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Timestamp: 2019-12-15 13:42:55+00:00

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Das Vermieterpfandrecht - wohnungswirtschaft.online
Um es gleich vorweg zu sagen: Das Vermieterpfandrecht spielt im wohnungswirtschaftlichen Alltag keine große Rolle. Dies liegt daran, dass bei Mietern, die noch nicht einmal ihre Wohnungsmiete bezahlen können, in aller Regel auch nur wenig zu pfänden ist. Die meisten der in der Wohnung befindlichen Sachen sind unpfändbar. Wertvollere Gegenstände (Fernseher, Computer, etc.) stehen oft unter Eigentumsvorbehalt. Die Pfandverwertung ist kompliziert und führt zumeist nicht zum gewünschten wirtschaftlichen Erfolg. Aus diesem Grund besteht die hauptsächliche Absicherung in der Mietsicherheit nach § 551 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietsicherheit”).
Man ist als Vermieter zumeist froh, wenn Mieter, die nicht zahlen können, ohne weitere Kosten zu verursachen ausziehen. Das sollte man bei der Lektüre der folgenden Ausführungen im Hinterkopf behalten.
Eine gewisse Renaissance erlebt das Vermieterpfandrecht seit 2006, als der BGH im Rahmen der Räumungsvollstreckung die sogenannte „Berliner Räumung” anerkannte (BGH, Urteil vom 10.08.2006, I ZB 135/5).
Wie das Vermieterpfandrecht entsteht und erlischt
Der Inhalt des Vermieterpfandrechts
Wie das Vermieterpfandrecht ausgeübt wird
Wie das Pfand verwertet wird
Das Vermieterpfandrecht bei Insolvenz des Mieters
Wie bereits in dem Beitrag über die Mietsicherheit ausgeführt ist der Vermieter Monat für Monat vorleistungspflichtig, sobald er die Wohnung dem Mieter übergeben hat. Neben der Mietsicherheit nach § 551 BGB und bei Genossenschaften dem Auseinandersetzungsguthaben steht ihm zur Absicherung seiner Ansprüche gegen den Mieter auch noch das Vermieterpfandrecht nach den §§ 562 ff BGB zur Verfügung. Die Bestimmung lautet:
Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzliches besitzloses Pfandrecht. Es muss also nicht ausdrücklich vereinbart werden und erfordert anders als das allgemeine Pfandrecht nach § 1205 Absatz 1 BGB keinen Besitzübergang der Sachen auf den Vermieter. Der Vermieter hat durch das Vermieterpfandrecht (theoretisch) die Möglichkeit, auf das Eigentum des Mieters in der Wohnung zurückzugreifen, um es zu versteigern und aus dem Versteigerungserlös seine Forderungen zu begleichen. Das ist in der Praxis ungefähr so kompliziert wie es klingt. Auch deshalb spielt das Vermieterpfandrecht kaum eine Rolle.
Das Vermieterpfandrecht besteht zusätzlich zur Mietsicherheit. Der Vermieter kann grundsätzlich beide Sicherheiten in Anspruch nehmen. Er wird in aller Regel zunächst auf die Mietsicherheit zurückgreifen und das Vermieterpfandrecht nur dann in Erwägung ziehen, wenn seine Forderungen dadurch nicht vollständig gedeckt sind. Neben dem Vermieterpfandrecht kann der Vermieter aber auch wie jeder andere Gläubiger die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter aus einem Zahlungstitel betreiben und durch den Gerichtsvollzieher ein Pfändungspfandrecht an den Sachen des Mieters erwirken. Dieses Pfändungspfandrecht ist dann allein nach den gesetzlichen Vorschriften der ZPO zu beurteilen. Der Vermieter muss entscheiden, welches Pfandrecht er verwerten will.
Das Vermieterpfandrecht ist ein dingliches Recht. Es gilt daher nicht nur gegenüber dem Mieter, sondern gegenüber jedermann. Die schuldhafte Verletzung des Pfandrechts kann nach § 823 Absatz 1 BGB zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters führen, da es ein sonstiges Recht im Sinne dieser Vorschrift ist.
2. Wie das Vermieterpfandrecht entsteht und erlischt
Das Vermieterpfandrecht setzt zunächst einen wirksamen Mietvertrag voraus (Näheres dazu in unserem Bereich „Der Mietvertrag”).
