Source: https://www.mietrechtsiegen.de/wohnraummietvertrag-eintrittsrecht-eines-angehoerigen-bei-tod-des-mieters/
Timestamp: 2019-08-25 08:13:05+00:00

Document:
AG Hamburg, Az.: 25a C 315/15, Urteil vom 20.05.2016
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i. H. v. 110 Prozent des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, es sei denn die Beklagte leistet vor der Vollstreckungssicherheit i. H. v. 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Der Kläger begehrt von der Beklagten Räumung und Herausgabe einer Wohnung.
Der Kläger ist Eigentümer einer im Hause S.-Straße, H., erstes OG links, belegenen Wohnung, bestehend aus fünf Zimmern, Küche, Flur, Bad mit einer Wohnfläche von 107,30 m².
Foto: stefanphoto/ Bigstock
Langjährige Mieterin dieser Wohnung war Frau Roswitha B. die die Wohnung vor mehreren Jahrzehnten ursprünglich gemeinsam mit ihrem Mann anmietete und dort ihre sieben Kinder großzog. Nach dem Versterben ihres Mannes war Frau Roswitha B. alleinige Mieterin der Wohnung. Frau Roswitha B. ist am 23.05.2015 verstorben.
Die monatliche Miete für die Wohnung belief sich zuletzt auf 1005,50 €, wobei die Nettokaltmiete 800,50 € betrug.
Bei der Beklagten handelt es sich um eine Tochter der ursprünglichen Mieterin. Bereits im Jahr 2013 kümmerte sich diese um ihre Mutter. Zu diesem Zeitpunkt lebte die Beklagte mit ihren beiden Kindern in W. in einem Mehrfamilienhaus. Unter ihr wohnte ihre Schwester. Im Sommer 2013 ließ die Beklagte ihren Sohn in der in unmittelbarer Nähe zu der hier streitgegenständlichen Wohnung belegenen ……….einschulen. Ihre etwas ältere Tochter schulte sie im November 2013 auf diese Schule um.
Am 29.01.2014 teilte die Beklagte der für die Klägerseite tätigen Hausverwaltung mit, dass sie mit in die streitgegenständliche Wohnung einziehen werde, weil ihre Mutter nicht mehr alleine dort wohnen könne. Auf die Bitte der Hausverwaltung wiederholte die Mutter der Beklagten diese Mitteilung schriftlich mit Schreiben vom 30.01.2014. Hinsichtlich dessen Inhalt wird auf die Anl. K1 Bezug genommen.
Am 06.12.2013 musste die Mutter der Beklagten nach einem nächtlichen Sturz ins Krankenhaus verbracht werden. Der Krankenhausaufenthalt dauerte bis zum 27.12.2013. Im E. Alten- und Pflegeheim in K. S., H. wurde der Mutter der Beklagten im Anschluss ein Platz in der Kurzzeitpflege angeboten, den diese annahm. Bis zu ihrem Versterben im Mai 2015 verblieb die Mutter der Beklagten dort.
Nachdem der Kläger hiervon Kenntnis erlangt hatte und der Kläger auf eine Einwohnermeldeamtsanfrage vom 12.03.2015 die Nachricht erhalten hatte, dass die Mutter der Beklagten unter der Anschrift S.-Straße nicht zu ermitteln sei (vgl. Anl. K2), fragte der Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 07.04.2015 bei der Mutter der Beklagten an, wann diese die Wohnung herausgeben werde. Bezüglich des Inhalts des Schreibens wird auf die Anl. K3 Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 09.04.2015, gerichtet an die Hausverwaltung des Klägers, erbat die Mutter der Beklagten die Erlaubnis, einzelne Zimmer ihrer Wohnung aus wirtschaftlichen Gründen an einen Studenten zur Untermiete überlassen zu dürfen.
Der Mieterverein teilte für die Mutter der Beklagten daraufhin mit, dass ihr Aufenthalt im Pflegeheim lediglich vorübergehend sei und sie beabsichtige in die Wohnung zurückzukehren. Aus diesem Grunde habe sie auch bereits nach dem Einbau eines Fahrstuhls nachgefragt. Dass die Mutter der Beklagten nicht mehr unter der S.-Straße gemeldet sei, sei unzutreffend.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.04.2015 (Anlage K6) sprach der Kläger u. a. eine qualifizierte Abmahnung wegen einer unerlaubten Untervermietung aus. Die Mutter der Beklagten wiederholte daraufhin mit Schreiben des Mietervereins vom 08.05.2015 die Aufforderung zur Erteilung der Untermieterlaubnis.
