Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8597-PGP.html?identifiant=BOI-RFPI-TPVIE-20-20140606
Timestamp: 2020-06-01 14:08:14+00:00

Document:
RFPI - Taxe sur les plus-values immobilières élevées - Modalités de détermination
8597-PGPRFPI - Taxe sur les plus-values immobilières élevées - Modalités de détermination2
BOI-RFPI-TPVIE-20-20140606
Version en vigueur du 08/03/17 au 24/08/18
Version en vigueur du 10/04/15 au 08/03/17
Version en vigueur du 06/06/14 au 10/04/15
2014-06-06T17:26:43.000+02:002015-04-10T10:44:05.000+02:00
La taxe sur les plus-values immobilières élevées, codifiée sous l’article 1609 nonies G du code général des impôts (CGI), est assise sur les plus-values immobilières imposables à l'impôt sur le revenu ou soumises au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI.
Les plus-values soumises à la taxe sont donc déterminées conformément aux dispositions de l'article 150 V du CGI, l'article 150 VA du CGI, l'article 150 VB du CGI, l'article 150 VC du CGI et l'article 150 VD du CGI, s’agissant des contribuables résidents de France, et à celles du II de l’article 244 bis A du CGI, s’agissant des contribuables non résidents.
Conformément aux dispositions de l’article 150 V du CGI, la plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou de droits immobiliers est égale à la différence entre le prix de cession (BOI-RFPI-PVI-20-10-10) et le prix d’acquisition par le cédant (BOI-RFPI-PVI-20-10-20).
Elle est ensuite réduite de l'abattement pour durée de détention prévu au I de l’article 150 VC du CGI (BOI-RFPI-PVI-20-20 au I § 10 à 156). En principe, les moins-values ne sont pas prises en compte. Toutefois, par dérogation, le II de l'article 150 VD du CGI prévoit, en cas de vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives, que les moins-values brutes s'imputent sur la ou les plus-values brutes corrigées de l'abattement pour durée de détention (BOI-RFPI-PVI-20-20 au II § 160 à 260).
Ces règles de détermination des plus-values immobilières sont applicables mutatis mutandis aux gains retirés de la cession à titre onéreux et aux échanges de titres de sociétés civiles à prépondérance immobilière. Sur ce point, il convient de se reporter aux BOI-RFPI-SPI-10-30 et BOI-RFPI-SPI-20.
Conformément aux dispositions du III et du C du IV de l'article 27 de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est applicable pour la détermination de l’assiette nette imposable, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention prévu à l'article 150 VC du CGI, des plus-values réalisées au titre de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, autres que des terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant, intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014 (BOI-RFPI-PVI-20-20 au III § 270) et, sous conditions, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016.
Pour les cessions de biens immobiliers entrant dans le champ d'application de l'abattement exceptionnel de 25 % (BOI-RFPI-PVI-20-20 au III § 280 à 290), la taxe est assise sur les plus-values immobilières imposables à l'impôt sur le revenu ou soumises au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI, après prise en compte de cet abattement.
La taxe est due par le cédant dès lors que le montant de la plus-value imposable réalisée est supérieur à 50 000 €.
Le seuil de 50 000 € s'apprécie après prise en compte de l'abattement pour durée de détention et, le cas échéant, de la fraction de la plus-value exonérée en application des dispositions du 1° bis du II de l'article 150 U du CGI en cas de remploi (BOI-RFPI-PVI-10-40-30) et de l'abattement exceptionnel de 25 %.
S'agissant des plus-values réalisées par des non-résidents bénéficiant de l'exonération au titre de la cession d'un logement situé en France dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable (CGI, art. 150 U, II-2°), le seuil de 50 000 € s'apprécie au regard de la fraction de la plus-value nette imposable supérieure à la limite précitée de 150 000 €. Ainsi, par exemple, si la plus-value nette imposable est égale à 190 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées n'est pas due : après application de l'exonération spécifique aux non-résidents, la plus-value nette imposable est en effet inférieure au seuil d’imposition à la taxe (190 000 - 150 000 = 40 000). En revanche, si la plus-value nette imposable est de 220 000 €, la taxe sera exigible et calculée sur une assiette égale à 70 000 € (220 000 - 150 000 = 70 000).
