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Timestamp: 2018-01-18 10:38:30+00:00

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Recht I Ostbayern konkret. Gewerberaum-Mietspiegel. 3. Auflage - PDF
Recht I Ostbayern konkret. Gewerberaum-Mietspiegel. 3. Auflage
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1 Recht I 2015 Ostbayern konkret Gewerberaum-Mietspiegel 3. Auflage
2 Impressum Herausgeber IHK Regensburg für Oberpfalz / Kelheim D.-Martin-Luther-Straße Regensburg Telefon (0941) Gestaltung Melanie Hammer & Christin Hammer GbR Luchs & Hase Grafikdesign Tirschenreuth Druck Erhardi Druck GmbH Regensburg Die Broschüre wurde im Dezember 2014 redaktionell abgeschlossen. Die IHK Regensburg für Oberpfalz / Kelheim stützt die Aussagen des Gewerberaum-Mietspiegels auf verschiedene Quellen. Diese Broschüre soll nur erste Hinweise geben und erhebt daher keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann eine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit nicht übernommen werden. 2
3 IHK Regensburg I Recht Expertenwissen für Sie Der Service für unsere Mitgliedsunternehmen ist uns wichtig haben wir den Gewerberaum-Mietspiegel zum ersten Mal herausgegeben und damit eine Orientierung für Unternehmerinnen und Unternehmer in Immobilienfragen geschaffen. Wir freuen uns, Ihnen heute die dritte Auflage vorstellen zu dürfen. Sie basiert auf einer noch größeren Datenbasis, da mehr Fragebögen und damit letztlich um die Einzelangaben ausgewertet werden konnten. Die zwölf Tabellen zu Gewerberaum-Mieten für verschiedene Objektarten wie Ladenflächen, Büroräume, Produktionsflächen und Parkplätze spiegeln unser Bemühen, eine IHK vor Ort zu sein, wider. Sie finden darin Angaben zum gesamten IHK-Bezirk. Ebenso entspricht es unserem Auftrag, dass die Daten branchenübergreifend sind und von allen Mitgliedsunternehmen im IHK- Bezirk kostenfrei genutzt werden können. Fachartikel ergänzen unser Zahlenwerk. Vom öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Betriebskostenabrechnung, Mieten für Grundstücke und Gebäude über den Experten für Gewerbeimmobilien bis zur Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht haben Fachleute aus ihrem jeweiligen Tätigkeitsgebiet in fundierten und übersichtlichen Beiträgen wichtige Informationen zusammengestellt. Sie beinhalten die Methodik unseres Mietspiegels sowie hilfreiche Kriterien zur Auswahl von Gewerbeflächen und geben Tipps bei der vertraglichen Gestaltung sowohl aus Mieter- als auch Vermietersicht. Wir hoffen, Ihnen damit erste Anhaltspunkte zu Marktpreisen an die Hand geben zu können. Schließlich können Mietkosten neben den Personalkosten in der betrieblichen Kalkulation einen hohen Kostenblock darstellen. Und der Service unserer IHK reicht weiter. Die von der IHK Regensburg für Oberpfalz / Kelheim öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beraten Sie im Einzelfall unabhängig und sachkundig und erstatten Gutachten. Wir stellen Ihnen gerne geeignete Experten auch zu anderen Sachgebieten zusammen. Rechtliche Einzelfragen klärt unser Team aus dem Rechtsbereich. Falls Sie Fragen zur Standortwahl oder zu Umweltfragen haben, helfen Ihnen die Kollegen aus den Fachabteilungen weiter. Ich wünsche Ihnen eine angenehme und vor allem nützliche Lektüre. Regensburg, Dezember 2014 Dr. Jürgen Helmes Hauptgeschäftsführer der IHK Regensburg für Oberpfalz / Kelheim 3
4 Gewerberaum-Mietspiegel Inhaltsverzeichnis Hinweise zur Erstellung und zur Anwendung der 3. Auflage des Gewerberaum-Mietspiegels Methodik Erhebung Auswertung Ergebnisse Anwendungshinweise Gewerberaum-Mieten im IHK-Bezirk Stadt Amberg Landkreis Amberg-Sulzbach Landkreis Cham Landkreis Kelheim Stadt Neumarkt Landkreis Neumarkt Landkreis Neustadt/Waldnaab Stadt Regensburg Landkreis Regensburg Landkreis Schwandorf Landkreis Tirschenreuth Stadt Weiden Effizienz² - Maßstäbe zur Auswahl von Gewerbeflächen mit Kurz-Check zu Kernqualitäten Roland Seehofer, Geschäftsführung Gewerbepark Regensburg GmbH 13 Die Gestaltung des Gewerberaum-Mietvertrages aus Sicht von Vermieter und Mieter RAin Dagmar Schmidl, Anwaltskanzlei Melzl & Kollegen, Regensburg 15 4
5 IHK Regensburg I Recht Hinweise zur Erstellung und zur Anwendung der 3. Auflage des Gewerberaum-Mietspiegels Methodik Erhebung Die Daten basieren auf einer schriftlichen Umfrage bei einer repräsentativen Auswahl der Mitgliedsunternehmen der IHK Regensburg für Oberpfalz / Kelheim. Sie fand von März bis September 2014 statt. Die IHK hat branchenübergreifend unter anderem um Angaben zur Lage und Art der Gewerberäume und zur monatlichen Nettokaltmiete ohne Betriebskosten in Euro je qm gebeten. Die Einteilung in Ladenflächen, Büro- und Praxisflächen, Produktions- und Lagerräume sowie Parkplätze ist im Vergleich zur Vorauflage gleich geblieben. Die Lagenaufteilung bei Ladenflächen blieb ebenfalls unverändert. Bei Büro- und Praxisflächen wurden die Lagen dagegen leicht abgewandelt und zusätzlich, um die Daten später besser einordnen zu können, die Ausstattung von einfach über mittel bis gut abgefragt. Damit die Adressaten der Umfrage die Lage der Immobilien besser einordnen konnten, listete die IHK Definitionen zu den verschiedenen Lagen und zur Ausstattung auf, die bei Büro- und Praxisflächen zusätzlich abgefragt wurden. Auch die für Immobilienbewertung öffentlich bestellten Sachverständigen des IHK- Bezirks steuerten ihre Daten bei. Dank der guten Beteiligung der befragten Unternehmen wurden rund Datensätze ausgewertet. Folgende Definitionen zu den verschiedenen Lagen und zur Ausstattung bei Büro- und Praxisflächen wurden mit dem Fragebogen verschickt: Ladenflächen Hervorragende Innenstadtlage beste Geschäftslage mit höchster Fußgängerfrequenz, zentrale Einkaufsmöglichkeiten im Umfeld, umfassender Branchenmix Gute Innenstadtlage gute Geschäftslage mit solider Fußgängerfrequenz, Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, eingeschränkter Branchenmix City-Randlage liegt außerhalb von hervorragender Innenstadtlage und guter Innenstadtlage am Rand der Innenstadt, gehört aber noch zum Stadtbereich Vorort-Lage liegt weder in der Innenstadt noch im weiteren Stadtgebiet, sondern bereits in einem der Vororte Einkaufs-/Fachmarktzentrum ist vom Stadtzentrum häufig