Source: https://id.scribd.com/document/85357238/temas-imobiliarios
Timestamp: 2019-08-17 15:46:37+00:00

Document:
temas imobiliários | Ilmu Ekonomi | Kota
Diunggah oleh vitor
simpanSimpan temas imobiliários Untuk Nanti
Alteraes na Lei do Inquilinato estimulam acordos
Destaques, Habitao, Locao Adicionar comentrios set 262011
As mudanas introduzidas na legislao do inquilinato pela Lei n 12.112/2009, que entrou em vigor em 25 de janeiro de 2010, esto estimulando acordos entre locadores e locatrios para evitar aes na justia. Essa legislao agilizou os trmites nos fruns, levando locatrios que contavam com a morosidade da Justia para se perpetuarem nos imveis a buscar acordo com os donos de imveis. Com isso, comeou a haver queda no nmero de processos, justifica Jaques Bushatsky, diretor de Legislao do Inquilinato do Secovi-SP. Em agosto de 2011 foram propostas 1.605 aes locatcias no Frum da cidade de So Paulo, uma queda de 11,2% sobre os 1.807 casos de agosto de 2010. o que indica o levantamento efetuado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitao) no Frum paulistano. Em comparao com julho deste ano (1.822 ocorrncias), a reduo foi de 11,9%. De acordo com o Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, a falta de pagamento continua sendo o principal motivo para ajuizamento da ao locatcia. Foram 1.243 aes por inadimplncia, o equivalente a 77,4% do total de processos de agosto. Apesar disso, esse tipo de ao sofreu reduo de 14,8% sobre o montante de aes de julho ltimo (1.459). As aes ordinrias, com 257 casos em agosto, foram 5,2% inferiores s ocorrncias de julho. J as renovatrias passaram de 83, no ms anterior, para 89 em agosto (variao de 7,2%) e as consignatrias registraram alta de 77,8%, de 9 para 16 aes. De janeiro a agosto, o Frum paulistano apurou 12.945 aes, o que representa um recuo de 9,4% em relao ao mesmo perodo do ano passado.
Entenda o significado de cada ao:
Consignatria movida quando h discordncia de valores de aluguis ou encargos, com opo do inquilino pelo depsito em juzo. Falta de pagamento motivada por inadimplncia do inquilino.
Ordinria relativa retomada de imvel para uso prprio, de seu ascendente ou descendente, reforma ou denncia vazia. Renovatria para renovao compulsria de contratos comerciais com prazo de cinco anos.
Cidades, Destaques, Poltica Habitacional Adicionar comentrios out 132011
Ser que a nobre deputada moraria em um lugar assim? A Cmara analisa o Projeto de Decreto Legislativo 336/11, da deputada Carmen Zanotto (PPS-SC), que anula regra do Ministrio das Cidades que condiciona a liberao de recursos para o financiamento de moradias do Programa Minha Casa, Minha Vida s reas com vias de acesso e de circulao pavimentadas, entre outras benfeitorias. Segundo a parlamentar, a deciso do ministrio (item da Portaria 325, de 7 de julho de 2011) interrompeu o financiamento das casas populares construdas em ruas sem asfalto, provocando reclamao tanto de empreendedores por alterao das regras anteriormente contratadas quanto de pessoas que enfrentam mais dificuldade em adquirir moradia por meio do programa. Carmen Zanotto destaca que a Lei 11.977/09, que institui o Minha Casa, Minha Vida, no menciona a infra-estrutura bsica a ser implantada no empreendimento. Somente com a Medida Provisria 514/10, posteriormente convertida na Lei 12.424/11, houve o detalhamento da infra-estrutura. Essa lei, no entanto, no exige a pavimentao das vias de acesso, apenas a obrigatoriedade de abertura de ruas. A Lei 12.424/11 determina que os empreendimentos devem ser:
Localizados em terreno da malha urbana ou em rea de expanso que atenda aos requisitos estabelecidos pelo Poder Executivo federal, observado o respectivo plano diretor, quando existente; Adequados ambientalmente; Dotados de infra-estrutura bsica que inclua vias de acesso, iluminao pblica e soluo de esgotamento sanitrio e de drenagem de guas pluviais e permita ligaes domiciliares de abastecimento de gua e energia eltrica; Motivo para o compromisso do Poder Pblico local de instalao ou de ampliao dos equipamentos e servios relacionados educao, sade, lazer e transporte pblico.
Tramitao A proposta ser analisada pelas comisses de Desenvolvimento Urbano; e de Constituio e Justia e de Cidadania, antes de ir ao Plenrio.
Bolha Imobiliria: pequeno poupador que se cuide
Compra & Venda, Destaques, Habitao, Investimentos, Mercado Adicionar comentrios dez 122011
Segundo Joo da Rocha Lima, coordenador do Ncleo de Real Estate da Escola Politcnica da Universidade de So Paulo, o aumento nos preos de imveis neste ano est descolado da realidade de custos e indica incio de bolha imobiliria. A entrevista foi publicada em 12/08/11 no jornal Folha de So Paulo. Vale acrescentar que tanto o jornal quanto o entrevistado tem uma posio conservadora em relao a essa questo. Opinies desse tipo podem gerar preocupaes que esfriam o mercado, e isso provavelmente no interessa a nenhum dos dois. O que se viu nas grandes cidades do pas nos ltimos anos foi o preo do metro quadrado multiplicado por 4, 5, 6 at 10! Segundo o professor Voc pode explicar a formao de preos por questes especulativas ou por razes estruturais. Neste momento, h identificao de que alguns preos esto fugindo de sua explicao estrutural.
O aumento do preo de imveis acumulado nos ltimos anos no foi acompanhado pelo crescimento da renda. Os apartamentos esto menores para suprir a demanda pelo mesmo valor de unidade. O produto preferencial que era um produto de 150 m, agora um produto de 100 m. O custo do metro quadrado cresce e a renda no, a nica forma entregar para as pessoas menos metros quadrados, considera. Ainda segundo Lima, no h o risco de uma crise como a norte-americana, no sentido dos bancos quebrarem com crditos podres: No Brasil, o crdito imobilirio algo muito contido e extremamente responsvel. Quem deve ficar com a perda so os pequenos especuladores, que colocam sua poupana no imvel. So Paulo j registra o terceiro ms consecutivo com retrao nas vendas de usados. Quem estiver comprando lanamento para revender com lucro no curto prazo deve colocar as barbas de molho.
Destaques, Habitao, Locao Adicionar comentrios dez 262011
Chegar praia certo de que se tem um lugar para ficar e descobrir, em cima da hora, que o apartamento ou a casa alugados com semanas de antecedncia no bem aquilo que foi prometido ou pior, nem existe. o roteiro de um golpe que nunca sai de moda e, surpreendentemente, ainda lidera as reclamaes de turistas nas delegacias litorneas de So Paulo. O cenrio perfeito e a vontade de aproveitar a oferta cegam quem cai nesse estelionato. A polcia recomenda que o turista no se afobe, que no tenha pressa antes de definir o local onde pretende ficar, para no ser ludibriado. A locao deve ser feita in loco. A oferta grande no litoral, no precisa fechar algo pela internet, sem saber o que est sendo oferecido de fato, afirma o titular da Delegacia de Investigaes Gerais
(DIG) de Santos, o delegado Luiz Henrique Ribeiro Artaxo, acostumado a ouvir histrias de quem foi enganado por estelionatrios. Algumas pessoas crescem os olhos em ofertas insustentveis. Temos casos em que nem o imvel existia de fato ou, se existia, j estava ocupado por outras pessoas. O delegado titular do Guaruj, Claudio Rossi, diz j ter registrado o golpe neste fim de ano. A expectativa de que mais enganados comecem a aparecer na delegacia a partir desta semana. O pessoal ainda no chegou, disse, na semana passada. Rossi ainda d dicas para quem v surgir frente a oferta dos sonhos. No d para mandar dinheiro sem verificar se o imvel est realmente para alugar. Se for apartamento, vale a pena ver o endereo do prdio, ligar na portaria e falar com o sndico. No adianta telefonar para o nmero oferecido por quem pretende fechar o negcio. A mesma internet que favorece a aplicao dos golpes tambm pode ser usada com inteligncia por quem pretende se prevenir. Muitas vezes, eles dizem que o apartamento ou a casa ficam de frente para o mar, mas podem estar a seis quadras da praia Vale consultar a real localizao pelo mapa da cidade.
A falcatrua envolvendo o aluguel para a temporada a principal queixa, mas no a nica ameaa a quem pretende aproveitar alguns dias beira-mar. O principal problema que a pessoa deixa de procurar os cuidados que normalmente teria onde mora. Na capital, por exemplo, ningum deixa a bolsa dentro do carro ou sobre uma toalha no meio da rua. Agora, vem para a praia e comete esses deslizes. Aqui tambm tem os oportunistas, diz Artaxo. J o delegado Rossi lembra de pessoas que at deixam as chaves dos carros enterradas na areia ou encaixadas nas rodas e vo se divertir no mar. Os ladres observam distncia e levam tudo o que est dentro do veculo. E os cuidados no se limitam ao litoral: nos dez primeiros dias de dezembro, o Centro de Operaes da Polcia Militar (Copom) recebeu 50% mais chamados de vtimas de estelionatrios na capital.
Quais sero os principais desafios para o mercado imobilirio em 2012?
Destaques, Investimentos, Mercado Adicionar comentrios jan 162012
Voc j parou para pensar e se fez a seguinte pergunta: Quais sero os principais desafios para o mercado imobilirio brasileiro em 2012? Fiz essa pergunta em meu perfil no twitter @rg_machado. A ideia provocar novos e diferentes pensamentos. O pas se apresenta em uma relao de destaque se comparado s grandes potncias mundiais, o que o coloca em um ambiente favorvel para o desenvolvimento da economia em diversos cenrios e aspectos, inclusive no segmento de imveis. Nos ltimos anos vimos o Brasil passar por algumas transformaes polticas e sociaisque fortaleceram a sua economia e contriburam para o bem estar da populao. Registramos, por exemplo, o aumento da renda mdia do brasileiro, especialmente da Classe C.Esse aumento aliado ao elevado dficit habitacional no pas se configurou em uma excelente oportunidade de crescimento. Esse novo consumidor contribuiu para a valorizao de vrios segmentos da economia, sobretudo do mercado imobilirio. Alm disso, alguns indicadores do comportamento brasileiro mostram uma nova realidade para o desenvolvimento do setor de imveis tais como:
Crescimento da populao brasileira; Aumento do nmero de jovens entre a faixa economicamente ativa tornando-os um mercado potencial para o segmento; Diminuio do nmero de moradores por residncia aliado ao desejo de independncia dos brasileiros que cada vez mais cedo visam realizar o sonho da casa prpria.
Vale lembrar tambm que o Brasil se prepara para receber a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpadas de 2016, o que ampliar o momento favorvel ao crescimento da economia brasileira, principalmente no segmento de turismo e imveis. Nesse perodo o pas se tornar um verdadeiro canteiro de obras, gerando mais empregos, renda e movimentao da economia. Uma matria publicada no Portal Terra em 1 de janeiro vem animar ainda mais essas perspectivas. O texto apresenta dados da vigsima pesquisa anual dos membros da Associao de Investidores Estrangeiros no Setor Imobilirio (Afire, na sigla em ingls) que revelam que em 2012 o Brasil se tornar o segundo lugar mais atraente para investidores estrangeiros, superando a Estados Unidos.
Outro fator para o otimismo vem de um maior acesso ao crdito imobilirio. Estimase que o financiamento imobilirio alcance em 2012 a marca de mais de R$ 150 bilhes, um aumento de 30% em relao ao ano passado que j havia registrado um crescimento de 30% se comparado a 2010. Conforme esses aspectos abordados e o cenrio desenhado e analisado, podemos perceber que nos encontramos diante de um mercado em franco crescimento. Contudo, no podemos ficar alheios aos desafios que devem ser superados para que o segmento imobilirio continue a prosperar em 2012. O momento da economia internacional exige uma anlise cuidadosa. A Europa, por exemplo, vive um momento de instabilidade causado pelo endividamento dos pases do continente, gerando reflexos nas bolsas de valores e tambm nos governos. Os Estados Unidos ainda no conseguiram se recuperar da crise econmica instaurada em 2008. O pas apresenta sinais de recuperao, como a diminuio da taxa de desemprego, mas a evoluo ainda lenta. Alm disso, a China, um importante parceiro comercial do Brasil, tambm est em alerta diante da possibilidade de desacelerao da economia. O mercado brasileiro, contudo, ainda no sentiu os reflexos dessa crise, mas necessrio estar em alerta diante dos ajustes no cenrio mundial. No ambiente interno, alguns desafios tambm esto postos. Entre eles a concentrao das linhas de crdito. Cerca de 75% do financiamento habitacional oferecido pela Caixa Econmica Federal e a atuao de bancos privados ainda muito tmida. Com uma demanda crescente por imveis, a expectativa de que crdito imobilirio seja expandido entre as instituies financeiras. Alm disso, o Brasil ainda precisa superar os elevados ndices da carga tributria. Aes pontuais tm sido feitas para driblar a inflao e estimular o consumo como a reduo de impostos sobre alguns produtos, a exemplo do que aconteceu com o material de construo e alguns eletrodomsticos. Mas apenas medidas espordicas no so suficientes, necessrio voltar o olhar para a questo tributria no pas. Tal medida ser fundamental para o avano do mercado. Colabora ainda para esse cenrio desafiador a falta de profissionais e de mo de obra qualificada para suprir as demandas do segmento. Cabe ressaltar ainda a importncia da contratao de mo de obra regularizada, isso garante mais credibilidade e segurana ao setor. importante estar atento a nova dinmica do mercado que exige cada vez mais preparo, capacitao e viso holstica. Se o mercado mudou, nosso comportamento como gestores, lderes e colaboradores tambm devem mudar. Voc concorda? Vejo tambm em 2012 um mercado em maturao, rumo a um processo de equilbrio. Ainda temos um grande potencial de crescimento, com a necessidade de investimento em reas ainda carentes em projetos habitacionais. Temos tambm um mercado de luxo em franco crescimento e que precisa ser mais bem explorado.
