Source: https://www.cpm-steuerberater.de/news/tags/1352-ferienwohnung
Timestamp: 2020-01-21 02:33:29+00:00

Document:
Ferienwohnung - CPM Steuerberater Blog
Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern als Reiseleistung
BFH Urteile vom 22.08.2019 (V R 12/19 und V R 9/16) zur möglichen Margenbesteuerung bei Überlassung von Ferienwohnungen.
Die Überlassung der von anderen Unternehmen angemieteten Ferienwohnungen unterliegt auch dann der Margenbesteuerung nach § 25 UStG, wenn darüber hinaus lediglich als Nebenleistung einzustufende Leistungselemente erbracht werden.
Nach § 25 Abs. 1 UStG gelten die nachfolgenden Vorschriften für Reiseleistungen eines Unternehmers, die nicht für das Unternehmen des Leistungsempfängers bestimmt sind, soweit der Unternehmer dabei gegenüber dem Leistungsempfänger im eigenen Namen auftritt und Reisevorleistungen in Anspruch nimmt.
Die Leistung des Unternehmers ist als sonstige Leistung anzusehen. Erbringt der Unternehmer an einen Leistungsempfänger im Rahmen einer Reise mehrere Leistungen dieser Art, so gelten sie als eine einheitliche sonstige Leistung. Der Ort der sonstigen Leistung bestimmt sich nach § 3a Abs. 1 UStG. Reisevorleistungen sind Lieferungen und sonstige Leistungen Dritter, die den Reisenden unmittelbar zugutekommen.
Margenbesteuerung Marge Ferienwohnung Reiseleistung
Der BFH hat in einem Urteil vom 05.06.2014 (V R 10/13) zur steuerlichen Auswirkung eines Verkaufs einer Ferienimmobilie geäußert.
In dem Urteil kamen die Richter zu der Ansicht, dass der Verkauf einer Ferienimmobilie zu einer Geschäftsveräußerung im Ganzen führen kann (§ 1 Abs. 1a UStG). Die hätte die Folge, dass dieser Vorgang nicht umsatzsteuerbar wäre.
Diese Geschäftsveräußerung im Ganzen setzt aber voraus, dass das Unternehmen oder ein Teil (gesondert geführter Betrieb im Ganzen) in der Gliederung des Unternehmens entgeltlich oder unentgeltlich übertragen wird.
Eine weitere Voraussetzung ist, dass der Erwerber die Unternehmensfortführung beabsichtigt. Der übertragene Betrieb muss des weiteren die Fortsetzung der bisherigen Tätigkeit erlauben.
Diese ständige Rechtsprechung ist auch auf die Veräußerung von Ferienimmobilien anzuwenden.
Die steuerlichen Konsequenzen hinsichtlich der möglichen Vorsteuerkorrektur beim Erwerber gemäß § 15 a UStG sind zu beachten.
Haben Sie Fragen zu der steuerlich optimalen Übertragung oder Fortführung Ihrer Immobile, sprechen Sie mich gern an.
Ferienimmobilie Ferienwohnung Immobile Veräußerung Verkauf
Der BUNDESFINANZHOF hat sich mit Urteil vom 27.06.2017 (IX R 37/16) zur Nutzung einer Zweitwohnung und einer Ferienwohnung zu eigenen Wohnzwecken und zur Begünstigung von Zweit- und Ferienwohnungen geäußert.
In dem Urteil kamen die Richter zu der Ansicht, dass ein Gebäude auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, fallen.
Nach § 22 Nr. 2 EStG sind sonstige Einkünfte (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 EStG) auch Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften i.S. des § 23 EStG. Dazu gehören gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG u.a. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alternative) genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 1. Alternative EStG setzt voraus, dass die Wohnung im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG verlangt demgegenüber eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.
Im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben. Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie --mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs-- voll auszufüllen.
Ferienwohnung private Veräußerungsgeschäfte privates Veräußerungsgeschäft Zweitwohnung
BUNDESFINANZHOF Beschluss (EuGH-Vorlage) vom 03.08.2017, V R 60/16
1. Unterliegt eine Leistung, die im Wesentlichen in der Überlassung einer Ferienwohnung besteht und bei der zusätzliche Leistungselemente nur als Neben- zur Hauptleistung anzusehen sind, entsprechend dem EuGH-Urteil Van Ginkel vom 12. November 1992 C-163/91 (EU:C:1992:435) der Sonderregelung für Reisebüros nach Artikel 306 MwStSystRL? (Margenbesteuerung)
Ferienwohnung Margenbesteuerung Vermietung
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen, bei denen sich der Eigentümer eine Selbstnutzung vorbehalten hat, ist eine Überschussprognose hinsichtlich des Gesamtüberschusses und der Einkünfteerzielungsabsicht vorzunehmen.
