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Timestamp: 2016-10-22 11:59:50+00:00

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1C_872/2013 � � Urteil vom 4. August 2014
A.a.�Die A.________ GmbH plant eine �berbauung auf dem Grundst�ck Nr. 661 des Grundbuchs der Gemeinde Kerzers. Die Parzelle befindet sich in der Mischzone, in der sowohl Wohngeb�ude als auch Bauten f�r den Betrieb von Handel, Gewerbe und Dienstleistungen zugelassen sind.
A.b.�Im Sommer 2011 stellte die A.________ GmbH bei der Gemeinde Kerzers ein Gesuch f�r den Neubau von drei Mehrfamilienh�usern mit zwei Mal acht (bezeichnet als Haus 1 und 2 auf Art_661 in Kerzers) und einmal vier Einheiten (bezeichnet als Atelier auf Art_661 in Kerzers), Erdsondenbohrungen f�r W�rmepumpen sowie einen Neubau f�r drei Unterst�nde f�r Autos und Velos. Am 22. August 2011 ersuchte die A.________ GmbH zus�tzlich darum, die geltende �berbauungsziffer (leicht) �berschreiten zu d�rfen. Das Baugesuch st�tzte sich auf das damals geltende Planungs- und Baureglement der Gemeinde Kerzers vom 13. Februar 1996 (PBR). Interessierte Dritte wurden mit Brief vom 28. Dezember 2011 schriftlich �ber das Bauprojekt informiert. Das Baugesuch wurde am 4. Januar 2012 im kommunalen Anzeiger publiziert und am 6. Januar 2012 im Kantonalen Amtsblatt �ffentlich ausgeschrieben. Es wurde keine Einsprache erhoben.
B.a.�Am 5. August 2012 erteilte der Oberamtmann des Seebezirks der A.________ GmbH eine "provisorische Baubewilligung" f�r das Bauprojekt auf der Parzelle Nr. 661 im Grundbuch Kerzers, nachdem vorweg die Gemeinde Kerzers und das Bau- und Raumplanungsamt des Kantons Freiburg (BRPA) dazu ihre Zustimmung erteilt hatten.
B.b.�Nach zwei �ffentlichen Auflagen beschloss die Gemeinde Kerzers am 17. April 2013 eine Revision ihrer Ortsplanung. Das Planungs- und Baureglement schreibt seither in Art. 25 PBR in der Mischzone einen Mindestanteil f�r Handel, Dienstleistungen und Gewerbe von 20% der Geschossfl�che vor.
C.a.�Im Rahmen der �mterkonsultation im Zusammenhang mit der Pr�fung des Baugesuchs wurden verschiedene Gutachten und Stellungnahmen mehrerer kantonaler Amtsstellen erstellt. In seinem Gutachten vom 17. September 2012 hielt das BRPA Folgendes fest:
"Das BRPA stellt fest, dass die Geschossfl�che des Geb�udes Steindleren 2 (Atelier) 20% der geplanten Gesamtgeschossfl�che entspricht. Unter der Voraussetzung, dass dieses Ateliergeb�ude, wie es sein Name besagt, zu Handels-, Dienstleistungs- und Gewerbezwecken genutzt wird, entspricht die Nutzung des gesamten Bauvorhabens der Mischzone."
C.b.�Am 18. September 2012 erteilte der Oberamtmann des Seebezirks der A.________ GmbH die ordentliche Baubewilligung unter der ausdr�cklichen Voraussetzung, dass die Pl�ne und die in den kantonalen und kommunalen Gutachten enthaltenen Bedingungen strikte eingehalten werden (Ziff. 1 der Baubewilligung).
