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Timestamp: 2019-07-17 00:57:16+00:00

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Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses kann trotz Nachzahlung wirksam sein | Schlosser AktuellSchlosser Aktuell
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“(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.”
Wie sieht es aber aus, wenn der Vermieter aus demselben Grunde hilfsweise auch fristgerecht gekündigt hat?
Mit dieser Frage hatt sich nun der Bundesgerichtshof in zwei Fällen zu befassen.
Das Berufungsgericht, das Landgericht Berlin, hat die jeweils von den Vermietern erhobenen Räumungsklagen abgewiesen1.
Nach Auffassung des Landgerichts Berlin seien zwar die Vermieter aufgrund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigungen zunächst berechtigt gewesen, die Räumung und Herausgabe der betreffenden Mietwohnungen zu verlangen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen des jeweils noch vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs der Zahlungsrückstände nach Maßgabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen (sog. Schonfristzahlung). Die daneben – von den Amtsgerichten in beiden Verfahren noch als wirksam erachteten2 – hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB) gingen demgegenüber “ins Leere”, weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe, so das Landgericht Berlin. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB habe zwar dazu geführt, dass die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Herausgabe- und Räumungsansprüche erloschen seien. Es bleibe aber gleichwohl dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung ein Mietverhältnis, welches noch ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können, aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden habe.
Der Bundesgerichtshof hat diesen schon krampfhaft zu nennenden Klimmzügen zugunsten der Mieter des Landgerichts Berlin einen Riegel vorgeschoben:
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle also nicht zur Folge, so der Bundesgerichtshof weiter, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung “ins Leere” ginge. Indem das Berufungsgericht allein darauf abgestellt hat, dass eine in materieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) auflöst, hat es die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge (insbesondere Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) außer Acht gelassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.
Aus den vorgenannten Gründen hat der Bundesgerichtshof die Urteile des Landgerichts Berlin in beiden Verfahren aufgehoben und die Sachen jeweils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses nunmehr Feststellungen dazu treffen kann, ob die jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrunds erfüllen und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentlichen Kündigungen als treuwidrig erscheinen lässt.
Bundesgerichtshof, Urteile vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17
LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017 – 66 S 90/17; LG Berlin, Urteil vom 15.11.2017 – 66 S 192/17 [↩]
AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 30.03.2017 – 102 C 333/16; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 12.06.2017 – 7 C 9/17 [↩]

References: § 543
 § 546
 § 543
 § 569
 § 573
 § 569
 § 569