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Timestamp: 2016-10-28 09:02:17+00:00

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RESOLUCIÓN de 10 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Sevilla don Antonio Ojeda Escobar, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla n.º 8 a inscribir la adquisición de determinados mediante adjudicación en pago de deuda
RESOLUCIÓN de 10 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Sevilla don Antonio Ojeda Escobar, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla n.º 8 a inscribir la adquisición de determinados mediante adjudicación en pago de deuda Mis Leyes
RESOLUCIÓN de 10 de diciembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Sevilla don Antonio Ojeda Escobar, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla n.º 8 a inscribir la adquisición de determinados mediante adjudicación en pago de deuda Estado	:
MINISTERIO DE JUSTICIA	En el recurso interpuesto por el Notario de Sevilla don Antonio Ojeda Escobar contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla (Registro número ocho), don Manuel Martín Trincocortas-Bernat, a inscribir la adquisición de determinados mediante adjudicación en pago de deuda.
En escritura autorizada por el Notario de Sevilla don Antonio Ojeda Escobar el 29 de marzo de 2007 se expone que determinada sociedad civil, integrada por los socios doña Isabel R.B.S., don José R.B.C. y doña María de Gracia S.C., adeuda la cantidad que se indica a determinada sociedad de responsabilidad limitada (en cuya representación interviene, como administradora solidaria la misma señora citada doña Isabel R.B.S.). Y en pago de dicha deuda esas tres personas físicas transmiten a la referida sociedad mercantil una finca urbana y una participación indivisa de otra que les pertencen. En la misma escritura se expresa que la finca y participación de finca descritas están arrendadas a determinada Fundación, según contrato celebrado el 12 de marzo de 2005.
El título se presentó en el Registro de la Propiedad número 8 de Sevilla el 6 de septiembre de 2007; y fue objeto de calificación negativa que a continuación se transcribe:
«... Documento presentado con el número 1095 del Diario 101...
Suspendida la inscripción por los siguientes:
1.º Los que resultan del título presentado.
Escritura de dación en pago de deuda de finca arrendada.
Es preciso que se justifique la notificación fehaciente al arrendatario de esta escritura de dación en pago de deudas, puesto que la dación en pago de deudas es un negocio jurídico en el que media cantidad liquida y en el que cabe la posibilidad de subrogarse en el lugar del adquirente art. 1.521 del Código Civil y art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Aunque la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 restringe el ámbito de aplicación del derecho de adquisición preferente al establecido sólo al caso de venta, la mayoría de la doctrina entiende la procedencia de ese derecho en todo negocio en el que exista precio, o lo que es lo mismo, posibilidad de subrogarse en el lugar del adquirente (así opinan ... entre otros).
Sevilla, a siete de septiembre del año dos mil siete. El Registrador. Fdo.: Manuel Martín Trincocortas-Bernat.
Contra esta calificación, los interesados podrán: ...».
Dicha calificación fue objeto notificación al Notario autorizante de la escritura el día 13 de septiembre de 2007; y por escrito con fecha de 1 de octubre de 2007, que causó entrada en el Registro el día siguiente, dicho Notario interpuso recurso contra la calificación en el que alegó los siguientes argumentos:
Primero.-Análisis del artículo 25.1 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.
Según este precepto «en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes».
La primera cuestión que se plantea es si a la vista de la literalidad del precepto la causa determinante del derecho de adquisición preferente es sólo la venta o también puede entenderse comprendida en el supuesto de hecho de la norma la dación en pago o «cesión solutoria». Como esta última cuestión es objeto de debate en la doctrina, es necesario hacer un análisis de los precedentes históricos del precepto citado y de su tramitación parlamentaria, como elementos que pueden coadyuvar a una interpretación correcta (art. 3.1 del Código Civil).
Los derechos de adquisición preferente, en materia arrendaticia urbana, siempre problemáticos y discutidos, aparecen en nuestro Derecho en la LAU de treinta y uno de Diciembre 1946, modificada por el Decreto-Ley de ocho de Febrero de 1.952. La exposición de motivos de la Ley justificaba su regulación en razones de carácter social, como medio para facilitar el acceso a la propiedad de la vivienda; y de protección del inquilino frente a posibles abusos del arrendador que tratara de burlar el régimen de las prorrogas forzosas.
