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Timestamp: 2018-08-19 02:16:25+00:00

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Canzlei der Rechtsanwälte Giesemann Guntermann - Aktuelles
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Verschärfung der Erbschaftsteuerverschonung bei gewerblichen Wohnungsunternehmen.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 24. Oktober 2017 Az. II R 44/15 die bisher geübte Praxis der Anerkennung gewerblicher Wohnungsunternehmen im Rahmen der Erbschaftssteuer-vergünstigung nach § 13a in Verbindung mit § 13b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d ErbStG verschärft. Der BFH hat ausgeführt, dass für die Annahme des begünstigten Vermögen erforderliche wirtschaftliche Geschäftsbetrieb nur vorliegt, wenn die Gesellschaft neben der Überlassung der Wohnung Zusatzleistungen erbringen, die das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschreiten und der Vermietungstätigkeit einen originär gewerblichen Charakter verleihen. Es genügt also nicht, dass sich Wohnungen im Betriebsvermögen einer Gesellschaft befinden, die Tätigkeit muss über den Rahmen einer reinen Vermögensverwaltung hinausgehen auch wenn es sich um einen größeren Grundbesitz handelt und die Vermietung nur durch Einsatz von Personal möglich ist, wird es sich im Kern um Vermögensverwaltung handeln. Das gesamte klassische Eigenmanagement eines Bestandshalters reicht also nicht aus. Nur wenn besondere Umstände hinzutreten, die über das normale Maß der Vermietung hinausgehen, dann soll ein gewerblicher Charakter unterstellt und damit auch eine entsprechende Anerkennung verbunden sein. Es geht also darum, nicht übliche Sonderleistungen vorzunehmen, wie z. B. das Reinigen der vermieteten Wohnung oder das Bewachen der Gebäude, oder wenn ein besonders schneller Mieter wechselt erforderlich ist, z. B. bei einem Wohnheim. Der BFH verweist auf frühere Urteile in denen z. B. auch das Wäschewechseln oder das Bereitstellen von Aufenthaltsräumen oder ein Krankenzimmer eine solche gewerbliche Tätigkeit initiieren.
Die Bundesverwaltung hat mit Erlass vom 23.04.2018 auf das Urteil reagiert und erklärt, dass das Urteil über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht anzuwenden ist.
Diese Auffassung steht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes. Deshalb sollte aus Vorsichtsgründen bei wohnungsbestandhaltenden Unternehmen, die bisher nur die reine Verwaltung des eigenen Besitzes zum Gesellschaftszweck hatten und dies auch so umgesetzt haben, ein zusätzlicher Leistungsbereich eröffnet werden. Dies kann u.a. dadurch geschehen, dass Dienstleistungen für Dritte, u.a. andere Wohnungsunternehmen und private Vermieter erbracht werden. In aktuellen Fällen und auch bei geplanter Übertragung von Anteilen an Wohnungsunternehmen an Erben sollte eine Aktivierung der gewerblichen Tätigkeit aus Sicherheitsgründen angestrebt werden. Dies kann von der Finanzverwaltung, die diese Dienste nicht für erforderlich hält, nur als Verstärkung der gewerblichen Tätigkeit des Wohnungsunternehmens anerkannt und damit in das begünstigte Vermögen gemäß § 13b, Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d ErbStG eingeordnet werden.