Les concubins, tout comme les indivisaires, constituent chacun un cédant unique et font à ce titre l’objet d’une taxation distincte en matière d’imposition des plus-values. Par suite, s’agissant de la taxe due à raison de la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien unique détenu par des concubins ou des indivisaires, l’appréciation du seuil de 50 000 € s’effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des concubins ou co-indivisaires.
Dans le cas d’un bien cédé conjointement par un couple marié, les époux sont considérés comme des co-cédants. Toutefois, il est admis d'apprécier le seuil de 50 000 € comme en matière d'indivision, c'est-à-dire au niveau de la quote-part du bien, et donc de plus-value, revenant à chacun des époux et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple.
M. et Mme X cèdent conjointement un immeuble détenu en communauté et réalisent à raison de cette cession une plus-value nette imposable de 90 000 €. Les époux X ne sont pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque la quote-part de plus-value imputable à chacun des époux, soit 45 000 €, est inférieure au seuil d'imposition de 50 000 €.
Les couples liés par un PACS cédant conjointement un bien immobilier sont considérés comme des indivisaires. Dès lors, l’appréciation du seuil de 50 000 € s’effectue de la même manière que pour les indivisaires, c'est-à-dire individuellement au niveau de la quote-part de la plus-value totale revenant à chacun des membres du couple.
La taxe est due par la personne morale qui réalise une plus-value soumise à l'impôt sur le revenu d'un montant supérieur à 50 000 €. Le seuil de 50 000 € s'appréciant au niveau du cédant dans cette hypothèse, il doit être apprécié au niveau de la personne morale et non au niveau de chaque associé.
Toutefois, il est admis que le seuil de 50 000 € soit apprécié au regard du montant de la plus-value imposable correspondant aux droits des seuls associés redevables de l'impôt sur le revenu.
Dès lors, il n'est pas tenu compte pour l'appréciation du seuil de 50 000 € :
- de la quote-part de la plus-value revenant à des associés personnes physiques bénéficiant d'une exonération liée à la cession de la résidence principale ou à la cession d'un logement en vue de l'acquisition de celle-ci, dans les conditions exposées au IV-C § 280 à 300 du BOI-RFPI-TPVIE-10.
Barème de calcul de la taxe sur les plus-values immobilières élevées
M. X vend un appartement le 25 mars N pour un montant de 200 000 €. Le bien a été acquis le 15 janvier N-6 pour 90 000 €.
Plus-value brute : 200 000 - 90 000 = 110 000 €.
Abattement pour durée de détention (une année de détention au-delà de la cinquième) : 2 % x 110 000 € = 2 200 €.
Plus-value nette : 110 000 - 2 200 = 107 800 €.
La plus-value imposable étant supérieure à 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s'applique. Le montant de la plus-value étant compris entre 100 001 € et 110 000 €, la taxe correspondante est calculée comme suit :
(3 % x 107 800) - [(110 000 - 107 800) x 1/10], soit 3 234 - 220 = 3 014 €.
La plus-value nette imposable, appréciée au niveau de la quote-part part du bien revenant à chaque époux, étant supérieure à 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s'applique.
Exemple 3 : Immeuble détenu par une société relevant de l'article 8 du CGI, l'article 8 bis du CGI et l'article 8 ter du CGI.
La SCI Y cède un immeuble le 25 mars N pour un montant de 500 000 €. Le bien a été acquis le 15 janvier N-10 pour 200 000 €.
Plus-value brute : 500 000 - 200 000 = 300 000 €.
Abattement pour durée de détention (cinq années de détention au delà de la cinquième) : 10 % x 300 000 = 30 000 €.
