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Timestamp: 2017-06-26 22:32:01+00:00

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Anlegerschutz - Über beauftragte Dritte abgeschlossene Darlehensverträge sind unwirksam - Kanzlei Wehrt-Sierwald
BGH: Verbotene Rechtsberatung im Zusammenhang mit Steuersparimmobilien.Über beauftragte Dritte abgeschlossene Darlehensverträge sind unwirksam11.07.2002Angela Wehrt-Sierwald, Rechtsanwältin und staatlich anerkannte Gütestelle, Prof. Dr. Klaus Wehrt
Immobilien Rückabwicklung, Rückabwicklung, Rückabwicklung Immobilie, Steuersparimmobilie
führen nach Rom. Der Bundesgerichtshof hat einen weiteren Weg geebnet, auf dem
sich die unfreiwilligen Eigentümer sog. Steuersparimmobilien ihrer Wohnung wie
auch des dazugehörigen Kredits entledigen können.
der Immobilienkäufer nicht mit der Bank oder Sparkasse selbst den
Darlehensvertrag, sondern beauftragte er anläßlich eines Notartermins Dritte -
sog. Geschäftsbesorger oder Treuhänder - mit dem Abschluß aller zum Erwerb
erforderlichen Verträge, so gilt diese Beauftragung als unwirksam, sofern der
Bevollmächtigte kein Rechtsanwalt war.
mit Urteil vom 09.04.2002 (BGH XI ZR 91/99) räumte der BGH Darlehensnehmern,
die ihren Kreditvertrag in einer Haustürsituation abgeschlossen hatten, ohne
über ihr Widerrufsrecht belehrt worden zu sein, das Recht ein, diesen schwebend
unwirksamen Vertrag jederzeit zu widerrufen. Zwar qualifizierte der BGH Kauf-
und Finanzierungsvertrag für die erworbene Immobilie als separate Geschäfte, so
daß es zunächst so erschien, als ob die Darlehensnehmer sich der ungeliebten
Immobilie nicht würden entledigen können, tatsächlich gelangt man jedoch unter
bestimmten Bedingungen bei separaten Geschäften zum fast gleichen Ergebnis wie
bei verbundenen Geschäften: Dies gilt, wenn sich der Kaufvertrag aus einem
anderen Grund als durch die fehlende Widerrufsbelehrung ebenfalls als unwirksam
erweist - dafür gibt es in vielen Fällen erfolgversprechende Anhaltspunkte -,
zudem das Darlehen direkt an den Verkäufer ausgezahlt wurde.
Erweisen sich somit beide Verträge als
unwirksam, kann die Bank nicht vom Darlehensnehmer, sondern nur vom Verkäufer
der Immobilie den ausgezahlten Darlehensbetrag sowie die auf den unrechtmäßig
ausgezahlten Betrag gezogenen Nutzungen fordern, denn dieser war Empfänger des
Darlehens. Der Verkäufer seinerseits kann vom Darlehensnehmer die
Rückübertragung der übereigneten Wohnung verlangen, der Darlehensnehmer von der
Bank die während der Darlehenslaufzeit unrechtmäßig gezahlten Zinsen.
Nach Ansicht des BGH werden mit dem
Geschäftsbesorgungsvertrag ganz überwiegend rechtsbesorgende Dienstleistungen,
weniger die Wahrnehmung wirtschaftlicher Belange geregelt. Mit dem neuen
BGH-Urteil (XI ZR 155/01) gilt deshalb jede Beauftragung von zur Rechtsberatung
nicht befugten Personen oder Institutionen zur Wahrnehmung der oben
beschriebenen Geschäfte als unzulässige Rechtsberatung mit der Folge, daß auch
die für den Abschluß von Darlehens- und Immobilienkaufvertrag erteilte
Vollmacht unwirksam ist. Des weiteren hatte sich das Gericht mit der Frage
auseinanderzusetzen, ob nicht zugunsten der Kreditgeberin eine Haftung aufgrund
des erzeugten Rechtsscheins wirksamer notarieller Beauftragung greift. Als
Voraussetzung dafür erachtet der BGH den Umstand, daß der Darlehensgeberin
nicht nur eine beglaubigte Abschrift der Vollmachtsurkunde, sondern diese im
Original oder - bei notarieller Beurkundung - zumindest in Ausfertigung vor
Vertragsschluß vorgelegen hat. In all jenen Fällen, in denen die Bank nicht
beweisen kann, daß die Originalurkunde oder deren notarielle Ausfertigung vor
Vertragsschluß bereits vorgelegen hat, kann sie sich dagegen nicht auf den
Rechtsschein wirksamer Bevollmächtigung berufen.
danach ein Darlehens- oder Immobilienkaufvertrag wirksam zustande gekommen ist,
hängt somit von einer gewissen Zufälligkeit ab, nämlich dem Unterschied
zwischen der beglaubigten Abschrift einer Urkunde auf der einen Seite und ihrem
Original oder ihrer notariellen Ausfertigung auf der anderen Seite.
