Source: https://findok.bmf.gv.at/findok?stammNr=5005&fassungsNr=1
Timestamp: 2016-10-27 14:46:54+00:00

Document:
Bauherreneigenschaft für Belange der Grunderwerbsteuer betreffend Sonderwünsche und Zusatzleistungen im Rahmen eines einheitlichen Erwerbsvorganges. - Findok Internet
Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSG vom 07.07.2003, RV/0864-G/02
Bauherreneigenschaft für Belange der Grunderwerbsteuer betreffend Sonderwünsche und Zusatzleistungen im Rahmen eines einheitlichen Erwerbsvorganges.
RV/0864-G/02-RS1
wie RV/0865-G/02-RS1
Der Grunderwerbsteuer unterliegt auch das Entgelt für Sonderwünsche und Zusatzleistungen, die in einer Werkvertragserweiterung mit dem Bauorganisator vereinbart wurden, der nicht gleichzeitig Veräußerer der Liegenschaft ist, wenn diese Leistungen Teil eines Gesamtkonzeptes sind und innerhalb eines Vertragsgeflechts eingebunden sind, das auf den Erwerb eines Grundstückes einschließlich dessen zukünftiger Bebauung gerichtet ist. Dem Grundstückserwerber kommt diesbezüglich keine Bauherreneigenschaft zu. Zusatzinformationen betroffene Normen:
Bauherr, Bauherreneigenschaft, Werkvertrag, Werkvertragserweiterung, Zusatzleistungen, Sonderwünsche, Kellerausbau, einheitlicher Erwerbsvorgang, wirtschaftliche Merkmale des Erwerbsvorganges, Vertragsgeflecht, Gesamtkonzept, Bauorganisator, zukünftige Bebauung eines Grundstückes, Vertrag mit Dritten
unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw. gegen den
Bescheid des Finanzamtes Urfahr vom 17. Juli 2001 über die Festsetzung
der Grunderwerbsteuer
entschieden: Die
angefochtene Bescheid bleibt unverändert.
Die Bw. und ihr Ehegatte haben
mit Kaufvertrag vom 11./12. Juni 1996 von der O.& Co. je einen
Hälfteanteil an zwei Grundstücken im Ausmaß von a) 136
m2 und b) 18
m2 sowie je einen
ideellen c) 1/48 Anteil an zwei Grundstücken im Ausmaß von 1.344
m2 und 23
m2 um einen Kaufpreis
von 194.617,00 S erworben. Das Grundstück a) ist ein
Baugrundstück, das Grundstück b) ein Garagengrundstück und die
Grundstücke c) eine Privatzufahrt. Aus Punkt VI. des Vertrages geht
hervor, dass auf dem kaufgegenständlichen Grundstück und den
Nachbargrundstücken eine Wohnhausanlage errichtet werden sollte.
Daneben wurde ein Werkvertrag mit der R-Projekt abgeschlossen, wonach
diese als Bauträger unwiderruflich beauftragt wurde, nach den Plänen
des Ing. W. ein Wohnhaus zu errichten. Als Entgelt für die
1. Ausbaustufe wurde ein fixer Betrag von 998.780,00 S
vereinbart. Für diesen Erwerbsvorgang wurde die Grunderwerbsteuer
vom vertragserrichtenden Notar selbst bemessen und zwar unter Heranziehung einer
Bemessungsgrundlage von 596.699,00 S je Erwerber. Diese
Bemessungsgrundlage setzte sich zusammen aus dem halben Kaufpreis für den
Liegenschaftserwerb und den halben Errichtungskosten für die
1. Ausbaustufe (194.617,00 plus 998.780,00 = 1,193.397,00 : 2 =
596.699,00). Da aber die Endabrechnung des errichtenden
Bauträgers, der R-Projekt, vom 2. September 1997 , bestehend aus
der Position 1. Ausbaustufe in Höhe von 998.780,00 S plus
Indexsteigerung von 23.571,21 S sowie weiteren Leistungen laut Werkvertrag, wie
Kellerrohbau und diversen Zusatzleistungen insgesamt
1,373,105,31 S betrug, setzte das Finanzamt unter Miteinbeziehung der
Entgelte für diese weiteren Leistungen laut Werkvertragserweiterung vom
4. Dezember 1996 mit dem angefochtenen Bescheid über die Festsetzung
von Grunderwerbsteuer vom 17. Juli 2001, Grunderwerbsteuer in
Höhe von 27.435,00 S ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von
783.861,16 S fest. Gegenüber der Selbstbemessung ergab sich
dadurch eine Nachzahlung von 6.551,00 S. In der Folge wurde
dagegen Berufung eingebracht und beantragt, den Bescheid dahingehend
abzuändern, dass die Grunderwerbsteuer in Höhe des selbst berechneten
