Source: http://mobile.ilcaso.it/sentenze/ultime/6381
Timestamp: 2019-08-18 05:17:24+00:00

Document:
Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 6381 - pubb. 01/08/2010
Cassazione civile, sez. III, 27 Maggio 1995, n. 5922. Est. Fiduccia.
Locazione - Disciplina delle locazioni di immobili urbani (legge 27 luglio 1978 n. 392, cosiddetta sull'equo canone) - Immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione - Durata - In genere - Società di fatto conduttrice di un immobile adibito ad attività commerciale - Scioglimento - Prosecuzione dell'attività da parte di uno dei soci - Incidenza sulla persistenza dell'originario rapporto locativo - Esclusione.
Le società irregolari o di fatto non sono dotate di personalità giuridica e non costituiscono soggetti diversi dalle persone dei soci ma godono esclusivamente di autonomia patrimoniale, la quale, essendo prevista esclusivamente a tutela dei creditori sociali non giova a finalità estranee a tale esigenza, cosicché laddove questa non ricorre deve escludersi la possibilità di contrapposizione tra il componente della società considerato in proprio e lo stesso visto come socio. Pertanto lo scioglimento di una società di fatto conduttrice di un immobile adibito ad attività commerciale, con prosecuzione della detta attività da parte di uno dei soci nell'immobile medesimo, non incide sulla persistenza dell'originario rapporto locativo, il quale continua con il socio che abbia proseguito da solo nell'attività imprenditoriale già esercitata in forma societaria, non essendo tale attività imputabile ad una individualità soggettiva diversa dai singoli soci. (massima ufficiale)
" Angelo GIULIANO Consigliere
" Ugo DE ALOYSIO "
" Gaetano FIDUCCIA Rel. "
" Roberto PREDEN "
FOSSI PAOLINA, elettivamente domiciliata in Roma, Viale Angelico n. 54 c-o lo studio dell'Avvocato Giovanni Sartore rappresentata e difesa dall'avvocato Giuseppe Faillace giusta procura in calce al ricorso;
S.A.S. AQUILA;
Visto il ricorso avverso la sentenza n. 736-91 della Corte di Appello di Bologna del 1 .3.91 - 6.6.91 (R.G. n. 1814-89);
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza dal Consigliere Relatore dr. Gaetano Fiduccia il 18.4.94;
Udito per il ricorrente l'avvocato G. Sartore (con delega Avv. G. Faillace) che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
Udito il P.M. nella persona del Sostituto Procuratore Generale dr. Lugaro che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Con atto di citazione notificato in data 7.11.1986 la soc. a.s. Aquila conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Bologna, Paolina Fossi, quale titolare della ditta "Dia Gutri", in riassunzione del giudizio pretorile di convalida di sfratto intimato il 16.6.1986, deducendo che la detta convenuta era conduttrice di un immobile ad uso non abitativo, di proprietà di essa istante, sito nella locale via Oberdan al n. 10, in forza di un contratto stipulato in data 8.5.1970 e che tale rapporto, prorogato ai sensi dell'art. 67 della legge n. 392-78, era cessato il 7.5.1986, e pertanto chiedendo la convalida dello sfratto e la fissazione della data dell'esecuzione.
La Fossi si difendeva eccependo l'insorgenza del rapporto al 31.10.1977, stante la diversa anteriore locazione dei locali da parte di Liliana Guilizzoni e Paola Fossi, e la rinnovazione sino al 31.10.90 per mancata disdetta alla prima scadenza ex art. 69 legge n. 392-78.
Il Tribunale con sentenza del 17.7.1989 accoglieva la domanda, accertando che il rapporto locativo era sorto in data 8.5.1970 ed era cessato il 7.5.1986 senza necessità di disdetta alla scadenza prorogata a seguito delle leggi n. 392-78 e 94-82, e fissava l'esecuzione dello sfratto al sesto mese dalla pubblicazione della stessa sentenza.
Avverso questa sentenza proponeva appello la Fossi censurando l'erroneo accertamento della iniziale data del rapporto, l'omessa considerazione dell'inidoneità della disdetta e l'esiguità del termine per il rilascio.
