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Timestamp: 2016-10-21 16:39:45+00:00

Document:
4A_615/2009 (04.03.2010)
tous deux repr�sent�s par Me Mike Hornung,
repr�sent� par Me Christian Buonomo,
recours contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 2 novembre 2009.
Depuis le 15 f�vrier 2006, X.________ et Y.________ (ci-apr�s: les locataires) sont locataires d'un appartement de cinq pi�ces sis � Meyrin (Gen�ve). Le contrat de bail, dont l'�ch�ance avait �t� convenue au 28 f�vrier 2007, devait ensuite se renouveler tacitement d'ann�e en ann�e, sous r�serve de r�siliation trois mois avant l'�ch�ance. Le montant du loyer �tait de 1'650 fr., plus 175 fr. � titre de provision pour charges.
Le 25 septembre 2007, Z.________ - fonctionnaire international r�sidant depuis le 2 avril 2003, de mani�re permanente, dans un foyer � Gen�ve - (ci-apr�s: le bailleur) est devenu propri�taire du logement susmentionn�. Assujetti � la loi f�d�rale du 16 d�cembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger (LFAIE; RS 211.412.41), il n'avait pas besoin d'�tre mis au b�n�fice d'une autorisation si l'immeuble lui servait de r�sidence principale, au lieu de son domicile l�gal et effectif; ainsi, le 6 juin 2008, il a certifi� sur l'honneur ne pas avoir conserv� de domicile � l'�tranger, ne pas �tre propri�taire d'un logement en Suisse et n'avoir ni conjoint, ni enfant; il entendait utiliser l'appartement comme r�sidence principale exclusivement et s'est engag� � s'y �tablir au plus tard d�s sa lib�ration par ses occupants actuels.
Par avis du 7 novembre 2007, le bailleur a r�sili� le bail pour l'�ch�ance contractuelle du 28 f�vrier 2008; il pr�cisait avoir fait l'acquisition du bien "pour s'y installer le plus rapidement possible".
Le 4 juin 2008, les locataires ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve d'une demande en annulation de cong�, respectivement en prolongation de bail. Par jugement du 20 avril 2009, ladite autorit� a d�clar� le cong� valable au 28 f�vrier 2008 et refus� toute prolongation de bail. Statuant sur appel des locataires par arr�t du 2 novembre 2009, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a confirm� le jugement du 20 avril 2009.
La cour cantonale a relev� en fait qu'� l'audience de plaidoiries du 7 septembre 2009, les locataires avaient all�gu� pour la premi�re fois que le bailleur ne vivrait pas au foyer apr�s avoir d�pos�, le 4 septembre 2009, un rapport d'une agence de renseignements dans ce sens; ils avaient conclu au renvoi de la cause en premi�re instance; le bailleur s'y �tait oppos�, avait confirm� son intention de s'installer dans l'appartement et avait assur� vivre au foyer, dont le directeur avait �tabli, le 4 septembre 2009, une attestation selon laquelle il �tait un r�sident permanent.
Cela �tant, les juges cantonaux ont consid�r� que les locataires ne mettaient en �vidence aucun �l�ment qui permettrait de retenir que le cong� serait contraire aux r�gles de la bonne foi; en particulier, on ne voyait pas en quoi il constituerait un pr�texte au motif que le bailleur se serait content�, en d�pit d'un "salaire confortable", de vivre plusieurs ann�es dans une chambre; confront� � la difficult� de trouver un logement, il avait en effet acquis, lorsque l'occasion s'�tait pr�sent�e, l'appartement dans la perspective de s'y loger; dans cette mesure, le bailleur avait rendu vraisemblable la r�alit� du motif invoqu�.
S'agissant de la prolongation de bail, la cour cantonale a jug� que le contrat ne s'�tait renouvel� tacitement qu'� une reprise, avant d'�tre d�nonc� � son �ch�ance contractuelle; le locataire ne r�sidait pas dans l'appartement et la locataire n'invoquait pas quelles seraient pour elle les cons�quences p�nibles li�es � un d�m�nagement, si ce n'�tait qu'elle avait rencontr� des difficult�s � trouver un logement qu'elle avait am�nag� avec go�t et qu'elle s'�tait li�e d'amiti� avec de nombreuses personnes du quartier, dont une dame qui sortait son chien durant la journ�e; elle y vivait d�sormais seule et avait offert une chambre en sous-location par internet; de plus, elle n'avait pas �tabli avoir effectu� des recherches concr�tes pour se reloger et avait au contraire d�clin� les propositions de relogement du bailleur, alors que ses revenus suffisants ne constituaient pas un obstacle � un d�m�nagement; inversement, le bailleur, qui avait acquis le bien pour se loger, �tait toujours en attente de s'installer dans l'appartement; son besoin l�gitime de disposer des locaux sans d�lai pr�valait; dans la mesure o� la locataire avait d�j� b�n�fici� d'une prolongation de bail, li�e � la proc�dure, d'une ann�e et demie, aucune prolongation suppl�mentaire ne pouvait �tre accord�e aux locataires.
Les locataires (les recourants) interjettent un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral, concluant � ce que celui-ci principalement d�clare le cong� nul, subsidiairement l'annule, plus subsidiairement leur accorde une prolongation de bail de quatre ans d�s le 28 f�vrier 2008, encore plus subsidiairement renvoie la cause � la cour cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants. Le bailleur (l'intim�) propose principalement l'irrecevabilit�, subsidiairement le rejet du recours.
