Source: https://html.rincondelvago.com/legislacion-arquitectonica.html?url=legislacion-arquitectonica
Timestamp: 2019-11-14 11:31:28+00:00

Document:
Encuentra aquí información de Legislación arquitectónica para tu escuela ¡Entra ya! | Rincón del Vago
Aspectos legales de la Construcción. Gestión Urbanística
Legislación arquitectónica
Tema 1. El Derecho y sus Normas.
EL DERECHO. CONCEPTO.
Derecho: Conjunto de reglas de conducta obligatoria establecidas o autorizadas por el estado y respaldadas por su poder.
Las reglas están referidas a conductas externas. (Acciones).
Las normas jurídicas obligan.
Son promulgadas por el Estado o bien por convenios de zonas jurisdiccionales; teniendo el Estado recursos para su obligado cumplimiento. (Multa, sanción…)
El derecho se subdivide en dos ramas generales y éstas a su vez se ramifican.
Primera subdivisión:
Derecho objetivo: Son normas jurídicas que tiene como finalidad establecer mandatos generales para la organización de la vida social y obligan a todos los ciudadanos con carácter sancionador en el caso de su incumplimiento. Normas de carácter impositivo y sancionador. (Impuestos código de circulación…)
Derecho subjetivo: Integrado por normas que ofrecen situaciones jurídicas de poder concreto amparadas por las leyes. Se utilizan para satisfacer determinadas necesidades de las personas. (Contratos, testamentos.)
Segunda subdivisión:
Derecho publico: en él se relaciona un individuo con el Estado; el contenido de las normas del derecho publico es inderrogable, es decir, no negociable. (Licencias de obras…)
Este a su vez se ramifica en:
Derecho político o constitucional: Estudia la Constitución Española, la organización y los fines del Estado.
Derecho Administrativo: Estudia y regula las actividades del Estado.
Derecho Penal: Recogido en el código penal y se tipifican las conductas que se consideran como delitos o faltas y en consecuencia se imponen sanciones, como puede ser la privación de libertad. Dentro del código penal existe un apartado “Responsabilidad por delitos de imprudencia” que afecta con sentencias condenatorias, en algunas ocasiones, a los arquitectos técnicos por la mala ejecución de las obras.
Derecho Fiscal o Tributario: Trata del tema de los impuestos, que las personas tienen que satisfacer a la administración.
Derecho internacional: Regula las relaciones entre los distintos estados y sus entidades publicas.
Derecho laboral: Trata el tema de los contratos de trabajo, y relaciones laborales; regula los convenios colectivos y todo lo referente a la Seguridad Social.
Derecho privado: Relaciona personas privadas, siendo personas físicas o bien personas jurídicas. Las normas del derecho privado pueden ser negociables.
Derecho civil: Está contenido en el código de derecho civil del año 1.889. Es el núcleo fundamental del derecho, es el más antiguo y su origen está en el Derecho Romano, muchas ramas del Derecho publico nacieron en el seno del derecho civil y luego se fueron separando.
Los derechos morales de la persona: (Familiares: tema de apellidos, vecindad, herencia…).
Los derechos corporativos: regulan el tema de las sociedades civiles.
Los derechos patrimoniales o reales: Son los derechos de las cosas. Versando sobre el tema de la propiedad, posesión, servidumbres, obligaciones y contratos.
Derechos Reales: la propiedad, las servidumbres, la posesión…
Obligaciones y contratas: contrato de compra-venta, de arrendamiento…
Derecho sucesorio: lo relativo a las herencias.
Derecho Foral: Estudia el tema de los fueros, siendo estos determinadas particularidades que se producen en ciertas comunidades autónomas. (Tribunal de las aguas)
Derecho Mercantil: Se refiere a los actos de comercio y a los comerciantes. (S.A., S.L., bolsa, entidades bancarias, hipotecas…)
Las fuentes del derecho son aquellos documentos en los que aparecen plasmados el derecho, es decir, los modos de manifestación del derecho. El art. 1 del código civil dice que existe una fuente principal del derecho que se llama la Ley; y existen dos fuentes supletorias que son la costumbre y los principios generales del derecho.
La jurisprudencia es el conjunto de sentencias dictadas por los tribunales.
Ley: Norma de carácter general emanada de los órganos legislativos del Estado o de las Comunidades Autónomas a quienes constitucionalmente les incumbe la labor de legislar.
Organos legislativos del Estado:
Cortes generales	- Congreso diputados
+	en España
Cortes valencianas en la Comunidad Valenciana.
Las leyes obligan a ser cumplidas por todos. Estas entran en vigor tras su publicación en el B.O.E. (leyes estatales) y en el D.O.G.V. (caso leyes Comunidad Valenciana) y empiezan a obligar a los 20 días de su publicación.
Clasificación de las leyes dependiendo de su rango:
Constitución. Ley fundamental del Estado.
Tratados Internacionales: se celebran para atribuir a una organización o institución internacional el ejercicio de una competencia derivada de la constitución.
Ley de Armonización: Establece los principios necesarios para armonizar las disposiciones normativas de las comunidades autónomas.
En materia de urbanismo el Estado permite a cada comunidad autónoma desarrollar y modificar su propia legislación.
Ley Orgánica: Regulan: Derechos fundamentales de las personas.
Leyes por las cuales se aprueban los estatutos de autonomía.
Leyes que regulan el régimen electoral.
Ley de Bases: Aquellas mediante las cuales el estado realiza una delegación legislativa para formar un texto articulado, en esta delegación se establece el objeto y los criterios de la misma, su alcance y los principios a seguir en su desarrollo.
Ley Marco. Son aquellas en las cuales las cortes generales en una materia de competencia exclusiva estatal atribuyen a una comunidad autónoma la posibilidad de dictar normas en el marco legislativo fijado por la propia ley estatal.
Otros:	a. Decreto legislativo.
b. Decreto ley.
c. Leyes ordinarias.
Costumbre: Es una forma popular y espontanea de la formación de derecho, propias de un ámbito de actuación reducido (Tribunal de las aguas).
Principio: Postulado de carácter general al que se subordinan soluciones concretas, de tal modo que los principios generales del derecho son principios básicos sobre los que se apoyan las leyes.
Postulado en los que se basan las normas jurídicas. 3 características:
Son objetivas.
Son permanentes en el tiempo.
Son prejurídicos. (Anterior a normas jurídicas en el tiempo.)
Son anteriores a las normas constitucionales. Principios de derecho más conocidos:
Derecho a la vida. (Excepción: ley del aborto)
Derecho a la libertad. (Expresión, residencia, conciencia)
Derecho a obligarse. (Contratos)
LA ADMINISTRACIÓN. NORMAS ADMINISTRATIVAS.
El Estado: es la forma de organización política de una determinada comunidad.
El estado moderno, aparece en Francia a mediados del siglo XVIII. Se basa en una tesis, llamada tesis de la “División de poderes”. Este modelo lo formuló MONTESQUIEU y plantea garantizar, que las libertades del hombre no sean anuladas o sofocadas por los poderes públicos. Montesquieu expuso que todo poder tiende a acrecentar dicho poder. Para solucionarlo promulga que los poderes públicos tienen que ser poderes sometidos al derecho, es decir, poderes jurídicos; cuando se da esto estamos ante un estado de derecho. Si el poder no esta sometido al derecho se denomina estado de policía.
Dentro del estado se distinguen tres poderes: legislativo, ejecutivo y judicial. Estos deben de ser independientes unos con otros, con lo que se consigue un freno a cualquier intento de supresión de las libertades individuales, ya que cada uno está en manos distintas, y cada uno cuida de que no se invadan sus competencias.
Poder ejecutivo: Lo integra el gobierno y la legislación, ejecuta las leyes que han desarrollado las cortes.
Funciones del Estado y Comunidades Autónomas: La constitución española reparte las funciones de tal manera que el Estado tiene una competencia sobre determinadas materias que le permiten dar disposiciones de obligado cumplimiento para toda la nación; es decir, hay unas competencias que son estrictamente estatales. Sobre determinadas materias el Estado transfirió a las comunidades autónomas la competencia de manera que, son las comunidades autónomas las que pueden dar disposiciones de obligado cumplimiento sobre estas materias, pero solo para el ámbito de cada Comunidad Autónoma.
Estructura y actividad del poder ejecutivo del Estado: El poder judicial a través de los tribunales de justicia lo que hace es resolver los litigios que se plantean entre particulares, o entre particulares y la administración.
En cambio, el poder ejecutivo tiene una estructura mucho más compleja y la misión del poder ejecutivo es llevar a cabo la actividad del Estado.
Función ejecutivo:	NIVEL ESTATAL
Integrado en primer lugar, por el gobierno: es el órgano de decisión política del poder ejecutivo y está integrado por el presidente del gobierno y por sus ministros, cuando se reúnen formalmente, constituyen el consejo de ministros.
En segundo lugar la administración Central: que la integran los distintos ministerios, a su frente está el ministro correspondiente.
En tercer lugar la administración Periférica: que la conforman las delegaciones del gobierno en las comunidades autónomas y en las provincias. Al frente de cada gobierno hay un gobernador civil que ha desaparecido recientemente.
En cuarto lugar administración Local: integrado por las diputaciones provinciales y los ayuntamientos.
En quinto lugar la administración Institucional: está integrada por órganos que gestionan los intereses públicos.
En sexto lugar los Ayuntamientos: es el órgano de gobierno de cada municipio y que tiene competencias en un gran número de materias que afectan a cada término municipal.
Función ejecutivo:	COMUNIDAD VALENCIANA
Pleno del Consell: integrado por el presidente de la Generalitat y los Consellers.
Administración local. Común al estado.
El conjunto de poder legislativo, ejecutivo y judicial es la Generalitat.
Función ejecutiva - poner en marcha las disposiciones del poder legislativo. El ejecutivo tiene dos funciones más:
Función o potestad reglamentaria - puede dictar determinadas normas dentro de unos límites, Normas Administrativas.
Clases De Normas Administrativas:
Decreto ley: Es una disposición emanada del ejecutivo con carácter provisional y que se dictan en supuestos excepcionales, tienen el mismo valor que una ley y se dan por razones de urgencia, posteriormente son convalidados por las cámaras y las cortes no puede afectar a las materias propias de las leyes orgánicas.
Con carácter provisional y de
Posteriormente convalidado por las cortes
Decreto legislativo: Son disposiciones normativas con fuerza de ley que siendo fuentes del derecho no aparecen reguladas en otros ordenamientos jurídicos (cuando se aprueba un texto refundido - modificación parcial de la ley)
Real Decreto: Norma legislativa, la da el consejo de ministros.
Ordenes Ministeriales: Que las dan los propios ministros, para el funcionamiento de los ministerios.
Instrucciones: Las dan los directores Generales. Son de obligado cumplimiento solo para los funcionarios.
Ordenanzas: Las aprueban los ayuntamientos, los dicta el pleno del ayuntamiento , se publican en el D.O.P.
Bandos: Los dicta el alcalde, se publican en el tablón de anuncios del ayuntamiento
Estas disposiciones administrativas están afectadas por un principio de jerarquía, lo que quiere decir, que una disposición de rango inferior no puede contradecir otra de rango superior
Las normas Administrativas tienen que responder a dos principios:
Principio de legalidad: tiene que buscar el interés publico.
Principio de jerarquía normativa: ninguna norma puede contradecir a otra de rango superior.
Función revisora de la administración - el poder ejecutivo, puede revisar sus propios actos antes de que el tema pase al poder judicial.
Cuando un particular tiene un litigio con una determinada actuación administrativa porque cree que vulnera cualquier ley o cualquier norma administrativa, puede recurrir ante los tribunales o el poder judicial.
Los tribunales de justicia que atienden las reclamaciones que se plantean contra la administración, se llaman tribunales de lo contencioso-administrativo. Cuando son litigios de carácter civil se llaman tribunales ordinarios y pueden ser tanto de materia civil, mercantil o penal.
Sistema que siguen las reclamaciones contra la administración: Para acudir a un tribunal contencioso-administrativo es preciso antes agotar la vía administrativa, es decir, se ha de someter a la propia administración la revisión del acto administrativo. La vía administrativa se agota mediante la presentación de recursos administrativos y que están regulados en una ley llamada: “Ley de régimen jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento administrativo común.” (RJAP y PAC)
Se inicia formulando por los particulares los recursos administrativos:
Recursos ordinarios de revisión: Es aquel que se interpone ante el superior jerárquico del órgano que ha dictado el acto.
Para interponer un recuso ordinario se dispone del plazo de un mes desde la notificación del acto.
Recursos extraordinarios de revisión: Se interponen contra actos que ponen fin a la vía administrativa o contra actos que no han sido impugnados dentro de plazo por vía administrativa. Se interponen ante el mismo órgano que ha dictado el acto.
El plazo de interposición es de tres meses desde el conocimiento de los documentos o causa de la revisión o cuatro años desde que se notificó la resolución impugnada si se detecta que se ha incurrido en algún error de hecho, que se deduce de los propios documentos del expediente.
Transcurridos tres meses desde la interposición del recurso sin haber recibido contestación se entiende que el recurso ha sido desestimado y queda abierta la vía contencioso-administrativa.
Certificado de actos presuntos: Se ha de pedir este certificado si la administración no contesta en el plazo de 3 meses, debe emitirlo en el plazo de 20 días, salvo que en este plazo la administración, resuelva.
Las notificaciones administrativas, deben indicar el tipo de recurso que se puede formular contra el acto y el plazo para interponerlo.
Recurso administrativo contra las decisiones del ayuntamiento: En el ámbito municipal no es preciso agotar la vía administrativa, sino que se puede ir directamente al tribunal contencioso - administrativo, presentando el recurso en el plazo de dos meses a contar desde que el ayuntamiento nos notifica el acto administrativo con el cual estamos en desacuerdo, sin embargo, es absolutamente imprescindible comunicar previamente al ayuntamiento la intención de presentar el recurso ante el tribunal contencioso- administrativo.
Poder legislativo: constituido por el parlamento, las cortes…(España>cortes)
Poder judicial: Su misión es la de revisar los actos que se producen en ejecución de las leyes.
Caso concreto España:
El Estado español, según la constitución española: el Estado español es una monarquía parlamentaria.
