Source: https://findok.bmf.gv.at/findok?stammNr=37392&fassungsNr=1
Timestamp: 2017-01-19 06:31:11+00:00

Document:
a) Zuordnung von Aufwendungen beim Erwerb einer in der Folge zu vermietenden Eigentumswohnung zu den Anschaffungskosten oder zu den Werbungskosten.b) Keine Anrechnung eines Lohnsteuerbetrages mangels Vorlage geeigneter Beweismittel betreffend Einbehaltung der Lohnsteuer durch die Arbeitgeberin.
RV/0092-L/04-RS1
Für die Beantwortung der Frage, ob die Aufwendungen des Erwerbers einer Eigentumswohnung mit der Absicht der anschließenden Vermietung als aktivierungspflichtige Aufwendungen oder als sofort absetzbare Werbungskosten zu behandeln sind, ist nicht die Bauherreneigenschaft des Erwerbers, sondern der konkrete Inhalt der von ihm als Werbungskosten geltend gemachten Leistungen entscheidend. Zusatzinformationen betroffene Normen:
Finanzsenat hat über die Berufung des Bw., vertreten durch Fa. WP-GmbH, vom
25. April 2003 gegen den vorläufigen, gemäß
§ 295 BAO geänderten Bescheid des Finanzamtes vom
16. Februar 2004 betreffend Einkommensteuer 2001 entschieden: Der Berufung wird teilweise Folge
abgeändert. Die Bemessungsgrundlage und die Höhe der im
2001 Einkommen 727.500 S Einkommensteuer 250.250,00 S ergibt folgende festgesetzte Einkommensteuer
(gerundet gem. § 204 BAO) 18.186,00 €
Der Berufungswerber (Bw.) erklärte für das
Jahr 2001 Einkünfte aus Land und Forstwirtschaft in Höhe von
45.779,00 S, Einkünfte aus Gewerbebetrieb in Höhe von
784.685,00 S sowie einen Überschuss der Werbungskosten über die
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 375.602,00 S,
welcher sich wie folgt zusammensetzt: Objekt G-Str. 30, W. -347.702,00 S Als Beteiligter an fünf
Miteigentümergemeinschaften -27.900,00 S
aus Vermietung und Verpachtung -375.602,00 S Das Objekt G-Str. 30/Top 16, T-Platz 9 in
W. hat der Bw. im Jahr 2001 erworben. Mit gemäß
§ 200 BAO vorläufigem
Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2001, anerkannte das Finanzamt
zwar die sofortige Abzugsfähigkeit der Aufwendungen für "Werbemittel
für Mietergewinnung" iHv. 10.907,00 S als Werbungskosten, nicht
jedoch jene für "Beratungs- und Konzeptionskosten" in Höhe von
152.693,00 S sowie "Vermittlungshonorare" in Höhe von
128.931,00 S, insgesamt 281.624,00 S, sondern behandelte diese Kosten
als aktivierungspflichtigen Herstellungsaufwand und berücksichtigte
lediglich die AfA in Höhe von 1,5 %, somit 4.224,36 S als
Werbungskosten. In der Begründung führte es aus: "Die
geltend gemachten Werbungskosten in Höhe von 281.624,00 S sind
aktivierungspflichtiger Herstellungsaufwand und können daher nur verteilt
auf die (Rest)Nutzungsdauer abgesetzt werden. Die (anteilige) AfA wurde
Bw. mit Schriftsatz vom 25. April 2003 Berufung mit folgender
Begründung: "Einkünfte
G-Str. 30/Top 16
Aufwendungen wurden als Werbungskosten geltend gemacht beim angefochtenen
Bescheid jedoch als Herstellungskosten qualifiziert.
einer Wirtschaftlichkeitsstudie, inklusive der Erstellung der für die
Finanzierungszwecke erforderliche Wirtschaftlichkeitsrechnung
(= Beratungsleistungen im Zusammenhang mit der Finanzierung)
Abschluss der notwendigen Mietverträge
eines Erstvermietungskonzeptes (im Zusammenhang mit
bzw. Veranlassung der gesetzlichen Aufzeichnungspflicht (laufende Tätigkeit
der Hausverwaltung, Verwaltungskosten)
eines Nutzwertgutachtens und Durchführung der Parifizierung 10.907,00 S
eines Hypothekendarlehens inklusive Prüfung eines
Fremdwährungsdarlehens (Kosten der Kapitalbeschaffung)
Abschluss aller für die Durchführung des Projektes notwendigen
Versicherungen, sowie Einholung und Prüfung der Angebote, Beratung beim
Abschluss von Dauerschuldverhältnissen, insbesondere Hausverwaltung,
Wartungsverträgen und Versorgungsverträgen über
Elektrizität, Heizung, Wasser ua.
der Mieterakquisition und Vermittlung der Mieter für die
Aufwendungen stehen nicht im Zusammenhang mit der Anschaffung bzw. Herstellung
und sind daher Werbungskosten. (Vgl.: Koller, Steuerleitfaden zur Vermietung,
5. Auflage, W. 1996 bzw.
Doralt, Einkommensteuergesetz, Kommentar Band 1, 4. Auflage,
daher die geltend gemachten Aufwendungen von 281.624,00 S als
Werbungskosten anzuerkennen."
Die Geltendmachung der Anrechnung einer Lohnsteuerzahlung
von 5.089,82 € begründete er wie folgt: "Mein
Mandant hat laut beiliegender Lohn- und Gehaltsabrechnung von der
Firma S. GmbH im
Juli 2001 eine Pensionsabfindung erhalten von der 5.089,82 € an
das Finanzamt als Lohnsteuer abgeführt wurden. Ich beantrage daher diese
Lohnsteuer bei der Einkommensteuer 2001 in Anrechnung zu
Dazu legte er die Kopie eine mit 6. Juli 2001 datierte
"Lohn/Gehaltsabrechnung" der Fa. Sy. GmbH für den Monat Juli 2001
vor, in welcher im Wesentlichen folgende Positionen ausgewiesen sind: Pensionsabfindung 11.627,65 €
Vergleichszahlung 2.906,91 €
"LSt. Lfd" 5.089,82 €
Als Adressat ist hierbei der Bw. angegeben. Die Lohnabrechnung enthält keine weiteren Angaben wie
Firmenadresse, Ansprechperson etc. der Fa. Sy. GmbH. Weiters beantragte er die Aussetzung der Einhebung des
Abgabenbetrages gemäß
iHv. 8.265,00 €. In der Folge ersuchte das Finanzamt den Bw., folgende
Unterlagen vorzulegen: - Kaufvertrag bzw. Anwartschaftsvertrag betreffend
die Eigentumswohnung sowie alle anderen diesbezüglichen vertraglichen
Unterlagen (z.B. Betreuungsvertrag oder
Generalunternehmervertrag). -Verträge, Rechnungen und Zahlungsbelege
betreffend die beantragten und berufungsgegenständlichen
Werbungskosten - Verträge, Rechnungen und Zahlungsbelege betreffend
die diesbezüglichen Werbungskosten des Jahres 2000 sowie - eine
Prognoserechnung im Sinne der Liebhabereiverordnung. Zum Berufungspunkt der "Anrechnung der Lohnsteuer" ersuchte
das Finanzamt den Bw, einen Jahrslohnzettel über die Bezüge
vorzulegen. Mit Schreiben vom 12. Juni 2003 übermittelte
der Bw. folgende Unterlagen: Kaufvertrag, Generalunternehmervertrag,
Rechnungen betreffend Dienstleistungen vom 22. November 2001 sowie
eine Prognoserechnung inklusive Erläuterungen. Dem Kaufvertrag vom
22. November 2001, abgeschlossen zwischen der P.L.
Gesellschaft m.b.H., Z.Gasse 33, 1050 W. (als "Verkäufer"
bezeichnet), vertreten durch den einzelzeichnungsberechtigten
Geschäftsführer Dr. M., und dem Bw. (als "Käufer"
bezeichnet), ist zu entnehmen, dass der Bw. die Nutzungsanteile im Ausmaß
von 364/10.000 an der Liegenschaft mit der Gründstücksadresse
G-Str. 30/T-Platz 9 erworben hat. In Punkt III. wird
festgehalten: "Die
vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile entsprechen bei
Begründung von Wohnungseigentum der Wohnungseigentumseinheit Top 16
samt Zubehör, Kellerabteil Nr. 16 und dem PKW-Abstellplatz
Nr. 16".
In Punkt IV. des Kaufvertrages wurde festgehalten,
dass der Käufer die vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile
unter der Voraussetzung kauft, zusammen mit den übrigen Miteigentümern
der Liegenschaft zum gegebenen Zeitpunkt Wohnungseigentum im Sinne des
Wohnungseigentumgesetzes 1975 zu begründen und die
vertragsgegenständlichen Einheiten auf Grund dieser Rechte und Pflichten zu
benützen. Weiters verpflichtete er sich unwiderruflich, einen
Wohnungseigentumsvertrag gemäß bekanntem Muster zu schließen
und erteilte dazu sowie zur entsprechenden Komplettierung dieses Vertrages
unwiderruflich auch über den Tod hinaus Vollmacht an einem dort
bezeichneten Rechtsanwalt in W.. Der Kaufpreis wurde mit 408.762,00 S
vereinbart. Als Beilage zum gegenständlichen Kaufvertrag ist der
oa. Wohnungseigentumsvertrag angeschlossen. Diese beiden Verträge wurden
von den Vertragspartnern am 22. November 2001 unterfertigt. Der ebenfalls am
22. November 2001 unterfertigte "Generalunternehmervertrag"
für das Projekt "G-Str. 30/T-Platz 9, W." wurde zwischen dem Bw.
und der Firma "R., G-Str. 30 Bauprojektgesellschaft m.b.H." in W.
abgeschlossen. Gegenstand dieses Vertrages ist die Errichtung der
Eigentumswohnung Top 16 samt Zubehör und des PKW Abstellplatzes
Nr. 16 im Zuge eines Wohnhausneubaues auf der ganzen Liegenschaft im Rahmen
eines "kleinen Bauherrenmodells" nach der Bauherrenverordnung vom
18. Mai 1990 BGBl. Nr. 321. Der Preis für die schlüsselfertige Errichtung des
genannten Bauvorhabens der Wohnungseigentumseinheit Top 16 und des PKW
Abstellplatzes 16 wurde mit 1.421.238,00 S festgesetzt. Mit
diesem Vertrag beauftragt der Bw. als Auftraggeber den Generalunternehmer, das
Bauwerk gemäß der vereinbarten Unterlagen als Generalunternehmer
herzustellen. Der Generalunternehmer übernimmt im Rahmen dieses
Vertrages insbesondere folgende Verpflichtungen: a) Die
schlüsselfertige Errichtung des Gebäudes und der Außenanlage
gemäß den angeführten Vertragsunterlagen durch Beauftragung
eines Subgeneralunternehmers oder durch Vergabe der einzelnen Gewerke an
Professionisten und Sonderfachleute. b) Der Generalunternehmer vergibt
sämtliche Aufträge im eigenen Namen und ist nicht zur Auftragsvergabe
namens des Auftraggebers bevollmächtigt. c) Die Vertretung bei
Behörden im Zusammenhang mit den nach diesen Vertrag zu erbringenden
