Source: http://www.notisum.se/rnp/domar/hd/HD010058.htm
Timestamp: 2016-10-24 01:36:58+00:00

Document:
H�gsta domstolens referat NJA 2010 s 58 (nr 7)
M�klarprovision. N�r uppdraget l�mnats av en n�ringsidkare har, till skillnad fr�n n�r uppdraget l�mnats av en privatperson, en m�klare ansetts ber�ttigad till provision, oavsett att �verl�telseavtalet h�vts d�rf�r att den av m�klaren anvisade k�paren inte fullgjort sin betalningsskyldighet. M�let �r avgjort av HD i dess helhet och antecknat i HD:s minnesbok (Jfr 1986 s. 146)
Lagrum:1 � och 2 � fastighetsm�klarlagen (1995:400); 15 � lagen (1984:81) om fastighetsm�klare; 28 � lagen (1914:45) om kommission; 13 � kommissionslagen (2009:865); 12 � lagen (1991:351) om handelsagentur; 4 kap. 5 � jordabalken (1970:994); NJA 1910 s. 322
G�teborgs tingsr�tt
Bygg & Fastighetskonsulten i Klippan AB (Fastighetskonsulten) f�rde efter st�mning mot Skagen Fastighets AB (Skagen), N.L., M.J. och M.W. (samtliga gemensamt kallade Skagen och medparter) vid G�teborgs tingsr�tt den talan om f�rmedlingsprovision som framg�r av tingsr�ttens dom.
Tingsr�tten (r�dmannen H�kan Ernstr�m) anf�rde i dom den 19 oktober 2007:
Sandbanken Fastigheter KB (Sandbanken) var tidigare �gare till fastigheten Sk�lden 26 i Klippans kommun (Fastigheten). Sandbanken �gdes gemensamt av svarandena i m�let (S�ljarna). Bygg & Fastighetskonsulten i Klippan AB (Fastighetskonsulten) tog under februari m�nad 2003 genom st�llf�retr�daren B.E. telefonkontakt med N.L. B.E. uppgav att en av hans klienter var intresserad av att k�pa Fastigheten. Efter att N.L. �verlagt med M.J. och M.W. f�rdes vidare diskussioner mellan B.E. och N.L. kring en eventuell f�rs�ljning av Fastigheten och B.E:s m�klaruppdrag i anledning av en s�dan aff�r.
Den aff�r som senare genomf�rdes och som B.E. medverkade till innebar att S�ljarna �verl�t samtliga andelar i kommanditbolaget Sandbanken - vars huvudsakliga tillg�ng utgjordes av Fastigheten - till Lagrummet December nr 879 AB och Lagrummet December nr 880 AB (senare namn�ndrade till Kungsgrundet Fastighets AB och Fastighets AB Tornb�gen i det f�ljande gemensamt kallade K�parna) genom ett �verl�telseavtal den 11 juli 2003. En handpenning om 1 000 000 kr erlades vid undertecknandet av �verl�telseavtalet och slutlikvid skulle d�refter erl�ggas vid tilltr�det den 1 september 2003. Slutlikvid erlades inte och avtalet h�vdes av S�ljarna p� grund av bristande betalning. S�ljarna l�t d�refter en omf�rs�ljning genomf�ras.
Sedan K�parna p�kallat skiljef�rfarande meddelades skiljedom i saken den 6 april 2004. I domen fastsl�s att K�parnas underl�tenhet att fullf�lja avtalet genom betalning som skulle ske vid tilltr�det var ett s�dant v�sentligt avtalsbrott att det gav S�ljarna r�tt att h�va. Detta v�sentliga avtalsbrott innebar att S�ljarna var ber�ttigade till skadest�nd av K�parna. K�parnas talan ogillades och skadest�ndet till S�ljarna best�mdes till 1 000 000 kr och innebar att S�ljarna ber�ttigades beh�lla av K�parna tidigare erlagd handpenning.
I aktuellt m�l �r fr�ga om arvode f�r det m�klaruppdrag som Fastighetskonsulten genom B.E. erh�llit av svarandena i samband med �verl�telsen av andelarna i Sandbanken till K�parna.
Fastighetskonsulten har yrkat att S�ljarna solidariskt skall f�rpliktas utge 740 000 kr till Fastighetskonsulten, j�mte r�nta enligt 4 och 6 �� r�ntelagen fr�n den 9 november 2003 till dess full betalning erlagts.
S�ljarna har bestritt yrkandet samt f�rklarat att det inte finns n�gon erinran mot att yrkandet framst�llts solidariskt mot svarandena. S�ljarna har vitsordat sk�ligheten i och f�r sig av yrkat kapitalbelopp och r�nta.
Fastighetskonsulten har som grund f�r sin talan anf�rt f�ljande. Fastighetskonsulten har genom B.E. f�tt i uppdrag av S�ljarna att s�lja andelarna i Sandbanken. Fastighetskonsulten medverkade till att ett bindande �verl�telseavtal ingicks mellan S�ljarna och K�parna. Aff�ren innebar att ist�llet f�r �verl�telse av sj�lva Fastigheten �verl�ts samtliga andelar i kommanditbolaget Sandbanken. Fastigheten �sattes i �verl�telseavtalet ett v�rde om 37 miljoner kr och p� detta belopp skulle m�klarprovision till Fastighetskonsulten utg� med tv� procent eller med 740 000 kr inklusive moms. Fastighetskonsulten har fullgjort sitt uppdrag i och med att det bindande �verl�telseavtalet undertecknades. Enligt instruktioner fr�n S�ljarna skulle provisionen faktureras med 180 000 kr till var och en av de fyra s�ljarna, dvs. Skagenbolaget och de tre fysiska personerna, vilket har gjorts. Fakturorna �r alltj�mt oreglerade. Enligt Fastighetskonsultens uppfattning har S�ljarna saknat fog f�r att h�va det aktuella k�pet.
S�ljarna har som grund f�r sitt bestridande anf�rt f�ljande. Det m�klaravtal som ingicks mellan parterna hade ett absolut villkor n�mligen att provision skulle utg� f�rst vid fullf�ljd aff�r, dvs. att den anvisade k�paren �ven fullf�ljde aff�ren genom att betala �verenskommen k�peskilling och d�rmed �verta �gander�tten till andelarna i Sandbanken. Eftersom detta villkor inte blev uppfyllt skall n�gon provision inte utg�. Provisionen skulle f�rfalla till betalning p� tilltr�desdagen. I andra hand �beropas som grund f�r bestridandet att g�llande r�tt p� omr�det inneb�r att provision till m�klare utg�r f�rst n�r k�pet fullbordas genom att betalning erl�gges. S�ljarna vitsordar i och f�r sig att ett civilr�ttsligt bindande avtal tr�ffats genom �verl�telseavtalet den 11 juli 2003.
Fastighetskonsulten har som utveckling av talan i huvudsak anf�rt f�ljande. Fastighetskonsulten genom B.E. fick n�gon g�ng under februari 2003 muntligen i uppdrag av S�ljarna genom N.L. att anvisa k�pare till andelarna i Sandbanken. De villkor som parterna kom �verens om var att m�klaren skulle ha r�tt till provision n�r bindande avtal uppr�ttats mellan svarandena och k�pare. S�ljarna meddelade att deras advokat skulle uppr�tta �verl�telseavtalet, varf�r detta inte ingick i Fastighetskonsultens uppdrag. B.E. n�rvarade vid m�tet mellan S�ljarna och K�parna d� �verl�telseavtalet undertecknades och handpenningen om 1 miljon kr erlades. D�refter skulle B.E. bist� med att hos Klippans kommun ans�ka om f�rv�rvstillst�nd f�r K�parna. Fastighetskonsulten bestrider i �vrigt att r�tten till provision skulle vara villkorad av att k�peskillingen erlagts. Att utbetalning av provisionen skulle ske p� tilltr�desdagen �r inte samma sak som att r�tten till provision �r villkorad av att k�peskillingen erlagts. Utbetalning av provisionen skall ske �nd�, p� grund av att bindande avtal tr�ffats. K�parna erlade vid tecknandet av �verl�telseavtalet handpenning som t�cker m�klararvodet, en omst�ndighet som talar f�r att m�klaravtalet har det inneh�ll som k�randen uppger. K�parna hade f�r �vrigt velat fullf�lja �verl�telseavtalet. Det verkar ha skett ett missf�rst�nd best�ende i att k�parna trodde att de skulle tilltr�da den 1 oktober 2003, vilket �r f�rst�eligt eftersom tilltr�de vid fastighetsk�p brukar ske n�stkommande m�nadsskifte. Vad som h�nder mellan k�pare och s�ljare �r dock inte m�klarens ansvar, och att n�gon av dem v�ljer att h�va skall inte drabba m�klaren.
