Source: http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/institut-stavby-a-souvisejici-pravni-vztahy-ppbi-60956.html
Timestamp: 2017-12-15 14:07:12+00:00

Document:
﻿ Institut stavby a související právní vztahy | BusinessInfo.cz
> Institut stavby a související právní vztahy
Kapitola 1 – Obsah, Věci a jejich rozdělení a Věci movité a nemovité dle NOZ
Kapitola 2 – Stavba a Právo stavby
Kapitola 3 – Držba, Vlastnictví a Omezení vlastnického práva
Kapitola 4 – Ochrana vlastnického práva, Způsoby nabytí vlastnického práva, Přivlastnění a Nález
Kapitola 5 – Zřízení stavby na cizím pozemku, Vydržení, Převod vlastnického práva a Nabytí vlastnického práva od neoprávněného
Kapitola 6 – Věcná břemena, Služebnosti a Reálná věcná břemena
Tento článek reflektuje právní stav ke dni 1. 1. 2015, tedy stav po nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „NOZ“), zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích; dále jen „ZOK“) a doprovodné legislativy vztahující se k rekodifikaci soukromého práva.
Již na první pohled je zcela zřejmé, že věcná práva a pojetí nemovitých věcí je zcela odlišné od úpravy v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, a to zejména s ohledem na principy, na kterých je NOZ postaven. Tyto principy byly nezřídka na našem území v minulosti uplatňovány, ať již v období první Československé republiky nebo Rakouska - Uherska.
Nový občanský zákoník považuje dle § 489 nově za věci vše co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí. Dochází tak ke znatelnému rozšíření pojmu „věci“ o věci nehmoté, které v předchozí právní úpravě tvořily samostatný právní institut. Dříve platný občanský zákoník za věci přitom považoval pouze ty, které byly hmotné (tedy ovladatelné) a sloužily potřebám lidí.
Předmět občanskoprávních vztahů tak byl před rekodifikacírozdělen na věci, práva, jiné majetkové hodnoty a byty a nebytové prostory. Toto pojetí vylučovalo nehmotné výsledky lidské činnosti, (např. patent nebo úžitný vzor) z přímé aplikace právních norem souvisejících s disponováním s věcmi.
I přes to bylo aplikováno některými moderními evropskými právními řády (např. v Německu). Praktičnost nově uplatňovaného řešení spočívá zejména ve sjednocení úpravy, v níž i nehmotné statky, které vyhovují výše uvedené definici, mohou být způsobilé ke stejnému nakládání jako s jakoukoliv hmotnou věcí, pokud to jejich povaha připouští.
Z výše uvedené obecné definice věci NOZ z praktických důvodů stanovuje určité výjimky. Nepovažuje tak za věc např. lidské tělo ani jeho části, třebaže byly od těla již dříve odděleny. Jedná se o prostředek k zamezení obchodování s lidskými orgány a dalšími částmi lidského těla. Dárcovství a transplantace jsou vymezeny ve zvlášním zákoně, který jejich režim podrobně upravuje.
Obdobně NOZ nepovažuje za věc zvíře, které označuje za živého tvora, který má zvlášní význam a hodnotu jako smysly nadaný živý tvor. Ustanovení o věcech se na živé zvíře nicméně z praktikého hlediska nadále použijí, avšak pouze v rozsahu, ve kterém to neodporuje povaze zvířete. V praxi tak lze se zvířetem nakládat jako s jinou věcí a uplatňoval k němu vlastnická práva (zvíře prodat nebo darovat), pokud to nevylučuje povaha zvířete jako tvora, který cítí bolest a je nadán dalšími smysly.
NOZ nicméně z praktických důvodů nadále v ust. 496 rozlišuje věci na věci hmotné a nehmotné. Podstatné změny nastaly zejména v chápání pojmů movité a nemovité věci, které NOZ rozlišuje v ustanovení § 498, přičemž nemovitými věcmi jsou:
podzemní stavby se samostatným účelovým určením;
věcná práva k nemovitostem uvedeným ad (i) a (ii);
práva, která za nemovité věci prohlásí zákon, zejména právo stavby (§1240 a násl. NOZ);
věci, o nichž jiný právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty (zejména inženýrské sítě a dočasné stavby);
jednotky – byty a nebytové prostory;
stavby z období předcházejícímu účinnost NOZ, které se dle jeho ustanovení nestaly součástí pozemku.
Z výše uvedeného je zcela zřejmé, že veškeré další věci, ať již je jejich podstata hmotná či nehmotná, jsou pouze věci movité.
Pojem „stavba“ se právním řádem prolíná v závislosti na praktických potřebách jeho uživatelů a je tak obsažen jak v předpisech veřejného práva, jakým je např. zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, tak v předpisech práva soukromého, jakým je NOZ.
