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Timestamp: 2019-09-16 06:20:16+00:00

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81 Posté - 24 août 2019 : 11:46:00
Gedehem :
Il faut se mettre à jour.
En 2000 L.17 n'existait pas.
Maintenant on comprend mieux toute cette " mayonnaise "
C'est d'autant moins pardonnable que j'ai reproduit l'article 17 de l'an 2000 dans le poste précédent et que je l'invoque explicitement à l'appui de mon raisonnement.
Pour Gedehem pas d'article 17 en 2000. On comprend un peu mieux sa position erronée. Pour lui l'article 17 est un article révolutionnaire de la loi du 6 aout 2015
Ai-je besoin de vous rappeler que l'article 17 existait déjà en 1965
Édité par - JPM le 24 août 2019 11:54:48
82 Posté - 24 août 2019 : 12:09:50
J'ai indiqué qu'en 2000 L.17 n'était pas du tout précis : la rédaction 2015 est sans ambiguïté..
L.17 ancienne version (2014)
"Article 17 (ALUR art. 55 (V))
A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble. "
C'est clair : il n'était pas précisé " pas de décision => syndicat dépourvu de syndic".
Modif apportée en 2015 qui change tout.
Édité par - Gédehem le 24 août 2019 12:18:16
83 Posté - 24 août 2019 : 12:20:42
Comme le dit Gedehem, l' article L17 existe depuis longtemps, il y a été ajouté la partie en gras :
"...A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble...."
C' est à l'issue de l' assemblée et non d' une éventuelle 2e A.G. que l' article 17 entre en application, c' est d' ailleurs le but de cet ajout.
Je suis surpris que dans ce débat la rédaction d' universimmo n' interviennent pas comme elle fait de temps à autre dans des sujets polémiques et importants.
JPM à défaut d' argument s' attaque aux contributeurs opposants à son point de vue :
"ma démarche est à destination des visiteurs sérieux
du site Universimmo qui va perdre à nouveau des amateurs revenus depuis quelques mois"
84 Posté - 24 août 2019 : 12:24:47
Qui veut tuer son chien ....
A défaut d'arguments fondés juridiquement .....
J'ai l'habitude cf syndic : "je suis docteur en droit, et je vous dit que vous avez un compté séparé " à propos du sous compte ouvert dans le compte du syndic.
L'habit fait le moine ....;
Édité par - Gédehem le 24 août 2019 12:28:01
85 Posté - 24 août 2019 : 13:54:47
Désolé ! Moi je lis
Quand on discute d'un amendement comme " du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet" il faut aller potasser les travaux parlementaires pour connaître sa raison d'être.
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86 Posté - 24 août 2019 : 14:46:02
Puisque nous en sommes à retracer l’histoire du régime de la copropriété, il faut reconnaître que celui-ci est de plus en plus encadré mais que, fondamentalement, il n’y a pas eu de bouleversement. On peut noter l’apparition de dispositions applicables aux copropriétés en difficulté et aux résidences-services ainsi que l’obligation du compte séparé mais ce ne sont pas des sujets qui nous préoccupent dans la présente discussion. Il y a cinquante ans, on était moins exigeant sur les formes et les procédures. Sous la pression consumériste, le législateur (au sens large du terme, ensemble les détenteurs des pouvoirs législatif et réglementaire) est devenu de plus en plus tatillon mais il n’a pas introduit de révolution. A l’origine il n’y avait rien d’imposé en matière de contrat de mandat si ce n’est le respect des dispositions de l’article 18 de la loi. Le contrat-type n’est apparu que récemment. L’usage était que le syndic était nommé pour une période qui s’achevait lors de la réunion de l’assemblée générale appelée à désigner le syndic. La rédaction de l’article 46 en conserve la trace : A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic … . Mais cela n’a jamais été qu’un usage auquel il a toujours été possible