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Timestamp: 2019-02-22 22:18:46+00:00

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Interpretaciones de casos relacionados con el articulo 1
Caso #1-1: Fidelidad al Cliente
El Cliente A presentó una queja ante la Asociación de REALTORS® porque el REALTOR® B y su comercial habían incumplido su compromiso de representar sus intereses proponiendo a varios compradores potenciales un precio inferior que el que se incluyó en el precio acordado de venta. Su queja especificaba que el REALTOR® B, durante su entrevista, había estado de acuerdo que 137.900$ sería un precio adecuado, y se había realizado el encargo en esas condiciones. La queja también citaba a tres compradores potenciales que le habían dicho al cliente que al visitar la propiedad, un comercial del REALTOR® B, actuando en nombre del REALTOR® B había dicho: “Piden 137.900$ pero estoy bastante seguro de que aceptarían una oferta por 130.000$”.
El REALTOR® B y su comercial fueron notificados de la queja y solicitaron estar presentes en la vista del procedimiento establecido ante el tribunal de depuración profesional de la Asociación.
Durante la vista, el REALTOR® B confirmó que había acordado con el cliente que 137.900$ era un precio adecuado, y que se había anunciado a ese precio. Añadió que había pedido un plazo de 90 días ya que a menudo se necesita ese tiempo para encontrar un comprador. El Cliente había aceptado ese plazo pero había indicado que estaba interesado en vender antes de un mes aunque ello supusiera alguna concesión en el precio. La discusión concluyó con un acuerdo de venta en 137.900$ y con el REALTOR® B comprometiéndose a realizar el máximo esfuerzo para conseguir este precio para el propietario. Su comercial lo interpretó como que una oferta rápida de un 10% menos podría ser aceptable. Las preguntas realizadas por el tribunal dejaron claro que ni el REALTOR® B ni su comercial estaban autorizados por su cliente a ofrecer la propiedad a un precio inferior a 137.900$.
La conclusión del tribunal fue que el REALTOR® B no había violado el Artículo 1 puesto que no tenía razones para conocer las acciones de su comercial. El tribunal dictaminó que el comercial había violado el Artículo 1 por divulgar su conocimiento de que el cliente necesitaba vender incluso si ello supusiera aceptar menos del precio que se pedía. El tribunal hizo ver que esas manifestaciones no resultaban en el interés del cliente, y que nunca se deberían haber hecho sin el conocimiento y autorización del cliente.
Caso #1-2: Tratar a ambas partes honestamente
El REALTOR® B ofreció la casa del Cliente A a la venta en exclusiva, anunciándola como próxima a una parada de autobús. El Comprador C que explicó que para sus horarios era necesario vivir cerca de una parada de autobús, vio la casa de A, le gustó e hizo un depósito. Dos días más tarde el REALTOR® B leyó una noticia que decía que la linea de autobús iba a desaparecer. Informó al comprador C y éste respondió que ya no estaba interesado ya que esto era imprescindible para él. El REALTOR® B informó a su cliente y recomendó que se devolviera el depósito.
El Cliente siguió de mala gana los consejos del REALTOR® B pero presentó una reclamación ante la Asociación porque el REALTOR® B no había protegido ni representado sus intereses; que el REALTOR® B no debería haber informado al comprador ya que esto fue lo que echó por tierra la transacción, siendo algo que no era un defecto de la propiedad; la nueva línea pondría una parada a seis manzanas de la casa.
En la vista ante el tribunal , el REALTOR® B explicó que en la publicidad de la casa se había destacado el hecho de estar junto a la parada. También explicó que el comprador había manifestado que su minusvalía física le obligaba a vivir cerca de una parada de autobús. Por lo tanto, a su juicio los cambios en la ruta del autobús cambiaban las características de la propiedad para el comprador potencial, y que se sentía obligado a tratar honestamente a ambas partes, que debía informar a C, y que al hacerlo no estaba violando sus obligaciones ante el cliente.
El tribunal determinó que el REALTOR® B no había violado el Artículo 1 sino que había actuado adecuadamente bajo el espíritu y la letra del Código Ético. El tribunal hizo notar que la decisión de devolver el depósito al cliente C fue hecha por el vendedor, aunque fuera el REALTOR® B el que lo hubiese sugerido como algo justo teniendo en cuenta las circunstancias.
Caso #1-3: “Precio limpio de venta”
El Cliente A llamó al REALTOR® B para poner a la venta una pequeña propiedad comercial, explicándole que quería un mínimo de 170.000$ por su venta. Preguntó sobre la comisión y otros gastos de la venta y la respuesta de B fue: “Me dice que 170.000$ limpios sería satisfactorio. Dejémoslo así y deduciremos todos los gastos de lo que se obtenga por encima de 170.000$”. El cliente A aceptó.
La propiedad se vendió al Comprador C por 220.000$. Tras la firma, en la que quedó manifiesto que 50.000$ quedaban como comisión para el REALTOR® B, el Cliente A y el Comprador C se quejaron ante la Asociación de REALTORS® por la conducta del REALTOR® B al respecto, y se inció un procedimiento ante el Comité de Estándares Profesionales.
La defensa del REALTOR® fue que él había realizado el servicio encargado por el cliente A siguiendo estrictamente lo que se contenía en el encargo.
El tribunal dictaminó que el REALTOR® había incumplido el Artículo 1 del Código. El tribunal concluyó que el REALTOR® B se había desentendido por completo de su obligación de prestar un servicio fiel teniendo en consideración los intereses de su cliente; que de hecho había especulado con la propiedad del cliente, y que no había tratado de forma honesta con ninguna de las partes en la transacción.
Case #1-4: Fidelidad al Cliente
El Cliente A contactó al REALTOR® B para que pusiera a la venta una parcela. El Cliente A dijo que había oído que parcelas similares en la zona se habían vendido por 50.000$ y esperaba que fuse posible obtener un precio similar. El REALTOR® B destacó algunos defectos menores en la situación e inclinación de la parcela, y dijo que el Mercado de parcelas estaba muy parado. Sugirió un precio de 32.500$ y el cliente aceptó. Dos semanas más tarde REALTOR® B vino con una oferta por dicho precio. El cliente planteó algunas dudas haciendo ver que la oferta había llegado solo 15 días despés de estar en el Mercado lo que podría ser una indicación de que el valor podría estar más cerca de 50.000$ que de 32.500$. El REALTOR® B le urgió insistentemente a que aceptara la oferta, manifestando que a causa de la situación del Mercado, era posible que pasaran meses antes de recibir otra oferta y que el hecho de tener una oferta solo confirmaba su opinion sobre el valor de la parcela. El Cliente finalmente aceptó y la venta se hizo al Comprador C.
Dos meses más tarde el Cliente descubrió que el Comprador C ya no era el propietario, sino que lo había vendido a otro Comprador D por 55.000$. Investigó y descubrió que el Comprador C era cuñado del REALTOR® B, y había actuado en su nombre cuando compró la propiedad por 32.500$.
El Cliente A describió los hechos en una queja realizada ante la Asociación de REALTORS® alegando colaboración en defrauder la confianza depositada por el cliente y en sus intereses, y no haber advertido que era él quien estaba realizando la compra.
La defensa del REALTOR® B ante el tribunal de Estándares profesionales fue que según su experiencia en transacciones inmobiliarias hay dos precios legítimos para una propiedad: la que un vendedor está dispuesto a aceptar para deshacerse de su inversion, y el precio que un comprador está dispuesto a pagar para adquirir una propiedad en la que está particularmente interesado. Su posición fue que no veía perjuicio alguno al realizar na transacción en beneficio propio cuando el propietario recibía el precio que estaba dispuesto a aceptar y el comprador pagaba el precio que estaba dispuesto a pagar.
El tribunal de depuración determinó que el REALTOR® B había utilizado de forma fraudulenta la apariencia de estar prestando un servicio al cliente para actuar como especulador ; que había traicionado los principios más elementales de agencia y subordinación a los intereses de su cliente, y que había violado los Artículos 1 y Artículo 4 del Código Ético.