etwas entfernt, das kraft der Bündelung verschiedener Einzelhandelsgeschäfte bzw. Zusammenfassung mehrerer Fachmärkte selbst über eine so große Anziehungskraft verfügt, dass die Lage eine eigene, für sich zu bewertende Kategorie bildet Büro- und Praxisflächen Lage Sehr gute Lage sehr zentrale, repräsentative Lage, die nicht identisch mit der Innenstadtlage sein muss, bestes Standortimage, sehr gute Verkehrsanbindung, sehr gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln, umfangreiche Stellplätze am Objekt, sehr gute Parkmöglichkeiten Gute Lage hohes Standortimage, gute Verkehrsanbindung, gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln, genügend Stellplätze am Objekt, gute Parkmöglichkeiten Mittlere Lage durchschnittliches Standortimage, mittlere Verkehrsanbindung, mittlere Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln, Stellplätze am Objekt, Parkmöglichkeiten i.d.r. unproblematisch Randlage kein Standortimage, unter Umständen schlechte Verkehrsanbindung, schlechte Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln, ausreichend Stellplätze am Objekt, Parkmöglichkeiten Ausstattung einfach: Gebäude älter als 30 Jahre, ungünstige Raumaufteilung, einfache Gebäudeausstattung, einfache Haustechnik, einfache sanitäre Anlagen, kein Aufzug mittel: zeitgemäße Haustechnik, zeitgemäße sanitäre Anlagen, zweckmäßige Raumaufteilung, evtl. Aufzüge vorhanden gut: neuwertiges Gebäude mit guter Haustechnik, moderne sanitäre Anlagen, günstige Raumaufteilung, Aufzüge 5
6 Gewerberaum-Mietspiegel Auswertung Aufgrund der bereitgestellten Definitionen kann zur Frage, wie die Rücksender die Lage der Gewerberäume eingeordnet haben, von einer gewissen Einheitlichkeit ausgegangen werden. Bei der Bewertung und Einordnung der Rohdaten der aktuellen Umfragewerte wurden Ausreißer nach oben und unten nach wissenschaftlichen Methoden eliminiert. Bei einer größeren Anzahl von Werten wurde eine regressionsanalytische Methode mit dem Ansatz der Wahrscheinlichkeitstheorie (Gaußsche Normalverteilung) angewendet. Ferner wurde zu Kontrollzwecken und im Hinblick auf langdauernde Mietverträge auch die Datenbasis aus 2011 herangezogen. Hier leistete Reiner Gottl, MRICS, von der IHK Regensburg für Oberpfalz / Kelheim öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Betriebskostenabrechnung, Mieten für Grundstücke und Gebäude, Chartered Surveyors, stellvertretender Vorsitzender der VöS (Vereinigung öffentlich bestellter und vereidigter sowie zertifizierter Sachverständiger Niederbayern+Oberpfalz) und Mitglied im Gutachterausschuss der Stadt Regensburg, die maßgebliche Arbeit, wofür wir an dieser Stelle unseren Dank aussprechen. Mit dieser breiten Basis wurden Schwankungen bei der Art der Gewerberäume, die nicht identisch mit denen der Vorauflage des Mietspiegels sein können, weitgehend ausgeglichen. Soweit die IHK keine belastbaren Daten ermitteln konnte, wurde das Kürzel k. A. für keine Angaben verwendet. Ergebnisse Das Mietzinsniveau in den einzelnen Städten und Landkreisen ist relativ stabil geblieben. Ebenso ist das System der Mietzinserhöhung bei bestehenden Mietverhältnissen, welche an eine Wertsicherungsklausel gebunden ist, träge. Viele Vermieter wollen zudem ihre Mieter nicht mit geringfügigen Mietzinserhöhungen zu eventuellen Kündigungen reizen und verzichten deshalb. Das erklärt die über einen langen Zeitraum fast gleich bleibenden Mieten. Bei der Auswertung war zu erkennen, dass bei einigen Städten und Landkreisen die verschiedenen Objektsegmente teilweise aufgrund der Stadtstruktur fließend ineinander gehen und keine signifikanten Mietzinsunterschiede vorherrschen. In den Ballungsräumen sind die Werte naturgemäß etwas höher. Das Ballungszentrum im IHK-Bereich ist die Stadt Regensburg. Regensburg und Umgebung sind der Wachstumspol Ostbayerns. Die Stadt liegt unter den High-tech- Regionen und nach der Arbeitsplatzdichte jeweils auf Platz drei im bundesweiten Vergleich. Der Dynamik Regensburgs wird die wirtschaftsgeographische Lage am Rand der osteuropäischen Märkte weiterhin zuträglich sein. Die Spitzenmieten bei den Ladenflächen betragen bis zu 85 Euro/qm/monatlich und fast 100 Euro/qm/monatlich bei den Einkaufszentren. In Augsburg und Ingolstadt werden ähnliche Mietpreise erzielt. Je nach Fläche steigt oder fällt der qm-mietpreis vor allem bei den Ladenflächen / Einkaufszentren markttypisch. Bei kleinen Flächen ist der qm-mietpreis in der Regel höher als bei größeren Flächen. Eine Steigerung ist bei den Parkplatzmieten festzustellen. Das Parken ist für Geschäftsinhaber und deren Kunden ein wesentlicher Faktor bei Mietvertragsverhandlungen geworden. Anwendungshinweise Bei den in der Übersicht abgedruckten Mieten handelt es sich jeweils um die reine monatliche Nettomiete. Auf den Mieter umgelegte Betriebskosten, gesondert verrechnete Zusatzleistungen (Parkplatz, Gemeinschaftswerbung etc.) sowie eine eventuell anfallende Umsatzsteuer sind nicht enthalten. Da es keine gesetzlichen Vorschriften gibt, die mit den Bestimmungen des Wohnungsmietrechts vergleichbar sind, werden die Preise des gewerblichen Immobilienmietmarktes weitgehend durch Angebot und Nachfrage geregelt. Das führt zu einer hohen Intransparenz bei den Preisen. Der vorliegende Mietspiegel dient, wie schon seine Vorgänger, der ersten groben Orientierung für Gewerberaummieten im IHK-Bezirk. Auf Pachtverhältnisse, durch welche auch immaterielle Rechte mit überlassen werden, findet er keine Anwendung. Vermieter und Mieter können sich bei Neuverträgen an einem marktüblichen Wert orientieren. Mietverhandlungen werden erleichtert und darüber hinaus Streitigkeiten abgemildert. Ein bestehender Mietzins kann anhand der Übersicht auf dem Markt eingeordnet werden. Jedoch ist zu beachten, dass sich wegen unterschiedlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und sonstiger Individualleistungen Mieten ergeben können, die außerhalb der hier angegebenen Spannbreiten liegen. Solche Besonderheiten eines Objekts können nur im Rahmen eines individuell erstellten Mietwertgutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfasst werden. Die Mietzinsübersicht eignet sich deshalb nicht zur individuellen Ermittlung einer Gewerberaummiete und besitzt keine Rechtsverbindlichkeit. Vor dem Hintergrund der Erbschaftsteuerreform erleichtert der Gewerberaum- Mietspiegel Verhandlungen mit den Finanzbehörden, da der Mietpreis bei der Ertragswertmethode zur Bewertung von Immobilien ein ausschlaggebender Faktor ist. Mit dem Mietspiegel haben Finanzamt und Steuerpflichtiger eine gemeinsame Datengrundlage. Es ist zu erwarten, dass dies letztlich zu niedrigeren Steuern für die Betroffenen führt. Wir danken ausdrücklich dem maßgeblich bei der Erstellung des Gewerberaum-Mietspiegels befassten, von der IHK Regensburg für Oberpfalz / Kelheim für Betriebskostenabrechnung, Mieten für Grundstücke und Gebäude öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Reiner Gottl, MRICS, sowie den von der IHK Regensburg für Oberpfalz / Kelheim für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Sybilla Freudenmacher, Karl Grasruck, Jürgen Jacoby, Bernhard Plössl und Karl-Heinrich Voh. 6
