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Timestamp: 2020-03-28 10:02:07+00:00

Document:
4A_495/2019 - 2020-02-28 - Diritto contrattuale - nullité du loyer initial; prescription de l'action en restitution du trop-perçu (art. 67 al. 1 CO)
CO Art. 67 D. Prescrizione
1 L'azione di indebito arricchimento si prescrive in tre anni dal giorno in cui il danneggiato ha avuto conoscenza del suo diritto di ripetizione, ma in ogni caso in dieci anni dal giorno in cui è nato tale diritto. 1
2 Se l'arricchimento consiste in un credito verso il danneggiato, questi può rifiutarne il pagamento anche dopo prescritta l'azione d'indebito.
CO Art. 264 M. Restituzione anticipata della cosa
1 Il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore; il nuovo conduttore deve essere disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni.
2 Se non propone un nuovo conduttore con tali requisiti, il conduttore resta tenuto al pagamento del corrispettivo fino al momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può essere sciolta.
3 Il locatore deve lasciarsi imputare nel corrispettivo:
a le spese risparmiate e
b ciò che ha guadagnato con una diversa utilizzazione della cosa o che ha omesso intenzionalmente di guadagnare.
CO Art. 270 E. Contestazione della pigione / I. Domanda di riduzione / 1. Pigione iniziale - E. Contestazione della pigione I. Domanda di riduzione
1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269 ae domandarne la riduzione se:
a è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare oppure a causa della situazione del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali; o
b il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.
2 In caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l'uso del modulo ufficiale di cui all'articolo 269 dper la conclusione di un nuovo contratto di locazione.
CO Art. 269d D. Aumenti di pigione e altre modificazioni unilaterali del contratto da parte del locatore
1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
2 L'aumento è nullo se il locatore:
a non lo comunica mediante il modulo prescritto;
b non lo motiva;
c lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
3 I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.
SR 221.213.11 Ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali
OLAL Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali - (art. 269 dCO)
1 Il modulo previsto dall'articolo 269 dCO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere:
1 l'indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa;
2 l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale.
3 i motivi precisi della pretesa.
4 i motivi precisi dell'aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi;
5 in caso di prestazioni suppletive, l'indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione.
a Per gli aumenti di pigione:
b Per le altre modificazioni unilaterali di contratto:
c In ambedue i casi:
1bis Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo. 3
2 Inoltre, i capoversi 1 e 1 bissi applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l'aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell'indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell'inizio dell'aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione. 4
3 I capoversi 1 e 1 bissi applica per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell'articolo 270 capoverso 2 CO l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione. 5
4 I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli.
CPC Art. 90 Cumulo di azioni - L'attore può riunire in un'unica azione più pretese contro una medesima parte se:
a per ciascuna di esse è competente per materia il giudice adito; e
b risulta applicabile la stessa procedura.
CO Art. 62 A. Condizioni / I. In genere - A. Condizioni I. In genere
1 Chi senza causa legittima si trovi arricchito a danno dell'altrui patrimonio, è tenuto a restituire l'arricchimento.
2 Si fa luogo alla restituzione specialmente di ciò che fu dato o prestato senza valida causa, o per una causa non avveratasi o che ha cessato di sussistere.
CO Art. 128 G. Prescrizione / I. Termini / 2. Cinque anni - 2. Cinque anni Si prescrivono col decorso di cinque anni le azioni:
1 per mercedi di pigioni, noli ed affitti, interessi di capitali ed altre prestazioni periodiche;
2 per somministrazioni di viveri, pensioni vittuarie e debiti di osteria;
3 per lavori d'artigiani, vendita di merce al minuto, cura medica, funzioni d'avvocato, procuratore e notaio, rapporti di lavoro di lavoratori.
CO Art. 257c E. Obblighi del conduttore / I. Pagamento del corrispettivo e delle spese accessorie / 3. Termini di pagamento - 3. Termini di pagamento Il conduttore è tenuto a pagare il corrispettivo e, se del caso, le spese accessorie alla fine di ogni mese, ma al più tardi alla fine della locazione, salvo patto o usi locali contrari.
CPC Art. 85 Azione creditoria senza quantificazione del valore litigioso
1 Se non è possibile o non si può ragionevolmente esigere che l'entità della pretesa sia precisata già all'inizio del processo, l'attore può promuovere un'azione creditoria senza quantificare il valore litigioso. Deve tuttavia indicare un valore minimo quale valore litigioso provvisorio.
2 L'attore deve precisare l'entità della pretesa appena sia in grado di farlo dopo l'assunzione delle prove o dopo che il convenuto ha fornito informazioni in merito. Il giudice adito rimane competente anche se il valore litigioso eccede la sua competenza per materia.
CO Art. 75 C. Tempo dell'adempimento / I. Obbligazione senza termine - C. Tempo dell'adempimento I. Obbligazione senza termine
CO Art. 131 G. Prescrizione / I. Termini / 4. Principio della prescrizione / b. Per le prestazioni periodiche - b. Per le prestazioni periodiche
1 La prescrizione delle rendite vitalizie e di simili prestazioni periodiche comincia per l'intiero credito alla scadenza della prima prestazione arretrata.
2 Prescritto l'intiero credito, sono prescritte anche le singole prestazioni.
Decisione : 4A_495/2019
Data : 28. febbraio 2020
Pubblicato : 20. marzo 2020
Regesto : nullité du loyer initial; prescription de l'action en restitution du trop-perçu (art. 67 al. 1 CO)
OLAL: 19
pigione iniziale • tribunale federale • indebito arricchimento • formulario ufficiale • locazione • vaud • abuso di diritto • tribunale cantonale • azione di ripetizione per pagamento indebito • autorità di conciliazione • azione di indebito arricchimento • vizio formale • ricorso in materia civile • restituzione anticipata • nascita • spese accessorie • assoluzione • tribunale competente in materia di locazione • codice delle obbligazioni • comunicazione

References: Art. 67
 Art. 264
 Art. 270
 Art. 269
 Art. 19
 Art. 90
 Art. 62
 Art. 128
 Art. 257
 Art. 85
 Art. 75
 Art. 131