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Timestamp: 2017-01-19 00:27:28+00:00

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1. Die AfA ist bei unentgeltlichem Erwerb auf Antrag von den fiktiven Anschaffungskosten zu gewähren2. Wird eine Liegenschaft nur zum Teil zur Einkunftserzielung verwendet und zum Teil privat genutzt, ist ein Privatanteil auszuscheiden - Findok Internet
Berufungsentscheidung - Steuer (Referent) des UFSW vom 28.06.2007, RV/3799-W/02
1. Die AfA ist bei unentgeltlichem Erwerb auf Antrag von den fiktiven Anschaffungskosten zu gewähren2. Wird eine Liegenschaft nur zum Teil zur Einkunftserzielung verwendet und zum Teil privat genutzt, ist ein Privatanteil auszuscheiden
RV/1996-W/06
RV/1657-W/07
RV/3799-W/02-RS1
Wenn eine Liegenschaft nur zum Teil zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, zum Teil aber auch privat genutzt wird, ergibt sich dem Grunde nach bereits die Richtigkeit der Annahme einer Privatnutzung, weshalb ein Privatanteil auszuscheiden ist. Zusatzinformationen betroffene Normen:
Liegenschaft, Vermietung und Verpachtung, Privatnutzung, Privatanteil
Mag. Michael Tomitzi, gegen die Bescheide des Finanzamtes für den 12., 13.,
14. Bezirk und Purkersdorf betreffend Einkommensteuer hinsichtlich der Jahre
1998 bis 2000 entschieden: Der
Berufungen hinsichtlich Einkommensteuerbescheid 1998 wird
stattgegeben. Den Berufungen hinsichtlich Einkommensteuerbescheid 1999
und Einkommensteuerbescheid 2000 wird teilweise Folge gegeben. Die
Bestandteil dieses Bescheidspruches. Rechtsbelehrung
Die Berufungswerberin (Bw.) ist seit
4. November 1998 Eigentümerin eines Mietobjektes in Wien, das sie
im Erbweg von ihrem Vater erworben hat. Strittig ist die Ermittlung der
Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach
§ 16 Abs. 1 Z. 8 lit b EStG 1988 (fiktive
Anschaffungskosten). Hinsichtlich des Berufungsjahres 2000 ist weiters
das Ausscheiden eines Privatanteiles strittig. In der
Einkommensteuererklärung für das Jahr
1998 brachte die Bw. in einer Beilage fiktive Anschaffungskosten in
Höhe von S 19,500.000,- in Ansatz, schied für Grund und Boden 30% der
Anschaffungskosten aus und machte von den verbleibenden Anschaffungskosten
von S 13,650.000,- AfA in Höhe von 1,5% geltend. Mit
Schreiben vom 23.12.1999 teilte das Finanzamt der Bw. mit, dass, da die
Liegenschaft bereits 1913 erbaut worden sei, von einem Verhältnis von 6/9
Bodenwert und 3/9 Gebäudewert auszugehen und daher der AfA-Berechnung ein
Betrag von S 6,500.000,- zugrundezulegen sei. Außerdem wurde die Bw.
ersucht bekannt zu geben, ob, da sie auch als Mieterin in dem
gegenständlichen Haus aufscheine, bereits ein Privatanteil ausgeschieden
worden sei. In Beantwortung dieses Ersuchschreibens gab die Bw. bekannt,
die von ihrer Mutter genutzte Wohnung sei als Privatanteil ausgeschieden worden
und führte aus, dass hinsichtlich der Aufteilung der fiktiven
Anschaffungskosten ein Gutachten vorgelegt würde. In diesem Gutachten wurde
der Gebäudezeitwert mit S 13,550.000,- ermittelt. Im Zuge der
Veranlagung der Einkommensteuer des Jahres 1998 wurde als
AfA-Bemessungsgrundlage ein Betrag von S 8,689.200,- ermittelt und in der
Begründung ausgeführt, laut ständiger Rechtsprechung sei die
Sachwertermittlung allein ungeeignet, weil in dieser eine Ableitung aus den
Neuherstellungskosten erfolge und daher mit dieser Methode die fiktiven
Neuherstellungskosten und nicht die Anschaffungskosten ermittelt würden.
Außerdem würden bei Ansatz der geltend gemachten AfA jährliche
Verluste aus der Vermietung resultieren, wodurch die Einkunftsquelleneigenschaft
in Frage zu stellen sei. In Anlehnung an die vorgelegte
Sachwertermittlung und im Hinblick auf das Alter des Gebäudes, die Lage an
der Verbindungsbahn sowie die eingeschränkte Ertragsmöglichkeit seien
der Gebäudewert mit S 8,689.000,- und die jährliche AfA (1,5%) mit S
130.335,- ermittelt worden. Außerdem wurde der Privatanteil mit
14,59% errechnet und in Abzug gebracht. In der dagegen erhobenen Berufung
rügte die Bw. die Berechnung der AfA und führte aus, ein AfA-Satz von
1,5% entspreche einer Restnutzungsdauer von 67 Jahren. Da das Gebäude
jedoch bereits im Jahre 1913 errichtet worden sei, müsse die
Restnutzungsdauer als zu hoch eingestuft werden. Aufgrund des Kommentares zu
§ 16 EStG sei bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet worden seien, ein
AfA-Satz von 2% anzusetzen. Es sei daher eine jährliche AfA von S 173.780,-
zu berücksichtigen. Mit Berufungsvorentscheidung (BVE) wurde die
Berufung als unbegründet abgewiesen und ausgeführt, gem. § 16
Abs. 1 Z 8 EStG 1988 könnten bei Gebäuden, die der Erzielung von
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienten, ohne Nachweis der
Nutzungsdauer jährlich 1,5% der Bemessungsgrundlage als Absetzung für
Abnutzung geltend gemacht werden. Ein höherer AfA-Satz setze auch dann den
Nachweis der Nutzungsdauer voraus, wenn das Gebäude vor 1915 errichtet
worden sei. Die angeführte Kommentarmeinung, wonach bei vor 1915
errichteten Gebäuden generell 2% AfA anerkannt würden, finde im
EStG 1988 keine Rechtsgrundlage. Im Antrag auf Vorlage der Berufung zur
Entscheidung durch die Abgabenbehörde zweiter Instanz vertrat die Bw. die
Ansicht, die in der BVE vertretene Auffassung entspreche bei so alten
Gebäuden sicher nicht der Realität, sie habe daher ein
Nutzungsdauergutachten bei einem Ziviltechniker in Auftrag gegeben, das zum
Ergebnis gelange, dass die Restnutzungsdauer des Gebäudes zwischen 45 und
50 Jahren liege, weshalb ein AfA-Satz von 2% anzusetzen sei. In weiterer
Folge wurde die Bw. darauf hingewiesen, dass im Sinne der Judikatur des VwGH
(Erk. v. 20.7.1999, 98/13/0109,0158) bei der Ermittlung der fiktiven
Anschaffungskosten von Liegenschaften dem Ertragswert entscheidende Bedeutung
zukomme, weshalb beabsichtigt sei, der Ermittlung der fiktiven
Anschaffungskosten eine Ertragswertermittlung zugrundezulegen. Daraufhin legte die Bw. ein weiteres Gutachten vor
und gelangte zu einer AfA-Bemessungsgrundlage von S 13,450.000,-. Die
jährliche AfA ermittelte sie mit 2% (S 269.000,-). Die Veranlagung
des Jahres 1999 erfolgte in Anlehnung an die Veranlagung des Jahres 1998
unter Zugrundelegung eines AfA-Satzes von 1,5%. Die dagegen gerichtete Berufung
wurde ohne Erlassung einer Berufungsvorentscheidung der Abgabenbehörde
zweiter Instanz zur Entscheidung vorgelegt. Das Finanzamt wies bei der
Veranlagung des Jahres 2000 hinsichtlich
AfA auf die Berufungsentscheidung der Finanzlandesdirektion für Wien,
Niederösterreich und Burgenland (FLD) vom 14.2.2002 hin, und setzte eine
AfA betreffend das Zinshaus in Höhe von ATS 128.943,50 an. Weiters
wurde hinsichtlich der eigengenutzten Wohnung ein Privatanteil von 14,59 %
ausgeschieden. Die Bw. stellte an das Finanzamt den Antrag, hinsichtlich
des Privatanteils im allgemeinen und speziell betreffend Privatanteil von den
Steuerberatungskosten, eine Bescheidbegründung mitzuteilen. Ergänzend führte das Finanzamt dazu aus, dass die
private Nutzung der Liegenschaft und die daraus entstehenden Kosten unter §
20 EStG 1988 zu subsumieren seien, wonach sämtliche Aufwendungen der
privaten Lebensführung bei der Ermittlung der Einkünfte nicht
abgezogen werden dürften. Gegen den
Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2000 erhob die Bw. Berufung.
