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Timestamp: 2018-08-16 20:06:09+00:00

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Kester-Haeusler-Forschungsinstitut » Immobilienerwerb in Ungarn
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von Dr. Fanni Hahn, Rechtsanwältin
Das ungarische Immobilienrecht
I. Erwerb von Immobilien
In Ungarn alle, nicht als Ackerland qualifizierte Immobilien können von inländischen und ausländischen Personen (und zwar sowohl von natürlichen als auch von juristischen Personen) erworben werden. Für den Erwerb von Immobilien durch ausländische Privatpersonen oder juristischen Personen ist jedoch die Genehmigung des zuständigen Verwaltungsamtes notwendig. Die Genehmigung kann erteilt werden, wenn der Immobilienerwerb nicht gegen öffentliche Interesse oder Interesse der Selbstverwaltung (Gemeinde) verstoßt. Es liegt an das freie Ermessen des Amtes, ob die Genehmigung erteilt wird oder nicht. Es gibt jedoch Fälle, wo das Amt kein Ermessungsrecht hat, sondern soll die Genehmigung erteilt werden: wenn das Eigentum aufgrund Enteignung erworben wurde, wenn der Ausländer seine inländische Immobilie auf eine andere inländische Immobilie tauscht, wenn das Ziel des Immobilienerwerbs die Auflösung des gemeinsamen Eigentums ist, wenn der Ausländer seit mindestens 5 Jahren lebensführungsartig in Ungarn wohnt. Auch in diesen Fällen ist die Voraussetzung des Immobilienerwerbs, das dies nicht gegen öffentliche Interesse oder Interesse der Selbstverwaltung verstoßt. Der Immobilienerwerb ist in jedem Fall zu genehmigen, wenn der Ausländer in Ungarn als selbständiger Unternehmer ansiedeln will, und die Immobilie zur Ausübung seiner wirtschaftlichen Tätigkeit unmittelbar notwendig ist. Auch diese Einschränkungen werden wegen dem EU-Beitritt (teilweise nach Ablauf einer Übergangszeit) hinsichtlich Staatsbürger der Mitgliedstaaten aufgelöst. Dementsprechend können Staatsbürger der EU-Mitgliedstaaten schon jetzt eine – nicht als Ackerland qualifizierte – Immobilie genehmigungsfrei erwerben, wenn die Immobilie als primärer Wohnsitz des Käufers gewählt wird. Als primärer Wohnsitz gilt die Immobilie, wo der Staatsbürger eines EU-Mitgliedstaates lebensführensartig wohnen will. Diese Tatsache soll mit einer notarielle Urkunde oder einer Privaturkunde mit voller Beweiskraft bewiesen werden. Die Genehmigungspflicht hinsichtlich Immobilienerwerbs der Staatsbürger der EU-Mitgliedstaaten besteht für die Immobilien die als sekundärer Wohnsitz gekauft werden, für eine gewisse Übergangszeit und nach Ablauf dieses Zeitraums wird auch solches Immobilienerwerb für die Staatsbürger der EU-Mitgliedstaaten genehmigungsfrei. Auch die als sekundärer Wohnsitz dienende Immobilie kann schon während der Übergangszeit genehmigungsfrei erworben werden, wenn der Staatsbürger eines Mitgliedstaates seit mindestens vier Jahren fortlaufend und rechtsmäßig in Ungarn wohnt.
Als Ackerland gelten nach ungarischen Rechtsnormen die landwirtschaftliche Liegenschaften, die im Grundbuch im Außenbereich als Feld, Wein- und Obstplantage, Garten, Wiese, Weide (Rasen), Schilf, Wald, aufgeforstetes Gebiet oder als Fischweiher registriert sind, und auch die Liegenschaften die zwar im Innenbereich der Ortschaft liegen, aber unter landwirtschaftlichen Anbau oder Forstbewirtschaftung stehen. In Ungarn können in der Regel nur inländische Privatpersonen Ackerland erwerben und nur unter der Bedingung, dass die Größe des Grundstücks 300 ha oder der Wert des Grundstücks 6000 Goldkronen nicht übersteigt. Juristische Personen (sowohl inländische als auch ausländische) können überhaupt kein Ackerland erwerben. (Hypothekenkreditinstitute können unter gewissen Umständen und für gewissen Zeitraum Ackerland erwerben.) Ausländische Privatpersonen können in der Regel auch kein Ackerland erwerben ausgenommen des Erwerbs eines Gehöfts, dessen Fläche 6000m2 nicht übersteigt. Das Verbot hinsichtlich Erwerb vom Ackerland durch ausländische Personen gilt nicht für Erwerb von Ackerland unter folgendem Rechtstitel: gesetzliche Erbfolge, Ersitzung, Aufbau (Umbau, Zubau, Erweiterung eines Gebäudes im fremden Eigentum), Versteigerung mit Entschädigungszweck. Der EU-Beitrittsvertrag von Ungarn gewährt eine Übergangszeit, im Laufe dessen das Verbot hinsichtlich des Erwerbs von Ackerland durch EU-Staatsbürger noch Aufrecht gehalten werden darf. Schon im Laufe dieser Übergangszeit ist jedoch für einen Staatsbürger eines Mitgliedstaates der EU möglich Ackerland in Ungarn zu erwerben, wenn er sich als selbständiger landwirtschaftlicher Erzeuger in Ungarn niederlassen will und seit mindestens drei Jahren fortlaufend und rechtsmäßig in Ungarn wohnt und landwirtschaftliche Tätigkeit ausübt. Die Erfüllung der Bedingungen ist mit Nachweisen und Erklärungen zu bestätigen.
Das Ackerland darf an allen, also auch an ungarischen und ausländischen juristischen Personen verpachtet werden. Hier gilt eine zeitliche Einschränkung: der Pachtvertrag darf auf maximal 20 Jahre abgeschlossen werden.
Der Vertrag über Kauf einer Immobilie soll schriftlich abgeschlossen werden, und – wegen der Eintragung ins Grundbuch – vom Rechtsanwalt gegenzeichnet oder in notarieller Urkunde gefasst werden. Über sämtlichen Bedingungen der Vereinbarung dürfen die Parteien frei vereinbaren, der Vertrag soll unter ungarischem Recht stehen.
