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01.04.2014 · IWW-Abrufnummer 141022
Bundesgerichtshof: Urteil vom 06.03.2014 – VII ZR 266/13
Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. März 2014 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kniffka, die Richterin Safari Chabestari, die Richter Dr. Eick und Dr. Kartzke und die Richterin Graßnack
Seien die in Rede stehenden Mängel damit - soweit vorhanden - behebbar, so habe der Kläger der Beklagten eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen müssen, dass er die Beseitigung der Mängel nach Fristablauf ablehne (§ 634 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Durchgreifende Wirksamkeitsbedenken ergäben sich jedoch daraus, dass der Kläger Mängel rüge, die das Gemeinschaftseigentum beträfen. Grundsätzlich sei allerdings der einzelne Erwerber befugt, durch eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung die Tatbestandsvoraussetzungen der von ihm verfolgten Ansprüche auf großen Schadensersatz zu schaffen. Er gerate dadurch in aller Regel nicht in Widerspruch zur Wohnungseigentümergemeinschaft, weil im Ausgangspunkt das Interesse aller an der Wohnungseigentümergemeinschaft Beteiligten gleichermaßen auf Mängelbeseitigung gerichtet sein müsse. Deshalb würden grundsätzlich weder schützenswerte Interessen der Gemeinschaft noch des Veräußerers beeinträchtigt, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer zu dem Zweck, die Voraussetzungen des Anspruchs auf großen Schadensersatz zu schaffen, eine Frist zur Vertragserfüllung mit Ablehnungsandrohung setze und diesen Anspruch durchsetze. Offen gelassen habe der Bundesgerichtshof, wie zu entscheiden sei, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Mängelbeseitigung durch den Veräußerer nicht mehr zulassen möchte oder andere Maßnahmen vorgesehen habe, die mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung in Widerspruch stünden. Die Kontrollfrage, ob ein Interessenwiderspruch gegeben sei, müsse letztlich immer die sein, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer Durchführung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum einverstanden gewesen wäre und der Beklagten den Zutritt gestattet h ätte, um der Aufforderung des Klägers nach Mängelbeseitigung Folge zu leisten.
1. Das Berufungsgericht hat zu Recht Werkvertragsrecht angewandt (vgl. BGH, Urteil vom 19. August 2010 - VII ZR 113/09, BauR 2010, 2101 Rn. 12 = NZBau 2010, 691).
2. Ohne Erfolg greift die Revision die vom Berufungsgericht vorgenommene Vertragsauslegung an, wonach eine wasserundurchlässige Konstruktion in Form einer weißen Wanne von der Beklagten nicht geschuldet war, sondern es genügte, die Wasserundurchlässigkeit des Kellergeschosses durch eine Kombination von Abdichtung und Drainageanlage herzustellen. Die Revision meint demgegenüber, der Kläger habe einen Anspruch auf eine weiße Wanne, wobei zu vermuten sei, dass es keine Möglichkeit gebe, nachträglich auf diese Weise Wasserundurchlässigkeit herzustellen. Damit dringt die Revision nicht durch. Die tatrichterliche Vertragsauslegung ist revisionsrechtlich nur beschränkt auf die Verletzung von Auslegungsregeln, Denkgesetzen, Erfahrungssätzen und Verfahrensvorschriften überprüfbar (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 19. August 2010 - VII ZR 113/09, BauR 2010, 2101 Rn. 15 = NZBau 2010, 691). Derartige Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Gleiches gilt, soweit die Revision die Auslegung des Berufungsgerichts beanstandet, die Flutöffnungen seien vertragsgerecht.
3. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht eine wirksame fristgebundene Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung als Voraussetzung für den Anspruch auf großen Schadensersatz nach § 635 BGB für erforderlich erachtet. Ein solcher Anspruch hat grundsätzlich zur Voraussetzung, dass der Besteller dem Unternehmer wirksam eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels mit der Erklärung bestimmt hat, dass er diese nach Ablauf der Frist ablehne, sofern eine derartige Fristbestimung nicht nach allgemeinen Grundsätzen (vgl. § 634 Abs. 2 BGB) entbehrlich ist, etwa weil der Unternehmer seine Pflicht zur Gewährleistung schlechthin bestreitet oder weil er die Beseitigung des Mangels in anderer Weise endgültig verweigert (vgl. BGH, Urteil vom 5. Dezember 2002 - VII ZR 360/01, BauR 2003, 386, 387 = NZBau 2003, 149; Urteil vom 12. September 2002 - VII ZR 344/01, BauR 2002, 1847, 1848 = NZBau 2002, 668). Soweit das Berufungsgericht ausgeführt hat, dass eine fristgebundene Aufforderung zur Mängelbeseitigung nicht nach § 634 Abs. 2 BGB wegen Verweigerung der Mängelbeseitigung seitens der Beklagten entbehrlich war, wird dies von der Revision hingenommen. Rechtsfehler sind insoweit auch nicht ersichtlich.
