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Timestamp: 2019-07-19 12:35:28+00:00

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De lobbies hoteleros, pisos sumergidos y un turismo de calidad. | El Jurista
De lobbies hoteleros, pisos sumergidos y un turismo de calidad.
Por Carlos Salvà.
Hoy, en pleno agosto, más oportuno que nunca, me gustaría hablaros de una nueva preocupación que afecta de una u otra manera a diversos agentes de la sociedad civil balear (aunque pronto afectará al resto de España). Quiero hablaros del sinsentido turístico que estos días ha colmado el parlamento y las planas de la prensa balear. El alquiler de pisos turísticos.
Para los que no estén muy enterados, les pondré en situación:
Hace unos pocos meses, la Ley 4/2013 de 14 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de las viviendas, reformó la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994, en adelante LAU). Dentro de esta reforma aparecía un cambio que aclaraba una situación que hasta el momento carecía de una regulación estatal que tratase su problemática. El nuevo artículo 5.e) dice lo siguiente:
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley […] La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.
Hasta ahora los propietarios de una vivienda (fuese del tipo que fuese), si decidían alquilar su piso/chalet/adosado a turistas, aprovechando la temporada alta, podían hacerlo amparándose en la misma LAU. El problema era que la LAU regula un alquiler corriente careciendo de requisitos adecuados adaptables al mercado turístico. Algunas leyes autonómicas muy dispersas ya habían intentado controlar tal situación, sin embargo, el choque competencial entre normativas estatales y autonómicas había hecho de esta cuestión un callejón sin salida. Mientras tanto, el mercado turístico no reglado seguía aumentando día a día. Con la nueva modificación de la LAU, se excluye este tipo de arrendamientos y se abre la posibilidad de regular a conciencia y con exactitud este importante mercado mediante leyes sectoriales, un mercado que, en base a las normas competenciales, repercute en las comunidades autónomas (148.1.18 de la Constitución Española).
Hasta aquí todo bien. Gracias a esta modificación, varias comunidades se han puesto manos a la obra para regular esta cuestión. Sin embargo pese a que en las Islas Baleares este tema ya estaba regulado anteriormente en la Ley 8/2012 del 19 de junio (o ley del turismo balear), el debate se ha reabierto.
Esta ley permite el alquiler turístico de viviendas destinadas a uso residencial (art. 49) siempre que cuenten con unos requisitos básicos como dice el artículo 51, estos son limpieza, ropa de cama, mantenimiento y servicio de atención al público y hayan comunicado en declaración responsable su actividad. Sin embargo, no todo es tan bonito. Tenemos que concretar, los artículos 52.1 y .3 dicen:
2. En ningún caso se considerarán aisladas las viviendas independientes que se encuentran en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal, quedando en consecuencia prohibida la comercialización de estancias turísticas en este tipo de viviendas.
Es decir, queda totalmente excluido el alquiler de pisos con una finalidad turística, convirtiéndose en una situación ilegal solo apta para la economía sumergida (obviaré la legalidad de estas economías). Una actividad, ahora clandestina, que según la cámara de comercio de las Islas representa el 45% de la actividad de alojamiento.
Aquí es donde el debate ha alcanzado su punto más álgido. La cámara de comercio y las asociaciones empresariales relacionadas con el turismo (salas de fiestas, supermercados y promotoras inmobiliarias) han empezado a reclamar la legalización de los alquileres de pisos turísticos. Sus razones: Mientras otras comunidades han legalizado esta práctica, nosotros la prohibimos, desplazando grandes corrientes turísticas a otras comunidades.
Sin embargo, el PP balear, respaldado por el lobby de la Federación Hotelera (FEHM), han negado cualquier posibilidad de cambio. ¿Las razones? Aquí es donde llegan los sinsentidos y las contradicciones. La Federación Hotelera avisa del peligro urbanístico y medioambiental de legalizar esta situación: La construcción desenfrenada de bloques de pisos o de apartamentos pueden destruir el espacio natural restante. Además de las molestias ocasionadas a los vecinos que residen en estos pisos o de la pérdida de calidad de servicios turísticos que esto conllevará.
