Source: http://www.jpm-copro.com/Etude%208-4-1-1.htm
Timestamp: 2017-11-20 07:49:56+00:00

Document:
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Loi ALUR La vente d’un lot de copropriété
Art 54 Mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété
Note JPM 26/09/2014 : Voir les précisions fournies par la réponse ministérielle n° 57834 et nos observations en III
Note JPM 26/12/2014 : disparition de la « surface habitable » (ALUR)
L’article 15 de la loi n° 2014-1545 du 20/12/2014 comporte notamment les dispositions suivantes
Le Gouvernement remédiera par ordonnance aux bévues relatives à l’information de l’acquéreur de la loi ALUR. 24/12/14
I. Modifications apportées à la loi du 10 juillet 1965. 2
II. Modifications apportées au Code de la construction et de l’habitation. 4
III. Réponse ministérielle à Question écrite N° : 57834 de M. Yannick Moreau. 6
Avec bien d’autres, nous avons regretté jusqu’à présent l’insuffisance manifeste de l’information des acquéreurs au moment fatidique de la signature des conventions préparatoires à la vente d’un lot de copropriété.
La loi ALUR remédie enfin à cette anomalie. Heureuse initiative ! Mais on constatera vite les effets indésirables de cette pharmacie.
Nous reproduisons ci dessous les dispositions de l’article 54 de la loi ALUR.
La loi comporte en I et II la modification de la loi du 10 juillet 1965 par création d »un article 8-2 et modification de l’article 46. Il s’agit essentiellement de la fiche synthétique de la copropriété.
Elle comporte en III l’insertion dans le livre VII du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) d’un titre II « Information des acquéreurs » avec les articles 721-1 à 721-3. Ils comportent respectivement des dispositions relatives aux annonces immobilières pour la vente d’un lot de copropriété, la liste effarante des documents qui doivent être annexés à la promesse de vente et enfin les sanctions encourues en cas d’inobservation des dispositions précitées.
Nous reproduisons également un extrait de l’article 55 de la loi ALUR portant modification de l’article 20 de la loi du 10 Juillet 1965.
I. Modifications apportées à la loi du 10 juillet 1965
Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice.
Conformément à l’article 54 IV de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est applicable à compter du :
JPM-COPRO Conformément à la mode du temps, l’article 8-2 traite plus des sanctions que de l’innovation qu’il promeut. La fiche synthétique regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.
Plutôt que de créer un document supplémentaire, mieux valait sans nul doute mettre en valeur le carnet d’entretien pour ce qui est technique et la tenue correcte de la comptabilité pour ce qui est des affaires financières.
Le régime officiel du carnet d’entretien est misérabiliste. Il existe heureusement des syndicats qui ont mis en place des carnets de haute qualité, mis à jour convenablement et qui sont des outils de gestion efficaces.
Il était, - il reste -, possible de combler quelques lacunes du plan comptable et de familiariser les copropriétaires avec les documents de fin d’exercice quelque peu simplifiés. Ceci étant fait il convient de veiller à son application très stricte par tous les syndics, professionnels ou non.
On avait alors les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti sans nécessité d’encombrer le Conseil d’État d’un dossier indigne.
II.- Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme a renoncé à l’exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
Sur I : à propos du régime actuel de l’opposition à paiement du prix, on ne peut qu’approuver une solution simple pour purger les suites de l’opposition : « A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé. » Notons une erreur de terminologie. Il fallait écrire « Les effets de l’opposition sont cantonnés au montant ainsi énoncé »
Le II présente un dispositif tout à fait moderniste pour lutter contre les « marchands de sommeil » : il s’agit de paralyser les opérations des gens honnêtes avec l’espoir illusoire de cueillir des fraudeurs. Ceux-ci n’auront aucun mal à contourner le dispositif. Ceux-là perdront quelques semaines.
Ne peut-on pas admettre l’obligation pour le notaire de faire connaître le nom de l’acquéreur lorsqu’il demande l’état daté (ou ce qui en tiendra lieu) et la note de renseignement ? Cela serait plus simple.
Article 46 (différé)
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 54 (V)
Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ainsi que sa surface habitable. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de la superficie de la partie privative.
La superficie de la partie privative et la surface habitable sont définies par décret en Conseil d’Etat.
