Source: https://inmobiliariasmardelplata.com/2010/05/20/
Timestamp: 2020-04-03 19:52:09+00:00

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20 mayo 2010 – Inmobiliarias Mar del Plata
15:48 | La provincia de Buenos Aires registra en la Costa Atlántica un promedio de reservas hoteleras con motivo del fin de semana largo del 50%, que asciende a 75 y 90% en Pinamar y Mar del Plata, informó hoy la secretaría de Turismo local.
“La Costa Atlántica en su extensión tiene un promedio de reservas que supera el 50% siendo las cabañas y los hoteles de mayor categoría los más requeridos, y dentro de este grupo Mar del Plata y Pinamar son las ciudades que marcan entre un 75 y 90% de ocupación, respectivamente”, sostuvo la secretaría en el informe.
Otros municipios, como los que están ubicados en zona de campos, ríos y lagunas, entre ellos Chascomús, presentan hasta el 98% de reservas, mientras San Pedro tiene el 90% de las consultas confirmadas. Asimismo, fueron reforzadas con más de 700 unidades adicionales las partidas previstas desde la estación terminal porteña de Retiro para mañana y el sábado.
“Desde el ámbito público y privado las expectativas son muy altas ya que este feriado se toma como un anticipo de las vacaciones de invierno”, dijo el secretario de Turismo, Ignacio Crotto. “El movimiento económico que se genera en estas fechas es un gran aliciente para el sector”, agregó.
Los turistas “revolucionarán” el fin de semana largo
Alto nivel de reservas en los principales destinos turísticos.
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La Secretaría de Turismo de la Provincia informa que, según un relevamiento realizado a diferentes municipios turísticos, el fin de semana del 22 al 25 de mayo registrará un importante movimiento en las rutas, ya que algunos destinos manifiestan que sus capacidades de alojamiento están colmadas.
Además de los innumerables eventos que los distritos ofrecen en el marco de los festejos por el Bicentenario de la Patria, y que pueden ser consultados en la agenda digital de la Secretaría http://www.buenosaires.tur.ar/bicentenario, el fin de semana largo se presenta como una nueva oportunidad de disfrutar de un descanso laboral.
Desde la comarca serrana, representada por Tandil y Sierra de la Ventana, manifestaron que registran un 100% de ocupación en todas sus ofertas de alojamiento, mientras que municipios como San Nicolás y San Antonio de Areco también tienen completas sus plazas debiendo derivar las consultas a las ciudades aledañas.
La Costa Atlántica en su extensión tiene un promedio de reservas que supera el 50% siendo las cabañas y los hoteles de mayor categoría los más requeridos, y dentro de este grupo Mar del Plata y Pinamar son las ciudades que marcan entre un 75 y 90% de ocupación, respectivamente.
Otros municipios que han manifestado un importante registro de reservas son los que están en zona de campos, ríos y lagunas como Chascomús que tiene el 98% ocupado y San Pedro que tiene el 90% de las consultas confirmadas.
La alta repercusión que tuvo a nivel turístico el feriado del 24 de mayo, también se vio reflejado en la demanda de pasajes a las empresas que operan en Retiro que reforzaron con más de 700 unidades adicionales, entre el viernes y sábado próximos. Para los principales destinos los boletos están agotados.
“Desde el ámbito público y privado las expectativas son muy altas ya que este feriado se toma como un anticipo de las vacaciones de invierno”, expresó el secretario de Turismo, Ignacio Crotto, quien además aseguró que “el movimiento económico que se genera en estas fechas es un gran aliciente para el sector”.
Sumario: I. Introducción. II. Fórmulas para fijar (estabilizar) alquileres de finalidad habitacional y lucrativa. III. El reciente fallo de la Cámara Nacional Civil “Kuschniroff vs. Mandelbaum”. IV. Estipulaciones para estabilizar alquileres por escalonamiento. V. Locación eximida de plazo mínimo legal y habilitada a variarle el alquiler desde su inicio. VI. Praxis contractual. VII. Bibliografía.
Noción previa. El alquiler o arrendamiento, constituye la contraprestación que pagará el locatario al locador por el uso y goce de la finca y debe ser determinado o determinable en dinero (art. 1493 CC). Al respecto se aplican las mismas disposiciones que al contrato de compraventa (art. 1494 CC). Según el art. 1556 del CC, el locatario está obligado a pagar al locador el precio en los plazos convenidos y a falta de ello, según los usos y costumbres del lugar, salvo para las locaciones habitacionales, que será por mes (art. 6º ley 23.091) ‑aunque podrá porratearse en caso de resolución anticipada‑, los períodos para el pago de los alquileres para los restantes destinos pueden ser por día, quincena, mes, semestre, año, etc. (conf. art. 1507 3ª pte. CC).