Isso significa mais pesquisas, mais anlises e principalmente novos estudos sobre o mercado e o seu comportamento. E para superar esses desafios fundamental o empenho de cada profissional do segmento de imveis, como bem reflete o pensamento de Eduardo Galeano, somos o que fazemos, mas somos, principalmente, o que fazemos para mudar o que somos. O crescimento do mercado depende de como o estamos enxergando. Sendo assim, planejamento, inovao, foco na prestao de um servio diferenciado e de qualidade, qualificao profissional e a busca de um novo relacionamento com o cliente so algumas das atitudes necessrias para o desenvolvimento do setor. Temos um cenrio favorvel para o desenvolvimento e precisamos tambm de pessoas com viso empreendedora, que saibam identificar as oportunidades do mercado em seus vrios segmentos, que busquem pela inovao e que se inspirem a contribuir para um mercado cada vez mais forte. O mundo comea a enxergar o Brasil como uma economia forte e favorvel para expanso dos negcios, e ns tambm devemos nos provocar a mudar algumas vises e a perceber as novas oportunidades de crescimento para segmento imobilirio. Que tal assumirmos o desafio de por meio do mercado imobilirio contribuir para fazer de 2012 o ano da economia do Brasil, a mantendo forte no cenrio interno e mundial? Voc topa superar esse desafio? Compartilhe conosco a sua opinio.
A BM&FBOVESPA e a Fundao Getlio Vargas (FGV) lanaram sexta-feira, 11/02, o primeiro indicador de rentabilidade do setor imobilirio brasileiro: o ndice Geral do Mercado Imobilirio Comercial. O IGMI-C foi desenvolvido pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre/FGV), com patrocnio e colaborao de 26 entidades, representando empresas dos setores financeiro e imobilirio e fundos de penso. O objetivo do novo indicador tornar-se uma referncia de rentabilidade de imveis comerciais escritrios, hotis, shoppings e outros -, contribuindo para que os investidores tenham maior transparncia em relao formao dos preos de compra, venda e locao. O evento contou com a presena do diretor executivo de Desenvolvimento e Fomento de Negcios da BM&FBOVESPA, Jos Antonio Gragnani; do presidente da Associao Brasileira das Entidades Fechadas de Previdncia Complementar (Abrapp), Jos de Souza Mendona; do presidente do conselho do IGMI-C e diretor de Desenvolvimento e Relaes com Institucionais da BM&FBOVESPA, Emilio Otranto; e do diretor do Ibre/FGV, Luiz Guilherme Schymura de Oliveira. Na ocasio, o pesquisador do Ibre/FGV, Paulo Picchetti, apresentou palestra tcnica sobre o desenvolvimento do ndice.
Sobre o IGMI-C O novo indicador calculado com base em informaes fornecidas por um grupo de participantes envolvendo investidores institucionais e empresas ligadas ao setor imobilirio, tais como entidades de classe, consultores, administradores e gestores de carteiras imobilirias, incorporadores e outros. A srie histrica desta divulgao vai de 2000 ao final de 2010. No ltimo trimestre de 2010, a amostra contou com 190 imveis individuais, divididos entre escritrios comerciais, shopping-centers, estabelecimentos comerciais, hotis, imveis industriais e de logstica, e outros. As maiores concentraes esto em escritrios comerciais (cerca de 50% do total) e shopping-centers (cerca de 25% do total). Do ponto de vista regional, todos os estados do pas esto representados, mas as maiores concentraes esto em So Paulo (cerca de 37% do total) e Rio de janeiro (cerca de 26% do total). O IGMI-C est aberto para novos participantes e, com isso, acredita-se que a quantidade e qualidade de informaes devero crescer ao longo do tempo. Com base em um fluxo contnuo de informaes mensais dos participantes, o IGMI-C ser calculado e divulgado trimestralmente. A prxima divulgao ser relativa s informaes do primeiro trimestre de 2011. O apoio da BM&FBOVESPA ao ndice mais uma iniciativa a favor do desenvolvimento do mercado imobilirio e de capitais. O convnio da Bolsa com a ARISP (Associao dos Registradores de Imveis do Estado de So Paulo), no ano passado, e a criao da Cmara Consultiva do Mercado Imobilirio, em 2009, so outros exemplos que sintetizam a viso da Bolsa. O retorno de investimentos em imveis comerciais no Brasil foi de 33,5 por cento no ano passado, o maior desde 2000, de acordo com novo ndice da BM&FBovespa e FGV. O indicador atesta a demanda aquecida por shopping centers, hotis e escritrios diante do crescimento vigoroso da economia em 2010. Ainda no temos perspectiva (de bolha) no mercado de imveis comerciais, disse o pesquisador do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundao Getlio Vargas, Paulo Pichetti, embora tenha reconhecido valorizao bastante grande recentemente.
Ermnia Maricato: Os motivos para o terror imobilirio
Cidades, Destaques, Poltica Habitacional Adicionar comentrios jan 272012
Dificilmente, durante nossa curta existncia, assistiremos disputa mais explcita que esta, que ope prefeitura e Cmara Municipal de So Paulo (alm do governo estadual), que representam os interesses do mercado imobilirio, contra os moradores e usurios pobres, pelo acesso ao centro antigo de So Paulo. Trata-se do nico lugar na cidade onde os interesses de todas as partes (mercado imobilirio, prefeitura, Cmara Municipal, comerciantes locais, movimentos de luta por moradia, moradores de cortios, moradores de favelas, recicladores, ambulantes, moradores de rua, dependentes qumicos, e outros) esto muito claros, e os pobres no esto aceitando passivamente a expulso. No restante da cidade, como em todas as metrpoles brasileiras, um furaco imobilirio revoluciona bairros residenciais e at mesmo as periferias distantes, empurrando os pobres para alm dos antigos limites, insuflado pelos recursos do Minha Casa Minha Vida no contexto de total falta de regulao fundiria/imobiliria ou, em outras palavras, de planejamento urbano por parte dos municpios. A especulao corre solta, auxiliada por polticas pblicas que identificam valorizao imobiliria como progresso. Ao contrrio do silncio (ou protestos pontuais) que acompanha essa escandalosa especulao que, a partir de 2010, levou multiplicao dos preos dos imveis, em todo o pas, no centro de So Paulo, foi deflagrada uma guerra de classes. No faltaram planos para recuperar o centro tradicional de So Paulo. Desde a gesto do prefeito Faria Lima, vrios governos defenderam a promoo de moradia pblica na regio. Governos tucanos apostaram em estratgias de distino local por meio de investimento na cultura (como demonstraram muitos trabalhos acadmicos) Vrios museus, salas de espetculo, centros culturais, edifcios histricos, foram criados ou renovados. No entanto, o mercado imobilirio nunca respondeu ao convite dos diversos governos, de investir na regio, seja para um mercado diferenciado, seja para habitao social como pretenderam os governos Erundina e Marta. Outras localizaes (engendradas pelas parcerias estado/capital privado, como demonstrou Mariana Fix) foram mais bem sucedidas como foi o caso da regio Berrini/guas Espraiadas. Outro fator que inibiu a entrada mais decisiva dos empreendedores no centro foi a reduzida dimenso dos terrenos. O mercado imobilirio busca terrenos amplos que permitam a construo de uma ou de vrias torres- clube, padro praticamente generalizado atualmente no Brasil. Finalmente, h os pobres com toda a diversidade j exposta cuja proximidade desvaloriza imveis novos ou reformados, coerentemente com os valores de uma sociedade que alm de patrimonialista (e por isso mesmo) est entre as mais desiguais do mundo. Aceita-se que os pobres ocupem at reas de proteo ambiental: as reas de
Proteo dos Mananciais (so quase 2 milhes de habitantes apenas no sul da metrpole), as encostas do Parque Estadual da Serra do Mar, as favelas em reas de risco, mas no se aceita que ocupem reas valorizadas pelo mercado, como revela a atual disputa pelo centro.
Enquanto os planos das vrias gestes municipais para o centro no deslancharam (leia-se: no interessaram ao mercado imobilirio), os servios pblicos declinaram (o acmulo de lixo se tornou regra), num contexto j existente de imveis vazios e moradia precria. O baixo preo do metro quadrado afastou investidores e, mais recentemente, nos ltimos anos tambm o poder pblico. Nessa rea assim liberada e esquecida pelos poderes pblicos, os dependentes qumicos tambm se concentraram. No entanto a vitalidade do comrcio na regio, que inclui um dos maiores centros de venda de computadores e artigos eletrnicos da Amrica Latina, no permite classificar essa rea como abandonada, seno pelo falta de servios pblicos de manuteno urbana e polticas sociais. Frente a isso, a gesto do prefeito Kassab deu continuidade ao projeto NOVA LUZ, iniciado por seu antecessor, Jos Serra, e vem se empenhando em retirar os obstculos que afastam o mercado imobilirio de investir na rea. Esto previstos a desapropriao de imveis em dezenas de quadras e o remembramento dos lotes para constiturem grandes terrenos de modo a viabilizar a entrada do mercado imobilirio. A retomada de recursos de financiamento habitacional com o MCMV, aps praticamente duas dcadas de baixa produo, muda completamente esse quadro. Os novos lanamentos do mercado imobilirio passam a cercar a regio. Vrios bairros vizinhos, como a Barra Funda, apresentam um grande nmero de galpes vazios em terrenos de dimenses atraentes. A ampliao de outro bairro vizinho, gua Branca, vai se constituir em um bairro novo . Finalmente, o mercado imobilirio e a prefeitura lanam informalmente a ideia de uma fantstica operao urbana que ir ladear a ferrovia comeando no bairro da Lapa e estendendo-se at o Brs. O projeto inclui a construo de vias rebaixadas. Todos ficam felizes: empreiteiras de construo pesada, mercado imobilirio, integrantes do executivo e legislativo (que garantem financiamento para suas campanhas eleitorais) e a classe mdia que ascendeu ao mercado residencial com os subsdios. O Projeto Nova Luz parece ser a ponta de lana dessa gigantesca operao urbana.
Mas ainda resta um obstculo a ser removido: os pobres que se apresentam sobre a forma de moradores dos cortios, moradores de favelas, dependentes de droga, moradores de rua, vendedores ambulantes Com eles ali, a taxa de lucro que pode ser obtida na venda de imveis no compensa. Algumas aes no deixam dvida sobre as intenes de quem as promove. Um incndio, cujas causas so ignoradas, atingiu a Favela do Moinho, situada na regio central ao lado da ferrovia. Alguns dias depois, numa ao de emergncia, a prefeitura contrata a imploso de um edifcio no local sob alegao do risco que ele podia oferecer aos trens que passam ali (enquanto os moradores continuavam sem atendimento, ocupando as caladas da rea incendiada). Em seguida os dependentes qumicos so literalmente atacados pela polcia sem qualquer dilogo e sem a oferta de qualquer alternativa. (Esperavam que eles fossem evaporar?). Alguns dias depois vrios edifcios onde funcionavam bares, penses, moradias, so fechados pela prefeitura sob alegao de uso irregular. (O restante da cidade vai receber o mesmo tratamento? Quantos usos ilegais h nessa cidade?). O centro de So Paulo constitui uma regio privilegiada em relao ao resto da cidade. Trata-se do ponto de maior mobilidade da metrpole, com seu entroncamento rodometro- ferrovirio. A partir dali, pode-se acessar qualquer ponto da cidade o que constitui uma caracterstica mpar se levarmos em conta a trgica situao dos transportes coletivos. Trata-se ainda do local de maior oferta de emprego na regio metropolitana. Nele esto importantes museus e salas de espetculo, bem como universidades, escolas pblicas, equipamentos de sade, sedes do judicirio, rgos governamentais. Apenas para dar uma ideia da expectativa em relao ao futuro da regio est prevista ali uma Escola de Dana, na vizinhana da Sala So Paulo, cujo projeto, elaborado por renomados arquitetos suos autores do arena esportiva chinesa Ninho de Pssaro custou a mdica quantia de R$ 20 milhes de acordo com informaes da imprensa. preciso lembrar ainda que infraestrutura local completa: iluminao pblica, calamento, pavimentao, gua e esgoto, drenagem como poucas localizaes na cidade. Trata-se de um patrimnio social j amortizado por dcadas de investimento pblico e privado. A disputa ir definir quem vai se apropriar desse ativo urbano e com que finalidade. A desvalorizao de tal ambiente um fenmeno estritamente ou intrinsecamente capitalista, como j apontou David Harvey analisando outros processos de renovao de centros de cidades americanas. A luta pela Constituio Federal de 1988 e a regulamentao de seus artigos 182 e 183, que gerou o Estatuto da Cidade, se inspirou, em parte, na possibilidade de utilizar imveis vazios em centros urbanos antigos para moradia social. Nessas reas ditas deterioradas est a nica alternativa dos pobres vivenciarem o direito cidade pois de um modo geral, eles so expulsos para fora da mesma. Executivos e legislativos
evitam aplicar leis to avanadas. O judicirio parece esquecer-se de que o direito moradia absoluto em nossa Carta Magna enquanto que o direito propriedade relativo, funo social. (Escrevo essas linhas enquanto deciso judicial autorizou o despejo que se fez de surpresa e de forma violenta- de mais de 1.600 famlias de uma rea cujo proprietrio Naji Nahas deve 15 milhes em IPTU, ao municpio de So Jos dos Campos. Antes de mais nada, preciso ver se ele era mesmo proprietrio da terra, j que no Brasil, a fraude registraria de grandes terrenos mais regra que exceo, e depois verificar se ela estava ou no cumprindo a funo social). bvio, que o caso que nos ocupa aqui mostra a falta de compaixo, de solidariedade, de esprito pblico. Crianas moram em pssimas condies nos cortios, em cmodos insalubres, dividem banheiros imundos com um grande nmero de adultos (quando h banheiros). Com os despejos violentos so remetidas para uma condio ainda pior de moradia pelo Estado que , legalmente, deveria responder pela soluo do problema. Num mundo com tantas conquistas cientficas e tecnolgicas, dependentes qumicos so tratados com balas de borracha e spray de pimenta para se dispersarem. Um comrcio dinmico, formado por pequenas empresas e ambulantes, que poderia ter apoio para a sua legalizao, organizao e inovao visto como atrasado e indesejvel. O modelo perseguido o do shopping center, o monoplio, e no o pequeno e vivo comrcio de rua ou o boteco da esquina. O modelo contra os pobres que esto longe de constiturem minoria em nossa sociedade. O modelo quer os pobres fora do centro como anunciou o jornal Brasil de Fato. Tudo isso bvio. O que no parece ser bvio que, em ltima instncia, como diria Althusser, a determinao disso tudo econmica. A centralidade a produo do espao urbano e a mola propulsora, a renda imobiliria. E depois dizem que Marx est morto.
