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Timestamp: 2019-12-11 11:18:50+00:00

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Ein Vergleich von Maßnahmen zur Altersvorsorge. „Leibrente“ und ... | Hausarbeiten publizieren
1 Die Leibrente
1.1 Begriffsdefinition und Grundlagen
1.2 Abgrenzung zwischen Leibrente und Zeitrente
1.3 Steuerliche Betrachtung der Leibrente
1.3.1 Grundlagen der steuerlichen Behandlung
1.3.2 Kritik der steuerlichen Behandlung beim Zahlungsverpflichteten
1.3.3 Kritik der steuerlichen Behandlung beim Zahlungsempfänger
1.4 Vorteilhaftigkeitsanalyse einer Leibrente als Form der finanziellen Altersvorsorge
1.4.1 Analyse möglicher Vorteile als Verkäufer einer Immobilie
1.4.2 Analyse möglicher Vorteile für Käufer einer Immobilie
1.5 Vertragsgestaltung und Absicherung der Forderungen und Leistungen
1.5.2 Absicherung der Leibrente und Abgrenzung zu der Rentenschuld
1.5.3 Absicherung bei Zahlungsunfähigkeit des Rentenzahlers
1.5.4 Absicherung des Wohnrechts
1.5.5 Absicherung gegen einen Weiterverkauf der Immobilie durch den neuen Eigentümer
1.6 Ermittlung des Wertes der Leibrente
1.7 Zusammenfassung und Zwischenfazit
2 Der Reverse Mortgage
2.1 Grundlagen des Reverse Mortgage
2.1.1 Begriffsdefinition von Reverse Mortgage
2.1.2 Zielgruppen und Verbreitung eines Reverse Mortgage in den USA
2.1.3 Steuerliche Auswirkungen eines Reverse Mortgage
2.1.4 Risiken und Absicherung für die Darlehensnehmer und Darlehensgeber
2.2 Darstellung der wichtigsten Reverse Mortgage Modelle
2.2.2 Darstellung drei verschiedener Reverse Mortgage Modelle
2.3 Voraussetzungen zur Genehmigung eines Reverse Mortgage
2.4 Analyse der Vor- und Nachteile des Reverse Mortgage
3 Zusammenführung von Leibrente und Reverse Mortgage
3.1 Zusammenfassung und Vergleich der Unterschiede
3.2 Analyse der Möglichkeit einer Übertragung der Absicherung des Reverse Mortgage nach Deutschland
4 Abschließende Bemerkungen und Fazit
Der Aufbau von Immobilienvermögen besitzt bei vielen Menschen einen hohen Stellenwert im Rahmen der Altersvorsorge. Neben den Vor- und Nachteilen der Nutzung einer Immobilie bis zum Lebensende und der Option des Verkaufs der Immobilie und Anlage des Verkaufserlöses ist die Leibrente die dritte wesentliche Nutzungsmöglichkeit.[1] „Wer kurz vor der Rente steht, hat meist nicht mehr viel Zeit, um Alternativen zu finden. Da scheint der Ausweg, aus der eigenen Immobilie Kapital zu schlagen, plausibel.“[2] Eine Definition von Leibrente ist wie folgt:
„Leibrenten sind kontinuierlich und in gleicher Höhe wiederkehrende Bezüge (inflationsbedingte, vertraglich vereinbarte Erhöhungen sind dabei unerheblich), die auf das Leben einer bestimmten Person bzw. Personengemeinschaft bezogen sind und mit deren Tod enden. Leibrenten entstehen u.a. durch den Verkauf einer Immobilie gegen Zahlung einer Leibrente.“[3]
Der Begriff „… „Leib“ bedeutet althochdeutsch „Leben“…“[4] und verdeutlicht, dass die Bezüge, die ein Eigentümer in der Form einer Leibrente erhält, an die Lebensdauer der Bezugsperson gebunden sind.[5] Mit dem Tod erlischt die Zahlungsverpflichtung auf Grund der Leibrente. Da das Lebensalter nicht vorausgesagt werden kann, ist im Bezug zu Leibrentenverträgen die Aussage verbreitet: „Leibrenten sind Glücksverträge.“[6] Gesetzlich geregelt sind Leibrenten im Bürgerlichen Gesetzbuch, § 759 bis § 761 BGB. Nach einem Urteil des BFH vom 29. März 1962 ist „… der Begriff Leibrente …“[7] auch im Einkommenssteuerrecht „… nach den Grundsätzen des bürgerlichen Rechts zu bestimmen ...“[8]. Die Funktion der Leibrente ist die finanzielle Versorgung der Bezugsperson. Dabei ist zu beachten, dass die Zahlungsverpflichtung nach § 759 BGB nur in Geld oder in vertretbaren Sachen als Leibrente geschuldet werden kann.[9] Vertretbare Sachen nach § 91 BGB sind bewegliche Sachen, die im Verkehr nach Maß, Zahl oder Gewicht bestimmt werden und wertmäßig gleich sind. Die regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen einer Leibrente müssen dabei das „… Merkmal der Gleichmäßigkeit …“[10] erfüllen, und in der Höhe der Leistung identisch sein.[11] Diese Voraussetzung stellt das wichtigste Unterscheidungsmerkmal zu den – ebenfalls zu den wiederkehrenden Leistungen zählenden – dauernden Lasten und sonstigen wiederkehrenden Leistungen dar.[12] Wertsicherungs- bzw. Währungsklauseln, die − gekoppelt an einen Lebenshaltungsindex − für eine Erhöhung auf Grund von inflationären Steigerungen der Bezugsgröße sorgen, sind für die Leibrente unschädlich einsetzbar.[13] Da das Steuerrecht an privatrechtliche Vorgänge und Gestaltungen anknüpft, ist es sofern es dem wirtschaftlichen Gehalt der Beziehung entspricht, gemäß den zivilrechtlichen Bestimmungen auszulegen. Mithin ist das Erfordernis der Schriftlichkeit nach § 761 BGB bei der Gestaltung der Leibrentenverträge unbedingt beachtlich.[14] Besondere Gestaltungsformen, wie z.B. die sog. befristete Leibrente, sind möglich.[15]
Im Gegensatz zur Leibrente ist die Zeitrente eine regelmäßig wiederkehrende Zahlung über eine bestimmte Laufzeit. Zeitrenten sind nicht von der Lebenszeit einer Bezugsperson abhängig, sondern werden über die vertraglich festgelegte Dauer geschuldet.[16] Die Zeitrente ist von Ihrer Bedeutung her vergleichbar mit einer Kaufpreiszahlung in Raten, wobei eine Verzinsung des noch offenen Betrages erfolgt.[17] „ Bei Zeitrenten fehlt der Wagnischarakter, der für Leibrenten typisch ist.“[18] Eine Zeitrente kann auch durch eine Wertsicherungsklausel gegen Inflation abgesichert werden. Dabei ist zu beachten, dass eine Wertsicherungsklausel erst vereinbart werden darf, wenn die Laufzeit einer Zeitrente größer als 10 Jahre ist.[19] Damit steuerlich bei dem Berechtigten eine Zeitrente vorliegt, ist ebenfalls eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren erforderlich.[20] Ergänzend fasst Anlage 11 die wesentlichen Unterschiede zwischen Zeitrenten und Leibrenten zusammen.[21]
Zu den Überschusseinkunftsarten gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG gehören die „Sonstigen Einkünfte“ im Sinne des § 22 EStG.[22] Diese ermitteln sich nach den Überschüssen der Einnahmen gem. § 8 EStG vermindert um die abzugsfähigen Werbungskosten.[23] Die Einnahmen mindern sich gem. § 9 a S. 1 Nr. 3 EStG mindestens um den Werbungskostenpauschbetrag i.H.v. 102 Euro.[24]
Die sonstigen Einkünfte untergliedern sich in Einkünfte aus wiederkehrenden Bezügen (§ 22 Nr. 1 EStG), Einkünfte aus Unterhaltsleistungen (§ 22 Nr. 1 a EStG), Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 22 Nr. 2 EStG), Einkünfte aus sonstigen Leistungen (§ 22 Nr. 3 EStG), Einkünfte aus Abgeordnetenbezügen (§ 22 Nr. 4 EStG) sowie Einkünfte aus Altersvorsorgeverträgen (§ 22 Nr. 5 EStG).[25] Zu den Einkünften aus wiederkehrenden Bezügen (§ 22 Nr. 1 EStG) gehört die Leibrente. Charakteristisch für wiederkehrende Bezüge sind die periodischen Wiederholungen von Zahlungen.[26] Einkünfte aus wiederkehrenden Bezügen, wie in Abb. 9 dargestellt, sind unterteilbar in Leibrenten und andere Leistungen, dauernde Lasten und Sonstige wiederkehrende Bezüge. Die für diese Untersuchung relevanten Leibrenten sind den Leibrenten u.a. Leistungen zuzuordnen.[27]
Abb. 1 : Leibrenten im System der „sonstigen Einkünfte“ nach §§ 22, 23 EStG[28]
Die Leibrente ist von einer dauernden Last und den sonstigen wiederkehrenden Bezügen durch die gleichmäßige Höhe der Zahlungen abgrenzbar: „Renten und dauernde Lasten unterscheiden sich in erster Linie darin, dass Renten gleich bleibende Leistungen sind, während bei dauernden Lasten die Möglichkeit der Abänderung der Leistungen der Höhe nach vorbehalten ist.“[29] Eine der Grundlagen dafür war die Feststellung im Urteil des BFH vom 10. Mai 1980: „Keine Leibrenten, sondern dauernde Lasten liegen daher vor, wenn den Leistungen das Merkmal der Gleichmäßigkeit fehlt.“[30] Neben den nicht regelmäßig und gleichmäßig zu erbringenden Leistungen ist es bei einer dauernden Last auch möglich, gem. der Aussagen in dem BFH-Urteil vom 04. April 1977, Sachleistungen statt Geldleistungen zu erbringen, was für Leibrenten ausgeschlossen ist.[31] Sonstige wiederkehrende Bezüge sind nach Friedbert Maier z.B. ein Realsplitting nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 22 Nr. 1 a EStG.[32]
Anlage 12 zeigt die nachdem AltEinkG[33] neue Einteilung der Leibrenten. Es werden dabei Renten/Leistungen aus der Basisversorgung [34] und s onstige Renten/Leistungen [35] unterschieden.