Die Berufung richtet sich gegen die AfA-Änderungen und gegen den Ansatz
eines Privatanteiles im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung. Die Bw. wies hinsichtlich der Begründung im Bereich
der AfA-Änderungen auf die Begründungen in den Berufungen gegen die
Bescheide 1997, 1998 und 1999 (gemeint wohl 1998 und 1999) sowie auf die
eingebrachte Verwaltungsgerichtshofbeschwerde gegen die Berufungsentscheidungen
der Jahre 1997 und 1998 (gemeint wohl 1998 und 1999) hin. Hinsichtlich des Ansatzes eines Privatanteiles in Höhe
von 14,5% führte die Bw. aus, dass die gegenständliche Liegenschaft im
Jahre 1997 von ihrem Vater unter der Auflage geerbt worden sei, dass ihre
Mutter das lebenslängliche unentgeltliche Wohnrecht in ihrer in dem Haus
gelegenen Wohnung behalte. Diese Verpflichtung sei testamentarisch festgehalten
und beruhe nicht auf einer freiwilligen Verfügung von der Bw. Aus diesem
Grund stelle die unentgeltliche Nutzung der Wohnung durch ihre Mutter keine
Privatnutzung dar, sondern eine Belastung der ererbten Liegenschaft mangels
Vermietbarkeit der gegenständlichen Wohnung bis zum Ableben von ihrer
Mutter. Aus diesem Grund sei auch kein Ausscheiden eines Privatanteiles
vorzunehmen. Der Vollständigkeit halber wird angemerkt, dass die Bw. in der
Beilage zur Einkommensteuererklärung 2000 diesen Umstand als
Erwerbsnebenkosten bezeichnete. Unabhängig von der rechtlichen Beurteilung über
einen Privatanteil sei es jedoch unzulässig, auch von den Aufwendungen
für Steuerberatungskosten einen Privatanteil auszuscheiden, da die
Steuerberatungskosten in jedem Fall zur Gänze nur den betrieblichen Teil
betreffen würden. In der Verwaltungsgerichtshofbeschwerde betreffend die
Berufungsentscheidung der damaligen Finanzlandesdirektion für Wien,
Niederösterreich und Burgenland (FLD), Referentin Mag. M-H, führte die
Bw. Folgendes aus: Der Bw. sei durch Missachtung des Gebots des
Parteiengehörs das Vorbringen verwehrt gewesen, dass für die Wohnung
Top 2 ein höherer Mietzins deshalb in Ansatz zu bringen sei, weil die
Mieterin im Jahr des Eigentumserwerbs durch die Bw. (1998) bereits 60 Jahre
alt gewesen sei, und die Restnutzungsdauer des Gebäudes 50 Jahre
betrage (der die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid im Übrigen
auch gefolgt sei). Ausgehend von einer durchschnittlichen Lebenserwartung von
etwa 82 Jahren sei daher evident, dass während der überwiegenden
Zeit der Restnutzungsdauer ein erhöhter Mietzins erzielt werden könne,
weil "rein statistisch betrachtet" für die Höhervermietung noch ein
Zeitraum von 28 Jahren verbleibe (allenfalls hätte auf Grund des
Lebensalters und der Lebenserwartung der Mieterin ein Abschlag vorgenommen
werden können). Weiters sei ihr verwehrt gewesen, vorzutragen, dass nach
dem im vorgelegten Gutachten ermittelten jährlichen Mietzinsertrag
(888.000 S) der für das Mietausfallsrisiko und für laufende
Instandhaltung in Abzug gebrachte Betrag von 138.000 S nur 15,54 %
dieses Mietzinsertrages und nicht 20,84 % ausmache und somit auch bei der
Berechung des nachhaltigen Mietzinsertrages durch die belangte Behörde nur
ein solcher Abschlag in Höhe von etwa 15,54 % hätte vorgenommen
werden dürfen. Im Beschwerdefall lägen zudem besondere Umstände
in Bezug auf das Mietausfallsrisiko und den Anfall von Erhaltungskosten vor.
Auch zur Abweichung beim Ansatz des Kapitalisierungszinssatzes zu Ungunsten der
Bw. in Höhe von 3, 5 % (an Stelle von 3 %) hätte die Bw. geltend
machen können, dass der Kapitalisierungszinssatz auch nach der von der
belangten Behörde zitierten Literatur zwischen 2,5 und 4 % schwanke.
