Source: https://www.rakennusriidat.fi/helho-13.2.2019-urakkasopimuksen-suoritusrikkomus?newKskPage
Timestamp: 2020-01-24 13:10:41+00:00

Document:
HelHo 13.2.2019 Urakkasopimuksen suoritusrikkomus | rakennusriidat
Asunto-osakeyhtiön korvausvaatimus rappauksesta urakoitsijalle?
Vanhentumisaika 10 vuotta on usein lyhyt aika kun puhutaan rakentamisesta. Virheet saattavat ilmetä vasta useiden vuosien jopa yli kymmenen vuoden jälkeen.
Urakkasopimuksiin sisältyy usein omat vastuuajat esim. YSE:ssä 2 vuotta. Jos ei ole sopimusmääräystä 10 vuotta on kuitenkin urakoitsijan vastuun takaraja. Vastuu saattaa päättyä aikaisemminkin jo sen johdosta, että taloyhtiö laiminlyö oikea-aikaisen reklamoinnin (2-5kk virheen havaitsemisesta) tai reklamoinnin jälkeisen asian selvittämisen tai jos edellisissä on menetelty oikein, vanhentumisen katkaisemisen yksilöidysti 3 vuoden kuluessa reklamoinnista.
Siitä oli alla olevassakin kysymys. Osa vaatimuksista katsottiin vanhentuneiksi kun vanhentumista ei oltu ilmoitettu 10 ja/tai katkaistu 3 vuoden kuluessa.
Näissä varsin mutkikkaissa tilanteissa myös taloyhtiön hallitus saattaa joutua vastuuseen jos ei ole käyttänyt rakennusalan konsultteja ja asianajajaa asian selvittämisessä.Siitä ei tässä nyt kuitenkaan ollut kysymys.
The limitation period of 10 years is often a short time when it comes to construction. Errors can only occur after several years or even more than ten years.
Contracts often include their own liability periods, eg 2 years in YSE. However, in the absence of a contractual term, the contractor's liability is limited to 10 years. Liability may expire earlier due to the Company's failure to timely (2 to 5 months after the discovery of a mistake) or to clarify a post-complaint issue or, if properly followed, to terminate the limitation period within 3 years of the claim being made.
That was also the question below. Some of the claims were deemed to have expired when they had not been notified within 10 years and / or terminated within 3 years.
In these very complex situations, the housing association board may also be held liable if it has not used a construction consultant and a lawyer to resolve the matter. However, this was not the case here.
Alla oli kysymys siitä, oliko urakoitsija menetellyt törkeän huolimattomasti ja mikä vaikutus tällä oli. Oikeus katsoi virheiden osoittavan törkeää huolimattomuutta ja näin ollen AsOy voi esittää vaatimuksia yli 2 vuoden takuuajan jälkeenkin (YSE 30§).
Eristerappausurakka kahdessa kerrostalossa oli valmistunut 2002 ja kaksivuotistakuutarkastus oli pidetty 2005. AsOy teetti 2010 rappauksen tarkastuksen, jolloin ilmeni uusia virheitä. Näistä käytiin kirjeenvaihtoa sen jälkeen ja 2015 asoy nosti asiassa kanteen. Oikeudenkäynnin aikana 2015-2017 AsOy laajensi kannetta mutta vaatimus katsottiin näiltä osin vahentuneen 10v/3v vanhentumisaikojen kuluessa. Kysymys oli siitä, että AsOy oli perustanut tämän talon osalta alkuperäisen vaatimuksen 2010 vain paikkakorjauksiin kun se vasta 2017 laajensi sen kattamaan koko rappauksen uusimisen.
Lisäksi oli keskeisesti kysymys siitä mitä virheitä asoy oli reklamoinut oikea-aikaisesti ja erityisesti oliko se katkaissut vanhentumislain mukaisesti yksilöidysti vastuun vanhentumisen. Katso KKO 2012:75
Vaatimuksista 900 000 euroa toinen talo 470 000 menestyi 350 000 euron osalta (teknisen käyttöiän 40v perusteella laskettu vähennys). Lisäksi menestyi 130 000 euroa oikeudenkäynti- ja selvittelykuluja.
Urakoitsija tuomittiin pääosin korvausvastuuseen käräjäoikeudessa. Hovioikeuden käsittelyn aikana asia sovittiin, suurinpiirtein sen mukaan miten se oli käräjäoikeudessakin jo tuomittu eli urakoitsija sitoutui maksamaan 490 000 euroa AsOy:lle..
Antamispäivä 13.2.2019
Diaarinumero S 18/305
Helsingin käräjäoikeus 24.11.2017 nro 58220
Valittajat Asunto Oy Vxxxxxxxxxxtu 16
YXXX Suomi Oy (ent. Lxxxxxxxxxnen Talo Oy, ent. YXXX Talo Oy)
Vastapuolet Asunto Oy Vxxxxxxxxxxtu 16 YXXX Suomi Oy
Asunto Oy Vxxxxxxxxxxtu 16 ja YXXX Suomi Oy ovat hakeneet muutosta käräjäoikeuden tuomioon, ja niille on myönnetty jatkokäsittelyluvat 4.4.2018. Osapuolet ovat antaneet vastaukset toistensa valitusten johdosta.
Asianosaiset ovat 18.1.2019 ennen 23.-24. ja 28.-29.1.2019 toimitettavaksi määrätyn pääkäsittelyn aloittamista ilmoittaneet hovioikeudelle päässeensä asiassa sovintoon.
Asianosaiset ovat 30.1.2019 toimittaneet hovioikeuteen asianosaisten välisen sovintosopimuksen (liite 2) ja pyytäneet, että hovioikeus vahvistaa sen asianosaisten väliseksi sovinnoksi asiassa.
Sovinnon vahvistaminen
Hovioikeus vahvistaa oikeudenkäymiskaaren 20 luvun 3 §:n nojalla liittee- nä 2 olevan Asunto Oy Vxxxxxxxxxxtu 16 ja YXXX Suomi Oy:n välisen 29.1.2019 päivätyn sovintosopimuksen sovinnoksi asiassa. Sovinto korvaa Helsingin käräjäoikeuden 24.11.2017 antaman tuomion nro 58xx0.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali- tuksen tekemiseen päättyy 15.4.2019.
Asian on ratkaissut: hovioikeudenneuvos M.N
hovioikeudenneuvosT.K
Esittelijä: hovioikeuden esittelijä C.V
Käräjätuomari Kxxxx Lxxxx
TUOMIO 17/58220 1
24.11.2017 L 15/21761
Kantaja Asunto Oy Vxxxxxxxxxxtu 16
elo A.J Oy/AA E.H Kxxxxxxxxtu 30
Vastaaja Lxxxxxxxxxnen Talo Oy 0112448-6
c/o Axxxxxx Jxxxx Kxxxxxxxxmi Oy/AA Jxxxx Kxxxx Pohjoinen Hxxxxxxxx 15 A, 8
002x0 HELSINKI
Urakkasopimuksen suoritusrikkomus 18.5.2015
Kantaja Asunto Oy Vxxxxxxxxxxtu 16 -niminen yhtiö on vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa Lxxxxxxxxxnen Talo Oy:n
1) maksamaan ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena 900.000,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 10.6.2015 lukien, ja
2) korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut yhteensä 154.985,14 euroa sisältäen arvonlisäveron korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä, kun kuukausi on kulunut korvauksen tuomitsemispäivästä.
Tausta Kantajan ja vastaajan välillä 7.2.2002 solmitun urakkasopimuksen perusteella kantaja oli tilannut omistamiensa kahden kerrostalon julkisivutyöt vastaajalta. Alkuperäinen urakoitsija OXXXX Oy oli urakan ja takuukorjausten jälkeen fuusioitu Lxxxxxxxxxnen Talo Oy:hyn ja vastuu rakennusvirheistä on siirtynyt vastaajayhtiölle. Urakoitsijan rakennustyössä on ollut useita virheitä, joiden seurauksena rakennusten julkisivut halkeilevat ja rappaus tippuu laajoilta alueilta. Urakoitsija on velvollinen korvaamaan vahingonkorvauksena ja / tai hinnanalennuksena virheiden korjaamiskustannuksia vastaavan määrän.
Kantaja omistaa Helsingin Lxxxxxxxxxxa osoitteessa Vxxxxxxxxxxtu 16 olevan tontin ja sille rakennetut kaksi kerrostaloa, joista toinen on yhdeksänkerroksinen (jäljempänä "tornitalo") ja toinen viisikerroksinen (jäljempänä "lamellitalo"). Yhteensä kahdessa talossa on 124 2 huoneistoa. Rakennukset ovat valmistuneet vuonna 1974. Rakennuksen julkisivut olivat alunperin pääosin pesubetonipintaisia teräsbetonisia sandwich-elementtejä.
Vuonna 2000 taloyhtiö teetti julkisivun kuntotutkimuksen, jossa todettiin 50 mm paksussa ulkokuoressa runsaasti teräskorroosion aiheuttamaa elementin halkeilua.
Vaihtoehtoiset korjaustoimenpiteet olivat elementin ulkokuoren kunnostus impregnointikäsittelyllä tai vanhan ulkokuoren purkaminen ja kokonaan uuden ulkokuoren asentaminen, jolloin samalla oli mahdollista toteuttaa seinien lisälämmöneristys.
Selvitysten jälkeen taloyhtiön yhtiökokous oli päätynyt kokonaan uuden ulkokuoren asentamiseen, vaikka valittu korjaus oli moninkertaisesti kalliimpi kunnostuskorjaukseen verrattuna. Kalliimpaan korjaustapaan oli päädytty osittain myös siitä syystä, että kunnostuskorjaus ei olisi kokonaan poistanut 1970-luvun alun rakennusteknisiä puutteita ja heikkouksia. Taloyhtiö oli valmis tekemään huomattavasti kalliimman remontin siinä käsityksessä, että taloyhtiö saa ulkoseinät, jotka tulevat kestämään kymmeniä vuosia.
Taloyhtiö oli järjestänyt vuoden 2001 lopulla urakkakilpailun. Urakkasopimus oli laadittu taloyhtiön ja urakoitsijan välillä 7.2.2002. Urakkahinta oli 1.694.325,17 euroa.
Urakkaneuvotteluissa oli sovittu kantajan ja vastaajan välillä, että mineraalivillan paksuus ohennettiin alkuperäisestä suunnitelmasta 200 mm:stä yhteensä 150 mm:iin. Toteutuksen yhteydessä oli myös sovittu, että sisempi villa voi olla pehmeä elementtipintojen epätasaisuuksien korjaamiseksi. Pehmeä villa on ollut paksuudeltaan 50 mm ja kova 100 mm.
Mineraalivillan päälle oli tullut kiinnittää rappausverkko. Nurkkien osalta oli edellytetty esitaivutetun verkon käyttämistä. Rappausverkon tuli olla irti mineraalivillasta, koska mineraalivillaa vasten lepäävä rappausverkko ei anna tarkoitettua tukea ja jäykkyyttä rappaukselle. Rappausverkon kiinnitykseen käytettävä kiinnike olisi tullut laskea alas, mutta urakoitsija oli jättänyt kiinnikkeet virheellisesti vaakasuoraan.
Kolmikerrosrappauksen paksuus on ollut yhteensä noin 20 mm.
Rakennustyöselosteessa edellytettiin liikuntasauman tekemistä mm. rappauksen ja ikkunakarmien väliin. Rappaus oli kuitenkin tehty kiinni ikkunakarmeihin.
Työn laatua koskevat velvoitteet
Urakkasopimukseen sovellettavaksi sovittujen Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 (jäljempänä "YSE") 1.3 §:ssä todetaan seuraavasti:
"Urakoitsijan tulee suorittaa sopimuksen mukainen tehtävänsä3 ammattitaidolla noudattaen voimassa olevia rakentamista koskevia säädöksiä ja hyvää rakentamistapaa".
Hyvällä rakentamistavalla tarkoitetaan sellaista työtä ja työnjälkeä, jonka huolellinen urakoitsija tekee noudattaen asiaa koskevia viranomaisohjeita, lakeja, asetuksia ja Suomen rakentamismääräyskokoelman määräyksiä. Urakoitsija on lisäksi velvollinen noudattamaan materiaalien valmistajien antamia käyttöohjeita ja tilaajan rakentamisohjeita.
Urakoitsijan velvollisuutena on suorittaa työ ja varmistaa urakkasuoritteet hyvän rakennustavan mukaisuus urakkasuorituksen aikana tilaajalle tapahtuvaan luovutukseen asti. Tätä sääntelevät haastehakemuksessa esitetyt YSE:n kohdat.
Virheet urakkasuorituksessa
Kantaja on kanteen vireillä ollessa luopunut vetoamasta urakoitsijan virheeseen pehmeän villan käytöstä. Kantajan mukaan pehmeän villan käyttö ei ole aiheuttanut vahinkoa, koska pehmeän villan paksuudeksi on ilmennyt vain 50 mm.
Rappausverkon kiinnikkeen alaslaskun laiminlyönti
Kohteeseen rappauslaastin toimittaneen Fxxxxxx Oy:n ohjeistuksen mukaan rappauskiinnike tulee vapauttaa eli laskea alas noin 20 asteen kulmaan. Jättämällä rappauskiinnikkeet vaaka-asentoon, oli urakoitsija toiminut materiaalitoimittajan ohjeiden vastaisesti.
Virheen seurauksena rapattu pinta ei ole päässyt painumaan tasaisesti eristeenä käytettyä villaa vasten, vaan se on jäänyt jännittyneeseen tilaan. Mikäli urakoitsija olisi vapauttanut rappauskiinnikkeet ohjeistuksen mukaisesti alas ennen eristerappauksen ruiskuttamista, olisi seinärakenne asettunut välittömästi paikoilleen, eikä elämistä olisi jälkeenpäin enää tapahtunut. Virheellisesti asennettujen rappauskiinnikkeiden johdosta, eristerappaus jäi "roikkumaan" rappauskiinnikkeiden varaan. Eristerappauksen painon seurauksena rappauskiinnikkeet antavat vähitellen periksi, jolloin rappaukseen syntyy jännitteitä, mikä aiheuttaa rappauksen halkeilua.