Private Renten außerhalb der speziell genannten Renten/ Leistungen aus der Basisversorgung werden in die nachgelagerte Besteuerung des § 22 Nr. 1 S. 3 a) Doppelbuchstabe aa EStG nur dann einbezogen, wenn es sich um Verträge handelt, die die Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 b EStG n.F.[36] erfüllen.[37] Sonstige Renten/ Leistungen außerhalb der Basisversorgung (Neuverträge, die nicht die Vorraussetzungen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 b EStG erfüllen oder Altverträge i.S.d. § 10 Abs. 1 Nr. 3 b EStG) unterliegen der Ertragsanteilsbesteuerung.[38] „Bei diesen Rentenversicherungen gilt also weiterhin die sog. vorgelagerte Besteuerung, d.h. die Beträge werden aus versteuertem Einkommen (kein Sonderausgabenabzug, keine Steuerfreiheit der Beiträge, keine „Riester-Förderung“) geleistet.“[39] Hintergrund dieser Regelung ist, dass neben der Auszahlung des Zinsanteils es auch zu einem Rückfluss von dem eingezahlten und im Vorfeld versteuerten Kapital kommt. Dieses Kapital soll kein zweites Mal versteuert werden. Die Leibrente aus Immobilien gehört zu den s onstigen Renten/ Leistungen und unterliegt damit der Ertragsanteilsbesteuerung.
Um den steuerpflichtigen Anteil des Immobilienwertes gegen wiederkehrende Leistungen auf Lebenszeit zu bestimmen, muss zunächst der Barwert der Leibrente ermittelt werden. Das Ziel dieser Untersuchung ist die Feststellung, ob ein entgeltliches, teilentgeltliches oder unentgeltliches Geschäft vorliegt. Nach dem BMF-Schreiben vom 23.12.1996 liegt ein entgeltliches Geschäft vor, „… wenn die Beteiligten Leistung und Gegenleistung nach kaufmännischen Gesichtspunkten abgewogen haben und subjektiv von der Gleichwertigkeit beiderseitiger Leistungen ausgehen durften …“[40]. Eine Übertragung eines Grundstücks unter Fremden ist daher i.d.R. nur entgeltlich möglich, da beide Seiten vor dem Vertragsabschluss die jeweilige Vorteilhaftigkeit abwägen. Die Teilentgeltlichkeit ist nach dem BMF-Schreiben vom 23.12.1996 bei einer Differenz von Bar- und Grundstückswert gegeben.[41] Der den Grundstückswert übersteigende Teil des Barwerts ist eine Zuwendung i.S.d. § 12 Nr. 2 EStG und daher einkommensteuerlich nicht zu beachten.[42] Je nach Feststellung von Entgeltlichkeit, Teilentgeltlichkeit oder Unentgeltlichkeit der Veräußerung ergeben sich unterschiedliche Bemessungsgrundlagen für die Ermittlung von Anschaffungskosten – als Grundlage für Abschreibungen[43] – und Zinsanteil – als Grundlage für einen möglichen Zinsabzug.[44] Tabelle 3 stellt die verschiedenen Möglichkeiten dar. § 14 BewG i.V.m. Anlage 9 BewG liefert die für die rechnerische Ermittlung des Barwertes entsprechenden Kapitalisierungsfaktoren.[45]
Tab. 3: Möglichkeiten der Veräußerung eines Grundstücks und die Auswirkung auf Anschaffungskosten und Zinsanteil[52]
Die Zahlungen als Grundlage des Barwertes werden in einen Kapitalanteil und in einen Zinsanteil aufgeteilt.[53] Der Zinsanteil bildet die Grundlage der Ertragsanteilsbesteuerung. Während der Kapitalanteil nicht steuerpflichtig ist, ist der Zinsanteil als „Sonstige Einnahme“ bei dem Leibrentenberechtigten zu versteuern. „Der in den Rentenzahlungen enthaltene Zinsanteil ergibt sich daraus, dass der Leibrentenberechtigte auf eine sofortige Zahlung durch den Käufer verzichtet. Er stundet damit dem Käufer den Kaufpreis. Dafür verlangt der Veräußerer einen Zins, der in den Rentenzahlungen enthalten ist.“[54] Der prozentuale Ertragsanteil, der den Zinsanteil im angesparten Kapital darstellt, ist gesetzlich festgelegt und bemisst sich nach dem vollendeten Lebensjahr des Rentenempfängers beim Beginn der Rente.[55] Über die Laufzeit der Leibrente, d.h. bis zum Todesfall des Bezogenen, bleibt der Ertragsanteil gleich.[56] Kritisch bei der Ertragsanteilsbesteuerung ist anzumerken, dass sie keine geschlechterneutrale Besteuerung ist: Die höhere Lebenserwartung von Frauen[57] im Vergleich zu Männern, die sich z.B. auch in den bei Frauen gegenüber Männern höheren Barwertfaktoren nach Anlage 9 i.V.m § 14 BewG auswirkt, führt bei der Ertragsanteilsbesteuerung, dessen Ertragsanteile unabhängig von Geschlechtern festgelegt sind,[58] zu einem Vorteil für Frauen und einem Nachteil für Männer.[59]
Verfassungsrechtlich unbedenklich und allgemein anerkannt ist die Möglichkeit des Staates durch neue Gesetze auf bestehende Rechtslagen und Rechtsverhältnisse einzuwirken, um so handlungsfähig zu bleiben und die Rechtsordnung anpassungsfähig zu halten. Entsprechend dem juristischen Systemgedanken ist vom Gesetzgeber jedoch ein an systemtragenden Prinzipien folgerichtig entwickeltes Steuersystem einzufordern. Hierzu gehört auch die Beachtung des „Korrespondenzprinzips“, welches die vollumfängliche Besteuerung der Leibrente lediglich als theoretische Möglichkeit erscheinen lässt. Nach dem Korrespondenzprinzip sollen die Einkommen nur einmal besteuert werden, „… d.h. dass die Aufwendungen zum Erwerb des Vermögens vorher als Sonderausgaben abziehbar waren …“[60]. Einer vollen Versteuerung der Leibrente würde in diesem Fall eine volle Absetzbarkeit der Tilgungsbeiträge bei dem Aufbau von Immobilienvermögen vorausgehen.