Función legislativa	Cortes generales (congreso + senado).
Función ejecutivo Gobierno + Administración Central.
Función judicial	Trib. Constitucional, Audiencia Nacional, tribunales ordinarios.
C. AUTONOMA VALENCIANA
Función legislativa	Cortes Valencianas
Función ejecutivo Gobierno + Administración Autonómica.
Función judicial	Trib. Superior de justicia de la Comunidad Valenciana
Tema 2. Los Derechos sobre las cosas.
LA PROPIEDAD Y LA POSESION.
Los derechos reales son aquellos que establecen una relación entre una persona y un objeto frente a otras personas. (propiedad)
Los derechos de obligación son aquellos que establecen una relación entre personas y afecta solo a ellas, sin objeto intermedio. (Contrato)
Concepto de propiedad: art. 348 código civil “Es el derecho a gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas por la ley”.
Concepto de posesión: Es la simple detentación de una cosa. (Alquiler)
La definición de propiedad según el código civil distingue:
Derechos de goces: Consiste en el disfrute del propietario de sus posesiones.
Derechos de disposiciones: Consisten en que el propietario puede disponer de sus posesiones para sacar u obtener, en su caso, beneficio de ellas.
Existen dos clases de propiedad:
Pública: es aquella que pertenece a la administración Pública.
Los bienes pueden pertenecer al Estado, a las Comunidades autónomas o bien a los ayuntamientos.
Pertenecen al estado los llamados bienes de uso y dominio público (carreteras), y también la franja litoral. A los ayuntamientos pertenecen los bienes de uso y dominio publico como son las calles de la ciudad, las zonas verdes, zonas deportivas, suelo para dotaciones escolares…
Privada: es aquella que pertenece a los particulares, bien sean personas físicas o bien personas jurídicas.
La propiedad privada puede ser privativa o comunitaria, también llamada en régimen de comunidad.
La propiedad privada privativa es cuando un bien pertenece a un solo propietario.
La propiedad privada comunitaria es cuando el inmueble de que se trata pertenece a varios propietarios en común.
Copropiedad: cuando pertenecen a varias personas.
Otra clasificación por razón del objeto:
Propiedad Mobiliaria: La que se tiene sobre cosas sin situación fija, que son trasladables sin deterioro de su naturaleza. (Muebles)
Propiedad Inmobiliaria: La que se tiene sobre las cosas con situación fija que no son trasladables sin deterioro de su naturaleza. (Piso, solar..)
Propiedad Especial: Que se rige no por el código civil que es la ley que regula la propiedad en general, sino por unas leyes especificas. Estas leyes rigen la propiedad de minas, de aguas, de montes, la propiedad intelectual y la propiedad industrial.
Propiedad Industrial: Es aquella que regula lo relativo a las patentes y las marcas. Mediante la inscripción de un registro que se llama registro de la Propiedad Industrial, aquellas personas que fabrican o que han descubierto determinados sistemas de producción son protegidos frente a las posibles copias que dañarían sus intereses.
Formas de adquisición de la propiedad:
La propiedad puede adquirirse de cinco maneras distintas:
Por ocupación: Se requiere que los bienes carezcan de dueño. Se suele dar bastante en terrenos rústicos con mal deslindamiento de propiedad.
Por prescripción: Puede producirse por el simple paso del tiempo y habiendo usado de una cosa en las condiciones que marca el código civil. (10-20 años)
Por transmisión:
Por sucesión (motis-causa):
Testada: cuando se ha hecho testamento (legado).
Intestada: cuando no se ha hecho testamento, se refiere a aquella parte de los bienes que obligatoriamente pasan de unas personas a otras por lazos familiares; si no existe familia al Estado (después de varios llamamientos).
Por contratos de transmisión de dominio (inter-vivos): por contrato entre dos personas en el cual se legan la propiedad.
Permutas: contrato por el que una de las partes se obliga a dar una cosa a cambio de otra.
Compraventas: operación comercial en que uno se compromete a transferir alguna cosa a cambio de que el otro se la pague.
Por Donación: entrega gratuita del bien.
Formas de perdida de la propiedad o bien:
La propiedad se puede perder de cuatro maneras:
Por Abandono: La condición establecida es el abandono de la propiedad en un plazo de 20 años.
Por Expropiación: se ha de cumplir que:
Se acuerde por un decreto público, en donde se declara la utilidad pública e interés social de la propiedad.
Se destine a un bien público.
Ha de mediar una indemnización.
Por Perdida de forma involuntaria: Cuando el bien desaparece. (robo, incendio…)
Por condiciones resolutorias:	Cuando un promotor da la orden del comienzo de las obras, empieza a vender pisos y es el dueño hasta el momento en que se firma la escritura.
La construcción de un edificio sobre suelo ajeno:
Por mutuo acuerdo: Existiendo acuerdo entre el propietario del suelo y el propietario del edificio.
Estableciendo un derecho de superficie:
Es una especie de alquiler del suelo para construir por el que se paga un canon superficial.
Cuando se establece el plazo máximo de 99 años si la acción se realiza entre particulares, y 75 años si es con la administración.
Se fija el plazo pues pasado éste, el propietario del suelo pasa a ser propietario del edificio sin indemnización alguna. (alquiler sin opción a compra).
Esta forma de construcción está regulada por el art. 287-290 del texto refundido de la Ley del suelo.
Cambio de solar por obra: Consiste en que el propietario del suelo pacta con el constructor y da proporción del edificio.
Sin mutuo acuerdo: construyendo un edificio invadir la propiedad ajena.
Invasión de buena fe: el propietario del suelo puede optar bien, por adquirir lo construido en su suelo pagando o bien porque le paguen el terreno ocupado.
Invasión de mala fe: el propietario del suelo invadido puede optar por quedarse con lo construido sin pagar o por demoler la construcción.
La medianera se suele respetar cuando demueles la casa A, si años más tarde tiran B el promotor se apropia de la franja de terreno común anterior.
Ambos casos están regulados en el código civil, art.358-366.
El registro es una institución que nos informa de un modo público, fiable y solemne quien es el propietario de un determinado bien inmueble, cual es su superficie, sus linderos y las cargas y gravámenes que existen. (Servidumbres, hipotecas)
Al frente de cada Registro de la propiedad existe un registrador, que es la persona encargada de que los títulos de propiedad que se inscriben en el registro carezcan de inexactitudes y sean plenamente correctos y ciertos.
Principios en los que se basa el funcionamiento del registro.
Principio de la no-inscripción: No es obligatorio inscribir las propiedades que cualquier persona puede tener. Sin ser obligatorio, la propiedad inmobiliaria, sobretodo la urbana se inscribe por la conveniencia de poder tener la seguridad de que no hay duda de la propiedad inscrita.
En las promociones inmobiliarias se recurre frecuentemente a créditos bancarios y para ofrecer como garantía del crédito, una determinada finca, los bancos por cuestiones de seguridad exigen al registro la inscripción.
Cuando se dan créditos hipotecarios, la hipoteca no puede constituirse si la finca que se ofrece en garantía no está inscrita en el registro. En las viviendas de protección oficial siempre existe un crédito hipotecario.
Principio de presunción de exactitud: Lo que está inscrito es aquello que se presume cierto y para demostrar que no es verdad habría que entablar un proceso judicial o administrativo, al final del cual se demostrará que no es cierto.
Principio de buena fe: Los tribunales (o terceras personas) amparan siempre en los posibles litigios que puedan plantearse, a aquellos que se han fiado de lo que está inscrito en el registro.
Principio de publicidad: El registro de la propiedad es publico y cualquier persona puede consultarlo.
El catastro de la propiedad rústica y urbana:
El catastro es una institución dentro del Ministerio de Hacienda que tiene como finalidad tener la información de las fincas que pertenecen a los propietarios; así como las características de las mismas a efectos de que el Estado gire el impuesto llamado de “Contribución Territorial Urbana o Rústica”, hoy llamado “Impuesto sobre Bienes Inmuebles”. La valoración de un bien inmueble rústico es inferior a un bien urbano. El catastro funcionará fundamentalmente sobre una base planimétrica, la cual tiene una ventaja de compresión en relación con el registro en donde no existen planos generalmente y donde las fincas se describen de modo literario.
El arquitecto técnico funciona muchas veces con la información catastral porque resulta más cómodo, aunque en caso de discordancia entre lo que dice el registro de la propiedad y lo que dice el catastro prima siempre lo que consta en el registro.
Lo normal en las promociones inmobiliarias es que para tener una información completa del solar o finca, es tener él titulo o escritura de propiedad inscrito en el registro y además el plano catastral de la finca de que se trata.
En las operaciones de promoción de urbanizaciones de edificios siempre se piden planos catastrales y es ordinario su manejo.
La defensa de la propiedad:
Todo poseedor por el mero hecho de tener la cosa en su poder está amparado por la ley de manera que nadie se la pueda arrebatar sin su consentimiento, salvo que la autoridad competente lo decrete. (Expropiación).
El art. 446 del código civil defiende que: “Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión y si fuese inquietado en ella deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen.”
Estos medios para restablecer la posesión son los interdictos, siendo una acción para reponer la posesión.
Interdicto de obra nueva:
Está regulado en el art. 1663 y siguientes de la ley de enjuiciamiento civil.
El interdicto de obra nueva tiene como finalidad paralizar la obra que está en proceso de construcción instada por una 3ª persona que alega un prejuicio o una lesión de sus derechos o un riesgo que se deriva de esa obra que está en construcción.
La persona lesionada acude ante el juez y le expone los motivos por los cuales se siente lesionado y solicita la paralización de la obra.
Una vez recibida la demanda o el escrito, el juez paraliza la realización de la obra y cita a juicio verbal a las dos partes. El plazo de citación es el día laborable más próximo a pasados tres días de la notificación.
Presentación ante el juez. Las dos partes acuden con los documentos o medios de prueba en los que basan sus derechos. El demandado puede solicitar al juez que le permita hacer las obras indispensables para la conservación del edificio.
Dentro de los tres días siguientes, el juez puede decretar la realización de una inspección ocular y para ello designa un perito. (habitualmente será un técnico)
A los tres días de la inspección ocular, el juez dicta sentencia. Y esta puede decretar bien la paralización o la continuación de la obra. Y esta a su vez se puede recurrir por ambas partes.
Interdicto de obra ruinosa:
Se emplea para pedir al juez, o bien la adopción de medidas urgentes de seguridad para evitar los riesgos que se derivan de un edificio que está en situación física de ruina o semejante a la ruina, o bien para pedir al juez que ordene la demolición total o parcial de un edificio que ofrece graves riesgos para la seguridad publica.
Como medida correctora, el juez acuerda el reconocimiento inmediato de la construcción y que debe incluir un acta en la que se recoja el dictamen del perito.
El juez dictaría un auto en el cual ordena que se adopten las medidas de seguridad necesarias para la seguridad del edificio, dirigido bien al propietario del edificio, al administrador o a los inquilinos.
Si estas personas hacen caso omiso al requerimiento del juez, este ordena a la ejecución de estas medidas a costa de los interdictos.
Celebración del juicio verbal.
La sentencia: De acuerdo con la ley del suelo los ayuntamientos tienen obligación de supervisar el estado de las construcciones y edificios.
Los ayuntamientos también pueden ordenar la adopción de medidas de seguridad y la declaración de ruina de esos edificios y consiguiente demolición por motivo de seguridad.
La delimitación de la propiedad: deslinde y amojonamiento.
Deslinde: Acto formal de determinar y distinguir los límites de una finca con respecto de otra contigua.
Amojonamiento: Acción de patentizar los linderos. Se realiza estableciendo unos hitos o mojones que dan estabilidad y medios de prueba de los linderos. Siendo una operación posterior y complementaria al deslinde.
Según el código civil todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad con citación a los colindantes. El deslinde lo puede solicitar el dueño de la finca el arrendatario o el usufructuario. El deslinde define qué es la propiedad, pero no de quién es.
Tipos de deslinde:
Deslinde entre particulares: que es cuando se trata de establecer el límite de dos fincas contiguas que son de personas privadas (jurídicas o personales).
A su vez el deslinde entre particulares puede ser de dos tipos:
Deslinde amistoso:
Se realiza a petición de uno de los propietarios y se cita a los colindantes señalando la fecha, hora y lugar de reunión.
Una vez reunidos designan a los peritos y redactan un documento al que le prestan conformidad todos los propietarios y en el que se consigna los siguientes datos:
Fincas a deslindar.
Normas para practicar el deslinde
Reparto de los gastos que se ocasionen con motivos del deslinde.
Justificación de la personalidad y los derechos de los comparecientes.
Los peritos examinaran las escrituras de la propiedad para obtener antecedentes y datos respecto de la forma de los linderos.
Si se dispone de un plano se intenta trasladar al terreno los límites que se deducen de la escritura.
Replanteo del terreno, se suele realizar con estacas de madera o señales naturales (árboles…)
Tras el replanteo provisional puede ocurrir:
Todos estén de acuerdo con los lindes. Si esto ocurre, si no se considera necesario el amojomamiento, se levanta un acta que suscriben todos los interesados, a éste acta se le denomina: Acta de Deslinde y en ella se describen los límites establecidos siendo conveniente acompañarla con planos; si se ponen mojones se llama Acta de Amojonamiento, describiendo cómo son los mojones.
El acta se lleva ante notario, dando fe pública del acto. (Protocolizar el acta.)
Si algún propietario no está conforme con los límites; se procede:
Que a unos propietarios les falte superficie respecto de la escritura y a otros les sobre, se reparte proporcionalmente a la superficie de las escrituras.
A todos les falte o a todos les sobre: En este caso se reparte entre los propietarios colindantes en relación con la superficie de la finca.
Deslinde judicial:
Cuando no existe acuerdo entre los propietarios o algún propietario muestra disconformidad con la actuación del perito, se acude al juez. El juez señala fecha, hora y lugar de reunión para que los propietarios presenten las escrituras y las reclamaciones que estimen procedentes.
Los propietarios pueden asesorarse por sus peritos.
Acto seguido el juez ordena que se realice el deslinde en su presencia y se levanta un acta, lo único requerido es que el nuevo deslinde se realice ante el juez.
