Source: http://www.bdidu.fr/le-mandat-de-l-agent-immobilier.html
Timestamp: 2017-04-29 15:30:06+00:00

Document:
Le mandat de l'agent immobilier - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Le mandat de l'agent immobilier doit comporter toutes les mentions légalement prévues, car à défaut sa nullité est susceptible d'être soutenue, ce qui entraînera la possibilité de percevoir sa commission pour l'agent immobilier.
On notera que la jurisprudence interdit l'application d'une théorie du mandat apparent (1), et qu'il ne sera donc pas possible de recourir à cette notion pour éviter l'application rigoureuse de la loi en matière de mandat de l'agent immobilier. "
De même, la théorie de la gestion d'affaires ne pourra pas être invoquée utilement pour tenter de remplacer un mandat pour l'agent immobilier (2).
Le mandat de l'agent immobilier doit être établi en double exemplaire, il s'agit d'une formalité d'ordre public (3).
Il doit comporter le numéro d'inscription au registre des mandats, et à défaut il ne pourra être valable. La commission ne sera pas due (4).
Une lettre simple ne peut valoir mandat (5).
À défaut de mandat régulier, le mandataire, c'est-à-dire l'agent immobilier, ne pourra engager son mandant (6).
Ce que doit contenir le mandat de l'agent immobilier.
C'est l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 :
"I-Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :
Aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à une personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive."
L'article 73 du décret du 20 juillet 1972 complète cette liste des mentions du mandat de l'agent immobilier :
"Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention " Transactions sur immeubles et fonds de commerce ", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou d'autres honoraires à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.
Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire."
L'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 prévoit que le mandat doit comporter une durée, des mentions relatives à leur non-reconduction, ainsi que des mentions reprises de l'article 78 du décret du 20 janvier 1972, en caractères très apparents : :
Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.Lorsque le mandant n'agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles :1° Les modalités de non-reconduction des contrats définies aux deux premiers alinéas de l'article L. 136-1 du code de la consommation sont mentionnées de manière lisible et visible dans les conventions prévues au premier alinéa du I de l'article 6 de la présente loi ;2° Lorsque ces conventions portent sur des opérations mentionnées aux 1° et 4° de l'article 1er et qu'elles comportent une clause d'exclusivité, elles mentionnent en caractères très apparents les dispositions du deuxième alinéa de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, exception faite des mandats portant sur les opérations exclues par les troisième à sixième alinéas de ce même article.
L'article 78 du décret du 20 juillet 1972 :
"Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s'appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :1° La vente d'immeuble par lots ;2° La souscription ou la première cession d'actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d'un même ensemble commercial.Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l'opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé."
La durée du mandat de l'agent immobilier est une notion essentielle
Si le mandat ne comporte pas de durée ou si cette durée n'est pas limitée dans le temps, le mandat est nul (7).
On notera que dans le cadre d'un mandat portant une clause d'exclusivité, la dénonciation par le mandant ne peut intervenir dans les trois premiers mois de la signature du mandat (article 78 du décret du 20 juillet 1972 reproduit ci-dessus).
On notera également que le mandant peut toujours renoncer purement et simplement à vendre, même dans cette période de trois mois (8).
La mention de la rémunération dans le mandat de l'agent immobilier est également essentielle
Le mandat doit indiquer le montant de la commission, et il doit également indiquer qui en aura la charge. Il n'est pas possible de se référer purement et simplement à un barème extérieur au mandat lui-même.
Le mandat de l'agent immobilier ne comporte pas nécessairement celui d'engager le mandant
Le mandat de l'agent immobilier est en effet un mandat de recherche d'un acquéreur ou d'un bien, mais ce n'est pas un mandat permettant de s'engager auprès d'un vendeur ou d'un acheteur. L'agent ne pourra pas en vertu de son mandat accepter une offre au nom du vendeur.
(1) Ainsi jugé :
"Attendu que, selon les dispositions des deux premiers de ces textes qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit ; que, suivant le troisième, le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce" doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci ; que le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives ;
