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Timestamp: 2016-10-21 20:25:36+00:00

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115 II 43477. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 26. Oktober 1989 i.S. Heller AG Wohnbauten gegen Varioprint AG (Berufung)
Interpr�tation d'une servitude portant sur la hauteur d'une construction (art. 738 CC). Une servitude, aux termes de laquelle la hauteur de la construction autoris�e sur le fonds servant est exprim�e dans une cote pr�cise, doit se concevoir de fa�on absolue, conform�ment � son sens. C'est pourquoi elle doit �tre respect�e ind�pendamment du point de savoir si en l'esp�ce une construction plus �lev�e porterait effectivement atteinte aux besoins du fonds dominant (consid. 2). Si le but d'une telle servitude est d'am�liorer la qualit� de l'habitat sur le fonds dominant, il ne se limite raisonnablement pas � la pr�servation de la vue, de l'ensoleillement et de la lumi�re; il tend �galement � la limitation du volume de la construction sur le fonds voisin (consid. 3). Faits � partir de page 435
A.- Die Firma Varioprint AG ist Eigent�merin der Parzelle Nr. 420 in der Gemeinde Heiden/AR. Darauf befindet sich ein etwas �ber 60 m langes Fabrikgeb�ude. Diese Liegenschaft grenzt im Norden an die Parzelle Nr. 426, die im Eigentum der Firma Heller AG Wohnbauten steht und mit einem Mehrfamilienhaus �berbaut ist. Zugunsten dieser Mehrfamilienhausliegenschaft und zulasten der Fabrikliegenschaft der Firma Varioprint AG ist im Grundbuch eine Grunddienstbarkeit eingetragen. Danach ist die Bauh�he der Fabrikliegenschaft auf 6,5 m ab gewachsenem Terrain beschr�nkt.
Auf dem Dach der Fabrikliegenschaft befindet sich ein Aufbau, der 2,14 m �ber die Oberkante des Dachrandes hinausragt und die in der Dienstbarkeit festgelegte Bauh�he �berschreitet. Im Rahmen der Erneuerung der technischen Anlagen beabsichtigte die Firma Varioprint AG anfangs 1987, diesen Dachaufbau von 10,4 m2 auf 82,6 m2 zu vergr�ssern.
Die Firma Heller AG Wohnbauten erhob �ffentlichrechtliche und privatrechtliche Baueinsprache. Die Baukommission Heiden entschied am 8. Mai 1987, die Frage, ob das Bauvorhaben der Varioprint AG gegen die Bauh�henbeschr�nkung verstosse, sei als Privatrechtsstreitigkeit durch den Zivilrichter zu beurteilen. Dementsprechend setzte die Baukommission Frist zur Klageerhebung an.
"Es sei der Beklagten unter Androhung der Bestrafung nach Art. 292 StGB zu verbieten, auf dem Geb�ude Assek. Nr. 1526 der Liegenschaft Parz. Nr. 420, Grundbuch Heiden, einen Dachaufbau gem�ss Bauanzeige des Gemeindebauamtes Heiden vom 25. Februar 1987 und Verf�gung der Baukommission Heiden vom 8. Mai 1987 zu erstellen."
C.- Gegen den obergerichtlichen Entscheid hat die Heller AG Wohnbauten Berufung an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragt BGE 115 II 434 S. 436die Aufhebung der beiden kantonalen Urteile und die Gutheissung der Klage, wobei sie die im kantonalen Verfahren gestellten Rechtsbegehren erneuert.
2. Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits ist die Frage, ob die von der Beklagten beabsichtigte Erweiterung der Dachaufbaute auf ihrem Fabrikgeb�ude die Bauh�henbeschr�nkung zugunsten der angrenzenden Mehrfamilienhausliegenschaft der Kl�gerin verletze. Unbestritten ist, dass die bereits bestehende Dachaufbaute die nach der Dienstbarkeit zul�ssige Bauh�he von 6,5 m �berschreitet.
a) Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, die eingetragene Bauh�henbeschr�nkung bed�rfe der Auslegung, da sich die Streitfrage, ob eine Vergr�sserung des Dachaufbaus zul�ssig sei, anders nicht beantworten lasse. Der Inhalt der Dienstbarkeit werde durch die Zweckvorstellungen der Parteien bei der Begr�ndung des Rechtsverh�ltnisses bestimmt. In der Folge liess sich die Vorinstanz wesentlich von der Entstehungsgeschichte der Dienstbarkeit leiten.
b) Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Grundbucheintrag deutlich ergeben, ist dieser f�r den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Im Rahmen des Eintrages kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit sodann aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie die Dienstbarkeit w�hrend l�ngerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausge�bt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB).
