Source: https://www.familienrecht-allgaeu.de/de/teilungsversteigerung-scheidung.amp
Timestamp: 2020-01-28 19:59:48+00:00

Document:
Immobilie | Teilungsversteigerung
Teilungsversteigerung & Alternativen bei Scheidung
Standort: Startseite > Kanzlei für Familienrecht > Infothek > Leitfaden zur Unternehmerehe > Leitfaden zur Trennung > Leitfaden zur Immobilie > Vermögensauseinandersetzung > Teilungsversteigerung & Alternativen > Teilungsversteigerung & Rückübertragung der Immobilie
Was passiert nach Trennung und Scheidung mit der gemeinsamen Immobilie?
Das rechtliche Schicksal des Familienheims steht ab Trennung zwangsläufig im Mittelpunkt familienrechtlicher Auseinandersetzungen. Die häusliche Gemeinschaft löst sich mit > Trennung auf. Ein Ehegatte zieht aus der gemeinsamen Immobilie aus (> Wer bleibt, wer zieht aus?). Doch was geschieht nach > Auflösung der häuslichen Gemeinschaft mit der gemeinsamen Immobilie? Bei vielen Fällen im Umgang mit der gemeinsamen Immobilienbesitz der Ehegatten sind folgende Fragen zu klären, die Eheleute und Besitzer von gemeinsamen Immobilienvermögen bei Trennung und Scheidung beschäftigen und belasten:
Kann und darf einer der Ehegatten auf Dauer im gemeinsamen Eigenheim bleiben?
Was gescheit nach Trennung mit dem gemeinsmen Immobilienkredit?
Kann die Teilungsversteigerung der gemeinsamen Immobilie erzwungen werden?
Welche Einwendungen können gegen eine Teilungsversteigerung erhoben werden?
Der > Wegweiser zur Teilungsversteigerung beschäftigt sich mit der Frage, ob und wie die Auseinandersetzung des gemeinsamen Immobilienvermögens zwangsweise erfolgt, wenn die Ehegatten keine > einvernehmliche Lösung zum Schicksal der gemeinsamen Immobilie finden.
Wegweiser zur Teilungsversteigerung
Einvernehmliche Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft
Wenn die einvernehmliche Lösung scheitert: Zwang zur Teilungsversteigerung
Einwendungen gegen die Teilungsversteigerung
Wenn dem Ehegatten der Zutritt verweigert wird
Wenn dem Gutachter der Zutritt zum Haus verweigert wird
Mietverhältnisse in der Teilungsversteigerung
Schadensersatz wegen Verkaufsboykott?
Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft
Häufig anzutreffene Situation
Beide Ehegatten stehen im Grundbuch und sind Miteigentümer der selbstgenutzten Immobilie. Zusätzlich besteht ein > gemeinsamer Immobilienkredit aufgenommen. Im Zuge der Trennung zieht ein Ehegatte aus der gemeinsamen Immobilie aus (> "wer bleibt, wer geht?"). Meist ist das der Ehemann. Die Ehefrau bleibt mit den gemeinsamen minderjährigen Kindern nach der Trennnung im gemeinsamen Haus wohnen. Die Ehefrau macht gegen Unterhalt den Ehemann für sich (> Ehegattenunterhalt) und die gemeinsamen Kinder (> Kindesunterhalt) geltend. Die Ehegatten können sich über die Bedingungen für einen > Verkauf der gemeinsamen Immobilie im Zuge der Trennung und Scheidung nicht einigen: Meist hat die Ehefrau ein Interesse daran, zusammen mit den Kindern in gewohnter Umgebung, sprich im Eigenheim weiterhin zu wohnen. Der ausgezogene Ehemann will dagegen die gemeinsame Immobilie so schnell wie möglich auf dem Immobilienmarkt zu einem möglichst attraktiven Preis verkaufen. Schließlich will er seinen in die Anschaffung der gemeinsamen Immobilie investierten Anteil wieder zurück erhalten, d.h. in Form liquider Mittel; notfalls über eine Liquidierung per Teilungsversteigerung (> Verteilung des erzielten Versteigerungserlöses).
Der gemeinsame Hausverkauf
zur Immobilenverwertung
Vielfach besteht seitens des Ehegatten, der aus der Immobilie ausgezogen ist, der Wunsch, das gemeinsame Eigentum (Miteigentum) so bald wie möglich zu verkaufen (zu bedenkende steuerliche Fragen beim Verkauf: siehe Kogel, in FamRZ 2003, 808). Eine Verfügung über die gemeinschaftliche Immobilie ist nur mit beiderseitigem Einverständnis der Ehegatten möglich (§ > 747 S.2 BGB). Ist das erste Trennungsjahr noch nicht abgelaufen, hat keiner der Ehegatten die Pflicht einer Verwertung des gemeinsamen Eigenheims zuzustimmen. Damit im ersten > Trennungsjahr keine unumstößlichen Fakten geschaffen werden, ist in diesem Zeitraum auch keine Teilungsversteigerung möglich. Weitere Tipps zur einvernehmlichen Immobienauseinandersetzung
Und was geschieht, wenn
Ein Ehegatte zwar Interesse an der Übernahme der gemeinschaftlichen Immobilie zu Alleineigentum hat, dafür an den Ehegatten (Ablöse des Miteigentumsanteils) aber keinen angemessenen (Markt-)Preis bezahlen will? Es ist häufig so, dass der übernahmewillige Ehegatte kein Interesse an einer freihändigen Veräußerung haben wird. Warum? Weil er durch Mitbieten im Rahmen der Teilungsversteigerung die Übernahme der Immobilie zu Alleineigentum zu einem besseren (d.h. niedrigeren) Preis erwartet.
Eine Verständigung eines Verkaufs an einen Dritten mit einer angemessenen Verteilung des Verkaufserlöses wegen > Zustimmungsboykott eines Ehegatten nicht erreichbar ist, z.B. weil die Ehefrau mit den Kindern die Immobilie bewohnt und nicht verlassen will.
Will ein Ehegatte und Miteigentümer die Immobilie selbst ersteigern, muss er in der Lage sein, das im Versteigerungstermin abgegebene Bargebot vollständig zu begleichen. Andernfalls drohen ihm Zwangsvollstreckungsmaßnahmen aus dem Zuschlagsbeschluss durch den anderen Miteigentümer. Sind sich die Miteigentümer über die Verteilung des Versteigerungserlöses nicht einig, kann auch hier keine Anrechnung, d.h. Kürzung der Zahlungsverpflichtung erfolgen. Ein Aufrechnung mitkünftigen Verteilungserlösguthaben ist nicht möglich (vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2008 - XII ZR 58/04).
