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I contratti di rent to buy - PDF
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1 Paolo Tonalini Notaio I contratti di rent to buy ANCE Associazione Nazionale Costruttori Edili di Pavia Relazione al Seminario del 3 marzo 2015 NOTAIO PAOLO TONALINI STRADELLA (PV) Via Dallagiovanna 16 Tel PAVIA Viale Cesare Battisti 17 Tel Seguici sul sito: tonalini.it oppure su Scarica la nostra App Notaio Tonalini
3 Tutte le sfumature del rent to buy I contratti di rent to buy, ispirati all istituto più tradizionale dell affitto con riscatto, si sono diffusi negli ultimi anni per venire incontro all esigenza, sempre più estesa, di consentire la compravendita di beni immobili anche in situazioni in cui non è possibile, per l acquirente, ottenere un finanziamento bancario. In mancanza di una normativa specifica, la prassi aveva creato diverse forme di contratti, caratterizzate da un differente grado di tutela delle parti, in conformità agli accordi intervenuti tra i contraenti. Oggi il legislatore ha introdotto nel nostro ordinamento la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, predisponendo le opportune tutele per le parti contraenti, e facilitando la diffusione di questi schemi contrattuali. Oggi, dunque, con il termine rent to buy si intende comunemente la nuova forma contrattuale tipica introdotta dal legislatore (art. 23, primo comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, cosiddetto decreto Sblocca Italia, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164). Si tratta, pertanto, di un contratto di concessione di godimento, simile alla locazione, che prevede il diritto del conduttore di acquistare la proprietà dell immobile a una determinata scadenza. All intero di questo ampio schema contrattuale, è consentito alle parti di regolare in modo diverso il loro rapporto, soprattutto in relazione alla ripartizione del versamento periodico tra canone per il godimento e anticipo sul corrispettivo previsto per il futuro (ed eventuale) acquisto. Rimane possibile, però, utilizzare altre forme contrattuali, che consentono di raggiungere un risultato simile ma differente. E ancora ammesso, dunque, l utilizzo della forma del contratto preliminare di compravendita (trascritto nei registri immobiliari) con consegna anticipata dell immobile e pagamento rateale dell acconto o della caparra, che si differenzia dal rent to buy essenzialmente per la previsione di un obbligo di acquisto, anziché di una semplice facoltà, e viene correntemente definito con il termine help to buy. E anche possibile stipulare una compravendita a rate soggetta alla condizione risolutiva del mancato pagamento del prezzo, caratterizzata da un immediato trasferimento della proprietà dell immobile a fronte di un pagamento rateale, garantito dalla previsione di una condizione risolutiva che comporta il ritrasferimento della proprietà in capo al venditore, in caso di inadempimento da parte dell acquirente. Questa forma contrattuale è attualmente nota anche come buy to rent. Oggi, pertanto, abbiamo a disposizione tre diversi strumenti che possiamo utilizzare per gestire un rapporto tra venditore e acquirente caratterizzato dal pagamento rateale del prezzo, dilazionato in più anni: - rent to buy - help to buy - buy to rent Ciascuno di questi contratti presenta le sue peculiari caratteristiche, ed è soggetto a una normativa differente, quindi gli operatori possono scegliere quale adottare, in base alle proprie esigenze specifiche. La disciplina normativa del rent to buy La legge dispone che i contratti che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti nei registri immobiliari. 3
4 Più precisamente: I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell articolo bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. (art. 23, primo comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164). Nei contratti di rent to buy è dunque previsto il pagamento di un canone periodico, di cui una parte rappresenta il corrispettivo del godimento dell immobile, come avviene nei contratti di locazione o di affitto, e una parte rappresenta un acconto sul prezzo della futura eventuale compravendita immobiliare. Il conduttore ha il diritto di acquistare la proprietà dell immobile a una determinata scadenza, ma non è obbligato a farlo. Questo diritto è simile al diritto di opzione, ma se ne differenzia perché, per espressa disposizione di legge, l esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore non comporta il perfezionamento del contratto di compravendita ai sensi dell art del codice civile, ma determina in capo alle parti l obbligo, rispettivamente, di alienare e di acquistare il bene, con conseguente possibilità, per la parte adempiente, di rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, ai sensi dell'art del codice civile (art. 23, terzo comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164). Le parti possono concordare liberamente la periodicità (normalmente mensile) del pagamento del canone, il suo importo complessivo e la parte del canone che deve essere imputata a corrispettivo del trasferimento immobiliare, cioè che sarà imputata al prezzo stabilito per la futura cessione dell immobile. Le parti devono inoltre indicare nel contratto la parte dei canoni imputata a corrispettivo che deve essere restituita all acquirente in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto nel termine concordato (art. 23, comma 1-bis, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164). La trascrizione del rent to buy La legge prevede che, a tutela del conduttore, i contratti di rent to buy siano trascritti nei registri immobiliari, rinviando alla disciplina relativa alla trascrizione del contratto preliminare di compravendita (articolo 2645-bis codice civile), ma estendendo il termine triennale ivi previsto per arrivare a coprire tutta la durata del contratto concordata tra le parti, fino a dieci anni dalla data della stipula. La trascrizione nei registri immobiliari richiede che questi contratti siano stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. La trascrizione nei registri immobiliari produce l effetto di prenotare il futuro acquisto dell immobile. Dal momento della trascrizione nei registri immobiliari, infatti, il conduttore non corre più il rischio che l immobile sia venduto ad altri, che sia pignorato o che siano iscritte ipoteche, anche contro la volontà del concedente, per suoi debiti o pendenze fiscali (come, per esempio, l iscrizione di ipoteche da parte di Equitalia). La trascrizione nei registri immobiliari garantisce anche un privilegio speciale sull immobile per le somme dovute dal concedente al conduttore, quindi se per qualsiasi ragione non si arriva a stipulare il contratto di compravendita, il conduttore è garantito da un meccanismo simile all ipoteca (art bis del codice civile). Gli effetti della trascrizione del contratto di rent to buy cessano se entro un anno dalla data 4
5 convenuta dalle parti per la conclusione del contratto di compravendita e, in ogni caso, entro dieci anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto di compravendita. La trascrizione nei registri immobiliari consente inoltre l opponibilità ai terzi del contratto per il periodo in cui il godimento dell immobile è concesso al conduttore, grazie al rinvio alla norma che prevede la trascrizione dei contratti di locazione ultranovennali (articolo 2643, comma primo, numero 8, del codice civile). Per espressa disposizione legislativa, la trascrizione nei registri immobiliari è esclusa per i contratti di locazione finanziaria (leasing immobiliare). Soggetti e oggetto del rent to buy La legge non prevede particolari requisiti per le parti contraenti, che possono pertanto essere privati, imprese, professionisti o altro. Non sono previste limitazioni neppure per quanto riguarda la natura dell immobile, che può dunque essere un abitazione, un fabbricato non abitativo oppure un terreno. La vendita dal costruttore Se il contratto con cui viene concesso il godimento in funzione della successiva alienazione ha per oggetto un'abitazione, si applica, fin dal momento della concessione del godimento, il divieto di stipulare l atto prima di aver cancellato l ipoteca eventualmente gravante sull immobile, previsto nell ambito della normativa sulla vendita di immobili in corso di costruzione (art. 23, quarto comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164). Secondo la prima interpretazione, questo divieto si applica solo quando il concedente è l impresa costruttrice (o ristrutturatrice) dell immobile, e non ai contratti stipulati tra privati. Le norme sulla vendita di immobili in corso di costruzione obbligano a procedere alla cancellazione dell'ipoteca (o del pignoramento), o al frazionamento dell ipoteca, prima della stipula dell atto, e vietano espressamente al notaio di stipulare l'atto, in presenza di un'ipoteca (o di un pignoramento), se non si è prima provveduto in tal senso (art. 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122). La legge richiede che prima della stipula dell atto sia sottoscritto l'atto notarile di assenso alla cancellazione dell'ipoteca, oppure, in caso di accollo da parte dell acquirente, l'atto di frazionamento del mutuo e dell'ipoteca, quindi non è possibile procedere alla vendita in presenza di una semplice dichiarazione di quietanza con cui la banca dichiara che il debito è stato estinto, e si impegna a rilasciare successivamente il consenso alla cancellazione formale dell'ipoteca. Per i fabbricati di nuova costruzione non è neppure possibile avvalersi della procedura di cancellazione automatica delle ipoteche. Il costruttore, dunque, deve essere in grado di ottenere, prima della stipula del contratto (anche pochi minuti prima, naturalmente) la cancellazione dell'ipoteca (o del pignoramento) dall'abitazione, oppure il frazionamento in quote del mutuo originario e della relativa ipoteca, se l'acquirente intende accollarsi il mutuo. 5
6 La regolamentazione del godimento Per il periodo in cui il godimento dell immobile è concesso al futuro acquirente, la legge dispone l applicazione delle norme del codice civile dettate in tema di usufrutto (articoli da 1002 a 1007 e articoli 1012 e 1013 del codice civile), in quanto compatibili, sia per quanto riguarda l inventario e la garanzia, sia per la ripartizione delle spese di manutenzione, sia con riferimento alle liti relative a pretese di terzi (art. 23, terzo comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164). Le spese e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell immobile sono dunque a carico del conduttore, come pure le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art del codice civile). Le riparazioni straordinarie sono a carico del concedente. La legge dispone che sono riparazioni straordinarie quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta (art del codice civile). Il conduttore deve però corrispondere al concedente, durante la durata del contratto, l'interesse sulle somme spese per le riparazioni straordinarie. Ricordiamo che la giurisprudenza ha precisato che gli artt e 1005 del codice civile si applicano anche alla ripartizione delle spese condominiali, pertanto il conduttore è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, mentre il concedente non vi è tenuto neppure in via sussidiaria (si veda, per esempio, Cass. 16 febbraio 2012, n. 2236; Cass. 14 dicembre 2011, n ; Cass. 28 agosto 2008, n ). Il diritto di voto nell assemblea di condominio spetta al