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Timestamp: 2018-08-20 08:34:44+00:00

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Corte di Cassazione n° 9408/2011 – locazione – diritto all’indennità di avviamento in caso di vendita dell’immobile – 27.04.2011.- - Giudice di Pace
Corte di Cassazione n° 9408/2011 – locazione – diritto all’indennità di avviamento in caso di vendita dell’immobile – 27.04.2011.-
La Corte di Cassazione, con la sentenza in esame, ha enunciato la seguente regula iuris: “Il diritto all'indennità per l'avviamento commerciale sorge per effetto e al momento della cessazione del contratto di locazione, per cui in caso di alienazione dell'immobile locato - avvenuta successivamente alla comunicazione della disdetta da parte del locatore alienante, ma prima della prevista data di cessazione del rapporto - obbligato a detto titolo ai sensi dell'articolo 1602 del Cc nei confronti del conduttore è l'acquirente dell'immobile locato. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 27 aprile 2011, n. 9408)”
SENTENZA N° 9408 DEL 27 APRILE 2011
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. TRIFONE Francesco - Presidente Dott. CHIARINI Maria Margherita - Consigliere Dott. D'ALESSANDRO Paolo - Consigliere Dott. D'AMICO Paolo - rel. Consigliere Dott. BARRECA Giuseppina Luciana - Consigliere ha pronunciato la seguente: SENTENZA
sul ricorso 6127/2010 proposto da: LA. MI. S.R.L. (.......) in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore Sig.ra DO. ST. , elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ….., presso lo studio dell'avvocato …….., rappresentata e difesa dagli avvocati ……. D…., …… giusta delega a margine del ricorso; - ricorrente
OF. GI. S.R.L. (.......) in persona del legale rappresentante pro tempore MA. LU. , elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ….., presso lo studio dell'avvocato ……., rappresentata e difesa dagli avvocati …….. giusta delega in calce al controricorso; - controricorrente
- avverso la sentenza n. 587/2009 della CORTE D'APPELLO di CATANZARO, Sezione Terza Civile, emessa il 14/7/2009, depositata il 04/08/2009, R.G.N. 278/2009;
Con ricorso depositato il 18 ottobre 2007 la societa' Of. -. Gi. s.r.l., esponeva che: a) aveva stipulato in data (.......) un contratto di locazione ad uso commerciale (comportante il contatto con il pubblico dei consumatori) con la societa' La. Mi. s.r.l.; b) la prima scadenza di tale contratto sarebbe venuta a scadenza il (.......); c) la societa' locatrice Mi. s.r.l., con raccomandata del 18 gennaio 2006, aveva comunicato la disdetta del contratto alla suddetta prima scadenza; d) essa conduttrice aveva richiesto con raccomandata del 24 aprile 2007 il pagamento dell'indennita' per perdita dell'avviamento, cosi' aderendo alla richiesta di rilascio dell'immobile per la suddetta prima scadenza della locazione commerciale; e) la societa' locatrice in data (.......) le aveva comunicato che nel rapporto di locazione era intanto subentrata la societa' Al. s.r.l. per avere essa acquistato la proprieta' dell'immobile locato.
Il tribunale di Cosenza rigettava la domanda nella considerazione che, in ipotesi di vendita di cosa locata, i diritti e gli obblighi nascenti dalla locazione si trasferiscono in capo all'acquirente. Sul gravame della societa' soccombente decideva la Corte d'appello di Catanzaro, che, ritenuta ammissibile l'impugnazione, stabiliva che il diritto della societa' conduttrice alla corresponsione dell'indennita' per la perdita dell'avviamento commerciale era sorto non alla cessazione del rapporto ((.......)), bensi' al momento della comunicazione della disdetta (18.1.2006), cosicche', ai fini del giudizio, rimaneva irrilevante la vendita del bene locato ((.......)), in quanto successiva alla comunicazione della disdetta. in riforma della sentenza di primo grado condannava, quindi, la societa' Mi. s.r.l. a corrispondere l'indennita' di avviamento.
Per cassazione ha proposto ricorso la societa' La. Mi. s.r.l. sulla scorto di tre motivi, illustrati da successiva memoria. Ha resistito con controricorso la societa' Of. -. Gi. .
Con il terzo motivo la societa' ricorrente censura la sentenza impugnata nel punto in cui il giudice di secondo grado ha stabilito che il diritto all'indennita' per la perdita dell'avviamento sorge al momento della comunicazione della disdetta, rimanendo irrilevante la vendita del bene locato intervenuta tra la data della disdetta e la scadenza del contratto.
Lamenta, in particolare, che, affermando la sussistenza dell'obbligo della societa' La. Mi. s.r.l. di corrispondere al conduttore l'indennita' per la perdita dell'avviamento, la Corte territoriale sarebbe incorsa nella violazione delle norme di cui alla Legge n. 392 del 1978, articoli 28 e 34 e articolo 1602 cod. civ., con la conseguente insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto. Secondo la ricorrente l'errore di diritto commesso dalla Corte d'Appello consiste nel non avere considerato rilevante, ai sensi dell'articolo 1602 c.c., la successione verificatasi nel rapporto contrattuale in seguito alla vendita della cosa locata, avvenuta il dopo la comunicazione della disdetta, ma prima della data di scadenza del contratto.
Occorre, anzitutto premettere che il principio stabilito in materia di locazione dall'articolo 1602 cod. civ., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude, per implicito, che il fenomeno successorio, ex articolo 1599 cod. civ., del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo e comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualita' di locatore.
Deve, in conclusione, essere accolto il terzo motivo, non essendo conforme al diritto l'affermazione della corte di merito secondo cui il diritto del conduttore all'indennita' sorge per effetto ed al momento dell'intimazione della disdetta per finita locazione da parte del locatore.
L'impugnata sentenza, percio', e' cassata con rinvio, per nuovo esame, alla Corte d'Appello di Catanzaro in diversa composizione, che, decidendo anche sulle spese di questo giudizio di legittimita', fara' applicazione della seguente regula iuris: "Il diritto alla indennita' per l'avviamento commerciale sorge per effetto ed al momento della cessazione del contratto di locazione, per cui, in caso di alienazione dell'immobile locato, avvenuta successivamente alla comunicazione della disdetta da parte del locatore alienante, ma prima della prevista data di cessazione del rapporto, obbligato a detto titolo ai sensi dell'articolo 1602 cod. civ., nei confronti del conduttore e' l'acquirente dell'immobile locato".

References: sentenza 
 Sentenza 

SENTENZA 
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 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 articolo 1602
 articolo 1599