Source: https://www.mieszkanie-i-wspolnota.pl/artykul/powstawanie-wspolnot-mieszkaniowych-z-zasobow-spoldzielni
Timestamp: 2020-02-29 03:01:56+00:00

Document:
Powstawanie wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni - Mieszkanie i Wspólnota | czasopismo dla zarządców i właścicieli nieruchomości
Powstawanie wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni
20 lipca 2017 roku została uchwalona ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze (dalej: nowelizacja). Ustawa została opublikowana w Dzienniku Ustaw z dnia 25 sierpnia 2017 roku pod poz. 1596 i weszła w życie po upływie 14 dni od daty publikacji. Dokonane zmiany swoim zakresem objęły również regulacje związane z powstawaniem wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni mieszkaniowych. W niniejszym artykule przedstawiono podstawowe regulacje związane z tymi procesami, a także omówione zostaną te przepisy, których realizacja w praktyce może napotkać na trudności.
Pierwsza podstawa do wyodrębnienia się nieruchomości z zasobów spółdzielczych została zapisana w art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: u.s.m.). Zgodnie z ust. 1 tego artykułu, „większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.
Przepis ten uprawnia więc właścicieli lokali do podjęcia uchwały, na mocy której zarówno w zakresie praw i obowiązków, jak i w zakresie zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.). Z chwilą podjęcia takiej uchwały zostaje utworzona wspólnota mieszkaniowa, a spółdzielnia traci wykonywanie ustawowego zarządu nieruchomością wspólną.
W skład powstałej w ten sposób wspólnoty mieszkaniowej wchodzą wszyscy właściciele lokali znajdujących się w tym budynku (budynkach). Co istotne, członkiem wspólnoty jest także spółdzielnia mieszkaniowa jako właściciel lokali niewyodrębnionych.
Przepis ten uprawnia właścicieli lokali do podjęcia uchwały, na mocy której zarówno w zakresie praw i obowiązków, jak i w zakresie zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.). Z chwilą podjęcia takiej uchwały zostaje utworzona wspólnota mieszkaniowa, a spółdzielnia traci wykonywanie ustawowego zarządu nieruchomością wspólną.
Po nowelizacji do zacytowanego wyżej ustępu wprowadzono regulację nakazującą, aby do podjęcia uchwały, o której mowa w tym przepisie, stosować odpowiednio przepisy u.w.l. Wśród przepisów tej ustawy należy przede wszystkim przywołać art. 23, który w ust. 1 umożliwia podejmowanie uchwał zarówno na zebraniu, jak i w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Zasady głosowania według ustawy o własności lokali
Natomiast ust. 2 tego artykułu dopuszcza też możliwość głosowania w określonych sprawach według zasady, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele – celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos – obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika, a ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.
Co istotne, podejmowanie uchwały według zasady „jeden właściciel – jeden głos” nie może mieć jednak miejsca w przypadku podejmowania uchwały wyodrębniającej nieruchomość z zasobów spółdzielczych, gdyż przepis art. 241 ust. 1 u.s.m. wskazuje, że uchwała ta ma zostać podjęta większością głosów właścicieli lokali obliczaną według większości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Artykuł 23, w ust. 1 umożliwia podejmowanie uchwał zarówno na zebraniu, jak i w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Wspólnota mieszkaniowa w zakresie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może podjąć jedną z trzech możliwości: wybrać zarząd wspólnoty w trybie art. 20 u.w.l. (i on będzie zarządzał), powierzyć spółdzielni albo innemu podmiotowi zarządzanie nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l., lub zlecić usługi zarządzania na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego.
Druga podstawa do wyodrębnienia się nieruchomości z zasobów spółdzielczych została zapisana w art. 26 u.s.m. Zgodnie z ust. 1 tego artykułu, „jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.
Zatem w tych nieruchomościach, w których ustanowiono własność wszystkich lokali, funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe, a nie spółdzielnie. W nowo dodanym zdaniu drugim do tego artykułu zapisano, że „spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zawiadamia o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości”. Jak zatem spółdzielnie powinny liczyć ten termin?
