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Timestamp: 2016-10-21 23:52:48+00:00

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4A_195/2011 (16.06.2011)
4A_195/2011
vertreten durch Rechtsanwalt Hans Werner Meier, Beschwerdef�hrerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Urs Erne, Beschwerdegegnerin.
Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 16. M�rz 2011.
Mit Vereinbarung vom 16. Juni 2005 �bernahm die X.________ GmbH (Vermieterin, Beklagte und Beschwerdegegnerin) den zwischen der Y.________ AG (Mieterin, Kl�gerin und Beschwerdef�hrerin) und Z.________ abgeschlossenen Mietvertrag vom 17. Februar/9. M�rz 2005 �ber das Restaurant an der A.________strasse in Z�rich sowie den Nachtrag Nr. 1 vom 9. Juni 2005 �ber ein Ladenlokal und eine Fl�che von rund 17m2. Gleichzeitig wurde mit Nachtrag Nr. 2 eine Erweiterung der Fl�che um 10m2, die Unk�ndbarkeit des Vertrages bis zum 31. M�rz 2015 und ein einmaliges K�ndigungsrecht der Beklagten per 31. M�rz 2010 vereinbart. Am 25. Oktober 2005 schlossen die Parteien zudem einen Mietvertrag �ber zwei Parkpl�tze. Ausserdem erweiterten sie die Mietfl�che auf 124m2 und vereinbarten eine Umsatzmiete sowie ein Optionsrecht auf weitere 58m2, ohne allerdings die Vereinbarung zu unterzeichnen. Am 15. September 2009 wurde das Mietobjekt ein weiteres Mal um einen Lagerraum erweitert.
A.a Mit Nachtrag Nr. 3 beschlossen die Parteien sodann am 15. September 2009, dass das Mietverh�ltnis wiederum auf die Basis des Mietvertrages vom 17. Februar/ 9. M�rz 2005 inkl. Nachtr�ge 1 und 2 gestellt werde. Dabei kam es zu Anpassungen bei der Mietfl�che und beim Mietzins. Der Mietzins wurde auf j�hrlich Fr. 600.--/m2 festgesetzt bzw. Fr. 74'400.-- (exkl. MwSt) zuz�glich Nebenkosten � conto Fr. 8'040.-- (exkl. MwSt). Dieser Zins sollte j�hrlich der Teuerung angepasst werden, erstmals per 1. Januar 2010. Ausserdem vereinbarten die Parteien eine Erh�hung der Kaution um Fr. 7'000.-- auf Fr. 27'000.--. Die Mieterin anerkannte sodann eine Schuld zugunsten der Vermieterin in H�he von Fr. 41'024.-- (exkl. MwSt), zahlbar in monatlichen Raten � Fr. 8'204.80, erstmals per 5. September 2009. Am 24. November 2009 wurde der Mietzins per 1. Januar 2010 an die Teuerung angepasst und auf j�hrlich Fr. 85'200.-- (exkl. MwSt, inkl. Nebenkosten � conto) festgesetzt.
A.b Nach Abmahnungen im August, November und Dezember 2009 mahnte die Vermieterin mit Schreiben vom 11. Januar 2010, 23. Februar 2010, 9. M�rz 2010 und 8. April 2010 jeweils ausstehende Mietzinse f�r diese Monate und setzte der Mieterin eine dreissigt�gige Frist zur Bezahlung der Ausst�nde, mit der Androhung der K�ndigung. Die Mieterin leistete in der Folge diverse Zahlungen. Am 7. April 2010 forderte die Vermieterin sodann von der Mieterin die Bezahlung von Fr. 12'991.20, ohne die K�ndigung anzudrohen. Sie leitete f�r diesen Betrag sowie die Restforderung des Mietzinses f�r April 2010 und den Mietzins Mai 2010 am 10. Mai 2010 Betreibung ein.
