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Timestamp: 2019-09-21 22:18:40+00:00

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In unserem Immobilie Lexikon finden Sie die die wichtigsten Begriffe der Immobilienbranche
Bei der Abtretungshypothek bleiben die jährlichen Tilgungsbeträge gleich. Die Leistungen des Schuldners nehmen auf Grund der sinkenden Zinsbeiträge progressiv ab
Der Begriff Auflassungsvormerkung lässt sich am besten als “Eigentumsvormerkung” übersetzen. Im Rahmen der Auflassungsvormerkung wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt, so dass der Verkäufer keine weiteren Änderungen im Grundbuch vornehmen kann (z.B. weitere Belastungen eintragen lassen). Die Auflassungsvormerkung dient dem Schutz des Erwerbers, da sie verhindern soll, dass der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal verkauft. Kann z.B. auch angewendet werden bei Grundstücksverkäufen wenn der Verkäufer bereits frühzeitig eine Zahlung verlangt, obwohl der Käufer erst nach Erlangung der verschiedenen Formalitäten als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Die Auflassungsvormerkung ist nur die Vormerkung für den Eintrag ins Grundbuch. Sie kündigt damit den Eigentumsübergang an, vollzieht diesen aber noch nicht. Jeder, der das Grundbuch einsieht, kann sehen, dass es für dieses Grundstück einen Kaufvertrag gibt, der sich in der Abwicklung befindet. Die Rechte des Käufers sind damit gesichert!
Wer eine Immobilie in einzelne, rechtlich voneinander getrennte Wohneinheiten aufteilen möchte, benötigt dafür zunächst eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Hinter dem etwas abschreckend klingenden Begriff Abgeschlossenheitsbescheinigung verbirgt sich lediglich die Bestätigung der Baubehörde, dass eine Wohneinheit baulich hinreichend von anderen Gebäudeteilen wie Nachbarwohnungen, Kellern oder Fluren abgeschlossen ist. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn Eigentumswohnungen neu gebaut werden und separat veräußert werden sollen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsichtsbehörde erstellt.
Alleinauftrag - Makler
Ein Alleinauftrag ist im deutschen Maklerrecht ein Vertrag, der eine ausschließliche Vertragsbeziehung zwischen Makler und Auftraggeber vorsieht. Durch die Erteilung eines Alleinauftrages wird schriftlich festgehalten, dass nur ein Makler und kein weiterer Makler beauftragt wird, das Objekt des Auftraggebers zu verkaufen. Der Auftraggeber ist jedoch berechtigt, die Immobilie auch ohne Makler privat zu verkaufen. Sollte der Verkäufer einen Käufer ohne Mithilfe des Maklers finden, dann steht dem Makler auch keine Maklerprovision zu.
Alleinauftrag Qualifiziert - Makler
Beim qualifizierten Alleinauftrag wird ebenfalls nur ein Makler eingeschaltet, allerdings muss der Eigentümer alle Interessenten an den Makler verweisen, der dann mit allen Interessenten parallel verhandelt. Auch diejenigen die sich privat mit dem Eigentümer in Verbindung setzen. In der Praxis hat sich der qualifizierte Alleinauftrag als gängigste Form der Vertragsgestaltung bewährt, da die Vermarktung der Immobilie hierbei in einer Hand liegt und der Makler den größten Anreiz hat, sich voll und ganz für den Verkauf einzusetzen. In der Praxis arbeiten engagierte und seriöse Makler daher meist mit einem qualifizierten Alleinauftrag.
Mit der Bauvoranfrage erfahren Sie, ob Ihr Bauentwurf bauplanungsrechtlich auf dem Grundstück überhaupt möglich ist. Im Rahmen der Bauvoranfrage reicht der Anfragende konkrete Vorschläge zur Bebauung beim Bauamt ein. Genehmigt das Bauamt die Vorschläge, so kann der Verkäufer potentiellen Interessenten für die nächsten 3 Jahre verbindlich eine konkrete Bebaubarkeit zusagen. Mit einer höheren Planungssicherheit bezüglich der Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstücks steigt die Wahrscheinlichkeit, einen guten Verkaufspreis zu bekommen.
Der Bebauungsplan regelt, wie die Grundstücke bebaut werden können. Er enthält konkrete Festsetzungen über die Art und Weise und das Maß der vorgesehenen baulichen Nutzung. So ist im Bebauungsplan z.B. angegeben, wie groß die überbaute Fläche maximal sein darf, wie viele Geschosse errichtet werden dürfen, ob eine geschlossene oder eine offene Bauweise zulässig ist und ob es konkrete Baufenster gibt.Somit wird im Bebauungsplan genau vorgegeben: Geschossflächenzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ), Anzahl der Vollgeschosse, die Bauweise, Baulinien, Baugrenzen und die Bebauungstiefe. Darüber hinaus gibt es oft ergänzende Vorgaben der Gemeinde zur Dachform, Farbe, teilweise Haustyp und Material.
