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Timestamp: 2017-06-27 17:11:54+00:00

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LG Hamburg, Urteil vom 6. November 2008 - Az. 307 S 72/08 x
LG HamburgRechtsprechungUrteil vom 6. November 2008 - Az. 307 S 72/08
LG Hamburg · Urteil vom 6. November 2008 · Az. 307 S 72/08
307 S 72/08
openJur 2013, 569
TenorAuf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg - St. Georg vom 25. März 2008, Az.: 919 C 228/07 abgeändert:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, dem Kläger wiederum Besitz- und Mietrechte an der Wohnung in der Straße ..., HH, 1. OG, zu den Bedingungen des Mietvertrages vom 1. April 1974 zwischen dem damaligen Eigentümer Herr P. und dem Kläger auf der Basis der im Jahre 2005 gezahlten Miete einzuräumen.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger € 7.238,00 (i.W. siebentausendzweihundertachtunddreißig) zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf jeweils € 517,00 seit dem 01. November 2005 und auf weitere € 517,00 seit dem 01. Dezember 2005, 01. Januar 2006, 01. Februar 2006, 01. März 2006, 01. April 2006, 01. Mai 2006, 01. Juni 2006, 01. Juli 2006, 01. August 2006, 01. September 2006, 01. Oktober 2006, 01. November 2006, 01. Dezember 2006 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf jeweils weitere € 517,00 seit dem 01. Januar 2007, 01. Februar 2007, 01. März 2007 und 01. April 2007 zu zahlen.
3. Die Beklagten werden unter Abweisung der weitergehenden Klage als Gesamtschuldner verurteilt, die Differenzmiete zwischen den Mietkosten des Klägers im Hause ... Weg ... (neue Wohnung) und der früheren Wohnung in der ...straße ... in Höhe von € 517,00 monatlich seit dem 01. Mai 2007 bis zum Wiedereinzug in die Wohnung in der ...straße ..., längstens jedoch bis zum 30. April 2009, zu zahlen.
4. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger weitere € 3.874,40 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27. Juli 2007 zu zahlen.
5. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 20.000,00 abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand Der Kläger wendet sich mit der Berufung gegen die Abweisung seiner auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte sowie Schadensersatz gerichteten Klage durch das Amtsgericht St. Georg durch das am 25.03.2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts St. Georg, Az.: 919 C 228/07.
Der Kläger mietete ab dem 01.04.1974 die ca. 200 m² Wohnung in der ...straße 31, 1.OG, 22299 Hamburg von Herrn P.. Rechtsnachfolger des anfänglichen Vermieters ist seit 1997 die Gesellschaft bürgerlichen Rechts GbR ...straße, deren Gesellschafter die Beklagten sind.
Zuletzt zahlte der Kläger eine monatliche Netto-Miete in Höhe von € 1.153,00 zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von € 224,97.
Die GbR ...straße kündigte das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 18.01.2005 (Anlage K 2, Blatt 17 der Akte) wegen Eigenbedarfs zum 31.01.2006. In der Kündigung wurde ausgeführt, die Beklagte zu 2) benötige die Wohnung für sich und ihren Ehemann Herrn Prof. Dr. H.. Dieser sei im April 2004 in ihre ca. 119 m² große Wohnung am ... Straße ... in Hamburg gezogen, diese Wohnung sei indes aufgrund ihres Zuschnittes und ihrer Größe ungeeignet. Die Eheleute hätten sich daher entschlossen, in die an den Kläger vermietete Wohnung zu ziehen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 17.01.2005 ergänzend Bezug genommen.
Der Kläger widersprach der Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 31.05.2005 (Blatt 12 der Beiakte AG St. Georg, Az.: 919 C 327/05). Die GbR ...straße erhob am 14.06.2005 Räumungsklage beim Amtsgericht St. Georg (Az.: 919 C 327/05) mit dem Antrag, die Wohnung zum 31.01.2006 an sie herauszugeben.
Der Kläger zog zum 31.10.2005 aus der Wohnung aus und übergab sie an die Vermieterin. Der Räumungsrechtsstreit wurde übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit Beschluss vom 08.12.2005 hat das Amtsgericht St. Georg dem dortigen Beklagten (hiesigem Kläger) die Kosten des Rechtsstreites nach § 91a ZPO auferlegt (Blatt 45 der Beiakte AG St. Georg, Az.: 919 C 327/05).
Weder der Beklagte zu 1) noch die Beklagte zu 2) zogen in die Wohnung ...straße ein. Spätestens im Januar 2007 wurde die Wohnung ...straße von den Beklagten zum Verkauf angeboten. Die Maklerfirma F. bot die Wohnung über ein Immobilien-Internet-Portal zum Preis von € 1.100.000,00 zum Verkauf an. Der Kläger erfuhr hiervon und beantragte am 11.01.2007 beim Amtsgericht St. Georg unter dem Az.: 919 C 28/07 den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen die Beklagten, denen untersagt werden solle, die Wohnung ...straße zu vermieten, sie Dritten zur Nutzung zu überlassen oder sie zu verkaufen. Das Amtsgericht wies den Antrag durch Urteil vom 22.02.2007 zurück. Auf die hiergegen vom Kläger eingelegte Berufung (Az.: 307 S 34/07) änderte die Kammer das Urteil des Amtsgerichtes ab und erließ durch Urteil vom 07.06.2007 die vom Kläger begehrte einstweilige Verfügung (Blatt 41 f. der Akte; Blatt 117 f. der Beiakte 307 S 34/07). Den Beklagten wurde untersagt, die Wohnung ...straße zu vermieten, und/oder sie Dritten zur Nutzung zu überlassen und/oder die Wohnung zu verkaufen. Die Wohnung wurde dennoch von den Beklagten Ende 2007 zum Preis von € 830.000,00 verkauft.
Mit dem angefochtenen Urteil, auf das die Kammer gemäß § 540 I S. 1 Nr. 1 ZPO wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist, hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Die Kündigung vom 18.01.2005 habe das Mietverhältnis wirksam beendet. Denn die GbR ...straße als Vermieterin habe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gehabt, da die Beklagte zu 2) die Wohnung für sich benötigt habe. Der Kläger habe einen vorgetäuschten Eigenbedarf nicht nachgewiesen. Die Beklagten hätten ihrer sekundären Darlegungslast genügt, indem sie das ursprüngliche Erlangungsinteresse der Beklagten zu 2) nachvollziehbar dargelegt hätten. Die Gründe für den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfes seien von den Beklagten ebenfalls schlüssig, nachvollziehbar und plausibel dargelegt worden.
