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Timestamp: 2018-06-25 15:51:02+00:00

Document:
Mietvertrag: Umlegung von Aufzugskosten auf einen Erdgeschossmieter
LG Berlin, Az.: 62 S 178/06
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 13.06.2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten – 6 C 45/06 – wie folgt geändert und neu gefasst:
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Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen, § 540 Abs. 1 ZPO.
Die auf dem Hause befindliche Dachterrasse ist mit Grillplätzen ausgestattet und teilweise begrünt. Der Kläger hält einen Mieterkeller, welcher mit dem Fahrstuhl erreichbar ist, inne.
Gegen das ihr am 16.06.2006 zugestellte Urteil des Amtsgerichts hat die Beklagte am 30.06.2006 Berufung eingelegt, welche sie am 16.08.2006 begründet hat.
Die Beklagte begehrt die Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und vollständige Klageabweisung.
Der Kläger begehrt die Zurückweisung der Berufung. Er ist der Auffassung, die Nutzung des Fahrstuhls durch ihn sei nicht sinnvoll möglich; dies gelte auch für das Erreichen der Dachterrasse.
Die statthafte Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO).
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm gezahlten Aufzugskosten aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 BGB). Denn die Zahlung ist nicht rechtsgrundlos erfolgt.
Der Kläger schuldete die Aufzugskostenvorschüsse aufgrund vertraglicher Vereinbarung, § 556 Abs. 1 S. 1 BGB. Aus dem Mietvertrag ergibt sich, dass in dem streitgegenständlichen Gebäudekomplex ein Aufzug vorhanden ist (§ 1 Ziffer 4 des Mietvertrages). Gemäß § 2 Ziffer 1. b) wurde die Zahlung einer Aufzugskostenvorauszahlung vereinbart. Kosten des Aufzugbetriebs sind umlagefähige Betriebskosten (früher § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, BGBl. I S. 2178, in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 7; seit 1. Januar 2004 § 2 Nr. 7 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346). Gemäß Nr. 2 (3) (Aufzugsanlagen) der Besonderen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag erfolgt eine Umlage der Kosten für den Aufzug auf die Mieter je Wirtschaftseinheit.
Diese Regelung ist wirksam.
Die formularvertragliche Umlage der Aufzugskosten auf den Mieter einer Wohnung in einer Wirtschaftseinheit, bei der sich der Fahrstuhl nicht in dem Gebäude befindet, in dem die Wohnung belegen ist, hält nach Auffassung des erkennenden Gerichts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Eine gegen die Gebote von Treu und Glauben verstoßende unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nicht vor, insbesondere weicht die Abrede nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab. Dabei kann dahinstehen, ob der Kläger von dem vorhandenen Fahrstuhl einen tatsächlichen Nutzen hat. Denn auch dies macht die Klausel nicht unwirksam. Die Umlage der Aufzugskosten nach der Wohnfläche ist auch dann zulässig, wenn dem Mieter das Vorhandensein eines Fahrstuhls keinen objektiven Gebrauchsvorteil gewährt (BGH v. 20.09.2006, VIII ZR 103/06).
Im einzelnen: Für preisgebundenen Wohnraum bestimmt § 24 Abs. 2 Satz 1 NMV, dass die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden dürfen, sofern nicht im Einvernehmen mit allen Mietern ein anderer Umlagemaßstab vereinbart ist. Nach § 24 Abs. 2 Satz 2 NMV kann Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage ausgenommen werden. Die Frage, ob der Vermieter hierzu verpflichtet ist, wenn der Erdgeschossmieter von dem Aufzug keinen tatsächlichen Nutzen hat, wird in Rechtsprechung und Schrifttum uneinheitlich beantwortet. Nach einer weit verbreiteten Auffassung sei es grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter die Aufzugskosten nach entsprechender Vereinbarung auch auf die Erdgeschossmieter umlegt (LG Berlin WuM 1990, 559; GE 1994, 765; GE 1995, 567; LG Duisburg, WuM 1991, 597; LG Berlin v. 29.05.1997 – 62 S 576/96, zitiert nach MM 2002, 45; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 437b; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556a Rdnr. 22). Nach anderer Ansicht sei dies unzulässig (LG Kiel NZM 2001, 92; LG Braunschweig, WuM 1990, 558; LG Berlin, MM 2002, 45; 333: Reduzierung des Ermessenspielraums des Vermieters auf Null, wenn kein Nutzen für den Erdgeschossmieter durch den Aufzug vorhanden ist).