Unter dem Bodenrichtwert versteht man den durchschnittlichen Wert bzw. Preis eines Bodens in einer bestimmten Lage bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. In bebauten Gebieten wird der Bodenrichtwert so ermittelt, als wäre das jeweilige Grundstück unbebaut. Basis für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse der Gemeinden. Der Bodenwert spielt insbesondere beim Hausverkauf eine wichtige Rolle. Ist ein Haus in einem so schlechten Zustand, dass ein Käufer es abreißen muss, kann ein Eigentümer im Verkaufsfall nur den Bodenwert erzielen bzw. muss davon sogar noch die Abrisskosten abziehen.
Beim Bieterverfahren wird ein Verkaufspreis definiert, den ein potenzieller Kaufinteressent mindestens für eine Immobilie bieten muss. Gleichzeitig werden die Interessenten zu höheren Geboten aufgefordert. Das Bieterverfahren ist lediglich eine spezielle Technik im Bereich der Preisbildung, die gerade bei gefragten Immobilien zu hohen Verkaufspreisen führt. Durch den verhältnismäßig niedrigen Angebotspreis wird eine höhere Anzahl von Besichtigungen als bei den klassischen Angebotsverfahren erreicht. Zudem gibt es bei dieser Art von Immobilienverkauf keine Preisgrenze nach oben. Wir beraten Sie, ob diese Verkaufsmethode für Sie in Frage kommt.
Bauträger bieten bezugsfertige Eigentumswohnungen und Häuser inklusive der zugehörigen Grundstücke an. Zu ihren Aufgaben gehören auch das Einholen der erforderlichen Genehmigungen und die Koordination der Bauphase. Bauträger bauen in eigenem Namen eine Immobilie, diese Immobilie oder Wohnungen eines Mehrfamilienhauses werden dann im fertiggestellten Zustand verkauft.
Gebühr, die der Makler für die Vermittlung einer Wohnung oder eines Grundstückes erhält
Das Dauernutzungsrecht bezieht sich auf nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Wogegen sich das Dauerwohnrecht auf zu Wohnzwecken dienenden Räumen bezieht
Der Eigentumsübergang beim Immobilienverkauf findet nicht bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages statt, sondern erst mit Eintragung des Käufers in das Grundbuch. Rechtlich gesehen sind Sie erst dann der Eigentümer der gekauften Immobilie, wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Erfahrungsgemäß liegt dieser Termin etwas hinter dem im Kaufvertrag vereinbarten Termin für die Übergabe. Dies liegt auch den teilweise sehr langen Bearbeitungszeiten im Grundbuchamt.
Zur Ermittlung der Grundsteuer wird aus dem Einheitswert durch die Anwendung einer Grundsteuermesszahl der Grundsteuermessbetrag errechnet. Der Einheitswert einer Immobilie diente früher für viele Steuerarten als Bemessungsgrundlage (z.B. Vermögenssteuer, Erbschaftssteuer oder Gewerbesteuer). Heute findet er nur noch bei der Grundsteuer und der Gewerbeertragssteuer Anwendung.
Mit dem Energiepass wird eine Immobilie energetisch bewertet. Details zur Ausstellung und Verwendung sind in Deutschland in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Mit Inkrafttreten der EnEV muss jeder Immobilienbesitzer, der beispielsweise sein Haus verkaufenmöchte, potentiellen Kaufinteressenten einen gültigen Energiepass vorlegen.
Erbbaurecht + Zins
Erbbauzins = Regelmäßig wiederkehrende Zahlung des Erbbaunehmers an den Erbbaugeber für die Bestellung des Erbbaurechts
Ein Expose enthält wesentlichen Informationen wie Grundrisse, Bilder etc, über das jeweilige Objekt. Wichtiges Instrument für Immobilienmakler. Das Exposé ist die Eintrittskarte beim Verkauf einer Immobilie und entscheidet oft über das Zustandekommen von Besichtigungsterminen. Nur wer sich von der im Exposé beschriebenen Immobilie angesprochen fühlt, kommt als Kaufinteressent in Frage.
