Source: https://interpretacje-podatkowe.org/wartosc-poczatkowa/ilpb1-4511-1-52-15-7-amn
Timestamp: 2017-10-20 01:15:25+00:00

Document:
ILPB1/4511-1-52/15-7/AMN | Interpretacja indywidualna
Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej Budynku i Gruntu oraz w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości.
ILPB1/4511-1-52/15-7/AMNinterpretacja indywidualna
wartości początkowej Budynku i Gruntu – jest prawidłowe,
podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości:
w części dotyczącej Nieruchomości mieszkalnych – jest nieprawidłowe,
w części dotyczącej Nieruchomości niemieszkalnych – jest prawidłowe.
W dniu 14 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej Budynku i Gruntu oraz w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości.
Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 1 i art. 14b § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 11 marca 2015 r. znak ILPB1/4511-1-52/15-3/AMN na podstawie art. 169 § 1 i § 2 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t. j Dz. U. z 2013 r. poz. 672, z późn. zm.). Wnioskodawca w przyszłości rozpocznie jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie m.in. wynajmu i sprzedaży nieruchomości.
W sytuacji gdy Wnioskodawca będzie już prowadził działalność gospodarczą, otrzyma w drodze darowizny od swojego ojca udział we współwłasności nieruchomości zabudowanej. Z czasem Wnioskodawca zakupi pozostały udział we współwłasności nieruchomości i będzie mu przysługiwało pełne prawo własności nieruchomości (dalej: Nieruchomość).
W ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę zostanie odrębnie wykazany budynek posadowiony na Nieruchomości (dalej: Budynek) oraz grunt wchodzący w skład Nieruchomości (dalej: Grunt).
Możliwe, że w przyszłości Wnioskodawca sprzeda opisaną Nieruchomość.
W uzupełnieniu wniosku z datą wpływu 30 marca 2015 r. Zainteresowany poszerzył opis zdarzenia przyszłego poprzez wskazanie, że opisany we wniosku Budynek będzie budynkiem mieszkalnym.
Natomiast w uzupełnieniu z datą wpływu 31 marca 2015 r. Wnioskodawca podał, że możliwe, iż w dacie sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316, dalej: Rozporządzenie), znajdujący się na Nieruchomości Budynek będzie budynkiem niemieszkalnym. Pod uwagę brana jest również sprzedaż wyodrębnionych z Nieruchomości lokali niemieszkalnych (w rozumieniu rozporządzenia).
W jaki sposób powinna zostać ustalona przez Wnioskodawcę wartość początkowa Budynku i Gruntu, jeżeli część udziału we współwłasności Nieruchomości została darowana Wnioskodawcy a następnie pozostała część udziału w Nieruchomości została przez Wnioskodawcę zakupiona...
W jaki sposób Wnioskodawca powinien ustalić podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości lub wyodrębnionych z niej lokali niemieszkalnych...
Pytanie oznaczone we wniosku nr 2 wynika z uzupełnienia wniosku.
Wnioskodawca nabędzie całość Nieruchomości w dwóch etapach. Wnioskodawca otrzyma udział we współwłasności Nieruchomości w drodze darowizny, a następnie zakupi pozostałą część udziału w opisanej Nieruchomości.
Sposób ustalenia wartości początkowej środków trwałych jest zróżnicowany, m.in. ze względu na sposób nabycia. Zastosowanie znajdą odpowiednio art. 22g ust. 1 pkt 3 oraz art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT.
W przypadku zakupionego udziału we współwłasności Nieruchomości znajdzie zastosowanie art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust, 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia.
Wartość początkowa wg powyższych zasad zostanie odrębnie ustalona dla Gruntu i Budynku wchodzących w skład Nieruchomości. W tak ustalonych wartościach ww. składniki majątku zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych.
Budynek znajdujący się na Nieruchomości spełnia powyższe warunki, nie należy również do kategorii środków trwałych wyłączonych z możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych na gruncie ustawy o PIT.
Zgodnie natomiast z art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi. Z powyższego przepisu wynika zatem, iż grunt powinien zostać zaliczony do środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej, jednakże od jego wartości początkowej nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych i tym samym nie zalicza się ich do kosztów uzyskania przychodów.
W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, wartość początkową Budynku stanowić będzie suma wartości rynkowej z dnia nabycia darowanego udziału we współwłasności Nieruchomości i ceny nabycia zakupionego udziału we współwłasności Nieruchomości, w części przypadającej na Budynek.
Wartością początkową Gruntu będzie natomiast suma wartości rynkowej z dnia nabycia darowanego udziału we współwłasności Nieruchomości i ceny nabycia zakupionego udziału we współwłasności Nieruchomości, w części przypadającej na Grunt.
Podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości, będzie stanowiła różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od Budynku.
Ustalenie dochodu ze zbycia Nieruchomości nastąpi w oparciu o przepisy art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, tj. za dochód (stratę) zostanie uznana różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkowa wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększoną o sumę ewentualnych odpisów amortyzacyjnych dokonanych od tych środków trwałych.
Zgodnie z art. 24 ust. 2 (zdanie drugie) pkt 1 ww. ustawy, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków wartości. Art. 24 ust. 2 (zdanie drugie) pkt 1 ww. ustawy, określając sposób ustalania dochodu z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości, nie posługuje się kategorią kosztów podatkowych, lecz wskazuje na konieczność uwzględniania w tej mierze wyłącznie trzech wartości:
Przy ustalaniu dochodu ze zbycia przedmiotowej zabudowanej Nieruchomości nie można uwzględniać odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej Gruntu, gdyż prawo to (w przeciwieństwie do budynków) nie podlega amortyzacji (art. 22c pkt 1 ustawy o PIT).
W ww. zakresie należy uwzględnić jedynie dwie wartości tj. przychód z odpłatnego zbycia tej Nieruchomości oraz wartość początkową tego środka trwałego. Natomiast dochodem (stratą) ze sprzedaży znajdujących się na ww. gruncie budynku stanowiącego środek trwały w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej będzie różnica między przychodem z ich odpłatnego zbycia, a ich wartością początkową powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.
Powyższe stanowisko potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacjach indywidualnych z dnia 6 lutego 2013 r. nr BPBI/1/415-1440/12/ESZ i Nr IBPBI/1/415-1441/12/ESZ oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 11 maja 2010 r. Nr IPPB1/415-156/10-4/KS. W związku z powyższym podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości, wprowadzonej do ewidencji środków trwałych, będzie stanowiła różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia Nieruchomości a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od Budynku.
podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej:
Nieruchomości mieszkalnych – jest nieprawidłowe,
Nieruchomości niemieszkalnych – jest prawidłowe.
W myśl art. 22g ust. 1 pkt 1 i pkt 3 ww. ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się:
Stosownie do treści art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.
Zatem, zgodnie z tym przepisem, na prawidłowe ustalenie wartości początkowej środka trwałego będą miały wpływ wszelkie wydatki mające związek z jego przystosowaniem do stanu kompletności i zdatności do użytku w dniu przyjęcia do używania.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w przyszłości będzie prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie m.in. wynajmu i sprzedaży nieruchomości. W sytuacji gdy Zainteresowany będzie już prowadził działalność gospodarczą, otrzyma w drodze darowizny od swojego ojca udział we współwłasności Nieruchomości zabudowanej. Z czasem Wnioskodawca zakupi pozostały udział we współwłasności Nieruchomości i będzie mu przysługiwało pełne prawo własności Nieruchomości. W ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę zostanie odrębnie wykazany Budynek posadowiony na Nieruchomości oraz Grunt wchodzący w skład Nieruchomości. Budynek będzie budynkiem mieszkalnym. Możliwe, że w dacie sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości, znajdujący się na Nieruchomości Budynek będzie budynkiem niemieszkalnym. Pod uwagę brana jest również sprzedaż wyodrębnionych z Nieruchomości lokali niemieszkalnych.
Mając na względzie cytowane wyżej przepisy stwierdzić należy, że wartość początkową składników majątku, o których mowa we wniosku, nabytych w drodze kupna należy ustalić w oparciu o cytowany art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast nabytych w drodze darowizny w oparciu o cytowany art. 22g ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.
Wobec powyższego wartość początkowa Budynku powinna zostać ustalona przez Wnioskodawcę jako suma wartości rynkowej z dnia nabycia darowanego udziału we współwłasności Nieruchomości (chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości) oraz ceny nabycia zakupionego udziału we współwłasności Nieruchomości - w części, która przypada na Budynek.
