Source: http://www.juramagazin.de/101195.html
Timestamp: 2020-06-01 01:45:12+00:00

Document:
Begründung Bebauungsplan I-218 „Petriplatz / Breite Straße" 60 16.3. lang der Scharrenstraße wird zur besseren Belichtung der gegenüberliegenden Bebauung (MI1) die Geschosszahl auf zwei begrenzt. Als Blickpunkt für den Mühlendamm und Reminiszenz an den Turm des früheren Cöllnischen Rathauses wird auf einer kleinen, zur Breiten Straße hin orientierten Teilfläche ein achtes Geschoss zugelassen. Des Weiteren wird an der südwestlichen Seite des Baugebietes MK4 zum Petriplatz hin ein kleiner zweigeschossiger Vorbau ermöglicht, der in Form einer öffentlich begehbaren Arkade ausgebildet werden soll und an die ehemalige Ratswaage erinnert, deren Fundamente hier noch erhalten sind.
Die Bestandsbebauung des zwischen Friedrichsgracht und Kleiner Gertraudenstraße gelegenen Baublocks weist eine GFZ von etwa 4,0 auf, womit in diesem Block die GFZObergrenze gemäß § 17 BauNVO (3,0 für Kerngebiete) überschritten wird. Die Überschreitung ist städtebaulich erforderlich, da es sich um einen Denkmalbereich handelt, dessen Bebauung erhalten und nicht durch vom Bestand abweichende Festsetzungen in Frage gestellt werden soll.
Für die Baublöcke beiderseits des Petriplatzes (MK3.1-3.3 und MK4) wird das Maß der baulichen Nutzung durch die enge Baukörperfestsetzung in Verbindung mit der Festsetzung der Geschosszahlen bestimmt. Die bei voller Ausnutzung der Festsetzungen ermöglichten GFZWerte von 5,4 und 5,5 überschreiten die in § 17 Abs. 1 BauNVO für Kerngebiete festgelegte Obergrenze von 3,0 deutlich.
Das städtebauliche Ziel, im Kernbereich von Alt-Cölln die historische Stadtstruktur wieder erkennbar zu machen, erfordert hier eine geschlossene Randbebauung in einer weitgehenden Annäherung an die historischen Baufluchten rund um den früheren Petriplatz. Entlang der Gertraudenstraße und der Scharrenstraße soll unter dieser Zielsetzung eine Neubebauung ermöglicht werden, die die Straßenkorridore wieder räumlich definiert und die städtebaulichen Zusammenhänge über die jetzige überbreite Straßenschneise hinweg wiederherstellt; in der Gertraudenstraße soll dabei eine für eine innerstädtische Hauptverkehrsstraße angemessene, mit der gegenüberliegenden Straßenseite korrespondierende Höhenentwicklung erreicht werden. Die in den letzten Jahren archäologisch erkundeten Grundmauern der früheren Cöllnischen Lateinschule und des Cöllnischen Rathauses bieten eine einmalige Gelegenheit, die historischen Wurzeln dieses Bereichs erfahrbar zu machen. Sie sollen deshalb in die Neubebauung integriert werden; ihre Lage bestimmt daher in weiten Bereichen die äußeren Abmessungen der Baublöcke. Unter diesen Zielsetzungen ergeben sich beiderseits des Petriplatzes schmale Baublöcke, in denen raumwirksame geschlossene Blockränder, wie sie bis zum Zweiten Weltkrieg vorhanden waren, nur unter Überschreitung der in § 17 BauNVO festgelegten GFZ-Obergrenze realisierbar sind.
Wohnnutzungen sind mit Ausnahme einer lärmabgewandten Teilfläche des südwestlichen Blocks (MK3.1) nur ausnahmsweise zulässig und sollen versagt werden, wenn die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse auch durch Festsetzung einer lärmschützenden Grundrissausrichtung (textliche Festsetzung Nr. 15), durch Auflagen zum Lärmschutz im Baugenehmigungsverfahren oder durch andere geeignete Maßnahmen nicht gewährleistet werden können. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse können durch eine geeignete Grundrissgestaltung sichergestellt werden.
Das Freiflächendefizit wird durch die nahe gelegenen Parkanlagen am Rand der Fischerinsel und nördlich des Spittelmarktes und die Promenadenwege am Ufer des Spreekanals ausgeglichen, die in geringer Entfernung (Als ausgleichende Maßnahme wird die Begrünung von Dachflächen festgesetzt, die zur stadtklimatischen Entlastung beitragen soll. Als ausgleichende Maßnahme ist weiterhin die Sicherung und Gestaltung einer bislang für Parkplätze genutzten, zurzeit nach § 34 BauGB bebaubaren Platzfläche (Petriplatz) als öffentlicher Stadtplatz vorgesehen.
