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Timestamp: 2018-04-20 06:47:57+00:00

Document:
B.O.E. Nº 85 de 09/04/2003
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoraciÃ³n de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
La presente Orden establece normas para el cÃ¡lculo del valor de tasaciÃ³n de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su Ã¡mbito de aplicaciÃ³n, asÃ­ como para la elaboraciÃ³n de informes y certificados en los que se formalizarÃ¡. Dichas normas pretenden, continuando en la lÃ­nea del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el rÃ©gimen jurÃ­dico de homologaciÃ³n de los servicios y sociedades de tasaciÃ³n, potenciar la calidad tÃ©cnica y formal de las valoraciones con el objetivo Ãºltimo de proteger mÃ¡s y mejor los intereses de terceros en su condiciÃ³n de inversores o asegurados. Conviene recordar que la presente Orden no contiene ninguna disposiciÃ³n de tipo subjetivo relacionada con la capacidad para tasar ni para designar al tasador, la cual se rige por las normas reglamentarias correspondientes segÃºn la finalidad de la tasaciÃ³n.
El cÃ¡lculo y formalizaciÃ³n del valor de tasaciÃ³n estaba regulado por Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoraciÃ³n de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. Esta disposiciÃ³n, que ahora se deroga, era el Ãºltimo exponente de una regulaciÃ³n cuyo origen es la Ley de la RegulaciÃ³n del Mercado Hipotecario. La Orden de 1994 ha contribuido de forma decisiva a perfeccionar el funcionamiento del mercado de tasaciÃ³n para finalidades financieras.
No obstante, se ha considerado aconsejable su sustituciÃ³n por un nuevo texto. Los motivos para este cambio normativo son bÃ¡sicamente tres:
a) La aclaraciÃ³n terminolÃ³gica de algunos aspectos relacionados con la valoraciÃ³n de bienes inmuebles para la finalidad hipotecaria y de fondos de pensiones. Algunos desarrollos recientes en el Ã¡mbito europeo tienden a diferenciar valor de mercado (el valor en un momento del tiempo) y valor hipotecario (el valor sostenible en el tiempo). Aunque formalmente la Orden de 1994 basaba el cÃ¡lculo del valor de tasaciÃ³n en el valor de mercado, la obligaciÃ³n de utilizar una metodologÃ­a estricta y rigurosa basada en el principio de prudencia conducÃ­a al cÃ¡lculo de un valor de tasaciÃ³n equiparable al valor hipotecario. Para subsanar este problema mÃ¡s formal que material se ha introducido en la Orden el valor hipotecario como base para la obtenciÃ³n del valor de tasaciÃ³n de bienes inmuebles para las finalidades hipotecaria y de fondos de pensiones, haciendo explÃ­citas algunas prÃ¡cticas destinadas a respetar el principio de prudencia. En todo caso, debe subrayarse que estas modificaciones no suponen en modo alguno una ruptura en las normas de cÃ¡lculo del valor de tasaciÃ³n, sino tan sÃ³lo un ajuste aclaratorio inscrito en la voluntad general de continuidad que inspira la Orden.
b) La adaptaciÃ³n del cÃ¡lculo del valor de tasaciÃ³n y su formalizaciÃ³n a la legislaciÃ³n aprobada recientemente. En efecto desde la entrada en vigor de la Orden de 1994 se han aprobado nuevas normas que afectan directa o indirectamente a la misma. Entre ellas destacan la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre rÃ©gimen del suelo y valoraciones, la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducciÃ³n del euro, el Real Decreto-Ley 14/1999, de 17 de septiembre, sobre firma electrÃ³nica, el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de OrdenaciÃ³n y supervisiÃ³n de los seguros privados y el Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo, de modificaciÃ³n parcial del Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversiÃ³n colectiva en relaciÃ³n con las sociedades y fondos de inversiÃ³n inmobiliarias y se disponen otras medidas financieras.
c) La introducciÃ³n de las mejoras de tipo tÃ©cnico y formal fruto de la experiencia en la aplicaciÃ³n prÃ¡ctica de la Orden de 1994, tanto por parte de los organismos supervisores como de las entidades y de las sociedades y servicios de tasaciÃ³n.
La Orden consta de 88 artÃ­culos, cinco disposiciones adicionales, una disposiciÃ³n transitoria, una disposiciÃ³n derogatoria y tres disposiciones finales. Los artÃ­culos se estructuran en cuatro tÃ­tulos y Ã©stos en capÃ­tulos y secciones.
El TÃ­tulo I contiene las disposiciones generales: el Ã¡mbito, principios y definiciones; las comprobaciones mÃ­nimas y documentaciÃ³n disponible; los condicionantes y advertencias, tanto generales como especÃ­ficas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta tanto en el Ã¡mbito tÃ©cnico como en el formal.
El TÃ­tulo II contiene las disposiciones tÃ©cnicas encaminadas a la determinaciÃ³n del valor de tasaciÃ³n de los distintos objetos de valoraciÃ³n y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los distintos mÃ©todos tÃ©cnicos de valoraciÃ³n y la valoraciÃ³n de los distintos bienes y derechos. Todo su contenido estÃ¡ basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos valores con efectos a lo largo del tiempo.
El TÃ­tulo III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboraciÃ³n del informe y certificado en los que se formalizarÃ¡ el correspondiente valor de tasaciÃ³n. Para ello se establece una Ãºnica estructura con una serie de apartados mÃ­nimos que el tasador tendrÃ¡ que cumplimentar segÃºn cual sea el objeto de la valoraciÃ³n. Todo su contenido estÃ¡ basado en el principio de transparencia en el sentido de que los documentos y datos manejados por el tasador para el cÃ¡lculo de los valores han de estar a disposiciÃ³n del supervisor correspondiente.
El Titulo IV contiene una serie de disposiciones cuyo Ã¡mbito de aplicaciÃ³n se limita a la valoraciÃ³n para la cobertura de las provisiones tÃ©cnicas de las entidades aseguradoras y para la determinaciÃ³n del patrimonio de las instituciones de inversiÃ³n colectiva inmobiliarias.
La presente Orden se dicta en uso de las habilitaciones normativas seÃ±aladas en el artÃ­culo 37.4 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulaciÃ³n del mercado hipotecario; el artÃ­culo 74.5 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversiÃ³n colectiva, aprobado por Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre (segÃºn la redacciÃ³n dada en el Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo); el artÃ­culo 50.10 del Reglamento de OrdenaciÃ³n y SupervisiÃ³n de los Seguros Privados (aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre) y el artÃ­culo 37.1 del Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones (aprobado por el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre), En su virtud, dispongo:
Ãmbito, principios y definiciones
La presente Orden tiene por objeto la regulaciÃ³n del rÃ©gimen jurÃ­dico al que ha de ajustarse el cÃ¡lculo del valor de tasaciÃ³n de bienes inmuebles y determinados derechos, asÃ­ como la elaboraciÃ³n de los informes y certificados en los que se formalice, siempre que dicho cÃ¡lculo se realice para alguna de las finalidades integrantes de su Ã¡mbito de aplicaciÃ³n.
La presente Orden serÃ¡ de aplicaciÃ³n siempre que el valor de tasaciÃ³n se utilice para alguna de las finalidades siguientes:
a) GarantÃ­a hipotecaria de crÃ©ditos o prÃ©stamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de tÃ­tulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artÃ­culo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de RegulaciÃ³n del Mercado Hipotecario.
b) Cobertura de las provisiones tÃ©cnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de OrdenaciÃ³n y SupervisiÃ³n de los Seguros Privados.
c) DeterminaciÃ³n del patrimonio de las instituciones de inversiÃ³n colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de InversiÃ³n Colectiva.
d) DeterminaciÃ³n del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.
ArtÃ­culo 3. Principios.
1. Las entidades de crÃ©dito que dispongan de servicios de tasaciÃ³n y las sociedades de tasaciÃ³n homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas en el Ã¡mbito de aplicaciÃ³n de la presente Orden deberÃ¡n hacerlo aplicando, en los tÃ©rminos establecidos en la misma, los siguientes principios:
a) Principio de anticipaciÃ³n, segÃºn el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotaciÃ³n econÃ³mica es funciÃ³n de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionarÃ¡ en el futuro.
b) Principio de finalidad segÃºn el cual la finalidad de la valoraciÃ³n condiciona el mÃ©todo y las tÃ©cnicas de valoraciÃ³n a seguir. Los criterios y mÃ©todos de valoraciÃ³n utilizados serÃ¡n coherentes con la finalidad de la valoraciÃ³n.
c) Principio de mayor y mejor uso, segÃºn el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos serÃ¡ el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fÃ­sicas, al econÃ³micamente mÃ¡s aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, serÃ¡ el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y fÃ­sicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
d) Principio de probabilidad, segÃºn el cual ante varios escenarios o posibilidades de elecciÃ³n razonables se elegirÃ¡n aquellos que se estimen mÃ¡s probables.
e) Principio de proporcionalidad, segÃºn el cual los informes de tasaciÃ³n se elaborarÃ¡n con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoraciÃ³n, asÃ­ como su singularidad en el mercado.
f) Principio de prudencia, segÃºn el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elecciÃ³n igualmente probables se elegirÃ¡ el que dÃ© como resultado un menor valor de tasaciÃ³n.
Este principio serÃ¡ de aplicaciÃ³n obligatoria cuando el valor de tasaciÃ³n se utilice para alguna de las finalidades seÃ±aladas en el artÃ­culo 2.a), b) y d) de esta Orden.
g) Principio de sustituciÃ³n, segÃºn el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caracterÃ­sticas sustitutivos de aquÃ©l.
h) Principio de temporalidad, segÃºn el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
i) Principio de transparencia, segÃºn el cual el informe de valoraciÃ³n de un inmueble deberÃ¡ contener la informaciÃ³n necesaria y suficiente para su fÃ¡cil comprensiÃ³n y detallar las hipÃ³tesis y documentaciÃ³n utilizadas.
j) Principio del valor residual, segÃºn el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producciÃ³n de un inmueble serÃ¡ la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
2. Los principios recogidos en el apartado anterior se utilizarÃ¡n como criterios de interpretaciÃ³n y, en su caso, de integraciÃ³n de las normas de la presente Orden.
ArtÃ­culo 4. Definiciones.
A los efectos de la presente Orden se utilizarÃ¡n las siguientes definiciones:
ActualizaciÃ³n de una tasaciÃ³n. Es toda revisiÃ³n de una tasaciÃ³n anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos aÃ±os desde su fecha de emisiÃ³n, en la que con referencia a la tasaciÃ³n anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella. Este plazo serÃ¡ de tres aÃ±os para la finalidad contemplada en el artÃ­culo 2.b) (Ãmbito de aplicaciÃ³n), conforme a lo establecido en el artÃ­culo 84.1 de esta Orden.
AntigÃŒedad. Es el nÃºmero de aÃ±os transcurridos entre la fecha de construcciÃ³n de un inmueble o la de la Ãºltima rehabilitaciÃ³n integral del mismo, y la fecha de la valoraciÃ³n.
Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoraciÃ³n o adecuados para aplicar la homogeneizaciÃ³n, teniendo en cuenta su localizaciÃ³n, uso, tipologÃ­a, superficie, antigÃŒedad, estado de conservaciÃ³n, u otra caracterÃ­stica fÃ­sica relevante a dicho fin.
DepreciaciÃ³n fÃ­sica. Es la pÃ©rdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en funciÃ³n de su antigÃŒedad, estado de conservaciÃ³n y duraciÃ³n de sus componentes.
DepreciaciÃ³n funcional. Es la pÃ©rdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptaciÃ³n a la funciÃ³n a que se destina. Comprende las pÃ©rdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseÃ±o, falta de adaptaciÃ³n a su uso, etc.
Edificio. Es cualquier tipo de construcciÃ³n, sÃ³lida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.
Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etcÃ©tera). Es todo edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo.
Edificio en construcciÃ³n. Es toda obra de nueva edificaciÃ³n iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construcciÃ³n (obra nueva o rehabilitaciÃ³n) que se realizarÃ¡ sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderÃ¡n como obras de rehabilitaciÃ³n las que cumplan los requisitos seÃ±alados en la definiciÃ³n de inmueble en rehabilitaciÃ³n.
Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cÃ³mputo de superficie.
Elemento de un edificio. Es toda unidad fÃ­sica, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por mÃ¡s unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada.
Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinaciÃ³n del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intenciÃ³n de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorizaciÃ³n de los inmuebles) cuya presencia futura no estÃ© asegurada.
Entidad tasadora. Las sociedades de tasaciÃ³n homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de EspaÃ±a, asÃ­ como, respecto a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artÃ­culo 2, los servicios de tasaciÃ³n de entidades de crÃ©dito homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de EspaÃ±a.
Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con caracterÃ­sticas homogÃ©neas tanto fÃ­sicas como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoraciÃ³n.
Finca rÃºstica. Aquel terreno de nivel urbanÃ­stico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.
HomogeneizaciÃ³n de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se analizan las caracterÃ­sticas del inmueble que se tasa en relaciÃ³n con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparaciÃ³n entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquÃ©l.
Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanÃ­sticos exigidos para su consideraciÃ³n como suelo urbano de acuerdo con la legislaciÃ³n sobre rÃ©gimen del suelo y ordenaciÃ³n urbana.
Inmueble en rehabilitaciÃ³n. Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reÃºnan los siguientes requisitos:
A estos efectos se considerarÃ¡n como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustituciÃ³n, restauraciÃ³n o modernizaciÃ³n de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfologÃ­a de la edificaciÃ³n, amplÃ­en o no la superficie edificada.
d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reemplazamiento bruto de la edificaciÃ³n (excluido el valor del terreno).
Cuando la valoraciÃ³n se refiera a un edificio completo y se estÃ© procediendo a su reforma parcial, la definiciÃ³n precedente podrÃ¡ aplicarse a la parte afectada por las obras cuando Ã©stas alcancen al menos una planta completa.
Inmueble ligado a una actividad econÃ³mica. Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que estÃ¡ o puede estar vinculado a una explotaciÃ³n econÃ³mica. Entre otros se incluirÃ¡n los siguientes tipos:
a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producciÃ³n agraria.
c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categorÃ­as y tipologÃ­as.
d) Hospitales y otras instalaciones de carÃ¡cter sanitario.
e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectÃ¡culos.
f) Centros de enseÃ±anza y otras instalaciones culturales.
Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilizaciÃ³n para otros permitidos.
En ningÃºn caso se entenderÃ¡n como instalaciones polivalentes aquÃ©llas con caracterÃ­sticas y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las cÃ¡maras acorazadas; cÃ¡maras frigorÃ­ficas; instalaciones de lavanderÃ­a, cocina y de servicios especÃ­ficos en establecimientos de hostelerÃ­a.
Localidad. Es el nÃºcleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoraciÃ³n.
Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogÃ©neo (barrio, pedanÃ­a, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rÃºstica o terreno), o, cuando su uso o caracterÃ­sticas no permitan disponer de comparables en dicha Ã¡rea, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotaciÃ³n agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparaciÃ³n dentro del territorio nacional.
Niveles urbanÃ­sticos del terreno. A efectos de su tasaciÃ³n los terrenos se clasificaran en los siguientes niveles:
Nivel I. IncluirÃ¡ todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
Nivel II. IncluirÃ¡ los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrÃ­cola, forestal, ganadera o que estÃ©n ligados a una explotaciÃ³n econÃ³mica permitida por la normativa vigente.
TambiÃ©n se incluirÃ¡n los terrenos clasificados como urbanizables que no estÃ©n incluidos en un Ã¡mbito de desarrollo del planeamiento urbanÃ­stico o que estÃ¡ndolo, no se hayan definido en Ã©l las condiciones para su desarrollo.
OpciÃ³n de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.
ProtecciÃ³n pÃºblica. Es cualquier rÃ©gimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoraciÃ³n.
Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarÃ¡n las definiciones establecidas en la legislaciÃ³n vigente sobre rÃ©gimen del suelo y ordenaciÃ³n urbanÃ­stica.
Superficie comprobada. Es el Ã¡rea medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie Ãºtil o construida y el correspondiente plano acotado.
Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes mÃ¡s la parte proporcional que le corresponda segÃºn su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie Ãºtil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definiciÃ³n e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, segÃºn se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie Ãºtil. Es la superficie del suelo delimitado por el perÃ­metro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyecciÃ³n horizontal de su cubierta.
No se considerarÃ¡ superficie Ãºtil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con secciÃ³n horizontal superior a los 100 centÃ­metros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerarÃ¡ superficie Ãºtil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores tÃ©cnicos.
Tasador. El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasaciÃ³n debe suscribir necesariamente el informe de tasaciÃ³n.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podrÃ­a venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasaciÃ³n en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pÃºblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
A tal efecto se considerarÃ¡:
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculaciÃ³n previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interÃ©s personal o profesional en la transacciÃ³n ajeno a la causa del contrato.
b) Que la oferta pÃºblica al mercado conlleva tanto la realizaciÃ³n de una comercializaciÃ³n adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de informaciÃ³n privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pÃºblica citada y que refleja en una estimaciÃ³n razonable el precio (mÃ¡s probable) que se obtendrÃ­a en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasaciÃ³n.
d) Los impuestos no se incluirÃ¡n en el precio. Tampoco se incluirÃ¡n los gastos de comercializaciÃ³n.
Valor del inmueble para la hipÃ³tesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrÃ¡ alcanzar un edificio en proyecto, construcciÃ³n o rehabilitaciÃ³n en la fecha de su terminaciÃ³n, si se construye en los plazos estimados y con las caracterÃ­sticas tÃ©cnicas contenidas en su proyecto de edificaciÃ³n o rehabilitaciÃ³n.
Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposiciÃ³n puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual.
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serÃ­an necesarias para construir, en la fecha de la valoraciÃ³n, otro inmueble de las mismas caracterÃ­sticas (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnologÃ­a y materiales de construcciÃ³n actuales.
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciaciÃ³n fÃ­sica y funcional del inmueble en la fecha de la valoraciÃ³n.
Valor de tasaciÃ³n (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor serÃ¡ el valor jurÃ­dico o con efectos jurÃ­dicos para las finalidades integrantes del Ã¡mbito de aplicaciÃ³n de la misma.
Valor hipotecario o valor a efecto de crÃ©dito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasaciÃ³n prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasaciÃ³n y sus usos alternativos correspondientes.
En la determinaciÃ³n a que se refiere el apartado anterior no se incluirÃ¡n los elementos especulativos.
Valor mÃ¡ximo legal (VML). Es el precio mÃ¡ximo de venta de una vivienda sujeta a protecciÃ³n pÃºblica establecido en la normativa especÃ­fica que le sea aplicable.
Valor por comparaciÃ³n, valor por actualizaciÃ³n, valor residual. Es el valor obtenido mediante la aplicaciÃ³n de los mÃ©todos tÃ©cnicos de comparaciÃ³n, actualizaciÃ³n de rentas y residual respectivamente.
ValoraciÃ³n intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasaciÃ³n inicial y durante la construcciÃ³n o rehabilitaciÃ³n de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la construcciÃ³n que pueda afectar al valor de tasaciÃ³n. Su emisiÃ³n no implica la actualizaciÃ³n de los valores contenidos en la valoraciÃ³n inicial.
Vivienda para primera residencia. Es aquÃ©lla que por sus caracterÃ­sticas y ubicaciÃ³n tenga como destino mÃ¡s probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.
Vivienda para segunda residencia. Es aquÃ©lla que por sus caracterÃ­sticas y ubicaciÃ³n tenga como destino mÃ¡s probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.
Vida Ãºtil. Es el plazo durante el cual un inmueble estarÃ¡ en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. SerÃ¡ total si se calcula desde el momento de la construcciÃ³n o Ãºltima rehabilitaciÃ³n integral y serÃ¡ residual si se calcula desde la fecha de la tasaciÃ³n.
ArtÃ­culo 5. Superficie utilizable o computable.
