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Timestamp: 2016-12-09 01:58:36+00:00

Document:
Risoluzione Agenzia Entrate n. 197 del 01.08.2007
Contratti preliminari - Dazione di somme a titolo di acconto o di caparra
Con istanza di interpello n. ..., presentata ai sensi dell'articolo
11 della legge 27 luglio 2000, n. 212, è
La società istante ha intenzione di stipulare contratti preliminari
di compravendita di immobili contenenti la previsione del versamento, da parte del promittente acquirente, di una somma di denaro "mediante
imputazione al prezzo a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo".
In proposito, chiede di conoscere quale sia il trattamento fiscale, ai fini
dell'imposta di registro, di tale pattuizione.
Nello specifico, fa presente che le operazioni di trasferimento
immobiliare che le parti intendono porre in essere risultano imponibili, ai
fini Iva, e la previsione di una caparra confirmatoria nel preliminare, avrà anche contestuale funzione di acconto del prezzo.
La società istante ritiene che " ...il contratto preliminare debba
essere assoggettato esclusivamente all'imposta di registro in misura fissa
nell'ipotesi in cui la caparra confirmatoria nello stesso prevista assolva
anche la funzione di acconto del prezzo ed il corrispettivo della cessione
sia imponibile ai fini IVA, senza applicazione alla caparra dell'imposta di
registro nella misura dello 0,50% ai sensi dell'art. 6 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR
n. 131/1986.
Ciò in quanto, nell'ipotesi di trasferimento imponibile ai fini IVA,
per il quale l'imposta di registro è dovuta in misura fissa, l'impossibilità di imputazione al tributo dovuto per l'atto definitivo
dell'imposta di registro nella misura dello 0,50% versata con riferimento
alla caparra confirmatoria costituirebbe violazione del principio di
alternatività fra IVA e registro disposto dall'art. 40 del DPR n. 131/1986".
Il contratto preliminare, disciplinato dall'articolo 1385
c.c., è l'accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di
un successivo contratto definitivo, indicandone subito i contenuti e gli
aspetti essenziali. Il contratto produce tra le parti effetti unicamente
obbligatori e non reali, non essendo idoneo a trasferire la proprietà del
bene o a determinare l'obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato
entro venti giorni dalla sua sottoscrizione (articolo 10, della tariffa,
parte prima, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di
registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986,
n. 131 - di seguito T.U.R) e comporta il versamento dell'imposta di registro
in misura fissa pari ad euro 168,00 indipendentemente dal prezzo della
compravendita. Tuttavia, sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra
confirmatoria è dovuta l'imposta proporzionale di registro.
Tutto ciò premesso, per valutare il corretto trattamento fiscale del
caso in commento è opportuno qualche cenno chiarificatore sulla natura
della caparra confirmatoria e dell'acconto.
A differenza dell'acconto, la caparra confirmatoria, definita sotto
il profilo civilistico dall'art. 1385 c.c., non rappresenta un anticipo del
prezzo pattuito, rivestendo natura risarcitoria in caso di inadempimento
contrattuale. La stessa rappresenta, infatti, la liquidazione convenzionale
anticipata del danno in caso di inadempimento di una delle parti. Si precisa
- se l'inadempimento è imputabile a colui che ha dato la caparra, la
controparte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra stessa;
- se ad essere inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra,
l'altra può recedere dal contratto esigendo il doppio della medesima.
Il patto di caparra costituisce un contratto con una propria causa,
ossia con una propria funzione economico-sociale, distinta da quella del
contratto da essa confermato. L'autonomia causale ne fa un contratto a forma
libera, come la clausola penale, ma esso viene definito come contratto
reale, nel senso che la sua esistenza è subordinata alla consegna del
denaro o della cosa fungibile.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, la dazione anticipata di
una somma di danaro, effettuata al momento della conclusione del contratto,
costituisce caparra confirmatoria qualora risulti espressamente che le parti
abbiano inteso attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di
anticipazione della prestazione, ma anche quella di rafforzamento e garanzia
dell'esecuzione dell'obbligazione contrattuale. La caparra confirmatoria
assume, quindi, la funzione di liquidazione convenzionale del danno da
inadempimento (cfr. Cass. civ. del 23 dicembre 2005, n. 28697; Cass. civ.
del 18 gennaio 2007, n. 4047).
Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di
caparra confirmatoria, sulla stessa l'imposta è dovuta ai sensi del
combinato disposto degli articoli 6 e 10 della tariffa del T.U.R.. Invece,
nel caso in cui nel preliminare sia previsto il versamento di una somma, a
titolo di acconto, se la compravendita è soggetta ad imposta di registro,
si applica l'imposta nella misura del 3%, per il combinato disposto degli
articoli 9 e 10 della Tariffa.
