Source: https://www.01.unpi.org/fr/nos-services.html
Timestamp: 2020-08-12 09:24:42+00:00

Document:
UNPI 01 Bourg-en-Bresse / Nos services
Toutes consultations à nos bureaux et à nos permanences, sans limitation, pour toutes vos questions immobilières.
Une consultation avec chaque spécialiste de l'immobilier (avocats, notaires, huissiers, conseillers fiscaux, géomètrse-experts), limitée à 3 par an.
Réductions chez certains professionnels (assurances, matériaux, ...).
Les conseils nécessaires pour la constitution de vos dossiers administratifs (demande de subvention auprès de l'ANAH, de la PAH, dossier FSL, classement des meublés de tourisme, etc....).
L'adhérent reconnaît avoir pris connaissance des conditions d'utilisation du service de consultation en ligne et les accepte.
La consultation ne peut concerner que des questions simples.
Elle est basée sur les seules affirmations de l'adhérent, sans examen préalable de pièces.
La réponse apportée en ligne ne peut être que simple, sans élément de jurisprudence.
Le consultant ne disposant pas des pièces du dossier et ne connaissant pas son contexte, la réponse ne pourra qu'être une énonciation des règles de droit applicables.
L'adhérent est conscient que la consultation en ligne proposée ne remplace pas une consultation développée s'appuyant sur l'analyse d'un dossier complet et de ses pièces, laquelle seule permet d'apporter une solution à un problème juridique de manière certaine et précise.
La Chambre Syndicale des Propriétaires et Copropriétaires de la Région Auvergne Rhône-Alpes (AURA) ne saurait par conséquent être tenue responsable de l'interprétation qui pourra être donnée de sa consultation en vue de faire face à une situation qui ne lui aurait pas été exposée complètement et précisément.
Deux réponses du ministère du Logement viennent préciser les règles applicables à l’état daté lors de la vente d’un lot de copropriété.
Les nouvelles mesures de la loi ALUR (article 54) visant à mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété ont conduit à des difficultés d’application s’agissant de l’état daté.
Ce document est prévu par l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et son contenu est défini à l'article 5 du décret du 17 mars 1967.
La loi précise que cet état des comptes du copropriétaire vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires devait être annexé à la promesse de vente, ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.
La question d’un pré-état daté
Afin de favoriser la vente, il est judicieux d’attester d’un compte non débiteur dès l’avant contrat de vente. Le copropriétaire vendeur est en mesure de fournir ces informations financières puisqu’il en a été destinataire au moment de la dernière assemblée générale et peut attester du paiement de ses derniers appels de fonds depuis la validation des comptes.
En pratique, pour simplifier leur tâche déjà alourdie par les nouvelles dispositions légales, des professionnels de la vente ont pris l’habitude de solliciter le syndic en vue de la réalisation d’un pré-état daté faisant le bilan des comptes au jour de la promesse de vente.
Ce document est facturé au copropriétaire vendeur, la mise à jour intervenant au moment de l’acte authentique de vente par l’état daté, lui aussi facturé.
Or, ce pré-état daté ne figure pas dans la liste des documents exigibles lors de la vente d’un lot de copropriété.
La réponse ministérielle est claire : « le document intitulé « pré-état daté » n'a pas d'existence ni légale, ni réglementaire ».
Seul l'état daté constitue un document exigible préalablement à la vente d'un lot en copropriété. La réalisation d’un pré-état daté ne peut donc intervenir qu’à la demande du copropriétaire vendeur.
Source : Réponse ministérielle n°79469, publiée au JO le 15 septembre 2015
La facturation de l’état daté
La disparité des honoraires appliqués par les syndics aux copropriétaires vendeurs pour la réalisation de l’état daté pose question. La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 a introduit le principe du plafonnement de l'état daté. Ainsi, les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté, ne peuvent excéder un montant fixé par décret. Sa parution prochaine est annoncée. Le contrat de syndic, dans sa rubrique relative aux frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires concernés, devra mentionner le montant maximum applicable à ce document.
Source : Réponse ministérielle n°78614, publiée au JO le 15 septembre 2015
Mme Laurence Arribagé, députée de Haute-Garonne, a interrogé le ministère du Logement, de l'Égalité des territoires et de la Ruralité sur la possibilité pour le syndic de déléguer, après vote en assemblée générale, la gestion des impayés de charges en copropriété à un prestataire. La réponse est négative.