Caso #1-5: Defensa de los intereses del Cliente
El Cliente A encargó la venta en exclusiva de una casa al REALTOR® B diciendo que 132.000$ sería un precio justo por la propiedad. El REALTOR® B aceptó el encargo de venta por 90 días en ese precio y la anunció sin obtener respuesta, mostrándola a unos pocos compradores potenciales que perdieron interés a saber el precio. En una reunion de ventas en su oficina, el REALTOR® B comentó la propiedad con sus comerciales diciéndoles que parecía estar cara, y que había sido una pérdida de tiempo y dinero anunciarla y enseñarla. Tras seis semanas sin saber nada del REALTOR® B, el Clente llamó a la oficina sin identificarse, describió la propiedad y preguntó si la empresa aún la tenía a la venta. La respuesta de uno de los comerciales del REALTOR® B fue: “la casa aún está a la venta pero es una propiedad poco interesante ya que, en nuestra opinion, la casa está cara y no es tan atractiva como otra que le puedo enseñar”. El Cliente escribió a la Asociación quejándose de la actuación del REALTOR® B, acusándole de no promover y proteger sus intereses al no advertirle de su opinioned que el precio era excesivo, y por no buscar activamente un comprador.
La respuesta del REALTOR® B fue que el Cliente había insistido rotundamente en que quería 132.500$ por la propiedad; que al anunciar y mostrar la propiedad había realizado esfuerzos suficientes para atraer un comprador pore se precio; que al no recibir casi respuesta a estas acciones estaba obligado a deducir que la casa no se podría vender a ese precio; que en vista de la actitud del propietario en la captación pensó que sería inútil intentar convencerle de rebajar el precio de oferta; por lo que había dado instrucciones a sus comerciales de que comercializaran activamente la propiedad.
El tribunal determinó que el REALTOR® B había incumplido el artículo 1, que había incumplido su obligación al no advertir a su cliente de sus conclusions en el sentido de que la propiedad estaba muy cara, en vista de la respuesta obtenida a sus acciones iniciales de venta, y al retirar sus esfuerzos para alcanzar la venta de la propiedad siguiendo el major interés de su cliente.
Caso #1-6: Fidelidad a los intereses de los clientes
El REALTOR® A administraba un edificio de apartamentos propiedad de B. Como administrador recibió una oferta de compra del Comprador C por escrito. El REALTOR® A respondió que el edificio no estaba a la venta. Unos pocos días más tarde el comprador se dirigió al propietario y le dijo que pensaba que había hecho una oferta atractiva a través del REALTOR® A y quería saber el precio al que le interesaría la venta.
El propietario dijo que no había recibido oferta alguna y preguntó por los detalles.
El propietario presentó una reclamación contra el REALTOR® A acusándole de no representar y defender sus intereses. Su reclamación especificaba que aunque el REALTOR® A estaba contratado como administrador, nunca le había dicho que no le facilitara las ofertas de compra que recibiera, y que al no haber hablado de esto, pensaba que el REALTOR® A debería haber entendido que era su obligación informarle de la oferta de un comprador que, según manifestaba en la reclamación, era muy atractiva para él.
El REALTOR® A fue informado de a reclamación y se le ordenó aparecer ante el tribunal de la Asociación. En su defensa alegó que su relación con el cliente era solo como administrador, que no le habían contratado como agente para la venta, que nunca le habló de estar interesado en vender el edificio, que al decirle al comprador que la casa no estaba en el mercado estaba defendiendo los intereses de su cliente ante la pérdida de tiempo discutiendo una venta que estaba seguro de que no le interesaría.
La conclusión del tribunal fue que el REALTOR® A incumplió el Artículo 1, que en ausencia de instrucciones de no informar de ofertas debería haber entendido que la fidelidad a los intereses de su cliente, de acuerdo con el Artículo 1 del Código Ético, le obligaban a informar a su cliente de una oferta firme de compra de la propiedad, y que cualquier inversor está siempre interesado en conocer las posibles ofertas sobre su propiedad.
Caso #1-7: Obligación de Proteger los intereses del cliente
El Cliente A, un militar, fué destinado a otra ciudad y puso a la venta su propiedad con el REALTOR® B en exclusiva. Se mudó confiado en que el REALTOR® B le encontraría un comprador lo antes posible. Tras seis semanas sin saber nada del agente, el cliente volvió de visita a ver su propiedad y se enteró de que el REALTOR® B había anunciado la propiedad como “Vacante: propietario desplazado” y encontró un cartel de “Abierto” en la casa, pero sin agente alguno presente. Por lo que le dijeron los vecinos dedujo que ese cartel estaba siempre puesto pero en la propiedad nunca había nadie. La llave estaba en una caja con combinación situada en la entrada, y cuando alguien llamaba interesándose por la casa le daban la combinación y les dejaban ver la casa por su cuenta y pedir que llamaran si tenían alguna pregunta o querían hacer una oferta.
El Cliente A presentó una queja en la Asociación de REALTORS®
Explicando las circunstancias y acusando al REALTOR® B de incumplimiento de su obligación de proteger y representar los intereses de su cliente, dejando la propiedad abierta al vandalismo, y no realizando los esfuerzos necesarios para conseguir un comprador. La defensa del agente ante el tribunal fue que la publicidad que hizo demostraba que se estaba esforzando por venderla. Manifestó que dejar las llaves y decir a los clientes que visitaran la propiedad por su cuenta era una “práctica local normal”.
El tribunal concluyó que el REALTOR® B había incumplido el Artículo 1 del Código Ético al no haber actuado profesionalmente y de acuerdo con sus obligaciones de proteger y representar los intereses de su cliente.
Caso #1-8: Exclusiva mientras había un mandato abierto vigente
Durante una comida de la Asociación el REALTOR® A describió a los que estaban en su mesa una casa antigua en una zona de oficinas cuya venta le habían encargado sin exclusiva, e invitó a los otros a que cooperaran con él en vender la propiedad. Los REALTORS® X e Y dijeron que ellos también la tenían sin exclusiva pero que le veían muy poco interés. El REALTOR® B no hizo comentario alguno, pero pensando que podía encontrar un comprador para ella, fue a hablar con el propietario para comentar con él las ventajas de encargar la comercialización en exclusiva. El propietario quedó convencido y firmó un acuerdo en exclusiva con el REALTOR® B diciéndole que en ese momento tenía la propiedad encomendada en abierto por 30 días con los REALTORs® A, X e Y. El comentario del REALTOR® B fue: “simplemente no les renueve el encargo cuando expire”.
Unos pocos días más tarde en REALTOR® A trajo al comprador una oferta firmada para la compra de la propiedad al precio que se solicitaba. El propietario le dijo que ahora tenía la propiedad en exclusiva con el REALTOR® B, y le pidió que presentara su oferta a través suya. Antes de que el REALTOR® A pudiera contactar con el REALTOR® B, éste recibió otra oferta de compra también en el mismo precio. Enfrentado a dos ofertas idénticas, el propietario se encontró con que ambos REALTORS® A y B solicitaban sus comisiones completas al haber cumplido con sus encargos.
El propietario presentó una queja con la Asociación de REALTORS® alegando incumplimiento del Artículo 1 del Código Ético por la difícil posición en la que le habían colocado los REALTORS® A y B. El propietario alegó que ninguno de ellos le había advertido de que podría verse obligado a pagar más de una comisión.
Tras la vista realizada ante el Comité de Estándares Profesionales en la que los hechos probados como antecede, el tribunal determinó que el REALTOR® A había actuado correctamente; que había cumplido con su obligación de acuerdo con su encargo de venta. Sin embargo el REALTOR® B había violado el Artículo 1 al no haber advertido al propietario del riesgo de pago de honorarios duplicados cuando el cliente le dijo que había otros encargos en vigor.
El tribunal determinó que el propietario, a causa de la omisión del REALTOR® B, había incurrido en la obligación de pagar dos comisiones sin culpa por su parte, que el REALTOR® B debería haber advertido al propietario de la posibilidad de incurrir en dicha obligación, y que al no hacerlo el REALTOR® B no había cumplido con su obligación de proteger los intereses de acuerdo con el Artículo 1.
Caso #1-9: Obligaciones bajo encargo de venta en exclusiva
Cuando el Cliente A firmó un encargo de venta en exclusiva con el REALTOR® B, discutieron las condiciones de mercado y los precios de la zona, y llegaron al acuerdo de ponerlo en 156.900$. Tras seis meses sin haber recibido mucho interés, el Cliente A llamó al REALTOR® B para preguntar por qué había tenido tan pocos interesados. El REALTOR® B le dijo “es facil entender que la propiedad está cara. A los diez días ya me había dado cuenta: en la situación actual habría que encontrar a alguien muy interesado para llegar a 149.000$. Esta es la razón por la que no hemos podido venderla”. “¿Cuándo llegaste a esta conclusión, por qué no me lo dijiste?” le dijo el cliente. “Porque no habría servido de nada; por experiencia se que no se puede convencer al cliente de que el precio es caro hasta que están cansados de esperar una oferta que nunca llega. Ahora que el mercado te ha enseñado algo que no habrías aceptado si viniera solo de mi, vamos a rebajar el precio a 148.900$ y a intentar venderlo”.
