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Timestamp: 2018-04-22 19:10:07+00:00

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FIHO12. Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso F/ PDF
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Inmaculada Martín Escobar
1 Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso F/1596 FIDEICOMITENTE FIHO12 FIDUCIARIO EMISOR Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO F/1596. REPORTE ANUAL QUE SE PRESENTA DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO POR EL PERIODO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE Plazo y fecha de vencimiento: Los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios ( CBFIs ) emitidos por el Fideicomiso no son amortizables y por lo mismo no están sujetos a un plazo o fecha de vencimiento. Los CBFIs fueron emitidos bajo en una serie única. Número de Fideicomiso y datos relativos al contrato de Fideicomiso: Contrato de Fideicomiso irrevocable celebrado con Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, e identificado bajo el número F/1596, constituido en fecha 31 de julio de 2012 mismo que fue modificado en fecha 28 de noviembre de Tipo de Oferta: Oferta pública primaria y global. Fiduciario Emisor: Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso F/1596 ( FibraHotel ), constituido el 31 de julio de Fideicomitente: Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. Fideicomitente Adherente: Cualquier Propietario y/o Propietario Adicional que aporte los Bienes Inmuebles Aportados y/o los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales al Patrimonio del Fideicomiso, según corresponda, por cuya aportación adquirirá para efectos del Fideicomiso los derechos y obligaciones establecidos en el Fideicomiso y en el Convenio de Adhesión respectivo. Fideicomitente Adherente Relevante: significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de las Familias Relevantes, en la medida en que cada una de esas personas en lo individual o como familia, a través del Fideicomiso de Control, tenga el control de cuando menos el 3% (tres por ciento) de los CBFIs en circulación, en cualquier tiempo. Fideicomisarios en Primer Lugar: Los Tenedores de los CBFIs. Fideicomisario en Segundo Lugar: Los Fideicomitentes Adherentes. Quienes tienen derecho a readquirir la propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados. Fideicomisario en Tercer Lugar: El Fideicomitente, única y exclusivamente respecto a la Aportación Inicial. Especificación de las características de los títulos en circulación (clase, serie, tipo, el nombre de las bolsas donde están registrados, etc.): Los CBFIs son Certificados Bursátiles Fiduciarios emitidos por el Fiduciario de conformidad con el Fideicomiso, la Ley del Mercado de Valores, la Circular Única de Emisoras, la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito y otras disposiciones aplicables. Los CBFIs son de una sola clase, serie y tipo y se encuentran listados en la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V.; Administrador: Fibra Hotelera, S.C. Asesor: Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. Acto Constitutivo / Fideicomiso: Todos los CBFIs serán emitidos por el Fiduciario de conformidad con los términos del Contrato de Fideicomiso FibraHotel, de fecha 31 de julio de 2012 y sus anexos respectivos, según el mismo sea modificado de tiempo en tiempo, celebrado por el Fideicomitente, el Fiduciario y el Representante Común. Patrimonio del Fideicomiso: El Patrimonio del Fideicomiso se integra en todo momento principalmente con (i) la Aportación Inicial; (ii) la Aportación de (a) los Bienes Inmuebles Aportados, (b) los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales y (c) los Bienes Inmuebles Adquiridos; (iii) la Aportación de los Derechos de Arrendamiento; (iv) la Aportación de los Derechos de 1
2 Operación; (v) los Recursos Derivados de la Emisión; (vi) las cantidades percibidas por Ingresos por Arrendamiento; (vii) las cantidades derivadas de los Ingresos por Servicios; (viii) los Bienes Inmuebles, los Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación que se adquieran con los Recursos Derivados de la Emisión o con cualquier otro recurso; (ix) las Inversiones Permitidas y, en su caso, con sus productos; (x) los rendimientos financieros que se obtengan por la inversión de los recursos en las Cuentas, en su caso; (xi) los recursos que se obtengan de Emisiones futuras; (xii) los recursos que se obtengan de la emisión de valores representativos de deuda; (xiii) los derechos y/o las cantidades que deriven del ejercicio de cualquier derecho que corresponda al Fideicomiso; (xiv) cualesquier productos o rendimientos derivados de los bienes y derechos del Fideicomiso; (xv) las Inversiones en Bienes Inmuebles; (xvi) los rendimientos financieros que se obtengan por la inversión de los recursos en las Cuentas, en su caso; (xvii) los derechos y/o las cantidades que deriven del ejercicio de cualquier derecho que corresponda al Fideicomiso; (xviii) cualesquier productos o rendimientos derivados de los bienes a que se refiere la Cláusula Cuarta del Fideicomiso; y (xix) las demás cantidades y derechos de que sea titular el Fideicomiso, por cualquier causa válida. Características relevantes de los bienes fideicomitidos: A la fecha del presente Reporte Anual, el Patrimonio del Fideicomiso está constituido por 52 hoteles, de los cuales 44 hoteles están en operación y ocho en desarrollo, los cuales, en su conjunto, representan 7,159 habitaciones. Intermediarios Colocadores en México: Casa de Bolsa BBVA Bancomer, S.A. de C.V., Grupo Financiero BBVA Bancomer, Evercore Casa de Bolsa, S.A. de C.V., y Casa de Bolsa Banorte Ixe, S.A. de C.V., Grupo Financiero Banorte. Intermediarios Colocadores Internacionales: J.P. Morgan Securities LLC y Goldman Sachs & Co. Tipo de Valor: Certificados Bursátiles Fiduciarios (para efectos del Reporte Anual se denominarán Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios o CBFIs ). Clave de Pizarra: FIHO 12. Denominación: Los CBFIs están denominados en Pesos. Datos de Registro: Los CBFIs se encuentran inscritos en el Registro Nacional de Valores bajo el número Inversiones en Bienes Inmuebles: El Fiduciario del Fideicomiso llevó y llevará a cabo las inversiones que se realicen con cargo al Patrimonio del Fideicomiso en Bienes Inmuebles que sean adquiridos o construidos con los recursos obtenidos de las Colocaciones o de cualquier otra forma. Derechos que confieren a los Tenedores: Los CBFIs confieren a los Tenedores, de conformidad con el artículo 63 fracción II de la Ley del Mercado de Valores, el derecho a una parte de los frutos, rendimientos y en su caso, al valor residual de los bienes o derechos afectos con ese propósito al Fideicomiso por lo que confieren el derecho a recibir Distribuciones de Efectivo del Patrimonio del Fideicomiso, en la medida en que éste sea suficiente para realizar dichas Distribuciones de Efectivo. Lo anterior en el entendido que los CBFIs no otorgan derecho particular alguno a disponer de la propiedad los Bienes Inmuebles a sus Tenedores. Distribuciones: El Comité Técnico puede instruir al Fiduciario a que éste último realice Distribuciones de Efectivo las cuales se entregarán en cada Fecha de Distribución de Efectivo. El Comité