A.c Am 25. Mai 2010 k�ndigte die Vermieterin das Mietverh�ltnis �ber das Restaurant, den Lagerraum und die Parkpl�tze unter Verwendung des amtlichen Formulars auf den 30. Juni 2010 unter Hinweis auf Art. 257d OR.
Mit Schreiben vom 9. Juni und 1. Juli 2010 teilte die Mieterin mit, sie rechne die erfolgten Teilzahlungen jeweils proportional an die laufenden noch offenen Mietzinse an.
Mit Eingabe vom 15. Juli 2010 stellte die Vermieterin bei der Einzelrichterin des Bezirksgerichts Z�rich das Begehren, es sei der Mieterin zu befehlen, die R�umlichkeiten in der Liegenschaft B.________, das Restaurant im Erdgeschoss, den Lagerraum im Untergeschoss sowie die zwei Parkpl�tze, alles an der A.________strasse in Z�rich, unverz�glich zu r�umen und der Kl�gerin ordnungsgem�ss zu �bergeben. Da die Mieterin am 21. Juni 2010 die K�ndigung bei der Schlichtungsbeh�rde des Bezirks Z�rich angefochten hatte, wurde dieses Verfahren �berwiesen.
C. Die Einzelrichterin am Bezirksgericht Z�rich verf�gte am 12. November 2010, die Verfahren �ber die K�ndigungsanfechtung und das Ausweisungsverfahren w�rden vereinigt, die K�ndigungen vom 25. Mai 2010 per 30. Juni 2010 w�rden ung�ltig erkl�rt und das Ausweisungsbegehren wurde abgewiesen. Die Richterin beschr�nkte sich f�r die Pr�fung der Voraussetzungen f�r die ausserordentliche K�ndigung nach Art. 257d OR auf die Zahlungsfristansetzungen und Abmahnungen ab Januar 2010 und gelangte zum Schluss, die Mieterin habe mit ihren "nach den Abmahnungen zeitnahen Zahlungen in der Zeit von Januar bis April 2010 somit f�r die klagende Partei erkennbar konkludent die jeweils abgemahnten Betr�ge tilgen wollen". F�r eine Anrechnungserkl�rung der Gl�ubigerin sah die Einzelrichterin keinen Raum, da nach Sinn und Zweck von Art. 86 Abs. 2 OR eine solche Erkl�rung unverz�glich erfolgen m�sse. Die Einzelrichterin stellte fest, dass trotz der Fristansetzung ein Betrag von Fr. 495.25 (im Wesentlichen der Teuerungszuschlag f�r Februar und M�rz 2010) offen war und dass die K�ndigung vom 25. Mai 2010 insoweit berechtigt gewesen und ausserdem formrichtig erkl�rt worden sei. Allerdings hielt die erstinstanzliche Richterin daf�r, die K�ndigung sei treuwidrig erfolgt, weil der ausstehende Betrag von knapp Fr. 500.-- nicht absolut zu betrachten, sondern im Verh�ltnis zum gesamten Mietzins gering (2,67%) sei und die Mieterin nebst den laufenden Mietzinsen zwischen Oktober 2009 und April 2010 Nachzahlungen im Umfang von Fr. 44'985.-- geleistet sowie das Depot um Fr. 7'000.-- aufgestockt habe. Auch wenn die laufenden Mietzinszahlungen in dieser Zeit regelm�ssig versp�tet und erst nach Abmahnung geleistet worden seien, zeige dies den Leistungswillen der Mieterin auf.