La LAU, cuyo texto refundido fue aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, siguiendo los precedentes de la Ley anterior, reconoció los derechos de tanteo y retracto en los siguientes casos:
a) Venta o dación en pago de pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros.
b) Adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común.
c) Existencia en la finca de una sola vivienda o un solo local de negocio, transmitido por venta o dación en pago.
Esta regulación es el antecedente inmediato del artículo 25 de la LAU actualmente vigente y aún bajo la vigencia de la ley de 1964, la jurisprudencia del Tribunal Supremo osciló entre una inicial interpretación extensiva de estos derechos, como derivados de la «tendencia social y en muchos casos proteccionista» de la legislación arrendaticia y otra restrictiva y limitadora de los mismos, pudiéndose citar en este sentido las Sentencias de dos de Abril de 1.985, veinticuatro de Marzo de 1.988, seis de Febrero de 1.991 y Resolución de esta Dirección General de diecisiete de Enero de 1.989.
El carácter polémico del derecho de adquisición preferente se acentuó en los años anteriores a la tramitación del proyecto de ley actualmente vigente y durante su debate parlamentario se produjeron duros enfrentamientos y se presentaron numerosas enmiendas al texto gubernamental que, al fin, reconoció el derecho de adquisición preferente en su artículo 25.1 antes transcrito.
A diferencia de la regulación precedente, el vigente artículo 25.1 se refiere exclusivamente a la venta como causa desencadenante del derecho de adquisición preferente y hay unanimidad en la doctrina de que quedan excluidos de su ámbito todos los demás supuestos traslativos del dominio (permuta, cesión de vivienda por renta vitalicia, adjudicación de la cosa común arrendada a uno de los comuneros, etc.); las transmisiones a título gratuito (herencia, legado, donación); las donaciones remuneratorias y las aportaciones «in natura» a sociedades.
La única duda surge respecto de la dación en pago o «cesión solutoria» en el sentido de si genera o no derecho de adquisición preferente, porque el Código Civil en su artículo 1.521 y la Ley de 1.964 equiparan la venta a la dación en pago de deuda. No es cierto que haya unanimidad en la doctrina sobre la aplicación del derecho de adquisición preferente en caso de dación en pago, pues los autores que se citan en el escrito de recurso sostienen que «.vistos los antecedentes normativos no cabe reputar sino como intencionada, además del hecho de que esta institución del retracto en cuanto es limitativa de la facultad de libre transmisibilidad de los inmuebles debe ser interpretada de forma restrictiva», concluyendo que «el único supuesto de transmisión del dominio que legitima al arrendatario para ejercitar derechos de adquisición preferente es el de la compraventa de la vivienda».
Y para despejar tal duda y demostrar que la dación en pago no puede ser causa del derecho de adquisición preferente es necesario analizar y diferenciar ambas figuras jurídicas.
Segundo.-La dación en pago como figura autónoma y distinta de la compraventa.
La dación en pago no es objeto de regulación específica en nuestro Derecho, pero su admisibilidad esta fuera de toda duda. A ella se refiere el Código Civil (artículos 99, 1337, 1432, 1521, 1636 y 1849), la legislación hipotecaria (artículo 2.3° de la Ley Hipotecaria) y la fiscal (artículo 7.2.A del Texto Refundido del ITP y AJD). Además, el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil) ampara también su admisibilidad.
De la calificación del Señor Registrador de la Propiedad parece deducirse su criterio de que la dación en pago es un negocio jurídico similar a la compraventa. Esta era la concepción clásica que consideraba el crédito como precio del bien dado en pago. Y en este sentido se orientó parte de la doctrina y reiterada jurisprudencia (entre otras, Sentencias del Tribunal Supremo de ocho de Diciembre de 1.966, siete de Diciembre de 1.983, trece de Febrero de 1.989, y ocho de Febrero de 1.996). Sin embargo la doctrina más reciente y varias sentencias del Tribunal Supremo se inclinan por considerar la dación en pago como:
a) Negocio atípico y convencional, en el que la intención de las partes no es celebrar un contrato de compraventa generador de obligaciones reciprocas, sino solamente extinguir una obligación previa. Además el crédito no tiene los caracteres del precio (art. 1.445 del Código Civil) y la causa del negocio es una «causa solvendi» no una «causa vendendi».