El cliente se quejó del REALTOR® B a la Asociación, explicando las circunstancias, e insistiendo en que el REALTOR® B había estado de acuerdo si reservas cuando se valoró la propiedad en primer lugar.
El cliente repitió este punto en la vista que se realizó ante el tribunal. El REALTOR® B no lo negó, alegando que en aquellos momentos en su opinión 156.900$ era justo y posible de obtener. Dijo que sus intensos esfuerzos iniciales le habían demostrado que el precio era excesivo, y defendió su postura de reducir los esfuerzos de venta con argumentos similares a los que mantuvo en su conversación con el cliente: que tras muchos años de experiencia sabía que una vez un vendedor se decide a poner un precio a su propiedad, ningún argumento o análisis le va a sacar de su actitud; solo la falta de respuesta del mercado le convencerá.
El tribunal dictaminó que la conducta del REALTOR® B había violado el Artículo 1 del Código Ético que obliga a proteger y promover los intereses del cliente. El tribunal decidió que si el REALTOR® B honestamente pensaba que el precio de 156.900$ era correcto cuando se puso a la venta, no había violado el Código Ético al sugerir que se rebajase, pero cuando llegó a la conclusión de que el precio era demasiado alto, debería haber informado al cliente de inmediato, y no haber esperado a que el cliente le llamara seis semanas después.
Caso #1-10: Presentación de Ofertas Posteriores tras la aceptación de una oferta por el vendedor.
El REALTOR® A, agente del vendedor, presentó una oferta de compra a su cliente, el Vendedor X, inferior en 20.000$ al precio inicial. La propiedad llevaba mucho tiempo en el Mercado y no había generado mucho interés. En su presentación, el REALTOR® A dijo al vendedor que, en su opinion, la oferta estaba bien y debía aceptarla. “Con los tipos de interés al alza, las propiedades ya no se mueven como hace seis meses”. El vendedor decidió aceptar la oferta, y la transacción finalmente se hizo.
Muchos meses más tarde el vendedor presentó una reclamación contra el REALTOR® A alegando violación del Artículo 1, de acuerdo con la interpretación de la Norma de Actuación 1-7. Se había enterado de que había llegado una segunda oferta tras aceptar la primera, pero antes de que se formalizara la venta. El REALTOR® A no había presentado dicha oferta, que era 2.500$ más elevada que la primera. La reclamación del vendedor planteaba que al no presentarle la segunda oferta, el REALTOR® A no había defendido sus intereses de acuerdo con el Artículo 1.
Durante el proceso, el REALTOR® A mostró una copia del encargo de venta que incluía la siguiente cláusula: “el vendedor acepta que la responsabilidad del agente de presentarle ofertas de compra termina en el momento en el que el vendedor aprueba una oferta”.
El REALTOR® A dijo al tribunal que había explicado esto al vendedor antes de la firma del encargo y que el vendedor había aceptado, según se podia comprobar por la firma del mismo.
El vendedor aceptó que había entendido y aceptado dicha cláusula cuando firmó el encargo, pero que en todo caso el REALTOR® A debería haberle advertido de la existencia de una segunda oferta superior.
El tribunal dictaminó que el REALTOR® A no había incumplido el Artículo 1. En su decision, el tribunal apuntó que el REALTOR® A había explicado la cáusula que le relevaba de la obligación de presentar ofertas posteriors a la aprobación de una oferta, que el vendedor había aceptado y había firmado el encargo y que, aunque era lamentable que el propietario hubiera recibido por su propiedad menos que lo máximo possible, el REALTOR® A había cumplido sus obligaciones de acuerdo con el contrato, una vez que la primera oferta había sido aceptada por el propietario.
Caso #1-11: Obligación de presentar ofertas posteriores tras la aceptación por el propietario de una primera oferta
El REALTOR® A tenía una exclusiva por 90 días en la propiedad de un vendedor. El vendedor ordenó al REALTOR® A que la pusiera a la venta por 150.000$ en base al precio por la que un vecino había vendido un mes antes.
El REALTOR® A anunció agresivamente la propiedad, introduciéndola en la MLS, poniendo anuncios en prensa, haciendo varias Open Houses y distribuyendo folletos de la propiedad en supermercados. Cuando el encargo estaba próximo a expirer, hizo otra Open House de la propiedad, que result en una oferta de compra por parte del Comprador Y por 15.000$ menos de lo que se pedía. El REALTOR® A convenció al vendedor de que esa oferta era la major que iba a recibir y le persuadió de que aceptase la oferta. El vendedor mostró disgusto con la incapacidad por parte del REALTOR® A de obtener el precio que se pedía, pero acabó aceptando la oferta.
Al día siguiente, el REALTOR® B, un agente de su MLS, entregó al REALTOR® A una oferta de otro comprador por el precio solicitado. Este comprador había asistido a una de las Open Houses y estaba entusiasmado con la situación de la casa, que sería perfecta para su madre.
El REALTOR® A advirtió al REALTOR® B y a su comprador de que ya había una oferta aceptada por el vendedor, por lo que no le presentaría esta oferta. El REALTOR® B y su comprador rápidamente presentaron una queja ante la Asociación, acusando al REALTOR® A de violación del Artículo 1, interpretado en la Norma de Actuación 1-7.
Durante el proceso, el REALTOR® A declaró que no se sentía obligado de presentar la oferta de este comprador ya que el encargo de comercialización no especificaba concretamente que hubiera que presentar las ofertas posteriores al vendedor. Además, el REALTOR® A sentía que hacer eso solo podría resultar en controversia entre comprador y vendedores, y en incumplimiento de contratos.
“¿Para qué hacer que todos se enfaden, presentando otra oferta una vez que ya hay una aceptada?” dijo el REALTOR® A.
El tribunal declaró que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 1. En su “declaración de hechos y conclusiones” el tribunal citó la falta de entendimiento por parte del REALTOR® A de los requerimientos del Artículo1, según se interpretan en la Norma de Actuación 1-7. El panel advirtió que la ley no impide la presentación de ofertas posteriores a la aceptación de una oferta por el vendedor, que el hecho de que en el encargo de venta no se mencionase la forma de actuar con ofertas posteriores no liberaba al REALTOR® A de la obligación de presentarlas, que como agente del vendedor, el REALTOR® A debe actuar siempre como más convenga a los intereses de su cliente y debe informarle de todas las ofertas que se reciban, y que si el vendedor deseara considerer la aceptación de una oferta posterior, el REALTOR® A debería haberle recomendado consltar con un asesor jurídico.
Caso #1-12: Condicionar la presentación de una oferta de compra al compromiso de encargo de venta de la vivienda del comprador
Un propietario encargó la venta de su casa en exclusiva al REALTOR® B, que la introdujo en la MLS. Un comprador, que había sido destinado recientemente a la ciudad, vio una serie de propiedades con el REALTOR® C, y finalmente decidió que la que representaba el REALTOR® B era la mejor para él. Pidió al REALTOR® C que le preparara una oferta por el precio solicitado para asegurarse de que se la aceptarían.
El REALTOR® C aceptó redactar la oferta con la condición de que el comprador le firmase un encargo de venta de su casa actual en exclusiva por 90 días cuando decidiera venderla.
Los compradores no quisieron comprometerse a un encargo futuro, pero el REALTOR® C insistió en que no prepararía ni presentaría una oferta al REALTOR® B y su cliente si no le firmaban un compromiso de encargo de venta. A la mañana siguiente los compradores llamaron al REALTOR® C diciendo que aceptaban el compromiso de encargo de venta ya que seguían interesados en comprar la casa. Firmaron el compromiso y la oferta de compra, el vendedor la aceptó y la venta se produjo. Tras la venta los compradores presentaron una reclamación ética ante la Asociación de REALTORS® alegando que el REALTOR® C había vulnerado el Artículo 1.
En la vista del caso el REALTOR® D defendió sus acciones argumentando que su conducta no había perjudicado a los compradores ni a los vendedores: la casa se había vendido al precio que se pedía y que los compradores estaban dispuestos a pagar. Además, el REALTOR® C estaba dispuesto a hacer todo lo posible para vender la casa de los compradores cuando ellos estuvieran dispuestos a vender.