7 IHK Regensburg I Recht Stadt Amberg* Stand 2015 ohne Mwst., kalt, ohne Betriebskosten (Euro je qm monatlich) von bis häufigster Wert Ladenflächen in hervorragender Innenstadtlage 15,00 50,00 30,00 in guter Innenstadtlage 6,50 20,00 15,00 in City-Randlage 4,00 11,00 8,00 in Vorort-Lage 3,00 7,00 6,00 Einkaufs-/Fachmarktzentrum 6,00 17,00 13,00 Büro- und Praxisflächen in sehr guter Lage 6,00 14,00 10,00 in guter Lage 6,00 13,00 8,00 in mittlerer Lage 4,00 10,00 8,00 in Randlage 4,00 6,00 5,00 Produktions- und Lagerräume Produktionsräume 2,00 5,00 3,00 überdachte Lager mit guter Zu- und Abfahrmöglichkeit 1,50 3,50 2,50 Freilager 0,30 1,00 0,50 Parkplätze Euro/Stellplatz monatlich Garagen-/Tiefgaragenstellplätze 30,00 80,00 50,00 offene Stellplätze inkl. CarPorts 10,00 50,00 25,00 Landkreis Amberg-Sulzbach* Stand 2015 ohne Mwst., kalt, ohne Betriebskosten (Euro je qm monatlich) von bis häufigster Wert Ladenflächen in hervorragender Innenstadtlage 8,00 13,00 8,00 in guter Innenstadtlage 5,00 10,00 7,00 in City-Randlage 4,00 7,00 6,00 in Vorort-Lage 4,00 7,00 6,00 Einkaufs-/Fachmarktzentrum 10,00 18,00 12,00 Büro- und Praxisflächen in sehr guter Lage 5,00 9,00 6,50 in guter Lage 5,00 7,50 6,50 in mittlerer Lage 4,00 7,50 6,00 in Randlage 4,00 6,00 5,00 Produktions- und Lagerräume Produktionsräume 2,00 4,00 3,00 überdachte Lager mit guter Zu- und Abfahrmöglichkeit 1,00 3,00 2,50 Freilager 0,10 0,60 0,30 Parkplätze Euro/Stellplatz monatlich Garagen-/Tiefgaragenstellplätze 25,00 50,00 35,00 offene Stellplätze inkl. CarPorts 10,00 30,00 15,00 * Abweichungen z.b. wegen Leerstands, Top-Lage in Zentren, Kleinstflächen oder übergroßen Mietflächen sind möglich 7
8 Gewerberaum-Mietspiegel Landkreis Cham* Stand 2015 ohne Mwst., kalt, ohne Betriebskosten (Euro je qm monatlich) von bis häufigster Wert Ladenflächen in hervorragender Innenstadtlage 8,00 15,00 10,00 in guter Innenstadtlage 5,00 10,00 7,00 in City-Randlage 3,00 7,50 5,00 in Vorort-Lage 3,00 7,50 4,00 Einkaufs-/Fachmarktzentrum 8,00 25,00 10,00 Büro- und Praxisflächen in sehr guter Lage 5,00 12,00 7,00 in guter Lage 4,00 9,00 5,00 in mittlerer Lage 3,00 7,00 5,00 in Randlage 3,00 6,50 4,50 Produktions- und Lagerräume Produktionsräume 2,50 6,00 3,00 überdachte Lager mit guter Zu- und Abfahrmöglichkeit 1,00 3,00 2,00 Freilager 0,10 1,00 0,25 Parkplätze Euro/Stellplatz monatlich Garagen-/Tiefgaragenstellplätze 25,00 60,00 35,00 offene Stellplätze inkl. CarPorts 10,00 30,00 15,00 Landkreis Kelheim* Stand 2015 ohne Mwst., kalt, ohne Betriebskosten (Euro je qm monatlich) von bis häufigster Wert Ladenflächen in hervorragender Innenstadtlage 7,00 30,00 12,00 in guter Innenstadtlage 6,00 12,00 8,00 in City-Randlage 4,00 10,00 7,00 in Vorort-Lage 4,00 7,00 6,00 Einkaufs-/Fachmarktzentrum 6,00 25,00 13,00 Büro- und Praxisflächen in sehr guter Lage 5,00 11,00 8,00 in guter Lage 4,50 9,00 7,00 in mittlerer Lage 3,50 8,00 6,00 in Randlage 3,50 8,00 6,00 Produktions- und Lagerräume Produktionsräume 2,00 5,00 3,50 überdachte Lager mit guter Zu- und Abfahrmöglichkeit 2,00 4,50 3,00 Freilager 0,50 2,50 0,75 Parkplätze Euro/Stellplatz monatlich Garagen-/Tiefgaragenstellplätze 20,00 50,00 40,00 offene Stellplätze inkl. CarPorts 10,00 25,00 20,00 * Abweichungen z.b. wegen Leerstands, Top-Lage in Zentren, Kleinstflächen oder übergroßen Mietflächen sind möglich 8
9 IHK Regensburg I Recht Stadt Neumarkt* Stand 2015 ohne Mwst., kalt, ohne Betriebskosten (Euro je qm monatlich) von bis häufigster Wert Ladenflächen in hervorragender Innenstadtlage 12,00 30,00 20,00 in guter Innenstadtlage 6,00 20,00 14,00 in City-Randlage 5,00 12,00 10,00 in Vorort-Lage 4,00 10,00 7,00 Einkaufs-/Fachmarktzentrum 10,00 20,00 15,00 Büro- und Praxisflächen in sehr guter Lage 5,00 12,00 8,00 in guter Lage 5,00 10,00 7,00 in mittlerer Lage 5,00 10,00 6,00 in Randlage 4,00 8,00 5,00 Produktions- und Lagerräume Produktionsräume 2,00 4,00 3,00 überdachte Lager mit guter Zu- und Abfahrmöglichkeit 1,50 3,00 2,00 Freilager 0,40 1,00 0,75 Parkplätze Euro/Stellplatz monatlich Garagen-/Tiefgaragenstellplätze 25,00 50,00 40,00 offene Stellplätze inkl. CarPorts 15,00 25,00 20,00 Landkreis Neumarkt* Stand 2015 ohne Mwst., kalt, ohne Betriebskosten (Euro je qm monatlich) von bis häufigster Wert Ladenflächen in hervorragender Innenstadtlage 5,00 12,00 8,00 in guter Innenstadtlage 4,00 12,00 7,00 in City-Randlage 3,00 7,00 6,00 in Vorort-Lage 3,00 7,00 5,00 Einkaufs-/Fachmarktzentrum 8,00 10,00 9,00 Büro- und Praxisflächen in sehr guter Lage 4,00 10,00 7,00 in guter Lage 4,00 10,00 6,00 in mittlerer Lage 4,00 10,00 5,00 in Randlage 3,00 7,00 5,00 Produktions- und Lagerräume Produktionsräume 1,50 4,00 3,00 überdachte Lager mit guter Zu- und Abfahrmöglichkeit 1,00 4,00 2,50 Freilager 0,10 0,75 0,50 Parkplätze Euro/Stellplatz monatlich Garagen-/Tiefgaragenstellplätze 20,00 35,00 25,00 offene Stellplätze inkl. CarPorts 10,00 20,00 15,00 * Abweichungen z.b. wegen Leerstands, Top-Lage in Zentren, Kleinstflächen oder übergroßen Mietflächen sind möglich 9