Mercado imobilirio: o poder da prospeco
Destaques, Mercado Adicionar comentrios fev 072012
Voc certamente j deve ter ouvido a expresso prospeco de novos clientes, mas j parou para pensar no que isso significa e a importncia que tem para a sobrevivncia do seu negcio? Recebo muitas perguntas sobre o assunto atravs do meu facebook e tambm pelo meu twitter. Nesses mais de 10 anos de atuao no mercado imobilirio, observo que muito tem se falado sobre essa tcnica, mas pouco tem sido executado. Prospectar novos clientes no fcil, pois exige que os profissionais saiam de uma estabilidade comportamental. A prospeco de clientes utilizada para identificao e atrao de potenciais e novos consumidores. Diante de um mercado altamente competitivo vital que as empresas e profissionais estejam atentos importncia da prospeco para que se mantenham fortes perante a concorrncia. Se voc ainda tem o costume de esperar que o comprador procure o seu escritrio ou a sua imobiliria, precisa rever essa postura. O mercado dinmico e requer profissionais proativos e que vo ao encontro dos potenciais clientes. Este o principio bsico da prospeco. Por isso, quem domina essa tcnica considerado um diferencial no mercado. E para conhecer o real poder da prospeco no mercado imobilirio necessrio estar atento a alguns elementos. Primeiramente, a prospeco envolve a identificao do perfil do seu pblico. Existem trs tipos bsicos e para cada um necessrio uma estratgia diferente: a) Clientes conquistados: estes so os consumidores que j se relacionam com voc. Aqui no cabe a prospeco, mas estratgias de fidelizao. No adianta ir ao encontro de novos clientes se no h mecanismos para tornar esse relacionamento duradouro. b) Clientes duvidosos: so os consumidores que tm o perfil de se relacionar com voc e adquirir o seu empreendimento, contudo, eles no dispem dos recursos necessrios para isso. Nesse caso, o objetivo torn-los clientes potenciais, at mesmo adequando o seu produto para esse novo mercado, se assim julgar pertinente. c) Clientes potenciais: so o foco da prospeco, os chamados prospects. Eles se enquadram no perfil do seu empreendimento e tm condies de adquirir, mas ainda no
se relacionam com a sua empresa. Sua misso mapear e ir ao encontro desses prospects. Sendo assim, importante entendermos que quando o cliente vai at a sua imobiliria ou ao seu escritrio, ele j tem um interesse em fazer o negcio. Mas quando voc quem vai at o prospect, necessrio despertar esse interesse. Isso requer a elaborao de script, ou seja, o planejamento da sua abordagem. Para isso, necessrio fazer um estudo desse prospect, analisar se a demanda desse cliente potencial se refere ao desejo de uma moradia ou de um investimento, adequando o discurso para cada perfil. fundamental criar um rapport com seu cliente, ou seja, uma interao, estar em sintonia com ele, criando empatia. Tudo isso para despertar ateno e iniciar um processo de relacionamento. O mais difcil em um processo de prospeco gerar uma expectativa e a partir da fazer com que o potencial cliente possa te ouvir. A partir do momento em que o cliente se prope a ouvi-lo, jamais tente vender aquilo que voc quer que ele compre. O que em primeira anlise pode parecer bvio um dos principais erros cometidos pelos profissionais da intermediao imobiliria. Muitas vezes, os corretores de imveis ficam to focados em uma campanha de um lanamento, principalmente se este tiver originado uma nova premiao, e a nsia em vender esse empreendimento especfico to grande, que no conseguem perceber quais so as reais demandas dos clientes. Em vrios casos o cliente tem o interesse em adquirir o imvel, tem as condies necessrias, mas o empreendimento que ele procura no aquele que o corretor est oferecendo naquele momento. Sendo assim, a prospeco um hbito e no deve acontecer de uma forma isolada. Ela deve estar presente na rotina dos profissionais do mercado imobilirio. No deixe para prospectar novos clientes apenas em perodos de lanamento. Aproveite essa tcnica para criar um banco de dados e estabelecer uma rede de relacionamentos. Essa rede criada com o cadastro de potenciais clientes pode ser direcionada para variadas estratgias de vendas, como lanamentos, eventos em que h a necessidade de formadores de opinio, entre outras possibilidades. E como um hbito, a melhoria dos resultados de uma boa prospeco est relacionada prtica. Com o passar do tempo, esse processo vai se tornando natural, e a naturalidade traz credibilidade, segurana, confiana e seriedade. Sendo assim, exercite a prospeco. Comece com amigos e familiares para ganhar confiana. O objetivo da prospeco criar relacionamento, e as pessoas s se relacionam com quem elas confiam. Para uma boa prospeco necessrio que o corretor passe segurana e confiana. Diante disso, perceber-se como um gestor de negcios fundamental no processo de prospeco. importante entender que voc no est prestando um favor ao seu cliente.
O corretor de imveis deve apresentar uma oportunidade para o prospect obter uma moradia melhor ou a possibilidade de aumentar a lucratividade, no caso de um perfil investidor. importante estar atento aos detalhes do local onde o encontro acontece. Os detalhes do ambiente passaro informaes que validaro ou traro novos elementos pesquisa feita previamente no momento da elaborao do seu script. Dessa forma, a prospeco uma tcnica que requer ousadia, inovao e proatividade dos profissionais do mercado imobilirio. E como inspirao para cada um de vocs que nos acompanha, deixo esse pensamento de Charles Chaplin: A persistncia o menor caminho do xito, pense nisso. A prospeco de novos clientes requer perseverana e dedicao. V ao encontro dos potenciais clientes preparado para a venda. Voc pode receber um no, mas v em busca do sim. Pesquise, planeje, exercite-se! Que tal comearmos a exercitar a prospeco de novos clientes a partir de agora? Voc aceita esse desafio? Compartilhe conosco suas experincias. Mercado imobilirio: o poder da prospeco.
Ilegalidades na compra e venda de imveis em construo
Compra & Venda, Destaques, Direito Imobilirio, Habitao Adicionar comentrios jul 062011
O mercado brasileiro vem observando o crescimento expressivo dos nmeros e negcios imobilirios. O mercado vem batendo seguidos recordes diante dos avanos institucionais recentes que garantiram um ambiente de maior segurana ao investidor, combinado ao crescimento da renda das famlias. O aumento to expressivo que o crdito imobilirio saltou de pouco mais de R$ 5 bilhes em 2002 para R$ 57 bilhes em 2009, nmeros que foram superados em 2010. Com isso, as construtoras e incorporadoras vem praticando inmeras ilegalidades, valendo-se da vantagem econmica e tcnica que possuem frente aos consumidores, para baterem suas metas e acumularem lucros recordes.
Uma das mais comuns e infelizes ilegalidades constantes dos contratos parecem estar com os dias contados. O prazo para entrega do imvel novo, que praticamente nunca respeitado, vem seguido de uma clusula unilateral da possibilidade de prorrogao por at 180 dias. Prtica comum nas escrituras, esta clusula pode ser afastada por sua abusividade e patente nulidade, diante da proteo exercida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. Por outro lado, ainda que no obedeam ao prazo estabelecido, raramente (ou quase nunca) h estipulao de multa pelo atraso na entrega em favor do consumidor comprador, havendo previso contratual apenas de multa em favor da construtora vendedora para o caso de atraso no pagamento de qualquer parcela. Este ponto vem sendo observado pelos Tribunais que estabelecem a multa, por equidade, em favor do consumidor para o caso de atraso, alm de fixao de juros, como bem preceitua o Cdigo Civil quando trata do inadimplemento das obrigaes. Estas situaes ensejam o questionamento judicial dos contratos, muitas vezes facultando aos consumidores a resciso do negcio por culpa da construtora, como em recente caso envolvendo um dos mais nobres empreendimentos no Rio de Janeiro (http://www.conjur.com.br/2010-mai-29/cyrela-indenizar-compradores-nao-entregarimovel-prazo). Por seu turno, numa derradeira demonstrao de fora das construtoras e fraqueza dos consumidores, aquelas contratam servios de corretagem, escolhem a empresa ou corretores, fixam os percentuais de remunerao, mas empurram para o consumidor a obrigao de custear este servio prestado prpria construtora para divulgao do seu produto e prospeco de clientes. De fato, o custo da corretagem pode ser ajustado entre as partes, mas o silencio jamais pode denotar que o consumidor anuiu com esta imposio. At porque, via de regra, no momento da contratao o comprador comparece num stand de vendas do lanamento imobilirio, recebido num apartamento modelo com um gelado espumante e gentilezas que tornam aquele sonho presente. Depois de tocarem naquele sonho, decididos a comprar o imvel, os consumidores sentam mesa com um representante da vendedora que indica o preenchimento de uma meia dzia de cheques, dando um recibo daquele sinal de venda. Aps festejos, parabenizaes e sensao de aquisio de um sonho, passada a euforia inicial, o consumidor constata que pagou pela corretagem daquele negcio, uma prestao de servios contratada pela e para a construtora, nem mesmo tendo opo de escolha. o conhecido pacote fechado, no restando ao consumidor qualquer liberdade para contratar ou no. Se por um lado h a clara ilegalidade na imposio do custeio daquele servio contratado pela construtora, com bases, prazos, valores, condies negociados exclusivamente por ela, por outro h quem diga que o consumidor assumiu aquele servio, com o que data vnia no h como concordar. At porque as construtoras ao contratarem a corretagem e imput-la a pagamento pelo consumidor, exonera-se da tributao que teria sobre seu faturamento, sem contar com o enxugamento de sua folha de pagamentos, uma vez que no precisa mais de sua fora de vendas, utilizando-se de uma disfarada terceirizao, que diretamente paga pelos consumidores. Por seu turno, no s o Cdigo de Defesa do Consumidor protege os compradores desta abusividade e ilegalidade, como tambm o Cdigo Civil estabelece pelo princpio da
atrao das formas que todos os negcios acessrios ao principal devem revestir das mesmas formalidades. Desta forma, o contrato de corretagem, ainda que se entenda vlido, para que pudesse se imposto ou assumido pelo consumidor, teria que constar da escritura pblica de promessa e/ou compra e venda. E assim, minimamente por no revestir desta formalidade, trata-se de um negcio nulo, sem qualquer amparo legal. No bastasse, o prprio Cdigo de Defesa do Consumidor traz garantias suficientes para afastar esta cobrana dos consumidores que, uma vez tenham suportado tais encargos, tem a faculdade de postular na justia seus direitos, para declarar a ilegalidade desta cobrana e fazer incidir a norma protetiva do pargrafo nico do artigo 42, que determina a devoluo em dobro da quantia cobrada indevidamente, acrescido de correo monetria e juros legais, como vem assegurando as decises mais recentes dos Tribunais.
