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Timestamp: 2016-10-23 16:09:45+00:00

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4A_456/2012 (04.12.2012)
4A_456/2012
Arr�t du 4 d�cembre 2012
H.X.________, repr�sent� par Me Philippe Currat, avocat,
Y.________, repr�sent� par Me Jean-Louis Collart,
recours contre l'arr�t de la Cour de justice du canton de Gen�ve, Chambre des baux et loyers, du 18 juin 2012.
Par contrat du 5 mars 1992, la Soci�t� immobili�re A.________ a c�d� � H.X.________, moyennant le paiement d'un loyer mensuel, l'usage d'un appartement de huit pi�ces, comprenant comme d�pendances deux caves et un grenier, sis avenue ... � Gen�ve. Ce contrat rempla�ait celui que les parties avaient conclu le 27 juin 1988.
En f�vrier 1998, Y.________ est devenu le propri�taire de l'immeuble en cause et, par voie de cons�quence, le bailleur.
Le 6 f�vrier 2002, Y.________ a notifi� � H.X.________ et � son �pouse F.X.________ une r�siliation du bail pour le 31 mars 2002 en application de l'art. 257f al. 3 CO.
Ce cong� a �t� d�clar� valable par jugement du Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve du 22 f�vrier 2007, confirm� par un arr�t de la Cour de justice du 5 novembre 2007, puis par un arr�t du Tribunal f�d�ral du 6 mars 2008 (cause 4A_516/2007). En substance, il a �t� constat� que l'appartement avait �t� r�guli�rement sous-lou�, la plupart du temps sans en informer le bailleur et � des conditions abusives.
Le locataire n'ayant ni restitu� les cl�s, ni lib�r� les locaux lou�s des objets qui s'y trouvaient encore, Y.________ a sollicit� l'ex�cution forc�e. Par jugement du 3 novembre 2008, le Tribunal des baux et loyers a condamn� les �poux X.________ � �vacuer de leur personne et de leurs biens l'appartement concern�. Un recours ayant �t� interjet� par le locataire contre cette d�cision, celle-ci fut confirm�e par arr�t de la Cour de justice du 20 avril 2009.
Le 5 juin 2009, H.X.________ a envoy� au procureur g�n�ral les cl�s en sa possession, dont deux �taient cass�es et certaines ne permettaient pas d'ouvrir la porte d'entr�e de l'appartement. Il a �t� constat�, lors d'un �tat des lieux effectu� le 21 juillet 2009, qu'il subsistait divers meubles et objets dans les locaux. Finalement, les locaux lou�s ont �t� �vacu�s et nettoy�s aux frais du bailleur (avec l'accord du locataire) et ces op�rations se sont termin�es par des travaux de nettoyage effectu�s les 8 et 9 septembre 2009.
Par demande d�pos�e le 15 octobre 2010 devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers, Y.________ a conclu � ce que H.X.________ et son �pouse F.X.________ soient condamn�s solidairement � lui payer la somme de 66'923 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 1er avril 2008 � titre d'indemnit�s pour occupation illicite du 1er avril 2008 au 31 juillet 2009 (somme d�termin�e sur la base du loyer pr�c�demment fix�, soit 4'398 fr. par mois), sous d�duction d'un montant qu'il a reconnu devoir � l'ancien locataire, 4'287 fr.10 avec int�r�ts � 5% d�s le 23 septembre 2009 pour les frais de changement de serrure, de nettoyage et de d�m�nagement encourus par lui, ainsi qu'une somme de 2'036 fr.20 correspondant aux frais d'huissier lors de l'�tat des lieux de sortie.
