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Timestamp: 2020-02-23 07:36:28+00:00

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Nebenkosten, die „zweite Miete“
Ein Beitrag von Fabian Krüger, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht aus dem Jahr 2017.
Sofern Entsprechendes im Mietvertrag geregelt ist, hat der Mieter zusätzlich zu der Miete Nebenkostenvorauszahlungen auf Betriebskosten zu zahlen. Klassischerweise sind dies die in der Betriebskostenverordnung genannten Kosten, nämlich die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehenden Kosten. Da § 2 der Betriebskostenverordnung auch einen Katalog der Betriebskostenarten enthält, empfiehlt es sich, im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung Bezug zu nehmen.
Im Mietrecht enthalten die §§ 556 und 556 a BGB die wesentlichen Regelungen, insbesondere in § 556 Abs. 3 BGB die Verpflichtung des Vermieters, über die Vorauszahlungen für Betriebs-kosten jährlich abzurechnen und die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Über nichts wird vor den in Wohnraummietsachen ausschließlich zuständigen Amtsgerichten so häufig gestritten wie über die Nebenkostenabrechnung. Häufig sind Abrechnungen angreifbar, obwohl der Vermieter nach bestem Wissen und Gewissen gehandelt hat. Das liegt daran, dass das Gesetz selbst keine verwertbare Aussage dazu trifft, wie eine Abrechnung zu erstellen ist. Lässt sich § 556 a BGB noch entnehmen, dass die Betriebskosten, soweit die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben, grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, und solche Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt, lässt das Gesetz den Vermieter doch „im Regen stehen“, wenn es darum geht, in welcher Form die Abrechnung zu erstellen ist und welche Mindestangaben sie enthalten muss. Das ist aber von elementarer Bedeutung, weil der BGH eine formell unzureichende Abrechnung so behandelt, als wenn gar keine Abrechnung erstellt worden wäre. Das ist für den Vermieter schon deshalb mit einem erheblichen Nachteil verbunden, weil
556 Abs. 3 Satz 3 BGB bestimmt, dass nach Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungs-zeitraumes die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen ist. Der Vermieter bleibt dann nur deshalb, weil er bei der Erstellung der Abrechnung Formalien nicht beachtet hat, auf Betriebskosten sitzen, die der Mieter verursacht hat.
Nach stetiger Rechtsprechung des BGH ist eine Betriebskostenabrechnung dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dazu sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:
die Angaben und Erläuterungen der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
Die Abrechnung soll so transparent sein, dass sie den Mieter in die Lage versetzt, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Die Abrechnung sollte weder zu wenige noch zu viele Informationen enthalten. Überfrachtet der Vermieter die Abrechnung, läuft er Gefahr, dass sie für den Mieter zu kompliziert und deshalb nicht mehr nachvollziehbar ist. Das Landgericht Bochum hat es in einer Entscheidung vom 8. April 2005- Az. 10 S 76/04 – einmal treffend beschrieben: „Der Mieter soll erkennen können, wie die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist und sich in wenigen Minuten in diese Thematik hineindenken können. Dabei ist nicht an den konkreten Mieter zu denken, sondern vielmehr auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters.“ Diese formelle Hürde nehmen viele Abrechnungen nicht. Mal fehlt die Erläuterung der angewandten Verteilerschlüssel, mal verhält sich die Abrechnung nicht über einen Zeitraum von einem Jahr, mal führt das wohlgemeinte Bemühen des Vermieters, sämtliche von ihm vollzogene Rechenschritte in der Abrechnung unterzubringen, dazu, dass die Abrechnung völlig überfrachtet und somit nicht mehr nachvollziehbar ist. Nur dann, wenn die formelle Hürde genommen ist, hat der Vermieter im Streit über eine Nebenkostenabrechnung überhaupt eine Chance zu obsiegen. Rechnet der Vermieter gar nicht oder nicht formell ordnungsgemäß ab, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB an den laufenden Vorauszahlungen geltend machen oder – allerdings nur im Falle eines zwischenzeitlich beendeten Mietverhältnisses – in dem streitigen Abrechnungszeitraum bereits geleistete Vorauszahlungen wieder zurück verlangen (so der BGH in seiner Entscheidung vom 09. März 2005 Az. VIII ZR 57/04).
Inhaltliche Fehler können hingegen auch noch nachträglich korrigiert werden; sie berühren die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nicht.

References: § 2
 § 556
 § 556
 BGH 
 BGH 
 § 259
 § 273
 BGH