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Timestamp: 2020-05-28 07:29:51+00:00

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Mietminderung wegen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden
LG Saarbrücken – Az.: 10 S 78/12 – Urteil vom 07.09.2012
I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 16.02.2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken (AZ.: 120 C 511/11 (05) wird zurückgewiesen.
V. Der Streitwert für die Gebührenberechnung in der Berufungsinstanz wird festgesetzt auf 2.268,56 Euro.
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Der Kläger war Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Miete betrug 200,– Euro monatlich zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100,– Euro. Für den Inhalt des Mietvertrages im Übrigen wird auf Bl. 6 ff d.A. verwiesen.
In der Wohnung trat an einer Außenwand Feuchtigkeit und Schimmelbildung auf. Der Kläger minderte deshalb ab Juni 2009 die Miete. Zwischen den Parteien bestand Streit, ob die Schimmelbildung durch einen Baumangel verursacht wurde oder durch fehlerhaftes Wohnverhalten des Klägers.
Der Kläger beantragte die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens (Az. 120 H 3/09 Amtsgericht Saarbrücken). Der vom Gericht beauftragte Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass die Schimmelbildung allein durch Kondensatbildung infolge zu stark ausgeprägter Wärmebrücken entstanden sei. Ein fehlerhaftes Nutzerverhalten durch den Kläger könne ausgeschlossen werden. Die Akte des Beweisverfahrens war erstinstanzlich Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Die Beklagten erhoben mit Klage vom 17.12.2009 vor dem Amtsgericht Saarbrücken Räumungsklage gegen den Kläger (Az.: 120 C 517/09 Amtsgericht Saarbrücken). Während dieses Rechtsstreits wurde das selbständige Beweisverfahren abgeschlossen. In der mündlichen Verhandlung vom 16.3.2010 schlossen die Parteien einen Vergleich, in welchem sie die Räumung der Wohnung durch den Kläger und Herausgabe mit samt aller Schlüsseln bis spätestens 30.6.2010 vereinbarten. Ferner vereinbarten sie die Möglichkeit einer früheren Räumung der Wohnung durch den Kläger mit der Folge einer Beendigung des Mietverhältnisses nach 14-tägiger Vorankündigung des Beklagten zum 15. oder zum letzten des jeweiligen Monats. Die Kosten des Rechtsstreits wurden gegeneinander aufgehoben. In dem Sitzungsprotokoll vom 16.3.2010 ist ferner festgehalten, dass die Parteien sich darüber einig waren, dass das selbständige Beweisverfahren, insbesondere wegen der Kosten, nicht in den Räumungsrechtsstreit einbezogen werden solle und gesondert abgerechnet werden solle.
Auf außergerichtliche Anforderung des Klägervertreters vom September 2011 zahlten die Beklagten die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens nicht. Den vom Kläger ab Juni 2009 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses einbehaltenen Mietzins machten die Beklagten bisher nicht geltend.
Mit vorliegender Klage begehrt der Kläger die Feststellung, dass er berechtigt war, die Bruttowarmmiete seit dem 1.4.2009 in Höhe von 20 % zu mindern und weiter die Feststellung, dass die Beklagten für die Mangelhaftigkeit der ehemaligen Mietsache des Klägers im Anwesen …, …, verantwortlich waren.
In seiner Klagebegründung stellt der Kläger klar, dass er mit der vorliegenden Klage die Hauptsache aus dem selbständigen Beweisverfahren vor dem Amtsgericht Saarbrücken mit dem Aktenzeichen 120 H 3/09 (05) anhängig macht und beantragt, die Kosten aus dem selbständigen Beweisverfahren den Beklagten aufzuerlegen.
Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 16.2.2012 die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klage sei zulässig, insbesondere sei das nach § 256 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse gegeben. Zwar sei der Mietvertrag zwischen den Parteien beendet, es bestünden jedoch Mietrückstände, die die Beklagten gegen den Kläger noch geltend machen könnten, da Verjährung insoweit noch nicht eingetreten sei. Die Erklärung der Beklagten, den Kläger wegen der Mietrückstände nicht mehr in Anspruch zu nehmen, beseitige nicht das Feststellungsinteresse an der Klage. Dem Kläger stehe die Möglichkeit einer Leistungsklage nicht zu, da ihm aus dem Mietvertrag kein Anspruch mehr zustehe. Auch die Zahlung der Kosten für das selbständige Beweisverfahren könne er nicht mit einer Leistungsklage geltend machen.
Der Räumungsrechtsstreit vor dem Amtsgericht Saarbrücken unter dem Aktenzeichen 120 C 517/09 (05) sei nicht als Hauptsache des selbständigen Beweisverfahrens anzusehen, die eine Geltendmachung der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens in einem weiteren Rechtsstreit ausschließen könnte. Zwar hätte eine Kostenregelung in dem Räumungsrechtsstreit erfolgen können. Dies sei jedoch von den Parteien ausdrücklich ausgeschlossen worden. Diese hätten insoweit in dem Räumungsrechtsstreit vereinbart, dass die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens gesondert abgerechnet werden sollten. An diese Vereinbarung der Parteien im Räumungsrechtsstreit sei das Gericht gebunden. Der Kläger könne damit eine Erstattung der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens nur durch eine Feststellungsklage erreichen.
Diese sei auch begründet. Der Kläger sei zur Minderung der Miete in den Wintermonaten berechtigt gewesen. Auch in den Sommermonaten habe aber noch ein erheblicher optischer Mangel bestanden, insbesondere auch deshalb, weil ein Teil des Innenputzes vollständig entfernt worden und das Mauerwerk zu sehen gewesen sei. Eine durchschnittliche Mietminderung von 20 % sei nicht zu beanstanden.
Ferner habe der Kläger auch ein Interesse daran, feststellen zu lassen, dass die Beklagten für die Mangelhaftigkeit der Mietwohnung verantwortlich gewesen seien. Über diese Frage sei noch nicht rechtskräftig entschieden, so dass die Beklagten beispielsweise in einem Rechtsstreit über die Zahlung der rückständigen Miete die Verantwortlichkeit für die Mängel streitig stellen könnten.
Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung. Sie rügen die Verletzung materiellen Rechts. Die Feststellungsklage sei unzulässig, da ein Feststellungsinteresse nicht bestehe. Es bestehe kein gegenwärtiges Rechtsverhältnis. Der mit dem Klageantrag zu 2) begehrten Feststellung fehlten jegliche Rechtsfolgen für Gegenwart und Zukunft, da es hier nur um die zwölf Monate von Juni 2009 bis Mai 2010 gehe und dieser Feststellungsantrag zu Ziffer 2) über den Feststellungsantrag zu Ziffer 1) nicht hinausgehen könne.
Die Klage sei auch unbegründet. Das Amtsgericht habe fehlerhaft einen Mangel der Mietsache für den gesamten Zeitraum seit Juni 2009 festgestellt. Dabei habe es nicht beachtet, dass sich der Mangel nur periodisch ausgewirkt habe. Der Mietzins habe daher auch nur für die Zeiträume, in denen sich der Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ausgewirkt habe, herabgesetzt werden dürfen. Im Zeitraum von Juni 2009 bis Dezember 2009 sei eine Feuchtigkeit und Schimmelbildung nicht nachgewiesen gewesen, da der Sachverständige anlässlich seines Termins vom 16.12.2009 keine Feuchtigkeit habe feststellen können. Für diese 7 Monate sei auch nicht von einer optischen Beeinträchtigung auszugehen, da der mangelnde Verputz hinter den Möbeln nicht sichtbar gewesen sei.
