Source: https://epodatnik.pl/interpretacje-podatkowe/wykaz.php?id=464502-2019-10-17-dyrektor-krajowej-informacji-skarbowej-0112-kdil3-3-4011-282-2019-2-mc
Timestamp: 2020-08-08 02:31:21+00:00

Document:
2019.10.17 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0112-KDIL3-3.4011.282.2019.2.MC
Home - Interpretacje podatkowe - 2019.10.17 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0112-KDIL3-3.4011.282.2019.2.MC
art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
art. 2 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
0112-KDIL3-3.4011.282.2019.2.MC
z 17 października 2019 r.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 lipca 2019 r. (data wpływu 1 sierpnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 1 sierpnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawca prowadzi od 2003 roku działalność gospodarczą pod firmą, która w przeważającym zakresie obejmuje transport drogowy towarów, zaś pełen zakres działalności obejmuje następujące kody PKD: 49.41.Z, 01.61.Z, 01.62.Z, 01.63.Z, 38.11.Z, 38.21.Z, 38.32.Z, 45.11.Z, 45.19.Z, 45.20.Z, 45.32.Z, 46.61.Z, 46.63.Z, 46.69.Z, 46.71.Z, 47.30.Z, 47.79.Z, 47.91.Z, 47.99.Z, 52.29.C, 66.12.Z, 74.90.Z, 77.12.Z, 77.39.Z. Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Ponadto Wnioskodawca jest rolnikiem indywidualnym i prowadzi gospodarstwo rolne, przy czym nie jest rolnikiem ryczałtowym, lecz z tytułu prowadzonej działalności rolniczej jest podatnikiem VAT czynnym.
Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, w skład której wchodzi między innymi niezabudowana działka gruntu numer 1, o pow. 16343 ha, położona w miejscowości (…), gmina (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…). Nieruchomość tą Wnioskodawca nabył w drodze warunkowej umowy sprzedaży i umowy przeniesienia własności w 2014 roku od osoby fizycznej, pozostając w tym czasie w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość została nabyta w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. W momencie nabycia nieruchomość składała się z jednej działki nr 2, o pow. 21,3970 ha, ale w międzyczasie została podzielona na działkę nr 3, o pow. ok. 20 ha oraz działkę nr 1, o pow. 16343 ha. Podział nieruchomości był motywowany m.in. tym, iż Wnioskodawca w celu uzyskania środków finansowych miał potrzebę zbycia nieruchomości, przy czym nie zamierzał zbywać całej nieruchomości wykorzystywanej w działalności rolniczej, lecz jedynie jego niewielką część, najmniej potrzebną dla prowadzonej przez niego gospodarki rolnej.
Dla sprzedawanej nieruchomości, tj. dz. nr 1, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – Uchwała Nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…). Zgodnie z ww. uchwałą dz. nr 1 położona jest na terenie oznaczonym symbolem 1MN, 2MN, 3MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz symbolem 3KDW – teren dróg wewnętrznych. Natomiast wg ewidencji gruntów i budynków oraz zgodnie z wpisami w dziale I-O księgi wieczystej dz. nr 1 jest oznaczona jako grunty orne.
Nieruchomość ta nie jest przy tym ani nigdy nie była składnikiem przedsiębiorstwa, nie została zaliczona do środków trwałych, lecz weszła w skład areału gruntów rolnych uprawianych w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. Na nieruchomości Wnioskodawca nie prowadził działalności z działów specjalnych produkcji rolnej. W ostatnich latach nieruchomość była zajęta pod uprawę rzepaku i pszenicy. Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość i w tym celu w dniu 10 kwietnia 2019 roku przed notariuszem w (…) zawarł przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką Sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w (…) (NIP: (…), KRS: (…)). Przy czym stronie kupującej przysługuje prawo do wskazania osoby trzeciej bądź osób trzecich, która wstąpi w całość lub część jego praw i obowiązków wynikających z ww. przedwstępnej umowy sprzedaży.
Zatem przedstawione zdarzenie przyszłe sprowadza się do zawarcia przez Wnioskodawcę z ww. spółką albo z osobą trzecią/osobami trzecimi przez ww. spółkę wskazanymi umowy sprzedaży nieruchomości opisanej wyżej w miesiącu styczniu 2020 roku.
