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Timestamp: 2020-08-06 01:26:08+00:00

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Immo-RMK.de | WEG Beschlussfassung
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WEG Beschlüsse - Fehler vermeiden!
Nach §23 WEG werden Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer entscheiden können, durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Alternativ kann die Beschlussfassung auch im schriftliche Umlaufverfahren erfolgen.
Da Beschlüsse unmittelbar wirksam werden und rechtliche Folgewirkungen haben, wird von unserer Hausverwaltung auf eine korrekte Beschlussfassung geachtet. Nicht nur um nachteilige Rechtsfolgen zu vermeiden, sondern auch um unterschiedliche Auslegungen innerhalb der WEG auszuschließen.
Was versteht man unter einem WEG Beschluss?
Unter einem Beschluss (nach §23 WEG) versteht man eine Willenserklärung der Mehrheit der Eigentümer. Eine Willenserklärung kann sowohl annehmender als auch ablehnender Natur sein. Der Beschluss ist als ein mehrseitiges Rechtsgeschäft, als körperschaftlicher Gesamtakt einzuordnen. Gemäß §10 Abs. 4 WEG bindet der Beschluss alle Wohnungseigentümer - auch wenn Sie nicht mit abgestimmt haben.
WEG Vereinbarungen (§10 Abs. 2 WEG) betreffen ausschließlich grundlegende Fragen des Gemeinschaftsverhältnisses, wie beispielsweise die Gebrauchs- und Nutzungsfestlegungen. Wegen des Vertragscharakters können Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nur einstimmig getroffen und insbesondere geändert werden. Auch müssen dinglich Berechtigte der Vereinbarung zustimmen. Vereinbarungen sollten (§10 Abs. 3 WEG) im Grundbuch eingetragen werden. Fehlerhafte Vereinbarungen sind nichtig.
Gemäß §23 WEG können die Wohnungseigentümer alle Angelegenheiten, über die nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer durch Beschluss entschieden werden kann, in einer Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss ordnen.
Ein Beschluss ist ungültig, wenn er gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot verstößt (§134 BGB), einen sittenwidrigen Inhalt hat (§138 BGB) oder gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung zwingend nicht verzichtet werden kann (§23 WEG Abs. 4 Satz 2).
Zur Beschlussfassung außerhalb von Eigentümerversammlungen kann der schriftliche Umlaufbeschluss (entsprechend §23 Abs. 3 WEG) eingesetzt werden. Er ist nur gültig, wenn alle Eigentümer (Eigentumsanteile) den Beschluss unverändert unterschreiben. Der Beschluss kommt zustande, wenn die letzte Zustimmung beim Verwalter eingegangen ist. Nach §46 WEG kann der Beschluss dann nur innerhalb von 4 Wochen angefochten werden.
Nach §24 Abs. 1 WEG ist mindestens einmal pro Jahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Die stimmberechtigten Wohnungseigentümer oder deren berechtigte Vertreter (mit Vertretungsvollmacht) müssen zum Zeitpunkt der Beschlussfassung in der Versammlung mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile (§25 Abs. 3 WEG) vertreten (ein Vertreter pro Miteigentumsanteil). Der Gegenstand der Beschlussfassung muss im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein. Das Einladungsschreiben zur Versammlung sollte mindestens zwei Wochen im Voraus verschickt werden.
Bei einem einfachen Mehrheitsbeschluss müssen mehr als die Hälfte der anwesenden Eigentümer einem Antrag zugestimmt haben. Stimmenthaltungen werden nicht mitgezählt. Deshalb kommt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit immer dann zustande, wenn die Zahl der JA-Stimmen die der NEIN-Stimmen überwiegt. Bei Stimmengleichheit kommt kein Beschluss zustande. So können die Wohnungseigentümer seit 1.Juli 2007 mit einfacher Mehrheit über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden (§16 Abs. 3 WEG), soweit diese nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden (z.B. Energiekosten).
Einem allstimmigen Beschluss stimmen alle Wohnungseigentümer zu. Es ist deshalb erforderlich, dass alle Eigentümer in der Versammlung anwesend sind. Allstimmig sind in der Regel bauliche Veränderungen (§22 Abs. 1 WEG) zu beschließen.
Ein Beschluss mit qualifizierter Mehrheit erfordert die Zustimmung von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer (ein Eigentümer von mehreren Einheiten zählt nur einfach). Die qualifizierte Mehrheit ist z.B. bei der Entziehung des Wohnungseigentums (§18 Abs. 3 WEG) notwendig.
Eine doppelt qualifizierte Mehrheit liegt vor, wenn gleichzeitig in der Eigentümerversammlung ein Beschluss von 3/4 der Eigentümer (aller Eigentümer, nicht nur der Anwesenden) gefasst wird. Zusätzlich diese Eigentümer über mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile verfügen. Jeder Eigentümer zählt dabei nur einfach, ganz gleich, über wie viele Wohnungen er verfügt. Die doppelt qualifizierte Mehrheit ist z.B. für die Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik, die die Eigenart der Wohnanlage nicht ändert und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt, notwendig (§22 Abs. 2 WEG).
Der vereinbarungsersetzende Beschluss betrifft Regelungen des ordnungsmäßigen Gebrauchs nach §15 Abs. 1 WEG, der ordnungsgemäßen Verwaltung nach §21 Abs. 3 WEG oder Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung nach §22 Abs. 1 WEG. Diese Angelegenheiten können teilweise durch Beschluss, teilweise nur durch Vereinbarung geregelt werden. Wird nun über einen Beschlussgegenstand mit Mehrheit entschieden, obwohl eigentlich eine Vereinbarung erforderlich gewesen wäre, so ersetzt der Mehrheitsbeschluss die Vereinbarung.

References: §23
 §23
 §10
 §23
 §23
 §46
 §24
 §15
 §21
 §22