NOZ pojem „stavba“ jako takový nikterak nedefinuje a jeho chápání může být značně rozdílné oproti předpisům veřejného práva. Při výkladu právních norem je vždy nezbytné mít na paměti zásadu, že uplatňování práva občanského je nezávislé na předpisech práva veřejného.
To v praxi znamená, že definice pojmu „stavba“ obsažená např. v § 2 odst. 3 zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) není v zásadě zcela beze zbytku použitelná v soukromoprávních vztazích, i když často může pomoci v hledání přiléhavé argumentace v soudních sporech nebo při nacházení vhodné definice pro smluvní ujednání.
Za stavbu jsou dle § 2 odst. 3 stavebního zákona považována veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, nebo na účel využití a dobu jejich trvání. Dočasnou stavbou je potom stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se pak považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je potom stavba pro reklamu.
Výše uvedená definice tak stavbu vymezuje jako stavební dílo vzniklé stavební či montážní technologií, tedy zjednodušeně stavební činností. Definice je tak ve své podstatě použitelná zejména pro potřeby stavebních úřadů jako orgánů veřejné správy a účastníků stavebního řízení. V praxi proto mohou vznikat situace, kdy stavba, která je stavebou dle občanského práva, nemusí být za stavbu považována stavebním zákonem nebo naopak.
Oproti tomu za nemovité věci považuje NOZ pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc věcí nemovitou.
NOZ tak přináší do českého právního řádu zásadu římského práva. „superficies solo cedit“ (porvch ustupuje půdě), která stanovuje že stavba je součástí pozemku. Z této zásady však existuje řada výjimek, přičemž v takových případech se stavba považuje za samostatnou věc.
Není tedy vyloučena situace, kdy je stavba sama o sobě věcí movitou, se kterou lze volně samostatně nakládat, bez omezení, která NOZ pro dispozici s nemovitými věcmi stanoví. Takovou specifickou situací je příklad. tzv. mobilních domů, které sice nejsou spojeny se zemí pevným základem, ale v praktické rovině se jedná o stavbu, pro kterou platí některé předpisy práva veřejného (např. stavebního zákona).
Z výše uvedeného vyplývá, že i nadále může být stavba v některých případech samostatým předmětem právních vztahů, ať již jako věc nemovitá nebo movitá.
Skutečnost, že stavba je součástí pozemku, tedy že dochází k uplatnění výše uvedené zásady superficies solo cedit, vyplývá z ust. § 506 NOZ, ve kterém je uvedeno, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení … s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.
Situace, kdy stavba není součástí pozemku a je samostatnou věcí (nemovitou či movitou) nastává v následujících případech:
podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro či vinný sklep pod cizím pozemkem). Podzemní stavby bez samostatného účelového určení (např. meliorace sloužící k odvodu vody z pozemku) jsou dle generální zásady vždy součástí pozemku. Tyto podzemní stavby se samostatným účelovým určením jsou tedy vždy věcí nemovitou (§498 odst. 1 NOZ);
dočasná stavba, která je věcí nemovitou v případě, že ji nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty (např. zděná budova), a věcí movitou v opačném případě (např. reklamní stavba) (§506 odst. 1 a 498 odst. 1 NOZ);
stavba a jakákoliv věc, o níž právní předpis stanoví, že není součástí pozemku. Pokud se bude jednat o stavbu, resp. věc, kterou nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je tato stavba věcí nemovitou (např. dálnice, silnice a místní komunikace či ložiska vyhrazených nerostů dle zvláštních zákonů). V případě, že věc lze přemístit bez porušení její podstaty, bude se jednat o věc movitou (§ 498 odst. 1 NOZ);
inženýrské sítě – vodovody, kanalizace a energetické či jiné vedení.;
byt či nebytový prostor, resp. jednotka. Dle ustanovení § 1159 ve spojení s 1158 je jednotka vždy samostatnou věcí nemovitou;
věcná práva k nemovitým věcem a jiná práva (např. dle § 1242 právo stavby), které za nemovité věci prohlásí zákon (§ 498 odst. 1 NOZ).
Výše uvedené zásady, které nová soukromoprávní úprava uplatňuje, je však vždy nezbytné vykládat s ohledem na společná, přechodná a závěrečná ustanovení obsažená v části páté NOZ. Přechodná ustanovení upravující v hlavě II dílu 1 oddílu 5 právní vztahy k pozemkům a stavbám v souvislosti se stávajícím stavem znějíí takto:
Situace, kdy je stavba součástí pozemku: Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti NOZ samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti NOZ vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba (§3054 NOZ).
