Source: https://www.bfw-gohl.de/messtechnik
Timestamp: 2019-05-25 11:36:38+00:00

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Messtechnik | BFW-Büro für Wärmemesstechnik Heizkostenabrechnungen
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Ampullenfarbe
Bei Verdunstern (HKVV) wird bei der jährlichen Ablesung generell immer eine neue Ampulle eingesetzt. Zur optimalen Unterscheidung der alten und neuen Ampulle ist sie in jedem Jahr mit einer anderen Farbe eingefärbt.
Badewannenkonvektoren
Badewannenkonvektoren sind Heizkörper die an der langen Seite der Badewanne seitlich innerhalb der Mauerung der Badewanne montiert sind. Die Wärme entweicht über ein Lüftungsgitter. Solche Heizkörper können nicht mit Heizkostenverteilern ausgestattet werden, weil nicht ermittelt werden kann, ob die Wärme vom Heizkörper oder vom warmen Badewasser kommt. Der Verbrauch muss hier geschätzt werden.
Differenzerfassung
Oft wird aus Gründen der Kostenersparnis in einem Nutzungsbereich darauf verzichtet Wasser- oder Wärmemengenzähler zu setzen. Die Annahme ist die, dass über die Differenz der Gesamtsumme der Verbrauch dieser betreffenden Einheit ermittelt werden kann. Wasser- und Wärmemengenzähler haben in eingebautem Zustand jedoch zum Teil erhebliche Messtoleranzen. Diese Toleranzen gehen dann zu Lasten des betreffenden Nutzers. Das führt zu falschen Ergebnissen bei der Abrechnung und ist daher unbedingt zu vermeiden.
Bei Einrohrheizungen gibt es zwei grundsätzlich unterschiedliche Arten:
Vertikale Einrohrheizung
Bei vertikalen Einrohrheizungen mit oberer Verteilung steigt das Heizungswasser strangweise nach oben. Der Verteilstrang geht dann wieder nach unten, wobei hieran die einzelnen Heizkörper anschlossen sind. Das Heizungswasser ist zu Anfang noch recht heiß und wird dann kälter je weiter es wieder nach unten fließt. Bei einer vertikalen Einrohrheizungen mit unterer Verteilung ist es genau umgekehrt.
Je nach Art der Verteilung werden entweder die oberen oder unteren Wohnungen mit sehr warmem Heizungswasser bevorzugt. Sind diese Verteilrohre schlecht oder gar nicht isoliert, benutzen diese bevorzugten Wohnungen die Heizkörper nur wenig oder gar nicht. Benachteiligte Wohnungen, die am kälteren Rücklauf liegen, müssen ihre Heizkörper aber benutzen. Ihre Verteilrohre geben nur noch wenig Wärme ab.
Bei horizontalen Einrohrheizungen fließt das Heizungswasser hoch und im ersten Stockwerk horizontal ringförmig durch eine oder mehrere Wohnungen. Das wiederholt sich jeweils in den nächsten nach oben folgenden Stockwerken. Auch hier ist das Heizungswasser zu Anfang noch recht heiß und wird dann kälter je weiter es sich in Richtung Rücklauf bewegt.
Was ist Rohrwärme?
Über die Heizanlage wird viel Wärme in das Haus eingeführt, es wird aber nur wenig über die Heizkostenverteiler erfasst. Die Ursache sind offen verlegte oder schlecht isolierte Heizungsverteilrohre, die große Mengen an Wärme abgeben. Das Ergebnis sind wenige Einheiten aber hohe Kosten. Das führt zur Verzerrung der Heizkostenabrechnung.
Was sind die Ursachen für schlechte Erfassungsraten bei Einrohrheizungen?
Bei Einrohrheizungen klagen die Bewohner, deren Wohnung im Rücklaufbereich liegt, oft darüber dass die Räume nicht warm werden. Um das zu beheben, wird die Vorlauftemperatur oft einfach hoch gedreht. Das führt aber zu hohen Wärmeverlusten der Verteilrohre.
Manche Bewohner versuchen über nur einen Heizkörper die ganze Wohnung zu beheizen. Das funktioniert oft nicht, die Bewohner beschweren sich, dass die Wohnung nicht warm wird. Lösung und Folgen wie oben beschrieben.
Aufgrund der hohen Wärmeverluste sind die Heizkosten oft recht hoch. Die Bewohner lassen die Heizkörper zu und benutzen elektrische Zusatzheizungen.
Die Bewohner entnehmen bei schlecht oder gar nicht isolierten Einrohrheizungen die meiste Wärme über die Verteilrohre. Das reicht oft aus um die ganze Wohnung zu heizen. Die Heizkörper bleiben dann ausgeschaltet. Heizkostenverteiler messen aber überwiegend die Wärme die über die Heizkörper entnommen wird.
Bewohner, die im Bereich des schon kälteren Rücklaufs wohnen, müssen ihre Heizkörper mehr benutzen, als Bewohner, die näher am warmen Vorlauf liegen. Wegen der niedrigen Erfassungsrate (es sind also wenig Einheiten in der gesamten Liegenschaft aufgelaufen) werden die Bewohner die ihre Heizkörper benützen müssen, benachteiligt. Das kann zu großen Verbrauchsspreizungen führen.
Voraussetzung für eine korrekte Verbrauchserfassung und Verteilung ist eine optimal eingestellte Heizung und Regelung. Dazu gehören folgende Punkte:
Nachabsenkung verwenden und einstellen
Solche Maßnahmen können dazu führen, dass besonders exponierte Wohnungen nicht warm genug werden. Diesem Problem könnte mit weiteren Maßnahmen begegnet werden. Z. B. Wärmedämmung der Wohnung oder Austausch veralteter oder zu kleiner Heizkörper. Sind allgemeine Bereiche bisher nicht mit Messgeräten erfasst, sollte das nachgeholt werden. Hierdurch wird mehr Wärme erfasst, was zu einer besseren Erfassungsrate führt.
Der Energieanteil Warmwasser sollte mit einem Wärmezähler erfasst werden. Das ist ab 2014 nach der neuen Heizkostenverordnung ohnehin vorgeschrieben. Der Anteil Grundkosten sollte auf 50% gesetzt werden. Somit wird auch die (nicht erfasste) Rohrwärmeabgabe stärker in der Abrechnung berücksichtigt.
Bei Liegenschaften deren Haustechnik veraltet oder schlecht eingestellt sind, sollten für die Verbrauchserfassung Verdunster und keine elektronischen Heizkostenverteiler eingesetzt werden.
Was bedeutet EHKV?
EHKV steht für Elektronische Heizkostenverteiler.
Der elektronische Heizkostenverteiler BFW 240E hat keine Verdunstungsampulle, sondern zwei Fühler. Durch die Erwärmung der Fühler zählt der EHKV eine bestimmte Menge an Verbrauchseinheiten an. Die Gesamtverbrauchskosten geteilt durch die Gesamteinheiten ergeben dann erst den Preis pro Einheit. Vorteile der EHKV:
Sehr genaue Erfassung
Abgelesener Wert bleibt 1 Jahr im Gerät gespeichert
Unempfindlicher gegen Fremdwärme
Wasser- und Wärmemengenzähler bieten keine absolute Genauigkeit. Die Eichfehlergrenze bestimmt die Toleranz, die der Zähler auf dem Prüfstand einhalten muss, um eine Zulassung zu erhalten. Die Verkehrsfehlergrenze dagegen ist die zulässige Toleranz, die der Zähler in der Praxis einhalten muss. Diese liegt doppelt so hoch wie die Eichfehlergrenze! Im unteren Bereich ist somit ein Fehler bis zu 10% zulässig.
Video: Eichung von Wasser- und Wärmemengenzählern
Was versteht man unter Eichung? Welche Geräte müssen überhaupt geeicht sein und wer zahlt für den Austausch der Geräte? Jürgen Sixt vom BFW Wärmedienst beantwortet diese und weitere Fragen im Interview rund um das Thema Eichung und hat einige Tipps für Mieter, Eigentümer und Hausverwalter im Gepäck.
Die Kosten, die für die Nacheichung von Wärme- und Wasserzähler entstehen, sind aller Regel höher, als einfach neue Zähler einzubauen. Daher sind diese Tauschkosten komplett auf die Nutzer umlagefähig. Weil es sich um Kosten handelt, die nur alle 5 bzw. 6 Jahre anfallen, müssen Sie entsprechend aufgeteilt und anteilig umgelegt werden.
Wasserzähler und Wärmemengenzähler unterliegen der gesetzlichen Eichpflicht. Kaltwasserzähler müssen alle 6 Jahre, Warmwasser- und Wärmemengenzähler alle 5 Jahre ausgetauscht werden. Wer gemäß § 19 Abs 1, 3. nicht geeichte Messgeräte entgegen § 25 Abs. 1 Satz 1 verwendet oder entgegen § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 4 oder 5 bereithält begeht im Sinne des Gesetzes eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 19 Abs. 4 mit bis zu 10.000€ geahndet werden kann.