II. Grundbuch
Gemäß ungarischen Rechtsnormen soll der Immobilienerwerb ins Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuch ist das offizielle Register aller Immobilien in Ungarn, das glaubhaft die wichtigsten – im Gesetz bestimmten – Angabe der Immobilien enthält. Das Grundbuch beinhaltet folgende Angaben hinsichtlich einer Immobilie: Daten der Immobilie – Adresse, Parzellennummer, Größe, Nutzungsart, die Bezeichnung ob der Grundstück unter Anbau steht; Daten des Eigentümers – Personaldaten, Eigentumsanteil, Rechtstitel des Eigentumserwerbs; Daten eventueller Lasten wie zB Servitutrecht, Optionsrecht, Hypothekrecht mit Bezeichnung des Berechtigten, den Ausmaß der Lasten. Folgende Rechte werden ins Grundbuch eingetragen: Eigentumsrecht, Nutzungsrecht in einer Wohnungsgenossenschaft, Bodennutzungsrecht, Nießbrauch, Nutzungsrecht, Servitutrecht, Nutzungsrechte und Servitutrechte von öffentlichem Interesse, Vor-, Wieder-, Kaufsrecht, Leibrenten- und Unterhaltsrecht, Hypothekrecht, Vollstreckungsrecht. Außer dieser rechte können ins Grundbuch einige, aus rechtlicher Sicht relevante Tatsachen eingetragen werden, wie zB Eigentumseinschränkung, die auf einem Gerichtsurteil beruht, die auf einem gerichtlichen oder behördlichen Beschluss beruhende Anordnung eines Grundstücksgestaltungs- und Bauverbotes sowie sonstige bauliche Einschränkungen, das auf einem Vertrag oder Testament beruhende Veräußerungs- und Belastungsverbot, die Einleitung der in dem Gesetz festgelegten Prozesse und Strafverfahren, die Ansetzung einer Versteigerung bzw. öffentlichen Ausschreibung, die Sperre, die Beschlagnahme bzw. die Sicherungsmaßnahme vor der Beschlagnahme, der unter Vorbehalt des Eigentumsrechts erfolgende Verkauf, die Wahrung des Ranges eines gelöschten Pfandrechts bzw. der Verzicht auf das Recht zur Verfügung über den Rang, die vorherige Sicherung des Ranges der Hypothek, die Änderung des Ranges, der Vermögenscharakter des Grundstücks zu Zwecken des Gesundheitswesens. Die Eintragung dieser Rechte und Tatsachen ist deswegen wichtig, weil nur so können diese ihre Rechtswirkung auslösen, ohne Eintragung ins Grundbuch kann sich der Berechtigte auf seine Berechtigung gegenüber einer dritten Person nicht berufen. Die Eintragung erfolgt aufgrund des Antrags des Berechtigten.
Die Rechtsvertretung in dem Eintragungsverfahren ist obligatorisch. Die Urkunde hinsichtlich Entstehung, Änderung oder Auflösung des Eigentumsrechtes, Nutzungsrechtes, Nießbrauchs, Servitutrechtes, Kaufrechtes, und Hypothekrechtes soll von einem Anwalt gegenzeichnet oder in eine notarielle Urkunde gefasst werden. Der Vertrag über Übertragung des Eigentumsrechts an die Immobilie soll innerhalb von 30 Tagen nach dessen Unterfertigung an das zuständige Grundbuchamt eingereicht werden. Falls die Vertragspartei juristische Person ist, ist dem Vertrag einen Firmenbuchauszug und Firmenzeichnungsmuster beizulegen. Wenn die Vertragspartei eine ausländische Person ist, soll ein Zustellungsbevollmächtigter mit Wohnhaft oder Sitz in Ungarn bestellt werden. Gleichzeitig mit dem Einlangen des Antrags für die Eintragung des Erwerbers beim Grundbuchamt, wird der Antrag in Form von Seidenvermerk gleich am Grundbuchsblatt der Immobilie erscheinen.
Obwohl das Grundbuch schon auf elektrischen Weg geführt wird, dauert immer noch sehr lange, bis ein Antrag erledigt und das Recht eingetragen wird. Auch deswegen ist es für den Erwerber vorteilhaft, dass sein Antrag in Form von Seidenvermerk gleich, im Zeitpunkt der Antragstellung am Grundbuchauszug erscheint.
III. Steuer und Gebühren beim Immobilienerwerb
In Ungarn ist die Vermögensübertragung (durch Beerbung, Schenkung und entgeltliches Geschäft) gebührenpflichtig. Im Fall von Kauf einer Immobilie ist in Hauptregel 10% Gebühr (Grunderwerbssteuer) zu zahlen. Die Grunderwerbssteuer wird nach dem Verkehrswert der erworbenen Immobilie berechnet und ist gleich beim Abschluss des Vertrages fällig, und wird vom Finanzamt auferlegt, es sei denn dass der Vertrag mit einer Bedingung abgeschlossen wurde oder sein Inkrafttreten sonst zu einem späteren Zeitpunkt gebunden ist. Bei Erwerb einer Wohnung beträgt die Gebühr bis Wert von HUF 4.000.000 (ca EUR 16.000) 2%, und für den darüber liegenden Betrag des Wertes 6%. Wenn die Liegenschaft aus Zweck von Weiterverwertung von einem Unternehmer erworben wird, dessen Haupttätigkeit der Immobilienvertrieb ist, oder die Liegenschaft aus Zweck von Finanzleasing von einem Unternehmer erworben wird, dessen Haupttätigkeit das Finanzleasing ist, oder wenn die Liegenschaft von einem Immobilienfonds erworben wird, beträgt die Gebühr nur 2%. Der Immobilienerwerb ist gebührenfrei, wenn der Eigentümer auf dem erworbenen, zum Bau von Wohnung geeigneten Grundstück innerhalb von 4 Jahren nach Vorlegung des Vertrages ein Wohnhaus aufbaut.
IV. Erwerb in Form von Share Deal
Wegen der hohen Grunderwerbssteuer und der Genehmigungspflicht kaufen ausländische Firmen Immobilien in Ungarn häufig in Form von Share Deal, es wird also nicht die Immobilie selbst, sondern der Geschäftsanteil der Gesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist (meistens eine Projektgesellschaft), gekauft. In diesem Fall wird statt eines Immobilienkaufvertrags ein Geschäftsanteilsübertragungsvertrag abgeschlossen, der beim Firmengericht anzumelden ist. Bei Übertragung eines Geschäftsanteils ist kein Grunderwerbssteuer und kein Umsatzsteuer zu zahlen.
Das ungarische Mietrecht
I. Ziel der Gesetzgebung hinsichtlich des Mietrechts
Die Grundlagen des Mietrechts sind im Gesetz Nr LXXVIII von 1993 über die Regeln hinsichtlich der Miete und Veräußerung von Wohnungen und Räumlichkeiten (im weiteren Mietgesetz, MG genannt) geregelt, das am 30.7.1993 erlassen wurde und mit 1.1.1994 in Kraft getreten ist.
Um das Ziel des Gesetzes verstehen zu können, muß man einen Blick auf die Wohnverhältnisse des vorangehenden Systems werfen. Die Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten befanden sich überwiegend im staatlichen Eigentum. Die Wohnungen wurden behördlich unter den Mietern aufgeteilt, auch die Mietzinse wurden behördlich festgelegt (auch bei Privatwohnungen). Die Bewirtschaftung der Räumlichkeiten wurde grundsätzlich von Verwaltungsbehörden durch Zuteilung, Genehmigung und Kontrolle geregelt.
Dementsprechend bestand die Zielsetzung des Gesetzgebers darin, nach dem Systemwechsel die Mietverhältnisse an die Marktverhältnisse anzupassen und die Wohnungen und Räumlichkeiten in Privateigentum zu geben.
Das Mietgesetz wurde zum letzten Mal am 14. November 2005 durch das Parlament geändert (durch das Gesetz CXXXII vom Jahre 2005). Der Grund der Gesetzesänderung war es unter anderem, die Erfahrungen von der Praxis von den letzten 10 Jahren in das Gesetz einzubauen. Die meisten Änderungen sind am 31. März 2006 in Kraft getreten.
