Source: http://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php?25817-%C3%84nderung-der-Teilungserkl%C3%A4rung
Timestamp: 2018-01-19 15:46:47+00:00

Document:
Ich habe einen Antrag auf Änderung der Teilungserklärung vorliegen. Dort heisst es:
"Es wird verbindlich festgestellt, dass es sich bei den in der Anlage zu dieser Urkunde in der Baugenehmigung beschriebenen Bauvorhaben um die in der Teilungserklärung ... angesprochenen Ausbauarbeiten zur Aufstockung handelt, zu deren Durchführung die teilende Eigentümerin auch ohne weitere Zustimmung der anderen Eigentümer berechtigt ist"
Dies soll nun also in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen werden. Ist das überhaupt eine Änderung der Teilungserklärung? Ich seh das ehr das Nachtrag, der nicht ins Grundbuch gehört. Was meint ihr?
Die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer hab ich durch eine Notariatsangestellte die in den jeweiligen Kaufverträgen dazu bevollmächtigt wurde. Aber was ist denn mit den verschiedenen Grundpfandrechtsgläubigern?
Hat noch jemand ne Idee zum Feierabend?
02.04.2008, 15:33 #2
Mit anderen Worten: Es soll die Tatsachenfeststellung eingetragen werden, dass die besagten Bauarbeiten vom teilenden Eigentümer vorgenommen werden dürfen, weil er dazu in der TE bevollmächtigt worden ist.
Ich halte das nicht für eintragbar (um mal höflich zu bleiben).
02.04.2008, 15:36 #3
Ja, es soll die Tatsache eingetragen werden, dass die Baugenehmigung für die Aufstockung nun erteilt wurde und dies das Vorhaben ist, was bereits in der TE vermerkt ist.
Wenn die Aufstockung dann vollbracht ist, dass wird natürlich eine Änderung der TE kommen. Aber momentan ist da ja nur die Baugenehmigung.
Ich auch nicht, was soll das denn?
02.04.2008, 15:42 #5
Keine Ahnung! Sehe sowas auch zum ersten mal. Zumal das wirklich alles schon in der TE steht. Aber wie mach ich das dem Notar nun klar, dass das nicht eintragungsfähig ist?
02.04.2008, 15:47 #6
Ruf ihn an und frag was er damit bezwecken will da sich derzeit am TE nichts ändert. Anders allerdings wenn sich die Anteile ändern dann macht das schon Sinn.
02.04.2008, 15:49 #7
Die Anteile ändern sich doch erst, wenn die Aufstockung des Gebäudes abgeschlossen ist. Aber momentan ist doch gerade mal die Baugenehmigung erteilt worden.
02.04.2008, 16:06 #8
Eben. Wir haben derzeit keine Änderung TE. Dafür haben wir den Numerus clausus des Sachenrechts. Eine Feststellung der genannten Art taucht darin nicht auf. Mehr musst Du dem Notar eigentlich gar nicht klarmachen (streng genommen musst Du dem Volljuristen Notar in dieser Hinsicht überhaupt nichts klar machen). Es geht nicht - Ende.
03.04.2008, 07:36 #9
Gemäß § 10 Abs. 2 WEG (n.F.) können die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung regeln. Diese Vereinbarungen sind als Inhalt des Sondereigentums eintragbar. Sie müssen sogar eingetragen werden, damit sie gegen Sondernachfolger wirken (§ 10 Abs. 3 WEG).
Im vorliegenden Fall wird eine bestehende Regelung (Bauvollmacht) ergänzt bzw. unter Bezug auf eine Baugenehmigung konkretisiert. Dies ist ein Regelung im Rahmen des § 22 Abs. 1 WEG, der sich mit baulichen Veränderungen befasst. Warum sollte diese Vereinbarung nicht eintragbar sein?
Sie wird der teilenden Eigentümerin allerdings nicht viel helfen, da sie zwar ausbauen darf, eine Vollmacht zur Änderung der Miteigentumsanteile und zur Bildung neuen Sonereigentums an dem ausgebauten, aufgestockten Stockwerk aber mit dinglicher Wirkung nicht vereinbart werden kann.
Der BGH (Wohnungswirtschaft und Mitrecht 2003, 473) hat sich zu dieser Problematik wie folgt geäußert: Eine Vereinbarung im Sinne des § 10 II WEG (a.F.) setze voraus, dass die Wohnungseigentümer ihre Innenbeziehungen untereinander regeln, also eine Gemeinschaftsordnung schaffen. Eine vertragliche Regelung der sachenrechtlichen Zuordnung sei demnach von der inhaltlichen Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses zu unterscheiden; sie könne nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein. Aus diesem Grunde habe sich in der Rechtsprechung die zutreffende Auffassung durchgesetzt, dass Vereinbarungen durch die ein Wohnungseigentümer ermächtigt oder bevollmächtigt wird, Gemeinschafts- in Sondereigentum umzuwandeln, oder nach denen die vorweggenommene Zustimmung zu einer solchen Umwandlung erteilt ist, nicht § 10 Abs. 2 unterfallen, also nicht auf diesem Weg gegen Sondernachfolger wirken können.
07.04.2008, 10:07 #10
Und wie sieht eine solche Eintragung dann aus?
07.04.2008, 10:37 #11
In alle Bestandsverzeichnisse (jeweils Sp. 5 und 6):
Der Inhalt des Sondereigentums (Gemeinschaftsordnung) ist geändert.
Gemäß Bewilligung vom ..... (Notar ......., Urkunde ...........) eingetragen
07.04.2008, 10:40 #12
Aber das betrifft doch eigentlich nicht die Gemeinschaftsordnung, oder?