Eichservicevertrag
Auch Garantiewartungsvertrag, Wartungsvertrag oder Geräteservicevertrag genannt. Diese Vertragsart dient der "automatischen" Nacheichung von Wasser- und Wärmemengenzählern. Die Erfassungsgeräte werden z. B. durch BFW-Friedrich Gohl GmbH gemäß den Vorgaben des Eichgesetztes regelmäßig ausgetauscht. Diese Kosten gehören gemäß § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung zu den Kosten der Verwendung von eichpflichtigen Erfassungsgeräten und sind innerhalb der Abrechnung auf die Bewohner umlegbar.
Einheitsskala
Sämtliche Heizkostenverteiler der Firma BFW haben Einheitsskalen. D. h. die Skala ist an einem kleinen Heizkörper z. B. im WC genau gleich, wie an einem großen im Wohnzimmer. Da die Heizleistung beider Heizkörper jedoch unterschiedlich ist, wird der abgelesene Wert mit dem Bewertungsfaktor K gesamt multipliziert, um die verschiedene Wärmeabgabe zu berücksichtigen.
Video: Heizkostenabrechnung - So funktioniert das Einheits-Skalen-System
Wie funktioniert das sogenannte Einheits-Skalen-System? Die Antworten zeigen wir in diesem Clip!
Wärmezähler, Warm- und Kaltwasserzähler unterliegen bestimmten zulässigen Fehlergrenzen. Man spricht von Eichfehlergrenzen und von Verkehrsfehlergrenzen. Eichfehlergrenzen sind die während der Prüfung zulässigen Grenzen, Verkehrsfehlergrenzen die im eingebauten Zustand (Verkehr) zulässigen Grenzen. Die Eichfehlergrenzen betragen bei Kaltwasserzählern +- 2 %, die Verkehrsfehlergrenzen +- 4 %. Bei Warmwasserzählern betragen die Eichfehlergrenzen +- 3 % , die Verkehrsfehlergrenzen +- 6 %. Bei Wärmemengenzählern ergeben sich die Grenzen, je nach Bauart und Typ aus weiteren verschiedenen Faktoren. Wir verweisen daher auf weiterführende Literatur.
Bei Verdunstungsheizkostenverteilern wechselt die Ampullenfarbe von Jahr zu Jahr. Die Farbe der alten und neuen Ampulle wird auf dem Ablesebeleg der Firma BFW im rechten unteren Bereich unter KONTROLLFARBE ausgewiesen. Kontrollieren Sie beim Ablesen, dass alle Ampullen ordnungsgemäß ausgewechselt wurden. Konnte bei einem Gerät die Ampulle nicht getauscht werden, beispielsweise weil der Heizkörper verbaut war, so ist im Folgejahr im betreffenden Gerät noch eine Ampulle mit der "alten Farbe", was beim Ablesen sofort auffällt.
Der Heizwert ist die Umrechnungsformel für die Menge in KWh. Z. B. hat Erdgas einen Heizwert von 10 KWh je Kubikmeter. Ist der Heizwert auf der Rechnung des Lieferanten angegeben, muss er so verwendet werden. Ansonsten sind die Daten aus der Heizkostenverordnung zu verwenden.
Bei Verdunstungsheizkostenverteilern lässt sich eine Kaltverdunstung schon deswegen nicht ausschließen, da die Ampullen ähnlich einem Glas Wasser nach oben offen sind. Besonders im Sommer ergibt sich aus der umgebenden Temperatur eine gewisse Kaltverdunstung. Aus diesem Grund sind die Ampullen über den Nullpunkt hinaus überfüllt. Die Menge der Überfüllung wurde nach Angaben des Deutschen Wetteramtes errechnet und reicht für 120 heizfreie Tage bei 20 Grad Celsius aus. Während der Heizperiode an abgestellten Heizkörpern auftretende Kaltverdunstungsanteile erhöhen auch die Gesamtzahl aller Verbrauchseinheiten und senken damit auch für die "echten" Einheiten den Preis. Auf diese Weise wird der größte Teil der scheinbar ungerechtfertigten Kaltverdunstung wieder ausgeglichen.
Lagenachteil
Unter einem Lagenachteil versteht man Wohnungen, die bei vergleichbarer Größe, bedingt durch die Bauart und / oder Lage einen höheren Wärmebedarf haben. Z. B. Penthouse mit großen Fensterfronten. Diese Verbrauchsspreizungen können in seltenen Fällen im Verhältnis von bis zu 7,5 zu 1 liegen. Bis zum 01. Juli 1981 war es nach der derzeit gültigen Heizkostenverordnung zulässig, diesen Lagenachteil durch eine Reduzierung bei der Bewertung der Skalen zu berücksichtigen. Danach ist eine solche Grundlage jedoch nicht mehr gegeben, und die Verordnung gibt zu diesem Thema keine Handhabe. Es bleibt in solchen Fällen nur die Berücksichtigung durch Zu- oder Abschläge auf die Kaltmiete.
Miete für Messtechnik
Erfassungsgeräte können nicht nur gekauft, sondern auch gemietet werden. Die Laufzeiten sind unterschiedlich: Warmwasserzähler und Wärmemengenzähler 5 Jahre, Kaltwasserzähler 6 Jahre und Heizkostenverteiler in der Regel 10 Jahre. Voraussetzung hierbei ist, dass der Gebäudeeigentümer seine Mieter vor Abschluss des Mietvertrages darüber informiert, dass er die Erfassungsgeräte mieten möchte und welche Kosten dabei anfallen. Die Mietkosten werden dann innerhalb der Heizkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Der Mietpreis ist über die ganze Laufzeit fest. Defekte Geräte aufgrund von Material- oder Herstellungsfehlern werden während der Laufzeit des Mietvertrages kostenlos repariert oder ersetzt.
Bei der Messflüssigkeit handelt es sich um Methylbenzoat. Es handelt sich um einen aromatischer Ester, der sowohl in der Natur vorkommt, (u. a. im Tuberoseöl, Ylang-Ylangöl, Nelkenöl) als auch synthetisch hergestellt wird. Aufgrund vorliegenden und gesicherten Daten halten wir den Einsatz von Methylbenzoat in Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip für unbedenklich.
Produktskalen
Umstellung der Heizungsanlage
Wurde die Heizanlage auf ein anderes System umgestellt, welches eine niedrigere Vorlauftemperatur als 65 Grad Celsius hat (Niedertemperaturheizung) ist im konkreten Fall zu prüfen, ob das Erfassungssystem noch geeignet ist. Insbesondere alte Verdunstungsheizkostenverteiler sind für geringere Vorlauftemperaturen als 65 Grad Celsius nicht zugelassen und stellen dann keine, im Sinne der anerkannten Regeln der Technik, geeigneten Geräte mehr dar. Sie können dann entweder auf elektronische Heizkostenverteiler umrüsten oder auf neue entsprechend zugelassene Verdunstungsheizkostenverteiler. Das Verdunstungsgerät der Firma BFW ist für Heizanlagen mit einer Vorlauftemperatur nach unten bis 55 Grad Celsius zugelassen, und damit eines der wenigen Geräte in diesem Sektor.
Wartung von Messtechnik
Für Ihre Erfassungsgeräte empfehlen wir Ihnen eine Wartung zu vereinbaren. Der Wartungsvertrag umfasst den rechtzeitigen Austausch vor Ablauf der Eichfrist. Defekte Geräte, aufgrund von Material- oder Herstellungsfehlern, werden während der Laufzeit des Wartungsvertrages kostenlos repariert oder ersetzt. So können sicher sein, dass Ihre Zähler immer geeicht und damit bei Ihrer Abrechung rechtssicher sind. Die Kosten der Wartung sind gemäß § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 der Heizkostenverordnung sofort innerhalb Ihrer Heizkostenabrechnung umlagefähig. Ihre Mieter müssen Sie dazu nicht vorher fragen.
Gemäß § 5 Absatz 1 der am 01.01.2009 in Kraft getretenen Heizkostenverordnung in der Fassung vom 19.09.2008 dürfen nur Verdunster verwendet werden, deren Eignung von sachverständigen Stellen nachgewiesen wurde.
Aufgrund der in § 12 Absatz 2 genannten Übergangsfrist dürfen die am 01.01.1987 bereits vorhandenen Warmwasserkostenverteiler (WKV) und die am 01.07.1981 bereits vorhandenen sonstigen Geräte, also beispielsweise nicht zugelassene Heizkostenverteiler, nur noch bis zum 31.12.2013 weiterverwendet werden. Alle ab 1987 installierten Wasserkostenverteiler und alle ab Juli 1981 montierten sonstige, nicht zugelassene Erfassungsgeräte dürfen somit schon seit dem 01.01.2009 nicht mehr verwendet werden.