La ley 23.928 (ADLA, 1991-B-1752, con nota de Rocca, Abatti, y Rocca –h‑, “Desindexación y convertibilidad del austral”) en sus arts. 7º y 10 (modif. art. 4º ley 25.561), ha prohibido la posibilidad de reajustar los alquileres en base a índices, que había sido impuesta en su art. 3º, por la ley 23.091 (ADLA, Suplemento Esp. 12, XI/84, con nota de Abatti, Dibar y Rocca, Ival –h‑, “Teoría y práctica de la nueva ley de alquileres”); a su vez, la inconstitucional Res. 144/93 del MEOySP (ADLA, 1993-A-246, con nota de Abatti, Enrique L., Demaría Massey, María E. “La resolución 144/93 del MEOySP y la prohibición de progresividad de los alquileres”), que comentamos infra, interpreta en sus dos únicos artículos el alcance de las derogaciones normativas dispuestas por la ley de Convertibilidad y Desindexación 23.928.
Moneda de pago. La ley 23.928 en su art. 11 modifica los arts. 617 y 619 del CC, posibilitando la concertación de obligaciones en moneda extranjera, pues el art. 617 en su texto anterior, establecía que serían tomadas como de dar cantidades de cosas y la prohibición legal de pactar alquileres en moneda que no sea de curso legal impuesta por el art. 1º de la ley 23.091, fue derogada por el art. 13 de la ley 23.928 (modif. por ley 25.561, ADLA, LXII-A-1576, coment. por Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h) “La ley de emergencia pública y los contratos”), porque esta disposición también orden público como la ley de Locaciones Urbanas, fue posterior, ende modificatoria de ésta. También el precio de la locación puede estar integrado –de así convenirse en el contrato– por las expensas de la PH (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Compendio práctico de propiedad horizontal, Abacacía, Bs. As., 2009), tasas e impuestos que pesen sobre la finca; la falta de pago de ellos tendrá las mismas consecuencias que el impago del alquiler ‑desalojo y cobro‑ y el sólo pago de los arrendamientos, excluidos los otros rubros, no cancela la obligación, pues sería parcial.
Pago del alquiler. Entre las principales obligaciones del locatario está el pago del alquiler (arts. 1493, 1494, 1556 y conc. CC): 1) Tiempo del pago. El alquiler deberá pagarse en el tiempo contractualmente pactado y si esto no se ha convenido, se hará según los usos y costumbres del lugar; 2) Lugar de pago. En principio será el fijado en el contrato y cuando no se lo ha determinado, se hará en el domicilio del deudor (conf. art. 618 CC), quien es el locatario; 3) Forma y prueba. Como falta una formalidad especial por el CC para el caso de los alquileres, se aplican las reglas generales, consecuentemente, la prueba más habitual es el recibo extendido por el locador o tercero autorizado por él, incluidas las entidades bancarias, cuando así se convino, en cuyo caso surtirán efecto los talones de depósito bancarios; en este caso debe tenerse especial cuidado, porque la tenencia por el locatario de un recibo o talón bancario de un mes hace presumir el pago de los anteriores, salvo prueba en contrario aportada por el locador, conforme el principio general del art. 746 del CC, por ello conviene insertar en los recibos y en cláusula especial del contrato, en caso de pago mediante depósito bancario: “este pago no implica cancelación de las obligaciones anteriores” y “ningún depósito bancario hará presumir el pago de los alquileres anteriores”, respectivamente. Reafirma esta presunción que el último recibo supone el pago de los anteriores alquileres, el art. 525 inc. 2º del CPCCN, cuando impone que para la preparación de la vía ejecutiva, el demandado será citado a manifestar si es locatario y, en caso afirmativo, exhibir el último recibo.
a) Advertencia. Es posible convenir diversas fórmulas para estabilizar alquileres, sin violar la prohibición de reajustar impuesta por el art. 4º de la ley 25.561, según los supuestos que a continuación someramente enunciamos; ahora desarrollamos en especial los alquileres escalonados o progresivos, ascendentes o descendentes, a propósito del reciente fallo de la CNCiv, Sala F, del 3/12/2008 en autos “Kuschniroff, Víctor Hernán c/Mandelbaum, Slama Wajnztok, s/Consignación” (Expte. 84.054/2004, L. 508.988), donde se dispuso, tal como lo venimos sosteniendo desde hace años (Abatti; Enrique L. y Rocca, Ival –h‑, 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos. Comerciales civiles, laborales, agrarios, pról. Héctor Alegría, Abacacía, 13ª ed., Bs. As. 2004, t. I, p. 28 y Contratos Inmobiliarios, pról. Jorge H. Alterini, Abacacía, Bs. As. 2008, p. 30>, que dispuso declarar la nulidad de la cláusula de un contrato locativo que contemplaba la posibilidad de renegociar el alquiler, transcurridos los primeros seis meses de vigencia del contrato de acuerdo a los valores de plaza, porque atenta contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones inalterables del arriendo durante el plazo mínimo del contrato previsto en el art. 1507 del CC.
b) Introducción. Los contratos de locación inmobiliaria, se distinguen por crear vinculaciones que perduran en el tiempo, especialmente para los de finalidad lucrativa, cuyo plazo mínimo es de tres años, el cual es un extenso lapso, para un país como el nuestro que se caracteriza por vaivenes económicos, si tenemos que pensar en el precio de la locación o alquiler.
