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Timestamp: 2020-05-26 01:31:47+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 11279 del 09/05/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 11279 del 09/05/2017
Cassazione civile, sez. II, 09/05/2017, (ud. 25/10/2016, dep.09/05/2017), n. 11279
sul ricorso (iscritto al N.R.G. 7383/12) proposto da:
L.O., rappresentato e difeso, in forza di procura
speciale a margine del ricorso, dall’Avv.to Giuseppe Perica del foro
di Roma ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’Avv.to
Giuseppe Fiorino, via Premuda n. 6;
R.L. e V.L., rappresentati e difesi dagli Avv.ti
Antonio Cellucci e Maria Grazia Rondoni del foro di Roma, in virtù
di procura speciale apposta a margine del controricorso, ed
elettivamente domiciliati presso lo studio dell’Avv.to Fabio
Piacentini, viale delle Milizie n. 34;
avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 93 depositata il
Generale Dott. PEPE Alessandro, che – in assenza delle parti – ha
Con atto di citazione notificato il 27 gennaio 1999 L.O. evocava, dinanzi al Tribunale di Velletri, R.L. e premesso di essere proprietario di fabbricato sito in (OMISSIS), per averlo acquistato dal Comune di Artena con atto di alienazione del 26.2.1998 ai sensi della L.R. n. 1 del 1986, assumeva che il convenuto deteneva senza titolo detto bene, per cui chiedeva che fosse condannato al rilascio dell’immobile, oltre al risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell’abusiva occupazione.
Instaurato il contraddittorio, resisteva il R., eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, precisando di occupare l’immobile in quanto era stato promesso in vendita alla moglie, V.L., da L.S. ed E., la quale – stante la mancata stipula dell’atto definitivo di vendita – li aveva evocati in giudizio per ottenere sentenza in luogo del contratto non concluso.
Chiesto ed ottenuto dall’attore di chiamare in causa la V., anche questa si costituiva chiedendo il rigetto della domanda attorea sulla base del titolo di trasferimento del bene di cui alla sentenza del Tribunale di Velletri pronunciata ai sensi dell’art. 2932 c.c..
Il giudice adito, con sentenza non definitiva n. 222 del 2004, condannava i convenuti al rilascio dell’immobile in favore dell’attore, ritenendo la prevalenza dell’atto di alienazione del Comune di Artena intervenuto nei confronti di L.O. rispetto alla sentenza prodotta dai convenuti, rimessa la causa sul ruolo per la quantificazione del danno; con successiva sentenza n. 119 del 2007 determinava il risarcimento dei danni in Euro 40.818,03.
In virtù di rituale appello interposto dal R. e dalla V., la Corte di appello di Roma, nella resistenza dell’appellato, accoglieva il gravame, e in riforma della decisione di prime cure respingeva la originaria domanda, con condanna dell’appellato al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio.
A sostegno della decisione adottata la corte capitolina evidenziava che il giudice di primo grado avrebbe dovuto disapplicare l’atto amministrativo di alienazione n. 1117 rep. del 26 2 1998 in quanto atto nullo, ai sensi della L. n. 2248 del 1865, art. 5, all. E, non avendo alcun rilievo a tal fine la mancata impugnazione dell’atto stesso innanzi al giudice amministrativo, non riguardando la controversia una pubblica amministrazione, ma unicamente una controversia fra privati, nella quale l’atto illegittimo assumeva non già il ruolo di atto fondante il diritto dedotto in giudizio, ma un mero antecedente logico, sicchè la questione veniva a prospettarsi come pregiudiziale in senso tecnico.
Ciò precisato, la domanda attorea non poteva trovare accoglimento essendo emerso dagli accertamenti del consulente tecnico di ufficio che gli appellanti detenevano l’appartamento di (OMISSIS) in forza dell’acquisto fattone dai precedenti proprietari, L.S. ed E., riconosciuto con sentenza passata in giudicato e trascritta antecedentemente all’atto amministrativo, che doveva essere disapplicato in quanto non opponibile alla V., che aveva trascritto la sentenza ex art. 2932 c.c., facendola così retroagire alla data del 10.5.1994 di trascrizione della scrittura privata con i fratelli L. del (OMISSIS), oltre ad essere stato adottato l’atto amministrativo del 1998 dal Comune di Artena in carenza assoluta di potere, non trattandosi di bene demaniale, per essere lo stesso giuridicamente commerciabile anche in relazione alla sanatoria edilizia, e ciò indipendentemente dall’avvenuta definizione dell’iter procedimentale di affrancazione del demanio collettivo d’uso civico di cui era gravato il terreno su cui era stato edificato. Con la conseguenza che non risultando comprovato che il bene rivendicato appartenesse al Comune di Artena, che glielo aveva alienato, la domanda doveva essere respinta in presenza di un titolo che legittimava la V. a detenere quello stesso immobile, spettando in ogni caso a colui che agiva in rivendicazione l’onere della prova piena del suo titolo sul bene da altri detenuto.
Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Roma ha proposto ricorso per cassazione il L., sulla base di quattro motivi, cui hanno replicato i R. – V. con controricorso.
Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2697, 948 e 1478 c.c., oltre a vizio di motivazione, per non avere la corte di merito considerato che il preliminare di vendita fra la V., promissaria acquirente, ed i L., promittenti venditori, era intervenuto in epoca in cui il terreno, ed il sovrastante fabbricato, risultavano ancora ricompresi nel demanio collettivo di uso civico del Comune di Artena, per cui si configurava quale compromesso di cosa altrui, determinante esclusivamente il sorgere, in capo ai promittenti venditori, l’obbligo di procurare al promissario acquirente l’acquisto della proprietà del bene. Con la conseguenza che la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., avrebbe piegato i suoi effetti solo dal momento in cui i promittenti venditori avessero acquistato la proprietà del bene promesso.
Ad avviso del ricorrente, inoltre, non avendo il convenuto e la terza chiamata contestato la titolarità del diritto dominicale in capo all’ente pubblico, ciò avrebbe determinato attenuato l’ordinario onere gravante sull’attore in revindica, assolto per effetto dell’allegazione dell’atto di compravendita intervenuto il (OMISSIS).
Aggiunge il ricorrente che nel contrasto fra due titoli, occorreva dare prevalenza a quello proveniente dal Comune, trattandosi – pacificamente – di fabbricato abusivo costruito su terreno di natura demaniale (demanio collettivo di uso civico), essendo così soddisfatta la prova della titolarità in capo al L.. Nè i L. potevano trasferire la proprietà alla V. in quanto tale diritto non apparteneva a loro, per cui non poteva essere pronunciata sentenza in luogo del contratto definitivo non concluso. Nè i promittenti venditori hanno acquistato la proprietà del bene in modo di procurarla alla promittente acquirente ex art. 1478 c.c..
Con il secondo mezzo il ricorrente lamenta la violazione e la falsa applicazione dell’art. 2668 c.c., L. n. 2248 del 1865, art. 5, all. E) e della L.R. Lazio n. 57 del 1996, art. 1 (già L.R. n. 1 del 1986, art. 1) e della L. n. 47 del 1985, art. 31, oltre a vizio di motivazione, per avere la corte territoriale ritenuto l’alienazione del (OMISSIS) atto amministrativo, mentre si tratta di contratto di natura privatistica. Il ricorrente, infatti, risulta essere occupatore sine titulo di detto terreno almeno fin dal 1977, come comprovato sia dall’atto notorio presentato a corredo della domanda di alienazione sia dall’avere ottenuto con provvedimento della Provincia di Roma del 25.2.1978 prot. N. 543 l’autorizzazione all’accesso carrabile sulla strada provinciale prospiciente il terreno posseduto, che poi è divenuto l’accesso carrabile del fabbricato abusivamente edificato sul terreno. Nè alcuna rilevanza poteva essere attribuita alla circostanza che la sanatoria edilizia era stata presentata da L.S. ed E., in quanto i predetti abitavano nel fabbricato abusivamente realizzato.
Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2932, 1478 e 934 c.c., nonchè della L.R. Lazio n. 1 del 1986, artt. 2 e 8, modificata prima con la L.R. n. 57 del 1996 ed infine con la L.R. n. 6 del 2005, oltre a vizio di motivazione, ritenendo “stupefacente” l’affermazione che la trascrizione della sentenza antecedentemente all’atto amministrativo avrebbe trasferito il bene dai precedenti proprietari alla V. in quanto L.S. ed E. non erano proprietari dell’immobile. Come errata sarebbe l’affermazione secondo cui il Comune di Artena avrebbe agito in carenza assoluta di potere di alienazione di un bene che non rientrava tra i cosiddetti beni demaniali. Del resto per il principio di accessione appartiene al demanio civico anche la costruzione abusiva su di esso realizzata; nè poteva ritenersi trasferibile il bene indipendentemente dall’avvenuta definizione dell’iter procedurale di affrancazione del demanio collettivo di uso civico di cui è gravato il terreno su cui è stato edificato.
Con il quarto motivo nel denunciare violazione e falsa applicazione dell’art. 934 c.c., oltre a vizio di motivazione, il ricorrente si duole del ragionamento della sentenza impugnata che nega l’evidenza assumendo che non risulterebbe comprovata la proprietà del bene rivendicato in capo a lui, nonostante egli vanti una continuità di trascrizioni per avere acquistato il bene dal Comune di Artena che lo deteneva a titolo originario fin dal 1959 a seguito della sentenza del Commissario agli usi civici che glielo aveva assegnato come proprietà collettiva e come tale di natura demaniale.
I quattro motivi di censura vanno trattati congiuntamente per la evidente connessione argomentativa che li avvince. Essi sono fondati e pertanto il ricorso va accolto.
La questione posta all’esame del Collegio attiene alla validità del contratto preliminare concluso fra le parti avente ad oggetto un fondo gravato da uso civico, e dunque rientrante nella categoria dei beni aventi natura di demanio collettivo di uso civico del fondo, comprensivo di fabbricato abusivo eretto sul medesimo terreno.
