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Timestamp: 2020-07-13 14:06:29+00:00

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(Texto de Aprobación por Cámara)
Los condominios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal se rigen por la Ley Núm. 104 de 23 de junio de 1958, según enmendada, conocida como “Ley de Condominios”. La “Ley de Condominios”, tiene el propósito de establecer un régimen jurídico que facilite la vida en convivencia y propicie la disponibilidad de viviendas en un área restringida de terreno. A través de los años transcurridos desde la aprobación de la Ley Núm. 104, supra, ésta ha sido objeto de múltiples y sustanciales enmiendas, con el propósito de armonizar la misma a las necesidades y cambios de nuestra sociedad. Las enmiendas más sustanciales fueron incorporadas a través de la Ley 103-2003, hace ya más de 15 años. Esto luego de que la Ley 153-1995 la derogó, y la Ley 43-1996 dejara sin efecto dicha revocación, restituyendo la vigencia de la Ley Núm. 104, supra.
Los cambios sociológicos que ha experimentado la sociedad puertorriqueña en los últimos años, demandan que se revise dicho estatuto. La necesidad de atemperar dicha ley se ha hecho evidente de varias maneras; la jurisprudencia que ha sido interpretada por nuestro Tribunal Supremo relacionadas a controversias surgidas en la ejecución de dicha ley; los dieciséis (16) Proyectos de Ley que han sido radicados para enmendar la “Ley de Condominios” durante la presente Asamblea Legislativa; el reclamo de los distintos sectores relacionados a los condominios que reclaman una revisión total de la Ley, para que pueda ser a atemperada a la actualidad; y por último, pero no menos importante, las experiencias vividas en Puerto Rico tras el paso del huracán María. Tan necesarios son los cambios a la “Ley de Condominios”, que el Gobierno de Puerto Rico incluyó en su Plan Fiscal sometido a la Junta de Supervisión Fiscal, las enmiendas a esta Ley como una de sus herramientas de desarrollo económico.
Los diferentes Proyectos de Ley presentados pretenden modificar una serie de Artículos de la “Ley de Condominios” con la intención de atemperar la misma a los tiempos modernos. Todos los proyectos fueron considerados y muchas de las preocupaciones esbozadas fueron recogidas en la presente legislación.
Por su parte en el caso Ayala Hernández v. Bosque Sereno, 2014 TSPR 36, el Tribunal Supremo concluyó que la Junta de Directores no tenía capacidad para suspender los servicios por falta de pago de multas impuestas por violaciones al reglamento ya que la “Ley de Condominios” no contiene una disposición expresa a los efectos de que este remedio esté disponible para este tipo de deuda, distinto a lo que ocurre con el impago de la cuota de mantenimiento.
Mas recientemente y una decisión que ha sido eje de gran controversia, nuestro Máximo Foro interpretó correctamente el texto de la ley vigente en el caso Marimar Pérez Riera v. Consejo de Titulares del Condominio Marymar Condado, 2017 TSPR 3, que: “el Artículo 38(d)(3) de la Ley de Condominios, si bien no lo dispone de forma expresa en su texto, claramente mantuvo el requisito de unanimidad para la aprobación de obras de mejora cuando no existen fondos suficientes para costearlas o cuando, según ocurre en el caso de autos, aun habiendo fondos suficientes se determina costearlas mediante la imposición de una derrama.”
Como respuesta a esta decisión del Tribunal Supremo y la rigidez de la actual “Ley de Condominios”, la Autoridad de Asesoría Financiera y Agencia Fiscal (AAFAF) incluyó en el Plan Fiscal de Puerto Rico, como una de sus iniciativas de reforma regulatoria, enmiendas a la “Ley de Condominios”. Específicamente establece que se requieren enmiendas a la Ley para eliminar el requisito de unanimidad para la realización de obras, ya que esto desincentiva la inversión en la construcción de nuevos condominios. También añaden que se debe incentivar el desarrollo de propiedades de alquiler para aumentar la densidad poblacional.
Todo esto llevó a la Cámara de Representantes a convocar a un grupo de trabajo para revisar la “Ley de Condominios” y celebró una mesa redonda para iniciar los trabajos en febrero de 2018. Este grupo de trabajo se reunió en repetidas ocasiones para discutir la Ley Núm. 104, supra, las nuevas tendencias, y los cambios que se requieren. Como resultado de dicho trabajo en conjunto, se presenta esta Nueva Ley de Condominios.
Esta Nueva Ley de Condominios incorpora una serie de cambios que facilitan la convivencia en los condominios. Como parte de la evaluación de esta Ley, se incorporan tendencias que se nutren de los desarrollos tecnológicos modernos, de las lecciones aprendidas como consecuencia de la crisis económica y de las situaciones de emergencia que sufrimos a consecuencia del huracán María.
Se establece que se requiere el consentimiento de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes para las diferentes obras y determinaciones del Consejo de Titulares. Solo se mantiene el requisito de unanimidad para disolver el régimen de propiedad horizontal y para cambiar el uso de un apartamento de uno residencial a uno no residencial y viceversa. Esta nueva ley establece que, para obras necesarias para la conservación o seguridad del inmueble solo se requiere de la aprobación de una mayoría simple de los titulares, siempre y cuando dicha obra no afecte en forma adversa los elementos comunes del inmueble. En dicho caso, se requerirá el consentimiento de dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, aclarando que no se podrá nunca realizar obra que afecte la solidez del edificio.
Esta nueva ley también atiende detalladamente todo lo relacionado al proceso de transferencia de administración del Desarrollador al Consejo de Titulares, modificando y simplificando dicho proceso de transferencia. Se establece que dicho proceso comenzará tan pronto se venda más del cincuenta por ciento (50%) de los apartamentos, al mismo tiempo que les ofrece mayores garantías y protecciones a los titulares. Como parte de dicho proceso de transferencia, se establece que cuando el Desarrollador haya vendido el cuarenta por ciento (40%) de los apartamentos, el Administrador Interino convocará a los titulares para celebrar una asamblea, no más tarde de quince (15) días a partir de completarse la venta del cuarenta por ciento (40%) de los apartamentos con el propósito de constituir el Comité de Transición.
Esta Ley también incorpora y atiende la nueva tendencia global de los arrendamientos a corto plazo. Establece que los arrendamientos a corto plazo no se pueden prohibir, salvo que en la escritura matriz o en el reglamento, exista un término mínimo de arrendamiento, además establece la capacidad de los Consejos de Titulares de regular la manera que los mismos se realizarán. Los Consejos de Titulares tendrán la capacidad, en cualquier momento, de realizar enmiendas a su escritura matriz o al reglamento para establecer, modificar o eliminar la prohibición a los arrendamientos a corto plazo que el Artículo 36 de esta Ley le permite adoptar.
Para atemperarnos a los tiempos modernos, se acortan los términos de notificación para las asambleas y se elimina el requisito de quorum, que requería la citación a una segunda asamblea. Específicamente se establece que la citación para la asamblea ordinaria anual, se hará con al menos quince (15) días de antelación, y para las extraordinarias, un mínimo de cinco (5) días de antelación a su celebración, excepto que se establezca distinto en esta Ley.
Esta Ley se conocerá como “Ley de Condominios de 2019”.
Cada titular reconoce que el ejercicio del dominio en el régimen de propiedad horizontal está limitado por los derechos de los demás titulares y que el derecho de propiedad sobre su apartamento tiene que ejercerse dentro del marco de la sana convivencia y el respeto al derecho ajeno.
a) Administrador Interino – El Desarrollador en su función de administrar el inmueble en el período de transición que comienza desde el otorgamiento de la primera escritura de compraventa y hasta que se realice el traspaso de la administración al Consejo de Titulares, mediante la elección de un Director o Junta de Directores.
b) Adquiriente Involuntario – El acreedor hipotecario, que para proteger su acreencia, adquiera una propiedad como parte de un proceso de ejecución de hipoteca, licitando o sin licitar, o de dación en pago, total o parcial.
c) Adquiriente Voluntario – Persona que, luego de ejercer su criterio en el curso usual de los negocios, deliberadamente adquiere el bien inmueble porque le resulta un buen negocio. Se entiende que incluye a un comprador convencional, un donatario, un heredero, un legatario, un permutante o un licitador que se lleva la buena pro en la subasta.
d) Agente Administrador – Persona designada por el Consejo de Titulares para administrar la operación diaria del condominio, bajo la supervisión del Director o la Junta de Directores.
e) Anejo – Área asignada en la escritura matriz de un condominio para el uso particular de un apartamento y con exclusión de los demás apartamentos.
f) Apartamento – Cualquier unidad de construcción en un inmueble sometido al régimen establecido en este capítulo, que se encuentre suficientemente delimitada y que consista de uno (1) o más espacios cúbicos total o parcialmente cerrados o abiertos, conjuntamente con sus anejos, si alguno, aunque estos no sean contiguos, siempre que tal unidad sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente y tenga salida directa a la vía pública o a determinada área privada (sea esta un elemento común del condominio, o un área compartida por dos (2) o más condominios u otros desarrollos, o un área privada que exista y/o haya sido designada como acceso para dos (2) o más condominios u otras áreas de desarrollo residencial, comercial, una combinación de ambos, o de cualquier otro tipo), que eventualmente conduzca a una vía pública mediante una servidumbre de paso u otro mecanismo legal, según lo anterior sea aprobado por las entidades públicas o cuasipúblicas con jurisdicción.
g) Arrendamiento a corto plazo – Se entenderá cualquier arrendamiento por un término menor a noventa (90) días consecutivos. Para efectos de esta Ley, se considerará el arrendamiento a corto plazo como un “uso residencial” del apartamento.