Zugelassene und korrekt montierte Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip dürfen auch nach 2014 weiterverwendet werden!
Differenzen zwischen Haupt- und Wohnungszähler
Bei der Erfassung gibt es immer Differenzen zwischen Hauptzähler und der Summe der Unterzähler. Beispielsweise zeigt der Hauptzähler 600 m³ an, obwohl die Summe der Wohnungszähler aber nur 520 m³ ergibt. Wie kann das sein?
Bei der Messung von Wasser stößt man schnell auf technische Grenzen. Um eine absolute Genauigkeit zu erzielen, wäre ein immenser Aufwand an Material und Konstruktion nötig. Wasserzähler wären dann sehr teurer. Mit so teuren Zählern würde sich die Messung nicht mehr lohnen.
Wasserzähler müssen also preiswert und genau sein. Deshalb gilt für Wasserzähler das Eichgesetz. Hier sind die zulässigen Toleranzen definiert. Das Eichgesetz spricht von Eichfehlergrenzen und von Verkehrsfehlergrenzen.
Die Eichfehlergrenzen sind die Grenzen, welche ein Zähler beim Hersteller auf dem Prüfstand einhalten muss. Ein Kaltwasserzähler darf auf dem Prüfstand bis zu 2% zu schnell und bis zu 5% zu langsam zählen. Ein Warmwasserzähler darf bis zu 3% zu schnell und bis zu 5% zu langsam zählen.
Die Verkehrsfehlergrenzen sind die Grenzen, welche ein Zähler im eingebauten Zustand also in der Praxis“ einhalten muss. Hier darf ein Kaltwasserzähler bis zu 4% zu schnell und bis zu 10% zu langsam zählen. Ein Warmwasserzähler darf bis zu 6% zu schnell und bis zu 10% zu langsam zählen.
Ein Standard-Wohnungswasserzähler kann bis zu 1500 Liter pro Stunde korrekt erfassen. Kurzfristig bis zu 3000 Lieter pro Stunde. Besonders wichtig ist besonders bei Wohnungswasserzählern, ab wann er beginnt, korrekt zu zählen. Im Wohnungsbereich werden oft kleine Mengen gezapft. Z. b. bei Händewaschen. Wie genau ein Zähler solche Kleinmengen zählt hängt, auch damit zusammen, wie er eingebaut ist:
Ist der Wasserzähler horizontal eingebaut und von oben ablesbar, liegt der minimale Durchfluss - herstellerabhängig - bei ca. 30 Liter je Stunde.
Bei vertikaler Montage oder wenn der horizontal eingebaute Zähler nach vorn gekippt wird, liegt der minimale Durchfluss - herstellerabhängig - bei ca. 60 Liter je Stunde.
Der Lagerstift des Flügelrads (Die Achse) läuft beim horizontalen Einbau (und von oben ablesbar) leichter und mit weniger Widerstand. Ähnlich wie ein Kreisel. Wird wenig Wasser gezapft, kann der Zähler aufgrund der Masseträgheitskräfte und Reibungswiderstände des Flügelrades und dessen Lagerung gar nichts oder nur einen Teil erfassen.
Die Anlaufschwelle, bei der ein Zähler anfängt, einen Teil des Wassers zu messen, liegt bei ca. 10 - 12 Liter je Stunde. Deswegen wird das Wasser eines tropfender Wasserhahns meistens gar nicht erfasst. Auch wenn der Zapfvorgang beendet ist, läuft der Zähler ein bisschen nach, woraus wieder eine gewisse Ungenauigkeit entsteht. Diese Differenz zwischen Haupt- und Summe Unterzähler kann in der Praxis bis zu 20% betragen. Sind die Eichzeiten der Zähler ordnungsgemäß eingehalten, (Für Warmwasserzähler 5 Jahre und für Kaltwasserzähler 6 Jahre) entsteht dem Nutzer aufgrund dieser Differenzen in der Regel auch kein Kürzungsrecht bei der Abrechnung.
Andere Ursachen für Messdifferenzen:
Ungeeichte Wasserzähler
Werden ungeeichte oder alte Wasserzähler verwendet, kann es Fehlmessungen geben. Durch Verschmutzung und Kalkablagerungen werden die Geräte ungenau. Außerdem dürfen ungeeichte Wasserzähler nicht für Abrechnungen verwendet werden.
Nicht erfasste Zapfstellen
Manche Zapfstellen sind nicht erfasst. Beispielsweise im Keller, in Garagen oder bei Gartenleitungen.
Wasserverlust durch unbemerkte Rohrbrüche oder Leckagen. Vor allem dann, wenn Leitungen unterirdisch zwischen Häusern verlaufen. Abhängig von der Größe der Öffnung können sich erhebliche Verluste ergeben: Z. B. gehen bei einer Öffnung von nur 3 Millimeter und einem Wasserdruck von 5 bar jeden Monat über 350 m³ (350.000 Liter) Wasser verloren!
Tropfende Wasserhähne oder undichte WC-Spülungen
Durch den Anlaufwiderstand der Wasserzähler werden Kleinstmengen von den Wohnungszähler kaum oder nicht erfasst. Der Hauptzähler im Keller erfasst aber alles, was im Haus verbraucht wird. Außerdem ist er meist so konstruiert, dass er genauer zählt. So erfasst er auch Kleinstmengen.
Bei unerklärlichen Differenzen sollten die Einhebelmischer auf interne Dichtigkeit überprüft werden. Es läuft zwar kein Wasser aus dem Hahn, aber es strömt innen im Mischer von Warm nach Kalt oder umgekehrt. Zur Überprüfung drehen sie das Kaltwasser in der Wohnung zu und stellen den Hebel ganz auf Kalt. (In der Regel nach rechts) Jetzt darf kein Wasser mehr laufen. Falls trotzdem Wasser läuft, ist die Mischbatterie intern undicht und sollte ersetzt werden.
Durch falsch eingebaute Messkapselzähler kann Wasser ungezählt am Zähler "vorbeilaufen". Diese Prüfung kann in der Regel nur vom Fachmann durchgeführt werden. Folgende Punkte sind zu prüfen:
Ist die Dichtung zwischen Messkapsel und Unterteil korrekt eingelegt?
Ist nur eine Dichtung eingesetzt? (2 Dichtungen können zu Schleichwasser führen)
Sind eventuelle Distanzstücke korrekt installiert?
Passt die Messkapsel zum Unterteil?
Bei Ventilzählern kann es unerfasstes Schleichwasser geben, wenn die Zähler nicht korrekt montiert wurden. Ob die Zähler ordnungsgemäß installiert sind, können Sie selbst überprüfen: Drehen Sie am Ventilzähler das Absperrventil zu. Öffnen Sie den entsprechenden Wasserhahn (Warm oder Kalt) Jetzt darf kein Wasser mehr laufen. Läuft trotzdem Wasser, obwohl das Absperrventil am Ventilzähler geschlossen ist, liegt in der Regel eine mangelhafte Montage vor. Jetzt muss ein Fachmann die Innenteile des Zählers und das bauseits vorhandene Ventilunterteil überprüfen:
Ist die Ventilsitzdichtung des Innenrohrs in Ordnung?
Ist das Steigrohr fest angezogen?
Sind die Dichtungen zwischen Steigrohr und Druckschraube in Ordnung?
Ist der Ventilsitz des Ventilunterteils sauber und plan?
Sind der Ventilsitz und die Ventilsitzdichtung passend?
Wann müssen Wasserkostenverteiler modernisiert werden?
Früher wurden zur Erfassung des Warmwasserverbrauchs meist Warmwasserkostenverteiler nach dem Verdunstungs- oder Destillationsprinzip eingesetzt. Wasserkostenverteiler lassen im Laufe der Jahre an Genauigkeit deutlich nach. Die Heizkostenverordnung hat aus diesem Grund die Neuinstallation und Reparatur solcher Geräte seit 1989 untersagt.
Erfolgt die Warmwasserabrechnung noch über Wasserkostenverteiler besteht Handlungsbedarf! Diese Geräte sind bereits seit vielen Jahren im Einsatz und lassen aufgrund des Funktionsprinzips mit den Jahren an Genauigkeit deutlich nach.
Wasserkostenverteiler funktionieren mit dem so genannten " Venturi-Effekt". Also durch eine Verengung im Unterteil und die Erzeugung eines Sogs. So wird das Wasser durch das Gerät geleitet. Dieser Durchfluss ist je nach Hersteller etwa 2 Millimeter stark. Durch Kalk und sonstige Ablagerungen verengt sich dieser Durchfluss. Der Verschmutzungsgrad ist bei den Geräten in der Liegenschaft unterschiedlich. Das verfälscht die Warmwasserabrechnung in zunehmendem Umfang.