In via preliminare è opportuno chiarire che costituisce dato non contestato che sull’area in esame insistevano usi civici, che sono venuti meno a seguito dell’atto di alienazione del Comune di Artena, quale ente esponenziale, in favore di L.O.. La circostanza, addotta dagli appellanti, secondo cui gli usi civici erano in fase di liquidazione, non incide sulla loro esistenza al momento della stipula del contratto preliminare (il procedimento amministrativo di liquidazione è disciplinato dalla L. 16 giugno 1927, n. 1766).
L’analisi non può che prendere avvio dalla L.R. Lazio n. 1 del 1986, la quale non ha realizzato una sdemanializzazione generalizzata dei beni gravati da usi civici nella Regione Lazio, ma l’ha predisposta solo per quei casi in cui l’interesse alla fruizione collettiva del bene medesimo deve bilanciarsi con il pari interesse a contrastare lo spopolamento delle aree rurali. Inoltre la sdemanializzazione del bene non è disposta dalla legge regionale, ma consegue alla sua vendita, effettuata in una delle diverse forme che la legge prevede. Prima della vendita il terreno è nella inalienabile e indivisibile titolarità collettiva, che vede nel Comune o nell’Università agraria, a seconda dei casi, l’ente esponenziale votato alla sua gestione. Lungi dall’essere puro corollario economico, la determinazione del prezzo di vendita è parte intrinseca del processo che porta al mutamento di destinazione del bene, in quanto parte di quel bilanciamento di interessi su cui si fonda la legittimità stessa della sdemanializzazione.
In detta ottica la giurisprudenza del Consiglio di Stato ha già avuto modo di rilevare che il vincolo di uso civico costituisce un diritto reale di natura civica (in quanto i componenti della collettività ne usufruiscono uti cives) volto ad assicurare una utilità alla collettività ed ai suoi componenti (Cons. Stato, 6^, 6 marzo 2003, n. 1247), con la conseguenza che un tale beneficio non può essere assicurato se si consente l’impiego dell’area per la realizzazione di immobili ad uso privato. In altri termini, esiste una oggettiva incompatibilità tra l’impiego esclusivo dell’area occupata da manufatti e l’esistenza di determinati usi civici sull’area stessa.
E’ agevole rilevare che il pensiero seguito dalla corte distrettuale nella decisione adottata è basato su di un presupposto giuridicamente errato, avendo optato per la disapplicazione dell’atto amministrativo di alienazione (n. 1117 rep. del 26.02.1998), in quanto è fermo principio della giurisprudenza di questa Corte la intrasferibilità da un privato ad un altro privato di un bene demaniale, tant’è che non può neanche essere invocata l’usucapione decennale (che presuppone l’acquisto in buona fede di un immobile a non domino e postula la identità tra la zona alienata e quella posseduta, nonchè la trascrizione del titolo, il quale deve specificamente riguardare l’immobile che si è inteso con essa trasferire e del quale si sostiene l’acquisto per decorso del decennio, in modo che, attraverso la trascrizione e la perfetta corrispondenza tra l’oggetto del titolo e quello del possesso, i terzi interessati siano posti in grado di conoscere in maniera sicura ed autentica l’acquisto per usucapione che dell’immobile venga facendo il possessore: Cass. 16 luglio 1966 n. 1923; Cass. 10 novembre 1973 n. 2972; Cass. 29 aprile 1993 n. 5071; più di recente: Cass. 17 gennaio 2014 n. 874), non rilevando l’atto traslativo fra privati neppure dalla successiva data di sdemanializzazione del bene, in quanto derivante da atto nullo per impossibilità dell’oggetto (cfr. Cass. 20 aprile 2001 n. 5894; Cass. 27 settembre 1996 n. 8528; ma già Cass. n. 1234 del 1973 e Cass. n. 2486 del 1964).
La definizione del procedimento amministrativo di liquidazione degli usi civici, dunque, è elemento autonomo essenziale, nel senso che da esso discende la sdemanializzazione del bene e va accertato in base ad una distinta valutazione del titolo d’acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze di detta procedura successivamente alla stipulazione del preliminare.
Ne consegue, quindi, che non poteva la corte del merito, senza incorrere nei vizi denunciati, tenere conto della sentenza pronunciata dal Tribunale di Velletri ai sensi dell’art. 2932 c.c., in sostituzione del contratto che si sarebbe dovuto concludere per la cessione in questione a favore dei coniugi R. – V. in esecuzione della promessa rimasta inadempiuta da L.S. ed E. cui il ricorrente era rimasto estraneo.
La sentenza impugnata deve, quindi, cassarsi e rinviarsi la causa ad altra sezione della medesima Corte di appello di Roma per un nuovo esame, che dovrà essere limitato all’accertamento della proprietà dei beni de quibus sulla base del titolo di provenienza degli immobili medesimi alla luce dei principi sopra affermati al fine della pronuncia sulla originaria domanda avente ad oggetto il rilascio dell’immobile.
La Corte, accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata, con rinvio a diversa sezione della Corte di appello di Roma, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

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 art. 5
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 art. 2932
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 art. 1478
 art. 5
 art. 1
 art. 1
 art. 31
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