Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/ibpb-2-2-4511-119-16-mzm
Timestamp: 2017-12-12 12:22:18+00:00

Document:
IBPB-2-2/4511-119/16/MZM | Interpretacja indywidualna
Możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.
IBPB-2-2/4511-119/16/MZMinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 26 stycznia 2016 r. (data otrzymania 27 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego – jest prawidłowe.
W dniu 27 stycznia 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.
W dniu 14 sierpnia 2012 r. Wnioskodawca otrzymał od rodziców w darowiźnie nieruchomość (mieszkanie i udział w garażu podziemnym). Wnioskodawca sprzedał mieszkanie, przy czym aktem notarialnym z 13 września 2013 r. zawarto umowy przedwstępne sprzedaży, a 11 października 2013 r. również na postawie aktu notarialnego zawarto umowy sprzedaży.
Następnie Wnioskodawca nabył mieszkanie:
1 października 2013 r. aktem notarialnym została zawarta umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna,
14 listopada 2013 r. również aktem notarialnym sporządzono akt ustanowienia odrębnej własności lokali i umowę przenoszącą własność lokali w wykonaniu umowy deweloperskiej, umowę sprzedaży udziału we współwłasności oraz akt ustanowienia hipoteki.
W formularzu PIT-39 Wnioskodawca wykazał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Całą kwotę dochodu Wnioskodawca wpisał jako zwolnioną z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy (wydatki na cele mieszkaniowe). Część wydatków na cele mieszkaniowe (zakup materiałów budowlanych, itp. do prac budowlanych, remontowych i wykończeniowych w zakupionym lokalu mieszkalnym) dokonano po 11 października 2013 r. a przed 14 listopada 2013 r.
Czy prawidłowe jest uznanie wydatków dokonanych w okresie pomiędzy 11 października 2013 r. a 14 listopada 2013 r. za wydatki na cele mieszkaniowe zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym...
Zdaniem Wnioskodawcy, uznanie wydatków dokonanych w okresie pomiędzy 11 października 2013 r. a 14 listopada 2013 r. za wydatki na cele mieszkaniowe zwolnione z obowiązku płacenia podatku dochodowego jest prawidłowe – umowy z deweloperem sporządzone zostały w formie aktu notarialnego i zostały wykonane, zatem zakup materiałów do wykończenia zakupionego lokalu mieszkalnego stanowi cel mieszkaniowy.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 14 sierpnia 2012 r. Wnioskodawca otrzymał w drodze darowizny nieruchomość (lokal mieszkalny i udział w garażu podziemnym). W dniu 13 września 2013 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego a 11 października 2013 r. została zawarta umowa sprzedaży ww. nieruchomości.
W tym miejscu należy wyjaśnić, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380) – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
W obliczu powyższego wyjaśnienia należy stwierdzić, że w przypadku Wnioskodawcy datą sprzedaży jest data podpisania przez niego umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Skoro 11 października 2013 r. Wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny, który otrzymał 14 sierpnia 2012 r. w drodze darowizny, a więc przed upływem 5 lat, o których mowa w przywołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to odpłatne zbycie ww. nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, bowiem sprzedaż ta miała miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Z uwagi na fakt, że nabycie ww. lokalu nastąpiło w 2012 r., dla oceny skutków podatkowych jego odpłatnego zbycia mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Zatem stosownie do przywołanych przepisów stwierdzić należy, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość jaka została wyrażona w cenie zawartej w umowie sprzedaży (o ile odpowiada wartości rynkowej) pomniejszona o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia). Przychód ten może zostać pomniejszony o koszty ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy (tj. koszty uzyskania przychodu), a różnica stanowić będzie dochód.
