Source: http://inmuebles-consejos.blogspot.com/
Timestamp: 2016-12-08 11:52:56+00:00

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Nos complace compartir con ustedes el siguiente artículo
publicado por la Cámara Inmobiliaria Metropolitana:
El sector inmobiliario venezolano se ha vuelto cada vez
más complejo debido a la creación de nuevas normas, leyes, reglamentos y
resoluciones gubernamentales que afectan los intercambios y negociaciones. Por
ejemplo, sólo en el área de los arrendamientos existen tres normativas: Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios (1999), Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda (2011) y Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial, sin contar otras resoluciones y
¿Qué se debe hacer en esta situación? Estudiar el marco
jurídico a fondo. Un corredor inmobiliario nunca puede ni debe sustituir a un
abogado a la hora de redactar contratos de compraventa, documentos de
sucesiones, traspasos, alquiler, condominio, entre otros, pero sí es necesario
que tenga un amplio conocimiento de los aspectos jurídicos que afectan su
trabajo. Esta recomendación de estudio también es válida para los clientes,
pues de esa manera tienen más herramientas a su alcance a la hora de negociar
En la Cámara Inmobiliaria Metropolitana hemos preparado
la siguiente lista que incluye algunos de los textos jurídicos más importantes.
1. Código Civil: Ley que
regula todos las figuras de carácter civil: contratos, cuasicontratos,
derechos, principios generales de obligaciones y contratos, filiación,
matrimonio, sucesiones. 2. Código de Comercio: Es la
ley que rige todas las operaciones de las empresas y comerciantes.
3. Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios (1999): Vigente para el alquiler de oficinas.
4. Ley de Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda (2011): Esta ley controla todos los
alquileres residenciales en el país. La ley todavía es objeto de debate sobre
su efectividad y los voceros de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela han propuesto
5. Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas:
Este decreto del fallecido presidente Chávez prohíbe el desalojo de inquilinos
o adquirientes de viviendas principales a menos que se les consiga un refugio
6. Ley de Regulación de
Alquileres para el Uso Comercial (2014): Esta es la nueva ley que rige todos
los alquileres comerciales, pero excluye las oficinas y galpones. Esta ley fue
producto del trabajo conjunto de la Cámara Venezolana de Centros Comerciales,
la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y el Ministerio del Poder Popular para la
Vivienda y el Hábitat.
7. Ley de Propiedad
Horizontal: Ley que regula los condominios residenciales y contempla todo lo
relacionado con este régimen.
8. Ley Contra la Estafa
Inmobiliaria: Establece un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y
sancionar las construcción, preventa, venta y permisología y protocolización de
viviendas. Es altamente punitiva y modifica todo el ámbito legal en cuanto a
régimen urbanístico, garantías, y otros.
9. Ley Orgánica de Ordenación
Urbanística: Este ley "tiene por objeto la ordenación del desarrollo
urbanístico en todo el territorio nacional con el fin de procurar el
crecimiento armónico de los centros poblados". Sobre todo interesa a los
promotores inmobiliarios conocer cómo se generan los Planes de Desarrollo
Urbano Local.
Es necesario reiterar que las enumeradas anteriormente no
son todas las leyes que afectan al sector inmobiliario pero sí las más
Si después de conocer las leyes se necesita una
asistencia más amplia, recomendamos acudir a nuestro servicio de asesoría
Créditos: Prensa Cámara Inmobiliaria Metropolitana. 9 de
Providencia que ordena vender edificios arrendados por 20 años o más En
fecha 28 de Marzo de 2014 fue publicada en la Gaceta Oficial 40.382, la Providencia
que ordena vender edificios arrendados por 20 años o más. En
esta Providencia se establecen las Normas para que los propietarios y
arrendadores de edificios que tengan veinte años o más dedicados al
arrendamiento los oferten en venta a sus arrendatarios o arrendatarias.
"propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras de edificios que
tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de
multiarrendadores" deberán ofertar los inmuebles a sus inquilinos en un
lapso no mayor de 60 días a partir del 31 de marzo de 2014.
propietario, propietaria, arrendador o arrendadora de edificios que tengan
veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores que
no dé cumplimiento a lo establecido en la presente Providencia Administrativa
será multado con Dos Mil Unidades Tributarias (2.000 U.T.) por cada unidad de
vivienda que no oferte, multa que deberá cancelar en un lapso de cinco días
hábiles una vez se determine el incumplimiento".
hay una reiteración del incumplimiento de la orden de ofertar los inmuebles,
los mismos podrán ser objeto de un embargo ejecutivo.
propietario para "solicitar el Justo Valor deberá hacerlo por escrito ante
la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y su escrito deberá
estar acompañado": Contrato de Arrendamiento o Justificativo de
Testigo que demuestre Relación de Arrendamiento; Certificado de haber cumplido
con la inscripción en el Registro Nacional de Arrendamiento; Planilla de
características del inmueble; Documento de condominio del edificio; Documento
de propiedad del inmueble; Permiso de habitabilidad o permiso de construcción
del inmueble; fotografías de las cuatro fachadas, de los ascensores, de los
ductos de basura, de las escaleras de acceso a cada piso, de los bajantes de
basura, de los sótanos, de los tanques de aguas blancas, de los jardines y en
general de las áreas comunes, en papel fotográfico no mayor a dos meses de la
fecha de su presentación.