Dagegen f�hrte die A.________ GmbH Beschwerde beim Kantonsgericht des Kantons Freiburg. Dieses wies die Beschwerde am 24. Oktober 2013 ab.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht beantragt die A.________ GmbH, den Entscheid des Kantonsgerichts aufzuheben und Ziff. 1 der Baubewilligung des Oberamtmannes des Seebezirks vom 18. September 2012 in dem Sinne abzu�ndern, dass der Vorbehalt aufgehoben wird, wonach das Ateliergeb�ude nur zu Handels-, Dienstleistungs- und Gewerbezwecken genutzt werden d�rfe; eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erw�gungen an das Kantonsgericht zur�ckzuweisen; subeventuell sei Ziff. 1 der Baubewilligung in dem Sinne abzu�ndern, dass der Mindestanteil f�r Handel, Dienstleistungen und Gewerbe von 20% der Geschossfl�che nicht auf das Ateliergeb�ude beschr�nkt wird, sondern auf das gesamte Bauprojekt verteilt werden darf, das Gegenstand der Baubewilligung bildet. Zur Begr�ndung wird im Wesentlichen eine Rechtsverweigerung, die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts, die willk�rliche Anwendung des kantonalen Rechts sowie die Verletzung der Eigentumsgarantie geltend gemacht.
Der Gemeinderat Kerzers h�lt an den gef�llten Beschl�ssen fest und f�hrt dazu aus:
"Der Gemeinderat Kerzers unterst�tzt das Vorhaben der Baugesuchstellerin, da seiner Ansicht nach die Zonenkonformit�t des Bauvorhabens gegeben ist und seit der Abgabe des Baugesuchs keine neuen, wesentlichen Erkenntnisse festgestellt werden konnten, die eine Neubeurteilung rechtfertigen."
Das Kantonsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das BRPA verweist, ohne einen Antrag zu stellen, auf die Stellungnahme des Kantonsgerichts. Ohne ausdr�ckliches Rechtsbegehren bezeichnet das Oberamt des Seebezirks die Beschwerde als inhaltlich unbegr�ndet.
Der Gemeinderat Kerzers, das Oberamt des Seebezirks und das BRPA haben auf weitere Stellungnahmen verzichtet. Die A.________ GmbH �usserte sich am 4. M�rz 2014 nochmals zur Sache. Weitere Eingaben gingen beim Bundesgericht nicht mehr ein.
1.1.�Gest�tzt auf Art. 82 lit. a BGG beurteilt das Bundesgericht Beschwerden gegen Entscheide in Angelegenheiten des �ffentlichen Rechts. Dieses Rechtsmittel steht auch auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verf�gung. Das Bundesgerichtsgesetz enth�lt dazu keinen Ausschlussgrund (BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251). Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid (vgl. Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG) im Bereich des Raumplanungs- und Baurechts.
1.2.�Die Beschwerdef�hrerin war an den vorinstanzlichen Verfahren beteiligt und ist als Gesuchstellerin von der Streitsache direkt betroffen. Sie ist damit gem�ss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert (vgl. 137 II 30 E. 2.2.2 S. 33).
1.3.�Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), pr�ft die bei ihm angefochtenen Entscheide aber grunds�tzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, die von den Beschwerdef�hrern geltend gemacht und begr�ndet werden (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Erh�hte Anforderungen an die Begr�ndung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich der willk�rlichen Anwendung von kantonalem Recht) ger�gt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S 254 mit Hinweisen). Die Beschwerdeschrift gen�gt diesen Anforderungen.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt eine Rechtsverweigerung gem�ss Art. 29 Abs. 1 BV in Verbindung mit Art. 94 BGG. Die Vorinstanz habe das bereits bei ihr erhobene subsidi�re Rechtsbegehren, die Baubewilligung so zu �ndern, dass der Mindestanteil f�r Handel, Dienstleistungen und Gewerbe von 20% der Geschossfl�che nicht auf das Ateliergeb�ude beschr�nkt werde, sondern auf das gesamte Bauprojekt verteilt werden d�rfe, nur zur Kenntnis genommen, nicht aber behandelt. Zwar �usserte sich das Kantonsgericht tats�chlich nicht ausdr�cklich zu diesem Eventualbegehren. Es ging aber davon aus, die Beschwerdef�hrerin habe fr�her im Verfahren selbst zu erkennen gegeben, das so genannte Ateliergeb�ude f�r den massgeblichen Mindestanteil ben�tzen zu wollen. Behaftete die Vorinstanz aus ihrer Sicht die Beschwerdef�hrerin auf deren fr�heren Verhalten, so musste sie auf das sp�tere davon abweichende Eventualbegehren nicht eingehen. Fraglich ist lediglich, ob das Kantonsgericht den angeblichen Standpunkt der Beschwerdef�hrerin richtig beurteilte (dazu hinten E. 4). Im �brigen kann hier angesichts des Verfahrensausgangs offenbleiben, ob die Vorinstanz im Zusammenhang mit dem fraglichen Eventualbegehren der Beschwerdef�hrerin das Recht verweigert hat.
