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Timestamp: 2020-08-15 13:35:48+00:00

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Escrito por Joaquim Marti Marti - Abogado - Profesor colaborador de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona. Publicado en Jurídicas.
Se considera acertada la fijación de un período determinado de privación del piso o local, dentro de los tres años que fija la norma estatal (dos en Catalunya).
2.- DESARROLLO JURISPRUDENCIAL Y EJEMPLOS JURISPRUDENCIALES DE LA APLICACIÓN DE LOS ART. 7.3 LPH Y 19 LPH
3.- NOVEDAD INTRODUCIDA POR LA SENTENCIA DE LA AP DE BARCELONA, SEC. 13ª, DE 19/07/2010
4.- DERECHO A INDEMNIZACIÓN POR LOS PREJUICIOS CAUSADOS A LA COMUNIDAD
El art. 7.2 de la LPH establece que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Para poder corregir dichas actividades, la LPH creo el procedimiento específico de la acción de cesación de dicha inmisión, con la consiguiente indemnización por los daños causados.
Según el citado artículo, si la Sentencia fuere estimatoria, podrá ordenar, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la Comunidad de Propietarios.
Si el infractor fuere el arrendatario u ocupante por cualquier título que no fuere el de propiedad, decretará la resolución inmediata de los derechos por los que ostentare la ocupación de la vivienda o local. En definitiva, si el ocupante fuere el arrendatario, decretará la resolución de su contrato de arrendamiento y el desalojo forzoso del inmueble.
2.- DESARROLLO JURISPRUDENCIAL y EJEMPLOS JURISPRUDENCIALES DE LA APLICACIÓN DE LOS ART. 7.3 LPH Y 19 LPH:
La Jurisprudencia ha admitido la acción de cesación frente actividades o actuaciones que priven o dificulten a los demás el normal y adecuado uso y disfrute de su derecho, bien se trate de:
actos de emulación, que sin producir beneficio alguno al propietario u ocupante determinan un perjuicio para los demás,
de inmisiones, es decir, actividades desarrolladas por personas dentro del ámbito de su esfera dominical o de su derecho de goce que excedan de los límites de la normal tolerancia, proyectando sus consecuencias sobre la propiedad de los demás, perturbando su adecuado uso y disfrute, dentro de las cuales se incluyen aquellas actividades que provoquen molestias por ruidos, vibraciones, olores, humos y en general las que comporten reuniones numerosas y bulliciosas (sentencias del TS de 22/12/1972, 28/09/1993, 18/05/1994, 14/11/1994).
Al Letrado autor de este articulo se le estimó una acción de cesación contra el arrendatario de un Bar de Copas en Barcelona, por Sentencia de la Sección 1a de la AP de Barcelona 12/06/2000. Para la Sala la actividad del arrendatario en ese caso, debió catalogarse de inmisión sonora: «... imponiendo a los vecinos una contaminación acústica permanente en horas de descanso nocturno cuyo carácter gravemente molesto queda fuera de toda duda, constituyendo una inmisión ilegítima y perjudicial que los propietarios afectados no tienen el deber jurídico de soportar...».
Existe una gran variedad de ejemplos jurisprudenciales de la aplicación de los art. 7.3 LPH y 19 de la LPH de 1960 a las actividades de Pubs o Bares Musicales:
en la SAP de La Coruña núm. 283/1999, Rollo 562/1998, Sección 4a, de 09/07/1998, se estimó la demanda al resultar acreditado, en período probatorio, el antijurídico funcionamiento del local de litis, con las evidentes molestias que ello generaba a la comunidad accionante, acreditándose, entre otras cuestiones, que llegaron a incoarse diversos expedientes sancionadores por parte del Ayuntamiento, dando lugar a precintos del local en diversas ocasiones al carecer el referido local de la necesaria insonorización y constatarse la emisión de ruidos excesivos en niveles no autorizados, ilícita actividad en la que era reincidente. Resultando obvio que la actividad del local de litis atentaba a la legalidad vigente, constituyendo una actividad molesta que constituye causa legal de resolución del vínculo arrendaticio; «... sirviendo de botón de muestra nuestra Sentencia de la Sala de lo Civil de nuestro más Alto Tribunal de 13/05/1995 cuando indica que concurriendo la causa de resolución invocada (actividad notoriamente incómoda) hay que referirla al momento en que efectivamente se ha producido sin que cualquier subsanación posterior pueda enervar la viabilidad de la acción ejercitada (STS 24 de enero de 1954)».
