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Timestamp: 2020-04-08 11:17:16+00:00

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Cassazione civile sez. II, 23 febbraio 2007, n. 4210
Condominio Locazioni Cassazione civile sez. II, 23 febbraio 2007, n. 4210
La S.r.l. Lancillotto Service proponeva appello avverso la sentenza n. 17014/2000, depositata il 30.5.2000, non notificata. Con questa, il Tribunale di Roma Giudice Unico aveva accolto la domanda principale proposta da P.A., locatrice dell’immobile condotto da essa società, ed aveva, per l’effetto, dichiarato risolto, per grave inadempimento, il contratto di locazione commerciale inter partes, disponendo il rilascio dell’immobile per morosità, fissando la data dell’esecuzione e condannando la Lancillotto Service a pagare la differenza tra il canone di L. 1.800.000 e la minor somma corrisposta in autoriduzione sui canoni intimati e scaduti, detratti gli importi già versati in corso di causa. Aveva, altresì, condannato essa Lancillotto a corrispondere la somma di L. 63.000 a titolo d’aumento Istat, oltre interessi.
Aveva respinto la domanda riconvenzionale di essa Lancillotto Service volta alla restituzione delle somme da essa ritenute come corrisposte in eccedenza, condannandola alle spese di lite. Con atto depositato il 29.5.2001 e per due motivi, chiedeva a questa Corte che, in riforma della sentenza, fosse accertata l’avvenuta corresponsione di canoni in eccedenza, rispetto a quello legale, e fosse disposta la restituzione, da parte della P., della somma complessiva di L. 5.599.332 con interessi legali. Vinte le spese del doppio grado.
Fissata l’udienza di discussione, l’appellata si costituiva, resisteva, chiedeva la reiezione del gravame e sollecitava la conferma della sentenza, reclamando l’ulteriore danno subito a far tempo dalla prima sentenza, in relazione alla ritardata consegna avvenuta il 6.2.2001 soltanto a seguito dell’esecuzione forzata ed il mancato guadagno che avrebbe potuto ottenere concedendo in locazione l’immobile per la somma di L. 2.000.000, oltre interessi e rivalutazione, con il favore delle spese.
Con sentenza 8 – 29.5.2002 la Corte d’Appello di Roma, definitivamente pronunciando, decideva come segue: “… in parziale accoglimento dell’appello proposto dalla S.r.l. Lancillotto Service avverso la sentenza n. 17.014/2000, nei confronti di P.A.:
Condanna l’appellata a restituire all’appellante la metà della somma dovuta a titolo di spese di registrazione del contratto di locazione.
Rigetta nel resto l’appello principale. Dichiara inammissibile l’appello incidentale proposto da P.A. nei confronti della S.r.l. Lancillotto Service. Compensa per un terzo le spese di entrambi i gradi del giudizio, condannando l’appellante principale a rifondere all’appellata i due terzi delle spese liquidate in primo grado e, quanto al secondo grado, in Euro 1.240,00 di cui Euro 40,00 per spese vive, Euro 400,00 per diritti ed Euro 800 per onorari, oltre accessori come per legge”.
Contro questa decisione ha proposto ricorso per cassazione la LANCILLOTTO SERVICE s.r.l..
Ha resistito con controricorso P.A..
La LANCILLOTTO SERVICE s.r.l. ha anche depositato memoria.