de déroger. Il n’a jamais été interdit de donner mandat jusqu’à une date calendaire et, en tel cas, sauf révocation ou démission du syndic, le mandat s’achevait à la date prévue et le syndic nouvellement désigné ne prenait ses fonctions qu’une fois que cette date avait été atteinte. C’est bien ce qui est dit dans l’édition 2000 du Litec citée par JPM et les auteurs de cet ouvrage sont des juristes qui connaissent la matière qu’ils traitent. C’est l’assemblée générale qui désigne le syndic et qui fixe la durée du mandat. Il n’y a nulle contrainte si ce n’est la limite de durée de trois ans. Pendant longtemps, il a été d’usage de stipuler : jusqu’à la réunion de l’assemblée générale appelée à désigner à nouveau le syndic. L’inconvénient majeur en était que, si, par accident, l’assemblée ne désignait pas de syndic, ce qui arrivait parfois, le mandat du sortant étant échu de par les termes de la résolution de désignation, le syndicat n’était plus administré et il fallait bien en appeler au juge selon les modalités fixées à l’article 46 du décret, reprises ultérieurement à l’article 17 de la loi. Mais, je le répète, il n’a jamais été inscrit dans aucun texte que le mandat du syndic s’achevait obligatoirement le jour de la tenue de l’assemblée. C’est l’assemblée qui fixe, en toute liberté, les dates de prise d’effet et de fin du mandat du syndic et il en a toujours été ainsi.
Une évolution notable est intervenue lors de la modification de l’article 29 du décret : désormais les dates de prise d’effet et de fin du mandat sont obligatoirement des dates calendaires. L’intérêt majeur de cette nouvelle disposition est de préserver la continuité de l’administration du syndicat : comme l’assemblée doit obligatoirement adopter des dates calendaires, le mandat du sortant n’étant normalement pas encore achevé, si accident, il appartient au syndic, encore normalement en fonction, de convoquer l’assemblée qui, normalement, doit pouvoir désigner son syndic, sauf carence grave des copropriétaires à pourvoir à leurs propres intérêts. Comme je l’ai déjà dit, tant qu’il y a un syndic, la copropriété est administrée et il n’y a pas lieu de faire intervenir un juge.
Le fait que l’assemblée doit obligatoirement fixer la fin du mandat à une date calendaire ne l’empêche pas bien sûr d’interrompre ce mandat prématurément : cette interruption est alors une révocation. L’article 18 est venu récemment mettre les points sur les i : si l’assemblée décide, ce qu’elle n’est absolument pas obligée de faire, que le mandat du syndic nouvellement désigné prenne effet immédiatement, comme il ne saurait y avoir deux syndics, alors le sortant est révoqué. Cela allait sans dire mais peut-être mieux en le disant. Quoiqu’il en soit, si l’assemblée ne décide pas explicitement cette prise de fonction immédiate, alors le nouveau syndic n’entre en fonction qu’à la date initialement prévue de fin de mandat du sortant. Il ne faut pas lire la dernière phrase de l’article 18 à l’envers : le syndic sortant n’est pas du tout obligatoirement révoqué le jour même de la réunion de l’assemblée.
Édité par - ainohi le 24 août 2019 14:52:42
87 Posté - 24 août 2019 : 15:06:02
si l’assemblée ne décide pas explicitement cette prise de fonction immédiate, alors le nouveau syndic n’entre en fonction qu’à la date initialement prévue de fin de mandat du sortant.
mauvaise lecture, invention encore !
Le mandat s'éteint à la date de prise d'effet du nouveau mandat, prise d'effet immédiate, 3 jours ou 15 jours plus tard, date qui peut tomber 2 mois avant l'échéance prévisionnelle initialement convenue.
Il n'y a aucun lien entre la prise d'effet du nouveau mandat et la date échéance initiale.
NB Lorsque j'écrivais "en 2000 L.17 n'existait pas" c'est une fourche grossière.
Bien entendu qu'il y avait un art.17 !!