In dem Zeitraum Januar 2010 bis Mai 2010 sei eine Mietminderung ebenfalls nicht berechtigt gewesen. Aus dem Sachverständigengutachten ergebe sich nicht, dass in dieser Zeit eine Schimmelbildung oder eine Feuchtigkeit vorgelegen habe. Der Gutachter habe nur festgestellt, dass es durchaus möglich sei, dass sich in den Wintermonaten an diesen Stellen Probleme wegen Schimmel oder Feuchtigkeit ergeben könnten. Einen optischen Mangel habe der Kläger weder substantiiert vorgetragen noch geltend gemacht. Das Amtsgericht habe daher rechtsfehlerhaft einen Feuchtigkeitsmangel bzw. Schimmelbildung angenommen, jedoch nicht gem. § 286 ZPO festgestellt. Soweit sich das Urteil auf einen optischen Mangel berufen habe, könne ein Minderungsanspruch hierauf nicht gestützt werden, da der Kläger selbst einen optischen Mangel weder substantiiert dargelegt habe, noch sich auf einen optischen Mangel berufen habe.
Die Beklagten beantragen (Bl. 50 d.A.),
1. das Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken, verkündet am 16.2.2012, Az.: 120 C 511/11 (05) wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des gesamten Rechtsstreits.
Der Kläger beantragt (Bl. 59 d.A.), die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Sachvortrages.
Die zulässige Berufung der Beklagten gegen das am 16.2.2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken hat in der Sache keinen Erfolg.
Die Feststellungsklage des Klägers ist gem. § 256 ZPO zulässig. Der Kläger hat die Klage als Hauptsache zum selbständigen Beweisverfahren 120 H 3/09 (05) des Amtsgerichts Saarbrücken erhoben. Streitgegenstand des selbständigen Beweisverfahrens war die Mangelhaftigkeit der Mietsache wegen an den Außenwänden in den Ecken jeweils aufgetretene Feuchtigkeit und Schimmelbildung. Dieser Streitgegenstand ist identisch mit der hier vorliegenden negativen Feststellungsklage. Der Kläger begehrt mit vorliegender Klage die (negative) Feststellung, dass er berechtigt war, die Bruttowarmmiete seit dem 1.4.2009 in Höhe von 20 % zu mindern, wobei er der Klagebegründung die Berechtigung für die Mietminderung auf die Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der von ihm angemieteten Wohnung stützt. Weiterhin begehrt er die Feststellung, dass die Beklagten für diese Mängel verantwortlich waren.
Der Kläger hat auch ein Feststellungsinteresse an der von ihm erhobenen Feststellungsklage. Das Feststellungsinteresse resultiert bereits aus der ihn sonst treffenden Kostenpflicht für die im selbständigen Beweisverfahren entstandenen Kosten.
Im selbständigen Beweisverfahren ergeht grundsätzlich keine Kostenentscheidung, vielmehr ist der Antragsteller der Kostenschuldner. Die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens bilden einen Teil der Kosten eines anhängigen oder künftigen Erkenntnisverfahrens zwischen den Parteien, neben dem oder zu dessen Vorbereitung das selbständige Beweisverfahren stattgefunden hat. Soweit eine Kostenentscheidung in einem selbständigen Beweisverfahren von der Prozessordnung überhaupt vorgesehen ist, erfolgt sie gegen den Antragsteller, § 494 a Abs. 2 ZPO (BGH, Beschluss vom 12.2.2004, Az: V ZB 57/03, abgedruckt in MDR 2004, 715 – zitiert nach Juris). Zweck von § 494 a ZPO ist es, die Lücke zu schließen, die verbleibt, wenn der Antragsteller aufgrund eines für ihn ungünstigen Ergebnisses der Beweisaufnahme im selbständigen Beweisverfahren auf die Erhebung der Klage in der Hauptsache verzichtet. Das soll nicht dazu führen, dass der Antragsteller der Kostenpflicht entgeht, die sich aus der Abweisung der Klage in der Hauptsache ergäbe (BGH, a.a.O.). Durch die Fristsetzung gemäß § 494 Abs. 1 ZPO und die Versäumung der Frist durch den Antragsteller wird der Antragsgegner so gestellt, als habe er im Hauptsacheprozess obsiegt. Ohne eine einfach herbeizuführende prozessuale Kostengrundentscheidung wäre der Antragsgegner darauf angewiesen, einen materiell rechtlichen Kostenerstattungsanspruch in einem gesonderten Erkenntnisverfahren gegen den Antragsteller geltend zu machen. Das erscheint vermeidbar und zudem häufig unbillig, weil das materielle Recht keinen Anspruch auf Ersatz von Kosten für die Abwehr eines Anspruchs gewährt, wenn weder vertragliche noch vorvertragliche Beziehungen zwischen den Beteiligten vorliegen und – wie regelmäßig – auch deliktischer Kostenersatzanspruch ausscheidet. Dem soll § 494 a ZPO entgegenwirken (BGH, Beschluss vom 12.2.2004, a.a.O.).
