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Timestamp: 2020-07-11 08:09:08+00:00

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¿Qué sistema o quién debe prevalecer?: ¿posesión o Registros Públicos? ¿el poseedor ad usucapionem o tercero de buena fe pública registral? | Andrés Vásquez - IUS 360
A nivel de urbe, ¿usted compraría un inmueble sin antes ver su estado posesorio o exigirle a su vendedor que acredite su posesión? ¿compraría a ciegas sin antes verificar si este inmueble se encuentra inscrita con una hipoteca? Debido al contexto que nos encontramos, en donde las reglas del juego favorecen a las mafias de tráfico de terrenos, la respuesta cae por su propio peso, ante el temor de ser víctimas de estafas inmobiliarias.
La última Comisión Reformadora del Código Civil (CC) que abordó el conflicto fue aquella presidida por nuestro célebre jurista Dr. Jorge Avendaño Valdez. En ese entonces (2011), se propuso la modificación del art. 952 CC en el sentido que la usucapión no prevalecería –en todos los casos– frente al tercero de buena fe registral[1]. De haberse promulgado dicha propuesta se habría creado, al menos, “seguridad jurídica” para nuestros jueces y justiciables, tal como sucedió con el VII Pleno Casatorio al zanjar el conflicto de propiedad no inscrita versus embargo inscrito.
Nuestra postura se enfoca a que no abogamos por una solución extrema (pro posesión o registro). Primero, porque estos dos sistemas de publicidad se complementan para determinar el alcance de la buena fe (diligencia), tanto para el usucapiente como para el tercero de buena fe registral; segundo, se debe verificar la naturaleza de los derechos en conflicto, pues si bien, por un lado, siempre será propiedad (usucapión), por el otro, podría ser un usufructuario, superficiario, acreedor hipotecario, entre otros; finalmente, se debe analizar en qué momento del conflicto nos encontramos, si fue antes, durante o después de que se consumará la usucapión. Estos dos últimos criterios, determinarían si estamos frente a un real conflicto de usucapión versus tercero de buena fe registral.
Extensión de la “buena fe”: ¿posesión o Registros Públicos?
Se postulaba que para la configuración de la buena fe del art. 2014 CC[2] bastaba con haber revisado la información registral que consta en los asientos y títulos archivados de la partida electrónica donde consta inscrito el inmueble, y de no mediar alguna inexactitud que haga concluir que se está tratando con un titular a non domino, el tercero de buena fe registral mantiene su adquisición por haber confiado en la publicidad que proporciona la data registral. De eso modo, se está priorizando la maximización de la riqueza ya que estos representaban el dinamismo del tráfico inmobiliario.
Lo afirmado solo funciona en un sistema registral que hace coincidir su publicidad registral con la realidad o verdad oficial, sin excepciones. No es nuestro caso. Nuestro sistema de publicidad registral es defectuoso e inexacto. A razón se dice que los asientos registrales se “presumen” exactos y válidos (principio de legitimación); es decir, esta presunción es iuris tantum. Por lo que, la mínima diligencia del que busca ampararse en el art. 2014 CC debe ir más allá y no quedarse en una media verdad oficial.
No obstante, con ello no queremos concluir que la posesión se encuentra en mejor situación. “La posesión solo publicita una apariencia de titularidad sobre algún derecho sobre el bien, más no la titularidad en sí. Podríamos estar pues ante un poseedor ilegítimo, que ejerce de hecho alguno de los “poderes inherentes a la propiedad”. En ese caso se estaría protegiendo la apariencia del derecho, más no el derecho en sí. De eso se trata la posesión, de darle cobertura jurídica a la apariencia” (Mejorada y Loayza, 2012, p. 146).
Por ello consideramos que “la buena fe” se nutre en el tercero al constatar ambos sistemas de publicidad (de no hacerlo, ello no equivale prima facie a adquirente de “mala fe”). Así lo viene entendiendo nuestra Corte Suprema: “… un comprador diligente no solo intenta conocer quién ocupa el inmueble que pretende adquirir, sino a título de qué lo ocupan” (Casación N° 1589-2016, Lima Norte), o “… la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo, pues en aplicación de lo dispuesto en el artículo 912 del CC, al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario” (Casación 3187-2013, Cajamarca).
Y no solo se debe reducir a compraventas. Pese a que la hipoteca no involucra a su titular un uso o disfrute del bien, en el otorgamiento de créditos hipotecarios uno de las etapas es tasar el predio in situ, y con ello, a su vez, se verifica si el titular registral viene poseyendo el predio. Entonces, ¿no le resulta más exigente verificar la posesión para un usufructuario o superficiario en donde la explotación del bien (uso y disfrute) es la razón de su celebración?
