Source: http://www.coffeenews.it/usucapione-per-immobili-decennale-e-ventennale
Timestamp: 2013-06-19 22:32:26+00:00

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Usucapione. Per immobili. Decennale e ventennale. | CoffeeNews.it
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IMPIANTISTICA URBANISTICA DIRITTO VARIE Tweet Usucapione. Per immobili. Decennale e ventennale. Di Lampa L’usucapione, della quale tutti noi abbiamo sempre sentito parlare, è uno dei modi di acquisto di una proprietà o di un diritto reale su di una cosa altrui , mediante il possesso (della cosa) o l’esercizio (del diritto) continuato , per un determinato tempo e sotto alcune particolari condizioni stabilite dalla legge.
Con l’usucapione, chiamata anche "prescrizione acquisitiva" il proprietario di un diritto, che non lo esercita ( per inerzia, per incuria o per qualsiasi altro motivo) e per un certo periodo di tempo fissato dalla legge, perde tale suo diritto, che viene così attribuito a quel possessore, che di fatto, lo ha continuamente, pacificamente e pubblicamente esercitato, e pertanto il possessore ne diventa legalmente proprietario a tutti gli effetti.
La legge rende così certa la proprietà, attribuendola a chi, possedendola ed occupandola , l’ha fatta fruttare.
Una situazione giuridica che era solo "di fatto", si viene a trasformare in una situazione "di diritto".
La durata del periodo necessario perchè un possesso si trasformi in proprietà, può essere di tre, dieci, e venti anni.
La triennale interessa i beni mobili, mentre adesso noi entriamo in merito della usucapione decennale e ventennale, che interessa in modo particolare i beni immobili.
1°) Abbiamo l’usucapione "decennale", quando si tratta di acquistare la proprietà o altro diritto reale di godimento su beni immobili, da chi non ne è proprietario, se il possesso sia stato "in buona fede"e con "titolo idoneo trascritto" (art.1159 del codice civile).
Quindi perchè vi sia una usucapione decennale sono obbligatorie le suddette due condizioni essenziali.
2°) Abbiamo invece l’usucapione "ventennale" in tutti gli altri casi nei quali non si può applicare quella decennale.
Per cui, la usucapione "ventennale" interviene anche quando il possesso è "in mala fede" e "senza che vi sia alcun titolo" (Art. 1158, 1160 1° comma e 1161 2° comma del codice civile).
Fa eccezione il possesso di un immobile, quando esso sia stato esercitato "violento" o "clandestino", per cui non può condurre ad alcuna usucapione , per tutto il tempo che dura la violenza e la clandestinità. (art 1163 del codice civile).
Commenti Silvio 5 maggio 2010 Ho una casa di proprietà con un piccolo giardino.Il mio confinante è stato contattato un anno fa tramite raccomandata dal mio geometra perchè dalla planimetria catastale risulta che il muro di confine è nella mia propietà di oltre un metro e mezzo. Dopo un incontro di tecnici si conferma da ambo le parti questa situazione esistente da circa 20anni gli ho chiesto sempre nella raccomandata che se vuole entrare in possesso per usocapione sono daccordo ma deve aggiornare i confini al catasto e fare tutto per normalizzare questa situazione. Oggi ancora non ha fatto e comunicato nulla, posso avvalermi di questo silenzio per riprendermi la proprietà, e in caso di vendita cosa dicono le nuove normative sui confini catastali’grazie per i consigli.
Lampa 5 maggio 2010 Per Silvio.
L’interruzione della prescrizione acquisitiva o usucapioneè prevista dagli articoli 2943 e 2944 del codice civile quando il titolare del diritto (in questo caso tu) compie atti per legge validi ad esercitarlo o a mantenerlo in vita (come ad esempio un atto di messa in mora ad adempiere -art 2943, o quando un debitore riconosce il diritto del suo creditore art 2944- nel caso du diritti reali).
L’interruzione ha per effetto di annullare il tempo trascorso o di dare inizio ad un nuovo termine prescrizionale.
Nel tuo caso, ci sembra, che riconoscendo il diritto del tuo vicino e confermandoglielo per lettera raccomandata, tu abbia invece rafforzato la sua richiesta.
Comunque questa nostra opinione la puoi verificare da un legale.
Relativamente alla procedura catastale ed ai confini, hai avuto il tecnico di parte, il quale senza dubbio saprà come svolgere il suo lavoro ed al quale devi fare riferimento.
salvo 18 ottobre 2010 Salve,
ho acquistato nel 2009 1/4 di una casa di 160 mq con regolare atto di proprietà registrato e protocollato da un Notaio.
giorno 14.10.10 mi arriva una citazione cn data da presentarmi in tribunale da parte dell’avvocato del padrone dei 3/4 della casa.
questa dice che lui ha comprato 2/4 nel 1978 ha iniziato a sistemarla nel 1980 da qui lui ha conteggiato i 20 anni per poter usufruire dell’usucapione.
in realtà lui ha iniziato i lavori nel 1980 nei 2/4 della casa in suo possesso poi ha comprato nel 1999 l’altro 1/4 e io avevo una procura ufficiale fatta dal proprietario iniziale del rimanente 1/4.
oggi 18.10.2010 il signor A. si ritrova con 3/4 di casa di proprietà ed io sono padrone del restante 1/4 il tutto è ancora indiviso.
Adesso io vorrei sapere se io sono in possesso con regolare documentazione notarile di 1/4 di questa casa perchè questo mi sta citando davanti ad un giudice per poter usufruire di questo usucapione?
così facendo può lui signor A. far annullare il mio atto di proprietà scritto e registrato in maniera ufficiale da un Notaio?
amedeu 18 ottobre 2010 Per Salvo.
Abbiamo letto volentieri la tua lettera, ma la situazione ci appare alquanto complessa, per cui ti suggeriamo di rivolgerti da un buon avvocato portandoti dietro tutta la documentazione che hai, sia riferita al tuo possesso, che a quello dl tuo comproprietario.
luca 27 ottobre 2010 nel 2004 ho aquistato un rudere di montagna posto su una corte comune,i confini di questo rudere coincidono su due lati con la proprietà del mio vicino.(anche lui con diritto su tale corte )posso io acquisire il diritto di sporgere il mio tetto di 50 cm sul suo terreno, avendo: gli stessi diritti su tale corte,il muro laterale di cinfine in comune e parte del suo tetto scarica sul mio .Grazie di tutto.
amedeu 27 ottobre 2010 Per Luca.
Dispiace veramente ma non riusciamo a comprendere il quesito.
anna 17 febbraio 2011 mio fratello vive nella casa di propieta di nostra madre senza contratto a uso gratuito da 21 anni l’appartamento puo passare a usocapione?
amedeu 17 febbraio 2011 Per Anna.
Riteniamo che non sia fattibile, in quanto darebbe la possibilità a tantissimi figli di effettuare il passaggio della possesso del bene o meglio ancora della comproprietà (in quanto erede legittimo) con sistemi diversi da quelli previsti dalla legge, quale il testamento o la successione in caso di morte.
(da verificare eventualmente anche le sentenze della C.C).
marilina 6 aprile 2011 Mio zio ha lasciato con regolare e rigistrato testamento una casa grande a cinque nipoti due dei quali hanno rinunciato alla quota in favore di altri due ricevendo il relativo controvalore. Poiche’ per una serie di motivi non si e’ potuto procedere alla regolare registrazione del possesso, ciascuna delle tre parti puo’ esercitare il diritto di usucapione essendo passati 14 anni ed entrare così in piena e documentata proprieta’ effettiva?
amedeu 6 aprile 2011 Per Marilina.
Per la tua domanda, alquanto impegnativa sotto l’aspetto giuridico, ti consigliamo di rivolgerti da un buon avvocato per avere tutti i ragguagli possibili.
dario 18 aprile 2011 Grazie per la celere risposta.
Manola 24 maggio 2011 Mia madre abita in un condominio che ha anche un basso fabbricato (di proprietà del condominio stesso) affittato come negozio. Il proprietario dell’alloggio del 1° piano, avendo il balcone all’altezza del tetto del fabbricato, ha messo un cancelletto alla ringhiera, ha piastrellato parte del tetto el’ha recintato: L’ha così trasformato in una terrazza, senza chiedere niente. E’ così da più di 20 anni. Ora ci sono delle infiltrazioni nel negozio e lui dice di non dover pagare null’altro che la quota condominiale. E’ vero o è possibile contestargli l’usucapione della cosa e quindi far pagare a lui parte dei lavori? sper di essermi spiegata. Grazie
amedeu 24 maggio 2011 Per Manola.
Più che dall’articolo 1122 del codice civile (che puoi leggere), tale trasformazione sembra rientrare nell’art 1102 sempre del c.c. che cita: “sono innovazioni che possono essere vietate quelle che cambiano o alterano la “destinazione” delle cose comuni (da tetto comune a terrazza di uso proprio) …..di cui all’uso ed allo stato di fatto creatosi fin dall’inizio del condominio”
A ciò devi aggiungere il fatto che nel caso di riparazione di qualsiasi terrazza, al proprietario che la usa e la calpesta spettano la pavimentazione e l’impermeabilizzazione, al condominio (si parla di parte condominiale) gli intonaci laterali e sottostanti.
Manola 24 maggio 2011 Grazie mille.
Antonino 2 giugno 2011 Ho un garage in comproprieta con mio fratello,affittato senza contratto
da più di 20 anni.Le persone che l´ho hanno in affitto,da più di un anno non
pagano.Prima pagavano regolarmente.Hanno diritto di Usucapione?
Noi abbiamo sempre rilasciato delle ricevute di pagamento.
Cosa posso fare per buttarli fuori?Cosa mi succede se cambio la serratura
e non potranno più entrare?rischio conseguenze legali?grazie.
Antonino amedeu 2 giugno 2011 Per Antonino.
Non agire mai di impulso, quindi evita di fare azioni quali “buttarli fuori” o “cambiare la serratura”, in quanto sono azioni che si ritorcerebbero contro di te.
Per bloccare una eventuale usucapione, vedi se puoi interrompere i tempi con una breve lettera raccomandata RR.
Poichè il contratto non esiste e l’affitto è irregolare, ti consigliamo di rivolgerti da un legale, facendogli vedere le ricevute e per una eventuale lettera da inviare agli interessati.
Antonino 2 giugno 2011 Grazie per la risposta.
Non capisco pero cosa si puÒ ritorcere contro di me,se io cambio la serratura
quando la loro macchina non è dentro il Garage.Io sono il proprietario.
Questo agli occhi della legge deve pur bastare.
Per quanto mi risulta se io costruisco una casa in un terreno di non mia
proprieta,tutto a mie spese,agli occhi della legge il vero proprietario sarà
colui che risulta essere padrone del terreno.La lettera raccomandata che mi si consiglia non è stata ritirata ed è tornata indietro.Per usufruire della legge sull´usucapione è vero che si deve dimostrare di aver pagato l´ICI.Cosa che non è stata fatta da coloro che si stanno abusando del mio garage.
amedeu 2 giugno 2011 Per Antonino.
E’ pur vero che non ti pagano l’affitto, ma devi agire secondo la legge.
Non si possono “buttare fuori” le persone e cambiare la serratura: neppure per un garage.
Giuliano 20 luglio 2011 Gentilissimi non so come formulare questa domanta ma tentero’. Io vivo in un’unita di tre appartamenti la mia unita sopra copre le due sottostanti di padre e figlio parenti fra loro , ma divise e non sono parenti con me . Abbiamo in comune la stradina interna che rira il fabbricato per riporre le auto in garage la stradina e di parte comune i signori sotto di me nel venire ad abitare anno piantato una siepe sulla stradina verso altro confine per mascherare delle brutture a confine dicendomi che loro sono nella maggioranza e io NO ‘ detto questo mi domando lo hanno fatto , ed e passato un bel po’ di tempo circa 12 anni ma cosi restando io perdo la promiscuita’ del fondo dove e piantata la siepe e cosa dovrei fare per non perdere i miei diritti . Distinti saluti Giuliano
amedeu 20 luglio 2011 Per Giuliano.
Ci devi scusare, ma la tua situazione ci appare poco chiara.
Ti consigliamo di parlarne con un tecnico professionista della tua zona, che, dopo avere effettuato un sopralluogo, ti consiglierà su da farsi.
Andrea 25 luglio 2011 sono proprietario di un box auto, posto in un condominio.
da oltre 15 anni l’ho lasciato in uso gratuito ad un amico senza alcun contratto registrato e senza canone d’affitto con il solo accordo di provvedere lui al pagamento delle quote condominiali e occuparsi della manutenzione ordinaria.
da qualche tempo non ci sentiamo più e qualche remora mi sta venendo circa l’eventualità di trovarmi la sgradita soprpresa di qualche rivendicazione di possesso prolungato nel tempo (usucapione?).
sono sufficienti quale dimostrazione della continuità della mia proprietà i rendiconti annuali delle spese condominiali in cui è evidenziata la quota a mio carico quale proprietario dell’unità riconducibile al box in questione?
lui certamente vivendo da molto tempo in quel palazzo, facilmente può acquisire testimonianze sull’utilizzo (possesso?) continuato pacifico, senza violenza e ininterrotto..
preciso che non esiste nessuno scritto che attesti la situazione, tutto è stato sempre gestito verbalmente.
le spese condominiali sono sempre state regolarmente pagate con emissione dei cedolini separati, a mio nome quelle relative al proprietario (di cui ho sempre ricevuto copia quietanzata dall’amministratore) e a suo nome quelle relative al residente.
Andrea 26 luglio 2011 ieri ho inserito un post con un quesito.
conteneva percaso situazioni non consone? a me non sembra.
poi comunque, avendo indicato la mia email personale, potevate anche comunicarmelo.
Andrea 26 luglio 2011 è magicamente ricomparso…
ieri sera dopo cena e fino a poco fa non era più visibile.
chiedo scusa ma sarebbe bello capire.
amedeu 26 luglio 2011 Per Andrea.
La usucapione decennale scatta allorquando c’è buona fede; nel tuo caso hai seguitato a pagare le spese condominiali, delle quali hai una dimostrazione, per cui il tuo amico difficilmente potrà sostenere il contrario.
Comunque, ti conviene scrivere una lettera per interrompere la usucapione ventennale e ti consigliamo di scriverla (sentito un legale).
Ai commenti che ci mandano i lettori cerchiamo di rispondere sempre, anche quando dobbiamo consultare dei testi o delle leggi per farlo.
I commenti vengono tutti approvati da noi per evitare l’inserimento di spam o di linguaggio non consono;
soltanto l’utente che lo ha scritto può vederlo subito pubblicato, ma soltanto durante la stessa sessione. Se chiude e riapre il browser il commento non è più visibile finchè non lo approviamo noi.
luigi 27 luglio 2011 ho rilevato una pizzeria al taglio nel 1996.Esistente dal 1989 con canna fumaria. nel 2001 ho comprato l’immobile dai propretari con atto notarile.
nel 2003 i stessi propretari vendono l’appartamento sopra il mio locale ad altre persone.
gli interesati cominciano da subito dopo che anno comprato a reclamare per la canna fumaria a tutt’oggi. la mia domanda è:
quale usucapione posso far valere il decennale o il ventennale.
dai documenti in mio posesso la canna fumaria e antecedente al 1989 ma non si sa in che anno perche l’immobile e del 1950 e non si trovano altri documenti. posso far valere la decennale visto che la canna fumaria è stata sempre a servizio della pizzeria grazie
amedeu 28 luglio 2011 Per Luigi.
Non hai problemi per la ventennale in quanto si parla del 1989; per la decennale deve essere sempre appoggiata da un documento che certifichi “la buona fede” (autorizzazione scritta, contratto, ecc.)
Però, potrebbe essere valida anche la documentazione di apertura della pizzeria con il progetto in Comune o presso i Vigili del Fuoco, dove sarà menzionata o addirittura disegnata la canna fumaria
Se la canna fumaria è in cemento amianto, attenzione, perchè è cancherogena e possono fartela togliere.
davide 14 settembre 2011 buongiorno, 15 anni ho fatto dei lavori di ristrutturazione ad un appartamento di 2 piani che era diviso da quello vicino da una scala comune che collegava i 2 livelli. Nella ristrutturazione ci siamo spartiti i metri quadri di questa scala, io ho preso il piano di sopra ed il mio vicino quello di sotto per ampliare gli appartamenti facendo 2 bagnetti. ognuno poi si è realizzato una scala a chiocciola privata all’interno dell’appartamento. abbiamo effettuato tutte le pratiche comunali ma nessun atto notarile per spartirci il bene comune. volendo sistemare le cose e aggiornare le planimetrie catastali ci possono esere gli estremi per una usucapione decennale di quelle porzioni di edificio o è necessario frazionare il bene comune e fare un atto notarile per diventarne effettivamente proprietari?
amedeu 14 settembre 2011 Per Davide.
Ti conviene sentire un notaio.
Comunque a nostro parere la via più logica da seguire è quella di un atto notarile con planimetrie catastali aggiornate.
giovanni 23 settembre 2011 buona sera, ho acquistato da poco una cantina con camino, il problema è che il proprietario soprastante ha eliminato il pezzo di canna fumaria che andava dal suo pavimento al soffitto (in maniera clandestina senza impresa edile) dicendo di averlo potuto fare in quanto l’ha acquistato per usucapione dopo 20 anni di non utilizzo dal precedente proprietario della cantina, il problema è che la canna è destinata a servire esclusivamente la mia cantina. che fare? grazie.
amedeu 24 settembre 2011 Per Giovanni.
Devi cercare un altro luogo per realizzare la canna fumaria.
giovanni 24 settembre 2011 quindi è nel giusto? ha potuto eliminare la canna perchè è diventata di sua proprietà?
amedeu 25 settembre 2011 Per Giovanni.
Non è corretto dire che “è diventata di sua proprietà”, in quanto il muro è sempre a comune; è il diritto di averla interrotta che è caduto in prescrizione dopo 20 anni.
Marco 16 novembre 2011 Buona sera a tutti.
Mio zio ha sempre vissuto in una casa di mio nonno, senza contratto, diciamo in uso. Mio nonno è morto da circa 25 anni e mio zio morto da circa 20 anni.
Oggi in quella casa vive mia zia, lasciatagli dagli altri eredi sempre in uso, nel corso degli anni mia zia ha edificato in un lotto di terreno adiacente la casa ma sempre di prorpietà di mio nonno.
Nel 2010 vengo a sapere che nel 2007 la mia cuginetta ha fatta domanda di usucapione.
Volevo sapere se tale sentenza è impugnabile e toglierne la proprietà.
amedeu 16 novembre 2011 Per Marco.
Non ci è chiaro . Se tua zia ha costruito una casa adiacente, dove ha vissuto tutti questi anni ? In entrambe le case? Tua cugina, quale casa intende prendere per usufrutto?
Tua zia è vissuta in una casa e tua cugina nell’altra?
Come facciamo a cercare di darti una risposta.
In ogni caso il primo consiglio che ti diamo è di rivolgerti da un legale, ma devi andarci chiarendo bene la situazione pregressa ed attuale
Andrea 17 novembre 2011 ieri sera ho inserito un post e oggi non lo vedo piu come mai?
amedeu 17 novembre 2011 Per Andrea.
Prova a riformularlo.
Marco 18 novembre 2011 Intanto Grazie!
Capisco che la situazione e complicata.
mia Zia ha vissuto e ampliato la casa che era di mio nonno e vissuto con mia cugina nella casa.
Ora mia cugina ha chiesto l’usucapione di tutta la casa, ma considerando che la proprietà fa parte di una eredità e quindi non comprende solo quella casa ma anche dei piccoli lotti di terreni, può essere considerata un usucapione con vizi? è possibile annullare la sentenza del 2007?
Spero di essere stato leggermente più chiaro.
amedeu 18 novembre 2011 Per Marco.
Sei stato chiaro, ma purtroppo, in questo caso, assolutamente non semplice, non possiamo aiutarti, in quanto ti occorre un legale, che vista la sentenza, vada alla ricerca di altre sentenze contrarie e ti imposti la pratica di opposizione.
Stefania 16 dicembre 2011 Buongiorno. Vorrei sapere se un Bar che ha esercitato la sua attività commerciale in un locale di sua proprietà all’interno di un Condominio, costruendo una piattaforma con sedie e tavolini sul cortile condominiale di proprietà comune possa, laddova gli venga chiesto dall’amministratore di rimuovere le opere anche tramite giudizio, invocare l’azione di usucapione anche se sono passati solo dieci anni anzichè i venti normalmente previsti.
Ho sentito dire infatti da voci di corridoio che in questi casi potrebbe invocarsi un qualche diritto di ritenzione anche soltanto con il decorso dei dieci anni di possesso ininterrotto.
Può dirmi se questo trova fondamento nel diritto ed, eventualmente, in quali articoli, leggi o sentenze?
amedeu 17 dicembre 2011 Per Stefania.
Non siamo a conoscenza di sentenze a riguardo, che comunque puoi cercare, con pazienza, su internet: il fatto che un condominio costituito da più unità immobiliari, abbia tollerato la permanenza di tale attività, potrebbe in effetti avere un effetto negativo sulla vostra richiesta.
In quanto l’usucapione decennale si applica quando vi è “buona fede”e con “titolo idoneo trascritto” (art.1159 del codice civile).
In questo vostro caso, probabilmente non esiste il titolo idoneo trascritto, ma un giudice potrebbe valutare il fatto che in un intero condominio , per tale durata di tempo non vi sia stata alcuna lamentela.
http://www.diritto-civile.it/Proprieta-e-Condominio/Possesso-di-buona-e-mala-fede-possesso-vale-titolo.html
Stefania 19 dicembre 2011 Grazie mille. Proseguirò le ricerche come mi ha consigliato.
barbara 9 gennaio 2012 Salve, ho acquistato casa nel 2000 e nel contratto di vendita esiste servitu’ di scolo acque bianche e nere nella limitrofa proprietà del mio confinante, il quale aveva consentito verbalmente alla servitu’ con il proprietario di allora.
(questa servitu’ è stata consentita nel 1997 per la costruzione di un secondo bagno- ora il confinante mi ha otturato il tubo di scarico dicendo che non ho servitu’. Domanda..dopo 14 anni che esiste questa servitu’ lo puo’ fare? GRAZIE
amedeu 9 gennaio 2012 Per Barbara.
Per lo scarico delle acque bianche (di pioggia), devono essere trascorsi 20 anni per preservare detta servitù, però se hai un contratto di compravendita dove esiste tale onere, occorrono solo 10 anni.
Relativamente alla scolo delle acque nere , se le stesse non sono incanalate e non finiscono nella pubblica fognatura nera o in altro sistema consentito dalle vigenti leggi, puoi incorrere in una ordinanza del Sindaco e della ASL, per inquinamento.
