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Zur Amtshaftung einer Gemeinde wegen Verzögerungen bei der Bauleitplanung | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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Zur Amtshaftung einer Gemeinde wegen Verzögerungen bei der Bauleitplanung
OLG Brandenburg, Urteil vom 10.02.2010 – 1 U 36/08
Zur Amtshaftung der Gemeinde wegen Verzögerungen bei der Bauleitplanung
Die Berufung der Klägerin gegen das am 5. November 2008 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam – 4 O 471/05 – wird zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung wegen der Kosten zweiter Instanz durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Klägerin verlangt im Wege der Teilklage von den Beklagten Schadensersatz u. a. wegen pflichtwidrigen Verhaltens im Zusammenhang mit der Planung des Handels- und Gewerbeparkes P…. Unternehmensgegenstand der – bis zur Firmenänderung durch Satzungsänderung vom 7. September 1992 als Wi… GmbH firmierenden – Klägerin waren Erwerb, Erschließung und Veräußerung von Grundstücksflächen im späteren Gewerbegebiet, das zur Gemeinde P… (fortan: Gemeinde) – später eingemeindet zur Beklagten zu 1. – gehörte. Der Beklagte zu 2. ist der übergeordnete Landkreis der Beklagten zu 1.
Am 5. November 1990 fasste die Gemeinde – unter Aufhebung einer vorherigen Entschließung vom 28. September 1990 – einen Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Realisierung des Investitionsvorhabens eines Handels- und Gewerbeparkes (K 15). Festgelegt wurde u. a., dass die Erschließung mit dem Investor über einen Vorhaben- und Erschließungsvertrag abgeklärt werden solle (Anlage K 15 unter Nr. 8). Bei der Erarbeitung des Bebauungsplanes wirkten als potentielle Investoren u. a. die T… GmbH, überwiegend vertreten durch den zwischenzeitlich verstorbenen Rechtsanwalt R… aus M…, die H… AG, bei den Gesprächen vertreten durch Herrn B…, sowie die G… mbH & Co KG, vertreten durch Herrn M…, mit. Am 13. November 1990 fand bei der Bezirksverwaltungsbehörde … eine Beratung zum „Bebauungsplan Gewerbegebiet P…“ statt, an der für die Investoren u. a. auch Rechtsanwalt R… und Herr B… (H…) teilnahmen und bei der Bedenken gegen den Standort mitgeteilt und erörtert wurden.
Mit an den Bürgermeister der Gemeinde gerichtetem Schreiben vom 28. Dezember 1990 wies der Leiter des Ressorts Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr der Bezirksverwaltungsbehörde … unter Bezugnahme auf die Beschlussfassung der Gemeinde zum Bebauungsplan u. a. darauf hin, dass die Entscheidungen der Gemeinde nicht den geltenden verfahrensrechtlichen Anforderungen entsprächen. Dem trat Rechtsanwalt R… als Vertreter bzw. Berater der Investoren sowie der Gemeinde mit Schreiben vom 17. Januar 1991, wegen dessen Inhalts im Einzelnen auf Bl. 234, Anlage E 17, Bezug genommen wird, entgegen („die Gemeinde P…, die von uns – neben der Investorenpartnerschaft – auch beraten wird“).
Der beschlossene Bebauungsplan wurde dem zuständigen Landratsamt vorgelegt, das zunächst keine Beanstandungen mitteilte. Mit Schreiben vom 18. April 1991, das der Gemeinde am 29. April 1991 zugestellt wurde, versagte die damalige Bezirksverwaltungsbehörde … dann im Einvernehmen mit dem Ministerium für … (fortan: M…) die Genehmigung des Bebauungsplans aus verfahrensrechtlichen Gründen. Rechtsanwalt R… legte hiergegen für die Gemeinde und die Investorengemeinschaft mit Schreiben vom 29. April 1991 Widerspruch ein, u. a. mit der Begründung, dass der B-Plan mit Ablauf des 10. April 1991 kraft gesetzlicher Fiktion gemäß § 6 Abs. 4 Satz 4 BauGB, § 11 BauGB als genehmigt gelte.
Noch vor Zustellung des die Genehmigung versagenden Bescheids fand am 25. April 1991 eine Tagung der Gemeindevertretung statt, bei der ausweislich des Protokolls vom 29. April 1991 Rechtsanwalt R… die dem Vorhaben Handels- und Gewerbepark P… zu Grunde liegenden rechtlichen Fragen erörterte und u. a. ausführte, dass der Bebauungsplan seit dem 10. April 1991 kraft Gesetzes genehmigt sei und die „Investorenpartnerschaft (…) nun wirksam werden“ könne. Der Bebauungsplan wurde sodann Anfang Mai 1991 bekannt gemacht.
Bei der Tagung der Gemeindevertretung vom 8. Mai 1991 informierte der Bürgermeister ausweislich des Protokolls vom 15. Mai 1991 über das seit dem 29. April 1991 vorliegende Schreiben der Bezirksverwaltungsbehörde zur Versagung der Genehmigung des Bebauungsplans und legte den von Rechtsanwalt R… erarbeiteten Entwurf einer Klage der Gemeinde vor.
Durch Kabinettsbeschluss vom 2. /23. Juli 1991 wurde seitens der Landesregierung eine „Ansiedlungsgruppe“ eingesetzt, in der die beteiligten Ressorts vertreten waren und die über die wesentlichen Ansiedlungsfragen intern beraten sollte. Am 25. Juli 1991 fand eine Beratung der Ansiedlungsgruppe zum Projekt Handels- und Gewerbepark P… statt, über deren Ergebnis seitens der Arbeitsgruppe mit Schreiben an Rechtsanwalt R… vom 5. August 1991 (Anlage K 5) wie folgt berichtet wurde:
„Der Handels- und Gewerbepark P… ist in einem sensiblen Bereich des Naturschutzes vorgesehen (Feuchtgebiet/Auenwald). Im Ergebnis einer Abstimmung auf Staatssekretärsebene zwischen den beteiligten Ministerien wurden nachfolgende Grundpositionen vereinbart:
– Der Investor wird grundsätzlich akzeptiert.
– Die Vorhabenverwirklichung hat jedoch in reduziertem, umweltverträglichen Umfang zu erfolgen.
– Es ist eine Pufferzone zum Pl… See vorzusehen.
– Es wird kein Einkaufszentrum im großen Stil akzeptiert.
Daraus abgeleitet und in Anbetracht der Vorgeschichte des Vorhabens wird durch die Ansiedlungsgruppe festgelegt:
– Das Vorhaben ist im Umfang von 60 ha in den Winkel Autobahn B1 mit ausreichendem Abstand zum kleinen Pl… See zu projektieren.
– Wenn der Flächenumfang 60 ha überschreitet, ergeht die Auflage, dass dann die Umweltwirkungen vorab im Wege eines Raumordnungsverfahrens zu prüfen sind.
– Die Förderung des Vorhabens erfolgt im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten (20. Nachtrag zur Gemeinschaftsaufgabe) im Wege des festgelegten Antragsverfahrens.
– Die Größe des vorgesehenen Einkaufszentrums darf maximal 1500 m² – Verkaufsfläche betragen.
– Die Fragen des Abwasserkonzepts sind direkt im Ministerium für Umwelt, Naturschutz und Raumordnung vorzustellen. Dort besteht die Bereitschaft, an einer angemessenen Lösung mitzuarbeiten.“
Mit Schreiben vom Januar 1992, wegen dessen Einzelheiten auf die Anlage K 7 Bezug genommen wird, teilte der Chef der Staatskanzlei dem Landrat auf Bitten des Bürgermeisters den Inhalt der Abstimmung der Arbeitsgruppe mit. Am 14. Januar 1992 fand eine Beratung statt, an der als Vertreter der Investoren Herr B… und Rechtsanwalt R… teilnahmen und bei der ausweislich des entsprechenden Aktenvermerks des M… (Anlage K 6) vom 15. Januar 1992 übereinstimmend folgende Ergebnisse erzielt wurden:
„1. Im Gebiet des B-Planes Nr. 1 der Gemeinde P… sind keine SB-Warenhäuser und solche Einrichtungen, die diesen entsprechen, zulässig.
2. Zugelassen wird gewerblicher Großhandel, es sei denn, er ist mit cash and carry vergleichbar.
3. Im Zweifelsfall werden Anträge mit dem Landratsamt abgestimmt.
4. Der Investor wird die Möglichkeiten des B-Planes mit seinen Bauanträgen nicht ausschöpfen.
5. Die Gemeinde empfiehlt der Gemeindevertretung, einen Beschluss zur Überarbeitung des B-Planes zu fassen und legt diesen erneut zur Genehmigung vor, um eindeutiges Baurecht im Sinne der Absprachen 1 – 4 zu schaffen.
6. Der Investor wird die Gemeinde bei der Aufstellung des neuen Bebauungsplans unterstützen.
In dem Zusammenhang wird der bereits erarbeitete Grünordnungsplan der Genehmigungsbehörde vorgelegt.“
Im Aktenvermerk des Landratsamtes vom 17. Januar 1992 (Anlage K 8) ist zum Ergebnis gleicher Besprechung u. a. Folgendes festgehalten:
„(…) Zum weiteren Vorgehen erklären die Investoren, dass sie wegen des bisherigen Zeitverzuges nicht bereit seien, ihr Vorhaben bis zur Genehmigung eines neuen mit den Vorgaben vom M… und Landkreis abgestimmten Bebauungsplanes zurückzustellen. Man werde jedoch hinsichtlich Umfang und Nutzungsdichte deutlich hinter den Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplanes zurückbleiben.
Die Investoren und die Vertreter der Gemeinde, des M… und des Landratsamtes kommen überein, für einen ersten Bauabschnitt auf der Grundlage einer verringerten und mit den Behörden abgestimmten Nutzung Bauanträge zu stellen und zu genehmigen. Parallel dazu werde aber die Gemeinde einen Aufstellungsbeschluss über einen neuen, in der Nutzung entsprechend o. g. Vorgaben verringerten BBauPl. zu fassen und dieses Verfahren durchzuführen. Dabei müssten besonders die Folgewirkungen der dortigen Ansiedlung auf das überörtliche Verkehrsnetz berücksichtigt werden.“
Am 27. Februar und 12. März 1992 fasste die Gemeinde den Beschluss, ein Bauplanänderungsverfahren durchzuführen, was dem Investor G… durch Schreiben des Beklagten zu 2. vom 30. April 1992 (Anlage K 9) mitgeteilt wurde.
Entsprechend einem Protokoll vom 6. Mai 1992 wurde bei einer Besprechung beim Landratsamt …, an der u. a. auch Herr S… als Vertreter der Klägerin teilnahm, Übereinkunft darüber erzielt, dass Grundlage für die beschlossene Bauplanänderung, die schnellstmöglich zu bearbeiten sei, der bereits bestehende rechtskräftige Bebauungsplan sowie der Gemeindebeschluss vom 12. März 1992 sei. Der sofort zu fertigende Entwurf der Bebauungsplanänderung sei zuerst dem Dezernat für Wirtschaft und Finanzen vorzulegen. Im Hinblick auf die bislang erfolgten Besprechungen könne davon ausgegangen bzw. damit gerechnet werden, dass ca. sechs Wochen nach Einreichung der Bebauungsplanänderung eine rechtsverbindliche Genehmigung erteilt werde.
Am 12. Mai 1992 wurde seitens der Investoren ein von dem Planungsbüro To… am 11. Mai 1992 erstelltes, als „Master Plan“ bezeichnetes Bebauungskonzept für den Handels- und Gewerbepark vorgelegt. Am 13. Mai 1992 fand zum Gewerbegebiet P… eine weitere Beratung statt, an der für die Klägerin die Herren Wi… und S… teilnahmen. Den Inhalt der Besprechung teilte das Landratsamt des Beklagten zu 2. der G… mit Schreiben vom gleichen Tag mit (Anlage K 10). Das Schreiben, auf dem u. a. auch die Unterschriften des Bürgermeisters sowie des Herrn Wi… „für den Antragsteller“ angebracht sind, lautet wie folgt:
„(…) Bezug nehmend auf das Schreiben des Landratsamtes vom 30. April 1992 an die G… wurde im Ergebnis der heutigen Beratung über das Gewerbegebiet P… BAB-Ring/ B 1 folgende Verfahrensweise vereinbart:
1. Ausgehend von der Tatsache, dass der Bebauungsplan Nr. 1 der Gemeinde P… vom 10. April 1991 rechtswirksam ist, wird bestätigt, dass Bauanträge auf dieser Basis eingereicht werden können. Aus diesen Beratungen zu o. g. B-Plan besteht der Wunsch, verschiedene in o. g. Schreiben aufgeführte Änderungen vorzunehmen.
2. Es wird vereinbart, dass der „Masterplan“ vom 12. Mai 1992 zum Bebauungsplan Nr. 1 der Gemeinde P… als Grundlage eines Antrags auf Bauvorbescheid betrachtet wird. Die Beteiligten gehen davon aus, dass der Masterplan die Ergebnisse der bisherigen Beratungen grundsätzlich berücksichtigt und damit das Maß der Bebauung und die Art der Nutzung darin festgelegt ist und entspr. bearbeitet wird.
3. Parallel zum Verfahren nach Ziffer 2 wird der Gemeinde hilfsweise empfohlen, den Bebauungsplan gemäß den Festsetzungen im Masterplan zu überarbeiten. Damit wird zusätzlich der Empfehlung in der Beratung vom 14. Januar 1992 im Ministerium für … entsprochen.“
Der Beklagte zu 2. erteilte als zuständige Bauaufsichtsbehörde der T… GmbH auf deren Antrag vom 18. Mai 1992 auf der Grundlage des Bebauungsplans vom 10. April 1991 in Verbindung mit dem Masterplan vom 12. Mai 1992 sowie des Protokolls des Landratsamtes vom 13. Mai 1992 am 21. Mai 1992 einen positiven Vorbescheid für die Bebauung des Handels- und Gewerbeparks (Anlage K 11).
