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Timestamp: 2019-06-25 00:27:57+00:00

Document:
Sentencia nº RC.00851 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 26 de Noviembre de 2007 - Jurisprudencia - VLEX 283348847
Número de Expediente: 07-165
Exp. 2007-000165
En el juicio por retracto legal arrendaticio intentado ante Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos C.J.F.P., C.B.V., J.S.M., M.L.R.L., N.R., M.C.M., M.T.F.D.V., C.O.Á.C., G.E.S.B., A.G.D.S., A.O., M.R., LUÍS SEVILLA y P.L.L., representados judicialmente por los profesionales del derecho P.M.L.R., F.G. y L.E.M., contra las sociedades de comercio KETEN CORPORACIÓN, C.A., E INVERSIONES INTRINAD, C.A., representados por los abogados en ejercicio de su profesión T.B.G., S.T.D., F.R.B., A.D.S.S. y como terceros intervinientes los ciudadanos C.A.C.B. y H.M.D.P.B., representados por los abogados R.C., S.C. y J.C.R., el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, M. y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, en fecha 9 de noviembre de 2006, dictó sentencia declarando sin lugar el recurso de apelación ejercido por los demandantes contra la decisión del a quo que había declarado sin lugar la demanda. En consecuencia, confirmó el fallo apelado y condenó a los accionantes al pago de las costas procesales.
Contra la referida decisión de la alzada, el apoderado judicial de la parte demandante anunció recurso de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. No hubo impugnación.
Esta Sala, en sentencia N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra, Exp. N° 2004-000807, estableció un nuevo criterio respecto al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso del arrendatario que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa. Al respecto, en dicha sentencia se dejó establecido lo siguiente:
…Que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente…
. (N. y subrayado del transcrito)
Contra la anterior decisión se interpuso ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, solicitud de revisión constitucional, la cual fue declarada procedente mediante sentencia N° 126, de fecha 31 de enero de 2007, expediente N° 05-1774, con fundamento en que la decisión recurrida en revisión, atentó contra la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al vulnerar sus principios atinentes a la seguridad jurídica, la irretroactividad y la igualdad; quebrantamientos que devinieron, -según esa S.- de la aplicación del referido cambio de criterio para el propio caso que lo motivó y no del nuevo criterio en sí, al respecto dejó establecido lo siguiente:
…De lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia impugnada vulneró el principio de seguridad jurídica, al casar un fallo dictado con estricto apego al criterio jurídico imperante, cambiando el mismo y aplicando el nuevo al caso en estudio; y con ello, ordenó en reenvío al Juzgado Superior decidir nuevamente sobre la demanda planteada por REGALOS COCCINELLE C.A., decisión que se produjo el 19 de junio de 2006, esto es, pendiente de decisión esta solicitud de revisión.
Lo anterior, en modo alguno puede significar una negativa para que los órganos jurisdiccionales ajusten los criterios jurisprudenciales a los postulados constitucionales, pues las modificaciones de criterios son exigencias propias de la función judicial, pero los cambios necesarios para el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerar principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos- la jurisprudencia modificada complementaba un vacío legal en materia inquilinaria.
De allí que esta S. deba señalar con precisión que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad…
(Negritas de la Sala)
De la decisión ut supra transcrita, se solicitó aclaratoria, la cual fue declarada improcedente mediante sentencia N° 1376, de fecha 29 de junio de 2007, en la cual la Sala Constitucional señaló lo siguiente:
“…Considera la Sala que dicho fallo, contrariamente a lo señalado por los solicitantes de la aclaratoria, cumple con todos los requisitos que debe contener una sentencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y; específicamente, con el contenido en el ordinal 5º, por cuanto en él la Sala se pronunció en forma expresa, positiva y precisa sobre las denuncias formuladas por la parte solicitante de la revisión y dejó asentado expresamente que: “…no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad…” (Cursivas del transcrito)
Esta Sala en sentencia N° 694, de fecha 10 de agosto de 2007, caso: N.J.G. y Otra contra A.M.G. y Otros, expediente N° 07-171, dejó establecido el ámbito temporal de aplicación del cambio de criterio fijado por esta Sala, al respecto señaló lo siguiente:
…Por tanto, se deja expresamente establecido que la aplicación inmediata del cambio de criterio que la Sala adoptó en el caso sometido a revisión, no constituye aplicación retroactiva de la norma dado que de ninguna manera se viola algún derecho adquirido del arrendatario o adquiriente, por el contrario de manera instantánea y favorable, por una parte, se impide que se produzcan actos contrarios a la ley, y de otro lado, se ampara el derecho que el ordenamiento jurídico confiere al arrendatario, de acuerdo con las necesidades sociales tuteladas por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en estricto apego al principio de Seguridad Jurídica, que esta S. garantiza a todos los justiciables como vigilantes que somos del cumplimiento de las leyes, según corresponde asumir en un “...Estado democrático y social de Derecho y de Justicia...”, según lo previsto en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Con base en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, se repite, y con especial atención al fallo constitucional vinculante anteriormente transcrito, el cual, expresamente reconoce que no es el cambio de criterio implementado por la Sala, anteriormente referido, el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino la aplicación inmediata que tuvo, esto es, para el propio caso de donde se originó, y no que lo fuera a futuro, que en esta ocasión la Sala de Casación Civil, hace valer la oportunidad, en atención a los alegatos contenidos en la demanda del caso sub iudice, para dejar establecido el ámbito temporal de aplicación del prenombrado cambio de criterio de esta sede de Casación Civil, contenido en la decisión N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, Exp. N° 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra ratificado en otros fallos posteriores, resultando entonces aplicable para todos los casos análogos que se encuentren en fase de decisión en cualesquiera de las instancias a partir del día siguiente de la publicación del mismo, según ya se dijo, el 20 de mayo de 2005. Así se decide…
Ahora bien, por cuanto la sentencia recurrida fue pronunciada en fecha 9 de noviembre de 2006, esta Sala con base al ámbito temporal de aplicación ut supra transcrito, pasa a conocer el presente recurso de casación bajo el cambio de criterio doctrinal establecido por ésta S., en su sentencia N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Exp. N° 2004-000807. Así se decide.
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 1.547 del Código Civil, por error de interpretación.
“…La recurrida a la hora de decidir tomó en cuenta un lapso de caducidad inexistente no previsto en la Ley Sustantiva, interpretando erróneamente el artículo 1.547 del Código Civil, con lo cual cercenó el derecho de mis representados en su Sentencia (sic) al declarar sin lugar la acción de retracto legal por ellos propuesta.
La regla principal en materia de retracto legal esta (sic) prevista en el artículo 1.547 del Código Civil, que es la disposición legal en que se fundamenta la recurrida para considerar la caducidad de la acción propuesta.
El referido artículo señala dos lapsos de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal: de nueve días el uno, que se contarán a partir del aviso que debe dar el comprador o el vendedor al que tiene el derecho de retraer o a quien lo representa y de cuarenta días el otro, que se contarán a partir de la fecha de registro de la escritura, cuando no haya podido darse aviso por no estar presente en el lugar del retrayente o no tenga quien lo represente.
Es decir, en forma clara, el precitado artículo señala los plazos para ejercer la acción de retracto legal tomando como base la notificación que se haga de la enajenación del inmueble a quien tenga el derecho a retraer, tenemos así que los plazos se determinan en la siguiente forma:
El plazo para hacer uso del derecho de retracto legal el (sic) plazo (sic) es de 9 días a partir de la fecha de la notificación.
En caso de que no pueda hacerse la notificación ya sea por no estar presente la persona a quien deba hacérsela y no tenga quien lo represente, el plazo es de cuarenta días desde la fecha de la protocolización.