Mit Schreiben vom 19.05.2015 erklärte der Kläger die fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses wegen unerlaubter Untervermietung und setzte der Mutter der Beklagten eine Frist zur Räumung der Wohnung bis zum 29.05.2015.
Mit Schreiben vom 01.06.2015 (Anl. K9) teilte der Mieterverein dem Kläger mit, dass die Mutter der Beklagten am Samstag dem 23.05.2015 verstorben und die Beklagte gemäß § 563 Abs. 2 S. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sei.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 19.06.2015 (Anlage K10) wies der Kläger daraufhin, dass das Mietverhältnis mit der Mutter der Beklagten bereits vor ihrem Tod durch die Kündigung vom 19.05.2015 beendet worden sei. In der Annahme, dass mangels einer gemeinsamen Haushaltsführung die Beklagte nicht nach § 563 in den Mietvertrag eingetreten sei, forderte er diese auf, die Wohnung bis zum 29.06.2015 geräumt an den Kläger herauszugeben. Vorsorglich sprach der Kläger gegenüber der Beklagten die Kündigung gemäß § 564 BGB zum 30.09.2015 aus.
Für die Abmahnung und die fristlose Kündigung vom 19.05.2015 stellte der Prozessbevollmächtigte des Klägers diesem Kosten von 334,75 € bzw. 898,57 € in Rechnung (Rechnungen vom 24.04.2015 und 19.05.2015, Anlagen K 11 und K 12).
Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verpflichtet. Das mit der Mutter der Beklagten bestehende Mietverhältnis sei bereits durch die Kündigung vom 19.05.2015 wirksam beendet worden, da die Mutter der Beklagten ohne Erlaubnis einen Teil der Wohnung untervermietet habe.
Ohnehin aber sei die Beklagte nicht nach § 563 ff. BGB in das Mietverhältnis eingetreten, da die Beklagte nicht in einem gemeinsamen Haushalt im Sinne des §§ 563 Abs. 2 S. 1 BGB mit ihrer Mutter gelebt hätte. Daran fehle es bereits deshalb, da die Beklagte auch nach ihren eigenen Bekundungen erst zu einem Zeitpunkt in die Wohnung eingezogen sei, als die Mutter der Beklagten bereits im Krankenhaus und kurze Zeit später von dort aus direkt ins Altenpflegeheim gekommen sei. Als die Mutter der Beklagten am 06.12.2013 ins Krankenhaus gekommen sei, habe es noch keinen gemeinsamen Haushalt mit der Beklagten gegeben. Bis zu diesem Zeitpunkt habe die Beklagte keine eigene Möbel aus ihrer Wohnung in die hier streitgegenständliche Wohnung verschafft. Zudem habe sie noch regelmäßig in ihrer eigenen Wohnung in W geschlafen. Angesichts des Alters und des Gesundheitszustandes ihrer mittlerweile verstorbenen Mutter habe die Beklagte auch nicht darauf vertrauen können, dass diese wieder aus der Kurzzeitpflege in die Wohnung zurück gelange. Gegenteilige Bekundungen der Beklagten seien nicht glaubhaft.
Die Beklagte habe vor diesem Hintergrund nicht nur die streitgegenständliche Wohnung herauszugeben, als Erbin ihrer Mutter hafte die Beklagte auch für die Nachlassverbindlichkeiten gemäß § 1967 BGB. Insoweit habe sie die vorgerichtlichen Anwaltskosten zu tragen.
1. die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung in der S.-Straße, H. erstes OG links, bestehend aus fünf Zimmern, Küche, Flur, Bad/WC, Wohnfläche 107,30 m², geräumt mit sämtlichen Schlüsseln an den Kläger zu Händen der Verwalterfirma Paul J. GmbH & Co. KG herauszugeben,
2. die Beklagte zu verurteilen, als Nebenkosten außergerichtliche Rechtsanwaltskosten i. H. v. 334,75 € und weiteren 898,57 € mithin insgesamt 1233,32 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten oberhalb des Basiszinssatzes ab Rechtshängigkeit an den Kläger zu zahlen.
Sie ist der Ansicht, dass die Räumungsklage abzuweisen sei, da weder die außerordentliche fristlose Kündigung des Klägers vom 19.05.2015 gegenüber ihrer mittlerweile verstorbenen Mutter, noch die ihr gegenüber ausgesprochene fristgemäße Kündigung des Klägers vom 19.06.2015 gegenüber der Beklagten eine wirksame Beendigung des streitbefangenen Mietverhältnisses bewirkt hätten.