Der gemeinsame Immobilienkredit
Lastenverteilung bei Trennung & Scheidung
Wie wird mit gemeinsamen Immobilienkrediten der Ehegatten, im weiteren Verlauf umgegangen? > Steuerklassenwechsel, > Unterhaltszahlungen, doppelte Lebensführung; das alles sind Kosten, die durch Trennung und Scheidung auf die Betroffenen zufallen können und die vereinbarten monatlichen Raten an die Bank deutlich erschweren oder sogar ganz in Frage stellen können. Die Beteiligten sollten zunächst wissen, wie flexibel der mit der Bank geschlossene Vertrag ist. Enthält der Vertrag die Möglichkeit einer vorzeitigen Ablösung, erleichtert das die Möglichkeit, eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung zu finden. Leider ist in Zeiten steigender Immobilienpreise mit einer abnehmenden Bereitschaft der Banken zu rechnen, den Kunden entgegen zu kommen. Vielmehr kann es sich für die Banken wieder lohnen, die Immobilien selbst zu verwerten. Eines kann ganz klar gesagt werden: Die Zeiten sind vorbei, in denen Banken auch ihre eigenen Kreditnehmer baten, sich nach einem geeigneten Käufer umzusehen, so etwas findet man nur noch in Ausnahmefällen. Für die Immobilieneigentümer heißt das im Klartext, dass es Banken gibt, die geradezu darauf warten, dass bei günstig erworbenen Häusern oder Grundstücken Zahlungsprobleme einsetzen und dann die attraktivsten Immobilien an sich reißen. Hier muss besonders darauf geachtet werden, dass sich die Banken korrekt verhalten und nicht einseitig beraten. Wer von Trennung und Scheidung betroffen ist, hat schon genug Probleme. Darüber hinaus einen zusätzlichen wirtschaftlichen Schaden verkraften zu müssen, bedeutet eine zusätzliche Belastung. Weitere Tipps zur Immobilienverwertung durch die Ehegatten finden Sie
Übertragung des Miteigentumanteils auf den anderen Ehegatten
zur Vorbereitung einer einvernehmlichen Scheidung
Alternativ zum > gemeinsamen Verkauf der Immobilie, will oftmals einer der Ehegatten die gemeinsame Immobilie für den Fall der Scheidung zum Alleineigentum erwerben. Dazu muss der Miteigentumsanteil des einen Ehegatten (Veräußerer) auf den anderen Ehegatten (Erwerber) notariell übertragen werden. Als Gegenwert für die Anteilsübertragung haben sich die Ehegatten auf einen sog. Ablösebetrag zu verständigen. Diese Variante der einvernehmlichen Auseinandersetzung der gemeinsamen Ehewohnung kommt in der Praxis sehr häufig vor. Da auf der gemeinsamen Immobilie meist noch > gemeinsame Immobilienkredite lasten, müssen zusätzlich Regelungen zur alleinigen Schuldübernahme der Immobilienkredite durch den Erwerber gefunden werden oder die Alt-Kredite werden durch Neu-Kredite des Erwerbers abgelöst (Stichwort: Umschuldung). Die Anteilsübertragung ist meist Bestandteil einer umfassenden > Scheidungsfolgevereinbarung, mit der auch alle > sonstigen Folgesachen zur Vorbereitung einer > einvernehmlichen Scheidung außergerichtlich (notariell) geregelt werden. Hierfür sollte unbedingt ein erfahrenener Fachanwalt für Familienrecht zu Rate gezogen werden (> professionelle Vertragsgestaltung). Weitere -> Tipps zur Immobilienverwertung durch die Ehegatten finden Sie
Dieses Modell scheitert in der Praxis oft daran, dass das Übernahmeangebot dem übergebenden Ehegatten zu niedrig erscheint und sich in der Teilungsversteigerung einen höheren Erlös vorstellt. Oder umgekehrt: der übernahmebereite Ehegatte erhofft sich über den Weg der Teilungsversteigerung die gesamte Immobilie zu einem geringeren Preis erwerben zu können als über das direkte Ablöseangebot des anderen Ehegatten. Man erlebt es in der Praxis immer wieder, dass der die Teilungsversteigerung betreibende Ehegatte die Immobilie erwirbt (ersteigert) und der andere Ehegatte ohnmächtig zuschauen muss, weil er nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um entweder selbst zu bieten oder auch nur den gerichtlich angesetzten Preis durch eine gültiges Einspruchsverfahren außer Kraft zu setzen. In vielen Fällen scheitert ein substanzieller Einspruch bereits am einem Wertgutachten, da der Ehegatte hierfür nicht über die finanziellen Mittel verfügt.
Zwang zur Teilungsversteigerung
gegen die Teilungsversteigerung
Finden die Ehegatten zur > Vermögensauseinandersetzung ihrer gemeinsamen Immobilie keine > einvernehmliche Regelung, taucht die Frage nach der Auseinandersetzung der gemeinamen Immobilie im Wege der (zwangsweisen) Teilungsversteigerung auf und wie sich diese rechtlich verhindern lässt (> Einwendungen gegen die Teilungsversteigerung). Welches rechtliche Instrumentarium steht dem verkaufsbereiten Ehegatten zur Verfügung, um die Immobilie nach seinen Vorstellungen zu verwerten? Jetzt stellt sich die Frage, ob ein Ehegatte (Miteigentümer) den anderen Ehegatten (Miteigentümer) zum > Verkauf der Immobilie zwingen kann? Da den Eheleuten das Eigentum an der Immobilie gemeinschaftlich zusteht (= Gemeinschaft nach Bruchteilen gem. § > 741 BGB), gelten für die Auseinandersetzung der Eigentümergemeinschaft die §§ 742 bis 758 BGB. Der Verkauf der Immobilie führt zur Aufhebung der Eigentümergemeinschaft. Nach § > 749 Abs.1 BGB kann die Aufhebung verlangt werden (Aufhebungsanspruch). Den Vollzug des Aufhebungsanspruchs regelt § > 753 Abs.1 S.1 BGB. Unmissverständlich bringt § > 753 Abs.1 S.1 BGB zum Ausdruck, dass bei Grundstücken die Aufhebung der Gemeinschaft nicht durch Verkauf, sondern durch Teilungsversteigerung zu erfolgen hat. Und tatsächlich: es gibt keinen Ausweg. Einen Anspruch gegen den anderen Ehegatten (Miteigentümer) auf Zustimmung zum freihändigen Verkauf gibt es nicht. Aus § > 745 Abs.2 BGB lässt sich ein solcher Anspruch nicht ableiten, weil sich hieraus allenfalls ein Anspruch auf Zustimmung zu einer bestimmten Verwaltung oder Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben kann. Doch ist die Veräußerung kein Gebrauch, sondern vielmehr die Aufgabe des Gebrauchs der Immobilie. Ergebnis: wer trotz Verwertungsboykotts eines Ehegatten die gemeinsame Immobilie zu Geld machen möchte, muss den beschwerlichen und steinigen Weg durch die Teilungsversteigerung gehen. Als Zwangsverfahren findet die Teilungsversteigerung gegen den Willen der Miteigentümer, in einem als Teil der Zwangsvollstreckung geregelten Verfahren statt, und sie wird unter Anwendung der allgemeinen Bestimmungen des Vollstreckungsrechts durchgeführt (§ -> 180 ZVG.) Sie ist mit einem > freihändigen Verkauf zur Aufhebung der Gemeinschaft mehrerer Teilhaber nicht vergleichbar. Ein Anspruch auf Zustimmung zum freihändigen Verkauf gegen den verwertungsunwilligen Ehegatten (Miteigentümer), würde im Ergebnis eine Umgehung der möglichen > Einwendungen gegen die Zwangsverwertung im Versteigerungsverfahren darstellen.