Das Obergericht des Kantons Z�rich hiess mit Beschluss vom 16. M�rz 2011 den Rekurs der Vermieterin gut und hob die Verf�gung der Einzelrichterin des Bezirksgerichts Z�rich vom 12. November 2010 auf (Ziffer 1). Das Begehren der Mieterin um K�ndigungsschutz wurde abgewiesen (Ziffer 2). Der Mieterin wurde befohlen, die R�umlichkeiten in der Liegenschaft B.________, das Ladenlokal im Erdgeschoss und den Lagerraum im Untergeschoss sowie die zwei Parkpl�tze Nr. 103 und 115, alles an der A.________strasse in Z�rich, unverz�glich zu r�umen und der Vermieterin ordnungsgem�ss zu �bergeben, unter Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (Ziffer 3). Der Vollzug wurde angeordnet (Ziffer 4) und die Kosten verlegt (Ziffer 5-8). Das Obergericht kam im Gegensatz zur ersten Instanz zum Schluss, dass die ausserordentliche K�ndigung wegen Zahlungsverzugs nicht treuwidrig erfolgt sei.
Mit Beschwerde in Zivilsachen, begr�ndet am 18. April 2011, stellt die Mieterin die Antr�ge, der Beschluss des Obergerichts vom 16. M�rz 2011 sei aufzuheben, der Rekurs der Beschwerdegegnerin gegen die Verf�gung der Einzelrichterin im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Z�rich vom 12. November 2010 sei abzuweisen und die K�ndigungen der Mietvertr�ge der Parteien vom 25. Mai 2010 per 30. Juni 2010 seien als ung�ltig zu erkl�ren und das Ausweisungsbegehren sei abzuweisen. Zur Begr�ndung bringt die Beschwerdef�hrerin vor, die Vorinstanz habe die Treuwidrigkeit der Verzugs-K�ndigung zu Unrecht verneint.
Die Beschwerdegegnerin schliesst in der Berufungsantwort auf Abweisung der Beschwerde und Best�tigung des angefochtenen Beschlusses.
F. Nach Eingang der Beschwerde und vor Eingang der Begr�ndung w�hrend der Beschwerdefrist wurde der Beschwerde mit Verf�gung vom 13. April 2011 die aufschiebende Wirkung erteilt.
Der angefochtene Beschluss des Obergerichts ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG). Damit ein kantonaler Entscheid mit Beschwerde in Zivilsachen angefochten werden kann, muss der Instanzenzug im Kanton ersch�pft sein (Art. 75 Abs. 1 BGG). Der angefochtene Beschluss ist am 17. M�rz 2011 versandt worden, weshalb gem�ss Art. 405 ZPO die kantonale Nichtigkeitsbeschwerde an das Kassationsgericht des Kantons Z�rich nicht mehr offen stand. Der Streitwert �bersteigt die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG. Unter Vorbehalt zul�ssiger R�gen und einer rechtsgen�glichen Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 BGG) ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.1 Der Beschwerdef�hrer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, kann sich nicht damit begn�gen, den bestrittenen Feststellungen eigene tats�chliche Behauptungen gegen�berzustellen oder darzulegen, wie die Beweise seiner Ansicht nach zu w�rdigen gewesen w�ren. Vielmehr hat er klar und substanziiert aufzuzeigen, inwiefern die ger�gten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Soweit der Beschwerdef�hrer den Sachverhalt erg�nzen will, hat er zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (Urteile 4A_214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570; 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 1.2). Auf eine Kritik an den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht gen�gt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 255). Soweit die Beschwerdef�hrerin im Rahmen ihrer rechtlichen R�gen bzw. ihrer Darstellung der gesamten Umst�nde gegen die W�rdigung der Vorinstanz Tatsachen behauptet, die im angefochtenen Entscheid keine St�tze finden, ist darauf nicht einzugehen.
