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Timestamp: 2016-10-27 10:57:55+00:00

Document:
4C.212/2006 (28.09.2006)
d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Elie Elkaim,
demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Michel Rossinelli.
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 11 mai 2006.
A.a Par contrat du 21 mai 1999, X.________ SA (la demanderesse), repr�sent�e par Y.________ SA, a remis � bail � A.________ (la d�fenderesse) des locaux commerciaux situ�s � Lausanne, � l'usage de caf�-restaurant, sous l'enseigne Caf� Z.________. Les locaux comprennent un caf� avec une grande salle et une petite salle, une cuisine, trois autres chambres, des WC s�par�s messieurs et dames, une salle de bains avec WC, un corridor et deux caves, dont une � bi�re. Le bail a �t� conclu pour dix ans, soit du 1er juin 1999 au 31 mai 2009, renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf avis de r�siliation donn� une ann�e � l'avance. A teneur de l'art. 2 du contrat, le loyer mensuel a �t� fix� � 4'312 fr., charges comprises, payable trimestriellement � l'avance, mais recevable par mois d'avance s'il est acquitt� ponctuellement (art. 64 al. 2 OJ). L'art. 7 let. c du bail pr�voit que les parties sont convenues "d'adopter dans leurs relations la forme �crite".
Il a �t� �tabli qu'� une �poque ind�termin�e, d'une part, la bailleresse a sign�, comme propri�taire, des plans dans le cadre d'une enqu�te publique portant sur la modification des locaux lou�s � A.________, et, d'autre part, que celle-ci s'est lanc�e dans de tr�s importants travaux d'entretien et de plus-values des locaux pris � bail.
A.b Par avis comminatoire du 26 avril 2005, la bailleresse, sous la plume de son conseil, a mis en demeure A.________ de payer, dans les trente jours, la totalit� des loyers dus pour la p�riode du 1er avril 2004 au 1er avril 2005, cela sous la menace de r�siliation du bail, conform�ment � l'art. 257d CO.
Au moyen d'une lettre du 23 mai 2005 adress�e au mandataire de la bailleresse, A.________, repr�sent�e par son avocat, a d�clar� opposer la compensation � concurrence de 350'000 fr. aux pr�tentions de loyers �mises par X.________ SA. La locataire a fait valoir dans ce pli qu'elle avait entrepris durant les six derni�res ann�es, avec l'autorisation de la bailleresse, des travaux d'entretien et � plus-values atteignant le montant pr�cit�.
Par courrier du 30 mai 2005 re�u le lendemain, la bailleresse a notifi� � A.________ la r�siliation du bail pour le 30 juin 2005.
B.a Le 30 juin 2005, A.________ a d�pos� aupr�s de la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Lausanne une requ�te en annulation de cong�.
Le 9 septembre 2005, X.________ SA a adress� au Juge de paix du district de Lausanne une requ�te en �vacuation dirig�e contre A.________.
Le 12 septembre 2005, la Commission de conciliation, en application de l'art. 274g al. 1 et 3 CO, a transmis au Juge de paix la requ�te tendant � l'annulation de la r�siliation du bail.
Le Juge de paix a entendu les parties � son audience du 3 novembre 2005. La d�fenderesse a soutenu que, lors de la prise de possession des locaux, elle s'est trouv�e dans l'obligation d'effectuer des travaux d'entretien exig�s par la police du commerce, lesquels �taient indispensables � l'exploitation des lieux en tant que caf�-restaurant. La locataire a ajout� avoir �galement entrepris des travaux � plus-values avec l'accord de la bailleresse. Concernant la nature des travaux qu'elle a r�alis�s dans les locaux lou�s, A.________ a requis du magistrat pr�cit� la mise sur pied d'une expertise et l'audition de divers t�moins.
Par d�cision du 3 novembre 2005, le Juge de paix a prononc� l'�vacuation de la d�fenderesse. Refusant implicitement les r�quisitions de preuve pr�sent�es par la locataire, ce magistrat a consid�r� que le cong� �tait pleinement valable, du moment que cette derni�re n'avait pas d�montr� avoir vainement exig� de la demanderesse la remise en �tat des locaux lou�s et que les plus-values invoqu�es ne pouvaient na�tre, sans accord de la bailleresse, avant la fin du contrat.
B.b Saisie d'un recours de A.________, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arr�t du 11 mai 2006, l'a rejet�, la d�cision du Juge de paix �tant confirm�e. En substance, la cour cantonale a jug� que les conditions de l'art. 257d CO permettant le cong� extraordinaire �taient r�alis�es, de sorte que les conditions de l'expulsion l'�taient aussi. A propos du moyen de la locataire pris de la compensation, elle a retenu que c'�tait � bon droit que le premier juge l'avait rejet�. Il n'avait ainsi pas �t� d�montr� que la soci�t� propri�taire ait donn� son accord �crit � ce que A.________ entreprenne des travaux d'entretien et de plus-values. Enfin, l'appr�ciation anticip�e des preuves, � laquelle le premier juge s'�tait livr� en consid�rant que les moyens probatoires qui lui �taient propos�s n'�taient pas de nature � modifier son opinion, �tait parfaitement ad�quate.
