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Timestamp: 2019-05-23 01:48:45+00:00

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Ausschlussfrist nach § 556 BGB für die Betriebskostenabrechnung - Betriebskostenabrechnung
Ausschlussfrist nach § 556 BGB für die Betriebskostenabrechnung
In den meisten Mietverträgen werden Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, über die der Vermieter jährlich abzurechnen hat, während der Mieter gegen die Betriebskostenabrechnung Einwendungen erheben kann.
Dabei gelten sowohl für die Erstellung der Abrechnung als auch für die Erhebung von Einwendungen die in § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgelegten Ausschlussfristen.
Hält der Vermieter oder Mieter die jeweils für ihn geltende Frist nicht ein, führt das zum Verlust bestimmter Rechte. Was die Ausschlussfristen im Einzelnen bedeuten und welche Folgen deren Nichteinhaltung hat, erfahren Sie hier.
So sehen die Ausschlussfristen aus
Der Vermieter muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung mitteilen. Entscheidend ist, dass dem Mieter die Abrechnung innerhalb der 12-Monats-Frist zugegangen ist. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, ist er grundsätzlich mit der Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB. Die Ausschlussfrist führt also regelmäßig dazu, dass der Vermieter nach deren Ablauf keine Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung mehr verlangen kann.
Aber auch für den Mieter gilt eine 12-monatige Ausschlussfrist. Dieser muss seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach deren Zugang dem Vermieter mitteilen. Hält der Mieter diese Frist nicht ein, ist er mit seinen Einwendungen regelmäßig ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB. Das hat zur Folge, dass der Mieter eine Nachforderung aus der Abrechnung begleichen muss, selbst wenn seine Einwendungen begründet gewesen wären.
Ausschlussfristen dienen der Rechtssicherheit. Wird der Inhaber eines Rechtes nicht innerhalb einer dafür geltenden Ausschlussfrist tätig, kann sich der andere darauf verlassen, dass sich in der betreffenden Sache nichts mehr ereignen wird.
Die für den Vermieter geltende Ausschlussfrist im Einzelnen
Folgende Punkte sind bei der für den Vermieter geltenden Ausschlussfrist, wonach die jährliche Betriebskostenabrechnung dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode zugegangen sein muss, zu beachten:
Der Vermieter kann mit dem Mieter keine Verlängerung der 12-monatigen Abrechnungsfrist bzw. Ausschlussfrist vereinbaren, da dies unwirksam ist, § 556 Abs. 4 BGB. Umgekehrt ist dagegen eine kürzere Abrechnungsfrist zulässig.
Manchmal kann es sein, dass der Vermieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der 12-Monats-Frist erstellen kann. Trifft also den Vermieter kein Verschulden, darf die Abrechnung auch später erfolgen, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Das ist etwa der Fall, wenn der Vermieter behördliche Unterlagen (etwa den Grundsteuerbescheid der Finanzbehörde) oder die Abrechnung des Versorgungsunternehmens selbst erst nach der Abrechnungsfrist oder kurz vor deren Ablauf erhält. Liegen solche Gründe vor, muss der Vermieter aber die Abrechnung innerhalb von drei Monaten nach dem Wegfall dieser Gründe erstellen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05).
Die Abrechnungsfrist endet stets am Monatsende, selbst wenn der jährliche Abrechnungszeitraum etwa am 15. eines Monats endet. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach die Abrechnung „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats“ nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zu erteilen ist.
Zu Teilabrechnungen ist der Vermieter nicht verpflichtet, § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB, also auch nicht bei einem Mieterwechsel. Der ausziehende Mieter muss sich daher gedulden, bis der Vermieter für alle Mieter die Betriebskostenabrechnung erstellt. Daher gilt für den betreffenden Mieter auch kein abweichender Abrechnungszeitraum mit der Folge einer sich dadurch verändernden Abrechnungsfrist..Dem Vermieter bleibt es hier allerdings unbenommen, früher abzurechnen.
Fehlerhafte Abrechnung
Ist die dem Mieter zugegangene Betriebskostenabrechnung fehlerhaft, ist zu unterscheiden:
Ist die Betriebskostenabrechnung formell fehlerhaft, muss der Vermieter eine neue, formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellen. Versäumt der Vermieter dadurch die 12-monatige Ausschlussfrist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter sich zuvor mit einer Nachforderung einverstanden erklärt hatte. Denn ein solches Anerkenntnis des Mieters beinhaltet keinen Neubeginn der Abrechnungsfrist (BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07). Insbesondere soll vermieden werden, dass sich ein Vermieter mit einer formell fehlerhaften Abrechnung vor der Ausschlussfrist „rettet“.
Weist die Betriebskostenabrechnung hingegen materielle, also inhaltliche Fehler auf, darf der Vermieter die Abrechnung auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist zeitnah korrigieren. Allerdings darf die Korrektur nicht zu einer Nachbelastung des Mieters führen, auch nicht im Wege der Saldierung (BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04). Wird also die Abrechnung nach abgelaufener Ausschlussfrist richtig gestellt, darf das nicht dazu führen, dass der Mieter einen höheren Betrag nachzahlen muss als vor der Korrektur.
Hat der Vermieter dem Mieter zunächst aus der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben überwiesen und korrigiert anschließend noch innerhalb der Abrechnungsfrist die Abrechnung zu Lasten des Mieters, darf der Vermieter das Guthaben bzw. Teile davon zurückfordern. Denn das überwiesene Guthaben stellt kein Schuldanerkenntnis dar, wonach der Guthabensbetrag verbindlich werden soll (BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az: ZR VIII 269/09).
Zugang der Betriebskostenabrechnung
Für den fristgemäßen Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter innerhalb der Ausschlussfrist ist der Vermieter beweispflichtig.
Ist die Abrechnung erst wenige Tage vor Ablauf der Ausschlussfrist fertig, sollte der Vermieter diese dem Mieter persönlich gegen Empfangsquittung aushändigen oder die Abrechnung durch einen Boten zustellen lassen. Dabei genügt es, wenn der Bote die Abrechnung in den Hausbriefkasten des Mieters einwirft. Der Bote kann dann im Streitfall den Zugang der Abrechnung bezeugen. Kann der Vermieter den Zugang nicht beweisen und behauptet der Mieter nach dem Ablauf der Ausschlussfrist, er habe keine Abrechnung bzw. nur eine verfristete Abrechnung erhalten, bleibt der Vermieter auf einer Nachforderung sitzen.
Folgen einer Verfristung
Erteilt der Vermieter innerhalb der Ausschlussfrist keine oder keine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, verliert er seinen Anspruch auf eine Nachzahlung. Das gilt aber nicht für ein Guthaben des Mieters. Dieses bleibt von der Verfristung unberührt und ist auch bei einer verspäteten Abrechnung an den Mieter auszuzahlen.
Keine Nachforderungen sind vom Mieter pflichtwidrig unterlassene Betriebskostenvorauszahlungen, die im Mietvertrag festgelegt wurden. Da diese nicht von der Ausschlussfrist erfasst werden, kann der Vermieter diese trotz einer verfristeten Abrechnung verlangen (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 01.11.2004, Az.: 34 O 387/04). Wurden dagegen keine Vorauszahlungen vereinbart, gilt die Ausschlussfrist für die gesamten Betriebskosten.
Hausverwaltung (im Auftrag es Vermieters)
Ist eine Hausverwaltung mit der Erteilung der Betriebskostenabrechnung beauftragt, muss sich der Vermieter deren Verschulden bei einer verfristeten Abrechnung zurechnen lassen. Denn die Hausverwaltung ist Erfüllungsgehilfe des Vermieters, so dass dieser das Verschulden der Verwaltung in gleichen Umfang zu vertreten hat wie eigenes Verschulden, § 278 BGB.
Anders ist dies jedoch bei der Vermietung von Wohnungseigentum. Hier ist der Verwalter kein Erfüllungsgehilfe des Vermieters. Der Vermieter hat daher eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten. Das setzt aber voraus, dass der Vermieter alles unternimmt, um eine rechtzeitige Abrechnung erstellen zu können, insbesondere die Verschaffung der erforderlichen Informationen beim Verwalter. Hat der Verwalter die Abrechnung schuldhaft zu spät erstellt, haftet er dem Wohnungseigentümer bzw. Vermieter auf Schadensersatz.
Die für den Mieter geltende Ausschlussfrist im Einzelnen
Nachstehende Punkte sind bei der für den Mieter geltenden Ausschlussfrist, wonach dieser innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung mögliche Einwendungen erheben muss, von Bedeutung:
Der Mieter muss innerhalb der 12-monatigen Einwendungsfrist bzw. Ausschlussfrist seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung genau begründen, also konkret darlegen, was er bemängelt und warum welche Kostenansätze nicht zutreffen. Dies sollte stets schriftlich geschehen, wobei der Mieter dazu regelmäßig die Belege beim Vermieter einsehen muss (Oberlandesgericht (OLG Düsseldorf), Urteil vom 22.06.2006, Az.: I-10 U 164/05).
Ist der Mieter unverschuldet nicht in der Lage, die Einwendungen innerhalb der 12-Monats-Frist zu erheben (etwa wegen Krankheit), ist dies auch später möglich, § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB.
Die Einwendungsfrist endet stets am Monatsende, selbst wenn dem Mieter etwa am 15. die Betriebskostenabrechnung zugeht. Dies folgt aus dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, wonach die Einwendungen „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats“ nach dem Zugang der Abrechnung mitzuteilen sind. Dagegen zählt der Tag, an welchem dem Mieter die Abrechnung zugeht, bei der Berechnung der Frist nicht mit.
Wird innerhalb der Abrechnungsfrist eine formell fehlerhafte Betriebskostenabrechnung neu erstellt, beginnt mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter die Ausschlussfrist von neuem zu laufen. Dagegen wird die Frist grundsätzlich auch mit dem Zugang einer formell fehlerhaften Abrechnung in Gang gesetzt, da es Sache des Mieters ist, dies zu bemängeln.
Leistet ein Mieter auf eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung, darf er trotzdem innerhalb der 12-monatigen Ausschlussfrist der Abrechnung widersprechen. Die geleistete Zahlung stellt kein Anerkenntnis des Mieters dar, wonach die Abrechnung korrekt sei (BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az: ZR VIII 269/09).
Zugang der Einwendungen
Für den fristgemäßen Zugang der Einwendungen beim Vermieter während der Ausschlussfrist ist der Mieter beweispflichtig.
Versäumt der Mieter die Einwendungsfrist, kann er die Betriebskostenabrechnung nicht mehr bemängeln und muss die daraus ersichtliche Nachforderung zahlen.
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