S�ljarna har som utveckling av sitt bestridande i huvudsak anf�rt f�ljande. Svarandena bestrider att m�klaravtalet har det inneh�ll som k�randen har uppgivit. Parterna har inte kommit �verens om att det skulle r�cka med att bindande avtal hade uppr�ttats f�r att r�tt till provision skulle f�religga f�r m�klaren, utan det har klart uttalats mellan parterna att provision skulle utg� n�r fullf�ljd och tilltr�de skett. M�klaravtalet avhandlades n�gon g�ng under v�ren 2003, vid ett telefonsamtal mellan N.L. och B.E. N.L. bekr�ftade d�refter f�r de �vriga svarandena att, vid f�rs�ljning av andelarna i Sandbanken och n�r aff�ren fullf�ljts med anvisad k�pare och betalning erlagts, skulle provision utbetalas till Fastighetskonsulten med tv� procent p� v�rdet av fastigheten. Enligt �verenskommelsen mellan parterna skulle en k�pare hittas som kunde tilltr�da den 1 juni 2003, men eftersom en potentiell k�pare hittades f�rst p� sensommaren 2003 kom planerat tilltr�de ist�llet att bli den 1 september 2003. Fr�n b�rjan talades om ett v�rde om 36 miljoner kr, medan v�rdet p� fastigheten enligt det �verl�telseavtal som senare uppr�ttades best�mdes till 37 miljoner kr. I tv� av B.E. handskrivna brev, som faxats till N.L., st�r att provisionen skall utbetalas p� tilltr�desdagen, vilket �r i enlighet med vad som muntligen har avtalats mellan parterna. K�parna inst�llde sig inte enligt �verenskommelse p� Bohusbanken, S�dra Hamngatan i G�teborg p� avtalad tilltr�desdag den 1 september 2003. D� de kontaktades av S�ljarna uppgav de att anledningen till utevaron var att de inte f�tt kommunens f�rv�rvstillst�nd i original. De hade dock den 29 augusti 2003 upplysts per telefon och per fax om att tillst�nd givits. S�ljarna skickade d� f�rv�rvstillst�ndet i original till K�parna per brev, tillsammans med bekr�ftelse av �verenskommelse som tr�ffats med en f�retr�dare f�r K�parna om att ny tilltr�desdag skulle vara den 4 september 2003 kl. 14.00. S�ljarna meddelade samtidigt att de avs�g att h�va k�pet och kr�va skadest�nd om K�parna inte inst�llde sig f�r tilltr�de av andelarna p� den nyutsatta tiden. Anledningen till att S�ljarna blivit restriktiva var att det f�rekommit skriverier i media om k�parkretsen som v�ckte misstankar om att finansieringen av k�pet inte var klar. Det visade sig ocks� senare att K�parna inte hade tagit n�gra som helst kontakter med finansi�rer med anledning av k�pet. Eftersom K�parna inte inst�llde sig den 4 september 2003 h�vde S�ljarna k�pet den 5 september 2003. S�ljarna b�rjade d�refter vidta omf�rs�ljnings�tg�rder f�r att minimera sin skada. Andelarna i Sandbanken s�ldes till annan k�pare f�r en l�gre k�peskilling, men med l�gre omkostnader och b�ttre finansiering.
P� Fastighetskonsultens beg�ran har B.E. h�rts under sanningsf�rs�kran.
P� beg�ran av S�ljarna har N.L. h�rts under sanningsf�rs�kran, varj�mte vittnesf�rh�r �gt rum med S�ljarnas ombud advokaten R.K.
Parterna har �beropat skriftlig bevisning, bland annat har Fastighetskonsulten �beropat ett r�ttsutl�tande av M�klarsamfundets f�rbundsjurist M.M.
Tingsr�tten g�r f�ljande bed�mning.
I m�let �r ostridigt att Fastighetskonsulten erh�llit uppdrag av S�ljarna att f�rs�lja andelarna i Sandbanken, som i sin tur var �gare av Fastigheten samt att civilr�ttsligt bindande avtal i saken tr�ffats mellan S�ljarna och K�parna den 11 juli 2003. Enligt �verl�telseavtalet var �verl�telsen villkorad av att K�parna erh�ll f�rv�rvstillst�nd. N�gra andra villkor, s.k. sv�varvillkor, f�r k�pets fullbordan eller best�nd fanns inte i avtalet. Tilltr�de till andelarna i Sandbanken skulle ske den 1 september 2003. Vidare �r ostridigt att S�ljarna h�vt avtalet och att andelarna i Sandbanken senare f�rs�lts till annan k�pare.
S�ljarna har gjort g�llande att det mellan parterna tr�ffade f�rmedlingsuppdraget hade som villkor f�r r�tten till provision att f�rmedlingen ledde till en fullbordad �verl�telse i den meningen att betalning erlagts. Fastighetskonsulten har bestritt att s� varit fallet och gjort g�llande att provision skulle utg� redan d� bindande �verl�telseavtal tr�ffats.
B.E. har h�rd under sanningsf�rs�kran ber�ttat att han, efter att ha tagit kontakt med N.L., erh�ll uppdrag fr�n S�ljarna att f�rs�lja andelarna i Sandbanken och att hans provision skulle uppg� till tv� procent av fastighetens v�rde, ett v�rde som han lyckades f�rhandla upp till 37 miljoner kr. R�tten till provision skulle p� sedvanligt s�tt intr�da n�r bindande �verl�telseavtal tr�ffats mellan S�ljarna och en k�pare. Enligt �verenskommelse skulle provisionen utbetalas p� tilltr�desdagen den 1 september 2003, men kunde lika g�rna ha utbetalats efter den 11 juni 2003 d� det bindande �verl�telseavtalet undertecknades. B.E. har vidare uppgivit att det inte tr�ffades n�got s�rskilt avtal mellan honom och N.L. enligt vilket provision skulle utg� f�rst n�r k�pare erlade betalning enligt �verl�telseavtalet, n�got som i s� fall skulle ha avvikit fr�n g�ngse branschpraxis.
N.L. har h�rd under sanningsf�rs�kran ber�ttat att han tr�ffat en �verenskommelse med B.E. om att f�rmedlingsprovision skulle utg� med tv� procent p� fastighetens v�rde efter genomf�rd aff�r. Med det sistn�mnda �syftade N.L. vid tillf�llet att aff�ren var avslutad, k�peskillingen betald och �gander�tten till andelarna �verg�tt till K�parna. Enligt N.L. m�ste B.E. ha varit inf�rst�dd med detta. N.L. fick bland annat tv� faxmeddelanden fr�n B.E., i vilka denne uppger att hans provision skulle utbetalas vid tilltr�desdagen, dvs. d� k�peskillingen erlades.
M�klaruppdraget har l�mnats muntligt och p� s�tt framg�r av vad B.E. och N.L. ber�ttat har parterna olika uppfattning om uppdragets n�rmare inneh�ll. Vad N.L. uppgivit tyder n�rmast p� att denne utgick fr�n att provision skulle utbetalas f�rst n�r betalning erlagts och att denna fr�ga, p� s�tt B.E. uppgivit, inte uttryckligen ber�rdes d� m�klaruppdraget l�mnades. N�gon skriftlig bevisning i saken har inte framlagts. Inneh�llet i de av N.L. nyss n�mnda telefaxmeddelandena, som �beropats av s�ljarna, utvisar endast B.E:s uppgift att provisionen skulle utbetalas p� tilltr�desdagen och ger enligt tingsr�ttens mening inte n�gon ledning f�r bed�mningen.
Vid nu angivna f�rh�llanden har genom den utredning som S�ljarna �beropat inte blivit visat att m�klaruppdraget haft det inneh�llet att m�klarprovision skulle utg� f�rst n�r �verl�telsen hade fullbordats genom betalning.
Fr�gan huruvida S�ljarna haft tillr�ckliga sk�l f�r att h�va det aktuella �verl�telseavtalet �r enligt tingsr�ttens mening inte av avg�rande betydelse f�r pr�vningen av Fastighetskonsultens talan. Den utredning som framlagts i denna del ger likv�l vid handen att S�ljarna m�ste anses ha haft fog f�r denna �tg�rd.
Vad h�refter ang�r fr�gan om vad som vid m�klaruppdrag �r g�llande r�tt i fr�ga om tidpunkten f�r n�r r�tten till provision intr�der, om n�got s�rskilt avtal h�rom inte tr�ffats, delar tingsr�tten den uppfattning som kommit till synes i det �beropade r�ttsutl�tandet, n�mligen att r�tten till provision intr�der redan n�r ett bindande �verl�telseavtal f�religger och inte f�rst d� �verl�telseavtalet fullf�ljts och betalning erlagts. Denna uppfattning st�ds s�v�l av angivna r�ttsfall som av doktrin p� omr�det.