Attendu que, le 12 juin 2006, M. X... a confié à la société Cabinet Timmerman, agence immobilière, un mandat de vente sans exclusivité portant sur une maison appartenant à Mme Y..., dont il se portait fort, au prix de 220 000 euros, incluant une commission de 20 000 euros au profit de l'agence ; que, par acte sous seing privé du 26 juin 2006, Mme Y... a donné tous pouvoirs à M. X... pour signer le compromis de vente et tout autre document relatif à la vente de sa maison, au prix de 200 000 euros net vendeur ; que, le 10 juillet 2006, l'agence immobilière Timmerman a rédigé et adressé à Mme Y... un acte prévoyant la vente du bien, sous conditions suspensives, à Mme Z... moyennant la somme de 215 000 euros, en ce compris les honoraires de négociation d'un montant de 20 000 euros, précisant que cet envoi était effectué "comme convenu avec M. X..." ; que Mme Y... a refusé de signer cet acte ; que, prétendant que M. X... avait donné à l'agence immobilière son accord verbal à l'offre qu'elle avait faite, Mme Z... a assigné Mme Y... en indemnisation ;
Attendu que, pour la condamner à verser à Mme Z... une somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt attaqué retient que, si Mme Y... n'avait pas donné son accord à l'offre présentée par celle-ci, son mandataire, M. X..., avait formulé un accord verbal sur cette offre, que Mme Z..., tiers au mandat de vente comme au mandat donné par Mme Y... à M. X..., avait pu légitiment croire que M. X..., habilité à signer tous les actes s'agissant de la vente de l'immeuble, pouvait donner un accord pour un prix légèrement inférieur à celui figurant dans l'annonce publiée par l'agence immobilière et que l'accord verbal de ce dernier engagerait la venderesse, que, compte tenu de ce mandat apparent, Mme Y... était engagée à l'égard de Mme Z... pour la vente de son immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un tel mandat apparent ne pouvait tenir en échec les règles impératives susvisées imposant que la preuve du principe et de l'étendue du mandat confié à un professionnel soit rapportée par écrit, la cour d'appel a violé les textes susvisés."
(2) Ainsi jugé :
Qu'en statuant ainsi, alors que la société Sarro immobilier, qui ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur, ne pouvait se prévaloir des règles de la gestion d'affaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés"
(3) Cour de cassation chambre civile 1 Audience publique du mercredi 5 mai 1982 N° de pourvoi: 81-11028 (4) Ainsi jugé :
"Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant doit, à peine de nullité, mentionner le numéro d'inscription au registre des mandats ;
Attendu que, pour condamner M. de X... de Saint-Prix à payer à la société International Home Investments la somme de 50 000 francs au titre de l'indemnité compensatrice stipulée au mandat de vente donné par celui-ci suivant acte sous seing privé du 6 décembre 1988, l'arrêt retient que ce mandat était régulier puisque l'exemplaire conservé par l'agence comportait bien un numéro qui avait été reporté à la date à laquelle il avait été signé sur le registre des mandats, et qu'un " double " en avait été remis au mandant ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi sans avoir constaté que le numéro d'inscription figurait sur ce double la cour d'appel a violé le texte susvisé."
(5) Ainsi jugé : "Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte du premier de ces textes que les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui, doivent être rédigées par écrit lequel doit respecter les conditions de forme prescrites par le second de ces textes ; qu'à défaut, ces conventions sont nulles et que, ces dispositions, qui sont d'ordre public, peuvent être invoquées par toute partie qui y a intérêt ;
Attendu que, par lettre expédiée de Genève, Mme X... a chargé la société Immo Villiers, aux droits de laquelle vient la société Groupe JR investissements, de donner à bail un appartement sis à Paris ; que, soutenant que l'agent immobilier avait commis des fautes dans le cadre de ce mandat en louant l'appartement à un étudiant sans ressources avec la caution de sa grand-mère dont les revenus étaient inférieurs au montant du loyer, Mme X... a assigné l'agent immobilier, ainsi que son assureur, la société UAP, aux droits de laquelle vient la société Axa courtage, en réparation de son préjudice ;
Attendu que, pour faire droit à cette demande, l'arrêt attaqué retient que la loi du 2 janvier 1970 édicte un ordre public de protection destiné à protéger les particuliers d'éventuels errements des professionnels ; que l'article 6 de cette loi ne prévoit pour sanction des éventuelles omissions que le droit du mandant de refuser la rémunération du mandataire ; que, par suite, Axa assurance n'est pas fondée en qualité d'assureur d'un professionnel de l'immobilier, à opposer à un particulier le non-respect des obligations formelles énoncées par la loi du 2 janvier 1970 ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que la lettre de Mme X... ne satisfaisait pas aux conditions légales, la cour d'appel a violé par refus d'application les textes susvisés ;
(6) Ainsi jugé : "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 septembre 2007) que la société Staes immobilier, agence Faidherbe immobilier, a transmis à M. X..., pour le compte de M. Y..., propriétaire, une offre de vente du local commercial (lot n° 24) et de l'appartement (lot n° 7) qu'il occupait en tant que locataire ; que soutenant qu'il avait accepté l'offre, M. X... a assigné M. Y... en réalisation forcée de la vente portant sur le lot n° 24 ; que M. Y... a contesté l'existence et la validité du mandat donné à l'agence immobilière ainsi que le caractère parfait de la vente ;