Es importante a leer la Providencia con detenimiento a fin de conocer su alcance y conocer su aplicación sobre los inmuebles que afecta. http://www.tsj.gov.ve/gaceta/marzo/2832014/2832014-3947.pdf
En este link de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela se ofrece más información sobre esta Providencia: http://www.camarainmobiliaria.org.ve/articles/7224
Les recomendamos asesorarse con un Abogado Especializado en el Area Inmobiliaria antes de realizar cualquier gestión sobre los inmuebles que afecta esta Providencia o sobre cualquier otro aspecto en materia inmobiliaria. Publicado por
canon de arrendamiento,
multiarrendamiento,
Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial
Oficial N° 40.418, con fecha 23 de mayo de 2014, se oficializa la Ley de
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual fue promulgada
por el presidente Nicolás Maduro el jueves 22 de mayo de 2014, vía Ley
Habilitante. En esta Ley
se establecen los siguientes aspectos:
a) Deberes y Derechos de la Relación Arrendaticia.
b) Garantías de las Obligaciones.
c) Los Contratos.
d) Cánones, Pagos y Fijación.
e) Sobrealquileres y Gastos de Condominio.
f) Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio.
g) Desalojos y Prohibiciones.
h) Procedimiento Judicial.
i) Sanciones.
j) Disposiciones Transitorias.
referencia a la fijación del canon de arrendamiento, la ley establece
tres fórmulas para fijarlos: 1. Canon de
Arrendamiento fijo base (CAF) según la cual se toma como base el
valor actualizado del Inmueble (VI), dividido entre 12 meses y entre el área
arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado; luego se
multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el
porcentaje de rentabilidad (%RA), establecido en 12% para el primer año de la
relación arrendaticia. Cuando se trate de Centros Comerciales y/o Locales
Comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA)
establecido podrá ser como máximo 20% sólo para el primer año.
CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA
CAF: Valor del canon de arrendamiento fijo mensual
VI: Valor del inmueble al momento de la transacción; se
determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición.
Le corresponde al SUNDEE supervisar y acordar la metodología de avalúo a
M2A: Metros cuadrados arrendable
M2a: Metros cuadrados a arrendar
%RA: Porcentaje de rentabilidad anual
2. Canon de Arrendamiento variable (CAV) con base
en porcentaje de ventas: Se establecerá como referencia el Monto Bruto de
Ventas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del
Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente
anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí
reflejado será sumado al porcentaje de ventas del mes siguiente. El porcentaje
a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y
oscilará entre el 1% y 8%, quedando ésto claramente establecido en el
respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad
principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8%
y 15%.
3. Canon de
Arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de
Ventas: La porción fija en ningún caso será superior al 50% de lo que
corresponde a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el
numeral 1. El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo
establecido en el numeral 2. Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de
la porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo establecido
en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto claramente
establecido en el respectivo contrato.
no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener
dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDEE (Superintendencia
Nacional de Defensa de Derechos Socio Económicos) su determinación.
Decreto-Ley también establece los procedimientos y normas para elaborar los contratos
de arrendamientos y obliga a la SUNDEE a dirimir en casos de "dudas o
controversias" entre las partes.
además, prohíbe expresamente cobrar cánones de arrendamientos que no sean
calculados según los métodos establecidos por este instrumento.
prohibiciones establecidas por la Ley figuran: cánones de arrendamiento en
moneda extranjera, cobros de activos intangibles como relaciones de
reputación, el subarrendamiento (salvo en los casos previamente acordados
con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo), el ajuste del
cobro del alquiler durante la vigencia del contrato.
prohíbe el cobro de multas por parte del arrendador por la no apertura del
local comercial, por incumplimiento en el horario de apertura y cierre, por
incumplimiento de imposiciones en el arreglo de fachadas y vitrinas y demás
normas de convivencia, salvo que hayan sido establecidas de común acuerdo.
