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Sentencia A.P. Granada 218/2010 de 14 de mayo. Hipoteca. Cajas de Ahorro. Préstamo - Portal Asesoría y Empresas Thomson Reuters
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Sentencia A.P. Granada 218/2010 de 14 de mayo
Hipoteca: Nulidad de una escritura pública de hipoteca que no había sido inscrita en el Registro de la Propiedad. Préstamo: Impago. Tercero de buena fe: Concepto. Jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto. Reducción notable del tiempo para la debida constancia registral de las escrituras. Acreedor hipotecario: Titularidad registral.
ROLLO N.º 738/09 - AUTOS N.º 370/07
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º 1 DE LOJA
PONENTE SR. JOSÉ MALDONADO MARTÍNEZ
SENTENCIA N Ú M. 218
D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO MAGISTRADOS
La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo n.º 738/09- los autos de Procedimiento Ordinario n.º 370/07 del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Loja, seguidos en virtud de demanda de D. Porfirio y D.ª Mónica, contra Caja de Ahorros de Ronda Antequera y Málaga, D. Luis Francisco y D.ª Aida, estos dos últimos declarados en rebeldía.
Primero.-Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 29 de mayo de 2009, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada por don Porfirio y doña Mónica frente a don Luis Francisco, doña Aida y la entidad UNICAJA, y DECLARO la nulidad de la escritura pública de hipoteca de 7 de febrero de 1995 otorgada ante el Notario del Ilustre Colegio de Granada don Pedro Antonio Lucena González sobre la finca registral número NUM001 del Registro de la Propiedad de Alhama de Granada; así como la nulidad del procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número Uno de Loja bajo el número 172/1996, y ABSUELVO a los demandados del resto de pretensiones formuladas en su contra, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a la indemnización solicitada de manera subsidiaria ni en cuanto a las costas causadas.".
Segundo.-Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y demandada, oponiéndose esta última de contrario; una vez elevadas las actuaciones a éste Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.
Tercero.-Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.
Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ MALDONADO MARTÍNEZ.
Primero.-Para enjuiciar los recursos conviene exponer los hechos que resultan acreditados en autos.
-Los codemandados don Luis Francisco y doña Aida, dueños de la parcela NUM000 sita en termino de Moraleda de Zafayona, finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad de Alhama de Granada (Granada), la enajenaron por Escritura Publica de 8 de Marzo de 1.989 a los hoy actores don Porfirio y doña Mónica, quienes tomaron posesión de la misma, aunque no la inscribieron en el Registro de la Propiedad.
-Varios años después, los referidos codemandados don Luis Francisco y doña Aida, concretamente el 7 de Febrero de 1.995, constituyeron hipoteca sobre dicha finca y varias mas que aun permanecían inscritas a su nombre en el Registro de la Propiedad, en garantía de un préstamo que concertaron con la entidad Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera (en adelante Unicaja), hipoteca que se inscribió en el Registro de la Propiedad el 14 de Febrero de 1.995.
-Por impago del citado préstamo, la entidad Unicaja promovió ante el Juzgado de Primera Instancia numero 1 de los de Loja procedimiento judicial sumario del art. 131 de la Ley Hipotecaria (autos 172/96), en el cual se dicto Auto de 21 de Mayo de 2.003, rectificado por otro de 10 de Junio de 2.003, por el que se adjudicó la meritada finca a favor de la entidad ejecutante, quien la inscribió en el Registro de la Propiedad el 12 de Enero de 2.004.
-Cuando por el Juzgado se fue a ejecutar la diligencia de toma de posesión el 2 de Diciembre de 2.005, encontraron a los actores en la finca y al hacerle saber el objeto de la diligencia presentaron la Escritura Publica de compraventa antes relacionada que no había sido inscrita en el Registro de la Propiedad, suspendiéndose la diligencia.
-Instado nuevamente el lanzamiento se convoco vista, conforme prevé el art. 675 LEC, y tras el tramite oportuno se dictó Auto de 19 de Marzo de 2.006, por el que no se dio lugar a la suspensión mandando que se dejaron las fincas libres y expeditas a disposición de la adjudicataria, quien tomo posesión de la misma el 29 de Diciembre de 2.006.
