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Timestamp: 2015-07-08 06:40:29+00:00

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Rescis�o de Compromisso de Venda/Compra de Im�vel - Vidal & Vidal Advogados Associados
Artigo Publicado em 24/9/2004 Por Renato Rossi Vidal Assunto: Rescis�o de Compromisso de Venda/Compra de Im�vel
RESCIS�O DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IM�VEL E DEVOLU��O DAS PARCELAS PAGAS.
Qualquer pessoa que firme um compromisso de compra e venda de im�vel para pagamento em presta��es pode vir a ser surpreendido com a impossibilidade financeira de suportar tais presta��es, de tal forma que fique impedido de cumprir com todas as obriga��es assumidas. Neste caso, a decorr�ncia natural e l�gica � o inadimplemento e conseq�entemente a rescis�o do contrato, por iniciativa da vendedora.
H� casos, por�m, que o comprador se antecipa � esta situa��o, seja por dilig�ncia, seja para evitar maiores preju�zos tanto para si pr�prio, como para a vendedora, e pleiteia a rescis�o do compromisso antes que ocorra a inadimpl�ncia. Sem d�vidas, h� tamb�m aqueles casos de desist�ncia imotivada no neg�cio, que redunda no pedido de rescis�o do pacto.
O ordenamento jur�dico p�trio proporciona ao adquirente o direito de rescis�o do contrato com a conseq�ente restitui��o das parcelas pagas, n�o obstante seja ele o desistente do neg�cio por impossibilidade de prosseguir pagando o d�bito contra�do, evitando assim, preju�zos � outra parte. Se a decorr�ncia natural do inadimplemento � a rescis�o do compromisso, n�o h� fundamento para indeferi-la apenas pelo fato de ter sido requerida pelo comprador desistente.
Da mesma forma, ainda que a desist�ncia do neg�cio seja imotivada, tamb�m � poss�vel requerer a rescis�o.
O C�digo de Defesa do Consumidor, dentro do seu esp�rito protecionista, garante a possibilidade de rescis�o, sendo da natureza dos contratos celebrados sob sua �gide, o direito de arrependimento. Tanto � que em seu artigo 51, disp�e serem nulas as cl�usulas que autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor.
Cite-se os ensinamentos do i. Dr. James Eduardo C. M. Oliveira, juiz de Direito, em artigo publicado na RT 735/107, sen�o vejamos:
�Deveras, os contratos de promessa de compra e venda de bens im�veis celebrados sob a �gide do CDC est�o imunes a qualquer mandamento legal ou contratual que de alguma forma impe�a ou embarace a frui��o dos direitos expressa ou implicitamente nele aclamados.
Levando-se em considera��o que uma vez atado pelo empenho da palavra em contrato preliminar pr�prio ou impr�prio o consumidor n�o pode se libertar sen�o atrav�s do ato unilateral representado pelo arrependimento, � vedado ao int�rprete concluir pela inacessibilidade dessa prerrogativa, sob pena de se distanciar dos fundamentos que exalam do CDC. O arrependimento � a v�lvula que assegura a volta do quadro patrimonial pr�stimo nos casos em que o vendedor mant�m uma postura contratual irrepreens�vel, n�o sendo poss�vel extinguir a rela��o contratual ante a inexist�ncia de conduta desidiosa do vendedor e estando o consumidor inviabilizado de persistir adimplindo seus encargos. A desist�ncia � o �nico meio de assegurar a efetividade da prote��o que constitui o pr�prio esp�rito da Lei 8.078/90. Em conclus�o, nos contratos preliminares referentes a bens im�veis tem o consumidor o direito de arrependimento antes da formaliza��o do instrumento p�blico necess�rio � sua perfectibiliza��o. ...... Note-se que at� mesmo o vetusto CC permite em seu art. 1088 que o contratante se arrependa antes da celebra��o da escritura p�blica, hip�tese em que se restabelece o statu quo ante, pagando-se perdas e danos, se for o caso.Vale dizer, mesmo sem a evoca��o do CDC, cuja miss�o social � prover o consumidor de uma extensa malha de prote��o, pode o promiss�rio comprador reaver as parcelas pagas, pois a volta ao estado pr�stino � inerente � dissolv�ncia do pacto em raz�o do arrependimento. ......