Entsprechend der Wertsicherung über einen Zeitraum von 50 Jahren
würden die nach den Erfahrungen des Jahres 1998 geschätzten Mietzinse
um mindestens 30 bis 40 % steigen, und es sei wegen der günstigen Lage und
baulichen Gestaltung des Mietobjektes für den Betrachtungszeitraum von 50
Jahren mit einer überproportionalen Steigerung des Nachfrage- und
Marktwertes der Wohnungen zu rechnen. Weiters sei die belangte Behörde auf
im Gutachten vom 30. Oktober 2000 zusätzlich angestellte
"Plausibilitätsbetrachtungen" zur Wertermittlung nicht eingegangen. Über
Ad Berufungspunkt
AfA hinsichtlich der Einkommensteuerbescheide 1998 bis 2000:
Der VwGH führte im Erkenntnis 31.5.2006, 2002/13/0073
Folgendes aus: In Beantwortung eines Vorhaltes des Finanzamtes legte die Bw. mit
Schreiben vom 2. November 2000 ein Gutachten über den "nachhaltig
erzielbaren Ertragswert" vom 30. Oktober 2000 vor. Darin errechnete
sich, ausgehend von einer zukünftigen Mietzinsbildung, "vor allem
betrachtet auf einen Zeitraum von 50 Jahren Restnutzungsdauer", zum
Erwerbsstichtag ein Verkehrswert von 19,300.000 S, in dem ein Anteil
für Grund und Boden von 5,850.000 S enthalten war. Die damalige
Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland mit
der damaligen Referentin Mag. M-H folgte im Bescheid hinsichtlich der Jahre 1998
und 1999 dieser Bewertung nicht, aus der sich eine AfA-Bemessungsgrundlage
(Gebäudewert) von 13,450.000 S ergab, und setzte als
Bemessungsgrundlage für die AfA einen Betrag von 6,447.174 S
(Ertragswert insgesamt 12,297.173,65 abzüglich Grundanteil von
5,850.000 S) fest. Dem von der Bw. vorgelegten
Sachverständigengutachten könne nicht vollinhaltlich gefolgt werden.
Bei der streitgegenständlichen Liegenschaft handle es sich um ein bebautes
Grundstück, auf dem das Gebäude im Jahr 1913 errichtet worden
sei. Im Keller sei ein Lokal gelegen, das aber - wie das Gutachten
bestätige - infolge Feuchtigkeit nicht vermietbar sei. Die damalige
FLD gehe hinsichtlich dieses Teiles davon aus, dass eine Vermietung in
absehbarer Zeit nicht wahrscheinlich sei, weshalb eine Berücksichtigung bei
der Ermittlung der erzielbaren Mietzinse nicht erfolgen könne. Zur Wohnung
Top 2, die von einer im Jahr 1938 geborenen Frau bewohnt werde, sei
der Gutachter von einer Neuvermietung in absehbarer Zeit ausgegangen. Im
Hinblick auf die durchschnittliche Lebenserwartung von Frauen könne sich
die FLD der Meinung des Gutachters nicht anschließen. Es sei vielmehr
davon auszugehen, dass die Wohnung in absehbarer Zeit nicht zu einem
höheren Mietzins vermietet werden könne. Für die Wohnungen
Top 3, Top 4, Top 5 und Top 6 folge die damalige FLD,
Referentin Mag. M-H, dem Gutachten dahingehend, dass diese Wohnungen als in
absehbarer Zeit neu vermietbar angesehen werden könnten. Bei den Wohnungen
Top 7 und Top 8 sei allerdings eine Neuvermietung in absehbarer Zeit
nicht anzunehmen, weil Top 7 von einer Familie mit vier Kindern (einem
55-jährigen Ehepaar) und Top 8 von einer im Jahr 1958 geborenen
Frau bewohnt werde. Unter Berücksichtigung der nach Ansicht der damaligen
FLD in Zukunft erzielbaren Mieten errechnete die belangte Behörde in
Anlehnung an die Zinsliste für September 2000 einen
Jahresnettomietzins von 662.176,20 S. Davon sei nach der in der Literatur
vertretenen Meinung (Lenneis, Fiktive Anschaffungskosten, Anteil Grund und
Boden, Restnutzungsdauer von Gebäuden - unbekannte Größen?,
ÖStZ 1998, 572) ein Betrag zwischen 20 % und 30 % des
Jahresrohertrages für das Mietausfallsrisiko und für laufende
Instandhaltung abzuziehen. Der im Gutachten angesetzte Betrag von 138.000 S
entspreche einem Prozentsatz von 20,84 und könne daher unverändert
übernommen werden. Auf den sich damit ergebenden Betrag von
524.176,20 S sei der von der Restnutzungsdauer von 50 Jahren und dem
Kapitalisierungszinssatz abhängige Vervielfältiger anzuwenden. Im
Sachverständigengutachten werde ein Kapitalisierungszinssatz von 3 %
angesetzt, ohne dass dieser näher begründet werde. Dem könne sich
die belangte Behörde nicht anschließen. Ihrer Ansicht nach sei als
Basis für die Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes die
Vergleichsveranlagung in festverzinslichen Wertpapieren heranzuziehen. Dabei
könne die Sekundärmarktrendite als Anhaltspunkt für die aus
Anleihen fließenden Zinsen dienen (Hinweis auf Kranewitter,
Liegenschaftsbewertung, 2. Auflage, S. 81). Diese
Sekundärmarktrendite habe im Jahr 1998 4,29 % betragen. Da in
diesem Zinssatz eine Komponente enthalten sei, welche die künftig zu
erwartende Geldentwertung berücksichtige, sei dafür ein Abschlag
vorzunehmen. Die damalige FLD erachte einen Abschlag von ungefähr einem
halben Prozentpunkt als angemessen und gelange daher zu einem
Kapitalisierungszinssatz von 3,5 %. Bei 50 Jahren Restnutzungsdauer
und einem Kapitalisierungszinssatz von 3,5 % ergebe sich ein
Vervielfältiger von 23,46. Der Ertragswert des Gebäudes betrage daher
- ausgehend von einem "Jahresreinertrag" von 524.176,20 S -
12,297.173,65 S. Nach Abzug des Anteils für Grund und Boden in
Höhe von 5,850.000 S verbleibe als AfA-Bemessungsgrundlage ein Betrag
von 6,447.174 S. Die Jahres-AfA betrage somit 128.943,50 S (AfA-Satz
2 %). Über die gegen den Bescheid der damaligen FLD erhobene
Beschwerde hat der
Verwaltungsgerichtshof nach Vorlage der Verwaltungsakten durch die FLD im
Wesentlichen erwogen: Gemäß
§ 16 Abs. 1 Z 8
EStG 1988 sind bei unentgeltlich erworbenen Gebäuden auf Antrag die
fiktiven Anschaffungskosten im Zeitpunkt des unentgeltlichen Erwerbes
(§ 6 Z 9) für die Bemessung der Absetzung für Abnutzung
oder Substanzverringerung anzusetzen. Ist die Feststellung des abgabenrechtlich
erheblichen Sachverhaltes durch einen Akt der Schätzung vorzunehmen, was
bei der Ermittlung fiktiver Anschaffungskosten regelmäßig der Fall
ist, dann obliegt den Abgabenbehörden die Beachtung der Grundsätze,
die der Verwaltungsgerichtshof in seiner zur Bestimmung des § 184 BAO
ergangenen Judikatur erarbeitet hat. Hiezu zählt die Verpflichtung der Behörde zur
Wahl jener (gegebenenfalls auch mit anderen Methoden kombinierten)
Schätzungsmethode, die im konkreten Einzelfall das Ziel der
größtmöglichen Annäherung an die Wirklichkeit am besten
erreichen kann, die Verpflichtung zur Auseinandersetzung mit relevanten
Behauptungen des Steuerpflichtigen, zur Wahrung des Parteiengehörs und zur
ausreichenden Begründung aller Schätzungsergebnisse (vgl. VwGH
10. August 2005, 2002/13/0132, mwN). Die Beschwerde rüge vor
allem die Verletzung des Grundsatzes des Parteiengehörs durch die belangte
Behörde, weil sie von dem im Gutachten vom 30. Oktober 2000
angegebenen Werten abgewichen sei. Der Bw. sei dadurch das Vorbringen verwehrt
gewesen, dass für die Wohnung Top 2 ein höherer Mietzins deshalb
in Ansatz zu bringen sei, weil die Mieterin im Jahr des Eigentumserwerbs durch
die Bw. (1998) bereits 60 Jahre alt gewesen sei, und die Restnutzungsdauer
des Gebäudes 50 Jahre betrage (der die belangte Behörde im
angefochtenen Bescheid im Übrigen auch gefolgt sei). Ausgehend von einer
durchschnittlichen Lebenserwartung von etwa 82 Jahren sei daher evident,
dass während der überwiegenden Zeit der Restnutzungsdauer ein
erhöhter Mietzins erzielt werden könne, weil "rein statistisch
betrachtet" für die Höhervermietung noch ein Zeitraum von
28 Jahren verbleibe (allenfalls hätte auf Grund des Lebensalters und
der Lebenserwartung der Mieterin ein Abschlag vorgenommen werden können).