3.1.�Die Beschwerdef�hrerin bem�ngelt die Dauer des Verfahrens von der Erteilung der provisorischen Baubewilligung am 5. April 2012 bis zu derjenigen der definitiven Baubewilligung am 18. September 2012. Art. 96 Abs. 2 erster Satz des freiburgischen Ausf�hrungsreglements zum Raumplanungs- und Baugesetz vom 1. Dezember 2009 (RPBR) schreibe vor, dass im ordentlichen Verfahren unter den hier erf�llten Voraussetzungen �ber ein Baugesuch in der Regel innert 60 Tagen seit dem Eingang beim BRPA entschieden werden m�sse. Vorbehalten werde einzig die ausdr�ckliche Sistierung eines Baugesuchsverfahrens. Selbst wenn es sich bei Art. 96 Abs. 2 RPBR lediglich um eine Ordnungsfrist handeln sollte, erweise sich die hier massgebliche Dauer von ann�hernd f�nfeinhalb Monaten als deutlich zu lang. Dies verstosse im vorliegenden Fall gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nach Art. 9 BV sowie Art. 10 der Kantonsverfassung des Kantons Freiburg vom 16. Mai 2004; die Dauer h�nge n�mlich damit zusammen, dass die kantonale Bewilligungsbeh�rde die kommunale Ortsplanrevision mit der das Bauprojekt der Beschwerdef�hrerin erschwerenden Neuerung f�r Mischzonen habe abwarten wollen.
3.2.�Im Kanton Freiburg wird das Baugesuch bei der Gemeinde eingereicht und von dieser dem kantonalen Bau- und Raumplanungsamt (BRPA) �bermittelt. Das Oberamt als Baubewilligungsbeh�rde wird erst nach Abschluss der Pr�fung des Gesuchs durch die kantonalen Amtsstellen und nach �berweisung des Dossiers durch das BRPA mit der Sache befasst. Im vorliegenden Fall erhielt das Oberamt das Baugesuchsdossier vom BRPA zusammen mit dessen Gutachten erst am 17. September 2012. Am Tag darauf erging der Entscheid des Oberamts. Diesem kann mithin keine Verz�gerung vorgeworfen werden. Ob die kommunalen und kantonalen Beh�rden zusammen das Verfahren insgesamt verz�gert haben, kann offenbleiben. Jedenfalls durfte die Beschwerdef�hrerin nicht einfach unt�tig zuwarten, bis der Entscheid erging, um danach eine Verz�gerung geltend zu machen; vielmehr h�tte sie sich schon fr�her bei den Beh�rden um eine raschere Erledigung bem�hen m�ssen. Dass sie das getan h�tte, tut sie nicht dar.
3.3.�Die Beschwerdef�hrerin kann entgegen ihrer Auffassung auch aus der Erteilung der so genannten provisorischen Baubewilligung nichts zu ihren Gunsten ableiten. Bei einem solchen Gesuch um vorzeitigen Baubeginn nach Art. 144 des freiburgischen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 (RPBG) wird das Oberamt noch nicht mit der Hauptfrage befasst und verf�gt insbesondere noch nicht �ber das Gesuchsdossier (vgl. Art. 99 Abs. 1 lit. d RPBR). Es entscheidet �ber das Gesuch um vorzeitigen Baubeginn einzig auf der Grundlage der Stellungnahmen der Gemeinde und des kantonalen Bau- und Raumplanungsamtes. Bei der Bewilligung des vorzeitigen Baubeginns wird denn auch ausdr�cklich unterstrichen, dass sich daraus kein Anspruch auf Erteilung der definitiven Baubewilligung ableiten l�sst und dass die Baut�tigkeit ausdr�cklich auf das alleinige Risiko der Bauherrschaft hin erfolgt (vgl. Art. 99 Abs. 4 RPBR). Das geschah so auch im vorliegenden Fall.