Sonho da casa prpria e suas armadilhas
Direito Imobilirio, Habitao Adicionar comentrios mar 112011
Nos ltimos anos, o sonho de adquirir a casa prpria ficou mais prximo, isso somado facilidade em conseguir financiamento bancrio. Programas como, Minha Casa Minha Vida, do governo federal, ajudaram no aumento da oferta do credito imobilirio. Para se ter uma ideia, s no ano passado, foram comercializados 421 mil imveis pelo SBPE Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo. Com a incluso de unidades obtidas por meio do FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Servio, o nmero salta para 1,052 milhes de imveis. Para 2011, o boom do mercado imobilirio deve continuar. A previso de que at o final deste ano sejam vendidas 1,070 bilhes de unidades, incluso recursos provenientes da caderneta de poupana e FGTS, o nmero deve ser superado, segundo a Abecip Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana. Com o crescimento da economia, muitas pessoas, na nsia de comprar sua residncia, no se atentam aos detalhes na hora de fechar o negcio. Com isso, presa fcil de instituies financeiras, construtoras e imobilirias, as quais visam apenas seus prprios interesses. Segundo estudo do Instituto Data Popular, nos prximos 12 meses, 9 milhes de famlias pretendem comprar seu imvel. Mas antes de realizar a ambio da casa prpria, cautela essencial para no cair em armadilhas. Entre elas: taxas Sati (Sati, Servio de Assessoria Tcnica Imobiliria taxa cobrada pelas corretoras na venda de
imveis novos, considerada ilegal por especialistas em direito imobilirio por vrios motivos, fere o cdigo de defesa do consumidor e at o cdigo de tica da OAB A contratao de advogados no pode ser imposta pela corretora) e intervenincia, pagamento da comisso do corretor, incidncia de juros sobre juros, atraso na entrega do imvel, problemas na obra ou no prazo de entrega, propaganda enganosa, entre outros casos de abusos contra o muturio. Uma das prticas comuns no mercado imobilirio a taxa Sati Servio de Assessoria Tcnica Imobiliria, pela qual as imobilirias impem ao comprador o pagamento do percentual de 0,88% sobre o valor total do bem, alegando custos de assistncia jurdica. Essa cobrana, porm, fere o artigo 39 do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC) e o Cdigo de tica da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), pela imposio de um defensor. O muturio que estiver nesta situao deve entrar na Justia para reaver o dinheiro que dever ser restitudo em dobro, alm de ser acrescido de correo monetria e juros. Outra cobrana indevida a de juros sobre juros nos contratos feitos pelo Sistema Financeiro da Habitao (SFH). O procedimento ilegal, como reconhecem o Superior Tribunal de Justia (STJ) e o Superior Tribunal Federal (STF). Mas a realidade, para o muturio, bem diferente: as parcelas aumentam e o comprador fica refm das instituies financeiras por no conseguir pagar, sem saber dos juros excessivos acrescidos nas suas prestaes. Com base em jurisprudncia, o muturio deve requisitar na esfera judiciria a restituio dos encargos financeiros, mesmo aqueles que j quitaram o pagamento do imvel. Mais um abuso a arrecadao da chamada taxa de intervenincia, que as construtoras impem, na hiptese de o muturio no optar pela financeira parceira dela. A sua imposio considerada como venda casada e rgos de defesa do consumidor, como o Procon, a condenam. O valor pode chegar a R$3 mil ou, em alguns casos, a 2% do financiamento. O prejudicado poder exigir no poder judicirio o dobro do valor pago, para isso importante guardar todos os comprovantes. O atraso na entrega do imvel e problemas na sua estrutura so uma das situaes que vm gerando muitas reclamaes. Cuidados como verificar a idoneidade da incorporadora, a qualidade dos outros empreendimentos da respectiva construtora e conversar com seus moradores umas das formas de evitar as dores de cabea. Depois, preciso certificar se existem vazamentos, entupimentos, rachaduras ou problemas nas instalaes eltricas e hidrulicas. Essa precauo imprescindvel antes de fechar o contrato. Em ambos os casos, se no houver acordo com o responsvel pela obra, a vtima deve pleitear judicialmente o pagamento de indenizao por danos materiais e morais, alm do lucro que deixou ganhar. Cabe tambm, a opo do pedido de cancelamento do negcio firmado com a devoluo integral da quantia j paga, devidamente atualizadas e acrescidas de juros. A comisso do corretor outra artimanha que as construtoras utilizam para prejudicar o muturio. As incorporadoras contratam uma imobiliria para fazer a intermediao com o comprador e, para livrarem-se de pagar a comisso de 6% a 8%, na venda de imveis residenciais determinada pelo Creci Conselho Regional de Corretores de Imveis obrigam o agente comercial a passar o recibo em nome dele ou at mesmo emitir nota fiscal pela imobiliria. Com isso, no momento de fechar o contrato, o adquirente do imvel paga sem saber da sua ilegalidade ou muitas das vezes coagido a aceit-la. O procedimento ilcito e a devoluo deve acontecer de uma s vez em at 10 dias,
corrigida com os encargos devidos. Quanto mais atraso no pagamento, acrescida multa de 10% at chegar a penhorar bens da imobiliria ou da construtora. Ateno primordial para que o muturio fuja das armadilhas e da propaganda enganosa de bancos, incorporadoras e imobilirias. Guarde todos os comprovantes que possam lhe auxiliar na hora de procurar os rgos de defesa do consumidor e at mesmo a Justia, seja para tirar dvidas ou denunciar abusos. Tomando esses cuidados, o principal investimento da famlia ser tranquilo. Marco Aurlio Luz Presidente da Associao dos Muturios de So Paulo e Adjacncias AMSPA.
Responsabilidade do corretor de imveis ou da imobiliria?
Direito Imobilirio Adicionar comentrios fev 062011 O artigo 723 do Cdigo Civil diz que o corretor obrigado a executar a mediao com diligncia e prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco do negcio, das alteraes de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbncia. Assim, tanto o corretor quanto a imobiliria, precisam verificar se a documentao est em ordem e tambm, na elaborao do contrato, devem fazer constar prazo suficiente para apresentao dos documentos, porque h casos em que h necessidade de mais tempo para regularizao de algum deles como, por exemplo, na hiptese de registro de formal de partilha. O Tribunal de Justia, em vrios julgados, entende que, se no forem tomadas essas precaues, existe a responsabilidade solidria entre a imobiliria e os promitentes vendedores. Tem ela que saber analisar a documentao, sendo uma das razes da intermediao. Normalmente, na hiptese de anlise insatisfatria dos documentos e que venha a ocasionar prejuzo ao comprador, as decises dos tribunais so no sentido de que a imobiliria seja condenada a restituir aos compradores a quantia que recebeu a ttulo de comisso na intermediao, corrigida monetariamente a partir do recebimento, com juros moratrios de 1% ao ms a contar da citao, alm de custas e honorrios advocatcios.
Como exemplo, temos o acrdo proferido na Apelao n 990.10.282004-1 da 3 Cmara do Tribunal de Justia de So Paulo: inegvel que a venda de imvel em situao irregular acarreta a responsabilidade solidria da imobiliria que fez a intermediao do contrato, na condio de prestadora de servios que no apresentaram resultados satisfatrios. A deciso acima cita trecho do livro Compromisso de Compra e Venda, 4 edio, Editora Malheiros, pgina 262, de Jos Osrio de Azevedo: Se o compromisso resulta da prtica de um ato ilcito, como ocorre nas incorporaes irregulares, sem registro, incide a responsabilidade de todos aqueles que contriburam para o dano, inclusive o intermedirio ou o corretor do negcio. aplicvel, tambm, o Cdigo de Defesa do Consumidor, Lei n 8.078 de 11 de setembro de 1990, artigo 14: O fornecedor de servios responde, independentemente da existncia de culpa, pela reparao dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos prestao dos servios, bem como por informaes insuficientes ou inadequadas sobre sua fruio e riscos. A Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profisso de corretor de imveis, no artigo 20, determina que, no caso de anncio de imvel loteado ou em condomnio, deve ser mencionado o nmero do registro do loteamento ou da incorporao no registro de imveis. O no atendimento a essa norma constitui infrao disciplinar.
Juros na venda de imveis na planta
Direito Imobilirio Adicionar comentrios jan 302011
A Lei n 4.864, de 1965, permite a cobrana de juros nas vendas de imveis com pagamento parcelado, inclusive durante a construo, mas, apesar da previso legal, tal prtica passou a ser questionada em juzo a partir do final da dcada de 1990. No Superior Tribunal de Justia (STJ) h trs julgados sobre a matria, dois pela eficcia da clusula de cobrana de juros nas promessas de venda com pagamento parcelado, dada a previso legal (REsps 379.941-SP e 662.822-DF), e um em sentido contrrio, pela abusividade (REsp 670.117-PB). Neste ltimo caso, divulgado
recentemente, o relator considera que o parcelamento do preo nas promessas no caracteriza financiamento, destacando em seu voto que a cobrana de juros no prescinde da existncia de um financiamento ou de um valor emprestado, o que inexiste no caso da promessa de compra e venda ora em debate nos autos. Nos tribunais regionais, a divergncia trilha trs caminhos distintos: uma corrente reconhece a eficcia da clusula, em razo do fundamento legal; outra considera abusiva, sustentando que, enquanto o imvel est em construo, o adquirente ainda no est usando capital da incorporadora. Uma outra corrente, salomonicamente, admite a incidncia dos juros durante a obra, mas somente sobre a parcela do preo correspondente aos investimentos anteriormente feitos pelo incorporador, notadamente em relao frao ideal do terreno, considerando que, sobre essa parcela, a incorporadora faz jus a juros remuneratrios. A par das controvrsias submetidas ao Judicirio, empresas incorporadoras de algumas regies do pas firmaram Termos de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministrio Pblico comprometendo-se a no cobrar juros sobre as parcelas vencveis durante a construo.
Incorporadoras comprometeram-se a no cobrar juros durante a construo
Diante disso, de uns anos para c tornou-se prtica generalizada a absteno de cobrana de juros durante a construo nessa espcie de contrato e, assim sendo, os litgios que podero ocorrer daqui por diante restringir-se-o a contratos antigos, em relao aos quais, entretanto, j h decises pela prescrio (TJ-RJ, apelao 2009.001.68118, STJ, AgIn 1.327.627). Sob essa perspectiva, portanto, a questo parece superada, mas no se pode perder de vista que a diversidade de tipos contratuais admitidos na comercializao de imveis nas incorporaes imobilirias exige interpretao diferenciada, compatvel com seus distintos regimes jurdicos. Por exemplo: a venda ou promessa de venda de frao ideal de terreno, com pagamento parcelado, conjugada com contrato de construo, comporta incidncia de juros sobre o preo da frao, mas no sobre o preo da construo (quando paga com recursos prprios do adquirente), pois neste caso a retribuio do construtor no representada por juros remuneratrios, mas, sim, pela taxa de administrao ou pelo preo da empreitada. J o financiamento bancrio para compra ou construo, tambm empregado nas incorporaes, necessariamente remunerado por juros compensatrios, mesmo durante a construo. Essa operao tpica do mercado financeiro, espcie de mtuo, no qual o juro elemento da natureza do contrato por definio legal do artigo 591 do Cdigo Civil. Atualmente, essa espcie de contrato empregada com frequncia, ancorada na reformulao legislativa introduzida pelas Leis 9.514, de 1997, e 10.931, de 2004, que impulsiona a recente expanso do crdito imobilirio. Na prtica, as operaes so
estruturadas mediante celebrao de trs contratos num nico instrumento: um contrato de financiamento, um de compra e venda e um de garantia, hipotecria ou fiduciria. Por efeito dessa operao, os adquirentes tomam financiamento e pagam o preo incorporadora esses recursos. Pode ocorrer que, ao promover as vendas, a incorporadora j tenha, anteriormente, tomado financiamento e, nestes casos, os adquirentes, ao efetivar a compra, se sub-rogam nos direitos e obrigaes do financiamento original, na proporo do crdito atribudo s unidades imobilirias adquiridas. Em qualquer desses casos, o valor do financiamento tomado durante a construo entregue parceladamente incorporadora ou construtora, como contraprestao da execuo de cada etapa da obra. Esse valor debitado aos adquirentes, porque estes que tero tomado o financiamento ou se sub-rogado no financiamento original, e sobre eles so devidos juros pelos adquirentes, mesmo durante a obra. O legislador do Cdigo Civil de 2002, atento a essa estrutura operacional, fornece meios para sua regulamentao, ao prever especificamente, no artigo 1.488, o desmembramento da garantia e do crdito nos financiamentos dos loteamentos e incorporaes, do qual resulta a sub-rogao dos adquirentes no financiamento da construo, na proporo das unidades adquiridas. Nessa estruturao, e nos novos instrumentos criados pela recente reformulao legislativa, notadamente a alienao fiduciria de imveis e a cdula de crditoimobilirio, os juros so exigveis porque constituem remunerao de financiamento. So novos mecanismos que constituem uma ponte entre a moderna incorporao imobiliria e os mercados financeiro e de capitais, a reclamar interpretao compatvel com a estrutura e funo do tipo contratual empregado, pois, como elementar, no se pode tratar indistintamente espcies contratuais de natureza diversa. Fonte: Valor Econmico / Melhim Namem Chalhub, advogado e professor QUALIS LDER EM CURSOS E CONSULTORIAS IMOBILIRIOS
Tabelionatos de Notas e Cartrios de Registro de Imveis
Direito Imobilirio Adicionar comentrios jan 172011
Os Tabelionatos de Notas, tambm conhecidos como Cartrios de Notas ou Servio Notarial, cujo responsvel o tabelio de notas, so aqueles onde se elaboram os instrumentos pblicos, ou seja, so lavradas as escrituras pblicas de venda e compra, de doao, de testamento, de procurao, de pacto antenupcial, de instituio de usufruto, de emancipao, de instituio de hipoteca, dentre outras. No Tabelionato de Notas so feitas ainda, as autenticaes de documentos, o reconhecimento de firma e a elaborao da ata notarial. Sempre que se lavra uma escritura pblica, a parte que tenha participado da escritura recebe o que se chama de traslado, ou seja, a primeira via da escritura. Se houver necessidade de mais vias, ento o tabelio providenciar uma certido dando conta do ato que est formalizado por meio da respectiva escritura pblica. No valor pago a ttulo de emolumentos ao tabelionato, est includo o custo de um traslado da escritura; as certides, entretanto, so cobradas em separado. A ata notarial um relato de fatos, feito pelo tabelio, para que, se o caso, seja utilizado para produo de prova em algum processo judicial ou arbitral. Quanto s autenticaes, verificamos que no cartrio so feitas duas espcies de autenticao de documentos: o reconhecimento de firma e a autenticao de cpias. O reconhecimento de firma presencial (ou autntico) aquele onde o interessado assina o documento na presena do tabelio de notas ou de seu substituto, muito utilizado, por exemplo, nos recibos de transferncia de veculos por exigncia do Conselho Nacional de Trnsito. O reconhecimento de firma por semelhana aquele onde o tabelio de notas ou seu substituto afirma que a assinatura j lanada no documento parece ( semelhante) com a que ele conhece ou com a existente em livro ou carto de assinaturas arquivado no cartrio. O tabelio, neste caso, no certifica a autoria da assinatura.
