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Timestamp: 2019-04-18 22:19:02+00:00

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BGB-Gesellschaft als WEG-Verwalter? Immobilienrecht, Wohnungseigentum 123recht.de
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Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts führt nicht dazu, dass diese Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann.
Mit Notarvertrag kauften die Antragsteller von dem Beteiligen eine Eigentumswohnung. Als Inhalt des verkauften Sondereigentums ist im Grundbuch unter anderem eingetragen: "Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung durch Verwalter." Das Wohnungseigentum wurde den Antragstellern aufgelassen. Die Antragsteller haben die Eintragung der Antragsteller als Eigentümer in das Grundbuch beantragt. Als Zustimmung des Verwalters haben sie eine notariell beglaubigte Erklärung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts vorgelegt, die nach dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung zur Verwalterin der Gemeinschaft bestellt worden ist.
Das Grundbuchamt hat den Antrag beanstandet, weil eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht Verwalterin einer Eigentümergemeinschaft sein könne. Der beurkundende Notar hat daraufhin eine beglaubigte Abschrift des Gesellschaftsvertrags vorgelegt, aus der sich die Vertretungsberechtigung der Genannten ergibt, und eine eidesstattliche Versicherung der Gesellschafter, nach der diese die alleinigen Mitglieder der Gesellschaft sind und der Gesellschafterbestand seither unverändert ist. Das Grundbuchamt ist bei seiner Beanstandung geblieben. Der Notar hat dagegen Erinnerung eingelegt. Das Grundbuchamt hat die Erinnerung dem Landgericht als Beschwerde vorgelegt. Das Landgericht hat die Beschwerde zurückgewiesen. In der Folge hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zurückgewiesen. Mit der weiteren Beschwerde wandten sich die Antragsteller gegen die Entscheidung des Landgerichts.
2. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt
Das Oberlandesgericht Frankfurt hielt die Beschwerde für begründet. Es sah sich aber durch gegenläufige Entscheidungen des BGH an einer entsprechenden Entscheidung gehindert und hat die Sache daher dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Das OLG ist der Auffassung, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei mit der Zuerkennung der (beschränkten) Rechtsfähigkeit durch die neue Rechtsprechung des Bundesgerichthofes taugliche Verwalterin nach dem Wohnungseigentumsrecht. Die fehlende Publizität ihrer Vertretungsverhältnisse und ihres Gesellschafterbestands stehe dem nicht entgegen. Die Wohnungseigentümer könnten sich hierüber durch Einsicht in den Gesellschaftsvertrag informieren.
3. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes
Der Bundesgerichtshof kommt zu dem klaren Ergebnis, dass eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht wirksam zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden kann (Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 26. Januar 2006, Az. V ZB 132/05).
Zusammenfassung der juristischen Diskussion
Rechtsprechung und Schrifttum haben dies in der Vergangenheit nahezu einhellig so gesehen. Seit die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts von der Rechtsprechung anerkannt worden ist, haben sich indessen die Stimmen gemehrt, die die Bestellung einer solchen Gesellschaft zum Verwalter für möglich halten. Dazu zählen die Langerichte Frankfurt und Hamburg sowie zahlreiche Kommentatoren.Die Gegenposition hält unter Hinweis auf die fehlende Publizität der Vertretungsregelungen und des Gesellschafterbestandes der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts an der überkommenen Auffassung fest. Auch der Bundesgerichtshof hält hieran im Beschluss vom 26. Januar 2006 mit folgenden Gründen fest.
Sicherstellung der Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr
Soweit die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts als tauglicher Wohnungseigentumsverwalter angesehen wird, ist zwar zuzugeben, dass die gegenteilige Auffassung nicht mehr auf deren fehlende Rechts- und Handlungsfähigkeit gestützt werden kann. Die Möglichkeit, Träger von Rechten und Pflichten zu sein, ist indessen nur notwendige, nicht aber auch hinreichende Bedingung für die Bestellung zum Wohnungseigentumsverwalter. Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht nur rechtsfähig sein, sondern darüber hinaus den weiteren Voraussetzungen genügen, deren Erfüllung das Wohnungseigentumsgesetz von dem Verwalter verlangt.
Daran fehlt es nach Ansicht des BGH. Welche Eigenschaften der Verwalter erfüllen muss, ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht ausdrücklich bestimmt. Die notwendigen Eigenschaften ergeben sich jedoch aus dem Sinn und dem Zweck der Aufgaben des Verwalters. Dieser hat die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr sicher zu stellen. Hierzu muss er die im Wohnungseigentumsgesetz (§ 27 Abs. 2 WEG) genannten Aufgaben erfüllen. Dazu gehört es insbesondere
Zahlungen von Wohnungseigentümern und Dritten an die Gemeinschaft entgegen zu nehmen,
Willenserklärungen, die für oder gegen die Gemeinschaft wirken, abzugeben bzw. zu empfangen und
Leistungen der Gemeinschaft zu bewirken.
Wohnungseigentümer und Dritte müssen hierbei darauf vertrauen können, dass an den Verwalter erbrachte Leistungen oder diesem gegenüber abgegebene Erklärungen gegen die Eigentümergemeinschaft wirken, und dass umgekehrt die von dem Verwalter für die Gemeinschaft abgegebenen Erklärungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft wirksam sind.