Im Verh�ltnis unter den Begr�ndungsparteien bestimmt sich der Inhalt der Dienstbarkeit indessen vorab nach dem Begr�ndungsakt. L�sst sich der wirkliche Wille der Parteien nicht mehr ermitteln, so ist eine objektivierende Auslegung aufgrund der Bed�rfnisse des herrschenden Grundst�cks vorzunehmen (vgl. LIVER, Z�rcher Kommentar, N 23 f., N 91 und N 94-96 zu Art. 738 ZGB). Ausgehend vom Wortlaut gilt es, Sinn und Zweck der Dienstbarkeit f�r das herrschende Grundst�ck im Zeitpunkt der Errichtung zu ermitteln (BGE 113 II 508 E. 2; BGE 109 II 414 f. E. 3). Je genauer BGE 115 II 434 S. 437der Wortlaut der Dienstbarkeit abgefasst ist, um so enger bemessen ist der Raum f�r die Auslegung aufgrund der weiteren Kriterien (vgl. LIVER, Z�rcher Kommentar, N 36, N 103 und N 109 zu Art. 738 ZGB).
c) Der Wortlaut der Dienstbarkeit ist im vorliegenden Fall eindeutig. Die Beklagte darf auf ihrer Fabrikliegenschaft nicht h�her als 6,5 m ab gewachsenem Terrain bauen. Diese Beschr�nkung ist absolut gehalten und daher auch so zu verstehen. Ein Grund zu einer einschr�nkenden Auslegung dahingehend, dass die Dienstbarkeit nur im Rahmen eines bestimmten Bed�rfnisses des herrschenden Grundst�ckes bestehe, ist nicht ersichtlich. Eine Dienstbarkeit zur Begrenzung der Bauh�he vermag ihren Zweck vielmehr nur dann richtig zu erf�llen, wenn sie grunds�tzlich starr eingehalten werden muss. Wer eine solche Dienstbarkeit eingeht, ist sich im klaren dar�ber, dass er nicht mehr h�her bauen kann, sofern der Dienstbarkeitsvertrag nicht entsprechende Ausnahmen vorsieht. Es entspricht daher in aller Regel nicht dem Willen der Parteien, dass in jedem konkreten Anwendungsfall noch nachgepr�ft werden muss, ob die Bed�rfnisse der herrschenden Liegenschaft durch ein H�herbauen tats�chlich geschm�lert werden. Gegen eine solche Auslegung spricht auch die dadurch entstehende Rechtsunsicherheit. Streitigkeiten wie die vorliegende w�ren die unvermeidliche Folge, obwohl die Dienstbarkeit an sich klar abgefasst ist. Dies kann aber nicht im Interesse der Parteien liegen. Es ist deshalb nicht anzunehmen, dass eine solche Auslegung dem Willen der Parteien entspricht. Die Dienstbarkeit ist vielmehr entsprechend ihrem Wortlaut im Sinne einer absoluten H�henbeschr�nkung zu verstehen.
a) Die Vorinstanz hat zur Entstehungsgeschichte der Dienstbarkeit ausgef�hrt, die Beklagte habe seinerzeit bei Erstellung ihres Fabrikgeb�udes die Grenz- und Geb�udeabst�nde zur Mehrfamilienhausliegenschaft der Kl�gerin unterschreiten wollen, sei aber auf eine volle Ausn�tzung der h�chstzul�ssigen Geb�udeh�he von 12 m nicht angewiesen gewesen. Sie habe sich deshalb gegen eine Reduktion des Grenzabstandes bereit gefunden, eine Beschr�nkung der Bauh�he auf 6,5 m einzugehen. Mit der Bauh�henbeschr�nkung habe vern�nftigerweise nichts anderes gewollt sein k�nnen, als dem Mehrfamilienhausgrundst�ck der Kl�gerin ein BGE 115 II 434 S. 438Optimum an Wohnqualit�t bez�glich Besonnung, Belichtung und Aussicht zu bewahren. Die Aussicht werde durch die geplante Dachaufbaute aber nicht beeintr�chtigt, da sich hinter dem Geb�ude der Beklagten eine weitere Fabrikfassade erhebe. Auch hinsichtlich der Besonnung sei keine Verschlechterung Zu bef�rchten, da der Umriss der geplanten Baute unter die Horizontlinie zu liegen k�me. Gleich verhalte es sich mit der Belichtung. Die Flucht der bestehenden Aufbaute liege 20,33 m hinter der Fassade zur�ck, die dem kl�gerischen Mehrfamilienhaus zugewandt sei; dieser Abstand w�rde sich bei der geplanten Vergr�sserung der Dachaufbaute unwesentlich um 3,3 m verringern.