Med det nu angivna betraktelses�ttet har det enligt tingsr�ttens mening �legat S�ljarna att styrka att avvikelse fr�n g�llande r�tt avtalats mellan parterna d� m�klaruppdraget l�mnades till Fastighetskonsulten. Som tingsr�tten ovan framh�llit har S�ljarna inte f�rm�tt visa detta. I fr�ga om storleken av den yrkade provisionen r�der inte tvist.
K�rom�let skall d�rf�r bifallas.
1. Skagen Fastighets AB, M.J., N.L. och M.W. skall solidariskt till Bygg & Fastighetskonsulten i Klippan AB betala 740 000 kr j�mte r�nta enligt 4 och 6 �� r�ntelagen fr�n den 9 november 2003 till dess full betalning erlagts.
Hovr�tten f�r V�stra Sverige
Skagen och medparter (i hovr�tten gemensamt kallade Skagen) �verklagade i Hovr�tten f�r V�stra Sverige och yrkade i sj�lva saken att hovr�tten skulle ogilla Fastighetskonsultens vid tingsr�tten f�rda talan.
Fastighetskonsulten bestred �ndring.
Hovr�tten (hovr�ttsr�den Lennart Morard och Gunnel Alenbratt samt adjungerade ledamoten Lars Stensman) anf�rde i dom den 7 maj 2008:
Parterna har �beropat samma grunder och omst�ndigheter som vid tingsr�tten, dock att Fastighetskonsulten i hovr�tten inte har gjort g�llande att Skagen saknat fog f�r att h�va �verl�telseavtalet den 11 juli 2003. Skagen har som ett f�rtydligande tillagt att �verl�telseavtalets punkt 14 ang�ende f�rv�rvspr�vning inte utg�r ett s.k. sv�varvillkor men att avtalets punkt 5 om �gander�ttsf�rbeh�ll inneh�ller ett s�dant villkor.
Parterna har �beropat samma skriftliga bevisning som vid tingsr�tten. F�rnyade f�rh�r har h�llits med B.E. och N.L., varvid de l�mnat uppgifter som �verensst�mmer med vad som antecknats i tingsr�ttens dom.
S�som tingsr�tten anf�rt �r parterna �verens om att Skagen har l�mnat ett uppdrag till Fastighetskonsulten att f�rmedla f�rs�ljningen av Skagens andelar i Sandbanken Fastighets KB och att f�rmedlingen lett till att ett civilr�ttsligt bindande �verl�telseavtal kommit till st�nd den 11 juli 2003. Det �r vidare ostridigt att Fastighetskonsultens f�rmedlingsprovision skall motsvara tv� procent av det v�rde som parterna hade �satt bolagets fastighet i �verl�telseavtalet. Tvisten mellan parterna r�r fr�gan om f�rmedlingsprovision skall utg� redan p� grund av att ett bindande �verl�telseavtal har ing�tts eller om provision skall utg� f�rst sedan k�parna betalat och tilltr�tt andelarna i kommanditbolaget.
HD har i r�ttsfallet NJA 1986 s. 146 behandlat fr�gor r�rande en fastighetsm�klares r�tt till provision. De principer som framg�r av avg�randet f�r anses till�mpliga �ven n�r det, s� som i detta fall, g�ller provision f�r en m�klares f�rmedling av andelarna i ett kommanditbolag. I r�ttsfallet har HD anf�rt att betr�ffande m�klarprovision g�ller sedan gammalt som huvudregel att, om inte annat �verenskommits, m�klare har r�tt till provision s� snart ett bindande k�peavtal kommit till st�nd genom hans f�rmedling men att r�tt till provision vid avtal som inneh�ller ett suspensivt villkor i princip f�r anses f�ruts�tta att villkoret uppfyllts.
Som redan n�mnts �r parterna �verens om att �verl�telseavtalet den 11 juli 2003 var civilr�ttsligt bindande. Vad hovr�tten har att ta st�llning till �r om avtalets punkt 5 utg�r ett s�dant suspensivt villkor som skall vara uppfyllt f�r att Fastighetskonsulten skall ha r�tt till provision. I n�mnda punkt stadgas att �gander�tten till andelarna �verg�r till k�parna f�rst sedan k�peskillingen i dess helhet har erlagts. Enligt hovr�ttens mening kan en f�rpliktelse, som avser en grundl�ggande skyldighet f�r en part att fullg�ra sin del av avtalet, inte utan vidare betraktas som ett suspensivt villkor som h�ller avtalet sv�vande och d�rmed p�verkar r�tten till provision. Det har inte framkommit n�got sk�l som ger anledning att bed�ma ifr�gavarande stadgande som ett suspensivt villkor av detta slag. Vid s�dant f�rh�llande skall Fastighetskonsulten anses ber�ttigat till provision om det inte visas att parterna har �verenskommit om n�got annat.
N.L. har ber�ttat att han och B.E. vid upprepade tillf�llen diskuterade vad som skulle g�lla betr�ffande provisionen, att de kom �verens om att provision skulle utg� n�r aff�ren var "klar och avslutad" och att han med detta menade att andelarna skulle vara tilltr�dda och betalade. B.E. har h�vdat att hans r�tt till provision uppkom n�r det bindande �verl�telseavtalet ingicks och att �verenskommelsen om att provisionen skulle betalas p� tilltr�desdagen endast r�r tiden f�r betalningsskyldighetens intr�de. Han har vidare uppgett att det �r brukligt att provision betalas ut p� tilltr�desdagen eftersom s�ljaren d� f�r tillg�ng till k�peskillingen och r�tt att lyfta handpenningen.
Hovr�tten har inte anledning att ifr�gas�tta att N.L. har uppfattat parternas �verenskommelse p� det s�tt han ber�ttat om. I likhet med tingsr�tten anser hovr�tten dock att det inte �r styrkt att parternas avtal inneburit att m�klarprovision skall utg� f�rst sedan k�parna betalat och tilltr�tt andelarna i kommanditbolaget. Till f�ljd h�rav skall tingsr�ttens dom fastst�llas.
Skagen och medparter �verklagade och yrkade i sj�lva saken att HD, med �ndring av hovr�ttens dom, skulle ogilla Fastighetskonsultens talan. Klagandena ingav och �beropade r�ttsutl�tanden av professor Christina Ramberg och av professor Ulf Jensen fr�mst till styrkande av behovet av pr�vningstillst�nd.
Fastighetskonsulten bestred �ndring och �beropade nytt r�ttsutl�tande av M.M. (tidigare utl�tande av honom omn�mnt i tingsr�ttens dom).
Vid f�redragning besl�t HD att m�let skulle avg�ras av HD i dess helhet.
F�redraganden, rev.sekr. Maria Wagermark, f�reslog i bet�nkande att HD skulle meddela f�ljande dom:
1. Fr�gan i m�let �r om den m�klare som f�rmedlat bolagsandelarna blivit ber�ttigad till provision i och med att ett bindande �verl�telseavtal tr�ffats eller om hans r�tt till provision varit beroende av att �verl�telseavtalet ocks� blivit fullgjort, dvs. att k�paren erlagt betalning.
2. Skagen har i HD anf�rt att man inte l�ngre g�r g�llande att parterna muntligen avtalat att provision skulle utg� f�rst vid fullgjord aff�r utan endast att detta f�ljer av g�llande r�tt.
3. Det ifr�gavarande �verl�telseavtalet avs�g andelar i ett kommanditbolag vars huvudsakliga tillg�ng utgjordes av en fastighet. B�de s�ljarna, k�parna och m�klaren agerade som n�ringsidkare. Det finns ingen allm�n lag om f�rmedlingstj�nster i svensk r�tt. S�dana tj�nster regleras s�rskilt t.ex. i fastighetsm�klarlagen (1995:400). Lagen avser yrkesm�ssig f�rmedling av bl.a. fastigheter men anses inte omfatta f�rmedling av juridiska personer som �r �gare av fastighet eller f�rmedling av andelar i s�dana juridiska personer (jfr Lagutskottets bet�nkande 1997/98:LU15 s. 12 f. och SOU 2008:6 s. 116 f. och 276 f.). Betr�ffande nu aktuell f�rmedling saknas det s�ledes direkt till�mplig lag. Utredningen visar inte att det betr�ffande r�tten till provision i f�revarande fall finns n�got klart fastlagt handelsbruk. V�gledning f�r ist�llet h�mtas fr�n lagbest�mmelser och praxis f�r likartade fall p� n�rliggande r�ttsomr�den.