Segundo.-La demanda origen de estos autos se formuló por los actores el 2 de Julio de 2.007 en la que, sobre una exposición de hechos sustancialmente coincidente con la antes expuesta, alegaban la nulidad de la escritura de hipoteca y su inscripción, por entender que los Sres. Luis Francisco Aida habían hipotecado la finca fingiéndose dueños de ella, situación a la que no era ajena la entidad Unicaja, por ser publico y notorio que los Sres. Luis Francisco Aida habían promovido y parcelado la finca los Tablazos de Moraleda de Zafayona y procedido a su venta, por lo que pedían se les declarase como únicos propietarios y poseedores legítimos de la finca litigiosa, de sus frutos y rentas y de todos los bienes existentes en el interior de su linderos; que se declare la nulidad radical de la hipoteca constituida por los codemandados Sres. Luis Francisco Aida y Unicaja y de su inscripción en el Registro de la Propiedad; que se declarase la nulidad radical del procedimiento judicial sumario 172/96, así como de todas las adjudicaciones de la finca que se hayan producido y la nulidad de las inscripciones a que hayan dado lugar; que se condene a Unicaja al desalojo de la finca y a su entrega a los actores y al pago de la indemnización de daños y perjuicios que se le hayan irrogado; que subsidiariamente, se condene a los demandados al pago de los daños y perjuicios ocasionador por privarles de la posesión y, si se vieran privados de la propiedad, al valor actual de la finca y sus edificaciones y finalmente, al pago de las costas.
Los Sres. Luis Francisco Aida permanecieron en rebeldía y la codemandada Unicaja se persono en autos y se opuso a la demanda, negando tener conocimiento que los codemandados no fueren propietarios de la finca que hipotecaron e invocando el art. 34 de la Ley Hipotecaria y la jurisprudencia mas reciente sobre la cuestión debatida pidió la desestimación de la demanda.
La sentencia estimó parcialmente la demanda, declarando la nulidad de la escritura de constitución de hipoteca y la del procedimiento judicial sumario 172/1996, pero absolvió a los demandados de los demás pedimentos, sin imposición de costas.
Contra dicha sentencia se alzan los litigantes personados: el actor, aunque pide la estimación total de la demanda, limita su recurso a la inaplicación del art. 33 e incorrecta aplicación del art. 34, ambos de la Ley Hipotecaria, pero sin combatir la denegación que hace la sentencia de instancia de los genéricos daños y perjuicios pretendidos. La entidad benéfico-social demandada pide la desestimación integra de la demanda, por entender que se ha vulnerado el art. 34 de la Ley Hipotecaria en su interpretación jurisprudencial mas reciente.
Tercero.-La más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, extensamente expuesta en la de 7 de Marzo de 2.007, seguida por las de 7 de Septiembre de 2.007 y 5 de Mayo, 20 de Noviembre y 18 de Diciembre de 2.008, en la pugna entre seguridad del trafico y seguridad del derecho, se decanta por aquella cuando se trata de transacciones inmobiliarias que tienen acceso al Registro de la Propiedad y aparece la figura del tercero. El tercero hipotecario, esto es, el causahabiente de un titular registral por vía onerosa (Exposición de Motivos de la Ley de reforma Hipotecaria de 30 de Diciembre de 1.944) "es mantenido en su adquisición", como dice el art. 34 de la Ley Hipotecaria, si reúne los requisitos establecidos en el precepto y ello sin perjuicio y con independencia de que después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro, lo que implica que también esta protegido como tercero el primer adquirente de un titular registral "aparente", siempre que se den las demás condiciones del artículo 34 de la Ley hipotecaria, esto es, que se trate de una adquisición de buna fe, a titulo oneroso, procedente de titular registral y que inscriba su derecho.
Dice en tal sentido la sentencia primeramente citada de 7 de Marzo de 2.007, después de un extenso análisis y exposición de los pronunciamientos jurisprudenciales sobre la cuestión que "procede fijar como doctrina que la circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al dominio y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. Se trata, en definitiva, de un efecto combinado de los principios de inoponibilidad y de fe pública registral que sacrifican el derecho real de quien no inscribió, pudiendo haberlo hecho, en beneficio de quien sí lo hizo después de haber confiado en el Registro".
Y continua diciendo dicha sentencia que "podrían tal vez objetarse en contra de tal solución razones de justicia material, pero la lectura de los preámbulos y exposiciones de motivos de nuestras leyes hipotecarias y de sus reformas revela que el objetivo a alcanzar fue siempre, sobre todo, la "certidumbre del dominio", "la seguridad de la propiedad" como "condición más esencial de todo sistema hipotecario" porque "si esta no se registra, si las mutaciones que ocurren en el dominio de los bienes inmuebles no se transcriben o no se inscriben, desaparecen todas las garantías que puede tener el acreedor hipotecario" (Exposición del Motivos de la L.H. de 1.861). De ahí que los reformadores de 1909 se quejaran de los "relativamente escasos" resultados de la ley de 1.861 "en lo que se refiere a la vida económica de la Nación"; y que el preámbulo de la Ley de 30 de Diciembre de 1.944, de Reforma hipotecaria, identificara como "propósito inquebrantable" de la misma el de "acometer, con las mayores probabilidades de éxito, la ya inaplazable solución" a los problemas consistentes en que aún se hallara sin inscribir "más del 60 por 100 de la propiedad", se hubiera iniciado una "corriente desinscribitoria" y se estuviera retrocediendo paulatinamente a un "régimen de clandestinidad". Además, la justicia de la solución opuesta, es decir no proteger a quien de buena fe adquirió confiando plenamente en el sistema legal, resulta más que dudosa. Y de otro lado, desde el Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre, sobre colaboración entre Notarías y Registros de la Propiedad para la Seguridad del Tráfico Jurídico Inmobiliario, hasta la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso de la productividad, y la reforma del Reglamento Notarial por Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, se ha reforzado muy considerablemente la información en tiempo real sobre la situación registral de las fincas al tiempo de otorgarse escrituras públicas relativas a derechos reales sobre las mismas y, a su vez, se ha reducido notablemente el tiempo para la debida constancia registral de tales escrituras, lo que supone tanto una garantía normativa añadida para quien adquiere confiado en el Registro como un estímulo normativo más para que quien adquiere no deje de inscribir su derecho.
