Source: http://docplayer.it/18222465-Fiscal-news-la-circolare-di-aggiornamento-professionale.html
Timestamp: 2018-09-25 05:30:57+00:00

Document:
Salvatore Fumagalli
1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Locazione immobili: agevolazioni fiscali Categoria: Finanziaria Sottocategoria: Sblocca Italia L art. 21, D.L. n. 133/2014 prevede un agevolazione a favore dei soggetti privati che scelgono di acquistare o costruire (o ristrutturare, ai sensi della lett. d), art. 3, D.P.R. n. 380/2001) nel periodo compreso tra il 1 gennaio 2014 ed il 31 dicembre 2017 unità immobiliari a destinazione abitativa da concedere successivamente in locazione. L agevolazione consiste nell attribuzione di una deduzione pari al 20% del valore dell immobile fino ad un ammontare massimo complessivo di spesa di ,00, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l acquisto del medesimo immobile. L agevolazione in questione è stata regolamentata con il Decreto 8 settembre pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 282 del 3 dicembre. Soggetti interessati Ai sensi del comma 1 del citato art. 21, il soggetto interessato è l acquirente dell immobile da destinare alla locazione, che si qualifichi come...persona fisica non esercente attività commerciale. Possono quindi beneficiare di detta agevolazione solamente i soggetti privati, rimanendo invece escluse: le persone giuridiche, di qualsiasi natura (società di capitali); le persone fisiche esercenti attività commerciali (es. imprenditori individuali) nonché (si ritiene) i soggetti esercenti attività di lavoro autonomo (es. liberi professionisti). 1
2 Le spese L agevolazione spetta con riferimento alle spese sostenute per: acquisto di unità immobiliari di nuova costruzione invendute alla data del 12 novembre 2014 o oggetto di ristrutturazione ex art. 3, comma 1, lett. c) e d), D.P.R. n. 380/2001, cedute dalla stessa impresa costruttrice/ristrutturatrice e da cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato il predetto intervento. Si noti che (fermi restando gli immobili nuovi ) risulta agevolabile l acquisto di immobili sui quali siano stati eseguiti solamente interventi di: restauro e risanamento conservativo - lett. c); e ristrutturazione - lett. d) dell art. 3, D.P.R. n. 380/2001, rimangono quindi esclusi gli immobili interessati da interventi diversi, ovvero manutenzione ordinaria e straordinaria, di cui alle lettere a) e b) del citato art. 3; prestazioni di servizi, dipendenti da un contratto d appalto per la costruzione di unità immobiliari su aree edificabili: possedute prima dell inizio dei lavori; o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. L art. 21, comma 2, dispone espressamente che le spese di costruzione sono attestate dall impresa che esegue i lavori. In merito, si ritiene che possa essere stilata un attestazione simile a quella richiesta ai fini della detrazione per recupero edilizio (36-50%) in relazione alle spese di realizzazione dei garages/posti auto pertinenziali. Ai fini dell agevolazione l unità immobiliare deve risultare invenduta al (data di entrata in vigore della Legge di Conversione del D.L. n. 133/2014). Come precisato dall art. 1 del recente D.M., è considerata tale quella: che a detta data era già interamente / parzialmente costruita; ovvero: per la quale a tale data era stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio, comunque denominato; ovvero per la quale a tale data era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all edificazione quali la convenzione tra Comune e soggetto attuatore dell intervento, ovvero gli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale. 2
3 Il Decreto attuativo non affronta la questione relativa agli acquisti effettuati dall 1.1 all , in vigenza del testo originario del D.L. n. 133/2014 che non prevedeva la condizione di invenduto dell unità immobiliare. Come stabilito dall art. 2 del citato D.M. la deduzione è riconosciuta: ai soggetti titolari del diritto di proprietà dell unità immobiliare in relazione alla quota di proprietà; per l acquisto di unità abitative per le quali, nel periodo , è stato rilasciato il certificato di agibilità o si sia formato il silenzio assenso ex art. 25, D.P.R. n. 380/2001. Come sopra accennato l agevolazione spetta altresì per le prestazioni di servizi, dipendenti da un contratto d appalto, per la costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili possedute prima dell inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Come specificato dall art. 3 del citato D.M., le spese devono essere attestate dalle fatture emesse dall impresa che esegue i lavori di costruzione. La deduzione è riconosciuta: per la costruzione di unità immobiliari, da ultimare entro il , per le quali prima del è stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio, comunque denominato; per le spese attestate nel periodo Caratteristiche dell immobile La nuova agevolazione è riconosciuta a condizione che l unità immobiliare: sia a