Source: https://snauka.pl/ograniczonych-praw-rzeczowych.html?part=4
Timestamp: 2019-08-17 17:05:06+00:00

Document:
Określanie wartości praw zobowiązaniowych - Ograniczonych praw rzeczowych
Określanie wartości praw zobowiązaniowych
Do określenia wartości praw zobowiązaniowych (w tym prawa najmu, dzierżawy, użyczenia i dożywocia) oraz wpływu tych praw na nieruchomość rzeczoznawca majątkowy, w zależności od celu wyceny może w szczególności wziąć pod uwagę:
rodzaj umowy (w tym: charakter umowy stały lub czasowy; umowa konsensualna np. najem lub dzierżawa - dochodzi do skutku w momencie zawarcia umowy lub umowa realna np. użyczenie - dochodzi do skutku w momencie wydania rzeczy),
zakres umowy (umowa dotyczy całej nieruchomości lub jej części składowych, a nawet część części składowej np. ściana budynku wynajęta na reklamę),
odpowiednie przepisy prawa (uwzględniające np. różnice pomiędzy umową najmu lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, uniemożliwiające podwyżkę czynszu najmu itp.),
skuteczność prawa wobec nabywcy nieruchomości (prawa zobowiązaniowe z zasady skuteczne tylko między stronami stosunku prawnego czasami zyskują szerszą ochronę i np. obciążenia z tych praw przechodzą na nabywcę nieruchomości),
czas trwania umowy (w tym różnice pomiędzy umową na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną lub umową na czas nieoznaczony) oraz możliwości przedłużenia umowy, a także możliwości jej wypowiedzenia,
rodzaj i wysokość czynszu, w tym: czynszu wolnego /rynkowego/ (obowiązującego na rynku w dacie wykonania wyceny) lub czynszu umownego (ustalonego przez strony w dacie zawierania umowy, często nieaktualnego w dacie wykonania wyceny) albo czynszu wynikającego z odpowiednich przepisów prawa np. czynszu regulowanego, czynszu przy najmie lokali socjalnych,
formę płatności: czynsz oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju np. świadczenie rzeczy zamiennych lub usług, czynsz określony np. przy dzierżawie w postaci ułamkowej części pożytków (niekoniecznie pochodzących z dzierżawionej nieruchomości),
rodzaj i wysokość innych świadczeń (np. zobowiązanie wynajmującego do sprzątania, ogrzewania lub zobowiązanie najemcy do napraw, remontów lub adaptacji nieruchomości, zobowiązanie najemcy do uiszczania opłat za odbiór nieczystości stałych, płynnych, opłat za windę, antenę zbiorczą, ochronę itp., zobowiązanie dzierżawcy do uiszczania podatków i innych ciężarów związanych z własnością nieruchomości),
sposób i terminy uiszczania czynszu i innych świadczeń (np. najem zwykle miesięcznie z góry, dzierżawa zwykle półrocznie z dołu),
obowiązki i uprawnienia wynikające z praw zobowiązaniowych oraz z zawartych umów (np. obowiązek wynajmującego utrzymania nieruchomości w stanie zdatnym do użytku przez cały okres trwania umowy najmu, obowiązek najemcy w zakresie dokonywania drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem rzeczy, obowiązek wynajmującego ponoszenia kosztów napraw koniecznych, obowiązek dzierżawcy ponoszenia zarówno kosztów drobnych nakładów jak i wszystkich napraw niezbędnych do zachowania nieruchomości w stanie nie pogorszonym,
roszczenia stron związane z rozliczeniami nakładów poniesionych na nieruchomości (roszczenie wynajmującego lub wydzierżawiającego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia nieruchomości lub o zwrot drobnych nakładów; roszczenie o odszkodowanie z tytułu przedwczesnego rozwiązania umowy, roszczenie najemcy o zwrot nakładów ulepszających lub zwrot nadpłaconego czynszu, rozliczenie nakładów w momencie zakończenia umowy itp.),
dostępne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz wyodrębnionego rodzaju i obszaru rynku obejmującego prawa zobowiązaniowe.
