Source: https://suprema-corte.vlex.com.mx/vid/voto-particular-contradiccion-tesis-303077974
Timestamp: 2020-02-24 07:58:41+00:00

Document:
Ejecutoria num. 1a./J. 6/2011 de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala - Jurisprudencia - VLEX 303077974
Número de Resolución: 1a./J. 6/2011
CONTRADICCIÓN DE TESIS 243/2010. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO Y EL SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL NOVENO CIRCUITO.RESERVA DE DOMINIO. ES OPONIBLE A UN TERCERO DE MALA FE AUNQUE EL CONTRATO EN QUE SE PACTE NO ESTÉ INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD, SI PUEDE PROBARSE FEHACIENTE E INDUBITABLEMENTE QUE AQUÉL SABÍA QUE EL INMUEBLE MATERIA DE LA CONTROVERSIA ESTABA SUJETO A ELLA.
CONTRADICCIÓN DE TESIS 243/2010. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO Y EL SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL NOVENO CIRCUITO.
En primer lugar, se analizan los argumentos del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al dictar sentencia en el amparo directo 538/2009, para lo cual es preciso repasar sus antecedentes:
1. El tres de diciembre de mil novecientos noventa y dos, Comercializadora Puerta de H. y Grupo Terranova y Asociados, ambas Sociedades Anónimas de Capital Variable, celebraron un contrato que denominaron: "preparatorio de compraventa con reserva de dominio" respecto de un predio ubicado en un desarrollo inmobiliario llamado Puerta de H., la primera como vendedora y la segunda como compradora.
2. El veintiocho de diciembre del mismo año, la Universidad Autónoma de Guadalajara, Asociación Civil y Comercializadora Puerta de H., Sociedad Anónima de Capital Variable, celebraron un contrato de prestación de servicios profesionales, ante notario público, por el que la última, con el carácter de mandataria de la primera, se encargaría de la promoción, venta y comercialización de los terrenos ubicados en el desarrollo inmobiliario Puerta de H..
3. El once de enero de mil novecientos noventa y cuatro, Grupo Terranova y Asociados, suscribió con J.B.S. un contrato privado denominado: "promesa de compraventa" y otro de "obra por administración", sobre una fracción del predio ubicado en Puerta de H..
4. El primero de julio de mil novecientos noventa y cuatro, Comercializadora Puerta de H. y Grupo Terranova y Asociados, llevaron a cabo la cancelación del contrato preparatorio de compraventa con reserva de dominio celebrado el tres de diciembre de mil novecientos noventa y dos.
5. Mediante escrito de dieciséis de febrero de mil novecientos noventa y cinco, J.B.S. obtuvo la posesión de la fracción del predio ubicado en Puerta de H..
6. El catorce de diciembre de dos mil ocho, el Juez Noveno en Materia Civil en la ciudad de San Luis Potosí resolvió el juicio ordinario civil en el que J.B.S. demandó a Universidad Autónoma de Guadalajara, Comercializadora Puerta de H. y Grupo Terranova, por la usucapión de un inmueble. En dicho juicio las demandadas alegaron mala fe de la parte actora ya que sostenían que tenía conocimiento de que Grupo Terranova y Asociados, Sociedad Anónima de Capital Variable no era la propietaria del inmueble.
El fallo favoreció al actor, dado que, según el Juez, éste acreditó la acción de prescripción "positiva o usucapión", pues tuvo "la posesión del bien inmueble a prescribir por más de cinco años, y que lo poseyó en concepto de propietario, de buena fe, pacífica, continua y públicamente". Además de que la reserva de dominio debe establecerse en el Registro Público para tener efectos contra terceros.
7. Inconformes con la resolución anterior, ambas demandadas recurrieron la sentencia dictada por el Juez. La Sala del conocimiento dictó una resolución en el sentido de confirmar la sentencia recurrida, manifestando que los agravios de las quejosas eran inoperantes e infundados ya que, en primer lugar, debieron precisar el alcance probatorio de cada una de la pruebas, y por el otro lado, la reserva de dominio establecida en el contrato preparatorio de compraventa que celebrado el tres de diciembre de mil novecientos noventa y dos entre Comercializadora Puerta de H. y Grupo Terranova y Asociados, ambas Sociedades Anónimas de Capital Variable, no tiene efectos contra terceros.