Wnioskodawca dysponuje już indywidualną interpretacją w przedmiocie opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. transakcji sprzedaży nieruchomości. Otóż Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia (…) nr (…) stwierdził, iż „Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę dostawa działki nr 1 wykorzystywanej uprzednio w działalności rolnej, z tytułu której Zainteresowany jest podatnikiem VAT, będzie – zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy – dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej przez podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji powyższego, transakcja sprzedaży przedmiotowej działki – na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.
Wnioskodawca nadmienia, że nie występował o objęcie nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani o zmianę tego planu, nie występował również o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej działki. Wnioskodawca nie dokonał ani nie zamierza dokonać jakichkolwiek czynności, w tym ponieść jakichkolwiek nakładów czy też profesjonalnych działań w celu przygotowania do sprzedaży działki nr 1 w (…), gm. (…). Z tym oczywiście zastrzeżeniem, że wcześniej dokonał podziału nieruchomości, co jednak wynikało wyłącznie z tego, iż chciał uniknąć sprzedaży całej działki rolnej nr 2, lecz dokonać zbycia jedynie jej niewielkiej części, tj. obecną dz. nr 1.
Zatem tak jak dzięki ww. interpretacji indywidualnej z dnia (…) Wnioskodawca ma potwierdzenie, iż transakcja sprzedaży ww. nieruchomości w opisanym stanie faktycznym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tak za pomocą niniejszego wniosku chciałby rozwiać wątpliwości dotyczące opodatkowania transakcji podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Czy przychód Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży prawa własności opisanej wyżej nieruchomości (dz. nr 1), będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawcy przychód z tytułu sprzedaży prawa własności opisanej wyżej nieruchomości (dz. nr 1) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1509 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W kontekście przedstawionego stanu faktycznego rozważania wymagają dwie koncepcje prawne: zbycie nieruchomości poza prowadzoną działalności gospodarczą oraz zbycie w ramach prowadzonej działalności rolniczej.
W odniesieniu do pierwszej z nich, istotne znaczenie ma treść art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, zgodnie z którym jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepis ten zatem w sposób jednoznaczny przesądza, iż zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty nabycia nie jest źródłem przychodu w rozumieniu u.p.d.o.f., a zatem – konsekwentnie – dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i to niezależnie od tego, czy nieruchomość ma charakter rolny, czy też nie. Ponieważ nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w 2014 roku, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w styczniu 2020 roku nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę. Dokonany w międzyczasie podział nieruchomości jest w tym kontekście irrelewantny prawnie i nie wpływa na sposób obliczenia ww. pięcioletniego terminu.
Natomiast odnosząc się do drugiej z ww. zarysowanych argumentacji, Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a u.p.d.o.f. przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Jednakże ustawodawca uznał generalną zasadę, którą wyraził w art. 2 ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f., iż przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów z działalności rolniczej, z wyjątkiem przychodów z działów specjalnych produkcji rolnej.
Stosownie do treści art. 2 ust. 2 u.p.d.o.f. działalnością rolniczą, w rozumieniu ust. 1 pkt 1, jest działalność polegająca na wytwarzaniu produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym (naturalnym) z własnych upraw albo hodowli lub chowu, w tym również produkcja materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcja warzywnicza gruntowa, szklarniowa i pod folią, produkcja roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadownicza, i produkcja materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcja zwierzęca typu przemysłowo-fermowego oraz hodowla ryb, a także działalność, w której minimalne okresy przetrzymywania zakupionych zwierząt i roślin, w trakcie których następuje ich biologiczny wzrost, wynoszą co najmniej:
Zgodnie natomiast z art. 2 ust. 3 u.p.d.o.f. działami specjalnymi produkcji rolnej są: uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermowa hodowla i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowla i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, hodowla dżdżownic, hodowla entomofagów, hodowla jedwabników, prowadzenie pasiek oraz hodowla i chów innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym.
Z powyższych względów dochód uzyskany ze sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie również podlegał opodatkowaniu na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, bowiem przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów z działalności rolniczej.