H.X.________ s'est oppos� � la demande en totalit�. Il a produit des proc�s-verbaux d'huissiers judiciaires qu'il avait fait dresser en vue de constater l'�tat de l'appartement et de ses d�pendances. En particulier, il a mandat�, les 3 et 30 octobre 2008 (soit apr�s l'arr�t du Tribunal f�d�ral du 6 mars 2008) une soci�t� sp�cialis�e pour examiner l'�ventuelle pr�sence d'amiante dans l'appartement. Selon le rapport �tabli le 5 d�cembre 2008 par l'expert mandat�, un panneau situ� � l'arri�re du radiateur du salon contenait de l'amiante; un assainissement devrait �tre r�alis� � court terme, soit d'ici au 5 d�cembre 2013. H.X.________ en tire l'essentiel de son argumentation dans la pr�sente proc�dure.
La cause n'ayant pas �t� concili�e, Y.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers, lequel, par jugement du 11 novembre 2011, a condamn� H.X.________ � payer � Y.________ la somme de 66'923 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 15 novembre 2008 et de 6'323 fr.30 avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 3 juillet 2010. Par ailleurs, le tribunal a constat� que l'�pouse du locataire, F.X.________, n'�tait pas partie au contrat de bail et qu'elle n'�tait donc pas la d�bitrice de Y.________; ce point n'est plus contest�. Le tribunal a rejet� une demande reconventionnelle form�e par H.X.________ qui tendait au remboursement de frais d'huissier ou d'expert en relation avec le d�roulement de la proc�dure.
H.X.________ a appel� de ce jugement, concluant au rejet des pr�tentions p�cuniaires de sa partie adverse et � la condamnation de celle-ci � lui payer les sommes r�clam�es sur demande reconventionnelle. Y.________ a conclu � l'irrecevabilit�, subsidiairement au rejet de l'appel.
Statuant par arr�t du 18 juin 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a r�form� le jugement attaqu�, d'une part en faisant partir l'int�r�t moratoire � compter d'une date moyenne et, d'autre part, en �cartant les conclusions de Y.________ concernant les frais d'huissier et de remplacement des serrures. Partant, il a condamn� H.X.________ � payer � Y.________ la somme de 66'923 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 1er d�cembre 2008 et de 3'372 fr.50 avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 3 juillet 2010. Il a confirm� le jugement pour le surplus.
H.X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal du 18 juin 2012. Invoquant une violation des art. 8 CC, 274d al. 3 aCO, de l'art. 2 de l'annexe 1.6 de l'ordonnance sur la r�duction des risques li�s � l'utilisation de substances, de pr�parations et d'objets particuli�rement dangereux du 18 mai 2005 (ORRChim, RS 814.81), de l'art. 20 CO, des art. 97 et 41 CO, de l'art. 91 CO et de l'art. 939 al. 1 CC, il conclut, sous suite de frais et d�pens, � l'annulation de l'arr�t attaqu�, au d�boutement de sa partie adverse et � l'admission de sa demande reconventionnelle r�duite � 2'022 fr. en capital. Sa requ�te d'effet suspensif a �t� accept�e par ordonnance pr�sidentielle du 10 septembre 2012.
L'intim� a conclu au rejet du recours avec suite de frais et d�pens.
1.1 Interjet� par une partie qui a succomb� dans ses conclusions, � la fois lib�ratoires et condamnatoires, et qui a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF), dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse, pour ce qui est de la demande principale, atteint le seuil de 15'000 fr. requis en mati�re de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. b, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi. La recevabilit� du recours, en ce qui concerne la demande reconventionnelle, sera examin�e ult�rieurement.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le recourant peut donc se plaindre d'une violation des normes de droit f�d�ral qu'il invoque (art. 95 let. a LTF).
Le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit dont il peut contr�ler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - ce qui correspond � la notion d'arbitraire: ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356 - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). La partie recourante qui se plaint d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves doit motiver ce grief d'une mani�re r�pondant aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'esp�ce, le recourant pr�sente son propre �tat de fait, mais sans exposer de mani�re pr�cise en quoi les conditions de l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte. Le raisonnement juridique doit �tre men� exclusivement sur la base des faits constat�s par la cour cantonale.