Tal resolución se impugnó en amparo directo, dando lugar a la sentencia dictada por el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito en el AD. 538/2009, que en lo que a esta contradicción de tesis interesa, señala lo siguiente:
"En otro tema, tienen razón las impetrantes cuando manifiestan que en los contratos de compraventa, por regla general, la transmisión de la propiedad opera por mera consecuencia del contrato y se reputa perfecta al convenir acerca de la cosa y el precio, mas no ocurre lo mismo tratándose de aquellas en que se pacta la reserva de dominio, puesto que ésta tiene la característica de una condición suspensiva, de manera que mientras no se cumpla, la obligación no produce la totalidad de sus efectos, de suerte que se actualiza una excepción porque aquella prerrogativa (propiedad) no se incorpora a la esfera jurídica del comprador y, por lo mismo, no tiene la libre disposición de ésta, de conformidad con la tesis en que se apoyan de la voz: ‘COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO, NATURALEZA DEL CONTRATO DE.’
"Pero sucede que dicha excepción tiene alcance válido para quienes intervienen directamente en el acto y no cuando hubo una venta posterior en la que adquirió un tercero que en modo alguno tuvo la posibilidad de enterarse de esa limitante al no habérsele dado a aquel primer acuerdo de voluntades, publicidad de manera fehaciente.
"En efecto, como lo destacó la autoridad responsable, de conformidad con lo prescrito por los artículos 2230(2) y 2937, fracción IV,(3) del anterior Código Civil estatal, tratándose de inmuebles la apuntada reserva de dominio debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, a fin de que sea oponible a cualquiera, ya que de lo contrario se actualiza la hipótesis contemplada en el diverso 2938,(4) esto es, que dicho acto no afecta a terceros y pueden, por consiguiente, verse beneficiados con el mismo en lo que les resulte útil.
"Por ende, devienen inaplicables las tesis invocadas en los conceptos de violación, de rubros: ‘RESERVA DE DOMINIO, NO APTA PARA USUCAPIR CUANDO EL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA SE CELEBRÓ BAJO LA MODALIDAD DE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE DURANGO).’, ‘RESERVA DE DOMINIO, NO APTA PARA USUCAPIR CUANDO EL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA SE CELEBRÓ BAJO LA MODALIDAD DE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO).’ y ‘REGISTRO PÚBLICO. TERCEROS ADQUIRENTES DE BUENA FE.’
"Sin que sea óbice lo que aducen las promoventes del amparo, acerca de que el tercero perjudicado pretende beneficiarse solamente de la compraventa acordada entre Comercializadora Puerta de H. y Grupo Terranova, quien es su causante, y desconocer la reserva de dominio a pesar de que se pactaron en el mismo documento; habida cuenta que el dispositivo 2938 copiado, es claro por cuanto permite esa dualidad, al dejar abierta la posibilidad de que los actos cuya inscripción se omitió no menoscaben a terceros adquirentes de buena fe y sí sean valederos a su favor, sin hacer distinción en cómo se hayan confeccionado.
"A lo que se añade, como lo reconocen las propias peticionarias, que sólo mediante la inmatriculación correspondiente es viable tener una base objetiva para determinar que quien resulte ajeno a un negocio jurídico estuvo en posibilidad de enterarse de las limitantes ahí puntualizadas en relación con el derecho de propiedad, que se ve reflejado en la existencia de la buena fe contractual, porque de no ser así, establecer que hubo conocimiento extrarregistral, quedaría sujeto a la apreciación subjetiva y a la interpretación de cada acto que bien podrían manipularse a conveniencia de una sola de las partes, siendo que, se reitera, existe una institución encargada de llevar cuenta del historial de los inmuebles, precisamente para evitar ese tipo de abusos.
"En ese contexto, los principios registrales a que aluden las impetrantes, referentes a la publicidad y el tracto sucesivo, lejos de beneficiarles les perjudican, en la medida que, aparte de que fueron ellas quienes en principio los transgredieron, dado que no sólo llevaron a cabo el contrato preparatorio de tres de diciembre de mil novecientos noventa y dos en que fundamentalmente se apoyan (incluso antes de que la aludida comercializadora estuviera formalmente facultada para promover el comercio de los inmuebles, según se desprende de la escritura de veintiocho de diciembre de mil novecientos noventa y dos, en la que se protocolizó el contrato de prestación de servicios profesionales por el que se le encargó esa actividad), sino que después lo cancelaron, restituyéndose las prestaciones hasta entonces recibidas (uno de julio de mil novecientos noventa y cuatro) e incluso, volvieron a celebrar diversa compraventa sobre el predio polémico y otro, transmisiones que no están reflejadas en modo alguno en la citada dependencia del Registro Público de la Propiedad. Así, dada la serie de movimientos llevados a cabo, no es exacto afirmar que el bien pertenece todavía a la Universidad Autónoma de Guadalajara.