Quindi, prima di accertarti della validità di tale servitù devi verificare di non esporti ad una denuncia.
barbara 10 gennaio 2012 Grazie Amedeu, so di non essere in regola con le norme vigenti. e lo siamo tutti- SE mi voglio mettere in regola lo posso fare da sola? e che spesa piu’ o meno dovrei affrontare? La mia zona non è servita da rete fognaria pubblica.Grazie ancora.
amedeu 10 gennaio 2012 Per Barbara.
Devi rivolgerti da una ditta di zona per un preventivo.
barbara 11 gennaio 2012 GRAZIE
Daniele 17 gennaio 2012 all’incirca 10 anni fà la mia vicinata mi chiese di comprare una striscia di terra a confine della mia proprietà per farci un marciapiede per evitare che l’umidità gli rovinasse il muro di casa sua. Io decisi di non venderglielo perchè avevo idea di farci un parcheggio per la mia auto ma se lo voleva nel frattempo fare gli avrei dato il permesso. Oggi lei rivendica il marciapiede malgrado sia sulla mia terra,non vuole che ci appoggio le mie cose che puntualmente entrando nella mia proprietà mi sposta. Può rivendicare l’usocapione?? che diritti gli dà aver speso dei soldi per il marciapiede?? Posso appoggiarci le mie cose?? Se sono ancora in tempo come posso fare per ritornarne in possesso?? La ringrazio e distinti saluti.
amedeu 18 gennaio 2012 Per Daniele.
Anche se non è il caso della usucapione ventennale, il solo fatto di avergli consentito la costruzione del marciapiedi (sperando che tu non gli abbia rilasciato autorizzazioni scritte), può essere un aiuto per il vicino per l’applicazione dell’usucapione decennale.
Ti conviene rivolgerti al più presto da un legale della tua zona.
daniele 20 gennaio 2012 Grazie Amedeu per il consiglio
giorgio 20 gennaio 2012 Nel 1978 mio padre aquisto’ un appartamento con regolare contratto che comprendeva anche un locale lavanderia a piano terra ad uso esclusivo. Da controlli successivi si è venuti a scoprire che lo stesso locale era stato accatastato in comune con i due condomini ai piani superiori. Uno di questi ha rivendicato nel 1990 i propri diritti sul locale stesso (forse solo alla luce di tale controllo) per poi desistere quando gli fu prospettata l’usucapione decennale sullo stesso. Ora sembra ritornare sulla medesima richiesta poichè al catasto il locale è tuttora in comune. Dal 90 ad oggi l’usucapione (anche ventennale) dovrebbe metterci al riparo da ogni sorpresa? Ringrazio sin d’ora e saluto
amedeu 21 gennaio 2012 Per Giorgio.
Per rendere valida l’usucapione, non basta siano trascorsi 20 anni, ma occorre al termine di questi una trascrizione.
http://www.coffeenews.it/limportanza-di-sapere-cosa-e-la-trascrizione-di-un-bene-immobile
Elisabetta 24 gennaio 2012 Mio padre è morto nel 1992 ed era proprietario per il 50% della casa dove viveva mia nonna che ne era l’usufruttuario, fino al 2005 quando è morta.
La casa era divisa per gli altri 5/10 tra i fratelli di mio padre. La casa è rimasta chiusa per alcuni anni poi un mio cugino ci è entrato, ha fatto modifiche e lavori, e ora ci abita; ha acquistato alcune parti da alcuni zii, ma quasi sicuramente senza passaggio di proprietà. Il mio timore è che lui possa avvalersi dell’usucapione, ma non so se il periodo parte dalla data di morte di mio padre (10/03/1992) o dalla morte della nonna che ne è rimasta usufruttuaria anche dopo la successione a noi figli. Mi sapete dare dei chiarimenti e cosa posso fare per bloccare questo. grazie. Elisabetta
amedeu 24 gennaio 2012 Per Elisabetta.
Devi rivolgerti da un avvocato della tua zona, per interrompere l’usucapione, che altrimenti scatta dopo 20 anni dal 10/03/1992.
Pasquale 27 gennaio 2012 Nel 1964 mio padre insieme al fratello ed un cugino acquistarono un lotto di terra e subito dopo aver registrato l’atto il cugino si chiama fuori e venne liquidato con denaro contante e una stretta di mano. I due fratelli si sono divisi il terreno e ognuno ha costruito nella sua metà una trifamiliare. Oggi che vogliono intestare gli appartamenti ai figli sembrano esserci problemi perchè nel vecchio atto del terreno risulta ancora intestato al cugino moro ormai da + di 10 anni. Premetto che la sanatoria è stata fatta a nome di mio padre per la parte che gli competeva e che sta pagando l’ici regolarmente a suo nome da sempre. Possiamo andare con questi documenti dal notaio e farci intestare gli appartamenti?
amedeu 27 gennaio 2012 Per Pasquale.
Sentite un notaio della vostra zona, ma probabilmente occorrerà fare un atto di modifica, nel quale occorrerà la firma di tutti gli eredi del cugino.
francesca 30 gennaio 2012 Salve,
sono proprietaria di una casa di montagna, al mio confinante,molti anni fa (più di 10), mia zia quale precedente proprietaria dell’immobile ha dato delle stanze in utilizzo al vicino confinante che ha regolarmente chiuso e alle quali io non ho assolutamente accesso. Il problema è che al catasto queste stanze risultano ancora quale parte integrante del mio immobile, comportando quindi il pgamento da sempre dell’ici a mio carico. Cosa posso fare perchè sia il mio vicino a pagare l’ici e a metetrsi in regola? se non lo dovesse fare posso rientrare in possesso delle stanze?
amedeu 30 gennaio 2012 Per Francesca.
Tua zia ha dato queste stanze bonariamente o le ha regolarmente cedute con contratto?
Se è il primo caso, il vicino può applicare l’usucapione decennale, se in buona fede e con un atto scritto che lo dimostri.
Per la regolarizzazione del catasto, deve prima regolarizzare il passaggio di proprietà, facendo effettuare, da un legale, la trascrizione della usucapione.
Dopo di che dovrà effettuare le variazioni catastali.
Segui quanto sopra con l’aiuto di un tecnico abilitato della tua zona.
francesca 30 gennaio 2012 Ringrazio per la celere risposta.
Sicuramente la casistica rientra nel primo caso ma nel momento in cui il vicino non dovesse procedere alla regolarizzazione del passaggio di proprietà, posso richiedere la restituzione dei vani non regolarizzati, e con quale procedura?
Con tutti gli atti, la documentazione (foto e scritti vari) e con le date esatte degli avvenimenti, devi recarti da un legale, per interrompere l’eventuale usucapione (forse ventennale, in quanto la decennale è molto difficile da ottenersi).
E’ una pratica che naturalmente durerà nel tempo.
francesca 31 gennaio 2012 La ringrazio.
Jonny 3 febbraio 2012 Salve a tutti, un paio di anni fa ho comprato casa, una porzione di uno stabile che si sviluppa tutto a piano terra. La mia proprietà ha quattro lati di cui uno confina con la restante parte dello stabile che appartiene al vecchio proprietario, due lati con due strade ad angolo e l’altro lato con un giardino che io ho sempre saputo essere del proprietario. Adesso per caso ho scoperto che il giardino non è suo e lui lo sta occupando per poterlo avere in usucapione trascorsi i venti anni. Cosa posso fare se anche io voglio curarmi un pezzo di terra, che lei dice di essere sua, in modo da poterlo avare anch’io in usucapione? Sono ancora in tempo visto che i 20 anni non sono passati? Grazie mille
amedeu 4 febbraio 2012 Per Jonny.
Onestamente non ci è mai capitato il caso di avere 2 proprietari, in contemporanea, che cercano di ottenere l’usucapione.
Comunque, per poterla ottenere, necessita usare in maniera continua e illimitata un bene per 10 anni, a secondo se una persona è in possesso di titoli scritti oppure 20 anni se è anche in mala fede.
Chi deve opporsi all’usucapione è il proprietario del bene, il quale, prima di detto periodo, può interromperla, facendo valere i suoi diritti.
Se una persona sta esercitando questo diritto da vari anni, un subentrante successivo, a nostro parere, dovrebbe avere meno possibilità di poterne usufruire.
Riteniamo che questo sia il tuo caso.
Dovresti sentire anche un legale della tua zona.
alessandra 5 marzo 2012 Ho un terreno dato in affitto fino a 19 anni fà con regolare contratto.dopo 19 anni ci siamo accorti che la siepe che il confinante ha impiantato è 4 metri dentro la mia proprietà (calcolati da rilievi fatti dal geometra),oltre ad aver cambiato l’accesso alla sua proprietà spostando di (circa 5 metri verso la mia proprietà) l’accesso alla sua casa facendo una strada a ridosso della siepe. I metri lineari aquistati da questo signore circa 40 anni fa erano inferiori di 4 metri (verifica dall’atto d’aquisto),mentre io mi trovo con 4 metri in meno rispetto a quanto registrato al catasto.Lo spostamento della stradina e l’impianto della siepe è stato fatto 14 anni fà,ma nel progetto relativo alla ristrotturazione della casa non sono riportate le distanze dal confine. Abbiamo convocato questo signore dal giudice conciliatore ma il punto fermo era che il confine è giusto dovè ed è stato messo in base ad un ceppo presente sul terreno ad oggi sparito,e che quall’area è stata sempre usata da lui,dichiarazione smentita dal coltivatore.
amedeu 6 marzo 2012 Per Alessandra.
Comunque, ciò che conta è il rilievo strumentale che il tecnico abilitato (geometra) farà in base a dei punti fissi catastali.
I termini di confine possono essere stati spostati e quindi vanno verificati).
Una volta accertato e comprovato quanto sopra, devi stare attenta che non ti scatti l’usucapione (sembra che sia quella ventennale).
laura 7 marzo 2012 buongiorno,mi chiamo laura e ho un problema:cioè quasi 20 anni fà mio padre ha acquistato un appartamento che pagato lui e mia madre cioè con soldi loro ,ma che ha intestato a me e mia sorella in parti uguali .poi mio padre è morto e mia madre ha mantenuto sempre la sua residenza in questa casa e anche io e mia sorella.solo che tre anni fà mia sorella ha tolto la residenza perchè è andata a vivere con il compagno lasciandoci mia madre a titolo gratuito e io invece continuo ad avere la residenza in questa casa anche se poi ho vissuto con il mio compagno.ad oggi io mi sono lasciata con il mio ex compagno e a causa di dissapori con mia madre vivo fuori casa ma vorrei vendere la mia parte ma mia madre dice che ha diritto d’abitazione perchè è la casa coniugale e perchè l’ha acquistata con soldi(assegni)suoi e di mio padre. e quindi non posso mandarla via.è vero?è possibile? ps:le bollette ,spese condominiali ecc.sono intestate a me e mia sorella e poi a maggio sono 20 anni in cui la casa è stata acquistata.vi sarei molto grati se poteste aiutarmi sono davvero disperata!!!graziee :laura
amedeu 7 marzo 2012 Per Laura.
Rispondiamo mal volentieri a questa tua domanda, in quanto, senza volere essere moralisti, non possiamo fare a meno di chiederci dove verrà parcheggiata tua madre.
Comunque, non avendo tua madre un titolo effettivo di possesso della casa, può avanzare solo la lunga permanenza nella stessa come inquilina a titolo gratuito.
Le nuove leggi hanno bloccato gli sfratti, se non quelli per morosità (e non è il caso di tua madre).
Volendo mandare avanti la questione devi rivolgerti da un legale della tua zona.
Tatiana 8 marzo 2012 accanto a casa mia c’è la casa di mia cugina, della quale ho le chiavi da sempre, visto che lei non vive in Italia e me le ha lasciate per gestire piccole problematiche. Lei non dà più notizie di sè dal 1992. L’ho cercata e fatta cercare, ma non è stato possibile rintracciarla per informarla che negli anni la sua abitazione si è lesionata ed è ormai pericolante, oltretutto minaccia la mia casa. Pensavo di avviare una pratica per diventare proprietaria per usucapione, così da poter riparare la casa. Ho però un dubbio, l’ICI non pagata da mia cugina negli ultimi 20 anni dovrei pagarla io?
laura 9 marzo 2012 io vi ringrazio per avermi cortesemente risposto ,ma i problemi con mia madre sono una cosa irrimediabile a causa della sua ignoranza e non amore ,e non credo di essere l’unica con problemi di questo genere.io purtroppo mi sono a causa sua ritrovata a essere costretta a tutelarmi e a fare cio’ che non avrei mai voluto, ma quando una madre non si comporta come tale ma come una sostituta di madre, non mi rimane che provvedere per il mio bene. e cmq rimane il fatto che dove vada ad abitare non sono problemi miei poichè è in una condizione economica MOOOLTO SUPERIORE alla mia ,ovvero percepisce pensione e redditi da immobili e non paga nè affitto nè mutuo, contro un mio misero stipendio da dipendente statale e pago un affitto con spese condominiali pari a piu’ della metà dello stipendio.grazie di cuore.
amedeu 9 marzo 2012 Per Tatiana.
L’ICI non dovrebbe essere una grossa preoccupazione, tanto più che l’immobile, come affermi è in condizioni di rudere o similare.
Per la pratica di usucapione puoi avanzarla liberamente.
amedeu 10 marzo 2012 Per Laura.
Se è così, ci scusiamo con te.
laura 11 marzo 2012 ma ci mancherebbe altro ,niente scuse, giustamente non sapendo! vi ringrazio io per l’attenzione e cortesia.grazie di cuore.laura ))
ps. certe cose problemi che si hanno con familiari peggio ancora con propria madre o padre non dovrebbero succedere ,ma purtroppo accadono e sono cose spiacevoli di cui me ne rammarico molto e intristiscono .Non lo auguro nemmeno al mio peggior nemico .io sono una persona molto sensibile e vorrei che non succedessero mai , ma mi illudo .posso solo farmi nel possibile una corazza per non essere annientata e morire di dolore.EVVIVA LA VITAAA!!!:-))))))) un bacione a tutti..
fabio 12 marzo 2012 buongiorno,
i miei genitori vivono da più di ventanni in una casa appartenente a 10 eredi fratelli di mia madre,la successione non si è aperta perchè mia nonna è ancora in vita.
alla morte di mia nonna gli eredi possono in base all’art533 c.c. far uscire fuori di casa i mie visto che non c’è contratto di locazione
i miei genitori sono comunque per 1/10 eredi
amedeu 12 marzo 2012 Per Fabio.
L’art 533 e successivi, vanno letti con attenzione ed adeguati ad ogni singolo caso.
Prima di arrivare ad un punto di non ritorno (la morte di tua nonna), è il caso che vi rivolgiate da un legale della vostra zona, possibilmente legato ad un sindacato per inquilini tipo il SUNIA , per farvi trovare preparati di fronte a eventuali richieste degli altri eredi.
Anto 13 marzo 2012 Buongiorno,
mio padre ha in comproprietà con due sorelle e un nipote un terreno d più o meno 7000 mq; da un po’ di anni il terreno viene coltivato da un nipote (il figlio di una sorella, non il comproprietario), però non hanno mai formalizzato niente perchè lo vedevano come una cortesia al figlio di una sorella che, tra l’altro, è comproprietaria. Mio padre insieme all’altra sorella hanno sempre pagato tutte le spese e mio padre è anche proprietario del contratto dell’acqua potabile sul terreno. Ora mio padre vorrebbe dividere e vedrebbe il consenso degli altri comproprietari, tranne di una sorella (madre di quel nipote che coltiva il terreno) perchè afferma che ormai il terreno è di proprietà del figlio. Abbiamo quindi capito che vogliono fare l’usucapione, possono farlo? Come possiamo fare per bloccarlo? Consideri che le spese sono state pagate tutte da mio padre e da un’altra sorella nel corso degli anni, mio padre è proprietario dell’acqua potabil e ne paga tutte l spese, ho delle fotografie di mio padre sul terreno ed, inoltre, ho una lettera di incarico di questa sorella (la madre del nipote che coltiva) fattaad un geometra che afferma chiaramente di essere comproprietaria e agire solo dopo aver avuto autorizzazione dagli altri.
amedeu 14 marzo 2012 Per Anto.
Possono sorgere dei dubbi se trattasi di usucapione decennale o ventennale.
Con gli atti che avete, anche con la copia della lettera della quale parli, devi recarti da un legale della tua zona, il quale potrà, eventualmente, mandare una lettera di interruzione dell’usucapione alla sorella col nipote.
Sabrina C. 16 marzo 2012 Buongiorno,
anni fa un condomino del palazzo aveva chiesto di trasformare una parte del tetto in una terrazza per suo uso esclusivo. L’assemblea (non all’unanimità) ha concesso il permesso e, in cambio, il proprietario si è impegnato a sostenere le spese per eventuali danni anche se in futuro avesse venduto l’appartamento. Ora il nuovo proprietario ha effettuato degli interventi sulla terrazza, perchè vi erano delle infiltrazioni e chiede la ripartizione delle spese fra tutti i condomini. Ma l’impegno che si era preso il vecchio proprietario non vale anche per lui? Il condominio potrebbe chiedergli di demolire la terrazza o il nuovo proprietario ha usucapito il diritto di tenersela?
amedeu 16 marzo 2012 Per Sabrina.
Difficile a fargliela demolire, in quanto l’assemblea condominiale verbalizza tutte le riunioni, e certamente, cercando troverete il verbale con il quale avete consentito tale ristrutturazione del tetto ed imposto l’onere al condomino.Una volta trovato, si tratta di farlo presente “per scritto” al nuovo inquilino.
Dovrebbe essere l’amministratore condominiale a fare tutte queste operazioni.
Calogero 14 aprile 2012 Salve mi chiamo Calogero, vorrei porle un quesito. Mia madre e le sue tre sorelle sono comproprietarie di un bene indiviso che consiste in due stabili separati, composti da quattro appartamenti. Su un appartamento è stato abusivamente costruita da circa venti anni, da parte del marito di una delle sorelle, una mansarda comunicante dall’interno con l’appartamento sottostante. Tale mansarda è stata accatastata a nome del marito. Vorrei sapere se il marito potrebbe legalmente entrare nella divisione totale degli immobili. In attesa di una risposta le porgo i mie più cordiali saluti.
amedeu 15 aprile 2012 Per Calogero.
Il catasto non è probatorio, cioè non costituisce prova di legge.
Ciò che conta sono i contratti.
Puoi fare una verifica presso l’Agenzia dei Registri Immobiliari (Ufficio Ipoteche) e chiedere le trascrizioni a favore e contro tale tuo parente.
Se non compare, costui non ha alcun diritto.
Potrebbe avanzare richiesta di usucapione ventennale, ma per fare ciò la mansarda deve essere regolarmente autorizzata dal Comune.
sabrina 16 aprile 2012 salve, vorrei porre un mio problema. ho una casa di proprietà, attaccata alla mia c’è una stanza che era di proprietà di mio nonno, ormai deceduto da cinque anni e quindi entrata nell’eredità di cinque figli.
questa stanza però viene inclusa nel recinto di casa mia e al piano superiore di questa stanza c’è la mia casa che si estende su due piani, per intenderci sopra a questa stanza c’è la stanza di mia figlia. ora,mio nonno ha vissuto con me per più di vent’anni perchè rimasto vedovo e alcune mie cose sono anche in questa stanza. posso dimostrare di aver usucapito questa stanza, considerato anche il fatto che rientra nel mio recinto?altrimenti cosa posso fare considerato che gli altri eredi non vogliono lasciarla a me?grazie e spero di essere stata chiara
amedeu 17 aprile 2012 Per Sabrina
Per tale motivo, ai sensi dell’art. 1144 c.c., gli atti compiuti con la tolleranza del proprietario (il nonno) non possono servire per usucapire un bene.
roberto 23 aprile 2012 salve e grazie per l’attenzione.
sono un tecnico (ingegnere -poco esperto del settore) a cui un cliente, comproprietario di un bene – in particolare una casa-, ha chiesto quali sono i documenti che servono per poter intentare una pratica di usucapione. preso alla sprovvista ho risposto (FARFUGLIATO):
1) atto di provenienza del bene sia per il mio cliente che per il cointestato;
2) prove testimoniali che provino l’uso esclusivo (per il mio cliente) del bene;
3) prove documentali (bollette, ici, ……..)
4) certificato di morte del cointestato (che a detta sua è morto da più di 20 anni)
non ho saputo dire altro……………….
A) ho detto bene????
B) ci sono altre cose da produrre?????
C) qual’è la prassi corretta per intentare causa per usucapione
per il cointestato, morto da più di 20 anni, non esiste successione e gli eredi non hanno mai avanzato diritti su l bene in questione.
in realtà il mio cliente non è solo: insieme a lui ci sono la moglie e i figli e tutti insieme vorrebbero fare causa per usucapione. cambia qualcosa ?????
amedeu 24 aprile 2012 Per Roberto.
La cosa più importante, per completare un processo di usucapione, è la trascrizione della sentenza (Art 2651 del codice civile) che deve “accertare” l’usucapione.
Detta sentenza non deve “riconoscere” una usucapione, ma solo prendere atto che la stessa sussiste (è avvenuta per il trascorso periodo previsto dalla legge).
Solo dopo la trascrizione della sentenza il tuo cliente potrà entrare in possesso del bene
La giurisprudenza in caso di materia di usucapione è vastissima e discorde in molti punti.
Relativamente al tuo cliente, si consiglia di seguire la via di cui sopra e di fargli contattare un avvocato, il quale, in base ad una ricostruzione dei fatti, dei luoghi e delle date, gli chiederà quegli atti che gli potranno servire.
E’ inutile, al momento, fargli ricercare foto, testimoni, fogli ecc, che magari non gli potranno essere utili.
Savina 24 aprile 2012 Salve
la nostra situazione è questa: più di 30 anni fà, il nonno di mio marito e suo figlio hanno dato un terreno a mia suocera per potersi costruire una casa, questo terreno fà parte di un podere che era stato acquistato dagli stessi dalla Ex Opera Nazionale Combattenti e per una clausola di contratto era allora indivisibile sino alla fine del pagamento dello stesso alla Ex O.N.C..
Per poter costruire la casa è stato fatto, in comune, un atto nel quale si dichiara la volontà del padre e del fratello di mia suocera di cedere questo terreno alla stessa per la costruzione.
Questo terreno è stato così intestato a nome di tutti e tre, di conseguenza anche la casa al momento dell’accatastamento è stata registrata a nome degli stessi tre.