Für den Käufer der Immobilie ist die Leibrente nach § 12 Nr. 2 EStG eine nicht abzugsfähige Ausgabe, da sie eine Zuwendung „… aufgrund einer freiwillig begründeten Rechtspflicht …“[61] darstellt. „Der Ertragsanteil ist für den Privatkäufer mit den Hypothekenzinsen vergleichbar.“[62] Eine Ausnahme besteht hinsichtlich eines Verpflichtungsgrundes für Versorgungsleibrenten gegen übertragenes Vermögen[63] zwischen (bestimmten) Mitgliedern einer Familie.[64] In diesem Fall korrespondiert die Besteuerung der Leibrente mit dem Ertragsanteil nach § 22 Nr. 1 S. 3 a) Doppelbuchstabe bb EStG bei dem Leibrentenempfänger mit einem Sonderausgabenabzug des Ertragsanteils nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 a EStG[65] bei dem Leibrentenzahler.
Ausgangspunkt der steuerlichen Betrachtung ist wie in Kapitel 1.3.1 dargestellt der Barwert. Nach dem BFH-Urteil vom 09. Februar 1994 ist dieser Barwert dann auch „… Bemessungsgrundlage für die Absetzungen für Abnutzung, Sonderabschreibungen und erhöhte Abschreibungen …“[66]. Bei der steuerlichen Berücksichtigung des Barwerts ist es allerdings von Bedeutung, ob das von dem Zahlungsverpflichteten erworbene Grundstück[67] Einkünfte erzielt oder nicht.[68] „Der Zinsanteil von Renten darf bei selbst genutzten Immobilien grundsätzlich nicht steuerlich geltend gemacht werden.“[69] Dient das erworbene Grundstück der Erzielung von Einkünften, ist der in den jeweiligen periodischen Zahlungen enthaltene Zinsanteil als Werbungskosten abziehbar.[70] Nur mit dem Hintergrund der Erzielung von Einkünften aus der Immobilie sind die Anschaffungskosten Bemessungsgrundlage für AfA, Sonder-AfA und erhöhte AfA.[71] Die verschiedenen Möglichkeiten einer steuerlichen Berücksichtigung werden in Tabelle 4 dargestellt. Eine indirekte Förderung von privaten Immobilienvermögen durch eine Steuerbegünstigung ist daher nicht gegeben.
Tab. 4: Steuerliche Behandlung von Anschaffungskosten und Zinsanteil[72]
Bei der Veräußerung von Immobilien gegen eine lebenslange Rentenzahlung können unter Umständen die Voraussetzungen eines privaten Veräußerungsgeschäfts i.S.d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG vorliegen. Dies ist der Fall, wenn innerhalb einer 10-jährigen Spekulationsfrist das Grundstück bzw. die Immobilie übertragen wird.[73] Als Ergebnis muss der Veräußerungsgewinn nach § 22 Nr. 2 EStG − Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften − als „sonstige Einkünfte“ versteuert werden.[74] „Als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften ist letztendlich der Unterschiedsbetrag, der sich aus der Gegenüberstellung des Barwerts der wiederkehrenden Leistungen und den Anschaffungskosten ergibt, zu versteuern.“[75] Da der Gewinn nicht direkt erzielt wird, sondern erst ab dem Zeitpunkt, an dem die – um den Zinsanteil gekürzten – Rentenzahlungen die Anschaffungskosten übersteigen, ist auch erst ab diesem Zeitpunkt anteilig der Gewinnanteil zu versteuern.[76]
Wie zuvor dargestellt, ist der Zinsanteil je nach Lebensalter der Bezugsperson unterschiedlich und gesetzlich in § 22 Nr. 1 S. 3 a) Doppelbuchstabe bb S. 4 EStG festgelegt. Dabei wirkt sich auf die Bemessungsgrundlage positiv aus, dass die Ertragsanteile ab dem Jahr 2005 reduziert sind.[77] Durch diese Reduzierung ergeben sich, auch für bereits bestehende Renten, Steuerspareffekte im Vergleich zu den vorherigen Jahren.[78] Das Beispiel in Anlage 14 verdeutlicht den geringeren zu versteuernden Betrag im Jahr 2005 gegenüber dem Jahr 2004 auf Grund der im Jahr 2005 reduzierten Ertragsanteile.[79]
Im Jahr 2006 sind nur Einkommensteuern zu bezahlen, wenn das zu versteuernde Einkommen der betrachteten Person den Grundfreibetrag von 7.664 Euro übersteigt.[80] Beispielsweise kann ein Leibrentenempfänger ohne Berücksichtigung von weiteren Einkünften und steuerlichen Vergünstigungen, der das 65. Lebensjahr vollendet hat, unter Verwendung des Ertragsanteilsatzes von 18 %[81] insgesamt ca. 42.577 EUR Rente beziehen, ohne dass ein Einkommensteuerabzug erfolgt.[82]
Nach Werner Wallau[83] verbindet „… speziell der Verkauf auf Leibrentenbasis …“[84] eine „… gesicherte Altersversorgung bis zum Lebensende …“[85] mit „… einem höheren Einkommen und einer entsprechenden Verbesserung des Lebensstandards …“[86]. Speziell für Wohneigentumsbesitzer ohne direkte Erben ist die Möglichkeit, „Sachkapital“ in „Liquidität“ umzuwandeln, eine interessante Möglichkeit der finanziellen Altersvorsorge. „Andernfalls hinterlässt man der Nachwelt einen Wert, den man vielleicht selbst zu Lebzeiten hätte gebrauchen können.“[87] Darüber hinaus werden in der Literatur die folgenden Vorteile genannt:
1. Die lebenslange Rentenzahlung: Im Gegensatz zu einem Verkauf der Immobilie gegen Einmalzahlung und anschließendem Verbrauch des Geldes wird bei der Leibrente eine lebenslange Rentenzahlung vereinbart.[88] Diese endet erst mit dem Tod der letzten bezugsberechtigten Person.[89] Übersteigt das erreichte Lebensalter die statistische Lebensdauer, die die Grundlage zur Berechnung der Leibrente ist, erhält der Verkäufer der Immobilie eine den Verkehrswert übertreffende Gegenleistung.[90] Zu beachten ist allerdings, dass auch bei einer – im Vergleich mit den statistischen Mittelwerten − wesentlich kürzerer Lebensdauer die Rentenzahlung endet.[91]
2. Die Absicherung gegen Kaufkraftverluste: Eine besondere Bedeutung hat für Leibrenten die nach dem BFH-Urteil vom 28.01.1986 für die Beurteilung der Leibrente unschädliche Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel[92] zum Schutz vor inflationären Preissteigerungen. Dadurch wird die Kaufkraft der Rente abgesichert. Zur Identifikation von Preissteigerungen wird der Verbraucherpreisindex für Deutschland, veröffentlicht durch das Statistische Bundesamt,[93] verwendet.[94] Im Vergleich mit den Rentensteigerungen der gesetzlichen Rentenversicherung, die durch den im Jahr 2004 eingeführten Nachhaltigkeitsfaktor unsicherer wurden, sind Rentensteigerungen direkt an Preissteigerungen gebunden. Werner Wallau verdeutlicht, dass im Vergleich zur gesetzlichen Rentenversicherung „… die Wertstabilität … durch die Kopplung an den Verbraucherpreisindex sogar besser …“[95] ist.[96]
Kritisch ist allerdings anzumerken, dass die Genehmigung für eine Wertsicherungsklausel erst durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle erteilt werden muss. Nach § 2 Abs. 1 S. 1 PreisAngG darf „… der Betrag von Geldschulden… nicht unmittelbar und selbstständig durch den Preis oder Wert von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden …“[97]. Dieses Indexierungsverbot wird für Leibrenten unter der Bedingung, dass sowohl eine Wertsteigerung als auch ein Wertverlust des Index bei der Berechnung der Rentenhöhe berücksichtigt werden,[98] nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 a) PrKV aufgehoben. Es ist daher nicht möglich, nur Preissteigerungen vertraglich zu fixieren, sondern es müssen – in gleichem Maße – auch Preissenkungen berücksichtigt werden.[99]