Voici ci-dessous la retranscription de la question et de la réponse ministérielle.
Texte de la réponse du ministère du Logement, de l'Égalité des territoires et de la Ruralité
« L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit notamment que la mission du syndic comprend l'administration de l'immeuble, sa conservation, sa garde et son entretien. Cet article prévoit également que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu'il ne peut se faire substituer. À ce titre, le syndic doit procéder aux appels de fonds afférents au paiement des charges, ainsi qu'au recouvrement des sommes restées impayées par les copropriétaires. Selon les dispositions de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic peut engager les actions en justice nécessaires au recouvrement sans autorisation spéciale de l'assemblée générale. Ces dispositions ont été confirmées par lajurisprudence de la Cour de Cassation (voir Cour de Cass. , 3e chbre civ, 15 mai 2002, n° 00-21802). Le recouvrement des charges impayées fait ainsi partie des pouvoirs propres reconnus au syndic pour l'exercice de sa mission. Il ne peut déléguer ce pouvoir à un tiers et doit donc mettre en œuvre personnellement les procédures et actions nécessaires à ce recouvrement. Le recouvrement ne constituant pas une prérogative de l'assemblée générale, aucun vote n'est nécessaire pour sa mise en œuvre et l'assemblée ne peut légalement déléguer une telle prérogative en application de l'article 18 IV de la loi de 1965. C'est pourquoi une société tierce ne peut exercer au nom du syndic l'ensemble de ces prérogatives ni, par voie de conséquence, recevoir de cessions de créances de sa part. »
Source : Réponse ministérielle 15 septembre 2015, n° 79285
Un arrêt récent de la Cour de cassation abordant diverses questions sur le vote en assemblée générale est instructif sur plusieurs points.
Le point de départ de l’instance est le suivant : des propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en annulation de diverses décisions d'assemblée générale et en dommages et intérêts.
La Cour d’appel a rejeté leur demande sur plusieurs points, ce que confirme la Cour de cassation.
Contrat de syndic : contrat de marché ?
Contrairement à ce que prétendait le copropriétaire ayant introduit l’action en justice, le contrat de syndic n'entrait pas dans les contrats et marchés visés par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il n’y avait donc pas à respecter la consultation obligatoire du conseil syndical compte tenu du montant du contrat. Rappelons que la loi ALUR du 24 mars 2014 a institué la mise en concurrence des syndics par le conseil syndical, disposition modifiée par la loi Macron (n°2015-990 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques) par ailleurs.
Projet de résolution : annulation d’une résolution pour non concordance entre l’ordre du jour et la résolution adoptée ?
Il était mentionné dans la convocation à l'assemblée générale et dans le procès-verbal « Projet de résolution : l'assemblée générale décide de renouveler les membres du conseil syndical ». Il s'agissait de reconduire dans leurs fonctions les membres du conseil syndical sortant et non pas de désigner de nouveaux membres de sorte que la précision des noms de ces membres dans le procès-verbal, mais pas dans la convocation, ne revenait pas à créer une nouvelle résolution non inscrite à l'ordre du jour et par conséquent elle n’était pas nulle. Aucune disposition n’impose une stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte voté dans la limite du respect de l’objet de la question.
Contrat de marché : règles de mise en concurrence
La mise en concurrence prévue par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'a pas fixé de conditions spécifiques (nombre de devis à présenter par exemple), résulte de la demande d'au moins deux devis différents. Cette mise en concurrence inclut le contrat en cours d’exécution, il suffit donc de présenter un seul devis extérieur pour se conformer à la législation (Relire sur ce sujet La lettre Juillet/Août 2015 p.8).
Source : Cour de cassation, 3ème chambre, 15 avril 2015, n° 14-13.25
Ce projet dit loi « Macron » a été adopté en première lecture par le Sénat, le 12 mai dernier, avec des modifications sur les dispositions intéressant la copropriété.