Os Cartrios de Registro de Imveis
Cada imvel est vinculado a um Cartrio de Registro de Imveis, portanto, a histria do imvel, ou seja, sua descrio, sua titularidade, sua condio de estar ou no com algum nus ou gravame (por exemplo, se est hipotecado, ou penhorado, etc) e outras informaes relacionadas ao imvel poder ser conhecida se o interessado se dirigir ao Registro de Imveis competente e solicitar a expedio da certido de matrcula (certido de filiao). muito importante que, ao adquirir um imvel, o comprador leve a registro a sua escritura, pois somente mediante o registro desse ttulo junto ao Cartrio de Registro de Imveis competente que torna publica a operao. Vamos exemplificar para melhor entender a necessidade do registro e assim, evitarmos ser vtima de fraude. Vejamos: A vende por escritura pblica de venda e compra para B o seu imvel no dia 10 de janeiro de 2010. Posteriormente, o mesmo A, vende o mesmo imvel, tambm por escritura pblica para C no dia 05 de maro de 2010.
Cuidadoso, C leva para registrar junto ao Registro de Imveis a mencionada escritura. Ainda que a sua escritura tenha sido lavrada depois da escritura de B, o novo proprietrio do imvel ser C. Para B restar apenas buscar, em face de A, perdas e danos pelo prejuzo verificado, alm de poder instaurar as medidas pertinentes de carter criminal contra A. Por isso, recomendamos que toda negociao imobiliria seja registrada no Cartrio de Registro de Imveis para que seja dada a devida publicidade ao ato jurdico e assim, tenha-se uma melhor segurana jurdica.
QUALIS LDER EM CURSOS E CONSULTORIAS IMOBILIRIOS
Declarao sobre Operaes Imobilirias (DOI): Instrucao Normativa n 1.112 RFB, de 28/12/2010
Direito Imobilirio, Habitao Adicionar comentrios dez 292010
Aprova o programa e as instrues para preenchimento da Declarao sobre Operaes Imobilirias, verso 6.1, define regras para a sua apresentao e d outras providncias. O SECRETRIO DA RECEITA FEDERAL DO BRASIL, no uso das atribuies que lhe conferem os incisos III e XVI do art. 273 do Regimento Interno da Secretaria da Receita Federal do Brasil, aprovado pela Portaria MF N- 587, de 21 de dezembro de 2010, e tendo em vista o disposto na Instruo Normativa RFB N- 969, de 21 de outubro de 2009, RESOLVE: Art. 1 Aprovar o programa e as instrues para preenchimento da Declarao sobre Operaes Imobilirias (DOI), verso 6.1, para uso obrigatrio pelos Serventurios da Justia, responsveis por Cartrios de Notas, de Registro de Imveis e de Ttulos e Documentos, relativa s operaes imobilirias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas.
Pargrafo nico. O programa gerador da DOI estar disponvel no stio da Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) na Internet a partir de 3 de janeiro de 2011, no endereo . Captulo I Da Declarao Art. 2 A declarao dever ser apresentada sempre que ocorrer operao imobiliria de aquisio ou alienao, realizada por pessoa fsica ou jurdica, independentemente de seu valor, cujos documentos sejam lavrados, anotados, averbados, matriculados ou registrados no respectivo cartrio. 1 Dever ser emitida uma declarao para cada imvel alienado ou adquirido. 2 O valor da operao imobiliria ser o informado pelas partes ou, na ausncia deste, o valor que servir de base para o clculo do Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis (ITBI) ou para o clculo do Imposto sobre Transmisso Causa Mortis e Doao de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCD). 3 O preenchimento da DOI dever ser feito: I pelo Serventurio da Justia titular ou designado para o Cartrio de Ofcio de Notas, quando da lavratura do instrumento que tenha por objeto a alienao de imveis, fazendo constar do respectivo instrumento a expresso EMITIDA A DOI; II pelo Serventurio da Justia titular ou designado para o Cartrio de Registro de Imveis, quando o documento tiver sido: a) celebrado por instrumento particular; b) celebrado por autoridade particular com fora de escritura pblica; c) emitido por autoridade judicial (adjudicao, herana, legado ou meao); d) decorrente de arrematao em hasta pblica; ou e) lavrado pelo Cartrio de Ofcio de Notas e no constar a expresso EMITIDA A DOI; III pelo Serventurio da Justia titular ou designado para o Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos, quando promover registro de documentos que envolvam alienaes de imveis celebradas por instrumento particular, fazendo constar do respectivo documento a expresso EMITIDA A DOI. Captulo II Da Utilizao do Programa Gerador da Declarao
Art. 3 O programa aprovado por esta Instruo Normativa deve ser utilizado para declarar as operaes imobilirias: I referentes aos documentos anotados, averbados, lavrados, matriculados ou registrados a partir de janeiro de 2011; II relativas a exerccios anteriores, inclusive as retificadas e canceladas, quando a entrega for efetuada a partir de janeiro de 2011. Captulo III Do Prazo e do Meio de Entrega Art. 4 A DOI dever ser apresentada at o ltimo dia til do ms subsequente ao da lavratura, anotao, averbao, matrcula ou registro do documento, por meio da Internet, utilizando-se a ltima verso do programa Receitanet disponvel no endereo mencionado no pargrafo nico do art. 1. 1 Para a apresentao da DOI relativa a fatos geradores ocorridos a partir de janeiro de 2011, obrigatria a assinatura digital da declarao mediante utilizao de certificado digital vlido. 2 As declaraes listadas no recibo de entrega, impresso pelo programa gerador da DOI, sero processadas posteriormente pela RFB, estando sujeitas a rejeio. 3 Aps 48 (quarenta e oito) horas da transmisso do arquivo pelo programa Receitanet, o Relatrio de Erros da DOI estar disponvel no stio da RFB da Internet (Declaraes/DOI/Consulta da DOI Relatrio de Erros). 4 Para consultar o Relatrio de Erros da DOI, o cartrio dever informar o seu nmero no Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica (CNPJ) e o nmero do recibo de entrega. Captulo IV Da Dispensa de Apresentao da Declarao Art. 5 Os Serventurios da Justia ficam dispensados de preencher a DOI quando: I tratar-se de desapropriao para fins de reforma agrria, conforme disposto no 5 do art. 184 da Constituio Federal; II a lavratura, a anotao, a matrcula, o registro ou a averbao decorrem de instrumentos celebrados h mais de 5 (cinco) anos, contados da data: a) da lavratura, se instrumento pblico; b) do registro, se instrumento particular; ou
c) da emisso do documento, se emitido por autoridade judicial (adjudicao, herana, legado ou meao) ou em decorrncia de arrematao em hasta pblica; III a lavratura, a anotao, a matrcula, o registro ou a averbao tiverem sido comunicados RFB e no documento apresentado constar a expresso EMITIDA A DOI; IV o imvel financiado retornar ao agente financeiro; ou V a transferncia do imvel se der por usucapio. Captulo V Da Multa por Atraso na Entrega Art. 6 No caso de falta de apresentao ou apresentao da declarao aps o prazo fixado, o Serventurio da Justia sujeitar-se multa de 0,1% (um dcimo por cento) ao ms-calendrio ou frao sobre o valor da operao, limitada a 1% (um por cento), observado o disposto no inciso III do 2 deste artigo. 1 A multa ter como termo inicial o dia seguinte ao trmino do prazo originalmente fixado para a entrega da declarao e como termo final a data da efetiva entrega ou, no caso de no apresentao, da lavratura do auto de infrao. 2 A multa de que trata o caput ser: I reduzida metade, caso a declarao seja apresentada antes de qualquer procedimento de ofcio; II reduzida a 75% (setenta e cinco por cento), caso a declarao seja apresentada no prazo fixado em intimao; III de no mnimo R$ 20,00 (vinte reais). 3 O Serventurio da Justia que apresentar DOI com incorrees ou omisses ser intimado a apresentar declarao retificadora, no prazo estabelecido pela RFB, e sujeitar-se- multa de R$ 50,00 (cinquenta reais) por informao inexata, incompleta ou omitida, que ser reduzida em 50% (cinquenta por cento) caso a retificadora seja apresentada no prazo fixado. Captulo VI Das Disposies Finais e Transitrias Art. 7 As declaraes referentes aos documentos anotados, averbados, lavrados, matriculados ou registrados at 31 de dezembro de 2010, bem como as relativas a exerccios anteriores, inclusive as retificadoras e canceladoras, quando a entrega for efetuada a partir de 1 de janeiro de 2011, devem ser gravadas na verso 6.1 do programa aprovado por esta Instruo Normativa e entregues pelo Receitanet.
Pargrafo nico. As declaraes referidas no caput podero ser entregues sem certificado digital. Art. 8 Esta Instruo Normativa entra em vigor na data de sua publicao. Art. 9 Fica revogada, a partir de 1 de janeiro de 2011, a Instruo Normativa SRF No- 473, de 23 de novembro de 2004. OTACLIO DANTAS CARTAXO QUALIS LDER EM CURSOS E CONSULTORIAS IMOBILIRIOS
Por venda casada, PROCON aplica multa milionria contra construtora MRV em MS
Direito Imobilirio, Habitao Adicionar comentrios dez 212010
Aps diversas reclamaes no Procon-MS a MRV Engenharia e a Fcil Imobiliria foram multadas por prtica de venda casada na comercializao de imveis em Mato Grosso do Sul. O valor da multa de aproximadamente R$ 1,8 milho. Os clientes que compravam imveis da MRV estariam sendo obrigados a pagar as taxas da chamada assessoria imobiliria, mais conhecida como corretagem. Segundo o superintendente do Procon Lamartine Ribeiro a prtica ilegal. Os custos pela assessoria imobiliria devem ser pagas pela empresa que esta vendendo, no caso a MRV, e no pelo consumidor. Quando voc compra um carro no paga o valor do vendedor, quem paga a concessionria, destaca o superintendente. A MRV foi multada por venda casada, e a Fcil, como corretora da construtora, foi multada por responsabilidade solidria, quando participa tambm da operao. A Fcil deve pagar aproximados R$ 600 mil e a MRV o restante. O Procon registrou aproximadamente 80 reclamaes contra a MRV e, segundo Ribeiro, cerca de 99% por conta do pagamento da corretagem. GOLDFARB RESOLVEU
No final de agosto deste ano houve uma reunio na sede do Procon, contando com representantes desta entidade, o Ministrio Pblico Estadual, a Delegacia do Consumidor, o Conselho Regional de Corretores de Imveis de MS, alm de responsveis pela MRV Engenharia e da Goldfarb, outra construtora com denncias da mesma irregularidade. Durante a reunio foi proposto que as duas empresas assinassem um termo de ajustamento de conduta (TAC) comprometendo-se a entrar em acordo com os reclamantes no Procon. Somente a Goldfarb concordou com o termo, tendo entrado em entendimento com as pessoas que impetraram causas contra a empresa, praticamente o mesmo nmero que a MRV. Com o acerto, a Goldfarb ressarciu seus clientes, e reduziu a multa. O superintendente do Procon Lamartine Ribeiro calcula que a empresa tenha gasto aproximados R$ 118 mil. Mesmo sem a MRV assinar o TAC, ambas as empresas se comprometeram a acabar com a prtica deste tipo de venda casada no estado. A MRV tem duas opes para lidar com a multa adquirida: recorrer na justia ou assinar o TAC. Se recorrer, a causa ir para o tribunal de recursos e depois para a Procuradoria Geral do Estado de MS. Se julgar procedente, a PGE pode realizar a inscrio da empresa na dvida ativa e posterior execuo fiscal. Este processo pode durar cerca de 1 ms. Caso julgue assinar o termo de ajuste de conduta, a MRV deve tentar entrar em acordo com seus clientes. Ribeiro acredita que, caso isso ocorra, a multa e os gastos da construtora devem diminuir bastante, como foi o caso da Goldfarb. Ribeiro ainda destaca que aps a reunio de agosto, as reclamaes no Procon caram consideravelmente. A reportagem tentou entrar em contato com a assessoria de imprensa da MRV, tanto na sede em Minas Gerais quanto em MS, e com a Fcil Imobiliria, porm at s 9h no obteve retorno.