Virheellisesti asennettujen rappauskiinnikkeiden määrä on huomattava. Kaikissa kohdissa, jossa rappaus on avattu rakenteen tarkastelua varten, on todettu rappauskiinnikkeiden virheellinen asentaminen.
Vaurioiden laajuus osoittaa, että rappauskiinnikkeiden virheellinen asennustapa on ollut laajamittaista. Rappausverkon kiinnikkeet on valittu kohteeseen liian lyhyinä, mikä ei ole mahdollistanut rappausverkon oikeaa asemointia suhteessa rappaukseen.
Rappausverkko kiinni villassa
Urakoitsija on asentanut rappausverkon kauttaaltaan kiinni villaan, ei rappauksen sisälle, jolloin rappausverkko olisi tukenut ja jäykisänyt rappausta. Rappauksen irti oleminen rappausverkosta aiheuttaa rappauksen halkeilua ja sen tippumista. Rappaus on kiinni seinässä ainoastaan rappausverkon avulla.
Rappaus kiinni ikkunakarmeissa
Rappauksen asentaminen niin, että rappaus on kiinni ikkunakarmissa ja karmin päällä, on rakennusvirhe.
Tornitalon rappaus oli saatu valmiiksi kolmelta sivulta kokonaan ennen 22.10.2002 pidettyä työmaakokousta, jolloin menettelystä rapata rappaus kiinni ikkunakarmeihin olisi vastaajan mukaan sovittu.
Ainoastaan rakennuksen länteen olevan sivun rappaus oli vielä kesken ko. ajankohtana. Mikäli rappaus olisi sovittu asennettavaksi kiinni ikkunakarmiin, olisi siitä tehty kirjaus työmaakokouspöytäkirjoihin.
Alunperin oli tarkoitus, että rappauksen ja ikkunakarmin välinen sauma kitataan umpeen. Kantajan edustajat kuitenkin selvittivät kittauksen järkevyyttä Fxxxxxxilta, Jxxxxxxx suositteli kittauksen sijasta käyttää paisuvaa solukuminauhaa.
Työmaakokouksessa 22.10.21012 oli käsitelty solukuminauhan asentamista rappauksen ja ikkunakarmin väliin. Asia on kirjattu työmaakokouspöytäkirjan nro 12 kohtaan 6 seuraavasti:
"Suunnittelija oli samaa mieltä kittauksista. Todettiin, että suunnittelija on esittänyt Cocoband nauhaa ikkunoiden rappauksen väliin. Todettiin ettei ko. nauhaa pysty työteknisesti sinne laittamaan."
Virheet havaittu takuuaikana
Urakkasuorituksen virheiden seuraamukset olivat tulleet nähtäville kahden vuoden takuuajan kuluessa. Urakoitsija oli korjannut takuukorjauksena huomattavan määrän pintarappaukseen tulleita halkeamia. Halkeamien syynä ei ole ollut itse rappaus, vaan kantavan rakenteen ja rappauksen välisissä rakenteissa olleet räikeät rakennusvirheet.
Vaikka urakoitsija oli tiennyt näkyvän rappauksen halkeilun ja tippumisen syynä olleet rakennusvirheet, ei urakoitsija ollut korjannut rakennusvirheitä. Urakoitsija oli takuutarkastuksen yhteydessä ainoastaan peittänyt niiden ulkoisena ilmentymänä olleet rappauksen halkeamat. Urakoitsija ei takuukorjausten yhteydessä informoinut kantajaa rakennusvirheistä. Kantaja ei ole tiennyt, että urakoitsija ei ollut korjannut takuukorjausten yhteydessä rakennusvirheitä.
Takuuajan jälkeinen vastuu
Jos katsottaisiin, että urakoitsijan vastuu määräytyy YSE 30 §:n perusteella, on tämä vastuussa rakennusvirheistä, koska rakennusvirheet ovat johtuneet urakoitsijan törkeästä huolimattomuudesta.
Rakennustoiminnassa törkeänä huolimattomuutena on pidetty virheitä, jotka aiheuttavat huomattavia vahinkoja tai merkittävää vahingonvaaraa. Virheen vakavuus osoittaa itsessään törkeän tuottamuksen.
Rakennusvirheet ovat niin huomattavia, että niiden johdosta rappaus halkeilee ja irtoilee seinästä. Halkeileva ja tippuva rappaus on itsessään olennainen virhe, joka aiheuttaa rakennuksen arvon olennaista heikkenemistä sekä rakenteellisista että esteettisistä syistä. Tämän lisäksi halkeileva ja tippuva rappaus aiheuttaa merkittävää kosteusvahingon vaaraa, kun sadevesi tai lumien sulamisvesi pääsee seinän rakenteisiin. lrtoileva rappaus aiheuttaa myös henkilövahingon vaaraa asukkaille ja rakennuksissa vieraileville ihmisille.
Urakoitsijan laiminlyöntien moitittavuutta korostaa se, että kaikki rakennusvirheet ovat samalla kantajan työselitysten, materiaalitoimittajien työtapaselvitysten ja useilta kohdin notorisesti tiedettyjen vaatimusten vastaisia.
Takuuajan alkaminen
Urakkasuorituksen vastaanottotarkastus oli pidetty 9.12.2002. Vastaanottotarkastuspöytäkirjan kohdan 15 mukaisesti kaksivuotinen takuuaika oli kestänyt 9.1.2002 - 8.6.2005.
Kaksivuotistakuuseen liittyvä takuutarkastus oli pidetty 22.4.2005. Takuutarkastuksesta laaditun pöytäkirjan kohdassa 4 on lueteltu todetut virheet ja puutteet. Pöytäkirjassa on mainittu rappauksessa todetut havainnot mm. rappauspinnan tippumisesta ja halkeilusta.
Takuutarkastuksen jälkeen urakoitsijan velvollisuus on ollut korjata urakkasuorituksessa todetut virheet. Urakoitsija oli kuitenkin kokonaan laiminlyönyt virheiden korjaamisen. Urakoitsija ainoastaan peittänyt rappauksen pintaan tulleet halkeamat piiloon, jättäen ne aiheuttaneet viat itsessään korjaamatta.
Tehdyt asiantuntijaselvitykset
Loppuvuodesta 2010 taloyhtiö oli teettänyt Suomen Txxxxxxxxxx Oy:llä ulkorappaukseen syntyneiden vaurioiden tarkastuksen.
Txxxxxxxxxxksen tarkastuksessa oli ilmennyt tornitalon julkisivussa olevan niin suuria virheitä, ettei paikkakorjauksilla pystytä varmistamaan rakenteen suunniteltua pitkäaikakestoa eikä alkuperäisen suunnitelman mukaista ulkonäköä. Txxxxxxxxxxksen raportissa todetaan, että ainoa mahdollisuus rakenteen kunnostamiseksi luotettavasti ja pitkäkestoiseksi on ulkokuoren uusiminen kantavan rakenteen ulkopintaan asti eli käytännössä tehdä urakkasuoritus kokonaan uusiksi eristämisen ja rappauksen osalta.
Txxxxxxxxxxksen suorittaman tarkastuksen jälkeen urakoitsija oli teettänyt tavarantarkastuksen rakennusinsinööri Kxxx Vxxxxxxx. Vxxxxxxxin, laatimassa raportissa on todettu useita rakennusvirheitä urakkasuorituksessa. Vxxxxxxxen toteamat rakennusvirheet ovat hyvin pitkälle samat kuin Vxxx Exxxxx Sxxxxx Oy:n vuonna 2014 tekemässä tutkimuksessa on todettu.
Koska urakoitsija ei suostunut korjaamaan urakkasuorituksessa todettuja virheitä, oli taloyhtiö teettänyt vielä VXXX:llä uuden selvityksen, jonka yhteydessä oli avattu tarvittavilta osin seinää kantavaan rakenteeseen asti.
VXXX:n tekemät selvitykset vahvistivat Txxxxxxxxxxksen tekemät havainnot Lxxxxxxxxxsen urakkasuorituksessa olevista virheistä. VXXX:n tekemässä tutkimuksessa on myös avattu rakennuksen ulkorappausta, jotta rakenne on pystytty todentamaan.
VXXX: n tekemissä tutkimuksissa ilmenneet keskeisimmät rakennusvirheet ovat seuraavat:
1) Rappausverkko on asennettu kiinni villaan, jolloin se ei tue/ jäykistä rappausta. Rappauksen rakenne jää huomattavasti heikommaksi kuin verkon ollessa rappauksen sisällä.
2) Rappauksen halkeamia on syntynyt jo urakkasuorituksen aikana. Pintarappaus on suoritettu jo valmiiksi haljenneen täyttölaastin päälle.
3) Ikkunan pielessä rappaus on kiinni karmissa ja osittain karmin päällä.
4) Pehmeä villa painuu kokoon tuulen vaikutuksesta, aiheuttaen taivutusta ja leikkausta rappauksen kulmiin.
5) Rappauskiinnikkeitä ei oltu laskettu alas, vaan ne ovat vaakasuorassa, minkä seurauksena rappauspinta ei ole pysynyt paikallaan, vaan painanut villaa kassaan ja samalla aiheuttanut rappauksen painumisen suoraan alaspäin.
VXXX:n tekemät tutkimukset osoittavat, että jo takuuaikana ilmenneet rakennusten julkisivujen halkeamat johtuvat urakoitsijan käyttämistä vääristä materiaaleista ja työmenetelmistä. Kaikki VXXX: n toteamat rakennusvirheet johtuvat tuotteiden valmistajien asennusohjeiden ja / tai taloyhtiön puolesta laaditun työtapaselvityksen vastaisesta rakentamisesta.
Vaatimuksen määrä
Kantaja on kanteen vireillä ollessa muuttanut kantaansa lamellitalon korjaustarpeen laajuudesta. Aiemmin oli oltu käsityksessä, että lamellitalon korjauksen voisi tehdä paikkakorjauksena. Kummankin talon korjaus on tehty samalla tavalla virheellisesti ja syytä kanteen vireillä ollessa saadun selvityksen perusteella uusia kokonaan. Tornitalossa vaurioita on myös alhaalla. Vauriot eivät ole riippuvaisia kerroksista tai ilmansuunnasta. Kummankin talon korjaus kauttaaltaan tulee
maksamaan yhteensä vähintään 900.000 euroa. Arvion mukaan kustannukset jakautuvat niin, että tornitalon osalta 470.000 euroa ja lamellitalon osalta 430.000 euroa.
Lämpörappauksen tekninen käyttöikä olisi ollut ilman edellä todettuja rakennusvirheitä vähintään 50 vuotta. Rakennusvirheet ovat vähentäneet käyttöiän korkeintaan 10 vuoteen, jolloin alkanut rappauksen tippuminen on edellyttänyt rappauksen uusimisen henkilövahinkojenkin välttämiseksi.
Urakoitsija ei ole suostunut YSE 27.1 §:n edellyttämällä tavalla korjaamaan tai korvaamaan virheellistä suoritustaan.
Koska urakoitsija on kieltäytynyt sillä olevasta velvollisuudestaan huolimatta korjaamaan tai korvamaan suoritusta, on kantajalla oikeus korjata tai korvata urakkasuorituksessa olevat virheet toisella urakoitsijalla. Urakoitsija on velvollinen korvamaan tästä kantajalle aiheutuvat kulut. Kustannusten määrä vastaa myös urakkasuorituksessa olevan virheen aiheuttamaa vahinkoa. Tästä rahallisesta velvollisuudesta voidaan käyttää nimikettä hinnanalennus tai vahingonkorvaus.
Vastauksessa viitatussa YSE 27.2 §:ssä on kantajan käsityksen mukaan kysymys ainoastaan siitä, että ko. kohdassa tarkemmin yksilöidyissä tilanteissa urakoitsijalla on oikeus korjauksen tai urakkasuoritteen uusimisen sijasta oikeus suorittaa ainoastaan arvonalennus. Kantajan käsityksen mukaan sana arvonalennus ei ole merkityksellinen tässä asiassa, vaan sillä ainoastaan kuvataan suoritettavan korvauksen laskentatapaa.
Kantajalle suoritettavan korvauksen laskentaperusteena ei kuitenkaan tule käyttää arvonalennusta, koska virheiden korjaaminen on välttämätöntä eivätkä korjaukset ole kohtuuttomia. Urakkasuoritteessa olevien virheiden seurauksena rakenteisiin pääsee vettä ja rappausta tippuu maahan, mikä aiheuttaa välittömän henkilövahingon riskin. Kyse ei ole pelkästään kosmeettisesta ongelmasta, jonka kohdalla voisi tietyissä tilanteissa tulla kysymykseen ns. arvonalennuksen korvaus korjauksen tai suorituksen uusimisen sijasta. Tästä syystä urakoitsija on velvollinen maksamaan ja/ tai hyvittämään kantajalle määrän, Jxxxxxxx vastaa urakkasuorituksen uudelleen suorittamista. Rakennusvirheiden laajuuden ja merkittävyyden johdosta virheiden korjaus tarkoittaa käytännössä samaa kuin urakkasuorituksen uusiminen.
Rakennusvirheen johdosta urakkasuorite on arvoton.
Kantaja on kiistänyt vastaajan esittämän vaatimuksen korvausvastuun sovittelulle sekä määrän että perusteiden osalta. Urakoitsija on yksin vastuussa rakennusvirheistä. Kantaja ei myöskään tule saamaan mitään etua tehtävistä korjauksista. Kantaja on joutunut elämään jo vuosia rapistuvan ulkoseinän kanssa, josta on aiheutunut runsaasti haittaa ja
merkittäviä kustannuksia.
Julkisivun korjaus tulee aiheuttamaan myös ennenaikaista haittaa taloyhtiölle ja runsaasti ylimääräisiä kustannuksia, jo pelkästään uuden tarjouskilpailun järjestämisen johdosta.