Ahora os pido un pequeño ejercicio sintáctico. Leed mis dos últimas oraciones. Ahora relacionadlas con los dos organismos que en el anterior parágrafo aparecen: PP/FEHM – Peligro medioambiental/Molestias a vecinos/Calidad de los servicios. ¿Curioso verdad? Predica con lo que practicas dicen… Como gran parte de la prensa de opinión ya ha mencionado anteriormente, parece difícil ver que éstas sean sus verdaderas intenciones. La lógica okhamniana nos dice otra cosa. ¿No será que estos hoteleros no quieren más competencia?¿No será que estos hoteleros tienen miedo a un mercado que pueda dejarlos en bragas? (Y perdonad por la expresión.) No sé. ¿Qué os dice a vosotros dicha lógica?
Política a parte, mi lógica personal me dice que regular el alquiler de pisos turísticos puede ser una muy buena oportunidad para nuestro turismo. Las razones son todas las que os expondré a continuación:
La primera razón es obvia, se nos ha dado la posibilidad de fiscalizar, controlar, y gestionar un mercado hasta ahora propio de la economía sumergida. Un mercado que no nos engañemos, no va a desaparecer. (No olvidemos que como os he dicho hasta ahora, aunque no ilegal, rozaba la alegalidad. Y aun así era un mercado inmenso.) Se nos da la posibilidad de conseguir impuestos especiales por esta actividad, de inventariarlos en un registro propio, de controlar su calidad al detalle (Excusa pobre la de los hoteleros…).
La segunda es una cuestión social. Tenemos la oportunidad de ofrecer abiertamente una nueva vía de ingreso para muchas familias baleares. Son muchas las familias con dos viviendas gracias a la tradición típica mallorquina de veranear en “la colonia” (No digo cual, así nadie se enfada). Son muchas las familias que podrían beneficiarse de una inyección económica en estos meses de gasto desenfrenado. Una pequeña dotación a impuestos y otra a los canales de canalización de estos pisos (promotoras, páginas webs…) y todos salimos ganando.
¿Todos? No nos engañemos, ni el turismo de hoteles va a morir ni centenares de puestos de trabajo se van a perder. Los hoteles no salen ganando, pero tampoco van a perder tanto. Hablamos de un sector demasiado fuerte en nuestras Islas como para dejarse vencer tan fácilmente. Un sector que brilla por su creatividad, todo hay que decirlo. ¿Alguien ha ido a la Ola Artificial del conocido hotel de Magaluf? Lo que os digo, un sector creativo y poderoso. Invencible.
Por último una mera especulación personal, y para mí, la razón más importante. Es una gran oportunidad para enfocar el turismo balear de otra manera. Como joven, he sufrido en mis propias carnes la dificultad de encontrar un piso turístico donde nos aceptasen. (¡Prometo que por ese entonces no conocía de su alegalidad!) Y cuando nos aceptaban, la fianza a pagar podía llegar incluso a cubrir el doble del mismo alquiler. Y es que no nos engañemos, no os fiais de tener a un grupo de jóvenes desconocidos en vuestra propiedad durante 15 días. Y es algo natural viendo los documentales de la Fauna y Fiesta Ibicenca o Mallorquina. Pero esto no es un defecto, es una oportunidad.
El coste de oportunidad de no aceptar a un grupo de jóvenes es bastante positivo: Aceptar el alquiler de familias. Un turismo de calidad, alejado de Punta Ballena y de las borracheras en Pacha. Un turismo que invierte en tiendas de recuerdos, restaurantes o actividades de ocio. Limpio y con recursos. Un turismo que no molesta a los vecinos (Sí FEHM, lo que oís). Lo que necesitan nuestras islas: eliminar el sol y playa de garrafón mediante un turismo selectivo. Sin embargo, como ya os he dicho esto sólo es una especulación personal. No sabemos qué pasará ni quien vendrá, aunque si sabemos que es una gran oportunidad.
