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Timestamp: 2019-12-10 14:31:34+00:00

Document:
Alquiler con opción de compra a cinco años - Vivienda - Portal del Gobierno de La Rioja
Alquiler con opción de compra a cinco años
Normativa de referencia: Decreto 22/2009, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Plan de Vivienda de La Rioja 2009-2012.
¿Se puede vender directamente la vivienda al haber transcurrido el plazo de cinco años que objetivamente se imponen para enajenar la cosa? (artículo 17.1. alquiler autonómico con opción de compra a cinco años. Condiciones y requisitos)
¿El plazo de cinco años se debe entender como una condición objetiva de la vivienda y no subjetiva del arrendatario? Es decir, si un arrendatario decide rescindir el contrato de arrendamiento con opción de compra a los 4 años ¿podrá el nuevo arrendatario ejercer la opción de compra aunque sólo haya transcurrido un año desde su condición de arrendatario? (artículo 17.1.a Alquiler autonómico con opción de compra a cinco años. Condiciones y requisitos)
¿Se debe entender que se debe deducir el 50% de las rentas considerándolas al precio inicial que figura en el contrato de arrendameinto, sin actualizaciones? (artículo 17.1.c Alquiler autonómico con opción de compra a cinco años. Condiciones y requisitos.)
¿Es correcto interpretar que para calcular la deducción en concepto de pagos adelantados no se deben aplicar las actualizaciones anuales en función de las variaciones del IPC previsto en el artículo 18.b del Decreto? (artículo 17.1.c Alquiler autonómico con opción de compra a cinco años. Condiciones y requisitos)
¿Debe entenderse que el garaje y el trastero vinculados a las viviendas en este régimen de posesión tienen también una renta de 3,3 €/m2? (artículo 18. Rentas máximas del arrendamiento autonómico a cinco años con opción de compra)
¿Las rentas aplicables a los garajes y trasteros vinculados a dichas viviendas en arrendamiento debe ser de 5 €/m2 o pueden alquilarse a otro precio dado que se trata de viviendas no sujetas a protección? (Disposición adicional undécima. Ayudas a los promotores para el arrendamiento de viviendas libres. Alquiler-Empresas)
¿Se puede vender directamente la vivienda al haber transcurrido el plazo de cinco años que objetivamente se imponen para enajenar la cosa?
Las viviendas deberán destinarse al arrendamiento durante un plazo mínimo de cinco años desde la calificación definitiva de la promoción. Transcurrido este plazo, el promotor deberá ofrecer la vivienda en venta al arrendatario que tendrá preferencia para adquirirla. Si el arrendatario no ejercita la opción de compra el contrato de arrendamiento podrá resolverse automáticamente sin que procedan las prórrogas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos ni indemnización a favor del arrendatario y el promotor podrá vender la vivienda a un tercero.
¿El plazo de cinco años se debe entender como una condición objetiva de la vivienda y no subjetiva del arrendatario?. Es decir, ¿si un arrendatario decide rescindir el contrato de arrendamiento con opción de compra a los 4 años podrá el nuevo arrendatario ejercer la opción de compra aunque sólo haya transcurrido un año desde su condición de arrendatario?.
En esta figura protegida se establece una afección de uso de la vivienda al alquiler de forma que la condición exigida es que la vivienda se destine a arrendamiento durante el plazo mínimo de cinco años desde su calificación definitiva, con independencia de que durante ese plazo se suscriban uno o varios contratos de arrendamiento.
Transcurrido este plazo el promotor deberá ofrecer la vivienda en venta al arrendatario que podrá ejercer la opción de compra con independencia del tiempo de duración de su contrato y de que éste sea o no el inicial.
¿Se debe entender que se debe deducir el 50% de las rentas considerándolas al precio inicial que figura en el contrato de arrendameinto, sin actualizaciones?.
No es correcta la interpretación. El importe a deducir del precio de compra es el 50% de las cantidades desembolsadas durante el arrendamiento en concepto de alquiler y por ello en un arrendamiento de duración superior al año cuya renta se haya revisado anualmente con arreglo a las variaciones del IPC el importe a descontar no tendrá como referencia el precio inicial.
La expresión "sin actualizaciones" se refiere a que en la fecha de ejercer la opción de compra no se actualiza el importe efectivamente desembolsado en concepto de alquiler durante todo el arrendamiento con referencia al alquiler del último año.
¿Es correcto interpretar que para calcular la deducción en concepto de pagos adelantados no se deben aplicar las actualizaciones anuales en función de las variaciones del IPC previsto en el artículo 18.b del Decreto?
No es correcto. Para calcular la deducción del precio de compra hay que considerar el 50% de las cantidades efectivamente abonadas por el arrendatario en concepto de alquiler, incluidas por tanto las correspondientes a los incrementos de la renta inicial por las variaciones del IPC anual.
¿Debe entenderse que el garaje y el trastero vinculados a las viviendas en este régimen de posesión tienen también una renta de 3,3 €/m2?.
El artículo 10 del Capítulo I del Decreto 22/2006, de 8 de mayo establece las condiciones generales de precios máximos de venta y renta de las viviendas protegidas y el artículo 8.3 las superficies máximas de las viviendas protegidas a efectos de financiación, y son de aplicación a todas las promociones de viviendas protegidas, entre ellas las de alquiler con opción de compra a cinco años, excepto en lo que la regulación específica de cada una de ellas disponga otra cosa.
La aplicación del artículo 18 en relación con el artículo 10.2 y 8.3 determina las siguientes reglas para calcular las rentas máximas de las viviendas y anejos:
La renta máxima de las viviendas es de 3, 3 €/m2 de superficie útil en todo el territorio de la CAR computando a estos efectos una superficie útil máxima de la vivienda de 90 metros cuadrados, aunque la superficie real sea superior.
En el caso del trastero, así como del garaje o anejo o aparcamiento de motocicletas en sótano o cerrado en superficie,la renta máxima por metro cuadrado de superficie útil será el 60 % de la renta máxima por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda, y del 50 % si se trata de garaje o anejo o aparcamiento de motocicletas en superficie de parcela y abierto.
A estos efectos la superficie útil máxima computable, aún cuando la superficie real sea superior, será de de 8 metros cuadrados útiles de trastero, 25 metros cuadrados útiles para el garaje o anejo, en sótano o cerrados en superficie y 20 metros cuadrados útiles si se ubican en superficie de parcela y abiertos. En el caso de aparcamientos de motocicletas la superficie máxima computable será de 5 metros cuadrados útiles, si se ubican en sótano o cerrado en superficie y 3 metros cuadrados útiles, si se ubican en superficie de parcela y abiertos.
¿Las rentas aplicables a los garajes y trasteros vinculados a dichas viviendas en arrendamiento debe ser de 5 €/m2 o pueden alquilarse a otro precio dado que se trata de viviendas no sujetas a protección?
Las rentas aplicables a los garajes y trasteros vinculados a estas viviendas es el que libremente pacten las partes al no estar expresamente determinado en el Decreto y tratarse de viviendas libres y por lo tanto no incluidas en el artículo 10.

References: artículo 18
 artículo 18
 artículo 10
 artículo 8
 artículo 18
 artículo 10
 artículo 10