conduttore nelle deliberazioni relative all ordinaria amministrazione e al godimento delle parti comuni e dei servizi comuni, mentre il concedente ha diritto di voto nelle deliberazioni relative a innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell edificio. Non è invece richiamato dalla normativa sul rent to buy l art del codice civile, pertanto durante la fase di godimento dell immobile le imposte che gravano sulla proprietà rimangono a carico del concedente. Il mancato acquisto dell immobile Come abbiamo visto, il conduttore non è obbligato ad acquistare l immobile, ma ha il diritto di acquistarlo entro un termine determinato. Nel caso in cui il conduttore non eserciti il diritto di acquistare l immobile, il contratto cessa di produrre effetti alla scadenza del termine in esso convenuto, e il conduttore deve riconsegnare l immobile al concedente nello stato in cui si trovava al momento della stipula del contratto, fatto salvo il normale deterioramento derivante dall uso. Il contratto vale come titolo esecutivo (art. 474 del codice di procedura civile) per il rilascio dell immobile nell ambito del procedimento di cui all art del codice civile. La legge prevede inoltre che le parti devono indicare nel contratto la parte dei canoni imputata a corrispettivo che deve essere restituita all acquirente in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto nel termine concordato (art. 23, comma 1-bis, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164). 6
7 La risoluzione per inadempimento Le parti sono libere di determinare il numero dei canoni il cui mancato pagamento (anche non consecutivo) da parte del conduttore comporta la risoluzione del contratto, purché non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo (art. 23, secondo comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164). In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto (art. 23, quinto comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164). In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, questo deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali (art. 23, quinto comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164). Il fallimento di una delle parti In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, e il contratto non è soggetto ad azione revocatoria (art. 23, sesto comma, del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164), se è stato concluso al giusto prezzo e ha per oggetto un immobile ad uso abitativo, destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado (art. dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267). In caso di fallimento del conduttore, l'esecuzione del contratto rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal contratto, a meno che il contratto abbia per oggetto un immobile a uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente, o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero un immobile a uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente. Se il curatore si scioglie dal contratto, il concedente ha diritto alla restituzione dell immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto (art. 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267). Le imposte sul rent to buy La disciplina fiscale del rent to buy è stata delineata dall Agenzia delle entrate nella circolare n. 4 del 19 febbraio L amministrazione finanziaria ritiene che il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore debba essere diversificato in considerazione della funzione per la quale la somma viene corrisposta (godimento dell immobile e acconto prezzo). La parte di canone imputata al godimento dell immobile è soggetta alle imposte previste per la locazione. La parte di canone imputata a corrispettivo di vendita dell immobile è invece soggetta alle imposte previste per l acconto nell ambito della compravendita. Dobbiamo dunque distinguere tra il concedente che opera nell esercizio di un attività d impresa, e il concedente privato, cioè che non agisce in regime di impresa. 7
8 Concedente impresa Abitazioni La parte del canone imputata al godimento dell immobile è esente da Iva (art. 10, comma 1, n. 8, del d.p.r. n. 633 del 1972) e soggetta all imposta di registro del 2%, ma il concedente, se è un impresa costruttrice o di ripristino, può esercitare l opzione per l imponibilità nell ambito del contratto di rent to buy, e in tal caso l imposta di registro si applica nella misura fissa di 67 euro, per le scritture private, oppure di 200 euro, per gli atti pubblici e le scritture private autenticate. Anche per quanto riguarda le imposte sul reddito e l Irap si applicano le norme dettate per i canoni di locazione. La parte del canone imputata a corrispettivo di vendita dell immobile è soggetta a Iva con le stesse aliquote previste per la futura compravendita, e pertanto all imposta di registro in misura fissa (200 euro). Il successivo trasferimento della proprietà dell immobile è soggetto alle ordinarie imposte previste per la compravendita immobiliare. In caso di mancato esercizio del diritto di acquistare l immobile da parte del conduttore, le somme percepite a titolo di acconto e non restituite costituiscono una componente positiva ai fini delle imposte sul reddito e dell Irap, mentre ai fini Iva è necessario emettere una nota di variazione per l intero importo degli acconti, e assoggettare a Iva la quota trattenuta dal concedente con applicazione dell aliquota ordinaria. In caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, le somme acquisite dal concedente a titolo di indennità costituiscono una componente positiva ai fini delle imposte sul reddito e dell Irap, mentre ai fini Iva è necessario emettere una nota di variazione, e annotarle contestualmente come importi esclusi dall applicazione