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Timestamp: 2020-02-26 20:30:31+00:00

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Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 décembre 2019, 18-23.223, Inédit | Legifrance
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Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 décembre 2019, 18-23.223, Inédit
N° de pourvoi: 18-23223
SARL Cabinet Briard, SCP Alain Bénabent , avocat(s)
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 juin 2018), que, le 8 août 2008, la société MD Immo a consenti à la société Transports G... un bail commercial devant s'achever le 11 janvier 2018 ; que, le 18 janvier 2012, les parties ont conclu un « acte de résiliation anticipée du bail », sans indemnité à la charge du preneur, en vertu duquel celui-ci pouvait quitter Ies locaux loués avant le 30 juin 2012 ; qu'à cette date, la société MD Immo a loué les locaux à la société E... I..., société du groupe auquel appartient la société Transports G... et dont la société mère est Horus Finance, pour une durée de deux mois ; que, le 29 juillet 2013, la société MD Immo a assigné la société Transports G..., la société E... I... et la société Horus finance en nullité de l'acte de résiliation anticipée et en indemnisation de ses préjudices ; que, le 30 septembre 2013, la société MD Immo a vendu son bien ;
Attendu que la société Transports G..., la société Fides, agissant en sa qualité de mandataire judiciaire de cette société, la société Horus France et la société E... I... font grief à l'arrêt de prononcer la nullité de l'« acte de résiliation anticipée » du 18 janvier 2012 et, en conséquence, de prononcer diverses condamnations ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'accord conclu le 18 janvier 2012, emportant renonciation du bailleur à percevoir des loyers entre le 30 juin 2012 et le 11 janvier 2018, visait expressément l'article 2044 du code civil, déclarait mettre fin à tout litige né ou à naître ayant pour objet le bail et stipulait avoir autorité de la chose jugée, conformément à l'article 2052 du code civil, la cour d'appel, a pu en déduire que cet acte constituait une transaction qui, en l'absence de concessions réciproques, devait être annulée, justifiant ainsi légalement sa décision ;
Attendu que la société Transports G..., la société Fides, agissant en sa qualité de mandataire judiciaire de cette société, la société Horus France et la société E... I... font grief à l'arrêt de dire que la société Horus finance est tenue du fait de son immixtion au paiement des sommes dues par sa filiale la société des Transports G... et, en conséquence, de la condamner à payer ces sommes, in solidum avec la société des Transports G... ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, si la société mère ne s'était pas immiscée dans la conclusion et l'exécution du contrat de bail jusqu'en septembre 2011, elle était intervenue, au-delà de la convention d'assistance intra-groupe, à plusieurs reprises, après le non-paiement de loyers par la locataire, pour proposer des solutions de règlement amiable, comme la vente de l'immeuble libre de toute occupation ou une baisse significative du loyer, que son dirigeant avait indiqué qu'il allait intervenir personnellement auprès des services comptables afin de faire procéder au règlement de l'arriéré, qu'il avait rencontré l'acheteur potentiel de l'immeuble aux côtés du gérant de la société bailleresse et avait proposé un bail de courte durée avec une de ses filiales, la société E... I..., et que tous les courriels sur la fin du bail avaient été échangés entre la bailleresse et le dirigeant ou la directrice juridique de la société mère, la cour d'appel a pu retenir que la société mère avait créé une apparence trompeuse propre à permettre au bailleur de croire légitimement qu'elle s'était substituée à sa filiale dans l'exécution du bail ;
Attendu que la société Transports G..., la société Fides, agissant en sa qualité de mandataire judiciaire de cette société, la société Horus France et la société E... I... font grief à l'arrêt de constater que la société E... I..., en dépit des oppositions formées sur le prix de vente, n'a pas respecté les dispositions de l'article L. 141-14 et suivants du code du commerce et que le transfert du prix n'est pas opposable à la société MD Immo et, en conséquence, de condamner la société E... I..., in solidum avec la société Horus finance, au paiement de la créance fixée au passif de la société des Transports G... à concurrence de 1 000 000 euros, de rejeter la demande tendant à la mainlevée de l'opposition formée le 5 août 2015 par la société MD Immo et la demande de condamnation de la société MD Immo au paiement d'une somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour opposition abusive ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la créance de la société MD Immo, au titre de laquelle elle avait fait opposition au paiement du prix de cession du fonds de commerce de la société des Transports G..., était celle qui faisait l'objet de l'instance et qui était consacrée par l'arrêt, la cour d'appel a pu en déduire que la société E... I..., en versant le prix de vente entre les mains du cédant nonobstant cette opposition, avait violé les dispositions des articles L. 141-14 et suivants du code de commerce ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et sur les trois moyens du pourvoi incident, ci-après annexés :
Attendu que pour fixer au passif de la société des Transports G... la somme de 9 937,05 euros au titre des intérêts de retard réglés au titre des prêts et condamner in solidum la société Horus Finance au paiement de cette somme, l'arrêt retient que le manque à gagner subi par la société MD Immo, du fait de l'acte de résiliation anticipée qui l'a privée de la perception de loyers jusqu'à la fin du bail, lui a occasionné des difficultés financières, notamment pour rembourser les échéances des prêts à leur terme, et que les intérêts de retard qu'elle a dû régler sont la conséquence directe de cet acte de résiliation, dont la nullité a été prononcée ;
