Source: http://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/106319-mieterhoehungsverlangen-durchsetzbar
Timestamp: 2017-03-30 02:49:11+00:00

Document:
MieterhÃ¶hungsverlangen durchsetzbar?
MieterhÃ¶hungsverlangen durchsetzbar?Online-Rechtsberatung von N. N.Stand: 28.06.2012Frage: In unserem Mietvertrag von 1996 wurde ein Mietzins von 1850 DM vereinbart. nicht inbegriffen sind die Heizungs- und Warmwasserversorgung. Die übrigen anteiligen Betriebskosten sind im Mietzins inbegriffen (wir haben tatsächlich keine Mieterhöhung seitdem erhalten)Im April erhielten wir ein Mieterhöhungsverlangen mit Bezug auf den qualifizierten Mietspiegel. a) Umstieg auf Nettokaltmiete und Vorauszahlung für Betriebskosten oder b) Erhöhung Miete, die als Bruttokaltmiete bezeichnet wird in Richtung der ortsübliche an. a) 900 +150 - mit Zusage, dass keine Mieterhöhung innerhalb der nächsten 4 Jahre erfolgt b) 1100 mit Zusage keine Mieterhöhung in den nächsten 3 Jahren.1) handelt es sich nicht um eine Teilinklusivmiete? 2) können wir nicht auch b) mit Teilzustimmung annehmen?Mein Partner und ich haben hier sehr unterschiedliche Auffassungen. Ich fürchte,dass das Angebot zu unserm Nachteil ist. Ist das Mieterhöhungsverlangen eigentlich wirklich durchsetzbar?Nachtrag vom 29.06.2012:Das Mieterhöhungverlangen ging am 15.April ein (durch Hausmeister überreicht).Am 20.Juni haben wir noch zusätzliche Informationen erhalten.Ich weiß, ich bin ein wenig spät dran. Aber mein Partner und ich können uns nicht einigen, welches Angebot wir annehmen sollen.Anbei meine von mir vorbereiteten Unterlagen (sofern ich die mir zur Verfügung stehenden Informationen aus dem Internet richtig interpretierthabe)Vielleicht sind sie mir eine Entscheidungshilfe.Benötigen Sie die Schreiben des Vermieters?E-Mail-Beratung:Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-111,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus MobilfunknetzenAntwort:Es wird zunächst für durchaus vertretbar gehalten, daß Sie das Mieterhöhungsverlangen als Teilmieterhöhung interpretieren und insoweit zustimmen. Das sollte aber allenfalls freiwillig geschehen. Das Verlangen ist auch theoretisch durchsetzbar, dies ergibt sich aus § 558b BGB. Es handelt sich um eine Leistungsklage auf Abgabe einer Willenserklärung. Diese Klage muß der Vermieter binnen einer Ausschlussfrist von weiteren drei Monaten (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB) erheben. Rechtlich gesehen bestehen allerdings erhebliche Zweifel daran, ob das Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters in dieser Form überhaupt rechtlich wirksam ist.Das Verlangen nach Mieterhöhung richtet sich nach den §§ 558 ff. BGB *1) Der Vermieter dürfte Ihnen hier nicht nur ein Verlangen nach Mieterhöhung, sondern auch einen Vorschlag zur Umstellung bzw. Änderung des Mietvertrags geschickt. Die Alternative zu a) stellt den Mietvertrag von einer – wie Sie richtig vermerkt hatten, Teilinklusivmiete um auf Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten. Diese Umstellung von Teil-Pauschalmiete zur Kaltmiete + NK hat aber mit der Mieterhöhung eigentlich nichts zu tun und dürfte unzulässig sein bzw. dürfte zur Unwirksamkeit des Verlangens nach Mieterhöhung insgesamt führen. In Wirklichkeit wird nämlich ein Angebot auf Vetragsänderung unterbreitet mit damit verbundener Mieterhöhung. Hierzu ist zu Zitieren Amtsgericht Mainz NZM 10, 238 „Ist das Erhöhungsverlangen inhaltlich untrennbar mit einem weiteren Angebot zur Vertragsänderung, z.B. der Mietstruktur, verbunden, ist es formell unwirksam.