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23 febrero, 2015 By Fabio Balbuena Deja un comentario
Validez de acuerdo anulable no impugnado
En otro post ya nos hemos referido a la diferencia entre Acuerdos Nulos y Anulables.
El Tribunal Supremo ha inadmitido un recurso de casación, mediante Auto de fecha 4 de febrero de 2015, del que es Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Orduña Moreno.
Se trataba de un recurso de casación por interés casacional en el que el recurrente alegaba oposición a la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo.
El recurso de casación se formuló contra la SAP de Cádiz (Sección 7ª de Algeciras) de fecha 4 de septiembre de 2013, y se articuló en tres motivos:
1) como primer motivo se alega la infracción del artículo 17.1.ª LPH, en relación con los artículos 5 y 9.1.e del mismo texto legal y de la doctrina jurisprudencial que exige unanimidad para la validez de los acuerdos que suponen una modificación estatutaria, como el litigioso, cuya distribución del gasto implica una alteración al régimen de cuotas de participación fijado;
2) como segundo motivo se alega la infracción del artículo 6.3 CC en relación con la doctrina de los actos propios, sin indicar sentencias de la Sala Primera supuestamente infringidas por la sentencia recurrida;
3) como tercer motivo se alega la infracción del artículo 19 LPH, del artículo 218 LEC y la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la buena fe, sosteniendo que en el presente supuesto, existe mala fe por parte del presidente y de la administradora de la comunidad en la determinación de gastos superiores a los que le corresponde al recurrente según su cuota de participación.
El Alto Tribunal inadmite el recurso por entender que no existe interés casacional, dado que dicha alegación carece de consecuencias para la decisión del conflicto atendida la ratio decidendi de la sentencia recurrida.
Pero es que además, entiende la Sala que las alegaciones del recurrente «no pueden prosperar, ya que atendiendo al Fundamento de Derecho Sexto, la razón por la que la Audiencia Provincial no ha estimado la pretensión del demandante es porque «los acuerdos fundamentales en el litigio, de fechas 3 de febrero de 2005 y de 25 de mayo de 2005, no han resultado impugnados en tiempo y forma, por lo que, son plenamente válidos y eficaces». Es decir la recurrente pretende dejar sin efecto decisiones que se adoptaron en acuerdos que no impugnó en su momento. Esta conclusión resulta plenamente ajustada y acorde con la doctrina jurisprudencial de esta Sala que ha fijado como doctrina jurisprudencial «(…)que los acuerdos adoptados en junta de propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados son válidos y ejecutables.» (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2011, RC 2103/2007, y 6 de noviembre de 2011, RC 1020/2009, entre otras). Además la sentencia recurrida, ha concluido que los acuerdos impugnados no son nulos de pleno derecho, pues aún cuando los mismos hubieran exigido una mayoría diferente a la que fue alcanzada, supondría una vulneración de la LPH, que no daría lugar a la nulidad de pleno derecho, sino en su caso a la anulabilidad, decisión que también es plenamente acorde al criterio de esta Sala. Así la sentencia de 25 de febrero de 2013, RC 2217/2008, declara «Como ya se ha indicado la jurisprudencia de esta Sala considera meramente anulables los acuerdos que entrañan infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la Comunidad, mientras que la más grave calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención. El plazo de caducidad que fija la LPH para la impugnación de los acuerdos meramente anulables oscila desde los tres meses, para los supuestos en los que el acuerdo haya vulnerado alguna norma estatutaria, hasta un año para el caso que la infracción afecte a un precepto de la LPH (artículo 18.3 LPH ).».»
En definitiva, no se admite el recurso, pues se centró «en un obiter dicta de la sentencia relativo a la mayoría exigible para la validez de un acuerdo de instalación de ascensores, cuando la decisión por la que no se estima la pretensión del recurrente se funda en una cuestión jurídica diferente», siendo además la conclusión de la sentencia de la Audiencia Provincial plenamente acorde con la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo.
Archivado en: Acuerdos comunitarios, Anulabilidad, Anulación de acuerdos, Comunidad de Propietarios, Comunidades de Propietarios, Impugnación de Acuerdos, Nulidad de acuerdos, Propiedad Horizontal
7 abril, 2014 By Fabio Balbuena 7 comentarios
Conocimiento Vs Consentimiento
Una de las cuestiones más discutidas en las comunidades de propietarios es la relativa al consentimiento tácito.