Qu'en statuant ainsi, sans caractériser une faute de la locataire à l'origine du préjudice indemnisé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe au passif de la société des Transports G... la somme de 9 937,05 euros au titre des intérêts de retard réglés au titre des prêts et condamne in solidum la société Horus Finance au paiement de cette somme, l'arrêt rendu le 27 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société MD Immo et M. V... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société MD Immo et de M. V... et les condamne à payer à la société Transports G..., à la société Fides pris en sa qualité de mandataire judiciaire de cette société, la société Horus France la société E... I... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société des Transports G..., la société E... I..., la société Horus finance et la société Fides ès qualités.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé la nullité de l'acte de résiliation anticipée du 18 janvier 2012, et d'avoir en conséquence prononcé diverses condamnations contre les exposantes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la cour relève qu'à la lecture de l'acte du 18 janvier 2012 intitulé "accord de résiliation anticipée du contrat de bail commercial conclu en date du 8 octobre 2008" il est convenu d'un commun accord entre les parties que le bail est purement et simplement résilié amiablement et par anticipation à compter d'une date qui reste à définir entre les parties mais qui sera obligatoirement antérieure au 30 juin 2012 ;
que l'article 2 de cet accord prévoit que la SCI MD Immo renonce irrévocablement à une quelconque indemnité en raison de la présente résiliation, sous réserve que :
- tous les loyers dus au jour de la restitution des locaux, la taxe foncière et toutes autres taxes dues prorata temporis, toutes les charges et frais dus par le locataire prorata temporis soient réglés,
- tous les litiges existants avec le propriétaire, la Mairie ou tout autre prestataire de service soit résolu ou réglé,
- le Preneur garantisse au Bailleur la bonne exécution des travaux relatifs aux installations de protection incendie et le paiement à la société Axima de l'ensemble des factures dues au titre desdits travaux, en application des accords pris entre le Bailleur et le Preneur par l'avenant au Bail du 8 janvier 2009, de façon à ce que le Bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet ;
que l'article 6 de cet accord intitulé Transaction est rédigé comme suit : "L'Accord de Résiliation a en tant que de besoin entre les Parties autorité de la chose jugée conformément aux dispositions des articles 2044 et suivants du Code civil, chacune des Parties déclarant être intégralement remplie de ses droits. En conséquence, les Parties renoncent réciproquement, sous les mêmes réserves, à engager toute instance ou action quelconque ayant pour objet le Bail" ;
qu'il s'induit du contenu de cet accord qu'il revêt les caractéristiques d'une transaction, au sens de l'article 2044 du code civil, qu'il vise expressément, puisqu'il met fin à tout litige né ou à naître ayant pour objet le bail, et a autorité de la chose jugée, conformément à l'article 2052 du code civil ;
que par ailleurs, il résulte des courriels échangés entre septembre 2011 et janvier 2012, entre Mme Q... X... représentant la société MD Immo et M. U... M..., président du conseil d'administration de la société Horus Finance et président de la SA E... I..., et représentant la Société des Transports G... :
- que la Société des Transports G... était en difficultés financières, accusant des retards dans le paiement de ses loyers et de la taxe foncière 2011, et semblait pressée de trouver une solution, indiquant "si nous ne faisons rien la situation va se tendre avec les services juridiques d'Horus qui sont très remontés après le dernier sinistre", en proposant au bailleur soit de vendre son immeuble libre à un tiers, soit de lui accorder une baisse significative de loyers,
- que la signature d'une promesse de vente de l'immeuble avec un certain M. D..., prévue fin octobre 2011, qu'espérait M. U... M... pour pouvoir libérer les lieux au cours du 1er trimestre 2012, n'a pas pu se concrétiser,
- que suite à plusieurs courriels de M. U... M... sollicitant l'autorisation de quitter les lieux sans pénalités, un protocole de résiliation était rédigé par Mme F..., directrice juridique d'Horus Finance et présenté à la signature de la SCI MD Immo ;
que contrairement à ce que soutiennent les locataires, cet accord a été signé à la demande expresse de la Société des Transports G..., qui voulait quitter les lieux au plus vite, sans indemnité de résiliation ;
qu'or une transaction, pour être valide, doit contenir l'existence de concessions réciproques des parties ;
qu'il convient de constater que l'article 3 du bail du 8 octobre 2008 donne au preneur la faculté de donner congé à l'expiration de la 6ème année, en avisant le bailleur par acte extrajudiciaire signifié huit mois avant l'expiration du bail ; que le bailleur pouvait donc légitimement prétendre à percevoir des loyers au moins jusqu'au 11 janvier 2015 ; qu'en renonçant à percevoir des loyers entre le 30 juin 2012 et le 11 janvier 2015, la SCI MD Immo a subi une perte financière, sans aucune contrepartie de la part de la Société des Transports G... qui a pu quitter les lieux par anticipation, sans indemnité à sa charge ;
que par ailleurs, il n'est pas démontré que l'acquéreur potentiel souhaitait acheter l'immeuble libre de toute occupation puisqu'au contraire la promesse unilatérale de vente signée par les époux D... le 18 juillet 2012 [lire 18 juillet 2011] prévoyait que "le bien était vendu loué aux termes du contrat de bail commercial du 8 octobre 2008", et ce même si M. D... a autorisé dans un courrier du 14 décembre 2011 et à sa demande, la Société des Transports G... à quitter les locaux ;
que les concessions réciproques, dont l'existence conditionne la validité d'une transaction, ne sont pas ici réunies de sorte que la nullité de la transaction du 18 janvier 2012 doit être prononcée » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « il faut rappeler qu'en vertu de l'article 1131 du code civil l'obligation sans cause ne peut avoir aucun effet ; que par absence de cause, il faut entendre absence de contrepartie ; que pour que l'obligation soit valablement contractée il faut qu'il y ait contrepartie ; qu'il n'est pas nécessaire que les contreparties des contractants soient équivalentes mais chacune d'elles doit exister et ne pas être dérisoire ;