Seit dem 01.10.2017 unterliegen alle inländischen juristischen Personen des Privatrechts sowie eingetragene Personen-gesellschaften, mit Ausnahme der GbR, der bußgeldbewährten Meldepflicht für das neu geschaffene Transparenzregister. Die Meldepflicht trifft insbesondere auch Stiftungen, Genossen-schaften, Vereine und Partnerschaftsgesellschaften. Hintergrund ist die Umsetzung der 4. EU-Geldwäscherichtlinie. Die zentrale gesetzliche Regelung hierzu findet sich in § 20 Geldwäschegesetz (GWG). Das Register soll dazu dienen, verschachtelte Unternehmensstrukturen öffentlich zu machen und dadurch insbesondere Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung zu verhindern, indem Informationen über die hinter der rechtlichen Entität stehenden Person verschafft werden. Neben Eigentümern sind auch Daten bezüglich sogenannter wirtschaftlicher Berechtigter zu übermitteln. Wirtschaftlich berechtigt ist jede natürliche Person die Kontrolle ausübt. Dies wird ab einer Beteiligung von 25 % der Kapital- oder Stimmanteile angenommen. Für jeden wirtschaftlichen Berechtigten sind Vor- und Nachname, Geburtsdatum, Wohnort sowie Art und Umfang des wirtschaftlichen Interesses zu melden. Die Meldepflicht beginnt mit der Einführung des Transparenzregisters zum 01.10.2017. Später eingetretene Änderungen bezüglich wirtschaftlich Berechtigter müssen unverzüglich gemeldet werden. Verstöße gegen die Meldepflicht stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit zum Teil drastischen Geldbußen geahndet werden. In weniger schwerwiegenden Fällen sieht das Gesetz eine Geldbuße bis zu 100.000,00 € vor, bei mehrfachen oder schwerwiegenden Verstößen und bei bestimmten Verpflichteten sogar bis zu 5.000.000,00 € oder sogar 10% des Vorjahresumsatzes. In der Praxis besteht keine unmittelbare Mitteilungspflicht an das Transparenzregister für viele Gesellschaften, weil die vorhandene und zutreffende Offenlegung der Beteiligungsverhältnisse in öffentlichen Registern, wie Handelsregister, Unternehmensregister und Bundesanzeiger, aus denen die wirtschaftlich Berechtigten abgeleitet werden können, die Erfüllung fingiert. Eine tiefergehende Befassung mit der neuen Mitteilungspflicht ist jedoch erforderlich, wenn sich Kontroll- bzw. Stimmrechte einer natürlichen Person nicht aus öffentlichen Registern ergeben. Beispielhaft können hierfür genannt werden, ein Gesellschafter mit Sitz im Ausland, ein Stimmen-Pool oder eine stille Beteiligung. Das Transparenzregister ist ab dem 27.12.2017 erstmal einsehbar, aber nicht für jeden frei zugänglich. Zur Einsichtnahme in das Register sind u.a. Aufsichts-, Finanz- und Strafverfolgungsbehörden berechtigt. Die nach dem Geldwäschegesetz Verpflichteten müssen darlegen, dass die Einsicht zur Erfüllung ihrer Sorgfaltspflichten erforderlich ist, Dritte hingegen müssen ihr berechtigtes Interesse nachweisen.
Bei Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Härke (Tel.: 0531/24281-27) zur Verfügung.
Außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Mietrückstandes – Kündigungserklärung
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.07.2016 (Aktenzeichen VIII Z R 296/15) entschieden, dass die fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages in der Regel nicht fristgebunden ist, das heißt die zuvor teilweise vertretene Rechtsauffassung, wonach einem Vermieter, der trotz in Kenntnis des Vorliegens der Kündigungsvoraussetzungen (Verzug mit 2 Monatsmieten) nicht innerhalb angemessener Frist kündigt, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder der sonstigen Beendigung zu zumuten sei, ist damit nicht mehr vertretbar.
Der BGH diesbezüglich nun mehr klargestellt, dass die Regelungen der §§ 543,569 BGB für die fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages abschließen sind und die Bestimmung des § 314 Abs. 3 BGB keine Anwendung findet.
Für den Vermieter hat der Bundesgerichtshof daher weitere Rechtssicherheit geschaffen, da die gekennzeichnete Frage bis lang umstritten war. Hinzuweisen ist allerdings auf den Umstand, dass sich das Urteil des BGH nur auf die Kündigung von Wohnraummietverträgen bezieht und noch nicht abschließend geklärt ist, ob dies auch für Gewerberaummietverträge übernommen wird.
Praktisch ist Vermietern dennoch zu empfehlen, nach Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen wegen Zahlungsverzuges mit 2 Monats mieten nicht übermäßig lange mit der Kündigung abzuwarten, da der BGH in seinem Urteil auch ausführt, dass eine Kündigung im Einzelfall wegen Verwirkung oder aus sonstigen Gründen treuwidrig sein kann. Wenn also der Vermieter durch abwarten oder sonstige Umstände bei den Mieter den Eindruck erweckt, dass er wegen des Zahlungsrückstandes die Kündigung nicht erklären werde, kann diese im Einzelfall doch unwirksam sein.
