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Timestamp: 2020-04-03 05:45:42+00:00

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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Febrero 2020. | Notarios y Registradores
Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Febrero 2020.
Admin, 26/02/2020
13.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. APLICABILIDAD DE LA LEY 5/2019 CUANDO INTERVIENE FIADOR PERSONA FÍSICA NO CONSUMIDOR
15.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO
16.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO
17.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO
18.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO
19.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO
20.** SEGREGACIÓN Y VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. APORTACIÓN DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN. FIRMEZA DEL AUTO. SEGUNDA CALIFICACIÓN TRAS SENTENCIA.
INFORME Nº 305. (BOE FEBRERO de 2020)
RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR
Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 24, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)
Resumen: En una hipoteca constituida en garantía de un préstamo a una sociedad para financiar la adquisición por ella de una vivienda, avalada por su administrador persona física, la LRCCI se aplica a la fianza y al fiador, tanto en sus aspectos formales como materiales, pero no a la totalidad del préstamo.
Hechos: 1. […] préstamo hipotecario sobre vivienda concedido a una sociedad para financiar la adquisición de la misma […] y, además, el administrador de dicha sociedad interviene […] como avalista para prestar garantía personal solidaria.
Registradora: La registradora suspende la inscripción […] porque entiende aplicable la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario a todo el préstamo, debiendo ajustarse a las previsiones que, tanto en transparencia como en delimitación del contenido del contrato, se establecen en la misma.
Recurrente: El notario recurrente sostiene que no es aplicable la citada ley, que tiene una finalidad tuitiva del consumidor, y al tener el garante vinculación funcional con la sociedad prestataria, como administrador, queda excluida la normativa de protección de consumidores.
Resolución: Confirma la nota en cuanto a la aplicabilidad de la LRCCI al fiador no persona consumidora, pero la revoca en cuanto su aplicabilidad al préstamo en su totalidad.
APLICABILIDAD LRCCI AL FIADOR NO PERSONA CONSUMIDORA
2 [Vid] El artículo 1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, […] En análogos términos, el apartado 1 del artículo 2 de la misma dispone lo siguiente:
[…] En el presente recurso […] se plantea si para que la Ley 5/2019 sea aplicable por […] la existencia de fiador persona física es o no necesario que ésta sea un consumidor.
[…] la Ley 5/2019 […] «la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos (…)».
A la vista de tales consideraciones debe concluirse que la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario es aplicable a los préstamos concedidos a personas jurídicas en lo relativo al fiador persona física aun cuando ésta no sea consumidor. Así, lo confirma el contenido literal del artículo 2, apartado 1, letra a), respecto de préstamos garantizados con hipoteca sobre inmueble residencial, que, a diferencia de lo expresamente dispuesto para préstamos no hipotecarios concedidos para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre inmuebles, no exige que el fiador o garante sea consumidor.
APLICABILIDAD DE LA LRCCI A LA PRESTAMISTA PERSONA JURÍDICA NO CONSUMIDORA Y ASPECTOS DE LA MISM APLICABLES A LA FIANZA DE LA PERSONA FÍSICA NO CONSUMIDORA
3 […] debe ahora determinarse si la aplicación de esta ley alcanza íntegramente al contrato tanto respecto de la prestataria como respecto del avalista o, por el contrario, se limita a este último. Por ello, se plantea, asimismo, cuál deba ser la forma de proceder para la autorización e inscripción de la escritura, en aspectos como los siguientes [gastos, aplicabilidad subjetiva del acta previa notarial y de las limitaciones sustantivas: multidivisa, suelo, reembolso y vencimiento anticipado e intereses de demora] […]
La Ley 5/2019, como con claridad se desprende del tenor literal de los artículos 1.1 y 2.1, no será aplicable a un prestatario persona jurídica, aunque ésta tenga la condición de «consumidor» -cliente- en la contratación del préstamo o crédito […]
Por otra parte, el artículo 15.2 de la Ley 5/2019 impone al notario el deber de comprobar el «cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1» de la misma ley respecto de «(…) toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo» –vid. apartado 4–. Luego, aunque la ley no sea aplicable a la persona jurídica prestataria, y por tanto el deber de comparecencia a efectos de información no alcance a ésta, esa protección se extenderá, por disposición legal expresa, a la persona física que sea fiadora o garante del préstamo, lo que se confirma por el artículo 26.2 de la Orden EHA/2899/2011 […] el cónyuge que, a los efectos del artículo 1320 del Código Civil, debe prestar su consentimiento a la constitución de la hipoteca sobre la vivienda habitual cuya propiedad sea exclusiva del otro consorte debe considerarse equiparado a estos efectos al hipotecante no deudor y por tanto quedar protegido […] otorgando el acta de información previa.
