Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=19.09.2018&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20231%2F17
Timestamp: 2019-02-18 03:18:35+00:00

Document:
BGH, 19.09.2018 - VIII ZR 231/17 - dejure.org
§ 543 Abs 2 S 1 Nr 3 BGB, § 543 Abs 2 S 3 BGB, § 569 Abs 3 Nr 2 S 1 BGB, § 573 Abs 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 1 BGB
Wirkung der Beendigung des Mietverhältnisses im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ; Verknüpfung einer fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung; Behandlung der bewirkten Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten
Wirkung der Beendigung des Mietverhältnisses im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs; Verknüpfung einer fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung; Behandlung der bewirkten Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten
Gleichzeitige fristlose und ordentliche Kündigung des Wohnraummietvertrages möglich
Mietrückstände - fristlose und fristgerechte Kündigung
Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung: Hilfsweise erklärte Kündigung läuft nicht automatisch ins Leere
Mietrecht - Fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden
Fristlose und zugleich hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges
Außerordentliche Kündigung, Kündigungsschreiben
Kombination von fristloser Kündigung mit ordentlicher Kündigung bei Wohnraummiete zulässig
Verbindung von außerordentlicher und ordentlicher Kündigung wegen Mietrückständen; Wirkung einer Schonfristzahlung
Kündigung: Hilfsweise ordentliche Kündigung auch nach Schonfristzahlung möglich! (IMR 2018, 449)
Kurznachricht zu "Fristlose, hilfsweise fristgemäße Zahlungsverzugskündigung - Anmerkung zum Urteil des BGH vom 19.09.2018" von RA Dr. Andreas Kappus, original erschienen in: NJW 2018, 3517 - 3523.
NJW 2018, 3517
MDR 2018, 1364
NZM 2018, 941
Dies ergibt sich aus einer sachgerechten Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der Kündigungserklärung (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, unter II 3 a, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
Bei verständiger Betrachtung bringt daher ein Vermieter, der seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung verknüpft, auch aus objektiver Mietersicht zum Ausdruck, dass die zugleich erklärte (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e) ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die fristlose Kündigung infolge der gesetzlichen Anordnung in § 543 Abs. 2 Satz 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht zu dem angestrebten Ziel der endgültigen sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses, sondern dazu geführt hat, dass dieses trotz fristloser Kündigung rückwirkend betrachtet als ununterbrochen fortgeführt gilt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb).
Hiervon hat der Gesetzgeber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Gebrauch gemacht, indem er die durch das ausgeübte Gestaltungsrecht ausgelöste Rechtswirkung der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer gesetzlichen Fiktion rückwirkend als nicht eingetreten behandelt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb (2) (b)).
Dass der Gesetzgeber mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die gesetzliche Fiktion einer rückwirkenden Unwirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs ausgesprochenen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB angeordnet hat, ergibt sich zwar noch nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, jedoch folgt dies vor allem aus dem Regelungszweck und der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung und findet zudem im systematischen Zusammenhang zu § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB eine Stütze (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb (2) (b)).
Weiter bringt er zum Ausdruck, dass die nachrangige Prüfung der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung bei objektiver und vernünftiger Betrachtung seiner Kündigungserklärung nicht nur dann erfolgen soll, wenn die fristlose Kündigung bereits bei ihrem Zugang unwirksam sein sollte, sondern auch dann, wenn sie nachträglich (durch unverzügliche Aufrechnung oder durch rechtzeitige Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle) als - bezogen auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung - rückwirkend unwirksam gilt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 b).
Zu Recht hat der BGH den Ansatz daher inzwischen verworfen (vgl. BGH, Urt. v. 19.09.2018 - VIII ZR 231/17), wenngleich der - allerdings nur vom Gesetzgeber auflösbare - Wertungswiderspruch infolge der auf die fristlose Kündigung beschränkten Anordnung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB damit bestehen bleibt.
Die gleichzeitige Erklärung von einer fristlosen und hilfsweise ordentlichen Kündigung ist auch wirksam und es wird nicht etwa die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nach erfolgter Heilung der fristlosen Kündigung wegen der Rückwirkung der Heilung unwirksam: Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung verknüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen nämlich zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist (so explizit und völlig zu Recht BGH Urteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 231/17).

References: § 543
 § 543
 § 569
 § 573
 § 573
 BGH 
 § 543
 § 569
 § 569
 § 569
 § 543
 § 569
 § 543
 BGH 
 § 569
 § 543
 § 569
 BGH