Convenir los alquileres es entonces un aparente insoslayable problema, pues de un lado tenemos la prohibición legal de reajustar (art. 4º ley 25.561/02) y por el otro la predecible inflación, hoy disminuida por una baja demanda por efecto de la crisis económica global imperante. Será importante contar entonces a la hora de contratar, con métodos que mantengan estabilizados los alquileres.
Las locaciones no destinadas a vivienda única, familiar y de ocupación permanente (en general no residenciales y con destino lucrativo), que tenían alquileres en moneda extranjera, anteriores a la ley 25.561 y que fueron pesificados, se las reajusta por el CER desde el 3/II/02, según lo impone la ley 25.713 (los pactados originalmente en pesos, no se reajustan), consecuentemente, aquí no se presentan mayores problemas, aunque este índice ya da estabilidad al precio de la locación y si el inquilino no pudiera pagarlo, puede resolver el contrato anticipadamente (arts. 8º y 29 bis ley 23.091). En la práctica, dado el plazo máximo imperativo del alquiler de 10 años (art. 1505 CC), hoy son escasos los contratos vigentes de este tipo.
Los contratos “nuevos” o sea posteriores al 6/I/2002, están fuera del CER y por lo tanto, para mantener la estabilidad del precio locativo, habrán de buscarse fórmulas, que en mayor o menor grado, lo logran.
Esta circunstancia replanteó la vigencia del plenario “Revello, Pacífico c/Fernández, Lorenzo y otro”, del 1/6/71, (LL, 143-299), de la ex Cámara Nacional de Paz, dictado en 1971, que es de aplicación en el fuero civil (conf. art. 5°, ley 23.637), según el cual, a propósito de lo establecido en el in fine del primer párrafo del art. 1507 del CC, se consideró como doctrina legal obligatoria que en principio son válidas las cláusulas del contrato de locación que establecen anticipadamente alquileres escalonados para regir durante el plazo del art. 1507 del CC. En dicha ocasión, la mayoría del Tribunal, siguiendo el voto del doctor Fornés, quien a su vez adhería al pensamiento de Serantes Peña, entendió que el plazo mínimo legal del contrato de locación asegura al inquilino su permanencia en la cosa locada y, si no hay contrato escrito que establezca lo contrario asegura también la estabilidad del precio; pero si se han previsto en el contrato variaciones en el arriendo que han de operarse durante el plazo asegurado, el orden público del dispositivo legal no las impide, pues éste está dirigido a resguardar el plazo y no el precio. “Cabe agregar a ello -decía el doctor Fornés- que el actual fenómeno inflacionario y la pérdida del valor constante de nuestro signo monetario, aconseja también admitir la validez de alquileres escalonados, puesto que así se hará posible mantener a través del tiempo el nivel de rentabilidad que las partes acordaron al contratar”. Desde el dictado de la ley 23.091 que, permitió la actualización monetaria de los alquileres, esta doctrina legal, si bien subsistente, perdió virtualidad puesto que más práctico que establecer alquileres escalonados, era prever la actualización periódica del arriendo original mediante la aplicación de índices. Pero después de dictada la ley 23.928 la cuestión volvió a renovar su interés, aunque con otro matiz. La cuestionada -e inconstitucional- resolución del Ministerio de Economía y Obras Públicas del año 1993 (Resolución 144/93) (ADLA, 1993-A-246, con nota de Abatti, Enrique L., Demaría Massey, María E. “La resolución 144/93 del MEOySP y la prohibición de progresividad de los alquileres”, con la pretensión de interpretar la ley, dispuso que la fijación de alquileres diferentes en distintos meses o periodos de un contrato constituye repotenciación prohibida por el art. 10 de la ley 23.928. Si bien hubo acuerdo en que la resolución no podía erigirse en una suerte de “interpretación auténtica” de la ley (que sólo podría hacer el Congreso de la Nación mediante otra ley), hubo autores que consideraron que la prohibición de toda actualización monetaria en los contratos de ejecución continuada requería renovar el examen y en su caso la subsistencia de la doctrina legal dictada in re: “Revello c/Fernández”. Si bien en el fuero civil la jurisprudencia mayoritaria de sus Salas mantuvo el criterio del plenario (ver, v. gr., Sala A, 19/12/95, ED, 169-132; Sala E, 11/10/95, LL, 1997-D-839; ídem, 10/9/96, LL, 1997-C-58; Sala M, 5/6/96, LL, 1997-B-803; Sala B, 21/9/94, JA, 1995-III-345; Sala D, 30/11/94, JA, 1995-IV-391; Sala H, 6/5/95, aunque con disidencia del doctor Kiper, JA, 1996-II-431), existieron pronunciamientos disidentes de otras jurisdicciones (departamentos judiciales) como el dictado el 22/8/95 por la Cámara Primera en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca, con primer voto del doctor Salvatori Reviriego al que adhirieron los restantes colegas del Tribunal (ED, 166-483, con nota de Enrique A. Ramos Mejía).