Pero resulta ser honorables Magistrados, que la recurrida en su decisión interpreta erróneamente en su Sentencia (sic), un lapso de caducidad no previsto en la Ley (sic) antes transcrita, señalando que la presente acción de retracto legal había caducado por haber transcurrido sobradamente el lapso de 40 días desde la fecha en que se interpuso una primera acción de retracto legal contra las Empresas (sic) OPESO C.A y TEQUEN (SIC) C.A, (acción que se dejó sin efecto como explicaremos más adelante) por ante el Juzgado Octavo de Primera instancia (sic) en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de febrero de 1999, y la presente acción de retracto legal interpuesta en fecha 15 de octubre de 1999 por mis representados en contra de las Empresas (sic) KETEN CORPORACION (SIC) C.A e INVERSIONES INTRINAD, C,A, (SIC) que son empresas distintas a las anteriores y el lapso de caducidad señalado por el tribunal a quo no comienza a correr a partir de ninguna acción que se hubiere interpuesto, sino que el referido lapso como lo señala el artículo 1.547 comienza es a partir de la protocolización del documento de enajenación.
Efectivamente honorables Magistrados, nuestros representados, ejercieron acción de retracto legal, en contra de las empresas KETEN CORPORACIÓN C.A e INVERSIONES INTRINAD C.A, el cual fue declarado sin lugar, al expresarse que había caducado el derecho de los arrendatarios, pues habían transcurrido sobradamente el plazo de 40 días establecido en la norma sustantiva contenida en el artículo 1.547 del Código Civil, desde la fecha en que se interpuso demanda de retracto en contra de las empresas OPESO C.A. y TEKEN C.A. en fecha 19 de febrero de 1999 hasta el 15 de octubre de 1999 fecha en la cual fue incoada la presente demanda, PRESUMIENDO que los actores para aquella fecha debían tener conocimiento de la venta del inmueble objeto del litigio y que el dominio del mismo lo ostentaba KETEN CORPORACIÓN C.A.
Para decidir la cuestión previa opuesta de caducidad intentada por la parte demandada señala el a quo en su sentencia lo siguiente:
En consecuencia honorables Magistrados, el J. a quo toma como punto de partida para determinar la caducidad de la presente acción, el momento en que nace para los inquilinos el derecho a ejercer la acción de retracto legal, tal como lo señala en su sentencia al expresar lo siguiente:
…el derecho de preferencia para adquirir los inmuebles, les nació a los arrendatarios en fecha 1° de agosto de 1997, fecha en la cual la empresa Keten Corporación C.A. adquirió el Edificio Tequendama…(OMISSIS) (SIC) y ese mismo día protocolizó el documento de condominio… con lo cual individualizó las unidades compuestas por los apartamentos y generó para los inquilinos la posibilidad de ejercer el retracto legal y Así se decide…
Pero resulta que el Tribunal a quo, no puede tomar como punto de partida para que el arrendatario tenga la posibilidad de ejercer el derecho de retracto legal, el simple hecho de la compra del inmueble en su totalidad y la posterior protocolización del documento de condominio, ya que el propietario, no necesariamente quiera vender los inmuebles, ya que entre sus intenciones puede estar lograr el desalojo de los arrendatarios a quienes esta (sic) obligado por ley ofrecerles en venta los mismos, para así lograr la venta a terceros a un mejor precio, otra de sus intenciones pude (sic) ser la de entregar el inmueble en donación, en cuyo caso no cabría la posibilidad de ejercer por parte de los inquilinos la acción de retracto legal.
Lo que si podría nacer en este caso para los arrendatarios al protocolizar el documento de condominio es el derecho preferente de adquirir el inmueble, en el supuesto de que el propietario arrendador esté dispuesto a vender el mismo.
Cabe destacar ilustres Magistrados, que tanto en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de de (sic) Viviendas (vigente para la fecha en que fue incoada la presente demanda) como en la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta (sic) previsto tanto la preferencia ofertiva como el derecho a retracto constitutivos de los dos derechos arrendaticios que, en relación con la adquisición del inmueble arrendado tienen los inquilinos, existiendo una diferencia entre ambos derechos.
El primero de esos derechos, es decir, el derecho preferente ofertivo tiende a la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al inquilino, solo (sic) si el propietario desea vender; lo que quiere decir que la preferencia ofertiva es ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación del inmueble arrendado al tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia al arrendatario.
En cambio, el segundo de los derechos, es decir, el derecho de retracto, sólo es ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a la cual estaba obligado. Si el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna forma violación del derecho del inquilino a adquirir el inmueble, surgirá para el arrendatario el llamado derecho de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad del inquilino de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tenía derecho de preferencia.
Por otra parte, el juez a quo para decidir la caducidad de la acción PRESUME (Y en Sentencia (sic) no se puede presumir) que los accionantes al haber intentado la acción de retracto legal en contra de las empresas OPESO C.A y TEKEN C.A., por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 19 de febrero de 1999, debían conocer que ya la propietaria no era TEKEN C.A., sino KETEN CORPORACIÓN C.A., señalando además que era una carga para los actores revisar en el Registro Público las posibles ventas de los inmuebles objetos de la pretensión, ello en contradicción con lo señalado en la sentencia de este Máximo Tribunal en esta Sala de Casación Civil de fecha 20 de mayo de 2005, que aun (sic) cuando fue transcrita en la sentencia aquí impugnada, hace caso omiso de lo en ella establecido, cuando se refiere a la revisión del Registro Público por parte de los inquilinos, la que textualmente dice lo siguiente:
Como observaran (sic) honorables Magistrados, la sentencia impugnada omite esta apreciación efectuada por el Máximo Tribunal de la República y por el contrario señala que son los inquilinos los que están obligados asistir periódicamente al Registro (sic) para verificar quien (sic) es el propietario, lo cual no es cierto y es contradictorio con lo que señala la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la decisión antes transcrita.
Y aun (sic) cuando los actores tuvieran la carga de revisar constantemente en la Oficina de Registro Público, igualmente hubiesen tenido que revisar en las diferentes OFICINAS DE REGISTRO MERCANTIL, ya que la venta de los inmuebles arrendados se hizo a través de subterfugios legales cuya única finalidad fue la de evadir el cumplimiento de las disposiciones inquilinarias.
Asimismo (sic) y en el mismo orden de ideas honorables Magistrados, aun (sic) cuando fue señalado suficientemente en el escrito de pruebas en la presente causa, que una vez analizado la acción de retracto legal interpuesta por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, (en la cual se basa el a-quo para decretar la caducidad), era evidente que la misma no podía prosperar, por establecerlo en forma expresa la ley, en su artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas el cual establece:
…En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas, que formen parte de un edificio, no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo…
Como se observara (sic) del mencionado artículo, esta norma, permite la venta en bloque de un edificio, sin que por ello, un inquilino en particular pueda ejercer retracto legal alguno. En atención a lo establecido por la ley sustantiva, no es a partir del conocimiento de la venta en bloque del Edificio Tequendama que tuvieron mis representados, el derecho a ejercer la acción de retracto legal, ya que como fue señalado anteriormente el derecho de retracto, sólo es ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado, y en el caso que nos ocupa el arrendador no hizo la oferta al arrendatario a la cual estaba obligado. Y es en base a lo antes señalado y a fin de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, que los recurrentes no ejercieron para ese momento la precitada acción para no poner en marcha el Órgano (sic) jurisdiccional, por una acción evidentemente prohibida por la ley.
En tal sentido, la norma sustantiva señala que el derecho de retracto legal arrendaticio consiste en la facultad del inquilino de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tenía derecho de preferencia.
En el presente caso, el tercero adquiriente, no es, KETEN CORPORACIÓN C.A. como lo señala el a quo en su sentencia, sino que el tercero adquiriente es la firma mercantil INVERSIONES INTRINAD C.A.
Todo ello es así, porque La (sic) empresa KETEN CORPORACIÓN C.A., compra la totalidad de las acciones de la empresa INVERSIONES INTRINAD C.A., tal como se evidencia del documento protocolizado en fecha 3 de junio de 1998 y que corre inserto a los folios 106 al 113 del presente expediente.
Esta operación de compra de acciones, incluida en esta parte, es de vital importancia, pues, es el mecanismo empleado para vulnerar los derechos de mis representados.
Propietaria ya, KETEN CORPORACIÓN C.A. de la totalidad de las acciones, y en consecuencia, propietaria de la empresa INVERSIONES INTRINAD C.A., ésta cede, veintiún (21) apartamentos integrantes del Edificio Tequendama aportando para el capital y activos de la firma mercantil INVERSIONES INTRINAD C.A.
