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Timestamp: 2019-07-23 09:21:50+00:00

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CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. VI - 3 - ORDINANZA 6 settembre 2017, n.20858
| Catalogo libri | Rivista | Distribuzione | Formazione | MARTEDÌ 23 LUGLIO AGGIORNATO ALLE 11:22
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. VI - 3 - ORDINANZA 6 settembre 2017, n.20858MASSIMA
In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti "ex tunc" dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributarla con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998.
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. VI - 3 - ORDINANZA 6 settembre 2017, n.20858 - Pres. Amendola – est. Tatangelo
1. Con il primo motivo del ricorso si denunzia 'nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 cpc'.
È peraltro sufficiente, in proposito, richiamare il costante indirizzo di questa Corte, per cui 'in sede di legittimità occorre tenere distinta l’ipotesi in cui si lamenti l’omesso esame di una domanda, o la pronuncia su una domanda non proposta, dal caso in cui si censuri l’interpretazione data dal giudice di merito alla domanda stessa: solo nel primo caso si verte propriamente in tema di violazione dell’art. 112 c.p.c., per mancanza della necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, prospettandosi che il giudice di merito sia incorso in un 'error in procedendo', in relazione al quale la Corte di Cassazione ha il potere - dovere di procedere all’esame diretto degli atti giudiziari, onde acquisire gli elementi di giudizio necessari ai fini delle pronuncia richiestale; nel caso in cui venga invece in considerazione l’interpretazione del contenuto o dell’ampiezza della domanda, tali attività integrano un accertamento in fatto, tipicamente rimesso al giudice di merito, insindacabile in cassazione salvo che sotto il profilo della correttezza della motivazione della decisione impugnata sul punto' (Cass., Sez. L, Sentenza n. 20373 del 24/07/2008, Rv. 604671 - 01; nel medesimo senso, ex multis: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 7932 del 18/05/2012, Rv. 622562 - 01; Sez. L, Sentenza n. 2630 del 05/02/2014, Rv. 630372 - 01; Sez. L, Sentenza n. 21874 del 27/10/2015, Rv. 637389 - 01; Sez. 2, Sentenza n. 12259 del 20/08/2002, Rv. 556969 - 01; Sez. 3, Sentenza n. 16596 del 05/08/2005, Rv. 584751 - 01; Sez. 1, Sentenza n. 15603 del 07/07/2006, Rv. 592485 - 01).
D’altra parte - come meglio si vedrà esaminando gli ulteriori motivo del ricorso - la pretesa nullità del contratto di locazione (anche al di là dell’applicabilità delle disposizioni di cui al D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23) è stata implicitamente, ma inequivocabilmente, esclusa dai giudici del merito.
2. Con il secondo motivo si denunzia 'violazione e falsa applicazione dell’art. 1421 cod. civ. e dell’art. 13, primo comma, L. 431/1998 in relazione all’art. 360 n. 3 cpc'.
Ha di conseguenza accertato la sussistenza di una 'locazione abitativa ordinaria' con decorrenza dal 1 dicembre 2007 (e scadenza al 30 novembre 2015), avendo escluso la stipulazione di un diverso successivo contratto verbale, e avendo ritenuto configurabile un 'contratto unico, pur non registrato (se non successivamente, nel gennaio 2014, subito dopo l’introduzione del presente giudizio) all’epoca'.
Sotto questo aspetto, la decisione è conforme al recente indirizzo di questa Corte (specificamente riferito alle locazioni per uso commerciale, ma in base ad un principio valido anche in relazione a quelle per uso abitativo) secondo cui 'in tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti 'ex tunc' dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributarla con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998' (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 10498 del 28/04/2017, Rv. 644006 - 01).
È opportuno sottolineare che, secondo quanto espressamente precisato nella decisione appena richiamata, quella della nullità del contratto non registrato costituisce fattispecie differente rispetto a quella (presa in considerazione dalla sentenza di questa Corte a Sezioni Unite n. 18213 del 17/09/2015, Rv. 636471 - 01) che si determina in caso di pattuizioni volte a determinare un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, laddove sussista cioè tra le parti un vero e proprio accordo simulatorio in relazione all’entità del canone, onde ad essa non è comunque applicabile l’art. 13, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431, invocato dal ricorrente, e riguardante esclusivamente tale diversa fattispecie.
3. Con il terzo motivo si chiede la 'decisione nel merito della controversia ai sensi dell’art. 384 comma secondo cpc'.

References: art. 1418
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