En la SAP de Castellón núm. 250/2001, Sección 3a, de 01/02/2002, Ponente José Manuel Marco Cos (en igual sentido se han pronunciado, la SAP Salamanca de 04/05/2000, la SAP Navarra de 08/01/2001 Sec 1ª y la SAP Asturias de 30/03/2001, sec 5ª), se proclama que cada miembro de la comunidad de propietarios, constituida en propiedad horizontal, ejercita los derechos inherentes a su título con las limitaciones inseparables al respeto que requiere el uso de su respectivo derecho por los restantes comuneros, a la vez que debe cada uno soportar el correcto ejercicio de las facultades del dominio por los demás miembros de la comunidad, articulando a continuación la posibilidad del ejercicio de la acción de cesación para el caso de que el comunero que desarrolle alguna de las actividades prohibidas, no atienda al requerimiento hecho en tal sentido. Para esta Sala, es criterio jurisprudencial que «la calificación civil de las actividades como molestas, insalubres, incómodas o peligrosas es independiente del alcance o significado que pudiera atribuírseles en la esfera administrativa» (STS 14/021989), no hallándose vinculados los Tribunales por la conceptuación que merezcan en aplicación de ordenanzas Municipales y Reglamentos Administrativos como el de 30/11/1961 (sentencias del TS de 18/04/1962, 16/12/1963, 30/04/1966). En el mismo sentido, se dice que el cumplimiento de las formalidades administrativas para instalación de un negocio o industria no afecta a las consecuencias del mismo en el orden civil, ni condiciona los derechos de esta índole reconocidos en las leyes (sentencias del TS de 22/11/1960, 14/111989, 04/03/1992).
En la SAP de Barcelona 797/2000 Sección 4ª, de 14/01/2002, ponente Mireia Ríos Enrich, se enjuicia una nueva casuística. En estos autos, la Comunidad de Propietarios, y varios miembros de ella a título personal, demandan al constructor del edificio y al titular del gimnasio ubicado en el local de la finca, a fin de que se condene al constructor a indemnizar a los actores (personas físicas) en concepto de daños morales ocasionados por los ruidos e inmisiones derivadas de la actividad de gimnasio, atribuyendo al constructor deficiencias graves en la insonorización del edificio. Pues bien, la Sentencia acoge tal pretensión, condenando al constructor a dicha indemnización, a llevar a cabo en el local las medidas que técnicamente sean necesarias y que se determinan pericialmente para que dejen de producirse los daños y perjuicios reclamados de conformidad con la normativa en vigor, condenando al titular del local a estar y pasar por esta declaración, así como a una indemnización económica de unos 18.000 € para cada actor reclamante.
En la SAP de León 11/2007, Sección 2ª, de 11/01/2007, rec. 215/2006, ponente Manuel Ángel: Peñín del Palacio, se estima la acción de cesación consistente en el cese inmediato de la tenencia de perros en el patio interior de su vivienda, causantes de ruidos, así como de numerosos residuos orgánicos que producen malos olores, y ordenando a la demandada a mantener el expresado patio en buenas condiciones higiénico sanitarias, y adoptando las medidas de limpieza tendentes a evitar malos olores a los vecinos.
En la SAP de Córdoba 109/2004, Sección 2ª, de 13/05/2004, rec. 164/2003, ponente: Antonio Puebla Povedano, se estima la acción de cesación con privación del derecho de uso durante seis meses, al titular de la sala de baile ubicado en el local de la finca.
3.- NOVEDAD INTRODUCIDA POR LA SENTENCIA DE LA AP DE BARCELONA, SEC. 13ª, DE 19/07/2010:
En la reciente SAP de Barcelona, Sección 13ª, de 19/07/2010, que confirma la Sentencia de primera instancia que había estimado totalmente la acción de cesación instada por la Comunidad de Propietarios contra la propietaria de una vivienda en la que se causaban molestias por ruidos, peleas, desórdenes, etc..., la novedad jurisprudencial se produce al considerar que la fijación del plazo de privación del piso o local es discrecional por parte del Juez de instancia y que éste fija el plazo atendidas las circunstancias concurrentes en cada caso, pero sin que el Juez deba motivar su resolución en la que fija el número de meses por los que se priva del piso o local al demandado.
La sentencia de primera instancia estima la demanda y condena a la demandada a que de forma inmediata cese en los ruidos, peleas, gritos y escándalos; y a privarla del uso y goce de la vivienda por el tiempo de quince meses, con apercibimiento de lanzamiento.
La representación procesal de la demandada plantea recurso de apelación, en el que, entre otras cuestiones, combate la fijación del plazo de quince meses por arbitrario y carente de justificación.
