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Timestamp: 2019-02-19 22:09:37+00:00

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Registro de Imóveis – Recusa ao registro de hipoteca
hipotecaMANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇASREGISTRO DE HIPOTECAregistro de imóveisTJSP
Registro de Imóveis – Recusa ao registro de hipoteca – Lei Municipal que impede a oneração do imóvel, que era público, sem autorização legislativa – Ausência de autorização – Desqualificação correta – Falta de menção à Lei Municipal que exigiu a autorização legislativa na matrícula do bem – Conhecimento da lei que se presume – Apelação desprovida.
Apelação nº 0002682-81.2015.8.26.0363
Registro: 2016.0000601670
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0002682-81.2015.8.26.0363, da Comarca de Mogi-Mirim, em que são partes é apelante FRISOKAR EQUIPAMENTOS PLÁSTICOS S/A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MOGI MIRIM.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“Negaram provimento ao recurso, v.u. Declararão votos convergentes os Desembargadores Ricardo Dip e Salles Abreu.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
São Paulo, 16 de agosto de 2016.
Apelante: Frisokar Equipamentos Plásticos S/A
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mogi Mirim
VOTO Nº 29.501
Trata-se de recurso de apelação interposto por Frisokar Equipamentos Plásticos S/A contra a sentença de fls. 47/48, que manteve a recusa ao registro na matrícula nº 39.202 de escritura pública de abertura de crédito e confissão de dívida com garantia hipotecária, tendo como credora a apelante, como devedora Jobema Indústria e Comércio de Móveis Ltda. e como garantia o próprio imóvel.
Sustenta o apelante que a omissão na matrícula nº 39.202 acerca da necessidade de autorização legislativa para a constituição de hipoteca é razão suficiente autorizar o ingresso do título apresentado (fls. 50/53).
A Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 66/67).
De acordo com o registro nº 1 da matrícula nº 29.929 (fls. 34), o Município de Mogi Mirim, autorizado pela Lei Municipal nº 1.371/82 (fls. 30/32), vendeu o imóvel lá descrito a Stiloflex Indústria e Comércio Ltda., que ficou obrigada a destinar a área para fins industriais e a só alienar o imóvel mediante prévia autorização legislativa (artigos 4º e 5º da Lei Municipal 1.371/82 fls. 31). A averbação nº 2 da mesma matrícula dá conta de que três galpões foram construídos no imóvel. A averbação nº 3, por sua vez, revela que parte do imóvel original foi desmembrada e permutada com o Município de Mogi Mirim. O remanescente, local onde foram construídos os galpões, mediante autorização dada pela Lei Municipal nº 1.880/89, foi transferido de Stiloflex Indústria e Comércio Ltda. A José Benedito de Mattos (averbação nº 4 fls. 34, verso), dando origem a nova matrícula, que recebeu o nº 39.202, com o encerramento do assento original.
O registro nº 1 da matrícula nº 39.202 (fls. 33), sem mencionar a Lei Municipal que autorizou o negócio (artigo 1º da Lei Municipal 1.880/89 fls. 29), refere-se à transferência do bem de Stiloflex Indústria e Comércio Ltda. a José Benedito de Mattos. O registro nº 2, também sem citar a lei autorizativa (artigo 1º da Lei Municipal 1.880/89 fls. 29), dá conta de que o imóvel foi incorporado ao patrimônio de Jobema Indústria e Comércio de Móveis Ltda., que, em seguida, deu o imóvel em hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal (registro nº 3 fls. 33, verso), garantia essa cancelada pela averbação nº 4.
Pleiteia o apelante o registro na matrícula nº 39.202 de nova hipoteca, desta vez em seu favor, pretensão essa vetada tanto pelo Oficial como pelo Juiz Corregedor Permanente que analisou a dúvida.
E a desqualificação do título está correta.
A Lei Municipal nº 1.371/82 (fls. 31), que autorizou a venda do imóvel aqui tratado pelo Município de Mogi Mirim a Stiloflex Indústria e Comércio Ltda., prescreve em seu artigo 4º:
Artigo 4º – A empresa adquirente poderá dar em garantia o imóvel para fins de financiamento na obtenção de recursos junto aos órgãos oficiais para a implantação do projeto industrial.
Parágrafo Único Á exceção do disposto no “caput” do artigo, é vedado à empresa adquirente transacionar a gleba, sem prévia autorização legislativa.