La Corte di Appello di Bologna con sentenza del 6.6.1991 rigettava tale appello confermando la decisione del Tribunale. In particolare i giudici di secondo grado ribadivano che la Fossi era conduttrice dei locali dal 8.5.1970, come indicato dal prodotto contratto registrato il 20.5.1970, ed aveva esercitato sino al 30.10.1977 il diritto di godimento unitamente alla sua socia di fatto, Liliana Guilizzoni, mentre Successivamente aveva continuato a godere da sola dei detti locali, senza che dallo scioglimento della società di fatto ne fosse derivata la cessazione del rapporto di locazione e l'instaurazione di uno nuovo.
Al tal riguardo si precisava che nei locali era proseguita la stessa attività d'impresa, avendo la Fossi concentrato la titolarità della stessa nella propria persona, che non v'era prova della cessazione del precedente rapporto, ne' era stato dimostrato che la società proprietaria e la Fossi avessero manifestato la volontà di porre in essere un nuovo e diverso rapporto di locazione, rilevandosi che la lettera del 14.10.1977 con cui la Fossi aveva comunicato che dal 31.10.1977 le ricevute di affitto andavano intestate solo a lei, divenuta unica titolare della "Dia Gutri", evidenziava la continuità del rapporto locativo del 1970, con lo stesso oggetto, le stesse condizioni, lo stesso canone e la stessa ditta conduttrice.
Quindi i giudici di appello confermavano che il detto contratto, soggetto a proroga, era scaduto il 7.5.1986 a seguito dei vincoli di durata disposti dall'art. 67 lett. B della legge n. 392-78 e dall'art. 15 bis del D.L. n. 9 del 1982, conv. in legge n. 94-82, senza alcun rinnovo alla detta scadenza non trovando applicazione l'art. 28 per i rapporti in regime transitorio della legge n. 392-78 e senza che fosse necessaria la comunicazione ex art. 69, finalizzata alla prelazione in caso di rilocazione.
Da ultimo i detti giudici ritenevano adeguato il termine per l'esecuzione dello sfratto, la cui durata era stata comunque superata.
Contro questa sentenza la Fossi ha proposto ricorso per la sua cassazione con due ordini di censure, illustrate anche con memoria. Non si è costituita l'intimata s.a.s. Aquila.
Con il primo motivo del ricorso la Fossi denuncia " Violazione dell'art. 1596 c.c. in relazione agli artt. 67 sub c e 69 Legge 27.7.1978 n. 392", al riguardo dell'esclusa costituzione di un nuovo rapporto locatizio al 30.10.1977. In proposito si deduce che la società di fatto "Dia Gutri" della Guilizzoni e della Fossi, conduttrice dei locali, era cessata al 30.10.1977, come documentato dalla Camera di Commercio in uno alla autorizzazione comunale del 10.10.78 per la sola Fossi quale imprenditrice individuale, assumendosi che non v'era stata cessione dell'azienda, ne' successione nel contratto precedente bensì cessazione dell'attività sociale con lo scioglimento della società e così conclusione del precedente rapporto ed insorgenza di un nuovo rapporto al 30.10.1977 - con conseguente incidenza dell'art. 67 sub c della legge n. 392-78 - con la nuova impresa individuale, siccome la stessa locatrice aveva riconosciuto con il rilascio delle ricevute intestate alla Fossi e non alla società e con la disdetta nelle forme dell'art. 28 della legge n. 392-78, senza che sussistessero i motivi dell'art. 29, mentre la comunicazione del 14.10.1977 riguardava solo, ai fini formali, un possibile futuro subentro nei locali.
L'esposto motivo non può trovare accoglimento.
Al riguardo, infatti, nella decisione impugnata i giudici di appello hanno individuato la costituzione del rapporto locativo per l'immobile della società resistente in capo alla Fossi alla data dell'otto maggio 1970, con riferimento testuale al non smentito dato documentale del prodotto contratto di locazione e con un correlato accertamento della continuità di tale rapporto anche dopo il 30.10.1977, allorquando il godimento dei locali era stato esercitato esclusivamente dalla predetta conduttrice e non più con Liliana Guilizzoni, a seguito dello scioglimento della loro società di fatto nella ditta "Dia Gutri", escludendo perciò l'insorgenza di una nuova locazione e così una novazione di quel rapporto sia con riguardo alle dette vicende societarie che alle risultanze documentali costituite dalle relative comunicazioni della conduttrice, senza che un siffatto apprezzamento di merito presenti difetti motivazionali od errori logico - giuridici che lo possano rendere sindacabile in questa sede di legittimità.