A.________ exerce un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t cantonal. Elle conclut principalement � ce que cette d�cision soit r�form�e en ce sens que la requ�te d'expulsion d�pos�e par la bailleresse est rejet�e (II), que la r�siliation de bail est nulle et de nul effet (III) et que X.________ SA est d�clar�e sa d�bitrice de la somme de 350'000 fr. plus int�r�ts � 5 % l'an d�s le 1er janvier 2004 (IV). Subsidiairement au chiffre IV, la locataire requiert qu'il soit constat� que la bailleresse est sa d�bitrice du montant de 350'000 fr. avec les m�mes int�r�ts (V) et que sa dette de loyer aupr�s de X.________ SA est compens�e avec la somme de 350'000 fr. plus int�r�ts � 5 % l'an d�s le 1er janvier 2004 qui lui est due selon le chiffre V susmentionn� (VI). "Subsidiairement aux chiffres II � VI", la recourante conclut � l'annulation de l'arr�t cantonal, la cause �tant retourn�e � l'autorit� cantonale "pour compl�ter l'�tat de fait en se conformant au droit f�d�ral" (VII).
1.1 En vertu de l'attraction de comp�tence pr�vue � l'art. 274g al. 1 let. a CO, la proc�dure en contestation du cong� introduite par la d�fenderesse a �t� jointe � la proc�dure d'expulsion engag�e par la demanderesse devant le Juge de paix. Lorsqu'elle se prononce � la suite de ce dernier, la Chambre des recours rend une d�cision finale au sens de l'art. 48 OJ (ATF 119 II 241). Par cons�quent, le recours en r�forme est ouvert en l'esp�ce.
1.2 Il a �t� retenu que le loyer mensuel a �t� fix� � 4'312 fr. et qu'un bail pour une dur�e de 10 ans a �t� conclu � compter du 1er juin 1999. Il est donc indubitable que la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. permettant de recourir en r�forme.
Interjet� par la partie condamn�e � �vacuer les locaux commerciaux qu'elle avait lou�s et dirig� contre un arr�t final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile atteignant la valeur litigieuse requise par l'art. 46 OJ, le recours en r�forme est recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.3 Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ). Il ne permet en revanche pas d'invoquer la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2e phrase OJ) ou la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c et les arr�ts cit�s).
La recourante soutient que, contrairement � ce qu'a retenu la Chambre des recours, elle a obtenu l'accord de l'intim�e au sens de l'art. 260a al. 1 CO pour proc�der aux travaux r�alis�s dans les locaux lou�s, qui ont notamment permis de mettre en conformit� des installations techniques insalubres. Elle expose que la solution retenue par les juges cantonaux est choquante, puisqu'elle impose � la locataire de supporter seule le co�t de travaux importants, qui ont contribu� � augmenter la valeur de l'immeuble de la demanderesse. La recourante fait valoir que la cr�ance invoqu�e en compensation, par 350'000 fr., est exigible et �chue, car les parties �taient convenues oralement qu'elle pouvait �tre compens�e en cours de bail avec des loyers dus. Du reste, l'intim�e commettrait un abus de droit en revenant sur l'accord oral et tacite donn� � la locataire.
La recourante pr�tend encore que la cour cantonale a viol� son droit � la preuve en la privant de la facult� d'apporter les probatoires dont elle avait requis l'administration devant le premier juge � son audience du 3 novembre 2005. A l'en croire, la mise en oeuvre d'une expertise lui aurait permis de d�montrer que tant l'ampleur que la valeur des travaux qu'elle a entrepris �taient consid�rables. De m�me, l'audition de t�moins aurait fourni la preuve de deux �l�ments, soit que lesdits travaux avaient �t� op�r�s sur la chose lou�e avec l'accord de la bailleresse et que les plaideurs avaient envisag� une suspension de loyer pour assurer l'amortissement des travaux en question.
3.1 A l'appui de son recours, la d�fenderesse all�gue ainsi qu'elle a �teint sa dette de loyers par voie de compensation (art. 120 CO) dans le d�lai de gr�ce qui lui avait �t� fix� en application de l'art. 257d al. 1 CO.
3.1.1 La compensation n'a lieu qu'autant que le d�biteur fait conna�tre au cr�ancier son intention de l'invoquer (art. 124 al. 1 CO).