Przy określenia wartości prawa zobowiązaniowego lub wartości nieruchomości obciążonej prawem zobowiązaniowym można uwzględnić:
koszty związane z oddaniem nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę lub użyczenie oraz koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w okresie trwania umowy (konieczność doprowadzenia nieruchomości przez właściciela do stanu przydatnego do umówionego użytku),
koszty związane ze zwykłym używaniem nieruchomości w czasie trwania umowy oraz koszty związane ze zwrotem nieruchomości (konieczność doprowadzenia nieruchomości przez najemcę lub biorącego do stanu niepogorszonego, lecz uwzględniającego zużycie będące następstwem prawidłowego używania oraz przez dzierżawcę do stanu, w jakim się powinien znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy),
czynnik pertraktacji o udział w pożytkach (w tym dochodach pozaczynszowych) uzyskiwanych z nieruchomości,
sposób i terminy płatności określone w umowie (np. czynsz miesięczny przy najmie, czynsz roczny przy dzierżawie, inne świadczenia, w tym świadczenia w sumie pieniężnej lub np. udział w pożytkach pochodzących z tej lub innej nieruchomości, przy dzierżawie gruntu rolnego może nie być dochodu gdy czynsz został określony jako udział w rzeczywistych plonach),
Wartość prawa zobowiązaniowego w podejściu dochodowym może być określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej jak i techniki dyskontowania strumieni pieniężnych (DCF). Przy zastosowaniu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych polegającej na przekształcaniu przyszłych strumieni dochodu uzyskanego z możliwości używania nieruchomości (lub jej części) oraz ewentualnego uzyskiwania pożytków (przy dzierżawie) w wartość dochodową prawa zobowiązaniowego przy użyciu odpowiedniej stopy dyskontowej.
Suma strumieni pieniężnych w czasie trwania umowy zobowiązaniowej podanych w wielkościach bieżących może być uznawana za wartość prawa zobowiązaniowego do nieruchomości.
WPZ = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (...) + CFt x 1/(1+r)t
WPZ - wartość prawa zobowiązaniowego
CF - strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (np. przy najmie
zwykle 1 miesiąca, przy dzierżawie zwykle 1 roku), obliczony jako różnica (Wp - Wo), gdzie:
Wp - dochód uzyskany z możliwości korzystania z nieruchomości lub jej części i
ewentualnie z pożytków (przy dzierżawie - pożytków naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 Kodeksu cywilnego) zastrzeżonych dla najemcy, dzierżawcy, biorącego (komodatariusza) na czas trwania umowy zobowiązaniowej
Wo - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów (m.in. wynikające z
umowy zobowiązaniowej oraz odpowiednich przepisów prawa np. koszty drobnych nakładów)
1,2, ...t - okres trwania umowy zobowiązaniowej (np. miesiące, lata). W przypadku
dożywocia należy uwzględnić wiek dożywotnika (stąd okres trwania prawa dożywocia dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobną długość życia osoby określonej płci i określonego wieku podawaną np. przez GUS)
r - stopa dyskontowa (określoną odpowiednio jak w punkcie 3).
Określenie wysokości stawki czynszu.
Stawki czynszu najmu lub dzierżawy proponuje się:
w przypadku rozwiniętego sektora rynku określać w podejściu porównawczym (metodą porównywania parami lub korygowania ceny średniej) z uwzględnieniem wszystkich cech rynkowych nieruchomości
w przypadku braku informacji o stawkach czynszu jako procentowy udział w wartości rynkowej nieruchomości (np. w wysokości 6,4% - 8,3% wartości rynkowej nieruchomości - vide "Wartościowy wymiar dzierżawy wieloletniej terenów zurbanizowanych” A.Trybusz ACTA ACADEMIAE AGRICULTURAE TECHNICAE OLSTENENSIS 1993r.).
4. Podsumowanie – określanie treści praw do nieruchomości i metod wyceny
Literatura fachowa z zakresu wycen nieruchomości nie wyczerpuje tej problematyki, stąd wielu rzeczoznawców majątkowych (w tym i biegłych sądowych) napotyka liczne trudności w określeniu wartości praw do nieruchomości innych niż prawo własności.
Sprawa jednolitego postrzegania wyceny ograniczonych praw rzeczowych i wypracowania odpowiedniej metodologii szacowania jest bardzo istotna. Od wiedzy, doświadczenia i umiejętności rzeczoznawców majątkowych zależy często zmniejszenie napięć i bezkonfliktowe rozwiązanie problemów.
Poprzednio obowiązujący standard zawodowy, oznaczony numerem IV.4, pod tytułem „Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Zasady Wyceny” (uchwalony przez Rade Krajowa w 2002r.) można traktować jako normę zawodową.
Przedmiotem opracowania jest zarówno:
określenie wpływu ograniczonych praw rzeczowych i praw obligacyjnych na wartość rynkową nieruchomości
jak i określenie wartości poszczególnych praw:
służebności gruntowej osobistej i przesyłu
renty i dożywocia.
Jednocześnie zwraca się uwagę na fakt zapisu, że standard stosuje się odpowiednio do określania wartości innych praw pozostających w związku z nieruchomością.