Mit notariellem Vertrag vom 7. September 1992 (Anlage K 2) erwarb die Klägerin – noch firmierend als Wi… GmbH – von der T… GmbH den wesentlichen Teil einer in der Gemeinde P… gelegenen Grundstücksfläche zum Kaufpreis von 25.503.000 DM, die Gegenstand des Bebauungsplans war. Dabei trat die Klägerin in einen von der T… mit der Firma D…, geschlossenen Vertrag über Ingenieurleistungen zur inneren Erschließung und Vermessung und einen weiteren Vertrag über Ingenieurleistungen zur Umlegung der vorhandenen Gasleitungen ein (Anlage K 3, Seite 6). Weiterhin übernahm die Klägerin mit dem Tag des Besitzübergangs für die T… schuldbefreiend die Verpflichtung aus dem Kaufvertrag mit der Treuhandanstalt zur Durchführung von Investitionen (Anlage K 3, Seite 22/23). Mit Nachtrag zu diesem Vertrag vom 24. November 1992 vereinbarten die Kaufvertragsparteien u. a. einen reduzierten Vertragsumfang und einen um 8.750.493 DM reduzierten Kaufpreis von 16.752.507 DM.
Mit Schreiben vom 12. Oktober 1992 wandte sich der Landrat des Beklagten zu 2. an die Klägerin und wies im Hinblick auf den „laut Presse“ nunmehr bevorstehenden Baubeginn darauf hin, dass „sich in der Zeit der Vorplanung die naturschutzrechtliche Situation durch das Inkrafttreten des Brandenburgischen Naturschutzgesetzes am 30. Juni 1992 geändert“ habe, das Vorhaben Gewerbepark P… demnach als Eingriff im Sinne des § 10 BbgNatSchG zu werten sei und nach §§ 12, 14 BbgNatSchG Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen festzusetzen seien. Die in der Korrespondenz mit Herrn R… vorgesehene rechtzeitige Abstimmung eines landschaftspflegerischen Begleitplans sei noch nicht erfolgt; die erforderlichen Unterlagen seien rechtzeitig vor Baubeginn einzureichen (Anlage K 12).
Am 7. Januar 1993 wurde im Landratsamt des Beklagten zu 2. eine Besprechung zu Fragen der Bebaubarkeit des Gewebegebietes geführt, bei der u. a. der damalige anwaltliche Vertreter der Klägerin, Rechtsanwalt Dr…, teilnahm und in einer Aktennotiz vom 12. Januar 1993 Folgendes vermerkte (Anlage K 14):
„(…) Nach Aufklärung der Rechtslage dahingehend, dass ein rechtswirksamer Bebauungsplan für das Gebiet Gewerbepark P… vorliegt – eine Meinung, die vom Ministerium für … ausweislich des Schreibens vom 16.12.1992 [Anlage K 13] bestätigt wird, – können auf der Grundlage des bereits vorliegenden Bauvorbescheids Baugenehmigungen problemlos erteilt werden. Die gilt vornehmlich dann, wenn sich die Bauanträge im Rahmen des vorliegenden Bauvorbescheides halten und mit dem in Aussicht gestellten Bebauungsplanänderungsentwurf nicht kollidieren. Nach Einreichen der Anträge bei der Baugenehmigungsbehörde (…) kann mit einer Baugenehmigung binnen vier Wochen nach Einreichung gerechnet werden. (…)“
Am 28./29. Januar 1993 trafen die Klägerin und die Gemeinde eine Vereinbarung über die „Vorhabenträgerschaft“ (Anlage K 16). Vor dem Hintergrund, dass der Gemeinde durch die Erschließungsmaßnahmen (Straßen, Kanäle, Wasserleitungen, Anschluss des Baugebiets an die Bundesstraße B 1) keine Kosten entstehen sollten, verpflichtete sich die Klägerin, die nach Abzug aller staatlicher Zuschüsse und Leistungen verbleibenden Restkosten der Erschließung, die mit ca. 30 Mio DM veranschlagt wurden, zu übernehmen. In dem Vertrag vom 28./29. Januar 1993 ist u. a. festgehalten, dass der Bebauungsplan rechtskräftig sei (Anlage K 16). Ferner schlossen die Klägerin und die Gemeinde einen Baubetreuungsvertrag (ohne Datum, Anlage K 25). Die Klägerin sollte die Herstellung der Erschließungsanlagen als Baubetreuerin in technischer und wirtschaftlicher Hinsicht überwachen und bewirken. Wegen des weiteren Inhalts der Vereinbarungen im Einzelnen wird auf den Vertragstext Bezug genommen (Anlagen K 16, K 25). Mit notariellem Vertrag vom 11. März 1993 vereinbarten die Gemeinde und die Klägerin die Übertragung der im Eigentum der Klägerin stehenden, zu vermessenden Erschließungsflächen an die Gemeinde (Anlage K 26). Darüber hinaus schloss die Klägerin weitere Erschließungsverträge, u. a. mit der Verbundnetz G.. AG und dem Abwasserzweckverband „W…“, auf die hinsichtlich deren Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 39/40 GA, Anlagen K 27, K 28, K 29, K 30, K 31, K 32).
Die Klägerin begann mit der Planung und Durchführung der Erschließungsarbeiten.
Mit Schreiben vom 29. Januar 1993 wandte sich die Klägerin an das MUNR und teilte zum Stand der Entwicklung u. a. mit, dass für das Gewerbegebiet P… seit dem 10. April 1991 ein rechtkräftiger Bebauungsplan vorliege, im „Masterplan“ vom 12. Mai 1992 alle Auflagen und Anregungen der Behörden eingearbeitet worden seien und ein vereinfachtes Bauplanänderungsverfahren parallel zur begonnenen Entwicklungs- und Baumaßnahme vom Investor und der Gemeinde P… in Abstimmung mit dem M… durchgeführt werde. In einem „Umweltverträglichkeitsgutachten“ vom 14. Januar 1992, das diversen Behörden vorgelegen habe, seien die Auswirkungen auf den Naturhaushalt im Planungsraum dargestellt und als nicht erheblich eingestuft worden. Ein ebenfalls vorliegendes hydrologisches Gutachten vom 23. November 1992 sei bei den Planungsarbeiten und Abstimmungen mit den zuständigen Behörden ebenfalls beachtet worden. Der Bestand des Naturschutzgebietes „Kleiner P… See“ werde durch die geplanten Maßnahmen nicht berührt, etwaige minimale Auswirkungen würden durch entsprechende Planungsvorgaben ausgeschlossen. In Abstimmung mit dem Umweltamt werde der landschaftspflegerische Begleitplan erstellt, der mit dem vereinfachten Änderungsverfahren in einen Grünordnungsplan einfließen könne. Man sei bemüht, bei Planung und Durchführung des Gewerbeparks bestmöglich auf die Belange des Natur- und Umweltschutzes einzugehen. Das Gewerbegebiet sei „rechtskräftig und nicht mehr wegzudenken“. Es werde von allen Behörden mitgetragen.
Mit Bescheid vom 14. Mai 1993 (Anlage K 17) verfügte das Landesumweltamt … wegen fehlender wasserrechtlicher Erlaubnis die sofortige Einstellung der Bodenaustauscharbeiten im Gewerbepark. Das LUA hob diese Ordnungsverfügung zum 1. Juni 1993 wieder auf und erteilte eine endgültige wasserrechtliche Genehmigung sowie einen wasserrechtlichen Erlaubnisbescheid.
Mit Schreiben an das Landratsamt vom 13. August 1993 verwies die Klägerin auf das Schreiben des M… vom 16. Dezember 1992 (Anlage K 13), in dem klar zum Ausdruck komme, dass ein rechtskräftiger Bebauungsplan bestehe, sowie auf den Bauvorbescheid vom 21. Mai 1992. Ferner wird in dem Schreiben hinsichtlich des Genehmigungsverfahrens zum Bebauungsplan darauf hingewiesen, dass die Beanstandung hinsichtlich nur unvollständig übersandter Unterlagen nicht zutreffe. Hierzu heißt es weiter:
„Der Terminablauf erfolgte eindeutig am 10. April 1991! Damit ist in jedem Falle die ‚Verfristung’ eingetreten, ganz gleich wann danach ein Versagungsbescheid ergangen sein sollte!“
In dem Schreiben ist ferner ausgeführt, das MUNR habe erst am 28. Januar 1993 die Zusendung prüffähiger Unterlagen über die Auswirkungen auf den Naturhaushalt im Planungsraum angefordert. Die Anfrage sei umgehend mit Schreiben vom 29. Januar 1993 beantwortet worden.
Am 16. August 1993 verhängte der Beklagte zu 2. für das gesamte Gelände des Handels- und Gewerbeparks einen sofortigen Baustopp wegen fehlender Genehmigung der begonnenen Baumaßnahme (Anlage K 18). Die Rechtmäßigkeit dieses Bescheids war Gegenstand eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht Potsdam (2 L 296/93). Der Beklagte zu 2. legte in diesem Verfahren mit Schriftsatz vom 23. August 1993 (Anlage K 20) zur Begründung des sofortigen Baustopps u. a. dar, dass der Bebauungsplan der Gemeinde wegen nicht erteilter Genehmigung und gravierender Verfahrensmängel nichtig sei und auch der mit der Gemeinde geschlossene Erschließungsvertrag nicht wirksam geworden sei. Der Erschließungsvertrag sei nicht wirksam, weil die Herstellung der Erschließungsanlage einen Bebauungsplan voraussetze (§ 125 Abs. 1 BauGB) oder die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde erfordere, was beides nicht gegeben sei. Ferner könne auch der – rechtswidrige – Vorbescheid vom 21. Mai 1992 nicht zur Rechtmäßigkeit der Baumaßnahmen führen. Eine weitere Rechtsgrundlage für den Baustopp ergebe sich auch aus §§ 32, 54 Abs. 1 BbgNatSchG, § 13 Abs. 1 OBG, weil die Baumaßnahmen einen Eingriff in ein besonders geschütztes Biotop darstellten (Anlage K 20).
Das Verwaltungsgericht stellte die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Klägerin gegen den Bescheid wieder her, soweit im Zuge der Erschließungsarbeiten des geplanten Gewerbeparks (…) im Bereich der Straßenkörper Straßenbaumaßnahmen durchgeführt sowie Ferngasleitungen verlegt werden sollen. Die Baumaßnahmen wurden im Einvernehmen mit dem Beklagten zu 2. fortgeführt, das Verwaltungsstreitverfahren wurde einvernehmlich beendet.
Am 20. August 1993 wurde ein Bauerlaubnisvertrag mit dem Brandenburgischen Straßenbauamt zur Anbindung an die B1 geschlossen.
Am 2. November 1993 erließ der Beklagte zu 2. eine weitere Einstellungsverfügung, mit der ein sofortiger Baustopp für sämtliche Straßenbauarbeiten auf dem Gelände des Gewerbeparks angeordnet wurde (Anlage K 19). Zur Begründung ist in dem Bescheid u. a. ausgeführt, dass der Bebauungsplan keine Rechtswirkungen entfalte, weil die erforderliche Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde nicht erteilt worden sei und auch eine Genehmigungsfiktion durch Verfristung nicht vorliege: Zum einen sei der Genehmigungsantrag aufgrund unzureichend vorgelegter Unterlagen nicht hinreichend überprüfbar gewesen, zum anderen sei die Bearbeitungsfrist entsprechend §§ 11 Abs. 2, 6 Abs. 4 Satz 3 BauGB auf schriftlichen Antrag der Bezirksverwaltung am 8. April 1991 um drei Monate verlängert worden, sodass die Genehmigung am 18. April 1991 fristgemäß versagt worden sei.
Mit Schreiben vom 11. Mai 1994, wegen dessen Einzelheiten auf Anlage K 266 Bezug genommen wird, teilte der Chef der Staatskanzlei dem Geschäftsführer der Klägerin u. a. mit, dass es zum Erreichen der Planreife bis Ende Juni notwendig sei, dass von der Klägerin der Entwurf des Bebauungsplans unter Einarbeitung der Forderungen aus dem MUNR kurzfristig vorgelegt werde und bis zur Erteilung der zu beantragenden Baugenehmigung von der Klägerseite keine baulichen Maßnahmen durchgeführt werden. Alle Beteiligten hätten sich darauf verständigt, den Abschluss des Verfahrens bis Ende Juli anzustreben.
Am 8. November 1996 veräußerte die Klägerin einen Teil der von ihr erschlossenen Flächen an das Unternehmen F… für 5.073.000 DM (Anlage K 36).
Im November 1997 schlossen die Klägerin, die Gemeinde sowie „die Landesregierung, vertreten durch den Minister für … und den Minister für Umwelt, Naturschutz und Raumordnung“ – mit Zustimmung der Gemeindevertretung – einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Entwicklung des „Handels- und Gewerbeparks P…“, der folgenden Inhalt hat (Anlage K 22):
Die Landesregierung vertritt den Standpunkt, dass der von der Gemeinde P… im Amtsblatt vom 3. Mai 1991 als Bebauungsplan Nr. 1 bekannt gemachte Bebauungsplan nicht in Kraft getreten und nichtig ist, da der Planentwurf inhaltlich unzureichend ist, eine Genehmigungsfiktion nicht vorliegt, sondern die Genehmigung bestandskräftig versagt wurde, der Bebauungsplan nicht ordnungsgemäß ausgefertigt und fehlerhaft bekannt gemacht ist.