Técnico determinará la política de distribución para la entrega de Distribuciones de Efectivo, cumpliendo siempre con los requisitos establecidos en el artículo 187 de la Ley del ISR. Fuente de Distribuciones: Las Distribuciones de Efectivo que deban entregarse al amparo de los CBFIs se harán exclusivamente con los bienes disponibles en el Patrimonio del Fideicomiso. El Patrimonio del Fideicomiso también estará disponible para realizar el pago de gastos, honorarios e indemnizaciones del Fideicomiso. Garantías: Los CBFIs no cuentan con garantía real o personal alguna. Lugar y Forma de Pago: Todos los pagos en efectivo que deban realizarse a los Tenedores de los CBFIs se harán mediante transferencia electrónica a través de S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V., ubicado en Paseo de la Reforma No. 255, Piso 3, Col. Cuauhtémoc, 06500, México D.F. Representante Común: CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple. Posibles Adquirentes: Personas físicas o morales de nacionalidad mexicana o extranjera cuando, en su caso, su régimen de inversión lo prevea expresamente. Depositario: S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V. ( Indeval ) Régimen Fiscal Aplicable: Los inversionistas, previo a la inversión en estos instrumentos, deberán considerar que el régimen fiscal relativo al gravamen o exención aplicable a los ingresos derivados de las Distribuciones o compra venta de estos instrumentos es el previsto por los artículos 187 y 188 de la LISR, lo cual habrá de ser confirmado por la autoridad fiscal, mediante el Oficio SAT. La leyenda a que hace referencia el penúltimo párrafo del artículo 86 de la Ley: La inscripción en el Registro Nacional de Valores no implica certificación sobre la bondad de los valores, la solvencia del Emisor o sobre la exactitud o veracidad de la información contenida en el Reporte Anual, ni convalida los actos que, en su caso, hubieren sido realizados en contravención de las leyes; REPORTE ANUAL QUE SE PRESENTA DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO POR EL PERIODO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
3 ÍNDICE 1. INFORMACIÓN GENERAL... 5 Glosario de Términos y Definiciones... 5 Resumen Ejecutivo FibraHotel Grupo GDI Concentradora Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V Principales Eventos Relevantes Los Directivos, el Asesor, el Administrador, y las Compañías de Servicios La industria hotelera en México y oportunidades de mercado Tendencias de la industria hotelera en México Oportunidad de Mercado Fortalezas Competitivas de FibraHotel Estrategias de Inversión y Desarrollo de FibraHotel Portafolio Actual Resumen de los Factores de Riesgo El Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración, los Contratos de Servicios, los Contratos de Operación Hotelera y el Contrato de Obra Contrato de Asesoría y Planeación Contrato de Administración Los Contratos de Servicios Compañías Operadoras de hoteles y Contratos de Operación Hotelera y Contratos de Arrendamientos Contratos de Operación Hotelera y de Arrendamiento Contrato de Obra Gobierno Corporativo Política de Distribución Resumen de Información Financiera Seleccionada Fondos y Cuentas del Fideicomiso Documentos de carácter público ESTRUCTURA DE LA OPERACIÓN Patrimonio del Fideicomiso Garantías sobre los activos Desempeño de los valores emitidos Contratos y acuerdos El Representante Común Los Activos Iniciales y el Portafolio Actual Asambleas de los Tenedores de los CBFIs y Derechos de Voto Asesor Fiscal y Contable El Comité Técnico Elección del Comité Técnico Destitución de Miembros Facultades del Comité Técnico Remuneración Comité de Auditoría, Comité de Prácticas y Comité de Nominaciones Deberes de Diligencia, de Lealtad y de Responsabilidad de los Miembros del Comité Técnico Resumen de las Entidades y Funciones Principales del Gobierno Corporativo Fondos y Cuentas del Fideicomiso El Fideicomiso de Control
4 Contrato de Asesoría y Planeación Contrato de Administración Contrato de Obra Los Contratos de Operación Hotelera y de Arrendamiento Resumen de funciones y responsabilidades Cumplimiento del plan de negocios: Valuación Comisiones, costos y gastos del administrador: Contrato de Administración Información relevante del periodo Otros terceros obligados con el Fideicomiso o los tenedores: Asambleas Generales de Tenedores: Auditores Externos: Operaciones con personas relacionadas y conflictos de interés: Operaciones y saldos con partes relacionadas (Cifras en miles de pesos) LA FIDEICOMITENTE INFORMACIÓN FINANCIERA DISCUSIÓN Y ANÁLISIS DE LA ADMINISTRACIÓN SOBRE LOS RESULTADOS DE OPERACIÓN Y SITUACIÓN FINANCIERA Normas de información financiera utilizadas Indicadores Clave del Desempeño Operativo Principales factores que afectan los resultados de operación Costos y gastos Liquidez y Recursos de Capital Gastos y reservas de capital POLÍTICAS DE INVERSIÓN Y POLÍTICAS CON RESPECTO A CIERTAS ACTIVIDADES Políticas de inversión Política de Desinversión Política de Apalancamiento Política de conflictos de interés Políticas Respecto a Determinadas Actividades PERSONAS RESPONSABLES ANEXOS A. Estados Financieros Dictaminados
5 1. INFORMACIÓN GENERAL Glosario de Términos y Definiciones Términos Administrador ADR Asamblea de Tenedores Asesor Asesor Contable y Fiscal Auditor Externo Bienes Inmuebles Definiciones Significa Fibra Hotelera, S.C. o la sociedad civil que la sustituya de tiempo en tiempo conforme lo previsto en el Fideicomiso, en el entendido de que el Fiduciario del Fideicomiso, detentará y controlará como socio al menos el 99.99% (noventa y nueve punto noventa y nueve por ciento) de los derechos sociales y corporativos del Administrador, incluyendo la facultad de designar a su órgano de administración, y cuyo objeto social es la administración, operación y mantenimiento del Fideicomiso y de sus propiedades y hoteles, actividades que deberá de llevar a cabo conforme a los términos del Contrato de Administración que celebre con el Fiduciario. Significa tarifa diaria promedio, o ADR (Average Daily Rate por sus siglas en inglés). Significa la Asamblea de Tenedores en términos de la LMV y de la LGTOC. Significa Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. o la sociedad anónima que la sustituya de tiempo en tiempo conforme lo previsto en el Fideicomiso y cuyo objeto social es la prestación al Fideicomiso de los Servicios de Asesoría en Planeación conforme a los términos del Contrato de Asesoría y Planeación. Significa, de conformidad con la Cláusula Vigésima Sexta del Fideicomiso, el despacho designado por el Comité Técnico, a ser contratado por el Fiduciario para llevar a cabo el cumplimiento de las obligaciones fiscales y contables derivadas del Fideicomiso, que es y será un despacho de contadores públicos de reconocido prestigio a nivel internacional con oficinas en México. Significa Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C., miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, u otro auditor externo contratado en términos del Fideicomiso; en el entendido que dicho auditor deberá ser un despacho de contadores públicos de reconocido prestigio internacional e independiente del Administrador, del Fideicomitente, de los Fideicomitentes Adherentes Relevantes y del Fiduciario. Significa conjuntamente los Bienes Inmuebles Aportados, los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, los Bienes Inmuebles Adquiridos y cualesquier otros bienes inmuebles incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, todas las construcciones edificadas en proximidad a los mismos que generen Ingresos por Servicios e Ingresos por Arrendamiento 5