3. Die größere Anzahl von potenziellen Hauskäufern: Der Verkauf einer Immobilie gegen Rentenzahlung erfolgt ohne Eigenkapitalvoraussetzungen. Zuvor wurde gezeigt, dass die Eigenkapitalvoraussetzungen bei Banken sehr hoch sein können und damit eine Eintrittsschwelle zum Erwerb von Immobilien darstellen.[100] „… die Finanzierung auf Rentenbasis ist für den Käufer ohne Eigenkapital vielleicht die einzige Möglichkeit zum Erwerb …“[101] von Wohneigentum. Ebenso ist der Verkauf gegen Rentenzahlung eine weitere Möglichkeit, baufällige bzw. renovierungsbedürftige Objekte zu verkaufen, da die Renovierung vom neuen Eigentümer in Eigenleistung erbracht werden kann.[102]
4. Gesteigerte Rendite für vermietete Objekte: Durch den Verkauf eines Renditeobjekts gegen Zahlung einer Leibrente wird ein höherer monatlicher Geldbezug aus dem Objekt geschaffen. „Der Grund auch hier: Zusätzlich zu den Zinsen (vergleichbar mit den Nettomieteinnahmen) wird der Wert der Immobilie auf ihre statistische Lebenserwartung verteilt.“[103] Des Weiteren ist positiv zu vermerken, dass die mit der Vermietung von Wohnungen verbundenen Schwierigkeiten wie z.B. Leerstände, Renovierungen etc. zukünftig von dem neuen Eigentümer der Immobilie zu tragen sind.[104]
5. Die Ertragsanteilsbesteuerung: Rentenzahlungen unterliegen beim Empfänger der Ertragsanteilsbesteuerung. Durch diese Besteuerung ergeben sich Vorteile im Vergleich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung [105] sowie Einkünften aus Kapitalvermögen [106], die als Alternativen vor der Veräußerung der Immobilie gegen Leibrente in Frage kommen.[107] Letztere erhöhen in vollem Umfang das zu versteuernde Einkommen. Bei einer Leibrente wird das zu versteuernde Einkommen nur durch den Ertragsanteil erhöht.[108]
Neben den in Kapitel 1.4.1 genannten Vorteilen für Verkäufer, ergeben sich auch einige Vorteile für Käufer einer Immobilie gegen Rentenzahlung:
1. Es fallen keine Banknebenkosten an: Ein Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer wird direkt zwischen den beiden Parteien schriftlich[109] und notariell[110] geschlossen. Dadurch entfällt die Suche nach einem Kreditgeber. Weitere Kreditkosten,[111] die den Kaufpreis erhöhen, fallen nicht an.[112]
2. Kein Eigenkapitalbedarf; Zum Erwerb einer Immobilie bzw. eines Grundstücks müssen i.d.R. zwischen 20 % und 40 % des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein. Durch diese Bedingung, da Eigenkapital den Banken dabei als ein Sicherheitspuffer zwischen Kauf- bzw. Baupreis und einem möglichen Erlös im Rahmen einer Zwangsversteigerung dient, wird ein Teil der potenziell interessierten Personen aus finanziellen Gründen ausgeschlossen. Bei der Leibrente ist i.d.R. kein Eigenkapital erforderlich.[113] Dadurch ergibt sich im Besonderen für jüngere Menschen, eine Personengruppe zwischen 25 und 35 Jahren, die Möglichkeit, schon frühzeitig eine Immobilie zu erwerben.[114] Von Vorteil ist dabei auch die frühzeitige Partizipation an den möglichen Wertsteigerungen der Immobilie.[115] Dieser Vorteil ist analog zu dem Vorteil einer erweiterten potenziellen Käufergruppe für den Immobilienverkäufer zu sehen.[116]
Neben den in Kapitel 1.4 genannten Vorteilen eines Immobilienverkaufs gegen Leibrentenzahlung ist zu beachten, dass die Leibrente kein risikoloses Geschäft ist. Sowohl für Verkäufer als auch für Käufer gibt es spezifische Risiken, die, so weit möglich, abgesichert werden sollten. Für den Verkäufer ist es wichtig, die Vertragsvereinbarungen abgesichert zu wissen. Dies bedeutet, Sicherheit hinsichtlich der Rentenzahlung und Rentenhöhe sowie bezüglich der Laufzeit der Renten zu haben. Für den Käufer besteht das Risiko, dass die Lebensdauer der Bezugsperson(en) weit über dem statistischen Durchschnittsalter liegen kann.[117] Eine Absicherung ist daher für beide Seiten notwendig.[118] Während – wie im Folgenden gezeigt wird − es möglich ist, das Risiko für Verkäufer durch vertragliche Gestaltungen zu reduzieren, bleibt der Wagnischarakter einer Leibrente für den Käufer erhalten.[119] Anlage 17 zeigt ein Beispiel eines schriftlich[120] und notariell[121] abgeschlossenen Leibrentenvertrags.[122] Die Absicherung der Rentenzahlung und einem – eventuellen – Wohnrecht[123] erfolgen dabei durch Eintragungen in Abteilung 2 des Grundbuchs.[124]
Die Absicherung des Verkäufers erfolgt durch eine Eintragung seiner Ansprüche als Reallast.[125] Gesetzlich bestimmt ist die Reallast in den §§ 1105−1112 BGB. In § 1105 Abs. 1 S. 1 BGB ist die Reallast näher definiert: „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (Reallast).“[126] Abzugrenzen ist die Reallast von der ähnlichen Rentenschuld, die in § 1199 BGB festgelegt ist: „Eine Grundschuld kann in der Weise bestellt werden, dass in regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Rentenschuld).“[127] Die wesentlichen Unterschiede sind dabei:[128]
- Die Rentenschuld verlangt nach § 1199 Abs. 2 BGB die Eintragung einer festen Ablösesumme. Diese ist bei der Reallast nicht einzutragen.[129]
- Die Ablösung führt zum Erlöschen der Reallast nach § 875 Abs. 1, § 876 BGB. Die Rentenschuld geht dagegen auf den Eigentümer über gem. § 1143 BGB i.V.m. § 1192 Abs.1 BGB über.
- Im Gegensatz zur Rentenschuld haftet der Eigentümer bei der Reallast nach § 1108 BGB nicht nur mit dem belasteten Grundstück, sondern auch persönlich.[130]
Neben der persönlichen Haftung ergibt sich nach § 1108 Abs. 2 BGB sowie nach § 109 BGB ein besonderer Schutz für den Verkäufer: „Wird das Grundstück geteilt, so haften die Eigentümer der einzelnen Teile als Gesamtschuldner.“[131] Daraus folgt ein besonderer Schutz des Leibrentenberechtigten, da die Verpflichtung der Zahlung für den neuen (Teil-)Eigentümer des Grundstücks weiter besteht.[132]
Aus § 1107 BGB folgt eine dingliche Haftung des Leibrentenverpflichteten unter Anwendung der für eine Hypothekenforderung geltenden Vorschriften.[133] Die Geltendmachung des dinglichen Anspruchs wird durch die Zwangsvollstreckung[134] bzw. Zwangsverwaltung[135] vollzogen.[136] „Eine mögliche Zwangsvollstreckung wird erleichtert, wenn sich der neue Grundstückseigentümer im Kaufvertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung … unterwirft.“[137] Gesetzliche Grundlage für die Möglichkeit der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück sind dabei die nach § 794 Abs.1 Nr.5 ZPO[138] gesetzlichen Vorschriften.[139]
