Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/wlasciciel-zobowiazany-do-przedstawienia-rozliczenia-kosztow-ciepla-i-ich-podzialu-pomiedzy-lokale-mieszkalne,523,p.html
Timestamp: 2019-09-19 19:34:47+00:00

Document:
Właściciel zobowiązany do przedstawienia rozliczenia kosztów ciepła i ich podziału pomiędzy lokale mieszkalne
Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2019-05-17
Mieszkam w prywatnej kamienicy, w której jest 23 mieszkania. Ciągłym problemem jest rozliczanie opłat za centralne ogrzewanie. Mieszkania nie są opomiarowane, stawka za ogrzewanie ustalona jest za metr kwadratowy powierzchni mieszkania, opłata pobierana jest przez cały rok. Największym problemem jest brak rozliczenia wniesionych opłat. Z tego co wiem, Prawo energetyczne zobowiązuje właściciela do wprowadzenia regulaminu rozliczeń CO i faktycznego rozliczania z lokatorami pobranych opłat. Po pisemnym zapytaniu otrzymałam odpowiedź, że nie ma mowy o jakimkolwiek rozliczaniu, nie ma takiego obowiązku i dodatkowo mam się cieszyć, że nie wprowadzono podwyżki opłat za wodę. Dodam tylko, że stawka za metr kwadratowy jest u nas znacznie wyższa niż w sąsiedztwie i jeśli faktycznie tyle to kosztuje w naszej kamienicy, chciałabym to wiedzieć. Co mi Państwo radzą?
Ma Pani słuszność co do obowiązku stworzenia przez właściciela budynku regulaminu rozliczeń ciepła oraz ujawniania kosztów ponoszonych w tej materii przez właściciela, a rozkładanych na poszczególne lokale mieszkalne. Kwestię tą reguluje art. 45a ustawy – Prawo energetyczne, który w części przytoczę i omówię w zakresie interesujących nas zapisów:
Art. 45a Prawa energetycznego
„1. Przedsiębiorstwo energetyczne na podstawie cen i stawek opłat zawartych w taryfie lub cen i stawek opłat ustalanych na rynku konkurencyjnym, o którym mowa w art. 49 ust. 1, wylicza opłaty za dostarczane do odbiorcy paliwa gazowe, energię elektryczną lub ciepło.
10. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej »regulaminem rozliczeń«; regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.
Jak wynika ze zdania pierwszego ust. 4 cytowanego przepisu, koszty ogrzewania pobierane są w formie opłat od osób zamieszkujących lokale mieszkalne. Jak czytamy natomiast w zdaniu drugim, wysokość tych opłat musi być ustalona tak, aby zapewniała wyłącznie pokrycie rozliczanych kosztów. Oznacza to tym samym, że właściciel budynku nie może zarabiać na sprzedaży ciepła lokatorom. Byłoby to sprzeczne nie tylko bezpośrednio z omawianą regulacją, ale także miało cechy działalności gospodarczej, a jako taka powinno być opodatkowane i rozliczane jako dochód przedsiębiorcy.
Co więcej, zgodnie z ust. 5 omawianej regulacji, takie same zasady mają zastosowanie w przypadku, gdy ciepło dostarczane jest z własnych źródeł i instalacji cieplnych właściciela kamienicy. Oznacza to, iż niezależnie od tego, czy zaopatrywani są Państwo w ciepło z instalacji zewnętrznej (miejskie ogrzewanie), gdzie właściciel nieruchomości jest jedynie pośrednikiem, czy też to on wytwarza ciepło na potrzeby nieruchomości, np. w kotłowni węglowej, to w każdym z tych przypadków użytkownicy poszczególnych lokali mieszkalnych powinni być obciążani jedynie realnymi kosztami dostarczenia lub wytworzenia ciepła ponoszonymi przez właściciela nieruchomości. Nie budzi zatem wątpliwości, iż mogą się Państwo domagać wykazania kosztów zapewnienia ciepła w budynku oraz sposobu ich podziału pomiędzy poszczególne lokale mieszkalne.
Idąc dalej, zgodnie z ust. 8 cytowanego przepisu, możliwe jest wprowadzenie metody rozliczania kosztów ciepła w oparciu o powierzchnię lub kubaturę lokali, co oznacza, że przyjęty sposób rozliczania, o ile nie jest transparentny w kwestii poniesionych przez właściciela budynku kosztów zakupu lub wytworzenia ciepła, o tyle sam w sobie jest dopuszczalny przez ustawę.
Ostatnią kwestią pozostaje mimo wszystko wprowadzenie regulaminu rozliczeń ciepła, o czym mowa w ust. 10 omawianej regulacji. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, iż właściciel nie ma dowolności we wprowadzeniu bądź nie takiego regulaminu. Problemem pozostaje jednak wymuszenie na właścicielu postępowania zgodnego z prawem w tej kwestii. W tym przypadku pojawiały się postulaty zgłaszania takich spraw do Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki, jako organu nadzorującego wykonywanie postanowień ustawy – Prawo energetyczne. Uprawnienia tego organu są jednak ściśle określone w art. 23 ust. 2 tejże ustawy i jak wskazuje doktryna oraz orzecznictwo, nie jest on uprawniony do wkraczania w stosunki pomiędzy właścicielem budynku a osobami zamieszkałymi lub użytkującymi lokale w tym budynku. W komentarzach doktryny [Muras Zdzisław (red.), Swora Mariusz (red.), Prawo energetyczne. Tom II. Komentarz do art. 12-72, wyd. II, LEX] podnosi się jednak, iż w przypadku braku wywiązania się właściciela budynku z obowiązków, o których mowa w art. 45a ustawy prawo energetyczne, właściwym rozwiązaniem jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.
Niezależnie od uprawnień wynikających ze skierowania sprawy na drogę postępowania cywilnego, możliwe jest zgłoszenie swoich zastrzeżeń co do zarobkowego charakteru działalności właściciela budynku w zakresie dostarczania ciepła do urzędu skarbowego. Ten także posiada odpowiednie instrumenty w celu weryfikacji, czy pobierane od lokatorów opłaty są wyższe aniżeli koszty ponoszone przez właściciela i czy w związku z tym osiągany jest dochód.
Tym niemniej, w celu sprawnego i w miarę bezkonfliktowego załatwienia sprawy sugerowałbym mimo wszystko przesłanie powtórnego zapytania do właściciela budynku w zakresie ponoszonych kosztów ogrzewania, w którym tym razem powoła się Pani bezpośrednio na przepisy ustawy i wskaże, jakie kroki mogą być podjęte w przypadku dalszego niewywiązywania się z obowiązków przez właściciela (zarządcę budynku), co być może zmotywuje go do podjęcia odpowiednich działań.
Mój syn dostał od wojska mieszkanie w bloku. Blok należy do wspólnoty. Syn ma problem z gruntem przynależnym do mieszkania. W chwili gdy...

References: art. 45

Art. 45
 art. 49
 art. 23
 art. 12
 art. 45