Por todo ello, nunca será necesario que una persona jurídica, sea o no consumidora, que actúe como prestataria, fiadora o garante, concurra al otorgamiento del acta previa prevenida en el artículo 15 de la Ley 5/2019. Ese deber […] se circunscribe a las «personas físicas». No obstante, si la persona jurídica, sea o no unipersonal, actúa como consumidora, pese a no ser aplicables las obligaciones formales de la Ley 5/2019, la entidad financiera sí debe cumplir respecto de ella las restantes obligaciones de información que se establecen en relación con los consumidores en la normativa anterior y que sigan vigentes.
[…] la información a la persona física debe alcanzar a la totalidad del clausulado del préstamo o crédito y no se ciñe a su «posición como fiadora o garante». Como ya advirtió la Resolución de esta Dirección General de 29 de septiembre de 2014, el fiador o garante queda «afectado» por las condiciones financieras del préstamo en cuanto determinantes de su obligación, aunque la misma sea subsidiaria de la del prestatario […]
Se plantea por otra parte la duda relativa a la aplicabilidad a estos préstamos de las normas o limitaciones materiales que con carácter imperativo establece la Ley 5/2019. Se debe partir, para resolver esta cuestión, de la idea de que el garante puede obligarse a menos, pero no a más, que el deudor principal, […] (artículo 1826 del Código Civil), lo que permite […] pactar un régimen jurídico para el contrato con la sociedad, y otro más benigno para las garantías constituidas. No obstante, es preciso analizar la aplicación de cada una de dichas normas.
En relación con los gastos del préstamo hipotecario […] teniendo en cuenta que la persona jurídica no está incluida en el ámbito subjetivo de la citada Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no parece existir obstáculo alguno a un pacto sobre los gastos del préstamo negociado libremente por la misma, en cuanto prestamista, con la entidad financiera (artículo 1255 del Código Civil), en particular si no es consumidora. Y en tal caso, el prestatario persona jurídica, como interesado en la obtención de la financiación, asumirá normalmente los costes notariales y registrales correspondientes tanto a la constitución del préstamo como a las garantías personales o reales constituidas a su favor (las cuales sin duda habrán tenido un impacto favorable en relación con la obtención del préstamo y con sus condiciones económicas).
Se plantea por otra parte si, concedido el préstamo a una persona jurídica […] el hecho de que el mismo sea garantizado (en concepto de avalista o de hipotecante no deudor) por una persona física, determina necesariamente que quede sujeto a las limitaciones sustantivas impuestas en la Ley 5/2019, principalmente por los artículos 20 (préstamos inmobiliarios en moneda extranjera), 21 (cláusulas suelo), 23 (reembolso anticipado), 24 (vencimiento anticipado) y 25 (intereses de demora).