Decreto-Ley fija multas entre 500 a 2.500 Unidades Tributarias a
propietarios administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con
las estipulaciones de la norma.
disposiciones transitorias fijadas en la Ley figura que "todos los
contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto-Ley, deberán
ser adecuados en un lapso no mayor a seis meses a lo establecido en este
Decreto-Ley"; y obliga a adecuar en bolívares automáticamente los
contratos de arrendamientos pactados en moneda extranjera antes de la entrada
en vigencia de esta Ley. Les
recomendamos descargar de internet esta Gaceta y los invitamos a leer la misma
con detenimiento a fin de asesorar a sus Clientes y apegarnos en nuestra
gestión inmobiliaria como intermediarios a todo lo establecido en esta Ley.
http://www.tsj.gov.ve/gaceta/mayo/2352014/2352014-3985.pdf
RE/MAX Venezuela
control de los arrendamientos; inquilino,
fecha 13 Enero de 2014, fue publicada la Gaceta Oficial 40332 en la
cual se establecen los requisitos únicos y obligatorios necesarios para la
tramitación de todos los actos o negocios jurídicos que se realicen en los
Registros Principales, Mercantiles, Públicos y Notarías del país. Entre
uno de los principales objetivos de esta norma está simplificar los trámites de
la forma más sencilla posible, reduciendo al mínimo los requisitos y exigencias
a los ciudadanos y ciudadanas, dejando únicamente los que sean verdaderamente
indispensables para cumplir el propósito de los mismos o para ejercer el
control de manera adecuada.
norma establece los requisitos para cada trámite y como requisitos
obligatorios para todos los trámites están:
1. Documento de
2. Documento redactado y
visado por abogado o abogada, o sentencia definitivamente firme, o cualquier
otro acto emanado de autoridad competente.
3. Tributos nacionales,
estadales y/o municipales, según sea el caso.
el Artículo 44 se encuentran indicados los requisitos para la venta de
1. Copia del Registro de
2. Cédula catastral del
4. Solvencia de servicios
5. Copia del instrumento
financiero que sirve de medio de pago del negocio jurídico.
6. Planilla Forma 33
emitida por el Servicio Nacional integrado de Administración Aduanera y
7. Solvencia del Seguro
Social o Constancia de No Afiliado, en caso de personas jurídicas.
venta de propiedad unifamiliar procederá únicamente transcurrido un lapso mayor
de cinco (5) años desde su adquisición, de conformidad con lo establecido en la
Ley de la Gran Misión Vivienda Venezuela.
instamos a revisar detenidamente esta Gaceta Oficial:
Aumento monto del crédito para Vivienda Principal A partir del 02/04/13 circuló en Gaceta Oficial N°40137 la normativa que desde esa fecha regirá el otorgamiento de créditos para adquisición, autoconstrucción, mejoras o ampliación de la vivienda principal. En dicha Gaceta el Ministerio de Vivienda y Hábitat aumentó el monto del crédito para la obtención de vivienda con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda.
El monto máximo de financiamiento para vivienda, de
acuerdo con el artículo 5, será Bs. 350.000, lo que se traduce en un incremento
de 29,6% (antes el préstamo máximo era Bs. 270.000).
También aumentó el monto que se otorgará (del mismo fondo) por concepto de
ampliación de vivienda principal. A partir de ahora será Bs. 140.000. En lo que
se refiere a la autoconstrucción de vivienda principal, la medida establece que
se concederá Bs. 205.000, mientras que para mejoras se podrá destinar hasta Bs.
84.000. Los créditos para la compra de vivienda principal podrán cancelarse en un plazo
máximo de 30 años y con cuotas mensuales no mayores de 35% del ingreso integral
total familiar mensual.
En cuanto a los préstamos para autoconstrucción, la Gaceta Oficial indica que
deberán pagarse en un máximo 20 años; mientras que los destinados a ampliación
de vivienda principal en no más de 15 años, y los créditos para mejoras en un
plazo no más allá de 10 años.
La resolución de la cartera de vivienda también establece
nuevas especificaciones para los casos de subsidio. Uno de los cambios es que
el beneficio sólo será para las familias que lo soliciten expresamente en el
Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat, según el artículo 6 de la disposición.
En este caso las familias interesadas deben devengar un ingreso total mensual
entre 1 y 4 salarios mínimos. “Se aplicará a las solicitudes de crédito para la
adquisición de vivienda principal, cuyo valor no supere Bs. 350.000”, dice el
“El subsidio directo habitacional se otorgará en 100% del valor de la vivienda,
sólo en casos especiales de solicitudes de crédito con ingreso integral total
familiar mensual menor a un salario mínimo, que opten a la adquisición de
viviendas construidas por el sector público”, establece el artículo 8.
La resolución indica que el subsidio será temporal y llegará hasta un máximo de
Bs. 270.000. Para optar a los créditos para la adquisición, autoconstrucción, ampliación o
mejoras, los solicitantes deben tener como mínimo cinco años sin haber recibido
ley de politica habitacional,
El día 22 de Febrero
circuló la Gaceta Oficinal N° 40.115 con fecha 21 de Febrero de 2012, donde se
establecen las normas referentes a la formulación e implantación de políticas
que favorecen modalidades de pago y créditos accesibles para adquirir y mejorar
El Artículo 1 señala que las cláusulas penales o
penalidades excesivas establecidas en los contratos compra-venta sólo se
aplicarán cuando "exista responsabilidad comprobada de alguna de las
partes en el retardo de la protocolización del respectivo documento de
El texto señala además que "en ningún caso se
considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos
para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la
relación". La normativa tendrá aplicación en todo el mercado
inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat. La norma establece, además, que
en los contratos de opción a compra u oferta de venta para adquisición de
vivienda principal se considerarán cláusulas excesivas o exorbitantes
"aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de más de 10% del
monto otorgado por el adquiriente de vivienda".
Agrega que tampoco podrá aplicársele al oferente de la
vivienda una penalidad que exceda por un porcentaje superior a ese 10% " y
sólo será exigible en ambos casos cuando medie responsabilidad comprobada por
alguna de las partes en el retardo de la protocolización del documento
definitivo de venta". Sólo cuando existe responsabilidad de algunas de las
partes se podrá rescindir del contrato de manera unilateral con las
indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales
"A partir de la entrada en vigencia de la Resolución
sólo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer
cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de
vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el
retardo de la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su
persona", señala el texto legal.
En la Gaceta se señala también que los vendedores de
inmuebles "se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de
opción a compra, oferta de venta o cualquier otro tipo que tenga como finalidad
la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación
unilateral o prevean la posibilidad para ellos de inhibirse a protocolizar las
ventas de inmuebles que hayan pactado con los sujetos del sistema, salvo que
haya incumplimiento de parte de los compradores de lo dispuesto en los
contratos suscritos".
El Banavih remitirá a las instituciones financieras los modelos de documentos
de opción a compra que deben suscribir los usuarios del Sistema Nacional de
Vivienda y Hábitat para poder acceder a créditos hipotecarios con recursos del
Fondo de Ahorro Habitacional para la Vivienda.
Recomendamos consultar con un abogado especialista en el área
inmobiliaria todo lo referente a los documentos legales que se requieran en una
transacción de compra-venta de un inmueble.
Artículo publicado en lapatilla.com el noviembre 21, 2012 1:07 pm (http://www.lapatilla.com/site/2012/11/21/en-gaceta-el-valor-del-metro-cuadrado-para-regular-alquileres/)
El objeto de esta Ley es establecer el régimen jurídico aplicable al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, habitación y pensión ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. Las Excepciones:
Los fondos de comercio. Hoteles.
Los destinados a temporadas vacacionales o recreacionales. Alojamientos turísticos. Los cuales estén sujetos a régimen especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente. Los destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales de enseñanza y otras distintas.
Promoción y estímulo del arrendamientosocialmente responsable De los anuncios en prensa Artículo 14. Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa, o de cualquier otro medio de publicidad, en los cuales:
De la exhibición de los inmuebles Artículo 15. Se prohíbe el cobro de sumas de dinero por sólo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento. La comisión por arrendar el inmueble deberá ser imputada al arrendador. El incumplimiento de este artículo será sancionado conforme a la presente Ley.
De las atribuciones Artículo 20. Corresponde a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores, arrendatarios o arrendatarias, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta Ley.
De la ubicación a viviendas de arrendatarios y arrendatarias con medidas de desalojos
Obligación de reintegro al cobro indebido Artículo 126. La obligación de reintegrar el exceso del cobro indebido, conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al responsable del cobro de los sobrealquileres, siendo solidariamente responsable ambos, no importando que tipo de relaciones jurídicas existan entre ellos; sin perjuicio de la aplicación de las sanciones establecidas en esta Ley.
De los procedimientos para elreintegro del cobro indebido
Octava. Por ser la materia arrendaticia de interés público general, social y colectivo, se obliga en todo el territorio nacional a los registros subalternos, a autenticar de forma gratuita y obligatoria todos los documentos de condominio de los edificios de vieja data, menores al año 1987. Visto que estos inmuebles carecen de toda o gran parte de la documentación contenida en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal; se solicita a los registradores autenticar con la documentación que exista, condicionando la entrega de todos los recaudos al registro por el lapso de un año. Si al término de un año esta documentación no se ha entregado, se dará un año más de prórroga. Si al término del año de prorroga no se ha entregado la documentación, se suspenderán los efectos del documento hasta tanto se consigne la documentación necesaria. Novena. Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma. Transcurrido el año referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación, serán destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.

References: Artículo 44
 artículo 5
 resolución 
 artículo 6
 artículo 8
 resolución 
 Artículo 1
 Resolución

 Artículo 14
 Artículo 15
 Artículo 20
 Artículo 126
 artículo 26
 artículo 68
 artículo 68