II. Struktur des Gesetzes
Das Mietgesetz bestimmt einerseits die Regeln der Miete von Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten und beinhaltet andererseits eher verwaltungsrechtliche Bestimmungen, wie zB die Bedingungen der Veräußerung der staatlichen und Selbstverwaltungswohnungen, die Ausübung des Kaufrechts des Mieters solcher Wohnungen, die Verwendung der durch die Veräußerung entstandenen Einnahmen und die Ermächtigung zur Erlassung von Verordnungen. Im weiteren beschäftigt sich der Artikel nur mit den Bestimmungen hinsichtlich des Mietrechts selbst. Grundsätzlich sind die Regeln hinsichtlich der Miete von Wohnungen bestimmt, und die Bestimmungen hinsichtlich sonstigen Räumlichkeiten gelten nur insoweit, wenn sie von den Bestimmungen für Wohnungen abweichen. Für staatliche und Selbstverwaltungswohnungen gelten besondere Bestimmungen (diese werden in diesem Artikel nicht besprochen). Die Bestimmungen des Ungarischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Gesetz Nr IV von 1959, im weiteren BGB genannt) gelten neben dem Mietgesetz subsidiär.
III. Bestimmungen des BGB
Das BGB regelt die Miete beweglicher Sachen und Immobilien getrennt. Die Regelung der Miete beweglicher Sachen ist im BGB ausführlich dargestellt. Hinsichtlich der Miete von Immobilien beinhaltet das BGB nur einen Paragraph. Dieser § 434 des BGB legt fest, daß das Mietverhältnis durch Vertrag zwischen Vermieter und Mieter zustande kommt. Hinsichtlich des Zustandekommens, der Rechte und Pflichten der Parteien und der Auflösung des Rechtsverhältnisses verweist das BGB auf das Mietgesetz und beinhaltet selbst (außer bezüglich Pfandrechte) keine weiteren Bestimmungen hinsichtlich der Miete von Immobilien. Unten den Bestimmungen hinsichtlich der Miete beweglicher Sachen findet sich unter anderen die Regelung über das Pfandrecht des Vermieters bei der Immobilienmiete. Gemäß § 429 BGB hat der Vermieter einer Immobilie ein Pfandrecht bezüglich des sich im Mietobjekt befindlichen Mobiliars des Mieters bis zur Höhe des ausstehenden Mietzinses samt Nebengebühren. Solange dieses Pfandrecht aufrecht ist, kann der Vermieter den Abtransport der mit dem Pfandrecht belasteten Vermögensstücke verhindern. Wenn der Mieter das Bestehen des Pfandrechts oder daß der Vermieter den Abtransport auch von anderen Sachen verhindert hat, schriftlich bemängelt, muß der Vermieter sein Pfandrecht innerhalb von acht Tagen vor Gericht geltend machen. Versäumt er diese Frist, erlischt das Pfandrecht. Transportiert der Mieter die durch Pfandrecht belasteten Sachen ohne Zustimmung des Vermieters ab und leistet er keine andere Sicherheit, kann der Vermieter den Rücktransport auf Kosten des Mieters verlangen. Mit dem Rücktransport der Sache lebt das Pfandrecht wieder auf. Es ist jedoch zu beachten, daß sich das Pfandrecht nur auf die sich im Mietobjekt befindlichen, jedoch alle diese Vermögensstücke des Mieters bezieht, und nur im Fall einer Mietzinsforderung geltend gemacht werden kann. Der Mieter hat hingegen kein Pfandrecht an Sachen des Vermieters.
IV. Das Mietgesetz
Gemäß § 1 MG gilt das Gesetz für alle Wohnungen, (einschließlich Rentnerheime, Einzimmerwohnungshäuser, Notwohnungen) und alle andere, nicht Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten. Das Gesetz regelt also einheitlich in einem Gesetz die Miete von Räumlichkeiten aller Art. Die Definition einer Wohnung wird in der Anlage des Gesetzes ausführlich (durch Bestimmung von Komfortstufen und der üblichen Räume einer Wohnung) vorgenommen. Als nicht Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten gelten nach dem Mietgesetz solche Räumlichkeiten, die ausschließlich gewerblichen, sozialen, Verwaltungs- Handels-, Lager-, Dienstleitungs- oder sonstigen wirtschaftlichen Zwecken dienen.
Das Mietverhältnis kommt mit Vertrag zwischen Vermieter und Mieter zustande. Der Vertrag kann auf bestimmte oder unbestimmte Zeit oder bis Eintritt einer Bedingung geschlossen werden. Der Mietvertrag darf grundsätzlich schriftlich, mündlich oder sogar durch konkludentes Verhalten geschlossen werden, der Mietvertrag hinsichtlich Wohnungen muss aber schriftlich abgeschlossen werden. Die Parteien müssen sich in den wesentlichen Punkten des Vertrages und in den von einer der Parteien als wesentlich betrachteten Punkten einigen (§ 205 Abs 2 BGB). So müssen sie sich bei einem Mietvertrag bezüglich der Mietdauer, des Mietzinses und des Mietobjektes unbedingt einig sein. Nach § 2 Abs 3 MG gilt der Mietvertrag für eine Wohnung (sonstige Räumlichkeit) und die dazu gehörenden Räumlichkeiten. Zu diesen zählen gemäß der Anlage des Gesetzes der Heizmittelspeicher, Dachboden und Keller. Die Höhe des Mietzinses und der Betriebskosten können die Parteien frei vereinbaren.
Das Mietobjekt kann von mehreren Personen gemietet werden. Das ungarische Mietrecht unterscheidet zwischen Mitmieter und Nebenmieter. Als Mitmieter gelten die Mieter, wenn sie das Mietobjekt gemeinsam mieten (zB ein Ehepaar). In diesem Fall sind ihre Rechte und Verpflichtungen gleich, sie können ihre Rechte gemeinsam ausüben, und ihre Verpflichtungen dem Vermieter gegenüber sind solidarisch (§ 4 Abs 5 MG). Die Nebenmieter nutzen dagegen einige Räume des Mietobjektes alleine und andere Räume gemeinsam. Die Nebenmieter sind jeder für sich selbständige Mieter (§ 5 Abs 1 MG).
A. Vermieter
Die Hauptverpflichtung des Vermieters ist es, das Mietobjekt als für die bestimmungsgemäße Nutzung geeignet zu übergeben und diese Eignung im Lauf des Mietverhältnisses sicherzustellen. Das Mietobjekt ist für den bestimmungsgemäßen Gebrauch nach § 7 Abs 2 MG dann geeignet, wenn die sich im Mietobjekt befindlichen Teile der zentralen Einrichtungen des Hauses und die Einrichtungen des Mietobjektes betriebsfähig sind. Der Vermieter muß auch die im Mietvertrag besonders vereinbarten Voraussetzungen gewährleisten. Für diese Eigenschaften und für die Erfüllung der gesetzlichen und vertraglichen Verpflichtungen leistet der Vermieter Gewähr. Diese Gewährleistung bedeutet einerseits Gewährleistung für Sachmängel, andererseits Gewährleistung für Rechtsmängel. Es liegt ein Sachmangel vor, wenn das Mietobjekt technisch für den ordnungsgemäßen Gebrauch nicht geeignet ist, also den gesetzlich und vertraglich vorgesehenen Eigenschaften nicht entspricht. Hingegen besteht ein Rechtsmangel, wenn der Mieter seine aus dem Mietvertrag stammenden Rechte nicht uneingeschränkt ausüben kann. Es ist aber anzumerken, dass gemäß offizieller Begründung des Gesetzes sich diese Gewährleistung nur auf die vertraglich übernommenen Verpflichtungen bezieht.