La Nota a margine dell'articolo 10 della Tariffa, stabilisce "(...)
Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra
confirmatoria si applica il precedente articolo 6 (aliquota dello 0,50%); se
prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti all'imposta sul
valore aggiunto (...) si applica il precedente articolo 9 (aliquota del 3%)".
In ogni caso, al momento del perfezionamento del contratto definitivo,
la caparra e l'acconto potranno essere imputati alla prestazione dovuta e,
divenendo parte del corrispettivo pattuito, concorreranno a formare la base
imponibile. In pratica, con la stipula del contratto definitivo, la caparra
muta la propria natura giuridica, assumendosi quale acconto del prezzo di
vendita del bene o del servizio, anche in considerazione del fatto che la
dazione di una caparra confirmatoria presuppone la non contemporaneità tra
conclusione del contratto e completa esecuzione del medesimo.
Anche nel caso in cui l'operazione di trasferimento immobiliare
è soggetta ad IVA, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di
caparra confirmatoria.
Il versamento di un acconto, rappresentando l'anticipazione del
corrispettivo pattuito, assume rilevanza ai fini IVA con il conseguente
obbligo, per il cedente o prestatore, di emettere la relativa fattura, con
addebito dell'imposta; l'aliquota applicabile è quella vigente al momento
del pagamento dell'acconto.
La caparra confirmatoria, anche se prevista da un'apposita clausola
contrattuale, non costituisce, invece, il corrispettivo di una prestazione
di servizi o di una cessione di beni, in quanto assolve - come precisato in
precedenza - una funzione risarcitoria. La stessa non è, quindi, soggetta a
IVA per mancanza del presupposto oggettivo di cui agli articoli 2 e 3 del
DPR 633/1972.
Conforme a tale interpretazione è la prassi amministrativa: le somme
versate a titolo di caparra confirmatoria, non costituendo un parziale
pagamento anticipato del prezzo, non rientrano nell'ambito applicativo
dell'IVA (cfr. risoluzione dell'Amministrazione finanziaria del 19 maggio
1977, n. 411673). In proposito è stato specificato che "(...) La caparra
confirmatoria versata da una delle parti di un atto di compravendita in sede
di stipula di un contratto preliminare è soggetta all'imposta (di registro) in misura proporzionale. In tal senso, non rileva la circostanza che tale
somma, versata a titolo di caparra, al momento della conclusione del
contratto per atto pubblico divenga parte del corrispettivo soggetto ad Iva,
in quanto, al fine del contratto preliminare la somma in questione deve essere considerata caparra e non acconto sul prezzo di futura cessione
(...)" (risoluzione del 3 gennaio 1985, n. 251127).
Affinché la somma versata a titolo di caparra confirmatoria rilevi
anche come anticipazione del corrispettivo pattuito, soggetta a IVA al
momento del pagamento alla controparte, è necessario che le parti
attribuiscano espressamente alla predetta somma, in aggiunta alla funzione
di liquidazione anticipata del danno da inadempimento, anche quella,
rilevante a seguito dell'esecuzione, di anticipazione del corrispettivo.
La previsione nel preliminare del versamento di una somma di denaro
"mediante imputazione al prezzo a titolo di caparra confirmatoria e acconto
prezzo" (come si evince dal dato testuale del modello di preliminare
allegato e registrato in data ...) attribuisce alla caparra questa ulteriore
Secondo l'orientamento della Suprema Corte, ove sia dubbia
l'effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive (ed in
particolare di un contratto di compravendita) devono ritenersi corrisposte a
titolo di anticipo (o di acconto) sulla prestazione dovuta in base
all'obbligazione principale, e non già a titolo di caparra, non potendosi
ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una "pena
civile", ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria
(Cass. civ. 22 agosto 1977, n. 3833).
Tutto ciò premesso, il versamento dell'acconto-prezzo,
rappresentando l'anticipazione del corrispettivo pattuito (ex articolo 6,
del richiamato D.P.R. n. 633/1972), assume rilevanza ai fini Iva, con il
conseguente obbligo per il cedente o il prestatore di emettere la relativa
fattura con addebito dell'imposta.
Si renderà, dunque, applicabile il criterio di
Iva-registro previsto dal richiamato articolo 40 del T.U.R e, pertanto, le
disposizioni soggette ad Iva non saranno imponibili agli effetti del
registro, risultando dovuta la sola imposta di registro in misura fissa.
La presente risposta viene resa dalla scrivente ai sensi
dell'articolo 4, del decreto ministeriale 26 aprile 2001, n. 209.
- San Colombano - Capannori, 15 ore fa	Rottamazione cartelle esattoriali 2016
- Cascina, 1 giorno fa	AteneoWeb s.r.l.

References: Cass. 
 Cass. 
 articolo 6
 articolo 9
 articolo 6
 articolo 40