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Timestamp: 2019-08-18 02:49:40+00:00

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BGH VIII ZR 78/05 - Urteil des Bundesgerichtshofes | nebenkosten-blog.de
BGH VIII ZR 78/05 GE 2006, 502
BGH VIII ZR 78/05 wurde in folgenden Beiträgen verwendet
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 23. August 2004 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen.
Das Amtsgericht hat den Zahlungsansprüchen aus der Klage teilweise stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Der Widerklage des Beklagten hat es hinsichtlich des begehrten Heizkostenguthabens stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin, mit der sie ihre Klage um Mietforderungen bis März 2004 einschließlich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen von monatlich 128,88 € nebst Zinsen erweitert hat, hat das Landgericht der Klage im Wesentlichen stattgegeben; die Widerklage hat es insgesamt abgewiesen. Die Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht – beschränkt auf die vorgenannten Ansprüche – zugelassenen Revision begehrt der Beklagte im Umfang der Zulassung des Rechtsmittels die Abweisung der Klage; hinsichtlich der Widerklage begehrt er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
I. Das Berufungsgericht hat – soweit für das Revisionsverfahren von Interesse – zur Begründung ausgeführt:
II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Die Revision des Beklagten ist daher zurückzuweisen.
(1) Für den preisgebundenen Wohnraum bestimmt § 20 Abs. 2 Satz 2 der Neubaumietenverordnung 1970 (im Folgenden: NMV) allerdings, dass Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, bei der Umlage der Betriebskosten vorweg abzuziehen sind. Die Neubaumietenverordnung ist jedoch nach ihrem § 1 nur auf bestimmte preisgebundene Wohnungen anzuwenden. Für Wohnraum, der – wie die Wohnung des Beklagten – nicht der Preisbindung unterliegt, fehlt eine entsprechende Regelung.
Das ist hier nicht der Fall. § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV ist eine spezielle Regelung des sozialen Wohnungsbaurechts, die ihre Grundlage in den auf dem Prinzip der Kostenmiete beruhenden Preisbindungsvorschriften hat (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 4185). Sie kann nach dem Regelungsplan des Gesetzgebers bereits deshalb nicht auf andere Sachverhalte übertragen werden, weil es sich um eine auslaufende, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendende Regelung handelt. Der Gesetzgeber hat das Recht des sozialen Wohnungsbaus durch das Wohnraumförderungsgesetz vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376 – WoFG) mit Wirkung ab dem 1. Januar 2002 auf eine neue gesetzliche Grundlage gestellt. Aufgrund dessen ist die Neubaumietenverordnung nur noch nach Maßgabe der Übergangsbestimmung des § 50 WoFG weiterhin anzuwenden. Soweit das Wohnraumförderungsgesetz keine Sonderregelung trifft, gelten im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander die allgemeinen wohnraummietrechtlichen Bestimmungen (Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 14/5538 S. 33 f.). Von der Schaffung einer § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV entsprechenden Nachfolgeregelung hat der Gesetzgeber abgesehen (zu dem auf die Abrechnungen von 1998 und 1999 nicht anwendbaren § 556 a Abs. 1 BGB vgl. unten 2 b).
(2) Die Klägerin war im vorliegenden Fall auch nicht aus Gründen der Billigkeit (§§ 315, 316 BGB) verpflichtet, die Betriebskosten, die auf die in ihrem Gebäude befindlichen Gewerbeflächen entfielen, vorweg abzuziehen. Soweit die Parteien – wie im vorliegenden Fall – nichts anderes vereinbart haben, ist im preisfreien Wohnraum ein Vorwegabzug der Kosten für Gewerbeflächen in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (LG Düsseldorf, DWW 1990, 240; LG Frankfurt am Main, NZM 1998, 434; LG Braunschweig, ZMR 2003, 114, 115; Staudinger/Weite-meyer, BGB (2003), § 556 a Rdnr. 34 m.w.Nachw.; Schmid, aaO, Rdnr. 4181 ff.; Schneider in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2005, § 556 a Rdnr. 30; a.A. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 358). Durch den Vorwegabzug soll verhindert werden, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen Nutzung entstehen. Dem Wohnungsmieter entsteht jedoch aus einer gemischten Nutzung des Gebäudes kein Nachteil, wenn er durch die Umlage der auf das Gebäude entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich für alle Mieter geltenden Maßstab nicht schlechter gestellt wird als im Fall einer Voraufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen.
Die Auffassung des Berufungsgerichts, die in dem Gebäude befindlichen fünf Gewerbebetriebe – darunter ein Job-Center und ein Internet-Café mit 30 Sitzplätzen – hätten keine erhebliche Mehrbelastung hinsichtlich der einzelnen Betriebskostenarten verursacht, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Revisionsgericht kann die Feststellung der Voraussetzungen eines unbestimmten Rechtsbegriffs – wie hier die Erheblichkeit einer Mehrbelastung – nur beschränkt darauf überprüfen, ob der Tatrichter wesentliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat, Erfahrungssätze verletzt oder Verfahrensfehler begangen hat (Senatsurteil vom 1. Dezember 1993 – VIII ZR 129/92, NJW 1994, 443 = WM 1994, 387, unter II 1 b; BGH, Urteil vom 10. Mai 1994 – XI ZR 212/93, NJW 1994, 2093 = WM 1994, 1203, unter II 2 a). Ein Rechtsfehler wird von der Revision, die das Ergebnis der tatrichterlichen Würdigung ohne nähere Begründung beanstandet, nicht aufgezeigt und ist auch im Übrigen nicht ersichtlich.