Tras considerar las declaraciones de ambas partes el tribunal concluyó que el REALTOR® C había incumplido el Artículo 1. Al trabajar como agente del comprador el REALTOR® C estaba obligado a proteger y defender los intereses de su cliente. El tribunal determinó que al condicionar la presentación de la oferta de sus clientes a la firma de un compromiso de encargo de venta, el REALTOR® C había puesto sus intereses por delante de los de su cliente, lo que está prohibido por el Artículo 1.
Caso #1-13: Obligación de asesorar al cliente sobre el valor de mercado
El Cliente A fue de su hotel a la oficina del REALTOR® A y le contó que había vivido años antes en la ciudad y había mantenido la casa como inversión cuando se mudó. Ahora llevaba vacía varios meses y habia decidido venderla. Se conformaba con conseguir 80.000$ por ella. El REALTOR® A la puso a la venta en ese precio y se vendió en unos pocos días.
Seis meses más tarde el vendedor pasó por la ciudad. Esperando poder recuperar una caja de viejas fotos que había dejado en el ático pasó por la casa y cuál no sería su sorpresa al comprobar que su comprador había vendido rápidamente y el propietario ahora era otro. Le preguntó y se enteró que había pagado 140.000$. Sorprendido, hizo algunas averiguaciones sobre valor de mercado y se dio cuanta de que había puesto un precio muy bajo a su casa cuando la puso a la venta con el REALTOR® A. Acudió a la asociación de REALTORS® y denunció al REALTOR® A acusándole de conducta poco ética al no haberle advertido de que el valor de mercado era superior.
En la audiencia que se dió al REALTOR® A éste declaró que no se le había pedido poner precio a la casa, sino que había aceptado el encargo en base al precio indicado por el cliente; que el cliente había dicho que se daría por satisfecho con obtener 80.000$, que le gustaría vender pronto, y que no había hecho nada poco ético ya que no la había comprado para él mismo, y que aunque había dicho a los compradores que era una oportunidad, no la había ofrecido a familiares o a los asociados de la empresa.
Respondiendo a las preguntas admitió que tras ver la casa con el cliente se dio cuenta de que lo que pedía el propietario era menos de la mitad de lo que valía, pero insistió que eso era asunto del propietario, que cada propietario tiene sus razones para vender, aunque admitió que el cliente no le había dicho que tuviera urgencia o que estuviera dispuesto a vender barato.
El tribunal dijo que igual que los REALTORS® no dudan en advertir al propietario cuando pide demasiado por su propiedad, están igualmente obligados a ser totalmente claros al dar su opinión cuando el cliente pretende pedir demasiado poco por su propiedad.
El tribunal determinó que en vista de la enorme discrepancia entre el precio que pedía el propietario y el valor de mercado, que el REALTOR® A aceptó que era obvio para él, la obligación del REALTOR® A como agente del propietario era asesorarle y advertirle que el precio de la casa era bastante mayor, especialmente cuando era claro que el cliente llevaba mucho tiempo viviendo fuera y no estaba al corriente de los valores locales. El tribunal determinó que el REALTOR® A había vulnerado el Artículo 1.
Caso #1-14: Obligación de Advertir al Cliente sobre el Valor de Mercado
El REALTOR® A recibió el encargo de poner a la venta la propiedad del Cliente B por 136.000$. Vendió la casa al Comprador C, a quien acabó conociendo un mes después de la venta, en una fiesta, y le dijo que le acababan de ofrecer 148.000$ por la casa pero lo había rechazado porque pensaba que se podía vender por bastante más.
En base a esta información, el Cliente B acusó al REALTOR® A de conducta poco ética por no haberle advertido de que el valor de mercado estaba bastante por encima de lo que él quería pedir. El Comité de Reclamaciones remitió la queja a la Comisión Ética que nombró el Tribunal correspondiente. De las declaraciones de los interesados se dedujo que cuando se firmó el encargo el REALTOR® A había advertido a su cliente que hacía tiempo que no había llevado propiedades en esa zona y que antes de fijar un precio deberían obtener una tasación, pero el cliente renunció a ello diciendo que pensaba que 136.000$ era un buen precio. La defensa del REALTOR® A fue que había indicado la conveniencia de encargar una valoración para determinar el precio que deberían pedir, que había advertido que no conocía bien los precios de la zona, , y que mientras que tenía la impresión de que el precio que estaban pidiendo era bajo, pensaba que había cumplido su obligación como profesional hacía el cliente cuando sugirió la realización de una tasación.
El Tribunal dterminó que la defensa del REALTOR® A era válida y que no había violado el Artículo 1.
Caso #1-15: Encargo de Venta a un Precio Excesivo
Mr. A iba a jubilarse y mudarse a una zona más cálida, y comentó la venta de su casa con varias inmobiliarias. Fue a ver al REALTOR® B a comentarlo y le dijo que los otros le habían hablado de precios entre 150.000$ y 158.000$. “Bueno, eso me parece bajo” dijo el REALTOR® B “hay mucho movimiento en esa zona, y su casa está en buenas condiciones y tiene un jardín muy bonito… si me da la exclusiva en 168.000$ haremos un esfuerzo para obtener el mejor precio posible para conseguirte lo que tu propiedad realmente vale”. El REALTOR® B consiguió el encargo, anunció la propiedad, hizo open houses y muchas gestiones, y mostró la propiedad a muchos compradores potenciales, pero no obtuvo ofertas. Cuando la actividad bajó y el cliente mostró preocupación el agente le dijo que seguiría insistiendo hasta que apareciera el comprador adecuado. Cuando expiró la exclusiva de 90 días pidió una renovación. Dijo que había nuevas propiedades entrando en el mercado y que eso estaba perjudicando a la segunda mano, y recomendó bajar el precio a 158.900$. El cliente aceptó de mala gana pero el nuevo precio tampoco atrajo nuevos compradores. Cuando la extensión de 90 días estaba próxima a expirar, el REALTOR® B trajo un comprador por 150.000$ y recomendó insistentemente que se aceptara su oferta, pero el cliente se opuso: “me dijiste 168.000$ y que antes o después encontraríamos un comprador dispuesto a pagarlo; durante este tiempo se han vendido casas por 156.000$”. “Ya lo se” le dijo el REALTOR® B, “pero hace seis meses el mercado estaba mejor y ahora estamos en la época menos activa de año”.
El cliente aceptó la oferta pero presentó una queja, acusando al REALTOR® B de informarle erróneamente para obtener el encargo de venta, ante otros agentes que le habían dicho la verdad.
En la vista quedaron claros todos los hechos anteriores. Las preguntas pusieron en claro un hecho adicional, que al hacer la captación inicial el REALTOR® B no había hecho una valoración sistemática. Los miembros del tribunal dejaron ver que esa zona era una urbanización de casas prácticamente todas iguales y que 10 años antes se habían puesto a la venta entre 145.000$ y 150.000$, que la buena situación y servicios de la zona habían mantenido un buen mercado de reventa, pero que no se sabía que ninguna se hubiera llegado a vender en 160.000$. Todo esto tendía a confirmar la base de la denuncia de que el precio recomendado por el REALTOR® B no era sino una estratagema para obtener el encargo. El REALTOR® B se defendió diciendo que se sentía en su derecho de ser optimista en relación con el desarrollo del mercado.
La conclusión fue que el REALTOR® B había violado el artículo 1 del Código Ético.
Caso #1-16: El REALTOR® no es responsable del asesoramiento legal
Un cliente encargó la venta de una propiedad comercial al REALTOR® B que finalmente la vendió. Tras la venta, el cliente se enteró de que la habría pagado menos impuestos si hubiera vendido la sociedad propietaria, por lo que presentó una queja ante la asociación de REALTORS® diciendo que al realizar el encargo de venta había comentado con el REALTOR® su situación fiscal y que, a pesar de estar obligado por el Código Ético a conocer la ley, no le había advertido que la venta de la sociedad sería más interesante.
En su comparecencia ante el tribunal el REALTOR® B defendió sus acciones diciendo que era cierto que el cliente había hablado brevemente de su situación fiscal, que el agente le había advertido de que la venta podría suponerle resultados fiscales desfavorables, y que le recomendó consultar a un asesor fiscal. El cliente no siguió su consejo .
Tras semanas anunciando y mostrando la propiedad, al no haber tenido instrucciones en contrario por parte del cliente, se vendió la propiedad de acuerdo con los términos del contrato.
