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Timestamp: 2016-10-28 19:51:36+00:00

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127 III 54893. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 27 mars 2001 dans la cause X. S.A. contre les �poux F. (recours en r�forme)
R�siliation pr�matur�e du bail en raison du non-paiement du loyer par le locataire (art. 257d CO). Il suffit que le bailleur tienne la chose lou�e � disposition du locataire pour que l'art. 257d CO trouve application (consid. 3). Facult� conf�r�e au bailleur par l'art. 257d al. 2 CO lorsque le locataire est en demeure de verser le loyer (consid. 4). D�termination de l'indemnit� � laquelle peut pr�tendre le bailleur (consid. 2 et 5). Cons�quences en l'esp�ce (consid. 6). Faits � partir de page 548
A.- Le 4 janvier 1996, les �poux F. ont conclu avec X. S.A. un contrat de bail portant sur un appartement de quatre pi�ces, sis au premier �tage de l'immeuble dont celle-ci est propri�taire � Neuch�tel. Le loyer mensuel se montait � 1400 fr. plus 140 fr. d'acompte de charges. Le bail d�butait le 1er avril 1996 pour se terminer, sauf reconduction tacite, le 1er avril 1997.
Les conjoints F. ne se sont pas pr�sent�s au constat des lieux, le 28 mars 1996, et n'ont pas pay� de loyer. Apr�s leur avoir rappel� leurs engagements, la bailleresse les a menac�s de r�siliation le 26 avril 1996, � d�faut du versement de l'arri�r� dans un d�lai de 30 jours (art. 64 al. 2 OJ). Par lettre recommand�e du 30 mai 1996, elle a r�sili� le bail, avec effet au 31 juillet 1996, en application de l'art. 257d CO. La bailleresse a relou� l'appartement d�s le 1er avril BGE 127 III 548 S. 5491997. Les loyers dus pour les mois d'avril � juillet 1996 ont donn� lieu � des poursuites et saisies.
Par demande du 16 avril 1998 d�pos�e devant le Tribunal civil du district de Neuch�tel, la bailleresse a ouvert action contre les �poux F. et leur a r�clam� paiement d'une indemnit� correspondant aux loyers du 1er ao�t 1996 au 31 mars 1997, soit un montant de 12'320 fr., avec int�r�ts moratoires de 5% � l'�ch�ance moyenne, auquel s'ajoutent des frais de publicit� de 529 fr. 20.
Par jugement du 7 d�cembre 1999, le tribunal de district a condamn� les d�fendeurs � verser � la demanderesse 413 fr. 95, plus int�r�ts, � titre de frais d'annonces publicitaires et rejet� la demande pour le surplus. Il a consid�r� que la demanderesse ne pouvait fonder la r�siliation du contrat de bail sur l'art. 257d CO et que seules les dispositions g�n�rales sur la demeure du d�biteur dans les contrats bilat�raux (art. 107 ss CO) devaient s'appliquer, au motif que les locataires d�fendeurs n'avaient jamais emm�nag� dans l'appartement lou�. Il a par ailleurs retenu que la demanderesse, qui avait opt� pour la r�siliation du bail, ne pouvait r�clamer aux d�fendeurs que des dommages-int�r�ts n�gatifs et que ceux-ci ne couvraient en l'esp�ce qu'une partie des frais d'annonces publicitaires all�gu�s, � l'exclusion de toute indemnit� correspondant au loyer pour la p�riode o� l'appartement �tait rest� inoccup�.
B.- Statuant sur recours de la demanderesse, la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuch�telois l'a rejet� par arr�t du 26 juillet 2000. En substance, l'autorit� cantonale a admis que la r�siliation du contrat de bail n'est pas de nature juridique diff�rente selon qu'elle a pour base la disposition sp�ciale de l'art. 257d CO ou les dispositions g�n�rales des art. 107 ss CO; la question de savoir si la r�siliation du 30 mai 1996 est survenue avant ou apr�s "la r�ception de la chose" par les locataires, a poursuivi la Cour de cassation civile, n'a ainsi aucune incidence sur la querelle. En se r�f�rant au Message du Conseil f�d�ral, du 27 mars 1985, sur la r�vision du droit du bail (cf. FF 1985 I 1409), l'autorit� cantonale a jug� que le bailleur qui r�silie le contrat dans les circonstances susrappel�es ne peut que solliciter l'octroi de dommages-int�r�ts n�gatifs. Enfin, elle a estim� ne pas pouvoir se rallier � l'opinion des auteurs qui sont d'avis que les dommages-int�r�ts n�gatifs comprennent une indemnit� pour la non-occupation des locaux.
C.- La demanderesse exerce un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle requiert que les d�fendeurs soient condamn�s solidairement � lui payer la somme de 12'320 fr. en capital.