1.4 Le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF). La partie demanderesse peut cependant r�duire ses pr�tentions (ATF 136 V 362 consid. 3.4.2 p. 365).
2. 2.1 Sur la base des constatations cantonales - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) -, la convention pass�e entre les parties doit �tre qualifi�e de contrat de bail � loyer au sens de l'art. 253 CO.
Par un arr�t du 6 mars 2008 (cause 4A_516/2007), le Tribunal f�d�ral a constat�, avec autorit� de chose jug�e (art. 61 LTF), que ce contrat avait �t� valablement r�sili� par le bailleur pour le 31 mars 2002.
Il en r�sulte que le contrat s'est �teint � cette date et que le locataire avait l'obligation, en vertu de l'art. 267 al. 1 CO, de restituer la chose lou�e dans l'�tat qui r�sulte d'un usage conforme au contrat.
Le locataire �tant le d�biteur de cette obligation de restitution, c'est � lui qu'il appartient, en vertu de l'art. 8 CC, de prouver les faits qui permettent de constater qu'il s'est lib�r� de son obligation (arr�t 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.2 et les auteurs cit�s).
La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a d'une part restitu� les cl�s et, d'autre part, enlev� les objets qui s'y trouvent et n'appartiennent pas au bailleur (arr�t 4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.3; arr�t 4C.224/1997 du 17 f�vrier 1998 consid. 3b; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, chap. 31 n� 7.1 p. 815).
Le locataire devant restituer la chose "dans l'�tat qui r�sulte d'un usage conforme au contrat" (art. 267 al. 1 CO), il en a �t� d�duit qu'il avait l'obligation de nettoyer les locaux pour leur restitution (LACHAT, op. cit., chap. 31 n� 5.2 p. 808).
Si le locataire ne restitue pas les locaux � fin de bail, il doit au bailleur une indemnit� pour occupation illicite d�termin�e selon le loyer convenu. L'absence de restitution constitue la violation d'une obligation contractuelle (celle r�sultant de l'art. 267 al. 1 CO) et donne lieu � des dommages-int�r�ts en application de l'art. 97 CO. Pour �viter que le locataire qui se maintient sans droit dans les locaux soit mieux trait� que si le bail durait encore, la jurisprudence constante, inspir�e du droit allemand, a admis que l'indemnit� devait correspondre au loyer convenu, sans que le bailleur n'ait � prouver qu'il aurait pu relouer imm�diatement les locaux pour un loyer identique (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1 p. 261 et les arr�ts cit�s). La question d'une relocation, soulev�e par le recourant, est donc sans pertinence.
Il r�sulte des constatations cantonales - au sujet desquelles l'arbitraire n'est pas invoqu� (cf. art. 105 al. 2 et 106 al. 2 LTF) - que le bailleur n'est entr� en possession des locaux �vacu�s et nettoy�s qu'au d�but septembre 2009. Sachant que le contrat a pris fin le 31 mars 2002, la somme allou�e, calcul�e sur le dernier loyer convenu, pour la p�riode allant du 1er avril 2008 au 31 juillet 2009, a �t� fix�e sans violer le droit f�d�ral (l'occupation de la p�riode ant�rieure avait d�j� �t� indemnis�e). L'octroi d'un int�r�t au taux l�gal � compter d'une date moyenne n'est pas critiqu� par le recourant et on ne voit pas en quoi la cour cantonale aurait viol� sur ce point le droit f�d�ral.
Le locataire ayant l'obligation de vider et nettoyer les locaux comme on l'a vu, le bailleur peut aussi r�clamer, avec int�r�ts, le remboursement des frais qu'il a d� assumer en raison du fait que le locataire n'a pas ex�cut� son obligation (art. 97 al. 1 CO).
L'admission de la demande principale para�t donc en tous points conforme au droit f�d�ral.