Zřídí-li vlastník k pozemku věcné právo ve prospěch třetí osoby, která věcné právo nabývá v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, považuje se vůči této osobě stavba za součást pozemku. Vlastník stavby je vůči zřizovateli věcného práva oprávněn požadovat náhradu za znehodnocení svého vlastnictví; je-li stavba zatížena zástavním právem, rozšiřuje se zástavní právo i na pohledávku na tuto náhradu (§3057 NOZ).
Stanou-li se pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. To neplatí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle NOZ (§3058 odst. 1 NOZ).
Bylo-li vlastnické právo k pozemku zcizeno třetí osobě, která byla při nabytí vlastnického práva v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. Kdo vlastnil stavbu, má vůči zciziteli právo na náhradu ve výši ceny stavby ke dni zániku svého vlastnického práva; byla-li stavba zatížena zástavním právem, přechází zástavní právo na pohledávku na tuto náhradu (§3058 odst. 2 NOZ).
Situace, kdy stavba není součástí pozemku: Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti NOZ ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti NOZ nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku, a dále pro stavbu, která má být zřízena na pozemku jiného vlastníka na základě věcného práva vzniklého stavebníku přede dnem nabytí účinnosti NOZ nebo na základě smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti NOZ (§3055 NOZ).
Zákonné předkupní právo: Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti NOZ, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží. Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě (§3056 NOZ).
Stavba na několika pozemcích:Je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se ustanovení NOZ o předkupním a věcném právu ve prospěch třetí osoby a o splynutí vlastníka pozemku a stavby jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o přestavku (§3059 NOZ).
Věcné právo: Zatěžuje-li věcné právo stavbu nebo pozemek, nestane se stavba součástí pozemku, dokud toto věcné právo trvá a pokud to jeho povaha vylučuje (§3060 NOZ).
Výše uvedená ustanovení oddílu 5 části páté hlavy II dílu 1 NOZ se ale dle ust. § 3061 NOZ nepoužijí v případě, kdy se jedná o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona (NOZ), nebo o nemovitou věc podle § 498 odst. 1 věty druhé NOZ, tj. „Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“
Právo stavby je staronovým institutem, který se v naší právní úpravě vyskytoval již v období první republiky a NOZ jej tak pro potřeby soukromého života nově oživuje. Právo stavby je jako jedno z věcných práv k cizí věci upraveno v § 1240 – 1256 NOZ a považuje se za jeden z hlavních příspěvků nového občanského zákoníku k rozšíření možností využití vlastnictví k nemovitým věcem.
Nicméně až čas ukáže, jak bude tento institut v praxi skutečně využíván. Lze však předpokládat, že většina uživatelů bude, ať již z neznalosti nebo s ohledem na výhody pramenící ze smluvní volnosti, volit tzv. smlouvy o umístnění stavby.
Za právo stavby se považuje právo stavebníka stavět na cizím pozemku s předem uděleným souhlasem vlastníka pozemku. Jedná se o případ, kdy dochází k prolomení zásady superficies solo cedit, ke které se, jak bylo uvedeno výše, nový občanský zákoník vrací a která má zjednodušit majetkové vztahy.
Právo stavby se od klasické inominátní smlouvy o umístění stavby odlišuje zejména svou povahou věcného práva, neboť v podobě absolutního majetkového práva přináší stavebníkovi vyšší právní jistotu, než mu může poskytnout obyčejná obligace.
Právo stavby je novou právní úpravou považováno za nemovitou věc, která zatěžuje pozemek tím, že oprávněný z tohoto práva (dále jen „stavebník“) může na cizím zatíženém pozemku stavět. Toto právo se může vztahovat jak ke stavbě, která má být teprve zřízena, tak i ke stavbě, která se již na pozemku nachází.
Konstrukce tak dává možnost dnes poměrně komplikovaným právním vztahům při odlišném vlastnicví pozemku a stavby najít správné a pro všechny dotčené osoby vhodné právní řešení vedoucí k uspořádání těchto vztahů. .
Právo stavby není ale omezeno pouze na pozemky Lze jej také zřídit k budově vlastníka pozemku, a to např. za účelem její rekonstrukce ve chvíli, kdy vlastník pozemku není schopen nebo ochoten do opravy budovy investovat.
Právo stavby je právem dočasné povahy, které trvá pouze omeznou dobu. Nabývá se na základě smlouvy (Smlouva o zřízení práva stavby), vydržením nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci.
Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do katastru nemovitostí, což jej odlišuje od klasické obligace (s výjimkou zápisu např. pachtu nebo nájemního vztahu do katastru nemovitostí pro zvýšení právní jistoty smluvních stran). Taktéž právo stavby zřízené rozhodnutím orgánu veřejné moci je předmětem evidence v katastru nemovitostí.