Plus-value nette : 300 000 - 30 000 = 270 000 €.
La plus-value nette imposable réalisée par la SCI Y, correspondant aux droits des seuls associés redevables de l'impôt sur le revenu ne bénéficiant pas d'une exonération, s'élève donc à 67 500 €.
Le montant de la plus-value imposable réalisée par la SCI Y étant supérieur à 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s'applique. Le montant de la plus-value étant compris entre 60 001 et 100 000 €, la taxe correspondante est calculée au taux de 2 %.
La taxe due s'élève donc à 67 500 € x 2 % = 1 350 €.
Le IV de l'article 1609 nonies G du CGI prévoit qu'une déclaration conforme à un modèle établi par l'administration et retraçant les éléments servant à la liquidation doit être déposée lors de l'enregistrement de l'acte de cession dans les conditions prévues aux 1°, 2° et 4° du I et au II de l'article 150 VG du CGI.
Ces imprimés, accessibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique "Recherche de formulaires", retracent les éléments servant notamment à la liquidation de la plus-value immobilière et de la taxe sur les plus-values élevées.
Conformément au V de l'article 1609 nonies G du CGI, la taxe doit être versée préalablement à l'exécution de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée lors du dépôt de la déclaration dans les conditions prévues, selon le cas, aux I à II bis de l'article 150 VF du CGI, aux II et III de l'article 150 VH du CGI et au IV de l'article 244 bis A du CGI.
1. Plus-values d'un montant inférieur ou égal à 50 000 €
S'agissant d'une plus-value imposable à l'impôt sur le revenu ou au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI d'un montant inférieur ou égal au seuil de 50 000 €, aucune liquidation de la taxe ne doit figurer sur les déclarations n° 2048-IMM (CERFA n° 12359), n° 2048 M (CERFA n° 12358) et n° 2048 M bis (CERFA n° 12357), accessibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique "Recherche de formulaires". L'indication que la plus-value est hors du champ de la taxe sur les plus-values immobilières élevées n'est pas exigée dans l'acte soumis à l'enregistrement ou à la formalité fusionnée.
2. Plus-values d'un montant supérieur à 50 000 €
S'agissant d'une plus-value imposable à l'impôt sur le revenu ou au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI d'un montant supérieur au seuil de 50 000 €, la taxe correspondante doit être versée à peine de refus de la formalité ou de l'enregistrement. La taxe due par les non-résidents est acquittée sous la responsabilité d'un représentant fiscal. Sur ce point il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVINR-30-20.
- que la plus-value réalisée porte sur la cession d'un terrain à bâtir défini au 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI (BOI-RFPI-TPVIE-10 au II-B § 120) ;
- qu'une promesse de vente ayant acquis date certaine a été passée avant le 7 décembre 2012 (BOI-RFPI-TPVIE-10 au V § 340) ;
- que la plus-value réalisée par un couple marié ayant cédé un bien de communauté est inférieure à 50 000 € au niveau de la quote-part de chaque époux (cf. II-B-2 § 40).
Conformément au VI de l'article 1609 nonies G du CGI, la taxe est contrôlée sous les mêmes garanties et sanctions qu'en matière d'impôt sur le revenu. Il convient donc de se reporter sur ce point au BOI-RFPI-PVI-30-50.
/bofip/8597-PGP.html?identifiant=BOI-RFPI-TPVIE-20-20140606

References: l'article 244
 l'article 150
 l'article 150
 l'article 150
 l'article 150
 l'article 150
 § 10
 l'article 150
 § 160
 l'article 27
 l'article 150
 § 270
 § 280
 l'article 244
 l'article 150
 art. 150
 § 280
 l'article 8
 l'article 8
 l'article 8
 l'article 1609
 l'article 150
 l'article 1609
 l'article 150
 l'article 150
 l'article 244
 l'article 244
 l'article 244
 l'article 257
 § 120
 § 340
 § 40
 l'article 1609