En cas de litige portant sur la validit� d'une r�siliation de bail, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode durant laquelle le contrat subsiste n�cessairement si la contestation est admise; lorsque le bail b�n�ficie - comme en l'esp�ce - de la protection contre les cong�s des art. 271 ss CO, la p�riode entrant en ligne de compte est celle de trois ans pr�vue � l'art. 271a al. 1 let. e CO (arr�ts 4A_181/2008 du 24 juin 2008 consid. 1.1 non publi� in ATF 134 III 446, traduit in Pra 2009 n� 21 p. 122; 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000 consid. 1a, reproduit in SJ 2001 I p. 17). Compte tenu du montant du loyer mensuel pay� pour l'appartement en cause, le seuil de 15'000 fr. pr�vu en mati�re de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est largement atteint.
Par ailleurs interjet� par les recourants qui ont succomb� dans leurs conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF), le recours pr�sentement soumis � l'examen du Tribunal f�d�ral a �t� d�pos� dans le d�lai pr�vu par la loi (art. 45 al. 1 et art 100 al. 1 LTF).
Il y a donc en principe lieu d'entrer en mati�re. L'intim� plaide certes l'irrecevabilit� du recours, au motif que celui-ci d'une part pr�senterait une motivation manifestement insuffisante (art. 42 al. 2 et 108 al. 1 let. b LTF), d'autre part serait proc�durier ou abusif (art. 108 al. 1 let. c LTF); il n'est toutefois pas n�cessaire de se pencher plus avant sur ces questions, le recours �tant de toute fa�on d�nu� de pertinence, comme on le verra ci-apr�s.
Le recours en mati�re civile peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF), dont il ne peut s'�carter que s'ils l'ont �t� de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
Les recourants se plaignent d'une violation des art. 271 al. 1 CO (annulabilit� du cong� qui contrevient aux r�gles de la bonne foi), 8 CC (fardeau de la preuve), 274d al. 3 CO (maxime inquisitoire sociale) ainsi que 29 al. 2 Cst. (droit d'�tre entendu), et d�plorent �galement une appr�ciation arbitraire des preuves (art. 9 Cst.). Sous ces diff�rents couverts, ils pr�sentent une argumentation qui se r�sume en bref � reprocher � la cour cantonale de ne s'�tre bas�e que sur les all�gations de l'intim� - sans chercher si elles �taient fond�es - ainsi que l'attestation �tablie par le directeur du foyer, et d'avoir - sans en indiquer les raisons - fait abstraction du rapport de renseignements qu'ils avaient produit, pour admettre l'existence d'un besoin du bailleur d'occuper l'appartement litigieux; or, les deux premiers �l�ments ne seraient pas de nature � prouver que l'intim� vivait r�ellement au foyer, qu'il ne disposait pas d'un logement ailleurs et, partant, qu'il avait un besoin r�el de l'appartement en cause.
En l'occurrence, la cour cantonale a bel et bien indiqu�, dans la partie "en fait" de son arr�t, que les recourants avaient produit le rapport de renseignements litigieux, lequel d�montrait selon eux que l'intim� ne vivait pas au foyer; il ne saurait donc sous cet angle �tre question de violation du droit d'�tre entendu. Toutefois, les juges cantonaux n'en ont ensuite plus parl� dans la partie "en droit" de leur d�cision, � savoir qu'ils n'ont ni dit que la production dudit document � ce stade de la proc�dure �tait irrecevable, ni discut� la force probante de celui-ci et, en particulier, appr�ci� sa port�e par rapport aux autres �l�ments figurant au dossier. Cela �tant, pour admettre le cas �ch�ant le grief d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves, il aurait en tout �tat fallu que les recourants d�montrent en quoi le vice potentiel aurait �t� susceptible d'influer sur le sort du litige (cf. art. 106 al. 2 LTF; ATF 134 I 263 consid. 3.1 p. 265 s.; 134 V 53 consid. 4.3). Or, ceux-ci n'�tablissent pas en quoi le rapport de renseignements produit - dont ils all�guent qu'il ferait �tat de constatations pour la p�riode du 2 juillet au 21 ao�t 2009 - serait d�terminant pour juger le cong� signifi� le 7 novembre 2007, �tant rappel� que le caract�re abusif ou non de la r�siliation s'appr�cie selon les circonstances au moment o� elle est donn�e (cf. arr�t 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b, reproduit in Cahiers du bail [CdB] 1998 p. 104). Le moyen doit donc �tre �cart�, le sort du grief de violation de l'art. 274d al. 3 CO �tant d'ailleurs scell� pour les m�mes motifs.
Pour le surplus, d�s lors qu'il appara�t que les juges cantonaux se sont convaincus qu'au moment d�terminant, l'intim� avait acquis le logement en cause pour l'occuper - �tant ici pr�cis� que le grief tir� de la violation de l'art. 8 CC devient ainsi sans objet (cf. ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522) - ils n'ont pas viol� l'art. 271 al. 1 CO, car un cong� motiv� par le besoin propre du bailleur n'est en aucun cas contraire aux r�gles de la bonne foi (cf. arr�t 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b, reproduit in CdB 1998 p. 104).
Dans leur �criture au Tribunal f�d�ral, les recourants concluent subsidiairement � l'octroi d'une prolongation de bail, mais ils ne reprennent pas les arguments y relatifs, de sorte qu'il n'y a pas � examiner cette question (cf. ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 104 s.).
Compte tenu de l'issue du litige, les frais judiciaires et d�pens de l'intim� sont mis solidairement � la charge des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 ainsi qu'art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Une indemnit� de 2'500 fr., � payer � l'intim� � titre de d�pens, est mise solidairement � la charge des recourants.

References: art. 271
 ATF 
 art. 271
 art. 106
 ATF 
 ATF 
 ATF