Gläubiger des Vermieterpfandrechts ist der schuldrechtliche Vermieter, nicht der Eigentümer der Wohnung. Bei einem Untermietvertrag ist es der Untervermieter, nicht der Hauptvermieter. Dem Hauptvermieter steht kein Vermieterpfandrecht gegenüber dem Untermieter zu.
Wird die Wohnung verkauft, bleibt das Vermieterpfandrecht des Verkäufers für dessen Forderungen aus der Zeit vor dem Eigentumswechsel (Näheres dazu in unserem Beitrag „Verkauf der Wohnung”) bestehen. Daneben entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Käufers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.10.2014 – XII ZR 163/12).
Das Vermieterpfandrecht entsteht an den beweglichen Sachen (siehe § 90 BGB), die dem Mieter gehören und die er während des Mietverhältnisses in die Mieträume bringt (Zu den Mieträumen in diesem Sinne gehören auch die mitvermieteten Zubehörräume und -flächen wie Keller, Speicher, Garage, Stellplatz). Es setzt weder eine ausdrückliche oder stillschweigende Verpfändung, noch unmittelbaren oder mittelbaren Besitz des Vermieters voraus.
Das Vermieterpfandrecht erlischt nach den allgemeinen zivilrechtlichen Regeln z.B. wenn die Forderung erlischt, wenn der Vermieter darauf verzichtet oder wenn der Mieter den Gegenstand dem Vermieter übereignet.
Nach § 562a BGB erlischt das Pfandrecht des Vermieters aber auch, wenn die betroffenen Sachen von dem Grundstück entfernt werden, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. So wie das Vermieterpfandrecht nach § 562 Absatz 1 BGB mit dem Einbringen in die Wohnung entsteht, so erlischt es nach § 562a BGB, wenn es aus dieser wieder entfernt wird.
Entfernt ist der Gegenstand dann, wenn er sich nicht mehr innerhalb der Mietsache im engeren Sinn befindet, also der Wohnung, dem Keller und den Bereichen, die der Mieter mitbenutzen darf (Näheres dazu in unserem Bereich „Der Gebrauch der Mietsache”). Nach herrschender Meinung genügt es, wenn der Gegenstand nur vorübergehend entfernt wird (Blank/Börstinghaus, § 562a BGB, Rdnr. 4). Es ist nicht erforderlich, dass er dauerhaft entfernt wird. Das Vermieterpfandrecht entsteht neu, wenn der Gegenstand wieder eingebracht wird. Von Bedeutung ist dies vor allem für Kraftfahrzeuge oder Laptops des Mieters, die er täglich mit zur Arbeit nimmt und am Abend wieder mit zurückbringt. Da nach der h.M. das Pfandrecht erloschen ist, können in der Zwischenzeit andere Pfandrechte entstehen oder das Eigentum unbelastet übertragen werden.
Es ist unerheblich, von wem und aus welchem Grund der Gegenstand entfernt wird. Es kann der Mieter selbst sein, aber auch ein Dritter (Beispiel: Der Sohn des Mieters bringt den Fernseher zur Reparatur in die Werkstatt).
Das Vermieterpfandrecht bleibt nach § 562a BGB trotzdem bestehen, wenn der Gegenstand ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt wird. Durch dieses sogenannte „Sperrrecht” soll erreicht werden, dass der Vermieter sein Pfandrecht nicht gegen seinen Willen verliert. Wird die Sache mit seinem Wissen entfernt, muss er Widerspruch erheben, wenn er das Erlöschen des Pfandrechts verhindern will. Wird der Gegenstand ohne sein Wissen (=positive Kenntnis, fahrlässige Unkenntnis reicht nicht) entfernt, so kann der nicht widersprechen. In diesem Fall kommt es nach dem Gesetz auf einen Widerspruch nicht an. Die Kenntnis eines Vertreters muss sich der Vermieter zurechnen lassen. Zu den Vertretern gehört ein Wohnungsverwalter, nicht aber der Hauswart (Blank/Börstinghaus, § 562a BGB, Rdnr. 7). Das ist vor allem dann von Bedeutung, wenn der Mieter versucht, heimlich auszuziehen und der Hauswart dies mitbekommt.