Eine besondere Bedeutung für die Verteilung des Erlöses aus einer Zwangsversteigerung liegt in dem Verhältnis der Eintragungen in dem Grundbuch zueinander. Die Rechte werden gem. § 17 GBO nach ihrem zeitlichen Eingang beim Grundbuchamt eingetragen. Die Reihenfolge der Eintragungen bestimmt daher das Rangverhältnis und die Reihenfolge der Befriedigung aus einer Zwangsvollstreckung.[140] Zum Schutz des Wohnungsverkäufers ist die Reallast an erster Stelle einzutragen.[141] Eine besondere Bedeutung hat der Rang im Falle einer Zwangsversteigerung eines nachrangigen Gläubigers. Nach § 44 ZVG werden nur solche Gebote zugelassen, durch die „… vorhergehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot).“[142] Ein nachrangiger Gläubiger kann nicht die vorrangigen Rechtspositionen beeinflussen. Dadurch ist der Leibrentenberechtigte auch im Falle einer Zwangsversteigerung abgesichert. Dementsprechend besteht ein Risiko durch den Eintrag der Reallast im Rang nach anderen Rechten. Betreibt ein vorrangiger Gläubiger die Zwangsversteigerung, hängt ein möglicher Erlös auf Grund der Reallast zugunsten des Leibrentenberechtigten von dem erzielten Versteigerungserlös ab.[143] „Der Gegenwert der Reallast geht in eine Geldforderung über, in deren Höhe lediglich ein Befriedigungsrecht am Erlös besteht, so dass auch Teile der Forderung ausfallen können, wenn der Erlös nicht hoch genug ist.“[144] Die Reallast erlischt in diesem Fall. Eine Möglichkeit besteht für den Leibrentenberechtigten, nach § 59 ZVG einen Einschluss der Reallast in das geringste Gebot gem. § 44 ZVG zu verlangen.[145] Lehnt der vorrangige Gläubiger dies ab, wird nach § 59 Abs. 2 ZVG „… das Grundstück mit der verlangten Abweichung und ohne sie …“[146] angeboten.[147] Das Ergebnis ist: „Falls die Versteigerungsalternative mit Reallast zu einem Ergebnis führt, das die Forderung des vorrangigen Gläubigers voll abdeckt, wird der Zuschlag für dieses Gebot erteilt und die Reallast bleibt bestehen.“[148] Eine im ersten Rang bzw. im Rang vor dem die Zwangsversteigerung betreibenden Recht stehende Reallast bleibt nach einer Zwangsversteigerung bestehen. Die Rentenlast geht auf den Erwerber gem. § 56 ZVG über: „Von dem Zuschlag an gebühren dem Ersteher die Nutzungen und er trägt die Lasten.“[149]
Nach Michael Bandering ist die Eintragung einer Reallast an erster Stelle kritisch zu betrachten. Die Kritik stützt sich vor allem auf die zukünftige Möglichkeit des Käufers der Immobilie, ein durch Grundpfandrechte abgesichertes Darlehen bei einem Kreditinstitut zu erhalten. Das Darlehen ist meistens hinsichtlich einer evtl. Einmalzahlung an den Leibrentenberechtigten bzw. für Renovierungsarbeiten erforderlich. Für ein Kreditinstitut ist – angesichts des Wagnischarakters der Leibrente und der damit verbundenen Unbestimmbarkeit der Laufzeit der Reallast – eine Eintragung hinter der Reallast mit einem „… schwer kalkulierbaren Laufzeitrisiko …“[150] verbunden. Kreditinstitute verlangen daher – nach § 880 BGB – eine Rangänderung zu Gunsten ihres einzutragenden Rechts. „Diesen Rangrücktritt wiederum lehnen Leibrentenberechtigte meist ab, um ihre gesicherte Rechtsposition nicht zu gefährden. Dem neuen Eigentümer aber steht kein Anspruch auf Rangrücktritt zu.“[151] Der neue Eigentümer sollte daher bereits beim Kauf einen Rangvorbehalt nach § 880 BGB eintragen lassen.[152] Die Ablehnung des Verkäufers, einen Rangvorbehalt in das Grundbuch einzutragen, führt häufig zu dem Scheitern der Verhandlungen über den Verkauf einer Immobilie gegen Rentenzahlungen.[153]
Kritisch zu betrachten ist eine Absicherung des lebenslangen Wohnrechts als Reallast für den Leibrentenempfänger.[154] Hinsichtlich des Wohnrechts sichert die Reallast nur „… die Bereitstellung einer Wohnung mit festgelegten Standards und Eigenschaften …“[155], nicht jedoch eine „… speziell gewünschte Wohnung …“[156]. Die ursprüngliche Wohnung muss deshalb „… vertraglich gesichert …“[157] werden.[158] Eine Alternative ist die Absicherung des Wohnrechts durch eine Eintragung eines Wohnrechts in das Grundbuch nach § 1093 BGB als beschränkte persönliche Dienstbarkeit.[159] Im Gegensatz zur Reallast wird hier ein eindeutig spezifisches Grundstück gesichert.[160] Dabei ist allerdings anzumerken, dass dieses Recht durch Untergang des Gebäudes[161] gelöscht wird,[162] was als wesentlicher Nachteil gegenüber der Reallast gilt. Nach Peter Bassenge u.a. besteht eine Wiederaufbaupflicht nur nach einer gesonderten Vereinbarung.[163] Diese Vereinbarung muss ebenfalls in dem Grundbuch durch Eintragung gesichert werden.[164] „Zusätzlich muss hier also die schuldrechtliche Verpflichtung zur Wiedereinräumung des Wohnrechtes nach dem Wiederaufbau des Hauses hinzukommen, die auch als Reallast eingetragen werden kann.“[165] Im Gegensatz zur Reallast hat der Eigentümer keine Pflicht zur Gebäudeunterhaltung.[166] Lediglich der Wohnungsberechtigte ist gesetzlich – nach § 1090 Abs. 2 BGB i.V.m. § 1020 S. 2 BGB zur schonenden Ausübung seines Wohnrechts verpflichtet.[167] Eine vertragliche Unterhaltungsverpflichtung des Eigentümers gegenüber dem Wohnungsberechtigten ist daher ebenfalls notwendig.[168] Auf Grund fehlender Alternativen und der problematischen Absicherung des Wohnrechts nach § 1093 BGB wird i.d.R. auch das Wohnrecht durch die Reallast abgesichert.[169]
Ein weiteres Risiko besteht für den Leibrentenberechtigten in der Weiterveräußerung der Immobilie durch den neuen Eigentümer. Ein Weiterverkauf kann nicht verhindert werden. Es besteht auch nicht die Möglichkeit, gegen einen bestimmten Käufer zu intervenieren.[170] Für den Veräußernden gilt lediglich folgende Maßgabe: „Bei einem eventuellen Weiterverkauf der Immobilie muss der Wert dieser Verpflichtung, mit der dann noch verbleibenden Lebenserwartung des oder der Rentenberechtigten, im Verkaufspreis berücksichtigt werden.“[171] Eine Absicherung für den Leibrentenberechtigten besteht in der Möglichkeit der Eintragung eines Vorkaufsrechts nach § 1094 ff. BGB. Dadurch hat der Leibrentenberechtigte die Möglichkeit, vor Abschluss eines Vertrages zwischen Eigentümer und neuem Käufer der Wohnimmobilie zu gleichen Konditionen wie der neue Käufer einzutreten.[172]
[1] Vgl. Schäfer, Rainer (Altersvorsorge durch Wohneigentum 2004), S. 81−82
[2] Rosengart, Anja (Haus gegen Rente 2005), S. 2.
[3] Eigene Definition. Die einzelnen Bestandteile dieser Definition werden im Folgenden analysiert.
[4] Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 2.
[5] Vgl. § 759 Abs. 1 BGB. „… „Leibrenten“ sind nach allgemeiner Auffassung Renten (wiederkehrende Zahlungen), die für die Dauer der Lebenszeit einer Bezugsperson gezahlt werden …“ BFH v. 15.07.1991, BStBl. 1992 II, S. 83.
[6] Hohl, Horst; Komarek, Alexander (Steuerleitfaden 2003), S. 71.
[7] BFH v. 29.03.1962, BStBl. 1962 III, S. 304.
[8] BFH v. 29.03.1962, BStBl. 1962 III, S. 304.
[9] „Ausgangspunkt für die Abgrenzung von Leibrenten und dauernden Lasten ist der bürgerlich-rechtliche Begriff der Leibrente (§ 759 BGB), dessen Voraussetzungen nur erfüllt sind, wenn aufgrund eines dem Berechtigten eingeräumten Stammrechts regelmäßig wiederkehrende Leistungen in Geld oder vertretbaren Sachen in bestimmter Höhe erbracht werden.“ BFH v. 20.05.1980, BStBl. 1980 II, S. 574.
[10] BFH v. 20.05.1980, BStBl. 1980 II, S. 574; mit dem Merkmal der Gleichmäßigkeit wird der feste Umfang der Leistungen bezeichnet.
[11] „Der bisherigen Rechtsprechung ist darin zu folgen, dass der steuerrechtliche Begriff der Leibrente gleich bleibende Leistungen/ Bezüge voraussetzt.“ BFH v. 15.07.1991, BStBl. 1992 II, S. 83.
[12] Vgl. Abb. 9.