Betrages festgesetzt werde. Begründet wurde dies damit, dass im
Kaufvertrag mit der O. & Co. keine außergewöhnlichen
Verpflichtungen wie der Erwerb eines Hauses bzw. sonstige Verfügungen zu
Gunsten anderer festgelegt worden seien. Es wurde weiters
vorgebracht:
dass das technische, finanzielle sowie prozessuale Baurisiko die Bw. zu tragen
gehabt hätte;
die Finanzierung individuell und ohne Beeinflussung der R-Projekt erfolgt
die Verfügungsmacht über das Grundstück direkt und ohne
Einschränkung der Veräußerer erfolgt sei;
am gegenständlichen Bauobjekt jede Art von
Abänderungsmöglichkeiten gegeben gewesen sei. Als Beispiele der
erfolgten Änderungen gegenüber der Ursprungsplanung wurden
angeführt:Situierung, Keller, Terrasse, Gebäudehöhe,
Dachneigung, Vergrößerung des Wohnraumes, Abänderung der Lage
der Garage, Grundgrenzabänderung, Kanal- und Wasseranschluss seien komplett
umgedreht worden, Straßenbeleuchtung etc.;somit sei freie
Gestaltungsmöglichkeit gegeben gewesen;
der Grundstückskauf sei nicht von einer Wohnbaugesellschaft bzw. einer
sonstigen Bauplanungsgesellschaft erfolgt;
die R-Projekt hätte nicht einmal ein Kellergeschoss in Planung gehabt;
erst nach Einholung von Anboten für die Errichtung des
Kellergeschosses und für den Innen- und den Dachausbau seitens der Bw. und
ihres Ehegatten sowie deren Nachbarn, habe die R-Projekt die vorgenannten
Leistungen angeboten;
auf Grund eines mehr als lukrativen Angebotes der R-Projekt und der leichteren
Bauabstimmung sei dieses Angebot der R-Projekt angenommen worden;die
Angebote für den Innen- und Dachausbau seien nicht angenommen
worden;laut beigelegtem Werkvertrag sei ersichtlich, dass dieser erst
Monate nach Abschluss des Kaufvertrages unterzeichnet worden sei;
die Bw. sei als Bauherr aufgetreten und habe die R-Projekt mittels
Spezialvollmacht bevollmächtigt, sie vor Behörden zu
vertreten;aus dem Werkvertrag gehe aber eindeutig hervor, dass nur die Bw.
als Bauherr zu gelten
Mit Berufungsvorentscheidung
vom 22. August 2001 wurde das Berufungsbegehren abgewiesen. In
der Folge wurde ein Antrag auf Entscheidung über die Berufung durch die
Abgabenbehörde zweiter Instanz gestellt. Laut den Erhebungen
der Finanzverwaltung wurde die gegenständliche Wohnhausanlage von der
R-Projekt als Bauträger mittels Prospekt beworben. In der
Baubeschreibung in diesem Prospekt wurde unter Punkt 1.) die Anlage als
Eigenheimanlage bezeichnet und die Grundstückslage beschrieben. Es
wurde die Errichtung von
6 Blöcken mit je vier
Gartenwohnungen und insgesamt 28 Einzelgaragen für 24 Wohneinheiten in Aussicht
gestellt. Auf dem Titelblatt dieses Prospektes wurde ein Bild eines
derartigen Hausblockes gezeigt. In dieser Lagebeschreibung wurde bereits
die Anlage von Wegen, Situierung der Parkplätze und die Einfriedung der
Wohnhausanlage dargestellt. Des weiteren wurde unter Punkt 2.) die
Hausform genau beschrieben und ausgeführt, dass eine Unterkellerung bei der
Normausführung nicht vorgesehen sei und diese nur über
erfolge. Hinsichtlich der Bauausführung wurden unter Punkt
3.) eine 1. und eine 2. Ausbaustufe angeboten. In der Folge wurden die 1.
und die 2. Ausbaustufe genau beschrieben. Die 1. Ausbaustufe
beinhaltete die Errichtung des Wohnhauses. Die 2. Ausbaustufe
umfasste vor allem Elektroinstallationen, sanitäre Installationen,
Heizungsanlage und Warmwasseraufbereitung, Zwischenwände mit
Türstöcken und Verputz, Estrich, Stiegenanlage, Leerverrohrung etc.
und wurde mit rund 350.000,00 S veranschlagt. Hinsichtlich der
2. Ausbaustufe wurde angeboten, dass diese je nach Wunsch des Bauherrn entweder
in Eigenregie oder über die R-Projekt abgewickelt
werde. Weiters wurde unter Punkt 6.) die Abwicklung der
Förderung detailliert dargestellt.
