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Timestamp: 2019-08-18 19:16:10+00:00

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Preguntas frecuentes | gesfican.es
Tender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y las medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
GERENTE: Seguimiento y control de proveedores, averías, seguros, bancos, Ayuntamiento, Comunidad Autónoma, Seguridad Social, Hacienda, pactando las mejores condiciones de servicios y económicas para la propiedad. Dirección de personal, preocupándose del correcto funcionamiento en la relación laboral entre patrono y trabajadores.
FISCAL: Cumplimiento de las obligaciones con la Hacienda Pública en todos los aspectos relacionados con la propiedad, IVA, declaraciones, alta en el censo, liquidaciones, etc.
TÉCNICO: En cuestiones que afectan al buen funcionamiento de los servicios y mantenimiento de la propiedad, asesorando sobre la mejor contratación de las empresas o técnicos en relación calidad-precio. Igualmente, actúa como intermediario en la tramitación de los siniestros cubiertos en las pólizas de seguro.
ECONÓMICO: Criterios de Presupuestos, Repercusión de Gastos ordinarios y extraordinarios. Liquidaciones, Saldos individualizados, según las normas de cada Comunidad de Propietarios. En el ámbito de los arrendamientos urbanos: Repercusión de obras, Actualizaciones de Renta, Liquidaciones, etc.
SECRETARIO: Custodiando la documentación del Arrendador o Comunidad, dando fe de los acuerdos, posibilitando su aplicación con criterios profesionales de forma ágil y eficaz. Expidiendo certificados de deuda para una correcta reclamación judicial o transmisión inmobiliaria.
Cómo hacer una convocatoria de junta ordinaria o extraordinaria
En cuanto a la notificación de la convocatoria de la Junta, el artículo 9, apartado 1. H, de la Ley de Propiedad Horizontal dice que el domicilio para recibir citaciones y notificaciones es que cada propietario comunique al Secretario de la comunidad, pero que mientras que no comunique ninguno se tendrá como domicilio para esos fines el piso o local que el vecino tenga en la comunidad.
En relación al orden del día, el artículo 16 de la Ley de propiedad Horizontal otorga al Presidente la facultad general de establecer el orden del día en las Juntas de Propietarios, pero el apartado 2 también reconoce a estos el derecho a pedir que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad. A tal fin dispone que el interesado dirija un escrito al Presidente formulando esa petición, especificando los asuntos que quiere que se traten, y quiere que se incluyan en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
La convocatoria deberá contener además de los asuntos sobre los que se quiere tratar, el lugar, día, hora en que se celebrará la junta en primera o en su caso en segunda convocatoria. Tendrá también una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas a la comunidad y se advertirá de la privación del derecho al voto, si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2. La citación para la Junta ordinaria anual se hará cuando menos con seis días de antelación y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Instalación de antenas de televisión vía satélite
El Real Decreto Ley 1/1998 regula las diversas alternativas que caben para impulsar este tipo de infraestructuras. En el supuesto de que la iniciativa sea colectiva, es decir por un grupo de propietarios, el artículo 4 del mencionado Real Decreto autoriza a que propietarios en un numero mínimo de un tercio sobre el total que representen a su vez a un tercio de las cuotas de participación, adopten válidamente el acuerdo para la instalación comunitaria de infraestructuras como es esta, es decir en Junta de Propietarios convocada y celebrada con sujeción a los requisitos legales. Sin embargo lo comuneros que se opongan, quedaran privados del servicio que la instalación rinda y no estarán obligados a pagar la parte que les corresponda en el coste que ello suponga, si bien podrán incorporarse en el futuro pagando el importe que les hubiese correspondido pero debidamente actualizado mediante la aplicación del interés legal.
¿Qué es el TDT?
La televisión digital es un medio más eficiente de emitir televisión que el actual sistema analógico. Podemos recibir más canales, con mayor calidad de imagen y sonido y añadir interactividad: el usuario puede elegir la programación que más se ajuste a sus gustos.
Para ello, se transforma la imagen, el audio y los datos en información digital, es decir, en bits. Al tratarse de una transmisión digital o numérica, se pueden aplicar procesos de compresión y corrección de errores.
Al libro o conjunto de libros donde el registrador (de ahí su nombre) publica los derechos reales inmobiliarios y derechos y actos inscribibles. Al lugar (despacho u oficina) donde el Registrador ejerce profesionalmente su función pública (calificación, inscripción, publicidad de los derechos y conservación del archivo). A una institución establecida para dar seguridad al trafico jurídico tanto en las relaciones entre particulares, como entres estos y las empresas y estas entre si. Esa seguridad es el valor añadido que da la inscripción.
Es un registro de títulos (derechos), basado en la certeza y veracidad de lo inscrito y en la calificación de un funcionario técnico e independiente. Es un registro de fe pública registral. No es un registro de escrituras. No hay transcripción de documento ni archivo de títulos.
El registro de la propiedad como instrumento de garantía de las transacciones inmobiliarias, asegura al adquirente, con los requisitos legales, el mantenimiento en su adquisición.
Es el registro jurídico privado por antonomasia de que habla el art. 149.1.8ª de la Constitución Española, por contraposición a aquellos otros, de carácter administrativo, que utilizando el mismo nombre de registro cumple una función censal o de control, al margen, pues, de la eficacia substantiva de su contenido.
Son un conjunto de normas que van a regular las relaciones que se dan entre los propietarios de apartamentos y casas que se constituye bajo la forma de una Comunidad.
