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Timestamp: 2020-01-23 22:59:08+00:00

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OLG Brandenburg, 3 U 148/06: OLG Brandenburg: mietvertrag, sachleistung, mieter, zwangsversteigerung, vollstreckbarkeit, link, sammlung, quelle, wohnraummiete, ersteher
Urteil des OLG Brandenburg vom 30.08.2006, 3 U 148/06
Aktenzeichen: 3 U 148/06
OLG Brandenburg: mietvertrag, sachleistung, mieter, zwangsversteigerung, vollstreckbarkeit, link, sammlung, quelle, wohnraummiete, ersteher
Normen: § 95 BGB, § 57c Abs 1 Nr 2 ZVG, § 93 Abs 1 S 2 ZVG, § 538 Abs 2 Ziff 1 ZPO
Zwangsversteigerung; Verfahrensfehler: beschränktes
Kündigungsrecht des Erstehers wegen der Errichtung von Bauwerken durch den Mieter, die das erstinstanzliche Gericht überraschend als Scheinbestandteile gewertet hat
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 30.08.2006 - 3 O 124/06 - aufgehoben und die Sache unter Aufhebung des Verfahrens zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.
1Der Kläger wendet sich mit der Drittwiderspruchsklage gegen die Zulässigkeit einer Räumungsvollstreckung aufgrund eines Zuschlagbeschlusses zu Gunsten der Beklagten.
2Er hat geltend gemacht, ein fortbestehendes Recht im Sinne des § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG an dem ersteigerten Grundstück zu haben und sich insoweit auf einen Vertrag mit dem früheren Eigentümer, seinem Vater, gestützt. Der Mietvertrag sei trotz Sonderkündigung der Beklagten wirksam, da deren Kündigungsrecht aus § 57 a ZVG gemäß § 57 c ZVG wegen eines noch nicht als getilgt anzusehenden Baukostenzuschusses beschränkt sei.
3Die Beklagte hat den Abschluss eines Mietvertrages des Klägers mit seinem Vater, eine Baukostenzuschussabrede sowie Durchführung und Höhe von berücksichtigungsfähigen Baukostenmaßnahmen bestritten.
4Mit dem angefochtenen Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Der Kläger habe die Voraussetzungen des § 57 c Abs. 1 ZVG nicht dargetan, da er schon nicht zu der Mietzugehörigkeit angeblich investitionsbetroffenen Gegenstände vorgetragen habe. Überdies handele es sich bei den von ihm angeblich errichteten Baulichkeiten um Scheinbestandteile, die deshalb den Wert des ersteigerten Grundstücks nicht erhöht hätten.
5Mit seiner hiergegen gerichteten Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Klageabweisungsbegehren uneingeschränkt weiter. Er beanstandet Verfahrens- und Rechtsfehler des Landgerichts.
71. unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Vollstreckung der Beklagten aus dem Zuschlagbeschluss des Amtsgerichts Cottbus vom 16.07.2004 - 59 K 168/04 - in die vom Kläger genutzten und gemieteten Gewerberäume, Garagen und Freiflächen in der …straße 21 in C. für unzulässig zu erklären;
82. hilfsweise unter Aufhebung des angefochtenen Urteils den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.
10 Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist der Senat auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze, auf den Berichterstattervermerk vom 21.03.2007 (vgl. Bl. 382 d. GA) sowie auf sein Terminsprotokoll vom 11.04.2007 (Bl. 392 GA).
11 Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung hat vorläufig Erfolg insoweit, als das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache unter Aufhebung des Verfahrens an das Gericht des ersten Rechtszugs zurückzuverweisen ist, § 538 Abs. 2 Satz 1 Ziffer 1 ZPO.
12 Die Voraussetzungen der Beschränkung des Kündigungsrechts nach § 57 c Abs. 1 Nr. 2 ZVG hat der Kläger schlüssig dargetan. Die von ihm errichteten Anbauten und Containeranlagen sind vom Mietvertrag erfasst, da ihn die Mietvertragsparteien nach dem Klägervortrag, über den das Landgericht verfahrensfehlerhaft unberücksichtigt gelassen hat, auf diese Objekte ausgedehnt hatten (vgl. Klägervortrag 2 GA). Ihre Errichtung stellt sich als Baukostenzuschuss dar, nämlich als eine Sachleistung, die der Mieter zu Gunsten des Vermieters u.a. zum Neu- oder Ausbau des Mietobjektes erbringt (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., Einführung vor § 535 Rn. 9). Nach dem Klägerschriftsatz vom 09.08.2006 handelt es sich um einen verlorenen Baukostenzuschuss, da die Sachleistung sich auf die vereinbarte Miete nicht auswirken sollte (vgl. Bl. 213 d. GA). Damit scheidet eine Vorausentrichtung oder eine Verrechnung im Sinne des § 57 c Abs. 1 Nr. 1 ZVG aus. Die in § 57 c Abs. 1 Nr. 2 ZVG zugrunde zu legende Tilgungsdauer ergibt sich aus dem behaupteten schriftlichen Mietvertrag.