Punkt 7.)
beinhaltete die Baukostenaufstellung der 1. und der
2. Ausbaustufe. Die Grundpreisermittlung laut Punkt 10.)
erfolgte ausgehend von der Gesamtfläche der Liegenschaft von
5.300 m2 unter
Einrechnung der Kosten der Vermessung, Bauverhandlungen, Verwaltungsabgaben
für die Bauplatzerstellung sowie den Kosten der Organisation und
Vermittlung. Die Grundstücksgrößen wurden pro Wohneinheit
mit ca. 150 m 2 festgelegt. Diesem Prospekt waren ein Lageplan und die Grundrisse
des Erd- und des Obergeschosses der Häuser beigelegt. Mit
Werkvertrag, abgeschlossen zwischen der R-Projekt als Bauträger und den
einzelnen als Bauherren bezeichneten Erwerbern, kamen die Vertragsteile
überein, dass jeder "Bauherr" für sich alleine die R-Projekt
unwiderruflich beauftrage, auf dem jeweiligen Baugrundstück ein Wohnhaus
nach den Bauplänen des Ing. W. entsprechend der dazugehörigen
Bau- und Ausstattungsbeschreibung zu errichten. Als Entgelt wurde ein
Preis von 998.780,00 S für die 1. Ausbaustufe vereinbart. Der
Baubeginn für die ersten Einheiten sollte im Frühjahr/Sommer 1996
liegen. Das Haus der Bw. und ihres Ehegatten wurde allerdings erst im
errichtet. Unter Punkt "V.
Bauausführungen und Ausstattungsänderungen" wurde
festgehalten, dass Grundlage dieses Vertrages die den vertragsschließenden
Parteien bekannten Baupläne und die den Parteien ebenfalls bekannten Bau-
und Ausstattungsbeschreibungen seien. Den Bauherren wurde das Recht
eingeräumt, Änderungen am Bau und an der Ausstattung zu verlangen,
wenn dadurch weder die statische Konstruktion, die Fassade oder das
äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betroffen, noch damit eine
Beeinträchtigung des Baufortschrittes verbunden ist. Derartige
Sonderwünsche waren vom Bauträger zu genehmigen und an die beim Bau
beschäftigten Unternehmen zu vergeben. Sämtliche damit
verbunden Mehrkosten gingen zu Lasten der Bauherren und waren dem Bauträger
zu ersetzen. Jedenfalls durften Sonderwünsche nur von den am Bau
beschäftigten Professionisten durchgeführt werden. Arbeiten in
Eigenregie waren nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung durch den
Bauträger zulässig.