Le Tribunal f�d�ral a admis partiellement le recours, annul� l'arr�t attaqu� et renvoy� la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
2. La demanderesse reproche � la cour cantonale d'avoir mal appr�ci� la port�e des avis doctrinaux qu'elle a cit�s dans son arr�t, d�s l'instant o� presque tous ces auteurs sont favorables � une indemnisation compl�te du bailleur ayant r�sili� de mani�re anticip�e le contrat en raison du non-paiement du loyer par le locataire, que ce soit sous la forme de l'allocation de dommages-int�r�ts positifs ou de dommages-int�r�ts certes n�gatifs mais comprenant une indemnisation pour les loyers perdus � la suite de la rupture pr�matur�e du bail.
Constatant que les magistrats cantonaux ont fond� l'essentiel de leur point de vue sur le Message du Conseil f�d�ral pr�cit�, la recourante rel�ve que ce message renvoie notamment � l'avis de GAUCH, in System der Beendigung von Dauervertr�gen, p. 223, lequel a �crit que, lorsque le contrat est r�sili� par le cr�ancier ex nunc et non pas ex tunc, ce n'est pas la situation patrimoniale du l�s� s'il n'avait pas contract� qui est d�terminante pour fixer l'indemnit� qui lui est due, mais bien plut�t l'�tat de ce patrimoine si le contrat pr�matur�ment r�sili� n'avait pas �t� pass� pour la p�riode post�rieure � la r�siliation. La demanderesse fait ainsi valoir qu'il est certain qu'elle n'aurait pas conclu un bail seulement pour quatre mois (avril � juillet 1996). Comme elle aurait parfaitement pu trouver un autre locataire, les pertes locatives qu'elle a subies post�rieurement � la r�siliation du bail doivent �tre indemnis�es par les preneurs, qui sont responsables de la rupture du contrat.
3. Il r�sulte de l'�tat de fait d�terminant (art. 63 al. 2 OJ) que les d�fendeurs, apr�s avoir pass� un contrat de bail avec la demanderesse le 4 janvier 1996, ne se sont pas pr�sent�s au constat des lieux du 28 mars 1996, n'ont pas emm�nag� dans l'appartement qu'ils avaient lou� � partir du 1er avril 1996 et n'ont pas vers� de loyer. Par courrier du 26 avril 1996, la bailleresse les a alors mis en demeure d'ex�cuter leurs obligations contractuelles, soit de verser l'arri�r� de loyer dans un d�lai de trente jours.
Le droit du bail contient une disposition sp�ciale relative � la demeure du locataire. L'art. 257d al. 1 CO pr�voit ainsi que, lorsque, apr�s la r�ception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter BGE 127 III 548 S. 551d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur, s'agissant de baux d'habitations ou de locaux commerciaux, peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement d'au moins trente jours, avec l'avis comminatoire qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai il r�siliera le bail.
Il convient tout d'abord d'examiner si cette disposition est applicable en l'occurrence, bien que les d�fendeurs ne soient jamais entr�s en jouissance des locaux lou�s.
Selon la version allemande du premier alin�a de la norme en cause, in initio, la demeure du locataire en retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus intervient "nach der �bernahme der Sache". La version fran�aise de l'art. 257d al. 1 CO parle de "r�ception de la chose", alors que la version italienne indique "dopo la consegna della cosa". C'est la teneur italienne de la disposition qui doit �tre pr�f�r�e, o� il est question non pas de la r�ception (�bernahme), mais bien de la remise (consegna) de la chose (cf. PETER HIGI, Commentaire zurichois, n. 19 ss ad art. 257d CO, qui rattache la norme � la p�riode d�butant "nach der �bergabe der Mietsache").
Or, d�s le 1er avril 1996, la demanderesse a bel et bien remis la chose lou�e aux d�fendeurs, puisqu'elle l'a tenue � leur disposition. Il n'importe que les locataires n'en aient pas us�. L'appartement de quatre pi�ces ayant ainsi �t� livr� par la bailleresse aux intim�s, l'art. 257d CO doit trouver application.
4. Il est �tabli que les d�fendeurs n'ont pas vers� le montant que leur r�clamait la demanderesse par lettre du 26 avril 1996 dans le d�lai de trente jours qu'elle leur avait imparti conform�ment � l'art. 257d al. 1 CO. A la fin de ce terme, les locataires �taient en demeure de payer le loyer et les frais accessoires convenus. Partant, ils doivent subir les cons�quences juridiques entra�n�es par l'art. 257d al. 2 CO, qui dispose que, faute de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur, lorsqu'il s'agit de baux d'habitations et de locaux commerciaux, peut r�silier le contrat pour la fin d'un mois, moyennant un d�lai de cong� minimum de trente jours.
