Source: https://www.eporady24.pl/wyrzucenie-przez-wlasciciela-z-mieszkania-z-powodu-zwloki-w-zaplacie-czynszu,pytania,18,124,21936.html
Timestamp: 2018-07-18 10:44:45+00:00

Document:
Wyrzucenie przez właściciela z mieszkania z powodu zwłoki w zapłacie czynszu
Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 27.03.2018
Wynajmowałam mieszkanie z garażem za 2000 zł miesięcznie wraz z partnerem. Rozstaliśmy się i 2 tygodnie temu zabrakło mi 1 tysiąca do zapłaty. Poprosiłam właścicielkę o kilka dni zwłoki w zapłacie czynszu – zgodziła się. Tydzień później miałam już brakującą kwotę, o czym ją poinformowałam, ale ona kazała mi się wyprowadzić. Przyjechała po dwóch dniach i wyrzuciła mnie z mieszkania na ulicę, wymieniła zamki. Jakoś sobie poradziłam, znalazłam inne mieszkanie, ale to nie koniec. Ta właścicielka wypisała na kartce zniszczenia (obite dwa kafelki, zerwana okleina z szafek, zepsuta spłuczka) i żąda dodatkowej zapłaty, a ja wprowadzając się, zapłaciłam jej 2000 zł kaucji. Jednak ona twierdzi, że kaucja się w to nie wlicza. Dodam jeszcze, że nasza umowa wygasa dopiero za pół roku, a poza tym mam w niej wpisany 3-miesięczny okres wypowiedzenia. Nie wiem, jak powinnam postąpić. Ta kobieta chce ode mnie pieniędzy, a ja chciałabym odzyskać kaucję. Co mogę zrobić, żeby odpowiedziała za swoje czyny?
Po pierwsze, właścicielka nie miała prawa Pani wyrzucić za drzwi i wymienić zamków. Bez względu na zapisy w umowie obowiązują ją zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Kwestię tę regulują w całkowicie samodzielny sposób przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266; dalej „u.o.l.”). W art. 11 ust. 1 stwierdza się bowiem, że za wyjątkiem niektórych przypadków dotyczących lokali socjalnych w sytuacji, gdy lokator uprawniony jest do odpłatnego używania lokalu (a więc także chodzi tu przede wszystkim o najem), wypowiedzenie umowy przez wynajmującego może zostać dokonane tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5.
Oznacza to, że żadne inne przyczyny przewidziane w odniesieniu do lokali mieszkalnych, do których stosuje się przepisy u.o.l., w innych aktach prawnych, w tym Kodeksie cywilnym, nie mogą stanowić podstawy wypowiedzenia najmu.
Można wypowiedzieć najem, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokaluco najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Oprócz zaległości czynszowych, przyczynami uprawniającymi do wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego są:
a) używanie przez najemcę, pomimo pisemnego upomnienia, lokalu w sposób określony w art. 11 ust. 2 pkt. 1 u.o.l. (to jest odpowiednik art. 685 Kodeksu cywilnego); najemca odpowiada także za osoby zajmujące z nim lokal mieszkalny,
b) wynajęcie, podnajęcie czy oddanie w bezpłatne używanie lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego,
c) używanie lokalu, wymagającego opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem sytuacji określonej w art. 10 ust. 4 u.o.l., gdyż ten przypadek dotyczy sytuacji, w której lokator powinien opuścić lokal, w którym wystąpiła potrzeba koniecznej naprawy i przenieść się na koszt wynajmującego do lokalu zamiennego. Zauważyć należy, że w tej sytuacji nie następuje wypowiedzenie stosunku najmu.
Po drugie, kaucja służy zaspokojeniu roszczeń wynikających z umowy najmu – zaległego czynszu i ewentualnych zniszczeń. Nie jest to coś bezzwrotnego, co można sobie zatrzymać.
Instytucja kaucji z tytułu najmu, uregulowana aktualnie w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, służy do zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynajmującego wobec najemcy, a jej zwrot ma zapobiec bezpodstawnemu wzbogaceniu się wynajmującego kosztem najemcy. Zgodnie z art. 6 ust 1 u.o.l. zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Art. 6 ust 4 u.o.l. stanowi zaś, iż kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokali.
Przywołane przepisy stanowią dla najemcy podstawę (w przypadku braku dobrowolnego wykonania obowiązku przez wynajmującego) do dochodzenia roszczeń o zwrot kaucji. Niemniej również z tych przepisów wynika prawo wynajmującego do potrącenia należności, które przysługują mu z umowy najmu. Potrącenie to staje się możliwe dopiero z chwilą ustania najmu i następuje według zasad wyrażonych w art. 498 K.c. i n. (Magdalena Olczyk, Komentarz do zmiany art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadzonej przez Dz. U. z 2004 r. Nr 218, poz. 2783, 01.05.2005r.).
Do należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, objętych zabezpieczeniem w postaci kaucji, zaliczany jest czynsz i inne opłaty związane z najmem, a także odszkodowanie za uszkodzenie lokalu powstałe z winy najemcy. Wynajmujący ma zatem prawo potrącić z kaucji przysługujące mu w stosunku do najemcy roszczenia i zwrócić najemcy jedynie nadwyżkę z kaucji pozostałą po ich potrąceniu.
Może Pani sądownie dochodzić i zwrotu kaucji, i odszkodowania za zerwanie umowy.
Po trzecie, w zakresie odmowy zwrotu kaucji i jej rozliczenia – proszę zawiadomić policję, zarzucając jej przywłaszczenie.

References: art. 11
 art. 11
 art. 685
 art. 10
 art. 6
 Art. 6
 art. 498
 art. 6