Mit seiner hiergegen gerichteten Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Klagbegehren uneingeschränkt weiter. Er wiederholt und vertieft sein Klagvorbringen. Ergänzend behauptet er, die Beklagte zu 2) sei im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses Miteigentümerin einer 200 m² großen Altbauwohnung in Hamburg-Eppendorf gewesen. Diese habe zu jenem Zeitpunkt leer gestanden, weswegen der Eigenbedarf der Beklagten zu 2) auch in dieser Wohnung hätte realisiert werden können.
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, dem Kläger wiederum Besitz- und Mietrechte an der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung in der Straße ..., HH, 1. OG, zu den Bedingungen des Mietvertrages vom 01.04.1974 zwischen dem damaligen Eigentümer P. und dem Kläger auf der Basis der im Jahre 2005 gezahlten Miete einzuräumen;
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger € 7.238,00 zuzüglich 5 %-Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz auf jeweils € 517,00 seit dem 01. November 2005 und auf jeweils weitere € 517,00 seit dem 01. Dezember 2005, 01. Januar 2006, 01. Februar 2006, 01. März 2006, 01. April 2006, 01. Mai 2006, 01. Juni 2006, 01. Juli 2006, 01. August 2006, 01. September 2006, 01. Oktober 2006, 01. November 2006, 01. Dezember 2006 sowie auf jeweils weitere € 517,00 seit dem 01. Januar 2007, 01. Februar 2007, 01. März 2007 und 01. April 2007 zu zahlen;
3. die Beklagten zu verurteilen, die Differenzmiete zwischen den Mietkosten des Klägers im Hause ... Weg ... (neue Wohnung) und der früheren Wohnung in der ...straße 31 in Höhe von € 517,00 monatlich seit dem 01. Mai 2007 bis zum Wiedereinzug in die Wohnung ...straße 31 zu zahlen;
4. an den Kläger weitere € 3.874,40 zuzüglich 5 Prozent-Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichtes Hamburg-St. Georg vom 25.03.2008 zur Geschäfts-Nr.: 919 C 228/07 auf seine Kosten zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil. Ergänzend wenden Sie mit nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen und nicht nachgelassenen Schriftsätzen vom 23.07.2008 und 20.08.2008 ein, dem Klaganspruch zu 1) stehe Unmöglichkeit entgegen. Der mittlerweile in das Grundbuch eingetragene Käufer der Wohnung ...straße 31, Herr R.-S., lehne eine Rückabwicklung des Kaufvertrages selbst gegen Rückzahlung eines um 50 % erhöhten Kaufpreises und Übernahme der Kosten ab.
Die Kammer hat beide Beklagten und den Kläger persönlich gemäß § 141 ZPO in der mündlichen Berufungsverhandlung vom 10. Juli 2008 angehört.
Die Kammer hat ferner die Akten des Amtsgerichtes St. Georg zum Az.: 919 C 327/05 (Räumungsrechtsstreit) und die Akte des Amtsgerichtes St. Georg zum Az.: 919 C 28/07 (Berufungsrechtsstreit vor der Kammer zum Az.: 307 S 34/07) beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die im Berufungsrechtszug zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschrift vom 10.07.2008, die Schriftsätze, Anlagen und Protokolle aus den vorstehend erwähnten beigezogenen beiden Akten und das Protokoll der mündlichen Verhandlung erster Instanz vor dem Amtsgericht vom 29.01.2008 ergänzend Bezug genommen.
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist wie aus dem Tenor ersichtlich begründet, darüber hinaus ist sie unbegründet.
Die vom Kläger geltend gemachten Ansprüche auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung ...straße 31 und auf Zahlung stehen ihm unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung zu. Denn die Kündigung namens der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den beiden Beklagten, vom 18. Januar 2005 (Anl. K 2) ist mangels Kündigungsgrundes unwirksam und stellt wegen ihrer zumindest in fahrlässiger und leichtfertiger Weise erfolgten Ausspruches und ihrer in derselben Weise verfolgten Durchsetzung eine schwere Verletzung des streitgegenständlichen Mietvertrages vom 11. Januar 1974 (Anl. K 1) dar, die dessen Durchführung und den Vertragszweck in erheblicher Weise gefährdet und zu dem Schaden geführt hat, dessen Ersatz der Kläger vorliegend geltend macht.
Nach dem grundlegenden Urteil des Bundesgerichtshofs für das gewerbliche Mietrecht vom 11. Januar 1984 (BGHZ 89, 296 ff. = NJW 1984, 1028 ff.), das unter I. 3. a) den bis dahin bestehenden Meinungsstreit entschieden hat, begründet ein derartiger Sachverhalt einen vertraglichen Schadensersatzanspruch zugunsten des Kündigungsgegners (früher unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung, so BGH a.a.O.; seit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes gemäß des auf den vorliegenden Altvertrag anzuwendenden § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. Artikel 229 § 5 Satz 2 EGBGB). Diese Rechtsprechung hat breite Zustimmung erfahren; die Literatur hat sich ihr weitgehend angeschlossen (siehe nur Bub/Treier-Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, IV RdNote 27 m.w.N.). Der für die Wohnraummiete zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich mit Urteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03 – (NJW 2005, 2395 = NZM 2005, 580) unter II. 1., Rz. 10 dieser Rechtsauffassung ausdrücklich auch für das Wohnungsmietrecht, der der streitgegenständliche Fall unterfällt, angeschlossen.
Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze ist vorliegend ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB zugunsten des Klägers gegeben.