"Ante ese escenario es evidente que aunque el tercero perjudicado hubiera acudido a revisar acuciosamente la corrida registral concerniente a la fracción de terreno que adquirió, no habría llegado al conocimiento de los hechos que insistentemente se enfatizan en los conceptos de violación, debido a que nunca se hicieron constar.
"A lo que se añade que la solicitud para subdividir el terreno de mayor extensión (cinco mil ciento trece metros con sesenta y siete centímetros cuadrados), en que se encontraba enclavado el que es objeto de la controversia, se autorizó hasta el veintidós de abril de mil novecientos noventa y cuatro, es decir, con posterioridad a la celebración del contrato de once de enero del mismo año, lo que implica que en ese momento se encontraba en trámite la división del predio y las autorizaciones que en la actualidad lo hacen tener una configuración independiente, lo que constituye una razón más para sostener que era indispensable que la reserva de dominio constara en el Registro Público, a fin de que pudiera tenerse conocimiento exacto de que recaía sobre el lote debatido.
"Por tales razones, no se comparte la opinión del Segundo Tribunal Colegiado del Noveno Circuito, invocado por las promoventes del amparo, consultable en la Novena Época del Semanario Judicial de la Federación, Tomo XXIV, julio, página 1338, de la voz: ‘RESERVA DE DOMINIO. SUPUESTO EN EL QUE DICHA CLÁUSULA SÍ ES OPONIBLE A TERCEROS A PESAR DE NO HABER SIDO INSCRITA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SAN LUIS POTOSÍ).’, por lo que, con fundamento en el artículo 197-A de la Ley de Amparo, es pertinente realizar la denuncia de contradicción de tesis entre dicho criterio y el de este colegiado, consistente, según se vio, en que sólo puede ser oponible la reserva de dominio que se encuentre inscrita ante la institución mencionada, por ser el medio más adecuado y que en forma fehaciente da a conocer las limitaciones al derecho de propiedad, que a la postre permite determinar si existió buena fe o no en las adquisiciones de terceros y en aras de evitar que se deje a conjetura establecer que hubo conocimiento extrarregistral."
De la anterior transcripción se desprende que el tribunal denunciante sostuvo, en esencia, que la reserva de dominio sobre un bien inmueble sólo puede ser oponible contra terceros cuando se encuentre inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
Antes de estudiar los razonamientos del Segundo Tribunal Colegiado del Noveno Circuito en el amparo directo 1001/2005, es preciso realizar un breve recuento de los antecedentes:
1. El treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco, M.R.M.R., viuda de C. y E.Z.G., celebraron contrato de compraventa con reserva de dominio, la primera en carácter de vendedora y el segundo de comprador, respecto de un terreno ubicado en el fraccionamiento V.R., en la ciudad de San Luis Potosí.
2. El dos de abril de mil novecientos ochenta y seis, celebraron contrato de compraventa E.Z.G. y D.F. viuda de R., respecto al terreno ubicado en el fraccionamiento V.R. objeto del contrato de compraventa con reserva de dominio celebrado entre M.R.M.R.V. de C. y E.Z.G..
3. El veintiuno de septiembre de mil novecientos ochenta y siete, ante el Juez Primero del Ramo Civil de San Luis Potosí, M.R.M.M. viuda de C. demandó de E.Z.G. la rescisión del contrato con reserva de dominio celebrado entre ambos y de D.F., viuda de R., la desocupación del inmueble ubicado en el fraccionamiento V.R., así como la nulidad del contrato de compraventa celebrado entre estos dos últimos, entre otras prestaciones.
4. Uno de los argumentos esgrimidos por la parte demandante fue que la compraventa celebrada entre E.Z.G. y D.F. viuda de R., respecto al terreno ubicado en el fraccionamiento V.R., era nula, dado que el pretendido vendedor no era propietario del inmueble ya que ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio ella seguía apareciendo como propietaria de dicho terreno, por lo que la señora D.F. viuda de R. incurrió en culpa inexcusable al no cerciorarse quién era el dueño del terreno en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
5. Ante dicho argumento, D.F. viuda de R. manifestó que desconocía de los hechos expuestos por la actora en relación a la compraventa que celebró con E.Z.G.. Sostuvo que ella no incurrió en culpa inexcusable, toda vez que confió en la fama pública de las compañías o personas que se dedican a la venta de inmuebles, por lo que se le debe considerar como compradora de buena fe.
