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Timestamp: 2019-10-22 09:11:54+00:00

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Robert W. Kutzner - Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum
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Mängel am Gemeinschaftseigentum führen zu Schäden in der Wohnung des Sondereigentümers - Schadensersatz des Sondereigentümers gegen die Gemeinschaft?
Wenn man einen Wohnungseigentümer fragt, ob er glaubt, dass seine Schäden von der Gemeinschaft zu ersetzen sind, wenn es durch ein undichtes Dach im Gemeinschaftsbereich zu Schäden in seiner Wohnung kommt, wird dieser Eigentümer antworten, selbstverständlich. Diese sehr weit verbreitete Auffassung ist jedoch mit der Rechtslage in wesentlichen Bereichen nicht vereinbar.
Im Bereich des Gemeinschaftseigentums, z. B. am Flachdach einer Wohnanlage, treten Undichtigkeiten im Laufe der Jahre auf. Diese Undichtigkeiten werden zunächst nicht bemerkt, sondern zeigen sich erst, nachdem Feuchtigkeit in den Dachgeschosswohnungen an den Decken entstehen. Das Dach wird abgedichtet. Nun stellt sich die Frage, ob die in den Dachgeschosswohnungen betroffenen Sondereigentümer ihre Schäden, bestehend aus Malerarbeiten, Trocknungsarbeiten, Schäden an Möbeln, Nutzungsausfälle von der Gemeinschaft erstattet erhalten. Hierzu einige Grundsätze.
Verschuldensabhängiger / verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch
Der BGH hat unter anderem in der Entscheidung V ZR 10/10 entschieden, dass es keinen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog gibt. Dies bedeutet, dass der betroffene Sondereigentümer gegen die Gemeinschaft keinen verschuldensunabhängigen Anspruch auf Erstattung der entstandenen Schäden des Sondereigentums hat. Ein verschuldensunabhängiger Anspruch würde bedeuten, dass Sondereigentümer bereits dann einen Schadensersatzanspruch bzw. Entschädigungsanspruch haben, wenn die Schäden sich kausal aus Mängeln des Gemeinschaftseigentums ergeben. Ein Verschulden der Gemeinschaft bzw. des Verwalters wäre dann nicht erforderlich bzw. nachzuweisen. Einen derartigen Anspruch lehnt die Rechtsprechung ab.
Es verbleibt daher nur die Möglichkeit eines verschuldensabhängigen Schadensersatzanspruches nach § 280 Abs. 1, Abs. 2 BGB i. V. m § 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG. Dies setzt voraus, dass gegenüber der Gemeinschaft bzw. dem Verwalter ein Verschulden hinsichtlich des eingetretenen Schadens nachgewiesen werden kann. Dieser Verschuldensnachweis ist nicht einfach zu führen.
Mögliche Fallgestaltungen bestehen darin, dass die Eigentümergemeinschaft trotz Kenntnis der Schäden im Sondereigentum und der Möglichkeit, dass der Schaden aus dem Gemeinschaftseigentum kommt, keine entsprechenden Schritte einleitet. Wenn hierdurch Verzögerungen eintreten und diese Verzögerungen zu nachweisbaren Schäden führen, können diese (Verzögerungsschäden) bei der Gemeinschaft geltend gemacht werden.
Aufgabenverteilung zwischen Verwaltung und Gemeinschaft bei Instandsetzung
In diesem Zusammenhang ist die Aufgabenverteilung zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter zu berücksichtigen. Wenn in der Teilungserklärung, dem Verwaltervertrag etc. nichts anderes geregelt ist, hat der Verwalter die Aufgabe, für die Instandhaltung zu sorgen und die Voraussetzungen für die Instandsetzung, soweit erforderlich, zu schaffen. Sollte der Verwalter Instandhaltungsmaßnahmen nicht bzw. nicht ausreichend ergreifen, können sich hier direkt Ansprüche des Sondereigentümers gegen den Verwalter ergeben.
