Source: http://registropredios.blogspot.com/2010/07/fe-publica-registral.html
Timestamp: 2015-05-25 07:09:15+00:00

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Derecho Registral Peruano | Registros Públicos de Perú: FE PÚBLICA REGISTRAL
¿Cual es la fe del Centurión Romano? De las más queridas, fuerte, valiente, no enjuiciaba, ni criticaba, reconocía la autoridad, no pedia nada para él sino para los demás…Es la Fe de un militar Romano de origen pagano… no es, desde luego, la fé pública registral.
La protección del titular registral surge a través del principio de legitimación registral en la medida que de la presunción relativa de exactitud que impone, se desprende que aquél no podrá ser despojado de su derecho sin su previo consentimiento o intervención (Art. 2013 del C.C. y Art. VII del NRGRP). Por su parte, la protección de los terceros, además del principio de oponibilidad de lo inscrito, emana del principio de fe pública registral. Este, en líneas generales, establece que, aquéllos no podrán ser perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez o ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de su adquisición (Art. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP). El principio de fe pública registral, como se advierte, adquiere especial importancia dentro de la dinámica de los derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del tráfico jurídico-comercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a través de un negocio jurídico desprovisto, también en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz. La protección que materializa convirtiendo en inatacable el derecho del tercero.
La Exposición de motivos del Código Civil destaca la importancia de este principio calificándolo como el más trascendental avance en materia de derecho registral porque constituye en todo sistema registral donde aparece, la médula central de su estructura y la expresión mas clara de los alcances de la protección que el registro brinda al tráfico patrimonial.
Las normas jurídicas que, entre nosotros, de modo directo recogen el principio de fe pública registral, se encuentra contenidas, fundamentalmente, en el Art.. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP. Veamos: Art. 2014 C.C.: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causa que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. Art. VIII del NRGRP: “Principio de fe pública registral.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”. Veamos.
García García señala las ideas-fuerza que, a modo de fundamento, subyacen en el principio de fe pública registral son: la confianza en la apariencia registral, la ineficacia del negocio jurídico precedente al del tercero, la inexactitud del registral y la adquisición inmobiliaria a non domino. Inspirado en tal criterio, a continuación desarrollamos cada uno de tales aspectos.
2.1. LA CONFIANZA EN LA APARIENCIA REGISTRAL.
El propósito del principio de fe pública, al igual que el de oponibilidad de lo inscrito, es brindar protección al tercero registral. Pero, a diferencia de éste, la sustenta en la confianza que merece lo publicado por el Registro, seguridad que resulta del principio de legitimidad previsto en el Art. 2013 del C.C. que rige al contenido de las inscripciones.
2.2. LA INEFICACIA DEL NEGOCIO JURÍDICO PRECEDENTE AL DEL TERCERO.
La Exposición de Motivos del Código Civil, reprochando el contenido del Art. 1052-A del C.C. de 1936, manifiesta que aquella norma jurídica hacía alusión a la anulación del derecho del otorgante, lo que podía prestarse a una interpretación restringida o a una extensiva. Por la restringida, el término anulación se podía entender como referida a las causales de nulidad del acto jurídico sancionadas en el Artículo 1123 del Código del 36. En tanto que por la interpretación extensiva, era posible concluir que dicho término hacía referencia tanto a razones de nulidad como de anulación del acto jurídico. Y, resaltando las novedades del Artículo 2014 del Código Civil de 1984, señala que las causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendrán que ser sólo de nulidad sean absoluta o relativa sino, que también podrán ser causas de rescisión y resolución. Puede advertirse pues, que el propósito del legislador del Código Civil de 1984 ha sido incluir a la nulidad dentro de los alcances de invalidez e ineficacia del negocio jurídico.
2.3. LA INEXACTITUD REGISTRAL
En verdad, no todo lo que obra en el Registro es relevante para los fines del principio de fe pública registral. Para nosotros es claro que las partidas registrales (ellas y solo ellas) hacen el Registro Público. Sin embargo, la jurisprudencia civil no ha sido muy afortunada a la hora de definir este tema pues, además, algunas veces se ha dado por incluir a los denominados títulos archivados que, ciertamente, existen y se conservan en el Registro. Sin embargo, el NRGRP ha venido a resolver el asunto excluyendo, con claridad, estos últimos. Veamos.
Sobre la base de estas consideraciones normativas, el Art. VIII del NRGRP, refiriéndose al principio que nos ocupa, señala, taxativamente, que: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales” (las cursivas son nuestras).
2.4. LA ADQUISICIÓN INMOBILIARIA A NON DOMINO.
Conforme se deduce del Art. 2014 del C.C., el carácter a non dominio de la adquisición debe ser consecuencia de la invalidez (nulidad o anulabilidad), rescisión o resolución del derecho del transmitente, ciertamente, por causas que no constaban en el Registro (partidas registrales) cuando el adquirente inscribió su derecho. Frente a tal situación, el Art. 2014 del C.C., que recoge el principio que tratamos, dispone que el tercero registral no será perjudicado pues, “mantiene su adquisición”. Lo mismo señala el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. cuando, en tal suposición, dispone que “no perjudicará al tercero registral”.