Esta ley regula todos aquellos aspectos referentes a contribuciones de la comunidad, junto con la distinción de los elementos que la componen.
Todo propietario de una vivienda esta sometido a una serie de obligaciones, deberes y derechos, que deben ser respetados por el resto de los propietarios que integran la Comunidad de Vecinos.
¿Para qué sirve la propiedad horizontal?
Para regular las relaciones y obligaciones de todos los vecinos que forman la comunidad, en la que la propia Comunidad va a crear sus propias normas a traves de los llamados “estatutos”, que se componen de unos órganos rectores como son: el Presidente, Vicepresidente, la Junta de Propietarios, el Secretario y el Administrador.
La Ley de Propiedad Horizontal también regula los locales que forman parte de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.
¿Cuándo se extingue el régimen de propiedad horizontal?
Por destrucción del edificio cuando la reconstrucción supere el 50% del valor de la finca. Por cambio de propiedad o copropiedad, en el sentido de que todos los pisos o locales pasen a ser propiedad de una persona.
La comunidad esta compuesta por todos aquellos propietarios de pisos que se integran bajo un mismo edificio. A través de la Comunidad, es necesario crear unos órganos que regulen las relaciones entre vecinos, junto con las decisiones que se han de tomar a la hora de realizar obras en el edificio, instalaciones de mejoras en los mismos, etc.
¿Cómo se realizan los estatutos de una comunidad?
Se parten de las normas contenidas en la Propiedad Horizontal y sobre ellas se trabaja de forma que se incluyen particularidades dependiendo de las adaptaciones y particularidades de cada edificio.
En su creación han de intervenir todos los propietarios de las casas y la modificaciones del mismo han de aprobarse por unanimidad. Posee eficacia frente a terceros ajenos a la comunidad si se han inscrito en el Registro de la Propiedad.
Junto a éstos, además están los reglamentos de régimen interior que contienen detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios comunes y cosas comunes (tal como pueden ser normas referentes a la utilización de jardines, ascensores, uso de la calefacción, etc…).
¿Cómo se determinan las cuotas a pagar por propietario?
El criterio utilizado para determinar las cuotas a pagar por cada uno de los propietarios como contribución al gastos de mantenimiento de la comunidad es la aplicación de la cuota de participación de cada propietario de la comunidad al total del presupuesto aprobado por la comunidad en junta o a una cantidad que se considere suficiente para hacer frente a los gastos comunitarios y que sea aprobada en junta también.
La cuota de participación viene determinada por el propietario del edificio al iniciar la venta de los pisos, por acuerdo entre todos los propietarios existentes, por laudo, o por resolución judicial. Para la determinación de estas cuotas se tomará como base la superficie útil de la propiedad con relación al resto del edificio, su emplazamiento, interior o exterior, su orientación y el uso que se presuma que racionalmente se va a dar a los servicios o elementos comunes.
Órganos de gobierno que rigen la comunidad de propietarios
En los estatutos o por acuerdo mayoritario de la junta de propietarios podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades, frente a terceros que esta ley atribuye a los anteriores.
El presidente será nombrado entre los propietarios mediante elección o subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente al nombramiento, igualmente podrá acudirse al juez cuando a la junta le sea imposible designar un presidente para la comunidad.
El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten.
La existencia de vicepresidentes será facultativa, su nombramiento será igual que el del presidente y su función será sustituir al presidente en casos de ausencia, vacante o imposibilidad de este y asistirlo en el desarrollo de sus funciones.
Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en la misma persona o bien nombrarse separadamente. El cargo de administrador y en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocido para ejercer dichas funciones. También podrán recaer en personas jurídicas en los términos establecidos por el ordenamiento jurídico.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietario, convocada en sesión extraordinaria.
Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil.
La Ley 42/1998, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, se aplica al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica, que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno.
La ley concede un plazo de dos años para la adaptación a la nueva legalidad de los regímenes preexistentes de derechos relativos a la utilización de uno o más inmuebles, construidos o en construcción, durante un periodo determinado o determinable del año, cuya constitución conste de cualquier forma admitida en derecho. Con ella se elimina el término multipropiedad, sustituyéndolo por el de aprovechamiento de bienes inmuebles.
Se entiende por aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, la utilización de un bien inmueble por un periodo de tiempo al año, de forma periódica todos los años, en perpetuidad o por un plazo establecido.
Si bien tienen cabida dentro de nuestro ordenamiento distintas configuraciones de este derecho de aprovechamiento por turno, es la llamada multipropiedad inmobiliaria o comunitaria la alternativa por la que ha optado el legislador.
Esta modalidad que se constituye sobre la base jurídica de la comunidad de bienes, presenta unas características similares a dicha comunidad y otras que se pueden considerar como propias.
Entre las primeras destaca, la configuración como un derecho real, inmediato, inscribible en el Registro de la Propiedad y transmisible tanto inter vivos como mortis causa.
Y entre las segundas:
La consideración de ser un pacto de uso por turnos,
La exclusión de la acción de división,
La renuncia al derecho de retracto, con el fin de lograr la libre transmisibilidad del derecho y evitar así, la acumulación de cuotas en un mismo multipropietario.
Dentro de este derecho de aprovechamiento por turno, caben dos modalidades:
a) La establecida sobre los distintos pisos, viviendas o locales integrados en un edificio o complejo inmobiliario.
b) Sobre la totalidad del edificio o complejo, sin constituir comunidades sobre cada piso, vivienda o local.
