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Purificación Montero Cano
1 X Aniversario Unidad Real Estate X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA2 Agenda del encuentro Jueves 25 de abril 13:30 - Almuerzo de camaradería (opcional, en el Restaurant de Alumnos del Campus) 14:30 - Palabras de Bienvenida y Apertura del encuentro Gabriel Aramouni - Director del Centro de Educación Empresaria Gustavo Llambías - Director Unidad Real Estate CEE Carlos Bosio Maturana - Director Unidad Real Estate CEE 15:00 Presentaciones de graduados Ing Jorge Hernández Presidente de Parex Klaukol Graduado GDI 2005 Dr. Matías Zaefferer Socio Estudio RCTZZ Abogados Graduado GDI 2011 Arqta. Claudia Lanosa - Asesora Agencia de Protección Ambiental - GCBA - Graduada Sustentabilidad en Real Estate 2012 Arq. Angel Di Naro Departamento Inmobiliario Constructora Sudamericana Graduado GDI :00 - Conflicto político y crecimiento económico: Navegando los negocios en años de tormenta política. Conferencia y debate a cargo de: PhD Marcelo Leiras. Director de las Licenciaturas en Relaciones Internacionales y Ciencia Política y de la Maestría en Administración y Políticas Públicas, UdeSA. X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA3 16:40 - Coffee break 17:00 - Potenciando proyectos de desarrollo inmobiliario. Un enfoque de redes para proyectos de equipos de alto rendimiento. Workshop a cargo de: Ing. Fabián Szulanski, Director Learning LAB y del Centro de Investigación en Dinámica de Sistemas, ITBA. 17:40 - Panel de presentación de casos Arq. Lucas Zalcwas Director Ejecutivo P&S Constructora Graduado GDI 2006 Lic. Marcos García Laborde J.P. Urruti y Asoc. Graduado GDI 2012 Ing. Gonzalo Zournadjian Sr. Asset Manager Citibank Graduado GDI 2012 Arq. Ariel Stipelman Desarrollador Graduado GDI 2005 e Inversiones Hoteleras :00 - Cierre Institucional Anuncios de la URE y Reconocimientos 19:30 - Cocktail de camaradería y networking 21:00 - Cierre de la actividad X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA4 PRESENTACION Unidad de Real Estate UDESA5 De dónde viene y adónde llegó? 2011 FUE EL MEJOR AÑO DE LA HISTORIA PARA LA INVERSIÓN EN CONSTRUCCIÓN 250 INVERSIÓN EN CONSTRUCCIÓN EN RETROSPECTIVA Indice de volumen base 1993 = Fuente: ESTRATECO, a partir de CEPAL, SAE, BCRA e INDEC. 26 Cemento Portland, buen termómetro sectorial 2011 RÉCORD: 11,36 MILLONES DE TONELADAS DESPACHADAS AL MCDO. INTERNO CEMENTO PORTLAND AL MERCADO INTERNO En miles de toneladas , Promedio anual '80-'11: 6.507, Fuente: ESTRATECO, con datos de la AFCP y del INDEC. 11 37 Efecto riqueza SE VALORIZARON NUESTROS PROD. EXPORTABLES MÁS QUE LOS IMPORTABLES 160 TÉRMINOS DEL INTERCAMBIO * Indice base 1993 = 100; Máximo histórico = ,5 149, Promedio histórico 107,1 60 Mínimo histórico = , Fuente: ESTRATECO, con datos del INDEC. * Precios de expo. / precios de impo. 4 8 45,00% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00% -10,00% -15,00% -20,00% -25,00% -30,00% Variación % interanual principales Indicadores PIB Construcción Adhesivos y Pastina 59 Valor del Cemento en América Latina FOB-Fábrica 6 10 Reforma al Código Civil Posibles impactos en transacciones vinculadas a inmuebles Abril 201311 Derecho real (definición) El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre un objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en el Código. En esta concepción, el derecho real es un atributo de la persona y el actual régimen del Código privilegia la relación entre la persona y sus bienes (con limitadas excepciones, como por ej:, la utilidad pública)12 Derecho real (Creación y enumeración) No existen derechos reales fuera de los reconocidos por la ley. ARTÍCULO 1887 (del Proyecto) Enumeración. Son derechos reales en este Código: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad comunitaria indígena; d) la propiedad horizontal; e) los conjuntos inmobiliarios; f) el tiempo compartido; g) el cementerio privado; h) la superficie; i) el usufructo; j) el uso; k) la habitación; l) la servidumbre; m) la hipoteca; n) la anticresis; ñ) la prenda. 