De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las exigencias necesarias para que el principio de fe pública registral despliegue sus efectos, son: adquisición válida de un derecho, previa inscripción del derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisión del derecho, buena fe del adquirente e inscripción del derecho a favor del adquirente. Estos requisitos son necesarios e indispensables pues, el beneficio que confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el derecho adquirido por el tercero registral. 1. ADQUISICIÓN VÁLIDA DE UN DERECHO La protección que brinda el principio de fe publica se despliega en favor de la adquisición derivada que surge de un negocio jurídico. Precisamente, el Art. VIII del NRGRP despliega los efectos del principio que tratamos a favor de quien “hubiere contratado” sobre la base de los asientos registrales
El Art. 2014 del C.C. pone de manifiesto este hecho. Indica: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule…” Igualmente, el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. señala: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos…”.
Consideramos que el derecho del transferente debe estar inscrito en el acto de la celebración del negocio jurídico del tercero que viene adquirir aquel derecho. El Art.. 2014 del C.C. parece definir el asunto en tal sentido cuando dice: “… de buena fe adquiere a título oneroso…”. Lo propio, el Art. VIII del NRGRP cuando señala: “… hubiere contratado…” Así, por ejemplo, si Juan vende el inmueble a Pedro y, posteriormente, Pedro vende a Mario; para que Mario se beneficie de la fe pública, será necesario que, en el momento de la celebración del negocio jurídico por cuyo mérito adquiere el inmueble, el derecho de propiedad de Pedro se encuentre inscrito en el Registro.
Ya se ha puntualizado que estas causales, que afectan al derecho previamente inscrito y que no deben constar en el Registro, pueden ser de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución del negocio jurídico no obstante que el Art. 2014 del C.C., únicamente, hace referencia literal a los tres últimos. La Exposición de Motivos del Código Civil ha planteado y resuelto el tema precisando que “las causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendrán que ser sólo de nulidad (sea absoluta o relativa) sino que también podrán ser causas rescisión o resolución”.
Por otro lado, el Art. 2014 del C.C., al referirse a la inexpresividad de las causales de nulidad, rescisión o resolución; utiliza la frase “que no consten en los Registros Públicos”: De aquí surge una inquietud: ¿Se refiere únicamente al Registro de la Propiedad Inmueble o, incluye a los demás Registros? Al respecto, la Exposición de Motivos del Código Civil responde que “estas causas no tienen que aparecer del Registro de la Propiedad Inmueble, sino que podrían aparecer de cualesquiera de los registros que directa o indirectamente se encuentran legislado por el Código civil (personal, mandatos, etc.)”.
García García impugna el segundo criterio. Señala que el concepto de buena fe debe centrarse en el problema del desconocimiento y no en el de la creencia, pues, no interesa una especial creencia en el contenido del asiento, sino un desconocimiento de situaciones jurídicas extrarregistrales. Dice: “Lo importante es desconocer o conocer y no creer o dejar de creer. En el derecho hipotecario lo que importa es el homo ignorans o el homo sapiens, y no el hombre creyente. No estamos en religión sino en Derecho Hipotecario”.
Diez-Picazo afirma que en la configuración general de la buena fe de los actos y negocios y en las situaciones jurídicas en general, aparecen dos diferentes líneas de razonamiento. Para una de ellas, la buena fe es un estado psicológico o psíquico, consistente en un equivocado conocimiento de la realidad. Para la otra, la buena fe es la actuación diligente o conducta socialmente aceptable. Afirmando su punto de vista y con referencia al Art. 34 de la Ley hipotecaria española, señala que la opinión general se inclina por entender que la buena fe del Art. 34 de la ley acotada es la buena fe psicológica.
El concepto de buena fe provoca algunas interrogantes que requieren respuesta. Entre tales cuestionamientos tenemos: a. Titularidad de la buena fe. Aclarado el concepto de la buena fe, queda una duda: ¿Quién debe haber obrado con buena fe: quién adquiere el derecho, quién lo transmite, o ambos? Sobre el tema el Art. 2014 del C.C. destaca nítidamente que es el adquirente quien debe haber obrado con buena fe. Señala: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso…” “La buena fe del tercero se presume mientras…” (las cursivas son nuestras). Por ende, la buena fe del adquirente perdurará, inclusive, si el transmitente hubiera obrado de mala fe. La Exposición de Motivos del Código Civil expone, precisamente, que el concepto de buena o mala fe es personalismo por lo que resulta quizá ocioso afirmar que este requisito debe ser cumplido por el adquirente y sólo por él. Y, que la circunstancia de que el transferente del derecho tenga buena o mala fe es absolutamente irrelevante para los efectos de impedir o permitir al adquirente constituirse en tercer registral. b. Oportunidad en que se debe tener la buena fe. Por otro lado, la doctrina se ha planteado, también, el problema de la oportunidad en que el adquirente debe tener buena fe. Respecto de éste asunto se ha fundado hasta tres teorías. La primera señala que la buena fe debe tenerse en el momento de la inscripción (Gómez Gómez, Sanz Fernández). La segunda, que la buena fe debe tenerse en el momento de la tradición (Roca Sastre, Diez-Picazo). La tercera, que la buena fe debe tenerse en el momento de la celebración del negocio jurídico (Lacruz, García García, Diez-Picazo).
