Source: https://docplayer.cz/16082849-Bakalarska-prace-spolecenstvi-vlastniku-jednotek.html
Timestamp: 2019-11-19 15:49:33+00:00

Document:
BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Společenství vlastníků jednotek - PDF
Download "BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Společenství vlastníků jednotek"
1 VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE FAKULTA MEZINÁRODNÍCH VZTAHŮ Obor: Podnikání a právo BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Společenství vlastníků jednotek Autor: Hana Koblížková Vedoucí práce: Mgr. Květoslav Žák
2 PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci vypracovala samostatně a vyznačila všechny citace z pramenů. V Praze dne... Podpis:...
3 PODĚKOVÁNÍ Děkuji panu Mgr. Květoslavu Ţákovi za vstřícný přístup při vedení mé bakalářské práce, své rodině za rady, připomínky a podporu při psaní. Děkuji také všem, kteří ochotně vyplnili můj dotazník a poskytli mi cenné informace pro bakalářskou práci.
4 Obsah Úvod Společenství vlastníků jednotek Charakteristika společenství Vlastnictví jednotky Spoluvlastnictví společných částí domu Proces vzniku společenství vlastníků Prohlášení vlastníka budovy Vznik vlastnictví jednotek výstavbou Samotný vznik společenství vlastníků jednotek První shromáţdění vlastníků jednotek Zápis společenství do rejstříku SVJ Vznik SVJ z bytového druţstva Vznik SVJ v domě s byty v nájmu fyzických osob Práva k pozemku v souvislosti se vznikem SVJ Zánik společenství vlastníků jednotek Orgány společenství Shromáţdění vlastníků jednotek Působnost shromáţdění Svolávání a průběh shromáţdění Usnášeníschopnost a hlasování Ţaloba přehlasovaného vlastníka Ţaloba na neplatnost rozhodnutí shromáţdění Vlastní postřehy ze shromáţdění vlastníků jednotek Statutární a výkonný orgán Působnost statutárního orgánu Vznik funkce... 29
5 2.2.3 Jednání a odpovědnost Zánik funkce Činnost společenství Hospodaření SVJ a vedení účetnictví Daň z příjmu Práva a povinnosti vlastníků jednotek Práva vlastníků jednotek Povinnosti vlastníků jednotek Fungování SVJ v praxi Výsledky dotazníkového šetření Otázky týkající se shromáţdění vlastníků jednotek Otázky týkající se statutárního orgánu Ostatní otázky Shrnutí výsledků dotazníkového šetření Závěr Seznam zdrojů Seznam příloh... 51
6 Úvod Ve své bakalářské práci si kladu za cíl shrnout a popsat současnou právní úpravu společenství vlastníků jednotek. Hodlám také zmapovat fungování společenství vlastníků jednotek v několika bytových domech a zjistit, jak se jejich předsedové výborů v této problematice orientují. Toto téma jsem si vybrala z několika důvodů. Bydlím s rodinou v domě s dvanácti byty, v němţ od roku 2000 působí společenství vlastníků jednotek. Pravidelně navštěvuji schůze vlastníků, kde jsem svědkem různých debat, hádek a konfliktů. Zjišťuji, ţe většina vlastníků ví jen velmi povrchně, co všechno vedení společenství obnáší. Jakákoliv aktivita v této oblasti bývá často nepochopena, snaha zavést nějaký řád a mít věci alespoň trochu v pořádku je vnímána jako zbytečné obtěţování a byrokracie. Vlastníci si bohuţel málo uvědomují závaţnost a důleţitost svého rozhodování i vlastnictví jako takové, takţe ke svému bytovému domu mnohdy nepřistupují tak zodpovědně jako k jinému svému majetku. K tomuto tématu mě dále vedl fakt, ţe obecné povědomí o tomto typu vlastnictví je takřka nulové. Kdyţ jsem říkala svým známým, o čem budu psát svou bakalářskou práci, zjistila jsem, ţe nikdo z nich pojem společenství vlastníků jednotek vůbec nezná. Přitom otázka vlastnictví bytu se týká kaţdodenního ţivota a je tedy uţitečné se v této problematice orientovat. Na všechny majitele bytů jsou kladeny velké nároky na znalosti této oblasti práva, avšak zdaleka ne všichni jsou schopni či ochotni si je osvojit. V první části své práce se chci věnovat základní charakteristice společenství vlastníků jednotek, procesu jeho vzniku a jeho zániku, v druhé části popíši orgány společenství, jejich pravomoci a fungování. V dalších kapitolách se budu věnovat převáţně hospodaření společenství a právům a povinnostem vlastníků jednotek. V poslední kapitole seznámím čtenáře s dotazníkovým šetřením, které jsem provedla, a na jeho základě vyhodnotím, jak vybraná společenství pracují a s jakými problémy se potýkají. 6
7 1 Společenství vlastníků jednotek V této kapitole se zaměřím na charakteristiku společenství vlastníků jednotek, na proces vzniku společenství a také na zánik společenství vlastníků jednotek. Z praktických důvodů budu v této práci vedle pojmu společenství vlastníků jednotek rovněţ pouţívat výraz společenství vlastníků, společenství nebo zkratku SVJ. 1.1 Charakteristika společenství Společenství vlastníků jednotek je upraveno v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Kromě zákona o vlastnictví bytů se pro společenství pouţívají i právní předpisy, na něţ tento zvláštní zákon přímo odkazuje. Pokud zákon o vlastnictví bytů některou činnost společenství neupravuje a zároveň ji ani nezakazuje, lze pouţít jiné právní předpisy. V případě, ţe zákon o vlastnictví bytů nestanoví speciální úpravu, se jako obecná právní úprava vyuţívá občanský nebo obchodní zákoník. Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba vzniklá na základě zákona o vlastnictví bytů. Společenství vlastníků jednotek není obchodní společností, a proto právní úpravu obchodních společností v obchodním zákoníku nelze ani přiměřeně pro SVJ pouţít. Zatímco obchodní společnosti vznikají zápisem do obchodního rejstříku, jemuţ předcházejí právní úkony společníků směřující k zaloţení společnosti, společenství vlastníků jednotek vzniká právní skutečností doručením listiny s doloţkou o vyznačení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Společenství se povinně zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek, který vede místně příslušný krajský soud (v Praze Městský soud). Tento zápis má pouze deklaratorní charakter, i nezapsané společenství existuje. 1 Společenství má speciální právní subjektivitu (omezenou působnost), neboť společenství vlastníků jednotek (dále jen společenství ) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen správa domu ), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto 1 PRAŢÁK, Z. Společenství vlastníků jednotek - praktická příručka. Praha: Linde, s. ISBN