Ora vorrei sapere visto che ormai sono passati più di vent’anni, che non c’è dubbio su chi abbia costruito la casa, che ici e tutte le varie spese sono state sostenute da mia suocera e che ci hanno sempre abitato in modo continuativo come possiamo far valere il diritto di usucapione? Cosa dobbiamo presentare e dove?
amedeu 25 aprile 2012 Per Savina.
Ti riportiamo pari pari una risposta che abbiamo dato a un nostro lettore alcuni giorni fa:
” La cosa più importante, per completare un processo di usucapione, è la trascrizione della sentenza (Art 2651 del codice civile) che deve “accertare” l’usucapione.
E’ inutile, al momento, fargli ricercare foto, testimoni, fogli ecc, che magari non gli potranno essere utili”
roberto 25 aprile 2012 grazie Amedeu e c.
PIETRO 25 aprile 2012 salve.sono propietario di un immobile al 84% aquistato con regolare atto di compravendita.nel ottobre del 2005. Potrei usufruire del diritto, di usucopione decennale,visto che abito nel immobile,e pago,regolarmente le tasse x l’intero immobile.Ad oggi il restante 16% del immobile non ha fatto nessun tipo di richiesta sia da erede o di vendita .
amedeu 28 aprile 2012 Per Pietro.
Dovresti attendere il 2015 pr l’usucapione decennale.
Però abbiamo dei forti dubbi che tu possa servirtene; mentre altra cosa è la ventennle.
Questo, in quanto a monte, avete un contratto di tacito assenso, di una situazione che poi non è cambiata.
Pietro 29 aprile 2012 Allora,come si ottiene l’usucopione decenale: gentilmente può delucitarmi .
Distintui saluti.
amedeu 30 aprile 2012 Per Pietro.
Ci limitiamo a dire le cose come sono, in base a quanto ci dice il lettore.
L’articolo 1147 del codice civile cita testualmente: “E’ possessore in buona fede chi possiede ignorando di ledere l’altrui diritto………”
Sono trascorsi sette annni dall’acquisto e stai pensando già all’usucapione.
Non si può parlare di buona fede.
Antonio 30 aprile 2012 Buon giorno, vi sarei grato se poteste rispondere al seguente quisito:
abito in uno stabile di 11 appartamenti. Adiacente al plesso c’è un’area scoperta condominiale che all’atto del rogito il costruttore assegnò in via esclusiva solo a 6 persone su 11.
Premetto che tale area scoperta ha una forma trapezoidale la cui forma non permette a tutti gli assegnatari di farne uso. Solo 3 posti possono essere utilizzati comodamente.
Uno dei 6 assegnatari, pur non essendogli stato assegnato nel rogito alcun numero fisso ove parcheggiare stabilmente le sue 2 macchine, approfittando del fatto che non tutti, come sopra detto, possono utilizzare i posti auto per la forma stretta dell’area, ha sempre parcheggiato le sue 2 auto nei primi 2 comodi posti dove è più ampio lo spazio.
Gli ho fatto notare che sul suo atto di acquisto non gli era stato assegnato alcun numero fisso dove parcheggiare, per cui i 6 posti auto andavano utilizzati a rotazione da tutti gli assegnatari. Lui mi ha risposto che i primi due posti erano i suoi che il notaio, nell’atto del rogito e senza metterlo per iscritto, gli disse di utilizzare.
Ad oggi non vi è stato modo di fargli cambiare idea, dice di essersi informato dal notaio sottoscrittore del rogito che, evidentemente ha confermato la sua versione.
Per quanto sopra espostoLe, Le chiedo se le pretese di detta persona siano giustificate. Se non sono giustificate cosa gli da questa sicurezza e su cosa, secondo Lei si basa la certezza di questa persona? E’ possibile che avendo parcheggiato le sue auto per tanti anni abbia acquisito l’usucapione sui primi 2 posti citati? E perchè tutto ciò, se fosse vero, è possibile visto che l’area è stata assegnata e pagata da tutti e 6 gli assegnatari che hanno pari diritto di parcheggiare dove vogliono e che non lo hanno potuto fare perchè sono stati impediti sia dal fatto che l’area non è sufficiente per parcheggiare le 6 macchine, sia dal fatto che la persona che si arroga il diritto dei primi 2 posti ce lo impedisce?
La ringrazio vivamente per la Sua cortese attenzione e nell’attesa Le porgo i miei più cordiali e deferenti saluti.
amedeu 1 maggio 2012 Per Antonio.
Se non è scritto in alcun atto il condomino non può avanzare alcuna pretesa.
Il fatto che il notaio gli abbia dato verbalmente l’autorizzazione è una pura invenzione di costui.
Evidentemente approfitta della buona fede degli altri comproprietari.
Non dovete comunque confermargli per scritto che costui li ha usati in maniera continua, pubblicamentee e per un periodo superiore di 10 anni, in quanto avalleresti un eventuale suo diritto di usucapione.
Una vostra eventuale lettera (meglio se scritta da un legale) dovrebbe richiamare il condomino a non usare quasi sempre tali postio auto e di lasciarli usufruire anche agli altri.
Giustino 30 aprile 2012 Salve.Mia madre vive in un appartamento dal 1979.L`appartamento fu occupato dopo versamento di 25 milioni lire,ma senza alcun contratto.Cio `che rimane e`un foglio scritto a mano in cui sia mio padre che il proprietario attestavano l`avvenuto pagamento.Ci sono poi ovviamente ulteriori prove della presenza (bollette luce-telefono).Il palazzo in questione fu utilizzato per ospitare I terremotati di Irpinia 1980,e per tale motivo molti anni sono passati senza alcuna richiesta,ed il proprietario e`deceduto.Ad inizio anni 2000 la figlia del proprietario si e`fatta viva ed e`iniziato un lungo percorso che ha portato ad una decisione del tribunale che l`usucapione richiesta da mia madre e da alcuni altri “proprietari” in analoga situazione non aveva ragione d`essere in quanto il foglio firmato per il versamento non aveva alcun valore.Sarei grato una vostra opinione anche in relazione ad un possibile appello (conviene farlo o no?) e se esistono ancora margini per far valere usucapione (mia madre e`in quell`appartamento ormai da 33 anni!).Grazie ,Saluti
amedeu 1 maggio 2012 Per Giustino.
Ci domandiamo perchè in fase di giudizio non sia stato preso molto in considerazione il foglio scritto a mano (si presuppone del fu ex proprietario, altrimenti non avrebbe molto valore – certificato, eventualmente, con perizia calligrafica) nel quale si attestava l’avvenuto pagamento (di 25 milioni?) e si identificava il bene oggetto delll’accordo (?).
Del versamento dei 25 milioni avrete portato anche le prova dei bonifici bancari o di possibili assegni?
Tutti questi elementi (sempre ammesso che vi siano), dovrebbero avervi portato ad un riconoscimento della usucapione decennale (se avete usufruito per 10 anni ed oltre in maniera continuativa e pubblicamente del bene – fino al 2000); altrimenti come si può spiegare il pagamento di una somma così ingente?
Si porrebbe anche il problema della sua restituzione (anche se a scomputo degli eventuali affitti non pagati)
Fra l’altro, l’usucapione in buona fede è regolata dall’art. 1147 del codice civile, che cita testualmente:
”E’ possessore in buona fede chi possiede ignorando di ledere l’altrui diritto.
La buona fede è presunta e basta che vi sia stata al tempo dell’acquisto”
Sono nostre considerazioni, fatte, non conoscendo appieno la situazione reale.
Controllate, se nella sentenza sono state affrontate e risolte.
Savina 7 maggio 2012 grazie
Stefano 9 maggio 2012 Ho annesso al mio appartamento (al PT) una cantina ad “uso esclusivo” situata al piano interrato.
Ho costruito una scala interna che dal mio appartamento raggiungere direttamente la stessa cantina.
Quindi ho demolito la scala interna che scendeva nella cantina per non uscire dal mio appartamento ogni qualvolta dovevo usufruire della cantina.
La domanda che vorrei rivolgervi è la seguente: se la cantina è di “uso esclusivo” del mio appartamento potevo abbattere la scala inerna ad essa ? I condomini possono sollevare delle questioni ?
amedeu 9 maggio 2012 Per Stefano.
Si spera che tu abbia chiesto le autorizzazioni comunali, poichè, in caso contrario la tua domanda diventa superflua, in quanto diventeresti “ricattabile” da tutto il condominio (per eventuali lavori abusivi).
In caso contrario, se non hai manomesso strutture murarie portanti (e quindi comuni a tutti i condomini), non avevi l’obbligo di chiedere la loro autorizzazione.
Rando 15 maggio 2012 Abito da 34 anni in una casa dell’istituto autonomo case popolari, da 9 anni ho acquistato l’immobile con regolare contratto dal notaio.
Circa un mese fà l’inquilino sopra la mia abitazione mi contesta il possesso illegale della sua cantina. Abbiamo controllato il catasto e in effetti l’istituto autonomo al momento dell’assegnazione della casa ha consegnato a noi le chiavi dell’appartamento, della cantina e del garage. Adesso volevo sapere se è maturato l’usocapione della cantina per potermi appellare alla richiesta dell’inquilino, non tanto per il locale cantina ma perchè ormai l’ho tutta ristrutturata e abilitata ai miei fabbisogni anche perchè questa è un po più grande, quindi un grosso problema riadattare i miei mobili alla cantina più piccola.
Mi sono rivolta all’istituto delle case popolari per comunicare il loro errore e quindi chiedere aiuto, ma questi se ne sono lavate le mani, mi sono rivolta a un legale e questi mi ha detto che bisogna fare una causa e aspettare ik giudizio finale del giudice.
Se potete in qualche modo consigliarmi il da farsi, ve ne sarei molto grata tenendo conto che vivo con mio marito di pensione e avrei molta difficoltà a investire denaro per improntare una causa che dicono costi minimo 5000 euro.
amedeu 17 maggio 2012 Per Rando.
Ciò che conta è il contratto di acquisto con le Case Popolari; devi leggere il suo contenuto e la escrizione dei beni a te ceduti in vendita.
Da tale lettura (che però avrà effettuato il tuo legale) potrai sapere come muoverti.
Se per esempio, allegata al contratto, c’è una planimetria esplicatrice, oppure sono citati gli estremi catastali della cantina (particella, subalterno, categoria, mq, ecc), potrai sapere esattamente cosa hai acquistato.
Alcune volte non si da molta importanza a tali indicazioni, dove invece sta la soluzione di molti problemi.
Per quanto riguarda l’usucapione, precedentemente ai 9 anni trascorsi dall’acquisto (potevano essere 10 e applicavi l’usucapione in buona fede) eri una inquilina e non proprietaria della casa e della cantina, per cui ti occorrerebbe, come detto dal legale, un causa di riconoscimento giudiziale.
In ogni caso, per i lavori effettuati, se hai le fatture , queste ti potranno servire per dimostrare in una eventuale causa, la buona fede.
cristina 17 maggio 2012 salve.vorrei sapere se e posiblile occupare una casa cantoniera abbandonata di piu di 12 anni ed investire dei soldi per la sistemazione per poterci abitare e poi di fare usocapione?devo andare da un avocato o un notaio?
amedeu 18 maggio 2012 Per Cristina.
La casa cantoniera è di proprietà dello Stato o di altri Enti Pubblici?
In questo caso non sarebbe possibile applicare l’usucapione.
Qualora fosse di una società privata, invece puoi seguire quella via.
jessica 23 maggio 2012 buongiorno, vorrei gentilmente sapere se il diritto di abitazione (non usufrutto) che io proprietaria di una casa lascio a mio padre vedovo, un giorno che lui dovesse andar a miglior vita puo’ passare automaticamente alla sua attuale convivente per acquisizione dell’usucapione ventennale (vivendo insieme) oppure va a morire con la morte di mio padre.
Secondo quesito è: e se loro si sposano anzichè convivere questo diritto di abitazione fatto a mio padre prima del matrimonio passa automaticamente a lei dopo 20 anni ? grazie mille per un vostro gentile riscontro. Jessica
amedeu 24 maggio 2012 Per Jessica.
Gli articoli del codice civile che si interessano del dirito di abitazione sono i 1021/1026.
Però devi fare riferimento, anche all’articolo 540 comma 2 del codice civile.
Per il resto, ti consigliamo di sentire il parere di un legale esperto in materia.
jessica 25 maggio 2012 Grazie per la vostra risposta.
Ma allora vi chiedo: io nudo proprietario – mio padre usufruttuario, io posso vendere la nuda proprietà ad una terza persona o l’usufruttuario ha il diritto di prelazione ?
amedeu 26 maggio 2012 Per Jessica
Il nudo proprietario può può vendere solo la nuda proprietà dell’appartamento, (a prezzi ragionevolmente ridotti rispetto all’età dell’usufruttuario). L’usufruttuario invece dispone del bene, può abitarci, può affittarlo ad altri (a meno che non ci sia diversa disposizione sul contratto di usufrutto).
Non ha però diritto di prelazione sulla vendita del bene (sempre della nuda proprietà).
Maria 25 maggio 2012 Salve, vorrei porvi un problema
vorrei cortesemente sapere se è possibile usucapire un bene (acquistato con scrittura privata non registrata) soggetto a fallimento di cui il possessore ha sempre avuto la disponibilità del bene protratto per oltre 20anni anche durante il fallimento dato che il curatore non ha mai rivendicato il bene.
Il quesito che vorrei porvi è se la procedura fallimentare di per sè o la domanda per essere riconosciuto creditore chirografario (ammessa dal giudice) possano interrompere i termini per l’usucapione. In attesa di una vostra risposta vi porgo cordiali saluti. Maria
amedeu 26 maggio 2012 Per Maria.
Di regola, l’usucapione non va riconosciuta dal giudice, ma automaticamente “scatta” al termine dei venti anni.
La trascrizione che deve seguire, serve solo a riconoscere un diritto acquisito.
C’è però una scrittura privata che è stata ammessa dal giudice, ed in base alla quale il processo dell’usucapione verrebbe ad interrompersi, (secondo il nostro parere) se la stessa scrittura fosse stata presentata in itinere, prima della scadenza del 20° anno .
Trascorsi i 20 anni, sia pure in presenza di una prova chirografaria giudicata valida, ma presentata in ritardo, l’usucapione si è conclusa, per cui il creditore non dovrebbe avanzare richiesta alcuna.
Si consiglia di sentire un avvocato di zona per ulteriori chiarimenti.
luigi 27 maggio 2012 salve amedeu
avendo io e miei fratelli la casa dove abitiamo di proprieta dal 1991-con l’usuftrutto di nostra madre vivente possiamo noi avere diritto dell’usucapione
e pagare l,ici come prima casa e non come seconda casa non avendo nostra madre mai usufrito del bene e mai fatto nessuna richiesta di usufrire. ed essendo passato piu di ventanni.saluti
amedeu 28 maggio 2012 Per Luigi.
Avete una casa in proprietà, e di questa casa ha l’usufrutto vostra madre?
Però avete una seconda casa?
Se è così, per la seconda casa dovete pagare l’IMU come tale e per la 1^ casa idem come tale.
Giorgio 31 maggio 2012 Dopo 25 anni mi sono separato da mia moglie. La casa familiare è stata divisa in 2 parti (una parte per ciascuno dei coniugi) ed è al piano di sopra dell’abitazione di mio suocero che 25 anni fa ci mi vendette l’appartamento. La mia macchina l’ho sempre parcheggiata nel cortile di mio suocero col suo accordo, ma adesso mi vuole impedire di parcheggiare l’auto perchè nell’atto a suo tempo stipulato non compare la vendita del posto auto. Ho qualche diritto oppure sono obbligato ad andare via?
amedeu 1 giugno 2012 Per Giorgio.
Se hai parcheggiato la tua auto, per più di 20 anni, in maniera continuativa e mai interrotta, puoi avanzare un diritto di servitù (per usucapione).
Cioè, da quello che ci dici, l’usucapione è già in essere; ti serve solo un legale per trascriverla.
Emanuele 25 giugno 2012 Ho acquistato a febbraio 2012 un immobile all’asta. Il precedente proprietario era entrato in possesso del terreno nel marzo del 1996. Dal 1996 il proprietario in una parte del terreno ha costruito una casa e nell’altra parte del medesimo terreno il padre del vecchio proprietario l’ha coltivato ad orto. Io sono entrato in possesso secondo sentenza di tutto il terreno e della casa. Il proprietario si è visto pignorare la casa nel 2007. Ho potuto accedere all’immobile solo da poche settimane e mi sono accorto che il padre continua a coltivare lì’orto e utilizzare il mio terreno come deposito per alcune cose.
Può avviare una causa di usocapione? Come mi posso tutelare visto che l’immobile è al grezzo quindi non ci abito e non posso andarci tutti i giorni?
amedeu 28 giugno 2012 Per Emanuele.
E’ sufficiente una lettera raccomandata con RR inviata ogni pochi anni a chiarimento del tuo diritto di proprietà, e la tua presenza reiterata ogni tanto tempo, in maniera da interrompere eventuali periodi decennali o ventennali.
Comunque consultati anche con un legale della tua zona.
Tony 13 luglio 2012 Buongiorno,
vorrei sottoporvi la mia situazione per capire il vostro pensiero in merito.
Alla morte di mia nonna, (da oltre 20 anni), la stessa lascia in eredità ai tre figli una palazzina con 3 appartamenti nella quale da 40 anni ognuno vive in uno di essi come fosse proprietario esclusivo. Dico fosse perchè la divisione dei beni mai è stata effettuata, vi è solamente la successione ai 3 figli.
Deceduto mio padre, siamo subentrati nella quota di successione spettante.
Quello che vorrei sapere, e se potevamo chiedere l’usucapione per la casa visti gli oltre 20 anni di possesso in buona fede dell’appartamento?
Nessuno degli altri infatti a mai preteso nulla come noi mai abbiamo preteso da loro per gli appartamenti che da tacito accordo erano abitati nello stato attuale, ognuno nel suo.
Può un erede rivendicare il nostro appartamento?
Ci sono gli estremi per esercitare l’usucapione?
In attesa di divisione/usucapione possiamo fare lavori di ristrutturazione interna all’appartamento senza toccare le parti strutturali senza chiedere il permesso agli altri eredi?
amedeu 14 luglio 2012 Per Tony.
Se è avvenuta la successione senza assegnazione dei beni, ma di fatto la stessa esiste da più di 40 anni, perchè andarsi a cercare l’usucapione.
Conviene portare a termine la successione con la divisione come è in essere.
Comunque senti un notaio dellatua zona, in quanto vi calcolerà le spese relative, oltre che a informarvi su tale possibilità.
Michele 16 luglio 2012 Sono proprietario di un terreno si circa 1 ettaro in Puglia ma v ivo a Roma, vorrei sapere se mio padre che da circa 8 anni lo coltiva e ne prende i profitti può diventare uaucapione ? Grazie .
amedeu 16 luglio 2012 Per Michele.
Adoperando il pulsante “cerca” in alto a destra della Home ed immettendo la parola “usucapione” troverai altri articoli.
Devi leggerli.
Pinuccia 16 luglio 2012 mio fratello con la moglie ha abitato nella casa di proprietà della mamma e papà dal 1982. Alla morte del papà ha ereditato il 50% edll’immobile indiviso.
Mio fratello è morto nel settembre del 2009,non avendo figli, la quota dell’immobile risulta essere così composta:
Moglie 16/48-mamma 30/48, sorella e fratello 1/48.
va precisato che la mamma è ancora vita , ha sempre pagato l’Ici. e alla sua morte la sua quota del 50% va agli eredi, la sottoscritta più un fratello.
La vedova chiede che vanga riconosciuta la proprietà per usocapione.
E’ legittima la richiesta?.
amedeu 16 luglio 2012 Per Pinuccia.
Data la delicatezza della domanda e della materia, ti consigliamo di rivolgerti da un legale della tua zona.
Tony 23 luglio 2012 Buongiorno,
grazie per la risposta data in precedenza.
Come vostro consiglio sto cercando di chiudere la divisione in maniera bonaria ma senza risultati. Un erede non vuole andare avanti con la divisione. A parte la mediazione e la successiva causa legale, mi sono rivolto ad un avvocato il quale mi ha detto che tra eredi non è possibile esercitare l’usucapione dell’appartamento in cui vivo da più di 40 anni in buona fede, in quanto ho già il titolo come proprietario. Infatti io chiedo l’usucapione ai restanti proprietari.
E vero quel che dice l’avvocato?
Un altro avvocato invece mi ha detto che in causa legale, alla richiesta di giungere alla divisione giudiziale per il mio appartamento posso chiedere l’usucapione. Chi ha ragione?
amedeu 24 luglio 2012 Per Tony.
Non puoi chiederci di fare come re Salomone, che fra le due madri in lite per il figlio prese la spada per dividerlo in due.
Ti diamo un consiglio: vai da un terzo legale e poi segui la maggioranza.
Caterina 25 luglio 2012 Buongiorno.
Mia nonna e mia madre in seguito alla successione per la morte di mio nonno sono eredi di una porzione di una casa appartenuta alla madre di mia nonno e di cui mio nonno era erede insieme a suoi 4 fratelli anch’essi deceduti e con altri eredi.La casa in questione dopo la morte della proprietaria non è mai stata nè abitata nè utilizzata da nessuno,ma mia nonna e mio nonno sono stati gli unici a pagare le bollette di luce e tassa sui rifiuti(bollette intestate alla proprietaria deceduta e di cui siamo ancora in possesso delle ricevute) dal 1988 al 1998,dopodichè la luce è stata staccata e la tassa sui rifiuti non è stata più pagata in quanto la casa è stata dichiarata disabitata.
Vorremmo sapere se è possibile chiederne l’acquisto della proprietà per usucapione.
amedeu 27 luglio 2012 Per Caterina.
E’ una situazione alquanto attrigata e complessa, per la quale ti occorre il parere di un legale della tua zona, al quale dovrai portare la documentazione che possiedi, riferita a detta casa.
Probabilmente ci saranno regolarizzare le successioni.
anna 9 agosto 2012 Ciao ti chiedevo un’informazione.Siamo in affitto in una casa da oltre 20 anni,a causa del terremoto la casa è inagibile,e il proprietario ha deciso di venderla.Siccome sono 3 i proprietari di questa casa,la madre e le 2 figlie,è sorto un problema.La madre siccome anziana e non capace di intendere,nonostante la figlia abbia la delega,per poter vendere anche la sua parte c’è da andare dal giudice.Allora loro mi hanno detto che siccome siamo dentro da oltre 20 anni potremmo acquistarla come usucapione,e evitare di aspettare tutta la burocrazia,visto che vorremmo poter metterla a posto e rientrare in casa.In questo modo detto da loro,aggireremo l’ostacolo di dover andare dal giudice.Siccome hanno venduto un’altro appartamento,a causa della signora anziana,il signore che l’ha acquistata,è proprietario per le 2 parti delle figlie,e non per la parte dell’anziana che stanno apettando il giudice da oltre 1 anno.Ci sono dei problemi a prenderla come usucapione?ma mi spieghi poi con i soldi come li facciamo figurare?In più come funziona l’usucapione?Grazie mille Anna
amedeu 10 agosto 2012 Per Anna.