den Sinn dieser Differenzierung mag durchaus gestritten werden. Der BGH verweist
in diesem Zusammenhang auf frühere Urteile (BGHZ 102, 60, 63 sowie BGH WM 1996,
2230, 2232). Danach hätte ein Kreditgeber oder ein Immobilienverkäufer nicht
auf die beglaubigte Abschrift vertrauen dürfen. Umgekehrt kann sich ein
Darlehensnehmer oder Immobilienkäufer nicht in jedem Fall auf die unwirksame
Bevollmächtigung berufen.
muß der Darlehensnehmer nicht gegen sich gelten lassen, daß er den
Darlehensvertrag dadurch stillschweigend genehmigte, daß er über Jahre hinweg
Zins und Tilgung auf das Darlehen leistete. Eine derartige Genehmigung hätte
vorausgesetzt, daß sich der Darlehensnehmer der unwirksamen Bevollmächtigung
bewußt gewesen war.
Folgen entfaltet dieses Urteil? Wurden sowohl Immobilienkaufvertrag als auch
Darlehensvertrag nur auf Basis beglaubigter Abschriften der Vollmachten
geschlossen, gelten beide Verträge als unwirksam mit der Konsequenz, daß diese
zurück abzuwickeln sind. Es resultieren die gleichen Rechtsfolgen wie bei der
Rückabwicklung verbundener Geschäfte. Ist dagegen nur der Darlehensvertrag als
Folge des Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz als unwirksam einzustufen,
so hängt die Art der Rückabwicklung wiederum davon ab, ob ergänzende
Gesichtspunkte auch den Immobilienkaufvertrag unwirksam machen.
beide Verträge unwirksam, gilt eine Rückabwicklung ähnlich wie bei verbundenen
Geschäften. Ist dagegen nur der Darlehensvertrag nichtig, so hat die Bank die
vom Schuldner erhaltenen Zins- und Tilgungszahlungen zurückzuerstatten.
Allerdings darf sie für die Zeit, innerhalb welcher der Darlehensbetrag ihr
tatsächlich entzogen war, Wertersatz für den Gebrauch des Darlehens fordern,
wahrscheinlich eine Verzinsung mit niedrigen Pfandbriefsätzen.
Auch im letztgenannten Fall erweist sich
das Bestreben das unwirksame Darlehensgeschäft zurück abzuwickeln für die
Darlehensnehmer häufig als sinnvoll, denn es befreit sie nicht selten aus einer
unheilvollen Verstrickung, möglicherweise aber zum Preis persönlicher
Insolvenz. Alle Rechtsfragen erörtert man am besten mit einem auf den Bereich
der Steuersparimmobilien spezialisierten Anwalt.Angela Wehrt-Sierwald ist Rechtsanwältin mit den Schwerpunkten Bankrecht, Immobilierecht sowie Familienrecht und Erbrecht in der Kanzlei Wehrt-Sierwald (www.wehrt-hahn.de) sowie zugelassen als staatlich anerkannte Gütestelle in 21614 Buxtehude (nahe Hamburg-Neugraben), Birkenhain 1a, Tel.: 04161-996812 und Stade (Zweigstelle).Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung und Sachverständiger für Fragen des Bankrechts (www.wehrt.de), Birkenhain 1a, 21614 Buxtehude. Weitere BeiträgeEs folgt eine Auflistung weiterer Beiträge, die mit den Schlagworten des aktuellen Beitrags (Immobilien Rückabwicklung, Rückabwicklung, Rückabwicklung Immobilie, Steuersparimmobilie) hohe Übereinstimmungen aufweisen.Geld weg – keiner will haftenBankenhaftung: Beweiserleichterungen gegenüber Banken geboten12.01.2011Bankkunden, die Geld anlegen oder einmal im Leben Hausfinanzierungen benötigen, vertrauen zumeist auf den Rat und eine sach- und interessengerechte Anlageempfehlung und Finanzierungsberatung der Bankmitarbeiter. Oftmals stellen sie dann erst Jahre später fest, dass die Beratung nicht anleger- und objektgerecht war. Auch bei Finanzierungsberatungen werden häufig Kombinationsmodelle, wie z. B. Bausparkombinationsfinanzierungen oder an den Abschluss von Lebensversicherungen gekoppelte Darlehen sowie Swap-Geschäfte empfohlen, die im Vergleich zu herkömmlichen Tilgungsdarlehen, bei denen sich die Restschuld fortlaufend reduziert, nachteilig sein können. Da der gesamte effektive Jahreszinssatz für die Kombinationsmodelle nicht ausgewiesen wird, können Darlehensnehmer die wahren Kosten der Finanzierung nicht erkennen.Lehman-Geschädigten droht in Kürze Verjährung ihrer
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