L'art. 257d al. 2 CO ne conf�re pas au bailleur la facult� de r�soudre le bail avec effet r�troactif (ex tunc). En effet, le bail, par lequel la cession de l'usage d'une chose est octroy�e au locataire pour un espace de temps, d�termin� ou d�terminable, constitue un contrat de dur�e (cf. HIGI, op. cit., n. 5 et n. 11 ad Vorbemerkungen ad art. 253-274g CO). Or, lorsqu'il a �t� instaur� entre les parties un rapport contractuel de dur�e, le droit de se d�partir r�troactivement du contrat est supprim� et seul est maintenu le droit de le r�silier ex nunc (cf. ATF 123 III 124 consid. 3b et les r�f�rences).
Dans le cas pr�sent, la recourante a ainsi agi en parfaite conformit� avec le droit f�d�ral, et singuli�rement avec l'art. 257d al. 2 CO, en r�siliant le bail pour le 31 juillet 1996, par pli recommand� du 30 mai 1996.
5. Il est unanimement admis que le locataire qui, comme c'est le cas en l'esp�ce, a donn� lieu, par sa faute, � la rupture pr�matur�e du bail a l'obligation d'indemniser le bailleur pour le dommage qu'il lui a caus� (SVIT-Kommentar, Mietrecht II, n. 45 ad art. 257d CO; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, ch. 5.15 et la note de bas de page 68, p. 214; HIGI, op. cit., n. 62 et n. 63 ad art. 257d CO; ENGEL, Contrats de droit suisse, 2e �d., p. 165; TERCIER, Les contrats sp�ciaux, 2e �d., n. 1843, p. 277).
Du moment que le contrat de bail a �t� r�sili� avec effet ex nunc, � savoir sans effet r�troactif, on ne saurait suivre la cour cantonale lorsqu'elle affirme que la demanderesse ne pouvait que requ�rir l'indemnisation de son int�r�t n�gatif, lequel correspond au dommage qu'elle n'aurait pas �prouv� si le contrat n'avait pas �t� pass� (ATF 90 II 285 consid. 3; ENGEL, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d., p. 734). De fait, ce calcul ne tiendrait pas compte de la circonstance que la demanderesse, avant de r�silier de mani�re pr�matur�e le bail en vertu de l'art. 257d CO, a gard� la chose lou�e � disposition des d�fendeurs pendant un temps donn�, sans chercher d'autres locataires pour le logement remis � bail.
L'indemnit� � laquelle la recourante peut pr�tendre dans un tel cas �quivaut aux loyers fix�s contractuellement qu'elle n'a pas per�us du fait de la rupture anticip�e du bail, cela pendant la p�riode qui s'est �coul�e entre, d'une part, la fin pr�matur�e du bail, et, d'autre part, le terme pour lequel la chose pouvait �tre objectivement relou�e, la date de l'�ch�ance contractuelle ordinaire du bail primitivement conclu en constituant la limite maximale.
Comme il s'agit d'une cr�ance en r�paration d'un dommage, il incombe � la demanderesse d'�tablir que, malgr� de r�els efforts, elle n'a pas �t� � m�me de relouer le logement aussit�t apr�s la r�siliation du bail, soit in casu d�s le 1er ao�t 1996. En d'autres termes, la recourante supporte le fardeau de la preuve de la dur�e pendant laquelle l'objet remis � bail ne pouvait pas �tre relou�.
6. L'application des principes juridiques susmentionn�s aux donn�es de l'esp�ce conduit au r�sultat suivant.
La demanderesse, en application de l'art. 257d al. 2 CO, a r�sili� de mani�re pr�matur�e le bail le 30 mai 1996 pour le 31 juillet 1996. Depuis lors, la recourante devait s'efforcer de relouer l'appartement.
Il a �t� retenu en fait (art. 63 al. 2 OJ) que le loyer de ce logement se montait � 1400 fr. sans les charges pour un appartement de quatre pi�ces en ville de Neuch�tel.
Sur la base des constatations op�r�es par la cour cantonale, le Tribunal f�d�ral n'est pas en mesure de juger in concreto si la recourante, en employant tous les moyens dont elle disposait, pouvait relouer ce logement avant l'�ch�ance contractuelle ordinaire du 1er avril 1997. Conform�ment � l'art. 64 al. 1 OJ, il y a ainsi lieu d'admettre partiellement le recours, d'annuler l'arr�t attaqu� et de retourner la cause � l'autorit� cantonale pour qu'elle d�termine objectivement le moment o� l'appartement en cause pouvait �tre relou� et qu'elle calcule � nouveau sur cette base le dommage de la demanderesse.
90 II 285
art. 257d al. 2 CO,
art. 107 ss CO suite... ,
art. 253-274g CO,

References: art. 107
 art. 257
 art. 253
 ATF 
 art. 257
 art. 257
in casu

art. 257

art. 107

art. 253