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Timestamp: 2020-02-22 21:40:31+00:00

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Abgeordnetenhaus von Berlin ­ 13. Wahlperiode Drucksache 13/41
Fortfall von Rechtswirkungen gemäß § 163 BauGB
Ist ein Grundstück entsprechend dem Sanierungszweck bebaut oder in sonstiger Weise genutzt oder ist das Gebäude modernisiert oder instand gesetzt, so kann Berlin die Sanierung für dieses Grundstück als abgeschlossen erklären. Auf Antrag des Eigentümers hat Berlin bei Vorliegen dieser Voraussetzungen die Sanierung für das Grundstück als abgeschlossen zu erklären (§ 163 Abs. 1 BauGB).
Die Durchführung der Sanierung kann für einzelne Grundstücke auch bereits vor diesem Zeitpunkt von Berlin durch Bescheid an den Eigentümer für abgeschlossen erklärt werden, wenn die den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung oder sonstige Nutzung auch ohne Gefährdung des Sanierungszwecks zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist (§ 163 Abs. 2 BauGB). Ein Rechtsanspruch auf Abgabe der Erklärung durch Berlin besteht in diesem Fall nicht.
Mit der Erklärung in beiden Fällen endet für Rechtsvorgänge nach diesem Zeitpunkt die Anwendung der sanierungsrechtlichen Bestimmungen des BauGB (§§ 144, 145 und 153) für das betroffene Grundstück; für Vorhaben ist jedoch weiterhin eine sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich. Das Grundbuchamt löscht auf Ersuchen Berlins den Sanierungsvermerk.
Seit 1972 sind insgesamt 425 Anträge auf Entlassung von Grundstücken aus der Sanierung gestellt worden. In 288 Fällen wurde den Anträgen durch die Abgabe einer Abschlußerklärung nach § 50 StBauFG bzw. § 163 BauGB stattgegeben.
Im Berichtszeitraum wurden 66 Anträge gestellt; für 62 Grundstücke wurde die Sanierung als abgeschlossen erklärt. 3 Anträge wurden abgelehnt. Gegen diese drei Ablehnungsbescheide legten die Antragsteller Widerspruch ein; über diese Widersprüche wurde noch nicht entschieden. Auch wurde über die im 18. Bericht erwähnte Klage beim Verwaltungsgericht noch nicht entschieden.
Erhebung von Ausgleichsbeträgen gemäß § 154 BauGB
Der Eigentümer eines Grundstücks in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet hat an Berlin einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten. Die Höhe des Betrags entspricht der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung seines Grundstücks.
Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Die Ausgleichsbetragspflicht entsteht mit dem Abschluß der Sanierung gemäß § 162 und § 163 BauGB; in Berlin mit dem Inkrafttreten der Ersten Aufhebungsverordnung (§ 162 BauGB) vom 1. November 1988 und in den Fällen des § 163 BauGB mit dem Zeitpunkt der Abgabe der Abschlußerklärung.
Ausgleichsbetragspflichtig ist der Eigentümer des Grundstücks zum Zeitpunkt des Entstehens der Ausgleichsbetragspflicht, Miteigentümer sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen.
Im 18. Bericht wurde ausführlich dargestellt, dass als Folge der Ersten Aufhebungsverordnung und der Abschlußerklärungen gemäß § 163 BauGB für eine Vielzahl von Grundstücken Ausgleichsbeträge festgesetzt wurden. Außerdem wurde berichtet, daß von 82 Eigentümern 76 den Festsetzungsbescheiden widersprochen haben und dass die Widerspruchsverfahren bis zum Erlaß der Ausführungsvorschriften (AV Ausgleichsbeträge) ausgesetzt wurden. Die AV Ausgleichsbeträge sind inzwischen am 2. Juli 1994 in Kraft getreten (s. Punkt 1.3.1.1).