8 zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první Vlastnictví jednotky Právo vlastnit majetek je jedním ze základních lidských práv. Podle občanského zákoníku má vlastník právo věc drţet, uţívat a pobírat z ní uţitky a nakládat s ní. Vlastnické právo je však omezeno právy jiných vlastníků nesmí být zneuţito k újmě cizích práv. Kaţdý vlastník se zejména musí zdrţet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěţoval jiného. Vlastnické právo k jedné věci můţe mít více vlastníků, z nichţ kaţdý z nich má na věci určitý podíl. V případě spoluvlastnictví je tedy vlastnické právo konkrétního vlastníka omezeno úměrně výši jeho podílu. Zvláštním typem spoluvlastnictví je společné jmění manţelů, kde se podíly neurčují a kaţdý z manţelů je vlastníkem celé věci. Jednotliví spoluvlastníci jednotky jsou podle zákona o vlastnictví bytů takzvanými společnými členy společenství. Spoluvlastníci rozhodují o věci společně na základě velikosti svých podílů, rozhodující je většina hlasů. Podle zákona o vlastnictví bytů je moţné v budově vyčlenit části (jednotky), které mohou být samostatným předmětem vlastnictví. Jednotka (byt nebo nebytový prostor) je tedy samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, avšak ve skutečnosti není samostatnou věcí. Jednotka je pouze vymezený prostor v budově, vlastnictví jednotky je spojeno se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy. Prostory jedné jednotky spolu nemusejí být stavebně spojeny ani spolu sousedit, takţe do jedné jednotky je moţné zahrnout např. byt a sklep. Vlastník jednotky můţe se svou jednotkou libovolně nakládat a uţívat ji, samozřejmě však nesmí obtěţovat vlastníky ostatních jednotek a ohroţovat výkon jejich vlastnických práv. Vlastník jednotky musí strpět, aby byla ve stavu nouze na nezbytnou dobu, v nezbytné míře a za náhradu pouţita jeho jednotka (např. při odstraňování následků havárie). Vlastník jednotky musí také v nezbytné míře a na nezbytnou dobu umoţnit vstup vlastníkovi sousední jednotky za účelem údrţby sousední jednotky. Vlastník má povinnost svou jednotku opravovat a udrţovat 2 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů 8
9 v provozuschopném stavu, ale nesmí přitom ohroţovat spoluvlastnická práva ostatních vlastníků na společných částech budovy. Pokud vlastník hodlá provést takové úpravy jednotky, jimiţ dojde ke změně vzhledu domu, můţe tak učinit pouze se souhlasem všech vlastníků jednotek. Stanovy společenství vlastníků jednotek jsou pro všechny vlastníky závazné a vlastníci jsou povinni přispívat na správu domu Spoluvlastnictví společných částí domu Vlastník jednotky se okamţikem vzniku svého vlastnictví stává i spoluvlastníkem společných částí domu. Jedná se o zvláštní typ podílového spoluvlastnictví, které není upraveno občanským zákoníkem. Toto spoluvlastnictví vzniká automaticky ze zákona, jeho právní poměry, obsah a rozsah se řídí zákonem o vlastnictví bytů. Spoluvlastnictví nelze měnit dohodou spoluvlastníků ani jednostranně. Velikost spoluvlastnického podílu se určuje poměrem velikosti podlahové plochy jednotky ku součtu velikostí podlahových ploch všech jednotek v domě. Podíly tedy většinou nejsou stejné, protoţe i jednotky se od sebe velikostí liší. Vztahy mezi jednotlivými vlastníky (např. při hlasování) se řídí velikostmi jejich podílů. Pokud vlastní jeden vlastník více jednotek v domě, jeho spoluvlastnický podíl je dán poměrem součtu ploch všech jím vlastněných jednotek ku součtu podlahových ploch všech jednotek v domě. Kaţdý vlastník jednotky má tedy vţdy pouze jeden spoluvlastnický podíl. Spoluvlastnický podíl je převáděn nebo přechází vţdy spolu s převodem či přechodem vlastnictví dané jednotky. Společnými částmi domu se podle zákona o vlastnictví bytů rozumí části určené pro společné uţívání. Tyto společné prostory vymezí vlastník budovy (před vznikem společenství vlastníků jednotek) svým právním úkonem prohlášením vlastníka budovy. Společnými částmi domu jsou zejména části související se stavební částí budovy (hlavní konstrukce, základy budovy, střecha), prostory ke společnému uţívání (schodiště, chodby, prádelny, kočárkárny), prostory spojené s poskytováním sluţeb (rozvody plynu, elektřiny a vody, komíny, kotelny, výtahy, hromosvody, kanalizace, anténní rozvody), pozemek a příslušenství domu (dvorky, zeleň, oplocení). Vymezení společných částí musí být logické, musí být v souladu se zákonem o vlastnictví bytů, se stavebními předpisy a se stavebním určením daných prostor. Společné části domu mohou být definovány jako společné jen pro vlastníky některých jednotek. Například pokud má budova více vchodů, lze společné prostory v kaţdém 9
10 vchodě určit jako společné pouze pro vlastníky jednotek v daném vchodě. Náklady na provoz společných částí hradí spoluvlastníci podle velikosti svých podílů. 1.2 Proces vzniku společenství vlastníků Před samotným vznikem společenství vlastníků jednotek je třeba vymezit jednotlivé jednotky, a to prohlášením vlastníka budovy, nebo smlouvou o výstavbě. Vlastníci jednotek nechávají zapisovat své jednotky do katastru nemovitostí. Po vzniku SVJ je nutné uspořádat první shromáţdění vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek se zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek, čímţ je proces vzniku ukončen Prohlášení vlastníka budovy Podle zákona o vlastnictví bytů je prohlášení vlastníka budovy základním předpokladem pro vznik společenství vlastníků jednotek. Prohlášení vlastníka budovy je právní úkon, kterým vlastník budovy svou vůlí rozhodne, v jakém reţimu bude s jeho budovou nakládáno a jak se bude uţívat. Pokud má budova podléhat právní úpravě společenství vlastníků jednotek, je nutné v prohlášení vlastníka budovy vymezit jednotlivé jednotky a společné prostory v domě. Vlastní-li budovu více spoluvlastníků, o