4. M�klarens huvudsakliga uppgift �r att p� uppdrag av part anvisa honom en motpart med vilken han kan tr�ffa avtal om �verl�telse. M�klaren r�ttshandlar i likhet med kommission�ren och handelsagenten sj�lvst�ndigt och f�r annans r�kning. Eftersom m�klaren inte handlar i eget namn �r det dock inte fr�ga om kommission. Handelsagenten handlar liksom m�klaren i huvudmannens namn och f�rmedlar anbud fr�n tredje m�n men �r till skillnad fr�n m�klaren, som oftast endast har i uppdrag att f�rmedla enstaka aff�rer, knuten till huvudmannen genom ett avtal av viss varaktighet och anses �ven ha ett st�rre inflytande �ver de avtal huvudmannen ing�r med tredje man. M�klaren har med h�nsyn till bl.a. n�mnda skillnader ansetts utg�ra ett s�rskilt r�ttsinstitut. (Se t.ex. prop. 1974:29 s. 59 f., prop. 1990/91:63 s. 51 och 74, SOU 1981:102 s. 77 ff. och 190 samt Fehr i SvJT 1925 s. 89 f.) Detta talar f�r att v�gledning ist�llet b�r h�mtas fr�n uttalanden om andra typer av m�klare.
5. Fastighetsm�klarlagen (FML) g�ller all f�rmedlingsverksamhet som fastighetsm�klare normalt �tar sig, oberoende av om parterna kan betecknas som n�ringsidkare eller konsumenter. Av 21 � andra stycket FML (vilken motsvarar 15 � andra stycket i lagen om fastighetsm�klare, 1984:81) f�ljer att m�klaren har r�tt till provision endast om avtal om �verl�telse har tr�ffats genom m�klarens f�rmedling mellan uppdragsgivaren och n�gon som har anvisats av m�klaren. Lagen inneh�ller inga best�mmelser om i vad m�n fastighetsm�klare har r�tt till provision n�r k�pet inte fullgjorts och ger enligt sin ordalydelse inte uttryck f�r annat �n att det �r tillr�ckligt f�r att erh�lla provision att avtal om �verl�telse tr�ffats (till skillnad mot kommission�ren och handelsagenten som normalt har r�tt till provision endast om tredje man har fullgjort avtalet). I f�rarbetena till 1984 �rs fastighetsm�klarlag (prop. 1983/84:16 s. 46) anf�rde departementschefen bl.a. "�r avtalet villkorat p� s� s�tt att dess giltighet har gjorts beroende av att en viss omst�ndighet senare skall intr�ffa, exempelvis att k�peskillingen betalas, uppskjuts m�klarens provisionsr�tt till dess att denna omst�ndighet intr�ffar. D�remot p�verkas provisionsr�tten i princip inte av att ett tr�ffat avtal h�vs eller av annan anledning inte fullg�rs." H�rvid g�rs s�ledes skillnad mellan r�tten till provision vid avtalsbrott, t.ex. vid bristande betalning, och vid villkorat k�p.
6. HD uttalade i r�ttsfallet NJA 1916 s. 378 att en fastighetsm�klare inte var ber�ttigad till provision n�r k�pet, som var villkorat av k�peskillingens erl�ggande, f�rfallit p� grund av att k�paren inte erlagt k�peskillingen.
7. I r�ttsfallet NJA 1986 s. 146, som avs�g f�rmedling av en fritidsfastighet, uttalade HD med h�nvisning till 1916 �rs r�ttsfall att en m�klare inte var ber�ttigad till provision sedan �verl�telseavtalet, som f�reskrev att k�pebrev skulle uppr�ttas mot att s�ljaren erh�ll f�reskriven k�peskilling, h�vts p� grund av bristande betalning fr�n k�parens sida. HD uttalade d�rvid att betr�ffande m�klarprovision g�llde sedan gammalt som huvudregel att m�klare har r�tt till provision s� snart ett bindande k�peavtal kommit till st�nd genom hans f�rmedling, om annat ej �verenskommits. Enligt denna huvudregel p�verkas provisionsr�tten, som n�mnts, inte av att k�paren inte infriar sina �taganden enligt det bindande avtalet. HD anf�rde dock vidare, som en undantagsregel, att vid avtal som inneh�ller ett suspensivt villkor f�r dock r�tt till provision anses i princip f�ruts�tta att villkoret uppfyllts. Ett suspensivt villkor �r ett villkor som inneb�r att avtalet f�r sin giltighet �r beroende av senare intr�ffade omst�ndigheter (se SOU 1981:102 s. 130). HD bed�mde att det i m�let aktuella k�pebrevsvillkoret, vilket enligt 4 kap. 5 � JB �r ett villkor som ska tolkas som om f�rv�rvets fullbordan eller best�nd gjorts beroende av k�peskillingens erl�ggande och gav s�ljaren en r�tt att h�va k�pet om inte k�paren fullgjorde sin betalningsskyldighet, skulle f�lja undantagsregeln f�r suspensiva villkor. Villkor f�r k�ps fullbordan eller best�nd omn�mns �ven som sv�varvillkor (se Hellner m.fl., Speciell avtalsr�tt II, Kontraktsr�tt, 1 h�ftet, S�rskilda avtal, 2005, s. 41 och Melin, Fastighetsm�klarlagen, En kommentar, 2007, s. 294 f.).
8. I f�revarande fall har ett bindande �verl�telseavtal betr�ffande bolagsandelarna tr�ffats den 11 juli 2003. Avtalet inneh�ller en best�mmelse om �gander�ttsf�rbeh�ll, punkten 5, enligt vilken "�gander�tten till Andelarna i Bolaget �verg�r till K�paren f�rst sedan K�peskillingen i dess helhet har erlagts". Enligt punkten 11 i �verl�telseavtalet gavs Skagen vidare en r�tt att h�va avtalet och erh�lla skadest�nd f�r det fall k�parna inte avtalsenligt fullgjorde sina �taganden.
9. Hovr�tten f�r i sin dom anses ha beslutat att Skagen, utan hinder av best�mmelsen om �ndring av talan i 50 kap. 25 � RB, haft r�tt att f�rtydliga sin inst�llning p� s� s�tt att de till�ts att p�st� att �gander�ttsf�rbeh�llet enligt punkten 5 utgjorde ett s.k. sv�varvillkor. Fastighetskonsulten har beg�rt att HD ska pr�va om detta var riktigt. HD anser att det inte f�religger hinder mot att pr�va Skagens talan i vad den grundar sig p� det enligt hovr�tten gjorda f�rtydligandet.
10. I 1986 �rs r�ttsfall uttalade HD att det saknades anledning att anta att utg�ngen i 1916 �rs r�ttsfall p�verkats av att "villkoret formulerats s� att k�pet skulle vara f�rfallet i st�llet f�r att det skulle �terg� eller att s�ljaren skulle �ga h�va k�pet". Det finns med h�nsyn d�rtill sk�l att j�mst�lla h�vningsf�rbeh�ll med �terg�ngsvillkor som r�r betalning (se Persson, F�rbeh�llsklausuler, En studie om en s�kerhetsr�tts nuvarande och framtida st�llning, 1998, s. 469 f. och Grauers, Fastighetsk�p, 2006, s. 128 ff., s�rskilt fotnot 143 p� s. 129). Det i avtalet intagna �gander�ttsf�rbeh�llet f�r s�ledes anses ha den inneb�rden att k�pet har gjorts beroende av k�peskillingens erl�ggande och i och f�r sig utg�ra ett s�dant villkor som medf�r att m�klarens provisionsr�tt uppskjuts till dess denna omst�ndighet intr�ffar.
11. I f�revarande fall har �verl�telseavtalet, till skillnad fr�n 1986 �rs r�ttsfall, avsett en kommersiell f�rmedling av bolagsandelar. Vid f�retags�verl�telse mellan n�ringsidkare torde parterna i m�nga fall kunna f�ruts�ttas, i samma utstr�ckning som den yrkesverksamme m�klaren, ha erforderliga kunskaper om regelsystemet p� omr�det. Dessa personer kan d�rf�r i h�gre grad �n den genomsnittliga konsumenten antas vara i st�nd att ta tillvara sina egna intressen och man b�r s�ledes normalt kunna utg� ifr�n att de kan fatta kvalificerade beslut i betydelsefulla fr�gor, s�som t.ex. betr�ffande m�klarens provisionsr�tt. I dessa fall finns inte n�got uttalat konsumentskyddsbehov att ta h�nsyn till. (Jfr SOU 2008:6 s. 113 ff.) S�ljaren har i detta fall vid avtalsslutet �ven kr�vt och erh�llit en handpenning som t�ckt bl.a. m�klarens provisionsanspr�k. Med h�nsyn till det anf�rda finns �verv�gande sk�l att tillerk�nna m�klaren en r�tt till provision s� snart ett bindande k�peavtal kommit till st�nd genom hans f�rmedling, om annat inte �verenskommits. Det har i HD inte p�st�tts att n�gon �verenskommelse tr�ffats om att provision skulle utg� f�rst om k�peskillingen betalades. Hovr�ttens domslut ska d�rf�r fastst�llas.
HD fastst�ller hovr�ttens domslut.
