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Timestamp: 2020-08-06 22:03:11+00:00

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BGH, Urteil vom 12.03.2008, AZ: VIII ZR 71/07
Wie schon mit Urteil vom 20.06.2007 (VIII ZR 256/06; vgl. auch Rechtsprechungsübersicht des Jahres 2007 zu den Alt-Mietverträgen) hat der BGH nunmehr festgestellt, dass befristete Alt-Mietverträge mit Verlängerungsklausel wirksam bleiben. Hierbei handelt es sich um Mietverträge, die vor dem 1.09.2001 (Inkrafttreten der Mietrechtsreform) geschlossen wurden und so ausgestaltet waren, dass das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit laufen soll und sich jeweils um ein Jahr verlängert, wenn es nicht zuvor unter Einhaltung einer bestimmten Frist gekündigt wird.
Das Gericht hält solche Verträge auch nach der Mietrechtsreform für weiterhin gültig, so dass jeweils nur zum Ablauf des jeweiligen Verlängerungszeitraums gekündigt werden kann. Der Vermieter habe dabei aber die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist zu beachten. Selbst wenn nach gegenwärtiger Regelung des § 573c Abs. 1 BGB die längst mögliche Kündigungsfrist für den Vermieter nur 9 Monate beträgt, könne der Vermieter zu seinen Lasten eine längere Frist - in dem entschiedenen Fall waren es 12 Monate - vereinbaren. Nur zu Lasten des Mieters könne eine längere Frist als die gesetzlich vorgesehene 3-monatige Kündigungsfrist nicht vereinbart werden.
Ironie des Schicksals: Der Mieter hat gewonnen und doch verloren. Der Vermieter hatte in dem hier entschiedenen Fall am 30.09.2005 wegen Eigenbedarfs zum 30.06.2006 gekündigt. Der Mietvertrag war ursprünglich bis zum 31.08.1985 befristet gewesen, verlängerte sich aber jeweils um 12 Monate, wenn er nicht unter Einhaltung einer bestimmten vertraglich vereinbarten Frist gekündigt wurde. Diese Frist betrug für den Vermieter laut Mietvertrag zwischenzeitlich 12 Monate. Nachdem der Mieter nicht bis zum 30.06.2006 auszog, verklagte der Vermieter ihn auf Räumung und verlor sowohl vor dem Amts- wie auch dem Landgericht mit der Begründung, dass das Mietverhältnis noch nicht beendet sei. Die Kündigung sei nämlich grundsätzlich nur zum 31.08. eines jeden Jahres möglich und die Kündigungsfrist betrage für den Vermieter 12 Monate. Die Kündigung vom 30.09.2005 wirke mithin erst zum 31.08.2007.
Der BGH bestätigte auch die Rechtsauffassung des Amts- und Landgerichts. Gleichwohl "siegte" der Vermieter nunmehr in der Revision vor dem BGH, weil zwischenzeitlich,wegen der langen Verfahrensdauer, auch die zutreffende Kündigungsfrist (31.08.2007) verstrichen war. Der BGH hob daher das Urteil des Landgerichts auf und verwies es zurück, damit das Gericht nun prüfen kann, ob der behauptete Eigenbedarf tatsächlich besteht.
"a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam ist.
c) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Mietverhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetretenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen."

References: BGH 
 § 573
 BGH 
 BGH 
 § 565
 § 573
 Art. 229
 § 3
 § 573
 § 573