Verwaltung durch natürliche Person
Diese Voraussetzungen sind bei Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter ohne Weiteres gegeben. Auch bei Bestellung einer in ein Register eingetragenen juristischen Person, einer offenen Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft als Verwalter kann insoweit keine Unklarheit aufkommen. Wer für diese handeln kann, ist dem Handelsregister zu entnehmen. Die Eintragungen in das Handelsregister wirken im Rahmen von § 15 HGB gegen die jeweilige Gesellschaft. Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eine offene Handelsgesellschaft oder eine Kommanditgesellschaft kann daher zum Verwalter einer Eigentümergemeinschaft bestellt werden.
Verwaltung durch Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Anders verhält es sich bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Für diese wird kein Register geführt. Das Vertrauen in die Gesellschaftereigenschaft und die im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Vertretungsregelungen wird von der Rechtsordnung nicht geschützt.
Einsichtnahme in den Gesellschaftsvertrag
Dies lässt sich – und hier tritt der BGH der Auffassung des Oberlandesgerichts Frankfurt entgegen - nicht durch die Einsichtnahme in den Gesellschaftsvertrag ausgleichen. Denn so gewonnene Erkenntnisse genießen nicht den öffentlichen Glauben eines Registers. Vor allem aber gibt der Gesellschaftsvertrag nur Auskunft über Gesellschafterbestand und Vertretungsbefugnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt. Änderungen im Bestand der Gesellschafter werden in der Regel im Gesellschaftsvertrag nicht verlautbart. Kenntnis hiervon erlangen die Wohnungseigentümer üblicherweise nur durch Mitteilung seitens der Gesellschaft oder ihrer Gesellschafter. Sicherheit dahin, ob eine Zahlung an die Gesellschaft befreiend wirkt, und ob eine namens der Gesellschaft abgegebene Erklärung oder eine gegenüber der Gesellschaft abgegebene Erklärung gegen die Gesellschaft wirkt, besteht auf dieser Grundlage nicht.
Einsicht der Vertragspartner in den Gesellschaftsvertrag
Die Einsicht der Wohnungseigentümer in den Gesellschaftsvertrag kann allenfalls diesen Aufschluss über Gesellschafterbestand und Vertretungsverhältnisse einer zum Verwalter bestellten Gesellschaft bürgerlichen Rechts bieten, nicht aber deren Vertragspartnern und dem allgemeinen Rechtsverkehr. Auch zu dessen Schutz dienen die im Wohnungseigentumsgesetz (§ 27 WEG) geregelten Verwalterbefugnisse. Sie sind im Hinblick hierauf unentziehbar.
Entsprechendes gilt für Zustellungen. Die in § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG bestimmte Berechtigung des Verwalters zur Entgegennahme von Zustellungen dient dem Schutz des Rechtsverkehrs. Die aufwändige und bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften häufig auf kaum überwindbare Schwierigkeiten stoßende Zustellung an alle Wohnungseigentümer soll durch die Empfangszuständigkeit des Verwalters nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG vermieden werden. Dies setzt voraus, dass über die Identität und die Befugnis des Verwalters zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft kein Zweifel besteht. So verhält es sich bei den Mitgliedern einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, an die zu Händen ihres gesetzlichen Vertreters zuzustellen ist, nicht, weil der Wechsel der Gesellschaftereigenschaft und eine Änderung der Vertretungsbefugnisse ein Internum der Gesellschaft sind und Außenstehende hiervon nicht durch ein öffentliches Register sichere Kenntnis erlangen können.
Das gilt erst recht im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese kann selbst Beteiligter bzw. Partei eines gerichtlichen Verfahrens sein. Das erübrigt die Zustellung an alle Wohnungseigentümer und vereinfacht das Gerichtsverfahren. Anders als nach früherer Rechtspraxis, die alleine die Wohnungseigentümer als Beteiligte bzw. Partei ansah, kann diesen aber nicht mehr ohne Weiteres zugestellt werden, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft Beteiligter oder Partei ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird durch den Verwalter vertreten und kann nur durch diesen am Rechtsverkehr und an einem gerichtlichen Verfahren teilnehmen. Soweit eine juristische Person oder eine Handelsgesellschaft zum Verwalter bestellt ist, erfolgt die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar durch die juristische Person bzw. durch die Handelsgesellschaft. Diese werden jedoch ihrerseits zumindest letztlich durch eine natürliche Person vertreten, die in ein mit öffentlichem Glauben versehenen Register eingetragen werden muss. Zustellungen müssen an diese erfolgen. Ihre Wirksamkeit hängt grundsätzlich davon ab, dass der Zustellungsadressat tatsächlich zur Vertretung befähigt ist, und sei es auch nur aufgrund der Wirkung einer Eintragung in ein Register.
Nach dieser überzeugenden Klarstellung können diese Anforderungen des Rechtsverkehrs durch die Bestellung einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zum Verwalter einer Eigentümergemeinschaft nicht erreicht werden. Eine dennoch erfolgte Bestellung einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zum Verwalter ist nichtig.
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References: BGH 
 § 15
 BGH 
 § 27
 § 27
 BGH