Source: https://www.mohoric.it/news-condominio/53/come-cambierebbero-gli-articoli.html
Timestamp: 2020-06-06 10:03:23+00:00

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LIBRO IIIDELLA PROPRIETÀ
1117-ter. Modificazioni delle destinazioni d'uso e sostituzioni delle parti comuni
La deliberazione, redatta con atto pubblico a pena di nullità, se la circostanza non determini danno ai singoli proprietari come sancito dal titolo, deve contenere la dichiarazione espressa di avere effettuato gli adempimenti di cui ai precedenti commi. (**)
1120. Innovazioni Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i condomini, con la maggioranza indicata dal quarto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. (***)
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’ediﬁcio in­servibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
1122-bis. Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici
Le spese delle operazioni di cui al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l’intervento all’amministratore. In tal caso, se vi è stato accesso a proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subìto l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50 per cento della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea. (**)
1122-ter. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. In caso di impedimento all’accesso o di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, l’autorità giudiziaria provvede anche in via di urgenza.L’interessato ed i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui o comuni nel caso di sopravvenuta impossibilità di uso dell’impianto ed anche nel caso di rimozione. (**)
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’ediﬁcio, per la prestazione dei servizi nell’interes­se comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della pro­prietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura di­versa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un ediﬁcio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condo­mini che ne trae utilità.
1124. Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori (*****)
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. (***)Al ﬁne del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ra­gione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le sofﬁtte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno. (*)
Il proprietario dell’ultimo piano dell’ediﬁcio può elevare nuovi pia­ni o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’ediﬁcio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se que­sta pregiudica l’aspetto architettonico dell’ediﬁcio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomi­ni un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da ediﬁcare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Se l’ediﬁcio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversa­mente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei con­domini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’ediﬁcio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti co­muni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’ediﬁcio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Quando i condomini sono più di quattro, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore dichiara all’assemblea di aver assolto agli oneri di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del presente codice e comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, nonché l’ubicazione, la denominazione e il codice fiscale degli altri condominii eventualmente amministrati, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L’amministratore, entro dieci giorni dall’accettazione, provvede altresì all’aggiornamento dei dati del registro di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina, ove richiesto, deve presentare ai condomini, sotto pena di nullità della nomina stessa, una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato. I massimali della polizza di assicurazione non possono essere inferiori all’ammontare dell’importo dell’ultimo bilancio consuntivo approvato dall’assemblea.L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza di assicurazione se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.Salvo che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro quattro mesi dal momento in cui il credito è divenuto esigibile, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice. L’amministratore risponde dei danni a lui imputabili per il ritardo.L’incarico di amministratore ha durata di due anni, salvo diversa espressa deliberazione dell’assemblea, e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;5) l’aver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;6) l’aver omesso di agire ai sensi del nono comma per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio entro il termine ivi indicato ed avere omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;7) l’inottemperanza agli obblighi di cui agli articoli 1117-quater, 1122-bis e 1130, numeri 6), 7), 9) e 10);8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo;8-bis) l’inerzia di fronte a situazioni che richiedono il suo intervento per la sicurezza di cui all’articolo 1122-bis del codice civile.Per tutto quanto non previsto nel presente articolo, si applicano le norme di cui agli articoli 1703 e seguenti del codice civile. (*)
1130. Attribuzioni dell'amministratore L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;5) eseguire gli adempimenti fiscali;6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro sette giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;9) provvedere all’affissione degli atti di cui all’articolo 1117-ter;10) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;11) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.(*)