Schon seit 1989 dürfen Wasserkostenverteiler nicht mehr neu installiert oder repariert werden. Die Heizkostenverordnung wurde mit Wirkung zum 01.01.2009 novelliert. Demnach verlieren Warmwasserkostenverteiler die vor dem 01. Juli 1981 eingebaut wurden, zum 31. Dezember 2013 ihren Bestandsschutz. Das bedeutet konkret, dass solche Zähler ab 01.01.2014 nicht mehr für eine verbrauchsabhängige Abrechnung verwendet werden dürfen.
Bis zum 31.12.2013 haben die vorhandenen Wasserkostenverteiler Bestandsschutz. Voraussetzung ist, dass das "bestandsgeschützte" System nicht mit neueren Geräten vermischt wird. Zum Beispiel dürfen Warmwasserkostenverteiler und Warmwasserzähler nicht zusammen abgerechnet werden, da sie auf unterschiedliche Weise zählen. Eine solche Mischerfassung ist auch schon nachgeltendem Recht nicht zulässig und macht die Abrechnung anfechtbar.
Verwenden Sie die alten Wasserkostenverteiler auch noch nach dem 01.01.2014, kann Ihre Abrechnung vom Mieter angefochten werden!
Der Mieter kann ein Kürzungsrecht von 15% geltend machen. Diesen Differenzbetrag muss der Vermieter dann selbst tragen.
Um Engpässe zum Ende des Jahres 2013 zu vermeiden, empfehlen wir den Austausch der veralteten Wasserkostenverteiler durch geeichte Wasserzähler möglichst bald vorzunehmen zu lassen.
Geeichte Wasserzähler bieten Ihnen:
Sicherheit für eine genaue und unanfechtbare Warmwasserkostenabrechnung
Falschmessungen aufgrund von Dauerbelastung über wärmeabstrahlende Zirkulationsrohre entfällt
Der Wasserverbrauch kann vom Nutzer selbst jederzeit leicht abgelesen werden
Alle Ablesungen sind leicht kontrollierbar.
Die Abrechnung wird transparenter
Das Vertrauen in die Abrechnung steigt, weil nur dann Wasser erfasst wird, wenn auch eine Entnahme stattfindet
Der Verbrauch kann sinken, wenn dem Mieter sein Verbrauch deutlich und transparent vor Augen geführt wird
Sollte ich Erfassungsgeräte mieten oder kaufen?
Sind Eichfristen abgelaufen oder ist Ihre Messtechnik veraltet, muss der Austausch Ihrer Erfassungsgeräte erfolgen. Sie stellen sich die Frage, ob sie die neue Messgeräte kaufen oder mieten sollen. Den höheren einmaligen Anschaffungskosten beim Kauf stehen die geringeren jährlichen Zahlungen der Miete gegenüber. Die Mietkosten übersteigen - auf die gesamte Laufzeit gerechnet - allerdings die Kosten des Kaufs.
Laufzeiten und Eichfristen
Es gibt beim Mietvertrag verschiedene Laufzeiten, die vom Erfassungsgerät abhängen:
Die Laufzeit beträgt bei:
Warmwasserzähler und Wärmemengenzähler 5 Jahre
Kaltwasserzähler 6 Jahre und
Heizkostenverteilern in der Regel 10 Jahre
Während dieser Laufzeit werden defekte Geräte aufgrund von Material- oder Herstellungsfehlern kostenlos repariert oder ersetzt. Die Geräte bleiben das Eigentum der Firma BFW.
Beim Kauf haben Sie in dieser Hinsicht keine Vertragsbindungen und Laufzeiten. Die Geräte gehen mit der Zahlung der Rechnung in ihr Eigentum über. Beim gleichzeitigen Abschluss eines Wartungsvertrages werden Material- oder Herstellungsfehler ebenfalls kostenlos repariert oder ersetzt.
Wartung Ihrer Messtechnik
Grundgedanke des Wartungsvertrages ist es uns die Aufgabe zu übertragen, ihre Zähler innerhalb der vorgeschriebenen Eichfristen zu halten und rechtzeitig auszutauschen.
Die Kosten der Wartung sind entsprechend der Heizkostenverordnung ( §7 Absatz 2 und § 8 Abs. 2 ) sofort innerhalb der Abrechnung auf den Mieter umlegbar. Eine Informationspflicht des Eigentümers gegenüber den Mietern besteht vor Abschluss eines Wartungsvertrags nicht.
Voraussetzungen bei Miete
Bei der Miete hat der Gebäudeeigentümer die Pflicht seine Mieter schriftlich über folgende Punkte zu informieren:
die Absicht, Erfassungsgeräte zu mieten
die für den einzelnen Mieter anfallenden Mietkosten
Die Mieter haben nach Erhalt dieser Information einen Monat Zeit, sich dazu zu äußern. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer nicht (dabei gilt die Anzahl der Wohnungen), dürfen Sie die Mietkosten innerhalb Ihrer Abrechnung umlegen. Das machen wir für Sie. Sie brauchen sich um nichts zu kümmern.
Gegenüberstellung: Miete oder Kauf?
Defekte Geräte müssen nach Ablauf der gesetzlichen Garantie von 2 Jahren auf eigene Kosten repariert oder ersetzt werden. Ausnahme: Gleichzeitiger Abschluss eines Wartungsvertrages
Defekte Geräte werden bei Material- oder Herstellungsfehlern während der Laufzeit des Mietvertrages kostenlos repariert oder ersetzt.
Eigentümer der Geräte
Geräte gehören dem Gebäudeeigentümer
Geräte gehören der Firma BFW
Höhere, einmalige Anschaffungskosten
Geringere, jährliche Zahlungen, insgesamt höhere Kosten
Keine Vertragsbindung bzgl. Laufzeiten
Vertragsbindung mit verschiedenen Laufzeiten, je nach Erfassungsgerät
Wenn es sich um eine energiesparende Maßnahme handelt, können die Anschaffungskosten für Wasserzähler in Altbauten (nach § 3 des Miethöhegesetzes mit jährlich 11 %) auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten eines Folgetauschs wegen Eichablauf können Sie aufgeteilt auf die Laufzeit auch selbst auf Ihre Mieter umlegen.
p>Nach vorheriger Information der Mieter und wenn die Mehrheit der Nutzer nicht widersprochen hat, sind die Mietkosten umlegbar. Die korrekte Umlage machen wir für Sie innerhalb Ihrer Heizkostenabrechnung.
Miete für Zähler für Heizung und Wasser
So mieten Sie Zähler für Heizung und Wasser rechtssicher
Gemäß §4 Abs. 2 der Heizkostenverordnung können Erfassungsgeräte gemietet werden. Die Miete ist unter bestimmten Voraussetzungen auf die Mieter umlagefähig:
(2) [...] Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten, oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht [...]
Kosten für Gerätemiete oder Leasingraten gehören zu den in § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung genannten Kosten, und können daher auf die Mieter umgelegt werden. Jedoch bedarf es hierzu einer vertraglichen Vereinbarung, da nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, für die es auch eine solche vertragliche Grundlage gibt!
In den meisten üblichen Mietverträgen ist zur Miete und Umlage von Kosten für Erfassungsgeräte, für Heizung und Wasser nichts oder nur wenig enthalten. Ein Änderungsvorbehalt für neu entstehende Kosten dürfte aber ausreichen, um die Mietkosten auf die Mieter umzulegen. Maßgeblich sind hierfür jedoch immer die Umstände des Einzelfalles.
Wenn jedoch ein solcher Passus fehlt, muss die rechtliche, vertragliche Regelung erst geschaffen werden, bevor die Kosten umgelegt werden dürfen. Wie der Vermieter hier vorgehen muss, schreibt die Heizkostenverordnung in o.g. Absatz detailliert vor: (§4 (2))
[...] so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht [...]
Umfang der Ankündigung
In der Praxis sieht dies so aus, dass der Vermieter ein Schreiben an die Mieter verfasst, in dem er seine Absicht mitteilt, die Erfassungsgeräte zu mieten. Inhaltlich muss dieses Schreiben mindestens folgendes beinhalten:
Die Absicht / Erklärung, die Erfassungsgeräte zu mieten.
Die anfallenden Gesamtmietkosten.
Die Laufzeit der Überlassung / Verträge
Ob der Vermieter die Mieter auch auf ihr Recht zum Widerspruch aufmerksam machen muss, wird in der Literatur und den gerichtlichen Entscheidungen überwiegend verneint. Dies ergibt sich auch nicht aus dem Wortlaut der Heizkostenverordnung.
Eine ausführliche Absichtserklärung könnte folgende Punkte enthalten:
Die Absicht / Erklärung, die Erfassungsgeräte zu mieten
Die Kosten, die für die Miete insgesamt anfallen
Das Recht des Mieters, dieser Absicht innerhalb eines Monats zu widersprechen
Gegenüberstellung der Kosten zwischen Kauf und Miete.
