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Timestamp: 2017-06-24 01:49:05+00:00

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JurisChile - Jurisprudencia chilena: Terminación de arrendamento y cobro de rentas Jurisprudencia chilena en materias civil, comercial, laboral, familia, tributaria.
Terminación de arrendamento y cobro de rentas Santiago, quince de junio de dos mil dieciséis. VISTOS:
En estos autos rol N° 7.109-2013 del Vigésimo Noveno Juzgado Civil de Santiago, doña Lucy Frida Brockmann Weidenslaufer dedujo demanda de terminación de arrendamiento y cobro de rentas en contra de don Jaime Ignacio Campos Pérez, arrendatario, y de doña Loreto del Carmen Pérez Guiñez, codeudora solidaria del anterior, por no pago íntegro de las rentas devengadas por el arriendo del local comercial de Avenida Tobalaba Nº 779, Providencia, Santiago, que se restituyó en abril de 2013.
La renta pactada, de $1.200.000 mensuales, se reajustaría trimestralmente de acuerdo a las variaciones del Índice de Precios al Consumidor, debía pagarse dentro de los primeros cinco días hábiles de cada mes y, por cada día de atraso, el arrendatario debía pagar, a título de multa, el 1% de la renta, pudiendo la arrendadora poner término al contrato, sin perjuicio de la indemnización del artículo 1945 del Código Civil. Afirma que el arrendatario no pagó en forma íntegra y oportuna las rentas adeudando a la fecha de la demanda $27.568.102 con sus respectivos reajustes e intereses legales, lo cual constaría en planilla Excel que acompañó a la solicitud de medida prejudicial precautoria. El arrendatario nunca pagó el total de las rentas convenidas y, respecto de la mayoría, sólo pagó su valor nominal (sin los reajustes pactados). Respecto de las devengadas entre agosto de 2012 y abril de 2013, en que restituyó la propiedad, solo abonó $2.000.000. Fundado en los artículos 7, 8, 10 y siguientes y 21 de la Ley Nº 18.101 y artículos 1942, 1977 y siguientes del Código Civil y 680 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, demanda la terminación inmediata y se condene a los demandados solidarios al pago de las rentas adeudadas ascendentes a $27.568.102, reajustes e intereses legales, o, en subsidio, a la cantidad que resulte de la liquidación que se practique, más las costas.
Por sentencia de primera instancia se acogió la demanda sólo en cuanto se condena a los demandados a pagar a la actora $12.550.000 por concepto de rentas y diferencias insolutas, más reajustes e intereses. El tribunal tuvo por acreditado el arrendamiento de fecha 05 de mayo de 2005, respecto del local de Avenida Tobalaba Nº 779, Providencia, la renta mensual y anticipada de $1.200.000, reajustable trimestralmente, según variación del IPC desde agosto de 2005. Consideró el tribunal que la nómina agregada al Cuaderno de Gestión Preparatoria, refleja la reajustabilidad acumulada desde Agosto de 2005 y que el arrendatario no habría pagado. Advierte, sin embargo, que las rentas en su valor originario fueron enteradas mes a mes, acusando uniformidad en su monto durante prolongados períodos. Así, desde fines de 2005 y hasta abril de 2011 el arrendatario mensualmente pagó $1.200.000 y, luego, y hasta abril de 2012, $1.450.000. En vista de esta situación y la circunstancia de haber reclamado sólo en junio de 2013 antiguas diferencias por reajustes insolutos, el tribunal concluye que hubo aceptación tácita de la arrendadora, al pago de ese monto por el hecho de permitir por tan largo tiempo este comportamiento y entiende, así, que la cláusula de reajustabilidad resultó modificada. Además, consideró que la actora no demostró con antecedente alguno, haber requerido con anterioridad el pago de diferencias de renta de conformidad al contrato escrito. En razón de ello deniega el cobro de las diferencias hasta abril de 2012 y, respecto al período posterior, aprecia que la renta reconocida como pagada es inferior a la que aparecía vigente a esa época, que llegaba a $1.450.000 de acuerdo al mérito de autos. Como la restitución del local se habría efectuado en abril de 2013, hecho que no fue rebatido con argumento o probanza alguna por la demandada, hay diferencias y rentas insolutas que suman $12.550.000 cuya solución o pago no fue acreditado por lo que, sin declarar terminado el arrendamiento por ser evidente que la restitución ocurrió en Abril de 2013, mes hasta el cual se cobra, se acoge la demanda pero sólo por el monto de rentas indicado. Funda su decisión, en la convicción que se modificó el pacto sobre reajustabilidad, y en el principio general de buena fe en la fase de ejecución del contrato, especialmente, en la de pago de la obligación.
Esta sentencia fue apelada por la demandante fundado en que estaría acreditado que el arrendatario nunca cumplió con su obligación de pagar el total de las rentas convenidas dado que, respecto de la mayoría, sólo pagó su valor nominal (sin reajuste) y respecto de las devengadas entre agosto de 2012 y abril de 2013, en que restituyó, esto es, durante nueve meses, sólo pagó $2.000.000, por lo cual la decisión del tribunal dejaría sin aplicación lo dispuesto en el contrato y en el artículo 1942 del Código Civil. Cuestiona la conclusión del tribunal en orden a que la cláusula de reajuste habría sido modificada por las partes y que por ello no correspondía cobrar diferencias de reajuste hasta abril de 2012, conclusión que no pudo deducir del hecho que el arrendatario pagara regularmente una cantidad mensual inferior de sólo $1.200.000 hasta el mes de abril de 2011 y, luego, de $1.450.000 hasta abril de 2012, antecedente insuficiente para deducir aceptación tácita de la arrendadora. Tampoco por no haber aportado prueba de que requirió con anterioridad al juicio el pago de los reajustes. El fallo incurre en errada aplicación del artículo 426 del Código de Procedimiento Civil, en relación con los artículos 47 y 1712 del Código Civil porque ningún antecedente del proceso permite deducir la modificación de la cláusula de reajustabilidad, infringiéndose el artículo 1698 del Código Civil al imponer a su parte una prueba que no le competía. De este modo, según este apelante, se habría, además, dejado sin aplicación la regla del artículo 1545 del Código Civil.
El demandado igualmente dedujo apelación reprochando al sentenciador haber prescindido de las medidas para mejor resolver que solicitara para establecer la existencia de un depósito de garantía equivalente a una renta de arrendamiento; y no considerar los comprobantes de pago de los meses correspondientes a los últimos cinco años de vigencia del contrato ya que, los anteriores, se encontrarían prescritos.
Hallándose pendiente la resolución de tales recursos el demandado, fundado en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, hizo valer las excepciones de prescripción, de pago total de las rentas y de compensación. Respecto de la primera, plantea que la demanda le fue notificada el 19 de agosto de 2013, por lo que hay prescripción extintiva respecto de cualquier deuda que tuviere su origen en algún período anterior a agosto de 2008 por haber transcurrido más de cinco años desde su exigibilidad de acuerdo al artículo 2515 del Código Civil. La excepción de pago total, la funda en documentos que acompaña –agregados desde fojas 136 a 201- y que acreditarían el pago de todas las rentas mediante depósito o transferencia a la cuenta corriente bancaria de la actora, reconociendo que sólo el último año incurrió en retraso, que regularizó entre diciembre de 2012 y febrero de 2013. Asimismo, alega compensación por cualquier deuda, en razón del crédito que el demandado tendría en contra de la arrendadora por restitución del monto de la garantía igual a una renta mensual.
Respondiendo a estas excepciones, la demandante pide su rechazo porque el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil no es aplicable a la contienda de autos pues su procedimiento se encuentra regulado exclusivamente por el artículo 8º de la Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos. Conforme al Nº 4 de ese artículo, la contestación de la demanda se debe realizar en la audiencia de estilo y ésa sería la única oportunidad procesal que tiene en estos juicios el demandado para oponer todas sus defensas y alegaciones y ese derecho precluyó cuando se realizó la audiencia de estilo en rebeldía de la demandada.
Con estos antecedentes una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago desestimó las excepciones de prescripción y de pago opuestas en segunda instancia por estimar inaplicable, en el procedimiento especial de la Ley Nº 18.101, el arbitrio del artículo 310 del Código de Procedimiento Civil que estaría reservado para un procedimiento ordinario. Igualmente desechó la objeción de los documentos agregados por el demandado de fojas 136 a 201. En cuanto al fondo del asunto, estimando que los argumentos esgrimidos al apelar no desvirtúan lo que viene decidido y visto, confirmó la sentencia en alzada.
En contra de esta última decisión, la parte demandante interpuso recursos de casación en la forma y de casación en el fondo y, por su parte, el demandado, interpuso igualmente recurso de casación en la forma.
EN CUANTO A LA CASACIÓN EN LA FORMA DEDUCIDA POR EL DEMANDANTE.
PRIMERO: Que el recurrente afirma que la sentencia incurre en tres causales de invalidación formal: la 4ª del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, esto es, haber sido dada ultra petita, esto es, extendiéndola a puntos no sometidos a la decisión del tribunal; la 5ª del mismo artículo 768, esto es, haber sido pronunciada con omisión de cualquiera de los requisitos enumerados en el artículo 170 del mismo Código y la causal 7ª del artículo 768, esto es, contener decisiones contradictorias.
SEGUNDO: Que fundando la causal de ultra petita, se afirma que el sentenciador asumió la defensa del demandado, lo que se apreciaría en el Considerando 3º del fallo de primer grado, mantenido en alzada, cuando con infracción de los artículos 1596 y 1597 del Código Civil hace imputaciones de pagos que no corresponden y se da por establecida una modificación de la cláusula de reajustabilidad con la voluntad tácita de su parte en claro beneficio de la otra parte. Reprocha que el juez del grado invoque la buena fe para justificar su decisión de derogar una cláusula contractual expresa.
TERCERO: Que para evaluar el primer vicio de nulidad formal que se imputa, hay que tener presente que, si bien el fallo no puede extenderse a puntos no sometidos a juicio por las partes, la determinación del crédito que según la demandante mantenía insoluto el arrendatario, constituye una cuestión de hecho fundamental y, estando el arrendatario en rebeldía de la contestación, el tribunal tenía la obligación de establecer el monto de ese crédito conforme al mérito del proceso y ponderando las pruebas según las reglas de la sana crítica. De este modo concluyó que, según documentación acompañada por la demandante, el arrendatario pagó sistemáticamente y por varios años -sin reclamo o protesta alguna de insuficiencia por parte de la arrendadora- una renta inferior a la que correspondería de aplicarse el reajuste convenido. Esta conducta no importa simplemente silencio, situación que no constituye manifestación de voluntad. En la especie, por tener derecho el acreedor a rehusar los pagos insuficientes, la pasividad de la arrendadora no puede significar sino la aceptación de los mismos y ello llevó al tribunal, atribuído de la facultad de ponderar la prueba según la sana crítica, a estimar que hubo acuerdo de no aplicar el reajuste, fundado en la consensualidad del contrato y en el valor que la legislación reconoce a la voluntad tácita en casos como el propuesto. Además el contrato fue también modificado, sin formalidad, en lo que concierne al pago de la multa por atraso, que la demandante afirma no cobrar y no ser materia del juicio no obstante la estipulación a su respecto. Por otra parte, el pago periódico de más de tres períodos consecutivos, permitía presumir pagos satisfactorios según artículo 1570 del Código Civil amén de ser sorprendente que en junio de 2013 se reclamaren diferencias correspondientes a agosto de 2005.
A lo anterior cabe agregar que el pretendido defecto que se imputa al fallo también existe en la sentencia de primer grado que no fue, sin embargo, impugnada de nulidad formal en razón de este vicio. Las consideraciones anteriores llevan a concluir que la determinación del monto de las rentas debidas, apreciando los antecedentes que arroja el proceso, constituían claramente un extremo sometido a juicio por las partes por lo cual no se configura el defecto procesal imputado.
CUARTO: Que en cuanto a la causal 5ª del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, esto es, haber sido pronunciada la sentencia con omisión de requisitos del artículo 170 del mismo Código, se sostiene que el fallo de segunda instancia reproduce íntegramente la de primera por lo que -sostiene- es evidente la falta de análisis y definición en la determinación de los hechos y circunstancias ventiladas en la litis lo cual importaría falta de consideraciones de hecho y de derecho.
Sobre tal particular, cabe considerar que la sentencia recurrida hace suyo, al confirmar sin modificaciones, lo analizado y resuelto en primera instancia. De este modo, el juzgamiento sobre la existencia o inexistencia de los hechos y los fundamentos de derecho para la decisión, deben ser examinados a la luz del fallo de primer grado y tal operación demuestra que éste último tiene las motivaciones necesarias para fundar suficientemente la decisión. Por ello la imputación a este respecto resulta infundada.
QUINTO: Que por lo que respecta a la causal del Nº 7 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, esto es, contener el fallo decisiones contradictorias, el recurrente afirma que se incurre en contradicción al invocar la Ley del Contrato sólo en lo que beneficia a una de las partes, la arrendataria, al dar pleno valor al acuerdo de que la reajustabilidad operará no desde mayo de 2005 sino desde agosto de 2005 lo que importa rebaja convencional de las primeras rentas e, igualmente, que por convención operó una condonación de multas que habrían elevado sustancialmente la deuda. En cambio, no aplica el contrato en lo relativo a reajuste de la renta y pago de las diferencias que resultan de la reajustabilidad pactada.
Al respecto cabe tener presente que la causal de invalidación supone que el fallo contiene propuestas absolutamente contradictorias en sus decisiones, vale decir, en su parte resolutiva. Entretanto, en el caso que se juzga, las pretendidas contradicciones no se hallarían en lo decisorio del fallo sino en su parte considerativa o de fundamentación, lo cual pudiere ameritar otra causal de invalidación, la del artículo 768 Nº 5 en relación con el artículo 170 Nº 4 del Código de Procedimiento Civil si esa contradictoriedad –por anularse los razonamientos entre sí- significare ausencia de fundamento. En estas circunstancias es manifiesto que la causal precisamente invocada no se configura por lo cual debe ser igualmente rechazado este capítulo de casación formal. RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA DE LA PARTE DEMANDADA.
SEXTO: Que se imputa a la sentencia haber incurrido en el vicio a que se refiere el artículo 768 Nº 5 en relación con el artículo 170 Nº 6 del Código de Procedimiento Civil, por falta de decisión del asunto controvertido. Ello habría ocurrido, al decir del recurrente, al no pronunciarse la sentencia de segunda instancia respecto de las excepciones opuestas en ejercicio del derecho que otorga el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, sostiene, si bien la Ley 18.101 establece un procedimiento claro en cuanto a la contestación de la demanda, alegaciones de forma y fondo y rendición de pruebas, nada señala respecto de la interposición de las excepciones contempladas en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de conformidad con el artículo 3 de ese mismo cuerpo legal, el procedimiento ordinario se aplicará en todas las gestiones, trámites y actuaciones que no estén sometidos a una regla especial diversa, cualquiera sea su naturaleza.
Sobre la materia cabe tener presente que el arrendatario demandado opuso, a fojas 202, las excepciones de prescripción, pago y compensación, sosteniendo, en relación a la primera, que cualquier deuda derivada del contrato de arrendamiento que tenga origen en un período anterior a agosto de 2008 se encuentra prescrita por haber transcurrido más de cinco años a la fecha en que le fuera notificada la demanda, el 19 de agosto de 2013. En cuanto a la excepción de pago, para justificarla, acompañó los documentos agregados de fojas 136 a 201 señalando que con ellos se acredita que nada adeudaría por rentas de arrendamiento y, finalmente, en relación a la compensación que el monto de la garantía entregada por su parte a la suscripción del arrendamiento debe compensarse con lo que pudiera adeudarse a la actora por concepto de rentas.
SÉPTIMO: Que el tribunal de segunda instancia solo se pronunció formalmente sobre estas excepciones, desestimándolas por estimar que no eran admisibles en este procedimiento porque la Ley 18.101 establece uno sumario especial en el cual la contestación de la demanda, las alegaciones de forma y fondo y la prueba deben formularse y rendirse en la audiencia fijada por el tribunal para estos efectos lo que, en el presente caso, no ocurrió por parte del arrendatario demandado, que no opuso ninguna de esas excepciones según consta del acta de comparendo de fojas 13 que se celebró en rebeldía suya.
OCTAVO: Que esta Corte no concuerda con lo resuelto por los sentenciadores de segunda instancia en el sentido que la Ley 18.101, por estructurar un procedimiento sumario especialísimo, él sería incompatible con instituciones de aplicación general. Por el contrario, la norma del artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, que permite oponer en segunda instancia las excepciones de prescripción y pago efectivo de la deuda, debe entenderse en sentido amplio y por tanto aplicable a todo procedimiento declarativo, como el sumario especial establecido por la Ley 18.101. De su Art. 8º Nº 9 no se desprende incompatibilidad entre el procedimiento que establece para la sustanciación del recurso de apelación y la posibilidad de oponer las excepciones indicadas, por lo que, constituyendo el procedimiento ordinario, conforme al Art. 3º del Código de Procedimiento Civil, uno de aplicación común a todas las gestiones, trámites y actuaciones que no estén expresamente sometidos a una regla especial diversa, cualquiera sea su naturaleza, corresponde su aplicación. De este modo, hallándose la norma del Art. 310 inserta en el Título VII del Libro II, que trata del juicio ordinario, resulta aplicable en el procedimiento materia del juicio.
NOVENO: Que el derecho a enervar la acción resolutoria o de terminación del contrato por incumplimiento mediante el pago es generalmente reconocido, por cuanto la terminación por efecto de la condición resolutoria tácita derivada del incumplimiento se produce sólo con la sentencia ejecutoriada que la declare y, mientras ello no ocurra, el contrato y sus efectos permanecen vigentes, por lo que el demandado puede pagar mientras dure la instancia. Por ello puede oponerse el pago en segunda instancia hasta la vista de la causa. En este sentido, el artículo 10 inciso 1º de la Ley Nº 18.101 se remite al artículo 1977 del Código Civil, que permite dar plazo al deudor para pagar y el artículo 12 de la misma ley autoriza, incluso al subarrendatario, para pagar antes de la dictación de la sentencia (sin distinguir la instancia) y enervar la acción de terminación.
DECIMO: Que conforme a lo recién expuesto efectivamente el fallo impugnado incurre en una falta de decisión del asunto controvertido al no comprender la decisión de las excepciones hechas valer en el juicio y que debieron ser objeto de pronunciamiento y, en consecuencia, la resolución puramente formal sobre estas excepciones, no importa una decisión en los términos del Art. 170 Nº 6 del Código de Procedimiento Civil y, por ello, debe ser acogido el recurso de casación en la forma interpuesto por el demandado.
Y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se declara: 1º Que se rechaza el recurso de casación en la forma interpuesto por la demandante en lo principal de fojas 220; y
2º Que se acoge el recurso de casación en la forma interpuesto por la demandada en lo principal de fojas 230 y, en consecuencia, se declara nula la sentencia recurrida de seis de agosto de dos mil catorce, escrita a fojas 217 y siguientes, la que se reemplaza por la que se dicta a continuación.
En razón de lo anterior, se omite pronunciamiento sobre el recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandante en el primer otrosí de fojas 220.
Redacción del Abogado Integrante señor Quintanilla.
Rol N° 24.968-2014.
Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los Abogados Integrantes señores Alvaro Quintanilla P., y Jaime Rodríguez E. No firman las Ministras señora Chevesich y señora Muñoz, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal la primera y por estar en comisión de servicios la segunda. Santiago, quince de junio de dos mil dieciséis. Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.
