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Timestamp: 2019-07-22 11:37:25+00:00

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El Nuevo marco normativo y procesal frente a la ocupación de inmuebles | Revista Inmueble
Alertas Jurídicas	lunes , 22 julio 2019
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El Nuevo marco normativo y procesal frente a la ocupación de inmuebles
Vicente Soler Monforte. Abogado. DOMINGO MONFORTE Abogados
Inversamente proporcional a la facilidad con que se ocupa ilegalmente un inmueble (basta una patada en la puerta), resulta la dificultad para proceder al desalojo de los ocupantes ilegales.
Esperada y deseada una reforma para que no se tuviera que acudir a la vía penal que es la última ratio y que, además, tampoco llegaba a solucionar la problemática derivada de la ocupación, ésta acaba de entrar en vigor.
A los operadores jurídicos nos surgían múltiples y variados problemas a la hora de afrontar la situación que se nos planteaba ante la ocupación ilegal de un inmueble.
El primer problema, la identificación de quién ocupaba el inmueble. Era y es frecuente el lógico desconocimiento por parte del propietario de la identidad de quien ocupa sin su consentimiento el inmueble de su propiedad e incluso de cuantas personas lo ocupan.
Pese a que algunas Audiencias Provinciales daban validez al planteamiento de la demanda frente a desconocidos ocupantes, no existía seguridad jurídica que diera respuesta a dicho planteamiento, quedando a merced de la lotería judicial que supone el criterio individual del Juez que conociera del asunto.
Así, la Sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 9 de febrero de 2012 declaraba: “Tal alegación debe ser desestimada. Como se argumenta en el “Fundamento de Derecho Segundo” de la sentencia contra la que ahora se recurre cuando se demanda a un colectivo integrado por personas desconocidas que, por la propia composición de los grupos ocupantes, sufren constantes modificaciones (caso de los “ocupas” o en grupos análogos), no puede exigirse al demandante que dirija su acción contra todas las personas que hayan podido ocupar la vivienda en un momento determinado.
De este modo, resultando inviable la determinación de las personas o grupos que al tiempo de presentar la demanda integraban el colectivo de ocupantes de la vivienda objeto de la litis, únicamente cabría exigir a la actora la precisión de la demandada por la única información de que podría disponer en aquel momento, esto es, la de identificarse dicho colectivo bajo la denominación “Patio Maravillas”, a los efectos exigidos por el artículo 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Denominación bajo la que compareció la demandada “Asociación Patio Maravillas” aceptando su situación de ocupante del referido inmueble, en el que habían establecido su domicilio social, sin título que le autorice para ello.
El hecho de que durante el juicio se acreditase la concurrencia de otras asociaciones y personas físicas que, al igual que la asociación ahora recurrente, ocupasen el inmueble en situación de precario no impide apreciar el cumplimiento de los requisitos de exhaustividad y congruencia que para las sentencias exige el antedicho artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La imposibilidad material de conocer las asociaciones y personas físicas que ocupaban en la finca al tiempo de presentar la demanda y que incluso han accedido a ella a lo largo del presente procedimiento, no priva de exhaustividad a la sentencia que acoge los pedimentos de la demanda en relación con la única asociación integrante del colectivo que se conocía y que, como tal, ha comparecido juicio aceptando su legitimación pasiva.”
Sin embargo, el Auto de la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Valencia de 12 de abril de 2016, declaraba: “La cuestión que se somete a la consideración de la Sala concerniente a la procedencia o no de admitir a trámite la demanda de juicio verbal de desahucio por precario dirigida contra los ignorados ocupantes de la vivienda objeto de litigio, ha sido ya resuelta por este Tribunal en reiteradas ocasiones entre otras, en el Auto de 30 de septiembre de 2013 , en el que claramente se pronunciaba sobre la absoluta necesidad de que la identificación del sujeto este realizada, a tenor del artículo 437.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, pues, además, como pone de manifiesto el A.A.P. de Sevilla de 27 de octubre de 2009 (en el mismo sentido también, Auto de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 27 de septiembre de 2006 entre otros) es preciso aportar cuantas circunstancias hagan posible la práctica de todos los actos procesales con quien resulte ser la parte demandada; en tanto que en el supuesto de autos no existe persona individualizada alguna con quien hayan de entenderse las diligencias procesales que se practiquen; es cierto que podría llegar a darse el caso de que la vivienda cuyo desalojo se pretende se encuentre ocupada por diversas personas, que incluso pueden cambiar repetidamente, siendo que aquella frente a la que primariamente se dirija la demanda no sea la que haya de soportar la ejecución. Pero la legislación vigente – Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil -, contempla medios procesales para resolver la cuestión manteniendo todas las garantías procesales de las partes, también de la parte demandada, en el presente caso los ocupantes, u “ocupas”, según la terminología al uso; no se trata de cerrarle todas las puertas al demandante, lo que sería contrario a la tutela judicial efectiva, pero sí al menos exigirle que las que se ofrecen por el legislador hayan de ser utilizadas, (sin perjuicio de acudir a la vía propuesta por el actor si fracasasen), como último medio de hacer valer el derecho de acudir a los Tribunales. Tal es el caso de las diligencias preliminares del art. 256 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, a fin de identificar y relacionar con la vivienda a quienes resulten ser moradores de la misma, o de las actuaciones penales, no constando en el caso presente la practica de ninguna de ellas. No es posible, con la sola afirmación de que se desconoce quienes puedan ser los ocupantes de la vivienda, efectuar un emplazamiento y demás actos procesales de comunicación con las partes sin las mínimas garantías procesales para quien pueda ser demandado y parte en el proceso; cierto es que el art. 155 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil contiene diferentes procedimientos para los actos de comunicación todos ellos válidos, unos en defecto de otros, pero siempre sobre la base de una previa individualización de la o las personas frente a las que se vaya a dirigir la demanda y con quienes se vayan a practicar tales actos”
Tampoco era sencilla la elección del tipo de procedimiento, optando los profesionales, principalmente, por la vía del desahucio por precario (artículo 250.1.2º LEC), esto es, la recuperación del inmueble frente a quien lo ocupa sin pago de renta o por la vía de la tutela sumaria de la tenencia o posesión de una cosa o derecho por quien ha sido despojado de ellos (artículo 250.1.4º LEC).
