Source: https://www.mujdum.cz/rubriky/stavba/zakon-v-praxi-stavba-na-cerno_728.html
Timestamp: 2019-07-17 00:16:10+00:00

Document:
Můj Dům | Zákon v praxi: stavba na černo
Nacházíte se zde: Home | Stavba | Zákon v praxi: stavba na černo
Šedá je teorie, zelený strom života. Platí to i o suché řeči paragrafů: jakmile se v blízkosti vašeho domova začne klubat na svět stavba, která vám razantně znepříjemní život, doposud abstraktní pojmy jednotlivých ustanovení rychle naberou konkrétních tvarů a získají na srozumitelnosti. Bohužel to ještě neznamená, že se stanou vůči vám i přátelštějšími...
Obrátila se na nás čtenářka s tímto dotazem: „Soused postavil na pozemku svého rodinného domu dvoupodlažní stavbu bazénu s tělocvičnou o zastavěné ploše 40 m2. Učinil tak bez přivolení stavebního úřadu, tedy tzv. na černo. Stavbu postavil v těsné blízkosti naší pozemkové hranice, takže nám bere výhled a zastiňuje pozemek. Narušuje tím naše soukromí a pohodu bydlení. Rozhodně s ní nesouhlasíme. Můžeme se nějak bránit?"
Otázka č. 1: Potřeboval soused povolení úřadů?
Povolování staveb a jejich změn upravuje zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon, také SZ). Právě z hledisek v něm stanovených bude uvedená stavba posuzována. Nejdříve si je však třeba položit otázku, zda zmíněná stavba vyžadovala ke své realizaci přivolení stavebního úřadu či nikoliv, zda ji tedy její stavebník mohl provést, aniž by musel „žádat stavební úřad o dovolení". Výčet staveb, stavebních úprav a zařízení nevyžadujících stavební povolení ani ohlášení je uveden v § 103 odst. 1 stavebního zákona.
Pokud by šlo o stavbu bazénu, přicházelo by v úvahu posuzovat ji podle ustanovení § 103 odst. 1 písm. d) bod 5. SZ. Podle něho bazény do 40 m2 zastavěné plochy nevyžadují stavební povolení ani ohlášení. Nicméně je třeba rozlišovat mezi bazénem jako pouhou nádrží na vodu a bazénem coby stavbou. Půjde-li o první z uvedených případů, tedy bazén coby v podstatě výrobek plnící funkci stavby, případně i se zastřešením, lze jej pod citované ustanovení nepochybně podřadit.
Pokud by šlo ovšem o bazén ve stavbě, kterou popisujete, pak by již zákonnou cestou bez přivolení stavebního úřadu realizovat nešla. V tomto druhém případě totiž již nejde o bazén, nýbrž o stavbu obsahující bazén, jak je zřejmé z hlediska jejího stavebně technického uspořádání, tak z pohledu její expozice do okolí. Navíc jde v popisovaném případě o stavbu obsahující nejen vlastní bazén v přízemí, ale i další prostory ve druhém nadzemním podlaží (tělocvičnu, schodiště, chodbu), takže nesplňuje ani předpoklady svého případného podřazení pod § 103 odst. 1 písm. a) bod 1 stavebního zákona.
Podle tohoto ustanovení totiž nevyžadují stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu pouze stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, jestliže mimo jiné neobsahují pobytové místnosti, hygienická zařízení, ani vytápění. Ostatně na rozdíl od předchozího příkladu bazénu nepodléhajícího přivolení stavebního úřadu jde o stavbu po technické stránce mnohem složitější (izolace, rozvody instalací, apod.), vyžadující jistou kontrolu.
Popisovanou stavbu lze podřadit pod ustanovení § 104 odst. 2 písmeno a) stavebního zákona jako stavbu vyžadující ohlášení, event. by mohlo jít o stavbu, kterou je možno provést jen na základě stavebního povolení, pokud by byla hodnocena ne jako stavba pro rekreaci, nýbrž jako stavba související s bydlením (viz § 21 odst. 4 vyhl. č. 501/2006 Sb.). To znamená, že ji nebylo možno provést přinejmenším bez ohlášení stavebnímu úřadu a následného písemného sdělení stavebního úřadu, že s provedením ohlášené stavby souhlasí. Stavba mohla být ale zahájena i bez tohoto písemného sdělení, a to po uplynutí 40 dnů ode dne, kdy ohlášení došlo stavebnímu úřadu, nebyl-li stavebníkovi doručen v této lhůtě zákaz provedení ohlášené stavby.