Nimmt aber der Antragsgegner nach der Erhebung des beantragten Beweises eine Handlung vor, die das Interesse des Antragstellers entfallen lässt, den Antragsgegner hierauf klageweise in Anspruch zu nehmen, liegt der Fall schon insofern anders, als § 494 a ZPO allein die Belastung des Antragstellers und nicht die Belastung des Antragsgegners mit den Kosten des Verfahrens vorsieht (BGH, Beschluss vom 12.2.2004, a.a.O.). Das Verhalten des Antragsgegners erlaubt grundsätzlich auch weder einen Schluss auf eine ihn treffende materielle Kostentragungspflicht, noch ist es mit seinem Willen zu dem selbständigen Beweisverfahren gekommen. Dem Antragsteller steht vielmehr die Klage auf Feststellung offen, dass der Antragsgegner zu der vorgenommenen Handlung verpflichtet war. Obsiegt er in diesem Verfahren, erreicht er eine Kostengrundentscheidung, die die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens umfasst (BGH, Beschluss vom 12.2.2004, a.a.O.).
So verhält es sich auch hier. Durch den Abschluss des Vergleichs im Räumungsrechtsstreit und die Beendigung des Mietverhältnisses mit der Herausgabe der Mietsache durch den Kläger spätestens zum 30.6.2010 ist das Interesse des Klägers, der Antragsteller des selbständigen Beweisverfahrens war, an einer klageweisen Geltendmachung seiner Ansprüche, etwa auf Instandsetzung der Mietsache, entfallen. Die Mietzinsforderungen der Beklagten wegen der Mietminderungen aufgrund Feuchtigkeit und der Schimmelbildung bleiben dagegen bestehen. Die Beklagten sind bis zum Ablauf der Verjährungsfrist auch nicht gehindert, die Mietrückstände gegen den Kläger geltend zu machen. Ihre bloße Erklärung, dies nicht tun zu wollen, stellt keinen Erlassvertrag dar, so dass der Kläger mit der Geltendmachung von Mietforderungen grundsätzlich noch rechnen muss. Die Beklagten haben sowohl erstinstanzlich (Schriftsatz vom 2.1.2012, Bl. 21 d.A.) wie auch zweitinstanzlich (Schriftsatz vom 22.6.2012, Bl. 74 d.A.) klargestellt, dass sie den Betrag der vom Kläger einbehaltenen Miete nur deshalb nicht geltend machen, weil sie davon ausgehen, dass der Kläger keine pfändbare Habe hat.
Der Kläger hat daher zum einen wegen der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens ein Interesse an daran, ein Hauptsacheverfahren zum selbständigen Beweisverfahren anhängig zu machen, um eine Kostengrundentscheidung zu erreichen, die die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens umfasst. Denn die Beklagten haben auf die Aufforderung des Klägers zum Ausgleich der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens keine Zahlung geleistet.
Zum anderen hat er ein Interesse daran, gerichtlich feststellen zu lassen, dass er zu der von ihm vorgenommenen Mietminderung seit dem 1.4.2009 in Höhe von 20 % berechtigt war und dass die Beklagten für die Mangelhaftigkeit der Mietsache verantwortlich waren, da diese Feststellung die von ihm vorgenommene Mietminderung rechtfertigt und den Zahlungsanspruch der Beklagten entfallen lässt.
