Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/zasady_przyznawania_lokali_socjalnych,72,p.html
Timestamp: 2019-09-22 20:58:34+00:00

Document:
Małgorzata Rybarczyk • Opublikowane: 2016-06-06
Jestem właścicielem domu, w którym mieszka nielegalnie pewna osoba z dziećmi. Osoba ta ma prawomocny wyrok o eksmisji do lokalu socjalnego. Jeżeli kupię jej mieszkanie na własność, a ona nie zechce się do niego przeprowadzić, bo będzie to mieszkanie w innym województwie, to co mogę zrobić? Czy w takich sytuacjach bierze się pod uwagę metraż mieszkania, które obecnie ta osoba zajmuje?
Zgodnie z art. 14 ust. 1 tejże ustawy w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Pod pojęciem „lokal socjalny” należy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.
Jak wynika z ustawy, to gmina, a nie właściciel mieszkania, zobowiązana jest dostarczyć lokatorom lokal socjalny, do którego mogą być eksmitowani. W sytuacji gdy gmina proponuje lokatorowi lokal socjalny może on odmówić przyjęcia takiego lokalu jedynie gdy nie spełnia norm metrażowych, a jego standard jest znacząco obniżony w stosunku do lokalu pierwotnego. Szczegółowe zasady i standard lokali określają każdorazowo gminy we własnych uchwałach.
Zgodnie z art. 14 ust. 1 zd. 2 obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego osobie uprawnionej do jego otrzymania w wyroku nakazującym eksmisję spoczywa na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, nawet gdyby nie zgłosiła się w procesie o eksmisję albo gdyby po wydaniu wyroku doszło do zdarzenia, wskutek którego podlegający opróżnieniu lokal znalazłby się w granicach administracyjnych innej gminy (wyrok SN z 23 listopada 2012 r., I CSK 292/12). Realizacja przedmiotowego obowiązku polega na przedstawieniu osobie uprawnionej oferty najmu lokalu socjalnego, gdyż nie można nikogo zmusić do tego, aby zamieszkał w oferowanym lokalu. Zwłoka gminy w wykonaniu tego obowiązku przesądza o jej odpowiedzialności odszkodowawczej wobec właściciela lokalu. Przed wydaniem rozstrzygnięcia w sprawie o odszkodowanie sąd musi zatem rozważyć, czy oferta zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego była ofertą skuteczną, tzn. powodującą wygaśnięcie obowiązku dostarczenia takiego lokalu. Wymaga to zbadania, czy gmina złożyła tę ofertę wszystkim uprawnionym i czy oferowany przez nią lokal spełniał warunki lokalu socjalnego. Jeśli tak było, obowiązek zapewnienia tego lokalu wygasł wraz ze złożeniem oferty, ponieważ po złożeniu nieprzyjętej przez uprawnionych oferty wyrok eksmisyjny mógł być wykonany (wyrok SN z 23 listopada 2012 r., I CSK 292/12).
Jeśli zakupi Pan lokal, by przekazać go dzikim lokatorom, to niestety tylko od ich dobrej woli zależeć będzie, czy się tam przeprowadzą. Nikt nie może ich do tego przymusić. Tak więc może się okazać, iż zostanie Pan i z lokatorami, i nowym mieszkaniem.
To, co może Pan teraz uzyskać dla siebie, to odszkodowanie od gminy, za to że nie dostarcza lokalu socjalnego zgodnie z wyrokiem. Jak stanowi art. 18 ustawy, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego. Zakres odpowiedzialności gminy wyznacza art. 361 § 1 i 2 K.c. (por. postanowienie SN z 25 czerwca 2008 r., III CZP 46/2008). Zgodnie z tym przepisem gmina odpowiada jedynie za normalne, dające się przewidzieć, następstwa swojego zaniechania, a naprawienie szkody obejmuje straty, które poniósł właściciel lokalu, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby gmina we właściwym czasie zaoferowała osobom uprawionym lokal socjalny. Odszkodowanie może zatem obejmować także opłaty związane z korzystaniem z lokalu (uchwała SN z 16 maja 2012 r., III CZP 12/2012, Lexis.pl nr 3874032), ponieważ: „[...] ocena zakresu szkody pozostającej w normalnym związku przyczynowym ze zdarzeniem stanowiącym źródło szkody powinna opierać się na porównaniu stanu majątku poszkodowanego istniejącego po wystąpieniu zdarzenia wyrządzającego szkodę, z możliwym stanem tego majątku w przypadku gdyby zdarzenie to nie wystąpiło, z uwzględnieniem warunku, czy stan ten jest typowym, zazwyczaj występującym następstwem zdarzenia wyrządzającego szkodę. Należy w związku z tym opowiedzieć się za oceną, że konieczność ponoszenia przez właściciela lokalu kosztów związanych z korzystaniem z mieszkania przez lokatorów, którzy nie ponoszą takich opłat, jest co do zasady normalnym następstwem niewykonania przez gminę obowiązku dostarczenia im lokalu socjalnego. Brak bowiem w istocie podstaw do innego traktowania jako elementu szkody strat wynikających z niemożliwości uzyskania czynszu najmu i strat będących następstwem konieczności ponoszenia przez samego właściciela opłat za korzystanie z lokalu obejmujących np. należności za wodę, energię elektryczną i ogrzewanie mieszkania. Ocena istnienia szkody w tym zakresie wymaga jednak indywidualnej oceny, uwzględniającej okoliczności towarzyszące możliwości wynajmowania konkretnego lokalu. Pozostaje bowiem kwestią konkretnych ustaleń, czy na określonym rynku najmu lokali jego właściciel – przy uwzględnieniu określonej rynkowej stawki czynszu – może uzyskać dodatkowo od wyjmującego także należności pokrywające w całości lub w części wysokość opłat związanych z korzystaniem z lokalu. W przypadku wykazania takiej okoliczności szkoda, o której mowa w art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie lokatorów obejmowałaby tego rodzaju opłaty” (z uzasadnienia powołanej uchwały).
Oczywiście osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego i oczekujące na lokal socjalny są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. W przypadku osób uprawnionych do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł (art. 18 ust 1-4 ustawy).
Osobiście radziłabym wstrzymać się z zakupem mieszkania, jeżeli nie ma Pan pewności, iż lokatorzy się wyprowadzą. A w tym samym czasie dopilnować zapłaty odszkodowania przez gminę. Gminy po uzyskaniu wyroków płacą, bowiem mają na ten cel przewidziane środki w budżecie.
Mam przydział na mieszkanie socjalne z tytułu eksmisji. W umowie jest napisane, że w wyposażeniu mieszkania jest gaz, ale faktycznie go tam nie...

References: art. 14
 art. 14
 art. 18
 art. 417
 art. 361
 art. 18