qu'en l'espèce, l'accord de résiliation anticipée du bail permet à la Société des Transports G..., locataire, de résilier le contrat de bail deux ans et demi avant le terme prévu, l'exonérant ainsi de son obligation de payer les loyers pendant plus de deux ans ;
que l'avantage que tire la Société des Transports G... de cet accord est manifeste et substantiel : en résiliant le bail avant son terme, la Société des Transports G... pourra trouver un entrepôt dont le loyer sera moins cher, ce qu'elle souhaitait depuis plusieurs mois et ainsi que cela ressort des courriels échangés avec Monsieur V... ;
qu'en revanche, la société MD Immo ne reçoit aucune contrepartie dans cette résiliation anticipée ; qu' on peut même dire que cet acte est pour elle financièrement désastreux puisqu'il la prive des loyers qui lui sont nécessaires pour rembourser ses trois prêts immobiliers et pour payer les taxes qui grèvent son immeuble ; que si l'on additionne les échéances des trois prêts ainsi que les taxes diverses, la société MD Immo doit acquitter tous les mois près de 50 000 euros ;
qu'il résulte d'ailleurs des faits de l'espèce que dès lors que la Société des Transports G... a quitté les lieux et cessé de payer ses loyers, la société MD Immo n'a pu acquitter les échéances de ses prêts et a dû contracter de toute urgence un prêt à court terme à seule fin de rembourser les échéances en cause ;
qu'il était très difficile à la société MD Immo de trouver un nouveau locataire au regard de la nature, de la consistance et de la destination toute particulière des locaux affectés à usage d'entrepôts d'envergure qui ne pouvaient intéresser qu'un locataire ayant une activité très ciblée et capable de payer un loyer substantiel ; que de fait, la société MD Immo n'a pas trouvé un tel locataire et elle a dû vendre son bien pour faire face aux frais que ce bien générait ;
que l'acte de résiliation anticipée est donc dépourvu de toute contrepartie pour la société MD Immo qui se prive des seules ressources qu'elle possède pour faire face aux frais qui sont les siens ;
que dans ces conditions et en l'absence de toute contrepartie au profit de la société MD Immo, cet acte de résiliation sans cause est nul » ;
1°/ ALORS QUE les conventions peuvent être révoquées du consentement mutuel des parties ; que la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître ; qu'elle suppose donc l'existence d'une situation litigieuse, à laquelle elle est destinée à mettre fin ; que l'existence d'une telle situation litigieuse était contestée en l'espèce par les exposantes, qui faisaient valoir qu'en concluant l'accord de résiliation anticipée du bail commercial, le 18 janvier 2012, la Société des Transports G... et la société MD Immo n'avaient pas entendu mettre fin à un différend, mais seulement résilier amiablement leur bail ; que pour juger qu'il s'agissait néanmoins d'une transaction, la cour d'appel s'est bornée à faire référence à une clause de style intégrée dans cet accord qui prévoyait qu'il mettait « fin à tout litige né ou à naître ayant pour objet le bail » ; qu'en ne constatant pas l'existence d'un différend spécifique auquel cet accord aurait eu pour objet de mettre fin, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, alinéa 2, et 2044 du code civil dans leurs rédactions applicables à la cause ;
2°/ ALORS QUE la cause de l'obligation d'une partie à un contrat synallagmatique consiste dans l'obligation contractée par l'autre ; qu'en l'espèce, les exposantes soutenaient que l'accord de résiliation du 18 janvier 2012 avait bien, à la date de sa conclusion, une cause pour la société MD Immo puisqu'il lui permettait de reprendre, de manière anticipée et sans indemnité, la jouissance des locaux qu'elle projetait de vendre, et ainsi de faciliter cette vente qui pourrait porter sur des locaux libres d'occupation ; qu'en retenant cependant, à supposer les motifs du jugement adoptés, que l'accord de résiliation serait privé de cause en ce que la société MD Immo n'aurait reçu aucune contrepartie, sans rechercher si cette contrepartie ne résidait pas dans la reprise de la disposition des locaux que la société MD Immo projetait de vendre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1131 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé au passif de la Société des Transports G... les sommes suivantes :
- la somme de 758 333,33 euros HT outre TVA au taux applicable de 19,6 %
au titre de loyers dus du 1er septembre 2012 jusqu'à la vente du bien à la date du 30 septembre 2013,
- la somme de 60 758 euros au titre de la taxe foncière de 2012,
- la somme de 5 913,34 euros au titre de la taxe de bureau de 2012,
- la somme de 140 947,73 euros au titre de la taxe foncière de 2013,
- la somme de 13 920,80 euros au titre de la taxe de bureau de 2012,
- la somme de 9 937,05 euros au titre des intérêts de retard réglés au titre des prêts,
d'avoir condamné in solidum la société Horus Finance au paiement de ces sommes, et d'avoir condamné la société E... I..., in solidum avec la société Horus Finance, au paiement des même sommes à concurrence de 1 000 000 euros ;
AUX MOTIFS QUE « la cour rappelle que l'annulation de l'acte de résiliation anticipée fait revivre les termes du bail, qui prévoit que les loyers restent dus par la Société des Transports G... jusqu'à la fin du bail, ou du congé délivré selon les conditions contractuelles, et en l'espèce jusqu'à la date de vente de l'immeuble le 30 septembre 2013, puisqu'à cette date, la SCI MD Immo qui perd sa qualité de bailleur, ne peut plus réclamer aucun loyer ; qu'il convient en outre de rappeler que la remise des clés par le locataire ne met pas fin au bail initial » ;
ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les exposantes soutenaient que même si l'accord de résiliation anticipée du bail commercial en date du 18 janvier 2012 était annulé, les demandes de la société MD Immo demeuraient infondées dès lors que, par lettre du 14 décembre 2011, cette société avait autorisé la Société des Transports G... à quitter les lieux, sans indemnité, à la fin du mois de juin 2012 (cf. dispositif de leur conclusions ; v également p. 22 § 3 à 5 et p. 34 § 2.1.3) ; qu'en jugeant que l'annulation de l'accord de résiliation anticipée du 18 janvier 2012 obligerait les exposantes à payer les loyers et taxes découlant du bail commercial et à réparer un préjudice qui résulterait de la perte desdits loyers, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir fixé au passif de la Société des Transports G... la somme de 9 937,05 euros au titre des intérêts de retard réglés au titre des prêts, et d'avoir condamné in solidum la société Horus Finance au paiement de cette somme ;