Insoweit kann offen gelassen werden, ob die namens der „GbR ...straße“ erklärte Kündigung vom 18. Januar 2005 (Anl. K 2) wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters, der Beklagten zu 2., bereits deswegen unzulässig und damit unwirksam ist, weil dieser bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages vom 11. Januar 1974 noch gar nicht Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gewesen ist (siehe dazu nur Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06 –, NJW 2007, 2845 = ZIP 2007, 1955 = NZM 2007, 679) und die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu diesem Zeitpunkt noch nicht Vertragspartei des streitgegenständlichen Mietvertrages gewesen, sondern in diesen erst im Jahre 1997 gemäß § 571 BGB a.F. eingetreten ist. Bereits aus diesem Grunde könnte die Kündigung wegen Verstoßes gegen die durch das Urteil vom 27. Juni 2003 aufgestellten Grundsätze a.a.O. und den insbesondere unter II. 1. b) bb) hervorgehobenen Schutzzweck unwirksam sein.
Letztlich kann auch dahingestellt bleiben, ob der Eigenbedarf der Beklagten zu 2. „vorgetäuscht“, d.h. vorsätzlich wider besseres Wissen vorgespiegelt worden ist. Denn jedenfalls ist die Kündigung vom Vermieter, der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, leichtfertig ausgesprochen und – sogar gerichtlich – in der selben Weise durchgesetzt worden, obwohl bereits zum Kündigungszeitpunkt nicht sicher feststand, dass die im Kündigungsschreiben vom 18. Januar 2005 mitgeteilte Nutzungsabsicht des Vermieters überhaupt ernsthaft bestanden hat und in dieser Weise auch verwirklicht werden sollte. Ein derartiger leichtfertiger Kündigungsausspruch begründet jedenfalls eine fahrlässige Pflichtverletzung i.S.d. vorstehend aufgezeigten höchstrichterlichen Rechtsprechung (siehe dazu nur Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB, RdNote 76 sowie RdNote 60 m.w.N.). So liegt es hier.
Der Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin wäre der Erfolg in der auf die Kündigung vom 18. Januar 2005 gestützten Räumungsklage vor dem Amtsgericht Hamburg-St. Georg – Geschäfts-Nr.: 919 C 327/05 – versagt geblieben, da ein entsprechender ernsthafter der Kündigung zugrunde gelegter Nutzungswunsch der Vermieterin gar nicht vorgelegen hat und die weitere Verwendung und Verwertung der streitgegenständlichen Wohnung durch die Vermieterin überhaupt nicht sicher geklärt war. Zwar ist durch die höchstrichterliche Rechtsprechung mit Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06 – a.a.O. anerkannt, dass auch die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin unter bestimmten Voraussetzungen Eigenbedarf für einen ihrer Gesellschafter geltend machen kann. Dies setzt allerdings voraus, dass der Erlangungswunsch nicht nur von der Bedarfsperson, dem entsprechenden Gesellschafter, sondern auch von der Vermieterin, d.h. der Gesamtheit oder jedenfalls der Mehrheit der Gesellschafter getragen wird (siehe dazu nur negativer Rechtsentscheid des BayObLG vom 12. Juni 1986, WuM 1986, 271, 272 unter II. a) bb); HansOLG, Rechtsentscheid vom 10. Dezember 1985, WuM 51, 53 unter III. 2. c)). Daran fehlt es vorliegend.
Unabhängig davon, ob die Beklagte zu 2. möglicherweise eine derartige ernsthafte Nutzungsabsicht gehabt hat, hat jedenfalls keine insoweit erforderliche Willensübereinstimmung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die aus den beiden Beklagten besteht, vorgelegen. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin muss sich den Nutzungswunsch als ernsthaften und nachvollziehbaren „zu eigen“ gemacht haben (Bub/Treier-Grapentin, a.a.O. IV RN 72 m.w.N.). Vorliegend hat ein derartiger ernsthafter und übereinstimmender Nutzungswunsch der beiden Beklagten aber nicht vorgelegen. Dies ergibt sich bereits aus dem eigenen Vorbringen der Beklagten, so dass es letztlich auf die Beweislast nicht in entscheidungserheblicher Weise mehr ankommt. Denn die weitere Nutzung und Verwendung ist zum damaligen Zeitpunkt zwischen den beiden Beklagten als Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts noch gar nicht mit der erforderlichen Sicherheit geklärt worden (siehe zu diesem Erfordernis nur Blank a.a.O. RdNote 60 m.w.N.). Die Räumungsklage wäre aus diesem Grunde bei Offenbarung der tatsächlichen Verhältnisse abzuweisen gewesen. Das berechtigte Interesse der Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist nicht erst nach Ausspruch der Kündigung entfallen, sondern hat bereits zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung nicht vorgelegen. Unter Zugrundelegung des gesamten Sach- und Streitstandes, insbesondere des eigenen Vorbringens der Beklagten – nicht zuletzt im Rahmen der persönlichen Anhörung beider Beklagter im Termin vor dem Amtsgericht vom 29. Januar 2008, deren protokollierten Aussagen den Beklagten im Berufungsverhandlungstermin vom 10. Juli 2008 vorgehalten und von ihnen nicht in Abrede genommen worden sind –, ergeben sich für die Kammer keine ernsthaften Zweifel daran, dass ein übereinstimmender und sicherer Nutzungswille nicht vorgelegen hat. Dies ergibt sich insbesondere aus der unstreitig – von beiden Beklagten – freimütig eingeräumten finanziellen Situation der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die unter ganz erheblichem „Druck“ der Banken gestanden hat. Dies hat insbesondere der Beklagte zu 1. überzeugend und eindrucksvoll dargestellt. Hinzu kommt ferner der weitere Umstand, dass die Abstimmung zwischen den Parteien über die weitere Verwendung und Verwertung der streitgegenständlichen Wohnung nicht in der gebotenen konkreten Art und Weise stattgefunden hat, und insoweit zwischen ihnen eine endgültige, übereinstimmende und sichere Nutzungsabsicht weder bestanden hat noch verabredet worden ist.
Zusammenfassend kann lediglich festgestellt werden, dass der im Kündigungsschreiben dargestellte und zugrunde gelegte Nutzungswille hinsichtlich der Nutzung durch die Beklagte zu 2. mit deren Ehemann lediglich als eine – von mehreren – Möglichkeiten in Betracht gezogen worden ist, ohne dass insoweit bereits präzise Absprachen zwischen den beiden Beklagten über die näheren Modalitäten der Umsetzung, insbesondere über die Mietzinshöhe, getroffen worden sind. Daneben ist auch die Möglichkeit des Verkaufs der Wohnung nicht ausgeschlossen worden, die dann tatsächlich auch nach dem Auszug des Klägers zum 31. Oktober 2005 realisiert worden ist. Schließlich spricht hierfür auch der unstreitige und von den Beklagten eingeräumte Umstand, dass vor dessen Auszug Verhandlungen über den Ankauf der Wohnung durch den Kläger stattgefunden haben.