10 Gewerberaum-Mietspiegel Landkreis Neustadt/Waldnaab* Stand 2015 ohne Mwst., kalt, ohne Betriebskosten (Euro je qm monatlich) von bis häufigster Wert Ladenflächen in hervorragender Innenstadtlage 5,00 9,00 6,00 in guter Innenstadtlage 5,00 9,00 6,00 in City-Randlage 5,00 9,00 5,50 in Vorort-Lage 2,00 5,00 4,00 Einkaufs-/Fachmarktzentrum 7,00 14,00 10,00 Büro- und Praxisflächen in sehr guter Lage 4,00 7,00 6,00 in guter Lage 4,00 7,00 5,50 in mittlerer Lage 4,00 7,00 5,50 in Randlage 2,50 4,50 4,00 Produktions- und Lagerräume Produktionsräume 2,00 5,00 3,00 überdachte Lager mit guter Zu- und Abfahrmöglichkeit 0,70 4,00 2,50 Freilager 0,10 1,50 0,25 Parkplätze Euro/Stellplatz monatlich Garagen-/Tiefgaragenstellplätze 20,00 50,00 30,00 offene Stellplätze inkl. CarPorts 10,00 20,00 15,00 Stadt Regensburg* Stand 2015 ohne Mwst., kalt, ohne Betriebskosten (Euro je qm monatlich) von bis häufigster Wert Ladenflächen in hervorragender Innenstadtlage 10,00 85,00 30,00 in guter Innenstadtlage 6,50 40,00 15,00 in City-Randlage 5,00 22,00 14,00 in Vorort-Lage 4,00 10,00 7,00 Einkaufs-/Fachmarktzentrum 10,00 99,00 40,00 Büro- und Praxisflächen in sehr guter Lage 8,00 21,00 14,00 in guter Lage 7,00 21,00 10,00 in mittlerer Lage 6,00 15,00 9,00 in Randlage 6,00 10,50 7,00 Produktions- und Lagerräume Produktionsräume 5,00 12,00 8,00 überdachte Lager mit guter Zu- und Abfahrmöglichkeit 3,00 8,00 5,00 Freilager 0,50 2,00 1,00 Parkplätze Euro/Stellplatz monatlich Garagen-/Tiefgaragenstellplätze 40,00 100,00 70,00 offene Stellplätze inkl. CarPorts 20,00 100,00 30,00 * Abweichungen z.b. wegen Leerstands, Top-Lage in Zentren, Kleinstflächen oder übergroßen Mietflächen sind möglich 10
11 IHK Regensburg I Recht Landkreis Regensburg* Stand 2015 ohne Mwst., kalt, ohne Betriebskosten (Euro je qm monatlich) von bis häufigster Wert Ladenflächen in hervorragender Innenstadtlage 10,00 30,00 12,00 in guter Innenstadtlage 6,00 15,00 10,00 in City-Randlage 6,00 14,00 10,00 in Vorort-Lage 6,00 12,00 8,00 Einkaufs-/Fachmarktzentrum 8,00 12,00 10,00 Büro- und Praxisflächen in sehr guter Lage 6,00 11,00 7,50 in guter Lage 6,00 10,50 7,50 in mittlerer Lage 5,50 9,00 7,00 in Randlage 5,00 7,00 6,00 Produktions- und Lagerräume Produktionsräume 4,00 7,50 4,50 überdachte Lager mit guter Zu- und Abfahrmöglichkeit 2,50 4,00 2,50 Freilager 0,25 2,00 1,00 Parkplätze Euro/Stellplatz monatlich Garagen-/Tiefgaragenstellplätze 25,00 50,00 35,00 offene Stellplätze inkl. CarPorts 10,00 30,00 15,00 Landkreis Schwandorf* Stand 2015 ohne Mwst., kalt, ohne Betriebskosten (Euro je qm monatlich) von bis häufigster Wert Ladenflächen in hervorragender Innenstadtlage 8,00 12,00 10,00 in guter Innenstadtlage 5,00 12,00 8,00 in City-Randlage 3,00 7,00 5,00 in Vorort-Lage 3,00 7,00 4,00 Einkaufs-/Fachmarktzentrum 8,00 25,00 10,00 Büro- und Praxisflächen in sehr guter Lage 5,00 12,00 10,00 in guter Lage 5,00 12,00 9,00 in mittlerer Lage 3,00 9,00 5,00 in Randlage 3,00 6,00 4,00 Produktions- und Lagerräume Produktionsräume 2,00 4,00 3,00 üerdachte Lager mit guter Zu- und Abfahrmöglichkeit 1,50 4,00 2,50 Freilager 0,10 1,00 0,50 Parkplätze Euro/Stellplatz monatlich Garagen-/Tiefgaragenstellplätze 25,00 60,00 40,00 offene Stellplätze inkl. CarPorts 15,00 35,00 20,00 * Abweichungen z.b. wegen Leerstands, Top-Lage in Zentren, Kleinstflächen oder übergroßen Mietflächen sind möglich 11
12 Gewerberaum-Mietspiegel Landkreis Tirschenreuth* Stand 2015 ohne Mwst., kalt, ohne Betriebskosten (Euro je qm monatlich) von bis häufigster Wert Ladenflächen in hervorragender Innenstadtlage 5,00 14,00 8,00 in guter Innenstadtlage 5,00 8,00 5,50 in City-Randlage 2,00 4,00 3,50 in Vorort-Lage 2,00 4,00 3,50 Einkaufs-/Fachmarktzentrum 5,00 9,00 k. A. Büro- und Praxisflächen in sehr guter Lage 4,00 8,50 7,50 in guter Lage 4,00 7,50 6,00 in mittlerer Lage 3,00 7,00 6,00 in Randlage 3,00 5,50 4,00 Produktions- und Lagerräume Produktionsräume 2,00 6,50 4,00 überdachte Lager mit guter Zu- und Abfahrmöglichkeit 1,50 5,00 2,50 Freilager 0,10 1,50 0,50 Parkplätze Euro/Stellplatz monatlich Garagen-/Tiefgaragenstellplätze 10,00 35,00 30,00 offene Stellplätze inkl. CarPorts 5,00 30,00 15,00 Stadt Weiden* Stand 2015 ohne Mwst., kalt, ohne Betriebskosten (Euro je qm monatlich) von bis häufigster Wert Ladenflächen in hervorragender Innenstadtlage 15,00 50,00 35,00 in guter Innenstadtlage 5,00 25,00 16,00 in City-Randlage 4,00 10,00 7,00 in Vorort-Lage 3,00 5,00 4,00 Einkaufs-/Fachmarktzentrum 6,50 27,50 17,50 Büro- und Praxisflächen in sehr guter Lage 6,00 14,00 8,00 in guter Lage 4,00 9,00 6,00 in mittlerer Lage 3,00 7,00 5,00 in Randlage 3,00 6,00 5,00 Produktions- und Lagerräume Produktionsräume 2,00 7,00 3,50 überdachte Lager mit guter Zu- und Abfahrmöglichkeit 1,00 5,00 3,00 Freilager 0,50 1,50 1,00 Parkplätze Euro/Stellplatz monatlich Garagen-/Tiefgaragenstellplätze 20,00 45,00 40,00 offene Stellplätze inkl. CarPorts 15,00 30,00 25,00 * Abweichungen z.b. wegen Leerstands, Top-Lage in Zentren, Kleinstflächen oder übergroßen Mietflächen sind möglich 12
13 IHK Regensburg I Recht Effizienz 2 - Maßstäbe zur Auswahl von Gewerbeflächen Ein Praxisleitfaden von Roland Seehofer, Geschäftsführung Gewerbepark Regensburg GmbH Die richtige Gewerbeimmobilie ist ein Schlüsselfaktor im Wettbewerb. Deshalb empfiehlt es sich, den Blickwinkel nicht auf den Preis zu verengen. Auch die Grundriss-Qualität, der technische Background und das Umfeld zählen. Eine aktuelle Studie des ZIA (Zentraler Immobilien-Ausschuss) und CoreNet Global zeigt, warum diese Bewertung Chefsache ist: Unternehmensimmobilien bedingen mit bis zu 20 Prozent den zweitgrößten Kostenblock nach dem Personal. Laut Andreas Pfnür, Leiter des Fachbereichs Immobilienwirtschaft und Bau-BWL der TU Darmstadt, könnte die Wirtschaft durch ein professionelles Corporate Real Estate-Management und die verstärkte Nutzung von Mietflächen jährlich rund 178 Milliarden Euro freisetzen. Bezieht man den Eigenbestand an Betriebsoder Bürogebäuden mit dem laufenden Pflege- und Verwaltungsaufwand in eine nüchterne Rendite-Analyse ein, so wird man beim Produktionsfaktor Gewerbeimmobilie kaum Erträge feststellen, die den Zielgrößen im operativen Geschäft nahekommen. Die Ziele Grundsätzlich zu reflektieren ist zunächst, ob liquide Mittel in Eigenimmobilien gebunden oder besser für die Produktund Marktentwicklung freigesetzt werden sollen. Hier unterscheiden sich die Philosophien deutlich: Während in den USA schon zur Jahrtausendwende mehr als 60 Prozent der Unternehmen Flächen angemietet