Unter Punkt
"VII Vollmacht" wurde
vereinbart, dass die Bauherren den Bauträger zur Vertretung gegenüber
Dritten, insbesondere gegenüber Banken, Behörden, beim Bau
beschäftigten Unternehmen, zum Ansuchen um Baubewilligung, zur Stellung von
Förderungsansuchen und für alle sonstigen dieses Bauvorhaben
erforderlichen Rechtshandlungen schriftlich
bevollmächtigen. Zum Ablauf des Bauverfahrens ist
auszuführen, dass im gesamten Bauverfahren als Bauwerber die R-Projekt
aufgetreten ist und auch den Antrag auf Baubewilligung am
24. Juli 1995 bei der Baubehörde eingebracht hat sowie die
Baubeschreibung und die erforderlichen Pläne in ihrem Namen vorgelegt
hat. Am 20. Juli 1995 wurde von Ing. W. der Einreichplan für diese
Wohnanlage erstellt und scheint die R-Projekt am Plan als Bauherr auf. Dass die
R-Projekt als Bevollmächtigte der Erwerber aufgetreten sei, ist nicht
ersichtlich. Der Bescheid über die Baubewilligung erging am
11. Oktober 1995 ebenfalls an die R-Projekt. Der
Grundstückskaufvertrag hingegen wurde erst im Juni 1996 abgeschlossen und
danach der Werkvertrag und die Werkvertragserweiterung
errichtet. Die berufungsgegenständlichen Zusatzleistungen
wurden in einer Werkvertragserweiterung,
Zusatz zum Werkvertrag, vereinbart. Mit dieser
Werkvertragserweiterung, abgeschlossen am 4.Dezember 1996 wurde die
R-Projekt mit
"Veränderungen"
gegenüber der Normausstattung gegen Bezahlung eines Aufpreises
beauftragt. Diese "Veränderungen" waren, die Errichtung
eines Normkellers mit den durch den Kellerbau erforderlichen Veränderungen
im Kanalbereich und Zusatzfundamentierungen im nichtunterkellerten Bereich sowie
einigen weiteren Zusatzwünschen. Das Auftragsformular beinhaltete unter
Punkt 7.) auch die Vergabe der zweiten Ausbaustufe, welche von der Bw. aber
nicht in Anspruch genommen und demnach gestrichen wurde. Die Zusatzkosten
laut Werkvertragserweiterung betrugen 302.344,00 S. Laut
einer von der Bw. vorgelegten Mitteilung der R-Projekt vom 31. Juli 2001 an
einen anderen Erwerber, welche offenbar für Berufungszwecke des anderen
Erwerbers verfasst wurde, seien die Zusätze über die endgültige
Ausgestaltung der Wohnhäuser auf Verlangen der einzelnen Erwerber bei der
R-Projekt bestellt worden und in einer individuellen Werkvertragserweiterung
für jedes Wohnhaus speziell angefertigt worden, da nur ein Teil der
Häuser unterkellert gewesen sei. Auch die Dachbodenausbauten bzw. sonstigen
Wünsche seien individuell auf die Bedürfnisse der Käufer
abgestimmt worden. Das Berufungsbegehren ist
lediglich auf die Miteinbeziehung des
auf die Werkvertragserweiterung entfallenden Entgeltes in die
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gerichtet. Strittig
ist demnach nur der im Festsetzungsverfahren festgesetzte Differenzbetrag von
6.551,00 S.
Im vorliegenden Verfahren ist
die Frage strittig, ob die Bw. und ihr Ehegatte hinsichtlich der in der
Werkvertragserweiterung vereinbarten Leistungen als Bauherrn anzusehen sind. Von
dieser Frage hängt es ab, ob das laut Werkvertragserweiterung zu leistende
Entgelt in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mit
einzubeziehen ist.
Gemäß § 1 Abs. 1 Z 1 Grunderwerbsteuergesetz 1987,
BGBl. 309/1987 unterliegen der Grunderwerbsteuer ein Kaufvertrag oder ein
anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines
Grundstückes begründet. Die Steuer wird gemäß
§ 4 Abs. 1 dieses Gesetzes vom Wert der Gegenleistung
berechnet. Gemäß
§ 5 Abs. 1 Z 1 Grunderwerbsteuergesetz 1987
ist die Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom
Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer
vorbehaltenen Nutzungen. Für die Feststellung, was als Gegenleistung
anzusehen ist, sind die wirtschaftlichen Merkmale des Erwerbsvorganges zu
berücksichtigen. Auch alle
Aufwendungen eines Käufers, der an ein vorgegebenes Objekt gebunden
ist, sind als grunderwerbsteuerlich relevante Gegenleistung zu betrachten. Dies
gilt insbesondere für einen Käufer, der zwar betreffend die
Herstellung eines Gebäudes einen gesonderten Werkvertrag abschließt,
dabei aber an ein bereits durch Planung der Verkäufer vorgegebenes
Gebäude gebunden ist. Bei objektiv sachlichem Zusammenhang zwischen
dem Grundstückskaufvertrag und weiteren, die zukünftige Bebauung des
Grundstückes betreffenden Verträgen mit Dritten ist (einheitlicher)
für die grunderwerbsteuerrechtliche Beurteilung maßgeblicher
Gegenstand des Erwerbsvorganges das Grundstück in bebautem Zustand. Zur
grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) gehören in
diesen Fällen alle Leistungen des Erwerbers, die dieser an den
Grundstücksveräußerer und an Dritte gewährt, um das
Eigentum an dem Grundstück in seinem zukünftigen bebauten Zustand zu
erwerben (BFH vom 27. Oktober 1999, II R 17/99, NJW 2000,
3592). Gegenstand eines der Grunderwerbsteuer im Sinne des § 1 Abs.