obsahu prohlášení rozhodnou většinou počítanou podle svých podílů. Obsah prohlášení musí být v souladu se zákonem o vlastnictví bytů, se stavebními předpisy a stavebním určením prostor a s logikou věci (např. jednotka nemůţe být přístupná pouze přes jinou jednotku) a obchodní strategií vlastníka (např. jednotlivé jednotky by měly být dobře obchodovatelné). Pro prohlášení vlastníka budovy je vyţadována písemná forma, prohlášení musí být opatřeno úředně ověřeným podpisem vlastníka. Při vkladu vlastnického práva k první jednotce do katastru nemovitostí je prohlášení vlastníka budovy povinnou přílohou návrhu. Náleţitosti prohlášení vlastníka budovy specifikuje 4 zákona o vlastnictví bytů. Prohlášení musí obsahovat označení budovy podle katastru nemovitostí, pojmenování a čísla jednotek, umístění jednotek v budově a jejich popis (podlahová plocha, vybavení, příslušenství), vymezení společných částí budovy společných vlastníkům všech jednotek a těch společných vlastníkům jen některých jednotek, velikosti jednotlivých spoluvlastnických podílů, označení pozemku, který je předmětem uţívacích práv či předmětem převodu vlastnických práv, práva a závazky 10
11 k budově, společným částem a pozemku, pravidla pro správu domu, pravidla pro přispívání na správu, údrţbu a opravy domu a označení osoby pověřené správou domu. Prohlášení vlastníka budovy musí vymezovat všechny části domu. Katastrální úřad při povolení vkladu vlastnického práva k první převáděné jednotce zkoumá, zda je prohlášení vlastníka budovy bez vad. Pokud prohlášení např. porušuje stavební předpisy nebo nevymezuje všechny části domu, katastr nemovitostí vyzve vlastníka k doplnění nebo ke změně tohoto prohlášení. Dokud vlastník vady neodstraní, katastr nemovitostí nevloţí vlastnické právo k první ani k dalším jednotkám v domě. Jestliţe katastr nemovitostí i přes vadu prohlášení vloţí vlastnické právo k první převáděné jednotce, je moţné tuto vadu i následně odstranit, neboť se jedná o odstranitelnou vadu řízení o vkladu vlastnických práv do katastru nemovitostí. Pokud původní vlastník na výzvu katastrálního úřadu své prohlášení nedoplní či neopraví, dopustí se přestupku (porušení pořádku na úseku katastru). Aţ do doby vkladu první jednotky do katastru nemovitostí můţe vlastník budovy své prohlášení měnit. Jestliţe je v domě jedna jednotka uţ prodána a budova má tedy dva vlastníky, o změně prohlášení rozhodne vlastník vlastnící alespoň tři čtvrtiny součtu podlahových ploch všech jednotek. O změně prohlášení vlastníka v domě, v němţ jsou vymezeny tři nebo čtyři jednotky, které vlastní tři či čtyři různí vlastníci, rozhodují vlastníci více neţ 50 % součtu podlahových ploch všech jednotek a se změnou musí souhlasit vlastníci více neţ 75 % součtu podlahových ploch těch jednotek, které patří rozhodujícím vlastníkům. Po vzniku společenství vlastníků jednotek se o změně prohlášení vlastníka rozhoduje podle pravidel rozhodování v SVJ podle zákona o vlastnictví bytů. Ne vţdy je nutné psát prohlášení vlastníka budovy. Ve výjimečných případech mohou v domě vzniknout jednotky i bez tohoto prohlášení. Vymezení jednotky a současně její vlastnictví můţe podle 5 odstavce 2 zákona o vlastnictví bytů vzniknout dohodou spoluvlastníků budovy, rozhodnutím soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo rozhodnutím soudu o vypořádání společného jmění manţelů. To lze ovšem jen za podmínky, ţe ţádný z bytů v domě není předmětem nájmu fyzické osoby. Spoluvlastníci tedy mají na výběr, zda vypracují prohlášení vlastníka budovy a budou tak postupovat stejně jako jediný vlastník budovy, nebo zda se dohodnou na vypořádání svého spoluvlastnictví budovy tak, ţe si rozdělí vlastnictví k jednotlivým bytům. Pokud si vyberou druhou moţnost, musí vymezit své jednotky podle velikosti svých dosavadních spoluvlastnických 11
12 podílů a toto rozdělení domu na jednotky nechat vloţit do katastru nemovitostí. Tím je i bez sepsání prohlášení vlastníka budovy dům rozdělen na jednotky a kaţdá jednotka se stává samostatným objektem vlastnických práv Vznik vlastnictví jednotek výstavbou Vlastnictví jednotky výstavbou nového domu či přestavbou uţ existujícího domu můţe podle zákona o vlastnictví bytů vzniknout pouze na základě smlouvy o výstavbě. Tuto smlouvu mezi sebou uzavírají stavebníci. Ti si tak vymezí práva a povinnosti při výstavbě a také nabudou jednotky do vlastnictví. Smlouva má povinně písemnou formu a musí být součástí ţádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu. Smlouvu lze za podmínek daných zákonem o vlastnictví bytů uzavřít i po započetí výstavby. Povinnými náleţitostmi smlouvy o výstavbě jsou označení stavebníků a jejich podpisy, datum uzavření smlouvy, parcelní číslo pozemku a název katastrálního území, vymezení jednotlivých jednotek (číslo a pojmenování, umístění v domě, podlahová plocha, příslušenství a vybavení jednotky, vlastník jednotky), vymezení společných částí domu (pro vlastníky všech a jen některých jednotek) a stanovení spoluvlastnických podílů na společných částech, způsob správy domu a pozemku a pravidla pro přispívání vlastníků jednotek na správu a údrţbu domu, financování stavebních nákladů. Příloha smlouvy o výstavbě musí obsahovat půdorysy všech podlaţí domu. Pokud stavebník staví nové jednotky v domě s jiţ existujícími jednotkami, uzavře smlouvu o výstavbě s vlastníky těchto jednotek. Pokud by tak neučinil, jím provedená přístavba či nástavba by nepatřila jemu, nýbrţ by byla jako součást společných prostor předmětem spoluvlastnictví vlastníků stávajících jednotek. Jestliţe stavebník chce stavět nové jednotky v domě bez vymezených jednotek, musí s vlastníkem budovy uzavřít smlouvu o výstavbě, jejíţ součástí musí být navíc prohlášení vlastníka budovy, jímţ vymezí v domě jednotky. Vlastnictví jednotek v tomto případě vznikne rozestavěním této nové jednotky. I zde platí, ţe pokud nebyla 3 PRAŢÁK, Z. Společenství vlastníků jednotek - praktická příručka. Praha: Linde, s. ISBN