Byla-li stavba obsahující bazén a tělocvičnu provedena svévolně, jak uvádíte, tj. bez stavebního povolení či ohlášení, porušil tím její stavebník stavební zákon.
Otázka č. 2: Lze stavbu povolit dodatečně?
Pokud stavebník realizuje stavbu bez potřebného stavebního povolení či ohlášení, anebo v rozporu s nimi, stavební úřad ji projedná z úřední povinnosti v režimu řízení o odstranění stavby podle jeho § 129 odstavce 1 písm. b) stavebního zákona. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení lze však stavbu prováděnou nebo provedenou bez stavebního povolení nebo ohlášení anebo v rozporu s nimi ještě dodatečně povolit, pokud stavebník (vlastník) požádá o její dodatečné povolení, předloží k tomu podklady ve stejném rozsahu jako k žádosti o stavební povolení a prokáže, že stavba
a) není umístěna v rozporu se záměry územního plánování, zejména s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území,
V takovém případě stavební úřad přeruší řízení o odstranění stavby a vede řízení o podané žádosti o dodatečné povolení stavby. Postupuje přitom podle § 111 až § 115 stavebního zákona, tedy podle ustanovení upravujících jinak stavební řízení. Bude-li v něm stavba dodatečně povolena, řízení o odstranění stavby se zastaví.
Otázka č. 3: Jaké stavby mohu na svém pozemku umístit?
K namítanému umístění stavby možno poznamenat, že tuto problematiku upravuje vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, v části třetí nazvané „Požadavky na vymezování pozemků a umisťování staveb na nich". Ta v § 20 odst. 1 mimo jiné stanoví, že obecným požadavkem na umisťování staveb na pozemcích je, aby se nezhoršovala kvalita prostředí a hodnota území. Vlastnictví stavebního pozemku tedy ještě nikoho neopravňuje k tomu, aby si postavil stavbu podle svých osobních představ, nýbrž musí brát vždy zřetel i na uvedené požadavky, tedy zároveň i ohled na své okolí (hledání např. variantní řešení umístění stavby, v jiném místě) a stavební úřad musí z těchto pohledů návrhy a žádosti o umístění a povolení staveb zkoumat.
Klíčovou otázkou je, jaké stavby je možno na pozemku rodinného domu vůbec umístit, respektive povolit. Odpověď na ni dává ustanovení § 21 odst. 4 a 6 citované vyhlášky. Podle nich lze na pozemcích staveb pro bydlení umístit stavby, terénní úpravy a zařízení, nezbytné k bezpečnému užívání pozemků, bezprostředně podmiňující bydlení a související s ním, a dále garáž a stavby a zařízení uvedené v § 103 odst. 1 písm. a) bodech 1, 4 a 5, písm. d) bodě 5 stavebního zákona. Dále lze na pozemku rodinného domu umístit jednu stavbu pro podnikatelskou činnost, odpovídající svými parametry § 104 odst. 2 písm. d) stavebního zákona (tedy stavbu do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m), není-li z prostorových a provozních důvodů možno zabezpečit uvedené funkce v rodinném domě.
Podle těchto kritérií to tedy na první pohled vypadá, že předmětnou stavbu lze na pozemku rodinného domu dodatečně povolit.
Otázka č. 4: Co znamená zachování kvality prostředí?
Pokud se zmiňujete o narušení pohody bydlení, je třeba poznamenat, že uvedená prováděcí vyhláška stavebního zákona již nezná pojem „zachování pohody bydlení". Zavádí totiž nově požadavek na „zachování kvality prostředí", nicméně, proč by tento požadavek neměl být s dřívějším pojmem „zachování pohody bydlení" z hlediska svého obsahu přinejmenším totožný? V této souvislosti považuji za vhodné ocitovat alespoň část z rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 25. července 2007, č.j. 1As 1/2007-104, www.nssoud.cz, v němž je pojem pohody bydlení definován následujícím způsobem:
„Pojmem pohoda bydlení se zdejší soud již dříve zabýval v rozsudku ze dne 2. 2. 2006, č. j. 2 As 44/2005 - 116, publikovaném pod č. 850/2006 Sb. NSS, ve kterém uvedl, že ,z objektivistického úhlu pohledu lze »pohodou bydlení« rozumět souhrn činitelů a vlivů, které přispívají k tomu, aby bydlení bylo zdravé a vhodné pro všechny kategorie uživatelů, resp. aby byla vytvořena vhodná atmosféra klidného bydlení; pohoda bydlení je v tomto pojetí dána zejména kvalitou jednotlivých složek životního prostředí, např. nízkou hladinou hluku (z dopravy, výroby, zábavních podniků, ze stavebních prací aj.), čistotou ovzduší, přiměřeným množstvím zeleně, nízkými emisemi pachů a prachu, osluněním apod.; pro zabezpečení pohody bydlení se pak zkoumá intenzita narušení jednotlivých činitelů a jeho důsledky, tedy objektivně existující souhrn činitelů a vlivů, které se posuzují každý jednotlivě a všechny ve vzájemných souvislostech.'
