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Timestamp: 2020-07-04 00:02:49+00:00

Document:
Betriebskostenvorauszahlung - kein Anspruch auf Nachzahlung nach verfristeter Abrechnung
Betriebskostenvorauszahlung – kein Anspruch auf Nachzahlung nach verfristeter Abrechnung
AG Bremen, Az.: 16 C 4/18, Urteil vom 23.11.2018
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Bremen im schriftlichen Verfahren gem. § 128 ZPO mit einer Erklärungsfrist bis zum 26.10.2018 für Recht erkannt:
Die Beklagte zu 1. mietete von der Klägerin aufgrund des Mietvertrages vom 20.12.2005 ab dem 01.01.2006 die Wohnung im 2. Obergeschoss des Hauses H.-Straße … in 2. B. Die Beklagte zu 2. verbürgte sich zur Mietsicherung für ihre Tochter, die Beklagte zu 1. Die Grundmiete belief sich auf 255 Euro, nach zwischenzeitlicher Erhöhung der Vorauszahlungen für die Betriebskosten auf 159 Euro monatlich betrug die Bruttomiete seit 2010 insgesamt 414 Euro monatlich. Aufgrund fehlender Abrechnungen über die Betriebskosten kürzte das für die Beklagte zu 1. die Miete überweisende jobcenter Bremen die Betriebskostenvorauszahlungen im Zeitraum 01.03.2015 bis 31.07.2016 jeweils um 119 Euro auf 40 Euro monatlich. Die Klägerin erstellte 2015 die Abrechnung über die Betriebskosten für 2013 und übersandte diese erstmals mit Schreiben vom 04.07.2015 an die Beklagte zu 1. Für 2014 rechnete die Klägerin zu einem nicht dargelegten Zeitpunkt ab, diese und die Abrechnung für 2015 wurden der Beklagten zu 1. mit der Klageschrift am 25.01.2018 zugestellt. Bei sämtlichen Abrechnungen stellte die Klägerin durchgehende Vorauszahlungen auf Betriebskosten in Höhe von 159 Euro und nicht in Höhe der tatsächlich gezahlten 40 Euro monatlich ein. Die Klägerin verkaufte die Immobilie zum 31.07.2016.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Beklagte zu 1. die nicht gezahlten Beträge von März 2015 bis Juli 2016 als Mietrückstände schulde. Sie behauptet Nachforderungen auf Betriebskostenabrechnungen in Höhe von 839,71 Euro für 2013, von 789,37 Euro für 2014 und von 360,02 Euro für 2015.
Nach Klagerücknahme gegen die Beklagte zu 2., die die Einrede der Vorausklage erhob und Rücknahme der Klage bezüglich weitergehender Forderungen i.H.v. 828 Euro gegen die Beklagte zu 1. beantragt die Klägerin zuletzt,
1. die Beklagte zu 1. zu verurteilen, an sie, die Klägerin, 4.012,10 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1.190 Euro seit dem 04.01.2016, aus weiteren 833 Euro seit dem 04.01.2017, aus weiteren 839,71 Euro seit dem 05.08.2015, aus 789,37 Euro seit Rechtshängigkeit und aus weiteren 360,02 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
2. die Beklagte zu 1. zu verurteilen, an sie, die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 571,44 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte zu 1. beantragt, Klageabweisung.
Nach § 556 Abs. 3 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, hier also bis zum 31.12.2014. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Aus einer verspäteten Abrechnung kann der Vermieter grundsätzlich keine Zahlungsansprüche mehr herleiten (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 556 Rn. 460)
Die Abrechnung 2013 wurde der Beklagen zu 1. erst im Juli 2015 übersandt, die Ausschlussfrist endete jedoch bereits mit dem 31.12.2014, so dass die von der Klägerin errechnete Nachforderung i.H.v. 839,71 Euro ausgeschlossen ist.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte zu 1. auf Zahlung von 1.190 Euro aufgrund der der Beklagten zu 1. zuzurechnenden Kürzung der Zahlungen an die Klägerin um 119 Euro monatlich im Zeitraum März bis Dezember 2015. Ebensowenig besteht ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1. auf Nachzahlung von Betriebskosten für 2015.