Es muy habitual que se produzcan situaciones en las que algún comunero realiza alguna actuación que pudiera contravenir alguna norma, pero la comunidad no actúa contra dicho comportamiento. En tal caso, con el transcurso del tiempo, podría producirse la consolidación de la situación jurídica creada por entenderse que se ha producido un consentimiento tácito de la misma por parte de la comunidad de propietarios.
El Tribunal Supremo se ha ocupado de esta materia en numerosas ocasiones.
En la Sentencia de la Sala 1ª de lo Civil, de 9 de febrero de 2012, se desestima el recurso y se confirma la Sentencia que declara la validez del acuerdo comunitario en virtud del cual se establece “la prohibición de aparcar, estacionar, descargar, cargar, depositar mercancías en jardines y accesos del edificio, autorizándose únicamente el tránsito de vehículos con la finalidad de acceder a los garaje y locales comerciales”.
Seña el Tribunal que la ausencia de oposición de la comunidad de propietarios en el uso que ha venido haciendo el vecino que se opone al acuerdo, utilizando un elemento común como acceso al local de su propiedad, con la carga y descarga de mercancías durante años, no comporta en ningún caso un consentimiento de la citada comunidad.
La conclusión que alcanzó el Tribunal es que en el caso enjuiciado existió una mera tolerancia por parte de la comunidad, sin que la misma comportara un consentimiento tácito.
Más recientemente, se ha pronunciado en la Sentencia de fecha 4 de octubre de 2013, nº 556/2013, recurso 572/2011, Ponente Excmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Seijas Quintana.
Se trata de un supuesto en el que el propietario de un local realizó una construcción anexa al mismo sobre una superficie común. Transcurrido un dilatado tiempo, alrededor de unos 15 años, la comunidad adopta el acuerdo de exigir al propietario del local la retirada de la construcción ilegal.
Al no cumplir voluntariamente el acuerdo, la comunidad demanda al propietario. En primera instancia, la demanda fue desestimada “porque las obras litigiosas llevaban construidas desde hacía mucho tiempo -alrededor de unos 15 años- y la pasividad de la comunidad la hacía incurrir en conducta antijurídica, contraria a la buena fe, y a los actos propios de la comunidad”.
Sin embargo, la Audiencia Provincialestimó el recurso de apelación de la comunidad, y revocó la sentencia de instancia, condenando al propietario del local a cumplir el acuerdo, retirando la construcción anexa a su local, por considerar que se trata de un acuerdo comunitario firme, «adoptado de manera unánime el 27 de junio de 2006, y que no se impugnó por la demandada, lo que comporta la ejecutividad del mismo. Se une a ello, la realidad de que lo existente cuando adquiere la propiedad la demandada era un servicio, en realidad una pila y un tejado que cubría esto – ver contestación a la demanda- frente a la obra existente en la actualidad que se ha ido ampliando. Lo mismo admite en el interrogatorio». El acuerdo «era firme, por no recurrido y en consecuencia ejecutable; a tal respecto debemos recordar que el artículo 18.4 de la LPH señala que la impugnación de los acuerdos no suspenderá su ejecución, lo que implica que los acuerdos son ejecutivos, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios. Las discrepancias del actor acerca de los acuerdos adoptados carecen de relevancia porque no se impugnaron tales acuerdos en tiempo y forma y devinieron inatacables desde que se agotó el plazo de caducidad de la acción de impugnación.
Si como resulta plenamente acreditado, el acuerdo adoptado no se impugnó en tiempo, no cabe ahora pretender la carencia de eficacia del mismo en base a el transcurso del tiempo, porque ello mermaría la capacidad de decisión de los propietarios reunidos en Junta, y del propio apelado que mantuvo su pasividad frente al que ahora se pretende ejecutar».
El demandado recurrió en casación,“alegando infracción del artículo 7 del Código Civil al entender que la sentencia recurrida se opone a la doctrina de esta Sala contemplada en las sentencias de 16 de julio de 2009, 23 de julio de 2004, 13 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1992, relativas a la seguridad de las relaciones contractuales y del tráfico jurídico, a la prohibición de ir contra los actos propios, la vulneración de las normas de la buena fe y la doctrina en materia de propiedad horizontal, según la cual hay consentimiento tácito de todos los propietarios cuando dejan transcurrir un considerable periodo de tiempo desde que una obra que afecta a elementos conunes se ejecuta sin efectuar impugnación de clase alguna.