Exemplarisch sei an dieser Stelle auf die protokollierten Aussagen der Beklagten im Termin vor dem Amtsgericht Hamburg-St. Georg vom 29. Januar 2008 verwiesen.
So hat der Beklagte zu 1. auf Frage des Amtsgerichts erklärt:
„Die Wohnung hat eine Belastung von 800.000,00 EUR. Der Kaufpreis, den der Kläger geboten hatte in Höhe von 400.000,00 EUR, reichte hierfür nicht aus. Deswegen war ein Verkauf an den Kläger nicht möglich.
Der Eigenbedarf von Frau Dr. ... Beklagte/Berufungsbeklagte zu 2) ging dazu parallel. Ich kannte die Verhältnisse von Frau Dr. ... Beklagte/Berufungsbeklagte zu 2) nicht. Ich wusste nur, dass die Bank Druck machte.
Über die Beziehung zwischen Frau Dr. ... Beklagte/Berufungsbeklagte zu 2) und ihrem Ehemann habe ich nichts mitbekommen. Ich wusste auch erst später, dass Frau Dr. ... Beklagte/Berufungsbeklagte zu 2) geheiratet hatte.“
Ferner hat der Beklagte zu 1. auf die Frage des Amtsgerichts erklärt:
„Ich habe auch erwogen, die Wohnung vermietet zu verkaufen. Dann wäre der Kaufpreis jedoch zu niedrig gewesen. Die Entscheidung, diese Wohnung nicht vermietet zu verkaufen, habe ich im Jahre 2004 getroffen.
Wann genau im Jahre 2004 das gewesen ist, kann ich nicht mehr sagen. Irgendwann 2004 gab es einen gewaltigen Zinssprung. Danach habe ich mich entschieden, die Wohnung zu verkaufen.
Dies betraf meine Entscheidung. Da wollte ich auch Frau Dr. ... Beklagte/Berufungsbeklagte zu 2) hinbringen.“
Die Beklagte zu 2. hat auf Frage des Klägers, ob die Eigenbedarfskündigung dadurch beeinflusst worden sei, dass er die Wohnung lediglich zu einem Kaufpreis von EUR 400.000,00 gekauft hätte, erklärt:
„Herr S. und ich hatten immer unterschiedliche Interessen. Er wollte die Wohnung verkaufen, und ich wollte die Wohnung nutzen.“
Für die Kammer steht damit fest, dass der Nutzungswunsch, wie er als Erlangensinteresse in der Kündigung vom 18. Januar 2005 (Anl. K 2) zugrunde gelegt worden ist, bereits nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten gar nicht in der erforderlichen ernsthaften und sicheren Weise, sondern als bloße – nicht sichere – Möglichkeit bestanden hat. Diese Bewertung, die die Kammer nach Aktenlage gewonnen hat, ist insbesondere auch durch die persönliche Anhörung der beiden Beklagten im Berufungsverhandlungstermin, in dem die Kammer die vorstehend aufgezeigten Umstände vorgehalten hat, bestätigt worden. Vor diesem Hintergrund verbleiben der Kammer keine ernsthaften Zweifel daran, dass die im Kündigungsschreiben aufgezeigte Nutzungsart lediglich und allenfalls als eine Möglichkeit der Verwertung der streitgegenständlichen Wohnung von den Beklagten in Betracht gezogen worden ist, ohne dass die Beklagten sich sicher und übereinstimmend auf diese Möglichkeit als einzige verständigt haben. Auf die entsprechenden Vorhalte der Kammer hin haben die Beklagten ihren Sachvortrag weder geändert noch ergänzt.
Aber selbst wenn man entgegen obigen Ausführungen davon ausginge, der Beklagte zu 1. habe sich in Übereinstimmung mit der Beklagten zu 2. den im Kündigungsschreiben vom 18. Januar 2005 dargestellten Nutzungswunsch „zu eigen“ gemacht, bliebe der Rechtsverteidigung der Beklagten der Erfolg versagt. Denn in diesem Fall hätten die Beklagten im Hinblick auf die tatsächlich erfolgte vollständig andere Art der Nutzung (Veräußerung statt Eigennutzung durch die Beklagte zu 2. und deren Ehemann) der ihr nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (siehe dazu nur BGH, Urteil v. 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03 – a.a.O. unter II. 3. b) cc) m.w.N.) obliegenden sekundären Darlegungslast nicht genügt. Denn die Beklagten haben insoweit nicht hinreichend dargetan, dass der – hier hypothetisch unterstellte – zum Kündigungszeitpunkt bestehende Eigenbedarfswunsch nachträglich in Wegfall geraten ist. Denn insoweit fehlt es an einer nachvollziehbaren, plausiblen („stimmigen“) Darstellung der in ihrer Sphäre liegenden Gründe für einen entsprechenden Wegfall. Weder die Beklagte zu 2., noch ihr Lebensgefährte, der Zeuge, sind in die Wohnung eingezogen. Vielmehr ist die Wohnung im weiteren Verlauf – unter Verstoß gegen das von der Kammer mit Urteil vom 7. Juni 2007 – Geschäfts-Nr.: 307 S 34/07 – angeordnete Veräußerungsverbot von den Beklagten an einen Dritten verkauft worden. In den Fällen, in denen es nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung nicht zu einer Nutzung durch die Bedarfsperson kommt, liegt nach den vom BGH und vom Bundesverfassungsgericht aufgestellten Grundsätzen (vgl. hierzu BVerfG Beschluss v. 26. September 2001, WM 2001, 21; BGH Urteil v. 18. Mai 2005 a.a.O.), der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“, BVerfG, Beschluss v. 30. Mai 1997 – 1 BVR 1797/95, NJW 1997, 2377 unter II. 1. a)) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll.
