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Timestamp: 2019-05-21 15:00:18+00:00

Document:
CODICE CIVILE - Gestione Immobili di Alessia Scala
Il Codice Civile nel Condominio.
Il codice civile dall'Art. 1100 al 1139 + Art. 1334, 1350, 1392 e 2643.
Le Disposizioni di attuazione del c.c. dall'Art. 61 al 72 + Art. 155 e 156.
- Art. 1100 Norme regolatrici
Disposizioni correlative Art. 1350 n. 3 c.c. Art. 1139 c.c. Artt. 874-875 c.c.
- Art. 1101 Quote dei partecipanti
- Art. 1102 Uso della cosa comune
Disposizioni correlative
Art. 1108 c.c. - Art. 1120 c.c. - Art. 1164 c.c. – Art. 1139 c.c.
- Art. 1103 Disposizione della quota
- Art. 1104 Obblighi dei partecipanti
- Art. 1105 Amministrazione
Art. 374 c.c. - Art. 1109 c.c. - Art. 1073 V e VI comma c.c. – Art. 1136 c.c. – Artt. da 737 a 742 c.p.c.
- Art. 1106 Regolamento della comunione e nomina di amministratore
Art. 1105 II, III e IV comma c.c. - Art. 1107 II comma c.c. - Art. 1108 I, II e ultimo comma c.c. – Art. 1129 I comma c.c. – Art. 1130 c.c. – Art. 1131 c.c. – Art. 1138 c.c.
- Art. 1107 Impugnazione del regolamento
Art. 1105c.c. - Art. 1106 c.c.
- Art. 1108 Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione
Art. 1102 c.c. - Art. 1105 I, II e III comma c.c. - Art. 1106 c.c. - Art. 1109 c.c. - Art. 1120 c.c. - Art. 1350 c.c. - Art. 1572 c.c. - - Art. 262 c.nav. - Art. 872 c.nav.
- Art. 1109 Impugnazione delle deliberazioni
Art. 1105 c.c. – Art. 1107 c.c. – Art.1108 c.c. – Art.1136 c.c. – Art. 1137 c.c.
- Art. 1110 Rimborso di spese
- Art. 1111 Scioglimento della comunione
- Art. 1112 Cose non soggette a divisione
- Art. 1113 Intervento nella divisione e opposizioni
- Art. 1114 Divisione in natura
- Art. 1115 Obbligazioni solidali dei partecipanti
- Art. 1116 Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria
- Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
1. il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2. i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Art. 61 disp. Att. c.c. – Art. 61 disp. Att. c.c.
Art. 1136 II comma c.c. – Art. 1136 V comma c.c.
- Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
Art. 1101 c.c. – Art. 1104 c.c. – Art.1117 c.c. – Art.1138 c.c. – Artt. 68 e 69 disp. Att. c.c.
- Art. 1119 Indivisibilità
Art. 1117 c.c. – Art. 1138 ultimo comma c.c.
- Art. 1120 Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condominio.
Art. 1102 c.c. – Art. 1108 c.c. – Art.1136 V comma c.c.
- Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie
- Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune
Art. 1102 c.c. – Art. 1138 u.c., c.c.
- Art. 1123 Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carica del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Art. 63, 68, 69 disp. Att. c.c. (vedi artt. 1130 e 1138 c.c.)
Art. 1104, 1110, 1118, 1124-1126, 1138 c.c.
- Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano del suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Art. 1123 c.c. – Art. 68 e 69 disp. Att.. c.c.
- Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art. 1104 e segg. c.c. – Art. 1123 c.c.
- Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle ripartizioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
- Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Art. 885 c.c. – Art. 1120 c.c.
- Art. 1128 Perimento parziale o totale dell'edificio
Art. 1136 II, IV e V comma c.c. – Art. 2932 c.c.
- Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dell'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dall’Art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
Art. 64 disp. Att. c.c. – Art. 71 disp. Att. c.c.
Art. 1105, 1106, 1131 u.c., 1135 I comma, 1136 II e IV comma, 1138 c.c.
- Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore deve:1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione .
Art. 63 disp. Att. c.c. – Art. 70 disp. Att. c.c.
Art. 1131 I comma c.c. – Art. 1135 II comma c.c.
- Art. 1131 Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabile dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dell'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 65 disp. Att. c.c.
- Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Art. 1136 IV comma c.c. – Art. 1138 IV comma c.c.
- Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.
Art. 1130 c.c. – Art. 1137 c.c.
- Art. 1134 Spese fatte dal condomino
Il condominio che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
- Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Art. 1105, 1108 IV comma, 1120, 1121, 1123, 1128 II comma, 1129 I comma, 1131 I comma, 1132 I comma, 1133, 1136 IV comma, 1138 III comma c.c.
- Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quella della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministrazione o le liti attivi e passive relative a mantenere che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni prevista dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
Art. 66 disp. Att. c.c. - Art. 67 disp. Att. c.c. -
Art. 72 disp. Att. c.c., 1137, 1138 IV comma, Art. 10 legge 27 luglio 1978 n.392 – Artt. 8 e 26 legge 9 gennaio 1991, n.10 - Art. 2 legge 9 gennaio 1989 n.13 - Art. 9 legge 24 marzo 1989 n.122
- Art. 1137 Impugnazione delle delibere dell'assemblea
Art. 1109 c.c. – Art. 1136 c.c. – Art. 1138 IV comma c.c.
- Art. 1138 Regolamento del condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni, e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, e 1137.
Art. 68 disp. Att. c.c. – Art. 69 disp. Att. c.c.
Art. 1118, Art. 70, 71, 72, disp. Att. c.c. – Art. 155 disp. Trans. c.c.
- Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
- Art. 1334 Efficacia degli atti unilaterali
- Art. 1350 Atti che devono farsi per iscritto
Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità:1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell'enfiteuta;3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;;5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;7) i contratti di anticresi;8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni;9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie, salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato;11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti;13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.
- Art. 1392 Forma della procura
- Art. 2643 Atti soggetti a trascrizione
Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta;3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;6) i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;7) agli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccedeva i nove anni o è indeterminata;11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal numero precedente;12) i contratti di anticresi;13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
Capo I - Disposizioni di attuazione Sezione III - Disposizioni relative al Libro III
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidamente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condominio moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 del codice di procedura civile. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima dalla data fissata per l'adunanza.
Ogni condominio può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.
Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126, e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condominio, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Capo II - Disposizioni transitorie Sezione III - Disposizioni relative al Libro III
Le disposizioni concernenti la revisione dei regolamenti di condominio e la trascrizione di essi si applicano anche ai regolamenti formati prima del 28 ottobre 1941.Cessano di avere effetto le disposizioni dei regolamenti di condominio che siano contrarie alle norme richiamate nell'ultimo comma dell'art. 1138 del codice e nell'art. 72 di queste disposizioni.
I condomini costituiti in forma di società cooperativa possono conservare tale forma di amministrazione. Ai rapporti di condominio negli edifici di cooperative edilizie le quali godono del contributo dello Stato nel pagamento degli interessi sui mutui si applicano le disposizioni delle leggi speciali.