h) Consejo de Titulares – Órgano rector y deliberativo del condominio, con personalidad jurídica y constituido por todos los titulares.
i) Desarrollador – Persona que somete el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, la cual fungirá como Administrador Interino desde el otorgamiento de la primera escritura de compraventa y hasta que se realice el traspaso de la administración al Consejo de Titulares, mediante la elección de un Director o Junta de Directores.
j) Elementos comunes – Son los elementos que no son susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa.
k) Elementos comunes limitados – Son elementos comunes que se destinen al servicio de más de un titular con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, servicios sanitarios comunes a los apartamentos de un mismo piso y otros análogos.
l) Elementos procomunales – Son las áreas susceptibles de aprovechamiento independiente, sean apartamentos, estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. Lo serán también las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesión, ejecución en cobro de deudas o por cualquier otro medio legítimo.
m) Escritura matriz – Escritura Pública mediante la cual el titular único, o titulares todos, si hubiere más de uno (1), declaren expresamente, de forma clara y precisa, su voluntad de someter un inmueble al régimen de propiedad horizontal.
n) Estados financieros anuales – Informe escrito anual en el cual se incluye el estado de situación y el estado de ingresos y gastos al cierre del año fiscal del Consejo y para el año terminado en dicha fecha.
o) Fachada – El diseño del conjunto arquitectónico de los elementos comunes y estético exterior del edificio, según se desprende de los documentos constitutivos de condominio.
p) Junta de Directores – Un Director o grupo de Directores electos por el Consejo de Titulares.
q) Obra de Mejora – Toda obra permanente que no sea de mantenimiento, dirigida a aumentar el valor o la productividad de la propiedad en cuestión o a proveer mejores servicios para el disfrute de los apartamentos o de las áreas comunes.
r) Obra Extraordinaria – Toda obra de mantenimiento no prevista en el presupuesto anual, que requiera la imposición de una derrama para su ejecución.
s) Obra para Atender Estado de Emergencia. – Todo gasto operacional necesario para atender un “Estado de Emergencia”, ya sea en preparativo para atender cualquier situación que resulte de una emergencia. Se entenderá que existe un “Estado de Emergencia” cuando así lo decreten las autoridades estatales o federales pertinentes.
t) Obra Urgente – Toda obra cuya ejecución no pueda posponerse por razones apremiantes de seguridad o porque sea necesaria para la restitución de los servicios esenciales, tales como el suministro de agua, de electricidad o la puesta en funcionamiento de los ascensores.
u) Persona – Cualquier persona natural o jurídica.
v) Porcentaje de Participación – Fórmula basada en la relación entre el área superficial privativa de un apartamento y la suma de todas las áreas superficiales privativas de todos los apartamentos del condominio.
x) Presupuesto Anual – Documento que refleja el estimado de ingresos y gastos del Consejo de Titulares previsibles para cada año fiscal y aportación a la reserva que sea requerida.
y) Reglamento del Condominio – Documento que forma parte de la escritura matriz en el cual se establecen las normas administrativas que gobiernan el condominio.
z) Titular o Condómino – Todo aquel propietario que tenga derecho a su apartamento y a una participación con los demás titulares en los elementos comunes de un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal.
Artículo 4.-Aplicabilidad de la Ley.
Las disposiciones de esta Ley son aplicables sólo al conjunto de apartamentos y elementos comunes cuyo titular único, o titulares todos, si hubiere más de uno (1), declaren expresamente su voluntad de someter el referido inmueble al régimen establecido en esta Ley, haciéndolo constar por escritura pública y presentando para que se inscriba ésta en el Registro de la Propiedad.
La escritura que establezca el régimen de propiedad horizontal expresará clara y precisamente el destino y uso de toda área comprendida en el inmueble, y, excepto que esta Ley autorice lo contrario, una vez fijado dicho destino y uso sólo podrá ser variado mediante el consentimiento de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, excepto las modificaciones a la escritura matriz, con el fin variar el uso de un apartamento de uno residencial a uno no residencial o viceversa, requerirán del consentimiento unánime de todos los titulares.
Artículo 5.-Efecto de someterse al régimen de propiedad horizontal.
Artículo 6.-Efecto de transmisión o gravamen y subrogación de derechos. Apartamento proyectado y no comenzado.
Artículo 7.-Apartamento en construcción.
Artículo 8.-Número de condueños.
Artículo 9.-Derecho del titular a su apartamento; base para determinar participación.
El titular tendrá derecho exclusivo a su apartamento y a una participación con los demás titulares en los elementos comunes del inmueble, equivalente al porcentaje que represente la superficie del apartamento en la superficie de la totalidad de apartamentos en el inmueble. En caso de apartamentos con dos (2) o más niveles se considerará la superficie de cada nivel.
Artículo 10.-Créditos hipotecarios constituidos antes y después de someterse al régimen; consentimiento de condueños.
Se podrán hipotecar los elementos comunes de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal. La aprobación o posterior modificación de dicha hipoteca solo podrá realizarse mediante acuerdo de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes.
Artículo 11.-Acción hipotecaria en un solo procedimiento luego de distribución de créditos
Artículo 12.-Contenido de la escritura pública
una copia certificada de la licencia de Urbanizador o Constructor expedida por el Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, de ser esta requerida a tenor con lo dispuesto en la Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967, según enmendada, y
Artículo 13.-Obligación de insertar el reglamento a la escritura
Artículo 14.-Contenido del reglamento
En cualquier momento, el titular único del inmueble o, si hubiere más de uno (1), dos terceras (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, podrán modificar el reglamento, pero siempre deberá quedar regulado cada extremo de los comprendidos en este Artículo. La modificación tendrá que constar en escritura pública y, además, se presentará para su inscripción en el registro particular de la finca matriz, dejándose archivada en el Registro de la Propiedad copia certificada, según dispone el Artículo 13 de esta Ley.
La modificación vinculará a todos los titulares desde que se haya obtenido el voto afirmativo de las dos terceras (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes o desde que haya transcurrido el plazo de treinta (30) días dispuesto en el Artículo 47 (c) de esta Ley sin que hubiera oposición de más de una tercera (1/3) parte de los titulares que a su vez reúnan una tercera (1/3) parte de las participaciones en las áreas comunes. Respecto a terceros, la modificación no surtirá efecto sino a partir de la fecha de presentación para archivo en el Registro de la Propiedad, de la escritura pública en que se haga constar la enmienda, uniéndose copia certificada de la misma a la de la escritura de constitución del régimen y tomándose nota del hecho de la modificación del reglamento en el registro particular de la finca matriz.
Artículo 15.-Reglamento en condominios con apartamentos destinados a vivienda conjuntamente con apartamentos destinados a usos no residenciales
Se entenderá que la tarifa del servicio de energía eléctrica consumido por aquellos abonados que representen juntas, consejos de titulares, constituidas bajo esta Ley, serán de tarifa residencial y no comercial. Dicha conversión deberá aplicarse exclusivamente a aquellas facturas por consumo de servicios energéticos de los elementos comunes del inmueble que sean utilizados únicamente para promover el uso residencial de la estructura.
Artículo 16.-Mayoría de titulares y Consejo de Titulares
El reglamento a que hace referencia el Artículo 13 de esta Ley especificará cuál de las dos (2) siguientes definiciones de mayoría regirá para el inmueble en cuestión:
por más de la mitad de los titulares; o
por más de la mitad de los titulares cuyos apartamentos a su vez representen más del cincuenta por ciento (50%) de participación en los elementos comunes, de conformidad con los porcentajes asignados a los apartamentos según el Artículo 9 de esta Ley.
Del mismo modo, siempre que en esta Ley se haga referencia al Consejo de Titulares se entenderá la totalidad de ellos.
Artículo 17.-Los elementos comunes del inmueble
Los cimientos, paredes de carga, techos, escaleras y vías de entrada y salida o de comunicación.
El área destinada para colocar recipientes para el reciclaje de desperdicios sólidos; para la cual será obligatoria la colocación de recipientes para la ubicación de los materiales reciclables, en todo condominio, salvo cuando no haya espacio disponible para ser dedicado a área para la colocación de recipientes para reciclaje, en cuyo caso el Consejo de Titulares, la Junta de Directores o el Agente Administrador notificará de ese hecho, por escrito, entregado personalmente, por correo certificado o mediante correo electrónico, al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor. El Secretario podrá, a su discreción, investigar la veracidad de la información notificada, y, si a su juicio no se justifica lo informado, podrá requerir el cumplimiento de lo dispuesto en este subinciso. En caso de que la parte afectada no concuerde con la decisión del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor de hacer cumplir con lo dispuesto en este subinciso, ésta podrá solicitar un proceso de vistas administrativas, según la Ley 38-2017, según enmendada, conocida como la “Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico”.
