Source: https://www.nkcr.cz/casopis-ad-notam/detail/39_649-pravni-vztahy-mezi-vlastnikem-pozemku-a-vlastnikem-stavby
Timestamp: 2019-12-16 00:07:39+00:00

Document:
Právní vztahy mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby
Úvodní strana Časopis Ad Notam Právní vztahy mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby
Právní vztahy mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby zřízené na cizím pozemku před 1. 1. 2014 na základě časově neomezeného práva mít na cizím pozemku stavbu, které později zaniklo (zejména v důsledku změny právní úpravy), nelze posuzovat analogicky podle § 135c obč. zák. ani podle § 1084 až 1086 o. z.; to platí i pro stavbu zřízenou v té době na vlastním pozemku, jestliže vlastnické právo vlastníka stavby k pozemku později zaniklo.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 6. 2017, sp. zn. 22 Cdo 828/2017
Okresní soud v Kolíně („soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 5. 4. 2016, č. j. 12 C 449/2015-81, zamítl žalobu, aby pozemky st. parc. č. 125/11, 125/12, 126, 130 a zastavěná část pozemků parc. č. 353/6 a 393/56 v k. ú. K. byly přikázány za náhradu do vlastnictví žalobce a aby žalobce byl povinen zaplatit žalovaným náhradu ve výši 158 158 Kč (výrok I.). Výrokem pod bodem II. soud uložil žalobci povinnost zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení.
Spor byl vyvolán odlišným vlastnictvím stavby a pozemku. Stavba na předmětných pozemcích je ve vlastnictví žalobce; nabyl ji koupí v roce 1997 od původního vlastníka, bývalého Zemědělského družstva Podlipan se sídlem ve V. Stavbu (bývalého kravína a dalších objektů tvořících jeho součást) zřídil původní vlastník (zemědělské družstvo) v letech 1967–1972 jako stavbu oprávněnou. V současné době je v budově a na pozemcích provozována autoopravna. Žalovaní jsou spoluvlastníky předmětných pozemků, které nabyli jako restituenti na základě zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku (zákon o půdě). Žalobce odmítl s vlastníky pozemků uzavřít nájemní smlouvu a nesvědčí mu ani žádný jiný titul opravňující ho k užívání pozemků; domáhá se proto přikázání pozemků do vlastnictví podle § 1086 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“).
Soud prvního stupně uvedl, že § 1086 o. z. se týká jen neoprávněné stavby, a proto jej nelze v dané věci aplikovat; šlo o stavbu původně oprávněnou. Přikázání pozemku žalobci by navíc bylo zcela v rozporu s dobrými mravy; stavby na předmětných pozemcích byly předmětem několikaletého sporu o vydání majetkového podílu žalovaným povinnou osobou – zemědělským družstvem, které je před ukončením sporu prodalo žalobci, čímž zapříčinilo současnou situaci odlišného vlastnictví stavby a pozemků. Žalobce kupoval nemovitosti s vědomím, že není vlastníkem pozemků.
Odvolací soud uvedl, že právní poměry k nikoliv neoprávněné stavbě na cizím pozemku, vzniklé před účinností občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., jsou upraveny v § 3055 přechodných a závěrečných ustanovení o. z. Podle tohoto ustanovení zůstává zachováno oddělené vlastnictví stavby a pozemku a vlastník stavby i vlastník pozemku mají podle § 3056 o. z. vzájemné předkupní právo. Pro oprávněné stavby vzniklé za účinnosti předchozího občanského zákoníku jsou nepoužitelná ustanovení nového občanského zákoníku o vypořádání neoprávněné stavby a není možná ani přímá aplikace § 1086 řešícího situaci, kdy vlastník o zřizování neoprávněné stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal. Na danou věc nelze použít ani úpravu v § 135c občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (dále jen „obč. zák.“), podle níž by bylo možné vypořádání pouze stavbu neoprávněnou, a o takovou stavbu v dané věci nejde. Odvolací soud odkázal na závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 4461/2015.
