Source: https://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2016/me-single/article/mieterinnen-fragen-wir-antworten-5/
Timestamp: 2020-02-27 04:33:35+00:00

Document:
Betriebskosten sind in § 556 Absatz 1 BGB allgemein definiert. Diese Definition finden Sie auch in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort heißt es in §1: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ Welche Betriebskostenarten es im Einzelnen gibt, ist in § 2 BetrKV aufgeführt und erläutert. Keine Betriebskosten und damit auf keinen Fall umlagefähig sind Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, also Instandsetzungen und Instandhaltungen, sowie Verwaltungskosten. Aber Achtung: Mieter/innen von Eigentumswohnungen finden solche nicht umlagefähigen Kosten oft in ihrer Betriebskostenabrechnung vor. Wohnungseigentümer dürfen diese aber nicht an ihre Mieter/innen weitergeben.
In § 556 BGB ist geregelt, dass mietvertraglich vereinbart werden kann, dass die Mieter/innen die Betriebskosten tragen. Ohne eine solche Vereinbarung sind Betriebskosten bereits in der Miete enthalten, man spricht dann von einer Bruttokalt-miete. Es gibt auch Mietverträge, in denen nur die Umlage eines Teils der Betriebskosten vereinbart wird. Diese Miete wird zumeist als Teilinklusivmiete bezeichnet. Betriebskosten können als Pauschale ohne Abrechnung oder als Vorauszahlung mit Abrechnung umgelegt werden. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Wie und wann der Vermieter über die Betriebskosten abrechnen muss, ist in den §§ 556 und 556 a BGB festgelegt.
Nach § 2 BetrKV gehören hierzu „die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug“. Weitere Sach- und Haftpflichtversicherungen können umgelegt werden, sofern sie gebäudebezogen sind und der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wird. Das bedeutet für Sie: Die Aufzählung im Gesetz ist nicht abschließend. Zu umlegbaren Versicherungen gehört beispielsweise auch eine Versicherung gegen Hausbock und Schwamm sowie eine Versicherung für Gemeinschaftsantennenanlagen. Es dürfen diese sonstigen weiteren Versicherungen nur umgelegt werden, wenn sie erforderlich sind. Sie sind in den meisten Fällen in der Wohngebäudeversicherung enthalten.
Die Kosten für die Gartenpflege von Gemeinschaftsflächen, die ausschließlich von den Mieter/innen genutzt werden dürfen, müssen die Mieter/innen auch dann übernehmen, wenn sie diese nicht nutzen, obwohl sie es könnten. Darüber hinaus dürfen Vermieter auch Kosten für die Pflege nicht direkt nutzbarer Grünflächen – beispielsweise für einen Vorgarten – umlegen. Schließlich tragen auch solche Grünstreifen zum Aussehen des Hauses und damit zum Wohnwert bei. Die Kosten für Gartenpflege von Gärten, die lediglich bestimmte Mieter/innen nutzen können und dürfen – wie nur Erdgeschossmieter/innen zugängliche Gartenflächen – sind ausschließlich von diesen zu tragen. Aufpassen sollten Mieter/innen aber dann, wenn auch Dritte die Garten- oder Parkflächen nutzen dürfen, die Flächen also öffentlich zugänglich sind. Durch diese Öffnung geht der Bezug zur Mietsache verloren, der aber wiederum entscheidend ist für die zulässige Umlage von Betriebskosten auf die Mieter/innen. Gerade bei Flächen rund um Wohnanlagen ist es wahrscheinlich, dass auch die Öffentlichkeit sie nutzen darf und nicht nur diejenigen, die eine Wohnung gemietet haben. Sind solche Flächen dabei durch bauplanerische Bestimmungen, zum Beispiel einem Bebauungsplan, oder durch den Vermieter der Öffentlichkeit gewidmet, dürfen Mieter/innen keine für die Pflege dieser Flächen anfallenden Kosten abverlangt werden. Das hat der BGH erst kürzlich entschieden (Urteil vom 10. Februar 2016, AZ: VIII ZR 33/15). Allerdings hat der BGH auch klargestellt, dass zu einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks auch die regelmäßige Pflege der Außenanlagen sowie die wiederkehrende Beseitigung von Verunreinigungen und Müll gehören. Das bedeutet, dass die Kosten der Pflege der Außenanlagen insoweit umgelegt werden können, als sie auf die Beseitigung von Verunreinigungen wie Hundekot oder Scherben entfallen, die durch Dritte verursacht wurden. Der BGH hält hier an seiner vorangegangenen Rechtsprechung fest, dass die Kosten der Beseitigung von unberechtigt abgestelltem Müll – zum Beispiel Sperrmüll, der auf Gemeinschaftsflächen der Mietsache durch Mieter/innen oder durch Dritte abgestellt wurde – zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören.
Verbrauchsabhängige Kosten werden grundsätzlich nach dem Verbrauch berechnet, der über entsprechende Ablese-/Erfassungsgeräte ermittelt wird. Der BGH hat sich erst kürzlich mit der Frage auseinandergesetzt, wie eine Heizkostenabrechnung zu erfolgen hat, wenn im Haus sowohl Wärmemengenzähler als auch Heizkostenverteiler vorhanden sind. Nach § 5 Absatz 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) hat bei verschiedenen Nutzergruppen eine Vorerfassung der einzelnen Nutzergruppen entsprechend ihrer Erfassungsgeräte (Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler) und dann eine entsprechende Abrechnung auf die einzelnen Mieter/innen zu erfolgen. In dem vom BGH entschiedenen Fall war eine solche Vorerfassung nicht erfolgt, daher waren nach Auffassung des BGH die Heizkosten nicht entsprechend der HeizkostenV abgerechnet worden (Urteil vom 20. Januar 2016, AZ: VIII ZR 329/14). Der BGH gestand dem Mieter deshalb gemäß § 12 Absatz 1 HeizkostenV ein Kürzungsrecht von 15% des Kostenanteils zu, der nach der Verteilung auf den Mieter entfiel. Wenn in Ihrem Fall ebenfalls keine Vorerfassung erfolgte, dürfen Sie dem BGH zufolge die abgerechneten Heizkosten kürzen.
Für weitere Informationen empfehlen wir unsere mietrechtliche Infoschriften
- Betriebskostenabrechnung – Tipps für Mieter/innen, die Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten leisten
- Heizkostenabrechnung – Tipps für Mieter/innen zur Überprüfung der Heiz- und Warmwasserkosten
Sie erhalten Sie Infoschriften unter www.bmgev.de/mietrecht/infoschriften.html
Auf unserer Website halten wir außerdem viele Informationen sowie einen Betriebskostenrechner für Sie bereit (www.bmgev.de/betriebskosten.html).
Schlüsselbegriffe: Betriebskosten, Betriebskostenverordnung, BetrKV, Betriebskostenabrechnung, Erhaltungsmaßnahme, sonstige Betriebskosten, Heizkostenverteiler, Reparaturkosten, Gartenpflege, Wohngebäudeversicherung

References: § 556
 §1
 § 2
 § 556
 § 2
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 5
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 12
 BGH