Source: https://poradapodatkowa.pl/ulga-podatkowa-a-zakup-kolejnej-nieruchomosci,824.phtml
Timestamp: 2020-06-06 16:40:21+00:00

Document:
Marcin Sądej • Opublikowane: 2018-10-24
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta. Ustawa przewiduje jednakże zwolnienie od opodatkowania takiej sprzedaży. Jak bowiem stanowi art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT – zwalnia się od podatku przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli zostanie on przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Co istotne, na przeznaczenie uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości środków pieniężnych na wyżej wymienione cele jest ustanowiony dwuletni termin, po upływie którego nie będzie możliwe uniknięcie opodatkowania.
Jak zostało wskazane, zwolnienie jest możliwe, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Należy zaznaczyć, że zgodnie z obecnie panującym stanowiskiem możliwe jest nabycie więcej niż jednej nieruchomości, o ile faktycznie obie spełniają cele mieszkaniowe. Na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia tego faktu w toku ewentualnej kontroli skarbowej.
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 października 2014 r., sygn. III SA/Wa 1028/14, stwierdzono, że kupno dwóch mieszkań za pieniądze pochodzące ze sprzedaży odziedziczonych mieszkań spełnia wymogi do korzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. W opinii sądu wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest dążenie, aby w tym nowym lokalu zamieszkać, natomiast wyrażenie „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania w znaczeniu przedmiotowym.
Podobne stanowisko przedstawił m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 30 stycznia 2014 r. sygn. IPPB1/415-1218/13-2/ES, oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 14 marca 2014 r. sygn. ITPB2/415-1168/13/DSZ.
Warto w tym miejscu przytoczyć również wyrok NSA z 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3126/14, który w sposób kompleksowy wyjaśnia przedstawiony problem. W wyroku tym czytamy:
„Z przytoczonych przepisów wynika, że podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia podatkowego, jeżeli wydatkuje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, a wydatkowania tego przychodu dokona w okresie dwóch lat od daty sprzedaży. Zagadnieniem budzącym spór w sprawie jest zdefiniowanie własnych celów mieszkaniowych na tle stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wnioskodawczyni podała, że dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup trzech lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości. Kupno i sprzedaż nie nastąpiły w ramach działalności gospodarczej. Obecnie wnioskodawczyni zamieszkuje w domu jednorodzinnym po rodzicach, otrzymanym w spadku, który ze względu na koszty utrzymania i stan zdrowia (II grupa inwalidzka) zamierza sprzedać. Obecnie z powodu trudnej sytuacji życiowej (utrata pracy, utrzymanie córki, niski dochód z pracy) zdecydowała się wynająć zakupione mieszkania. Nie prowadzi działalności gospodarczej – wynajmu mieszkań. W przyszłości ww. lokale mieszkalne planuje przeznaczyć na cele mieszkaniowe własne i córki. Należy zgodzić się ze stroną, że ustawodawca w poddanej ocenie normie prawnej nie ogranicza osób fizycznych w dysponowaniu określoną co do ilości liczbą mieszkań, jednakowoż wyraźnie wskazuje, że skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych nabyć, które służą określonym celom, zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Przyjęcie założenia, że w zależności od zasobności nabywających lokale mieszkalne mogą oni kupić znaczną ilość mieszkań (np. kilkanaście), w których w przyszłości będą realizować swe cele mieszkaniowe, co jest wystarczające dla skorzystania ze zwolnienia, jak dowodzi strona, nie jest do pogodzenia na tle przedmiotowej regulacji, będącej wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, wyrazem czego jest postulowany zakaz wykładni rozszerzającej wyjątków – exceptiones non sunt exctendendae.
Naczelny Sąd Administracyjny podziela przedstawiony wyżej pogląd, zawierający się w paremii exceptiones non sunt exctendendae. Rzecz jednak w tym, że tak jak zakazana jest wykładnia rozszerzająca wyjątków, tak też niedopuszczalna jest wykładnia zawężająca tychże. Pamiętać należy, że zwolnienia i ulgi wprowadzone do ustawy podatkowej służą realizacji określonego, preferowanego przez ustawodawcę celu. Zatem wykładnia przepisu statuującego ulgę powinna być dokonywana w taki sposób, aby z jednej strony faktycznie nie dochodziło do rozszerzenie zakresu wykładanego przepisu, z drugiej jednak strony należy mieć na uwadze, aby w każdy przypadku faktyczny cel ulgi mógł zostać zrealizowany. W doktrynie wyrażany jest pogląd akceptowany w orzecznictwie, że zwolnienie od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej jest normą celu społecznego (socjalnego), która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych obywateli. Zadaniem, jakie ma spełnić ta norma, jest rozwój określonej dziedziny życia gospodarczego i społecznego (R. Mastalski, Wprowadzenie do prawa podatkowego, Warszawa, 1995 r., str. 113-114). Celem wprowadzenia tego przepisu było preferowanie przeznaczenia przez podatników środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (wyrok WSA w Łodzi z dnia 25 listopada 2015 r., sygn. akt I SA/Łd 969/15, wyrok WSA w Olsztynie z dnia 20 października 2015 r., sygn. akt I SA/Ol 555/15).