En su voto el Dr. Zannoni agrega que, se acepte o se discrepe con la posibilidad de establecer -a la vista de la prohibición de indexar que dispuso la ley 23.928, y que ha mantenido la vigente ley 25.561- alquileres progresivos o escalonados durante el término de vigencia del contrato de locación, no es dudoso que si se faculta a priori a cualquiera de las partes del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación relativa al precio de la locación durante el plazo de vigencia y se la autoriza además a rescindir unilateralmente el contrato para el caso de que no se arribase a un acuerdo, se estaría vulnerando por vía elíptica el orden público relativo al plazo de la locación. La cuestión no se vincula a la prohibición de indexar o repotenciar el precio, sino con la obligación de mantener las condiciones del arriendo durante el plazo mínimo del contrato. Porque una cosa es prever la aplicación sucesiva, de manera escalonada o progresiva, de distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato y otra es pactar un precio, a todo evento precario, que regirá mientras una (cualquiera) de las partes -en la práctica, no se dude, se trata del locador- por las razones que fueren, no pretenda imponer a la otra una renegociación para acordar un nuevo precio bajo apercibimiento de rescindir el contrato. Cuando locador y locatario pactan alquileres escalonados o progresivos, ambos saben desde el mismo momento de la firma del contrato, cuál ha de ser el precio de la locación en cada periodo; en cambio, cuando cualquiera parte puede obligar a la otra a una renegociación del precio antes del vencimiento, la está colocando ante la eventual rescisión anticipada a favor del locador, no obstante que éste no goza de la facultad de rescindir el contrato en los términos del art. 8° de la ley 23.091. En el caso en análisis el locador demandado no pretendió prevalerse de la cuestionada cláusula tercera del contrato lo que, con coherencia, le habría exigido reconvenir por rescisión anticipada de la locación ante la falta de acuerdo con el locatario. Por el contrario, el locador no se atrevió a eso: peticionó que, a todo evento, fuese el Juez quien estableciese el precio justo de la locación. En este aspecto su petición coincidió con la del actor. Pero en el presente caso no se da un supuesto que permita al Juez recomponer las bases del contrato, porque si la renegociación de la cláusula relativa al precio de la locación, durante el plazo de su vigencia, atenta contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones pactadas del alquiler durante el plazo mínimo del contrato (arg. art. 1507, CC), no parece que pudiera el Juez convalidar indirectamente una cláusula que contraviene el orden público y que altera el sinalagma a través de la recomposición del precio. En virtud de tales argumentos, el Dr. Zannoni, al que se adhirieron sus colegas Dres. Fernando Posse Saguier y José Luis Galmarini, opinó que la sentencia apelada debía ser revocada y correspondía declarar la nulidad de la cláusula tercera del contrato de locación y consecuentemente, hacer lugar a la consignación de las mensualidades de los alquileres al precio pactado en el contrato, tal como lo realizó el locatario, imponiéndole las costas del proceso al locador demandado.
1. Consideraciones previas. A consecuencia de este fallo que comentamos, consideramos conveniente repasar los fundamentos que permanentemente hemos venido sosteniendo en relación a la ineficacia de la difundida e inconveniente fórmula de estabilización de los alquileres consistente en la renegociación de precio durante el plazo mínimo legal locativo y las bondades del alquiler escalonado, que no viola norma imperativa alguna, a más de otras fórmulas, como el alquiler como obligación alternativa a elección del locatario conforme a los arts. 635 y ss. del CC, entre dos opciones, una el canon escalonado y otra la fijación por tercero como puede ser por dos o tres inmobiliarias, una elegida por el locatario, otra por el locador y una tercera de común acuerdo, método que sí puede ser implementado durante el plazo mínimo legal (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 1500 Modelos de contratos cláusulas e instrumentos. Comerciales, civiles, laborales, agrarios, Ts. I ‑13ª ed. 2004‑, V ‑2ª ed. 2009‑ y VI –ed- 2009‑).
En relación a los otros métodos de estabilización, serán temas a desarrollar en otras notas específicas, pero los enumeramos someramente a modo de adelanto, en relación especialmente a la locación de finalidad lucrativa:
Se proyectará para todo el plazo contractual y su pago será dividido en cuotas que abarquen los meses involucrados, las cuales serán de mayores montos en cada período tri o semestral ($1.000, $1.200, $1.400, etc.), teniendo en cuenta la inflación real proyectada por los economistas u organismos serios, como universidades o cámaras empresariales (no la ficticia del INDEC.). Al respecto sostenemos la validez de tales cláusulas en base a la siguiente fundamentación:
Se trata de determinar si nuestra legislación permite contratar locaciones urbanas con precio variable por períodos, aunque se trate de los lapsos mínimos legales de locación, establecidos en el art. 1507 del CC, modificado por las leyes 11.156 y 23.091.