V případě, že právo stavby bylo zřízeno smlouvou, je doba jeho trvání omezena zákonem na 99 let. Dle ustanovení § 1245 NOZ lze trvání práva stavby prodloužit, nicméně otázkou zůstává, zda tímto prodloužením lze překročit maximální dobu 99 let pro sjednání práva stavby. Odpověď na ni není zatím jednoznačná a přinese ji až praxe v podobě sjednocující judikatury.
Bez ohledu na shora uvedené je však možné si sjednat při zániku práva stavby nové právo stavby a tento proces tak de facto donekonečna opakovat. Ostatně ani zánik stavby nemá žádný vliv na existenci práva stavby jako nemovité věci. Takového práva lze fakticky dále využít k realizaci nové stavby.
Pokud vznikne právo stavby vydržením, je ze zákona jeho délka omezena pouze na 40 let. Tuto délku však může soud, pokud k tomu shledá spravedlivý důvod, přiměřeně zkrátit nebo prodloužit. Důvody se posuzují zcela individuálně s ohledem na konkrétní případ.
Právo stavby nemůže být oproti obligačnímu ujednání omezeno rozvazovací podmínkou, což je jedna z dalších odlišností od smlouvy o umístění stavby nebo právu provést stavbu na cizím pozemku.
Je-li tedy rozvazovací podmínka sjednána, nepřihlíží se k ní a jedná se o neúčinné ustanovení smlouvy, kterou je právo stavby případně zřízeno. Smluvní strany si mohou také sjednat, zda právo stavby zřizují úplatně či bezúplatně. Jedná se tak o institut, který by měl být využitelný zejména v rodiných vztazích.
Ustanovení o vzniku práva stavby rozhodnutím orgánu veřejné moci je zatím v praxi neaplikovatelné, neboť dle § 1243 odst. 1 je k tomuto nutný speciální zákon, který zatím v našem právním řádu chybí.
Jak bylo výše uvedeno, prohlásil NOZ v ustanovení § 1242 právo stavby za nemovitou věc. Z toho vyplývá, že je předmětem vlastnictvím, tudíž ho lze zcizit, zatížit nebo zdědit. Stavba, které se týká právo stavby, je jeho součástí. Není tedy ani součástí pozemku, ani samostatnou věcí v právním slova smyslu. Vlastník tedy již nepřevádí samostatně takovouto stavbu, ale musí převést právo stavby, v němž je tato stavba obsažena.
Pokud jde o vzájemná práva a povinnosti vlastníka a stavebníka, zákon upřednostňuje jejich smluvní ujednání. Pokud si smluvní strany žádné nesjednají, použijí se ta zákonná. Dle nového občanského zákoníku se stavebník může chovat ve vztahu k zatíženému pozemku jako poživatel.
Subsidiárně se zde užijí ustanovení o pachtu (§ 2332 a násl. NOZ). Má ale naproti tomu povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Vlastník pozemku má právo si vyhradit souhlas k nájmu, propachtování, zcizení nebo zatížení práva stavby. Souhlas však může odpeřít jen, pokud by takové právní jednání vedlo k jeho újmě.
Ustanovení § 1247 NOZ upravuje právní režim úplatného sjednání práva stavby. Bylo-li právo stavby zřízeno za úplatu a ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Pokud dojde k jeho převodu, povinnost hradit úplatu nezaniká a působí dál proti novému stavebníkovi.
V případě prodlení stavebníka s plněním jednotlivé dávky stavebního platu, vzniká věřiteli právo domáhat se plnění, jak po bývalém vlastníku práva stavby, tak i po současném. Proti současnému vlastníkovi lze však plnění vymáhat jen exekucí směřující ke zpeněžení práva stavby.
Dle § 1254 NOZ má stavebník předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Možné je si sjednat i odlišný režim, odchylný od zákona, který se zapíše do katastru nemovitostí. V ustanovení § 1255 NOZ je dále řešeno finanční vyrovnání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno.
Pokud si strany neujednají nic jiného, uplatní se zákonný režim, dle kterého poskytne vlastník stavebního pozemku stavebníkovi za stavbu náhradu. Náhrada činí v tomto případě polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Z tohoto důvodu se zapisuje do katastru nemovitostí i doba, na kterou je právo stavbu zřízeno.
Poskytnutí finanční kompenzace za zánik práva stavby vlastníkem pozemku je logické, neboť po zániku tohoto práva se stavba stává součástí pozemku, a majetek vlastníka pozemku se tak zvětší o tuto novou hodnotu. V této souvislosti je třeba upzornit, že zkázou stavby právo stavby nezaniká.