“ Ähnlich dürfte es sich hier auch verhalten. Dieser Mietänderung können Sie (freiwillig) selbstverständlich zustimmen, dann hätten wir eine vereinbarte Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB. Das müssen Sie aber rechtlich nicht. Wenn Sie auf das Schreiben des Vermieters nichts sagen, darf das nicht als Zustimmung gewertet werden. Schweigen gilt nur unter Kaufleuten als Zustimmung. Ebenso unzulässig dürfte es sein, daß der Vermieter Ihnen bei dem Verlangen nach Mieterhöhung einfach die Wahl zu überlassen. Das dürfte nicht hinreichend bestimmt genug sein. Das Verlangen nach Mieterhöhung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, § 130 BGB. Hier wird in Wirklichkeit keine eigene Willenserklärung zum Ausdruck gebracht, und Zustimmung zur (genau bestimmten und begründeten) Mieterhöhung verlangt, sondern die Ausübung einer Wahl zwischen mehreren Alternativen. Das dürfte jedoch etwas anderes sein als die reine Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Wenn Sie nun einfach keine Wahl treffen, findet auch keine Mieterhöhung statt. Es darf noch vermerkt werden, daß der Vermieter gem. § 558b Abs. 3 BGB *2) die Mängel im Zustimmungsverfahren auch im Prozess noch beheben kann, wobei Sie dann erneut die Zustimmungsfrist haben. Sie können also eventuell es auf einen Prozess ankommen lassen und dann, wenn der Vermieter noch nachschiebt, gegebenenfalls anerkennen unter Verwahrung gegen die Kostentragungspflicht. Bei Ihrer Entscheidung über das weitere Vorgehen sind noch weitere Aspekte zu berücksichtigen: Sofern die Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren gem. § 558 Abs. 3 BGB noch nicht erreicht wurde, könnte es dennoch empfehlenswert sein, freiwillig das Angebot anzunehmen, in dem Ihnen für die kommenden drei Jahre keine weiteren Mieterhöhungen zugesichert werden. Das hängt auch davon ab, wie weit Sie insgesamt mit Ihrer Miete von der ortsüblichen Miete laut Mietspiegel entfernt sind. Auch wenn Sie formell recht haben dürften: Da ein Mietprozess immer zu erheblichen Verstimmungen führt, bis hin zu "Revanchekündigungen", ist ferner zu überlegen, vielleicht auch mit Verweis auf diese Stellungnahme, mit offenen Karten zu spielen, noch einmal mit dem Vermieter zu verhandeln und eine außergerichtlich faire Lösung bzw. Anpassung des Mietvertrags zu erzielen. *) Unter meiner Antwort befinden sich:Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.*1) § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,1.wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und2.soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.*2) § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,1.wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und2.soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Interessante FÃ¤lle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu MietzinsHausverwaltung muss MieterhÃ¶hungen an EigentÃ¼mer abgeben | Stand: 22.11.2014FRAGE: Mit einer Hausverwaltung habe ich einen Mietvertrag abgeschlossen, der der Verwaltung das Recht gibt, Mieter auszusuchen und die Miete mit diesem zu vereinbaren.Seit 11 Jahren bekomme ich 170 € überwiesen...ANTWORT: Vorab sollten Sie unbedingt einen Schriftverkehr anfertigen und sehen, was die Verwaltung dazu zu sagen hat. Möglicher Weise gibt es eine vertretbare Erklärung, z.B. die Verrechnung mit Gegenansprüche ...weiter lesenInstandhaltungskosten und MieterhÃ¶hung | Stand: 05.09.2014FRAGE: Meine Frau und ich haben 1999 eine Neubau-Eigentumswohnung gekauft. Es handelt sich um ein Haus mit vier ETW. Von Beginn an (1. Juni 1999) haben wir unsere Wohnung an ein älteres Ehepaar vermietet.