1 Z 1 Grunderwerbsteuergesetz 1987 unterliegenden Kaufvertrages kann auch eine
künftige Sache sein. Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines
Erwerbsvorganges ist der Zustand des Grundstückes maßgebend, in dem
dieses erworben werden soll. Entscheidend ist dabei der Zustand, in welchem das
Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht worden ist (vgl.
Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, Grunderwerbsteuer,
§ 1 Rz 117b und § 5 Rz 92, und die dort
wiedergegebene Rechtsprechung). Ist der Grundstückserwerber an ein
bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem
zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Konzept eingebunden, dann ist ein
Kauf mit herzustellendem Gebäude anzunehmen, selbst wenn über dessen
Herstellung gesonderte Verträge abgeschlossen werden und diese zeitlich
nachgelagert sind. Bei einem solchen Käufer zählen auch die
Herstellungskosten für das projektierte Gebäude zur Gegenleistung (vgl
die bei Fellner, aaO, § 5 Rz 88a dargestellte Rechtsprechung, siehe
diesbezüglich auch VwGH vom 14.10.1999, 97/16/0219 und vom 17.10.2001,
2001/16/0230, VwGH 21.3.2002, 2001/16/0429). Nicht von Bedeutung
ist es weiters, wenn sich der Grundstücksübereignungsanspruch und der
Anspruch auf Errichtung des Gebäudes gegen verschiedene Personen
richten. Entscheidend ist vielmehr, dass der den
Grundstücksübereignungsanspruch begründende Vertrag in ein
Vertragsgeflecht einbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller
Umstände, darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen
Leistungsgegenstand das Grundstück in dem zukünftigen (bebauten)
Zustand zu verschaffen. Die Bauherrenrolle ist in einem solchen
Vertragsgeflecht dem jeweiligen Initiator des Projektes zuzuordnen.
Für die grunderwerbsteuerliche Beurteilung ist
demnach der Zustand
des Grundstückes
maßgebend, in dem dieses erworben werden soll, das muss nicht
notwendig der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorhandene Zustand sein.
Gegenstand eines Kaufvertrages kann ohne weiteres auch eine künftige Sache
oder eine Sache sein, hinsichtlich welcher zur Erfüllung des Vertrages
bestimmte Eigenschaften durch den Verkäufer bzw. Bauorganisator erst
geschaffen werden müssen. Die R-Projekt nahm aber eindeutig die
Rolle eines Bauorganisators ein. Diese hat die Planung, das Bauverfahren und
Gesamtprojektierung einschließlich Vermarktung dieser Wohnhausanlage im
eigenen Namen durchgeführt und auch die Professionisten beauftragt.
Im Prospekt der R-Projekt wurde eine Eigenheimanlage in zwei
Ausbaustufen inklusive Grundstück angeboten und wurde unter Punkt 10.) auch
die Grundpreisermittlung dargestellt. Demnach ist eindeutig zu erkennen,
dass der Gesamtwille auf den Erwerb eines bebauten Grundstückes gerichtet
Im Berufungsfall bezeichnet
sich die Bw. als Bauherr, welcher auf die bauliche Gestaltung des Hauses
Einfluss nehmen konnte und führt aus, dass sie das Baurisiko und das
finanzielle Risiko getragen habe. Die gegenständliche Berufung
anerkennt allerdings die Versteuerung
des auf die 1. Ausbaustufe entfallenden Entgeltes, sie richtet sich aber
gegen die im angefochtenen Festsetzungsbescheid vorgenommene Erhöhung der
Grunderwerbsteuerschuld, mit welcher der Aufpreis laut Werkvertragserweiterung
in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen wurde. Im vorliegenden Fall trat
die R-Projekt als Bauwerber auf und wurde auch die Baubewilligung der R-Projekt
erteilt. Zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbes durch die Bw. lag ein
bereits bewilligtes Gesamtkonzept, welches im Prospekt auch als Wohnanlage
bezeichnet wurde, vor. Die Wohnungstypen, bestehend aus sechs
Häusern mit je vier Wohnungen waren bereits zur Gänze geplant und
projektiert und lag eine Baubewilligung für die Gesamtverbauung
vor. Im Prospekt wurde eine Eigenheimanlage mit einer bestimmten Hausform
und bestimmten Wohnungstypen zumindest bis zur 1. Ausbaustufe
angeboten. Etwaige Ausstattungsänderungen durften nur vorgenommen
werden, wenn dadurch weder die statische Konstruktion, die Fassade oder das
äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betroffen waren, noch der
Baufortschritt beeinträchtigt wurde. Derartige Sonderwünsche waren vom
Bauträger zu genehmigen und waren an die am Bau beschäftigten
Professionisten zu vergeben. Der Verwaltungsgerichtshof hat zudem in
ständiger Rechtsprechung als wesentliches Merkmal der Bauherreneigenschaft
nicht nur den Umstand angesehen, dass der Bauherr das Vorhaben plant, bei der
Baubehörde als Bauwerber auftritt und die Baubewilligung erwirkt.