HD (justitier�den Johan Munck, Gertrud Lennander, Leif Thorsson, Dag Victor, Severin Blomstrand, Torgny H�stad, referent, Marianne Lundius, Ann-Christine Lindeblad, Ella Nystr�m, Kerstin Calissendorff, Per Virdesten, Gudmund Toijer, Stefan Lindskog och Lena Moore) meddelade den 23 februari 2010 f�ljande dom:
1. Svarandena i m�let �r del�gare i kommanditbolaget Sandbanken Fastigheter KB, vars huvudsakliga tillg�ng var en fastighet. K�randen, Bygg & Fastighetskonsulten i Klippan AB, tog under februari 2003 kontakt med kommanditbolagets st�llf�retr�dare och uppgav att Fastighetskonsulten hade en klient som var intresserad av att k�pa fastigheten. Genom ett skriftligt avtal den 11 juli 2003 �verl�t del�garna sina andelar i bolaget till de anvisade k�parna. Det �r ostridigt att kommanditbolaget gett Fastighetskonsulten uppdrag att f�rmedla k�pet och att m�klarprovisionen skulle uppg� till 2 procent. Enligt �verl�telseavtalet var �verl�telsen villkorad av att k�parna fick f�rv�rvstillst�nd. Avtalet inneh�ll dessutom i punkt 5 en best�mmelse om att �gander�tten till andelarna i bolaget skulle �verg� till k�parna f�rst sedan k�peskillingen i sin helhet hade erlagts och i punkt 11 en best�mmelse om att �verl�tarna hade r�tt att h�va avtalet och erh�lla skadest�nd f�r det fall att k�parna inte avtalsenligt fullgjorde sina �taganden. K�parna erlade avtalad handpenning p� 1 miljon kr men underl�t att betala resterande k�peskilling. K�pet h�vdes d�rf�r av s�ljarna, och det �r numera ostridigt att h�vningen var befogad.
2. Fr�gan i m�let �r om Fastighetskonsulten, som allts� f�tt ett m�klaruppdrag och satt s�ljarna i f�rbindelse med k�parna, �r ber�ttigad till avtalad m�klarprovision (740 000 kr) genom att �verl�telseavtalet slutits och f�rv�rvstillst�nd getts eller om det dessutom kr�vs att k�parna hade betalat k�peskillingen s� att avtalet inte hade h�vts.
3. Fastighetskonsulten g�r inte l�ngre g�llande att ett avtal tr�ffats med kommanditbolaget om att r�tten till provision var oberoende av k�parnas fullg�relse. Fast�n det framg�r av utredningen att s�ljarna utgick fr�n att m�klarprovisionen f�rutsatte att k�parna erlade full betalning, har de inte styrkt att s�dant villkor avtalats med Fastighetskonsulten. Avg�rande f�r utg�ngen �r allts� vad som ska anses g�lla n�r inget avtalats mellan uppdragsgivaren och m�klaren i detta h�nseende.
4. �verl�telsen i m�let avser andelar i kommanditbolag, allts� l�s egendom. Det finns inga lagbest�mmelser r�rande f�rmedling av s�dan l�s egendom. Inte heller finns det generellt till�mpliga lagbest�mmelser om r�tten till m�klarprovision.
5. D�remot finns en best�mmelse om r�tt till m�klarprovision i fastighetsm�klarlagen (1995:400). Denna �r enligt sin 1 � till�mplig p� fysiska personer som yrkesm�ssigt f�rmedlar fastigheter m.m., oberoende av om uppdragsgivaren ger uppdraget i n�ringsverksamhet eller som privatperson. I lagens 21 �, som motsvarar 15 � i lagen (1984:81) om fastighetsm�klare, f�reskrivs i f�rsta stycket att m�klaren, om inte annat avtalats, har r�tt till ers�ttning i form av provision. I andra stycket anges att m�klaren har r�tt till provision endast om avtalet om �verl�telse har tr�ffats genom m�klarens f�rmedling mellan uppdragsgivaren och n�gon som har anvisats av m�klaren. N�r inte annat avtalats blir m�klaren s�ledes utan ers�ttning f�r de kostnader och det arbete han lagt ner p� uppdraget, om objektet trots hans f�rmedling blir os�lt eller om det s�ljs till n�gon som han inte har anvisat, oavsett vilka sk�l uppdragsgivaren har f�r sitt handlande (prop. 1983/84:16 s. 17 f. och 45 f.). I f�rfattningskommentaren till 15 � 1984 �rs lag anf�rdes vidare: "�r avtalet villkorat p� s� s�tt att dess giltighet har gjorts beroende av att en viss omst�ndighet senare skall intr�ffa, exempelvis att k�peskillingen betalas, uppskjuts m�klarens provisionsr�tt till dess att denna omst�ndighet intr�ffar. D�remot p�verkas provisionsr�tten i princip inte av att ett tr�ffat avtal h�vs eller av annan anledning inte fullg�rs." (A. prop. s. 46.)
6. Principen, att en fastighetsm�klare har r�tt till provision oberoende av om uppdragsgivarens motpart fullg�r avtalet, avviker fr�n vad som g�ller ang�ende kommission�rer och handelsagenter. Dessa har visserligen inget garantiansvar f�r betalningen, men de f�r ingen provision om avtalet inte fullg�rs av tredje man utom om underl�telsen beror p� huvudmannen, se 28 � lagen (1914:45) om kommission, 13 � kommissionslagen (2009:865) och 12 � lagen (1991:351) om handelsagentur. Vid kommission f�rklaras detta av att kommission�ren sluter avtalet med tredje man, varf�r huvudmannen inte kan hindra att detta avtal kommer till st�nd med en insolvent tredje man (se NJA II 1914 s. 216). En handelsagent har d�remot normalt ingen beh�righet att ing� avtal f�r huvudmannens r�kning och �r s�tillvida j�mf�rbar med en m�klare. Handelsagenten st�r dock i ett varaktigt avtalsf�rh�llande till huvudmannen. Dessutom driver handelsagenten, enligt vad som anf�rdes i motiven till 1914 �rs motsvarande lagbest�mmelse, ofta sin verksamhet i ett annat land �n huvudmannen, varf�r denne m�ste lita p� agentens omd�me om tredje mans solvens. Med viss tvekan gjordes d�rf�r �ven handelsagentens r�tt till provision beroende av tredje mans fullg�relse. (Se NJA II 1914 s. 301.)
7. I r�ttsfallet NJA 1910 s. 322 synes utg�ngspunkten ha varit att en fastighetsm�klare har r�tt till provision om ett avtal har kommit till st�nd genom hans f�rmedling oberoende av k�parens betalning; anspr�ket underk�ndes med motiveringen att m�klaren haft k�nnedom om att den anvisade k�paren saknade f�rm�ga att fullg�ra avtalet. I r�ttsfallet NJA 1916 s. 378 ans�gs en m�klare d�remot sakna r�tt till provision, eftersom m�klarens r�ttsinnehavare inte �dagalagt att det genom k�pekontraktet tr�ffade avtalet haft annat inneh�ll �n uppdragsgivarna p�st�tt, n�mligen att k�pet skulle f�rfalla om k�paren inte p� angiven dag erlade viss del av den avtalade k�peskillingen, och k�paren inte fullgjort betalningsskyldigheten, vilket medf�rde att k�pet f�rfallit.