Einwendungen gegen Teilungsversteigerung
Derjenige Ehegatte, der sich gegen die Durchführung des Teilungsversteigerungsverfahrens wehren will, muss sich auf Einwendungen berufen können. Im Folgenden soll auf familienrechtsspezifische Einwendungen hingewiesen werden. Daneben gibt es eine Reihe von weiteren Rechtsmitteln, wie bei jeder anderen Versteigerung auch (z.B. Antrag auf Zuschlagsversagung nach § -> 74a ZVG oder § -> 85a ZVG, Forderung nach Sicherheiten gem. § -> 67 ZVG etc.).
AG Groß-Gerau, Beschluss v. 04.08.2016 - 24 K 103/15
§ 180 Abs.2 bis Abs.4 ZVG eröffnen Möglichkeiten, eine einstweilige (vorübergehende) Verfahrenseinstellung zu erreichen (> Rechtsprechung zu § 180 ZVG). Der Antrag auf einstweilige Einstellung ist fristgebunden (§ 30 b Abs.1 S.2 ZVG). Der Einstellungsantrag muss binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung einer Belehrung über die Einstellungsmöglichkeit beim Gericht eingegangen sein Er kann innerhalb dieser Frist auch zu Protokoll der Geschäftsstelle gestellt werden. Nach Fristablauf kann im weiteren Verlauf des Verfahrens aus den Gründen des § 180 Abs. 2 oder 3 ZVG keine einstweilige Einstellung mehr erfolgen.
§ -> 180 Abs. 2 Satz 1 ZVG: Einstellung des Verfahrens für längstens 6 Monate, wenn das angemessen erscheint. Obwohl nach § 180 III S. 2 ZVG mehrere Anträge auf einstweilige Einstellung von jeweils bis zu sechs Monaten gestellt werden können, erfolgen in der Praxis regelmäßig nicht mehr als zwei Einstellungen, sodass spätestens ein Jahr nach Antragstellung auch gegen den ausdrücklichen Willen des anderen das Teilungsversteigerungsverfahren beginnt.
§ -> 180 Abs. 3 Satz 1 ZVG: Einstellung zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes. Bei den Parteien der Teilungsversteigerung muss es sich um Ehegatten bzw. frühere Ehegatten handeln (AG Dorsten, Beschluss vom 25.01.2013 -> 18 K 45/12). Die einstweilige Einstellung des Verfahrens kann gemäß § 180 Abs. 3 ZVG beantragt werden, sofern dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls des gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist.Der Einstellungsantrag muss in jedem Fall eingehend und plausibel begründet werden. Die zu seiner Begründung vorgebrachten Tatsachen müssen auf Verlangen des Gerichts glaubhaft gemacht werden. Bei den strengen Anforderungen an die ernsthafte Kindeswohlgefährdung geht es nicht um das materielle, sondern nur um das körperliche, geistige und seelische Wohl des Kindes (LG Hamburg v. 3.11.1987 – 76 T 3/87, FamRZ 1988, 424). Regelmäßig ist auch ein ursächlicher Zusammenhang der geltend gemachten gesundheitlichen Probleme mit der Zwangsräumung notwendig (LG Konstanz v. 8.6.2001 – 1 T 133/01). Dazu
AG München, Beschluss v. 28.08.2017 - 1517 K 202/17 (unser Az.: 519/16)
wegen Kindeswohlgefährdung?
Als weitere Beispielsfälle seien erwähnt:
Schützenswerte Motive:
Das Kind steht noch einige Zeit in der Ausbildung. Außerdem würde ein Umzug die schulische Entwicklung gefährden (Diederichsen, NJW 1986, 1283 (1285));
Die anderweitige Unterbringung einer kinderreichen Familie ist nicht mit zumutbarem Aufwand möglich (Diederichsen, NJW 1986, 1283 (1285));
Ernsthafte sonstige, vor allem psychische Probleme eines oder mehrerer Kinder (> Musterantrag).
Nicht schützenswerte Motive:
Der Wunsch nach Beibehaltung des bisherigen Lebensstandards, z.B. ein eigenes Zimmer für jedes Kind (LG Essen v. 12.4.1988 – 7 T 162/88, FamRZ 1988, 1191);
Der bloße Verlust des Familienheims verbunden mit Umzug, Orts- und Schulwechsel (LG Berlin v. 18.12.1991 – 81 T 451/91, Rpfleger 1992, 170; LG Essen v. 12.4.1988 – 7 T 162/88, FamRZ 1988, 1191) . Dieses in der Praxis am häufigsten vorgetragene Argument ist eine in der Natur des Versteigerungsverfahrens liegende Folge. Sie begründet aus sich keine besondere Gefährdung des Kindeswohls.
Gegen den Antrag auf einstweilige Einstellung des Teilungsversteigerungsverfahrens kann eingewendet werden, dass
der Antragsteller dringend auf den Erlös aus der Teilungsversteigerung angewiesen ist,
wenn beide Eheleute nicht in der Lage sind, die laufenden Belastungen zu tragen
Besteht an dem Versteigerungsobjekt ein "Veräußerung hinderndes Recht" kann dieses im Wege der Drittwiderspruchsklage (§ -> 771 ZPO) gegen die Zulässigkeit der Teilungsversteigerung geltend zu machen werden (BGH FamRZ 1972, 363). Hier folgt eine Auswahl von möglichen die "Veräußerung hindernde Rechte", wobei die Aufzählung keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt.
und VerfügungsbeschränkungenStellt das Versteigerungsobjekt für einen Ehegatten im wesentlichen sein gesamtes Vermögen dar, hat der andere Ehegatte ein nach § -> 1365 BGB die "Veräußerung hinderndes Recht", indem er die Zustimmung zur Teilungsversteigerung verweigert (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 29.09.2011 - II-4 WF 20/11). § 1365 BGB gilt während der Dauer der Ehe, also bis zur Rechtskraft der Scheidung und beim Güterstand der -> Zugewinngemeinschaft und aber nicht bei -> Gütertrennung: Mehr dazu -> HIER....