Entscheidend ist auch, ob dem Abgabepflichtigen ein Recht und eine
Möglichkeit der Einflussnahme auf die Gestaltung des Gesamtbauvorhabens
oder das Recht zu wesentlichen Änderungen des Projektes zugestanden wird.
Ein Käufer ist nämlich nur
dann als Bauherr anzusehen, wenn er auf die bauliche Gestaltung des
Hauses, und zwar auf die Gestaltung der
Gesamtkonstruktion Einfluss nehmen kann
(vgl. VwGH vom 27.6.1994, 92/16/0196, 17.10.2001, 2001/16/0230 und Fellner, aaO,
§ 5 Rz. 92 unter Anführung der dazu ergangenen
umfangreichen VwGH-Judikatur). Dass eine derartige Einflussnahme auf die
Gesamtkonstruktion aber nicht möglich war, ist schon deshalb offenkundig,
da zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Planung bereits abgeschlossen war
und die Baubewilligungen erteilt waren. Da die Einbindung der Erwerber in
ein Gesamtkonzept bereits aus dem Prospekt, mit dem die Wohnhausanlage beworben
wurde und in der Folge auch aus dem Werkvertrag ersichtlich ist, war auch eine
individuelle Verbauungsmöglichkeit ausgeschlossen. Im Werkvertrag
wurde außerdem festgehalten, dass die Erwerber die R-Projekt
unwiderruflich beauftragen, auf dem jeweiligen Baugrundstück nach den
Plänen des Ing. W. entsprechend der dazugehörigen Bau- und
Ausstattungsbeschreibung ein Wohnhaus zu errichten, dass etwaige
Änderungswünsche nur in eingeschränktem Ausmaß möglich
sind und auch der Genehmigung durch die R-Projekt bedürfen, wodurch die
für die Bauherreneigenschaft erforderliche Gestaltungsfreiheit jedenfalls
nicht gegeben war. Der Verwaltungsgerichtshof hat dazu auch im Erkenntnis
vom 14.12.1994, 94/16/0084 zum Ausdruck gebracht, dass schon wegen der für
die äußere Gestaltung eines Objektes maßgeblichen
tatsächlichen Einbindung des Hauses des Beschwerdeführers in das
bereits zur Zeit des Erwerbsvorganges vorliegende Gesamtkonzept (vgl. dazu auch
das Erkenntnis vom 24.3.1994, Zl. 93/16/0168), keine Bauherreneigenschaft der
Erwerber gegeben war. Im Übrigen, obliegt es dem Bauherren,
das zu errichtende Haus zu planen und zu gestalten und der Baubehörde
gegenüber als Bau- und Konsenswerber aufzutreten (siehe bspw. VwGH
3.10.1996, 95/16/0068). Ein gewichtiges Indiz gegen die Annahme der
Bauherreneigenschaft stellt es dar, wenn nicht dieser, sondern der
Veräußerer bzw. ein Organisator gegenüber der Baubehörde
als Bauwerber auftritt (siehe auch Fellner, a.a.O., § 5 Rz. 92
und die dort wiedergegebene Judikatur). Die Bw. führt weiters eine
Spezialvollmacht vom 12. Juni 1996 ins Treffen, wonach die R-Projekt
bevollmächtigt war, diese in allen Angelegenheiten der Abwicklung des
Bauvorhabens zu vertreten, insbesondere das Baubewilligungsansuchen zu stellen
und im baubehördlichen Verfahren zu vertreten. Zum Einem war die
Baubewilligung zu diesem Zeitpunkt bereits für die R-Projekt erteilt und
kann die Bw. daraus nichts mehr für ihren Standpunkt gewinnen, andererseits
ist gerade die Erteilung einer derartigen Vollmacht, wozu die Erwerber schon
laut Werkvertrag verpflichtet waren, wiederum ein Hinweis dafür, dass die
Erwerber hinsichtlich der Gebäudeerrichtung keinen Handlungsspielraum
hatten. Im Übrigen ist die R-Projekt im Bauverfahren im eigenen Namen und
nicht in dem der Erwerber aufgetreten.