El vuelo, entendido éste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en el Artículo 40 de esta Ley, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez posean dos terceras partes (2/3) en las participaciones en las áreas comunes.
Aun cuando las áreas enumeradas anteriormente en el inciso b de este Artículo sean susceptibles de aprovechamiento independiente, las mismas se podrán constituir y/o enajenar como áreas o instalaciones para el beneficio del Consejo de Titulares o de uno (1) o varios de los titulares de apartamentos en el condominio; además, estas áreas e instalaciones podrán constituirse y/o usarse para el beneficio de uno (1) o varios titulares en condominios distintos u otros desarrollos, cuando las áreas o instalaciones se usen en forma compartida entre sí o con una (1) o más urbanizaciones comunidades y/u otros proyectos, según sea aprobado por las entidades públicas o cuasipúblicas con jurisdicción, o mediante contrato entre las partes. El área de estacionamiento en los condominios exclusivamente residenciales se configurará bien como elemento común, general o limitada, o bien como área privada cuyos espacios y titularidad se adscribirá a los dueños de los apartamentos.
Excepto en los condominios no residenciales, entiéndase, exclusivamente comerciales o profesionales, la titularidad sobre los espacios individuales de estacionamiento que constituyan fincas independientes no se tomará en cuenta para la determinación de mayoría a base del número de titulares, si bien se podrá computar el por ciento de participación que corresponda a dichos espacios en los elementos comunes, cuando el reglamento incluya dicha participación en su definición de mayoría. Cuando el área destinada a estacionamiento se haya configurado en su totalidad como finca independiente, a su titular le corresponderá un voto, como si se tratara de un apartamento.
La medida superficial de aquellas áreas que sean asignadas en la escritura matriz constitutivos de un condominio como anejo de un apartamento para su uso particular y con exclusión de los demás apartamentos, incluyendo los estacionamientos que han sido asignados a un apartamento particular, no será incluida para computar el área superficial del apartamento en cuestión ni su por ciento de participación en los elementos comunes del inmueble, a menos que el titular único de todos los apartamentos, o de haber más de un titular, que al menos dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes dispongan expresamente lo contrario para uno (1) o más anejos, en la escritura matriz original para la constitución del régimen, y/o en aquellos documentos que se preparen y otorguen para modificar un régimen ya existente, en cuyo caso, sólo se tomarán en consideración para dichos propósitos aquellos anejos que así se especifiquen en la escritura matriz original o los documentos para enmendar un régimen de propiedad horizontal existente.
Para toda otra obra que afecte en forma adversa los elementos comunes del inmueble se requerirá el consentimiento de dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes. No se podrá realizar obra alguna que afecte la solidez y estructura del edificio.
Artículo 19.-Elementos procomunales
Artículo 20.-Otras Áreas Comunes, Propiedades y Solares
Para el uso, operación, mantenimiento y demás aspectos relacionados con estas áreas y/o instalaciones compartidas, aplicarán las disposiciones provistas para ello en las escrituras matrices, de convenios maestros, de servidumbres en equidad, y/o en los otros documentos constitutivos de restricciones y/o condiciones y/o servidumbres, que afecten y/o se otorguen en relación con dichas áreas y/o instalaciones de conformidad con los permisos y/o las resoluciones que se emitan por las entidades públicas y/o cuasipúblicas con jurisdicción.
Los condominios desarrollados por fases y/o etapas, y consistentes de una o varias edificaciones, no tendrán que ser construido en un solo solar, y sus instalaciones y dependencias, tanto las comunes, como las privadas, podrán estar ubicadas en dos (2) o más solares que estén conectados entre sí por carreteras, accesos públicos o privados, o por elementos comunes, siempre que de la escritura matriz, los planos y demás documentos constitutivos del régimen, surja que el condominio ha de ser construido sobre dos (2) o más solares discontinuos que integrarán una sola unidad para los propósitos de su inscripción registral como finca filial del régimen.
Artículo 21.-Elementos comunes limitados del inmueble
También serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acuerde expresamente por dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes del inmueble, aquellos que se destinen al servicio de más de un titular con exclusión de los demás, tales como pasillos, vestíbulos, escaleras y ascensores especiales, servicios sanitarios comunes a los apartamentos de un mismo piso y otros análogos.
Artículo 22.-Copias de los planos a adherirse o formar parte de la escritura; autenticación
Artículo 23.-Método de inscripción
Artículo 24.-Circunstancias específicas en relación con la inscripción del edificio en la finca matriz
Artículo 25.-Circunstancias específicas en relación con la inscripción de apartamentos en las fincas filiales
Al inscribir los apartamentos en las fincas filiales, se expresarán como circunstancias del asiento las que resulten del Artículo 87 de la Ley 210-2015, según enmendada, conocida como “Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”, en concordancia con las del reglamento dictado para su ejecución y con el Artículo 32 de esta Ley, excepto las referidas en la letra (a) del Artículo 12.
Artículo 26.-Declaración en escritura pública de terminación de obras; inscripción
Artículo 27.-Transmisiones o gravámenes
Artículo 28.-Tracto sucesivo; inscripción de parte proporcional en elementos comunes, innecesaria
Artículo 29.-Nuevos pisos, adquisiciones de terrenos colindantes, cancelación de gravámenes y anotaciones preventivas
No obstante lo dispuesto en el Artículo anterior de esta Ley, las agregaciones de nuevos pisos, que añadan elevación a la estructura o adquisiciones de nuevas porciones de terrenos colindantes, con o sin estructuras, efectuadas por el Consejo de Titulares con el voto de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes para que formen parte de los elementos comunes del inmueble, se inscribirán en la finca matriz. Del mismo modo, la cancelación total o parcial de gravámenes anteriores a la constitución del inmueble en propiedad horizontal y las inscripciones o anotaciones preventivas que tengan referencia expresa al inmueble o a los elementos comunes del mismo en su totalidad, se practicarán en la finca matriz, dejando siempre constancia marginal de estas operaciones en los registros filiales.
Artículo 30.-Descripción en la escritura en caso de segregación de porciones de terreno común transmitidas; inscripción
Artículo 31.-Administración inicial por el titular o titulares, poderes y deberes
La administración interina comenzará tan pronto se venda el primer apartamento. Desde este momento no podrán enmendarse, ni la escritura matriz ni los planos del condominio, sin el consentimiento de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, excepto para conformar la escritura matriz con los planos aprobados por las agencias con jurisdicción o inscritos.
A partir de la primera venta, el Desarrollador, en su función de Administrador Interino, tendrá las siguientes obligaciones para la administración interina:
Atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia, conservación, cuidado, reparación y funcionamiento de las cosas y elementos de uso común y de los servicios generales y necesarios del condominio.
El traspaso de la administración se efectuará tan pronto los titulares elijan al Director o a la Junta de Directores en una reunión extraordinaria que podrá ser convocada en cualquier momento por cualquiera de los titulares de los apartamentos individualizados, o cuando el Desarrollador haya vendido más del cincuenta por ciento (50%) de los apartamentos. En este momento, el Desarrollador estará obligado a convocar y celebrar una asamblea para que titulares elijan la primera junta de directores o director y deberá tener a disposición de los titulares para examen, todos los contratos que haya otorgado durante su gestión como Administrador Interino.
El Comité de Transición – Cuando el Desarrollador haya vendido el cuarenta por ciento (40%) de los apartamentos, convocará a los titulares para celebrar una asamblea, no más tarde de quince (15) días a partir de completarse la venta del cuarenta por ciento (40%) de los apartamentos con el propósito de constituir el Comité de Transición.
El Comité de Transición estará constituido por un mínimo de tres (3) titulares elegidos por el Consejo de Titulares. No podrá ser miembro de este Comité, el Desarrollador, o cualquier entidad jurídica relacionada al Desarrollador.
Copias certificadas por el notario autorizante y las autoridades competentes de todos los documentos e instrumentos públicos constitutivos del inmueble; estableciendo que, la copia certificada se expedirá a favor del Consejo de Titulares libre de derechos, conforme a la “Ley Notarial”.
Una certificación del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor de que se ha prestado las fianzas requeridas en las cláusulas 11 y 12 de este inciso.
Una certificación jurada por el Desarrollador, en su función de Administrador Interino, de haberle entregado a cada nuevo propietario los siguientes documentos:
Copia de todos los contratos otorgados por el Desarrollador durante el período que fungió como Administrador Interino.
Copia certificada de la fianza por defectos y vicios de construcción. Dicha fianza será equivalente al dos por ciento (2%) del valor de tasación utilizado para someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal del proyecto, y será para responder por los defectos y vicios de construcción que pueda reflejar el inmueble, y para garantizar la terminación de las facilidades recreativas y áreas comunes, y la misma deberá tener una vigencia mínima de dos (2) años a partir del traspaso de la administración a los titulares.
Ningún contrato otorgado durante el período de administración interina vinculará al Consejo de Titulares a menos que el Consejo de Titulares, por voto mayoritario, ratifique dicho contrato.
