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Timestamp: 2018-12-19 12:05:09+00:00

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¿El adquirente de una vivienda está obligado a respetar un arrendamiento no inscrito si conoce fehacientemente su existencia? - El Derecho
Foro 01-12-2013	Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual
No cabe duda que cuando el artículo 14.1 de la LAU -EDL 1994/18384-, vigente...
Como consecuencia de lo anterior, si como se plantea en la pregunta que se formula, el adquirente tenía pleno conocimiento de que la finca que adquiría se encontraba arrendada -porque se le hiciera saber en el contrato celebrado con el transmitente o por otro medio o pudiera haberlo conocido con un mínimo de diligencia – con lo que no existiría error excusable-, debe pechar con las consecuencias que de tal circunstancia se derivan, subrogándose en la posición del arrendador en cuanto a derechos y obligaciones debiendo respetar las condiciones del contrato. Así, si conocía la existencia de un plazo de arriendo, deberá respetar el mismo íntegramente.
Si las partes hubieran estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo indicado de cinco años (arts. 9 y 14 en su redacción anterior a Ley 4/2013 -EDL 2013/71638 que siguen vigentes conforme a la Disposición Transitoria Primera de dicha Ley).
Si el contrato ha sido celebrado después del 6 de junio de 2013 y en el adquirente concurren los requisitos del art. 34 de la LH -EDL 1946/59-, éste no estará obligado a soportar el arriendo plazo alguno, ni siquiera el de tres años que fija el art. 9,1 LAU -EDL 1994/18384 en su nueva redacción, ya que tal condición ha sido suprimida de la Ley, con lo que debe entenderse que no existe dicha obligación.
Como se recoge en el planteamiento de la cuestión sometida a debate, la refo...
El artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59- supone que el tercero que...
El artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59 supone que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. Por lo tanto el derecho del tercero se anuda al requisito de la buena fe.
El propio párrafo segundo del artículo 34 de la LH -EDL 1946/59 se encarga de despejar qué debe de entenderse por buena fe, para que el tercer adquirente quede protegido por la inscripción registral. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
El nuevo artículo 14 de la LAU -EDL 1994/18384 establece que el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, -EDL 1946/59 sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
Se plantea la cuestión relativa a los efectos que puede tener sobre el contr...
Se plantea la cuestión relativa a los efectos que puede tener sobre el contrato de arrendamiento la inscripción o no de la finca urbana sobre la que opera dicho contrato, dada la nueva redacción del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384 dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio -EDL 2013/71638-.
La citada Exposición de Motivos también es clara a la hora de expresar qué mecanismos son los adecuados para cumplir con dicho fin al entender que dicha seguridad del tráfico jurídico inmobiliario se obtendrá, “en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito…”. Ello supone a través de la nueva reforma de la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638 se protege esencialmente al adquirente de fincas urbanas, extinguiendo los contratos de arrendamiento, lo que implica que por extensión se protege igualmente al arrendador, en cuanto transmitente de la finca, que no ve limitado su derecho de transmisión por la vigencia de un contrato de arrendamiento ni por la fijación de un plazo mínimo de duración del contrato como hasta ahora ocurría en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 -EDL 1994/18384-.
Partiendo de la introducción anterior es evidente que la respuesta a la cuestión planteada determinaría la estricta aplicación de las previsiones del artículo 14 LAU, si el arrendamiento está inscrito, y del artículo 1571 del Código Civil -EDL 1889/1 en el caso de que ni la vivienda ni el arrendamiento estuviesen inscritos en el Registro de la Propiedad. En este último caso, si se examina la redacción del citado artículo 1571.1º se aprecia que en el mismo se reconoce el derecho a la extinción del arrendamiento sin vincular dicho derecho al conocimiento o no de tal contrato sobre la finca que se adquiere, lo que implica que incluso en casos en los que el comprador sea plenamente consciente del arrendamiento sobre la finca no inscrita que adquiere, éste tendrá derecho a poner fin al contrato de arrendamiento sin sometimiento alguno a las reglas de la buena fe.