Das MG selbst beinhaltet keine näheren Bestimmungen hinsichtlich der Nichterfüllung von gesetzlichen und vertraglichen Verpflichtungen des Vermieters bzw der Gewährleistung. § 8 Abs 3 MG verweist auf die Bestimmungen des BGB über die Gewährleistung wegen mangelhafter Leistung unter Beibehaltung der einschlägigen vertraglichen Abweichungen und abweichenden Bestimmungen des MG. Gemäß § 305 Abs 1 BGB leistet der Verpflichtete mangelhaft, wenn die Sache bei der Erfüllung den im Gesetz oder im Vertrag bestimmten Eigenschaften nicht entspricht. Gemäß § 306 BGB kann der Berechtigte bei mangelhafter Leistung Verbesserung, Preisminderung oder Austausch verlangen oder bei Verlust des Interesses vom Vertrag zurücktreten. Bei Mietverhältnissen kann die Möglichkeit des Austausches nicht angewendet werden, anstelle Preisminderung hat der Mieter einen Anspruch auf Mietzinsminderung, anstelle eines Rücktrittsrechts ein Kündigungsrecht, und das Recht auf Verbesserung muß auf die im MG vorgeschriebene Weise geltend gemacht werden. Der Mieter muß den Vermieter über seinen Einspruch hinsichtlich des aufgetretenen Mangels nach dessen Entdeckung unverzüglich benachrichtigen. Bei einer Verzögerung haftet der Mieter für den dadurch entstandenen Schaden selbst.
Die andere Hauptverpflichtung des Vermieters ist die Pflicht zur Instandhaltung des Gebäudes. Das bedeutet gemäß § 10 Abs 1 MG, daß der Vermieter für die Instandhaltung des Gebäudes, für die dauernde Betriebsfähigkeit der zentralen Einrichtungen des Gebäudes und für die Behebung der in den Einrichtungen des Gebäudes und in der Substanz der gemeinnützigen Räumlichkeiten entstandenen Mängel zu sorgen hat. Als zentrale Einrichtungen gelten nach der Anlage des Mietgesetzes das zentrale Heizungssystem, die Wasser-, Kanal- und Gasleitungen, die elektrischen Leitungen, das Lüftungssystem, die zentrale Antenne und auch die sich in der Wohnung befindenden Leitungsteile dieser Einrichtungen, der Aufzug, die Gegensprechanlage usw. Die Erfüllung sonstiger Verpflichtungen hinsichtlich des Gebäudes und der gemeinnützigen Flächen müssen die Parteien im Vertrag vereinbaren. Es muß auch vereinbart werden, in welchen Höhe der Mieter eine Mietzinsminderung verlangen kann, wenn er einige Verpflichtungen des Vermieters übernimmt. Können sich die Parteien darüber nicht einigen, obliegen diese Verpflichtungen dem Vermieter.
Das Mietgesetz bestimmt auch die Fristen für die Durchführung der Instandhaltungsarbeiten. Gemäß § 11 MG hat der Vermieter seine diesbezüglichen Verpflichtungen bei lebensgefährlichen oder die Nutzung des Mietobjektes tatsächlich verhindernden Mängeln, wenn diese also einen sofortigen Eingriff erfordern, unverzüglich und bei einen sofortigen Eingriff nicht erfordernden Mängeln im Zusammenhang mit der gewöhnlichen Instandhaltung oder Renovierung des Gebäudes zu erfüllen. Kommt der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nach, hat der Mieter folgende Möglichkeiten. Beseitigt der Vermieter trotz schriftlicher Mahnung den Mangel in der gegebenen Frist nicht, kann der Mieter den Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beheben. Führt der Mieter eine einen sofortigen Eingriff erfordernde Arbeit aus, kann er seine belegbaren Kosten in einer Summe vom Vermieter verlangen, vorausgesetzt, daß dies dem Vermieter keine unbillige Belastung verursacht. In einem solchen Fall kann der Vermieter ratenweise zahlen. Beseitigt der Vermieter einen sofortigen Eingriff nicht erfordernden Mangel nicht rechtzeitig, kann der Mieter die notwendigen Arbeiten selbst auf Kosten des Vermieters durchführen oder bei Gericht die Verpflichtung des Vermieters zu Behebung des Mangels verlangen.
Die Parteien können jedoch vereinbaren, daß der Mieter einige Pflichten des Vermieters übernimmt. So kann der Mieter das Mietobjekt selbst in einen zur ordnungsgemäßen Nutzung geeigneten Zustand versetzen, oder im Lauf des Mietverhältnisses das Mietobjekt umbauen, modernisieren. Dies und die Kostentragung müssen die Parteien ausdrücklich vereinbaren, sonst kann der Mieter die Kosten der Umbauarbeiten vom Vermieter nicht verlangen.
Unabhängig davon, ob der Mieter oder Vermieter die notwendigen Arbeiten durchführt, müssen diese so durchgeführt werden, daß damit die bestimmungsgemäße Nutzung der Wohnung bzw anderer Wohnungen möglichst nicht behindert wird. Über den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten müssen die betroffenen Mieter benachrichtigt werden.
B. Mieter
1. Mietzinszahlung
Die wichtigste Pflicht des Mieters in einem Mietverhältnis ist es, den Mietzins zu zahlen. Wie oben schon erwähnt, können die Parteien nach ungarischem Recht die Höhe des Mietzinses und der Betriebskosten bei Miete von Privateigentum völlig frei vereinbaren. Vereinbaren die Parteien nichts anderes, beginnt die Mietzinszahlung mit der Übergabe des Mietobjektes. Die Parteien können im Vertrag auch den Zeitpunkt und die Regelmäßigkeit der Mietzinszahlung bestimmen. Haben die Parteien diesbezüglich im Vertrag keine Vereinbarung getroffen, hat der Mieter den Mietzins monatlich im voraus in einer Summe bis zum 15. Tag des Monats zu bezahlen. Der Betrag des Mietzinses kann auch in ausländischer Währung bestimmt werden, die Parteien können auch vereinbaren, daß der Mieter den Mietzins in ausländischer Währung bezahlt. Obwohl dies im Gesetz nicht geregelt ist, können die Parteien im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel aufnehmen, und die Änderung des Mietzinses an eine von einem (ungarischen oder ausländischen) Statistischen Amt veröffentlichte Indexzahl knüpfen.
Konnten die Parteien sich im Lauf des Mietverhältnisses über die Änderung des Mietzinses nicht einigen, können sie die Festlegung der Höhe des Mietzinses durch das Gericht verlangen. Gemäß § 241 BGB kann das Gericht nämlich den Vertrag ändern, wenn ein Dauerschuldverhältnis infolge von nach dem Vertragsabschluß aufgetauchten Umständen wesentliche, berechtigte Interessen einer Partei verletzt. Diese Bestimmung des BGB gilt für Vertragsänderungen aller Art und nicht nur für eine Mietzinsänderung. Die Vertragsänderung durch Gericht ist eine außergewöhnliche Möglichkeit und nur dann zulässig, wenn alle drei Voraussetzungen vorhanden sind: Dauerschuldverhältnis, Änderung der Umstände und Interessensverletzung. Hinsichtlich der Änderung der Umstände formuliert der Kommentar , daß nur solche Änderungen in Betracht gezogen werden dürfen, die bei Vertragsabschluß nicht bekannt, und auch nicht vorhersehbar waren. Nach dem Kommentar dürfen nur solche Änderungen der Umstände vom Gericht in Betracht gezogen werden, die im konkreten Vertrag und Rechtsverhältnis auftauchen und nicht im allgemeinen die Wirtschaft oder Parteien eines bestimmten Vertragstyps berühren. Dem widersprechend hat der Ungarische Oberste Gerichtshof in seinen Entscheidungen eine Änderung der Marktverhältnisse im allgemeinen als solche betrachtet, welche eine Änderung der Höhe des Mietzinses in Mietverträgen nach § 241 BGB rechtfertigen. Bei der Interessensverletzung muß abgewogen werden, ob die Aufrechthaltung des Vertrages mit den früheren Bestimmungen wirklich die Verletzung wesentlicher und berechtigter Interessen einer Partei verursachen würde. Wenn es sicher ist, daß die Parteien den Vertrag mit dem ursprünglichen Inhalt unter den geänderten Umständen nicht geschlossen hätten, ist die Interessensverletzung so wesentlich, daß eine gerichtliche Vertragsänderung begründet ist. Der Vertrag kann jedoch vom Gericht nur insoweit geändert werden, daß die andere Partei dadurch keine einseitigen Nachteile erleidet und das Prinzip der vertraglichen Gleichwertigkeit nicht verletzt wird.