2.2 Die Beschwerdef�hrerin r�gt unter Berufung auf Art. 9 und 29 BV, die Vorinstanz habe die sich aus den erstinstanzlichen Akten ergebenden Umst�nde unbeachtet gelassen, dass sie Ende Mai 2010 dem Betreibungsamt Fr. 26'767.-- bezahlt habe, womit keine R�ckst�nde mehr bestanden h�tten und dass ausserdem die Nachzahlung nicht etwa ausschliesslich Mietzinsr�ckst�nde bis zum September 2009 betreffe, sondern eine Nachzahlung von Mietzinsanteilen umfasse, die ihr von der Vermieterin wegen des schlechten Gesch�ftsganges erlassen worden seien. Sie h�lt diese Umst�nde im Unterschied zur Vorinstanz f�r erheblich. Die R�gen sind unbegr�ndet, denn die Vorinstanz hat die von der Beschwerdef�hrerin erw�hnten Umst�nde keineswegs tats�chlich �bergangen, sondern aus rechtlichen Gr�nden f�r unerheblich gehalten. Einerseits hielt sie das Verhalten der Beschwerdef�hrerin nach der K�ndigung vom 25. Mai 2010 f�r die Beurteilung der Treuwidrigkeit als unbeachtlich und anderseits stellte sie nicht darauf ab, f�r welche ebenfalls verfallene Schulden die geleistete Zahlung von Fr. 44'985.05 bestimmt war.
Ist der Mieter nach der �bernahme der Sache mit der Zahlung f�lliger Mietzinse oder Nebenkosten im R�ckstand, so kann ihm der Vermieter nach Art. 257d Abs. 1 OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unben�tztem Ablauf der Frist das Mietverh�ltnis gek�ndigt werde.
Vorliegend stellte die Vorinstanz fest, dass die Beschwerdef�hrerin im massgebenden Zeitpunkt mit Fr. 495.25 im R�ckstand war. Ausserdem hat die Vorinstanz festgehalten, dass die K�ndigung frist- und formgerecht erkl�rt wurde. Die Beschwerdef�hrerin bestreitet nicht ausdr�cklich, dass die Voraussetzungen f�r eine ausserordentliche K�ndigung nach Art. 257d OR gegeben sind. Sie bringt vielmehr vor, die K�ndigung verstosse entgegen der Ansicht der Vorinstanz gegen Treu und Glauben.
Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist die K�ndigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verst�sst. Die typischen F�lle des Rechtsmissbrauchs (fehlendes Interesse an der Rechtsaus�bung, zweckwidrige Verwendung eines Rechtsinstituts, krasse Unverh�ltnism�ssigkeit der beteiligten Interessen, widerspr�chliches Verhalten) k�nnen auch zur Ung�ltigkeit von K�ndigungen wegen Zahlungsverzugs f�hren, wobei es hier allerdings ausserordentlicher Umst�nde bedarf, damit eine solche K�ndigung ung�ltig erkl�rt wird (BGE 120 II 31 E. 4a S. 33).
4.1 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann die K�ndigung wegen Zahlungsverzugs insbesondere missbr�uchlich sein, wenn der unbezahlt gebliebene Betrag unerheblich ist, was allerdings f�r einen Betrag von Fr. 286.-- im Jahre 1994 verneint wurde (BGE 120 II 31 E. 4b S. 33), wenn der Ausstand sehr kurze Zeit nach der Zahlungsfrist beglichen worden ist und der Mieter bis dahin stets fristgerecht bezahlt hatte oder wenn der Vermieter mit der K�ndigung zu lange zuwartet (Urteil 4C.35/2004 vom 27. April 2004 E. 3.1 mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall liegt kein derartiger Fall vor. Insbesondere hat die Vorinstanz zutreffend erkannt, dass ein Ausstand von knapp Fr. 500.