Nuestro sistema registral se adhiere a la tercera teoría pues, la Exposición de Motivos del Código Civil expone que, incuestionablemente, la buena fe del adquirente debe existir en el momento de la celebración del contrato mediante el cual adquiere el derecho del cual se trate.
Juzgamos ilustrativa la explicación que, sobre este criterio, expone García García. Sustenta la necesidad que la buena fe deba tenerse en el momento de la celebración del negocio jurídico del siguiente modo: “la buena fe, al ser un hecho intelectivo o de formación del conocimiento, ha detenerse en el momento del otorgamiento del título, que es el momento en que aparece formada la voluntad del adquirente. La adquisición a non domino se produce, pues, a partir de la inscripción y en virtud del elemento de la inscripción. Pero la buena fe, al igual que el problema de la capacidad, de la existencia de la persona y de los vicios del negocio jurídico, hay que referirlo al momento en que se declara la voluntad en el título. Es esa la razón y no otra de que la buena fe haya que referirla al momento del otorgamiento del título. No es, pues, porque la adquisición del derecho real se produzca con anterioridad, pues al ser adquisición a non domino la adquisición se produce a partir de la inscripción. No es tampoco, porque haya que referir la buena fe al momento de la tradición, pues si el momento de la inscripción no cuenta, tampoco ha de contar el momento de la tradición. Lo importante es el momento en que se forma la voluntad del adquirente”. c. Duración de la buena fe. Otro asunto que la doctrina también se ha planteado, es el referido a la perdurabilidad de la buena fe. Entre nosotros, la Exposición de Motivos del Código Civil ha resuelto el asunto señalando que debe permanecer hasta la inscripción del derecho en el Registro. Dice: “la buena fe debe subsistir hasta el momento de la inscripción del derecho del adquirente, por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del principio de fe pública registral deben ser concurrentes en el tiempo, es decir, debe hacer algún momento en el que todos ellos se produzcan y el único momento posible de que esto ocurra es el de la inscripción”.
4. BENEFICIARIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL: EL TERCERO REGISTRAL
El tercero registral que, ciertamente, es el beneficiario del principio de fe pública registral, participa de ciertas características. a. El tercero registral debe ser extraño en la relación jurídica previamente inscrita.
b. El tercero registral debe ser parte en otra relación jurídica.
c. Debe existir conexión lineal entre las dos relaciones jurídicas.
Gráficamente estas relaciones jurídicas pueden ser representadas del siguiente modo:
Entre las relaciones jurídicas representadas en el gráfico (compraventa 1 y compraventa 2), que son dos (podrían ser más pero, siempre ordenados lineal y rigurosamente en el Registro); existe conexión por las siguientes razones: por un lado, ambas tienen como objeto un mismo inmueble y, por otro, en las dos ha intervenido un mismo sujeto (B, en el ejemplo). La conexión que los vincula se denomina lineal porque la primera relación jurídica inscrita (”A vende a B”) es el presupuesto lógico para la inscripción de la segunda (”B vende a C”). O, dicho de otro modo, porque la primera relación jurídica inscrita (”A vende a B”) hace viable la inscripción de la segunda relación jurídica (”B vende a C”)
Por el principio de fe publica registral las eventuales causales de invalidez o ineficacia (nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución) que afecten a la primera relación jurídica (”A vende a B”), no perjudicarán a la segunda relación jurídica (”B vende a C”). El Art. 2014 del C.C. expone el principio de fe publica registral en tal sentido. Señala que el tercero (C, en el ejemplo) que de buena fe adquiere a titulo oneroso (compraventa) algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo (B, en el ejemplo), mantiene su adquisición aunque después se anule, rescinda o resuelva por virtud de causas que no consten en los registros públicos.
d. La relación jurídica inscrita del tercero registral debe ser amenazada por otra, igualmente inscrita.
e. El tercero registral debe ser un titular registral.
f. El tercero registral debe haber adquirido su derecho de buena fe.
El tercero registral, conforme se ha expuesto, no debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia que afectaba a la relación jurídica por la cual adquirió su derecho el antecesor. Edilberto Cabrera Ydme.
LA FE PUBLICA EN EL SISTEMA REGISTRAL Fuente: Cadri Etiquetas:

References: resolución 
 Artículo 1123
 Artículo 2014
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