[…] la entidad acreedora establece una doble relación jurídica: por un lado, con la sociedad prestataria, y por otro con la persona física garante. Y si bien la accesoriedad de la garantía respecto de la obligación principal determina que la extensión y contenido de la responsabilidad asumida por el garante sean en principio iguales a las establecidas en la relación obligatoria principal, también es posible pactar, y con frecuencia se hace así, limitaciones cuantitativas o cualitativas a la garantía, con base en el artículo 1826 del Código Civil, como se ha indicado. Así pues, la obligación principal asumida por la sociedad prestataria podrá, sin problema alguno, sobrepasar esos límites antes citados, siempre que se pacte de forma expresa que la garantía prestada por la persona física quede reducida dentro de los mismos. […]
Pues bien, si el préstamo y la garantía se han acordado en tales términos, el asesoramiento informativo que deberá prestar el notario a la persona física garante debe tener la suficiente precisión y claridad, detallando con claridad tanto las condiciones del préstamo conferido a la persona jurídica, como las limitaciones que respecto de dichas condiciones presente la garantía constituida por la persona física, de acuerdo con lo expresamente pactado y de acuerdo con las normas imperativas de la ley.
Y, concretando esas limitaciones, la que planteará más dudas es la aplicabilidad de las normas que para el vencimiento anticipado se establecen en el artículo 24 de la ley […] lo más práctico y claro será pactar para el préstamo unas condiciones de vencimiento anticipado por impago que se ajusten a los límites del artículo 24. Pero también debe ser posible (y razonable en función de las circunstancias que se den en cada caso) un pacto en condiciones diferentes con la sociedad prestataria, en cuyo supuesto la persona física garante podrá oponer la sujeción de la ejecutabilidad de la garantía a los plazos y límites establecidos en dicha norma.
Más sencilla es la cuestión de la aplicabilidad de las limitaciones de los tipos de interés ordinario (prohibición de cláusula suelo y fijación de los intereses de demora […] Puesto que el garante puede obligarse a menos que el deudor principal, es perfectamente posible que se acuerde en el contrato de préstamo un tipo que no se sujete a esas limitaciones, y pactar la limitación de la garantía (sea el afianzamiento o la responsabilidad hipotecaria) a cuantías inferiores.
Finalmente, en materia de cancelación anticipada, parece claro que pueden pactarse con el prestatario unas condiciones diferentes de las previstas en la ley con carácter imperativo en el artículo 23. Esa regulación contractual realmente no afectará al garante, puesto que no es él, sino el prestatario, quien pagará y cancelará el préstamo anticipadamente. No obstante, ante una situación de incumplimiento del prestatario que provoque la reclamación al garante, pagando éste las cuotas que vayan venciendo para evitar una ejecución, con frecuencia lo más beneficioso para el garante puede ser cancelar anticipadamente el préstamo, en lo que sería un pago de la deuda por un tercero.
4 Según los precedentes razonamientos, debe confirmarse el criterio de la registradora en cuanto considera aplicable la Ley 5/2019 al avalista del préstamo formalizado aun cuando, por tener vinculación -como administrador- con la sociedad prestataria, no pueda considerarse consumidor; pero no puede confirmarse la calificación en cuanto considera que dicha ley, en todos sus términos, es aplicable a todo el préstamo y no sólo al contrato accesorio de aval.
PDF (BOE-A-2020-2693 – 9 págs. – 260 KB)
Hechos: […] un préstamo para financiar la adquisición de una vivienda habitual de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, y que ha comprobado mediante consulta telemática que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación […] se pacta un interés moratorio resultante de adicionar dos puntos al tipo de interés ordinario.
INDICACIÓN EN LA ESCRITURA DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR DE DEPÓSITO
Registradora: 2. Según el primero de los defectos […] la registradora suspende la inscripción solicitada porque «no resulta de la escritura el código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación […]
Recurrente: El notario recurrente alega que ni en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ni en los preceptos legales que cita la registradora […] exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación […]
Resolución: Revoca la nota del primer defecto (obligatoria expresión del código identificador de depósito) y confirma el segundo (interés de demora bajo).