Die Landesregierung geht davon aus, dass diese Verfahrens- und Formfehler durch Wiederholung des Verfahrens behoben werden können und dass der Bebauungsplan bei dieser Gelegenheit inhaltlich überarbeitet werden muss, um zu einer fehlerfreien Abwägung zu kommen.
Der Investor vertritt den Standpunkt, dass die Versagung der Genehmigung verfristet war und die Genehmigungsfiktion eingetreten ist, der Bebauungsplan Nr. 1 der Gemeinde P… ordnungsgemäß ausgefertigt, wirksam bekannt gemacht wurde, rechtswirksam ist und Baurecht für ein Sondergebiet und Gewerbegebiet vermittelt.
Die Gemeinde P… erklärt ungeachtet der unterschiedlichen Auffassungen, dass sie die Fehler des Verfahrens nach § 215 BauGB beheben will, zu diesem Zwecke das Verfahren wiederholt und die Satzung nach Genehmigung in Kraft setzen wird. Sie erklärt ferner, dass sie bei der Wiederholung des Verfahrens auch die inhaltlichen Mängel der Satzung beheben will und die noch notwendigen Änderungen berücksichtigen will.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs in der 4. Fassung vom 23. September 1995 werden geändert. Die Gemeinde P… wird mit Unterstützung des Investors einen 5. Planentwurf erarbeiten, der die der Gemeinde P… bereits mitgeteilten Änderungserfordernisse und die sich aus diesem Vertrag ergebenden Änderungen enthält:
1. Die Baugebiete des Bebauungsplans Nr. 1 der Gemeinde P… „Handels- und Gewerbepark P…“ einschließlich der bisher geplanten Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel werden mit Ausnahme des in Ziffer 4 beschriebenen Sondergebietes als Gewerbegebiete ausgewiesen.
2. Die Bruttobaulandfläche hinter der Straßenbegrenzungslinie gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO der gesamten Baugebiete insgesamt beträgt maximal 528.000 m².
3. Die von den bisher geplanten Sondergebieten umgebenen Grünflächen im Innern des Plangebietes werden den umgebenden künftigen Gewerbegebieten als Bauland zugeschlagen. Die zum „Kleinen Pl… See“ geplante Pufferzone wird unter Berücksichtigung der Pflanzgebote flächengleich 1:1 zu diesen Grünflächen nach Westen erweitert (…).
4. Die für großflächigen Einzelhandel ausgewiesene Sondergebietsfläche beträgt maximal 10.000 m². Im Sondergebiet ist ein Einkaufszentrum mit 1.500 m² Einzelhandelsverkaufsfläche sowie ein Gartencenter mit 8.500 m² Einzelhandelsverkaufsfläche zulässig. Die Landesregierung erklärt, dass sie für dieses Sondergebiet auf ein Raumordnungsverfahren verzichtet.
5. Im gesamten Plangebiet ist eine Hotelnutzung mit insgesamt maximal 150 Betten zulässig. Dazu werden für das Gewerbegebiet, in dem diese Hotelnutzung zulässig sein soll, konkrete Festsetzungen getroffen und für die übrigen Baugebiete die Hotelnutzung ausgeschlossen.
6. Der Anschlussknoten der Erschließungsstraße des Baugebietes an die B 1 wird in den Umgriff des Planungsgebietes einbezogen, soweit sich durch den Anschluss eine Änderung der Bundesfernstraße ergibt und ein Planfeststellungsverfahren nicht erforderlich ist.
7. Die übrigen Änderungsforderungen gemäß der Schreiben des Ministeriums für … vom 16. August 1995 an das Amt W… sowie vom 22. November 1995 an den Investor sind in den Festsetzungen des Bebauungsplans umzusetzen.
1. Die Gemeinde P… führt die Mitwirkung der zuständigen Straßenbaubehörden zu dem so geänderten Planentwurf gemäß § 9 Abs. 7 Bundesfernstraßengesetz sowie § 24 Abs. 8 des Brandenburgischen Straßengesetzes herbei.
2. Der Investor und die Gemeinde P… verpflichten sich, neue Erschließungsverträge entsprechend dem Schreiben des Ministeriums für … vom 16. August 1995 an das Amt W… zu erarbeiten und eine erforderliche Genehmigung der unteren Kommunalaufsichtsbehörde herbeizuführen.
1. Die Landesregierung erklärt, dass die oberste Naturschutzbehörde das Plangebiet aus dem Bereich des in der endgültigen Ausweisung befindlichen Landschafts- bzw. Naturschutzgebietes herausnehmen wird, soweit es sich nicht um die gemäß § 1 Nr. 3 erweiterte Pufferzone handelt.
2. Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ist gemäß den Anforderungen der §§ 8 a ff. BNatSchG im Rahmen eines Grünordnungsplanes (GOP) umzusetzen, bei dessen Aufstellung die zuständige Fachbehörde gemäß § 8 BbgNatSchG zu beteiligen ist. Zwischen den Parteien besteht Einigkeit, dass die gegebenenfalls zu ergänzenden, bisher vorliegenden Daten und Untersuchungsergebnisse Grundlage des zu erarbeitenden Grünordnungsplanes sind.
Nach Einbeziehung in die bauplanungsrechtliche Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB im derzeitigen Planungsgebiet verbleibende Kompensationsdefizite sind durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan auszugleichen. Gegebenenfalls sind sie in einem zweiten, räumlich getrennten Geltungsbereich des Bebauungsplanes im Gemeindegebiet oder hilfsweise durch öffentlich rechtlichen Vertrag zwischen dem Investor, der Gemeinde P… und Dritten auszugleichen; die Verfügbarkeit der hierfür erforderlichen Flächen ist der Landesregierung nachzuweisen.
Der Investor stellt die Finanzierung der innerhalb und gegebenenfalls außerhalb des Planungsgebietes erforderlichen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sicher.
3. Die Landesregierung erklärt, dass die oberste Naturschutzbehörde für die sich aus diesem Vertrag ergebende Planänderung nach genauer Prüfung, soweit erforderlich, eine Ausnahmegenehmigung nach § 36 BbgNatSchG erteilt.
4. Der Investor stimmt der Einbeziehung der Pufferzone zum Kleinen Pl… See in das Naturschutzgebiet „Kleiner Pl… See“ zu, auch soweit die erweiterte Pufferzone im Plangebiet liegt.
1. Der Investor erklärt, dass er die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit einer Einzelhandelsverkaufsfläche von ca. 30.000 m² beabsichtigt und zur Klärung der raumordnungsrechtlichen und landesplanerischen Belange die Durchführung eines Raumordnungsverfahrens unter Vorlage der erforderlichen und vollständigen Antragsunterlagen (…) beantragen wird.
2. Die Landesregierung weist darauf hin, dass im Raumordnungsverfahren eine Betrachtung der Auswirkungen der gesamten Einzelhandelsverkaufsfläche erfolgen wird und sagt zu, das Raumordnungsverfahren in kürzest möglicher Frist nach Vorliegen der vollständigen Antragsunterlagen abzuschließen.
3. Die Gemeinde P… wird bei positivem Ausgang des Raumordnungsverfahrens ein Änderungsverfahren zum Bebauungsplan durchführen, um ein weiteres Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel mit der zulässigen Nutzungsart Möbelmarkt mit entsprechender Sortimentsbeschränkung und einem zulässigen Maß der Nutzung unter Berücksichtigung des Ergebnisses des Raumordnungsverfahrens auszuweisen.
4. Es bleibt der Gemeinde P… unbenommen, das Änderungsverfahren zum Bebauungsplan als parallele Planung zur Planung nach § 1 durchzuführen.
Im Interesse einer gütlichen Einigung erklärt der Investor,
1. dass er mit der Reduzierung des behaupteten Baurechts gegenüber dem Planentwurf vom Dezember 1990 einverstanden ist und aus der gemäß den §§ 1 bis 3 sich ergebenden Reduzierungen des Baurechts im künftigen Bebauungsplan keine Ansprüche gemäß den § 39 ff des BauGB ableitet.
2. dass er, im Hinblick auf die von ihm behauptete Rechtsposition und sich das daraus ergebende Baurecht, auf jeglichen Schadenersatz gegenüber der Gemeine P…, dem Amt W…, dem Landkreis … und dem Land Brandenburg verzichtet.
Die von der Gemeinde P… gemäß § 1 Abs. 6 des Baugesetzbuches vorzunehmende Abwägung und die Beschlussfassung durch die Gemeindevertretung wird durch diesen Vertrag nicht berührt. Da es sich bei diesem öffentlich-rechtlichen Vertrag für die Gemeinde P… nicht um eine Angelegenheit der laufenden Verwaltung handelt, bedarf der Vertrag vor der Unterzeichnung durch den Amtsdirektor der vorherigen Zustimmung der Gemeindevertretung der Gemeinde P….“
Dem Vertragsschluss vorausgegangen war die Verfügung des Beklagten zu 3. – M… – vom 25. Oktober 1995 für ein Schreiben u. a. an die Klägerin, wegen dessen Einzelheiten auf Anlage E 6 (Bl. 188 ff. GA) Bezug genommen wird und in dem u. a. ausgeführt wird, dass ein mehrseitiger öffentlich-rechtlicher Vergleichsvertrag zur Beseitigung der Ungewissheit über die Rechtslage geboten sei und der Vermeidung eines mehrjährigen Rechtsstreits diene.
In der Folgezeit wurde das Bebauungsplanverfahren fortgeführt, am 11. Dezember 1998 abgeschlossen und durch das Landesbauamt für Bauen und Wohnen (LBBW) genehmigt. Am 30. April 1999 wurde der Bebauungsplan veröffentlicht.
Mit Verträgen vom 24. April und 29. Mai 1997, 23. Juni und 26. Juli 1999 sowie vom 19. März 2001 erwarb die Klägerin weitere Grundstücksflächen, vorwiegend zur Umsetzung der im Bebauungsplan festgesetzten, naturschutzrechtlich erforderlichen Ausgleichsflächen, wodurch ihr Kosten in Höhe von insgesamt 1.090.449,20 DM entstanden (Anlagen K 33, K 34).
Mit notariellem Vertrag vom 30. Juli 2001 vereinbarten die Klägerin und die Beklagte zu 1. die Novation eines mit der Gemeinde am 19. Juni 1997 geschlossenen städtebaulichen Vertrages über naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen, eines Geschäftsbesorgungsvertrages vom 19. Juni 1997 über die Fertigstellung der Erschließungsanlagen sowie eine Änderung des zwischen der Gemeinde und der Klägerin am 11. März 1993 geschlossenen Übertragungsvertrages. Die Vereinbarung wurde unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass die Grundstücke der Klägerin wirksam an die Ma… GmbH & Co. KG verkauft werden. Wegen des weiteren Inhaltes des Novationsvertrages wird auf die notarielle Urkunde Bezug genommen (Anlage K 32).
Mit notariellem Kaufvertrag vom 20. August 2001 verkaufte die Klägerin einen Teil der Grundstücksflächen an die Ma… GmbH & Co KG zum Kaufpreis von 21.500.000 DM (bzw. 22.000.000 DM). Darin wurde der Erwerberin ein Rücktrittsrecht eingeräumt, wenn die vereinbarten Voraussetzungen für die Fälligkeit der ersten Kaufpreisrate nicht bis spätestens 30. Juni 2003 vorliegen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf die notarielle Urkunde (Anlage K 37) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 20. Februar 2002 teilte der beurkundende Notar der Grundstückskäuferin mit, dass die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises eingetreten seien (Anlage K 45). Mit Schreiben vom 12. März 2002 (Anlage K 47) genehmigte das MUNR auf Antrag der Beklagten zu 1. vom 18. Februar 2002 (Anlage K 46) die Übernahme des zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. bestehenden städtebaulichen Vertrages durch die Ma… GmbH & Co. KG.
Mit Schreiben vom 27. Dezember 2004, wegen dessen Inhalts im Einzelnen auf die Anlagen K 38 – 40 Bezug genommen wird, machte die Klägerin gegenüber den Beklagten mit näheren Ausführungen dem Grunde nach Schadenersatzansprüche im Hinblick auf alle denkbaren Haftungstatbestände, insbesondere im Hinblick auf das Staatshaftungsgesetz, geltend. Mit Schreiben vom 1. Februar 2005 wies die Haftpflichtversicherung der Beklagten zu 2., mit Schreiben vom 17. Mai 2005 wies die Beklagte zu 3. und mit Schreiben vom 20. Juli 2005 wies die Beklagte zu 1. die klägerischen Ansprüche zurück (Anlagen K 41 – 44).
Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Schadensersatz aus Amtshaftung sowie aus Verschulden bei Vertragsschluss in Anspruch, weil die Beklagten – zum Teil vorsätzlich – über den Stand der Bauleitplanung getäuscht und die Klägerin dadurch zu verfehlten Investitionen veranlasst hätten. Der Klägerin sei noch vor dem Kauf der Grundstücksflächen und sodann fortan stets vermittelt worden, dass die Verwirklichung des geplanten Vorhabens möglich und gewünscht sei und alle etwa im Einflussbereich der Beklagten stehenden notwendigen Maßnahmen zur Realisierung jederzeit erbracht werden würden. Im Vertrauen auf diese Erklärungen habe sie die geleisteten Investitionen vorgenommen und mit der Beklagten zu 1. diverse Erschließungsverträge geschlossen, jedoch habe „das Ziel der Investitionen“ nicht erreicht werden können, die Aufwendungen seien „erfolglos erbracht“ worden.
