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Timestamp: 2018-05-24 13:32:24+00:00

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Urteil > VIII ZR 249/15 | BGH - BGH zur den Voraussetzungen für Betriebskostennachforderungen des Vermieters einer Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung < kostenlose-urteile.de
- VIII ZR 249/15 -
BGH zur den Voraussetzungen für Betriebs­kosten­nachforderungen des Vermieters einer Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung
Gründe für eine vom Vermieter nicht verschuldete Nachforderung nach Ablauf der Jahresfrist müssen konkret dargelegt werden
Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung, auch noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.
Die Beklagte des zugrunde liegenden Verfahrens war Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung des Klägers, für die sie neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hatte. Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Kläger gegenüber der Beklagten erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG gefasst hatte.
Klage zur Geltendmachung von Nachforderungen in den Vorinstanzen erfolglos
Vermieter muss eigenes Unverschulden an verspäteter Abrechnung beweisen können
Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.
Mieter einer Eigentumswohnung würde ohne fristgerechte Abrechnung gegenüber Mietern sonstiger Wohnung sachgrundlos benachteiligt
Betriebskosten für vermietete Eigentumswohnung sind unabhängig von WEG-Beschlüssen nach Grundsätzen des Wohnraummietrechts zu beurteilen
Vermieter hätte im Hinblick auf fehlerhafte Abrechnung der Hausverwaltung mehr Eigeninitiative zeigen müssen
Damit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, was er konkret darzulegen hat. Hieran fehlte es. Zwar muss sich der Kläger ein Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser, wie der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden hat, grundsätzlich - und so auch hier - nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist. Der Kläger hat jedoch lediglich geltend gemacht, dass die bis zum 31. Dezember 2012 tätige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt habe und wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden sei. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese im November 2013 fertiggestellt. Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.
(3) 1 Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; [...]. 2 Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3 Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
§ 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 26.01.2017
Amtsgericht Schwetzingen, Urteil vom 26.11.2014
[Aktenzeichen: 4 C 81/14]
Landgericht Mannheim, Urteil vom 14.10.2016
[Aktenzeichen: 4 S 142/14]
(Landgericht Bonn, Urteil vom 08.01.2015
[Aktenzeichen: 6 S 138/14])
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.05.2016
[Aktenzeichen: VIII ZR 209/15])
Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.01.2017 [Aktenzeichen: VIII ZR 249/15]
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Dokument-Nr. 23756
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Antefix schrieb am 30.01.2017
"Neue" Vermieter einer Eigentumswohnung täuschen sich oft bezüglich ihres scheinbar komfortablen Besitztums, weil sie zwei "Herren", also WEG und BGB gleichzeitig in unterschiedlichen Verträgen dienen müssen. Im vorliegenden Fall hätte ich der beklagten Mieterin eine vorläufige Pauschalabrechnung nach bisherigen Durchschnittswerten vorgelegt und damit kurz vor Ende der Jahresfrist ein eigenes fristwahrendes Schuldverhältnis gebildet. Oder würde ein Mieteranwalt davon abraten?

References: BGH 
 BGH 

BGH 
 § 556
 § 28
 § 556
 § 556
 § 556

§ 28