1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizarÃ¡ siempre la superficie comprobada por el tasador. AdemÃ¡s se deberÃ¡n tener en cuenta las especificaciones siguientes:
a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizarÃ¡ su superficie registral.
b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie Ãºtil o la construida sin partes comunes, podrÃ¡ tambiÃ©n utilizarse la superficie registral con partes comunes, aun cuando esta Ãºltima no haya podido ser comprobada, siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobaciÃ³n debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la relaciÃ³n entre Ã©sta y la superficie comprobada sea razonable a juicio del tasador.
c) Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaraciÃ³n de obra nueva inscrita, su adopciÃ³n requerirÃ¡ que se verifique su adecuaciÃ³n a la normativa urbanÃ­stica aplicable.
d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie total del mismo, aquella superficie se deberÃ¡ medir por separado y se valorarÃ¡ con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. TambiÃ©n deberÃ¡n valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, caracterÃ­sticas constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberÃ¡ ser objeto de justificaciÃ³n, indicando los criterios seguidos.
e) A los efectos del cÃ¡lculo de su valor mÃ¡ximo legal, en las viviendas sujetas a protecciÃ³n pÃºblica, se tomarÃ¡ como superficie la consignada en la cÃ©dula de calificaciÃ³n correspondiente.
2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rÃºstica se utilizarÃ¡ como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobaciÃ³n no sea viable se utilizarÃ¡ la menor entre la superficie registral y la catastral.
Sin perjuicio de lo seÃ±alado en el pÃ¡rrafo anterior, se podrÃ¡ utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada.
ArtÃ­culo 6. ExpresiÃ³n de los valores.
1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoraciÃ³n se reflejarÃ¡n en un informe y en su caso en un certificado de tasaciÃ³n para cuya elaboraciÃ³n se estarÃ¡ a lo previsto en el TÃ­tulo III de esta Orden.
2. Dichos valores se expresarÃ¡n en la moneda de curso legal del paÃ­s donde se localicen los bienes o el objeto de los derechos. Si dicha moneda no fuera el euro, los valores a los que se refiere el apartado anterior se expresarÃ¡n tambiÃ©n en euros utilizando como tipo de cambio los publicados oficialmente en la fecha de la tasaciÃ³n o, en su caso, en el dÃ­a anterior mÃ¡s prÃ³ximo.
Comprobaciones y documentaciÃ³n
ArtÃ­culo 7. Comprobaciones mÃ­nimas.
1. Para determinar el valor de tasaciÃ³n se realizarÃ¡n las comprobaciones necesarias para conocer las caracterÃ­sticas y situaciÃ³n real del objeto de la valoraciÃ³n, y se utilizarÃ¡ el contenido de la documentaciÃ³n seÃ±alada en el artÃ­culo 8 de esta Orden.
2. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior, se incluirÃ¡n al menos las siguientes:
a) La identificaciÃ³n fÃ­sica del inmueble, mediante su localizaciÃ³n e inspecciÃ³n ocular por parte de un tÃ©cnico competente, comprobando si su superficie y demÃ¡s caracterÃ­sticas coinciden con la descripciÃ³n que conste en la documentaciÃ³n utilizada para realizar la tasaciÃ³n, asÃ­ como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcciÃ³n o conservaciÃ³n aparente.
b) El estado de ocupaciÃ³n del inmueble y uso o explotaciÃ³n al que se destine.
c) En el caso de viviendas, el rÃ©gimen de protecciÃ³n pÃºblica.
d) El rÃ©gimen de protecciÃ³n del patrimonio arquitectÃ³nico.
e) La adecuaciÃ³n del inmueble al planeamiento urbanÃ­stico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanÃ­stico que se valore.
ArtÃ­culo 8. DocumentaciÃ³n necesaria.
1. Para realizar el cÃ¡lculo del valor de tasaciÃ³n, se deberÃ¡ haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificaciÃ³n completa del objeto de la valoraciÃ³n, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aquÃ©lla, el estado de ocupaciÃ³n y construcciÃ³n de aquÃ©l y el mÃ©todo de valoraciÃ³n utilizado.
Entre los documentos a los que se refiere el pÃ¡rrafo anterior se incluirÃ¡ la certificaciÃ³n registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, asÃ­ como de su descripciÃ³n completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoraciÃ³n, o sus equivalentes legales en soportes alternativos.
No obstante, en la valoraciÃ³n de bienes para la finalidad seÃ±alada en el artÃ­culo 2.a) y en la valoraciÃ³n previa a la compra de bienes para la finalidad seÃ±alada en el artÃ­culo 2.c) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) de esta Orden, dicha certificaciÃ³n podrÃ¡ ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoraciÃ³n, que contenga al menos la titularidad y descripciÃ³n completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad, por fotocopia de escritura de propiedad, o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemÃ¡ticos por el Registro de la Propiedad.
2. AdemÃ¡s de lo seÃ±alado en el apartado anterior, se deberÃ¡ haber dispuesto de lo siguiente:
a) En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hipÃ³tesis de edificio terminado, el proyecto de los mismos visado por el colegio profesional competente.
b) En el caso de edificios en construcciÃ³n o en rehabilitaciÃ³n que se valoren para la hipÃ³tesis de edificio terminado, y ademÃ¡s del proyecto de los mismos visado por el Colegio profesional correspondiente, la licencia de obra, la Ãºltima certificaciÃ³n de la obra ejecutada expedida por la direcciÃ³n facultativa, asÃ­ como el contrato de ejecuciÃ³n de la obra y el presupuesto de contrata, si existen.
c) En el caso de viviendas sujetas a protecciÃ³n pÃºblica, cÃ©dula de calificaciÃ³n o documento administrativo que acredite o permita determinar el precio mÃ¡ximo en venta o alquiler.
d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el artÃ­culo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenaciÃ³n de la edificaciÃ³n, el documento acreditativo de la expediciÃ³n del seguro de daÃ±os materiales contemplado en su artÃ­culo 19.1.c) (Seguro de daÃ±os decenal).
e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el contrato de arrendamiento u otro tÃ­tulo de ocupaciÃ³n, el Ãºltimo recibo de la renta abonado asÃ­ como una certificaciÃ³n expedida por el propietario en la que se expresarÃ¡ con claridad: cada una de las superficies arrendadas dentro de la finca; la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes; el estado de ocupaciÃ³n del inmueble; el estado de pago de las rentas vigentes; los gastos imputables al inmueble, con indicaciÃ³n de los repercutidos al ocupante durante el Ãºltimo aÃ±o y el destino del inmueble.
A efectos de la finalidad indicada en el artÃ­culo 2.a) de la presente Orden, los datos a que se refiere el pÃ¡rrafo anterior deberÃ¡n estar igualmente disponibles aunque no serÃ¡ necesaria la certificaciÃ³n expedida por el propietario.
f) En inmuebles ligados a una explotaciÃ³n econÃ³mica, los documentos necesarios para calcular los flujos a que se refiere el artÃ­culo 27 (Flujos de caja en el mÃ©todo de actualizaciÃ³n) de esta Orden.
g) En el caso de fincas rÃºsticas, la documentaciÃ³n catastral relevante, la referente a su rÃ©gimen de explotaciÃ³n, asÃ­ como, en su caso, la del derecho de riego y la de su rendimiento.
h) En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanÃ­stico o para edificios en proyecto, cÃ©dula urbanÃ­stica o certificado municipal u otra documentaciÃ³n que permita determinar la clase de suelo, y en su caso, su aprovechamiento urbanÃ­stico, condiciones para su desarrollo o documentaciÃ³n necesaria para determinarlos.
i) En el caso de edificios en rÃ©gimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificaciÃ³n del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor.
j) Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden segÃºn el mÃ©todo de valoraciÃ³n adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de tasaciÃ³n.
ArtÃ­culo 9. Valor de tasaciÃ³n condicionado.
Salvo lo previsto en el artÃ­culo 14, para que el valor de tasaciÃ³n calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades seÃ±aladas en su artÃ­culo 2 (Ãmbito de aplicaciÃ³n) ha de ser expresado sin sujeciÃ³n a ningÃºn condicionante.
ArtÃ­culo 10. Condicionantes.
1. A los efectos de esta Orden se considerarÃ¡ que existe un condicionante en los siguientes supuestos:
a) Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones a que se refiere el artÃ­culo 7.2 (Comprobaciones mÃ­nimas), salvo en el caso de la prevista en la letra d) de dicho apartado, que sÃ³lo constituirÃ¡ un condicionante cuando afecte a edificios completos o locales comerciales.
b) Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento u otro tÃ­tulo de ocupaciÃ³n y de las condiciones actuales del arrendamiento o cesiÃ³n.
c) Cuando el inmueble estÃ© sujeto a protecciÃ³n pÃºblica y no se haya podido calcular su valor mÃ¡ximo legal.
d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentaciÃ³n siguiente:
La documentaciÃ³n a que se refieren los pÃ¡rrafos segundo y tercero del artÃ­culo 8.1 (DocumentaciÃ³n disponible) de esta Orden.
El proyecto visado a que se refiere el artÃ­culo 8.2.a).
La licencia de obra a que se refiere el artÃ­culo 8.2.b).
CÃ©dula urbanÃ­stica o documentaciÃ³n a que se refiere el artÃ­culo 8.2.h) de esta Orden.
La de la adscripciÃ³n del derecho de riego a la finca rÃºstica a que se refiere el artÃ­culo 8.2.g) cuando Ã©sta se valore como regadÃ­o.
e) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente Orden, o concurran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la correcta identificaciÃ³n, fÃ­sica o registral, del inmueble a tasar, o sobre la existencia de las caracterÃ­sticas del mismo utilizadas en la tasaciÃ³n, que puedan afectar significativamente al cÃ¡lculo de sus valores tÃ©cnicos.
2. Cuando la tasaciÃ³n se efectÃºe a los efectos de lo dispuesto en el artÃ­culo 2.c) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) de la presente Orden, se condicionarÃ¡ el valor de tasaciÃ³n, cuando el titular registral del inmueble no coincida con la instituciÃ³n que lo incluya a efectos de cÃ¡lculo de su valor patrimonial.
Lo seÃ±alado en el pÃ¡rrafo anterior no serÃ¡ de aplicaciÃ³n cuando se realicen tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de sociedades o fondos de inversiÃ³n inmobiliaria.
ArtÃ­culo 11. Advertencias generales.
A los efectos de esta Orden se considerarÃ¡ que existe un supuesto de advertencia, siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cÃ¡lculo de los valores tÃ©cnicos del objeto de la valoraciÃ³n, y como mÃ­nimo, en los supuestos que se indican a continuaciÃ³n:
a) Cuando existan discrepancias entre la realidad fÃ­sica del inmueble y su descripciÃ³n registral que no induzcan a dudar sobre su identificaciÃ³n o caracterÃ­sticas y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados.
b) Cuando el inmueble que se valora no estÃ© conforme con el planeamiento urbanÃ­stico vigente, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible la emisiÃ³n de un condicionante, no se haya podido comprobar el rÃ©gimen de protecciÃ³n del patrimonio arquitectÃ³nico del inmueble.
c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiaciÃ³n forzosa o en base a licencias de construcciÃ³n o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado.
d) Cuando en la valoraciÃ³n se hayan utilizado mÃ©todos diferentes de los indicados en el artÃ­culo 15.1 (MÃ©todos) de esta Orden.
e) Cuando para calcular el valor mÃ¡ximo legal no se haya dispuesto de la documentaciÃ³n indicada en el artÃ­culo 8.2.c).
f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentaciÃ³n siguiente:
Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artÃ­culo 8.2.f).
En las fincas rÃºsticas, la documentaciÃ³n catastral relevante o la referente a su rÃ©gimen de explotaciÃ³n o rendimiento.
Los documentos seÃ±alados en el artÃ­culo 8.2.b), excepto la licencia de obra para la que serÃ¡ de aplicaciÃ³n lo previsto en el artÃ­culo 10.1.d).
En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artÃ­culo 8.2, los documentos allÃ­ seÃ±aladas.
ArtÃ­culo 12. Advertencias especÃ­ficas.
1. Con independencia de las advertencias generales seÃ±aladas en el artÃ­culo anterior, cuando concurran todas las circunstancias mencionadas en el apartado siguiente, la entidad tasadora deberÃ¡ advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el valor de tasaciÃ³n del inmueble sufra minusvalÃ­as en el futuro, poniendo de manifiesto los datos (ciclos pasados en el mismo mercado local; expectativas comunes entre los expertos; volatilidad apreciada en el precio de sus comparables; mercado dominado por elementos especulativos, etc.) de que disponga sobre las caracterÃ­sticas y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado.
a) Que el valor de tasaciÃ³n se calcule para la finalidad prevista en el apartado 2.a) de esta Orden.
b) Que en el cÃ¡lculo del valor de tasaciÃ³n se utilice exclusivamente el mÃ©todo de comparaciÃ³n.
c) Que el bien objeto de valoraciÃ³n estÃ© destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se sitÃºe hayan experimentado alguna caÃ­da significativa y duradera de sus precios nominales en los Ãºltimos diez aÃ±os.
3. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el apartado 2.a) de esta Orden, tambiÃ©n se deberÃ¡ incluir una advertencia especÃ­fica, en la forma que se indica a continuaciÃ³n, cuando, aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del apartado anterior, la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasaciÃ³n experimente una reducciÃ³n significativa en tÃ©rminos nominales antes de transcurrido un aÃ±o desde la fecha de la tasaciÃ³n que dure al menos 3 aÃ±os.
La estimaciÃ³n deberÃ¡ apoyarse en datos sÃ³lidos disponibles sobre la situaciÃ³n coyuntural del mercado local, y la advertencia deberÃ¡ mencionar aquella probabilidad justificando su existencia y los datos en que se apoya la estimaciÃ³n de la entidad.
ArtÃ­culo 13. Actuaciones de la entidad tasadora.
1. Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deberÃ¡ elegir una de las siguientes alternativas:
a) Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasaciÃ³n.
b) Entregar el informe al cliente denegando la fijaciÃ³n de un valor de tasaciÃ³n.
No obstante, cuando la tasaciÃ³n se realice a los efectos de la finalidad seÃ±alada en el artÃ­culo 2.a), y no se hubiera podido identificar fÃ­sica o registralmente el inmueble, la entidad deberÃ¡ rehusar de manera razonada la emisiÃ³n del informe.
2. Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deberÃ¡ expresar, en su caso, su efecto sobre la valoraciÃ³n.
ArtÃ­culo 14. SubsanaciÃ³n y levantamiento del condicionante.
1. No obstante lo indicado en el artÃ­culo 9, los informes y certificados que contengan condicionantes podrÃ¡n utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo previsto en el apartado 2 y, ademÃ¡s, a efectos de la finalidad prevista en el artÃ­culo 2.a) podrÃ¡n utilizarse los informes y certificados que contengan:
El condicionante mencionado en la letra b) del artÃ­culo 10.1, si previamente a la formalizaciÃ³n de la hipoteca se hubiera transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes.
Los condicionantes mencionados en las letras a), por lo que se refiere a la comprobaciÃ³n del rÃ©gimen de protecciÃ³n pÃºblica de la vivienda a valorar, y c) del artÃ­culo 10.1, si previamente a la formalizaciÃ³n de la hipoteca, se incorporase al expediente del correspondiente crÃ©dito, bajo la responsabilidad de la entidad de crÃ©dito que lo conceda, la documentaciÃ³n, procedente de las autoridades administrativas competentes o del Registro de la Propiedad correspondiente, que refleje el rÃ©gimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de protecciÃ³n pÃºblica, concreciÃ³n del valor mÃ¡ximo legal), unida a una declaraciÃ³n suscrita por apoderado bastante de la entidad en la que manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citada documentaciÃ³n y los contemplados en la tasaciÃ³n.
2. La entidad tasadora podrÃ¡ levantar el condicionante de un informe de tasaciÃ³n y del certificado en que aquÃ©l se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. El levantamiento del condicionante exigirÃ¡ la declaraciÃ³n expresa y razonada de la entidad que suscribiÃ³ el informe que lo contenÃ­a en la que se manifieste que se ha verificado la desapariciÃ³n del supuesto que dio origen al mismo.
CÃ¡lculo del valor de tasaciÃ³n
MÃ©todos tÃ©cnicos de valoraciÃ³n
ArtÃ­culo 15. MÃ©todos.
1. Los mÃ©todos tÃ©cnicos de valoraciÃ³n utilizables a efectos de esta Orden son:
a) El MÃ©todo del coste.
b) El MÃ©todo de comparaciÃ³n.
c) El MÃ©todo de actualizaciÃ³n de rentas.
d) El MÃ©todo residual.
2. Dichos mÃ©todos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento.
ArtÃ­culo 16. Aplicabilidad y procedimientos.
1. El Ã¡mbito de aplicabilidad de los mÃ©todos seÃ±alados en el artÃ­culo anterior asÃ­ como los requisitos y procedimientos para su aplicaciÃ³n se ajustarÃ¡ a lo establecido en las secciones siguientes de este capÃ­tulo.
2. En todo caso, en la aplicaciÃ³n de dichos mÃ©todos para la finalidad prevista en el artÃ­culo 2.a) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) se eliminarÃ¡n los elementos especulativos.
SecciÃ³n 2.Âª MÃ©todo del coste
ArtÃ­culo 17. Aplicabilidad del mÃ©todo del coste.
1. El MÃ©todo del coste serÃ¡ aplicable en la valoraciÃ³n de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcciÃ³n o rehabilitaciÃ³n o terminados.
2. Mediante este mÃ©todo se calcula un valor tÃ©cnico que se denominarÃ¡ valor de reemplazamiento. Dicho valor podrÃ¡ ser bruto o neto.
ArtÃ­culo 18. Procedimiento de cÃ¡lculo del valor de reemplazamiento bruto.
1. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarÃ¡n las siguientes inversiones:
b) El coste de la edificaciÃ³n o de las obras de rehabilitaciÃ³n.
Para determinar los valores o importes a que se refiere el pÃ¡rrafo anterior se tendrÃ¡ en cuenta lo seÃ±alado en los nÃºmeros siguientes.
2. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizarÃ¡ bien el mÃ©todo de comparaciÃ³n, bien el mÃ©todo residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden.
3. El coste de la edificaciÃ³n o de las obras de rehabilitaciÃ³n serÃ¡ el coste de la construcciÃ³n por contrata.
Se considerarÃ¡ como coste de la construcciÃ³n por contrata, la suma de los costes de ejecuciÃ³n material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirÃ¡n en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificaciÃ³n que sean fÃ¡cilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotaciÃ³n econÃ³mica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.
En el caso de edificios de carÃ¡cter histÃ³rico o artÃ­stico se tendrÃ¡ en cuenta, ademÃ¡s, el valor particular de los elementos de la edificaciÃ³n que le confieran ese carÃ¡cter.
4. Los gastos necesarios serÃ¡n los medios del mercado segÃºn las caracterÃ­sticas del inmueble objeto de valoraciÃ³n, con independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. Dichos gastos se calcularÃ¡n con los precios existentes en la fecha de la valoraciÃ³n.
Se incluirÃ¡n como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:
Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizaciÃ³n de la declaraciÃ³n de obra nueva del inmueble.
Los honorarios tÃ©cnicos por proyectos y direcciÃ³n de las obras u otros necesarios.
Los costes de licencias y tasas de la construcciÃ³n.
El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificaciÃ³n y de los honorarios de la inspecciÃ³n tÃ©cnica para calcular dichas primas.
Los gastos de administraciÃ³n del promotor.
No se considerarÃ¡n como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercializaciÃ³n.
5. En la determinaciÃ³n del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construcciÃ³n o en rehabilitaciÃ³n se atenderÃ¡ a la situaciÃ³n de la obra ejecutada en la fecha de la valoraciÃ³n, sin incluir acopios ni mobiliario.
6. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, en construcciÃ³n o en rehabilitaciÃ³n, para la hipÃ³tesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la tasaciÃ³n podrÃ¡n corregirse, en su caso, con la evoluciÃ³n del mercado hasta la fecha de la actualizaciÃ³n. La modificaciÃ³n del valor del suelo no podrÃ¡ realizarse hasta que la obra estÃ© terminada y exigirÃ¡ la actualizaciÃ³n de la tasaciÃ³n.