Esta operación, en principio se realiza como un aporte a capital, sin embargo, al folio 112, es decir al cierre del acta, se evidencia que es una simple operación de venta, tal como lo señala dicho documento:
…Con el otorgamiento del presente documento en nombre de mi representada hacemos al comprador la tradición legal de los inmuebles vendidos y me obligo al saneamiento de ley…
Hecho este (sic) que no fue mencionado en la sentencia, y que efectivamente es con posterioridad a la enajenación de los inmuebles ocupados por los arrendatarios y que por disposición legal nace el derecho a retracto legal.
Y es solo (sic) a través de algún acontecimiento no esperado que los inquilinos pueden determinar cuando se produjo la venta de los inmuebles por ellos ocupados como lo fue la primera acción de desalojo incoada por ante la Dirección (sic) de Inquilinato (sic) contra la ciudadana M.T.F. de V. (sic), en fecha 27 de Septiembre (sic) de 1999, expediente 49.672-94, tal como fue señalado en el escrito de pruebas, por lo que al imponerse la arrendataria de tal acción, se realizaron todas las acciones pertinentes para ejercer la presente acción de retracto legal en fecha quince (15) de Octubre (sic) de 1999.
Como fue este caso de desalojo, que es cuando lo (sic) demás inquilinos se enteran de que existe un propietario de los inmuebles por ellos arrendados que se llama INVERSIONES INTRINAD C.A, y es a partir de este momento, en que nace el derecho para ejercer el retracto legal, como efectivamente se ejerció en fecha 19 de octubre de 1999, cuando se demando (sic) dicho retracto y en el lapso probatorio se alegó lo antes señalado, lo cual no fue objetado ni impugnado por la contraparte ni por el tercero interviniente, por lo que en consecuencia como lo ha dicho reiteradamente en sus Sentencias (sic) el Máximo Tribunal de la República, lo que no es desvirtuado en juicio queda en beneficio del débil jurídico que en este caso son los arrendatarios.
Por todo lo antes expuesto, se evidencia que nunca fue la intención del tercero adquiriente (INVERSIONES INTRINAD C.A.), es decir, de sus accionistas notificar a los arrendatarios de la enajenación de los inmuebles por ellos ocupados, sino, obtener el desalojo de los mismos, hecho éste que igualmente se evidencia con la intervención del tercero coadyuvante, quien habiendo sido accionista de la firma mercantil INVERSIONES INTRINAD C.A. trae a los actos una acción de desalojo incoada en mayo de 2000, en contra de uno de los accionantes.
Por otra parte, honorables Magistrados, señaló el tercero coadyuvante en su escrito de observación a los informes, que era un absurdo que la parte accionante arguyera que tuvo conocimiento de la venta del inmueble en fecha 27 de septiembre de 1999, tan solo (sic) cuando se intentó la demanda de Desalojo (sic) por ante la Dirección (sic) de Inquilinato (sic) contra uno de sus representados (folio 468).
Siendo que con anterioridad a la Sentencia (sic) de este Máximo Tribunal en Sala de Casación Civil de fecha 20 de mayo de 2005, poco le importaba el hecho de cuándo el inquilino tuviera conocimiento de la venta del inmueble arrendado, ya que era unánime, invariable y constante el criterio sostenido por los tribunales de la República al respecto, que sólo les importaba, si la acción de retracto legal había sido ejercida dentro del lapso de 40 días, después de protocolizado el documento de enajenación, sin tomar en cuenta en ningún caso, que en su gran mayoría la acción del arrendador-propietario era efectuar la venta sin notificar al inquilino, para dejar transcurrir sobradamente los 40 días después de la protocolización y poder solicitar después el desalojo del inmueble o la entrega material del mismo, quedando fallido cualquier acción de retracto legal que intentase el inquilino, dejándolo en indefensión, pues, se le otorgaba la razón al propietario-arrendador en perjuicio del débil jurídico.
Igualmente honorables Magistrados, la recurrida incurre en el mismo error del Tribunal de Primera Instancia, Sentenciando (sic) en base a los mismos argumentos del juzgado de Primera instancia (sic) en lo Civil, con la agravante de que el Juzgado Superior tenía conocimiento de la Sentencia (sic) de fecha 20 de mayo de 2005, emanada de esta Sala de Casación Civil, pues, en su Sentencia (sic) la transcribe más no la aplica, ni la analiza en el sentido que le dieron los honorables Magistrados de este Máximo Tribunal y por el contrario la contradice, pues, la aplicó contrariamente con lo señalado y ordenado en la misma.
Ante tales hechos, ¿Por qué no se presumió en favor de los arrendatarios el motivo por el cual (sic) fue intentada la acción en fecha 15 de octubre de 1999 en contra de las empresas KETEN CORPORACIÓN C.A. e INVERSIONES INTRINAD C.A.? (ésta última como tercero adquiriente), pues si se hubiese hecho tal presunción a favor de los arrendatarios, se hubiese podido determinar que habría sido imposible para los mismos acudir a las Oficinas de Registro Público, como fue señalado en sus Sentencias (sic) por ambos tribunales, contradiciendo lo establecido en la sentencia del Máximo Tribunal de la República, porque igualmente hubiesen tenido que acudir a las Oficina (sic) de Registro Mercantil para determinar los subterfugios utilizados por esta última empresa INVERSIONES INTRINAD C.A, para evadir el cumplimiento de las leyes que rigen la materia.
Por todo lo antes expuesto Honorables e Ilustres Magistrados, es que recurrimos en base al ordinal 2do del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la errónea interpretación dada por la recurrida al artículo 1.547 del Código Civil, pues, la recurrida cuando señala que la caducidad se inicia desde la fecha en que fue incoada la acción de retracto legal contra las empresas OPESO C.A. y TEKEN C.A., por ante Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 19 de febrero de 1999, incurre en errónea interpretación del artículo 1.547, porque en su Sentencia (sic) la misma presume que la fecha de caducidad de 40 días es a partir de la acción antes mencionada, pero lo que no dice la recurrida en forma expresa es que en el caso que nos ocupa no se verificó notificación alguna, por parte de las demandadas, y al no existir notificación alguna por parte de las demandadas, cómo pudo el a quo DETERMINAR CON CERTEZA cuándo comenzó a correr para el arrendatario el lapso de caducidad de los cuarenta días a que se refiere la norma invocada, en tal sentido, incurre la recurrida en errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, y así solicitamos sea declarado…”. (Resaltado del transcrito)
De la lectura de la extensa denuncia realizada por el formalizante ut supra transcrita, observa la Sala que la misma va dirigida a delatar la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil en que habría incurrido el ad quem, al interpretar –según el recurrente- erróneamente un lapso de caducidad no previsto en dicha norma, y señalar que había De la lectura de la extensa denuncia realizada por el caducado el derecho de los arrendatarios para intentar el retracto legal arrendaticio en contra de la empresas Keten Corporación C. A. e Inversiones Intrinad C.A., por haber transcurrido sobradamente el plazo de 40 días contados a partir del 19 de febrero de 1999, fecha en la cual se interpuso la demanda de retracto en contra de las empresas O.C.A. y T.C.A., cuya acción -según el formalizante- fue dejada sin efecto, hasta el día 15 de octubre de 1999 cuando fue incoada la presente demanda.
Asimismo, señala el formalizante que el Juez de alzada presume que los actores para el día 19 de febrero de 1999 debían tener conocimiento de la venta del inmueble objeto del litigio y que la propiedad del mismo lo ostentaba K.C.C.A., ya que era una carga para los actores revisar en el registro público las posibles ventas de los inmuebles objetos de la pretensión.
Por otro lado, en apoyo a su denuncia consideran los recurrentes que aún cuando tuvieran la carga de revisar en la oficina de registro público también debían revisar en las oficinas de registro mercantil, por cuanto alegan que las ventas de los inmuebles arrendados se hicieron a través de subterfugios legales, con la finalidad de evadir las disposiciones inquilinarias, ya que las mismas se realizaron por medio de aportes de capital y la compra y cesión de acciones.