El tribunal dictaminó que el REALTOR® B había demostrado su intención de proteger los intereses de su cliente cuando le recomendó consultar con un asesor fiscal, y que aa hacerlo había cumplido con su obligación de acuerdo con el Artículo 1, que el REALTOR® no está obligado a dar asesoramiento legal más allá que advertirle al cliente de la necesidad de conseguirlo cuando el interés del cliente lo recomiende, por lo que el REALTOR® B no había incumplido el Artículo 1.
Caso #1-17: Conocimiento de Legislación Previsible
El REALTOR® A recibió una carta de una universidad de otra ciudad que le decía que uno de sus antiguos alumnos les había legado unos terrenos en su ciudad. La carta explicaba que la universidad no estaba interesada en la propiedad y quería que el REALTOR® A la vendiera a valor de mercado. El precio de la venta iría a los fondos para becarios de la universidad. El REALTOR® A propuso un precio de venta, le realizaron el encargo de venta en exclusiva, y el terreno se vendió antes de un mes. Dos meses después, el administrador de la universidad, presentó una denuncia contra el REALTOR® A acusándole de negligencia por desconocimiento de las normativas municipales en fase de aprobación, que multiplicarían el precio de venta del terreno por ocho. El Comité de Reclamaciones remitió la denuncia al Comité de Estándares Profesionales para la formación de un tribunal que revisase el caso.
El Comité de Estándares Profesionales programó una vista y notificó al REALTOR® A y al administrador de la universidad para que estuvieran presentes. En la vista quedaron patentes los siguientes hechos:
La propiedad del cliente estaba en una zona que estaba siendo recalificada de uso residencial a comercial en la revisión del plan general que estaba en proceso de aprobación
A pesar de que algunas de las revisiones habían sido aprobadas provisionalmente, incluyendo la que afectaba a los solares en cuestión, la aprobación definitiva no se había producido hasta días después de la venta. Durante meses antes de la venta había un cartel cerca de la parcela que notificaba públicamente sobre los cambios propuestos.
El REALTOR® A no se había percatado de la existencia del cartel cuando visitó la propiedad
Otras ventas realidas en la zona hacían pensar al cliente que el precio se había multiplicado por ocho a causa de dichos cambios previstos
La defensa del REALTOR® A fue que la ordenanza no había sido aprobada definitivamente en la fecha en la que se produjo la venta, y que él no era conocedor de las modificaciones que se iban a producir.
El tribunal determinó que el REALTOR® A había incumplido el Artículo 1 y que su actuación había sido muy deficiente en este caso, que antes de sugerir un precio de venta a su cliente debería haber inspeccionado la propiedad con suficiente cuidado como para haber visto el aviso sobre la modificación propuesta de las ordenanzas, y que un REALTOR® activo en la zona debería ser conocedor de los cambios que se estaban proponiendo en el plan general de su ciudad. Dicho conocimiento formaba parte de sus obligaciones bajo el Artículo 1 de proteger los intereses de su cliente.
Caso #1-18: Cuando los REALTORS® compran y venden entre ellos deben actuar como tales
El REALTOR® A era propietario de una casa que puso a venta en su propia empresa. Se publicó en la MLS de la Asociación y despertó el interés del REALTOR® B para comprarla él mismo. Llamó al REALTOR® A, se reunió con él, llegaron a un acuerdo y la venta se acabó realizando.
Unos meses después, en un periodo de fuertes lluvias, se produjeron importantes filtraciones de la cubierta que causaron serios daños en techos y paredes. El REALTOR® B hizo inspeccionar la cubierta por un contratista que le dijo que la cubierta estaba en malas condiciones y le recomendó que cambiase la totalidad de la impermeabilización, como único remedio para evitar futuras filtraciones.
El REALTOR® B se puso en contacto con el REALTOR® A y le conminó a que pagase el arreglo necesario, pero éste se negó basándose en que había tenido la oportunidad de revisarlo todo antes de comprar. El REALTOR® B entonces denunció al REALTOR® A por incumplimiento de los Artículos 1 y 2 de Código Ético por no haber advertido sobre el estado de la cubierta que el REALTOR® A sin duda conocía antes de ponerla a la venta.
El la vista correspondiente el REALTOR® B explicó sus motivos de reclamación y dijo al tribunal que el REALTOR® A no había advertido del problema en ningún momento durante la inspección de la propiedad o durante la negociación posterior. El REALTOR® B reconoció que había visitado la propiedad y que había visto la cubierta; comentó al REALTOR® A que la cubierta parecía estar en buenas condiciones y éste no hizo comentario alguno. El especialista en cubiertas dijo que las tejas estaban colocadas mal en la coronación de la cubierta y en la forma en la que se habían sellado las juntas. En su opinión, era imposible que el propietario anterior desconociera el problema de la cubierta y de las filtraciones que se producían cuando había lluvias fuertes.
El REALTOR® A dijo al tribunal que solo participaba para advertir que no estaba sujeto al Código Ético ya que había actuado como propietario y no como agente en representación de otros. Él era el propietario de la casa y el REALTOR® B la había comprado para él como particular.
El tribunal determinó que los hechos demostraban claramente que el REALTOR® A, el vendedor, tenía perfecto conocimiento del problema de la cubierta, y que no se lo había comunicado al comprador. Aunque el vendedor sea un REALTOR®, cuando decide vender su propiedad acepta la misma obligación de representar adecuadamente su condición ante los consumidores, incluyendo otros REALTORS® que compraran en su propio nombre, como si lo hicieran por un cliente comprador. El tribunal determinó que el REALTOR® A había incumplido los Artículos 1 y 2.
Caso #1-19: Compra por el REALTOR® de una propiedad ofertada por su empresa
Los Sres. A visitaron la oficina del REALTOR® B y le explicaron que eran propietarios de una casa de cuatro dormitorios desde hacía treinta años, pero que como sus hijos ya no vivían con ellos y el Sr. A se estaba jubilando, querían vender su casa y viajar por el país en una caravana.
El REALTOR® B obtuvo el encargo de venta en exclusiva, realizó una open house, lo anunció en diversos sitios y realizó distintas acciones de comercialización para anunciar la propiedad activamente. Cuatro semanas después el REALTOR® B recibió una llamada del REALTOR® X, uno de los agentes afiliados en su empresa que trabajaba en otra oficina, que le dijo que había visto la información de esa propiedad en la MLS y que estaba interesado en ella como inversión, por lo que le enviaba una oferta por correo interno.
Cuando el REALTOR® B se reunió con los propietarios para presentarles la oferta les explicó claramente que se traba de la oferta de una agente asociado con su empresa, aunque no le conocía personalmente, y les presentó para que la firmaran una nota en la que se advertía del hecho. Los propietarios, satisfechos con las condiciones de la oferta la aceptaron, cerrando la venta unas semanas después y pagando la comisión acordada al agente.
Varias semanas después el REALTOR® B recibió una carte del abogado de los vendedores en la que se decía que en su opinión, como la venta se había hecho a a una persona de la misma empresa, el REALTOR® B no tenía derecho a cobrar una comisión. La carte reclamaba al REALTOR® B la devolución de las cantidades cobradas.
El REALTOR® B rechazó la petición firme pero educadamente. Los vendedores presentaron una denuncia ante la Asociación de REALTORS® alegando que la negativa del REALTOR® B a devolver la comisión cobrada incumplía el Artículo 1 del Código Ético. El REALTOR® B en respuesta a la denuncia admitió los hechos manifestados en la denuncia, pero indicó que él había representado fielmente los intereses de sus clientes y no estaba obligado a devolver la comisión.
El Comité de Reclamaciones concluyó que el asunto debería remitirse a un tribunal de depuración convocado por el Comité de Estándares Profesionales de la Asociación. En la audiencia los vendedores repitieron los hechos y en respuesta a las preguntas que se les hiceron admitieron que el REALTOR® Z no había influído en su decisión de encargar la venta de la propiedad al REALTOR® B o en su decisión al poner el precio de venta. También admitieron que el REALTOR® B les había advertido claramente que el REALTOR® Z trabajaba en la misma empresa, y que el REALTOR® B había representado sus intereses fielmente durante toda la transacción. Su único desacuerdo con el REALTOR® B, según dijeron, fue que pensaban que no deberían estar obligados a pagar comisión y que la negativa del REALTOR® B a devolverla violaba el Artículo 1.