Fonte: http://www.midiamax.com/noticias (por Vincius Squinelo)
Para que servem os cartrios nas operaes imobilirias?
Direito Imobilirio, Habitao Adicionar comentrios out 212010
Por meio das certides expedidas pelo Cartrio de Registro Civil de Pessoa Natural, podemos confirmar, por exemplo, o estado civil da pessoa com quem est sendo mantida alguma negociao de imvel. Dependendo do caso, o cnjuge dever comparecer no ato da venda, assinando o instrumento tambm como vendedor. A Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 trata dos Registros Pblicos, ou seja, dos servios prestados por serventurios privados com o objetivo de dar autenticidade, segurana e eficcia aos atos jurdicos. Os registros de que estamos tratando so os seguintes: (a) o registro (b) o registro (c) o registro (d) o registro de imveis. civil civil de das das ttulos pessoas pessoas e naturais; jurdicas; documentos;
Para cada tipo de registro acima mencionado, h o respectivo cartrio. Para o registro civil das pessoas naturais, Cartrios de Registro de Nascimentos, Casamentos e bitos; para o registro civil das pessoas jurdicas e para o registro de ttulos e documentos, Cartrios de Registro de Ttulos e Documentos e para o registro de imveis, o Cartrio de Registro de Imveis. Em alguns municpios, esses servios podem estar concentrados em um nico cartrio, acumulando assim essas funes registrrias. Alm dos cartrios acima mencionados, h os Cartrios de Notas, tambm conhecidos como Tabelionatos de Notas, responsveis pela lavratura dos instrumentos pblicos (por exemplo, escrituras de compra e venda; escrituras de testamento; escrituras de emancipao; etc). Vejamos de maneira resumida, a relao de cada um desses cartrios com as operaes imobilirias: CARTRIO DE REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS Neste cartrio so registrados nascimentos, casamentos, bitos, emancipaes, interdies, declaraes de ausncia, opes de nacionalidade e sentenas que definirem a legitimao adotiva. Portanto, por meio das certides expedidas pelo Cartrio de Registro Civil de Pessoa Natural podemos confirmar, por exemplo, o estado civil da pessoa com quem est sendo mantida alguma negociao de imvel. Se o vendedor se declara casado, ser por meio da certido de casamento fornecida pelo Cartrio de Registro Civil de Pessoas Naturais que poderemos confirmar o estado civil declarado e qual o respectivo regime de bens. Na venda de um imvel, vale lembrar, fundamental conhecer o regime de bens adotado pelo vendedor, pois se for pelo regime da comunho universal de bens ou da comunho parcial de bens, o cnjuge dever comparecer no ato da venda, assinando o instrumento tambm como vendedor.
CARTRIOS DE REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURDICAS E DE REGISTRO DE TTULOS E DOCUMENTOS Em se tratando de registro de pessoas jurdicas, cabe ao Cartrio de Registro Civil de Pessoas Jurdicas e de Ttulos e Documentos inscrever os contratos de sociedades simples, estatutos de associaes, estatutos de partidos polticos e fundaes. Tambm nesse cartrio ser feito o registro de jornais, peridicos, oficinas impressoras, empresas de radiodifuso e agncias de notcias. Portanto, se uma das partes envolvidas na negociao de imvel for uma pessoa jurdica (por exemplo, sociedade, associao, fundao) que seja registrada no Cartrio de Registro Civil de Pessoas Jurdicas e de Registro de Ttulos e Documentos, deve a outra parte solicitar uma certido do cartrio pela qual se tem a certeza de todos os dados dessa pessoa jurdica, ou seja, os scios, o endereo da sede, o objeto social, de que modo se d a sua representao (ou seja, quem assina pela pessoa jurdica), o capital social e todas as demais clusulas que integram o seu contrato social. Vale lembrar que quando se trata de pessoa jurdica que tem no desempenho de sua atividade o chamado elemento de empresa, e portanto, trata-se de uma sociedade empresria, o registro de seus atos sociais feito na Junta Comercial de cada Estado. No que se refere ao registro de ttulos e documentos, o objetivo deixar arquivado no cartrio, os seguintes atos: instrumentos particulares, contratos de penhor, termo de cauo de ttulos de crdito, contrato de penhor de animais, contrato de parceria agrcola ou pecuria e qualquer outro documento que se pretenda conservar. Cabe destacar que, com relao a operaes imobilirias, especialmente as de compra e venda, os efeitos que produz o registro do contrato nos cartrios de registro de ttulos e de documento limitam-se a conservao dos documentos e demonstrao da poca em que tais documentos tenham sido ajustados, limitando-se assim a produzir efeitos entre as partes contratantes. Na prxima semana, trataremos dos Tabelionatos de Notas (cartrios responsveis pelas lavraturas das escrituras instrumentos pblicos) e dos Cartrios de Registro de Imveis (responsveis por dar publicidade a todos os atos relativos aos imveis).
NOTAS SOBRE O MERCADO 19/12/2012
Mercado Adicionar comentrios fev 192012
INVESTIMENTO EM IMVEL NA PLANTA Comprar um imvel na planta, com objetivo de ganhar com a valorizao do bem, ainda visto como uma alternativa interessante. Mas ser que adquirir um imvel no papel mesmo uma boa opo? Dependendo de algumas caractersticas do empreendimento, como localizao, projeto arquitetnico e preo, ainda possvel se esperar um bom retorno financeiro. Porm, o investidor precisa considerar que o retorno se dar em dois ou trs anos e que, nesse perodo, a economia e o mercado podem sofrer alteraes. A ESQUECIDA MALA DIRETA Muita gente pensa que a mala direta tradicional aquela enviada pelos Correios morreu com o advento das mensagens eletrnicas. Engano. A remessa de uma mala direta bem feita, para um bom banco de dados (mailing), traz resultados surpreendentes. Na rea imobiliria, justamente a surpresa e o impacto que ela causa nos destinatrios que vem fazendo a diferena nas vendas de lanamentos. DE OLHO NOS PORTAIS IMOBILIRIOS Anunciando em portais imobilirios, corretores, imobilirias e incorporadoras no s aumentam a exposio dos seus imveis, como tambm reduzem sua dependncia dos classificados de jornais. Se o portal for gratuito, a economia gerada relevante. Afora isso, as buscas em portais uma tendncia mundial, na medida em que os internautas querem encontrar o que procuram num s lugar, evitando perda de tempo com navegao por muitos sites. COMO ANUNCIAR NA INTERNET Divulgar imveis na internet passou a exigir conhecimentos tcnicos anteriormente desconsiderados. Um deles diz respeito descrio das ofertas: como o espao nas nuvens praticamente infinito, muita gente acredita que deve escrever textos enormes e postar uma infinidade de fotografias em cada anncio. No bem assim. Apesar das pessoas quererem, com razo, que a internet fornea muito mais informaes do que os meios impressos, preciso ter cuidado com a conciso dos dados, com a correo das palavras e com a qualidade e razo das fotos. Ou algum ainda acha necessrio publicar a imagem de um vaso sanitrio? FINANCIAMENTOS EM ALTA Os financiamentos para a construo e para a compra de imveis em 2011 alcanaram o maior volume j registrado no Pas. Para 2012, estima-se que o crescimento da oferta de financiamentos dever crescer mais de 20%. com a Caixa Econmica Federal e o Banco do Brasil frente. MENOS INQUILINOS, MAIS PROPRIETRIOS No ano passado e ao menos na cidade de So Paulo, um em cada quatro inquilinos devolveu o imvel locado porque comprou a casa prpria. Foi o que apurou uma pesquisa feita pela imobiliria Lello, especializada na administrao de imveis. A enquete consultou cerca de 1.500 ex-locatrios. QUEM COMPRA SO ELAS Cada vez mais so elas que detm a palavra final quando se trata de escolher a casa prpria. Seja como o cnjuge que tem a maior renda, seja como a gerente de casa que
melhor conhece as necessidades da famlia, a mulher hoje, em aproximadamente dois teros dos casos, quem influencia diretamente na deciso de compra. Os itens que mais pesam na balana so praticidade, conforto e segurana. COMO IDENTIFICAR UM MAU CORRETOR DE IMVEIS Conseguir um bom profissional, que nos auxilie na busca de imveis para comprar ou alugar, pode se tornar uma tarefa mais complicada do que parece. Para ajudar a identificar um mau corretor de imveis, veja algumas atitudes que ele costuma adotar: oculta detalhes tcnicos sobre um imvel, para valoriz-lo ou mesmo com o objetivo de desvaloriz-lo; hesita em mostrar documentos ou certides comprobatrios da situao legal e/ou fiscal do imvel; cadastra imveis em diversos portais imobilirios com informaes e fotos diferentes; leva o cliente a visitar imveis diversos do solicitado. GAFISA INVESTE EM MARKETING PROMOCIONAL Para a conhecida construtora Gafisa, o relacionamento com o futuro comprador do imvel est atrelado aos detalhes de uma boa organizao e recepo do novo empreendimento. Para a empresa, tudo deve ser impecvel e surpreendente, desde o convite para o lanamento at o atendimento. A construtora entende que os compradores querem se sentir especiais pela conquista da casa prpria e que a construtora a responsvel por parte dessa felicidade. Por Carlos Alceu Machado (www.cam.adv.br)
NOTAS SOBRE O MERCADO 29/01/2012
Mercado Adicionar comentrios jan 292012
PARCERIA Em Santa Catarina, o modelo j quase uma unanimidade: para incrementar as vendas de imveis novos, construtoras e incorporadoras locais e mesmo de outros estados, vm substituindo a exclusividade por parcerias com pools de imobilirias. Segundo os corretores, nesse modelo ganham ambos os lados: as construtoras, que aumentam sua fora de vendas, e as imobilirias, que dispem de mais produtos a oferecer aos consumidores. O FUTURO DA EXCLUSIVIDADE Alis, essa questo da exclusividade, que nunca foi muito bem digerida pelos operadores do mercado imobilirio, parece estar com os dias contados. Afora os prprios corretores a rejeitarem, a Justia Federal j tem decises considerando a prtica ilegal em trs estados. O Cofeci deve enfrentar, j no curto prazo, uma parada bastante indigesta.