hatten, lag die Quote in unserer mittelständisch geprägten Volkswirtschaft um ca. 20 Prozentpunkte niedriger. Inzwischen steigt jedoch auch in Deutschland der Anteil der Unternehmen, die nach Bedarf flexible Flächen anmieten und den Eigenbestand abbauen. Da Standort- und Immobilien-Analysen nur in größeren Zeitabständen anstehen und sich Entscheider zu Recht auf ihre Kernaufgaben konzentrieren, sind sicher einige grundlegende Erfahrungen aus der Branche hilfreich. Sie haben sich auch in der jahrzehntelangen Praxis unserer Gruppe in der Entwicklung und aktiven Verwaltung zentraler Handels- und Dienstleistungsstandorte bestätigt. Während für Industrieflächen viele individuelle Faktoren gelten, die sich nur schwer vergleichen und deshalb in diesem Rahmen kaum diskutieren lassen, sind für Büro und Dienstleistung sowie nicht zuletzt für die Forschung und Entwicklung im Regelfall folgende Kernkriterien relevant: Die Lage Auch in der Online-Ära bleibt eine zentrale Lage mit optimaler Anbindung an leistungsfähige Verkehrssysteme zwingend: Autobahnen, Bundesstraßen, ÖPNV, Flughafen Wobei eine etwaige Abkoppelung im Zuge mittelfristiger Infrastruktur-Planungen der Kommunen oder Gebietskörperschaften mit ins Kalkül zu ziehen ist. Dies gilt ebenso für latente, eventuell wachsende Widerstände der Bürger gegen Verkehrslasten. Bei der innerörtlichen Orientierung scheinen auf den ersten Blick markante Schnittpunkte (stark befahrene Kreuzungen, Ausfallstraßen) mit Schaufenster-Wirkung oder betont repräsentative Lagen (historische Substanz, verkehrsberuhigte Zonen) interessant. Im Alltag zeigt sich jedoch häufig, dass viele dieser Objekte zwar gut sichtbar, aber schlecht erschlossen sind (schwierige Anfahrt, kaum Stellplätze, nur Kurzparkzonen). Zudem sind die unverzichtbaren Stellplätze für Kunden/Klienten oft teuer. In ungünstigen Fällen addiert sich dadurch ein zusätzlicher Kostenblock von mehr als einem Euro pro qm Mietfläche und Monat auf. Ideal ist eine verkehrstechnisch günstige Lage, die zugleich weitere Erfolgsfaktoren vereint: etwa einen hohen Bekanntheitsgrad mit positivem Image- Transfer, Synergieeffekte durch etablierte Adressen mit regem Publikumsverkehr in der Nachbarschaft oder auch zeitgemäße Servicestrukturen (siehe Das Umfeld ). Diese Qualitäten können deutlich zum Unternehmenserfolg beitragen. Die Struktur Selbst in einem idealen Umfeld gilt allerdings für Shops, Büros oder Praxen gleichermaßen: Starre Strukturen gefährden über kurz oder lang positive Entwicklungen, während variable Grundrisse die Flächeneffizienz erhöhen. So lässt sich mit professioneller Planung und modernen, modularen Konzepten der Raumbedarf pro Kopf deutlich reduzieren und zugleich die immer wichtigere Teamund Projektarbeit optimieren. Auch mit Blick auf beschleunigte Markt- und Innovationszyklen ist ein möglichst großer Gestaltungsspielraum wichtig: Schließlich können sich während der Nutzung eines gewerblichen Gebäudes oder innerhalb der typischen Laufzeit eines Mietvertrages (meist fünf oder zehn Jahre) die Organisation oder sogar das Geschäftsmodell grundlegend verändern, was bei ungünstigen Raumstrukturen zu einem Umzug zwingen würde. Gewöhnlich ist aber 13
14 Gewerberaum-Mietspiegel eine langfristige Nutzung wünschenswert, da sich so der Ausbauaufwand günstiger verteilt. Bei einem Bauprojekt in eigener Regie gilt dies allerdings nicht: Hier ist eine zeitliche Streckung der Investition kaum machbar; vielmehr fallen zusätzliche Vorlaufkosten an. Speziell im Einzelhandel kommt noch ein wichtiger Aspekt hinzu: So weisen Shopping Center für den im Wettbewerb - gerade auch mit dem E-Commerce - gefragten Erlebniseinkauf aufwendigere Strukturen mit einer besseren Flächen-Produktivität auf. Mit den Einzugsradien und Frequenzen erstklassiger Lagen differieren auch die Umsatzpotenziale gewiss ein elementares Ansiedlungskriterium. Die Technik Die technischen Strukturen, die möglichst auch für zukünftige Standards offen sein sollten, verlangen nach einer besonderen Kompetenz der beauftragten Planungs- und Ingenieurbüros. Installations-, Energieoder Kühlkapazitäten dürfen ebenso wie die Daten- und Kommunikationsnetze die Entwicklung von Unternehmen nicht limitieren. Vielmehr sollten professionelle Verwaltungsteams und rechnergestützte Systeme (Beleuchtung, Schließung, Brandschutz etc.) dazu beitragen, dass sich beim Neubezug noch scheinbar unauffällige Nebenkosten nicht zur gefürchteten zweiten Miete addieren. Pauschalierte Nebenkosten können hier vor unliebsamen Überraschungen schützen. Das immer komplexere Innenleben moderner Immobilien bedingt zwangsläufig adäquate Kauf- oder Mietpreise: Einfachere Backup- Büros für Verwaltungsabläufe lassen sich natürlich kostengünstiger realisieren und betreiben als Einheiten für die Forschung & Entwicklung. Labor- oder Klinikräume erfordern einen höheren Installationsaufwand für Sanitär/Wasser, Klima oder Filterung als klassische Büros. Und bei Verkaufs- und/ oder Logistikflächen sollten die Traglasten von Böden oder Aufzügen, die Eignung für Hochregale oder verfügbare Laderampen in den Preisvergleich eingehen. Sondereffekte sind zudem bei manchen Praxen, Kliniken, Versicherungen etc. zu bedenken: Entfällt der Umsatzsteuerabzug, so muss dies der Immobilienentwickler kalkulieren und kompensieren. Das Umfeld Last but not least rückt mit den demografischen Verschiebungen eine neue Anforderung in den Fokus: Umfragen bestätigen ebenso wie die tägliche Praxis, dass Serviceeinrichtungen maßgeblich zur Akzeptanz von Standorten beitragen: Einkaufsangebote, eine bezahlbare, abwechslungsreiche Gastronomie, Fitness-Studios, medizinische Versorgung, Bank, Autoverleih oder -werkstätte Qualifizierte Nachwuchskräfte wählen ihre Jobs nicht mehr allein nach den Einkommensperspektiven aus. Angesichts steigender Anforderungen im Job und der geforderten Mobilität erwarten Bewerber/-innen im Gegenzug kurze Wege, eine gute Raumausstattung und Atmosphäre, Weiterbildungs- oder Gesundheitsprogramme und andere Angebote für eine vernünftige Work-Life-Balance. Bei jungen Eltern oder Alleinerziehenden, die nach der Baby-Pause ihre berufliche Laufbahn fortsetzen, wird auch eine praxisgerechte, also zeitlich flexible und möglichst auch über Urlaubs- und