8. Sedan f�ruts�ttningarna f�r m�klarprovision bed�mts i n�gra andra fall (se fr�mst NJA 1917 s. 511, 1921 s. 70, 1947 s. 120 och 1971 s. 474) kom fr�gan �ter upp i HD i r�ttsfallet NJA 1986 s. 146. En m�klare hade f�tt i uppdrag att s�lja en fritidsfastighet och anvisade en k�pare som han k�nde sedan tidigare, varefter k�pekontrakt uppr�ttades med denne. I kontraktet stadgades att k�paren p� tilltr�desdagen skulle erl�gga 110 000 kr kontant och 300 000 kr genom �vertagande av l�n. Vidare f�reskrevs att k�pebrev skulle utf�rdas mot att s�ljaren erh�ll k�peskillingen. K�paren fullf�ljde emellertid aldrig k�pet avseende vare sig kontantbeloppet eller �vertagandet av l�net. M�klaren kr�vde provision d�rf�r att giltigt avtal om k�p tr�ffats, oavsett att k�pets fullbordan gjorts beroende av k�peskillingens erl�ggande. S�ljaren bestred kravet i f�rsta hand d�rf�r att fullbordat k�p aldrig kommit till st�nd. - Tingsr�tten ogillade provisionskravet enligt s�ljarens f�rstahandsinv�ndning. Hovr�tten �ndrade med motiveringen att bindande avtal kommit till st�nd och det inte visats att k�pets bristande fullbordan berott p� f�rsummelse fr�n m�klaren. - HD konstaterade att det f�rel�g ett f�r b�da parter bindande �verl�telseavtal men att k�pets fullbordan eller best�nd genom villkoret om k�pebrev gjorts beroende av betalning (jfr 4 kap. 5 � JB). D�refter uttalades med h�nvisning till r�ttsfallet NJA 1916 s. 378 att det sedan gammalt g�ller som huvudregel att, om annat ej �verenskommits, m�klare har r�tt till provision s� snart ett bindande k�peavtal kommit till st�nd genom hans f�rmedling men att r�t-ten till provision f�ruts�tter att ett suspensivt villkor uppfyllts. Enligt HD saknades det anledning till antagande att st�llningstagandet i 1916 �rs r�ttsfall p�verkats av att villkoret formulerats s� att k�pet skulle vara f�rfallet i st�llet f�r att det skulle �terg� eller s�ljaren skulle �ga h�va k�pet ifall k�paren inte erlade k�peskillingen. HD erinrade sedan om det ovan n�mnda uttalandet i motiven till 1984 �rs fastighetsm�klarlag men tilllade att motivuttalandet fick tolkas s� att den st�ndpunkt som intagits i 1916 �rs r�ttsfall betraktades som uttryck f�r g�llande r�tt. H�refter framh�ll HD att en r�tt till provision enligt huvudregeln ocks� i nu avsedda fall knappast skulle v�cka n�gra bet�nkligheter, om man kunde f�ruts�tta att s�ljaren k�nde till m�klarens r�tt och ins�g att han vid avtalsslutet borde kr�va omedelbart erl�ggande av en handpenning som var s� tilltagen att den t�ckte bl.a. m�klarens provisionsanspr�k. Den som s�ljer en privatfastighet �r emellertid mycket ofta en privatperson med ringa eller ingen erfarenhet av fastighetsaff�rer. F�r honom torde det enligt HD te sig naturligt att han inte beh�ver betala n�gon m�klarprovision om inte k�pet fullf�ljs till utf�rdande av k�pebrev mot k�peskillingens erl�ggande. En regel av den diskuterade inneb�rden skulle d�rf�r l�tt kunna leda till ett f�r en fastighetss�ljare lika �verraskande som obehagligt resultat. Den som i egenskap av m�klare medverkar vid en fastighetsf�rs�ljning �r d�remot n�stan undantagsl�st en yrkesman som kan f�ruts�ttas ha erforderliga kunskaper om regelsystemet p� omr�det. Om hans r�tt att f� provision trots att k�peskillingen inte erl�ggs �r beroende av avtal d�rom med s�ljaren, kunde man enligt HD r�kna med att m�klaren normalt s�ker utverka ett s�dant avtal. I varje fall om k�paren i k�pekontraktet �lagts att betala handpenning vid k�pekontraktets undertecknande och denna �r s� tilltagen att den kan antas t�cka f�rutom annan s�ljarens skada �ven m�klarprovisionen, syntes enligt HD ett avtal mellan s�ljaren och m�klaren uttryckligt eller konkludent, om att m�klaren ska ha r�tt till provision s� snart k�paren betalat handpenningen, �ven fr�n konsumentsynpunkt vara godtagbart. Ett bef�stande av den i 1916 �rs r�ttsfall intagna st�ndpunkten var enligt HD emellertid, i de fall d�r n�got avtal om villkoren f�r m�klarens r�tt till provision inte kan anses f�religga, �gnat att f�rebygga att en s�ljare uts�tts f�r en op�r�knad f�rlust. Det anf�rda fick enligt HD anses inneb�ra avg�rande sk�l f�r att inte i r�ttstill�mpningen fr�ng� den i 1916 �rs r�ttsfall intagna st�ndpunkten, s�dan denna enligt det sagda var att uppfatta. I det aktuella fallet hade det inte p�st�tts att n�gon �verenskommelse tr�ffats om att provisionen skulle erl�ggas oberoende av om k�peskillingen betalades. Avtalets h�vande p� grund av bristande betalning hade d�rf�r medf�rt att m�klaren saknade r�tt till provision.
9. Av fastighetsm�klarlagen och f�rarbetena till denna, liksom av doktrinen, framg�r att det �r en sedan l�nge etablerad utg�ngspunkt att en m�klares r�tt till provision - om inte annat avtalats mellan uppdragsgivaren och m�klaren - �r beroende av att ett avtal sluts mellan uppdragsgivaren och en motpart som m�klaren anvisat men i princip inte p�verkas av att avtalet h�vs eller av annan anledning inte fullg�rs. M�klaren kan allts� s�gas b�ra avslutsrisken men inte fullg�relserisken. (Se ovan angiven prop. samt bl.a. Martin Fehr, M�klarens r�ttsliga st�llning, SvJT 1925 s. 89 ff., Sjur Br�khus, Meglerens rettslige stilling, Oslo 1947, s. 346 ff., s�rskilt s. 361 och 377, densamme i Arkiv for Sj�rett 1968 s. 417 ff., Nils Beckman, R�ttspraxis om m�klarprovision, SvJT 1970 s. 605 ff., Bertil Bengtsson, S�rskilda avtalstyper I, 1971 s. 169 f., Hugo Tiberg & Rolf Dotevall, Mellanmansr�tt, 9 uppl. 1997 s. 141 ff., Thomas Wilhelmsson, Avtal om fastighetsf�rmedling, Helsingfors 1979, s. 92 f., Sten Hillerts utl�tande i NJA 1986 s. 146 och Magnus Melin, Fastighetsm�klarlagen, En kommentar, 2 uppl. 2007 s. 275 ff.)
10. I enlighet med principen att sj�lva avtalsbundenheten �r det avg�rande b�r, om en part gjort sin bundenhet beroende av en framtida omst�ndighet, m�klarens r�tt till provision vara villkorad av omst�ndigheten. Denna kan exempelvis avse ett f�rv�rvstillst�nd, ett l�n eller en f�rs�ljning. Det b�r sakna betydelse f�r m�klarens slutliga r�tt till provision om avtalsbest�mmelsen getts en suspensiv (uppskjutande) eller resolutiv (uppl�sande) form. Likas� b�r det sakna betydelse f�r r�tten till provision, huruvida den relevanta omst�ndigheten ligger inom eller utom partens kontroll. Att en part �tagit sig att betala andra parten ers�ttning f�r r�tten att frig�ra sig hindrar inte att parten kan anses obunden, ifall ers�ttningsbest�mmelsen inte �r avsedd att ge kompensation f�r annat �n kostnader i anledning av avtalet (negativa kontraktsintresset). Om avtalsbundenheten g�rs beroende av en h�ndelse som kan intr�ffa en l�ngre tid efter tilltr�det eller motsvarande, kan det t�nkas att m�klaren beh�ller sin r�tt till provision �ven om avtalsbundenheten upph�r.
11. D�remot b�r bristande fullg�relse av ett bindande avtal i princip inte medf�ra att m�klaren f�rlorar sin provision p� avtalet. Vid ett kontraktsbrott f�rfaller inte avtalet, utan den f�rf�rdelade parten kan normalt kr�va fullg�relse eller annan p�f�ljd vilken s�tter honom ekonomiskt i samma situation som om avtalet hade fullgjorts. En h�vning av avtalet upph�ver visserligen parternas skyldighet att fullg�ra de avtalade huvudprestationerna, men h�vningen upph�ver inte avtalsbundenheten eller avtalets giltighet utan kan i allm�nhet kombineras med ett skadest�nd som t�cker utebliven vinst (positiva kontraktsintresset). �r det uppdragsgivarens motpart som beg�tt kontraktsbrottet, kan skadest�ndet inkludera m�klarprovision som uppdragsgivaren varit skyldig att utge.
12. Av dessa allm�nna utg�ngspunkter f�ljer att m�klaren normalt har r�tt till provision �ven om uppdragsgivaren och dennes motpart avtalat att en �verl�telse ska kunna h�vas vid kontraktsbrott. Skulle parterna emellertid avtala att bristande fullg�relse fr�n ena parten ska medf�ra att avtalet inte blir giltigt eller f�rlorar sin giltighet, utan r�tt f�r den andra parten att g�ra g�llande n�gon p�f�ljd som ska s�kra det positiva kontraktsintresset, inneb�r villkoret i realiteten att ena parten inte blivit bunden av n�got avtal; m�klarens slutliga r�tt till provision b�r d� vara beroende av att parten fullg�r sina skyldigheter enligt avtalet.
13. Det anf�rda inneb�r inte att en m�klare utan vidare ska vara ber�ttigad till �nnu en provision vid omf�rs�ljning efter h�vning av den f�rsta �verl�telsen.
14. Det sk�l som avgjorde att HD i r�ttsfallet NJA 1986 s. 146 inte tilll�mpade den grundl�ggande principen att en uppdragsgivare ska betala m�klaren provision �ven om uppdragsgivarens motpart inte fullg�r sina skyldigheter enligt avtalet - n�mligen att detta skulle kunna leda till �verraskande och konsumentr�ttsligt inte godtagbara resultat - g�r sig inte g�llande med samma styrka n�r uppdragsgivaren �r en n�ringsidkare. I s�dana fall b�r uppdragsgivaren d�rf�r vara skyldig att betala m�klarprovision oberoende av om skyldigheterna enligt avtalet fullg�rs, om inte annat avtalats med m�klaren.
