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Timestamp: 2020-04-01 16:38:36+00:00

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Votación | My CMS Votación – My CMS
Me solicitó una reunión la Administradora de un edificio y miembros de su Junta Directiva, en virtud de la convocatoria a una próxima Asamblea de Propietarios, y tenían dudas sobre la forma de contar los votos
Para los efectos de la respuesta, comencé por análisis de lo que es una Asamblea de Propietarios, pues aunque parece elemental, he visto muchas actas (incluso inscritas en el Registro Público) en donde el quórum lo toman en base al número de unidades inmobiliarias “presentes.”
Una Asamblea de Propietarios, como lo indica su nombre, está conformada solo por propietarios, independientemente de número de unidades inmobiliarias que cada propietario tenga inscritas a su nombre en el Registro Público. El total de propietarios que existe en el inmueble determina el quórum válido para la reunión
Para estos efectos, no interesa si los propietarios están o no al día en sus obligaciones para con el PH. Para la votación y para determinar las mayorías sí, pues solo pueden votar los que estén al día. La ley señala que están inhabilitados para votar los propietarios que no se encuentren al día en el pago de sus cuotas de gastos comunes y demás obligaciones financieras pudiendo ejercer solo el derecho a voz.
Al día es el pago de la cuota de gastos comunes del mes corriente. Muy diferente a estar a paz y salvo. El que está paz y salvo, necesariamente no está al día
Para determinar las mayoría a la hora de aprobar o rechazar un punto sometido a discusión, cada propietario tendrá un voto por cada unidad inmobiliaria que tenga inscrita a su nombre en el registro Público. Por lo tanto, si un propietario tiene, por ejemplo cinco unidades inmobiliarias a su nombre, para los efectos del quórum es un propietario, pero para efecto de la votación, cuenta con cinco votos.
Si el que fue promotor, aun tiene unidades inmobiliarias a su nombre, es un propietario igual que cualquier otro, pero tendrá tantos votos, como unidades inmobiliarias estén aun a su nombre
Para el caso que nos ocupa, hay que señalar que la Ley contiene una norma que es contraria a toda lógica elemental. Como mucho otros artículos de la Ley, no hay concordancia entre ellos. Así tenemos el artículo 53.
Según este artículo votan las unidades inmobiliarias. Si aceptamos que se trata de un error de redacción del legislador, y en lugar de unidades inmobiliarias se leyera “propietarios”, sigue siendo un error, pues en propiedad horizontal en materia de votación, la regla general es el principio de las mayorías simples y no el de las mayorías calificadas.
Aun aceptando que se trata de una mayoría calificada, y que el artículo debió decir: “… deberá ser aprobada por el voto de los propietarios que representen más de la mitad de las unidades inmobiliarias que estén al día…”, el error subsiste, pues lo que deben estar al día son los propietarios y no las unidades inmobiliarias.
Si un propietario tiene varias unidades inmobiliarias inscritas a su nombre y no está al día respecto a alguna de ellas, el propietario tampoco lo estará, pues estar al día es respecto a todas las unidades inmobiliarias que tenga inscritas a su nombre
Cuando el artículo 53 nos remite al artículo 51, es una remisión inútil, pues ese artículo se refiere al quórum, y para ese efecto, no importan las unidades inmobiliarias, sino los propietarios. La remisión al artículo 32, es igualmente inútil, pues para este último artículo, la ley se refiere a propietarios y no a unidades inmobiliarias
Si las decisiones de la Asamblea de Propietarios para que sea válida, requiere del voto de los propietarios que representen más de la mitad de las unidades inmobiliarias, entonces la parte final del artículo 45 no es válida.
Ese artículo dice que lo no previsto en el Reglamento, “se decidirá conforme lo apruebe la Asamblea de Propietarios por mayoría simple de votos de los propietarios.” Y termina diciendo el párrafo: “Esta decisión será obligatoria siempre que no sea contraria a esta Ley”. Obviamente, tal decisión será contraria a la ley, según el artículo 53 que en su parte inicial dice: “Toda decisión…!”
Por otra parte queda una enorme laguna, en lo que respecta al computo de los votos: qué se toman en cuenta, el total de los propietarios y de las unidades inmobiliarias, o solo los propietarios presentes que hacen el quórum y que estén al día
Establecido el quórum legal de la Asamblea de propietarios de más de la mitad, todas las resoluciones deben ser aprobadas tomando solo en cuenta a los presentes que estén al día en sus obligaciones con el PH y no respecto a la totalidad.
Así por ejemplo, si hay 50 propietarios y 60 unidades inmobiliarias, el quórum es de 26 propietarios y las resoluciones deben ser aprobadas tomando en cuenta solo las unidades inmobiliarias de los propietarios presentes que estén al día. Este aspecto lo ampliaré en el siguiente artículo
Entonces, cómo entender esta ley, que por una parte habla del voto de los propietarios sin importar si están o no al día; de unidades inmobiliarias que votan; de simples mayorías y de mayorías calificadas? No hay duda, esta Ley se hizo entre un plomero, un carpintero y un albañil y la cereza al pastel la puso un electricista
Para resumir podemos afirmar los siguiente:
1.- El quórum es respecto al total de propietarios del inmueble, y no de las unidades inmobiliarias; no importa si están al día o no;
2.- Más de la mitad de propietarios presentes del total de los existentes en el PH, es el mínimo para que haya quórum;
3.- Solo votan los que están al día. Puede haber quórum, pero algunos o muchos de los presentes pueden no estar al día, y para los efectos de la aprobación de resoluciones, solo se toma en cuenta los que están al día;
4.- Para aprobar resoluciones, estas deberán serlo por el voto de los propietarios que estén al día, que representen más de la mitad de las unidades inmobiliarias; esto muy importante, después que haya quórum, solo cuenta el voto de los propietarios presentes y no como algunos interpretan, incluyendo al Registro Público, que la mayoría sigue siendo del total de los propietarios.

References: artículo 53
 artículo 53
 artículo 51
 artículo 32
 artículo 45
 artículo 53