Source: http://www.vermieter-forum.com/threads/nebenkosten-mieter-protestiert.11312/
Timestamp: 2016-10-23 01:27:09+00:00

Document:
Nebenkosten - Mieter protestiert
Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Marga, 13.12.2011.
Ich bin neu hier, daher allseits ein Hallo!
ich habe ein Problem mit einer Nebenkostenabrechnung eines Mieters, der seit einiger Zeit in meinem Haus wohnt. Ich habe ihm bei Einzug die Miete etwas reduziert, da er nicht soviel Geld hatte. Wir haben eine Nebenkostenvorrauszahlung festgelegt, die für ihn finanzierbar war. Die erste Abrechnung zeigt nun , daß diese viel zu gering festgesetzt war. Nun möchte der Mieter keine Nachzahlung leisten, weil er behauptet, ich hätte ihm die eigentlichen Kosten bei Einzug sagen müßen. So hätte ich ihn mit einer niedrigen Vorauszahlung in die Wohnung gelockt. Da ich seine finanzielle Situation gekannt hätte, sonst wäre ich ihm ja nicht auch mit der Miete entgegengekommen, wäre es meine Aufgabe gewesen im klarer vorauszusagen, was auf ihn zu kommen würde.
Meines Wissens ist aber die monatliche Vorauszahlung ja nur eine Vorauszahlung und keine Angabe über die eigentliche Höhe. Gut, er hat schon zu Beginn gefragt, ob er damit hinkommen würde und ich habe das wahrscheinlich bestätigt. Das könnte ein Fehler gewesen sein. Wie komme ich aus der Sache heraus? Hat jemand eine Idee.
Naja welche Positionen machen denn den deutlich höheren Betrag aus? Konnstest Du dies voraussehen? Und wenn ja kann Dein Mieter das beweisen?
Die Heiz- und Warmwasserkosten und leider auch die Betriebskosten sind jeweils fast doppelt so hoch, also auch Grundsteuer, Gärtner, Treppenreinigung, Winterdienst. Ob er eine Absprache beweisen kann, weiß ich nicht. Ich bin ihm halt in der Miete entgegengekommen. Das läßt zumindest ahnen, daß wir über seine finanziellen Möglichkeiten gesprochen haben.
Hier dürfte es wohl auf den Nachweis einer Täuschung ankommen, d.h. der Mieter muss seine Behauptung auch erst mal glaubhaft darlegen bzw. beweisen.
Guckst Du Karlsruhe: VIII ZR 195/03
Vielen Dank. Ich habe mich da durchgearbeitet. Der Passus scheint der entscheidende: "Solche besonderen
1979, 24)."
Mein Entgegenkommen bei der Miete könnte beweisen, daß wir natürlich auch über die Nebenkosten gesprochen haben. Das erscheint zumindest vielleicht logisch. Ich könnte das auch nicht bestreiten, wenn das behauptet wird.
Es legt ja auch nahe. Gibt es keine andere Möglichkeit, ein anderes Urteil um aus der Sache zu kommen?
Na, daß zwischen "Entgegenkommen weil darüber gesprochen" und "die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert" noch Welten liegen, hat der BGH in der genannten Entscheidung aber doch recht deutlich gemacht.
Zitat von Marga:
... Gibt es keine andere Möglichkeit, ein anderes Urteil um aus der Sache zu kommen?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Was für ein anderes Urteil erwartest Du? ... Eine höhere Instanz? Das könnte eventuell-vielleicht ein bissel schwierig werden . Und auch wenn die Entscheidung nicht mehr die frischeste ist - ich halte es für denkbar unwahrscheinlich, daß irgendjemand dem BGH widerspricht ... das macht i.d.R. nicht mal der BGH.
Danke für die Ermutigung. Da ist also ein Drübersprechen kein ausdrückliches Bestätigen? Daß mein Mieter behauptet, daß wir darüber gesprochen haben und ich das vielleicht bestätigen muß, reicht nicht aus. Hat da ein Richter Ermessensspielraum oder wird das Eindeutig gehandhabt.
... Daß mein Mieter behauptet, daß wir darüber gesprochen haben und ich das vielleicht bestätigen muß, reicht nicht aus. Hat da ein Richter Ermessensspielraum oder wird das Eindeutig gehandhabt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Na Du kannst Fragen stellen ...