Requisitos para realizar el amojonamiento:
Los materiales de los mojones tengan un carácter permanente. (piedra, hormigón…)
Su forma debe ser tronco cónica o piramidal y son mejores los de mayor tamaño y peso.
El número de hitos ha de coincidir con el número de vértices del polígono, de manera que de uno a otro se pueda trazar una línea recta, si uno de los linderos es curvo se sitúan dos mojones grandes en los extremos y otros más pequeños en los vértices de la poligonal inscrita.
Desde cada hito se debe ver el anterior y el posterior y su distancia no debe de ser superior a 500 m.
Si uno de los vértices del perímetro de la finca cae en un lugar inaccesible, en ese caso se sitúan los que sean necesarios a cada lado de manera que la intersección de las líneas que los une define el punto donde ha de ir el mojón.
Causas por las que se realiza un deslinde:
Para establecer los lindes de una finca que se ha dividido por motivo de herencia o segregación.
Restablecer límites entre dos o más propietarios por estar confusos o deficientemente señalados.
Antecedentes a tener en cuenta a la hora de efectuar un deslinde:
Las escrituras de propiedad, si existen.
Si no hay escritura, se puede pedir testimonios a ancianos o prácticos conocedores del lugar.
Si no hay bastante, se pueden realizar conjeturas. (situación de los arboles, caminos, ramblas…)
Deslinde oficial: es cuando se da entre un particular y la administración.
Deslinde de solares:
Solar: superficie de suelo urbano apta para la edificación.
Parcela: superficie no urbanizable.
Cuando realizamos el deslinde del solar, se producen a su vez dos tipos de deslinde:
Deslinde particular: Entre propietario del solar y el propietario de parcelas colindantes.
Deslinde oficial: Consiste en definir el límite con la calle, porque las calles son de propiedad pública y estas pertenecen a los ayuntamientos.
Se trata de un señalamiento de la alineación oficial o de calle y este deslinde se materializa mediante un acto denominado “tira de cuerdas” este es efectuado por el arquitecto de la propiedad y el del ayuntamiento.
Consiste en trasladar a la realidad la alineación de la calle señalada en los planos de ordenación.
Cuando se efectúa se pueden dar tres supuestos:
El límite del solar coincide con la alineación de la calle o línea de fachada. Simplemente se marca esta alineación.
Cuando el solar invade la calle, o sea la alineación de la calle cae dentro del solar. El propietario ha de ceder esta franja:
Vía expropiación
Vía cesión.
Cuando el solar no alcanza la alineación de la calle. El propietario del solar ha de adquirir la franja de terreno que le falta. Se la conoce como “apropiación”, pero pagando.
Caso especial: Los solares son irregulares: hay que hacer una regularización o normalización de solares; que consiste en normalizar la configuración de las parcelas para facilitar su edificación.
Si no son equivalentes, se denomina “permuta”, se traduce en pesetas.
El deslinde de solares se ha de efectuar con más cuidado que el deslinde de terrenos:
- La superficie de los solares es mucho más pequeña que la de las parcelas rústicas
- Los metros cuadrados de los solares cuestan más dinero.
Tema 3. La Propiedad Horizontal.
Propiedad horizontal: es una especie de condominio en la que concurren las siguientes circunstancias:
- Cada propietario tiene como propiedad privada un piso o local dentro de un edificio de uso y destino privado.
- Cada propietario forma parte de un condominio con el resto de los propietarios respecto de los elementos comunes del edificio expresándose su porcentaje de derecho sobre esos elementos mediante una cuota centesimal. (escalera, ascensor…)
- La titularidad de la cuota y de los pisos o locales es inseparable.
Es el régimen al que se someten la mayoría de los edificios que se construyen.
La propiedad horizontal se regula en una ley que se denomina con el mismo nombre, Ley de Propiedad horizontal, aprobada el 21/06/60.
Los preceptos de esta ley no pueden ser modificados por la voluntad de los condueños, sin embargo, la ley deja un margen de maniobra. Esta voluntad se refleja en dos documentos:
- Reglamentos de régimen interno.
El Titulo Constitutivo: Documento dentro de la ley de Propiedad Horizontal, y cada comunidad de propietarios ha de tener uno.
La ley atribuye al Titulo Constitutivo dos funciones en art. 5 de la Ley Propiedad Horizontal.
Parte descriptiva: Descripción del edificio en su conjunto señalando los servicios e instalaciones que tiene con detallada descripción de los pisos y locales que lo integran y de los estatutos de comunidad.
Descripción del tipo de edificio: urbana, rústica.
Situación del edificio: población, calle, número de policía.
Describir las propiedades colindantes.
Servicios e instalaciones con que cuenta: (ascensor, grupo de presión, portero electrónico, antena parabólica…).
Pisos y locales: Superficie, número de pisos o locales por planta, si tiene anejos (trastero, plaza garaje…), datos relevantes. (datos constructivos)
Fijar cuota de participación de cada propietario.
LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN:
Es imprescindible para establecer el régimen de deberes y derechos de los propietarios.
La cuota de participación se concreta mediante un porcentaje de participación. Dentro de la Ley de Propiedad Horizontal hablan el art. 3 y 5.
Art. 3: A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.
Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por la razón de la comunidad.
Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrán variarse por acuerdo unánime.
Art. 5: En el titulo constitutivo se fijará la cuota correspondiente a cada piso o local y se determinará por el propietario único del edificio antes de iniciar la venta de los pisos, por acuerdo de todos los propietarios (mutuo acuerdo), por laudo (si no hay acuerdo se somete a arbitraje) o por resolución judicial (cuando ninguna de las otras vías funciona).
Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior y exterior, su situación y el uso que presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes del edificio.
Respecto a los bajos comerciales, a la hora de fijar la cuota de participación se suele tener en cuenta el valor de la zona.
RÉGIMEN DE OBRAS: Habla de:
Modificaciones: (reforma viviendas).
Recogida en el art.7 de la Ley de Propiedad Horizontal y establece que:
El propietario de cada piso podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Al propietario y al ocupante del piso les está prohibido desarrollar en él y en el resto del inmueble actividades no permitidas en los estatutos, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incomodas o insalubres.
Innovaciones: (afecta a elementos comunes).
Se recogen en el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas por la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble.
Cuando se adopten validamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles, a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de una mensualidad ordinaria de gastos comunes, el disidente no resultara obligado, ni se modificara su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, actualizada con el I.P.C.
En todo caso las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirían el consentimiento expreso de este.
Sobre elevaciones: Regulan en el art. 11 de nueva Ley.
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración en la estructura o fábrica del edificio, o en las cosas comunes que afecten al titulo constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Existen ciertas limitaciones en la sobre elevación no contempladas en la Ley:
Lo permita el planeamiento u ordenanzas municipales.
Sea posible estructuralmente.
La obligación de respetar la estética del edificio existente, salvo que exista unanimidad de los propietarios y autorización de la administración.
LA ADMINISTRACIÓN Y GOBIERNO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Organos de gobierno de una comunidad:
Art. 12: Los propietarios elegirán entre ellos un presidente, que representará en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que le afecta.
Salvo que en los estatutos se disponga otra cosa, este nombramiento se harán por un año, prorrogable tácitamente por periodos iguales.
Los nombramientos podrán en todo caso, ser removidos en junta extraordinaria de propietarios convocada al efecto.
Art. 13: Junta de propietarios. Competencias o funciones:
Nombrar o remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el art.12 y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos formulen contra la actuación de aquellos.
Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y de mejora y recabar fondos para su realización.
Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interno.
Art. 14: La asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. Si algún piso pertenece proindiviso a diferentes propietarios, estos nombraran un representante para asistir y votar en las juntas.
Art. 15: La junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que represente al menos un 25% de las cuotas de participación.
Art. 16: Los acuerdos de la junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
La unanimidad para la validez de los que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad o en los estatutos.
Los propietarios que, debidamente citados, no hubieren asistido a la junta, serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por los presentes, y, si en el plazo de un mes a contar de dicha notificación no manifiestan en la misma forma su discrepancia, se entenderán vinculados por el acuerdo, que no será ejecutivo hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifiesten su conformidad.
Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representan la mayoría de las cuotas de participación.
Art. 17: Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas foliado y sellado por el juzgado municipal o comarcal correspondiente al lugar de la finca, o diligenciado por notario.
Presidente de la comunidad:
Art. 12: Lo eligen los propietarios por votación y salvo que se acuerde lo contrario o que lo digan los estatutos el presidente hace de administrador y secretario.
Al presidente se le elige por el plazo de un año prorrogable y puede ser removido del cargo por la junta extraordinaria.
Funciones:	- Representar la comunidad.	- Convocar las juntas.
El órgano ejecutivo de la comunidad y por regla general suele ser un profesional ajeno a la comunidad.
Al igual que el presidente, se le nombra por un año prorrogable y de la misma manera puede ser removido en junta extraordinaria.
Art. 18: Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones ordinarias, y en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas urgentes, dando inmediata cuenta a la junta, o en su caso, a los propietarios.
Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean pertinentes.
Actuar, en su caso, como secretario y custodiar, a disposición de los titulares, la documentación de la propiedad.
Su función es la de levantar las actas de las sesiones que se llevan en el libro de actas, igualmente redacta las convocatorias de las juntas, expide certificados sobre los acuerdos de la junta y custodia el libro de actas.
Estatutos de la comunidad: Art. 5:
Son un código de preceptos que se incluyen en el titulo constitutivo. Deben ser aprobados por unanimidad de los propietarios comunes.
Disposiciones relativas al uso y destino del edificio, de los pisos y locales y de los elementos comunes.
Disposiciones relativas a la administración y gobierno de la comunidad.
Reglas relativas a la reparación y mantenimiento del edificio.
Reglamento de régimen interno de la propiedad: Art. 6.
Documento en el cual se regulan las normas de convivencia entre los copropietarios y los vecinos del inmueble.
Se suelen incluir normas sobre la buena utilización de los elementos comunes del edificio. Se aprueba por mayoría.
Deberes de los propietarios dentro de la propiedad. Art. 9.
Respetar las instalaciones generales del edificio.
Mantener en buen estado de conservación de su piso o local, de manera que no se perjudique a la comunidad o a otros vecinos resarciendo de los daños causados por descuido.
Consentir en su piso las reparaciones que exija el servicio del inmueble.
Consentir la entrada en su piso a los efectos de realizar obras de mantenimiento del edificio.
Contribuir con arreglo a su cuota de partición en los gastos de mantenimiento, reparaciones y arbitrios. (Tasas, impuestos.)
Tema 4. Las Servidumbres. Generalidades.
CONCEPTO Y FINALIDAD DE SERVIDUMBRE.
Servidumbre: Gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
- Consecuencias inmediatas:	Han de existir dos fincas.	Han de ser de distintos propietarios.
Las dos fincas reciben el nombre de finca sirviente y finca dominante.
La finca sirviente es la que soporta el derecho de la finca dominante.
La finca dominante es la que tiene en su favor un goce o beneficio.
Ej.: ¿Cómo pasa B a su finca? Constituyéndose una servidumbre de paso a través de A.
Finca A = Finca sirviente
Finca B = Finca dominante
Inseparabilidad: Las servidumbres son inseparables de las fincas a las que activa o pasivamente pertenecen. (Si A vende la finca, lo hace con la servidumbre y si B la vende lo hace con el derecho a la servidumbre.)
Indivisibilidad: Las servidumbres son indivisibles, de manera que si se divide la finca sirviente en dos o más trozos, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos ha de soportarla en la parte que le corresponda. Y por el contrario si se divide la finca dominante en dos o más trozos cada propietario tiene el derecho de usarla por entero no alterando su lugar de uso ni agravándola de otra manera.
CLASES DE SERVIDUMBRES.
En función de su origen y forma de establecerse:
Son aquellas que se establecen mediante:
Actos inter-vivos: entre personas vivas. (contrato)
Actos mortis-causa: cuando uno fallece. (testamento)
A su vez pueden establecerse a:
Titulo oneroso. (pagando)
Titulo gratuito.
Legales o forzosas:	Pueden ser:
De utilidad publica:
Tienen una regulación administrativa.
El destinatario es una persona indeterminada. (Ley administrativa: carreteras a sus lados hay zonas de servidumbre por seguridad vial. La ley no sabe quienes son los afectados por las servidumbres).
De interés particular:
Son las que están reguladas por el código civil.
El destinatario es una persona concreta. (Da paso, medianería entre A y B).
En función de su forma de utilización:
Continuas: Son aquellas que su uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre. (luces y vistas)
Discontinuas: Son aquellas que se utilizan en intervalos, más o menos largos, y que dependen de la acción del hombre. (Servidumbre de paso)
En función de su establecimiento:
Aparentes: las que se anuncian continuamente a la vista por signos exteriores. (luces y vistas)
No aparentes: son aquellas sobre los que no se tienen indicios exteriores de su existencia. (pasto)
En función de la índole de la acción o su relación en sí mismo:
Positivas: Las que impuestas al dueño de la finca sirviente le obligan a dejar de hacer alguna cosa o hacerla por sí mismo.
Negativas: prohiben al dueño de la finca sirviente hacer algo que le seria licito sin la servidumbre.
MODOS DE ADQUISICION Y EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES.
Por voluntad humana: El dueño de la finca sirviente reconozca por escrito la existencia de la servidumbre. Consecuencia de un acto jurídico.
Por imposición legal: Por imposición jurídica. Hace referencia a servidumbres de regulación administrativa.
Por prescripción: Adquirir algo por el mero hecho del paso del tiempo (caso servidumbre a 20 años). El código civil da unas pautas para computar el paso de este tiempo. Por la propia realidad; que haya signos evidentes de que hay una servidumbre y que durante años no se hayan hecho desaparecer.
Cuando la finca dominante y la sirviente pasan a ser del mismo dueño.
Contrario a la prescripción: por el no uso durante 20 años.
Cuando las fincas llegan a tal estado de deterioro que la servidumbre no puede usarse.
Por renuncia del dueño de la finca dominante.
Cuando se estableció por una condición resolutoria y esta se cumplió.
Por redención convenida entre los dueños de ambas fincas. (entre sirviente y dominante)
Existen tres tipos distintos de servidumbre de paso:
Servidumbre de apoyo de andamios y paso de materiales. Esta recogida en el art. 569 del código civil.