Pour que la dette soit �teinte par voie de compensation en temps utile, il est n�cessaire, dans la proc�dure de r�siliation anticip�e du bail en cas de demeure du locataire institu�e par l'art. 257d al. 1 CO, que ce dernier l'invoque avant l'expiration du d�lai de gr�ce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb).
Le d�biteur doit exprimer clairement son intention de compenser. La d�claration de volont� doit permettre � son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la cr�ance compens�e et quelle est la cr�ance compensante. Si le d�biteur ne pr�cise pas quelle cr�ance il entend compenser par une contre-cr�ance, sa d�claration est incompl�te et, par voie de cons�quence, d�pourvue d'effet juridique (arr�t 4C.174/1999 du 14 juillet 1999 consid. 2b, in SJ 2000 I p. 78).
D�terminer s'il y a eu ou non une d�claration de compensation pendant le d�lai de gr�ce ressortit au fait; en revanche, dire si la d�claration de compensation op�r�e durant ce d�lai est suffisante, au regard de l'art. 124 al. 1 CO et de la jurisprudence y relative, est une question qui rel�ve du droit (arr�t 4C.140/2006 du 14 ao�t 2006, consid. 4.1.1).
3.1.2 En l'esp�ce, il est constant que la d�fenderesse a explicitement excip� de la compensation dans une lettre du 23 mai 2005, qui a �t� adress�e � la bailleresse avant l'expiration du d�lai comminatoire de 30 jours fix� par le pli du 26 avril 2005 conform�ment � l'art. 257d al. 1 CO.
Partant, il sied d'admettre que la compensation a �t� valablement invoqu�e. Il reste � v�rifier si les conditions de la compensation �taient r�alis�es au moment o� la recourante s'est pr�value de l'exception.
3.1.3 Selon la r�partition du fardeau de la preuve d�duite de l'art. 8 CC, il appartient au d�biteur qui pr�tend s'�tre lib�r� d'en apporter la preuve (Denis Loertscher, Commentaire romand, n. 1 ad art. 88 CO; Urs Leu, Commentaire b�lois, n. 1 ad art. 88 CO).
Il s'ensuit que lorsqu'une partie invoque la compensation, il lui incombe de pr�senter les faits permettant de constater que les conditions de la compensation sont r�unies; si elle d�tient des moyens de preuve, on doit attendre d'elle qu'elle les produise (arr�t 4C.295/2001 du 24 janvier 2002, consid. 2b, in SJ 2002 I p. 244).
Aux termes de l'art. 274d al. 3 CO, le juge �tablit d'office les faits et appr�cie librement les preuves; les parties sont tenues de lui pr�senter toutes les pi�ces n�cessaires � l'appr�ciation du litige. Le principe d'instruction ainsi pos� n'est pas une maxime officielle absolue, mais une maxime inquisitoire sociale dont le but est de prot�ger la partie r�put�e la plus faible et d'assurer l'�galit� des parties, ainsi que d'acc�l�rer la proc�dure. C'est dire que le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce � expliquer sa position (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238). En revanche, il doit interroger les parties sur l'�tat de fait qui est n�cessaire pour l'application du droit, s'il est reconnaissable pour lui que les faits all�gu�s sont incomplets (Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 58 et n. 61 ad art. 274d CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e �d., n. 19 ad art. 274d CO, p. 1001 en haut).
Dans le cas pr�sent, la recourante a pr�tendu qu'elle �tait titulaire � l'encontre de l'intim�e d'une cr�ance de 350'000 fr. correspondant � d'importants travaux qu'elle a d� effectuer, avec l'autorisation de la bailleresse, sur les locaux commerciaux lou�s pour que ceux-ci soient en conformit� avec les exigences du droit public cantonal quant � l'exploitation des �tablissements publics. Entendue par le juge de l'�vacuation, elle a sollicit� la mise sur pied d'une expertise au sujet de la nature desdits travaux et l'audition de plusieurs t�moins.
Le juge de paix a refus� ces r�quisitions de preuve sans donner de motifs. Et la cour cantonale a jug� que l'appr�ciation anticip�e des preuves � laquelle ce magistrat a proc�d� �tait "ad�quate".
Ce faisant, l'autorit� cantonale a grossi�rement viol� le droit f�d�ral, et singuli�rement la norme susrappel�e. Il lui appartenait en effet de rappeler au Juge de paix qu'il avait le devoir d'�tablir les faits pertinents pour appliquer le droit. Le juge de l'expulsion, devant lequel le locataire en demeure se pr�vaut � l'encontre du bailleur d'une cr�ance compensante d�duite de travaux d'entretien et de r�novation de grande ampleur, ne peut sans violer le droit f�d�ral refuser des r�quisitions de preuves pr�sent�es par ledit locataire pour d�terminer quels travaux ont �t� op�r�s sur la chose lou�e et pour quels co�ts. Le magistrat en cause devait en particulier ordonner une expertise, d�s l'instant o� il �tait amen� � r�soudre une question ayant trait � la nature et au prix d'ouvrages r�alis�s par diff�rents corps de m�tiers, probl�me dont la solution suppose la ma�trise de connaissances sp�cifiques qu'il ne poss�de apparemment pas.