Bei der Bewertung der vorzubringenden Fakten wird ein Richter sicherlich auch einen Ermessensspielraum haben ... aber ich bin halt kein Richter.
Nur, zäum das Pferd doch nicht von hinten auf ... ich würde den Mieter ganz lieb anschreiben, daß Du sein Anliegen selbstverständlich ernst nimmt und so weiter ... und um Übersendung von Ablichtungen irgendwelcher verbindlicher Bestätigungen bitten.
Dann hast Du Deine Bereitschaft zur Abhilfe angeboten und siehst doch, was der Mieter gegen Dich in der Hand hat. Danach kannst Du immer noch überlegen, ob es Dich vor´s Gericht drängt.
"Ich habe mich da durchgearbeitet."
Hallo Marga, ich auch. Mir fiel auf, dass ab Seite 2 permanent auf das LG reflektiert wird.
Ich würde dem Mieter lediglich den Text von Seite 1 vorweisen, und der ist eigentlich Pro Deiner Position.
um selbst Klarheit zu bekommen, würde ich für mich die Betriebskosten erst mal auseinanderdröseln. Woraus setzen sich die monatlichen Abschläge und die Nachzahlung zusammen?
Z.B. 5 Euro Wasserkosten, 6 Euro Gaskosten, 1 Euro Grundsteuer, 2 Euro Versicherung.
Wenn du das jetzt mit deiner "Berechnung" vor Mietbeginn vergleichst, muss es doch irgendwo Abweichungen geben. Hat der Mieter mehr Gas verbraucht, als du zu Beginn einkalkuliert hast? Hat er mehr Wasser verbraucht? Ist das Gas teurer gewesen als du gedacht hast?
Entweder hat der Mieter viel mehr verbraucht, als du gedacht hast, oder irgendwas ist teurer geworden. Oder beides.
Wenn du die Höhe der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung mit einer kleinen Überschlagsrechnung untermauern kanst und nachweisen kannst, wo denn jetzt die Mehrkosten entstanden sind, ist doch alles in Butter. Dazu müsstest du aber ein Blatt Papier und einen Bleistift benutzen; hier im Forum wird dir das niemand anhand der zur Verfügung stehenden Fakten beantworten können.
Ich habe zu wenig angesetzt
Ich habe die Zahlen noch einmal angeschaut und ich muß leider feststellen, daß ich einfach zu wenig angesetzt habe. Also es ist nichts teurer geworden, sondern ich hatte dem Mieter gesagt, es würde reichen, aber eigentlich war das nicht ganz korrekt. Allein die Fixkosten waren über dem Vorauszahlungsbetrag. Aber da ja Vorauszahlungen nichts über die zu erwartende Endsumme aussagen, ist doch das kein Problem, oder?
Ich habe die Zahlen noch einmal angeschaut und ich muß leider feststellen, daß ich einfach zu wenig angesetzt habe. Also es ist nichts teurer geworden, sondern ich hatte dem Mieter gesagt, es würde reichen, aber eigentlich war das nicht ganz korrekt. Allein die Fixkosten waren über dem Vorauszahlungsbetrag. Aber da ja Vorauszahlungen nichts über die zu erwartende Endsumme aussagen, ist doch das kein Problem, oder?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das wird im Zweifel ein Gericht zu entscheiden haben. Wie hoch sind denn die Vorauszahlungen bei den anderen Mietern?
Die Vorauszahlungen sind ebenfalls zu niedrig, aber keine 100%, vielleicht so 70 bis 80%. Ich da schon etwas Ärger im Haus, aber halt nicht so extrem wie bei dem Mieter, der erst seit einem Jahr da ist, der fühlt sich getäuscht.
Und das vermutlich zu recht.
daß der Mieter sich getäuscht fühlt, ist nachvollziehbar. Aber nun ist das Kind in den brunnen gefallen, und man sollte gemeinsam versuchen, es da heraauszuholen. Wenns danach um die Schuldfrage geht:
- Ist irgendwo (z.B. im Mietvertrag) überhaupt angegeben, ob und in welcher Höhe Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten sind? - Müssen Betriebskostenvorauszahlungen immer "angemessen" sein oder kann man z.B. die Vorauszahlungen nur auf Wasser und Hausmeister beziehen, und Heizung etc. ohne Vorauszahlungen nachher abrechnen?