Ein Anspruch auf Nachzahlung der einbehaltenen 1.190 Euro ergibt sich weder aufgrund eines Mietrückstandes, da es sich nicht um offene Mietzahlungen handelt, sondern die Vorauszahlungen auf Betriebskosten gekürzt wurden und die Klägerin diese verrechnete (1.), noch aufgrund weiterhin geschuldeter Vorauszahlungen auf Betriebskosten, da abgerechnet wurde (2.) noch aus dem Saldo der Betriebskostenabrechnung, da diese nicht fristgerecht erfolgte (3.), weshalb auch die Nachforderung ausgeschlossen ist. Auch ein Verstoß gegen Treu und Glauben liegt hierin schließlich nicht (4.).
1. Ein Anspruch auf Nachzahlung von 1.190 Euro ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag als Anspruch auf rückständige Mietzinszahlungen.
Zwar hat die Beklagte zu 1. monatlich 119 Euro einbehalten. Gekürzt wurde dabei jedoch nicht die Grundmiete, sondern die Vorauszahlungen auf Betriebskosten. Denn die Beklagte zu 1. hat (insoweit ist ihr die Kürzung des jobcenters zuzurechnen) aufgrund der fehlenden Abrechnung über die Vorjahre die laufenden Vorauszahlungen gekürzt und hierauf statt 159 Euro lediglich 40 Euro monatlich gezahlt. Die Grundmiete dagegen wurde gezahlt, die Betriebskosten abgerechnet.
2. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf die Nachzahlung der mietvertraglich monatlich im Voraus geschuldeten weiteren 119 Euro an Vorauszahlungen auf Betriebskosten für den genannten Zeitraum.
Denn für 2015 hat die Klägerin die Betriebskosten bereits abgerechnet. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife aber kann ein Vermieter gerade nicht mehr die vereinbarten Vorauszahlungen, sondern nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen (BGH NJW 2011, 1957; BGH NJW 2011, 145 = NZM 2010, 736 m. w. N.).
3. Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1. keinen Anspruch auf Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015, denn Nachforderungen sind gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen.
4. Die Berücksichtigung der Ausschlussfrist verstößt schließlich auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Es ist dabei auch nicht unbillig, die Bindungswirkung der Berücksichtigung der Sollzahlungen als Teil der Abrechnung trotz nicht fristgerecht erfolgter Abrechnung anzunehmen und gleichzeitig die Nachforderungen aufgrund der abgelaufenen Ausschlussfrist anzunehmen:
a. Zwar hat die Klägerin – worauf das Gericht auch in der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat – im Abrechnungszeitraum zu Unrecht durchgehende Vorauszahlungen in Höhe von 159 Euro monatlich und nicht in Höhe der zweitweise tatsächlich gezahlten 40 Euro monatlich eingestellt. Der sich aus der Abrechnung ergebende Saldo ist daher (unabhängig von etwaigen sonstigen Einwendungen gegen die Abrechnung) zu Gunsten der Beklagten zu 1. in Höhe der einbehaltenen 1.190 Euro zu hoch – die Nachforderung wäre bei gebotener Berücksichtigung der Ist-Zahlungen entsprechend höher.
b. Eine Ausnahme, nach der es der Beklagten zu 1. nach Treu und Glauben verwehrt wäre, sich auf die Abrechnungsfrist zu berufen (vgl. hierzu BGH NJW 2011, 1957) liegt nicht vor.
c. Schließlich ist auch das Ergebnis bei Festhalten an der unrichtigen Behandlung der Vorauszahlungen durch die Klägerin bei gleichzeitiger Annahme der Verfristung eben jener Abrechnung nicht systemwidrig.
Die Klägerin hat schließlich auch keinen Anspruch gegen die Beklagte zu 1. auf Zahlung der einbehaltenen 833 Euro wegen der der Beklagten zu 1. zurechenbaren Kürzungen der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 119 Euro monatlich für den Zeitraum 01.01. bis 31.07.2016.
Denn schon nach dem Eintritt der Abrechnungsreife aber kann ein Vermieter gerade nicht mehr die vereinbarten Vorauszahlungen, sondern nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen (BGH NJW 2011, 1957; BGH NJW 2011, 145 = NZM 2010, 736 m. w. N.).
Dass die Beklagte zu 1. die Vorauszahlung in Höhe von 119 Euro monatlich verweigern konnte, da ihr mangels Abrechnung über die Betriebskosten ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB zustand, wirkt sich daher nicht mehr aus.
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References: § 128
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 556
 BGH 
 BGH 
 § 273