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Timestamp: 2016-10-28 08:36:29+00:00

Document:
Mietvertrag; K�ndigung des Mietverh�ltnisses,
Mit als "Pachtvertrag" bezeichnetem Vertrag vom 16. November 2000 �berliess die Einwohnergemeinde Y.________ (Beklagte) X.________ (Kl�ger) eine ca. 500 2 umfassende Parzelle an der Z.________-strasse in Y.________ als "provisorischen Standplatz f�r Fahrende zum Abstellen von maximal vier Wohnwagen mit den zugeh�rigen Anbauten" bzw. "als Wohnst�tte". Der Kl�ger hatte daf�r monatlich im voraus Fr. 200.-- je Wohnwagen, insgesamt Fr. 800.-- zu bezahlen. Der Vertrag wurde mit Wirkung ab 1. Dezember 2000 f�r "maximal 2 Jahre, d.h. bis 30.11.2002" abgeschlossen und sah die M�glichkeit einer Erneuerung oder Verl�ngerung auf Grund neuer Verhandlungen �ber die Vertragsbedingungen vor (Ziff. 8). Unter dem Titel "Aufl�sung des Pachtverh�ltnisses" w�hrend der festen Mietdauer wurde vereinbart, dass die Beklagte "den Pachtvertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen K�ndigungsfrist vorzeitig aufl�sen" kann, sofern die Z.________-strasse wider erwarten vor Ablauf des Pachtvertrages ausgebaut werden sollte (Ziff. 9).
Mit Beschluss vom 8. September 2003 forderte die Beklagte den Kl�ger zur R�umung der Parzelle per 31. Dezember 2003 auf, nachdem der Ausbau der Z.________-strasse f�r die Erschliessung von Neubauten notwendig geworden war. Der Kl�ger kam dieser Aufforderung nicht nach, weshalb die Beklagte am 4. Oktober 2004 beim Bezirksgerichtspr�sidium Baden die R�umung der Parzelle beantragte. Das Begehren wurde rechtskr�ftig abgewiesen, da es an einer K�ndigung des als Mietvertrag zu qualifizierenden Vertragsverh�ltnisses fehle.
Mit Schreiben vom 23. M�rz 2005 k�ndigte die Beklagte das Vertragsverh�ltnis per 1. Juli 2005. Der Kl�ger focht die K�ndigung bei der zust�ndigen Schlichtungsbeh�rde an, welche die K�ndigung jedoch als g�ltig erachtete. Hierauf gelangte der Kl�ger am 2. August 2005 ans Bezirksgericht Baden, um die Nichtigkeit, eventuell die Ung�ltigkeit der K�ndigung vom 23. M�rz 2005 feststellen zu lassen. Subeventuell beantragte er, das Mietverh�ltnis l�ngst m�glich zu erstrecken. Mit Urteil vom 27. September 2005 wies die Pr�sidentin 4 des Bezirksgerichts Baden die Klage ab, stellte fest, dass die am 23. M�rz 2005 ausgesprochene K�ndigung g�ltig sei und verweigerte dem Kl�ger die unentgeltliche Rechtspflege. Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das Obergericht des Kantons Aargau am 20. Februar 2006 ab, ebenso das Gesuch des Kl�gers um Gew�hrung der unentgeltlichen Rechtspflege, weil die Beschwerde zum Vornherein aussichtslos erschien.
Mit eidgen�ssischer Berufung beantragt der Kl�ger dem Bundesgericht die Aufhebung des Urteils des Obergerichts des Kantons Aargau vom 20. Februar 2006, und er erneuert die im kantonalen Verfahren gestellten Antr�ge. Sein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege f�r das bundesgerichtliche Verfahren wies das Bundesgericht am 2. Mai 2006 ab. Den gleichzeitig einverlangten Kostenvorschuss hat der Kl�ger fristgerecht geleistet. Eine Berufungsantwort wurde nicht eingeholt.