Im Übrigen ist auf eine Rechtsfolge aus dem Insolvenzrecht hinzuweisen, da das abwarten des Vermieters im Falle der Insolvenz des Mieters zu einem insolvenzrechtlichen Anfechtungsgrund führen kann, in diesem Fall besteht die Gefahr, dass der Vermieter erhaltene Zahlungen zurück zu erstatten hat.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes Rechtsklarheit dahingehend geschaffen wurde, dass die Regelung des § 314 Abs. 3 BGB bei der fristlosen Kündigung von Wohnraummietverträgen nicht anzuwenden ist und den Vermieter daher nicht die Verpflichtung trifft, innerhalb von einer angemessenen Frist nach Kenntniserlangung von dem Kündigungsgrund die Kündigung auch zu erklären, gleichwohl empfiehlt es sich, mit der vermieterseitigen Kündigung wegen Zahlungsrückstandes nach Vorlage der Kündigungsvoraussetzungen nicht als zu lange zu zuwarten um eventuelle Verwirkungstatbestände oder aber auch insolvenzrechtliche Folgen zu vermeiden.
Bei Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Rehboldt (Tel.: 0531/24281-68) zur Verfügung.
Verlängerung der Verjährungsfristen bei Baumängeln?
Die bei Baumängeln greifende gesetzliche Verjährungsfrist von 5 Jahren ist angemessen und bedarf keiner Verlängerung. Dies ist das Ergebnis eines Gutachtens, dass das Institut für Baurecht e.V. aus Hannover im Auftrag des Bundesjustizministeriums angefertigt hat.
Das Institut, das dem Justizministerium jetzt seinen Abschlussbericht zur Untersuchung der Erforderlichkeit einer Verlängerung der Verjährungsfrist für Mängelansprüche über Bauleistungen vorgelegt hat, hat die Erfahrung der an der Errichtung von Gebäuden beteiligten Unternehmen durch repräsentative Befragung erfasst und ausgewertet. Der Beseitigungsaufwand für die nach Ablauf der 5jährigen Frist auftretenden Mängel wurde untersucht. Den Ergebnissen der Befragung zufolge mussten dafür weniger als 1% der Herstellungskosten aufgewendet werden. Daraus könne geschlossen werden, dass schwerwiegende Mängel nach Ablauf der Frist für Mängelansprüche in Deutschland regelmäßig nicht zu verzeichnen sind. 90% aller Schadensfälle sind während der ersten 5 Jahre nach Baufertigstellung aufgetreten. Damit bestätigen die Ergebnisse des Forschungsvorhabens die Angemessenheit der jetzigen Regelungen zu Verjährungsfristen für Mängel an Bauwerken im BGB. Es besteht kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf für das Bundesjustizministerium.
Bei Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt und Notar Giesemann (Tel.: 0531/24281-76) zur Verfügung.
Pflichtangaben zum Schlichtungsverfahren
Ab 01.02.2017 gelten besondere Informationspflichten für alle Unternehmen der Immobilienwirtschaft und sonstige Gewerbetreibende. Bei Umgang mit Verbrauchern ist ein Hinweis auf eine außergerichtliche Schlichtung nach dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) notwendig. Die Teilnahme an einer möglichen Schlichtung muss sowohl in den „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ als auch auf der Homepage stehen. Im Prinzip reicht der Hinweis, ob das Unternehmen teilnimmt. Dieser Hinweis ist zusätzlich zu der seit dem vorigen Jahre geltenden Richtlinie zum Schlichtungsverfahren bei Onlineverträgen zu geben. Ausgenommen von der Hinweispflicht sind nur Unternehmen mit weniger als 10 Mitarbeitern.
Das Gesetz verlangt, dass der Verbraucher schriftlich oder per Mail darüber zu informieren ist, welche Verbraucherschlichtungsstelle im Streitfall zuständig ist.
Für verschiedene Branchen, u.a. der Immobilienbranche, fehlen bisher solche Schlichtungsstellen. Deswegen sollte im Zweifelsfall die allgemeine Verbraucherschlichtungsstelle des Zentrums für Schlichtung in Kehl angegeben werden. Sie gehört zum Europäischen Verbraucherschutzzentrum. Die Kosten der Schlichtung muss das Unternehmen zahlen.
Fehlen die Schlichtungsinformationen, müssen Unternehmer Abmahnungen einkalkulieren. Davor warnen Verbraucherschützer und Bundesjustizministerium, so dass vorsorglich ein entsprechender Hinweis vorzunehmen ist.
