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Timestamp: 2018-01-21 16:43:13+00:00

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El 65,4% de las propiedades urbanas se mantienen exentas del Impuesto Territorial al aplicar normas de Ley de Rentas Municipales II
Home Santiago, 20 de Enero de 2006
Reavalúo No Agrícola entra en vigencia en enero de 2006, como lo estableció la Ley de Rentas Municipales II
La tasa del impuesto aplicable a las propiedades no habitacionales se ha rebajado de 1,4% a 1,2%.
Monto exento para viviendas se incrementa en 30,3%; pasa desde $ 11.273.673 a $ 14.655.788.
Alza en contribuciones de bienes raíces será gradual para las propiedades cuyas contribuciones se incrementen en más de 25%.
Recaudación del Impuesto Territorial se destina íntegramente a financiar el gasto de las municipalidades.
El Director del SII, Juan Toro, explicó que "la ley que regula el reavalúo introdujo la gradualidad en la aplicación de las nuevas cuotas de contribuciones, justamente para evitar cambios bruscos en las mismas". Asimismo, destacó que la recaudación del Impuesto Territorial, que alcanza a aproximadamente $ 363.000 millones anuales, se destina totalmente a financiar el gasto de las municipalidades del país.
El Servicio de Impuestos Internos (SII) informa que finalizó el proceso de determinación de los nuevos avalúos fiscales para 4.471.282 propiedades no agrícolas de todo el país registradas en sus bases de datos, valores cuya vigencia rige a contar de enero de 2006 según lo establece las leyes 20.002 y 20.033 aprobadas en 2005, esta última conocida como Ley de Rentas Municipales II (LRM-II).
La aplicación de los nuevos avalúos se reflejará en las cuotas de contribuciones de bienes raíces (Impuesto Territorial) del primer trimestre del año, que se envían a los propietarios en marzo próximo y que tienen vencimiento a fines de abril. En el caso de bienes raíces que, al aplicar al nuevo avalúo las tasas del impuesto, resulten con aumentos de contribuciones mayores al 25% respecto de las anteriormente vigentes, la LRM-II estableció un proceso de gradualidad en dicho incremento. Este parte con un aumento de 25% en la primera cuota, incrementándose sucesivamente en las cuotas posteriores hasta finalizar transcurridos varios semestres en la cuota definitiva.
Este reavalúo no agrícola se realiza transcurridos 10 años respecto del proceso hecho en 1995 y deja exentos del pago de impuestos al 65,4% de las propiedades incluidas en el mismo, esto es, 2.926.452 predios.
Otras características importantes de este proceso son:
Para las propiedades de uso habitacional con un avalúo menor o igual a $ 52.342.100, la tasa se ha rebajado de 1,2% a 1,0%.
Para las propiedades de uso habitacional con un avalúo que supere los $ 52.342.100, se aplicará la tasa de 1,0% hasta ese monto, y de 1,2% a la parte que exceda esa cantidad.
El monto exento (libre del gravamen) para las propiedades de uso habitacional aumenta 30,3% y pasa desde $ 11.273.673 a $ 14.655.788.
La primera y segunda cuota de 2006 de aquellas propiedades que pasan de exentas a afectas en ningún caso serán superiores a $ 5.365.
La conferencia de prensa donde se comunicaron detalles del reavalúo no agrícola motivó abundante preocupación de los medios de comunicación.
Como resultado global del reavalúo, se recaudarán unos $ 36.207 millones adicionales, cifra que aproximadamente equivale al 10% del total actual del Impuesto Territorial y que alcanza a $ 363.512 millones anuales, cuyo destino es totalmente para financiamiento municipal.
El SII ha trabajado en los últimos meses en determinar los avalúos, en preparar la resolución que establece las definiciones y precios unitarios de terrenos y construcciones, en el material que se envía a cada municipio del país detallando los roles específicos de cada comuna, además de solicitarles a los señores alcaldes la colaboración necesaria y establecida por ley, para informar adecuadamente a la ciudadanía acerca de este proceso. Asimismo, el SII redactó y despachó varios millones de cartas dirigidas a cada uno de quienes figuran como propietarios, informándoles acerca de la nueva situación de las propiedades. En dichas cartas también se explica el procedimiento de consulta y reclamo en caso de existir dudas respecto de la determinación del nuevo avalúo, de la tasación fiscal y de la situación tributaria de las propiedades.
El Director del SII, Juan Toro, y el subdirector de Avaluaciones, Ernesto Terán, durante la conferencia de prensa efectuada hoy. "El impacto del revalúo está bastante acotado por la Ley de Rentas II, porque la decisión que tomó el legislador al aprobarla es que el cobro de contribuciones no puede ser superior al 10% del giro actual, y eso equivale a unos $36.000 millones adicionales", se explicó.