Weiters sei der Bw. verwehrt gewesen, vorzutragen, dass nach dem im vorgelegten
Gutachten ermittelten jährlichen Mietzinsertrag (888.000 S) der
für das Mietausfallsrisiko und für laufende Instandhaltung in Abzug
gebrachte Betrag von 138.000 S nur 15,54 % dieses Mietzinsertrages und
nicht 20,84 % ausmache, und somit auch bei der Berechung des nachhaltigen
Mietzinsertrages durch die belangte Behörde nur ein solcher Abschlag in
Höhe von etwa 15,54 % hätte vorgenommen werden dürfen. Es
lägen zudem besondere Umstände in Bezug auf das Mietausfallsrisiko und
den Anfall von Erhaltungskosten vor. Auch zur Abweichung beim Ansatz des
Kapitalisierungszinssatzes zu Ungunsten der Bw. in Höhe von 3, 5 % (an
Stelle von 3 %) hätte die Bw. geltend machen können, dass der
Kapitalisierungszinssatz auch nach der von der belangten Behörde zitierten
Literatur zwischen 2,5 und 4 % schwanke. Entsprechend der Wertsicherung
über einen Zeitraum von 50 Jahren würden die nach den Erfahrungen des
Jahres 1998 geschätzten Mietzinse um mindestens 30 bis 40 % steigen, und es
sei wegen der günstigen Lage und baulichen Gestaltung des Mietobjektes
für den Betrachtungszeitraum von 50 Jahren mit einer
überproportionalen Steigerung des Nachfrage- und Marktwertes der Wohnungen
zu rechnen. Weiters sei die belangte Behörde auf im Gutachten vom
30. Oktober 2000 zusätzlich angestellte
"Plausibilitätsbetrachtungen" zur Wertermittlung nicht eingegangen. Vom UFS wird dazu Folgendes ausgeführt: Diesem Vorbringen kann laut Ansicht des UFS von vornherein
die Relevanz nicht abgesprochen werden. Grundsätzlich ist darauf
hinzuweisen, dass der Partei die Möglichkeit eingeräumt werden muss,
behördlichen Annahmen auf Tatsachenebene entgegenzutreten. Um solche
handelte es sich aber in Bezug auf die Grundlagen für die Ausmessung etwa
eines Abschlages für das Mietausfallsrisiko oder die Erhaltungskosten (das
diesbezügliche Beschwerdevorbringen kann wegen des unterbliebenen
Parteiengehörs in der Gegenschrift auch nicht mit Erfolg als "unbeachtliche
Neuerung" abgetan werden), des Kapitalisierungszinssatzes oder auch der
Berücksichtigung eines "absehbaren" Zeitraumes zur Erfassung künftiger
Mieterträge. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass für Zwecke
der rechnerischen Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten (und damit auch zur
Bestimmung des Zeitraumes des zu erwartenden zukünftigen Ertrages)
grundsätzlich von der Restnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen sein
wird (vgl. nochmals das VwGH- Erkenntnis vom
10. August 2005, a.a.O.). Die Restnutzungsdauer des Gebäudes
beträgt, schlüssig dargelegt durch die vorgelegten Gutachten (durch
das Gutachten des Zivilingenieurs iVm dem Gutachten von Dr. H), 50 Jahre. Wie in
dem vorgelegten Gutachten von Dr. H unter Punkt 2 ausgeführt wird, ist
für die Ertragswertfeststellung auch eine Abwägung der
zukünftigen Ertragschancen vorzunehmen. Der Gutachter weist etwa betreffend
einzelner genau angeführter Wohnungen auf Befristungen in den
Mietverträgen und Wertsicherungsklauseln in den Mietverträgen hin.