[13] „Die Gleichmäßigkeit der Rentenleistungen wird nach der ständigen Rechtsprechung des BFH nicht schon dadurch ausgeschlossen, daß die Vertragsparteien in dem Übertragungsvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart haben. Dadurch bleibt die Voraussehbarkeit der Rentenleistungen erhalten. Die Gleichmäßigkeit des inneren Werts der Rente wird verstärkt.“ BFH v. 28.01.1986, BStBl. 1986 II, S. 349.
[14] Vgl. § 761 S. 1 BGB.
[15] Bei der befristeten Leibrente unterscheidet man zwischen der abgekürzten Leibrente und der verlängerten Leibrente. Bei der abgekürzten Leibrente endet die Leistungsverpflichtung entweder nach einer festgelegten Laufzeit oder bei Tod des Bezogenen vor Ende der festgelegten Laufzeit. „In diesem Fall wird auch keine weitere Zahlung an die Erben geleistet.“ Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 21. Bei der verlängerten Leibrente wird eine Mindestlaufzeit festgelegt. Bei Tod des Leibrentenbezogenen vor Ablauf der Mindestlaufzeit wird die Rente bis zum Ende der Mindestlaufzeit an eine vertraglich festgelegte Person bzw. Personengruppe gezahlt. Vgl. Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 21−22.
[16] Vgl. zu diesem Absatz Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 11.
[17] Vgl. Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 11.
[18] Wallau, Werner (Zeitrente 2002).
[19] Vgl. § 3 PrKV.
[20] Vgl. BFH v. 10.10.1963, BStBl. 1963 III, S. 563.
[21] Vgl. Anlage 11.
[22] Vgl. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 7 EStG.
[23] Vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 2. Werbungskosten sind gem. § 9 EStG „… Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen …“ § 9 Abs. 1 EStG.
[24] Bei Nachweis von höheren Werbungskosten sind diese steuerlich abziehbar. Vgl. § 9 a S. 1 Nr. 3 EStG.
[25] Vgl. § 22 EStG; vgl. auch Kußmaul, Heinz (Steuerlehre 2006), S. 273.
[26] Vgl. u.a. BFH v. 15.07.1991, BStBl. 1992 II, S. 83.
[27] Zu den Renten gehören die Zeitrenten sowie Kombinationen aus Leib- und Zeitrente.
[28] Modifiziert entnommen aus Kußmaul, Heinz (Steuerlehre 2006), S. 237.
[29] Augsten, Ursula u.a. (Ratgeber zur Altersvorsorge 2004), S. 343.
[30] BFH v. 20.05.1980, BStBl. 1980 II, S. 574.
[31] Vgl. BFH v. 04.04.1986, BStBl. 1989 II, S. 780.
[32] Vgl. Maier, Friedbert (Immobilie als Baustein 2000), S. 217, i.V.m. BMF-Schreiben v. 23.12.1996, BStBl. 1996 I, S. 1508−1515.
[33] Gesetz zur Neuordnung der einkommensteuerrechtlichen Behandlung von Altersvorsorgeaufwendungen und Altersbezügen (Alterseinkünftegesetz – AltEinkG).
[34] Gem. § 22 Nr. 1 S. 3 a) Doppelbuchstabe aa) EStG.
[35] Gem. § 22 Nr. 1 S. 3 a) Doppelbuchstabe bb) EStG.
[36] D.h. ab dem Jahr 2005.
[37] Vgl. zu diesem Absatz Hofmann, Kurt; Simon, Winfried; Wawers, Ordulf (Alterseinkünftegesetz 2005), S. 76−78.
[38] Im Sinne von § 22 Nr. 1 S. 3 a) Doppelbuchstabe bb S. 4 EStG.
[39] Kußmaul, Heinz (Steuerlehre 2006), S. 274.
[40] BMF-Schreiben v. 23.12.1996, BStBl. 1996 I, Rz. 42, S. 1513; vgl. dazu BMF-Schreiben v. 16.09.2004, BStBl. 2004 I, Rz. 50, S. 930.
[41] Vgl. BMF-Schreiben v. 23.12.1996, BStBl. 1996 I, Rz. 42, S. 1513.
[42] Vgl. BMF-Schreiben v. 23.12.1996, BStBl. 1996 I, Rz. 42, S. 1513; i.V.m. § 12 Nr. 2 EStG; vgl. dazu BMF-Schreiben v. 16.09.2004, BStBl. 2004 I, Rz. 50, S. 930. „Ist der Barwert der wiederkehrenden Leistungen mehr als doppelt so hoch wie der Wert des übertragenen Vermögens, liegt insgesamt eine Zuwendung i.S. des § 12 Nr. 2 EStG vor.“ BMF-Schreiben v. 23.12.1996, BStBl. 1996 I, Rz. 42, S. 1513.
[43] Bei dem Leibrentenverpflichteten.
[44] Bei dem Leibrentenverpflichteten.
[45] Vgl. § 14 BewG i.V.m. Anlage 9 BewG; vgl. auch Augsten, Ursula u.a. (Ratgeber zur Altersvorsorge 2004), S. 376−377. Alternativ erfolgt die Ermittlung des Barwerts nach „… versicherungsmathematischen Grundsätzen …“ Augsten, Ursula u.a. (Ratgeber zur Altersvorsorge 2004), S. 377; vgl. dazu R 32 a S. 1 EStR; hierbei ist anzumerken, dass bei der finanzmathematischen Berechnung die zum jeweiligen Berechnungszeitpunkt gültige Sterbetafel zu verwenden ist; vgl. BMF-Schreiben v. 16.09.2004, BStBl. 2004 I, Rz. 50, S. 930, i.V.m. BFH v. 25.11.1992, BStBl. 1996 II, S. 663.
[46] Vgl. dazu u.a. BMF-Schreiben v. 16.09.2004, BStBl. 2004 I, Rz. 50, S. 930.
[47] BWRente = Barwert der wiederkehrenden Leistungen.
[48] BWVermögen = Wert des übertragenen Vermögens.
[49] Vgl. dazu u.a. BMF-Schreiben v. 16.09.2004, BStBl. 2004 I, Rz. 50, S. 930.
[50] Vgl. dazu u.a. BMF-Schreiben v. 16.09.2004, BStBl. 2004 I, Rz. 50, S. 930.
[51] Vgl. dazu u.a. BMF-Schreiben v. 16.09.2004, BStBl. 2004 I, Rz. 50, S. 930.
[52] Modifiziert und berichtigt angelehnt an Augsten, Ursula u.a. (Ratgeber zur Altersvorsorge 2004), S. 378.
[53] „Als Ertrag des Rentenrechts gilt für die gesamte Dauer des Rentenbezugs der Unterschiedsbetrag zwischen dem Jahresbetrag der Rente und dem Betrag, der sich bei gleichmäßiger Verteilung des Kapitalwerts der Rente auf ihre voraussichtliche Laufzeit ergibt; dabei ist der Kapitalwert nach dieser Laufzeit zu berechnen.“ § 22 Nr. 1 S. 3 a) Doppelbuchstabe bb S. 3 EStG; vgl. auch Augsten, Ursula u.a. (Ratgeber zur Altersvorsorge 2004), S. 377.
[54] Augsten, Ursula u.a. (Ratgeber zur Altersvorsorge 2004), S. 213.
[55] Die einzelnen Werte sind in § 22 Nr. 1 S. 3 a) Doppelbuchstabe bb S. 4 EStG festgelegt. Vgl. Anlage 13.
[56] Zukünftige Erhöhungen, auf Grund einer wertsichernden Steigerung wegen Inflation, werden ebenfalls mit dem ursprünglichen Ertragsanteil besteuert. Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 22.
[57] Die durchschnittliche Lebenserwartung von Frauen im Vergleich zu der durchschnittlichen Lebenserwartung von Männern ist im Vergleichsalter von z.B. 65 Jahren um 3,51 Jahre höher. Vgl. Statistisches Bundesamt (Aktuelle Sterbetafeln 2005).
[58] Vgl. Anlage 13.
[59] Zu beachten ist: „Für die Gemeinschaft als statistisches Kollektiv kommt es zum Ausgleich.“ Treisch, Corinna (Leibrentenversicherung 1997), S. 708.
[60] Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 23.
[61] § 12 Nr. 2 EStG.
[62] Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 23.
[63] „Eine Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen ist gegeben, wenn eine existenzsichernde und ertragbringende Wirtschaftseinheit des Privat- und/oder Betriebsvermögens übertragen wird, deren Erträge ausreichen, um die wiederkehrenden Leistungen zu erbringen.“ BMF-Schreiben v. 16.09.2004, BStBl. 2004 I, Rz. 7, S. 924.