Toda esta información estará desde hoy disponible en www.sii.cl, la Oficina Virtual del SII en Internet, como también mediante la entrega y difusión de información general mediante folletos explicativos en las direcciones regionales y unidades del SII.
Qué es el reavalúo fiscal de los bienes raíces
El reavalúo fiscal es un proceso que consiste en definir una nueva estructura de avalúos fiscales de las propiedades no agrícolas, de manera que los precios relativos considerados en dichos avalúos reflejen, lo más cercanamente posible, la situación de precios relativos vigentes en la economía para esas propiedades urbanas.
La Ley sobre Impuesto Territorial (Ley 17.235) establece la periodicidad, forma y antecedentes que el Servicio de Impuestos Internos debe tener en consideración para llevar a cabo los procesos de reavalúo.
Aquellos valores vigentes hasta el 31 de diciembre de 2005, fueron determinados de acuerdo a las definiciones y precios unitarios establecidos en el anterior proceso de reavalúo, que fue realizado en 1995. Por lo tanto, reflejaban la estructura de precios relativos de predios no agrícolas correspondiente a esa época. El reavalúo vigente desde enero de 2006 modifica esa estructura de precios correspondiente a 1995, apuntando a reflejar la situación de los valores relativos de mercado entre predios no agrícolas que hoy existe.
Para evitar un excesivo distanciamiento en el tiempo entre procesos de reavalúo, la LRM-II estableció que éstos se llevarán a cabo cada cinco años.
Es importante tener presente que la tasación fiscal de los bienes raíces en general, no agrícolas en particular, constituye la base imponible del Impuesto Territorial (comúnmente denominado contribuciones de bienes raíces), definido en la Ley N° 17.235, y cuya recaudación es enteramente de destino y uso municipal.
En este sentido, la tasación fiscal tiene por objetivo determinar la base para la aplicación de un impuesto y corresponde a un procedimiento simplificado de tasación de aplicación masiva, por lo que no apunta a reproducir todos los factores que inciden en una tasación “comercial” detallada, que muchas veces se hace de un bien raíz específico para fines comúnmente vinculados a transacciones comerciales. Por cierto que la tasación fiscal guarda si algún nivel de relación.[1]
Cómo se determina la tasación fiscal de bienes raíces no agrícolas
La Ley 17.235 en su artículo 4° establece que, para la tasación de los predios no agrícolas, el SII confeccionará:
i. Tablas de clasificación de los terrenos y de las construcciones.
ii. Tablas de valores unitarios de terreno que se registrarán en planos de precios y que consideran los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen.
iii. Tablas de valores unitarios de construcciones basadas en la clase y calidad de estas y los valores se fijan tomando en cuenta sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial.
Por consiguiente, para la tasación es necesario disponer de cartografía y antecedentes de superficie de los terrenos, construcciones y sus características, lo que implica realizar estudios que permiten establecer precios de terrenos y construcciones. Para cumplir con lo establecido en la ley, el Servicio ha llevado a cabo diversas actividades:
[1] La tasación fiscal de los bienes raíces también se utiliza para la determinación de la base imponible de otros impuestos, como es el caso del impuesto a las Herencias y Donaciones.
El catastro gráfico de estos predios se obtiene de planos comunales confeccionados por el SII, generalmente a escala 1:5.000, en donde se registran las comunas que se dividen en zonas de características similares y todas las manzanas prediales que las conforman.
Consideraciones generales para la tasación:
a) Tasación de terrenos:
Para la tasación de un terreno se considera el sector de ubicación (emplazamiento) del mismo, las obras de urbanización y equipamiento de que dispone (Art. 4°, N° 2, Ley 17.235).
Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de terrenos, los que se registran en planos comunales que son parte integrante de la Resolución N° 8, de enero de 2006, considerando los siguientes aspectos:
- Cada comuna está dividida en Zonas o Sectores.
- Cada Zona o Sector tiene asignado un valor base de terreno por m2.
- Cada manzana predial tiene un factor de ajuste al valor base denominado Coeficiente Guía.
Para la tasación de los terrenos y construcciones se consideran, además, las características físicas que son particulares de cada uno y que afectan notoriamente su valor.
b) Tasación de construcciones:
Para la tasación de una construcción se considera su clase (material estructural), calidad, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, antigüedad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial (Art. 4°, N° 2, Ley 17.235).
Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de construcción para cada clase y calidad constructiva fijadas en el Anexo 4 de la Resolución N° 8, de 2006. Sus respectivas definiciones técnicas, se encuentran registradas en el Anexo 2 de la citada Resolución, considerando los siguientes aspectos:
- Tipología de construcciones (tipos y clases).
- Guías técnicas para la determinación de la calidad de la construcción.
- Coeficientes de ajuste al valor unitario de construcciones:
1. Condiciones especiales de edificación.
2. Depreciación por antigüedad de la construcción.
3. Localización comunal
4. Localización en sectores comerciales.
El estudio de precios realizado por el SII se inició el año 2000 y consideró la información de valores de terrenos y construcciones provenientes de diferentes fuentes, tales como:
o Tasaciones comerciales, en especial las procedentes de bancos e instituciones financieras.
o Transferencias de propiedades urbanas, de todos los tipos y ubicadas en todas las comunas del país.
o Avisos de prensa, con información de oferta de venta de bienes raíces.
o Otras fuentes, como instituciones o personas relacionadas con el sector inmobiliario, tales como: universidades, entidades fiscales o privadas, tasadores bancarios, corredores de propiedades, entre otras.
Finalmente, en base a ejecutar todo lo anterior, se determinaron las tablas de precios de los terrenos y de las construcciones de las propiedades no agrícolas establecidos en la Resolución N° 8 de 2006, publicada hoy en extracto en el Diario Oficial.
Todas las actividades explicadas previamente, permitieron al Servicio determinar los nuevos avalúos fiscales de los predios no agrícolas, los cuales se informarán a los contribuyentes de acuerdo a los mecanismos que establece la ley y a otros adicionales que se explicarán más adelante.
Cómo impacta en las contribuciones de bienes raíces el reavalúo no agrícola
Junto a la base imponible del Impuesto Territorial (o contribuciones de bienes raíces), representada por el avalúo fiscal de los bienes raíces, la Ley 17.235 establece que los otros parámetros principales que intervienen en la determinación de este impuesto son: la tasa del impuesto y el monto exento de contribuciones.
Asimismo, la Ley N° 17.235 en su artículo 1° define que en el caso de los predios no agrícolas, el Impuesto Territorial recaerá sobre el avalúo fiscal de los terrenos y el valor de las construcciones existentes en él.
Para efecto de las contribuciones basadas en los nuevos avalúos vigentes desde enero de 2006, la Ley N° 20.033 estableció una serie de condiciones para el cálculo de dichas contribuciones, que están destinadas a atenuar e introducir gradualidad en la variación de aquellas que resultan con incrementos (Para aquellas propiedades que registran una baja en sus contribuciones, la misma se ejecuta de inmediato en su totalidad). La gradualidad se instrumentará a través de los montos y porcentajes de incrementos de las cuotas de contribuciones semestrales que se cobran a los contribuyentes.
Se reducen las tasas del impuesto territorial y se incrementa el monto exento de contribuciones que beneficia a las propiedades de uso habitacional.
En cuanto a la atenuación del impacto global del reavalúo en las contribuciones de bienes raíces, la Ley N° 20.033 estableció que las tasas se debían fijar de manera que el giro anual por contribuciones tuviera un incremento máximo de 10% durante el primer semestre de aplicación del reavalúo.
Para cumplir con lo anterior, las tasas del Impuesto Territorial se han rebajado y el monto exento se ha aumentado de la siguiente forma:
Para las propiedades de uso habitacional con un avalúo que supere los $52.342.100, se aplicará la tasa del 1,0%, hasta este monto y de un 1,2% a la parte que exceda esta cantidad. Estas tasas también han sido rebajadas desde 1,2% y desde 1,4%, respectivamente.
El monto de avalúo exento de pago de contribuciones para las propiedades de uso habitacional se ha aumentado de $11.273.673 a $14.655.788.
Las tasas que regirán durante la vigencia del reavalúo fueron establecidas por el Decreto Supremo del Ministerio de Hacienda N° 1.456 de diciembre de 2005, y el nuevo monto de la exención habitacional por la Resolución del SII N° 8, de enero de 2006
Se introduce gradualidad en el cobro de las nuevas contribuciones a través de las cuotas semestrales
Así por ejemplo, para aquellas propiedades que, al aplicar la(s) tasa(s) y el monto exento, en el caso de las de uso habitacional, aumenten sus contribuciones en más de un 25% respecto de la situación previa al reavalúo, la Ley N° 20.033 dispuso un procedimiento de gradualidad en el incremento de este tributo, de modo tal que las cuotas 1 y 2 de 2006 (primeras cuotas que considerarán el nuevo avalúo) aumentarán un 25%; incrementándose en los semestres siguientes un máximo de 10% respecto del semestre anterior, hasta llegar a la contribución definitiva.
Esta gradualidad se aplica a las contribuciones de todos los bienes raíces no agrícolas , independientemente de su uso o destino.
Cambios en las contribuciones de bienes raíces para distintos grupos de contribuyentes
Al aplicar a los nuevos avalúos las normativas relevantes para el cálculo de las contribuciones, se llega a la situación que se ilustra en el cuadro N° 1.
Cuadro N° 1: Número de predios por segmento de variaciones en las contribuciones de bienes raíces
Condición del Predio No Agrícola
Permanecen Exentos
2.872.358
Reducen su pago de contribuciones
Pasan de afectos a exentos
Aumentan su pago de contribuciones
Pasan a afectos a/
Afectos cuya cuota definitiva sube hasta 25%
Afectos que suben más de 25%
1.180.702
Nota: a/ Para estos predios las cuotas 1 y 2 de contribuciones reavaluadas son las que siguen: 43.082 predios tendrán una cuota definitiva de hasta $5.365; 24.092 predios tendrán una cuota inicial de $5.365, la que se incrementará de acuerdo al mecanismo de alza gradual establecido por la ley.
Se observa en el cuadro anterior que en términos netos 2.926.452 predios no agrícolas estarán exentos del Impuesto Territorial. Esto representa el 65,4% del total del catastro de bienes raíces no agrícolas, en tanto que el 34,6% de los predios estará afecto al impuesto territorial. Estos porcentajes son casi similares a los que se registraban con anterioridad al reavalúo, y que eran de 65,7% y de 34,3%, respectivamente.
Actividades vinculadas a la entrada en vigencia del reavalúo
Exhibición de roles de avalúo en los municipios del país
Para que los contribuyentes se informen adecuadamente, la ley establece que los roles de avalúos sean exhibidos en las respectivas municipalidades durante 30 días, lo cual se efectuará a partir del presente mes de enero. Además, el SII ha habilitado una aplicación en su Oficina Virtual en Internet (www.sii.cl), menú Bienes Raíces, opción Copia de Carta de Reavalúo No Agrícola, para que los ciudadanos-contribuyentes-agentes económicos consulten toda la información concerniente a sus propiedades.
Asistencia integral a los ciudadanos-contribuyentes-agentes económicos
Para facilitar a los contribuyentes el acceso a la información del reavalúo se han dispuesto los siguientes canales de asistencia: en la Oficina Virtual del Servicio de Impuestos Internos en Internet www.sii.cl, menú Bienes Raíces, opción “Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas 2006”; en los Centros de Atención al Contribuyente y en los Departamentos de Avaluaciones de las Unidades del SII a lo largo del país; en la Mesa de Ayuda telefónica del SII (teléfono: 02-395 11 15) y en las Oficinas de Convenio SII/Municipios que apoyan la administración del Impuesto Territorial.
También habrá abundante material informativo que, a modo de orientación, se publicará en diversos medios de comunicación nacionales y regionales.
Procedimiento de reclamación de errores en la determinación de avalúos
En situaciones que los contribuyentes tengan dudas respecto de la tasación de su propiedad, puede consultar en los canales de asistencia señalados en el punto anterior.
Si consideran que la tasación tiene errores, la ley establece un procedimiento que permite reclamar de dicho avalúo, conforme a las disposiciones del artículo 149 del Código Tributario.
Plazos para realizar el trámite: durante el mes siguiente de la fecha de término de la exhibición de los roles de avalúo.
Causales de reclamos (resumen de lo contenido en artículo 149):
Error en la determinación de la superficie de los terrenos o construcciones.
Aplicación errónea de las tablas clasificatorias de terrenos y construcciones.
Cómo presentar un reclamo: Deberá hacerse en un formulario diseñado especialmente para tales efectos, cuya presentación se considerará inicialmente una solicitud administrativa y que automáticamente se transforma en reclamo en caso de no ser acogido. Debe ser presentado en el departamento regional de Avaluaciones u oficina del SII en cuya jurisdicción se encuentra ubicado el bien raíz. El formulario estará disponible en www.sii.cl para su impresión y llenado y además en todas las oficinas territoriales del SII.
Desde hoy, los propietarios podrán acceder en www.sii.cl a una consulta detallada de la tasación de sus predios, información que también estará disponible en las oficinas territoriales del SII.
Para mayor información visite el Portal de Reavalúo de Bienes Raíces No Agrícolas 2006.

References: resolución 
 artículo 4
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 1
 Resolución 
 artículo 149
 artículo 149