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Timestamp: 2017-09-26 16:17:38+00:00

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Eduardo Augusto - RI de Chs: CDHU e CND do INSS - Obrigação Acessória não dispensada pela Lei
CDHU e CND do INSS - Obrigação Acessória não dispensada pela Lei
A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU), sociedade de economia mista cujo sócio majoritário é o Estado, tem por finalidade a disponibilização de moradia aos cidadãos de menor renda.
Hoje, no Estado de São Paulo, há centenas de conjuntos habitacionais da CDHU em situação irregular, ou seja, sem o registro do empreendimento na matrícula do imóvel, resultando prejuízos ao mutuário e àquele que já quitou sua dívida e não consegue obter o tão desejado título de propriedade.
Um dos pontos de maior controvérsia refere-se à exigência de certidões negativas de débito de contribuições previdenciárias ("CND do INSS") no tocante à obra de construção civil. A CDHU alega que tal exigência é descabida, uma vez que seus conjuntos são populares e executados na forma de mutirão, características estas que a torna isenta de contribuições previdenciárias, não havendo, portanto, motivo para exigir-se a CND.
Apesar da evidente importância social das atividades da CDHU, a legislação previdenciária impõe uma série de obrigações a empresas que atuam na construção de conjuntos habitacionais populares, não podendo o registrador imobiliário dispensá-las dessas exigências. A CDHU, em vez de "atacar" o INSS ou o legislador federal que criou a norma, tem se voltado contra a instituição do registro imobiliário, argumentando que a exigência do registrador é descabida e ilegal.
Diante de tal imbróglio, a CDHU efetuou uma consulta à Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (CGJ), em que solicitou, dentre vários outros itens, providências para que os registros imobiliários paulistas não mais exijam a CND de contribuições previdenciárias para a averbação de seus conjuntos habitacionais.
2. RESUMO DO PARECER PUBLICADO PELA CGJ-SP
Parecer 392/2010-E - Processo nº 2010/69882 - São Paulo-SP - CDHU e Outros
Pedido formulado pela CDHU de pronunciamento, por parte desta CGJ, acerca de diversas questões notariais e registrais. Busca da simplificação e uniformização de procedimentos nos empreendimentos imobiliários a cargo da referida sociedade de economia mista. Pedidos que comportam apreciação e considerações.
Questão 3 da CDHU:
3) Por idêntica razão ("qualidade de empresa estatal que tem o Governo do Estado como sócio majoritário"), também estaria isenta de, aos mesmos delegados, exibir as certidões negativas de débitos (CND) relativas à Previdência Social;
Parecer relativo à Questão 3:
Mais uma vez merece guarida a postulação da requerente.
Já está assentado que a dispensa da apresentação de tais certidões se obtém mediante simples declaração formulada nos termos da legislação em vigor. Neste sentido, os precedentes desta Corregedoria Geral da Justiça a seguir transcritos:
CDHU. CND-INSS. AVERBAÇÃO - Construção de unidades habitacionais - Apresentação de certidão negativa de débito para com a Previdência Social - Inexigibilidade - Necessidade de mera declaração de preenchimento das condições do art. 44 do Dec. 356 de 7.12.91 - Aplicação do art. 8º “f”, da Ordem de Serviço nº 32 de 25.3.92 (Processo n° 278/92; Data: 17/12/1992; Localidade: Rio Claro; Parecer do Juiz Auxiliar Francisco Eduardo Loureiro).
CND INSS-CDHU - Averbação - Conjunto Habitacional. CND - Obrigatoriedade - Certidão - Recurso contra a r. decisão proferida pela MMª. Juíza Corregedora Permanente que entendeu correta a exigência de apresentação de certidão negativa de débito para com a Previdência Social (CND/INSS) para o registro de Conjunto Habitacional - Recurso provido (Processo n° 2230/2002; Data: 11/09/2002; Localidade: São Paulo; Relator: Luiz Tâmbara).