Exponen también los formalizantes que nunca fueron notificados de las ventas realizadas de los inmuebles por ellos ocupados, y que se enteraron que el propietario es Inversiones Intrinad C. A., por una acción de desalojo intentada ante la dirección de inquilinato en contra de la ciudadana M.T.F.V., en fecha 27 de septiembre e 1999, por ello, es a partir de este momento en que nace el derecho para ejercer la acción de retracto legal.
Ahora bien, la sentencia recurrida expresa lo siguiente:
“…Resuelto lo anterior, corresponde ahora analizar la defensa opuesta de caducidad intentada por la representación judicial de la parte demandada solicitada el 7 de diciembre de 2000. A tal efecto, en primer término debe precisarse el momento a partir de (sic) cual nació en los arrendatarios el derecho de preferencia para adquirir los inmuebles.
Así las cosas, es conveniente aclarar que el Edificio Tequendama no estuvo sometido al régimen de propiedad horizontal, los arrendatarios no tenían derecho de preferencia alguno sobre las unidades que ocupaban, ya que la venta de todo inmueble no otorgaba ese derecho a los inquilinos, según la normativa vigente para ese entonces, que era el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda en su artículo 6to.-
Ahora bien, el derecho de preferencia para adquirir los inmuebles, les nació a los arrendatarios en fecha 1° de agosto de 1997, fecha en la cual la empresa Keten Corporación C.A. adquirió el Edificio Tequendama por documento protocolizado en esa fecha ante la Oficina (…) y ese mismo día protocolizó el documento de condominio del Edificio Tequendama, ante la misma Oficina (…) con lo cual individualizó las unidades compuestas por los apartamentos y generó para los inquilinos la posibilidad de ejercer el retracto legal. Así se decide.
De allí entonces, el lapso para intentar el retracto legal arrendatario, esta (sic) establecido en el artículo 1.547 del Código Civil Venezolano, el cual dispone lo siguiente…
Así, el mencionado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado) disponía que:
En la actualidad, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto que resulte aplicable, prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50 eiusdem), señalando, en ese sentido, que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo.
Resalta de ambos textos legales, tanto bajo la vigencia del mencionado decreto derogado como en el texto legal vigente, el espíritu del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal su ejercicio, empero, ello esta (sic) previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Ahora bien, el artículo 1.547 precedentemente trasladado contempla, se repite, el ejercicio de la “acción de retracto legal”, aplicable por remisión expresa de la norma transcrita contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, para el ejercicio de la “acción de retracto legal arrendaticio” –so pena de caducidad-, en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:
1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.
2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico que (sic) quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.
De acuerdo a lo anteriormente expuesto, la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de Justicia, mantuvo el siguiente criterio por muchos años, a saber:
En relación al lapso de caducidad en materia de retracto legal arrendaticio, que constituye el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, el Artículo (sic) 1.547 del Código Civil, establece que ese Derecho (sic) podrá ejercerse en un término de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura.
(19 de Julio (sic) de 2000. Sala de Casación Civil).”
Esa doctrina ha sufrido severas críticas, por cuanto autores y jueces contrarios a la misma han sostenido que de aplicarse supletoriamente el segundo supuesto de la norma (artículo 1.546) para aquellos casos en los que como el presente, el retrayente no ha sido notificado de la venta, tendría sobre sí la obligación de revisar constantemente el titulo (sic) de propiedad del inmueble que ocupa como arrendatario, para poder ejercer oportunamente su derecho, lo cual evidentemente crearía una situación de incertidumbre y hace proclive aun (sic) mas (sic) la inseguridad jurídica, y que en todo caso resulta mas (sic) conveniente y justo que ese lapso de caducidad para ese supuesto no contemplado en la norma, se cuente el referido lapso desde la fecha en que el retrayente tuvo conocimiento del negocio jurídico y puede debatir en juicio contencioso su derecho a retraer.
En virtud de ello, en sentencia de 20 de mayo de 2005, la Sala de casación (sic) Civil del Tribunal Supremo de Justicia, procedió a abandonar dicho criterio bajo los siguientes términos:
Aplicando la citada doctrina al caso in comento, este Tribunal (sic) observa al folios (sic) 277, del presente expediente, copia simple del libelo de demanda del juicio intentado ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, expediente N° 99-8484, de donde es posible advertir que la mayoría de los demandantes actuales ya habían intentado otra demanda de Retracto Legal en contra de la empresa Opeso C.A. en fecha 19 de febrero de 1999, propietaria en principio del inmueble, no obstante que para esa fecha, ya la prenombrada compañía no era dueña del edificio, pues el dominio sobre el mismo lo ostentaba Keten Corporación C.A., desde el 1° de agosto de 1997, por compra que le hizo a Teken C.A. en esta fecha (Folio 256 a 276), y al mismo tiempo aquella había protocolizado el documento de condominio del referido Edificio Tequendama en la misma fecha que lo adquirió, es decir, el 1° de agosto de 1997 (Folio. 218 al 225), con lo que los demandantes en este juicio conocían, o así debían conocer, quien era la propietaria del inmueble para la fecha en que intentaron la demanda ante el tribunal octavo de esta Circunscripción Judicial, pues era una carga suya acudir al Registro Público antes de intentar la acción, a los fines de determinar con claridad a quien se iba a demandar y en la persona de quien recaía la representación de la empresa, ya que ello determina la cualidad del demandado, y para el 19 de febrero de 1999, fecha de la interposición de la demanda intentada ante el Juzgado Octavo ya la propietaria de los apartamentos era Keten Corporación C.A.
De allí que, considera esta Alzada (sic) que era una carga para los actores revisar en el Registro Público respecto a las posibles ventas de los inmuebles objetos de su pretensión, de donde cabe advertir que para el caso de marras y según las pruebas documentales antes referidas, el nacimiento del lapso establecido en el artículo 1.547 del Código Civil, es decir, los cuarenta días para ejercer el retracto legal, es desde el 19 de febrero de 1999, porque desde esa fecha a lo menos, los actores tuvieron conocimiento de la venta del inmueble cuando interpuso su demanda de retracto ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial. Así se decide.
Así las cosas, tenemos que la actora interpuso la presente demanda en fecha 15 de octubre de 1999 de donde resulta evidente que desde esa fecha y aquella en que interpuso la primera demanda por retracto legal en contra de la Empresa Opeso C.A. hace presumible para esta Alzada (sic) en que tuvo conocimiento de la venta del inmueble que es objeto del litigio, es decir, desde el 19 de febrero de 1999, transcurrió sobradamente el plazo de 40 días establecidos en la norma sustantiva contenida en el artículo 1.547, e interpretada de acuerdo a la jurisprudencia del Máximo Tribunal de Justicia, por lo que la acción para ejercer el retracto legal arrendaticio se encuentra caduca y así se decide…”. (N. del transcrito)
De la precedente transcripción de la recurrida, se observa que el Juez de alzada al analizar la defensa relativa a la caducidad de la acción, que lo llevo a declarar sin lugar la acción de retracto legal arrendaticio, analizó las pruebas y llegó a la conclusión de que los demandantes estaban en conocimiento de las ventas de los inmuebles cuando presentaron la demanda en contra de las empresas Opeso C. A. y T.C.A., en fecha 19 de febrero de 1999, ya que era una carga para los actores revisar en el registro público las posibles ventas de los inmuebles objetos de la pretensión, y partiendo de esta fecha, determinó que había operado la caducidad en razón de que entre ésta fecha 19/02/1999 en la cual se interpuso la primera demanda, y la fecha de la interposición de la segunda demanda, hoy conocida, 15/10/1999, había transcurrido sobradamente el plazo de 40 días establecido en el artículo 1.547 del Código Civil. Ahora bien, en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, en acatamiento a la normativa prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el vacío legal que se observa en los supuestos cuando se obvia la notificación, estando presente el arrendatario y la grave injusticia que representa obligarlo a realizar incursiones periódicas en la oficina de registro correspondiente, a efectos de constatar que el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su arrendador, aunado a ello que en la relación arrendaticia, por lo general, el débil resulta ser el arrendatario, esta S. en Sentencia N° 260, de Fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A, contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente N°. 2004-000807, la cual es aplicable al caso de acuerdo a lo expuesto en el punto previo que antecede, estableció lo siguiente: “…Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta S., obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.
Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:
El artículo 257 eiusdem preceptúa:
(Resaltado de la Sala). Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente:
...Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.
En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente...
Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.
Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.
Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio (Sic) que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.
En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.
Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.
De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.
La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.
Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta S. que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (Resaltado del transcrito)
Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la Sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de las ventas, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta S. es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta de aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor.
De tal modo que, resulta evidente que el Juez de la recurrida contrarió el criterio establecido por la Sala al considerar que era una carga para los actores revisar en el registro público las posibles ventas de los inmuebles objeto de su pretensión, en consecuencia debe declararse procedente la presente denuncia, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 1.547 del Código Civil, por falta de aplicación.
Al efecto, señala la recurrente en su escrito de formalización, lo siguiente:
“…Como ya fue señalado anteriormente, el referido artículo señala dos lapsos de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal, uno de nueve días, que se contarán a partir del AVISO que debe dar el comprador o el vendedor al que tiene el derecho de retraer o a quien lo representa y otro de cuarenta días, que se contarán a partir de la fecha de registro de la escritura, CUANDO NO HAYA PODIDO DARSE AVISO por no estar presente en el lugar el retrayente o no tenga quien lo represente.
a) El plazo para hacer uso del derecho de retracto legal el plazo es de 9 días a partir de la fecha de la notificación.
b) En caso de que no pueda hacerse la notificación ya sea por no estar presente la persona a quien deba hacérsela y no tenga quien lo represente, el plazo es de cuarenta días desde la fecha de la protocolización.
El legislador contempla esta posibilidad señalada en el aparte b) pues quien tenga el derecho a retracto y no quiere que se le notifique para que no corra el plazo de 9 días, corre el riesgo de que se protocolice la venta y transcurran 40 días y pierda su derecho a ejercer la acción de retracto legal.
Pero ello no puede convertirse en un FRAUDE A LA LEY, por parte de aquel que esta (sic) en la obligación de dar el aviso, y proceda a registrar el documento, dejando transcurrir los cuarenta días y luego éste notifique a quién deba darle el aviso, o lo que es peor aun (sic), que no lo notifique cercenándole así los derechos establecidos en la ley, para luego obtener el desalojo del arrendatario a través de cualquier proceso previsto en la ley y vender el inmueble a un tercero en las condiciones que mejor le interesen al propietario.
Como ya ha sido señalado, el legislador prevé dos circunstancias para hacer efectivo la notificación del retrayente: una, que sea posible notificar realmente al sujeto, es decir, que este (sic) se encuentre presente, y la otra, es que dicho sujeto no sea localizable ni por sí, ni a través de un mandatario, en cuyo caso, en interés del notificante, se reputa precluído el término para ejercer la acción de retracto, pasados cuarenta días desde la fecha en que se registre el instrumento de enajenación del inmueble.
Ahora bien, H.M., del análisis de la norma antes señalada se desprende que la preclusión del término para ejercer la acción de retracto, pasados cuarenta días desde la fecha en que se registre el instrumento de enajenación del inmueble, sólo procede, como el propio texto legal lo asienta, en caso de ausencia y carencia de representante de (sic) de quien tenga derecho a la notificación.
Se requiere entonces para evitar el fraude a la ley, que de alguna manera a quien corresponda dar el aviso (propietario) intentara cumplir con el procedimiento de notificación personal a fin de constatar que el interesado no es localizable y de que no se tienen noticias acerca de la eventual existencia de un representante.
En el caso de autos se observa que en fecha 27 de febrero de 1997 la empresa OPESO COMPAÑÍA ANÓNIMA vendió la totalidad del edificio a la sociedad mercantil TEKEN C.A.; posteriormente la sociedad mercantil TEKEN C.A., en fecha 1° de agosto de 1997, (cinco (5) meses después), vende a la sociedad mercantil KETEN CORPORACIÓN C.A., la totalidad del inmueble constituido por el Edificio denominado Tequendama y el terreno sobre el cual está construido, sociedad ésta que fue constituida para tal efecto en fecha 25 de julio de 1997, es decir, siete (7) días antes de efectuarse la operación de compra-venta; y el mismo día de efectuarse la compra del inmueble se protocoliza el documento de condominio; en fecha 15 de enero de 1998, la empresa KETEN CORPORACIÓN C.A., compra la totalidad de las acciones de la empresa INVERSIONES INTRINAD C.A.
Ya siendo KETEN CORPORACIÓN C.A. propietaria de la empresa INVERSIONES INTRINAD C.A. en fecha 23 de junio de 1998 vende veintiún apartamentos de los integrantes del Edificio Tequendama, entre los cuales se encuentran los inmuebles ocupados por nuestros representados, para pagar un aumento de capital de la sociedad mercantil INVERSIONES INTRINAD C.A.
INVERSIONES INTRINAD C.A., en Asamblea General de Accionistas, celebrada en fecha 10 de agosto de 1998, (vale decir, un mes y diez y ocho días después de haber recibido la cesión, como aporte por incremento de capital por parte de la empresa KETEN CORPORACIÓN C.A.) acuerda su disolución. Posteriormente se comenzó la adjudicación de los inmuebles a los accionistas de INVERSIONES INTRINAD C.A.
Honorables Magistrados, a los efectos de demostrar que en el caso que nos ocupa se cometió un fraude a la ley, debemos señalar lo siguiente:
1.- La empresa TEKEN C.A., no estaba obligada a dar aviso ya que esta (sic) adquiere la totalidad del inmueble, constituido por el Edificio Tequendama y su terreno, el cual para la fecha de la compra se encontraba arrendado en su totalidad; pero los accionistas de dicha empresa son FLAVIO RUMBOS BETANCOURT, (Presidente), J.M.A. y AQUILES MARTINI PIETRI, que son los mismos, directivos de las otras empresas accionada en el presente retracto legal.
2.- La empresa TEKEN C.A., vende a la firma mercantil KETEN CORPORACIÓN C.A. (constituida para tal fin, cinco meses y cinco días después) el inmueble antes señalado y en la misma fecha de la compra protocoliza el documento de condominio; siendo los accionistas de esta última empresa el mismo ciudadanos (sic) F.R.B., en su calidad de P., así como las ciudadanas FRANCELA MONTANER DE M. y MARIA (SIC) E. RIVEROL DE M., quienes son cónyuges de los ciudadanos mencionados en el punto anterior J.M.A. y AQUILES MARTINI PIETRI, respectivamente.
En tal sentido, cabe señalar, que esta empresa KETEN CORPORACIÓN C.A., si estaba obligada a dar AVISO a los arrendatarios de su intención de vender los inmuebles, para que los mismos ejercieran el derecho de preferencia ofertivo que le otorga la ley, no pudiendo alegar, como efectivamente nunca lo hicieron y así se evidencia en las actas procesales, que los inquilinos no se encontraban presentes o que desconocían que la totalidad del inmueble era arrendado, simplemente fue una OMISIÓN DE NOTIFICAR a los mismos, para violar la ley que rige la materia inquilinaria.
3.- Posteriormente KETEN CORPORACIÓN C.A. al comprar la totalidad de las acciones de la empresa INVERSIONES INTRINAD C.A. vende los inmuebles objetos de la presente acción de retracto legal y otros a esta firma mercantil, siendo los accionistas de ambas empresas los antes señalados, según se desprende del documento protociolizado (sic), que a la letra dice lo siguiente:
OMISSIS … (SIC) “A continuación intervienen F.R.B. y MARIA (SIC) RIVEROL DE M. en su carácter de P. y Vicepresidente Suplente de la empresa KETEN CORPORACIÓN C.A…. qienes (sic) exponen: En nombre de nuestra representada, aceptamos la venta de Ciento Veinticinco (125) acciones propiedad de J.L.P. y de de (sic) Ciento Veinticinco (125) acciones propiedad de F.L.D. (SIC), (OMISSIS) (SIC) la Asamblea acordó en este sentido el nombramiento de los nuevos D.P.F.L.D. (SIC) y ANTONIETA YAMILEE DA SILVA… y TERESA BOGES GARCÍA…”
4.- Por último, ya KETEN CORPORACIÓN C.A. única propietaria de INVERSIONES INTRINAD C.A. vende 21 apartamentos, entre los cuales se encuentran los de mis representados en la presente acción de retracto legal, a la precitada empresa INVERSIONES INTRINAD C.A., la cual, un (1) mes después acuerda su disolución, procediendo a la adjudicación de los inmuebles a los accionistas.