13 uzavřena smlouva o výstavbě, přistavěná část patří vlastníkovi budovy a ţádné jednotky nevzniknou Samotný vznik společenství vlastníků jednotek Společenství vlastníků jednotek můţe vzniknout v domě, v němţ je alespoň pět jednotek a nejméně tři jednotky jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků (včetně původního vlastníka budovy). Společenství vlastníků jednotek vzniká ze zákona na základě právní skutečnosti, bez ohledu na vůli vlastníků. Vzniká dnem doručení listiny s doloţkou o vyznačení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí (nebo obdobné listiny osvědčující vlastnictví jednotky) poslednímu z prvních tří vlastníků První shromáždění vlastníků jednotek Původní vlastník budovy má za povinnost nejpozději do 60 dní od vzniku společenství vlastníků jednotek svolat první shromáţdění vlastníků jednotek. Jestliţe shromáţdění v této lhůtě nesvolá, porušuje tím sice zákon, ale nevyplývají z toho pro něj ani pro společenství ţádné negativní důsledky nebo sankce. Společenství však existuje a musí plnit svoje povinnosti, coţ bez svolání prvního shromáţdění nemůţe. Pokud původní vlastník i přes výzvy vlastníků jednotek první shromáţdění nesvolá (nebo pokud ani nemůţe, protoţe původní vlastník uţ neexistuje), mohou toto shromáţdění svolat vlastníci jednotek, kteří mají alespoň 25 % hlasů. Pravidla pro svolání prvního shromáţdění jsou uvedena ve vzorových stanovách společenství vlastníků jednotek, která jsou přílohou nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Nejméně 15 dní před konáním shromáţdění musí všichni členové společenství obdrţet písemnou pozvánku a tato musí být rovněţ vyvěšena na domovní vývěsce. Pozvánka musí obsahovat datum, hodinu a místo konání shromáţdění, program shromáţdění a podklady k nejdůleţitějším bodům jednání nebo informaci o tom, kde se mohou členové s těmito podklady seznámit. V programu shromáţdění musí být volba statutárního orgánu a případně jiných orgánů společenství a schválení stanov společenství. 4 HOLEJŠOVSKÝ, J.; NEPLECHOVÁ, M.; OLIVOVÁ, K. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, s. ISBN
14 První shromáţdění vlastníků jednotek se musí konat za účasti notáře, který o tomto shromáţdění vyhotoví notářský zápis, jehoţ přílohou případně jsou schválené stanovy. Jestliţe se prvního shromáţdění notář neúčastní, nelze toto vůbec povaţovat za první shromáţdění vlastníků jednotek, neboť nebyla splněna zákonná podmínka. Pokud se prvnímu shromáţdění nepodaří schválit stanovy, nepředstavuje to ţádný problém, poněvadţ od okamţiku vzniku společenství aţ do schválení vlastních stanov se společenství vlastníků řídí vzorovými stanovami danými nařízením vlády. Je-li na prvním shromáţdění vlastníků zvolen statutární orgán, musí do 60 dnů od svého zvolení podat návrh na zápis společenství do rejstříků společenství vlastníků jednotek. Pokud shromáţdění vlastníků jednotek statutární orgán nezvolí nebo se řádně svolané shromáţdění vůbec nesejde, funkci statutárního orgánu aţ do jeho zvolení plní vlastník, jehoţ jednotky tvoří více neţ polovinu součtu podlahových ploch všech jednotek. V případě, ţe ţádný takový vlastník není, plní funkci statutárního orgánu všichni vlastníci, kteří jsou členy společenství hned ode dne jeho vzniku Zápis společenství do rejstříku SVJ Rejstřík společenství vlastníků jednotek byl do českého právního řádu zaveden novelou zákona o vlastnictví bytů (č. 451/2001 Sb.) od 31. prosince Společenství vzniklá a zapsaná před tímto datem se zapisovala do obchodního rejstříku. Povinnost zápisu společenství do obchodního rejstříku však byla zavedena teprve 1. července 2000 jinou novelou zákona o vlastnictví bytů, před tímto datem se společenství vlastníků jednotek do ţádného rejstříku nezapisovalo. Od července 2000 se tedy do obchodního rejstříku zapisovala jak nově vzniklá společenství, tak i dodatečně společenství vlastníků vzniklá do té doby. Se zavedením samostatného rejstříku společenství vlastníků jednotek bylo nutné vyřešit, co provést se společenstvími zapsanými do obchodního rejstříku. Tato společenství byla soudy automaticky převáděna do rejstříku společenství vlastníků jednotek do 31. prosince 2002, avšak s právními účinky ke dni 31. prosince 2001, coţ znamená, ţe společenství zapsaná v obchodním rejstříku byla od 31. prosince 2001 povaţovaná za zapsaná v rejstříku společenství vlastníků jednotek. Tyto převody se prováděly bez účasti společenství, povinností soudu bylo bez návrhu a bez řízení provést výmaz z obchodního rejstříku a zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek. 5 PRAŢÁK, Z. Společenství vlastníků jednotek - praktická příručka. Praha: Linde, s. ISBN
15 Rejstřík společenství vlastníků jednotek je veřejný seznam, do kterého se zapisují zákonem stanovené údaje o společenství vlastníků jednotek. Do tohoto speciálního rejstříku se zapisují pouze společenství vlastníků jednotek, a to jen údaje stanovené zákonem. Ani na návrh společenství do něj tedy nelze zapsat údaje, které zákon nevyţaduje. Rejstřík má veřejný charakter a je veden výhradně v elektronické podobě. Nestanoví-li zákon o vlastnictví bytů jinak, pro rejstřík společenství vlastníků jednotek se obdobně uţívají ustanovení týkající se obchodního rejstříku. 6 Společenství vlastníků jednotek má povinnost se zapsat do rejstříku společenství jednotek vedeného soudem, který vede obchodní rejstřík. Zápisem do rejstříku společenství nevzniká, zápis v rejstříku pouze prohlašuje jeho existenci. Účastníky řízení o návrhu na zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek jsou dané společenství samotné a dále členové jeho výboru nebo pověřený vlastník. Návrh na zápis do rejstříku musí být opatřen úředně ověřenými podpisy osob podávajících tento návrh. Příloha návrhu na prvozápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek musí obsahovat výpis z katastru nemovitostí, notářský zápis o průběhu prvního shromáţdění vlastníků jednotek, stanovy společenství (pokud byly schváleny), doklad od katastrálního úřadu o doručení listiny s doloţkou o vyznačení vkladu vlastnického práva prvním dvěma novým vlastníkům, zápis ze schůze výboru (byl-li zvolen), čestná