ArtÃ­culo 19. Procedimiento de cÃ¡lculo del valor de reemplazamiento neto.
1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restarÃ¡ del valor de reemplazamiento bruto la depreciaciÃ³n fÃ­sica y funcional del edificio terminado.
2. La depreciaciÃ³n fÃ­sica de la edificaciÃ³n se calcularÃ¡ por alguno de estos tres procedimientos:
a) Atendiendo a la vida Ãºtil total y residual estimadas por el tasador el cual deberÃ¡ justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimaciÃ³n.
En el caso de que atribuyera diferentes vidas Ãºtiles a las diferentes instalaciones o elementos de la construcciÃ³n de edificio la justificaciÃ³n desglosarÃ¡ cada una de ellas.
b) Mediante la tÃ©cnica de amortizaciÃ³n lineal, a cuyos efectos se multiplicarÃ¡ el VRB, excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigÃŒedad del inmueble entre su vida Ãºtil total. Esta Ãºltima serÃ¡ la estimada por el tasador y, como mÃ¡ximo:
Para edificios de uso residencial: 100 aÃ±os.
Para edificios de oficinas: 75 aÃ±os.
Para edificios comerciales: 50 aÃ±os.
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotaciÃ³n econÃ³mica: 35 aÃ±os.
En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida Ãºtil mÃ¡xima se obtendrÃ¡ ponderando los plazos mÃ¡ximos seÃ±alados anteriormente en funciÃ³n de la superficie destinada a cada uno de los usos.
c) Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares caracterÃ­sticas
3. Los elementos de un edificio seguirÃ¡n el rÃ©gimen de depreciaciÃ³n correspondiente al edificio en que se encuentren.
4. La depreciaciÃ³n funcional se calcularÃ¡ como el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseÃ±o u obsolescencia.
SecciÃ³n 3.Âª MÃ©todo de comparaciÃ³n
ArtÃ­culo 20. Aplicabilidad del mÃ©todo de comparaciÃ³n.
1. El MÃ©todo de comparaciÃ³n serÃ¡ aplicable a la valoraciÃ³n de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artÃ­culo siguiente.
2. En los tÃ©rminos previstos en los artÃ­culos 53 (ValoraciÃ³n de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie) y 54 (ValoraciÃ³n de concesiones administrativas) de esta Orden podrÃ¡ ser aplicado igualmente a la valoraciÃ³n del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.
3. Mediante este mÃ©todo se determinan dos valores tÃ©cnicos que se denominarÃ¡n valor por comparaciÃ³n, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparaciÃ³n ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.
ArtÃ­culo 21. Requisitos para la utilizaciÃ³n del mÃ©todo de comparaciÃ³n.
1. Para la utilizaciÃ³n del MÃ©todo de comparaciÃ³n a efectos de esta Orden serÃ¡ necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parÃ¡metros adecuados para realizar la homogeneizaciÃ³n de comparables.
c) Disponer de informaciÃ³n suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situaciÃ³n actual de dicho mercado.
2. Adicionalmente, para la utilizaciÃ³n del mÃ©todo de comparaciÃ³n a efectos de lo previsto en el artÃ­culo 2.a) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) de la presente Orden serÃ¡n necesarios, los siguientes requisitos:
a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evoluciÃ³n de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 aÃ±os anteriores a la fecha de la valoraciÃ³n.
b) Disponer de informaciÃ³n adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, Ã­ndices sobre evoluciÃ³n de precios, etc.) sobre el comportamiento histÃ³rico de las variables determinantes en la evoluciÃ³n de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos anÃ¡logos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
c) Contar con procedimientos adecuados que, a travÃ©s de la detecciÃ³n de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificaciÃ³n y eliminaciÃ³n de elementos especulativos.
ArtÃ­culo 22. Procedimiento de cÃ¡lculo del valor por comparaciÃ³n.
1. Para calcular el valor por comparaciÃ³n se seguirÃ¡n las siguientes reglas generales:
a) Se establecerÃ¡n las cualidades y caracterÃ­sticas del inmueble tasado que influyan en su valor.
En el caso de edificios de carÃ¡cter histÃ³rico o artÃ­stico, para establecer dichas cualidades y caracterÃ­sticas, se tendrÃ¡ en cuenta, ademÃ¡s, el valor particular de los elementos de la edificaciÃ³n que le confiere ese carÃ¡cter.
b) Se analizarÃ¡ el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basÃ¡ndose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrÃ¡n precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.
c) Se seleccionarÃ¡ entre los precios obtenidos tras el anÃ¡lisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicarÃ¡ el procedimiento de homogeneizaciÃ³n necesario.
En la selecciÃ³n indicada se deberÃ¡, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definiciÃ³n de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoraciÃ³n para la finalidad prevista en el artÃ­culo 2.1.a) de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos.
d) Se realizarÃ¡ la homogeneizaciÃ³n de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
e) Se asignarÃ¡ el valor del inmueble, neto de gastos de comercializaciÃ³n, en funciÃ³n de los precios homogeneizados, previa deducciÃ³n de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquÃ©l y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicaciÃ³n de las reglas precedentes.
2. AdemÃ¡s de las reglas generales seÃ±aladas en el apartado anterior, para determinar el valor a que se refiere dicho nÃºmero se tendrÃ¡n en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:
a) En el caso de edificios en proyecto, construcciÃ³n o rehabilitaciÃ³n, cuando se determine el valor por comparaciÃ³n para la hipÃ³tesis de edificio terminado, se utilizarÃ¡n los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasaciÃ³n para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrÃ¡ corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminaciÃ³n de la obra.
b) En el caso de valoraciÃ³n de fincas rÃºsticas, al utilizar el mÃ©todo de comparaciÃ³n, la homogeneizaciÃ³n prevista en el mismo se basarÃ¡ en los valores unitarios por hectÃ¡rea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.
ArtÃ­culo 23. Ajuste del valor por comparaciÃ³n.
1. El valor por comparaciÃ³n obtenido de acuerdo con el artÃ­culo anterior serÃ¡ ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparaciÃ³n ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia especÃ­fica que se menciona en el apartado 3 del artÃ­culo 12.
2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artÃ­culo 12.3, la entidad tasadora, en base a su capacidad tÃ©cnica, aplicarÃ¡ al valor por comparaciÃ³n la reducciÃ³n que considere necesaria.
Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opiniÃ³n de la entidad tasadora, estimar la reducciÃ³n indicada en el pÃ¡rrafo anterior, se aplicarÃ¡ un porcentaje de reducciÃ³n del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparaciÃ³n.
3. Sin perjuicio de la informaciÃ³n exigible en el cÃ¡lculo del valor de tasaciÃ³n, la menciÃ³n al ajuste realizado y su justificaciÃ³n se incluirÃ¡n en la advertencia especÃ­fica a que se refiere el artÃ­culo 12.3.
SecciÃ³n 4.Âª MÃ©todo de actualizaciÃ³n de rentas
ArtÃ­culo 24. Aplicabilidad del mÃ©todo de actualizaciÃ³n.
1. El mÃ©todo de actualizaciÃ³n de rentas serÃ¡ aplicable, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artÃ­culo siguiente, a la valoraciÃ³n de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales seÃ±alados en el artÃ­culo 52.2 (AplicaciÃ³n), salvo las opciones de compra.
2. Mediante este mÃ©todo se calcularÃ¡ un valor tÃ©cnico que se denominarÃ¡ valor por actualizaciÃ³n, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.
ArtÃ­culo 25. Requisitos para la utilizaciÃ³n del mÃ©todo de actualizaciÃ³n.
1. Para la utilizaciÃ³n del mÃ©todo de actualizaciÃ³n a efectos de esta Orden serÃ¡ necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, serÃ¡ necesario disponer, como mÃ­nimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situaciÃ³n actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parÃ¡metros adecuados para realizar la homogeneizaciÃ³n de rentas en comparables.
b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoraciÃ³n.
c) Que el inmueble valorado estÃ© produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad econÃ³mica y que ademÃ¡s existan suficientes datos contables de la explotaciÃ³n o informaciÃ³n adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.
2. Para utilizar el mÃ©todo de actualizaciÃ³n de rentas a efectos de lo previsto en el artÃ­culo 2.a) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) de la presente Orden serÃ¡ necesario, cuando concurra alguno de los supuestos previstos en las letras a) o b) del apartado 1, que la entidad de tasaciÃ³n disponga de:
a) Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.), sobre la evoluciÃ³n de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante al menos los 2 aÃ±os anteriores a la fecha de la valoraciÃ³n, y su estado actual.
b) InformaciÃ³n adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, Ã­ndices de precios) sobre el comportamiento histÃ³rico de las variables determinantes en la evoluciÃ³n de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos anÃ¡logos al que se valore y sobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
c) Procedimientos adecuados que, a travÃ©s de la detecciÃ³n de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificaciÃ³n y eliminaciÃ³n de elementos especulativos.
ArtÃ­culo 26. Procedimiento de cÃ¡lculo del valor por actualizaciÃ³n.
El cÃ¡lculo del valor de actualizaciÃ³n exigirÃ¡:
b) Estimar el valor de reversiÃ³n.
c) Elegir el tipo de actualizaciÃ³n.
d) Aplicar la fÃ³rmula de cÃ¡lculo.
ArtÃ­culo 27. Flujos de caja en el mÃ©todo de actualizaciÃ³n.
1. A efectos de lo seÃ±alado en el artÃ­culo anterior los flujos de caja pueden ser inmobiliarios y operativos.
2. Se entenderÃ¡ por flujos de caja inmobiliarios, los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de valoraciÃ³n.
3. Se entenderÃ¡ por flujos de caja operativos los de la explotaciÃ³n que utilice el inmueble objeto de valoraciÃ³n. Estos flujos se calcularÃ¡n sumando al beneficio de la explotaciÃ³n en el ejercicio despuÃ©s de impuestos las dotaciones a amortizaciones realizadas en el mismo y restando de esta suma las inversiones efectuadas en dicho ejercicio en inmovilizado y, en su caso, las variaciones del fondo de maniobra.
Cuando se vaya a calcular el valor de tasaciÃ³n para la finalidad prevista en el artÃ­culo 2.a) (Ãmbito de aplicaciÃ³n), los beneficios a considerar serÃ¡n, en exclusiva, los ordinarios del correspondiente ejercicio.
Se entenderÃ¡ por fondo de maniobra la diferencia entre el saldo del activo circulante y el de acreedores a corto plazo del balance.
El inmovilizado, el activo circulante y los acreedores a corto plazo abarcarÃ¡n las cuentas que se seÃ±alan en los artÃ­culos 176, 177 y 180 del texto refundido de la Ley de Sociedades AnÃ³nimas, aprobado por el Real Decreto-Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre.
4. Los flujos de caja se estimarÃ¡n teniendo en cuenta el rÃ©gimen del inmueble objeto de valoraciÃ³n y, en todo caso, se utilizarÃ¡n las hipÃ³tesis mÃ¡s probables para determinar sus cuantÃ­as y las fechas en que se realizarÃ¡n los cobros y los pagos.
Dichos flujos de caja se calcularÃ¡n en unidades monetarias del aÃ±o a que se refiera el valor de la tasaciÃ³n, sin tener en cuenta, por tanto, el efecto inflacionista.
ArtÃ­culo 28. Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres.
1. Lo establecido en este artÃ­culo podrÃ¡ aplicarse siempre que exista, en la fecha de la tasaciÃ³n, un mercado de alquileres en los tÃ©rminos establecidos en el artÃ­culo 25.1.a) (Requisitos para la utilizaciÃ³n del mÃ©todo de actualizaciÃ³n) de esta Orden, con independencia de que el inmueble estÃ© alquilado, vacÃ­o o explotado directamente por su propietario.
2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoraciÃ³n se estimarÃ¡n, a lo largo de su vida Ãºtil, teniendo en cuenta todos los factores que puedan afectar a su cuantÃ­a y a su obtenciÃ³n efectiva, entre ellos:
La ocupaciÃ³n actual y la probabilidad de ocupaciÃ³n futura del inmueble.
Las disposiciones legales o clÃ¡usulas contractuales (renta, revisiones, plazo, etc.) que afecten exclusivamente a los flujos de caja del inmueble. Se excluirÃ¡n aquellas disposiciones o clÃ¡usulas que afecten a flujos atribuibles a elementos vinculados a dicho inmueble pero ajenos a Ã©l tales como mobiliario, enseres, etc.
La evoluciÃ³n previsible del mercado, teniendo en cuenta solamente, cuando la valoraciÃ³n se realice para la finalidad prevista en el artÃ­culo 2.a) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) de esta Orden, aquellas situaciones o circunstancias que presumiblemente puedan permanecer en el medio y largo plazo.
3. Sin perjuicio de lo seÃ±alado en el apartado anterior, durante el perÃ­odo de vigencia de los contratos de arrendamiento las cuantÃ­as de los cobros integrantes de los flujos de caja serÃ¡n las derivadas de las clÃ¡usulas contractuales. No obstante, si dichas cuantÃ­as fuesen superiores a las de otros inmuebles comparables, sÃ³lo podrÃ¡n utilizarse si se considera y justifica que no es previsible la modificaciÃ³n de dichas cuantÃ­as y, cuando se pretenda calcular el valor de tasaciÃ³n para la finalidad prevista en el artÃ­culo 2.a) (Ãmbito de aplicaciÃ³n), siempre que las mismas no puedan atribuirse a elementos especulativos.
4. En el cÃ¡lculo de los pagos se incluirÃ¡ cualquier tipo de gasto necesario actual o previsible, incluso recuperable, que deba soportar la propiedad, ya sea imputable directamente al inmueble (mantenimiento, conservaciÃ³n administraciÃ³n, impuestos, tasas, etc.), ya sea consecuencia de su destino o necesario para su alquiler (administraciÃ³n de los alquileres, comercializaciÃ³n, etcÃ©tera).
En los pagos recuperables se tendrÃ¡ tambiÃ©n en cuenta el plazo previsible en que vayan a ser efectivamente recuperados.
ArtÃ­culo 29. Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento.
1. Lo establecido en este artÃ­culo podrÃ¡ aplicarse cuando el inmueble objeto de valoraciÃ³n se encuentre arrendado en la fecha de la tasaciÃ³n.
2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoraciÃ³n se estimarÃ¡n, mientras estÃ© en vigor el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las clÃ¡usulas contractuales del mismo.
Cuando la finalidad de la valoraciÃ³n sea la prevista en el artÃ­culo 2.a) (Ãmbito de aplicaciÃ³n), los flujos de caja del inmueble objeto de valoraciÃ³n que sean superiores a los de otros inmuebles comparables se sustituirÃ¡n por los de Ã©stos siempre que la diferencia pueda atribuirse a la presencia de elementos especulativos.
ArtÃ­culo 30. Flujos de caja de otros inmuebles en explotaciÃ³n econÃ³mica.
1. Lo establecido en este artÃ­culo podrÃ¡ aplicarse cuando el inmueble objeto de valoraciÃ³n se encuentre en la fecha de la tasaciÃ³n ligado a una actividad econÃ³mica.
2. Se estimarÃ¡n los flujos de caja de la explotaciÃ³n durante el perÃ­odo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomarÃ¡n los que son imputables al inmueble.
3. Los flujos de caja a que se refiere el apartado anterior serÃ¡n las cuantÃ­as medias del sector de actividad en el que se integre dicha explotaciÃ³n. Dichas cuantÃ­as medias se corregirÃ¡n razonadamente cuando:
a) La localizaciÃ³n o las caracterÃ­sticas particulares del inmueble influyan o puedan influir claramente en que la explotaciÃ³n econÃ³mica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sector de actividad en el que se integra.
Cuando la finalidad de la valoraciÃ³n sea la prevista en el artÃ­culo 2.a) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) sÃ³lo se llevarÃ¡ a cabo correcciÃ³n si se prevÃ© que los ingresos a que se refiere el apartado anterior, cuando sean superiores a las cuantÃ­as medias citadas, vayan a ser obtenidos de modo duradero al menos durante los cinco aÃ±os siguientes a la fecha de la tasaciÃ³n.
b) Las perspectivas econÃ³micas de dicho sector modifiquen la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos por dicha explotaciÃ³n.
Para realizar la correcciÃ³n a que se refiere el primer pÃ¡rrafo de este nÃºmero no se podrÃ¡n utilizar los datos actuales o previsibles de la explotaciÃ³n que utiliza el inmueble objeto de valoraciÃ³n que, segÃºn opiniÃ³n razonada del tasador, traigan causa de factores vinculados fundamentalmente a la gestiÃ³n de dicha explotaciÃ³n u otros ajenos al inmueble.
4. Para realizar la imputaciÃ³n a que se refiere el apartado 2 de este artÃ­culo se tomarÃ¡n los flujos de caja operativos determinados segÃºn el apartado anterior y se tendrÃ¡ en cuenta el valor relativo del mobiliario y equipo no inmobiliario.
5. Cuando no existan las cuantÃ­as medias a que se refiere el apartado 3 de este artÃ­culo, se utilizarÃ¡n las propias de la explotaciÃ³n de que se trate siempre que se disponga de datos de al menos, los dos Ãºltimos aÃ±os. En el caso de tratarse de una explotaciÃ³n en proyecto, se tendrÃ¡n en cuenta las cuantÃ­as previsionales aportadas por los titulares de la futura explotaciÃ³n, siempre que sean completas y alcancen al menos tres ejercicios.
En el caso de que la finalidad de la valoraciÃ³n sea la prevista en el artÃ­culo 2.a) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) las cuantÃ­as a que se refiere el pÃ¡rrafo anterior se reducirÃ¡n al menos en un 10 por 100.
ArtÃ­culo 31. Valor de reversiÃ³n.
1. Cuando los flujos de caja se calculan de conformidad con lo previsto en el artÃ­culo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden, el valor de reversiÃ³n al final de su vida Ãºtil serÃ¡ el valor en esa fecha del terreno en el que estÃ¡ edificado. Para ello:
a) Se calcularÃ¡ el valor del terreno en la fecha de la tasaciÃ³n de acuerdo con los mÃ©todos previstos en esta Orden.
b) Dicho valor se ajustarÃ¡ con la plusvalÃ­a o la minusvalÃ­a que resulte razonable y sea debidamente justificada, teniendo en cuenta la localizaciÃ³n, uso y evoluciÃ³n del mercado de inmuebles comparables.
2. Cuando los flujos de caja se calculan de acuerdo con lo previsto en el artÃ­culo 29 (Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden, el valor de reversiÃ³n serÃ¡ el valor previsible del inmueble al final del contrato. Para ello se calcularÃ¡ el valor del inmueble libre de inquilinos en la fecha de la tasaciÃ³n aplicando el mÃ©todo de valoraciÃ³n correspondiente y se ajustarÃ¡ el valor del suelo de acuerdo con la letra b) del apartado 1 anterior y se restarÃ¡ la depreciaciÃ³n fÃ­sica y funcional de la edificaciÃ³n, calculada de acuerdo con el mÃ©todo del coste.
3. Cuando los flujos de caja se calculen de acuerdo con lo previsto en el artÃ­culo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en explotaciÃ³n econÃ³mica) de esta Orden, para estimar el valor de reversiÃ³n al final del perÃ­odo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotaciÃ³n, se tomarÃ¡ su valor de reemplazamiento neto en dicho momento. Para ello se tendrÃ¡ en cuenta lo seÃ±alado en las letras siguientes:
a) Se calcularÃ¡ el valor del suelo en la fecha de la tasaciÃ³n y se ajustarÃ¡ en los tÃ©rminos establecidos en las letras a) y b) del apartado 1 de este artÃ­culo.
b) La depreciaciÃ³n de las edificaciones se corresponderÃ¡ con el perÃ­odo citado.
ArtÃ­culo 32. Tipo de actualizaciÃ³n en el mÃ©todo de actualizaciÃ³n.
