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Timestamp: 2019-04-20 05:28:31+00:00

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Sulle terrazze di proprietà esclusiva che fungono da copertura degli appartamenti sottostanti. Manutenzione e spese
La terrazza di proprietà esclusiva che funge anche da copertura degli appartamenti sottostanti può essere parificata al lastrico solare: infatti secondo Cass. civ. 17-10-2001, n. 12682: “…la terrazza a livello…assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio…”.
La terrazza a livello si può definire come “una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che, per il modo in cui è stata realizzata, risulta destinata non solo a coprire le verticali sottostanti, ma anche a dare un affaccio e ulteriore comodità all’appartamento cui è collegata” (Cass. 28-03-1973, n. 836).
Con riguardo alle spese per la sua manutenzione o ricostruzione l’art. 1126 c.c. stabilisce che : « Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di esso a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”
E’ vero che l’art. 1126 c.c. esplicitamente contempla soltanto i “lastrici solari”, ma nell’espressione si comprendono anche le “terrazze” e le “terrazze a livello”, quando esse costituiscono la copertura, anche parziale, dell’edificio.
Tale presunzione di ripartizione è dovuta al fatto che il proprietario o comunque chi ne ha l’uso esclusivo concorre per il calpestio, e gli altri per la copertura.
La Suprema Corte è concorde nel ritenere che alla manutenzione della terrazza di copertura (che ricordiamo si intende parificata al lastrico solare) sono tenuti sia il proprietario della terrazza medesima, sia quello dei locali sottostanti, nella misura stabilita dall’art. 1126 c.c. (Cass. Civ. sez. II, 24-07-2000, n. 9651; Cass. Civ., sez. II, 28-11-2001, n. 15131).
Si precisa poi che l’art. 1126 c.c. nel chiamare a partecipare alla spesa nella misura dei due terzi “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare, alle quali esso funge da copertura; vengono pertanto esclusi i condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto. (In tal senso Cass. Civ. 04-06-2001, n. 7472)
La ripartizione sulla base dell’art. 1126 c.c. si spiega con il fatto che in un condominio si possono “…individuare strutture che assolvono alla funzione di copertura e strutture dirette ad assicurare altri vantaggi. Avuto riguardo alla funzione di copertura, il lastrico solare, la terrazza e la terrazza a livello costituiscono parti necessarie per l’esistenza dell’edificio; avuto riguardo alle altre utilità, raffigurano ad un tempo cose (il pavimento, ecc.) destinate al servizio del solo proprietario o del titolare dell’uso esclusivo. In sostanza in una cosa apparentemente unica coesistono beni diversi…” (Cass. 03-05-1993, n. 5125, in Motivi della decisione).
Da evidenziare, tuttavia, che una recente sentenza della Corte di Cassazione, di data 25-02-2002 n. 2726, ha posto una distinzione tra spese che sono completamente a carico del proprietario esclusivo e spese per le quali si applica la ripartizione prevista dall’art. 1126 c.c.
Nel primo caso rientrano “le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere, ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre “tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra il proprietario esclusivo del lastrico ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti”.
Analizzando la sentenza in oggetto si può affermare che dall’obbligo di contribuire alle spese dei lavori occorrenti per il lastrico solare, vengono esclusi i proprietari degli immobili sottostanti che dai lavori non traggono alcun diretto giovamento.
Per concludere si applica l’art. 1126 c.c. che prevede la ripartizione delle spese sulla base del rapporto un terzo - due terzi quando la manutenzione o ricostruzione del lastrico solare riguarda prevalentemente parti necessarie alla conservazione della funzione di copertura; mentre tali spese sono completamente a carico di colui che ha l’uso esclusivo del lastrico nel momento in cui la manutenzione è relativa a parti che non fungono da copertura, ma che servono alla praticabilità del lastrico (es. parapetti o altri simili ripari).
DANNI ART. 1137 C.C. LEASING LOCAZIONE USO E GODIMENTO DELLE PARTI COMUNI TURISMO acquirente CONDOMINIO IN GENERE

References: Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
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 ART. 1137