Invero l'anzidetto apprezzamento, che si fonda sostanzialmente sull'irrilevanza dello scioglimento della società di fatto in presenza della persistente identità dell'attività d'impresa ad opera della Fossi, come sulla mancata dimostrazione della manifestazione da parte di quest'ultima e della società locatrice di porre in essere un nuovo rapporto in ragione della sceverata comunicazione epistolare (in data 14.10.1977) della prima sia per la sua divergenza temporale rispetto alla non smentita scadenza annuale del rapporto che per l'espressa evidenza della continuità della locazione in corso con lo stesso oggetto, le stesse condizioni, lo stesso canone e la stessa ditta conduttrice, tale apprezzamento - si diceva - non presta il fianco alle censure formulate dalla ricorrente.
Infatti, se da un canto il motivato negativo accertamento da parte dei giudizi del merito di una novazione del pregresso rapporto locativo e comunque della costituzione ex novo di un diverso rapporto di locazione, ha trovato nel ricorso della Fossi soltanto una apodittica e, quindi, inammissibile smentita quanto alla riferita esegesi ermeneutica della detta comunicazione e così all'apprezzata sua valenza probatoria divergente dalla pretesa della ricorrente - di per se sola sufficiente a suffragare la decisione impugnata stante la sua autonoma rilevanza -, risultando in tal senso (in carenza di dati asseverativi di una soluzione di continuità del rapporto locativo e di diverse condizioni dello stesso) in linea con il costante indirizzo di questa Corte per le locazioni in regime transitorio (v. sent. 28.5.1985 n. 3223; sent. 12.6.1984 n. 3496).
D'altro canto, identicamente da approvare risulta quella ritenuta irrilevanza dello scioglimento della società di fatto, laddove si consideri che le società irregolari non sono dotate di personalità giuridica e non costituiscono soggetti diversi dalle persone dei soci, ma godono unicamente di autonomia patrimoniale, la quale è prevista in esclusiva funzione di tutela dei diritti dei creditori sociali e non giova perciò a finalità estranee a tale esigenza (v. Cass. 25.10.1974 n. 3146; Cass. 21.1.1971 n. 118). Tal ché in siffatta ipotesi, quando cioè non ricorre l'esigenza di tutela dei creditori della società di fatto, deve escludersi la possibilità di contrapposizione tra il componente della società considerato in proprio e lo stesso visto come socio (v. per riferimenti Cass. 29.1.1971 n. 228).
In tale debita prospettiva, difatti, la considerazione dell'accertata prosecuzione dell'attività imprenditoriale sociale con la persistente conduzione dei locali di proprietà della soc. Aquila da parte della Fossi ben a ragione ha condotto i giudici del merito a ritenere l'irrilevanza dello scioglimento della struttura sociale dell'impresa e la persistente vigenza dell'originario rapporto locativo del 1970 in capo alla detta conduttrice, laddove si rifletta che nella struttura delle società di persone, esclusa l'attribuzione della personalità giuridica, le persone dei soci non si pongono quale base associativa di una individualità soggettiva distinta, essendo essi stessi il tipo di fenomenologia giuridica denominata società di persone, e che di conseguenza l'attività imprenditoriale della stessa società non è imputabile ad una individualità soggettiva distinta dal singolo socio, dovendosi così convenire con i giudici di appello che il venir meno della detta struttura sociale della parte conduttrice non poteva comportare una analoga evenienza per le attività sociali ed i rapporti contrattuali, come la locazione dell'immobile della soc. Aquila, che, indipendentemente dalle formalità amministrative attinenti al diverso piano dei rapporti con la P.A., era e restava, nella originaria e non mutata regolamentazione, imputabile in proprio al considerato singolo componente di quella struttura. Con il secondo motivo la Fossi denuncia altresì "Violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione all'art. 28 Legge n. 392-78, all'art. 69 stessa legge (prima versione), all'art. 15 bis legge 25.3.1982 n. 94 e all'art. 1597 c.c.", con riguardo all'errata affermazione della prosecuzione di un vecchio contratto, laddove vi era un nuovo ed autonomo contratto, che non rientrava nei casi dell'art. 15 bis D.L. 23.1.1982 n. 9, come non rientrava nell'art. 67 lett. b.