destinazione residenziale non di lusso. Sono infatti agevolati gli immobili di categoria catastale A, ad eccezione di A/1, A/8 e A/9; non sia localizzata nelle zone omogenee classificate E di cui al D.M. n. 1444/68, ossia non si tratti di costruzione in parti del territorio destinate ad usi agricoli; consegua prestazioni energetiche di classe A o B, ai sensi della normativa nazionale (allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al D.M. 26 giugno 2009) ovvero in base alla normativa regionale, ove applicabile. Locazione dell immobile entro sei mesi L immobile residenziale avente le caratteristiche sopra indicate deve essere destinato, entro 6 mesi dall acquisto o dall ultimazione dei lavori, alla locazione per almeno 8 anni e sempreché tale periodo abbia carattere continuativo. 3
4 La deduzione non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro 1 anno dalla data della risoluzione del precedente. Il termine di 6 mesi, come specificato dall art. 6 del D.M. in esame, decorre per le unità immobiliari: di nuova costruzione ovvero oggetto di interventi di ristrutturazione/restauro/risanamento, dalla data dell acquisto; costruite su aree edificabili già possedute, dalla data di rilascio del certificato di agibilità o di formazione del silenzio assenso ex art. 25, D.P.R. n. 380/2001; acquistate prima del (data di pubblicazione sulla G.U. del DM ), da tale data. Va evidenziato che in base alla lett. a) del comma 4 del citato art. 21, la deduzione non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro 1 anno dalla data della risoluzione del precedente contratto. Sul punto il comma 6 dell art. 2 del D.M. in esame ribadisce che: eventuali interruzioni del periodo di locazione per motivi non imputabili al locatore, purché ciascuna inferiore ad un anno, non determinano la decadenza del diritto alla detrazione. L art. 4 del Decreto in esame richiede che sia accertata l esecuzione sull immobile di opere edilizie conformi a quelle assentite / comunicate. Contratto di locazione Ai fini della fruizione del beneficio in esame il canone di locazione non deve essere superiore a quello definito: dalla convenzione-tipo ex art. 18, D.P.R. n. 380/2001, stipulata al fine del rilascio della licenza a costruire relativamente agli interventi di edilizia abitativa convenzionata; ovvero, al minore importo tra quello previsto: dai c.d. contratti a canone concordato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative ex art. 2, comma 3, Legge n. 431/98; 4
5 dai contratti a canone speciale, per i quali lo stesso non deve superare il 5% del valore convenzionale dell alloggio locato ex art. 3, comma 114, Legge n. 350/2003. Tra locatore e locatario non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado. Il D.M. in esame all art. 7 specifica che: le unità immobiliari realizzate in base alla convenzione ex art. 35, Legge n. 865/71 (case popolari ed economiche) sono equiparate alle unità immobiliari individuate dalla convenzione-tipo di cui al citato art. 18, D.P.R. n. 380/2001; in assenza di immobili realizzati nell ambito urbano di cui al citato art. 3, comma 114, Legge n. 350/2003 a canone speciale, il canone è determinato in base ai parametri definiti ai fini dei contratti a canone concordato; nei Comuni in cui non sono stati definiti i contratti a canone concordato, il canone è determinato in base a quanto disposto dall accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in un altra Regione. Deduzione spettante La deduzione è fissata in misura pari al 20%: del prezzo di acquisto dell immobile risultante dall atto di compravendita; oppure : dell ammontare complessivo delle spese di costruzione attestate dall impresa che ha eseguito i lavori; fino ad un ammontare massimo complessivo di spesa di che, come specificato dal Decreto in esame, va considerato comprensivo di IVA. L agevolazione spetta anche con riferimento agli interessi passivi (pagati nell anno) dipendenti da mutuo per l acquisto dell unità immobiliare. Si rammenta che dalla struttura dello specifico rigo della dichiarazione dei redditi destinato all indicazione della deduzione in esame si evince che gli interessi passivi non vanno considerati ai fini del predetto limite, ma si aggiungono allo stesso. 5
6 La deduzione: può essere fruita anche in caso di acquisto/costruzione di più unità immobiliari da destinare alla locazione, fermo restando il predetto limite di spesa ( ). Come disposto dall art. 5 del D.M. in esame, l agevolazione è riconosciuta una sola volta per ogni singolo immobile ; va ripartita in 8 quote annuali di pari importo; è riconosciuta a decorrere dall anno in cui è stipulato il contratto di locazione; non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime spese. - Riproduzione riservata - 6

References: art. 21
 art. 3
 art. 21
 art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 21
 art. 1
 art. 2
 art. 25
 art. 3
 art. 6
 art. 25
 art. 21
 art. 2
 art. 4
 art. 18
 art. 2
 art. 3
 art. 7
 art. 35
 art. 18
 art. 3
 art. 5