Leitsatz: "Stellt der Miteigentumsanteil an einem Grundstück das ganze Vermögen eines im gesetzlichen Güterstand lebenden Ehegatten dar, bedarf sein Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung der Zustimmung des anderen Ehegatten."
Während der Trennungszeit wird hier häufig § 1365 BGB entgegenstehen, da in vielen Fällen die Immobilie im wesentlichen das Gesamtvermögen beider Ehegatten darstellt. Wird die Einwilligung nach § 1365 Abs.1 S. 1 BGB ohne ausreichenden Grund verweigert, kann sie auf Antrag durch das Familiengericht ersetzt werden, wenn die beabsichtigte Teilungsversteigerung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (§ 1365 Abs.2 BGB). Also muss ein zusätzliches Verfahren vor dem Familiengericht zur Zustimmungsersetzung durchgeführt werden. § 1365 Abs.1 S.1 BGB ist eine Schutzbestimmung, die nach weit verbreiteter Auffassung bezweckt, den anderen Ehegatten vor einer Gefährdung seiner Anwartschaft auf Zugewinnausgleich bei Beendigung des Güterstandes zu schützen. Folge: Ist der Miteigentumsanteil des versteigerungswilligen Ehegatten dessen Gesamtvermögen, wird es schwer eine gerichtliche Zustimmungsersetzung nach § 1365 Abs.2 BGB erreichen, solange der ZUGEWINNAUSGLEICH nicht durchgeführt ist. Spätestens nach erfolgter Scheidung kann dann aber der Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt werden, weil § 1365 BGB dann nicht mehr gilt.
Anspruch auf Rückübertragung des Miteigentumanteils contra Teilungsversteigerung
Vs. RÜCKÜBERTRAGUNG
Kann mit einem Rückübertragungsanspruch die Versteigerung nach § 771 ZPO durch eine -> Drittwiderspruchsklage verhindert werden? Widerspruch gegen die Betreibung der Teilungsversteigerung durch einen Ehegatten ist möglich, wenn der andere Ehegatte ein die Veräußerung hinderndes Recht an der Immobilie geltend machen kann. Ob das Recht eines Ehegatten auf Rückübertragung der Immobilie zum alleinigen Eigentum ein die "Veräußerung hinderndes Recht" im Sinne des § 771 ZPO ist, erscheint strittig. Solch ein Rückübertragungsrecht kann sich aus der Tatsache ergeben, das dem anderen Ehegatten im Wege einer -> ehebedingten Zuwendung das Miteigentumsrecht eingeräumt wurde, auf dessen Grundlage nun die Teilungsversteigerung betrieben wird. Mehr dazu -> HIER....
Schutz durch familienrechtliche Ehewohnungszuweisung (§§ 1361b und 1568a BGB)
Die Sonderbestimmungen zur vorläufigen und endgültigen Wohnungszuweisung (§ -> 1361b BGB und § -> 1568a BGB) können zur familienrechtlichen Überlagerung des Rechts auf Teilungsversteigerung führen. Insbesondere die Begründung eines Mietverhältnisses zu Gunsten eines Ehegatten am Versteigerungsobjekt nach § 1568a BGB kann ein Teilungsversteigerungsverfahren unattraktiv machen: Mehr dazu -> HIER ....
Wenn dem ausgezogenem Ehegatten der Zutritt zum Haus verweigert wird ...
OLG Bremen, Beschluss v. 22.08.2017 - 5 WF 62/17
Zutrittsverweigerung bei Streit um Immobilienverkauf
Sachverhalt: Die Beteiligten sind getrennt lebende Ehegatten, die beim Amtsgericht - Familiengericht - Bremerhaven ein Scheidungsverfahren (Gesch.-Nr. 154 F 1095/14) betreiben. Sie sind jeweils zur Hälfte Miteigentümer des von dem Antragsgegner genutzten Hausgrundstücks. Diese Immobilie betreffend ist beim Amtsgericht Bremerhaven ein von dem Antragsgegner eingeleitetes Teilungsversteigerungsverfahren anhängig (Az. 11b K 84/16). Die Antragstellerin hat am 6.1.2017 einen Makler mit der Veräußerung der Immobilie beauftragt. Der Antragsgegner verweigert diesem den Zutritt zu der Immobilie.
Kein Zutrittsrecht - nur bei besonderem Grund: Ein Ehegatte, der das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen (mehr zum Auszug und Zuweisung der Ehewohnung -> HIER ...) hat, hat kein Recht auf Gewährung von Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte ohne Vorliegen eines besonderen Grundes. Der Wunsch nach Besichtigung durch einen Makler und weitere Personen mit dem Ziel des freihändigen Verkaufs der Immobilie stellt keinen besonderen Grund in diesem Sinne dar, wenn der in der Immobilie verbliebene Ehegatte einen -> freihändigen Verkauf ablehnt und stattdessen die -> Teilungsversteigerung betreibt.