Alegaba el recurrente que, tal y como señala la sentencia recurrida, efectivamente, la sentencia de esta Sala de 16 de julio de 2009, se basa en que no existía acuerdo firme no impugnado, pero entiende que ello no desvirtúa la doctrina contemplada en la misma. El hecho de que no impugnara el acuerdo no convalida los actos de la comunidad ya que los mismos no adolecían de vicio de nulidad relativa o anulabilidad, sino de nulidad absoluta o radical porque el comportamiento de la comunidad atentaría contra la seguridad de las relaciones contractuales y del tráfico jurídico, la prohibición de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe”.
El Supremo desestima el recurso, con la siguiente fundamentación jurídica:
“La doctrina de esta Sala, contenida, entre otras, en las Sentencias de 23 de julio de 2004, 13 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1992, están referidas siempre a obras y admiten la voluntad tácita de los copropietarios manifestada por el transcurso pacífico de largo tiempo sin formular reclamación alguna, como determinante para producir el efecto de tener por renunciado el derecho a impugnar, en concreto la de 28 de abril de 1992 por un período de cuatro años. Ahora bien, se trata de situaciones concretas desveladas a partir de los datos de prueba que el pleito ofrece en cada uno de los casos para convertir lo común en privativo a través de esa especie de atajo temporal que proporciona el consentimiento tácito de la Comunidad mucho más permisivo que el que se exige, concurriendo los requisitos pertinentes, que no son del caso, para convertir al simple poseedor en propietario mediante la usucapión, y que, de generalizarse, dotaría al sistema de una evidente dosis de inseguridad jurídica tanto con relación al tiempo que se debe computar para procurar esa conversión como a los actos que son necesarios para consolidarla.
El conocimiento, dice la sentencia de esta Sala de 6 de marzo de 2013, no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. En definitiva, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado por esta Sala que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de estas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento (SSTS de 23 de octubre de 2008, RC núm. 1332/2003; 5 de noviembre de 2008, RC núm. 1971/2003; 26 de noviembre de 2010, RC núm. 2401/2005, 12 de diciembre de 2011, RC núm. 608/2009; 9 de febrero de 2012, RC núm. 970/2009; 9 de febrero de 2012, RC núm. 887/2009)”.
El recurrente alegaba también vulneración de la doctrina sobre los actos propios, pero se rechaza igualmente:
“El motivo vincula esta relación a partir de la doctrina de esta Sala sobre los actos propios, que dice ha sido vulnerada por la sentencia recurrida, lo que no es cierto. La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables (SSTS 9 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla (SSTS 9 de diciembre de 2010, 7 de diciembre de 2010, 25 de febrero 2013). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real, lo que referido al supuesto analizado, difícilmente puede haber existido consentimiento tácito a unas obras que la sentencia dice simplemente toleradas, esencialmente porque, además de que no son las mismas que existen en la actualidad, equivaldría a la utilización por su parte y en exclusiva de un elemento común sin derecho reconocido como tal por la comunidad de propietarios que es soberana para decidir en beneficio o interés general, y no meramente particular, el uso de tal elemento común, tal y como se ha materializado a partir de un acuerdo, en ningún caso viciado de nulidad absoluta o radical, que ya valoró esta ocupación, y que no fue impugnado judicialmente en plazo legal ni fuera de él, y, por tanto, ha sido convalidado, por lo que tiene eficacia y obliga a todos, debido a que, por el transcurso del tiempo, ha quedado subsanado”.
En resumen, el propietario realizó una construcción anexa a su local en superficie común, construcción que fue meramente tolerada por la comunidad durante un tiempo. Pero el conocimiento no equivale a consentimiento, y por tanto, la comunidad es soberana para decidir en beneficio o interés general el uso de un elemento común. El propietario del local no impugnó el acuerdo comunitario que le obligaba a retirar la construcción, de suerte que dicho acuerdo devino firme.
Como vemos, conviene tener siempre presente la diferencia entre conocimiento y consentimiento, es decir, entre mera tolerancia y consentimiento tácito, y también recordar la diferencia entre acuerdos nulos y anulables, de lo que nos hemos ocupado en otro post [enlace aquí: http://fabiobalbuena.blogspot.com.es/2013/04/acuerdo-nulo-o-anulable.html]
Archivado en: Actos Propios, Acuerdos comunitarios, Anulación de acuerdos, Buena fe, Comunidad de Propietarios, Consentimiento tácito, Impugnación de Acuerdos, Mera tolerancia, Nulidad de acuerdos, Tribunal Supremo

References: artículo 17
 artículo 6
 artículo 19
 artículo 218
 artículo 18
 artículo 7
 resolución