Mais comme l'indique la transcription de 2014, il était plus que succinct pour ce qui concerne l'absence de décision.
La modif 2015 est maintenant claire et précise.
Édité par - Gédehem le 24 août 2019 15:18:39
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88 Posté - 24 août 2019 : 15:47:48
texte N° 2866
ASSEMBLÉE NATIONALE Enregistré à la Présidence de l'Assemblée nationale le 11 juin 2015.
RAPPORT FAIT AU NOM DE LA COMMISSION SPÉCIALE (1) CHARGÉE D’EXAMINER, APRÈS ENGAGEMENT DE LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE, LE PROJET DE LOI, MODIFIÉ PAR LE SÉNAT EN PREMIÈRE LECTURE, pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (N° 2765)
III. LA POSITION DE LA COMMISSION SPÉCIALE
La commission spéciale a adopté un amendement de M. Joël Giraud simplifiant la procédure relative à la désignation d'un administrateur provisoire en l'absence de syndic de copropriété. En application de l'article 17 de la loi de 1965 régissant le fonctionnement des copropriétés, issu de la loi du 21 juillet 1994 relative à l'habitat, un copropriétaire peut aujourd'hui directement saisir le tribunal de grande instance pour qu'il désigne un administrateur provisoire en l'absence d'un syndic alors même qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée. Cette possibilité entraîne des contentieux longs et coûteux.
L’amendement propose donc que la saisine du tribunal ne soit ouverte qu’en l’absence de convocation d’une assemblée générale des copropriétaires chargée de désigner un syndic. La priorité doit, en effet, être d'inciter les copropriétaires à se réunir au préalable en assemblée générale afin de désigner un syndic, avant d'envisager la nomination d'un administrateur provisoire par décision de justice.
En l’état actuel du droit, lorsqu’une copropriété est dépourvue de syndic, en dehors des cas où les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale en vue de désigner un syndic, toute personne y ayant un intérêt peut demander au président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, de désigner un administrateur provisoire de la copropriété chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.
Cette procédure est nécessaire lorsque la personne qui agit est un tiers (un créancier du syndicat des copropriétaires par exemple) car les tiers ne peuvent convoquer les copropriétaires à une assemblée générale.
En revanche, lorsque la personne qui souhaite voir désigner un syndic est l’un des copropriétaires, il faut laisser la possibilité à ce copropriétaire de convoquer une assemblée générale aux fins de désigner le syndic. En effet, les copropriétaires sont parfaitement légitimes à procéder à cette convocation de l’assemblée générale et ils peuvent également disposer des informations nécessaires pour cela (noms et adresses des copropriétaires par exemple). Enfin, la saisine du juge et le recours à l’administrateur provisoire sont des procédures longues et coûteuses.
C’est pourquoi le présent amendement propose de permettre une procédure plus simple en autorisant les copropriétaires à convoquer une assemblée générale appelée à désigner un syndic en cas d’absence de syndic en dehors des cas où les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale, tout en leur conservant la possibilité de saisir le juge aux fins de désignation d’un administrateur provisoire.
ASSEMBLÉE NATIONALE SESSION ORDINAIRE DE 2014-2015 18 juin 2015 texte 538 , article 25bisE
Avant l’alinéa 1, insérer les quatre alinéas suivants :
« I A. – L’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
« 1° Au troisième alinéa, après le mot : « nomination », sont insérés les mots : « du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires dûment convoqués à cet effet ».
« 2° Après le troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, à l’effet de nommer un syndic. À défaut d’une telle convocation de l’assemblée, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »
(légèrement retouché (sans trace de débat) avant son adoption finale)
Je perçois la logique pour limiter les contentieux, mais constate aussi le renforcement de l'obligation de la voie judiciaire lorsque "l’assemblée générale des copropriétaires dûment convoqués à cet effet" n'a pas abouti, ce qui me semble plutôt curieux.
("Quelle serait la volonté?")