b) Wenn die Vorinstanz aus der Entstehungsgeschichte, insbesondere der damaligen Interessenlage der Parteien, den Schluss gezogen hat, mit der Bauh�henbeschr�nkung habe man vern�nftigerweise nichts anderes gewollt, als dem Mehrfamilienhausgrundst�ck ein Optimum an Wohnqualit�t bez�glich Besonnung, Belichtung und Aussicht zu bewahren, so hat sie damit entgegen der Auffassung der Beklagten nicht eine Feststellung tats�chlicher Art getroffen. Die Vorinstanz stellt hier nicht den wirklichen Willen, sondern den hypothetischen Parteiwillen fest, den sie nach dem Vertrauensprinzip ermittelt hat. Dies ist eine rechtliche Folgerung die der �berpr�fung durch das Bundesgericht unterliegt (BGE 107 II 418).
c) In ihrem Ansatz ist die Auslegung der Vorinstanz nicht zu beanstanden. L�sst sich nicht mehr genau feststellen, welche Motive der Parteien f�r die Errichtung einer Dienstbarkeit im einzelnen massgebend gewesen sind, so ist jedenfalls nicht anzunehmen, es habe sich um eine blosse Liebhaberei oder ein anderes rein pers�nliches Interesse des Eigent�mers des herrschenden Grundst�cks gehandelt. Es muss vielmehr davon ausgegangen werden, dass die Parteien mit der Begr�ndung der Dienstbarkeit jenen Zweck verfolgt haben, der sich aufgrund der damaligen Bed�rfnisse des herrschenden Grundst�cks vern�nftigerweise ergab (BGE 107 II 336, mit Hinweisen).
Entgegen der Auffassung der Beklagten ersch�pft sich der Zweck der Dienstbarkeit, die Wohnqualit�t zu verbessern, jedoch nicht nur in der Bewahrung der Aussicht, der Besonnung und der Belichtung. Die Begrenzung der Geb�udeh�he auf ein bestimmtes Mass ist dar�ber hinaus auch ein Mittel zur Beschr�nkung des umbauten Raumes und damit der baulichen Ausn�tzung des belasteten Grundst�cks. Insbesondere vermag eine Begrenzung der BGE 115 II 434 S. 439Bauh�he zu verhindern, die Bewohner der servitutsberechtigten Liegenschaft dem Eindruck auszusetzen, vom grossen Volumen des Nachbargeb�udes gleichsam erdr�ckt zu werden. Diese das Bauvolumen beschr�nkende Funktion einer H�henbeschr�nkung ist dort um so wichtiger, wo das Geb�ude auf der dienstbarkeitsbelasteten Liegenschaft eine so grosse Fl�che bedeckt wie hier und infolge Reduktion des Grenz- und Geb�udeabstandes n�her an das Wohnhaus des berechtigten Grundst�cks heranreicht als sonst zul�ssig. Auch wenn daher Aussicht, Besonnung und Belichtung durch eine �berschreitung der servitutsm�ssig festgelegten Bauh�he nicht beeintr�chtigt werden, wie im angefochtenen Entscheid f�r das Bundesgericht verbindlich festgestellt wird, so erf�llt die Einhaltung der festgelegten Bauh�he dennoch einen mit der Begr�ndung der Dienstbarkeit vern�nftigerweise angestrebten Zweck.
Dem kann selbstverst�ndlich nicht entgegengehalten werden, die vorgesehene Vergr�sserung der Dachaufbaute diene dem Interesse der Nachbarschaft im Sinne einer Verminderung von Geruchsimmissionen. Falls diese Immissionen das zul�ssige Mass �bersteigen sollten, ist ihnen gegebenenfalls auf andere Weise abzuhelfen als mit der geplanten Dachaufbaute. Dass dies allenfalls nur auf Kosten des Fabrikbetriebes m�glich w�re, ist eine von der Beklagten hinzunehmende Folge der Beschr�nkung der baulichen Ausn�tzung des Grundst�ckes durch die Begrenzung der Bauh�he.
d) Damit steht aber auch fest, dass die Vorinstanz der Kl�gerin zu Unrecht vorwirft, ihr Festhalten an der Dienstbarkeit verstosse gegen den Grundsatz der Identit�t (BGE 107 II 335). Wie sich ergeben hat, erf�llt die Bauh�henbeschr�nkung auch heute noch einen Zweck, der ihr bereits bei der Begr�ndung der Dienstbarkeit zugekommen ist.
107 II 336 suite... ,
107 II 335

References: Art. 292
 BGE 
 Art. 738
 BGE 
 BGE 
 Art. 738
 BGE 
 BGE