Antes de la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento por turno, el propietario debe suscribir y mantener en vigor una póliza de seguro que cubra, por todo el tiempo que dure la promoción y hasta la totalidad de los derechos de aprovechamiento por turno, el riesgo de nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar a terceros los daños y perjuicios causados por él, o por cualquiera de sus dependientes, hasta que dicha transmisión se produzca.
El titular del derecho de aprovechamiento por turno tiene facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un periodo específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, con derecho a la prestación de los servicios complementarios.
Se trata de un derecho real que permite el uso por plazo determinado desde tres hasta cincuenta años, en un periodo concreto del año, de al menos siete días.
El contrato, que deberá constar por escrito, ha de expresar al menos los siguientes extremos:
a) La fecha de celebración, los datos de la escritura reguladora del régimen, así como los datos de inscripción en el Registro.
b) La referencia expresa a la naturaleza personal real del derecho transmitido, haciendo constar la fecha en la que el régimen se extinguirá.
c) La descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho
d) La expresión de que la obra está concluida.
e) El precio que debe pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba satisfacer anualmente. Con expresión del importe de los impuestos, así como indicación de los honorarios notariales y registrales, para el caso de que el contrato se eleve a escritura publica y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
f) Los servicios e instalaciones comunes.
g) La expresión del nombre o razón social, con los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, en el caso de que se trate de sociedades.
Se establece, en favor del adquirente, un derecho de desistimiento unilateral durante los diez días siguientes a la celebración del contrato sin necesidad de alegar ningún motivo o razón.
Se impone asimismo, al vendedor una obligación de información, que se desglosa en los siguientes aspectos:
En primer lugar, el vendedor debe disponer, a favor de cualquiera que lo solicite, de un documento informativo, en el que se recojan determinados extremos; en segundo lugar, el contrato debe contener ciertas menciones, que tienen por objeto, en definitiva, informar al adquirente de aspectos esenciales de lo que está adquiriendo. Para hacer plenamente eficaz este deber de información, se establece que, en el caso de que el contrato no contuviera alguna de las menciones exigidas, el adquirente tendrá el derecho a resolver unilateralmente el contrato en el plazo de tres meses, a contar desde su celebración.
En cuanto al derecho de resolución, parece mucho mas justificado que la posibilidad de desistimiento, pues para poder ejercer este derecho es preciso que el promotor haya incumplido con alguna de sus obligaciones, como son no contener el contrato las menciones exigidas de contenido mínimo, faltarle algún documento o que el adquirente no hubiere resultado suficientemente informado.
También en caso de que el adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, un año, se concede un derecho a favor del transmitente, para resolver el contrato. Para ejercer este derecho sólo debe requerir de pago al adquirente y darle 30 días para que pueda satisfacer las cantidades entregadas.
Queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente al transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras no disponga de la facultad de resolución.
El propietario o promotor es responsable, frente a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de los servicios. En caso de incumplimiento por la empresa de servicios, el propietario o promotor debe resolver el contrato y exigir el resarcimiento de daños y perjuicios.
Las normas tributarias referentes al Impuesto sobre el patrimonio, al impuesto sobre el valor añadido, y al impuesto sobre transmisiones patrimoniales se aplican sobre los derechos regulados en la ley, sin perjuicio de los tratados y convenios internacionales que hayan pasado a integrar nuestro ordenamiento interno. En lo no previsto en estas normas, se aplicarán las disposiciones tributarias generales.
Cómo subrogarse en la posición de arrendatario
La subrogación consiste en la sustitución de una de las partes contratantes de la relación arrendaticia por un tercero que asume sus derechos y obligaciones.
En cuanto a las subrogaciones en la posición de arrendatario hay que destacar:
Desistimiento del cónyuge titular del arrendamiento sin consentimiento del otro cónyuge que viviera con dicho titular. En este caso, el cónyuge no titular podrá subrogarse en la posición del otro, antiguo titular que desiste. El arrendador tendrá la facultad de requerir al cónyuge optante, quien, de no responder al requerimiento en un plazo de quince días, perderá su derecho la subrogación además de verse obligado a satisfacer la renta pendiente de pago hasta la extinción del contrato.
Abandono de la vivienda familiar, sin desistimiento expreso, por parte del titular: En este caso, el arrendamiento podría continuar en beneficio del cónyuge del titular si conviviera con él, el cual se subrogará en la posición del anterior arrendatario, siempre y citando en el plazo de un mes tras producirse el abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge que opte por el arrendamiento, manifestándose en tal sentido.
Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario. En tales supuestos asimismo el cónyuge no titular del arrendamiento podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida como consecuencia de adjudicación judicial o por convenio, relativos a la separación, divorcio o nulidad matrimonial.
MORTIS-CAUSA
En caso de muerte del arrendatario, la Ley establece una enumeración de personas con derecho a subrogarse en el contrato de arrendamiento, cuyos derechos tendrán el mismo orden de prelación caso de pretender el derecho más de una, que el que se utiliza para su enumeración:
a) El cónyuge a la fecha de fallecimiento.
b) la persona que hubiera venido conviviendo de forma permanente durante los dos años anteriores en análoga relación de afectividad con independencia de su orientación sexual.
c) los descendientes del arrendatario bajo patria potestad o tutela al momento de fallecimiento, o, que hubiesen convivido con él durante los 2 años anteriores al fallecimiento.
d) los ascendientes (convivencia 2 años).
e) Hermanos (igual período de convivencia de 2 años).
f) Personas distintas a las anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65% siempre que sean parientes hasta el 3.e, grado colateral del arrendatario (más el período de convivencia de 2 años).