Es kommt öfter vor, daß der Mieter den Mietzins oder einen Teil davon zurückbehält, weil er selbst Forderungen gegenüber dem Vermieter hat und diese durch Aufrechnung geltend machen will. Eine solche Aufrechnungsmöglichkeit kennt das Mietgesetz nicht. Deshalb ist, wenn die Parteien im Mietvertrag keine Aufrechnungsmöglichkeit vereinbaren, die Geltendmachung der Forderungen des Mieters gegenüber dem Vermieter auf dieser Weise rechtswidrig.
Obwohl die Sicherung bei einem Mietvertrag im ungarischen Recht nicht ausdrücklich geregelt ist, können sich die Parteien darüber frei einigen. Bei Mietverträgen zwischen natürlichen Personen ist es üblich, die Hinterlegung einer Barkaution zur Bedingung zu machen, bei Mietverträgen zwischen Wirtschaftsgesellschaften sind Bankgarantie, Barkaution oder Bürgschaftsübernahme durch die Muttergesellschaft üblich.
2. Bestimmungsgemäße Nutzung
Die Nutzung des Mietobjekts ist einerseits das wichtigste Recht des Mieters, andererseits ist es seine Verpflichtung, das Mietobjekt bestimmungsgemäß zu nutzen. Unter Nutzung des Mietobjekts ist auch die Nutzung der gemeinnützigen Räume zu verstehen. Bestimmungsgemäße Nutzung bedeutet, das Mietobjekt seiner Funktion entsprechend oder, wenn im Vertrag anders vereinbart wurde, vertragsgemäß zu nutzen. Nutzt der Mieter das Mietobjekt nicht bestimmungsgemäß, ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen (siehe noch unten). Der Mieter hat das Mietobjekt so zu nutzen, daß er damit die anderen Mieter nicht stört. Aus diesem Grund können Vermieter und Mieter keine Nutzungsart vereinbaren, welche andere Mieter stören würde.
Die Nutzung ist auch das Recht des Mieters, er hat das Recht auf ungestörte Nutzung des Mietobjekts. Diese wird durch die Bestimmungen des BGB hinsichtlich des Besitzschutzes gesichert. Gemäß § 64 der Verordnung 11/1960 über die Vollstreckung und das Inkrafttreten des BGB steht dem Mieter der Wohnung solange Besitzschutz zu, bis ein rechtskräftiger Beschluß hinsichtlich Räumung der Wohnung nicht vollstreckt wird.
Gemäß § 13 Abs 1 MG ist der Mieter, wenn die Parteien nicht anders vereinbaren, verpflichtet, Abdeckungen, Türen, Fenster und Einrichtungen des Mietobjekts instand zu halten, zu renovieren, und der Vermieter ist verpflichtet, diese zu ersetzen bzw auszutauschen. Das ist also eine dispositive Bestimmung des Gesetzes und gilt nur, wenn die Parteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Als Einrichtungen einer Wohnung gelten gemäß der Anlage des Mietgesetzes insbesondere Heizungs-, Warmwasser-, Sanitär- und Lüftungsanlagen, eingebaute Möbel, elektrische Schalter und Steckdosen. Diese Arbeiten muß der Mieter in jenem Zeitpunkt und auf jene Art durchführen, wie das aufgrund des Zustandes des Mietobjektes notwendig ist. Unabhängig davon, wer zur Instandhaltung des Mietobjekts verpflichtet ist, trägt der Mieter die Kosten der Schäden, die von ihm oder von den mit ihm zusammen wohnenden Personen (das Mietobjekt mit ihm zusammen nutzenden Personen oder Personen, für deren Verhalten er aus welchem Grund auch immer verantwortlich ist) verursacht wurden und trägt der Vermieter die Kosten solcher Arbeiten, die wegen seines Versäumnisses im Zusammenhang mit der Renovierung des Gebäudes oder der Schadhaftwerdung des Leitungsnetzes notwendig wurden.
Bei Auflösung des Mietverhältnisses muß der Mieter das Mietobjekt und dessen Einrichtungen dem Vermieter in einem zu bestimmungsgemäßen Nutzung geeigneten Zustand zurückstellen. Die Parteien können auch vereinbaren, daß der Vermieter das Mietobjekt in den dem ordnungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand verseht, in diesem Fall hat der Mieter jedoch die dadurch entstandenen Kosten zu ersetzen. Bei Auflösung des Mietverhältnisses führt die Frage oft zum Streit, ob der Mieter die Kosten der von ihm durchgeführten Arbeiten, aufgrund welcher der Wert des Mietobjektes angestiegen ist, vom Vermieter verlangen kann. Nach der Rechtssprechung muß der Vermieter diese Kosten nur ersetzen, wenn die Parteien dies ausdrücklich vereinbart haben.
4. Pflicht zur Duldung
Gemäß § 16 Abs 1 MG ist der Mieter verpflichtet, die Durchführung von Instandhaltungs-, Renovierungs-, Umbau- und anderer Arbeiten, die der Vermieter oder andere Mieter durchführen, zu dulden, vorausgesetzt, daß diese Arbeiten nicht zum Untergang des Mietobjektes führen. Diese Arbeiten dürfen jedoch wesentliche Interessen des Mieters nicht gefährden. Es kann auch vorkommen, daß wegen Umbau- oder Renovierungsarbeiten der Wert des Mietobjektes ansteigt. In diesem Fall muß der Mietvertrag entsprechend geändert werden.
Der Mieter hat auch dann die Durchführung der obigen Arbeiten zu dulden, wenn diese nur bei seinem zeitweiligen Auszug möglich ist. In diesem Fall muß der Vermieter ihm für den Zeitraum der Arbeiten ein anderes Mietobjekt im gleichen Ort anbieten. Das angebotene Mietobjekt muß der Mieter auch dann akzeptieren, wenn es kleiner und auf niedrigerer Komfortstufe ist als das ursprünglich gemietete Mietobjekt, es sonst aber zur Wohnzwecken (bzw vertragsgemäßen Nutzungszwecken, wie zB Bürozwecken) geeignet ist. Für die Dauer der Arbeiten wird das Mietverhältnis unterbrochen, der Mieter muß jedoch für das Ersatzmietobjekt Mietzins und Betriebskosten zahlen. Die Unterbrechung des Mietverhältnisses und ihre Dauer müssen die Parteien vereinbaren. Die Kosten des Umzugs des Mieters sind jedoch vom Vermieter zu ersetzen.