Weiters schlüsselt der Gutachter für jede einzelne der insgesamt 8
Wohnungen schlüssig auf, welche nachhaltig erzielbaren Mietzinse erzielt
werden können. Es ergibt sich ein Jahresmietertrag für alle Wohnungen
in Höhe von ATS 888.000 p.a., wobei dieser vom Gutachter auf ATS
750.000,00 reduziert wurde. Der Abschlag von ATS 138.000,00 p.a. wurde vom
Gutachter einerseits für Adaptierungsarbeiten und andererseits für
die Berücksichtigung des Umstandes, dass derzeit noch wesentlich geringere
Mieteinahmen gegeben seien, angesetzt. Der Abschlag von den ursprünglich
errechneten ATS 888.000,00 an Jahreseinahmen um 15,54 % ist laut Ansicht des UFS
plausibel und schlüssig. Der Vollständigkeit halber wird hinsichtlich der vom
Finanzamt im Zuge eines Vorhalts angeführten allfällig Notwendigkeit
zur Überprüfung, ob eventuell der Liebhabereitatbestand vorliege, vom
UFS Folgendes ausgeführt: Grundsätzlich fällt eine
derartige Tätigkeit wie im berufungsgegenständlichen Fall unter die
Betätigungen mit Einkunftsquellenannahme. Bei der Planung sind objektive
Maßstäbe, d.h. realistische Annahmen,
anzulegen. Angemessenheit der Zeitrelation ist anzunehmen, wenn sich
innerhalb des absehbaren Zeitraums voraussichtlich ein Gesamtgewinn
(Gesamtüberschuss) ergeben wird, oder sich lediglich deshalb nicht ergibt,
weil von Sonderabschreibungen (§ 8 Abs. 2 EStG 1988, § 28 Abs. 3 EStG
1988, Sofortabschreibungen nach § 13 EStG 1988) Gebrauch gemacht wird, oder
der Steuerpflichtige wegen gesetzlicher Einnahmenbeschränkungen
(wirtschaftliche Zwangsmaßnahmen des Gesetzgebers) nur ein begrenztes
Bestandsentgelt, das allerdings dem Markt entsprechend voll auszuschöpfen
ist, verlangen kann. Dies ist vor allem bei den sogenannten Kategoriemietzinsen
und den Richtwertmietzinsen der Fall. Bei angemessenen Mietzinsen nach § 16
Abs. 1 Mietrechtsgesetz (MRG) liegt eine gesetzliche Einnahmenbeschränkung
dann vor, wenn glaubhaft gemacht wird, dass die Rahmenbedingungen voll
ausgeschöpft wurden (Heiss, Liebhaberei, Kurzkommentar, S. 65). Im Jahr 2000 ergibt sich laut Berufungsentscheidung des UFS
ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten in Höhe von
ATS 21.824,09. Im Jahr 2003 ergibt sich hinsichtlich der
berufungsgegenständlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein
Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten bereits laut
Erklärung in Höhe von € 829,12. Darüber hinaus ist der
Privatanteil in Höhe von 14,59% (falls die Umstände unverändert
sind) von den Ausgaben auszuscheiden, was zusätzlich den Überschuss
der Einnahmen über die Ausgaben erhöht. Aus der Aktenlage geht
beispielsweise für das Jahr 2004 hervor, dass hinsichtlich der Berechnung
der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Zehntelabsetzungen gem. §
28 Abs.2 EStG 1988 in Höhe von € 2.940,10 ( bei einem Verlust in
Höhe von € 1.192,40) enthalten sind. Würde man diesen
Zehntelabsetzungsbetrag auf eine effektive rechnerische Normal-AfA umrechnen,
und somit das Jahresvermietungsergebnis um die Zehntelabsetzung bereinigen,
würde dies im Jahr 2004 einen Überschuss der Einnahmen über die
Werbungskosten ergeben. Darüber hinaus ist der Privatanteil in Höhe
von 14,59% (falls die Umstände unverändert sind) von den Ausgaben
auszuscheiden, was zusätzlich den Überschuss der Einnahmen über
die Werbungskosten erhöht. Bei der entgeltlichen Überlassung von
Mietzinshäusern, wie dies gegenständlich der Fall ist, liegt
grundsätzlich die Vermutung einer Einkunftsquelle vor. Auch im Jahr 2005 würde sich nach Bereinigung der
Jahresüberschusses laut Erklärung um die Zehntelabsetzung in Höhe
von € 2.940,10 (bei einem erklärten Jahresüberschuss der
Werbungskosten über die Einnahmen von € 897,30) bereits ein
Jahresüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergeben.
Darüber hinaus ist der Privatanteil in Höhe von 14,59% (falls die
diesbezüglichen Gegebenheiten bzw. Umstände unverändert sind) von
den Ausgaben auszuscheiden, was zusätzlich den Überschuss der
Einnahmen über die Werbungskosten erhöhen würde. Insgesamt ist der UFS unter Berücksichtigung der
beiden Gutachten sowie der Angaben der Bw. iVm der Aktenlage zu der Ansicht
gelangt, dass in gegenständlichem Fall die Einkunftsquellenvermutung nicht
zu widerlegen ist, zumal unter Beachtung der Inhalte der Gutachten, der
Entwicklung der Vermietungsergebnisse ab dem Vermietungsbeginn im Jahr 1998 bis
zum Jahr 2005 (bis dato laut Aktenlage vorliegend) die Annahme der Bw. bzw.
ihres steuerlichen Vertreters, dass in einem absehbaren Zeitraum ein
Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen
sein werde (anderenfalls die Bw. die Verluste nicht geltend machen hätte
können), nicht zu widerlegen ist. Ad AfA:
Diversen Vorbringen (etwa betreffend Nichteingehen der
damaligen FLD auf die Plausibilitätsüberlegungen im Gutachten,
Nichtbegründen von Abweichungen vom Gutachten wie etwa Nichtbegründen
des von der FLD angesetzten Prozentsatzes udgl.) der Bw. in der VwGH-Beschwerde
zur Berufungsentscheidung der damaligen FLD, Referentin Mag. M-H, kann von
vornherein laut VwGH-Erkenntnis 31. Mai 2006, a.a.O. die Relevanz nicht versagt
werden. Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass der Partei die
Möglichkeit eingeräumt werden muss, behördlichen Annahmen auf
Tatsachenebene entgegenzutreten. Um solche handelte es sich aber in Bezug auf
die Grundlagen für die Ausmessung etwa eines Abschlages für das
Mietausfallsrisiko oder der Erhaltungskosten (das diesbezügliche
Beschwerdevorbringen kann wegen des unterbliebenen Parteiengehörs in der
Gegenschrift zur VwGH-Beschwerde hinsichtlich der Zl. 2002/13/0073 auch nicht
mit Erfolg als "unbeachtliche Neuerung" abgetan werden), des
Kapitalisierungszinssatzes oder auch der Berücksichtigung eines
"absehbaren" Zeitraumes zur Erfassung künftiger Mieterträge. In diesem
Zusammenhang ist anzumerken, dass für Zwecke der rechnerischen Ermittlung
der fiktiven Anschaffungskosten (und damit auch zur Bestimmung des Zeitraumes
des zu erwartenden zukünftigen Ertrages)
grundsätzlich von der Restnutzungsdauer
des Gebäudes auszugehen sein wird (vgl. nochmals das
VwGH-Erkenntnis vom 10. August 2005, zit in VwGH 31.5.2006). Aus dem
Gutachten erstellt von Dr. H geht hervor, dass ein monatlicher Erhaltungs- und
Verbesserungsbeitrag von ATS 3.876,00, somit jährlich ATS 46.512,00,
eingehalten wird. Laut UFS ist weiters zu berücksichtigen, dass in den
Mietverträgen zu den befristet vermieteten Wohnungen top 5 und 6
Wertsicherungsklauseln vereinbart wurden. Hinsichtlich der top 3 und 4 sowie 8
kann laut Ansicht des UFS in einer äußerst guten Wohngegend in Wien
bei Neuvermietung realistischer Weise mit einer Miete von ATS 100,00 pro m²
gerechnet werden. Insgesamt ist der UFS zu nachfolgender Ansicht
gelangt: Wie die Bw. in dem Gutachten glaubhaft darlegt, kann ein
zukünftiger Mietzins von ATS 888.000,00 pro Jahr erzielt werden. Nach
Reduktion auf ATS 750.000 pro Jahr, somit um ATS 133.000,00 für einerseits
Adaptierungsarbeiten und andererseits für die Berücksichtigung der
derzeit noch geringeren Mieten, errechnet der Gutachter unter Anwendung eines
Kapitalisierungszinsfußes von 3 % und unter Zugrundelegung einer
Restnutzungsdauer von 50 Jahren einen Ertragswert von ATS 19,3 Mio. Ad Kapitalisierungszinssatz von 3 %: Im Allgemeinen
wird man mit folgenden Zinssätzen zu zutreffenden Liegenschaftswerten
kommen: Mietwohnhäuser 2,5 bis 4 % (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 4.