En Santiago, quince de junio de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.
Santiago, quince de junio de dos mil dieciséis. De conformidad a lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar la correspondiente sentencia de reemplazo.
Se reproduce la sentencia apelada, con excepción de las oraciones “que suman $12.550.000”, y, “pero solo por el monto indicado” del considerando tercero, que se eliminan.
1º Que como se expuso en los razonamientos octavo y noveno del fallo de casación, que se reproducen, la norma del artículo 8º Nº 9 inciso 3º de la Ley Nº 18.101 no obsta a la aplicación de la de carácter general del artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, que permite al demandado oponer en segunda instancia, entre otras, las excepciones de prescripción y de pago efectivo de la deuda cuando ésta se funde en un antecedente escrito, considerando además que el procedimiento ordinario, según artículo 3º del Código de Procedimiento Civil, es de aplicación común a todas las gestiones, trámites y actuaciones que no estén expresamente sometidos a una regla especial diversa, cualquiera sea su naturaleza.
2º Que el demandado, a fojas 202, ha opuesto la excepción de prescripción extintiva respecto a la acción de cobro referida a las rentas devengadas durante un lapso superior a cinco años contados hacia atrás desde la notificación de la demanda, actuación que tuvo lugar el 19 de agosto de 2013, quedando en ello comprendidas todas las rentas cuya exigibilidad se produjo con anterioridad al mes de agosto del año 2008 por haber transcurrido un lapso superior a cinco años desde su exigibilidad, operando la prescripción extintiva de acuerdo al artículo 2515 del Código Civil y considerando que tal lapso debe computarse desde que se hizo exigible cada uno de los períodos de renta materia de la demanda, en consecuencia corresponderá acoger esta excepción en los términos referidos, esto es, entendiéndose prescrita la acción de cobro de todo crédito devengado con anterioridad a agosto de 2008, limitándose ella a las obligaciones exigibles a partir de ese mes.
3º Que en relación a la excepción de pago, el demandado fundó esta excepción en los documentos agregados de fojas 136 a 201, antecedentes que, si bien fueron objetados por la demandante, conforme a los criterios de ponderación probatoria aplicables en este procedimiento, tal objeción debe ser desestimada por cuanto la consignación de valores en la cuenta corriente de la actora se hizo mediante depósito o transferencia electrónica, modalidad que usualmente utilizaron las partes según consta de otros documentos que rolan en autos y relativos a otros períodos de renta, resultando así manifiesto que esta forma de solución o pago de las rentas estaba convenida y aceptada por ellas, corroborando dicha conclusión, la circunstancia que la demandante no alegó, menos probó, la existencia de otra vinculación contractual con la demandada que sirviera de antecedente a los pagos efectuados por ésta. Esos instrumentos efectivamente acreditan haberse transferido a la actora los valores que esos mismos señalan y en las fechas que consignan.
4º Que corresponde examinar la procedencia del cobro de diferencias o rentas desde agosto de 2008 y hasta de 2013 en que se restituyó el inmueble arrendado. De este modo, establecido que la renta a agosto de 2008, en virtud de acuerdo tácito de las partes, era de $1.200.000 mensuales, el pago durante los meses de agosto de 2008 y hasta abril de 2011, ambos meses incluidos, consta del reconocimiento que hace la arrendadora en la nómina o planilla Excel acompañada por ella en el expediente de medida prejudicial precautoria y en el segundo otrosí de la demanda y corroborada con los documentos acompañados en segunda instancia y agregados a fojas 161 a fojas 165 respecto del año 2008; a fojas 166 a fojas 177, en relación al año 2009; a fojas 178 a 188, respecto del año 2010 y a fojas 189 a 193, con respecto a enero a abril de 2011.
5º Que igualmente establecido que la renta convencionalmente aumentó a $ 1.450.000 a partir de mayo de 2011 y que se mantuvo hasta abril de 2013, la arrendadora, con la planilla Excel acompañada a la demanda reconoce como pagada regularmente esa suma durante los meses de mayo de 2011 hasta abril de 2012, ambos meses incluidos, aunque, en relación a este período, el demandado sólo acreditó los pagos de los meses de mayo a diciembre de 2011, ambos incluidos, mediante los documentos agregados desde fojas 194 a fojas 201.