La mise en concurrence des syndics professionnels
La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé une obligation de mise en concurrence des syndics à la charge du conseil syndical. Face à la charge de travail que représentent la recherche de syndics et la négociation de contrat avant chaque assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, le projet de loi Macron prévoyait de réduire cette obligation. Dans sa première version, le texte réduisait l’étendue de l’obligation en limitant la mise en concurrence au cas où le même syndic a été désigné 2 fois consécutivement. La nouvelle version du projet de loi, retenue par le Sénat, réduit de manière plus importante cette mise en concurrence. Elle prévoit que le conseil syndical devra procéder à cette mise en concurrence tous les 3 ans et qu’il pourrait être dispensé de cette obligation lorsque l’assemblée générale annuelle, qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire, décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger.
Pour faciliter le déploiement de la fibre optique dans les immeubles en copropriété, l’article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 serait complété. A ce jour, la rédaction, issue de la loi ALUR, en est la suivante :
« Lorsque l'immeuble n'est pas équipé de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, toute proposition émanant d'un opérateur de communications électroniques d'installer de telles lignes en vue de permettre la desserte de l'ensemble des occupants par un réseau de communications électroniques à très haut débit ouvert au public dans le respect des articles L. 33-6 et L. 34-8-3 du code des postes et des communications électroniques est inscrite de droit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Par dérogation au h de l'article 25 de la présente loi, la décision d'accepter cette proposition est acquise à la majorité prévue au premier alinéa du I de l'article 24. »
Disposition votée par le Sénat : l’assemblée générale des copropriétaires pourrait donner mandat au conseil syndical, à la majorité de l’article 24, pour se prononcer sur toute proposition future émanant d’un opérateur en vue d’installer la fibre optique dans la copropriété. A noter que cette possibilité de donner mandat resterait de droit inscrite à l’ordre du jour tant que l’installation de la fibre optique n’a pas reçu un vote favorable.
Source : Sénat, Projet de loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, (procédure accélérée) n° 99, 12 mai 2015
Droit de contrôle sur des travaux privatifs
Si le droit de propriété en copropriété est souvent abordé jusqu’à être parfois remis en cause, la question du droit de contrôle de la copropriété sur des travaux privatifs en serait-il un exemple ?
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de la jouissance privative de son lot par chaque copropriétaire : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
En conséquence, lorsqu’un copropriétaire y réalise des travaux, il ne devrait pas avoir à solliciter une autorisation du syndicat des copropriétaires, ni répondre à des conditions spécifiques de travaux.
Or, il peut en être autrement. La Cour de cassation admet que, faute pour un copropriétaire d’avoir informé le syndic des travaux privatifs effectués, le syndic fasse suspendre ces travaux lorsqu’ils ont un impact sur la vie des autres copropriétaires du fait de l’utilisation des parties communes pour les mener à bien.
Explications : ces travaux nécessitaient l’occupation temporaire de la cour ou de l’escalier pour l’acheminement des matériaux ou encore l’évacuation des gravats. D’une part, cet encombrement peut être interdit par le règlement de copropriété et, d’autre part, cela génère une gêne pour les autres copropriétaires. Le syndic pouvait donc intervenir en représentation du syndicat des copropriétaires et demander au juge des référés une suspension des travaux sous astreinte même pour des travaux d’aménagement dans des parties privatives alors même que le règlement de copropriété ne contenait pas de dispositions spécifiques.
N’ayant pas respecté l’injonction, ni payé l’astreinte, la copropriétaire a été condamnée au paiement. Contestant cette mesure de suspension pour des travaux sur partie privative, elle a demandé la restitution par le syndicat des sommes versées et l’indemnisation de son préjudice. La Cour de cassation rejette sa demande, ces travaux relativement importants avaient un impact sur la vie des autres copropriétaires, la mesure de suspension était justifiée. La copropriétaire pouvait donc être empêchée de les réaliser librement afin de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires sur les parties communes.
Cette décision de la Haute cour répond à une situation précise qu’il ne faut pas généraliser, mais on peut en déduire qu’il est de bon ton d’informer le syndic de travaux privatifs importants afin de les organiser sans gêne pour les autres occupants, et ce malgré le silence du règlement de copropriété sur la question.
Source : Cour de cassation, 3ème civ., 27 janvier 2015

References: l'article 10
 l'article 5
 L'article 18
 l'article 55
 l'article 18
 l'article 21
 l'article 21
 l'article 25
 l'article 24