Prima di procedere ad un passo del genere e dare soldi in anticipo per una “usucapione”, ti consigliamo di parlarne con un avvocato della tua zona.
L’usucapione la si acquista gratuitamente quando ci sono i termini per acquistarla.
Leggi questo fra i diversi articoli che abbiamo fatto su tale argomento
Fra l’altro se avete pagato regolarmente l’affitto (Fino al momento del terremoto – e quale terremoto?) non vediamo come possiate fare.
BRUNO 27 agosto 2012 Occupo uno spazio (garage) dalla sua costruzione, 40/anni; dimostrabile attraverso testimonianze in quanto ad insaputa di tutto il condominio sorge su superfice abusiva, come altri posti auto.
La sua occupazione e’ dimostrabile con documenti ufficiali dal 1986, (richiesta di condono per cambio di destinazione da cantine a garage, alla quale e’ allegata scheda tecnica, larghezza, lunghezza ed altezza, oltre a documenti fotografici)
La concessione edilizia è stata rilasciata dall’ufficio tecnico del comune nel 1998 (dodici anni dopo la richiesta).
Il calcolo dei tempi necessari alla maturazione dell’usucapione da dove inziano a trascorrere:
dalle possibili testimonianze, dalla documentazione ufficiale o dalla concessione edilizia?
amedeu 28 agosto 2012 Per Bruno.
Domanda non facile, in quanto nel 1986 tale manufaatto era una cantina, ed hai ottenuto la sanatoria a garage, solamente nel 1998.
Di regola i 20 anni dovrebbero partire dal 1986, data di presentazione della sanatoria, per la risoluzione della quale sono occorsi (attribuibili a chi?) 12 anni.
Prima di procedere alla regolarizzazione dell’usucapione, ti consigliamo di consultare (atti alla mano) anche un legale della tua zona.
Vito 10 settembre 2012 Gentile Amadeus ho un contratto di compravendita di un BOX ,stipulato
con data 28/01/1999 ,
Il quesito è questo:ho versato una caparra di £.1.000.000(unmilione)
vecchie lire,dal notaio è sorto il problema di un ipoteca che sussisteva sul box
mi e stato detto che avrebbero risolto il problema e che ci saremmo rivisti dal notaio dopo aver sistemato il tutto.
A tuttoggi sto ancora aspettando,preciso che la parte venditrice è una società
e che a firmare il contratto di compravendita è stato l’amministratore unico,
ho fotocopia dell’assegno versato intestato alla società.
Rientro nei parametri di usocapione(Ho le chiavi del box nel quale ci tengo del materiale)
amedeu 10 settembre 2012 Per Vito.
Hai quindi un compromesso nel quale hai versato una caparra di 1 milione.
Dovrebbero bastarti 10 anni per una usucapione (appunto decennale).
Devi però rivolgerti da un legale della tua zona, portandogli a vedere tutti gli atti che hai.
Aggiungi anche le foto del garage (Che sicuramente avrai occupato), compensive delle tue cose che ivi hai alloggiato.
lino 14 settembre 2012 sono un coltivatore diretto,proprietario di un piccolo terreno in collina per il quale ho sempre pagato le tasse.un vicino anche per tenerlo pulito raccoglie del foraggio(fieno)da molti anni,forse anche piu’ di 20 senza pagarmelo.potrebbe questi esercitare l’usucapione?anche se le tasse le pago io?vi sarei grato se mi rispondeste grazie!
amedeu 16 settembre 2012 Per Lino.
L’usucapione è regolata dagli articoli 1158, 1159 e 1159 bis del codice civile.
Può essere applicata anche in mala fede da chi la esercita, purchè la effettui in modo continuativo e costante per tutto il periodo di 20 anni prescritti dalla legge, con le stesse qualità e modalità di chi ne è proprietario.
Nel tuo caso sei coltivatore diretto, e quindi costui, ci sembra, sta esercitando appunto una attività similare.
L’articolo 1159 bis abbrevia la possibilità di usucapione ventennale, portandola a 15 anni, ma per le zone montane.
Quindi, vedi se rientri in uno di questi casi e se è così, prima di muoverti in maniera errata, consigliati con un legale della tua zona.
rita 25 settembre 2012 Mio fratello ha un fondo dove aveva l’attività di meccanico.
Quattro anni fa lo ha lasciato ad un suo amico che lo utilizza a suo piacimento: il tutto senza nessun scritto (da quando glielo ha lasciato mio fratello ha lasciato l’Italia e tornerà fra 2 anni)
Mio fratello continua a pagare luce e condominio.
C’è pericolo che l’”amico” gli “soffi” il locale con l’usucapione?
amedeu 26 settembre 2012 Per Rita.
L’usucapione è decennale o ventennale
Prima dello scadere dei tempi cercate di regolarizzare la situazione rivolgendovi magari da un legale.
Domenico 4 ottobre 2012 Nel 1990 un confinante il fondo di mia proprietà ha realizzato un fabbricato avente uno dei muri perimetrali sulla linea di confine dei due fondi. Contravvenendo così alla concessione edilizia che prescriveva (come da regolamento edilizio) una distanza minima di 5 metri del fabbricato dal confine. Il vicino ha presentato nel 1995 istanza di sanatoria per abusi edilizi, ottenendo nel 2002 concessione edilizia in sanatoria “salvo diritti di terzi”(pubblicata sull’albo pretorio nel dicembre del 2002).
Ciò detto volevo chiedere se sono ancora in tempo per far valere i miei diritti, oppure se nel frattempo è intervenuta la prescrizione per effetto dell’usucapione. In tal caso, da quando decorrono i termini dell’usucapione?
amedeu 5 ottobre 2012 Per Domenico.
Dovrebbero trascorrere dalla data di rilascio della Concessione edilizia o Permesso di Costruire, in sanatoria.
Trattasi a nostro parere di una usucapione ventennale (In mala fede), poichè, a quanto ci dici, non hai rilasciato, a suo tempo, alcun permesso scritto.
Ti devi comunque rivolgere da un legale della tua zona
giovanni 9 ottobre 2012 ciao a tutti avevo una domanda..mio zio vive da circa 19 anni nell’abitazione dei miei nonni senza contratto..l’anno prossimo scattano i 20 anni,può richiedere usucapione?? grazie in anticipo
amedeu 10 ottobre 2012 Per Giovanni.
Se ci vive in maniera continuativa, pacificamente e pubblicamente , esercitando le stesse funzioni del proprietario, dopo 20 anni può accedere all’usucapione.
Ti conviene sentire un legale della tua zona, portandogli i documenti che puoi trovare.
ENRICO 12 ottobre 2012 SALVE MIA MADRE è PROPRIETARIA DEL 50 % DI UN APPARTAMENTO DOVE ABITA DA PIU DI CIRCA 20 ANNI PAGANDO IMPOSTE E CONDOMINIO E MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA DELL’APPARTAMENTO E L’ALTRA META è INTESTATA A MIO ZIO CHE è MORTO I FIGLI NON HANNO PRESENTATO SUCCESSIONE . POSSO RICHIEDERE L’USOCAPIONE???
amedeu 14 ottobre 2012 Per Enrico
Per tale motivo, ai sensi dell’art. 1144 c.c., se gli atti sono compiuti con la tolleranza iniziale del proprietario (per esempio lo zio defunto) non possono servire per usucapire un bene.
In altri casi è invece possibile
luca 13 ottobre 2012 salve io e mia sorella abbiamo del terreno agricolo ereditato da mio padre è più di 20 anni che coltivo io la terra e in più ho impiantato un frutteto potrei chiedere il diritto di uso capione a mia sorella?
amedeu 14 ottobre 2012 Per Luca.
Per tale motivo, ai sensi dell’art. 1144 c.c., gli atti compiuti con la tolleranza iniziale del proprietario (il padre) non possono servire per usucapire un bene.
Elicia 13 ottobre 2012 Spero tantissimo di una vostra risposta .Grazie
Il mio problema e’ !. Mio zio e morto lasciando due appartamenti , avendo solo due fratelli in vita e nessun’ altro erede lecittimo .1 ) Alla sua morte
vengono fuori due testamenti , il mio e quello di mio cugino che oggi e lui il possessore di quella casa che dovrebbe essere mia ma lui non ci abitava allora e non ci abita oggi , cosa posso fare per riscattare la mia cuota? . 2)dicono che i testamenti hanno anomalie incomprese .3 ) il mio avvocato ha fatto causa a mio cugino per possesso e lui l’ ha vinta . Vorrei sapere quando ho di tempo per far valere il mio diritto, se ne ho ancora oggi con il testamento per l’ eredita’?mio zio e morto nel 2007 . la causa di possesso e finita nel 2009 .vi prego datemi una risposta anche se non mi tocca piu’ niente GRAZIE ancora a tutti.
amedeu 14 ottobre 2012 Per Elicia.
Che possiamo dirti, in presenza di una causa persa?
Il tuo avvocato cosa ti ha suggerito? Di ricorrere o di accettare la sentenza?.
Sei ad un punto della questione, che solamente un legale, ed in questo caso quello che ti ha seguito, che può aiutarti.
Se ha la tua fiducia, consigliati con lui, altrimenti senti un altro legale della tua zona (Portandogli tutti i documenti che possiedi).
elicia 14 ottobre 2012 Vi ringrazio tantissimo per avermi risposto . vi chiedo scusa ma vorrei chiedervi se posso oggi fare causa a mio cugino per l’ eredita’ ? e ancora incerta di chi e’ se mia o di mio cugino . e se puo mio padre chiedere la leggittima essendo lui e un altro fratello ancora in vita del fratello defunto.
Il mio avvocato mi ha dato i documenti e dice che per lui ci vuole troppo e non sela sente di fare causa a mio cugino .Cosi sono rimasta sola .
Io invece penso che mi abbia detto cosi per il solo fatto che io non posso pagarlo , perche sono solo una casalinga e non lavoro , ho mio marito in pensione , ma lui non vuole darmi i soldi . anche se siamo separati in casa da 5 anni non so piu a chi rivolgermi . Al mio avvocato gli avevo detto che alla fine della causa avrei saldato il tutto gli avrei dato anche la meta’ della mia casa. scusatemi ancora se vi ho disturbato e scusatemi degli errori il mio studio di scuola e stato solo la prima elementare .grazie
amedeu 15 ottobre 2012 Per Elicia.
Prima di tutto promettere la metà di una casa (anche se adesso non è tua) ad un legale, dà l’impressione di essere ua persona non del tutto equilibrata.
Ogni lavoro va pagato per ciò che vale, e mai promettere e dare di più.
Non avendo soldi (Di questi tempi è normalissimo), dovresti rivolgerti presso un Ente o Patronato della tua zona, tipo l’INCA (http://www.inca.it/), dove hanno un avvocato d’ufficio.
Parlando con il medesimo, spiega la tua situazione e chiedi se possono intervenire, facendo presente che, a causa finita, pagherai il dovuto e nulla di più.
Porta la documentazione che hai.
Ronaldo 24 ottobre 2012 Buongiorno. Sono proprietario di una casa, dentro la quale (purtroppo) risiede un mio parente a nessun titolo. (Non è in affitto, non ha diritto ad usufrutto….ma ha la residenza ormai da 30 anni in quanto ci viveva con mia suocera la quale aveva diritto ad ausuffrutto fino a che era in vita.
Mia suocera è morta ormai da un anno, ma questo parente non vuole liberare l’appartamento.
Prima di tutto le chiedo che diritti ha,.. e/o come posso “sbatterlo fuori”, Grazie dell’aiuto
amedeu 25 ottobre 2012 Per Ronaldo.
Se questo parente può dimostrare che ha abitato in maniera continuativa, pacifica e pubblica, in tale appartamento, potrebbe avanzare dei diritti per avvenuta usucapione ventennale.
Rivolgiti da un legale della tua zona.
Giuseppe 27 ottobre 2012 Buon giorno
circa 23 anni fà ho acquistato una casa in un condominio, ma il costruttore non mi ha fatto il contratto, dicendomi di farlo successivamente. Nel frattempo il costruttore è stato arrestato per truffa alle banche e mafia, dopo quasi sette anni dall’acquisto dell’immobile da parte mia. La truffa messa in atto dal costruttore stava nel farsi dare i soldi per costruire, mettendo come garanzia le stesse. Lui si faceva pagare gli immobili con soldi liquidi o assegni e rilasciava ricevute o a volte firmava delle cambiali, che ovviamente io ho in possesso. L’anno scorso si è presentato un’ ingegnere mandato dal tribunale per fare l’inventario, qualche mese fà invece è venuto un avvocato incaricato dal curatore per verificare i suoi effettivi residenti e dicendo che andranno all’asta. Io essendo senza contratto, posso avvalermi dell’usucapione? Nell’attesa vi auguro una buona giornata!
amedeu 27 ottobre 2012 Per Giuseppe.
La tua è una situazione alquanto complessa, per cui ti occorre sentire un buon avvocato della tua zona, portandogli in visione tutti gli atti che hai e fornendogli, anche, le date precise dei periodi trascorsi fra un evento e l’altro.
Claudio 27 ottobre 2012 Buongiorno, ho fatto richiesta di usucapione ed ora che mi stavano chiudendo la pratica in positivo salta fuori un cugino che dice di avere dei documenti che ne attestano la proprietà. Premetto, ho coltivato questo terreno continuamente per 35 anni.questo nn si e mai visto, può crearmi dei problemi..?GRAZIE IN ANTICIPO
amedeu 27 ottobre 2012 Per Claudio.
Non crediamo possa causarti alcun problema, in quanto, l’usucapione, chiamata anche “prescrizione acquisitiva”, scatta, quando il proprietario di un diritto, che non lo esercita ( per inerzia, per incuria o per qualsiasi altro motivo) e per un certo periodo di tempo fissato dalla legge (20 anni nel tuuo caso), perde tale suo diritto, che viene così attribuito a quel possessore, che di fatto, lo ha continuamente, pacificamente e pubblicamente esercitato, e pertanto il possessore ne diventa legalmente proprietario a tutti gli effetti.
E’ indifferente, se il proprietario sia stato Tizio o Caio: l’essenziale è che non abbia mai interroto tale tuo possesso, presentandosi, in qualsiasi momento, durante questi 20 anni) ad esercitare il suo diritto.
Claudio 27 ottobre 2012 Grazie.si e presentato solo ora che ho fatto richiesta quindi anche se lui possiede qualche vecchio documento che ne attesta la proprietà nn può fare niente? E 35 anni che guardo questo terreno. Questa persona nn si e mai interessata
Claudio 28 ottobre 2012 Non capisco perché una persona si debba oppore legalmente a questa cosa , se per 35 anni non si e mai interessata non ha mai messo piede in questo terreno , quindi anche se lui sostiene di avere questo documento che ne attesta la proprietà a questo punto , fosse realmente così disinteressandosi per35 anni io posso usucapire lo stesso, visto che il terreno era del mio bisnonno andato allevamento estero e poi defunto senza eredi , e delle ricerche al catasto era intestato ancora a lui.che caspita vuole questo cugino. Grazie e complimenti.mi devo preoccupare?
amedeu 28 ottobre 2012 Per Claudio.
Sembra, da quanto ripeti, che un poco di preoccupazione ci sia.
Ti consigliamo, come già detto, di contattare un legale della tua zona.
Lori 5 novembre 2012 Salve avrei una questione da sottoporvi.
Mio marito è proprietario di 1/108 di un appartamento ereditato alla morte del padre 21/9/1993, quando aveva solo pochi anni. Dalla visura catastale risultano al momento 3 proprietari di cui uno è mio marito, uno ha i 98/108 e vi anche una terza persona per i centesimi restanti. Questa eredità è stata gestita da mia suocera dato che mio marito era un bambino ma all’atto pratico lei non se ne è mai interessata, non pagando nulla di quello che il condominio le mandava. Ora ci ritoviamo con questa minuscola quota di appartamento e dovendo redarre la prima dichiarazione dei redditi non sappiamo come comportarci (intanto ne abbiamo pagato l’imu, seppur una cifra irrisoria) Il proprietario di maggioranza (che vi abita senza alcun consenso da parte di mio marito ne tanto meno di mia suocera che ne faceva le veci) può usocapire pur essendoci anche un terzo proprietario? Che diritti possiamo far valere? Fermo restando che occorrerà un parere di un legale gradirei una vostra opinione. Grazie mille.
amedeu 6 novembre 2012 Per Lori.
Se avete interesse di mantenervi questa piccola quota dell’appartamento (Molto strana, per cui non si comprende da cosa derivi questa frazione di 1/108°), se non lo avete già fatto, andate a trovare il signore che vi abita interrompendo una probabile usucapione ventennale.
Sarebbe forse opportuno avere dei testimoni e nella visita, parlare con il proprietario maggioritario, (bonariamente e amichevolmente), entrando nell’argomento della vostra quota parte.
Sempre, come avete detto, con il parere di un legale della vostra zona.
stefania 6 novembre 2012 miononno.. piu di 30anni diede a mio padre un pezzo di terreno demoninato orto e un piccolo garage.. da quel momento mio padre l ha sempre usato.. premetto che i miei zii n l hanno mai potuto sopportare e dopo che e morta mia nonna hanno provato a riprenderselo ma mio padre ribatteva che era suo x usucapione.. ora mio padre e morto io ho sempre vissuto nella sua casa.. quindi in quanto erede anche quel garage e mio.. e successo però che i miei zii ora rivendicavano la proprietà. la mia domanda e.. chi ha ragione loro o mio padre??
amedeu 8 novembre 2012 Per Stefania.
L’usucapione, di per se stessa si applica (nel caso peggiore di mala fede) dopo venti anni, quindi tuo padre la aveva già maturata abbondantemente.
Il fatto è, che probabilmente, manca la presa d’atto del giudice e la trascrizione di tale usucapione.
Ti consigliamo di sentire un legale della tua zona, portandogli in visione gli atti che hai e le date relative al periodo di tuo padre.
Umberto 10 novembre 2012 Gentili Signori, vorrei se possibile una delucidazione. Sono proprietario di un’immobile ove, d’innanzi, vi è la “corte comune”. L’intero immobile è costituito da 4 unità immobiliari. Tutte le unità immobiliari sono state vendute a terzi e, nei rogiti di compravendita non vi hanno mai parlato di corte, ma solo dell’immobile (salvo la classica dicitura delle pertinenze attive e passive). Qualsiasi lavoro di ristrutturazione della corte (installazione dei paletti limitativi) è stato fatto integralmente dalla mia persona senza la partecipazione alle spese da parte dei terzi. Io per anni ho avallato che fosse mia tanto è vero, che i protocolli esposti all’Ente per il rilascio delle autorizzazioni riportano la dicitura “DI MIA PROPIETA’”. Ho acquisito i diritti oppure, sono obbligato a un iter giudiziario visto che, un nuovo proprietario, avalla la sua legittimità?
Vi ringrazio in anticipo. Umberto.
amedeu 11 novembre 2012 Per Umberto.
Di solito, le corti comuni non venivano citate nei contratti di compravendita, limitandosi, il notaio, a indicare i dati catastali dell’immobile.
Ciò non vuol dire che detta corte comune, se graffata al catasto, oppure indicata proprio come “comune alle particelle n°…….) non possa essere di altri.
Se però tu hai usufruito, come possessore, per più di 20 anni, il diritto su detta corte o parte di essa (ben definita), esercitandolo in maniera pubblica, continua e pacifica e senza che tale esercizio sia mai stato interrotto da un proprietario, allora, puoi avanzare richiesta di usucapione, effettuando la trascrizione della stessa.
A maggior chiarimento, ti consigliamo, con le planimetrie ed alcune foto della corte, di sentire anche l’opinione di un legale della tua zona.
stella 11 novembre 2012 salve sono una figlia che vive con i genitori da 10 anni pensavo che i miei genitori fossero proprietari della casa ma ho scoperto che la casa è di una mia sorella ma i miei genitori vivono qui da 40 anni loro anno paura se un giorno nn ci sono più se io posso chiedere usucapione xchè nn ho nulla e anno paura che mi possono buttare fuori con i miei figli minori…..
I miei genitori vivono qui senza avere nulla scritto manco l’ussofrutto ma hanno solo un foglio con scritto dal vecchio propretario che la casa andava a mia madre amedeu 13 novembre 2012 Per Stella.
Adesso che i tuoi genitori sono ancora in vita, cerca di regolarizzare la loro , ma anche la tua posizione.
Dici che non hai documentazione, però, poi, fai presente che hai un foglio scritto da parte dei vecchi proprietari.
Come avrai letto nel nostro sito, l’usucapione la si acquista dopo 20 anni (Anche se in mala fede), però, poi, passa in giudizio e va trascritta.
(Con il pulsante “Cerca” in alto a destra della Home, scrivi la parola “Usucapione” e leggi gli articoli inerenti: troverai lo spunto per il tuo caso.
Ti consigliamo, comunque, di recarti da un legale della tua zona, portandoti dietro i genitori ed il foglio che hai.
Umberto 12 novembre 2012 Grazie Amedeu, purtroppo nella mia zona, i legali non hanno una conoscenza “professionale” su questi casi. Non tanto io, quanto i miei avi, hanno sempre esercitato la piena proprietà sulla corte, prendendosene cura con lavori di tipo ordinario ed extraordinadio (manutenzioni e concessioni). Il diritto è stato esercitato per oltre 30 anni. A data odierna io sono possessore come subentro al de cuius. I nuovi proprietari di uno dei locali (acquistato nel 2005) stanno avallando il loro diritto a 1/4 della corte (che è solo graffata, ma non vi è attribuzione di particella poiché considerata “a corpo”). Al momento avrei pensato solo nell’aggiornare i dati dell’Agenzia del Territorio, consapevole che non hanno valenza giuridica.
Lei mi consiglia nell’avviare il procedimento giudiziario al fine cautelativo?
amedeu 13 novembre 2012 Per Umberto.
Ticonsigliamo di portare la documentazione che hai, compreso le foto della corte, da un legale.
Se non lo trovi nella tua zona, devi cercarlo im una città vicina.
