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Timestamp: 2019-10-24 01:15:11+00:00

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BGH, 19.11.2008 - VIII ZR 295/07 - dejure.org
https://dejure.org/2008,272
BGH, 19.11.2008 - VIII ZR 295/07 (https://dejure.org/2008,272)
BGH, Entscheidung vom 19.11.2008 - VIII ZR 295/07 (https://dejure.org/2008,272)
BGH, Entscheidung vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 (https://dejure.org/2008,272)
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BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3, § 204 Abs. 1 Nr. 1
Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits; Erkennbarkeit und Nachprüfbarkeit des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen einer Betriebskostenabrechnung durch den Mieter; ...
Erkennbarkeit; Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit und inhaltlicher Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnungdes Verteilerschlüssels ausreichend
BGB § 556 Abs. 3 S. 2, 3 § 204 Abs. 1 Nr. 1
Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit und inhaltliche Richtigkeit einer Abrechnung
Verständlichkeit der Betriebskosten-Abrechnung
Nicht jeder Fehler in einer Betriebskostenabrechnung ist schwerwiegend
Betriebskostenabrechnung und Verständlichkeit von Verteilerschlüsseln
Zur Verständlichkeit einer Betriebskostenabrechnung - Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit und inhaltlicher Richtigkeit
Nachbesserung einer Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist (IMR 2009, 37)
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07 (Verständlichkeit der Betriebskostenabrechnung; Verteilungsmaßstab)" von der Redaktion der NJW-Spezial, original erschienen in: NJW Spezial 2009, 130.
AG Öhringen, 15.06.2007 - 2 C 638/05
LG Heilbronn, 26.10.2007 - 2 S 28/07
NJW 2009, 283
NZM 2009, 78
a) Dabei hat der Senat die bei der Abrechnung von Betriebskosten bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig aufzunehmenden Mindestangaben in zahlreichen Entscheidungen wie folgt umschrieben: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (st. Rspr.;… Senatsurteile vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 194/14, juris Rn. 13;… vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, WuM 2010, 627 Rn. 10; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21;… vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10;… vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15; jeweils mwN).
Einer Erläuterung bedarf es nicht, soweit ein Umlageschlüssel - wie der Flächenmaßstab - aus sich selbst heraus verständlich ist (Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO).
Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, sind jedoch auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung mitgeteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, anlässlich einer vorangegangenen Abrechnung oder auf eine Nachfrage des Mieters hin; dies muss lediglich vor Ablauf der Abrechnungsfrist geschehen (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 27).
Soweit - wie hier - keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (st. Rspr.;… Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, WuM 2010, 627 Rn. 10; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21;… vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10;… vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15; jeweils mwN).
Dabei ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (…Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO, und vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, aaO).
LG Berlin, 21.05.2010 - 65 S 540/09
(vgl. z. B. BGH, Urteil vom 19.11.2008, - VIII ZR 295/07) unter Bezugnahme auf eine Vielzahl weiterer Entscheidungen, zitiert nach juris).
Die Abrechnung ist formell unwirksam, weil sie die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen nicht erkennen lässt (vgl. BGH, Urt. v. 19. November 2008, VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283 f.).
Soweit - wie hier - keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (st. Rspr.;… Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, juris Rn. 10; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21;… vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10;… vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15; jeweils mwN).
Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (…Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, aaO, und vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, aaO).
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, aaO Rn. 22).
Die Sache ist insoweit nicht zur Endentscheidung reif, weil der Klägerin Gelegenheit zu geben ist, die Abrechnung für das Jahr 2007 vorzulegen und die Klage entsprechend umzustellen (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78, Tz. 34).
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit, sondern allein die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (…BGH aaO.; Urt. v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, Rn. 22;… v. 25.11.2009, VIII ZR 322/08, Rn. 11;… v. 23.6.2010, VIII ZR 227/09, Rn. 11;… v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10, Rn. 15;… v. 7.12.2011, VIII ZR 118/11, Rn. 18;… v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13, Rn. 13 und v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14, Rn. 11; Milger, NJW 2009, 625, 628;… Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77b f. mwN.).
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige - auch "schwerwiegende" - Mängel der Abrechnung vorliegen, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit, sondern allein die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (…BGH aaO.; Urteile vom 19.11.2008 - VIII ZR 295/07 - Rn. 22…, vom 25.11.2009 - VIII ZR 322/08 - Rn. 11…, vom 23.6.2010 - VIII ZR 227/09 - Rn. 11…, vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10 - Rn. 15…, vom 7.12.2011 - VIII ZR 118/11 - Rn. 18…, vom 9.10.2013 - VIII ZR 22/13 - Rn. 13 …und vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14 - Rn. 11; Milger, NJW 2009, 625, 628;… Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77b f. mwN.).
OLG Dresden, 09.08.2019 - 5 U 936/19
LG Itzehoe, 30.11.2012 - 9 S 30/12
Grund der Mieterhöhung für Mieter nicht nachvollziehbar: Unwirksam!
Prüfungsmaßstab des durchschnittlichen Mieters als Abgrenzung zwischen formeller …
LG Berlin, 17.07.2015 - 63 S 394/14
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Auskunftsanspruch des Mieters über …
LG Aachen, 26.09.2013 - 2 S 91/13
Rückzahlungsanspruch eines Modernisierungszuschlages als Teil der Betriebskosten …
AG Pinneberg, 12.04.2016 - 81 C 9/15

References: § 556
 § 204
 § 556
 § 204
 BGH 
 § 535
 § 535