El tribunal dictaminó que el REALTOR® B había defendido los intereses de sus clientes y había advertido claramente del hecho de que el REALTOR® Z trabajaba en la misma empresa, y que la negativa del REALTOR® B no constituía un incumplimiento del Artículo 1.
Caso #1-20: Oferta de compra de una propiedad representada por el propioREALTOR®
El Doctor A, un cirujano que vivía en una ciudad, heredó una casa de verano en una gran finca a las orillas de un lago, muy lejos de su casa. Como siempre estaba muy ocupado no prestó mucha atención a la herencia durante dos años pero, con motivo de unas vacaciones, decidieron visitar la propiedad y pasar allí unos días ya que era una zona que nunca habían visitado antes. Tras pasar una semanaallí llegaron a la conclusión de que estaba demasiado lejos de su casa para poder disfrutar de ella, y se pusieron en contacto con el REALTOR® B, cuyas oficinas estaban cerca de la casa, para ponerla a la venta. El doctor le explicó que había heredado la casa dos años antes y que no tenía idea de cuánto pudiera valer, ya que la casa no había cambiado de manos en cuarenta años y él no conocía los precios del mercado local. El REALTOR® B le explicó que el mercado de viviendas de vacaciones andaba mal en los últimos meses y le recomendó un precio de venta de 75.000$. Cuando el propietario le dijo que le parecía un precio bajo para una casa con tanto terreno arbolado y a las orillas del lago el REALTOR® B le contestó preguntando qué precio pensaba que podría valer. El propietario le repitió que realmente no tenía idea de cuánto pudiera valer ya que desconocía la zona y decidió confiar en la opinión del REALTOR® B, le firmó el encargo de venta en exclusiva y se fueron de vuelta dos días después.
Tres semanas más tarde el propietario recibió una carta del REALTOR® B con una oferta de compra por 75.000$ menos la comisión, firmada por el REALTOR® B como comprador. La carta del REALTOR® B decía que no pensaba que pudiera haber otras ofertas sobre la casa en vista de la situación del mercado, y que la oferta del REALTOR® B por el precio que se pedía la hacía para quitarles la propiedad de encima.
El propietario llamó de inmediato al agente y le dijo que no tenía problemas en venderle la casa, pero que antes tendría que obtener la valoración de un tasador independiente. En ningún caso reconocería al REALTOR® B como su agente y le pagaría unos honorarios si fuese él mismo el comprador.
El REALTOR® B respondió que no había razón alguna para obtener una tasación independiente puesto que el doctor no tenía elección; el su opinión podía elegir entre vender la propiedad al REALTOR® B por el precio acordado menos la comisión, y pagarle la comisión acordada en el encargo de venta al REALTOR® B en caso de negarse a vender en ese precio.
Pensando que no tenía elección el propietario aceptó la oferta y poco después se procedió a completar la venta.
Semanas después el vendedor leyó en un periódico que la Asociación de REALTORS® tenía un Cómité de Estándares Profesionales que admitía denuncias por comportamiento poco ético de los REALTORS®. Escribió una carta detallada a la Asociación del REALTOR® B explicando todos los detalles de la venta de su casa de verano, indicando que no le causaba problemas en la oferta de compra por parte del REALTOR® B pero que le disgustaba su insistencia en obtener unos honorarios a pesar de haber sido finalmente quien compró la casa. El vendedor citó el Artículo 1 del Código Ético preguntándose cómo podía defender los intereses del propietario cuando había adoptado un papel opuesto en la transacción como comprador. Finalmente el vendedor manifestó que la actitud del REALTOR® B de “lo tomas o lo dejas” le había parecido poco honesta.
El secretario de la Asociación de REALTORS® remitió la carta al Comité de Reclamaciones que decidió que debería iniciarse un procedimiento de depuración de responsabilidades. En el proceso ante el tribunal fijado por Comité de Estándares Profesionales, tanto el vendedor como el REALTOR® B dieron sus versiones de lo sucedido. Tras todas las declaraciones y testimonios, el tribunal se reunió y llegó a la conclusión de que, aunque el Código Ético no prohibía que el REALTOR® B realizara una oferta de compra por la propiedad, el REALTOR® B había salido de su papel como agente y se había convertido en parte interesada en la transacción. El Artículo 1 del Código Ético exige que el REALTOR® “proteja y defienda los intereses del cliente”. Una vez el REALTOR® B expresó su interés en la compra de la propiedad no podía seguir actuando como agente del vendedor, salvo con el conocimiento y la aceptación expresa del propietario, cosa que en este caso no se había producido. Además de ello, al decir que el propietario no tenía otra alternativa que vender o pagar los honorarios, el REALTOR® B había actuado de forma incorrecta y había sido un factor decisivo en la decisión de venderle la propiedad. El tribunal además determinó que el REALTOR® B había influído de forma significativa en la decisión del precio de venta, quizás a sabiendas de su interés en adquirir la propiedad para él. Por todo ello el tribunal determinó que el REALTOR® B había incumplido el Artículo 1.
Caso #1-21: Anuncio de ahorro garantizado
En respuesta a la publicidad de la publicidad del REALTOR® A –“¡Ahorro garantizado! No compre sin representación”— los Sres. B firmaron con él un contrato de representación como compradores en exclusiva. Tras visitar varias casas acompañados por él, decidieron hacer una oferta por una de ellas. El vendedor no aceptó su oferta, y su agente explicó al REALTOR® A que los vendedores no tenían problemas de dinero, pasaban la mayor parte del año en su casa de vacaciones, y estaban decididos a no aceptar descuentos sobre el precio que pedían. El REALTOR® A se lo explicó a sus clientes, diciéndoles que no tenía mucho sentido hacer una oferta a la baja, pero que él estaría encantado en mostrarles otras casas. Los sres. B respondieron que no estaban interesados en otras casas y que habían decidido subir su oferta hasta el precio que pedían. Lo hicieron y su oferta fue aceptada.
Tras la venta, y habiendo comentado la operación con unos amigos, escribieron una carta a la Asociación de REALTORS® explicando que estaban contentos con el servicio que les había prestado el REALTOR® A, pero pensaban que su anuncio de “ahorros garantizados” era una exgeración. Tras obtener y revisar una copia del Código Ético presentaron una queja formal alegando incumplimiento del Artículo 1 de acuerdo con la interpretación de la Norma de Actuación 1-4.
En la vista, el REALTOR® A defendió su publicidad en base a que como agente del comprador podía negociar agresivamente la compra en nombre de sus clientes mientras que el agente del comprador, que debían ser fieles a su cliente, no podían hacerlo. También indicó que en muchas ocasiones sus clientes acababan pagando menos, a menudo mucho menos que los compradores que trataban directamente con los vendedores o sus agentes. Sin embargo, en respuesta al abogado de los compradores, el REALTOR® A admitió que aunque los ahorros eran frecuentes, no se podían garantizar en todos los casos, expecialmente en aquellos casos en los que el vendedor no estaba dispuesto a aceptar descuentos sobre el precio demandado. “Pero les ofrecí mostrarles otras propiedades y si hubiéramos buscado lo suficiente, seguro que les habría encontrado una oportunidad” dijo el REALTOR® A en su defensa.
El tribunal no estuvo de acuerdo con los razonamientos del REALTOR® A, concluyendo que aunque los ahorros eras posibles, el REALTOR® A no había sido capaz de demostrar que ello sucediera en todos los casos, y que garantía de ahorros era engañosa, por lo que su anuncio incumplía el Artículo 1.
Case #1-22: Beneficios obtenidos mediante engaños al cliente
El cliente X encargó la venta en exclusiva de una parcela a las orillas de un lago al REALTOR® A, que trabajó con gran dedicación durante meses para intentar venderla. Finalmente el REALTOR® A tuvo la idea de ofrecerla a la ciudad para la construcción de un parque, e hizo gestiones para la presentación del proyecto en una comisión municipal, a la que acudió el cliente con su abogado, y el REALTOR® A, que presentó el proyecto e informó de que si la ciudad compraba el terreno, él cobraría una comisión por la venta. La Comisión Municipal acordó tomar en consideración la compra.
El REALTOR® B, que era miembro de la Comisión Municipal se puso en contacto con e propietario y le insinuó que si le encargaba la venta a él en exclusiva, él entonces compartiría los honorarios con el REALTOR® A de manera que los honorarios se compartieran entre ambos, y en ese caso seguro que la ciudad compraría los terrenos. Si no lo hiciera la ciudad no compraría. Desconociendo el propietario que el proyecto ya se había votado favorablemente, y temiendo no venderla, firmó un segundo mandato en exclusiva con el REALTOR® B.