Si es indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales a través de la finca ajena o de apoyar en ella andamios u otros objetos, el dueño de esta finca está obligado a dejar hacerlo, recibiendo la correspondiente indemnización en función de perjuicio que se le cause. Se trata de una servidumbre temporal y de paso; el derecho al paso no implica la obligación del dueño de la finca sirviente a dejar que se le practiquen huecos en su cerramiento para permitir dicho paso.
Servidumbre de paso de personas o animales: Está contemplada en el art. 564 a 570 del código civil.
El propietario de una finca enclavada entre otras ajenas y sin salir a camino publico tiene derecho a exigir el paso por las fincas vecinas, previo pago de la consiguiente indemnización. (hay que indemnizar al dueño de la finca sirviente).
Si el paso es continuo para la finca sirviente estableciéndose una vía de carácter permanente la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe, más los prejuicios que se cause al dueño de la finca sirviente.
Cuando se limita el paso necesario para el cultivo de la finca sirviente, sin constituir una vía permanente, la indemnización se reduce al importe del perjuicio que se cause, esta servidumbre de paso es discontinua, positiva y puede ser aparente o no aparente y se extingue cuando se hace un camino publico a la finca dominante.
La servidumbre debe darse por el punto menos perjudicial a la finca sirviente y si es compatible con esa regla, por donde menos distancia exista entre el camino publico y la finca dominante.
Servidumbre de paso de aguas: Existen tres tipos:
Servidumbre natural: art. 552 del código civil.
Las fincas inferiores están sujetas a recibir las aguas que naturalmente y sin intervención del hombre descienden de las superiores así como las tierras y piedras que arrastren.
Ni el dueño de la finca inferior puede hacer obras para impedir la servidumbre, ni el dueño de la superior obras que lo agraven.
Servidumbre de ribera y márgenes de los ríos: art. 553 código civil.
Las riberas de los ríos están sujetas en toda su extensión y sus márgenes a una zona de servidumbres de 3 metros de uso publico y se constituye en interés de la pesca, de la navegación, de la flotación, y salvamento.
Servidumbre de camino de sirga:
Servidumbre que completaba la anterior para navegación y flotación fluvial. Era de un metro de ancho para el paso de peatones y de 2 metros si era de caballerías.
Servidumbre de acueducto. Art. 557 código civil.
Todo el que quiera servirse de agua de la que pueda disponer para su finca tiene derecho a hacerla pasar por las fincas contiguas, con la obligación de indemnizar a sus dueños y también a los de las fincas inferiores sobre las que se filtren o caigan aguas.
El código civil pone tres condiciones al dueño de la finca dominante.
Justificar que dispone agua y que esta es suficiente para el uso a que se destine.
Demostrar que el paso que se solicita es el más conveniente y menos perjudicial para el resto de las fincas.
Tiene que indemnizar a los dueños de las fincas sirvientes.
Esta servidumbre no se puede poner en interés privado sobre edificaciones, jardines y huertos ya existentes.
Servidumbre de vertiente de tejados: Art. 586 a 588 código civil.
El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio publico.
Aunque caigan sobre su propio suelo, tiene la obligación de recogerlas de modo que no perjudiquen a las fincas contiguas.
El dueño de la finca sirviente puede edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida, de forma que no causen perjuicio a la finca dominante.
Servidumbre forzosa de desagües en patio.
Cuando el corral o patio de una casa se halla enclavado entre otras y no pueda dar salida por su propiedad a las aguas pluviales, puede exigir el establecimiento de esta servidumbre dando paso a las aguas por las fincas contiguas, por el punto que menos les perjudique y más fácil sea la salida del agua, indemnizando al propietario de la finca sirviente.
Servidumbre de medianería:
Pared medianera: es aquella que está construida sobre el límite de dos propietarios distintos y pertenece a los dos. El derecho de los propietarios medianeros es apoyar cargas sobre esa pared.
Pared contigua: está constituida sobre una sola de las propiedades.
Pared común: está constituida sobre las dos propiedades, pero que su espesor tiene una utilización restringida, no puede soportar cargas.
Signos a favor de la existencia de medianería: art. 572 código civil.
Paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
Paredes divisorias de jardines o corrales situados en poblados o en el campo.
Cercas, vallados y setos vivos que dividen las fincas rústicas.
En las zanjas o acequias abiertas entre dos fincas contiguas.
Signos contrarios a la presunción de medianería: art. 573 código civil
Cuando las paredes divisorias entre edificios existen huecos o ventanas abiertas.
Cuando la pared este por un lado recta y por el otro sea igualmente recta en su parte superior, presentando en su parte inferior un relex o retallo.
Cuando la pared este construida sobre el terreno de una de las fincas.
Cuando la pared este construida de mampostería y presente piedras pasaderas que sobresalgan por un solo lado.
Cuando las fincas contiguas a otras defendidas por vallados o por setos no se encuentren cerradas.
Cuando la tierra o broza sacada para abrir una zanja o para su limpieza está a un solo lado.
Renuncia a la medianería.	Regulado por el art. 576 del código civil.
El propietario de un edificio que se apoya sobre una pared medianera, puede derrumbarlo renunciando a la medianería.
No obstante, correrían de su cargo todos los gastos que se ocasionen, para evitar que los daños que el derribo pueda ocasionar en dicha parte.
Alzamiento de las paredes medianeras: Art. 577 del código civil.
Todo propietario puede obrar en la pared medianera, haciéndolo a sus expensas, e indemnizando los perjuicios que se causen con la obra, aunque sean temporales.
Uso de las paredes medianeras: art. 579.
Cada propietario puede usar la medianería en proporción al derecho que tenga sobre ella frente a su colindante, normalmente el 50%.
Tiene derecho a apoyar en la pared medianera, introduciendo sus vigas como máximo hasta la mitad del espesor de la misma; no pudiendo impedir el uso común de la medianera.
Prohibición de apertura de huecos en medianería. Art. 580.
Ningún propietario puede, sin el consentimiento del otro, abrir huecos o ventanas en la pared medianera.
Servidumbre de luces y vistas.
Servidumbre de luces. Art. 581 del código civil.
Todo propietario de una pared no medianera, contigua a una finca ajena puede abrir huecos en ella para recibir luces del predio vecino a la altura de las carreras (viguetas de madera o forjados de madera) o bien inmediatos a los techos de dimensiones 30 x 30 centimetros máximo y si procede protegerlos con una reja metálica o red de alambre. Estos huecos son denominados huecos de tolerancia.
Condiciones de situación de los huecos:
Se pueden tratar por el propietario colindante, mediante:
- Adquiriendo la medianería, sino se hubiese pactado lo contrario.
- O bien edificando una pared continua sobre su terreno.
Servidumbre de vistas. Art. 582-585.
Tiene por objeto establecer unas distancias mínimas para garantizar la intimidad de las personas.
No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones, ni otros voladizos sobre la finca vecina, si no hay 2 metros de distancia entre la pared en la que se abran y la propiedad colindante. Y tampoco se pueden establecer vistas oblicuas o de costado si no existe una distancia mínima de 60 cm.
Estas distancias no rigen en el caso de que los edificios se separen por una vía pública.
Estas distancias se miden desde la cara exterior de la pared, si no hay voladizo, y desde el extremo de este si lo hay.
Las vistas oblicuas o de costado se miden desde el eje de la medianera. En principio la parte de delante es una pared.
Servidumbre reciproca de vistas.
Cuando se hubiese adquirido el derecho a tener vistas directas el dueño de la finca sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia.
Tema 5. Las Servidumbres de Regulación administrativa.
SERVIDUMBRE DE COSTAS.
Esta regulado por la ley de costas: L22/1988, de 28 junio.
También esta regulada en el reglamento de la ley de costas: RD1471/1989, de 1 de diciembre.
La ley de costas establece dos zonas en todo el litoral de la nación:
Zona de dominio publico marítimo - terrestre estatal.
Ribera del mar y de rías: zona marítimo terrestre
playas de deposito de materiales sueltos
Mar territorial y de aguas interiores: Es la línea comprendida entre la línea de bajamar y el límite hasta donde llegan las olas en el máximo temporal conocido.
Zona de dominio privado.
¿Qué se puede hacer en las zonas de servidumbre?
Zona de servidumbre de tránsito
De 6 a 20 metros libres desde el límite de la ribera del mar. Se debe dejar expedita para el paso peatonal y de vehículos de vigilancia y salvamento.
Zona de servidumbre de protección.
Anchura de 100 a 200 metros; la ley permite realizar cultivos y plantaciones sin necesidad de autorización pero no se pueden realizar cerramientos, mas que a partir de los 20 metros desde la ribera del mar.
El propietario tiene prohibido dentro de los 100 metros distintos hechos como:
Construcciones destinadas a vivienda.
No puede construir o modificar las vías de transporte interurbanas u otras carreteras de trafico determinado.
No se pueden hacer actividades que impliquen la destrucción de yacimientos de áridos.
No se pueden hacer tendidos aéreos eléctricos de alta tensión.
No se pueden verter sólidos o líquidos sin depurar.
No se pueden colocar carteles de publicidad y únicamente se le permite:
Cerrar la parcela a partir de 20 metros.
500 metros desde la ribera del mar. La ley dice que las construcciones se adaptarán a lo establecido en la legislación urbanística evitando la creación de pantallas arquitectónicas y la creación de volúmenes.
Zona de servidumbre de acceso al mar.
Se trata de una servidumbre perpendicular a la costa y se establece para salvaguardar el acceso al mar.
- Acceso rodado separan 500 metros	mínimo para no
- Acceso peatones separan 200 metros	llegar a la playa.
SERVIDUMBRE DE CARRETERAS
Esta servidumbre o regulación de carreteras está contemplada en la ley de carreteras del Estado y en la ley de carreteras de la Comunidad Valenciana.
L 25/1988, de 29 julio Estado LCE
L 6/1991, de 27 marzo LC CV
Carreteras estatales. Define tres zonas.
Dominio publico:
Comprende los elementos ocupados por la carretera y sus elementos funcionales y dos franjas de terreno paralelas y a ambos lados de la vía de 8 metros de anchura en autopistas, autovías y vías rápidas, y de 3 metros en el caso del resto de carreteras medidas a partir de la arista de la explanación.
Pueden realizarse obras e instalaciones previa autorización del Ministerio cuando la prestación de un servicio publico así lo exija. Se aprovechan los arcenes o despuntes; soliéndose expropiar las franjas de 8 ó 3 metros.
Arista de explanación: intersección entre talud natural del terreno y el talud de desmonte.
Definida por la ley de carreteras como dos franjas de terreno a ambos lados de la carretera delimitados interiormente por la zona de dominio publico y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas externas de la explanación situadas a 25 metros en el caso de autopistas, autovías y vías rápidas y de 8 metros en el caso de las restantes carreteras.
En ella no se permiten obras, ni usos, salvo aquellos que sean compatibles con la seguridad vial, y previa autorización del Ministerio.
En esta zona no se pueden realizar cerramientos, ni colocar obstáculos que impidan el acceso a la misma.
Pueden autorizarse almacenamientos de materiales, estacionamiento de maquinaria o vehículos y paso de conducciones. (Agua, luz…).
En cuanto a las edificaciones en esta zona, solo se permiten las obras de reparación pero no las de volumen o consolidación estructural de los edificios.
Esta comprendida por dos franjas paralelas y a ambos lados de la carretera delimitadas interiormente por la zona de servidumbre y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas de explanación a 100 metros en el caso de autopistas; autovías y vías rápidas y 50 metros (medido a partir de la línea de explanación) en el caso de las restantes carreteras.
En esta zona se permite cualquier tipo de obra, así como plantar y talar arboles, pero con autorización del Ministerio.
En cuando, a los edificios existentes se permiten las obras de reparación y mejora, pero no las de volumen (ampliación). (la ley deja un margen más amplio que en la zona de servidumbre)
La ley habla de una línea de edificaron es una línea desde la cual hasta la carretera no pueden realizarse obras de construcción, ampliación o reconstrucción.
Se sitúa a 50 o 25 metros, según el caso, desde la arista exterior de la calzada. Cuando se trata de una variante o circunvalación para eliminar una travesía, la línea de edificación se sitúa siempre a 100 metros.
Para que el crecimiento de población no perjudique la vía.
Las carreteras autonómicas: (comparándolas con las estatales)
Según la ley de carreteras de la Comunidad Valenciana:
En vez de haber tres zonas hay solo dos:
1. Zona de domino publico
2. Zona de protección
A la hora de medir las distancias se distingue tres tipos de carreteras:
1. Autopistas
2. Autovía y vía rápida
Por tanto, aparecerán tres distancias: 8 - 5 - 3 metros, desde la arista de explanación a ambos lados de la carretera, delimitan el dominio publico.
La zona de protección no empieza donde acaba el dominio publico si no que empieza a partir de la arista de la calzada y mide 50 - 25 - 18 metros según tipo de vía.
SERVIDUMBRE DE FERROCARRILES.
La servidumbre de ferrocarriles viene regulada en la ley de ordenación de los transportes terrestres:
L.O.T.T.	L 16/1987, de 30 julio.
RD. 1211/1990, de 20 de septiembre.
En la servidumbre de ferrocarriles se distinguen tres zonas:
Zona de Dominio Publico:
Se corresponde con los terrenos ocupados por la vía férrea, sus elementos opcionales y las instalaciones precisas para la correcta explotación del servicio, así como dos franjas a los dos lados de la vía de 8 metros de anchura en el suelo clasificado como urbanizable y el no urbanizable, y de 5 metros de anchura en el suelo urbano.
Suelo urbano: es el suelo que está urbanizado. (edificado)
Suelo urbanizable: Suelo carente de servicios urbanísticos, pero está prevista su urbanización según el Planeamiento General.
Suelo no urbanizable: Según plan general no se urbanizará.
Zona de servidumbre:
Esta comprendida por sendas franjas de terreno de la vía férrea, delimitadas interiormente por la zona de dominio publico y exteriormente por dos líneas paralelas a la vía férrea situadas a 20 metros en caso de suelos urbanizables y no urbanizables, y 8 metros en caso de suelos urbanos.