Um eine einheitliche Anwendung der AV in Berlin zu gewährleisten, wurde mit Beteiligung der Bezirke die Arbeitsgruppe AV Ausgleichsbeträge eingerichtet. Es sollen u. a. konkretisierende Anwendungsregelungen erarbeitet werden. Da auf der Grundlage der AV Ausgleichsbeträge ­ in Verbindung mit den Anwendungsregelungen ­ die Widersprüche überprüft werden müssen, können für den Berichtszeitraum noch keine aussagekräftigen Arbeitsergebnisse vorgelegt werden. Die Auswirkungen der Anwendung der AV Ausgleichsbeträge auf die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung kann erst im nächsten Bericht dargestellt werden.
5 Sanierungsträger. Sanierungsbeauftragte
Bestätigung von Sanierungs- und Entwicklungsträgern
Die Bestätigung für die Übernahme von Aufgaben als Sanierungsträger nach § 158 BauGB bzw. als Entwicklungsträger nach § 167 BauGB i. V. m. § 158 BauGB wurde im Berichtszeitraum für folgende Unternehmen ausgesprochen: Unternehmen Bestätigung Bemerkungen Sanierungsträger: WBF ­ Wohnungsbaugesellschaft 31. 3. 1994 Geschäftsführer: Herr Henning von der Lancken Friedrichshain mbH Herr Dipl-.Ing. Peter Norden Gesellschafter: Land Berlin 100 % BAS ­ Berliner Altbauten Sanierungs- 20. 9. 1994 Vorstand: Herr Dr. Gernot Moegelin Genossenschaft Herr Dr. Jürgen Tiemann Entwicklungsträger: ERB ­ Entwicklungsträgergesellschaft 11. 1. 1993 treuhänderischer Rummelsburger Bucht mbH Entwicklungsträger Gesellschafter: Land Berlin 51 %, LBB 49 % techn. Geschäftsführer: Bernd Cronjaeger kaufm. Geschäftsführer: J. N. Braun DSK ­ Deutsche Stadtentwicklungs- 8. 9. 1993 Geschäftsführer: Dr.-Ing. Joachim Fritz gesellschaft mbH Gesellschafter: 26 Wohnungsbaugesellschaften JAAG mbH in Gründung 27. 9. 1993 Geschäftsführer: Jens Krause
­ Johannisthal Adlershof Aufbau- Gesellschafter: Frankfurter Aufbau AG gesellschaft ­ SES ­ Stadtentwicklungsgesellschaft 27. 9. 1993 Geschäftsführer: Dr. Rainer W. Klaus Eldenaer Straße mbH Dipl.-Ing. Manfred Nicolovius Gesellschafter: GEHAG, GSW Stadtentwicklungsgesellschaft 4. 1. 1994 Geschäftsführer: Dr. Rolf Brüning Buch mbH Hans Jörg Duvigneau Gesellschafter: GeSoBau und GSW Deutsche Bau- und Grundstücks- 9. 8. 1994 Geschäftsführer: Dr. Josef F. Meyer Aktiengesellschaft Dieter Hilm Aktionär: Deutsche Bau- und Bodenbank AG
Die Bestätigung wurde für kein Unternehmen widerrufen.
Verträge mit Sanierungsträgern
Während des Berichtszeitraums wurde mit der GEHAG ­ Gemeinnützige Heimstätten AG ­ als treuhänderischem Sanierungsträger am 21./22. Dezember 1994 ein Sanierungsvertrag geschlossen (siehe 5.4.1).
Verträge mit Sanierungsbeauftragten
Am 31. August 1993 hat der Senat von Berlin, zeitgleich mit dem Beschluß über die förmliche Festlegung der ersten fünf Sanierungsgebiete im Ostteil der Stadt, die „Leitsätze zur Stadterneuerung in Berlin" (vgl. Anlage 9.3) zustimmend zur Kenntnis genommen. Gemäß Leitsatz Nr. 12 sollen zur Erfüllung von Aufgaben Berlins bei der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung „Sanierungsbeauftragte" gemäß § 157 BauGB eingesetzt werden.