Bebauungsplan I-218 „Petriplatz / Breite Straße " Begründung 16.3.2011 61
Es kann davon ausgegangen werden, dass in dieser innerstädtischen Lage der Zusatzbedarf an Stellplätzen aufgrund der durch den Bebauungsplan ermöglichten Neubebauung, insbesondere der Bedarf an nach § 48 BauOBln erforderlichen Stellplätzen, in Tiefgaragen abgedeckt wird. Der durch neue gewerbliche Nutzungen hervorgerufene zusätzliche Kfz-Verkehr wird durch die vorgesehene Stellplatzobergrenzenverordnung, die auch auf den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans anzuwenden wäre, begrenzt. Die verkehrliche Erreichbarkeit ist über die Gertraudenstraße gewährleistet, deren festgesetzte Verkehrsfläche auch weiterhin die Einordnung von drei Fahrstreifen je Richtung ermöglicht. Parkstände im öffentlichen Raum für den Besucherverkehr sind innerhalb der festgesetzten Straßenverkehrsflächen möglich und in den Ausbauplanungen für die Breite Straße, die Gertraudenstraße und die Scharrenstraße in begrenzter Anzahl berücksichtigt. Angesichts der Innenstadtlage und der guten Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist können die Bedürfnisse des Verkehrs, auch bei Umsetzung der geplanten Stellplatzobergrenzenverordnung befriedigt werden, und ist die Reduzierung des Stellplatzangebotes auf den zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses noch vorhandenen, inzwischen jedoch zurückgebauten öffentlichen Parkplätzen nördlich der Gertraudenstraße vertretbar. Nachteilige Auswirkungen auf den Verkehr sind somit nicht zu erwarten.
Die Kerngebiete MK3 und MK4 mit der dazwischen gelegenen Fläche des Petriplatzes waren zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses zu etwa 90 % durch Parkplätze und Straßenverkehrsflächen versiegelt. Die geringe weitere Erhöhung des Versiegelungsgrades in den Baugebieten kann im Rahmen der Gestaltung des Stadtplatzes kompensiert werden. Von der Umsetzung des Bebauungsplans gehen daher keine nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt aus.
II.4.4.8 Unterschreitung von Abstandsflächen
Die engen Baukörperausweisungen beiderseits der Scharrenstraße und entlang der Straßenverkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung (Kleine Gertraudenstraße, Friedrichsgracht, blockinterner Fußgängerbereich) sollen in Verbindung mit den Festsetzungen zu den Gebäudehöhen, zur Rückstaffelung von Gebäudeteilen, zur Überbaubarkeit der Grundstücke innerhalb der Baugrenzen in voller Tiefe und zu einer Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen (textliche Festsetzungen Nr. 8, 9 10 und 11) geringere Tiefen der Abstandsflächen ermöglichen, als sie durch § 6 Abs. 5 der Berliner Bauordnung mit dem Maß von 0,4 H (40% der Gebäudehöhe) festgelegt sind. Hier wird Bezug genommen auf § 6 Abs. 8 der Berliner Bauordnung (BauOBln), der eine Unterschreitung der Abstandsflächentiefen zulässt, soweit sich durch Festsetzungen der Grundflächen der Gebäude mittels Baulinien oder Baugrenzen in Verbindung mit der Zahl der Vollgeschosse oder durch andere ausdrückliche Festsetzungen in einem Bebauungsplan geringere Abstandsflächen ergeben.
Außer durch die Lage in einem überwiegend bebauten Innenstadtgebiet sind die Unterschreitungen vor allem durch die städtebaulichen Ziele begründet, die neben einer Annäherung an den historischen Stadtgrundriss mit seinen teilweise schmalen Straßenräumen auch die Herstellung einer straßenbegleitenden Randbebauung in aufeinander abgestimmter innenstadttypischer Höhenentwicklung und die Rücksichtnahme auf den denkmalgeschützten und den wohngenutzten Gebäudebestand zum Gegenstand haben.
Die Unterschreitung der gemäß § 6 Abs. 5 BauOBln erforderlichen Abstandsflächentiefen wurde für die einzelnen betroffenen Teilbereiche des Plangebietes im Hinblick auf die davon berührten Belange sowie die Vereinbarkeit mit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn und Arbeitsverhältnisse und an die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung wie folgt geprüft und in die Abwägung mit den oben genannten städtebaulichen Zielen der Planung eingestellt: Begründung Bebauungsplan I-218 „Petriplatz / Breite Straße" 62 16.3.