Im Berufungsfall wurden
außerdem das Baubewilligungsansuchen und die für das Gesamtprojekt im
Bauverfahren erforderlichen Eingaben bereits 1995 von der R-Projekt eingereicht
und noch im Herbst 1995, also lange vor Abschluss des Kaufvertrages über
den Grundstückserwerb bzw. des Werkvertrages, an die R-Projekt die
entsprechenden Bewilligungen erteilt. Für die Bauleistungen wurde
sowohl im Prospekt, mit dem die R-Projekt die gegenständliche
Eigenheimanlage beworben hat, als auch im Werkvertrag ein Fixpreis festgelegt,
sodass auch kein finanzielles Risiko zu tragen war. Damit gehen aber die
von der Bw. in der Berufung vorgetragenen Einwendungen hinsichtlich Tragung des
Baurisikos, des finanziellen Risikos sowie der Gestaltungsmöglichkeit ins
Leere und kommt der Bw. und ihrem Ehegatten jedenfalls keine
Bauherreneigenschaft zu. Zwischen der R-Projektbau einerseits und
der Bw. und ihrem Ehegatten andererseits wurde eine Werkvertragserweiterung
über einen genormten Kellerausbau und verschiedene andere Positionen
vereinbart. Unter dem Punkt PLANUNG;
BAULEITUNG; ORGANISATION UND GEWÄHRLEISTUNG wurde ausgeführt,
dass diese Sonderwünsche, vom Büro Ing. W., das auch für die
Planung der Gesamtanlage verantwortlich war, geplant, organisiert, und
abgenommen werden. Weiters werde von der
für diese Sonderwünsche, die Abrechnung mit den Professionisten und
die Weiterverrechnung an die Siedler sowie Übernahme der
entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen ein Honorar von 7,5%
angesetzt. Im Werkvertrag hinsichtlich der 1. Ausbaustufe wurde unter
Punkt V.) ausdrücklich festgehalten, dass sämtliche Sonderwünsche
und Ausstattungsänderungen der Zustimmung der R-Projekt bedürfen und
von dieser an die beim Bau beschäftigten Unternehmen zu vergeben
sind. Der Umstand, dass der
Planverfasser der Gesamtwohnanlage,
nach dessen Plänen bereits die 1. Ausbaustufe unwiderruflich
durchgeführt wurde, auch die zusätzliche Unterkellerung und
Sonderwünsche bzw. Abänderungen gegenüber der Normausstattung
plante und organisierte, dass die R-Projekt als Bauorganisator in einem
Zusatzpaket mit diesen Sonderwünschen beauftragt worden war, die R-Projekt
sich selbst als
Bauherr für
diese Abwicklungen bezeichnete, diese Zusatzleistungen laut ursprünglichen
Werkvertrag an die Mitwirkung und Genehmigung der R-Projekt gebunden waren,
lassen erkennen, dass diese Zusatzleistungen innerhalb eines Gesamtkonzeptes
erbracht wurden und in das oben beschriebene Vertragsgeflecht eingebunden waren,
welches darauf gerichtet war, dem Erwerber als einheitlichen Leistungsgegenstand
das Grundstück mit dem Bauwerk der 1. Ausbaustufe einschließlich
der strittigen Zusatzleistungen zu verschaffen. Bei Vorliegen
eines derartigen Vertragsgeflechts sind
alle das Baukonzept
betreffenden Werkverträge in den grunderwerbsteuerpflichtigen
Erwerbsvorgang einzubeziehen (vgl. Fellner, aaO § 5 Rz. 88b
und die dort zitierte umfangreiche Judikatur). Die Bauherrenrolle ist
demnach auch hinsichtlich dieser Zusatzleistungen der R-Projekt als
Organisatorin und Initiatorin des Projektes zuzuordnen. Im Übrigen
wird die R-Projekt in der Werkvertragserweiterung auch als Bauherr bezeichnet
und übernimmt diese auch die
Gewährleistung, was bedeutet, dass
die Bw. diesbezüglich auch kein
Baurisiko getragen hat. Da offensichtlich auch in dieser
Werkvertragserweiterung Fixpreise angeboten wurden und keine vertraglichen
Bindungen mit den Professionisten eingegangen wurden, ist auch ein finanzielles
Risiko nicht erkennbar. Wie der Verwaltungsgerichtshof
in ständiger Rechtsprechung ausgeführt hat (vgl. z.B. das Erkenntnis
vom 19. Mai 1988, 87/16/0102-0104, 0105, 0108, und die darin
erwähnte Vorjudikatur und Lehre), ist der Erwerber einer Liegenschaft nur
dann als Bauherr anzusehen, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des
Hauses Einfluss nehmen kann, b) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. den
bauausführenden Unternehmungen gegenüber unmittelbar berechtigt und
verpflichtet ist und c) das finanzielle Risiko tragen muss.
