Source: http://www.administrator24.info/artykul/id6530,preferencyjny-kredyt-bgk-w-rzeczywistosci-ograniczyl-wlasnosc-wlascicieli-mieszkan-spoldzielczych
Timestamp: 2019-01-20 15:16:38+00:00

Document:
Preferencyjny kredyt BGK w rzeczywistości ograniczył własność właścicieli... | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Rzecznik Praw Obywatelskich zaskarżył do ministra infrastruktury i rozwoju regulacje prawne obowiązujące w kwestii przekształcania praw do lokali mieszkalnych wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe z udziałem środków pochodzących z kredytu udzielonego przez BGK.
Rzecznik Praw Obywatelskich [RPO] wystąpił do Ministra Infrastruktury i Rozwoju [MIiR] w sprawie mieszkań wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, które ich właściciele nabywali przy udziale preferencyjnych kredytów udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego [BGK].
Była to jego odpowiedź na skargi przyjęte od obywateli i organizacji spółdzielni mieszkaniowych na niespójne regulacje prawne, dotyczące przekształcania praw do lokali mieszkalnych wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe z udziałem środków pochodzących z kredytów udzielanych przez BGK.
Zdaniem Rzecznika, utrzymanie przez ustawodawcę zakazów wynikających z przepisów:
ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (DzU z 2013r. poz.255),
ustawy o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne (DzU nr 65, poz. 545),
ustawy o BGK i niektórych innych ustaw,
może budzić wątpliwości co do prawnej dopuszczalności wyodrębnienia na własność spółdzielczych lokali mieszkalnych wybudowanych z udziałem środków pochodzących z kredytów udzielanych przez BGK ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego [KFM] lub w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego. Co istotne, konsekwencją naruszenia zakazów wynikających z tych przepisów staje się nieważność czynności prawnych.
W piśmie RPO wskazał, że pierwotnie w świetle art. 15a ust. 1 i 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego kredyty preferencyjne udzielane przez BGK ze środków KFM przeznaczone były na realizację przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych przez towarzystwa budownictwa społecznego i spółdzielnie mieszkaniowe.
Przedsięwzięcia te obejmowały budynki z lokalami mieszkalnymi na wynajem lub oddawanymi do użytku na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, bez możliwości ich wyodrębnienia na własność lub przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo spółdzielcze własnościowe. Zdaniem rzecznika, rozbieżności w ocenie problemu zaistniały mimo zmian w przepisach.
Otóż do dnia 10.10.2011r. obowiązywał przepis art. 121 ust. 2 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2013 r. poz. 1222), zgodnie z którym niedopuszczalne było przeniesienie przez spółdzielnię własności lokalu mieszkalnego na inną osobę oraz ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku wybudowanym z udziałem środków pochodzących z kredytu udzielonego przez BGK ze środków KFM lub w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego.
Uchylenie z dniem 11.10.2011r. tego przepisu jednakowoż nie zlikwidowało istniejącego zakazu, albowiem w niezmienionym brzmieniu pozostał zakaz ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych wybudowanych ze wsparciem środków publicznych (czyli preferencyjnego kredytu udzielonego przez KFM lub BGK), co wynika z art. 15e ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz z art. 17 ust. 3 ustawy o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw.
Przeczytaj: Spółdzielcy się jednoczą
RPO zauważył, że zgodnie z postanowieniami art. 15e ust.2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu preferencyjnych kredytów udzielanych przez BGK nie moga być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność, a także nie może być do nich ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Pomimo nowelizacji przepisów ta reguła została zachowana
W ocenie rzecznika wobec utrzymania przez ustawodawcę zakazów wynikających kwestionowanych przepisów, prawna dopuszczalność wyodrębniania na własność spółdzielczych lokali mieszkalnych wybudowanym z udziałem środków pochodzących z kredytu udzielonego przez BGK ze środków KFM lub w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego może budzić wątpliwości, a konsekwencją naruszenia zakazów wynikających z wymienionych wyżej przepisów staje się nieważność czynności prawnej.
Wątpliwości rzecznika znalazły m. in. potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego.
W uzasadnieniu wyroku z dnia 6 marca 2014r. sygn. akt V CSK 194/13 Sąd Najwyższy wyraził pogląd, zgodnie z którym mimo zmian i uchyleń w przepisach ustaw, to jednak przepis art. 15e ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego nie został uchylony ani nie uległ zmianie, a zatem nadal niedopuszczalne jest przekształcenie w prawo własnościowe lub odrębną własność spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wybudowanego przy użyciu środków KFM, a więc nadal prawo to nie może być zbyte w żaden sposób.
Jak zauważa w pismie do MIiR RPO, istniejąca sytuacja jednoznacznie wskazuje na konieczność pilnego doprecyzowania przepisów prawa w omawianym zakresie, dla wyeliminowania wskazanych wątpliwości.
Zobacz także: Co nowego w Orzecznictwie? Odłączenie się od spółdzielni mieszkaniowej
Ponadto, wprowadza ona stan niepewności co do zakresu uprawnień przyznanych określonej grupie obywateli, którzy liczyli na otwarcie im drogi do wykupienia na własność zajmowanych spółdzielczych lokali mieszkalnych.
Stan taki może być uznany za naruszający zasadę zaufania do państwa i stanowionego prawa, wyinterpretowaną w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego z zasady demokratycznego państwa prawnego, wyrażonej w art. 2 Konstytucji RP.
spółdzielcze lokale mieszkalne |
kredyty preferencyjne |
ustawa o banku gospodarstwa krajowego |

References: art. 15
 art. 121
 art. 15
 art. 17
 art. 15
 art. 15
 art. 2