Una vez esté constituido el Comité de Transición, el Administrador Interino no podrá realizar ningún desembolso de las cuentas pertenecientes a la comunidad de propietarios sin la previa autorización del Comité de Transición. El Administrador Interino entregará al Director o a la Junta de Directores debidamente elegida, como parte del traspaso de la administración, todos los fondos de la comunidad de titulares que tenga en su poder, incluida cualquier cantidad denominada como reserva, o de otra forma, que pueda haber retenido el acreedor hipotecario al momento del cierre de cada apartamento. De la misma manera, hará entrega de las cuentas bancarias, depósitos, valores, etc., pertenecientes a la comunidad de propietarios, con sus correspondientes hojas de depósito, de retiro, estados de cuenta, conciliaciones bancarias y todo otro documento relacionado.
El Administrador Interino que incumpla con las obligaciones establecidas en este Artículo vendrá obligado a reembolsar al Consejo de Titulares, además de las partidas que adeude y los daños que su incumplimiento pudiera haber causado, todos los gastos incurridos por el Consejo de Titulares para reclamar el cumplimiento de las referidas obligaciones, incluidos los honorarios pagados a abogados y a los peritos, todo ello sin perjuicio de la imposición de multas administrativas a tenor con lo dispuesto en el Artículo 64 de esta Ley. La asunción de la administración por el Director o la Junta de Directores no implicará renuncia alguna a las reclamaciones contra el Desarrollador por asuntos relacionados a la administración interina.
Artículo 32.-Inscripción de derechos reales sobre apartamentos no inscritos en dominio o posesión
Artículo 33.-Notificaciones al Director o Junta de Directores
La escritura mediante la cual se haga la transferencia de título deberá contener todo lo que refiere el inciso (b) del Artículo 12 de esta Ley, porcentaje asignado al apartamento y que el adquirente conoce y observará plenamente las disposiciones de esta Ley, la escritura matriz y el reglamento del condominio. También certificará que se entregó una certificación sobre cualquier deuda y/o cualquier reclamación judicial o administrativa que pueda existir en relación al apartamento que se adquiere.
Artículo 34.-Derecho de retracto al transmitirse participación pro indivisa
Artículo 35.-Reglas que gobiernan el uso de apartamentos; infracción dará lugar a acción de daños
La infracción de estos principios o la de las reglas enumeradas en los incisos subsiguientes dará lugar al ejercicio de la acción de daños y perjuicios por aquel titular u ocupante que resulte afectado, además de cualquier otra acción que corresponda en derecho, incluidos los interdictos, las dispuestas en la “Ley Sobre Controversias y Estados Provisionales de Derecho”, y cualquier otro remedio en equidad. Las acciones relacionadas con reclamaciones de un titular contra las actuaciones de otro titular que le son perjudiciales serán presentadas por el que entienda estar perjudicado, ante los foros que corresponda. La Junta de Directores queda expresamente autorizada a presentar acciones interdictales a nombre del Consejo de Titulares contra aquellos que cometan infracciones a las reglas establecidas en esta Ley.
En casos donde exista una situación de emergencia o de urgencia que requiera del acceso inmediato al apartamento para realizar obras de mitigación o reparación y no sea posible localizar al titular u ocupante del apartamento para que autorice el acceso al mismo, la Junta de Directores tendrá facultad para autorizar la entrada del personal necesario para remediar dicha situación. Para propósitos de este Artículo, se entenderá por situación de emergencia o urgencia, aquellas que requieran de obras de mitigación o reparación para evitar daños mayores a la propiedad del titular, al inmueble o la propiedad de los restantes titulares. Cuando sea necesario el acceso al interior de un apartamento y no haya sido posible contactar al titular u ocupante, a pesar de haber realizado las gestiones necesarias para contactarlo, se levantará un acta recogiendo las circunstancias que dieron paso a la intervención y un recuento de lo acontecido.
Una vez las agencias concernidas emitan una vigilancia o aviso de huracán o tormenta, el uso de cualquier tipo de tormentera temporera o removible no constituirá alteración de la fachada. En cuanto a las permanentes, la Junta de Directores solicitará cotizaciones y alternativas de diseño, tipo y color específico y se las presentará al Consejo de Titulares, que por votación mayoritaria decidirá las que se instalarán. En los condominios, que al momento de la aprobación de esta Ley no se haya seleccionado el uso de un tipo de tormentera en particular, tendrán un término de noventa (90) días para que la Junta de Directores solicite cotizaciones y alternativas de diseño, tipo y color específico y se las presente al Consejo de Titulares, para su aprobación. Las tormenteras temporeras deberán removerse luego de desactivada la vigilancia o aviso de huracán o tormenta, o luego de ocurrido el evento atmosférico, salvo que el área protegida por ellas quede de tal forma averiada que éstas constituyan la única protección provisional.
Cuando a juicio de perito no se puedan reparar o sustituir los equipos o elementos originales del edificio que forman parte de su diseño arquitectónico, tales como ventanas, puertas, rejas u ornamentos, el Consejo de Titulares decidirá por voto mayoritario el tipo y diseño del equipo o elemento que sustituirá al original. Cualquier titular que interese sustituir tales elementos o equipos, tendrá que hacerlo conforme al tipo y diseño adoptado por el Consejo. La imposición a todos los titulares de efectuar la sustitución requerirá que se cumpla con los requisitos dispuestos en el Artículo 44 de esta Ley sobre obras de mejora.
El Consejo de Titulares podrá permitir, por voto mayoritario, que subsistan o se instalen portones de rejas colocadas en áreas comunes por uno (1) o varios titulares, si ello obedece a dotar de mayor seguridad a sus respectivos apartamentos, siempre que con ello no se afecte el disfrute o la seguridad de otros apartamentos o se obstaculice el acceso a otras áreas comunes.
Artículo 36.-Arrendamientos de los apartamentos a corto plazo
Salvo que en la escritura matriz o en el reglamento, exista una prohibición expresa o que establezca un término mínimo de arrendamiento, no se podrá prohibir el arrendamiento de los apartamentos a corto plazo en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. El Consejo de Titulares podrá en cualquier momento enmendar la escritura matriz o el reglamento, por acuerdo de dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, para prohibir expresamente a establecer un término mínimo de arrendamiento.
El Consejo de Titulares podrá regular la forma en que se llevarán a cabo los arrendamientos de los apartamentos a corto plazo, incluyendo requerir un término mínimo de noches a arrendar y podrá imponer una cuota mensual especial, la cual no podrá ser mayor a la cuota de mantenimiento, a los titulares que arrienden su apartamento a corto plazo.
Artículo 37.-Estacionamiento como elemento común
Cuando el estacionamiento fuere elemento común, todo titular tendrá derecho a hacer uso de un espacio de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil por cada apartamento de que fuere propietario que estuviere ocupado. Ningún titular podrá hacer uso de un espacio de estacionamiento que exceda aquella cabida, si con ello priva a otro titular del disfrute efectivo de tal elemento común. Si el número de espacios de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil fuere menor que el número de apartamentos y hubiese más titulares interesados en ocuparlos que los espacios disponibles, éstos se sortearán entre los titulares interesados para su uso durante el período de tiempo que disponga el Consejo de Titulares, de forma tal que se garantice el acceso de dichos espacios a todos los interesados.
Artículo 38.-Alquiler y Venta de Estacionamientos
Se autoriza a la Junta de Directores del condominio, con la previa anuencia de la mayoría del Consejo de Titulares, a adquirir mediante compra o arrendamiento aquellos estacionamientos que estén a la venta por titulares de estacionamientos.
Artículo 39.-Indivisión de elementos comunes
Todo titular tiene la obligación de permitir el paso por los elementos comunes limitados de que disfrute su apartamento, cuando ello sea necesario para la realización de obras de reparación y mantenimiento de equipo o elementos comunes. El acceso se coordinará con el titular o los titulares en cuestión, velando porque se obstaculice lo menos posible el disfrute del apartamento. Si no es posible localizar a los titulares, la Junta de Directores contratará, cerrajeros y el profesional que sea necesario para entrar a la propiedad y realizar la labor de reparaciones y/o mantenimiento necesaria. El costo en que se incurra para lograr acceso a través de los elementos comunes limitados, se incluirá a la cuota de mantenimiento de los titulares de los apartamentos a los que fueron destinados dichos elementos comunes limitados, proporcionalmente.
Artículo 40.-Uso de los elementos comunes
El Consejo de Titulares, por voto mayoritario, podrá aprobar la instalación de equipos en áreas comunes para beneficios de éste, de varios titulares o de un titular en específico para su beneficio y disfrute. Esta aprobación estará limitada a que la instalación no menoscabe el disfrute de otro apartamento, en cuyo caso se requerirá el consentimiento del titular afectado. También será requisito, según sea necesario, presentar, por los interesados, al Consejo de Titulares, una certificación de un perito de que no se altera la fachada sustancialmente y otra certificación de que dicha instalación no afecta la seguridad o solidez del edificio. El titular o titulares a los que se le apruebe la instalación de dichos equipos serán responsables de todos los costos relacionados a la adquisición, instalación, mantenimiento y cualquier otro asunto relacionado al mismo. Si la instalación de dicho equipo altera sustancialmente la fachada del edificio, o el uso de un área común, el titular interesado deberá obtener la previa aprobación de dos terceras partes (2/3) de los titulares, que a su vez, reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes. El Consejo de Titulares podrá imponer una cuota especial a los apartamentos que se beneficien de esta autorización, a tenor con lo dispuesto en el Artículo 44 de esta Ley.