Die zuerst genannte Kündigung sei unwirksam, da der Mutter der Beklagten nach der Rechtsprechung des BGH ein Anspruch auf Erteilung einer Untermieteerlaubnis zugestanden habe. Dass die Einholung einer Untermieteerlaubnis zu einem früheren Zeitpunkt unterblieben sei, liege daran, dass die Mutter aufgrund ihres hohen Alters und der damit einhergehenden Hilfsbedürftigkeit die Reichweite dieser Entscheidung nicht erfasst habe. Eine bewusste Missachtung der Person des Klägers sei damit nicht einhergegangen.
Die weitere Kündigung sei unwirksam, da die Beklagte gemäß § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sei. Bereits im Jahr 2013 habe sich die Beklagte mehr und mehr und zuletzt sehr intensiv um ihre Mutter gekümmert. Dabei habe sie ihren Lebensmittelpunkt nach und nach von W. nach E. verlegt. Lediglich zum Schlafen sei sie in ihre Wohnung gefahren. Nachdem ihre Mutter aufgrund des Sturzes ins Krankenhaus gekommen sei, sei klar gewesen, dass sie nicht mehr alleine leben könne. Schweren Herzens habe die Beklagte daher ihre eigene Wohnung gekündigt und sei in die S.-Straße eingezogen. Dabei sei sie stets davon ausgegangen, dass ihre Mutter wieder aus der Kurzzeitpflege in die Wohnung zurückziehen werden. Dies habe immer dem Wunsch der Mutter entsprochen. Konkret sollte die Rückkehr erfolgen, sobald die Mutter in der Kurzzeitpflege wieder laufen gelernt habe. Selbstverständlich sei die Mutter der Beklagten auch bis zu ihrem Tod unter der Anschrift S.-Straße gemeldet gewesen. Dies ergebe sich eindeutig aus der als Anlage B1 vorgelegten Meldeauskunft vom 10.04.2015.
Auch die mit dem Klagantrag zu 2) geltend gemachten Zahlungsansprüche gegenüber der Beklagten seien unbegründet. Da die Beklagte das Erbe Ihrer Mutter ausgeschlagen habe, sei sie bereits nicht Erbin. In der Sache sei zudem nicht ersichtlich warum die Einschaltung eines Rechtsanwalts erforderlich gewesen sei, da der Kläger durch eine professionelle Hausverwaltung vertreten werde. Vorsorglich bestreitet die Beklagte, dass die geltend gemachten Anwaltskosten vom Kläger bereits gezahlt worden seien. Auf all dies käme es aber nicht an, da die ausgebrachte Abmahnung und die Kündigungserklärungen ohnehin unwirksam seien, und eine Erstattungspflicht der Gegenseite daher nicht begründen könnte.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen diesen gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Das Gericht hat die Beklagte persönlich nach § 141 ZPO angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung des Bruders der Beklagten, Herrn Folke B. Hinsichtlich des Ergebnisses der Anhörung und der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 29.02.2016 Bezug verwiesen.
I. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen in der … gelegenen Wohnung, ein solcher folgt insbesondere nicht aus § 546 Abs. 1 oder 2 BGB.
Die Beklagte ist gemäß § 563 Abs. 2 S. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Dieses Mietverhältnis besteht ungekündigt fort. Die fristlose, gegenüber der Mutter der Beklagten ausgesprochene Kündigung vom 19.05.2015 hat das Mietverhältnis ebenso wenig beendet wie die gegenüber der Beklagten ausgesprochene Kündigung vom 19.06.2015 (dazu unter 1). Der Kläger hat gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten i. H. v. 1233,32 €, ein solcher folgt insbesondere nicht aus §§ 280 Abs. 1, 535 BGB i. V. m. § 1922 BGB (dazu unter 2).
1) Die Beklagte ist gemäß § 563 Abs. 2 S. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Hierzu ist ausreichend, dass die Beklagte und ihre Mutter in der streitgegenständlichen Wohnung in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Insoweit dürfen keine überspannten Anforderungen gestellt werden (BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 25/14, Rn. 30).