Zatem w odniesieniu do sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2012 r. w wyniku darowizny istnieje możliwość przeznaczenia środków z tej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, aby skorzystać ze zwolnienia. Wysokość dochodu zwolnionego z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik powinien wykazać w zeznaniu PIT-39, składanym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, co też – jak sam Wnioskodawca wskazał we wniosku – uczynił.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Wnioskodawca w ramach realizacji własnych celów mieszkaniowych, nabywając nowy lokal mieszkalny, 1 października 2013 r. zawarł umowę deweloperską oraz umowę przedwstępną. Z kolei 14 listopada 2013 r. został podpisany akt ustanowienia odrębnej własności lokali i umowa przenoszącą własność lokali w wykonaniu umowy deweloperskiej, umowa sprzedaży udziału we współwłasności oraz akt ustanowienia hipoteki. Część wydatków na cele mieszkaniowe, tj. zakup materiałów budowlanych, itp. do prac budowlanych, remontowych i wykończeniowych w zakupionym lokalu mieszkalnym Wnioskodawca dokonał po dniu 11 października 2013 r. a przed 14 listopada 2013 r.
Wnioskodawca powziął wątpliwość czy dokonanie wydatków w ww. okresie może zostać uznane za wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe i czy tym samym podlegają one zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Celem tym może być – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy – budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie ograniczył wprawdzie wydatkowania środków z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do jednego z wymienionych w art. 21 ust. 25 ww. ustawy celów, jednakże – przy spełnieniu pozostałych przesłanek – wydatkowanie przychodu musi być ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku nabycia oraz budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, ze środków ze sprzedaży innego lokalu mieszkalnego podatnik faktycznie winien w nabytym od dewelopera lokalu takie cele realizować.
Jednak zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy uzależnione jest nie tylko od samego faktu wydatkowania w ustawowym terminie środków ze sprzedaży, ale także – o czym nie można zapomnieć – od wydatkowania ich wyłącznie na ściśle określony przez ustawodawcę cel, czyli m.in. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Przy czym zgodnie z cytowanym wcześniej art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przez własny lokal, o którym mowa w ww. przepisie rozumie się lokal stanowiący własność lub współwłasność podatnika. To oznacza, że w momencie wydatkowania środków ze sprzedaży, względnie w okresie jaki został przewidziany przez ustawodawcę na wydatkowanie środków ze sprzedaży, musi być spełniony warunek określony tym przepisem, czyli lokal mieszkalny musi stanowić własność lub współwłasność podatnika (a więc podatnikowi musi przysługiwać tytuł własności/współwłasności do lokalu). Oznacza to, że nawet jeżeli w chwili ponoszenia wydatków na cele wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy podatnik nie dysponuje tytułem własności/współwłasności, to najpóźniej tytuł taki podatnik powinien uzyskać ostatniego dnia okresu o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kiedy może wydatkować środki na realizację własnych celów mieszkaniowych.
Zatem wydatki na wykończenie lokalu mieszkalnego mogą zostać uznane za poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy poniesione zostaną w okresie od dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego a najpóźniej ostatniego dnia okresu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie i w okresie tym podatnik stanie się właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości.
Nadmienić przy tym należy, że z treści wcześniej przywołanych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej jak i umowy przedwstępnej, bez wątpienia może prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 Kodeksu określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Z kolei umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości.
Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377 ze zm.) – umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Umowa deweloperska jest zatem niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz tej własności sama umowa deweloperska nie przenosi.
W związku z tym, że Wnioskodawca sprzedał lokal 11 października 2013 r. a w okresie po dniu 11 października 2013 r. a przed 14 listopada 2013 r. poczynił wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) w nowo zakupionym od dewelopera lokalu mieszkalnym, do którego ostatecznie nabył tytuł własności 14 listopada 2013 r., to wydatkowanie części środków pieniężnych na zakup materiałów budowalnych, itp. do prac budowlanych, remontowych i wykończeniowych w ww. okresie w tym lokalu może zostać uznane za wydatkowanie w rozumieniu art. 21 ust. 25 ww. ustawy, ponieważ przed upływem 2 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, Wnioskodawca nabył także własność tejże nieruchomości (tj. 14 listopada 2013 r.).