Los titulares que originalmente no hubiesen contribuido a dichas mejoras, podrán beneficiarse de ellas, si los que incurrieron en el costo así lo aceptaran y estos pagaran lo que hubiera sido su aportación más cualquier costo que conlleve el poder beneficiarse ese equipo.
Artículo 41.-Prohibición de construcciones nuevas u obras adicionales sin el consentimiento del Consejo de Titulares
Ningún titular podrá, sin el consentimiento de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, y sin contar con los permisos correspondientes de las agencias pertinentes, construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones, ni cambiar el conjunto arquitectónico, fachada o afectar la conservación o solidez estructural del edificio.
Artículo 42.-División de apartamentos; consentimiento de titulares
Artículo 43.-La reagrupación no impedirá la constitución posterior del inmueble en propiedad horizontal
Artículo 44.-Consejo de Titulares – Poderes y deberes
Todos los ingresos de todas las actividades u operaciones y todos los activos del Consejo de Titulares de un condominio, ya sea residencial, comercial, o una combinación de ambos, estarán exentos de toda clase de tributación sobre ingresos, propiedad, arbitrio, ventas y uso, patente, o cualquiera otra contribución impuesta o, que más adelante se impusiere por el Gobierno de Puerto Rico o cualquier subdivisión política de éste.
Junta de Directores. – En los condominios donde concurran más de cuarenta (40) titulares deberá elegirse una Junta de Directores con, por lo menos, un Presidente, un Secretario, y un Tesorero. El reglamento podrá disponer para puestos adicionales. Los tres (3) directores indicados deberán ser electos por separado a cada puesto.
Salvo el cargo de Vocal, los demás oficiales electos necesariamente pertenecerán al Consejo de Titulares. El apoderado de un titular que acredite mandato expreso de éste, por virtud de escritura de poder, conforme establece la ley, e inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos, podrá ser electo para ocupar el cargo de Vocal. Las funciones de Vocal las establecerá el Consejo de Titulares en su reglamento. Los directores responderán personalmente por sus acciones mientras actúen como tales, sólo cuando incurran en delito, fraude o negligencia crasa, siendo el Consejo de Titulares quien posee la causa de acción para reclamar la violación fiduciaria. En cualquier otro caso en que se le imponga responsabilidad pecuniaria a un titular por sus gestiones como director, el Consejo de Titulares cubrirá dichos gastos. El Consejo podrá adquirir pólizas de seguros que cubran estos riesgos.
No obstante, lo anterior, los directores salientes o que hayan cesado en sus funciones, tendrán la obligación de participar, asistir y procurar que se lleve a cabo el proceso de transición entre la Junta de Directores saliente y la entrante, incluyendo su deber de suministrar documentos, datos, libros, registros, y cualquier otra información, sea en formato físico, electrónico o digital, relevante a la administración y buen gobierno del régimen. Además, tendrán la obligación de asistir y firmar los documentos necesarios para el traspaso de firmas ante las entidades bancarias pertinentes. El incumplimiento de un director con estas obligaciones darán lugar a que se le imponga responsabilidad pecuniaria en su capacidad personal y/o la imposición de sanciones de hasta cien dólares ($100.00) por cada día que se encuentre en incumplimiento con lo dispuesto en este inciso, conforme disponga el foro con jurisdicción.
Luego de la aprobación de esta Ley, ninguna persona podrá ocupar un puesto en la Junta de Directores por más de tres (3) términos consecutivos. Una vez haya ocupado un puesto por tres (3) términos consecutivos, dicha persona no podrá ocupar el mismo puesto en la Junta de Directores hasta transcurridos dos (2) años desde que ocupó ese puesto. No obstante lo anterior, si en una asamblea debidamente convocada para elegir los puestos de la Junta de Directores, no hay una persona disponible para ocupar el puesto en la Junta de la persona que lleva tres (3) términos consecutivos en un puesto, como excepción a la regla establecida en este Artículo, esta persona, podrá ser elegible a ocupar ese puesto por términos adicionales; también podrá ser elegible a ocupar ese puesto por términos adicionales si, habiendo un solo candidato disponible, el Consejo de Titulares no ratifique a dicha persona con el voto mayoritario.
El Agente Administrador, podrá ser una persona natural o jurídica, quien podrá o no pertenecer a la comunidad de titulares, y en quien el Consejo de Titulares, el Director o la Junta de Directores podrá delegar las facultades y deberes que les permita delegar el reglamento.
Aprobar el presupuesto anual y los estados financieros anuales según dispone el Artículo 48 (f) de esta Ley. El presupuesto anual podrá tomar en consideración el impago de cuotas de mantenimiento y derramas.
Dicho fondo se irá nutriendo hasta alcanzar una suma igual al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción, cuando el Consejo de Titulares decidirá si se continúa o no aportando al mismo. Los dineros se conservarán en una cuenta especial, separada de la de operaciones, y sólo podrá disponerse de todo o parte del mismo para la realización de obras extraordinarias o urgentes y para las obras de mejora, según se dispone a continuación. Una vez el balance del fondo sea menor al mínimo antes dispuesto, deberán restituirse las aportaciones mensuales hasta alcanzar nuevamente el dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción del inmueble.
Obras Extraordinarias.- El Director, el Presidente y/o el Tesorero podrán realizar retiros del fondo de reserva para costear este tipo de obra, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria.
Obras Urgentes.- El Director, Presidente y/o el Tesorero podrán realizar retiros del fondo de reserva para toda obra urgente no prevista en el presupuesto anual, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. La asamblea para autorizar el desembolso se convocará y celebrará en un término expedito no menor de veinticuatro (24) horas. La notificación podrá ser mediante entrega personal, debajo de cada puerta o por cualquier medio alterno disponible, incluyendo correo electrónico.
Obras de Mejoras.- Las obras de mejora sólo podrán realizarse, inclusive aquellas que requieran imponer una derrama, mediante la aprobación de dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes.
Los titulares que posean elementos comunes limitados podrán realizar, a su costo, y luego de obtener el consentimiento de todos los titulares beneficiados, aquellas mejoras o inversiones que estimen convenientes para tales elementos comunes limitados, siempre y cuando, las mismas no afecten la seguridad y solidez del edificio, ni menoscaben el disfrute de ninguna de las restantes unidades por parte de sus titulares. Si las mejoras o inversiones alteran la fachada del edificio, o el uso de un área común, deberá obtener la previa aprobación de dos terceras partes (2/3) de los titulares, que a su vez, reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes.
Autorizar a la Junta de Directores, mediante delegación expresa en el reglamento, para imponer multas al titular, por las violaciones a las normas de convivencia estatuidas en la escritura matriz, la ley o el reglamento cometidas por parte del titular, su ocupante, su residente, su visitante o su suplidor hasta la suma de trescientos dólares ($300.00) por cada violación incurrida. Cada nueva violación deberá ser notificada al titular multado. Una vez resuelta de manera final cualquier controversia suscitada sobre la validez y el carácter exigible de la multa, y de no pagarla se procederá con la suspensión de servicios tal y como se hace con la falta de pago de las cuotas de mantenimiento.
Artículo 45.-Reuniones, notificaciones, procedimientos
El Consejo de Titulares se reunirá por lo menos una (1) vez al año para aprobar el presupuesto anual y los estados financieros, y en las demás ocasiones que convoque el Director, el Presidente de la Junta de Directores, una mayoría de los miembros de la Junta de Directores, o la quinta (1/5) parte de los titulares o un número de éstos cuyos apartamentos representen al menos el veinte por ciento (20%) de los porcentajes de participación en las áreas comunes. La convocatoria por titulares requerirá notificación previa no menor a quince (15) días de la fecha seleccionada para la celebración de la asamblea.
No será necesaria la celebración de una asamblea del Consejo de Titulares para determinado propósito, exceptuando para la elección del Director o de los Directores de la Junta, y para la aprobación de presupuestos, derramas o cuotas especiales, si todos los titulares con derecho a votar en dicha asamblea renunciaren a la referida asamblea y consintieren por escrito a que se tome la acción propuesta. El Consejo de Titulares podrá establecer en su reglamento mecanismos electrónicos para la renuncia a la celebración de la asamblea y votación, incluyendo la forma en que se identificará al titular que emite el voto.
La Junta de Directores tendrá la facultad para requerir la presencia del Agente Administrador, asesores legales, y/o cualquier otra persona que pueda aportar, por sus conocimientos, información a uno (1) o más temas de la agenda.
Artículo 46.-Voto; representación