b) Novación de la obligación por cambio de objeto, por cuya virtud la antigua obligación es sustituida por otra nueva. Esta concepción parece chocar con el artículo 1.204 del Código Civil, al no darse los requisitos exigidos por este precepto para la novación.
c) Una forma especial del pago o cumplimiento de la obligación, tesis recogida en varias sentencias del Tribunal Supremo que considera la novación como una forma especial de pago, pero nunca como una compraventa. Así cabe citar las sentencias de cinco de Octubre de 1.987, veintisiete de Septiembre de 2.002 y veintiuno de Octubre de 2.005. La primera de ellas dice que la dación en pago, aunque guarda analogías con la compraventa y la novación, tiene caracteres propios por su finalidad extintiva de las obligaciones como negocio de pago; es decir, excluye que sea idéntica a la compraventa. La segunda sostiene que «la doctrina mayoritaria, frente a quienes considera la dación en pago como novación, la califica de modalidad o variante del pago» y la tercera que «ni se puede calificar con tanta seguridad la dación en pago como una compraventa; es una forma especial de pago llamada también por influencia de la doctrina alemana «subrogado del cumplimiento» por el que el deudor, con el consentimiento del acreedor, realiza a titulo de pago una prestación distinta de la debida.
Tercero.-En base a todo lo anteriormente expuesto, se formulan las siguientes conclusiones:
1.ª El artículo 25.1 de la LAU habla solamente de compraventa y hay que entenderlo limitado a ese solo supuesto, en base a los precedentes legislativos y a la propia tramitación parlamentaria del precepto citado. Dada la polémica generada sobre su contenido y el elevado número de enmiendas de que fue objeto y tras un amplio debate, el legislador contempló solamente la compraventa, lo que debe llevar a la conclusión que tuvo en cuenta solamente ese supuesto como desencadenante del derecho de adquisición preferente y que, como consecuencia de ello, quedaban excluidos todos los demás previstos en la legislación precedente.
2.ª El artículo 25.1 de la LAU debe ser interpretado en sus propios términos, evitando tanto una interpretación restrictiva como extensiva, ampliándolo en este caso a supuestos que el legislador no quiso regular, pudiendo hacerlo. Apoyan esta afirmación dos principios: en primer lugar, que el dominio se presume siempre libre y cualquier limitación o restricción del mismo debe tener su fundamento en una disposición normativa, en la voluntad de los particulares o en una decisión de la autoridad judicial. En segundo lugar, «el retracto arrendaticio cae bajo la infamia de la regla «odiosa sunt restringenda» como limitativa del dominio y de la libre contratación». (SSTS de 2 de abril de 1985 y 6 de febrero 1991).
3.ª La tesis clásica que equiparaba la dación en pago a la compraventa esta hoy totalmente superada tanto en la doctrina como en la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo ya citada. Por ello es necesario concluir que, dada las notables diferencias entre ambas figuras jurídicas, la dación en pago, además de no estar recogida expresamente en la LAU vigente, a diferencia de la anterior, no es causa o supuesto de derecho de adquisición preferente.
Mediante escrito de 3 de octubre de 2007, el Registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada el día 5 del mismo mes).
Vistos los artículos 3, 4, 1158, 1166 y 1520 del Código Civil; la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, especialmente los artículos 9, 10, 14 y 25; 47 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre; 22.2 de Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos; 2 y 18 de la Ley Hipotecaria; las Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de abril de 1985, 6 de febrero de 1991, 30 de junio de 1994, 8 de junio de 1995, 27 de mayo de 2000 y 21 de abril de 2004 (ésta de la Sala Tercera); y las Resoluciones de 17 de enero de 1989, 5 de septiembre de 1991, 24 julio 1995, 18 de enero de 1999 y 16 de octubre 1999, 22 de junio de 2006 y 9, 10, 11 y 12 de julio de 2007.