AUX MOTIFS QUE « que la cour remarque que le manque à gagner subi par la SCI MD Immo, du fait de l'acte de résiliation anticipée qui l'a privée de la perception de loyers jusqu'à la fin du bail, lui a occasionné des difficultés financières, notamment pour rembourser les échéances des prêts à leur terme, et les intérêts de retard qu'elle a dû régler sont la conséquence directe de cet acte de résiliation, dont la nullité a été prononcée ;
que la Société des Transports G... doit donc être tenue de réparer le préjudice subi par la SCI MD Immo ;
que la créance de la SCI MD Immo à ce titre sera donc fixée à la somme de 9 937,05 euros au passif de la Société des Transports G... et la société Horus Finance sera condamnée in solidum au paiement de cette somme ; que la société E... I... n'ayant commis aucune faute en lien avec ce préjudice, la demande faite à son encontre sera rejetée » ;
ALORS QUE si le droit de demander la nullité d'un contrat n'exclut pas la possibilité d'obtenir la réparation du préjudice subi, c'est à la condition que soit caractérisée l'existence d'une faute commise par l'autre partie ; que pour juger que la Société des Transports G... serait tenue de réparer le préjudice subi par la société MD Immo au titre des intérêts de retard afférents à des prêts non réglés à leur échéance, et partant la condamner, in solidum avec la société Horus Finance au paiement d'une somme de 9 937,05 euros, la cour d'appel s'est bornée à énoncer que ces intérêts seraient « la conséquence directe de [l']acte de résiliation, dont la nullité a été prononcée » ; qu'en ne caractérisant aucune faute de la Société des Transports G... de nature à engager sa responsabilité à l'égard de la société MD Immo, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société Horus Finance est tenue du fait de son immixtion au paiement des sommes dues par sa filiale la Société des Transports G... et de l'avoir, en conséquence, condamnée à payer in solidum avec la Société des Transports G... ces sommes ;
AUX MOTIFS QUE « la cour relève que l'extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés de la Société des Transports G... mentionne une domiciliation chez la maison-mère Horus Finance, et M. O... M... en qualité de dirigeant ;
que l'extrait Kbis du RCS de la SA E... I... mentionne également une domiciliation chez la maison-mère Horus Finance, avec M. U... M... en qualité de dirigeant ;
que quant à la SA Horus Finance, le président de son conseil d'administration est M. U... M..., son directeur général est M. S... M... et son directeur général délégué est M. O... M... ;
que la convention de prestations de services dont se prévalent la Société des Transports G... et la société Fides ès qualités, signée en 2002 entre la Société des Transports G... et la société Horus Finance, confère à cette dernière une mission d'assistance et de support financier et comptable, juridique et social ; que ce document délègue également aux membres de Horus Finance le pouvoir d'intervenir à l'égard des tiers et clients et de prendre au nom de la société tout acte d'administration et de conservation ;
que si effectivement le bail conclu entre la société MD Immo et la Société des Transports G... ainsi que le protocole d'accord, dont la nullité a été prononcée, ont bien été signés par M. U... M..., en vertu d'une procuration à lui donnée par M. O... M..., il apparaît néanmoins que tous les courriels concernant la fin du bail ont été échangés entre la société bailleresse et M. U... M..., représentant la société Horus Finance, ou Mme J... F..., directrice juridique d'Horus Finance ;
qu'ainsi au regard de son cocontractant, M. U... M... ne s'est pas présenté comme intervenant pour le compte de la Société des Transports G..., mais bien pour le compte de la SA Horus France, dont il est le dirigeant ;
et que si la société Horus France ne s'est pas immiscée dans la conclusion et l'exécution du contrat de bail jusqu'en septembre 2011, elle est ensuite intervenue dans le cadre de négociations, après le non-paiement de loyers par la Société des Transports G..., à plusieurs reprises, pour proposer des solutions de règlement amiable, comme la vente de l'immeuble libre de toute occupation ou une baisse significative du loyer, M. U... M... indiquant même qu'il va intervenir personnellement auprès des services comptables afin de faire procéder au règlement de l'arriéré, en rencontrant l'acheteur potentiel aux côtés de M. V..., gérant de la société bailleresse, ou encore en proposant un bail de courte durée avec la société E... I..., filiale d'Horus Finance, faisant ressortir que l'immixtion de la sociétémère a été de nature à créer pour la société la Société des Transports G... [lire MD Immo] une apparence trompeuse propre à lui permettre de croire légitimement que cette société se substituait à sa filiale ;
qu'en conséquence la SAS Horus Finance sera condamnée in solidum avec la Société des Transports G... au paiement de l'arriéré locatif » ;
1°/ ALORS QU' une société mère ne répond pas des dettes contractées par sa filiale à l'égard d'un tiers, à moins que par son immixtion, elle ait créé pour ce tiers une apparence trompeuse propre à lui permettre de croire qu'elle était aussi son cocontractant ; que le fait qu'une société mère intervienne, aux côtés de sa filiale, lors de la résiliation d'un contrat de bail conclu par cette dernière ne saurait être de nature à créer rétroactivement une telle apparence trompeuse quant à la conclusion du bail résilié ; que la cour d'appel a constaté que la société Horus Finance ne s'était immiscée ni dans la conclusion du contrat de bail conclu par la Société des Transports G..., sa filiale, en octobre 2008, ni dans l'exécution de ce contrat de bail jusqu'en septembre 2011 ; qu'en jugeant néanmoins que la société Horus Finance serait tenue au paiement des loyers mis à la charge de la Société des Transports G... en raison de son intervention, entre septembre 2011 et janvier 2012, dans les discussions avec le bailleur au moment où le bail a été résilié, la cour d'appel a violé l'article 1842 du code civil, ensemble l'article 1165 du même code, dans sa rédaction applicable en la cause ;