Dies gelte auch dann, wenn die Eigennutzung in der Nebensaison liegt und unter Umständen auch gar nicht ausgeübt wird. Dies hat der BFH in einem Urteil vom 16.04.2013 (IX R 26/11) entschieden.
Bei allen Einkunftsarten wird seitens der Finanzverwaltung geprüft, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt oder Liebhaberei bzw. Hobby. Laut gefestigter Rechtsprechung liegt eine Gewinnerzielungsabsicht bei der Vermietung von Ferienwohnungen vor, wenn auf Dauer ausschließlich an fremde Dritte vermietet wird, selbst wenn die Werbungskosten die Einnahmen übersteigen.
Bei einer teilweisen Eigennutzung ist jedoch durch eine Überschussprognose zu prüfen, ob auch tatsächlich ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten entsteht.
In den Leitsätzen des o.g. Urteils halten die Richter deutlich fest: "Bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Ferienwohnungen ist die Frage, ob der Steuerpflichtige mit oder ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet hat, anhand einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose zu entscheiden. Die Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen ist schon dann erforderlich, wenn er sich eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten hat unabhängig davon, ob, wann und in welchem Umfang er von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch macht oder nicht. Unerheblich ist, ob sich der Vorbehalt der Selbstnutzung aus einer einzelvertraglich vereinbarten Vertragsbedingung oder aus einem formularmäßigen Mustervertrag ergibt."
Wird aufgrund der Eigennutzung kein Gesamtüberschuss erzielt, werden die Werbungskosten anteilig nicht zum Abzug zugelassen.
Welche Gestaltungsmöglichkeiten Sie trotz dieses Urteils nutzen können, bespreche ich gern in einem persönlichen Gespräch.
CPM Ferienwohnung Hamburg Steuerberater Überschussprognose Vermietung
In den Leitsätzen des o.g. Urteils halten die Richter deutlich fest: "Bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Ferienwohnungen ist die Frage, ob der Steuerpflichtige mit oder ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet hat, anhand einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose zu entscheiden. Die Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen ist schon dann erforderlich, wenn er sich eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten hat unabhängig davon, ob, wann und in welchem Umfang er von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch macht oder nicht. Unerheblich ist, ob sich der Vorbehalt der Selbstnutzung aus einer einzelvertraglich vereinbarten Vertragsbedingung oder aus einem formularmäßigen Mustervertrag ergibt."Wird aufgrund der Eigennutzung kein Gesamtüberschuss erzielt, werden die Werbungskosten anteilig nicht zum Abzug zugelassen.
Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen,
Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit bei Vermietung von Ferienwohnungen,
Vertragliche Vereinbarung eines Selbstnutzungsvorbehalts
I. Streitig ist die Nichtberücksichtigung von Werbungskostenüberschüssen der Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) aus der Vermietung einer Ferienwohnung.
Die Kläger, in den Streitjahren (1997 bis 2006) zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Eheleute, erwarben im November 1997 eine Ferienwohnung an der Ostsee. Nach umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten wurde die Wohnung im Jahr 1999 erstmals durch die von den Klägern beauftragte X GmbH vermietet. In dem zwischen den Klägern und der X GmbH unter dem 22. April 1998 abgeschlossenen Vermietungsvermittlungsvertrag hatten sich die Kläger eine Eigennutzung der Ferienwohnung im Umfang von höchstens 21 Tagen im Jahr vorbehalten. Mit Wirkung vom 1. Februar 2002 übernahm die Z GmbH & Co. anstelle der X GmbH die Vermittlung der Ferienwohnung der Kläger. Auch in dem zwischen den Klägern und der Z GmbH & Co. geschlossenen Vermittlungsvertrag haben sich die Kläger eine Eigennutzung der Ferienwohnung im Umfang von höchstens 21 Tagen im Jahr vorbehalten.
Die Kläger nutzten die zur Selbstnutzung vorbehaltene Zeitspanne in der Regel vollständig aus. Nach den Feststellungen des Finanzgerichts (FG) haben jährlich drei bis vier Aufenthalte zu Erholungszwecken stattgefunden, und zwar in der Regel in den Zeiträumen April/Mai, Mai/Juni, Juli/August und Oktober. Um notwendige Reparaturen kümmerte sich ausschließlich der jeweilige Vermittler.
Die Auslastung der Ferienwohnung lag in den Jahren 2000 bis 2011 zwischen 101 und 154 Vermietungstagen pro Jahr, im Durchschnitt bei 123,8 Tagen. Nach den Feststellungen des FG ist die nicht in Strandnähe gelegene Wohnung der Kläger schon bei 135 Vermietungstagen im Jahr als "sehr gut" ausgelastet anzusehen.