La representación en las asambleas del Consejo de Titulares en los que exista por lo menos un apartamento dedicado a vivienda, la podrán ejercer solamente personas mayores de edad que, a su vez, sean titulares que no adeuden dos (2) o más cuotas de mantenimiento, y/o derramas y/o multas vencidas por más de sesenta (60) días, y/o primas del seguro matriz, familiares de éste hasta el segundo grado de consanguinidad, el cónyuge o arrendatarios del condominio, o que sean mandatarios del titular en virtud de poder otorgado ante notario e inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos o un abogado admitido al ejercicio de la profesión que valide de forma fehaciente, ser el representante legal del titular. Ninguna de las personas autorizadas a representar a un titular podrá ejercer el derecho al voto en representación de más de un titular. En caso de matrimonios, que a su vez, al menos uno (1) de ellos es titular, solo podrán representar a un titular adicional. Ninguna persona que comparece a asamblea representando a un titular, podrá ejercitar el derecho al voto por delegación en representación de más de un titular.
Aquellos titulares que adeuden dos (2) o más plazos de cuotas, y/o derramas y/o cuotas especiales y/o multas con pago vencido de sesenta (60) días o más, y/o alguna prima vencida del seguro comunal por cualquiera de los apartamentos de los que sea titular, quedarán temporalmente privados de ejercer su derecho al voto, prestar su consentimiento o expresarse en las asambleas del Consejo de Titulares hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad o el Tesorero certifique que el titular está al día en el plan de pago aprobado por la Junta de Directores con anterioridad a la asamblea en cuestión.
Cuando uno (1) o más apartamentos pertenecieren a una persona jurídica, ésta designará, mediante resolución corporativa, a la persona que la representará para que asista a las asambleas y ejercite el derecho al voto que le corresponda. En ausencia de la resolución corporativa no podrá registrarse el voto de ese apartamento en las decisiones del Consejo de Titulares. La resolución corporativa que acredite la representatividad, tiene que ser entregada, por lo menos, veinticuatro (24) horas antes de la fecha de la asamblea.
Si algún apartamento pertenece pro indiviso a diferentes propietarios, éstos nombrarán a una (1) sola persona para que represente a la comunidad. En ausencia de la designación por escrito del representante de los propietarios no podrá registrarse el voto de ese apartamento en las decisiones del Consejo de Titulares. La persona designada será la única que podrá representar a otro titular.
El Consejo de Titulares deberá establecer en su reglamento métodos más flexibles para permitir el voto por representación para Asambleas Extraordinarias con términos de convocatoria más cortos, como aquella para considerar Obras para Atender Estados de Emergencia u Obras Urgentes.
Artículo 47.-Acuerdos del Consejo, normas; notificación de ausentes
Los titulares presentes en la asamblea tendrán autoridad para determinar discutir o dar por discutidos los asuntos contenidos en la agenda de la asamblea.
Cuando un titular que no asistió a la asamblea, presente ante la Junta de Directores, su oposición a una determinación del Consejo de Titulares que requiera unanimidad o dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, la Junta de Directores determinará si la objeción fue fundamentada o no, y le notificará al titular su determinación. Si se determina que la oposición es infundada, se tendrá por no puesta. El titular podrá impugnar dicha determinación ante el Departamento de Asuntos del Consumidor, a partir de la fecha de notificación de la determinación de la Junta de Directores.
Las actas serán firmadas al final de su texto por el Presidente y el Secretario, o por el Director, o por las personas que ejercían tal función en la asamblea donde se adoptó el acuerdo, y serán sometidas para corrección del Consejo de Titulares. En caso de no haber presidente y/o secretario, podrán firmarse por al menos dos (2) miembros de la Junta a menos que solo haya un director en la Junta de Directores en cuyo caso éste podrá firmarlas solo. El acta oficializada con ambas firmas dará constancia prima facie de lo trascendido en la asamblea y de los acuerdos alcanzados por el Consejo de Titulares.
Artículo 48.-Poderes y deberes del Director o Junta de Directores
El Director o la Junta de Directores constituye el órgano ejecutivo de la comunidad de titulares. Solo podrán ser nominados y elegidos los titulares que no adeuden dos (2) o más plazos de cuotas de mantenimiento, y/o derramas y/o multas de más de sesenta (60) días de vencidas, y/o primas del seguro matriz y además deberá mantener tal estado en sus cuentas durante el período de su incumbencia. El cuerpo directivo tendrá los siguientes deberes y facultades:
Preparar con la debida antelación y someter al Consejo de Titulares el presupuesto anual. El Director o la Junta de Directores será responsable de hacer que se notifique una copia del presupuesto anual a todo titular, con al menos quince (15) días de antelación, a la fecha en que se celebre la asamblea donde se someta el mismo a la aprobación del Consejo de Titulares.
Dirigir los asuntos financieros concernientes a las recaudaciones y pagos y anotar detalladamente en un libro los activos y obligaciones, así como también, las partidas de ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, fijándoles por orden de fecha y especificando los gastos de conservación y reparación de los elementos comunes y tener disponibles para su examen por todos los titulares en días y horas hábiles que se fijarán para general conocimiento tanto del libro expresado como los comprobantes acreditativos de las partidas anotadas.
Someter para la aprobación del Consejo de Titulares los estados financieros correspondientes al último año fiscal o a todo aquel año que no se hubiere aprobado previamente. Los estados financieros deberán incluir un estado de ingresos y gastos de todos los fondos existentes, indicando la cantidad total facturada y/o recibida por concepto de cuotas para gastos comunes y por otros conceptos, los gastos detallados de acuerdo a las partidas incluidas en el presupuesto anual aprobado, incluyendo los pagos realizados al Agente Administrador, si aplica. Además, deberá incluir un estado de situación financiera, indicando los balances de efectivo de cada fondo. Deberá incluir además, las cuentas a cobrar por concepto de gastos comunes y por otros conceptos, otros activos, las obligaciones incurridas y no pagadas al cierre del periodo y el balance o déficit acumulado a la fecha del cierre del periodo informado en cada fondo existente. El Director o la Junta de Directores será responsable de hacer que se notifique una copia de los estados financieros a todo titular, con al menos quince (15) días de antelación, a la fecha en que se celebre la asamblea donde se someta para la aprobación dichos estados financieros.
l) Establecer un plan de pago para aquellos titulares que demuestren no tener la capacidad económica para cumplir con la cuota de derrama aprobada por el Consejo de Titulares para realizar una Obra de Mejora.
m) Establecer los controles y procedimientos adecuados para salvaguardar los activos del Consejo de Titulares y cumplir con todas las obligaciones y regulaciones requeridas.
n) Todas las demás que le sean asignadas por el reglamento o por el Consejo de Titulares.
o) Custodiar y proteger los documentos constitutivos del régimen de propiedad horizontal tales como planos, escritura matriz, convocatorias, actas de asambleas, o cualquier otro documento análogo que deba conservarse permanentemente.
Artículo 49.-Poderes y Deberes del Presidente de la Junta de Directores
Todo acuerdo de transacción judicial o extrajudicial que exceda de diez mil dólares ($10,000) deberá obtener la aprobación del Consejo de Titulares. En los condominios no residenciales, el reglamento podrá fijar otra suma.
Artículo 50.-Poderes y Deberes del Secretario de la Junta de Directores
El Tesorero será el custodio de todas las cuentas e instrumentos bancarios donde se hayan depositado o representen fondos del Consejo de Titulares sea cual fuera su fuente de recaudo, salvaguardará los activos y será responsable del cumplimiento de obligaciones financieras.
Coordinará con el Agente Administrador y/o contador que se contrate, los asuntos financieros del Consejo de Titulares y se asegurará que se anoten detalladamente en un libro o aplicación y/o programas de computadoras, todas las transacciones que afecten los activos y obligaciones y los ingresos y gastos, fijándoles por orden de fecha y especificando las cuentas que fueron afectadas, manteniendo de esta forma libros de contabilidad adecuados.
c) Coordinará, además, que se tenga disponible, para el examen de todos los titulares, la información antes recopilada y los comprobantes acreditativos de las partidas anotadas en los días y horas hábiles que hayan sido informados a la comunidad.
Coordinará y supervisará, con el Agente Administrador y/o con el contador que se contrate, el cobro a los titulares de las cantidades con las que deben contribuir a los gastos comunes y de cualquier otra cantidad que deba ser pagada por los titulares, y dar continuidad a la gestión de cobro y pago que sea necesaria, extendiendo el recibo que corresponda por las sumas acreditadas que fueran requeridas, y figurando como firma autorizada en la expedición de cheques para el pago y desembolso de las obligaciones del condominio.
Recibirá y revisará mensualmente, todos los estados de las cuentas bancarias donde hayan depositados fondos comunes, verificando que los depósitos se hayan realizado dentro de un término que no se haya excedido de cinco (5) días laborables desde su fecha de recibo, y confirmando la validez y propiedad de todo cheque girado y cobrado, el que nunca podrá ser librado al portador, y que para cada uno de esos desembolsos haya un comprobante o recibo correspondiente.
Preparará, y coordinará el envío de los estados financieros, según dispone el Artículo 48 (f) de esta Ley.
Coordinará la redacción con el contador que se contrate, o redactará para la revisión de la Junta de Directores, el proyecto de presupuesto anual de ingresos y gastos previsibles, incluyendo la aportación correspondiente a la cuenta de reserva, precisando la cuota de mantenimiento que a base del porcentaje de participación le corresponde pagar a cada titular.
Hará depositar, en las cuentas correspondientes, las cantidades cobradas y se asegurará que el uso del fondo de reserva se haga según aprobado por el Consejo de Titulares y en cumplimiento a lo establecido en esta Ley.