1. Para determinar el tipo de actualizaciÃ³n se seguirÃ¡ el siguiente procedimiento:
Se adoptarÃ¡ un tipo de interÃ©s nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversiÃ³n y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipologÃ­a (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus caracterÃ­sticas y ubicaciÃ³n fÃ­sica, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtenciÃ³n de rentas.
Dicho tipo de interÃ©s se convertirÃ¡ en real corrigiÃ©ndose del efecto inflacionista mediante la aplicaciÃ³n de un Ã­ndice de precios que refleje adecuadamente la inflaciÃ³n esperada durante el perÃ­odo para el que se prevea la existencia de flujos de caja.
2. El tipo de interÃ©s nominal a que se refiere el primer guiÃ³n del apartado anterior no podrÃ¡ ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos aÃ±os. Este plazo de vencimiento serÃ¡ igual o superior a cinco aÃ±os si la finalidad de la valoraciÃ³n es la prevista en el artÃ­culo 2.a).
Se tomarÃ¡ el tipo medio durante un perÃ­odo continuado no inferior a tres meses ni superior a un aÃ±o contados antes de la fecha de la tasaciÃ³n.
El tipo medio deberÃ¡ haber sido publicado por un organismo pÃºblico o por un mercado organizado.
3. La entidad tasadora justificarÃ¡ debidamente el tipo de interÃ©s elegido, destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media mencionada en el pÃ¡rrafo anterior, y en especial, la inflaciÃ³n esperada y demÃ¡s medios de correcciÃ³n utilizados para obtener un tipo real.
ArtÃ­culo 33. FÃ³rmula de cÃ¡lculo del valor por actualizaciÃ³n.
1. El valor de actualizaciÃ³n del inmueble objeto de valoraciÃ³n serÃ¡ el valor actual (VA) de los flujos de caja y del valor de reversiÃ³n esperados para el tipo de actualizaciÃ³n elegido.
2. El VA a que se refiere el apartado anterior se calcularÃ¡ de acuerdo con la siguiente fÃ³rmula matemÃ¡tica:
tj = NÃºmero de perÃ­odos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoraciÃ³n hasta que se produzca el correspondiente Ej.
tk = NÃºmero de perÃ­odos de tiempo desde el momento de la valoraciÃ³n hasta que se produzca el correspondiente Sk.
i = Tipo de actualizaciÃ³n elegido correspondiente a la duraciÃ³n de cada uno de los perÃ­odos de tiempo considerados.
n = NÃºmero de perÃ­odos de tiempo desde la tasaciÃ³n hasta el final del perÃ­odo de estimaciÃ³n de los ingresos esperados.
3. Los perÃ­odos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualizaciÃ³n a utilizar, se expresarÃ¡n en las unidades correspondientes a la duraciÃ³n de cada uno de los perÃ­odos de tiempo considerados.
SecciÃ³n 5.Âª MÃ©todo residual
ArtÃ­culo 34. Aplicabilidad del mÃ©todo residual.
1. El valor por el mÃ©todo residual se calcularÃ¡ siguiendo uno de los procedimientos siguientes:
a) Procedimiento de anÃ¡lisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de cÃ¡lculo Â«dinÃ¡micoÂ»).
b) Procedimiento de anÃ¡lisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de cÃ¡lculo Â«estÃ¡ticoÂ»).
2. El mÃ©todo residual podrÃ¡ aplicarse mediante el procedimiento dinÃ¡mico a los siguientes inmuebles:
a) Terrenos urbanos o urbanizables, estÃ©n o no edificados.
b) Edificios en proyecto, construcciÃ³n o rehabilitaciÃ³n, incluso en el caso de que las obras estÃ©n paralizadas.
3. El mÃ©todo residual sÃ³lo se podrÃ¡ aplicar mediante el procedimiento estÃ¡tico, a los solares e inmuebles en rehabilitaciÃ³n en los que se pueda comenzar la edificaciÃ³n o rehabilitaciÃ³n en un plazo no superior a un aÃ±o, asÃ­ como a los solares edificados.
4. Mediante este mÃ©todo se calcularÃ¡ un valor tÃ©cnico que se denominarÃ¡ valor residual, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.
ArtÃ­culo 35. Requisitos para la utilizaciÃ³n del mÃ©todo residual.
1. Para la utilizaciÃ³n del mÃ©todo residual a efectos de esta Orden serÃ¡ necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) La existencia de informaciÃ³n adecuada para determinar la promociÃ³n inmobiliaria mÃ¡s probable a desarrollar con arreglo al rÃ©gimen urbanÃ­stico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho rÃ©gimen.
b) La existencia de informaciÃ³n suficiente sobre costes de construcciÃ³n, gastos necesarios de promociÃ³n, financieros, en su caso, y de comercializaciÃ³n que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promociÃ³n de caracterÃ­sticas semejantes a la que se va a desarrollar.
c) La existencia de informaciÃ³n de mercado que permita calcular los precios de venta mÃ¡s probables de los elementos que se incluyen en la promociÃ³n o en el edificio en las fechas previstas para su comercializaciÃ³n.
d) La existencia de informaciÃ³n suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.
2. Para poder aplicar el mÃ©todo residual por el procedimiento dinÃ¡mico serÃ¡ necesario ademÃ¡s de los requisitos seÃ±alados en el apartado anterior, la existencia de informaciÃ³n sobre los plazos de construcciÃ³n o rehabilitaciÃ³n, de comercializaciÃ³n del inmueble y, en su caso, de gestiÃ³n urbanÃ­stica y de ejecuciÃ³n de la urbanizaciÃ³n.
ArtÃ­culo 36. Procedimiento de cÃ¡lculo Â«dinÃ¡micoÂ».
1. Para el cÃ¡lculo del valor residual por el procedimiento de cÃ¡lculo dinÃ¡mico se seguirÃ¡n los siguientes pasos:
a) Se estimarÃ¡n los flujos de caja.
b) Se elegirÃ¡ el tipo de actualizaciÃ³n.
c) Se aplicarÃ¡ la fÃ³rmula de cÃ¡lculo.
2. Se deberÃ¡n justificar razonada y explÃ­citamente las hipÃ³tesis y parÃ¡metros de cÃ¡lculo adoptados.
ArtÃ­culo 37. Flujos de caja en el mÃ©todo residual dinÃ¡mico.
1. Se tomarÃ¡n como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crÃ©dito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcciÃ³n o rehabilitaciÃ³n, incluso los pagos por los crÃ©ditos concedidos.
Dichos cobros y pagos se aplicarÃ¡n en las fechas previstas para la comercializaciÃ³n y construcciÃ³n del inmueble.
2. Para estimar los cobros a obtener se partirÃ¡ de los valores en venta previstos en las fechas de comercializaciÃ³n en la hipÃ³tesis de edificio terminado, los cuales se calcularÃ¡n atendiendo a los valores obtenidos por los mÃ©todos de comparaciÃ³n y/o por actualizaciÃ³n de rentas en la fecha de tasaciÃ³n, y a la evoluciÃ³n esperada de los precios de mercado.
3. Para estimar los pagos a realizar se tendrÃ¡ en cuenta los costes de construcciÃ³n, los gastos necesarios a que se refiere el artÃ­culo 18.3 y 4 de esta Orden, los de comercializaciÃ³n y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promociÃ³n de las caracterÃ­sticas similares a la que se estime mÃ¡s probable promover.
En el caso de inmuebles en rehabilitaciÃ³n y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva tambiÃ©n se tendrÃ¡n en cuenta los costes de construcciÃ³n presupuestados en el correspondiente proyecto.
4. Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el apartado 1 de este artÃ­culo se tendrÃ¡n en cuenta, ademÃ¡s de los sistemas de pagos a proveedores, las hipÃ³tesis mÃ¡s probables atendiendo a las caracterÃ­sticas del inmueble proyectado y, en su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestiÃ³n urbanÃ­stica y de la urbanizaciÃ³n.
5. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrÃ¡ en cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanÃ­stica se atenderÃ¡ al mismo.
En todo caso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el rÃ©gimen urbanÃ­stico aplicable, y salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso, se atenderÃ¡ a la edificaciÃ³n existente.
ArtÃ­culo 38. Tipo de actualizaciÃ³n en el mÃ©todo residual dinÃ¡mico.
1. A los efectos del cÃ¡lculo del valor residual por el procedimiento dinÃ¡mico previsto en el artÃ­culo 36 (Procedimiento de cÃ¡lculo Â«dinÃ¡micoÂ») de esta Orden se utilizarÃ¡ como tipo de actualizaciÃ³n aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiaciÃ³n ajena que obtendrÃ­a un promotor medio en una promociÃ³n de las caracterÃ­sticas de la analizada.
Se calcularÃ¡ sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.
2. El tipo libre de riesgo serÃ¡ el tipo de actualizaciÃ³n establecido en el artÃ­culo 32 (Tipo de actualizaciÃ³n en el mÃ©todo de actualizaciÃ³n) de esta Orden, tomÃ¡ndolo como real o nominal segÃºn sea constante o nominal la estimaciÃ³n de los flujos de caja.
3. La prima de riesgo se determinarÃ¡ por la entidad tasadora, a partir de la informaciÃ³n sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluaciÃ³n del riesgo de la promociÃ³n teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicaciÃ³n, liquidez, plazo de ejecuciÃ³n, asÃ­ como el volumen de la inversiÃ³n necesaria.
4. Cuando en la determinaciÃ³n de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiaciÃ³n ajena, las primas de riesgo seÃ±aladas en el apartado anterior deberÃ¡n ser incrementadas en funciÃ³n del porcentaje de dicha financiaciÃ³n (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interÃ©s habituales del mercado hipotecario. En todo caso, dicho incremento deberÃ¡ ser debidamente justificado.
ArtÃ­culo 39. FÃ³rmula de cÃ¡lculo del valor residual por el procedimiento dinÃ¡mico.
El valor residual del inmueble objeto de la valoraciÃ³n calculado por el procedimiento dinÃ¡mico serÃ¡ la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualizaciÃ³n fijado, utilizando la siguiente fÃ³rmula:
tj = NÃºmero de perÃ­odos de tiempo previsto desde el momento de la valoraciÃ³n hasta que se produce cada uno de los cobros.
tk = NÃºmero de perÃ­odos de tiempo previsto desde el momento de la valoraciÃ³n hasta que se produce cada uno de los pagos.
ArtÃ­culo 40. Procedimiento de cÃ¡lculo Â«estÃ¡ticoÂ».
1. Para el cÃ¡lculo del valor residual por el procedimiento estÃ¡tico se seguirÃ¡n los siguientes pasos:
a) Se estimarÃ¡n los costes de construcciÃ³n, los gastos necesarios a que se refiere el artÃ­culo 18.3 y 4 de la presente Orden, los de comercializaciÃ³n y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promociÃ³n de caracterÃ­sticas similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitaciÃ³n y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva tambiÃ©n se tendrÃ¡n en cuenta los costes de construcciÃ³n presupuestados en el correspondiente proyecto.
b) Se estimarÃ¡ el valor en venta del inmueble a promover para la hipÃ³tesis de edificio terminado en la fecha de la tasaciÃ³n. Dicho valor serÃ¡ el obtenido por alguno de los mÃ©todos establecidos en los artÃ­culos precedentes.
c) Se FijarÃ¡ el margen de beneficio del promotor.
d) Se AplicarÃ¡ la fÃ³rmula de cÃ¡lculo.
2. Se deberÃ¡ justificar razonada y explÃ­citamente las hipÃ³tesis y parÃ¡metros de cÃ¡lculo adoptados.
ArtÃ­culo 41. Margen de beneficio del promotor.
1. El margen de beneficio del promotor se fijarÃ¡ por la entidad tasadora, a partir de la informaciÃ³n de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al mÃ¡s habitual en las promociones de similares caracterÃ­sticas y emplazamiento, asÃ­ como los gastos financieros y de comercializaciÃ³n mÃ¡s frecuentes.
ArtÃ­culo 42. FÃ³rmula de cÃ¡lculo del valor residual por el procedimiento estÃ¡tico.
El valor residual por el procedimiento estÃ¡tico del objeto de valoraciÃ³n se calcularÃ¡ aplicando la siguiente fÃ³rmula:
F = VM â (1 â€ b) â€ Î£ Ci
VM = Valor del inmueble en la hipÃ³tesis de edificio terminado.
ValoraciÃ³n de bienes inmuebles y derechos
ArtÃ­culo 43. ValoraciÃ³n de inmuebles.
1. Las valoraciones se expresarÃ¡n por fincas registrales independientes.
2. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se procederÃ¡ a valorar cada uno de ellos segÃºn lo previsto en esta Orden, obteniÃ©ndose el valor total del inmueble como suma de los valores calculados para dichos elementos.
3. Aquellos inmuebles que sean objeto de alguno de los derechos contemplados en la secciÃ³n quinta de este capÃ­tulo se valorarÃ¡n teniendo en cuenta la existencia de dichos derechos.
4. Cuando no fuera posible la utilizaciÃ³n de ninguno de los mÃ©todos tÃ©cnicos seÃ±alados en el artÃ­culo 15, se podrÃ¡ calcular el valor correspondiente utilizando un procedimiento admitido en la prÃ¡ctica profesional a tal fin. AdemÃ¡s de la advertencia a que se refiere la letra d) del artÃ­culo 11, dicho procedimiento deberÃ¡ ser explicado con el debido detalle en el informe, y su utilizaciÃ³n justificada adecuadamente en el mismo, especificando ademÃ¡s, cuando se trate de calcular el valor de tasaciÃ³n para la finalidad prevista en el artÃ­culo 2.a) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) el procedimiento empleado para descartar los elementos especulativos del cÃ¡lculo.
SecciÃ³n 2.Âª ValoraciÃ³n de edificios y elementos de un edificio
ArtÃ­culo 44. AplicaciÃ³n.
1. Lo establecido en esta secciÃ³n serÃ¡ de aplicaciÃ³n a la valoraciÃ³n de edificios y elementos de edificios, estÃ©n o no terminados. Se aplicarÃ¡ igualmente a los edificios o elementos de edificios en proyecto, en construcciÃ³n o rehabilitaciÃ³n para la hipÃ³tesis de edificio terminado.
2. No obstante lo seÃ±alado en el apartado anterior, los edificios en demoliciÃ³n, y los declarados legalmente en ruina, se valorarÃ¡n con arreglo a lo establecido para la valoraciÃ³n de terrenos en la secciÃ³n cuarta de este mismo capÃ­tulo II, salvo que sean calificados como fincas rÃºsticas.
ArtÃ­culo 45. Valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones.
El valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en las letras a) y d) del artÃ­culo 2 de esta Orden serÃ¡ el valor hipotecario; para su determinaciÃ³n se seguirÃ¡n las siguientes reglas:
1. En los inmuebles en construcciÃ³n o en rehabilitaciÃ³n:
a) El valor de tasaciÃ³n serÃ¡ el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvieran paralizadas y no se prevÃ© su reanudaciÃ³n a corto plazo, se tomarÃ¡ como valor de tasaciÃ³n el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificaciÃ³n realizada.
b) La valoraciÃ³n de los inmuebles en proyecto, construcciÃ³n o rehabilitaciÃ³n para la hipÃ³tesis de edificio terminado se realizarÃ¡, para la fecha prevista de terminaciÃ³n de las obras, siguiendo las reglas previstas en las letras a), b), c) siguientes.
a) En los inmuebles ligados a una actividad econÃ³mica se calcularÃ¡n el valor por comparaciÃ³n, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por actualizaciÃ³n, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomarÃ¡, como valor de tasaciÃ³n, el menor de ellos. En el cÃ¡lculo del valor por actualizaciÃ³n se tendrÃ¡ en cuenta lo previsto en el artÃ­culo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble estÃ© arrendado en la fecha de la tasaciÃ³n en cuyo caso podrÃ¡ seguirse lo previsto en el artÃ­culo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artÃ­culo 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artÃ­culo 29.
b) En los inmuebles arrendados o que estando vacÃ­os su destino sea el alquiler, con la excepciÃ³n de las viviendas, se calcularÃ¡n el valor por actualizaciÃ³n y el valor por comparaciÃ³n, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera libre de inquilinos, y se tomarÃ¡, como valor de tasaciÃ³n, el menor de ellos. En el cÃ¡lculo del valor por actualizaciÃ³n se tendrÃ¡ en cuenta lo previsto en el artÃ­culo 28 de esta Orden, salvo cuando se trate de un inmueble que carezca de un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artÃ­culo 25.1.a) de esta Orden, en cuyo caso, de estar arrendado en la fecha de la tasaciÃ³n, se seguirÃ¡ el rÃ©gimen previsto en el artÃ­culo 29.
Las reglas anteriores se aplicarÃ¡n igualmente al conjunto de elementos de un edificio que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler.
En el caso de viviendas que estÃ©n arrendadas en la fecha de la tasaciÃ³n se calcularÃ¡n el valor por actualizaciÃ³n, teniendo en cuenta lo previsto en el artÃ­culo 29, y el valor por comparaciÃ³n, en su caso ajustado, para el supuesto que se halle libre de inquilino, y se tomarÃ¡, como valor de tasaciÃ³n, el menor de ellos.
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasaciÃ³n serÃ¡, como mÃ¡ximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.
c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacÃ­os y no ligados a una explotaciÃ³n, el valor de tasaciÃ³n serÃ¡ el valor por comparaciÃ³n, en su caso ajustado; cuando su cÃ¡lculo no fuera posible se tomarÃ¡ el valor por actualizaciÃ³n teniendo en cuenta lo previsto en el artÃ­culo 28, y si el cÃ¡lculo de Ã©ste tampoco fuera posible, el valor de tasaciÃ³n serÃ¡, como mÃ¡ximo, el valor de reemplazamiento neto.
3. En los inmuebles acogidos a un sistema de protecciÃ³n pÃºblica, el valor de tasaciÃ³n, en ningÃºn caso, serÃ¡ superior al valor mÃ¡ximo legal.
ArtÃ­culo 46. Valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras.
El valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en la letra b) cuando se refiera a entidades aseguradoras del artÃ­culo 2 se determinarÃ¡ siguiendo las siguientes reglas:
â€ El valor de tasaciÃ³n serÃ¡ el valor inicial mÃ¡s el importe de las certificaciones de obra en la medida en que se vayan abonando y respondan a una efectiva realizaciÃ³n de las mismas.
â€ El valor inicial a que se refiere el pÃ¡rrafo anterior serÃ¡ el valor de tasaciÃ³n del terreno en el caso de obras de nueva construcciÃ³n o el valor de tasaciÃ³n del edificio o elemento de edificio antes del comienzo de las obras en el caso de edificios o elementos de edificios en rehabilitaciÃ³n.
a) En los inmuebles ligados a una actividad econÃ³mica se calcularÃ¡n el valor por comparaciÃ³n, el valor por actualizaciÃ³n, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomarÃ¡, como valor de tasaciÃ³n, el menor de ellos. En el cÃ¡lculo del valor por actualizaciÃ³n se tendrÃ¡ en cuenta lo previsto en el artÃ­culo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble estÃ© arrendado en la fecha de la tasaciÃ³n en cuyo caso podrÃ¡ seguirse lo previsto en el artÃ­culo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artÃ­culo 29.
b) En los inmuebles arrendados, el valor por actualizaciÃ³n calculado segÃºn el procedimiento previsto en el artÃ­culo 29. El valor de tasaciÃ³n asÃ­ hallado no podrÃ¡ superar el valor por comparaciÃ³n del inmueble en el supuesto de que estuviera libre de inquilinos.
c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacÃ­os y no ligados una explotaciÃ³n econÃ³mica, el valor de tasaciÃ³n serÃ¡ el valor por comparaciÃ³n; cuando su cÃ¡lculo no fuera posible se tomarÃ¡ el valor por actualizaciÃ³n teniendo en cuenta lo previsto en el artÃ­culo 28, y si el cÃ¡lculo de Ã©ste tampoco fuera posible, el valor de tasaciÃ³n serÃ¡, como mÃ¡ximo, el valor de reemplazamiento neto.
ArtÃ­culo 47. Valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversiÃ³n colectiva inmobiliarias.
El valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para la finalidad contemplada en el artÃ­culo 2.c) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) de esta Orden se determinarÃ¡ siguiendo las reglas que se citan a continuaciÃ³n:
1. En los inmuebles en proyecto, en construcciÃ³n o en rehabilitaciÃ³n:
El valor de tasaciÃ³n serÃ¡ el valor que tendrÃ­a el inmueble en la fecha de la tasaciÃ³n para la hipÃ³tesis de edificio terminado, calculado segÃºn las reglas del apartado siguiente. Dicho valor no podrÃ¡ incorporar correcciones al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta la finalizaciÃ³n de las obras.
El valor de tasaciÃ³n serÃ¡ el menor entre el valor por comparaciÃ³n y el valor por actualizaciÃ³n calculado segÃºn lo previsto en el artÃ­culo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden.
Cuando no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artÃ­culo 25.1.a) de esta Orden:
â€ Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha de la tasaciÃ³n, el valor de tasaciÃ³n serÃ¡ menor entre el valor por comparaciÃ³n y el valor por actualizaciÃ³n calculado segÃºn lo previsto en el artÃ­culo 29 (Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden.
â€ En caso contrario, el valor de tasaciÃ³n serÃ¡ el menor entre el valor por comparaciÃ³n y el valor por actualizaciÃ³n calculado segÃºn lo previsto en el artÃ­culo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en explotaciÃ³n econÃ³mica) de esta Orden. En este caso, el valor de tasaciÃ³n no podrÃ¡ ser superior a:
a) Al valor de reemplazamiento neto, si se estÃ¡ realizando una tasaciÃ³n previa a la adquisiciÃ³n del inmueble por la InstituciÃ³n de InversiÃ³n Colectiva (en adelante, IIC), o
b) Al valor de adquisiciÃ³n del inmueble por la IIC si se estÃ¡ realizando la primera tasaciÃ³n con efectos en el cÃ¡lculo del valor liquidativo, o
c) El Ãºltimo valor de tasaciÃ³n asignado al inmueble, cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos de acuerdo a lo previsto en este artÃ­culo, para el resto de tasaciones sucesivas mientras el inmueble forme parte del patrimonio de la IIC.
En el caso de viviendas que estÃ©n arrendadas en la fecha de la tasaciÃ³n se calcularÃ¡ el valor por actualizaciÃ³n segÃºn lo previsto en el artÃ­culo 29 y el valor por comparaciÃ³n para el supuesto de que se halle libre de inquilino. Se tomarÃ¡ como valor de tasaciÃ³n el menor de ellos.
3. Cuando no fuera posible el cÃ¡lculo de ninguno de los valores seÃ±alados en los nÃºmeros anteriores el tasador podrÃ¡ calcular el valor de tasaciÃ³n de acuerdo con lo previsto en el artÃ­culo 43.4 de esta Orden siempre que el procedimiento usado estÃ© admitido en la prÃ¡ctica profesional para el cÃ¡lculo del valor de mercado del inmueble en cuestiÃ³n.
En todo caso dicho valor de tasaciÃ³n deberÃ¡ respetar lo previsto en las letras a) b) y c) del apartado 2 de este artÃ­culo.
4. Cuando exista un valor mÃ¡ximo legal para el inmueble objeto de tasaciÃ³n, el valor de tasaciÃ³n no podrÃ¡ ser superior a dicho valor mÃ¡ximo legal, excepto en el caso de viviendas de protecciÃ³n oficial en las que el fin del perÃ­odo de afecciÃ³n que reste sea inferior a tres aÃ±os desde la fecha de tasaciÃ³n. En este Ãºltimo caso, el valor de tasaciÃ³n no podrÃ¡ ser superior al siguiente:
VML: es el valor mÃ¡ximo legal.
VTL: es el valor de tasaciÃ³n de acuerdo con las normas del artÃ­culo 47 para el inmueble en ausencia del rÃ©gimen de ProtecciÃ³n Oficial.
i: es el tipo de interÃ©s de la Deuda PÃºblica a un plazo similar al que reste hasta el fin del perÃ­odo de afecciÃ³n, mÃ¡s la prima por iliquidez que el tasador considere razonable.
n: es el plazo que reste hasta el fin del perÃ­odo de afecciÃ³n.
SecciÃ³n 3.Âª ValoraciÃ³n de fincas rÃºsticas
ArtÃ­culo 48. AplicaciÃ³n.
Lo establecido en esta secciÃ³n serÃ¡ de aplicaciÃ³n a la valoraciÃ³n de fincas rÃºsticas incluidas aquellas con mejoras, instalaciones o edificios.
ArtÃ­culo 49. Valor de tasaciÃ³n de fincas rÃºsticas para todas las finalidades.
El valor de tasaciÃ³n de fincas rÃºsticas se obtendrÃ¡ sumando los siguientes valores:
a) El valor de tasaciÃ³n de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotaciÃ³n. Dicho valor serÃ¡ el menor entre el valor por comparaciÃ³n, en su caso ajustado, de las distintas clases de tierra, y el valor por actualizaciÃ³n de la explotaciÃ³n.
b) El valor de tasaciÃ³n de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho valor se obtendrÃ¡ como si fueran inmuebles ligados a una explotaciÃ³n econÃ³mica y serÃ¡, como mÃ¡ximo, el valor de reemplazamiento neto.
c) El valor de tasaciÃ³n de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas, etc.). Dicho valor serÃ¡ el valor de tasaciÃ³n calculado de acuerdo con los artÃ­culos 45 (Valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversiÃ³n colectiva inmobiliarias) de esta Orden segÃºn la finalidad de la tasaciÃ³n.
SecciÃ³n 4.Âª ValoraciÃ³n de solares y terrenos
ArtÃ­culo 50. AplicaciÃ³n.
1. Lo establecido en esta secciÃ³n serÃ¡ de aplicaciÃ³n a la valoraciÃ³n de terrenos clasificados como urbanos y urbanizables y no urbanizables que no se valoren como fincas rÃºsticas.
2. TambiÃ©n se aplicarÃ¡, justificÃ¡ndolo debidamente, a aquellos inmuebles construidos en los que no exista impedimento legal para su demoliciÃ³n y cuyo mayor y mejor uso sea el de terreno.
ArtÃ­culo 51. Valor de tasaciÃ³n de terrenos para todas las finalidades.
1. El valor de tasaciÃ³n de los terrenos de nivel urbanÃ­stico I serÃ¡ el valor por comparaciÃ³n, en su caso, ajustado. Cuando su cÃ¡lculo no fuera posible, el valor de tasaciÃ³n serÃ¡ el valor residual. En ambos casos se descontarÃ¡n, cuando proceda, los gastos de demoliciÃ³n.
La existencia de un proyecto de construcciÃ³n sobre un determinado terreno no permite valorar Ã©ste de manera diferente a la prevista en esta secciÃ³n.
2. El valor de tasaciÃ³n de los terrenos sujetos a explotaciÃ³n econÃ³mica distinta de la agropecuaria serÃ¡ el valor por actualizaciÃ³n calculado por el procedimiento previsto en el artÃ­culo 30.
3. El valor de tasaciÃ³n en los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanÃ­stico II serÃ¡ el valor por comparaciÃ³n sin consideraciÃ³n alguna a su posible utilizaciÃ³n urbanÃ­stica. Cuando el cÃ¡lculo de dicho valor no fuera posible el valor de tasaciÃ³n serÃ¡ como mÃ¡ximo, el valor catastral del terreno.
4. Los valores a que se refiere el apartado 1 anterior se calcularÃ¡n teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanÃ­stico susceptible de apropiaciÃ³n por su propietario en la fecha de la tasaciÃ³n.
SecciÃ³n 5.Âª ValoraciÃ³n de determinados derechos y de los bienes objeto de los mismos
ArtÃ­culo 52. AplicaciÃ³n.
1. Lo establecido en esta secciÃ³n serÃ¡ de aplicaciÃ³n a la valoraciÃ³n de determinados derechos reales o limitaciones que recaigan sobre un bien objeto de valoraciÃ³n de acuerdo con la presente Orden.
b) La concesiÃ³n administrativa.
d) La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitaciÃ³n.
ArtÃ­culo 53. ValoraciÃ³n de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie.
1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipÃ³tesis de edificio terminado en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se podrÃ¡ elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes:
a) Se aplicarÃ¡n, en funciÃ³n de la finalidad de la tasaciÃ³n, los artÃ­culos 45 (Valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversiÃ³n colectiva inmobiliarias) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.
Del valor asÃ­ obtenido se restarÃ¡n:
ii) El valor actual del valor de reversiÃ³n calculado de acuerdo con el artÃ­culo 31.3 en la fecha de extinciÃ³n del derecho de superficie.
b) Calculando el valor por actualizaciÃ³n a que se refiere el artÃ­culo 24.2 de esta Orden. Para el cÃ¡lculo de dicho valor se tendrÃ¡n en cuenta ademÃ¡s las precisiones siguientes:
iii) El perÃ­odo en que se generarÃ¡n rentas o ingresos.
iv) La inexistencia de un valor de reversiÃ³n para el concesionario.
2. Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se aplicarÃ¡ el mÃ©todo residual por el procedimiento dinÃ¡mico previsto en el artÃ­culo 36 (Procedimiento de cÃ¡lculo Â«dinÃ¡micoÂ») de esta Orden teniendo en cuenta, en particular las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcciÃ³n y, en su caso, resto de duraciÃ³n del derecho, asÃ­ como los cobros y pagos generados por la actividad econÃ³mica asociada al derecho de superficie.
3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que estÃ¡ constituido un derecho de superficie se sumarÃ¡:
b) El valor actual del valor de reversiÃ³n calculado de acuerdo con el artÃ­culo 31.3 (Valor de reversiÃ³n), en la fecha de extinciÃ³n del derecho de superficie.
4. Las tasas de capitalizaciÃ³n que se utilizan para calcular los valores citados en este artÃ­culo se determinarÃ¡n de acuerdo con los artÃ­culos 32 y 38, segÃºn corresponda y deberÃ¡n tomar en consideraciÃ³n, adicionalmente, las condiciones del derecho de superficie, especialmente en cuanto a las causas y plazo de extinciÃ³n o resoluciÃ³n.
5. Sin perjuicio de lo seÃ±alado en los nÃºmeros anteriores, cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en derecho de superficie, o de derechos de superficie o de terrenos afectados por derechos de superficie en condiciones similares al que se valora, se podrÃ¡ utilizar el mÃ©todo de comparaciÃ³n, siempre que se cumplan los requisitos del artÃ­culo 22 (Procedimiento de cÃ¡lculo del valor por comparaciÃ³n) de esta Orden.
ArtÃ­culo 54. ValoraciÃ³n de concesiones administrativas.
1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipÃ³tesis de edificio terminado sobre los que estÃ¡ constituida una concesiÃ³n administrativa, se podrÃ¡ elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes:
a) Se aplicarÃ¡n, en funciÃ³n del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasaciÃ³n, los artÃ­culos 45 (Valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversiÃ³n colectiva inmobiliarias) y 49 (Valor de tasaciÃ³n de fincas rÃºsticas) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.
Del valor asÃ­ obtenido se restarÃ¡:
ii) El valor actual de reversiÃ³n calculado de acuerdo con el artÃ­culo 31.3 en la fecha de extinciÃ³n de la concesiÃ³n administrativa.
iii) Las tarifas del servicio pÃºblico de la concesiÃ³n y su previsible evoluciÃ³n.
iv) El perÃ­odo en que se generarÃ¡n rentas o ingresos.
v) La inexistencia de un valor de reversiÃ³n para el concesionario.
2. Para valorar una concesiÃ³n administrativa sobre un determinado terreno se aplicarÃ¡ el mÃ©todo residual por el procedimiento dinÃ¡mico previsto en el artÃ­culo 36 (procedimiento de cÃ¡lculo dinÃ¡mico) de esta orden teniendo en cuenta, en particular:
a) Las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesiÃ³n durante la construcciÃ³n y en su caso durante el resto de la duraciÃ³n de la concesiÃ³n.
b) Los cobros y pagos generados por la actividad econÃ³mica asociada a la concesiÃ³n.
3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que estÃ¡ constituido una concesiÃ³n administrativa se sumarÃ¡:
b) El valor actual de reversiÃ³n calculado de acuerdo con el artÃ­culo 31.3 en la fecha de extinciÃ³n de la concesiÃ³n administrativa.
4. Las tasas de actualizaciÃ³n que se utilicen para calcular los valores actuales citados en este artÃ­culo se determinarÃ¡n de acuerdo con los artÃ­culos 32 y 38, segÃºn corresponda y deberÃ¡n tomar en consideraciÃ³n adicionalmente las condiciones de la concesiÃ³n administrativa sobre causas y plazos de extinciÃ³n o resoluciÃ³n, asÃ­ como de las tarifas del servicio pÃºblico de la concesiÃ³n y su posible evoluciÃ³n.
5. Sin perjuicio de lo seÃ±alado en los nÃºmeros anteriores cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en concesiÃ³n administrativa, o de concesiones administrativas o de terrenos afectados por concesiones administrativas, en condiciones similares al que se valora, se podrÃ¡ utilizar el mÃ©todo de comparaciÃ³n, siempre que se cumplan los requisitos del artÃ­culo 22 (procedimiento de cÃ¡lculo del valor por comparaciÃ³n) de esta Orden.
ArtÃ­culo 55. ValoraciÃ³n de la servidumbre.
1. Las servidumbres contempladas en el TÃ­tulo VII del libro segundo del CÃ³digo Civil, se valorarÃ¡n restando del valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava.
2. Los valores a que se refiere el apartado anterior se calcularÃ¡n aplicando el mÃ©todo correspondiente contemplado en la presente Orden.
ArtÃ­culo 56. ValoraciÃ³n de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitaciÃ³n.
El valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y de la habitaciÃ³n se determinarÃ¡ conforme a las siguientes reglas:
1.Âº) Se calcularÃ¡ la base para el prorrateo que serÃ¡ el valor por actualizaciÃ³n segÃºn el procedimiento previsto en el artÃ­culo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden.
2.Âº) La distribuciÃ³n de la base de prorrateo entre el usufructo y la nuda propiedad serÃ¡ la siguiente:
Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja durante el perÃ­odo que se mantiene el derecho.
Consideraciones para el cÃ¡lculo del usufructo:
a.1) si el usufructo es temporal: se calcularÃ¡ el valor actual actuarial de una renta cuya duraciÃ³n sea la temporalidad no transcurrida, para una cabeza de la edad del usufructuario
a.2) si el usufructo es vitalicio: se calcularÃ¡ el valor actual actuarial de una renta vitalicia para una cabeza de la edad del usufructuario.
b) usufructo constituido a favor de mÃ¡s de una persona:
b.1) si el usufructo es temporal: se calcularÃ¡ el valor actual actuarial de una renta cuya duraciÃ³n sea la temporalidad no transcurrida, considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casuÃ­stica de extinciÃ³n segÃºn los Ã³rdenes de fallecimiento.
b.2) si el usufructo es vitalicio: se calcularÃ¡ el valor actual actuarial de una renta vitalicia, considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casuÃ­stica de extinciÃ³n segÃºn los Ã³rdenes de fallecimiento.
c) Las fÃ³rmulas a aplicar en cada caso serÃ¡n las siguientes:
A. Valor actual actuarial de una renta para un sola cabeza:
B. Valor actual actuarial de una renta para mÃ¡s de una cabeza: FÃ³rmulas aplicables para el caso en que el grupo de usufructuarios estÃ© formado por dos cabezas:
d) los cÃ¡lculos anteriores se realizarÃ¡n con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos establecidos en el artÃ­culo 34.1, apartados a), b), c), e) y Ãºltimo inciso, del Reglamento de OrdenaciÃ³n y SupervisiÃ³n de los Seguros Privados, aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre.
Hallados los valores actuales del usufructo y de la nuda propiedad, cuya suma tiene que ser igual a la base de prorrateo, se determina la proporciÃ³n que estos valores tienen.
3.Âº) El valor del usufructo y de la nuda propiedad serÃ¡ la resultante de aplicar al valor de tasaciÃ³n del inmueble conforme a esta Orden ministerial la proporciÃ³n correspondiente determinada en el pÃ¡rrafo anterior.
4.Âº) El valor del derecho de uso y habitaciÃ³n se obtendrÃ¡ dividiendo el valor del derecho de usufructo, calculado conforme a las reglas anteriores, por 1,12.
ArtÃ­culo 57. ValoraciÃ³n de las limitaciones del dominio.
1. Las prohibiciones y las limitaciones generales o particulares de la plena propiedad o de la libre utilizaciÃ³n de los inmuebles, diferentes a las seÃ±aladas en los artÃ­culos 53 (ValoraciÃ³n de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie), 54 (ValoraciÃ³n de concesiones administrativas), 55 (ValoraciÃ³n de la servidumbre) y 56 (ValoraciÃ³n de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitaciÃ³n) de esta Orden, se tendrÃ¡n en cuenta en la valoraciÃ³n de Ã©stos.
2. La valoraciÃ³n de las limitaciones se determinarÃ¡ aplicando los mÃ©todos previstos en el capÃ­tulo I de este TÃ­tulo, que correspondan al contenido jurÃ­dico de la limitaciÃ³n del dominio, aplicados a la cuantÃ­a en la que la propiedad quede afectada.
3. El valor del inmueble vendrÃ¡ determinado por la diferencia entre el obtenido como si no existiera la limitaciÃ³n del dominio, y el valor de Ã©sta.
ArtÃ­culo 58. ValoraciÃ³n de opciones de compra.
Las opciones de compra sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artÃ­culo 2.c) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) de esta Orden, lo harÃ¡n considerando el valor del inmueble, los plazos y las condiciones de la ejecuciÃ³n de la opciÃ³n que figuren en la documentaciÃ³n que regule el derecho de opciÃ³n.
El valor de la opciÃ³n se determinarÃ¡ conforme a las siguientes reglas:
a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de la tasaciÃ³n calculado segÃºn lo previsto en el artÃ­culo 47 (Valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversiÃ³n colectiva inmobiliarias) de esta Orden y el precio de ejecuciÃ³n de la opciÃ³n sobre el inmueble, es positiva, el valor de la opciÃ³n serÃ¡ equivalente a esa diferencia.
b) Si la mencionada diferencia fuera negativa o nula el valor de la opciÃ³n serÃ¡ nulo.
c) En cualquiera de los casos en los que la opciÃ³n, su plazo de ejecuciÃ³n o el importe por el que se puede ejecutar, estÃ©n condicionados a situaciones o plazos que hagan improbable su ejercicio, en opiniÃ³n de la entidad tasadora, su valor serÃ¡ nulo.
ArtÃ­culo 59. ValoraciÃ³n de inmuebles con tiempo compartido.
1. Los inmuebles que sean total o parcialmente objeto del derecho previsto en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turÃ­stico y normas tributarias, se valorarÃ¡n en la parte sujeta a este derecho de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Se determinarÃ¡ el valor de todos los periodos susceptibles de cesiÃ³n del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho, estÃ©n cedidos o no, por el mÃ©todo de actualizaciÃ³n de rentas, utilizando como interÃ©s el de la deuda pÃºblica de duraciÃ³n mÃ¡s prÃ³xima al nÃºmero de aÃ±os restantes para la finalizaciÃ³n del rÃ©gimen.
b) Se determinarÃ¡ el valor de cada perÃ­odo cedido de cada elemento de edificio sujeto a este derecho por el mÃ©todo de actualizaciÃ³n de rentas, sin considerar el valor de reversiÃ³n y utilizando como interÃ©s el de deuda pÃºblica de duraciÃ³n mÃ¡s prÃ³xima al nÃºmero de aÃ±os restantes para la finalizaciÃ³n del contrato.
c) En ambos casos los flujos de caja se calcularÃ¡n segÃºn lo previsto en el artÃ­culo 28 teniendo en cuenta las rentas medias de inmuebles arrendados comparables, considerando la Ã©poca del aÃ±o a que se refieran que deberÃ¡ de ser la misma que la del periodo cuyo valor se pretende obtener.
