Source: http://www.administrator24.info/artykul/id10700,wlasnosc-lokalu-po-nowelizacji
Timestamp: 2019-11-20 14:05:32+00:00

Document:
Własność lokalu po nowelizacji | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
mgr Jarosław Kowszuk	| Administrator 9/2018 | 27.09.2018
Ratio legis w praktyce, czyli jak dzień po dniu zmieniano ustawę o własności lokali »
Ustawa z dnia 25 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2018 r., poz. 718 z późn. zm.), zwana dalej UWL, funkcjonuje już ponad 20 lat. Weszła ona w życie 1 stycznia 1995 r. i w międzyczasie była wielokrotnie nowelizowana. W swoim założeniu miała być aktem, który w miarę kompleksowo reguluje funkcjonowanie odrębnej własności lokali.
Problematykę, która przed wejściem w życie rzeczonej ustawy była uregulowania przede wszystkim w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.).[1] Do dnia dzisiejszego znaczna cześć problematyki odrębnej własności lokali uregulowana jest w KC, do której UWL odsyła wprost w art. 19, zgodnie z którym, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego (KPC) o współwłasności. Do KC odsyła także art. 1 ust. 2 UWL, stosownie do którego w zakresie nieuregulowanym ustawą o własności lokali stosuje się przepisy KC.
Przed wejściem w życie UWL istniały ograniczenia, co do ustanawiania odrębnej własności lokali. Jak stanowił bowiem uchylony art. 135 KC, lokal mieszkalny mógł stanowić odrębną nieruchomość, jeżeli był przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych właściciela i jego bliskich i nie przekraczał rozmiarów określonych przez właściwe przepisy, a znajdował się w domu mieszkalnym, w którym stosownie do tych przepisów dopuszczalne jest wyodrębnienie własności poszczególnych lokali.
Jeżeli w domu mieszkalnym, w którym wyodrębniona została własność poszczególnych lokali, znajdowały się lokale użytkowe konieczne do wykonywania zawodu przez właściciela lokalu, stanowiły one część składową lokalu mieszkalnego. „Te ograniczenia zostały uchylone z chwilą wejścia w życie ustawy z 28 lipca 1990 r. nowelizującej Kodeks cywilny (DzU nr 55, poz. 321).”[2][3]
Jak stanowi art. 2 ust. 1 UWL samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielność lokalu jest ustalana w oparciu o kryterium funkcjonalne i stwierdzana przez starostę w formie stosownego zaświadczenia.[4] Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 2 UWL samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (DzU z 2017 r. poz. 1529), zwaną dalej UKZN, dodano do UWL art. 2 ust. 1a, zgodnie z którym ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.
Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.[5] „W poprzednim brzmieniu, obowiązującym do 10 września 2017 r., nie było w art. 2 ustępu 1a. Wówczas w orzecznictwie występowała rozbieżność, czy wydanie zaświadczenia na podstawie art. 2 ust. 3 ww. ustawy wymaga wcześniejszego uzyskania przez inwestora pozwolenia na użytkowanie, czy też nie jest ono wymagane, gdyż jedynymi przesłankami stwierdzającymi, czy dany lokal spełnia warunki do wydania zaświadczenia samodzielności są ustalenia, czy lokal ten jest wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku, jako izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Wprowadzenie ust. 1a do art. 2 UWL świadczy (…) o tym, że ustawodawca podzielił stanowisko, iż wymagane jest wcześniejsze uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Wprowadzenie tego przepisu nie oznacza jednak, że organ wydający zaświadczenie samodzielnie ustala przesłanki w nim wymienione, a więc zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę. Takiej oceny dokonuje organ uprawniony do wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a więc organ nadzoru budowlanego.”[6]
Rzeczona zmiana wprowadzona przez UKZN miała być remedium na praktyki „niektórych deweloperów, polegających na ustanawianiu odrębnej własności większej liczby lokali w budynkach jednorodzinnych wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o pozwoleniu na budowę oraz pozwoleniu na użytkowanie. Nie ulega kwestii, że zmiana przepisów w założeniu miała dotyczyć budynków nowobudowanych. W konsekwencji zmiana przepisów wprowadziła nową przesłankę ustanowienia odrębnej własności lokali.”[7] Przesłankę tę można uznać za element czyniący zadość systemowi prawa, a w zasadzie jego spójności. Jak zauważył bowiem NSA „względy spójności systemu prawa nakazują uwzględniać przy stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali dotyczących wydzielania lokali w budynku jednorodzinnym (…) definicję takiego budynku.
Czytaj też: Upadłość w spółdzielni a jej członkowie >>>
Skoro elementem pojęcia budynku jednorodzinnego jest wyraźnie sformułowane ograniczenie możliwości wydzielenia w nim odrębnych lokali mieszkalnych do dwóch, to niedopuszczalne jest wydzielenie większej ilości lokali. Żądanie wydania zaświadczeń o samodzielności dla trzech lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym jednorodzinnym stanowi próbę obejścia przepisów Prawa budowlanego i nie może zyskać aprobaty w demokratycznym państwie prawnym. Dlatego też należy stwierdzić, że organy administracji publicznej zgodnie z art. 7 Konstytucji RP działały na podstawie i w granicach prawa [odmawiając wydania zaświadczenia o samodzielności lokali – uwaga aut.], gdyż w demokratycznym państwie prawnym, jakim w myśl art. 2 Konstytucji RP jest Rzeczpospolita Polska na aprobatę nie może zasługiwać praktyka świadomego, celowego omijania przepisów”.[8]
[1] Wraz z wejściem w życie uchylono bowiem art. 136 KC, a także art. 137 KC
[2] Bieniek G., Rudnicki S., Nieruchomości Problematyka prawna, LexisNexis, Warszawa 2013, s. 419
[3] Więcej na ten temat: uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 22 lipca 1994 r. III CZP 88/94, Legalis nr 28750
[4] Por. art. 2 ust. 3 UWL
[5] Zmiana ta weszła w życie 11 września 2017 r.
[6] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Kielcach z dnia 26 lipca 2018 r. II SAB/Ke 34/18, Legalis nr 1813898
[7] Z uzasadnienia do projektu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali (DzU 2018 poz. 1506)
[8] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 września 2017 r. II OSK 92/16, Legalis nr 1681304
[własność lokalu, ustawa o własności lokali, odrębna własność lokalu, ustawa o krajowym zasobie nieruchomości, samodzielny lokal mieszkalny, specustawa mieszkaniowa]
samodzielny lokal mieszkalny |
Nowelizacja Ustawy o własności lokali 1
Ustawą nowelizującą z dnia 13 czerwca 2019 r. wprowadzono zmiany do przepisów UWL, dla części przepisów ze skutkiem od 15 sierpnia 2019 r. oraz dla części przepisów dotyczących zarządu w warunkach... więcej »
Wyświetleń: 9038|Ocena: 0.0

References: art. 19
 art. 1
 art. 135
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 7
 art. 2
 art. 136
 art. 137
 art. 2