Supervisará que las suspensiones de los servicios que provienen de la infraestructura común del condominio que realice la administración, sea conformidad con lo establecido en esta Ley.
Artículo 52.-Poderes y Deberes del Síndico
Artículo 53.-Contratos con Suplidores de Materiales y Proveedores de Servicio por parte de la Junta de Directores
En aquellos casos donde un condominio comparta el uso de áreas o instalaciones de acceso, seguridad, recreativas, educativas, de servicios o de otro tipo para que sus titulares y residentes las usen en común con otros condominios, urbanizaciones y/u otros proyectos o áreas de desarrollo, el Consejo de Titulares del referido condominio contribuirá a los gastos de operación, mantenimiento, seguridad, reparación, pago de utilidades y servicios, seguros y otros relacionadas con dichas áreas e instalaciones, según las disposiciones que se establezcan para ello en la escritura matriz del condominio, o en aquellas escrituras de convenios maestros, servidumbres en equidad u otros documentos constitutivos de condiciones restrictivas y/o servidumbres, que se otorguen en relación con los distintos terrenos y/o proyectos sobre los cuales se impongan dichas condiciones, restricciones, convenios y/o servidumbres, y/o sobre aquellos que usen dichas áreas y/o instalaciones en forma compartida. En defecto de disposición al efecto en cualquiera de dichos documentos, la forma de contribuir a dichos gastos se determinará de conformidad con las disposiciones supletorias aplicables del Código Civil de Puerto Rico, según enmendado, incluso aquellas sobre servidumbres y comunidad de bienes, y/o por las normas de equidad y razonabilidad que resulten pertinentes.
La Junta de Directores podrá ordenar la suspensión del servicio de agua potable, electricidad, gas, teléfono, así como los servicios de transmisión de voz, video y data, y/o cualquier otro servicio similar, cuando el suministro de éstos llega por medio de instalaciones que constituyen elementos comunes generales del inmueble, a aquellos titulares que adeuden dos (2) o más plazos de cuotas, cuotas especiales, derramas, multas con pago vencido de sesenta (60) días o más, o alguna prima vencida del seguro comunal por cualquiera de los apartamentos de los que sea titular. No se suspenderá ningún servicio, a menos que medie una notificación al titular por los medios establecidos en esta Ley, la cual deberá realizarse con no menos de quince (15) días de anticipación.
Artículo 55.-Obligación del titular por gastos comunes, gravamen
La obligación del titular de un apartamento por su parte proporcional de los gastos comunes constituirá un gravamen sobre dicho apartamento. Por lo tanto, luego de la primera venta, el adquirente voluntario de un apartamento será solidariamente responsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con el Artículo 54, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario. Un adquirente involuntario será responsable solamente de las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis (6) meses anteriores al momento de adquirir la propiedad excepto las partidas correspondientes a penalidades por atrasos o mora, derramas, intereses y sanciones atribuibles al titular, incluirá el balance corriente que se acumule desde la adquisición de dicho inmueble por parte del adquiriente involuntario.
Artículo 56.-Excepciones a la preferencia de créditos contra titulares
Artículo 57.-Seguro del edificio contra riesgos; derechos individuales de titulares.
Los titulares, mediante acuerdo de quienes representen la mayoría, podrán asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, así como otros riesgos no relacionados a la propiedad privada de los titulares, para beneficio común de los titulares. Los titulares podrán asegurar por su cuenta y para beneficio propio su apartamento respectivo. El titular que tenga un seguro particular para su apartamento, o que haya saldado su hipoteca, no queda exonerado de pagar la parte proporcional de cualquier seguro comunal adoptado por el Consejo de Titulares. La porción de los seguros correspondientes al beneficio propio de cada titular, podrá ser atendido individualmente.
Artículo 58.-Aplicación de indemnización del seguro a reconstrucción; distribución proporcional en ciertos casos
Luego de recibir del asegurador una oferta de indemnización sea total o parcial, la Junta de Directores preparará un plan de distribución de los fondos para la reconstrucción, detallando las cantidades específicas que habrán de destinarse a la reconstrucción de las áreas comunes y los apartamentos, conforme a las tasaciones realizadas, cotizaciones obtenidas y los deducibles aplicables y a las restantes áreas comunes del inmueble. El informe se circulará a los titulares con no menos de quince (15) días de antelación a la celebración de la asamblea extraordinaria donde se consideren las ofertas presentadas y el referido informe. El Consejo de Titulares decidirá finalmente, por voto mayoritario, todo lo relacionado a la indemnización, incluidas la aceptación de las sumas ofrecidas por las compañías aseguradoras y las prioridades de las obras a realizarse.
El Consejo de Titulares podrá adquirir una fianza de fidelidad o seguro para el Director o los directores, que responda por el manejo no autorizado de estos fondos. Cuando dicha reconstrucción comprendiere la totalidad del inmueble o más de sus tres cuartas partes (3/4), no será obligatorio hacerla. En tal caso y salvo convenio en otro sentido, de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, se entregará la indemnización proporcionalmente a quienes corresponda, y en cuanto al resto del inmueble se hará según lo establecido en el Código Civil.
Artículo 59.-Distribución de costos de reconstrucción cuando el inmueble no está asegurado o cuando el seguro es insuficiente.
Artículo 60.-Impugnaciones de acciones u omisiones de la Junta de Directores, Administrador Interino y acuerdos y determinaciones del Consejo
Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los titulares en los siguientes supuestos:
En el caso de que la acción de impugnación de acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o del Consejo de Titulares, constituyan violaciones a las disposiciones de esta Ley, de la escritura matriz o del reglamento del condominio, prescribirá al año. El término se computará a partir de la fecha en que se tomó la acción, omisión o acuerdo si fue en la presencia del titular o a partir de la notificación de este si no fue en su presencia. El acuerdo tiene que haberse notificado conforme a las disposiciones de esta Ley.
El titular que quiera impugnar una acción u omisión de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o un acuerdo del Consejo de Titulares tendrá que demostrar que no tiene ningún tipo de deuda con el Consejo de Titulares y que entregó copia del documento mediante el cual adquirió su apartamento a la Junta de Directores. Será excepción al requisito de no deuda, cuando la impugnación sea para cuestionar la deuda que alegadamente tiene. En el caso de la impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares tendrá que acreditar que estuvo presente o representado en la asamblea en que se tomó el acuerdo que impugna y que votó en contra de este. Si estuvo ausente a pesar de que fue debidamente notificado deberá probar que su ausencia estuvo justificada.
Artículo 61.-Presentación de acciones de impugnación.
El Departamento de Asuntos del Consumidor tendrá una División Especial de Adjudicación de Querellas de Condominios, para atender todo lo relacionado a todo condominio en el que exista por lo menos un apartamento dedicado a vivienda. El Secretario tendrá la capacidad de nombrar el personal necesario para la pronta atención de las querellas presentadas por los titulares de apartamentos al amparo de esta Ley contra el Consejo de Titulares o el Agente Administrador, o por la Junta de Directores al amparo de aquellas leyes especiales aplicables.
Sin perjuicio de lo anterior, o de las acciones judiciales que puedan presentarse, toda querella relacionada con la cubierta o los términos y condiciones del contrato de seguros, será referida, a la Oficina del Comisionado de Seguros de Puerto Rico para su consideración. Se faculta al Comisionado, de ser necesario, a adoptar y/o modificar los reglamentos necesarios para la adjudicación de las querellas que surjan bajo el régimen de propiedad horizontal.
Artículo 62.-Facultades del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor.
Esta reglamentación será aplicable a las ventas de apartamentos destinados a vivienda que formen parte de un plan común de promoción y venta de por lo menos diez (10) apartamentos, excepto la que se emita de conformidad con los incisos (c) y (d) anteriores, la cual será aplicable a toda venta de apartamentos destinados a vivienda. Dicha reglamentación no será aplicable a ventas de conformidad con una orden judicial o en las ventas efectuadas por algún gobierno o agencia de éste.
Artículo 63.-Petición de registro de condominios y apartamentos, derechos.
Artículo 64.-Adjudicación de controversias; multas administrativas; revisión judicial.
Artículo 65.-Plan de desastre y emergencia.
Artículo 66.-Ley Hipotecaria y su Reglamento se considerarán complementarios.
Las disposiciones de la Ley 210-2015, según enmendada, conocida como “Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico” y del “Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria” se considerarán complementarias a esta Ley.
Artículo 67.-Edificios cubiertos por otras leyes; sometimiento al régimen de propiedad horizontal.
Las disposiciones del Artículo 330 del Código Civil, según enmendado, seguirán siendo aplicables a aquellos edificios cuyos pisos estén constituidos en virtud de los referidos preceptos legales, así como a aquellos edificios de no más de cinco (5) apartamentos cuyos titulares quieran acogerse a estos preceptos.
Artículo 68.-Renuncia al régimen de propiedad horizontal; condiciones para reagrupar las fincas filiales en finca matriz
Artículo 69.-Separabilidad.
Artículo 70.-Derogación de leyes
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References: Artículo 38
 Artículo 36