6. El quince de febrero de dos mil cinco, la Juez Primero en Materia Civil absolvió a E.Z.G. y a D.F. viuda de R. de las prestaciones reclamadas.
7. Inconforme con la resolución, M.R.M.M. viuda de C. interpuso recurso de apelación, que correspondió conocer a la Quinta Sala del Supremo Tribunal de Justicia de San Luis Potosí. La resolución de dicho tribunal de veintidós de septiembre de dos mil cinco modificó la sentencia de primera instancia y declaró procedente la rescisión del contrato celebrado entre M.R.M.M. viuda de C. y E.Z.G., y condenó a E.Z.G. el pago en favor de la actora de la cantidad de cuatrocientos dieciocho mil quinientos pesos, correspondientes a los dos años de incumplimiento en el pago de la compraventa rescindida, así como los intereses moratorios.
8. La resolución de la Quinta Sala del Supremo Tribunal de Justicia del Estado fue la materia del juicio de garantías promovido por V.C.M., en su carácter de albacea definitiva de la sucesión de M.R.M.M. viuda de C., en el cual se dictó la sentencia que se estudia en la presente contradicción.
En dicha sentencia, el Segundo Tribunal Colegiado del Noveno Circuito en el amparo directo 1001/2005, estableció lo siguiente:
"... la compraventa con reserva de dominio, a fin de ser oponible a terceros de buena fe registral, es menester que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio el acto jurídico a través del cual habrá de transmitirse la propiedad del inmueble cuando se cumpla la condición suspensiva, esto es, la condición futura de realización incierta y que, además, se inscriba la cláusula relativa a la reserva de dominio, a fin de evidenciar a los terceros que: a) el vendedor o propietario de la cosa no puede jurídicamente contratar la afectación del bien hasta en tanto no se resuelva la condición suspensiva materia de la operación celebrada con el comprador, y b) éste -el comprador- no puede válidamente gravar o enajenar la cosa materia de la operación, hasta en tanto no se verifique la efectiva transferencia de la propiedad, o lo que es lo mismo, hasta en tanto no se verifique la condición suspensiva que impidió que adquiriera la propiedad de la cosa desde la fecha de celebración del contrato.
"No escapa para este Tribunal Colegiado, lo dispuesto por el artículo 2833 del Código Civil Para el Estado de San Luis Potosí, al señalar que los documentos que deban registrarse y no se registren sólo producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables.
"Pues finalmente, resulta incuestionable que no obstante la falta de registro, de cualquier manera se llega al conocimiento del acto relativo cuando de manera extraregistral se tiene noticia del documento que debía ser materia de inscripción, por tanto, en ese supuesto, el tercero no puede alegar buena fe, y en ese sentido, si dicho tercero al adquirir el bien no tomó las precauciones debidas para cerciorarse a su satisfacción de que la persona que le vende es aquella a cuyo nombre se encuentra inscrito el bien en el Registro Público de la Propiedad, sino que para ello le bastó el título de su causante, no puede pretender beneficiarse únicamente de la existencia de la compraventa celebrada entre su causante y el propietario original, si en ese propio documento también se hace constar la reserva de dominio, ya que en ese supuesto necesariamente habrá tenido conocimiento de que su causante aún no adquiría en realidad la propiedad del bien materia de la contratación. Situación diversa acontecería si la cláusula de reserva de dominio se pactó en un documento diverso a aquél en la que se consigna la compraventa.
"Al respecto, resulta ilustrativa la tesis sustentada por la otrora Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Séptima Época, Volumen 199-204, Cuarta Parte, página treinta y ocho, del rubro y texto siguiente: ‘REGISTRO PÚBLICO, QUÉ DEBE ENTENDERSE POR BUENA FE EN CASO DE QUE NO EXISTA INSCRIPCIÓN EN EL.’ (se transcribe).