89 Posté - 24 août 2019 : 15:51:37
Et donc l'article 29 du décret n'a aucun sens. Il faut s'assoir dessus. Mais bien sûr.
90 Posté - 24 août 2019 : 16:08:03
Réflexion suite au post historique d'ainohi :
Est-il possible que la loi tente d'anticiper un problème potentiel lié aux habitudes
("Pendant longtemps, il a été d’usage de stipuler : jusqu’à la réunion de l’assemblée générale appelée à désigner à nouveau le syndic. L’inconvénient majeur en était que, si, par accident, l’assemblée ne désignait pas de syndic, ce qui arrivait parfois, le mandat du sortant étant échu de par les termes de la résolution de désignation, le syndicat n’était plus administré et il fallait bien en appeler au juge selon les modalités fixées à l’article 46 du décret, reprises ultérieurement à l’article 17 de la loi.")
, plutôt que de simplement stipuler l'appel au juge qu'en cas d'absence du syndic ?
(et donc en modifiant D46 aussi)
91 Posté - 24 août 2019 : 16:18:36
Initialement posté par Stéphane
Non, c'est logique et il n'y a pas de renforcement de l'obligation de la voie judiciaire.
L'erreur est de suivre l'interprétation de gédehem qui dénature les textes. Lorsque les copropriétaires se révèlent incapables de désigner leur syndic, comme il est impératif que la copropriété soit administrée, alors il faut bien qu'un juge nomme d'office le syndic, pour une durée limitée, le temps de remettre les choses en ordre. Ne pas confondre "assemblée" et "réunion de l'assemblée". L'assemblée peut être convoquée une fois, une deuxième fois, voire même une troisième. Elle finira bien par prendre une décision valide sauf, comme je le disais, carence grave des copropriétaires à pourvoir à leurs propres intérêts. Il n'y a aucune raison d'en appeler au juge tant que la copropriété est administrée. La situation classique est celle où l'assemblée refuse de renouveler le syndic en place alors qu'il n'avait pas été prévu d'en changer. Dans ce cas, le mandat du syndic en place se poursuit sauf si l'assemblée décide d'une révocation immédiate, ce qu'elle aurait grand tort de faire. Le syndic restant en place tant que son mandat n'est pas arrivé à échéance, le conseil syndical consulte, propose un ou plusieurs candidats, l'assemblée est à nouveau convoquée et elle choisit alors parmi les candidats qui lui sont proposés celui qui lui convient. Inutile de saisir le juge. Il est tout à fait exceptionnel que ce soit nécessaire. Ce qui est nouveau est la possibilité, en dehors de ce cas de carence, pour tout copropriétaire de convoquer l'assemblée. Cela vise plutôt les petites copropriétés, surtout celles qui ont un syndic bénévole. Que le syndic décède, qu'il vende son logement, qu'il ait omis de convoquer l'assemblée et que son mandat ait expiré, il n'y a plus de syndic. Auparavant il n'y avait d'autre possibilité légale que de faire désigner un administrateur judiciaire parce que personne n'était habilité à convoquer l'assemblée. Maintenant tout copropriétaire est habilité à le faire. Dans la pratique, c'est le conseil syndical qui agit. C'est une simplification bienvenue.
92 Posté - 24 août 2019 : 17:46:58
"Assemblée" et "Réunion de l'assemblée" : ok et merci pour le distinguo.
Mais que désigne "l'assemblée générale convoquée à cet effet" sinon qu'une réunion de l'assemblée ? (l'absence de désignation à l'issue de cette réunion induit donc l'intervention du juge)
Je ne dis pas que c'est souhaitable dans le cas d'un mandat alors en cours pour un certain temps, mais pardon, c'est ce qui est dit !
La citation du Code LITEC par JPM porte sur la version antérieure de l'alinéa 3, qui ne précisait pas ce qui est à mes yuex le noeud du litige.