6 Términos Definiciones en Ingresos por Servicios, que adquiera el Fiduciario para el cumplimiento de los fines del Fideicomiso. Bienes Inmuebles Adquiridos Bienes Inmuebles Aportados Bienes Inmuebles Aportados Adicionales BMV Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios o CBFIs CNBV Colocación Comité de Auditoría Comité de Prácticas Significa los bienes inmuebles (incluyendo, en su caso, los derechos fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), que forman parte del Portafolio de Adquisición incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, todas las construcciones destinadas a la operación de los hoteles, y en su caso componentes comerciales, edificadas en proximidad a los mismos, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, según corresponda a cada uno de ellos, en su caso, que fueron adquiridos por el Fiduciario, única y exclusivamente con tal carácter, con parte del Producto Neto de la Colocación según el mismo se modifique de tiempo en tiempo. Significa los Bienes Inmuebles (incluyendo, en su caso, los derechos fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), que forman parte del Portafolio Inicial incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, todas las construcciones destinadas a la operación de los hoteles, y en su caso componentes comerciales, edificadas en proximidad a los mismos, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, según corresponda a cada uno de ellos, en su caso, conforme a lo previsto en la Cláusula Segunda del Fideicomiso. Significa los bienes inmuebles (así como, en su caso, los derechos fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, todas las construcciones destinadas a la operación de los hoteles, y en su caso componentes comerciales, edificadas en proximidad a los mismos, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, según corresponda a cada uno de ellos, en su caso, que podrán ser aportados por los Propietarios Adicionales, conforme a lo previsto en la Cláusula Segunda del Fideicomiso. Significa la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V. Significa los Certificados Bursátiles Fiduciarios a ser emitidos por el Fiduciario de conformidad con el Fideicomiso, la LMV, la Circular Única de Emisoras, la LGTOC y otras disposiciones legales aplicables, a ser inscritos en el RNV y listados en la BMV. Significa la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Significa la colocación entre el público inversionista de CBFIs emitidos conforme a una emisión Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Novena, sección del Fideicomiso. Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Novena, sección del Fideicomiso. 6
7 Términos Definiciones Comité de Nominaciones Comité Técnico Compañías de Servicios Conducta de Destitución Contrato de Administración Contrato de Obra Contrato de Arrendamiento Contrato de Operación Camino Real Contrato de Asesoría y Planeación Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Novena, sección del Fideicomiso. Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Novena, sección 9.1, del Fideicomiso. Significa conjuntamente ciertas empresas, cada una de las cuales es responsable por proveer al Administrador el personal operativo necesario para operar los hoteles en el Portafolio Actual. Significa respecto de cualquier persona: (i) la sentencia o resolución judicial firme que declare a dicha persona responsable de fraude, dolo, mala fe o negligencia inexcusable respecto de las funciones de dicha persona; (ii) una conducta criminal o un incumplimiento intencional de la ley por parte de dicha persona (respecto del Fideicomiso o de su negocio); (iii) un incumplimiento significativo del Fideicomiso, o de los contratos que deriven del mismo; o (iv) el concurso mercantil sobre dicha persona. Significa el contrato que es y será celebrado por el Fiduciario y el Administrador a efecto de que el Administrador proporcione los Servicios de Administración y en su caso, conforme a las modificaciones autorizadas por el Comité Técnico y acordadas con el Administrador. Significa el contrato celebrado por FibraHotel con una empresa filial de Grupo GDI para la construcción y desarrollo de hoteles. Significa todos aquéllos contratos de hotelería o servicios de hotelería relativos a los hoteles, así como los contratos de hotelería sobre los Bienes Inmuebles (o cualquier parte de los mismos) que formen parte del Patrimonio del Fideicomiso, y en su caso contratos de arrendamiento de los componentes comerciales. Significa el contrato de fecha 19 de abril de 2013 celebrado entre FibraHotel y Hoteles Camino Real para el desarrollo y la operación de hasta 10 hoteles. Significa el contrato celebrado por el Fiduciario y el Asesor a efecto de que este último proporcione los Servicios de Asesoría en Planeación, según el mismo sea modificado de tiempo en tiempo. Contratos de Operación Hotelera Contratos de Servicios Significa los contratos de operación hotelera sobre los Bienes Inmuebles que formen parte del Patrimonio del Fideicomiso, mismos que, en lo que respecta al Portafolio de Aportación, se relacionan en el presente Reporte Anual. Significa, conjuntamente, el Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración, el Contrato de Obra y los contratos de servicios con las 7
8 Términos Definiciones Compañías de Servicios. Convenio de Adhesión Criterios de Elegibilidad Derecho de Preferencia Derecho de Reversión Derechos de Arrendamiento Derechos de Operación Desinversión Día Día Hábil Distribución Significa el convenio por medio del cual los Propietarios y, en su caso, los Propietarios Adicionales, aportarán al Patrimonio del Fideicomiso los Bienes Inmuebles Aportados y los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, según corresponda a cada uno de ellos. Los Propietarios y, en su caso, los Propietarios Adicionales se adherirán al Fideicomiso y adquirirán en consecuencia el carácter de Fideicomitentes Adherentes. Significa aquellos criterios que se establecen en el Fideicomiso y el presente Reporte Anual a efecto de que el Fiduciario pueda realizar Inversiones en Bienes Inmuebles con posterioridad a la aplicación de los recursos obtenidos por la Emisión de CBFIs que realice el Fiduciario. Dichos Criterios de Elegibilidad podrán ser modificados de tiempo en tiempo conforme lo determine el Comité Técnico, a propuesta del Administrador. Significa el derecho que tienen los Fideicomitentes Adherentes para readquirir la propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados, de los Bienes Inmuebles Adquiridos y, en su caso y los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, que hayan sido aportados por cada uno de ellos, en caso de (i) enajenación de los mismos por el Fiduciario, o (ii) por extinción del Fideicomiso. Significa el derecho que tienen los Fideicomitentes Adherentes para readquirir la propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados y, en su caso, los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, que