Esta empresa, es decir, INVERSIONES INTRINAD C.A., como tercero adquiriente, por disposición legal, igualmente estaba obligada a NOTIFICAR a los arrendatarios de la enajenación de los inmuebles que ellos ocupaban, lo cual en ningún momento hicieron, tal como se evidencia de las actas procesales, ya que de haberlo hecho, así lo hubiesen manifestado en algún momento del proceso, violando igualmente la ley sustantiva vigente.
Esta empresa nunca tuvo la intención de NOTIFICAR a los inquilinos de la enajenación de los inmuebles, no porque los mismos no estuvieran presentes, ya que la firma INVERSIONES INTRINAD C.A. si hizo todo lo que la ley le señala con el objeto de notificar a los arrendatarios en Julio (sic) de 1998, (un mes después de ser propietaria de los inmuebles) sobre el nuevo canon (sic) de arrendamiento producto de la regulación emanada de la Dirección de Inquilinato, tal como se desprende de las pruebas aportadas por mis representados y que corre inserta en los folios 334 del presente expediente.
De las acciones realizadas por los accionistas, no fue precisamente la intención de cumplir la ley, como sería dar el AVISO correspondiente a los arrendatarios, como nunca lo hizo, sino, por el contrario, su intención fue siempre el de burlar la ley, obteniendo el desalojo de los inquilinos como lo demuestra la demanda de desalojo traída (sic) a los autos por el tercero coadyuvante en contra de uno de mis representados, la cual cursa a los folios 167 al 180 del expediente.
5.- Otro punto interesante que hago del conocimiento de los Honorables Magistrados, es el hecho, relativo al valor distinto de las acciones de los diferentes accionistas de INVERSIONES INTRINAD C.A., valor este (sic) que no es otro, que el precio por el cual adquirieron los inmuebles objeto de la presente acción de retracto, ejemplo de ello, es el inmueble adjudicado a A.C.B., (TERCERO COADYUVANTE en la presente acción), quien como accionista de INVERSIONES INTRINAD C.A. poseía un monto de un mil ciento veinte (1.120) acciones, cuyo valor nominal era de DIEZ MIL BOLÍVAREZ (Bs. 10.000,00), siendo el valor de compra o ajudicación (sic) del inmueble de ONCE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.200.000,00). Lo cual significa que los accionistas compraron las acciones dependiendo del valor del inmueble que posteriormente les iba ser adjudicado, tal como se desprende de los documentos que fueron consignados por mis representados conjuntamente con el libelo de demanda, así como del documento del Acta de Asamblea General de Accionistas, de fecha 10 de agosto de 1998, registrada bajo el N° 73, Tomo 198-A PRO por ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, la cual corre inserta a los folios 124 al 134 del expediente.
Ahora bien, H.M., de todo lo antes expuesto se concluye que la recurrida, en su sentencia, para dictaminar la caducidad de la acción de retracto legal propuesta por mis representados, incurrió en la violación del artículo 1.547 del Código Civil, por falta de aplicación de lo señalado en el referido artículo, al no verificar si se había dado cumplimiento a la notificación a la cual, por ley, estaban obligados tanto el propietario de los inmuebles como el tercero adquiriente, pues de haber hecho la recurrida la aplicación del precitado artículo hubiese podido llegar el juzgador a la conclusión (SIN NECESIDAD DE PRESUMIR) que los obligados a dar el AVISO correspondiente a los arrendatarios simplemente habían cometido un FRAUDE A LA LEY.
Igualmente, de lo antes señalado se desprende, que ante tantas operaciones de venta hecha entre las mismas personas naturales, aun (sic) cuando las personas jurídicas tengan diferentes nombres, se esta (sic) en presencia de un FRAUDE A LA LEY, ya que no tiene explicación lógica la multitud de operaciones mercantiles que se hicieron para transmitir la propiedad, que no sea el de evadir el cumplimiento de disposiciones legales en perjuicio de los arrendatarios, y dejarlos en la imposibilidad de adquirir preferentemente los inmuebles que vienen ocupando como arrendatarios.
Por todo lo antes expuesto Honorables e Ilustres Magistrados, es que recurrimos en base al ordinal 2do del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la falta de aplicación dada por la recurrida al artículo 1.547 del Código Civil, al no tomar en cuenta su sentencia, la notificación que debió ser hecha a los arrendatarios de las ventas de los inmuebles, pues, no señaló en forma expresa la recurrida, que en el caso que nos ocupa efectivamente no se realizó notificación alguna, por parte de las demandadas, y al no existir notificación alguna por parte de las demandadas, entonces, no podía la recurrida DETERMINAR CON CERTEZA cuándo comenzó a correr para el arrendatario el lapso de caducidad transcurrido…
Señala el recurrente, que el ad quem incurrió en la falta de aplicación del artículo 1.547 del Código Civil, por cuanto alega, que la recurrida para dictaminar la caducidad de la acción de retracto legal no verificó si se había dado cumplimiento de la notificación a los demandantes de las ventas de los inmuebles, a la cual estaban obligados tanto el propietario como el tercero adquiriente, y que al no existir dicha notificación -según los recurrentes- no podía la recurrida determinar con certeza cuando comenzó para los demandantes el lapso de caducidad transcurrido.
El supuesto de falta de aplicación de norma vigente, se da cuando el Juez deja, efectivamente de aplicar una norma que puede resolver el asunto planteado.
Ahora bien, como ya se expresó en el análisis de la anterior denuncia la norma delatada como no aplicada fue erróneamente interpretada, por ende, mal puede el juez incurrir en el vicio de falta de aplicación.
Al respecto la Sala da por reproducido la transcripción de la recurrida realizada en dicha denuncia, en donde se evidencia que la misma aplicó la norma impugnada, pues el ad quem analizó el ejercicio del retracto legal de acuerdo a dicho artículo y señaló las razones por las cuales consideró que en el presente caso había operado la caducidad de la acción propuesta.
Por tanto, no puede pretender el formalizante en esta denuncia demostrar la falta de aplicación de una norma, que del texto de la recurrida resalta su aplicación, por parte del Juez.
En consecuencia, estima la Sala que la denuncia analizada debe declararse improcedente. Así se decide.
Con apoyo en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de aplicación, lo cual –según los recurrentes- fue determinante en el dispositivo del fallo.
Al respecto señala el formalizante lo siguiente:
…Honorables Magistrados, la recurrida a la hora de decidir no tomó en cuenta la obligación establecida en la ley, que tiene el propietario arrendador de NOTIFICAR OBLIGATORIAMENTE al arrendatario de la enajenación del inmueble, incurriendo en la falta de aplicación de lo previsto en los artículos 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales otorgan a los arrendatarios el derecho a ejercer la preferencia ofertiva o el retracto legal correspondiente a partir de la señalada notificación.
Efectivamente respetables (sic) Magistrados, en el caso que nos ocupa, para la fecha en que fue incoada la presente acción de retracto legal, la adquisición del inmueble arrendado estaba regida por las normas siguientes: Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal, Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda y los Decretos 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971 (sic)
Los Decretos (sic) mencionados establecieron normas reguladoras de la venta de apartamentos, así tenemos que, el Decretos (sic) 513 de fecha 6 de enero de 1971, recoge el derecho de preferencia que tenía el arrendatario en caso de ofrecimiento de venta del inmueble arrendado y el Decreto 576 de fecha 14 de abril de 1971, establecía igualmente este derecho, así como la forma mediante la cual el propietario debía hacer la NOTIFICACIÓN al arrendatario, señalando además la forma en que se deja constancia de la ausencia del arrendatario, estableciendo además los precitados Decretos (sic) sanciones de carácter civiles o penales a quien incumpliera tales obligaciones.
Ahora bien Ilustres Magistrados, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, hace una recopilación de lo pautado en los precitados Decretos (sic) y amplía el contenido de los mismos en materia de NOTIFICACIÓN que debe dársele al retrayente.