1130-bis. Rendiconto condominiale Il rendiconto condominiale è redatto con criteri di competenza; le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo. (**)
1131. Rappresentanza Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei parte­cipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Nell'attuazione delle deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter e nell'esecuzione degli atti ad esse relativi, ogni limite o condizione ai poteri di rappresentanza si considera non apposto. (******)Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concer­nente le parti comuni dell’ediﬁcio; a lui sono notiﬁcati i provvedi­menti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni. L'amministratore, previa autorizzazione dell'assemblea, è legittimato a consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio. (****)
1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuo­vere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissen­ziente, con atto notiﬁcato all’amministratore, può separare la pro­pria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notiﬁcato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomi­no dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorre­re nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
1133. Provvedimenti presi dall’amministratore I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiu­dizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137.Ove non si prendano provvedimenti per l’amministrazione delle parti comuni, ciascuno dei condomini, previa diffida all’amministratore o in mancanza a tutti gli altri condomini, può ricorrere al tribunale che provvede in camera di consiglio. Il tribunale può anche autorizzare l’esecuzione degli interventi opportuni e la ripartizione delle spese. (****)
1134. Gestione di iniziativa individualeIl condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.Se una deliberazione adottata dall’assemblea non viene eseguita, ciascun condomino può diffidare l’amministratore o, in mancanza, il condomino eventualmente incaricato. Decorsi inutilmente trenta giorni dalla diffida, egli può intraprendere l’esecuzione della deliberazione ineseguita. Se entro tale termine l’amministratore si oppone per iscritto all’iniziativa del condomino, questi può chiedere l’autorizzazione del tribunale che, sentite le parti, provvede in via d’urgenza, disponendo anche in ordine alle modalità di esecuzione ed alle relative spese.(*)
1135. Attribuzioni dell’assemblea dei condomini Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribu­zione; 2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se oc­corre, un fondo speciale. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione stra­ordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.L’assemblea può autorizzare l’amministratore a collaborare a progetti territoriali promossi dalle istituzioni locali per migliorare la qualità della vita e la sicurezza della zona in cui il condominio è ubicato anche mediante la preventiva raccolta di dati relativi ai bisogni e alle esigenze di lavoro di residenti e abitanti. (****)
1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioniL’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.Le deliberazioni che hanno per oggetto la nomina e la revoca dell’amministratore, le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le innovazioni previste dal primo comma dell’articolo 1120 e quelle che hanno per oggetto la ricostruzione dell’edificio o interventi straordinari di notevole valore devono essere approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma.Le deliberazioni di cui all’articolo 1117-ter e all’articolo 1122-ter, secondo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore. (*)
1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria con atto di citazione chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile. (*)
1138. Regolamento di condominio Quando in un ediﬁcio il numero dei condomini è superiore a die­ci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’ediﬁcio e quelle relative all’amministra­zione. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107. (***)Le norme del regolamento non possono in alcun modo menoma­re i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle dispo­sizioni degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
1139. Rinvio alle norme sulla comunione Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si os­servano le norme sulla comunione in generale.
61. Qualora un ediﬁcio o un gruppo di ediﬁci appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di ediﬁci autonomi, il condominio può es­sere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è di­sposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’ediﬁcio della quale si chiede la separazione.
62. La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si ap­plica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcu­ne delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modiﬁcare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.
63. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea e per la riscossione delle sanzioni irrogate a norma dell’articolo 70, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi e l’eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi dell’articolo 1129, nono comma, del codice.I creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un quadrimestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, salvo che l’autorità giudiziaria, adita anche in via d’urgenza, riconosca l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi.Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.(*)
64. Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. (***) Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto recla­mo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notiﬁcazio­ne.
65. Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i par­tecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.