Zur Schadensberechnung hat die Klägerin unter näherer Darlegung behaupteter Aufwendungen in den Jahren 1992 bis 2003 unter Gegenrechnung von Erträgen und Verkaufserlösen geltend gemacht, dass ein Gesamtschaden in Höhe von insgesamt 26.316.814,36 € netto zzgl. eingesetzten Eigenkapitals entstanden sei. Bei den Aufwendungen handelt es sich insbesondere um Kosten für den Grundstückserwerb, die Planung, Erschließung und die Finanzierung. Nach dem Vorbringen der Klägerin seien bereits im Jahre 1993 Planungs- und Erschließungskosten in Höhe von 10.741.659,52 DM angefallen. Wegen der Zusammensetzung der Schadenspositionen im Einzelnen nimmt der Senat auf die Ausführungen der Anspruchsbegründung (dort S. 31 – 39, Bl. 49 – 57 GA) sowie die Schriftsätze vom 14. September 2006 (dort S. 39-102, B1. 322 – 385 GA) und 4. Januar 2008 (dort. S. 30 ff., Bl. 618 ff. GA) Bezug. Mit der Klage beansprucht die Klägerin einen in der Anspruchsbegründung vom 16. August 2005 (Bl. 56 GA) näher berechneten Teilbetrag ihres behaupteten Schadens in Höhe von 10.000.000 €.
Die Klägerin hat geltend gemacht, dass spätestens ab dem 13. Mai 1992 eine abgestimmte Vorgehensweise zur Durchführung des Vorhabens „Gewerbepark P…“ vereinbart gewesen sei. Ein derartiger faktischer Vorhaben- und Erschließungsvertrag sei zwar mangels Schriftform als nichtig anzusehen, habe jedoch einen vorvertraglichen Rahmen gebildet, der eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss rechtfertige. Der Bebauungsplan der Gemeinde aus dem Jahre 1991 sei nichtig, weil er keine ausreichenden Festsetzungen über „überschaubare Grundstücksflächen“, und über „örtliche Verkehrsflächen“ enthalte und darüber hinaus an gravierenden Abwägungsdefiziten leide. So sei beispielsweise die Festsetzung der Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe ohne landesplanerische Schritte nicht zulässig gewesen. Auch seien Belange des Naturschutzes nicht beachtet worden. Auch der Vorbescheid sei aus vielfachen Gründen rechtswidrig gewesen.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass die Beklagte zu 1. bzw. die Gemeinde darauf hätte hinweisen müssen, dass das Bezirksamt … durch Bescheid vom 18. April 1991 die Genehmigung für den Bebauungsplan versagt hatte und über den gegen die Versagung eingelegten Widerspruch noch nicht entschieden worden war. Die Klägerin hat behauptet, spätestens seit dem 30. April 1992 – seinerzeit noch firmierend als Wi… GmbH – als Investorin in das Geschehen involviert gewesen zu sein. Damit sie über den gleichen Sachstand wie die anderen Investoren habe verfügen können, sei ihr der bisherige Schriftverkehr zugänglich gemacht worden, so u. a. auch Schreiben, Protokolle und Aktenvermerke (insbesondere die Anlagen K 5 – K 9). Der Umstand, dass die Genehmigung des Bebauungsplanes versagt worden und hiergegen Widerspruch eingelegt worden sei, habe man indes nicht gewusst. Der zwischenzeitlich verstorbene Rechtsanwalt R… habe keinesfalls die Klägerin vertreten. Die Klägerin hat ferner gemeint, es entbinde die Gemeinde nicht von bestehenden Informationspflichten, dass man dort (ebenfalls) von der Wirksamkeit des Bebauungsplans ausging, denn die rechtliche Würdigung müsse dem Investor überlassen bleiben. Auch habe die Gemeinde vermieden, darauf hinzuweisen, dass der Bebauungsplan mit einem geplanten Naturschutzgebiet „Kleiner Pl… See“ in Konflikt stehe, der bauplanungsrechtlich noch keine Berücksichtigung gefunden habe. Hinsichtlich der von der Klägerin im Jahr 1993 begonnenen Erschließungsarbeiten habe die Gemeinde rechtzeitig auf die Mängel des Bebauungsplanes sowie auf die fehlende Genehmigung nach § 125 Abs. 2 BauGB a. F. hinweisen müssen, was jedoch pflichtwidrig unterblieben sei.
Pflichtverletzungen des Beklagten zu 2. hat die Klägerin u. a. darin gesehen, dass die zuständigen Amtswalter bei den im Einzelnen dargelegten Gesprächen mit der Klägerin und den vormaligen Investoren auf bestehende rechtliche Mängel nicht hingewiesen und den Vorbescheid auf der Grundlage des Masterplanes genehmigt hätten, obwohl der bestehende Bebauungsplan keine Rechtsgrundlage für die Verbescheidung habe geben können. Ferner sei es die Pflicht des Beklagten zu 2. gewesen, vor Beginn der Baumaßnamen aufsichtsrechtlich einzuschreiten. Demgegenüber seien jedoch anlässlich der Besprechung vom 7. Januar 1993 zur Frage des Genehmigungserfordernisses unzutreffende Auskünfte erteilt worden.
Hinsichtlich des Beklagten zu 3. hat die Klägerin beanstandet, dass die Ansiedlungsgruppe anlässlich der Beratung vom 14. Januar 1992 nicht klargestellt habe, dass gegen den Bebauungsplan rechtliche Bedenken bestünden und dessen Genehmigung versagt wurde. Die im Schreiben vom 18. August 1993 seitens der Beklagten zu 3. dargelegten rechtlichen Ausführungen diesbezüglich seien im Hinblick auf die zu diesem Zeitpunkt bereits vorgenommenen Investitionen verspätet. Durch stets positive Äußerungen gegenüber der Klägerin sei durch den Beklagten zu 3. ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden, dass alsbald Baurecht geschaffen werden könne, obwohl von Anfang an raumordnungs- und naturschutzrechtliche Probleme bekannt gewesen seien. Hinsichtlich der Baumaßnahmen habe man die staatliche Aufsichtspflicht auf Empfehlungen beschränkt, anstatt – wie es geboten gewesen wäre – gegenüber den Beklagten zu 1. und 2. aufsichtsrechtlich tätig zu werden, um Schaden von der Klägerin abzuwenden.
Die Klägerin hat behauptet, sie hätte das Grundstücksareal bereits nicht erworben und in der Folgezeit die Investitionen zur Erschließung nicht aufgewandt und nicht fortgesetzt, wenn die Beklagten zu 1. – 3. pflichtgemäß rechtzeitig und umfassend über die unsichere Rechtslage des Bebauungsplanes von 1991 informiert hätten. Nur durch das gemeinschaftliche Zusammenwirken und durch die gleichlautenden Aus- und Zusagen der Beklagten zu 1. mit der Beklagten zu 3., dass Baurecht vorhanden und realisierbar sei, sei sie veranlasst worden, als Investor aufzutreten, die Grundstücke zu kaufen und die Entwicklungsmaßnahmen durchzuführen. Sie habe in Unkenntnis der Rechtswidrigkeit des Verhaltens der Beklagten Aufwendungen erbracht, die sie bei pflichtgemäßem Verhalten der Beklagten nicht übernommen „oder mit dem von ihr erwarteten Gewinn geleistet hätte“. Auch sei die Erwartung, das Immobilienprojekt mit Gewinn abschließen zu können, gerechtfertigt gewesen: Unter der Voraussetzung wirksamen Baurechts sei damals und auch später bis Mitte/Ende 1996, sogar noch 1998 in Zeiten großer Nachfrage, mit einem Gewinn zu rechnen gewesen; die zu einem Preis von ca. 90 DM/qm erworbenen Flächen hätten im Wesentlichen komplett zu einem Preis von ca. 200 DM/qm verkauft werden können (Beweisantritt: Zeugnis S…, Sachverständigengutachten). Die Veräußerung an die Ma… GmbH Co. KG sei ein Notverkauf gewesen.
Die Klägerin hat ihre Ansprüche zunächst im Mahnverfahren verfolgt. Der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids ist beim Amtsgericht Coburg am 27. Dezember 2004 eingegangen. Die Mahnbescheide gegen die Beklagten sind am 7. Februar 2005 erlassen und den Beklagten jeweils am 11. Februar 2005 zugestellt worden. Am 17. und 21. Februar 2005 hat das Mahngericht der Klägerin eine Nachricht über den am 16. bzw. 18. Februar 2005 eingelegten Gesamtwiderspruch der Beklagten übermittelt (Eingang bei den Klägervertretern am 22. und 24. Februar 2005) und gleichzeitig darauf hingewiesen, dass die Abgabe des Verfahrens an das Prozessgericht von der Stellung des Antrags auf Durchführung des streitigen Verfahrens abhängig sei, wofür auch die Zahlung des – ebenfalls am 17. Februar 2005 – festgesetzten Gerichtskostenvorschusses für die Durchführung des streitigen Verfahrens ausreiche. Am 16. August 2005 ging – vorab per Telefax – die Anspruchsbegründung, am 25. August 2005 der Gerichtskostenvorschuss ein.
die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie 10.000.000 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 11. Februar 2005 zu zahlen.
Die Beklagten sind dem Klagevorbringen entgegen getreten und haben Pflichtverletzungen sowie den Eintritt eines kausalen Schadens bestritten. Ferner haben sie die Einrede der Verjährung erhoben: Die Klägerin habe nach ihrem eigenen Vortrag schon im Jahre 1993, spätestens 1997 bzw. 2001 Kenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen gehabt, wie bereits die Regelung in § 5 des Vertrages vom November 1997 zeige. Der Erlass eines darüber hinaus bezüglich der einzelnen Forderungen auch nicht hinreichend individualisierten Mahnbescheids im Jahre 2004 habe daher keine Hemmung der Verjährung mehr herbeiführen können. Ferner seien die geltend gemachten Schadensersatzforderungen auch gemäß der Vereinbarung der Parteien in § 5 des Vertrages vom November 1997 ausgeschlossen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und hierbei u. a. ausgeführt, dass für den geltend gemachten Schaden der Klägerin kausale Pflichtverletzungen der Beklagten nicht ersichtlich seien. Dem Vortrag der Klägerin sei sowohl hinsichtlich der behaupteten Ansprüche aus Amtspflichtverletzungen sowie aus Verschulden bei Vertragsschluss Entsprechendes nicht hinreichend zu entnehmen. Da die Klägerin nach ihrem eigenen Vortrag spätestens seit dem 30. April 1992 in das Geschehen involviert war und sämtliche Protokolle, Schreiben und Aktenvermerke erhalten hatte, um auf den selben Stand zu kommen, wie die damaligen übrigen Investoren und darüber hinaus der damalige anwaltliche Berater der Investorengruppe über die Versagung der Genehmigung des Bebauungsplans auch informiert war, hätte ihr – spätestens aufgrund des verwaltungsgerichtlichen Eilverfahrens – bekannt sein müssen, dass es noch keine endgültig gesicherte Planungsgrundlage für das Gewerbegebiet gegeben habe. Darüber hinaus seien die geltend gemachten Forderungen aufgrund des Verzichts in § 5 des Vertrages der Parteien vom November 1997 ausgeschlossen. Auf die Wirksamkeit der Vereinbarung komme es nicht an, weil sich die Klägerin jedenfalls nach Treu und Glauben nicht auf dessen Nichtigkeit berufen könne. Ferner seien die Ansprüche auch verjährt.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, die das Urteil des Landgerichts angreift und ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft. Das Landgericht habe rechtsirrig Schadensersatzansprüche aufgrund von Amtspflichtverletzungen sowie vorvertraglichen Pflichtverletzungen verneint und darüber hinaus §§ 812 ff. BGB nicht erörtert. Das Landgericht habe verkannt, dass aufgrund der zwischen den Parteien spätestens ab 13. Mai 1992 abgestimmten Vorgehensweise zur Durchführung des Vorhabens Gewerbepark P… bei der Klägerin Vertrauen erweckt und aufrechterhalten wurde und dass die Klägerin hierbei über wesentliche Umstände, die der Realisierung des Projektes entgegenstanden, nicht aufgeklärt wurde. Hierbei hätte insbesondere berücksichtigt werden müssen, dass die sich aus Treu und Glauben für die Gemeinde ergebenden Aufklärungspflichten umso stärker seien, je umfangreicher der Investor zur Erreichung des auch im Interesse der Gemeinde liegenden Ziels in Vorleistung trete. Sämtliche Gespräche und Korrespondenzen seien zur Investorenakquise geführt worden, wobei den Beklagten bekannt gewesen sei, dass im Vertrauen auf ihre Aussagen und Festlegungen erhebliche Mittel investiert werden würden. Das Landgericht habe ferner nicht gewürdigt, dass Rechtsanwalt R…, der den Vorinvestor anwaltlich beraten habe und darüber hinaus als Mitgesellschafter der T… GmbH eigene private Interessen verfolgt habe, seine Informationen hinsichtlich der versagten Genehmigung des Bebauungsplanes nicht an die Klägerin weitergeben habe.
Die Klägerin meint ferner, eine Haftung der Beklagten zu 2. und 3. aus Verschulden bei Vertragsschluss ergebe sich hier daraus, dass diese bei den geführten Gesprächen, Beratungen und Empfehlungen nicht in ihrem eigentlichen Zuständigkeitsbereich gehandelt, gleichwohl aber ein eigenes Interesse auf baldige Realisierung des Gewerbeparks verfolgt hätten.