dell Iva. In caso di risoluzione del contratto per inadempimento del concedente, ai fini delle imposte sul reddito e dell Irap assumono rilevanza come componenti negativi i soli interessi legali versati al conduttore sulla parte dei canoni restituiti, mentre ai fini Iva il concedente deve emettere una nota di variazione per gli importi restituiti. Immobili strumentali La parte del canone imputata al godimento dell immobile è esente da Iva, ma il concedente può esercitare l opzione per l imponibilità nell ambito del contratto di rent to buy (art. 10, comma 1, n. 8, del d.p.r. n. 633 del 1972); in entrambi i casi si applica anche l imposta di registro dell 1%. Anche per quanto riguarda le imposte sul reddito e l Irap si applicano le norme dettate per i canoni di locazione. La parte del canone imputata a corrispettivo di vendita dell immobile è soggetta a Iva con le stesse aliquote previste per la futura compravendita, e pertanto all imposta di registro in misura fissa (200 euro). Il successivo trasferimento della proprietà dell immobile è soggetto alle ordinarie imposte previste per la compravendita immobiliare. In caso di mancato esercizio del diritto di acquistare l immobile da parte del conduttore, le somme percepite a titolo di acconto e non restituite costituiscono una componente positiva ai fini delle imposte sul reddito e dell Irap, mentre ai fini Iva è necessario emettere una nota di variazione per l intero importo degli acconti, e assoggettare a Iva la quota trattenuta dal concedente con applicazione dell aliquota ordinaria. In caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, le somme acquisite dal concedente a titolo di indennità costituiscono una componente positiva ai fini delle imposte sul reddito e dell Irap, mentre ai fini Iva è necessario emettere una nota di variazione, e annotarle contestualmente come importi esclusi dall applicazione dell Iva. In caso di risoluzione del contratto per inadempimento del concedente, ai fini delle imposte sul reddito e dell Irap assumono rilevanza come componenti negativi i soli interessi legali versati al 8
9 conduttore sulla parte dei canoni restituiti, mentre ai fini Iva il concedente deve emettere una nota di variazione per gli importi restituiti. Concedente diverso da impresa La parte del canone imputata al godimento dell immobile è soggetta all imposta di registro del 2%. Anche per quanto riguarda le imposte sul reddito si applicano le norme dettate per la locazione, compresa la possibilità di optare per il regime della cosiddetta cedolare secca. La parte del canone imputata a corrispettivo di vendita dell immobile è soggetta all imposta di registro del 3% sugli acconti (0,50% sull eventuale caparra). Il successivo trasferimento della proprietà dell immobile è soggetto alle imposte di registro, ipotecarie e catastali ordinariamente previste per la compravendita immobiliare, ma in tale sede sarà possibile detrarre dall imposta di registro dovuta per la compravendita l imposta di registro proporzionale già pagata sugli acconti (o sulla caparra). L Agenzia delle entrate, infatti, ritiene applicabile la norma dettata per il contratto preliminare di compravendita (nota all art. 10 della Tariffa, parte prima, del T.U.R.). Nel caso in cui l imposta proporzionale già versata risulti superiore all imposta di registro dovuta per il contratto di compravendita definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata, secondo le regole previste dall art. 77 del T.U.R. (Agenzia delle entrate, circolare 29 maggio 2013, n. 18/E). Per quanto riguarda le imposte sul reddito eventualmente dovute sulla plusvalenza realizzata con la compravendita dell immobile, l Agenzia delle entrate ha stabilito che per determinare se la vendita avviene o meno nel quinquennio dall acquisto, occorre fare riferimento esclusivamente al momento della stipula del contratto di compravendita, e non al contratto di concessione in godimento. In caso di mancato esercizio del diritto di acquistare l immobile da parte del conduttore, oppure di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, le somme percepite a titolo di acconto e non restituite, ovvero trattenute a titolo di indennità, sono tassate in capo al concedente come redditi diversi, mentre non si dà luogo alla restituzione dell imposta di registro versata sugli acconti, in analogia con quanto avviene per l imposta versata sugli acconti dovuti nell ambito di un contratto preliminare. Le alternative al rent to buy La regolamentazione legislativa del contratto di godimento in funzione della futura alienazione ( rent to buy ) favorisce l adozione di tale schema contrattuale in numerose situazioni caratterizzate dalla previsione di un diritto del concedente di acquistare l immobile inizialmente concesso in godimento. La previsione della tutela derivante dalla trascrizione del contratto, estesa fino a dieci anni, favorisce, ovviamente, la scelta di questo strumento. Ci sono, tuttavia, diverse situazioni in cui lo schema contrattuale del rent to buy non corrisponde alle intenzioni e alle finalità perseguite dalle parti. Ricordiamo infatti che il rent to buy : - prevede solo la possibilità, e non l obbligo, del conduttore di acquistare l immobile alla scadenza del contratto, quindi il concedente deve essere disponibile ad accettare l eventualità che la compravendita non si concluda; - prevede la ripartizione del canone periodico tra una parte destinata a compensare il godimento dell immobile ( rent ) e una parte destinata a costituire acconto sulla futura eventuale compravendita ( buy ), quindi non sarebbe possibile imputare a prezzo 9