5. Tausch und Übertragung des Mietrechts, Vormietrecht
Gemäß § 29 Abs 1 MG ist der Mieter berechtigt, das Mietobjekt, eigentlich das Mietrecht bezüglich des Mietobjektes mit Zustimmung des Vermieters zu tauschen. Der Tauschvertrag muß schriftlich geschlossen werden. Der Tausch löst den ursprünglichen Mietvertrag auf, und mit dem neuen Mieter hat der Vermieter einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Die Bestimmungen dieses neuen Vertrages dürfen jedoch für den zweiten Mieter nicht nachteiliger werden als die des ursprünglichen Vertrages.
Gemäß § 42 Abs 1 MG ist der Mieter berechtigt, sein Mietrecht hinsichtlich einer sonstigen Räumlichkeit auf Dritte mit Zustimmung des Vermieters zu übertragen. Diese Möglichkeit besteht für den Mieter einer Wohnung nicht, nur für Mieter sonstiger Räumlichkeiten. Auch dieser Vertrag bedarf der Schriftform. Der Unterschied zwischen Tausch und Übertragung des Mietrechtes ist, daß bei der Übertragung das Entgelt für das Mietrecht Geld ist, hingegen bei Tausch ein anderes Recht (Eigentum, Pacht usw). Ein Tauschvertrag kann sowohl hinsichtlich Wohnungen als auch sonstiger Räumlichkeiten geschlossen werden, hingegen darf die Übertragung eines Mietrechtes nur hinsichtlich sonstiger Räumlichkeiten erfolgen.
Ein Vormietrecht kann auf Gesetz oder auf Vertrag beruhen. Ein gesetzliches Vormietrecht steht nach § 145 BGB dem Miteigentümer bei Miteigentum Dritten gegenüber zu. Ein Vormietrecht kann auch in einem Vertrag frei vereinbart werden.
6. Untervermietung und Aufnahme
§ 33 Abs 1 MG räumt dem Mieter das Recht ein, einen Teil der Mietwohnung mit Zustimmung des Vermieters unterzuvermieten. Die Untervermietung der ganzen Mietwohnung ist nicht gestattet, das ist nur bei sonstigen Räumlichkeiten möglich. Der Untermietvertrag kommt zwischen dem Mieter und dem Untermieter zustande, die Parteien können die Höhe des Mietzinses und der Betriebskosten frei vereinbaren. Der Mieter darf den Untermietvertrag jederzeit ohne Begründung zum letzten Tag des nächsten Monats kündigen, unabhängig davon, ob der Vertrag auf bestimmte oder unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Der Untermieter darf den auf unbestimmte Zeit geschlossenen Vertrag zum 15. oder letzten Tag des Monats mit einer Kündigungsfrist von 15 Tagen kündigen. Bei einer Untervermietung auf bestimmte Zeit hat der Untermieter hingegen kein Kündigungsrecht. Die Untermiete ist ein akzessorisches Rechtsverhältnis, deswegen wird sie automatisch aufgelöst, wenn der Mietvertrag selbst aufgelöst wird.
Die Aufnahme in das Mietobjekt bedeutet, daß der Mieter die Nutzung des Mietobjektes nicht im Rahmen einer Untermiete sondern unter einem anderen Rechtstitel (zB aus Gefälligkeit) einem anderen überlässt. Mieter von Wohnungen dürfen einige Familienangehörige (grundsätzlich das minderjährige Kind) ohne Zustimmung des Vermieters aufnehmen, alle anderen Personen nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters. Die Mieter sonstiger Räumlichkeiten dürfen andere Personen nur mit Zustimmung des Vermieters aufnehmen, wobei die Zustimmung in diesem Fall nicht der Schriftform bedarf.
Bei allen Rechtsverhältnissen kann es vorkommen, daß eine Änderung in der Person der Vertragsparteien erfolgt. Das ist bei Mietverhältnissen ohne weiteres möglich. Das Mietgesetz regelt die Rechtsnachfolge der Vertragsparteien indirekt so, daß die Sukzession nicht als Auflösungsgrund angeführt ist. Einige Sukzessionsfälle sind im Gesetz ausdrücklich erwähnt, wie die Fortsetzung des Mietrechts wegen Todes (§32 und § 40 MG), Übertragung des Mietrechts (§ 42 MG), Rechtsnachfolge wegen Privatisierung (§ 41 Abs 1 MG) oder Umwandlung des Mieters in eine Wirtschaftsgesellschaft oder Genossenschaft (§ 41 Abs 2 MG).
A. Rechtsnachfolge auf Vermieterseite
Die Rechtsnachfolge seitens des Vermieters kann durch Übertragung des Eigentums, durch Änderung des Rechtsstatus des Vermieters (Umwandlung, Zusammenschluß) oder dadurch erfolgen, daß der Berechtigte des Verwaltungsrechtes des Mietobjekts geändert wird. Diese Rechtsnachfolgegründe sind im Mietgesetz nicht geregelt, deswegen sind die allgemeinen Regeln des bürgerlichen Rechtes anzuwenden. Es ist zu beachten, daß das ungarische Recht das Prinzip von „Kauf bricht Miete“ nicht kennt. Der Verkauf des Mietobjekts ist eine Rechtsnachfolge und berührt in der Regel das Mietverhältnis nicht, es tritt nur eine andere Person in die Position des Vermieters. Der Mietvertrag bleibt mit dem gleichen Inhalt aufrecht, die Rechte und Pflichten des neuen Vermieters gegenüber dem Mieter sind die gleichen wie jene seines Rechtsvorgängers. Der neue Vermieter darf den Mietvertrag einseitig nicht ändern, er darf die Erklärungen und Zustimmungen des früheren Vermieters nicht aufheben.
Auch bei Liquidation oder Schlussrechnung des Vermieters ändert sich die Person des Vermieters. Es ist darauf zu achten, daß gemäß dem Gesetz Nr XLIX vom 1991 über Konkurs, Liquidation und Schlussrechnung der Liquidator oder der Schlussrechner berechtigt ist, die vom Schuldner geschlossenen Verträge (auch die Mietverträge) fristlos zu kündigen.
B. Rechtsnachfolge auf Mieterseite
Abgesehen von den oben erwähnten speziellen Fällen kann die Rechtsnachfolge des Mieters in gleicher Art und unter gleichen Bedingungen erfolgen wie bei dem Vermieter. Auch der neue Mieter ist also an die Bestimmungen des Mietvertrages gebunden, diese bleiben unverändert. Erfolgt die Rechtsnachfolge durch Umwandlung des Mieters, bedarf es keiner Zustimmung des Vermieters. Wird jedoch das Mietrecht übertragen, ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Der Vermieter kann seine Zustimmung an eine Bedingung knüpfen, eine solche kann auch die Änderung des Mietvertrages sein.