Nejvyšší správní soud nicméně podotýká, že správní orgán při posuzování, zda je v konkrétním případě pohoda bydlení zajištěna, nemůže zcela abstrahovat ani od určitých subjektivních hledisek daných způsobem života osob, kterých se má stavba, jejíž vliv na pohodu bydlení je zkoumán, dotýkat; podmínkou zohlednění těchto subjektivních hledisek ovšem je, že způsob života dotčených osob a jejich z toho plynoucí subjektivní nároky na pohodu bydlení nevybočují v podstatné míře od obecných oprávněně požadovatelných standardů se zohledněním místních zvláštností dané lokality... Námitku narušení pohody bydlení proto nelze považovat za námitku občanskoprávního charakteru, k jejímuž projednání by byl příslušný soud."
Otázka č. 5: Kdo rozhoduje o tom, zda stavba narušuje kvalitu prostředí?
Pokud tedy uplatníte v řízení vedeném podle stavebního zákona námitky podobného typu a mezi účastníky o nich nedojde k dohodě, rozhodne o nich stavební úřad na základě obecných požadavků na výstavbu, závazných stanovisek dotčených orgánů nebo technických norem. K tomu lze zmínit rovněž rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17. 5. 2001, sp. zn. 30 Ca 58/2001, v němž krajský soud uvedl, že „námitky účastníků územního či stavebního řízení, týkající se obtěžování výhledem, kouřem, hlučností, prašností, zápachem z budoucího provozu, zastínění pozemků a staveb apod., nepřekračují rozsah pravomoci stavebního úřadu a dotčených orgánů státní správy. Jde o námitky územně-technického či stavebně-technického charakteru, které stavební úřad posoudí ve své pravomoci, aniž by s nimi účastníky řízení odkazoval na soud podle § 137 odst. 2 stavebního zákona (stavebního zákona č. 50/1976 Sb.)." Jedině o námitkách zpochybňující vlastnické právo či jeho rozsah by rozhodoval soud.
Otázka č. 6: Patřím mezi účastníky stavebního řízení?
V této souvislosti vás jistě napadne otázka, jakým způsobem se budete moci nezákonné činnosti souseda bránit a jak uplatňovat své oprávněné zájmy. Rodinný dům jste si jistě nepostavili proto, aby se ve vašem sousedství děly věci, které vám očekávaný klid, spojovaný právě se životem v rodinném domě, jakkoliv narušovaly.
Prvním předpokladem k ochraně vašich zájmů je, abyste se stali účastníky řízení o odstranění stavby. Protože je v něm postupováno podle ustanovení, která upravují stavební řízení, tak i okruh jeho účastníků bude totožný s účastníky stavebního řízení. Podle § 109 odst. 1 písm. e) stavebního zákona je účastníkem stavebního řízení i vlastník sousedního pozemku nebo stavby na něm, může-li být jeho vlastnické právo navrhovanou stavbou (v daném případě již dokončenou nebo rozestavěnou) přímo dotčeno. Jako soused „černého stavebníka" tedy splňujete předpoklad být účastníkem řízení. Nebo ne? Jste vůbec ve svých vlastnických právech předmětnou stavbou přímo dotčen? Jak vlastně rozumět tomuto pojmu?
Oslovil jsem dva kamarády, neprávníky, s otázkou, jak uvedenému ustanovení rozumějí, a nerozuměli. Nedivím se jim, neboť o jeho obsah jistě budou svádět boje i erudovaní právníci. Nechápu ale, proč není takový zásadní pojem definován přímo ve stavebním zákoně, proč se teprve bude v praxi vykládat v úrovni státní správy, posléze v rámci správního soudnictví a možná i Ústavním soudem České republiky. Nebylo by to ostatně poprvé, když přinejmenším odborné veřejností je znám nález Ústavního soudu publikovaný pod č. 96/2000 Sb. ve věci pojmu sousední pozemek nebo stavby na sousedním pozemku. Dnes proto víme, že se pod těmito pojmy nerozumí jen přímo mezující nemovitosti, mající společnou pozemkovou hranici, ale že podle vlivů té které stavby na okolí může být toto sousedství mnohem širší. Vydefinování pojmu přímého dotčení vlastnických práv projednávanou stavbou nás však teprve čeká.