Como los alquileres escalonados o progresivos resultan autorizados por nuestra legislación (art. 1197 CC), tenemos a mano una herramienta simple y objetiva para resolver el problema de la prohibición legal de reajustar (ley 25.561), en forma pacífica, expeditiva y directa.
En el planteo que sigue, conforme estudios anteriores que sobre este tema hicieron Rezzónico por un lado y Rocca por otro, aparece demostrado que es procedente ‑legal‑, el uso de cláusulas de resguardo, por vía de contratación locativa con precio escalonado (Rezzónico, ob. cit., p. 160, coment. n. a fallo de Ival Rocca ‑JA, 23/VI/67, CNPaz).
a-) Terminología y denominaciones. La temática de los precios locativos por períodos ha recibido distintas denominaciones: 1) alquileres “escalonados” (situados ordenadamente de trecho en trecho, según los diccionarios); 2) alquileres “graduales” (por grados o estadios, según los diccionarios) 3) alquileres “progresivos” o “crecientes” o “ascendentes” (en avance o procurando el avance, según los diccionarios); 4) alquileres “regresivos”, “decrecientes” o “descendentes” (hacia atrás, hacia abajo, según los diccionarios); 5) Alquileres progresivos o escalonados crecientes y decrecientes.
n-) Escalonamiento y libre contratación. Refiriéndose al texto del art. 1507 del CC reformado por la ley 23.091, que los sostenedores de la invalidez de escalonamiento mencionan como violado por la progresividad de los alquileres, replica Rezzónico: “lo que el art. 1507 significa es simplemente que el precio convenido no puede ser modificado unilateralmente por el locador aumentándolo o por el locatario disminuyéndolo durante la locación convenida por término fijo o cuya duración resulte de alguno de los plazos presuntos de la ley”.
Pero, hay mucho más que puede decirse. Por ej., terminado el primer contrato o excedido ya el límite mínimo legal para la primera locación o en los casos que el plazo contractual mayor que los límites legales ya hubiese transcurrido, no habría objeción posible ‑de tipo alguno‑ para enervar los efectos de los pactos de alquiler progresivo.
w-) Prohibición de progresividad de los alquileres. La Res. 144/93 del MEOySP (ADLA, 1993-A-246, con n. de Abatti, Enrique L., Demaría Massey, María E. “La resolución 144/93 del MEOySP y la prohibición de progresividad de los alquileres”) interpreta en sus dos únicos artículos el alcance de las derogaciones normativas dispuestas por la ley de Convertibilidad y Desindexación 23.928. Por el art. 1º las partes del contrato locativo podrán determinar la moneda de pago de los alquileres y por tanto se debe considerar derogada la prohibición del art. 1º, 2ª pte. de la ley 23.091 y aplicables los arts. 617 y 619 del CC a las locaciones urbanas. La intención de la resolución es posibilitar, de acuerdo al principio de autonomía de la voluntad (art. 1197 CC) y dentro de los parámetros de los arts. 953, 954, 1071 1198 1ª pte. y conc. del CC, el acuerdo de alquileres en moneda extranjera, con lo cual, teniendo en cuenta la prohibición de indexación formulada por la Ley de Convertibilidad, se menguarían los perjuicios al acreedor surgidos de un alquiler sin actualización y se limitaría el enriquecimiento sin causa del locatario a expensas del otro contratante.
El art. 2º de la resolución considera que la ley de Convertibilidad y Desindexación, al eliminar toda forma de repotenciación de deudas, impide el escalonamiento de los alquileres mediante la asignación de diferentes precios en un mismo contrato, concluyendo que el precio acordado para el primer mes o periodo es cual deberá pagarse durante todo el plazo contractual. Esta resolución en sus considerandos se funda en los arts. 1494 y 1507 del CC y 6º de la ley 23.091, en cuanto los alquileres y demás condiciones contractuales no pueden alterarse durante los plazos mínimos de orden público establecidos y que consecuentemente, el escalonamiento de alquileres constituye una repotenciación prohibida por la ley. Pero analizando el art. 1494 mencionado, nos remite en lo referente al precio, al art. 1349 del CC, que a su vez establece que este podrá ser cierto o fijado al arbitrio de persona determinada o referido a otra cosa cierta. Cuanto no dice esta norma es que un precio cierto (cuando las partes lo determinan en una suma), no pueda ser, por ej. US$500 para los alquileres del primer año y US$600 para los alquileres mensuales del segundo año del contrato, totalizando el precio global para los dos años de plazo en US$13.200, dividido en las cuotas mensuales antedichas. Tampoco hay norma alguna que impida que un tercero fije un precio mensual para el primer año y otro para el segundo (que puede ser mayor o menor). Por ultimo, cuando el alquiler se fija en la cantidad necesaria de dinero para adquirir una cosa cierta en un mercado predeterminado, esta cosa puede aumentar o disminuir su valor y consecuentemente subir o bajar el precio locativo.