(Falls diese Alternative geplant ist)
Die Art der Geräte, die gemietet werden soll
Eventuelle technische, und die Erfassungsgenauigkeit betreffende Unterschiede der Geräte, falls andere Geräte gekauft als gemietet werden sollen
Besonderes Augenmerk verdient der Zugang des Schreibens. Es genügt nicht, nur einen Aushang im Treppenhaus anzubringen! Schon aus Beweisgründen empfiehlt es sich, die Schreiben so zu übermitteln, dass dies auch bewiesen werden kann - Idealerweise persönlich mit Zeugen, oder per Einschreiben mit Rückschein.
Ab Zugang des Schreibens beim Mieter, (Das Datum, wann der Mieter das Schreiben erhält - nicht der Tag, an dem es zur Post gebracht wurde!), hat dieser einen Monat Zeit, dem zu widersprechen. Um sich nachher nicht über 2 oder 3 Tage zu streiten, empfiehlt es sich, einen Zeitraum von 31 Tagen einzuräumen.
Wenn innerhalb dieses Zeitraums die Mehrheit der Nutzer widerspricht, ist die Massnahme unzulässig. Die Mehrheit bedeutet die Hälfte und mindestens einer. Gleichstand ist nicht die Mehrheit, die Maßnahme wäre dann also zulässig. Als Nutzer sind nicht die tatsächlich dort wohnenden Mieter anzusehen, sondern die einzelnen Wohnungen.
In einem 7-Familienhaus sollen die Wasserzähler gemietet werden. Der Vermieter teilt dies allen Mietern per Einschreiben mit Rückschein am 17.05.20xx mit. Am 19.05.20xx erhält er 6 Rückschreiben und am 23.05.20xx 1 Rückschreiben zurück. Gemäß dem Datum auf dem letzten Rückschreiben ist dieses am 22.05.20xx dem Mieter zugegangen. Die Frist beginnt also am 22.05.20xx zu laufen.
Er wartet nun bis zum 21.06.20xx. Dies entspricht 31 Tagen. Von den 7 Mietern erklären Herr Meier und Herr Müller durch persönliches Gespräch, dass Sie die Miete nicht übernehmen möchten. Frau Eberle teilte dies telefonisch mit. Auch die Frau von Herrn Müller schreibt ihm, dass ihre Familie die Miete nicht übernehmen möchte. Da Herr und Frau Müller die gleiche Wohnung bewohnen, zählen ihre beiden Stimmen nur als eine. Es widersprachen 3 von 7 Mieter dem Vorhaben - die Maßnahme ist also zulässig.
Die Mieter müssen auch nicht zustimmen, damit die Maßnahme wirksam wird. Enthält sich die Mehrzahl der Mieter, können die Kosten umgelegt werden. Widersprüche, die nach Ablauf der oben genannten Frist beim Vermieter eingehen, können unberücksichtigt bleiben. Hier obliegt es dem Mieter, zu beweisen, dass sein Widerspruch rechtzeitig eingegangen ist. Die selben Rechte und Pflichten den Zugang der Korrespondenz betreffend, gelten für den Vermieter und den Mieter gleichermaßen.
Beispiel für eine einfache Mitteilung:
"Guten Tag, sehr geehrte Mieterin, guten Tag, sehr geehrter Mieter,
die veralteten, installierten Heizkostenverteiler sollen demnächst gegen neue, elektronische Heizkostenverteiler ausgetauscht werden. Ich beabsichtige, diese Geräte zu mieten. Die Kosten betragen entsprechend dem Angebot der Firma BFW insgesamt 166,10 € inklusive Mehrwertsteuer. Diese Mietkosten fließen in die insgesamt zu verrechnenden Kosten ein und werden nach dem einzelnen individuellen Verbrauch abgerechnet. Der Mietvertrag läuft über einen Zeitraum von 10 Jahren.
Ihr Vermieter - Unterschrift"
Beispiel für eine ausführliche Mitteilung:
die installierten Heizkostenverteiler sind bereits seit 1972 in Betrieb und zeigen deutliche Alterserscheinungen. Da ich kürzlich die Heizanlage gegen eine neue, effizientere ersetzen ließ, haben die alten Heizkostenverteiler auch ihren Bestandsschutz verloren.
Elektronische Heizkostenverteiler bieten folgende Merkmale:
Das Gerät ist ein Zweifühlermessgerät. Durch den Startfühler wird die sogenannte Kaltverdunstung minimiert. Er speichert den Verbrauch zum vorprogrammierten Zeitpunkt. Dieser Wert kann dann bis zur nächsten Speicherung im darauffolgenden Jahr jederzeit abgerufen werden. Außerdem sind folgende Werte abrufbar: Aktueller Stand, Vorjahresstand, Stichtag. Zwischenablesungen können bei diesem Gerät problemlos von Ihnen selbst durchgeführt werden. Auch die Kontrolle der Ablesewerte ist sehr einfach, da Sie die Zahlen des Displays vor dem Ablesetermin leicht notieren können.
Ich beabsichtige, die elektronischen Heizkostenverteiler zu mieten. Die Mietkosten werden dann innerhalb der Heizkostenabrechnung auf jeden einzelnen Mieter umgelegt.
Die Kosten betragen gemäß den Angaben der Firma BFW insgesamt 166,10 €. Diese Mietkosten fließen in die insgesamt zu verrechnenden Kosten ein und werden nach dem einzelnen individuellen Verbrauch abgerechnet. Der Mietvertrag läuft über einen Zeitraum von 10 Jahren.
Gemäß § 4 Abs. 2 der Heizkostenverordnung können Sie meiner Absicht, die Erfassungsgeräte zu mieten, innerhalb eines Monats - ab Zugang dieses Schreibens bei Ihnen - widersprechen. Wenn die Mehrheit der Wohnungen meiner Absicht widerspricht, darf ich die Miete nicht umlegen. In diesem Fall werde ich Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip kaufen. Eine Umlage dieser Kosten erfolgt nicht.
Wenn die Anzeige des Wasserzählers auf mysteriöse Weise fortschreitet, ohne dass Sie Wasser entnehmen, fragen Sie sich mit Recht: Wo geht mein Wasser hin? Sie verbrauchen nicht mehr Wasser als sonst und trotzdem steigt ihr Verbrauch. Oder Ihre Wasseruhr läuft ohne ersichtlichen Grund rückwärts. Die Ursache könnten Querströme innerhalb Ihrer Mischbatterie sein.
Eine Einhebel- oder Unterputzmischbatterie mischt das Wasser innerhalb der Batterie. Schlecht gefertigte, alte oder qualitativ minderwertige Mischbatterien trennen die Warm- und Kaltwasserleitung nicht präzise. Unterschiedliche Drücke in der Warm- gegenüber der Kaltwasserleitung führen dazu, dass Wasser z. B. von der Kaltwasserleitung in die Warmwasserleitung drückt.
So kann die Wasseruhr sogar rückwärts laufen, ohne dass in Ihrer Wohnung überhaupt Wasser entnommen wird. Zum Beispiel dann, wenn sich ihr Nachbar gemütlich ein Feierabendbad einlässt. Dann sinkt der Wasserdruck in der Warmwasserleitung und kaltes Wasser kann innerhalb ihrer Mischbatterie "rückwärts" in die Warmwasserleitung strömen und bei ihrem Nachbar in die Badewanne laufen. Ihr Kaltwasserzähler würde jetzt vorwärts und ihr Warmwasserzähler rückwärts laufen!
Dieses Rückwärtslaufen der Wasseruhr ist kein Defekt des Zählers. Wasserzähler sind mit einem Flügelrad ausgestattet, das mechanisch durch den Wasserstrom angetrieben wird. Das Flügelrad treibt dann das Rollenzählwerk an. So wird der Verbrauch in der Uhr angezeigt. Wasserbewegungen werden vom Wasserzähler also zwangsläufig in jede Richtung angezeigt. Sowohl vorwärts, als auch rückwärts.
Das Phänomen verschwindet erst dann, wenn Sie die defekte oder minderwertige Mischbatterie austauschen oder in die betreffende Leitung eine Rückschlagklappe einbauen lassen.
Warum überhaupt Wartung?
Der Gesetzgeber zwingt Sie mit dem Eichgesetz ausschließlich geeichte Wasser- und Wärmemengenzähler für Abrechungen zu verwenden. Überlassen Sie diese Überwachung uns als Profis. Wir garantieren Ihnen, dass alle Zähler immer geeicht und damit rechtssicher sind. So können Sie sich auf Ihre wesentlichen Aufgaben konzentrieren.
Voraussetzungen für die Wartung
Voraussetzung für die Wartung sind neue oder neu geeichte Zähler. Die Wartung kann nur am Beginn der Eichperiode und für deren Dauer vereinbart werden.
Die Kosten der Wartung sind entsprechend der Heizkostenverordnung (§ 7 Absatz 2 und § 8 Abs. 2 sowie nach § 21 Absatz 1 der Neubaumietenverordnung) sofort innerhalb der Abrechnung auf die Mieter umlagefähig. Die Umlage dieser Kosten erfolgt durch uns. Das schafft Vertrauen.