Der Vermieter kann nach § 562a Satz 2 BGB nicht widersprechen, wenn die Entfernung der Gegenstände den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen. Die Nutzung eines PKW entspricht den gewöhnlichen Lebensverhältnissen. Der Mieter darf seinen Wagen daher weiter im Alltag nutzen. Wird der Pkw wieder zurückgebracht, so entsteht das Pfandrecht nach § 562 Absatz 1 BGB neu (Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. Dezember 2017 – XII ZR 95/16). Im Bereich des Gewerberaummietrechts betrifft dieser Fall vor allem den Verkauf von Waren im Rahmen eines Einzel- oder Großhandelsgeschäfts. Das die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen, dürfte im Fall der Wohnungsmiete eher die Ausnahme sein, wenn es zu Mietschulden kommt, da der größte Teil des Hausrats in der Regel sowieso nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegt.
Wird der mit dem Vermieterpfandrecht belastete Gegenstand in der Wohnung im Auftrag eines Dritten vom Gerichtsvollzieher gepfändet, geht das Vermieterpfandrecht dem Pfändungspfandrecht vor. Da das Vermieterpfandrecht ein besitzloses Pfandrecht ist, kann der Vermieter nach § 805 Absatz 1 ZPO weder der Pfändung durch den Gerichtsvollzieher noch der Entfernung der Sache und der Verwertung durch den Gerichtsvollzieher widersprechen (Weiteres dazu unter Ziffer 5.).
Der Mieter kann die Geltendmachung des Pfandrechts des Vermieters gemäß § 562c Satz 1 BGB durch Sicherheitsleistung abwenden. Er kann nach § 562c Satz 1 BGB aber auch jede einzelne Sache dadurch von dem Pfandrecht befreien, dass er in Höhe ihres Wertes Sicherheit leistet. Die Regelungen sind insbesondere im Bereich des Gewerberaummietrechts von Bedeutung, wenn Warenlager vom Pfandrecht erfasst sind. Im Fall von Satz 1 richtet sich die Höhe der Sicherheitsleistung nach der Höhe der Forderung des Vermieters, allerdings begrenzt durch den Wert der Pfandgegenstände. Im Fall von Satz 2 richtet sich die Höhe der Sicherheitsleistung nach dem Wert des betroffenen Pfandgegenstandes.
Für die Sicherheitsleistung gelten die §§ 232 ff BGB.
3. Der Inhalt des Vermieterpfandrechts
Nach § 1257 BGB finden auf das Vermieterpfandrecht als gesetzliches Pfandrecht die Vorschriften über das durch Rechtsgeschäft bestellte Pfandrecht (§§ 1204 ff BGB) entsprechende Anwendung.
Nach § 562 Absatz 1 Satz 1 BGB sichert das Vermieterpfandrecht die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Also nicht Ansprüche Dritter und auch keine Ansprüche des Vermieters aus einem anderen Rechtsverhältnis). Dies sind z.B. Ansprüche auf
Betriebskostennachzahlungen,
Das Vermieterpfandrecht sichert also nicht eine bestimmte Forderung (Z.B. die Miete für den Monat Oktober 2019), sondern alle Forderungen, die der Vermieter aus dem Mietverhältnis hat und zukünftig noch haben wird. Daher erlischt es auch nicht nach § 1252 BGB mit der Forderung. Zu beachten ist jedoch die zeitliche Beschränkung in § 562 Absatz 2 BGB.
Nach § 562 Absatz 2 BGB sichert das Vermieterpfandrecht künftige Entschädigungsforderungen nicht. Sie werden erst dann gesichert, wenn die Forderung entstanden ist, beispielsweise bei einem Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen nach Ablauf der gesetzten Frist. Die Mietforderungen sichert das Pfandrecht nur für das laufende und das folgende Mietjahr. Allerdings kann der Vermieter sein Pfandrecht erst geltend machen und die Gegenstände verwerten, wenn die Forderungen fällig sind.
Die Verjährung eines Anspruchs (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche”), für den das Vermieterpfandrecht besteht, hindert den Gläubiger (=Vermieter) nach § 216 Absatz 1 BGB nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Das gilt nach § 216 Absatz 3 BGB aber nicht für die Verjährung von Ansprüchen auf Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen. Dazu zählt auch der Anspruch auf Zahlung der Miete (Blank/Börstinghaus, § 562 BGB, Rdnr. 8). Mit der Verjährung des Anspruchs auf Zahlung der Miete erlischt somit auch das Vermieterpfandrecht.