Dovolatel předkládá k posouzení otázku, zda má být mechanismus vypořádání odlišného vlastnictví stavby a pozemku podle § 1086 o. z. aplikován i na vypořádání staveb oprávněných, ležících na pozemku, který nepatří vlastníku stavby. Poukazuje na údajnou mezeru v právní úpravě v předchozím občanském zákoníku, který výslovně upravoval v § 135c pouze uspořádání poměrů mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem neoprávněné stavby, a nezabýval se vztahem mezi vlastníkem pozemku a odlišným vlastníkem oprávněné stavby. Vlastníci oprávněných staveb byli za účinnosti dřívější právní úpravy v horším postavení než vlastníci staveb neoprávněných. Dovolatel má za to, že vypořádání odlišného vlastnictví oprávněné stavby a pozemku lze řešit za splnění dalších podmínek podle § 1086 o. z. V uvedeném ustanovení byl odkaz na ne­oprávněnou stavbu odstraněn a závěr, že toto ustanovení dopadá pouze na neoprávněnou stavbu, nemá žádnou oporu v textu zákona a nelze k němu dospět žádnou z výkladových metod. V konečném důsledku by znevýhodnění vlastníka oprávněné stavby bylo diskriminační, a tedy protiústavní.
Klade též právní otázku, jakým způsobem lze vypořádat oprávněnou stavbu vzniklou za účinnosti občanského zákoníku 40/1964 Sb. Je si vědom judikaturního řešení ne­oprávněné stavby vzniklé před účinností občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. podle dosavadní právní úpravy v § 135c občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., které se promítlo např. do rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4461/2015. Toto rozhodnutí řeší pouze konflikt mezi § 3055 a 1084 o. z. Domnívá se však, že nic nebrání tomu, aby se vlastník oprávněné stavby, která v době svého zřízení byla samostatnou věcí a je jí i nadále ve smyslu § 3055 o. z., domáhal postupu podle § 1086 o. z., tedy aby soud za splnění specifických podmínek uvedeného ustanovení vydal konstitutivní rozhodnutí a přikázal vlastnictví pozemku za obvyklou cenu do vlastnictví vlastníka (zřizovatele) stavby. Dovolatel odkazuje na údajné řešení identické otázky v rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2392/99, podle kterého vypořádání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku, na němž je stavba umístěna, probíhá podle právní úpravy platné v době rozhodování soudu, i na další rozhodnutí Nejvyššího soudu. Z uvedených důvodů navrhuje, aby dovolací soud změnil rozhodnutí odvolacího soudu tak, že žalobě vyhoví, případně aby rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a spolu s ním i rozhodnutí soudu prvního stupně a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Právní předchůdce žalobce – zemědělské družstvo – zřídilo v době účinnosti občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. oprávněnou stavbu na pozemcích, které byly později vydány v restituci žalovaným; stavba se tak ocitla na pozemcích žalovaných a žalobci, který ji za tohoto stavu koupil, nesvědčí žádný právní titul opravňující jej mít na cizím pozemku stavbu. Jde o posouzení otázky právního režimu vzájemného vztahu vlastníka stavby a vlastníka pozemku za účinnosti občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.; protože dovolací soud se touto otázkou ze všech hledisek uvedených v dovolání dosud nezabýval, je dovolání přípustné.
Dovolatel sice tvrdí, že právní otázka, pro kterou má být dovolání přípustné, je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, konkrétní případy však neuvádí a dovolacímu soudu nejsou známy. Má-li na mysli rozdíly v judikatuře k občanským zákoníkům č. 40/1964 Sb. a 89/2012 Sb. vyvolané opuštěním zásady „superficies solo cedit“, odkazuje se na to, co je uvedeno níže.