¿Los contras? Es cierto, como han dicho los ecologistas (Digo… los hoteleros, perdón por el lapsus.) el peligro urbanístico y medioambiental está presente. Éste es un peligro que siempre ha acechado a nuestras islas y lo seguirá haciendo cuando pasen unos años y se nos olvide nuestra última burbuja. Sin embargo, de momento, el dinero escasea y las obras parecen estar paradas. Y no me malinterpretéis, me preocupa, pero a mi ver, los beneficios son muchos y las contras muy pocas: 4 a 1.
Sin embargo, éstas son mis razones. A mi modo de ver, si el gobierno decidiese hacer eco de su orientación política libremercadista, por una vez y eliminar un poco de intervencionismo controlado por los lobbies, nuestra isla podría mejorar considerablemente, no mañana ni pasado, pero sí pronto. Un nuevo mercado de calidad que puede eliminar varios pájaros de un tiro: economía sumergida, fuente de ingresos tributarios, y turismo de calidad.
Y vosotros. ¿Qué opináis? ¿Qué os dice vuestra lógica okhamniana?
Por Carlos Salva
Estudiante de último curso de derecho e intento de emprendedor. Interesado en el derecho, la empresa, y las nuevas tecnologías. http://linkd.in/11hRLTn. “Sky is the limit”
6 Responses to De lobbies hoteleros, pisos sumergidos y un turismo de calidad.
Bernat Seguí Respon
30/08/2013 at 13:12
Pues que, con todo el respeto que me merece la opinión, no puedo estar totalmente de acuerdo.
El arrendamiento turístico en edificios plurifamiliares es ilegal. Es decir, no es posible legalizar una vivienda dentro de una comunidad de propietarios para ser destinada al arrendamiento turístico. Hasta ahí, todos de acuerdo.
Pero el arrendamiento de temporada de la LAU no se ha modificado en absoluto en junio pasado.
La lectura del modificado artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (verás que no han modificado el artículo 3, sino el 5) dice que se excluyen los arrendamientos regulados por una normativa sectorial, en este caso por Turismo.
Es decir, excluye de la LAU el arrendamiento turístico regulado, en nuestro caso, por la Consellería de Turismo.
Y la normativa de la consellería de Turismo del año pasado, en su artículo 50, apartado 2, deja fuera de su ámbito los arrendamientos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, también los arrendamientos de temporada.
Por tanto, cualquier arrendamiento de temporada para ser destinado a vacaciones del arrendatario, independientemente de dónde lo hayas publicitado, es un arrendamiento absolutamente legal.
Bueno, esa es humilde opinión.
Aprecio su opinión, pero debo disentir sobre su comentario:
“Pero el arrendamiento de temporada de la LAU no se ha modificado en absoluto en junio pasado.”
Primero de todo, la modificación del articulo 5 (sobre el cual ambos estamos de acuerdo, en ningún momento he mencionado el artículo 3) data del 6 de junio del 2013, y como bien usted ha dicho se ha excluido expresamente de la LAU este tipo de contratos, el alquiler turistico. Esto a acabado con la problemática anterior ya que anteriormente muchos arrendadores se defendían en la LAU para justificar un arrendamiento turístico aprovechando una laguna competencial entre Estado y algunas CCAA. Ergo, este articulo ha modificado en junio el tratamiento que hasta ahora podía recibir el alquiler turístico.
“Y la normativa de la consellería de Turismo del año pasado, en su artículo 50, apartado 2, deja fuera de su ámbito los arrendamientos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, también los arrendamientos de temporada.”
Veamos el articulo:
“Sin perjuicio del apartado anterior, se entenderá que hay comercialización de
estancias turísticas en viviendas cuando no se puede acreditar, de acuerdo con la normativa aplicable, que la contratación efectuada sea conforme a la legislación sobre arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley especial.”
Esto no excluye de esta ley el alquiler turístico, lo que dice es que no se entenderá turístico aquel contrato que pueda ser conforme la legislación de la LAU. Sin embargo, un alquiler de corta duración, en destinos turísticos y sin voluntad de residencia debe ser un alquiler turístico, el cual queda totalmente excluido de la LAU como usted mismo ha dicho y como el 5.e expresa claramente.