In den Streitjahren erzielten die Kläger Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietung ihrer Ferienwohnung, die sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von ./. 39.218 DM (1997), ./. 40.325 DM (1998), ./. 18.286 DM (1999), ./. 24.408 DM (2000), ./. 21.740 DM (2001), ./. 11.942 EUR (2002), ./. 8.723 EUR (2003), ./. 11.009 EUR (2004), ./. 10.853 EUR (2005) und ./. 8.365 EUR (2006) erklärten. Bei der Berechnung der Einkünfte kürzten die Kläger ab dem Streitjahr 2005 die Aufwendungen im Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzungstage zu den Gesamttagen des jeweiligen Jahres.
Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt --FA--) erkannte die erklärten negativen Einkünfte in den für die Streitjahre ergangenen Einkommensteuerbescheiden zunächst an, veranlagte sie indes --nach § 165 der Abgabenordnung (AO) vorläufig bzw. unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO)-- überwiegend als solche aus Gewerbebetrieb.
Im Zuge der Einkommensteuerveranlagung 2005 forderte das FA die Kläger auf, eine Überschussprognoseberechnung einzureichen; auf der Grundlage der vorgelegten Unterlagen vertrat das FA sodann die Auffassung, dass es sich bei den erklärten Einkünften um solche aus Vermietung und Verpachtung i.S. des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) handele, eine Berücksichtigung der Werbungskostenüberschüsse aber mangels Einkünfteerzielungsabsicht nicht in Betracht komme. Dementsprechend erließ das FA unter dem 7. August 2008 (teilweise geänderte) Einkommensteuerbescheide für die Streitjahre, in denen die geltend gemachten negativen Einkünfte nicht (mehr) berücksichtigt wurden. Die hiergegen gerichteten Einsprüche der Kläger hatten keinen Erfolg.
Das FG gab der Klage mit seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte 2012, 1259 veröffentlichten Urteil überwiegend statt. Es vertrat die Auffassung, die Kläger hätten nicht, wie in einzelnen Streitjahren angenommen, gewerbliche Einkünfte aus einer "hotelmäßigen" Überlassung des Ferienhauses, sondern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Entgegen der Auffassung des FA sei im Streitfall indes keine Überschussprognose durchzuführen, obwohl die Kläger sich eine Selbstnutzung des Objektes vorbehalten hätten. Denn eine Gleichbehandlung zwischen den Fällen der Vermietung in Eigenregie und derjenigen über einen Vermittler sei nur zu erreichen, wenn schon das erhebliche Überschreiten der ortsüblichen Vermietungszeiten als Indiz für das Bestehen einer Einkünfteerzielungsabsicht angesehen werde. Im Streitfall hätten die Kläger eine überdurchschnittlich hohe Anzahl an Vermietungstagen erreicht. Daher liege in der zeitlich geringfügigen Selbstnutzung von (maximal) 21 Tagen nur eine "temporäre Überlagerung" der im Übrigen typisierend zu unterstellenden Einkünfteerzielungsabsicht.
Das FA beantragt sinngemäß, das angefochtene Urteil des FG vom 7. März 2012 9 K 180/09 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
II. Die Revision ist begründet. Die Vorentscheidung ist aufzuheben und die Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--). Das FG hat zu Unrecht im Streitfall eine Überschussprognose für entbehrlich gehalten.
1. Zutreffend ist das FG davon ausgegangen, dass die Kläger im Rahmen der Vermietung der Ferienwohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S. des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt haben. Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse --einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare-- unternehmerische Organisation erforderlich ist (Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 14. Juli 2004 IX R 69/02, BFH/NV 2004, 1640). Dies hat das FG unter den besonderen Umständen des Einzelfalles mit überzeugenden Gründen abgelehnt.
2. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ist bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Ferienwohnungen die Frage, ob der Steuerpflichtige mit oder ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet hat, anhand einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose zu entscheiden. Die Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen muss schon dann überprüft werden, wenn er sich eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten hat; dies gilt unabhängig davon, ob er von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch macht oder nicht (BFH-Urteile vom 6. November 2001 IX R 97/00, BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726; vom 29. August 2007 IX R 48/06, BFH/NV 2008, 34). Unerheblich ist auch, ob sich der Vorbehalt der Selbstnutzung aus einer einzelvertraglich vereinbarten Vertragsbedingung oder aus einem formularmäßigen Mustervertrag ergibt (BFH-Beschluss vom 7. Juni 2002 IX B 15/02, BFH/NV 2002, 1300). Die vom FG zur Gleichbehandlung der Fälle einer Vermietung in Eigenregie und derjenigen über einen Vermittler erwogenen weiteren Aspekte sind in diesem Zusammenhang nicht zu berücksichtigen.