Sofern Sie ein Mustervertragsformular mit den entsprechenden Vorgaben benötigen, so stellen wir Ihnen dies gern zur Verfügung.
Bei Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Prof. Dr. Scheller (Tel.: 0531/24281-27) zur Verfügung.
Nachträgliches Wettbewerbsverbot ohne Vereinbarung einer Karenzentschädigung nichtig
Ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot ist nichtig, wenn entgegen des § 110 Gewerbeordnung i.V.m. § 74 HGB die entsprechende Vereinbarung keinen Anspruch des Arbeitnehmers auf eine Karenzentschädigung für die Zeit des nachvertraglichen Wettbewerbsverbotes beinhaltet. Mit Urteil vom 22.03.2017 bekräftigte das Bundesarbeitsgericht, dass bei einer entsprechenden Vereinbarung weder Arbeitgeber noch Arbeitnehmer Rechte aus einem Wettbewerbsverbot herleiten können.
Der Arbeitgeber kann bei einer entsprechenden nichtigen Vereinbarung keinen Anspruch auf Unterlassung von Wettbewerb durchsetzen. Sofern der Arbeitnehmer das nichtige Wettbewerbsverbot dennoch einhält, hat er aber auch keinen Anspruch auf eine Karenzentschädigung.
Gem. § 74 Abs. 2 HGB richtet sich die Höhe der Karenzentschädigung dabei für jedes Jahr des Verbots nach der Hälfte des von dem Arbeitnehmer zuletzt bezogenen vertraglichen Leistung.
Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 22.03.2017 – 10 AZR 448/15.
Das OLG Hamm hat in einem Urteil vom 04.08.2016 bekräftigt, dass sämtliche an der Immobilienwirtschaft Beteiligten bei Anzeigen oder Onlineangeboten zwingend folgende Pflichtangaben gemäß Energieeinsparverordnung machen müssen.
Wer diese Angaben als Verkäufer, Vermieter, Makler, Verwalter oder Verpächter einer Immobilie nicht ordnungsgemäß veröffentlicht, handelt wettbewerbswidrig und kann entsprechend abgemahnt werden.
Vorsorgevollmacht ja oder nein?
Jeder von uns –unabhängig vom Alter – ist dem Risiko ausgesetzt, dass man plötzlich durch einen Unfall oder eine Krankheit nicht mehr in der Lage ist, für sich selbst Entscheidungen zu treffen.
Dann sieht die gesetzliche Regelung vor, dass ein Betreuer vom Amtsgericht eingesetzt werden muss. Weil dazu aber jedes persönliche Verhältnis fehlt, gibt es die Möglichkeit, eine eigene Vertrauensperson mit einer solchen Vorsorgevollmacht auszustatten.
Dadurch ist gewährleistet, dass rechtsverbindliche Erklärungen in persönlichen und finanziellen Angelegenheiten wie aber auch im Zusammenhang mit medizinisch notwendigen Maßnahmen abgegeben werden können. Sowohl Behörden wie insbesondere auch Banken und das medizinische Personal sind dann an eine solche Vollmacht gebunden. Diese kann sich beispielsweise auch auf die Vermögensangelegenheiten oder medizinischen Maßnahmen beschränken.
Wenn die Person meines Vertrauens selbst nicht mehr in der Lage ist, eine solche Vollmacht auszuüben, besteht auch die Möglichkeit, eine Ersatzregelung festzuschreiben.
In jedem Falle bleibt dem Vollmachtgeber die uneingeschränkte Verfügungsberechtigung über seine persönlichen Angelegenheiten, das Vermögen und auch die medizinischen Entscheidungen; der Bevollmächtigte muss sich in jedem Falle immer daran orientieren.
Im medizinischen Bereich ist insbesondere durch die aktuell dazu im Jahre 2016 ergangenen gerichtlichen Entscheidungen klargestellt, dass bei einwandfreier Formulierung einer solchen Patientenverfügung die Ärzte und das Pflegepersonal sich auch an Weisungen halten müssen, die letztlich sogar die Möglichkeit der Einwilligung bzw. Nichteinwilligung und auch den Abbruch von lebenserhaltenden Maßnahmen erfassen.
