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Bericht der Revisionsstelle - PDF
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1 Balmer-Etienne AG Kauffmannweg 4 CH-6003 Luzern Telefon Telefax Bericht der Revisionsstelle an die Anlegerversammlung der Unigamma Anlagestiftung, Aarau Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung Als Revisionsstelle haben wir die beiliegende Jahresrechnung der Unigamma Anlagestiftung bestehend aus Vermögens- und Erfolgsrechnungen des Anlagevermögens, Bilanz und Erfolgsrechnung des Stammvermögens und Anhang für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Stiftungsrates Der Stiftungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften, den Statuten und den Reglementen verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung einer internen Kontrolle mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Stiftungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer die interne Kontrolle, soweit diese für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit der internen Kontrolle abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Gemäss unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung dem schweizerischen Gesetz, der Stiftungsurkunde und den Reglementen. Wirtschaftsprüfung Steuerberatung Wirtschaftsberatung Rechtsberatung Rechnungswesen Immobilienberatung An independent member of UHY International Mitglied von EXPERTsuisse Mitglied Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft
2 Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung (Art. 9 ASV) und die Unabhängigkeit (Art. 34 BVV 2) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. Wir haben die weiteren in Art. 10 ASV und Art. 35 BVV 2 vorgeschriebenen Prüfungen vorgenommen. Der Stiftungsrat ist für die Erfüllung der gesetzlichen Aufgaben und die Umsetzung der statutarischen und reglementarischen Bestimmungen zur Organisation, zur Geschäftsführung und zur Vermögensanlage verantwortlich, soweit diese Aufgaben nicht von der Anlegerversammlung wahrgenommen werden. Wir haben geprüft, ob - die Organisation und die Geschäftsführung den gesetzlichen, statutarischen und reglementarischen Bestimmungen entsprechen und ob eine der Grösse und Komplexität angemessene interne Kontrolle existiert; - die Vermögensanlage den gesetzlichen, statutarischen und reglementarischen Bestimmungen einschliesslich der Anlagerichtlinien entspricht; - die Vorkehren zur Sicherstellung der Loyalität in der Vermögensverwaltung getroffen wurden und die Einhaltung der Loyalitätspflichten sowie die Offenlegung der Interessenverbindungen durch das zuständige Organ hinreichend kontrolliert wird; - die vom Gesetz verlangten Angaben und Meldungen an die Aufsichtsbehörde gemacht wurden; - in den offen gelegten Rechtsgeschäften mit Nahestehenden die Interessen der Anlagestiftung gewahrt sind. Zur Vermögensanlage ist Folgendes zu bemerken: Per 31. Dezember 2014 entspricht die Diversifikation in Immobilienprojekte nicht den Bestimmungen des Gesetzes sowie der Verordnung über die Anlagestiftungen. Wir bestätigen, dass die diesbezüglichen anwendbaren gesetzlichen, statutarischen und reglementarischen Vorschriften einschliesslich der Anlagerichtlinien mit Ausnahme des im vorstehenden Absatz dargelegten Sachverhalts - eingehalten sind. Wir empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. Luzern, 20. April 2015 rf/eg Balmer-Etienne AG Roland Furger Zugelassener Revisionsexperte André Egli Zugelassener Revisionsexperte (leitender Revisor) Jahresrechnung bestehend aus Vermögens- und Erfolgsrechnungen des Anlage- und Stammvermögens und Anhang Seite 2
3 JAHRESRECHNUNG STAMMVERMÖGEN Bilanz AKTIVEN Flüssige Mittel 10' ' Total 10' ' PASSIVEN Stammvermögen 10' ' Total 10' ' Betriebsrechnung Bankspesen Aktivzinsen Jahreserfolg Das bisher innerhalb der einzigen Anlagegruppe geführte Stammvermögen wurde im Jahre 2013 separiert. Es wird gesondert angelegt und es wird darüber gesondert Buch geführt.