10 l intero importo del canone, né è possibile giungere, sostanzialmente, a tale risultato indicando un importo simbolico (un euro) quale corrispettivo del godimento, dovendo tale ipotesi essere considerata elusiva, con conseguente venir meno dell efficacia decennale della trascrizione; - prevede il trasferimento della proprietà dell immobile al conduttore soltanto al termine del periodo di godimento, pertanto per tutta la durata del contratto le imposte sulla proprietà immobiliare devono essere pagate dal concedente, il quale, rimanendo proprietario dell immobile, potrebbe non avere la possibilità di godere delle agevolazioni fiscali (per esempio per la prima casa) in caso di acquisto di altro immobile. Mantengono pertanto un certo interesse le soluzioni alternative preesistenti, che peraltro erano risultate largamente prevalenti, nell applicazione pratica, rispetto al rent to buy prima della sua tipizzazione normativa. Il contratto di help to buy Con il termine help to buy si intende correntemente un contratto preliminare di compravendita (trascritto nei registri immobiliari) che prevede la consegna anticipata dell immobile e il pagamento rateale dell acconto o della caparra. Questa soluzione si differenzia dal rent to buy soprattutto per la previsione di un obbligo di acquisto, anziché di una semplice facoltà. In questo schema contrattuale, inoltre, i pagamenti periodici sono interamente imputati ad acconto sul prezzo (o caparra), mentre manca un autonomo corrispettivo per la concessione anticipata del godimento, e ciò ha anche importanti riflessi fiscali, sia per il promittente venditore (che non è soggetto alle imposte sul reddito previste per la locazione) sia per il promissario acquirente (poiché le imposte di registro da pagare sull operazione sono solo quelle previste per la compravendita immobiliare). Anche in questo caso, peraltro, il trasferimento della proprietà dell immobile avviene soltanto alla scadenza prevista nel contratto, pertanto per tutta la sua durata le imposte sulla proprietà immobiliare devono essere pagate dal promittente venditore, il quale, rimanendo proprietario dell immobile, potrebbe non avere la possibilità di godere delle agevolazioni fiscali (per esempio per la prima casa) in caso di acquisto di altro immobile. Rispetto al rent to buy, però, l help to buy è penalizzato nella durata. La tutela derivante dalla trascrizione del contratto, infatti, arriva soltanto a tre anni, contro i dieci anni previsti dalla nuova normativa. Sotto il profilo fiscale, l help to buy è tassato come un normale contratto preliminare di compravendita. Se il venditore è un impresa, gli acconti periodici sono soggetti a Iva con le stesse aliquote previste per la futura compravendita, pertanto il contratto è soggetto all imposta di registro in misura fissa (200 euro); l eventuale caparra, invece, è soggetta all imposta di registro con l aliquota dello 0,50%. Se il venditore è un privato, invece, gli acconti periodici sono soggetti all imposta di registro del 3%, mentre le somme espressamente qualificate come caparra sono soggette all imposta di registro dello 0,50%. L imposta di registro pagata su acconti e caparre potrà comunque essere detratta dall imposta di registro dovuta per la compravendita. 10
11 I contratti di buy to rent Un altra possibile alternativa è rappresentata dalla compravendita con pagamento rateale del prezzo, garantita con il meccanismo della riserva di proprietà oppure, preferibilmente, con l apposizione della condizione risolutiva del mancato pagamento del prezzo. Questa forma contrattuale è attualmente nota anche come buy to rent. Con la clausola di riserva della proprietà, il venditore mantiene la proprietà dell immobile fino al pagamento dell ultima rata di prezzo. Con l apposizione di una condizione risolutiva di inadempimento, invece, la proprietà viene trasferita immediatamente all acquirente, ma in caso di mancato pagamento del prezzo la proprietà ritorna in capo al venditore. La presenza della condizione, adeguatamente pubblicizzata nei registri immobiliari, è opponibile ai terzi, quindi il venditore è tutelato contro il tentativo dell acquirente di rivendere l immobile, o dei suoi creditori di iscrivere ipoteca o pignorarlo. Una volta eseguito il pagamento, la riserva di proprietà o la condizione risolutiva verranno cancellate, e l acquirente potrà disporre liberamente dell immobile. Utilizzando questo schema contrattuale, i pagamenti periodici sono interamente imputati al prezzo, mentre non è previsto alcun corrispettivo per la concessione del godimento, con le relative conseguenze sul piano fiscale, sia per il venditore (che non è soggetto alle imposte sul reddito previste per la locazione) sia per l acquirente (poiché le imposte di registro da pagare sull operazione sono solo quelle previste per la compravendita immobiliare). Grazie al meccanismo della condizione risolutiva di inadempimento, inoltre, il trasferimento della proprietà dell immobile avviene immediatamente, pertanto le imposte sulla proprietà immobiliare devono essere pagate dall acquirente, e il venditore, non essendo più proprietario dell immobile, ha la possibilità di godere delle agevolazioni fiscali (per esempio per la prima casa) in caso di acquisto di altro immobile. Il buy to rent è soggetto alle normali imposte previste per la compravendita immobiliare, mentre l atto che sarà stipulato in seguito al pagamento di tutte le rate del prezzo, per far risultare il mancato avveramento della condizione risolutiva, sarà soggetto all imposta fissa di registro (200 euro). Anche nel caso in cui si scelga la forma della vendita con riserva di proprietà, le imposte sulla compravendita devono essere versate immediatamente, per espressa disposizione di legge (articolo 27, terzo comma, del T.U.R.). 11