Umberto 13 novembre 2012 Grazie amedeu. Seguirò a pieno il tuo consiglio. Vedrò cosa riuscirò ad ottenere.
stella 24 novembre 2012 grazie mille amedeu seguirò il tuo sonsiglio spero tantissimo di fare qualcosa che dio mi aiuti un grazie mille
chiara 25 novembre 2012 salve scusate il disturbo io vorrei sapere cosa debbo fare per “Usucapione ,sono una donna di 84 anni e mio marito 72 dove abitiamo il vero proprietario la messa in vendita io con mio marito abiamo deciso di comprare la casa ma nel momento del compavendita dal notaio ci sono stati dei problemi e cosi per comprare la casa abbiamo dovuto fare in testare il roggito ad una mia figlia con il marito però la casa labbiamo pagata tutta io e mio marito in fatti sul foglio del pagamento della casa c’è scritto il nome di loro ma c’è anche scritto provisorio xchè dopo finito il pagamento dovevano fare una finta vendita cosi la chiamo io ma ora mia figlia nn vuole farla più e io nn ho nulla in mano a tutto lei io ho solo un foglio del vecchio propretario che dice che la casa andava a me ,,,,,,,cosa posso fare questa casa è stata comprata 30 anni fa ……….grazie mille
amedeu 26 novembre 2012 Per Chiara.
Sono 30 anni che abitate in una casa, (si ammagina) senza pagare affitto,; casa che risulta intestata a vostra figlia, anche se la vendita è avvenuta nella maniera che avete descritto.
Per tale motivo, ai sensi dell’art. 1144 c.c., gli atti compiuti con la tolleranza del proprietario (la figlia) non possono servire per usucapire un bene.
Tale norma viene applicata con rigidità, quando ci si trova di fronte a rapporti tra parenti stretti, in cui è più frequente che vi sia tale tolleranza.
Comunque non è male che voi sentiate anche un legale della vostra zona.
Portategli in visione il foglio che avete e copia del contratto. Se non ne siete in possesso, potete chiederlo presso l’Archivio Notarile della vostra città.
chiara 26 novembre 2012 grazie per la risposta ho già capito che ci troveremo in mezzo ad una strada …
amedeu 28 novembre 2012 Per Chiara.
Non saremmo così pessimisti.
Fai come ti abbiamo suggerito, dopo di che potrai sapere cosa ti devi aspettare. Comunque, data l’età (scusa, ma l’avete citata voi), ed il tempo che avete abitato nella casa, riteniamo che sia quasi impossibile che vi capiti una cosa del genere.
giuseppe 28 novembre 2012 salve, sono giuseppe e vivo con mia madre in una casa in affitto. la prorpietà è di una confraternita cattolica cristiana. da più di 20 anni i miei genitori hanno vissuto in questa casa senza nessun tipo di contratto ma solo per gentile concessione del vecchio priore della confraternita. le uniche ricevute di “affitto” erano fogliettini scritti a mano in cui si specificava la somma forfettaria che i miei genitori davano al Priore. erano trascorsi più di ventanni quando nel 2009 il nuovo priore chiese a mio padre, (mio padre è deceduto un anno e mezzo fa) di firmare un contratto d’affitto regolarmente registrato. vorrei sapere se una volta firmato il contratto, mio padre ha perso automaticamente il diritto di usucapione sull’immobile? o ci sono possibilità di rivalsa? ci terrei tanto ad aver chiara la situazione. anticipo i miei ringraziamenti nel darmi le risposte giuste.
amedeu 29 novembre 2012 Per Giuseppe.
I “fogliettini” che il priore rilasciava a tuo padre costituiscono una prova che c’è stato un pagamento in corso, anche se irrisorio, per cui per quegli anni non potresti avanzare alcun diritto.
Ti conviene comunque portare la documentazione che hai da un legale della tua zona.
giuseppe 29 novembre 2012 ci terrei ad aggiungere che in questa casa abbiamo apportato negli anni migliorie di ogni genere: dalla costruzione di un soppalco adibito a cameretta , alla ristrutturazione continua di pareti e pavimenti; costruzione di due bagni e divers e modifiche apportate a scalini e muri. dico questo in funzione del fatto che oltre ad abitarci in maniera continuativa, affinche si svolga la funzione di usucapione, ci sia anche la volontà di usare il bene come proprio.
Dimenticavo un altro particolare ai fini della corretta comprensione della nostra situazione. tutte le bollette delle utenze e le fornuiture dall’elettricità all’acqua e telefono riguardanti la casa in questione, arrivano tutte a questo indirizzo e sono tutte intestate o a mio padre oppure a mia madre.
amedeu 30 novembre 2012 per Giuseppe.
Ciò, sta a confermare la nostra prima risposta.
Oltre alla docomentazione che hai, porta al legale anche una nota degli interventi che hai fatto durante gli anni, e citagli le bollette pagate da sempre.
Filippo 30 novembre 2012 spett.Amadeus.Nel 1970 i miei genitori sono andati via dalla loro casa di proprieta per andare ad abitare in un altra casa,la casa di proprieta e stata affittata, dopo due anni di affitto disatroso,i miei mi anno consentito che ci andasi a vivere senza nessuna clausula,nel 1981 mio padre e deceduto,mia madre e noi tre fratelli abbiamo ereditato,alcuni anni dopo mia madre a comprato altra casa dove vive e a dato a noi tre la casa,io in tutti questi anni ho continuato a viverci dentro senza problemi,negli anni trascorsi in casa ho fatto lavori di vario tipo(manutenzioni, ecc.) senza mai chiedere soldi o quantaltro perche consapevole di non pagare oneri ai due miei fratelli,da alcuni anni i mie fratelli hanno incominciato qualche lamentela sul pagamento loro del ici sulla casa, alla mia richiesta di volerli rimborsare non mi anno dato risposta, sei anni prim a uno dei miei fratelli davanti ad un notaio mi disse che la casa sarebbe diventata mia,e ci si sarebbe scambiati la quota che io avrei sulla casa di mia madre, tre anni fa io ho rifatto tutto il tetto della casa in questione sempre a mie spese e senza chiedere niente,da questo rifacimento e come se avessi levato il coperchio di una pentola in ebollizione, perfino con minaccie di sfratto. Volevo sapere come comportarmi e se ho diritto a parlare di usocapione.Grazie!
amedeu 1 dicembre 2012 Per Filippo.
Ti diamo la risposta che abbiamo usato in altri casi analoghi.
Tale risposta dipende dal fatto, che ci sono molte sentenze in merito, e che vanno ricercate e fatte valere in una eventuale causa.
Per questo ti serve un legale, con il quale devi analizzare bene la questione, alla luce, anche, della eventuale ducumentazione che hai.
Comunque uno dei primncipi dell’usucapione fra parenti stretti si può riassumere in poche parole:
“Per ottenere la proprietà di un bene per usucapione è necessario, oltre all’utilizzo materiale dello stesso per un certo periodo (10 o 20 anni) anche la volontà di usare il bene come proprio, non riconoscendo il diritto altrui.
Per tale motivo, ai sensi dell’art. 1144 c.c., gli atti compiuti con la tolleranza del proprietario non possono servire per usucapire un bene.
Tale norma viene applicata con rigidità quando ci si trova di fronte a rapporti tra parenti stretti (madre e fratelli), in cui è più frequente che vi sia tale tolleranza.
marco murru 5 dicembre 2012 Salve, con la morte di mia suocera e venuto a cadere l’usufrutto di una abitazione su due livelli. il piano terra è intestato a mia moglie e il primo piano a mia cognata. I due piani sono collegati da una scala interna che e nata insieme alla casa. Ora va demolita e chiuso il solai fra i due piani, la scala e tutta nel piano di mia moglie, a chi spetta l’onere per la demolizione della scala e la chiusura del solaio? in parti uguali e una delle due ha piu’ oneri?
amedeu 5 dicembre 2012 Per Marco.
Se data in mano a due legali , questa vicenda potrebbe diventare materia di una sentenza da citare spesso.
Noi, consigliamo di dividere il costo del’intero lavoro in due parti uguali.
In definitiva, il solaio è utile a entrambi, e la scala serviva al piano primo, ma se lasciata da demolire rimarrebbe in carico al piano terra.
Per cui è certo più saggio dividere le spese.
marco murru 6 dicembre 2012 Sarebbe la cosa migliore, solo che mia cognata non ne vuole sapere di pagare la metà, in quanto dice che la scala ricade nella proprietà di mia moglie.
Elena 13 dicembre 2012 Buongiorno! Ho acquistato una casa nel 1999, in cui era già presente sul mio confine una costruzione per uso garage, la cui altezza è di circa 3m, risulta che è stata costruita nel 1988.
Ha acqisito l’usocapione, oppure, posso fargliela spostare a distanza di legge?
amedeu 16 dicembre 2012 Per Elena.
Se tale garage ha riportato l’autorizzazione comunale , che viene rilasciata “fatti salvi i diritti dei terzi”, e sono trascorsi più di 20 anni,il tuo vicino può regolarizzare tale servitù.
Ino 14 dicembre 2012 Buonasera, si può chiedere l’usucapione su un terreno se ci sono anche altre persone che lo coltivano su autorizzazione dei proprietari? Mi spiego meglio: ho un terreno in comproprietà che è stato mantenuto da tutti, ma negli ultimi anni veniva utilizzato più frequentemente dai discendenti di un comproprietario. Ad una nostra richiesta di dividere, abbiamo capito che è loro intenzione fare l’usucapione. Ma su questo terreno altre persone (non proprietarie, ma parenti) coltivavano e coltivano come loro su autorizzazione dei proprietari. Inoltre in alcune lettere loro dichiarano espressamente di essere comproprietari. Infine noi abbiamo sempre provveduto alle spese, abbiamo i contratti intestati, siamo iscritti al consorzio dell’acqua agricola, io vado regolarmente sul terreno, prendo la frutta, ho messo a dimora degli alberi….. Possono farlo lo stesso? GRAZIE
amedeu 16 dicembre 2012 Per Ino.
A nostro parere non puo avvenire l’usucapione, in quanto, per accedere ai diritti dell’usucapione chiamata anche “prescrizione acquisitiva” il proprietario di un diritto, che non lo esercita ( per inerzia, per incuria o per qualsiasi altro motivo) e per un certo periodo di tempo fissato dalla legge, perde tale suo diritto, che viene così attribuito a quel possessore, che di fatto, lo ha continuamente, pacificamente e pubblicamente esercitato, e pertanto il possessore ne diventa legalmente proprietario a tutti gli effetti.
In questo caso, a quanto ci dici, non c’è un unico possessore e il terreno viene coltivato da altri su autorizzazione del proprietario (Il quale ne esercita il suo pieno diritto)
milena 28 dicembre 2012 nel 1995 abbiamo proceduto ad acquisire con usucapione un piccolo fabbricato rurale tramite una dichiarazine sostitutiva di att notorio presentata in comune e indicando l’intenzione di usucaire il bene sulla dichiarazione di successione di nostro padre. ora in questi giorni alcuni nostro parenti si sono dichiarati all’oscuro di tutto e ci hanno detto di voler rivendicare la propretà del bene (a catasto risulta intestato e me e mio fratello). possono dopo tutto questo tempo contastare l’usucapione? non so quali fossero le norme in quegli anni ma presumo fosse regolare usucapire cn un semplice atto notorio se il tecnico incaricato lo aveva fatto e soprattutto se a catasto lo hanno accettato.
amedeu 29 dicembre 2012 Per Milena.
Se il vostro tecnico professionista vi indicò tale via, avrà avuto le sue buone ragioni.
Evidentemente erano trascorsi i 20 anni, per cui regolarizzavate una usucapione già avvenuta.
IL catasto non è probatorio, ma nel caso di cui sopra potrebbe costituire un elemento a vostro favore.
In ogni caso ti diamo il consiglio che è di prassi dare in questi casi.
Con tutti i documenti che avete, rivolgetevi da un buon legale della vostra zona, il quale saprà darvi i migliori input per risolvere tale situazione.
Silvio 3 gennaio 2013 Salve a tutti,
mia nonna e mio nonno hanno lasciato una casa in eredita’ tramite testamento ad un mio cugino, dopo la loro morte i loro rispettivi figli (4) si sono accorti del testamento e vorrebbero sapere cosa si puo’ fare per riscuotere una parte della proprieta’.
In questo caso potrebbe avvenire l’usucapione del bene immobile da parte di mio cugino?Dopo quanti anni?
E dopo aver impugnato il testamento, mio cugino potrebbe ancora usufruire del la casa mentre la causa e’ in atto?
Quanto tempo durano di solito queste cause?
amedeu 4 gennaio 2013 Per Silvio.
Ai figli spetta la legittima, e nessuno può toccargliela.
Dovete rivolgervi da un legale della vostra zona portandogli la documentazione che avete.
IL tempo che occorre ve lo dirà l’avvocato.
MARIA 9 gennaio 2013 Abito e sono residente in un appartamento dal anno 1990, dove ho convissuto con un uomo dal 1989 fino al anno 1993, con il quale ho avuto due figli. Nel 1993 mi sono dovuta rasferire con i figli da un altra parte.
Nel 1997 e tornato a prenderci e ci ha portato nuovamente nello stesso appartamento. Dopo un mese, lui si è andato via di casa. Per tutto il periodo cioè dal 1990 fino ad oggi ho sempre avuto la residenza in questa casa. Di più, di circa 20 anni lui non ha la residenza in questo appartamento. L’unica ad avere la residenza sono io e da qualche anno anche i miei figli. Non ho mai pagato alcun affitto e dal 1998 è stata anche una sentenza dal giudice che la casa veniva assegnata a me in quanto genitore affidatario.
Da un anno lui ha una nuova compagna e cerca in tutti modi minacciosi di allontanarmi da questa casa.
Vorrei sapere se in queste condizioni : essere per più di 20 l’unica residente in questo appartamento, non pagando, mai, alcun tipo di affitto, pagando tutte le bollete, posso diventare proprietario di diritto non solo proprietario di fatto di questo appartamento? In che condizioni? Cosa devo fara?
amedeu 10 gennaio 2013 Per Maria.
L’usucapione, per essere dichiarata tale, deve avere 3 elementi, senza i quali il poproprietario, che per un certo periodo di tempo, fissato dalla legge, non ha esercitato in alcun modo i suoi interessi, perde ogni suo diritto, che viene così attribuito a quel possessore, che di fatto, lo ha continuamente, pacificamente e pubblicamente esercitato, e pertanto il possessore ne diventa legalmente proprietario a tutti gli effetti.
La continuità, nel tuo caso, sembra partire dal 1997, in quanto, precedentemente era stata interrotta dalla presenza, anche se saltuaria dell’uomo.
Inoltre hai una sentenza del giudice, che va attentamente letta e valutata.
Per ipotesi, potrebbe anche delinearsi una usucapione decennale.
Ti consigliamo, con gli atti che hai, di consultare un legale della tua zona, il quale ti saprà indirizzare opportunamente.
luciano 12 gennaio 2013 mio padre ha iniziato ne l 1982 a coltivare un terreno dell’enpas nel 1989 è subentrato il figlio e fino al 2007 è stato il possessore del terreno
ha continuato ad esercitare il diritto fino ad oggi
l’inps ha contestato l’usucapione perche dice che nel 2007 ha partecipato a cause civili per la proprietà
ho usucapito o no?
amedeu 12 gennaio 2013 Per Luciano.
L’INPS è un ente pubblico, e come tale, è stato ritenuto per molti anni che non potesse essere usucapibile.
Però leggi attentamente questo articolo apparso sul Sole24ORE.
Lo troverai in questo lunghissimo Link
http://www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/Editrice/IlSole24Ore/2010/04/19/Norme%20e%20Tributi/36_B.shtml?uuid=3940b1ce-4b7f-11df-96e8-bb2078498ca6&DocRulesView=Libero
luciano 13 gennaio 2013 grazie per la veloce risposta
proprietà enpas acquistata nel 1960 e tuttora e proprietaria sia al catasto sia all’ufficio del registro
nel 1981 enpas è stata dichiarata estinta , tutte le assistenze sono passate alla USL , 1994 nasce inpdap e le assistenze delle USL sono passate all’inpdap
enpas era proprietaria in Gorizia e tutte le proprietà di quella zona sono state trasferite all’inpdap nel 2012 l’inpdap è confluita NELL’INPS
la proprietà di Pistoia dell’enpas è rimasta orfana e non a reddito e dal 1982 mio padre e dal 1989 io l’usucapione si è concluso nel 2002? grazie ancora saluti cordiali
sandro 17 gennaio 2013 salve,
ho acquistato all’asta dal tribunale di Roma un immobile nel 2007,ho fatto anche una ipoteca per prendere un prestito …
ora mi fanno causa i vecchi proprietari che rivogliono l’immobile vantando un usucapione del bene…
come mi posso difendere??
amedeu 17 gennaio 2013 Per Sandro.
Ci è difficile comprendere come i vecchi proprietari, cui il bene è stato messo all’asta, forse, per motivi di morosità, possano richiedere l’usucapione della loro ex proprietà.
elio 19 gennaio 2013 Vivo in un appartamento di non mia proprietà dal 1988 senza un contratto regolare di affitto. Il proprietario non ha mai rilasciato alcuna ricevuta di pagamento per tutto questo periodo. Da questo anno tramite legale, oltre a pretendere la registrazione di un contratto, ne ha rilasciata una – la prima -. Come devo comportarmi?. Quali sono i miei diritti? Posso richiedere l’usucapione?. Grazie. Elio
amedeu 19 gennaio 2013 Per Elio.
Per l’Usucapione, pensiamo proprio di no, (a parte il fatto che non chiarisci come sia avvenuto il pagamento; se in contanti o per bonifico) in quanto è avvenuto sempre un pagamento relativo all’affitto e comunque, per il primo caso, sta sempre all’inquilino e non al proprietario dimostrare di avere le ricevute mensili.
Egli può anche sostenere di averle perdute
Comunque ti consigliamo di rivolgerti da un buon sindacato degli inquilini, tipo il SUNIA.
Roberto 20 gennaio 2013 Buona Sera,
- nel 1977, una casa ultracentenaria appartenente ad un solo proprietario, e’ stata frazionata ed e’ stato redatto un regolamento di condominio Notarile.
- nel 1978 e’ stato ceduto un appartemento facendo riferimento alla planimetria allegata al citato Regolamento. Peraltro dette planimetrie sono approssimative ed in particolare nulla dicevano circa il balcone antistantie l’appartamento e di un servizio esterno ivi esistente.
- nel lug. 1993 i nuovi proprietari hanno presentato in catasto una planimetria riportante la situazione di fatto, complessiva del balcone e del servizio trasformato in sgabuzzino.
- nel 2001 ho comprato detto appartamento convinto della pacifica proprieta, anche del balcone e dello sgabuzzino essendomi stata fornita la planimetria depositata.
Inoltre il notaio, nel mio atto, non ha fatto solo riferimento al precedente atto ed al regolamento di condominio ma anche alla planimetria depositata.
Precisi che al balcone si accede dalle portefinestre dell’appartamento e da una porta che da sul vano scala di cui mi furono consegnate le chiavi di cui sono il solo ad esserne in possesso.
Ora un nuovo condomino (che ha acquistato un’appartamento confinante con il mio) mi intima per Raccomandata di aprire la porta e di consegnargli le chiavi in quanto dice che il bagno sarebbe comune ?!?.
Come posso difendermi e non fare passi falsi?
amedeu 21 gennaio 2013 Per Roberto.
Per difenderti e non fare passi falsi devi contattare un legale della tua zona fornendogli tutta la documentazione che hai.
Comunque, a nostro parere, il catasto non è probatorio, per cui la planimetria catastale del 1993 doveva essere corredata a priori di una autorizzazione comunale che la rendeva legittima.
Il fatto, è, che dal 2001 ad oggi, non sono ancora trascorsi 20 anni, per cui non puoi giustificare una usucapione ventennale (20 anni anche se in mala fede) http://www.coffeenews.it/usucapione-per-immobili-decennale-e-ventennale
Un tuo legale, trovandosi in presenza di un atto notarile basato su tale planimetria catastale, potrebbe sostenere la buona fede, e richiedere l’accettazione giudiziale dell’usucapione decennale.
Sono presupposti che devi controllare con il legale stesso.
elio 21 gennaio 2013 A precisazione di quanto richiesto preciso che il pagamento è sempre stato in contanti. Come posso recuperare caparra di tre mesi rilasciata sempre senza ricevuta nel 1998?. Saluti. Elio
amedeu 21 gennaio 2013 Per Elio.
Come inquilino sta a te dimostrare di avere versato la caparra.
Diventa difficile farlo senza pezze di appoggio.
franco 22 gennaio 2013 Salve vivo da 22 anni in un appartamento che ho pagato..ma per il quale l’imprenditore dice che mancano delle quote, ergo vige una controversia legale..ormai da più di venti anni, la casa è ancora intestata all’impresario, ora vorrei sapere se posso usucapire la casa in cui abito ininterrotamente da 22 anni, grazie
amedeu 23 gennaio 2013 Per Franco.
In questi anni avrete avuto dei rapporti, se non altro di corrispondenza con il costruttore o con i suoi legali, per cui, vediamo con difficoltà la possibilità che tu riesca ad usucapire; poicè trattasi di un diritto che che viene attribuito a quel possessore, che di fatto, lo ha continuamente, pacificamente e pubblicamente esercitato.
Stella 27 gennaio 2013 Salve,
Nel 2005 ho ereditato dai miei genitori con una donazione, un appartamento di mq 55.
Codesto appartamento si trova al piano rialzato di una palazzina.
Sul retro della palazzina c’è un piccolo cortile recintato, annesso alla nostra proprietà, al quale vi accediamo direttamente dall’interno del nostro appartamento oppure da un cancello esterno.
Da più di trent’anni il cortile viene solo da noi utilizzato in buona fede ed ora vorrei ampliare il mio appartamento utilizzando parte del cortile, costruendoci una tettoia in legno sotto la quale realizzeremo la cucina.
Premesso che il cortile non compare ne sull’atto di donazione ne sulla planimetria dell’appartamento, e neanche sull’atto di acquisto dei miei genitori del 1980, ma in esso c’è sempre stata una camera adibita a ripostiglio, come dobbiamo procedere? Può essere applicata l’usucapione?
amedeu 28 gennaio 2013 Per Stella.
Da come ci prospetti la questione, sembra che non vi sia alcuna difficoltà per il riconoscimento di una usucapione
Ti servirà un legale per renderla effettiva.
Ti consigliamo, di accertarti che detta proprietà già non ti appartenga.
Al catasto, anche se non è probatorio, devi controllare che detto cortile non sia “graffato” alla tua abitazione.