4 VERMÖGENSRECHNUNG ANLAGEGRUPPE IMMOBILIEN AKTIVEN Immobilien 36'269' '835' Fertige Bauten (inklusive Land) 33'699' '577' Angefangene Bauten (inklusive Land) 2'569' Beteiligungen an kollektiven Anlagen '258' Sonstige Vermögenswerte 3'247' ' Flüssige Mittel 3'128' ' Aktive Rechnungsabgrenzung 6' ' Kurzfristige Forderungen 112' ' Gesamtvermögen 39'516' '536' PASSIVEN Fremdkapital 5'770' '776' Hypothekarschulden 5'150' '400' Kurzfristige Verbindlichkeiten 243' ' Passive Rechnungsabgrenzung 269' ' Latente Steuern 106' ' Anlagevermögen netto 33'746' '760' pro Anteil Anlagevermögen netto (Veränderungsnachweis) 115' '746' '760' Stand zu Beginn des Rechnungsjahres 110' '760' '791' Ausschüttungen an die Inhaber von Ansprüchen Zeichnungen 113' '586' '330' Rücknahmen Gesamterfolg des Rechnungsjahres 4' '400' ' Anteile Anteile Ansprüche im Umlauf zum Jahresende Stand per 1.1. des Rechnungsjahres Zeichnungen Rücknahmen
5 ERFOLGSRECHNUNG ANLAGEGRUPPE IMMOBILIEN Liegenschaftenertrag 1'809' ' Soll-Mietertrag 1'980' ' Ertragsausfälle -206' ' Übrige Erträge aus Liegenschaften 36' ' Unterhalt Immobilien -172' ' Instandhaltung -62' ' Instandsetzung -110' Betriebsaufwand -139' ' Ver- und Entsorgungskosten Heiz- und Betriebskosten -12' ' Versicherung -55' ' Verwaltungshonorare -60' ' Vermietungs- und Insertionskosten -2' Steuern und Abgaben -9' ' Übriger Betriebsaufwand Operatives Ergebnis 1'497' ' Sonstige Erträge ' Aktivzinsen ' Aktivierte Bauzinsen Finanzierungsaufwand -87' ' Verwaltungsaufwand -195' ' Vermögensverwaltung -121' ' Geschäftsführungshonorar -32' Schätzungs- und Revisionsaufwand -15' ' Aufsichtsbehörde -3' ' Übriger Verwaltungsaufwand -23' ' Nettoertrag des Rechnungsjahres 1'215' ' Ertrag aus Mutationen 65' Ausgabeaufschläge 65' Rücknahmeabschläge Nettoertrag des Rechnungsjahres nach Mutationen 1'281' ' Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 1' Erfolg aus Verkauf Beteiligung an Kollektivanlagen 1' Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 117' ' Erfolg aus Neubewertungen 134' ' Veränderung latente Steuern -16' ' Gesamterfolg des Rechnungsjahres 1'400' '499.61
6 VERMÖGENSRECHNUNG ANLAGEGRUPPE MV Dynamisch AKTIVEN Bankguthaben Wertschriften Offene derivative Instrumente Kurzfristige Forderungen Gesamtvermögen 6'794' '003' ' ' '833' PASSIVEN Fremdkapital 68' Kurzfristige Verbindlichkeiten 0.00 Passive Rechnungsabgrenzung 68' Anlagevermögen netto 72'764' pro Anteil 2014 Anlagevermögen netto (Veränderungsnachweis) '764' Stand zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttungen an die Inhaber von Ansprüchen Zeichnungen '383' Rücknahmen Gesamterfolg des Rechnungsjahres ' Anteile Ansprüche im Umlauf zum Jahresende 73'383' Stand per 1.1. des Rechnungsjahres 0.00 Zeichnungen 73'383' Rücknahmen 0.00
7 ERFOLGSRECHNUNG ANLAGEGRUPPE MV Dynamisch 2014 Dividenden-/Zinsertrag Kurserfolg Transaktionskosten Vermögensertrag Vermögensverwaltung Kosten Depotbank Geschäftsführungshonorar Revisionsaufwand Aufsichtsbehörde Übriger Verwaltungsaufwand Kosten Erfolg des Rechnungsjahres 294' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' '678.05
8 ANHANG 1 Grundlagen und Organisation 11 Rechtsform und Zweck Die Unigamma Anlagestiftung ist eine gemäss öffentlicher Urkunde vom Mai 1998 errichtete Stiftung im Sinne des Artikels 80 ff. ZGB mit Sitz in Aarau Sie bezweckt die gemeinsame Anlage und Verwaltung von Vermögenswerten, die ihr von 0.00Einrichtungen der beruflichen Vorsorge anvertraut werden. 12 Rechtsgrundlagen vom Stiftungsurkunde 28. Nomvember 2013 Reglement 28. Nomvember 2013 Anlagerichtlinie Immobilien 6. November 2013 Anlager. Mischvermögen Dynamisch 1. Oktober Organisation Stiftungsrat Max Ott, Rupperswil Fabrizio Pauletti, Suhr René Rohner, Thalheim Präsident, Vertreter der Anleger Verteter der Stifterinnen Vertreter der Anleger Geschäftsführung Mario Hafner, Unigamma AG, Aarau Vermögensverwaltung Unigamma AG, Aarau Revisionssstelle Balmer-Etienne AG, Luzern Schätzungsexperte Frank Balmer, Balmer & Ammann AG, Aarauerstrasse 8, 5600 Lenzburg Aufsichtsbehörde Oberaufsichtskommission berufliche Vorsorge, Bern Die Stiftung hat sich dem Verhaltenskodex in der beruflichen Vorsorge unterstellt.