Artículo 4

Artículo 5

Artículo 6

Artículo 7

Artículo 8

Artículo 9

Artículo 10

Artículo 11

Artículo 12

Artículo 13

Artículo 14
 Artículo 13
 Artículo 47

Artículo 15

Artículo 16
 Artículo 13
 Artículo 9

Artículo 17
 Artículo 40

Artículo 19

Artículo 20

Artículo 21

Artículo 22

Artículo 23

Artículo 24

Artículo 25
 Artículo 87
 Artículo 32
 Artículo 12

Artículo 26

Artículo 27

Artículo 28

Artículo 29

Artículo 30

Artículo 31
 Artículo 64

Artículo 32

Artículo 33
 Artículo 12

Artículo 34

Artículo 35
 Artículo 44

Artículo 36

Artículo 37

Artículo 38

Artículo 39

Artículo 40
 Artículo 44

Artículo 41

Artículo 42

Artículo 43

Artículo 44
 Artículo 48

Artículo 45

Artículo 46
 resolución 
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Artículo 47

Artículo 48

Artículo 49

Artículo 50
 Artículo 48

Artículo 52

Artículo 53

Artículo 55
 Artículo 54

Artículo 56

Artículo 57

Artículo 58

Artículo 59

Artículo 60

Artículo 61

Artículo 62

Artículo 63

Artículo 64

Artículo 65

Artículo 66

Artículo 67
 Artículo 330

Artículo 68

Artículo 69

Artículo 70