En caso de que se produzca una solicitud de personas de igual grado en la prelación, se resolverá a favor de quien tuviese minusvalías de al menos un 65%; en su defecto, de quien tuviera más cargas familiares; en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
Hay que destacar que la LAU prevé que si el arrendador recibiera diferentes notificaciones de diversos pretendidos beneficiarios del derecho de subrogación previsto por muerte del arrendatario, dicho arrendador podrá considerar a todos los solicitantes como deudores solidarios de todas las obligaciones del arrendatario fallecido, en tanto aquellos mantengan su pretensión de subrogación.
También mediante pacto entre arrendatario y arrendador se puede excluir el derecho de subrogación mortis-causa, para cuando este tuviera lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento.
En caso de adquirir una vivienda de un vendedor particular, es necesario que el comprador compruebe determinados aspectos en orden a evitar problemas que pudieran plantearse en el futuro; así es conveniente que se informe de:
1º.- Los títulos de propiedad del transmitente, esto es del vendedor, comprobando la existencia de cargas en el registro de la Propiedad, es decir, cerciorándose sobre la posible existencia de embargos e hipotecas; toda esta información puede solicitarse en el Registro de la Propiedad. Este es público para toda persona con un interés legítimo, teniendo en cuenta que es el contenido de los libros lo único que ha de interesar a la persona que los consulta.
2º.- Solicitar a la Comunidad de Propietarios, del que se va a formar parte, una copia de los Estatutos de la Comunidad, aunque éstos también pueden obtenerse en el Registro de la Propiedad. Además es conveniente, saber si el vendedor está al corriente en el pago de gastos de la comunidad, pues en caso contrario, es al comprador a quien le corresponde pagarlos, sin perjuicio del posterior derecho que le asiste a reclamarlos contra quien le vendió la vivienda.
3º.- Recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto de Bienes Muebles, que es la llamada contribución urbana
4º.- Si se suscribe la adquisición por documento privado hay que tener en cuenta que lo estipulado en el mismo obliga a las partes, sin perjuicio de que los Tribunales consideren y declaren que determinadas cláusulas sean abusivas.
Comunero que pretende la realización de obras
La conducta a seguir por el comunero que pretende la obra frente a la comunidad, es distinta según se trate de obras en elementos privativos o en elementos comunes.
Si pretende la realización de obras en elementos comunes –los necesarios para el adecuado uso y disfrute de los pisos y locales- precisará del previo acuerdo unánime de los comuneros, en su caso por mayoría, sin que baste aquella mera notificación al representante de la Comunidad.
De lo que antecede, no puede deducirse la imposibilidad absoluta de realizar las obras en los elementos comunes, sino que éstas precisan la previa autorización de la Junta. Acuerdo que deberá ser adoptado por unanimidad “si la obra supone alteración en la estructura o fábrica del edificio o en las cosas comunes» y a «contrario sensu», por simple mayoría, si no se producen aquellos efectos
Si las obras que pretende realizar se realizan en los elementos privativos -los diferentes pisos o locales de un edificio o parte de ellos, que son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía publica, suficientemente delimitados, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase- basta comunicar la realización de las mismas al presidente de la Comunidad. Siendo necesario el acuerdo aprobatorio de la mayoría de los propietarios y de las cuotas de participación en el caso de que la obra realizada en el elemento privativo afecte a la seguridad de la finca, menoscabe la estructura general, cambie su configuración de su estado exterior o perjudique los derechos de otro propietario.
Pues, dada la especial naturaleza de la propiedad horizontal por pisos, en que concurren un derecho de propiedad privada o separada sobre cada piso, y un condominio indivisible sobre los elementos comunes, el normal desenvolvimiento y necesaria armonía de la convivencia comporta, impone y exige, la necesidad de frenar toda iniciativa particular para toda clase de obras que puedan repercutir, no ya en elementos comunes, si no también en los individuales de cada propietario.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. No hay exigencia de un mínimo de comuneros como tampoco de una aportación mínima obligatoria a la Comunidad. La Comunidad puede constituirse en cualquier forma, salvo que se aporten a ellas bienes inmuebles o derechos reales, en cuyo caso será necesaria la escritura pública.
La situación de comunidad crea entre los comuneros una serie de relaciones jurídicas, en virtud de las cuales, se distribuyen entre ellos los derechos y las obligaciones relativos a esta situación:
Uso y disfrute: Cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.: Cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
El interés de la comunidad se coloca por encima del interés particular del comunero usuario, y así por ejemplo podría darse el caso de que la comunidad pudiera tomar el acuerdo de arrendar por entero la cosa común que aquél usa, debiendo cesar entonces en su situación.
Administración: Para la administración de la cosa son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. La mayoría no es de personas; es de intereses en la comunidad. Cuando no se halla llegado a obtener la mayoría suficiente para adoptar el acuerdo o cuando éste sea gravemente perjudicial, se permite la entrada del juez previendo éste lo que corresponda, pudiendo incluso nombrar un administrador: Para la administración de la cosa son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. La mayoría no es de personas; es de intereses en la comunidad. Cuando no se halla llegado a obtener la mayoría suficiente para adoptar el acuerdo o cuando éste sea gravemente perjudicial, se permite la entrada del juez previendo éste lo que corresponda, pudiendo incluso nombrar un administrador
Conservación.- La conservación de las cosas comunes corresponde a todos los comuneros; aunque es posible que se adelante uno de los partícipes, sin perjuicio de su derecho a reclamar después a los otros condueños.- La conservación de las cosas comunes corresponde a todos los comuneros; aunque es posible que se adelante uno de los partícipes, sin perjuicio de su derecho a reclamar después a los otros condueños
El comunero se libera de contribuir a los gastos de conservación renunciando a la parte que le pertenece en el dominio.