Finanzierungsbestätigung / -zusage
In den seltensten Fällen können Kaufinteressenten die Immobilie aus Eigenmitteln finanzieren, wodurch eine Fremdfinanzierung über eine Bank erforderlich ist. Die finanzierende Bank kann eine Finanzierungszusage erst geben, wenn die Bonität des Käufers geprüft ist, d.h. ob der Kaufinteressent über genügend Eigenkapital verfügt. Steht die Finanzierung des Käufers noch nicht, besteht die Gefahr, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt werden muss, wenn der Käufer nicht zahlungsfähig ist.. In diesem Fall entstehen nicht nur hohe Kosten, sondern der Verkauf der Immobilie verzögert sich zusätzlich. Müller Immobilienservice verlangt von Kaufinteressenten grundsätzlich eine Finanzierungsbestätigung.
Die Flurkarte ist der amtliche Nachweis für die Existenz und Lage eines Grundstücks und damit eine wichtige Bezugsgröße bei zum Beispiel der Grundsteuer-Veranlagung oder dem Eigentumsübergang. Auf einer Flurkarte, auch Liegenschafskarte oder Katasterkarte genannt, sind die Lage eines Grundstücks, die Bebauung und auch die Flur- sowie Flurstücknummer verzeichnet. Die Flurkarte ist ein amtliches Dokument und für den Verkauf sehr wichtig, da aus ihr die Bebauung des Gebietes sowie die Lages des Grundstücks ersichtlich sind.
Ziel der Gebäudeversicherung ist es, im Fall der Fälle eine Kostenabdeckung für den Wiederaufbau oder die Sanierung des Gebäudes zu garantieren. Auch wenn eine Gebäudeversicherung heute nicht mehr Pflicht ist, hat fast jeder Immobilienbesitzer eine Wohngebäude-versicherung. Sie schützt die Immobilie vor Feuer, Wasser, Sturm und Hagel und bewahrt den Eigentümer vor dem finanziellen Ruin .
Beim Immobilienverkauf geht die Versicherung in der Regel auf den Käufer ab dem Moment über, ab dem er im Grundbuch steht. Aber hat der Eigentümer zuletzt die Prämie nicht mehr entrichtet, ist die Versicherung im Schadensfall nicht verpflichtet zu zahlen
Ein Grundbuch besteht aus der Aufschrift (Deckblatt) , in der der Bezirk des Amtsgerichtes und die Nummer des Grundbuchblattes eingetragen ist. Dem Bestandsverzeichnis, in dem das Grundstück entsprechend dem Kataster - unter Angabe der laufenden Nummer, Gemarkung, Karte (Flur und Flurstück), Grösse und Nutzungsart - aufgeführt ist, und den Abteilungen I, II und III.
Ein Grundbuchauszug ist eine vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, welche man einsehen kann. Wer das Grundbuch für ein bestimmtes Grundstück einsehen möchte, kann beim zuständigen Amtsgericht einen Grundbuchauszug anfordern. Allerdings ist nach §12 der Grundbuchverordnung (GBO) eine Einsicht in das Grundbuch nur bei einem sogenannten “berechtigten Interesse” möglich.
Die Grunderwerbssteuer ist eine Steuer, die auf Kauf oder Erwerb von inländischen Grundstücken, Wohnungseigentum, Erbbaurechten und Gebäuden auf fremden Grund und Boden erhoben wird. Diese fällt beispielsweise beim Kauf, Tausch, Erbschaft oder Schenkung an. Von 1997 bis 2006 betrug der Steuersatz 3,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich etwaiger sonstiger Leistungen, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks übernimmt oder gewährt. Von der Grunderwerbssteuer befreit sind Verkäufe unter Verwandten der geraden Linien (Eltern - Kinder - Enkel). Im Jahr 2011 wurde der Steuersatz auf 5 Prozent in Baden-Württemberg erhöht.
Im Kaufvertrag sollte eindeutig festgelegt werden, ob der Käufer oder der Verkäufer die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat, da per Gesetz zunächst der bisherige Eigentümer und der Erwerber Steuerschuldner sind (§13 Nr. 2 GrESt). Nach der Beurkundung schickt der Notar den unterschriebenen Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt, welches dann die zu belastende Partei mit dem Grunderwerbsteuer-bescheid anschreibt. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig.
Stand August 2016 wird über eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer auf 6,5 Prozent in Jahr 2017 diskutiert.