Se è così, puoi controllare presso l’Ufficio Dei Registri Immobiliari come appariva tale terreno nei riguardi dei soggetti che ti hanno ceduto l’appartamento (Contratto con il quale gli stessi comprarono detto bene prima di venderlo ai tuoi genitori)
adele 29 gennaio 2013 Io vivo nella casa dell’ex marito con il figlio, a seguito sentenza di divorzio, con diritto di abitazione, e promessa di del padre di trasferimento casa al figlio al compimento della maggiore età (promessa scitta su lettera di suo avvocato). Adesso che il figlio a compiuto i 18 anni, ha ritrattato e ha detto che dobbiamo pagare affitto. Nel frattempo ha avuto altro figlio. Mio figlio quando ha raggiunto i 20 di residenza nella casa, può chiedere possesso per usucapione? Grazie, cordiali saluti
amedeu 30 gennaio 2013 Per Adele.
Per tale motivo, ai sensi dell’art. 1144 c.c., gli atti compiuti con la tolleranza del proprietario (il padre) non possono servire per usucapire un bene.
Annalisa 29 gennaio 2013 Salve,in questi giorni ho ricevuto una citazione in giudizio mandata a me,mio fratello e ai miei cugini per richiesta di usucapione da parte di parenti di terzo grado.
Mi spiego meglio: “Quando sono morti i nonni dei nostri genitori,c’era una casa da dividere per 4 fratelli,uno di questi era il babbo dei nostri genitori,non essendo lui non in grado di intendere e di volere,i nostri genitori firmarono una rinuncia alla propietà. Noi non abbiamo mai saputo niente di questa storia fino ad adesso e sono passati più di 30 anni,sembra infatti,che avendo rinunciato i nostri genitori,per legge automaticamente la propietà è passata a noi figli che allora eravamo piccoli.Ne noi ne i nostri genitori sapevamo di questa cosa,fatto sta che questi parenti reclamano la propietà per usucapione chiedendo che se viene da noi accettata le spese vanno pagate a metà!!!! Ma è possibile questo?Non sapevamo neppure di possedere una parte di quella casa,loro la pretendono e noi bisogna anche pagare?Loro invece erano perfettamente a conoscenza che questa quarta parte era di nostro nonno,ma si sono ben guardati dal dirci mai niente!Potete darmi un consiglio?Bisogna presentarsi in tribunale e pagare anche le spese?Se è cosi è il caso di dire becchi corn… e bastonati!!!
amedeu 30 gennaio 2013 Per Annalisa.
Se pretendono l’acquisizione tramite usucapione, le spese relative di trascrizione dovranno pagarsele.
Però, con il fatto di parentela stretta: nonni, genitori, nipoti, l’usucapione non è sempre facile
Per tale motivo, ai sensi dell’art. 1144 c.c., gli atti compiuti con la tolleranza del proprietario (il nonno) sono difficili da far valere, per usucapire un bene.
Tale norma viene applicata, dal giudice, con rigidità quando ci si trova di fronte a rapporti tra parenti stretti, in cui è più frequente che vi sia tale tolleranza.
Può darsi, che questi parenti, intendano, invece, acquisire la casa tramite un regolare contratto, al quale vogliono fare partecipare tutti gli eredi, per la firma.
Fatti spiegare bene cosa desiderano. In fondo è tuo diritto sapere perchè ti chedono di pagare.
Poi, puoi consultare un legale della tua zona.
joseph 30 gennaio 2013 ho una cantina che utilizzo da più di 20 anni.
vi è adesso una signora che afferma che ha comprato una casa con annessa la mia cantina.cosa devo fare posso utilizzare l’usucapione.
ila prego di rispondermi in tale attesa cordialità joseph
amedeu 30 gennaio 2013 Per Joseph.
Se sono trascorsi più di 20 anni, ed hai usato la cantina in maniera pacifica, continuativa e pubblica, sarà sufficiente che ti rechi da un legale per regolarizzare la sua acquisizione.
amedeu 30 gennaio 2013 Per Sara.
Per correttezza, se vuoi una risposta, riformula la domanda ed introduci la tua e mail.
Annalisa 31 gennaio 2013 Grazie molte Amedeu mi sei stato di grande aiuto un grande saluto.
joseph 31 gennaio 2013 Grazie molte Amedeu saluti joseph
leonardo 7 febbraio 2013 Salve
nel 2008 quando sono diventato proprietario del mio appartamento ho ricevuto dal vecchio proprietario le chiavi di un sottoscala (non citato nell’atto di compravendita) e l’ho usato fino all’anno scorso come deposito insieme ad un altro condomino che ne ha sempre rivendicato la propriatà anche senza averne titolo. Un giorno, senza motivo mi cambia la settatura e mi avverte telefonicamente che lo ha fatto perchè gli aveva dato fastidio il deposito (senza avvisarlo -non ne vedevo il motivo-) da parte mia di un motociclo all’interno del sottoscala. Premesso che il locale in questione è ricavato da una parte comune e che all’interno ci sono ancora beni di mia proprietà.
Il signore in questione, possiede il sottoscala dopo averlo chiuso con cancello abusivo, da un tempo X da verificare, e ha sempre negato l’accesso ai condomini tranne che al vecchio propritario del mio appartamento e detiene dei documenti (a mio avviso palesemente falsi) dove si attesta che in un ‘occasione lui si è proeoccupato di fare dei lavori all’interno e di fare una derattizzazione.
Come può il condominio riprenderselo e quindi metterlo a disposizione di tutti i condomini? o come posso io a questo punto rivalermi contro di lui?
amedeu 8 febbraio 2013 Per Leonardo.
Da quello che dici, le cose, al momento importanti, sono due.
La prima riguarda i beni di tua proprietà, dei quali vuoi rientrare in possesso, e che il condomino non poteva chiuderti all’interno del sottoscala.
La seconda, invece, è relativa alla riappropriazione da parte del condominio di un’area comune della quale si è impossessato il condomino.
Riguardo ai tuoi beni, riteniamo che sia sufficiente inviargli una raccomandata RR, nella quale gli devi fare l’elenco esatto e particolareggiato delle cose di tua proprietà, chiedendone la restituzione entrto tanti giorni (Per esempio 15 dal ricevimeto della lettera).
In caso di mancata restituzione, sarai costretto a fargli scrivere da un legale.
Per la parte condominiale, deve essere l’amministratore del condominio, autorizzato dall’assemblea condominiale, a farsi avanti, contestando l’acquisizione di una parte comune.
Fra l’altro, da quello che dici, questo condomino, fino al 2012 ha usato tale spazio contemporaneamente a te, per cui può essergli contestata una eventuale usucapione ventennale, per la quale occorre, che il bene venga acquisito dopo tanti annni, purchè usato continuamente, pacificamente e pubblicamente dal richiedente l’usucapione.
Sembra che non sia affatto così.
leonardo 8 febbraio 2013 Grazie mille!
marco 9 febbraio 2013 Un supercondominio collinare ha un terreno antistante adibito a parcheggio ed uno retrostante a giardino, il tutto su terreno di sua proprietà .All’atto della costruzione nei primi anni ottanta l’impresa edificò una strada laterale di cantiere, mai demolita, che consente a tutt’oggi il collegamento tra parcheggio e giardino. Questo pezzo di strada (semicurva a salire), è su terreno di terzi (accatastato ad orti irrigui e mai utilizzato nè rivendicato dai proprietari risultanti a catasto).
Oltre a transito a piedi e con le auto è utilizzato a parcheggio condominiale. Questa situazione si protrae da 30 anni ma salvo il manufatto in cemento armato che sostiene la strada, non vi è documentazione ufficiale della sua esistenza che può essere solo testimoniata della gente del quartiere che lo vede ed usa da illo tempore. E’ usucapibile con siffatte prove?
Giada 15 febbraio 2013 Salve,
sto acquistando un immobile in vendita presso un’agenzia immobiliare.
A Novembre abbiamo fatto il preliminare d’acquisto pensando che fosse tutto in regola, ma solo 1 mese fa abbiamo appreso che la venditrice non aveva pagato ancora la successione. Inoltre siamo venuti a scoprire che colei che permane nell’immobile in questione non è la figlia della signora, ma un ospite che risiede lì da 20 anni. Lascerà la casa poco prima del rogito; ovviamente noi il mattino stesso del rogito andremo a controllare che effettivamente sia libera.
Domanda: Può avvalersi del diritto di usucapione? Anche se quando l’agenzia faceva vedere l’appartamento agli interessati ne era al corrente? Può richiederlo anche dopo che se ne è andata? Come fare per tutelarmi? Mi informo su chi effettivamente paghi le bollette o il condominio relative al suddetto immobile?
amedeu 16 febbraio 2013 Per Giada.
Riteniamo che l’inquilina dovrebbe consegnarti le chiavi di casa (Dopo che hai controllato che la casa sia completamente libera), davanti ad un avvocato, oppure al notaio, alla firma contestuiale dell’atto.
IL notaio scriverà, poi, nell’atto, che l’appartamento viene ceduto libero da ipoteche, gravami vari ecc.
Consigliati comunque con il notaio stesso prima del contratto.
Giada 15 febbraio 2013 Può richiedere l’usucapione anche pagando la successione il proprietario legittimo diviene un altro? e decide di vendere?
Spiega meglio cosa desideri sapere.
marco 18 febbraio 2013 Un supercondominio collinare ha un terreno antistante adibito a parcheggio ed uno retrostante a giardino, il tutto su terreno di sua proprietà .All’atto della costruzione nei primi anni ottanta l’impresa edificò una strada laterale di cantiere, mai demolita, che consente a tutt’oggi il collegamento tra parcheggio e giardino. Questo pezzo di strada (semicurva a salire), è su terreno di terzi (accatastato ad orti irrigui e mai utilizzato nè rivendicato dai proprietari risultanti a catasto).
Ringraziando per la risposta mi scuso per il primo invio nel quale non avevo ringraziato preso com’ero dalla scrittura.
amedeu 21 febbraio 2013 Per Marco.
Vedreammo la situazione che ci presenti, più come una servitù, che una acquisisione di un bene per usucapione.
Il fatto che non vi siano manufatti stabili a confermare la vostra versione (tipo recinzioni, cancelli o altro), ma solamente testimonianze, potrebbe non esservi di aiuto.
Vi consigliamo di rivolgervi da un legale della vostra zona, portandogli delle planimetrie e foto del passaggio e dei 2 lotti confinanti.
Adele 19 febbraio 2013 Slave,
siamo 4 fratelli proprietari di 4 quote ereditate per successione legittima.
Più di 30anni fa abbiamo lasciato il possesso esclusivo ad una mia sorella (il tutto in via amichevole senza ciò fare alcuna scrittura). Ora lei è deceduta ed il figlio vorrebbe vantare il diritto di usucapione. Premetto che anche lui ha vissuto in quella casa con sua madre.
Possiamo noi coeredi opporci?
amedeu 21 febbraio 2013 Per Adele.
Per tale motivo, ai sensi dell’art. 1144 c.c., gli atti compiuti con la tolleranza del proprietario (il fratello e padre) non servore molto per usucapire un bene.
marco 21 febbraio 2013 Grazie per opinione e consiglio.
salvo 25 febbraio 2013 salve, espongo il mio problema: 4 anni fà ho comprato un rudere di casa formata da due stanze limitrofo alla mia; oggi ho contattato un ingegnere per provvedere alla demolizione e ricostruzione della stessa con relativo progetto per ampliamento del mio edificio esistente, ma lo stesso si accorge che parte dello stabile acquistato insiste su porzione della particella del confinante pur essendo un’unica unita immobiliare nel momento dell’acquisto.
verifico che nell’atto d’aquisto in effetti e riportata una particella di superfice inferiore cioè senza la porzione della particella limitrofa su cui insiste l’immobile ed nelle planimetrie catastali risulta la stessa cosa.
mi chiedo allora quali diritti ho sul bene, cioè,dopo aver aquistato una casa di mq. 50 in realta visiva ma senza aver ingenuamente visionato bene le visure catastali che ne riportavano 35 mq? grazie
amedeu 26 febbraio 2013 Per Salvo.
Quattro anni sono pochi, per applicare una usucapione, per cui, l’unica cosa che ti consigliamo di fare, è quella di chiarire bene i confini con il tuo architetto, e quindi, con il contratto, rivolgerti da un legale della tu zona, per trovare una possibile via (ammesso che esista).
simone 4 marzo 2013 salve sono uno studente che ha cambiato casa da poco… la mia camera ha un contratto registrato pero solo per una meta di quanto pago… mentre l altra parte e sotto il nome di pagamento per l usura dei mobili… e una cosa normale? me la possono chiedere? la proprieta dei mobili rimane cmq del proprietario?
amedeu 4 marzo 2013 Per Simone.
Devi contattare un ente patronato, addetto a tali compiti, quale per esempio il SUNIA.
Riceverai tutte le informazioni del caso.
Anna 5 marzo 2013 Salve vorrei porvi il mio problema.
Nel giardino di casa, ho un pollaio, costruito dai miei nonni oltre 30 anni fa, quando il territrio era agricolo. Il giardino di casa all’epoca non aveva una recinzione, in quanto era l’unica casa presente nella zona.
In questi ultimi anni, hanno iniziato a costruire, e anche il nostro confinante ha costruito una casa. Ora vuole farci abbattere il pollaio in quanto è abusivo e non rispetta i 5 metri dal confine. Posso fare valere l’usucapione, o devo per forza demolirlo? Mi date un suggerimento?
amedeu 7 marzo 2013 Per Anna.
Potrebbero esserci gli estremi di una usucapione ventennale, però, dovresti rivolgerti da un legale della tua zona, portandogli in visione una planimetria della zona, con indicata l’ubicazione del pollaio.
Piero 5 marzo 2013 Nei primi anni ottanta mia madre ha costruito un fabbricato abusivamente, lasciandolo allo stato rustico, successivamente noi figli abbiamo completato le abitazioni e le abbiamo condonate ed accatastate “ciascuno per i propri diritti”. Al momento di fare gli atti notarili, la notaio ci ha detto che nostra madre non poteva donarci il terreno ma doveva “venderci” le abitazioni ed il relativo terreno, disconoscendo i nostri diritti e l’accatastamento stesso. Vi sembra regolare o debbo cambiare notaio?
amedeu 7 marzo 2013 Per Piero.
Riteniamo che il notaio abbia ragione, in quanto su di uno stesso lotto si può vendere il terreno ad una persona e il fabbricato ad altri.
Leggi questo nostro articolo sul diritto di suoperficie regolato dagli articoli 952/956 del codice civile..
pasquale 8 marzo 2013 Ho un esercizio pubblico da più di 30 anni ora in fase di ristrutturazione e sotterraneo con cantine del condominio confinanti durante un sopralluogo del condominio e saltato fuori che ci siamo inpossesati di un cantina di proprietà di un condominio ma il locale e sempre stato strutturato in quiel modo e nnessuno si e mai fatto vedere per dire quello e la mia cantina e aperto dal 1980 e la planimetria mostra che li ce una cantina che nel interno non ce ora il condominio la rivuole cosa devo fare e come mi devo comportare far finta di nulla oppure …?
amedeu 9 marzo 2013 Per Pasquale.
Rivolgiti da un avvocato della tua zona.
Se sono trascorsi più di 20 anni ed hai usato questo locale in maniera pacifica, continuativa e pubblica, potrai chiederne l’usucapione.
sossio 10 marzo 2013 abito nel centro storico e sono confinante con un palazzo d’epoca che è stato messo in sicurezza con puntellature ed abbattimento di mura perimetrali al primo piano (sono rimasti in piedi alcuni resti di queste mura). Ho chiesto circa 7-8 mesi fa l’intervento dell’ufficio tecnico perchè a mio avviso adndava ulteriormente messo in sicurezza. l’intervento dell’uff. tecnico mi ha dato ragiore della cosa redigendo un verbale delo stato di sicurezza dello stabile ma a tutt’oggi non ha ancora provveduto ad avvisare i proprietari per questi lavori. Cosa posso fare? Inoltre questi proprietari vorrebbereo abbattere lo stabile d’epoca per farne appartamenti, lo posso fare? Frazie per un eventuale consiglio.
amedeu 11 marzo 2013 Per Sossio
Isdividua alcune buone ragioni di parti effettivamente pericolose, e sostieni fermamente e con poche parole decise la tua convinzione e la tua paura di essere coinvolto da un possibile crollo.
Manda una lettera raccomandata RR al Comandante dei Vigili del Fuoco della tua città, nella quale richiedi un loro immediato intervento a salvaguardia della pubblica e privata incolumità, e chiedi di essere informato per scritto.
I VVF intervengono inmmediatamente e poi mandano un fax, rispettivamente al sindaco del Comune ed alla locale Prefettura.
La questione assume un carattere diverso e l’ente interessato si muoverà con tempestività, in quanto subentrano responsabilità personali.
Quanto sopra, ammesso, che il pericolo che tu esponi, ci sia davvero.
vincenzo 10 marzo 2013 salve. siamo in tre ad essere proprietari di un negozio, e io da solo l’ho fittato ad un privato gestendo tutto io per quanto riguarda spese di registro del contratto tasse ecc. senza mai dividere con gli altri sia le spese che le entrate. questo va avanti da circa 17 anni e la mia domanda è questa: posso diventare io l’unico prorpietario per usucapione visto che il tutto è gestito solo da me?
amedeu 12 marzo 2013 Per Vincenzo.
Devi rivolgerti da un legale della tua zona, con la documentazione che hai.
lorenzo 14 marzo 2013 30 anni fa, mio suocero, unitamente ad altre 4 persone hanno acquistato un ettaro di terreno agricolo, che poi si sono divisi, con una scrittura privata firmata e controfirmata, ognuno per propria il particella di terreno.
A distanza di tempo ad uno dei proprietari di una particella, una banca gli ha pignorato il terreno.
23 anni fa mio suocero, ha costruito un’abitazione dove vive, la banca vorrebbe dei soldi anche da mio suocero perché, il terreno
non e’ mai stato regolarizzato avanti un notaio.
Per cercare di risolvere il problema, abbiamo fatto una causa per usocapione.
Il nostro avvocato dice che il Giudice per emettere la sentenza, ha chiesto il certificato in sanatoria dell’immmobile. Ma puo’ essere vera una questa cosa? Non e’ che l’avvocato faccia il doppio gioco?
amedeu 16 marzo 2013 Per Lorenzo.
L’avvocato ha detto bene, in quanto un edificio che, per esempio, è abusivo e non è stato mai regolarizzato, non ha diritto di esistere; anzi, i costruttori sono passibili anche di denuncia penale.
La concessione in sanatoria è il minimo che vi poteva chiedere, in quanto sarebbe stato più logico farvi presentare l’agibilità comunale ottenuta dopo tale sanatoria.
lorenzo 14 marzo 2013 Scusate non vi avevo ringraziato.
silvia 17 marzo 2013 buonasera, da pochi mesi vivo con il mio compagno in una casa “regalata” dai miei suoceri (premetto che loro ci hanno vissuto per 30anni) si sono trasferiti nella palazzina di fronte alla nostra. La casa è intestata a mio suocero, chiedevo se loro hanno diritto di avere le chiavi di questa casa ed entrare sempre a mia insaputa. Li trovo in casa in qualsiasi ora e fanno quello che vogliono senza nessun tipo di privacy!!! Questo immobile come viene identificato un bene gratuito? e che diritti ho? Ringrazio anticipatamente!
amedeu 17 marzo 2013 Per Silvia.
Più che un problema edilizio, ci sebra una questione di mancanza di chiarezza fra due persone che devono costruirsi una vita insieme
A nostro parere, devi chiarire con il tuo compagno, e non con i suoceri, che desideri convivere con lui e che per tale motivo vuo avere tutta la privacy necessaria per tale impegno
Sta poi al tuo compagno parlare con i genitori, e far comprendere loro la cosa.
Se sono intelligenti comprendranno, ed allora potrai cambiar la serratura di casa.
carmela 17 marzo 2013 salve ho una casa con terreno adiacente di mia proprità da circa 30 anni, accanto a me abitano dei vicini che hanno acquistato casa 20 anni fa dallo stesso proprietario, ma senza terreno adiacente. circa 15 anni fa hanno iniziato a costruire abusivamente nel mio terreno, io per i primi anni nn mi sono resa conto di niente anche perchè erano lavori soterranei dopo di chè hanno costruito un muro per ampliare la casa proprio attaccato al mio, io nn ho fatto proteste per non avere problemi, circa un mese fa mi hanno recapitato un foglio nella quale mi chiedevano di poter costruire un muro che in realtà esiste già da dieci anni ed è abusivo, io allora ho rifiutato e ora mi hanno fatto causa perche vogliono tutta quella parte di terreno ricostruita abusivamente ad usocapione cosa posso fare?
amedeu 19 marzo 2013 Per Carmela.
Se è costruita abusivamente, devi rivolgerti da un legale della tua zona, il quale provvederà a scrivere una lettera a questi confinanti.
Può darsi che l’avvocato decida di denunciare tali persone in Comune, per l’abusivo, avvenuto a tua insaputa. Amedeu e c.
Lucy 19 marzo 2013 ho un resede di circa 20 mq. il mio confinante oltre ad aver recintato con la rete e con un cordolomi ha fatto causa per apposizione di termini, dicendo
che il termine circa determina un margine di incertezza.
faccio presente che io detti metri li ho scritti nel contratto .
circa che valenza ha in giudizio
Lucy 19 marzo 2013 scusate vorreste cancellare il mio nome e cognome dal messaggio
lucy664 19 marzo 2013 vorrei sapere la parola circa . es. nel contratto d acquisto circa 20 mq.
come viene interpretata giuridicamente
lucy664 19 marzo 2013 usucapione si deve chiedere durante la causa in corso.
amedeu 19 marzo 2013 Per Lucy.
“Circa”, è un termine che i notai, molte volte hanno inserito nei contratti.
Comunque puoi trovare la esatta superficie facendo una visura al locale catasto.