Posesión.- Como poseedores de la cosa, los comuneros se encuentran protegidos por las acciones posesorias y, en particular, por los interdictos de retener y recobrar la posesión..- Como poseedores de la cosa, los comuneros se encuentran protegidos por las acciones posesorias y, en particular, por los interdictos de retener y recobrar la posesión.
Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan. Existe, la posible enajenación de la cuota, que significa la transmisión del derecho que se ostenta dentro de la comunidad de la posición jurídica que se ocupa en ella. La enajenación plena del derecho del comunero determina la atribución de un derecho de retracto en favor de todos los demás partícipes, cuando la cuota sea enajenada a un extraño.
Contenido sujeto y objeto de la propiedad intelectual
El derecho de autor supone un conjunto de derechos que la ley confiere al autor sobre la obra producto de su inteligencia e ingenio.
El contenido de la propiedad intelectual se ha perfilado en dos categorías, en torno a la publicación y explotación de la obra, su cesión o enajenación, denominados derechos patrimoniales, y los dirigidos a salvaguardar la paternidad de la referida obra y la defensa de su integridad, llamado derecho moral de autor, que es el derecho personalísimo que el autor tiene a la paternidad de su obra, a que la misma no se mutile ni se deforme.
¿Quién es autor? Se considerará autor a la persona natural que crea alguna obra artística, científica o literaria. No obstante, de la protección que la ley concede al autor se podrán beneficiar las personas jurídicas en los casos expresamente previstos en ella. Se presumirá autor, salvo prueba en contrario, a quien aparezca como tal en la obra, mediante su nombre, firma o signo que lo identifique. Cuando la obra se divulgue en forma anónima o bajo seudónimo o signo, el ejercicio de los derechos de propiedad intelectual corresponderá a la persona natural o jurídica que la saque a la luz con el consentimiento del autor, mientas éste no revele su identidad. La divulgación de una obra es toda expresión de la misma, que con el consentimiento del autor, la haga accesible por primera vez al público en cualquier forma. Se considerará autor a la persona natural que crea alguna obra artística, científica o literaria. No obstante, de la protección que la ley concede al autor se podrán beneficiar las personas jurídicas en los casos expresamente previstos en ella. Se presumirá autor, salvo prueba en contrario, a quien aparezca como tal en la obra, mediante su nombre, firma o signo que lo identifique. Cuando la obra se divulgue en forma anónima o bajo seudónimo o signo, el ejercicio de los derechos de propiedad intelectual corresponderá a la persona natural o jurídica que la saque a la luz con el consentimiento del autor, mientas éste no revele su identidad. La divulgación de una obra es toda expresión de la misma, que con el consentimiento del autor, la haga accesible por primera vez al público en cualquier forma.
¿Qué es objeto de propiedad intelectual? Son objeto de propiedad intelectual, todas las creaciones originales literarias, artísticas o científicas expresadas por cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente conocido o que se invente en el futuro. Las traducciones o adaptaciones, las revisiones, actualizaciones y anotaciones, compendios, resúmenes y extractos, los arreglos musicales, las colecciones y las bases de datos. Son objeto de propiedad intelectual, todas las creaciones originales literarias, artísticas o científicas expresadas por cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente conocido o que se invente en el futuro. Las traducciones o adaptaciones, las revisiones, actualizaciones y anotaciones, compendios, resúmenes y extractos, los arreglos musicales, las colecciones y las bases de datos.
La ley protege al titular del derecho y le legitima para que inste el cese de la actividad ilícita del infractor y exigir la indemnización de los perjuicios materiales y morales causados. El cese de la actividad ilícita abarca una gama muy amplia de medidas (suspensión de la actividad infractora, retirada del comercio de ejemplares ilícitos y su destrucción). El daño moral, aun cuando no se pruebe la existencia de perjuicio económico, se valorará atendiendo a las circunstancias de la infracción, gravedad de la lesión y grado de difusión ilícita de la obra. La acción para reclamar daños y perjuicios de una y otra clase prescribe a los cinco años desde que el legitimado pudo ejercitarla.
1. Uso y disfrute: cada uno de sus miembros deberá utilizar los bienes de la comunidad de tal manera que el uso que de ellos no perjudique los intereses de los demás miembros, ni impida al resto utilizarlos igualmente. Es inevitable que como consecuencia del uso, se deriven problemas, puesto que puede ocurrir que uno de los comuneros lo use mas que otros de tal manera que hay que establecer unas normas establecidas por los propios comuneros, en tanto en cuanto el interés de la comunidad debe primar sobre los particulares de cada uno de sus miembros. cada uno de sus miembros deberá utilizar los bienes de la comunidad de tal manera que el uso que de ellos no perjudique los intereses de los demás miembros, ni impida al resto utilizarlos igualmente. Es inevitable que como consecuencia del uso, se deriven problemas, puesto que puede ocurrir que uno de los comuneros lo use mas que otros de tal manera que hay que establecer unas normas establecidas por los propios comuneros, en tanto en cuanto el interés de la comunidad debe primar sobre los particulares de cada uno de sus miembros.