Wir überwachen zuverlässig alle Eichfristen und tauschen Ihre Zähler automatisch rechtzeitig aus. Ein unbeabsichtigtes Überschreiten der Eichfristen ist damit ausgeschlossen
Sie erhalten die Abrechnung für Ihre Mieter inklusive der Gebühren der Wartungskosten. So entfällt jeglicher Aufwand für Sie diese Kosten zu berechnen und selbst umzulegen
Für den vorgeschriebenen turnusmäßigen Austausch der Messwerke fallen für Sie als Haus- oder Wohnungseigentümer keine Kosten an
Jeder Nutzer trägt die Kosten für eine gerechte, genaue und rechtlich ein-wandfreie Abrechnung selbst
Beim jährlichen Ablesen prüfen wir die Zähler auf Funktion. So haben Sie Sicherheit, dass alle Geräte immer funktionieren
Die Wartung umfasst auch eine Gerätegarantie über die komplette Dauer der Eichgültigkeit. Fällt ein Gerät aufgrund eines Material- oder Herstellungsfehlers einmal aus, erhalten Sie kostenlosen Ersatz oder Reparatur
Was ist eine Eichung?
Der Begriff Eichung bedeutet, dass ein Zähler eine genau definierte und festgelegte Messgenauigkeit einhält. Im Fachbeitrag "Differenzen bei Wasser-, und Wärmezählern" erfahren Sie hierüber mehr.
Das Eichgesetz und die Eichpflicht
Das Eichgesetz schreibt vor, dass Geräte zur Bestimmung der thermischen Energie (Wärmemengenzähler) und der Durchflussmenge von Flüssigkeiten (Wasserzähler) geeicht sein müssen, wenn sie im geschäftlichen Verkehr verwendet werden.
Von geschäftlichem Verkehr ist immer dann auszugehen, wenn die Zähler zur Abrechnung von Kosten verwendet werden. Also zum Beispiel für Ihre Heizkostenabrechnung.
Werden nicht geeichte oder nicht beglaubigte Erfassungsgeräte für die Abrechnung verwendet liegt eine Ordnungswidrigkeit vor. Dieser Verstoß gegen das Eichgesetz kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Selbst dann, wenn ein Beschluss über die Verwendung nicht geeichter Geräte besteht, oder hierüber eine anderweitige Vereinbarung vorliegt.
Die Strafverfolgung tritt jedoch nicht automatisch in Kraft. Voraussetzung ist z. B. eine Meldung bei der Eichaufsichtsbehörde. Diese ist verpflichtet allen Anzeigen nachzugehen und wird die Nacheichung anordnen. Zusätzlich fallen dann Geldbußen an, deren Höhe sich nach dem durchflossenem Volumen der Zähler richtet.
Konsequenzen bei Zuwiderhandlungen
Die Eichaufsichtsbehörde wird die sofortige Nacheichung der Zähler anordnen. Außerdem kann sie eine Geldbuße anordnen.
Diese Zähler müssen geeicht sein:
Nicht eichfähige Geräte sind Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip, elektronische Heizkostenverteiler und Wasserkostenverteiler nach den Verdunstungs- oder Destillationsprinzip.
Welche Fristen gelten für welche Geräte?
Die Eichfristen betragen für:
Wer muss die Eichfristen überwachen?
Für die Überwachung der Eichfristen ist der Gebäudeeigentümer oder der Wohnungseigentümer verantwortlich. Es gibt keine Behörde oder anderweitige Stelle, die den Eigentümer nach Ablauf der Eichgültigkeit darauf aufmerksam macht. Es gehört nach dem Eichgesetz auch nicht in den Aufgabenbereich des Verwalters.
Er wird aber schon aufgrund seiner Sorgfaltspflicht die Eigentümer rechtzeitig darauf aufmerksam machen und einen entsprechenden Punkt auf die Tagesordnung der Versammlung setzen.
Die Befürchtung, daß durch eine direkte Sonneneinstrahlung auf die Raumheizkörper ein erhöhter Wärmeverbrauch angezeigt werden würde, konnte nicht bestätigt werden. Der Ausschuß kam zu der Überzeugung, daß derartige Fälle ziemlich selten auftreten und daß Fehlmessungen im Rahmen der gesamten Wärmekostenabrechnung von untergeordneter Bedeutung sind. In extremen Fällen ist durch ausreichenden Sonnenschutz bzw. Auswahl des entsprechenden Wärmeerfassungssystems der Einfluß der Sonneneinstrahlung soweit wie möglich auszuschließen.
Wie an dieser Grafik bereits deutlich erkennbar ist, kommen Heizkostenverteiler normalerweise mit Sonneneinstrahlung nicht direkt in Verbindung, so daß eine Erwärmung ausgeschlossen ist.
Oft wird eingewendet, daß die Sonnenwärme die Heizkostenverteiler indirekt, also über die Erwärmung der Raumtemperatur erfolgen könnte.
Wie jedoch aus der unteren Grafik erkennbar ist, gleicht der kalte Heizkörper die Erwärmung des Heizkostenverteilers zum größten Teil wieder aus, da
eine Erwärmung der Raumtemperatur vorrangig im Sommer stattfindet,
die Heizkörper dann nicht in Gebrauch sind,
das Gerätegehäuse aus Kunststoff besteht, welches in Verbindung mit Luft eher wärmedämmend wirkt und
die Meßampulle mit Kupferfedern oder sogar direkt mit dem Heizkostenverteilerrückteil verbunden ist und die Wärmeleitung also nach hinten zum kalten Heizkörper erfolgt.
Das Landgericht Hamburg kam in einem Urteil vom 20.06.86 (Az. 1 S 125/85 C 306/84) nach der Prüfung eines Sachverständigengutachtens zu der Auffassung, daß erhöhte Verbrauchsanzeigen durch Sonnenschein nicht, bzw. nur sehr beschränkt möglich sind.
Der Wohnungsnutzer konnte seinen vermeintlichen Anspruch auf eine Gutschrift wegen der von ihm vermuteten erhöhten Verbrauchsanzeigen in diesem Fall nicht durchsetzen. Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip sind millionenfach im Einsatz und wurden durch jahrelange Erfahrung und Praxis immer weiter optimiert.
Fragen und Antworten zur Eichung
Auf dieser Seite finden Sie die wichtigsten Fragen und Antworten rund um das Thema Eichung von Wasser- und Wärmezählern.
Der Begriff Eichung bedeutet, dass ein Zähler eine genau definierte und festgelegte Messgenauigkeit einhält. Im Artikel "Differenzen bei Wasser-, und Wärmezählern" erfahren Sie hierüber mehr. Zwischen einer Eichung und einer Beglaubigung gibt es inzwischen keinen Unterschied mehr. Der Begriff "Beglaubigung" wurde im September 2000 durch "Eichung" ersetzt.
Das Eichgesetz in seiner aktuellen Fassung schreibt vor, dass Geräte zur Bestimmung der thermischen Energie (Wärmemengenzähler) und der Duchflussmenge von Flüssigkeiten (Wasserzähler) geeicht sein müssen, wenn sie im geschäftlichen Verkehr verwendet werden. Von geschäftlichem Verkehr ist immer dann auszugehen, wenn die Erfassungsgeräte zur Abrechnung von Kosten verwendet werden. Also für Heizkostenabrechnungen und Betriebskostenabrechnungen.
Ist eine Umgehung durch Eigentümerbeschluss möglich?
Viele Eigentümer sind der Meinung, das Eichgesetz könnte durch einen entsprechenden Beschluss umgangen werden. Dadurch werde ja der Wille der Eigentümer, sich anderweitig zu einigen, zur Abstimmung gebracht und fixiert.
Das Bayerische Oberste Landesgericht hat in seinem Beschluss vom 26.03.1998 (AZ: 2Z BR 154/97) diese Frage eindeutig und endgültig geklärt. Die Eigentümer hatten folgendes beschlossen: Die Versammlung verzichtet auf das Auswechseln der Warmwasserzähler gemäß Eichgesetz. Dieser Punkt des Beschlusses wurde als Verstoß gegen die gesetzlichen Vorschriften angesehen und entspricht nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer Anspruch hat.
Es heisst in der Begründung: "Wasserzähler unterliegen grundsätzlich der Eichpflicht [...] Die Verrechnung des Energie- und Wasserverbrauchs durch Zwischenzähler innerhalb einer Wohnanlage ist geschäftlicher Verkehr im Sinn der eichrechtlichen Vorschriften." und weiter "Wasserzähler dürfen nach Ablauf der Eichfrist nicht mehr zur Abrechnung verwendet werden; Zuwiderhandlungen können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden."