Gegen die Plausibilität des Beklagtenvortrages zur Berechtigung des Eigenbedarfes spricht zunächst die Aussage der Beklagten zu 2) in der mündlichen Verhandlung vom 29. Januar 2008 (Bl. 180 ff.), die im Hinblick auf die von ihr geschilderte Bedeutung der Wohnung in der ...straße ... für sie und ihre Ehe mit dem Zeugen in Widerspruch steht zur Veräußerung der Wohnung an einen Dritten. Die Beklagte zu 2) hat insoweit ausgeführt, ihr sei die Partnerschaft mit dem Zeugen wichtiger als alles andere. Die Rahmenbedingung hierfür sei die Wohnung in der ...straße ... (Bl. 181). Sie und der Zeuge versuchten, ihre Ehe zu retten. Die Bedingungen der Wohnung im ... Straße ... seien indes nicht ausreichend, denn dort habe man einander stets gestört. Hingegen erklärt die Beklagte zu 2) an gleicher Stelle (Bl. 182), die Wohnung in der ...straße ... 31 sei zwischenzeitlich („vor 2 Monaten“ – also im November 2007) für € 830.000 verkauft worden. Sie wünsche dennoch weiterhin, dass der Lebensmittelpunkt ihres Mannes (des Zeugen) in HH zu finden sei. In diesem Zusammenhang hat der Zeuge ausgesagt, er würde auch „heute noch in die ...straße ... einziehen“. Er habe aber bis zu seiner Vernehmung nicht gewusst, dass die Wohnung zwischenzeitlich verkauft wurde. Dann müsse man eben woanders hinziehen (Bl. 187). Bereits diese Erklärungen der Beklagten zu 2) und des Zeugen einerseits und die Tatsache des Verkaufes der Wohnung im November 2007 andererseits begründen für die Kammer erhebliche Zweifel an der Ernsthaftigkeit des mit der Kündigung dargelegten Nutzungswillens der Beklagten zu 2). Es hätte, bei Unterstellung der Aussagen der Beklagten zu 2) als zutreffend, nahe gelegen, die Renovierungsarbeiten in der Wohnung voranzutreiben und schließlich in die Wohnung einzuziehen. Aufgrund der Erklärungen der Beklagten zu 2) verliert der noch im einstweiligen Verfügungsverfahren von den Beklagten erhobene Einwand, der Einzug in die Wohnung ...straße ... sei vornehmlich deswegen nicht realisiert worden, weil es Eheprobleme gegeben habe, erheblich an Gewicht. Zudem hat im Verfügungsverfahren der Beklagte zu 1) erklärt (Bl. 67 der dortigen Akte), es sei „bis heute nicht klar“, ob die Beklagte zu 2) nicht doch noch in die Wohnung einziehen wolle. Schließlich sind im Lichte der obigen Ausführungen auch deshalb erhebliche Zweifel am ernsthaften Nutzungswillen der Beklagten zu 2) angebracht, da nach der Erklärung der Beklagten zu 2) (Bl. 183) der Beklagte zu 1) stets das Interesse gehabt habe, die Wohnung zu verkaufen. Dies wird bestätigt durch die Erklärungen des Beklagten zu 1) im Verfügungsverfahren (Bl. 66 ff. der dortigen Akte). Aus jenen Erklärungen ergibt sich ohne weiteres, dass es dem Beklagten zu 1) wegen des von der Bank ausgeübten Druckes stets darauf ankam, die Wohnung wirtschaftlich zu verwerten.
Weitere erhebliche Zweifel am ernsthaften Nutzungswillen ergeben sich für die Kammer aus dem Umstand, dass trotz der für einen Verkauf der Wohnung sprechenden finanziellen Situation der Beklagten, die der Beklagte zu 1) im Verfügungsverfahren (Bl. 66 ff. der dortigen Akte) schildert und die durch die Beklagte zu 2) in ihrer persönlichen Erklärung vom 29.01.2008 (Bl. 183 f.) bestätigt wird, die Wohnung an die Beklagte zu 2) zu einem Mietzins vermietet werden sollte, der augenscheinlich den wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Beklagten nicht Rechnung getragen hätte. Insoweit soll nach den Erklärungen des Beklagten zu 1) im Verfügungsverfahren (Bl. 67 der dortigen Akte) eine Vermietung der Wohnung an die Beklagte zu 2) zu einem Mietzins von € 1.500 bis 2.000 / Monat geplant gewesen sein. Dem offenen Widerspruch dieser Planung zu den geschilderten finanziellen Verhältnissen der GbR sind die Beklagten nicht entgegengetreten. Vielmehr haben sie sich darauf beschränkt, zu erklären, ihre finanziellen Absprachen untereinander nicht darzulegen (Schriftsatz vom 31.08.2008, Seite 4, letzter Absatz, Bl. 67). Auch die dem folgende – unsubstantiierte und der sekundären Darlegungslast nicht genügende – Erklärung der Beklagten, eine Zinslast von jährlich € 24.000 sei durch die Netto-Mieteinnahmen von € 24.000 (bei unterstellten € 2.000 / Monat) abzudecken, führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn für diesen Fall wären die Beklagten bei gleich bleibender Zinsbelastung zwar möglicherweise in der Lage gewesen, die Zinslast zu tragen. Zu einer Tilgung hätte die eingenommene Miete indes nicht ausgereicht. Hieran ändert grundsätzlich auch die Erklärung des Beklagten zu 1) in seiner persönlichen Anhörung vom 29.01.2008 (Bl. 185) nichts, wonach im Jahre 2005 monatlich € 1.705,93 an Zinsen zu zahlen gewesen seien und derzeit (Januar 2008) monatlich € 3.000.
Schließlich gibt auch der Umstand einer weiteren, der Beklagten zu 2) im Zeitpunkt der Kündigung zur Verfügung stehenden Wohnung, Anlass zu Zweifeln am ernsthaften Nutzungswillen. Insoweit kann auf den Vortrag des Klägers abgestellt werden, nach dem zum Zeitpunkt der Kündigung die Beklagte zu 2) Miteigentümerin einer ca. 200 m2 großen Altbauwohnung in der ... Straße ... gewesen sei, die im Zeitpunkt der Kündigung leer gestanden habe. Diesem Vortrag sind die Beklagten in der Sache nicht entgegengetreten. Sie führen hierzu lediglich aus (Bl. 246), dieser Umstand habe möglicherweise im Rahmen des Räumungsprozesses der Berechtigung der Kündigung entgegengestanden, sei aber kein Beleg für einen vorgetäuschten Eigenbedarf. Auf letzteren Umstand kommt es aus den vorstehend aufgezeigten Gründen aber nicht an. Plausibel erklärt haben die Beklagten die Kündigung der Wohnung ...straße ... 31 im Lichte dieser – nach § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden geltende – Tatsache nicht.