W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego Sąd I instancji, aprobując stanowisko organu interpretującego, zbyt wąsko ujął realizację własnych celów mieszkaniowych, przez to zasadnym okazał się zarzut naruszenia art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. Po pierwsze nie stoi na przeszkodzie skorzystania z analizowanej ulgi okoliczność, że podatnik nabywa kilka lokali mieszkalnych, jak i to, że aktualnie posiada inny lokal mieszkalny, w którym zamieszkuje. Niemniej jednak od okoliczności faktycznych konkretnej sprawy będzie zależało, czy rzeczywiście takie zakupy realizują ustawowy warunek uznania własnych celów mieszkaniowych. Jeżeli zatem podatnik dokonuje zakupu co najmniej dwóch lokali mieszkaniowych w dwóch różnych miejscowościach, co wynika stąd, że w jednej miejscowości pracuje, w drugie koncentruje się jego życie rodzinne, wówczas można uznać, że własny cel mieszkaniowy jest realizowany w odniesieniu do obu lokali. Także w sytuacji, gdy dwa położone obok siebie lokale mogą zostać połączone, można uznać, że cel mieszkaniowy może być realizowany. Z drugiej jednak strony nie można mówić o realizacji własnych celów mieszkaniowych w sytuacji, gdy podatnik deklaruje, że jedno z zakupionych mieszkań zamierza przeznaczyć dla córki. Podatnik nie realizuje wówczas własnego celu mieszkaniowego, ale cel mieszkaniowy innej osoby, i nie ma tutaj znaczenia, w jakim stosunku pokrewieństwa ta inna osoba pozostaje względem podatnika.”
Podsumowując powyższe, można skorzystać ze zwolnienia, przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży na zakup więcej niż jednej nieruchomości pod warunkiem, że wszystkie nabyte nieruchomości spełniają cel mieszkaniowy. W opisie sprawy wskazała Pani, że nie zamierza mieszkać w pierwszym domu, co moim zdaniem wyklucza spełnienie przesłanki „własnego celu mieszkaniowego” w tym przypadku.
W ramach drugiego pytania wskazać należy, że stanowisko organów podatkowych jest niestety niejednolite. Część stoi na stanowisku, że zakup nieruchomości na współwłasność uprawnia do skorzystania z całego zwolnienia, część natomiast wskazuje, że taki zakup daje prawo jedynie do zwolnienia połowy kwoty.
Tytułem przykładu mogę wskazać interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 sierpnia 2010 r. ILPB2/415-652/10-4/ES:
„Tak więc zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
W tym miejscu wskazać jednak należy, iż zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej (art. 33 ww. ustawy), ale też przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.
Jednakże podkreślić należy, że pomimo iż właścicielem mieszkania nabytego w spadku po zmarłej matce jest wyłącznie Zainteresowany, to jeżeli Jego wolą uzyskane ze sprzedaży tego mieszkania środki pieniężne zostaną włączone do majątku wspólnego małżonków, to ów fakt przemawia za tym, że środki te stanowią od tego momentu majątek wspólny małżonków.
Mając to na uwadze należy stwierdzić, że nabyte przez Wnioskodawcę w drodze spadku mieszkanie stanowi Jego majątek odrębny. Jeśli uzyskane środki pieniężne ze sprzedaży składnika majątku odrębnego zostaną wniesione do majątku wspólnego małżonków, to tym samym całość kwoty uzyskanej ze sprzedaży, a przeznaczonej wspólnie z małżonką na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych korzystać będzie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.”
Z kolei Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 30 sierpnia 2010 r., nr ITPB2/415-527/10/ENB, podał, co następujące:
„Kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania zostanie w całości wydatkowana na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat w następujący sposób: kwota 59.000 zł została przeznaczona na zakup mieszkania, które zostało nabyte do majątku wspólnego, reszta kwoty, tj. 61.000 zł, zostanie wydatkowana na kredyt mieszkaniowy i remont ww. mieszkania zakupionego do majątku wspólnego.
Ponadto, ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dopiero z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta ulega przekształceniu i wówczas małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
Natomiast, do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis, chyba że spadkodawca inaczej postanowił (art. 33 ww. ustawy), ale też przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.
Tak więc w sytuacji, gdy przychód uzyskany w 2009 r. ze zbycia lokalu mieszkalnego przeznaczony zostanie do dnia 31 grudnia 2011 r. na zakup do majątku wspólnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz remont tego lokalu, dochód ze zbycia na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 1 lit. b) i lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części odpowiadającej przychodowi wydatkowanemu na te cele będzie zwolniony z opodatkowania 19-procentowym podatkiem dochodowym.
Przy tym uznać należy, że cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej, zostanie spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na cele wskazane w ustawie, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku odrębnego Wnioskodawczyni zostały wydatkowane na nabycie do majątku wspólnego małżonków lokalu mieszkalnego oraz jego remont.”
W świetle powyższych interpretacji istnieją zatem podstawy prawne, aby uznać, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, a następnie przeznaczone na zakup innej nieruchomości na współwłasność, spełniają warunek celów mieszkaniowych i uprawniają do zwolnienia od podatku całego dochodu.
Jeżeli chodzi natomiast o możliwość zaciągnięcia kredytu i jego spłaty środkami uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości, to odnieść się należy do treści art. 21 ust. 25 pkt. 2 lit. a ustawy PIT, który stanowi, że za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Trzeba zatem wyraźnie podkreślić, że aby skorzystać ze zwolnienia, środkami uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości można spłacić jedynie kredyt zaciągnięty przed tą sprzedażą.

References: art. 10
 art. 21
 art. 21
 FSK 
 art. 21
 art. 31
 art. 21
 art. 21
 art. 35
 art. 21
 art. 21