[64] Gem. BFH-Urteil vom 26.11.2003 muss der Empfänger zum sog. „Generationennachfolge-Verbund“ gehören. Vgl. BFH v. 26.11.2003, BStBl. 2004 II, S. 820, i.V.m. dem BMF-Schreiben vom 16.09.2004 umfasst der Generationennachfolge-Verbund nur „… gegenüber dem Erblasser pflichtteilsberechtigte Personen …“ BFH v. 26.11.2003, BStBl. 2004 II, S. 820; BMF-Schreiben v. 16.09.2004, BStBl. 2004 I, S. 922−932.
[65] In bestimmten Fällen ist auch ein Abzug von Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG möglich.
[66] Augsten, Ursula u.a. (Ratgeber zur Altersvorsorge 2004), S. 213, i.V.m. BFH v. 09.02.1995, BStBl. 1995 II, S. 47−54.
[67] Grundstück gem. § 94 BGB.
[68] Vgl. Tab. 4.
[69] Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 23; vgl. Vgl. BFH v. 25.11.1992, BStBl. 1996 II, S. 666.
[70] Vgl. BFH v. 09.02.1994, BStBl. 1995 II, S. 47−54.
[71] Vgl. ausführend und ergänzend § 7 EStG.
[72] Modifiziert entnommen aus Augsten, Ursula u.a. (Ratgeber zur Altersvorsorge 2004), S. 379.
[73] Eine Ausnahme besteht für Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken innerhalb bestimmter Fristen gedient haben. Vgl. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG.
[74] Vgl. zu diesem Absatz Augsten, Ursula u.a. (Ratgeber zur Altersvorsorge 2004), S. 379.
[75] Augsten, Ursula u.a. (Ratgeber zur Altersvorsorge 2004), S. 379.
[76] Vgl. Beispiel in Anlage 16 i.V.m. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften ist nach § 23 Abs. 3 S. 6 EStG erst steuerpflichtig, wenn der Gesamtgewinn im Kalenderjahr 511,99 Euro übersteigt.
[77] Die Ertragsanteile konnten in ihrem Wert auf Grund der Trennung von anderen Leibrenten – als Beispiel die gesetzliche Rentenversicherung – reduziert werden. Vgl. §22 Nr.1 EStG a.F.
[78] Bei einem Rentenbeginnalter von 65 Jahren wurde bis zum Jahr 2004 noch ein Ertragsanteil von 27 % verwendet. Ab dem Jahr 2005 gilt die neue Ertragsanteilstabelle, die für ein Rentenbeginnalter von 65 Jahren nur noch einen Ertragsanteil von 18% vorschreibt. Vgl. Anlage 13 und das Beispiel in Anlage 14.
[79] Vgl. § 22 Nr. 1 S. 3 a) EStG.
[80] Vgl. § 32a Abs. 1 S. 2 Nr. 1 EStG. Für ein Ehepaar mit gemeinsamer Veranlagung beträgt dieser Wert nach § 32a Abs. 5 EStG 15.328 Euro.
[81] Vgl. § 22 Nr. 1 S. 3 a) Doppelbuchstabe bb S. 4 EStG.
[82] Eigene Berechnung.
[83] Werner Wallau ist selbstständig tätig im Immobilien-Consulting und als Gutachter für Immobilienbewertung. Vgl. Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 2.
[84] Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 8.
[85] Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 8.
[86] Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 8.
[87] Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 8.
[88] „Der Verkauf auf Leibrentenbasis hat für den Verkäufer den Vorteil, dass das Vermögen genau zum Lebensende aufgebraucht ist, und nicht vorher im hohen Alter, wenn man besonders auf die regelmäßige Einnahme angewiesen ist.“ Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 2.
[89] Vgl. § 2 Abs. 2 in Anlage 17. Gewöhnlich wird die Leibrente nach dem Alter der jüngsten bezogenen Person kalkuliert. Da allerdings vom Alter die Ertragsanteile nach § 22 Nr. 1 S. 3 a) Doppelbuchstabe bb S. 4 EStG abhängen – je jünger die Bezugsperson ist, desto höher ist der Ertragsanteil − , ist auch bei Ehepaaren die Vereinbarung von zwei getrennten Renten möglich.
[90] Vgl. zu diesem Absatz Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 9−10.
[91] Eine Möglichkeit zur Absicherung des Verkäufers ist, eine Mindestlaufzeit zu vereinbaren. Vgl. Anlage 17.
[92] Vgl. BFH v. 28.01.1986, BStBl. 1986 II, S. 349.
[93] Vgl. Statistisches Bundesamt (Jahrbuch 2005), S. 508−512.
[94] Vgl. Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 8. Die Bewertung erfolgt dabei in Punkten, ausgehend von einem Basisjahr. Das jeweils aktuelle Basisjahr – im Moment das Jahr 2000 – wird mit 100 Punkten bewertet. Zukünftige Steigerungen (= X) werden dann mit „100 + X“ dargestellt. Vgl. Statistisches Bundesamt (Jahrbuch 2005), S. 508−512. Bei einer Überschreitung eines vorher vertraglich festgelegten gestaffelten Grenzpunktes (z.B. 100 + 10%) wird die empfangene Rente um einen festgelegten Prozentsatz vertraglich erhöht. Vgl. § 2 Abs. 4 in Anlage 17.
[95] Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 2.
[96] „Es ergibt sich im Prinzip aus Verkäufersicht die Verzinsung Nominal = Real!“ Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 16.
[97] § 2 Abs. 1 S. 1 PreisAngG.
[98] „Preisklauseln werden nicht genehmigt, wenn sie eine Vertragspartei unangemessen benachteiligen.“ § 2 Abs. 2 PrKV.
[99] Vgl. § 2 Abs. 4 in Anlage 17 i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 1 a) PrKV.
[100] Vgl. zu diesem Absatz Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 10.
[101] Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 10.
[102] Speziell für Handwerker, die eine hohe Eigenleistung bei Renovierungsarbeiten erbringen können, auf Grund geringer Einkommen aber wenig Eigenkapital besitzen, ist diese Variante eine Möglichkeit, Immobilieneigentum zu erwerben. Vgl. zu diesem Absatz Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 10.
[103] Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 11.
[104] Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 11.
[105] Gem. § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG.
[106] Gem. § 2 Abs. 1 Nr. 5 EStG.
[107] Wird die Immobilie als Renditeobjekt verwendet, so sind die Einnahmen aus der Vermietung von Wohneigentum als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG zu versteuern. Wird die Immobilie verkauft und der Ertrag angelegt, so ergeben sich Einkünfte aus Kapitalvermögen nach § 2 Abs. 1 Nr. 5 EStG.
[108] Vgl. dazu Anlage 13 und Anlage 14 i.V.m. § 22 Nr. 1 S. 3 a) Doppelbuchstabe bb S. 4 EStG.
[109] Gem. § 761 S. 1 BGB.
[110] „Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“ § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB.
[111] Kreditkosten sind z.B. die Bearbeitungsgebühren (i.d.R. zwischen 0,5 % und 1 % der Darlehenssumme).
[112] Kritisch anzumerken bleibt, dass auch bei dem Kauf gegen Rentenzahlung die normalen Nebenkosten anfallen. Diese Nebenkosten sind vor allem die Grunderwerbsteuer (3,5 % vom Kaufpreis), Notargebühren und Grundbucheintragungen (ca. 1,5 % vom Kaufpreis) sowie die evtl. anfallende Maklerprovision (i.d.R. 3 % zuzüglich MwSt.) und individuelle Umzugs- bzw. Renovierungskosten. Vgl. ergänzend Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 97.
[113] Vgl. zu diesem Absatz Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 95. „Das übliche Eigenkapital in Höhe von 20 % des Beleihungswertes muss zum Renten-Kauf nicht vorhanden sein …“ Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 95.
[114] Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 95; so auch o.V. (Immobilienkauf 2005).
[115] Vgl. zu diesem Absatz Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 95−96.
[116] Vgl. Kapitel 1.4.1.
[117] Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 17.
[118] Auf die Absicherung wird besonders von Werner Wallau („… Aber: es ist für Verkäufer kein risikoloser Weg …“ Wallau, Werner [Immobilien auf Rentenbasis 2000], S. 16.) und von Michael Bandering hingewiesen. Vgl. Bandering, Michael (Finanzierung einmal anders 2004), S.33−34; Notar Dr. Dr. Stephan Philipp Forst empfiehlt darüber hinaus eine Absicherung auch bei Veräußerungen einer Immobilie gegen Rentenzahlungen innerhalb der Familie. Vgl. Forst, Stephan Philipp (Immobilien 2003).