BRASIL NA FRENTE De acordo com a Associao de Investidores Estrangeiros em Imveis, o mercado imobilirio brasileiro o segundo mais atraente do mundo, atrs apenas dos Estados Unidos. Nessa esteira, So Paulo saltou do 26 lugar no ranking das melhores para a quarta posio, atrs apenas de Nova Iorque, Londres e Washington. CAIXA ABRE CRDITO PESSOAL A CEF est oferecendo emprstimo pessoal com garantia imobiliria. O interessado consegue levantar at 70% do valor do seu imvel, podendo quitar a dvida em 10 anos. Bom para quem precisa de dinheiro com condies facilitadas e uma das melhores taxas do mercado (desde 1,51% ao ms + TR). DESACELEROU So Paulo, o termmetro financeiro do Brasil, acusou uma retrao de quase 21% na venda de imveis novos nos primeiros onze meses de 2011, comparado com igual perodo de 2010. Os dados so do Secovi-SP, que tambm apontou uma reduo na velocidade das vendas de 22,7% em 2010 para 13,9% em 2011. OS GRANDES NA FRENTE Ao contrrio do que se poderia supor diante do quadro levantado pelo Secovi-SP, no foram as kitinetes ou os apartamentos de 1 quarto que lideraram as vendas. Em primeiro lugar, disparado, ficaram os de 2 dormitrios, com 53,3%, seguidos pelos de 3 quartos, com 28,7%. FREIO PUXADO Em vista disso, a Cyrela, uma das maiores imobilirias do Pas, passou a trabalhar com um ndice de crescimento menor em 2012. O mercado no est mais aquecido como antigamente, afirmou um dos seus diretores. MARCAS FORTES Pelo jeito, 2012 ser o ano de prevalncia das marcas. Construtoras e imobilirias com nomes fortes no mercado e boa insero na mdia, recebero maior ateno dos consumidores. BB ACELERANDO Na contramo, o Banco do Brasil est apostando suas fichas em 2012 e pretende elevar seu estoque de financiamentos habitacionais de R$ 7,7 bilhes (em 2011) para R$ 12,7 bilhes. Conta, para tanto, com o dficit de 8 milhes de famlias sem casa prpria e com os incentivos de programas federais. AVISO AOS DESCUIDADOS O reconhecimento de fraude na venda de imvel cuja penhora no foi registrada no Ofcio Imobilirio, depende da prova de m-f do adquirente o que pode ser mais difcil do que se imagina. NOVO PORTAL IMOBILIRIO O mercado ganhou mais um mecanismo de buscas na internet: o Onde Morar (www.ondemorar.com.br), que j tem milhares de ofertas cadastradas por dezenas de imobilirias. Os grandes diferenciais do Onde Morar em relao aos outros portais so a
gratuidade permanente dos anncios postados, o fato dos anunciantes no precisarem cadastrar os imveis individualmente e tambm o sistema de anncios por cliques. Por Carlos Alceu Machado (www.cam.adv.br)
Caderneta de poupana tem vida curta no financiamento da habitao
(Gazeta do Povo) 21/01/12 Com o crescimento veloz da concesso de emprstimos para a compra de imveis, fonte da poupana vai secar e mercado ter de buscar opes Em 2011, a captao lquida das cadernetas ficou em R$ 14,2 bilhes. Enquanto isso, as emisses de novos financiamentos imobilirios chegaram perto de R$ 80 bilhes no ano passado os nmeros definitivos ainda no foram divulgados. A diferena entre os dois nmeros deixa claro que h um descompasso entre os emprstimos do Sistema Financeiro da Habitao (SFH) e sua principal fonte de recursos uma situao que coloca em risco a oferta de imveis para a classe mdia brasileira. Com base em dados como esse, observadores estimam em dois anos a vida til da caderneta como origem de recursos para emprstimo nesse segmento. O saldo dos financiamentos cresce, em mdia, 40% ao ano. A poupana cresce 10% ao ano. Em algum momento, l por 2013, as linhas vo se cruzar, diz Fernando Baumeier, superintendente de negcios imobilirios do banco Santander. Analisando dados em uma perspectiva mais longa, o descompasso fica ainda mais claro. Nos ltimos dez anos, o saldo das cadernetas subiu 238%, contra um aumento de 4.110% na concesso de financiamento para a habitao. Pela regra atual, os bancos precisam aplicar em habitao 65% do saldo das cadernetas de poupana. O governo federal ainda pode dar algum flego adicional poupana, caso aceite diminuir ou mesmo extinguir a reteno compulsria dos depsitos em caderneta. Atualmente, os bancos precisam manter intocados 20% dos recursos dos poupadores. Isso equivale a perto de R$ 65 bilhes, volume equivalente aos contratos assinados de janeiro a outubro do ano passado. Essa, entretanto, uma possibilidade que o Banco Central hesitaria em aceitar. Isso teria consequncias em termos de poltica monetria, explica o economista Fabio Arajo, scio da consultoria Brain Bureau de Inteligncia Corporativa. Aumentaria a quantidade de dinheiro em circulao, o que resultaria em inflao, diz. Ficam fora dessa conta os financiamentos para famlias com renda inferior a trs salrios mnimos, cujos financiamentos esto baseados no Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS). Alternativas Fontes alternativas de recursos, formatadas e regulamentadas h quase 15 anos, esto
ganhando espao e despontam como o caminho para consolidar o crescimento do mercado. A soluo mais provvel a que j vem se desenhando: uma maior participao dos bancos e do mercado de capitais no financiamento imobilirio. Isso j vem ocorrendo, por meio de trs tipos diferentes de instrumentos: os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs), as Letras de Crdito Imobilirio (LCIs) e os Fundos de Investimento Imobilirio (FIIs). A regulamentao desses instrumentos j relativamente antiga ocorreu em 1997, com a lei que criou o Sistema Financeiro Imobilirio , mas seu crescimento tem sido gradual, dependendo do apetite dos investidores que iro absorver os papis. Baumeier, do Santander, defende ainda a criao de um novo papel, baseado na experincia europeia de financiamento habitao. L, a maior fonte de recursos vem dos covered bonds, ttulos de longo prazo que contam com a garantia do banco emissor e dos imveis financiados. Esses ttulos, j conhecidos como letras financeiras imobilirias e apelidadas de CDB da habitao, no so previstos hoje pela lei brasileira, mas fazem parte de estudos das instituies e do Banco Central.
Construtoras no veem esgotamento em breve A tese do esgotamento da poupana no bem aceita por um grupo importante, a indstria da construo. Segundo a tese vigente no setor, a regulamentao atual permite que os bancos cumpram a regra dos 65% mediante o uso de outros mecanismos. O
banco pode cumprir a exigibilidade de aplicar os 65% em habitao mantendo em carteira papis lastreados em aluguel de lojas em shopping center, por exemplo, diz Jos Carlos Martins, vice-presidente da Cmara Brasileira da Indstria da Construo. Esse e outros mecanismos tiveram sua utilidade no passado, alguns tiveram at o nosso apoio. Mas precisam ser revisados, e o que no servir para o momento atual deve ser extinto, observa.
Martins concorda que o funding (ou seja, a captao de recursos) via poupana vai acabar um dia, mas ctico em relao s previses mais alarmistas. No vai ser no prazo curto que se anuncia hoje em dia, comenta. Mas quanto tempo os recursos da poupana vo durar? Sinceramente, eu no sei. Essa uma informao que s os bancos podem ter, afirma. Alternativa inclui reciclagem de dvida Os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) despontam como o caminho mais promissor para o financiamento da habitao. Eles so uma forma de securitizao ou seja, de empacotar valores que sero recebidos no longo prazo por uma empresa, transformando-os em ttulos negociados no mercado. Funciona assim: uma incorporadora ou banco vende para uma instituio especializada as contas que seus clientes pagaro nos prximos anos. Essa instituio securitizadora rene conjuntos que podem variar de 50 a 5 mil contratos e emite papis, cujos rendimentos so garantidos
pelas mensalidades a serem pagas. Esses papis tecnicamente, ttulos de renda fixa so vendidos a investidores. Desde 1999, emisses de CRIs j levantaram R$ 33 bilhes em recursos. A securitizao est pronta e adequada para complementar as fontes de recursos para habitao no Brasil, diz Fernando Cruz, diretor de Relaes com Investidores da Brasil Securities, empresa que lidera as emisses no pas, com R$ 9,3 bilhes em CRIs.
Compra de imvel esconde taxa
(Gazeta do Povo) 23/01/12 Cobrada pelas corretoras na venda de imveis novos, taxa de at R$ 2 mil considerada ilegal por especialistas e rgos de defesa do consumidor O valor alto, mas a cobrana no aparece sequer nas letrinhas midas do contrato. Por isso, quem comprou um imvel novo recentemente pode nem ter se dado conta, mas muito provavelmente acabou pagando por um servio que no necessitava. Conhecida no mercado imobilirio como SATI [sigla para Servio de Assessoria de Transao Imobiliria], essa taxa surge apenas no extrato da venda no momento em que o comprador entrega imobiliria os cheques pelo pagamento do imvel. H cerca de um ano essa taxa era de R$ 100. Hoje, ultrapassa R$ 2 mil em alguns empreendimentos, contabilizando um aumento de incrveis 1.900% no perodo. Em So Paulo, a cobrana do SATI foi alvo de ao do Ministrio Pblico e do Tribunal de Justia daquele estado, que a considerou abusiva e ilegal. No Paran, entretanto, a prtica continua ocorrendo livremente e pode estar lesando milhares de consumidores. O argumento das imobilirias de que o valor serve para pagar a assessoria jurdica na venda e no ps venda, prestada por advogados indicados pelas prprias imobilirias e empresas de incorporao e vendas. A regra empurr-la a qualquer custo, j que o dinheiro entra limpo para o caixa das imobilirias, revela um corretor da Brasil Brokers/Galvo, que preferiu manter seu nome em sigilo. Caso o cliente se recuse a pagar, explica, o valor referente ao SATI acaba sendo descontado da comisso do vendedor. Corretores de outras imobilirias confirmam que a prtica a mesma em todas as empresas que intermedeiam a venda de imveis novos. O consultor jurdico do Sindicato da Indstria da Construo Civil no Paran (Sinduscon-PR), Luiz Fernando Pereira, reconhece que no h base legal que justifique essa cobrana. Na taxa de corretagem j est implcito o custo de todos os trmites
administrativos. Alm disso, h a questo da falta de clareza na informao, j que a cobrana s aparece no momento da assinatura do contrato, diz. Para ele, ainda que se justificasse o pagamento pelos servios de consultoria jurdica, a cobrana incorreria em outra abusividade, por caracterizar venda casada. O consumidor deve ter a liberdade e o direito de buscar um advogado de sua confiana. Quem tem lisura e autonomia para avaliar o contrato, o advogado da imobiliria, que quer vender o imvel, ou o advogado de confiana do consumidor?, questiona. O advogado Jeferson Santos avalia que a oferta do servio no uma ilegalidade, desde que seja dada ao consumidor a alternativa de no adquiri-lo. Segundo ele, a ilegalidade est na omisso da cobrana, que aparece de surpresa; na obrigatoriedade de contratar o servio com a prpria imobiliria; ou ainda no condicionamento do fechamento do negcio ao pagamento da referida taxa. Devoluo em dobro O Procon-PR entende que todo consumidor que foi obrigado a pagar pelo SATI tm o direito de requerer a devoluo da quantia em dobro, com juros e correo monetria. Essa contestao pode ser feita diretamente no rgo de defesa do consumidor ou judicialmente, com uma ao no Juizado Especial Cvel. No se pode criar taxas de forma arbitrria no apagar das luzes. Se a taxa no combinada, no h o que se cobrar, avalia a coordenadora do rgo, Claudia Silvano. Ela orienta que o consumidor que est negociando a compra de um imvel deve contestar a incidncia do SATI, se recusando a pag-lo. preciso fazer valer o direito. Lembrando que o prprio consumidor pode procurar todos os documentos e certides pessoalmente e que a orientao de um advogado deve ser de livre escolha, finaliza. Consumidor que contestou SATI ganhou R$ 18 mil A cobrana do SATI no encontra amparo na legislao e jurisprudncia vigentes, nem no contrato firmado. O dever de pagar pela assessoria jurdica daquele que o elegeu: no caso, a imobiliria, e no o comprador. Esse entendimento d ao consumidor o direito de buscar na Justia a restituio dessa cobrana. A Quinta Turma Cvel do Tribunal de Justia de So Paulo (TJ-SP) reconheceu a ilegalidade e abusividade na cobrana da taxa e, em julgamento de um caso individual, determinou a restituio de R$ 18.511,20 a um consumidor que moveu ao contestando a cobrana do SATI. No estado vizinho, o Ministrio Pblico tambm reconheceu a ilegalidade da prtica e firmou um Termo de Ajustamento de Conduta com as empresas do setor imobilirio, que ficaram obrigadas a incluir no contrato, em destaque, a informao de que a contratao deste servio facultativa e a sua no contratao no impede a aquisio do imvel. O entendimento vale para o denominado Servio de Assistncia Tcnico Imobiliria, ou qualquer outro assemelhado, embora com denominao distinta. Alm da ilegalidade na
cobrana da SATI, algumas empresas paulistas vinham cobrando Taxa de Abertura de Cadastro, tambm considerada prtica abusiva. Em So Paulo, a prtica era a cobrana de 0,88% sobre o valor do imvel. Segundo fontes do setor imobilirio, no Paran, o valor definido arbitrariamente pelas empresas de acordo com o porte do empreendimento e capacidade de pagamento do comprador. O Ministrio Pblico do Paran (MP-PR) diz desconhecer a prtica e afirma que no h nenhuma denncia formulada nesse sentido junto ao rgo. O Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC) garante ao rgo a competncia de ajuizar aes para ser declarada a nulidade de clusulas contratuais que no assegurem o justo equilbrio entre direitos e obrigaes entre as partes. O Procon-PR, que classifica a prtica como abusiva, no tem registros de reclamaes contra imobilirias por conta da cobrana desse tipo de taxa. Segundo a coordenadora do rgo, Claudia Silvano, isso provavelmente ocorre pela falta de informao dos consumidores sobre a abusividade desse tipo de prtica. Outro lado Imobiliria diz que cobrana transparente Citada como uma das imobilirias que vm praticando a cobrana do SATI, a Brasil Brokers/Galvo informou, por meio de nota, que a taxa serve para custear a prestao de assistncia jurdica ao cliente. A imobiliria esclarece ainda que tal servio opcional e no obrigatrio. Segundo a empresa, esse servio consiste em apresentar ao comprador do imvel clusulas contratuais mais benficas que podem ser anexadas ao contrato, bem como acompanhamento jurdico durante toda negociao, at a lavratura da escritura de venda e compra do imvel. De acordo com a empresa, a no contratao do servio no acarreta em qualquer desvantagem para o comprador. Antes de ser aprovado pelo cliente, todas as informaes sobre os servios que sero prestados so apresentadas assim como seu respectivo custo. Em nenhuma hiptese a venda do imvel fica subordinada contratao do SATI, diz a nota enviada pela assessoria de imprensa. Questionada, a empresa no esclareceu a composio dos custos do SATI e no apresentou uma explicao para o aumento de 1.900% nessa taxa no perodo de um ano. Ainda de acordo com a imobiliria, o Termo de Ajustamento de Conduta e de Conduta (TAC) firmado entre o Ministrio Pblico de So Paulo (MP-SP) e as entidades do setor indica a necessidade de transparncia sobre a cobrana do SATI o servio e o valor do mesmo devem obrigatoriamente estar discriminados em contrato. CDC versus SATI A cobrana pelo Servio de Assistncia Imobiliria (SATI) justificada pelas empresas como uma forma de remunerar a assistncia jurdica prestada ao consumidor. Veja os enquadramentos do Cdigo de Defesa do Consumidor que tornam essa cobrana abusiva:
