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Timestamp: 2020-01-17 21:29:38+00:00

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„Windradklauseln“ in BVVG-Kaufverträgen nach AusglLeistG unwirksam – kein Zahlungsanspruch, kein Rücktrittsrecht, kein Wiederkaufsrecht der BVVG - Energiespektrum
Ein Käufer von nach § 3 AusglLeistG verbilligt erworbenen landwirtschaftlichen Flächen in Mecklenburg-Vorpommern hat sich gegen die mit der BVVG vereinbarten „Windradklauseln“ gewandt – mit Erfolg, wie der Bundesgerichtshof (BGH) nun im Revisionsverfahren entschieden hat.
Bild 1: „Windradklauseln“ in BVVG-Kaufverträgen nach AusglLeistG unwirksam – kein Zahlungsanspruch, kein Rücktrittsrecht, kein Wiederkaufsrecht der BVVG (Maslaton Rechtsanwaltsgesellschaft mbH)
Bisher liegt hierzu lediglich die auf der Webseite des BGH veröffentlichte Pressemitteilung vom 14.09.2018 vor – diese enthält jedoch erfreulich eindeutige Aussagen. Die Auswirkungen der Entscheidung sind enorm.
Der Kläger erwarb mit Vertrag vom 26.08.2005 von der BVVG insgesamt 71,01 ha landwirtschaftliche Fläche vergünstigt nach § 3 Abs. 5 Ausgleichsleistungsgesetz (AusglLeistG). In dem Vertrag war geregelt, dass die Flächen während einer Bindungsfrist von 15 Jahren landwirtschaftlich genutzt werden müssen.
Zudem enthielt der Vertrag die Vereinbarung, dass – falls während der Bindungsfrist kaufgegenständliche Flächen zur Errichtung von Windenergieanlagen (WEA) etc. genutzt werden – die Zustimmung der BVVG erforderlich ist und dass der Grundstückseigentümer nur dann einen Anspruch auf Zustimmung hat, wenn er die BVVG vor Abschluss eines entsprechenden Vertrages informiert, sie in die Verhandlungen einbezieht und sich verpflichtet, an die BVVG einen Betrag i.H.v. 75% des auf die Gesamtnutzungsdauer der WEA kapitalisierten Entschädigungsbetrages zu zahlen und ihr die Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die die BVVG zur Ermittlung dieses Betrages benötigt; die Zahlung wird einen Monat nach Abschluss des entsprechenden Grundstücksnutzungs-/Überlassungsvertrages fällig.
Bezüglich des Wiederkaufsrechts hat das Kammergericht hingegen die Anschlussberufung des Klägers, die auf die Feststellung des Nichtbestehens dieses Rechts gerichtet war, zurückgewiesen. Insoweit sei die Klausel wortgleich mit § 12 Abs. 4 FlErwV – die BVVG sei demnach zum Rückkauf zum Verkaufspreis berechtigt, sobald „die Errichtung der Windenergieanlagen auf diesen Flächen rechtlich möglich geworden ist“, wobei es in diesem Zusammenhang nicht darauf ankomme, wie groß der für die WEA benötigte Flächenanteil sei.
In diesem Zusammenhang hat das Gericht über den Wortlaut von § 1 Abs. 2 FlErwV hinausgehend angenommen, dass bereits die Ausweisung einer Windfläche im Regionalplan hierunter falle und damit das Wiederkaufsrecht der BVVG auslösen könne. Ergänzend führt das Gericht am Ende seiner Entscheidung aus, dass das Rückkaufsrecht „jedenfalls im verhältnismäßigen Rahmen“ ausgeübt werden könne und lässt damit offen, ob in einem Fall wie dem vorliegenden das Rückkaufrecht sich nur auf die für die windenergetische Nutzung benötigte Fläche beziehen würde.
Nach Einschätzung des BGH steht der BVVG im vorliegenden Fall kein Wiederkaufsrecht zu. Demnach entsteht dieses Recht nur dann, wenn die verbilligt erworbenen Flächen nachträglich für einen der in § 1 Abs. 1 S. 4 bis 6 FlErwV benannten Zwecke nutzbar werden, siehe auch § 12 Abs. 4 FlErwV.
Anders als das Kammergericht nimmt der BGH in diesem Zusammenhang keine erweiternde Auslegung vor. Die Ausweisung einer Windfläche im Regionalplan stellt demnach keinen Fall dar, auf den § 1 Abs. 1 S. 4 bis 6 FlErwV entsprechend Anwendung findet. Damit entsteht das Wiederkaufsrecht nicht bei Windenergieanlagen, die als im Außenbereich privilegierte Vorhaben i.S.v. § 35 Abs. 1 Nr. 5 BauGB errichtet werden.
Das BGH-Urteil entfaltet Relevanz nicht nur in der Rechtsbeziehung zwischen BVVG und Erwerber, sondern wird nach unserer Einschätzung insbesondere auch in der Dreierkonstellation BVVG – Erwerber – WEA-Betreiber aus den entsprechenden Dreiseitigen Gestattungsverträgen Rechte der Betroffenen auslösen.
Das konkrete Vorgehen wird hierbei jeweils von der Vertragsgestaltung abhängen, insbesondere auch davon, ob bzw. inwieweit AGB-Recht Anwendung findet und in welcher Art und Weise in der betreffenden Dreiseitigen Vereinbarung auf die Regelungen im Kaufvertrag Bezug genommen worden ist. Auch die Verjährungsproblematik wird sich im Einzelfall oft stellen.

References: § 3
 BGH 
 § 3
 § 12
 § 1
 BGH 
 § 1
 § 12
 BGH 
 § 1
 § 35