Au lieu d'ajouter cette notion de réunion infructueuse, j'aurais mieux compris un ajustement du D46 pour l'aligner sur ce précédent L17 al.3 qui semblait si bien. (sans oublier la problématique notion de révocation lors d'une AG "normale")
93 Posté - 24 août 2019 : 18:29:37
Merci à Stephane pour sa recherche.
Elle établit, s'il en était besoin, que l'article 17 ne comporte aucune disposition entrainant l'extinction du mandat du syndic.
Le syndic reste syndic jusqu'au 30 septembre, il peut convoquer l'assemblée qui aura le bon goût de désigner l'un des deux candidats.
La convocation par un copropriétaire n'est un remède que s'il peut obtenir l'aide du syndic sortant.
Cela fera l'objet de pourparlers cocasses.
94 Posté - 24 août 2019 : 19:52:19
Extraordinaire ! On retombe sur les mêmes errements....
L.17 expose les 2 cas où le syndicat est dépourvu de syndic, ....... mais il y a tout de même un syndic.
Plus de syndic :
Cas 1 par incapacité de l'AG
Cas 2 tous les autres cas indépendants de l'AG
Cas 1 - A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance ..... (...)
Cas 2 - Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée .....
C'est clair : dans ces 2 position le syndicat est dépourvu de syndic.
A la différence de L.18, il n'y a aucune dérogation.
Affirmer tout de même qu'il y a un syndic pose question .....
Encore une fois, comme pour le compte séparé, il faut mettre fin à ces interprétations foireuses, contraire aux nouvelles dispositions (4 ans tout de même).
S'il y a une dérogation prévue type L.18, il faut la rapporter.
Affirmer 'il y a un syndic parce que je dis qu'il y a un syndic 'ne démontre rien, qui plus est lorsque les textes énoncent le contraire.
NB : je n'exprime pas ici d'opinion ou d'idée personnelle que je voudrais imposer : je ne fais que rapporter les textes .... en accord avec ce qu'ils énoncent clairement, sans les triturer ou affirmer qu'ils disent autre chose que ce qu'ils disent..
Ils sont peut être parfois mal fichus (la 'révocation' de L.18 n'a pas sa place : il s'agit d'une 'extinction'.), mais il faut faire avec lorsqu'ils sont clairs et précis comme ici. Même si cela ne plait pas à certains.
Édité par - Gédehem le 24 août 2019 20:04:13
95 Posté - 24 août 2019 : 20:16:44
plutôt que de simplement stipuler l'appel au juge qu'en cas d'absence du syndic ?
Le débat parlementaire que vous avez cité exprime le souci de n’avoir recours au juge et à l’administration provisoire que lorsque c’est indispensable. Si la seule chose à faire était la convocation de l’assemblée, alors il y avait lieu d’habiliter tout propriétaire à convoquer plutôt que de l’obliger à missionner un avocat pour saisir le juge, ce qui reste néanmoins toujours possible. Dans une copropriété de cinq lots, convoquer l’assemblée est très simple. Dans une copropriété de cent lots, c’est une autre affaire. La simplification apportée est alors assez illusoire.
Mais que désigne "l'assemblée générale convoquée à cet effet" sinon qu'une réunion de l'assemblée ?
