Source: https://interpretacje-podatkowe.org/wartosc-poczatkowa/0114-kdip3-1-4011-89-2018-1-ks1
Timestamp: 2018-05-27 16:15:07+00:00

Document:
0114-KDIP3-1.4011.89.2018.1.KS1 | Interpretacja indywidualna
♦ › Wartość początkowa › 0114-KDIP3-1.4011.89.2018.1.KS1
Sposób ustalenia wartości początkowej nieruchomości mieszkalnej w części wykorzystywanej w działalności gospodarczej Wnioskodawcy
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 lutego 2018 r. (data wpływu 21 lutego 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej nieruchomości mieszkalnej w części wykorzystywanej w działalności gospodarczej Wnioskodawcy – jest nieprawidłowe.
W dniu 21 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej nieruchomości mieszkalnej w części wykorzystywanej w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
Wnioskodawca jako osoba prywatna wspólnie z żoną nabył w dniu 8 stycznia 1998 r. do ich majątku wspólnego, niezabudowaną nieruchomość gruntową. Z aktu notarialnego wynika, że cena nabycia nieruchomości gruntowej wyniosła 96.600 zł.
W latach od 1998 do 2001 r. metodą gospodarczą, zabudowano ww. nieruchomość budynkiem mieszkalnym. Jako, że prace były związane z wybudowaniem budynku na własne cele mieszkaniowe (do 2013 był on wyłącznie użytkowany jako mieszkalny) Wnioskodawca nie ma możliwości określenia rzeczywistego kosztu wytworzenia budynku wg dokumentacji kosztowej - nie posiada żadnej dokumentacji (faktur, rachunków) potwierdzającej koszt wytworzenia/wybudowania budynku.
W 2013 roku Wnioskodawca podjął decyzję o przeznaczeniu części budynku mieszkalnego na biuro, a w związku z tym, że nie posiada dokumentacji potwierdzającej koszt wytworzenia nieruchomości, Wnioskodawca dokonał wyceny nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy. Wycena nieruchomości została dokonana na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, tj. na dzień 22 sierpnia 2013 r. i uwzględnia wartość nieruchomości budynkowej wraz z gruntem.
Wnioskodawca posiada jednocześnie wycenę samego budynku mieszkalnego sporządzoną przez rzeczoznawcę kosztorysowego, wykonaną na podstawie S. III kwartał/2015 r.
Czy poprawnym jest określenie wartości początkowej środka trwałego na podstawie wyceny wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego (budynek łącznie z gruntem)? Jeśli odpowiedź będzie negatywna, to czy istnieje możliwość ustalenia wartości początkowej jako wartości wynikającej z wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę kosztorysowego?
Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym, uprawniony był do ustalenia wartości początkowej budynku w wysokości określonej przez rzeczoznawcę, wynikającą z operatu szacunkowego, bowiem budynek powstał przed rozpoczęciem działalności podatnika i niemożliwe było ustalenie jego dotychczasowych kosztów wytworzenia.
Powyższe znajduje swoje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 20 czerwca 2017 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115- KDIT3.4011.113.2017.1.DP.
Nie będzie prawidłowym przyjęcie wartości początkowej nieruchomości według wyceny kosztorysowej.
Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym w 2013 r.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Należy w tym miejscu wskazać, że grunt i budynek na nim posadowiony stanowią odrębne środki trwałe.
Stosownie zaś do treści art. 22f ust. 1 ww. ustawy, podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.
Zgodnie z art. 22g ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środka trwałego, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia.
W myśl art. 22g ust. 4 ww. ustawy za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zezwalają również na ustalenie wartości początkowej w wysokości określonej przez biegłego.
Nieruchomość Wnioskodawcy należała do jego majątku prywatnego. Wytworzenie budynku we własnym zakresie nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej. Dopiero w późniejszym okresie Wnioskodawca podjął decyzję, że powyższy budynek wykorzystywany będzie w pozarolniczej działalności gospodarczej. Zatem skoro budynek budowany był z przeznaczeniem dla celów prywatnych, a Wnioskodawca nie posiada dokumentów wskazujących wysokość poniesionych na jego budowę wydatków, a następnie przeznaczony został do działalności gospodarczej, to wartość początkową tego budynku można było ustalić na podstawie wyceny biegłego rzeczoznawcy.
Podkreślić należy , iż w świetle przepisów prawa podatkowego grunt oraz wybudowany na tym gruncie budynek, jeżeli spełniają powyższe warunki stanowią co do zasady dwa odrębne środki trwałe, które podlegają odrębnemu ujęciu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, dla których należy odrębnie ustalić wartość początkową.
Z zacytowanych powyżej przepisów wynika, że zasadnicze znaczenie dla sposobu ustalenia wartości początkowej środka trwałego ma sposób jego nabycia lub wytworzenia. Przy czym, możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego poprzez wycenę dokonaną przez podatnika lub przez biegłego dotyczy jedynie przypadków, w których środek trwały odpowiednio został nabyty przed dniem założenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i brak jest możliwości ustalenia tej wartości (w przypadku nabycia) lub w przypadku gdy został wytworzony przez podatnika we własnym zakresie.
Te sposoby ustalenia wartości początkowej - jak już wskazano - stanowią wyjątek od obowiązujących zasad ustalania tejże wartości wg zasad określonych w art. 22g ust. 1 pkt 1-2 ww. ustawy (a więc wg ceny nabycia albo kosztu wytworzenia). Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc dotyczyć np. tych sytuacji, w których podatnik nie posiada - bo nie musiał posiadać - stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków na nabycie lub wytworzenie określonego składnika majątku (dotyczących np. wytworzenia określonego składnika majątku przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej, czy też przeznaczenia do działalności gospodarczej prywatnego składnika majątku).
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nie posiada żadnej dokumentacji (faktur, rachunków) potwierdzającej koszt wytworzenia/wybudowania budynku na podstawie których mógł dokonać ustalenia wartości początkowej budynku. Ponadto, jak wynika z opisu, prace związane z wybudowaniem budynku dotyczyły własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy (do 2013 r. był on wyłącznie użytkowany jako mieszkalny).
W takiej sytuacji Wnioskodawca nie miał - co do zasady - obowiązku gromadzenia faktur oraz innych dokumentów potwierdzających wysokość poniesionych wydatków związanych z budową budynku.
Mając zatem na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że wartość początkowa wybudowanego metodą gospodarczą w latach 1998 – 2001 budynku mieszkalnego przeznaczonego w 2013 r. w części na działalność gospodarczą może być określona przez biegłego według wartości rynkowej nieruchomości z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji.
Ponieważ grunt oraz budynek stanowią odrębne środki trwałe ich wyceny należy dokonać odrębnie dla każdego z nich.
W konsekwencji tut. Organ nie może zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że będzie On mógł ustalić wartość początkową na podstawie wyceny nieruchomości wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego obejmującej (budynek łącznie z gruntem sporządzonej na dzień 22 sierpnia 2013 r.
Jednocześnie informuje się, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Oznacza to, że niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie w indywidualnej sprawie Wnioskodawczyni i nie wywołuje skutków prawnych dla innych podmiotów (męża Wnioskodawczyni).
0114-KDIP3-1.4011.89.2018.1.KS1

References: art. 13
 art. 14
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 14