Devemos atentar para o fato de que o direito ao arrependimento � da natureza do contrato regido pelo C�digo de Defesa do Consumidor, podendo ser exercido a qualquer momento, principalmente quando as parcelas sofreram reajustes, tornando-se por demais onerosa para o comprador, estabelecendo-se com isso a legitimidade para requerer a rescis�o contratual cumulada com a restitui��o dos valores pagos.
A devolu��o das quantias pagas, no entanto, � medida que se imp�e, tendo em vista o disposto no artigo 53 do C�digo de Defesa do Consumidor, onde reza que nos contratos de compra e venda de im�veis, mediante pagamento em presta��es, consideram-se nulas de pleno direito as cl�usulas que estabele�am a perda total das presta��es ou que, analogicamente, prevejam apenas a possibilidade de resolu��o por parte do compromitente-vendedor, prejudicando claramente o compromiss�rio-comprador.�
Problema maior a ser enfrentado, no entanto, n�o chega a ser o direito � rescis�o do compromisso em si, mas sim, a exist�ncia de cl�usulas que estipulem a perda do total das presta��es pagas, ou at� mesmo a exist�ncia daquelas que estabelecem elevado percentual de reten��o pelo vendedor, de maneira a ferir o equil�brio contratual.
Cl�usulas que estabelecem a perda do total das presta��es pagas traduzem vantagem exagerada para o vendedor, s�o consideradas abusivas, e portanto, nulas, em total afronta ao artigo 53 do C�digo de Defesa do Consumidor, que assim disp�e:
�Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de m�veis ou im�veis mediante pagamento em presta��es, bem como nas aliena��es fiduci�rias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cl�usulas que estabele�am a perda total das presta��es pagas em benef�cio do credor que, em raz�o do inadimplemento, pleitear a resolu��o do contrato e a retomada do produto alienado.�
Ao se fixar reten��o integral, o contrato estabelece cl�usula abusiva, desproporcional, desarrazoada, imoral, injusta, contr�ria � boa-f� e, portanto, deve ser considerada NULA.
Por outro lado, cl�usula que estabele�a percentual de reten��o extremamente elevado, como ocorre em alguns casos que chega a ser fixado em torno de 80% (!), a reten��o em tal percentual significa o mesmo que a perda total das quantias pagas, o que al�m de ser ilegal, causa o enriquecimento il�cito do vendedor, al�m de onerar demasiadamente o comprador, ferindo o equil�brio contratual.
Conforme ensina Ant�nio Rizzato Nunes, "o fundamento primeiro do caput do art. 53 � o do n�o-enriquecimento sem causa. � inadmiss�vel que se possa pensar que algu�m adquira um bem por pre�o certo, pague parte dele � por vezes grande parte � e, por n�o poder mais pagar, fique sem o bem e sem o dinheiro que adiantou�. (Coment�rios ao C�digo de Defesa do Consumidor, p�g. 605, ed. 2.000).
� direito b�sico, estribado no Princ�pio de Prote��o ao Consumidor, o amparo contra as cl�usulas abusivas e leoninas que visem desrespeitar os direitos do consumidor, sendo assim, nula � qualquer cl�usula contratual que impossibilite o reembolso da quantia j� paga pelo consumidor desistente, sendo garantia estabelecida pela combina��o dos artigos 6.�, inciso IV, com o 51, incisos II e IV, ambos do C�digo de Defesa do Consumidor, salientando ainda o direito de arrependimento do consumidor.