2. Administración de los bienes: A la hora de establecer las reglas sobre el uso de las cosas en común, es obligatorio que los acuerdos que se alcancen sea por el sistema de mayorías. La mayoría no es de personas sino que se realiza sobre la base de los intereses de la comunidad. No es valido que un comunero tome por si decisiones que le parezcan oportunas sino que es necesario contar con el resto de los miembros para realizar las modificaciones o aspectos relativos a las posibles alteraciones que se puedan producir sobre estos bienes A la hora de establecer las reglas sobre el uso de las cosas en común, es obligatorio que los acuerdos que se alcancen sea por el sistema de mayorías. La mayoría no es de personas sino que se realiza sobre la base de los intereses de la comunidad. No es valido que un comunero tome por si decisiones que le parezcan oportunas sino que es necesario contar con el resto de los miembros para realizar las modificaciones o aspectos relativos a las posibles alteraciones que se puedan producir sobre estos bienes.
3. Conservación: Toda conservación supone una serie de gastos y los integrantes de la comunidad han de contribuir al mantenimiento de las instalaciones o de bienes propiedad de la comunidad. Si uno de los miembros decide no contribuir con el sostenimiento y conservación de los mismos, quedará excluido de su obligación debiendo el resto de los comuneros contribuir con una cuantía mayor porque los demás comuneros serán los beneficiarios de los derechos de use y disfrute del comunero renunciante. Toda conservación supone una serie de gastos y los integrantes de la comunidad han de contribuir al mantenimiento de las instalaciones o de bienes propiedad de la comunidad. Si uno de los miembros decide no contribuir con el sostenimiento y conservación de los mismos, quedará excluido de su obligación debiendo el resto de los comuneros contribuir con una cuantía mayor porque los demás comuneros serán los beneficiarios de los derechos de use y disfrute del comunero renunciante.
4. Alteraciones en los bienes comunes: un miembro de la comunidad no puede hacer alteraciones en los bienes comunes a pesar de que sean ventajosas para el resto sin el consentimiento de todos los componentes de la comunidad. un miembro de la comunidad no puede hacer alteraciones en los bienes comunes a pesar de que sean ventajosas para el resto sin el consentimiento de todos los componentes de la comunidad.
Como su nombre indica es un conjunto de propiedades que pertenecen a diferentes personas que hacen uso conjunto de los bienes que integran la comunidad.
Derechos de los miembros sobre los bienes de la comunidad
Independientemente del uso conjunto sobre las cosas objeto del derecho, que exige por ello una actuación colectiva, unamime o por lo menos mayoritaria, se reconoce la existencia de un derecho individual. De acuerdo a esto, cada miembro pueden hacer uso de las facultades que tienen como comuneros de forma aislada, de manera que todo miembro de la comunidad tendrá la plena propiedad de la parte que le corresponde. Como consecuencia de ello, cada propietario puede vender su derecho, cederlo o incluso hipotecarlo, pero el nuevo beneficiario no ingresa en el grupo comunitario, sino que simplemente tendrá derecho de los beneficios que tenia el anterior propietario.
¿Cómo se efectua la división de la comunidad?
Puede hacerse de diferentes formas como son:
Por división a través de los mismos interesados
Si existen acreedores sobre los bienes de la comunidad, pueden intervenir en la división de la misma, incluso pueden impugnarla cuando se cometa para conseguir defraudar sus intereses. La división extingue la situación de la comunidad y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor de uno de los comuneros sobre su parte o sobre el lote de bienes que la compongan.
La comunidad puede desaparecer por destrucción la cosa objeto de uso, por renuncia de todos los comuneros o por división de la cosa común.
La facultad para pedir la división no presenta mas límites que la existencia de conservar la cosa como indivisible por tiempo determinado, es decir que no exceda de diez años, pero no prohibe que dicho plazo pueda alargarse, aunque si existe una razón justa puede pedirse la división de la comunidad.
En caso de que la cosa sea indivisible se puede disolver la comunidad de dos formas:
Adjudicando la cosa a uno de los condueños pero cada uno de ellos deberá pagar al resto de los miembros la parte adquirida.
A través de la realización de una subasta y lo obtenido por la venta de la misma se repartirá entre el resto de los miembros que integran la comunidad
Devolución de señal entregada en contrato de compraventa
Inicié la compra de un piso a través de una Agencia y tras la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor quiero que me devuelvan lo pagado en concepto de señal, pero el Agente que me vendio el piso dice no poder hacer nada para devolverme dicha cantidad. ¿Contra quién puedo ir para que me devuelvan lo pagado?
Tras la resolución del contrato se debe de reclamar la devolución de lo pagado al vendedor y no al Agente de la Propiedad Inmobiliaria que actúo únicamente como mediador. De tal forma que debe dirigirse directamente contra el vendedor para reclamar el cumplimiento de cualquier obligación dimanante de la compraventa.
Inicié la venta de una casa de mi propiedad dando al comprador doce meses para pagarla, figurando esta cláusula en el documento de venta. El comprador me hizo entrega de una cantidad como señal y primer pago figurando también en el contrato.
Sin que figure en el contrato acordamos que todos los meses el comprador me haría entrega de dinero, pero han pasado siete meses y no me ha pagado una peseta. En el contrato no figura ningún tipo de indemnización en caso de ruptura ni para el comprador ni para el vendedor.