Zona de afección:
Esta comprendida por dos franjas de terreno a ambos lados de la vía férrea, delimitados interiormente por la zona de servidumbres y exteriormente por dos líneas paralelas a la vía férrea situadas a 50 metros en el caso de suelo urbanizable y no urbanizable, y 25 metros en el caso de suelo urbano.
En la zona de dominio publico solo se permiten las obras e instalaciones necesarias para la prestación del servicio ferroviario y siempre con la preceptiva autorización.
En la zona de servidumbre no se permiten nuevas edificaciones, ni reedificaciones salvo casos excepcionales, e igualmente previa autorización.
En la zona de afección la ley dice que se debe recabar autorización para cualquier tipo de obra que suponga limitaciones al ferrocarril.
SERVIDUMBRE DE PASO DE CORRIENTE ELECTRICA.
Esta recogida en la ley de ordenación del sistema eléctrico nacional. L 40/1994, de 30 de diciembre.
Servidumbre de paso aéreo: Diferencia dos zonas:
1. El vuelo sobre el predio sirviente.
2. El espacio ocupado por los postes, torres o apoyos fijos que sustentan los cables conductores de la energía eléctrica.
La servidumbre de paso aéreo de líneas eléctricas de alta tensión no se puede poner sobre edificios existentes, sobre centros escolares, sobre campos deportivos, ni sobre jardines y huertas privadas de superficie menor a 1 hectárea. Tampoco se puede imponer por terrenos de dominio publico o siguiendo los linderos de las fincas privadas. No se impide al dueño de la finca sirviente cércala, plantarla incluso a edificarla, siempre que respete la servidumbre.
El dueño de la finca sirviente puede solicitar que se varíe el trazado de la línea siempre que sea técnicamente posible y asumiendo los gastos o costes que origina el citado desvío.
Servidumbre de paso subterráneo:
Comprende el subsuelo ocupado por los cables conductores a una profundidad determinada.
En ambas servidumbres, tanto en la de paso aéreo como en la de paso subterráneo rige el derecho de paso o acceso para atender las instalaciones, su vigilancia y para la conservación y reparación de la línea.
La servidumbre de paso de corriente eléctrica se puede extinguir por cuatro causas:
Retirada de la instalación
No uso sin justificación durante 9 años ininterrumpidos (matización del plazo general del código civil que contempla 20 años)
Por revocación o extinción de la autorización.
Por las demás causas contempladas en el código civil.
Tema 6. Los Contratos.
CONCEPTO DE CONTRATO.
Presenta dos significados:	- Acuerdo entre personas. (Acto)	- Relación surgida del acuerdo. (Situación)
Contrato: Acuerdo de voluntades destinado a configurar, modificar o extinguir una relación jurídica de carácter obligacional.
Existe cuando una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras, dar alguna cosa o prestar algún servicio. (art. 1254 código civil)
Reglas fundamentales que deben contemplar todos los contratos:
La validez y el cumplimietno del contrato no pueden quedar al arbitrio de una de las partes.
No se puede contratar a nombre de otra persona sin estar autorizado. Esta autorización se materializa mediante una cesión de poderes dictada ante notario.
Los contratantes pueden establecer todas las condiciones y pactos que quieran siempre que no sean contrarios a la ley, a la moral y al orden público.
Requisitos que deben cumplir todos los contratos: (art. 1261 del código civil)
Consentimiento entre las partes contratantes. (No pueden dar su consentimiento a un contrato los menores de edad, ni las personas discapacitadas).
El objeto, dar o prestar un servicio cierto en materia de contrato.
Causa de la obligación que se establezca (el porqué y para qué, se hace el contrato).
Se dan cinco tipos de clasificaciones que a su vez se clasifican en subgrupos.
Unilaterales: Sólo obligan a una de las partes (donación).
Bilaterales: Son aquellos en los cuales se obligan las dos partes (compraventa, contrato arrendatario)
Onerosos: son aquellos en los que una parte hace una prestación y la otra una contraprestación.
A su vez se subdividen en:
Conmutativos: son aquellos en los cuales la prestación y la contraprestación esta determinada inicialmente (“esta vale 5 pesetas”)
Aleatorio: Son aquellos en los cuales la contraprestación depende de un acontecimiento fortuito. (lotería, quinielas…)
Gratuitos: son aquellos en los que no existe contraprestación económica (donación)
Consensuales: Son aquellos en los que la eficacia o el contenido derivan del consentimiento mutuo. (Consenso entre las dos partes.)
Reales: son aquellos en los cuales a parte de prestarse el consentimiento mutuo, una de las partes entrega alguna cosa. (deposito, fianza…)
Formales: son aquellos en los que aparte de darse el consentimiento se formaliza por escrito.
Principales: son aquellos que tienen una existencia autónoma e independiente de cualquier otra relación jurídica.
Accesorios: son aquellos en los que sí existe una cierta dependencia con otra relación jurídica. (Contrato de garantía).
De tracto único: son aquellos en los cuales la prestación y la contraprestación se realizan a la vez (pago a plazado o pago de una vez a la entrega del objeto).
De tracto sucesivo: son aquellos en los cuales la prestación y la contraprestación pueden ser continuas y sucesivas.
Tipos de contratos especiales que obedecen a otra clasificación.
Contratos de adhesión: Son aquellos que tiene una configuración unilateral a la que se adhiere la otra parte.
Contratos normados : Son aquellos que deben adoptar sus cláusulas a las directrices de las leyes.
Contratos normalizados: son aquellos que siguen unas directrices uniformes (contratos colectivos).
Resolución y nulidad de los contratos.
Resolución de un contrato: Es la perdida de eficacia de un contrato válido por el hecho posterior a su celebración.
Este hecho que causa la eficacia puede estar previsto (condiciones resolutorias) o puede ser imprevisto por una causa de fuerza mayor o por el comportamiento ilícito de una de las partes (estafa).
Nulidad o invalidez de un contrato: un contrato es nulo cuando se tiene por no celebrado.
Tiene dos consecuencias:
No puede convalidarse. (rehabilitarse)
Que si se hubiese ejecutado en parte se deben reponer las cosas a su estado inicial.
El contrato de compraventa está reflejado en el articulo 1445 del código civil
Es aquel en el cual un contratante se obliga a entregar alguna cosa al otro y este a pagar un precio cierto por ello.
Características:	Contrato consensual	Contrato bilateral	Contrato oneroso
La cosa que una parte vende y la otra compra.
Ha de cumplir tres condiciones:
Que sea determinado.
Que sea transmisible.
Que sea de licito comercio.
Entrega de la cosa por el vendedor: una cosa se entiende por entregada cuando se pone en poder del comprador.
Pago del precio por el comprador: en venta de inmuebles hay dos modalidades de realización.
Venta con expresión de su cabida: se explica el número de unidades que la integran y el precio de cada unidad.
Resulte menor cabida que la estipulada en contrato.
El comprador puede optar por:
Pagar menor precio proporcionalmente.
Rescindir el contrato
Haya exceso de cabida.
Pagar más precio.
Venta a precio alzado: En este tipo de venta ya no se desglosa el número de unidades, número de metros cuadrados; sino que se da un precio global.
Se dan dos formas de venta a precio alzado:
Venta por linderos: definir los límites de lo que se vende. El vendedor se obliga a vender todo lo de dentro de los linderos.
Venta a cuerpo cierto: no se especifica ni lindero, ni cabida. El comprador da la conformidad al inmueble como unidad física (lo que se ve). Evita, este tipo de venta, las reclamaciones posibles sobre m2, linderos…
SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS. Art. 1484 código civil
Se trata de una consecuencia directa del contrato de compraventa.
El vendedor tiene dos obligaciones:
Entregar la cosa vendida en correcto estado.
Saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida.
Definición: es una responsabilidad que incumbe al vendedor frente al comprador porque la cosa vendida está viciada, es decir, tiene defectos de cierta entidad no mencionados en el contrato, por tanto, son desconocidos para el comprador.
Art. 1484 código civil:
<< “El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se destina, o si disminuye éste de tal forma, que de haberlo conocido el comprador, habría pagado menor precio por ella o no la habría adquirido, pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuviesen a la vista, ni tampoco de los que no lo están si el comprador es un perito en la materia, que por su profesión u oficio debía fácilmente conocer” >>
CONTRATO DE EJECUCION DE OBRAS.
Tiene por objeto la realización de una obra con vinculación total al terreno sobre el que ha sido proyectada, sobre el que va a quedar ubicada y sobre el cual se van a realizar todos los trabajos de la construcción.
El contrato se realiza entre dos personas, una denominada contratista (constructor), la cual se obliga a realizar una obra a favor de otra persona denominada propietario (promotor), pagando un cierto precio por ella.
Si el promotor es la administración estaremos ante un contrato administrativo de obras.
Objeto del contrato de ejecución de obras:
Todos los trabajos de los diferentes oficios que intervienen en la construcción
Medios auxiliares que se emplean.
Los materiales (depende de quien los ponga).
Formalización del contrato de ejecución de obras:
La forma habitual de la formalización del contrato en cuestión es por escrito y en documento privado.
En el documento se consignan los siguientes datos:
Definición de la obra a ejecutar, con referencia al proyecto y a los documentos que integran este y que obligan al contratista. (pliego de condiciones, mediciones y presupuestos)
Precio a abonar por el promotor con expresión del régimen y forma de pago previstas.
Plazo total de ejecución de la obra y si procede, los plazos parciales.
El plazo de garantía posterior a la recepción provisional de la obra y la fianza a depositar por el contratista.
La modalidad de revisión de precios, procedimiento de cálculo y la forma de abono.
Las penalizaciones por incumplimiento de los plazos.
Ejecución del contrato de obras.
Normalmente se ejecuta incorporando al contrato un programa de trabajo, el cual lleva normalmente un planning en función de las fases habituales.
Se realiza a riesgo del contratista. El contratista no tiene derecho a ser indemnizado por las perdidas y averías que se sufran durante la obra, y a su vez es responsable de los daños que se causen a terceras personas; no lo es cuando obedezca ordenes del promotor o de la dirección facultativa.
Para que el contratista tenga derecho a la revisión de precios, debe haber cumplido los plazos establecidos por el contrato.
En cuanto a las penalizaciones por incumplimiento de plazo se suelen fijar mediante una determinada cantidad por días de retraso en función del presupuesto.
El contratista tiene el derecho de recibir el abono de la obra realizada precedida de una medición que la realizan entre el contratista y la Dirección Facultativa, los criterios que se utilizan en la medición son los que figuran en el proyecto.
Extinción de contrato de obras.
El contrato se extingue con la finalización de las obras. Una vez concluidas las obras tiene lugar la recepción provisional de las mismas. En este acto se señalan los defectos a subsanar por el constructor y se inicia el plazo de garantía se produce la recepción definitiva de las obras.
Obligaciones y derechos del constructor y del promotor.
El constructor esta obligado a:
Ejecutar la obra en la forma convenida, en el plazo estipulado y proceder a la entrega de la construcción una vez finalizada.
Soportar los riesgos de la construcción hasta la entrega de la obra y su recepción definitiva.
Responder de los daños causados a terceras personas durante la ejecución de la obra.
Responder de la ruina del edificio en los términos establecidos en la ley.
El derecho del constructor es:
Recibir el abono de la obra ejecutada.
Las obligaciones del promotor son las siguientes:
Cooperar en la ejecución de la obra, de modo que el constructor pueda realizarla, poniendo a disposición de éste, el solar sobre el que se edifica y la licencia de obras.
Recibir la obra ejecutada.
Hacer efectivo el precio en la forma, tiempo y lugar pactado de antemano.
Soportar los riesgos del edificio a partir de la recepción definitiva e incluso antes si no se hubiese recibido por causa imputable a él.
MODALIDADES DEL CONTRATO DE EJECUCION DE OBRAS
Se pueden realizar a través de tres modalidades:
A tanto alzado o por ajuste alzado. (obras grandes)
Se determina un precio global para el conjunto de los trabajos que se realizan según un plan previamente acordado.
A su vez se subdivide:
Por ajuste alzado absoluto: Cuando no existe posibilidad de introducir modificaciones, ni en el precio global, ni en el plan de trabajo.
Por ajuste alzado relativo: Cuando se pueden introducir cierto aumento o disminución del precio en función de las cantidades de obra realmente ejecutadas.
Ventaja: El promotor conoce el precio de la obra con exactitud o bastante exactitud de antemano.
Inconveniente: El contratista fija un precio más elevado respecto del coste previsto para cubrir riesgos.
Por unidades o piezas medidas.
Consiste en fijar precios unitarios por cada pieza o cantidad de obra a ejecutar. Dentro de esta modalidad se puede distinguir:
Con determinación de la cantidad de unidades: A parte de fijarse un precio unitario, se fija el número de unidades a ejecutar.
Sin determinación de la cantidad de unidades: Tan sólo se fijan precios unitarios.
Por administración: (obras pequeñas o medianas)
Consiste en que el contratista se obliga a ejecutar la obra y adquirir los materiales por delegación expresa del promotor. Y el promotor le abona al contratista el precio de la mano de obra, de los materiales y el beneficio industrial del contratista, éste o bien es una cantidad fija, pactada de antemano, o bien es un porcentaje del presupuesto de ejecución material de las obras (± 6%).
En esta modalidad se estiman los trabajos realizados al finalizar las obras sin prejuicio de que existan pagos parciales.
Ventaja: El Contratista no debe cubrir riesgo y por tanto se abarata el precio final.
Inconveniente: Existe cierta indeterminación en el precio final.
CONTRATO ADMINISTRATIVO DE OBRAS
Contrato administrativo: de obras es aquel que se celebra entre la administración y una persona.
Estos contratos se ajustan a la ley de contratos de las administraciones publicas y al reglamento que lo desarrolla "Reglamento general de contratación”.
Son contratos de adhesión: aquellos en los que no existe negociación. (La administración publica fija las condiciones y el contratante se adhiere a ellas).
La forma y procedimiento son reglamentarios realizándose bajo los principios de publicidad y concurrencia. (Se anuncia al publico y cualquier persona puede ser candidato a la admisión del contrato).
Su objeto siempre es la realización de una obra publica o la prestación de un servicio publico.