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna mieć formę aktu notarialnego, a do powstania tej własności wymagany jest wpis do księgi wieczystej. Wpis odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza, że pełnoprawnym właścicielem nowo wyodrębnionego lokalu można zostać dopiero z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Ponadto, wpis zamieszczony w księdze wieczystej ma tzw. moc wsteczną, tj. od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, o czym stanowi art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przykładowo, wniosek o wpis wpłynął 10 kwietnia, rozpatrzono go pozytywnie i 23 kwietnia dokonano wpisu w księdze wieczystej. Przyjmuje się, że odrębna własność powstała już 10 kwietnia.
Wspominaną wyżej nowelizacją do art. 241 u.s.m. dodano ust. 3–6, w których określono sposób rozliczenia funduszu remontowego wyodrębnianej nieruchomości. Nowe regulacje mają w założeniu stanowić realizację wyroku TK z 5 lutego 2015 roku (sygn. akt: K 60/13). Trybunał w powołanym wyroku wskazał, że brak możliwości rozliczenia funduszu remontowego i ewentualnego zwrotu przez spółdzielnię występującym członkom stanowi nieproporcjonalne naruszenie prawa własności, nieuzasadnione innymi wartościami konstytucyjnymi. W szczególności dotyka ono tych członków spółdzielni, którzy występują z niej w celu utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, a nieruchomość przez nich zamieszkana nie była remontowana, mimo zgromadzenia przez nich znacznych środków w funduszu remontowym.
Stąd też TK wskazał, że konieczne jest wprowadzenie przez ustawodawcę odpowiednich regulacji dotyczących zasad i sposobu rozliczania środków zgromadzonych przez byłych członków spółdzielni w funduszu remontowym. W związku z powyższym Trybunał stwierdził, że art. 26 § 2 ustawy Prawo spółdzielcze w zakresie, w którym nie przewiduje prawa byłego członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje odrębna własność lokalu, do odpowiedniej części funduszu remontowego, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 21 ust. 1 i z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Zgodnie z nowymi ustępami art. 241 u.s.m., z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym, o którym mowa w art. 6 ust. 3 u.s.m., w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej.
Wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego, o których mowa w art. 4 ust. 41 pkt 2 u.s.m., według stanu na dzień ustania członkostwa. Ustęp 4 nakazuje tę zasadę stosować odpowiednio do właściciela lokalu, który nie był członkiem spółdzielni. Spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek niezwłocznego rozliczenia z właścicielami lokali zaewidencjonowanych wpływów i wydatków funduszu remontowego oraz pozostałych nakładów na remonty nieruchomości, co wynika z ust. 5 powołanego art. 241 u.s.m.
TK wskazał, że konieczne jest wprowadzenie przez ustawodawcę odpowiednich regulacji dotyczących zasad i sposobu rozliczania środków zgromadzonych przez byłych członków spółdzielni w funduszu remontowym.
Pozostałe nakłady na remonty nieruchomości
O ile pojęcia „wpływów/wydatków funduszu remontowego” są jasne, o tyle dodane w nowelizacji pojęcie „pozostałych nakładów na remonty nieruchomości” może budzić trudności interpretacyjne. Z literalnego brzmienia tego przepisu wynika, że chodzi o wydatki poniesione na nieruchomość wspólną poza funduszem remontowym. W tym miejscu należy przypomnieć, iż w spółdzielczości mieszkaniowej, potocznie mówiąc, występują dwie sfery: eksploatacja i remonty.
Skoro „nakłady na remonty nieruchomości” są poza funduszem remontowym, to w takiej sytuacji dotyczą eksploatacji bieżącej. Opłaty w tym zakresie pobierane są na podstawie art. 4 ust. 1–2 i 4 u.s.m., natomiast wynik na tzw. gospodarce zasobami mieszkaniowymi jest rozliczany w sposób określony w art. 6 ust. 1 u.s.m. Zgodnie z tym przepisem, „różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art. 1 ust. 3, a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1–2 i 4, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym”.