Leistungen wie insbesondere die Einholung der erforderlichen behördlichen
Genehmigungen. d) Die Planung. e) Die örtliche
Bauüberwachung. Im Vertragspunkt "§ 3 Auftragserteilung und
Leistungsumfang", 3) wurde Folgendes vereinbart: "Mit
dem vereinbarten Preis sind alle die Herstellung des Bauwerkes betreffenden
Kosten, Wasser und Energiekosten, Kosten für Absperrungen und
Sicherungsmaßnahmen, Abstandssummen für die Benutzung von
öffentlichen oder privaten Nachbargrundstücken abgegolten.
Darüber hinaus sind im vereinbarten Preis die Kosten für
öffentliche Erschließung und die Gebühren für die
Baugenehmigung sowie auch die Kosten einer allfälligen notwendig werdenden
Beheizung der Baustellen und der Winterabsicherung
"§ 5 Zahlungen und Sicherstellungen" wurde vereinbart, dass
30 % des Gesamtentgeltes bei Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen
Baugenehmigung zu bezahlen sind und vom Rest 40 % nach Fertigstellung des
Rohbaues und des Daches, 25 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen,
15 % nach Fertigstellung der Fenster und deren Verglasung, 17 % nach
Bezugsfertigstellung und 3 % nach Fertigstellung der gesamten Anlage oder
bei vorzeitiger Übernahme sowie bei Ingebrauchnahme der Wohnung zu bezahlen
Als Bauzeit wurde vereinbart: "1.
Baubeginn war im
Generalunternehmer wird das Bauvorhaben innerhalb von 18 Monaten ab
Baubeginn bezugsfertig und benützungsbewilligungsfertig erstellen. Der
späteste Übergabetermin ist somit der
1. Juli 2002."
Als Beilage 2 zum Generalunternehmervertrag wurde eine
"Bau- und Ausstattungsbeschreibung" beigeschlossen. Daraus geht die
Ausführung des Gebäudes, der Außenanlage, der Haustechnik und
der Einrichtungen hervor. Der ebenfalls beigefügten Plankopie ist zu entnehmen,
dass die Wohnfläche 51,40 m² und die Fläche samt Balkon,
Kellerabteil und Garagenabstellplatz ein Ausmaß von 64,92 m²
beträgt. Weiters legte der Bw. die an ihn adressierten Rechnungen
betreffend folgende Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem
gegenständlichen Projekt in Kopie vor: Rechnung für Vermittlungstätigkeiten für
Top 16: "Für
die Vermittlung eines Hypothekardarlehns inklusive Prüfung eines
Fremdwährungsdarlehens verrechnen wir Ihnen einen Betrag in der Höhe
von 52.585.00 S zuzüglich 20% USt iHv. 10.517,00 S,
gesamt somit 63.102,00 S
Rechnung für Beratungstätigkeiten für
die Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsstudie inklusive Klärung der
wirtschaftlichen Fragen, wie z.B. Erstellung der für die
Finanzierungszwecke erforderlichen Wirtschaftlichkeitsrechnung, verrechnen wir
Ihnen einen Betrag in Höhe von 32.720,00 S zuzüglich 20% USt
iHv. 6.544,00 S, gesamt somit 39.264,00 S."
Rechnung für Vermittlungstätigkeiten für
die Beratung beim Abschluss aller für die Durchführung des Projektes
notwendigen Versicherungen sowie die Einholung und Prüfung der Angebote,
Beratung beim Abschluss von Dauerschuldverhältnissen, insbesondere
Hausverwaltung, Wartungsverträgen und Versorgungsverträgen über
Elektrizität, Heizung, Wasser und ähnliches und für die Beratung
hinsichtlich öffentlich rechtlicher Dienstleistungen, wie
Schornsteinreinigung, Müllabfuhr usw. verrechnen wir Ihnen einen Betrag in
Höhe von 32.720,00 S zuzüglich 20% USt
für Vermittlungstätigkeiten Top 16 "Für
das Erstellen eines Erstvermietungskonzeptes verrechnen wir Ihnen einen Betrag
in Höhe von 43.626,00 S zuzüglich 20% USt
iHv. 8.725,00 S, gesamt somit 52.351,00 S."
für Top 16: "Für
die Erstellung und den Abschluss der notwendigen Mietverträge verrechnen
wir Ihnen einen Betrag in Höhe von 10.907,00 S zuzüglich
20% USt iHv. 2.181,00 S, gesamt somit
13.088,00 S."
Top 16 "Für die Erstellung
der für die Mietergewinnung notwendigen Werbemittel und Unterlagen
verrechnen wir Ihnen einen Betrag in Höhe von 10.907,00 S
zuzüglich 20% USt iHv. 2.181,00 S, gesamt somit
die Durchführung der Mieterakquisition und Vermittlung der Mieter für
die Erstvermietung verrechnen wir Ihnen einen Betrag in Höhe von
43.626,00 S zuzüglich 20% USt iHv. 8.725,00 S, gesamt
somit 52.351,00 S."
Top 16 "Für die Führung
bzw. Veranlassung der gesetzlichen Aufzeichnungspflicht verrechnen wir Ihnen
einen Betrag in Höhe von 54.533,00 S zuzüglich 20% USt
iHv. 10.907,00 S, gesamt somit 65.439,00 S."
für Top 16 "Für
die Erstellung eines Nutzwertgutachtens und der Durchführung der
Parifizierung verrechnen wir Ihnen einen Betrag in Höhe von
10.907,00 S zuzüglich 20% USt iHv. 2.181,00 S, gesamt
somit 13.088,00 S."
Weiters wurde eine Liquiditätsberechnung samt
Erläuterung für die Wohnung Top 16 vorgelegt. Mit Vorhalt vom 31. Juli 2003 ersuchte das
Finanzamt den Bw., die bereits angeforderten Unterlagen, die in der Beantwortung
vom 12. Juni 2003 nicht vorgelegt wurden, nunmehr
vorzulegen: a) Die Verträge und Zahlungsbelege betreffend die
beantragten und auch berufungsgegenständlichen Werbungskosten. b)
Verträge und Zahlungsbelege betreffend die diesbezüglichen
Werbungskosten des Jahres 2000 c) Einen Jahreslohnzettel betreffend
den Berufungspunkt "Anrechnung der Lohnsteuer". Ergänzend dazu ersuchte das Finanzamt, zur
abgabenrechtlichen Beurteilung nachfolgende Unterlagen vorzulegen: "a)
Ursprüngliches Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept, mit dem die
beiden Wohnungen (Top 15 und 16) angeboten
b) Die vollständige
Wirtschaftlichkeitsstudie für beide
c) Kaufvertrag und
Generalunternehmervertrag betreffend Objekt
30/Top 15.
Wohnungseigentumsverträge für die beiden
e) Vertrag über
die Errichtung einer Wohnungseigentümergemeinschaft und alle
Beschlüsse dieser
f) Darstellung der
rechtlichen oder tatsächlichen Möglichkeiten Ihrerseits, Umplanungen
oder Änderungen am Projekt vornehmen zu
g) Baubewilligung
für die betreffenden Objekte bzw. die ganze
h) Datum des Beginns der
tatsächliche Endpreis für die Errichtung der beiden
Wohnungseigentumseinheiten und Bekanntgabe eventueller Gründe für die
Preisabweichungen gegenüber dem
j) Prognoserechnung
für Top 15".
Nach verlängerter Frist reichte der Vertreter des Bw.
mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 folgende Unterlagen nach bzw.
beantwortete die Fragen des Vorhalts wie folgt: "-
Seite 1 Punkt a) - c)
ersucht die Zahlungsbelege betreffend Werbungskosten 2000 und 2001 sowie
den Jahreslohnzettel nachreichen zu dürfen, da mein Mandant diese aus
berufsbedingter Abwesenheit noch nicht beibringen konnte.
a) Laut Auskunft des
Generalunternehmers Ra. wurde das
Objekt als ,Kleines Bauherrenmodell' angeboten. Das ursprüngliche
Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept ist mit dem tatsächlichen
durchgeführten Objekt im Wesentlichen identisch.
Finanzierungskonzept, die Wirtschaftlichkeitsstudie und die Prognoserechnung
übermitteln wir Ihnen als die von
Ra. bezeichnete
'Liquiditätsberechnung'.
und Generalunternehmervertrag Top 15 liegen bei.
d) und e) Der
Wohnungseigentumsvertrag ist als Beilage zum Kaufvertrag und diesem beigeheftet.
Diesbezügliche Beschlüsse wie Sie bei einem ,Großen
Bauherrenmodell' üblich sind, gibt es nicht.
f) Verweis auf
Punkt a).
g) Kopie der
Baubewilligung vom 22. August 2003 beiliegend.
h) Der Beginn
der Baumaßnahmen war im Jänner 2001, er wurde durch den
früheren Wintereinbruch verzögert. Übergabe der Wohnungen war am
12. April 2002 - siehe
Übergabe-/Übernahmeprotokoll.
Schlussrechnungen über Generalunternehmerleistungen liegen noch nicht vor,
weil in einigen Punkten noch Unklarheit herrscht.
Prognoserechnung Top 15 beiliegend (siehe Punkt b)."
Dieser Vorhaltsbeantwortung legte der Bw. folgende
Unterlagen bei: - "Protokoll über die förmliche
Übergabe/Übernahme der Wohnungseigentumseinheiten Top 13, 14"
(laut Generalunternehmervertrag und Kaufvertrag vormals Top 15,
16)) Die Übernahme der Wohnungseinheiten Top 15 und 16 wurde am
12. April 2002 vom Bw. bestätigt. Weiters legte der Bw. eine Liquiditätsberechnung
für die im Jahr 2000 erworbene Wohnung Top 15 samt
Erläuterung sowie den Generalunternehmervertrag betreffend die Wohnung
Top 15 vom 30. November 2000 vor und schloss auch die
entsprechenden Planunterlagen samt Baubeschreibungen an. Auch der
Kaufvertrag betreffend den Grundstücksanteil für die Wohnung
Top 15 vom 30. November 2000 wurde in Kopie vorgelegt. Beigeschlossen wurde auch eine Kopie des Bescheides vom
22. August 2000 des Magistrats der Stadt W. betreffend Baubewilligung
für die Errichtung des Wohnhauses in der G-Str. 30 für insgesamt
24 Wohnungen. Dieser Bescheid erging an 1.) Ra. Gh. Straße 30
Bauprojekt Ges.m.b.H., Z.Gasse 33/9, 1050 W., als Bauwerber und
2.) Ra. Ges.m.b.H., Z.Gasse 33/9, 1050 W.
als Grundeigentümer. Weiters legte der Bw. den belegmäßigen Nachweis
über die am 29. Dezember 2000 erfolgte Bezahlung des Betrages
iHv. 304.912,00 S (für die Wohnung Top 15) sowie die am
28. Dezember 2001 erfolgte Bezahlung des Betrages
iHv. 351.035,00 S (für die Wohnung Top 16), jeweils an die
Firma M. Rb. GmbH, Gm-Str. 36 vor. Letzterer, die Wohneinheit Top 16
betreffende Gesamtbetrag setzt sich aus folgenden Teilbeträgen