Nach alledem haben die Beklagten auch den Wegfall eines vormals bestehenden – hypothetisch unterstellten – ernsthaften Nutzungswillens nicht plausibel und stimmig dargelegt. Die Kündigung vom 18. Januar 2005 würde sich danach auch dann als materiell unwirksam erweisen, wenn man entgegen obigen Ausführungen davon ausginge, dass die Beklagten übereinstimmend in einer Weise gehandelt haben, dass sich die Gesellschaft bürgerlichen Rechts den in diesem Kündigungsschreiben dargelegten Nutzungswunsch „zu eigen“ gemacht haben.
Als Rechtsfolge haben die Beklagten den Kläger so zu stellen, als ob die Kündigung nicht ausgesprochen worden wäre.
Hiernach ergibt sich zunächst als schadensersatzfähige Position die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes (sog. Naturalrestitution gemäß § 249 BGB), mithin die vom Kläger im Antrag zu 1. begehrte Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung ...straße (siehe dazu Blank a.a.O. § 573 BGB RdNote 86 m.w.N.).
Am Vorliegen eines entsprechenden Wunsches des Klägers hat die Kammer nach dessen persönlicher Anhörung keine Zweifel. Der Kläger wohnt seit dem Jahre 1974 in der Wohnung und hat damit über 30 Jahre seines Lebens dort verbracht. Der Auszug des Klägers aus der Wohnung spricht nicht gegen seinen Wunsch, dorthin zurückzukehren. Denn zunächst hat der Kläger der Kündigung mit Schreiben vom 31. Januar 2005 widersprochen. Auch der Auszug am 31. Oktober 2005 erfolgte ersichtlich unter dem Druck der beim Amtsgericht Hamburg-St. Georg anhängigen Räumungsklage. Die Annahme der Beklagten, der – nach ihrer Auffassung freiwillige – Auszug stehe dem Wunsch nach einem Wiedereinzug entgegen (siehe dazu Blank a.a.O. § 573 BGB RdNote 79 m.w.N.) oder stelle sogar einen konkludenten Mietaufhebungsvertrag dar, geht vor diesem Hintergrund fehl und widerspricht insbesondere der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach eine unwirksame Kündigung nicht in ein Angebot zur Vertragsaufhebung umgedeutet werden kann (siehe dazu nur BGHZ 89, 296 ff. unter I. 3. c) m.w.N.; Grapentin a.a.O. IV 286 m.w.N.).
Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgebrachten Einwendungen der Beklagten gegen den Anspruch auf Naturalrestitution greifen im Ergebnis nicht durch. Insbesondere ist im vorliegenden Fall nicht von einer den Anspruch zu Fall bringenden Unmöglichkeit gem. § 275 I BGB auszugehen. Eine sog. objektive Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1, 2. Alt. BGB kann vorliegend ohne weiteres nicht angenommen werden. Denn die vom Kläger begehrte Leistung kann jedenfalls von dem jetzigen Eigentümer erfüllt werden.
Unmöglichkeit für den Schuldner (sog. subjektive Unmöglichkeit) i.S.v. § 275 Abs. 1, 1. Alt. BGB liegt für den Schuldner dann vor, wenn er die Leistung keinesfalls mehr erbringen kann. Von dieser Regelung werden damit Fälle erfasst, in denen ein Leistungsurteil ohne Sinn wäre, weil feststeht, dass die Leistung durch den gegen den Schuldner gerichteten Vollstreckungszwang keinesfalls erreicht werden kann. Der Umstand, dass die Leistung ohne Mithilfe Dritter nicht erbracht werden kann, ist danach für sich genommen für die Annahme subjektiver Unmöglichkeit noch nicht ausreichend (Münchener Kommentar/Emmerich, BGB, 5. Aufl., § 275, Rz.: 51). Für die Annahme einer subjektiven Unmöglichkeit i.S.v. § 275 Abs. 1 BGB genügt es damit nicht, dass der Schuldner derzeit nicht allein über den Leistungsgegenstand disponieren kann. Es muss vielmehr feststehen, dass er die Disposition über den Leistungsgegenstand auch in Zukunft nicht mehr erlangen kann. Das Leistungshindernis muss für den Schuldner quasi unüberwindbar sein. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn der Dritte die Mitwirkung an der Leistung endgültig verweigert hat (Münchener Kommentar/Emmerich, aaO, Rz.: 52; Palandt/Heinrichs, 67. Aufl., § 275 BGB, Rz. 25 und 34 m.w.N.).
In verfahrensrechtlicher Hinsicht trägt der Schuldner – hier die Beklagten – die Beweislast für die anspruchsvernichtende Tatsache, dass die Unmöglichkeit eingetreten ist. Handelt es sich um eine Leistung, die der Schuldner unter Mitwirkung eines Dritten erbringen könnte, muss er auch darlegen und beweisen, dass der Dritte die erforderliche Mitwirkung verweigert (BGH NJW 1999, 2034; NJW 1974, 1552). Diese Voraussetzungen haben die Beklagten in ihren nicht nachgelassenen Schriftsätzen vom 23. Juli und 20. August 2008 nicht hinreichend dargelegt.
Die Kammer sieht deswegen auch keine Veranlassung, im Hinblick auf diese nach Schluss der mündlichen Verhandlung (§ 296 a ZPO) eingereichten Schriftsätze die mündliche Verhandlung gemäß § 156 ZPO wiederzueröffnen.