2. Para la obtenciÃ³n del valor del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho y del que se han cedido determinados periodos se restarÃ¡ del valor obtenido en el punto 1.a) la suma de valores obtenidos en el punto 1.b) y se calcularÃ¡ la proporciÃ³n que representa sobre el valor obtenido en el punto 1.a).
Para la obtenciÃ³n del valor de uno o mÃ¡s periodos cedidos se determinarÃ¡ la proporciÃ³n que representa sobre el valor obtenido en el punto 1.a).
3. Se multiplicarÃ¡, segÃºn el caso, la proporciÃ³n asÃ­ hallada por el menor entre el valor por comparaciÃ³n, el valor por actualizaciÃ³n calculado segÃºn el procedimiento del artÃ­culo 28 y el valor de reemplazamiento neto del inmueble, en el supuesto de que no existiera este derecho.
ArtÃ­culo 60. ValoraciÃ³n de compromisos de compra a plazos.
1. Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artÃ­culo 2.c) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) de esta Orden, se valorarÃ¡n considerando el valor del inmueble, el plazo y las condiciones del contrato que figuren en la documentaciÃ³n que regule dicho compromiso.
2. El valor del compromiso se determinarÃ¡ como diferencia entre el valor del inmueble en el momento de la tasaciÃ³n, calculado conforme a lo previsto en el artÃ­culo 47 (Valor de tasaciÃ³n de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversiÃ³n colectiva inmobiliaria) de esta Orden, y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado, utilizando como tasa de actualizaciÃ³n el tipo de interÃ©s de la deuda pÃºblica con duraciÃ³n mÃ¡s prÃ³xima al plazo restante para el ejercicio del compromiso.
ElaboraciÃ³n de informes y certificados de tasaciÃ³n
ArtÃ­culo 61. Principios y reglas generales.
1. Las entidades de crÃ©dito que dispongan de servicios de tasaciÃ³n y las sociedades de tasaciÃ³n homologadas deberÃ¡n elaborar los informes y certificados de tasaciÃ³n de acuerdo con las siguientes reglas generales:
b) Indicar explÃ­citamente y de forma notoria si la tasaciÃ³n se ha realizado o no de acuerdo con las disposiciones contenidas en la presente Orden.
En todo caso, se citarÃ¡ dicha Orden con su denominaciÃ³n completa y se indicarÃ¡ la fecha del BoletÃ­n Oficial del Estado en que haya sido publicada.
2. Cuando el informe se elabore para las finalidades previstas en el artÃ­culo 2 (Ãmbito de aplicaciÃ³n) de esta Orden, sus aspectos formales y estructurales se ajustarÃ¡n a lo establecido en los artÃ­culos siguientes.
En todos los casos en los que la presente Orden prevea la adopciÃ³n de una decisiÃ³n u opciÃ³n determinada junto a su justificaciÃ³n razonada, esta justificaciÃ³n se harÃ¡ constar de forma expresa en el informe de tasaciÃ³n, y en el correspondiente certificado cuando asÃ­ proceda por estar incluidas en el mismo las informaciones a que se haya aplicado la decisiÃ³n u opciones citadas. Cuando la norma prevea una justificaciÃ³n destacada se harÃ¡ uso de un tipo de letra diferente u otros procedimientos que llamen la atenciÃ³n del lector.
3. El informe y certificado de la actualizaciÃ³n de una tasaciÃ³n se realizarÃ¡ con las mismas exigencias que las de cualquier otra tasaciÃ³n y deberÃ¡ contener ademÃ¡s la identificaciÃ³n de la tasaciÃ³n anterior a la que actualiza.
ArtÃ­culo 62. EmisiÃ³n y caducidad de las tasaciones.
1. La fecha de emisiÃ³n de un informe o certificado de tasaciÃ³n no podrÃ¡ ser posterior en mÃ¡s de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la Ãºltima inspecciÃ³n ocular del bien valorado.
2. No obstante, en el caso de los terrenos, o en otros excepcionales y expresamente justificados en el informe, tales como la valoraciÃ³n de patrimonios, dicho perÃ­odo podrÃ¡ alargarse hasta los seis meses.
3. A efectos de esta Orden la fecha de emisiÃ³n serÃ¡ considerada como la fecha de la tasaciÃ³n.
4. Los informes y certificados caducarÃ¡n, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe.
SecciÃ³n 1.Âª Aspectos formales especÃ­ficos del certificado
ArtÃ­culo 63. Requisitos del certificado.
1. El certificado de tasaciÃ³n se elaborarÃ¡ de acuerdo con la forma y contenido mÃ­nimo siguiente:
a) Se indicarÃ¡ la denominaciÃ³n social de la sociedad de tasaciÃ³n o de la entidad financiera que lo emita, y su nÃºmero de inscripciÃ³n en el Registro del Banco de EspaÃ±a.
Se confeccionarÃ¡ en papel con el membrete de la sociedad de tasaciÃ³n o de la entidad financiera que lo emite, con menciÃ³n del apartado de pÃ¡ginas que lo componen. Alternativamente tambiÃ©n podrÃ¡ confeccionarse y archivarse por medios electrÃ³nicos en soporte duradero siempre que estÃ© asegurada la identificaciÃ³n de la entidad que la emite y la conservaciÃ³n de su integridad para ulterior consulta.
b) IndicarÃ¡ la finalidad legal de la tasaciÃ³n.
c) IncluirÃ¡ una referencia precisa al informe de tasaciÃ³n que sintetiza.
d) ContendrÃ¡ la localizaciÃ³n y tipo de inmueble, su identificaciÃ³n registral, la referencia catastral siempre que se conozca, la superficie Ãºtil cuando se trate de edificios y sea comprobable, la superficie adoptada en el cÃ¡lculo de los valores tÃ©cnicos y su estado de ocupaciÃ³n y salvo a efectos de la finalidad del artÃ­culo 2.a) (Ãmbito de aplicaciÃ³n), el titular registral en el momento de la tasaciÃ³n.
e) IncluirÃ¡ una declaraciÃ³n expresa de que la tasaciÃ³n se ha realizado de acuerdo con los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable segÃºn la finalidad de la tasaciÃ³n.
f) IndicarÃ¡ el mÃ©todo o mÃ©todos de valoraciÃ³n utilizados, asÃ­ como los valores estimados para cada mÃ©todo.
g) IndicarÃ¡ el valor de tasaciÃ³n del inmueble asÃ­ como las limitaciones al dominio que se mencionaran especÃ­ficamente y el valor a efectos de seguro de incendios y otros daÃ±os.
Cuando se refiera a varios inmuebles que constituyan fincas registrales o funcionales independientes deberÃ¡ especificar el valor de tasaciÃ³n que se asigna a cada una de ellas.
h) IndicarÃ¡, en su caso, los condicionantes y advertencias a que se refieren los artÃ­culos 10 (Condicionantes), 11 (Advertencias generales) y 12 (Advertencias especÃ­ficas) de esta Orden.
i) Se indicarÃ¡ su fecha de emisiÃ³n, la fecha de la Ãºltima visita al inmueble y la fecha lÃ­mite de validez.
j) Se firmarÃ¡ por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador. La firma serÃ¡ autÃ³grafa, mecanizada o electrÃ³nica en cuyo caso cumplirÃ¡ la normativa vigente sobre firma electrÃ³nica, correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa.
k) ContendrÃ¡ cualquier otra informaciÃ³n que sea requerida, por la normativa especÃ­fica segÃºn la finalidad de la tasaciÃ³n.
SecciÃ³n 2.Âª Aspectos formales especÃ­ficos del informe
ArtÃ­culo 64. Requisitos formales del informe.
El informe se elaborarÃ¡ con los siguientes requisitos formales:
b) Se elaborarÃ¡ conforme a la estructura y contenido previstos en los artÃ­culos 65 (Estructura general de los informes de tasaciÃ³n) y siguientes.
c) Se firmarÃ¡ por un representante de la entidad tasadora y por el profesional competente que haya realizado el informe, de acuerdo con lo establecido en el artÃ­culo 2.2 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo.
Necesariamente una de las dos firmas serÃ¡ autÃ³grafa o electrÃ³nica, en cuyo caso cumplirÃ¡n la normativa vigente sobre firma electrÃ³nica correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa.
Cuando el profesional competente que haya realizado el informe no sea el mismo que haya realizado la visita e inspecciÃ³n ocular del inmueble objeto de valoraciÃ³n, el informe indicarÃ¡ ademÃ¡s los datos profesionales y personales del profesional competente que la haya realizado, especificando tal circunstancia.
ArtÃ­culo 65. Estructura general de los informes de tasaciÃ³n.
1. Los informes de tasaciÃ³n se elaborarÃ¡n y presentarÃ¡n de acuerdo con la estructura que se especifica en este artÃ­culo. Dicha estructura contendrÃ¡ como mÃ­nimo los siguientes apartados:
a) Solicitante de la tasaciÃ³n y finalidad.
b) IdentificaciÃ³n y localizaciÃ³n.
c) Comprobaciones y documentaciÃ³n.
e) DescripciÃ³n y superficie del terreno.
f) DescripciÃ³n y superficie de la edificaciÃ³n.
g) DescripciÃ³n urbanÃ­stica.
h) RÃ©gimen de protecciÃ³n, tenencia y ocupaciÃ³n.
i) AnÃ¡lisis de mercado.
j) Datos y cÃ¡lculo de los valores tÃ©cnicos.
k) Valores de tasaciÃ³n.
n) Fecha de emisiÃ³n, caducidad y firmas.
o) DocumentaciÃ³n anexa al informe.
2. Los apartados seÃ±alados en el apartado anterior se rellenarÃ¡n teniendo en cuenta el principio de proporcionalidad, segÃºn el tipo de inmueble que sea objeto de valoraciÃ³n y en ellos se expresarÃ¡ como mÃ­nimo el contenido que se indica en los artÃ­culos siguientes.
ArtÃ­culo 66. Solicitante y finalidad.
1. En este apartado del informe se indicarÃ¡:
b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasaciÃ³n.
c) Si la tasaciÃ³n se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden, citando la Orden con su denominaciÃ³n completa y la fecha del BoletÃ­n Oficial del Estado en que haya sido publicada.
2. Cuando la finalidad de la tasaciÃ³n sea la prevista en el artÃ­culo 2.a) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) de esta Orden, se indicarÃ¡ ademÃ¡s la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo.
ArtÃ­culo 67. IdentificaciÃ³n y localizaciÃ³n.
En este apartado del informe se indicarÃ¡:
a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un Ãºnico complejo, o en el mismo edificio.
b) Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construcciÃ³n o en rehabilitaciÃ³n.
c) Los datos correspondientes a la localizaciÃ³n del inmueble objeto de valoraciÃ³n, asÃ­ como los de su identificaciÃ³n registral o en su caso y siempre que se conozcan, catastral.
d) Cuando el objeto de la valoraciÃ³n sea una finca rÃºstica o un terreno no urbanizable se expresarÃ¡, ademÃ¡s de lo seÃ±alado en la letra anterior, el pago o paraje, tÃ©rmino municipal, comarca y provincia en que se encuentre dicha finca, asÃ­ como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y, cuando sea diferente, aquel por el que se le conoce habitualmente.
ArtÃ­culo 68. Comprobaciones y documentaciÃ³n.
En este apartado del informe se indicarÃ¡ la relaciÃ³n de las comprobaciones realizadas por la entidad tasadora para la confecciÃ³n del informe y la relaciÃ³n de los documentos utilizados.
ArtÃ­culo 69. Localidad y entorno.
1. En el apartado localidad y entorno se expresarÃ¡n las caracterÃ­sticas bÃ¡sicas de ambos que puedan influir en la valoraciÃ³n, por ejemplo, el tipo de nÃºcleo, su ocupaciÃ³n laboral predominante, su poblaciÃ³n de derecho y evoluciÃ³n reciente, asÃ­ como las caracterÃ­sticas bÃ¡sicas de la localidad de la que dependa cuando exista.
2. Cuando el objeto de la valoraciÃ³n sea un edificio, un elemento de un edificio o un terreno, entre las caracterÃ­sticas bÃ¡sicas del entorno se indicarÃ¡n por ejemplo: el nivel de renta, los rasgos de homogeneidad arquitectÃ³nica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su antigÃŒedad caracterÃ­stica, la renovaciÃ³n experimentada recientemente, etc.
3. Cuando el objeto de la valoraciÃ³n sea una finca rÃºstica, entre las caracterÃ­sticas bÃ¡sicas del entorno se indicarÃ¡n, por ejemplo: las explotaciones caracterÃ­sticas, su densidad de poblaciÃ³n, sus equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotaciÃ³n agraria, su infraestructura, etc.
ArtÃ­culo 70. DescripciÃ³n y superficie del terreno.
1. Cuando el objeto de valoraciÃ³n sea un edificio o un terreno de carÃ¡cter urbano, en este apartado del informe se indicarÃ¡:
a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentaciÃ³n registral utilizada y, siempre que se conozca, la superficie catastral.
b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que estÃ© dotado, asÃ­ como de las pendientes de realizar en el momento de la tasaciÃ³n, expresando una estimaciÃ³n del porcentaje de obra realizada y de la inversiÃ³n pendiente.
2. Cuando el objeto de valoraciÃ³n sea un elemento de un edificio, no serÃ¡ necesario exponer la informaciÃ³n prevista en este artÃ­culo, excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble se considere relevante.
3. Cuando el objeto de valoraciÃ³n sea una finca rÃºstica, se indicarÃ¡:
a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones realizadas, la que figure en la documentaciÃ³n registral utilizada y, en su caso, la superficie catastral.
b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones econÃ³micas, etc.).
c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energÃ­a elÃ©ctrica, etc.).
d) En relaciÃ³n con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendiente, indicando las clases agrolÃ³gicas.
e) En las fincas donde existan explotaciones de regadÃ­o, la procedencia de las aguas, caudales, calidad, sistema de extracciÃ³n y distribuciÃ³n en la finca segÃºn el sistema de riego.
f) En el caso de que existan caracterÃ­sticas especiales se seÃ±alarÃ¡n aquellas que influyan en su valor, tales como su especial ubicaciÃ³n, circunstancias paisajÃ­sticas, ecolÃ³gicas, cinegÃ©ticas.
g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus caracterÃ­sticas.
ArtÃ­culo 71. DescripciÃ³n y superficie de la edificaciÃ³n.
1. Cuando el objeto de valoraciÃ³n sea un edificio, se indicarÃ¡:
a) La distribuciÃ³n de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipologÃ­a de la edificaciÃ³n, la superficie total, seÃ±alando si es la Ãºtil o la construida con o sin partes comunes, el apartado de plantas, distribuciÃ³n bÃ¡sica, usos y superficie de cada una de ellas, existencia de elementos comunes, servicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias especÃ­ficas mÃ¡s relevantes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicarÃ¡ la superficie Ãºtil.
b) Los elementos fundamentales de la edificaciÃ³n (cimentaciÃ³n, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterÃ­as exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanerÃ­a, calefacciÃ³n, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevenciÃ³n de incendios, etc., asÃ­ como las terminaciones y acabados relevantes.
c) En el caso de edificios en construcciÃ³n o rehabilitaciÃ³n, las caracterÃ­sticas de los apartados anteriores se referirÃ¡n, en la parte de la obra que aÃºn no estÃ© ejecutada, al proyecto que haya servido de base para la concesiÃ³n de la licencia municipal.
TambiÃ©n se expresarÃ¡ en quÃ© fase se encuentran las obras, indicando una estimaciÃ³n del porcentaje de obra ejecutada.
d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarÃ¡n tambiÃ©n las caracterÃ­sticas y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes.
TambiÃ©n se expresarÃ¡ si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de instalaciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente.
2. Cuando el objeto de valoraciÃ³n sea un elemento de un edificio se indicarÃ¡:
a) Su superficie, indicando si es la Ãºtil o la construida con o sin partes comunes, distribuciÃ³n y dependencias, situaciÃ³n relativa y caracterÃ­sticas bÃ¡sicas del edificio del que forme parte, las caracterÃ­sticas especÃ­ficas que sean relevantes para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos con su superficie.
b) Sus caracterÃ­sticas constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor.
3. Cuando el objeto de valoraciÃ³n sea un terreno de carÃ¡cter urbano, se indicarÃ¡ si existen sobre Ã©l edificaciones y en el caso de que existan y no estÃ© prevista su demoliciÃ³n se describirÃ¡ su uso, superficie y principales caracterÃ­sticas constructivas.
4. Cuando el objeto de valoraciÃ³n sea una finca rÃºstica, se indicarÃ¡:
a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes, distinguiendo las necesarias para la explotaciÃ³n agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimiento por sÃ­ mismas por estar ligadas a una explotaciÃ³n econÃ³mica distinta de la explotaciÃ³n agraria del terreno y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como, por ejemplo, las viviendas.
b) Para cada una de las edificaciones se describirÃ¡ su uso, distribuciÃ³n, superficie y principales caracterÃ­sticas constructivas, consignando la adecuaciÃ³n y suficiencia.
5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se expresarÃ¡ su antigÃŒedad y vida Ãºtil estimadas, el estado de conservaciÃ³n y los deterioros aparentes existentes.
ArtÃ­culo 72. DescripciÃ³n urbanÃ­stica.
1. Cuando el objeto de valoraciÃ³n sea un edificio o un elemento de un edificio, se indicarÃ¡:
a) El grado de adecuaciÃ³n de sus caracterÃ­sticas fÃ­sicas y usos a que estÃ¡ destinado, a la normativa urbanÃ­stica vigente, asÃ­ como si estÃ¡ sujeto a algÃºn tipo de protecciÃ³n urbanÃ­stica o histÃ³rica individualizada.
b) En particular, cuando se trate de edificios, se indicarÃ¡ si son o no conformes con el planeamiento.
2. Cuando el objeto de valoraciÃ³n sea un terreno de carÃ¡cter urbano, se expresarÃ¡:
a) El planeamiento general de ordenaciÃ³n vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo necesario segÃºn la legislaciÃ³n urbanÃ­stica aplicable, la fase de aprobaciÃ³n en la que se encuentra, los plazos previsibles para su aprobaciÃ³n definitiva, teniendo en cuenta, en su caso, su inclusiÃ³n dentro de un Ã¡mbito de gestiÃ³n.
b) La clasificaciÃ³n urbanÃ­stica que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no urbanizable, o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislaciÃ³n urbanÃ­stica.
Cuando el terreno objeto de valoraciÃ³n sea clasificado como urbano, se expresarÃ¡ ademÃ¡s si tiene o no naturaleza de solar.
c) La calificaciÃ³n urbanÃ­stica, los usos autorizados y prohibidos, la tipologÃ­a e intensidad edificatoria y sus condiciones (Ã­ndices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta, alturas permitidas, ocupaciÃ³n mÃ¡xima, retranqueos, etc.).
d) El aprovechamiento urbanÃ­stico de acuerdo con su Ã¡mbito de reparto y Ã¡mbito de gestiÃ³n y ejecuciÃ³n. A este respecto se indicarÃ¡:
â€ La superficie realmente construible por el propietario del terreno.
â€ El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestiÃ³n (cualquiera de las diferentes administraciones, particulares, etc.).
â€ El sistema y modo de gestiÃ³n segÃºn la legislaciÃ³n urbanÃ­stica aplicable.
â€ Las cargas urbanÃ­sticas (cesiones, costes de urbanizaciÃ³n, obligaciones adquiridas, etc.) que afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al Ã¡mbito de gestiÃ³n en el que se encuentre. En este caso, se indicarÃ¡ tambiÃ©n la proporciÃ³n que la superficie del terreno representa sobre la superficie total del Ã¡mbito de gestiÃ³n al que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado las obras de urbanizaciÃ³n, se indicarÃ¡ su estado.
â€ Los instrumentos de planeamiento y/o gestiÃ³n, y los trÃ¡mites de los mismos, necesarios para que el terreno pueda considerarse solar.
â€ En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecuciÃ³n previstos para el desarrollo urbanÃ­stico del terreno fijados en el documento correspondiente de programaciÃ³n segÃºn legislaciÃ³n aplicable y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de incumplimiento.