Diante do exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que, caso aprovado:
3) Por estes mesmos fundamentos, está a CDHU isenta de exibir aos registradores certidões negativas de débitos (CND) relativas à Previdência Social;
(a) Juízes Auxiliares da CGJ
DECISÃO: Aprovo o parecer dos MM. Juízes Auxiliares da Corregedoria, por seus fundamentos, que adoto. Proceda-se nos termos propostos no r. parecer. Publique-se na forma sugerida. São Paulo, 15 de dezembro de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça.
3. ANÁLISE JURÍDICA QUANTO À OBRIGATORIEDADE DA CND
Inicialmente, deve-se verificar, na legislação previdenciária em vigor, em que situação se enquadram os empreendimentos habitacionais da CDHU e se isso resulta em isenção de contribuições previdenciárias. Atualmente, está em vigência a Instrução Normativa RFB nº 971, de 13/11/2009, que substituiu a Instrução Normativa MPS/SRP nº 3, de 14/7/2005 (ambas com previsões idênticas no tocante ao mérito aqui discutido).
Instrução Normativa RFB nº 971, de 13/11/2009:
Art. 322 - Considera-se:
XXV - conjunto habitacional popular, o complexo constituído por unidades habitacionais com área de uso privativo não-superior a 70m² (setenta metros quadrados), classificada como econômica, popular ou outra denominação equivalente nas posturas sobre obras do Município, mesmo quando as obras forem executadas por empresas privadas;
Analisando o artigo 370 em conjunto com o inciso XXV do artigo 322, conclui-se que os empreendimentos imobiliários da CDHU enquadram-se como conjuntos habitacionais populares e que, nos termos do inciso III do artigo 370, há isenção do pagamento de contribuições previdenciárias, exceto no que tange à remuneração de mão-de-obra especializada, ou seja, de engenheiros, arquitetos e técnicos utilizados para o acompanhamento e supervisão das obras.
Ou seja, os empreendimentos da CDHU, por configurarem, sem dúvida, “conjuntos habitacionais populares”, enquadram-se perfeitamente na hipótese legal de isenção da obrigação tributária principal, mas tal isenção é parcial, uma vez que não abrange a remuneração dos profissionais utilizados na mesma obra.
Além disso, não se deve confundir a isenção da obrigação tributária principal (pagamento do tributo) com isenção da obrigações tributárias acessórias (matrícula da obra e obtenção de CND). A obrigação tributária acessória incide não apenas no sujeito passivo do tributo (CDHU), mas também em vários outros profissionais relacionados pela lei (é o caso do registrador imobiliário).
No tocante às obras de construção civil, o registrador imobiliário tem o dever legal de exigir a CND do proprietário interessado na averbação de obra de construção civil, havendo previsão de inexigibilidade apenas na seguinte hipótese legal:
VII - na averbação no Registro de Imóveis de obra de construção civil residencial que seja, cumulativamente, unifamiliar, destinada a uso próprio, do tipo econômico, executada sem mão-de-obra remunerada e de área total não superior a 70m² (setenta metros quadrados) cujo proprietário ou dono da obra seja pessoa física, conforme previsto no inciso I do art. 370, exceto nas hipóteses dos §§ 5º e 6º do art. 406;
De acordo com essa cristalina norma, somente a hipótese do Inciso I do artigo 370, que se restringe ao proprietário pessoa física, desobriga o registrador de verificar a regularidade previdenciária. No caso do inciso III do mesmo artigo 370 (conjunto habitacional popular), compete à CDHU requerer a CND referente ao seu empreendimento ao órgão previdenciário, nos termos do artigo 384 da mesma Instrução Normativa:
Art. 384. Para fins de expedição de CND de obra de construção civil realizada na forma do inciso III do art. 370, exigir-se-á a apresentação de todos os elementos do projeto, com as especificações da forma de execução da obra do conjunto habitacional pelo sistema de mutirão.