Si sostiene, quindi, dalla ricorrente che la disdetta non poteva essere considerata tale in quanto, se il nuovo contratto era in corso, non ricorrendo i motivi dell'art. 29 la disdetta non aveva significato se non al fine del rinnovo del secondo "seennio" ed inoltre la lettera del 2.3.83 era inidonea, non essendo state indicate le diverse condizioni per la prosecuzione del rapporto ed altresì essendosi la locatrice "riservata" le "rituali comunicazioni di legge", senza sciogliere tale riserva, mentre erano decorsi oltre tre anni con normale prosecuzione del rapporto. Ne deriva secondo la ricorrente una acquiescenza alla detenzione ulteriore e così una manifestazione tacita di volontà con la creazione di un affidamento tutelabile da parte della conduttrice.
Invero le censure formulate dalla ricorrente, mentre all'inizio si contrappongono ancora apoditticamente; e così inammissibilmente all'indicato accertamento dei giudici del merito circa l'insorgenza del rapporto locativo con il contratto dell'anno 1970, nonché alla conseguente individuazione della correlativa durata (sino al 7.5.1986) del periodo di proroga, disposto dall'art. 67 lett. B della legge n. 392-78 e dall'art. 15 bis del D.L. 23.1.1982 n. 9 (conv. in legge 23.5.1982 n. 94), peraltro si ripropongono inutilmente con la ulteriore deduzione dell'inidoneità della disdetta, laddove con valenza del tutto assorbente i giudici di appello hanno esattamente escluso il verificarsi di un rinnovo del rapporto locativo alla suddetta scadenza per l'inapplicabilità, alle locazioni non abitative in regime transitorio, della disciplina dell'art. 28 della legge sull'equo canone, come della necessità della comunicazione ex art. 69 stessa legge, in piena corrispondenza con l'indirizzo di questa Corte che, sin dalle sentenze n. 265, 266 e 267 del 23.1.1985 delle Sezioni Unite, ha escluso l'applicabilità della disciplina degli artt. 28 - 30 della citata legge del 1978 e, quindi, per il locatore che agisce per ottenere il rilascio dell'immobile alla scadenza ex art. 67 cit. (prorogato ex art. 15 bis D.L. n. 9 del 1982) la necessità della previa e motivata disdetta per la fine di dette locazioni, regolata viceversa dal principio generale di cui al primo comma dell'art. 1596 cod. civ., ed ha precisato il valore di quella, eventualmente data, quale mera licenza, rivolta a comunicare alla controparte la volontà di far valere gli effetti della scadenza del termine ed in tal modo impedire il sorgere di un nuovo rapporto nel caso di permanenza del conduttore nel godimento dell'immobile (v. ancora: Cass. 1.4.1987 n. 3131; Cass. 6.6.1987 n. 4965; Cass. 28.11.1987 n. 8876; Cass. 11.1.1988 n. 33; Cass. 26.1.1988 n. 678;
Cass. 7.12.1989 n. 5411; Cass. 22.5.1990 n. 4605; Cass. 13.2.1991 n. 1497).
Con riguardo ad una siffatta circostanza, peraltro, non va dimenticato che nella legislazione vincolistica delle locazioni, siccome si è attuata con la citata normativa dell'art. 67 della legge n. 392 del 1978 e successivamente dell'art. 15 bis del D.L. n. 9 del 1982, a differenza della disciplina codicistica in cui la rinnovazione tacita (art. 1597 cod. civ.) è conseguenza di una libera scelta contrattuale delle parti, desumibile anche da un loro comportamento concludente, si ha una rinnovazione del tutto automatica, tal ché la mancata opposizione alla prosecuzione ex lege del rapporto non può assumere il valore di un indice di una volontà tacita di rinnovazione dello stesso configurando una semplice, e a quel fine irrilevante, acquiescenza ad una situazione normativa di per sè vincolante (v. per riferimenti: Cass. 13.12.1993 n. 12252). MOTIVI DELLA DECISIONE
In conclusione delle esposte considerazioni va ritenuto che la sentenza della Corte di Appello di Bologna si sottrae alle censure formulate con il ricorso proposto dalla Fossi tal ché questo deve essere rigettato, senza che debba seguire una pronuncia per le spese processuali a carico della detta ricorrente soccombente in mancanza di costituzione e difesa della controparte intimata. P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso proposto da Paolina Fossi. Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio della III Sezione Civile il 18 aprile 1994.

References: sentenza 
 art. 69
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 69
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 69
 art. 67
 art. 15
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 

Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza