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Timestamp: 2020-01-21 12:34:31+00:00

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Unser Service für Sie: Ein mietrechtliches Rechtsprechungslexikon von A - Z (ohne Gewähr auf Vollständigkeit bzw. Rechtsprechungsänderung)
Bei Insolvenz des Mieters ist der Insolvenzverwalter verpflichtet, die vereinnahmte Miete an den Vermieter weiterzuleiten. Erklärt er entgegen dieser Verpflichtung, dass er die Miete nicht bezahlen werde, ist der Vermieter auch dann schon zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ein Zahlungsrückstand iHv. 2 Monatsmieten noch nicht vorliegt (BGH WuM 2005,401).
Sie sollten niemals auf eine Kaution verzichten und immer in der gesetzlich zulässigen Höhe von drei Monatsmieten (netto), zahlbar in drei Monatsraten, vom Mieter verlangen. Die Kaution ist vom Vermieter gem. § 551 Abs. 3 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt anzulegen, als Spareinlage zum üblichen Zinssatz (BGH WuM 2008,336). Der Mieter darf hierüber Nachweis vom Vermieter verlangen (BGH WuM 2008,149). Wir raten von Bankbürgschaften (s.o. Bürgschaft) oder Sparbüchern des Mieters ab, die meist einen Sperrvermerk zu Gunsten des Mieters enthalten. Der Mieter darf die Kaution nicht „abwohnen“, d.h. nach einer Kündigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die letzten Mieten fortbezahlen und darf den Vermieter nicht bzgl. der Mietrückstände auf die Kaution verweisen (LG München I WuM 96,541).
Eine Teilkündigung des Kellers ist auch dann unzulässig, wenn der Keller, nachdem das Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, von anderen Personen gekauft wird (BGH WuM 2005,790).
„Den von Kleinkindern üblicherweise ausgehenden Lärm muss man hinnehmen - oder ausziehen" meinte das Amtsgericht München gegenüber einer Mietminderung wegen des Lärms von Kindern (AG München: 412 C 23697/99). Der Vermieter braucht eine solche Minderung nicht zu dulden.
Das Abstellen eines Kinderwagens auf den Gemeinschaftsflächen (Flur oder Treppenhaus) ist grundsätzlich vertragsgemäß (BGH WuM 2007,29).
Wird eine Küche mitvermietet, hat der Vermieter wenigstens einen Herd und einen Kühlschrank zur Verfügung zu stellen (LG München I NZM 2003,152).
Sollten Sie Ihrem Mieter kündigen wollen oder der Mieter das Mietverhältnis kündigen, sollten Sie unbedingt die Rechtsberatung des Vermieter- und Wohnungseigentümervereins München und Umgebung e.V. in Anspruch nehmen. Aus einer rechtswidrigen, ja schon formwidrigen Kündigung können sich erhebliche Schadensersatzforderungen entwickeln, die das Risiko, selbst in einem Kündigungsstreit hineinzugeraten nicht wert sind. Sollten Sie einen Fehler bei der Kündigung machen, riskieren Sie nicht nur, dass Ihnen Ihr Mieter erhalten bleibt. Lässt sich der Mieter beispielsweise bei einem Rechtsanwalt beraten, hat ihm der Vermieter diese Kosten regelmäßig zu erstatten. Bei einer Monatsmiete von € 1000,00, errechnen sich alleine die vorgerichtlichen Anwaltskosten nach § 41 GKG iVm. Ziff. 2300 VV RVG auf € 703,80 zzgl. ges. MwSt. Der Mieter kann u.U. aber auch bei einer rechtswidrigen Vermieterkündigung seinerseits das Mietverhältnis fristlos kündigen und dem Vermieter Umzugskosten, Kosten der Neuanmietung einer Ersatzwohnung, Maklerkosten, Rechtsanwaltskosten, ja sogar Mietdifferenzen in Rechnung stellen. Bei berechtigter Kündigung aufgrund Mieterverschuldens (bspw. Mietzahlungsrückstand mit 2 Monatsmieten) hat der Mieter die Anwaltskosten des Vermieters nach BGH NJW 86,2243 zu erstatten. Sollte der Mieter also nicht zahlungsunfähig sein, werden Sie nicht auf den Kosten der Rechtsberatung für den Fall einer berechtigten Kündigung aufgrund Mieterverschuldens „sitzen bleiben“. Bei einer Kündigung wegen Mietrückstands ist es ratsam, gesondert von der Räumungsklage zusätzlich Zahlungsklage zu erheben, da die Zahlungsrückstände grundsätzlich im Wege der Urkundsklage geltend gemacht werden können (BGH VIII ZR 216/04). Bei Mietrückständen empfiehlt sich ein schnelles und konsequentes Vorgehen des Vermieters. Dieses Bedürfnis hat sogar der Gesetzgeber erkannt, der unter Zurückstellung des Mieterschutzgedanken eine fristlose Kündigung durch den Vermieter schon dann zulässt, wenn der Mieter mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug ist, §§ 543 Abs.2 Nr.3a) iVm. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB. Die Kosten einer Räumungsklage und einer Zahlungsklage mögen zwar zunächst hoch sein. Bezahlt jedoch der Mieter über einen längeren Zeitraum keine oder nur eine fadenscheinig geminderte Miete, werden Sie es bereuen, nicht schon zum frühest möglichen Zeitpunkt vor Gericht gegangen zu sein. Dies erkennt auch die Rechtsprechung, die dem Vermieter zubilligt, ohne vorgerichtliche Kündigung in der Räumungsklage das Mietverhältnis zu kündigen (BGH XII ZR 60/95).
Oftmals mindert der Mieter die Miete wegen Lärms. Eine solche Minderung ist grundsätzlich auch dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter selbst den Lärm nicht zu vertreten hat. Beispielsweise wird im Landgerichtsbezirk München eine Mietminderung von grundsätzlich 20% der Bruttomiete bei Baulärm, der werktags auftritt, gewährt (LG München I, Az.: 31 S 7197/04). Nach einer Entscheidung des Bayerischen Oberlandesgerichts, GE 1987, 397 ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen des vom Lärmverursachers gemäß § 906 Abs. 2 BGB geschuldeten Ausgleichs die Mietminderung geltend zu machen. Oftmals ist jedoch die Mietminderung des Mieters entweder zu hoch oder dieser kann das Bestehen des Lärms für einen rückwirkenden Zeitpunkt nicht nachweisen. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München, Az.: 474 C 23635/08 hat der Mieter für jeden einzelnen Mangel konkret vorzutragen, inwieweit eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit in zeitlicher, örtlicher und inhaltlicher Hinsicht vorliegt. Der Mieter muss die Lärmbeeinträchtigung mit einem täglichen Lärmprotokoll darlegen und gegebenenfalls mit Zeugenaussage oder anderen Beweismitteln beweisen. Dies gelingt dem Mieter oftmals nicht, sodass auf den ersten Blick durchaus berechtigte Mietminderungen oftmals vom Gericht abgelehnt werden. Maklerprovision die Voraussetzungen für den Anspruch einer Maklerprovision nach § 652 Abs. 1 BGB sind der Abschluss eines wirksamen Maklervertrags, die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers, der Abschluss eines wirksamen Hauptvertrages (Kaufvertrag oder Mietvertrag), die Kausalität der Maklerleistung für den Abschluss des Hauptvertrages sowie die Identität des angestrebten mit den abgeschlossenen Hauptvertrag.

References: § 551
 § 41
 BGH 
 § 569
 § 906
 § 652