-- nicht als geringf�gig anzusehen ist. Auch unter Ber�cksichtigung der Teuerung ist dieser Betrag unbesehen des Gesamtbetrags der Mietzinse nicht als vernachl�ssigbar zu betrachten (vgl. auch Urteil 4A_38/2010 vom 1. April 2010 E. 6). Es bed�rfte daher anderer Umst�nde, welche die vorliegende K�ndigung ausnahmsweise als rechtsmissbr�uchlich erscheinen liessen. So wurde in der Praxis etwa eine K�ndigung als missbr�uchlich qualifiziert, die der Vermieter angedroht hatte, bevor er �ber die r�ckst�ndigen Betr�ge Gewissheit erlangte, weshalb er die Bezahlung eines wesentlich �bersetzten Betrages einforderte (BGE 120 II 31). Ausserdem wurde die K�ndigung in einem Fall als treuwidrig aufgehoben, in welchem sich die Parteien in Verhandlungen �ber die H�he einer grunds�tzlich unbestrittenen Mietzinsreduktion befanden und die Situation im Zeitpunkt der Androhung und Erkl�rung der K�ndigung h�chst unklar war (Urteil 4C.65/2003 vom 23. September 2003 E. 4.2; vgl. auch Urteile 4C.59/2007 vom 25. April 2007 E. 3.4 und 4C.35/2004 vom 27. April 2004 E. 3.1, in: SJ 2004 I S. 424 ff.). Dabei ist indessen jeweils den Umst�nden des Einzelfalls Rechnung zu tragen. Die Tatsache allein, dass die Parteien �ber die Bedingungen des Mietvertrages verhandeln oder verhandelt haben, schliesst jedenfalls die K�ndigung nicht aus.
4.2 Die Vorinstanz hat angesichts der Neuregelung des Vertrags im September 2009 als sachgerecht angesehen, f�r die Frage der Treuwidrigkeit der K�ndigung lediglich die Zeit seit September 2009 zu ber�cksichtigen. Sie hat jedoch festgehalten, dass sich die Beschwerdef�hrerin bereits seit November 2009 jeweils f�r jeden Monatsmietzins bis April 2010 in Zahlungsverzug befand und die Beschwerdegegnerin die entsprechenden Mietzinse abmahnen musste. Es kann unter diesen Umst�nden nicht davon ausgegangen werden, dass die Beschwerdef�hrerin ihren finanziellen Pflichten aus dem Mietverh�ltnis stets nachgekommen w�re. Dass sie sich verpflichtete, absolut betrachtet erhebliche monatliche Betr�ge zu leisten, ist unter diesen Umst�nden f�r die Frage, ob die Beschwerdegegnerin rechtsmissbr�uchlich handelte, ebenso wenig von Bedeutung wie der Grund f�r den jeweiligen Verzug. Auch ist nicht ersichtlich, weshalb die Begr�ndung der Nachzahlungen, zu denen sich die Beschwerdef�hrerin verpflichtet hatte, f�r die Treuwidrigkeit der Verzugs-K�ndigung erheblich sein sollte. Die Vorinstanz hat sodann zutreffend das Verhalten der Beschwerdef�hrerin im Anschluss an die K�ndigung des Mietvertrags als unbeachtlich angesehen und insbesondere Zahlungen, die nicht nur nach Ablauf der gesetzten Frist, sondern sogar erst nach der K�ndigung des Vertrages geleistet wurden, unber�cksichtigt gelassen. Die Vorinstanz hat entgegen der Ansicht der Beschwerdef�hrerin in W�rdigung der gesamten Umst�nde bundesrechtskonform verneint, dass die Beschwerdegegnerin die K�ndigung wegen Zahlungsverzugs aus sachfremden Gr�nden erkl�rte, welche sie als rechtsmissbr�uchlich erscheinen liessen.
5. Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerdef�hrerin hat dem Verfahrensausgang entsprechend die Gerichtsgeb�hr zu tragen und die anwaltlich vertretene Beschwerdegegnerin f�r die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu entsch�digen.
2. Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 6'000.-- wird der Beschwerdef�hrerin auferlegt.
3. Die Beschwerdef�hrerin hat der Beschwerdegegnerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung von Fr. 7'000 zu bezahlen.
4. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 257
 Art. 257
 Art. 86
 Art. 405
 Art. 74
 Art. 95
 BGE 
 Art. 9
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 271