Občanský zákoník v § 1084 a násl. upravuje osud staveb na cizím pozemku, zřízených oprávněně či bez právního důvodu. Přestože neužívá pojem „neoprávněná stavba“, lze jej i nadále (v poměrech občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.) užívat pro stavby, které někdo zřídil na cizím pozemku, ačkoliv k tomu neměl soukromoprávní oprávnění. Dodává se, že právní režim staveb zřízených neoprávněně na pozemcích více vlastníků či spoluvlastníků, ať již splňují kritéria přestavku (§ 1087 o. z.), či nikoliv, není totožný s režimem stavby, která celá stojí na jediném cizím pozemku, jako je tomu i v dané věci.
Zákonodárce si byl vědom, že i po 1. 1. 2014 budou existovat dříve postavené stavby stojící na cizích pozemcích, a tuto situace řešil „v zásadě“ zřízením vzájemného předkupního práva k pozemku a ke stavbě; zjevně tedy neměl v úmyslu řešit tento stav konstitutivními rozhodnutími soudu, měnícími vlastnické poměry.
K právnímu režimu neoprávněných staveb, zřízených před 1. 1. 2014, a k možnosti analogické aplikace ustanovení o neo­právněné stavbě na vypořádání vztahu mezi vlastníkem původně oprávněné stavby, jehož právo mít na cizím pozemku stavbu zaniklo, a vlastníkem zastavěného pozemku:
Pro posouzení otázky, zda lze na danou věc aplikovat § 1086 o. z. řešící speciální případ neoprávněné stavby, je důležitá i odpověď na otázku, jaký je právní režim staveb zřízených na základě práva, které později zaniklo, na cizím pozemku před 1. 1. 2014, včetně posouzení možnosti aplikovat na režim těchto staveb ustanovení o neoprávněné stavbě analogicky (§ 10 odst. 1 o. z.). K této otázce se vyslovilo již usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 9. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1070/2016, na jehož závěry lze odkázat. K věci se dále uvádí:
Na stavby zřízené před 1. 1. 2014 (s výjimkou přestavku – § 1087 o. z.) proto nejsou použitelná ustanovení nového občanského zákoníku o vypořádání neoprávněné stavby (tj. stavby na cizím pozemku, k jejímuž zřízení nepříslušel stavebníkovi soukromoprávní titul a která je podle své povahy součástí pozemku – § 506 odst. 1 o. z.), neboť ta vycházejí z opačného přístupu; zatímco podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. byl vlastníkem stavby stavebník, vlastníkem neoprávněné stavby zřízené za platnosti nového zákoníku se stává ze zákona vlastník pozemku, takže pokud by se měl stát vlastníkem stavebník, musel by mu ji soud i se zastavěným pozemkem jako jeho součást přikázat. Na stávající stavby nelze užít ani pravidlo platné v případech, kdy vlastník pozemku o zřizování neoprávněné stavby věděl, avšak bez zbytečného odkladu ji nezakázal. Je tedy zřejmé, že přímá aplikace § 1084 a násl. nepřichází do úvahy (shodně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 22 Cdo 1828/2012).
Proto vypořádání neoprávněných staveb zřízených před nabytím účinnosti občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. se provádí podle dosavadních předpisů (§ 135c obč. zák.). Aplikace ustanovení o stavbě na cizím pozemku (§ 1084 a násl. o. z.) na stavby zřízené před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku (1. 1. 2014) je vyloučena již proto, že by šlo o nepřípustnou retroaktivitu (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4461/2015). Pro úplnost se uvádí, že jde-li o přestavek, pak s ohledem na znění § 3059 věty druhé o. z. lze i na případy vzniklé před 1. 1. 2014 aplikovat § 1087 (k tomu viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4572/2015; k přestavku a stavbám na více pozemcích viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2017. sp. zn. 22 Cdo 5780/2016).
Soudní praxe při posuzování (v době jejich vzniku oprávněných) staveb na cizím pozemku, zřízených do 1. 1. 2014 na základě časově neomezeného práva mít na pozemku stavbu, které později (po zřízení stavby) zaniklo a na které se proto nevztahuje úprava vypořádání neoprávněné stavby (§ 135c obč. zák.), vychází z toho, že jde o konkurenci dvou rovnocenných vlastnických práv – ke stavbě a k pozemku. Zákon neumožňuje dát právu vlastníka pozemku přednost před právem vlastníka stavby; to ovšem platí i obráceně – vlastník stavby nemá přednost před vlastníkem pozemku (k tomu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 7. 2009, sp. zn. 22 Cdo 162/2007).