(a) Unterschreitungen im nordöstlichen Abschnitt der Scharrenstraße Zwischen Petriplatz und Breite Straße ermöglicht der Bebauungsplan auf der Nordwestseite der Scharrenstraße eine etwas geringere Bauhöhe als im Bestand vorhanden. Unter Berücksichtigung der festgesetzten Höchstmaße für die Oberkanten baulicher Anlagen sowie der textlichen Festsetzung Nr. 9 zur Ausbildung des sechsten Obergeschosses im Mischgebiet (Rückstaffelung bzw. Dachschräge) ergeben sich auf der nördlichen Straßenseite sowie auf den an die Breite Straße bzw. an den Petriplatz anschließenden Abschnitten der südlichen Straßenseite jeweils bauordnungsrechtlich erforderliche Abstandsflächentiefen von 7,2 m.
Diese greifen in einem 15,5 m langen nordöstlichen Abschnitt um 1,0 m bis 1,5 m über die Mitte der Straßenverkehrsfläche hinaus. Die Abstandsflächen überschneiden sich um bis zu 4,2 m.
Die auf einem relativ kurzen Teilabschnitt der Scharrenstraße gegenüber den bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenerfordernissen reduzierten Gebäudeabstände sind städtebaulich vertretbar, da davon auszugehen ist, dass Wohnungen in den betroffenen Mischgebietsteilen vor allem in den nach den Ergebnissen einer Verschattungsstudie ausreichend belichteten und besonnten Obergeschossen entstehen werden, während sich die unteren Geschosse in dieser Lage für eine gewerbliche Nutzung anbieten. Überwiegend können Nutzungseinheiten auch in den drei unteren Geschossen mindestens einen Raum erhalten, der von der Breiten Straße oder vom Petriplatz her ausreichend besonnt wird.
Für die künftigen Nutzer des Kerngebiets MK4 südöstlich der Scharrenstraße stellen die Unterschreitungen der Abstandsflächentiefen an der Scharrenstraße keine Beeinträchtigung dar, da die betroffenen Gebäudeteile auch von der Breiten Straße und von der nur zweigeschossig bebauten Mittelzone des Gebäudes her belichtet werden können. Zudem sind hier Wohnnutzungen nur ausnahmsweise zulässig und allenfalls in den obersten Geschossen zu erwarten.
(b) Unterschreitungen im Blockinnenbereich zwischen Breite Straße und Brüderstraße
In zwei Teilabschnitten des blockinternen Fußgängerbereichs mit einer Länge von zusammen etwa 75 m überschreiten die Abstandsflächen die Mitte der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung um bis zu 2,2 m, ohne dass es jedoch zu einer Überschneidung mit der Abstandsfläche der jeweils gegenüber liegenden Bebauung kommt. Die Überschreitung der Mitte der Verkehrsfläche ist hier durch die außermittige Lage des Fußgängerbereichs zwischen den Baugrenzen der begleitenden Bebauung bedingt und nicht mit einer Verschlechterung der Belichtungssituation für die angrenzenden Grundstücke verbunden. Die Verschattungsstudie zeigt, dass Wohnungen oberhalb des ersten Vollgeschosses ausreichend besonnt werden, im Erdgeschoss ist im Mischgebiet die Einordnung von gewerblichen Nutzungen zulässig und zu erwarten.
(c) Unterschreitungen an der Scharrenstraße zwischen Brüderstraße und Friedrichsgracht Südwestlich des Petriplatzes ermöglicht der Bebauungsplan auf der Nordwestseite der Scharrenstraße durch eine enge Baukörperausweisung eine am Bestand orientierte, maximal 22,5 m hohe Randbebauung. Unter Berücksichtigung der textlichen Festsetzung Nr. 9, wonach Bauteile, die eine Oberkante von 20,0 m überschreiten, um mindestens 1,5 m hinter die Baugrenze zurückzusetzen sind, ergibt sich gemäß § 6 Abs. 5 BauOBln eine 8,0 m tiefe Abstandsfläche. Die Mitte der bestandsorientiert 11,5 m breit festgesetzten Straßenverkehrsfläche wird dadurch um 2,25 m überschritten. Die erforderlichen Abstandsflächentiefen der zu einem Denkmalensemble gehörenden vier- und fünfgeschossigen Bebauung auf der südöstlichen Straßenseite sowie der durch den Bebauungsplan ermöglichten Neubebauung nordöstlich der Kleinen Gertraudenstraße greifen dagegen nicht über die Straßenmitte hinaus. Aufgrund der größeren Abstandflächentiefen der nordwestlichen Randbebauung kommt es dennoch zu einer Überschneidung der Abstandsflächen über die gesamte Straßenlänge um 1,8-2,5 m im Bestandsabschnitt westlich der Kleinen Gertraudenstraße und um 0,8-1,6 m östlich davon bis zum Petriplatz.

References: § 17
 § 17
 § 17
 § 34
 § 48
 § 6
 § 6
 § 6
 § 6