3. Nach diesen Maßstäben kann die Entscheidung der Vorinstanz keinen Bestand haben; sie ist aufzuheben. Die Sache ist nicht spruchreif. Das FG wird im zweiten Rechtszug eine Totalüberschussprognose nach den im BFH-Urteil in BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726 niedergelegten Grundsätzen durchführen.
Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen,Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit bei Vermietung von Ferienwohnungen,Vertragliche Vereinbarung eines SelbstnutzungsvorbehaltsHintergrund1I. Streitig ist die Nichtberücksichtigung von Werbungskostenüberschüssen der Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) aus der Vermietung einer Ferienwohnung.
2Die Kläger, in den Streitjahren (1997 bis 2006) zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Eheleute, erwarben im November 1997 eine Ferienwohnung an der Ostsee. Nach umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten wurde die Wohnung im Jahr 1999 erstmals durch die von den Klägern beauftragte X GmbH vermietet. In dem zwischen den Klägern und der X GmbH unter dem 22. April 1998 abgeschlossenen Vermietungsvermittlungsvertrag hatten sich die Kläger eine Eigennutzung der Ferienwohnung im Umfang von höchstens 21 Tagen im Jahr vorbehalten. Mit Wirkung vom 1. Februar 2002 übernahm die Z GmbH & Co. anstelle der X GmbH die Vermittlung der Ferienwohnung der Kläger. Auch in dem zwischen den Klägern und der Z GmbH & Co. geschlossenen Vermittlungsvertrag haben sich die Kläger eine Eigennutzung der Ferienwohnung im Umfang von höchstens 21 Tagen im Jahr vorbehalten.
3Die Kläger nutzten die zur Selbstnutzung vorbehaltene Zeitspanne in der Regel vollständig aus. Nach den Feststellungen des Finanzgerichts (FG) haben jährlich drei bis vier Aufenthalte zu Erholungszwecken stattgefunden, und zwar in der Regel in den Zeiträumen April/Mai, Mai/Juni, Juli/August und Oktober. Um notwendige Reparaturen kümmerte sich ausschließlich der jeweilige Vermittler.
4Die Auslastung der Ferienwohnung lag in den Jahren 2000 bis 2011 zwischen 101 und 154 Vermietungstagen pro Jahr, im Durchschnitt bei 123,8 Tagen. Nach den Feststellungen des FG ist die nicht in Strandnähe gelegene Wohnung der Kläger schon bei 135 Vermietungstagen im Jahr als "sehr gut" ausgelastet anzusehen.
5In den Streitjahren erzielten die Kläger Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietung ihrer Ferienwohnung, die sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von ./. 39.218 DM (1997), ./. 40.325 DM (1998), ./. 18.286 DM (1999), ./. 24.408 DM (2000), ./. 21.740 DM (2001), ./. 11.942 EUR (2002), ./. 8.723 EUR (2003), ./. 11.009 EUR (2004), ./. 10.853 EUR (2005) und ./. 8.365 EUR (2006) erklärten. Bei der Berechnung der Einkünfte kürzten die Kläger ab dem Streitjahr 2005 die Aufwendungen im Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzungstage zu den Gesamttagen des jeweiligen Jahres.
[caption id="" align="alignleft" width="171"] ©SueSchi/ www.pixelio.de
Für viele gehen sie bald wieder los: Die Fahrten ans Meer. Relaxen, sonnen, glücklich sein. Doch aufgepasst! Wer seine geliebte Ferienwohnung nicht nur fremdvermietet, sondern diese auch selbst nutzt, sollte einige Regeln beachten.
Wird die Ferienwohnung nicht nur vermietet, sondern auch teilweise selbst genutzt, sind Verluste aus der Vermietung nur dann steuerlich absetzbar, wenn mittels einer Überschussprognose nachgewiesen wird, dass das Objekt mit Einkünfteerzielungsabsicht vermietet wird (BFH, 28.10.2009, IX R 30/08).
Zudem ist zu beachten, dass die eigene Vermietungszeit die ortsübliche Vermietungszeit nicht mehr als 25% unterschreitet. Wird diese Grenze unterschritten, könnte das Finanzamt den Abzug entstandener Werbungskosten ablehnen (BFH, 24.8.2006, IX 15/06; Niedersächsisches FG, 11.12.2006, 14 K 92/05).
Fährt die Fereinwohnung dauerhafte Verluste ein, so könnten diese nicht mehr steuerlich anerkannt werden, wenn das Finanzamt den Verdacht der Liebhaberei hat (FG Münster, 15.12.2005, 6 K 6518/02 E).
Ferienwohnung Hamburg Liebhaberei Steuerberater Überschussprognose Vermietung

References: § 25
 § 25
 § 3
 § 15
 § 23
 § 22
 § 23
 § 23

§ 23
 § 23
 § 165
 § 21
 § 21