V rozsudku ze dne 2. 7. 2009, sp. zn. 22 Cdo 162/2007, dovolací soud dále vyložil, že v řízení o odstranění původně oprávněné stavby nelze zřídit ve prospěch stavebníka časově neomezené právo odpovídající věcnému břemenu, neboť analogická aplikace § 135c odst. 3 obč. zák. není použitelná na jiné stavby než neoprávněné (k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 6. 2010, sp. zn. 22 Cdo 1654/2009, nebo usnesení ze dne 28. 1. 2014, sp. zn. 22 Cdo 3700/2013). Tento právní názor vychází (pro vztahy, které se řídí občanským zákoníkem č. 40/1964 Sb.) z úvahy, že rozhodnutí o vypořádání neoprávněné stavby je rozhodnutím konstitutivním, neboť se jím zřizuje či mění hmotněprávní vztah mezi účastníky. Konstitutivní soudní rozhodnutí však nelze vydávat na základě analogické aplikace ustanovení občanského zákoníku. Konstitutivní rozhodnutí nedeklaruje již existující práva a povinnosti, ale zasahuje do hmotněprávní sféry účastníků tak, že zakládá, mění nebo ruší subjektivní práva a povinnosti. K takovému zásahu je třeba výslovného ustanovení zákona, který výjimečně dovoluje soudu z podnětu žalobce zasáhnout do soukromých práv a povinností. Takto ovšem nelze zasahovat do práv účastníků podle analogického použití zákona; v případě vlastnického práva by takový postup byl v rozporu i s čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod. Nejvyšší soud v této souvislosti opakovaně vyslovil, že v jiných případech, než které jsou upraveny v zákoně, nemůže soud svým rozsudkem zřídit věcné břemeno, a to ani tehdy, kdy by se z okolností případu jevilo zřízení věcného břemene nutným východiskem k jeho řešení (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 1989, sp. zn. 3 Cz 4/89, publikovaný pod č. 47/1991 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
I v případě hypotetické úvahy o analogické aplikaci norem upravujících vypořádání neoprávněné stavby, by muselo jít o použití § 135c obč. zák., nikoliv o § 1084 a násl. o. z. Nicméně § 1084–§1086 o. z. nelze aplikovat na stavby zřízené před 1. 1. 2014, a již proto je nelze použít na právní vztahy účastníků v této věci. Z důvodů uvedených shora pak není možná ani analogická aplikace § 135c obč. zák.
Právní vztahy mezi vlastníkem stavby zřízené celé na cizím pozemku před 1. 1. 2014 na základě časově neomezeného práva mít na cizím pozemku stavbu, které později zaniklo (zejména v důsledku změny právní úpravy), nelze posuzovat analogicky podle § 135c obč. zák. ani podle § 1084–1086 o. z.; to platí i pro stavbu zřízenou v té době na vlastním pozemku, jestliže vlastnické právo vlastníka stavby k pozemku později zaniklo.
Z uvedeného je zřejmé, že rozhodnutí odvolacího soudu je věcně správné. Proto nezbylo než dovolání zamítnout [§ 243d písm. a) o. s. ř.].

References: § 135
 § 1084
 soud 
 soud 
 zákona č. 229
 § 1086

Soud 
 § 1086
 soud 
 § 3055
 § 3056
 § 1086
 § 135
 soud 
 § 1086
 § 135
 § 1086
 § 135
 § 3055
 § 3055
 § 1086
 soud 
 soud 
 soud 
 § 1084
 § 1086
 § 1087
 § 506
 soud 
 § 1084
 § 3059
 § 1087
 soud 
 § 135
 čl. 11
 soud 
 soud 
 § 135
 § 1084
 § 1084
 § 135
 § 135
 § 1084