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Timestamp: 2019-12-08 02:35:08+00:00

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Nachweis der Arglist durch Immobilienkäufer - Ebner Stolz
Nachweis der Arglist durch Immobilienkäufer
BGH 8.4.2016, V ZR 150/15
Die Klä­ger hat­ten im Juni 2009 mit nota­ri­el­lem Kauf­ver­trag von den Beklag­ten, die zu die­ser Zeit die Schei­dung ihrer Ehe betrie­ben, unter Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung ein mit einem Wohn­haus bebau­tes Hang­grund­stück erwor­ben. Die Ver­trags­ver­hand­lun­gen ein­sch­ließ­lich der Besich­ti­gun­gen hatte die Beklagte zu 2) durch­ge­führt. Für den Beklag­ten zu 1), der sich zu die­ser Zeit in sta­tio­nä­rer psy­ch­ia­tri­scher Behand­lung befand, han­delte ein voll­macht­lo­ser Ver­t­re­ter.
Die an der seit­li­chen Grund­stücks­g­renze befind­li­che Win­kel­stütz­mauer, die der Siche­rung des Erd­reichs dient, war zuvor vom Beklag­ten zu 1) in Eigen­leis­tung errich­tet wor­den. Sie weist nicht die erfor­der­li­che Stand­si­cher­heit auf und muss saniert wer­den. Die Beklagte zu 2) wusste beim Ver­kauf davon. Infol­ge­des­sen ver­lang­ten die Klä­ger von bei­den Beklag­ten Scha­dens­er­satz u.a. wegen der schad­haf­ten Mauer i.H.v. ins­ge­s­amt 49.546 €.
Das LG ver­ur­teilte die Beklag­ten als Gesamt­schuld­ner zur Zah­lung von 19.992 €. Das OLG erhöhte die Zah­lungs­verpf­lich­tung des Beklag­ten zu 1) um wei­tere 4.643 €. Mit der vom OLG nur hin­sicht­lich der Beklag­ten zu 2) zuge­las­se­nen Revi­sion woll­ten die Klä­ger errei­chen, dass auch die Beklagte zu 2) in der Haupt­sa­che zur Zah­lung von ins­ge­s­amt 24.635 € ver­ur­teilt wird. Der BGH ver­ur­teilte die Beklagte zu 2) unter Zurück­wei­sung ihrer Beru­fung dazu, an die Klä­ger über den ers­t­in­stanz­lich zuer­kann­ten Betrag hin­aus wei­tere 4.643 € zu zah­len, wobei die Beklag­ten auch inso­weit als Gesamt­schuld­ner anzu­se­hen waren.
Die Beklagte zu 2) ist den Klä­gern gem. § 437 Nr. 3 i.V.m. § 280 Abs. 1 u. 3, § 281 BGB zum Scha­dens­er­satz verpf­lich­tet, da die nicht stand­si­chere Mauer einen Sach­man­gel dar­s­tellt. Das auf die Lie­fe­rung der man­gel­haf­ten Sache bezo­gene Ver­schul­den konnte gem. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB ver­mu­tet wer­den. Diese Ver­mu­tung war nicht ent­kräf­tet. Die Beklagte zu 2) hatte Hin­weise auf einen sol­chen Man­gel und han­delte daher jeden­falls fahr­läs­sig, indem sie das Anwe­sen ohne wei­tere Nach­for­schun­gen über­gab.
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­rich­tes konnte sich die Beklagte zu 2) nicht auf den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung beru­fen. Aller­dings war es nicht zu bean­stan­den, dass das Beru­fungs­ge­richt die Beklagte zu 2) nicht als arg­lis­tig i.S.v. § 444 Alt. 1 BGB ange­se­hen hatte. Das Beru­fungs­ge­richt war einer in der Rechts­li­te­ra­tur ver­b­rei­te­ten Ansicht gefolgt, wonach dem nicht arg­lis­tig han­deln­den Ver­käu­fer die Beru­fung auf den Haf­tungs­aus­schluss nur dann ver­wehrt ist, wenn er sich das arg­lis­tige Han­deln sei­nes Mit­ver­käu­fers gem. § 166 BGB zurech­nen las­sen muss. Die Gegen­auf­fas­sung über­trägt hin­ge­gen die Recht­sp­re­chung zu § 476 BGB a.F. auf das neue Recht, indem allen Ver­käu­fern die Beru­fung auf den Haf­tungs­aus­schluss ver­wehrt wird. Der zuletzt genann­ten Ansicht folgt auch der Senat.
Ver­schweigt einer von meh­re­ren Ver­käu­fern einen Man­gel der Kauf­sa­che arg­lis­tig, kön­nen sich sämt­li­che Ver­käu­fer gem. § 444 Alt. 1 BGB nicht auf den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung beru­fen. Maß­geb­lich für die Frage, ob sich der nicht arg­lis­tig han­delnde Ver­käu­fer auf den Haf­tungs­aus­schluss beru­fen darf, ist allein die Aus­le­gung von § 444 Alt. 1 BGB. Der Wort­laut der Norm ist inso­weit nicht ein­deu­tig, als die Arg­list nicht mehr zur Nich­tig­keit, son­dern dazu führt, dass der Ver­käu­fer sich auf den Haf­tungs­aus­schluss nicht beru­fen kann. Dies lässt sich so ver­ste­hen, dass § 444 Alt. 1 BGB bei einer Ver­käu­fer­mehr­heit jeweils ein indi­vi­du­el­les Fehl­ver­hal­ten vor­aus­setzt, die Arg­list also bei jedem ein­zel­nen Ver­käu­fer vor­lie­gen muss. Da die Bestim­mung aber nicht regelt, wie eine Mehr­zahl von Ver­käu­fern zu behan­deln ist, lässt sich ihr Wort­laut auch so deu­ten, dass der "Ver­käu­fer­seite" die Beru­fung auf den Haf­tungs­aus­schluss ver­wehrt ist.
Für das zuletzt genannte Ver­ständ­nis von § 444 Alt. 1 BGB spricht ent­schei­dend, dass die Rechte des Käu­fers andern­falls in erheb­li­chem Maße beschränkt wür­den. Dafür, dass der Reform­ge­setz­ge­ber die Rechts­po­si­tion des Käu­fers sol­cher­ma­ßen ver­sch­lech­tern wollte, indem er die Nich­tig­keits­folge nicht in das neue Recht über­nahm, fehlt jeg­li­cher Anhalts­punkt. Im Ergeb­nis muss eine Ver­käu­fer­mehr­heit im Innen­ver­hält­nis dafür Sorge tra­gen, dass die im Ver­hält­nis zu dem Käu­fer beste­hen­den Offen­ba­rungspf­lich­ten erfüllt wer­den, um ins­ge­s­amt von dem Aus­schluss der Sach­man­gel­haf­tung pro­fi­tie­ren zu kön­nen. Andern­falls erweist sich die Frei­zeich­nung aus Sicht des Käu­fers als unred­lich; hier­vor soll § 444 BGB den Käu­fer schüt­zen.

References: BGH 
 BGH 
 § 437
 § 280
 § 281
 § 280
 § 444
 § 166
 § 476
 § 444
 § 444
 § 444
 § 444
 § 444