Das Feststellungsinteresse der vorliegenden Klage ist auch nicht durch die von den Beklagten erhobene Räumungsklage in dem Verfahren 120 C 517/09 (05) vor dem Amtsgericht Saarbrücken entfallen. Denn in diesem Rechtsstreit ging es um Räumung und Herausgabe der Mietsache, nicht aber um die Feststellung der Mängel oder um die Geltendmachung des rückständigen Mietzinses. Zudem haben die Parteien ausdrücklich vereinbart, dass der Räumungsrechtsstreit nicht als Hauptsache des selbständigen Beweisverfahrens angesehen werden soll und die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens gesondert abgerechnet werden sollen.
Die Entscheidung des Thüringer Oberlandesgerichts vom 15.3.2005, Az: 9 W 49/05 ist vorliegend nicht einschlägig. In dem dort zugrunde liegenden Fall hat die Antragsgegnerin gem. § 494 a Abs. 1 ZPO beantragt, dem Antragsteller aufzugeben, binnen 6 Monate Hauptsacheklage zu erheben, was dieser sodann getan hat. Die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens wurden dann jedoch in einem anderen Verfahren einbezogen, wogegen sich der Antragsteller mit der sofortigen Beschwerde gewendet hat.
Der Sachverständige hat zwar festgestellt, dass zum Zeitpunkt seiner Begutachtung keine Feuchtigkeit an den bezeichneten Stellen festzustellen war. Er hat jedoch festgestellt, dass geometrische Wärmebrücken generell vorhanden sind, die bei entsprechenden Witterungsbedingungen zu Kondensatbildung und damit zur Feuchtigkeit führen und auch zu den aufgetretenen Schimmelbildungen geführt haben, die sich nur im Winterhalbjahr gezeigt haben (Bl.43 der beigezogenen Akte 120 H 3/09 (05), Gutachten des Sachverständigen Herrn … vom 04.01.2010, dort S. 12). Entgegen der Auffassung der Beklagten ist dem Gutachten nicht zu entnehmen, dass sich diese Kondensatbildung allein auf die Wintermonate beschränkt. Der Sachverständige hat lediglich ausgeführt, dass man in der gesamten Fachliteratur davon ausgehe, dass im Winter generell die Obergrenze von max. 55 % relative Luftfeuchte nicht überschritten werden sollte und ab dieser Grenze stets gründlich gelüftet werden sollte, um die Normalfeuchte von ca. 45 % zu erhalten. Die vom Sachverständigen festgestellten geometrischen Wärmebrücken stellen einen ganzjährigen Mangel dar, da die Gefahr einer Kondensatbildung mit der Folge der Bildung von Feuchtigkeitsflecken an den Wänden nur entsprechender Witterungsbedingungen bedarf, die während des gesamten Jahres – etwa bei kalten Sommer etc. – nicht auszuschließen sind.
Zutreffend hat das Amtsgericht weiter darauf abgestellt, dass ab Juni 2009 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses ein optischer Mangel vorhanden war. Der Kläger hat sich auch in seinem Schriftsatz vom 21.12.2011, dort Seite 3 unten, auf den optischen Mangel berufen.
Der Streitwert für die Gebührenrechnung in der Berufungsinstanz wird auf 2.268,56 €. Er richtet sich nach den Kosten des selbständigen Beweisverfahrens in Höhe von 2.124,56 Euro sowie dem Wert der Feststellungsanträge, die mit 20 % der offenen Mietforderungen von 720,- €, somit 144,- €, angemessen bewertet sind
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 544 Abs. 2 ZPO).
Passivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft für Sanierungsarbeiten Räumungsfristgewährung unter Bedingung der Nutzungsentschädigung

References: § 256
 § 286
 § 256
 § 494
 § 494
 § 494
 § 494
 § 494
 § 494
 § 97