12 La normativa sul rent to buy Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133 Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 12 settembre 2014, n Art Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili 1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell'articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all'articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. 1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito. (1) 2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. 3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile. 4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all' articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, opera fin dalla concessione del godimento. 5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto. 6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell' articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l' articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5. (98) 7. Dopo l' articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, è aggiunto il seguente: 5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.. 8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella gazzetta ufficiale. (2) (1) Comma inserito dalla legge di conversione 11 novembre 2014, n (2) Comma così modificato dalla legge di conversione 11 novembre 2014, n
13 Esempio di schema contrattuale RENT TO BUY SCHEMA CONTRATTUALE N.... di repertorio N.... di raccolta CONTRATTO DI CONCESSIONE DEL GODIMENTO CON DIRITTO DI ACQUISTO ai sensi dell art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133 REPUBBLICA ITALIANA L'anno duemilaquindici, il giorno... del mese di... ( ) In. nel mio studio in... Avanti a me..., notaio in..., sono presenti:... (di seguito parte concedente )... (di seguito parte conduttrice ) Detti comparenti, della cui identità personale io notaio sono certo, premesso a) che. (la parte concedente ) è proprietario dei seguenti beni immobili: (descrizione, degli immobili, con dati catastali e confini e allegazione delle planimetrie catastali) (di seguito gli immobili ) b) che gli immobili sono pervenuti in proprietà al sig.... a seguito di... c) che a fronte della volontà manifestata da...di vendere gli immobili, il signor... (la parte conduttrice ) ha manifestato la propria disponibilità ad acquistarli, mediante la stipula di un contratto avente le caratteristiche di cui all art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133 convertito con legge 11 novembre 2014 n. 164, ossia mediante la stipula di un contratto che preveda la immediata concessione del godimento de gli immobili alla parte conduttrice, a fronte del pagamento di un canone a favore della parte concedente, e con diritto della parte conduttrice di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata nel contratto; d) che alla proposta avanzata dalla parte conduttrice e di cui al precedente punto c), ha aderito la parte concedente, per cui le parti intendono, ora, formalizzare, il relativo contratto; ciò premesso e da considerarsi parte integrante e sostanziale del presente atto, i comparenti stipulano e convengono quanto segue. 13
14 ART. 1 CONCESSIONE DEL GODIMENTO 1.1. Con il presente contratto..., (la parte concedente ) concede in godimento a... (la parte conduttrice ) gli immobili siti in Comune di... via..., così identificati al Catasto dei Fabbricati:... beni quali più analiticamente descritti al punto a) della Premessa al quale pertanto si rinvia ( gli immobili ). Gli immobili vengono consegnati, con effetto dalla data odierna, alla parte conduttrice, che quindi, a decorrere dalla data odierna, ne acquista il materiale godimento, e ne assume i rischi, compresi i rischi per eventuali vizi sopravvenuti e per il perimento dei beni, sempreché non dovuti a cause imputabili alla parte concedente. Per i vizi preesistenti, invece, vale quanto in appresso convenuto sub ART La parte conduttrice assume, pertanto, sin d'ora a proprio carico ogni e qualsiasi rischio inerente al perimento ed al deterioramento de gli immobili, come pure ogni rischio relativo alla responsabilità civile nei confronti di terzi, nei termini sopra convenuti al precedente punto 1.1. A tal fine, la parte conduttrice si obbliga ad assicurare ed a tenere assicurati gli immobili, per un congruo valore (comunque non inferiore ad euro...), contro i rischi dell'incendio, scoppio e caduta di fulmini, ed inoltre ad assicurarli contro i rischi della responsabilità civile per un massimale di euro...; si obbliga, conseguentemente, a vincolare la polizza o le polizze a favore della parte concedente, in modo che in caso di sinistro la relativa indennità non possa essere pagata senza il concorso della parte concedente stessa; si obbliga, pertanto, a consegnare alla parte concedente copia della polizza o delle polizze di assicurazione relative. Nel caso in cui la parte conduttrice non provveda a pagare le rate del premio assicurativo, vi potrà procedere la parte concedente, con diritto al rimborso di quanto dalla stessa pagato a tale titolo, e salvo sempre il risarcimento degli eventuali danni subiti. 1.3 La parte conduttrice, in deroga al disposto dell'art c.c., così come richiamato dall art. 23 D.L. 133/2004, viene espressamente dispensata dalla parte concedente, sia dal fare l'inventario che dal prestare garanzia, in relazione anche all obbligo ad assicurare ed a tenere assicurati gli immobili assunto dalla parte conduttrice e di cui al precedente punto 1.2 Variante per il caso di redazione dell inventario Si dà atto tra le parti che tra le stesse è già stato redatto, in ottemperanza al disposto dell art c.c., apposito inventario degli impianti fissi esistenti e degli arredi che vengono messi a disposizione della parte conduttrice, inventario che si allega al presente atto sotto la lettera... Variante per il caso di garanzia mediante deposito cauzionale A garanzia dell adempimento delle obbligazioni tutte discendenti dal presente contratto la parte conduttrice consegna alla parte concedente, che ne accusa ricevuta, un deposito cauzionale pari ad euro..., deposito che verrà restituito al momento della riconsegna dell'immobile, maggiorato degli interessi al tasso legale nel frattempo maturati, salvo eventuali danni. Variante per il caso di garanzia mediante polizza fideiussoria A garanzia dell adempimento delle obbligazioni tutte discendenti dal presente contratto la parte conduttrice consegna alla parte concedente, che ne accusa ricevuta, apposita polizza fideiussoria dell importo di euro... rilasciata in data... da... (polizza n....) 14