De lo antes señalado se deduce, que la obligación de efectuar la correspondiente notificación del ofrecimiento de venta de los inmuebles objetos de la presente acción de retracto legal, para que así, los arrendatarios tuviesen la oportunidad de ejercer la preferencia ofertiva, le correspondía a la empresa KETEN CORPORACIÓN C.A. quien en flagrante violación a la ley, no lo hizo, tal como se desprende de los autos, hecho este (sic) que no es mencionado, ni someramente por la recurrida en su sentencia.
Por otra parte, en atención a la normativa que establece el derecho a retracto legal, derecho éste que solo (sic) es ejercitable cuando ya se ha producido la enajenación del inmueble, el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que la NOTIFICACIÓN CIERTA de la negociación ya celebrada, deberá hacerla el adquiriente anexando a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación, el cual quedará en poder del notificado, y cumplido con tal requisito comenzará a correr para el arrendatario el lapso de 40 días para el ejercicio del retracto legal.
En el caso que nos ocupa, la señalada NOTIFICACIÓN debió hacerla el tercero adquiriente, que en este caso es la firma mercantil INVERSIONES INTRINAD C.A., lo cual en ningún momento realizó, tal como se desprende de las actas procesales, pues ni siquiera tuvo intenciones de hacerlo, como lo demuestra la intervención del TERCERO COADYUVANTE en el presente proceso, quien siendo accionista de la empresa INVERSIONES INTRINAD C.A., trae a los autos DEMANDA DE DESALOJO en contra de uno de mis representados, pero en ningún caso, aporta a los autos documento que demuestre haber cumplido o por lo menos haber realizado, gestiones tendientes a notificar al arrendatario de la enajenación del inmueble, hecho éste que tampoco es mencionado por la recurrida en su sentencia.
Por otra parte, señala el ya citado autor en su obra, entre otras afirmaciones que: las leyes no se dictan para incumplirlas ex profeso, por omisión misma, sino que la Ley (sic) se dicta es para que se cumpla. En toda la normativa señalada en el presente escrito ha sido concebida la obligación de notificación que corresponde al propietario, pues de otra manera, la misma no tendría sentido y mejor hubiera sido no contemplarla ante su intrascendencia e inutilidad.
Es decir, requerirá en todo caso, que de alguna manera se intentara cumplir con el procedimiento de la notificación a fin de constatar que el interesado no es localizable y de que no se tienen noticias acerca de la eventual existencia de un representante especial suyo, tal como el Máximo Tribunal ha expresado en materia de retracto legal, por cuyo motivo no esta (sic) por demás decir que “Los infractores del presente Decreto Ley serán penados” en los términos que consagra el artículo 82 de la LAI.
En tal sentido, de haber el a quo realizado una somera lectura al expediente, de los documento (sic) aportados al mismo por ambas partes, así como por el tercero coadyuvante, hubiese podido concluir, sin tener que PRESUMIR, que los arrendatarios NUNCA FUERON NOTIFICADOS de la enajenación de los inmuebles por ellos ocupados, y a falta de cumplimiento de la ley por parte del propietario tendría que haber declarado con lugar la acción de retracto legal intentada por nuestros representados, ante la ausencia de NOTIFICACIÓN por parte del propietario, en flagrante violación a la ley, y no hubiese tenido que decidir la caducidad de la presente acción de retracto legal, basado en un lapso erróneamente interpretado por el Sentenciador (sic)…
. (Resaltado del transcrito)
La recurrida en su sentencia señalo lo siguiente:
…Ahora bien, el derecho de preferencia para adquirir los inmuebles, les nació a los arrendatarios en fecha 1° de agosto de 1997, fecha en la cual la empresa Keten Corporación C.A. adquirió el Edificio Tequendama por documento protocolizado en esa fecha ante la Oficina (…) y ese mismo día protocolizó el documento de condominio del Edificio Tequendama, ante la misma Oficina (…) con lo cual individualizó las unidades compuestas por los apartamentos y generó para los inquilinos la posibilidad de ejercer el retracto legal. Así se decide.
En este sentido, es conveniente destacar que antes de la publicación de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y, que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2000, regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, el cual quedó derogado por aquella, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en el artículo 6 del predicho Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ahora artículo 42 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El referido artículo 6 eiusdem, prevé el derecho de preferencia que tiene el arrendatario para adquirir el inmueble arrendado; sin embargo, no regula las condiciones de modo, tiempo y lugar para su ejercicio, razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal (artículos 1.546 al 1.548 eiusdem).
Así las cosas, tenemos que la actora interpuso la presente demanda en fecha 15 de octubre de 1999 de donde resulta evidente que desde esa fecha y aquella en que interpuso la primera demanda por retracto legal en contra de la Empresa Opeso C.A. hace presumible para esta Alzada (sic) en que tuvo conocimiento de la venta del inmueble que es objeto del litigio, es decir, desde el 19 de febrero de 1999, transcurrió sobradamente el plazo de 40 días establecidos en la norma sustantiva contenida en el artículo 1.547…
Denuncia el formalizante la falta de aplicación de los artículos 44 y 47 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al señalar que el ad quem no tomó en cuenta la obligación que tiene el propietario arrendador de notificar al arrendatario de la voluntad de vender o de la enajenación del inmueble a los fines del ejercicio del derecho preferente o del retracto legal.
La falta de aplicación de una norma que esté vigente, tiene lugar cuando el sentenciador niega la aplicación de una norma a una determinada relación jurídica que está bajo su alcance.
En el caso bajo examen, se observa que la formalización va dirigida a delatar la falta de aplicación de unas normas que no estaban vigentes para el día 15 de octubre de 1999, fecha en la cual se interpuso la demanda de retracto legal arrendaticio, por cuanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue publicada Gaceta Oficial No. 36.845, de fecha 7 de diciembre de 1999, y según lo previsto en su artículo 94 la misma entró en vigencia en fecha 1° de enero de 2000.
Ahora bien, en relación con la aplicación de leyes procesales sucesivas, los principios y normas de derecho intertemporal establecen que la ley procesal posterior no puede tener efectos retroactivos respecto de hechos o actos jurídicos verificados bajo la vigencia de la ley derogada. En este sentido se pronunció esta Sala en Sentencia N° 101, de fecha 8 de febrero de 2002, Caso: Juicio de cobro de bolívares seguido por T. y M.C.A., contra E.S.B., Expediente N° 1956-011, en la cual dejó establecido lo siguiente:
“…El artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:
Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron. Cuando haya dudas se aplicará la norma que beneficie al reo o rea.
. (Resaltado y negrillas de la Sala). Asimismo, el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil de 1986, es aún más explícito, establece:
La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior.
(Resaltado y negrillas de la Sala).
En la doctrina resulta valiosa la opinión del Dr. J.S.C., en su obra “La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, el cual señala:
...Existe una norma fundamental en el Derecho intertemporal de todos los países, que es la de que los actos y relaciones de la vida real se regulan por la ley vigente en el momento en que se llevan a cabo. Esta regla, formulada por la doctrina en la forma “tempus regit actum”, es perfectamente paralela a la regla de Derecho intertemporal “locus regis actum”.(OMISSIS)
…El problema que se plantea en el Derecho intertemporal... es precisamente, la determinación de ese “tempus” en el cual tiene su punto de apoyo cada relación jurídica.
La regla citada es una creación de la doctrina y no se formula de una manera directa en el Derecho positivo, pero viene, por lo general, implícitamente expresada a través de uno de los dos preceptos siguientes: “las leyes no tienen efecto retroactivo”, es decir, las leyes no rigen las relaciones jurídicas cuya vida se ha desarrollado en tiempos anteriores a su vigencia; o bien, “las leyes no afectan a los derechos adquiridos”, es decir, la nueva ley no afecta a los derechos que se adquirieron antes de su entrada en vigor.
El origen histórico de esta regla es la vieja norma de Derecho Romano “Leges et constituciones futuris certum est dare forman negotiis, non ad facta praeterita revocari”.
Además de esta regla, que afecta a cualquier especie de leyes y que, por su misma generalidad, es fuente constante de dificultades, existen otras reglas especiales, que afectan a determinados sectores del orden jurídico. Tal es el caso de las normas que establecen reglas intertemporales especiales para el Derecho procesal y, más destacadamente, para el Derecho Penal, en el cual rige ordinariamente la norma excepcional complementaria que establece la retroactividad de las leyes penales más favorables al reo.