Já a Lei Municipal nº 1.880/89 (fls. 29), que autorizou Stiloflex Indústria e Comércio Ltda. a ceder o imóvel em dação em pagamento a José Benedito de Mattos e a Jobema Indústria e Comércio de Móveis Ltda., prescreve em seu artigo 3º:
Artigo 3º – Fica mantida a destinação industrial da área objeto da presente lei; bem como todas as demais disposições da Lei nº 1.371/82; inclusive no tocante à transação.
Cabe destacar que a qualificação do título é restrita ao aspecto formal, de forma não é da atribuição do Oficial questionar a constitucionalidade das leis municipais. Assim, ainda que os atos legislativos tratem de uma compra e venda com encargo, incomum figura jurídica, não é dado nem ao Oficial nem à Corregedoria Geral ou Permanente examinar na via administrativa a compatibilidade dessas leis com a Constituição.
Feita essa observação, nota-se que a hipoteca acordada na escritura pública de fls. 36/37 não podia mesmo ser registrada.
Consoante a Lei Municipal nº 1.371/82, repetida na parte que aqui interessa pela Lei Municipal nº 1.880/89, o imóvel matriculado sob nº 39.202 no Registro de Imóveis de Mogi Mirim só pode ser “transacionado” com prévia autorização legislativa.
Essa autorização, aliás, foi concedida anteriormente, por meio da Lei Municipal nº 1.880/89 (fls. 29), que autorizou a dação em pagamento da área a José Benedito de Mattos e a Jobema Indústria e Comércio de Móveis Ltda..
Não tendo havido autorização legislativa para a constituição da hipoteca, correta a exigência feita pelo Oficial.
Embora o alcance do termo “transacionar”, utilizado no parágrafo único do artigo 4º da Lei Municipal nº 1.371/89, possa dar margem à dúvida, a interpretação conjunta com seu caput leva a conclusão de que a autorização legislativa também é necessária na hipótese de constituição de hipoteca.
Com efeito, o caput do artigo 4º abre uma única exceção à regra da autorização legislativa: dação em garantia do imóvel para fins de obtenção de recursos junto a órgãos oficiais para a implantação do projeto industrial.
Por se enquadrar nessa exceção, a hipoteca registrada sob nº 3 na matrícula nº 39.202 (fls. 33, verso) foi qualificada positivamente. Tratava-se justamente de hipoteca constituída com o fim de obtenção de recursos de órgão oficial, no caso, a Caixa Econômica Federal.
Já no caso do título ora analisado, a qualificação foi negativa porque a apelante, Frisokar Equipamentos Plásticos S/A, de modo algum pode ser tida como órgão oficial.
Para defender o ingresso do título mesmo sem a autorização legislativa, a apelante destaca a omissão na matrícula nº 39.202 (fls. 33) a respeito das restrições impostas pelas Leis Municipais nºs 1.371/82 e 1.880/89. Pelo seu entendimento, a falta de menção no assento registral aos atos legislativos municipais impediria a desqualificação do título, uma vez que o registro imobiliário tem por função precípua tornar públicas todas as informações relevantes relativas aos imóveis.
De fato, a matrícula nº 39.202 (fls. 33) não menciona nenhuma das leis municipais que exigiram autorização legislativa para a alienação ou oneração do imóvel.
Todavia, embora recomendável que a matrícula trouxesse tal informação, a omissão não tem o condão de tornar inócuas as leis que exigiram a prévia autorização legislativa.
Isso porque, segundo o artigo 3º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, “ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece”. Apesar de ser uma ficção jurídica, trata-se de princípio fundamental para a preservação da ordem e para o bom funcionamento da sociedade.
Desse modo, a omissão na matrícula não é motivo que, por si só, justifique o ingresso do título.
Ademais, não se pode esquecer que a matrícula nº 39.202, omissa em relação às leis municipais, teve sua origem na matrícula 29.929, no bojo da qual as duas leis municipais e a necessidade de autorização legislativa são mencionadas. Note-se, ainda, que a matrícula nº 39.202 faz referência ao fato de que sua origem decorre do encerramento da matrícula nº 29.929 (fls. 33).
Daí conclui-se que embora a informação não esteja expressa na matrícula nº 39.202, havia possibilidade de o interessado ter ciência da restrição imposta pelas leis municipais.
Apelação Cível 0002682-81.2015.8.26.0363
Procedência: Mogi Mirim
VOTO CONVERGENTE (n. 40.914):
1. É princípio do registro de imóveis o da legalidade, a cujo controle se obriga o registrador, submetido que se acha à integralidade do ordenamento normativo posto.