Zu...ANTWORT: Der Forderung Ihrer Mieterin nach Reparatur des von ihr eingebrachten Elektroherdes begegnen von hier aus tiefgreifende Bedenken. Selbst wenn mietvertraglich eine entsprechende Vereinbarung existiert ...weiter lesenMieter vertrÃ¶stet Mietzahlung | Stand: 09.02.2014FRAGE: Ich habe an Herrn X seit dem 01.12.2013 ein Ladenlokal vermietet.Bis heute den 09.02.2014 hat er keine Miete bezahlt.Auf meine Anfragen hin hat er mit skurrilen Erklärungen und Versprechungen geantwortet.Darau...ANTWORT: Sollte auch heute keine Miete gezahlt werden, kann ich Ihnen nur den Rat geben, umgehend (!!) einen Rechtsanwalt aufzusuchen.Dieser wird den Mietvertrag fristlos kündigen und notfalls auch Räumungsklag ...weiter lesenMieterin hat gekÃ¼ndigt und will nur Kaltmiete zahlen | Stand: 04.11.2013FRAGE: Meine Mieterin hat zum 31.01. 2014 ihre seit 22 Jahren bewohnte Wohnung gekündigt.1. Sie zieht zum 15.11.2013 aus und will nur die Kaltmiete bis Januar zahlen. Ist das ihr Recht?2. An der Badewann...ANTWORT: Zu Frage 1:Ihre Mieterin und Sie sind durch einen Mietvertrag miteinander verbunden. Zentrale Vereinbarung des Mietvertrages ist die vereinbarte, möglicherweise zwischendurch auch bereits angepasst ...weiter lesenMiethÃ¶he frei wÃ¤hlbar? | Stand: 30.08.2012FRAGE: EinkSt bei Vermietung an Verwandte. In unserem 2-Familienhaus wohnt meine Familie im Erdgeschoss und meine Schwester im Obergeschoss. 1. Kann ich aus steuerlicher Sicht jede Miethöhe vereinbaren...ANTWORT: Sie können theoretisch jede Miethöhe frei vereinbaren, allerdings mit den bereits zum Teil von Ihnen angesprochenen Folgen.Ausgaben, die im Zusammenhang mit einer Wohnung oder einzelnen Räume ...weiter lesenRÃ¼ckerstattung der Miete - Hausverwaltung bezieht doppelte Mieteinnahmen! | Stand: 31.07.2009FRAGE: Ich habe eine Wohnung gemietet und diese sofort wieder, aus privaten Gründen, gekündigt. Die Kündigung wurde auch von der Hausverwaltung akzeptiert und ich bekam eine schriftliche Bestätigung...ANTWORT: Nach § 535 I S. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Es ist mithin eine Hauptleistungspflicht des Vermieters, de ...weiter lesen
RechtsbeitrÃ¤ge Ã¼ber Miet-/ ImmobilienrechtInteressante BeitrÃ¤ge zu MietzinsVorgetÃ¤uschter Eigenbedarf durch Vermieter | Stand: 12.08.2015Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur durch ordentliche Kündigung beenden, wenn er gemäß § 537 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches ...weiter lesenMieter braucht keine Nebenkosten zahlenNürnberg (D-AH) - Mieter brauchen keine Heiz- und Betriebskosten zahlen, wenn dies nicht im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Auf ein Urteil des Kammergerichts Berlin (Az. 8 U 217/04) weist die te ...weiter lesenDeutscher Mieter bekommt keine Genehmigung fÃ¼r SatellitenschÃ¼sselNürnberg (D-AH) - Wer auf eine eigene Satellitenschüssel für den TV-Empfang seiner Mieter Wert legt, sollte sich vor dem Kauf einer neuen Wohnung erkundigen, ob es in der Anlage bereits einen Kabelanschluss gi ...weiter lesen
Rechtsanwalt für Mietrecht | Allgemeine Rechtsfragen | Arbeitsrecht | Mietrecht | Bruttokaltmiete | Bruttomiete | Kaltmiete | Kostenmiete | Mietabrechnung | Mietberechnung | Mietforderung | MiethÃ¶he | Mietkosten | Mietpreis | Mietsteuer | Nettomiete | Rohmiete | Warmmiete | Wohnraummiete | Wohnungsausstattung | Wohnungsmiete | Wohnwert Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

References: § 558
 § 557
 § 130
 § 558
 § 558
 § 558
 § 560
 § 559
 § 559
 § 558
 § 560
 § 559
 § 559
 § 535
 § 537