References: Art. 1334
 Art. 155
 Art. 1100
 Art. 1350
 Art. 1139
 Art. 1101
 Art. 1102

Art. 1108
 Art. 1120
 Art. 1164
 Art. 1139
 Art. 1103
 Art. 1104
 Art. 1105

Art. 374
 Art. 1109
 Art. 1073
 Art. 1136
 Art. 1106

Art. 1105
 Art. 1107
 Art. 1108
 Art. 1129
 Art. 1130
 Art. 1131
 Art. 1138
 Art. 1107

Art. 1105
 Art. 1106
 Art. 1108

Art. 1102
 Art. 1105
 Art. 1106
 Art. 1109
 Art. 1120
 Art. 1350
 Art. 1572
 Art. 262
 Art. 872
 Art. 1109

Art. 1105
 Art. 1107
 Art.1108
 Art.1136
 Art. 1137
 Art. 1110
 Art. 1111
 Art. 1112
 Art. 1113
 Art. 1114
 Art. 1115
 Art. 1116
 Art. 1117

Art. 61
 Art. 61

Art. 1136
 Art. 1136
 Art. 1118

Art. 1101
 Art. 1104
 Art.1117
 Art.1138
 Art. 1119

Art. 1117
 Art. 1138
 Art. 1120

Art. 1102
 Art. 1108
 Art.1136
 Art. 1121
 Art. 1122

Art. 1102
 Art. 1138
 Art. 1123

Art. 63

Art. 1104
 Art. 1124

Art. 1123
 Art. 68
 Art. 1125

Art. 1104
 Art. 1123
 Art. 1126
 Art. 1127

Art. 885
 Art. 1120
 Art. 1128

Art. 1136
 Art. 2932
 Art. 1129

Art. 64
 Art. 71

Art. 1105
 Art. 1130

Art. 63
 Art. 70

Art. 1131
 Art. 1135
 Art. 1131

Art. 65
 Art. 1132

Art. 1136
 Art. 1138
 Art. 1133

Art. 1130
 Art. 1137
 Art. 1134
 Art. 1135

Art. 1105
 Art. 1136

Art. 66
 Art. 67

Art. 72
 Art. 10
 Art. 2
 Art. 9
 Art. 1137

Art. 1109
 Art. 1136
 Art. 1138
 Art. 1138

Art. 68
 Art. 69

Art. 1118
 Art. 70
 Art. 155
 Art. 1139
 Art. 1334
 Art. 1350
 Art. 1392
 Art. 2643