Julkisivussa ei tule tapahtumaan käyttöiän pidennystä ainakaan siinä määrin, että se tulisi ottaa huomioon korvauksen määrässä. Käyttöiän mahdollinen pidennys tulee ottaa huomioon sen tilanteen mukaan, jolloin virhe on havaittu, ei tämän hetkisen tilanteen mukaan.
Julkisivun tekninen käyttöikä olisi ollut asianmukaisesti tehtynä vähintään 50 vuotta, ei 30 vuotta, kuten vastauksessa on virheellisesti väitetty.
Tästä syystä käyttöiän pidennys tässä tapauksessa on maksimissaan viisi vuotta, joka vastaa 1O % rakenteen käyttöiästä.
Lxxxxxxxxxsen vastuu asiassa määräytyy lähtökohtaisesti YSE:n perusteella. Mikäli kantajalla katsottaisiin olleen reklamaatiovelvollisuus, on kantaja tehnyt reklamaation oikeassa ajassa ja oikealla tavalla. YSE:n säännösten perusteella tilaajalla ei ole velvollisuutta reklamoida takuuaikana tai kymmenvuotisvastuun aikana havaituista virheistä.
Tilaajalla on oikeus ilmoittaa havaitsemistaan virheistä urakoitsijalle vasta takuuajan jälkeen pidettävässä takuutarkastuksessa tai kymmenvuotisvastuun osalta vasta kymmenvuotisvastuun päättyessä. YSE:ssä ei ole poikettu oikeusperiaatteesta, jonka mukaan törkeällä huolimattomuudella tai tahallisuudelle aiheutetusta vahingosta ei tarvitse reklamoida.
YSE:ssä ei ole tilaajalle asetettua velvollisuutta reklamaation yhteydessä ilmoittaa virheen aiheuttamista seuraamuksista, kuten korjaus­ velvollisuudesta tai vaatimuksen rahallisesta määrästä.
Kantajalla ei ole ollut oikeutta vaatia korvausta Lxxxxxxxxxseltä virheen seurauksena, vaan Lxxxxxxxxxsellä on aina ensisijaisesti oikeus itse korjata virheellinen suoritus.
Kantajan 17.1.2011 tekemän reklamaation jälkeen Lxxxxxxxxxsen velvollisuutena on ollut selvittää rakennustyön virheellisyys ja korjata virheellinen urakkasuoritus. Taloyhtiön 17.1.2011 lähettämän kirjeen jälkeen osapuolten välillä käytiin keskusteluja korjausten suorittamisesta.
Kirjeessä 4.10.2010 Lxxxxxxxxxnen ilmoitti palkkaavansa ulkopuolisen asiantuntijan tekemään korjaukset tämän esittämällä korjaustavalla.
Kantajan asiamies Axxxx Kxxxxxxxxx lähetti 12.10.2011 sähköpostin urakoitsijan edustajalle, jossa Kxxxxxxxxxva ilmoittaa taloyhtiön olevan valmis arvioimaan Lxxxxxxxxxsen korjaustapaesitystä, saatuaan asiantuntilausunnon itselleen.
Taloyhtiön ei ole tarvinnut ilmoittaa vaatimuksen määrää, koska Lxxxxxxxxxnen on pystynyt rakennusalan toimijana selvittämän ja vähintäänkin arvioimaan 17.1.2011 lähetetyn kirjelmän perusteella reklamaation vakavuuden ja korjaustyöstä syntyvät kustannukset. Taloyhtiö ei ole tiennyt korjauskustannusten määrää.
Saatavan väitetty vanhentuminen
Lxxxxxxxxxsen väite kantajan saatavan vanhentumisesta on virheellinen. Taloyhtiö on ollut yhteydessä useaan otteeseen vuosien 2011 - 2014 Lxxxxxxxxxseen, pitäen sitä koko ajan vastuussa julkisivun virheellisyyksistä.
Urakoitsijalla on lähtökohtaisesti oikeus ja velvollisuus korjata urakkasuoritteessa todetut virheet. Mikäli urakoitsija korjaa virheensä, ei tilaajalla ole oikeutta korjauttaa virheitä ulkopuolisella tai tehdä niitä itse ja vaatia näin syntyvistä kustannuksista korvausta urakoitsijalta.
Kantaja on pitänyt Lxxxxxxxxxstä ensimmäisen kerran vastuussa vahingoista 17.1.2011. Tämä ilmoitus on katkaissut saatavan vanhentumisen. Tämän jälkeen Lxxxxxxxxxnen on 4.10.2011 nimenomaisesti ilmoittanut, että se tulee korjaamaan rakennusvirheet.
Taloyhtiö on ilmoittanut 12.10.2011 jäävänsä odottamaan Lxxxxxxxxxsen korjaustapaesitystä ja ottavansa kantaa siihen saatuaan Lxxxxxxxxxsen ehdotuksen. Tämä ilmoitus on katkaissut saatavan vanhentumisen.
Lxxxxxxxxxnen on antanut toimeksiannon Jxxxx Kxxxxxxxxx, Jxxxxxxx 10.4.2012 lähettämässään kirjelmässä on kiistänyt Lxxxxxxxxxsen vastuun vaurioista. AA Kxxxxxxn kirjeen liitteenä on ollut Lxxxxxxxxxsen rakennusmestari Lxxxxx Txxxxxxxxx tilattu lausunto, jossa Txxxxxxxxxt on Lxxxxxxxxxsen puolesta arvioinut korjaustyön laajuutta.
Tietämättömänä rakennusvirheiden todellisesta luonteesta ja merkityksestä taloyhtiö oli ilmoittanut 5.6.2012 hyväksyvänsä Txxxxxxxxxtin esittämän korjaustyötavan ja vaatinut Lxxxxxxxxxstä suorittamaan Txxxxxxxxxtin suosittelemat korjaukset. Tämä ilmoitus on katkaissut saatavan vanhentumisen.
Tämän jälkeen osapuolten välillä oli käyty sähköpostikirjeenvaihtoa, jotka ovat katkaisseet saatavan vanhentumisen.
Taloyhtiö oli toimittanut Lxxxxxxxxxselle 10.1.2014 muistutuksen velasta (kirje päivätty 8.1.2014). Kirjeessä taloyhtiö oli nimenomaisesti viitannut kaikkeen siihen, mitä taloyhtiö oli 17.1.2011 ja 8.6.2012 päivätyissä kirjelmissä todennut. Kirjelmässä on myös todettu, että kyse on saatavan vanhentumisen keskeyttämisestä. Samalla kirjeessä oli muistutettu velvollisuudesta korvata julkisivun rakennusvirheiden korjauskustannukset. Kirjelmässä oli todettu, että VXXX oli suorittanut tutkimuksia julkisivujen osalta. Koska taloyhtiö ei ollut saanut VXXX:n raporttia, ei vahingonkorvauksen määrää voitu tuossa vaiheessa vielä tarkemmin yksilöidä. Tämä ilmoitus on katkaissut saatavan vanhentumisen.
Taloyhtiö oli toimittanut VXXX:n raportin Lxxxxxxxxxselle 26.3.2014 ja pyytänyt Lxxxxxxxxxstä ilmoittamaan mielipiteensä korjaustavasta ja korjaussuunnitelmasta. Tämä ilmoitus on katkaissut saatavan vanhentumisen.
Taloyhtiön ja Lxxxxxxxxxsen välillä on käyty jatkuvia keskusteluja oikeudenkäynnin perusteena olevien rakennusvirheiden korjaamisesta. Taloyhtiö on pitänyt Lxxxxxxxxxstä vastuussa rakennusvirheistä sekä niiden korjaamisesta ja korjauskustannuksista kaikissa Lxxxxxxxxxselle tai tämän asiamiehelle lähettämissään kirjelmissä.
Taloyhtiö oli katsonut 8.6.2012 lähettämässään kirjeessä Lxxxxxxxxxsen olevan velvollinen suorittamaan rakennusvirheiden korjaamisen aiemmin antamansa lupauksen johdosta.
Lxxxxxxxxxnen ei ole tehnyt 4.10.2011 lähettämässään kirjeessä lupaamiaan korjauksia. Taloyhtiö on pitänyt Lxxxxxxxxxselle lähettämissään kirjelmissä tätä vastuussa rakennusvirheen korjaamisesta aiheutuvista kustannuksista.
Saatavan vanhentumisen keskeyttäminen ei edellytä tietyn rahamääräisen vaatimuksen esittämistä, kuten ennakkopäätöksessä KKO 2012:75 on todettu. Kyseistä korkeimman oikeuden ennakkopäätöksestä ilmenevää periaatetta on puollettu myös oikeuskirjallisuudessa,
(kts. Olli Norros; Vahingonkorvausvelan vanhentuminen (2015) s. 354).
Taloyhtiö oli 17.1.2011 lähettämässään kirjelmässä ilmoittanut perusteen sille, miten Lxxxxxxxxxseltä vaadittavan korvauksen määrä muodostuu.
Taloyhtiön ilmoittama tapa on ollut tällaisessa tapauksessa myös tavanomainen. Määrän tarkempi arviointi olisi edellyttänyt erillisen kustannuslaskelman suorittamista, mitä taloyhtiöllä ei ole ollut käytössään. Erillisen kustannuslaskelman tekeminen ei tässä vaiheessa ole ollut tarpeen. Lxxxxxxxxxnen on lähtökohtaisesti oikeutettu suorittamaan korjaukset, mistä syystä kustannusten laskeminen taloyhtiön toimesta olisi ollut täysin tarpeetonta ja aiheuttanut yksinomaan turhia kustannuksia. Urakoitsija oli teettänyt tavarantarkastuksen kesällä 2011 ja tilannut lausunnon huhtikuussa rakennusmestari Txxxxxxxxxilta. Lausuntojen perusteella urakoitsija on yhtenä Suomen suurimmista rakennusalan yrityksistä pystynyt helposti selvittämään korjauskustannusten määrän eri korjausvaihtoehdoissa.
Taloyhtiön 8.6.2012 lähettämässä kirjeessä esitetty vaatimus siitä, että Lxxxxxxxxxnen suorittaa lupaamansa korjauksen, on itsenäinen vaatimus, Jxxxxxxx on katkaissut vanhentumisen. Koska Lxxxxxxxxxsellä on ensisijaisesti korjausvelvollisuus, ei taloyhtiön ole tarvinnut esittää rahamääräistä vaatimusta.
Taloyhtiö on katsonut, että kaikki sen Lxxxxxxxxxselle lähetetyt kirjelmät ovat itsenäisesti katkaisseet saatavan vanhentumislain mukaisen vanhentumisen. Jxxxxxxxisesta katkaisutoimesta on alkanut uusi kolmen vuoden vanhentumisaika. Lukuunottamatta 17.1.2011 lähetetä kirjelmää, kanne on tullut vireille kolmen vuoden kuluessa edellä viitattujen kirjeiden lähettämisestä.
Vastaajayhtiö on
1. vastustanut kannetta kokonaisuudessaan perusteeltaan ja määrältään sekä vaatinut sen hylkäämistä,
2. katsonut, että Kantaja on menettänyt puheoikeutensa väitettyihin virheisiin vanhentumisen taikka ainakin oikea-aikaisen reklamaation / vastaanottotarkastuksen huomautuksen laiminlyönnin johdosta
3. katsonut, että kyseessä ei ole takuuajan virhe
4. katsonut, että YSE 30 §:n mukaisia perusteita takuuajan jälkeiselle vastuulle ei ole olemassa
5. vastustanut, että hinnanalennusperuste soveltuisi YSE-ehtoiseen urakkaan kantajan kanteessa mainituin perustein
6. vaatinut siinä tapauksessa, että käräjäoikeus katsoisi vastuun olevan jollakin tasolla vastaajalla, paikkakorjausten kustannuksiin perustuvaa korvausta soviteltavan kolmeneljäsosaa (3/4) siitä määrästä, mikä on aiheellinen vaurioiden korjaamiseksi. Tällöin vastaajan vastuu voi olla enintään 53.000 euroa.
7. vaatinut, että mikäli käräjäoikeus katoisi nk. tornitalon korjausvaihtoehdoksi kokonaan rappauksen uusimisen, tulee kohdan 6 lisäksi huomioida määrässä vähentävänä seikkana selkeä käyttöiän pidennys ja laadunparannus. Tällöin korvausvastuu voi olla enintään 12,5 % kokonaiskustannuksesta.
Vastaajayhtiö on katsonut määrällisesti, että kantajan esittämä yhteinen korvausvaatimus talojen rappauksen kokonaan uusimisesta (900.000 euroa sis. alv) on oikeansuuntainen. Samoin oikeansuuntainen on kustannusten jakautuminen, 470.000 euroa tornitalon osalta ja 430.000 euroa lamellitalon osalta, mikäli koko rappauksen uusiminen on tarpeen.
Vastaajayhtiö on vaatinut, käräjäoikeus velvoittaa kantajan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 73.484,59 euroa (alv O %) korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomiosta lukien.
Asian taustatiedot
Vastaajayhtiön Lxxxxxxxxxnen Talo Oy:n saamien tietojen mukaan alunperin asuntoyhtiöitä oli ollut tarkoitus lisäeristää rakenne siten, että elementin ulkokuori oli tarkoitus jättää paikoilleen.
Myöhemmin kuntotutkimuksessa oli paljastunut, että ulkokuori oli pahoin vaurioitunut. Betoninen ulkokuori kesti ainoastaan 26 vuotta Lxxxxxxxxx merellisessä ilmastossa.
Urakoitsijaksi valikoitui urakkakilpailun kautta T.P.T/ OXXXX Oy, Jxxxxxxx sittemmin on sulautunut vastaajayhtiöön.
Urakkasopimusta ei ole siten laadittu vastaajayhtiön ja asuntoyhtiön välillä.
Vanhentuminen / reklamaatio
Taloyhtiö on menettänyt puhevallan vanhentumislain perusteella tai oikea-aikaisen reklamaation laiminlyönnin johdosta. Urakan vastaanottotarkastuksessa virheestä tulisi esittää vaatimus.
Virheen havainneen tulee reklamoida kohtuullisessa ajassa, joka on enimmillään muutama kuukausi virheen havaitsemisesta uhalla, että menettää puheoikeutensa virheen johdosta.