Mi pregunta es: ¿Si vendo a otra persona la casa antes de concluir los doce meses pactados, que indemnización me puede reclamar el comprador?
El contrato de compraventa celebrado les obliga tanto a usted como al comprador a cumplirlo hasta los doce meses pactados. Esta obligación pactada por escrito se impone sobre los acuerdos verbales realizados anteriormente, salvo que usted tenga una prueba de ellos.
Si usted, decide por su cuenta vender la casa a otra persona, deberá saber que estará entonces incumpliendo el contrato. Ante tal situación, el comprador podrá entonces solicitarle: o bien que cumpla el contrato, es decir, deberá usted respetar el plazo pactado de doce meses, durante el cual el comprador podrá dar cumplimiento a su obligación de pagar el precio o, reclamarle las cantidades satisfechas más los intereses legales y así mismo la indemnización a la que usted hace referencia, que comprenderá todos aquellos daños y perjuicios que el no cumplimiento del contrato por su parte le hubiese ocasionado al comprador, daños que serán valorados por éste en función de todas las pérdidas ecónomicas (v.g venta de una vivienda para comprar ésta, solicitud de préstamo para pagar parte del precio……) que la frustada compraventa realizada con usted le hubiera supuesto.
Venta de bien ganancial sin el consentimiento del cónyugue
¿Puedo vender un bien ganancial sin el consentimiento de mi cónyuge?
No se puede realizar venta alguna sin la autorización del otro cónyuge y en caso de intento de dicha venta el cónyuge que no da el consentimiento puede pedir tanto él como sus herederos la nulidad por omisión del consentimiento conyugal, sin que la nulidad pueda ser solicitada por el causante de la omisión.
Distinción entre arrendamiento de local de negocio y de industria
Tengo un local en propiedad y quisiera saber cual es la diferencia que existe en cuanto a su regulación jurídica entre un contrato de arrendamiento de local de negocio y uno de industria.
El arrendamiento de un local de industria es aquel que representa una unidad patrimonial que sirve para el desarrollo de tal fin en el cual los elementos que la componen son aptos desde un principio para ejercitar dicha actividad y se regirá por lo que las partes establezcan en sus cláusulas y en su defecto por el derecho común, civil o foral. En cambio, el local de negocio es aquel en el que es necesario incluir e introducir los elementos necesarios según sea la actividad que se va a desarrollar en él, y la legislación que se aplicará a este tipo de local será la regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sobre este tema hay disparidad de criterios pero la doctrina mayoritaria y reciente jurisprudencia así lo entienden.
Prórroga de arrendamiento de local de negocio
Soy arrendatario de un local de negocio y tras su buen funcionamiento quisiera prorrogar el contrato que tras cinco años está próximo a su vencimiento. ¿Que posibilidades tengo de que se renueve?
Según lo estipulado en la Ley, si el arrendatario ha manifestado su voluntad cuatro meses antes de la expiración del contrato de renovar éste por un mínimo de cinco años más, tiene derecho a una indemnización a cargo del arrendador.
Para beneficiarse de la indemnización, la voluntad de prorroga ha de ser superior a cinco años.
La indemnización se determina en base a dos criterios:
Si el comerciante comenzara la misma actividad en el mismo municipio, la indemnización se fijara por los gastos de traslado y los perjuicios de la clientela perdida teniendo en cuenta la habida durante los seis primeros meses de desarrollo de la actividad en el nuevo local.
Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no emprendiera actividad alguna, y el tercero inicia la misma actividad, tendrá que indemnizarle con una mensualidad por año de duración del contrato ya que esto es una compensación por los esfuerzos realizados por haber conseguido una clientela de la que se va a beneficiar el nuevo arrendatario.
Rescisión de arrendamiento de local de negocio
Soy inquilino de un local de negocio y el contrato finaliza dentro de cuatro meses. ¿Qué tengo que hacer para rescindir el contrato? ¿Qué pasa con la fianza que entregué en el momento del perfeccionamiento del contrato?
Lo primero que tiene que hacer es rescindir el contrato según los términos previstos en el mismo. En caso de que en el contrato no se señale nada, deberá avisar expresamente al arrendador con dos meses de antelación a la fecha de finalización del contrato, su intención de rescindir el mismo.
Con respecto a la fianza el fin de la misma es cubir los perjucios que se pudieran haber ocasionado, y en caso de que no existan, el arrendador estará obligado a devolverle el importe de la misma.
Abono de gastos en el arrendamiento de vivienda
Mi inquilino me pide que abone los gastos que le ha supuesto el cambio del suelo de la vivienda, era antiguo y ya no le gustaba. ¿He de pagarlo?
En principio no. Parece que ese cambio de suelo obedece a una conveniencia, comodidad o lujo del inquilino, y en este caso la Ley declara que será obligación del arrendatario el abono de dichas reparaciones.Otra cosa distinta es si el cambio de suelo obedece a una mal estado del mismo, en este caso si sería obligación suya el conservar dicho suelo, pues nos encontrariamos ante una reparacion necesaria producida por el desgaste natural que el transcurso del tiempo ha ocasionado, y como tal reparación necesaria, es obligacion del arrendador proceder a su abono. Sin embargo si ustedes en el contrato hubieran pactado a quien le coresponde el abono de dichos gastos, lo estipulado en él, primará sobre lo establecido en la Ley.