Aufl., Wien 2002, S 97). Nach kritischer Würdigung der Ergebnisse durch
namhafte, einschlägig tätige und erfahrene Experten hat der
Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten
Sachverständigen Österreichs eine nach Objekttypen und Lagekriterien
gegliederte Empfehlung zum Kapitalisierungszinssatz herausgegeben: Nach
§ 5 Abs. 4 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG), BGBl 1992/150,
richtet sich der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes nach der bei Sachen
dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. Damit wird
ein Richtwert zur Verfügung gestellt, der im Regelfall für die
Mehrzahl der Liegenschaften zutreffen wird (Kranewitter, a.a.O, S
99). Der Richtwert mit Stand September 1997 beträgt laut
Kranewitter, a.a.O., S 100, für Wohnliegenschaften in sehr guter Lage 2,5 %
bis 4,5 % und in guter Lage 3,0 % bis 5,5%. Da das gegenständliche Objekt in einer bevorzugten
Grünlage der Stadt Wien liegt, und derartige Lagen im Stadtgebiet nicht
beliebig vermehrbar sind, kann für den Betrachtungszeitraum von 50 Jahren
mit einer starken Interessenssteigerung für solche Mietobjekte gerechnet
werden. Darüber hinaus handelt es sich um einen Altbau mit den immer mehr
gesuchten Vorteilen wie hohen Räumen, biologischer Bauweise mit alten
Baustoffen, Holzdramdecken etc. Der UFS ist daher zu der Ansicht gelangt,
dass sich mit allergrößter Wahrscheinlichkeit der Nachfrage- und
Marktwert derartiger Wohnungen noch überproportional steigern wird. Wie die Bw. glaubhaft vermittelt und durch das Gutachten
von Dr. H nachweist, werden entsprechend der Wertsicherung über einen
Zeitraum von 50 Jahren die nach den Erfahrungen des Jahres 1998 geschätzten
Mietzinse um mindestens 30 bis 40 % steigen, und es wird wegen der
günstigen Lage und baulichen Gestaltung des Mietobjektes für den
Betrachtungszeitraum von 50 Jahren mit einer überproportionalen Steigerung
des Nachfrage- und Marktwertes der Wohnungen zu rechnen sein. Die
Wertermittlung wird auch durch "Plausibilitätsbetrachtungen" zur
Wertermittlung im Gutachten untermauert. Diesem Vorbringen der Bw.
hinsichtlich Plausibilitätsbetrachtung in der Beschwerde kann, wie der VwGH
im Erkenntnis 31. Mai 2006, 2002/13/0073, ausführt, von vornherein die
Relevanz nicht abgesprochen werden. Laut Ansicht des UFS ist für die
rechnerischen Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten, und damit auch zur
Bestimmung des Zeitraumes des zu erwartenden zukünftigen Ertrages,
grundsätzlich von der Restnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen
(vgl. VwGH 10. 8. 2005,2002/13/0132; 31. 5. 2006, a.a.O.).
Der UFS ist zu der Ansicht gelangt, dass auch aufgrund der
schlüssig dargelegten Plausibilitätsüberlegungen im Gutachten
nachvollziehbar veranschaulicht wird, dass der m²-Preis von ATS 20.000,00
durchaus einen Mittelpreis darstellt, der laut Ansicht des UFS keineswegs
überhöht erscheint, zumal ein Mindest-m²-Preis von rd. 19.400,00
für Häuser in sehr guter Wohnlage zum Ansatz zu bringen ist.
Zweifelsfrei handelt es sich bei gegenständlichem Wohnhaus um ein Haus in
einer sehr guten Wiener Grünlage. Der Preis geht bis zu Höchstniveaus
von ATS 36.000,00 für sehr gute Wohnlagen in Wien. Der UFS ist daher zu der Ansicht gelangt, dass der
m²-Preis von ATS 20.000,00, der sich aus dem Gutachten ergibt, ein
plausibler Mittelpreis ist, und dass der ermittelte Wert des Hauses insgesamt
gesehen nicht überhöht erscheint. Angemerkt wird, dass bereits
vor dem von Dr. H. erstellten Gutachten, das bereits erwähnt wurde, ein
Gutachten eines Ziviltechnikers hinsichtlich Nutzungsdauer vorgelegt wurde, aus
dem hervorgeht, dass ausgehend von der Zustandsfeststellung die Nutzungsdauer
des Objekts mit 45 bis 50 Jahren angenommen werden kann. Wenn die
damalige FLD in einer Entscheidung der damaligen Referentin Mag. M-H
argumentierte, es sei beispielsweise bei einer bestimmten Wohnung nicht mit
einer höheren Miete in absehbarer Zeit zu rechnen, weshalb damals in der
FLD-Entscheidung auch kein Zuschlag hinsichtlich dieser Wohnung (zur damaligen
Miete dazu) berücksichtigt wurde, so ist dem zu entgegnen, dass der VwGH
ausdrücklich darauf hinweist , dass für Zwecke der rechnerischen Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten
(und damit auch zur Bestimmung des Zeitraumes des zu erwartenden
zukünftigen Ertrages) grundsätzlich
von der Restnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen sein wird
(vgl. nochmals das VwGH-Erkenntnis vom 10. August 2005,
zit in VwGH-Erkenntnis vom 31. 5. 2006, a.a.O.). Der UFS ist zu der Ansicht gelangt, dass, wie dies auch im
Gutachten erstellt von Dr. H. ausgeführt wurde, von den in Zukunft
erzielbaren Mieten auszugehen ist. Die Jahresnettomieten wurden im Gutachten in
Anlehnung an die Zinsliste für das Jahr 2000 errechnet, und erweisen sich
als plausibel und schlüssig. Laut dem genannten Gutachten von Dr. H ist mit einem
nachhaltig erzielbaren Mietzins von ATS 888.000,00 pro Jahr zu rechnen,
bereinigt auf ATS 750.000 durch Berücksichtigung o.a. Abschlags (für
derzeit noch geringere Mieten udgl.). Laut Gutachten ergibt sich ein Ertragswert bzw.