4.1.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt, das Kantonsgericht sei f�lschlicherweise davon ausgegangen, das strittige Bauprojekt beachte die nachtr�glich eingef�hrte Bestimmung zum Mindestanteil von 20% f�r Handels-, Dienstleistungs- und Gewerbezwecke in der Mischzone. Die Vorinstanz habe dabei den Sachverhalt willk�rlich und damit offensichtlich unrichtig festgestellt und gest�tzt darauf das kantonale Recht bzw. das Planungs- und Baureglement der Gemeinde Kerzers willk�rlich angewandt.
4.2.�Eine offensichtlich unrichtige bzw. willk�rliche Sachverhaltsfeststellung liegt vor, wenn diese widerspr�chlich oder aktenwidrig ist oder auf einem offensichtlichen Versehen beruht bzw. klarerweise den tats�chlichen Verh�ltnissen widerspricht (vgl. etwa das Urteil des Bundesgerichts 1C_485/2013 vom 3. Dezember 2013 E. 4.2).
4.3.�Nach der st�ndigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willk�r in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch einzig auf, wenn nicht bloss die Begr�ndung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere L�sung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, gen�gt nicht (BGE 134 II 124 E. 4.1 S. 133; 132 I 175 E. 1.2 S. 177; 131 I 467 E. 3.1 S. 473 f.; je mit Hinweisen).
4.4.�Wie das Kantonsgericht festgehalten hat, sind nach der sich an Art. 176 RPBG anlehnenden Praxis des Kantons Freiburg Bauvorhaben grunds�tzlich nach dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs geltenden Recht zu beurteilen; m�gliche k�nftige �nderungen des Rechts haben auf die Bewilligungsf�higkeit eines Bauvorhabens keinen Einfluss. Art. 91 RPBG bestimmt allerdings, dass von der �ffentlichen Auflage der Pl�ne und Vorschriften an bis zu ihrer Genehmigung durch die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion auf Grundst�cken, die in den Plan einbezogen sind, f�r beabsichtigte Projekte keine Bewilligung erteilt werden darf.
4.4.1.�Im September 2003 ordnete die Gemeinde Kerzers eine Revision ihrer Ortsplanung an. Am 1. Januar 2010 trat der vom Kanton erlassene revidierte Art. 52 RPBG in Kraft, wonach unter anderem die Gemeinden beauftragt werden, f�r Mischzonen einen minimalen Industrie- und Gewerbeanteil in Prozenten festzulegen. Die Gemeinde Kerzers nahm dies im neuen Art. 25 PBR auf. Die neue Ortsplanung mit den entsprechenden Bestimmungen wurde erstmals vom 17. August bis zum 17. September 2012 und ein zweites Mal vom 1. Februar bis zum 4. M�rz 2013 �ffentlich aufgelegt. Das neue Planungs- und Baureglement wurde am 17. April 2013 beschlossen.
4.4.2.�Die erste als Vorprojekt bezeichnete Baueingabe der Beschwerdef�hrerin an die Gemeinde stammt vom 16. Juni 2011. Das eigentliche Baugesuch mit den definitiven Unterlagen wie Baupl�nen erging am 22. August 2011, also rund ein Jahr vor der erstmaligen �ffentlichen Auflage der PBR-Revision. Wie auch das Kantonsgericht festh�lt, galt nach dem im Zeitpunkt der Gesuchstellung anwendbaren PBR vom 13. Februar 1996 der minimale Mindestanteil von 20% f�r Handels-, Dienstleistungs- und Gewerbezwecke in der Mischzone noch nicht. Dieser wurde vielmehr in der Gemeinde Kerzers erst mit der am 17. April 2013 beschlossenen neuen Bestimmung von Art. 25 PBR eingef�hrt.