Osobně si myslím, že nebude žádných pochyb o tom, že účastníky řízení budou vždy vlastníci pozemku nebo stavby na něm, budou-li mít společnou pozemkovou hranici s pozemkem, na němž se má stavět, nebo je již prováděna nepovolená stavba. Ono „přímé dotčení" se pak bude zkoumat až u sousedů nehraničících se stavebním pozemkem a půjde nejspíše o to, zda ta která projednávaná stavba může u nich svým účinkem ovlivnit některý soukromoprávní či veřejnoprávní zájem chráněný zákonem či garantovaný jiným právním předpisem. Pokud tomu tak nebude, nebude s nimi ani zacházeno jako s účastníky řízení.
Otázka č. 7: Jaké komu hrozí sankce?
Ten, kdo provádí novou stavbu bez potřebného stavebního povolení, dopustí se podle § 178 odst. 1 písm. k) stavebního zákona přestupku, za který je možno uložit podle § 179 písmeno c) uvedeného zákona pokutu až do výše 1 000 000 Kč. Pokud zodpovědný pracovník stavebního úřadu tuto skutečnost ignoruje, tedy nevede s „černým stavebníkem" přestupkové řízení odpovídajícím způsobem, vystavuje se podezření ze spáchání trestného činu zneužití pravomoci veřejného činitele a příslušnému trestnímu stíhání. Třeba k tomu dodat, že vzhledem k možné zákonem stanovené výši pokuty, která odráží společenskou nebezpečnost podobných chování, jsou pak pokuty ukládané (pokud na ně vůbec dojde) ve výši pouhých procent z uvedené částky skutečně podezřelé. Jsem sice ten, kdo u Ústavního soudu úspěšně inicioval zrušení minimálních výší pokut (přitom tehdy značně vysokých, neboť byly stanoveny ve výši 50 % možné výše pokuty) ukládaných ještě podle dřívějšího stavebního zákona č. 50/1976 Sb., nejsem však zastánce toho, že by se mělo od správního trestání ustupovat tam, kde je to třeba.
Je to účinný prostředek k udržení pořádku ve výstavbě, zvláště když není stavebním zákonem pro stavebníka „černé stavby" zakotvena povinnost tuto nejdříve automaticky zbourat a teprve poté o jejím „znovuvybudování" jednat v řádném stavebním řízení (jako je tomu na sever od nás). Pokud by taková úprava byla i u nás, jsem přesvědčen o tom, že by již po medializaci pouhých pěti takových případů naší státní správě problémy s nepovolenými stavbami (o korupčním prostředí nemluvě) odpadly. Nadstandardní zákonem stanovené shovívavosti při dodatečném projednávání nepovolené stavby by tak měla odpovídat alespoň výše pokuty. V opačném případě by se totiž mohlo stavění bez povolení některým z nás vyplácet, přičemž na druhé straně takovými stavbami dotčení a ještě zákonů dbalí občané by měli další důvody k pochybnostem o sobě samých.
Pokud se protiprávního jednání na úseku výstavby dopustí právnická osoba či podnikající fyzická osoba, je posuzováno jako správní delikt (viz §§ 180 a 181 stavebního zákona).
Otázka č. 8: Jaký bude další osud černé stavby?
Další osud vámi namítané stavby proto bude záviset na výsledku řízení o žádosti o její dodatečné povolení, v němž budete mít postavení účastníka řízení, a proto i právo v něm uplatňovat své námitky a připomínky. O povolení staveb však nerozhodují přání sousedů, nýbrž stavební úřad na základě výsledků řízení.
text: JUDr. Pavel Kumprecht, ilustrace: Pavel Dufek
25.11.2014 | Stavba
27.11.2014 12:26 - Novela stavebního zákona platná od 1.1.2013 vypustila ze znění zákona...
01.09.2011 13:48 - Do pozice černého stavebníka se můžete dostat i nedobrovolně: řádně...

References: § 103
 § 103
 § 103
 § 104
 § 21
 § 129
 § 111
 § 115
 § 20
 § 21
 § 103
 § 104
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 137
 zákona č. 50
 § 109
 § 178
 § 179
 zákona č. 50