Une convocation ou plusieurs, ce n’est pas précisé. Dans le cas exposé par ina, l’assemblée s’est séparée en juin sans avoir désigné de syndic (alors qu’elle aurait pu procéder au scrutin nécessaire pour cela, mais c’est une autre question). Comme le mandat du syndic n’était pas achevé, qu’il ne le sera que le 30 septembre, il n’y avait aucune raison de compliquer la vie des copropriétaires en les obligeant à suivre une voie judiciaire alors qu’il suffit de convoquer à nouveau l’assemblée et qu’il n’y a aucune raison de penser que l’assemblée ne sera pas capable de prendre cette fois une décision. De la disposition de l’article 17 en question, il faut comprendre que si, malgré une voire plusieurs convocations de l’assemblée appelée à désigner le syndic, les copropriétaires se sont montrés incapables de s’entendre et que maintenant il n’y a plus de syndic parce que la date d’échéance est passée, alors ne reste plus qu’à demander à un juge de décider. Ce n’est certainement pas la procédure ordinaire, c’est le dernier recours. C’est pour minimiser le risque d’en arriver à cette situation absurde que l’article 29 du décret impose maintenant des dates calendaires de début et de fin de mandat du syndic. Ainsi, à moins que l’assemblée ne se réunisse que le dernier jour du mandat, le syndic qui reste en exercice pour un certain temps peut encore convoquer l’assemblée une nouvelle fois et il n’est pas nécessaire d’emprunter la voie judiciaire.
la 'révocation' de L.18 n'a pas sa place : il s'agit d'une 'extinction
il s'agit bien d'une révocation. Le législateur n'a pas commis d'erreur de vocabulaire. Cela me rappelle ma jeunesse. Il m'est arrivé d'accuser le prof de proférer des inepties. Mais non, c'est le prof qui avait raison et moi qui n'avait rien compris.
Édité par - ainohi le 24 août 2019 20:25:15
96 Posté - 24 août 2019 : 22:54:22
Il s'agit bien d'une extinction. Le législateur ne voulait certainement pas que le syndic puisse obtenir une indemnité.
Il s'est planté et la Cour de cassation n'a pas loupé le coche. Elle admet une indemnité parce que le syndic est en cours de mandat. Il y a donc révocation au sens classique du terme.
Puis je savoir pourquoi le compte séparé revient tout le temps dans la conversation ?
Si c'est pour moi il y a erreur de tir.
Avec l'ARC, j'ai validé le pourvoi en cassation qui a abouti à la définition du compte séparé, contre un arrêt d'appel ravageur pour le copropriétaire demandeur.
Mon site montre formellement que je n'ai jamais admis les sous comptes comme des comptes séparés.
Mais avec la Chancellerie j'ai admis qu'il serait possible d'organiser une garantie financière avec les sous comptes.
Merci de faire le point la dessus.
Édité par - JPM le 24 août 2019 22:55:33
97 Posté - 24 août 2019 : 23:08:15
Le débat parlementaire que vous avez cité exprime le souci de n’avoir recours au juge et à l’administration provisoire que lorsque c’est indispensable. Si la seule chose à faire était la convocation...
Oui, cela ne m'a pas empêché de publier le résultat de ma recherche, qui montre entre autre, que le détail qui nous occupe n'y est pas développé.
Ma petite réflexion qui suivit, un peu légère.
Je suis d'accord avec vous que le concept d'extinction de droit du mandat par défaut de nomination semble insensé.
Mais dire que " l'assemblée convoquée à cet effet " n'a pas de temporalité...., que celle-ci (la réunion physique) peut-être vue comme une suite d'AG, est peut-être aller un peu trop loin pour vous justifier, non ?
(il me semble -de mémoire déjà évoqué sur ce forum- qu'il existe un arrêt de cassation sur le sujet d'interdépendances des AG)
Je maintiens que sans cet ajout à l'alinéa 3, il n'y aurait pas ,ou moins de matière à débattre : Etes-vous d'accord ?
En clair, ainhoi, avouez tout de même que la formulation porte (a minima le profane) à confusion !
(autre note)
GROUPE DE RECHERCHE SUR LA COPROPRIETE1
AVANT-PROJET DE REFORME DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance (...)
En ce qui concerne la révocation, il me semblerait bien plus fondé de protéger un syndicat de simples copropriétaires qu'un syndic professionel :
Dans le cas d'un mandat disons d'un exercice + 6 mois 'imposé' par le syndic (je pense ce cas malhaureusement fréquent), et que l'AG habituelle se déroule, disons en février-mars, un syndicat en conflit ou simplement mécontent de son syndic (ne serait-ce qu'humainement), serait pieds et poings liés pour les 4 mois qui suivent avec un syndic probablement peu motivé à honorer son mandat de manière exemplaire.