hayan sido aportados por cada uno de ellos, en caso de (i) enajenación de los mismos por el Fiduciario, o (ii) por extinción del Fideicomiso. Significa los derechos que adquiera el Fiduciario y/o el Administrador conforme lo previsto en el Fideicomiso, consistentes en el derecho al cobro y los ingresos derivados de los Contratos de Arrendamiento. Significa los derechos que adquiera el Fiduciario y/o el Administrador conforme a lo previsto en el Fideicomiso, consistentes en todos aquellos derechos derivados de los Contratos de Operación Hotelera. Tiene el significado que se indica en el inciso (xiv), sub inciso A de la sección de la Cláusula Novena del Fideicomiso. Significa con mayúscula o con minúscula, día natural. Significa cualquier día que no sea sábado o domingo y en el cual las instituciones de crédito en México abran al público, de acuerdo con el calendario que al efecto publica la CNBV. Significa los recursos derivados de las Inversiones en Bienes Inmuebles que sean provenientes del Resultado Fiscal del Fideicomiso que serán entregadas a los Tenedores en los plazos y montos que determine el Comité 8
9 Términos Definiciones Técnico; en el entendido de que para que el Comité Técnico pueda acordar un monto de Distribución diferente al 95% (noventa y cinco por ciento) del Resultado Fiscal del Fideicomiso, requerirá adicionalmente del voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes. Distribución de Efectivo Documentos de Emisión Dólares DSCR Emisión Inicial o Primera Emisión Emisión EMISNET Eventos Relevantes Familia Galante Familia Zaga Familias Relevantes Significa la Distribución junto con cualquier otra cantidad que el Comité Técnico determine y sea entregada a los Tenedores en términos del Fideicomiso. Significa el Fideicomiso, el Título, el Reporte Anual, el Contrato de Colocación y demás documentación accesoria y sus respectivos anexos (tal y como cada uno de ellos sea modificado de tiempo en tiempo), por medio de los cuales se instrumente la Emisión y en su caso, los documentos, convenios y acuerdos necesarios a efecto de realizar una Colocación en el extranjero y cualesquiera otros documentos aprobados al efecto por el Comité Técnico, para futuras Emisiones. Significa la moneda de curso legal de los Estados Unidos de América. Significa la razón de cobertura de servicio de deuda que se define como la utilidad operativa del Fideicomiso en un período determinado, entre la suma de capital e intereses correspondientes al mismo período de referencia de los financiamientos contratados. Significa la primera oferta pública de CBFIs realizada el 30 de noviembre de 2012 de manera global como parte de las Operaciones iniciales, misma que fue autorizada por la CNBV bajo la matrícula bajo la clave de pizarra FIHO12. Significa cada emisión de CBFIs que realice el Fiduciario, en cada Fecha de Emisión, de conformidad con lo establecido en el Fideicomiso y al amparo de lo previsto por los artículos 187 y 188 de la LISR. Significa el Sistema Electrónico de Comunicación con Emisoras de Valores a cargo de la BMV. Tiene el significado atribuido a eventos relevantes por la LMV. Significa todos y/o cualquiera de los señores Roberto Galante Totah, Alberto Galante Zaga, Simón Galante Zaga, Baluz Zaga Charua, Nelly Fortune Galante Zaga, Sofía Galante Zaga y Fredel Galante Zaga. Significa todos y/o cualquiera de los señores Eduardo Zaga Cojab, Salomón Zaga Cojab y Mayer Zaga Bucay. Significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de la Familia Galante y la Familia Zaga, en la medida en que cada una de esas personas en lo individual o como familia, a través del Fideicomiso de Control, tenga el control de cuando menos el 3% (tres por ciento) de los CBFIs en 9
10 Términos Definiciones circulación. FIBRAS Fideicomisarios en Primer Lugar Fideicomisario en Tercer Lugar Fideicomiso o FibraHotel Fideicomiso de Control Fideicomitente Fideicomitente Adherente Fideicomitente Adherente Relevante Fiduciario o Emisor Gastos de Emisión Significa los fideicomisos de inversión en bienes raíces de conformidad con lo dispuesto en los artículos 187 y 188 de la LISR. Significa los Tenedores de los CBFIs. Significa el Fideicomitente, única y exclusivamente respecto de la Aportación Inicial. Significa el Contrato de Fideicomiso irrevocable celebrado con Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, e identificado bajo el número F/1596, de fecha 31 de julio de 2012, así como todos sus Anexos, antecedentes y declaraciones, según el mismo sea modificado de tiempo en tiempo. Significa el Contrato de Fideicomiso a ser celebrado por los Propietarios y, en su caso, los Propietarios Adicionales, a cuyo patrimonio los Propietarios y, en su caso, los Propietarios Adicionales, aportarán todos los CBFIs que hayan recibido como contraprestación por la aportación de los Bienes Inmuebles Aportados y los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, según corresponda, al Patrimonio del Fideicomiso. Los Fideicomitentes Adherentes Relevantes tienen la facultad de determinar, de manera exclusiva, aquéllos Propietarios y, en su caso, Propietarios Adicionales, que formarán parte del Fideicomiso de Control. Significa Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. Significa cualquier Propietario y/o Propietario Adicional que aporte los Bienes Inmuebles Aportados y/o los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, al Patrimonio del Fideicomiso, según corresponda, por cuya aportación adquirirá para efectos del Fideicomiso los derechos y obligaciones establecidos en el Fideicomiso y en el Convenio de Adhesión respectivo. Significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de las Familias Relevantes conforme se define dicho término en el Fideicomiso, en la medida en que cada una de esas personas en lo individual o como familia, a través del Fideicomiso de Control, tenga el control de cuando menos el 3% (tres por ciento) de los CBFIs en circulación, en cualquier tiempo. Significa Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso FibraHotel, o sus sucesores, cesionarios, o quien sea designado subsecuentemente como fiduciario de conformidad con el Fideicomiso. Significa los gastos, derechos, honorarios y cualesquiera otros semejantes derivados o con motivo la Oferta Pública Inicial. 10