Grundpfandrecht mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Kredits durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Durch die Grundschuld wird der Kreditgeber berechtigt, auf das Beleihungsobjekt bei Nichterfüllung der Kreditrückführung Zugriff zu nehmen. In den vergangenen Jahren hat die Grundschuld als Sicherungsinstrument die vorher übliche Hypothek weitgehend verdrängt. Die Grundschuld ist heute die wichtigste Form der Absicherung einer Finanzierung. Durch die Bestellung einer Grundschuld wird erreicht, daß das belastete bebaute oder unbebaute Grundstück dem aus der Grundschuld Berechtigten, für eine bestimmte Geldsumme haftet. Grundschulden können auch an Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten bestellt werden. Eine Grundschuld besteht unabhängig von dem konkreten Finanzierungs- vorgang. Deshalb kann sie auch zu einem späteren Zeitpunkt für Nachbeleihungen genutzt werden.
Insbesondere beim Hausverkauf spielen die Grundrisse und die Veränderungsmöglichkeiten eine große Rolle. Ein Grundriss ist per Definition eine abstrahierte, zeichnerisch dargestellte, zweidimensionale Abbildung einer räumlichen Gegebenheit. Der Grundriss einer Immobilie dokumentiert daher die gegebene Raumaufteilung eines Hauses oder einer Wohnung in zweidimensionaler Form. Für die Verkäuflichkeit einer Immobilie spielt er eine sehr große Rolle, weil ein Grundriss sich oft nur mit großem finanziellen Aufwand ändern lässt.
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Grundvermögen. Sie bemisst sich in ihrer Höhe durch die Festsetzung eines Einheitswertes vom Finanzamt des Grundstücks. Erhoben wird die Grundsteuer durch die Gemeinden.
Die Grundsteuer wird jeweils zum 1. Januar eines Jahres erhoben und gilt für das gesamte Jahr. Kommt es zu einem Eigentümerwechsel innerhalb eines Jahres, so ändert dies nichts an der Steuerschuldnerschaft desjenigen, der zum 1. Januar Eigentümer ist. Häufig treffen aber Verkäufer und Käufer privatwirtschaftliche Regelungen, um die Steuerlast unter Berücksichtigung des Verkaufzeitpunkts fair aufzuteilen. Im Falle einer Nichtzahlung der Grundsteuer wendet sich das Finanzamt immer mit einer Mahnung an den Veräußerer.
Die Grunddienstbarkeit ist nach deutschem Sachenrecht eine Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks In der Praxis wird die Grunddienstbarkeit vor allem für Grundstückseigentümer von hinteren Grundstücken eingerichtet, um durch Wegerechte oder Leitungsrechte die Nutzbarkeit des Grundstücks in zweiter Reihe zu regeln.Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann zudem verlangen, dass er für die Benutzung seines Grundstücks entsprechend entschädigt wird oder sich der Nutznießer beispielsweise an den Unterhaltskosten für die genutzte Zufahrt beteiligen muss. Bei einer Grunddienstbarkeit ist im Unterschied zum Nießbrauch nur eine bestimmte Nutzung des Grundstücks vorgesehen bzw. bestimmte Handlungen und Rechte am Eigentum werden durch die Grunddienstbarkeit ausgeschlossen.
Die genaue Aufteilung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum geht aus der Teilungserklärung der jeweiligen Wohnungseigentumsgemeinschaft hervor. Beim Wohnungsverkauf spielt nicht nur der Zustand der eigenen Wohnung eine Rolle, sondern auch der Zustand des Gemeinschaftseigentums, da ein Käufer mit dem Kauf Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum erwirbt.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören z.B. klassischerweise Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, Eingangstüren, Fahrstuhl, Gartenanlage, Innenhöfe etc. Es können aber Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören, obwohl sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden: z.B. Versorgungsleitungen, die durch mehrere Wohnungen (Sondereigentum) führen. Sollten Versorgungs-leitungen nur eine Wohnung versorgen, dann gehören diese zum Sondereigentum und müssen auch als solche in der Teilungserklärung ausgewiesen werden.
Die erste und wichtigste Maßnahme beim Home Staging ist, in der Immobilie eine Atmosphäre des Wohlfühlens zu schaffen, damit das Haus oder die Wohnung auf den ersten Blick einladend und ansprechend, gepflegt wirkt. Wenn nötig werden auch einige Wände in neutralen Farben gestrichen und es kommen gemietete Möbel zum Einsatz.
Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, d.h. der Hypothekengeber tritt Rechte an seiner Immobilie ab, um als Gegenleistung leihweise Geldzahlungen zu erhalten. Die Höhe der möglichen Hypothek wird dabei durch den Wert der Immobilie bestimmt und auch begrenzt. Bei Nichterfüllung der vertraglichen Vereinbarungen, z.B. mehrfacher Nichtzahlung der monatlichen Forderungen, ist der Gläubiger berechtigt, sich aus dem Erlös der Zwangsversteigerung zu bedienen.