Nach § 562 Absatz 1 Satz 2 BGB erstreckt sich das Vermieterpfandrecht nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen. Welche dass sind, ergibt sich aus § 811 ZPO. Nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen danach insbesondere der in Deutschland übliche Hausrat, Kleidung und Bargeld, soweit es zum unpfändbaren Teil des Arbeitseinkommens gehört. In der Praxis bedeutet das in den meisten Fällen, dass die Gegenstände, die sich in der Wohnung eines Mietschuldners befinden, nicht pfändbar sind und somit auch nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen.
4. Die Rechte Dritter
Die Sachen unterliegen nach § 562 Absatz 1 BGB (…Sachen des Mieters) nur dann dem Vermieterpfandrecht, wenn sie im Eigentum des Mieters stehen. Stehen sie im Eigentum Dritter, erstreckt sich das Vermieterpfandrecht nicht auf sie. Das betrifft beispielsweise die Sachen der Ehefrau, die mit in der Wohnung wohnt, ohne Mieterin zu sein (Besteht der Mietvertrag mit beiden Eheleuten, besteht das Pfandrecht auch an denjenigen Sachen, die im gemeinschaftlichen Eigentum der Eheleute stehen). Oder für die Sachen des Untermieters.
Wer einen neuen Fernseher auf Kredit kauft, wird zumeist erst dann Eigentümer, wenn alle Raten bezahlt sind. Solange steht das Gerät unter Eigentumsvorbehalt und und das Eigentum unterliegt nicht dem Vermieterpfandrecht. Allerdings erwirbt der Mieter durch seine Ratenzahlungen im Laufe der Zeit ein Anwartschaftsrecht, dass seinerseits dem Vermieterpfandrecht unterliegt. Hier kann in Einzelfällen durchaus ein lohnender Ansatzpunkt sein, denn mit der Bezahlung des Kaufpreises wird der Mieter Eigentümer und das Pfandrecht entsteht.
Ein gutgläubiger Pfandrechtserwerb an Gegenständen, die dem Mieter nicht gehören, ist nicht möglich (Blank/Börstinghaus, § 562 BGB, Rdnr. 17).
Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass die Sachen im Eigentum des Mieters stehen. Er kann sich dabei nicht auf die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB berufen. Eine Klausel im Mietvertrag, durch die der Mieter erklärt, dass die Sachen in der Wohnung in seinem Eigentum stehen und unbelastet von Rechten Dritter sind, verstößt gegen § 309 Nummer 12 BGB und ist daher unwirksam. Bezüglich der Eigentumsverhältnisse zwischen Ehegatten muss jedoch der Mieter nach § 1362 Absatz 1 BGB beweisen, dass der andere Ehegatte Eigentümer ist
Bleibt der Mieter Miete schuldig, hat er zumeist auch andere Schulden. Es kann dann passieren, dass ein anderer Gläubiger die dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände pfänden lässt. Diesen Pfändungen kann der Vermieter nach § 805 Absatz 1 ZPO nicht widersprechen. Er hat jedoch einen Anspruch auf vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös. Dessen Höhe ist jedoch nach § 562d BGB auf die Mieten für das letzte Jahr (Gemeint ist das Mietjahr, nicht das Kalenderjahr, also die letzten 12 Monate vor der Pfändung) vor der Pfändung begrenzt. Der Anspruch auf vorzugsweise Befriedigung muss im Streitfall nach § 805 ZPO gerichtlich geltend gemacht werden.
5. Wie das Vermieterpfandrecht ausgeübt wird
Um sein Vermieterpfandrecht auszuüben, kann der Vermieter vom Mieter nach § 1231 Satz 1 BGB verlangen, dass ihm die betroffenen Gegenstände herausgegeben werden. An eine bestimmte Form ist er dabei von Rechts wegen nicht gebunden. Es empfiehlt sich, dies aus Beweisgründen schriftlich oder unter Zeugen zu machen. Gibt der Mieter die Gegenstände nicht heraus, kann der Vermieter ihn vor Gericht auf Herausgabe verklagen. Die Vollstreckung erfolgt dann gemäß § 883 ZPO dadurch, dass sie von dem Gerichtsvollzieher dem Mieter weggenommen und dem Vermieter übergeben werden.
