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Timestamp: 2017-03-24 08:00:33+00:00

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Kündigung von Mietern wegen Flüchtlingen? - IMR 11/2015, Seite 435 Autor: Harald Büring Dürfen Kommunen oder private Vermieter ihren Mietern kündigen, um deren Wohnung an Flüchtlinge zu vermieten?
„Versteckte" Sonderkündigungsmöglichkeiten - IMR 11/2015, Seite 438 Autor: Dr. Harald Freytag Geläufig sind jedem Praktiker des Immobilienrechts die fristlosen Kündigungsgründe der §§ 543, 569 BGB (z. B. wegen Zahlungsverzugs oder Störung des Hausfriedens) sowie die klassischen Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung im Wohnraummietrecht wie Eigenbedarf usw. (§ 573 BGB). Daneben kennt das Gesetz noch zahlreiche weitere Sonderkündigungsmöglichkeiten, die an unterschiedlichen Stellen geregelt sind. Diese teilweise geradezu versteckt erscheinenden Regelungen werden in diesem Beitrag zusammengestellt und kurz erläutert, um sie so aus ihrem Dornröschenschlaf zu erwecken.
Staffelmietvereinbarung wirksam trotz weiterer Mieterhöhungsmöglichkeiten in den AGB? - IMR 11/2015, Seite 440 Autor: LG Krefeld, Urteil vom 15.4.2015 - 2 S 52/14 Der allgemeine Hinweis in einem Formularmietvertrag, dass die Miete nach den §§ 557 bis 559b BGB geändert werden könne, macht eine Staffelmietvereinbarung nicht unwirksam, wenn hinreichend klargestellt ist, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Erhöhung gemäß §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen ist; Letzteres ist beim Formularvertragsvordruck des Haus und Grund Rheinland Verlags aus dem Jahr 2011 der Fall.
Kein Widerspruch gegen nicht genehmigte Umbauten: Kann Rückbau gefordert werden? - IMR 11/2015, Seite 441 Autor: LG Berlin, Urteil vom 20.4.2015 - 18 S 92/14 Nimmt der Vermieter ungenehmigte Umbauten über längere Zeit widerspruchslos hin, ist sein Rückbauverlangen während des Mietverhältnisses treuwidrig.
Häufiges Lüften kann für Mieter unzumutbar sein! - IMR 11/2015, Seite 442 Autor: LG Aachen, Urteil vom 2.7.2015 - 2 S 327/14 Wenn ein Mieter seine Mietwohnung mehr als zweimal am Tag lüften muss, liegt gewöhnlich ein Mangel der Mietsache vor.
„Qualifizierter Mietspiegel" wird substanziiert bestritten: Sachverständigengutachten! - IMR 11/2015, Seite 443 Autor: LG Berlin, Urteil vom 17.7.2015 - 63 S 220/11 Der Berliner Mietspiegel 2009 ist zur Ermittlung der ortsüblichen Miete im Innenstadtgebiet Berlin-Mitte weder als qualifizierter Mietspiegel noch als einfacher Mietspiegel heranzuziehen.
Mieterhöhung nach Modernisierung umfasst auch Rechte aus der Modernisierung - IMR 11/2015, Seite 444 Autor: LG Berlin, Urteil vom 16.7.2015 - 67 S 130/15 Verlangt der Vermieter direkt nach abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung, kann der Mieter das so verstehen, dass der Vermieter sämtliche auch aus der Modernisierung herrührenden Rechte geltend machen und auf etwaige überschießende Rechte verzichten wollte.
Betriebskosten: Phantasieabrechnung wahrt keine Fristen! - IMR 11/2015, Seite 445 Autor: LG Bonn, Urteil vom 8.1.2015 - 6 S 138/14 Eine Betriebskostenabrechnung, in der die Zahlen des Vorjahrs als fiktive Werte für das Abrechnungsjahr ausgewiesen werden, wahrt die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht.
Muss der Mieter Schimmelbildung vermeiden? - IMR 11/2015, Seite 446 Autor: AG Bremen, Urteil vom 18.6.2015 - 9 C 447/13 1. Der Mieter hat durch überobligatorische Maßnahmen nicht dafür Sorge zu tragen, dass sich in einer bauphysikalisch gefährdeten Wohnung zukünftig keine Mängel bilden.
2. Nachzahlungsforderungen des Vermieters indizieren für das betreffende Betriebsjahr eine ausreichende Beheizung durch den Mieter.
3. Sofern sich ein etwaiger Mitverursachungsbeitrag des Mieters nicht konkretisieren lässt, haftet allein der Vermieter für Mängel der Mietwohnung (hier: Schimmelpilzbildung).
Mieter muss Installation von Funk-Heizkostenverteilern dulden! - IMR 11/2015, Seite 447 Autor: AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 9.1.2015 - 911 C 389/14 1. Mit der Verpflichtung des Vermieters, die Mieträume mit Ausstattungen zur ordnungsgemäßen Verbrauchserfassung von Wärme und Warmwasser zu versehen, korreliert die Pflicht des Mieters, hierfür erforderliche Maßnahmen zu dulden.
