Source: https://www.svjaktualne.cz/33/svj-a-bd-v-jednom-dome-uniqueidgOkE4NvrWuNVegLPP0DQ2z_mKi1NwWyhjAfKtmfKBkk/?query=SVJ%20a%20BD%20v%20jednom%20dom%EC&serp=1
Timestamp: 2020-07-14 17:31:01+00:00

Document:
SVJ a BD v jednom domì | svjaktualne.cz
SVJ a BD v jednom domì
11.6.2020, JUDr. Jiøí Èáp, Zdroj: Verlag Dashöfer
V na¹em bytovém domì je 10 bytových jednotek z celkového poètu 55 jednotek u¾íváno èleny dru¾stva. Ostatní spolubydlící jsou majitelé tìchto byt. jednotek zapsaní v katast. nemovitostí jako vlastníci. Za èleny dru¾stva na Shromá¾dìní SVD hlasoval minulý rok zástupce Stavebního bytového dru¾stva bez jejich vìdomí a v rozporu s jejich vìt¹inovým pøedstavami a názorem na projednávané body Programu Shromá¾dìní. Zástupce Stavebního bytového dru¾stva byl èlenem tøíèlenného Výboru SVD, v leto¹ním roce se stal jejím pøedsedou. Mimo této skuteènosti dotyèný èlen Výboru SVD obeslal 15 vlastníkù bytových jednotek, kteøí ve svých byt. jedn. nebydlí (pronajímají je) s ¾ádostí o podepsání Plné moci k hlasování na Shromá¾dìní SVD. Tento úkon provedl bez vìdomí èlenù Výboru (je zde urèitá nejistota, zda druhý èlen Výboru o tomto vìdìl). To znamená, ¾e dotyèná osoba pøi¹la na zasedání Shromá¾dìní se silou 25 byt. jenotek z 55 (pro jednoduchost neuvádím podíly). Èlen Výboru SVD se stal jejím pøedsedou na pøelomu tohoto roku na základì jednání Výboru SVD, kde se v¹ichni èlenové Výboru dohodli na zmìnì funkcí (respektive jednoho èlena Výboru a pøedsedu Výboru pøesvìdèil, ¾e to tak bude lep¹í, proto¾e pracuje na Stavebním bytovém dru¾stvu, se kterým má SVD smlouvu o slu¾bách). Otázka: Jak lze tomuto jednání zabránit?
V odpovìdi vycházíme z pøedpokladu (který vyplývá z dotazu), ¾e jde o dùm v bytovém spoluvlastnictví, v nìm¾ 45 jednotek (z celkového poètu 55 jednotek v domì) je ve vlastnictví jednotlivých osob – vlastníkù jednotek (popø. ve spoluvlastnictví man¾elù, apod.), a 10 jednotek je ve vlastnictví bytového dru¾stva (a jejich nájemci jsou èlenové bytového dru¾stva). K takové situaci je zpracována také tato odpovìï.
1) K dotazu ohlednì zastoupení na shromá¾dìní SVJ, pokud jde o uvedených 10 jednotek ve vlastnictví bytového dru¾stva
Tito èlenové bytového dru¾stva-nájemci dru¾stevních bytù nejsou èleny SVJ, proto¾e nejsou vlastníky jednotek. Èlenem SVJ je bytové dru¾stvo, jako vlastník uvedených deseti jednotek, s velikostí hlasu odpovídající podílu na spoleèných èástech domu (za uvedených 10 jednotek). Proto také na shromá¾dìní (jako nejvy¹¹ím orgánu SVJ) se úèastní jednání a rozhodování zástupce bytového dru¾stva jako èlena SVJ. Buï by mìl být pøítomen èlen statutárního orgánu bytového dru¾stva (tj. statutárního orgánu, jako orgánu se v¹eobecným jednatelským oprávnìním za dru¾stvo, který je zapsán jako èlen statutárního orgánu bytového dru¾stva v obchodním rejstøíku), anebo jiná fyzická