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Timestamp: 2017-09-21 06:46:56+00:00

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Gerichtsurteile und Rechtliches | Immobilien sicher vermieten
Kategorie: Gerichtsurteile und Rechtliches
BGH Urteil: Kaution – Erwerber hat keinen Anspruch auf erneute Kautionszahlung
der BGH macht in seinem Leitsatz klar, dass “Grundsätzlich (…) kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute
Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution” besteht, “wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.” Wird die Kaution aber vom Voreigentümer an den Mieter zurückzugeben, hat dieser aber die (an den Mieter zurückgegebene) Kaution an den neuen Eigentümer zu leisten.
BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 – VIII ZR 206/10
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in seinem Leitsatz vom 9.Nov. 2011 entschied der BGH:
Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als “Marktmiete” geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490).
Massgeblich für die Miethöhe ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Zuschläge für (künftige) Schönheitsreparaturen sind nicht berechtigt.
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BGH Urteil: Garagenstellplatz separat kündbar?
am 12.Oktober 2011 entschied der BGH, dass eine Teilkündigung eines Stellplatzes dann unzulässig ist, wenn dieser Teil des “einheitlichen Mietverhältnisses” ist (VIII ZR 251/10 ).
Werden Wohnung und Garagenmietvertrag hingegen separat geschlossen, “spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.” (VIII ZR 251/10 ).
Der BGH führt aus, dass dies bswp. dann anzunehmen ist, wenn sich die Garage und die Wohnung auf dem gleichen Grundstück befinden.
BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10
Tipp: Einige Immobilienmakler empfehlen Mietern getrennte Wohnungs- und Garagenmietverträge mit der Begründung, dass dann der Garagenmietvertrag jederzeit kündbar wäre. Wie der Entscheid zeigt, ist dies nicht immer für jeden Fall korrekt und Bedarf einer genaueren Abklärung.
Auskunftsanspruch des Mieters bei vereinbarter Betriebskostenpauschale
Der BHG entschied im Urteil vom 16.November 2011: ” Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Be-triebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.” (BGH, Urteil vom 16. November 2011 – VIII ZR 106/11 – LG Köln AG Köln).
Der BGH verwies darauf, dass es der Charakter eine Betriebskostenpauschale eben darin liegt, dass diese eine exakte Ermittlung der jeweiligen Kostenart vermieden wird. Um Anspruch auf eine detaillierte Auskunft zu erhalten muss ein konkreter Anhaltspunkt für eine „für eine – nachträgliche – Ermäßigung der Betriebskosten ohne Kompensation in anderen Bereichen bestehen.“ (BGH VIII ZR 106/11).
Tipp: Vor Abschluss der Mietvertrags die Höhe der Betriebskostenpauschale prüfen und ggf. die Belege vom Vermieter einsehen.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 28
 BGH 

BGH 
 BGH 
 § 242
 BGH