Virheestä tulee Jxxxxxxx tapauksessa ilmoittaa 10 vuodessa, jonka jälkeen urakoitsija on kaikesta vastuusta vapaa. Tämän kymmenen vuoden sisällä kuluu oikeuskäytännönkin mukaan vanhentumislain mukainen yleinen vanhentumisaika on 3 vuotta virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita.
Takuutarkastuksen jälkitarkastus, jossa takuuajan vakuus päätettiin palauttaa urakoitsijalle, oli 28.9.2005. Urakoitsija on saanut ensimmäisen reklamaation 17.1.2011.
Vastaaja on katsonut, että mikäli asuntoyhtiön väite huonosti tehdystä takuukorjauksesta menestyisi, asuntoyhtiön vaatimukset ovat vanhentuneet.
1) Asuntoyhtiö oli reklamoinut 17.1.2011, jossa liitteenä oli Txxxxxxxxxxksen raportti 8.12.2010. Asuntoyhtiö oli havainnut suorituksessa virheen (=väite virheestä}, vähintäänkin sen selonottovelvollisuus on alkanut 8.12.2010. Reklamaatiossaan Asuntoyhtiö on ilmoittanut tarkentavansa sen vaatimukset myöhemmin
2) Lxxxxxxxxxnen on antanut vastauksen 10.4.2012, jossa Lxxxxxxxxxnen oli kiistänyt vastuuperusteet ja ilmoittanut, että mikäli Asuntoyhtiö tekee uusia tutkimuksia, Lxxxxxxxxxnen haluaa varata itselle mahdollisuuden osallistua niihin.
3) Asuntoyhtiö oli lähettänyt 8.6.2012 kirjeen, jossa se oli katsonut erheellisesti Lxxxxxxxxxsen luvanneen tehdä korjaukset,
johon Lxxxxxxxxxnen on vastannut Asuntoyhtiön kirjeen olevan virheellinen. Tuolloin Asuntoyhtiö oli ilmoittanut, että se korjauttaa kohteen ja velkoo korjauskulut Lxxxxxxxxxseltä.
4) Asuntoyhtiö oli 8.1.2014 lähettänyt asianajaja Pxxxxx KXxxxxxxxx toimesta kirjeen otsikolla MUISTUTUS VELASTA ja viitannut 17.1.2011 tehtyyn reklamaatioon ja sitä täydentäneeseen 8.6.2012 kirjeeseen, jolla Asuntoyhtiö oli täydentänyt reklamaatiossa esitettyä. Kirje oli tullut haastemiehen toimesta 10.1.2014 Lxxxxxxxxxselle tiedoksi. "MUISTUTUS VELASTA" -kirjelmässä Asuntoyhtiö oli vaatinut Lxxxxxxxxxstä korvaamaan korjauksesta aiheutuvat kustannukset ja viitannut VXXX:n syksyllä tekemään tutkimukseen, josta ei ollut tuolloin saatu vielä raporttia.
5) Asianajaja Kxxxxxxxxnen Asuntoyhtiön silloisena asiamiehenä oli lähettänyt kirjeen 26.3.2014 ja pyytänyt, että Lxxxxxxxxxnen esittäisi oman käsityksensä korjaustavasta. Lisäksi Asuntoyhtiö ilmoitti, että korjaustyöt on tarkoitus aloittaa pian keväällä pidettävän yhtiökokouksen jälkeen.
6) Asuntoyhtiö oli teettänyt korjaussuunnitelman ja rakennuttamisasiakirjat ja pyytänyt urakkatarjouksia 9.5.2014
7) Asuntoyhtiö oli saanut tarjoukset 23.5.2014 kahdelta eri yhtiöltä
8) Kanne on tullut vireille 18.5.2015, jolla on yleisesti vanhentumisen katkaiseva vaikutus.
9) Kesäkuussa 2015 Lxxxxxxxxxnen on saanut tietoonsa ensimmäisen kerran korvausvaatimuksen määrän.
Asuntoyhtiö oli jo 10.4.2012 tullut tietämään, että Lxxxxxxxxxnen kieltäytyy korjaamasta Asuntoyhtiön seiniä, koska perustetta seinien korjaamiselle ei ole. Asuntoyhtiö ei ole useista ilmoituksistaan huolimatta täsmentänyt vaatimusta taikka tehnyt mitään yli kolmeen vuoteen ensimmäisestä reklamaatiosta lukien selvittääkseen vahingonkorvauksen määrää. Ensimmäisen kerran Lxxxxxxxxxnen oli tullut tietoiseksi määrästä saatuaan haasteen tiedoksi 10.6.2015.
Asuntoyhtiö ei ole kohtuudella vaadittavalla tavalla ilmoittanut määrää yli kolmen vuoden aikana ja siten katkaissut velan vanhentumista. Velka on vanhentunut.
Oikeuskäytännön perusteella reklamaatioon on katsottu kuuluvan myös vaatimuksen esittäminen ja määrän yksilöiminen, jopa yksityishenkilöiden välisessä asunto- / kiinteistökaupassa (KKO 2005:127 ja 2016:69).
Reklamaation tarkoitus on ilmoittaa virheestä ja siitä aiheutuvasta vaatimuksesta. Riippumatta siitä, onko kyseessä urakka, reklamaation ja vaatimusten esittämisen tarkoitus on saada mahdollisimman nopeasti selvitettyä osapuolten välit.
Asuntoyhtiö on alusta lähtien ilmoittanut tarkentavansa vaatimustaan ja ilmoittanut korjaavansa kohteen. Asuntoyhtiö ei ole 17.1.2011 ja asian vireilletulon 18.5.2015 välisenä aikana yksilöinyt määrää Lxxxxxxxxxselle, vaikka heillä on ollut jo 23.5.2014 tiedossa korjauskustannukset Txxxxxxxxxxksen korjaustapaselityksen mukaisesta korjauksesta.
Asuntoyhtiö on menettänyt puheoikeuden reklamaation oikea-aikaisen laiminlyönnin johdosta.
Suunnitteluvastuu ja valvonta
Kyseessä on normaali urakka, jossa suunnitteluvastuu on tilaajalla, tässä tapauksessa Asuntoyhtiöllä. Asuntoyhtiön puolelta suunnitteluun osallistui rakennesuunnittelija ja pääsuunnittelija, arkkitehti Oxxxx Sxxxxx.
Kohteessa Asunto-osakeyhtiön puolelta valvontaa hoiti Xxx-Konsultit Oy
/ Hxxxx Sxxxxx -niminen konsultti, Jxxxxxxx urakkasopimuksen mukaan oli tilaajan eli kantajan edustaja työsuoritukseen liittyvissä asioissa.
Sopimusasioissa tilaajan edustaja oli Axxxx Jxxxxx -niminen henkilö. Rakennustyöselostuksessa kohdassa suunnittelijat ja asiantuntijat, rakennuttajatehtävien hoito kuului Xxx-Konsultit Oy/ Hxxxx Sxxxxxille.
2000-luvun alussa eristerappaus oli vielä melko uusi vasta Suomessa käyttöön tullut korjaustapa. Nyt jälkikäteen voidaan arvioida tilannetta eri tavalla, kuin tuolloin suunnittelijat tekivät. Tuolloin tekoajankohtana on ollut julkaistuna Suomen Betoniyhdistys ry:n Rappauskirja by 46.
Sittemmin on tehty juuri tätä rappaustapaa Kxxxxxxva uudempi julkaisu: Eriste-ja Levyrappaus 2011, by 57, Jxxxxxxx on ensimmäinen alan perusteos. Muutoksia on huomattavasti.
Virheväittämät
Nk. lamellitalossa / matalassa talossa virheitä / halkeamia ei juurikaan ole. Tornitalon korkeus yhdistettynä Lxxxxxxxxx merelliseen ilmastoon on ehkä syy siihen, että paksu kolmikerrosrappaus eristerappauksena ei ole sopiva ja oikea ratkaisu. Suuri merkitys rappauksen kestävyyden kannalta on rappausverkon sijainnilla ja nk. heilurihakojen asennuskulmalla.
Pehmeän villan käyttö
Kantaja on luopunut virheväittämästä tältä osin. Osapuolet olivat sopineet pehmeän villan käytöstä. Riidatonta on, että pehmeä villa on 50 mm ja kova villa 100 mm paksuudeltaan. Urakoitsija ei ole vastuussa, jos pehmeän villan käyttö on osaltaan aiheuttanut vahinkoja.
Rappauskiinnikkeen alaslasku tekemättä
Kyseisissä seinissä on tuhansia rappauskiinnikkeitä, joten on todennäköistä, että joku kiinnike on jäänyt alas laskematta, taikka sen alaslasku on epäonnistunut. Se ei kuitenkaan tarkoita, että kaikki kiinnikkeet taikka suurin osa niistä olisi virheellisesti asennettu.
Suurin halkeamien syntymisen syy on tekoajankohdan ohje rappauskiinnikkeen / heilurihaan alaslaskun kulma. Tuohon aikaan materiaalivalmistaja ohjeisti heilurihaan kulmaksi 20 astetta.
Uudessa julkaisussa (Eriste-ja levyrappaus 2011) nimenomaan heilurihaan kulmaksi ohjeistetaan 45 astetta, jolloin se ottaa paremmin alas suuntautuvaa painoa vastaan painamatta liikaa rappausta eristettä vasten.
Yläsmyygissä rappausverkko on kiinni villassa
Tältä osin kyse on työvirheestä, mikä on päässyt tapahtumaan. Kyse on kuitenkin vain yhdestä halkeamaan johtaneesta syystä.
Sillä, että rappausverkko on kiinni yläsmyygissä, ei ole mitään tekemistä yläsmyygin halkeamisen kanssa. Rappaus olisi haljennut joka tapauksessa, tosin ehkä pienempänä. Rappausverkko ei estä taivutusvoimasta aiheutuvaa halkeamista, se ottaa vastaan / estää vain kutistumisesta johtuvaa halkeilua.
Rappausverkon kiinnioleminen yläsmyygin kohdalla villassa ei aiheuttaisi halkeamia, mikäli kanteen perusteena olevia kolmea seikkaa (pehmeän villan käyttäminen, rappauskiinnikkeiden väärä asennuskulma ja rappauksen rappaaminen kiinni karmiin) ei olisi olemassa.
Nykyisin rappausverkko asennetaan rappauskerroksen keskelle tai mieluummin uloimpaan kolmannekseen. Tuolloin tekoajankohtana se asennettiin hyvin lähelle villaa, esimerkiksi Rappauskirjassa by 46 vuodelta 1999 näyttää rappausverkon olevan asennettu pohjarappaukseen - ei siis täyttörappaukseen.
Smyygit rapattu kiinni ikkunakarmeihin
Tämä karmeihin kiinnirappaaminen on tehty sovitun mukaisesti. Urakoitsija ei ole omatoimisesti tehnyt työtaparatkaisuja työmaalla. Alunperin oli tarkoitus, että ikkunan karmin ja rappauksen välinen liikuntasauma kitataan, mutta siitä luovuttiin.
Työmaakokouksessa nro 6 suunnittelija esitti paisuvaa Cocoband nauhan asentamista, Jxxxxxxx kokouksessa 7 hyväksyttiin.
Työmaakokouksessa nro 12 hylättiin kittausvaihtoehto, mikä vielä vahvistettiin työmaakokous nro 13:ssa.
Samassa kokouksessa todettiin Asuntoyhtiön suunnittelijoiden asia - kohdassa, että tuota Cocoband -nauhaa ei voida työteknisesti sinne asentaa.
Myöhemmin on päätetty, että ikkunasmyygejä ei voida jättää liikuntasauman osalta avoimeksi, jottei vesi pääse eristetilaan ja rapauta jäätyessään rappausta. Tuolloin on päätetty tehdä rappaus kiinni karmeihin. Tästä seikasta ei ole olemassa kirjausta, mutta asia on näin päätetty Asuntoyhtiön, sen suunnittelijoiden ja valvojan kanssa, mitä tukee se, että työ on aikanaan vastaanotettu ilman minkäänlaista mainintaa tällaisesta työselostuksesta poikkeavasta suoritusteasta. Asuntoyhtiön valvoja oli kuitannut työvaiheen hyväksytysti tehdyksi.
Jos kyse olisi urakoitsijan vastuulla olevasta omatoimisesti tehdystä ratkaisusta, olisi siitä pitänyt tehdä reklamaatio / huomauttaa viimeistään urakan vastaanottotarkastuksessa. Näin ei ole tehty ja puhevalta on menetetty tämän johdosta. Lisäksi puhevalta on menetetty
oikea-aikaisen reklamaation laiminlyönnin ja myös vanhentumisen johdosta.
Väite, että virhe peitetty ilman asiallista korjausta
Kantajan väite on virheellinen. Kaikki takuuajan virheet on hyväksytysti korjattu ja takuuajan vakuus on palautettu urakoitsijalle. Asuntoyhtiöllä oli palkattu valvoja, rakennesuunnittelija ja pääsuunnittelija, jotka ovat tarkastaneet kohteen. Takuuaikana olleet halkeamat on korjattu.
Kanneperusteena (toissijaisena) YSE 30 §; takuuajan jälkeinen vastuu
Vastaaja on kiistänyt, että yllä olevan pykälän mukaiset vastuuperusteet olisivat olemassa. Kun tehdyt rappausratkaisut ovat osaksi olleet hyvän rakentamistavan mukaisia ja varsinkin, kun ne perustuvat sovittuihin muutosratkaisuihin, eivät vastuuperusteet toteudu.