Hay que tener en cuenta que como consecuencia de la no inscripción de la finca urbana en el Registro de la Propiedad el artículo 14 LAU -EDL 1994/18384 viene a excluir, de facto, dicho tipo de arrendamientos del régimen de protección de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos y, por supuesto, no puede quedar amparado por el sistema de protección registral, pues ni la finca ni el arrendamiento han tenido acceso al mismo y se mueven a extramuros del mismo. La protección del arrendatario, en estos casos, no deriva de la aplicación de las reglas de la buena fe, que se insiste no tiene porqué concurrir en el comprador de la finca, sino en la aplicación del derecho a la indemnización de los daños y perjuicios que la extinción del arrendamiento le puede ocasionar y que dirigirá contra el vendedor y arrendador, tal como establece el segundo párrafo del artículo 1571 del Código Civil -EDL 1889/1-.
El art 7.2 de la Ley 4/2013 de 4 de junio -EDL 2013/71638- establece que para...
El art 7.2 de la Ley 4/2013 de 4 de junio -EDL 2013/71638 establece que para que los arrendamientos sobre fincas urbanas surtan efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho, deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La cuestión establecida en la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638 a los efectos de lo planteado, debe partir, a mi entender, de esta premisa. Para que el arrendatario pueda seguir en el uso y disfrute de la posesión de la finca durante el tiempo contractual o legalmente establecido tiene que figurar su derecho inscrito en el registro a fin de que el adquirente conozca la situación real de la finca y contraiga con la compra la obligación de respetar los derechos reales inscritos previos a su adquisición.
En caso de fincas no inscritas, si el comprador no sabía ni conocía del arrendamiento no puede imponerse al mismo la subrogación en la postura del arrendador, ahora bien, considero que si nos encontramos ante arrendamientos que son conocidos por el comprador cuando se realiza la venta, sí debe aquietarse con ese arrendamiento hasta que transcurran los plazos establecidos porque, en primer lugar, la situación de hecho es igual a la anterior, el arrendamiento no está inscrito, pero el comprador conoce fehacientemente esa situación, y por lo tanto, compra un bien con una carga que conoce y debe respetar. En segundo lugar, caso de plegarnos a la aplicación automática de la remisión que hace el art 14 LAU -EDL 1994/18384 con la vigente redacción, nos encontraríamos que se hace de mejor derecho a los propietarios con fincas no inscritas que a los que han inscrito su dominio, porque si la propiedad de una finca no está inscrita, difícilmente podemos exigir al arrendatario que inscriba su derecho, y sin embargo, aunque el comprador conozca esa situación no habrá manera ni forma de impedir que si el nuevo adquirente lo desea, se resuelva el contrato aunque lo conociera antes de la compra, recordando que ese art del CC está pensado para los contratos que no estuvieran sujetos a la LAU, por lo que creo que su aplicación de acuerdo al art 14 debe ir tamizada por la normativa conjunta de la LAU, y que la pauta que debe guiar el respeto a los arrendamientos urbanos vigentes cuando se realiza la venta del inmueble es el conocimiento o no de ese contrato locativo previo por el nuevo comprador.
Dispone el nuevo articulo 7.2 -EDL 1994/18384- que “en todo caso, para que ...
Dispone el nuevo articulo 7.2 -EDL 1994/18384 que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”. No es fácil abordar la interpretación y alcance del precepto, tanto más si se atiende a lo dispuesto en el articulo 29 (relativo a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda), que no se ha modificado desde su redacción originaria y conforme al cual “el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-.”
