Source: https://www.prawo-cywilne.info/wada_ukryta_nieruchomosci_brak_legalizacji_czesci_powierzchni-197-c.html
Timestamp: 2019-04-21 10:17:05+00:00

Document:
Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-12-12
Zacznę od tego, że w przypadku umowy kupna-sprzedaży przysługują kupującemu także roszczenia reklamacyjne – rękojmia. Kwestie związane z rękojmią w przypadku nieruchomości reguluje ustawa – Kodeks cywilny (K.c.).
Generalnie, zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego – obowiązującego w dacie zakupu przez Państwa nieruchomości, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).
Jeżeli istnieje jedna z takich wad, to sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, ta odpowiedzialność jest tzw. odpowiedzialnością absolutną i jest niezależna od winy czy też jej braku po stronie sprzedawcy.
Z kolei art. 560 i 561 K.c. przewidują, jakie uprawnienia ma kupujący wobec sprzedawcy. Cytuję go w całości, poniżej:
Z uwagi na długi okres, jaki upłynął od zawarcia umowy, wyjaśnię, iż co do zasady w myśl obowiązującego w dniu zawarcia umowy art. 568 K.c. uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a dotyczące budynku po 3 latach, ale jeśli wada została podstępnie zatajona przez sprzedawcę, to nie obowiązuje ów termin. Z opisu wynika, że potajemne zatajenie wady miało miejsce.
Jak jednak wskazano w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. akt V CSK 579/12, do przyjęcia podstępnego zatajenia wady nie wystarcza wiedza sprzedawcy o wadzie i niepoinformowanie o tym kupującego. Podstępne zatajenie wymaga umyślności, działania sprzedawcy, które może przejawiać się w maskowaniu wady lub udzielaniu kupującemu zapewnienia.
Jeśli natomiast chodzi o roszczenia odszkodowawcze, to takie zawsze kupującemu przysługują. Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 grudnia 2012 r., wydany w sprawie I ACa 1207/12, w którym stwierdzono, że po utracie uprawnień z rękojmi istnieje prawna możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych (art. 471 K.c.), również w takim zakresie, w jakim pokrywają się one z roszczeniami z tytułu rękojmi.
Co więcej, w wyroku z dnia 6 marca 1998 r., III CKN 405/97, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że po utracie uprawnień z rękojmi istnieje prawna możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych (art. 471 K.c.), również w takim zakresie, w jakim pokrywają się one z roszczeniami z tytułu rękojmi.
Zgodnie z art. 471 K.c., dłużnik jest obowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zatem pierwszą konieczną przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej kontraktowej jest wykazanie przez wierzyciela niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika.
Należy pamiętać, że przed sądem trzeba będzie udowodnić sam fakt poniesienia szkody jak i jej wysokość.
Co do odpowiedzialności kontraktowej – bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od momentu, kiedy uprawniony mógł podjąć pierwszą czynność w sprawie, ale z drugiej strony wyrażany jest w doktrynie i orzecznictwie pogląd, że przy odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i n.) początek biegu terminu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego jest wyznaczony przez termin wykonania zobowiązania (zob. Małgorzata Pyziak-Szafnicka, Komentarz do art. 120 Kodeksu cywilnego, Lex 2009).
Zauważa się, że w odróżnieniu do przepisu art. 4421 K.c. przepis art. 120 § 1 K.c. nie wiąże początku biegu terminu przedawnienia roszczenia ze świadomością wierzyciela, co do szkody i osoby odpowiedzialnej do jej naprawienia.
Zasadne jest zatem przyjęcie, że rozpoczęcie biegu przedawnienia jest niezależne od świadomości uprawnionego co do przysługującego mu roszczenia (zob. Prawo cywilne – część ogólna, System Prawa Prywatnego tom 2 pod red. prof. dr Zbigniewa Radwańskiego, Rok wydania: 2008, C.H. Beck). Na potwierdzenie cytuję jeszcze uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r. III CZP 72/13:
Tytuł: Termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
„W art. 120 § 1 zdanie drugie k.c., mowa jest literalnie o początku biegu przedawnienia w dniu, »w którym roszczenie stałoby się wymagalne«, gdyby wierzyciel podjął czynność powodującą stan wymagalności w najwcześniej możliwym terminie. Ten najwcześniejszy termin, to moment, w którym zrealizują się wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, a zatem ze stanu bezprawności kontraktowej wyniknie dla wierzyciela szkoda, pozostająca z nim w związku przyczynowym. Już wówczas wierzyciel przez wezwanie dłużnika do spełnienia świadczenia odszkodowawczego może spowodować wymagalność powstałego na jego rzecz roszczenia. Dłużnik powinien to świadczenie spełnić po upływie odpowiedniego czasu, ustalonego zgodnie z kryterium „niezwłoczności” z art. 455 k.c. Dokładny początek biegu tego terminu musi być oczywiście określany ad casum, zaś przyjęcie w tym zakresie jakiejkolwiek bardziej ogólnej formuły nie wydaje się możliwe.”
Proponuję przyjąć, że bieg terminu przedawnienia rozpoczął się z chwilą zawarcia umowy. Proszę zatem wezwać na piśmie drugą stronę do zapłaty kwoty poniesionej szkody, a następnie kierować sprawę do sądu.
Awans na nauczyciela dyplomowanego przed wnioskiem o stan nieczynny Co zrobić, gdy komornik nie podejmuje czynności egzekucyjnych? Czy uzyskane pieniądze będą tylko moje w przypadku podziału majątku? Wydziedziczone wnuki i zachowki dla prawnucząt Wezwanie pracownika do sądu w charakterze świadka Emerytura wojskowa po rozwodzie Kwestionariusz dla nierezydenta z ZUS a stały pobyt w USA Prowadzenie działalności bez miejsca zamieszkania w Polsce Przejazd grzecznościowy Rozwiązanie umowy najmu – moc prawna podpisów stron Dwie sprawy karne

References: art. 556
 art. 560
 art. 568
 art. 471
 art. 120
 art. 4421
 art. 120
 art. 120
 art. 455