Im Unterschied zur Grundschuld hängt die Hypothek immer mit einer Geldforderung zusammen. Daher erlischt die Hypothek, wenn die Geldforderung keinen Bestand mehr hat. In der Praxis werden statt Hypotheken mittlerweile hauptsächlich Grundschulden zur Besicherung von Darlehen eingesetzt.
Finanzielle Rücklage für die Beseitigung auftretender Schäden oder Mängel für die langfristige Erhaltung der Liegenschaftswerte gemäß Wohnungseigentumgesetz. Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet die Eigentümerversammlung über die Höhe der jeweiligen monatl. Zahlung. Möchte ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen, so wird sein Anteil an der Instandhaltungsrücklage mit verkauft. D.h. der neue Eigentümer erwirbt nicht nur die Wohnung, sondern gleichzeitig einen Anteil an den Rücklagen der Gemeinschaft. Von der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer sind die Instandhaltungsrücklagen abzugsfähig.
Als kapitaldienstfähig wird ein Kreditnehmer bezeichnet, der künftig ausreichend Cashflow generieren kann, um die gewährten Kredite bedienen zu können. Dabei werden ausgehend vom monatlichen Haushaltnettoeinkommen alle monatlichen Ausgaben in Abzug gebracht, um die freie Liquidität zu ermitteln. Zum Einkommen des Antragstellers zählen dabei der Arbeitslohn, aber auch Rentenleistungen, Nebeneinkünfte oder sonstige Bezüge. Fixe Ausgaben, etwa Kosten für die Wohnung, das Auto, Versicherungen, bereits bestehende Kredite oder die allgemeineinen Lebenshaltungskosten, werden vom Einkommen abgezogen, um die Kapitaldienstfähigkeit zu ermitteln.
Bei jedem Immobilienkauf entstehen Kaufnebenkosten und teilweise in nicht unerheblicher Höhe. Meist verlangen Kreditinstitute bei einer Finanzierung, dass zumindest die Nebenkosten des Immobilienkaufs aus Eigenmitteln bezahlt werden müssen.
Als Kaufnebenkosten werden alle zusätzlichen Kosten bezeichnet, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie hinzukommen: Notarkosten, Grunderwerbssteuer und Maklerprovision.
Der Immobilienverkauf bedarf der notariellen Beurkundung. Im Rahmen des Kaufvertrags werden alle Details des Eigentumsübergangs von Verkäufer auf Käufer definiert.Grundsätzlich muss alles, was der Verkäufer mit dem Käufer verhandelt hat, im Kaufvertrag stehen.
So gehört in jeden Kaufvertrag die genaue Bezeichnung der Kaufgegenstandes: Lage, Anschrift, Ausstattung, Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nummer bzw. Wohnungs-Nummer etc.
Hat ein Eigentümer einer Immobilie sein ursprünglich aufgenommenes Darlehen bereits zurückgezahlt, so kann er verlangen, dass die eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird. Wenn ein Darlehensnehmer seinen Kredit bei der finanzierenden Bank vollständig zurück gezahlt hat, dann können diese Grundschulden im Grundbuch aus Abteilung II (z.B. Vormerkungen, Grunddienstbar-keiten) und Abteilung III (z.B. Hypotheken, Grundpfandrechte) stammen. Hierfür ist in der Regel eine Löschungsbewilligung des Gläubigers erforderlich. Dieser Gläubiger ist in den meisten Fällen die Bank oder Bausparkasse.
Dieser Antrag auf Löschung benötigt eine notariell beglaubigte Form. Mit der Ausstellung einer Löschungsbewilligung kommen Kreditinstitute einer gesetzlichen Verpflichtung nach und dürfen deshalb kein Entgelt verlangen. Zulässig ist jedoch eine Weitergabe von verauslagten Kosten für den Notar oder das Grundbuchamt. Gemäß §34 Gerichts- und Notarkosten Gesetz darf der Notar eine Gebühr von 0,2 für die Beglaubigung der von der Bank erstellten Urkunde verlangen. Dazu nimmt das Grundbuchamt Kosten für die Löschung.