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat das Gericht keinerlei Zweifel daran, dass die Beklagte im März 2014 in die streitgegenständliche Wohnung gezogen ist. Dies hat der Zeuge Folke B. bestätigt. Entgegen der Ansicht des Klägers geht das Gericht davon aus, dass die Beklagte spätestens ab diesem Zeitpunkt und bis zu deren Tod im Sinne des § 563 Abs. 2 S. 1 BGB in einem gemeinsamen Haushalt mit Ihrer Mutter gelebt hat.
Dabei verkennt das Gericht nicht, dass sich die Mutter der Beklagten bereits zu diesem Zeitpunkt und bis zu ihrem Versterben ca. 14 Monate später zur sog. Kurzzeitpflege in einem Pflegeheim befunden hat. Alleine durch den Aufenthalt in der Kurzzeitpflege hat die Mutter der Beklagten ihren Haushalt in der S.-Straße, H. jedoch nicht aufgegeben. Die als Anlage K2 vorgelegte Meldeauskunft, nach der die Mutter der Beklagten nicht unter der Adresse …S.-Straße zu ermitteln gewesen ist, belegt das Gegenteil nicht. Dieser Meldeauskunft kommt bereits deshalb keine hinreichende Aussagekraft zu, da die Meldeauskunft vom 10.04.2015 das Gegenteil belegt. Maßgeblich ist vorliegend vielmehr, dass das Verbringen der Mutter der Beklagten Mitte Dezember 2013 zunächst ins Krankenhaus und anschließend in das Pflegeheim, nicht freiwillig, sondern lediglich krankheitsbedingt erfolgt ist. Insofern kann hier nichts anderes gelten, als für die Frage, ob zum Zeitpunkt des Versterbens des Elternteils noch ein gemeinsamer Haushalt bestand. Für diese Konstellation wird anerkanntermaßen darauf abgestellt, ob der Auszug des Mieters freiwillig erfolgte oder durch die Umstände erzwungen wurde (Krankheit etc.). Dies wird damit begründet, dass genauso wie bei den sonstigen Personen gem. § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB die Absicht der Dauerhaftigkeit der gemeinsamen Haushaltsführung ausreicht, um vom ersten Tag an in den Schutz des § 563 BGB zu gelangen, der Wunsch ausreichen müsse, den gemeinsamen Haushalt weitergeführt zu haben, wenn die Umstände nicht den Auszug erzwungen hätten (ist (vgl. Schmidt Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 563, Rn. 42 m. w. N.).
Das Gericht verkennt nicht, dass in einer Konstellation wie der Vorliegenden, die Gefahr, dass § 563 BGB von Kindern rechtsmissbräuchlich zu eigenen Zwecken genutzt wird, indem sich diese auf diese Weise einen Einstieg in einen günstigen Mietvertrag verschaffen, hoch ist. Gerade also, wenn wie hier der faktische Umzug erst dann erfolgt, wenn das Elternteil bereits in einer Pflegeeinrichtung untergebracht ist, sind an die Prüfung der Frage eines gemeinsamen Haushalts daher strenge Anforderungen zu stellen. Ein gemeinsamer Haushalt wird in diesen Fällen aber jedenfalls dann zu bejahen sein, wenn der Rückzug des Elternteils in die gemeinsame Wohnung ernsthaft geplant ist und der Einzug des Kindes in die gemeinsame Wohnung gerade dem Zweck dient, um dem Elternteil den Rückzug in den eigenen Haushalt wieder zu ermöglichen.
Das Gericht hat nach dem Ergebnis der persönlichen Anhörung der Beklagten sowie der Vernehmung des Zeugen B. keinen Zweifel daran, dass es der Wille der Mutter der Beklagten gewesen ist, ihren Lebensabend in der … zu verbringen, und nicht dauerhaft in dem Pflegeheim zu wohnen. In der S.-Straße hatte sie noch ihre ihre persönlichen (Haushalts-)gegenstände. Auch wenn sich die Mutter der Beklagten nicht in der S.Straße aufhielt, hat diese zudem gemeinsam mit der Beklagten Entscheidungen in Bezug auf die Wohnung getroffen. So hat die Beklagte etwa berichtet, dass sie mit ihrer Mutter abgesprochen habe, welche Zimmer von der Beklagten und ihren Kindern bewohnt werden und welche Räumlichkeiten der Mutter vorbehalten bleiben sollen. Auch die Möbel der Mutter der Beklagten sind in Teilen in der Wohnung verblieben und in anderen Teilen durch die Möbel der Beklagten ergänzt worden. Auch an der Miete beteiligte sich die Mutter nach den Angaben der Beklagten. All dies lässt auf einen gemeinsamen Haushalt schließen.
Im Rahmen ihrer Anhörung hat die Beklagte zudem beteuert, dass sie bei ihrem Umzug in die S.-Straße stets davon ausgegangen sei, dass Ihre Mutter tatsächlich wieder in ihre Wohnung zurückkehren werde und sie dort gemeinsam leben werden. Für die Ernsthaftigkeit des Willens der Beklagten, die Wohnung mit ihrer Mutter zu teilen, spricht dabei, dass der Umzug der Beklagten im März 2014, und somit relativ zu Beginn des Aufenthalts ihrer Mutter in der Kurzzeitpflege erfolgt ist. Unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen muss die Beklagte hier bereits zum 3. Werktag des Januars 2014 die Kündigung ihrer eigenen Wohnung ausgesprochen haben, um, ohne mit einer doppelten Miete belastet zu sein, im Laufe des Monats März in die Wohnung der Mutter einzuziehen. Bereits Ende Januar 2014 erhielt zudem die für den Kläger tätige Hausverwaltung die Mitteilung, dass die Beklagte zur Unterstützung ihrer Mutter in die Wohnung einziehen werde. Es liegt nahe, dass die Beklagte zu diesem (frühen) Zeitpunkt – unmittelbar nach dem Krankenhausaufenthalt – noch voller Hoffnung war, dass die Maßnahmen der Kurzzeitpflege zu einer schnellen Besserung führen werden. Auch bereits der Umstand, dass es sich um einen Platz in der Kurzzeitpflege gehandelt hat, erlaubt zudem die Annahme, dass eine endgültige, dauerhafte Verbringung der Mutter der Beklagten in das Pflegeheim mit der Wahrnehmung dieser Betreuungsmöglichkeit nicht verbunden gewesen sein sollte.
Angesichts der Tatsache, dass die Beklagte ihre Mutter – nach dem eigenen Bekunden der Beklagten sowie der Aussage des Zeugen B. – bereits in den Monaten vor dem Krankenhausaufenthalt zeitintensiv und aufopferungsvoll zur Seite stand, bestehen auch keine Zweifel daran, dass sich die Beklagte ernsthaft ein Zusammenleben mit der unterstützungsbedürftigen Mutter vorstellen konnte. Als ausgebildete Krankenschwester war die Beklagte zudem prädestiniert für diese Aufgabe.
Die Bedenken, die der Kläger mit Schriftsatz vom 02.05.2016 in Bezug auf die Glaubwürdigkeit der Beklagten und der Glaubhaftigkeit ihrer Aussagen geäußert hat, werden diesseits nicht geteilt. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Beklagte ein erhebliches Eigeninteresse an dem Ausgang des Rechtsstreits hat. Nach dem persönlichen Eindruck, den das Gericht in der mündlichen Verhandlung gewinnen konnte, bestehen jedoch keine nachhaltigen Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Beklagten. Die Aussage, die die Beklagte umfassend und widerspruchsfrei zu der Pflege ihrer Mutter geschildert hat, erachtet das Gericht zudem durchwegs als glaubhaft.
Das Gericht hält es insbesondere für glaubhaft, dass die Beklagte zuletzt mehr oder weniger täglich bei ihrer Mutter in E. gewesen ist und abends wieder nach W. gefahren ist um dort zu schlafen. Gerade um die Betreuung ihrer Mutter und die Betreuung ihrer Kinder miteinander in Einklang zu bringen, hat die Beklagte – was unstreitig ist –, dafür gesorgt, dass zunächst ihr Sohn im August 2013 in einer Schule in der Nähe der streitgegenständlichen Wohnung eingeschult wurde und im November 2013 dafür Sorge getragen, dass die ältere Tochter auf dieselbe Schule umgeschult wird. Sollte man Zweifel an der Richtigkeit der Aussage haben, dass die Beklagte täglich von E. nach W. gefahren ist, dann lediglich insofern, als es nahe gelegen hätte, dass die Beklagte mit ihren Kindern bereits zu diesem Zeitpunkt gelegentlich in der S.-Straße übernachtet. Dies würde die Annahme eines gemeinsamen Haushalts jedoch noch unterstreichen.
Das Gericht hält es auch nicht für unglaubhaft, dass die Beklagte davon ausging, dass Ihre Mutter wieder soweit genesen werde, dass sie in die gemeinsame Wohnung umziehen könne. Alleine der Umstand, dass die Mutter bereits im Jahre 2012 einen gemeinsamen Urlaub absagen musste und im Jahre 2013 durch die AWO regelmäßig morgens Kompressionsstrümpfe bekam, stehen der Annahme, dass die Mutter nach ihrem Sturz und ihren Krankenhausaufenthalt ab dem 06.12.2013 wieder geäußert habe das sie wieder in die Wohnung zurück wolle, nicht entgegen. Dies gilt umso mehr, als Sie diese Wohnung nicht alleine sondern gemeinsam mit Ihrer Tochter. Alleine das Alter von 85 Jahren lässt dieses Ansinnen nicht als unglaubhaft erscheinen.
Schließlich erachtet es das Gericht nicht als unglaubhaft, sofern die Beklagte über das Datum der Kündigung ihrer Wohnung keine konkrete Auskunft geben konnte. Für einen juristischen Laien wie die Beklagte mag das Datum schlichtweg keine entscheidende Rolle gespielt haben.
Das Gericht teilt allenfalls die Auffassung des Klägers, dass die Aussagen der Beklagten zu der Untervermietung zweifelhaft gewesen sind. Allein dies stellt jedoch die Glaubhaftigkeit der Aussage im Übrigen nicht infrage.
Diese werden im Übrigen vollumfänglich von dem Zeugen B. gestützt. Dieser bestätigte nicht nur den Umzug der Beklagten in die Wohnung in der S.-Straße im März 2015, sondern auch, dass die gemeinsame Mutter wieder in die streitgegenständliche Wohnung habe zurückziehen wollen. Auch dass sich seine Schwester in den Monaten vor dem Krankenhausaufenthalt intensiv um seine Mutter gekümmert habe, trägt der Zeuge vor.
Anlass an der Glaubwürdigkeit des Zeugen zu zweifeln, besteht für das Gericht nicht. Das Gericht vermag auch keine krassen Widersprüche zu der Aussage der Beklagten zu erkennen. Dies gilt – anders als klägerseits angenommen – auch nicht, soweit der Zeuge aussagt, dass er seine Mutter im Pflegeheim mit einem Rollator habe gehen sehen. Der Zeuge hat betont, dass dies nur mit dem Pflegepersonal der Fall gewesen sei. Es liegt also nahe, dass die Mutter ansonsten – wie von der Beklagten bekundet – im Rollstuhl gesessen hat.
b) Das Mietverhältnis bestand zum Zeitpunkt des Versterbens der Mutter der Beklagten auch noch fort, insbesondere ist es nicht aufgrund der fristlosen Kündigung vom 19.05.2016 beendet worden. Auf die unerlaubte Untervermietung kann der Kläger seine Kündigung nicht stützen, da er selber zur Erteilung einer Untermieterlaubnis verpflichtet gewesen wäre. Eine solche hat die Mutter der Beklagten am 09.04.2015 beantragt.
c) Das Mietverhältnis ist nach Eintritt der Beklagten auch nicht durch die Kündigung des Klägers vom 19.06.2015 erloschen. Die auf § 564 BGB gestützte Kündigung geht ins Leere, weil diese voraussetzt, dass keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind. Dies ist nach dem oben Gesagten jedoch der Fall. Sofern der Kläger die Kündigung zudem damit begründet, dass die Beklagte mit falschen Behauptungen und Täuschungen versucht habe ein tatsächlich nicht bestehendes Eintrittsrecht in das Mietverhältnis zu erschleichen, hat sich diese Annahme im Laufe des hiesigen Verfahrens nicht bestätigt.
2) Der Kläger hat schließlich auch keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Erstattung der vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von insgesamt 1233,32 €. Sowohl die ausgesprochene Kündigung als auch die qualifizierte Abmahnung sind unwirksam, so dass die Erstattungspflicht bereits aus diesem Grunde entfällt. Zudem hat die Beklagte in Abrede gestellt, Erbin ihrer Mutter zu sein. Es hätte daher dem Kläger oblegen, zu beweisen, dass die Erbenstellung der Beklagten gegeben ist. Entsprechender Vortrag oder ein Beweisangebot sind nicht erfolgt.
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Wann darf ein WEG-Verwalter aktiv Prozesse führen? Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung und Kellerfeuchtigkeit bei einem Einfamilienhaus mit Garten

References: § 563
 § 563
 § 564
 § 563
 § 1967
 BGH 
 § 563
 § 141
 § 546
 § 563
 § 1922
 § 563
 § 563
 § 563
 § 563
 § 563
 § 563
 § 564
 § 563
 § 91