La ricorrente LANCILLOTTO SERVICE s.r.l., con il primo motivo di ricorso, denuncia “violazione degli della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 32 e 79 (art. 360 c.p.c., n. 3; insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia (art 360 c.p.c., n. 5).” esponendo doglianze che possono essere sintetizzate come segue. La predeterminazione del limite per la revisione periodica del canone, contenuta nel suddetto art. 32, risponde ad esigenza di contenimento delle variazioni in aumento dell’obbligo gravante sul conduttore, in virtù di un’ottica fortemente garantista della posizione di quest’ultimo, ritenuto quale “parte debole” del sinallagma. Con il consentire la libera predeterminazione degli aumenti del canone per l’intera durata del contratto (nella specie, tale incremento è stato fissato, dalla clausola n. 3 del contratto, per oltre un milione all’anno per i primi tre anni), si finirebbe per svuotare la portata cogente del medesimo art. 32. Nella prassi è frequente il ricorso a pattuizioni del canone che contemplano successivi aggiornamenti del canone in modo da giungere ad una somma finale. Ma ciò accade tenendo conto di determinate peculiarità del rapporto (nessuna delle quali ricorre nel caso di specie), tali da comportare la necessità di agevolare la posizione del conduttore, ogni volta, ad esempio, questi si accolli spese di ristrutturazione o consimili e se ne debba in qualche modo compensarne l’impegno economico. La giurisprudenza di legittimità consente siffatte pattuizioni quando: a) vi sia una predeterminazione a monte della misura finale del canone cui si giungerà mediante successivi aumenti frazionati per un determinato lasso temporale; b) vi sia la specifica indicazione dei motivi giustificativi di tale opzione (e dunque, come sopra già esemplificato, la necessità di compiere opere di manutenzione e/o di ristrutturazione, il cui onere sia posto a carico del conduttore). Orbene, nel caso di specie, la clausola n. 3 del contratto di locazione non conteneva alcuna di tali predeterminazioni (la parte ricorrente cita talune sentenze di questa Corte; ed inoltre ribadisce che le maggiorazioni eccedenti i limiti legali debbono considerarsi nulle “a meno che le maggiorazioni non siano collegate sinallagmaticamente all’ampliamento della controprestazione”; Cass. 9 luglio 1992, n. 8377; Cass. 22 gennaio 1990, n. 326 nonché Cass. 11 agosto 1987, n. 6896).
Occorre precisare che sulla materia in questione vi è stata da parte di questa Corte Suprema una progressiva modifica della propria giurisprudenza.
In effetti con sentenza n. 6896 del 11/08/1987 questa Corte aveva affermato: tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la clausola contrattuale avente ad oggetto la preordinata maggiorazione annuale del canone – in misura fissa o differenziata, anno per anno, a partire dal primo dopo la stipulazione di un contratto di durata legale – deve ritenersi illegittima alla luce della disposizione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32 (nella originaria formulazione) il quale, nel porre rigidi limiti cronologici e quantitativi alla convenzione di aggiornamento del canone per rivalutazione monetaria (aggiornamento biennale a partire dal primo giorno del quarto anno dall’inizio della locazione con riferimento al 75 per cento delle variazioni istat del biennio precedente), tende a conservare un attenuato sistema di blocco dei canoni. Con successiva sentenza n. 8377 del 09/07/1992 veniva affermato che “In tema di locazione di immobili per uso non abitativo, la clausola contrattuale, che prevede una preordinata maggiorazione del canone in una misura fissa che, prescindendo da ogni riferimento agli indici dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai, risulti più vantaggiosa per il locatore, o canoni annuali differenziati che ne realizzano un aumento maggiore di quello previsto dalla L., art. 32 sull’equo canone, deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art 79 della medesima legge, perché tendente ad eludere, a vantaggio del locatore, i limiti stabiliti dalla predetta disposizione dell’art. 32, a meno che le maggiorazioni non siano collegate sinallagmaticamente all’ampliamento della controprestazione.
Invece, un difforme filone giurisprudenziale poi divenuto prevalente, sulla base del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, ha affermato, in linea di principio, la legittimità della clausola in cui venga pattuita la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ancorandola ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendente dalle variazioni annue del potere di acquisto della lira, salvo che risulti – a seguito di un accertamento di fatto devoluto esclusivamente al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità ove congruamente motivato – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dalla L. n. 392 del 1978, art. 32 (nella formulazione originaria ed in quella novellata, della L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9 – sexies), incorrendo così nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della cit. legge (cfr. Cass. 3 agosto 1987 n. 6695; Cass. 22 novembre 1994 n. 9878; Cass. 3 maggio 1996 n. 4073; Cass. 24 giugno 1997 n. 5632; Cass. 25 agosto 1997 n. 7973; Cass. 1 febbraio 2000 n. 1070; Cass. 12 luglio 2000 n. 9227; Cass. 21 luglio 2003 n. 11320; v. infine Cass. 6 ottobre 2005 nella quale veniva enunciato il seguente principio di diritto: “in relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo in materia di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, la clausola convenzionale, che prevede future maggiorazioni del canone diverse dall’aggiornamento della L. n. 392 del 1978, ex art. 32 per qualificarsi legittima, deve chiaramente riferirsi ad elementi predeterminati, desumibili dal contratto e tali da essere idonei ad influire sull’equilibrio economico del rapporto, in modo autonomo dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta. Deve, inoltre, ritenersi legittima, quale espressione di autonomia contrattuale, la clausola con la quale venga pattuito un canone locativo costituito per una parte da una somma di danaro e per l’altra dal l’esborso di somme determinate per ristrutturazione e restauro dell’immobile locato).