Im Übrigen seien die Schadensersatzforderungen weder verjährt noch aufgrund des Vertrages vom November 1997 ausgeschlossen. Der erklärte Verzicht auf Schadensersatz beziehe sich nicht auf ein rechtswidriges Verhalten der Beklagten, sondern nur auf die Reduzierung des von der Klägerin in der Präambel des Vertrages behaupteten Baurechts. Darüber hinaus sei der Vertrag gemäß § 134 BGB, § 59 Abs. 1 VwVfG insgesamt nichtig, weil er wegen der Verpflichtung der Gemeinde zur Durchführung des Bebauungsplanverfahrens und der Festlegung von Planungszielen gegen § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 3 BauGB verstoße, der Verzicht auf die Durchführung eines Raumordnungsverfahrens sowie die Verpflichtung auf Herausnahme des Plangebietes aus der Ausweisung eines Landschafts- und Naturschutzgebietes unwirksam seien und der Vertrag ferner nicht vom Vorsitzenden der Gemeindevertreterversammlung unterzeichnet worden sei. Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei es der Klägerin auch nicht verwehrt, sich auf die Nichtigkeit zu berufen, denn die Vereinbarung sei von der Klägerin in einer Zwangslage abgeschlossen worden. Auch seien die Beklagten ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht hinreichend nachgekommen, weil der erlassene Bebauungsplan u. a. wegen der bestehenden Abwägungsdefizite nichtig sei und Teilbereiche des Bebauungsplangebietes aus dem ausgewiesenen Naturschutzgebiet nicht herausgenommen worden seien, sondern nur eine zeitlich befristete Ausnahmegenehmigung ausgesprochen worden sei.
die Beklagten unter Abänderung des am 05.11.2008 verkündeten Urteils des Landgerichts Potsdam, Az.: 4 O 471/05, gesamtschuldnerisch zur Zahlung eines Schadensersatzes in Höhe von 10.000.000 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz hieraus ab Zustellung des Mahnbescheids zu verurteilen.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, insbesondere auf den Vortrag der Klägerin in der Klageschrift nebst Anlagen vom 10. August 2005 (Bl. 19 ff. GA) sowie in den Schriftsätzen der Klägerin nebst Anlagen vom 14. September 2006 (Bl. 284 – 401 GA), 4. Januar 2008 (Bl. 587 – 651 GA), 18. Juli 2008 (Bl. 722 – 753 GA), 20. Oktober 2008 (Bl. 800 – 840 GA), 12. Februar 2009 (Bl. 985 – 1029 GA), 5. Januar 2010 (Bl. 1198 – 1421 GA) und 1. Februar 2010 (Bl. 1261 ff. GA).
Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Das Landgericht hat im Ergebnis richtig entschieden. Der Klägerin stehen die geltend gemachten Schadenersatzansprüche aus Amtspflichtverletzung (§ 839 Abs. 1 BGB, Art. 34 GG) sowie aus Verschulden bei Vertragsschluss (§ 241, 311 BGB n. F.) nicht zu.
1. Wie das Landgericht im angefochtenen Urteil zutreffend ausgeführt hat, sind etwaige Amtshaftungsansprüche aus § 839 Abs. 1 BGB, Art. 34 GG verjährt.
a) Für den Beginn der geltenden Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 852 Abs. 1 BGB a. F., § 195 BGB n. F.) ist gemäß Art. 229 § 8 EGBGB und Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 2 EGBGB (Stichtagsprinzip) § 852 Abs. 1 BGB a. F. maßgeblich. Denn der Lauf der Verjährung hatte bereits vor dem 1. Januar 2002 begonnen. Gemäß § 852 Abs. 1 BGB a. F. beginnt die dreijährige Verjährung eines deliktischen Schadensersatzanspruchs in dem Zeitpunkt, in dem der Geschädigte vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis erlangt.
b) Im Streitfall hatte die Klägerin spätestens bei Abschluss des Vertrages am 20. August 2001 über den Verkauf des restlichen Grundstücksvermögens an die Ma… GmbH & Co KG Kenntnis vom Schadenseintritt, sodass die Forderung bei Anbringung des Mahnantrages am 27. Dezember 2004 bereits verjährt war. In diesem Zeitpunkt war klar, dass sich die seit 1993 angefallenen Investitionskosten nicht rentierten, sondern entsprechend dem Klagevorbringen ein erheblicher Verlust eingetreten war. Der Klägerin war auch zuzumuten, zu diesem Zeitpunkt ihre bis dahin bekannten Schäden gerichtlich – ggfs. durch Feststellungsklage – geltend zu machen.
aa) Da die Kenntnis vom Schaden im Sinne von § 852 Abs. 1 BGB a. F. keine Kenntnis vom Schadensumfang und von der Schadenshöhe voraussetzt, beginnt der Lauf der Verjährungsfrist schon dann, wenn der Geschädigte davon Kenntnis erlangt, dass eine unerlaubte Handlung zu einem Schaden geführt hat. Dass der Geschädigte den Schaden in seinen einzelnen Elementen und Ausprägungen voll überschaut, ist für den Beginn der Verjährung nicht erforderlich. Es genügt die allgemeine Kenntnis von dem Schaden. Die Ungewissheit über den Umfang und die Höhe des Schadens schließt den Beginn der Verjährung nicht aus, vielmehr gelten grundsätzlich alle Folgezustände mit dieser allgemeinen Kenntnis als dem Verletzten bekannt (Grundsatz der Schadenseinheit, vgl. BGH NJW 1997, 2448, 2449 m. w. N., NJW 2007, 830, 832). Die Kenntnis ist vorhanden, wenn dem Geschädigten zuzumuten ist, aufgrund der ihm bekannten Tatsachen gegen eine bestimmte Person eine Schadensersatzklage, zumindest als Feststellungsklage, zu erheben, die bei verständiger Würdigung der vorzutragenden Tatsachen Erfolgsaussicht hat (vgl. BGH NJW 1991, 973).
bb) Dementsprechend war seitens der Klägerin der Schadenseintritt in dem vorgenannten Sinne bekannt, als klar geworden war, dass sich die geltend gemachten Aufwendungen aus den Jahren 1992 bis 2001 nicht mehr amortisieren konnten: Dies war spätestens der Fall im Zeitpunkt der letzten Veräußerung der Grundstücksflächen am 20. August 2001, bei der der erzielbare Kaufpreis ersichtlich und bei weitem nicht mehr zu einer Kompensation der von der Klägerin mit ihrem Schadensersatzbegehren dargelegten Aufwendungen führen konnte.
cc) Demgegenüber kommt es entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung für den Beginn der Verjährungsfrist weder auf den Ablauf der Frist für das vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht der Grundstückserwerberin gemäß § 2 Nr. 4.4. des Kaufvertrages und die Mitteilung des Notars vom 20. Februar 2002 über die Fälligkeit des Kaufpreises entsprechend der im Notarvertrag vereinbarten Voraussetzungen, noch auf die erforderliche Genehmigung des Beklagten zu 3. an, die am 12. März 2002 erteilt wurde. Anders als in dem Fall der von der Klägerin zitierten Entscheidung des Bundesgerichthofs (BGH NJW 1993, 2303, 2304 f.) war im Streitfall jedenfalls nach Vertragsschluss der Schadenseintritt nicht „offen“, sondern stand dem Grunde nach bereits fest, weil der Kaufpreis erheblich unter der Summe der bis dahin entstanden Aufwendungen von rund 26 Mio. Euro lag und die Veräußerung nach dem Vorbringen der Klägerin nur zu einer Schadensminderung führen konnte, weil ein höherer Kaufpreis nicht zu erzielen war.
dd) Der Klägerin war die gerichtliche Geltendmachung spätestens im Zeitpunkt der letzten Grundstücksveräußerung auch zumutbar. Sie ist nicht erst zumutbar geworden, nachdem die Ma… KG in sämtliche Verträge mit der Beklagten zu 1. wirksam eingetreten war. Die Frage, wann dem Geschädigten eine Klage zumutbar ist, beurteilt sich im Amtshaftungsrecht nach ähnlichen Gesichtspunkten, die für den „Gebrauch eines Rechtsmittels“ im Sinne von § 839 Abs. 3 BGB gelten. Die Erhebung einer Klage ist dem Geschädigten danach solange nicht zuzumuten, wie die aussichtsreiche Möglichkeit besteht, durch Verhandlungen mit der Behörde zwar nicht Schadensersatz im engeren Sinne (insoweit gilt § 852 Abs. 2 a. F. BGB), aber eine anderweitige Kompensation zu erlangen, durch die die Vermögenseinbuße ausgeglichen wird (BGH NJW 1990, 245, 247). Entgegen der Auffassung der Klägerin war im Streitfall eine derartige aussichtsreiche Möglichkeit indes nicht gegeben. Anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall kam die Inanspruchnahme verwaltungsgerichtlichen Primärrechtsschutzes nicht in Betracht. Verjährungsunterbrechende Verhandlungen mit den Beklagten über die geltend gemachten Schadensersatzforderungen wurden – vor dem 27. Dezember 2004 und vor Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist – nicht geführt. Entgegen der Auffassung der Klägerin, war eine Klageerhebung auch nicht deshalb unzumutbar, weil dies ein „vertragswidriges Verhalten“ gegenüber der Beklagten zu 1. gewesen wäre oder den Abschluss des Novationsvertrages vom 30. Juli 2001 gefährdet hätte: Die Durchsetzung begründeter Schadensersatzforderungen durch gerichtliche Inanspruchnahme stellt kein pflicht- und vertragswidriges Verhalten dar. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der eingetretene Schaden bei gerichtlicher Geltendmachung der Forderungen unmittelbar nach Realisierung der Verluste höher ausgefallen wäre.
2. Der Klägerin stehen gegen die Beklagten auch keine Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss zu.
a) Allerdings sind Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung nicht verjährt.
aa) Da die Verjährung am 1. Januar 2002 noch nicht eingetreten war (§§ 195, 198 BGB a. F., Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB), beträgt die Verjährungsfrist nunmehr nach neuem Schuldrecht nur noch drei Jahre (§ 195 BGB n. F.) und begann gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB am 1. Januar 2002 neu zu laufen. Die Frist ist sodann durch den am 7. Februar 2005 erlassenen, den Beklagten am 11. Februar 2005 zugestellten Mahnbescheid rückwirkend zum Zeitpunkt der Einreichung des Mahnantrages am 27. Dezember 2004 rechtzeitig gehemmt worden (§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB, § 167 ZPO).
bb) Der von der Klägerin erwirkte Mahnbescheid genügte den Individualisierungsanforderungen des § 690 Abs. 1 Nr. 3 Halbs. 1 ZPO, die das Landgericht überspannt hat. Der Anspruch muss durch seine Kennzeichnung so von anderen Ansprüchen unterschieden und abgegrenzt werden können, dass er Grundlage eines der materiellen Rechtskraft fähigen Vollstreckungstitels sein kann und dem Schuldner die Beurteilung möglich ist, ob er sich gegen den Anspruch zur Wehr setzen will oder nicht. Wann diesen Anforderungen Genüge getan ist, kann nicht allgemein und abstrakt festgelegt werden; vielmehr hängen Art und Umfang der erforderlichen Angaben im Einzelfall von dem zwischen den Parteien bestehenden Rechtsverhältnis und der Art des Anspruchs ab (vgl. BGH NJW 2008, 1220 m. w. N.). Dem wird der Mahnbescheid im vorliegenden Fall gerecht, weil der Gegenstand der Forderung „Schadensersatz wg. Amts-/Staatshaftung und Vertragshaftung, sowie ungerechtfertigte Bereicherung sowie Enteignungseingriff Gewerbepark P…“ für die in Anspruch genommenen Beklagten eine noch hinreichende Individualisierung des Anspruchsgrundes ermöglicht hat. Hierbei ist nicht erforderlich, dass für einen außen stehenden Dritten erkennbar ist, welche konkreten Forderungen wegen welcher Schäden gegen den Antragsgegner gerichtet werden (vgl. BGH a. a. O.). Insbesondere war aufgrund der (vorprozessualen) Schreiben der Klägerin an die Beklagten vom 27. Dezember 2004 (Anlagen K 38, K 39, K40) für die Beklagte hinreichend erkennbar, welche Ansprüche gegen sie geltend gemacht werden sollten. Dass die konkrete Anspruchsgrundlage „Verschulden bei Vertragsschluss“ nicht angegeben war, ist hierbei unschädlich.
cc) Die Hemmung der Verjährungsfrist wurde entgegen der Auffassung des Landgerichts – wenn überhaupt – allenfalls kurzfristig für zwei Tage unterbrochen: Die für den Beginn der Sechsmonatsfrist des § 204 Abs. 2 Satz 2 BGB maßgebliche letzte Verfahrenshandlung war die am 21. Februar 2005 veranlasste Übersendung der Nachricht über den Eingang des Widerspruchs der Beklagten zu 1., die dem Verfahrensbevollmächtigten der Klägerin am 24. Februar 2005 zugegangen ist. Maßgeblich für die Fristberechnung ist richtigerweise entsprechend dem Sinne und Zweck der Norm der Zeitpunkt des Zugangs der entsprechenden Verfügung oder sonstigen Veranlassung (vgl. BGH NJW 1997, 1777, 1778; MünchKomm-BGB/Grothe, 5. Aufl. § 204 Rdnr. 80 m. w. N.). Deshalb kann im Streitfall offen bleiben, ob der Eingang der Anspruchsbegründung per Telefax am 16. August 2005 eine zur Förderung des Prozesses bestimmte und geeignet erscheinende Verfahrenshandlung darstellt. Denn auch wenn man als Verfahrenshandlung hier (erst) die am 25. August 2005 erfolgte Zahlung des weiteren Kostenvorschusses als ausreichend ansieht, ist die Verjährungsfrist auch dann rechtzeitig (erneut) gehemmt worden.
b) Gegen die Beklagten zu 2. und 3. scheiden Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss aber bereits deshalb aus, weil es ihnen gegenüber – mit Ausnahme des insoweit hier nicht haftungsrelevanten öffentlich-rechtlichen Vertrages vom November 1997 – an der Anbahnung eines beabsichtigten vertraglichen Verhältnisses fehlt.