Rechtlicher Rahmen der Eichung und Konsequenzen bei Zuwiderhandlungen
Werden nicht geeichte Erfassungsgeräte für die Abrechnung verwendet - gleichgültig ob vorsätzlich oder fahrlässig - liegt eine Ord- nungswidrigkeit vor. Dieser Verstoß gegen das Eichgesetz kann mit einer Geldbuße bis zu 20.000 DM geahndet werden. Wie schon oben beschrie- ben auch dann, wenn ein Beschluss über die Verwendung nicht geeichter Geräte besteht, oder hierüber eine anderweitige Vereinbarung vorliegt.
Die Strafverfolgung tritt jedoch nicht automatisch in Kraft. Voraussetzung ist z. B. eine Meldung bei der Eichaufsichtsbehörde. Diese ist verpflichtet allen Meldungen nachzugehen und wird die Nacheichung anordnen. Zusätzlich fallen dann Geldbußen an, deren Höhe sich nach dem Durchgangsvolumen der Zähler richtet.
Kürzungsrecht der Abrechnung durch den Mieter?
Eine Abrechnung die auf Daten von ungeeichten Erfassungsgeräten beruht, ist fehlerhaft und nicht fällig! Der Mieter muss eine solche Abrechnung erst einmal nicht bezahlen. Als einzige Möglichkeit bleibt für den Vermieter eine pauschale Abrechnung, z. B. nach der Wohnungsfläche.
Eine pauschale Abrechnung widerspricht aber der Heizkostenverordnung, der Mieter kann diese dann gemäß § 12 der Verordnung um 15 % kürzen.
Welche Geräte müssen geeicht sein?
Im Zusammenhang mit der Heizkostenverordnung müssen folgende Geräte geeicht sein:
Nicht eichfähige Geräte sind:
Wasserkostenverteiler nach den Verdunstungs- oder Destillationsprinzip
Diese Erfassungsgeräte liefern einen dimensionslosen Wert in Einheiten. Der zu zahlende Betrag pro Einheit ergibt sich erst innerhalb der Abrechnung.
Welche Eichfristen gelten für welche Geräte?
Die Eichfristen betragen für...
... Wärmemengenzähler: 5 Jahre
... Warmwasserzähler: 5 Jahre
... Kaltwasserzähler: 6 Jahre
Hierfür ist der Gebäudeeigentümer oder der Wohnungseigentümer verantwortlich. Es gibt keine Behörde oder anderweitige Stelle, die den Eigentümer nach Ablauf der Eichgültigkeit darauf aufmerksam macht.
Es gehört nach dem Eichgesetz auch nicht in den Aufgabenbereich des Verwalters. Er wird aber schon aufgrund seiner Sorgfaltspflicht die Eigentümer rechtzeitig darauf aufmerksam machen und einen entsprechenden Punkt auf die Tagesordnung der Versammlung setzen.
Wer trägt die Kosten für die Beschaffung / Erstausstattung von Zählern?
Umlage bei vermieteten Wohnungen
Die Kosten für die Geräteeichung gehören zu den nach der Heizkostenverordnung § 7 Absatz 2 und § 8 Abs. 2 sowie nach § 21 Absatz 1 der Neubaumietenverordnung umlagefähigen Kosten. Die Kosten für neue Wohnungszähler sind günstiger, als die vorhandenen Geräte auszubauen, wieder aufzubereiten, neu zu eichen und wieder einzubauen. Zumal für die Zwischenzeit ein Ersatzgerät installiert werden müsste.
Sind die Kosten für neue Geräte nicht höher als die Summe der Kosten für den Ausbau, die Wiederaufbereitung und anschließenden Einbau inklusive Ersatzgerät, können die Kosten für neue Zähler komplett auf die Mieter umgelegt werden. Wichtig ist jedoch, dass die Kosten nicht auf einmal, sondern nach der Nutzungsdauer umgelegt werden. Bei Warmwasserzählern z. B. auf fünf Jahre, jeweils nachschüssig.
Umlage bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen ist der Mehrheitsbeschluss bindend. Die Wohnungseigentümer können die Kostentragung frei vereinbaren.
Tipps für eine reibungslose Beschaffung der Geräte und Umlage der Folgekosten auf die Mieter
Aufgrund der enorm gestiegenen Nebenkosten, vor allem die kommunalen Abgaben, empfehlen wir Ihnen bei vermieteten Wohnungen die Erfassungsgeräte einmalig zu kaufen. Für den turnusmäßigen Austausch nach den Vorgaben des Eichgesetzes schließen Sie dann mit uns einen Wartungsvertrag ab.
Die Kosten eines Wartungs- oder Eichservicevertrags sind nach der Heizkostenverordnung § 7 Absatz 2 und § 8 Abs. 2 sowie nach § 21 Absatz 1 der Neubaumietenverordnung sofort innerhalb der Abrechnung auf die Mieter umlagefähig. Die Umlage dieser Kosten erfolgt durch uns. Das schafft Vertrauen.
Wir überwachen die Eichfristen in unserer hauseigenen EDV- gestützten Datenbank und nehmen den erforderlichen Gerätetausch automatisch vor. Ein unbeabsichtigtes überschreiten der Eichfristen ist damit ausgeschlossen.
Sie erhalten die Abrechnung für Ihre Mieter inklusive der Gebühren der Wartungskosten. So entfällt jeglicher Aufwand für Sie diese Kosten zu berechnen und selbst umzulegen.
Für den vorgeschriebenen turnusmäßigen Austausch der Messwerke fallen für Sie als Haus- oder Wohnungseigentümer keine Kosten an.
Jeder Mieter trägt die Kosten für eine gerechte, genaue und rechtlich einwandfreie Abrechnung nach dem Verursacherprinzip selbst.
Die Gerätewartung umfasst auch eine Garantie über die komplette Dauer der Eichgültigkeit. Fällt ein Gerät aufgrund eines Material- oder Herstellungsfehlers einmal aus, erhalten Sie kostenlosen Ersatz oder Reparatur.
Sie können Erfassungsgeräte auch anmieten. Hierfür sind jedoch einige Vorgaben zu beachten. Im Fachbeitrag "Miete rechtssicher" erfahren Sie hierzu mehr.
Wärmeeinflüsse auf Heizkostenverteiler
So vermeiden Sie Falschmessungen
Heizkostenverteiler sind so konzipiert, dass sie die Wärme, die vom Heizkörper abgegeben wird, registrieren. Wenn der Heizkörper nun direkt neben einem Backofen oder in unmittelbarer Nähe zum Trockner positioniert ist, können Falschmessungen entstehen.
In vielen Wohnungen wird neben der Zentralheizung zusätzlich ein Kachel- oder Kaminofen eingesetzt. Wenn der Heizkörper einen Abstand von ca. 2 Meter zur Wärmequelle hat, kann davon ausgegangen werden, dass eine Auswirkung auf den Heizkostenverteiler kaum, bzw. nicht stattfindet. Sogar eine Raumtemperaturerhöhung von bis zu 5° C wirkt sich auf den Heizkostenverteiler geringer aus, als die übliche Kaltverdunstung.
Ist ein Heizkörper und damit auch der Heizkostenverteiler direkt neben einem Backofen in der Küche installiert, so wird die Wärme des Backofens dazu beitragen, dass der Heizkostenverteiler einen zu hohen Wärmeverbrauch registriert. Welche Menge zu viel erfasst wird, hängt von vielen Faktoren ab:
Wie lange das Messgerät der Fremdwärme ausgesetzt ist.
Mit welchen Temperaturen der Heizkostenverteiler beeinflusst wird.
In welcher Entfernung sich die Wärmequelle befindet.
Trifft die Wärme ungehindert oder nur durch Umwege auf den Heizkostenverteiler?
Entsteht eine kaminartige Luftzirkulation?
Auch Möbel vor den Heizkörpern wirken sich negativ auf die Erfassung aus. Durch Sessel oder Vorhänge entsteht zwischen dem Heizkörper und den Möbeln ein Hitzestau, der zu erhöhten Verbrauchsanzeigen führt. Auch Handtücher, die über den Heizkörper zum trocknen gehängt werden, erhöhen den Verbrauch. Eine Gutschrift für eventuell zu viel erfasste Einheiten ist in der Praxis nicht machbar, weil nicht bekannt ist, wie lange und in welcher Höhe die Wärme auf das Messgerät eingewirkt hat. Eine direkte Wärmeeinwirkung sowie ein Hitzestau sollte deswegen möglichst vermieden werden.
Lassen Sie zwischen der Wärmequelle wie z. B. den Backofen oder Trockner eine Entfernung von möglichst 2 Metern oder mehr
Isolieren sie die Wärmequelle (Backofen / Trockner) mit wärmedämmenden Mitteln, so dass weniger oder möglichst keine Wärme mehr in Richtung Messgerät strömt
Ersetzen Sie lange Vorhänge durch kürzere
Entfernen Sie Heizkörperverkleidungen
Flüssigkeit in Verdungstungsmessgeräten
Wie ist die Messflüssigkeit zusammengesetzt?