"Además, como lo alega la parte quejosa, si bien los artículos 2141 y 2143 al hablar de protección a los terceros no señalan en forma expresa a los terceros de buena fe registral; tal referencia sí se realiza en el diverso numeral 2837, y en ese sentido, la ignorancia del derecho no sirve de excusa, ni a nadie aprovecha, siendo obligación lógica que el comprador debe investigar si el bien materia de la operación es propiedad de quien adquiere; amén de que la certeza de que el verdadero propietario es una persona distinta a la de quien compró el inmueble, aparece publicitada para los efectos legales erga omnes, en el Registro Público de la Propiedad.
"En resolución, el artículo 2833 del Código Civil para el Estado de San Luis Potosí, señala que los documentos que deban registrarse y no se registren, sólo producirán efectosentre quienes los otorguen, pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables. Sin embargo, dicho precepto legal no tiene aplicación cuando simultáneamente se celebra una compraventa de un inmueble y se pacta la reserva de dominio, todo ello en un mismo documento privado no inscrito en el Registro Público de la Propiedad, y el tercero que adquiere dicho inmueble por compraventa celebrada con la parte compradora de aquél acto jurídico, únicamente pretende beneficiarse de aquella compraventa e ignorar la reserva de dominio pactada en el mismo documento, pues en dicho supuesto de manera extraregistral necesariamente habrá tenido conocimiento de que su causante aun no adquiría el bien materia de la contratación, máxime si éste se encuentra inscrito en el Registro Público de la Propiedad a favor de persona diversa a aquella de la que el tercero adquirió el inmueble; consecuentemente, la cláusula de reserva de dominio sí le es oponible a dicho tercero."
De la transcripción anterior se desprende que el Segundo Tribunal Colegiado del Noveno Circuito consideró que existen casos en los que la reserva de dominio sobre un bien inmueble es oponible contra un tercero de mala fe aun cuando no se encuentre inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Dicho criterio se ve reflejado en la siguiente tesis:
"RESERVA DE DOMINIO. SUPUESTO EN EL QUE DICHA CLÁUSULA SÍ ES OPONIBLE A TERCEROS A PESAR DE NO HABER SIDO INSCRITA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE SAN LUIS POTOSÍ). El artículo 2833 del Código Civil para el Estado de San Luis Potosí señala que los documentos que deban registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables. Sin embargo, dicho precepto legal no tiene aplicación cuando simultáneamente se celebra una compraventa de un inmueble y se pacta la reserva de dominio, todo ello en un mismo documento privado no inscrito en el Registro Público de la Propiedad, y el tercero que adquiere dicho inmueble por compraventa celebrada con la parte compradora de aquel acto jurídico, únicamente pretende beneficiarse de aquella compraventa e ignorar la reserva de dominio pactada en el mismo documento, pues en dicho supuesto de manera extrarregistral necesariamente habrá tenido conocimiento de que su causante aún no adquiría el bien materia de la contratación, máxime si éste se encuentra inscrito en el Registro Público de la Propiedad a favor de persona diversa a aquella de la que el tercero adquirió el inmueble; consecuentemente, la cláusula de reserva de dominio sí le es oponible a dicho tercero."(5)
CUARTO. De conformidad con lo resuelto por el Tribunal Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en sesión de treinta de abril de dos mil nueve, la nueva mecánica para abordar la procedencia de las contradicciones de tesis no necesita ya pasar por el cumplimiento de los requisitos establecidos en la tesis de jurisprudencia número P./J. 26/2001, emitida por el Tribunal Pleno, cuyo rubro dice: "CONTRADICCIÓN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA.",(6) puesto que dicho criterio ya fue interrumpido.
Por ello, para comprobar que una contradicción de tesis es procedente será indispensable determinar si existe una necesidad de unificación, es decir, una posible discrepancia en el proceso de interpretación más que en el producto del mismo. Dicho en otras palabras, para determinar si existe o no una contradicción de tesis será necesario analizar detenidamente cada uno de los procesos interpretativos involucrados -y no tanto los resultados que ellos arrojen- con el objeto de identificar si en algún tramo de los respectivos razonamientos se tomaron decisiones distintas -no necesariamente contradictorias en términos lógicos-, aunque legales.