“De esta forma, no es que posesión y registro terminen siendo dos mecanismos confrontados, en los que haya que preferir siempre a uno sobre el otro […], sino por el contrario, ambos sistemas se complementan, se apoyan mutuamente. Se debe ponderar sin dogmas de por medio y sin presunciones absolutas (que en realidad terminan siendo ficciones jurídicas) cuál de dichos sistemas de publicidad se aplicará cuando ambos concurran a un caso en concreto” (García y Arata, 2011, p. 142).
Supuesto de hecho en el art. 2014 CC: ¿adquisiciones originarias?
Es de común acuerdo que para que la protección del tercero de fe pública registral sea efectiva, deben concurrir los siguientes requisitos: “a) Adquisición válida a título oneroso (elemento negocial). b) Confianza en el Registro (elemento de regularidad en la cadena de transmisiones). c) Buena fe (elemento subjetivo). d) No debe constar en el Registro las causales de nulidad o ineficacia (elemento objetivo). e) Inscripción de su propio título (elemento de cierre)” (Gonzales, 2008, p. 227).
El debate está en su elemento negocial, ¿las adquisiciones originarias calzan dentro del supuesto de hecho regulado en el art. 2014 CC? En sentido negativo, “el tercero que se ampara en la fe pública es protegido contra ineficacias contractuales en el título del transmitente, pero en la usucapión no hay transmisión, ni patologías contractuales, ni contrato; razones por las que fácilmente se deduce que dicha norma no regula el conflicto entre usucapiente y tercero inscrito…” (Gordillo, 2010, pp. CXXXVII – CXXXVIII). En sentido positivo, “… en caso de que se diera preferencia a la usucapión sobre el derecho del tercer adquirente protegido, se estaría introduciendo una nueva excepción al principio de fe pública pues dicha preferencia no resultaría de la nulidad del negocio jurídico por causa que constara en el Registro y que, dado que esta excepción no aparece expresamente sancionada en ninguna ley, rige la regla general de su interpretación restrictiva y falta de presunción” (Encarnación, 2010, p. 9).
Por nuestra parte, nos acogemos a lo último señalado, pero reforzándolo con dos argumentos: (i) el antecedente histórico del art. 2014 CC y (ii) la interpretación concordante con el segundo párrafo del art. 952 CC. Respecto al primero, nuestra Exposición de Motivos señala expresamente que el art. 2014 CC tiene su fuente de inspiración en el art. 34 de la Ley Hipotecaria Española de 1946 (LH)[3]. El cual se debe entenderse conjuntamente con su posterior art. 36 LH, el cual sí analiza el conflicto en estudio: prevalecerá la usucapión ya ganada antes de que el tercero adquirente hubiese inscrito su adquisición, asimismo, prevalecerá la usucapión que pueda ganarse dentro del año siguiente a la inscripción del tercero. Respecto a lo segundo, con la última modificación del art. 2014 CC se ha ampliado los supuestos de ineficacias contractuales en el título del transmitente, se habla de “cancelar”, término utilizado en segundo párrafo del art. 952 CC al señalarse que “la sentencia que accede la petición es título (…) para “cancelar” el asiento en favor del antiguo dueño”.
Momentos distintos de conflicto entre la usucapión y el tercero de fe pública registral
4.1. “Antes” del inicio del cómputo de la usucapión
En el año 2001, “A” otorga una hipoteca a “B” por 20 años sobre su predio “X”. Su hipoteca de “B” se inscribe (vencería en el año 2021). Desde el año 2002, “C” entra en posesión ininterrumpida sobre el predio “X”. En el año 2013, “C” interpone una demanda de prescripción adquisitiva contra “A” y “B” con la finalidad que frente a “A” se le declare propietario del predio “X”, y frente a “B” se cancele su hipoteca. ¿Quién debe prevalecer? ¿C”, el adquirente por prescripción adquisitiva (una situación preconstituida) o “B”, el hipotecario que sustenta su adquisición en la confianza depositada en Registros Públicos?
Consideramos por dos razones que se debe declarar como nuevo propietario a “C”, pero este debe soportar la hipoteca a favor de “B”: (i) “C” estaba en la posibilidad de conocer que “B” tenía inscrito un derecho mucho antes que comience su posesión (art. 2012 CC); y, (ii) no se le puede cuestionar una falta de diligencia en “B” (buena fe), pues en el momento de la constitución de su derecho “C” aún no poseía, la titularidad registral de “A” coincidía con su situación posesoria.
Aquí, podría invocarse los argumentos que las adquisiciones originarias prevalecen frente a las derivativas, y, por tanto, la usucapión levanta todo tipo de gravamen. Al respecto, por motivos de espacio, bastará por el momento señalar que dicho fundamento más que expresar nuestra realidad legislativa (lege lata), tienen la intención de proponer un cambio sustantivo de nuestras normas (lege ferenda), ya que no existe base normativa que nos haga concluir que la usucapión levanta todo tipo de gravamen. La solución no es afirmar que existe primacía de un derecho sobre otro, ambos merecen tutela, pero siempre habrá alguien que esté en mejores condiciones que el otro para evitar el conflicto.