9 2 Bewertungs- und Rechnungslegungsgrundsätze, Stetigkeit 21 Bestätigung über Rechnungslegung nach Swiss GAAP FER 26 Die Buchführung, Bilanzierung und Bewertung erfolgt unter sinngemässer Anwendung der Vorschriften von Swiss GAAP FER 26. Die Fachinformationen der KGAST finden Anwendung. 22 Bewertungsgrundsätze Massgebend für die Bewertung sind die Vorschriften von Art. 48 BVV 2 bzw. Swiss GAAP FER 26. Der Stiftungsrat kann in den Anlagerichtlinien Konkretisierungen zur Bewertungsmethode festlegen. Direktanlagen in Immobilien werden vom Schätzungsexperten gemäss Art. 5 unter Anwendung der "Discounted Cash Flow (DCF)" Methode bewertet. Die bei einer Veräusserung der Grundstücke wahrscheinlich anfallenden Steuern sind als Verbindlichkeiten mit zu berücksichtigen. Die Bewertung der Grundstücke erfolgt einmal jährlich und wird ohne sichtbare wesentliche Änderungen für die weiteren Bewertungszeitpunkte übernommen. Bestehen Kaufrechte bei Liegenschaften ist der Bilanzwert auf einen allfällig unter dem DCF-Wert liegenden im Kaufrecht definierten Erwerbspreis beschränkt. 3 Angaben zur Vermögensanlage und Kennzahlen 31 Organisation Die Vermögensverwaltung für alle Anlagegruppen wird durch dei Unigamma AG ausgeübt. Sie stellt sicher, dass die Bestimmungen von Art. 48h und 48j BVV2 eingehalten werden. Bei der Anlagegruppe Immobilien umfasst die Vermögensverwaltung namentlich die Gestaltung des Immobilienportefeuilles, den Kauf und Verkauf von Immobilien, die strategische Führung bei der Mietzinsgestaltung und der Unterhaltspolitik sowie den Einsatz und die Überwachung von Immobilienverwaltern. Mit der technischen und kaufmännischen Verwaltung der Immobilien werden externe Gesellschaften beauftragt. 32 Angaben zur Anlagegruppe Immobilien 321 Investitions- und Devestitionstätigkeit Rebeweg Birr, Mietwohnungen 33' '131' Schützenweg Birr, Eigentumswohnungen '481' Industriestrasse, Hitzkirch, Gewerbeliegenschaft '816' Industriestrasse, Meisterschwanden, Gewerbeliegenschaft -7' '963' Bahnhofstrasse, Aarau, Gebäude im Bau 104' '465' Bahnhofstrasse, Lenzburg, Gewerbeliegenschaft 6'428' Verkauf Beteiligung Unigamma Immobilien AG -1'260' Total Investitionen/Devestitionen 5'297' '858' Eine Zusammenstellung des Immobilienbesitzes per Bilanzstichtag und die Basis für deren Bewertung findet sich in der Beilage.
10 322 Einhaltung von Art. 50 BVV 2 / Erweiterung der Anlagetätigkeit Zurzeit ist die Anlage der Unigamma Anlagestiftung auf sieben Objekte (Vorjahr sieben Objekte) beschränkt, wobei eine nicht kotierte kollektive Anlage (Immobilien Aktiengesellschaft mit verschiedenen Aktionären) im Berichtsjahr auf Wunsch der Aufsichtsbehörde veräussert wurde. Zwei Objekte (Vorjahr 1) übersteigen die Limite von 15%, wobei das maximale Gewicht eines einzelnen Objektes von 36% auf 31% reduziert wurde. Der Stiftungsrat plant durch einen Aufbau des Portefeuilles, die Diversifikation weiter zu verbessern. Er sieht jedoch davon ab, nur aus Gründen der Diversifikation in Objekte zu investieren, welche den hohen Anforderungen der Stiftung an Sicherheit und Rendite nicht entsprechen. 323 Kennzahlen Mietzinsausfallquote 10.41% 26.90% Fremdfinanzierungsquote 14.20% 17.51% Betriebsgewinnmarge 82.75% 92.43% Betriebsaufwandquote auf Bruttovermögen TER ISA (GAV) 0.72% 0.61% Betriebsaufwandquote auf Nettovermögen TER ISA (NAV) 0.86% 0.72% Eigenkapitalrendite 4.15% 3.80% Ausschüttungsrendite 0.00% 0.00% Ausschüttungsquote 0.00% 0.00% Anlagerendite 4.89% 3.58% Die Mietzinsausfallrate im Jahre 2013 ist beeinflusst durch die Erstvermietung eines grossen neu erstellten Objektes. In den ersten Monaten des Jahres 2014 konnte der grösste Teil der Mietobjekte vemietet werden. 