Právo stavby může zaniknout i dříve než uplynutím sjednané doby, a to na základě dohody mezi stavebníkem a vlastníkem stavby. Zákon v takovýchto případech bere zřetel na třetí osoby, jejichž věcná práva k právu stavby byla zapsána do katastru nemovitostí.
Dle ustanovení § 1249 NOZ při zániku práva stavby před uplynutím doby jeho trvání nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči věcnému právu náležejícímu osobě, pro kterou bylo k právu stavby do veřejného seznamu zapsáno věcné právo, až zánikem tohoto věcného práva. Jestliže však tato osoba k výmazu udělí souhlas, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči jejímu věcnému právu již tímto výmazem. Takovýmto věcným právem třetí osoby může být např. služebnost, nebo reálné břemeno.
V praxi bude mít právo stavby spíše využití pro stavby průmyslového a obchodního charakteru o předpokládané životnosti několika desítek let (např. skladiště, nákupní centra v okrajových částech měst, montované haly apod.) V takovýchto případech nemá investor zpravidla zájem koupit pro svůj stavební projekt pozemek, a ani vlastník pozemku nemá zpravidla v úmyslu zbavit se trvale svého vlastnictví.
Závěrem je třeba říci, že ne vždy je stavba na cizím pozemku součástí práva stavby. Jedná se např. o stavbu postavenou na pronajetém nebo propachtovaném pozemku, nebo stavbu, která byla postavena na cizím pozemku do 31. 12. 2013.
NOZ nově poměrně rozsáhle upravuje i institut držby, jako faktického panství nad věcí.
Aby někdo byl skutečným držitelem věci, musí být uplatněny dvě podmínky:
Ve většině případů je držitelem věci její vlastník, který tak držbou vykonává jedno ze svých základních práv. Neplatí to ovšem bezvýjimečně, neboť držitelem může být i jiná osoba, která věc nabyla do držby aniž by věděla, že jí věc nepatří, že tedy není jejím vlastníkem. Držitelem nicméně může být i osoba, která věc získala nepoctivě, např. krádeží nebo prostřednictvím lsti.
Vzhledem k tomu, že je pro společnost nezbytné takový případy rozlišovat a v praxi dochází k rozdílným právním následkům spojených se způsobem nabytí držby, přichází NOZ s níže uvedeným rozlišováním:
Poctivý držitel je přitom jedinný smí v mezích právního řádu věc držet a užívat ji, ba ji i zničit nebo s ní jinak nakládat. Z toho jednání není nikomu odpovědný. Poctivému držiteli také náležejí všechny plody věci, jakmile se oddělí. Jeho jsou také všechny již vybrané užitky, které za držby dospěly.
Neprokáže-li se tak, že někdo získal držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo že někdo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou (tzv. prekárium, nebo-li bezplatná výpůjčka věci k užívání bez určení data jejího vrácení), jde o pravou držbu.
Od držby je bezbytné odlišovat detenci, která značí sice faktické ovládání věci, ale chybí jí oproti držbě úmysl nakládat s věcí jako s vlastní. Pokud tedy vlastník věci věc zapůjčí jiné osobě, stane se tato osoba detentorem, který věc ovládá, ale chová se k ní jako k věci cizí.
Vlastník je oprávněn se svou věcí libovolně v mezích zákona disponovat. Zákonem stanovené meze užívání se však prolínají celým právním řádem. NOZ v ust. § 1013 odst. 1 uvádí, že vlastník je povinen zdržet se všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (tzv. imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně tak omezují obvyklé užívání pozemku.
NOZ upravuje podrobně další práva a povinnosti vlastníka věci, a to zejména pozemků. Např. v ust. § 1017 NOZ je dáno vlastníkovi pozemku právo požadovat, aby se soused zdržel sázení stromů v těsné blízkosti společné hranice pozemků a vysadil-li je nebo nechal-li je vzrůst, aby je odstranil. Obecně pro vzdálenost stromů od hranice pozemků platí přípustná vzdálenost v délce 3 metry pro stromy přesahující 3 metry a pro ostatní stromy vzdálenost 1,5 metru.
Obdobně má vlastník pozemku právo požadvoat, aby soused upravil stavbu na sousedním pozemku tak, aby ze stavby nestékala voda nebo nepadal sníh nebo led na jeho pozemek. Vlastník se však výše uvedeného není oprávnen domáhat, stéka-li voda na pozemek přirozeným způsobem z výše položeného pozemku.
Vlastník pozemku je také oprávněn požadovat, pokud k tomu má rozumný důvod, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousednám pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemku. Zde se soukromoprávní úprava protíná s obecou úpravou pro stavební řízení, podle kterého by stavba zřizovaná na hranici pozemku musela obdržet výjimku od stavebního úřadu příslušného k vydání stavebního povolení.