15. Uppdragsgivaren i f�revarande m�l, Sandbanken Fastigheter, �r ett kommanditbolag. Del�garna i detta har ing�tt ett avtal med de av m�klaren anvisade k�parna. Att s�ljarna enligt en avtalsbest�mmelse kunde h�va avtalet om k�parna inte betalade har inte inverkat p� parternas avtalsbundenhet. Sedan f�rv�rvstillst�nd getts har avtalet blivit bindande f�r b�da sidor. M�klaren �r d�rf�r ber�ttigad till avtalad provision, fast�n k�parna inte fullgjort sin betalningsskyldighet och s�ljarna till f�ljd d�rav h�vt avtalet.
16. Hovr�ttens domslut ska allts� fastst�llas. - - -.
Justitier�det G�ran Lambertz var skiljaktig och anf�rde:
1. M�let avser m�klarprovision vid �verl�telse av andelarna i ett kommanditbolag, allts� l�s egendom. JB �r d�rf�r inte till�mplig p� �verl�telsen och fastighetsm�klarlagen �r inte till�mplig p� m�klaruppdraget. Eftersom en fastighet utgjorde den huvudsakliga tillg�ngen i kommanditbolaget och eftersom m�klaruppdrag avseende fastigheter har s�rskilt stor praktisk betydelse, finns det dock sk�l att inledningsvis unders�ka vad som g�ller om m�klarprovision vid �verl�telse av fastigheter. Det g�ller inte minst som fastighetsm�klarlagen till�mpas vid �verl�telse av l�s egendom av flera slag, bl.a. bostadsr�tter och arrender�tter (se 1 �). Mycket talar f�r att samma regler om provision b�r g�lla f�r i m�let aktuell l�s egendom som f�r fastigheter och s�dan l�s egendom som omfattas av fastighetsm�klarlagen (se vidare h�rom nedan).
2. Betr�ffande fastigheter g�ller genom r�ttsfallet NJA 1916 s. 378 den grundsatsen i svensk r�tt att en m�klare, n�r ett suspensivt villkor har intagits i en k�pehandling, inte har r�tt till provision f�rr�n villkoret har uppfyllts. Grundsatsen har vidh�llits i r�ttsfallet NJA 1986 s. 146. D�r var visserligen s�ljaren en privatperson, men HD:s slutsats att 1916 �rs princip borde uppr�tth�llas �r, s�vitt kan utl�sas, generellt giltig.
3. �ven lagstiftaren har bekr�ftat r�ttsgrundsatsen utan att g�ra skillnad mellan kommersiella avtal och andra. Det skedde genom motiven till 1984 �rs fastighetsm�klarlag, d�r det i prop. 1983/84:16, s. 46, uttalades: "�r avtalet villkorat p� s� s�tt att dess giltighet har gjorts beroende av att en viss omst�ndighet senare skall intr�ffa, exempelvis att k�peskillingen betalas, uppskjuts m�klarens provisionsr�tt till dess att denna omst�ndighet intr�ffar. D�remot p�verkas provisionsr�tten i princip inte av att ett tr�ffat avtal h�vs eller av annan anledning inte fullg�rs."
4. Fr�gan �r d� om det finns sk�l att nu utanf�r konsumentf�rh�llanden eller andra icke-kommersiella avtal l�gga fast en annan princip �n den som s�lunda hittills f�r anses ha g�llt. Till f�rm�n f�r en s�dan �ndring talar fr�mst den omst�ndigheten att det i avtal mellan n�ringsidkare kan te sig osk�ligt att m�klaren inte f�r betalt f�r utf�rt arbete n�r det som hindrar avtalets fullbordan �r att k�paren - som i detta fall - har gjort sig skyldig till ett avtalsbrott. S�rskilt i fall d�r ett schabloniserat skadest�nd �r betydligt st�rre �n den ekonomiska skadan och v�l r�cker �ven till provision kan det te sig orimligt om inte en del av skadest�ndet g�r vidare till m�klaren.
5. Emot en �ndring talar den omst�ndigheten att ingen antydan som sagts ges i f�rarbetena till 1984 �rs fastighetsm�klarlag om att man skulle g�ra skillnad mellan n�ringsidkarf�rh�llanden � ena sidan och konsumentavtal e.d. � den andra. Av betydelse �r vidare de saksk�l som anf�rdes i 1986 �rs fall, bl.a. att det torde te sig naturligt f�r s�ljaren att inte beh�va betala n�gon m�klarprovision om inte k�pet fullf�ljs, varf�r den r�dande ordningen �r �gnad att f�rebygga att s�ljaren uts�tts f�r en op�r�knad f�rlust. Detta argument har visserligen s�rskild tyngd - som framh�lls i 1986 �rs fall - n�r s�ljaren �r en privatperson. Men det har betydelse �ven annars.
6. Till detta kommer att m�klarna vid behov kan se till att det tas in en klausul i uppdragsavtalet om r�tt till provision �ven om k�pet inte fullf�ljs. De har naturligtvis �verl�gset st�rst vana vid m�klaravtal och det ligger d�rf�r n�rmast till hands att l�gga en s�dan formuleringsb�rda p� dem.
7. Vidare m�ste beaktas att m�klaren ibland efter ett havererat avtal kan �stadkomma en snar f�rs�ljning p� grundval av samma uppdragsavtal till en annan k�pare. Detta torde vara relativt vanligt i de fall d�r m�klaren f�r sitt uppdrag och sin provision fr�n s�ljaren. I s�dana fall ter det sig s�rskilt rimligt att han inte f�r provision �ven f�r det avtal som inte blev fullgjort. F�r att undvika att m�klaren berikas p� ett or�ttm�tigt s�tt beh�ver man d� f�rse en regel om r�tt till provision i de diskuterade fallen med ett undantag f�r situationer d�r m�klaren fullg�r sitt uppdrag strax senare genom att fastigheten s�ljs till n�gon annan.
8. Fr�n r�ttssystematiska utg�ngspunkter framst�r det ocks� som �nskv�rt att m�klaruppdrag i nu angivet h�nseende behandlas p� samma s�tt som handelsagentur (se nedan).
9. Det �r i och f�r sig �nskv�rt att s� l�ngt som m�jligt uppr�tth�lla en princip att m�klaren har r�tt till provision av s�ljaren i de fall d�r ett bindande k�peavtal har tr�ffats och s�lunda inte alls �r beroende av om k�pet sedan h�vs eller inte. En t�nkbar m�jlighet att �stadkomma detta kunde vara att dra en gr�ns mellan suspensiva och resolutiva villkor, dvs. mellan villkor som uppskjuter avtalsbundenheten � ena sidan och villkor som uppl�ser den � den andra. En regel om r�tt f�r m�klaren till ers�ttning n�r villkoret inneb�r att avtalet annars "h�vs" eller "�terg�r" men inte i de fall villkoret inneb�r att avtalet annars "inte g�ller" eller "inte slutf�rs" skulle inneb�ra just en s�dan skillnad. Fr�n r�ttssystematisk utg�ngspunkt �r dock en s�dan gr�nsdragning klart ol�mplig. I f�rarbetena till JB uttalades att den "vilar p� en abstrakt konstruktion, som �r otillg�nglig f�r allm�nheten och ol�mplig f�r praktisk till�mpning" (prop. 1970:20 Del B 1 s. 154). Detta f�ranledde lagstiftaren att inte forts�ttningsvis uppr�tth�lla n�gon skillnad mellan suspensiva och resolutiva villkor i fr�ga om villkorets effekt p� giltigheten av avtal om �verl�telse av fast egendom. I st�llet g�ller ju enligt 4 kap. 4 � JB att k�ps "fullbordan eller best�nd" inte f�r g�ras beroende av villkor under mer �n tv� �r och att en l�ngre villkorstid medf�r att k�pet �r ogiltigt.
10. Enligt min mening �r det inte heller i �vrigt l�mpligt att f�rs�ka dra en gr�ns n�r det g�ller provisionsr�tten mellan avtalsvillkor som p�verkar resp. inte p�verkar avtalsbundenheten. En s�dan gr�ns blir, som jag ser det, alltid oskarp och inte s�llan sv�rtill�mpad.
11. Med den grundsats som g�ller enligt 1916 och 1986 �rs fall kommer man n�stan alltid att uppr�tth�lla den n�mnda principen, dvs. att m�klaren har r�tt till provision n�r ett bindande k�peavtal har tr�ffats. Det g�ller t.ex. genomg�ende i de fall d�r h�vning sker p� grund av lagen, liksom i princip i alla de fall d�r k�paren h�ver p� grund av s�ljarens kontraktsbrott oavsett om det sker enligt ett villkor eller inte. De enda fall d�r den nu n�mnda principen inte uppr�tth�lls �r de d�r k�pets fullbordan eller best�nd �r beroende av ett villkor om r�tt f�r s�ljaren att h�va, varvid h�vningsr�tten enligt villkoret torde beh�va vara mer l�ngtg�ende �n enligt lag (se h�rom nedan). Detta �r enligt min uppfattning ett fullt rimligt undantag fr�n principen att m�klaren har r�tt till provision s� snart bindande avtal har tr�ffats.