osoba, která je k tomu zmocnìna statutárním orgánem, právnì jednajícím za bytové dru¾stvo - v takovém pøípadì by se mìl zástupce bytového dru¾stva, pokud by se nejednalo o zástupce, který je èlenem statutárního orgánu dru¾stva, prokázat pøi prezenci na shromá¾dìní písemnou plnou mocí, podepsanou jménem bytového dru¾stva (pøípadnì by mohla být taková plná moc zalo¾ena ve spisech SVJ). Jakým zpùsobem takový zástupce èlena SVJ (právnické osoby - v daném pøípadì bytového dru¾stva) zastupuje bytové dru¾stvo, jako èlena SVJ, na jednání a rozhodování shromá¾dìní SVJ a zda plní své zástupèí oprávnìní v souladu se zájmy èlenù BD-nájemcù dru¾stevních bytù, je zále¾itostí tohoto bytového dru¾stva, a SVJ nemù¾e toto posuzovat ani nìjak øe¹it. Pokud by èlenové bytového dru¾stva-nájemci tìchto deseti jednotek ve vlastnictví BD, nebyli spokojeni se zpùsobem, jakým prosazuje tento zástupce na jednání a rozhodování shromá¾dìní zájmy bytového dru¾stva (které by mìly být v souladu s oprávnìnými zájmy èlenù bytového dru¾stva, kteøí toto dru¾stvo, jako¾to právnickou osobu korporativního typu, tvoøí), je vìcí jednak pøedstavenstva tohoto dru¾stva, jednak kontrolní komise bytového dru¾stva toto posuzovat. A èlenové BD mají samozøejmì mo¾nosti podle zákona o obchodních korporacích a podle stanov bytového dru¾stva pøípadnì vyvozovat dùsledky v tom smyslu, ¾e existuje institut odvolání èlena voleného orgánu (a» jde o statutární orgán, anebo o kterýkoliv volený orgán dru¾stva). – To v¹e je na posouzení v samotném bytovém dru¾stvu, nikoliv v SVJ.
2) K situaci, ¾e zástupce bytového dru¾stva-vlastníka deseti jednotek je èlenem výboru SVJ a v souèasné dobì je jeho pøedsedou
V dotazu se neuvádí, zda tímto „zástupcem“ bytového dru¾stva je èlen statutárního orgánu tohoto dru¾stva èi jde o jinou osobu-èlena bytového dru¾stva.
Pokud by se jednalo o èlena statutárního orgánu bytového dru¾stva, pak souèasná právní úprava týkající se SVJ a èlenù orgánù SVJ, neobsahuje ¾ádná omezení týkající se tzv. konkurenèního jednání èlenù volených orgánù, tedy urèitý rozsah zákazu konkurence. V pøípadì èlenù statutárního orgánu a èlenù kontrolní komise bytového dru¾stva je v právní úpravì dru¾stva v zákonì o obchodních spoleènostech a dru¾stvech (zákon o obchodních korporacích - dále jen „ZOK“) stanoven zákaz konkurence èlena pøedstavenstva dru¾stva v § 710 ZOK. Z jeho odstavce 2 v¹ak výslovnì vyplývá, ¾e zákaz pro èlena statutárního orgánu nebo èlena kontrolní komise dru¾stva být èlenem statutárního orgánu SVJ se na èlena pøedstavenstva nebo èlena kontrolní komise dru¾stva nevztahuje. Tak¾e jak bì¾ný èlen bytového dru¾stva, tak i èlen pøedstavenstva nebo kontrolní komise tohoto dru¾stva mù¾e být zvolen za èlena statutárního orgánu SVJ a v nìm pøípadnì i za jeho pøedsedu, pokud volby probìhnou v souladu se zákonem a se stanovami SVJ.