Theoretisch ist es ja ein Vorteil für den Mieter, wenn der Vermieter nur eine geringe Vorauszahlung haben möchte - der Mieter zahlt ja dann einen Großteil des Geldes erst viel später.
Hast du die Betriebskostenvorauszahlung bereits angepasst? Nicht, daß du in einem Jahr das gleiche Problem hast.
BGH Urteil zum Thema Nebenkosten
Ein Auszug aus unserem Newsletter zu diesem Thema Mit dem Urteil vom 12. Januar 2011 entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 265/07), dass eine nachträgliche Korrektur der Nebenkosten innerhalb der Fristen, die sich aus dem Mietrechtsreformgesetz ergeben, möglich ist (Abrechnungsfrist §556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Im vorliegenden Falle ergab die zuerst erstellte Heizkostenabrechnung einen Betrag von 152,60 EUR, die dem Mieter als Guthaben auf sein Konto überweisen wurden. Dem Vermieter fiel im Anschluss daran auf, dass versehentlich ein Teil des Heizöls (wegen Reinigungsarbeiten des Öltanks) bei der Abrechnung nicht berücksichtigt wurde. Demnach stünden dem Mieter lediglich 14,52 EUR zu. Den Differenzbetrag zog der Vermieter vom Konto des Mieters im Rahmen der Einzugsermächtigung wieder ein. Der BGH befand die nachträgliche Korrektur als zulässig, auch wenn der Betrag schon auf das Konto des Mieters ausgezahlt wurde. In eigener Sache: Den Newsletter können Sie kostenfrei bei uns anfordern. Aktuelle Rechtsinfos publizieren wir auch bei uns im Blog
Ja, im Vertrag sind die Nebenkostenvorauszahlungen festgeschrieben, Heizung, Wasser und die anderen Betriebskosten. Die Steigerung ist also deutlich zu sehen. Daß ich die Miete auch großzügigerweise reduziert habe, ist auch in einem Brief festgehalten. Der Mieter kann so nachweisen, daß wir über seine Möglichkeiten gesprochen haben und daher mit der Miete nach unten gegangen sind. Daß wir dabei nicht über die Höhe der der zuerwartenden Nebenkosten gesprochen haben, wir wahrscheinlich nicht glaubhaft sein, oder? Vorallem weil die fixen Kosten allein schon zu hoch sind, ist natürlich dumm.
"Ja, im Vertrag sind die Nebenkostenvorauszahlungen festgeschrieben, Heizung, Wasser und die anderen Betriebskosten. Die Steigerung ist also deutlich zu sehen."
Hmm, Steigerung...? Wo sind denn die entsprechenden Vergleichszahlen?
"Daß ich die Miete auch großzügigerweise reduziert habe, ist auch in einem Brief festgehalten. Der Mieter kann so nachweisen, daß wir über seine Möglichkeiten gesprochen haben und daher mit der Miete nach unten gegangen sind."
Ja, ist doch schön. Nur im vorliegenden Falle m.E. völlig unrelevant.
"Daß wir dabei nicht über die Höhe der der zuerwartenden Nebenkosten gesprochen haben, wir wahrscheinlich nicht glaubhaft sein, oder?"
Solange Du nicht nachweisbar verbindliche Zusagen gemacht hast, so what?
"Vorallem weil die fixen Kosten allein schon zu hoch sind, ist natürlich dumm."
Ist die Tatsache, daß ich wußte, daß die fixen Kosten höher sind als die Pauschale und, daß der Mieter nur ein begrenztes Budget hat, nicht ein Fehler? Kann mir nicht Täuschung vorgeworfen werden?
Ist die Tatsache, daß ich wußte, daß die fixen Kosten höher sind als die Pauschale und, daß der Mieter nur ein begrenztes Budget hat, nicht ein Fehler? Kann mir nicht Täuschung vorgeworfen werden?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Der Jurist beantwortet solche Fragen prinzipiell mit: "Ich bestreite diesen Vorwurf mit Nichtwissen."
Thema: Nebenkosten - Mieter protestiert
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 BGH 

BGH 
 §556
 BGH 
 §27