Pour la superficie de la partie privative, les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.
Si la superficie de la partie privative est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie de la partie privative est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
NOTA (Délai d’applicabilité):
Conformément à l’article 54 V de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le II du présent article est applicable aux promesses de vente ou d’achat et aux actes authentiques de vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété conclus au plus tôt trois mois après la promulgation de la présente loi.
Jolie occasion de gloser sur la différence qu’il y a entre la superficie de la partie privative d’un lot et sa surface habitable.
L’article 4-1 du décret du17 mars 1967 énonce que « la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
L’article R 111-2 du CCH énonce que « La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
Il faut reprendre les dispositions de la loi Boutin du 25 mars 2009 pour trouver une autre ( ?) surface habitable. Le calcul de la surface habitable loi Boutin prend en compte toutes les parties de locaux ayant une hauteur de plafond supérieure à 1m 80. Il exclut :
- Les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
- Les superficies des balcons, des terrasses, des loggias, des vérandas, de tous les sous-sols (y compris les caves, garages et parkings), des combles non aménagés, des greniers, des réserves et des remises
Observation terminologique : c’est ébrasement (intérieur d’une ouverture biaise) qu’il faut lire au lieu d’embrasure (extérieur d’une ouverture biaise).
II. Modifications apportées au Code de la construction et de l’habitation
Il s’agit des articles 721-1 à 721-3 qui traitent des annonces immobilières, des documents destinés à l’information de l’acquéreur et de l’incidence d’une omission dans la documentation sur le point de départ du délai de réflexion ou de rétractation.
Ils constituent le chapitre unique du Titre II du livre VII du CCH.
« III. Le livre VII du code de la construction et de l’habitation, tel qu’il résulte de l’article 52 de la présente loi, est complété par un titre II ainsi rédigé :
« INFORMATION DES ACQUÉREURS
« Dispositions particulières relatives à la vente d’un immeuble soumis au statut de la copropriété
« Art. L. 721-1. – Les annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :
« 1° Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
« 2° Le nombre de lots ;
« 3° Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
« Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l’article L. 615-6 du présent code. »
JPM-COPRO Nous laisserons aux agents immobiliers spécialistes le soin de commenter ces dispositions.
Un mot pourtant à propos de l’information sur « les procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l’article L. 615-6 du présent code ». On pourra ergoter sur « procédures » alors qu’il ne s’agit pas forcément d’instances judiciaires au sens propre du terme. Mais surtout on peut penser que le but de la prescription est de dévaloriser le bien concerné pour l’écarter du marché immobilier privé et faciliter la réalisation d’opérations publiques.
JPM-COPRO La liste correspond peu ou prou à ce qui est d’ores et déjà nécessaire.
Il faudra revoir la terminologie car il est normal que le règlement de copropriété soit remis à l’acquéreur mais il n’est pas concevable d’annexer le règlement de copropriété à un acte. Idem pour d’autres documents.
La notice d’information prévue au 5° aurait dû être établie par les instances notariales depuis des lustres.
Nous avons déjà indiqué qu’on peut saluer l’initiative enfin prise d’informer les acquéreurs dès la phase des conventions préparatoires.
« Art. L. 721-3. – Lorsque les documents mentionnés aux 1°, 2° et 4° de l’article L. 721-2 ne sont pas annexés à l’acte notifié conformément à l’article L. 271-1, le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même article, ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur. Cette communication est réalisée selon les modalités de notification de l’acte prévues audit article L. 271-1. »
III. réponse ministérielle à Question écrite N° : 57834 de M. Yannick Moreau
Ministère interrogé > Logement et égalité des territoires Ministère attributaire > Logement, égalité des territoires et ruralité
Rubrique > copropriété Tête d'analyse > réglementation Analyse > vente. formalités
Question publiée au JO le : 24/06/2014 page : 5131
Réponse publiée au JO le : 16/09/2014 page : 7867
M. Yannick Moreau appelle l'attention de Mme la ministre du logement et de l'égalité des territoires sur la loi ALUR, et plus particulièrement sur son article 54 qui instaure une série de mesures nouvelles pour mieux informer un acquéreur immobilier non professionnel d'un lot de copropriété. L'une d'elles énonce l'obligation d'annexer différentes informations financières relatives à la copropriété et au copropriétaire vendeur, notamment l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs. Toutefois, en ne précisant pas la date de son établissement, ce document comptable créé une situation de vide juridique, et engendre pour les syndics de grandes difficultés quant à la réponse à donner à cette exigence. Il souhaiterait donc savoir ce qu'elle envisage pour clarifier cette situation qui, en instaurant de nouveaux délais dans les transactions, fragilisent une nouvelle fois un marché immobilier déjà éprouvé.