Niestety, w nowelizacji zupełnie pominięto kwestie rozliczenia wspomnianego wyniku na eksploatacji, skupiając się jedynie na funduszu remontowym.
O „nakładach na remonty nieruchomości” jest natomiast mowa w uzasadnieniu do powołanego wyżej wyroku TK: „W opinii Trybunału, zważywszy, że finansowanie remontów z tego funduszu może być wspomagane zyskami spółdzielni, środkami z funduszy zewnętrznych lub kredytami, celowym jest, aby rozliczenie z właścicielami lokali po powstaniu w danej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej uwzględniało nie tylko wysokość kwoty zaewidencjonowanej na rachunku występującego członka spółdzielni, ale także nakłady poczynione na remonty nieruchomości, w której znajduje się jego lokal, w tym także zaciągnięte na ten cel i niespłacone kredyty. Tym samym obejmować ono będzie zaciągnięte przez spółdzielnię pożyczki i kredyty na wykonanie prac remontowo-modernizacyjnych na nieruchomości, której dotyczy rozliczenie”.
Środki zgromadzone na funduszu remontowym
Kolejny problem interpretacyjny dotyczy brzmienia art. 241 ust. 3 u.s.m., zgodnie z którym z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym. A co w przypadku, gdy saldo funduszu remontowego wykazuje niedobór? Z treści przepisu wynika, że z właścicielami lokali należy rozliczyć wpływy i wydatki funduszu remontowego (oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości).
Ustawa zakłada tylko wariant optymistyczny dla właścicieli, tj. saldo funduszu remontowego wykazuje nadwyżkę, bo wówczas można stać się współwłaścicielem „środków zgromadzonych na funduszu remontowym”. Celowo to pojęcie zostało zacytowane wprost z ustawy, ponieważ nie jest ono do końca jasne. Czym innym bowiem jest stan środków pieniężnych widniejących na rachunku bankowym funduszu remontowego, a czym innym stan księgowy funduszu, prowadzonego przecież zgodnie z rachunkową zasadą memoriałową. A skoro memoriał, to na przykład przychody funduszu są wykazywane w kwotach należnych, a nie zrealizowanych. Tym samym dochodzimy do krytycznego dla części nieruchomości tematu zaległości we wnoszeniu opłat za lokale. Również z punktu widzenia spółdzielni przepisy te są niedoprecyzowane, gdyż nie stanowią one wprost, że w przypadku niedoboru spółdzielnia ma roszczenie o jego pokrycie, w części przypadającej na właściciela, a także nie wskazują, w jakim terminie rozliczenie to powinno nastąpić.
Problem współwłasności środków zgromadzonych na funduszu remontowym
Analizując dalej treść art. 241 ust. 3 u.s.m., napotykamy zapis, że właściciel lokalu „staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym”. Jak czytamy w art. 195 Kodeksu cywilnego, „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)”.
W piśmiennictwie panuje zgoda co do tego, że z przepisu wynikają trzy podstawowe cechy współwłasności: wielość podmiotów, jedność przedmiotu i niepodzielność prawa. Czy zatem w przypadku środków funduszu remontowego można być „współwłaścicielem”, skoro, co do zasady, można być współwłaścicielem tylko nieruchomości bądź ruchomości. Współwłasność jest także niepodzielna, co oznacza, że w czasie trwania współwłasności wspólne prawo własności nie podlega podziałowi, który rozdzielałby je na odrębne uprawnienia współwłaścicieli.
W tym czasie żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do fizycznie wydzielonej części rzeczy, lecz przeciwnie – każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim s...

References: art. 241
 art. 23
 art. 241
 art. 20
 art. 18
 art. 26
 art. 29
 art. 241
 art. 26
 art. 64
 art. 21
 art. 31
 art. 241
 art. 6
 art. 4
 art. 241
 art. 4
 art. 6
 art. 1
 art. 4
 art. 241
 art. 241
 art. 195