Source: https://www.avocat-royer.fr/actualite-6032-fonctionnement-des-coproprietesnbsp-dematerialisation-et-acces-des-huissiers-de-justice?wkfwidget=823
Timestamp: 2019-09-22 05:58:52+00:00

Document:
Fonctionnement des copropriétés : dématérialisation et accès des huissiers de justice
Participation des copropriétaires aux assemblées générales par des moyens de visioconférence ou de communication électronique, dématérialisation des avis d'appels de fonds, simplification du fonctionnement des copropriétés et accès des huissiers de justice aux parties communes. Focus sur le décret du 27 juin 2019.
Le décret du 27 juin 2019 précise tout d’abord que « sans que cette formalité soit prescrite à peine d'irrégularité de la convocation, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10 (du décret du 17 mars 1967), est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour » (D. n° 67-223, 17 mars 1967, JO 22 mars, art. 9, al. 2, mod.).
En outre, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le copropriétaire peut se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables mentionnées à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (JO 8 juill.). Il peut également toujours se faire assister par un membre du conseil syndical et obtenir une copie des pièces justificatives, à ses frais (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 9-1, mod.).
Visioconférence. - Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.) tel qu’issu de la loi Élan (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, JO 24 nov.), les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Le décret précise que « l'assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts » (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 13-1, nouv.).
Et pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.
De même, le copropriétaire qui souhaite participer à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique doit en informer par tout moyen le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 13-2, nouv.). Des précisions étant apportées, en ce cas, concernant la feuille de présence et l’émargement (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 14, mod.).
Délégation de droit de vote. - L’on sait que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 22, I, al. 3). Le décret du 27 juin ajoute que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, doit remettre ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic doit remettre aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 15-1, nouv.).
Procès-verbaux. - Si des incidents techniques ont empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote, ceux-ci doivent être mentionnés dans le procès-verbal, qui est inscrit, à la suite des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.
Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l'article 1366 du Code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et signés dans les conditions prévues au second alinéa de l'article 1367 du Code civil. (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 17, mod.).
Accès dématérialisé aux documents de la copropriété
Le syndic est tenu de proposer, lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18 ; v. D. n° 2019-502, 23 mai 2019, JO 24 mai ; v. notre actualité, Mise à disposition de documents dématérialisés : une obligation pour le syndic).
Le décret du 27 juin précise que cet espace en ligne sécurisé doit être accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables.
Communication avec les copropriétaires
La loi Alur (L. n° 2014-366, 24 mars 2014, JO 26 mars) avait aussi précisé que les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42-1). Le décret du 27 juin 2019 ajoute que cet accord exprès doit préciser s'il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux. Et il peut ne porter que sur les modalités particulières de notification mentionnées à l'article 64-5 du décret du 17 mars 1967.
Enfin, le décret du 27 juin indique que lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé, la notification des documents mentionnés à l'article 11 du décret du 17 mars 1967 peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation mentionnée à l'article 9 du même décret doit préciser expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de la mise à disposition (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-5, nouv.).
Accès des huissiers de justice aux parties communes des immeubles
Le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic doit permettre aux huissiers de justice d'accéder, pour l'accomplissement de leurs missions de signification ou d'exécution, aux parties communes des immeubles d'habitation (CCH, art. L. 111-6-6).
Le décret du 27 juin 2019 définit les modalités d’application de cet article.
- lorsque les parties communes d'un immeuble d'habitation ne sont pas accessibles librement depuis la voie publique, l'huissier de justice, ou le clerc assermenté, doit adresser, par tout moyen, une demande d'accès à celles-ci au propriétaire ou, en cas de copropriété, au syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée (CCH, art. R. 111-17-1, nouv.) ;
- le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné, doit remettre à l'huissier de justice ou au clerc assermenté un moyen matériel d'accès aux parties communes ou lui adresser les codes lui permettant d'y accéder pour l'accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution.
Cette remise doit intervenir dans un délai maximal de cinq jours ouvrables à compter de la réception de la demande, contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu (CCH, art. R. 111-17-2, nouv.) ;
- lorsqu'un moyen matériel d'accès aux parties communes lui a été remis en application de l'article R. 111-17-2, l'huissier de justice ou le clerc assermenté doit le restituer, sans délai et contre récépissé, au propriétaire ou, en cas de copropriété, au syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné, après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution (CCH, art. R. 111-17-3, nouv.).

References: l'article 10
 art. 9
 l'article 23
 art. 9
 art. 13
 art. 13
 art. 14
 art. 22
 art. 15
 l'article 1366
 l'article 1367
 art. 17
 l'article 25
 art. 18
 art. 42
 l'article 64
 l'article 11
 l'article 9
 art. 64