Standard wskazuje na konieczność stosowania określonych procedur przy wycenie i umieszczenia informujących o tym zapisów w operacie szacunkowym i tak np.:
Przy określeniu czynników, które mają wpływ na wartość wycenianego prawa należy uwzględnić w szczególności:
charakterystykę prawa
zbywalność i obciążliwość prawa
zakres ingerencji uprawnionego w prawa właściciela
terminowość prawa
sposób ujawnienia prawa
zakres ochrony prawa.
Przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca majątkowy winien uwzględnić, że prawa będące przedmiotem standardu mogą wpływać, w większym lub mniejszym stopniu na wartość nieruchomości, obniżając tę wartość, podwyższając ją lub też nie mieć na nią istotnego wpływu.
W związku z określeniem wartości prawa rzeczoznawca majątkowy (na żądanie zamawiającego np. Sądu) może wyrazić opinię na temat celowości ustanowienia prawa, zmiany jego treści lub zniesienia prawa (nie w formie operatu szacunkowego).
Ogólna zasada wyceny omawianych praw jest następująca:
w przypadku praw zbywalnych - cecha zbywalności tych praw warunkuje ich funkcjonowanie na rynku nieruchomości oraz powoduje możliwość oszacowania ich wartości rynkowej.
natomiast w przypadku praw niezbywalnych istnieje konieczność określenia wartości wpływu obciążenia tymi prawami na wartość nieruchomości.
Uwaga: Nie zawsze obciążenia prawami rzeczowymi lub zobowiązaniowymi powoduje zmniejszenie wartości nieruchomości (vide prawo najmu w warszawskich biurowcach).
Charakterystyka wybranych praw do nieruchomości
Główne przepisy
określające treść prawa
Zakres podstawowych uprawnień
Źródła głównych ograniczeń
Własność nieruchomości gruntowej
Kodeks cywilny Art. 140.
Korzystanie pełne,
Pobieranie pożytków i innych dochodów,
Rozporządzanie.
Ustawy (przepisy szczególne).
Własność nieruchomości budynkowej
Ustawy (przepisy szczególne),
Umowa użytkowania, wieczystego gruntu (termin, cel, odpłatność).
Własność nieruchomości lokalowej
Kodeks cywilny Art. 140 oraz ustawa z dnia 25 czerwca 1994r. własności lokali.
Korzystanie pełne z lokalu i współkorzystanie z nieruchomości wspólnej,
Współwłasność nieruchomości wspólnej,
Oraz w przypadku nieruchomości budynkowej umowa użytkowania wieczystego gruntu (termin, cel, odpłatność)
Kodeks cywilny Art. 233, 235 i 238 oraz ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Korzystanie pełne zgodnie z celem,
Kodeks cywilny Art. 252, 256, 259.
Używanie (korzystanie),
Rozporządzanie częściowe.
Zasady prawidłowej gospodarki,
Ustawa z dnia 16 września 1982 prawo spółdzielcze art. 141 ust.2. , art.145.
Czerpanie pożytków,
Kodeks cywilny Art. 285.
Rozporządzanie wraz z nieruchomością władnącą.
Cel zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej.
Ograniczenia w korzystaniu,
Ustawy (przepisy szczególne)
Kodeks cywilny Art. 296.
Kodeks cywilny Art. 3051-4.
Zasady współżycia społecznego i zwyczaje miejscowe.
Kodeks Cywilny Art. 244 (zm. w 2004r.), Ustawa z dnia 16 września 1982r. prawo spółdzielcze art. 213 §1 oraz ustawa dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece art. 65.
Dochodzenie zaspokojenia wierzytelności.
Kodeks Cywilny Art.306-326
Kodeks cywilny Art. 659 § 1.
Dokonywanie ulepszeń.
Kodeks cywilny Art. 693 § 1.
Dokonywanie ulepszeń,
Prawo dzierżawy i najmu z opcją kupna
Art. 38a Ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Prawo najmu lub dzierżawy z opcją podnajmu lub poddzierżawy
Kodeks cywilny Art. 698 § 1.
Pobieranie pożytków,
Prawo poddzierżawy.
Kodeks cywilny Art. 7091.
Pobieranie pożytków.
Kodeks cywilny Art. 710-719.
Używanie (bezpłatne)
Używanie (korzystanie)
Art. 1.1. Ustawa z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym.
Inne (nie nazwane)

References: art. 53
 Art. 140
 Art. 140
 Art. 233
 Art. 252
 art. 141
 art.145
 Art. 285
 Art. 296
 Art. 3051
 Art. 244
 art. 213
 art. 65
 Art.306
 Art. 659
 Art. 693

Art. 38
 Art. 698
 Art. 7091
 Art. 710

Art. 1