aa) Die Grundsätze über eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss sind zwar grundsätzlich auch auf Verhandlungen anwendbar, die zum Abschluss einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung zwischen Bürger und Staat führen sollen, weil die Ausrichtung der öffentlichen Verwaltung auf das Gemeinwohl einen vermögensrechtlichen Ausgleich von Interessengegensätzen der Vertragspartner nicht ausschließt und das besondere Vertrauen desjenigen, der sich zum Zwecke von Vertragsverhandlungen in den Einflussbereich eines anderen begibt auch in diesem Bereich schützenswert ist (BGHZ 71, 386, 392 f.). Insoweit verlangt die Aufnahme von Vertragsverhandlungen vom Träger der öffentlichen Verwaltung eine gesteigerte Pflicht zur Berücksichtigung der Interessen des Verhandlungspartners (vgl. BGH a. a. O.).
bb) Bei der Frage der Begründung bzw. Anbahnung einer vertraglichen Bindung ist maßgebend, ob anhand objektiver Kriterien aufgrund der Erklärungen und des sonstigen Verhaltens der Parteien der Wille hierfür festgestellt werden kann (vgl. BGHZ 88, 373, 382). Im Streitfall ist hingegen weder hinreichend dargetan noch sonst ersichtlich, dass zwischen der Klägerin und den Beklagten zu 2. und 3. – von dem im November 1997 geschlossenen Vertrag abgesehen – das Zustandekommen einer vertraglichen Vereinbarung beabsichtigt war und angestrebt wurde. Der Vorhaben- und Erschließungsvertrag – der nach Auffassung der Klägerin zunächst spätestens am 13. Mai 1992 wegen der Vereinbarung einer abgestimmten Vorgehensweise zur Durchführung des Vorhabens Gewerbepark P… als faktischer Vertrag unter Missachtung des Schriftformerfordernisses zustande gekommen sein soll – sollte vielmehr ersichtlich allein mit der Gemeinde zustande kommen und wurde entsprechend am 28./29. Januar 1993 auch lediglich mit dieser geschlossen.
cc) Dass im Zusammenhang mit dem öffentlich-rechtlichen Vertrag vom November 1997, der neben der Gemeinde auch mit der Landesregierung – insoweit mit Wirkung für den Beklagten zu 3. – geschlossen wurde, schuldhaft vorvertragliche Pflichten verletzt worden sind, die ursächlich für den von der Klägerin geltend gemachten Schaden wurden, behauptet sie selbst nicht. Die insoweit getroffenen Vereinbarungen sollten die Realisierung des Vorhabens unter Berücksichtigung der von den Vertragsparteien vertretenen unterschiedlichen Rechtsstandpunkte ermöglichen, absprachegemäß dem Anliegen der Klägerin entgegenkommen und ihr – jedenfalls nach ihrem eigenen Vorbringen – eine Hilfestellung bezüglich der weiteren Bauleitplanung gewähren, auf die sie keinen Anspruch hatte. Schadensursächliche Pflichtverletzungen diesbezüglich liegen nicht vor und werden von der Klägerin auch nicht geltend gemacht. Auch kann insoweit offen bleiben, ob der letztlich erzielte Abschluss der Bauleitplanung durch den Bebauungsplan von 1999 wegen unzulässiger vertraglicher Bindungen der Gemeinde aufgrund einer subjektiven Abwägungssperre (vgl. hierzu Stüer, Handbuch des Bau- und Fachplanungsrechts 4. Aufl. Rdnr. 1549 mit Rechtsprechungsnachweisen) unwirksam war, was die Klägerin (in anderem Zusammenhang) geltend macht. Denn die Klägerin hat die Grundstücke letztlich auf der Grundlage des am 30. April 1999 veröffentlichten Bebauungsplans mit Baurecht veräußern können, sodass der aufgrund der Aufwendungen im Investitionsvorhaben eingetretene Verlust, den die Klägerin als Schaden geltend macht, jedenfalls nicht ursächlich auf eine etwaige Unwirksamkeit des neuerlichen Bebauungsplans zurückzuführen ist.
dd) Entgegen der Auffassung der Klägerin bestehen gegen die Beklagten zu 2. und 3. auch unter dem Gesichtspunkt der persönlichen Haftung von Vertretern oder Verhandlungsgehilfen keine Ansprüche aus culpa in contrahendo.
(1) Die Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss (vgl. § 311 Abs. 3 BGB) kann unter bestimmten Voraussetzungen ausnahmsweise auch einen Dritten treffen, der selbst nicht Vertragspartei werden soll, der an den Vertragsverhandlungen aber als Vertreter, Vermittler oder Sachwalter einer Partei beteiligt ist und dabei über das normale Verhandlungsvertrauen hinaus der anderen Vertragspartei eine zusätzliche, gerade von ihm persönlich ausgehende Gewähr für Bestand und Erfüllung des in Aussicht genommenen Rechtsgeschäfts bietet oder wirtschaftlich betrachtet gleichsam in eigener Sache verhandelt (BGHZ 129, 136, 170; BGH NJW 1995, 1739; 1990, 1907, 1908; 1997, 1233).
(2) Auch wenn die Beklagten zu 2. und 3. mit den Investoren ebenfalls Gespräche über die Möglichkeiten und in Betracht kommenden Ausgestaltungen des Gewerbeprojekts und den Stand der Bauleitplanung geführt und insoweit Absprachen über das weitere Vorgehen getroffen haben, sind sie bei den Verhandlung über den später zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. geschlossenen Vorhaben- und Erschließungsvertrag sowie dem städtebaulichen Vertrag nicht als Sachwalter der Gemeinde aufgetreten. Bei den seitens der Beklagten zu 2. und 3. mit den früheren Investoren und – später – mit der Klägerin geführten Gesprächen und Absprachen wirkten die Amtswalter für ihre jeweiligen Behörden im Hinblick auf die gebotene Beteiligung am Bauleitplanverfahren und wegen der bestehenden Genehmigungserfordernisse und Aufsichtspflichten mit. Dafür, dass sie darüber hinaus außerhalb ihres originären Aufgabengebietes und Pflichtenkreises gleichzeitig aus Sicht der Klägerin auch die Rolle von Vertretern oder Verhandlungsgehilfen der Beklagten zu 1. bzw. der Gemeinde ausgeübt hätten, ist Hinreichendes nicht ersichtlich. Die Amtswalter der Beklagten zu 2. und 3. waren insoweit auch nicht wegen wirtschaftlichen Interesses gleichsam in eigener Sache tätig, sondern nahmen ihrerseits originäre Aufgaben als Genehmigungsbehörden im Rahmen der Rechtsaufsicht wahr. Ferner haben sie auch nicht über das normale Verhandlungsvertrauen hinausgehende persönliche Gewähr für Seriosität und Erfüllung der mit der Gemeinde geschlossenen Vorhabensträger- bzw. Erschließungsverträge und städtebaulichen Verträge übernommen, sondern waren auch insofern nicht außerhalb ihres originären Zuständigkeitsbereiches tätig. Die anlässlich der Besprechungen getroffenen Absprachen bezüglich der Realisierung des Projektes und der jeweils weiteren Vorgehensweise betrafen nicht unmittelbar die vertraglichen Vereinbarungen, die zwischen der Klägerin und der Gemeinde zustande kommen sollten und an denen die Beklagten zu 2. und 3. nicht mitgewirkt haben.
Im Ergebnis ist dies für die Klägerin auch nicht als unbillig anzusehen, weil sie aufgrund der Haftung der Beklagten zu 2. und 3. für die schuldhafte Verletzung von Amtspflichten ihrer Amtswalter nicht schutzlos gestellt ist.
c) Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss gegen die Beklagte zu 1. liegen ebenfalls nicht vor, denn es fehlt an einer schuldhaften Verletzung vorvertraglicher Pflichten durch Amtswalter der Gemeinde.
aa) Ein haftungsbegründendes Verhalten einer Gemeinde bei Verhandlungen im Vorfeld des Abschlusses einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung kann darin liegen, dass sie dem anderen Teil unrichtige Vorstellungen über den Stand oder die Aussichten der Verwirklichung der Bauleitplanung vermittelt oder über Umstände, die einer Realisierung des Vorhabens entgegenstehen können, nicht aufklärt (vgl. BGHZ 71, 386, 396 f.). Insoweit ist anerkannt, dass schon während der Verhandlungen über den Vertragsabschluss jeder Verhandlungspartner dem anderen Teil im Hinblick auf das durch den Eintritt in Verhandlungen begründete vertragsähnliche Vertrauensverhältnis die zumutbare Rücksichtnahme auf dessen berechtigte Belange schuldet (vgl. BGH NVwZ 1982, 145). Eine Haftung aufgrund des Eintritts von Verzögerungen aufgrund des bei der Bauleitplanung umzusetzenden Verfahrens sowie der Entschließungen der öffentlichen Planungsträger kommt demgegenüber insoweit grundsätzlich nicht in Betracht; ein Verschulden kann vielmehr nur in einem Verhalten der Gemeinde gesehen werden, das außerhalb der eigentlichen Bauplanung liegt (BGHZ 71, 386, 396).
bb) Ob bereits zeitlich vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages vom 7. September 1992 ein derartiges vorvertragliches Schuldverhältnis zwischen der Klägerin und der Gemeinde bestand, kann offen bleiben. Denn entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung ist nicht anzunehmen, dass die Gemeinde der Klägerin im vorgenannten Sinne Tatsachen verschwiegen hat, über die sie aufgrund der vorvertraglichen Verpflichtungen und des bestehenden Vertrauensverhältnisses aufzuklären hatte.
(1) Dass das damalige Bezirksamt … die Genehmigung für den Bebauungsplan mit Verfügung vom 18. April 1991 versagt hatte und der hiergegen eingelegte Widerspruch noch nicht beschieden war, waren zwar Gesichtspunkte, die für die Klägerin im Hinblick auf die beabsichtigten erheblichen Vermögensdispositionen erhebliche Bedeutung hatten, weil sie geeignet waren, den weiteren Verlauf des Investitionsvorhabens zu beeinträchtigen und zu gefährden. Nach den konkreten Umständen des vorliegenden Falles traf die Gemeinde jedoch keine Verpflichtung, hierauf gesondert hinzuweisen.
Dabei kann offen bleiben, ob die Klägerin – so das Vorbringen der Beklagten zu 1. und 2. – sich erst am 19. Oktober 1992 und damit erst nach Abschluss des Kaufvertrages vom 17. September 1992 mit dem früheren Investor T… GmbH als neuem Investor vorstellte oder – was die Teilnahme von Herrn S… an einer Besprechung beim Landratsamt am 6. Mai 1992 sowie des Geschäftsführers der Klägerin Wi… an der Beratung im Landratsamt am 13. Mai 1992 (Schreiben Anlage K 10) nahelegen – bereits zuvor als Investor aufgetreten ist. Ebenso kann dahinstehen, ob die Klägerin – wie die Beklagten behaupten und von der Klägerin bestritten wird – durch Rechtsanwalt R… über die Versagung der Genehmigung bereits informiert war bzw. aufgrund des ihr nach eigenem Vortrag von den Vorinvestoren übergebenen gesamten Schriftverkehrs samt Protokollen und Aktenvermerken ausreichende Kenntnis erlangt hatte, was einen Haftungstatbestand allerdings – entgegen der Auffassung der Klägerin – ausschließen würde. Denn die Reichweite des Vertrauensschutzes und die Verpflichtung auf Erteilung von Auskünften und Informationen bestimmt sich entsprechend dem Schutzzweck der Haftungsgrundlagen nicht lediglich nach objektiven Umständen, sondern auch nach subjektiven Kenntnissen und sich aufdrängenden Erkenntnismöglichkeiten, bei denen es sich nicht erst um eine Frage des mitwirkenden Verschuldens handelt (vgl. BGH MDR 2002, 944 f.).
Auf derartige subjektive Momente, die zwischen den Parteien streitig sind, kommt es im Streitfall indes nicht an, denn die Amtswalter der Gemeinde mussten aufgrund der vorliegenden Umstände bereits nicht damit rechnen, dass die Klägerin von dem die Genehmigungsfrage betreffenden Sachverhalt vor dem Grundstückserwerb und in der Folgezeit keine Kenntnis hatte.
Rechtsanwalt R… trat im Zuge der Erstellung und Veröffentlichung des Bebauungsplans seinerzeit nicht allein als Vertreter bzw. Berater der Investoren, sondern auch als solcher der Gemeinde auf – was sein Schreiben vom 17. Januar 1991 dokumentiert (Bl. 234, E 17: „die Gemeinde P…, die von uns – neben der Investorenpartnerschaft – auch beraten wird“) – und legte auch gleichermaßen für die Gemeinde einerseits und die Investorengemeinschaft andererseits mit Schreiben vom 29. April 1991 Widerspruch gegen die Versagung der Baugenehmigung ein. Ferner bereitete er auch den Entwurf einer (etwaigen) Klage der Gemeinde vor, was sich aus dem Protokoll der Tagung der Gemeindevertretung vom 8. Mai 1991 ergibt. Er verfügte aufgrund seiner Stellung als Vertreter sowohl der Gemeinde als auch der Investoren über einen umfassenden Einblick in die konkreten Abläufe des Genehmigungsverfahrens. Da er auch für die Investorengruppe aufgetreten ist, durfte die Gemeinde davon ausgehen, dass die Investorenseite insgesamt – und mithin auch die später als Investor hinzutretende Klägerin informiert war, auch wenn Rechtsanwalt R… selbst – wie die Klägerin geltend macht – tatsächlich nicht auch Vertreter der Klägerin war. Seitens der Gemeinde bestand deshalb insgesamt mangels entgegen stehender besonderer Umstände, zu denen nichts vorgetragen ist, keine Veranlassung daran zu zweifeln, dass auch die Klägerin als weiteres Mitglied der Investorengruppe gleichermaßen über den zu Grunde liegenden Sachverhalt unterrichtet war. Gesonderte Aufklärungspflichten bestanden deshalb nicht; eine Vermittlung falscher Eindrücke und Vorstellungen über den Stand der Bauleitplanung liegt nicht vor. Hinzu kommt, dass Rechtsanwalt R… die T… GmbH vertrat, von der die Klägerin die Grundstücksflächen erwarb. Die T… war im Verhältnis zu ihrem Vertragspartner, der Klägerin, ihrerseits nach Treu und Glauben verpflichtet, über Umstände aufzuklären, die für die Klägerin erkennbar vertragswesentlich waren. Damit, dass solche Pflichten im Verhältnis der Vertragspartner womöglich verletzt werden würden und die T… (bzw. Rechtsanwalt R… – wie die Klägerin der Sache nach geltend macht – womöglich wegen eigenen wirtschaftlichen Interesses als Gesellschafter der T…) Informationen pflichtwidrig zurückhielt, brauchte die Gemeinde nicht zu rechnen. Etwaige Pflichtverletzungen des Rechtsanwalts R… sowie der T… GmbH bei Abschluss des Kaufvertrages mit der Klägerin sind der Gemeinde bzw. der Beklagten zu 1. nicht zurechnen.