Das Pfandrecht gibt dem Vermieter kein Recht, die Wohnung des Mieters ohne dessen Zustimmung zu betreten und die Gegenstände selbst an sich zu nehmen. Der Vermieter darf allerdings nach § 562b Absatz 1 BGB die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter die Sachen in seinen Besitz nehmen. Unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit dürfen dabei alle Mittel eingesetzt werden, um zu verhindern, dass der Mieter die Sachen wegschafft. Dazu gehört als letztes Mittel auch physische Gewalt (Deppen/Heilmann (Hrsg.), Prozesse in Mietsachen, § 7, Rdnr. 387). Diese Rechte stehen in engem Zusammenhang mit § 562a BGB, da nach dieser Vorschrift das Vermieterpfandrecht erlischt, wenn der Gegenstand von dem Grundstück entfernt wird (Näheres dazu unter Ziffer 2). Daher räumt ihm § 562b BGB gewisse Selbsthilferechte ein, um dies zu verhindern.
Aber Achtung: Übt der Vermieter das Selbsthilferecht aus, obwohl er dazu nicht berechtigt ist (Z.B. weil die Gegenstände in der Wohnung pfändungsfrei sind), kann er sich strafbar und schadensersatzpflichtig machen. Man sollte daher vorsichtig damit sein. Wenn man vom drohenden Auszug des Mieters erfährt und die begründete Befürchtung hat, dass er das Vermieterpfandrecht nicht respektieren wird, sollte man daher im Vorfeld lieber versuchen, eine einstweilige Verfügung beim Amtsgericht zu erwirken. Unternimmt man nämlich nichts, so erlischt das Pfandrecht gemäß § 562a Satz 1 BGB mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, es sei denn, der Vermieter wusste nichts davon oder hat ausdrücklich widersprochen (Was zu beweisen wäre). Die Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung sind regelmäßig gegeben, wenn der Mieter mit den Vorbereitungen zur Entfernung der Sache begonnen hat (Blank/Börstinghaus, § 562b BGB, Rdnr. 3).
Hat der Mieter Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters bereits entfernt, so kann dieser nach § 562b Absatz 2 BGB verlangen, dass der Mieter sie zurückbringt oder, wenn er schon ausgezogen ist, an den Vermieter herausgibt. Andernfalls kann der Vermieter ihn auf Herausgabe verklagen. Das Selbsthilferecht gilt insoweit nicht. Hat der Mieter die Gegenstände in seine neue Wohnung gebracht, entsteht dort ein Pfandrecht für den neuen Vermieter. Das Pfandrecht des alten Vermieters geht diesem jedoch nach § 1209 BGB im Rang vor, so dass er verlangen kann, dass der Mieter die Sachen an ihn herausgibt. Die beiden Herausgabeansprüche unterscheiden sich also hinsichtlich ihrer Rechtsfolgen: Wohnt der Mieter noch in der Wohnung, muss der Pfandgegenstand in die Mieträume zurück- gebracht werden; unmittelbarer Besitzer wird der Mieter. Ist er bereits ausgezogen kann der Vermieter den Pfandgegenstand an einem beliebigen Ort verwahren; unmittelbarer Besitzer wird der Vermieter.
Das Pfandrecht erlischt jedoch nach § 562b Absatz 2 Satz 2 BGB mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat (sogenannte Verfolgungsklage). Erforderlich ist positive Kenntnis, fahrlässige Unkenntnis genügt nicht. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter genau weiß, welche Gegenstände entfernt wurden. Es reicht, wenn er weiß, dass der Mieter Gegenstände entfernt hat. Notfalls muss er seinen Auskunftsanspruch geltend machen (siehe nächster Absatz). Geltend gemacht wird der Anspruch dadurch, dass eine Klage oder ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung bei Gericht eingereicht wird. In Eilfällen ist auch eine einstweilige Verfügung zur Sicherung der Gegenstände möglich. Die Vorschrift konstituiert keine Verjährungsfrist, die der Beklagte geltend machen müsste, sondern eine von Amts wegen zu beachtende gesetzliche Ausschlussfrist. Mit dem Pfandrecht erlöschen auch alle eventuell entstandenen Ansprüche auf Auskunft oder Schadensersatz. Die durch das Pfandrecht gesicherten Forderungen bleiben jedoch unberührt.
Zur Vorbereitung rechtlicher Schritte hat der Vermieter gegen den Mieter und gegen einen Dritten, der die Gegenstände entfernt hat, Auskunftsansprüche hinsichtlich der entfernten Gegenstände (Blank/Börstinghaus, § 562b BGB, Rdnr. 19). Die Auskunftsklage kann mit der Herausgabeklage im Wege der Stufenklage verbunden werden.