A consid�rer l'importance de la cr�ance compensatoire invoqu�e et le fondement sur lequel elle semble reposer (mise en conformit� du caf�-restaurant pour en permettre l'exploitation), on ne peut pas imaginer que l'intim�e n'ait pas donn� son accord - en tout cas tacite - � la r�alisation par la locataire de travaux d'une pareille ampleur. La clause du bail imposant la forme �crite dans les relations entre parties a parfaitement pu �tre modifi�e en cours de contrat. Il n'est pas inutile de relever � ce stade du raisonnement que la pr�somption que la forme r�serv�e est une condition de la validit� du contrat peut �tre renvers�e par la preuve que les parties ont renonc�, apr�s coup, � la r�serve de la forme, que ce soit express�ment ou par actes concluants (Ingeborg Schwenzer, Commentaire b�lois, n. 10 ad art. 16 CO; Bruno Schmidlin, Commentaire bernois, n. 45 ad art. 16 CO). Par ailleurs, la demanderesse a sign� des plans de mise � l'enqu�te publique en rapport avec les travaux pr�cit�s. Et elle n'a pas contest� que de grands travaux ont �t� effectu�s � diverses p�riodes dans les locaux lou�s
Au vu de ce qui pr�c�de, il appert que la Chambre des recours, en confirmant la mani�re de proc�der du premier juge, a enfreint l'art. 274d al. 3 CO.
La proc�dure de l'art. 257d al. 1 CO, permettant la r�siliation anticip�e du bail, pr�suppose que le locataire est en retard dans le paiement du loyer tel qu'il est pr�vu par le bail (David Lachat, Commentaire romand, n. 1 ad art. 257d CO). Si tel n'est pas le cas, le d�lai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de la disposition pr�cit�e, reste sans effet (David Lachat, Le bail � loyer, p. 210, note 42; Higi, op. cit., n. 32 ad art. 257d CO).
Il r�sulte de l'�tat de fait d�finitif (art. 63 al. 2 OJ) que le loyer mensuel �tait payable trimestriellement � l'avance, mais qu'il �tait recevable par mois d'avance en cas de paiements ponctuels.
Le 26 avril 2005, l'intim�e a r�clam� � la recourante la totalit� des loyers dus pour la p�riode s'�tendant du 1er avril 2004 au 1er avril 2005. Il n'a pas �t� �tabli que la demanderesse ait requis auparavant paiement de ces loyers, qui repr�sentaient douze mois de location, ni m�me qu'elle ait �mis une quelconque protestation � l'�gard de la locataire.
Dans ces conditions particuli�res, il est permis de se demander si les parties n'ont pas modifi� tacitement les clauses contractuelles relatives aux modalit�s de paiement des loyers en convenant que le paiement d'avance des loyers �tait suspendu jusqu'� amortissement des travaux effectu�s par la recourante dans les locaux qu'elle a pris � bail. Si c'�tait le cas, la sommation du 26 avril 2005 ne serait pas valable.
En conclusion, il convient d'admettre partiellement le recours, d'annuler l'arr�t entrepris et de renvoyer la cause � l'autorit� cantonale pour instruction compl�mentaire et nouvelle d�cision au sens des consid�rants (art. 64 al. 1 OJ). Il incombera � la Chambre des recours d'�tablir les faits indispensables � une saine application du droit, ce qui implique qu'il soit donn� suite aux r�quisitions de preuves form�es par la recourante devant le Juge de paix en rapport avec la cr�ance qu'elle oppose en compensation aux pr�tentions de la bailleresse. De m�me, la cour cantonale devra d�terminer si les parties contractantes ont am�nag� leurs relations contractuelles s'agissant des modalit�s de versement des loyers mensuels.
Vu le sort du recours, il se justifie de r�partir les frais judiciaires par moiti� entre les parties et de compenser les d�pens (art. 156 al. 3 et 159 al. 3 OJ).
Le recours est partiellement admis, l'arr�t attaqu� est annul� et l'affaire est renvoy�e � l'autorit� cantonale pour instruction compl�mentaire et nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Un �molument judiciaire de 5'000 fr. est mis par moiti� � la charge de chacune des parties.

References: art. 88
 art. 88
 art. 274
 art. 274
 art. 16
 art. 16
 art. 257
 art. 257