Diese Voraussetzungen
müssen kumulativ von allem Anfang bzw. vom Beginn der Planungsphase an auf
Seiten der Erwerber vorliegen, wollen sie als Bauherren angesehen werden
(vgl.zB. VwGH vom 29. Jänner
1996, 95/16/0121). Auch aus der vorgelegten Werkvertragserweiterung geht
eindeutig hervor, dass die Bw. weder das Baurisiko noch das finanzielle Risiko
zu tragen hatte, da wie bereits angeführt mit der R-Projekt ein Fixpreis
vereinbart wurde und die Abrechnung nicht mit den jeweiligen Professionisten
erfolgte. Ebenso ist eine freie Gestaltungsmöglichkeit hinsichtlich
des Kellerausbaues auszuschließen, da die sechs Häuser, bestehend aus
je vier Wohneinheiten, Teil einer Gesamtanlage und eines Gesamtkonzeptes sind,
sodass innerhalb des Gesamtgefüges eine individuelle Planung und
Beeinflussung der baulichen Gestaltung der Grundkonstruktion durch den Erwerber
wohl nicht denkbar war. Dies wird auch durch den Umstand, dass laut
Werkvertragserweiterung ein Normkeller angeboten wurde, untermauert. Dass
auch im projektbeschreibenden Prospekt der R-Projekt die Unterkellerung
über Sonderwunsch angeboten wurde,
impliziert ebenfalls die Einbindung der Erwerber in ein Konzept der
R-Projekt. Demnach waren die für die Bauherreneigenschaft
unabdingbaren Voraussetzungen des finanziellen und des Baurisikos sowie der
grundlegenden Beeinflussungsmöglichkeit der baulichen Gestaltung, auch
für die strittigen Zusatzleistungen bei der Bw. und ihres Ehegatten nicht
erfüllt. Die in der Werkvertragserweiterung vereinbarten Leistungen
können nicht von den übrigen Leistungen abgekoppelt beurteilt werden
und stellen eine Einheit im Gesamtpaket des von der R-Projekt zu errichtenden
Bauwerkes dar. Als Teil des Gesamtkonzeptes teilen sie das
grunderwerbsteuerliche Schicksal der übrigen Leistungen der
R-Projekt. Auf Grund der Einbindung in das vorliegende Gesamtkonzept ist
es augenscheinlich, dass der Vertragswille auf die Übereignung eines
Grundstückes samt Gebäude inklusiver aller Zusatzleistungen, somit
auch der Leistungen laut Werkvertragserweiterung gerichtet war. Da
alle Aufwendungen eines
Käufers, der an ein vorgegebenes bestimmtes Objekt gebunden ist, in
die grunderwerbsteuerlich relevante Gegenleistung mit einzubeziehen sind, waren
die auf den Hälfteanteil der Bw. entfallenden
Gesamtkosten laut
Endrechnung vom 2. September 1997 einschließlich der aus der
Werkvertragserweiterung resultierenden Zusatzkosten gemäß
§ 4 Abs. 1 iVm
§ 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 der
Grunderwerbsteuer zu unterwerfen. Das Berufungsbegehren war daher
7. Juli 2003 nach oben
Findok-Nr: 5005.1, aufgenommen am: 19.08.2003 12:50:18, zuletzt geändert am: 24.03.2006, Dokument-ID: 03fa2af7-f305-490e-b6dc-81dabeda55c4, Segment-ID: 94d20144-3a0f-4487-acc6-0ed7ce197b2c

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