2. Desse modo, ainda que, no caso, fosse de supor – datum, neque concessum– padecer de omissão a matriz do imóvel objeto, por nela não se enunciar a necessidade de autorização legislativa para constituirse hipoteca relativa ao prédio matriculado, isto não levaria a superar o óbice ao registro da versada garantia, exatamente porque o registrador público deve observar a inteireza da legalidade.
3. Calha, de toda a sorte, que não era obrigatória a inscrição matricial dos termos das Leis ns. 1.371/1982 e 1.880/1989, de Mogi Mirim, pois ressalvada a hipótese de expressa imperação legal em contrário (p.ex., a que se refere à hipoteca legal: n. 2 do inc. I do art. 167 da Lei n. 6.015, de 31-12-1973), a publicidade ex lege tem o mesmo efeito presuntivo (ou ficcional) da publicidade registrária.
Sequer parece mesmo ser conveniente que o registro tenda à praxis de inscrever matéria objeto de publicidade secundum legem, salvo haja determinação legal em contrário. Já porque isto conspiraria contra as exigências econômicas de tempo, gastos, esforços e espaço na matrícula (da qual se reclama visualidade gráfica). Já porque seria inviável que, na quase infinda indicação de requisitos e condições expressas nas leis, o registro dificilmente seria integral. Já porque o excesso, na registração, é causa frequente de nulidade.
4. Por derradeiro, bem observou o r. voto de relação não ser da competência do registrador “questionar a constitucionalidade das leis municipais”. Aliás, não lhe é da competência arguir inconstitucionalidade alguma de normas ou atos normativos.
Com efeito, no domínio administrativo, a recusa da observância de norma por incompatibilidade vertical é da competência privativa do Chefe do Poder (em nosso caso, do Presidente de nosso Tribunal de Justiça), com incontinenti adoção de medidas para que, em via jurisdicional, venha a declarar-se a inconstitucionalidade agitada.
No território administrativo que inclui a jurisdição administrativa- , entender que todo e qualquer agente possa recusar, por aventada inconstitucionalidade, a observância da normativa, é admitir, no fim e ao cabo, o caos burocrático e a instauração da insegurança jurídica.
TERMOS EM QUE, nego provimento à apelação, acompanhando o correto r. voto de relatoria.
Apelação Cível nº 0002682-81.2015.8.26.0363
Apelante: Frisokar Equipamentos Plásticos S.A.
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mogi Mirim
VOTO Nº 39.281
DECLARAÇÃO DE VOTO DO DESEMBARGADOR SALLES ABREU
Adiro ao voto do E. Relator, apenas com observação quanto à necessidade de emissão de recomendação ao registrador a fim de se dar efetividade do princípio da publicidade e da inscrição.
Dentre as funções essenciais do registro de imóveis, está a de dar publicidade a todos os interessados e terceiros a respeito dos direitos reais e pessoais com efeitos diretos sobre o bem em si ou sobre algum dos poderes inerentes à propriedade, como o direito de disposição. Ou seja, o princípio da publicidade há de garantir não só o acesso aos documentos registrados, mas também que o registro em si reflita a real situação jurídica do imóvel.
Por conta de tal princípio informador do direito registral, há se de considerar a essencialidade das informações sobre eventuais limitações legais ao direito de propriedade decorrente do registro imobiliário, evitando-se que terceiros de boa fé não se apercebam de restrições que não constem da matrícula.
Embora se esteja diante de princípio mais amplo, o da inescusabilidade do não conhecimento da lei, como bem lembrado no voto do E. Relator, é certo que o registro público deve ir além a tal previsão, lançando na matrícula e dando publicidade específica a restrições relativas a imóvel certo e determinado. Não para dar efeito à lei, decorrente este do próprio processo legislativo constitucional, mas para evitar prejuízos às partes envolvidas em eventual negócio imobiliário, contribuindo-se para a efetividade do princípio da segurança jurídica, considerando-se este princípio e função de garantia da própria existência do sistema registral.
Assim, acompanhando integralmente o voto do E. Relator, acresço a decisão para recomendar ao Sr. Registrador que procede ao registro da condição legal para que o imóvel seja objeto de transação negocial, ou seja, a necessidade de prévia autorização legislativa para o ato, nos termos do art. 4º, parágrafo único, da Lei Municipal nº 1.371, de 19 de maio de 1982 c.c. o art. 3º, da Lei Municipal nº 1.880, de 24 de maio de 1989.
Presidente da Seção de Direito Criminal (DJe de 21.10.2016 – SP)
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References: artigo 4

Artigo 4
 artigo 3

Artigo 3
 artigo 4
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