Ferienphasen hinweg gesicherte Kinderbetreuung nah am Arbeitsplatz auf der Wunschliste stehen. Zugleich werden viele Kunden es honorieren, wenn sie ihre Termine sinnvoll koordinieren können. Der Preis pro qm Nutz- oder Mietfläche kann somit nicht das ausschlaggebende Kriterium sein. Mehr denn je muss bei einem Standort- Ranking das gesamte Preis-/Leistungsverhältnis bewertet werden. Kurz-Check zu Kernqualitäten Die Lage Gute Verkehrsanbindung (Pkw, ÖPNV, auch langfristig) Ausreichend Parkplätze (Stellplatz-Miete?) Positives Standort-Image Frequentierte Lage Die Immobilie Preis/Leistung überzeugend Bezug provisionsfrei Nebenkosten dauerhaft tragbar (Pauschale?) Flexible Flächeneinteilung (Altbau oft kritisch) Passende Raumtiefen/-höhen Außenwerbung zulässig (Denkmalschutz?) Objekt- und Mieterbetreuung vor Ort Die Planung Qualifizierte Grundriss-Lösung Professionelle Ausbau-Planung Spezialisierte Architekten/Ingenieure Geringer Neben-/Verkehrsflächenanteil Multifunktional nutzbar (für zukünftige Änderung) Zeitgemäße Konzepte (Teambüros, Think Tanks..) Spielräume für Erweiterung/Expansion Die Technik Schnelle Daten- und Kommunikationsnetze Anschlusskapazität für Strom/Energie Kühlung auf Wunsch Komplexe Installation machbar (Praxis, Labor, Abluft ) Deckenlast, Aufzüge, Lieferhof, Rampen Niedrige Nebenkosten durch Gebäudeleittechnik Facility Management und Service vor Ort Das Umfeld Synergie-Vorteile (benachbarte Adressen) Tagungsräume, Hotel, Gastronomie Service (Einkauf, Bank, Fitness, Apotheke, Reinigung ) Praxisgerechte Kinderbetreuung in der Nähe Grün- und Erholungszonen für Pausen Attraktiv für Kunden und Personal 14
15 IHK Regensburg I Recht Die Gestaltung des Gewerberaum-Mietvertrages aus Sicht von Vermieter und Mieter Formulierungsvorschläge und Gestaltungshinweise von Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dagmar Schmidl, Anwaltskanzlei Melzl & Kollegen, Regensburg Grundsätzlich können in einem Gewerberaum-Mietvertrag zahlreiche Mieterrechte vertraglich ausgeschlossen oder modifiziert werden, nachdem vom Gesetzgeber der Gewerbemieter im Vergleich zum Wohnungsmieter als weniger schutzwürdig angesehen wird. Da jedoch oft die wirtschaftliche Existenz des Mieters (auch) vom Mietvertrag abhängen wird, gibt es auch hier Grenzen. Nachfolgend wird anhand der mietrechtlichen Themenschwerpunkte dargestellt, was in einem Gewerberaum-Mietvertrag geregelt und vom Vermieter (V) bzw. Mieter (M) bei der Vertragsgestaltung beachtet werden sollte (TIPP). Nicht verkannt wird dabei, dass die Einflussmöglichkeiten des Mieters in aller Regel geringer sein werden. Das besonders, wenn es sich wie in aller Regel um einen vom Vermieter vorgegebenen und vorformulierten Mietvertrag (Formularvertrag) handelt. Zu unterscheiden hiervon ist eine zwischen den Parteien ausgehandelte Individualvereinbarung (Individualvertrag). Nur ersterer muss sich an den Vorgaben, denen Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) unterliegen, messen lassen: Klauseln, die gegenüber einem Unternehmer verwendet werden, unterliegen nach 310 I, 307 I BGB der Kontrolle, ob sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Ich bitte um Verständnis, dass in diesem Artikel nur erste Hinweise gegeben werden können - jeder Gewerberaum-Mietvertrag ist nur so gut, wie er auf das Objekt passt. Der Vertragsersteller bzw. sein Rechtsanwalt sollte sich deshalb die Mühe machen, eine Regelung zu finden, die konkret zur mietvertraglichen Situation, zur Dauer des Mietvertrages, zum Zustand des Gebäudes und zum jeweiligen Gewerbe passt. Vorbemerkung: Schriftform Zwar ist ein Gewerberaum-Mietvertrag mündlich wirksam. Jedoch bedarf gemäß 550, 578 I BGB ein Vertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, der Schriftform. Anderenfalls gilt er für unbestimmte Zeit abgeschlossen und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Gebrauchsüberlassung kündbar. Die Schriftform gilt nur dann als gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen wie Mietgegenstand, Mietzins, Dauer, Parteien des Mietverhältnisses, bestimmter Zweck der Vermietung aus der Urkunde (jedenfalls hinreichend bestimmbar) ergeben 1 und der Vertrag von beiden Parteien unterzeichnet ist. 2 Bereits aus Beweisgründen ist in jedem Fall Schriftform anzuraten. Da auch wesentliche Änderungen (wie Miethöhe oder Nebenkosten) eines langfristigen Mietvertrages der Schriftform bedürfen, ist darauf zu achten, dass Nachträge nicht nur mündlich, sondern förmlich i.s. 126 BGB vereinbart werden. Anderenfalls könnte der Mietvertrag durch den Nachtrag formunwirksam und damit für unbestimmte Zeit geschlossen und damit kündbar werden. Die Ausübung einer Option hingegen, die eine Verlängerung von mehr als einem Jahr herbeiführen soll, muss nicht in der Schriftform der 550, 126 BGB erfolgen. 3 Auch eine doppelte Schriftformklausel, wonach eine Abweichung von der Schriftformklausel ebenfalls der Schriftform bedarf, ist zulässig. 4 1 BGH NJW 2007, 3202; BGH NZM 2009, BGH NJW 2008, BGH NJW 2008, OLG Naumburg NJW 2012,
16 Gewerberaum-Mietspiegel Gewerberaum-Mietvertrag zwischen der Firma V und der Firma M 1 Mietobjekt Das Mietobjekt sollte genau festgelegt, mitvermietete Räume und mitvermietetes Inventar ausdrücklich aufgeführt und beschrieben werden; evtl. kann ein Lageplan beigelegt werden. I. Angabe der zu nutzenden Fläche Einzuhaltende gesetzliche Grundlagen für die Berechnung von Gewerbeflächen existieren nicht. Eine vertragliche Fixierung der Berechnungsgrundlage beugt Auseinandersetzungen vor. Die Berechnung der Gewerbefläche kann an die Berechnungsgrundsätze der DIN 277 angelehnt werden. Dies führt meist zu größeren Flächen, da auch etwa Kellerräume und Balkone voll angerechnet werden dürfen. M - TIPP: Soll hingegen die WoflV gelten, bei der die Anrechnung untergeordneter Flächen nur anteilig erfolgt, ist dies explizit im Mietvertrag aufzunehmen. II. Zustand der Mieträume Aus Beweisgründen sollte ein Übergabeprotokoll gefertigt werden, auf das an dieser Stelle im Mietvertrag verwiesen werden kann: Bei Übergabe befanden sich die Mieträume in dem aus dem Übergabeprotokoll ersichtlichen Zustand (Anlage). III. Energieausweis Mit Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) zum 1. Mai 2014 ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages den Energieausweis bzw. eine Kopie davon auszuhändigen. Die Übergabe des Energieausweises sollte schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. IV. Ausbau der Mietflächen Grundsätzlich muss der Vermieter die Mietsache so bereitstellen, dass der Mieter in der Lage ist, sie für den vertraglich vereinbarten Zweck zu nutzen, ohne zuvor eigene Baumaßnahmen tätigen zu müssen. 5 Will hingegen der Vermieter Maßnahmen, die für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlich sind, dem Mieter überlassen, so muss dies klar und eindeutig aus dem Vertrag hervorgehen. 5 Palandt 535 BGB Rn. 14, 34 16