El contenido de estos contratos implica un régimen exorbitante del derecho civil. (queda fuera del derecho civil).
Su fin siempre es el interés publico.
La jurisdicción competente es la contencioso - administrativa. (cualquier conflicto que surja en estos contratos lo va a resolver el tribunal de lo contencioso administrativo)
Siempre una de las partes es la administración pública.
Reglas generales aplicables a todos los contratos del estado.
Para celebrar estos contratos se precisa de una consignación presupuestaria previa.
Siempre ha de haber un expediente administrativo en el que consten los pliegos de cláusulas administrativas y pliego de condiciones técnicas.
La adjudicación de estos contratos se debe atener a los principios de publicidad y concurrencia.
Se formalizaran en documento notarial o en documento administrativo.
Procedimiento de contratación administrativa: La primera fase, que se realiza es lo que se denomina las actuaciones preparatorias, siendo dos:
Elaboración, aprobación y replanteo del proyecto.
Aprobación del pliego de cláusulas administrativas particulares y del gasto correspondiente.
La segunda fase, sería la iniciación del procedimiento:
Una vez elaborado el proyecto se pasa a la comprobación de la oficina de supervisión.
Una vez supervisado se eleva a la aprobación del jefe de departamento. (conseller d'Obres Públiques)
A continuación, se realiza el replanteo de la obra.
Por ultimo, se inicia propiamente el expediente de contratación.
Documentos que integran los proyectos:
Memoria: debe considerar factores económicos, sociales, administrativos y estéticos, justificativos de las soluciones adoptadas.
Planos de conjunto y de detalle, en los que la obra quede perfectamente definida. Han de ser suficientemente descriptivos para que de ellos puedan deducirse las mediciones que sirven de base para las valoraciones pertinentes.
Consignara las características que deben reunir los materiales a emplear:	procedencia del material. ensayos a los que ha de someterse.	normas de elaboración.
Se consideran las medias de seguridad e higiene de la obra.
Así como las formas de medición y valoración de la obra.
Normas a observar en la recepción de la obra.
Presupuesto con expresión de precios unitarios y descompuestos, estado de mediciones y detalles precisos para su valoración. Se pueden diferenciar:
Presupuesto de ejecución material de la obra: Resultado obtenido por la suma de los productos de cada unidad, por su precio unitario y sumándoles las partidas alzadas. PEM (n1p1+………+nnpn)+PA
Presupuesto de ejecución por contrata: resulta del incremento del presupuesto de ejecución material, con los gastos generales y con el beneficio industrial del contratista.
GG = 16% - 20% + Bi = 6% = 22% - 26%	PEC = 1,22 x PEM - 1,26 x PEM
Estudio geotécnico del terreno.
Depende del tipo de obra y de la naturaleza del terreno, a veces consta en el proyecto y a veces no.
Definición del objeto de contrato: Proyecto y documento de obras de arquitectura sobre el que se va a ejecutar el contrato.
Presupuesto: Existe un presupuesto del cual no se puede sobrepasar.
Existencia de créditos necesarios. En qué partida de presupuesto general está consignada la construcción.
Plazo de ejecución de la obra: Número de meses en que se va a ejecutar la obra.
Derechos y obligaciones especificas. Régimen de pago. Por parte del contratista, haciendo referencia a la forma de pago.
Causas especiales de resolución del contrato. Motivos por los cuales el contrato se puede llegar a resolver.
Penalizaciones administrativas aplicables. Han de aparecer por el posible incumplimiento de los contratos.
Plazo de garantía entre la recepción. Debe seguir al acto receptivo de la obra.
Cláusula de revisión de precios. Haciendo referencia a la forma polinómica para actualizar el precio.
Cláusulas administrativas o prescripciones técnicas que puedan ser modificadas por el contratista dejando constancia de ellas.
Forma de adjudicación del contrato.
Irregularidades en los contratos del Estado.
Proyecto imperfecto, incompleto e inviable. Conlleva a una “mala” ejecución.
Falta de supervisión y replanteo del proyecto.
Inclusión, no justificada de provisión de fondos para imprevistos.
Notorio fraccionamiento al anunciar contratos. (por parte de la administración)
Valoración exagerada de los presupuestos.
Iniciar obras sin previo expediente.
Subasta: Se realiza sobre un precio tipo de licitación fijada por la administración, sobre el cual los contratistas no pueden sobrepasar.
Se le adjudica al oferente que realiza la proposición económica más ventajosa, sin exceder del precio tipo de licitación y siempre que no incurra en baja temeraria. (cantidad por debajo de la cual no se puede realizar la obra ±30% de la media de las propuestas restantes)
Concurso: la adjudicación recae en el oferente que realiza la proposición más ventajosa en su conjunto sin atender exclusivamente al valor económico, valorándose otro tipo de factores.
Procedimiento negociado: Consiste en adjudicar el contrato a un empresario libre y justificadamente elegido por la administración, previa consulta con otros empresarios.
La subasta es la forma de adjudicación obligada salvo que se reúnan los requisitos previstos para el concurso o para el procedimiento negociado.
Requisitos para la celebración de un contrato por concurso:
Cuando no sea posible la fijación previa de un presupuesto.
En aquellas obras cuyas prescripciones técnicas no hayan podido ser establecidas por al administración y cuyos anteproyectos deban ser presentados por los licitadores.
Cuando se considere que el proyecto se puede mejorar con otras soluciones técnicas a proponer por los licitadores.
Cuando en la realización de proyectos la administración deba facilitar los materiales y los medios auxiliares cuya buena utilización exija garantías especiales a prestar por el contratista.
En obras de tecnología especialmente avanzadas o cuya ejecución sea especialmente compleja.
Requisitos para la celebración de un contrato por procedimiento negociado.
Cuando las proposiciones en los otros procedimientos sean irregulares o inaceptables o cuando no haya habido concurrencia.
En las obras cuyo fin sea únicamente la investigación.
Cuando la naturaleza o riesgos de las obras no permitan fijar previamente un precio global
Cuando por la especificidad de la obra solo se puede encomendar a un contratista. (Contrato de suministro de materiales específicos.)
En las obras complementarías, consecuencia de circunstancias imprevistas.
En los trabajos declarados secretos o reservados, o que necesiten de medidas de seguridad especiales o cuando así lo exija la seguridad del Estado. (prisiones, cuarteles…)
En obras cuyo presupuesto sea inferior a 50 millones de pesetas.
Ejecución del contrato administrativo de obras:
Se inicia el replanteo de las obras, consistente en que la administración ha de comprobar la disponibilidad de los terrenos precisa, y cualquier otro extremo señalado en el proyecto que resulte aconsejable reflejar en un acta.
Una vez ejecutado el replanteo prosigue la ejecución de las obras de acuerdo con las cláusulas estipuladas en el contrato y en el proyecto que las define.
La ejecución de la obra se realiza a riesgo del contratista.
Durante el desarrollo de las obras y hasta la recepción de las mismas, el contratista es el responsable de las faltas de construcción que pudieran advertirse.
Si el contratista incumple los plazos fijados para la ejecución de la obra, la administración puede optar por:
Aplicar las penalizaciones establecidas en el contrato.
Resolver el contrato con perdida de la fianza.
Recepción y liquidación de las obras.
La recepción de las obras tiene lugar en el momento de la terminación de las mismas.
A ella acuden:	- Un facultativo designado por la administración.	- Los técnicos directores de las obras.	- El contratista que puede concurrir con un facultativo por el designado
Si las obras se encuentran en buen estado y con arreglo a las prescripciones previstas por el facultativo de la administración, las dará por recibidas, se levantará un acta y las obras se entregarán al uso publico o servicio publico previsto; a partir de este momento comienza el plazo de garantía.
Si las obras no se hayan en estado de ser recibidas se hará constar en un acta y se le darán al contratista las instrucciones necesarias con el fin de subsanar los fallos observados, dándosele un plazo para ello.
El plazo de garantía se establece en el contrato y no podrá ser inferior a un año salvo en casos excepcionales.
Durante el plazo de garantía el contratista cuidara de la conservación y policía de las obras con arreglo a lo establecido en el pliego de prescripciones técnicas y las indicaciones del facultativo de la administración.
Recibidas las obras se procede a su medición general y en el plazo de 6 meses la dirección facultativa tiene que realizar la liquidación definitiva al constructor y se le abonara el saldo resultante.
Dentro del plazo de 6 meses contados a partir de la recepción se le notificara la liquidación definitiva la construcción y se le abonara el saldo resultante.
A continuación en el plazo de 3 meses se le devolverá el importe de la fianza bien sea en metálico o cancelando el aval depositado.
Régimen de revisión de precios.
El sistema actual de revisión de precios tiene tres características:
Se revisa el precio total de la obra mediante unas fórmulas polinómicas adecuadas a cada tipo de obra.
Los índices de precios se obtienen por encuestas de mercado
Los elementos básicos cuyos índices se elaboran aunque son pocos, si que son representativos del coste total de las mismas.
Ejemplo: Edificaciones de estructura de hormigón y presupuestos de las instalaciones inferior al 20% del presupuesto total de la obra.
Kt = 0,36 Ht + 0,08 Et + 0,12 Ct + 0,12 St + 0,10 Crt + 0,07 Mt + 0,15	Ho	Eo	Co	So	Cro	Mo
Kt = Coeficiente teórico de revisión para el momento de ejecución t
H = Coeficiente de la mano de obra
E = Indice de la energía
S = Indice materiales siderúrgicos.
M = Indice de madera.
C = Indice de cemento.
Cr = Indice de los materiales cerámicos.
0,15 = Coeficiente constante que corresponde con los gastos que permanecen invariables, responde a la amortización del constructor para los materiales y la amortización del promotor.
Los subíndices “o” son los precios que existan en el momento se licitó la obra y los “t” los de la fecha de hoy.
Los índices se elaboran mensualmente por el comité superior de precios de la junta consultiva de contratación administrativa, son aprobados por el gobierno y publicado en el B.O.E.
Tema 7. Contrato de Arrendamiento de Servicios.
La profesión que desempeñan los arquitectos técnicos se circunscribe al ámbito de los contratos de arrendamientos de servicios, contratos que están regulados en el código civil art. 1542 a 1545. Estos son diferentes a los que puede realizar un arquitecto técnico con una empresa privada o publica. Si el contrato es con la administración o empresa se regula con el Código Laboral.
Contrato: es un acto mediante el cual el técnico se obliga respeto de otra persona denominada comitente y mediante un precio cierto a asumir la dirección técnica y controlar la ejecución con el objeto de construir o reformar un edificio de conformidad con las condiciones pactadas y regladas de la construcción.
Contrato Consensual: son aquellos que se perfeccionan por el simple acuerdo de las voluntades de las partes.
Contrato Oneroso: existe un precio pactado a satisfacer.
Contrato Principal o autónomo: porque no depende de otro contrato para su perfeccionamiento.
Los sujetos del contrato de arrendamiento son dos: El comitente o contratante (cliente) y el técnico. (arquitecto técnico)
Condiciones que debe cumplir el técnico.
Estar facultado por el estado para ejercer su profesión. (Debe ostentar el titulo que le acredite como tal.)
Estar colegiado en el correspondiente colegio profesional. (no es necesario si trabaja para una empresa o para la administración)
Condiciones que debe cumplir el comitente.
Puede ser cualquier persona no discapacitada, es decir, que tenga la capacidad de obligarse.
La formalización de contrato de arrendamiento de servicio se materializa con la firma de la denominada Hoja de Encargo. Dicha hoja la firma tanto el arquitecto técnico como el comitente y en ella figuran las condiciones generales del contrato de arrendamiento de servicio, existiendo diferentes modelos según el tipo de trabajo.
Obligaciones del comitente:
Pagar los honorarios, una vez concluidos los trabajos, si el cliente no está de acuerdo con los honorarios debe presentar la primera reclamación ante el colegio profesional.
Colaborar con los técnicos en la ejecución del proyecto
Soportar los riesgos a partir del momento en el que recibe las obras excepto la responsabilidad civil de los arquitectos técnicos y superiores.
Obligaciones del técnico:
Cumplir la función encomendada conforme las indicaciones del cliente.
Cumplir su cometido de acuerdo a las practicas normales de la construcción y en el plazo fijado.
Soportar los riesgos durante la ejecución de las obras y la responsabilidad civil y penal derivadas de las construcciones en los términos establecidos por las leyes.
Las vigentes tarifas de los arquitectos técnicos del Estado son reguladas por el real decreto: RD. 314/79 de 19 de enero. Este real decreto distingue nueve tarifas distintas en función del trabajo:
T.1. Relativa a obras de edificación.
T.2. Relativa a obras de urbanización.
T.3. Relativa a deslindes y mediciones.
T.4. Relativa a reconocimientos, consultas, examen de documentos, informes…
T.5. Relativa a trabajos especiales no incluidos en los apartados anteriores.
T.6. Relativa a tarifación por tiempo empleado.
T.7. Relativa a trabajos realizados fuera de la residencia del arquitecto técnico
T.8. Relativa a los trabajos realizados al servicio de la administración pública. (Funcionarios de la administración)
T.9. Relativa a trabajos para la administración pública.
Al margen de esta relación de tarifas, el decreto establece las siguientes premisas:
Los honorarios se cobraran mediante el colegio profesional.
Los honorarios regulados por las tarifas se entiende que son la retribución normal para la realización del trabajo.
Las tarifas establecen honorarios mínimos para cada tipo de trabajo (por debajo de esa tarifa no se visa el trabajo.)
Cuando se suspende un trabajo por causas no imputables al arquitecto técnico, se abonaran los honorarios correspondientes a las fases realizadas.
En el caso de sustitución del arquitecto técnico por voluntad del cliente, se le abonará al primero de ellos la totalidad de loa honorarios pactados.
Los honorarios finales se liquidan cuando concluye la ejecución de la obra, salvando las entregas a cuenta que se hayan realizado.
En cuanto a la dirección de la obra el trabajo del arquitecto técnico se divide en dos etapas:
Etapa 1: Estudio y análisis del proyecto: Se elaborará un documento que contendrá los siguientes apartados:
Comprobación de las características geométricas del terreno.
