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Timestamp: 2019-03-26 17:16:07+00:00

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Mandato e Incarico mediazione - Cons.a.imm. Agenti immobiliari
Mandato e Incarico mediazione
Con questo articolo si vuole fare chiarezza in merito alle differenze che la legge nutre rispetto alle parole “mandato” e “mediazione” che spesso vengono usate alla stessa maniera…
La sentenza in commento nasce da una vicenda che si è verificata spesso nell’ambito dell’intermediazione immobiliare.
Corte di Cassazione, sent. 2 novembre 2010, n. 22272, Sez. III
La mediazione differisce dal mandato, giacché, a differenza dal mandato, in cui chi accetta l’incarico volto alla conclusione di un affare è tenuto all’obbligo di curarne l’esecuzione, cioè…a svolgere una determinata attività giuridica, con diritto al compenso da parte del mandante anche se l’affare non è andato a buon fine,
a tale obbligo non è tenuto il mediatore, il quale, interponendosi in maniera neutrale e imparziale tra due contraenti, ha soltanto l’onere di metterli in relazione, appianarne le divergenze e farli pervenire alla conclusione dell’affare, alla quale è subordinato il diritto al compenso.
In effetti, nella pratica commerciale, non è raro che il cliente del mediatore, come nel caso in esame, dopo aver fruito dell’attività di intermediazione e concluso l’affare, si rifiuti di corrispondere la provvigione. Il Tribunale ha condannato il cliente a corrispondere il compenso all’intermediario qualificando però il rapporto tra le parti come mandato.
La Corte d’appello, invece, in mancanza di prove circa l’obbligo dell’incaricato di eseguire il mandato, ha ritenuto fosse sorto tra le parti un rapporto di mediazione: di conseguenza ha negato la provvigione all’intermediario risultato non iscritto nell’apposito albo degli agenti d’affari in mediazione.
Tale decisione è stata pienamente condivisa dalla Suprema Corte.
La sentenza in esame affronta il tema della distinzione tra il mandato e la mediazione.
A tale proposito occorre rilevare come, secondo una giurisprudenza prevalente, tali istituti si differenziano in relazione sia alla natura dell’attività esplicata sia alla struttura dei rispettivi rapporti.
Quanto al primo aspetto si è precisato che mentre nel mandato l’attività cui il mandatario si obbliga consiste nel compimento di atti giuridici, è dunque, un’attività negoziale, che fa del mandatario un cooperatore giuridico delle parti, nella mediazione l’attività del mediatore è costituita da un comportamento materiale, diretto a mettere in contatto due o più parti, al fine di far concludere tra le stesse un contratto, attività che fa del mediatore un cooperatore soltanto materiale delle parti medesime (Cass. n. 7251/2005, Mass. Giur. it. 2005; Cass. n. 4082/1988, Dir. fall. 1989, 101).
Tuttavia anche nella mediazione il cliente conferisce incarico a mediatore di svolgere tutti gli adempimenti più opportuni (e in genere ogni attività utile) per ottenere che si addivenga alla stipulazione del contratto voluto.
In particolare lo svolgimento di atti di natura giuridica non può costituire un decisivo elemento discriminante; infatti, se è vero che il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (art. 1703 cod. civ.), spesso vengono svolte attività giuridiche (oltre che materiali) pure nella mediazione.
Per stabilire quindi se ricorre un rapporto di mandato o di mediazione non è sufficiente fare riferimento all’esistenza o meno di un potere di rappresentanza in capo alla persona incaricata del compimento dell’affare,
né è determinante riferirsi alla natura o al contenuto delle funzioni oggetto dell’incarico ma bisogna avere particolare riguardo alla struttura del rapporto in esame (Cass. n. 24333/2008, Giust. civ. Mass. 2008, 9, 1408).-
Sotto tale profilo è stato ripetutamente affermato che la mediazione differisce dal mandato (o dall’incarico contrattuale specifico) poiché, a differenza dal mandato, chi accetta l’incarico volto alla conclusione di un affare è tenuto all’obbligo di curarne l’esecuzione.
A tale obbligo, invece, non è tenuto il mediatore, il quale, interponendosi in maniera neutrale e imparziale tra due contraenti, con esclusione di ogni forma di collaborazione (Cass. n. 8374/2009, Giust. civ. Mass. 2009, 4; Cass. n. 7252/ 2005, Giust. civ. Mass. 2005, 4; Cass. n. 6943/1987, Giust. civ. Mass. 1987, 8-9) ha soltanto l’onere di metterli in relazione, appianarne le divergenze e farli pervenire alla conclusione dell’affare (Cass. n. 9380/2002, Arch. civ. 2003, 446; Cass. n. 1719/1998, Contratti 1998, 5, 489 con nota di Natale; Cass. n. 6384/1993, Giust. civ. Mass. 1993, 1004; Cass. n. 4032/1988, Giust. civ. Mass. 1988, 6).
Pertanto, a differenza dal mandato, nel quale il mandatario ha diritto a ricevere il compenso dal mandante indipendentemente dal risultato conseguito e, quindi, anche se l’affare non sia andato a buon fine, nella mediazione perché sorga il diritto alla provvigione è necessario verificare, giusta disposto dell’art. 1755 cod. civ., se «l’affare si è concluso e la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera svolta dall’intermediario (Cass. n. 5952/2005, Mass. Giur. it. 2005; Cass. n. 7008/1993, Giust. civ. 1993, 1079),
che può consistere anche nel reperimento o nell’indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, sempre che l’attività costituisca il risultato utile di una ricerca effettuata dal mediatore e poi valorizzata dalle parti (Cass. n. 2136/2000, Giust. civ. Mass. 2000, 473).
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