Mais attendu qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 que les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant d'une manière habituelle leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui doivent respecter les conditions de forme prescrites par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 à peine de nullité absolue qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt ; qu'ayant relevé que l'agence immobilière n'avait pas, en violation des dispositions édictées par le décret susvisé, mentionné le mandat sur le registre des mandats et porté le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat remis à Johann Y..., la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que M. Y... n'était pas engagé envers M. X... par l'offre formulée en son nom par l'agence immobilière en application d'un mandat irrégulier, a exactement déduit de ce seul motif que la vente du local commercial n'avait pas été conclue."
(7) Ainsi jugé : "Attendu que l’arrêt attaqué (Rennes, 29 avril 1997) a jugé que M. X… se livrait de manière habituelle à des opérations d’entremise en matière de transaction immobilière et que le mandat litigieux, non limité dans le temps était nul au regard des articles 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970 ;
Attendu, d’abord, que l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 dispose que les règles qu’elle édicte sont applicables aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, prêtent leur concours aux diverses opérations portant sur les biens d’autrui qu’elle énumère ;
que la cour d’appel, qui a relevé que les opérations envisagées auxquelles M. X… devait prêter son concours en négociant avec des propriétaires la vente de bien immobiliers constituaient des opérations d’entremise, en a déduit à bon droit que ces dernières entraient dans le champ d’application de la loi du 1er janvier 1970."
(8) Ainsi jugé : "Attendu que le 21 juillet 1993, M. et Mme Y… ont donné mandat non exclusif, pour une durée irrévocable de six mois renouvelable par tacite reconduction pour une durée d’une année, à M. A…, agent immobilier, de rechercher et leur présenter un acquéreur en vue de la vente leur maison à usage d’habitation ; que le bien a été vendu suivant compromis du 22 février 1994 ;
Attendu que M. A… fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué (Papeete, 27 mai 1999) de l’avoir débouté de sa demande en paiement de sa commission, alors, selon le moyen :
1° que M. A… faisait valoir qu’il avait exécuté ses obligations, dans le cadre du mandat, justifiant son droit à rémunération, le mandat n’ayant pas été révoqué ; qu’en retenant que M. A… ne conteste pas le fait, affirmé par les époux Y…, qu’à partir de septembre 1993 il a cessé d’entreprendre toute démarche ou publicité pour vendre la maison Anglade cependant que M. A… faisait valoir que dans le cadre du mandat il appartenait aux mandants de rapporter une telle preuve, M. A… ajoutant s’être acquitté de sa mission de recherche et de présentation d’acquéreur, la cour d’appel a dénaturé les conclusions de M. A… et violé l’article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
2° et 3° que M. A…, dans le cadre du mandat, ayant présenté l’acquéreur, M. X…, aux vendeurs, faisait valoir son droit à commission en contestant toute révocation tacite du mandat ; qu’en retenant qu’il résulte d’une attestation produite par M. A… émanant de M. Z…, préposé de l’exposant, que ce dernier indique avoir contacté M. Y… au début de l’année 1994, suite à une annonce parue dans le journal « La Dépêche » qui lui a confirmé sa volonté de mettre à nouveau sa propriété à la vente et lui a demandé de lui présenter tout client potentiel pour en déduire qu’il résulte de ce témoignage qu’il avait bien été mis fin au mandat en litige, M. A… en étant parfaitement informé et y ayant acquiescé, cependant qu’il ne résulte nullement de cette attestation la preuve d’une quelconque révocation dont aurait eu connaissance M. A…, la cour d’appel, qui ne constate aucun acte d’acquiescement de M. A…, a dénaturé ladite attestation et violé l’article 1134 du Code civil ;
4° qu’il résultait du contrat de mandat qui était consenti à titre irrévocable pour une durée de six mois à compter du 21 juillet 1993, ce contrat, sauf dénonciation, étant renouvelable pour une durée d’une année par tacite reconduction et révocable dès lors à tout moment avec un préavis d’un mois ; qu’en retenant, pour dénier tout droit à commission à M. A…, qu’il résulte du témoignage de M. Z… selon lequel il aurait contacté M. Y… au début de l’année 1994, qu’il aurait été mis fin antérieurement au mandat litigieux sans préciser à quelle date une telle révocation était intervenue eu égard aux stipulations du mandat, la cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 6 et suivants de la loi du 2 janvier 1970 et 1134, 2003 et suivants du Code civil ;
Mais attendu que le mandat même stipulé irrévocable, de rechercher un acquéreur en vue de la vente d’un bien, ne prive pas le mandant du droit de renoncer à l’opération ; que la révocation produit, alors, tous ses effets, sous réserve de la responsabilité du mandant envers le mandataire ; que la cour d’appel, qui, hors toute dénaturation, a souverainement estimé que les époux Y… avaient révoqué le mandat et que l’agent immobilier avait connaissance de cette révocation depuis septembre 1993, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n’est fondé en aucune de ses branches."

References: l'article 6
 l'article 1
 l'article 1

L'article 73
 l'article 72
 l'article 1

L'article 7
 l'article 78
 l'article 1
 l'article 6
 l'article 1
 l'article 78

L'article 78
 l'article 6
 l'article 72
 l'article 6
 l'article 6
 l'article 72