13 Die in § 57 c Abs. 1 ZVG als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal vorausgesetzte Werterhöhung (vgl. Belz, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VII, Rn. 125 m.w.N.) lässt sich derzeit nicht damit verneinen, es handele sich bei den Bauwerken um Scheinbestandteile, § 95 BGB. Das Landgericht hat diese Vorschrift überraschend herangezogen und ihre Voraussetzungen rechts- und verfahrensfehlerhaft bejaht. Die Frage eines Scheinbestandteils hat in den erstinstanzlichen Schriftsätzen keine Rolle gespielt und auch dem Terminprotokoll des Landgerichts vom 28.06.2006 lässt sich nicht entnehmen, dass es gerade hierauf entscheidend ankäme. Zudem lässt sich der in § 95 Abs. 1 BGB vorausgesetzte Wille des Klägers als Handelndem zu einer Verbindung zu einem nur vorübergehenden Zweck derzeit nicht feststellen. Seine Mieterstellung begründet insoweit bloß eine tatsächliche Vermutung hierfür, die indessen widerlegbar ist (vgl. Holch, in: Münchener Kommentar, BGB, 5. Aufl., § 95 Rn. 7 m.w.N.). Der Nachweis eines Fehlens des Willens des Klägers zur dauerhaften Verbindung ist hier auch noch nicht urkundlich ausgeschlossen, wie er es etwa wäre, wenn der Mietvertrag eine Beseitigungspflicht des Mieters bei Mietende vorsähe (vgl. Lebek, NZM 1998, 747 m.w.N.).
14 Wegen des Verfahrensfehlers des Landgerichts hatte der Kläger erstinstanzlich noch keine Gelegenheit gehabt, hierzu vorzutragen und Beweis anzubieten, wie er es in der Berufungsbegründung auf Seite 12 getan hat (vgl. Bl. 351 d. GA). Im Hinblick auf die durchzuführende Beweisaufnahme, und deren Umfang, der sich erforderlichenfalls auf die Einholung von Sachverständigengutachten über die Bauleistungen des Klägers zu erstrecken hätte, sieht der Senat, wie im Termin mit den Parteien erörtert, die Zurückverweisung an das Landgericht als sachdienlich an.
15 Die Kostenentscheidung ist dem Landgericht vorzubehalten.
16 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
17 Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision sind nicht gegeben. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, da ihre Entscheidung von keiner Beantwortung einer höchstrichterlich bisher noch unentschiedenen Frage abhängt. Sie gibt auch keine Veranlassung, in den berührten Rechtsgebieten neue Leitsätze aufzustellen, Gesetzeslücken zu füllen oder von höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung abzuweichen. Die Anwendung des § 57c ZVG betrifft zudem auslaufendes Recht.
18 Den Gebührenstreitwert setzt der Senat, für die erste Instanz insoweit in Abänderung des landgerichtlichen Streitwertbeschlusses vom 19.10.2006 (vgl. Bl. 294 GA) gemäß § 63 Abs. 3 GKG und für die zweite Instanz gemäß § 63 Abs. 2 GKG auf 8.481,31 € fest. Der Gebührenstreitwert für eine Drittwiderspruchsklage gegen eine Räumungsvollstreckung aus einem Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung
Räumungsvollstreckung aus einem Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung bestimmt sich nach § 41 Abs. 2 GKG (vgl. OLGR Köln 2003, 56 m.w.N.), wenn sich der Drittwiderspruchskläger, wie hier, auf einen Mietvertrag als "ein die Veräußerung hinderndes Recht" beruft. § 57 ZVG lässt den Ersteher in bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse eintreten, deren gerichtliche Beurteilung, um die es hier geht, gebührenrechtlich in § 41 GKG privilegiert ist. Die anzusetzende Jahresmiete von 12 x 51,13 € zzgl. Mehrwertsteuer ist allerdings in entsprechender Anwendung des § 57 c Abs. 2 ZVG a. F. um den Jahresanteil des auf die Mietdauer verteilten Baukostenzuschusses zu erhöhen, zumal die ursprünglichen Mietvertragsparteien die insoweit geldwerten Leistungen des Klägers im engsten Zusammenhang mit der Gebrauchsüberlassung gesehen haben. Die Vereinbarung im Jahre 2000 bezog sich auf einen Baukostenzuschuss von 67.850,49 € bei einer Laufzeit von noch acht Jahren, so dass sich ein Jahresanteil von 8.481,31 € ermittelt.
3 U 148/06
Mietvertrag, Sachleistung, Mieter, Zwangsversteigerung, Vollstreckbarkeit, Link, Sammlung, Quelle, Wohnraummiete, Ersteher

References: § 95
 § 57
 § 93
 § 538
 § 93
 § 57
 § 57
 § 57
 § 538
 § 57
 § 535
 § 57
 § 57
 § 57
 § 95
 § 95
 § 95
 § 57
 § 63
 § 63
 § 41
 § 57
 § 41
 § 57