1. En el supuesto al que se refiere este recurso el Registrador de la Propiedad suspende la inscripción de la transmisión de inmuebles urbanos arrendados porque, a su juicio, habida cuenta del negocio traslativo formalizado -una dación en pago de deuda-, cabe la posibilidad de que el arrendatario ejercite el derecho de adquisición preferente conforme a los artículos 1.521 del Código Civil y 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que considera necesaria la justificación de que dicha transmisión ha sido notificada fehacientemente al arrendatario.
2. La cuestión debatida debe resolverse atendiendo a las siguientes consideraciones:
a) Como ya ha puesto de relieve este Centro Directivo en alguna ocasión anterior (cfr. la Resoluciones de 18 de enero de 1999 y 9, 10, 11 y 12 de julio de 2007), la dación en pago es un contrato por virtud del cual se transmiten al acreedor determinados bienes o derechos distintos de los debidos y que éste acepta voluntariamente como pago de su crédito (artículo 1.166 del Código Civil), transmisión que en cuanto forma de pago puede realizar tanto el deudor como un tercero (artículo 1.158 del mismo Código).
Se trata de una forma especial de pago por el que el deudor o un tercero, con el consentimiento del acreedor, realiza con finalidad solutoria una prestación distinta de la debida («aliud pro alio»). Y, aunque puedan aplicarse por analogía algunas de las normas de la compraventa, no por ello pueden ser identificados a todos los efectos ambos negocios jurídicos (cfr., por todas las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2005 y 19 de octubre de 2006).
b) Las normas que regulan el derecho de adquisición preferente del arrendatario en materia de arrendamientos urbanos han de ser objeto de interpretación estricta en cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados (vid. artículo 4 del Código Civil; y las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 febrero 1991, 8 de junio de 1995 y 27 de mayo de 2000; así como las Resoluciones de esta Dirección General de 5 septiembre 1991, 24 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1999).
El artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho de adquisición preferente únicamente para el caso de venta de la vivienda arrendada, por lo que, al no extenderlo el legislador a supuestos distintos al de la venta (como, por el contrario, hace el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), no cabe aplicar dicha limitación legal del dominio
c) Aunque el Preámbulo de la propia Ley expresa que se atribuye al arrendatario el derecho de adquisición preferente para el supuesto de «enajenación» de la vivienda arrendada, lo cierto es que al referirse el articulado únicamente a la «venta», a diferencia del texto anteriormente vigente (el artículo 47 de la Ley de 1964 lo establecía también para el caso de cesión solutoria), indica inequívocamente la intención del legislador de limitar el derecho de adquisición preferente sólo y exclusivamente al supuesto de compraventa.
En la regulación vigente queda patente que la Ley especial no se propone tanto que los inquilinos lleguen a ser propietarios, como la defensa de su condición de arrendatarios (el mismo Preámbulo expresa que el derecho de adquisición preferente «constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda»), lo que, por lo demás, resulta coherente con la posición jurídica que en la Ley se atribuye al arrendatario respecto del plazo de duración mínimo y prórroga del contrato (cfr. artículos 9 y 10, frente a la mayor duración y posibilidades de prórroga forzosa contemplados en la Ley de 1964), así como con el mantenimiento del arrendamiento en caso de enajenación de la vivienda, conforme al artículo 14 de la Ley.
d) Cuestión distinta es que, no obstante la literalidad de la norma del artículo 25.1 de la Ley, deba reconocerse al arrendatario el derecho de adquisición preferente en casos en que la adjudicación en pago constituya un negocio simulado o se trate de un negocio indirecto con propósito de aparentar externamente un realidad jurídica distinta a la venta realmente perseguida por la partes. Pero la apreciación de tales circunstancias excede del ámbito de competencias del Registrador en el reducido marco del procedimiento registral (cfr., por todas, la Resolución de 22 de junio de 2006).
Por todo ello, habrá de concluirse en la improcedencia del defecto que el Registrador achaca a la escritura calificada en el presente caso.

References: RESOLUCIÓN 

RESOLUCIÓN 
 artículo 25
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 Resolución 
 artículo 25
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 artículo 1
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 artículo 25
 artículo 25
 artículo 4
 artículo 25
 artículo 22
 artículo 47
 artículo 14
 artículo 25
 Resolución