A CDHU tem o dever de matricular a obra (construção de unidades habitacionais) no órgão previdenciário, não havendo previsão legal que a desonere dessa obrigação acessória:
II - no CEI, no prazo de 30 dias contados do início de suas atividades, para o equiparado à empresa, quando for o caso, e obra de construção civil, sendo responsável pela matrícula:
A referida Instrução Normativa prevê, em um rol taxativo, as hipóteses de dispensa de matrícula CEI, não havendo como enquadrar em nenhuma delas a situação da CDHU:
Na construção de conjuntos habitacionais populares, a incidência da obrigação acessória de matricular a obra e de requerer a CND não pode ser considerado um ponto controverso, pois há regras claras e específicas quanto ao seu enquadramento, quanto à aferição de valores e quanto à tipificação de infração no caso de não se efetuar sua matrícula no órgão previdenciário (matrícula CEI):
Art. 343. A apuração por aferição indireta, com base na área construída e no padrão da obra, da remuneração da mão-de-obra empregada na execução de obra de construção civil sob responsabilidade de pessoa jurídica, inclusive a relativa à execução de conjunto habitacional popular, definido no inciso XXV do art. 322, quando a empresa não apresentar a contabilidade, será efetuada de acordo com os procedimentos estabelecidos neste Capítulo.
Art. 351. A Remuneração da Mão-de-obra Total (RMT) despendida na obra será calculada mediante a aplicação dos percentuais abaixo definidos na proporção do escalonamento por área, sobre o CGO obtido na forma do art. 350, e somando os resultados obtidos em cada etapa: /…/
Parágrafo único. No caso de conjunto habitacional popular definido no inciso XXV do art. 322, utilizar-se-á, independentemente da área construída:
I - para obra em alvenaria (Tipo 11), o percentual de 12% (doze por cento);
II - para obra em madeira ou mista (Tipo 12), o percentual de 7% (sete por cento).
Art. 473. Nas situações abaixo, configura uma ocorrência:
IV - cada obra de construção civil não matriculada no CEI no prazo estabelecido em lei.
Parágrafo único. O termo ocorrência citado no caput significa infrações isoladas que, por economia processual, poderão integrar um único Auto de Infração ou Notificação de Lançamento.
Por outro lado, caso o registrador não exija a CND para averbar as obras de construção civil, as consequências legais serão bastante gravosas. Inicialmente, ele será autuado pela auditoria fiscal, pelo fato de tal omissão configurar uma infração previdenciária à obrigação acessória, recebendo uma penalidade para cada CND que deixar de exigir (valor atual da multa: R$ 6.361,73 por CND não exigida).
Art. 469. O titular de serviço notarial e de registro é pessoalmente responsável pela infração a obrigação acessória prevista na legislação previdenciária, em nome do qual será lavrado o documento de constituição do crédito tributário, por meio de matrícula CEI atribuída de ofício.
III - cada CND não exigida, nos casos previstos em lei;
Além dessa penalidade de alto valor, essa mesma conduta omissiva gera responsabilidade solidária do registrador imobiliário perante a obrigação tributária principal, ou seja, ele se tornará devedor de todos os débitos da CDHU com a previdência social no tocante ao empreendimento, débitos decorrentes tanto pela infração cometida pela CDHU de não matricular a obra como pelas contribuições previdenciárias devidas pela remuneração de engenheiros, arquitetos e técnicos utilizados no mutirão (esses profissionais sempre são necessários). Todas essas consequências estão previstas no Regulamento da Previdência Social (Decreto nº 3.048/1999), que ainda prevê a nulidade do ato registral efetuado com essa infração:
Art. 257 - Deverá ser exigido documento comprobatório de inexistência de débito relativo às contribuições…
Art. 263 - A prática de ato com inobservância do disposto no artigo 257 ou o seu registro acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo nulo o ato para todos os efeitos.
