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Timestamp: 2019-07-15 23:14:39+00:00

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BGH, 24.11.1995 - V ZR 40/94 - dejure.org
https://dejure.org/1995,42
BGH, 24.11.1995 - V ZR 40/94 (https://dejure.org/1995,42)
BGH, Entscheidung vom 24.11.1995 - V ZR 40/94 (https://dejure.org/1995,42)
BGH, Entscheidung vom 24. November 1995 - V ZR 40/94 (https://dejure.org/1995,42)
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Cic (nunmehr § 311 Abs. 2 BGB <Fassung seit 1.1.02>), § 278 BGB
Begriff des Erfüllungsgehilfen: Makler als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers?
Beschränkte Tätigkeit des Grundstücksmaklers - Reine Makeltätigkeit - Verschuldenszurechnung - Beauftragung zu wesentlichen Vertragsverhandlungen
Stellung des Maklers als Erfüllungsgehilfe
Grundstücksmakler als Erfüllungsgehilfe einer Vertragspartei
Immobilienmakler: Erfüllungsgehilfe des Verkäufers? (IBR 1996, 350)
NJW 1996, 451
MDR 1996, 788
DNotZ 1996, 438
VersR 1996, 324
WM 1996, 315
BB 1996, 396
DB 1996, 370
Sie beruht auf der Erwägung, dass der Schuldner mit der Einschaltung eines Gehilfen seinen Geschäftskreis im eigenen Interesse erweitert und folglich das mit der Arbeitsteilung verbundene Personalrisiko tragen soll (vgl. BGH, NJW 1996, 451;… MünchKomm(BGB)-Hanau, aaO., § 278 BGB, Rdnr. 1).
Als Erfüllungsgehilfe ist daher anzusehen, wer nach den tatsächlichen Umständen mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (vgl. BGHZ 13, 111 (113); 50, 32 (35); BGH, NJW 1996, 451).
Ein Makler ist nicht generell als Erfüllungsgehilfe seines Vertragspartners anzusehen (vgl. RGZ 101, 97 (99); BGHZ 33, 302 (309); BGH, WM 1964, 853 (854); NJW 1996, 451).
Die selbstständige Stellung des Maklers steht allerdings der Eigenschaft als Erfüllungsgehilfe als solche nicht entgegen (vgl. BGHZ 100, 117 (122); BGH, NJW 1996, 451).
Daher ist der Makler nicht generell Hilfsperson eines Vertragspartners, sondern u. U. Dritter, der durch seine Tätigkeit lediglich die Parteien zusammen bringt (vgl. BGH, NJW 1996, 451).
Dies rechtfertigt die Anwendung des § 278 BGB (vgl. BGH, NJW 1996, 451; NJW-RR 1997, 116; NJW 2001, 358 u. 2021).
Wann dies anzunehmen ist, kann nur auf Grund einer Gesamtwürdigung der konkreten Maklertätigkeit beantwortet werden (vgl. BGH, NJW 1996, 451; NJW 2001, 358 (359)).
Ein Makler ist insbesondere dann Erfüllungsgehilfe der Vertragspartei, wenn er als deren beauftragter Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe aufgetreten ist (vgl. BGHZ 47, 224 (230); 114, 263 (269); BGH, NJW-RR 1987, 59; NJW 1996, 451 (452)) oder wegen einer engen Beziehung zum Geschäftsherrn als dessen Vertrauensperson erscheint (vgl. BGH, NJW 1978, 2144; WM 1978, 1154 (1155); NJW 1996, 451 (452)).
Vielmehr kommt es darauf an, ob bei wertender Beurteilung der tatsächlichen Umstände sein Verhalten dem Geschäftsherrn zuzurechnen ist (vgl. BGH, NJW 1978, 2144; WM 1978, 1154 (1155); NJW 1996, 451 (452)).
Dies ist etwa dann zu bejahen, wenn der Makler als Repräsentant seines Auftraggebers wie dessen bevollmächtigter Vertreter aufgetreten ist, als derjenige, mit dem wie mit dem Eigentümer selbst verhandelt werden könne (vgl. BGH, NJW 1995, 2550; NJW 1996, 451 (452)).
Bleibt die Tätigkeit des Maklers dahinter zurück, beschränkt er sich auf das Anbieten reiner Maklerdienste, ohne sich in die Erfüllung von Haupt- oder Nebenpflichten einer Vertragspartei einbinden zu lassen, kommt eine Zurechnung nach § 278 BGB nicht in Betracht (vgl. BGH, NJW 1996, 451 (452)).
Das rechtfertigt die Anwendung des § 278 BGB (vgl. BGH, NJW 1996, 451 452); NJW 2001, 2021).