zusammen: Mit Berufungsvorentscheidung vom 4. Dezember 2003
wurde die Berufung als unbegründet abgewiesen. Als Begründung
führte das Finanzamt an: "Für
die Beurteilung Ihres Berufungsvorbringens war von folgendem Sachverhalt
22. August 2000 wurde vom Magistrat
x, die
eines Wohnhauses mit 24 Wohnungen unter der Adresse
G-Str. 30
Der Bescheid ist ergangen an:
Ra.G-Str. 30 Bauprojekt GesmbH
(folgende X GmbH) sowie
Ra. GesmbH (folgend
Y GmbH), später umbenannt in
Z LiegenschaftsverwaltungsGesmbH
(folgend Z GmbH)
vom 30. November 2000 (angezeigt am 3. Mai 2001) erwarb der
Bw. von der Y GmbH einen
311/10000-Anteil der Liegenschaft (Top 15 samt Abstellplatz). Der Kaufpreis
beträgt 366.535,00 S. Dem Vertrag beigeschlossen ist der
zukünftig abzuschließende Wohnungseigentumsvertrag.
gleichem Datum wurde der Generalunternehmervertrag mit der
X GmbH abgeschlossen, in dem der Preis
für die schlüsselfertige Errichtung mit netto 1.274.414,00 S
fixiert wurde. Ob bzw. in welcher Form der Bw. auf die Gestaltung des
Bauvorhabens Einfluss nehmen konnte, ist in den vorgelegten Unterlagen nicht
Rechnungen vom 27. Dezember 2000 wurden dem Bw. von der
X GmbH folgende Leistungen in Rechnung
gestellt: Führung bzw. Veranlassung der gesetzlichen Aufzeichnungspflicht,
Durchführung der Mieteraquisition und Vermittlung der Mieter, Erstellung
Nutzwertgutachten und Durchführung der Parifizierung, Erstellung der
für die Mietergewinnung erforderlichen Werbemittel und Unterlagen,
Erstellung und Abschluss der notwendigen Mietverträge, Erstellung eines
Erstvermietungskonzeptes, Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsstudie,
Vermittlung von Hypothekardarlehen und Beratung beim Abschluss aller für
die Durchführung des Projektes notwendigen Versicherungen und
Dauerschuldverhältnisse. Dafür wurde am 29. Dezember 2000 ein
Betrag von 304.912,00 S überwiesen.
Nach Aussage des
Bw.´s wurde im Jänner 2001 mit den Baumaßnahmen
vom 22. November 2001 (angezeigt am 3. Mai 2001) erwarb der
Bw. von der Z GmbH einen
364/10000-Anteil der Liegenschaft (Top 16 samt Abstellplatz). Der Kaufpreis
beträgt 408.762,00 S. Dem Vertrag beigeschlossen ist der
wurde wiederum der Generalunternehmervertrag mit der
für die schlüsselfertige Errichtung mit netto 1,421.238,00 S
Rechnungen vom 22. Dezember 2001 wurden dem Bw. von der
X GmbH für die zweite Wohnung
ebenfalls folgende Leistungen in Rechnung gestellt: Führung bzw.
Veranlassung der gesetzlichen Aufzeichnungspflicht, Durchführung der
Mieterakquisition und Vermittlung der Mieter, Erstellung Nutzwertgutachten und
Durchführung der Parifizierung, Erstellung der für die Mietergewinnung
erforderlichen Werbemittel und Unterlagen, Erstellung und Abschluss der
notwendigen Mietverträge, Erstellung eines Erstvermietungskonzeptes,
Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsstudie, Vermittlung von Hypothekardarlehen
und Beratung beim Abschluss aller für die Durchführung des Projektes
notwendigen Versicherungen und Dauerschuldverhältnisse. Dafür wurde am
28. Dezember 20001 ein Betrag von 351.035,00 S
Berufungsverfahren ist ausschließlich die sofortige Absetzung der zuvor
für die Wohnung Nr. 16 angeführten Kosten in Höhe von
281.624,00 S strittig.
Es wird geltend
gemacht, dass diese Aufwendungen nicht im Zusammenhang mit der Anschaffung bzw.
Herstellung der Wohnung stehen.
Bauherrenverordnung ("kleiner Bauherr") gilt nur für den Bereich des
§ 28 Abs. 2 und Abs. 3 EStG 1988. Derartige
Aufwendungen sind aber gegenständlich nicht zu beurteilen.
jener mit der Übertragung des Grundstücks verbundenen Aufwendungen,
die nicht zu den Instandsetzungs- und Herstellungskosten im Sinne des
§ 28 Abs. 2 und 3 EStG 1988 zählen, sind hingegen
die allgemeinen Kriterien für Herstellungsvorgänge maßgebend.
Diese Kriterien sind das Vorliegen der Herstellerinitiative und des
Herstellerrisikos.
Es ist bei den
beteiligten Steuerpflichtigen (Bauinteressenten) auf Grund der Rechtsprechung
des Verwaltungsgerichtshofes insbesondere dann kein Herstellungsvorgang
anzunehmen, wenn ein Modell auch nur eine der im Folgenden angeführten
Eigenschaften aufweist (vgl. VwGH 17. Dezember 1981,
16/3798/38):
Kaufvertrag bildet mit dem Werkvertrag über die Errichtung einer
Baulichkeit wirtschaftlich eine Einheit (vgl. dazu
VwGH 8. Oktober 1990, 89/15/0112). Dies ist insbesondere dann der
Fall, wenn der Vertragswille auf den Erwerb eines fertigen Objekts gerichtet ist
(VwGH 17. Oktober 1983, 81/16/0242). In diesem Zusammenhang
stellt es ein gewichtiges Indiz gegen die Bauherreneigenschaft dar, wenn der
Veräußerer gegenüber der Baubehörde als Bauwerber auftritt
oder wenn beim Erwerb von Liegenschaftsanteilen, mit denen das Wohnungseigentum
verbunden werden soll, nicht von vornherein ein gemeinsamer Beschluss der
Eigentümergemeinschaft vorliegt, der auf die Errichtung einer
Wohnhausanlage abzielt (zB. VwGH 13. Dezember 1984,
82/16/0114-0116).
Bauinteressent kann die Verträge mit Ausnahme unbedeutender Änderungen
(Änderungen der Raumaufteilung innerhalb der geplanten Wohneinheiten,
Änderung der Raumausstattung, vgl. zB.
VwGH 20. Jänner 1983, 81/16/0171,
VwGH 24. März 1983, 82/15/0017) praktisch nur zur Gänze
annehmen oder zur Gänze ablehnen; maßgebend ist der wirtschaftliche
Gehalt eines Modells, sodass bloß formal eingefügten Vertragsklauseln
über den Bauinteressenten eingeräumte "endgültige
Gestaltungsmöglichkeiten" und ähnlichem in wirtschaftlicher
Betrachtungsweise keine Bedeutung zukommt.
Bauinteressent trägt nicht das finanzielle Risiko, sondern hat bloß
einen Fixpreis zu zahlen, der ihm das Risiko des Tragens aller
Kostensteigerungen nimmt (VwGH 8. Oktober 1990,
89/15/0112).
Vorliegen der ersten beiden Punkte der Aufzählung bestehen
gegenständlich mehrere Anhaltspunkte.
erfolgte etwa 15 Monate nach Erteilen der Baubewilligung und
ca. 10 Monate nach Beginn der Baumaßnahmen. Es ist daher davon
auszugehen, dass der Bw. praktisch nur mehr das Gesamtpaket inklusive dem
Generalunternehmerauftrag hat annehmen können. Der Vertragswille ist daher
eindeutig auf Erwerb eines fertigen Objektes gerichtet. Ein gewichtiges Indiz
ist auch das Auftreten des Veräußerers gegenüber der
Baubehörde als Bauwerber.
Die im Vorhalt
vom 31. Juli 2003 angeforderte Darstellung der tatsächlichen und
rechtlichen Möglichkeiten, Umplanungen und Veränderungen am Projekte
vornehmen zu lassen, wurde in der Vorhaltsantwortung nicht
Liegt im Sinne
des § 28 Abs. 2 EStG 1988 kein Herstellungsvorgang
(Instandsetzungsvorgang) vor, so sind die Aufwendungen, die einerseits mit der
Übertragung des Grundstücks unmittelbar verbunden sind und
andererseits nicht zu den Instandsetzungs- oder Herstellungskosten im Sinne des
§ 28 Abs. 2 und 3 EStG 1988 gehören
(Anwendungsbereich der Bauherrenverordnung),grundsätzlich als
Anschaffungskosten des Gebäudes zu werten. Dies ergibt sich daraus, dass
bei Annahme einer Anschaffung auch Werbungskosten des Herstellers - als
Kostenfaktoren - zu den Anschaffungskosten des Erwerbers gehören. Es sind
dies nach der Verwaltungsübung insbesondere Kosten für:
Ausarbeitung der Grundkonzeption des Projektes, soweit es sich nicht um
Baunebenkosten handelt,
Bearbeitungsgebühren, Platzierungsgarantiegebühr, Werbung von
Bauinteressenten.
berufungsgegenständlichen Kosten sind alle diesem Bereich zuzuordnen. Sie
sind Anschaffungskosten und gemäß
Z 8 EStG 1988 ohne weiteren Nachweis einer anderen Nutzungsdauer
mit einem AfA-Satz von 1,5 % abzuschreiben.
(Auf die
Ausführungen von Kohler/Wakounig, Steuerleitfaden zur Vermietung,
8. Aufl., Abschnitt A.3.4.3.2, wird verwiesen).
Berufungspunkt "Lohnsteuer" angeforderte Jahreslohnzettel wurde trotz Erinnerung
nicht vorgelegt. Die Berufung war auch in diesem Fall abzuweisen."
Am 18. Dezember 2003 erließ das FA einen
§ 295 BAO geänderten, vorläufigen
Einkommensteuerbescheid 2001, mit welchem die Einkünfte aus
Gewerbetrieb mit 836.280,00 S (anstatt bisher laut angefochtenem Bescheid
mit 784.685,00 S) festgesetzt wurden. Innerhalb verlängerter Rechtsmittelfrist stellte der
Bw. mit Schriftsatz vom 12. Jänner 2004 den Antrag auf Vorlage
der Berufung an die Abgabenbehörde zweiter Instanz mit folgender
Begründung: "Im
Berufungsverfahren ist strittig, ob die nachstehend aufgelisteten Aufwendungen
über 281.624,00 S als Werbungskosten sofort absetzbar sind oder - wie
Sie in der Bescheidbegründung ausführen - den Anschaffungskosten
zuzuordnen und über die Nutzungsdauer von 67 Jahren abzuschreiben
den strittigen Werbungskosten handelt es sich um folgende Kosten:
Wirtschaftlichkeitsstudie, inklusive der Erstellung der für die
Finanzierung erforderlichen Wirtschaftlichkeitsrechnung 32.720,00 S Vermittlung eines
Hypothekardarlehens 52.585,00 S Erstellung eines
Erstvermietungskonzeptes 43.626,00 S Hausverwaltung, Verwaltung und
Führung der Aufzeichnungen 54.533,00 S Erstellung eines
Nutzwertgutachtens 10.907,00 S Prüfung und Einholung von
Versicherungen, Wartungsverträgen, für Strom, Heizung, Hausverwaltung
etc. 32.720,00 S Erstellung der Werbemittel und