Für den Rang des (besitzlosen) Vermieterpfandrechts gegenüber anderen Rechten an den betroffenen Gegenständen aufgrund einer Pfändung oder einer vertraglichen Verpfändung oder Übereignung ist die zeitliche Reihenfolge entscheidend. Für den Ring des Vermieterpfandrechts ist dabei der Zeitpunkt maßgebend, zu dem der Gegenstand in die Mieträume eingebracht wurde.
Verkauft der Mieter ohne das Einverständnis des Vermieters einen dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstand und übereignet ihn dem Käufer, bleibt dessen Eigentum mit dem Vermieterpfandrecht belastet. Ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb ist allerdings möglich, wenn der Käufer nicht wusste, dass sich die Sachen ursprünglich in gemieteten Räumen befunden haben. Das Pfandrecht des Vermieters erstreckt sich nicht auf den Erlös. Jedoch hat der Vermieter nach § 816 Absatz 1 BGB einen Anspruch auf Herausgabe des Erlöses.
Wird der mit dem Vermieterpfandrecht belastete Gegenstand in der Wohnung im Auftrag eines Dritten vom Gerichtsvollzieher gepfändet, geht das Vermieterpfandrecht dem Pfändungspfandrecht vor. Da das Vermieterpfandrecht ein besitzloses Pfandrecht ist, kann der Vermieter nach § 805 Absatz 1 ZPO weder der Pfändung durch den Gerichtsvollzieher noch der Entfernung der Sache und der Verwertung durch den Gerichtsvollzieher widersprechen. Der Vermieter hat stattdessen einen Anspruch auf vorzugsweise Befriedigung. Das Vermieterpfandrecht und das Pfändungspfandrecht bestehen nebeneinander. Die Ausübung des Rechts auf vorzugsweise Befriedigung erfolgt im Wege der Klage nach § 805 Absatz 1 ZPO, die gegen den Pfändungsgläubiger zu richten ist. Erkennt der Pfändungsgläubiger das Vorrecht an, so ist eine Klage entbehrlich. Der Erlös der Pfandverwertung gebührt dem Vermieter.
6. Wie das Pfand verwertet wird
Die Befriedigung aus den Pfandgegenständen erfolgt nach § 1228 Absatz 1 BGB durch Pfandverkauf. Der Vermieter ist nach § 1228 Absatz 2 BGB zum Verkauf berechtigt, wenn seine Forderung fällig ist. Besteht der geschuldete Gegenstand nicht in Geld, so ist der Verkauf erst zulässig, wenn die Forderung in eine Geldforderung übergegangen ist (Z.B. bei Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen). Eine vorherige Titulierung der Forderung ist nicht erforderlich.
Der Pfandverkauf erfolgt nach § 1235 Absatz 1 BGB durch öffentliche Versteigerung. Die Versteigerung hat § 383 Absatz 3 BGB durch einen für den Versteigerungsort bestellten Gerichtsvollzieher oder einen zu Versteigerungen befugten anderen Beamten oder öffentlich angestellten Versteigerer öffentlich zu erfolgen (öffentliche Versteigerung). Zeit und Ort der Versteigerung sind unter allgemeiner Bezeichnung der Sache öffentlich bekannt zu machen. Nach § 1234 Absatz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter den Verkauf vorher anzudrohen und dabei den Geldbetrag zu bezeichnen, wegen dessen der Verkauf stattfinden soll. Der Verkauf darf nach § 1234 Absatz 2 BGB nicht vor dem Ablauf eines Monats nach der Androhung erfolgen. Weitere Details zum Ablauf der Versteigerung ergeben sich aus den §§ 1236 ff BGB.
Hat das Pfand einen Börsen- oder Marktpreis (Z.B. Gold), so kann es nach § 1235 Absatz 2 BGB, § 1221 BGB durch den Verkauf aus freier Hand durch einen zu solchen Verkäufen öffentlich ermächtigten Handelsmäkler oder durch eine zur öffentlichen Versteigerung befugte Person zum laufenden Preis verwertet werden. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Pfandgegenstände einfach für sich zu nutzen oder selbst oder durch einen beliebigen Dritten verkaufen zu lassen.
Wenn man in der Wohnung eines Mietschuldners überhaupt pfändbare Gegenstände findet, führt die öffentliche Versteigerung nur selten zu einem spürbaren Erlös. Das hängt sicher auch damit zusammen, dass es eine allgemeine Tendenz gibt, sich die Dinge des täglichen Lebens bei Bedarf immer wieder neu zu kaufen, was auch durch die sinkenden Neupreise bei vielen dieser Gegenstände befördert wird.