§ 23 Abs 1 und 2 MG zählen die Auflösungsgründe des Mietverhältnisses wie folgt auf.
a) Auflösung des Vertrages durch übereinstimmenden Vereinbarung der Parteien
Durch Vereinbarung der Parteien kann der Mietvertrag jederzeit aufgelöst werden. Für solche Vereinbarung gelten die allgemeinen Regeln des bürgerlichen Rechtes hinsichtlich des Abschlusses eines Vertrages.
b) Untergang des Mietobjektes
Untergang bedeutet, daß das Mietobjekt infolge eines Naturereignisses (Hochwasser, Feuer) oder aus einem anderen objektiven Grund, für den die Parteien nicht verantwortlich sind, vernichtet wird. Eine Widerherstellungspflicht des Vermieters besteht nicht.
c) Kündigung durch eine dazu berechtigte Partei
Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Mietvertrag kann von beiden Parteien gekündigt werden, seitens des Vermieters jedoch unter bestimmten Bedingungen. Die Kündigungsmöglichkeiten eines befristeten Mietvertrages sind beschränkt. Ausführlicher dazu siehe unten.
d) Tod des Mieters, wenn zum Eintritt in das Wohnungsmietverhältnis niemand berechtigt ist
Diese Bestimmung gilt für Wohnungsmiete. Das Mietrecht ist nicht vererblich. Gemäß § 32 MG ist zum Eintritt in das Mietverhältnis unter bestimmten Bedingungen derjenige berechtigt, wer den Unterhalt des Mieters geleistet hat.
e) Tausch der Wohnung durch den Mieter
Das Mietgesetz qualifiziert den Tausch der Wohnung durch den Mieter als Auflösungsgrund, obwohl es logischer wäre, den Tausch als Änderung in der Person des Mieters zu betrachten. Nach dem Gesetz wird jedoch als Ergebnis des Tausches der Mietvertrag mit dem ursprünglichen Mieter aufgelöst, und mit dem neuen Mieter muß der Vermieter einen neuen Mietvertrag schließen. Der Tausch bedarf in jedem Fall der Zustimmung des Vermieters.
f) Ausweisung des Mieters aus dem Gebiet der Ungarischen Republik
Die Ausweisung ist eine Strafe nach dem Strafgesetzbuch und wird von einem Strafgericht auferlegt.
g) Auflösung des Wohnungsmietverhältnisses durch Gericht
Gerichtlich kann ein Mietvertrag aufgelöst werden, wenn zB das Gericht in einem Scheidungsprozess einen Ehegatten zum Verlassen der Wohnung verpflichtet.
h) Auflösung des Wohnungsmietverhältnisses infolge eines behördlichen Beschlusses
Der Mietvertrag kann zB wegen Enteignung aufgelöst werden. In diesem Fall muß dem Mieter eine Tauschwohnung angeboten werden.
i) Auflösung des befristeten Mietvertrages durch Ablauf der Mietdauer oder Eintreten einer Bedingung
Wurde der Mietvertrag auf bestimmte Zeit oder bis Eintritt einer Bedingung geschlossen, erlischt er nach Ablauf der Mietdauer oder bei Eintreten der Bedingung automatisch ohne Kündigung.
1. Kündigung des unbefristeten Vertrages
A. Durch den Vermieter
Der Vermieter des sich im Privateigentum befindlichen Mietobjektes darf den Mietvertrag jederzeit kündigen, wenn nicht abweichendes vereinbart wurde (§ 26 Abs 7 MG). Der Mietvertrag muß schriftlich gekündigt werden. Haben die Parteien nichts abweichendes vereinbart, darf die Kündigungszeit nicht weniger als drei Monate betragen. Das Mietverhältnis wird mit dem Zugang des Kündigungsschreibens an den Mieter aufgelöst. Die ordentliche Kündigung bedarf also keines gerichtlichen Verfahrens, es sei denn, daß der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert und das Mietobjekt nicht verlassen will. In diesem Fall hat der Vermieter eine Klage auf Räumung bei Gericht einzureichen, und in diesem Verfahren wird entschieden, ob die Kündigung rechtmäßig war.
Das Mietgesetz bestimmt auch außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter. Die Kündigungszeit ist in folgenden Fällen kürzer als bei der ordentlichen Kündigung. Auch in diesen Fällen wird das Rechtverhältnis ohne gerichtliches Verfahrens, mit Zugang des Kündigungsschreibens aufgelöst.
a) der Mieter bezahlt den Mietzins innerhalb einen vereinbarten Frist nicht
In diesem Fall muß der Vermieter nach Ablauf der Frist mit Hinweis auf die Konsequenzen (also die mögliche Kündigung des Vertrages) den Mieter schriftlich zur Zahlung auffordern. Erfüllt der Mieter innerhalb von acht Tagen nach Erhalt der Aufforderung seine Zahlungspflicht nicht, kann der Vermieter innerhalb weiterer acht Tage den Mietvertrag schriftlich kündigen. Der Vermieter darf den Vertrag für den letzten Tag des Folgemonats (nach der versäumten Frist) kündigen, die Kündigungsfrist darf nicht küzer als 15 Tage sein.
b) Nichterfüllung der Pflichten des Mieters
Erfüllt der Mieter seine vertraglichen oder sonstigen wichtigen, gesetzlichen Verpflichtungen innerhalb einer vom Vermieter schriftlich festgelegten Frist nicht, darf der Vermieter den Mietvertrag innerhalb von 15 Tagen nach Ablauf dieser Frist kündigen (§ 25 Abs 2 MG). Diese Verpflichtungen beziehen sich insbesondere auf die Instandhaltungspflichten des Mieters. Vereinbaren die Parteien, daß der Mieter einige Verpflichtungen des Vermieters übernimmt, oder anstelle des Vermieters das Mietobjekt in den zum ordnungsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand versetzt, und erfüllt der Mieter diese übernommenen Pflichten nicht, ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag auch aus diesem Grund zu kündigen. Und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine gesetzliche oder vertragliche Pflicht handelt, jedoch muß sie unbedingt wesentlich sein. Das Mietgesetz bestimmt nicht näher, welche Pflichten als wesentlich gelten. Als wesentlich sind nach der Literatur die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Mieters und die vom Vermieter übernommenen Pflichten zu verstehen. Der Mietvertrag darf jedoch nur gekündigt werden, wenn der Vermieter schriftlich eine Frist für die Erfüllung gegeben und der Mieter diese Frist versäumt hat. Auch in diesem Fall muß der Mietvertrag zum letzten Tag des Folgemonats (nach der versäumten Frist) gekündigt werden und die Kündigungsfrist darf nicht kürzer als 15 Tage sein.
c) unerträgliches Verhalten des Mieters
Der Vermieter darf den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter oder die mit ihm zusammen wohnenden (das Mietobjekt mit ihm zusammen nutzenden) Personen sich skandalös, unmöglich gegenüber dem Vermieter oder anderen Bewohnern benehmen. Unter dem skandalösen und unmöglichen Verhalten wird hauptsächlich ein solches verstanden, welches die Ruhe des Vermieters und anderer Bewohner stört. Da der Vermieter kein Rechtsverhältnis mit den mit dem Mieter zusammen wohnenden Personen hat, ist er berechtigt, den Mietvertrag mit dem Mieter auch dann zu kündigen, wenn sich nur diese Personen skandalös oder unmöglich benehmen. In der Rechtsprechung wird auch berücksichtigt, ob das Verhalten des Vermieters provokativ war. Auch hier gelten gesetzlich einzuhaltenden Fristen. Der Vermieter muß innerhalb von 8 Tagen nach Kenntnisnahme des beanstandeten Verhaltens den Mieter schriftlich auffordern, das Verhalten abzubrechen oder nicht zu wiederholen. Nimmt der Vermieter die Fortsetzung oder die Wiederholung des zur Kündigung veranlassenden Verhaltens zu Kenntnis, kann er den Mietvertrag innerhalb von 8 Tagen kündigen. Ist das getadelte Verhalten so grob, daß die Aufrechthaltung des Mietverhältnisses vom Vermieter nicht erwartet werden kann, kann er ohne vorherige Aufforderung den Mietvertrag innerhalb von 8 Tagen nach Kenntnisnahme sofort kündigen. In diesen Fällen muß der Mietvertrag zum letzten Tag des Monats gekündigt werden, mit einer Kündigungsfrist von mindestens 15 Tagen.