Eine gesonderte Informationspflicht über die rechtliche Bewertung des der Bauleitplanung zu Grunde liegenden Sachverhaltes schuldete die Gemeinde, die selbst mit Rücksicht auf die Regelungen zur gesetzlichen Fiktion gemäß § 6 Abs. 4 Satz 4 BauGB, § 11 BauGB von der Wirksamkeit des Bebauungsplanes mit Ablauf des 10. April 1991 ausgegangen ist, nicht, zumal sie im Hinblick auf das Investitionsvolumen und die Bedeutung der Sache nicht davon ausgehen musste, dass die Klägerin als juristische Person im Bauplanungsrecht unerfahren war.
(2) Eine Pflichtverletzung der Gemeinde ist auch nicht darin zu sehen, dass sie die Klägerin nicht ausdrücklich auf einen Konflikt mit dem geplanten Naturschutzgebiet „Kleiner Pl… See“ hingewiesen hat. Auch diesbezüglich mussten die Amtswalter der Gemeinde nicht damit rechnen, dass die Klägerin von der Problematik des Standortes im Hinblick auf die bestehende Konfliktlage mit dem Naturschutzgebiet – was die Klägerin behauptet – keine Kenntnis hatte. Denn diese Bedenken gegen den Standort waren ausweislich des entsprechenden Protokolls Gegenstand der Beratung zum Bauplanungsgebiet bei der Bezirksverwaltungsbehörde am 13. November 1990, an der für die Investoren neben Herrn B… (H…) auch Herr Fi… („Flächennutzer“) und Rechtsanwalt R… teilnahmen. Die Gemeinde durfte deshalb davon ausgehen, dass auch der Klägerin als weiteres Mitglied der Investoren die Besonderheiten des Investitionsstandortes bekannt waren. Hinzu kommt, dass auch in dem „Masterplan“ vom 11. Mai 1992, von dem die Klägerin Kenntnis hatte, bestimmt ist, dass das in einem „sensiblen Bereich des Naturschutzes“ vorgesehene Vorhaben eine „Pufferzone zum Pl… See“ vorsehen solle.
(3) Ferner stellt auch das Verhalten der Gemeinde im Zusammenhang mit den hinsichtlich der Erschließung getroffenen Vereinbarungen (Vertrag vom 28./29. Januar 1993 – Anlage K 16, Baubetreuungsvertrag ohne Datum – Anlage K 25, Übertragungsvertrag vom 11. März 1993 – Anlage K 26) keine schadensursächlichen schuldhaften Pflichtverletzungen dar. Konkreter Hinweise auf eine mögliche Rechtswidrigkeit des Bebauungsplanes, insbesondere hinsichtlich der Versagung der Genehmigung, bedurfte es nicht, weil die Gemeinde entsprechend den oben erläuterten Umständen davon ausgehen durfte, dass die Klägerin informiert war und sich Entgegenstehendes aus ihrer Sicht nicht aufdrängen musste. Hinzu kommt, dass ausweislich einer entsprechenden Aktennotiz des Rechtsanwalts J… Dr… vom 12. Januar 1993 (Anlage K 14), der die Klägerin seinerzeit anwaltlich beraten hat, im Landratsamt Gespräche stattgefunden haben, bei denen die Frage der Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans erörtert wurde. Auch wenn der Gesprächsinhalt im Einzelnen sowie die der Beurteilung zu Grunde gelegte Tatsachengrundlage nicht geklärt ist, lässt sich dem jedenfalls entnehmen, dass Wirksamkeitsfragen angesprochen und – jedenfalls hinsichtlich etwaiger, sich aus dem Bebauungsplan selbst ergebender (weiterer) Mängel, auf die sich die Klägerin jetzt beruft – von dem Rechtsanwalt nicht ungeprüft übernommen wurden. Aus Sicht der Gemeinde verfügte sie gegenüber der Klägerin auch insoweit über keinen Informationsvorsprung, der sie zur gesonderten Aufklärung über bestimmte Umstände verpflichtet hätte.
Soweit die Klägerin ferner die Nichtigkeit der Verträge wegen Verstoßes gegen Formvorschriften geltend macht, weil im Hinblick auf die Vereinbarung der Übertragung von Grundstücken gemäß § 311 b BGB eine notarielle Beurkundung erforderlich gewesen wäre, die Vereinbarungen darüber hinaus wegen Missachtung des Grundsatzes der Urkundeneinheit (vgl. BVerwGE 96, 326) gemäß §§ 57, 59 VwVfG, § 125 BGB formnichtig seien und im Übrigen weder ein wirksamer Bebauungsplan vorliege (§ 125 Abs. 1 BauGB a. F.) noch eine ansonsten erforderliche Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde § 125 Abs. 2 BauGB a. F. eingeholt worden sei, lassen sich auch daraus keine schuldhaften Verstöße gegen Auskunfts-, Hinweis- und Rücksichtnahmepflichten im Vorfeld des Vertragsschlusses herleiten. Dass die Gemeinde über einen Kenntnisvorsprung gegenüber der Klägerin verfügte, ist auch hier weder dargetan noch sonst ersichtlich. Vielmehr sind beide Parteien offensichtlich von der Wirksamkeit der Vereinbarungen ausgegangen, die in der Folgezeit auch umgesetzt wurden. Jedenfalls im Hinblick darauf ist nicht erkennbar, inwieweit der Klägerin aufgrund einer Formunwirksamkeit bzw. Nichtigkeit der im Jahr 1993 geschlossenen Verträge ein auf die Verletzung von Auskunfts- und Rücksichtnahmepflichten zurückzuführender Schaden entstanden sein soll. Denn der Erschließungs- und Finanzierungsaufwand ist nicht deshalb angefallen, weil die Vereinbarungen aus dem Jahre 1993 sich (möglicherweise) im Nachhinein als rechtsunwirksam erwiesen haben.
(4) Auch hinsichtlich des weiteren Verlaufs des Investitionsgeschehens und bezüglich der von der Klägerin hierbei erbrachten Planungsleistungen liegt ein Verschulden bei Vertragsschluss seitens der Gemeinde nicht vor. Spätestens am 13. August 1993 hatte die Klägerin von der Problematik der untersagten Genehmigung des Bebauungsplans Kenntnis, wie aus dem an das Landratsamt gerichteten Schreiben der Kläger diesen Datums hervorgeht: Der Geschäftsführer der Klägerin hat dort u. a. ausgeführt, dass die gemachten Angaben über die unvollständig am 10. Januar 1991 im M… eingereichten Unterlagen nicht zuträfen, der „Terminablauf (…) eindeutig am 10.04.91“ erfolgt sei und damit „in jedem Falle die ‚Verfristung’ eingetreten [sei], ganz gleich, wann danach ein Versagungsbescheid ergangen sein sollte“. Damit ist ersichtlich der Verfahrensablauf hinsichtlich des Genehmigungsverfahrens zum Bebauungsplan gemeint, von dem der Geschäftsführer der Klägerin mithin Kenntnis hatte und insoweit – hinsichtlich der Rechtsfrage einer möglichen Fiktion der Genehmigung kraft Fristablaufs – die gleiche Auffassung vertrat wie die Gemeinde seinerzeit. Da der Klägerin sodann auch der Schriftsatz der Beklagten zu 2. vom 23. August 1993 in der Verwaltungsstreitsache (VG Potsdam 2 L 296/93) bekannt wurde, in dem u. a. der entsprechende Verfahrensablauf näher dargestellt wird, bestanden seitens der Gemeinde insoweit keinerlei Aufklärungs- und Hinweispflichten.
(5) Auch hat die Gemeinde keine Zusage für eine schnelle Durchführung der Bauleitplanung gegeben und diesbezüglich keine Gewähr übernommen. Allein die von der Gemeinde seinerzeit vertretene Annahme, dass der damalige Bebauungsplan wirksam sei, genügt hierfür nicht. Insbesondere lässt sich dem Schreiben an den Vorinvestor G… über die Beratung vom 13. Mai 1992 (Anlage K 10) für eine derartige Zusicherung nichts entnehmen. Denn dieses Schreiben ist nicht von der Gemeinde, sondern vom Landratsamt des Beklagten zu 2. verfasst worden. Daran ändern auch die Unterschriften des Bürgermeisters der Gemeinde und des Vertreters der Klägerin nichts, weil hierdurch lediglich dokumentiert ist, dass auch diese an der Beratung teilgenommen haben. Folglich bezieht sich das Schreiben auf Absprachen, welche die weitere Verfahrensweise im Zuständigkeitsbereich der Beklagten zu 2. betreffen, nämlich dass Bauanträge eingereicht werden können, der „Masterplan“ als Grundlage eines Antrags auf Bauvorbescheid betrachtet werde und der Gemeinde hilfsweise empfohlen werde, den Bebauungsplan entsprechend den Festsetzungen im Masterplan zu überarbeiten. Auch musste die Klägerin auf der Grundlage dieses Schreibens damit rechnen, dass sich das Projekt nur nach einer notwendigen Überarbeitung des Bebauungsplanes realisieren lassen würde und eine zeitnahe Umsetzung nicht gewährleistet war.
d) Ohne dass es hierauf noch entscheidend ankommt, fehlt es darüber hinaus auch an einem hinreichenden Kausalzusammenhang zwischen etwaigen Pflichtverletzungen, wie sie die Klägerin geltend macht, und dem behaupteten Schaden, den sie durch eine Verrechnung von Aufwendungen und Erträgen berechnet, die aufgrund des Investitionsvorhabens insgesamt entstanden sein sollen.
Die Klägerin behauptet, dass sie bei rechtzeitiger Information über die Versagung der Genehmigung von dem Investitionsvorhaben von vornherein Abstand genommen bzw. im weiteren Zeitverlauf die jeweiligen Vermögensaufwendungen nicht veranlasst hätte. Hierfür streitet bereits nicht die Vermutung „beratungsgerechten Verhaltens“, weil dies voraussetzen würde, dass bei ordnungsgemäßer Aufklärung für den Geschädigten den Umständen nach nur eine Möglichkeit der Reaktion bestanden hätte (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB 69. Aufl. § 280 Rdnr. 39 mit Rechtsprechungsnachweisen). Dies ist hier ersichtlich nicht der Fall. Ein für den Anscheinsbeweis erforderlicher Geschehensablauf, bei dem nur eine bestimmte Entschließung in Betracht kam, liegt erkennbar nicht vor.
Ob die Klägerin den ihr danach obliegenden Beweis (§ 287 ZPO) dafür zu führen vermag, dass sie bei rechtzeitiger Information über die versagte Genehmigung das Investitionsvorhaben nicht begonnen und sodann jedenfalls nicht weiter fortgeführt hätte, kann im Streitfall offen bleiben. Denn an einem Zurechnungszusammenhang fehlt es bereits deshalb, weil die Klägerin hier einen Schaden geltend macht, durch den sich nicht (lediglich) das Risiko der fehlerhaften Bauleitplanung mit der Folge fehlenden bzw. verminderten Baurechtes verwirklicht hat, sondern dass sie – gleichsam vertragsreuig – den aufgrund des allgemein bestehenden Wirtschaftsrisikos entstandenen Verlust bei der Verwertung der erschlossenen Grundflächen der Beklagten zu 1. zuschreibt. Dass die Grundstücke im Zeitpunkt ihrer Veräußerung nach dem klägerischen Vorbringen nicht mehr zu einem Preis veräußert werden konnten, wie er zu einem früheren Zeitpunkt noch zu erzielen gewesen wäre, ist auf die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung zurückzuführen. Insoweit hat sich das allgemeine Unternehmensrisiko verwirklicht mit der Folge, dass der eingetretene Verlust nach dem Schutzzweck der Haftungstatbestände nicht in zurechenbarem Zusammenhang zu einer etwaigen Verletzung von Aufklärungspflichten steht.
3. Die geltend gemachte Schadensersatzforderung ist auch nicht aus anderen Anspruchsgrundlagen berechtigt.
a) Etwaige Schadensersatzansprüche aus § 38 Abs. 1 des brandenburgischen Gesetzes über Aufbau und Befugnisse der Ordnungsbehörden (Ordnungsbehördengesetz, GVBl. I/96 [21], S. 266) sind – ebenso wie etwaige Ansprüche aus § 839 Abs. 1, Art. 34 GG – gemäß § 40 OBG verjährt.
b) Entsprechendes gilt für Ansprüche aus § 1 Abs. 1 des Staatshaftungsgesetzes, das gemäß Art. 9 Abs. 1, Abs. 2 i.V.m. Anlage II, Kapitel III, Sachgebiet B. Bürgerliches Recht, Abschnitt III Br. 1 des Einigungsvertrages seit dem 3. Oktober 1990 als Landesrecht im Beitrittsgebiet in der Fassung des Gesetzes vom 3. September 1997 (GVBl. I/S. 104) fort gilt. Auch insoweit ist jedenfalls gemäß § 4 Abs. 1 StHG Verjährung eingetreten.