15 1.4 Gli immobili vengono concessi in buono stato di conservazione, come la parte conduttrice, attesta e conferma. La concessione viene effettuata per il solo uso abitativo ed in particolare per l'esclusivo uso di abitazione della parte conduttrice e delle persone con la stessa abitualmente conviventi; qualsiasi mutamento di destinazione de gli immobili è vietato e comporta la risoluzione di diritto del presente contratto: a tal fine la parte concedente potrà dichiarare di avvalersi della presente clausola, ai sensi dell'art del codice civile, entro tre mesi dal momento in cui ha avuto conoscenza del suddetto mutamento di destinazione. Troverà, inoltre, applicazione la disposizione del successivo ART La parte conduttrice non potrà locare, neppure parzialmente i beni concessi in godimento, né concederli ad uso gratuito. ART. 2 OBBLIGHI DELLE PARTI 2.1 Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria de gli immobili (e relative parti condominiali) sono a carico della parte conduttrice. Si intendono di ordinaria manutenzione le riparazioni che riguardino elementi accessori de gli immobili che, per loro natura, si consumano e deteriorano per il solo effetto del loro uso normale: e così, a titolo esemplificativo, quelle relative a rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, sanitari, impianti di luce, acqua e gas non interni alla struttura del fabbricato, cardini degli infissi, ecc. ecc.; sono pure a carico della parte conduttrice le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art c.c.). 2.2 Le riparazioni straordinarie de gli immobili (e relative parti condominiali) sono a carico della parte concedente. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta, nonché tutte quelle riparazioni che riguardano interventi su parti strutturali dell edificio o che comportano la sostituzione di impianti di dotazione. La parte conduttrice deve corrispondere alla parte concedente, durante la concessione del godimento, l'interesse (nella misura del tasso legale) delle somme spese per le riparazioni straordinarie (salva la facoltà per le parti, di volta in volta, di convenire diverse modalità di imputazione di dette spese) (art c.c.). 2.3 Se la parte concedente rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà della parte conduttrice di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine della concessione del godimento senza interesse (art c.c.). 2.4 Se durante la concessione del godimento un terzo commette usurpazione de gli immobili o altrimenti offende le ragioni della parte concedente, la parte conduttrice è tenuta a fargliene denunzia e, omettendola, è responsabile dei danni che eventualmente siano derivati alla parte concedente. La parte conduttrice può far riconoscere l'esistenza delle servitù a favore de gli immobili o l'inesistenza di quelle che si pretende di esercitare su gli immobili; la parte conduttrice deve in questi casi chiamare in giudizio la parte concedente (art c.c.) 2.5 Le spese delle liti che riguardano tanto la proprietà quanto la concessione del godimento sono sopportate dalla parte concedente e dalla parte conduttrice in proporzione del rispettivo interesse (art c.c.). 15
16 2.6 La parte conduttrice ha diritto ad un indennità per i miglioramenti dalla stessa apportati a gli immobili se ed in quanto la parte conduttrice non eserciti, nei termini convenuti, il diritto all acquisto di cui al successivo ART. 4 e detti miglioramenti sussistano al momento della restituzione de gli immobili. L indennità sarà pari alla minor somma tra l importo della spesa sostenuta e l aumento di valore conseguito da gli immobili per effetto dei miglioramenti apportati. Si applica la disposizione dell art. 985, ultimo comma, c.c È facoltà della parte conduttrice eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica de gli immobili, e comunque nel rispetto della vigente normativa ed in particolare delle vigenti disposizioni di legge e regolamentari in materia urbanistica ed edilizia. Nell eseguire le addizioni dovranno, inoltre, essere rispettate le eventuali specifiche prescrizioni poste dal Regolamento di Condominio. La parte conduttrice, qualora non eserciti, nei termini convenuti, il diritto all acquisto di cui al successivo ART. 4, ha diritto di togliere le addizioni dalla stessa eseguite se ciò possa farsi senza nocumento de gli immobili, salvo che la parte concedente preferisca ritenere le addizioni stesse. In questo caso deve essere corrisposta alla parte conduttrice un indennità pari alla minor somma tra l importo della spesa ed il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Si applica la diposizione dell art. 986, ultimo comma, c.c La parte conduttrice non potrà, invece, apportare alcuna modifica o innovazione senza il preventivo consenso scritto della parte concedente; in caso di risoluzione del contratto nessuna somma o indennità potrà essere richiesta dalla parte conduttrice per le eventuali modifiche o innovazioni, salvo che il concedente abbia, per iscritto, autorizzato i lavori, impegnandosi a riconoscere in tutto o in parte la spesa. (clausola nel caso