1. La LAU excluye los alquileres turísticos.
2. La Ley de Turismo excluye de esta ley los alquileres que NO sean turísticos y puedan protegerse en la LAU (no es nuestro caso).
A partir de aqui debemos recordar el 51.2 ya comentado:
“En ningún caso se considerarán aisladas las viviendas independientes que se
encuentran en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal, quedando en consecuencia prohibida la comercialización de estancias turísticas en este tipo de viviendas.”
Y aquí amigo mío se encuentra la clave: “quedando en consecuencia prohibida la comercialización de estancias turísticas en este tipo de viviendas”. Creo que con este párrafo y la exclusión de la LAU sería mas que suficiente para defender mi teoría y explicar por que EL ALQUILER TURÍSTICO EN VIVIENDAS PLURIFAMILIARES ES ILEGAL.
Todo son interpretaciones subjetivas de la ley, claro esta. Pero encuentro que estos preceptos son lo suficiente literales como para justificar mi explicación.
De nuevo gracias por la opinión y comentar en mi articulo.
30/08/2013 at 15:37
Ah, y no olvidemos que en todo momento, tanto en mi artículo como en mi contestación, hablamos de alquiler de PISOS: viviendas plurifamiliares. Ya que como en he mencionado las viviendas unifamiliares y los adosados son permitidos por la misma ley de turismo balear. No podemos hablar del alquiler de temporada legal o ilegal de una manera general debemos de aclarar de que modalidad hablamos. Pisos=Ilegal. El resto=Legal.
Nuevamente, gracias por comentar y respeto su opinión.
02/09/2013 at 9:18
Hola Carlos, bon día!!!
La conclusión a la que llegas de que “El Alquiler Turístico en Viviendas Plurifamiliares es ilegal” es la segunda frase de mi anterior respuesta. Hasta ahí estamos todos de acuerdo.
Mi defensa es la del Arrendamiento de Temporada de la LAU.
Y sigo pensando que no ha sido modificado en junio pasado.
Que se haya excluido el arrendamiento turístico de la LAU es una cuestión.
Y que bajo el amparo de la LAU se intentase esconder el arrendamiento turístico, también lo acepto.
Pero el arrendamiento de temporada de toda la vida, a mi entender, sigue intacto.
Creo que ya se por donde van los tiros, hablamos de la distinción de alquiler turístico y alquiler de temporada? ¿Hablamos de turismo vacacional contra alquiler para otras finalidades (tales como desplazamientos a la ciudad, estancia para celebrar cursos, etc.)?
Si es así, creo que ha sido culpa mía ese error nemotécnico. I entonces estoy de acuerdo contigo, no solo no ha sido modificado si no que en ningún lado he sido capaz de encontrar ninguna limitación importante al alquiler de temporada por lo que sí, estabas en lo cierto.
¡Al final discutíamos cosas diferentes, me refería siempre durante todo mi articulo al alquiler turístico, perdona la confusión! Como diría un buen mallorquí: mesclavem ous amb caragols!
30/11/2013 at 21:22
El problema es que ni en la LAU ni en la Ley 8/2012 está definido que es una “Estancia Turística”, que es lo que realmente el art. 52.2. prohibe en los apartamentos de las Islas Baleares, y tipifica como sanción en el art. 105.
Asimismo, el art. 50.2 nos viene a decir que si la contratación se hace conforme a la LAU, se entenderá que no hay comercialización de estancia turística.
La Ley Balear sólo somete a su control las viviendas unifamiliares comercializadas por temporada, obligadas a inscribirse y a cumplir una serie de requisitos, por lo que el resto siguen sometidas a la LAU. La LAU sólo excluye viviendas comercializadas en canales de oferta turística y sometidas a un régimen especifico.
Por ello, si yo tengo un contrato con mi inquilino, sea de una semana o de dos, el cual lo he denominado contrato de arrendamiento por temporada, y la administración no acredita que mi vivienda ha sido comercializada por internet, no puede iniciar un procedimiento sancionador.

References: artículo 5
 artículo 51
 artículo 5
 artículo 3
 artículo 50
 artículo 3
 artículo 50