3 En la Instrucción de 13 de junio de 2019, de esta Dirección General, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad […]
[…] estableció con toda claridad que, al imponerse en el artículo 11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, a todas las entidades la obligación concreta y terminante de depositar los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia Ley antes de empezar su comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido previamente a practicar dicho depósito». Añade que: «Se trata de un control de cumplimiento de la legalidad que el notario y el registrador de la propiedad están obligados a realizar, como ocurre con otros supuestos de obligaciones legales cuyo cumplimiento […] debe resultar de la escritura y en su caso hacerse constar al practicar su inscripción […]
[…] las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación […] En tales supuestos, parece claro que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador […] En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral […]
[…] es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario que el notario haya comprobado que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma, de modo que, como establece la mencionada Instrucción, en el supuesto de que se compruebe, por el notario o por el registrador, que una condición general no ha sido depositada, deberán notificárselo al Ministerio de Justicia, en cumplimiento de su deber general de colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación […]
En el presente caso el notario expresa que la escritura contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Registro de Condiciones Generales de la Contratación […] Por todo ello, el defecto expresado en la calificación impugnada no puede ser mantenido.
Registradora. 4. El segundo de los defectos […] consiste […] en que se pacta un interés moratorio resultante de adicionar dos puntos al tipo de interés ordinario, inferior al fijado legalmente con carácter imperativo en el artículo 25 de la Ley 5/2019 y en el artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria [tres puntos] […]
Recurrente. El notario recurrente sostiene que, atendiendo al espíritu y a la finalidad de tales normas legales debe entenderse, en beneficio del deudor, que es posible pactar que no exista penalización alguna en caso de una demora o que el interés moratorio pactado sea inferior al que establece el […] artículo 25 de la Ley 5/2019.
5 El artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE, en relación con el interés de demora en caso de procedimientos de ejecución hipotecaria, establece que: «Los Estados miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad determinarán el valor máximo de tales recargos.»
En este sentido [ver] el artículo 25 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario […]
Ciertamente, atendiendo a la interpretación literal y teleológica del artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE, se podría haber transpuesto mediante una norma que […] estableciera un tipo de demora legal máximo, imperativo para la entidad prestamista, pero que no impidiera pactar un tipo inferior –o incluso de no pactarse tipo de interés de demora alguno– en beneficio del prestatario, fiador o garante que tenga la consideración de consumidor. No obstante, dicha norma de la Directiva deja margen a las normas de transposición de la misma para que en el Derecho nacional se establezca un concreto tipo legal de demora que no admita pacto en contrario, logrando así una mayor certeza y seguridad jurídica (en tanto en cuanto excluye inequívocamente el control de abusividad de la cláusula –cfr., artículo 1.2 de la Directiva 93/13/CEE […] y, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2017 y 11 de septiembre de 2019–)
Así, como expresa el Preámbulo de la Ley 5/2019, ésta «aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo […]
[…] […] De este modo, frente al régimen general de autonomía de la voluntad dentro de los límites legales en la contratación, el legislador español ha optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de intereses de demora, con el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula reguladora de dichos intereses. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que excluye por completo la negociación, y por consiguiente la fijación de un tipo de demora inferior al legal.
Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)
Resumen: En un préstamo hipotecario sobre vivienda y aparcamiento, para su financiación no es obligatorio que se exprese el código indicador de depósito en RCGC en la escritura.
Hechos: […] un préstamo para financiar la adquisición de una vivienda habitual y aparcamiento de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dichas fincas.
En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, y que ha comprobado mediante consulta telemática que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación […] se pacta un interés moratorio resultante de adicionar dos puntos al tipo de interés ordinario. [Sin embargo, la registradora sólo suspende por falta de código identificador del modelo, no por un interés de demora bajo. El segundo defecto parece traído por el corta y pega de alguna resolución de la misma fecha].
EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL MODELO [Dejando a un lado el corta y pega, repetimos los argumentos iguales a los de la anterior resolución de 5 diciembre 2019, por lo que nos remitimos a su resumen en lo no divergente].
Resumen: En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura.
Hechos: 1 […] préstamo para financiar la adquisición de vivienda habitual de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tal finca.
En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, y que ha comprobado mediante consulta telemática que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación.
EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL MODELO [argumentos iguales a los de la anterior resolución de 5 diciembre 2019, por lo que nos remitimos a su resumen en lo no divergente].
Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2, notario Montoya, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)
Resumen: En un préstamo hipotecario sobre vivienda –parcela con vivienda unifamiliar– y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura. Las partes afirman que el depósito se ha hecho, No consta en la escritura que el notario haya comprobado tal extremo.
Hechos: 1 […] préstamo para financiar la adquisición de vivienda habitual, una vivienda unifamiliar sobre una parcela, de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tal finca.
En tal escritura se expresa que: «A los efectos de lo previsto en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de Contratación, las partes convienen que las cláusulas precedentes recogidas en el presente documento contractual deben ser consideradas como Condiciones Generales de la Contratación, a excepción de las expresamente señaladas como financieras y que las mismas se encuentren debidamente inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación […]». También se añade que: «El legal representante de la entidad acreedora manifiesta que el formulario del presente préstamo/crédito ha sido depositado en el Registro de Condiciones Generales de Contratación antes de empezar su comercialización».
Recurrente: El notario recurrente alega que ni en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ni en los preceptos legales que cita el registrador como fundamento de su calificación negativa exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación; y añade que, según la Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, en ningún caso el notario deberá denegar la autorización de la escritura de préstamo ni el registrador la inscripción, por el hecho de que no se haya efectuado ese previo depósito; y si ello es así, mucho más lo será si lo que falta no es el depósito, sino el número que lo identifica en el Registro, aunque efectivamente ello dificulta las cosas a notario y registrador.
EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL MODELO [argumentos casi iguales a los de la anterior resolución de 5 diciembre 2019, por lo que nos remitimos a su resumen en lo no divergente].
Hechos: 1 […] préstamo para financiar la adquisición de vivienda habitual y dos plazas de aparcamiento de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tales fincas.
Hechos: […] préstamo para financiar la adquisición de vivienda habitual de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tal finca.
En el presente caso el notario afirma expresamente en la escritura que el formulario del préstamo que se formaliza ha sido depositado en el Registro de Condiciones Generales de Contratación antes de empezar su comercialización. Por ello, el defecto expresado en la calificación impugnada no puede ser mantenido.
Resumen: Para inscribir una operación de liquidación de concurso se exige la calificación de que la misma sea conforme al plan aprobado por el juez o en su defecto con las reglas legales supletorias, pero no a otras condiciones que supongan una valoración jurídica que no corresponden al registrador.
Hechos: Se trata de una escritura autorizada el día 25 de octubre de 2013 mediante la cual una entidad mercantil, en situación de concurso, titular de una finca registral, segrega la terraza asignada en propiedad a dicho local, procediendo a su venta.
En representación de la entidad vendedora, comparece el administrador concursal único, haciendo constar la aprobación por auto del plan de liquidación, así como que la transmisión no contraviene el referido plan de liquidación.
El registrador identifica tres defectos:
a) es necesaria la aportación del plan de liquidación concursal por medio de testimonio expedido por la autoridad judicial competente, sin que sea admisible la aportación de una fotocopia;
b) debe constar la firmeza del auto por el que se aprueba el plan de liquidación, y,
c) para cuando se aporte dicho testimonio, teniendo en cuenta que de las reglas que en él se recogen resulta que, a la fecha del otorgamiento de la escritura, se habría superado el plazo previsto en el plan de liquidación para la enajenación de los bienes por el sistema de venta directa, sería necesaria la declaración por el juez concursal de que la misma se ajusta al plan de liquidación aprobado.
El recurrente alega que la operación no requiere consentimiento del juez del concurso al constar en el plan de liquidación la posibilidad de venta directa.
Resolución: La Dirección General estima parcialmente el recurso,revocando la calificación en cuanto al tercero de los defectos expresados en la nota, confirmando los dos primeros defectos.
Doctrina: Con relación al primer defecto, y como cuestión previa se señala que esta misma escritura fue ya objeto de calificación negativa anterior por el mismo defecto, que fue recurrida judicialmente y siendo revocada en primera instancia, pero la Audiencia Provincial, revocó la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, confirmando la calificación del registrador.
La DG declara que la facultad que otorga el artículo 108 del Reglamento Hipotecario, de reproducir la presentación del título, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y la petición de nueva calificación y cierre registral de la finca a los títulos posteriores, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso ante la Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales de justicia pues en tales casos la resolución que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión.