a) Die Wohnungseigentümer können im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer, die nicht ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind, durch Mehrheitsbeschluss auf die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen (so genanntes Ansichziehen) (vgl. BGH, Urteil vom 19. August 2010 - VII ZR 113/09, BauR 2010, 2101 Rn. 22 = NZBau 2010, 691 m.w.N.; Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, BauR 2010, 774 Rn. 7 ff. = NZBau 2010, 432). Diese ist dann für die Durchsetzung der auf die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums gerichteten Ansprüche zuständig (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20 f.). Diese Zuständigkeit bezieht sich allerdings nicht auf die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer, großen Schadensersatz zu verlangen, den Erwerbsvertrag zu wandeln oder von ihm zurückzutreten (vgl. BGH, Urteil vom 19. August 2010 - VII ZR 113/09, BauR 2010, 2101 Rn. 22 = NZBau 2010, 691 m.w.N.). Der Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Ansprüche aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind (vgl. BGH, Urteil vom 19. August 2010 - VII ZR 113/09, BauR 2010, 2101 Rn. 27 = NZBau 2010, 691; Urteil vom 27. Juli 2006 - VII ZR 276/05, BGHZ 169, 1, 7). Der einzelne Erwerber kann bei einer derartigen Interessenlage dem Veräußerer eine Frist mit Ablehnungsandrohung grundsätzlich selbst dann setzen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung der Mängelansprüche an sich gezogen hat (vgl. BGH, Urteil vom 19. August 2010 - VII ZR 113/09, BauR 2010, 2101 Rn. 27 = NZBau 2010, 691). Wie zu entscheiden ist, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hat, eine Mängelbeseitigung durch den Veräußerer nicht mehr zuzulassen oder andere Maßnahmen vorgesehen hat, die mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung in Widerspruch stehen, hat der Bundesgerichtshof bisher offengelassen (vgl. BGH, Urteil vom 19. August 2010 - VII ZR 113/09, BauR 2010, 2101 Rn. 29 = NZBau 2010, 691).
Die Wohnungseigentümergemeinschaft wollte seinerzeit die Vornahme von Mängelbeseitigungsarbeiten in der Tiefgarage seitens der Beklagten dagegen nicht. Aus der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom 9. Juli 2007 in Verbindung mit dem Anwaltsschriftsatz vom 13. September 2007 im selbständigen Beweisverfahren betreffend die Feuchtigkeitsmängel ergibt sich, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Mängelbeseitigung bis zur weiteren Klärung, welche Mängelbeseitigungsarbeiten nachhaltigen Erfolg bringen könnten, nicht zulassen wollte. Die Revision kann deshalb nicht mit dem Argument durchdringen, selbstverständlich sei die Wohnungseigentümergemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Mängelbeseitigung stets interessiert gewesen, nichts anderes habe der Kläger gefordert. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft stand gerade zur Klärung, welche Maßnahmen für eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung erforderlich waren. Der Streitfall ist daher entgegen der Auffassung der Revision signifikant anders gelagert als der dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19. August 2010 - VII ZR 113/09 (BauR 2010, 2101 = NZBau 2010, 691) zugrunde liegende Fall, in dem nicht davon auszugehen war, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft den von den einzelnen Wohnungseigentümern geforderten Mängelbeseitigungsmaßnahmen widersetzt hätte.
Die sich danach ergebende Einschränkung des Klägers in der Ausübung seiner aus dem Erwerbsvertrag mit der Beklagten abgeleiteten Rechte ist diesem Vertrag immanent. Mit dieser inhaltlichen Beschränkung wird das Vertragsverhältnis bereits begründet. Die aus dem Gesetz abgeleitete Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber an sich zu ziehen, überlagert dessen individuelle Rechtsverfolgungskompetenz (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 22) und bei einem relevanten Interessenkonflikt zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und einzelnem Erwerber auch dessen Befugnis, wirksam eine Frist zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung zu setzen.
VorschriftenArt. 229 § 6 EGBGB, Bürgerliche Gesetzbuch, Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB, §§ 635, 634, 633, 631 BGB, § 634 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 634 Abs. 2 BGB, Wohnungseigentumsgesetzes

References: § 635
 § 634
 § 634
 § 21
 § 6
 Art. 229
 § 5
 § 634
 § 634