Verkehrswert von ATS 19.300.000,00 für die gesamte Liegenschaft insgesamt,
abzüglich dem Grundwert in Höhe von ATS 5,850.000 ergibt sich somit
ein Gebäudewert in Höhe von ATS 13,450.000. Umgerechnet auf die
Wohnnutzfläche von 965 m² resultiert daraus ein Wert von ATS 20.000,00
pro m² Wohnnutzfläche und inklusive dem Grundstücksanteil. Das heißt, dass durchschnittlich 1 m²
Wohnnutzfläche inklusive Grundstücksanteil mit ATS 20.000 in
Ansatz zu bringen ist, was den Preiserhebungen gemäß
Immobilienspiegel vollkommen entspricht. Laut Ansicht des UFS sind die
Ertragchancen des Objektes als positiv anzusehen, wie auch im Gutachten erstellt
von Dr. H ausgeführt wird, weil die Mieter- und Nutzerstruktur eine
wesentliche Ertragssteigerung erwarten lässt, sodass auch ein Anleger, der
die Gesamtliegenschaft kaufen wollte, einen marktkonformen Preis zahlen
würde, weil derartige Gebäude in ausgezeichneter exklusiver Wiener
Grünwohnlage mit alter Bausubstanz derzeit sehr gesucht sind und auch in
Zukunft aufgrund steigender Nachfrage nach Objekten auf (zahlenmäßig
sehr begrenzten) Grundstücken mit Grünruhelage die Preise für
derartige Objekte tendenziell steigen werden. Insgesamt ist der UFS hinsichtlich der Berufungspunkte
beantragter AfA-Satz in Höhe von 2 % (bzw. Restnutzungsdauer des
Gebäudes) und der AfA-Basis von ATS 13,450.000 zu der Ansicht gelangt,
dass das Gutachten von Dr. H, das Bezug nimmt auf ein davor erstelltes Gutachten
eines Ziviltechnikers (betreffend Bauzustand und Nutzungsdauer), auch unter
Einbeziehung der angeführten Plausibilitätserwägungen,
schlüssig und nachvollziehbar ist, weshalb
die AfA in Höhe von ATS 269.000 p.a. (für die Jahre 1999 und 2000)
bzw. die Halbjahres-AfA von ATS 134.500 (für das Jahr 1998) im Sinne
des § 16 Abs. 1 Z 8 lit. b EStG 1988 iVm § 6 Z 9 EStG 1988
Der Berufung ist daher in diesem Punkt stattzugeben. Ad Berufungspunkt
Privatanteil betreffend den Einkommensteuerbescheid 2000: In der
Berufungsentscheidung der Finanzlandesdirektion der Referentin Mag. M-H wurde
betreffend die Jahre 1998 und 1999 ein Privatanteil von 14,59% ausgeschieden.
Darüber hinaus wurde bereits in der Begründung
zum Einkommensteuerbescheid 1998 ein Privatanteil von 14,59% angeführt und
bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
ausgeschieden, der sich folgendermaßen errechnete: Privatanteil
für die Wohnung der Mutter: Angemerkt wird, dass laut Gutachten Dr. H. die
Gesamtnutzfläche der insgesamt 7 Wohnungen 932m² beträgt, davon
umfasst die Wohnung der Mutter top 4: 136m². Das Souterrainlokal (33
m²) ist laut Gutachten von Dr. H, erstellt am 30.10.2000, wegen
Feuchtigkeit nicht vermietbar. Gegen den Ansatz eines Privatanteiles
wurde in den Berufungen gegen die Einkommensteuerbescheide 1998 und 1999 keine
Einwendungen gemacht. Auch in der VwGH-Beschwerde gegen die Berufungsentscheidung
hinsichtlich Einkommensteuerbescheide 1998 und 1999 der damaligen FLD wurde von
der Bw. gegen den Ansatz des Privatanteiles von 14,59% keine Einwendungen
vorgebracht. In der Berufung
hinsichtlich Einkommensteuerbescheid
2000 wendete die Bw. erstmals gegen den Ansatz
eines Privatanteils von 14,5% ein, dass
ihrer Ansicht nach grundsätzlich kein Privatanteil auszuscheiden sei bzw.
wenn, dann nicht von den Steuerberatungskosten. Dazu wird vom unabhängigen Finanzsenat (UFS) Folgendes
ausgeführt: Wird eine Liegenschaft nur zum Teil zur Erzielung von
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, zum Teil aber auch privat genutzt,
ergibt sich daraus bereits dem Grunde nach die Richtigkeit der Annahme einer
Privatnutzung. Die Einräumung eines Wohnungsrechtes an die Mutter der
Bw. sowie auch an den Übergeber stellt keine Gegenleistung (bzw. auch keine
Erwerbsnebenkosten) für den Erwerb der Liegenschaft dar. Angemerkt wird,
dass die Bw. das Haus von ihrem Vater geerbt hat, das Wohnrecht besteht für
ihre Mutter. Die Dienstbarkeit des Wohnungsrechts und die daraus resultierende
Nutzung der Wohnung fällt in den Privatbereich und nicht unter die
Tätigkeit der Vermietung und Verpachtung. Daran ändert sich auch dann
nichts, wenn das Wohnrecht vertraglich bzw. notariell festgelegt ist und
allenfalls im Grundbuch eingetragen ist, sowie auch dann nichts, wenn das
Wohnrecht zu Gunsten der Mutter der Bw. nicht auf einer freiwilligen
Verfügung der Bw. beruht, wie sie in der Berufung vom 31.7.2002
hinsichtlich Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2000 ausführt
(ÖStZB 2006/196, ÖStZB 2006, 251, Heft 9 v. 02.05.2006, Erkenntnisse
des VwGH, Umsatzsteuergesetz (UStG) 1994 § 12 Abs 2 Z 2 lit a:
Vorsteuerabzug und Ausscheidung eines Privatanteiles an einer schenkungsweise
übertragenen, dann vermieteten Liegenschaft mit Wohnrecht des
Übergebers; § 20 EStG 1988). Unbestritten ist allerdings, dass die Liegenschaft
nur zum Teil zur Erzielung von Einnahmen aus
Vermietung und Verpachtung, zum Teil aber auch privat genutzt wird, woraus sich
dem Grunde nach bereits die Richtigkeit der Annahme einer Privatnutzung
ergibt. Laut Ansicht des UFS dienen in den
berufungsgegenständlichen Jahren laut Aktenlage lediglich 85,41% (d.h.
abzüglich eines Privatanteils von 14,59%) der Nutzfläche
Vermietungszwecken. Hinsichtlich der Anrechnung von Dienstbarkeiten und
Reallasten sei darauf hinzuweisen, dass laut Bw. selbst die Erbschaft des
gegenständlichen Objektes von ihrem Vater Rechtsgrund für die
Übergabe und Übernahme der genannten Liegenschaft war. Mit dieser
Textierung hat die Bw. klargestellt, dass sie im Zeitpunkt der Erbschaft das
Objekt unentgeltlich erworben hat. Grundsätzlich stellt die Einräumung
eines Wohnungsrechtes an die Mutter der Bw. keine Gegenleistung bzw. auch keine
Erwerbnebenkosten für den Erwerb der Liegenschaft dar, zumal die Bw. von
Anfang an ein durch den Wert des Wohnungsrechtes belastetes Eigentum geerbt hat,
und somit ihre Dispositionsmöglichkeit hinsichtlich des übertragenen
Wirtschaftsgutes von Anbeginn eingeschränkt worden ist. Das Wohnungsrecht
und damit verbunden das allfällige Nutzungsrecht am Inventar sind daher
weder als Entgelt für die Überlassung des Eigentums zu werten, noch
stellen diese überhaupt eine Leistung der neuen Eigentümer dar, und
zwar selbst dann nicht, wenn in einem allfälligen Kaufvertrag (angemerkt
wird, dass in gegenständlichem Fall kein Kaufvertrag sondern ein Erwerb
durch Erbschaft vom Vater der Bw. vorliegt) der Wert des vorbehaltenen
Wohnungsrechtes mit dem Kaufpreis verrechnet werde würde.