66. L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le de­liberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere con­vocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’ediﬁcio. De­corsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini pos­sono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. (***)L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. (****)L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi. (****)
67. Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.Nei casi di cui all’articolo 1117-bis, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea.Salvo patto contrario, gli usufruttuari e, in loro vece ove sussistano, i conduttori esercitano il diritto di voto nelle deliberazioni che attengono all’ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi comuni. Essi sono direttamente obbligati a concorrere nelle relative spese in solido con i proprietari.Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario. (*)
68. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare. (*)
69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere riveduti o modificati, all’unanimità. Tali valori, anche nell’interesse di un solo condomino, possono essere riveduti o modificati, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, terzo comma, del codice, nei seguenti casi:1) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo materiale; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici, di modificazione delle destinazioni d’uso o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. (*)
70. Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 100 e, in caso di recidiva, fino ad euro 1.000. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. (*)
71. È tenuto presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura il registro pubblico degli amministratori di condominio.L’iscrizione nel registro di cui al primo comma, da effettuare presso la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura della provincia nella quale il condominio si trova, è obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere l’esercizio della relativa attività e deve essere comunicata al condominio amministrato. Per essere iscritti nel registro gli interessati devono indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale, o se si tratta di società la sede legale e la denominazione, nonché l’ubicazione e il codice fiscale di tutti i condominii amministrati. Ai fini dell’iscrizione e dei successivi aggiornamenti del registro, gli interessati devono altresì dichiarare che non sussistono, né sono sopravvenute, le condizioni ostative all’iscrizione indicate nell’ottavo comma. Se si tratta di società, la predetta dichiarazione deve essere rilasciata da coloro che, nell’ambito della stessa, svolgono funzioni di direzione e amministrazione.Nel registro sono indicati, oltre ai dati di cui al terzo comma, la data di iscrizione nel registro, i dati relativi alle nomine e alla cessazione degli incarichi, nonché tutte le ulteriori variazioni.L’esercizio dell’attività di amministratore in mancanza di iscrizione o in caso di omessa o inesatta comunicazione dei dati di cui al terzo e quarto comma non dà diritto a compenso per tutte le attività svolte a decorrere dal momento in cui l’iscrizione risulta irregolare e comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dell’attività in forma societaria. Le sanzioni sono comminate dalla Camera di commercio competente per territorio La reiterazione della violazione comporta altresì la perdita della capacità di essere iscritti nel registro per i cinque anni successivi.I dati contenuti nel registro sono gestiti con modalità informatizzate e consentono la ricerca sia per nome dell’amministratore, sia per denominazione e indirizzo del condominio, sia per codice fiscale. Chiunque può accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme previo rimborso delle spese.Non si applicano le disposizioni dei commi precedenti nei confronti dei soggetti indicati nell’articolo 1129, sesto comma, del codice, che svolgono la funzione di amministratore solo del proprio condominio, se i condomini non sono più di venti e l’amministratore è un condomino. In tal caso tuttavia l’interessato comunica la denominazione e l’ubicazione del condominio, i propri dati anagrafici e il codice fiscale, l’insussistenza delle condizioni ostative di cui all’ottavo comma, nonché la data di inizio e di cessazione dell’incarico, affinché tali dati siano separatamente riportati nel registro. Gli effetti della nomina decorrono dalla data dell’avvenuta comunicazione. In mancanza, sono applicabili le sanzioni di cui al quinto comma.Non possono essere iscritti nel registro coloro che, salvi gli effetti della riabilitazione, siano stati condannati con sentenza irrevocabile:1) alla pena della reclusione non inferiore a due anni per un delitto non colposo contro la pubblica amministrazione, contro la fede pubblica o contro il patrimonio;2) alla pena della reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nell’esercizio dell’attività di amministratore di condominio.I diritti annuali di segreteria per l’iscrizione al registro sono determinati dalle Camere di commercio, sulla base di procedure indicate da un decreto del Ministro dello sviluppo economico, sentito il Ministro dell’economia e delle finanze, con cadenza biennale al fine di garantire l’equilibrio finanziario relativo alla tenuta del registro. La tenuta del registro non deve comportare oneri a carico della finanza pubblica. (*)
72. I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposi­zioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.
CODICE CIVILE LIBRO VIDELLA TUTELA DEI DIRITTI TITOLO IDELLA TRASCRIZIONE CAPO IDELLA TRASCRIZIONE DEGLI ATTI RELATIVI AI BENI IMMOBILI
2643. Atti soggetti a trascrizioneSi devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta;3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;6) i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove anni o è indeterminata;11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal numero precedente;12) i contratti di anticresi;13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.14-bis) gli atti, incluse le deliberazioni di cui all’articolo 1117-ter, e le sentenze che hanno per oggetto modificazioni della proprietà ovvero determinazioni o modificazioni delle destinazioni d’uso dei beni che si trovano nell’edificio. (******)
2644. Effetti della trascrizioneGli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore.La trascrizione degli atti di cui al numero 14-bis) dell’articolo 2643, eseguita a favore e contro i condominii, si considera eseguita a favore e contro tutti i singoli proprietari delle unità immobiliari. Detti atti devono essere trascritti anche a favore e contro i condominii interessati. (****)
2659. Nota di trascrizioneChi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale; 2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o l'autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza;4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'articolo 2826, nonché, nel caso previsto dall'articolo 2645-bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest'ultima disposizione. (******)Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto.