Maklercourtage - Verkauf
Es gibt keine gesetzliche Vorgabe, wer die Maklercourtage beim Immobilienverkauf bezahlt. In der Regel eine Mischung aus Käufercourtage und Verkäufercourtage. Entsprechend müssen sowohl Käufer als auch Verkäufer eine Courtage bei erfolgreichen Immobilienverkauf an den Makler bezahlen. Die Maklercourtage wird bei einem Haus- oder Wohnungsverkauf in der Regel direkt nach dem Zustandekommen des Kaufvertrages fällig. Ein guter Makler erreicht durch eine durchdachte und engagierte Vermarktung trotzt Maklercourtage den gleichen bzw. nicht selten auch einen
höheren Verkaufspreis als der Privatverkäufer. Auch sind die Aufgaben eines Maklers umfangreicher als manch Eigentümer vermutet bzw. selbst bereit ist zu leisten. Ein weiterer Vorteil des Maklers: Er kann die Bewerbung der Immobilie (z.B. Anzeigen schalten, Exposé erstellen, etc.) günstiger als der Privatmann durchführen, trägt alle Kosten der Vermarktung und wird nur im Erfolgsfall entlohnt.
Maklercourtage- Vermietung
Seit dem 1.6.2015 gilt im Vermietungsbereich in Deutschland das sogenannte “Bestellerprinzip”, d.h., wer den Makler bestellt, der soll ihn auch bezahlen. Ziel des Gesetzes ist eine Entlastung der Mieter, die in der Vergangenheit zumeist die Maklercourtage bei Anmietung einer Wohnung bezahlen mussten.Ein Eigentümer muss sich jetzt entscheiden, ob er die Immobilie selbst vermietet, d.h. Anzeigen schaltet, Besichtigungstermine durchführt, einen Mietvertrag macht, Zählerstände abliest, etc. oder einen Makler beauftragt und die Kosten selbst trägt.
Im frei finanzierten Wohnungsbau dient die Kaution (§ 232 BGB) zur Sicherung aller künftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Bei preisgebundem Wohnraum ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung nur zulässig, wenn sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters aus Schäden oder Ansprüche unterlassener Schönheitsreparaturen zu sichern (§ 9 Abs. 5 WoBindG).
Zur Abdeckung von Mietrückständen darf die Kaution bei preisgebundem Wohnraum nicht verwendet werden.
Führt der Vermieter bauliche Änderungen durch, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen oder die allg. Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken, kann der Vermieter eine Erhöhung des Mietzinses (Modernisierungsumlage) verlangen.
Mitegentum
Der Miteigentumsanteil ist der jeweilige Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum an einer Immobilie (z B Eigentumswohnung). Er wird in der Teilungserklärung festgelegt und in Tausendstel ausgedrückt.Der Miteigentümer hält in einem festgelegten Verhältnis ("Bruchteile" gemäß Kaufvertrag) Eigentumsanteile an einer Sache. (Eigentumswohnung).
Unter Nießbrauch ist ganz allgemein das Nutzungsrecht an einer Sache zu verstehen. In §1030 BGB wird Nießbrauch rechtlich wie folgt definiert. Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).
Ein Nießbrauchrecht mindert den Wert einer Immobilie. Das hat auch Folgen für Erbfälle: Denn der Pflichtteil fällt bei einem mit einem solchen Recht vererbten Grundstück geringer aus
Die häufigste Form des Nießbrauchs ist ein lebenslanges Recht, eine Immobilie zu bewohnen und alle Nutzungen daraus zu ziehen. Hiervon zu unterscheiden ist das Wohnrecht, welches lediglich das Bewohnen eines Gebäudes oder Teilen eines Gebäudes gestattet, nicht jedoch die Fruchtziehung oder den Verkauf der Immobilie. Durch das Nießbrauchrecht überträgt der Eigentümer das Recht zur Nutzung und zur Fruchtziehung an einen Dritten und behält nur das Verkaufsrecht (Verfügung) für sich.
Grundsätzlich besteht für jeden Immobilienbesitzer die Möglichkeit im Rahmen eines Erbvertrages oder Testaments zu verfügen, dass die Kinder die Immobilie erben sollen, aber gleichzeitig die Einräumung eines Nießbrauchrechts zugunsten des Ehepartners im Grundbuch eingetragen wird. So macht es für den Nießbrauchberechtigten auch keinen Unterschied, ob die Immobilie von den Kindern als Erben verkauft wird. Der neue Eigentümer der Wohnung oder des Hauses erwirbt die Immobilie nur inklusive des bestehenden Nießbrauchrechts und ist somit an der Nutzung der Wohnung (z.B. durch Vermietung) gehindert.
Ein Notaranderkonto ist ein vom Notar treuhänderisch geführtes Konto, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt. Der Notar gibt das eingezahlte Geld erst dann an den Verkäufer weiter, wenn alle Vertragsbedingungen des Kaufvertrages erfüllt sind. Mit Einzahlung auf das Anderkonto gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über, auch wenn er noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Das Notaranderkonto gilt als die sicherste Form der Kaufpreisabwicklung, denn erst wenn sichergestellt ist, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, überweist der Notar das Geld an den Verkäufer.