2. Que entre los ejercicios interpretativos respectivos se encuentre algún punto de toque, es decir, que exista al menos un tramo de razonamiento en el que la interpretación ejercida gire en torno a un mismo tipo de problema jurídico: ya sea el sentido gramatical de una norma, el alcance de un principio, la finalidad de una determinada institución o cualquier otra cuestión jurídica en general;
El discernimiento expuesto es tomado y resulta complementario del criterio sustentado por el Tribunal Pleno de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis 36/2007-PL.(7)
Segundo requisito: razonamiento y diferendo de criterios interpretativos. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que en los ejercicios interpretativos realizados por los Tribunales Colegiados contendientes existió un razonamiento en relación con si la reserva de dominio sobre un bien inmueble sólo puede ser oponible contra terceros cuando se encuentre inscrita en el Registro Público de la Propiedad, o si no estando registrada, puede decirse válidamente que dicha cláusula es oponible contra un tercero que hubiere conocido de su existencia por un medio distinto al de la publicidad registral.
En efecto, los órganos colegiados abordaron el estudio de la misma cuestión jurídica, que consistió en determinar si la reserva de dominio sobre un bien inmueble sólo puede ser oponible contra terceros cuando se encuentre inscrita en el Registro Público de la Propiedad o si su oponibilidad frente a terceros de buena fe opera sin necesidad de cumplir con la obligación registral.
Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que aun cuando los juicios que dieron lugar a los razonamientos contradictorios son esencialmente distintos, sí se dan las condiciones para uniformar el criterio que debe prevalecer respecto a las consecuencias registrales de la reserva de dominio.
De las resoluciones analizadas en el apartado anterior, se desprende que el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito consideró que sólo mediante la inmatriculación correspondiente es viable tener una base objetiva para determinar que quien resulte ajeno a un negocio jurídico estuvo en posibilidad de enterarse de las limitantes ahí puntualizadas en relación con el derecho de propiedad, que se ve reflejado en la existencia de la buena fe contractual, porque de no ser así, establecer que hubo conocimiento extrarregistral, quedaría sujeto a la apreciación subjetiva y a la interpretación de cada acto que bien podrían manipularse a conveniencia de una sola de las partes, siendo que existe una institución encargada de llevar cuenta del historial de la situación jurídica de los bienes inmuebles, precisamente para evitar ese tipo de abusos.
Por su parte, el Segundo Tribunal Colegiado del Noveno Circuito consideró que existen supuestos en que la cláusula de reserva de dominio es oponible a terceros a pesar de no estar inscrita en el registro público. Ejemplo de ello lo es el caso en que se celebra una compraventa de un inmueble y se pacta la reserva de dominio, todo ello en un mismo documento privado no inscrito en el Registro Público de la Propiedad, y el tercero que adquiere dicho inmueble por compraventa celebrada con la parte compradora de aquel acto jurídico, únicamente pretende beneficiarse de aquella compraventa e ignorar la reserva de dominio pactada en el mismo documento, pues en dicho supuesto de manera extrarregistral necesariamente habrá tenido conocimiento de que su causante aún no adquiría el bien materia de la contratación, máxime si éste se encuentra inscrito en el Registro Público de la Propiedad en favor de persona diversa a aquella de la que el tercero adquirió el inmueble; consecuentemente, la cláusula de reserva de dominio sí le es oponible a dicho tercero.
Después de analizadas las ejecutorias de los tribunales contendientes, se desprende que resolvieron de manera diversa el mismo problema jurídico, referente a si el contrato en el que se pacta la reserva de dominio sobre un bien inmueble sólo puede ser oponible contra terceros cuando se encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad, o si no estando registrado, puede decirse válidamente que dicho contrato es oponible contra un tercero que hubiere conocido de su existencia (y por tanto, de la reserva de dominio en él convenida) por un medio distinto al de la publicidad registral.
Los tribunales se refieren al registro de la reserva de dominio y a la inscripción del contrato de compraventa que la contiene de manera indistinta. Ante tal vaguedad, no sobra aclarar que es la inscripción del contrato de compraventa en que obra la cláusula en la que se pacta la reserva de dominio el que debe estar inscrito en el registro para ser oponible a terceros; esto es, no es la cláusula la que es susceptible de registro de manera aislada, sino siempre en el contexto de un contrato de compraventa (el registro de la reserva de dominio sin el del contrato de compraventa resulta intrascendente).
Así, acotando el problema que se plantea al punto concreto de esta contradicción de tesis, la pregunta que debemos responder es: ¿la reserva de dominio sobre un bien inmueble sólo puede ser oponible contra terceros cuando el contrato en que se pacte se encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad, o si no estando registrado, puede decirse válidamente que es oponible contra un tercero de mala fe que hubiere conocido de su existencia por un medio distinto al de la publicidad registral?