4.4.3.�Ankn�pfungspunkt f�r einen allf�lligen Planungsstopp bildet gem�ss Art. 91 RPBG nicht das Inkrafttreten des kantonalen Planungsauftrags an die Gemeinde (in Art. 52 RPBG), sondern die �ffentliche Auflage der diesen Auftrag umsetzenden kommunalen Pl�ne und erg�nzenden Bestimmungen. Da bei Einreichung des Baugesuchs der Beschwerdef�hrerin die neuen Pl�ne und Vorschriften des kommunalen Planungs- und Baureglements noch nicht �ffentlich aufgelegt worden waren, griff Art. 91 RPBG nicht. Davon geht stillschweigend auch die Vorinstanz aus, entschied sie doch nicht gest�tzt darauf, der strittige Vorbehalt eines Mindestanteils von 20% sei beachtlich, weil die entsprechende Bestimmung schon �ffentlich aufgelegt worden sei bzw. eine verbindliche unmittelbare Vorwirkung entfaltet habe; das Kantonsgericht f�hrte vielmehr aus, das Bauvorhaben habe den fraglichen Mindestanteil schon immer enthalten bzw. die Pl�ne seien entsprechend zu verstehen, was auch nach dem alten Recht durchaus schon zul�ssig gewesen sei. Soweit das Kantonsgericht mithin davon ausging, die Beschwerdef�hrerin habe von sich aus den Mindestanteil von 20% beachtet, indem sie das so genannte Ateliergeb�ude f�r Dienstleistungsbetriebe vorgesehen und vorbehalten habe, wendete es das kantonale bzw. kommunalen Recht nicht willk�rlich an.
4.5.�Die Beschwerdef�hrerin sieht darin allerdings eine willk�rliche Sachverhaltsfeststellung. Es treffe n�mlich offensichtlich nicht zu, dass sie das Ateliergeb�ude f�r Dienstleistungsbetriebe vorgesehen habe, sondern es seien darin von Beginn an wie in den zwei �brigen geplanten H�usern einzig Wohnungen projektiert gewesen. Die Beschwerdef�hrerin leitet daraus �berdies ab, die offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung f�hre zumindest indirekt zu einer willk�rlichen Rechtsanwendung sowie zu einem Verstoss gegen die Eigentumsgarantie gem�ss Art. 26 BV.
4.5.1.�Die Beschwerdef�hrerin beruft sich in der Replik darauf, die Gemeinde Kerzers vertrete in ihrer Stellungnahme an das Bundesgericht vom 15. Januar 2014 denselben Standpunkt wie sie. Die Ausf�hrungen des Gemeinderats sind allerdings nicht klar. Einerseits gibt er an, das Bauvorhaben der Baugesuchstellerin bzw. Beschwerdef�hrerin zu unterst�tzen, da es zonenkonform sei; andererseits h�lt er an allen gef�llten Entscheiden zu den drei "Mehrfamilienh�usern" fest. Daraus l�sst sich nichts Eindeutiges zugunsten der Beschwerdef�hrerin ableiten.
4.5.2.�Gem�ss den in den Akten liegenden Unterlagen reichte die Beschwerdef�hrerin der Gemeinde am 16. Juni 2011 ein Vorprojekt ein. Bereits auf dem damaligen Plan sind f�r das Ateliergeb�ude Wohnungen eingezeichnet, wenn auch in leicht anderer Konfiguration als in den sp�teren Pl�nen. Auf den definitiven Pl�nen des eigentlichen Baugesuchs vom 22. August 2011 wird der Wohnzweck des Ateliergeb�udes noch deutlicher. Darauf sind bei der fraglichen Baute klar vier Wohnungen (je eine pro Stock) mit drei als "Zimmer" bezeichneten R�umen, einem mit "Wohnen/Essen" beschriebenen Raum mit offenem �bergang zur K�che sowie je ein mit "Bad" und ein mit "Dusche/Waschen" umschriebener Raum eingezeichnet . Es kann kein Zweifel bestehen, dass es sich dabei um Wohnungen handelt, denn ein Gewerbe- oder Dienstleistungsbetrieb ben�tigt nicht sowohl ein Bad als auch eine Dusche sowie einen Wohn- und Essraum mit offener K�che. Auf dem Fassadenplan sind sodann ein spielendes Kind sowie eine Familie eingezeichnet, was ebenfalls einen klaren Hinweis auf den Wohn- und nicht Betriebszweck des Geb�udes bildet.