11 Términos Definiciones Grupo GDI Hotel IETU IETU DIFERIDO Información Financiera Indeval Ingresos por Arrendamiento Ingresos por Servicios Inversiones en Bienes Inmuebles Inversiones Permitidas ISR ISR Diferido IVA Legislación Aplicable Significa una organización dedicada a financiar, desarrollar, construir, arrendar y administrar activos inmobiliarios en los segmentos hotelero, comercial, de oficinas y residencial, la cual es la aportante del Portafolio de Aportación al Fideicomiso. Significa cualquier inmueble destinado a brindar servicios de hospedaje o bien, cualquier inmueble que forme parte de un proyecto a ser desarrollado en relación con la industria del hospedaje. Significa el impuesto previsto por la LIETU. Significa, en su caso, el IETU a cargo del Fideicomitente Adherente por la aportación de los Bienes Inmuebles Aportados que se difiera en los términos del artículo Décimo Cuarto del Decreto por el que se Otorgan Diversos Beneficios Fiscales en Materia de los Impuestos sobre la Renta y Empresarial a Tasa Única, publicado en el Diario Oficial de la Federación del 30 de marzo de Significa los estados financieros auditados y dictaminados del Fideicomiso correspondientes al ejercicio concluido el 31 de diciembre de Significa S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V. Significa los ingresos obtenidos por el otorgamiento del uso o goce de los Bienes Inmuebles (o cualquier parte de los mismos) derivados de los Contratos de Arrendamiento, conforme las disposiciones legales aplicables. Significa los ingresos obtenidos por la operación de los hoteles, excluyendo los Ingresos por Arrendamiento. Significa las inversiones que se realicen con cargo al Patrimonio del Fideicomiso en Bienes Inmuebles que sean adquiridos o construidos con parte del Producto Neto de las Colocaciones o de cualquier otra forma. Significa las inversiones que se realicen con cargo al Patrimonio del Fideicomiso de conformidad con la Legislación Aplicable y que sean autorizadas para las FIBRAS. Significa el impuesto previsto por la LISR. Significa el ISR a cargo del Fideicomitente Adherente por la aportación de los Bienes Inmuebles Aportados que se difiera en los términos del artículo 188 de la LISR. Significa el impuesto previsto por la LIVA. Significa las leyes, reglamentos, decretos, circulares y demás ordenamientos jurídicos de carácter federal, estatal y/o municipal vigentes en México. 11
12 Términos Definiciones LGTOC LIC LIETU Liquidador LISR LIVA LMV LTV México Miembro Independiente Oferta Pública Inicial u Oferta Inicial Oferta Subsecuente Oficio SAT Operador u Significa la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. Significa la Ley de Instituciones de Crédito. Significa la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única. Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Vigésimo Tercera, sección 23.3 inciso (i) del Fideicomiso. Significa la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Significa la Ley del Impuesto al Valor Agregado. Significa la Ley del Mercado de Valores. Significa la razón financiera calculada como el monto del saldo insoluto de la deuda garantizada por el Bien Inmueble o activo del Fideicomiso de que se trate, entre la estimación del valor no depreciado o de aquél otro valor que determine el Comité Técnico Comité Técnico, en relación con el Patrimonio del Fideicomiso ( Loan To Value ). Significa los Estados Unidos Mexicanos. Significa cualquier persona que cumpla con los requisitos del artículo 24, segundo párrafo y 26 de la LMV y cuya independencia deberá de calificarse respecto de los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, Propietarios, Propietarios Adicionales, el Fiduciario y el Administrador. Significa la Oferta Pública Inicial que se llevó a cabo el 30 de noviembre de 2012 en la Bolsa Mexicana de Valores Significa la Oferta Subsecuente de CBFIs que se llevó a cabo el 30 de mayo de 2013 en la Bolsa Mexicana de Valores Significa el oficio número de fecha 23 de noviembre de 2012, expedido por el Administrador de Normatividad Internacional 1 del Servicio de Administración Tributaria, mediante el cual se confirma que (i) con relación al Fideicomiso, al Fiduciario le es aplicable el régimen fiscal previsto por el artículo 224 de la LISR (según se define más adelante), siempre y cuando no incumpla los requisitos establecidos en el artículo 223 de la LISR y en la regla I de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2013; y (ii) que no se pagará el impuesto al valor agregado sobre los ingresos derivados de la enajenación de los CBFIs que se emitan conforme al Fideicomiso; y (iii) que no se pagará el impuesto empresarial a tasa única sobre los ingresos derivados de la enajenación de los CBFIs que se emitan conforme al Fideicomiso. Significa conjuntamente Grupo Posadas (para las marcas One Hotels, Fiesta 12
13 Términos Operadoras Operaciones Iniciales Oportunidades de Inversión Adicionales Patrimonio del Fideicomiso Período Mínimo de Inversión Personas Indemnizadas Partes Relacionadas Pesos Portafolio Actual Portafolio de Adquisición Portafolio de Aportación Portafolio Inicial Producto Neto de la Colocación Definiciones Inn y Fiesta Americana) y Grupo Real Turismo (para las marcas Camino Real, Real Inn y Camino Real Hotel & Suites) como operadores de los hoteles, así como aquellas empresas que tengan el carácter de Operadora bajo los Contratos de Operación Hotelera. Significa conjuntamente la oferta pública inicial y global de CBFIs que llevamos a cabo el 30 de noviembre de 2012 por hasta 223,611,110 CBFIs y la adquisición del Portafolio de Adquisición Inicial, conforme fue descrito en el Prospecto Inicial, en virtud del cual consolidamos el Portafolio Actual. Significa, conjuntamente, los hoteles urbanos para viajeros de negocios, tanto en operación como en desarrollo, que podrán ser aportados a, o adquiridos por, FibraHotel en el futuro. Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Cuarta del Fideicomiso. Significa el término de 4 años a que se refiere la fracción IV del artículo 223 de la LISR o la que en su caso se establezca por la Legislación Aplicable. Tiene el significado atribuido a dicho término en la Cláusula Vigésima, Sección del Fideicomiso. Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la LMV. Significa la moneda de curso legal en México. Significa, conjuntamente, los Bienes Inmuebles que forman parte del Portafolio de Aportación y el Portafolio de Adquisición y de los hoteles adquiridos adicionalmente que actualmente son propiedad del Fiduciario a la fecha del presente Reporte Anual. Significa los Bienes Inmuebles Adquiridos y Derechos de Arrendamiento que fueron adquiridos por el Fiduciario, única y exclusivamente con tal carácter, con parte del Producto Neto de la Oferta Pública Inicial. Significa los bienes inmuebles que forman parte del Patrimonio del Fideicomiso, mismos que fueron aportados con motivo de la Oferta Pública Inicial por los Propietarios, conforme a lo previsto en la Cláusula Segunda del Fideicomiso. Significa, conjuntamente, los Bienes Inmuebles que forman parte del Portafolio de Aportación y el Portafolio de Adquisición en la fecha de la Oferta Pública Inicial. Significa los recursos derivados de la Oferta Pública Inicial y/o de la Oferta Subsecuente de CBFIs, menos los Gastos de Emisión respectivos. 13