6º Que en relación a las rentas correspondientes a mayo de 2012 y hasta abril de 2013, la demandante reconoce, en el documento agregado en la medida prejudicial precautoria y en el segundo otrosí de la demanda, los siguientes abonos: en mayo de 2012, $1.100.000; en junio de 2012, $500.000; en julio de 2012, $1.250.000; en diciembre de 2012, $1.000.000 y en enero de 2013, $1.000.000, totalizando estos abonos la suma total de $4.800.000. Por otra parte, como el demandado no acreditó el pago de las rentas completas de los meses de mayo de 2012 a abril de 2013, como le correspondía según la carga probatoria que le asigna el Art. 1698 del Código Civil, según lo recién establecido, resultan los siguientes valores insolutos: diferencia por el mes de mayo de 2012, $350.000; diferencia por el mes de junio de 2012, $950.000; diferencia por el mes de julio de 2012, $200.000; por agosto de 2012, $1.450.000; por septiembre de 2012, $1.450.000; por octubre de 2012, $1.450.000; por noviembre de 2012, $1.450.000; por diferencia por diciembre de 2012, $450.000; por enero de 2013, $450.000; por febrero de 2013, $1.450.000; por marzo de 2013, $1.450.000 y por abril de 2013, $1.450.000. En consecuencia los demandados deberán pagar las diferencias y rentas impagas según lo recién determinado, todas debidamente reajustadas desde que se devengaron, según los períodos indicados más intereses corrientes para operaciones reajustables desde igual fecha de exigibilidad y hasta la de su pago efectivo, según liquidación que se practique.
7º Que la excepción de compensación opuesta por el demandado debe ser desestimada por no estar autorizada su alegación en segunda instancia por el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil.
Y visto, además, lo dispuesto en los artículos 177 y 186 del Código de Procedimiento Civil, se declara:
1º Que se acoge la excepción de prescripción opuesta por la parte demandada en segunda instancia sólo en lo que respecta a créditos por las rentas devengadas con anterioridad a cinco años a la fecha de notificación de la demanda, esto es, devengados con anterioridad a agosto de 2008;
2º Que se acoge la excepción de pago, pero sólo en los montos y por los períodos a que se refieren los comprobantes de depósito y transferencia bancaria acompañados en segunda instancia, agregados a fojas 136 a 201 y detallados en considerando 4º;
3º Que se rechaza la excepción de compensación.
4º Que se confirma la sentencia de primera instancia de veinticinco de septiembre de dos mil trece, escrita a fojas 15 y siguientes, con declaración que se acoge la demanda sólo en cuanto los demandados deberán pagar solidariamente las rentas y diferencias por los períodos de renta devengados entre los meses de mayo de 2012 y abril de 2013, ambos incluídos, según los valores de renta determinados en la motivación 6º precedente, con más el reajuste e intereses corrientes para operaciones reajustables, ambos entre el mes de su exigibilidad y la fecha de pago efectivo, todo según liquidación que practicará la Secretaría del Tribunal.
Redacción del Abogado Integrante don Álvaro Quintanilla Pérez.
Rol Nº 24.968-2014.

References: artículo 1945
 artículo 1942
 artículo 426
 artículo 1698
 artículo 1545
 resolución 
 artículo 310
 artículo 2515
 artículo 310
 artículo 8
 artículo 310
 artículo 768
 artículo 768
 artículo 170
 artículo 768
 artículo 1570
 artículo 768
 artículo 170
 artículo 768
 artículo 768
 artículo 170
 artículo 768
 artículo 170
 artículo 310
 artículo 310
 artículo 3
 artículo 310
 artículo 10
 artículo 1977
 artículo 12
 resolución 
 resolución 
 artículo 786
 artículo 8
 artículo 310
 artículo 3
 artículo 2515
 artículo 310