Poi, vai da un legale della tua zona e portagli in visione il contratto ed il certificato catastale.
lucy664 20 marzo 2013 grazie
patrizia 22 marzo 2013 Nel 1961 l’Istituto Case Popolari consegnò 8 alloggi in una palazzina con patto di futura vendita. Purtroppo consegnò a tutti le cantine errate: in pratica le cantine consegnate non corrispondevano a quelle risultanti al Tavolare – l’immobile è a Trieste – mentre il catasto rispecchiava la situazione di fatto. Il tutto è venuto fuori solo ora perchè io sono la prima che deve vendere l’appartamento e l’agente immobiliare ha rilevato l’errore tra catasto e tavolare e quello di consegna delle cantine. La signora che occupa da 50 anni la cantina che sarebbe mia da documenti, si rifiuta, e la capisco, di trasferirsi nella sua reale cantina, fra l’altro più piccola. Io non sapevo che ero proprietaria di questa cantina ora contesa ma ho sempre pagato ICI e tasse relative al mio immobile, nel cui foglio tavolare è anche la cantina. La signora ha i titoli per l’uso capione, che non vuole trascrivere, perchè non vuole spendere? Ho i titoli per allontanarla dalla cantina che risulta mia, magari intimandole uno sfratto? Il fatto è che devo trovare il sistema più veloce e non molto costoso perchè devo vendere l’immobile: mi hanno prospettato una compravendita delle rispettive cantine ma dovrebbe essere totalmente a mio carico, sempre perchè l’altra persona non vuole affrontare spese. grazie
amedeu 22 marzo 2013 Per Patrizia.
da quello che ci sembra di avere capito, esistono due sole soluzioni: una , che è quella della prospettata compravendita con oneri a tuo carico , e l’altra, poichè anche tu occupi una cantina, anche se più piccola, da più di 20 anni, regolarizzare la tua usucapione.
fabio 24 marzo 2013 salve il mio quesito è questo:
nel 2002 ho acquistato un piccolo appartamento a 1° piano di una palazzina a 3 piani dove vi abito; I due piani soprastanti al mio, unitamente di proprietà di una coppia defunta o eredi di cui non esiste successione, sono stati abbandonati da almeno due anni prima da quando vi abito io. Già dal primo inverno, a causa dell’incuria e per gravi infiltrazioni d’acqua piovana, mi vidi costretto ad occuparmi della cura dell’immobile soprastante,che causò danni sia alla facciata (balconi compresi) che al mio stesso appartamento. Avendo fatto alcune indagini per rintracciare gli ipotetici eredi, mi resi conto che; per un numero notevole di potenziali eredi, e per discordanze tra loro, pur avendo informato “verbalmente” una delle figlie dei problemi e dei danni causatimi, nessuno ha intenzione di responsabilizzarsi verso questo immobile. Nei giorni a venire, ne presi possesso, sia per continuare a impedire nel possibile l’avanzamento delle infiltrazioni, sia per utilizzarlo come uso proprio. Premetto che, ho allacciato la luce proveniente dal mio appartamento; che ho chiesto l’intervento dei vigili del fuoco per parti cadenti nel 2004, e che pur avendo informato l’ufficio tecnico del Comune per l’abbandono con conseguente degrado,(tutto documentato anche con foto) a tutt’oggi 2013, nessuno si è presentato per legittimarsi proprietario ed assumersi le responsabilità e pagare i danni. Visto che pur avendo limitato le infiltrazioni nel mio appartamento ma continuano nel piano sopra, causando ulteriori crolli di solette interne e mettendo in pericolo il mio stesso appartamento, volevo sapere se esiste una procedura riguardo all’abbandono con degrado, per ottenere l’usucapione prima dei 20 anni, “cioè 10″ (per potere affrontare spese di notevole entità che servono per il risanamento della terrazza e altro, e salvaguardare l’intera palazzina.) In oltre, se dovessero presentarsi (figli dei figli dei defunti proprietari, che diritti avrebbero senza alcuna successione fatta dai loro genitori? Eventualmente l’esito dell’usucapione è negativo, cosa posso fare per tutelarmi riguardo al degrado?
amedeu 25 marzo 2013 Per Fabio.
Non siamo in grado di dirti se puoi acquisire dette proprietà con una usucapione decennale, in quanto occorrerebbe valutare tutta la documentazione in tuo possesso, le eventuali lettere ed altro che hai scambiato con i parenti o eredi.
Tutto ciò può farlo solo un avvocato della tua zona.
Relativamente alle spese che hai sostenuto, devi averle ben documentate, possibilmente tramite fattura, in quanto queste potrebbero costituire, specie se alte, un deterrente contro i presunti eredi.
Comunque ricorda, che alla base di ogni usucapione sta il fatto che la stessa deve essere a esercitata in maniera continuativa, pubblica e pacifica.
roberto 25 marzo 2013 Salve, io ho acquistato un immobile, questo ha sulle cartine anche una corte che attualemnte (come al momento della contrattazione) è recintata e integrata in altra proprietà, i proprietari che mi hanno venduto l’immobile hanno sempre sostenuto che questo era in uso gratuito e che gli occupatori erano già informati che al momento della vendita avrebbero dovuto ridimenzionare i confini. Tutto questo no e successo, anzi ho saputo che i proprietari erano ben a conoscenza che i signori vicini avevano già fatto partire la richiesta di usocapione, che di conseguenza ora stanno giarndo a me. Nell’atto con il notaio (non ostante lui abbia espressamente chiesto cosa fosse) hanno detto che era corte esclusiva dell’immobile. In che modo posso tutelarmi? posso denunciare o chiedere danni a chi mi ha venduto l’immobile? L’agenzia che non ha verificato la cosa ha delle responsabilità?
amedeu 25 marzo 2013 Per Roberto.
Se la vendita è stata chiaramente individuata dal notaio, sul contratto, dovrebbe corrispondere allo stato di fatto.
Nel tuo caso, ci sembra, che la recinzione che incorpora una parte della proprietà del venditore in quella dei vicini, non sia assolutamente segnata nè individuata, per cui l’atto non corrisponde alla situazione di fatto.
A nostro parere potrebbero esservi gli estremi di nullità dell’atto stesso.
Fra l’altro, dite che, c’è in corso una usucapione, per cui (Da verificare), la stessa è già avvenuta, cioè sono trascorsi tutti gli anni per renderla tale, e probabilmente, è in fase di accettazione da parte del giudice: per cui non poteva essere ignorata dai venditori.
Ti conviene rivolgerti da un legale della tua zona, portandogli il contratto.
L’avvocato saprà anche come indirizzarvi circa l’agenzia immobiliare..
lucy664 25 marzo 2013 per la usucapione la deve decidere il giudice in corso di causa?
amedeu 25 marzo 2013 Per Lucy.
Trascorsi i 10 o 20 anni che sia, serve l’azione del giudice per rendere efficace una usucapione già in essere.
omar 27 marzo 2013 salve.. la mia puo sembrare un idea un pò surreale però provo comunque a porvi il mio quesito.
vicino a casa mia c’è questa casa disabitata da almeno 25 anni e vorrei occuparla e restaurarla. A quali rischi legali incorro? E’ vero che potrebbero farmi pagare l’imu arretrata?
Come posso fare per far partire il conteggio degli anni di usucapione? grazie
amedeu 29 marzo 2013 Per Omar.
Se occupi una casa disabitata devi essere sicuro che non vi siano proprietari o eredi, oppure che non sia di proprietà di qualche Ente pubblico: nel qual caso rischieresti una denuncia penale.
Se invece puoi entrarci liberamente e utilizzarla in maniera pacifica, pubblica e continuativa (Senza alcuna interruzione), il conteggio degli anni di usucapione (20 anni) parte dal giorno di tale “occupazione”, che dovrebbe, a nostro parere, essere documentata da un documento scritto, tipo una fattura dedicata, o altro di simile.
sandra 1 aprile 2013 Buongiorno, da circa 50 anni lavoriamo un piccolo pezzo di terreno confinante con il nostro in zona golenale. Ora il fiume si è portato via del terreno e un pezzo di argine. Vista la pericolosità il comune ci intima di mettere in sicurezza la zona transennandola in modo invalicabile. La domanda é : visto che ne mio padre quando era in vita e neanche noi eredi abbiamo fatto richiesta di possesso per usucapione del terreno in questione, il comune ha il diritto di intimarci il tutto o deve rivolgersi a quelli che sarebbero i proprietari effettivi?
amedeu 1 aprile 2013 Per Sandra.
E’ un classico tipo di accessione di terreno per incorporazione: raro ma non impossibile.
Leggi attentamente questo nostro articolo che dovrebbe aiutarti.
http://www.coffeenews.it/laccessione-ovvero-incorporazione-di-cosa-immobile-ad-altra-immobile
Lucia 1 aprile 2013 Buonasera ,nel 1985 il mio compagno e’ stato costretto a rinunciare all’eredita’ del padre morto nell’84 perche’ risultavano esserci solo debiti .Il fallimento della societa’ e’ stato chiuso d’ufficio nel 1988 ma sono rimasti fuori dall’ elenco fallimentare 3 boschi che in tutti questi anni sono stati gestiti dalla madre del mio compagno che dal padre era divorziata .Tutto questo all’insaputa del figlio! I boschi risultano ancora intestati al padre malgrado questo sia morto da quasi 30 anni .Ora siamo venuti a sapere che la madre ha rivendicato l’usucapione ma il giudice gliel’ha negato concedendole il possesso.Con l’avvocato di famiglia ha comunque redatto una promessa di vendita ad una terza persona nel caso riuscisse ad ottenere l’usucapione . Puo’ il mio compagno impugnare il dolo o il possesso clandestino? Grazie mille per la risposta
amedeu 2 aprile 2013 Per Lucia.
A monte di tutto sta la rinuncia del tuo compagno all’eredità del padre, per cui, molto probabilmente non può presentarsi come avente diritto.
Comunque, e devi studiarlo con un legale della tua zona, potrebbe risultare il fatto, che detti 3 boschi non erano assolutamente reperibili al momento di detta rinuncia (Perchè non comparenti negli atti catastali o altro.)
La madre, dovrà dimostrare di avere esercitato il possesso si tali beni, per 20 anni, in maniera pacifica, pubblica e continuativa.
3 requisiti non sempre facili da dimostrare.
Lucia 2 aprile 2013 Grazie Amedeu ! l’unica casa che il mio compagno voleva contestare era il possesso dal momento che il giudice non ha concesso alla madre l’usucapione .Avevamo sentito parlare di un articolo del c.c che dice come il possesso possa essere negato nel caso sia esercitato in mala fede e in modo nascosto e , in questo caso e’ stato nascosto al figlio del proprietario che ,se fosse stato in vita ,non avrebbe mai permesso all’ex moglie di coltivare i boschi ..
amedeu 3 aprile 2013 Per Lucia.
Difatti; la definizione tipica dell’usucapione è la seguente: “.. con l’usucapione, chiamata anche “prescrizione acquisitiva” il proprietario di un diritto, che non lo esercita ( per inerzia, per incuria o per qualsiasi altro motivo) e per un certo periodo di tempo fissato dalla legge, perde tale suo diritto, che viene così attribuito a quel possessore, che di fatto, lo ha continuamente, pacificamente e pubblicamente esercitato, e pertanto il possessore ne diventa legalmente proprietario a tutti gli effetti”.
VI devono essere i tre requisiti di cui sopra, altrimenti non è fattibile.
Ecco perchè è consigliabile sentire un legale della tua zona, anche perchè il tuo compagno , se non erriamo, ha rinunciato all’eredità paterna; e questo va affrontato visti gli atti di cui siete in possesso
omar 3 aprile 2013 Salve,
avrei un quesito da porre, mi scuso anticipatamente se non utilizzo la corretta dialettica.
Sto usucapendo un piccolo terreno posseduto dai miei genitori da oltre 50 anni, con il consenso dei vecchi proprietari del terreno che avevano piena coscienza del perdurare di tale possesso.
Ora la casa a me confinante è stata venduta e sono stato costretto a rivolgermi ad un legale per avviare le pratiche di usucapione.
preso atto che possiedo pienamente il titolo per usucapire tale terreno (pavimentato e recintato nella mia proprietà appunto da 50 anni), mi sorge soltanto un dubbio….
all’interno del terreno è presente uno scarico di acque bianche al quale il mio vicino ed io siamo ad oggi allacciati e che si all’accia ala rete pubblica, è presente un piccolo tombino (presumibilmente mai registrato) è tuttavia da oltre 10 anni che tale scarico nn viene utilizzato dal mio vicino.
potrebbero a tal senso decadere i presupposti per usucapire il terreno? dato che tale scarico è “utilizzato” dal mio vicino.
amedeu 3 aprile 2013 Per Omar.
Se il tuo vicino si ricorda di tale scarico, può portarti alle lunghe con una causa civile, dall’esito sempre incerto, e che potrebbe finire con una usucapione o non, ma anche con una usucapione con servitù di fognatura.
Non sappiamo quale consiglio darti, in quanto non conosciamo lo stato dei luoghi nè tanto meno questo tuo vicino.
Una decisione che devi prendere tu.
Giuseppe M. 4 aprile 2013 Buongiorno, vorrei proporvi il seguente quesito:
Mio suocero, dopo che si è sposato, circa 50 anni fà, ha sempre abitato, nella quota parte della casa paterna a lui spettante, divisa alla “buona” con il fratello, la cui quota è rimasta sempre disabitata. Oggi mio suocero vorrebbe regolarizzare questa situazione facendo con un geometra il relativo frazionamento e quindi intestazione della sua quota. Purtroppo gli eredi del fratello, che è morto, sono un pò restii a tale passo perchè vorrebbero che mio suocero acquistasse la quota del fratello defunto.
Può mio suocero, per quanto sopra esposto, fare a questo punto l’usucapione della sua quota?
amedeu 5 aprile 2013 Per Giuseppe M.
In teoria l’usucapione potrebbe essere già avvenuta, essendo trascorsi più di 20 anni.
Fra l’altro rimane il dubbio, ci sembra di comprendere, che non sia chiara la parte che toccava ai due fratelli, in quanto la divisione è stata fatta alla buona.
In pratica, però, i giudici che dovrebbe prendere atto della avvenuta usucapione, sono restii a concederla fra parenti.
Per tale motivo, ai sensi dell’art. 1144 c.c., gli atti compiuti con la tolleranza del proprietario (il suocero) possono non essere accolti per usucapire un bene.
Omar 4 aprile 2013 Salve Amedeu,
volevo ringraziarla prima di tutto per la celerità della risposta, la pratica di usucapione è già stata attivata dal mio avvocato di fiducia,
diciamo che la fognatura e visibile in quanto persiste un tombino sul terreno, tale fogna è utilizzata sia da me che dal mio vicino (o per meglio dire la utilizzava fino a 15 anni addietro) è una piccola fognatura chiaramente visibile e che in 50 anni nessuno ha mai reclamato, nella quale affluiscono acque chiare (un suo lavandino e la mia fontana) che poi confluiscono nella rete pubblica.
Non mi preoccuperebbe se l’usucapione avvenisse con servitù di fognatura in quanto non mi comporterebbe particolari problemi.
dalle vostre esperienze, appurato che possiedo numerosi testimoni della valenza al dirittto di usucapire tra cui i vecchi proprietari dell’immobile vi è la possibilità che un usucapione venga a mancare del principio di valenza per tale situazione?
amedeu 5 aprile 2013 Per Omar.
L’usucapione, come già specificato in altre occasioni, deve avere tre requisiti fondamentali: essere pubblica, continuativa e pacifica.
Il fatto che esista un “bene” sia pur limitato quale è un ramo di una fognatura di proprietà del vicino, potrebbe essere un ostacolo alla continuità, in quanto, si presuppone, (Perchè un caso è sempre diverso dall’altro), che costui si faccia forza di tale fogna per impugnarti l’usucapione stessa.
Senti comunque anche il tuo legale che ti segue la pratica.
cesira 4 aprile 2013 tanti anni c era un passaggio tra due dei miei fabbricati di circa 6 m il nuovo proprietario lo ha chiuso e lo ha fatto divantare un magazzino dicendo che quando lo ha acquistato c era gia una chiusura con tettoia e porte non fissate secondo voi puo chiudere e attaccarsi ai miei muri
amedeu 5 aprile 2013 Per Cesira.
Devi controllare due cose: a chi appartiene per contratto (Non al catasto, in quanto non è probatorio) tale striscia di terreno e quanti anni sono che il vicino ha chiuso e costruito il magazzino.
Se non hai il contratto, devi eseguire una ricerca all’ufficio dei Registri Immobiliari (Ex Ipoteche) e leggere i contratti relativi.
Se il vicino ha occupato tale striscia di terreno da oltre 20 anni, anche se non ne è il proprietario, può diventarlo, tramite l’usucapione ventennale.
Ti consigliamo di rivolgerti da un tecnico della tua zona. (Ingegnere, architetto o geometra).
Giuseppe M. 5 aprile 2013 Buongiorno, in relazione a quanto precedentemente esposto volevo sapere sempre in merito all’usucapione, che si possa fare “l’usucapione non dichiarata con sentenza” ossia intestarsi la quota dell’immobile solo catastalmente e invece quella con sentenza del giudice che genera l’atto legale di possesso, o sbaglio? Sono tutte e due valide? o solo quella con sentenza……
La valida per eccellenza è l’usucapione con la pubblicizzazione finale con sentenza del giudice.
L’usucapione non dichiarata può avvenire, ma il notaio rende sempre edotte le parti dei rischi che possono correre.
In definitiva, non viene ad esserci un titolo legale di provenienza, per cui possono ingenerarsi delle difficoltà in fase di atti successivi e di conseguenti volture.
ornella 6 aprile 2013 vivo in un appartamento da più di trentanni senza contratto, pago regolarmente un affitto in contanti senza ricevute, posso richiedere l usucapione??
amedeu 6 aprile 2013 Per Ornella.
Tu riuscissi ad ottenere la sentenza di un giudice su una simile usucapione, probabilmente daresti un contributo non indifferente al pagamento degli affitti in nero, costringendo tutti quei proprietari a denunciare ciò che effettivamente percepiscono e che invece evadobno.
Per usucapione, chiamata anche “prescrizione acquisitiva” il proprietario di un diritto, che non lo esercita ( per inerzia, per incuria o per qualsiasi altro motivo) e per un certo periodo di tempo fissato dalla legge, perde tale suo diritto, che viene così attribuito a quel possessore, che di fatto, lo ha continuamente, pacificamente e pubblicamente esercitato, e pertanto il possessore ne diventa legalmente proprietario a tutti gli effetti.
I tre requisiti sopra esposti, sono fondamentali, per cui devi avere usufruito del bene continuamente in questi 30 anni, in maniera pubblica e in modo pacifico.
Questi 3 requisiti sono difficili a dimostrare, in quanto il proprietario, per 30 anni non dovrebbe avere posto piede in casa tua.
Comunque consigliati con un legale della tua zona, spiegandogli attentamente tutta la questione.
ornella 7 aprile 2013 grazie per la risposta,parlavo per conto di uno zio che secondo me ha interrotto l usucapione perchè ultimamente minacciato di sfratto ha pagato l affitto con vaglia postale con scritto affitto e ha fatto una denuncia alla guardia di finanza per mancato contratto e udite udite ha ricevuto una multa di 180 euro perchè ritenuto responsabile come il proprietario….
amedeu 7 aprile 2013 Per Ornella.
Già! Purtroppo va così.
Vito 7 aprile 2013 Salve,
sono proprietario di un appezzamento di terreno, acquistato nel 1984.
Il proprietario precedente nel 1979, insieme ad altri confinanti ha costituito una strada, che attraversando circa quattro proprietari arriva alla mia proprietà, e a tuttoggi da me utilizzata, ora succede che il proprietario del terreno prima del mio, ha messo un cancello sulla sua proprietà, impedendo il passaggio verso il mio fondo, come mi devo comportare?
Premetto che sul contratto di vendita del 1984 e sulla piantina catastale non è riportata detta strada.
L’unica cosa materiale che possiedo è la fotocopia di una rcevuta, in cui
si legge la ditta che ha costruito la strada , il costo dell’opera e la quota versata dal proprietario precedente nel 1979.
In attesa di vostra risposta, vogliate gradire
amedeu 7 aprile 2013 Per Vito.
In questi casi l’unica soluzione che rimane è quella di recarsi da un legale di zona portandogli in visione la documentazione che possiedi.
Giuseppe M. 8 aprile 2013 Grazie Amedeu per le risposte.
In merito all’usucapione di mio suocero e in relazione a quanto da te gentilmente risposto, volevo far presente che all’epoca quando fu fatta la divisione bonaria tra fratelli fu anche decisa quale doveva essere la propria porzione spettante, tanto che mio suocero nella sua parte ha fatto nel tempo, più lavori di ristrutturazione, sia quando era ancora viva la madre sia successivamente, madre che ha sempre vissuto nella porzione con il figlio (mio suocero – il padre è morto molti anni prima) senza che il fratello abbia mai reclamato e lo stesso non ha mai dopo la suddivisione, abitato nella sua quota, tanto che al momento sta cadendo letteralmente a pezzi. Adesso, come sopra descritto, gli eredi del fratello morto, in considerazione che la loro quota è in pezzi, hanno ventilato l’ipotesi di rifare la spartizione in quanto quella dell’epoca era bonaria o in alternativa di acquistare la loro parte.
Può mio suocero intanto fare l’usucapione quella senza sentenza?
amedeu 8 aprile 2013 Per Giuseppe.
Ti abbiamo già risposto in questo senso e leggi attentamente tale nostra risposta.
Tutto dipende dal notaio, che potrà effettuarla, rendendovi edotti dei rischi che correte.
valerio 20 aprile 2013 salve.. di fronte il palazzo mio c’è un pezzo di terra non di mia proprietà però io ho un cane da 10 anni e mio padre ci coltiva qualcosina ma proprio piccola un quadratino e il proprietario è morto adesso ci sono i figli del proprietario che hanno incaricato ad un operaio di pulirlo dall’erba ed è incolto volevo sapere se posso fare qualcosa x prendermi un pezzettino grazie..
amedeu 22 aprile 2013 Per Valerio.
Per acquisirlo con l’usucapione ti occorrono 20 anni.
Fra l’altro, con l’usucapione, chiamata anche “prescrizione acquisitiva” il proprietario di un diritto, che non lo esercita ( per inerzia, per incuria o per qualsiasi altro motivo) e per un certo periodo di tempo fissato dalla legge, perde tale suo diritto, che viene così attribuito a quel possessore, che di fatto, lo ha continuamente, pacificamente e pubblicamente esercitato, e pertanto il possessore ne diventa legalmente proprietario a tutti gli effetti.
Claudia 24 aprile 2013 salve io abito in un appartamento con mia madre da piu’ di 16 anni, ho un bambino di 5 anni, mio padre e’ morto da 4 anni. Questa casa era chiusa e appartenevano allo iacp, dopo 9 anni ci citano in causa perche’ un figlio di una persona che ci ha vissuto prima di noi solo 18 mesi ha fatto l’atto di proprieta’ da premettere che questa persona manca da 30 anni, ora siamo in causa e l’anno prossimo c’e’ la sentenza di primo grado posso perdere la casa o passa all’usucapione?
amedeu 25 aprile 2013 Per Claudia.
Come possiamo indovinare l’esito di una sentenza?