Unterlagen für die Vermietung 10.907,00 S Erstellung des
Erstmieterkonzeptes 43.626,00 S Insgesamt 281.624,00 S In Ihrer
Bescheidbegründung führen Sie aus, dass es sich bei den strittigen
Kosten um Anschaffungskosten handelt, die gemäß
Abs. 1 Z 8 EStG 1988 ohne weiteren Nachweis mit einem
AfA-Satz von 1,5 % abzuschreiben sind.
sind jene Aufwendungen, die geleistet werden, um ein Wirtschaftsgut zu erwerben
und in einem betriebsbereiten Zustand zu versetzten, soweit sie dem
Wirtschaftsgut einzeln zugeordnet werden können, wobei zu den
Anschaffungskosten auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen
Aufwendungen gehören. Neben Anschaffungskosten sind auch Herstellungskosten
zu aktivieren und über die Nutzungsdauer verteilt abzusetzen.
Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die dazu dienen, die Wesensart eines
Wirtschaftsgutes zu ändern. Bei Grundstücken gehören auch
Aufwendungen, die zur Erweiterung oder zu einer über den
ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung eines
Wirtschaftsgutes führen, zu den Herstellungskosten.
Berufungsverfahrens stellte sich die Frage, ob die oben angeführten Kosten
als Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusehen sind.
dass die BauherrenVO nur für den Bereich des § 28 Abs. 2 und
3 EStG 1988 gilt und richtig ist auch, dass die BauherrenVO im
gegenständlichen Fall gar nicht zur Anwendung kommt, da weder besondere
Absetzungen gemäß
§ 28 Abs. 2 noch besondere
Aufwendungen gemäß Abs. 3 EStG 1988 geltend gemacht
werden. Es handelt sich nämlich um eine Vorsorgewohnung, für die die
allgemeinen Bestimmungen für die Beurteilung von Anschaffungs- und
Herstellungsaufwendungen gelten.
Bescheidbegründung zitierten Sie die Rz 6496 der EStRl 2000.
Darin geht es um die Frage des Vorliegens eines Herstellungsvorganges. Danach
sind jene Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Übertragung eines
Grundstückes stehen, die aber nicht zu den Instandhaltungs- oder
Herstellungskosten zählen, als Anschaffungskosten zu
sämtlichen der oben angeführten Kosten handelt es sich aber um
Werbungskosten, die nicht im Zusammenhang mit der Übertragung des
Grundstückes stehen. Bei keiner dieser Werbungskosten gibt es einen Bezug
auf die Anschaffung bzw. Herstellung der Wohnung. Es stellt sich daher sich gar
nicht die Frage der Aktivierung und Abschreibung gemäß 16
Abs. 1 Z 8 EStG 1988.
Ich weise in
diesem Zusammenhang auf die Rz 6500 der EStTl 2000 hin: "Aufwendungen,
die nicht zu den Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen im sinne des
§ 28 Abs. 2 und 3 EStG 1988 gehören und keinen
unmittelbaren Zusammenhang mit der Übertragung des Grundstückes
aufweisen, sind jedenfalls ... nach Maßgabe des
§ 19 EStG 1988 als Werbungskosten abzusetzen."
Aufwendungen gilt somit das allgemeine Abflussprinzip. Dazu gehören alle
Aufwendungen, die nicht im Zusammenhang mit der Anschaffung- und Herstellung
stehen, wie zB. Beratungskosten, Kosten für die laufenden Aufzeichnungen,
Finanzierungskosten, Kosten für Mietgarantien, Kosten im Zusammenhang mit
der Suche von Mietern etc.
möchte ich darauf hinweisen, dass Herr DI
M.Rbs. GmStr. 36 GmbH
mit der Durchführung dieser Leistung selbst beauftragt hat. Sie gehen in
Ihrer Bescheidbegründung offensichtlich von einem falschen Sachverhalt aus,
da Sie feststellen, dass diese Leistungen von der
R.G-Str. 30
Bauprojektgesellschaft GmbH erbracht worden sind. Für Herrn
DI K. bestanden keinerlei
vertragliche Verpflichtungen, diese Dienstleitungen in Anspruch zu nehmen,
weshalb auch nicht von einem "einheitlichen Vertragswerk" gesprochen werden
kann. Dies geht auch daraus hervor, dass die Dienstleistungen auch nicht von
allen Investoren in Anspruch genommen worden sind.
die oben angeführten Gründe stelle ich daher den Antrag, den
Einkommensteuerbescheid 2001 aufzuheben und die strittigen Werbungskosten
nach Maßgabe des Abflussprinzips gemäß
§ 19 EStG 1988 zu berücksichtigen, da diese Kosten
nicht mit der Übertragung der Liegenschaft in Zusammenhang stehen. Aus
diesem Grund kann es sich daher keinesfalls um Aufwendungen im Sinne des
§ 16 Abs. 1 Z 8 EStG 1988 handeln.
möchte ich darauf hinweisen, dass die von Ihnen angeführten Kosten
für die Konzeption, die Steuer- und Rechtsberatung, Treuhandkosten ohnedies
in den Anschaffungskosten enthalten sind und
gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 EStG 1988
abgeschrieben werden."
Am 16. Februar 2004 erließ das FA neuerlich
einen gemäß
Gewerbetrieb mit 987.856,00 S (anstatt bisher 836.280,00 S)
festgesetzt wurden. Nach telefonischer
Vorankündigung übermittelte der das Wohnungseigentums-Modell
anbietende Vermögensberater bzw. Immobilientreuhänder mit Schreiben
vom 21. Juni 2004 der Berufungsbehörde folgende Auszüge (Kopien)
aus der Homepage www.xy.at sowie aus den Verkaufsunterlagen. Die in den
übermittelten Texten zu Beweiszwecken farblich hervorgehobenen Stellen
weisen im Wesentlichen folgenden Inhalt auf: Aus: www.xy.at/contents/vorteile.htm "VORTEILE
- »bequem wie ein Sparbuch« hat zum Ziel,
Ihren Zeitaufwand zu minimieren
und Ihre Kapitalanlage optimal zu
mit Ihnen ein
optimales, auf Ihre persönliche Lebensplanung
übergeben Ihnen nach einer garantierten und bei Verzug sogar
pönalisierten Bauzeit fix
fertige Wohnungen mit schöner
Vermietung, mit der
Sie unser Team beauftragen können
und in den überwiegend
meisten Fällen gemäß Konzept bereits vermietet.
von uns unabhängige Hausverwaltung kümmert sich professionell
um die ordentliche
Verwaltung."
Aus der Tabelle "Überblick -
Angebot": "Wir
mit Ihnen ein optimales, auf Ihre persönliche Lebensplanung abgestimmtes
garantieren wir Ihnen, dass Sie mit
Eigentumswohnung mehr
Frei-Zeit genießen werden!"
www.xy.at/contents/steuer_behandlung.htm: "Steuerliche
- Vom Geldwert zum
Rentabilität des Kapitals werden bestehende steuerliche Möglichkeiten
Sie erhalten die Umsatzsteuer auf die Baukosten refundiert.
Sie können Zinsen und Abschreibungen und
beauftragen Dienstleistungen
Werbungskosten geltend machen und reduzieren somit die jährliche Basis
für die Einkommensteuerbemessung.
Bei Einhaltung der gesetzlichen Fristen ist der
dem Verkauf der Immobilie nach derzeitiger Gesetzeslage steuerfrei.
der Rendite:
Sinne des Umsatzsteuergesetzes werden Sie als Vermieter Unternehmer.
Bei anerkannter
Unternehmereigenschaft können Sie die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend
Rahmen der Werbungskosten können geltend gemacht
Zinsen aus der Finanzierung des Kaufpreises -
Finanzierungsnebenkosten -
Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung -
Steuerberatungskosten -
ab Vermietung: Abschreibung für Abnutzung Daraus
resultierende steuerlich negative Einkünfte können mit anderen
positiven Einkünften
nach der Finanzierungsphase
Vorsorgewohnung kann nach Ablauf der
Erreichen des steuerlichen Totalgewinns verkauft
werden, ohne dass der Gewinn
daraus zu versteuern ist. Oder
sie genießen Ihr Zusatzeinkommen aus indexierten
der Liebhabereiverordnung ist bei Vermietung von Eigentumswohnungen
ein Zeitraum von bis zu 23
Jahren zum Erzielen eines
Gesamtüberschusses
- Die entsprechende Totalgewinnberechnung wird zur Verfügung
www.xy.at/contents/konzept.htm: "Konzept
- Geld vergeht. Substanz bleibt.
1994 arbeiten wir unter dem Motto: "Die Vorsorgewohnung -
wie ein Sparbuch, nur
ertragreicher!"
Ziel ist es, für Sie den Zeitaufwand zu minimieren, Ihre
Ihre Eigentumswohnung (auch hinsichtlich der Finanzierung und
langfristigen Vermietung) in
der Zukunft bestens zu betreuen.
bieten wir Ihnen ein umfassendes und komplettes Dienstleistungspaket
separaten Aufträgen bestimmen Sie selbst den Grad Ihrer
Die weiteren, in Kopie vorgelegten Prospektunterlagen
beinhalten im Wesentlichen die in der Homepage angebotenen Informationen.
Besonders hervorgehoben wurde jedoch folgende Aussage: "Zusätzlich
bieten wir ein komplettes Dienstleistungspaket an. Bei Beauftragung der
angebotenen Leistungen wird die Investition in die Vorsorgewohnung für den
Anleger so bequem
wie ein Sparbuch."
Über Ersuchen des
Unabhängigen Finanzsenates richtete das FA zur Ergänzung des
Sachverhalts folgende Fragen an den Bw. bzw. gab ihm Gelegenheit zur
Stellungnahme: "Nach
dem Erkenntnis des VwGH vom 19.4.2007, 2005/15/0071 hängt die sofortige
Absetzbarkeit von Aufwendungen als Werbungskosten nicht davon ab, ob
Bauherrneigenschaft gegeben ist oder nicht.
hat der Gerichtshof hierzu in diesem Erkenntnis ausgeführt:
,Die belangte
Behörde ist - allerdings ohne nähere Begründung - davon
ausgegangen, für sämtliche im Beschwerdefall strittigen Typen von
Aufwendungen hänge die sofortige Absetzbarkeit als Werbungskosten davon ab,
dass die Beschwerdeführerin Bauherrin sei. Damit hat sie die Rechtslage
verkannt und es als Folge dessen unterlassen, die im Beschwerdefall betroffenen
Aufwendungen näher zu untersuchen. Wenn auch Sachverhaltsfeststellungen
über den konkreten Inhalt der Leistungen, welche den im Beschwerdefall
strittigen, als "Rechts- und Beratungsaufwand" bezeichneten Aufwendungen zu