Mangels Raumqualit�t der vermieteten Bodenfl�che haben die kantonalen Gerichte die Anwendbarkeit der K�ndigungsschutzvorschriften (Art. 271 ff. OR) auf das Vertragsverh�ltnis der Parteien verneint. Der Kl�ger erblickt darin eine Verletzung von Art. 253a f., Art. 266l und Art. 271 ff. OR. Er macht geltend, die Parzelle sei dem Kl�ger ausdr�cklich als Wohnst�tte �berlassen und offensichtlich f�r den dauernden Aufenthalt vermietet worden, auch wenn der Vertrag urspr�nglich auf eine zweij�hrige Dauer beschr�nkt gewesen sei. Sollte er mit seiner Familie die Parzelle verlassen m�ssen, st�nde er vor derselben Situation wie ein sesshafter Wohnungsmieter, dem die Wohnung gek�ndigt worden sei, wobei dem Kl�ger zus�tzlich zum Nachteil gereiche, dass es nicht gen�gend Standpl�tze f�r Fahrende gebe.
Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, sind die vom Kl�ger beanspruchten Schutzbestimmungen nur anwendbar, wenn der Mietvertrag Wohn- oder Gesch�ftsr�ume zum Gegenstand hat (Art. 253a OR). Wohnr�ume sind geschlossene R�umlichkeiten die Wohnzwecken, d.h. dem Verbringen des Privatlebens, dienen und daf�r gemietet worden sind, z.B. Einfamilienh�user, Wohnungen oder Einzelzimmer. Es muss sich um einen umgrenzten Raum handeln, der einen gesch�tzten Bereich vor witterungsbedingten Einfl�ssen wie Regen und K�lte gew�hrt, aber auch eine gewisse Privatsph�re. Das Mietobjekt muss demgem�ss in einem Raum bestehen, d.h. in einem auf Dauer angelegten, horizontal und vertikal abgeschlossenen Bereich (BGE 124 III 108 E. 2b S. 110 mit Hinweisen; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht f�r die Praxis, 4. Aufl., S. 49, je mit Hinweisen). Auf diese Abgrenzung des Wohnraums weist auch Weber, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 4 zu Art. 253a/253b OR hin, auf den sich der Kl�ger zur St�tzung seines Standpunktes beruft, und auch dieser Autor fordert f�r die Annahme der Wohnraumqualit�t, dass das Mietobjekt einen minimalen Schutz vor Umwelteinwirkungen biete. Die vertragsgem�sse Bestimmung des Mietobjekts als "Wohnst�tte" reicht daher nicht aus, sofern ihm die Raumqualit�t im dargelegten Sinne tats�chlich abgeht. So verh�lt es sich bei der dem Kl�ger vermieteten Parzelle offenkundig, ist sie doch weder horizontal noch vertikal abgeschlossen. Schutz und Privatsph�re bieten vielmehr die im Eigentum des Kl�gers stehenden Wohnwagen mit den zugeh�rigen Vorbauten, wie die Vorinstanz zutreffend erwog. Der Kl�ger befindet sich entgegen seiner Auffassung nicht in derselben Situation wie ein sesshafter Mieter einer gew�hnlichen Wohnung. Wohnwagen sind daf�r konzipiert, kurzfristige Ortswechsel zu erm�glichen. Entsprechende Voraussetzungen sind bei einem Mieter von Wohnr�umen nicht gegeben. Die Vorinstanz hat mithin zu Recht erkannt, dass die speziellen Formvorschriften f�r die K�ndigung bei Wohn- und Gesch�ftsr�umen (Art. 266l Abs. 2 OR) und die Regeln �ber die Anfechtbarkeit der K�ndigung und die Erstreckung des Mietverh�ltnisses (Art. 271 ff. OR) vorliegend nicht gelten, weshalb auch eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses nicht in Betracht f�llt.
Soweit sich der Kl�ger auf die Verletzung von Art. 8 Abs. 2 BV oder von � 48 der aargauischen Kantonsverfassung beruft, ist auf die Berufung nicht einzutreten. R�gen der Verletzung von Verfassungsrecht (vgl. Art. 43 Abs. 1 Satz 2 OG) und Er�rterungen �ber die Anwendung kantonalen Rechts (vgl. BGE 127 III 248 E. 2c S. 252 mit Hinweisen) sind im Berufungsverfahren nicht zu h�ren.
Die Berufung erweist sich insgesamt als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Verfahrensausgang entsprechend wird der Kl�ger kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1 OG). Da keine Berufungsantwort eingeholt wurde, entf�llt die Pflicht zur Zahlung einer Parteientsch�digung.

References: Art. 253
 Art. 266
 Art. 271
 Art. 253
 Art. 8
 Art. 43
 BGE