También el art. 1507 del CC impone —entre otros preceptos— que los alquileres y demás condiciones contractuales, no pueden alterarse durante los plazos mínimos de orden público establecidos; pero aquí el legislador quiso decir que una vez fijado el alquiler, éste no puede ser modificado unilateralmente, tal como lo hemos explicitado antes. Por tanto, si al comienzo del contrato se pactó un alquiler creciente o decreciente, esto debe ser cumplido (conf. art. 1107 CC) o si durante la vigencia del contrato, las partes de común acuerdo deciden modificar el monto del alquiler (en más o en menos), estando el locatario en uso y goce de la finca y por tanto siendo la parte “fuerte” del contrato, esto debe ser cumplido.
En realidad esta resolución adolece de varios defectos; en primer lugar, dice “interprétase…” y una simple resolución ministerial no puede interpretar la ley, pues ello es función del juez. Además, una ley debe ser aclarada por otra ley y a lo sumo, un decr. del PEN puede reglamentarla, pero nunca “interpretar”, lo correcto hubiera sido “aclarar”, pero desde ya utilizando el instrumento legal de la categoría correspondiente. La resolución en comentario viola el art. 6º de la ley 21.342, por la cual el Estado garantiza la libertad de contratación, además vulnera el principio de igualdad ante la ley (art. 16 CN), el orden de prelación de las normas del art. 31 de la CN y ataca el derecho de propiedad del locador garantizado por el art. 17 de la CN; por ello los planteos judiciales realizados en ese sentido por los locadores han tenido acogida favorable.
x-) Síntesis de las razones que justifican el escalonamiento. Nos parece de toda evidencia que del análisis sustantivo de nuestra legislación, todas las razones convergen para justificar la legalidad del pacto de alquileres progresivos (escalonamiento) y que no hay normas que lo prohíban implícita o explícitamente.
7-) posibilidad de anulación: el art. 1507 del Cód. Civil. El hecho sobre que la fórmula de alquileres escalonados sea válida, no implica la eficacia de una cláusula de este tipo cuando se demuestra acabadamente que la finalidad perseguida ha sido la de violar ‑directa o indirectamente‑ la garantía de lapso legal mínimo de permanencia, establecida por el art. 1507 del CC. En consecuencia, si, por ej., mediante la adopción de alguna diferencia sideral anormal para determinado período de locación, implicara prácticamente interrumpir el disfrute del locatario, la cláusula sería anulable, porque su fin u objetivo será ilegítimo y violador de una norma legal.
y-) Conclusiones sobre la validez y efectos de escalonar alquileres. Una cláusula de escalonamiento del alquiler no es por sí ilícita ni implica propiamente una estipulación inválida. De acuerdo a lo antes expuesto, es evidente que los pactos de alquileres escalonados o progresivos, ascendentes o descendentes, son válidos y se encuentran en los parámetros del art. 1197 del CC.
3. Alquiler como obligación alternativa a elección del locatario, a regir durante el plazo mínimo legal:
Este alquiler alternativo escalonado y puede ser pactado en pesos o dólares, con opción para el locatario de fijar el precio por tercero (inmobiliarias) ‑conf. arts. 635 y ss. CC‑, en la práctica opera así: se pacta una cláusula que imponga un alquiler global dividido en cuotas escalonadas de X pesos o dólares para el primer semestre o año, de X pesos o dólares para el segundo semestre o año, y así sucesivamente, hasta la finalización del plazo contractual y se le otorga al locatario la opción alternativa de requerir a un tercero (una inmobiliaria designada por él y otra por el locador y una tercera en conjunto), que justiprecie la locación. O sea, si el inquilino no elige la obligación alternativa de fijación por las inmobiliarias del alquiler vigente en la plaza en cada semestre o año, deberá forzosamente pagar el alquiler en pesos o dólares que corresponda a cada período o correrá el riesgo de caer en mora y ser desalojado por la causal de falta de pago de los alquileres.
Lo importante de este método es su eficacia durante el plazo mínimo legal locativo, porque es el locatario quien elige la obligación alternativa.
Esto es totalmente distinto a la mala práctica de pretender fijar durante el plazo mínimo locativo, el alquiler por las inmobiliarias, sin haber previsto la obligación alternativa, porque viola la norma imperativa del art. 1507 del CC y aunque se lo pacte para el período contractual posterior al mínimo legal, si el inquilino se niega a participar de la fijación del precio, el locador debería demandarlo por cumplimiento de contrato (como obligación de hacer), con el consiguiente dispendio de tiempo y dinero (Abatti y Rocca (h), 1500 Modelos de contratos…, t. I, p. 30), salvo que se pacte una cláusula para regir a posteriori del vencimiento del plazo mínimo de orden público, facultándose al locador a requerir la tasación del valor locativo de plaza y ese resultado será el cual obligue de antemano al locatario a pagar (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival –h‑, Locaciones y desalojos, Abacacía Bs. As. 2009).