â€ En el caso de que el terreno estÃ© dentro de un Ã¡mbito sujeto a expropiaciÃ³n forzosa, se indicarÃ¡n los criterios legales aplicables a su valoraciÃ³n y el estado del procedimiento expropiatorio.
3. Cuando el objeto de la valoraciÃ³n sea una finca rÃºstica, se indicarÃ¡ la clasificaciÃ³n del suelo y, en su caso, su rÃ©gimen de protecciÃ³n especial.
ArtÃ­culo 73. RÃ©gimen de protecciÃ³n, tenencia y ocupaciÃ³n.
En este apartado, se indicarÃ¡ para el inmueble que se valora:
a) El estado de ocupaciÃ³n y, en caso de estar ocupado, el tÃ­tulo en virtud del cual lo estÃ¡, asÃ­ como sus caracterÃ­sticas y plazo de vigencia.
b) Cuando el inmueble tenga o estÃ© destinado a una explotaciÃ³n econÃ³mica se indicarÃ¡n las caracterÃ­sticas de la actividad o explotaciÃ³n econÃ³mica albergada o prevista por la propiedad.
c) Cuando exista algÃºn derecho u obligaciÃ³n que afecte al contenido del derecho real de propiedad del inmueble, se describirÃ¡n sus caracterÃ­sticas y efecto sobre el valor.
d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitaciÃ³n legal, urbanÃ­stica o protecciÃ³n pÃºblica que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicarÃ¡ expresamente el hecho y el efecto sobre el valor.
ArtÃ­culo 74. AnÃ¡lisis de mercado.
En este apartado se describirÃ¡n las caracterÃ­sticas del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoraciÃ³n, cuando exista. TambiÃ©n se indicarÃ¡n las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado.
SegÃºn el caso, contendrÃ¡ datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revalorizaciÃ³n.
ArtÃ­culo 75. Datos y cÃ¡lculo de los valores tÃ©cnicos.
1. En este apartado se indicarÃ¡n los mÃ©todos de tasaciÃ³n y los criterios utilizados, asÃ­ como los cÃ¡lculos realizados para determinar el valor. AdemÃ¡s se informarÃ¡ de aquellos datos que sean necesarios para realizar dicho cÃ¡lculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes. Dichos criterios y datos estarÃ¡n en funciÃ³n del mÃ©todo de valoraciÃ³n empleado y serÃ¡n, como mÃ­nimo, los seÃ±alados en los nÃºmeros siguientes de este artÃ­culo.
2. Cuando se utilice el mÃ©todo de comparaciÃ³n, los datos mÃ­nimos a que se refiere el apartado anterior serÃ¡n:
a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el mÃ©todo, indicando para cada uno de ellos, como mÃ­nimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el CÃ³digo postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su nÃºmero.
b) Para cada inmueble los parÃ¡metros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo estadÃ­stico utilizados para realizar la homogeneizaciÃ³n de precios.
3. Cuando se utilice el mÃ©todo de actualizaciÃ³n, los datos mÃ­nimos a que se refiere el apartado 1 de este artÃ­culo serÃ¡n, en su caso:
a) InformaciÃ³n utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos puntuales de comparables se indicarÃ¡n para cada uno de ellos, como mÃ­nimo, los datos utilizados para realizar la homogeneizaciÃ³n de rentas.
b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotaciÃ³n econÃ³mica y las fuentes utilizadas.
c) Detalle de los flujos de caja empleados en el cÃ¡lculo, de la vida Ãºtil y la tasa de actualizaciÃ³n elegidas y del valor residual.
4. Cuando se utilice el mÃ©todo residual, los datos mÃ­nimos a que se refiere el apartado 1 serÃ¡n:
b) Los costes de construcciÃ³n utilizados.
c) Los plazos de ejecuciÃ³n y venta en el caso del mÃ©todo residual por el procedimiento dinÃ¡mico.
d) La tasa de actualizaciÃ³n elegida en el caso del mÃ©todo dinÃ¡mico o del margen en el caso del mÃ©todo estÃ¡tico.
e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cÃ¡lculo en el caso del mÃ©todo residual por el procedimiento dinÃ¡mico.
5. En los casos en los que el valor se calcule por algÃºn mÃ©todo relacionado con el mÃ©todo de coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcciÃ³n, los datos a que se refiere el apartado 1 serÃ¡n:
a) Los costes de construcciÃ³n utilizados.
b) La informaciÃ³n correspondiente al mÃ©todo elegido para calcular el valor del suelo.
ArtÃ­culo 76. Valores de tasaciÃ³n, condicionantes y advertencias.
En este apartado se expresarÃ¡n:
a) Los valores tÃ©cnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoraciÃ³n.
b) El valor de tasaciÃ³n que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la valoraciÃ³n.
c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo previsto en el CapÃ­tulo III del TÃ­tulo I de la presente Orden.
e) El valor mÃ­nimo del seguro de incendios y otros daÃ±os al continente previstos en la DisposiciÃ³n Adicional Primera.
ArtÃ­culo 77. Fecha de emisiÃ³n, caducidad y firmas.
En este apartado se incluirÃ¡n:
a) Fecha de la Ãºltima visita al inmueble.
b) La fecha de emisiÃ³n del informe.
d) Nombre, firmas y titulaciÃ³n o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulaciÃ³n de los restantes tÃ©cnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasaciÃ³n.
ArtÃ­culo 78. DocumentaciÃ³n anexa al informe.
1. En este apartado se incluirÃ¡ al menos la siguiente documentaciÃ³n grÃ¡fica:
a) Planos a escala o croquis de situaciÃ³n y emplazamiento del inmueble en el municipio.
c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las caracterÃ­sticas del inmueble (secciones, fotografÃ­as, etc.).
2. TambiÃ©n se incluirÃ¡ al menos la siguiente documentaciÃ³n no grÃ¡fica:
a) Documento utilizado para la identificaciÃ³n registral, o catastral en su caso.
b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construcciÃ³n o rehabilitaciÃ³n.
c) En los edificios en proyecto, en construcciÃ³n o rehabilitaciÃ³n, un resumen del presupuesto de ejecuciÃ³n material.
d) Copia de la cÃ©dula de calificaciÃ³n o documento que determine o permita determinar el valor mÃ¡ximo legal en los edificios en construcciÃ³n sujetos a protecciÃ³n pÃºblica.
e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio para la tasaciÃ³n.
f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto tÃ­tulo de la ocupaciÃ³n y excepto para la finalidad prevista en el artÃ­culo 2.a) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) de esta Orden, certificado del propietario de la situaciÃ³n de ocupaciÃ³n, rentas vigentes y su estado de pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el Ãºltimo aÃ±o.
g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los Ãºltimos tres aÃ±os en el caso de inmuebles ligados a una explotaciÃ³n econÃ³mica.
3. El contenido de los puntos anteriores se podrÃ¡ integrar total o parcialmente en los diferentes epÃ­grafes del informe de tasaciÃ³n, si ello mejora su lectura.
4. En los casos de escrituras o documentos tÃ©cnicos extensos, se podrÃ¡ adjuntar la carÃ¡tula identificativa de los mismos, o su informaciÃ³n mÃ¡s representativa.
Cobertura de provisiones tÃ©cnicas de entidades aseguradoras
ArtÃ­culo 79. Ãmbito de este CapÃ­tulo.
Las disposiciones especiales recogidas en este capÃ­tulo tendrÃ¡n como Ã¡mbito exclusivo de aplicaciÃ³n la valoraciÃ³n para la finalidad prevista en el artÃ­culo 2.b) (Ãmbito de aplicaciÃ³n) de esta Orden.
Los inmuebles podrÃ¡n ser valorados por los servicios tÃ©cnicos de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones o por una entidad de tasaciÃ³n autorizada para la valoraciÃ³n de bienes en el mercado hipotecario (en adelante entidad tasadora autorizada) con arreglo a las normas que a tal efecto se establecen en la presente Orden, sin perjuicio de las comprobaciones que pueda realizar la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones efectuadas por las citadas entidades tasadoras autorizadas.
ArtÃ­culo 80. Valoraciones realizadas por los Servicios TÃ©cnicos de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones.
1. La entidad aseguradora que pretenda la valoraciÃ³n de un inmueble o de un derecho real inmobiliario por los Servicios TÃ©cnicos de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones deberÃ¡ presentar en dicho Centro Directivo solicitud telemÃ¡tica o no telemÃ¡tica firmada por su representante legal y remitir los siguientes documentos:
a) Documento pÃºblico que acredite la adquisiciÃ³n del inmueble, el precio del mismo y la forma de pago. Si la escritura pÃºblica correspondiese a la adquisiciÃ³n de varios inmuebles y figurase en la misma un precio conjunto para ellos, la entidad deberÃ¡ acompaÃ±ar certificaciÃ³n expedida por su representaciÃ³n legal en la que se haga constar el precio individualizado del inmueble o inmuebles cuya valoraciÃ³n se solicite.
b) Original o copia legalizada de la certificaciÃ³n registral seÃ±alada en el artÃ­culo 8.1 (DocumentaciÃ³n disponible) de esta Orden.
c) DocumentaciÃ³n grÃ¡fica a que se refiere el artÃ­culo 78.1 (DocumentaciÃ³n anexa al informe) de esta Orden.
d) Certificado de las obras de mejora o acondicionamiento, si se hubiesen realizado despuÃ©s de la adquisiciÃ³n del inmueble, comprensiva al detalle de las mismas y de su valoraciÃ³n, firmada por el contratista que las haya realizado.
e) CertificaciÃ³n expedida por el representante legal de la entidad aseguradora, en la que se haga constar el rÃ©gimen de ocupaciÃ³n y tenencia del inmueble, es decir, si se encuentra ocupado o desocupado, destinado a uso propio o en arrendamiento. Si el inmueble estuviese total o parcialmente arrendado se indicarÃ¡: la superficie y localizaciÃ³n de la zona arrendada, la renta lÃ­quida anual producida en total, y, en su caso, la producida por cada una de las partes, la duraciÃ³n del contrato, si existe derecho de adquisiciÃ³n preferente a favor del arrendatario y las condiciones pactadas y demÃ¡s clÃ¡usulas especiales si las hubiera.
Si el inmueble se encuentra ocupado sin tÃ­tulo, cedido en precario, o en cualquier otra situaciÃ³n que implique la ocupaciÃ³n del mismo, en dicha certificaciÃ³n se harÃ¡ constar si la ocupaciÃ³n ha sido formalizada mediante algÃºn tipo de contrato o bien ha sido pactada verbalmente y en quÃ© tÃ©rminos, en cualquier caso se concretarÃ¡ detalladamente la situaciÃ³n existente con el ocupante de forma que permita conocer cuÃ¡l es el tÃ­tulo actual de ocupaciÃ³n del inmueble.
f) En el caso de inmuebles en construcciÃ³n o rehabilitaciÃ³n la entidad aportarÃ¡ certificaciÃ³n del acuerdo adoptado por el Ã³rgano social competente comprometiÃ©ndose a finalizar la construcciÃ³n en el plazo de cinco aÃ±os y certificaciÃ³n de la propia entidad aseguradora de los pagos realizados.
g) Los documentos seÃ±alados en las letras c), f), g), h) e i) del artÃ­culo 8 (DocumentaciÃ³n disponible) de esta Orden, en los casos en que resulten de aplicaciÃ³n y cualquier otro documento que la entidad que tasa crea necesario para la realizaciÃ³n de la tasaciÃ³n.
h) CertificaciÃ³n expedida por la entidad que asegura el inmueble en la que se haga constar el apartado de pÃ³liza contratada, que el inmueble se encuentre asegurado contra el riesgo de incendios y otros daÃ±os al continente, ubicaciÃ³n del riesgo asegurado para cada finca registral y que la pÃ³liza se encuentre al corriente de pago de la prima.
i) Para el caso de derechos reales inmobiliarios la entidad deberÃ¡ aportar ademÃ¡s de la certificaciÃ³n registral seÃ±alada en la letra b) de este apartado, en la que el derecho real se halle inscrito a su favor, aquellos documentos exigidos por la presente Orden para la valoraciÃ³n de bienes inmuebles.
2. Una vez la entidad aseguradora haya aportado los documentos que correspondieran con arreglo al apartado anterior, la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones ordenarÃ¡ la valoraciÃ³n del inmueble o derecho real inmobiliario, que se atendrÃ¡ a las normas previstas en el TÃ­tulo II, capÃ­tulo II de esta Orden y, ademÃ¡s, a las siguientes:
a) Las entidades aseguradoras deberÃ¡n dar las mÃ¡ximas facilidades para llevar a cabo la citada valoraciÃ³n. En caso contrario, se procederÃ¡ por el tÃ©cnico actuante a levantar diligencia de constancia de hechos, y la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones podrÃ¡ declarar el inmueble o el derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de provisiones tÃ©cnicas.
b) Si durante la tramitaciÃ³n del expediente de valoraciÃ³n se apreciase que el inmueble o derecho real inmobiliario careciera de alguno de los requisitos de aptitud para cubrir provisiones tÃ©cnicas, la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones, mediante acuerdo motivado, declararÃ¡ el inmueble o derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de dichas provisiones sin perjuicio de la interposiciÃ³n de los recursos que procedieran contra el acuerdo anterior.
c) El tÃ©cnico actuante elevarÃ¡ al Director General de Seguros y Fondos de Pensiones un informe de valoraciÃ³n que, sin necesidad de ceÃ±irse a la estructura y contenido previstos en el TÃ­tulo III, deberÃ¡ ajustarse a los criterios y a los mÃ©todos de cÃ¡lculos de valores de tasaciÃ³n establecidos en esta Orden.
d) Efectuada la valoraciÃ³n, se darÃ¡ traslado a la entidad aseguradora del acuerdo en el que se fije el valor del inmueble o derecho real inmobiliario a efectos de cobertura de las provisiones tÃ©cnicas y del informe elaborado por el tÃ©cnico actuante que motive el acuerdo, con indicaciÃ³n del recurso que cupiese interponer contra dicho acuerdo.
e) Si el inmueble estuviese sometido al rÃ©gimen de propiedad horizontal, el capital asegurado en la pÃ³liza de seguro contra el riesgo de incendios y otros daÃ±os deberÃ¡ figurar individualizado. Si a la vista del valor de la construcciÃ³n que figure en el informe de valoraciÃ³n se apreciara en el seguro una situaciÃ³n de infraseguro, la entidad aseguradora deberÃ¡ de inmediato proceder a subsanarlo. Una vez subsanado podrÃ¡ computar el inmueble por el valor fijado en el acuerdo de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones.
ArtÃ­culo 81. ValoraciÃ³n realizada por entidad tasadora autorizada.
1. La entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario deberÃ¡ remitir a la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones, en el plazo de un mes desde la fecha de emisiÃ³n del informe de tasaciÃ³n escrito firmado por el representante legal de la aseguradora en el que se haga constar la identificaciÃ³n registral del inmueble, la razÃ³n social de la entidad tasadora autorizada que hubiese realizado la valoraciÃ³n, el valor de tasaciÃ³n, la fecha de emisiÃ³n del informe y certificado de tasaciÃ³n. Al escrito se adjuntarÃ¡n el informe y el certificado emitidos por la entidad tasadora autorizada que se ajustarÃ¡n a lo dispuesto en la presente Orden, con las matizaciones siguientes:
a) El informe deberÃ¡ mencionar expresamente la fecha y el precio de adquisiciÃ³n del inmueble o del derecho real inmobiliario y los importes de las obras que se hubiesen realizado desde la anterior valoraciÃ³n, en su caso.
b) Como anexos al informe de tasaciÃ³n deberÃ¡n figurar los recogidos en el artÃ­culo 80.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios TÃ©cnicos de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden.
c) El informe contendrÃ¡ el valor mÃ­nimo a cubrir por la pÃ³liza de seguro de incendios y otros daÃ±os al continente.
2. Cuando las valoraciones efectuadas por entidad tasadora autorizada sean objeto de comprobaciÃ³n por la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones, sus Servicios TÃ©cnicos aplicarÃ¡n las normas correspondientes mencionadas en el artÃ­culo 80.2 (Valoraciones realizadas por los Servicios TÃ©cnicos de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden.
3. La DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones podrÃ¡ elaborar y suministrar un modelo de certificado con la finalidad de hacer uniforme la forma de presentaciÃ³n y ordenar su contenido.
ArtÃ­culo 82. Normas complementarias.
1. La entidades aseguradoras comunicarÃ¡n a la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones cualquier incidencia que pudiera alterar el valor de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios, o las circunstancias que pudieran afectar a los requisitos de aptitud para cobertura de provisiones tÃ©cnicas de los mismos en el plazo de un mes, a partir de la fecha en que tuvieran conocimiento de ello. A la vista de lo cual, la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones podrÃ¡ acordar de oficio la revisiÃ³n del valor atribuido, o en su caso, la comprobaciÃ³n de los referidos requisitos.
2. La DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones podrÃ¡ requerir tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble y de los derechos reales inmobiliarios como a la entidad tasadora autorizada que hubiese emitido el informe las aclaraciones necesarias y la presentaciÃ³n de documentos distintos a los mencionados expresamente en la presente Orden si fuese preciso para verificar o revisar las circunstancias, cÃ¡lculos y valores incorporados al expediente, asÃ­ como para comprobar que el inmueble o los derechos reales inmobiliarios cumplen los requisitos de aptitud para la cobertura de las provisiones tÃ©cnicas. Si se apreciase la falta de alguno de Ã©stos, procederÃ¡ a declararlos no aptos para dicho fin.
3. El incumplimiento de los plazos previstos en el presente TÃ­tulo, para la remisiÃ³n de cuantos datos o documentos que la entidad aseguradora deba suministrar a la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones, se entenderÃ¡ comprendido dentro de los supuestos del artÃ­culo 40 de la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de OrdenaciÃ³n y SupervisiÃ³n de los Seguros Privados.
ArtÃ­culo 83. ComprobaciÃ³n por la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones realizadas por entidades tasadoras autorizadas.
Cuando la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones acuerde comprobar la valoraciÃ³n realizada por entidades tasadoras autorizadas, lo comunicarÃ¡ por escrito a la entidad aseguradora titular del inmueble o del derecho real inmobiliario. Ambas entidades deberÃ¡n entregar la documentaciÃ³n que les sea solicitada y dar las mÃ¡ximas facilidades para realizar la citada comprobaciÃ³n. De las comprobaciones que efectÃºen los Servicios TÃ©cnicos de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones se elevarÃ¡ a Ã©sta informe de acuerdo con los tÃ©rminos en que se hubiese ordenado la valoraciÃ³n. A la vista del informe, la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones podrÃ¡ acordar la ratificaciÃ³n de la valoraciÃ³n inicial realizada por la entidad tasadora autorizada, la modificaciÃ³n de aquÃ©lla o, en su caso, la no aceptaciÃ³n de la misma cuando el informe se emita conteniendo alguna de las advertencias seÃ±aladas en el artÃ­culo 11 (Advertencias generales) de esta Orden comunicarÃ¡ dicho acuerdo a la entidad aseguradora con expresiÃ³n del recurso que proceda contra el mismo.
En el caso de que la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones acordase modificar la valoraciÃ³n lo podrÃ¡ comunicar igualmente a la entidad tasadora autorizada indicando los motivos que hubiesen concurrido y los criterios aplicados en la fijaciÃ³n del nuevo valor.
ArtÃ­culo 84. Valoraciones posteriores a la inicial.
1. Las entidades aseguradoras solicitarÃ¡n de los Servicios TÃ©cnicos de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones o de entidad tasadora autorizada la revisiÃ³n de las valoraciones de los inmuebles de su propiedad y de los derechos reales inmobiliarios inscritos a su favor, una vez haya transcurrido un aÃ±o desde la anterior valoraciÃ³n y antes de que hubiesen transcurrido tres. Excepcionalmente, la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones podrÃ¡ adelantar el plazo de los tres aÃ±os, con carÃ¡cter general o para determinada clase de inmuebles y derechos reales inmobiliarios, cuando por las especiales circunstancias que afectasen al mercado inmobiliario fuese necesario para evitar sobrevaloraciones de los inmuebles.