14 Términos Propietarios Propietarios Adicionales Reporte Anual Representante Común Resultado Fiscal RevPAR RNV Servicios de Administración Servicios de Definiciones Significa los Fideicomitentes Adherentes que aportarán al Patrimonio del Fideicomiso los Bienes Inmuebles Aportados, conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda, sección 2.4 del Fideicomiso. Significa los Fideicomitentes Adherentes que, en su caso, aporten al Patrimonio del Fideicomiso los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda, sección 2.5., del Fideicomiso. Significa el presente Reporte Anual que cuenta con la Información Financiera y otra información disponible al 30 de abril del Significa CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple, quién es y será el representante común de los Tenedores de los CBFIs, o quien sea nombrado subsecuentemente como representante común de los Tenedores. Significa el resultado de restar a la utilidad o pérdida fiscal del ejercicio fiscal concluido el 31 de diciembre de 2012 determinado las pérdidas fiscales de ejercicios anteriores pendientes de amortizar. Significa los ingresos por habitación disponible, o RevPAR (Revenue Per Available Room por sus siglas en inglés). Significa el Registro Nacional de Valores. Significa la administración, operación y mantenimiento del Fideicomiso y del Patrimonio del Fideicomiso, que se llevará a cabo por el Administrador conforme al Contrato de Administración, que comprenden la realización de todas las actividades, el ejercicio de todos los derechos y el cumplimiento de todas las obligaciones previstas por el Fideicomiso a cargo del Administrador, incluyendo, sin limitar (i) las obligaciones a su cargo conforme a los Contratos de Operación Hotelera, así como hacer valer todos los derechos bajo dichos contratos; (ii) la negociación de los Contratos de Operación Hotelera, (iii) el análisis del mercado tendiente a la adquisición de Bienes Inmuebles, la negociación de los acuerdos y financiamientos necesarios para realizar las adquisiciones de Bienes Inmuebles; (iv) la interacción y supervisión con los Operadoras de hoteles; (v) la celebración de aquéllos contratos necesarios para la operación de los hoteles incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, el contrato de prestación de servicios que es y será celebrado entre el Administrador y la empresa que llevará a cabo la contratación de los empleados de los hoteles; (vi) la cobranza y facturación de los Ingresos por Servicios; (vii) los servicios de promoción, publicidad y marketing, entre otros, relacionados con el componente comercial de los Bienes Inmuebles; (viii) la remodelación, construcción y mejora de Bienes Inmuebles, en coordinación con los Operadoras, según se requiera; y (ix) las demás previstas conforme al Contrato de Administración. Significa las actividades a ser realizadas por el Asesor, conforme al 14
15 Términos Asesoría en Planeación Tenedores Título Valor Promedio Definiciones Contrato de Asesoría y Planeación, consistentes en otorgar al Fideicomiso toda la asesoría especializada requerida por el mismo en relación con la planeación, estrategia y ejecución de las decisiones trascendentales del Fideicomiso, particularmente las relativas a la ubicación, selección, revisión, adquisición, construcción, acondicionamiento y venta de Bienes Inmuebles, así como la selección de los Operadoras y, en general, la planeación financiera y estratégica del Patrimonio del Fideicomiso así como la relación con inversionistas. Significa los Tenedores de uno o más de los CBFIs. Significa el documento o título que documenta la Emisión. Significa el valor que resulte de multiplicar el número total de CBFIs emitidos por el Fideicomiso a la fecha en la que se lleve a cabo el cálculo respectivo, por el precio promedio de los CBFIs correspondiente a los 30 (treinta) Días Hábiles anteriores a la fecha en que se lleve a cabo dicho cálculo. 15
16 Resumen Ejecutivo El presente Reporte Anual contiene Información Financiera disponible al 31 de diciembre de 2013, así como otra información referente al Patrimonio del Fideicomiso disponible al 30 de abril de FibraHotel FibraHotel es un fideicomiso mexicano constituido principalmente para desarrollar, adquirir y poseer hoteles urbanos de negocios de dentro de las siguientes categorías de servicio: limitado, selecto, completo y de estancia prolongada en México. Se trata del primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA por sus siglas) enfocada en la industria hotelera que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores, la mejor posicionada, así como uno de los propietarios del portafolio de hoteles más grande en México y uno de los primeros fideicomisos de inversión inmobiliaria en la industria hotelera en Latinoamérica. El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para los Tenedores de los CBFIs principalmente a través de Distribuciones de Efectivo del Resultado Fiscal, según determine el Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI. FibraHotel pretende lograr este objetivo a través de la titularidad, expansión y la operación eficaz de un portafolio de hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamente diversificado en todo México operados por diversas compañías operadoras de hoteles independientes de reconocido prestigio. El 30 de noviembre de 2012 FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa su Oferta Pública Inicial (Initial Public Offering o IPO por sus siglas en inglés) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,137 millones (US $321 millones). Gracias a esa oferta, FibraHotel pudo i) pre-pagar créditos relacionados con el Portafolio de Aportación, ii) cerrar la adquisición del Portafolio de Aportación, iii) financiar el desarrollo del Portafolio de Aportación en Desarrollo y iv) financiar los gastos relacionados con la Oferta Pública Inicial y relacionados con el Portafolio Inicial. Una vez esas transacciones efectuadas, FibraHotel tenía aproximadamente Ps. $1,100 millones disponibles para proceder con adquisiciones selectas y nuevos desarrollos. Al momento del IPO el Portafolio Inicial de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera: Portafolio de Aportación: 21 hoteles que aportó Grupo GDI a cambio de CBFIs, de los cuales 4 se encontraban en distintas etapas de desarrollo (Portafolio de Aportación en Desarrollo) Portafolio de Adquisición: 13 hoteles que se compraron a Grupo Posadas El 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta subsecuente (Followon) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,878 millones (US $381 millones) para poder seguir con sus planes de crecimiento, ya que para esa fecha la totalidad de los recursos remanentes del IPO (aproximadamente Ps. $1,100 millones) estaban totalmente comprometidos con proyectos de adquisiciones y/o desarrollos. Al 31 de diciembre de 2013, el portafolio de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera: Hoteles en operación: o 32 hoteles del Portafolio Inicial: 2 hoteles del Portafolio de Aportación en Desarrollo abrieron durante el año, el hotel Real Inn Morelia en marzo de 2013 y el hotel One Guadalajara Tapatío en junio de 2013 o 7 nuevos hoteles adquiridos durante el año
