Source: https://www.ebnerstolz.de/de/bgh-verschweigen-von-unwissenheit-begruendet-kein-arglistiges-verhalten-15384.html
Timestamp: 2019-10-13 22:33:21+00:00

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BGH: Verschweigen von Unwissenheit begründet kein arglistiges Verhalten - Ebner Stolz
Urteil des BGH vom 16.3.2012 - V ZR 18/11
Die Klä­ger hat­ten im Jahr 2004 von der Beklagte ein mit einem 1936 errich­te­ten Haus bebau­tes Grund­stück für 575.000 € gekauft. Der Ver­trag ent­hielt einen Aus­schluss für die Haf­tung wegen eines Sach­man­gels des Grund­stücks und des Gebäu­des mit Aus­nahme vor­sätz­lich zu ver­t­re­ten­der oder arg­lis­tig ver­schwie­ge­ner Män­gel. Das Exposé ent­hielt u.a. die Angabe, dass das Sou­ter­rain "nicht wir­k­lich Kel­ler" sei, son­dern zur Nut­zung als Gäs­t­e­zim­mer, Büro, Club oder Bib­lio­thek geeig­net sein sollte. Außer­dem wurde bei der Besich­ti­gung über Feuch­tig­keits­f­le­cken an den Kel­ler­wän­den und deren mög­li­che Ursa­chen gespro­chen.
Nach dem Kauf stellte sich aller­dings her­aus, dass die Abdich­tung des Bau­werks man­gel­haft war, wes­halb Feuch­tig­keit ein­drang und in den Kel­ler­wän­den auf­s­tieg. Die Klä­ger ver­lang­ten von der Beklag­ten im Wege des Scha­dens­er­sat­zes die - in einem Gut­ach­ten geschätz­ten - Kos­ten für die Her­stel­lung einer ver­ti­ka­len Abdich­tung der Kel­ler­wände, die Ein­brin­gung einer Hori­zon­tal­sperre und das Rich­ten der Dach­rinne i.H.v. 132.000 €.
Das LG wies die Klage ab; das KG gab der Klage dem Grunde nach für statt, soweit die Klä­ger von der Beklag­ten Scha­dens­er­satz wegen der feh­len­den bzw. nicht mehr wirk­sa­men Abdich­tung gegen auf­s­tei­gende Nässe (Hori­zon­tal­sperre) ver­langt hat­ten und wies die Beru­fung im Übri­gen zurück. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH das Urteil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das KG zurück.
Das Beru­fungs­ge­richt hatte den Klä­gern zu Unrecht einen Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 S. 1, § 280 Abs. 1, 3 BGB dem Grunde nach zuer­kannt.
Zwar hatte die Beklagte ihre Verpf­lich­tung nach § 433 Abs. 1 S. 2 BGB, die Sache den Käu­fern frei von Rechts- und Sach­män­geln zu ver­schaf­fen, teil­weise nicht erfüllt. Denn die Kel­l­er­räume waren weder für die nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setzte Ver­wen­dung als Lager­räume geeig­net noch hat­ten sie die nach den Äuße­run­gen im Exposé von dem Käu­fer zu erwar­tende Beschaf­fen­heit. Aller­dings konn­ten die Ansprüche im Hin­blick dar­auf, dass sie wegen eines Sach­man­gels aus­ge­sch­los­sen waren, nicht gel­tend gemacht wer­den, da der Man­gel vom Ver­käu­fer (Beklag­ten) nicht arg­lis­tig ver­schwie­gen wor­den war.
Bei einem Ver­kauf eines Gebäu­de­grund­stücks besteht zwar eine Pflicht zur Offen­ba­rung ver­bor­ge­ner Män­gel oder von Umstän­den, die nach der Erfah­rung auf die Ent­ste­hung und Ent­wick­lung bestimm­ter Män­gel sch­lie­ßen las­sen, wenn es sich um Umstände han­delt, die für den Ent­schluss des Käu­fers von Bedeu­tung sind, ins­be­son­dere die beab­sich­tigte Nut­zung erheb­lich zu min­dern geeig­net sind. Bei den Män­geln, die einer Besich­ti­gung zugäng­lich und damit ohne wei­te­res erkenn­bar sind, besteht dage­gen keine Offen­ba­rungspf­licht. Nicht ohne wei­te­res erkenn­bar sind sol­che Män­gel, von denen bei einer Besich­ti­gung zwar Spu­ren zu erken­nen sind, die aber kei­nen trag­fähi­gen Rück­schluss auf Art und Umfang des Man­gels erlau­ben. In die­sen Fäl­len muss der Ver­käu­fer gemäß sei­nem Kennt­nis­stand auf­klä­ren und darf sein kon­k­re­tes Wis­sen nicht zurück­hal­ten.
Das Beru­fungs­ge­richt hat jedoch die Anfor­de­run­gen an die Offen­ba­rungspf­licht über­spannt, indem es einen Ver­käu­fer für verpf­lich­tet hielt, den Käu­fer auch dar­über auf­zu­klä­ren, dass die Scha­den­s­ur­sa­che unklar und nähere Unter­su­chun­gen dazu nicht ange­s­tellt wor­den waren. Vor­aus­set­zung für ein vor­sätz­li­ches Ver­schwei­gen eines Man­gels ist stets, dass der Ver­käu­fer den kon­k­re­ten Man­gel kennt oder zumin­dest für mög­lich hält. Der­je­nige, der gut­gläu­big fal­sche Anga­ben macht, han­delt grund­sätz­lich nicht arg­lis­tig, mag der gute Glaube auch auf Fahr­läs­sig­keit oder selbst auf Leicht­fer­tig­keit beru­hen. Anders ist es ledig­lich, wenn der Ver­käu­fer auf Fra­gen des Käu­fers fal­sche Anga­ben ohne tat­säch­li­che Grund­lage - "ins Blaue hin­ein" - macht, mit deren Unrich­tig­keit er rech­net. Hier hat der Beklagte jedoch ledig­lich seine Ein­schät­zun­gen zu den Ursa­chen der sicht­ba­ren feuch­ten Fle­cken mit­ge­teilt, indem er auf die Frage der Käu­fer - für sich genom­men plau­si­ble - Ver­mu­tun­gen genannt hatte.

References: BGH 
 BGH 
 § 437
 § 281
 § 280
 § 433