(1) Die Betriebskostennachforderungen der Klägerin waren im Zeitpunkt ihrer Aufrechnungserklärungen in den Abrechnungsschreiben vom 18. Dezember 1999 und 3. November 2000 fällig. Entgegen einer in der Rechtsprechung und im Schrifttum vertretenen Auffassung (OLG Hamm, WuM 1982, 72; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 122; Sternel, aaO, III Rdnr. 374, jew.m.w.Nachw.) setzt der Eintritt der Fälligkeit nicht voraus, dass nach Erteilung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zu ihrer Überprüfung durch den Mieter verstrichen ist. Gemäß § 271 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist. Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird daher grundsätzlich mit der Erteilung der – formell ordnungsgemäßen – Abrechnung fällig (Senatsurteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, unter II 3 c m.w.Nachw.; BGH, Urteil vom 11. November 2004 – IX ZR 237/03, NJW-RR 2005, 487, unter 1 b; Schmid, aaO, Rdnr. 3330; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 535 Rdnr. 85). Diese Voraussetzungen lagen im Zeitpunkt der Aufrechnungen der Klägerin vor.
(a) Gemäß § 259 Abs. 1 BGB hat der zur Rechenschaft Verpflichtete dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und Belege „vorzulegen“, soweit diese erteilt zu werden pflegen. Einen Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraums nicht vor. Allerdings ist für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse in § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV bestimmt, dass der Mieter anstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen kann. Nach einer in Teilen der Rechtsprechung und des Schrifttums vertretenen Auffassung, die sich die Revision zu eigen macht, ist diese Regelung entsprechend auf den preisfreien Wohnraum anzuwenden (LG Duisburg, WuM 2002, 32; LG Neubrandenburg, WuM 2002, 339; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., I Rdnr. 16 ff.; ders. in Schmidt-Futterer, aaO, § 556 Rdnr. 495 m.w.Nachw.; Schmid, aaO, Rdnr. 3313). Dieser Auffassung ist nicht zu folgen (so auch LG Frankfurt am Main, NZM 2000, 27; LG Köln, NZM 2001, 617; LG Zwickau, WuM 2003, 271; Palandt/Weidenkaff, aaO; vgl. für die Gewerberaummiete OLG Düsseldorf, WuM 1993, 411 f.).
(b) Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Anspruch des Beklagten auf Übersendung von Fotokopien nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verneint. Unter Berücksichtigung der jeweiligen berechtigten Interessen der Vertragsparteien genügt es zur Begründung eines solchen Anspruchs des Mieters nicht, dass er – wie hier der Beklagte – bereit ist, dem Vermieter dessen Auslagen für die Anfertigung der Kopien zu erstatten (a.A. Staudinger/Weitemeyer, aaO, Rdnr. 115 m.w.Nachw.). Dem Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann. Zwar ermöglicht es die Überlassung von Fotokopien dem Mieter darüber hinausgehend, die Abrechnung in seiner Wohnung zu überprüfen und die Kopien gegebenenfalls einem fachkundigen Berater zu überlassen. Die Überlassung von Fotokopien mag im Einzelfall auch dem Vermieter entgegenkommen. Jedoch kann der Vermieter, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen, um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern. Hierdurch kann Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen – wie es auch der Beklagte nach Erhalt von rund 300 Fotokopien gestellt hat – vorgebeugt werden. Dieses Interesse des Vermieters würde nicht hinreichend berücksichtigt, wenn er dem Mieter stets – auch gegen Kostenerstattung – auf dessen Anforderung hin Belegkopien zu überlassen hätte.
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Ansprüche der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1998, 2000 und 2001 in Höhe von insgesamt 406,85 € fällig und durchsetzbar sind.
Gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Betriebskosten, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben und vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften, nach dem Anteil der „Wohnfläche“ umzulegen. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Ansicht (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 a Rdnr. 65) folgt aus dem Wortlaut der Vorschrift nicht, dass die auf die gewerbliche Nutzung entfallenden Betriebskosten stets vorweg abzuziehen sind. Dem steht bereits entgegen, dass § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB sich nur mit einer Umlage nach dem Flächenmaßstab, nicht aber mit anderen – insbesondere den für den Vorwegabzug von Gewerbeflächen bedeutsamen verbrauchsbezogenen Umlagemaßstäben (vgl. § 556 aAbs. 1 Satz 2 BGB) – befasst. Gegen das von der Revision vertretene Verständnis der Vorschrift spricht aber insbesondere, dass der Gesetzgeber von der Übernahme einer § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV entsprechenden Regelung – die in Abs. 2 Satz 1 ebenfalls die Umlage der Betriebskosten nach der „Wohnfläche“ anordnet – in § 556 a BGB abgesehen hat. Auch aus der Gesetzesbegründung zu § 556 a BGB lässt sich nichts für die Auffassung der Revision herleiten, der Gesetzgeber habe den Vermieter generell zum Vorwegabzug von Gewerbeflächen verpflichten wollen. Dort ist nicht etwa – in Abgrenzung zu Gewerbemietflächen – von der „Wohnfläche“, sondern von der Umlage nach dem Flächenmaßstab die Rede (BT-Drucks. 14/4553 S. 51).

References: BGH 

BGH 
 § 20
 § 1
 § 20
 § 50
 § 20
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 271
 § 535
 § 259
 § 29
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 20
 § 556
 § 556