Source: https://www.spolkowy.pl/zakup-mieszkania-na-firme-pulapki-i-ograniczenia,617,p.html
Timestamp: 2019-06-26 16:32:22+00:00

Document:
Zakup mieszkania na firmę - pułapki i ograniczenia
Marcin Sądej • Opublikowane: 2019-03-20
Rozważam zakup spółdzielczego mieszkania na firmę (jest to jednoosobowa działalność). Jakie są pułapki i ograniczenia lub potencjalne negatywne konsekwencje takiej decyzji? Co się stanie w momencie, gdy będę chciał sprzedać to mieszkanie?
W pierwszej kolejności wskazać należy, że wydatek na nabycie mieszkania objętego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu nie może zostać ujęty w kosztach działalności jednorazowo, lecz odbywa się to poprzez odpisy amortyzacyjne.
Zgodnie bowiem z art. 22b ust. 1 ustawy PIT amortyzacji podlegają nabyte od innego podmiotu, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:
2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.
W konsekwencji spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to wartość niematerialna i prawna.
Zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy PIT kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami ustawy.
Zgodnie z art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy PIT odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej WNiP, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek wprowadzono do ewidencji.
Składniki majątkowe zaliczane do WNiP muszą być objęte stosowną ewidencją. W myśl art. 22n ust. 4 ustawy składniki majątku wprowadza się do ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Jak wynika z powyższego, ujęcie przez podatnika środka trwałego w stosownej ewidencji jest niezbędnym warunkiem do rozpoczęcia dokonywania odpisów amortyzacyjnych.
Zgodnie z art. 22n ust. 2 ustawy PIT ewidencja powinna zawierać:
„1) liczbę porządkową;
13) datę likwidacji oraz jej przyczynę albo datę zbycia.”
Mieszkanie objęte własnością spółdzielczą należy wpisać do ewidencji, określając jego wartość początkową.
Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w razie odpłatnego nabycia uważa się cenę nabycia.
Jak natomiast stanowi art. 22g ust. 3 ustawy za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.
Zgodnie z art. 22m ust. 4 ustawy PIT odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%.
Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego.
Należy również mieć na uwadze, że w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu nie ma możliwości stosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej 10% (stawka ta przewidziana jest tylko dla lokali własnościowych).
Podsumowując, wydatek na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może być ujęty jednorazowo w kosztach podatkowych. Odbywa się to poprzez odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej. Wartość początkowa to cena nabycia powiększona o wszelkie dodatkowe koszty (np. koszty aktu notarialnego). Roczna stawka amortyzacyjna wynosi w tym przypadku 2,5%. Oznacza to, że okres amortyzacji wynosi 40 lat.
W dalszej kolejności zajmę się kwestią sprzedaży takiego mieszkania.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Jednocześnie w art. 10 ust. 3 ustawy PIT wskazano, iż powyższe przepisy mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy przychodem z działalności gospodarczej jest również odpłatne zbycie składników majątku, które podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Jednakże jak stanowi art. 14 ust. 2c ustawy do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
W rezultacie sprzedaż wykorzystywanego w działalności gospodarczej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu podlega opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż będzie miała miejsce w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Sprzedaż po tym okresie będzie wolna od podatku.
W przypadku, gdyby jednak zdecydował się Pan sprzedać mieszkanie w ciągu tych 5 lat zastosowanie znajdzie art. 30e.
Art. 30e ust. 1-2 ustawy PIT podaje, że od dochodu z odpłatnego zbycia podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, a kosztami nabycia powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Rozliczenia podatku dokonuje się na formularzu PIT-39.
W konsekwencji sprzedaż nieruchomości mieszkalnej objętej spółdzielczym prawem majątkowym wykorzystywanej w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu 19% podatkiem i jest kwalifikowane do osobnego źródła przychodu (PIT-39 a nie PIT-36), jeżeli sprzedaż zostanie dokonana w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. W rozliczeniu dochodu ze zbycia należy uwzględnić dotychczas dokonane odpisy amortyzacyjne.
Analogiczne wygląda kwestia, gdyby zdecydował się Pan wycofać nieruchomość z firmy i przeznaczyć na swoje potrzeby prywatne. W takim przypadku również sprzedaż będzie wolna od podatku, jeżeli zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym został podpisany akt notarialnym umowy kupna.
▸ Jakie są warianty przekazania firmy?

References: art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 14
 art. 30
 art. 30

Art. 30
 art. 22