7. Das Vermieterpfandrecht bei Insolvenz des Mieters
Der Vermieter ist in der Insolvenz des Mieters (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Insolvenz des Mieters”) aufgrund des Vermieterpfandrechts nach § 50 Absatz 1 InsO für seine Hauptforderungen, Zinsen und Kosten zur abgesonderten Befriedigung aus den dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Pfandgegenständen berechtigt. Dies gilt allerdings nach § 50 Absatz 2 InsO nicht wegen der Miete für eine frühere Zeit als die letzten zwölf Monate vor der Eröffnung des Verfahrens sowie wegen der Entschädigung, die infolge einer Kündigung des Insolvenzverwalters zu zahlen ist (Ist nur im Gewerberaummietrecht relevant). Auch dieses Absonderungsrecht setzt aber voraus, dass überhaupt ein Vermieterpfandrecht besteht, es sich insbesondere nicht um pfändungsfreie Gegenstände handelt. Dies dürfte jedoch im Wohnungsbereich die Regel sein.
Die Verwertung der Gegenstände erfolgt nicht durch den Vermieter, sondern gemäß den §§ 166 ff InsO durch den Insolvenzverwalter. Dieser ist zum freihändigen Verkauf berechtigt.
Da der Insolvenzverwalter das Wohnungsmietverhältnis jedoch in der Regel freigibt, bleibt es bei den allgemeinen Regeln.
8. Die Darlegungs- und Beweislast
Nach allgemeinen Grundsätzen muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass ein Mietvertrag besteht, dass er aus diesem eine fällige Forderung hat, dass der Mieter den Gegenstand in die Wohnung eingebracht hat und dass er dessen Eigentum ist. Auf die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB kann sich der Vermieter dabei nicht berufen, da diese nur zugunsten des Besitzers besteht, nicht aber zu dessen Lasten. Aber: Behauptet ein Dritter, dass er Eigentümer einer Sache in den Mieträumen sei, so kann der Vermieter diesem die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB entgegenhalten.
Nach den Regeln des Anscheinsbeweises wird aber vermutet, dass die Sachen, die sich in der Wohnung befinden, dem Mieter gehören. Es gelten dann die Grundsätze der sekundären Beweislast, nach denen der Mieter sein Eigentum nicht einfach bestreiten darf, sondern substantiiert darlegen muss, wem sie gehören.
Die Darlegungs- und Beweislast für das Erlöschen der gesicherten Forderung oder die Unpfändbarkeit eines Gegenstandes liegt beim Mieter.
Wurde der dem Vermieterpfandrecht unterliegende Gegenstand aus der Wohnung entfernt (§ 562a BGB), muss der Vermieter muss beweisen, dass er dies nicht wusste oder dass er widersprochen hat. Die tatsächlichen Voraussetzungen des § 562a Satz 2 BGB muss der Mieter beweisen.
Für die Voraussetzungen des Selbsthilferechts nach § 562b Absatz 1 BGB ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig. Im Rahmen des § 562b Absatz 2 BGB muss der Vermieter beweisen, dass die Gegenstände ohne sein Wissen oder gegen seinen Widerspruch entfernt wurden und dass er rechtzeitig gerichtliche Schritte eingeleitet hat. Auf der anderen Seite muss der Mieter die Voraussetzungen des Erlöschens des Pfandrechts darlegen und beweisen, insbesondere den Ablauf der Monatsfrist.
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References: § 551
 BGH 
 § 551
 § 1205
 § 823
 § 90
 § 562
 § 562
 § 562
 § 562
 § 562
 § 562
 § 562
 § 562
 § 805
 § 562
 § 562
 § 1257
 § 562
 § 1252
 § 562
 § 562
 § 216
 § 216
 § 562
 § 562
 § 811
 § 562
 § 562
 § 1006
 § 309
 § 1362
 § 805
 § 562
 § 805
 § 1231
 § 883
 § 562
 § 7
 § 562
 § 562
 § 562
 § 562
 § 562
 § 1209
 § 562
 § 562
 § 816
 § 805
 § 805
 § 1228
 § 1228
 § 1235
 § 383
 § 1234
 § 1234
 § 1235
 § 1221
 § 50
 § 50
 § 1006
 § 1006
 § 562
 § 562
 § 562