3) K dotazu ohlednì zmocnìní tohoto „zástupce“ bytového dru¾stva – souèasnì èlena výboru SVJ - dal¹ími jednotlivými vlastníky jednotekèleny SVJ k zastupování na jednání a rozhodování shromá¾dìní SVJ (vedle èeho¾ tento zástupce zastupuje souèasnì bytové dru¾stvo, jako èlena SVJ)
Pokud tato osoba získá zmocnìní také od dal¹ích jednotlivých vlastníkù jednotek-èlenù SVJ, pak se musí toto zmocnìní prokázat písemnou plnou mocí, z ní¾ vyplývá zástupèí oprávnìní k jednání a rozhodování za tyto zmocnitele (vlastníky jednotek-èleny SVJ) na shromá¾dìní vlastníkù jednotek, jako nejvy¹¹ím orgánu SVJ. Toto zmocnìní se øídí ustanoveními obèanského zákoníku o smluvním zastoupení (§ 441 a¾ § 449 obèanského zákoníku). Platí zde také, mimo jiné, v¹eobecné ustanovení (§ 437 obèanského zákoníku), podle nìho¾ zastoupit nemù¾e jiného ten, jeho¾ zájmy jsou v rozporu se zájmy zastoupeného, leda¾e pøi smluvním zastoupení zastoupený o takovém rozporu vìdìl nebo musel vìdìt. Tedy zmocnìní, které je uvádìno v dotazu, není samo o sobì v rozporu se zákonem. Pouze v pøípadì, ¾e by vznikla situace pøedvídaná v § 437 obèanského zákoníku (zájmy uvedeného „zástupce“ bytového dru¾stva by se dostaly do rozporu se zájmy bytového dru¾stva, které zastupuje, anebo se zájmy èlenù SVJ-jednotlivcù, které souèasnì zastupuje), pak by pouze v takovém pøípadì mohly eventuálnì vznikat pochybnosti o tom, zda nejde o rozpor ve smyslu § 437 obèanského zákoníku. K tomu je¹tì lze uvést, ¾e podle základních a obecných ustanovení o korporacích, tedy o právnických osobách korporativního typu, mezi nì¾ nále¾ejí také dru¾stva jako¾to jeden z typù obchodních korporací a rovnì¾ SVJ (ve smyslu § 1221 obèanského zákoníku o podpùrném pøimìøeném pou¾ití ustanovení o spolku), jmenovitì podle § 212 obèanského zákoníku, je povinen se èlen ka¾dé korporace (tj. ka¾dé právnické osoby korporativního typu) chovat se vùèi této korporaci èestnì a zachovávat její vnitøní øád (a naopak korporace nesmí svého èlena bezdùvodnì zvýhodòovat anebo znevýhodòovat a musí ¹etøit jeho èlenská práva i oprávnìné zájmy). V rámci toho také nesmí èlen soukromé korporace zneu¾ít hlasovací právo k újmì celku, proti èemu¾ se mù¾e ten, kdo proká¾e právní zájem, bránit u soudu.
K zastoupení jednotlivých èlenù SVJ-vlastníkù jednotek na jednání a rozhodování shromá¾dìní, lze také dodat: Stávající právní úprava bytového spoluvlastnictví, a v nìm zahrnutá právní úprava SVJ, nestanoví ¾ádný maximální poèet hlasù, který by mohl takový smluvní zástupce èlenù-vlastníkù jednotek zastupovat na jednání a rozhodování shromá¾dìní SVJ. Pøitom podle judikátu, vydaného za úèinnosti souèasného obèanského zákoníku, ji¾ není potøebné, aby stanovy SVJ výslovnì umo¾òovaly zastoupení èlena-vlastníka jednotky na jednání a rozhodování shromá¾dìní (co¾ byl právní stav podle judikátu z doby úèinnosti pøedchozího zákona o vlastnictví bytù).
Pokud tedy v¹echna zmocnìní pro jednání a rozhodování na shromá¾dìní vlastníkù jednotek jako nejvy¹¹ího orgánu SVJ byla uèinìna v souladu se zákonem a také v¹echny volební akty probìhly v souladu se zákonem a stanovami SVJ, pak by uvedená situace – sama o sobì - nebyla dùvodem pro zpochybòování stavu, uvedeného v dotazu.
K tomu v¹ak lze je¹tì uvést k poslední otázce v dotazu –„ Jak lze tomuto jednání zabránit“, ¾e podle souèasné právní úpravy bytového spoluvlastnictví, jmenovitì podle § 1209 obèanského zákoníku (v rámci souboru ustanovení o shromá¾dìní vlastníkù jednotek) je oprávnìn ka¾dý pøehlasovaný vlastník jednotky (u kteréhokoliv usnesení èi rozhodnutí shromá¾dìní), je-li pro to dùle¾itý dùvod, navrhnout soudu, aby o zále¾itosti rozhodl, a v rámci toho mù¾e navrhnout, aby soud doèasnì zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. – Takový návrh v¹ak lze soudu podat pouze do tøí mìsícù ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvìdìl nebo dozvìdìt mohl, jinak toto jeho právo podat návrh soudu zaniká.
Závìrem: Zále¾itost uvedenou v dotazu bylo mo¾né posuzovat, a tudí¾ v odpovìdi na dotaz reagovat s tou výhradou, ¾e odpovìï vychází pouze z údajù uvedených v dotazu, resp. z nìho vyplývajících.

References: § 710
 § 449
 § 437
 § 437
 § 1221
 § 212
 § 1209
 soud