4. Darüber hinaus sind etwaige Schadensersatzforderungen jedenfalls gemäß der Vereinbarung der Parteien unter § 5 Nr. 2 des öffentlich-rechtlichen Vertrages vom November 1997 ausgeschlossen.
a) Der vertraglich vereinbarte Verzicht umfasst nach seinem Wortlaut und der vertraglichen Gesamtregelung entgegen der Auffassung der Klägerin nicht nur Schadensersatzansprüche, die allein darauf zurückzuführen sind, dass der neuerliche Bebauungsplan abweichend von früherer Planung nur ein reduziertes Baurecht gewährleistete, sondern enthält eine umfassende Vereinbarung des Ausschlusses „jeglicher“ Schadensersatzansprüche, die aufgrund der nicht erfolgten Umsetzung des ersten Bebauungsplans entstanden sein konnten. Dies ergibt sich aus dem Verweis auf die (in der Präambel des Vertrages) vom Investor geltend gemachte Rechtsposition sowie aus dem Sinn und Zweck der Regelung. Gemäß dem in der Verzichtserklärung in Bezug genommenen Rechtsstandpunkt vertrat die Klägerin damals die Auffassung, dass der Bebauungsplan rechtswirksam war und Baurecht für ein Sondergebiet und Gewerbegebiet vermittelte. Die Erklärung der Klägerin, dass sie „im Hinblick“ auf diese Rechtsposition und das sich „daraus ergebende“ Baurecht auf „jeglichen Schadensersatz“ verzichte, war aus Sicht der Vertragspartner nach dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte entsprechend §§ 133, 157 BGB so zu verstehen, dass damit alle Schadensersatzansprüche ausgeschlossen sein sollten, die auf einer (etwaigen) Unwirksamkeit des ursprünglichen Bebauungsplans beruhen. Damit umfasst der Verzicht auch die streitgegenständlichen Schadensersatzforderungen, weil diese nach dem Klagevorbringen darauf zurückzuführen sein sollen, dass der ursprüngliche Bebauungsplan entgegen früherer Annahme rechtswidrig gewesen sei und das Investitionsprojekt deshalb in der Folgezeit nur mit Verlust habe realisiert werden können. Diese Auslegung entspricht auch dem Sinn und Zweck der Regelung, weil die von der Klägerin beanstandeten Pflichtverletzungen der Beklagten nach dem klägerischen Vortrag bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorgelegen haben sollen und der zu Grunde liegende Sachverhalt den vertragsschließenden Parteien auch bekannt war bzw. die tatsächlichen Umstände jedenfalls erkennbar waren. Dass die Parteien trotz des bekundeten Interesses „einer gütlichen Einigung“ derartige Schadensersatzansprüche von der Vereinbarung ausnehmen wollten, ist mangels einer dahingehenden konkreten Abrede nicht anzunehmen. Bei Annahme der von der Klägerin vertretenen Vertragsauslegung, wonach sich ein Forderungsverzicht allein auf die Reduzierung der bebaubaren Fläche beziehen soll, enthielte die Vereinbarung darüber hinaus auch keinen gegenüber der Regelung in § 5 Nr. 1 des Vertrages hinreichend eigenständigen Anwendungsbereich. Etwaige Schadensersatzansprüche der Beklagten zu 1. gegenüber der Beklagten zu 3. waren entgegen der von der Klägerin im Schriftsatz vom 1. Februar 2010 vertretenen Auffassung ersichtlich nicht Gegenstand der Vereinbarung, mit der „der Investor“ auf Schadensersatz verzichtet hat.
b) Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, ist im Streitfall unerheblich, ob der öffentlich-rechtliche Vertrag teilweise oder insgesamt unwirksam ist, denn die Klägerin kann sich auf eine Nichtigkeit der Vereinbarung nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nicht erfolgreich berufen.
Offen bleiben kann mithin, ob die vertraglichen Regelungen deshalb insgesamt nichtig sind, weil sie planerische Entscheidungen durch vereinbarte Zusicherungen in unzulässiger Weise vorwegnehmen. Diesbezüglich ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes und des Bundesgerichtshofes anerkannt, dass vertragliche Zusagen einer Gemeinde, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan aufzustellen oder doch zumindest die Aufstellung in Übereinstimmung mit dem Vertragspartner zu fördern, unwirksam sind (BGHZ 76, 16; BGH NVwZ 2006, 1207 m. w. N.; nunmehr ausdrücklich geregelt in § 1 Abs. 3 BauGB). Ob demgemäß trotz der Abrede in § 6 des Vertrages, wonach die von der Gemeinde gemäß § 1 Abs. 6 BauGB vorzunehmende Abwägung durch den Vertrag nicht berührt werde, Unwirksamkeitsgründe vorliegen, kann dahinstehen. Entsprechendes gilt hinsichtlich etwaiger Verstöße gegen zwingende Vorschriften des Raumordnungs- und Naturschutzrechtes oder der zum Schutz der Gemeinde bestehenden Kompetenzvorschriften (§ 67 Abs. 2 Satz 2, § 67 Abs. 5 GO Bbg), die ohnehin nicht zum Nachteil der Gemeinde geltend gemacht werden können, weil sie ausschließlich dem Schutz der öffentlich-rechtlichen Körperschaften und ihrer Mitglieder dienen (BGH NJW 1980, 114, 115; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urt. v. 23. Oktober 2008 – 5 U 136/07, in Juris).
Selbst wenn nämlich der Vertrag nichtig sein sollte, ist zu berücksichtigen, dass die verabredeten Planungsziele – unabhängig von der Wirksamkeit des im Jahr 1999 erlassenen Bebauungsplans – im Wesentlichen entsprechend den Vertragsabreden umgesetzt wurden; dass die Beklagte zu 3. Teilbereiche des Bebauungsplans aus dem ausgewiesenen Naturschutzgebiet nicht herausgenommen, sondern nur eine zeitlich befristete Ausnahmegenehmigung ausgesprochen hat, ist hierfür unerheblich. Bei dieser Sachlage ist es – wie das Landgericht in den Urteilsgründen mit Recht ausgeführt hat – im Sinne von § 242 BGB treuwidrig, wenn die Klägerin gleichwohl die Einhaltung ihrer eigenen vertraglichen Pflichten verweigert. Ob der Bebauungsplan aus dem Jahre 1999 wegen vorweggenommener Planungsentscheidungen und daraus resultierenden Abwägungsdefiziten gleichfalls unwirksam ist (vgl. hierzu BGH a. a. O.), ist hierbei unerheblich. Denn Entsprechendes hätte sich jedenfalls nicht zum Nachteil der Klägerin ausgewirkt, denn sie hat die Grundstücke unbeschadet hiervon und unabhängig von der Frage einer etwaigen Unwirksamkeit des Bebauungsplans veräußert. Die Klägerin kann sich in dem Zusammenhang auch nicht mit Erfolg darauf berufen, sie habe sich bei Abschluss des Vertrages im November 1997 in einer Zwangslage befunden, die ihr keine andere Möglichkeit als die Erklärung des Verzichts auf Schadensersatzansprüche im Interesse einer gütlichen Vereinbarung gelassen habe. Auch wenn aus Sicht der Parteien der Abschluss des öffentlich-rechtlichen Vertrages zur Umsetzung des Investitionsprojektes erforderlich gewesen sein mag und die Beklagte zu 3. in diesem Zusammenhang auf einem Verzicht auf Schadensersatz bestanden hat, ergibt sich daraus keine Zwangslage, aus der die seinerzeit anwaltlich beratene Klägerin im Nachhinein Rechte herleiten oder sich ihrerseits erfolgreich auf einen Verstoß gegen Treu und Glauben berufen kann, zumal aus Sicht der Vertragsparteien nicht anzunehmen war, dass das Bebauungsplanverfahren ohne vertragliche Vereinbarungen seinerzeit von der Beklagten zu 1. gänzlich und endgültig abgebrochen worden wäre.
Entgegen der Auffassung der Klägerin lässt sich aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Nichtigkeit von öffentlich-rechtlichen Verträgen gemäß § 59 Abs. 2 Nr. 4 und § 56 Abs. 1 VwVfG wegen Verletzung des Koppelungsverbots – nach der auf die Nichtigkeit gestützte Erstattungsansprüche nicht bereits deshalb gemäß Treu und Glauben ausgeschlossen sind, weil eine Rückabwicklung der von der Behörde erbrachten Leistung aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen unmöglich geworden ist (vgl. BVerwG NVwZ 2000, 1285ff.) – für den Streitfall nichts dafür herleiten, dass eine Berufung auf Treu und Glauben entsprechend § 242 BGB unberechtigt und den Beklagten verwehrt ist. Entsprechendes gilt hinsichtlich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der für die Annahme eines Verstoßes gegen § 242 BGB bei Berufung auf die Formnichtigkeit von Verträgen strenge Anforderungen gelten (vgl. BGH NJW 2004, 3330, 3331 f. m. w. N.). Denn ein derartiger Fall von Verstößen gegen zwingende, die Klägerin als Vertragspartnerin schützende Formvorschriften liegt hier nicht vor.
5. Der Klägerin steht gegen die Beklagten – in Betracht käme hier ohnehin nur die Beklagte zu 1. – auch kein sog. öffentlich-rechtlicher Erstattungsanspruch analog §§ 812 ff. BGB zu.
a) Die im letzten Schriftsatz vom 5. Januar 2010 erhobene Rüge der Klägerin, das Landgericht habe bereicherungsrechtliche Vorschriften (§§ 812 ff. BGB) nicht geprüft und hierdurch materielles Recht verletzt, geht fehl. Die Klägerin hat sich bislang nicht ausdrücklich auf bereicherungsrechtliche Ansprüche berufen. Da solche darüber hinaus nach ihrem eigenen Vorbringen auch nicht in Betracht kommen, bedurfte es hierzu keiner gesonderten Ausführungen in den Gründen des landgerichtlichen Urteils.
b) Der Erschließungsträger kann gegen die Gemeinde einen an die zivilrechtlichen Vorschriften des Bereicherungsrechtes angelehnten öffentlichen-rechtlichen Erstattungsanspruch haben, wenn die dem Aufgabenbereich der Gemeinde gemäß § 123 Abs. 1 BauGB unterfallene Erschließung des für eine Bebauung vorgesehenen Gebietes aufgrund eines nichtigen Erschließungsvertrages (der dem öffentlichen Recht zuzurechnen ist, BGHZ 61, 359) erfolgt, weil es insoweit an einem Rechtsgrund für die Leistung fehlt. Etwaige erlangte Vorteile müsste die Gemeinde herausgeben bzw. entsprechend § 812 Abs. 2 BGB deren Wert ersetzen (vgl. BVerwG NJW 2008, 601).
c) Abgesehen davon, dass die Klägerin insoweit auch zum Anspruchsinhalt, nämlich dem Umfang des erlangten Vorteils der Beklagten zu 1., nichts vorgetragen hat, kommt ein derartiger Anspruch im Streitfall bereits deshalb nicht in Betracht, weil die Klägerin und die Gemeinde ihre vertraglichen Absprachen hinsichtlich der Erschließung durch Städtebaulichen Vertrag nebst Geschäftsbesorgungsvertrag vom 19. Juni 1997 sowie durch Novation dieser Verträge durch notarielle Urkunde vom 30. Juli 2001 neu geregelt und auf eine rechtswirksame Vertragsgrundlage gestellt haben. Die Parteien haben hierbei – ausgehend von der angenommenen Unwirksamkeit des Erschließungsvertrages vom 28./29. Januar 1993 – die Durchführung und Vollendung der Erschließung nach Maßgabe der im Einzelnen verabredeten Regelungen neu vereinbart (vgl. Anlage K 32). Dass die dem Novationsvertrag zu Grunde liegenden Vereinbarungen unwirksam sind, macht die Klägerin nicht geltend. Konkrete Tatsachen oder zumindest greifbare Anhaltspunkte hierfür – dass z. B. die Gemeinde entgegen § 1 Nr. 1 des Geschäftsbesorgungsvertrages die entsprechenden Anträge gemäß § 125 Abs. 2 BauGB nicht gestellt hat – sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Da mithin ein Rechtsgrund für die Erschließungsleistungen vorlag, sind auch Ansprüche auf Bereicherungsausgleich nicht gegeben.
Die Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 1. Februar 2010 geben zu einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO keine Veranlassung.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.
Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
Der Gebührenstreitwert für die zweite Instanz beträgt 10.000.000 €.
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References: § 6
 § 11
 § 10
 § 13
 § 215
 § 19
 § 9
 § 24
 § 1
 § 8
 § 1
 § 36
 § 1
 § 39
 § 1
 § 125
 § 5
 § 5
 § 5
 § 134
 § 59
 § 1
 § 2
 Art. 34
 § 839
 Art. 34
 § 195
 Art. 229
 § 8
 Art. 229
 § 6
 § 852
 § 852
 § 852
 BGH 
 BGH 
 § 2
 § 839
 § 852
 Art. 229
 § 6
 Art. 229
 § 6
 § 167
 § 690
 BGH 
 BGH 
 § 204
 BGH 
 § 204
 BGH 
 § 311
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 6
 § 11
 § 311
 § 125
 § 125
 § 280
 § 38
 § 839
 Art. 34
 § 40
 § 1
 Art. 9
 § 4
 § 5
 § 5
 § 242
 BGH 
 § 1
 § 6
 § 1
 § 67
 § 242
 BGH 
 § 59
 § 56
 § 242
 § 242
 BGH 
 § 123
 § 812
 § 1
 § 125
 § 156
 § 97
 § 543