Auch: Verkehrswert, dass heißt der erzielbare Verkaufswert.
Gesetzlich vorgeschrieben ist zudem, dass die Versammlung der Wohnungseigentümer vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen wird.Aus den Protokollen der Eigentümerversammlung geht z.B. hervor, welcher Wirtschaftsplan erstellt wurde oder ob bestimmte Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen beschlossen wurden. Wer seine Wohnung verkaufen möchte, sollte die Beschlüsse der letzten 3 Versammlungen für einen Kaufinteressenten bereit halten, damit dieser sich ein Bild über wichtige Beschlusslagen der Gemeinschaft machen kann. So ist es z.B. für einen künftigen Eigentümer wichtig zu wissen, ob eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage geplant ist.
Eine Immobilie, die provisionsfrei angeboten wird, erscheint zunächst günstig. Beim Kauf ist keine Maklercourtage zu entrichten aber wer den besten Verkaufspreis für seine Immobilie erzielen möchte, muss vor allem den Kaufinteresseten finden, der bereit ist, den höchsten Preis zu bezahlen. Dazu ist es wichtig, die Immobilie qualitativ hochwertig zu vermarkten. Außerdem sollte die Vermarktung breit, d.h. über mehrere Vermarktungswege angelegt sein, damit die Wahrscheinlichkeit steigt, den besten Käufer zu finden. Die Provisionsfreiheit alleine ist kein Garant dafür, den besten Preis zu bekommen.
Ein guter Immobilienmakler ist sein Geld in der Regel wert. So kann er z.B. bei Preisverhandlungen eine Mittlerrolle zwischen Eigentümer und Interessent einnehmen, um ein besseren Verkaufspreis zu erzielen. Er kann auch bei Fragen zur Immobilie oder zu Umbau-möglichkeiten oder zur Finanzierung der Immobilie unterstützen und so möglicherweise die Zahlungsbereitschaft der Interessenten fördern. Und manchmal hat er in seiner Kundendatei sogar schon ein passenden Interessenten bevor die Vermarktung überhaupt startet..
Im Falle der Realteilung wird, im Unterschied zur Teilung nach dem Wohnungseigentumgesetz (§8 WEG), das Grundstück tatsächlich geteilt. Wird ein Grundstück real geteilt, so entstehen mit der Teilung zwei neue Grundstücke, für die jeweils ein eigenständiges Grundbuchblatt angelegt wird.
Dabei muss in der notariellen Urkunde die Beschreibung der Teilfläche so detailliert sein, dass Lage und Grenzen der einzelnen Grundstücke eindeutig festgestellt werden können. Im Verkaufsfall ist ein real geteiltes Grundstück in der Regel leichter zu veräußern als ein ideell geteiltes Grundstück, da der Käufer bei einem ideell geteilten Grundstück nur einen Miteigentumsanteil erhält.
Zum Sondereigentum gehören in jedem Fall die Räume der Wohnung (einschließlich Bodenbeläge, Einbaumöbel, nicht tragende Wände in der Wohnung sowie Sanitärinstallationen). Nicht zum Sondereigentum gehören in jedem Fall die gesamten tragenden Teile des Gebäudes, das Treppenhaus, Dach und Fenster, sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungs-eigentümer dienen (siehe §5 WEG Abs. Beim Wohnungsverkauf wird nicht nur das Sondereigentum verkauft, sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Immobilienkäufer sollten deshalb beim Erwerb einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung genau studieren. Ebenfalls sollten Sie sich informieren, wie hoch die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum ist und welche Kosten für eine mögliche Instandhaltung des Sondereigentums anfallen.
Sondernutzungsrechte werden in der Regel an Gegenständen begründet, die nicht als Sondereigentum deklariert werden können. Häufig werden solche Rechte z.B. für PKW-Stellplätze, Terrassen- oder Gartenflächen vergeben.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann das Sondernutzungsrecht nicht unabhängig vom Sondereigentum übertragen werden, sondern nur in Kombination mit diesem. Der Immobilienkäufer sollte deshalb darauf achten, dass das Sondernutzungsrecht im Grundbuch vermerkt wurde, damit dieses Recht nachhaltig gesichert und den anderen Eigentümern bekannt ist. Wenn das Sondernutzungsrecht notariell vereinbart und in das Grundbuch eingetragen wurde, wird es automatisch Inhalt des Sondereigentums (siehe § 5 WEG Abs. 4) und hat damit auch Wirkung gegenüber neuen Wohnungseigentümern.