Art. 30: Toda informao ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicao com relao a produtos e servios oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. Art. 31: A oferta e apresentao de produtos ou servios devem assegurar informaes corretas, claras, precisas, ostensivas e em lngua portuguesa sobre suas caractersticas, qualidades, quantidade, composio, preo, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam sade e segurana dos consumidores. Artigo 42 nico: O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito repetio do indbito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correo monetria e juros legais, salvo hiptese de engano justificvel. Art. 51: So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que: - Inciso I: impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e servios ou impliquem renncia ou disposio de direitos. Nas relaes de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurdica, a indenizao poder ser limitada, em situaes justificveis; - Inciso IV: estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a eqidade; - Inciso VIII: imponham representante para concluir ou realizar outro negcio jurdico pelo consumidor; - Inciso XII: obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrana de sua obrigao, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor; - 1: Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que: - Inciso III: se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e contedo do contrato, o interesse das partes e outras circunstncias peculiares ao caso. Fonte: Cdigo de Defesa do Consumidor
CORRETORES E IMOBILIRIAS DISPLICENTES SERO AS NOVAS VTIMAS DA LEI
30/04/2011 por Carlos Alceu Machado Pequena alterao introduzida no novo Cdigo Civil continua passando completamente desapercebida pela absoluta maioria dos corretores e imobilirias, conquanto o novo texto legal seja de altssima relevncia para esse ramo de prestadores de servios. Observe-se que quando o CC de 2002 entrou em vigor, surgiram vrias regras disciplinando o contrato de corretagem, aplicveis, por bvio, ao mercado imobilirio. Dentre elas, estava a contida no art. 723, que dispunha que o corretor era obrigado a executar a mediao com diligncia e prudncia, alm de prestar ao cliente, de forma espontnea, todas as informaes sobre o andamento do negcio. Tambm determinava que, sob pena de responder por perdas e danos, o corretor deveria prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurana ou do risco do negcio, das alteraes de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbncia. No dia 19 de maio de 2010, a Lei n 12.236 fez uma mudana pontual naquele artigo, dando inclusive a impresso de ter dito a mesma coisa com outras palavras: O corretor obrigado a executar a mediao com diligncia e prudncia, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento do negcio. E no seu pargrafo nico: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurana ou do risco do negcio, das alteraes de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbncia. Quase igual, no? Sim, quase. No entanto, como a boa tcnica legislativa impede a troca de seis por meia dzia, percebe-se que, sutilmente, foi introduzida a obrigatoriedade do corretor investigar e informar as partes sobre todas e quaisquer circunstncias que digam respeito segurana ou ao risco da transao, sob pena de responder por perdas e danos. E isso foi feito porque o texto revogado j vinha provocando interpretaes dbias, na medida em que, para alguns, dava a entender que o corretor s seria responsabilizado se no respondesse com exatido a questes previamente levantadas pelas partes. Nota-se, portanto, que o legislador federal fez tal alterao no artigo 723 do Cdigo Civil com o claro objetivo de atribuir maiores atribuies ao corretor, de sorte que sua responsabilidade passou a ser objetiva; ou seja, seu dever de indenizar encontra amparo no risco que o exerccio de sua atividade causa a outros, em funo do proveito econmico da resultante. que, conforme a melhor doutrina, a parte que explora determinado ramo da economia, auferindo lucros desta atividade no caso, os corretores de imveis e as imobilirias - deve, da mesma forma, suportar os riscos de danos a terceiros. Para finalizar, algumas provocaes objetivando despertar a ateno dos desavisados: O
comprador mau pagador? O inquilino est negativado no SPC? O alienante tem algum protesto ou ao judicial em andamento contra si? A incorporao foi registrada? A publicidade est de acordo com o que consta no registro imobilirio? A locao ficou bem garantida? Apenas poucas questes dentre dezenas que podem originar volumosas perdas e danos.... Autor: CARLOS ALCEU MACHADO, Advogado ps-graduado em Direito Imobilirio, Consultor, Palestrante e Coach para o Mercado de Imveis
A BOLHA IMOBILIRIA NORTEAMERICANA E O MERCADO DE IMVEIS NO BRASIL
30/04/2011 por Carlos Alceu Machado A chamada bolha imobiliria norte-americana levou esse nome apenas porque a crise financeira teve incio com a quebra de vrios agentes financeiros que negociavam ou garantiam emprstimos e hipotecas habitacionais. Essas quebras, por outro lado, deramse muito mais pela facilidade com que o setor bancrio emprestava dinheiro, tendo como garantia imveis dos tomadores, do que por uma suposta oferta excessiva de imveis. A realidade que, nos ltimos tempos, houve um retrao j era esperada na economia estadunidense (preconizada h muito pelo prprio ex-presidente do Banco Central americano, que chamava o crescimento contnuo do pas de exuberncia irracional), a qual acabou gerando uma corroso da renda da enorme classe mdia americana e um grave desemprego. Premidas pela falta de recursos, muitas pessoas deixaram de pagar seus emprstimos habitacionais. Por conta dessa inadimplncia, um sem nmero de hipotecas dos imveis de devedores foram executadas. O grande volume de imveis retornados ao mercado pelos bancos, aliado ao fato do setor imobilirio estar muito valorizado - como acontece em qualquer nao cuja economia esteja superaquecida -, fez com que houvesse uma reao em cadeia descendente. Os ricos retrados, uma classe mdia sem recursos para investir e um oferecimento excepcional de imveis usados (e caros) na praa, resultaram na chamada bolha imobiliria, que inchou e explodiu. Portanto, o problema havido no mercado imobilirio norte-americano no foi a causa da crise, mas uma conseqncia dela. Inundado por imveis cujo valor inicial j no se mantinha, inesperadamente repostos venda, o mercado viu-se sem compradores, e, com a lei da oferta e da procura ainda vigorando, os preos venais comearam a cair,
deixando o sistema financeiro dos EUA ainda mais a descoberto, sem garantias dos seus haveres (aqui, chamamos isso de crditos podres). No por outro motivo, o governo federal obrigou-se a injetar um montante superior a um trilho de dlares nas instituies bancrias para evitar o mal maior: a falncia generalizada do sistema. Essa situao, ao contrrio de trazer prejuzos ao Brasil, fez com que muitos investidores do Primeiro Mundo desembarcassem seus recursos no Pas, cuja estabilidade econmica e bom desempenho financeiro - inclusive passando da condio de devedor inadimplente para a de credor do Fundo Monetrio Internacional impactaram positivamente o planeta. Alm do mais, nenhum banco enfrenta hoje grandes problemas com seus emprstimos habitacionais, resolvidos que foram igualmente com ajuda oficial aps a extino do BNH. No so poucos, assim, os estrangeiros que vm aplicar seu dinheiro em imveis na nova terra prometida. Tal circunstncia, associada deciso do Executivo federal de implementar um vasto programa habitacional subsidiado para as classes C e D e de abrir os cofres para financiamentos destinados classe mdia, fizeram com que o mercado imobilirio brasileiro passasse a viver um certo boom, conquanto bem controlado e com riscos absolutamente normais. No toa, pois, que o noticirio especializado e os cadernos de classificados imobilirios dos jornais mostram um contnuo crescimento na compra, venda e locao de imveis novos e usados. Autor: CARLOS ALCEU MACHADO, Advogado ps-graduado em Direito Imobilirio, Consultor, Palestrante e Coach para o Mercado de Imveis
CONSUMIDOR IMOBILIRIO PODER VIR A TER O DIREITO DE SE ARREPENDER DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL
30/04/2011 por Carlos Alceu Machado O Superior Tribunal de Justia deixou preocupadas e com razo vrias imobilirias que j esto operando como terceirizadas da Caixa Econmica Federal, visando a contratao de financiamentos habitacionais. Isso porque uma deciso do STJ manda aplicar o art. 49 do Cdigo de Defesa do Consumidor ao mtuo assinado fora da agncia de instituio financeira, fato que implica na possibilidade do tomador do emprstimo dele desistir no prazo de uma semana. O referido artigo assim dispe: O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 07
(sete) dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou servio, sempre que a contratao de fornecimento de produtos e servios ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domiclio. O caso aqui comentado envolveu a negociao de um veculo, tendo o contrato de abertura de crdito sido firmado no escritrio do adquirente, que sequer tomou posse do bem. De todo modo, a no entrega do produto foi considerado motivo irrelevante para o juzo, o qual entendeu que o mtuo no chegou a se perfectibilizar em razo de, no sexto dia, o consumidor ter notificado o banco de sua inteno de desistir do negcio. Trazendo a matria para o mbito do mercado imobilirio, no curto prazo praticamente certo que surgir a figura do comprador-desistente de imvel novo e financiado, cujo instrumento foi assinado na sede de empresa imobiliria terceirizada pela CEF. Tudo com base no art. 49 do CDC, agora definitivamente estendido s instituies financeiras. Evidentemente que a mera desistncia no dever gerar nenhum prejuzo maior terceirizada, a no ser, claro, a perda da remunerao devida pela Caixa e, em sendo o caso, a comisso de corretagem relativa transao imobiliria cada. De qualquer forma, cabe sempre lembrar que a atual redao do artigo 723 do Cdigo Civil atribui aos corretores de imveis vrias obrigaes, sendo certo que dentre elas est apresentar o imvel e o contrato ao adquirente e certificar-se de que no ficaram dvidas a serem respondidas. Diz-se isso porque, embora o consumidor no esteja obrigado a justificar a razo da sua deciso dentro daqueles sete dias, bom que no restem dvidas de que o corretor agiu diligentemente, no tendo qualquer responsabilidade pela desistncia do comprador hiptese em que responderia por perdas e danos perante todas as partes envolvidas. Autor: CARLOS ALCEU MACHADO, Advogado ps-graduado em Direito Imobilirio, Consultor, Palestrante e Coach para o Mercado de Imveis
31/12/2010 por Carlos Alceu Machado H dcadas, os agentes financeiros integrantes do Sistema Financeiro da Habitao (SFH) e, mais recentemente, do Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI), com destaque para a Caixa Econmica Federal, impedem que os tomadores de emprstimos para aquisio da casa prpria escolham a seguradora que mais lhes convm com vistas contratao dos seguros obrigatrios para esse tipo de operao.
Na h caso conhecido, dentre os milhes de financiamentos habitacionais concedidos ao longo dos ltimos quarenta anos, de algum muturio ter tido a opo de eleger companhia de seguros no integrante do grupo econmico do agente financeiro. Inclusive porque, como sabemos todos, as clusulas inseridas nos contratos de adeso apresentados aos candidatos aos emprstimos, na prtica so inalterveis. tambm do conhecimento geral que, tanto o seguro de morte e invalidez permanente (MIP) quanto o de danos fsicos no imvel (DFI), contratados com seguradoras do mesmo grupo econmico dos agentes financeiros, tm em regra os preos mais caros do mercado. Pode-se afirmar que essa , com certeza, a maior caixa preta do setor habitacional, at hoje no aberta devidamente pelo Poder Judicirio. No fosse por outro motivo, o custo do seguro j seria elemento suficiente para a abertura de debate judicial acerca da questo, na medida em que, no momento da celebrao do mtuo habitacional, imposta ao muturio uma aplice que ele simplesmente no pode discutir, sob pena de cancelamento do financiamento. Qualquer pessoa que j tenha firmado um emprstimo dessa natureza sabe bem disso. Contudo, com o advento do Cdigo de Defesa do Consumidor, no ano de 1990, as razes para a anlise do problema aumentaram, eis que a nova lei proibiu a velha e conhecida venda casada e a contratao conjunta de financiamento e seguro habitacionais muito provavelmente seja o exemplo mais tpico dessa prtica tornada ilegal. Infelizmente, foi s a partir de 2008 que o Superior Tribunal de Justia comeou a dar um basta ainda que tmido - nessa situao, no mnimo esdrxula, admitindo que tornou-se habitual que, na celebrao do contrato de financiamento habitacional, as instituies financeiras imponham ao muturio um seguro administrado por elas prprias ou por empresa pertencente ao seu grupo econmico. (REsp. 804.202). No mesmo recurso supracitado, envolvendo a CEF, foi dito que tal procedimento caracteriza a denominada venda casada", expressamente vedada pelo art. 39, I, do CDC, que condena qualquer tentativa do fornecedor de se beneficiar de sua superioridade econmica ou tcnica para estipular condies negociais desfavorveis ao consumidor, cerceando-lhe a liberdade de escolha. Como se l nos pargrafos acima, retirados de deciso prolatada pelo STJ, conquanto a Justia haja comeado a se definir pela efetiva existncia de vendas casadas no mbito do SFH/SFI, ainda no se adentrou no estudo dos valores dos prmios de seguros j cobrados de milhes de muturios, aos quais foram (e continuam sendo) impingidos valores estratosfricos, calculados de modo cristalinamente indevidos. Autor: CARLOS ALCEU MACHADO, Advogado ps-graduado em Direito Imobilirio, Consultor, Palestrante e Coach para o Mercado de Imveis
Dokumen Serupa dengan temas imobiliários
Lainnya Dari vitor
DESPACHO VIG.SANITÁRIA LIQUIDAR DESPESA

References: artigo 42
 artigo 39
 artigo 723
 artigo 14
 artigo 20
 artigo 591
 artigo 1
 Artigo 42
 artigo 723
 artigo 723