Organización general, que sea conveniente adoptar para la ejecución de la obra.
Versa sobre las circunstancias en relación con el control que sea recomendable para la correcta dirección de la obra.
Etapa 2: Se corresponde con la dirección material de la ejecución de la obra.
Forma de calculo de los honorarios:
Tarifa 1: H = C x P
H: honorarios totales
C: coeficiente que depende de la superficie
P: presupuesto de la obra
H = 2,61 x 10.000.000 = 261.000 pts + I.V.A.
Los honorarios que cobran el arquitecto superior y el arquitecto técnico por dirección de obra son los mismos.
El honorario del arquitecto superior se subdivide en:
70% proyecto	40% proyecto básico.
30% proyecto estructura.	30% dirección de obra
En obras de rehabilitación los honorarios se incrementan en un 20% respecto de las obras de nueva planta.
H = 1,20 x C x P
Tema 8. Actividad de Fiscalización y Protección Pública de la Vivienda.
Cédula de Habitabilidad: Es un documento administrativo que acredita el cumplimiento de la normativa técnica sobre habitabilidad.
En la administración es concedida bien por la dirección general de arquitectura o el ayuntamiento.
En la Comunidad Valenciana la normativa recibe el nombre de “Habitabilidad y diseño de viviendas en el ámbito de la Comunidad Valenciana”. <<HD-91 orden de 22-04-91>>.
La finalidad de la cédula es el control de las condiciones de salubridad de las viviendas o alojamientos de carácter residencial.
La ocupación de una vivienda requiere con carácter previo y obligatorio el haber obtenido la cédula de habitabilidad.
No requieren cédula de habitabilidad las viviendas de protección oficial de primera ocupación.
La cédula de habitabilidad tiene un periodo de validez de 5 años.
Las empresas suministradoras de los servicios públicos (luz, agua, gas y teléfono.) no pueden formalizar contratos de suministros con usuarios de viviendas, si no se ha presentado previamente la cédula de habitabilidad.
La documentación que se formalice a efectos de segundas o posteriores transmisiones u ocupaciones de viviendas, incluirá una cláusula en la que se especificará que la mencionada vivienda obtuvo cédula de habitabilidad en una determinada fecha.
Documentación necesaria para que nos expidan la Cédula de Habitabilidad.
Ante el ayuntamiento o la dirección general de arquitectura y vivienda.
Acreditación de la personalidad del promotor o de la representación que ostente el solicitante.
Certificado de final de obra, expedido por el arquitecto y arquitecto técnico visado por los respectivos colegios profesionales.
Licencia municipal de obras.
Certificado acreditativo de que las obras terminadas se ajustan a las licencias concedidas.
Impreso de alta en la contribución territorial y urbana.
Documento acreditativo de la propiedad de la vivienda. (escritura)
Certificado de las compañías suministradoras, acreditativos de haber abonado los derechos de las acometidas generales.
Certificado de la instalación de antena colectiva de T.V.
Impresos estadísticos debidamente cumplimentados.
Resguardo acreditativo de haber abonado las tasas de habitabilidad.
Una vez presentada esta documentación se procede a la inspección de la vivienda y sí todo esta correctamente a la expedición de la cédula.
NORMAS DE HABITABILIDAD Y DISEÑO DE VIVIENDAS.
Están reguladas por la orden de 22-04-91. Estas están estructuradas en tres grandes grupos en los que estudian condiciones de salubridad y de dotación.
Condiciones espaciales: hacen referencia a las dimensiones.
Condiciones de salubridad, hacen referencia a dotaciones de luz, agua…
Condiciones de seguridad. Las mínimas para caso de incendios…
Condiciones de dotación, proporcionales a la superficie.
Emplazamiento del edificio
Cualquier vivienda de nueva planta contendrá como mínimo un dormitorio, un baño y otra habitación para el resto de funciones.
Las viviendas de más de tres habitaciones contendrán como mínimo dos baños.
Se definen como vivienda apartamento la compuesta con un baño y un recinto para el resto de las funciones
Superficie útil mínima.
Viviendas de 1 habitación	30 m2.
Viviendas de 2 habitaciones	40 m2.
Viviendas de 3 habitaciones	55 m2.
Viviendas de 4 habitaciones	70 m2.
Viviendas apartamento. Un baño y otra estancia.
Dimensiones mínimas habitación.
Cocina 5 m2 Dormitorio sencillo 6 m2
Estar-comedor 14 m2	Dormitorio doble 8 m2
Estar-comedor-cocina	18 m2	Dormitorio ppal. 10 m2
Toda la vivienda tendrá como mínimo un dormitorio de 10 m2.
La altura mínima será de 2,50 m en dormitorios y estancias, y de 2,20 m en cocinas, pasillos y baños.
La anchura mínima de los pasillos será de 0,90m, permitiéndose estrangulamientos de hasta 0,80 m.
Todas las habitaciones excepto los baños, la despensa, el trastero y el acceso dispondrán de huecos exteriores.
La superficie del hueco no será inferior al 10% de la superficie útil del recinto. El hueco se situará entre los 0,5 m y los 2,20 m de altura. La 1/3 parte del hueco de iluminación será de ventilación.
Toda la vivienda debe estar dotada de aislamiento acústico, así como suministro de agua fría y caliente. Red interior de suministro de energía eléctrica. (R.E.B.T.) Red de desagüe de aparatos sanitarios y electrodomésticos. Red interior de antena de T.V. y de teléfono.
La cocina reservara un espacio para cocina, fregadero horno y frigorífico, lavavajillas y lavadora. En cuanto a la cocina, lavadero, baño y aseo irán revestidos con material lavable e impermeable, hasta una altura mínima de 2m.
CONCEPTO DE VIVIENDA DE PROTECCION OFICIAL.
Las viviendas de protección oficial se regulan por el RDL 31/1978 de 31 de octubre, y RD 3148/1978 de 10 de noviembre desarrollo al anterior.
Vivienda de protección oficial: Es aquella que se destina a domicilio habitual y permanente, que tienen una superficie útil máxima, de 90 m2, que cumple los requisitos establecidos en el RD 3148 y que sean calificadas por el Estado como tales a través de Ministerio de obras publicas, o de los entes territoriales competentes. De esta definición se pueden extraer 4 ideas:
Primera residencia:
No pueden ser segunda residencia, y a de ser el domicilio habitual y permanente (cuando no esta desocupada más de 3 meses al año)
La superficie útil máxima no ha de rebasar los 90 m2.
Superficie útil: Es la del suelo de la vivienda delimitada por la línea perimetral de la cara interior de los cerramientos exteriores mas la mitad de la superficie de los espacios exteriores de uso privativo, (terrazas, balcones, tendederos…) hasta un máximo de 10 % de la superficie útil cerrada.
En una vivienda de 90m2 las terrazas no pueden exceder 18m2 ! 9m2 " 10%.
No computan superficie útil la superficie ocupada en planta por los tabiques ni la de los elementos estructurales verticales, ni la superficie de los conductos o canalizaciones cuya sección sea superior a 100 cm2, ni por ultimo, la superficie en planta cuya altura libre sea inferior a 1,50 m.
Superficie construida: es la medida desde la cara exterior de los cerramientos y no se descuenta nada.
Que cumpla los requisitos del RD. 3148:
Requisitos de calidad y requisitos que hacen referencia al precio tanto de venta como de alquiler.
Que sean calificados como tales por el estado o las administraciones territoriales competentes.
En la Comunidad Valenciana la conselleria de obras publicas.
La normativa de protección oficial también se extiende a otro tipo de edificación.
Locales de negocios situados en inmuebles destinados a vivienda, siempre que no superen el 30% de la superficie útil total y se localicen en plantas distintas a las viviendas.
Talleres artesanos y anejo de viviendas de labradores y ganaderos, siempre que su coste de ejecución no supere la mitad de la vivienda.
Edificaciones, instalaciones y servicios complementarios para fines religiosos culturales o recreativos, siempre que formen parte de núcleos de población y comprendan como mínimo un 50% de viviendas de protección oficial.
Adquisición de terrenos y costeamiento de la construcción de las obras de urbanización para llevar a cabo la edificación de vivienda de protección oficial.
La adquisición de terrenos y pago de las obras de urbanización no puede ser superior al 15% del precio en venta de los edificios en el momento de la calificación definitiva.
Modulo. Presupuesto protegible por m2 de superficie útil (ptas/m2); sirve para fijar el precio máximo de venta y de renta de las viviendas de protección oficial.
El modulo se fija por áreas geográficas homogéneas, y en base a la mano de obra, a los materiales, de los gastos generales que intervienen en la construcción, el beneficio industrial del contratista, honorarios profesionales…, y se revisa anualmente
Precio de venta: Por m2 de superficie útil será para cada área geográfica homogénea menor o igual a 1,2 veces el modulo vigente (" 1,2 x M).
El precio de venta de los elementos anejos a las viviendas (garajes, trasteros…) no puede ser superior al 60% del precio de la vivienda invariable durante un año a partir de la calificación definitiva y que posteriormente se revisa mediante una serie de coeficientes.
Precio de renta: se establece en un 6% del precio de venta (anual)
PROMOTORES Y BENEFICIOS FINANCIEROS
Pueden promover una vivienda de protección oficial cualquier persona física o jurídica, publica o privada, así como ser propietarios, pero usuarios de las viviendas de protección oficial solo pueden serlo las personas físicas.
Con la calificación provisional de una vivienda de protección oficial, el promotor puede acudir a una entidad de crédito y solicitar un préstamo que le cubre hasta el 70% del modulo vigente.
Una vez vendida la vivienda, el comprador se subroga en la parte del crédito que queda por amortizar constituyéndose una hipoteca para garantizar el pago.
Esta exento del 90% de la tasa de licencia de obras.
Existen ayudas para las personas con rentas más bajas. Rentas " 5.5 veces el salario mínimo interprofesional tienen derecho de subvención en el préstamo, y con Rentas " 2.5 veces el salario mínimo interprofesional tienen derecho de ayudas a fondo perdido.
CALIFICACION PROVISIONAL Y DEFINITIVA DE LAS VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL.
Calificación provisional: es el primer control que ejerce la administración para comprobar que una promoción de viviendas de protección oficial cumple los requisitos establecidos por la ley y se facilita el acceso a prestamos y a exenciones fiscales (antes de empezar la obra).
Documentos que se debe presentar ante la conselleria de vivienda para que nos otorguen la calificación provisional.
Compromiso de cumplimiento de las exigencias de la normativa de vivienda de protección oficial.
Certificado del registro de la propiedad sobre la titularidad de los terrenos
Licencia de obras o certificado del ayuntamiento sobre la calificación urbanística de los terrenos
Compromiso de cesión de terrenos según el planeamiento vigente.
Si en el plazo de un mes la conselleria no contesta, se entiende concedida por silencio administrativo, la calificación provisional.
Al conceder la calificación provisional, la administración expide una cédula en la que consta en número y superficie de las viviendas si se van a destinar a venta o alquiler, la superficie de los garajes y el modulo.
Calificación definitiva: existe un plazo de 30 meses para solicitarla desde que se obtuvo la calificación provisional.
Se concede tras la inspección de las obras en la que se verifica la adecuación al proyecto y el cumplimiento de la normativa de protección oficial.
Si existen deficiencias se le da un plazo al promotor para subsanarlo y cuando se concede se expide otra cédula en la que se consigna el precio de venta de las viviendas.
Efectos de la calificación definitiva.
Se confirman definitivamente los beneficios otorgados.
Las obras se ajustan plenamente al proyecto.
Las viviendas pueden ocuparse.
Se debe proceder a la entrega de llaves a los adquirientes en el plazo de tres meses.
Comienza la responsabilidad civil decenal del contratista y de los técnicos.
FINANCIACION DE LAS ACTUACIONES PROTEGIDAS.
Actuaciones protegibles:
Adquisición de vivienda de protección oficial.
Tipos de vivienda de protección oficial.
De régimen especial: Es aquella vivienda de protección oficial destinadas a personas cuyos ingresos familiares no superan 2,5 veces el salario mínimo interprofesional (700.000 pts/mes).
De régimen general: Es aquella vivienda de protección oficial destinadas a personas cuyos ingresos familiares no superan 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Adquisición de la vivienda de protección oficial a precio tasado.
Viviendas a precio tasado: Tienen las mismas propiedades que las viviendas de protección oficial salvo que la superficie útil puede llegar a los 120 m2, es decir, pueden tener una mayor superficie.
Las ayudas proceden:
Administración central (Estado).
Subsidiación de prestamos cualificados: El Estado tiene convenido con los bancos que las viviendas de protección oficial les dan prestamos con menor tipo de interés.
Subsidiación a fondo perdido. No hay que reingresarla.
Administración autonómica (Generalitat Valenciana).
Subvenciones a fondo perdido. No pueden exceder del 10% del precio de la vivienda. En el 10% se incluye el precio del garaje si lo hubiere.
Tipos de interés que se dan según el ultimo R.D. de ayudas a la vivienda:
Salarios inferiores a 2,5 veces salario mínimo interprofesional (6,5%).
Entre 2,5 y 3,5 veces salario mínimo interprofesional (7,5%).
Entre 3,5 y 5,5 veces salario mínimo interprofesional (9,5%).
Requisitos para poder acceder a una vivienda de protección oficial:
El solicitante no tenga en propiedad ninguna otra vivienda de protección oficial.
El solicitante tiene que tener unos ingresos mínimos ponderados, no superando 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
La vivienda debe ser destinada a domicilio habitual y permanente.
Las personas con edades comprendidas entre 18 y 30 años tienen unas ayudas mayores.
Tema 9. Titulaciones profesionales.
ATRIBUCIONES DEL ARQUITECTO TECNICO Y DEL APAREJADOR.
Decreto 269/1971, de 19 de febrero.
Atribuciones en la dirección de obras:
Ordenar y dirigir la ejecución de material, cuidando su control práctico y organizando los trabajos de acuerdo con el proyecto que las define con las reglas de la buena construcción y con las indicaciones del arquitecto superior.
Inspeccionar los materiales a emplear, las dosis y las mezclas exigiendo las comprobaciones y controles necesarios y documentos de idoneidad técnica precisos para su aceptación.