17 Hoteles en Desarrollo: o 2 hoteles del Portafolio Inicial (excluyendo los 2 hoteles que se abrieron durante el año 2013) o 6 nuevos proyectos de desarrollo que fueron adquiridos durante el año 2013 Dichos hoteles están localizados en 20 estados de la República y el Distrito Federal y están relacionados con marcas hoteleras fuertes, lo cual proporciona ventajas significativas y aumenta la demanda debido a la i) calidad de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación y iv) canales de distribución nacional. Las marcas con las que actualmente FibraHotel está asociado son Fiesta Inn, One Hotels, Camino Real, Camino Real Hotel & Suites y Real Inn y FibraHotel espera continuar expandiendo su portafolio de marcas y de compañías operadoras. Los hoteles de su portafolio brindan fundamentalmente servicio a viajeros de negocios nacionales y en menor grado a internacionales. Por esta razón, los hoteles de FibraHotel se ubican principalmente en sitios estratégicos donde existe una actividad empresarial e industrial significativa y además están cerca de centros comerciales e industriales, aeropuertos y terminales de autobuses, lo que brinda a los huéspedes acceso a una gran variedad de amenidades y servicios. A la fecha del presente Reporte Anual, el Portafolio Actual se encuentra integrado por 52 Hoteles, de los cuales 44 Hoteles están en operación y ocho en desarrollo, los cuales, en su conjunto, representan 7,159 habitaciones: Portafolio FibraHotel al 29 de Abril de 2014 Portafolio FibraHotel FibraHotel actualmente: 52 hoteles (44 en operación) 7,159 cuartos (6,238 en operación) Hotel # cuartos 1 Fiesta Inn Culiacán Fiesta Inn Durango One Monterrey One Acapulco 126 Presencia en 23 estados 1 5 One Toluca One Coatzacoalcos Fiesta Inn Tepic One Aguascalientes Fiesta Inn Hermosillo One Culiacán Fiesta Inn Ecatepec Fiesta Inn Perinorte Fiesta Inn Nuevo Laredo Fiesta Inn Naucalpan Fiesta Inn Cuautitlán Fiesta Inn Perisur Camino Real Puebla Fiesta Inn Chihuahua Fiesta Inn Guadalajara One Querétaro Fiesta Inn Aguascalientes Fiesta Inn Monterrey Fiesta Inn Querétaro Fiesta Inn Saltillo One Patriotismo Mexico City Fiesta Inn Cd. Juárez Fiesta Inn Mexicali Fiesta Inn León Fiesta Inn Monclova Fiesta Inn Torreón Real Inn Morelia Cancún Extended-Stay Camino Real Suites Puebla One Tapatío 126 Sub-total 4,746 Representa hoteles en desarrollo Nota: Sombreado de verde = propiedades en desarrollo (1) Incluyendo Mexico D.F. 32 Portafolio FibraHotel (cont d) Hotel # cuart. 35 Fiesta Inn Puebla Finsa Fiesta Inn Oaxaca One Puebla Finsa Real Inn Guadalajara Fiesta Inn Tlalnepantla Fiesta Inn Toluca Tollocan Fiesta Inn & Suites Toluca Real Inn Mexicali Fiesta Inn Suites Monclova FA Grand Monterrey Aqua Monterrey Courtyard Vallejo Fairfield Inn Vallejo Fiesta Americana Ags Fiesta Inn Xalapa One Xalapa Fairfield Inn Villahermosa Fiesta Inn Cd. Obregon 141 Sub-total 2,413 Cuartos por tipo 12% Desarrollo 88% En operación 17
18 Asimismo, si se dan las condiciones adecuadas, FibraHotel espera completar en el futuro la adquisición de los Hoteles que integran el Portafolio de Aportaciones Futuras. Los hoteles integrantes del Portafolio Actual están relacionados con marcas hoteleras reconocidas, lo cual, según FibraHotel proporciona ventajas significativas y aumenta la demanda debido a la calidad de su servicio, programas de lealtad, sistemas modernos de reservación y canales de distribución nacional. Las marcas actualmente asociadas a FibraHotel son Fiesta Americana Fiesta Inn, One Hotels, Camino Real y Real Inn. Los hoteles de FibraHotel principalmente brindan servicio a viajeros de negocios nacionales y en menor grado a viajeros de negocios internacionales. Por esta razón, esos hoteles se ubican principalmente en mercados donde existe una actividad empresarial, comercial e industrial significativa, lo cual genera una demanda considerable para servicios de hotelería orientados a los negocios. Asimismo, esos hoteles están ubicados en lugares estratégicos con distintas barreras de entrada, incluyendo su ubicación dentro o cerca de aeropuertos, centros industriales, terminales de autobuses y centros comerciales, donde generalmente hay una escasez de terrenos disponibles para desarrollar. Estas ubicaciones estratégicas no se duplican fácilmente y brindan a los huéspedes acceso a una amplia gama de amenidades y servicios complementarios que mejoran la experiencia del huésped. La estrategia de inversión de FibraHotel se enfoca principalmente en hoteles de servicio limitado, servicio selecto, así como hoteles de servicio completo y de estancia prolongada atendiendo a viajeros de negocios. Actualmente FibraHotel tiene un hotel operando en el segmento de estancia prolongada y planea desarrollar más. Los hoteles en estos segmentos típicamente generan la mayoría de sus ingresos con la renta de habitaciones y requieren menos empleados que los hoteles tradicionales de servicio completo, lo cual reduce los costos operativos de los hoteles. Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2013, aproximadamente 81% de los ingresos de los Hoteles a esa fecha, derivaron de la renta de habitaciones y el número de miembros del personal por habitación en estos hoteles fue de aproximadamente 0.2 para los hoteles de Servicio Limitado y 0.4 para los hoteles de Servicio selecto. En comparación, el Hotel Camino Real Puebla, de Servicio Completo, tiene 0.8 empleados por habitación. FibraHotel considera que los hoteles en los segmentos de su Portafolio Actual, pueden generar rendimientos relativamente atractivos sobre el capital invertido, que planea distribuir a los Tenedores de CBFIs por medio de distribuciones. Además de operar en segmentos sólidos de la industria generalmente caracterizados por costos operativos más bajos, FibraHotel cree que los hoteles en el Portafolio Actual también se benefician de una plataforma operativa eficiente, que incluye contratos de administración hotelera con estructuras de comisiones variables, una administración de activos disciplinada, la política de arquitectura abierta, que nos permite relacionarnos con la compañía operadora de hoteles que resulte más conveniente para cada hotel y circunstancia, y eficiencias que resultan de sus relaciones con las principales Compañías Operadoras, incluyendo economías de escala, modernos sistemas de reservaciones, una administración centralizada y una fuerza de ventas dedicada. Asimismo, los ingresos en estos hoteles no dependen del turismo convencional sino de la demanda de hotelería principalmente de viajeros de negocios, lo cual resulta en flujos de efectivo menos volátiles en comparación con los flujos de efectivo de hoteles cuya demanda es determinada por la actividad turística. El tipo de hoteles que integra el Portafolio Actual y en los que se pretende invertir conforme crezca el negocio con el tiempo se describen detalladamente a continuación: Servicio Limitado: Los hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio como su nombre lo indica de hotelería conveniente, los cuales tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y juntas, no ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la tendencia ha sido que esta clase de hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios, 18
19 piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de juntas. A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con 11 hoteles de servicio limitado en operación, que representan 1,367 cuartos (aproximadamente 22.7% del total de habitaciones en operación), los cuales están operados por Grupo Posadas, S.A. de C.V. o Grupo Posadas bajo la marca One Hotels. Servicio Selecto: Estos hoteles brindan ciertos servicios adicionales a los hoteles de servicio limitado, incluyendo la oferta de alimentos y bebidas, restaurantes, bares y room service 24 hrs., salones para eventos sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicionales dentro de la habitación. A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con 30 hoteles de servicio selecto en operación, que representan 4,377 habitaciones (aproximadamente 74.5 % del total de habitaciones en operación), 27 de los cuales son operados por Grupo Posadas bajo la marca Fiesta Inn, así como tres operados por Grupo Real Turismo bajo la marca Real Inn. Servicio Completo: Estos hoteles cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales arriba de 500 personas y servicios adicionales relacionados con hoteles de servicio completo: spas, servicio a cuartos en horario amplio, valet parking, concierge, botones, y áreas públicas más amplias. A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con dos hotel de servicio completo en operación, que tiene 153 habitaciones (aproximadamente 3% del total de habitaciones en operación) operado por Grupo Real Turismo bajo la marca Camino Real y por Grupo Posadas bajo la marca. Estancia Prolongada: Estos hoteles en este segmento se caracterizan por un formato de suite, en configuraciones de estudio de una o dos recámaras, casi siempre con una cocina completa y un espacio de comedor y área de trabajo. Entre los servicios que brindan estos hoteles se encuentran áreas de lavado y secado de ropa por los huéspedes, áreas públicas para esparcimiento, sin restaurante, con la posibilidad de utilizar el de un hotel a un lado de él como es la estrategia. A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con un hoteles de estancia prolongada en operación, el Camino Real Hotel & Suites Puebla, operado por Grupo Real Turismo, de 149 cuartos, el cual inició operaciones durante el primer trimestre de FibraHotel considera que sus huéspedes buscan hospedarse en los hoteles de su Portafolio Actual porque son seguros, limpios y eficientes. Los huéspedes habituales en los hoteles de servicio limitado, servicio selecto y servicio completo incluyen, entre otros, agentes de ventas, ejecutivos de gerencia media, técnicos corporativos, empleados de gobierno y, en el caso particular de hoteles de servicio completo, turistas. Los hoteles de estancia prolongada típicamente dan servicio a huéspedes de negocios de estancia prolongada y estudiantes, entre otros. Para mayor información sobre el segmento de estancia prolongada, consulte Negocios y hoteles Las Estrategias de Inversión y Desarrollo Aprovechar la experiencia para desarrollar liderazgo en el segmento de estancia prolongada. FibraHotel se esforzara por desarrollar los hoteles de su Portafolio Actual de conformidad con estándares estrictos desarrollados por las principales Compañías Operadoras de hoteles, reflejados en sus manuales de construcción y operación, y por operar los hoteles de una manera acorde a las normas y reglamentos a los que están sujetos los hoteles en los Estados Unidos. 19
20 FibraHotel considera que las condiciones actuales del mercado presentan atractivas oportunidades para que poder adquirir y desarrollar hoteles adicionales de acuerdo con su estrategia de inversión. También crees que las condiciones fundamentales actuales del mercado de la hotelería ofrecen oportunidades para aumentar el RevPAR en los hoteles del Portafolio Actual, en relación con los convenios de operación hotelera. FibraHotel es la primera y considera ser la mejor posicionada FIBRA que cotice en la BMV enfocada a la industria hotelera y uno de los propietarios del mayor número de hoteles en México. También considera que la experiencia del equipo directivo del Asesor, junto con la ventaja de ser precursores, con la experiencia en el manejo de activos y su sólida estructura financiera, permitirá generar un crecimiento orgánico sólido y competir eficazmente en oportunidades de desarrollo y de adquisición en el futuro. Asimismo, el equipo administrativo tiene amplias relaciones en la industria, lo que permitirá identificar eficazmente las oportunidades de crecimiento internas y externas con la mejor relación costo beneficio. FibraHotel está constituido como un fideicomiso mexicano y lleva a cabo sus actividades para calificar como una FIBRA para efectos fiscales conforme a los Artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de México. Para calificar como FIBRA para efectos fiscales, es necesario que se distribuya anualmente cuando menos el 95% del Resultado Fiscal en efectivo y cuando menos el 70% de los activos deben estar invertidos en bienes raíces destinados para arrendamiento entre otros requisitos. Conforme a una resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 12 de octubre de 2012, los servicios de hotelería se consideran como "arrendamientos" para efectos del régimen fiscal de las FIBRAS aplicable a esta operación. Para obtener una descripción detallada respecto a las FIBRAs, consulte la sección "Información sobre FIBRAs." Grupo GDI Grupo GDI, fue fundado en 1989 y está integrado por personas físicas y morales que tienen por objeto el desarrollo inmobiliario en todo el país y para tal efecto llevan a cabo el financiamiento, desarrollo, construcción, arrendamiento y administración de activos inmobiliarios en el sector hotelero, comercial, de oficinas y residencial en México. Ha estructurado 5 vehículos de inversión para levantar capital de un amplio grupo de inversionistas, incluyendo inversionistas institucionales altamente sofisticados a nivel internacional y grupos familiares. Grupo GDI ha desarrollado y operado más de 40 proyectos inmobiliarios en 15 estados de la República Mexicana y el Distrito Federal, incluyendo siete proyectos residenciales, 12 proyectos comerciales, tres activos de oficinas y 17 hoteles en operación que se aportaron a FibraHotel al concretar la Oferta Pública Inicial junto con cuatro Hoteles que se encontraban en distintas etapas de desarrollo. Adicionalmente, Grupo GDI ha celebrado contratos con FibraHotel, sujeto a diversas condiciones tales como la obtención de los permisos correspondientes, en virtud de los cuales Grupo GDI espera aportar al patrimonio del Fideicomiso FibraHotel cuatro hoteles en desarrollo, a cambio de CBFIs. La presencia de Grupo GDI en el sector inmobiliario en México se remonta a la década de los ochentas, momento en el que el mercado inmobiliario estaba en desarrollo y el acceso al financiamiento para la construcción era limitado, además de que los desarrolladores inmobiliarios no estaban especializados. En dicho periodo, Grupo GDI adquirió un terreno con buena ubicación en el Municipio de Cuautitlán Izcalli, en el Estado de México (dentro del área metropolitana de la Ciudad de México) sin un plan específico de desarrollo. Con base en la experiencia de uno de los miembros de su equipo directivo, Grupo GDI reconoció que el segmento hotelero de servicio selecto en México estaba desatendido y en 1996, abrió su primer hotel de servicio selecto en dicha ubicación, Fiesta Inn Perinorte, ubicado al norte del área metropolitana de la Ciudad de México, cerca del corredor industrial de Naucalpan. Como resultado del éxito inicial de este hotel y de otras inversiones en la industria de la hotelería, Grupo GDI desarrolló y elaboró un sobresaliente plan de negocios de desarrollo para hoteles en los segmentos de servicio limitado y servicio selecto y, con el tiempo se expandió al segmento de servicio completo. 20
PROSPECTO DEFINITIVO. Los valores mencionados en el Prospecto Definitivo han sido registrados en el Registro Nacional de Valores que lleva la CNBV,
Fibra Uno Administración, S.A. de C.V. Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria FIDEICOMITENTE FIDUCIARIO EMISOR Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple,

References: artículo 63
 artículo 187
 artículo 86
 resolución 
 artículo 188
 artículo 24
 artículo 224
 artículo 223
 Resolución 
 artículo 223
 resolución