Keine Teilungsversteigerung
ohne Verkehrswertgutachten
Zu jeder Immobilienversteigerung gibt es ein gerichtliches Verkehrswertgutachten, das von einem Sachverständigen erstellt wird. Und vom Vollstreckungsgericht in Auftrag gegeben wird. Der Verkehrswert wird durch den Sachverständigen auf Basis der Vorschriften der > ImmowertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) und > WertR (Wertermittlungsrichtlinie) und unter Beachtung besonderer Regelungen des > ZVG bestimmt. Bei Teilungsversteigerungen kann der Antragsteller dem Antrag dem Vollstreckungsgericht ein Gutachten mit einreichen. Das Gutachten muss jedoch den verfahrensrechtlichen Regeln entsprechen. Für die Erstellung des Gutachtens ist eine Objektbesichtigung notwendig. Der Gutachter muss zum Ortstermin alle Räume und Örtlichkeiten persönlich besichtigen. An dieser Ortsbesichtigung haben die Verfahrensbeteiligten das Recht persönlich teilzunehmen oder sich von einem Rechtsbeistand (Anwalt) vertreten zu lassen. Der Gutachter benötigt für die objektive Bewertung die Mithilfe der Betroffenen. Die besteht darin, dem Gutachter Einsicht in Unterlagen wie Bauzeichnungen, Flächen-, und Raumberechnungen, Mietverträge, Pachtvertrage etc. zu gewähren und den Zutritt zum Haus zu gestatten. Weder darf der Gutachter sich gegen den Willen des Eigentümers Zutritt verschaffen noch hat er einen Anspruch darauf, Unterlagen vom Betroffenen zu verlangen. Durch Blockade-Maßnahmen gegenüber dem Gutachter kann aber die Erstellung des Gutachtens nicht verhindert werden. Der Gutachter wird dann Im Zweifelsfalle das Objekt nach dem äußeren Anschein und den eventuell vorhandenen Planunterlagen bewerten. Jetzt ist der Gutachter gehalten, das Haus von der Straße aus zu bewerten. Für die für den Gutachter sichtbaren Teile des Objektes ergibt sich daraus kein Problem. Nachteilig auf den Verkehrswert wird sich jedoch die Bewertung für die nicht sichtbaren Objektteile (Gebäudeinnenausstattung) auswirken, da der Gutachter hier nur von Annahmen ausgehen kann. Dies führt in der Regel dann zu Wertabschlägen, die den Gesamtwert negativ beeinflussen.
Frage: Kann gegen das Verkehrswertgutachten Rechtsmittel eingelegt werden? Ja (ausführliche Antwort: unser Az.: 10/17, D3/D458-19).
Verteilung des Erlöses aus der Immobilienverwertung
1. Der Verteilungsmaßstab für die Erlösverteilung
Der Erlös aus der Teilungsversteigerung ist nach Abzug der Kosten i.S.d. § 748 BGB unter den Ehegatten entsprechend ihren (Eigentums-)Anteilen zu verteilen, d.h. meist hälftig. Wenn beide Eheleute zu 50% Miteigentümer waren, dann wird der Erlös auch zu 50% zwischen ihnen aufgeteilt. Dies gilt unabhängig davon, wer welchen Anteil bei der Anschaffung der Immobilie finanziert bzw. bezahlt hat oder sonstiger Beitrag geleistet wurde.
Beispiel: Die Immobilie wurde für 400.000,-- € angeschafft und steht im Miteigentum beider Ehegatten jeweils zur Hälfte. Der Ehemann hat hierfür 300.000,-- € investiert. Der Rest wurde über die Bank fremdfinanziert. Den entsprechenden Darlehensvertrag haben beide Ehegatten mit der Bank abgeschlossen. Die monatlichen Kreditbelastungen bezahlt der Ehemann allein. Hier bekommt vom Veräußerungs- bzw. Versteigerungserlös der Ehemann nicht die gesamte Summe, weil er alleine die Finanzierungsbelastungen und Anschaffungskosten getragen hat. Die Verteilung richtet sich ausschließlich nach dem Miteigentumsanteil. Also steht der Ehefrau 50 % vom Erlös aus der Immobilienverwertung zu. Eine (Wert-)Korrektur dieses vorläufigen Ergebnisses erfolgt allenfalls über den Zugewinnausgleich. Die Zahlung der Kreditbelastungen (Hausbelastungen) durch den Ehegatten ändern ebenfalls nichts an der Verteilung des Erlöses nach dem Maßstab 50:50. Die Frage, wie die Hausbelastungen des Ehemannes zu berücksichtigen sind erfolgt über das Unterhaltsrecht oder über § 426 BGB: Näheres dazu siehe -> „Schulden“ und „-> Immobilie bei Trennung und Scheidung“.
2. Der Streit um die Erlösverteilung
Einige Wochen nach dem Zuschlag führt das Versteigerungsgericht einen Verteilungstermin mit dem Ziel durch, den bis dahin hinterlegten Versteigerungserlös unter den Miteigentümer entsprechend der Anteile an dem Grundstück zu verteilen. Der Erlös steht allen ehemaligen Miteigentümern gemeinschaftlich zu und bleibt grundsätzlich ungeteilt. Die ehemalige (Miteigentümer-) Gemeinschaft setzt sich am Versteigerungserlös fort. Anders als in der Zwangsversteigerung erfolgt bei Teilungsversteigerung keine automatische Aufteilung. Der Erlös kann selbst bei einer bisherigen Bruchteilgemeinschaft nur an alle ehemaligen Eigentümer gemeinsam ausgezahlt werden (Stöber, § 180 ZVG, Anm. 17.8 e). Sind Eheleute zu je ½ Eigentümer gewesen, wird der Versteigerungserlös nicht etwa vom Gericht je zur Hälfte der Ehefrau und dem Ehemann zugeteilt. Die Ehegatten müssen sich vielmehr auf einen Auszahlungsmodus einigen. Geschieht dies nicht, wird der Erlös nicht ausbezahlt, sondern per Gericht "zur gesamten Hand" hinterlegt. Bei dieser Art der Hinterlegung des Erlös-Guthabens ist zur Auszahlung ist eine übereinstimmende Anweisung aller Beteiligten erforderlich. Kann diese nicht beschafft werden, wird die Verteilung blockiert. Die Beteiligten ehemaligen Miteigentümer müssen sich außergerichtlich oder gerichtlich über die Frage der Erlösverteilung auseinanderzusetzen.
3. Die Erlösverteilung - Fortsetzung des Scheidungskriegs mit anderen Mitteln?
Wie gesagt, findet bei Teilungsversteigerungen keine automatische Verteilung des Versteigerungserlöses statt, wenn die (Ex-)Miteigentümer nicht eine gemeinsame Einverständniserklärung gegen über dem Vollstreckungsgericht abgeben. Wird der Übererlös aus der Zwangsversteigerung eines Grundstücks hinterlegt, weil die Gemeinschafter während des Zwangsversteigerungsverfahrens keine Einigung über dessen Verteilung erzielen konnten, setzt sich die Bruchteilsgemeinschaft an der Forderung gegen die Hinterlegungsstelle fort. Allein die Hinterlegung des Übererlöses nach § 117 Abs. 2 Satz 3 ZVG führt noch nicht zur Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft. Die Miteigentümer-Gemeinschaft findet in der Erlös-Gemeinschaft ihre Fortsetzung. Ob und wie der hinterlegte Versteigerungserlös zur Verteilung kommt, hängt davon ab, ob es einen durchsetzbaren Auszahlungsanspruch gibt.
BGH, Beschluss vom 22.02.2017 - XII ZB 137/16
Welche Einwendungen aus dem Scheidungsstreit taugen als Einwand gegen die Erlösverteilung?