Die Möglichkeit der Arglistanfechtung schießt jedenfalls einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Kaufvertrages gemäß c. i. c. nicht aus (vgl. BGH, WM 1988, 124; NJW 1996, 451; NJW 1998, 302 (303 f); Staudinger-Honsell, aaO., Vorbem. zu §§ 459 ff BGB, Rdnr. 76).
Daß sie sich hierzu selbständiger Handelsvertreter bedient, ändert daran nichts (vgl. BGHZ 82, 219, 222 f; Urteil vom 24. November 1995 - V ZR 40/94 = NJW 1996, 451; vom 24. September 1996 - XI ZR 318/95 = NJW-RR 1997, 11b).
Anderes gilt namentlich dann, wenn Informationen über angeblich geringe Finanzierungsbelastungen während der Verhandlungen über den Kaufvertrag als Erwerbsanreiz genutzt werden (vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452).
Dies genügt, um auch den Beklagten zu 2 als ihren Erfüllungsgehilfen anzusehen (vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452), der den bereits geschilderten Umständen nach zudem stillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrages mit der Klägerin bevollmächtigt war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021 f).
Nimmt der Makler jedoch nicht die Interessen beider Parteien wahr, sondern führt die Verhandlungen nur für eine Partei oder ist aufgrund enger Beziehungen als deren Vertrauensperson anzusehen oder übernimmt Aufgaben, die typischerweise einer Partei obliegen, so ist der Makler kein Dritter (BGH NJW 1996, 451; BGH NJW 2001, 358; Staudinger/.
Wann eine solche Einschätzung gerechtfertigt ist, läßt sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur aufgrund einer die Interessen beider Parteien wertenden Betrachtung der Einzelfallumstände entscheiden (BGH, Urteil vom 24. November 1995 - V ZR 40/94, WM 1996, 315, 316).
Der Annahme eines gegen den Verkäufer F gegebenen Schadensersatzanspruch steht die mit Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten vom 07.05.2007 erklärte (Arglist-, hilfsweise Irrtums-) Anfechtung der Kläger nicht entgegen, da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ( BGH, Urteil vom 24.11.1995 -V ZR 40/94-, WM 1996, 315 ff = NJW 1996, 451 f, Tz. 7 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 11.05.1979 -V ZR 75/78-, NJW 1979, 1983 f ) die Anfechtung des Kaufvertrages die Möglichkeit des Anfechtenden unberührt lässt, unabhängig von der Wirksamkeit der Anfechtung Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss geltend zu machen.
War der Zeuge C -wie die Kläger dies darstellendurch den Verkäufer Schwirkschlies damit betraut, die wesentlichen Vertragsverhandlungen mit den Kaufinteressenten zu führen und war ihm hierbei weitgehend freie Hand gelassen, genügt dies nach der Rechtsprechung ( BGH, Urteil vom 14.03.2003 -V ZR 308/02-, NJW 2003, 1811 ff, Tz. 23 ), ihn bei der gebotenen Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls ( BGH NJW 1996, 451 f = WM 1996, 315 ff, Tz. 16 f bei juris ) als Erfüllungsgehilfen des Verkäufers (§ 278 BGB) anzusehen.
Abgesehen davon kann sich, sofern sich bei der Vermittlung eines Kaufvertrages -wie hier aus genannten Gründen bei dem beabsichtigten Wohnungskauf der Klägerdie Aufgabe einer Beratung des Kaufinteressenten stellt und diese vom Verkäufer dem mit den eigentlichen Vertragsverhandlungen befassten Vermittler oder Makler überlassen wird, dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrages aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB), wobei in diesen Fällen an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (§ 164 BGB), nach der Rechtsprechung keine zu strengen Anforderungen zu stellen sind ( BGH, Urteil vom 13.10.2006 -V ZR 66/06-, NJW 2007, 1874 ff, Tz. 16 bei juris unter Hinweis auf BGHZ 140, 111 ff, 116;; vgl. zur rechtlichen Beurteilung bei Einschaltung eines Maklers BGH, Urteil vom 14.03.2003 -V ZR 308/02-, NJW 2003, 1811 ff, Tz. 17 sowie BGH, Urteil vom 24.11.1995 -V ZR 40/94-, NJW 1996, 451 f = WM 1996, 315 ff, Tz. 12 ff, 13 ff bei juris ).
Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten offensichtlich keinen Kontakt mit der Klägerin aufgenommen, sondern dem Zeugen bei den Verhandlungen mit der Klägerin freie Hand gelassen (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116) und ihn mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut (vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452).
Der Senat hat indessen den Grundstücksmakler, dem von einer späteren Kaufvertragspartei die Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen überlassen worden war, als deren Gehilfen bei der Erfüllung der vorvertraglichen Sorgfaltspflichten angesehen (Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, WM 1996, 315).
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