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Timestamp: 2018-12-10 14:10:35+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2018-15942
Documento BOE-A-2018-15942
«BOE» núm. 282, de 22 de noviembre de 2018, páginas 113616 a 113631 (16 págs.)
BOE-A-2018-15942
«Registro de la Propiedad n.º 8 de Barcelona.
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Teresa Alonso Prado registrador/a de Registro Propiedad de Barcelona 8, a día veintiuno de junio del año dos mil dieciocho.»
Conforme a reiterada doctrina del Centro Directivo el objeto del recurso gubernativo es el acto de calificación; calificación que, so pena de incurrir en las responsabilidades legal y reglamentariamente previstas, debe reunir los requisitos de tempestividad y suficiencia de la motivación.
La escritura objeto del recurso trata de la formalización de un préstamo hipotecario realizado por el titular del bien que lo recibió por donación de sus progenitores quedando afectada dicha transmisión por una prohibición de disponer establecida por los padres e inscribible y, por tanto inscrita en el Registro de la Propiedad.
Al Registro de la Propiedad número ocho de Barcelona solicito que tenga por presentado este escrito con los documentos acompañados, se sirva admitirlo y, previos los trámites pertinentes, dentro del plazo legalmente previsto y con las notificaciones procedentes, lo remita a la Dirección General de los Registros y del Notariado, teniendo por interpuesto en tiempo y forma recurso gubernativo contra la calificación desfavorable recurrida y dictando, en su día, resolución por la que se estime el recurso, se revoque la calificación recurrida y se ordene la inscripción solicitada, con sus consecuencias inherentes.»
1. El título cuya calificación es objeto de impugnación en el presente expediente consiste en una escritura de formalización de préstamo garantizado por hipoteca constituida sobre finca registral que consta gravada con una prohibición de disponer impuesta en la escritura de donación por la que adquirió el dominio el hipotecante, escritura otorgada como donantes por los progenitores de éste, e inscrita en el Registro de la Propiedad en fecha anterior a la presentación de la escritura de préstamo hipotecario. Dicha prohibición de disponer la finca se establece «hasta la defunción de ambos progenitores».
2. La resolución del presente recurso debe dilucidar sobre la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario en la que es objeto de hipoteca una finca transmitida por donación de padres a hijo, sobre las que consta inscrita una prohibición de disponer establecida por los donantes, siendo así que estos comparecen para prestar su consentimiento a la constitución de la hipoteca y a la posposición de la citada prohibición de disponer respecto del gravamen hipotecario, en los términos antes reseñados.
Asimismo la doctrina de este Centro Directivo ha destacado que los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria hacen referencia a las prohibiciones de disponer desde la perspectiva registral. Pero al carecer el Código Civil de una regulación completa de la figura de las prohibiciones de disponer o enajenar, puede afirmarse que la legislación hipotecaria constituye en esta materia legislación civil sustantiva. De esta regulación sustantiva resulta, como se ha adelantado, que sus efectos son diferentes según procedan de actos a título oneroso o gratuito: las prohibiciones voluntarias establecidas en actos a título gratuito tienen eficacia real y, en caso de incumplimiento, producen la nulidad de los actos dispositivos que las contravengan (salvo que los constituyentes de la prohibición establezcan un efecto distinto para el caso de contravención). Por el contrario, las impuestas en actos a título oneroso no tienen eficacia real y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados. Por ello, su acceso al Registro está regulado de diferente forma según se trate de unas u otras.
3. Vista esta doctrina general, perfectamente asentada y establecida, el caso concreto objeto de este expediente no plantea problemas en cuanto a la identificación de la naturaleza voluntaria y gratuita del acto en el que se estableció la prohibición (donación), ni en cuanto a la calificación de la prohibición como referida a todo acto dispositivo, lo que determina inequívocamente que comprenda en su ámbito objetivo la constitución de gravámenes hipotecarios, pues de los preceptos que en nuestro Código Civil y en la legislación hipotecaria regulan la hipoteca (como sucede igualmente con la prenda), se desprende que su esencia trasciende a la mera atribución de preferencia al crédito garantizado, pues, aparece configurado con toda claridad como un derecho real en cuya virtud se sujeta «erga omnes» y de forma directa e inmediata un concreto bien (sea del propio deudor o de un tercero) a la garantía del pago de una deuda (cfr. artículos 1863 y siguientes del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria). La constitución de tales garantías implica un acto dispositivo (cfr. artículo 1857.3 del Código Civil) por el cual se transmite al acreedor garantizado un derecho de realización separada del bien afecto, cualquiera que sea el poseedor, así como un derecho al cobro de su crédito –hasta el límite garantizado– con cargo al precio obtenido en esa realización. Se trata de un derecho de naturaleza real que pasa a integrar el patrimonio del acreedor garantizado y que, en consecuencia, no podrá ser ya menoscabado por la actuación posterior del constituyente, sea esta dispositiva o de endeudamiento (vid., por todas, la Resolución de 28 de junio de 2005).