Posteriormente se realizó la venta especificando que los honorarios se repartirían por partes iguales entre el REALTOR® A y el REALTOR® B, pero sin que éste último lo supiera, el propietario había contado al REALTOR® A los que el REALTOR® B le había dicho, y el REALTOR® A presentó una denuncia alegando incumplimiento de los artículos 1 y 16 del Código Ético. El Comité de Reclamaciones encontró suficiente evidencia de los incumplimientos del REALTOR® B como para solicitar una audiencia ante el Comité de Estándares Profesionales.
En la audiencia el REALTOR® B se defendió indicando que él había influído en la decisión del Comité Municipal y había votado a favor, por lo que pensaba que debía recibir una comisión.
El Comité de Reclamaciones determinó que el REALTOR® B había utilizado su posición pública como miembro del Comité Municipal para engañar al propietario sobre las posibilidades de vender su propiedad a la ciudad, y le había coaccionado para que le firmase un encargo en exclusiva a pesar de que ya contaba con un encargo previo anterior con el REALTOR® A. El Comité detrminó que el REALTOR® B había violado el Artículo 1 por asesorar al Cliente poco honestamente, y el Artículo 16 por no haber respetado la relación exclusiva entre el Cliente y el REALTOR® A.
Caso #1-23: Advertir sobre defectos ocultos
El REALTOR® A puso a la venta una casa Antigua. Un comprador hizo una oferta sujeta a los resultados de una inspección técnica. La inspección detectó que había que cambiar la caldera de gas porque los niveles de emisión de CO estaban por encima de lo permitido. En base al informe del técnico el comprador decidió retirar su oferta.
El REALTOR® A advirtió al vendedor que habría que advertir a los futuros compradores del estado de la caldera y el riesgo que ello suponía para los habitantes. El vendedor se negó y dio instrucciones a su agente de que no dijera nada sobre la caldera a otros posibles compradores. El REALTOR® A respondió que eso era algo que el no podia hacer y cancel el encargo.
Tres meses más tarde el REALTOR® A vió que la casa estaba nuevamente a la venta, esta vez con el REALTOR® B . Por curiosidad, llamó al Nuevo REALTOR®, le preguntó si habían cambiado la caldera, y al saber que seguían con la misma caldera, le advirtió de los resultados de la inspección técnica y le sugirió que lo comentase con el propietario.
Cuando lo hizo, el propietario se indignó, y más aún cuando este segundo REALTOR® le advirtió de que habría que informar a los futuros compradores sobre el estado de la caldera, ya que suponían un riesgo para la salud.
El vendedor presentó una reclamación ética contra el REALTOR® A alegando que la condición física de su propiedad era confidencial, que tenía la obligación de respetar la confidencialidad de la información a la que había tenido acceso como consecuencia de su relación como representante del propietario, y que el REALTOR® A había defraudado la confianza depositada en él al hablar de la caldera con el REALTOR® B.
El tribunal ético mostró su desacuerdo con el vendedor. Dictaminó que mientras que el REALTOR® tenía la obligación de mantener la confidencialidad de la información a la que había tenido acceso como consecuencia de su relación fiduciaria, la Norma de Actuación 1-9 especifica uqe los vicios ocultos no se consideran “información confidencial” por el Código Ético. Por lo tanto, la advertencia del REALTOR®
A al REALTOR® B no viola el Código Ético.
Caso #1-24: Subordinación de los intereses del cliente a los beneficios propios del REALTOR®
El REALTOR® B era un comercial que trabajaba en XYZ, REALTORS®. La empresa ofrecía un bonus adicional de 1.000$ si vendían una de las propiedades que ellos mismos tenían en exclusiva.
El Dr Z, recientemente trasladado a la ciudad, firmó un encargo de compra con el commercial. El Dr Z explicó sus necesidades, la principal que necesitaba que la casa fuera cómoda y accessible para su mujer que era minusválida. “Parte de su tratamiento es la natación, así que además necesito que tenga piscina o espacio para construirla.
REALTOR® B sabía que había una serie de casas a la venta que cumplían la mayor parte de las necesidades del Dr Z, varias de ellas a la venta por su inmobiliaria. Durante los días siguientes le mostró varias de ellas, incluyendo una con piscina exterior, pero no le mostró otras muchas de otras inmobiliarias, incluyendo una con piscina cubierta.
Tras analizar las propiedades que le mostraron, el Dr. Z hizo una oferta por la casa con la piscina exterior y la operación se cerró poco después. Varios meses después el REALTOR® B fué notificado de la existencia de una reclamación presentada en su contra por el cliente, que había sabido a través de otro medico que trabajaba en su mismo hospital de la casa con piscina cubierta que estaba a la venta. La reclamación alegaba que el REALTOR® B había puesto sus intereses y los de su empresa por delante de los de su cliente, al mostrarle solo las propiedades de la empresa y no mostrarle otra propiedad cuyo precio era parecido, pero que cumplía sus necesidades major a tener una piscina cubierta, que se adaptaba a sus necesidades major que la que finalmente compraron.
El REALTOR® B defendió sus acciones diciendo que las propiedades rara vez cumplían todas las necesidades del comprador, que él había mostrado propiedades que cumplían la mayor parte de sus necesidades , incluyendo una con piscine exterior, y que el cliente debería estar satisfecho con sus servicios puesto que finalmente había comprador la casa con él.
Preguntado por el abogado del cliente, el REALTOR® B reconoció que sabía que la otra propiedad con la piscine cubierta se vendía, pero no la había mostrado. Admitió que era más adecuada una piscina que se podia usar todo el año y no habersela mostrado en parte por los bonus ofrecido por su empresa si vendía sus propiedades. “Pero aprte de la piscina la casa era similar” dijo el REALTOR® B.
El tribunal dictaminó que el REALTOR® B era conocedor de que una de las preocupaciones principales de su cliente era el problema físico de su mujer, y que la decisión de no mostrarle la casa con la piscina cubierta se debió a la posibilidad de ganar un dinero extra. El tribunal dictaminó que el REALTOR® B había puesto sus intereses por delante de los de su cliente.
Caso #1-25: Advertencia a compradores potenciales de la existencia de otras ofertas
El vendedor S puso su casa a la venta con el REALTOR® B. La propiedad estaba bien de precio y el REALTOR® B estaba seguro de que se vendería rápidamente. El encargo de venta incluían la autorización del propietario a publicarla en la MLS y la autorización para advertir a los posibles compradores de la existencia de otras ofertas.
Tras unos días de enseñar la propiedad a muchos compradores potenciales, uno de ellos hizo una oferta de compra a un precio próximo al de venta. El REALTOR® B llamó al vendedor para presentarle la oferta y poco después recibió una llamada del REALTOR® A para decirle que tenía un comprador para la propiedad al que, aunque estaba bastante interesado en la propiedad, también le preocupaba el precio. Le preguntó al REALTOR® B si había alguna oferta más, dando a entender que si hubiera otras ofertas su cliente estaría dispuesto a subir, a lo que aquel le respondió: “eso es información confidencial; por favor di a tu cliente que haga su mejor oferta”.
Desanimado por los comentarios del REALTOR® B, el REALTOR® A lo comentó con su comprador que finalmente decidió no hacer una oferta y acabó comprando otra propiedad.
La propiedad se vendió finalmente al comprador del REALTOR® B, y varios meses más tarde coincidieron el propietario original y el REALTOR® A. El propietario le preguntó si pensaba que su cliente habría hecho una oferta si el REALTOR® B no se hubiera negado a comentar la existencia de otras ofertas. El REALTOR® A respondió que era imposible saberlo con certeza, pero que a su cliente no le había gustado nada la respuesta del REALTOR® B a una pregunta normal.
El vendedor presentó una queja ante la Asociación contra el REALTOR® B por violación del Artículo 1 de acuerdo con la interpretación de la Norma de Actuación 1-15. Dijo que había autorizado expresamente a que se informase de la existencia de otras ofertas, y que la negativa arbitraria del REALTOR® B a comentar información de la que estaba autorizado a informar podría haber sido la razón o parte de la razón por la que el cliente del REALTOR® A no había realizado su oferta.
El REALTOR® B defendió su actuación diciendo que a pesar de que estaba de acuerdo en que estaba obligado a defender los intereses de su cliente, su obligación hacia el REALTOR® A y su cliente era simplemente ser honesto. No había ocultado en forma alguna la disponibilidad de la propiedad de su cliente; al contrario, había dicho al REALTOR® A que su cliente debería hacer su mejor oferta posible. “No tengo porqué convertir cada venta en una subasta, ¿no? Creo que traté a todos justa y honestamente.”
