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Timestamp: 2019-12-15 04:53:18+00:00

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Casi e questioni di Diritto Condominiale N.6 - Sulla obbligatorietà delle delibere condominiali nei confronti di tutti i Condomini (Condominio) - GuideLegali.it
Casi e questioni di Diritto Condominiale N.6 - Sulla obbligatorietà delle delibere condominiali nei confronti di tutti i Condomini
Art. 1137 Cod. Civ. ed il pensiero della Cassazione
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Il Codice Civile non fornisce una definizione specifica di Condominio che può descriversi come quella particolare forma di Comunione in cui coesistono parti di proprietà comune ed esclusiva.
È sufficiente la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell’immobile (c.d. Condominio minimo) affinché si possa applicare la disciplina del Condominio stesso. Il numero dei Condomini incide solo sulla necessità di nominare un Amministratore (quando sono più di quattro) e per il Regolamento, obbligatorio per quei Condomini con più di dieci partecipanti.
Il Condominio può considerarsi un centro di imputazione giuridica, deputato a svolgere compiti di amministrazione e per assicurare il buon uso dei beni comuni, nell’interesse dei singoli partecipanti, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun Condomino.
Il Condominio si manifesta alla stregua di quelle strutture tipiche della democrazia partecipativa, in cui viene svolta una funzione deliberativa (dall’Assemblea) ed una esecutiva (dall’Amministratore).
L’Assemblea, è luogo ove si discutono tutte le questioni connesse all’amministrazione ed al buon uso dei beni comuni e si adottano le conseguenti determinazioni/deliberazioni , le quali, in ossequio al principio di democraticità caratteristico delle istituzioni pubbliche, sono obbligatorie, se adottate a norma di legge e secondo le prescritte maggioranze, per tutti i Condomini così come previsto dall’art. 1137 CC.
L’Assemblea è, dunque, un piccolo Parlamento o Consiglio che sovrintende, per così dire, alla vita della Comunità condominiale relativamente ai beni comuni, disciplinando rispetto ad essi, i diritti e doveri dei singoli partecipanti.
È bene ricordare che l’obbligatorietà di dette deliberazioni è subordinata alla loro validità, che può essere messa in discussione per la presenza di vizi che attengono al momento della convocazione dell’Organo deliberativo, incidendo sulla relativa regolare costituzione, e soprattutto al momento in cui è formata la volontà assembleare, destinata a vincolare tutti i condomini se adottata secondo le maggioranze prescritte. e
Classica la distinzione tra delibere annullabili (impugnabili entro il termine perentorio di 30 giorni dalla comunicazione per gli assenti e dalla relativa data di adozione per i presenti dissenzienti o astenuti) e quelle nulle (impugnabili in ogni tempo).
Sulla base dell’insegnamento delle S.U. della Cassazione (07/03/2005 n° 4806) sono annullabili le delibere che presentino vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta per legge o regolamento condominiale, quelle che sono affetta da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti il procedimento di convocazione o informazione dell’assemblea, ed ancora, quelle che siano genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e quelle che violino norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
Al contrario, devono considerarsi nulle quelle delibere assembleari che siano prive di elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea, ed ancora quelle che vadano ad incidere su diritti individuali, su cose e servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino ed, infine, quelle invalide in relazione all’oggetto.
Per fare un esempio (tratto da Cass. 19/03/2010 n° 6714) sono da considerare nulle quelle delibere assembleari attraverso le quali siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 CC o dal Regolamento Contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel suddetto termine di 30 giorni, le delibere con cui l’assemblea determina in concreto la ripartizione delle spese in difformità dai criteri di cui all’art. 1123 CC.
Fatte queste premesse, va posto in luce come all’inizio del presente anno la Corte di Cassazione sia stata particolarmente impegnata a definire alcune questioni direttamente riconducibili al tema della validità delle delibere assembleari, affermando importanti principi che il presente elaborato vuole evidenziare in quanto riguardanti il fondamentale momento della formazione della volontà condominiale.
La prima di dette pronunce riguarda la importante questione dei limiti del sindacato giudiziale sulla delibera assembleare, spesso impugnata per motivi di opportunità non previsti dalla legge in subiecta materia.
Ed invero, con la decisione 11/01/2017 n° 454, ribadendo il precedente orientamento rappresentato ad esempio da Cass. 18/09/2012 n° 28734, la Corte Regolatrice ha stabilito per l’appunto che “il Sindacato dell’Autorità Giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ad al controllo del potere discrezionale che la Assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei Condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità”.
Nella specie è stato, per l’effetto, dichiarato non suscettibile di controllo del Giudice, ex art. 1137 CC, l’operato dell’assemblea condominiale in relazione alla questione inerente alla approvazione, in sede di rendiconto, di spese ritenute superflue.
Altre due decisioni del S.C. hanno riguardato le conseguenze prospettabili nel caso in cui l’amministratore abbia agito per conto del Condominio senza essere all’uopo autorizzato dalla assemblea.
Nell’una ipotesi si dibatteva se la mancata approvazione del bilancio consuntivo determinasse il vizio di illegittimità della assemblea laddove fosse comunque autorizzata la riscossione; nell’altra ipotesi si dibatteva se l’amministratore potesse ordinare lavori urgenti e di straordinaria manutenzione per il Condominio in assenza della previa delibera assembleare.
Orbene, per quanto riguarda la prima questione, la Corte di Cassazione ( sentenza 8521/2017) richiamando i suoi precedenti (Cass. 11526/1999 e Cass. 13100/1997) ha precisato che nulla vieta, -in assenza di norme regolamentari o di legge, sulla base dei criteri di snellezza e semplicità che caratterizzano la materia della gestione condominiale - che l’assemblea possa legittimamente approvare la gestione relativa ad un determinato periodo senza o prima di prendere in considerazione la gestione di un periodo precedente: detto esame infatti potrebbe sopraggiungere anche dopo.
Con riferimento alla altra questione la Cassazione ha precisato ( sentenza 02/02/2017 n° 2807) che laddove l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135 CC abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile il Condominio ove l’amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dalla urgenza, mentre in mancanza di quest’ultimo requisito, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o regresso del Condominio medesimo atteso che il relativo rapporto obbligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in essere dall’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni.
Altre due decisioni del Supremo Collegio (pubblicate all’inizio del 2017) affrontano la rilevante problematica del necessario riscontro dell’interesse del Condominio alla impugnazione della delibera asseritamente viziata per l’assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, nonché la legittimazione attiva, in generale, all’impugnazione.
Nel primo caso l’interesse è individuabile solo allorché sia allegato e dimostrato un apprezzabile pregiudizio personale derivante dalla delibera in tema di mutamento della sua posizione patrimoniale (Cass. 08/03/2017 n° 6128).
Nel secondo caso è chiarito che difetta detto interesse allorché il singolo Condomino si dolga della omessa convocazione alla assemblea degli altri condomini.(Cass.31.03.2017.n.8520)
In buona sostanza, l’omessa convocazione assembleare è motivo di annullamento della delibera assunta (non di nullità) che però può essere domandata (ex art. 1441 CC) solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito.
Quindi nessun Condominio può impugnare una delibera assembleare per l’omessa convocazione di altri condomini.
Aprile 2017- Avv. Antonio Arseni Foro di Civitavecchia.
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References: Art. 1137
 Cass. 
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