[119] Die einzige Möglichkeit, das Langlebigkeitsrisiko zu mindern, ist, die – auf Grund der Tatsache von steigenden Lebenserwartungen – auf Basis der Sterbetafeln ermittelte, Rente vertraglich von Anfang an zu reduzieren bzw. bei Eintritt von festgelegten Ereignissen eine Minderung vertraglich zu vereinbaren.
[120] Vgl. § 761 S. 1 BGB.
[121] Vgl. § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB.
[122] Die wesentlichen Vereinbarungen zur Absicherung werden dabei in § 2 bis § 4 von Anlage 17 beispielhaft dargestellt. Vgl. hierzu Lübeck Steuerberater-Gruppe (Musterverträge 2006).
[123] Vgl. Kapitel 1.5.4.
[124] Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die daran bestehenden Rechte verzeichnet sind. Es wird vom Grundbuchamt – einer Abteilung des Amtsgerichts – geführt; vgl. § 1 Abs. 1 GBO. Zu beachten ist, dass die Wirksamkeit von eintragungsfähigen Rechten die vorherige Eintragung in das Grundbuch voraussetzt; vgl. § 873 Abs. 1 BGB. In Abteilung 2 des Grundbuchs werden alle Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück ruhen, eingetragen – mit Ausnahme der Grundpfandrechte. Grundpfandrechte sind die Hypothek (vgl. § 1113 ff. BGB), die Grundschuld (vgl. § 1191 ff. BGB) sowie die Rentenschuld (vgl. § 1199 ff. BGB).
[125] Die Reallast wird dabei anderen Eintragungsmöglichkeiten vorgezogen. Vgl. dazu Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 20. „Diese Grundstücksbelastung sichert einem Leibrentenberechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück.“ Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 20; vgl. ergänzend Haus & Grund Landesverband Bremen e.V. (Grundstücksverkauf 2003).
[126] § 1105 Abs. 1 S. 1 BGB.
[127] § 1199 Abs. 1 BGB.
[128] Vgl. dazu Bassenge, Peter u.a. (Palandt Bürgerliches Gesetzbuch 2006), S. 1502−1506.
[129] Vgl. dazu Bassenge, Peter u.a. (Palandt Bürgerliches Gesetzbuch 2006), S. 1502.
[130] Es besteht allerdings die Möglichkeit, die persönliche Haftung vertraglich auszuschließen. Vgl. Bassenge, Peter u.a. (Palandt Bürgerliches Gesetzbuch 2006), S. 1504−1505.
[131] § 1108 Abs. 2 BGB.
[132] Vgl. Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 20; „…Es entsteht Gesamtreallast und jeder Eigentümer haftet persönlich als Gesamtschuldner…“ Bassenge, Peter u.a. (Palandt Bürgerliches Gesetzbuch 2006), S. 1505, i.V.m. § 421 ff. BGB.
[133] Vgl. ausführend § 1107 BGB.
[134] Zwangsweise Verwirklichung eines Anspruchs von Gläubiger gegen Schuldner durch staatliche Organe. Die Voraussetzungen für eine Zwangsvollstreckung sind in § 750 Abs. 1 ZPO geregelt.
[135] Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung wird bei der Zwangsverwaltung keine Verwertung der Immobilie durch Verkauf angestrebt, sondern es werden die regelmäßigen Einnahmen aus der Immobilie durch einen Zwangsverwalter zur Tilgung der Verbindlichkeiten verwendet. Vgl. Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG).
[136] Vgl. Bassenge, Peter u.a. (Palandt Bürgerliches Gesetzbuch 2006), S. 1504; i.V.m. § 1147 BGB, § 1148 BGB sowie § 1150 BGB unter Beachtung der Vorschriften von § 268 BGB; eine Belastung des Grundstücks erlischt nach § 1181 durch Befriedigung der Ansprüche.
[137] Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 21; vgl. dazu § 4 in Anlage 17; vgl. ebenso Haus & Grund Landesverband Bremen e.V. (Grundstücksverkauf 2003).
[138] „Die Zwangsvollstreckung findet ferner statt … aus Urkunden … die von einem deutschen Notar … aufgenommen sind … sofern die Urkunde über einen Anspruch errichtet ist … und der Schuldner sich in der Urkunde wegen des zu bezeichnenden Anspruches der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat.“ § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.
[139] In diesem Fall auf Grund der Verpflichtung nach §§ 1107, 1147 BGB.
[140] „Das Rangverhältnis unter mehreren Rechten, mit denen ein Grundstück belastet ist, bestimmt sich, wenn die Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind, nach der Reihenfolge der Eintragungen.“ § 879 Abs. 1 S. 1 BGB; darüber hinaus gilt bei Rechten in verschiedenen Abteilungen: „Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang; Rechte, die unter Angabe desselben Tages eingetragen sind, haben den gleichen Rang.“ § 879 Abs. 1 S. 2 BGB.
[141] Vgl. Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 21.
[142] § 44 Abs. 1 ZVG.
[143] Vgl. zu diesem Absatz Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 21.
[144] Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 21.
[145] § 59 Abs. 1 ZVG.
[146] § 59 Abs. 2 ZVG.
[147] Vgl. Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 22.
[148] Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 22.
[149] § 56 ZVG.
[150] Bandering, Michael (Finanzierung einmal anders 2004), S. 33.
[151] Bandering, Michael (Finanzierung einmal anders 2004), S. 33; vgl. dazu ausführend Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 87−88.
[152] Nach Michael Bandering ist dieser Zeitpunkt günstig, da der Verkäufer bei Vertragsverhandlungen i.d.R. zu Zugeständnissen bereit ist. Vgl. Bandering, Michael (Finanzierung einmal anders 2004), S. 33.
[153] Vgl. zu diesem Absatz Bandering, Michael (Finanzierung einmal anders 2004), S. 33−34; Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 86−88.
[154] Vgl. Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 21.
[155] Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 21.
[156] Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 21; vgl. ergänzend § 1111 BGB.
[157] Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 21.
[158] Kritisch ist dabei Werner Wallau: „Diese Sicherung gilt aber nicht gegenüber den Rechtsnachfolgern, so dass diese auch eine andere Wohnung zur Verfügung stellen könnten.“ Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 21.
[159] „Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.“ § 1093 Abs. 1 S. 1 BGB.
[160] Vgl. dazu ausführend Bassenge, Peter u.a. (Palandt Bürgerliches Gesetzbuch 2006), S. 1495−1496.
[161] Bspw. im Brandfall oder durch sonstige äußere Einflüsse. Vgl. Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 21.
[162] Vgl. Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 21.
[163] Vgl. Bassenge, Peter u.a. (Palandt Bürgerliches Gesetzbuch 2006), S. 1497, Rz. 19.
[164] Gem. § 873 Abs. 1 BGB.
[165] Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 21; ebenso Peter Bassenge u.a., die anmerken dass die Wiederaufbaupflicht durch Reallast und Neubestellungsanspruch durch Vormerkung sicherbar ist. Vgl. dazu ausführend Bassenge, Peter u.a. (Palandt Bürgerliches Gesetzbuch 2006), S. 1497, Rz. 19.
[166] Eine Dienstbarkeit verpflichtet nicht zu einer aktiven Handlung. Vgl. Bassenge, Peter u.a. (Palandt Bürgerliches Gesetzbuch 2006), S. 1496, Rz. 10−11.
[167] Vgl. dazu ausführend § 1020 S. 1 BGB i.V.m. § 1090 Abs. II BGB.
[168] Vgl. zu diesem Absatz ausführend Bassenge, Peter u.a. (Palandt Bürgerliches Gesetzbuch 2006), S. 1496, Rz. 10−11.
[169] Vgl. dazu Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 21.
[170] Anzumerken ist, dass es die Möglichkeit gibt, eine Klausel bzgl. Einreden bei einem Weiterverkauf im Grundbuch eintragen zu lassen. Vgl. dazu Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 84.
[171] Wallau, Werner (Immobilien verrenten 2001), S. 20.
[172] Vgl. zu diesem Absatz Wallau, Werner (Immobilien auf Rentenbasis 2000), S. 84.
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