Eine solche Vorsorgevollmacht kann zwar auch mit Hilfe allgemein zugänglicher Mustertexte Verwendung finden. Wenn allerdings Entscheidungen anstehen, die mit der Klärung von Grundstücksfragen im weitesten Sinne in Zusammenhang stehen, ist eine notariell beurkundete Vermögensvollmacht zwingend vorgeschrieben; sie sollte in gleicher Weise auch für Bankgeschäfte und die grundlegenden medizinischen Entscheidungen verwendet werden.
Die notarielle Vollmacht hat im Übrigen auch den Vorteil, dass keine Zweifel an der Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers und an seiner geleisteten Unterschrift bestehen können!
Durch die Eintragung des Namens der Beteiligten an einer solchen Vorsorgevollmacht in das Zentrale Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer ist gesichert, dass besonders zügig Entscheidungen durch den Bevollmächtigten getroffen werden können.
Hier gilt es also, den richtigen Rechtsrat zunächst einzuholen und danach die erforderlichen Entscheidungen zur Vorsorge für die eigene Person und ihre Angelegenheiten zu treffen.
Bei Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt und Notar Hammer (Tel.: 0531/24281-61) zur Verfügung.
Bundesregierung will Steuerbetrug über Briefkastenfirmen eindämmen.
Das Bundeskabinett hat am 21.12.2016 den Entwurf eines Gesetzes zur Steuerumgehung beschlossen. Damit will sie die auf nationaler Ebene erforderlichen Konsequenzen aus den im Frühjahr bekannt gewordenen „Panama Papers“ ziehen. Vorgesehen seien erweiterte Mitwirkungspflichten der Steuerpflichtigen, neue Anzeigepflichten der Banken und umfassendere Handlungsbefugnisse der Finanzverwalter.
Finanzinstitute sollen den Finanzbehörden, von ihnen hergestellte oder vermittelte Geschäftsbeziehungen inländischer Steuerpflichtiger zu Drittstaat-Gesellschaften unter bestimmten Voraussetzungen mitteilen müssen.
Das sogenannte steuerliche Bankgeheimnis soll aufgehoben werden. Kreditinstitute sollen bei der Mitwirkung zur Aufklärung des steuerlichen Sachverhalts gegenüber den Finanzbehörden dieselben Pflichten haben wie andere auskunftspflichtige Personen. Kreditinstitute müssen keine gesetzliche Verschwiegenheitspflicht mehr beachten.
Die Zahlungsverjährungsfrist in Steuerhinterziehungsfällen soll nach der Neuregelung allgemein von 5 Jahre auf 10 Jahre verlängert werden.
Unterlassung von Rauchbelästigung: Anspruch eines Mieters gegen den unter ihm wohnenden Raucher
Der BGH hat mit Urteil vom 16.01.2015 zum Aktenzeichen V ZR 110/14 die bisherige Rechtsprechung zu den Besitzschutzansprüchen hinsichtlich von Rauchbelästigungen geändert.
Bisher waren die Gerichte der Auffassung, dass ein Rauchverbot auf dem Balkon mit der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Freiheit der Lebensführung nicht vereinbar sei; diese schließe die Entscheidung ein, unabhängig von zeitlichen und mengenmäßigen Vorgaben auf dem zur gemieteten Wohnung gehörenden Balkon zu rauchen.
Der BGH hat nun entschieden, dass einem Mieter gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch sog. Immissionen stört (hierzu gehören Lärm, Gerüche, Ruß und Tabakrauch), grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zusteht. Dies gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme müssen die Mieter eine Gebrauchsregelung finden, die dem einen Mieter Zeiträume ohne Beeinträchtigung von Rauchbelästigungen gewähren und dem rauchenden Mieter dagegen Zeiträume zugesteht, in denen er auf dem Balkon rauchen kann.
Das AG München hatte bereits zuvor in einer Entscheidung vom 28.04.2014 zum Aktenzeichen 485 C 28018/13 entschieden, zu welchen freien Zeiten eine Belästigung durch Zigarettenrauch zu unterbleiben hat (23.00 Uhr bis 07.00 Uhr, 11.00 Uhr bis 13.00 Uhr, 17.00 Uhr bis 19.00 Uhr).
Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung der Instanzgerichte bleibt abzuwarten.
Bei Rückfragen steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Krause (Tel.: 0391/7333285) zur Verfügung.

References: § 13
 § 13
 § 13
 § 20
 BGH 
 § 314
 BGH 
 BGH 
 § 314
 § 110
 § 74
 § 74
 BGH 
 Art. 2
 BGH