Source: http://www.condominionews.com/2017/03/la-posizione-dellacquirente-spese.html
Timestamp: 2017-11-22 16:41:29+00:00

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Condominio News - Il condominio a portata di mano: LA POSIZIONE DELL'ACQUIRENTE: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini
LA POSIZIONE DELL'ACQUIRENTE: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini
Per la giurisprudenza il ricorso per decreto ingiuntivo presentato ex art. 63 citato, può riguardare soltanto colui che è condomino al momento della sua richiesta. Però gli oneri condominiali risalenti a un tempo molto precedente alla compravendita di un’unità immobiliare, sita nel condominio, sono a carico del venditore, precedente condomino, in quanto, in materia di riscossione dei contributi condominiali , il criterio di riparto temporale dell’onere delle spese intercorrente tra condomino venditore ed acquirente dell’appartamento in condominio, in applicazione dell’art. 63 disp. att. cod. civ., non può prescindere dal momento in cui siano emesse le delibere condominiali di distribuzione degli oneri relativi [Cass., Sez. II, 11 novembre 2011, n. 23682].
Ne consegue che non può essere emesso il decreto de quo nei confronti del venditore per queste annualità trascorse, considerato che l’art. 63 disp. att. cod. civ. trova applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio [Cass., Sez. II, 9 settembre 2008, n. 23345] atteso che l’obbligo di pagamento degli oneri de quibus sorge dal rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile [Cass., Sez. II, 9 novembre 2009, n. 23686].
Trattasi di spese condominiali riportate nei rendiconti consuntivi delle annualità risalenti, considerato che il rendiconto preventivo o è approvato dallo stesso acquirente o è quello dell’anno in corso nel momento in cui si è perfezionata la compravendita; infatti, come si è visto, anche per la morosità inerente a un rendiconto preventivo può essere richiesto un decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. cod. civ. [Cass. n. 24299/2008, citata].
La responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata, ut supra dedotto, alla gestione in corso e a quella immediatamente precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, IV comma, disp. att. cod.civ., e non già l’art. 1104 cod.civ., atteso che, giusta il disposto di cui all’art. 1139 cod.civ., la disciplina dettata in tema di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificamente lo regolano [Cass., Sez. II, 27 febbraio 2012, n. 2979; Cass., Sez. II, 18 agosto 2005, n. 16975]; in questa fattispecie l’acquirente è quindi solo garante delle obbligazioni sorte in capo all’alienante e non, in queste, subentrante.
Del resto il legislatore, con questa previsione legislativa, ha voluto consentire al condominio di avere sempre la disponibilità finanziaria necessaria a sopportare le spese indispensabili per la sua gestione, potendo trovarsi, viceversa, in difficoltà se dovesse aggredire il condomino alienante che potrebbe non possedere più alcun bene pignorabile.
Proprio in virtù di ciò l’art. 63, in esame, si applica anche nei confronti dell’aggiudicatario di un’unità immobiliare in conseguenza di una procedura esecutiva immobiliare; non si applica, quindi, l’art. 2919 cod. civ., considerato, da una parte, il testo letterale dell’articolo de quo, che si riferisce genericamente a colui che subentra nella proprietà e, dall’altra, il principio generale, desumibile dall’art. 1104 cod. civ., concernente l’insorgere dell’obligatio propter rem dall’essere divenuto comproprietario delle cose comuni.
Tale principio non si applica agli eredi del de cuius che subentrano, a titolo universale, in ogni diritto e in ogni onere del loro dante causa, per cui questi sono obbligati a corrispondere l’intero importo dovuto anche se antecedente l’anno precedente all’accettazione dell’eredità; per contro non vi è tenuto colui che subentri al de cuius a titolo particolare, quale è un legatario [Cass., Sez. II, 13 novembre 2009, n. 24133].
La manutenzione straordinaria delle cose comuni Il problema più rilevante, molto dibattuto e contrastato in giurisprudenza, inerisce, però, a chi debbano essere addebitate, tra i due soggetti sopra citati, le spese relative ad interventi di natura straordinaria effettuati a cavallo della compravendita, seppure deliberati prima di tale atto. A tale proposito si può ritenere che il principio informatore della valutazione del problema è costituito dal vecchio brocardo latino cui prodest, vale a dire che la spesa incombe su colui che da tale intervento deliberato dal condominio abbia tratto vantaggio.
Si rammenta che parte della giurisprudenza stabilisce che l’obbligo del condominio di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo e non costitutivo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione. [Cass. n. 23686/2009 e n. 23345/2008, citate].
Altra parte della giurisprudenza reputa, per contro, che il suddetto obbligo sorge allorché viene deliberata la spesa, anche se il riparto della stessa avviene in altra successiva assemblea, poiché questa serve solo a rendere esigibile un debito già sorto in precedenza, costituendo il frutto di una semplice operazione matematica e a nulla rilevando che le relative opere siano state eseguite successivamente [Cass., Sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654 e Cass., Sez. II, 21 luglio 2005, n. 15288].
Ovviamente si tratta di spese di straordinaria manutenzione o relative a innovazioni e non di ordinaria manutenzione.
Per queste ultime l’obbligo al pagamento sorge ex lege al loro compimento stante l’obbligo dell’amministratore di erogare le spese correnti ex art. 1130, n. 3, cod. civ. e, quindi, della gestione stessa dell’amministratore, indipendentemente che la spesa sia stata prevista nel rendiconto preventivo, la cui approvazione ha la sola finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dover sostenere.
In sostanza la giurisprudenza sembra distinguere tra obbligazione, che nasce dalla comproprietà dei beni, e debito, determinato dal dovere di adempiere il quantum deliberato dall’assemblea. Le questioni per l’amministratore, sul come operare concretamente, sono rimaste per alcuni anni.
Quid juris quindi se le spese vengono deliberate e i lavori iniziati prima della vendita? E se la deliberazione avviene prima della vendita mentre l’inizio dei lavori si deve datare dopo la vendita? E se la deliberazione avviene prima della vendita al pari dell’inizio dei lavori, ma la stipula di un pagamento rateale con l’impresa si attua dopo la vendita? E se l’approvazione del consuntivo dei lavori, effettuati prima della vendita, viene approvato dopo questa ultima? [Gino Terzago, Il condominio, Giuffrè Editore, 2006].
La giurisprudenza più recente ha risolto la vexata quaestio stabilendo:
In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. [Cass., Sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654].
E la giurisprudenza di merito si è adeguata [Trib. Salerno, Sez. II, 9 luglio 2014 e Trib. Roma, Sez. X, 12 gennaio 2016, in Leggi d’Italia].
Fattispecie particolari, infine, ineriscono sia al pagamento delle spese legali per una sentenza di condanna del condominio, relativa a una causa iniziata antecedentemente l’avvenuta compravendita sia il pagamento di somme dovute per una condanna al risarcimento di un danno a favore di un terzo, condomino compreso.
Nel primo caso è l’acquirente che se ne deve fare carico, considerato che solo al medesimo è concesso il diritto di appellare la sentenza sfavorevole nell’inerzia dell’amministratore e, comunque, l’obbligo del pagamento sorge nel corso della gestione annuale nella quale egli è condomino.
Nella seconda ipotesi, l’onere della spesa compete al venditore in quanto l’evento dannoso si è verificato allorquando egli era condomino e in tale momento sorge la relativa obbligazione di conservazione del bene condominiale [Cass., Sez. II, 12 luglio 2011, n. 15309].
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References: art. 63
 art. 63
 art. 63
 art. 1130
 sentenza 
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