Source: https://www.mieszkanie-i-wspolnota.pl/artykul/kary-umowne
Timestamp: 2020-08-14 19:38:27+00:00

Document:
Kary umowne - Mieszkanie i Wspólnota | czasopismo dla zarządców i właścicieli nieruchomości
W czasie pandemii wiele zobowiązań nie może być realizowanych zgodnie z postanowieniami umownymi. Niewątpliwie w tym przypadku mamy do czynienia z działaniem tzw. siły wyższej, która rodzi ryzyko niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Taka sytuacja niewątpliwie stanowi asumpt do tego, aby renegocjować warunki umowy z kontrahentem, z uwzględnieniem nowej sytuacji i wytycznych właściwych organów państwowych. Jeśli jednak strony nie umówią się inaczej i nie uwzględnią nowych realiów prowadzenia prac np. budowalnych, to możliwe jest dochodzenie zastrzeżonych umownie kar. Poniżej przedstawiono kluczowe praktyczne aspekty związane z tą kwestią.
Kara umowna jest ustalonym z góry pieniężnym świadczeniem dłużnika płatnym w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego, co wynika z art. 483 § 1 k.c. Zastrzeżenie kary ułatwia wierzycielowi dochodzenie odszkodowania, bo nie musi on udowadniać szkody ani jej wysokości. Co do zasady, zastrzeganie kar umownych nie jest obowiązkowe i zależy od woli stron, stąd zastrzeżenie kary umownej wymaga akceptacji przez obie strony umowy. Karę umowną ustanawia się bowiem w drodze dwustronnej czynności prawnej.
Zastrzeganie kar umownych nie jest obowiązkowe i zależy od woli stron, stąd zastrzeżenie kary umownej wymaga akceptacji przez obie strony umowy.
Kara umowna a świadczenie pieniężne
Treść art. 483 § 1 k.c. ogranicza zastosowanie kary umownej tylko do przypadku niewykonania zobowiązania niepieniężnego, czyli takiego, którego przedmiotem od chwili jego powstania nie jest suma pieniężna. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2009 r. (sygn. akt: II CNP 16/2009) rozwiązanie to ma na celu zapobieganie obchodzenia, poprzez zastrzeganie kary umownej przy zobowiązaniach pieniężnych, zakazu ustalania odsetek powyżej poziomu tzw. odsetek maksymalnych. W tym miejscu należy również wspomnieć o uchwale Sądu Najwyższego z 20 listopada 2019 r. (sygn. akt: III CZP 3/19), która ma duże znaczenie dla umów budowlanych i kar w nich zastrzeganych. Zgodnie z uchwałą – nie jest dopuszczalne zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy z powodu niewykonania zobowiązania o charakterze pieniężnym. Stan faktyczny w tej sprawie wyglądał następująco. Wiążąca strony umowa o roboty budowlane przewidywała, że wykonawca może odstąpić od umowy, jeżeli zamawiający opóźnia się z płatnościami za faktury co najmniej 14 dni i mimo wezwania nie ureguluje ich. Ponadto w umowie została zastrzeżona kara umowna na wypadek odstąpienia przez wykonawcę od umowy z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi zamawiający. Zamawiający popadł w zwłokę z płatnościami za kolejne części należnego wynagrodzenia, wobec czego wykonawca skutecznie złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy i naliczył z tego tytułu karę umowną zamawiającemu. Kara nie została uregulowana, wobec czego wykonawca wystąpił do sądu z powództwem o zapłatę. Sąd rozpoznający sprawę w I instancji oddalił pozew, wskazując, że wyłącznym powodem odstąpienia od umowy, a w konsekwencji naliczenia kary umownej, była zwłoka w zapłacie wynagrodzenia, a więc w spełnieniu świadczenia pieniężnego. Zdaniem sądu było to niezgodne z art. 483 k.c., w myśl którego karę pieniężną można zastrzec wyłącznie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Sąd Apelacyjny, rozpoznając apelację wykonawcy, zwrócił się do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie, czy dopuszczalne jest zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy z powodu niewykonania (zwłoki w spełnieniu) przez jedną z jej stron zobowiązania o charakterze pieniężnym.
Odstąpienie od umowy wiąże się z reżimem odpowiedzialności kontraktowej.
Sąd Najwyższy wskazał, że odstąpienie od umowy wiąże się z reżimem odpowiedzialności kontraktowej. Ustawowe prawo do odstąpienia od umowy jest następstwem zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, oświadczenia strony obowiązanej do spełnienia świadczenia, że świadczenia tego nie spełni i następczej niemożliwości spełnienia świadczenia wzajemnego wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana. W rozpoznawanej sprawie skutkiem odstąpienia od umowy było wygaśnięcie obowiązku spełnienia świadczeń z niej wynikających. Brak jest jednak podstawy do przyjęcia, że wygasły regulacje umowne związane z prawem odstąpienia od umowy. W mocy pozostają również przewidziane w umowie zapisy dotyczące kary umownej. Spostrzeżenie to odnosi się jednak tylko do takiej kary umownej, która została zastrzeżona na wypadek odstąpienia od umowy z powodu niewykonania przez jedną ze stron zobowiązania o charakterze niepieniężnym. Natomiast zastrzeżenie kary umownej w związku z odstąpieniem od umowy w zakresie zobowiązania pieniężnego jest niedopuszczalne jako sprzeczne z bezwzględnie obowiązującym art. 483 § 1 k.c., a stosowne postanowienie umowy w tym przedmiocie jest nieważne.