33 Angaben zur Anlagegruppe Mischvermögen Dynamisch 331 Vermögen nach Anlagekategorien Anlagestrategie Liquidität 5.00% 6.87% n/a Liquidität FW 0.00% 2.29% Obligationen 20.00% 21.74% Obligationen FW 5.00% 8.63% Aktien CH 35.00% 24.08% Aktien Ausland 35.00% 36.39% % % n/a Max. Fremdwährung ohne Absicherung 57.50% 47.31% Max. Aktienanteil 85.00% 60.47% Offene derivative Instrumente zum Bilanzstichtag Marktwert in T -4 Exposure Fremdwährungen T - Exposure Aktien deltaadjustiert T 126 Angaben zu Renditen und Risiken werden vierteljährlich im Internet veröffentlicht. 332 Angaben zu Kosten TER ohne Berücksichtigung eingesetzter Kollektivanlagen 0.55% n/a TER mit Berücksichtigung eingesetzter Kollektivanlagen 0.74% n/a Die Vermögensverwaltung wird performanceabhängig nach folgender Formel entschädigt Basishonorar in Prozent des Vermögens P.A. 0.20% Gebühr auf Outperformance 25.00%
11 4 Übrige Angaben 41 Rückerstattungen, Vertriebs- und Betreuungsentschädigungen Die Stiftung erbringt keine Rückerstattungen oder Entschädigungen. 42 Kommissionen, Honorare, Verwaltungskosten Die Stiftung erhob bis Ende 2013 keine Kommissionen bei Ausgabe oder Rücknahme von Anteilen, beginnend ab dem wird der reglementarische Ausgabeaufschlag bzw. Rücknahmeabschlag zugunsten der Anlagegruppe angewandt. Die Stiftung richtete erstmals im Jahre 2013 für die Vermögensverwaltung ein Honorar aus. Ab dem Jahre 2014 wird auch für die Geschäftsführung ein Honorar ausgerichtet. Die den einzelnen Anlagegruppen belasteten Kosten richten sich nach dem Reglement und den jeweiligen Anlagerichtlinien. Die Stiftung vereinbart mit den einzelnen Leistungserbringern die Höhe der Gebühren und die Art deren Berechnung. Für die einzelnen Anlagegruppen erfolgt ein detaillierter Kostenausweis in der Erfolgsrechnung und eine Darstellung der TER. 43 Verpfändete Aktiven Für die Aufnahme von Fremdkapital (Hypothekarschulden) wurden einzelne Objekte der Anlagegruppe Immobilien verpfändet.
12 ANLAGEVERZEICHNIS ANLAGEGRUPPE IMMOBILIEN PER 31. Dezember 2014 Ort Adresse Objekt Nutzung Anschaffungswert Marktwert Kapitalisierungs- satz Stauffen Hauptstrasse 7 Mehrfamilienhaus W 3'992'460 4'070' % Birr Rebeweg 3 Mehrfamilienhäuser W 11'001'767 11'125' % Birr Schützenweg 4 Stockwerkeigentum W 3'107'745 3'155' % Hitzkirch Industriestrasse 7 Gewerbeliegenschaft G 4'816'466 4'896' % *) Meisterschwanden Industriestrasse 6 Gewerbeliegenschaft G 3'963'334 3'989' % *) Lenzburg Bahnhofstrasse 18/20 Gewerbeliegenschaft G 6'428'025 6'464' % *) FERTIGE BAUTEN 33'309'797 33'699'500 Aarau Bahnofstrasse 53 Wohn- und Geschäftshaus W/G 2'569'780 2'569' % ANGEFANGENE BAUTEN 2'569'780 2'569'780 BAULAND 0 0 Unigamma Immobilien AG Immobilien-AG 0 0 Verkauf per BETEILIGUNGEN AN KOLLEKTIVEN ANLAGEN 0 0 TOTAL IMMOBILIEN 35'879'577 36'269'280 Nutzung W G W/G Wohnen Gewerbe Gemischte Nutzung *) Bilanzwert auf gegenüber DCF tieferen Erwerbspreis bei Kaufrecht limitiert
Geschäftsbericht 2014 Vorwort Sehr geschätzte Damen und Herren Der Stiftungsrat der Tellco Anlagestiftung hat sich Anfang Jahr entschieden, eine neue Anlageklasse Private Equity zu gründen. Portfoliomanager
HALBJAHRESBERICHT 01.10.14 31.03.15
HALBJAHRESBERICHT 01.10.14 31.03.15 www.ecoreal.ch Vorwort 3 Halbjahresbericht der Anlagegruppe SUISSECORE Plus 4 Überblick über die Anlagegruppe SUISSECORE Plus (ungeprüft) 4 Kennzahlen KGAST Übrige Informationen

References: Art. 10
 Art. 35
 Art. 48
 Art. 5
 Art. 48
 Art. 50