Kanteen toissijainen vaatimusperuste; hinnanalennus
Kyse on YSE-ehtoisesta urakasta ja siten ensin täytyy selvittää, onko olemassa sopimuksen mukaisia korvausperusteita olemassa ja sen jälkeen tulee vasta arvioitavaksi, tuleeko virhe korjattavaksi / korvattavaksi vai johtaisiko korjaus kohtuuttomuuteen verrattuna sillä saavutettavaan hyötyyn nähden. Kyseinen 27 pykälä kuuluu:
Jos edellä tarkoitettu virhe on sellainen, että sen oikaiseminen ei ole välttämätöntä ja sen korjaaminen olisi kustannuksiltaan kohtuutonta, urakoitsija on korjauksen tai uuden suorituksen sijasta velvollinen hyvittämään arvonalennuksen, jonka suuruus määräytyy sopimusasiakirjojen perusteiden mukaan tai niiden puuttuessa erikseen sovittavalla tavalla.
Kantajan esittämä hinnanalennus ei ole sopimuksen mukainen korvausperuste, jolla voitaisiin kiertää YSE 30 §:n mukaiset erityiset kriteerit korvattavuudelle taikka kiertää tuottamusvastuu.
Korvauksen sovittelu asuntoyhtiön myötävaikutuksen perusteella
Vastaaja on vaatinut, että mikäli katsottaisiin urakoitsijalla olevan korvausvastuu asiassa, tulee korvausvastuuta sovitella/ jakaa siten, että vain 1/4 tulee korvattavaksi siitä korjauskustannuksesta, mikä on riittävän korjaustavan mukaisesta korjauskustannus. Vastuuta tulee siten sovitella kolmeneljäsosalla (3/4).
Suurin syy rappauksen halkeamiseen on heilurihakojen väärä kulma.
Tämän johdosta vastaaja katsoo perustellusti, että vastuu voi olla enintään 25 % paikkarappauksen korjauskustannuksista.
Kun suunnitteluvastuu on ollut asuntoyhtiöllä ja toteutetut ratkaisut ovat olleet sovittuja, niin urakoitsijan teoreettinen vastuu voi olla ja perustua ainoastaan yläsmyygin verkon olemiseen kiinni eristevillassa avatussa kohdassa - sekään ei ole se perimmäinen syy rappausongelmiin.
Yhden rappauskiinnikkeen alaslaskun epäonnistuminen ei ole sellainen syy rappausongelmiin.
Siinä tapauksessa, että käräjäoikeus katsoisi, että nk. tornitalon kaikki julkisivut tulisi kokonaisuudessaan uusia, tulee korvausvelvollisuutta sovitella/ jakaa siten, että vastaajan korvausvastuu on enintään yksineljäsosa (1/4) eli sovitella kolmeneljäsosaa (3/4). Näin saatua määrää tulee vielä alentaa puolella käyttöiän pidentymisen johdosta.
Kohde sijaitsee meren vaikutuksen piirissä ja siten kuuluu rasitusluokkaan "vaikea". KH kortin "kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot" mukaan rappauksen tekninen käyttöikä rasitusluokissa "vaikea" on 30 vuotta. Tästä on jo noin puolet kulunut.
Vastaaja on katsonut, että kanteen perusteena oleva virhe eli rappauksen halkeaminen smyygeissä, voidaan korjata paikkakorjauksilla. Vastaaja on kiistänyt asuntoyhtiön esittämän korjaustavan täysin ylimitoitettuna. Tarvittavat korjaukset voidaan tehdä paikkakorjauksena, eikä kantajan vaatima koko lämpöeristyksen ja rappaustyön uusiminen ole tarpeen.
Vastaajan todistaja Kärkkäisellä teettämä kustannusarvio paikkakorjauksina tehdyistä korjauksista on 212.030 euroa sisältäen arvonlisäveron. Paikallisen korjauksen kustannus vastaajalle voisi määrällisesti olla sovittelun jälkeen enintään 53.000 euroa.
Mikäli korjauskustannukseksi katsottaisiin kantajan esittämä 900.000 euroa, tulisi siitä velvoittaa määrällisesti enintään vastaajan myöntämä 12,5 % tuomita maksettavaksi.
K1. Urakkasopimus
K2. Rakennustyöseloste
K3. YSE 1998 sopimusehdot
K4. Vastaanottotarkastuspöytäkirja 9.12.2002
K5. Kaksivuotisen takuun tarkastuspöytäkirja
K6. Suomen Txxxxxxxxxx Oy:n tarkastusraportti
K7. Rakennusinsinööri Kxxxxxxi Vxxxxxxxen tavarantarkastuskertomus
K8. VXXX:n tarkastusraportti
K9. Työmaakokouspöytäkirja 11 18
K10. Työmaakokouspöytäkirja 13
K11. Asiantuntijamestarit Oy:n lausunto K12. Työaikataulu
K13. Urakoitsijan lisätyövaatimus K14. Ratu F31-0187
K15. Ote Rappauskirjasta 1999, by 46
K16. Tarjouspyyntö kahdesta eri korjaustavasta K17. Luettelo tarjouspyynnön saajista
K18. Tarjous osittaisesta korjauksesta, Rappaustekniikka Lxxxxxe Oy K19. Tarjous osittaisesta korjauksesta, Axxxxix Oy
K20. Lausumaluonnos, Insinööritoimisto Rxxxxxek Oy K21. Kirje Axxxi Kxxxxxxxxxvalta 17.1.2011
K22. Sähköpostikirjeenvaihtoa taloyhtiön ja Lxxxxxxxxxsen välillä K23. Lxxxxxxxxxsen vastaus reklamaatioon 17.1.2011, lähetetty 3.11.2011
K24. Sähköposti Axxxxxi Kxxxxxxxxxvalta 12.10.2011 K25. (= V25) Kirje Axxxxxxi Kxxxxxxxxxvalta 8.6.2012 K26. Sähköpostikirjeenvaihtoa
K27. Kirje Pxxxxx Kxxxxxxxxselta 8.1.2014 K28. Kirje Pxxxxx Kxxxxxxxxselta 26.3.2014 K29. Fxxxxxx Oy:n rappausohje 16.10.2017
1. Rxxxo Ylxxxxxxx
2. Jxxxxa Hxxxxxa
3. Oxxxx Sxxxxxxxa, hallituksen puheenjohtaja
4. Jxxxxxko Kxxxxxxxen
5. Hxxxx Sxxxxx
6. Kxxxxxo Nxxxxxg
7. Oxxxx Sxxxxx
8. Pxxxxi Wxxxxxxxd
9. Sxxxxxxxi Rxxxxxxxa
10. Axxxxxxi Kxxxxxxxxxva
V1. RT-kortti F 31-0187
V2. Takuutarkastuksen/jälkitarkastuksen pöytäkirja 28.9.2005 V3. KH-kortti 90-000403
V4. Lausunto, Tekn.tri Jxxxxxxa Lxxxxxxxxvu 13.1.2016
V5. Rappauksen korjaustyöselostus detaljipiirustuksineen, Tekn.tri Jxxxxx LXxxxxxxxxx 1.2.2016
V6. Kustannusarvio, laatijana Rxxxxxo Kxxxxxxxxxen laatima kustannusarvio Lxxxxxxxxxxn laatiman korjaustyöselostuksen perusteella
V7. Ote Rappauskirjasta 1999, by 46
VB. Ote Eriste- ja levyrappaus 2011 by 57 julkaisusta, sivu 78 havainnekuva
V9. (K1) Urakkasopimus
V10. (K2) Rakennustyöselostus V11. (K3) YSE 1998
V12. (K4) Vastaanottotarkastuspöytäkirja 9.12.2002 19
V13. (K5) Takuutarkastuspöytäkirja
V14. (K6) Tarkastusraportti, Suomen Txxxxxxxxxx Oy
V15. (K7) Kxxxxxxi Vxxxxxxxen tavarantarkastuskertomus liitteineen V16. (KB) VXXX:n tarkastusraportti
V17. (K9) Työmaakokouspöytäkirja 11 V18. (K10) Työmaakokouspöytäkirja 12 V19. (K11) tarkastusmuistio 7.9.2009 Asiantuntijamestarit Oy / Jxxxxx Sxxxxxx
V20. Sähköposti VXXX:n tutkijalta R.Y.M 27.2.2017 V21. Sähköposti kohteessa valvojana toimineelta Hxxxx Sxxxxxilta (sähköpostivaihto Sxxxxs / AA Hxxxxxxxn+ asuntoyhtiön silloinen isännöitsijä)
V22. Työmaakokouspöytäkirja 10, 6.8.2002
V23. Asuntoyhtiön ensimmäinen reklamaatio 17.1.2011 V24. Lxxxxxxxxxsen vastaus / kirje Asuntoyhtiölle 10.4.2012 V25. Kirje Asuntoyhtiöitä 8.6.2012
V26. Kirje/Muistutus velasta Asuntoyhtiöitä 8.1.2014, V27. Kirje Asuntoyhtiöitä 26.3.2014
V28. Urakoitsijan lisätyövaatimus (kantajan todiste K 13)
V29. Tarjouspyyntö kahdesta eri korjaustavasta (kantajan todiste K 16) V30. Rappaustekniikka Lxxxxxxx Oy:n tarjous osittaisesta korjauksesta ja Axxxxxix Oy:n tarjous osittaisesta korjauksesta
V31. YSE 1998 sopimusehdot (kantajan todiste K3)
1. Jxxxxx LXxxxxxxxxx
2. Rxxxxxo Kixxxxxxxxxen
3. Axxxxo Uxxxxa
4. Hxxxx Sxxxxx myös Asuntoyhtiön nimeämä), toiminut kohteessa asuntoyhtiön valvojana
5. Axxxx Jxxxxx, toiminut urakan aikana asuntoyhtiön isännöitsijänä
6. Jxxxa Hxxxxxxka (myös Asuntoyhtiön nimeämä)
Käräjäoikeus velvoittaa vastaajan Lxxxxxxxxxnen Talo Oy:n maksamaan vahingonkorvauksena kantajalle Asunto Oy Vxxxxxxxxxxxxx 16 nimiselle yhtiölle 390.000 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 10.6.2015 lukien sekä velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikuluina 130.000 euroa sisältäen arvonlisäveron korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän tuomion antamisesta.
Osapuolten 7.2.2002 tehtyyn sopimukseen sovelletaan YSE 1998 sopimusehtoja. Sovellettavaksi tulee myös jäljempänä kuvatulla tavalla vanhentumislaki.
YSE ehtojen mukaisesti rakennusurakassa on 2 vuoden takuuaika ja takuuajan jälkeinen 10 vuoden vastuu. Takuutarkastus oli pidetty 22.4.2005. Takuutarkastuksesta laaditussa pöytäkirjassa on mainittu rappauksessa todetut virheet rappauspinnan tippumisesta ja halkeilusta. Takuutarkastuksen jälkeen urakoitsijan velvollisuus on korjata kustannuksellaan todetut virheet. Kantajan mukaan urakoitsija oli vain korjannut rakennusvirheiden seurauksena syntyneet halkeamat peittämällä ne jättäen korjaamatta niiden aiheuttajia. Taloyhtiö oli reklamoinut ilmenneistä virheistä eli rappauksen halkeamista.
Eristerappauksen rakennehan oli tuossa vaiheessa piilossa.
Taloyhtiö oli 7.9.2009 hankkinut yhtiön talojen julkisivujen kunnosta Asiantuntijamestarien lausunnon (K11). Sen mukaan julkisivujen rappauspinnat olivat tuossa vaiheessa ehjiä, pinnoissa ei näkynyt halkeamia eikä rappaus ollut irronnut.
Todistajina kuullut taloyhtiön isännöitsijät Jxxxxxti (2000-2007) ja Rxxxxxa (2008-2014) ovat ilmoittaneet, ettei ennen Asiantuntijamestarien tarkastusta ollut ilmennyt rappauksessa erityisiä vaurioita. Kuitenkin taloyhtiössä oli Asiantuntijamestarien tarkastuksen jälkeen tullut esille epäilys rappauksen kunnosta. Tämän johdosta taloyhtiö oli hankkinut Suomen Txxxxxxxxxx Oy:n lausunnon julkisivujen eristerappausten vaurioiden laajuuden selvittämiseksi. Lausunto oli valmistunut 8.12.2010. Siinä oli todettu huomattavia vaurioita etenkin tornitalon ikkunasmyygeissä. Txxxxxxxxxx oli esittänyt tornitalon rappauspintojen uusimista kokonaan elementtipintoihin asti ja lamellitalon korjaamista paikkakorjauksina.
Taloyhtiön asiamiehenä todistajana kuultu asianajaja Axxi Kxxxxxxxxxva oli 17.1.2011 lähettänyt Suomen Txxxxxxxxxx Oy:n tarkastuksen perusteella vastaajayhtiölle kirjallisen reklamaation (K21) rakennusurakan YSE 30
§:ssä tarkoitetuista rakennusvirheistä. Kxxxxxxxxxvan kertoman mukaan reklamaation liitteenä urakoitsijalle oli toimitettu Txxxxxxxxxxksen tarkastuslausunto. Reklamaatiokirjeen mukaan taloyhtiön tarkemmat vaatimukset esitetään myöhemmin.
Osapuolia sitovien YSE ehtojen mukaan urakoitsija on velvollinen korjaamaan urakkasuorituksessa takuuaikana ilmenneet virheet. Näistä tilaajan tulee reklamoida takuutarkastuksessa. Tässä tapauksessa takuutarkastuksessa oli kirjattu tilaajan ilmoittamina virheinä halkeamia rappauksessa. Urakoitsija oli korjannut takuutarkastuksessa reklamoidut halkeamat. Siitä, oliko rappauksen halkeamiin tuolloin ollut muita eristerappauksen rakenteesta johtuvia sYxxxä kuin rappauksen kutistuminen, ei ole esitetty selvitystä. Tuossa vaiheessahan mahdolliset rakenteelliset virheet olivat rappauksen alla.
Reklamaatiokirjeen 17.1.2011 jälkeen vuoden 2011 aikana taloyhtiön asianajajan ja urakoitsijan välillä oli vaihdettu lukuisia viestejä liittyen vaurioiden selvittämiseen ja niiden mahdolliseen korjaamiseen.