Denn die Beklagten haben bei ihrem Vortrag zur Verweigerung der Mitwirkung des Erwerbers der Wohnung mit keinem Wort erwähnt, in welchem Umfang der Erwerber der Wohnung, der als Zeuge benannte R., die tatsächliche und rechtliche Situation überhaupt erfasst hat. Zwar tragen die Beklagten im Schriftsatz vom 23. Juli 2008 (Bl. 252 ff.) vor, der Erwerber der Wohnung sei weder bereit, die Räumlichkeiten dem Kläger mietweise zu überlassen, noch, den Kaufvertrag rückabzuwickeln und dies nicht einmal bei Erzielung eines Mehrerlöses (s. Schriftsatz der Beklagten vom 20. August 2008, Bl. 255 f.). Der Umstand jedoch, dass der Beklagte zu 1) mit dem Erwerber der Wohnung telefoniert hat (Bl. 256), lässt vermuten, dass es nur zu einer teilweisen Erläuterung der Situation gekommen ist. Denn die Beklagten – und damit auch der Beklagte zu 1) – haben sich durch den Verkauf einer Wohnung, die von einem Mieter unter Berufung auf ein bestehendes Mietverhältnis für sich herausverlangt wird, aller Voraussicht nach gegenüber dem Erwerber schadensersatzpflichtig gemacht. Insoweit steht schon wegen der widerstreitenden Interessen des Beklagten zu 1) einerseits und des Erwerbers andererseits zu vermuten, dass letzterer nicht vollständig über die Sachlage aufgeklärt worden ist und insbesondere ihm auch nicht verdeutlicht worden ist, inwieweit sich die Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB in seinem Verhältnis zum Kläger auswirkt. Dass der Erwerber über letztgenannten Umstand aufgeklärt worden ist, lässt sich ohnehin dem Beklagtenvortrag im Schriftsatz vom 20. August 2008 nicht entnehmen, denn offenbar ist nur über die Möglichkeit der Rückabwicklung des Kaufvertrages gesprochen worden, nicht aber über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den Erwerber. Es drängt sich der Eindruck auf, dass der Erwerber der Wohnung bislang überhaupt nicht über den Mangel des Kaufgegenstandes in Form der mietrechtlichen Ansprüche des Klägers in Kenntnis gesetzt worden ist. Danach aber steht entgegen dem Vortrag der Beklagten nicht „absolut fest“ (Bl. 256), dass ein unüberwindbares Leistungshindernis vorliegt. Vielmehr bestehen durchgreifende Zweifel daran, dass der Erwerber nicht an der Erfüllung der klägerischen Ansprüche auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mieterrechte mitwirken wird. Diese Zweifel wirken sich, wie ausgeführt, zu Lasten der Beklagten aus.
Der Anspruch auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mieterrechte ist auch begründet, weil das Mietverhältnis mit dem Kläger in der Person des Erwerbers fortbesteht. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Der Erwerber der Wohnung wurde ausweislich der Mitteilung des Grundbuchamtes (Bl. 248) als Eigentümer des Grundstückes in das Grundbuch eingetragen. Entgegen der Auffassung der Beklagten findet die Vorschrift des § 566 BGB hier Anwendung und besteht das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und dem Erwerber fort. Gegen den Fortbestand des Mietverhältnisses spricht insbesondere nicht der Auszug des Klägers im Oktober 2005. Soweit sich die Beklagten auf die Entscheidung des BGH vom 4. April 2007 (XIII ZR 219/06 = NJW 2007, 1818) berufen, ergibt sich hieraus nichts anderes. Der BGH hat dort ausgeführt, die Vorschrift des § 566 BGB setze voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels – wie vorliegend entsprechend den obigen Ausführungen – noch ein wirksames Mietverhältnis besteht. Lediglich in einem nicht entscheidungserheblichen missverständlichen obiter dictum hat er unter I. 1 b) a.A. als weitere Voraussetzung aufgeführt, „ und sich der Mieter (noch) im Besitz der Wohnung befindet“. Diese Voraussetzung kann jedenfalls im vorliegenden Fall schon deswegen nicht zu Gunsten der Beklagten greifen, weil dem Mieter der Auszug allenfalls dann zum Nachteil gereichen kann, wenn er freiwillig erfolgt. Dies gebietet der Charakter des § 566 BGB als Schutznorm für den Mieter (vgl. Schmidt/Futterer/Gather, MietR, 9. Aufl., § 566 BGB, Rz. 2 mwN). Von einem freiwilligen Auszug kann vorliegend allerdings keine Rede sein, da sich der Kläger zunächst der Kündigung durch Widerspruch widersetzte und sich schließlich dem Verlangen nach Herausgabe erst nach Erhebung der Räumungsklage beugte. Es besteht somit kein Anlass, dem Kläger den ihm von § 566 BGB gewährten Schutz zu versagen, weil er sich – aus seiner damaligen Sicht – rechtstreu verhielt.
Im Übrigen ergibt sich aus der folgenden weiteren Ausführung des BGH a.a.O., dass das „ und“ besser durch ein „ oder jedenfalls“ zu ersetzen ist. Denn der BGH will ersichtlich lediglich die entsprechende und erweiternde Anwendung des § 566 BGB über dessen Wortlaut hinaus auf das nach Ablauf des Mietvertrages bestehende Abwicklungsverhältnis mit dem noch nicht ausgezogenen Mieter, die die h.M. befürwortet (grundlegend BGH Z 72, 147), bestätigen.
Selbst wenn man entgegen vorstehenden Ausführungen davon ausginge, die Beklagten hätten durch ihren Vortrag in den nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichten beiden Schriftsätzen die Unmöglichkeit der Herausgabe hinreichend dargelegt, wären sie gleichwohl zur Herausgabe zu verurteilen, da fest steht, dass die Beklagten diese Unmöglichkeit zu vertreten hätten (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1998, 1761, 2. Leitsatz). Insoweit haben sie die – hypothetisch unterstellte – Unmöglichkeit vorsätzlich in Kenntnis der Rechtsauffassung der Kammer und des von dieser im Wege der einstweiligen Verfügung angeordneten Veräußerungsverbots herbeigeführt.
Die Kammer hält auch nach der zum 1. Januar 2002 eingetretenen Schuldrechtsreform und des dadurch – auch für den vorliegenden Altvertrag gemäß Artikel 229 § 5 Satz 2 EGBGB – bedingten Wegfalls des § 283 BGB a.F. an dieser Rechtsprechung fest (ebenso Kaiser MDR 2004, 311), auch wenn dies nicht der auf Schur (NJW 2002, 2518) beruhenden herrschenden Meinung entsprechen dürfte. Jedenfalls aber stellt diese Veräußerung eine weitere schwerwiegende Vertragsverletzung des noch fortbestehenden Mietvertrages dar (§ 280 I S. 1 BGB). Es wäre den Beklagten wegen treuwidriger Herbeiführung der Unmöglichkeit die Berufung auf die Einwendung des § 275 I BGB versagt (§ 242 BGB).