K vlastnictví pozemku samozřejmě náleží i povinnosti. Např. v ust. § 1021 NOZ se ukládá vlastníkovi pozemku povinnost umožnit sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobu nezbytném k údržbě jeho pozemku nebo k hospodaření na něm.
Obdobně pak má právo vstupu na pozemek souseda ten, kdo nemůže stavět stavbu nebo jí bourat, opravit nebo obnovit bez přístupu na jeho pozemek. Také v tomto případě je ale odpovědný za škodu, kterou tím způsobí. Vlastník sousedního pozemku má navíc právo na přiměřenou náhradu za to, že bude snášet potřebné práce.
S vlastnickým právem je neopomenutelně spojena jeho ochrana, kterou mu právní řád přiznává. Částečně je tato úprava obsažena i v NOZ, který v § 1040 odst. 1 dává každému, kdo se domáhá vydání věci, právo podat žalobu na její vydání proti tomu, kdo věc zadržuje. Ten kdo se domáhá vydání věci, musí jí však popsat takovými znaky, aby věc bylo možné rozeznat od jiné.
NOZ přináší několik změn oproti starému občanskému zákoníku u nabytí vlastnického práva. Jako doposud lze vlastnické právo nabýt vydržením, přivlastněním, převodem od vlastníka nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Nově však NOZ upravuje i možnost nabytí vlastnického práva od neoprávněného nebo nálezem.
Přivlastnit si lze každou věc, která nikomu nepatří, nebrání-li tomu zákon nebo právo jiného na přivlastnění věci. Přivlastnit si však lze pouze movitou věc, kterou někdo opustil. Nemovitá věc připadá při svém opuštění automaticky státu dle ust. § 1045 odst. 2 NOZ. Pokud je tedy stavba součástí pozemku nebo se jedná o samostatnou nemovitou věc, znamená její opuštění automatické nabytí vlatnictví státem.
Zákon upravuje pro zvýšení právní jistoty vyvratitelnou právní domněnku, která říká, že nevykonává-li vlastník vlastnické právo k movité věci po dobu tří let, má se za to, že ji opustil. To se však netýká movitých věcí u kterých je zřejmé, že měla pro vlastníka, který jí opustil, pouze nepatrnou hodnotu.
NOZ se daleko více věnuje úpravě následků nálezů oproti předchozí právní úpravě. Nově je nálezce povinen nalezenou věc vrátit přímo tomu, kdo jí ztatil. Sám má právo na úhradu nutných nákladů s tím spojených a nálezného. Pokud není zcela zřejmé, komu věc patří, je nálezce povinen obrátit se na obec, na jejímž území byla věc nalezena, a to ve lhůtě tří dnů.
Obec pak nález vyhlásí prostřednictvím obecní úřední desky s výzvou, aby se její vlastník přihlásil. Do doby, než tak vlastník učiní, je obec povinna věc uschovat. Pokud se vlastník o věc nepřihlásí ve lhůtě tří let, nabyde vlastnické právo k věci nálezce, obec nebo jiná osoba, které byla věc svěřena.
Dalším zvláštním způsobem nabytí vlatnického práva je zřízení stavby na cizím pozemku. Stavba, která byla postavena na pozemku jiného bez jeho souhlasu nebo jiného právního titulu, se stává vlastnictvím vlastníka pozemku. Vlastník pozemku je však povinen nahradit osobě, která stavbu na jeho pozemku zřídila v dobré víře v oprávněnost tohoto jednání, účelně vynaložené náklady. Osoba, která v dobré víře nebyla, má práva jako nepříkázaný jednatel.
NOZ upravuje nad rámec výše uvedeného i problematiku tzv. přestavků, tedy trvalých staveb, které zasahují svou malou částí na malou část cizího pozemku. Zákon v takovém případě u části pozemku automaticky převádí vlastnické právo na zřizovatele stavby, pokud ten stavěl v dobré víře ve vlastnictví této malé části pozemku. Samozřejmostí je pak náhrada obvyklé ceny za předmětnou část pozemku jejímu vlastníkovi.
Vydržení je klasickým způsobem nabytí vlastníckého práva k věcem. Pokud osoba, která věc fakticky ovládá a nakládá s ní jako s věcí vlastní, vykonává takové právo po zákonem stanovenou dobu, nabyde bez dalšího její vlastníctví. Zákon přitom vyžaduje k vydržení vlastnického práva k movité věci nepřerušenou držbu trvající tři roky a u nemovitých věcí držbu trvající deset let. Do vydržecí doby se ve prospěch vydržitele započítává i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce.