Anmerkung: Bis zur Entscheidung des BGH im Jahr 2017 (BGH, Beschluss vom 22.02.2017 - XII ZB 137/16) war es nicht klar, mit welchen Einwendungen die Verteilung (Auszahlung) des Versteigerungserlöses "blockiert" werden kann. Die Rechtsprechung reichte von der Ansicht, dass jede offener Anspruch aus einer Folgesache des Scheidungsverfahrens als Einwendung die Erlösverteilung verhindert bis zu der Ansicht, dass jeder Miteigentümer (Ehegatte) jedezeit die Auflösung gemeinschaftlichen Eigentums (Immobilie) verlangen kann. Unmut und Verwirrung prägten damit das Bild der familienrechtlichen Beratungspraxis. Denn die Frage, ob offene - mit der Scheidung (Eheauflösung) zusammenhängende Rechtsfragen als Einwand gegen die Erlösverteilung aus der Zwangsversteigerung des Familieneigenheims geltend gemacht werden können, ist ein zentraler Baustein für die Beratung für oder gegen eine Teilungsversteigerung des Familienheims und deren Folgen. Die Verweigerung des Einverständnisses in die Erlösverteilung nach Maßgabe und Quote der ehemaligen dinglichen Eigentumsbeteiligung kann gerechtfertigt sein, wenn dafür ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden kann. Der BGH stellt nun klar, welche Qualität ein solches Zurückbehaltungsrecht (= Einwand gegen die Erlösverteilung) haben muss: das Zurückbehaltungsrecht darf nicht "gemeinschaftsfremd" sein. Wenn - wie meist der Fall - die gemeinsame Familienimmobilie der Ehegatten Gegenstand der Teilungsversteigerung ist, bedeutet das, dass nur solche Einwendungen ein Zurückbehaltungsrecht begründen, die etwas mit der Immobilie selbst zu tun haben. Konsequenz: immobilienfremde (offene) Rechtsfragen und Ansprüche z.B. aus der Auflösung der -> Zugewinngemeinschaft können nun nach BGH die Erlösverteilung nicht verhindern. Es kann also nicht (mehr) die gesamte -> vermögensrechtliche Auseinandersetzung zwischen den (Ex-)Ehegatten in den (möglichen) Prozess um den Erlösverteilungsanspruch verlagert werden. Diese Klarstellung ist eine Sensation nach 17 Jahren "juristische Echternacher Springprozession". Ab jetzt kann nicht mehr damit gerechnet werden, dass die Erlösverteilung über Jahre blockiert werden kann, solange noch irgendeine Folgesache im Ehestreit ungeklärt ist. Das ganze birgt für alljene Miteigentümer und Ehegatten jetzt die Gefahr, ehebezogene sonstigen Ansprüche nicht mehr über eine Blockade der Erlösverteilung gesichert zu bekommen, der Erlös aufgeteilt wird und das Geld sich "verflüchtigt" und dass man in der Folge mit seinem Titel „leer“ ausgeht. Nach der früheren (jetzt überholten) Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes konnte man im Rahmen der Auseinandersetzung solche Gegenansprüche geltend machen BGH, Urteil vom 17. 11. 1999 - XII ZR 281/97 (Volltext in -> NJW 2000, 948). Mit einem Zurückbehaltungsrecht war er abgesichert. Die jetzige Rechtsprechung birgt also die Gefahr in sich, dass Geldbeträge - trotz bestehender Gegenansprüche - ausgezahlt werden. Statt der Blockade-Strategie im Erlösverteilungsverfahren ist nun zu gänzlich anderem Vorgehen zu raten: Zunächst müssen Sie Ihre Forderungen titulieren lassen. Mit diesen Ansprüchen müssen Sie dann entweder eine Sicherungshypothek auf dem ½ Anteil des anderen Miteigentümers eintragen lassen. Kumulativ oder alternativ: Der berechtigte Miteigentümer pfändet die Auseinandersetzungsansprüche aus der Miteigentumsgemeinschaft. Zusätzlich muss ein eventueller Übererlös, der dem anderen Miteigentümer zusteht, gepfändet werden. Sodann betreibt er aus dieser Position die Forderungs- oder Teilungsversteigerung (Vgl. zum Ganzen Kogel, NJW 2016, 2294 ff.; Kogel, Anm. zu BGH, in: FF 2017, 256 ff.)
4. Grundschulden und deren Schicksal
-> Was geschieht mit Grundschulden bei denen die zugrundeliegende Bankkredite überwiegend oder ganz von den Eheleuten getilgt waren? Mehr dazu erfahren Sie -> HIER ...
BGH, Urteil vom 20. Oktober 2010 - XII ZR 11/08
Nicht valutierte Grundschulden in der Teilungsversteigerung
"Ersteigert ein Ehegatte das bis dahin gemeinsame Grundstück der Ehegatten, so kann der weichende Ehegatte vom Ersteher nicht Zahlung des hälftigen Betrags einer in das geringste Gebot fallenden, nicht mehr valutierten Grundschuld verlangen, welche die Ehegatten einem Kreditinstitut zur Sicherung eines gemeinsam aufgenommenen Darlehens eingeräumt hatten. Der weichende Ehegatte ist vielmehr darauf beschränkt, vom Ersteher die Mitwirkung bei der ("Rück-")Übertragung und Teilung der Grundschuld zu verlangen und sodann aus der ihm gebührenden Teilgrundschuld die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu begehren. Auch § 242 BGB eröffnet dem weichenden Ehegatten grundsätzlich keinen weitergehenden Zugriff auf das Vermögen des Erstehers (Fortführung des Senatsurteils vom 13. Januar 1993 - XII ZR 212/90 - FamRZ 1993, 676, 681; Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. November 1995 - XII ZR 140/94 - BGHR BGB § 752 Auseinandersetzung 1)."
Anmerkung: Die Entscheidung kann man nur verstehen, wenn man die Grundzüge des Versteigerungsrechts verstanden hat und insbesondere den Umgang mit nicht valutierenden Grundschulden bei der Bestimmung des -> geringsten Gebots versteht. Grundschulden, die im Grundbuch eingetragen sind, werden als sog. bestehen bleibendes Recht bei der Berechnung des geringsten Gebots berücksichtigt. Der Ersteher muss die bestehen bleibende Rechte bezahlen, immer in der Höhe, wie sie aus dem Grundbuch abzulesen sind.
Ein Hemmschuh gegen die Teilungsversteigerung ist -> Zuweisung der Ehewohnung mit (zwangsweisem) Abschluss eines Mietverhältnisses zwischen den Ehegatten nach § 1568a Abs.5 S.1 BGB: Mehr dazu -> HIER ... Das Zuweisungsverfahren kann sich als regelrechter Stolperstein im Teilungsversteigerungsverfahren erweisen.