17 IHK Regensburg I Recht MUSTERFORMULIERUNG, wenn ein im Wesentlichen voll ausgebautes Objekt vermietet wird, es aber an bestimmten Einrichtungen fehlt: Die Ausstattung der Mieträume ergibt sich ausschließlich aus der diesem Mietvertrag als Anlage beigefügten Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Der Vermieter weist den Mieter ausdrücklich darauf hin, dass folgende Einrichtungen, die möglicherweise für den Mietgebrauch sinnvoll oder erforderlich sind, nicht im Leistungsumfang des Vermieters enthalten sind: Darüber hinaus wird vom Vermieter nur gewährleistet, dass die Mieträume für den Zweck tauglich sind. Dem Mieter ist bekannt, dass für seinen spezifischen Mietzweck abweichende oder zusätzliche Ausstattungen nicht im Leistungsumfang des Vermieters enthalten sind. MUSTERFORMULIERUNG, wenn lediglich ein veredelter Rohbau vermietet wird: Der Vermieter stellt bei Mietbeginn lediglich einen veredelten Rohbau gemäß der als Anlage beigefügten Bau- und Ausstattungsbeschreibung zur Verfügung. Der Mieter baut die Mieträume in Eigenregie und auf eigene Kosten für seine Bedürfnisse aus, was bei der vereinbarten Miethöhe berücksichtigt wurde. V. Umbau der Mietflächen Umbaumaßnahmen sind dem Mieter nur innerhalb des vertragsgemäßen Gebrauchs gestattet; darüber hinausgehende bauliche Veränderungen stellen eine Vertragsverletzung dar, die der Mieter rückgängig zu machen hat. Um Streitigkeiten zu vermeiden, welche baulichen Maßnahmen sich (noch) im Rahmen des jeweiligen gewerblichen Mietzwecks als vertragsgemäß darstellen, sollte klar im Mietvertrag definiert werden, welche Umbaumaßnahmen der Mieter durchführen darf und welche nicht sowie, wie sich dies insbesondere auch auf die Pflicht zur Instandhaltung und zu Rückbaumaßnahmen auswirkt. M TIPP: Aus Mietersicht ist darauf zu achten, dass ausdrücklich festgeschrieben wird, dass der Vermieter keine baulichen Veränderungen ohne Zustimmung des Mieters durchführen darf. 2 Mietzweck Gewerbemietverhältnisse liegen vor, wenn Räume angemietet werden, um dort einer geschäftlichen, insbesondere gewerblichen oder anderen beruflichen Tätigkeit nachzugehen, die Räume also dem Mieter anderen als Wohnzwecken dienen. Werden Räume als Geschäfts- und Wohnräume angemietet, sogenanntes Mischmietverhältnis (z.b.: Anmietung einer Gastwirtschaft mit Wohnung), muss für die Anwendbarkeit des Gewerberaummietrechts der gewerbliche Teil der Nutzung nach dem Willen der Vertragsparteien überwiegen 6 ; anderenfalls findet Wohnraummietrecht Anwendung. Bei einem Mischmietverhältnis sollte der überwiegende gewerbliche Vertragszweck im Mietvertrag festgehalten werden mit einem kurzen Verweis auf die Gründe, die für diesen Vertragszweck sprechen. Nur dann gilt vermieterfreundliches Gewerberaummietrecht. M - TIPP: Bei einem Mischmietverhältnis empfiehlt es sich, zu vereinbaren, dass der nichtgewerbliche Teil der Nutzung überwiegt. Dann gilt mieterfreundliches Wohnraummietrecht. Möchte der Mieter seine Wohnung als Geschäftsadresse verwenden, muss er um die Erlaubnis für die teilgewerbliche Nutzung nachsuchen. Sind keine Mitarbeiter beschäftigt und keine Störungen zu erwarten (wofür der Mieter darlegungspflichtig ist), ist der Vermieter zur Erteilung dieser Erlaubnis nach Treu und Glauben verpflichtet. 7 Die Vermietung von Räumen an einen Hauptmieter zum Zwecke der Weitervermietung an Dritte ist Gewerberaummiete 8 (gewerbliches Zwischenmietverhältnis, vgl. hierzu 565 BGB). 6 BGH NJW-RR 1986, 877; OLG Schleswig RE NJW 1983, 49; BGH NJW 2014, BGH NJW 2009, BGH NJW 1985,
18 Gewerberaum-Mietspiegel 3 Mietdauer I. Unbefristetes Mietverhältnis Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und muss gekündigt werden (vgl. 14). II. Zeitvermietung Bei einem befristeten Mietvertrag ist innerhalb der fest vereinbarten Mietzeit (z.b. 10 Jahre) nur eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich (vgl. 14 II. 2.). Liegt ein solcher nicht vor, bleibt nur die Möglichkeit, einen Aufhebungsvertrag abzuschließen oder sich über die Stellung eines Nachmieters bzw. eine Untervermietung zu einigen. M TIPP: Sinnvoll ist, in einem befristeten Mietvertrag festzulegen, ob und in welchen Fällen der Mieter das Recht haben soll, das Objekt unterzuvermieten oder einen Nachmieter anzubieten. III. Vertragsverlängerung Bei Verträgen mit Verlängerungsklauseln verlängern sich auf bestimmte Zeit geschlossene Mietverträge automatisch um eine bestimmte oder unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Mietpartei die Verlängerung ablehnt. Verträge mit einer Option räumen dem Mieter innerhalb einer Frist das Recht ein, durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis zu verlängern. Wird das Recht nicht ausgeübt, endet der Vertrag durch Zeitablauf. M TIPP: Mieter, die sich auf eine lange Vertragslaufzeit nicht einlassen wollen, sollten eine z.b. 5 Jahre feste Laufzeit mit einem Optionsrecht auf Verlängerung um den gleichen oder einen kürzeren Zeitraum abschließen. 4 Mietzins I. Miethöhe Bei Gewerberäumen ist man hinsichtlich der Vereinbarung der Miethöhe frei: insbesondere liegt Wucher erst dann vor, wenn die vereinbarte Miete um ca. 100 Prozent über der ortsüblichen Miete liegt. 9 M TIPP: Der Gewerberaum-Mietspiegel der IHK gibt eine Orientierungshilfe, welche Mieten in vergleichbaren Objekten ortsüblich sind. II. Fälligkeit der Mietzahlung Während bei Mietverhältnissen über Räume nach 556b I BGB die Mietzahlung im Voraus zu erfolgen hat, bleibt bei den in 579 I BGB geregelten Mietverhältnissen über Grundstücke, eingetragene Schiffe und bewegliche Sachen der Vermieter vorleistungspflichtig und die Miete ist erst am Ende der Mietzeit bzw. nach Ablauf des vereinbarten Zeitabschnitts zu entrichten. Es sollte bei diesen Mietverträgen eine Rechtzeitigkeitsklausel 10 vereinbart werden, die auch das Verzögerungsrisiko auf den Mieter verlagert, so dass zu dem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt die Miete beim Vermieter bereits eingegangen sein muss. 9 KG Berlin NJW-RR 2001, 1092; OLG München ZMR 1999, 109 f. 10 BGH NJW 1998, 2664; OLG München ZMR 1996,