Soy arrendatario de un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de julio de 1995 que se pactó por 3 años. El arrendador me ha enviado una carta comunicándome la rescisión del contrato el día 1 de julio de este año. ¿tengo algún derecho para prorrogarlo?
De acuerdo con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, aplicable a este supuesto por la fecha que me cita, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se podrá prorrogar por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años. Por lo tanto, su contrato se puede prorrogar un año más, o dos, según su voluntad. Si Ud. desea que se prorrogue únicamente un año más, deberá manifestárselo al arrendador con 30 días de antelación, como mínimo, a la fecha de la prórroga, es decir antes del día 1 de junio de 1.999.
Incremento de renta en arrendatario urbano por obras de mejora
Mi casero ha realizado una serie de mejoras en el inmueble en el que vivo. Como consecuencia de estas mejoras me comunica que se va a subir el precio de la renta que pago en la actualidad. ¿Puede hacer esto? ¿a cuanto puede ascender como máximo el incremento de mi mensualidad?
Esta es una de las cualidades que tiene el arrendador en caso de que mejore la vivienda o los servicios de la misma. La subida de la renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que finalizadas las obras y el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía en base a los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas y se aplicará siempre al mes siguiente a la notificación. Pero existen unos límites en los que la renta no se podrá elevar dentro de los cinco primeros años de contrato y en segundo lugar que la renta se elevará conforme a la cantidad que resulte de aplicar al capital utilizado y además no puede exceder del 20% de la renta.
Si usted como arrendatario se negará a pagar esta elevación, el arrendador podrá reclamar judicialmente estas cantidades y resolver el contrato.
En caso de que las mejoras afecten a varios pisos el arrendador repartirá de forma equitativa la elevación de los mismos entre todos los inquilinos.
Muerte del arrendatario. Falta de notificación al arrendador
Si en un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en 1971 fallece el marido en 1998 y la esposa no lo notifica hasta 17 meses después ¿puede el arrendador desauciar por falta de comunicación?
Conforme a lo dispuesto en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, es obligación de la persona que pretende subrogarse en el contrato de arrendamiento y que tenga derecho a ello notificar al arrendador dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario:
1. El fallecimiento (certificado de defunción)
2. La identidad del subrogado indicando su parentesco y ofreciendo un principio de prueba de su derecho.
En caso contrario se extinguirá el contrato quedando solidariamente obligados al pago de las rentas de dicho periodo los que pudiran suceder al arrendatario (salvo que hubieran notificado por escrito al arrendador su renuncia a su opción dentro del mes siguiente al fallecimiento del arrendatario) y los que hubieran efectuado tal notificación reclamando su derecho de subrogación y mantuvieran su pretensión de subrogarse.
Por ello entendemos que si es posible instar la demanda de desahucio pues el contrato quedó extinguido por no haberse notificado en plazo al arrendador la muerte del arrendatario.
Obras de mejora. Abono por arrendador
Estoy alquilado desde hace 5 años en una casa que tiene múltiples grietas y desperfectos en el suelo, me gustaría saber si está obligado el propietario a su reparación.
Con respecto a las obras a que Ud. hace referencia, entendemos que al tratarse de “obras necesarias” (aquellas por el transcurso del tiempo o por el desgaste natural de la vivienda, sean indispensables para conservar la vivienda, pudiendo así servir para el uso a que ha sido destinada), será el arrendador el obligado a realizarlas, sin que por ello tenga derecho a elevar la renta pactada.
Pero en todo caso, el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones anteriormente citadas.
No obstante, en todo momento y previa comunicación al arrendador, podrá realizar el arrendatario aquellas obras que por su naturaleza sean urgentes para evitar con ello un daño inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Ha de saber igualmente que si las obras de reparación durasen más de veinte días, el arrendatario tiene derecho a una disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
Reclamación de renta al arrendatario
Ante el impago de la renta del arrendatario ejercité en su día una acción de desahucio unida a la reclamación de las rentas que me adeudaban. Aunque gané el juicio sólo se le condenó al pago de las rentas vencidas hasta el momento que interpuse la demanda. ¿Por qué no se le condenó al pago de las rentas desde que interpuse la demanda hasta el desalojo de la vivienda? ¿Qué ocurre con ellas?
Aunque lo deseable es la solución que usted insta, lamentablemente la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente hace referencia a cantidades vencidas y exigibles en el momento de interponerse la demanda.
Teniendo en cuenta que la deuda arrendaticia sólo nace cuando transcurre el tiempo por el que se haya fijado la ocupación de la finca, usted, como arrendador, no puede convertir en obligación exigible en el momento de demandar lo que no son sino obligaciones contractuales, que sólo pueden reclamarse cuando llegue su vencimiento y no antes.
Subrogación en arrendamiento de vivienda
Me he separado de mi mujer y ella se ha quedado a vivir en un piso que está arrendado a mi nombre. ¿Puedo desistir del alquiler de la vivienda que tengo en calidad de arrendatario, sin el consentimiento de mi cónyuge?
El cónyuge no titular podrá subrogarse en la posición del otro, antiguo titular que desiste. El arrendador tendrá la facultad de requerir al cónyuge optante, quien, de no responder al requerimiento en un plazo de quince días, perderá su derecho a la subrogación además de verse obligado a satisfacer la renta pendiente de pago hasta la extinción del contrato.
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References: artículo 9
 artículo 16
 artículo 15
 Real Decreto 
 artículo 4
 Real Decreto 
 resolución 
 artículo 398
 resolución 
 resolución