Source: http://www.studiocelentano.it/codici/cc/lIIItVII.htm
Timestamp: 2013-05-22 11:55:10+00:00

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Libro Terzo: Della propriet�
Capo I: Della comunione in generale
Quando la propriet� o altro diritto reale spetta in comune a pi� persone, se il Titolo o la legge (Cod. Nav. 258 e seguenti, 872 e seguenti) non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti (2711).
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, � in proporzione delle rispettive quote.
Ciascun partecipante pu� servirsi della cosa comune, purch� non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine pu� apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
Il partecipante non pu� estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il Titolo del suo possesso (1164).
Ciascun partecipante pu� disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facolt� di liberarsene con la rinunzia al suo diritto (882).
Per la validit� delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante pu� ricorrere alla autorit� giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e pu� anche nominare un amministratore (872).
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, pu� essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
Nello stesso modo l'amministrazione pu� essere delegata ad uno o pi� partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti pu� impugnare davanti all'autorit� giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni (2964) dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui e stata loro comunicata la deliberazione. L'autorit� giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte (1109).
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne pi� comodo o redditizio il godimento, purch� esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
L'ipoteca pu� essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente pu� impugnare davanti all'autorit� giudiziaria le deliberazioni della maggioranza: nel caso previsto dal secondo comma dell'art. 1105, se la deliberazione e gravemente pregiudizievole alla cosa comune; se non � stata osservata la disposizione del terzo comma dell'art. 1105
se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione e in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'art. 1108 (1137-2). L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza (2964 e seguenti), entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui � stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l'autorit� giudiziaria pu� ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.
Ciascuno dei partecipanti pu� sempre domandare lo scioglimento della comunione (1506); l'autorit� giudiziaria pu� stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento pu� pregiudicare gli interessi degli altri (717).
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni � valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se e stato stipulato per un termine maggiore di questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorit� giudiziaria pu� ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.
Lo scioglimento della comunione non pu� essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione gi� eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione (2646) anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria (2900 e seguenti).
Devono essere chiamati a intervenire, perch� la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in virt� di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale (2646, 2685, 2825).
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione pu� opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da Titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione (737 e seguenti).
La divisione ha luogo in natura, se la cosa pu� essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti (718 e seguenti).
Ciascun partecipante pu� esigere che siano estinte le obbligazioni in solido (1292) contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla domanda di divisione.
Art. 1116 Applicabilit� delle norme sulla divisione ereditaria
Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredit� (713 e seguenti, 757 e seguenti), in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.
Sono oggetto di propriet� comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di propriet� esclusiva dei singoli condomini. Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il condomino non pu�, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (1104).
Art. 1119 Indivisibilit�
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere pi� incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso pi� comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1108).
Se l'utilizzazione separata non � possibile, l'innovazione non � consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di propriet� comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua propriet�, non pu� eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della propriet� di ciascuno, salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti). Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno pu� farne.
Qualora un edificio abbia pi� scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilit� (att. 63).
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa � ripartita tra essi, per met� in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra met� in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (att. 68 e seguenti).
Al fine del concorso nella met� della spesa, che � ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di propriet� comune.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non � comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (att. 68 e seguenti).
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio pu� elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facolt� spetta a chi � proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non � ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altres� opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennit� pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli e inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini pu� richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno � tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
L'indennit� corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni e destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio � tenuto a cedere (2932) agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva propriet�, secondo la stima che ne sar� fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Quando i condomini sono pi� di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina � fatta dall'autorit� giudiziaria, su ricorso di uno o pi� condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e pu� essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Pu� altres� essere revocato dall'autorit� giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarit� (att. 64).
L'amministratore deve: eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e pu� agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Pu� essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorit� amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo pu� essere revocato (att. 64) ed � tenuto al risarcimento dei danni.
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, pu� separare la propria responsabilit� in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni (2964) da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Se l'esito della lite � stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio � tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore e ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorit� giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.
Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede (att. 66): alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione; all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale. L'amministratore non pu� ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validit� delle deliberazioni
L'assemblea � regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio (att. 67 e seguenti).
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la met� del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non pu� deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione � valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonch� le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entit� devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
L'assemblea non pu� deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
NOTE Deroghe alle maggioranze previste dagli artt. 1120 e 1136 sono previste nelle seguenti leggi: Legge 9 gennaio 1989 n. 13, art. 2 (eliminazione delle barriere architettoniche); Legge 24 marzo 1989 n. 122, art. 9 (realizzazione dei parcheggi nei condomini); Legge 2 gennaio 1991 n 10, art. 26 (contenimento dei consumi energetici);
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente pu� fare ricorso all'autorit� giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorit� stessa (1109).
Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonch� le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (att. 68 e seguenti, 155)
Ciascun condomino pu� prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129 (att. 71). Esso pu� essere impugnato a norma dell'art. 1107.
Per quanto non � espressamente previsto da questo Capo (att. 156) si osservano le norme sulla comunione in generale (att. 61-72).

References: sentenza 

Art. 1116
 Art. 1118

Art. 1119

Art. 1122

Art. 1136
 art. 2
 art. 9
 art. 26