4.2. “Durante” el plazo en que se consume la usucapión
Modifiquemos dos datos. “A” haya otorgado un derecho de superficie a favor de “B” por el plazo de 30 años. Y este se hubiera constituido durante el tiempo que “C” consumía su usucapión (dentro del año 2002 al 2013).
Durante el plazo en que se consumirá la usucapión, “C” no es propietario de nada. No ha cumplido con todos los requisitos que exige el art. 950 CC[4]. Bien podríamos estar en el último día para que se consuma la usucapión de “C”, y si en ese momento “A” realiza un acto de disposición o administración respecto del predio “X”, interrumpirá el plazo de “C”, tenga o no conocimiento “B” de dicha posesión de “C”. Podría resultarle más eficiente a “A” que “B” inicie las acciones judiciales para desalojar a “C”, sea por recurso, tiempo, plazo, etc.
En estos supuestos, no estaremos realmente entre un enfrentamiento entre usucapión y tercero de buena fe registral; podríamos recién estarlo en el caso que “B”, luego de la interrupción, permita el reinicio y consumación del plazo de usucapión al no haber ejercido el uso y disfrute que le concedía su derecho de superficie, en donde no podría alegar su prevalencia.
4.3. “Después” de que se ha consumado la usucapión
Este es el típico supuesto del conflicto. “A” propietario registral del predio “X. No obstante, la posesión es ejercida por “B” hace más de 10 años. En base a la información registral, “C” suscribe un contrato de compraventa con “A”, el cual se inscribe posteriormente.
Consideramos oportuno que el juez debe interpretar la buena fe en el mismo sentido que se relata en art. 36 LH. Prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que el predio estaba poseído de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente. No obstante, se debe valorar la naturaleza de los derechos en conflicto. Imaginemos que “A” hubiera suscrito con “C”, no una compraventa, una hipoteca. Aquí estaríamos frente a una hipoteca a non domino, que según el Sexto Pleno Casatorio la hipoteca constituida a non domino es nula, y ni siquiera se convalida en el supuesto de que, luego de la constitución, el constituyente adquiere la propiedad del inmueble o el verdadero propietario lo suceda a título universal. Es decir, no estaríamos frente a un tercero que se pueda amparar en el art. 2014 CC.
Una adecuada valoración debe estar, sin perjuicio de las circunstancias trascendentes que rodee cada caso en concreto, dirigida a entender que estos dos sistemas de publicidad se deben complementar. Así, la exigencia de la “buena fe”, en principio, se debe ampliar a ambos sistemas, tanto para el usucapiente como para el tercero que busque amparar en la buena fe registral. Y, al mismo tiempo, analizar en qué momento del conflicto nos encontramos, y la naturaleza de los derechos en conflicto. Con ello, se determinaría si estamos frente un verdadero conflicto entre usucapión y tercero de buena fe registral, y, de ser así, pasar luego al análisis del alcance de la buena fe de ambas partes.
Arata, M., & García, G. (2011). La prescripción adquisitiva contra Tábulas versus la protección al tercero registral: reflexiones en torno a un proyecto de reforma. Themis (60).
Gonzales, G. (2008). Introducción al Derecho Registral y Notarial (Segunda Ed.). Lima: Jurista Editores.
Gordillo, A. (2010). El Principio de Fe Pública Registral. Número 3. Lima: Jurista Editores.
Loayza, F., & Mejorada, M. (2012). ¿Registrar es poseer? Un vistazo desde el fundamento de la posesión. Revista IUS ET VERITAS.
Roca, E. (2010). La usucapión contra tábulas: una visión general. Disponible en: http://www.cinder.info/wpcontent/uploads/file/DocumentosPeru/Encarna%20Roca%20_%20USUCAPACI%C3%93N%20CONTRA%20TABULAS.pdf
[1] Artículo 952.- Del Proyecto de Reformas al Libro de Derechos Reales.- Declaración judicial de prescripción adquisitiva.
No puede hacerse valer la prescripción adquisitiva contra el adquirente de buena fe que se acoge a lo dispuesto en el artículo 2014.
[2] Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelve el del otorgante por virtud de causas que no constan en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustenta. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro
[3] Exposición de Motivos Oficial del Código Civil Registros Públicos (Artículos 2008 a 2045 del Código Civil), publicado el 19.11.1990 en el diario oficial El Peruano. Respecto al art. 2014 se señaló: “El artículo en paralelo a este en el Código de 1936 es el 1052o, y su fuente de inspiración esta constituida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria Española del año 1946”.
[4] Artículo 950.- La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.
*Bachiller de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Miembro principal del taller de Derecho Civil “José León Barandiarán” de la misma casa de estudios. Actualmente, labora como Asistente legal en la Dirección General de Saneamiento de la Propiedad Agraria y Catastro Rural del Ministerio de Agricultura y Riego.
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References: artículo 912
 Artículo 952
 artículo 2014
 Artículo 2014
 artículo 34
 Artículo 950