07.04.2008, 10:56 #13
Wie definierts Du denn den Begriff "Gemeinschaftsordnung"? Für mich sind dass alle Regelungen/Vereinbarungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander im Rahmen des § 10 Abs. 2 WEG regeln. Hierzu gehören alle Regelungen, die die gesetzlichen Bestimmungen zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ihrer Verwaltung in den §§ 10 ff WEG abändern (vergl. auch die Definition in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, RN 22).
07.04.2008, 11:02 #14
Ich finde dass diese Feststellung nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander verändert, da die Aufstockung des Gebäudes bereits in der Teilungserklärung festgelegt wurde.
Vorliegend wird ja nur festgestellt, dass die Aufstockung nun auch durch die Baubehörde genehmigt wurde. Das betrifft doch aber nicht meine Wohnungseigentümer untereinander. Die sind doch erst betroffen wenn sich aufgrund der Aufstockung die Miteigentumsanteile ändern.
Ich glaub ich steh gerade etwas auf der Leitung, oder?
07.04.2008, 11:19 #15
Natürlich haben sich die Wohnungseigentümer schon grundsätzlich darüber geeinigt, dass die teilende Eigentümerin ohne Zustimmung der Miteigentümer aufstocken darf. Diese Befugnis wird nun durch Bezugnahme auf eine konkrete Baugenehmigung bestimmter gefasst. Die bestehende Regelung der Gemeinschaftsordnung, die als Inhalt des Sondereigntums eingetragen ist, wird somit geändert. Die teilende Eigentümerin ist nicht mehr irgendwie bevollmächtigt, auszubauen, sondern darf ein konkretes Bauvorhaben durchziehen. Und diese Befugnis soll eingetragen werden, damit die nun vereinbarte Zustimmung auch gegen mögliche Sondernachfolger der jetzt beteiligten Eigentümer wirkt (§ 10 Abs. 3 WEG).
15.07.2008, 16:32 #16
Ich habe zu den oben beschriebenen Fall nun den endgültigen Antrag auf Eintragung der Änderung der Teilungserklärung.
Das Wohnungseigentum besteht bisher aus 4 Einheiten. Die Einheit 1 befindet sich in Haus 1. Die Einheiten 2,3 und 4 befinden sich in Haus 2. Das Haus zwei wurde nun aufgestockt, so dass die Einheit Nr. 5 entsteht. Es werden auch lediglich die Miteigentumsanteile der Einheiten 2,3 und 4 reduziert.
Der Notar hat mit die Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Einheit 5 vorgelegt, sowie eine Urkunde, in der eine Notariatsangestellte - für alle Wohungseigentümer aufgrund Vollmacht in den jeweiligen Kaufverträgen - den Nachtrag zur Teilungserklärung bewilligt und beantragt. Habe dann noch die Gläubigerzustimmungen von ihm angefortdert. Diese hat er mir jetzt eingereicht, jedoch nur von den Einheiten 2,3 und 4. Seiner Meinung nach ist die Einheit 1 ja gar nicht von der Änderung betroffen, so dass diese Glaäubiger auch nicht zustimmen müssen.
1. Brauch die die Gläubigerzustimmung der Einheit 1?
2. Ist eine UB notwendig?
3. Hab ich sonst noch irgendwas zu beachten oder vergessen?
16.07.2008, 08:31 #17
Es wird nicht klar, wer eigentlich die Einheit 5 erhalten soll. Ich gehe mal davon aus, dass der Bauträger als Eigentümer eingetragen werden soll. Ich hatte aber auch schon Dachausbauten, in denen dieser Punkt bei der Änderung der Teilungserklärung schlicht vergessen worden ist.
Die aufgestockte Einheit wird mit dem Bau als Bestandteil des Grundstücks zunächst Gemeinschaftseigentum. Wenn dieses nun in Sondereigentum umgewandelt wird, ist auch der Gläubiger der Einheit 1 rechtlich betroffen und muss mitwirken.
Eine UB ist erforderlich.
Ein "Nachtrag" zur Teilungserklärung genügt nicht. Die Urkunde muss hinsichtlich der übertragenen Miteigentumsanteile und wegen der Bildung von Sondereigentum (§ 4 WEG) entsprechende Auflassungerklärungen enthalten.
16.07.2008, 08:54 #18
Stimmt, jetzt wo du es sagst, es steht nirgendwo in der Urkunde wer die Einheit 5 bekommen soll. Ich gehe aber davon aus, dass es der Bauträger werden soll. Müssen also sämtliche Wohnungseigentümer an den Bauträger auflassen? Das könnte m.E. durch die Notariatsangestellte erfolgen, da ihre Vollmacht in den jeweiligen Kaufverträgen dafür ausreicht.
16.07.2008, 09:00 #19
Es müssen an der Bildung neuen Sondereigentums alle Eigentümer (auch Sondereigentümer 1) mitwirken. Wenn alle eine entsprechende Vollmacht erteilt haben und diese noch Bestand hat, können sie sich natürlich durch eine Notariatsmitarbeiterin vertreten lassen. Entsprechendes gilt für den Erwerber des neuen Sondereigentums.
Die Miteigentumsanteile müssen natürlich auf Veräußererseite nur die Eigentümer auflassen, die Miteigentumsanteile verlieren.
16.07.2008, 09:09 #20
Die Notariatsangestellt hat in allen Kaufvertägen dieselbe Vollmacht erhalten, somit handelt sie in der vorliegenden Urkunde für alle Eigentümer. Brauche jetzt also noch eine Auflassungsurkunde samt UB, sowie die Gläubigerzustimmung der Einheit 1.

References: § 10
 § 22
 BGH 
 § 10
 § 10
 § 10