Nach dem oben genannten Senatsbeschluß wurde hierzu mit Unterstützung externer Rechtsberatung das Muster eines Vertrages entwickelt und abgestimmt (vgl. Anlage 9.2).
Dieses Muster kam bei den Verträgen für die Sanierungsgebiete „Samariterviertel" im Bezirk Friedrichshain und „Altstadt/ Kietz Vorstadt" im Bezirk Köpenick erstmals zur Anwendung.
Bestimmte Aufgabenfelder werden durch den Vertrag mit den Sanierungsbeauftragten nicht abgedeckt. Dazu zählen u. a. die Erarbeitung von Bebauungsplanentwürfen, die Vorbereitung und Durchführung von baulichen und städtebaulichen Wettbewerben oder die Erarbeitung und Fortschreibung von Stadtentwicklungskonzepten. Diese Aufgaben sind von den jeweils zuständigen Stellen Berlins (Bezirksamt oder Senatsverwaltung) gesondert zu beauftragen und zu honorieren.
Auf der Grundlage des § 157 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat Berlin im Berichtszeitraum für folgende mit der 9. RVO neu festgelegten Sanierungsgebiete Verträge mit Sanierungsbeauftragten geschlossen:
1. „Spandauer Vorstadt" ­ Bezirk Mitte mit dem Koordinationsbüro zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin, Dr. Hartwig Dieser Vertrag vom 3./5. März 1993
(Abschluß vor der förmlichen Festlegung als Sanierungsgebiet)
2. „Samariterviertel" ­ Bezirk Friedrichshain mit der STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft, Treuhänderischer Sanierungsträger Berlins Vertrag vom 27. Mai/24. Juni 1994
3. „Altstadt/Kietz Vorstadt" ­ Bezirk Köpenick mit der BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Vertrag vom 28. November 1994
4. Für die Sanierungsgebiete „Helmholtzplatz" und „Kollwitzplatz" in Prenzlauer Berg wurden 1993 und 1994 die bestehenden Rahmenverträge mit der S.T.E.R.N. Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH fortgesetzt.
Mit der S.T.E.R.N. sind bereits in den Jahren 1990 und 1991
Rahmenverträge geschlossen worden, welche die Aufgaben der Gesellschaft als Sanierungsbeauftragter nach § 157 BauGB unter Berücksichtigung der Ziele der sogenannten behutsamen Stadterneuerung in den Bezirken Tiergarten und Prenzlauer Berg zum Inhalt hatten. Für die Gebiete im Bezirk Tiergarten hat das Bezirksamt mit der S.T.E.R.N. bereits 1990 zusätzlich einen Durchführungsvertrag abgeschlossen, mit dem der genannte Rahmenvertrag konkretisiert wird. Die Vergütung der Gesellschaft wird in gesondert zu vereinbarenden jährlichen Vergütungsverträgen geregelt.
Neu abzuschließende Verträge mit den Sanierungsbeauftragten für die Sanierungsgebiete der 10. und einer vorgesehenen weiteren Verordnung werden in gleicher Weise auf der Basis des Mustervertrages abgestimmt und geschlossen. Regional bedingten Unterschiedlichkeiten sowie gebietsspezifischen Besonderheiten wird dabei in angemessener Weise Rechnung getragen.
Für die Gebiete der 10. Verordnung sind noch vier neue Sanierungsbeauftragte zu gewinnen. Es wurde deshalb die europaweite Bekanntmachung des Vergabeverfahrens für die Sanierungsbeauftragtenverträge vorbereitet. Dieses Verfahren berücksichtigt die Dienstleistungsrichtlinie 92/50 der EG, da es sich bei den zur Vergabe anstehenden Leistungen in der Hauptsache um Dienstleistungen der Kategorie 12-CPC handelt (Stadt- und Landschaftsplanung, technische sowie kaufmännische Beratung und Planung, Architektur, integrierte technische Leistungen, zugehörige rechtliche und fachtechnische Beratung, Datenverarbeitung und verbundene Tätigkeiten wie Wirtschaftsplan und Sanierungsdatei, Buchführung und -haltung) und der geschätzte Wert pro Vertrag ohne Mehrwertsteuer 200 000 ECU (etwa 400 000 DM) oder mehr beträgt.