Urakoitsija oli hankkinut asiassa tavarantarkastajan lausunnon vaurioista. Myös tavarantarkastaja oli todennut virheitä rappauspinnoissa. Urakoitsija ei ollut kiistänyt vastuutaan vaurioista ja asian selvittely liittyi korjaustarpeen laajuuteen. Taloyhtiö ei ollut esittänyt korvausvaatimuksia vaan oli vaatinut vaurioiden korjaamista. Vastauksessaan 4.10.2011 urakoitsija oli ilmoittanut olevansa valmis korjauksiin ulkopuolisen asiantuntijan selvityksen perusteella.
Urakoitsijan asiamies oli kuitenkin 10.4.2012 toimittanut taloyhtiön asianajajalle kirjoituksen, jossa on ilmoitettu, ettei vastaaja ole sen tekemien selvitysten perusteella vastuussa taloyhtiön vaatimusten perusteena olevista vaurioista. Tuon jälkeen oli jatkunut osapuolten asiamiesten yhteydenpito korjaustarpeesta ja urakoitsijan vastuusta.
Käräjäoikeus toteaa, että taloyhtiö on rakennusurakan vastaanottotarkastuksen yhteydessä reklamoinut tuolloin ilmenneistä virheistä. Näkyvät virheet oli korjattu, mutta tuossa yhteydessä ei ollut selvitetty, ovatko virheet tai osa niistä voinut aiheutua eristerappauksen rakenteessa ja työsuorituksessa olevista virheistä.
Toiseksi taloyhtiö on reklamoinut Suomen Txxxxxxxxxx Oy:n 8.12.2010 päivätyn selvityksen mukaisista virheistä 17.1.2011. Urakoitsijalla on YSE ehtojen mukaan korjausvelvollisuus ja vasta urakoitsijan kieltäydyttyä korjauksesta, voidaan esittää urakoitsijan suorituksessa olevaan virheeseen perustuva vahingonkorvausvaatimus. Osapuolten etuhan on, että urakoitsija korjaa mahdollisen virheensä. Tämä on yleensä selvästi edullisempi ratkaisu kummallekin osapuolelle kuin se, että virheen korjaus teetetään ulkopuolisella.
Taloyhtiö on oikea-aikaisesti ja asianmukaisella tavalla reklamoinut urakkasuorituksessa ilmenneistä virheistä takuutarkastuksessa ja Txxxxxxxxxxksen tarkastuksen perusteella saatuaan tiedon havaituista virheistä.
YSE ehtojen 30 §:n soveltaminen
YSE 1998 ehtojen 30 §:ssä on todettu seuraavaa:
"Urakoitsija vastaa takuuajan jälkeenkin sellaisista virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Tästäkin vastuustaan urakoitsija on vapaa, kun kymmenen vuotta on kulunut rakennuskohteen vastaanottamisesta tai, mikäli vastaanottotarkastusta ei ole pidetty, siitä päivästä, jolloin rakennuskohde on otettu käyttöön. "
Käräjäoikeus toteaa, että Suomen Txxxxxxxxxx Oy:n tarkastuslausunnosta 8.12.201O ja sen jälkeen tehdyissä selvityksissä todettujen vaurioiden syyt eivät ole olleet nähtävillä eristerappauksen rakenteen ja työtapojen osalta takuuaikana eikä tilaajalle ole aiheutunut oikeudenmenetystä siitä, ettei halkeamiin johtaneiden virheiden laajuutta ollut voitu todeta takuutarkastuksessa.
Urakkasuorituksen virheiden laajuus ja syyt olivat tulleet ilmi vasta Suomen Txxxxxxxxxx Oy:n tarkastusraportista 8.12.2010 ja sen jälkeen teetetyissä VXXX:n ja Rxxxxxxxek Oy:n asiantuntijatutkimuksissa. Kyse on tämän vuoksi YSE ehtojen 30 §:n mukaisesta urakoitsijan vastuusta.
Säännöksen vaatima edellytys törkeästä huolimattomuudesta täyttyy. Rakennusvirheiden yksityiskohtia on käsitelty jäljempänä.
Vanhentumislain soveltaminen
Korjausurakka on tehty YSE 1998 mukaisin ehdoin. YSE:n mukainen urakoitsijan vastuu on ensisijaisesti takuuaikaista tai sen jälkeistä korjausvastuuta. Urakoitsijalla on lähtökohtaisesti oikeus ja velvollisuus korjata urakkasuorituksessa todetut virheet. Jos urakoitsija kieltäytyy korjaamasta urakkasuorituksen virhettä, tilaajalla on oikeus korjauttaa
virheellinen suoritus ulkopuolisella tai tehdä itse ja vaatia näin syntyvistä kustannuksisista korvausta urakoitsijalta.
YSE1998 on laadittu aikana, jolloin yleinen vanhentumisaika oli 10 vuotta. Nykyinen vanhentumislaki tuli voimaan 2004 ja siinä on yleinen kolmen vuoden vanhentumisaika. Vanhentumislaki on pakottavaa oikeutta siltä osin kuin siinä on säädetty velkavastuuta koskeva kolmen vuoden määräaika. Tätä määräaikaa ei voi pidentää osapuolten kesken tehdyillä sopimuksilla.
Vanhentumislain 7 §:n mukaan vahingonkorvauksen tai muun hyvityksen vanhentuminen alkaa kulua sopimukseen perustuvassa hyvityksessä siitä, kun tilaaja on havainnut, tai olisi pitänyt havaita, virheen sopimuksen täyttämisessä.
Vanhentumislain 10 §:n mukaan velan vanhentuminen katkeaa kun velkoja vaatii velalliselta suoritusta tai muutoin muistuttaa velallista velasta. Velkojan tekemästä muistutuksesta on käytävä ilmi velan peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla, jolleivat ne ole velallisen tiedossa. Vanhentumisen katkaisemisesta alkaa uusi kolmen vuoden vanhentumisaika. Tämän vuoksi ei ole tarpeen käsitellä sitä, onko muillakin lyhyin väliajoin tehdyillä kantajan ilmoituksilla kuin asiakirjalla muistutus velasta 8.1.2014 ollut vanhenemisen katkaisevaa vaikutusta.
Tässä tapauksessa taloyhtiö oli saanut tiedon eristerappauksessa olevista laajoista ja vakavista vaurioista Suomen Txxxxxxxxxx Oy:n tutkimuksesta 8.12.2010. Tästä oli alkanut vastaajayhtiön YSE ehtojen 30 §:n mukaisen korjausvastuun selvittäminen. Vasta kun oli selvinnyt, ettei urakoitsija suostu korjaamaan, voi tilaajalla olla peruste esittää urakkasuorituksen virheestä johtuva vahingonkorvausvaatimus. Tämän perusteella tulee korvausvaatimuksen vanhentumisen alkamisajankohdaksi katsoa 10.4.2012, jolloin urakoitsija on ilmoittanut
kieltäytymisestään korjata väitettyä virhesuoritusta. Tätä kantaa urakoitsija ei ole perunut taloyhtiön asiamiehen ja urakoitsijan asiamiehen kirjallisesti ja puhelimitse käydyissä keskusteluissa. Kantaja on vedonnut 17.1.2011 reklamaatiossaan Txxxxxxxxxxken selvitykseen 8.12.2010. Taloyhtiön asiamies oli 10.1.2014 (päivätty 8.1.2014) toimittanut urakoitsijalle kirjeen otsikoltaan "Muistutus velasta". Siinä oli vedottu reklamaatioon 17.1.2011 ja sen täydennykseen.
Vanhentumisaika ja sen katkaiseminen on koskenut niitä virheitä ja korjaustarpeita, jotka oli esitetty Txxxxxxxxxxksen lausunnossa 8.12.201O eli tornitalon korjaamista kokonaan betonielementtiin saakka ja lamellitalon osalta paikkakorjauksia.
Vanhentumislain 10 §:n 2 momentin mukaan, jos kysymys on 7 §:ssä tarkoitetusta vahingonkorvauksesta tai hyvityksestä, velkojan tekemästä muistutuksesta on käytävä ilmi velan peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla, jolleivät ne ole velallisen tiedossa. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2012:75 todennut, ettei lainkohta edellytä tarkan rahamäärän ilmoittamista. Tässä tapauksessa vaatimukset on esittänyt taloyhtiö rakennusyhtiölle, jolla on ollut taloyhtiötä selvästi paremmat edellytykset arvioida korjausten kustannuksia. Tähän nähden taloyhtiön vahingonkorvaussaatavan vanhentuminen on katkaistu kolmen vuoden määräajassa riittävästi yksilöidyllä tavalla. Yksilöinnissä urakoitsijalle on riittänyt korjaustavan ilmoittamisen. Tästä vastaaja on rakennusliikkeenä voinut arvioida kustannukset.
Suomen Txxxxxxxxxx Oy:n tarkastuslausunnossa 8.12.2010 on esitetty, korjaus tulisi tehdä uusimalla eristerappauksen tornitalon osalta kokonaan elementtipintoihin saakka ja suorittaa lamellitalon osalta vaurioituneiden kohtien paikkakorjaus. Txxxxxxxxxxksen tutkimuksessa ei ollut tehty avauksia rappauspintoihin toteutetun rakennustavan selvittämiseksi. Myöhemmissä VXXX:n lausunnossa 28.1.2014 tai Rxxxxxxxek Oy:n lausunnossa 4.4.2017, joiden yhteydessä oli tehty rakenteen avauksia. Niissä ei kuitenkaan on otettu kantaa korjausten suorittamistapaan tai laajuuteen.
Käräjäoikeus toteaa, että taloyhtiö ei ole esittänyt ennen kanteen nostamista rahamääräistä vaatimusta urakoitsijalle. Urakoitsijalla on kyllä asiantuntemuksensa perusteella ollut mahdollisuus arvioida kustannusten määrää riippuen korjaustavasta. Taloyhtiö ei ole esittänyt vaatimusta lamellitalon korjaamisesta samalla tavalla kuin tornitalon osalta elementtipintoihin saakka ennenkuin huhtikuussa 2017.
Lamellitaloon ei ollut tehty avauksia ennen kanteen nostamista eikä ennen pääkäsittelyä. Taloyhtiö oli nostanut kanteen 18.5.2015. Tuossa vaiheessa kantaja on vaatinut vastaajalta vahingonkorvausta yhteensä 1.500.000 euroa Kxxxxxxxen eristerappauksen uusimista tornitaloon kokonaan ja paikkakorjausten tekemistä lamellitaloon. Kantaja oli saanut Rxxxxxxxek Oy:n lausunnon 4.4.2017. Kantaja on vasta 21.4.2017 kirjallisessa lausumassaan käräjäoikeudelle ja vastaajan tiedoksi tuonut esiin, että vastaajan urakkasuoritus eristerappauksen osalta tulee uusia kokonaan Kxxxxxxxen tällöin myös lamellitaloa.
Lamellitalon osalta vauriot ovat selvästi vähäisemmät kuin tornitalon kohdalla. Selvittämättä on jäänyt, mistä tämä on johtunut. Molemmissa taloissa oli sama alkuperäinen rakenne rappauspinnoissa ja korjaukset oli tehty samalla molempiin taloihin. Urakoitsija ei ole tuonut esiin, että eristerappaus olisi tehty lamellitalon osalta toisin kuin tornitalon kohdalta. Todistaja Kxxxxxxxnen on ollut tekemässä Rxxxxxxxek Oy:n lausuntoa tutkituista rakenteista. Todistaja oli hänen oikeudessa kuulemisensa edellä oikeudenkäyntipäivänä käynyt tekemässä rappauksen avauksen lamellitaloon sen selvittämiseksi, oliko lamellitalon eristerappauksen rakenne ja tekotapa sama kuin tornitalossa. Rakenne on todistajan mukaan sama. Todistaja oli saanut tehtäväksi tutkia lamellitaloa jo joitakin viikkoja aiemmin, mutta oli vasta oikeudenkäyntipäivänä saapunut Helsinkiin ja voinut sen tehdä. Visuaalisesti lamellitalossa ei Kxxxxxxxsen mukaan ole paljon vaurioita.
Kantaja oli toimittanut oikeuteen Rxxxxxxxekin asiantuntijalausunnon vasta huhtikuussa 2017. Lamellitaloon ei ollut tehty avauksia ennen kuin todistaja Kxxxxxxxnen oli oikeudenkäyntipäivänä käynyt toteamassa, että rakenne lamellitalossa oli sama kuin tornitalossa. Lamellitalon eristerappauksen uusiminen samalla tavoin kuin tornitalon kohdalla elementtipintaan saakka on keväällä 2017 esitetty uusi korvausvaatimuksen peruste. Kun vaurioita on ollut lamellitalossa huomattavasti vähemmän, ei taloyhtiössä ole ilmeisesti aiemmin pidetty eristerappauksen kokonaan uusimista lamellitalon osalta tarpeellisena.
Oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 2 §:n mukaan haastehakemuksessa on ilmoitettava kantajan yksilöity vaatimus ja seikat, joihin vaatimus perustuu. Myös 5 luvun 20 §:ssä on todettu, että asianosaisen on valmistelussa viipymättä esitettävä vaatimuksensa ja niiden perusteet. Tässä vahingonkorvausriidassa vastaajan mahdollisen korvausvelvollisuuden määrä on ollut riippuvainen korjauksen toteuttamistavasta eli onko kantajan korvausvaatimuksen peruste eristerappauksen uusiminen kokonaan vai toisen talon osalta paikkakorjauksena. Tältä osin perustetta on laajennettu oikeudenkäynnin valmistelun loppupuolella.
Käräjäoikeus toteaa, että peruste vahingonkorvausvaatimukselle lamellitalon eristerappauksen uusimisesta kokonaan on esitetty vasta huhtikuussa 2017 YSE 30 §:n 10 vuoden vastuuajan päättymisen jälkeen ja vanhentumislain kolmen vuoden vanhentumisajan jälkeen. Käräjäoikeus on edellä katsonut, että vanhentumisaika on alkanut siitä kun urakoitsija on ilmoittanut 10.4.2012 taloyhtiölle, ettei ole vastuussa väitetyistä rakennusvirheistä, mikä on tarkoittanut korjauksesta kieltäytymistä. Vanhentumisajan katkaiseminen 10.1.2014 on koskenut 17.1.2011 tehdyssä reklamaation koskemia virheitä, joiden osalta taloyhtiö oli saanut tietää virheistä Txxxxxxxxxxksen lausunnosta 8.12.2010.