4. En este sentido la imposición de una limitación a la facultad de disponer (facultad natural en el derecho de propiedad), además de constituir una restricción a la citada facultad del propietario, supone también el reconocimiento de un ámbito de poder en favor de quien ha de consentir el acto dispositivo, en el presente caso los donantes o quien de ellos sobreviva. Si ello es así en los casos en que se previó inicialmente la posibilidad de enervar la eficacia de la prohibición por medio del consentimiento de los donantes, no otra cosa cabe colegir cuando sin tal previsión el citado consentimiento concurre, pues por medio del mismo se modula su alcance, restringiendo los efectos de la prohibición, lo que, no mediando perjuicio alguno a terceros, ninguna norma impide, antes al contrario es conforme con el citado principio general de libertad de circulación de los bienes. Por tanto, la prohibición inscrita atribuye una facultad de respeto, que puede ser exigido por quien ha de consentir, pudiendo destruir «erga omnes», es decir, frente a terceros adquirentes no protegidos por una adquisición «a non domino», la aparente eficacia jurídica que pudiera crear el acto dispositivo realizado sin su consentimiento.
5. Centrado así los términos de la cuestión de fondo planteada, hay que partir, como afirma la registradora en su calificación y ha reiterado la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resolución de 13 de octubre de 2005), de que las prohibiciones de disponer no son derechos reales sino restricciones impuestas a un titular sin atribución de un correlativo derecho a otras personas. Ahora bien, como igualmente ha afirmado este Centro Directivo, si bien la prohibición de disponer no es un verdadero derecho real ni una estipulación a favor de tercero, sí supone el reconocimiento por el ordenamiento jurídico de un ámbito de poder a favor del beneficiado por la misma (Resoluciones de 20 de diciembre de 1929 y de 25 de junio de 2015). Por ello, la no asimilación o subsunción de las prohibiciones de disponer en la categoría jurídica de los derechos reales, no implica que no tengan la consideración de carga registral, ni que sean por completo ajenas a las cualidades del rango registral que, conforme al principio de prioridad registral, les corresponda.
6. La registradora opone a la tesis anterior la doctrina de esta Dirección General que ha limitado el juego de los pactos de posposición o negociación del rango en el caso de las anotaciones preventivas de embargo, queriendo ver en ello una interpretación restrictiva de la admisibilidad de tales pactos. En este sentido es cierto que las Resoluciones de 23 de abril y de 3 de junio de 1996, tras plantear –en vía de hipótesis dialéctica– la posibilidad de extender la admisibilidad de los negocios de posposición del rango entre embargos (a semejanza de lo previsto en el artículo 241 del Reglamento Hipotecario entre hipotecas), permitiendo eventualmente la posposición de un embargo anterior en beneficio del posterior, cuando fuere decretado por el propio juez que acordó la traba que se pospone, y siempre que no existan titulares intermedios que puedan resultar perjudicados, descartó dicho planteamiento afirmando que «la posposición no es una figura que se adapte a la naturaleza específica y diferenciada del embargo respecto de la hipoteca y, menos aún, que tal posposición pueda ser la consecuencia de una sentencia estimatoria de la tercería de mejor derecho, y ello aun cuando de tal posposición de embargos pueda, en algunos casos, derivarse ventajas».
7. Ciertamente, en relación con la naturaleza y alcance de las distintas modalidades de prohibiciones de disponer, de acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo, se han de distinguir dos grandes categorías:
8. Pues bien, como ya se ha dicho, si bien del artículo 145 del Reglamento Hipotecario resulta que se impide el acceso registral de los actos dispositivos realizados posteriormente (salvo los que traen causa de asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación), lo que presupone, a «sensu contrario», que no impide los realizados con anterioridad (tratándose de prohibiciones voluntarias o acordadas en procedimientos civiles), sin embargo, por otro lado, conforme a la doctrina reiterada de este Centro Directivo, tal inscripción del acto dispositivo anterior a la prohibición no ha de comportar «per se» la cancelación de la propia anotación preventiva, o inscripción, de la prohibición, sino que ésta se arrastrará (vid. Resoluciones de 8 de julio de 2010 y 3 de agosto de 2011).

References: resolución 
 resolución 
 artículo 1857
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 241
 artículo 145