Grunde liegen, im angefochtenen Bescheid nicht getroffen worden sind, ist doch
zu erkennen, dass zumindest zum Teil Aufwendungen betroffen sind, deren
sofortige Absetzbarkeit als Werbungskosten nicht davon abhängt, ob der die
Vermietung betreibenden Beschwerdeführerin Bauherreneigenschaft zukommt. So
handelt es sich etwa bei jenen Aufwendungen, die mit der Erstellung eines Planes
und der Betreuung des Baues, der Kontrolle der Baurechnungen und der
Überwachung ihrer Begleichung zusammenhängen, also mit jenen
Leistungen, wie sie üblicherweise auch ein Architekt übernimmt, um
stets aktivierungspflichtige Aufwendungen. Die Beschaffung und Abwicklung der
Finanzierung teilt hingegen das Schicksal der übrigen Finanzierungskosten
und wird sohin zu Werbungskosten führen können. Auch die steuerliche
Beratung in Bezug auf die Einkunftsquelle führt zu Werbungskosten. Das
Akquirieren von Mietern und die Überwachung des Mieteinganges sowie die
Hausverwaltung führen - ebenfalls unabhängig davon, ob der
Beschwerdeführerin Bauherreneigenschaft zukommt oder nicht - zu
In Verkennung
der Rechtslage hat es die belangte Behörde somit unterlassen, konkrete
Feststellungen über die den geltend gemachten Aufwendungen zu Grunde
liegenden einzelnen Leistungen zu treffen und sich mit dem rechtlichen Charakter
der einzelnen Leistungen auseinander zu setzen. Sie hat zu Unrecht die
Rechtsauffassung vertreten, bei sämtlichen im Beschwerdefall strittigen
Aufwendungen hänge die Absetzbarkeit als Werbungskosten davon ab, ob die
Beschwerdeführerin Errichterin des Mietobjektes sei. Im fortzusetzenden
Verfahren wird die belangte Behörde in diesem Zusammenhang auch
Feststellungen zu treffen haben, ob die strittigen, zumeist pauschalen
Beträge überhaupt die Gegenleistung für die angegebenen
Leistungen (wie zB für die steuerliche Projektbetreuung) darstellen oder ob
es sich in Wirklichkeit um das Entgelt für andere Leistungen, etwa das
Entgelt für die Vermittlung des Grundstückes (Tätigkeit eines
Grundstücksmaklers) handelt. Für diese Feststellungen können etwa
die für die einzelnen abgerechneten Leistungen tatsächlich
angefallenen Kosten und die Höhe eines fremdüblichen Gewinnaufschlages
taugliche Indizien sein.'
derzeitiger Aktenlage ergibt sich - unter Berücksichtigung der im
angeführten Erkenntnis dargelegten Grundsätze - folgende Zuordnung der
Aufwendungen zu den Anschaffungskosten bzw. zu den Werbungskosten:
Vermittlungshonorare ergibt jedoch rechnerisch einen Betrag
iHv. 119.931,00 S
und nicht wie in der Berufung angeführt 128.931,00 S.
Vorhalt vom 13. Mai 2003 hat das FA unter anderem um Vorlage -
der Verträge, Rechnungen und Zahlungsbelege betreffend die beantragten und
berufungsgegenständlichen Werbungskosten
sowie einer Prognoserechnung iSd Liebhabereiverordnung ersucht.
lediglich Rechnungskopien (Rechnungen vom 22. November 2001) vorgelegt
wurden, die Pauschalbeträge ausweisen, wurden mit Ersuchschreiben vom
31. Juli 2003 unter anderem die Verträge und Zahlungsbelege betreffend
die beantragten Werbungskosten nochmals angefordert.
Um die aus dem
oben zitierten Erkenntnis abzuleitende Zuordnung der Aufwendungen zu den
Anschaffungskosten bzw. zu den Werbungskosten zu ermöglichen, werden Sie
alle diesbezüglich sachdienlichen Unterlagen vorzulegen,
hinsichtlich sämtlicher als Werbungskosten geltend gemachter Aufwendungen
die zu Grunde liegenden Leistungen schlüssig und nachvollziehbar
aufzugliedern und hierbei insbesondere anzugeben, welche Kosten für die
einzelnen abgerechneten Leistungen tatsächlich angefallen sind (inclusive
Bekanntgabe des Gewinnaufschlages),
sowie zur oben dargestellten Aufteilung in Anschaffungskosten bzw.
Werbungskosten Stellung zu nehmen."
Mit Schreiben vom 10. Juli 2008 nahm der
steuerliche Vertreter des Bw. dazu wie folgt Stellung: "Aufteilung
Anschaffungskosten bzw. Werbungskosten
möchten wir festhalten, dass wir nur zu jenen Aufwendungen Stellung nehmen,
die im Ersuchen um Ergänzung vom 29. Februar 2008 als
Anschaffungskosten qualifiziert worden sind, da die anderen Werbungskosten (zB
Erstellung der Mietverträge, Erstvermietungskonzept, etc.) offensichtlich
außer Streit stehen.
Vermittlungshonorare betragen 128.931,00 S. Bei der Berufung wurde, durch
einen Ziffernsturz, das Honorar für die Mieterakquisition und Vermittlung
der Mieter irrtümlich mit 34.626,00 S und nicht richtigerweise mit
43.626,00 S angeführt, die Summe jedoch mit dem richtigen Betrag von
128.931,00 S ausgewiesen. Bei der Begründung zum Vorlageantrag vom
12. Jänner 2004 wurde auch der richtige Betrag von
43.626,00 S angeführt. Anbei übermitteln wir nochmals diese
eines Hypothekardarlehens
dem von Ihnen angeführten Erkenntnis des VwGH vom 19. April 2007,
2005/15/0071, wird ausdrücklich bestätigt, dass die Vermittlung eines
Hypothekardarlehens zu Werbungskosten führt. "Die Beschaffung und
Abwicklung der Finanzierung teilt das Schicksal der übrigen
Finanzierungskosten" und führt sohin zu Werbungskosten.
sind Werbungskosten und teilen nicht das Schicksal der Anschaffungskosten;
dieser Grundsatz wurde vom VwGH schon mehrfach bestätigt!
Titel wurden nicht nur die Beratung und Vermittlung eines Hypothekardarlehens
erbracht, sondern es wurde auch die Inanspruchnahme des
Fremdwährungsdarlehens geprüft, und zwar unter Abwägung der
spezifischen Risiken des Fremdwährungsdarlehens und unter Einbeziehung der
persönlichen wirtschaftlichen Situation. Schließlich wurde die
Finanzierung vermittelt und abgewickelt. Der dafür in Rechnung gestellte
Betrag ist fremdüblich und angemessen.
einer Wirtschaftlichkeitsstudie
handelt es sich um die für die Finanzierungszwecke erforderliche
Wirtschaftlichkeitsrechnung und die Erstellung der - nicht zuletzt von der
Abgabenbehörde geforderten - Prognoserechnung sowie die der steuerlichen
Totalgewinnberechnung samt den dazugehörenden
Abgabenbehörde die Erstellung einer umfangreichen Prognoserechnung fordert,
damit der Abgabepflichtige nachweisen kann, dass seine Betätigung mit
Gewinnerzielungsabsicht erfolgt, so müssen diese Aufwendungen wohl auch
steuerlich als Werbungskosten abzugsfähig sein.
Aufwendungen beinhalten auch die Hilfestellung bei der Beantwortung der diversen
Anfragen und Vorhalte der Abgabenbehörde einschließlich
Unterstützung bei den Berufungen bis hin zum Verfahren vor dem UFS bzw. dem
VwGH! Unter diesem Gesichtspunkt erscheinen uns die dafür aufgewendeten
Beträge sehr niedrig zu sein. Auch hier kann es sich nicht um
Anschaffungskosten, sondern um Werbungskosten handeln, da sie im Zusammenhang
mit der Einkünfteerzielung stehen.
Aufzeichnungspflicht bzw. Hausverwaltungsagenden
Rechnung umfasst Leistungen im Zusammenhang mit der Hausverwaltung,
Führung, Lagerung und Übergabe der notwendigen Aufzeichnungen für
das Projekt, Steuern, Versicherungen, Müllabfuhr, Schneeräumung, Kanal
etc. während der Investitionsphase bis zur Übergabe/Übernahme.
Weiters sind umfasst
Pflege der vorgeschriebenen Ersatzpflanzungen (gießen, bewässern,
kontrollieren, düngen);
Vertretung des Eigentümers nach außen;
Aufbewahrung von Mustern (Fliesen, Böden ........);
Erstanlage des Hauses für die Hausverwaltung inkl. richtigem
Aufteilungsschlüssel gemäß WE-Vertrag;
stellen diverser Aufträge - z. B Grundsteuerbefreiung etc.;
Stromzählerbereitstellung;
Vergabe der Schlüssel und elektrischen Öffner inkl. führen der
Schlüsselkarte;
Durchführung und Überwachung des Zahlungsverkehrs;
Kontoeröffnung und Anlage von Konten.
allesamt Leistungen, die üblicherweise von Hausverwaltungen
durchgeführt werden und nichts mit den Anschaffungskosten für die
Liegenschaft zu tun haben. Auch diese Aufwendungen stellen demnach
Werbungskosten dar.
Überprüfung der Versorgungsverträge und sonstigen
hiebei handelt es sich um Leistungen, die üblicherweise von einer
Hausverwaltung erbracht werden und keine Anschaffungskosten darstellen.
Sämtliche der in der Rechnung angeführten Leistungen sind daher
diesem Punkt könnte man tatsächlich bei strenger fiskalischer
Auslegung von Anschaffungskosten ausgehen.
sind die erbrachten Leistungen sehr detailliert dargestellt und marktkonform
ausgepreist. Eine Bekanntgabe des Gewinnaufschlages - wie sie die
Abgabenbehörde fordert - ist für Herrn DI
K. absolut unmöglich; wie soll er
den Gewinnaufschlag bei der Firma Ra.
kennen. Er kennt ja auch nicht den Gewinnaufschlag seiner anderen
stellen alle erbrachten Leistungen mit Ausnahme der Erstellung Nutzwertgutachten
eindeutig Werbungskosten dar, weil sie tatsächlich erbracht worden sind,
nichts mit der Anschaffung der Liegenschaft zu tun haben und letztlich
branchenüblich und marktkonform ausgepreist sind. Darüber hinaus
werden diese Dienstleistungen zusätzlich zur Wohnung angeboten und der
Investor kann selbst entscheiden, ob er die eine oder die andere, oder alle
angebotenen Leistungen, oder keine Zusatzleistungen in Anspruch nimmt. Laut
Firma Ra. gibt es auch andere Erwerber
von Wohnungen, die diese Leistungen nicht in Anspruch nehmen und daher diese
Kosten auch nicht tragen müssen. Schon das beweist, dass es sich um keine