Im Hinblick auf die hier streitentscheidende Frage, ob die Aufzugskosten auf einen im zweiten Obergeschoss wohnenden Mieter umgelegt werden können, wenn sich Haltepunkte des Aufzugs nur im ersten und fünften OG. – des Nachbarhauses – befinden, schließt sich das erkennende Gericht der erstgenannten Auffassung an.
Hierfür spricht zum einen schon die in dem Regel-Ausnahme-Verhältnis des § 24 Abs. 2 NMV zum Ausdruck kommende gesetzgeberische Wertung. Aus der Fassung der Vorschrift ist zum einen der Schluss zu ziehen, dass die Umlage auf die übrigen Mieter – mit Ausnahme der Erdgeschossmieter – die Regel, mithin grundsätzlich uneingeschränkt zulässig ist. Zum anderen folgt daraus, dass es für die Umlagefähigkeit – wie ausgeführt – nicht zwingend auf die – dem Erdgeschossmieter naturgemäß regelmäßig nicht zufließenden – Gebrauchsvorteile ankommt. Denn dem Vermieter wird insoweit („kann“) ein Ermessen eingeräumt.
Der Bundesgerichtshof führt hierzu in seiner Entscheidung vom 20.09.2006, aaO., welche den Anwendungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB bei preisfreiem Wohnraum betrifft, folgendes aus:
„Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, werden vielfach von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt. Das gilt ebenso wie für die Kosten eines Aufzugs etwa für die Kosten einer Gemeinschaftsantenne, die Kosten der Beleuchtung von Eingang und Treppenhaus, die Kosten der Reinigung dieser Bereiche oder die Kosten der Gartenpflege (vgl. zu letzteren Senatsurteil vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 135/03, WuM 2004, 399). Eine nach der jeweiligen Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Im Falle der Aufzugskosten etwa wäre für eine streng verursachungsgerechte und am Vorteilsprinzip ausgerichtete Zuordnung nicht nur eine Unterscheidung zwischen den Erdgeschossmietern und den Mietern der übrigen Stockwerke erforderlich, sondern müsste darüber hinaus eine Differenzierung nach der Stockwerkshöhe der einzelnen Wohnungen und möglicherweise auch nach der Zahl der Nutzer je Wohnung erfolgen.
Es sprechen deshalb auf Seiten des Vermieters Gründe der Praktikabilität und auf Seiten der Mieter Gründe der Nachvollziehbarkeit und besseren Überprüfbarkeit der Abrechnung für eine generalisierende Betrachtungsweise (Weitemeyer aaO, § 556a Rdnr. 22; Schmid aaO, Rdnr. 4004). Soweit die Mieter zur Entstehung der Gesamtkosten in unterschiedlichem Maße beitragen oder davon in unterschiedlichem Umfang profitieren, sind gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung von Betriebskosten dann nicht zu vermeiden. Der Mieter muss die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab trotz gegebenenfalls unterschiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien grundsätzlich hinnehmen (Senatsurteil vom 8. März 2006, aaO, unter II A 1 a aa (2)). Denn die oben genannten Gründe lassen die damit für die Mieter bestimmter Wohnungen im Einzelfall möglicherweise verbundenen Nachteile nicht als eine – die Gebote von Treu und Glauben missachtende – unangemessene Benachteiligung erscheinen, zumal sich die Vor- und Nachteile bei den verschiedenen Betriebskostenarten insgesamt auch ausgleichen können.“
Dem schließt sich das erkennende Gericht auch für den Anwendungsbereich des § 24 Abs. 2 NMV an.
Ein Ausgleich für die Kostenbelastung des Mieters trotz fehlender Vorteile durch den Aufzug ist vom Vermieter bei der Bestimmung der Einzelmiete gemäß § 3 Abs. 3 NMV zu schaffen, die sich an der Billigkeit gemäß §§ 315, 316 BGB zu orientieren hat (ebenso Langenberg, Handbuch der Betriebskosten bei Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn 84; LG Hamburg WuM 1987, 422).