Wir werden des öfteren nach der Zusammensetzung der Meßflüssigkeit gefragt. Ist das Einatmen, Berühren oder gar der Verzehr gefährlich? Was ist zu tun, wenn Kinder damit in Kontakt kommen? An wen können Sie sich in einem solchen Fall wenden?
Bei der Messflüssigkeit handelt es sich um Methylbenzoat 613018. Die Chemische Zusammensetzung im einzelnen: Wasseranteil: 0,01 - 0,03 %, Säure: max. 50 ppm Benzoesäure, Organische Bestandteile: 99% C6H5 . CO2 - CH3. Gefahrengut: Vstr Klasse 3, Ziffer 4.
Methylbenzoat ist ein aromatischer Ester, der sowohl in der Natur vorkommt, (u. a. im Tuberoseöl, Ylang-Ylangöl, Nelkenöl) als auch synthetisch hergestellt wird. Jährlich werden weit über 10.000 Tonnen dieses Stoffes verarbeitet. Aufgrund des blumigen Geruchs und des etwas würzigen Geschmacks wird Methylbenzoat oft und gern in Parfümkompositionen, Seifenparfümierungen, blumigen Basen und Geschmackskompositionen (z. B. zur Imitation von Erdbeeraroma) eingesetzt.
Methylbenzoat findet auch industrielle Anwendung u. a. in der Mikroskopie, beim Färben von Polyesterfasern und unter Ausnützung der geringen Flüchtigkeit, in den Ampullen von Heizkostenverteilern als Verdunstungsflüssigkeit. Nach der BRD-Aromenverordnung ist Methylbenzoat ein naturidentischer Aromastoff, d. h. sein Einsatz in Lebensmitteln ist zugelassen. Auch in den USA wird dieser Stoff nach den geltenden rechtlichen Vorschriften der FDA - Food and Drug Administration und der FEMA-Flavor and Extrakt Manufakturer Assosiation als Aromastoff zugelassen und als sicher beurteilt.
Für den Einsatz in der Riechstoffindustrie wurde dieser Ester in einer RIFM Monografie (Resarch Institute for Fragrance Materials) beschrieben. Diese enthält auch gebräuchliche und maximale Konzentrationen für das Endprodukt. Zur Anwendung von Methylbenzoat in den Ampullen von Heizkostenverteilern wollen wir die beiden möglichen Verwendungsarten kurz betrachten:
1. Als konzentrierter Stoff in der Größenordnung von max. 2 g pro Ampulle:
Bei durchgeführten Tierversuchen mit dem konzentrierten Stoff Methylbenzoat wurden Werte ermittelt, die als statistisches Mittel außerhalb der Grenzwerte liegen, die einen Stoff als gesundheitsschädlich kennzeichnen.
Der Europarat legte als unschädliche Tagesmengendosis einen Wert von 5 mg / Kg Körpergewicht fest. Hieraus ergibt sich auch die Gefährlichkeit insbesonders für Kinder, wenn diese Meßflüssigkeit zu sich nehmen. Bei einem Körpergewicht von 15 Kg wären 75 mg Einnahme noch vertretbar. In der Ampulle befinden sich jedoch insgesamt ca. 2 g also 2000 mg Methylbenzoat. Die Einnahme von Meßflüssigkeit muß also unbedingt vermieden werden.
2. Als verdunstete Flüssigkeit im Wohnraum:
Unter der Berücksichtigung des Ampulleninhaltes von 2 g der im Verlauf eines Jahres zu etwa 1/3 verdunstet ergibt sich bei einer Raumgröße von 50 m³ unter der Voraussetzung, daß im gesamten Jahr kein Luftaustausch stattfindet, eine Konzentration von nur 0,000014 Gramm je Liter Luft. Berechnungen dieser Art sind sicher auch vom Bayerischen Landesamt für Umweltschutz angestellt worden, das nach einer Untersuchung von Methylbenzoat für diesen Zweck zusammenfassend feststellte, daß eine gesundheitliche Gefährdung sehr unwahrscheinlich ist.
Ein weiteres Beispiel unterstreicht diese Aussage:
Vergleicht man die Menge Methylbenzoat, die während einer angenommenen Heizperiode von 6 Monaten verdunstet, mit der Menge, die vom Europarat als ADI (Aceptable Daily Intake) angegeben ist, ergibt sich die Situation, daß täglich nur etwa 1/100 der Menge verdunstet, die bei einem Körpergewicht von 75 Kg ohne Schaden aufgenommen werden kann.Sollte es zu Berührungen mit der Haut oder den Augen kommen, empfehlen wir vorsorglich die betroffenen Stellen gründlich mit Wasser abzuwaschen, wie dies auch bei anderen, frei erhältlichen Stoffen z. B. Essigessenz der Fall ist.Aufgrund der vorliegenden und gesicherten Daten halten wir den Einsatz von Methylbenzoat in Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip für unbedenklich.
Dass die Dämpfe der Messflüssigkeit nicht gesundheitsschädlich sein dürfen, stellte das LG Hamburg in einem Urteil klar. (LG Hamburg WuM 1990, 33)
Verbrauchsanzeigen an unbenutzen Heizkörpern
Entstehen auch an unbenutzten Heizkörpern Verbrauchsanzeigen?
Natürlich möchte niemand für Wärme bezahlen, die er nicht genutzt hat. Wie können Verbrauchsanzeigen an nicht benützten Heizkörpern überhaupt entstehen und wer trägt die Kosten für diese Einheiten? Besonders für Schlafzimmer, Toiletten und Kellerräumen tritt dieser Einwand auf.
H eizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip tragen im Gehäusedeckel eine Ampulle, die mit Methylbenzoat gefüllt ist. Diese Ampulle liegt in einer Rinne, die dafür sorgt, dass die Wärme des Heizkörpers besonders gut auf die Ampulle übertragen wird. Diese Ampulle ist nach oben geöffnet. Über diese Öffnung entweicht die Messflüssigkeit, sobald der Heizkörper warm wird.
Die Messflüssigkeit ist so beschaffen, dass das Verhältnis zwischen Warm- und Kaltverdunstung möglichst groß ist. Das bedeutet, dass die Flüssigkeit dann am schnellsten verdunstet, wenn der Heizkörper warm ist.
Ist der Heizkörper ausgeschaltet und kalt, verdunstet nur sehr wenig Flüssigkeit. Leider lässt es sich nicht ganz vermeiden, dass auch im Sommer etwas Flüssigkeit verdunstet.
Um diese "Sommerverdunstung" auszugleichen, ist die Ampulle über den Nullpunkt hinaus überfüllt. Diese Überfüllung nennt man Kaltverdunstungs-Vorgabe.
Die Überfüllung:
Die Menge der Überfüllung ist in der EN 835 festgelegt. Sie muss für 120 heizfreie Tage bei 20 Grad Celsius Raumtemperatur ausreichen. Sie können die Überfüllung nach dem Austausch der Ampullen beim Jahreskundendienst übrigens selbst kontrollieren.
Theoretisch sollte die Messflüssigkeit in den heizfreien Monate genau auf den Nullpunkt verdunsten. Nicht in jedem Sommer gibt es exakt 120 heizfreie Tage mit einer Raumtemperatur von genau 20 Grad Celsius. Im Gegenteil: Der Klimaverlauf ist im voraus völlig unbekannt.
Weil es im Sommer auch mehr als 120 heizfreie Tage geben kann, verdunstet die Flüssigkeit einfach weiter - also unter den Nullpunkt. Die Umgebungstemperatur ist aber für alle Bewohner eines Hauses gleich. Damit gleicht sich diese "Mehrverdunstung" wieder aus.
Gesamte Kosten geteilt durch gesamte Einheiten ergibt den Preis pro Einheit.
Trotz einer erhöhten Kaltverdunstung bleiben die insgesamt zu verteilenden Kosten gleich. Variabel ist lediglich der Preis je Verbrauchseinheit. Wenn also weniger Verbrauchseinheiten durch die Gesamtkosten dividiert werden, erhöht dies nur den Preis je Verbrauchseinheit.
Im umgekehrten Fall, wenn mehr Verbrauchseinheiten durch die Gesamtkosten dividiert werden verringert sich der Preis pro Einheit. Würden die Einheiten aufgrund der erhöhten Kaltverdunstung verringert werden, wäre das Ergebnis aufgrund des höheren Strichpreises wieder identisch.
Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip der Firma BFW sind aufgrund Ihrer einfachen und robusten Bauweise sehr zuverlässig. Die Sommerverdunstung führt zu keinem Nachteil. Sie können also darauf vertrauen, dass Ihre Abrechnung mit diesen Geräten korrekt, gerecht und genau ist.

References: § 19
 § 25
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 § 19
 § 7
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 § 8
 § 5
 § 12
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 § 8
 § 3
 §4
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 § 21
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