Sin embargo, ni una ni otra acción tenían encaje en el fenómeno de la ocupación ilegal de inmuebles, ya que, en puridad, para que exista el precario debe haberse cedido de forma voluntaria o tolerado el uso del inmueble y la tutela sumaria del artículo 250.1.4º, sustituta del antiguo interdicto de recobrar la posesión, se demuestra ineficaz frente al fenómeno de la ocupación ilegal en sus distintas variantes.
Ante esta situación, se publicó el pasado 12 de junio en el BOE la Ley 5/2018 de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas.
En su propia Exposición de Motivos se reconoce la ineficacia de los procedimientos que venían siendo utilizados para la recuperación de las viviendas ocupadas ilegalmente y a los que he hecho referencia anteriormente.
Con esta Ley se trata de paliar la problemática actual y se modifican algunos preceptos de la LEC con el objetivo de dar un cauce procedimental seguro y agilizar la recuperación de los inmuebles ocupados.
La primera modificación que introduce la Ley es la del artículo 150 LEC, añadiéndole un apartado 4 por el que se prevé que cuando la notificación de una resolución contenga la fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupen una vivienda, se dará traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación.
Como modificación importante, se añade al apartado 1.4º del artículo 250 LEC el siguiente párrafo: “Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.”
De esta manera, se concreta la acción a ejercitar y se excluye de esta facultad a las personas jurídicas propietarias de viviendas. No se acaba de entender por qué no se protege a las personas jurídicas, cuyo número regresa al bombo de la lotería.
También se modifica el artículo 437 LEC, añadiendo un nuevo apartado 3 bis a dicho artículo, por el que se podrá dirigir la demanda genéricamente contra los desconocidos ocupantes de la vivienda, sin perjuicio de que la notificación de la demanda se realice a quien en concreto se encuentre en el inmueble al tiempo de llevar a cabo dicha notificación.
Como requisito procesal se exige que a la demanda se acompañe el título en que el demandante funde su derecho a poseer la vivienda.
Se añade un apartado 1 bis al artículo 441 LEC, que dispone que la notificación de la demanda se hará a quien se encuentre habitando la vivienda y se podrá hacer, además, a los ignorados ocupantes.
Si el demandante hubiera solicitado la inmediata entrega de la posesión de la vivienda, en el decreto de admisión de la demanda se requerirá a sus ocupantes para que aporten, en el plazo de 5 días, título que justifique la posesión.
Si no se aporta, el tribunal ordenará mediante auto la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante, auto frente al que no cabrá recurso alguno y se llevará a efectos contra cualquiera de los ocupantes que se encuentren en ese momento en la vivienda.
Por último, se modifica el artículo 444 LEC y se le añade un apartado 1 bis, por el que si los demandados no contestan a la demanda en el plazo legalmente previsto, se procederá de inmediato a dictar Sentencia, que podrá ejecutarse, previa solicitud del demandante, sin necesidad de que transcurra el plazo de 20 días de espera que establece el artículo 548 LEC.
Este último apartado 1 bis del artículo 444 especifica los únicos motivos de oposición del demandado:
Existencia de título suficiente frente al actor para poseer la vivienda.
Falta de título por parte del actor.
La rapidez y sencillez del trámite que prevé la Ley es indiscutible.
Confiemos en que se dote de medios suficientes a nuestra maltratada Administración de Justicia, para que el procedimiento pueda ser llevado a cabo con la celeridad que sobre el papel se establece.
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References: artículo 6
 artículo 218
 artículo 437
 artículo 250
 artículo 150
 resolución 
 artículo 250
 artículo 437
 artículo 441
 artículo 444
 artículo 548
 artículo 444
 Real Decreto