19 IHK Regensburg I Recht III. Umsatzsteuer Grundsätzlich sind Mietzins und Nebenkosten umsatzsteuerfrei, vgl. 4 Nr. 12 UStG. Nach 9, 27 UStG kann jedoch für die Umsatzsteuer optiert werden, d.h. der Vermieter kann Umsatzsteuer verlangen, wenn dies vertraglich vereinbart und der Mieter zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist. 11 Im Interesse des Vermieters und der steuerlichen Konsequenzen nach 15a UStG sollte im Mietvertrag geregelt werden, dass das Mietobjekt ausschließlich für umsatzsteuerpflichtige Umsätze verwendet wird und im Falle eines Verstoßes hiergegen der Mieter dem Vermieter zum Ersatz des Schadens, der diesem durch die Korrektur des Vorsteuerabzugs entsteht, verpflichtet ist. 12 M - TIPP: Der zum Vorsteuerabzug berechtigte Mieter sollte aufgrund der wirtschaftlichen Vorteile für die Umsatzsteuer optieren. In diesem Fall muss in den Mietvertrag mit aufgenommen werden, dass sich auch die dem Vermieter vom Mieter zu erstattenden Nebenkosten zzgl. Umsatzsteuer verstehen Betriebskosten I. Betriebskostenarten Die Parteien können vereinbaren, dass und welche Nebenkostenarten vom Mieter zu übernehmen sind und wie diese Kosten abgerechnet und umgelegt werden, solange kein Verstoß gegen die Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) nach 305 ff. BGB vorliegt. Es empfiehlt sich, alle Nebenkosten ausdrücklich aufzuzählen und einen Verteilerschlüssel zu deren Umlegung auf die einzelnen Mieter des Objektes aufzuführen. Der Mieter kann hier insbesondere auch zur Zahlung von Verwaltungskosten 14 und Bewachungskosten 15 (wenn die Situation des Mietobjekts eine Bewachung erfordert) vertraglich verpflichtet werden, nicht aber pauschal zur Zahlung der Kosten für Versicherungen 16 oder Kosten der Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebs. 17 M - TIPP: Der Mieter sollte darauf achten, dass er sich möglichst nur zur Zahlung der Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) verpflichtet oder aber jedenfalls eine Begrenzung vereinbaren. II. Abrechnungsfrist Die Ausschluss-Jahresfristen nach 556 III BGB, nach deren Ablauf der Vermieter mit Betriebskostennachforderungen und der Mieter mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen ist, gilt nicht für Gewerberaummietverhältnisse 18, so dass eine Betriebskostenabrechnung bis zum Eintritt der Verjährung oder ausnahmsweise, wenn sich der Vermieter über Gebühr Zeit lässt, bis zum Einwand der Verwirkung korrigiert werden kann. Allerdings bleibt es den Parteien unbenommen, den Zeitpunkt der Verbindlichkeit der Betriebskostenabrechnung auch zum Nachteil des Mieters, da 556 IV BGB nicht gilt - vertraglich zu regeln. Wenngleich auch bei der Gewerberaummiete eine jährliche Abrechnung üblich ist, kann der Abrechnungszeitraum frei vereinbart werden BGH NZM 2004, Sontheimer NJW 1997, 693 (697) 13 Sontheimer NJW 1997, 693 (694) 14 BGH NJW 2010, 2515; BGH NJW 2010, 671; KG GE 2004, KG GE 2004, 234; OLG Celle NZM 1999, BGH NZM 2013, BGH NZM 2013, BGH NJW 2010, 1065; BGH NJW 2011, 445; Schmidt-Futterer 556 BGB Rn OLG Düsseldorf ZMR 1998,
20 Gewerberaum-Mietspiegel 6 Mieterhöhung Ist mietvertraglich keine Mieterhöhung vorgesehen, kann der Vermieter nur durch eine sogenannte Änderungskündigung zu mehr Miete gelangen. Dem Vermieter ist deshalb anzuraten, bereits im Mietvertrag Mietanpassungsklauseln aufzunehmen. I. Leistungsvorbehaltsklausel Eine Leistungsvorbehaltsklausel ist eine Vereinbarung, nach der die Miete unter bestimmten Voraussetzungen durch die Vertragspartner (oder ggf. Dritte) angepasst oder neu festgesetzt werden soll 20, wenn z.b. Umstände eintreten wie Zeitablauf, wesentliche Änderung bestimmter Umstände, Steigerung bestimmter vereinbarter Kosten. Sie ist grundsätzlich zulässig und nicht genehmigungspflichtig. Die gesetzliche Schriftform nach 550 BGB ist zu beachten. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich eine Vereinbarung, die sowohl die Bezugsgröße (i.d.r. der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes) als auch den Erhöhungsmaßstab (Marktmietzins, Sachverständigengutachten, Indexentwicklung, Maßstab der ortsüblichen Vergleichsmiete, Bestimmung durch einen Vertragspartner nach 315 BGB, Bestimmung durch einen Dritten nach 317 BGB) möglichst genau bezeichnet. M TIPP: Da sich bei einer Leistungsvorbehaltsklausel die Miete nicht automatisch erhöht, sondern der Vermieter nur berechtigt ist, Verhandlungen zur Erhöhung der Miete aufzunehmen, ist im Interesse des Mieters dieser Klausel der Vorzug gegenüber anderen Mietanpassungsklauseln zu geben. Oft wird im Rahmen einer solchen Leistungsvorbehaltsklausel bestimmt, dass für den Fall, dass die Vertragspartner sich nicht innerhalb einer bestimmten Frist über eine Anpassung einigen können, ein Dritter (als Schiedsgutachter) hierüber verbindlich entscheidet. In diesem Fall ist es sinnvoll, wenn gleichzeitig bereits im Mietvertrag bestimmt wird, wer die Kosten des Schiedsgutachters zu tragen hat. 21 Anderenfalls muss bei fehlender Einigung der Vertragsparteien eine gerichtliche Entscheidung herbeigeführt werden. II. Staffelmietvereinbarung Staffelmietvereinbarungen sind zulässig, so dass bereits bei Vertragsschluss bis zur Schranke des Wuchers spätere Mietsteigerungen im Voraus festgelegt werden können. Sofern im Mietvertrag eine Mindestlaufzeit geregelt ist, birgt die Staffelmiete durchaus Risiken für Mieter oder Vermieter, je nachdem, wie sich der Mietmarkt für Gewerberäume und die Preissteigerung entwickeln. Sie empfiehlt sich deshalb nur für kurze Vertragslaufzeiten. Die Änderungsintervalle sollten nicht kürzer als 1 Jahr sein. 20 Palandt Anh. zu 245 BGB: 1 II Nr.1 Rn Palandt 317 BGB Rn. 4 20

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