Y por ello confirma el primer defecto, sin considerar como medio subsanatorio las fotocopias del plan de liquidación al ser uno de los principios básicos de nuestro Derecho hipotecario que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro (artículo 3 de la Ley Hipotecaria). Y tratándose de documentos judiciales, el documento a presentar debe ser la ejecutoria, mandamiento o testimonio correspondiente expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes, lo que no se cumple en este caso al haberse presentado unas meras fotocopias, que son reproducciones xerográficas de un documento.
El segundo de los defectos relativo a la necesidad de que se acredite la firmeza del auto judicial por el que se aprueba el plan de liquidación, es también confirmado puesto que para practicar un asiento definitivo en el Registro de la Propiedad, ordenado en virtud de documento judicial, sólo puede llevarse a cabo cuando del mismo resulta la firmeza de la resolución judicial y si dicha firmeza no se acredita solo se puede practicar una anotación preventiva (artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
El último de los defectos es revocado por nuestro CD. Considera que en los casos en los que el juez del concurso haya autorizado la venta directa, sea la expresa para una concreta venta, sea la general de aprobación del plan de liquidación que la comprende, entra dentro de las facultades del registrador su control al calificar la escritura de venta directa.
Pero el control registral no alcanza “al cumplimiento de otros requisitos o condiciones que pudieran haberse previsto en el plan de liquidación y que presupongan una valoración jurídica que no le corresponde, como pudieran ser los términos y condiciones de la venta previstos en el plan”.
Por tanto aplicando esta doctrina al caso que nos ocupa concluye diciendo que no es exigible “una resolución expresa del juez sobre el estricto cumplimiento de las previsiones del plan de liquidación solo por el mero hecho de que la escritura de venta se haya otorgado fuera del plazo de tres meses al que se refiere dicho plan para la venta directa”.
Comentarios: En el plan de liquidación se establecía que “si dentro del prudencial plazo de tres meses a contar desde la aprobación del presente plan, no fuese posible culminar mediante la venta directa las operaciones de liquidación de los activos de la sociedad concursada, esta Administración Concursal solicitaría de este Juzgado la realización en pública subasta de los bienes y derechos no vendidos”; esta cláusula junto con el resto, y la declaración del administrador concursal de que “la transmisión no contraviene el plan de liquidación”, hacen pensar que tal plazo para la venta no es imperativo ya que es posible que tal venta se hubiera formalizado en tal plazo pero sin otorgar la escritura por falta de obtención de la licencia de segregación o que el trascurso del mismo no determine el fin de un primer plazo de venta directa para pasar a otro en que solo es posible por pública subasta, ya que todo ello requiere tal valoración jurídica que no estaría dentro del ámbito de la calificación del registrador.
Parece que lo esencial en este caso fue la manifestación del administrador concursal de que la venta no contradecía el plan de liquidación, pues si el plan, aunque quizás instado por el deudor, fue aprobado con conocimiento e intervención del administrador concursal, quien mejor conoce la intencionalidad del requisito temporal establecido es precisamente el mismo administrador concursal. (MGV)
PDF (BOE-A-2020-2700 – 11 págs. – 274 KB)
No se han publicado durante febrero.
INFORME NORMATIVA FEBRERO 2020 (Secciones I y II BOE)
Un haya en las inmediaciones de El Monte Aá, en el valle de Cabuérniga (Cantabria), Por Rubén Díaz Caviedes.
Fase de liquidación, Firmeza, Liquidación, venta directa

References: Resolución 
 artículo 1
 artículo 2
 artículo 2
 artículo 15
 artículo 14
 artículo 26
 artículo 1320
 artículo 15
 Resolución 
 artículo 1826
 artículo 24
 artículo 24
 artículo 23
 artículo 11
 artículo 24
 artículo 25
 artículo 114
 artículo 25
 artículo 28
 artículo 25
 artículo 28
 artículo 1

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 artículo 108
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