Para resolver esta contradicción, es necesario analizar las siguientes cuestiones:
1. La función de los Registros Públicos de la Propiedad.
Debemos partir de la base de que el Registro Público de la Propiedad es la institución mediante la cual el Estado proporciona el servicio de dar publicidad a los actos y hechos jurídicos que la requieren para surtir efectos contra terceros.
Las inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad tienen efectos declarativos y no constitutivos. Los actos declarativos son los que se limitan a certificar, acreditar o inscribir en registros administrativos hechos o situaciones, sin alterar las relaciones jurídicas a las que se refieren, mientras que los constitutivos son los que crean una nueva situación jurídica en la esfera del particular.
Las legislaciones en materia de Registro Público aplicadas en los asuntos que se analizan en la presente contradicción, corresponden a los Estados de Jalisco y San Luis Potosí que, en consonancia con el sistema registral del resto del país, establecen lo siguiente:
De la anterior tabla se desprende que ambas legislaciones establecen, por un lado, que la función del registro es dar publicidad legal a los actos jurídicos para que surtan efectos frente a terceros, y por el otro, que es obligatorio inscribir los contratos traslativos de dominio de bienes inmuebles con reserva de dominio.(9)
Las cargas en vía de consecuencia asociadas a las obligaciones registrales corren para las partes, pues es interés suyo ostentar el estatus jurídico que hubieren adquirido mediante la celebración del contrato. La falta de inscripción no constituye o destruye derecho alguno, sino que priva al acto de la debida publicidad, y por consecuencia, de la posibilidad de oponerse ante terceros.
2. La oponibilidad de los actos jurídicos ante terceros.
La oponibilidad erga omnes se da respecto a todos los sujetos, en contraposición con aquella que se considera inter partes, que sólo afecta la esfera jurídica de aquellas personas que concurrieron a su celebración. Así como las normas de derecho son oponibles erga omnes o "frente a todos", los actos jurídicos deben cumplir con ciertos requisitos para que de ellos pueda presumirse esta misma cualidad. Normalmente, para que un contrato sea oponible a terceros, es necesario que cumpla ciertas formalidades que desempeñan fines probatorios, como haber sido inscritos en un registro público.
3. El contrato de compraventa con reserva de dominio.
La regla general de que la propiedad se transmite al comprador desde la conclusión de la compraventa, no es de carácter imperativo, sino que admite pacto en contrario para diferir o anticipar la transmisión de la propiedad. Esto último ocurre en la venta con reserva de dominio, pues puede diferirse por pacto expreso la transmisión de la propiedad hasta que el comprador pague el precio.
El Código Civil Federal en su artículo 2312, describe la reserva de dominio como aquel contrato de compraventa mediante el cual puede pactarse que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado. Ese mismo artículo hace referencia al diverso 2310, que señala que los contratos que se puedan rescindir por incumplimiento de los abonos a los que esté sujeto (i.e. contrato de compraventa con reserva de dominio), sólo producirán efectos contra terceros si dicha modalidad está debidamente inscrita en el Registro Público.
Sentada la obligación registral asociada a la compraventa con reserva de dominio y los efectos de ésta, resulta jurídicamente cierto que por regla general la reserva de dominio produce efectos contra terceros una vez que queda debidamente inscrita en el registro público.
Ahora bien, la reserva de dominio puede ser oponible contra un tercero aun no estando inscrita en el Registro Público, si puede probarse de manera fehaciente que el tercero era sabedor de la reserva de dominio a que estaba sujeta la compraventa a pesar de su falta de inscripción en el registro, puesto que con dicha evidencia el efecto publicitario del registro se satisfizo con un diverso instrumento jurídico.
Como se señaló renglones arriba, las inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad tienen efectos declarativos y no constitutivos, lo que significa que se limitan a certificar, acreditar o inscribir hechos o situaciones en registros administrativos, sin alterar las relaciones jurídicas a las que se refieren. Por ello, si un tercero de mala fe alega la falta de inscripción de la reserva de dominio para beneficiarse de ésta, habiendo prueba suficiente de que sabía que el dominio del inmueble estaba reservado mediante esta figura jurídica, dicha prueba es suficiente para que la cláusula de reserva de propiedad le sea oponible, pues la función del registro en este caso -dar publicidad a los actos jurídicos que la requieren-, ha quedado satisfecha.
No pasa inadvertido que el Registro Público es el medio idóneo para dar publicidad a los actos y hechos jurídicos que la requieran y que aun cuando sea posible probar que un tercero era sabedor de la reserva de dominio a pesar de su falta de registro, no subsana la obligación registral, pues el contrato y, por ende, la reserva de dominio, mientras no esté debidamente inscrita, no será oponible erga omnes.
RESERVA DE DOMINIO. ES OPONIBLE A UN TERCERO DE MALA FE AUNQUE EL CONTRATO EN QUE SE PACTE NO ESTÉ INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD, SI PUEDE PROBARSE FEHACIENTE E INDUBITABLEMENTE QUE AQUÉL SABÍA QUE EL INMUEBLE MATERIA DE LA CONTROVERSIA ESTABA SUJETO A ELLA. La cláusula de reserva de dominio, por regla general, no puede oponerse contra terceros si el contrato de compraventa en el que se pacta no está inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Sin embargo, si un tercero alega la falta de inscripción de la reserva de dominio para beneficiarse de ésta y puede probarse fehaciente e indubitablemente que tuvo conocimiento que el dominio del inmueble materia de la controversia estaba reservado mediante esta figura jurídica, haciendo presumible su mala fe, aquélla le es oponible, pues el propósito publicitario del registro fue cumplido y probado por un instrumento jurídico diverso.
PRIMERO. Sí existe contradicción de tesis entre los criterios sustentados por el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito y el Segundo Tribunal Colegiado del Noveno Circuito, en términos del considerando Cuarto de esta resolución.
SEGUNDO. Debe prevalecer con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en los términos precisados en el último considerando de esta resolución.
Así, lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad de cuatro votos de los señores Ministros: J.R.C.D., J.N.S.M., O.S.C. de G.V. y presidente A.Z.L. de L. (ponente).
2. "Artículo 2230. Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado." (Este precepto jurídico pertenece al Código Civil de Jalisco abrogado, vigente del primero de enero de mil novecientos treinta y seis al trece de septiembre de mil novecientos noventa y cinco).
Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del artículo 2228. ("Artículo 2228. La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglassiguientes: I. Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o de varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público; II. Si se trata de bienes muebles tales como automóviles, motores, pianos, máquinas de coser u otros que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula resolutoria de que habla la fracción anterior, y esa cláusula producirá efectos contra tercero que haya adquirido los bienes, si se inscribió en el Registro Público.") el pacto de que se trata produce efectos contra terceros, si se inscribe en el Registro Público; cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fracción III del artículo que se acaba de citar, se aplicará lo dispuesto en esa fracción.
3. "Artículo 2937. Se incorporarán al Registro Público y surtirán los efectos de inscripción o registro:
"IV. Los títulos en que consten la reserva de dominio sobre inmuebles y la condición resolutoria en las ventas en que se refieren las fracciones I y II del artículo 2228."
Este precepto jurídico pertenece al Código Civil de Jalisco abrogado, vigente del primero de enero de mil novecientos treinta y seis al trece de septiembre de mil novecientos noventa y cinco.
4. "Artículo 2938. El registro de un documento conforme a las prescripciones de este código, da publicidad legal a los actos jurídicos en él consignados para que surtan efectos contra terceros.
"Los documentos que siendo registrables no se registren sólo producirán efectos entre quienes lo celebren pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharlos en cuanto le sean favorables."
5. Publicada en Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXIV, julio de 2006, página 1338.
6. Publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, T.X., abril de 2001, página 76.
7. De la señalada contradicción, derivó la tesis jurisprudencial P./J. 72/2010, de rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO, INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN EXACTAMENTE IGUALES.". De esa misma contradicción derivó la tesis aislada P.X., de rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. DEBE ESTIMARSE EXISTENTE, AUNQUE SE ADVIERTAN ELEMENTOS SECUNDARIOS DIFERENTES EN EL ORIGEN DE LAS EJECUTORIAS.". Publicadas en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, T.X., agosto de 2010, página 7 y Tomo XXX, julio de 2009, página 67, respectivamente.
8. Ibíd., Octava Época, tomo 83, noviembre de 1994, página 35.
9. Si bien las normas a que se alude no señalan quién o quiénes son los obligados a registrar la compraventa de un inmueble con reserva de dominio, se entiende que los obligados son las partes en el respectivo contrato.

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 197
 resolución 
 resolución 
 artículo 2833
 artículo 2833
 artículo 2833
 artículo 2312
 artículo 2228
 artículo 2228