Als weitere Schadensposition steht dem Kläger die Differenz zwischen der für die Wohnung ...straße 31 zu entrichtenden Miete und derjenigen zu, die der Kläger für die neue Wohnung im ...weg aufbringen muss (vgl. hierzu Blank a.a.O., § 542 BGB, RdNote 116).
Die Miete für die Wohnung in der ...straße 31 betrug zuletzt € 1.153,00 netto. Die Miete für die Wohnung ...weg ergibt sich aus dem vom Kläger vorgelegten Mietvertrag (Bl. 112 ff. der Akte) und beträgt danach monatlich € 1.670 netto, so dass sich, wie vom Kläger richtig berechnet, eine Differenz von € 517,00 ergibt. Anhaltspunkte, die für einen anzurechnenden Vorteilsausgleich sprechen, haben die Beklagten nicht substantiiert vorgetragen und sind im Übrigen auch nicht ersichtlich. So ist die Wohnung im ...weg ausgehend vom nicht weiter bestrittenen Mietvertrag (B. 83 ff.) mit 141,3 m² bereits erheblich kleiner als die Wohnung ...straße mit 200 m². Lage- oder ähnliche wohnungsspezifische Vorteile der Wohnung ...weg tragen die Beklagten nicht mit der nötigen Substanz vor.
Dem Kläger stehen hiernach die mit dem Antrag zu 2) von ihm für die Monate 2005 bis Dezember 2006 geltend gemachte Mietdifferenz in Höhe von € 7.238,00 nebst Zinsen zu. Ferner stehen ihm als weitere Schadenspositionen Zinsen auf die – nicht als Hauptposition geltend gemachte – Mietdifferenz von jeweils € 517,00 für die Monate Januar bis April 2007 zu. Im vorgenannten Sinne legt die Kammer den Anzug zu 2) aus.
Hinsichtlich der im Antrag zu 3 der Berufungsbegründung geltend gemachten Ansprüche kann der Kläger zunächst in zulässiger Weise die zukünftig entstehenden Ansprüche nach § 259 ZPO geltend machen. Denn die Beklagten sind den Ansprüchen sowohl in diesem Rechtsstreit als auch im Verfügungsverfahren entgegengetreten. Zudem haben die Beklagten entgegen dem gerichtlich angeordneten Veräußerungsverbot (Urteil der Kammer vom 07. Juni 2007 – 307 S 34/07) die Wohnung an einen Dritten verkauft und damit gezeigt, dass sie sich nicht rechtstreu verhalten. Dies rechtfertigt die Befürchtung, dass die Beklagten ohne Vollstreckungstitel Zahlungen an den Kläger nicht leisten werden.
Nach den Grundsätzen der Rechtsprechung (vgl. nur BGHZ 95, 39, 46; BGHZ 82, 121 ff.) ist das vom Kläger geltend gemachte Erfüllungsinteresse der Höhe nach begrenzt durch den Zeitpunkt, in dem erstmals die ordentliche Kündigung der Beklagten hätte erklärt werden können. Denn eine ordentliche Kündigung würde mit ihrem Wirksamwerden ausnahmslos die Kausalität für weiteren durch die hier streitgegenständliche Kündigung entstandenen Schaden beenden. Die Bestimmung dieses Zeitpunktes begegnet jedoch deswegen Problemen, weil das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen war und eine ordentliche Kündigung nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses gemäß § 573 BGB wirksam ausgesprochen werden kann. Da nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden kann, dass zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft ein berechtigtes Interesse der Beklagten entstehen wird, muss die Dauer der von den Beklagten zu leistenden Zahlungen als Teil des Schadensersatzes gemäß § 287 ZPO bestimmt werden.
Die Kammer hält in Anlehnung an die entsprechende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe dazu Beschluss vom 13. März 2007 – VIII ZR 189/06 –, Leitsatz m.w.N., NZM 2007, 283) zur Bestimmung der sachlichen Zuständigkeit gem. § 8 ZPO, der dieselbe Fragestellung zugrunde liegt, mangels näherer Anhaltspunkte den Zeitraum gemäß § 9 ZPO von 42 Monaten für angemessen. Dies bedeutet, dass die Beklagten entsprechend dem Klagantrag zu 3. auf zukünftige Leistung bis zum Wiedereinzug in die Wohnung ...straße 31 die Mietdifferenz als Schadensersatz mit der Maßgabe schulden, dass dieser längstens auf den Zeitraum bis zum 30. April 2009 beschränkt ist.
Schließlich steht dem Kläger ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung der ihm entstandenen Maklerkosten in Höhe von jedenfalls EUR 3.874,40 gemäß Rechnung der Firma Fa. D... vom 8. Juli 2005 (Anl. K 5) zu, deren Zahlung er durch den Kontoauszug der D... Bank vom 14. Juli 2005 (Bl. 172 d.A.), eingereicht mit Schriftsatz vom 16. November 2007, nachgewiesen hat.
Auch diese Kosten sind durch die unwirksame Kündigung verursacht worden und als Kündigungsfolgeschaden erstattungsfähig (siehe dazu Blank a.a.O., § 542 BGB RdNote 115).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 7 ZPO.
Permalink: http://openjur.de/u/554114.html

References: § 91
 § 540
 § 141
 BGH 
 § 280
 § 5
 BGH 
 § 571
 § 573
 § 573
 BGH 
 BGH 
 § 138
 § 249
 § 573
 § 573
 § 275
 § 275
 § 275
 § 275
 § 275
 § 275
 § 156
 § 566
 § 566
 § 566
 BGH 
 BGH 
 § 566
 § 566
 § 566
 § 566
 BGH 
 BGH 
 § 566
 BGH 
 § 5
 § 283
 § 275
 § 542
 § 259
 § 573
 § 287
 § 8
 § 9
 § 542
 § 92
 § 708