Controlar las instalaciones provisionales, los medios auxiliares y los sistemas generales de protección.
Debe exigir el cumplimiento de normativa en materia de seguridad e higiene en el trabajo.
Ordenar la elaboración y puesta en obra de cada una de sus unidades, comprobando sus dimensiones y la correcta disposición de los elementos constructivos.
Medir las unidades de obra ejecutadas y elaborar relaciones valoradas de las mismas, y todo ello de acuerdo con el proyecto y la documentación que las defina.
Acta de replanteo y las certificaciones sobre el desarrollo, y terminación de las obras.
Atribuciones en trabajos varios:
Efectuar deslindes, mediciones y peritaciones de terrenos, solares y edificios.
Poder realizar trabajos topográficos.
Puede realizar reconocimientos consultas, dictamen y examen de documentos, títulos, planos…
Realizar intervenciones periciales dentro de su especialidad.
Estudio, realización de mediciones y relaciones valoradas sobre proyectos ya redactados.
Realizar estudios sobre racionalización, planificación y programación de obras.
Informe sobre el estado físico y utilización de toda clase de fincas dentro de la esfera de sus competencias.
Asesoramiento técnico en la fabricación de materiales, elementos y piezas de la construcción.
Controlar y avalar la calidad de los materiales, elementos y piezas de la construcción.
Facultades de los aparejadores: (D. 19 de julio de 1955)
Facultad exclusiva y excluyente con relación a otras profesiones en la intervención de obras de arquitectura dirigidas y proyectadas por un arquitecto superior.
Facultad de intervenir necesariamente en toda obra de arquitectura publica o privada.
Facultad de dirigir obras de arquitectura cuando no resida en la población o no pueda realizar un arquitecto superior.
Puede ejercer como decorador.
Diferencia entre el arquitecto técnico y el aparejador.
Las diferencias provienen de los planes de estudio, principalmente. Los arquitectos técnicos tienen la condición de aparejadores pero no siempre es la revés.
Solo el arquitecto técnico tiene la posibilidad de acceder a estudios de segundo ciclo.
¿Quiénes son los aparejadores?
Son los técnicos que posean el titulo por haber cursado la carrera de acuerdo con planes de estudios anteriores a los establecidos a la L. 29/03/64.
¿Quiénes son los arquitectos técnicos?
Son los titulares que cursaron la carrera en la única especialidad establecida en el decreto de 03/02/69, especialidad que se denominaba arquitecto técnico en ejecución de obras.
También tienen la condición de arquitecto técnico los aparejadores anteriores al plan de estudios de 1956 que hubiesen solicitado y obtenido el titulo de a arquitecto técnico en ejecución de obras, por haber acreditado el ejercicio ininterrumpido de la profesión por el intervalo de 5 años y con plena eficacia. (D.16/12/65)
También tienen la condición de arquitecto técnico los aparejadores que hubiesen cursado sus estudios en base a planes posteriores a 1956 siempre que hubiesen solicitado y obtenido el titulo de arquitecto técnico en ejecución de obras, al haber demostrado el ejercicio de la profesión durante un año y con plena eficacia. (D. 14/04/66)
También tienen la condición de arquitecto técnico los aparejadores que hubiesen cursado sus estudios con planes posteriores a 1964, que no hubiesen obtenido la convalidación conforme a los apartados anteriores cuando lo solicitaran y obtuvieran el titulo de arquitecto técnico previa presentación de una memoria explicativa de los trabajos y méritos profesionales y académicos alcanzados. (O. 09/10/79).
Aparecen en España en 1880. Hasta hace poco se regían por una ley que se llamaba ley de los colegios profesionales de 13 de febrero de 1974 y también por el art. 36 de la constitución española.
L. 04/12/97 se aprueba una ley autonómica (Generalitat Valenciana) que se llama “ley de los consejos y colegios profesiones de la comunidad valenciana.”
Concepto de colegio profesional.
Son corporaciones de derecho publico reconocidos por la constitución y amparados por el ordenamiento jurídico con personalidad jurídica propia y con plena capacidad para el cumplimento de sus fines.
Fines de los colegios profesionales.
Ordenación de la profesión dentro de su marco legal en el ámbito de su competencia y en beneficio de la sociedad.
Vigilar el beneficio de la profesión facilitando el conocimiento y cumplimiento de las disposiciones legales, haciendo cumplir la ética profesional y las normas deontológicas que le son propias, así como velar por el adecuado nivel de calidad de las prestaciones de sus colegiados.
Les reconoce la ley a los colegios profesionales la defensa de los intereses de los colegiados y la representación del ejercicio de la profesión (intrusismo).
Estructura orgánica de los colegios profesionales.
Junta general (órgano supremo): esta integrado por todos los colegiados, es la máxima expresión del colegio y en el que residen las facultades decisorias.
La junta general se reúne cuando lo estima la junta de gobierno o cuando lo solicitan 1/20 de los colegiados.
Competencias de la junta general:
Aprobar la gestión de los otros órganos de gobierno
Finalmente elige a los otros órganos del colegio.
Junta de gobierno: La junta de gobierno tiene las facultades rectoras de administración del colegio.
Competencias de la junta de gobierno:
Resolver la admisión de nuevos colegiados.
Velar por la conducta profesional.
Validar documentos.
Emitir informes a solicitud de los tribunales de justicia.
Repartir las cargas fiscales entre los colegiados.
Defender judicialmente a los colegiados.
Organos unipersonales:
Presidente colegial.
Comisiones.	Urbanismo.
NORMAS DEONTOLOGICAS.
Son normas de obligado cumplimiento y conocimiento por los colegiados y su no-observancia implica una falta de ética profesional.
Ejemplo de normas deontológicas:
No se podrán aceptar encargos que no se puedan atender.
El técnico se debe comportar con honradez y veracidad en todas sus actuaciones.
Debe mantener y salvaguardar la independencia de criterio.
Mantener el secreto profesional.
Nunca se puede conseguir trabajo mediante comisión.
No se pueden encubrir con la firma a otros profesionales.
Se debe rehusar toda actuación que infrinja las normas de la buena construcción.
Debe conocer la marcha de los trabajos de forma que se garantice el control de la obra.
Se debe observar las condiciones de la licencia.
Tema 10. Responsabilidad Profesional.
Responsabilidad: Es la respuesta ante un daño, surge cuando se infringe un deber y existe un nexo casual entre la infracción y el resultado.
Responsabilidad civil: se plantea entre personas relacionadas por un contrato de prestación de servicios y tiende a resarcir los daños que se han causado a una de las partes.
Esta contemplada en el código civil y normalmente se resuelve con una indemnización económica.
Responsabilidad penal: se alcanza cuando los daños producidos tienen una mayor gravedad y se consideran lesivos por la sociedad, y las actividades que producen dichos resultados están tipificados como delitos o faltas por el código penal.
Se puede producir al tiempo que la responsabilidad civil incluso puede comprenderla.
Conductas que dan lugar a la responsabilidad civil.
La morosidad: es el retraso culpable en el cumplimiento de una obligación.
Culpa: infracción de un deber cometido libremente y sin malicia, consecuencia de una acción.
Negligencia: Infracción de un deber cometido libremente y sin malicia, consecuencia de una omisión.
Dolo: La realización de un acto ilícito con consecuencia de realizarlo y persiguiendo los fines que naturalmente se desprenda.
Conductas que dan lugar a la responsabilidad penal.
Imprudencia simple: tipificada por el código civil como una falta y no como un delito, y se castiga con una multa.
Imprudencia simple con infracción de reglamento: Delito y se trata de una imprudencia por haber incumplido una normativa.
Este tipo de imprudencia lleva consigo penas de arresto mayor de 1 a 6 meses.
Imprudencia temeraria: Se produce a causa de errores importantes o actitudes negligentes por parte de los técnicos.
Conlleva a penas de arrestos mayor de 1 día a 6 años.
Dolo: realizar un acto licito a conciencia y buscando el fin perseguido.
Las penas que conlleva son penas de prisión mayor e incluso llevan emparejada la inhabilitación profesional.
REPONSABILIDAD CIVIL EXTRACONTRACTUAL DECENAL.
Responsabilidad civil contractual: es la que se deriva del incumplimiento de los términos del contrato.
Infringir las normas de la buena construcción, retraso en el cumplimiento del plazo establecido en el contrato, incumplimiento de las normas legales de la construcción.
Responsabilidad civil extracontractual: se deriva directamente del código civil, es una responsabilidad que está implícita en los contratos aunque en los mismos expresamente no se deje constancia de ello (art. 1591 del código civil).
“El contratista de una obra que se arruinase por vicios de construcción responde de los daños y perjuicios causados si la ruina tuviera lugar dentro de los 10 años siguientes contados desde que se concluye la contracción. Igual responsabilidad por el mismo tiempo tendrá el arquitecto que la dirigiera si la ruina se debe a vicios del suelo o de dirección. Si la causa de la ruina fuera el incumplimiento del contratista a las condiciones del contrato, la acción indemnizatoria durará 15 años”.
Vicios del suelo: es la falta de apreciación de las aptitudes del terreno. Insuficiencia de las obras debidas a:
El no llevar la cimentación a suelo no desecado.
No secado del terreno.
Inconsistencia de los basamentos.
Vicios de dirección:
La incorrecta interpretación de lo dispuesto en el proyecto.
La falta de inspección de los trabajos.
Vicios de proyecto: achacables al técnico autor del proyecto
Errores cometidos en el calculo de la estructura.
La consideración de acciones atmosféricas.
REPONSABILIDAD CONCRETA DEL ARQUITECTO TECNICO EN LAS DIFERENTES FASES DE LA OBRA.
Fase de replanteo: la responsabilidad exclusiva es del arquitecto. El arquitecto técnico no tiene ninguna responsabilidad por errores que se produzcan en el replanteo.
Fase de excavación: el arquitecto tiene la responsabilidad de determinar los niveles de la excavación. Por su parte el arquitecto técnico tiene la responsabilidad compartida puesto que es su misión es vigilar como se realiza la excavación, velar por la seguridad de la misma y decidir cuando se hacen entubaciones y consolidaciones.
Mas concretamente el arquitecto técnico será el responsable de la calidad de los materiales con que se ejecutan las entubaciones y del montaje de las mismas.
En cuanto a la excavación de pozos o zanjas de cimentación el arquitecto técnico es responsable de la nivelación de los fondos.
Fase de estructura: el arquitecto tiene la responsabilidad del calculo y diseños de la estructura, mientras que el arquitecto técnico es responsable de la disposición de los encofrados, apuntalamiento de los mismos, de la disposición de las armaduras, de la calidad de los materiales a emplear. (hormigón).
Fase de albañilería: al arquitecto técnico es responsable de la calidad de los materiales y de su correcta disposición en la obra.
Fase de carpintería de taller: el arquitecto técnico es responsable de la calidad de los materiales, del ajuste de las hojas sobre los cercos y de su aplomo y nivelación.
Fase de solados y alicatados: el arquitecto técnico es responsable de la calidad de los materiales y de su correcta disposición en la obra. Tendrá que vigilar la nivelación del suelo y paredes.
Fase de instalaciones, el arquitecto técnico es responsable de la calidad de los materiales y de su correcta aplicación y colocación en la obra, incluido la nivelación de los conductos y aparatos.
OTRAS NORMAS QUE AFECTAN A LA RESPONSABILIDAD PROFESIONAL.
Normativa de obligado cumplimento:
El primer grupo de normas de obligado cumplimento, son las normas del ministerio de vivienda (MV) y las normas básicas de la edificaron (NBE).
MV 101-111, hace referencia al calculo de las acciones de la edificación y especificaciones concretas de estructuras metálicas.
MV 201, hace referencia a materiales bituminosos.
MV 301, hace referencia a fabricas de ladrillo.
Aparte de las MV hay otro grupo de obligado cumplimento que son las NBE.
NBE CT-79, sobre condiciones térmicas en los edificios (calculo de aislamientos térmicos de los edificios).
NBE CA-82, sobre condiciones acústicas de los edificios.
NBE CPI-96, sobre condiciones de protección contra incendios en los edificios.
También es de obligado cumplimiento la norma sismorresistente, trata del sismo que hay que tener en cuenta en el calculo de estructuras.
Normativa de recomendado cumplimento:
Aparte de estas normas de obligado cumplimento, hay otras de recomendado cumplimiento, son las NTE.
Estas están divididas en familias y subfamilias de normas y dentro de estas subfamilias, están divididas por tipos:
Cimentaciones: contenciones muros (CCM)
estudios pantallas (CCP)
pilotes taludes (CCT)
Aparte de las NTE, hay otras normas llamadas, marcas de calidad que son garantías que se ofrecen a los materiales o sistemas a emplear que están homologados por la administración, y estas marcas de calidad tiene validez oficial.
Marca nacional de calidad del ministerio de industria.
Sello INCE (instituto nacional de calidad de la edificación)
Documento de idoneidad técnica del instituto E. Torroja.
Sello de idoneidad del ministerio de la vivienda.
LIBRO DE CONTROL DE CALIDAD.
En obras de edificación de viviendas fue creado por una orden de 30/09/91 del conseller de obras publicas urbanismo y transporte (COPUT), esta orden establece la obligatoriedad de que en toda obra de edificación de viviendas exista un libro de control de calidad que contendrá los siguientes aspectos:
Metodología a emplear en el control de calidad de la obra.
Cuadros y mapas que recogen los factores de riesgo de la obra en función de su emplazamiento.
Indice de los materiales que hay que ensayar.
Indice sobre las distintas partes de la obra.
Impresos en los que se identifica los datos relacionados al edificio, datos relativos al control de calidad del edificio y la justificación obligatoria en la recepción del material.
Con lo cual, es obligatorio llevar libro y rellenarlo.
legisl~1
CONCLUSIONDE OBRAS
RECEPCION PROVISONAL
GARANTIA ("12 MESES)
Aspectos legales urbanísticos
Derecho y derechos reales
Introducción al Derecho en la Arquitectura
Enviado por: Longi
ArquitecturaDerechoResponsabilidad profesionalUrbanismoColegios profesionalesAparejadorArquitectoViviendas de Protección Oficial

References: resolución 
 resolución 

Resolución 

Resolución 
 resolución 
 real decreto