2°/ ALORS, EN OUTRE, QUE les circonstances qu'une société mère et sa filiale aient le même siège social et aient conclu une convention de prestations intragroupe ne sauraient suffire à caractériser une immixtion de la société mère dans l'exécution d'un contrat de bail conclu par sa filiale, propre à faire croire au bailleur que la société mère serait devenue son cocontractant ; qu'en se fondant pourtant sur de tels motifs pour caractériser une « immixtion » de la société Horus Finance de nature à créer pour la société MD Immo « une apparence trompeuse propre à lui permettre de croire légitimement que cette société se substituait à sa filiale », et en conséquence la condamner au paiement de l'arriéré locatif de sa filiale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1842 du code civil, ensemble l'article 1165 du même code, dans sa rédaction applicable en la cause.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que la société E... I..., en dépit des oppositions formées sur le prix de vente, n'a pas respecté les dispositions de l'article L.141-14 et suivants du code du commerce et que le transfert du prix n'est pas opposable à la société MD Immo et, en conséquence :
- d'avoir condamné la société E... I... in solidum avec la société Horus Finance au paiement de la créance fixée au passif de la Société des Transports G... à concurrence de 1 000 000 euros ;
- d'avoir rejeté la demande des exposantes tendant à la mainlevée de l'opposition formée le 5 août 2015 par la société MD Immo ;
- et d'avoir rejeté leur demande de condamnation de la société MD Immo au paiement d'une somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour opposition abusive ;
AUX MOTIFS QUE « les documents versés aux débats par les intimés démontrent que la cession du fonds détenu par la Société des Transports G... réalisée le 1er juillet 2015 a été publiée le 24 juillet 2015 au Journal Spécial des Sociétés et qu'en vertu de l'article L.141-14 du code de commerce, invoqué par M. F. et la société MD Immo, les créanciers ont formé opposition au prix de vente le 5 août 2015 ;
que même si l'opposition au prix de vente porte sur une créance incertaine puisqu'à cette date son existence était subordonnée au résultat d'une action judiciaire, elle reste valide si une instance est engagée au principal (article L.141-16 du code du commerce) ;
que la société E... I... qui a versé le prix de vente entre les mains de l'acheteur nonobstant cette opposition, a ainsi violé les dispositions des articles L.141-14 et suivants du code de commerce ; que le transport du prix de vente n'est en conséquence pas opposable aux créanciers, et la société E... I... sera tenue in solidum au paiement des condamnations prononcées à l'encontre de la Société des Transports G... à hauteur de 1 000 000 euros » ;
ALORS QUE le droit de former opposition au paiement du prix de cession d'un fonds de commerce n'est ouvert qu'aux personnes qui détiennent une créance certaine contre le cédant, ce qui n'est pas le cas de celles dont la créance est litigieuse ; que la cour d'appel a constaté que lorsque la société MD Immo a formé opposition sur le prix de cession du fonds de commerce de la Société des Transports G..., sa créance était « incertaine puisqu'à cette date son existence était subordonnée au résultat d'une action judiciaire » ; qu'en jugeant néanmoins que cette créance resterait valable dès lors qu'une instance était engagée au principal, la cour d'appel a violé les articles L. 141-14 et L. 141-16 du code de commerce. Moyens produits au pourvoi incident par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour la société MD immo et M. V....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société MD Immo de ses demandes aux fins de voir dire et juger que la société des Transports G... a commis une faute contractuelle du fait des lourdes dégradations du bien immobilier donné à bail et de fixer au passif de la société des Transports G... la somme de 1.169.849,80 euros en réparation du préjudice subi résultant de ces dégradations et du manque à gagner qui en a résulté au moment de la vente du bien immobilier ainsi qu'aux frais d'huissier d'un montant de 3.509,70 euros,
Aux motifs propres que la société MD Immo sollicite une indemnisation de 1.169.849,80 € dont la somme de 917.092,80 € au titre des travaux de remise en état du bien, outre un manque à gagner subi au moment de la vente du fait de l'état très dégradé des locaux, en arguant d'un défaut d'entretien des locataires successifs ; qu'elle conteste la validité de l'état des lieux de sortie établi avec la société des Transports G... au motif qu'il est entaché de nullité du fait du défaut de pouvoir de représentation de Mme X... qui représentait la société MD Immo ; qu'elle indique qu'à défaut d'établissement d'état d'entrée dans les lieux avec la société E... I..., le preneur est réputé avoir pris les locaux en bon état et qu'elle a fait établir un état des lieux de sortie par procès-verbal dressé par un huissier de justice les 25 et 30 avril 2013 attestant de nombreuses dégradations affectant les lieux loués ; que la société des Transports G... réplique que l'état des lieux de sortie daté du 11 juillet 2012 atteste que les locaux ont été rendus en bon état et la société E... I... déclare avoir quitté les lieux le 31 août 2012 après une occupation de deux mois et alors qu'elle a multiplié les relances pour faire établir l'état des lieux de sortie avant son départ, qui sont restées lettre morte ; qu'elle ajoute que le procès-verbal d'huissier établi unilatéralement huit mois après son départ des lieux n'a aucune validité, les locaux ayant été manifestement squattés par des tiers après le 31 août 2012 ; que l'examen fait par la cour de l'état des lieux de sortie de la société des Transports G... démontre qu'il a été signé par Mme Q... X..., qui est associée de la société MD Immo et était dûment habilitée par le gérant de ladite société pour procéder à cet état des lieux, sur