W przypadku Wnioskodawcy termin na wydatkowanie środków ze sprzedaży 11 października 2013 r. lokalu mieszkalnego upłynął z dniem 31 grudnia 2015 r. Oznacza to, że skoro do tego czasu Wnioskodawca nabył (14 listopada 2013 r.) od dewelopera prawo własności do lokalu mieszkalnego, to zwolnienie mu przysługuje.
Tym samym rację ma Wnioskodawca twierdząc, że uznanie wydatków dokonanych w okresie pomiędzy 11 października 2013 r. a 14 listopada 2013 r. za wydatki na cele mieszkaniowe zwolnione z podatku dochodowego jest prawidłowe.
Wyjaśnić należy, że okoliczność nabycia przez Wnioskodawcę 14 listopada 2013 r. prawa własności do lokalu mieszkalnego, przed upływem dwuletniego terminu skutkuje uznaniem, że wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe nastąpiło zgodnie z ustawą, a zatem zwolnienie w związku z wydatkowanymi środkami poniesionymi na cel, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 przywołanej ustawy, w oparciu o art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy Wnioskodawcy przysługuje.
Pamiętać jednak należy, że nie wszystkie wydatki na materiały i prace związane z wykończeniem lokalu mogą zostać uznane za wydatki na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazać bowiem należy, że ponieważ przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont, to właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 290). W myśl art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego – ilekroć w ustawie jest mowa o budowie należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.
Zaś zgodnie z art. 3 pkt 7 ww. ustawy – przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Natomiast jeżeli w ustawie jest mowa o przebudowie należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego).
Niezależnie od tego, do których prac zostałoby zakwalifikowane dostosowanie budynku w stanie deweloperskim do stanu umożliwiającego jego użytkowanie, to nie wszystkie wydatki mogą podlegać zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Nie będą stanowić wydatku na własne cele mieszkaniowe wydatki poniesione na zabudowę elementami stałymi (np. szafy do zabudowy). Wydatki te stanowią bowiem wydatki na zakup wyposażenia mieszkania i jako takie nie mogą być traktowane na równi z wydatkami remontowo-budowlanymi. Umeblowanie (nawet to w trwałej zabudowie) nie może być podstawą do zastosowania ulgi w odniesieniu do tych wydatków, bowiem jest to jedynie element wyposażenia mieszkania, zatem nie ma charakteru prac budowlanych – tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 kwietnia 2006 r. sygn. akt II FSK 639/05. Wykonanie zabudowy stałej nie jest zatem wydatkiem związanym z budową (remontem) lokalu. Stanowisko, że wykonanie zabudowy stałej polegającej na wyposażeniu mieszkania w komplet mebli, w tym w szafy wnękowe, wykonanych na zamówienie, nie jest wydatkiem związanym z remontem lokalu potwierdził również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 13 lutego 2013 r. sygn. akt I SA/Go 3/13.
Podsumowując należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży 11 października 2013 r. lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Jednakże w odniesieniu do poniesionych wydatków w okresie pomiędzy 11 października 2013 r. a 14 listopada 2013 r. na cele mieszkaniowe przysługuje mu prawo do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy. Możliwość skorzystania z ww. zwolnienia wynika z faktu, że moment nabycia lokalu mieszkalnego od dewelopera nastąpił przed upływem dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie lokalu mieszkalnego a Wnioskodawca mając czas na wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie czyli do 31 grudnia 2015 r. poniósł w okresie od 11 października 2013 r. do 14 listopada 2013 r. wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy.
ITPB2/4511-132/15/BK | Interpretacja indywidualna
IBPB-2-1/4514-94/16/HK | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Cele mieszkaniowe > IBPB-2-2/4511-119/16/MZM

References: art. 14
 art. 21
 art. 155
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 155
 art. 158
 art. 3
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 3
 art. 3
 art. 21
 FSK 
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21