Käräjäoikeus katsoo, että taloyhtiön korvausvaatimuksen peruste ja siten myös korvausvaatimus, siltä osin kuin se johtuu lamellitalon osalta laajemmasta korjauksesta kuin näkyvien vaurioiden paikkauksesta, on vanhentunut vasta oikeudenkäynnin aikana vasta huhtikuussa 2017 esitettynä ja vaatimus tulee tähän korjaustapaan perustuen hylätä.
Rakennusvirheet urakkasuorituksessa
Käräjäoikeus toteaa, että kanteen koskemat selvitetyt vauriot ja ilmenneet virheet urakkasuorituksessa täyttävät YSE 30 §:n vastuun edellytykset.
Taloyhtiö on luopunut vetoamasta pehmeän villan käyttöön osasyynä vaurioihin sen jälkeen kun on ilmennyt, että taloyhtiön edustajat olivat olleet sen käyttöä hyväksymässä elementtien epätasaisuuksien korjaamiseksi ja kun pehmeän villan paksuudeksi on ilmennyt 50 mm eikä puolet eristepaksuudesta eli 75 mm. Oikeudessa kuullut asiantuntevat todistajat ovat olleet epävarmoja sen suhteen, onko pehmeän villan käyttö ollut osaltaan aiheuttamassa tornitalossa ilmenneitä lukuisia vaurioita. Txxxxxxxxxxksen lausunnossa on epäilty pehmeän villan kokoonpuristumisen aiheuttaneen osaltaan ongelmia. Txxxxxxxxxxksen selvityksessä rakenteita ei kuitenkaan ollut avattu.
Rxxxxxxxekin lausunnossa kerrotuissa avauksissa on todettu, että eristepaksuuden kokoonpuristuma on ollut vain enintään 5-10 mm.
Pehmeän villan käyttämisen ei ole näytetty aiheuttaneen osaltaan rappauksessa todettuja vaurioita.
Rappaaminen kiinni ikkunakarmeihin
Rakennusurakkaa koskevassa työmaakokouksessa 22.10.2002 nro 13 oli todettu, että oli päätetty luopua rappauksen ja rakenteiden liittymien kittauksesta, koska kittaus kovettuu. Samassa kokouksessa oli myös todettu, ettei suunnittelijan esittämää paisuvaa nauhaa pysty työteknisesti laittamaan ikkunoiden ja rappauksen väliin.
Nauhan asentaminen ei ole ollut mahdollista, koska rapaukset oli jo suurelta osin tehty kokouksen aikaan. Ikkunan karmissa olisi ennen rappausta pitänyt elastista saumaa varten olla rappauksen kuivuttua irrotettava lista tai muu järjestely, jolla ikkunan ja karmin väliin olisi jäänyt tila paisuvalle nauhalle. Kun sellaista tilaa ei ollut, oli jouduttu rappaamaan ikkunakarmeihin kiinni. Alumiinisissa karmeissa oli ollut ainoastaan teippi estämässä rappauksen liimaantumista karmin pintaan.
Taloyhtiön puolesta rakennustyötä valvonut todistajana kuultu Sxxxxxxs oli osallistunut työmaakokoukseen 13 ja oli osaltaan ollut tietoinen siitä, ettei elastista liitosta saada tehtyä. Se, että rappaus oli kiinni ikkunakarmeissa ilman joustosaumaa oli nähtävissä myös työn vastaanottotarkastuksessa. Tästä ei ollut reklamoitu virheenä. Rappaus on ollut esitettyjen selvitysten mukaan osaksi myös ikkunakarmien päällä. Tämä ei ole näkynyt ulospäin ja on osaltaan vaikuttanut siihen, että rakenne on joustamaton. Se, että rappaus on kiinni ikkunakarmien
sivuissa on kyllä osaltaan lisännyt vaurioita rappauksessa ikktiioiden ympärillä, lähinnä yläpuolella.
lkkunasmyygien rakenne
Vastaaja on myöntänyt urakoitsijan virheeksi, että rappausverkko on ollut yläsmyygeissä kiinni villassa. Tämä yhdessä sen kanssa, että rappaus on tehty kiinni ikkunakarmeihin ja osittain niiden päälle sekä heilurihakojen asentamiseen liittyvät jäljempänä käsiteltävät virheet ovat aiheuttaneet se, että halkeamia on syntynyt lähinnä tornitalon ikkunasmyygeihin ikkunoiden yläpuolelle.
Heilurihakojen asentaminen
Eristerappaus verkkoineen on kiinnitetty betonielementteihin heilurihakojen avulla. Heilurihaat ovat Rxxxxxxxekin lausunnon mukaan 16 cm pituiset seinäpinnasta lukitustapin takapintaan. Eristepaksuus on ollut yhteensä 15 cm. Heilurihaat on tullut vapauttaa ulosvetämällä niin, että ne lasketaan 20 asteen kulmaan alaviistoon elementtipintaan nähden.
Todistaja Sxxxxxxs on kertonut toimineensa taloyhtiön toimeksiannosta työmaan valvojana. Rappausverkko oli pitänyt asentaa rappauksen sisään ja vapauttaa heilurihaat alas. Todistaja ei ole hyväksynyt työtä, jossa näin ei ole tehty. lkkunasmyygit oli päätetty rapata kiinni ikkunakarmeihin. Näin oli tapahtunut myös mallityössä, Jxxxxxxx oli hyväksytty. Vastaanottotarkastuksessa oli ollut näkyvissä, että rappaus on tehty kiinni ikkunakarmeihin. Todistajan mukaan tällä ja syntyneillä vaurioilla ei ole ollut syy-yhteyttä keskenään. Myös pehmeän 50 mm villan käytöstä oli sovittu yhdessä elementtien epätasaisuuksien oikaisemiseksi.
Todistaja Sxxxxxi oli toiminut korjausurakan arkkitehtinä. Todistaja ei tullut tietämään, että verkko olisi ollut kiinni eristevillassa tai että heilurihakoja olisi jäänyt laskematta alas. Näin ei ole saanut olla.
Todistajan mukaan rappausta ei saa tehdä kiinni ikkunakarmeihin, vaan välissä pitää olla liikuntassauma. Todistaja ei ole muistanut nähneensä työmaalla mallitöitä.
Todistaja Wxxxxxxxxand on kertonut toimineensa kohteessa rakennesuunnittelijana. Eristerappaus tuli tehdä tuotetoimittajan ohjeiden mukaan. Tässä yksi toimittajista oli Fxxxxxx Oy. Todistajalle ei ollut kuulunut työmaavalvonta ja hän oli käynyt harvoin paikalla. Kirjallisissa ohjeissa oli rappauksen ja ikkunakarmien liitoskohtaan merkitty laitettavaksi kittaus. Työmaakokouksessa todettiin kuitenkin, että se kovettuu. Jotain joustavaa tulee kyllä todistajan mukaan olla välissä.
Todistaja Nxxxxxxxxxxn mukaan hänen työantajaltaan Fxxxxxx Oy:ltä oli tilattu rappauslaasti kohteeseen. Heilurihakoja ei kuitenkaan ollut tilattu Fxxxxxxilta. Asennus olisi pitänyt tehdä todistajan mukaan niin, että villalevyjen vaakasaumaan olisi pitänyt laittaa noin 4 cm välirima ensin asennusvaiheessa, jolloin heilurihaka oli ollut vaakatasossa. Kun
rappausverkko oli kiinnitetty lukitustapilla heilurihakaan, olisi Oojen väliriman poistaminen johtanut siihen, että heilurihaat asettuvat 20 asteen kulmaan alaviistoon. Kun 16 cm heilurihaka on 20 asteen kulmassa alaviistoon 15 cm eristepaksuuden kanssa, jää heilurihaka liian lyhyeksi ja alaspäin painettaessa puristaa rappausverkon villaan kiinni. Urakoitsijan olisi tullut käyttää pidempiä heilurihakoja. Jos heilurihakoja on jäänyt laskematta alaviistoon, on se rakennusvirhe. Rappausverkon tulee olla rappauksen sisällä, ei kiinni villassa tai rappauksen sisäpinnalla.
Todistajan mukaan, jos osa heilurihaoista on laskettu alas ja osa ei, johtaa tämä siihen, etteivät alaslasketut haat päästä vaakatasoon jääneitä hakoja laskeutumaan. Todistajan mukaan Fxxxxxx Oy:ltä on edelleen saatavissa myös tässä käytettyä heilurihakamallia, kuten 16.10.2017 julkaistussa uudessa ohjeessa olevista kuvista näkyy.
Heilurihaan tulee olla 3-4cm pidempi kuin on eristeen paksuus. Fxxxxxx Oy:n heilurihaoissa käytetään pääosin edelleen 20 asteen kulmaa.
Kilpailija on patentoinut omiin hakamalleihinsa liittyen 45 asteen kulman.
Todistaja Kxxxxxxxnen on ollut laatimassa Rxxxxxxxek Oy:n lausuntoa. He olivat tehneet tornitaloon 3 avausta eri ilmansuuntiin oleviin seiniin ja eri korkeuksille. Jxxxxxxxisesta saatettiin tutkia seinäpintaa noin 1 neliömetrin alalta. Hakoja oli löytynyt vain 4 kappaletta, joista 2 oli oikein vapautettuna. Olisi pitänyt löytyä 2-3 hakaa per avaus, jos hakoja on asennettu ohjeen mukaisesti 4 neliömetrille. Haat olivat liian lyhyitä ja verkko kauttaaltaan kiinni villassa. Jotta rappaus voisi liikkua yhtenäisesti, tulisi kaikkien hakojen olla alhaalla. Jos vain osa on alhaalla, ne eivät päästä suoraan jääneitä painumaan alas ja rapaukseen syntyy jännitteitä. Todistaja oli oikeudenkäyntipäivänä Helsinkiin saavuttuaan tehnyt avauksen lamellitaloon ja oli todennut, että eristerappauksen rakenne oli sama kuin tornitalossa. Lamellitalossa ei ollut visuaalisesti nähtävissä paljoa vaurioita, vaan yksittäisiä halkeamia.
Todistaja Yxxxx Mxxxxxx on kertonut olleensa tekemässä VXXX:n tutkimusta asiassa. Suoritetussa avauksessa oli ilmennyt, että kohdalla ollut heilurihaka oli jäänyt vapauttamatta ja laskematta alas. Verkko oli ollut paikoin ulkona rappauksesta ikkunan yläpuolella. Rappaus oli tehty karmia vasten ja oli osaksi myös karmin päällä. Todistajan mukaan pehmeän villan käyttö ei ole ollut Fxxxxxxin ohjeen mukaista. Pehmeä villa tekee tuulenpaineen aiheuttamat liikkeet helpommaksi.
Todistaja Lxxxxxxxxxx on vahvistanut asiassa 13.1.2016 antamansa lausunnon. Todistajan mukaan lyhyet heilurihaat ovat aiheuttaneet sen, että kiinnikkeiden kohdalla verkko on kiinni villassa. Jos verkko olisi kauttaaltaan irti rappauksesta, rappaus olisi pudonnut. Todistajan mukaan rappausverkon sijainnilla ei ole merkitystä halkeamien suhteen. Sillä on merkitystä, jos hakoja on jäänyt vapauttamatta ja laskematta.
Vaakatasoon jääneet haat eivät todistajan mukaan estä rappauksen liikkumista pystysuunnassa. Todistajan mukaan avauksissa todettujen vaakatasoon jääneiden hakojen perusteella ei voi vielä päätellä, että virhe Kxxxxxxe koko rappausta. Avaukset ovat olleet vain pieni osaa seinäpinnoista. Todistajan mukaan koko eristerappauksen uusiminen on
ylimitoitettu korjaustapa. Riittävää olisi korjata vaurioituneet kogdat paikkakorjauksena kummassakin rakennuksessa.
Todistaja Uxxxx on kertonut toimineensa urakan suorittamisessa työnjohtajana Oxxxx Oy:ssä, Jxxxxxxx oli Lxxxxxxxxxsen tytäryhtiö. Myöhemmin tytäryhtiö oli sulautunut Lxxxxxxxxxseen. Urakoitsija oli n. 25 miestä työmaalla minkä lisäksi aliurakoitsijalla n. 10 miestä. Eristerappauksen lisäksi oli korjattu parvekkeita ja vaihdettu ikkunat. Urakoitsija oli tehnyt työmaalla mallityöt, jotka oli tarkastettu. Valvoja Sxxxxxxs oli käynyt työmaalla 2-3 kertaa viikossa. Myös isännöitsijä ja Fxxxxxxin edustaja olivat käyneet työmaalla ja osallistuneet kokouksiin.
Todistaja tiesi, että heilurihaat tuli laskea alas. Hakoja on seinissä ehkä 15.000 kappaletta. Urakoitsijayhtiössä joku oli tilannut heilurihaat työmaalle. Fxxxxxx oli toimittanut työmaalle vain laastin. Rappauksen oli tehnyt aliurakoitsija. Kiinnikkeen kohdalla verkko oli kiinni villassa. Verkko pyrittiin asettamaan niin, että se olisi n. 10 mm rappauksen sisällä.
Käräjäoikeus toteaa, että VXXX ja Rxxxxxxxek Oy ovat tehneet tornitaloon rappaukseen avauksia ja niissä on käynyt ilmi, että avauksissa tarkistettavissa olevista heilurihaoista suuri osa on jäänyt vapauttamatta ja laskematta alas. Tornitalon seiniin eri kohtiin tehtyjen avausten havaintojen perusteella on pääteltävissä, että heilurihakoja ei ole asetettu ohjeen ja hyvään rakennustavan mukaisesti. Hakoja on ollut ohjeeseen nähden liian vähän neliömetriä kohden. Lisäksi haat ovat olleet liian lyhyitä vetäen rappausverkkoa kohti villaa. Verkko on osaksi irti rappauksesta tai rappauksen sisäpinnassa, jolloin se ei tue oikealla suunnitellulla tavalla rappausta. Vaakatasoon jääneet haat eivät tue rappausta ylös-alas suunnassa, jolloin rappauksen paino on jäänyt alaslaskettujen hakojen ja ikkunasmyygien varaan, mistä on aiheutunut vaurioita. Avauksia on tehty useita ja eri puolille tornitaloa. Niistä on pääteltävissä, että eristerappaus on tehty kauttaaltaan virheellisesti vastoin ohjeita ja hyvää rakennustapaa. Heilurihakojan laskematta jättäminen ja se, ettei verkko ole ollut rappauksen sisällä ovat yhdessä pääsyy aiheutuneisiin vaurioihin.
Rappaus on taloyhtiön edustajan valvojan hyväksymänä tehty kiinni ikkunakarmeihin. Tämä on ollut vastaanottotarkastuksessa nähtävissä, eivätkä taloyhtiön edustajat ole siihen puuttuneet. Lisäksi rappaus on tehty osittain karmin päälle, mitä on ollut vaikea havaita. Karmeihin kiinnirappaaminen on ollut hyvän rakennustavan vastaista. Karmin ja rappauksen välissä tulisi olla elastinen materiaali osaltaan ehkäisemässä vaurioita ja sitä, ettei vettä pääse rakenteisiin. Esitetyn selvityksen perusteella on arvioitavissa, että karmeihin kiinni rappaaminen on jossakin määrin lisännyt vahinkoja. Koska pääsyy aiheutuneisiin vahinkoihin on kuitenkin muualla, olisi korjaustarpeen aiheuttavia vaurioita syntynyt laajasti myöskin siinä tilanteessa, että elastinen sauma olisi jollakin tavoin tehty.
Korvausten määrä 29
Käräjäoikeus toteaa, että korvausvelvollisuuden määrän osalta merkityksellistä on korjaustapa. Vastaaja on velvollinen suorittamaan kantajalle urakkasuorituksen virheiden johdosta korvausta perustuen selvitettyyn tarpeeseen uusia eristerappaus tornitalon osalta kokonaan. Lamellitalon osalta peruste vahingonkorvausvelvollisuudelle on tarvittavien paikkakorjausten tekeminen.
Urakka oli valmistunut loppuvuodesta 2002. Takuuaikaisten näkyvien vaurioiden korjaamisen jälkeen vaurioita oli todettu vasta joulukuussa 2010 Txxxxxxxxxxksen lausunnossa. Taloyhtiö oli 17.1.2011 vaatinut urakoitsijaa korjaamaan virheet. Vaurioita ei ole korjattu vieläkään ja ulkoisia vaurioita on lamellitalossa edelleen suhteellisen vähän nähtävillä. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, että taloyhtiö on saanut etua siitä, että merkittäviä vaurioita on ilmennyt tornitalon osalta vasta noin 8 vuoden kuluttua urakan valmistumisesta ja uuden korjatun pinnan odotettavissa oleva kestoikä tulee ulottumaan pitkälle tulevaisuuteen.
Tämä tulee ottaa huomioon vahinkoa ja korvausta vähentävänä tekijänä.
Tammikuussa 2008 julkaistu KH 90-00403 ohjeisto kiinteistön käyttöiästä (V3) on määritellyt keskimääräiseksi tekniseksi käyttöiäksi rapaukselle vaikeassa rasitusluvussa 30 vuotta ja normaalissa rasitusluvussa 50 vuotta sekä kevyessä rasitusluvussa 70 vuotta. Kuullut asiantuntevat todistajat ovat olleet erimielisiä siitä, kumpaan luokkaan, vaikeaan vai normaaliin, tämä kohde kuuluisi. Todistajien Nxxxxxxxxxxling ja Hxxxxxx mukaan kyseisen eristerappauksen käyttöiäksi tulisi arvioida 50 vuotta ja Lahdenperän mukaan 30 vuotta.
Käräjäoikeus toteaa, että kohde sijaitsee Helsingin Lxxxxxxxxxxa melko lähellä merenrantaa, ei kuitenkaan aivan rannassa ja välissä on muita rakennuksia. Olosuhteet ovat sisämaata vaikeammat, mutta niitä ei toisaalta ole syytä pitää erityisen vaikeina. Tornitalo on vaurioitunut selvästi laajemmin kuin matala lamellitalo. Tämä on voinut johtua ainakin osaksi siitä, että sää on vaikuttanut korkeaan rakennukseen enemmän kuin matalaan: Tämän vuoksi käräjäoikeus on ottanut korvauksen määrää arvioidessaan lähtökohdaksi noin 40 vuoden käyttöiän.
Laskennallisesti käräjäoikeus huomioi korvausvelvollisuudessa noin neljäsosan vähennyksen taloyhtiölle tulevana etuna korjauksista.
Vaurioiden aiheutumista on lisännyt taloyhtiön edustajan hyväksymä virheellinen tapa tehdä rappaus kiinni ikkunakarmeihin ilman joustavaa materiaalia välissä. Kun tornitalon eristerappaus kuitenkin on tarpeen muiden pääasiallisten vaurioita aiheuttaneiden virheiden vuoksi korjata kokonaan, ei tällä kiinnirappaamisella ole merkitystä tornitalon korjauskustannuksiin. Lamellitalon ikkunasmyygien korjaamisessa tämä rappauksen virheellinen. toteuttamistapa alentaa käräjäoikeuden arvion mukaan jossakin määrin korvauksen määrää.
Todistaja Kxxxnen on arvioinut laskelmassaan (V6) pielien paikkarappausten korjaustöiden kustannukseksi kummankin talon osalta yhteensä noin 212.000 euroa. Laskelmassa ei ole eritelty talojen kustannuksia. Lamellitalossa vaurioita on huomattavasti vähemmän kuin tornitalossa. Lamellitalossa korjaustyö olisi myös sen mataluuden vuoksi tehtävissä ilmeisesti vähäisemmin kustannuksin.
Käräjäoikeus on määriä arvioidessaan ottanut huomioon, että kantajan mukaan esitetystä korvausvaatimuksesta 900.000 euroa 470.000 euroa kohdistuu tornitaloon ja 430.000 euroa lamellitaloon. Vastaaja on myöntänyt korjauskustannusten olevan suunnilleen oikealla tasolla, mikäli kaikki eristerappaus on tehtävä uudestaan. Käräjäoikeus arvioi vastaajan urakkasuorituksen virheen johdosta suoritettavaksi korvausmääräksi tornitalon osalta 350.000 euroa ja lamellitalon osalta 40.000 euroa eli yhteensä 390.000 euroa.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan hävinnyt osapuoli on velvollinen korvaamaan toisen osapuolen kohtuulliset oikeudenkäyntikulut tarpeellisista toimenpiteistä.
Kantaja on vaatinut oikeudenkäyntikulujaan korvattavaksi yhteensä 154.985,14 euroa, mistä määrästä on oikeudenkäynnissä taloyhtiön oikeudenkäyntiavustajana toimineen asianajajan laskutusosa 67.476,27 euroa. Muilta osin lasku sisältää kantajan aiempien avustajien laskut sekä asiantuntijalausuntojen hankkimisesta ja todistelusta aiheutuneita kustannuksia.
Vastaajan mukaan kantajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksessa on päällekkäisyyksiä, koska kantajalla on ollut asiassa ennen oikeudenkäyntivaihetta kaksi muuta asianajajaa avustajana. Lisäksi kantajan laskussa on tarpeettomia toimia. Kuluja on lisännyt se, että kantajan asiamies on kirjallisen valmistelun loppuvaiheessa hankkinut uuden asiantuntijalausunnon ja pitänyt kirjallisessa valmistelussa pitkään kiinni virheväittämistään pehmeän villan käytöstä ja ikkunakarmeihin kiinni rappaamisesta, vaikka niistä oli osapuolten kesken työmaalla sovittu tai menettely hyväksytty reklamoimatta siitä. VXXX:ltä hankitun asiantuntijalausunnon kuluja 24.800 euroa on vastaaja pitänyt L, tarpeettomina 6200 euron ylittävin osin. Tutkimus on koskenut pääosin käytetyn rappauslaastin koostumusta, mistä ei asiassa ole ollut riitaa.
Laastista ei ole johtunut vaurioita.
Käräjäoikeus toteaa, että kantajan esittämä VXXX:n tutkimus on ollut huomattavan kallis ja koskenut pääosin seikkoja, joilla ei ole ollut merkitystä asian ratkaisussa. Tämän vuoksi käräjäoikeus pitää VXXX:n tutkimusta tarpeettomia toimenpiteitä Kxxxxxxvana siltä osin kun vastaaja on sen kiistänyt. Muut kantajan kuluvaatimukset on määrältään hyväksytty. Kantajan aiempien avustajien laskut ovat liittyneet tarpeellisiin toimenpiteisiin ja on syytä määrältään hyväksyä.
Vastaaja on pitänyt kantajan oikeudenkäyntiavustajan laskutusosaa liiallisena ja vaatinut palkkion alentamista 20 prosentilla. Vastaaja on määrän osalta hyväksynyt oikeudenkäynnissä kantajan avustajana toimineen asianajajan laskuna 50.927 euroa.
Käräjäoikeus toteaa, että kantajan asiamies on esittänyt edellä mainittuja perusteita urakkasuorituksesta johtuvalle
vahingonkorvausvelvollisuudelle siltäkin osin kun menettelystä on taloyhtiön edustajien kanssa sovittu. Toiseksi kantajan asiamies on kirjallisen valmistelun loppuvaiheessa huhtikuussa 2017 tuonut esiin uuden asiantuntijaselvityksen vaurioista. Tämä on osaltaan pitkittänyt oikeudenkäyntiä. Tämän vuoksi käräjäoikeus hyväksyy kohtuulliseksi kantajan oikeudenkäyntikulujen kokonaismääräksi tarpeellisista toimenpiteistä 130.000 euroa sisältäen arvonlisäveron hyläten vaatimuksen enemmälti.
Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen tai ohivalituksella korkeimpaan oikeuteen.
Lxxxxxxxxxnen Talo Oy on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Asunto Oy Vxxxxxxxxxxtu 16 on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valitus 27.12.2017
Valitusosoitus liitteenä. 10.1.2018
Käräjätuomari KL
1. Asunto Oy Vxxxxxxxxxxtu 16 Qäljempänä "asunto-osakeyhtiö")
2. YXXX Suomi Oy (ent. YXXX Talo Oy, ent. Lxxxxxxxxxnen Talo Oy) jäljempänä "YXXX")
Asunto-osakeyhtiö ja YXXX ovat solmineet urakkasopimuksen julkisivuun liittyvistä suorituksista 7.2.2002. Asiassa on sittemmin Ilmennyt erimielisyyksiä rappaukseen liittyen. Asunto-osakeyhtiö on nostanut kanteen YXXX:tä vastaan Helsingin käräjäoikeudessa. YXXX on kiistänyt kanteen ja vaatinut sen hylkäämistä. Käräjäoikeus on antanut tuomionsa (nro 17/58220) asiassa 24.11.2017 (L 15/21761). Asia on sittemmin kummankin osapuolen valituksen johdosta siirtynyt Helsingin hovioikeuden käsittelyyn (S 18/305}, Asiassa viitataan kaikkeen oikeudenkäyntiaineistoon.
Osapuolet ovat sittemmin käyneet sovintoneuvotteluja ja päätyneet tähän sovintoon. Tähän sovintoon on päädytty puhtaasti enemmän ajankäytön ja kulujen välttämiseksi, eikä sillä oteta miltään osin kantaa esitettyjen väitteiden tai vaatimusten oikeellisuuteen.
Tällä sopimuksella sovitaan osapuolten vireillä oleva oikeudenkäynti kokonaisuudessaan sekä osapuolten urakkasopimukseen perustuvat oikeudet ja velvollisuudet sekä välit kertakaikkisesti ja lopullisesti.
Sopimuslausekkeet
1. YXXX maksaa asunto-osakeyhtiölle asian kertakaikkisena ja lopullisena sovlntoratkalsuna 490.000 euroa. Maksu tehdään asunto-osakeyhtiön tilille xxxx ja maksun eräpäivä on 18.2.2019. Maksun viivästyessä YXXX on velvollinen maksamaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa viivästyneelle määrälle.
2. Kohdan 1. maksusuorituksen jälkeen, kummallakaan osapuolella ei ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan liittyen tähän oikeudenkäyntiin. Kummallakaan osapuolelle ei ole myöskään enää mitään vaatimuksia koko tähän urakkasopimukseen tai sen perusteella tehtyihin suorituksiin tai hankintoihin perustuen. Osapuolten välit ovat selvitetty tällä sopimuksella kaiken kattavasti ja lopullisesti.
Sivu 2/Z
3. Kumpikin osapuoli vastaa Itselleen aiheutuneista asiamies-, asiantuntija-, asianosais- ja
muista selvittely ja oikeudenkäyntikuluista sekä maksuista.
4. Tämä sopimus vahvistetaan Helsingin hovioikeudessa osapuolten väliseksi sovinnoksi (S 18/305). Kumpikin osapuoli sitoutuu olemaan valittamatta tästä hovioikeuden sovinnon vahvistamista Kxxxxxxvasta päätöksestä, jolloin se saa heti lainvoiman.
s. Tämä sopimus tulee voimaan, kun YXXX:n puolesta allekirjoitettu Ja sähköpostilla lähetetty sopimus palautetaan sähköpostilla asunto-osakeyhtiön puolesta allekirjoitettuna M Rxxxxxxx sähköpostiin. xxxx toimittaa sopimuksen heti tämän jälkeen hovioikeuteen vahvistettavaksi.
PAIKKA JA PÄIVÄYS SEKÅ ALLEKIRJOITUKSET
Helsingissä, _29_, päivänä tammikuuta 2019.
Asunto Oy Vxxxxxxxxxxtu 16 asiamiehenä
YXXX:n asiamiehenä

References: KKO 
 § 1
 KKO 
 § 1
 § 1
 § 1
 KKO