lequel il est indiqué que « le bâtiment est rendu en bon état » ; qu'en tout état de cause, la SCI MD Immo ne démontre pas que la société des Transports G... a rendu les locaux en mauvais état d'entretien ; que la demande dirigée à l'encontre de cette société est donc infondée et sera rejetée ; qu'il résulte par ailleurs du courrier adressé le 24 août 2012 par la société E... I... qu'elle sollicitait la société MD Immo pour fixer un rendez-vous pour la restitution des clefs et la réalisation de l'état des lieux ; qu'après un premier rendez-vous pris par M. V... pour l'établissement d'un état des lieux et la remise des clés le 13 décembre 2012, annulé par ses soins, le bailleur restait taisant jusqu'à une mise en demeure du 11 avril 2013, sommant les deux sociétés de se présenter à l'état des lieux de sortie réalisé par huissier de justice le 17 avril 2013, soit près de huit mois après le départ de la société E... I... ; que la société E... I... verse aux débats une facture de nettoyage du site datée du 24 août 2012 suite à son déménagement d'un montant de 5.150 € ; que le bailleur ne peut soutenir de bonne foi avoir été diligent pour récupérer les clés du local et établir l'état des lieux de sortie dans un délai raisonnable ; que dès lors, c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que les constatations faites dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie établi unilatéralement par Me T..., huissier de justice, les 25 et 30 avril 2013, soit huit mois après le départ des locataires, n'avait pas la force probante suffisante ; que cependant, il résulte de ce procès-verbal et des photos à l'appui, qu'ont été laissées par la société E... I... des palettes en plastique et en bois dont certaines sont estampillées du nom de ladite société ; que les frais de débarras et de mise à la décharge de ces éléments seront évalués à la somme de 5.000 € au vu du devis produit aux débats par la SCI MD Immo ; que la société E... I... sera donc condamnée à payer à la SCI MD Immo la somme de 5.000 € ; qu'aucune condamnation ne sera prononcée à l'encontre de la société Horus Finance dont la responsabilité dans ce défaut d'entretien n'est pas démontrée ; que la société MD Immo n'a dû faire appel à un huissier de justice qu'en raison de sa propre carence à établir un état des lieux contradictoire durant de nombreux mois ; que les frais qu'elle a engagés à cet effet resteront donc à sa charge et elle sera déboutée du chef de cette demande,
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que la société MD Immo sollicite le paiement de la somme de 1.169.849,80 euros en réparation des dégradations du bien immobilier donné à bail ; qu'elle demande à cet égard la condamnation solidaire des sociétés Transports G... et E... I... ; que s'agissant de la responsabilité de la société Transports G..., aucun lien ne peut être établi entre les dégradations invoquées et le fait que cette société : d'une part parce que la société Transports G... n'a pas été la dernière occupante des lieux, la société Transports G... ayant quitté les lieux le 30 juin 2012 et la société E... I... ayant pris les locaux à bail dès le 1er juillet 2012, d'autre part, parce que lorsque la société Transports G... a quitté les lieux, un état de sortie a été dressé par [sic] le 11 juillet 2012 aux termes duquel il était indiqué que les locaux étaient rendus en bon état ; que la société MD Immo conteste la valeur de cet état des lieux au motif qu'il aurait été établi par Mme X... qui n'était pas expressément habilitée pour ce faire par la société MD Immo ; que cependant, il ressort du dossier que Mme X..., associée égalitaire au sein de la société MD Immo, a souvent représenté la société MD Immo dans ses relations avec la société Transports G... ; que c'est ainsi qu'elle a été habilitée pour réaliser le constat d'entrée dans les lieux de la société Transports G... le 15 décembre 2008, qu'elle a signé au nom de la société MD Immo le bail de courte durée consenti à la société E... I... ; que dans ce contexte, le fait qu'elle n'ait pas été expressément habilitée pour représenter la société MD Immo lors de la sortie des lieus de la société Transports G... le 11 juillet 2012 ne saurait porter atteinte à la force probante de ce constat de sortie ; qu'aucune faute ne peut donc être retenue à l'encontre de la société Transports G... dans la commission des dégradations alléguées ; que s'agissant de la responsabilité de la société E... I..., il faut constater que la société MD Immo ne rapporte pas la preuve des dégradations qu'elle invoque ; qu'elle se fonde en effet sur un constat établi de façon unilatérale huit mois après le départ de la société locataire ce qui entache la force probante des constatations qui sont faites ; que la société MD Immo sera donc déboutée de sa demande en réparation des dégradations ; qu'il ressort des éléments du dossier que la société MD Immo n'a pas répondu aux courriers de la société E... I... qui, lorsqu'elle a quitté les lieux, lui a demandé de dresser un état des lieux contradictoire en septembre, novembre et décembre 2012 ; que la société MD Immo a choisi d'attendre huit mois après le départ de la société E... I... pour décider enfin de faire un état des lieux dans un contexte où, compte tenu du temps écoulé depuis son départ des lieux, la société E... I... était fondée à ne pas se présenter ; que dans ces conditions, la société MD Immo prendra seule en charge les frais du constat d'huissier et sera déboutée de sa demande,
1° Alors en premier lieu que dans leurs conclusions d'appel la société MD Immo et M. V... faisaient valoir que l'intitulé « état des lieux » figurant dans le document établi le 11 juillet 2012 ainsi que la mention manuscrite y figurant aux termes de laquelle « le bâtiment est rendu en bon état » étaient dépourvus de toute valeur dès lors que ce document avait été établi sans aucune visite préalable des locaux, qu'il avait été établi postérieurement à l'entrée dans les lieux de la société E... I... qui avait conclu avec la société MD Immo un bail précaire ayant pris effet à compter du 1er juillet 2012 et qu'il résultait par ailleurs du message adressé le 4 juillet 2012 par M. U... M... à Mme Q... X... qu'aucun état des lieux n'avait été établi à cette date ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