Por último, muchas leyes, contienen, por lo común bajo la rúbrica de “disposiciones transitorias”, normas especialísimas de Derecho intertemporal, que resuelven los conflictos que suscita la entrada en vigor de la ley en cuestión.
Ahora bien, cómo se integran estas diversas normas de Derecho intertemporal en un orden jurídico positivo?.
Pueden distinguirse tres sistemas esenciales... (OMISSIS)
Tercer Sistema: Corresponde este último sistema a aquellos ordenamientos jurídicos en los cuales el principio de la irretroactividad de la ley es un precepto constitucional, lo que no obsta para que contengan en leyes ordinarias normas transitorias especiales, cuyo contenido no podrá contradecir en ningún caso, como es lógico, el mencionado imperativo constitucional.
Por consiguiente, en tales órdenes jurídicos se aplicará en todo caso, el principio de irretroactividad. Se aplicará asimismo, cuando existan, las normas transitorias especiales que contengan las leyes ordinarias, con la importante salvedad de que tales normas podrán reglamentar para el caso en cuestión el principio constitucional, podrán prescribir una aplicación paulatina de la ley a los casos concretos, mas no podrán infringir, desde ningún punto vista el principio de irretroactividad... (OMISSIS).
...Este tercer sistema... corresponde... al Derecho Positivo Venezolano... (OMISSIS).
...Es clásico el texto de Merlín, en el cual se afirma que el problema de la no retroactividad de las leyes es el más difícil de la ciencia del derecho...
...el origen de muchas dificultades es la diversidad de significados que unos y otros autores han atribuido a la noción de retroactividad o a la noción de derechos adquiridos...
...Con el propósito de evitar tales confusiones, adoptamos nosotros la posición de considerar que el derecho adquirido y la retroactividad de la ley son el aspecto subjetivo y objetivo de un mismo fenómeno.
En consecuencia, será un derecho adquirido aquel que no pueda ser vulnerado por la ley sin incurrir en retroactividad. A la inversa una ley será retroactiva cuando vulnere derechos adquiridos...
...Es, por ende, un problema perfectamente ocioso discriminar la prioridad o preeminencia de uno otro concepto. Entre el derecho adquirido u la norma no retroactiva existe la misma relación que entre el derecho subjetivo y el derecho objetivo. Ambos son dos perspectivas de una misma realidad: la primera, desde el punto de vista de las facultades asignadas al sujeto de derecho; y la segunda, desde el punto de vista del orden normativo.
...Hoy predomina la tendencia de estudiar los problemas de Derecho intertemporal atendiendo a criterios objetivistas –la noción de retroactividad- y no a criterios subjetivistas –la noción de derecho adquirido.
Estimamos nosotros que el criterio encarnado en la tendencia objetivista marcha de acuerdo con la comprensión científica de los problemas jurídicos. En consecuencia, nuestra investigación irá encaminada a fijar la noción objetiva de retroactividad. Pero no debemos olvidar que, conforme a lo que acabamos de exponer, el concepto de derecho adquirido resultará como un precipitado lógico de esa investigación.
...PLANTEAMIENTO TEORICO DEL PROBLEMA DE LA IRRETROACTIVIDAD.
Toda ley, en cuanto a norma de Derecho, es decir, en cuanto “ley-proposición”, tiene la estructura de una proposición condicional y puede expresarse siempre de una manera semejante a esta: “Si se realiza el supuesto de hecho S, se producirá la consecuencia jurídica C”.
A la luz de esa comprensión de la esencia de la ley, vamos a plantear teóricamente el problema de la irretroactividad, ya que sólo así pueden recibir una solución satisfactoria y válida para todos los casos las cuestiones de Derecho intertemporal.
Para la mejor inteligencia del problema, debemos comenzar por hacer una observación previa, cuyo desarrollo sistemático será objeto de capítulos posteriores. Tal observación es la siguiente: los supuestos de hecho “S” de cualquier norma de Derecho pueden considerarse siempre constituidos en un instante temporal preciso y, por lo tanto, se realizan siempre bajo la vigencia de una sola ley, en tanto que las consecuencias jurídicas “C” pueden realizarse en un instante preciso o en un determinado transcurso de tiempo y, por lo tanto, pueden tener lugar bajo la vigencia de dos o más leyes sucesivas.
...Un supuesto de hecho puede constar de un solo hecho material instantáneo – como el de la mayoría de edad, que se realiza en el momento preciso de cumplir los veintiún años- o de una sucesión de hechos materiales – como puede ser un contrato, en el cual es imaginable la existencia de una oferta, discusión y aceptación sucesivas o como sucede necesariamente en la usucapión, que exige una posesión continuada en el tiempo-. Peor, en este último caso, a pesar de que el supuesto de hecho tiene una aparente prolongación en el tiempo, sólo se realiza verdaderamente en el momento preciso en que se consuma su último elemento constitutivo, que es, en el contrato, el de la perfección, y en la usucapión, el de la terminación del plazo.
Por el contrario, la consecuencia jurídica “C” de un supuesto de hecho, es decir, los efectos de un hecho o acto jurídico cualquiera, pueden tener lugar en un instante preciso, como por ejemplo la transmisión de propiedad subsiguiente a un contrato –que tiene lugar en el mismo instante de su perfección- o pueden tener lugar en un lapso más o menos prolongado, como los derechos y obligaciones que se derivan del arrendamiento, del contrato de trabajo, del matrimonio o de la filiación.
Vemos, pues, según hemos dicho más arriba, las consecuencias jurídicas de un supuesto de hecho, o sea, los efectos de un hecho o acto jurídico, pueden tener lugar bajo la vigencia de dos o más leyes sucesivas, en tanto que el supuesto de hecho correspondiente tiene siempre lugar bajo la vigencia de una ley específica.
Después de las aclaraciones anteriores, estamos en situación de comprender con mayor exactitud el contenido implícito en la proposición fundamental que enunciamos a continuación, la cual resume en forma sintética el principio de irretroactividad y nos servirá de punto de partida para el planteamiento teórico del problema.
El principio de irretroactividad exige que, en aplicación, de la regla “tempus regit actum”, la ley vigente en un período dado determine la existencia de los supuestos de hecho “S” verificados bajo su vigencia y las consecuencias jurídicas “C” derivadas de tales supuestos.
...el problema de la retroactividad entraña tres cuestiones claramente diferenciables, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad.
1º La ley no debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor.
2º) La ley no debe afectar los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera de los supuestos de hecho.
3º) La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella...
En consecuencia, la nueva ley no puede afectar los hechos o actos verificados bajo la ley anterior, ni sus efectos…”. (Resaltado del transcrito).
En aplicación de las consideraciones expuestas en el caso bajo análisis, la Sala observa que la recurrida no incurrió en la infracción delatada, ya que para el día 15 de octubre de 1999, fecha en la cual se interpuso la demanda de retracto legal arrendaticio, se encontraba vigente el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, por lo que mal podían las partes para ese momento conocer las regulaciones aplicables a ese caso específico que impondría la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que entró en vigencia el 1° de enero del año 2000.
Por tal razón, aún cuando para la fecha en que fue dictada la sentencia, es decir, 9 de noviembre de 2006, se encontraba vigente el nuevo Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta nueva ley no puede afectar los hechos o actos verificados bajo la ley anterior, ni sus efectos.
En consecuencia, por los motivos antes expuestos, se declara la improcedencia de la presente denuncia por falta de aplicación de los artículos 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
Por todas las razones antes expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de casación interpuesto por la representación judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 9 de noviembre de 2006, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En consecuencia, se decreta la nulidad del fallo recurrido y se le ordena al Juez de reenvío dictar nueva decisión con sujeción a la doctrina establecida en este fallo.
P., regístrese y remítase el expediente al Juzgado Superior de Origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en el Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de noviembre de dos mil siete. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
Exp: Nº. AA20-C-2007-000165
Decisión de Tribunal Quinto de Control de Monagas, de 5 de Junio de 2013

References: artículo 243
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 artículo 17
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