2. Las revisiones de los valores de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios podrÃ¡n hacerse de oficio o a instancia de las entidades aseguradoras.
3. La DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones podrÃ¡ acordar de oficio, en cualquier momento, la revisiÃ³n de las valoraciones atribuidas a los inmuebles y a los derechos reales inmobiliarios cuando estime que el importe de las mismas supere el valor que resulte de la aplicaciÃ³n de esta Orden.
4. Cuando la revisiÃ³n hubiera de realizarse por los Servicios TÃ©cnicos de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones, bastarÃ¡ con remitir, salvo en caso de aplicarse el punto 80.2 de esta Orden, los documentos seÃ±alados en las letras b), e) e i) del artÃ­culo 80.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios TÃ©cnicos de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden, asÃ­ como los documentos previstos en las letras d) y j) del citado artÃ­culo, en los casos en que resulten de aplicaciÃ³n.
5. Si la revisiÃ³n de la valoraciÃ³n se hubiese efectuado por entidad tasadora autorizada, serÃ¡ de aplicaciÃ³n lo dispuesto en el artÃ­culo 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden.
6. Cuando se trate de inmuebles en construcciÃ³n o rehabilitaciÃ³n, la entidad aseguradora podrÃ¡ incorporar a la valoraciÃ³n inicial el importe de las certificaciones al origen de las obras realizadas, y abonadas, sin incluir acopios ni mobiliarios, en cuyo caso presentarÃ¡ la documentaciÃ³n seÃ±alada en (la letra f) del artÃ­culo 80.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios TÃ©cnicos de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden con el fin de justificar el aumento del valor. Una vez finalizadas las obras se presentarÃ¡ o se solicitarÃ¡ nueva valoraciÃ³n correspondiente al inmueble terminado.
ArtÃ­culo 85. Normas complementarias de valoraciÃ³n.
1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios se encuentren situados fuera de EspaÃ±a, se aplicarÃ¡n de forma anÃ¡loga y teniendo en cuenta la legislaciÃ³n propia de cada Estado los criterios y normas de valoraciÃ³n contenidos en esta Orden.
2. Las comprobaciones de las tasaciones periciales de los inmuebles aportados como desembolso en los aumentos de capital social de las entidades aseguradoras previstas en el apartado 2.a) del artÃ­culo 27 del Reglamento de OrdenaciÃ³n y SupervisiÃ³n de los Seguros Privados se llevarÃ¡n a cabo con arreglo a lo dispuesto en la presente Orden.
3. En aquellos casos, en los que las plusvalÃ­as resulten de la infravaloraciÃ³n de bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios no aptos para cobertura de provisiones tÃ©cnicas, la entidad aseguradora deberÃ¡ ajustarse a lo dispuesto en esta Orden para justificar ante la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones el importe de las mismas.
ArtÃ­culo 86. Valor de afecciÃ³n provisional a cobertura de provisiones tÃ©cnicas.
1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios estÃ©n en trÃ¡mite de inscripciÃ³n en el Registro de la Propiedad, las entidades aseguradoras podrÃ¡n afectarlos a cobertura de provisiones tÃ©cnicas por sus precios de adquisiciÃ³n, siempre que exista un seguro de cauciÃ³n concertado con entidad aseguradora distinta a la titular del inmueble o un aval bancario por importe no inferior al valor de afecciÃ³n provisional a cobertura de provisiones tÃ©cnicas asignado al inmueble. En el documento en que conste la garantÃ­a otorgada se consignarÃ¡:
a) Entidad que emite el aval bancario o la pÃ³liza de seguro de cauciÃ³n y nombre y apellidos de quienes firman en nombre y representaciÃ³n de la misma.
b) DesignaciÃ³n de la entidad aseguradora avalada o tomadora del seguro de cauciÃ³n.
d) Que la garantÃ­a se constituye a favor y a disposiciÃ³n de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones.
e) IdentificaciÃ³n de la finca registral que se afianza.
f) Finalidad del aval o pÃ³liza de seguro de cauciÃ³n, que se constituye a efectos de la afecciÃ³n provisional a cobertura de provisiones tÃ©cnicas de los inmuebles pendientes de su inscripciÃ³n en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo dispuesto en el Ãºltimo pÃ¡rrafo del artÃ­culo 50.10 del Reglamento de OrdenaciÃ³n y SupervisiÃ³n de los Seguros Privados.
g) CuantÃ­a a que asciende la garantÃ­a; vigencia a partir de la fecha de efecto del aval o seguro de cauciÃ³n y hasta el momento en que la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones autorice su cancelaciÃ³n; y constancia expresa de que se harÃ¡ efectivo por requerimiento de Ã©sta, sin mÃ¡s requisito que en dicho requerimiento se haga constar que es por cualquiera de las causas que permiten la ejecuciÃ³n con arreglo a este precepto.
Los avales deberÃ¡n ser autorizados por apoderados de la entidad avalante, con poder suficiente para obligarla plenamente.
2. Una vez inscrito el inmueble a nombre de la entidad aseguradora o el derecho real a su favor en el Registro de la Propiedad, se procederÃ¡ a la valoraciÃ³n del inmueble o del derecho real inmobiliario por alguno de los cauces previstos en los artÃ­culos 80 (Valoraciones realizadas por los Servicios TÃ©cnicos de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden y se solicitarÃ¡ a la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones la cancelaciÃ³n del aval o el vencimiento del seguro de cauciÃ³n concertados como garantÃ­a. A tal efecto, la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones efectuarÃ¡ las oportunas notificaciones tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario como a las que ofreciera la garantÃ­a. No obstante, si se apreciara que el inmueble o el derecho real inmobiliario no cumple los requisitos precisos para ser apto para cobertura de provisiones tÃ©cnicas, la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones lo declararÃ¡ no apto para dicho fin y, en el caso de que fuera necesario para mantener cubiertas las provisiones tÃ©cnicas de la entidad, podrÃ¡ proceder a la ejecuciÃ³n de la garantÃ­a.
3. Una vez el inmueble o el derecho real inmobiliario hubiese sido valorado por alguno de los cauces previstos en los artÃ­culos 80 (Valoraciones realizadas por los Servicios TÃ©cnicos de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden, para lo cual habrÃ¡ de estar previamente inscrito a nombre de la entidad aseguradora en el Registro de la Propiedad, se atenderÃ¡ al valor resultante de la tasaciÃ³n, que deberÃ¡ ajustarse a lo dispuesto en la norma sÃ©ptima del presente TÃ­tulo.
4. El perÃ­odo de afecciÃ³n provisional no podrÃ¡ exceder del plazo de un aÃ±o.
ArtÃ­culo 87. CrÃ©ditos hipotecarios.
1. La inclusiÃ³n de un crÃ©dito hipotecario como apto para la cobertura de provisiones tÃ©cnicas en la documentaciÃ³n estadÃ­stico-contable, informaciÃ³n trimestral o en cualquier estado de cobertura de provisiones tÃ©cnicas que se presente en la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones exigirÃ¡ que dicho crÃ©dito hipotecario cumpla los requisitos de aptitud previstos en el artÃ­culo 50.11 del Reglamento de OrdenaciÃ³n y SupervisiÃ³n de los Seguros Privados en la fecha a la que se refieren los cÃ¡lculos contenidos en el documento presentado y que el inmueble hipotecado haya sido valorado conforme a las normas e instrucciones de valoraciÃ³n recogidas en esta Orden para la finalidad 2.a) de la misma.
2. En la escritura de prÃ©stamo hipotecario deberÃ¡ constar que el deudor hipotecario consiente el acceso de los Servicios TÃ©cnicos de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones para realizar la valoraciÃ³n del inmueble o para comprobar la que se hubiese realizado.
3. La pÃ³liza de seguro de incendios y otros daÃ±os al continente del inmueble incluirÃ¡ una clÃ¡usula de subrogaciÃ³n en la que figurarÃ¡ como beneficiaria la entidad acreedora hipotecaria. Dicha pÃ³liza de seguro deberÃ¡ estar concertada con entidad aseguradora distinta de la beneficiaria de la misma.
DeterminaciÃ³n del patrimonio de las instituciones de inversiÃ³n colectiva inmobiliarias
ArtÃ­culo 88. Disposiciones especiales.
A los efectos de la finalidad contemplada en el artÃ­culo 2.c de esta Orden:
a) Se exigirÃ¡ ademÃ¡s de lo seÃ±alado en esta Orden cualquier otra documentaciÃ³n que sea exigida en funciÃ³n de la normativa especÃ­fica.
b) Si existiesen condicionantes al valor de tasaciÃ³n, la sociedad gestora o la sociedad de inversiÃ³n deberÃ¡ facilitar a la sociedad de tasaciÃ³n, en el plazo de diez dÃ­as hÃ¡biles, la informaciÃ³n necesaria y la realizaciÃ³n de las comprobaciones mÃ­nimas que permitan la supresiÃ³n de los condicionantes.
c) Cuando las tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de las instituciones de inversiÃ³n colectiva inmobiliaria expresen un valor condicionado, la instituciÃ³n no podrÃ¡ comprar el inmueble en cuestiÃ³n en tanto no se hayan resuelto las causas que originaron dicha circunstancia y asÃ­ lo haya certificado la sociedad tasadora.
DisposiciÃ³n adicional primera. Seguro de incendio y otros daÃ±os al continente.
1. La suma asegurada a efectos del artÃ­culo 50.10.g) del Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, no serÃ¡ inferior a:
a) En el caso de edificios completos, el menor entre el valor de reemplazamiento bruto de la edificaciÃ³n y el valor de tasaciÃ³n, excluyendo en ambos casos el valor del terreno.
b) En el caso de elementos de edificios, al valor de tasaciÃ³n del elemento, excluido el valor del terreno.
2. La suma asegurada a efectos del artÃ­culo 30 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, no serÃ¡ inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del edificio o elemento del edificio objeto de valoraciÃ³n el valor del terreno en el que se encuentra.
DisposiciÃ³n adicional segunda. Mecanismos de control interno.
Para el cumplimiento de los objetivos previstos en el artÃ­culo 3.1.e) (Mecanismos de control interno) del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre RÃ©gimen JurÃ­dico de homologaciÃ³n de los servicios y sociedades de tasaciÃ³n, dichas sociedades y servicios deberÃ¡n disponer de unos procedimientos que permitan asegurar:
1. El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, para lo cual dispondrÃ¡n, como mÃ­nimo, de:
a) Una base de datos de informaciÃ³n de costes y precios (en venta y en alquiler) y de caracterÃ­sticas de los inmuebles, suficiente en nÃºmero, tipologÃ­a y localizaciÃ³n adecuadamente distribuida dentro del Ã¡rea geogrÃ¡fica en la que la entidad pretenda operar.
b) Datos actualizados de informaciÃ³n estadÃ­stica o de otra Ã­ndole (subastas, precios de materiales, etc.) que sean utilizables para la tasaciÃ³n.
c) Procedimientos de actualizaciÃ³n de los datos recogidos en las dos letras anteriores.
e) La metodologÃ­a utilizada en el tratamiento de los datos anteriores.
f) Los canales de transmisiÃ³n de dichos datos a sus profesionales y el sistema de utilizaciÃ³n de los mismos en las tasaciones.
2. El cumplimiento uniforme de las normas de valoraciÃ³n aplicables, para lo cual deberÃ¡ disponer de un manual de procedimiento, debidamente actualizado, en el que, al menos, se recojan:
a) Los criterios concretos para la aplicaciÃ³n de dichas normas, detallando entre otros: los criterios de mediciÃ³n y atribuciones de uso de las superficies; los parÃ¡metros y sistemas utilizados en la homogeneizaciÃ³n de comparables; la forma de validaciÃ³n de testigos; la interpretaciÃ³n de la documentaciÃ³n registral; los criterios para aplicar los condicionantes y advertencias en su caso; la forma de determinar la vida Ãºtil, y los tipos que la entidad utiliza para aplicar los mÃ©todos de actualizaciÃ³n y residual; la forma de obtener el valor de los inmuebles neto de gastos e impuestos; la previsiÃ³n de la tendencia futura del mercado; la justificaciÃ³n de las plusvalÃ­as y minusvalÃ­as a aplicar al valor de reversiÃ³n del suelo y los criterios para identificar los elementos especulativos en las transacciones.
b) El sistema de control de calidad de las tasaciones y el modo de intervenciÃ³n en el mismo de los profesionales vinculados, asÃ­ como los criterios establecidos por la entidad para la intervenciÃ³n de profesionales especializados en la tasaciÃ³n de inmuebles dedicados a usos particulares.
c) El sistema de formaciÃ³n y actualizaciÃ³n de conocimientos de sus profesionales, especificando si los vinculados realizan o no valoraciones.
3. El cumplimiento uniforme del rÃ©gimen de las obligaciones e incompatibilidades previsto en el Real Decreto 775/1997 a cuyos efectos la informaciÃ³n mÃ­nima disponible comprenderÃ¡ la relaciÃ³n de personas fÃ­sicas y jurÃ­dicas, para las que la sociedad o servicio de tasaciÃ³n no pueda realizar valoraciones por no poder mantener razonablemente una posiciÃ³n de independencia en menos cabo de la objetividad de la tasaciÃ³n, asÃ­ como los criterios utilizados para la confecciÃ³n de dicha relaciÃ³n.
TambiÃ©n comprenderÃ¡ la informaciÃ³n solicitada por la entidad a sus profesionales para velar por el cumplimiento de las incompatibilidades de Ã©stos y la frecuencia con la que se recabe.
DisposiciÃ³n adicional tercera. InformaciÃ³n a rendir al Banco de EspaÃ±a.
Las sociedades y servicios de tasaciÃ³n comunicarÃ¡n al Banco de EspaÃ±a, en la forma y con la periodicidad que el mismo establezca, informaciÃ³n sobre las primas de riesgo y mÃ¡rgenes de beneficio a que se refieren los artÃ­culos 38.3 y 41 de esta Orden que vengan utilizando en su actividad, asÃ­ como sobre cualquier otro parÃ¡metro tÃ©cnico de carÃ¡cter general que vengan utilizando regularmente en su prÃ¡ctica profesional para la aplicaciÃ³n de los diferentes mÃ©todos de tasaciÃ³n, y que el Banco de EspaÃ±a considere relevante en orden a asegurar el cumplimiento uniforme de la normativa de valoraciÃ³n. La informaciÃ³n agregada resultante de la informaciÃ³n recibida de las entidades de tasaciÃ³n se comunicarÃ¡ a la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones y de la ComisiÃ³n Nacional del Mercado de Valores y se distribuirÃ¡ entre las propias entidades de tasaciÃ³n.
Toda disposiciÃ³n que se dicte por el Banco de EspaÃ±a de conformidad con lo previsto en el pÃ¡rrafo precedente lo serÃ¡ previo informe de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones y de la ComisiÃ³n Nacional del Mercado de Valores.
DisposiciÃ³n adicional cuarta. ConservaciÃ³n de las tasaciones.
Las tasaciones de los Ãºltimos 5 ejercicios, que las entidades de tasaciÃ³n deben conservar en sus archivos de conformidad con lo previsto en el artÃ­culo 12.1 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, incluirÃ¡n una copia completa de los informes de tasaciÃ³n y sus anexos, asÃ­ como del certificado o certificados que los hayan sintetizado. TambiÃ©n contendrÃ¡n la documentaciÃ³n utilizada para su elaboraciÃ³n o una referencia documental a la misma o al archivo pÃºblico en que se encuentre.
La conservaciÃ³n a que se refiere el pÃ¡rrafo anterior podrÃ¡ hacerse en papel, o por medios electrÃ³nicos en soporte duradero, siempre que estÃ© asegurada la identificaciÃ³n de la entidad que la emite, su accesibilidad y su integridad para ulterior consulta.
DisposiciÃ³n adicional quinta. Revisiones periÃ³dicas.
El tipo de interÃ©s y las tablas actuariales utilizados en los cÃ¡lculos para determinar el valor del derecho de uso y habitaciÃ³n podrÃ¡n ser revisados periÃ³dicamente por la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones.
DisposiciÃ³n transitoria Ãºnica. Primas de riesgo y mÃ¡rgenes de beneficio.
Durante los tres primeros aÃ±os, contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden, las primas de riesgo a que se refiere el artÃ­culo 38.3 y los mÃ¡rgenes de beneficio del promotor indicados en el artÃ­culo 41 no podrÃ¡n ser inferiores a los que se establecen en las tablas que, para cada uno de ellos, se indican a continuaciÃ³n, o a los que resulten de su revisiÃ³n conforme a lo previsto en el Ãºltimo pÃ¡rrafo de esta disposiciÃ³n:
sin financiaciÃ³n
ni Impuesto
Edificios de uso residencia: Â
Viviendas primera residencia 8
Viviendas segunda residencia 12
Edificios de oficinas 10
En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mÃ­nima se obtendrÃ¡ ponderando las primas de riesgo mÃ­nimas seÃ±aladas anteriormente en funciÃ³n de la superficie destinada a cada uno de los usos.
Viviendas primera residencia 18
Viviendas segunda residencia 24
Edificios de oficinas 21
Edificios comerciales 24
Edificios industriales 27
Plazas de aparcamiento 20
Residencias de estudiantes y de la tercera edad 24
Cuando se tenga en cuenta la financiaciÃ³n ajena, los mÃ¡rgenes sin financiaciÃ³n seÃ±alados deberÃ¡n ser modificados en funciÃ³n del porcentaje de dicha financiaciÃ³n (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interÃ©s habituales del mercado hipotecario.
La DirecciÃ³n General del Tesoro y PolÃ­tica Financiera, previo informe de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de EspaÃ±a y de la ComisiÃ³n Nacional del Mercado de Valores, podrÃ¡ prorrogar la ampliaciÃ³n de lo dispuesto en el primer pÃ¡rrafo de la presente disposiciÃ³n, por perÃ­odos sucesivos de un aÃ±o, sin exceder de un total de tres, excepto para la finalidad b), para la que dicha prÃ³rroga podrÃ¡ ser por tiempo indefinido.
Por el mismo procedimiento previsto en el pÃ¡rrafo precedente se podrÃ¡ revisar, cada dos aÃ±os, las primas de riesgo y mÃ¡rgenes contenidos en dichas tablas, tomando como criterios bÃ¡sicos la evoluciÃ³n del mercado inmobiliario, y los tipos de interÃ©s de la deuda pÃºblica a largo plazo, el Ã­ndice de precios al consumo o cualquier otro factor que a juicio de dichos organismos influya en su valor.
Se deroga la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoraciÃ³n de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.
DisposiciÃ³n final primera. HabilitaciÃ³n a la ComisiÃ³n Nacional del Mercado de Valores.
Se habilita a la ComisiÃ³n Nacional del Mercado de Valores para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo de esta Orden, a efectos de su aplicaciÃ³n para la finalidad contemplada en el artÃ­culo 2.c).
DisposiciÃ³n final segunda. HabilitaciÃ³n a la DirecciÃ³n General del Tesoro y PolÃ­tica Financiera.
La DirecciÃ³n General del Tesoro y PolÃ­tica Financiera, por motivos de prudencia y comparabilidad valorativa y previo informe de la DirecciÃ³n General de Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de EspaÃ±a y de la ComisiÃ³n Nacional del Mercado de Valores, podrÃ¡ establecer un lÃ­mite cuantitativo a la plusvalÃ­a anual utilizable a efectos del ajuste previsto en el artÃ­culo 31 de esta Orden.
La presente Orden entrarÃ¡ en vigor a los seis meses de su publicaciÃ³n Ã­ntegra en el BoletÃ­n Oficial del Estado. No obstante, desde su publicaciÃ³n y hasta su entrada en vigor, las tasaciones podrÃ¡n tambiÃ©n realizarse conforme a la presente Orden.
Ilmo. Sr. Presidente de la ComisiÃ³n Nacional Del Mercado de Valores.

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
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