prohlášení a výpisy z rejstříku trestů členů výboru nebo pověřeného vlastníka a podpisový vzor osob závazně jednajících za společenství. Do rejstříku společenství vlastníků jednotek se zapisuje název a sídlo společenství, identifikační číslo (které přidělí rejstříkový soud) a právní forma, tedy společenství vlastníků jednotek, den vzniku společenství podle katastru nemovitostí a jména členů výboru nebo jméno pověřeného vlastníka. Pokud se změní některý z těchto údajů (většinou jde o změnu členů výboru nebo pověřeného vlastníka, méně často o změnu názvu či adresy společenství), je třeba bez zbytečného odkladu předloţit návrh na zápis změn do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Příloha tohoto návrhu zahrnuje zápis ze shromáţdění, kde došlo ke změně členů výboru nebo pověřeného vlastníka, zápis ze schůze výboru, kde došlo k volbě funkcionářů výboru, čestná prohlášení a výpisy z rejstříku trestů členů výboru nebo pověřeného vlastníka a podpisový vzor osob jednajících za společenství. Součástí rejstříku společenství vlastníků jednotek je sbírka 6 HOLEJŠOVSKÝ, J.; NEPLECHOVÁ, M.; OLIVOVÁ, K. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, s. ISBN
16 listin, která obsahuje notářský zápis z prvního shromáţdění vlastníků jednotek, stanovy společenství a rozhodnutí o volbě členů statutárního orgánu a jejich podpisové vzory. Stejně jako pro obchodní rejstřík i pro rejstřík společenství vlastníků jednotek platí, ţe společenství vlastníků jednotek má povinnost činit právní úkony svým jménem v rejstříku zapsaným. Dále téţ platí ustanovení o důvěře v zápis do rejstříku, to znamená, ţe proti tomu, kdo jedná v důvěře v zápis, nelze namítat, ţe zápis neodpovídá skutečnosti. Analogicky platí, ţe skutečnosti zapsané v rejstříku není třeba dokazovat a jsou účinné vůči kaţdému od data jejich zveřejnění. Pokud se zjistí neshody mezi stavem zápisu v rejstříku a skutečným stavem, rejstříkový soud vyzve společenství k nápravě. Svou výzvu můţe vymáhat podle občanského soudního řádu, nemůţe však vyuţít ustanovení obchodního zákoníku a rozhodnout o zrušení společenství Vznik SVJ z bytového družstva Postup při přeměně druţstevního vlastnictví na společenství vlastníků jednotek je většinou stejný jako při vzniku společenství vlastníků v budově původně vlastněné jediným vlastníkem. Druţstvo má vlastně tytéţ povinnosti jako kterýkoliv jiný vlastník - fyzická i právnická osoba, např. musí nejprve vyhotovit prohlášení vlastníka budovy. Hlavní rozdíl spočívá v tom, ţe druţstevní byt, jehoţ nájemcem je člen druţstva (fyzická osoba), se smí převést jen tomuto nájemci. K tomuto převodu nemůţe být nájemce nijak nucen, záleţí jen na něm, zda a kdy k převodu svolí. Pokud o převod zájem nemá, byt stále zůstává ve vlastnictví druţstva. Převodem jednotky nabyvateli zaniká jeho členství v druţstvu, a to bez práva na vrácení členského podílu či základního členského vkladu. Jestliţe je ale majetková účast člena v druţstvu i po převodu jednotky minimálně ve výši jeho základního vkladu, členství v druţstvu trvá. Jestliţe se do vlastnictví členů druţstva - nájemců převádějí byty, ateliéry, nebytové prostory a garáţe, na jejichţ výstavbu byla poskytnuta např. finanční nebo úvěrová pomoc, jsou tyto převody bezúplatné. Podmínkou je však splacení členského podílu. Společenství vlastníků jednotek z druţstva, které obdrţelo finanční pomoc na výstavbu, vznikne aţ tehdy, kdyţ druţstvo prodá tolik jednotek, ţe jejich podlahová plocha tvoří nejméně tři čtvrtiny součtu podlahových ploch všech jednotek. Společenství vznikne prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němţ se 16
17 druţstvu doručí listiny dokládající, ţe spoluvlastnický podíl druţstva se sníţil na jednu čtvrtinu nebo méně Vznik SVJ v domě s byty v nájmu fyzických osob Vlastník budovy má povinnost nabídnout převod bytu nebo ateliéru (nikoliv však nebytových prostor) nejprve fyzické osobě, která ho má v nájmu. Pokud nájemce tuto nabídku do šesti měsíců od jejího doručení nepřijme, můţe vlastník nabídnout tento byt či ateliér jiné osobě. Nájemce má po dobu jednoho roku od uplynutí výše zmíněné šestiměsíční lhůty právo na přednostní nabytí bytu, přistoupí-li na cenu nabídnutou jiným zájemcem a akceptovanou prodávajícím. Dosavadní vlastník má povinnost dát nájemci písemnou nabídku na převod bytu se všemi podmínkami. Do tří měsíců ode dne doručení nabídky pak musí nájemce uzavřít smlouvu o převodu jednotky, jinak jeho právo na přednostní nabytí zaniká. Pokud vlastník budovy právo nájemce na přednostní nabytí jednotky poruší, můţe se nájemce na novém vlastníkovi domáhat odprodeje jednotky za stejných podmínek, jako měl nový vlastník, nebo je jeho právo na přednostní nabytí zachováno i vůči tomuto novému vlastníkovi. Pro právo nájemce na odprodej platí promlčecí lhůta tří let ode dne porušení předkupního práva. Právo nájemce na přednostní nabytí jednotky však platí pouze ve vztahu k původnímu vlastníku domu, dalšího vlastníka jednotky se uţ netýká Práva k pozemku v souvislosti se vznikem SVJ Zákon o vlastnictví bytů řeší práva k pozemku zastavěnému budovou a jejím příslušenstvím a k nezastavěnému zbytku stavebního pozemku, na němţ budova stojí (např. nádvoří). Tento zákon neřeší pozemky, které jsou sice přilehlé (např. zahrádky), ale s budovou nesouvisejí. Pokud vlastník budovy vlastní i pozemek, na němţ budova stojí, pak má povinnost převést na vlastníky jednotek odpovídající spoluvlastnický podíl na tomto pozemku, s pozemkem je vlastně zacházeno stejně jako se společnými částmi domu. Má-li vlastník budovy k pozemku právo nájmu či jiné právo, musí toto právo písemnou smlouvou převést na jednotlivé vlastníky jednotek podle velikosti jejich podílů (tj. podle poměru podlahových ploch). Nebyl-li mezi vlastníkem budovy a vlastníkem pozemku vyjasněný vztah, od vzniklo vlastníkům jednotek zákonnou fikcí věcné břemeno k pozemku. Kdyţ dnes vzniká společenství vlastníků jednotek, musí vlastník budovy s vlastníkem pozemku dohodnout vzájemný vztah. 17