Anschaffungskosten für die Liegenschaft handeln kann.
Rechnungen über die beantragten Werbungskosten und eine Aufstellung
über die getätigten Zahlungen samt Kopie der Zahlungsbelege, sowie der
entsprechenden Verträge, samt Liquiditätsrechnung, wurden unseres
Wissens beim gegenständlichen Berufungsverfahren bereits dem Finanzamt
übermittelt. Sollten hier wirklich noch Unterlagen notwendig sein, ersuchen
wir um eine detaillierte Anforderung."
Zu der vom Bw. beantragten
Anrechnung von Lohnsteuer ist fest zu
halten: Dem Abgabeninformationssystem des Bundes ist zu entnehmen,
dass der Bw. in den Jahren 1994 bis 1998 bei der Fa. S.A. GesmbH als
Angestellter beschäftigt war und seitens dieser Firma auch entsprechende
Jahreslohnzettel der Finanzverwaltung übermittelt wurden. In den
Einkommensteuerbescheiden der angeführten Jahre sind diese Einkünfte
aus nichtselbständiger Arbeit ausgewiesen. In den Jahren 1999 und 2000 scheint keine Übermittlung
eines Lohnzettels auf. Im Berufungsjahr 2001 wurde lediglich ein Lohnzettel
der A.U. (A.), Landesstelle W. übermittelt, in welchem die Zuerkennung
einer Unfallrente ausgewiesen ist. Weitere Lohnzettel sind nicht
vorhanden. Über
Im gegenständlichen Fall ist zunächst die
Bestimmung des § 274 BAO zu beachten: Tritt ein Bescheid an die Stelle eines mit Berufung
angefochtenen Bescheides, so gilt die Berufung als auch gegen den späteren
Bescheid gerichtet. Soweit der spätere Bescheid dem Berufungsbegehren
Rechnung trägt, ist die Berufung als gegenstandslos zu
erklären. Die Berufung gilt daher als auch gegen den am
16. Februar 2004 durch das FA gemäß
geänderten, vorläufigen Einkommensteuerbescheid 2001 gerichtet,
mit welchem die Einkünfte aus Gewerbetrieb mit 987.856,00 S (anstatt
bisher 836.280,00 S) festgesetzt wurden. I. Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung; als Werbungskosten geltend gemachte
1988 i.d.F. BGBl. Nr. 2001/59 I sind Werbungskosten die Aufwendungen oder
Ausgaben zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen. Aufwendungen und
Ausgaben für den Erwerb oder Wertminderungen von Wirtschaftsgütern
sind nur insoweit als Werbungskosten abzugsfähig, als dies im folgenden
ausdrücklich zugelassen ist. Hinsichtlich der durchlaufenden Posten ist
§ 4 Abs. 3 anzuwenden. Werbungskosten sind bei der Einkunftsart
abzuziehen, bei der sie erwachsen sind. Werbungskosten sind
auch:....... 8. Absetzungen für Abnutzung und für
Substanzverringerung (§§ 7 und 8). Gehört ein
Gebäude oder ein sonstiges Wirtschaftsgut nicht zu einem
Abnutzung oder Substanzverringerung folgendes: a) Grundsätzlich sind die
tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugrunde zu legen. Bei
der Ermittlung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist § 6
Z 11 und 12 zu berücksichtigen. § 13 ist
anzuwenden..... e) Bei Gebäuden, die der
Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können
ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5% der Bemessungsgrundlage
(lit. a bis d) als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht
EStG 1988 sind bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung
durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich
(abnutzbares Anlagevermögen), die Anschaffungs- oder Herstellungskosten
abzusetzen (Absetzung für Abnutzung). Die betriebsgewöhnliche
Nutzungsdauer bemisst sich nach der Gesamtdauer der Verwendung oder
Nutzung. § 7 Abs. 3 leg. cit.
bestimmt: Steuerpflichtige, die den Gewinn
§ 4 Abs. 3 ermitteln, müssen ein Verzeichnis
(Anlagekartei) der im Betrieb verwendeten Wirtschaftsgüter des abnutzbaren
Anlagevermögens führen. Das Verzeichnis hat unter genauer Bezeichnung
jedes einzelnen Anlagegutes zu enthalten: Anschaffungstag, Anschaffungs-
oderHerstellungskosten, Name und
Anschrift des Lieferanten, voraussichtliche Nutzungsdauer, Betrag der
jährlichen Absetzung für Abnutzung und den noch absetzbaren Betrag
(Restbuchwert). Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift erstreckt sich
zunächst auf die Gewinnermittlung, also nur auf die betrieblichen
Einkünfte. § 16 Abs 1 Z 8 EStG 1988 verweist
allerdings ausdrücklich auf die §§ 7 und 8; damit gelten die
Vorschriften über die AfA für alle Einkunftsarten, also auch im
außerbetrieblichen Bereich (siehe Doralt, Kommentar zum EStG, Band I,
§ 7, Tz 9 und die dort angeführte Judikatur des VwGH sowie
§ 16, Tz 136ff). Wird das Wirtschaftsgut (Gebäude oder sonstiges
Wirtschaftsgut) entgeltlich erworben und zur Erzielung außerbetrieblicher
Einkünfte verwendet, dann sind der AfA die tatsächlichen Anschaffungs-
oder Herstellungskosten zugrunde zu legen. Für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gelten
die gleichen Grundsätze wie im betrieblichen Bereich (Doralt, a.a.O., Band
II, § 16, Tz 138 und 139 und die dort angeführte Judikatur
des VwGH). Der Begriff der "Anschaffungskosten" ist im EStG nicht
definiert. Da aber für die Bewertung des Betriebsvermögens über
§ 4 Abs. 2 bzw. § 5 EStG die Grundsätze
ordnungsmäßiger Buchführung maßgeblich sind, müssen
auch diese für die Bestimmung des Begriffs herangezogen werden. Nachdem
diese Grundsätze für den Bereich des Handelsrechts kodifiziert sind,
ist die handelsrechtliche Definition auch für die steuerliche
Gewinnermittlung maßgeblich. Allerdings geht eine davon abweichende
steuerliche Begriffsbestimmung grundsätzlich vor (VfGH 20.2.1994,
B 473/92, 1994, 4). Der Begriff der Anschaffungskosten ist im
außerbetrieblichen Bereich mit jenen im betrieblichen Bereich ident (VwGH
23.11.1994, 91/13/0111). Anschaffungskosten sind "die Aufwendungen, die
geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen
betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand
einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören
auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten.
Anschaffungspreisminderungen sind abzusetzen" (§ 203 Abs. 2
HGB). In den EB zu § 203 Abs. 2 HGB
heißt es dazu: "Die Umschreibung soll eine Schranke für zu extensive
Auslegung und zu weitreichende Aktivierung sein. Mit der Definition wird
klargestellt, dass die Anschaffung nicht schon mit dem Erwerb eines
Gegenstandes, sondern erst dann beendet ist, wenn der Gegenstand betriebsbereit
ist, und dass dementsprechend zu den Anschaffungskosten eines Gegenstandes neben
dem Anschaffungspreis auch die sogenannten Anschaffungsnebenkosten und die
nachträglichen Anschaffungskosten gehören. Diese müssen im
kausalen und zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerbsvorgang und der Herstellung
der Betriebsbereitschaft stehen." Zu den Anschaffungskosten gehören demnach
alle durch den Erwerb eines Wirtschaftsgutes entstandenen Ausgaben (VwGH
5.8.1992, 90/13/0138). Dazu zählen nach herrschender Lehre und
Rechtsprechung neben den unmittelbaren Anschaffungskosten, den Kosten zur
Herstellung der Betriebsbereitschaft und den nachträglichen
Anschaffungskosten auch die Anschaffungsnebenkosten, die mit der Anschaffung in
einem unmittelbaren (zeitlichen und kausalen) Zusammenhang stehen wie z.B.
Vertragserrichtungskosten, Schätzungskosten, Gebühren, Zoll,
Grunderwerbsteuer, Vermittlungsprovisionen, Transportkosten,
Normverbrauchsabgabe und Anmeldekosten für Kfz (siehe Doralt,
Einkommensteuergesetz-Kommentar, Band I, § 6, Tz. 65 und 66
sowie Tz. 69 und die dort zitierte höchstgerichtliche
Judikatur). Ähnlich
auch Gassner/Lahodny-Karner/Urtz, Rz 7 und 13 zu
§ 203 HGBinStraube, Kommentar zum HGB: "Mit
der Anschaffungskosten in § 203 Abs 2 wurde eine Angleichung an
das Steuerrecht angestrebt (vgl Abschn 34 EStR 1984). Wahlrechte werden dabei
nicht eingeräumt (zur Möglichkeit von Wahlrechten nach dem AktG vgl
kritisch Ruppe in Egger/Ruppe, Reform 267).
enthält die Regelung des § 203 Abs 2 eine eindeutige
Aktivierungspflicht für alle Kaufleute, wobei entsprechend der hL all jene
Aufwendungen einzubeziehen sind, die bis zur Betriebsbereitschaft anfallen (vgl
Hueber/Kofler in Kofler ua [Hrsg], HBA3 § 203 Abs 2
Rz 10 ff). Auch die Materialien machen deutlich, daß die
Anschaffung "nicht schon mit dem Erwerb eines Gegenstandes, sondern erst dann
beendet ist, wenn der Gegenstand betriebsbereit ist" (Erl zum RLG 50).
Betriebsbereit ist ein Gegenstand dann, wenn er entsprechend seiner
betrieblichen Zweckbestimmung nutzungs- und einsatzfähig ist. Dazu
muß er zunächst zum Einsatzort gebracht und dort möglicherweise
installiert werden. Als Anschaffungsnebenkosten kommen beispielsweise in
Betracht: Kaufgutachten, Notarkosten, Provisionen, Steuern, Transport- und
Umladekosten, Transportversicherungen, Zölle sowie Fundamentierungs- und
Montagekosten, technische Umrüstung und Testläufe (vgl dazu Streim in
Leffson ua [Hrsg], HuRB 78; Bertl/Fraberger, RWZ 1996, 208; Kofler in
Egger-FS 122 ff; Hueber/Kofler in Kofler ua [Hrsg], HBA3
§ 203 Abs 2 Rz 78 ff)."
Herstellungsvorgang beginnt mit der
Planung und endet, wenn das hergestellte Wirtschaftsgut zur Verwendung bereit
ist. Der Begriff des Herstellungsaufwandes wird im EStG
verwendet (zB in § 28 Abs 2 und 3), aber nicht definiert. Nach