NOZ nově upravuje možnost mimořádného vydržení, jehož se může dovolávat i držitel, který neprokáže právní důvod své držby. Předpokladem mimořádného vydržení je však uplynutí dvojnásobné doby vydržení. Vydržet mimořádně nicméně nemůže ten, kdo měl nepoctivý úmysl (např. zloděj).
Vlastnické právo k věci určené jednotlivě se převádí už samostatnou smlouvou k okamžiku její účinnosti, pokud si smluvní strany neujednají jinak. Jdná se o poměrně zásadní změnu oproti předchozí právní úpravě, kdy k převodu vlastnického práva u movitých věcí bylo nezbytné provést tzv. „tradici“, tedy věc předat jejímu nabyvateli.
U nemovitých věcí zůstává NOZ věren tradici, kdy vlastnické právo k nemovité věci přechází až vkladem (zápisem) takového práva do veřejného seznamu (katastru nemovitostí).
NOZ nově umožňuje nabytí vlastnického práva i od nevlastníka. Takto je možné nabýt vlastnické právo pouze k věci, která není zapsána ve veřejném seznamu a u níž byl nabyvatel vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře v oprávnění druhé strany vlastnické právo převést na základě řádného titulu, pokud k nabytí došlo:
I nadále jsou nemovité věci nejčastěji zatěžovány tzv. věcnými břemeny, označovanými NOZ jako „služebnosti“ a „reálná břemena“. Věcná břemena jsou poddruhem věcných práv. Jedná se o věcná práva k cizí věci a jako taková jsou de facto opakem k vlastnickému právu. Představují zásadní omezení vlastníka nemovité věci ve prospěch třetí osoby, takže vlastník nemovité věci je povinen něco strpět, něčeho se zdržet, případně něco konat.
Služebností se rozumí omezení vlastníka nemovité věci ve prospěch jiné osoby s tím, že musí něco strpět nebo se něčeho zdržet. Dle ust. § 498 NOZ jsou služebnosti zřízené k pozemkům či k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením samostatnými nemovitými věcmi. Služebnosti mohou zatěžovat i movité věci, nicméně s ohledem na zaměření tohoto článku se budeme zabývat jen služebnostmi vážícími se k nemovitým věcem, zejména k pozemkům.
Služebnost zpravidla postihuje celou nemovitou věc, nicméně může zatěžovat i její část (např. splužebnost stezky, průhonu apod.). I když služebnost limituje vlastníka zatížené věci, nevylučuje zcela jeho práva. Vlastník může k zatíženému pozemku služebností např. zřídit zástavní právo, nebo ho zcizit.
Obsahem služebnosti je zejména právo oprávěného domáhat se stanoveného způsobu chování, jenž je dáno povahou konrétní služebnosti. Pokud by vlastník nerespektoval mu uloženou povinnost strpět nebo zdržet se určitého jednání, může se oprávněný svého práva vůči němu domáhat občanskoprávní negatorní žalobou podle § 1042 NOZ. Vedle této žaloby má dále oprávěný možnost domáhat se svého práva ze služebnosti žalobou na ochranu držby ve smyslu § 1003 NOZ, tj. domáhat se, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav. Povinným ze služebnosti je vlastník služebné nemovité věci.
Služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu. Není-li rozsah služebnosti určen, posoudí se dle pravidel obecných zvyklostí. Neexituje-li ani místní zvyklost, uplatní se pravidlo, že rozsah služebnosti je spíše menší než větší (§ 1258 NOZ). Jak u práva stavby, tak u služebnosti lze práva a povinnosti, jež tvoří obsah služebnosti, založit i jiným způsobem, např. pachtovní smlouvou.
V ust. § 1260 NOZ se stanoví, jakým způsobem se nabývá služebnost. Služebnost se nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena, ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Pro vydržení nemovité věci je potřebnou dobou 10 let.
Ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci se služebnost nabývá v případech stanovených zákonem. Dle § 1262 NOZ zřizuje-li se právním jednáním (např. smlouvou) služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zápisem do takového seznamu.
Vzniká-li služebnost k věci zapsané do veřejného seznamu na základě jiné právní skutečnosti, zapíše se do veřejného seznamu i v takovém případě. Pro vznik služebnosti u nemovité věci, která je předmětem evidence v katastru nemovitosí, je tedy nezbytné její zapsání do tohoto veřejného seznamu.
Služebnosti rozdělujeme na osobní a pozemkové. U pozemkových služebností je osoba oprávněná určena vlastnictvím panující nemovité věci. Z osobní služebnosti je oprávněna indivuduálně určená osoba. Služebnost zaniká smrtí této osoby.