Disp�em os citados artigos, in verbs:
"Artigo 51. S�o nulas de pleno direito, entre outras, as cl�usulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos que:
II- subtraiam ao consumidor a op��o de reembolso da quantia paga, nos casos previstos neste C�digo;
IV- estabele�am obriga��es consideradas in�quas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou seja incompat�veis com a boa-f�."
�Art. 6 - S�o direitos b�sicos do consumidor:
IV - a prote��o contra a publicidade enganosa e abusiva, m�todos comerciais coercitivos ou desleais, bem como pr�ticas e cl�usulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e servi�os;�
Neste mesmo sentido de equidade, � o que disp�e o artigo 413 do C�digo Civil em vig�ncia, de reda��o pr�xima do artigo 924 do vetusto C�digo Civil, sen�o vejamos ambos dispositivos:
�Art. 413 (CC em vigor) � A penalidade deve ser reduzida eq�itativamente pelo juiz se a obriga��o principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do neg�cio.�
�Art. 924 (CC 1916) � Quando se cumprir em parte a obriga��o, poder� o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento.
� certo que, nos casos de rescis�o de compromisso, a reten��o a ser efetuada pelo vendedor deve ser estabelecida de maneira eq�itativa, a fim de se respeitar a hipossufici�ncia do comprador, devendo ser aplicado percentual razo�vel, proporcional � posi��o e participa��o no contrato, preservando-se o equil�brio contratual e a cl�usula geral de boa-f�.
O �nico meio de se assegurar a efetividade da prote��o dada pela Lei 8078/90 � o reconhecimento do direito � rescis�o combinado com uma reten��o justa (para ambas as partes) � t�tulo de indeniza��o do vendedor.
O entendimento maci�o do E. Superior Tribunal de Justi�a � no sentido de que nos contratos de promessa de compra e venda , � nula a cl�usula penal compensat�ria que estabelece a perda integral das parcelas pagas, ou a reten��o em percentual desproporcional, que implique em vantagem exagerada de uma parte em rela��o � outra, sendo que a proporcionalidade e a razoabilidade a serem levadas em conta para a redu��o, s�o pertinentes � potencialidade lesiva.
Entende-se que o valor a ser retido pelo compromiss�rio vendedor deve ser fixado em percentual entre 10% e 25% dos valores at� ent�o satisfeitos, quantia esta absolutamente suficiente para a finalidade de indeniza��o. Cite-se os seguintes entendimentos do E. STJ :
EMBARGOS DE DIVERG�NCIA EM RESP N� 59870 - SP (2000/0016011-3)
PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILI��O. DEN�NCIA PELO COMPROMISS�RIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTA��ES. RESTITUI��O. - O compromiss�rio comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obriga��o assumida tem o direito de promover a��o a fim de receber a restitui��o das import�ncias pagas. Embargos de diverg�ncia conhecidos e recebidos, em parte.
RECURSO ESPECIAL - RESP 292942 / MG (2000/0133343-7)
RELATOR: MINISTRO S�LVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA
DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EXTIN��O. INICIATIVA DO PROMISS�RIO COMPRADOR. PERDA DAS PARCELAS PAGAS. CL�USULA ABUSIVA. C�DIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NORMA DE ORDEM P�BLICA. ARTS. 51�IV E 53. DERROGA��O DA LIBERDADE CONTRATUAL. REDU��O. POSSIBILIDADE. RECURSO DESACOLHIDO.
I � A jurisprud�ncia deste Superior Tribunal de Justi�a uniformizou�se pela redu��o da parcela a ser retida pelo promitente vendedor, nos casos de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda, por inadimpl�ncia do comprador.
II � O car�ter de norma p�blica atribu�do ao C�digo de Defesa do Consumidor derroga a liberdade contratual para ajust�la aos par�metros da lei, impondo�se a redu��o da quantia a ser retida pela promitente vendedora a patamar razo�vel, ainda que a cl�usula tenha sido celebrada de modo irretrat�vel e irrevog�vel.