der Lehre liegt Herstellungsaufwand vor, wenn bauliche Maßnahmen die
Wesensart des WG ändern (Jakom/Laudacher EStG § 6 Rz 30, 31
und 33 und die dort zitierte Judikatur des VwGH) Unabhängig von der Beantwortung der Frage, ob
"Bauherreneigenschaft" vorliegt, hat der Verwaltungsgerichtshof im Erkenntnis
vom 19.4.2007, 2005/15/0071 der näheren Untersuchung der betroffenen
Aufwendungen hinsichtlich deren sofortigen Absetzbarkeit als Werbungskosten
Priorität eingeräumt. Das FA hat den Bw. im Rahmen ergänzender Ermittlungen
ausdrücklich ersucht, hinsichtlich sämtlicher von ihm als
Werbungskosten geltend gemachter Aufwendungen die zu Grunde liegenden Leistungen
schlüssig und nachvollziehbar aufzugliedern und hierbei insbesondere
anzugeben, welche Kosten für die einzelnen abgerechneten Leistungen
tatsächlich angefallen sind (inklusive Bekanntgabe des
Gewinnaufschlages). Mit Vorhaltsbeantwortung vom 10. Juli 2008 hat der Bw.
die als Werbungskosten geltend gemachten zu Grunde liegenden Leistungen weder
schlüssig und nachvollziehbar aufgegliedert, noch angegeben, welche Kosten
für die einzelnen abgerechneten Leistungen tatsächlich angefallen
sind, sondern diese nur ansatzweise beschrieben. Außerdem sah er sich
nicht imstande, den Gewinnaufschlag der angeführten, von ihm in Anspruch
genommenen Leistungen bekannt zu geben. In diesem Zusammenhang ist auf die Verpflichtung des Bw.
§ 138 Abs 1 BAO hinzuweisen, wonach dieser auf
Verlangen der Abgabenbehörde in Erfüllung der Offenlegungspflicht
(§ 119) zur Beseitigung von Zweifeln den Inhalt von Anbringen zu
erläutern und zu ergänzen sowie dessen Richtigkeit zu beweisen hat.
Kann ein Beweis nach den Umständen nicht zugemutet werden, so genügt
die Glaubhaftmachung. Auf Grund der ergänzenden Ermittlungen des Finanzamtes
und der seitens des Bw. hierzu eingebrachten Vorhaltsbeantwortung - zu der das
FA keine Stellungnahme abgegeben hat - ist unter Berücksichtigung der im
angeführten Erkenntnis des VwGH dargelegten Grundsätze folgende
Zuordnung der einzelnen Aufwendungen zu den Anschaffungskosten bzw. den
Werbungskosten vorzunehmen: Zu Punkt 1. "Vermittlung
eines Hypothekardarlehens"
Nach dem Text der Rechnung sowie den Angaben des Bw.
erfolgte unter diesem Titel sowohl die Beratung und Vermittlung eines
Hypothekardarlehens, als auch die Prüfung der Inanspruchnahme eines
Fremdwährungsdarlehens samt Vermittlung und Abwicklung der
Finanzierung. Der Bw. hat zwar trotz mehrmaliger Nachfrage weder die der
behaupteten "Vermittlung eines Hypothekardarlehens etc." zu Grunde liegenden
Leistungen schlüssig und nachvollziehbar aufgegliedert, noch angegeben,
welche Kosten für die einzelnen abgerechneten Leistungen tatsächlich
angefallen sind. Die Gesamtbetrachtung des bisher ermittelten Sachverhalts
zeigt jedoch, dass zweifelsfrei eigene Finanzierungskosten des Bw. vorliegen,
die er im Zusammenhang mit der Beschaffung und Abwicklung der Finanzierung
für den Erwerb der gegenständlichen Eigentumswohnung zu tragen hatte.
Auch das FA hat sich dazu nicht gegenteilig geäußert. Da die angeführten Kosten das Schicksal der
übrigen Finanzierungskosten teilen, sind diese als Werbungskosten
abzugsfähig (vgl. auch VwGH vom 19.4.2007, 2005/15/0071). Zu Punkt 2. "Erstellen
einer Wirtschaftlichkeitsstudie"
Der Bw. gibt an, es handle sich hierbei um die für die
Finanzierungszwecke erforderliche Wirtschaftlichkeitsrechnung und die Erstellung
der von der Finanzverwaltung geforderten Prognoserechnung für die geplante
Vermietungstätigkeit. Dem Bw. wurde mehrmals und insbesondere im Rahmen des
Ersuchschreibens des FA vom 29. Februar 2007 Gelegenheit gegeben, den
diesbezüglichen Sachverhalt aufzuklären und die zu Grunde liegenden
Leistungen schlüssig und nachvollziehbar aufzugliedern. Trotzdem wurde
nicht bekannt gegeben, welche Kosten für die einzelnen abgerechneten
Leistungen tatsächlich angefallen sind. Der Bw. konnte jedoch glaubwürdig darlegen, dass die
Aufwendungen zur Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsstudie, Prognoserechnung
bzw. Berechnung des steuerlichen Totalgewinnes im Zusammenhang mit der geplanten
Vermietung stehen. Für diese Beurteilung spricht auch, dass unter den
festgestellten Umständen die Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsstudie
bzw. Prognoserechung für die bloße Errichtung des Gebäudes
keinen Sinn machen würde. Der gegenständliche Aufwand ist daher
ausschließlich als mit der künftigen Vermietung in Zusammenhang
stehend anzusehen und somit als Werbungskosten abzugsfähig. Zu Punkt 3.
"Aufzeichnungspflicht bzw.
Hausverwaltungsagenden"
Den eigenen Angaben des Bw. zu diesem Punkt ist zu
entnehmen, dass sämtliche in dieser Rechnung angeführten Leistungen
der Investitionsphase zuzuordnen sind und Arbeiten betreffen, die zur
Herstellung des Gebäudes bzw. der Außenanlagen bzw. zur
Nutzbarmachung des Gebäudes notwendig sind. Das gilt insbesondere für
folgende, die Errichtung und Nutzbarmachung des Gebäudes bzw. der
Liegenschaft betreffende Nebenleistungen: Leistungen bis zur
Übergabe/Übernahme;
Erstpflanzungen,
Erstanlage des Hauses für die
Hausverwaltung; Antrag auf
Grundsteuerbefreiung;
Schlüsselvergabe etc.) Es handelt sich daher hierbei eindeutig um Kosten im
Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes bzw. um Baunebenkosten und
somit um aktivierungspflichtige Kosten (Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
iSd. 203 Abs. 2 und 3 HGB inklusive der entsprechenden
Nebenleistungen), die jeder Errichter eines Gebäudes (nicht nur ein
angehender Vermieter) erstmals zu tragen hat, um dieses in einen
benützungsfähigen Zustand zu bringen. Ein Zusammenhang mit der
anschließend geplanten Vermietung ist der Darstellung der der vorliegenden
Rechnung zu Grunde liegenden Leistungen nicht zu entnehmen. Auch der VwGH hat im
oben angeführten Erkenntnis lediglich Aufwendungen betreffend das
Akquirieren von Mietern und die
Überwachung des Mieteinganges sowie
die damit im Zusammenhang stehende Hausverwaltung dem Bereich der Werbungskosten
zugeordnet. Diese Beurteilung gilt auch für die übrigen
Punkte wie "Vertretung des Eigentümers nach außen, Aufbewahrung von
Mustern, Durchführung und Überwachung des Zahlungsverkehrs und
Kontoeröffnung und Anlage von Konten", da auch diese Tätigkeiten bzw.
Aufgaben bis zur Übernahme des Gebäudes zu erledigen sind und nicht
den laufenden Vermietungsbetrieb betreffen. Nähere Details zu den
aufgezählten Leistungen bzw. Tätigkeiten hat der Bw. trotz mehrmaliger
Aufforderung nicht bekannt gegeben. Auch die auf die einzelnen abgerechneten
Leistungen entfallenden Kosten wurden nicht aufgegliedert. Der vom Bw. im letzten Absatz dieses Punktes der
Vorhaltsbeantwortung vertretene Standpunkt, es handle sich hierbei um
Leistungen, die üblicher Weise von Hausverwaltungen durchgeführt
werden und nichts mit den Anschaffungskosten für die Liegenschaft zu tun
haben, erscheint daher nicht schlüssig und eben so wenig nachvollziehbar.
"Überprüfung der
Versorgungsverträge und der sonstigen
Dauerschuldverhältnisse"
Auch hierbei handelt es sich eindeutig um Kosten im
benützungsfähigen Zustand zu bringen. Dafür spricht auch der Text der "Rechnung für
Vermittlungstätigkeiten für Top 16", wo "für die Beratung
beim Abschluss aller für die
Durchführung des Projektes notwendigen Versicherungen ...." ein
Betrag iHv. 32.720,00 S (netto) verrechnet wurde. Die gegenständlichen Aufwendungen sind jedenfalls
geeignet, für den Zeitraum der Nutzungsdauer des Gebäudes wirksam zu
werden. Ein Zusammenhang mit der anschließend geplanten
Vermietung ist weder der Darstellung der vorliegenden Rechnung über die zu
Grunde liegenden Leistungen, noch den sonst vom Bw. bekannt gegebenen
Umständen zu entnehmen. Auch für diese Leistungen wurden die
entsprechenden Kosten weder aufgegliedert, noch detailliert bekannt
gegeben. Zu Punkt 5.
"Nutzwertgutachten"
Nutzwertberechnung (Parifizierung) bestimmt das Verhältnis der
Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer und Miteigentümerinnen
(z.B. eines Wohnhauses) untereinander und legt einen Berechnungsschlüssel
fest (um z.B. den Betriebskostenanteil der einzelnen Eigentümer und
Eigentümerinnen zu ermitteln). Sie erfolgt durch Ziviltechniker und
Ziviltechnikerinnen für Hochbau oder durch Hochbau- oder
Immobiliensachverständige. Auf Basis der
festgestellten Nutzwerte muss von allen Miteigentümern und
Miteigentümerinnen noch ein Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen
werden. Die Grundlage
für die Berechnung des Nutzwertes ist die Nutzfläche. Die
Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder einer
sonstigen Räumlichkeit abzüglich der Wandstärken und der im
Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen, Türöffnungen,
Treppen, offenen Balkone, Terrassen sowie Keller- und Dachbodenräume,
soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke
geeignet sind. Umstände, die den Wert einer konkreten Wohnung im Vergleich
zu anderen Objekten im selben Haus nennenswert erhöhen oder auch