V. LOCACIÓN EXIMIDA DE PLAZO MÍNIMO LEGAL Y HABILITADA A VARIARLE EL ALQUILER DESDE SU INICIO
Existe una excepción al plazo mínimo legal del art. 1507 CC, fuera de las contempladas por el art. 2°, incisos a, b c y d de la ley 23.091, que modificó la referida norma del código fondal y es la locación inmobiliaria no habitacional (depósitos, locales, oficinas, plantas industriales, etc.) con muebles. Esta reforma introducida en 1984, prevé la siguiente mecánica: a) Vivienda con o sin muebles: El plazo mínimo es de dos años, porque antes de la reforma introducida por la ley 23.091, la locación amoblada habitacional podía pactarse “por el tiempo fijado al precio”, pero ahora existan o no muebles, el plazo será de dos años; b) Restantes destinos (como vagamente los denomina la ley a cuales no son para vivienda): El plazo mínimo es tres años; pero tratándose de ámbitos amoblados por ej. locación de oficinas por lapsos horarios, no están alcanzados por los plazos mínimos, pues el art. 2° de la ley 23.091 se refiere exclusivamente a “locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles”, por ello para las locaciones con destino lucrativo con muebles o instalaciones (locales comerciales, oficinas, plantas industriales) sigue vigente la 3ra. pte. del art. 1507 CC, ya que en este aspecto no fue reformado y permite fijar el plazo libremente (Abatti, Dibar y Rocca –h‑, Comentario de la ley 23.091, ADLA, 1984-1982; Abatti y Rocca –h‑, Leyes de alquileres comentadas, García Alonso, Bs. As., 2007, p. 11); nosotros interpretamos, que cuando la norma establece “con o sin muebles”, esto alcanza también en los locales comerciales a las instalaciones, así por ej. acondicionadores, cámaras frigoríficas, escaparates, estanterías, heladeras comerciales, hornos industriales, maquinarias, mostradores, vitrinas, etc., que si bien pueden ser cosas mueble, también pueden ser instalaciones fijas; esto se extendería a las plantas industriales en relación a la maquinaria y demás instalaciones que hacen a la actividad específica a desarrollar. Consecuentemente, al establecer la Ley de Locaciones Urbanas 23.091 plazos mínimos para la locación de dos años (vivienda con o sin muebles) y tres años (para los restantes destinos), dejó sin efecto los dos primeros párrafos del art. 1507 CC, pero quedaron vigentes los que le siguen, tercero y sucesivos; y el párrafo 3°, que se refiere a casas y piezas amuebladas, sólo tiene ahora imperatividad si se trata de locaciones destinadas a vivienda. De más esta aclarar que para ser considerada la locación amueblada o con instalaciones, será imprescindible que el inventario integre el contrato.
La finalidad de esta digresión, es aclarar que la disposición imperativa del art. 1507 CC, en relación a la veda de variar el alquiler durante la vigencia del plazo mínimo legal sería inaplicable al presente caso, porque sencillamente no existe plazo mínimo legal en la locación amueblada o con instalaciones no destinada a vivienda.
Esta misma solución es aplicable a algunos casos de locación mixta, a la locación de finalidad determinada (art. 1508 CC), al supuesto de ausencia temporaria del locador y a la locación accesoria de otros contratos (art. 523 CC), temas todos que hemos desarrollado (Rocca, Abatti y Rocca, Ival –h‑, Arrendamiento inmobiliario especializado, Bias Editora, Bs. As., 1985) y actualizaremos en nota próxima.