Parágrafo único. O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que infringirem o disposto no artigo 257 incorrerão em multa aplicada na forma do Título II do Livro IV, sem prejuízo das responsabilidades administrativa e penal cabíveis.
Art. 283 - Por infração a qualquer dispositivo ..., fica o responsável sujeito a multa variável de R$ 636,17 a R$ 63.617,35, conforme a gravidade da infração …e de acordo com os seguintes valores:
II - a partir de R$ 6.361,73 nas seguintes infrações:
Não há mais previsão de "dispensa de apresentação de CND mediante simples declaração", uma vez que a legislação hoje em vigor não mais contempla essa hipótese. O enquadramento da obra na hipótese de isenção depende da prévia análise da auditoria fiscal, não podendo qualquer outro profissional substituí-lo, sob pena de invasão da competência atribuída por lei a uma autarquia federal.
Em resumo, a legislação federal previdenciária em vigor prevê as seguintes obrigações no tocante aos conjuntos habitacionais populares, que constituem o objeto de atuação da CDHU:
ü a CDHU deve matricular no INSS (matrícula CEI) a obra de construção do conjunto habitacional popular num prazo de 30 dias a contar de seu início, sob pena de imposição de penalidade, nos termos do inciso IV do artigo 473 da IN;
ü a CDHU deverá apresentar ao INSS toda a sua contabilidade para comprovar o "quantum" da referida obra está isenta de contribuições previdenciárias, sob pena de “apuração por aferição indireta” do débito previdenciário, nos termos do artigo 343 da IN;
ü a auditoria do INSS exigirá o recolhimento das contribuições incidentes sobre a mão-de-obra especializada, que não está amparada pela isenção, nos termos do inciso III do artigo 370 da IN;
ü o registrador imobiliário deve exigir a CND específica do conjunto habitacional popular para poder averbá-lo na matrícula do imóvel, sob pena de: 1) imposição de penalidade de alto valor (artigo 283 do Decreto); 2) de responsabilidade solidária pelos débitos da CDHU (artigo 263 do Decreto); e 3) imposição de sanções administrativas sanções penais cabíveis (parágrafo único do artigo 263); e
ü o assento registral efetuado mediante o cometimento dessa infração é nulo de pleno direito (artigo 263 do Decreto), acarretando sérios prejuízos aos mutuários e eventuais novos proprietários, todos integrantes da camada menos favorecida da população.
Por fim, nos últimos anos, a CDHU tem apresentado aos registros imobiliários paulistas várias decisões da CGJ a ela favoráveis, no sentido de ela não ser obrigada a apresentar a CND do INSS para a averbação de seus conjuntos habitacionais. No entanto, tais decisões foram proferidas em época anterior à legislação previdenciária que hoje está em vigor e não podem mais servir de embasamento para a dispensa pretendida. O Parecer da CGJ aqui analisado baseou-se nessas mesmas decisões de outrora, não observando a existência das recentes normas previdenciárias, motivo pelo qual sua conclusão nº 3, que concorda com a inexigibilidade de CND para a averbação dos conjuntos habitacionais da CDHU, está contrariando frontalmente o ordenamento jurídico.
Marcadores: averbação de conjunto habitacional, CDHU, CND do INSS, obrigação tributária acessória, Parecer 392/2010-E, Processo nº 2010/69882, responsabilidade do registrador
Eduardo Augusto 5 de julho de 2011 17:36
Notícias STF, de 5/7/2011
Fonte: http://www.stf.jus.br/portal/cms/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=183651
telas mosquiteiras 24 de abril de 2017 13:14
CDHU e CND do INSS - Obrigação Acessória não dispe...

References: artigo 370
 artigo 322
 artigo 370
 artigo 370
 artigo 370
 artigo 384
 artigo 257
 artigo 257
 artigo 473
 artigo 343
 artigo 370
 artigo 263