Im Bereich der Instandsetzung ist zu differenzieren. Der Verwalter hat zunächst die Aufgabe das bauliche Problem zu erkennen, aufzuarbeiten und die erforderlichen Sanierungsarbeiten der Eigentümergemeinschaft vorzustellen. Die Eigentümergemeinschaft hat dann die Pflicht zu entscheiden, welche Maßnahmen in welchem zeitlichen Rahmen durchgeführt und wie die Kosten finanziert werden. Erst dann übernimmt der Verwalter wiederum die Pflicht, diese Beschlüsse umzusetzen.
Diese Differenzierung ist deshalb so wichtig, um entscheiden zu können, auf welcher Seite ein möglicher Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden kann. Hierbei ist auch zu beachten, dass die Rechtsprechung den Verwalter nicht als Erfüllungsgehilfen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 278 BGB ansieht. Dies bedeutet, dass ein Verschulden des Verwalters der Gemeinschaft nicht zugerechnet wird. Die Ansprüche sind daher jeweils direkt geltend zu machen.
Als Zwischenergebnis kann daher festgehalten werden, dass Schäden am Sondereigentum, die durch das Gemeinschaftseigentum verursacht wurden, nur dann bei der Gemeinschaft geltend gemacht werden können, wenn die Gemeinschaft z. B. nicht rechtzeitig auf Hinweise des Sondereigentümer bzw. der Verwaltung reagiert. Aber auch in diesem Fall besteht nur ein Anspruch auf Erstattung der Kosten, die durch die Verzögerung eingetreten sind.
Verschuldensunabhängiger Anspruch nach § 14 WEG
Eine verschuldensunabhängige Schadensersatzanspruchsnorm ergibt sich aus § 14 Nr. 4 2. Halbsatz WEG. Sollten sich Schäden im Sondereigentum dadurch ergeben, dass der Sondereigentümer verpflichtet ist, z. B. Handwerker in die Wohnung zu lassen, damit diese Mängel am Gemeinschaftseigentum beseitigen, sind diese Schäden von der Gemeinschaft als Verwaltungskosten zu tragen.
Ersatz spezieller Kosten
Zum Teil wird dem Sondereigentümer ein Anspruch im Sinne von § 21 Abs. 2 WEG zugesprochen, wenn der Sondereigentümer ein Gutachten beauftragt, um eine Schadensermittlung vorzunehmen. Dies setzt jedoch voraus, dass die Einholung des Gutachtens notwendig war.
Werden Sicherungsmaßnahmen nach Auftreten des Schadens nicht unverzüglich von der Verwaltung eingeleitet, kann sich auch hieraus ein Schadensersatzanspruch ergeben.
Zufallsschäden / Versicherungsschäden
Zu differenzieren ist auch hinsichtlich des Schadenseintrittes. Die vorliegenden Fallgestaltungen gelten im Wesentlichen für die sogenannten Zufallsschäden, d. h. Schäden, die durch Abnutzung, Alterung und nicht erkennbare Baumängel entstanden sind. Etwas anderes gilt bei Schäden, die durch Versicherungen abgedeckt werden. In diesen Fällen kommt es auf Verschulden nicht an. Dies betrifft z. B. versicherte Elementarschäden, Leitungswasserschäden etc..
Zu beachten ist auch, dass mögliche Schadensersatzansprüche sich daraus ergeben können, dass bautechnische Mängel festgestellt werden, für die das Bauunternehmen, der Handwerker etc. haftet. Hier sind unverzüglich entsprechende Gewährleistungsfristen zu überprüfen, um gegebenenfalls rechtzeitig noch laufende Gewährleistungsfristen zu hemmen. Sollte in der Sache auch ein Architekt mit der Planung bzw. Bauleitung eingeschaltet worden sein, können auch hier Schadensersatzansprüche bestehen.
Robert W. Kutzner
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References: BGH 
 § 906
 § 280
 § 286
 § 21
 § 278
 § 14
 § 14
 § 21