di CONDOMINIO) 2.9 Con riguardo alle spese condominiali tra le parti si conviene quanto segue: - le spese condominiali ordinarie vengono assunte a proprio carico dalla parte conduttrice, in quanto immessa nella detenzione de gli immobili (come, peraltro, già convenuto al precedente punto 2.1) - per le spese straordinarie troverà applicazione la disciplina dettata dall art c.c. (salva la facoltà per le parti, di volta in volta, di convenire diverse modalità di imputazione di dette spese). Le parti prendono atto che: - parte concedente e parte conduttrice rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi condominiali; - il diritto di voto nelle assemblee su ordini del giorno relativi ad affari che attengono all ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni spetterà alla parte conduttrice; - il diritto di voto, nelle altre assemblee, spetterà alla parte concedente a meno che la parte conduttrice intenda avvalersi della facoltà di cui al precedente punto 2.3 (e di cui all art c.c.), nel qual caso l avviso di convocazione dovrà essere comunicato sia alla parte concedente che alla parte conduttrice; il tutto in applicazione dei principi desumibili dall art. 67, commi 6, 7, 8, disp. att., cod. civ.) ART. 3 DURATA DELLA CONCESSIONE DEL GODIMENTO 3.1 La durata della concessione del godimento di cui al precedente ART. 1 è stabilita dalle parti in anni... a decorrere dalla data odierna. 16
17 ART. 4 DIRITTO ALL ACQUISTO 4.1 Alla parte conduttrice è riconosciuto il diritto ad acquistare gli immobili (di seguito il diritto di acquisto ). Il diritto di acquisto potrà essere esercitato a partire dalla data odierna ed almeno centoventi giorni prima della scadenza del termine di durata della concessione del godimento di cui al precedente ART. 3.1 (di seguito il termine per l acquisto ). Nel caso di mancato rispetto de il termine per l acquisto, la parte conduttrice s intenderà decaduta dal diritto di acquistare gli immobili, quale disciplinato dal presente articolo. VARIANTE: nel caso di termine iniziale per l esercizio diritto acquisto Il diritto di acquisto potrà essere esercitato a partire dal... ed almeno centoventi giorni prima della scadenza del termine di durata della concessione del godimento di cui al precedente ART. 3.1 (di seguito il termine per l acquisto ). Nel caso di mancato rispetto de il termine per l acquisto, la parte conduttrice s intenderà decaduta dal diritto di acquistare gli immobili, quale disciplinato dal presente articolo. 4.2 Per l esercizio del proprio diritto di acquisto, la parte conduttrice dovrà inviare, alla parte concedente, entro il termine per l acquisto, apposita dichiarazione scritta da cui risulti la propria volontà di esercitare il diritto di acquisto, e da spedirsi con lettera raccomandata A.R. o con posta elettronica certificata (di seguito la dichiarazione di acquisto ). L atto finale di trasferimento de gli immobili (di seguito l atto di compravendita ) dovrà essere stipulato entro i trenta giorni successivi alla ricezione della dichiarazione di acquisto, nella forma dell atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ai fini della sua trascrizione. 4.3 Una volta formalizzata la dichiarazione di acquisto, in caso di inadempimento, la parte non inadempiente potrà richiedere l esecuzione in forma specifica del contratto ai sensi dell art c.c., salvo il risarcimento dei danni eventualmente subiti. 4.4 Nel caso in cui la parte conduttrice non eserciti, nei termini sopra convenuti, il diritto all acquisto, il presente contratto cesserà di produrre ogni effetto alla scadenza del termine sopra convenuto al precedente ART. 3, con la conseguenza che, a tale data: i) la parte conduttrice dovrà riconsegnare alla parte concedente gli immobili, nello stesso stato di conservazione in cui attualmente si trovano (salvo il deterioramento d uso); i locali dovranno essere riconsegnati puliti e tinteggiati; il diritto alla riconsegna de gli immobili spetterà alla parte concedente alla scadenza del termine di durata, senza che debbano ricorrere altre condizioni ed il presente atto potrà valere come titolo esecutivo (art. 474 c.p.c.) nell ambito dell apposito procedimento di rilascio di cui all art c.c.; ii) la parte concedente, ai sensi dell art. 23, c. 1bis, D.L. 133/2014, dovrà restituire alla parte conduttrice una percentuale pari al...% della componente dei canoni imputata al prezzo di vendita, con diritto pertanto a trattenere la restante percentuale del...%, fermo restando il suo diritto a trattenere, in via definitiva, l intera componente dei canoni imputata alla concessione del godimento. 4.5 La parte concedente, in relazione a quanto prescritto per l atto di compravendita dall art. 29 comma 1bis legge 27 febbraio 1985 n. 52 e s.m.i., sin da ora dichiara che i dati catastali relativi agli immobili, quali sopra riportati, e le planimetrie catastali depositate in Catasto e quali allegate al presente atto, sono conformi allo stato di fatto. 4.6 Gli immobili saranno trasferiti dalla parte concedente alla parte conduttrice nello stato di fatto in cui si troveranno al momento della stipula de l atto di compravendita, così come in quel 17
Si pubblica uno dei possibili schemi contrattuali utilizzabili per il rent to buy: RENT TO BUY SCHEMA CONTRATTUALE
Si pubblica uno dei possibili schemi contrattuali utilizzabili per il rent to buy: N. di repertorio N. di raccolta RENT TO BUY SCHEMA CONTRATTUALE CONTRATTO DI CONCESSIONE DEL GODIMENTO CON DIRITTO DI

References: articolo 2643
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 10
 art. 77
 articolo 8
 articolo 67
 articolo 72
 articolo 8
 art. 23
 art. 23
 ART. 1
 art. 23
 ART. 2
 ART. 4
 art. 985
 ART. 4
 art. 986
 art. 67
 ART. 3
 ART. 1
 ART. 4
 ART. 3
 ART. 3
 ART. 3
 art. 23
 art. 29