Bedeutung von Mietverhältnissen bei Ersteigerung der Immobilie
Derjenige, der per Zuschlagsbeschluss eine Immobilie ersteigert, wird Eigentümer dieser Immobilie (§ 90 ZVG). Der Zuschlagsbeschluss ist zugleich Vollstreckungstitel. Befindet sich die ersteigerte Immobilie im Fremdbesitz, kann der Ersteher der Immobilie aus dem Zuschlagsbeschluss gegen den Besitzer die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe betreiben (§ 93 Abs.1 S.1 ZVG). Die Räumungsvollstreckung wird nach § 885 ZPO, die Vollstreckung auf Herausgabe mitversteigerter Sachen wird nach § 883 ZPO vollzogen.
a) Der ehemalige Eigentümer ist Besitzer
Ist zur Zeit des Zuschlags der vorherige Eigentümer noch Besitzer der Immobilie, bedarf es zur Räumungsvollstreckung gegen den ehemaligen Eigentümer keines weiteren gerichtlichen und umständlichen Räumungsprozesses mit allen sich hieraus ergebenden Risiken, Kosten und vollstreckungsrechtlichen Besonderheiten. Als Schutz gegen die Vollstreckung verbleiben dem ehemaligen Eigentümer im Wesentlichen nur die Möglichkeiten nach 765a ZPO. Diese greifen jedoch nur dann, wenn die unverzügliche Räumung wegen ganz besonderer Umstände eine unbillige Härte bedeutet. Schutzrechte, wie sie dem Mieter gegen eine Wohnungskündigung oder Räumungsvollstreckung zur Verfügung stehen, existieren für den ehemaligen Eigentümer nicht.
b) Besitzer ist Mieter
„Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Dieser beim Immobilienkauf geltende allgemeine Grundsatz findet sich auch beim Eigentumserwerb durch Ersteigerung (§ 93 Abs.1 S.2 ZVG) wieder. Zwar erlischt mit Zuschlag das Eigentumsrecht des ehemaligen Eigentümers, doch schuldrechtliche Rechte zum Besitz lässt der Zuschlag unberührt. Ist also die ersteigerte Immobilie vermietet, bleiben sämtliche Rechte des Mieters an der Immobilie bestehen: „Ersteigerung bricht nicht Miete“ (§ 57 ZVG i.V.m. § 566 BGB). Ob die ersteigerte Immobilie mit einem Mietverhältnis „belastet“ ist, wird im Versteigerungsverfahren dadurch berücksichtigt, dass eine Räumungsvollstreckung gegen den Mieter nicht auf Grundlage des Zuschlagsbeschluss durchgeführt werden kann, wie das bei einer Räumungsvollstreckung gegen den ehemaligen Eigentümer der Fall ist. Für eine Zwangsvollstreckung gegen den Mieter wird keine Vollstreckungsklausel zum Zuschlagsbeschluss erteilt. Dafür genügt, wenn spätestens für das Vollstreckungsklauselverfahren bekannt wird, dass zum ersteigerten Objekt ein Mietverhältnis existiert. Dafür genügt, wenn der Mietvertrag im Teilungsversteigerungsverfahren (z.B. unmittelbar vor dem Versteigerungstermin) bekannt gemacht wird. Wird trotz Kenntnis eines schuldrechtlichen Besitzrechts der Zuschlagsbeschluss mit einer Vollstreckungsklausel versehen, kann derjenige, der sich auf ein Recht zum Besitz an der Immobilie hat, gegen Zuschlagsbeschluss und die darauf gestützte Zwangsräumung der Immobilie im Wege der Widerspruchsklage nach § 771 ZPO vorgehen (siehe § 93 Abs.1 S.3 ZVG).
♦ Das familienrechtliche Phänomen: Ehegatte ist (Mit-)Eigentümer & Mieter ...
MIETVERHÄLTNIS zwischen IMMOBILIENBESITZENDEN EHEGATTEN
wegen endgültiger Zuweisung der Ehewohnung
Das Phänomen, das der ehemalige Eigentümer auch und zugleich Mieter des Versteigerungsobjekts sein kann, ist regelmäßig bei Teilungsversteigerungen von ehemaligen Ehewohnungen anzutreffen, die sich im Miteigentum der Ehegatten befinden und eine endgültige -> Zuweisung der Ehewohnung mit Begründung eines Mietverhältnisses nach § 1568a Abs.5 S.1 BGB erfolgt. Ist der ehemalige Eigentümer im Besitz der versteigerten Wohnung und übt das Besitzrecht nicht nur wegen seiner ehemaligen Eigentümerstellung sondern darüber hinaus und fortwirkend wegen eines weiterhin gültigen schuldrechtlichen Mietverhältnisses aus, kann der ehemalige Eigentümer gegen die Räumungsvollstreckung mit Widerspruchsklage nach § 771 ZPO vorgehen und in diesem Verfahren gegen die Zwangsvollstreckung sämtliche Rechte auf Besitz aus dem Mietverhältnis geltend machen. Vollstreckt der Ersteher einer Teilungsversteigerung aus dem Zuschlag gegen einen Miterben, so kann dieser nach § 771 ZPO Widerspruchklage erheben, wenn er sich auf Grund eines Mietverhältnisses im Grundstück befindet (vgl. AG Bremen WuM 1955, 92). Gleiches gilt, wenn aus dem Zuschlag gegen einen in der ehemaligen Ehewohnung wohnenden Ehegatten vollstreckt werden soll. Kann der Ehegatte sich auf ein Recht zum Besitz aus einem Mietverhältnis mit dem ehemaligen Eigentümer berufen, so geht das Mietverhältnis und sich die daraus ergebenden Rechte und Pflichten auf den Ersteher über (§ 57 ZVG i.V.m. § 566 BGB).
Wem als (Ex-)Ehegatten und Miteigentümer einer (ehemaligen) ehelichen Immobilie die Teilungsversteigerung droht, kann den Erfolg der Teilungsversteigerung erheblich torpedieren, wenn er (profilaktisch) die -> endgültige Zuweisung der Ehewohnung anstrebt.
Die Alternativen zur Teilungsversteigerung
WOHNVORTEIL oder NUTZUNGSENTSCHÄDIGUNG
bei Auszug aus gemeinsamer Immobilie
Wird die Bruchteilgemeinschaft der Ehegatten im Rahmen der Teilungsversteigerung nicht aufgehoben, weil der verwertungsunwillige Ehegatte sich mit Erfolg auf rechtliche -> Schutzmechanismen des Versteigerungsrechts berufen konnte, verbleiben dem verwertungswilligen Ehegatten als Alternative nur die Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Rechte im Rahmen der Benutzung und Verwaltung der Immobilie. Mehr dazu -> HIER ...