vermindern, werden durch Zu- oder Abschläge zur Nutzfläche
berücksichtigt. Das Ergebnis
dieser Rechnung ist der Nutzwert beispielsweise einer Eigentumswohnung. (Quelle:
www.help.gv.at/Content.Node/99/Seite.990074.html). Der Bw. geht selbst davon aus, dass die Erstellung eines
Nutzwertgutachtens mit der Anschaffung der Liegenschaft im Zusammenhang steht
und die hierfür aufgewendeten Kosten somit nicht als Werbungskosten geltend
zu machen sind. Dem ist jedenfalls zuzustimmen. Auch die mit der Erstellung
eines Nutzwertgutachtens verbundenen Kosten sind von jedem Errichter eines
Gebäudes, an welchem Eigentumsanteile begründet werden, zu tragen. Ein
Zusammenhang mit einer geplanten Vermietung ist nicht erkennbar und wurde vom
Bw. auch nicht behauptet. Somit ist von aktivierungspflichtigen Kosten
auszugehen. Zum Punkt 6.
"Gewinnaufschlag" führt der Bw.
zwar aus, die erbrachten Leistungen seien sehr detailliert dargestellt und
marktkonform ausgepreist. Tatsächlich hat der Bw. - wie oben bereits
mehrmals ausgeführt - die den einzelnen Leistungen zuzuordnenden Kosten
weder aufgegliedert, noch detailliert bekannt gegeben. Auch die Behauptung, die Bekanntgabe des Gewinnaufschlages
sei für den Bw. absolut unmöglich, vermag ihn nicht zu entlasten,
hinsichtlich der einzelnen verrechneten Leistungen die Berechnung eines
fremdüblichen Gewinnaufschlages vorzunehmen, um zumindest die
Größenordnung der verrechneten Leistungen nachvollziehbar
darzustellen. Für jeden Leistungsbezieher, insbesondere Bauherrn oder
Erwerber einer Liegenschaft ist es selbstverständlich, sich die einzelnen,
an ihn zu erbringenden Leistungen detailliert aufgliedern zu lassen und
Vergleichsangebote einzuholen. Dies müsste auch für den Bw. gelten,
zumal er davon spricht, dass die Leistungen marktkonform ausgepreist
wurden. In der "Zusammenfassung" der Vorhaltsbeantwortung weist der
Bw. darüber hinaus darauf hin, dass "diese Dienstleistungen"
zusätzlich zur Wohnung angeboten wurden und der Investor selbst entscheiden
konnte, welche der "angebotenen Leistungen" oder keine Zusatzleistung er in
Anspruch nimmt. Andere Erwerber von Wohnungen hätten "diese Leistungen"
nicht in Anspruch genommen und daher diese Kosten nicht zu tragen gehabt.
Deshalb könne es sich um keine Anschaffungskosten für die Liegenschaft
handeln. Der Bw. führt jedoch nicht konkret an, um welche
Dienstleistungen es sich hierbei handeln soll. Ein Nachweis bzw. die Glaubhaftmachung, dass es sich dabei
nicht um aktivierungspflichtige Aufwendungen, sondern um sofort
abzugsfähige Werbungskosten handelt, ist dem Bw. somit nicht
gelungen. Jedenfalls sind die unter Punkt 3.
Hausverwaltungsagenden", Punkt 4.
Versorgungsverträge und der sonstigen Dauerschuldverhältnisse"
sowie Punkt 5."Nutzwertgutachten"
genannten und den aktivierungspflichtigen Aufwendungen zugeordneten
Leistungen im Rahmen eines Bauprojekts üblicher Weise nicht der Disposition
des einzelnen Erwerbers einer Wohnung zugänglich, sondern stellen
Aufwendungen dar, die während der Investitionsphase zu tragen sind, um die
Wohnung in einen zur Benützung bereiten Zustand zu versetzen und daher vor
Übergabe der Wohnungen erfolgen müssen. Dass bzw. auf welche Weise der
Bw. hierauf Einfluss, allenfalls in Form eines (Aus-)Wahlrechtes ausgeübt
hätte, hat er jedoch nicht dargetan. Die Zuordnung der Aufwendungen zu den
aktivierungspflichtigen Kosten einerseits und zu den sofort absetzbaren
Werbungskosten andererseits stellt sich daher wie folgt dar: Als AfA ist daher ein Betrag iHv. 1.472,40 €
(98.160,00 € x 1,5%) anzuerkennen. Der Überschuss der Werbungskosten aus Vermietung und
Verpachtung berechnet sich daher wie folgt: II.
"Anrechnung von Lohnsteuer":
Der Bw. behauptet, eine Pensionsabfindung erhalten zu
haben, wobei die Arbeitgeberin einen Betrag iHv. 5.089,82 € als
Lohnsteuer an das Finanzamt abgeführt habe. Diese Lohnsteuer solle daher
bei der Berechnung der Einkommensteuer für das Jahr 2001 angerechnet
werden. Mit Vorhalt vom 13. Mai 2003 ersuchte das FA den Bw.
unter anderem um Vorlage eines Jahreslohnzettels. Im Rahmen der Vorhaltsbeantwortung vom 12. Juni 2003
legte der Bw. zwar diverse Unterlagen zum Berufungspunkt betreffend
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor, kam dem Ersuchen, den
Jahreslohnzettel vorzulegen, jedoch nicht nach. Mit Vorhalt vom 31. Juli 2003 ersuchte das FA den Bw.
neuerlich, den angeführten Jahreslohnzettel vorzulegen. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 ersuchte der
steuerliche Vertreter des Bw., den Jahreslohnzettel nachreichen zu dürfen,
da sein Mandant diesen wegen berufsbedingter Abwesenheit noch nicht beibringen
konnte. Mit Berufungsvorentscheidung vom 4. Dezember 2003 wies
das FA darauf hin, dass der angeforderte Jahreslohnzettel trotz Erinnerung nicht
vorgelegt wurde und die Berufung daher in diesem Punkt abzuweisen sei. In dem dagegen eingebrachten Vorlageantrag vom
12. Jänner 2004 fand dieser Berufungspunkt keine Erwähnung
mehr. Fest steht, dass der Bw. in den Jahren 1994 bis 1998 bei
der Fa. S.A. GesmbH nichtselbständig tätig war. Diesen Umstand
belegen die für diese Jahre seitens der genannten Firma der
Finanzverwaltung übermittelten Jahreslohnzettel. Die Einkünfte aus
nichtselbständiger Arbeit hat der Bw. auch selbst in der im Steuerakt
vorhandenen Einkommensteuererklärung 1998 bekannt gegeben. In den Jahren 1999 und 2000 scheint keine Übermittlung
eines Lohnzettels auf und sind auch in den Einkommensteuerbescheiden dieser
Jahre keine Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit ausgewiesen. In
der Einkommensteuererklärung 1999 hat der Bw. - offenbar
irrtümlich - angegeben, vom 1.1. bis 31.12.1999 Einkünfte aus
nichtselbständiger Arbeit von der Fa. S.A. GmbH bezogen zu haben. Im Berufungsjahr 2001 wurde lediglich ein Lohnzettel
der A., Landesstelle W. übermittelt, in welchem die Zuerkennung einer
Unfallrente ausgewiesen ist. Weitere Lohnzettel - aus denen eine allenfalls
einbehaltene Lohnsteuer ersichtlich gewesen wäre - sind nicht aktenkundig.
Auch in der Einkommensteuererklärung 2001 findet sich kein Eintrag zu
"Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit". Die Behauptung, eine Firma Sy. GmbH habe im
Berufungsjahr 2001 an den Bw. eine Pensionsabfindung ausbezahlt und einen
Lohnsteuerbetrag iHv. 5.089,82 € abgeführt, stimmt somit
weder mit dem Akteninhalt überein, noch konnte Derartiges vom Bw. trotz
mehrmaliger Urgenz seitens des FA dargelegt bzw. glaubhaft gemacht werden. Auch
der Hinweis in der Berufungsvorentscheidung, der angeforderte Jahreslohnzettel
sei trotz Erinnerung nicht vorgelegt worden, weshalb die Berufung in diesem
Punkt abzuweisen sei, blieb unwidersprochen. In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass die
Berufungsvorentscheidung wie ein Vorhalt wirkt (vgl. VwGH vom 12.9.1996,
94/15/0073). Da die vorgelegte Lohnabrechnung für den Zeitraum
Juli 2001 keine näheren Angaben zur auszahlenden Firma (z.B. Adresse,
Ansprechperson etc.) enthält, sind auch weitere Ermittlungen betreffend die
tatsächliche Einbehaltung der Lohnsteuer nicht möglich bzw. nicht
zumutbar. Gem. § 46 Abs 1 Z 2 EStG 1988
genügt es für die Anrechnung von Lohnsteuer auf die veranlagte
Einkommensteuer, dass der Betrag vom Arbeitgeber einbehalten wurde. Die Frage,
ob und wann die einbehaltenen Beträge an das Finanzamt abgeführt
wurden, ist für die Anrechnung gemäß
§ 46 EStG ohne
Bedeutung (vgl. Hofstätter/Reichel, Die Einkommensteuer, Band III,
Tz 6 zu § 46). Die seitens des Bw. vorgelegte Lohn- und Gehaltsabrechnung
für den Monat Juli 2001 stellt keinen Nachweis dafür dar, dass
der darin ausgewiesene Betrag an Lohnsteuer von der Firma tatsächlich
einbehalten wurde. Weitere Beweismittel für die Einbehaltung der
Lohnsteuer hat der Bw. trotz mehrmaliger Nachfrage nicht angeboten. Da weder dem Veranlagungsakt, noch den im
Abgabeninformationssystem des Bundes gespeicherten Daten zu entnehmen ist, ob
der behauptete Betrag an Lohnsteuer tatsächlich einbehalten wurde, hat das
FA den Bw. zu Recht aufgefordert, zum Nachweis der Einbehaltung der Lohnsteuer
einen entsprechenden Jahreslohnzettel vorzulegen. Im
gegenständlichen Fall wurde weder die Auszahlung von Lohn an den Bw., noch
die Einbehaltung der Lohnsteuer durch die angebliche Arbeitgeberin nachgewiesen.
Einbehaltene Lohnsteuerbeträge sind jedoch nur in dem Ausmaß auf die
Einkommensteuerschuld anzurechnen, soweit sie auf veranlagte Einkünfte
entfallen. Mangels Vorlage entsprechender Nachweise war daher eine Anrechnung
der vom Bw. angegebenen Lohnsteuer iHv. 5.089,82 € nicht
möglich. Aus den angeführten Gründen war
1 Berechnungsblatt Die Berufungsentscheidung ergeht auch an: FA Grieskirchen Wels, 4601 Wels,
Dragonerstraße 31, als Amtspartei Linz, am 9.

References: § 295
 § 204

§ 200

§ 28

§ 28
 § 28

§ 28

§ 295
 § 28

§ 28

§ 28

§ 19

§ 19

§ 16
 § 16
 § 274

§ 4
 § 6
 § 13
 § 7

§ 4
 § 16

§ 7

§ 16
 § 16

§ 4
 § 5
 § 203
 § 6

§ 203
 § 203
 § 203
 § 203

§ 203
 § 28
 § 6

§ 138
 § 46

§ 46
 § 46