El tribunal no estuvo de acuerdo con las razones del REALTOR® B, y decidió que había incumplido el Artículo 1 según la interpretación de la Norma de Actuación 1-15. Advirtieron que la Norma de Actuación 1-15 obliga al REALTOR® a que, si cuenta con la autorización del cliente, divulgue la existencia de ofertas de compra de otros REALTORS® o compradores. El REALTOR® B no había cumplido con su obligación, por lo que el tribunal determinó que el REALTOR® B no había cumplido con su obligación.
Caso #1-26: Las Ofertas Múltiples deben presentarse objetivamente
El REALTOR® B recibió el encargo de vender la casa de un cliente. Introdujo la oferta en la MLS y la anunció de distintas maneras para atraer compradores. El precio era razonable y atrajo la atención de varios compradores potenciales. El Comprador C vio la propiedad en la web del REALTOR® B le llamó y visitó varias veces la propiedad con él.
Otro Comprador X, buscando propiedades en la zona, contrató al REALTOR® R como agente de comprador. Éste le enseñóuna serie de propiedades entre las que se encontró la que anunciaba el REALTOR® B.
Tras tres visitas, el Comprador C estaba listo a hacer una oferta y pidió la ayuda del REALTOR® B para realizar una oferta. Prepararon la oferta y el REALTOR® B llamó al vendedor para presentar la oferta esa misma noche.
Esa noche el REALTOR® B presentó ambas ofertas al vendedor. El vendedor observó que ambas ofertas eran por el precio solicitado y no había diferencias importantes entre ellas. El REALTOR® B respondió: “ no voy a decirle lo que tienen que hacer pero piense que yo he precualificado cuidadosamente al Comprador C. No hay duda de que va a conseguir la hipoteca. Francamente, no se si el REALTOR® R ha hecho algo para precualificar a su cliente. Espero que pueda conseguir una hipoteca pero eso nunca se sabe. Las cosas se pueden complicar cuando participa un agente de comprador: para justificar su trabajo salen con todo tipo de peticiones y el cierre se acaba retrasando. No es eso lo que quieres ¿verdad? Las cosas casi siempre son más sencillas cuando la venta se produce a un comprador que yo mismo ha traído”.
Viendo los razonamientos del REALTOR® B, el vendedor aceptó la oferta del Comprador C y la transacción se cerró poco después.
Molesto porque su oferta hubiera sido rechazada, el Comprador X llamó al propietario directamente a preguntarle por qué no había aceptado su oferta. El vendedor le explicó que había aceptado la otra oferta por el mismo precio porque no tenía claro que la suya pudiera obtener la financiación, y le preocupaban las complicaciones que surgían cuando participaba un agente del comprador.
El Comprador X se lo contó al REALTOR® R al día siguiente, y éste presentó una reclamación ética alegando que los comentarios del REALTOR® A habían supuesto una crítica injusta y malintencionada a su oferta, que sus comentarios sobre los agentes del comprador dificultando la realización de las operaciones eran falsas e infundadas, y que la presentación de la oferta había sido subjetiva y tendenciosa y que violaba el Artículo 1 tal y como se interpreta en la Norma de Actuación 1-6.
En la vista, el REALTOR® A intentó justificar sus comentarios, diciendo que aunque no conocía la situación financiera concreta del otro comprador, y aunque no había realizado operaciones concretas con compradores representados por otro agente, parecía evidente que un agente excesivamente celoso podría poner problemas que podrían retrasar una venta. En respuesta a las acusaciones del REALTOR® R reconoció que sus comentarios en relación con las posibilidades de obtención de financiación por parte de su cliente y sobre los retrasos derivados de la participación de un agente eran mera especulación y no se basaban en hechos concretos.
El tribunal concluyó que los comentarios del REALTOR® A y su presentación de las ofertas no habían sido objetivas, según requiere la Norma de Actuación 1-6, y decidió que el REALTOR® A había incumplido el Artículo 1.
Caso #1-27: Ofertas Múltiples y Reducción de los Honorarios
Otro Comprador X, buscando propiedades en la zona, contrató al REALTOR® R como agente de comprador. Éste le enseñó una serie de propiedades entre las que se encontró la que anunciaba el REALTOR® B.
Esa misma tarde el REALTOR® R llamó al REALTOR® B para presentarle la oferta del Comprador X. El REALTOR® B le dijo que la presentaría esa misma noche.
Por la noche, en casa del cliente, el REALTOR® B presentó ambas ofertas al vendedor. Ambas eran por el precio que se pedía y la diferencia entre ellas era mínima. “Ambas son buenas ofertas y con ambas conseguirás el mismo dinero” dijo el REALTOR® B. El vendedor preguntó por la posibilidad de hacer una contraoferta a una o a ambas ofertas, pidiéndoles que subieran su oferta. El REALTOR® B dijo que era posible, pero advirtió que si pedían que subieran por encima del precio que se estaba pidiendo inicialmente, ello podría resultar en que se retiraran. Además el REALTOR® B advirtió a su cliente que al haber traído una oferta por el precio del encargo, eso ya le daba derecho a cobrar sus honorarios en todo caso.
El vendedor admitió esa obligación, pero teniendo dos ofertas iguales pensaba que debería poder aumentar el resultado neto de la venta. “Le ofrezco una cosa” dijo el vendedor al REALTOR® B, “si rebajas tus honorarios aceptaré la oferta que trajiste tú. Aunque obtendrás algo menos de lo que acordamos en el encargo de venta, todavía consigues más que si acetáramos la otra y tuvieras que pagar parte de los honorarios al otro REALTOR® .
Viendo la lógica del la propuesta del vendedor, y dándose cuenta de que ambos eran libres de renegociar los términos de su acuerdo, el REALTOR® B aceptó rebajar su comisión un 1%. El vendedor a su vez aceptó la oferta de C y la operación se cerró poco después.
Molesto porque su oferta hubiera sido rechazada, el Comprador X llamó al propietario directamente a preguntarle por qué no había aceptado su oferta. El vendedor le explicó que había aceptado la que le facilitó el REALTOR® B por su disposición a reducir su comisión un 1%.
X comentó lo sucedido con su REALTOR® R al día siguiente, y este presentó una reclamación ética alegando que la reducción de honorarios del REALTOR® B había inducido al propietario a aceptar la ofeerta presentada por él, que la reducción en la comisión hizo que su oferta perdiera competitividad de forma poco objetiva lo que violaba el Artículo 1, según la interpretación de la Norma de Actuación 1-6, y que al no informarle del cambio en su comisión había violado el Artículo 3 según la interpretación de la Norma de Actuación 3-4.
En la vista, el REALTOR® B defendió sus acciones argumentando que no había dicho nada que no fuera cierto o que fuera injusto sobre ninguna de las ofertas, y que entendía que su obligación fiduciaria era hacia el propietario, y que el propietario estaba en su derecho de renegociar los términos de su encargo de venta en cualquier momento. El REALTOR® B reconoció que al reducir su comisión con respecto a la oferrta que él mismo había facilitado, se podría considerar que había creado un acuerdo de comisión variable del tipo que se cita en la Norma de Actuación 3-4. Aseguró que si el acuerdo se hubiera producido antes, en el propio acuerdo inicial o antes de la decisión del cliente sobre la oferta que estaba dispuesto a aceptar, entonces habría podido notificar de los cambios de acuerdo con respecto a la comisión. Hizo ver que la Norma de Actuación 3-4 obliga a la advertencia de comisiones variables “lo antes posible” y manifestó no haber visto nada en las Normas que le obligase a él o a su cliente a suspender el proceso hasta que la modificación de su acuerdo fuese difundida a todos los agentes que hubieran presentado ofertas o a todos los miembros de la MLS. Reconoció que si la oferta aceptada se hubiese caído por cualquier otra razón, y hubiese que poner la propiedad nuevamente a la venta con el acuerdo de comisión variable ya en efecto, ese nuevop acuerdo debería ser difundido. Pero, concluyó, la oferta aceptada continuó hasta buen fin por lo que la notificación no fue posible o necesaria.
El tribunal se mostró de acuerdo con los argumentos del REALTOR® B y dictaminó que su actuación no había violado ni el Artículo 1 ni el Artículo 3.

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 Artículo 3
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