Source: https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/pisma-urzedowe/0113-kdipt2-2-4011-211-2020-1-bo-okreslenie-skutkow-185090947
Timestamp: 2020-05-26 07:07:42+00:00

Document:
0113-KDIPT2-2.4011.211.2020.1.BO, Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. - Pismo wydane przez: Dyrektor Krajowej
0113-KDIPT2-2.4011.211.2020.1.BO, Określenie...
Nowość 0113-KDIPT2-2.4011.211.2020.1.BO - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
0113-KDIPT2-2.4011.211.2020.1.BO
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 30 stycznia 2020 r. (data wpływu 14 lutego 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 14 lutego 2020 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawczyni dnia 13 grudnia 2016 r. w drodze darowizny nabyła nieruchomość położoną w miejscowości..., gmina..., powiat..., województwo..., oznaczoną jako działka nr..., o powierzchni 0,0900 ha. Nieruchomość ta obciążona była hipotekami na rzecz banku tytułem zabezpieczenia kredytu. Nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem gospodarczym. W budynku tym Wnioskodawczyni nie zamieszkiwała. Nieruchomość tę Wnioskodawczyni sprzedała w dniu 15 maja 2018 r., a środki z jej sprzedaży w części przeznaczyła na spłatę kredytów zabezpieczonych hipoteką na tej nieruchomości. Pozostałą kwotę Wnioskodawczyni sukcesywnie przeznacza na spłatę rat kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe, tj. na zakup nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w dniu 16 kwietnia 2018 r. Zatem zakup nieruchomości gruntowej, jak i zaciągnięcie kredytu bankowego, miało miejsce przed dniem sprzedaży nieruchomości, ze sprzedaży której środki są przeznaczane na spłatę kredytu bankowego przeznaczonego na cele mieszkaniowe. Zakupiona nieruchomość mieści się w miejscowości..., gmina..., oznaczona jako działka nr..., o powierzchni 0,1021 ha. Nieruchomość ta w dniu zakupu zabudowana była murowanym budynkiem mieszkalnym w stanie surowym otwartym, o powierzchni zabudowy 126 m2.
Czy część dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w dniu 15 maja 2018 r., położonej w miejscowości..., może zostać przeznaczona na spłatę kredytu bankowego zaciągniętego w celu nabycia nieruchomości z posadowionym domem w dniu 16 kwietnia 2018 r. oraz odsetek od tego kredytu, w warunkach korzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawczyni, dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w dniu 15 maja 2018 r., w części w jakiej zostanie wydatkowany na spłatę kredytu bankowego w celu nabycia nieruchomości w dniu 16 kwietnia 2018 r. oraz odsetek od tego kredytu, korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 24 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnione od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30 lit. e ustawy, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uznaje się m.in. wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na cele wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w tym także nabycie budynku mieszkalnego oraz gruntu związanego z tym budynkiem.
Zdaniem Wnioskodawczyni, w opisanym stanie faktycznym spełnione zostały wszystkie wymagane przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesłanki skorzystania ze zwolnienia:
* sprzedana nieruchomość w dniu 15 maja 2018 r. mogła spełniać cele mieszkaniowe,
* przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości zostanie w części wydatkowany na spłatę kredyt bankowego wraz z odsetkami, zaciągniętego wyłącznie w celu sfinansowania zakupu nieruchomości w dniu 16 kwietnia 2018 r., którą Wnioskodawczyni przeznacza na własne cele mieszkaniowe,
* zaciągnięty kredyt bankowy został faktycznie w całości przeznaczony na zakup nieruchomości w dniu 16 kwietnia 2018 r.,
* kredyt został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce,
* wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni nastąpiło przed upływem dwóch lat od dnia uzyskania przychodu.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wskazać należy, że sprzedając w 2018 r. nieruchomość zabudowaną nabytą w darowiźnie w 2016 r. Wnioskodawczyni uzyskała przychód z odpłatnego zbycia na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie do art. 30e ust. 4 cyt. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia, czy część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w dniu 15 maja 2018 r. może zostać przeznaczona na spłatę kredytu bankowego zaciągniętego w celu nabycia w dniu 16 kwietnia 2018 r. nieruchomości z posadowionym domem oraz odsetek od tego kredytu, w warunkach korzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
D - dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
P - przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zgodnie natomiast z treścią art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit.
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust.
Zgodnie z art. 21 ust. 28 cyt. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Stosownie do art. 21 ust. 29 ww. ustawy, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).
Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia - począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż - wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw na spłatę kredytu istotne jest również, aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oraz to, żeby z umowy kredytu bankowego wynikało, że kredyt został udzielony na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.
Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy wynika, że dla możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia istotnym jest, aby zostały zaspokojone własne cele mieszkaniowe podatnika. Poprzedzenie wyrażenia "cele mieszkaniowe" przymiotnikiem "własne" świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie "własnych" potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w powołanym przepisie zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Wyraz "mieszkaniowe" w wyrażeniu "własne cele mieszkaniowe" należy odnosić do zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie w znaczeniu przedmiotowym. Z punktu widzenia zastosowania omawianego zwolnienia istotne znaczenie ma faktyczne wydatkowanie (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe.
Obowiązek opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości może być więc wyłączony przez zwolnienie przewidziane właśnie w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotowe zwolnienie jest jednak regulacją, która nie ma na celu zwalniać każdego wydatkowania środków. Samo poniesienie przez podatnika wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego - jak wskazano powyżej - jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.
Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne wskazać należy, że ustawodawca uzależnia skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na spłatę kredytu bankowego zaciągniętego na zakup nieruchomości z posadowionym domem oraz odsetek od tego kredytu, kwalifikują się jako wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przeznaczenie uzyskanej części przychodu ze sprzedaży ww. nieruchomości, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na te właśnie cele uprawnia Wnioskodawczynię do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazać należy, że zwolniony jest dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości w części przychodu wydatkowego na spłatę rat kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni, w okresie dwóch lat, licząc od końca roku, w którym dokonano odpłatnego zbycia nieruchomości. Przy czym dodać należy, że zwolnieniu podlega dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.
Wyjaśnić należy, że przedstawiając własne stanowisko Wnioskodawczyni przywołała błędną jednostkę redakcyjną art. 21 ust. 24 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż z przedstawionego przez Nią stanowiska wynika, że oparła je na art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy. Ponadto Wnioskodawczyni przywołała błędną jednostkę redakcyjną art. 30 lit. e w miejsce art. 30e. Wskazać należy, że art. 30 lit. e nie występuje w cyt. ustawie. Powyższe nie ma jednak wpływu na treść niniejszego rozstrzygnięcia.
Tutejszy Organ podkreśla, że jednym z celów interpretacji indywidualnych jest zinterpretowanie przepisów budzących wątpliwość wśród podatników, w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych. Przepis art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) nakłada na Organ podatkowy obowiązek udzielania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ww. ustawy jest sam przepis prawa. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

References: art. 13
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 9
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 30
 art. 45
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 30
 art. 30
 art. 14
 art. 14