VI. PRAXIS CONTRACTUAL
ALQUILER COMERCIAL GLOBAL ESCALONADO, DIVIDIDO EN CUOTAS ASCENDENTES DURANTE LOS PRIMEROS TRES AÑOS Y A FIJARSE PARA SUBSIGUIENTES.__ … CLÁUSULA … (ALQUILER) 1- El alquiler total por los primeros de treinta y seis (36) meses del plazo contractual será de pesos … ($…), pagadero en treinta y seis (36) cuotas mensuales y consecutivas, que vencerán los primeros cinco (5) días de cada mes, por los montos siguientes: a) las cuotas 1º a 6º, pesos … ($…); b) las cuotas 7º a 12, pesos … ($…); c) las cuotas 13 a 18, pesos … ($…); d) las cuotas 19 a 24, pesos … ($…); e) las cuotas 25 a 30, ($…); f) las cuotas 31 a 36, ($…); el lugar de pago será … o en cualesquier otros, a elección del LOCADOR, en el horario, de 00,00 a 00,00, los días hábiles o útiles y los sábados de 00,00 a 00,00. 2- El alquiler de los restantes … (…) años del plazo contractual, será fijado desde el mes treinta y seis (36), cada …(semestre, año) antes de finalizar los últimos treinta (30) días que venzan los nuevos períodos, según el promedio de las tasaciones de dos (2) inmobiliarias, entre las principales que operen en la zona de ubicación de la finca locada, elegida una por cada parte y, en caso que hubiera entre ambas una diferencia mayor al …(diez, quince, veinte, veinticinco, treinta) por ciento, se requerirá la tasación de una tercera inmobiliaria, elegida de común acuerdo por ambas partes, promediándose entre las tasaciones de las tres (3) cada nuevo alquiler. 3- Nunca el trámite de fijación del alquiler por cada nuevo período podrá durar más de … (…) días y en el ínterin, provisoriamente, el LOCATARIO abonará en plazo y “a cuenta” el alquiler vigente hasta ese momento. …
ALQUILER ALTERNATIVO ESCALONADO O PROGRESIVO CON OPCIÓN AL LOCATARIO DE FIJARLO POR TERCERO.__ … CLÁUSULA … (ALQUILER) 1- El alquiler mensual será a elección alternativa del locatario, entre las siguientes: A) 1- Un monto global por todo el plazo contractual de tres (3) años de …(dólares de los E.U.A; euros; pesos) … (EUA$;€;$…), cual se pagará mensualmente a los valores siguientes: a) …(dólares de los E.U.A; euros; pesos) … (EUA$;€;$…) durante los meses 1º a 6ª de vigencia contractual; b- …(dólares de los E.U.A; euros; pesos) … (EUA$;€;$…) durante meses 7º a 12 de vigencia contractual; c- …(dólares de los E.U.A; euros; pesos) … (EUA$;€;$…) durante meses 13 a 18 de vigencia contractual; d- …(dólares de los E.U.A; euros; pesos) … (EUA$;€;$…) durante meses 19 a 24 de vigencia contractual; e- …(dólares de los E.U.A; euros; pesos) … (EUA$;€;$…) durante meses 25 a 30 de vigencia contractual; f- …(dólares de los E.U.A; euros; pesos) … (EUA$;€;$…) durante meses 31 a 36, últimos de vigencia contractual; B) 1- El alquiler vigente en la plaza inmobiliaria para la finca (propiedad inmueble) objeto de este contrato, para cada período referenciado en “A)”, fijado mediante el promedio de tasaciones practicadas por dos (2) corredores inmobiliarios, elegidos uno por el locatario y otro por el locador, entre las principales que operen en la zona de ubicación de la finca locada y, en caso que hubiera entre ambos una diferencia mayor al …(diez, quince, veinte, veinticinco, treinta) por ciento, se requerirá la tasación de un tercer corredor inmobiliario, elegido de común acuerdo por ambas partes, promediándose entre las tasaciones de los tres (3) cada nuevo alquiler. 2- Este derecho alternativo del locatario, libremente lo podrá ejercer con … (…) días de anticipación a finalizar cada período referenciado en “A)” y lo notificará por medio fehaciente al locador y, en caso contrario pagará los alquileres fijados en el punto “A)” de la presente cláusula y en la moneda pactada …(dólares E.U.A.; euros, pesos), por así convenirse respetando los artículos 617 y 619 del Código Civil. 3- En todos los casos y en el ínterin que dure el trámite de fijación de cada nuevo alquiler, que nunca excederá de quince (15) días, el locatario deberá abonar provisoriamente, en fecha y “a cuenta” el alquiler vigente en ese momento. …
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos. Comerciales civiles, laborales, agrarios, ts. 1/7, Abacacía, Bs. As., 1994/2009 (c/CD-Rom)
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 350 Modelos de contratos y documentos mercantiles. Civiles, comerciales, laborales, rurales, pról. José M. Gastaldi, 4ª ed. 1ª reimpr., Abacacía, Bs. As. 2007 (c/CD-Rom)
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Compendio práctico de propiedad horizontal, pról. Horacio Bielli, Abacacía, Bs. As., 2009 (c/CD-Rom)
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Contratos inmobiliarios, pról. Jorge H. Alterini, Abacacía, Bs. As. 2008 (c/CD-Rom)
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Leyes de alquileres comentadas 21.342, 23.091 y 24.808 y 25.713, 6º ed. 3ª reimpr. , García Alonso, Bs. As. 2008
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Locaciones y desalojos, Abacacía, Bs. As. 2009 (c/CD-Rom)
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos usuales de cartas documento. Civiles, comerciales, laborales, procesales, rurales. pról. Eduardo Gerome, Abacacía, 1ª ed. 2ª reimpr., Abacacía, Bs. As. 2008 (c/CD-Rom)
(*) Presidente, Vicepresidente y Secretario, respectivamente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal(CADIPH).
Estudio Abatti & Rocca Abogados (011-4315-0135) – Armando Pepe (011-4382-0109)
Gracias Jorgte Costagliola!!
20 mayo 2010	 3

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