Zastrzeżenie kary umownej w związku z odstąpieniem od umowy w zakresie zobowiązania pieniężnego jest niedopuszczalne jako sprzeczne z bezwzględnie obowiązującym art. 483 § 1 k.c., a stosowne p
Podstawa do naliczenia kary umownej
Decydując się na zastrzeżenie w treści umowy kary umownej, strony powinny precyzyjnie wskazać podstawę do jej naliczenia (niewykonanie zobowiązania, nienależyte wykonanie zobowiązania, opóźnienie lub zwłoka w wykonaniu zobowiązania) i jednocześnie wskazać jej określoną wysokość albo kryterium jej ustalenia.
Decydując się na zastrzeżenie w treści umowy kary umownej, strony powinny precyzyjnie wskazać podstawę do jej naliczenia i jednocześnie wska
Pamiętajmy o tym, iż czym innym jest opóźnienie, a czym innym zwłoka. Różnica między tymi pojęciami sprowadza się do kwestii przyczyn niewykonania umówionej czynności w terminie. Opóźnienie to każde niewykonanie danej czynności w terminie. Zwłoka natomiast to kwalifikowana postać opóźnienia, bo łączy się z zawinieniem po stronie wykonawcy czynności. Inaczej mówiąc, dłużnik ponosi odpowiedzialność za to, że nie wykonał jakiejś czynności w terminie. Stąd też z punktu widzenia interesu spółdzielni czy wspólnoty jako podmiotu zlecającego wykonanie usług/robót – korzystniejszy w umowie będzie zapis o opóźnieniu. Aby naliczyć karę umowną, musimy tylko ustalić, o ile spóźnił się wykonawca, przyczyna opóźnienia jest bez znaczenia.
Wystarczającym jest, aby wierzyciel dla realizacji przysługującego mu roszczenia o zapłatę kary umownej wskazał istnienie i treść zobowiązania łączącego go z dłużnikiem, a także fakt niew
Natomiast w przypadku nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania bez znaczenia dla powstania obowiązku ich zapłaty są przyczyny, które spowodowały naruszenie obowiązków ciążących na dłużniku. Zgodnie z tezami zawartymi w wyrokach Sądu Najwyższego (z dnia 27 czerwca 2000 r., sygn. akt: I CKN 791/98 i z dnia 7 lipca 2005 r., sygn. akt: V CK 869/04), wystarczającym jest, aby wierzyciel dla realizacji przysługującego mu roszczenia o zapłatę kary umownej wskazał istnienie i treść zobowiązania łączącego go z dłużnikiem, a także fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Dopuszczalne jest, aby w umowie ustanowić kilka kar umownych, np. odrębna kara za niewykonanie zobowiązania i odrębna za nienależyte wykonanie zobowiązania.
Dopuszczalne jest, aby w umowie ustanowić kilka kar umownych, np. odrębna kara za niewykonanie zobowiązania i odrębna za nienależyte wykonanie zobowiązania.
Kara umowna może być wyrażona kwotowo (w złotówkach) lub być ułamkiem wartości wynagrodzenia umownego (np. 1–10%). W przypadku kary za opóźnienie lub zwłokę jej wysokość ustala się przez wskazanie oprocentowania za każdy dzień naruszenia terminu, przy czym kara jest naliczana od wartości całego świadczenia, a nie jedynie od wartości zaległej jego części. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 lutego 2008 r. (sygn. akt: II CSK 428/07), kara umowna występuje wyłącznie pod postacią określonej sumy, co niekoniecznie musi oznaczać, że zastrzegając ją, należy ustalić jednocześnie jej wysokość. Określenie kary może nastąpić przez wskazanie kryteriów, którymi posłużenie się umożliwi wskazanie sumy, jaką dłużnik zobowiązany będzie zapłacić wierzycielowi.
Kara umowna występuje wyłącznie pod postacią określonej sumy, co niekoniecznie musi oznaczać, że
Należy jednak pamiętać, że kara umowna nie może być traktowana jako zamiennik wykonania zobowiązania. Nie jest bowiem dopuszczalna sytuacja, że jedna ze stron umowy bez zgody kontrahenta zamiast wykonać zobowiązanie, zwolni się z niego przez zapłatę kary umownej. Takie rozwiązanie jest wyłączone przez treść art. 483 § 2 k.c., a wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy druga strona umowy wyraziła zgodę na niewykonanie umowy w zamian za zapłatę kary umownej.
W praktyce może wystąpić sytuacja, w której poniesiona przez stronę umowy szkoda przewyższa wysokość zastrzeżonej na ten wypadek kary umownej. Jak wspomniałem na początku, kara umowna może być zastrzeżona jedynie w umowie, podczas gdy odszkodowanie należy się z mocy prawa (art. 471 k.c.).
Kara umowna może być zastrzeżona jedynie w umo
Ustalenie przez strony w umowie kar umownych najczęściej powoduje, że nie będą one dochodzić od kontrahenta odszkodowania na zasadach ogólnych. Należy jednak pamiętać, że oprócz możliwości dochodzenia kary umownej, spółdzielnia/wspólnota powinna mieć możliwość dochodzenia odszkodowania. W tym celu wystarczy zamieścić w umowie właściwe postanowienia dotyczące odszkodowania (np. strony dopuszczają możliwość dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej). Brak zamieszczenia takiego postanowienia oznacza niemożność dochodzenia odsz...

References: art. 483
 art. 483
 art. 483
 art. 483
 art. 483
 art. 483