18 Pokud by k dohodě nedošlo, dnem vkladu prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí vzniká věcné břemeno k pozemku Zánik společenství vlastníků jednotek Společenství vlastníků jednotek můţe podle zákona o vlastnictví bytů zaniknout třemi způsoby: zánikem domu, dohodou vlastníků všech jednotek nebo stane-li se vlastníkem všech jednotek jedna osoba. Zánik domu znamená takovou změnu, kdy dům přestane splňovat definiční kritéria domu nebo budovy podle zákona o vlastnictví bytů. Příkladem můţe být úplné zničení domu, a to jak protiprávní skutečností (např. výbuchem), tak i volním projevem (např. demolicí nařízenou demoličním výměrem). Můţe být také provedena taková přestavba či jiná změna faktického stavu, kvůli níţ dům přestane mít charakter domu (např. přestavba na garáţ nebo skleník) nebo budovy (např. zřícenina). Společenství vlastníků jednotek zanikne podle 5 odstavce 6 zákona o vlastnictví bytů tak, ţe vlastníci všech jednotek uzavřou dohodu o změně vlastnictví jednotek na podílové spoluvlastnictví budovy. Tato dohoda musí mít formu notářského zápisu a musí být přiloţena k návrhu na povolení vkladu do katastru nemovitostí. Tento návrh podávají všichni vlastníci nebo jeden z nich. Dnem vkladu spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí zaniká společenství vlastníků jednotek a vzniká podílové spoluvlastnictví. Kdyţ se vlastníkem všech jednotek v domě stane jediná osoba, formou notářského zápisu můţe prohlásit, ţe mění vlastnictví jednotek (a s tím i ruší jejich vymezení) na vlastnictví budovy. Vlastník musí podat návrh na vklad do katastru nemovitostí a k němu připojit své prohlášení o zrušení vymezení jednotek. Vlastnictví budovy vzniká a vlastnictví jednotek zaniká v den vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. 8 7 PRAŢÁK, Z. Společenství vlastníků jednotek - praktická příručka. Praha: Linde, s. ISBN HOLEJŠOVSKÝ, J.; NEPLECHOVÁ, M.; OLIVOVÁ, K. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, s. ISBN
19 2 Orgány společenství Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba a jako kaţdá právnická osoba musí mít své orgány. Nejvyšším orgánem společenství, jehoţ členy jsou všichni členové společenství, je shromáţdění vlastníků jednotek. Shromáţdění vlastníků jednotek povinně volí statutární a výkonný orgán (výbor nebo pověřeného vlastníka), který jedná za společenství navenek. Kromě výše zmíněných dvou povinných orgánů můţe mít společenství vlastníků jednotek i fakultativní orgány. Tyto orgány mohou být vytvářeny pouze na základě stanov společenství. Stanovy musí obsahovat minimálně název fakultativního orgánu, jeho působnost (která se nesmí shodovat s výlučnou působností obligatorních orgánů), práva a povinnosti, počet členů orgánu a vznik a zánik jejich funkce, svolávání a usnášeníschopnost, vnitřní členění a odpovědnost. Nejčastějším fakultativním orgánem bývá kontrolní orgán, obvykle nazývaný kontrolní komise či dozorčí rada. Například podle vzorových stanov je moţné zřídit kontrolní komisi, nebo revizora (pro společenství s méně neţ 10 členy). Zákon o vlastnictví bytů příliš neřeší otázku neexistence a nefungování orgánů, do jisté míry upravuje pouze nekonání prvního shromáţdění vlastníků jednotek. Pokud se shromáţdění vlastníků jednotek přestane scházet, nelze s tím nic dělat. U jiných právnických osob je obvyklé, ţe jestliţe se jejich orgány určitou dobu nescházejí, soud právnickou osobu zruší. Společenství vlastníků jednotek však soud zrušit nemůţe. Není-li zvolen výkonný a statutární orgán, protoţe se shromáţdění k volbě nesejde (nebylo svoláno, nebo se na svolané shromáţdění nedostavil dostatek členů k tomu, aby bylo usnášeníschopné), nebo shromáţdění orgány nezvolí (např. není ţádný kandidát), plní funkci orgánu zákonem pověřené osoby. Náhradním orgánem je pak vlastník, jehoţ spoluvlastnický podíl na společných částech budovy tvoří alespoň jednu polovinu. Jestliţe ţádný takový vlastník není, funkci výkonného a statutárního orgánu vykonávají vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství v den jeho vzniku. Avšak situaci, kdy ţádný takový člen ve společenství uţ není, zákon nijak neřeší. 19
20 2.1 Shromáždění vlastníků jednotek Shromáţdění vlastníků jednotek je nejvyšším orgánem společenství, musí být povinně zakotveno ve stanovách společenství. Jedná se o kolektivní orgán, který je tvořen všemi členy společenství. Členem společenství je osoba, která vlastní jednotku v daném domě. Nabytím vlastnictví jednotky členství vzniká, převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky členství zaniká. Prostřednictvím shromáţdění vlastníků projevují jednotliví vlastníci svoji vůli. 9 Shromáţdění (podobně jako valnou hromadu) je nutno chápat jako orgán, který existuje pouze v daném čase a místě. Další shromáţdění je vlastně uţ jiným orgánem. Není tedy vhodné pouţívat termín schůze shromáţdění, neboť uţ samotné shromáţdění v sobě schůzi zahrnuje Působnost shromáždění Shromáţdění vlastníků jednotek má coby nejvyšší orgán společenství působnost ve všech věcech, pokud tyto věci podle zákona nespadají do působnosti jiného orgánu. Působnost shromáţdění můţe být omezena stanovami například ve prospěch fakultativního orgánu společenství. Zásadní otázky týkající se společenství patří do výlučné působnosti shromáţdění vlastníků jednotek. To znamená, ţe rozhodování o těchto otázkách náleţí pouze shromáţdění a ani stanovami společenství nelze toto rozhodování přenést na jiný orgán. Významné otázky je nutno schvalovat kvalifikovanou většinou. Do výlučné působnosti shromáţdění vlastníků jednotek patří obsah prohlášení vlastníka budovy, schválení a změna stanov, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce, rozúčtování sluţeb na jednotlivé vlastníky, změna stavby a účelu uţívání, stavební úpravy domu, volba členů výboru či pověřeného vlastníka a podstatné změny související se společnými částmi domu. Vzorové stanovy zahrnují do výlučné působnosti kromě těchto věcí i schválení účetní závěrky, příspěvky členů na správu domu a zálohy na správu, vymáhání povinností uloţených členům, pokud to není svěřeno výkonnému orgánu, nabývání nemovitých věcí a bytů, změna smlouvy se 9 HOLEJŠOVSKÝ, J.; NEPLECHOVÁ, M.; OLIVOVÁ, K. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, s. ISBN PRAŢÁK, Z. Společenství vlastníků jednotek - praktická příručka. Praha: Linde, s. ISBN
