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Timestamp: 2018-09-20 07:04:29+00:00

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Compromesso valido anche senza concessione edilizia.
Avverso questa sentenza interponeva appello L.F. , chiedendo che venisse dichiarata la nullità assoluta ed insanabile del contratto intercorso tra le parti, non essendo stata provata la regolarità urbanistica e la commerciabilità del beneimmobile promesso in vendita ai sensi della legge n. 47 del 1985, nonché venisse dichiarata la nullità, anche perché trattavasi di un bene di cui il convenuto dichiarava di essere superficiario e mancava la prova documentate del dedotto diritto di superficie, per l’inesistenza del prezzo derivante dall’irrisorietà dello stesso.
a) Con il primo motivo del ricorso, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1376 cc e dell’art. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 in relazione all’art. 360 n. 3 cpc. Secondo la ricorrente, la Corte romana avrebbe errato nel qualificare il contratto intercorso tra le parti quale contratto preliminare, non considerando che il contenuto di quell’accordo era definitivo (ad effetti reali come previsto dall’art. 1376 cc) tant’è che le parti non erano, neanche, impegnate a riprodurlo nella forma del rogito notarile proprionella considerazione della definitività della loro pattuizione. Piuttosto, la Corte distrettuale qualificando il contratto, di cui si dice, quale contratto definitivo,avrebbe dovuto applicare l’art. 40 della legge n.47 del 1985 e dichiarare nullo tale contratto perché l’immobile risultava privo della necessaria concessione edilizia. Tuttavia, aggiunge la ricorrente, anche ammesso che l’accordo di che trattasi fosse un contratto preliminare, allo stesso andrebbe applicata la normativa di cui all’art. 40 della legge n. 47 del 1985 perché come è stato affermato da questa Corte con la sentenza n. 23591 del 2013, anche, il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico, deve essere ritenuto nullo.
1.1.a) È inammissibile la deduzione in ordine alla qualificazione del contratto intercorso tra le parti, quale contratto definitivo,essendo stata dedotta per la prima volta nel giudizio di cassazione, posto che dalla sentenza impugnata risulta che l’attuale ricorrente eccepiva: a) la nullità del contratto preliminare del 3 giugno 1996, per mancanza di causa; b) la nullità assoluta del contratto derivante dalla violazione delle norme urbanistiche ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47 del 1985; c) che il giudice non si era pronunciato in ordine all’irrisorietà del prezzo. Comunque, e tuttavia, va qui osservato che nell’ipotesi in cui con il ricorso per cassazione sia contestata la qualificazione attribuita dal giudice di merito al contratto intercorso tra le parti, le relative censure, per essere esaminabili, non possono risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, ma debbono essere proposte sotto il profilo della mancata osservanza dei criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ. o dell’insufficienza o contraddittorietà della motivazione, e, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso, debbono essere accompagnate dalla trascrizione delle clausole individuative dell’effettiva volontà delle parti (la cui ricerca, che integra un accertamento di fatto, è preliminare alla qualificazione del contratto), al fine di consentire, in sede di legittimità, la verifica dell’erronea applicazionedella disciplina normativa.
1.1.b) Sono infondati nella parte in cui si ritiene che la normativa di cui all’art. 40 della legge n. 47 del 1985 sia estensibile anche al contratto preliminare di vendita. E principio consolidato nella giurisprudenza di questa Suprema Corte quello secondo cui la nullità prevista dall’art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 riguarda esclusivamente i contratti ad effetti traslativi, e non coinvolge il preliminare di vendita che abbia ad oggetto un immobile abusivo; e ciò, non soltanto, per un motivo di carattere letterale, in quanto la norma in questione attiene solo agli atti traslativi dei diritti reali sull’immobile, e non agli atti ad efficacia obbligatoria, ma per il rilievo che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che – in queste ipotesi – rimarrebbe esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita (Cass. n. 59/2002, n.6018/1999, n. 1501/1999, n. 8335/1997). Nella fattispecie in esame,successivamente alla stipulazione del preliminare, è intervenuta, come non è contestato e come è stato indicato dalla stessa sentenza impugnata, la concessione insanatoria, per l’abitazione e quanto al garage era stata presentata domanda di condono con i relativi pagamenti dell’oblazione ai sensi della legge 326 del 2003, e, pertanto, deve ritenersi che, come era consentito stipulare validamente il contratto definitivo, allo stesso modo poteva essere emessa sentenza che producesse gli effetti di questo ai sensi del citato ad. 2932 c.c.. (Cass. n. 2204 del 30/01/2013; n. 28456 del 19/12/2013;n. 13117, del 28/05/2010 n. 14489 del 2005);
Tuttavia, questo Collegio, approfondendo ulteriormente la questione, ritiene di dover confermare l’orientamento costante di questa Corte, intanto, perché: l’affermazione di cui alla sentenza indicata, integra gli estremi di unobiter dictum, la situazione esaminata dalla sentenza citata attiene ad un’ipotesi diversa da quella in esame dato che, in quel caso, l’irregolarità urbanistica riguardava un opera abusiva e non risultava fosse stata sanata, comunque, perché non può non esser rilevato che rimane insuperabile l’indicazione letterale di cui all’art. 40, più volte citato, laddove si afferma che la nullità riguarda esclusivamente i contratti ad effetti traslativi e il contratto preliminare è un tipico contratto ad effetti obbligatori. E di più, va ancora ribadito che secondo la normativa in esame, successivamente al contratto preliminare (che è pur sempre un contratto temporaneo), può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si atti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che in queste ipotesi – rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita.
Fermo restando il principio che qui si afferma, la nullità del preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico, può, tutt’al più, sostenersi di fronte ad una irregolarità urbanistica grave, come può essere l’assenza di permesso a costruire (o l’equiparata difformità totale), attesa, in ragione delcombinato disposto, dagli art. 1346 e 1418 cc., l’impossibilità giuridica dell’oggetto, tale da giustificare legittimamente il rifiuto del promittente acquirente alla conclusione dell’atto definitivo di compravendita.

References: sentenza 
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 art. 1346