2° Alors en deuxième lieu que le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ; que la nullité d'un acte pour absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, peut être demandée par la partie représentée ; qu'en énonçant que l'examen de l'état des lieux de sortie de la société des Transports G... démontre qu'il a été signé par Mme Q... X..., qui est associée de la société MD Immo et était dûment habilitée par le gérant de ladite société pour procéder à cet état des lieux sans constater l'existence d'une habilitation régulière qui aurait été conférée à cette fin par la société MD Immo à Mme Q... X... et dont l'existence était expressément contestée par la société MD Immo, de sorte qu'en son absence le document intitulé « État des lieux » établi le 11 juillet 2012, se trouvait entaché de nullité et ne pouvait produire aucun effet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1984 du code civil,
3° Alors en troisième lieu et à titre subsidiaire qu'en retenant, à supposer adoptés la motivation des premiers juges, que Mme Q... X... était habilitée pour réaliser le constat d'entrée dans les lieux de la société Transports G... le 15 décembre 2008, qu'elle a signé au nom de la société MD Immo le bail de courte durée consenti à la société E... I... et que dans ce contexte, le fait qu'elle n'ait pas été expressément habilitée pour représenter la société MD Immo lors de la sortie des lieux de la société des Transports G... le 11 juillet 2012 ne saurait porter atteinte à la force probante de ce constat de sortie, tous ces motifs étant impropres à caractériser les circonstances autorisant la société des Transports G... à ne pas vérifier les pouvoirs de Mme Q... X... alors que l'accord transactionnel de résiliation anticipée du bail avait été signé avec M. C... V..., en sa qualité de gérant de la société MD Immo, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des principes gouvernant le mandat apparent et de l'article 1984 du code civil.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société MD Immo de ses demandes aux fins de voir dire et juger que la société E... I... a commis une faute contractuelle du fait des lourdes dégradations du bien immobilier donné à bail et de voir condamner solidairement cette société à payer à la société MD Immo la somme de 1.169.849,80 euros en réparation du préjudice subi résultant des lourdes dégradations et du manque à gagner qui en a résulté au moment de la vente du bien immobilier ainsi qu'aux frais d'huissier d'un montant de 3.509,70 euros,
1° Alors en premier lieu que dans leurs conclusions d'appel, la société MD Immo et M. V... faisaient valoir que la société Transports G... n'avait procédé à aucune restitution des clés à la date du 30 juin 2012 et avait directement transmises celles-ci à la société E... I..., autre filiale de la même société mère, la société Horus Finance, qui avait conclu à son tour avec la société MD Immo un bail précaire à effet du 1er juillet 2012 et que la remise des clés par la société E... I... à la société MD Immo n'avait été réalisée en définitive que le 19 avril 2013 à la suite de la mise en demeure adressée à la société locataire ; qu'il en était déduit que ni la société des Transports G... ni la société E... I... ne pouvaient se prévaloir d'une présomption de restitution des lieux en bon état d'entretien ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
2° Alors en deuxième lieu qu'aux termes de l'article 14 du bail de courte durée conclu le 30 juin 2012 entre la société MD Immo et la société E... I..., il était convenu : « Le preneur devra, au plus tard le jour de l'expiration du bail, rendre les biens immobiliers donnés à bail, en bon état de réparation et d'entretien, ce qui sera constaté dans un état des lieux à la suite duquel le preneur devra remettre les clefs au bailleur. Au cas où le preneur ne serait pas présent au jour et heure fixée par le bailleur pour l'état des lieux, celui-ci sera établi par un huissier, les frais correspondants étant à la charge du preneur » ; qu'en ne recherchant pas, bien qu'y ayant été expressément invitée, si la convention de bail ne faisait pas obligation au preneur de faire procéder au préalable et à son initiative à une remise des biens en bon état de réparation et d'entretien de sorte qu'il ne pouvait ensuite être fait reproche à la société bailleresse d'avoir tardé à faire réaliser un procès-verbal de constat d'huissier huit mois après l'expiration du bail conclu avec la société E... I..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article 1731 du même code,
3° Alors en troisième lieu qu'un procès-verbal de constat d'huissier fait foi jusqu'à preuve contraire des constatations matérielles qu'il relate ; qu'en énonçant que les constatations faites dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie établi unilatéralement par Me T..., huissier de justice, les 25 et 30 avril 2013, soit huit mois après le départ des locataires, n'avait pas la force probante suffisante, quand les constatations matérielles qui y figuraient faisaient foi jusqu'à preuve contraire, la cour d'appel a violé l'article 1er de l'ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers, modifié par l'article 2 de la loi du 22 décembre 2010,
4° Alors en quatrième lieu que dans leurs conclusions d'appel, la société MD Immo et M. V... faisaient valoir que les locaux mis à la disposition de la société locataire comportaient des racks complets dans toutes les cellules de déchargement et un système de vidéo-surveillance ainsi qu'il résultait de l'état des lieux d'entrée établi initialement avec la société des Transports G... et qu'il résultait en revanche du procès-verbal de constat d'huissier établi par Maître A... T... les 25 et 30 avril 2013 que la plupart de ces racks avaient été retirés et que l'appareil média-alarme et les câbles au sol avaient été débranchés ; qu'il était ajouté que dans une note interne adressée le 14 août 2012 par Mme F... à M. S... M... « en vue de la sortie définitive » de la société E... I..., celle-ci reconnaissait expressément que « les racks ont été démontés » ; qu'il en était déduit que la société locataire avait manqué à ses obligations contractuelles en ne restituant pas à la société bailleresse l'ensemble des racks fournis ainsi qu'un système de vidéo-surveillance en état de fonctionnement de sorte que celle-ci était fondée à être indemnisée du coût de ces racks qui s'élevait à la somme de 158.470 euros et du coût du système de vidéo-surveillance qui s'élevait à la somme de 94.287 euros; qu'en ne répondant pas à ce moyen la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société MD Immo de sa demande aux fins de voir fixer au passif de la société des Transports G... la somme de 2.319.600 euros au titre du préjudice direct subi, cette somme correspondant au manque à gagner au moment de la revente du bien immobilier, et de voir condamner in solidum la société Horus Finance au paiement de cette même somme,