4.5.3.�In ihren schriftlichen Unterlagen bezeichnete die Gemeinde von Beginn des Baubewilligungsverfahrens an den Gegenstand des Bauvorhabens regelm�ssig als "drei Mehrfamilienh�user mit 2 x 8 und 1 x 4 Einheiten". Auch in der amtlichen Publikation im Amtsblatt des Kantons Freiburg (am 6. Januar 2012) sowie im Anzeiger von Kerzers (4. Januar 2012) wurde das Projekt gleich bezeichnet. Von einem Atelier oder einem Gewerbe- oder Dienstleistungsbetrieb war keine Rede.
4.5.4.�Soweit bekannt, verfolgte erst das kantonale Bau- und Raumplanungsamt eine andere Einsch�tzung des Bauprojekts. Wohl unter dem Eindruck von Art. 52 RPBG und der bevorstehenden Anpassung des Planungs- und Baureglements der Gemeinde Kerzers hielt es in seinem Gutachten vom 17. September 2012 fest, das Ateliergeb�ude sei, wie es sein Name besage, zu Handels-, Dienstleistungs- und Gewerbezwecken zu nutzen. Der R�ckgriff auf die Bezeichnung "Atelier" greift aber eindeutig zu kurz. Die Diskrepanz zu den Baupl�nen h�tte dem kantonalen Amt auffallen m�ssen. In seiner Stellungnahme an das Kantonsgericht vom 23. Januar 2013 schrieb es denn auch selbst in Ziff. 4:
"Da gem�ss den Pl�nen die Einheiten s�mtlicher Einrichtungen f�r Wohnungen ausgestattet sind, wurde .. angenommen, dass das geplante Geb�ude f�r B�ros genutzt werden soll ...".
Darin liegt nicht nur schon in sich ein gewisser Widerspruch, sondern es ist auch nicht ersichtlich, wie die eindeutig f�r Wohnzwecke konzipierten Geb�udeeinheiten ohne Anpassung, die aber weder vom kantonalen Amt beantragt noch vom Oberamt verf�gt wurde, f�r eine B�ronutzung geeignet sein sollten.
4.5.5.�Das Oberamt und das Kantonsgericht schlossen sich der Einsch�tzung des kantonalen Bau- und Raumplanungsamts an. Sie st�tzten sich dabei auf die Vorgaben von Art. 52 RPBG und der damals h�ngigen Revision des kommunalen Planungs- und Baureglements. Dabei unterstellten sie der Beschwerdef�hrerin, ihr Projekt bereits darauf ausgerichtet und daran angepasst zu haben. Das trifft aber offensichtlich nicht zu. Im �brigen durfte die Beschwerdef�hrerin, selbst wenn sie Kenntnis von der geplanten Reglements�nderung hatte, was immerhin wahrscheinlich erscheint, zumindest solange ein Baugesuch nach altem Recht einreichen, als die Reglementsnovelle noch nicht �ffentlich auflag. �ber ihre Interpretation des Baugesuchs vermochten die kantonalen Instanzen zwar einen Widerspruch zum neuen Recht zu vermeiden und damit letztlich der Frage des �bergangsrechts auszuweichen. Das ist aber unzul�ssig, weil es in klarem und aktenkundigem Widerspruch zur tats�chlichen Situation steht. Die Beschwerdef�hrerin hat, unabh�ngig von der eventuell zu falschen Schl�ssen verleitenden Bezeichnung "Atelier", eindeutig ein Baugesuch f�r ein Mehrfamilienhaus zu Wohnzwecken eingereicht. Im �brigen ist der Begriff "Atelierwohnung" im Sinne von grossr�umigen Wohnungen (wie so genannte "Lofts") durchaus gebr�uchlich, wie die Beschwerdef�hrerin geltend macht und ein kurzer Blick ins Internet oder in ein g�ngiges Lexikon best�tigt; die Bezeichnung "Atelier" muss daher nicht zwingend eine Nutzung als eigentliches Atelier bzw. als Dienstleistungsbetrieb mit sich bringen. Nach der vom Kantonsgericht selbst geschilderten intertemporalrechtlichen Rechtslage im Kanton Freiburg war das Projekt demnach zul�ssig und zu bewilligen. Dem kann nicht dadurch ausgewichen werden, dass das Baugesuch entgegen der klaren Aktenlage uminterpretiert wird, um eine Vereinbarkeit mit dem sp�teren, auf das Gesuch aber noch nicht anwendbaren Planungs- und Baurecht zu erwirken.