d) bestimmungswidrige Nutzung des Mietobjektes
Der Vermieter ist nach § 24 Abs 1 lit d MG berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen, wenn der Mieter oder die mit ihm zusammen wohnenden (das Mietobjekt mit ihm zusammen nutzenden) Personen das Mietobjekt, die gemeinnützigen Räumlichkeiten bzw Flächen beschädigen oder bestimmungswidrig nutzen. Es stellt sich die Frage, was als bestimmungswidrige Nutzung gilt. Sie ist leicht zu beurteilen, wenn der Verwendungszweck vertraglich bestimmt ist. In diesem Fall ist die Nutzung bestimmungswidrig, wenn sie von den vertraglichen Bestimmungen abweicht. Mangels vertraglicher Bestimmung muß sorgfältig geprüft werden, ob die Kündigung begründet ist. In der Praxis wird als bestimmungswidrige Nutzung betrachtet, wenn der Mieter jemanden unberechtigt aufnimmt oder das Nutzungsrecht übergibt. Es ist auch bestimmungswidrig, wenn der Mieter zB die Wohnung als Pension betreibt, oder in der Garage eine Handelstätigkeit ausübt. Hinsichtlich der Beschädigung unterscheidet das Mietgesetz nicht zwischen fahrlässiger und absichtlicher Schädigung. Nach der Literatur begründet die Kündigung hauptsächlich die absichtliche oder grob fahrlässige Schädigung, die dem Vermieter wesentliche Schaden verursacht. Die Voraussetzungen und Fristen hinsichtlich der Bekanntmachung der Kündigung und die Kündigungsfristen sind dieselben wie beim unerträglichen Verhalten.
B. Durch den Mieter
Der Mieter darf einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit zum letzten Tag des Kalendermonats mit einer Kündigungsfrist von mindestens 15 Tagen kündigen.
2. Kündigung des befristeten Vertrages
Die ordentliche Kündigung eines befristeten Mietvertrages ist weder dem Vermieter noch dem Mieter gestattet. Die außerordentlichen Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter sind dieselben wie bei einem unbefristeten Vertrag, also Nichtzahlung, Nichterfüllung der Pflichten des Mieters, unerträgliches Verhalten des Mieters, bestimmungswidrige Nutzung des Mietobjektes. Das Mietgesetz erwähnt das außerordentliche Kündigungsrecht des Mieters bei befristetem Mietvertrag nicht. Nach der Literatur besteht jedoch diese Möglichkeit, wenn der Vermieter seinen vertraglichen oder gesetzlichen Verpflichtungen nicht nachkommt, und deswegen das Mietobjekt für den bestimmungsgemäßen Gebrauch nicht geeignet ist. Da bezüglich der Gewährleistungspflichten des Vermieters die einschlägigen Bestimmungen des BGB hinsichtlich der mangelhaften Leistung anwendbar sind, kann der Mieter statt Rücktritts den Vertrag kündigen.
6. Besondere Regeln für Räumlichkeiten
Im zweiten Teil des Mietgesetzes finden sich die auf die Räumlichkeiten anzuwendenden Regeln. Mangels einer ausdrücklichen Regelung in diesem Teil sind die für Wohnungen geltende Bestimmungen des Gesetzes auch auf Räumlichkeiten anzuwenden. Die wichtigsten Unterschiede zwischen Wohnungsmiete und Miete von Räumlichkeiten sind: Gemäß § 36 Abs 1 MG sind für die Rechte und Verpflichtungen der Parteien bei Miete von Räumlichkeiten hinsichtlich der Übergabe, der bestimmungsgemäßen Nutzung, Instandhaltung, Renovierung und Rückerstellung des Mietobjektes die Vereinbarungen der Parteien maßgebend. Infolge dieser Regelung sind die Parteien in ihrem Rechtsverhältnis einander eher gleichgestellt, als bei Wohnungsmiete, so ist zB bei vom Mieter durchzuführenden Umbauarbeiten nicht die Zustimmung des Vermieters erforderlich, sondern die Vereinbarung der Parteien maßgeblich. Es stellt sich die Frage, was passiert, wenn die Parteien nicht in allen oben aufgezählten Punkten eine Vereinbarung treffen. Nach Rakvács kommt der Mietvertrag auch in diesem Fall zustande und sind dann für die vertraglich nicht vereinbarten Punkte die einschlägigen Bestimmungen des MG für Wohnungen anzuwenden (die Bestimmung kann aber mE auch so ausgelegt werden, daß diese Punkte solche wesentlichen Elemente des Mietvertrages sind, bezüglich deren sich die Parteien nach § 205 Abs 2 BGB (siehe oben) unbedingt einigen müssen, ansonsten der Vertrag nicht zustande kommt).
Auch in den Mietzins können Mieter und Vermieter von Räumlichkeiten frei vereinbaren. Ein gesetzliches Aufnahmerecht in das Mietobjekt besteht bei Miete von Räumlichkeiten nicht, die (nicht unbedingt schriftliche) Zustimmung des Vermieters muß in jedem Fall eingeholt werden.
Der Mieter von Räumlichkeiten darf ebenso wie der Mieter von Wohnungen sein Mietrecht tauschen und sogar auch an einen Dritte übertragen, was dem Mieter von Wohnungen nicht gestattet ist. In beiden Fällen muß der Vertrag schriftlich geschlossen werden.
Das Mietgesetz bestimmt zusätzlichen Auflösungsgrunde für die Miete von Räumlichkeiten abgesehen von den für die Wohnungsmiete maßgeblichen Gründen. So wird das Mietverhältnis auch dann aufgelöst, wenn der Mieter, der eine Wirtschaftsgesellschaft oder eine juristische Person ist, ohne Rechtsnachfolger aufgelöst wird oder wenn die Erlaubnis des Mieters, welche zur Ausübung seines Unternehmens im Mietobjekt notwendig ist, aufgehoben wird oder von ihm zurückgegeben wird. Wird eine Gesellschaft unter Rechtsnachfolge aufgelöst, also umgewandelt, berührt dies das Mietverhältnis nicht und der Rechtsnachfolger setzt das Mietverhältnis fort.
Auch bei Miete von Räumlichkeiten ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag – falls die Parteien nichts anderes vereinbaren – ordentlich zu kündigen, die Kündigungsfrist darf jedoch – ebenfalls wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren – nicht kürzer als ein Jahr sein. Die außerordentlichen Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters und des Mieters entsprechen jenen bei Wohnungsmiete.
« Kurze Beschreibung der Rechtslage von Immobilien in Rumänien Irisches Miet- und Immobilienrecht »

References: § 434
 § 429
 § 1
 § 2
 § 7
 § 8
 § 305
 § 306
 § 10
 § 11
 § 241
 § 241
 § 64
 § 13
 § 16
 § 29
 § 42
 § 145

§ 33
 § 40

§ 23
 § 32
 § 24
 § 36
 § 205