Die anteilige Umlage der Aufzugskosten verstößt mithin weder gegen den Grundgedanken des § 24 Abs. 2 S. 1 NMV, noch benachteiligt sie den Kläger unangemessen, selbst wenn er den Aufzug nicht sinnvoll nutzen konnte (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Nichts anderes gilt nach Auffassung des erkennenden Gerichts auch, wenn sich der Aufzug im Rahmen einer vom Vermieter gebildeten Wirtschaftseinheit in dem Gebäude befindet, in dem die betreffende Wohnung gerade nicht liegt.
Die Bildung einer Wirtschaftseinheit ist auch bei preisgebundenem Wohnraum zulässig, wie sich aus § 24 Abs. 1 S. 1 NMV ergibt. Danach sind Bewirtschaftungskosten die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind. Zwar hat der Vermieter auch insoweit bei der Betriebskostenumlage den Grundsatz der Billigkeit (§§ 315, 316 BGB) zu beachten. Wenn es jedoch auf die Gewährung eines objektiven Gebrauchsvorteils durch den vorhandenen Aufzug nicht ankommt, dann erscheint es nicht unbillig, den Mieter mit Kosten eines im Nachbargebäude vorhandenen Aufzugs zu belasten. Denn ob der Aufzug in dem Haus befindlich ist, in dem die Wohnung liegt oder im Nachbarhaus, ist dann ohne Belang (a.A. AG Trier NJW-RR 1989, 1170).
Darüber hinaus ist die Nutzung des Aufzugs hier aber auch für den Kläger sinnvoll möglich. Zwar mag dies nicht ohne weiteres für das Erreichen des Mieterkellers gelten, wobei auch hier – worauf die Beklagte zutreffend hingewiesen hat – es durchaus eine Erleichterung darstellen kann, wenn der Kläger, der unstreitig über einen Schlüssel für das Nachbargebäude verfügt, etwa schwere Einkäufe oder einzulagernde Gegenstände von dort aus mit dem Fahrstuhl in den Keller bringt und sodann durch den Verbindungsgang in seine Wohnung gelangt. Jedenfalls aber hinsichtlich der Dachterrasse ist eine sinnvolle Nutzung des Fahrstuhls durch den Kläger ohne weiteres möglich. Denn auch wenn er zunächst die 10 – 15 Meter zum Nachbargebäude zurücklegen und sich sodann vom zweiten in das erste Obergeschoss begeben muss, um den Fahrstuhl zu erreichen, so kann er dann jedoch mit diesem auf die Dachterrasse gelangen. Inwieweit es hier – wie der Kläger vorträgt – für ihn leichter sein soll, die drei Stockwerke von seiner Wohnung aus zu Fuß über das Treppenhaus zurückzulegen, erschließt sich dem erkennenden Gericht nicht. Der Komfort eines Fahrstuhls liegt gerade darin, dass das Treppensteigen vermieden wird. Gerade da sich auf der Dachterrasse auch Grillplätze befinden, kommt ein möglicher Transport von Lebensmitteln hinzu, welcher durch das Treppenhaus zweifellos beschwerlicher ist. Ob der Kläger die Dachterrasse tatsächlich nutzt, ist insoweit ohne Belang. Denn bei der Frage, ob dem Mieter eine vom Vermieter bereitgestellte Leistung oder Einrichtung zugute kommt, ist eine generalisierte Betrachtungsweise veranlasst (a.A. AG Göppingen WuM 1977, 117).
Die Kostenentscheidung folgt hinsichtlich der Kosten der Berufungsinstanz aus § 91 Abs. 1 ZPO, wegen der Kosten der ersten Instanz aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.
Die Revision zum Bundesgerichtshof war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Allein der Umstand, dass zu dem hier streitgegenständlichen Problem unterschiedliche Auffassungen in der Rechtsprechung der Instanzgerichte vertreten werden, rechtfertigt die Revisionszulassung nicht. Denn es handelt sich bei der zu entscheidenden Frage regelmäßig um eine Einzelfallentscheidung, bei der jeweils die konkreten Umstände maßgeblich sind.
Mieter: Unterlassungsanspruch gegen Geräuschs- und Geruchsimmissionen von Nachbargrundstück Mietvertrag: Erhöhung einer Inklusivmiete über Mietspiegel mit Netto-Kaltmieten

References: § 540
 § 556
 § 2
 § 27
 § 2
 § 307
 § 24
 § 24
 § 556
 § 24
 § 556
 § 556
 § 24
 § 3
 § 24
 § 24
 § 91
 § 92
 § 708
 § 543