Jedynie z ostrożności Wnioskodawca podkreśla, że zbycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nie powinno być również traktowane jako prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca prowadzi bowiem działalność gospodarczą w zupełnie innym zakresie, zaś dokonywanie transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości stanowi wyłącznie przejaw zarządu majątkiem prywatnym, względnie wynika z potrzeb prowadzonego gospodarstwa rolnego.
W konsekwencji należy uznać, iż przychód Wnioskodawcy uzyskany ze sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy – jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, zastrzeżeniem ust. 2:
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi od 2003 r. działalność gospodarczą, która w przeważającym zakresie obejmuje transport drogowy towarów. Ponadto Wnioskodawca jest rolnikiem indywidualnym i prowadzi gospodarstwo rolne, przy czym nie jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, w skład której wchodzi między innymi niezabudowana działka gruntu. Nieruchomość tą Wnioskodawca nabył w drodze warunkowej umowy sprzedaży i umowy przeniesienia własności w 2014 r. od osoby fizycznej, pozostając w tym czasie w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość została nabyta w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. W momencie nabycia nieruchomość składała się z jednej działki, ale w międzyczasie została podzielona na dwie działki. Podział nieruchomości był motywowany m.in. tym, że Wnioskodawca w celu uzyskania środków finansowych miał potrzebę zbycia nieruchomości, przy czym nie zamierzał zbywać całej nieruchomości wykorzystywanej w działalności rolniczej, lecz jedynie jego niewielką część, najmniej potrzebną dla prowadzonej przez niego gospodarki rolnej. Nieruchomość ta nie jest przy tym ani nigdy nie była składnikiem przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, nie została zaliczona do środków trwałych, lecz weszła w skład areału gruntów rolnych uprawianych w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. Na nieruchomości Wnioskodawca nie prowadził działalności z działów specjalnych produkcji rolnej. Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość i w tym celu w kwietniu 2019 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką komandytową. Przy czym stronie kupującej przysługuje prawo do wskazania osoby trzeciej bądź osób trzecich, która wstąpi w całość lub część jego praw i obowiązków wynikających z ww. przedwstępnej umowy sprzedaży. Przedstawione zdarzenie przyszłe sprowadza się do zawarcia przez Wnioskodawcę z ww. spółką albo z osobą trzecią/osobami trzecimi przez ww. spółkę wskazanymi umowy sprzedaży nieruchomości opisanej wyżej w styczniu 2020 r.
Należy wskazać, że kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego: umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Na podstawie art. 389 § 1 ww. ustawy: umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.
Analizując zatem kwestię skutków umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego, należy zauważyć, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości. W cytowanym przepisie użyto terminu „odpłatne zbycie”, zatem aby wywołać określony w nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić zawarcie w prawie przewidzianej formie umowy, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.
Z kolei umowa sprzedaży, będąca niewątpliwie formą odpłatnego zbycia nieruchomości, uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. W myśl art. 488 § 1 ww. ustawy: świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Zgodnie z art. 488 § 2 tego kodeksu: jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego.
Na podstawie art. 3531 Kodeksu cywilnego: strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że zawarcie umowy przedwstępnej nie spowoduje przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Przeniesienie własności nieruchomości następuje bowiem w chwili zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Należy zauważyć, że w niniejszej sprawie ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości nabytej w 2014 r. zostanie zawarta w styczniu 2020 r., czyli po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa powyżej.
W związku z tym odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy również dodać, że skoro – jak wskazał Wnioskodawca – nieruchomość ta nie była środkiem trwałym w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, to jej sprzedaż nie spowoduje również powstania przychodu z działalności gospodarczej.
W konsekwencji na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą powyższej nieruchomości.
Reasumując – przychód Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży prawa własności opisanej wyżej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Jednocześnie Organ podatkowy informuje, że załączniki dołączone do wniosku nie były przedmiotem oceny. Należy zwrócić uwagę na fakt, że interpretacja indywidualna stanowi ocenę stanowiska wnioskodawcy dokonaną na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Dlatego też załączone pisma nie miały zastosowania w niniejszej sprawie.

References: art. 14

art. 2

art. 2
 art. 13
 art. 14
 art. 15
 art. 5
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 14
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 14
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 155
 art. 389
 art. 10
 art. 535
 art. 488
 art. 488
 art. 488
 art. 3531
 art. 10