CODICE DI PROCEDURA CIVILE LIBRO IDISPOSIZIONI GENERALI TITOLO IDEGLI ORGANI GIUDIZIARI CAPO IDEL GIUDICE SEZIONE IIIDELLA COMPETENZA PER TERRITORIO
23. Foro per le cause tra soci e tra condominiPer le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede la società; per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. (******)Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della società o del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione.
LEGISLAZIONE SPECIALE L. 9-1-1989 n. 13
Art. 2(estratto)1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile. (******)
L. 9-1-1991 n. 10Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.
Art. 26Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici e di impianti(estratto) 2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. (******)5. Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile. (******)
D.L. 23-1-2001 n. 5, convertito, con modificazioni, nella L. 20-3-2001, n. 66Disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonché per il risanamento di impianti radiotelevisivi. 2-bisTrasmissioni radiotelevisive digitali su frequenze terrestri. Sistemi audiovisivi terrestri a larga banda(estratto)
13. Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefìci fiscali. (******)
Art. 271. Il Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, sentite le associazioni degli amministratori condominiali, emana con proprio decreto, entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, il regolamento di attuazione del registro di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall’articolo 26 della presente legge, assicurandone l’unitarietà sul territorio nazionale con le opportune modalità tecniche di confluenza in rete dei dati. Il decreto determina altresì i diritti di segreteria, a carico di quanti accedono ai dati del registro, sull’attività certificativa svolta dalle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, in misura non superiore al rimborso delle spese della copia richiesta. L’importo dei diritti di segreteria di cui al primo e al secondo periodo è aggiornato con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze.2. Le disposizioni di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall’articolo 26 della presente legge, entrano in vigore contestualmente all’entrata in vigore del decreto di cui al comma 1. I soggetti che, alla data di entrata in vigore delle predette disposizioni, già esercitino l’attività di amministratore di condominio provvedono entro i novanta giorni successivi agli adempimenti previsti dalle medesime disposizioni.
Art. 31I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall’articolo 19 della presente legge, durante le procedure concorsuali.
(*) Articolo sostituito dal testo di riforma del condominio.
(**) Articolo aggiunto dal testo di riforma del condominio.(***) Comma sostituito dal testo di riforma del condominio
(****) Comma aggiunto dal testo di riforma del condominio.
(*****) Rubrica sostituita dal testo di riforma del condominio.
(******) Comma modificato dal testo di riforma del condominio. In proposito si precisa così che: - al primo comma dell’art. 1131 c.c. è stato sostituito l'inciso «dall'articolo precedente» con l'inciso «dall'articolo 1130» e sono state aggiunte inoltre le seguenti parole: «Nell'attuazione delle deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter e nell'esecuzione degli atti ad esse relativi, ogni limite o condizione ai poteri di rappresentanza si considera non apposto»; - al comma unico dell’art. 2643 c.c. è stato aggiunto il numero 14-bis); - al n. 1 del primo comma dell'articolo 2659 c.c. sono state aggiunte, in fine, le seguenti parole: «. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale»; - al primo comma dell’art. 23 c.p.c., dopo le parole «per le cause tra condomini» sono state aggiunte le seguenti «, ovvero tra condomini e condominio,»; - al comma 1 dell'art. 2, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono state sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile»; - al comma 2 dell'art. 26, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea» sono state sostituite con le seguenti: «degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio»;- al comma 5 dell'art. 26, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile» sono state sostituite dalle seguenti: «l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.»; - al comma 13 dell’art. 2-bis, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: «l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice» sono state sostituite dalle seguenti: «l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice».
Le disposizioni non asteriscate sono quelle vigenti per le quali non è stata proposta alcuna modifica.

References: sentenza 

Art. 2

Art. 26

Art. 271

Art. 31
in fine