Cierto es que esas razones de justicia pueden parecer especialmente poderosas cuando se considera la situación de los compradores de viviendas en documento privado, impedidos por ello de inscribir su adquisición, que se vean privados de su propiedad, pese a haber entrado en posesión de las viviendas compradas, cuando se sigue un procedimiento de apremio contra la entidad vendedora, titular registral, y tal procedimiento culmina con la venta judicial o administrativa a un tercero que inscribe su adquisición. Pero no lo es menos que tal situación es una consecuencia necesaria de nuestro sistema registral y que su remedio habrá de buscarse, en la etapa inicial, en las garantías normativas y contractuales de las cantidades entregadas a cuenta del precio; en su etapa intermedia, en la tercería de dominio; y en su etapa final, en la demostración de la ausencia de buena fe del tercero o, incluso, en la tercería de mejor derecho sobre el producto de la venta judicial o administrativa, y desde luego siempre sin perjuicio de las acciones personales, e incluso penales, que procedan contra el vendedor o, en su caso, de los derechos cuyo reconocimiento proceda obtener en el concurso."
Cuarto.-A la vista de la anterior doctrina jurisprudencial y ateniéndonos al caso de autos, podemos concluir.
La "nulidad de la escritura de hipoteca y de su inscripción", pedimento que implica o supone la nulidad del derecho real de hipoteca inscrito, no procede aun a pesar de que, cuando se otorgó aquella escritura, el constituyente no era propietario de la finca hipotecada (art. 1.857.2.º del código civil), pues este precepto no distingue entre propiedad material y propiedad aparente, de modo que se entiende cumplido el requisito si consta la titularidad registral del constituyente de la hipoteca, pues como señalaba la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Marzo de 1.988, quien adquirió confiado en el Registro no viene obligado a "una previa investigación a ultranza de las vicisitudes extrarregistrales por las que atraviesa o ha atravesado la finca comprada", pues de ser así "el instrumento jurídico del Registro de la Propiedad no tendría más valor que el de una mera oficina informativa sin alcances vinculatorios en el orden de las transmisiones de titularidad". El acreedor hipotecario es tercero, tanto respecto del originario negocio adquisitivo del constituyente de la hipoteca cómo respecto de la compraventa por la que se transmitió la finca al hoy actor, compraventa que no llego a inscribirse. La titularidad registral del acreedor hipotecario tiene una doble protección frente al actor. Por un lado, la que le brinda el art. 32 de la Ley Hipotecaria, protección básica y primordial de todo sistema hipotecario derivada de la publicidad, pues el hoy actor no puede oponer a la entidad demandada, quien tiene su titulo inscrito en el Registro y es tercero respecto de la adquisición del actor, un "titulo de dominio" que no se ha inscrito. Pero además, tiene la del art. 34 de la Ley Hipotecaria, pues en la confrontación de ambas titularidades, la del actor no inscrita y la del demandado inscrita, el art. 34 protege al demandado quien, al inscribir su derecho, sana el defecto de titularidad material de su transmitente, por la fuerza de la fe publica registral y hace inoperante, frente a él, lo dispuesto en el art. 33 de la citada Ley, al constar que reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria antes referidos.
La nulidad del procedimiento judicial sumario en el que se produjo la adjudicación de la propiedad a la entidad demandada, tampoco es procedente en la medida en que de las actuaciones no se desprende que se haya cometido irregularidad alguna, pareciendo una petición del actor derivada o a consecuencia de la nula, a su juicio, constitución de la hipoteca.
Consecuencia de lo expuesto, es la estimación del recurso de la demandada y la desestimación de la demanda.
Quinto.-Aunque se ha desestimado la demanda, la novedad de la posición jurisprudencial sobre la materia conduce a no caber imposición de las costas de ambas instancias, conforme a los artículos 394 y 398 de la LEC.
Se estima el recurso de la entidad demandada y se desestima el de la actora. Se revoca la sentencia y se desestima la demanda. Sin costas en ambas instancias.

References: resolución 
 artículo 131
 resolución 
e contrario
 artículo 34
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 34