2.2 Invoquant une violation des art. 8 CC et de l'ancien art. 274d al. 3 CO, le recourant reproche aux juridictions cantonales de ne pas avoir ordonn� une expertise sur la question de l'amiante.
Ni l'art. 8 CC ni l'ancien art. 274d al. 3 CO n'obligent le juge � ordonner des mesures probatoires inutiles ou � rechercher des faits qui ne sont m�me pas all�gu�s et dont il n'y a aucune raison de supposer l'existence.
Le recourant a fait examiner par un sp�cialiste s'il y avait de l'amiante dans l'appartement lou�. Celui-ci a constat� qu'il y en avait dans un panneau situ� � l'arri�re du radiateur du salon et qu'un assainissement devait �tre pr�vu dans un certain d�lai, soit d'ici au 5 d�cembre 2013. La cour cantonale a enti�rement repris ces faits. On ne voit pas ce qu'une expertise pourrait ajouter. Il n'y a aucune raison de penser que le sp�cialiste n'a pas d�tect� toute l'amiante se trouvant dans l'appartement et le recourant ne d�montre pas avoir all�gu� avec pr�cision dans la proc�dure cantonale qu'il y en aurait eu ailleurs, notamment dans la cave ou le grenier. Ainsi, le recourant a pu produire ses preuves, soit cette expertise priv�e, et on ne voit pas en quoi, � lire le recourant, l'administration des preuves serait insuffisante.
Ce premier grief est donc d�pourvu de toute consistance.
2.3 Le recourant invoque une violation de l'art. 2 annexe 1.6 de l'ordonnance sur la r�duction des risques li�s � l'utilisation de substances, de pr�parations et d'objets particuli�rement dangereux du 18 mai 2005 (ORRChim; RS 814.81). Il fonde son argumentation sur l'art. 2 let. b de cette annexe qui pr�voit qu'il est interdit "de mettre sur le march� des pr�parations et des objets contenant de l'amiante".
On ne peut pas d�duire de ce texte qu'il est interdit de louer un appartement alors que celui-ci est d�j� sur le march� du logement en tout cas depuis 1988, soit bien avant l'entr�e en vigueur de cette annexe.
Aucun des deux sp�cialistes mandat�s par chacune des parties n'a affirm� que le logement �tait impropre � l'habitation. Le recourant n'invoque aucune disposition du droit administratif qui permettrait de le constater. Il a certes �t� indiqu� qu'il fallait proc�der � un assainissement dans un certain d�lai, mais cela ne permet en aucune fa�on de d�duire que les locaux sont inutilisables dans l'intervalle. Si tel �tait le cas, on ne voit pas pourquoi un d�lai d'adaptation serait pr�vu; on doit au contraire d�duire de cette prise de position que la situation ne pr�sente pas un caract�re d'extr�me urgence.
Il est notoire qu'il ne faut pas toucher, sans un �quipement sp�cial, des �l�ments en amiante, afin d'�viter qu'il ne s'en d�gage une poussi�re dont l'inhalation est extr�mement dangereuse pour l'�tre humain. On ne voit pas que l'usage normal d'un appartement et m�me le d�m�nagement de meubles doivent conduire � s'attaquer � un panneau situ� derri�re un radiateur. L'�tat de fait qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) ne permet en aucun cas de constater l'existence du danger extr�me et imminent d�crit par le recourant.
On ne voit donc pas qu'une disposition du droit administratif f�d�ral ait �t� viol�e.
2.4 Le recourant se plaint d'une violation de l'art. 20 CO qui pr�voit que le contrat est nul s'il a pour objet une chose illicite.
On ne voit cependant pas quelle disposition l�gale interdisait en l'esp�ce de louer ou de relouer les locaux en cause. Ce grief est donc d�pourvu de tout fondement. De surcro�t, comme on l'a vu, l'indemnit� pour occupation illicite doit �tre allou�e ind�pendamment de savoir � quelle date et � quelles conditions le bailleur aurait pu relouer les locaux.