Se hai un legale che ti difende, avrà preso in considerazione l’eventuale usucapione, che però, per immobili di Enti pubblici è di difficile, se non impossibile applicazione.
vincenzo 26 aprile 2013 ciao
essendo proprietario di un appartamento assieme hai miei 7 fratelli posso abitare in questa casa senza che loro mi dicano qualcosa , non pagando pigione avendo solo cura della casa stessa .
amedeu 27 aprile 2013 Per Vincenzo.
Devi trovare un accordo con gli altri 7 fratelli, i quali potrebbero pretendere un affitto
Dovresti pagare: l’affitto mensile stabilito per l’appartamento come fosse affittato ad una terza persona, diviso 8 e moltiplicato 7.
MICHELE 27 aprile 2013 Egregio Studio,
ho acquistato un attico ex lavatoio sanato (tutto in regola ora) con relativa terrazza al 90 per cento di mia proprieta’ ed una piccola parte condominiale con 2 locali tecnici condominiali in uno stabile di 4 appartamenti in cui esistevano all’origine 2 proprietari .
Il primo proprietario,Mister Y, (deceduto e fallito ,attualmente gestito da un curatore fallimentare) ha 3 appartamenti .
Il secondo proprietario ,Mister x, ha un appartamento al IV PIANO che sta vendendo e l’ attico ex lavatoio con terrazza che ha ceduto a me.
Ora e’ in atto una richiesta di Usucapione, da parte del proprietario,Mister x, che mi ha ceduto l’attico per i 2 locali tecnici in uno dei quali c’e’ un contenitore di ‘amianto e un garage malandato .
I due locali sono chiusi a chiave .
Dal momento che il 29 Aprile 2013 ci sara’ il rogito del nuovo proprietario dell’appartamento del IV piano e non sara’ piu’ Mister X proprietario di nessun appartamento ed avra’ solo questa richiesta giudiziale di usucapione per i 2 locali tecnici e del garage,In attesa della determinazione giudiziale,con relativa sentenza del giudice, ha diritto il vecchio proprietario,Mister X, a tenere chiusi i locali ?
Posso aprirli di mia iniziativa ?
l’usucapione e’ valida solo dalla data di determinazione e nella fase intermedia chi gode i diritti?
Dal 29 Aprile 2013,saremo 3 proprietari (Io, il nuovo proprietario ed il curatore
Ringrazio per la disponibilita’
Voglio aggiungere che il motivo per cui voglio aprire i due locali e la presenza nei 2 locali tecnici di 2 grossi contenitori i di AMIANTO (serbatoi acqua) e ……..non sono tranquillo per niente.Cordiali saluti
amedeu 27 aprile 2013 Per Michele.
I due contenitori di amianto non ci sembrano un motivo valido perchè tu chieda di aprire detti locali.
Difatti l’amianto è comunemente ritenuto pericoloso quando spolvera o viene utilizzato, per esempio, per deposito di acqua ad uso alimentare.
Comunque, per farli aprire e per risolvere le varie problematiche, devi agire secondo legge, tramite un legale e non prendendo iniziative che ti porrebbero dalla parte del torto.
valentina 29 aprile 2013 buongiorno,
la mia casa è stata comprata all’asta, mi hanno dato solo un mese per lasciare l’immobile, come posso avere una proroga di tempo’
mi hanno detto che il giorno stabilito mi butteranno fuori di casa anche se ho una figlia minorenne.
amedeu 2 maggio 2013 Per Valentina
Claudia 1 maggio 2013 salve amedeus, se sono case di enti pubblici come ha fatto quel tizio a fare l’atto?
amedeu 1 maggio 2013 Per Claudio.
Devi procurarti l’atto giudiziale di accettazione dell’usucapione e leggerlo.
Può darsi che si riferisca ed eventuali sentenze, delle quali noi non siamo, al momento, informati.
amedeu 1 maggio 2013 Per Anna.
Ellen 3 maggio 2013 Salve!!!
Mio padre è proprietario di una casa che vive con mio fratello e famiglia(quale se è trasferito li per guardare mio padre che ha bisogno de assistenza e lui ha la sua amministrazione legale),la casa è divisa in 3 appartamenti, ( con 3 numeri civici), e siamo in 4 fratelli , un’altro fratello abita nella casa, con tanto di residenza da anni, un’altro viveva prima pero se è trasferito in un’altro comune portando via anche la residenza, abbiamo fatto una divisione de proprietà fra noi, nel caso de morte de mio padre, il problema è che questo mio fratello che si è trasferito ha fatto un comodato gratuito a una terza persona che si è trasferita nella sua “futura” proprietà, attestando che è il possessore del immobile, ma si può fare? una persona che no è ancora proprietario perché mio padre è sempre vivo e che no ha più neanche la residenza ,e questa è una casa di eredita, con un accordo fra noi dopo la morte de mio padre; mio fratello che vive con mio padre e è il suo amministratore legale, con tanto di firma davanti un giudici di tutti fratelli, questo può contestare il possesso e l’affitto essendo lui amministratore di mio padre?
amedeu 3 maggio 2013 Per Ellen.
Situazione alquanto strana.
Se avete fatto un accordo “bonario” tra di voi, per la suddivisione della casa, dopo la morte del padre, tuo fratello non aveva alcun diritto di fare il comodato gratuito.
Cosa che cambia, se invece avete fatto un atto scritto e registrato.
Ti consigliamo di rivolgerti da un legale della tua zona con la documentazione della quale sei in possesso.
Ellen 3 maggio 2013 Salve Amadeu
Abbiamo fato una scrittura privata e no registrata, comunque ringrazio per il chiarimento.
Anna 3 maggio 2013 Buonasera, volevo un consiglio sulla situazione di mio nonno.
costrui ormai 30 anni fà una piccola casetta in legno adibita a pollaio e legnaia ad una distanza inferiore di 5 metri dal confinante. ora dopo 30 anni il confinante che mai si è visto ne sentito per 30 anni, chiede le distanze di confine per la costruziona abusiva. Ha qualche possibilità mio nonno per riuscire a non abbaterla, l’usucapione anche per la distanza inferiore può intervenire?
amedeu 3 maggio 2013 Per Anna.
Per l’usucapione potrebbe andare bene, ma rimane il fatto che tale casetta in legno è abusiva agli effetti comunali, per cui il vicino con un esposto inoltrato in Comune potrebbe richiedere un sopralluogo per lavori abusivi.
Paolo 6 maggio 2013 Buonasera,volevo un parere sulla seguente situazione:
Avendo in affitto un’appartamento condominiale con contratto non registrato da 30 anni,i proprietari non hanno fatto la trascrizione di possesso,essendo l’appartamento prima di proprieta’ del comune.C’e’ la possibilita’ di usocapione?Grazie
amedeu 6 maggio 2013 Per Paolo.
Con i documenti che hai (Scritti, ricevute, verbali di consegna della casa, contratti, ecc) e rifacendo la storia dall’origine, devi recarti da un legale della tua zona, il quale ti dirà come comportarti.
grazia 7 maggio 2013 salve, nel 2000 ho acquistato una casa con un posto auto scoperto posto sul prolungamento della casa di fronte. I proprietari ( della casa di fronte) pretendono il possesso del posto macchina in quanto, anche loro ne hanno usufruito, io li ho fatti parcheggiare da buona vicina, io ci pago le tasse, io ho scritto nel contratto la proprietà della particella, ma loro ….niente…..Adesso , di quel posto, vorrei usufruirne solo io, ma loro possono chiedere il possesso ? E se si, gli verrà dato dal giudice ? GRAZIE
amedeu 7 maggio 2013 Per Grazia.
Se il posto auto è tuo, non vediamo perchè tu non possa pretenderne il possesso.
Fra l’altro, se i tuoi vicini usano tale area da più di 20 anni potrebbero richiederne la servitù per usucapione.
Se è fronteggiante la strada, fai richiesta al Comune di metterci una catenella di plastica, ed in caso di rimozione devi rivolgerti da un legale della tua zona.
grazia 8 maggio 2013 salve, nel 2000 ho acquistato una casa con un posto auto scoperto posto sul prolungamento della casa di fronte. I proprietari ( della casa di fronte) pretendono il possesso del posto macchina in quanto, anche loro ne hanno usufruito, io li ho fatti parcheggiare da buona vicina, io ci pago le tasse, io ho scritto nel contratto la proprietà della particella, ma loro ….niente…..Adesso , di quel posto, vorrei usufruirne solo io, ma loro possono chiedere il possesso ? E se si, gli verrà dato dal giudice ? GRAZIE
amedeu 8 maggio 2013 Per Grazia
Ti abbiamo risposto alla domanda in data di ieri.
grazia 8 maggio 2013 Grazie per la risposta. Proprio stamani il tibunale ha convocato per il 21 prossimo dei testimoni di ambo le parti per testimoniare l uso sporadico del posto auto. Io ho messo un dissuasore qualche mese fa, ma la controparte lo contesta, anzi, si avvale del fatto che l ho messo per impedire la sua sosta. ho comprato l appartamento ed il posto 13 anni fa, loro dicono di averlo utilizzato qualche volta anche prima, volevo sapere se il mio acquisto ha interrotto l eventuale usucapione. Ho fatto delle ricerche e dal 1969 al 2000 ha cambiato 3 proprietari.Se il giudce dicesse di continuare ad adoperarlo entambi, che posso fare ( oltre mettere l avvocato ) per contestare ? .GRAZIE aspetto le risposte
amedeu 8 maggio 2013 Per Grazia.
La servitù acquisita per usufrutto necessita di tre requisiti essenziali: la continuità dell’uso nel tempo, l’utilizzo pacifico, ed infine pubblico, senza alcun sotterfugio.
Per cui, se anche una sola volta, dimostri, di avere interrotto tali requisiti, non dovresti avere difficoltà a far valere le tue ragioni.
Parlane comunque con il tuo legale.
silvio 8 maggio 2013 Buongiorno a tutti. Nel 2007 ho acquistato una casa(bifamiliare) con corte comune, al momento del acquisto tra le due abitazioni c ‘era un fioriera in legno di 1m-1,2m di lunghezza e sul lato dalla strada c’era una siepe con due alberelli e due vasi in cemento. Dal’ acquisto sono passati quasi due ani prima che io andai ad abitare li. Da subito o notato dei cambiamenti nella corte comune che prima non c’erano, la fioriera in legno tra le due abitazioni(insistente sulla corte comune) era diventata piu ampia/lunga di due metri con tanto di basamento in cemento, tra le autorimesse un altro muro in cemento lungo 1.2 metri e sul’ lato strada la siepe non c’era piu, ma una bella aiuola con tanto di prato e vari fiori ad uso esclusivo . Praticamente mi sono trovato solo con il diritto di passaggio e alla mia richiesta di demolire i manufatti in cemento(che mi impedisce tuttora di parcheggiare) e di usare in modo equo il cortile non o ricevuto nessun riscontro. Dopo vari tentativi dal giudice di pace,mediazione,un paio di mesi fa ho intentato a giudizio il vicino che mi ha gia fatto sapere che si avalera dell usucapione. . .praticamente mi sta gia seguendo un avocato ma volevo sapere anche un altro parere. . .il tutto e documentato con relative foto di prima e dopo. vi ringrazio
amedeu 9 maggio 2013 Per Silvio.
Ti diamo il nostro parere.
Se riesci a dimostrare che il vicino ha eseguito dette trasformazioni da meno di 20 anni, questi non può invocare l’usucapione.
Puoi ricercare anche il progetto approvato in Comune, (ammesso che ci sia e che la casa non sia molto vecchia); i disegni contenuti nel quale potrebbero esserti di aiuto.
grazia 9 maggio 2013 anticipatamente ringrazio per la risposta
anna 9 maggio 2013 buongiorno, da qualche anno ho in affitto un garage che è l ultimo della fila, continuamente gli inquilini dello stabile ci parchggiano davanti , io non lo uso per metterci la macchina ma mi impediscono il passo con cose ingombranti, ho messo un cartello di sosta vietata …..ma niente. faccio presente che la strada è privata condominiale e che i condomini sono stati avertiti del disagio . Grazie per la risposta
amedeu 9 maggio 2013 Per Anna.
Devi cercare, sempre nell’ambito del buon vicinato, di fare liberare l’accesso al garage, dopo di che metti davanti a questi la tua macchina, o altro mezzo che hai, in maniera da impedire l’ingombro di altri oggetti.
anna 10 maggio 2013 ringrazio e resto in attesa
anna 10 maggio 2013 grazie
stella 16 maggio 2013 salve oggi ho scoperto che i miei genitori vivono da anni in una casa che non sono proprietari ne anno ussofrutto …la casa e di una figlia che aspettano solo il loro momento per fare entrare le figlie….ma io ho un’ altra figlia con figli che viveno con me vorrei sapere se posso entrare come usucapione per non lasciare un domani mia figlie e i sui figli in mezzo ad una strada ….ho anche scoperto che mia figlia dal 89 fino ora non a mai pagato ice imu ho una paura di tutto questo non pagare allo stato e un problema io pagareri pure io ma solo se posso fare restare mia figlia che ma curato per anni ..grazie mille
amedeu 17 maggio 2013 Per Stella.
Se hai abitato con tua madre (Usufruttuaria) di un appartamento di proprietà di tua sorella, e lo fai da oltre 20 anni, potrebbero esserci gli estremi di una usucapione, ma il fatto che siete parenti, non ti avvantaggia.
Per tale motivo, ai sensi dell’art. 1144 c.c., gli atti compiuti con la tolleranza del proprietario (la sorella o la madre come usufruttuaria) non servono molto per usucapire un bene.
chiara 17 maggio 2013 salve sono una donna che vive da più di 20 anni nella casa si mia sorella senza in contratto daffitto ho solo la residenza con i miei tre figli ora lei vuole la casa io non lavoro non so dove potere andare volevo sapere se posso chiedere usucapione…e se davvero lei mi può mandare via subito da questa casa con dei minori
amedeu 18 maggio 2013 Per Chiara.
La prima cosa che devi fare è quella di rivolgerti da un sindacato inquilini, tipo il Sunia, dove hanno dei legali che possono instradarti sul cosa fare.
Abbiamo adoperato la parola “Inquilino”, ma può darsi che tu non abbia mai pagato l’affitto a tua sorella, per cui potresti pensare ad una usucapione.
Con l’usucapione, chiamata anche “prescrizione acquisitiva” il proprietario di un diritto, che non lo esercita ( per inerzia, per incuria o per qualsiasi altro motivo) e per un certo periodo di tempo fissato dalla legge, perde tale suo diritto, che viene così attribuito a quel possessore, che di fatto, lo ha continuamente, pacificamente e pubblicamente esercitato, e pertanto il possessore ne diventa legalmente proprietario a tutti gli effetti.
Attenzione, però nel tuo caso la questione non sarebbe così semplice, in quanto per ottenere la proprietà di un bene per usucapione è necessario, oltre all’utilizzo materiale dello stesso per un certo periodo (10 o 20 anni) anche la volontà di usare il bene come proprio, non riconoscendo il diritto altrui.
Per tale motivo, ai sensi dell’art. 1144 c.c., gli atti compiuti con la tolleranza del proprietario (la sorella) non servono molto per usucapire un bene.
Comunque non è male che tu senta anche il legale di cui sopra.
elisa 18 maggio 2013 Salve le pongo la mia domanda sperando di essere chiara, i miei genitori hanno abitato per 10 anni nella casa di mio nonno, senza pagare nulla, morto molti anni prima senza lasciare testamento, era una casa costruita e lasciata a mio papà senza contratto o altro, poi è morta anche mia nonna anche lei non aveva lasciato testamento, e dopo molti litigi tra mio papà e i miei zii siamo stati mandati via. Sono passati 9 anni da quando ce ne siamo andati, e mi chiedevo se sussisteva il diritto di usucapione e se potevamo fare qualcosa per rientrare in possesso dell’immobile. Grazie Elisa
amedeu 19 maggio 2013 Per Elisa.
A nostro parere potevate, prima di uscire dalla casa, avanzare richiesta di riconoscimento di usucapione, anche se, fra parenti, i giudici sono molto restii ad accettarla.
Adesso diventa tutto molto più difficile.
Ti consigliamo di contattare un avvocato della tua zona.
elisa 20 maggio 2013 Grazie per la celere risposta, proveremo a fare qualcosa visto che ora i miei stanno in una casa popolare e non sono messi molto bene, vedremo. Grazie Elisa
valentina 21 maggio 2013 Salve,
Mio cognato vuole comprare una bilancia di pesca su un lago.
Il venditore di questa bilancia è 43 anni che la possiede ma non ha mai formalizzato l usucapione dal giudice.
Mio cognato acquistando rischia un giorno di vedersi sottrare il bene dal reale proprietario o anche se non formalizzato l usucapione di questo signore che se ne occupa da 43 anni sorregge comunque il suo acquisto?
amedeu 23 maggio 2013 Per Valentina.
Non chiarisci se tale lago sia privato oppure pubblico.
Comunque tutte le acque sono soggette al demanio pubblico, per cui, anche se trascorsi 43 anni, dovreste informarvi attentamente presso il Demanio Idrico.
Non è detto che possa attuarsi, in certi casi l’usucapione.
Ti riportiamo la dizione che viene citata a proposito di tale demanio
“Il demanio idrico è regolato dall’art. 822 del c.c. e dall’art. 1 del T.U. 1775/33.
Fanno parimenti parte del demanio pubblico, se appartengono allo Stato, le strade, le autostrade e le strade ferrate; gli aerodromi; gli acquedotti; gli immobili riconosciuti d’interesse storico, archeologico e artistico a norma delle leggi in materia, le raccolte dei musei, delle pinacoteche degli archivi, delle biblioteche; e infine gli altri beni che sono dalla legge assoggettati al regime proprio del demanio pubblico [c.c. 11, 823].
Altresì l’art. 1 del T.U. 1775/33, detta: “Sono pubbliche tutte le acque sorgenti, fluenti e lacuali, anche se artificialmente estratte dal sottosuolo, sistemate o incrementate, le quali, considerate sia isolatamente per la loro portata o per l’ampiezza del rispettivo bacino imbrifero, sia in relazione al
dei lavori pubblici, distintamente per province, in elenchi da approvarsi per decreto reale, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, sentito il Consiglio superiore dei
lavori pubblici, previa la procedura da esprimersi nei modi indicati dal regolamento …..”
valentina 23 maggio 2013 Salve,
Grazie per la celere risposta comunque no hanno detto a mio cognato che non si tratta di un bene demaniale.
Se è un bene privato come sembra usucapione non formalizzato da un giudice può valere per la vendita o no?
Ci risulta che siano avvenute delle vendite, senza che il giudice avesse regolarizzato l’avvenuta usucapione, però, il notaio rogante ha sempre fatto presente alle parti contraenti i rischi che correvano.
Tali rischi possono consistere in una richiesta di annullamento dell’atto avanzata da un legale.
Dovresti consultare un avvocato di zona, con la documentazione che hai e sentire se può intervenire o meno.
grazia 24 maggio 2013 salve amadeu,
ti ho scritto l 8 maggio e il 9 maggio, riguardo al posto macchjna e ti aggiorno sulla situazione : il giudice ha ascoltato i testimini da ambo le parti e tutti hanno detto che hanno parcheggiato nel posto auto perchè è stato sempre trovato vuoto Solo che la controparte ha portato a testimoniare una persona invalida. Il mio avvocato non è ottimista, Ma io dico , se quel posto io l ho scritto sul contratto di acquisto, perchè il giudice dovrebbe dare il possesso a loro ? grazie
amedeu 24 maggio 2013 Per Grazia.
Non possiamo dirti alcuna parola di conforto non conoscendo a fondo la questione come il tuo legale.
Forse il pessimismo del tuo legale si dimostrerà infondato.
valentina 24 maggio 2013 Grazie mille ancora!
grazia 24 maggio 2013 sai, mi ha chiamato il legale proprio adesso……..abbiamo perso, il Giudice ci fa togliere anche il dissuasore, Che posso fare ?? Grazie e scusami del disturbo
amedeu 25 maggio 2013 Per Grazia.
Il legale può ricorrere, ma valuta bene, con lui, se ne vale la pena.
grazia 25 maggio 2013 ti terrò informato grazie
grazia 27 maggio 2013 scusa amadeu, un ulteriore domanda, se decidessi di andare avanti, qual è l iter da seguire per riavere il possesso esclusivo della mia proprietà ?
amedeu 27 maggio 2013 Per Grazia.
hai un legale che ha curato perfettamente la tua pratica ed ha anche anticipato il verdetto del giudice.
Quale occasione migliore che chiedere allo stesso notizie in merito.
Tanto più che conosce tutti gli antefatto del caso.
grazia 27 maggio 2013 grazie
Minu 31 maggio 2013 Buongiorno, ho una domanda. I miei (promissari venditori) nel febbraio del 1989 hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita di un terreno, prevedendo che il definitivo doveva stipularsi entro agosto 1989. In realtà ad oggi non è stato mai stipulato. Col preliminare si trasferiva all’acquirente il possesso e material godimento ma la proprietà si trasferiva alla stipula del definitivo, vi è stato anche versamento denaro a titolo di caparra, il resto alla stipula del definitivo. Oggi l’eredi del promissario acquirente deceduto citano i mie in giudizio per accertamento e dichiarazione avvenuto acquisto per usucapione. L’acquirente senza dare comunicazione d’inizio alcuna nel 1990 ha costruito sul fondo un fabbricato abusivo ( demolito nel 2012)ed ha piantato alberi ulivo e viti che dopo la morte le figlie hanno continuato a manutenzionare/coltivare. Il mio dubbio è il seguente: credo che l’acquirente sia un semplice detentore e che non sia intervenuta interversione del possesso visto che: 1)nella la pratica relativa alla regolarizzazione dei dati catastali in seguito alla demolizione del fabbricato abusivo sono stati i miei a dichiararla e firmarla; 2)sempre a nome dei miei l’arch. viene delegato a presentare istanza di correzione catasto terreni/fabbricati; 3) nel 2008 un Geom. è stato incaricato ad effettuare il frazionamento, l’atto/istanza di aggiornamento catastale tipo frazionamento trova la firma dei miei. Voi che ne dite? tali documenti con la firma/ intestazione dei miei bastano ad interromper l’usucapione e a provare che gli eredi dell’acquirente promissario hanno avuto solo corpus e non animus? e se si, mi conviene fare domanda riconvenzionale? Spero di essere stata chiara, vi ringrazio in anticipo. Minu
amedeu 31 maggio 2013 Per Minù.
Ti consigliamo di portare in visione ad un legale della tua zona tutti gli atti che hai, rifacendogli la storia con una relazione scritta.
Saprà cosa consigliarvi per il meglio.
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