4.6.�Nicht nur erweisen sich demnach die tats�chlichen Feststellungen des Kantonsgerichts als offensichtlich unrichtig, sondern der angefochtene Entscheid steht auch mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch. Der angefochtene Entscheid verletzt mithin das Willk�rverbot nach Art. 9 BV.
4.7.�Zugleich verst�sst das Urteil des Kantonsgerichts gegen die Eigentumsgarantie gem�ss Art. 26 BV. Wird n�mlich zutreffend davon ausgegangen, dass das von der Beschwerdef�hrerin geplante Ateliergeb�ude Wohnzwecken dient und nicht Dienstleistungsbetrieben vorbehalten ist, besteht keine gen�gende gesetzliche Grundlage daf�r, den neuen Art. 25 PBR mit Vorwirkung f�r den vorliegenden Fall auszustatten; zudem w�re dies unverh�ltnism�ssig. Der Eingriff in die Eigentumsgarantie l�sst sich mithin nicht im Sinne von Art. 36 BV rechtfertigen.
5.1.�Die Beschwerde erweist sich als begr�ndet und ist gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben. Da die Streitsache liquid ist, rechtfertigt es sich, dass das Bundesgericht nach Art. 107 Abs. 1 BGG in der Sache entscheidet. Demnach ist antragsgem�ss Ziff. 1 der Baubewilligung des Oberamtmannes in dem Sinne abzu�ndern, dass der Vorbehalt aufgehoben wird, wonach das Ateliergeb�ude nur zu Handels-, Dienstleistungs- und Gewerbezwecken genutzt werden darf.
5.2.�Bei diesem Verfahrensausgang sind keine Kosten zu erheben (Art. 66 Abs. 4 BGG). Der obsiegenden Beschwerdef�hrerin steht f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung zulasten des Kantons Freiburg zu. Die Sache geht an das Kantonsgericht zu neuem Entscheid �ber die Verlegung der Kosten und Entsch�digungen im vorinstanzlichen Verfahren.
1.1.�Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Freiburg vom 24. Oktober 2013 wird aufgehoben.
1.2.�Ziff. 1 der Baubewilligung des Oberamtmannes des Seebezirks vom 18. September 2012 wird in dem Sinne abge�ndert, dass der Vorbehalt aufgehoben wird, wonach das Ateliergeb�ude nur zu Handels-, Dienstleistungs- und Gewerbezwecken genutzt werden darf.
Der Kanton Freiburg hat die Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entsch�digen.
Die Sache geht an das Kantonsgericht des Kantons Freiburg zu neuem Entscheid �ber die Verlegung der Kosten und Entsch�digungen im Verfahren vor dem Kantonsgericht.
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, dem Oberamtmann des Seebezirkes, dem Bau- und Raumplanungsamt des Kantons Freiburg, der Gemeinde Kerzers und dem Kantonsgericht des Kantons Freiburg, II. Verwaltungsgerichtshof, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 25
 Art. 82
 Art. 86
 Art. 90
 Art. 89
 Art. 42
 BGE 
 Art. 29
 Art. 94
 Art. 96
 Art. 96
 Art. 9
 Art. 10
 Art. 144
 Art. 99
 Art. 99
 Art. 176
 Art. 91
 Art. 52
 Art. 25
 Art. 25
 Art. 91
 Art. 52
 Art. 91
 Art. 26
 Art. 52
 Art. 52
 Art. 9
 Art. 26
 Art. 25
 Art. 36
 Art. 107