Aux motifs propres que la société des Transports G... [sic : il convient de lire « la société MD Immo »] prétend que s'étant trouvée dans une situation financière désastreuse, elle a été acculée à vendre son immeuble à un prix bradé, soit 4.880.400 € alors qu'elle avait une promesse de vente avec M. D... en 2011 à 7.200.000 € et a ainsi perdu la somme de 2.319.000 € ; que les appelantes répliquent qu'elles ne sont pas responsables de la caducité de la première promesse de vente ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que la promesse de vente de 2011 signée avec les époux D... est devenue caduque du fait de l'absence d'obtention du financement sollicité par les acquéreurs ; que dès lors, aucune faute ne peut être reprochée à la société des Transports G... ni à la société E... I... ni à la société Horus Finance, qui serait à l'origine de la non-réalisation de cette première vente ni d'un manque à gagner subi par la SCI MD Immo du fait de la seconde vente ; que la SCI MD Immo sera déboutée du chef de cette demande,
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que la société MD Immo sollicite la condamnation in solidum de la société Transports G..., de la société E... I... et de la société Horus Finance au paiement de la somme de 2.319.600 euros représentant le manque à gagner consécutif à la vente du bien immobilier le 30 septembre 2013 ; que la société MD Immo fait valoir qu'en raison du départ anticipé de la société Transports G..., ne pouvant faire face aux échéances des prêts immobiliers non plus qu'aux charges mensuelles grevant le bien, elle a dû vendre ce dernier à la hâte en n'ayant d'autre choix que d'en réduire le prix pour vendre plus vite ; que pour soutenir que le prix de vente a été considérablement réduit et pour fixer à la somme de 2.319.600 euros le manque à gagner, la société MD Immo se refère au prix de vente de l'immeuble tel que déterminé dans la promesse de vente contractée en 2011 et qui devait se révéler caduque fin janvier 2012 ; que toutefois, il faut rappeler que la présente demande ne peut être fondée que si une faute est caractérisée à l'encontre des sociétés Transports G..., E... I... et Horus Finance ; qu'or, la société MD Immo ne rapporte pas la preuve d'une quelconque faute de ces sociétés qui seraient en lien avec le manque à gagner qu'elle invoque ; qu'il faut rappeler qu'aucun dol ou abus de faiblesse n'a été caractérisé à l'encontre de la société Transports G... ; que le fait que l'acte de résiliation soit nul pour absence de cause ne caractérise pas en soi une quelconque faute à l'encontre de la société Transports G... et encore moins à l'encontre des sociétés E... I... et Horus Finance qui n'ont pas été parties à cet acte ; que la société MD Immo ne rapporte pas davantage la preuve d'une faute délictuelle que les sociétés E... I... et Horus Finance auraient commises à son encontre ; que la société MD Immo sera donc déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du manque à gagner qu'elle invoque,
Alors en premier lieu que la partie lésée par l'annulation d'un contrat est en droit d'obtenir la réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle ; qu'en énonçant que la société MD Immo ne pouvait prétendre à l'indemnisation née de la moins-value ayant affecté le prix de vente des locaux désormais libres de toute occupation aux motifs que la promesse unilatérale de vente initialement conclue le 18 juillet 2011 avec les consorts D... était devenue caduque du fait de l'absence d'obtention du financement sollicité par les acquéreurs quand cette constatation était rendue radicalement inopérante dès lors que la caducité de cette promesse était antérieure à l'accord transactionnel de résiliation anticipée du bail commercial conclu le 20 janvier 2012 qui n'y faisait au surplus aucune référence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil,
Alors en second lieu que la partie lésée par l'annulation d'un contrat est en droit d'obtenir la réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle ; qu'en énonçant que la société MD Immo ne pouvait prétendre à l'indemnisation née de la moins-value ayant affecté le prix de vente des locaux sans rechercher, bien qu'y ayant été invitée, si la société MD Immo n'avait pas été confrontée, du fait de la conclusion le 20 janvier 2012 de l'accord transactionnel portant résiliation anticipée du bail commercial, signé à la demande expresse de la société des Transports G... qui voulait quitter les lieux au plus vite sans indemnité de résiliation, et qui se trouvait entaché de nullité en l'absence de toutes concessions réciproques ainsi qu'il s'évince des constatations mêmes de l'arrêt, à l'impossibilité d'honorer ses propres engagements de remboursement des emprunts contractés et à la nécessité de vendre en urgence, pour éviter la liquidation judiciaire, avec un manque à gagner certain, des locaux commerciaux à usage de bureaux et d'entrepôts d'une surface de 11.000 m2, qui ne généraient plus aucun revenu locatif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
ECLI:FR:CCASS:2019:C301072
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris , du 27 juin 2018

References: l'article 2044
 l'article 2052
 l'article 700
 l'article 2
 l'article 6
 l'article 2044
 l'article 2052
 l'article 3
 l'article 1131
 l'article 1131
 § 3
 § 2
 l'article 455
 l'article 1382
 l'article 1842
 l'article 1165
 l'article 1842
 l'article 1165
 l'article 455
 l'article 1984
 l'article 1984
 l'article 455
 l'article 14
 l'article 1134
 l'article 1731
 l'article 1
 l'article 2
 l'article 455
 l'article 1382
 l'article 1382