III � O ac�rd�o que aprecia todos os pontos suscitados e necess�rios ao deslinde da controv�rsia n�o contraria o art. 535, CPC, n�o se podendo exigir do �rg�o julgador men��o expressa a dispositivos legais se solucionou a demanda na conformidade do pedido.
IV � A dessemelhan�a f�tica entre o ac�rd�o impugnado e o aresto paradigma n�o caracteriza a diverg�ncia jurisprudencial h�bil a instaurar a via do recurso especial. (DJ DATA:07/05/2001 PG:00151 - RSTJ VOL.:00151 PG:00454)
RECURSO ESPECIAL N� 109331-SP (REG. 96 615683)
RELATOR: SR. MINISTRO RUY ROSADO DE AGUIAR
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Extin��o do contrato. Restitui��o. Art. 53 do CODECON. A��o proposta pelo promiss�rio comprador.
1. Justificado o inadimplemento pela superveni�ncia de fato impeditivo do cumprimento do contrato, com desequil�brio resultante da desvaloriza��o da moeda, sucessiva aplica��o dos planos econ�micos e diferentes crit�rios para atualiza��o dos cr�ditos, pode o devedor pleitear a extin��o do contrato.
2. A nulidade de pleno direito da cl�usula de decaimento, que prev� a perda da totalidade das presta��es pagas pelo promiss�rio comprador em caso de inadimplemento, tamb�m se reconhece quando a a��o � de iniciativa do comprador
3. Reconhecimento do direito � restitui��o de parte do que foi pago. Recurso conhecido e provido em parte. H� que se ter em conta ainda, n�o obstante tudo que restou anteriormente exposto, a fun��o social do contrato, onde o atual C�digo Civil destaca a supera��o do individualismo de outrora, reconhecendo-se que o Direito � social em sua origem e em seu destino.
� por esta raz�o que o artigo 421 do atual C�digo Civil estabelece que a liberdade de contratar ser� exercida em raz�o e nos limites da fun��o social do contrato. Nelson Nery J�nior, comentando o dispositivo, assim se manifesta:
�...como a fun��o social � cl�usula geral, o juiz poder� preencher os claros do que significa fun��o social, valores jur�dicos, sociais, econ�micos e morais. A solu��o ser� dada diante do que se apresentar, no caso concreto, ao Juiz.� (in �Novo C�digo Civil, Legisla��o Extravagante�, Ed. Rev. dos Tribunais, 2002, p. 181).
O campo de atua��o do juiz na fixa��o do justo foi ampliado por este e outros dispositivos do C�digo Civil, a fim de que seja dado cumprimento � fun��o social do contrato, expungindo-se do ordenamento as interpreta��es formais e individualistas, que seguem par�metros exclusivamente mercadol�gicos.
Pontos de desigualdade e explora��o como o caso dos autos, abriram espa�o para uma nova atua��o estatal, impondo-lhe atua��o interventiva, atrav�s da prescri��o de deveres que garantam aos indiv�duos direitos m�nimos. Das fun��es que integram o contrato, econ�mica, regulat�ria e social, esta �ltima � sem d�vida a que est� a merecer a mais ampla prote��o a fim de se garantir a satisfa��o plena dos interesses sociais. A cl�usula de reten��o em percentual extremamente elevado, � toda evid�ncia, acarreta desequil�brio desproporcional e descomunal, afastando por completo a id�ia de consenso, representando para o comprador a satisfa��o de um interesse apenas para atendimento de uma imposi��o irrecus�vel, contudo, que padece de nulidade.
Ante o exposto, o consumidor que pretender rescindir o compromisso e se deparar com tentativas abusivas de imposi��o de reten��o integral ou em percentual elevado, denotando abusividade, desequil�brio e desproporcionalidade, dever� se valer da medida judicial pertinente, a fim de ter resguardado seus direitos. Vidal & Vidal Advogados Associados

References: artigo 51
 artigo 53
 artigo 53
 artigo 413
 artigo 924
 artigo 421