Natomiast wartość początkową Gruntu Wnioskodawca winien ustalić jako sumę wartości rynkowej z dnia nabycia darowanego udziału we współwłasności Nieruchomości (chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości) i ceny nabycia zakupionego udziału we współwłasności Nieruchomości - w części, która przypada na Grunt.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej Budynku i Gruntu jest prawidłowe.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie m.in. wynajmu i sprzedaży nieruchomości otrzyma w drodze darowizny udział we współwłasności Nieruchomości zabudowanej. Z czasem Wnioskodawca zakupi pozostały udział we współwłasności Nieruchomości i będzie mu przysługiwało pełne prawo własności Nieruchomości. W ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę zostanie odrębnie wykazany Budynek posadowiony na Nieruchomości oraz Grunt wchodzący w skład Nieruchomości. Budynek będzie budynkiem mieszkalnym. Możliwe, że w dacie sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości, znajdujący się na Nieruchomości Budynek będzie budynkiem niemieszkalnym. Pod uwagę brana jest również sprzedaż wyodrębnionych z Nieruchomości lokali niemieszkalnych. Istnieje możliwość, że Wnioskodawca sprzeda opisaną Nieruchomość.
Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że ewentualne zbycie wskazanej we wniosku Nieruchomości zabudowanej Budynkiem mieszkalnym, nie będzie generować przychodu ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej. Podlega on bowiem wyłączeniu z tych przychodów na mocy cytowanego art. 14 ust. 2c ww. ustawy.
Z uwagi na okoliczność, że przedmiotem zamierzonej przez Wnioskodawcę sprzedaży będzie Nieruchomość składająca się z Gruntu i posadowionego na nim Budynku mieszkalnego uzyskany z tego tytułu przychód stanowił będzie przychód ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, o ile jego odpłatne zbycie nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi jego nabycie.
W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie do ustalenia dochodu oraz kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego składnika majątku – Nieruchomości składającej się z Gruntu oraz posadowionego na nim Budynku mieszkalnego nabytego w części w formie darowizny i w części w formie zakupu będą mieć zastosowanie przepisy dotyczące źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie powoływane przez Wnioskodawcę przepisy dotyczące źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, a zatem pozarolniczej działalności gospodarczej.
Stosownie do treści art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że dokonując zamierzonej sprzedaży Nieruchomości składającej się z Gruntu i posadowionego na nim Budynku mieszkalnego (nabytej częściowo w drodze darowizny i częściowo w drodze kupna) ujętej w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi jej nabycie Wnioskodawca osiągnie przychód ze źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takim przypadku koszty uzyskania przychodów Wnioskodawca powinien ustalić odpowiednio na podstawie wskazanych przepisów art. 22 ust. 6d i art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwzględnieniem art. 22 ust. 6e tej ustawy. Dochodem ze zbycia ww. Nieruchomości będzie natomiast różnica pomiędzy uzyskanym przychodem a ustalonymi na podstawie ww. przepisów kosztami uzyskania przychodu, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych w części przypadającej na Budynek mieszkalny.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej nieruchomości mieszkalnych jest nieprawidłowe.
Natomiast odnosząc się do ewentualnej sprzedaży Nieruchomości składającej się z Gruntu i posadowionego na nim Budynku niemieszkalnego, czy wyodrębnionych z Nieruchomości lokali niemieszkalnych, wykazanych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, należy wskazać, że przychód z odpłatnego ich zbycia będzie stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem w tej sytuacji, dochód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości składającej się z Gruntu i posadowionego na nim Budynku niemieszkalnego oraz wyodrębnionych z nieruchomości lokali niemieszkalnych należy ustalić w oparciu o przepis art. 24 ust. 2 (zdanie drugie) pkt 1 ww. ustawy, zgodnie z którym dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:
Zatem dochodem ze zbycia Nieruchomości składającej się z Gruntu i posadowionego na nim Budynku niemieszkalnego oraz wyodrębnionych z Nieruchomości lokali niemieszkalnych będzie różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych od ww. Budynku/Lokali niemieszkalnych.
Natomiast dochodem ze sprzedaży gruntu będzie różnica pomiędzy przychodem z tego tytułu a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych bez uwzględniania odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej Gruntu bowiem grunty – stosownie do art. 22c ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie podlegają amortyzacji.
Zatem Wnioskodawca winien ustalić podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej składającej się z Budynku niemieszkalnego oraz Gruntu, bądź sprzedaży wyodrębnionych z Nieruchomości lokali niemieszkalnych jako przychód uzyskany z ich odpłatnego zbycia pomniejszony o wartość początkową Gruntu oraz pomniejszony o wartość początkową Budynku niemieszkalnego, bądź wyodrębnionych z Nieruchomości lokali niemieszkalnych powiększoną o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.
Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej nieruchomości niemieszkalnych jest prawidłowe.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Wartość początkowa > ILPB1/4511-1-52/15-7/AMN

References: art. 14
 art. 14
 art. 169
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 24
 art. 24
 art. 14
 art. 14
 art. 22
 Art. 24
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 10
 art. 22
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 24
 art. 14
 art. 14
 art. 22