Überdies begründet eine eingegangene Verpflichtung zu einem
bloßen Dulden, wie dies bei einem Wohnungsrecht der Fall ist, keine
abzugsfähige Last (VwGH 18.10.2005, 2001/14/0079; § 28 EStG 1988;
§ 188 Abs. 1 lit. d BAO; VwGH 25.1.1995, 93/15/0003, § 20 Abs. 1 EStG
1988, § 4 Abs. 1 EStG 1988). Die Einräumung eines Wohnungsrechtes an die Mutter der
Bw. stellt keine Gegenleistung für den Erwerb der Liegenschaft dar, die
Liegenschaftsübertragung ist sohin unentgeltlich erfolgt. Wie die Bw. selbst ausführt ist
keine Vermietbarkeit der Wohnung der
Mutter (wie sie ausführt bis zu deren Ableben) gegeben.
Daher dient die Wohnung der Mutter auch nicht
der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Lediglich 85,41% des Objektes (dh. Gesamtnutzfläche abzüglich des
Privatanteils von 14,59%) dienen der Erzielung der Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung, weshalb auch nur die Aufwendungen bzw. Ausgaben, die für
diesen für die Einkünfteerzielung genützten Bereich anfallen, als
Werbungskosten iSd § 16 EStG 1988 berücksichtigt werden
können. Die private Nutzung der Liegenschaft und der daraus
resultierende Privatanteil in Höhe von 14,59% sowie die daraus entstehenden
Kosten sind unter § 20 EStG 1988 zu subsumieren, wonach sämtliche
Aufwendungen bzw. Ausgaben der privaten Lebensführung bei der Ermittlung
der Einkünfte nicht abgezogen werden dürfen. Von den Ausgaben bzw. Aufwendungen ist daher
grundsätzlich der Privatanteil von 14,59%
auszuscheiden, da nur die Werbungskosten, die im Zusammenhang mit den
Vermietungseinkünften stehen, steuerlich anzuerkennen sind.
Der Vollständigkeit halber wird angemerkt, dass vor
der Liebhabereibeurteilung zu prüfen ist, ob die allfälligen
Werbungskostenüberschüsse den steuerlichen Vorschriften entsprechend
ermittelt bzw. erklärt wurden. Allenfalls hat die Abgabenbehörde daher
nicht abzugsfähige Aufwendungen bzw. Ausgaben auszuscheiden (insb.
Privatanteile). Durch solche Maßnahmen können die
Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietungstätigkeit ganz
wesentlich verringert oder gar beseitigt werden (wie dies
berufungsgegenständlich der Fall ist). Dies kann dazu führen, dass
keine Zweifel mehr an der Einkunftsquelleneigenschaft einer
Vermietungstätigkeit, wie dies gegenständlich der Fall ist, bestehen
(Rauscher/Grübler, Steuerliche Liebhaberei, Linde, 2. Auflage, Tz 68 und
108). Laut Ansicht des UFS ist aus angeführten Gründen
grundsätzlich ein Privatanteil in Höhe von 14,59% auszuscheiden. Der
Vollständigkeit halber wird angemerkt dass der Berufungspunkt hinsichtlich
Privatanteil lediglich im Berufungsjahr 2000 anhängig ist. Ad Berufungspunkt
Privatanteil von den Steuerberatungskosten
hinsichtlich Einkommensteuerbescheid 2000: Die Bw. machte jedoch
glaubhaft, dass die Steuerberatungskosten ausschließlich im Zusammenhang
mit ihren Einkünften aus der Vermietungstätigkeit stehen, weshalb die Steuerberatungskosten zur Gänze als Werbungskosten im Sinne des § 16
EStG 1988 anzuerkennen sind. Von den Steuerberatungskosten ist daher kein
Privatanteil auszuscheiden. Insgesamt ist daher dem Berufungspunkt betreffend
Privatanteil für das Jahr 2000 teilweise stattzugeben. Ad Privatanteil im Jahr
1999 ist Folgendes auszuführen: Im Jahr 1999 wurde vom
Finanzamt irrtümlich der in der Beilage zur Einkommensteuererklärung
angesetzte Privatanteil von 14,09% angesetzt. In der Berufungsentscheidung wird nunmehr wie bereits in
der BE der damaligen FLD der richtige Privatanteil von 14,59% angesetzt, weshalb
diesbezüglich der Bescheid abgeändert wird. Die Bw. hat
hinsichtlich Einkommensteuer 1998 in einer Berechnung der Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung selbst einen Privatanteil in Höhe von 14,59%
ausgescheiden (Eingabe vom 2.11.2000). Wie bereits angeführt, wurden
in der VwGH-Beschwerde hinsichtlich der FLD-Entscheidung betreffend 1998 und
1999 keine Einwendungen gegen den Ansatz des Privatanteiles von 14,59% erhoben,
der in der Berufungsentscheidung der FLD festgesetzt wurde. Da nunmehr richtig ein Privatanteil in Höhe von 14,59%
auszuscheiden ist, ist hinsichtlich Berufung betreffend Einkommensteuerbescheid
1999 spruchgemäß zu entscheiden. Es ist daher spruchgemäß zu entscheiden. Beilage: 9
Berechnungsblätter Wien,
28. Juni 2007 nach oben
Liegenschaft, Vermietung und Verpachtung, Privatnutzung, Privatanteil, AfA, fiktive Anschaffungskosten, Antrag
Findok-Nr: 29241.1, aufgenommen am: 06.09.2007 14:10:06, Dokument-ID: 75bca2ba-54ce-411d-80ec-22d600a57523, Segment-ID: 0b2142b0-698b-4c57-9f03-1d8464b5599a

References: § 16

§ 16
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 §
20

§ 16
 § 184
 § 28
 § 13
 § 16
 §
28

§ 5
 § 16
 § 6
 § 12
 § 20
 § 28

§ 188
 § 20
 § 4
 § 16
 § 20
 § 16