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Viviendas Protegidas: Una Ley Polémica - Revista La Toga
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Publicado por Francisco Cuenca Anaya el 1 Feb 2006
El BOJA de 21 de noviembre publica la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo. El impacto que ha causado en la Sociedad está más que justificado, pues la Ley afecta a cientos de miles de andaluces en algo tan importante como su vivienda.
Lo que pretende la Ley, según la exposición de motivos, es reforzar el cumplimiento de la función social que corresponde a las viviendas protegidas, finalidad más que loable a la vista de los abusos cometidos en su venta y utilización. Pero ocurre que la nueva Ley, contradictoria e imprecisa, deja mucho que desear. Me fijaré en alguno de los aspectos más negativos.
A.- Párrafo primero del artículo 12:
“Las segundas o posteriores transmisiones inter vivos de la titularidad del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal a favor de la Administración de la Junta de Andalucía, o del Ayuntamiento o entidad pública que sean designados por aquélla”.
Llama la atención lo indeterminado del ámbito de la Ley, que al referirse, sin más precisiones, a viviendas protegidas, abarca todas las calificadas así por la Consejería competente (art. 2.1), cualquiera que fuese el plan al que estuvieran sujetas y la fecha de su construcción; por consiguiente, también las calificadas antes de la entrada en vigor. Se echan de menos unas disposiciones transitorias que hubiesen concretado el ámbito temporal.
Y no se diga que la Orden de 20 de enero de 2005, de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, determina ese ámbito; porque una Orden no es norma adecuada para establecer nada menos que el contenido concreto de la Ley. Orden que, sobra decirlo, emana de la Administración, y que ésta puede modificar o derogar.
Desde otro punto de vista, los derechos de tanteo y retracto, tal como los regula el artículo 12 de la Ley, son nuevos. Cierto que el R.D-Ley de 31 de octubre de 1.978 los establecía, pero solo a favor de los entes públicos promotores en las ventas de viviendas de protección pública; poco que ver con los tanteos y retractos de la nueva Ley, a favor de la Administración y sobre toda clase de viviendas, incluidas las de promoción privada. De modo que quien adquirió hace quince años, o más, una vivienda protegida, queda afectado por esta importante limitación a su derecho de propiedad, que no existía cuando compró. Dejo en el aire esta pregunta: ¿Es posible ésto, a la vista del artículo 9 de la Constitución, que garantiza la irretroactividad de las disposiciones restrictivas de derechos individuales?.
B.- Párrafo cuarto del artículo 13:
“Serán nulas de pleno derecho las transmisiones en las que las partes no hayan efectuado, en la forma y plazos previstos, las comunicaciones previstas en el artículo 12 en relación con los derechos de tanteo y retracto”.
Las comunicaciones previstas son las que tienen que hacer en las segundas o posteriores transmisiones inter vivos los titulares de viviendas protegidas en cuanto a su decisión de transmitir, precio y forma de pago, así como los interesados en la adquisición sobre sus datos personales e ingresos de la unidad familiar.
No ofrece ninguna duda que si se realiza una venta sin haber mediado tales comunicaciones, será nula de pleno derecho, y si es nula de pleno derecho, no produce ningún efecto; a estas alturas, ésto no puede cuestionarse. Por consiguiente, todo lo que la Ley dice sobre el ejercicio del retracto es letra muerta, porque el retracto, por su propia naturaleza, se dirige contra el adquirente, y aquí no hay adquisición. Y, por lo mismo, tampoco puede tener lugar la expropiación forzosa que establece la letra e) del artículo 14 cuando la transmisión se hubiese hecho sin cumplir los requisitos establecidos: no hay expropiación, porque no se adquirió la propiedad.
C.- Párrafos 1 y 2 del artículo 11:
“1.- La Administración de la Junta de Andalucía o, en su caso, el Ayuntamiento o la entidad pública que sean designados por aquélla, podrán ejercer el derecho de adquisición preferente sobre las viviendas protegidas de promoción privada.
2.- El derecho de adquisición preferente podrá ejercitarse a partir de la solicitud de calificación provisional en la forma y plazo que se determinen en las normas de desarrollo de la presente Ley, debiendo en todo caso ejercitarse en un plazo máximo de 120 días”
El supuesto contemplado parece claro; se trata de que en cualquier caso y sin necesidad de que medie ninguna infracción, la Junta puede adquirir todas las viviendas de una promoción privada, o las que estime conveniente. No veo justificación alguna para tan desmesurada intervención pública. Pensemos en el supuesto normal, el del empresario que, cumpliendo todos los requisitos, construye un bloque de viviendas protegidas; para ello ha obtenido, como es habitual, un préstamo garantizado con hipoteca sobre las viviendas; a él se han dirigido -seguimos en la normalidad- muchas personas interesadas en adquirir un piso. Pues bien, cuando, como es preceptivo, solicita la cédula de calificación provisional, la Administración decide quedarse con la promoción entera o con alguna de las viviendas.
Esto es lo que permite la Ley, pero dudo que sea posible. ¿Qué pasa con las hipotecas que gravan las fincas? Tendría que subrogarse la Junta en ellas; pero, ¿y si la entidad acreedora no presta su consentimiento, indispensable para que la subrogación se produzca? Pues el promotor continuaría siendo deudor de la entidad de crédito.
No quiero proseguir este camino especulativo ampliando las interrogantes; pero no estaría de más preguntar a los posibles compradores, que a lo mejor llevan años esperando su piso, qué piensan.
D.- Coexistencia de tanteos y retractos.
Como hemos visto, el párrafo primero del artículo 12 establece los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración. Pero el art. 54 del texto refundido del R.D.-Ley de 31 de octubre de 1978, ya establecía tanteos y retractos a favor de los entes públicos. Así, en las escrituras de venta otorgadas por EPSA o EMVISESA, se pactan estos derechos y se inscriben en el Registro de la Propiedad, cuyos asientos, no lo olvidemos, están bajo la salvaguardia de los Tribunales. De modo que, sobre la misma vivienda, coexisten dos tanteos y dos retractos que pueden ejercer entidades públicas diferentes. ¿Ésto es posible? ¿Qué ocurre con los derechos inscritos antes de la entrada en vigor de la Ley13/2005?¿Y si dos entidades públicas pretenden ejercer, en cuanto a la misma venta, su derecho?
A la vista de lo expuesto, mi opinión, que me veo obligado a expresar concisamente, es que la Ley necesita ser modificada. Al fin y al cabo no pido nada insólito: el Parlamento Andaluz, el 23 de noviembre, cuando la Ley que comentamos no había entrado en vigor, aceptó tramitar por el procedimiento de urgencia una proposición de ley que, en otro punto, la deroga.
Author: Francisco Cuenca Anaya

References: artículo 12
 artículo 12
 artículo 9
 artículo 13
 artículo 12
 artículo 14
 artículo 11
 artículo 12