12. Att s�rbehandla den situationen att en utgiven handpenning inrymmer skadest�nd f�r provision till m�klaren b�r inte komma i fr�ga.
13. Min slutsats �r att det inte finns tillr�cklig anledning att betr�ffande fastigheter i r�ttstill�mpningen nu g�ra skillnad mellan s�dana avtal d�r s�ljaren �r privatperson och andra avtal. En s�dan distinktion v�llar f�r �vrigt vissa gr�nsdragningssv�righeter och ger ibland resultat som ter sig godtyckliga. Det kan g�lla exempelvis n�r en samf�llighetsf�rening eller en bostadsr�ttsf�rening �r s�ljare av en fastighet eller en bostadsr�tt, liksom n�r en privatperson s�ljer en lokal d�r han har arbetat.
14. I den m�n en skillnad av det angivna slaget �nd� skulle anses �nskv�rd b�r det enligt min mening, inte minst med h�nsyn till vad som uttalades i prop. 1983/84:16, ankomma p� lagstiftaren att g�ra den.
15. N�sta fr�ga �r om den princip som s�lunda enligt min mening b�r forts�tta att g�lla f�r m�klarprovision vid �verl�telse av fast egendom b�r till�mpas �ven vid �verl�telse av l�s egendom, som h�r betr�ffande bolagsandelar. Emot detta kan fr�mst anses tala den omst�ndigheten att det d� blir skillnad mellan � ena sidan det fallet att f�rs�ljningens fullbordan �r beroende av ett avtalsvillkor och � andra sidan fallet att n�got villkor inte g�ller men effekten blir i stort sett densamma direkt p� grund av lag (se 54 � k�plagen). I det andra men inte det f�rsta fallet kommer d� m�klaren att ha r�tt till provision om k�pet inte fullf�ljs.
16. S�rskilt i en situation som den h�r aktuella, d�r den enda tillg�ngen i bolaget �r en fastighet, torde det f�r de flesta te sig egendomligt om en motsatt princip skulle g�lla f�r m�klarens r�tt till provision j�mf�rt med om det �r sj�lva fastigheten som �verl�ts. Med en s�dan avg�rande skillnad mellan tv� i praktiken ofta likv�rdiga fall kan ocks� m�klarens r�tt till provision bli beroende av hur s�ljaren v�ljer att genomf�ra �verl�telsen, med eller utan en f�reg�ende bolagsbildning. Detta kan ge slumpm�ssiga effekter och ibland ol�mpliga resultat.
17. Vidare g�ller fastighetsm�klarlagen inte bara f�r fast egendom utan ocks� f�r bl.a. bostadsr�tter. Det framst�r som ol�mpligt att l�ta s�dan l�s egendom som omfattas av fastighetsm�klarlagen f�lja andra principer n�r det g�ller m�klarprovision �n som g�ller f�r fast egendom.
18. De sk�l som enligt ovan kan anf�ras till f�rm�n f�r den r�dande principen ang�ende r�tten till provision vid m�klaravtal avseende fastigheter g�ller ocks� i stor utstr�ckning f�r s�dana avtal betr�ffande t.ex. bolag. Det b�r i fr�ga om l�s egendom s�rskilt framh�llas att principen att provision inte utg�r n�r avtalet som f�ljd av att ett villkor inte fullf�ljs g�ller ocks� vid handelsagentur. Visserligen skiljer sig handelsagentens uppdrag normalt en del fr�n m�klaruppdraget, framf�r allt p� det s�ttet att handelsagenten st�r i ett mer varaktigt avtalsf�rh�llande med sin huvudman. Men �verv�gande sk�l talar �nd� f�r att uppdragstyperna betr�ffande den nu aktuella fr�gan behandlas lika.
19. S�lunda talar det mesta f�r att en m�klare �ven i fall som det aktuella, n�r fastigheten ing�r i ett bolag, b�r ha r�tt till provision i enlighet med den princip som har lagts fast i 1916 och 1986 �rs fall.
20. En omst�ndighet som emellertid m�ste beaktas i fr�ga om l�s egendom �r att s�ljaren ibland har r�tt att h�va k�pet redan enligt lag (54 � k�plagen). Det kan med fog riktas inv�ndningar mot en ordning som inneb�r att m�klaren f�rlorar sin r�tt till provision om h�vning sker enligt ett villkor i avtalet, � ena sidan, men inte vid h�vning enligt en lagbest�mmelse som ger s�ljaren precis samma r�tt, � den andra. Mindre fog f�r inv�ndningar finns det mot en ordning som ger m�klaren r�tt till provision vid h�vning enligt lag men d�remot inte vid h�vning enligt ett villkor som ger s�ljaren en n�got mer l�ngtg�ende h�vningsr�tt �n lagen. En s�dan distinktion, som inneb�r att m�klarens risktagande �kar med stigande risk f�r h�vning, framst�r som rimlig. Visserligen kan skillnaden mellan effekterna av villkoret respektive lagen vara sm�. Men det �r �nd� enligt min mening minst lika l�mpligt att dra en avg�rande gr�ns mellan � ena sidan h�vning enligt lag och � andra sidan h�vning enligt ett villkor med l�ngre g�ende h�vningsr�tt �n lagen, som att dra gr�nsen mellan � ena sidan villkor som p�verkar avtalsbundenheten och s�dana som inte g�r det.
21. Enligt 54 � k�plagen f�r h�vning ske n�r k�parens betalningsdr�jsm�l inneb�r ett "v�sentligt kontraktsbrott". Om man tar fasta p� den nyssn�mnda distinktionen b�r d� m�klaren inte f�rlora sin r�tt till provision om h�vning sker enligt ett villkor som ger h�vningsr�tt vid v�sentliga kontraktsbrott men d�remot om h�vning sker enligt ett villkor som inneb�r exempelvis att s�ljaren f�r h�va k�pet redan om slutbetalning av k�peskillingen inte sker p� utsatt tid.
22. Den r�ttsgrundsats som jag s�lunda vill l�gga fast betr�ffande i m�let aktuell egendom - inklusive fastigheter - kan formuleras enligt f�ljande: En m�klare har inte utan st�d av avtal eller handelsbruk r�tt till provision av s�ljaren om denne h�ver ett k�p i enlighet med ett avtalsvillkor som inneb�r en mer l�ngtg�ende h�vningsr�tt �n enligt lag.
23. I f�revarande fall har h�vning skett enligt ett villkor (p. 11 i k�peavtalet) med f�ljande lydelse: "Skulle K�paren inte fullg�ra sina �ligganden enligt detta Avtal �ger S�ljarna h�va detsamma och erh�lla skadest�nd." Detta villkor g�r l�ngre �n den h�vningsr�tt som g�ller enligt k�plagen. �ven villkoret i p. 5, "�gander�tten till Andelarna i Bolaget �verg�r till K�pare f�rst sedan K�peskillingen i dess helhet har erlagts", g�r l�ngre �n den lagstadgade h�vningsr�tten. I enlighet med det anf�rda b�r d�rf�r m�klarens r�tt till provision anses ha g�tt f�rlorad genom h�vningen.
24. Fastighetskonsultens talan ska d�rf�r enligt min mening ogillas.
M�l nr: T 2528-08.
Lagrum: 1 och 2 �� fastighetsm�klarlagen (1995:400), 15 � lagen (1984:81) om fastighetsm�klare, 28 � lagen (1914:45) om kommission, 13 � kommissionslagen (2009:865), 12 � lagen (1991:351) om handelsagentur och 4 kap. 5 � JB.
R�ttsfall: NJA 1910 s. 322, NJA 1916 s. 378, NJA 1917 s. 511, NJA 1921 s. 70, NJA 1947 s. 120, NJA 1971 s. 474 och NJA 1986 s. 146.
NJA 1910 s. 322; NJA 1916 s. 378; NJA 1917 s. 511; NJA 1921 s. 70; NJA 1947 s. 120; NJA 1971 s. 474; NJA 1986 s. 146 R�ttsfall fr�n H�gsta domstolen
Avg�randedatum: 2010-02-23
T2528-08 Detta �r ett utdrag ur databasen R�ttsn�tet. M�ngfaldigande utan medgivande fr�n Notisum AB �r f�rbjudet enligt lag. Dokumentens officiella pappersutg�vor �ger alltid f�retr�de eftersom R�ttsn�tet baseras p� material fr�n offentliga databaser som kan inneh�lla felaktigheter.

References: HD 

HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 

HD 

HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 HD 
 domstolen