2. Schadensersatz wegen Verkaufsboykott?
Wenn ein Ehegatte den lukrativeren freihändigen Verkauf der gemeinschaftlichen Immobilie boykottiert, stellt sich unverzüglich die Frage nach möglichen Schadensersatzansprüchen wegen entgangenem Gewinn etc. Leider wird generell ein solcher Schadensersatzanspruch nicht für möglich gehalten. Ausnahmsweise kann § -> 826 BGB in Betracht kommen. Dieser Anspruch setzt allerdings eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung voraus, was in den seltensten Fällen darzustellen und zu beweisen ist.
LG Münster, Urteil vom 11.07.2003 - 4 O 255/02 (FamRZ 2003, 1666)
Anmerkung: Blockiert ein Ehepartner den freihändigen Verkauf des gemeinsamen Hausgrundstücks zu einem Preis über dem Verkehrswert mit der Folge, dass die Teilungsversteigerung stattfindet, in der er die Immobilie zu einem Preis unter dem Verkehrswert selbst erwirbt, so hat er dem anderen verkaufswilligen Ehegatten den entstandenen Schaden (Hälfte des Differenzbetrags zwischen dem zu erzielenden Kaufpreis und dem im Teilungsversteigerungsverfahren gezahlten Kaufpreis) zu ersetzen. Der Schadensersatz basiert auf einer bestimmten - hier sanktionierten - Vorgehensweise, nämlich Ablehnung eines günstigen Angebots im freihändigen Verkauf und anschließend eigene Ersteigerung zu einem niedrigeren Betrag. Das Gericht sah darin einen Verstoß gegen nachwirkende ehel. Treuepflichten (-> Loyalitätsprinzip).
Der Erwerbswillige sollte deshalb dahingehend beraten werden, dass er insoweit seine Absichten offen legt und von Beginn an seinen eigenen Erwerbswillen kund tut bzw. die Veräußerung an Dritte ausschließt. Wenn dann eine Einigung über den Kaufpreis nicht erzielt werden kann mit der Folge, dass ein Teilungsversteigerungsverfahren durchgeführt werden muss, wird man ihm nicht vorwerfen können, günstige Angebote Dritter abgelehnt zu haben mit dem - verschwiegenen - Ziel, selbst günstig zu erwerben. Der eigene Erwerb ist grundsätzlich kein verwerfliches Ziel und somit - wenn Einigkeit über die Modalitäten anderweitig nicht erzielbar ist - legitim durch das Instrument der Teilungsversteigerung zu erreichen.
Wird dem einen Ehegatten ein Miteigentumsanteil an der ehelichen Immobilie eingeräumt, so kann man dem anderen Ehegatten nur raten, die Verfügungsbefugnis über die Gesamtimmobilie gleichzeitig vertraglich so zu regeln, dass diese ausschließlich bei ihm verbleibt. Solange die Ehe noch intakt ist, lässt sich dies bei notarieller Einräumung eines Miteigentumsanteils an der Immobilie leichter realisieren. Andernfalls riskiert man, dass die Teilungsversteigerung zum klassischen Spielfeld für endlose Rosenkriege wird, weil ein freihändigen Verkauf der Immobilie nur einvernehmlich funktioniert (§ 747 S.2 BGB). Die Teilungsversteigerung und ihre Tücken kann ein gefundenes Fressen für boykottierende Ex-Ehegatten sein, um den anderen zu ärgern und zu schädigen.
Der gemeinsame Immobilienkredit ...
Ablauf und Verfahren der Teilungsvesteigerung ...
Das Gutachten für die Zwangsversteigerung: Regeln, Verbote, Absagen ...
Musteranträge zur Einstellung der Teilungsversteigerung ...
Hinweise zur Sicherheitsleistung in Zwangsversteigerungssachen ...
Teilungsversteigerung: So wird abgerechnet ...
Dreyer, Teilungsversteigerung und Gesamtschuldnerausgleich -> HIER ...
Walter Kogel, Familienrechtliche Ausgleichsansprüche und Teilungsversteigerung - eine juristische Schlangengrube, in: NZFam 2018, 788
Walter Kogel, Erlösverteilung und Zurückbehaltungsrechte - eine endlose Auseinadersetzung mit Regresspotential, in: FPR 2013, 379
Walter Kogel, Die Erlösverteilung bei der Teilungsversteigerung des Familienheims - Ein juristischer Irrgarten, in: FPR 2012, 75
Brudermüller, das Familienheim in der Teilungsversteigerung, in FamRZ 1996, 1516 ff.
Dieter Büte, Schutzvorschriften bei der Teilungsversteigerung des Familienheims, in FK Familienrecht kompakt 2002, 34
AG Tostedt - NSZ 12 K 54/17, > einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung nach § 180 Abs.2 ZVG, unser Az.: 10/17 (D3/224-18)
AG Ludwigsburg - 1 K 114/17, > einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung nach § 180 Abs.2 ZVG, unser Az.: 19/17 (D3/d837-17)
AG München - 1517 K 202/17, > einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung nach § 180 Abs.3 ZVG, unser Az.: 519/16 (D3/484-17)
LG Meiningen - 2 O 55/16, Klage wegen Zustimmung zur Auszahlung eines hinterlegten Betrages, unser Az.: 187/15 (D3/424-16)
LG München II - 11 O 3437/15, Klage wegen Zustimmung zur Auszahlung eines hinterlegten Betrages, unser Az.: 176/15
Teilungsversteigerung & Befreiung von gemeinsamen Immobilienkreditverbindlichkeiten, Gegenstandswert anwaltlicher Tätigkeit bei Teilungsversteigerung (§ 26 Abs.1 RVG), unser Az.: 167/15
Teilungsversteigerung, unser Az.: 380/12
AG Groß-Gerau - 24 K 103/15, Teilungsversteigerung eines Mehrfamilienhauses der Eheleute nach Scheidung, unser Az.: 2/16
Einvernehmliche Übertragung des Miteigentums an Immobilien in den USA, unser Az.: 204/15

References: § 180
 § 180
 § 180
 § 180
 § 180
 § 1365
 § 1365
 § 1365
 § 1365
 § 1365
 § 1365
 § 771
 § 771
 § 1568
 § 748
 § 426
 § 180
 § 117
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 242
 § 752
 § 1568
 § 885
 § 883
 § 566
 § 771
 § 93
 § 1568
 § 771
 § 771
 § 566
 § 180
 § 180
 § 180