Source: https://doctrina-administrativa.vlex.es/vid/resolucion-16-enero-2019-762132537
Timestamp: 2019-02-19 02:14:40+00:00

Document:
Resolución de 16 de enero de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de La Unión n.º 2 a practicar la reinscripción del dominio de determinada finca a favor de una sociedad como consecuencia del cumplimiento de una condición resolutoria. - Doctrina Administrativa - VLEX 762132537
Publicado en: BOE, 6 de Febrero de 2019
Previo examen y calificación de los precedentes documentos, el Registrador que suscribe ha resuelto no practicar la inscripción solicitada por el defecto de oponerse el comprador a la resolución pretendida, lo que obliga al vendedor a acudir a la vía judicial.
La Unión, veinticinco de Septiembre de dos mil dieciocho.–El registrador (firma ilegible).–Fdo.: José Ángel Sánchez Serrano.
Examinado el documento precedente, que junto a la calificación negativa y la solicitud de calificación sustitutoria correspondientes y documentos complementarios tuvo entrada en este Registro el día 9 de octubre de 2018 a las 10:20 horas según el asiento número 2.827 del libro de entrada correspondiente al año 2018, he resuelto confirmar la calificación negativa realizada por el registrador titular del Registro de la Propiedad número 2 de La Unión, con base en los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
Cieza, 9 de octubre de 2018. El registrador, Juan Cavallé Herrero.
Primero. Que en todo caso se trata de una compraventa, celebrada entre dos partes, las cuales acuerdan bilateralmente la condición resolutoria pactada, cuya rescisión tiene su base en el artículo 1.504 del Código Civil, el cual establece que "En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término".
Cuarto. Que asimismo, esta parte ha cumplido con lo dispuesto en el artículo 175.6. RH., al haberse consignado la cantidad de 3.000,00€ (única cantidad entrega por la compradora) (…).
Se plantea en este expediente, de nuevo, una cuestión relativa a la posibilidad de inscribir un acta de resolución de un contrato de compraventa como consecuencia del ejercicio por parte de la vendedora de la facultad de resolución pactada al amparo del artículo 1504 del Código Civil para garantizar el pago de parte del precio aplazado. En este caso concurre una circunstancia relevante, puesta de manifiesto por el registrador, que consiste en la oposición expresa por parte de la entidad compradora requerida a la resolución. En concreto, la entidad compradora, como contestación a la notificación recibida, hizo constar la improcedencia de la resolución por haber sido las obligaciones de pago escrupulosamente cumplidas y haber sido puestos los fondos necesarios para el pago a disposición de la entidad vendedora, llegando a consignarse judicialmente a petición de ésta, que se comprometió a acreditar tales circunstancias allá donde fuera necesario.
Según la reiterada doctrina fijada por este Centro Directivo, la reinscripción en favor del vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada conforme al artículo 1504 del Código Civil, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma: primero, debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; segundo, la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995), y, tercero, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo de momento ser determinada.
En el presente caso, al existir oposición expresa del comprador requerido a la resolución invocada por la transmitente, hecha constar mediante la oportuna diligencia en el acta de notificación y requerimiento instada por la ahora recurrente, debe confirmarse íntegramente la calificación del registrador, sin que sea posible, por tanto, practicar la reinscripción de la titularidad dominical en favor de la vendedora, mientras no recaiga la correspondiente resolución judicial en la que se desestime la oposición formulada por el comprador, siendo competencia exclusiva de los tribunales de Justicia, y no de esta Dirección General, la determinación de si la causa de oposición alegada por la sociedad compradora es o no cierta.

References: resolución 
 artículo 1
 resolución 
 artículo 175
 resolución 
 resolución 
 artículo 1504
 resolución 
 artículo 1504
 artículo 59
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1123
 artículo 175
 resolución 
 artículo 1154
 resolución 
 resolución