Quest’ultimo filone interpretativo appare condivisibile in quanto giustificato tra l’altro dalla considerazione che se le parti sono libere di fissare un canone di qualsivoglia importo, deve ritenersi altresì possibile che nel contratto prevedano modifiche – anche in aumento – del canone medesimo nel corso del rapporto (non si vede ad es. perché debba essere vietato che un canone di 500 diventi di 700 dall’inizio del secondo anno di locazione in poi, dato che le parti ben potevano prevedere che quest’ultimo importo per tutta la durata del rapporto contrattuale, dall’inizio alla fine); l’unico divieto ricavabile dalla disciplina legislativa in esame ha invece per oggetto la previsione di aumenti non predeterminati nel contratto ma ancorati al mutato potere d’acquisto della moneta (l’art. 32 cit. parla infatti, più propriamente, di aggiornamenti) – e pertanto ovviamente destinati ad avere una entità non prevedibile al momento della stipulazione di detto negozio giuridico.
In altri termini il legislatore ha limitato l’autonomia contrattuale solo con riferimento all’aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere di acquisto della moneta; non sono quindi giustificate le tesi interpretative volte ad affermare la sussistenza di ulteriori limiti come quelli sostenuti della parte ricorrente.
Questa Corte, pur stimando di dover dunque continuare a seguire detta tesi interpretativa e quindi pur considerando sostanzialmente condivisibile il principio di diritto sopra enunciato, ritiene peraltro che il medesimo vada esposto in forma più chiara e meno suscettibile di indurre dubbi interpretativi (e quindi esegesi errate come quella esposta dalla parte ricorrente).
Detto principio va dunque esposto come segue: relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, la clausola convenzionale che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati nel contratto (e del tutto diversi ed indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere di acquisto della moneta) deve ritenersi in linea generale legittima (ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone); solo nell’ipotesi in cui costituisca un espediente diretto neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria è invece illegittima e quindi nulla.
La Corte d’Appello, nella sostanza, ha correttamente applicato detto principio. La parte ricorrente sostiene invece tesi interpretative in contrasto con il medesimo.
Il primo motivo di ricorso va dunque respinto.
Con il secondo motivo la parte ricorrente denuncia “violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e ss. c.c. in tema di interpretazione del contratto (art. 360 c.p.c., n. 3; insufficiente motivazione su di un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5).” esponendo doglianze che possono essere riassunte come segue. La sentenza censurata a pag. 7 ritiene di surrogarsi all’intenzione dei contraenti presumendo che canone effettivamente pattuito dovesse essere quello del terzo anno, al quale pervenire gradatamente”. Questa interpretazione non appare rispondente ad alcuno dei criteri ermeneutici previsti dagli artt. 1362 e ss. c.c. Senz’altro, in particolare, essa collide con il principio generale di cui all’art. 1362 c.c., comma 1, laddove sancisce che “nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole”. La Corte si è limitata a fondare la sua illazione sul dato che solo a partire dal quarto anno si dava corso all’ordinario aumento del canone stesso secondo l’indice ISTAT. Né da conto dell’utilizzo degli altri criteri legali di ermeneutica contrattuale allo scopo di fondare la sua illegittima conclusione.
Anche il secondo motivo va respinto in quanto la motivazione sul punto esposta nell’impugnata sentenza è (specie se considerata anche nelle sue parti implicite) sufficiente, logica, non contraddittoria e rispettosa della normativa in questione.
Considerata la non coincidenza delle tesi interpretative esposte da dottrina e giurisprudenza in ordine alla questione oggetto del primo motivo, e considerata la complessità delle problematiche in questione, va disposta la compensazione delle spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 1 dicembre 2006.
Depositato in Cancelleria il 23 febbraio 2007

References: sentenza 
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 art. 32
 art. 32
 Cass. 
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 art. 32
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 art. 32
 art. 32
 art. 1
 art. 79
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