Pas besoin de faute professionelle qui pourrait justifier une révocation pour dégrader une copropriété fragile...
...Le point de vue que le mandat pourrait immédiatement s'éteindre de droit, semble rassurant : y aurait-il un lien vers cet alinéa 3 du L17 ?
Édité par - Stéphane le 24 août 2019 23:11:37
98 Posté - 25 août 2019 : 00:22:30
Je ne vois pas à quoi vous faites allusion. " l'assemblée convoquée à cet effet " a simplement le sens d'« instance décisionnaire sollicitée à cet effet ». La phrase isolée peut prêter à confusion. Mais il faut chercher la cohérence avec les autres dispositions, notamment celle de l’article 29 du décret, et la raison d’être de l’ensemble. Quand deux interprétations sont possibles, l’une visant un objectif clair et l’autre ne répondant à aucune logique, il faut de toute évidence adopter la première.
Il ne faut pas tomber dans la caricature du grand méchant syndic et des pauvres copropriétaires toujours victimes des malversations du premier. Tout se négocie. Si l’un exige six mois, un autre se contentera de deux. On peut aussi prévoir dans le contrat une faculté de révocation sans indemnité après une durée accomplie de douze mois.
Édité par - ainohi le 25 août 2019 00:23:19
99 Posté - 25 août 2019 : 00:42:40
" l'assemblée convoquée à cet effet " a simplement le sens d'« instance décisionnaire sollicitée à cet effet ».
" simplement "
(la seule logique que j'arrivais à me faire de cet alinéa avec cette foutue notion d'AG avec proposition de désignation était de le lier à la seule désignation de la première AG)
100 Posté - 25 août 2019 : 01:01:23
Il ne faut pas compliquer une pratique simple.
Quand le syndic est désigné par l"AG du 25 mai 2018 pour 18 mois, il est entendu que la prochaine assemblée annuelle aura lieu le 27 mai 2019. A cette date son mandat sera renouvelé pour 18 mois ou un autre syndic sera désigné. Dans ce dernier cas la désignation d'un autre syndic provoque ce que j'appelle l'extinction du mandat du syndic en cours, et ce que la loi appelle révocation.
Le contrat de syndic doit préciser les modalités de ce mécanisme qui ne doit pas lui permettre de percevoir des honoraires jusqu'au dix huitième mois s'il n'y a pas eu de prorogation effective.
Cette prorogation a lieu
soit quand l'assemblée n'a pas pu avoir lieu à la date habituelle
soit quand l'assemblée effectivement réunie en mai 2019 n'a pas pu désigner un syndic. Il y a eu mise en concurrence. Le syndic en place a obtenu un nombre de voix ne permettant pas un second scrutin immédiat. Idem pour le candidat nouveau.
Gedehem prétend que dans ce cas le défaut de désignation provoque l'extinction du mandat du syndic au jour de l'assemblée tenue en mai 2019, alors que son mandat court jusqu'en novembre 2019. Les copropriétaires doivent donc avoir recours au Juge.
Avec Ainohi je prétends que le défaut de désignation du syndic en mai 2019 n'a aucun effet sur la poursuite du mandat du syndic. Il conserve sa fonction et peut convoquer l'assemblée qui doit être convoquée dans un délai de trois mois comme l'indique l'article 25-1.
Elle peut avoir lieu en septembre 2019 le 18 par exemple. A cette date le mandat du syndic sera renouvelé ou bien un autre syndic sera désigné. Dans les deux cas il y aura extinction de l'ancien mandat le 18 septembre.
C'est ici qu'est l'essentiel de la discussion.

References: l'article 17
 l'article 17
 l'article 17
 art. 55
 art.17
 l'article 17
 l'article 29
 l'article 17
 l'article 25