Mit dem Begriff Spekulationssteuer ist die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften gemeint, wobei eine Besteuerung nur in Frage kommt, wenn es sich um ein Wirtschaftsgut – wie zum Beispiel einer Immobilie – handelt (siehe §22 und 23 Einkommenssteuergesetz). Zudem muss eine Wertsteigerung innerhalb der Veräußerungs- bzw. Spekulationsfriststattgefunden haben damit es zu einer Besteuerung kommt.
1. Das Grundstück bzw. die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutztwurde oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
2. Der Zeitraum zwischen Ankauf und Veräußerung mehr als 10 Jahre beträgt.
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Der Käufer einer Immobilie darf erst dann in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden, wenn er dem Grundbuchamt
eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung beigebracht hat. Mit der Bescheinigung weist der Käufer nach, dass er die Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Die Bescheinigung wird von der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts ausgestellt.
Der rechtmäßig für beide Parteien tätige Makler ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet, und muss seine Tätigkeit unter Berücksichtigung der Interessen beider Vertragsparteien ausüben. Der Makler kann dabei belangt werden, wenn er beispielsweise bekannte Mängel verschweigt. Der Makler verhandelt mit beiden Vertragsparteien, um das Geschäft abzuschließen. Verkehrsüblich wird der Vermittlungsmakler als Verkäufer mit besonderen Pflichten betrachtet.
Unter einer Vorfälligkeitsentschädigung versteht man den Betrag, den ein Darlehensnehmer an eine Bank zahlen muss, wenn er ein Festzins-Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsfestschreibungszeit kündigt. Kündigt ein Darlehensnehmer seinen langfristigen Kredit vorzeitig, so entgehen der Bank Zinseinnahmen, die sie in den Folgejahren noch erzielt hätte. Zum einen muss die Bank damit auf fest eingeplante Gewinne verzichten (Margenschaden). Zum anderen hat sie sich in der Regel selbst langfristig finanziert und kann das vorzeitig zurückgezahlte Geld nur zu niedrigen Zinsen neu anlegen (Refinanzierungsschaden). Die Vorfälligkeitsentschädigung soll der Bank den entstanden Schaden ersetzen.
Als Wohnfläche wird die Summe der anrechenbaren Grundfläche von Räumen, die zu einer Wohnung gehören, bezeichnet. Das heißt die tatsächliche Grundfläche einer Wohnung muss nicht zwingend mit der anrechenbaren Grundfläche übereinstimmen, denn nicht jede Fläche darf bei der Wohnflächenberechnung gleichermaßen angerechnet werden. Die Wohnfläche wird auch herangezogen für die Finanzplanung und die Darlehensbewilligung sowie in Kombination mit den Baukosten zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens.
Im Allgemeinen regelt das Wohnungseigentumsgesetz das Wohnungseigentumsrecht. Wohneigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung (Sondereigentum). Im Wohnungseigentumsgesetz sind unter anderem die Bestimmungen zur Entstehung von Wohnungseigentum, zum Gemeinschafts- und Sondereigentum, zur Verwaltung, zur Wohnungseigentümerversammlung und Beschlussfassung enthalten.Das Wohnungseigentumsgesetz begründet nicht nur das Wohnungseigentum, sondern bestimmt auch die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander. Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit mit Hilfe des §15 WEG, neben Nutzung des Sondereigentums, den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarungen zu regeln.
Bei einer Zwangsversteigerung handelt es sich um ein Vollstreckungsverfahren, durch das z.B. eine Immobilie mittels Versteigerung veräußert wird. Kommt ein Schuldner also seinen Zahlungsverpflichtungen nachhaltig nicht nach, kann der Gläubiger (in der Regel die Bank) die Zwangsversteigerung betreiben, um eine Rückzahlung des Darlehens aus dem Verkaufserlös zu erzwingen. Der Antrag auf Zwangsversteigerung muss vom Gläubiger beantragt werden. Gehört eine Immobilie zwei Eigentümern, von denen nur einer die Immobilie kaufen möchte, so kann der verkaufswillige Eigentümer die sogenannte Teilungsversteigerung beantragen. Ziel des Verfahrens ist die Aufhebung der Gemeinschaft. Der erzielte Versteigerungsertrag tritt an die Stelle der Immobilie und wird entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt.
© Quellen: HNG AG, immoverkauf24 GmbH, immopilot, immonet.de, Müller Immobilienservice
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References: §12
 §34
 §1030
 §5
 § 5
 §22
 §15