2. Diese Duldungspflicht des Mieters besteht nicht nur beim erstmaligen Einbau von Messgeräten, sondern auch dann, wenn funktionsfähige Messgeräte durch ein anderes (modernes) Ablesesystem ersetzt werden sollen.
Keine nachträgliche Heilung des Mangels einer Mieterhöhung durch Prozesserklärung - IMR 11/2015, Seite 448 Autor: AG Köpenick, Urteil vom 14.4.2015 - 2 C 208/14 Eine nachträgliche Heilung des Mangels der Mieterhöhungserklärung durch entsprechenden Vortrag im Prozess ist nicht möglich.
Mieterhöhung: Was sind die Beweismittel im Zustimmungsprozess? - IMR 11/2015, Seite 449 Autor: AG Fritzlar, Urteil vom 22.5.2015 - 8 C 140/14 1. Nicht vermietete Wohnungen können nicht als Vergleichswohnungen in einem Mieterhöhungsverlangen angegeben werden.
2. Die Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 BGB sind keine Beweismittel im Zustimmungsprozess.
3. Die Nachholung eines Erhöhungsverlangens im Prozess setzt die Beifügung des Sachverständigengutachtens voraus.
Kleinreparaturklausel für Glasscheiben, Spiegel und Beleuchtungskörper ist unwirksam! - IMR 11/2015, Seite 450 Autor: AG Zossen, Urteil vom 11.6.2015 - 4 C 50/15 1. Eine grundsätzlich mögliche Kleinreparaturklausel darf sich nur auf diejenigen Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
2. Spiegel, Verglasungen und Beleuchtungskörper gehören nicht dazu. Eine dahingehende Klausel ist unwirksam.
Hohe Anforderungen an die Abwälzung von Betriebskosten für Hausmeister! - IMR 11/2015, Seite 451 Autor: AG Duisburg, Urteil vom 12.3.2015 - 79 C 3529/14
1. Die Vorlage eines Dienstleistungsvertrags, der die Pflichten eines Hausmeisters beinhaltet, reicht als Beleg für die Nebenkosten nicht aus. Aus ihm ergibt sich insbesondere nicht, wann welche Arbeiten wo in der Immobilie verrichtet und wie diese abgerechnet worden sind.
2. Gegen die Kosten für Kabelfernsehen von 251,62 Euro für ein Kalenderjahr bestehen keine Bedenken. Sie sind insbesondere nicht unangemessen hoch.
Umlage von Betriebskosten auf Untermieter - IMR 11/2015, Seite 452 Autor: AG Lichtenberg, Urteil vom 24.6.2015 - 2 C 381/14 Vereinbaren die Parteien eines Untermietverhältnisses, dass die Untermieter an den Hauptmieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten entrichten sollen, so hat der Hauptmieter
über diese Vorauszahlungen abzurechnen. Die möglicherweise eine Nachzahlungspflicht begründende Abrechnung kann und darf inhaltlich vollumfänglich auf eine seitens des Hauptvermieters vorgelegte Abrechnung Bezug nehmen, wenn keiner außer der Untermieter im Besitz des Wohnraums war, über den abzurechnen ist. Hierzu genügt es, wenn der Hauptmieter die Nebenkostenabrechnung des Hauptvermieters „durchreicht", solange er schriftliche Anmerkungen oder Modifikationen im Hinblick auf die von den Untermietern geleisteten Vorauszahlungen macht.
Welche Folgen hat die Vereinbarung getrennter Vorauszahlungen für Heizkosten und sonstige Betriebskosten? - IMR 11/2015, Seite 453 Autor: AG Ludwigsburg, Urteil vom 15.5.2015 - 7 C 3065/14 Vereinbaren die Vertragsparteien im Mietvertrag getrennte Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten, ist von zwei Abrechnungskreisen auszugehen. Ob einheitliche oder verschiedene Abrechnungszeiträume für die beiden Kostengruppen festgelegt sind, ist unerheblich.
Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutztem Gebäude - IMR 11/2015, Seite 454 Autor: AG Köln, Urteil vom 31.5.2015 - 213 C 116/14 1. Werden die Wasser- und Abwasserkosten teilweise den Wohnraummietern und teilweise den Gewerbemietern zugewiesen, so muss der Vermieter die Gesamtkosten angeben und mitteilen, aufweichen Rechenschritten der jeweilige Teilbetrag beruht. Andernfalls leidet die Abrechnung an einem formellen Mangel.
2. Eine getrennte Erfassung der Grundsteuer ist bei gemischt genutzten Gebäuden nur dann erforderlich, wenn durch die Gewerbeflächen eine erhebliche Mehrbelastung verursacht wird.
Auch Kündigungsausschluss bedarf der Schriftform! - IMR 11/2015, Seite 455 Autor: OLG Hamburg, Urteil vom 5.10.2015 - 4 U 54/15 1. Ein Kundigungsausschluss für mehrere Jahre ist ein wesentlicher Vertragsinhalt, der den Mietvertrag in seinem Kern betrifft.
2. Das gilt auch im Falle eines einseitigen Verzichts des Vermieters.
3. Wenn eine solche Vereinbarung mündlich getroffen wird, führt dies dazu, dass das Mietverhältnis jederzeit ordentlich kündbar ist.
4. Für Ergebniskorrekturen über § 242 BGB ist allenfalls in krassen Ausnahmefällen Raum.
Nachträge falsch nummeriert: Schriftform gewahrt! - IMR 11/2015, Seite 456 Autor: BGH, Beschluss vom 10.6.2015 - XII ZR 131/14 1. Die Schriftform kann auch dann gewahrt bleiben, wenn die Nachträge falsch nummeriert sind.
2. Der Verweis auf die Nachträge ist im Zweifel auszulegen.
Betriebspflicht und Offenhaltungspflicht begründen abweichende Pflichten des Mieters! - IMR 11/2015, Seite 457 Autor: OLG Dresden, Beschluss vom 15.7.2015 - 5 U 597/15 Die Betriebspflicht ist von der Offenhaltungspflicht abzugrenzen. Während die Betriebspflicht dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, die angemieteten Geschäftsräume zu einem bestimmten Zweck tatsächlich zu nutzen, regelt die Offenhaltungspflicht, dass er sie zu bestimmten (Uhr-)Zeiten nicht schließen darf.
Vermieterwechsel: Informationspflicht auch bei vermieterseitiger Kündigung - IMR 11/2015, Seite 458 Autor: BGH, Beschluss vom 10.6.2015 - XII ZR 131/14 1. Hat der Mieter keine positive Kenntnis der Eigentumsübertragung, so muss der ursprüngliche (Mit-)Eigentümer daraus resultierende Irrtümer, nebst kostenrechtlichen Konsequenzen, gegen sich gelten lassen.
2. Bei der Kostenentscheidung nach § 91a ZPO ist nicht nur der bisherige Sach- und Streitstand entscheidend, sondern auch, ob Veranlassung zur Klage gegeben wurde.
Unerlaubte Untervermietung: Kein Grund zur außerordentlichen Kündigung! - IMR 11/2015, Seite 459 Autor: OLG Dresden, Beschluss vom 30.6.2015 - 5 U 375/15 1. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters stellt auch dann eine Pflichtverletzung dar, wenn ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht. Eine solche Pflichtverletzung ist jedoch regelmäßig kein Grund für eine außerordentliche Kündigung.
2. In der Regel besteht kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Unter-Untervermietung in der Person des Unter-Untermieters, wenn dieser für den Vermieter als Vertragspartner eines Hauptmietvertrags in Betracht kommt.
Zu hohe Umsatzpacht unwirksam? - IMR 11/2015, Seite 460 Autor: OLG Hamm, Urteil vom 29.4.2015 - 30 U 150/14 1. Eine hohe Pacht ist gemäß § 138 BGB nur unwirksam, wenn eine Zwangslage, Unerfahrenheit oder ein Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche ausgenutzt wurde.
2. Eine hohe Pacht ist nach §117 Abs. 1 BGB nicht unwirksam, wenn diese bewusst zur Herbeiführung besonderer steuerlicher Vorteile geschlossen wurde.
3. Eine nachträgliche Anpassung der Pacht ist nur ausnahmsweise bei längerfristigen Verträgen wirksam. Wenn die Parteien die Pacht lediglich nachverhandeln wollen, obwohl sie
hinreichend bestimmt war, ist die Anpassung ausgeschlossen.
Vollmacht kann gleichzeitig mit Abtretung erklärt werden! - IMR 11/2015, Seite 461 Autor: OLG Brandenburg, Urteil vom 2.6.2015 - 6 U 146/13 1. Eine Vollmacht ist wirksam, auch wenn sie gleichzeitig mit einer Abtretung derselben Rechte erklärt worden ist, auf die sie sich bezieht, wenn sie erkennbar für die Fälle erteilt worden ist, in denen die Abtretung nicht zum Zuge kommen würde. Sie erlischt also gerade
nicht mit Wirksamwerden der Abtretung.
2. Bleibt die ursprüngliche Verpächterin auf eine Mitteilung über die Übernahme des Objekts hin untätig und bestätigt sie diese sogar gegenüber Dritten, wird das Handeln der zwischenzeitlichen Verpächterin jedenfalls nachträglich genehmigt.
3. Ist eine Vollmacht über sämtliche Geschäfte im Zusammenhang mit der Beendigung des Pachtverhältnisses erteilt, so umfasst sie auch eine Abgeltungsklausel zum Ausgleich aller bestehenden Forderungen aus dem Pachtverhältnis.
Wohnungseigentümergemeinschaften müssen keine Insolvenzgeldumlage für Hausmeister zahlen - IMR 11/2015, Seite 462 Autor: BSG, Urteil vom 23.10.2014 - B 11 AL 6/14 R Wohnungseigentumsgemeinschaften können zur Zahlung einer Insolvenzgeldumlage für die von ihnen zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Beschäftigten (Hausmeister, Reinigungskräfte usw.) nicht herangezogen werden.

References: § 556
 § 558
 § 242
 § 91
 § 138
 §117