21 správcem, zřízení orgánů a volba a odvolávání jejich členů a stanovení odměny členům výkonného orgánu. 11 Schvalování zástavního práva k jednotce se týká případů, kdy dluţníkem je společenství vlastníků a tímto zástavním právem (se souhlasem vlastníka dané jednotky) svůj dluh zajišťuje. Samozřejmě pokud je dluţníkem vlastník jednotky, do jeho zástavního práva k jednotce nemůţe společenství vlastníků nijak mluvit Svolávání a průběh shromáždění Svolávání shromáţdění vlastníků jednotek by mělo být upraveno ve stanovách společenství. Shromáţdění se ze zákona musí konat alespoň jednou ročně, ve stanovách je vhodné určit pravidelný termín řádného shromáţdění. Zákon nestanoví, kdo shromáţdění svolává, je to tedy nutné upravit ve stanovách. Podle vzorových stanov je shromáţdění svoláváno statutárním a výkonným orgánem. Podnět ke svolání shromáţdění (ţádost o svolání shromáţdění) můţe podle zákona dát výbor, pověřený vlastník nebo vlastníci jednotek mající minimálně 25 % hlasů, tento podnět je směřován orgánu, který je oprávněn shromáţdění svolat. Pokud není shromáţdění na základě podnětu od vlastníků majících alespoň čtvrtinu hlasů svoláno do 30 dnů, podle vzorových stanov mohou tito vlastníci svolat shromáţdění sami. Způsob vyrozumění vlastníků jednotek o konání shromáţdění není zákonem o vlastnictví bytů upraven, musí být tedy upraven ve stanovách společenství. Kaţdý člen společenství má právo dozvědět se o konání shromáţdění. Podle vzorových stanov je třeba alespoň 15 dní před konáním shromáţdění doručit všem členům společenství písemnou pozvánku a tuto téţ vyvěsit na domovní vývěsce. Pozvánka musí obsahovat datum, čas a místo shromáţdění, body programu shromáţdění a podklady k těmto bodům (nebo informaci, kde se lze s podklady seznámit). Jednání shromáţdění řídí předseda či místopředseda výboru, výborem pověřený člen výboru, pověřený vlastník, nebo svolavatelem zmocněný člen společenství (pokud je shromáţdění svoláno náhradním orgánem nebo vlastníky majícími alespoň čtvrtinu hlasů). Ze shromáţdění vlastníků jednotek je třeba pořídit 11 HOLEJŠOVSKÝ, J.; NEPLECHOVÁ, M.; OLIVOVÁ, K. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, s. ISBN PRAŢÁK, Z. Společenství vlastníků jednotek - praktická příručka. Praha: Linde, s. ISBN
22 zápis, který musí zahrnovat datum a místo shromáţdění, údaje prokazující schopnost shromáţdění jednat a usnášet se, průběh jednání a navrţená usnesení, přijatá usnesení, výsledky hlasování a případné námitky členů. Příloha tohoto zápisu pak obsahuje listinu přítomných včetně jejich podpisů a podklady k programu shromáţdění Usnášeníschopnost a hlasování Shromáţdění vlastníků jednotek je usnášeníschopné, jestliţe jsou přítomni členové, kteří mají většinu hlasů. Chystaná novela zákona o vlastnictví bytů sniţuje kvórum na 30 % (ve stanovách lze určit vyšší), protoţe se v praxi stává, ţe kvůli nezájmu vlastníků nebývají shromáţdění usnášeníschopná a není tak moţné o čemkoliv rozhodovat. 14 Pro veškeré rozhodování ve společenství vlastníků jednotek je podstatná definice hlasu. Velikost hlasu člena společenství je dána poměrem velikosti podlahové plochy jeho jednotky ku součtu podlahových ploch všech jednotek v domě. Jestliţe má jednotka více spoluvlastníků, společně mají pochopitelně pouze jeden hlas. O běţných záleţitostech se rozhoduje prostou většinou, to znamená nadpoloviční většinou hlasů přítomných členů. O významnějších otázkách se hlasuje kvalifikovanou většinou, která můţe mít podle zákona o vlastnictví bytů podobu nadpoloviční většiny hlasů všech členů, souhlasu všech členů, tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů nebo tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech členů je nutný pro volbu člena výboru nebo pověřeného vlastníka a jejich odvolání. Změnu stavby, změnu účelu uţívání stavby a úpravu jednotky, kterou se mění vzhled domu, 15 musí odsouhlasit všichni vlastníci jednotek. Tříčtvrtinová většina přítomných hlasů je nezbytná pro schválení či změnu stanov, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce, přijetí usnesení ve věcech týkajících se obsahu prohlášení vlastníka budovy a přijetí usnesení o rozúčtování cen sluţeb na vlastníky. K přijetí usnesení o rekonstrukci, modernizaci, stavebních úpravách domu či opravách společných částí domu, jimiţ se nemění vnitřní uspořádání domu a velikost spoluvlastnických podílů na společných prostorách, je 13 HOLEJŠOVSKÝ, J.; NEPLECHOVÁ, M.; OLIVOVÁ, K. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, s. ISBN HELEŠIC, F. Bydlení ve vlastním bytě. Praha: C. H. Beck, s. ISBN S úpravou jednotky, jíţ se mění vzhled domu, musí sice souhlasit vlastníci všech jednotek, ale není řečeno, ţe se tak musí stát na shromáţdění vlastníků jednotek. Nicméně jsem to zde pro úplnost zmínila. 22
23 zapotřebí tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. 16 Zde je nutné poznamenat, ţe výraz tříčtvrtinová většina všech vlastníků jednotek nemůţeme chápat doslova tak, ţe tato většina má být počítána podle poměru počtu vlastníků jednotek hlasujících pro návrh k počtu všech vlastníků jednotek. To by znamenalo, ţe kaţdý vlastník má jeden hlas bez ohledu na to, kolik jednotek vlastní a jak jsou jednotky velké. A takové ustanovení by odporovalo základním principům společenství vlastníků jednotek, kde jsou práva, povinnosti a velikost hlasu kaţdého člena dány poměrem velikosti podlahové plochy jeho jednotky ku součtu podlahových ploch všech jednotek. Proto není pochyb, ţe nepřesná formulace tříčtvrtinová většina všech vlastníků jednotek ve skutečnosti znamená tříčtvrtinovou většinu všech hlasů Žaloba přehlasovaného vlastníka Pokud shromáţdění vlastníků jednotek rozhodlo o důleţité záleţitosti a vlastník jednotky s tím nesouhlasí, můţe podle 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů přehlasovaný vlastník jednotky poţádat soud, aby ve věci rozhodl. Pro podání návrhu k soudu má vlastník prekluzivní lhůtu šesti měsíců. Věcně příslušným pro řízení v prvním stupni je krajský soud, místní příslušnost se řídí sídlem společenství. Řízení soudu lze zahájit pouze na návrh, přičemţ návrh k soudu smí podat vlastník jednotky, který nehlasoval pro záleţitost, proti níţ podává ţalobu. Soud pak nerozhoduje o platnosti či neplatnosti rozhodnutí shromáţdění, nýbrţ rozhoduje o dané záleţitosti místo shromáţdění Žaloba na neplatnost rozhodnutí shromáždění Kromě ţaloby přehlasovaného vlastníka podle zákona o vlastnictví bytů je moţné bránit se proti rozhodnutí shromáţdění i ţalobou na neplatnost rozhodnutí shromáţdění podle občanského zákoníku a občanského soudního řádu. Aby rozhodnutí shromáţdění vlastníků jednotek bylo platné, musí být shromáţdění řádně svoláno (řádným způsobem a v řádné lhůtě), shromáţdění musí být usnášeníschopné a musí mít řádný průběh. Rozhodnutí pak musí být přijato většinou potřebnou pro daný 16 HOLEJŠOVSKÝ, J.; NEPLECHOVÁ, M.; OLIVOVÁ, K. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, s. ISBN DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vyd. Praha: ASPI, s. ISBN
24 typ rozhodnutí, rozhodnutí musí být určité, srozumitelné, plnění z něj nesmí být nemoţné, musí být v zákonné formě a obsah a účel rozhodnutí musí být v souladu se zákonem a nesmí být v rozporu s dobrými mravy. Pokud není i jenom jedna z těchto podmínek splněna, jedná se o absolutní neplatnost rozhodnutí. To znamená, ţe z tohoto právního úkonu nevzniknou ţádné právní účinky, ţádná práva a povinnosti. Nutné je ovšem přihlíţet i k intenzitě a rozsahu nesplnění podmínky. Ţalobu na neplatnost rozhodnutí mohou podat pouze osoby, které mají aktivní věcnou legitimaci (rozhodnutí přímo ovlivňuje jejich práva a povinnosti), coţ jsou například členové společenství, členové orgánů společenství nebo tyto orgány samotné. Pro podání návrhu není ţádná speciální lhůta, nicméně ţalobce musí mít na určení neplatnosti naléhavý právní zájem, takţe z důvodu zachování právní jistoty se jistě nelze domáhat určení neplatnosti rozhodnutí po mnoha letech. Věcně příslušným pro řízení v prvním stupni je krajský soud, místní příslušnost se řídí sídlem společenství. Řízení se zahajuje pouze na návrh. Soud rozhoduje, zda rozhodnutí shromáţdění nebo jiného orgánu společenství zakládající práva a povinnosti bylo v souladu se zákonem a stanovami společenství a zda případný nesoulad má za následek jeho neplatnost Vlastní postřehy ze shromáždění vlastníků jednotek Ve čtvrtek 3. března 2011 jsem se zúčastnila shromáţdění Společenství vlastníků jednotek domu č. p v Letohradě - ul. Budovatelů. 19 O konání tohoto shromáţdění byli členové společenství informováni pozvánkou vyvěšenou na nástěnkách v obou vchodech domu. Pozvánka byla vyvěšena 15 dní před konáním shromáţdění a obsahovala všechny náleţitosti, avšak nebyla ţádnému ze členů doručena, coţ odporuje článku VII bodům 7 a 8 stanov tohoto společenství. 20 V tomto 18 HOLEJŠOVSKÝ, J.; NEPLECHOVÁ, M.; OLIVOVÁ, K. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, s. ISBN Obchodní rejstřík a Sbírka listin, Ministerstvo spravedlnosti České %edk%f9+jednotek+domu+%e8.+p v+letohrad%ec+-+ul.+budovatel%f9 (staţeno 5. března 2011) 20 Stanovy Společenství vlastníků jednotek domu č. p v Letohradě - ul. Budovatelů (staţeno 5. března 2011) 24
25 společenství se ale shromáţdění vţdy svolává takto (tedy v rozporu s vlastními stanovami), údajně si shromáţdění tento způsob svolávání samo před časem odhlasovalo. Avšak ustanovení stanov lze změnit pouze změnou těchto stanov, nikoliv prostým hlasováním, takţe společenství porušuje své vlastní stanovy. Toto společenství má osm členů, všichni byli na shromáţdění přítomni (v případě, ţe jednotka má více spoluvlastníků, byl za ni alespoň jeden přítomen) a shromáţdění bylo tudíţ usnášeníschopné. Předseda výboru společenství zahájil shromáţdění a všichni členové podepsali prezenční listinu. Poté se přistoupilo k projednávání jednotlivých bodů podle pozvánky. Na shromáţdění bylo přijato několik usnesení, o nichţ se hlasovalo zvedáním ruky. Předseda řekl znění usnesení a zeptal se, kdo je pro. Vzhledem k tomu, ţe u všech usnesení byla většina členů pro, předseda se uţ nedotazoval, kdo je proti a kdo se zdrţel. Podle mého názoru je však pro účely zápisu ze shromáţdění důleţité zjišťovat přesné počty, kolik členů bylo pro, proti a kolik se zdrţelo. Například pro případný soudní spor je nezbytné prokázat, ţe shromáţdění bylo usnášeníschopné a ţe usnesení bylo přijato většinou potřebnou pro daný typ usnesení. Stanovy tohoto společenství určují, co má zápis ze shromáţdění obsahovat, a jedním z bodů jsou i výsledky hlasování. 21 Z toho podle mne vyplývá, ţe pouhé konstatování, ţe usnesení bylo přijato, je v zápise nedostatečné a odporuje stanovám. Na shromáţdění se diskutovala otázka případného zateplení domu a jeho financování. Zateplení domu a s tím samozřejmě spojená oprava nevzhledné a opadávající fasády je přáním všech majitelů bytů. Nicméně několik vlastníků se shodlo, ţe společenství si v ţádném případě nebude brát ţádný úvěr, i kdyţ je tu moţnost celkem výhodného a bez ručení nemovitostí. Shodli se, ţe zadluţit se a platit úroky bance je špatné a ţe nejlepší bude vţdy něco našetřit a pak teprve zateplit část domu, na co budou našetřené peníze stačit. Podle mého názoru to není příliš racionální. Zateplení domu je velká investice, našetřit na něj je téměř nemoţné a zateplovat dům po kouscích mně připadá nevhodné. Tito lidé navíc odmítali pochopit argumenty, ţe šetření zdaleka není zdarma, protoţe peníze časem ztrácejí část hodnoty. Báli se, ţe by se měli zadluţit oni osobně (úvěru se báli vzhledem ke svému pokročilému věku), coţ bylo přitom opakovaně vyvraceno tím, ţe dluţníkem bude 21 Stanovy Společenství vlastníků jednotek domu č. p v Letohradě - ul. Budovatelů (staţeno 5. března 2011) 25

References: soud 
 zákona č. 72
 soud 
 soud 
 soud 
 Soud 
 Soud