Smluvní strany si mohou mezi sebou sjednat služebnost s jakýmkoliv obsahem. Zákon podpůrně upravuje některé druhy služebností v § 1267 a násl. NOZ, kde jsou uvedeny tyto služebnosti:
Služebnost inženýrské sítě, opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky, průhonu a cesty, právo pastvy jsou služebnostmi pozemkovými. Služebnost bytu, užívací a požívací právo jsou služebnostmi osobními.
Nový občanský zákoník dále umožňuje, aby vlastník zřídil služebnost na svém pozemku ve prospěch jiného svého pozemku (§ 1257 odst. 2 NOZ). Toto řešení je velice praktické v případě, že vlastník má přístup na svůj druhý pozemek pouze přes první, který však následně prodá. Původní vlastník pozemku tak nebude nucen uzavírat žádné smlouvy s novým majitelem pozemku, neboť převodem zatíženého pozemku služebnost nezaniká.
Služebnost zpravidla zaniká splněním účelu, pro který byla zřízena, nebo uplynutím sjednané doby. Služebnost může dále zaniknout v důsledku trvalé změny, pro kterou služebná věc již nemůže sloužit prospěšňejšímu užívání panujícího pozemku nebo potřebám oprávněné osoby. V takovém případě zaniká služebnost přímo ze zákona.
K zániku služebnosti může dojít také dohodou smluvních stran, avšak pro dosažení účinků takovéto dohody je nutné podat návrh na výmaz služebnosti z katastrnu nemovitostí, pakliže se jedná o služebnost zapisovanou do tohoto veřejného seznamu. Osobní služebnost, není-li dohodnuto něco jiného, zaniká smrtí oprávněného. Pokud je osobní služebnost zřízena ve prospěch právnické osoby, trvá po dobu existence této právnické osoby.
Důležitým pravidlem uvedeným v § 1301 NOZ je, že spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká. Toto pravidlo volně navazuje na shora uvedené ust. § 1257 odst. 2 NOZ, dle kterého je možné, aby vlastník zřídil služebnost na svém pozemku ve prosěch jiného svého pozemku.
Reálná věcná břemena jsou dalším druhem věcných břemen, jako poddruhu věcných práv k věci cizí, jejichž podstatou je závazek vlastníka nemovité věci poskytovat oprávněnému z reálného věcného břemene stanovené plnění, např. poskytovat oprávěnému část úrody, která se urodila na jeho pozemku.
Úprava reálného věcného břemene je obsažena v ust. § 1303 a násl. NOZ, kde je např. uvedeno, že je-li věc zapsána do veřejného seznamu, může být zatížena reálným břemenem tak, že dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat. Z výše uvedeného vyplývá, že reálným věcným břemenem lze zatížit jen věc, která je předmětem evidence ve veřejném seznamu (např. katastru nemovitostí).
Zřizuje-li se reálné věcné břemeno smlouvou, vzniká až zápisem (vkladem práva) do veřejného seznamu. Zákon umožňuje zřídit totéž reálné břemeno i k několika věcem, ve prospěch jediné oprávněné osoby (tzv. vespolené reálné břemeno).
Reálné věcné břemeno lze zřídit buď na určitý časový úsek, nebo jako časově neomezené právo s možností vlastníka zatížené věci se z břemene případně vykoupit (§ 1304 NOZ). Podmínky výkupu musí být předem ujednány již při jeho zřízení.
Pokud je podstatou reálného břemene opakující se plnění a vlastník věci se ocitne v prodlení se zaplacením jednotlivé dávky, oprávněný může požadovat její zaplacení, jak po osobě, za jejíhož vlastnického práva dávka dospěla, tak od aktuálního vlastníka, avšak jen z věci reálným břemenem zatížené (§ 1306 NOZ).
Zákon ukládá vlastníkovi zatížené věci povinnost zdržet se všeho, čím by se věc zhoršila k újmě oprávněného (§ 1307 NOZ). Pokud takováto situace nastane, ať už z viny jejího vlastníka nebo pro nedostatek, který vyjde najevo teprve později, napraví vlastník tento závadný stav složením jistoty nebo jiným způsobem tak, aby oprávněnému z reálného břemene nevznikla újma.

References: zákona č. 89
 zákona č. 90
 § 489
 § 498
 § 2
 § 2
 § 506
 § 1159
 § 1242
 § 3061
 § 498
 § 1240
 § 1245
 § 1243
 § 1242
 § 1247
 § 1254
 § 1255
 § 1249
 § 1013
 § 1017
 § 1021
 § 1040
 § 1045
 § 498
 § 1042
 § 1003
 § 1260
 § 1262
 § 1267
 § 1301
 § 1257
 § 1303