L'article 54, III, de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové a inséré, dans le livre VII du code de la construction et de l'habitation (CCH), tel qu'il résulte de l'article 52 de cette loi, un titre II intitulé : « Information des acquéreurs », comportant un chapitre unique intitulé : « Dispositions particulières relatives à la vente d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ».
Ce chapitre unique comporte trois articles nouvellement créés, dont l'article L. 721 2 qui dispose notamment : « En cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente, ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 27 1-4, les documents suivants : (...)
2°) Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et des sommes qui seront dues par l'acquéreur ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. (...) ».
Ces dispositions n'ont pas pour objet de créer un nouveau document comptable, mais de rendre obligatoire l'annexion à la promesse de vente, ou, à défaut, à l'acte authentique de vente, d'un certain nombre d'informations de nature à éclairer l'acquéreur sur son choix.
Ces informations pourront être obtenues à partir de documents dont l'établissement est déjà rendu obligatoire par la réglementation en vigueur. Il s'agit principalement :
- des annexes comptables au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires ;
- de l'état daté établi à l'occasion de la mutation d'un lot conformément à l'article 5 du décret n° 67-223 du 17mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, étant précisé que ce document est en voie de modification pour y intégrer les nouvelles dispositions relatives au fonds de travaux ;
- des documents comptables établis par le syndic en application de l'article 18, II de la loi de 1965, et, notamment de « la comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ».
Chacune de ces informations comportera la date d'établissement du document comptable de référence dont elle est issue. Ainsi,
les informations figurant à l'article L. 72 1-2, 2° ), a) et c) devront être à jour à la date de clôture du dernier exercice comptable précédant la vente
et celles figurant à l'article L. 721-2, 2° ), b) et d) résulteront de l'état daté et seront donc à jour à la date d'établissement de ce document.
Monsieur Moreau, député, auteur de la question, a posé celle-ci à propos de la signature d’une promesse de vente. Nous retenons l’hypothèse d’un exercice courant du 1er janvier au 31 décembre.
Le ministre répond
Que les informations figurant à l'article L. 72 1-2, 2° ), a) et c) , soit
devront être à jour à la date de clôture du dernier exercice comptable précédant la vente
Pas de problème pour le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ; il n’est pas même question de mise à jour. Il suffit de lire les documents établis à l’époque.
Mais pour l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ? L’acquéreur signant une promesse de vente le 18 novembre 2014 peut-il se contenter d’informations à jour au 31 décembre 2013 ? Alors que la tenue correcte de la comptabilité permet de fournir ces indications à la date, - suffisamment proche -, du 30 septembre 2014 !
Observation d’ordre général l’état global des impayés, au sens de l’article 29 1 A, devrait être établi semestriellement car la surveillance de la trésorerie est une fonction vitale.
On ne doit pas oublier que la comptabilité doit être tenue ponctuellement et clôturée quotidiennement et mensuellement. En fin de chaque mois il y a lieu d’éditer les journaux, la balance et le grand-livre. A cet égard, le nouveau texte n’impose au syndic que l’obligation d’extraire quelques données comptables.
Et que les informations figurant à l'article L. 721-2, 2° ), b) et d), soit
devront être à jour à la date d'établissement de l’état daté.
Mais présentement l’état daté prévu par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 doit être adressé au notaire avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4 du même décret. La « promesse de vente » ne figure au rang de ces actes. Plus clairement l’état daté est établi en vue de la signature de l’acte authentique.
L’auteur de la réponse mentionne que « Ces dispositions n'ont pas pour objet de créer un nouveau document comptable ». Comptable ? Sans doute pas. Mais « nouveau document » ? Certes oui et dont l’établissement incombera juridiquement au syndicat et pratiquement à son agent : le syndic.

References: art. 54
 l'article 46

L'article 54
 l'article 52
 l'article 5
 l'article 18