Por su parte, el artículo 14.1 -EDL 1994/18384 parece restringirlo a los terceros del artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-. Y así las cosas, el siguiente interrogante a suscitar es el relativo a si puede tener buena fe un comprador que conoce la existencia del arrendamiento (que no está inscrito). Evidentemente, esta cuestión no resulta ociosa en punto a aventurar que la nueva norma resulte efectiva en cuanto al acceso al Registro de los contratos de arrendamiento en porcentaje significativo. Esto es, si se sostiene una interpretación estricta del concepto de buena fe conforme al articulo 34 de la Ley Hipotecaria, parece claro que lo lógico será aventurar una actitud positiva tendente a la inscripción de los arrendamientos, en tanto que de sostenerse una tesis divergente, la realidad registral podría ser diversa.
Desde la perspectiva de la posición del arrendatario, es claro que al acceder su contrato al Registro, se beneficiará de la aplicación de los principios hipotecarios, debiendo cualquier adquirente respetar su mantenimiento, incluso en caso de ejecución –sea ésta judicial o extrajudicial-, extremo éste que se revela de especial importancia en los contratos de larga duración. Y la pregunta es si en la situación de no inscripción queda, por el contrario, absolutamente inerme o podría invocar (y ahí entraría en juego la carga de acreditar tal extremo) el conocimiento cierto por parte del adquirente de la pendencia anterior de un arrendamiento relativo al inmueble objeto de la transmisión. Entiendo que no puede desterrarse la virtualidad de este conocimiento (extrarregistral), superando la mención nominal a la buena fe del articulo 34 LH -EDL 1946/59-, y debiendo estarse a las reglas generales del articulo 7 del Código civil -EDL 1889/1 (ejercicio de los derechos de buena fe y proscripción del abuso de derecho), aun cuando el supuesto es dudoso, tanto más si se atiende a que este escenario no deberá ser aislado sino que, por el contrario, serán muchos los casos en que el adquirente ya conoce la previa existencia del arrendamiento (que no está inscrito) y que por ende la reforma operada pretende fomentar el acceso activo al Registro de las relaciones onerosas arrendaticias.
En mi opinión después de la enajenación por el a...
﻿Nada marca la LAU con respecto al conocimiento del adquirente de un inmueble en relación a la existencia de un arrendamiento en el inmueble adquirido, ya que de forma especifica y sin distinción apunta a que el adquirente de inmueble no inscrito tiene derecho a ocupar el inmueble aplicando el art. 1571 CC -EDL 1889/1 y otorgando tan solo el derecho del arrendatario a permanecer en el inmueble tres meses. Y así recordemos que claramente la Exposición de motivos de la reforma de la LAU hace mención a que “Es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384 se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.” Y con mayor rigor se añade un apartado 2º en el art. 7 LAU que apunta que “2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.” También en el art. 9.4 LAU con esta reforma se concreta que “Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil . Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil , además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.” Además, en el art. 1571 CC que es el clave a estos efectos se recoge que “﻿El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.”
Por ello, nada recoge la norma respecto a una exclusión de los derechos del adquirente si hubiera conocido de la existencia del arrendamiento, y si nada señala la norma es obvio que no puede limitarse su derecho a que se ejecute lo contemplado en el art. 1571 CC -EDL 1889/1 y en cualquier caso sí que tendría derecho a que se le indemnice por el vendedor, y ello vendría también porque habría renunciado al derecho de adquisición preferente, lo cual le resta razón para postular el mantenimiento de la posesión. Si bien es cierto que puede resultar injusta esta revocación de la posesión el arrendatario debería haber exigido esta inscripción para evitar estos efectos y en cualquier caso postular el mantenimiento del derecho de adquisición preferente, por lo que ni aun en el caso de que el adquirente conozca el estado arrendaticio la norma no le impide que se ejecute el art. 1571 CC por no ser causa el conocimiento de la privación de este derecho al no excluirlo la norma.

References: artículo 14
 artículo 34
 artículo 34
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 artículo 14
 artículo 34
 artículo 14
 artículo 34
 artículo 14
 artículo 1571
 artículo 1571
 artículo 14
 artículo 1571
 artículo 34
 artículo 14
 artículo 34
 artículo 34
 artículo 1
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