Pues bien, para la Sala en cuanto a la exigencia de motivación y su cumplimiento, habrá de examinarse, como afirma la sentencia del Tribunal Supremo de 15/06/2009, que cita la de 28 enero del mismo año, en relación con el contenido de las pretensiones sobre las que se discute, que, como se deriva de la propia disposición legal (artículo 218.2 LEC), su satisfacción se produce cuando del contenido de la sentencia se desprende cuáles son las razones de hecho y de derecho en las que el tribunal se ha basado para llegar a la conclusión expresada en su fallo.
Es decir, para el TS la motivación «tiene una finalidad de garantía relacionada con el designio de que puedan conocerse, tanto por las partes interesadas como por los integrantes del llamado sistema jurídico interno y por la sociedad, las razones que han llevado al órgano jurisdiccional a dictar su resolución y de que pueda hacerse uso por los legitimados por el ordenamiento jurídico de los medios de impugnación establecidos; y se relaciona con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 CE , como derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta a las pretensiones planteadas fundada en derecho y que no pueda ser calificada de arbitraria o irrazonable (SSTS, entre otras, de 6 de noviembre de 2006,1 de diciembre de 2006 y 31 de enero de 2007) .... la motivación únicamente exige que se expresen las razones de hecho y de derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión (STS 28 de febrero de 2007 ) ».
Aplicando dicha doctrina al supuesto de la acción de cesación que nos ocupa, para la Sala de apelación, una lectura de la sentencia de instancia lleva al tribunal a la conclusión de que la misma está suficiente y correctamente motivada; así, se recogen de una manera clara y exhaustiva los hechos que se consideran probados y que son encuadrables en el presupuesto de hecho de la norma que se aplica para la resolución del pleito, configurando el mismo y determinando la procedencia de las sanciones que el precepto contempla, de acuerdo con las pretensiones articuladas.
«La sentencia acoge tal pretensión, condenando al constructor a llevar a cabo en el local las medidas que técnicamente sean necesarias y que se determinen pericialmente, así como a una indemnización económica de 18.000 €»
4.- DERECHO A INDEMNIZACIÓN POR LOS PREJUICIOS CAUSADOS A LA COMUNIDAD:
Para la Sala, ciertamente, el juez a quo se limita a fijar el período por el que se priva a la demandada, copropietaria de la vivienda, del uso y goce de la misma, pero no podemos obviar que, estableciendo el apartado 3 del artículo 335-40 CCC (aplicable en ese supuesto por cuestiones de territorialidad) que «La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente a la privación del uso y goce del elemento privativo por un periodo que no puede exceder de dos años y, si procede, a la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo», corresponde al juzgador la función de determinar el tiempo que, hasta el máximo legalmente fijado, ha de durar tal privación, determinación que habrá de realizar discrecionalmente, según su prudente arbitrio, atendiendo a criterios de proporcionalidad y prudencia en relación con el alcance y circunstancias de las molestias y perturbación ocasionadas y ponderando las circunstancias concurrentes al caso.
En base a ello, para la Sala, teniendo en consideración cuanto se ha expuesto y atendidos los hechos que se declaran probados, exhaustivamente relacionados, en la sentencia de primera instancia, atendidas la naturaleza de las actividades a que se ciñe la demanda, la perturbación del normal desarrollo de la convivencia en la comunidad, la incidencia de la misma en la vida personal y el descanso de los vecinos y la persistencia en su actitud y conducta de la demandada, a pesar de los múltiples requerimientos que se le han dirigido, y la ocurrencia de peleas y escándalos que ha prolongado durante un período de tiempo considerable, se considera adecuada la duración de la privación del uso al que se condena a la demandada, no habiendo aportado la recurrente razones que justifiquen su variación.
En conclusión, para la AP, atendidos los razonamientos de la sentencia impugnada no cabe imputar a la sentencia recurrida falta de motivación sino el ejercicio de una función atribuida a los tribunales de instancia y que es propia de los mismos, con la que muestra su desacuerdo la parte recurrente, si bien no aporta elementos que permita al tribunal apreciar la imprudencia de la duración de la sanción impuesta y justifiquen la procedencia de una modificación.
En definitiva, la AP de Barcelona considera acertada la fijación de un período determinado de privación del piso o local, dentro de los tres años que fija la norma estatal (dos en Catalunya) sin que los Jueces de instancia deban motivar en detalle el criterio por el cual han fijado un plazo de privación del inmueble.

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 24
 resolución 
 artículo 335