2.5 Invoquant les art. 97 et 41 CO, le recourant soutient qu'il n'a commis aucune faute.
S'agissant de l'inex�cution d'une obligation contractuelle (r�sultant de l'art. 267 al. 1 CO), la faute est pr�sum�e et il incombait au recourant de prouver qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 97 al. 1 CO).
D�s l'arr�t rendu par le Tribunal f�d�ral le 6 mars 2008, le locataire savait, de mani�re d�finitive, que le contrat avait pris fin et qu'il devait en cons�quence restituer la chose lou�e. On ne voit pas ce qui l'en emp�chait, surtout qu'il ignorait � l'�poque la pr�sence de l'amiante dans le panneau derri�re le radiateur. Le recourant n'a donc nullement �tabli qu'il s'est trouv� en demeure sans faute de sa part. Lorsqu'il a eu connaissance de la pr�sence d'amiante dans ce panneau, cela ne l'emp�chait pas, comme on l'a vu, de vider les locaux, de les nettoyer selon l'usage courant et de restituer les cl�s. Ainsi, le recourant n'a nullement prouv� l'absence de faute.
2.6 Invoquant une demeure du cr�ancier au sens de l'art. 91 CO, le recourant soutient que le bailleur devait pr�alablement d�samianter l'appartement avant qu'il ne doive le lib�rer.
Ainsi qu'on l'a vu, il ne ressort pas des constatations cantonales que l'appartement devait �tre assaini imm�diatement et qu'il pr�sentait un danger grave et imminent au moment de le vider et de le nettoyer. Ainsi, le grief est priv� de tout fondement dans les faits. Il appara�t que le bailleur n'avait aucune incombance � ce sujet et que c'est bien le locataire qui se trouvait en demeure d'ex�cuter son obligation d�coulant de l'art. 267 al. 1 CO.
2.7 Pour terminer, le recourant s'en prend au rejet de sa demande reconventionnelle. Il r�duit toutefois sa pr�tention au remboursement de ses frais d'expertise en relation avec le probl�me de l'amiante.
Sous l'angle des art. 53 et 74 al. 1 let. b LTF, on peut douter de la recevabilit� du moyen soulev� en rapport avec la demande reconventionnelle (sur l'ensemble de la question: JEAN-MAURICE FR�SARD, in Commentaire de la LTF, 2009, n� 7 ss ad art. 53 LTF). La question peut toutefois rester ind�cise en l'esp�ce. Quoi qu'il en soit, le grief formul� � ce propos ne pourrait �tre que rejet�. En effet, il n'existe aucune disposition l�gale permettant de faire supporter � la partie adverse des frais d'investigations entreprises unilat�ralement et qui se r�v�lent, comme on l'a vu, inutiles et sans pertinence.
Le recourant n'invoque d'ailleurs dans ce contexte qu'une violation de l'art. 939 al. 1 CC. Or, cette disposition ne concerne que l'hypoth�se d'un possesseur de bonne foi. A la suite de l'arr�t rendu par le Tribunal f�d�ral le 6 mars 2008, le recourant savait de mani�re d�finitive que le bail avait pris fin et qu'il n'�tait plus en droit de rester dans les locaux. Il n'�tait donc plus un possesseur de bonne foi au sens de l'art. 939 al. 1 CC lorsqu'il a d�cid�, en octobre 2008, de mandater un sp�cialiste pour rechercher la pr�sence d'amiante dans l'appartement, manifestement dans le but d'allumer un contre-feu.
Il r�sulte des consid�rations qui pr�c�dent que le recours doit �tre enti�rement rejet� dans la mesure de sa recevabilit�.
Lausanne, le 4 d�cembre 2012

References: art. 8
 art. 97
 art. 95
 ATF 
 art. 105
 art. 8
 art. 274
 art. 274
 art. 97
 art. 53
 art. 53