Verträge mit treuhänderischen Sanierungsträgern mit besonderer Aufgabenstellung
GEHAG ­ Gemeinnützige Heimstätten AG Gegenstand des im Dezember 1994 mit der GEHAG gemäß § 157 BauGB geschlossenen Vertrages ist der Zwischenerwerb von Grundstücken zur Sicherung der Standorte für Einrichtungen der sozialen und technischen Infrastruktur sowie die Durchführung in diesem Zusammenhang gegebenenfalls erforderlicher Ordnungsmaßnahmen in den Sanierungsgebieten. Die Verhandlungen im Vorfeld der Beauftragung wurden geführt mit der GEHAG als von Berlin nach § 158 BauGB bestätigtem Sanierungsträger und der LBB-Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG. Von seiten der LBB wurde zwar Interesse an der Aufgabe bekundet, jedoch kein Antrag zur Bestätigung nach § 158 BauGB als Sanierungsträger gestellt.
Aufgaben des Sanierungsträgers GEHAG
Dem Sanierungsträger werden für durch Berlin jeweils zu benennende Grundstücke Aufgaben des Grunderwerbs, der Grundstücksverwaltung und der Durchführung von Ordnungsmaßnahmen übertragen. Zu seinen Aufgaben gehören insbesondere
1. Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken in den Sanierungsgebieten, die für die Durchführung der Sanierung, insbesondere für die Errichtung von Gemeinbedarfseinrichtungen benötigt werden, auf Verlangen Berlins;
2. Erwerb von Grundstücken in Fällen der Ausübung des Vorkaufsrechts durch Berlin nach § 24 Abs. 1 Ziffer 3 BauGB, der Enteignung nach § 87 Abs. 3 BauGB und eines Übernahmeverlangens nach § 145 Abs. 5;
3. Bewirtschaftung und Verwaltung der erworbenen Grundstücke bis zur Weitergabe an das Fachvermögen bzw. an private Bauwillige gemäß Ziffer 8;
4. Umsetzung von Bewohnern und Betrieben unter Berücksichtigung der Grundsätze für den Sozialplan; Mitwirkung bei der Beschaffung von Ersatzflächen und Ersatzräumen;
5. rechtliche und tatsächliche Freimachung der Grundstücke einschließlich des Abbruchs von Gebäuden; Durchführung sonstiger Maßnahmen zur Baureifmachung;
6. Altlastenerkundung und gegebenenfalls Altlastensanierung, soweit durch gesonderte Vereinbarung übertragen;
7. gegebenenfalls Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, soweit durch gesonderte Vereinbarung übertragen;
8. Veräußerung der Grundstücke an das Fachvermögen oder an private Bauwillige.
Nach Abschluß des Vertrages im Dezember 1994 wurden dem Treuhänder von Berlin Mittel zur Erfüllung seiner zuvor näher erläuterten Aufgaben zur Verfügung gestellt (Grundausstattung des Treuhandvermögens). Der Treuhänder erhielt eine Auflistung der in den Sanierungsgebieten der 9. und 10. Verordnung mit Vorrang für öffentliche Zwecke benötigten Grundstücke („Prioritätenliste") verbunden mit der Aufforderung, für diese Grundstücke die erforderlichen Ankaufsverhandlungen zügig einzuleiten.

References: § 163
 § 50
 § 163
 § 154
 § 162
 § 163
 § 163
 § 163
 § 158
 § 167
 § 158
 § 157
 § 157
 § 157
 § 157
 § 158
 § 158
 § 24
 § 87
 § 145