13 En la concepción originaria del Código, se trata el derecho de cosas como una parte del derecho patrimonial privado. Naturaleza El Proyecto de Reforma recepta un concepto mas amplio: - Aparece el reconocimiento a las comunidades originarias (se propone un derecho comunitario, de sujeto plural o colectivo, pero a la vez indeterminado en cuanto a sus componentes la comunidad indígena registrada.) - El reconocimiento del concepto ambiental como un bien colectivo - Tratamiento de los bienes que si bien son de la persona, no pertenecen a su patrimonio porque no tienen un valor económico (órganos, genes, etcétera).14 Modificaciones a ciertos regímenes: Moneda de las transacciones Régimen de Propiedad Horizontal Régimen del Bien de Familia Algunas modificaciones Introducción de nuevos regímenes; Conjuntos Inmobiliarios Tiempo compartido Cementerios Superficie15 Régimen actual : La ley de Convertibilidad modificó los arts. 617, 619 y 623 del Código Civil en relación a las deudas dinerarias Moneda en que se pacta la transacción "Art Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero. "Art Si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada el día de su vencimiento.16 El Proyecto de Reforma prevé que el deudor puede liberarse de una obligación de dar cierta moneda extranjera dando el equivalente en moneda de curso legal. Moneda en que se pacta la transacción ARTÍCULO 765 del Proyecto.- Concepto.- La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor podrá liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal. ARTÍCULO 766 del Proyecto.- Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada.17 Actualmente regulado por la Ley nro (año 1948). Algunas modificaciones: Regimen de Propiedad Horizontal Se incorpora a la P.H. como un derecho real Se amplía el concepto de unidad funcional incluyendo a locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, siempre que tengan independencia funcional, en comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. Se reconoce personería jurídica al Consorcio (antiguo interrogante) y se establece que sus órganos son la asamblea de copropietarios, al administrador y el consejo de propietarios, estableciendo regulaciones al respecto. Nuevas regulaciones en materia de expensas: Casos en los que no se puede invocar liberación Define a quienes aprovechan los servicios Extensión de la obligación de pago a otros titulares de derechos reales o personales y a poseedores Eximición a quienes no accedan a servicios18 Asambleas de propietarios se simplifica la convocatoria, el régimen de quórum y de mayorías. Se regula la asamblea judicial. Regimen de Propiedad Horizontal Se crea la figura de los subconsorcios que son sectores con independencia económica, funcional o administrativa en aquellos aspectos que no graviten sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea, y puede designarse un subadministrador. Son considerados una organización interna, por lo cual no se reducen las responsabilidades del consorcio general frente a terceros.19 Regimen de Bien de Familia El Proyecto sustituye el régimen de la ley con importantes modificaciones: (a) se autoriza la constitución a favor del titular del dominio sin familia y se permite que el bien de familia sea constituido por todos los condóminos, aunque no sean parientes ni cónyuges; (b) la afectación también puede ser decidida por el juez, a pedido de parte cuando atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida; (c) Se amplía la lista de los beneficiarios al conviviente; (d) se prevé expresamente la subrogación real que permite adquirir una nueva vivienda y mantener la afectación; (e) Se resuelven algunos problemas largamente discutidos como: en caso de quiebra, el activo liquidado pertenece sólo a los acreedores anteriores a la afectación como BdF, y si hay remanente se entrega al propietario; la inoponibilidad a los créditos por expensas en la propiedad horizontal y a los créditos alimentarios, entre otros20 Conjuntos inmobiliarios Según el art 2073 del Proyecto, este nuevo término abarca los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que contemplen usos mixtos, con arreglo a las normas administrativas locales Cuando la creación de estos conjuntos implica la configuración de derechos reales (por ej.: adjudicación de una UF en un barrio cerrado), aplica el régimen de propiedad horizontal, pero podrían establecerse derechos personales o en los que coexistan derechos reales y derechos personales.21 Conjuntos inmobiliarios Elementos característicos: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos conforman un todo no escindible. Partes comunes: partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal en reglamento22 El reglamento de propiedad y administración puede: Conjuntos inmobiliarios establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, fijar reglas de convivencia El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones para ejercer el derecho de uso y goce por parte de terceros de los espacios e instalaciones comunes cuando los titulares del dominio de las unidades particulares cedan temporariamente (total o parcialmente) por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional. establecer alcances al uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a las personas que integran el grupo familiar del propietario de la UF, prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios Toda limitación o restricción del reglamento debe ser transcripta en las escrituras por lo cual el reglamento pasa a forma parte del titulo.23 Según el Proyecto, habrá tiempo compartido cuando uno o más bienes estén afectados a uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines. Tiempos Compartidos Puede integrarse con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados Se prevé la participación de un propietario que afecta los bienes a los fines del aprovechamiento periódico, un emprendedor, un administrador, un comercializador y los deberes que corresponde cumplir a cada uno. La afectación del inmueble a este régimen requiere el consentimiento del emprendedor en la escritura y para la misma, el emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos. Aplican las normas de protección al usuario en su carácter de consumidor (relación de consumo).24 Efectos La inscripción del instrumento de afectación en el Registro de la Propiedad determina: Tiempos Compartidos a) la prohibición par el propietario y para el emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento (aunque el emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute no enajenados con otras modalidades contractuales); b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra Asimismo, el administrador puede emitir un titulo ejecutivo para reclamar el pago de la deuda que mantenga el usuario moroso.25 Derecho de superficie Se lo define como: un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, todo ello según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título de su constitución y dentro de lo previsto en el Código y las leyes especiales El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre el inmueble ajeno (ya sea sobre la rasante, vuelo y subsuelo); (i) haciendo propio lo plantado, forestado o construido o bien constituyendo el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes. En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo26 El plazo no puede exceder de 70 años para construcciones y de 50 años para las forestaciones y plantaciones, contados desde la adquisición del derecho de superficie. Quiénes? Están facultados para constituir derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal. Derecho de superficie Cómo se adquiere? se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos (cesión) o por causa de muerte (testamento), pero no puede adquirirse por usucapión. El titular del derecho de superficie puede constituir derechos reales de garantía sobre el derecho a construir, plantar o forestar y puede afectar la construcción al régimen de P.H. separando el terreno perteneciente al propietario y puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades durante el plazo del derecho de superficie, sin consentimiento del propietario.27 Boleto de compraventa El articulo 1170 del Proyecto regula específicamente el boleto de compraventa de inmuebles, estableciendo que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. Ademas, consagra la oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra, estableciendo que los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el 25% del precio y el juez debe ordenar que se otorgue la escritura pública. Si la obligación de pago del comprador es a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado en garantía del saldo de precio 28 Se incluyen regulaciones generales comunes a todos los derechos de garantía (Prenda, hipoteca) por lo cual la tipificación de cada uno es escasa. Hipoteca Sin embargo, se introduce una modificación relativa a la especialidad del crédito, estableciendo que el monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero y que la especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen. El crédito garantizado puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen (capital, intereses, gastos, obras, multas, obras, etc.) o puede nacer posteriormente; pero en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente pasa a ser quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos. Antes la especialidad era por concepto adeudado.29 30 Muchas gracias Matias Zaefferer -31 La proyección del EIA [del ordenamiento al concepto] normativa actual ley decreto 222 /2012 [disposición 117/dgtalapra/2012]32 La proyección del EIA organismo de aplicación > creación como ente autárquico, Para desarrollar la Política Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires. Con la participación de todos y cada uno de los vecinos y actores sociales de la Ciudad, Organizaciones de la Sociedad Civil, Universidades, Cámaras Empresariales, Asociaciones Profesionales, ya sea en el conocimiento de la problemática ambiental como también en la búsqueda de las posibles soluciones y su acompañamiento33 La proyección del EIA Principales Funciones de la Agencia Proponer políticas y diseñar planes y programas tendientes a mejorar y preservar la calidad ambiental de la Ciudad de Buenos Aires. Proponer e implementar acciones vinculadas a la problemática ambiental del Área Metropolitana. Velar por el cumplimiento de la normativa en materia ambiental. Representar a la Ciudad de Buenos Aires ante organismos gubernamentales y no gubernamentales en materia ambiental. Desarrollar y revisar sistemas de mediciones e indicadores de desarrollo sostenible. Dictar normas de regulación y conservación. Implementar una política de investigación y desarrollo en materia ambiental, estimulando la innovación tecnológica. Concientizar a la población a través de la aplicación de programas de educación ambiental. Facilitar el acceso a la información ambiental. Construir ciudadanos ambientalmente responsables e informados.34 La proyección del EIA El procedimiento Dirección General de Evaluación Técnica [DGET - APrA] Evalúa los estudios de impacto ambiental [EIA] Propone la categorización Otorga el Certificado de Aptitud Ambiental [CAA]35 La proyección del EIA EIA Las actividades, proyectos, programas o emprendimientos de construcción, modificación y/o ampliación, demolición, instalación, o realización de actividades comerciales o industriales, susceptibles de producir impacto ambiental, deben someterse a una Evaluación de Impacto Ambiental Categorización SIN RELEVANTE EFECTO [S.R.E.] > automático SIN RELEVANTE EFECTO CON CONDICIONES [S.R.E. c/c] > automático SUJETO A CATEGORIZACION [s / c] > evaluación CON RELEVANTE EFECTO [C.R.E.] > evaluación + audiencia publica36 La proyección del EIA CAA contiene > El nombre del titular. La ubicación del establecimiento. El rubro de la actividad. La categorizacion del establecimiento. El plazo o duración temporal de la actividad, proyecto, programa o emprendimiento.37 La proyección del EIA hoy El ordenamiento produjo La diferenciación entre la baja complejidad y la alta complejidad de los casos la sistematización de los casos Redujo el problema de la inserción de los usos productivos en la ciudad38 La proyección del EIA Hacia donde La proyección del EIA vamos?39 Ampliar al concepto para evaluar. las grandes obras de orden privado La remediacion de los sitios contaminados > las estaciones de servicio el desarrollo y la inserción de las nuevas tecnologías > carteles Leds el uso del espacio aéreo > las antenas Las obras con criterios de construcción sustentables > normas de certificación apropiadas40 DESARROLLO INMOBILIARIO DENTRO DE UNA EMPRESA CONSTRUCTORA ABRIL 201341 SUMARIO INTRO LA COMPAÑÍA: CONSTRUCTORA SUDAMERICANA S.A. LA U.E.N.: DESARROLLOS INMOBILIARIOS DEBILIDADES Y AMENAZAS: ESTRUCTURA INTERNA Y CONTEXTO FORTALEZAS Y OPORTUNIDADES: MARCA Y PROYECCION42 CONSTRUCTORA SUDAMERICANA S.A.C.I.F.yA. COMPAÑÍA FUNDADA EN AÑOS DE ACTIVIDAD ININTERRUMPIDA PLANTILLA DE 350 EMPLEADOS MAS DE 5.5 MILLONES DE M² CONSTRUIDOS EN ARGENTINA, CHILE Y URUGUAY FACTURACION ANUAL PROMEDIO: USD 150mm OBRAS CIVILES, INDUSTRIALES, COMERCIALES Y MINERIA UES s: REGIONALES HORMIGONES REAL ESTATE OPERACIÓN HOTELERA RANKING 2º Y 3º EN LOS ULTIMOS 5 AÑOS SEGÚN CEOP Y DIARIO CLARIN VALORES: HONESTIDAD SEGURIDAD PROTECCION AL MEDIO AMBIENTE ADAPTACION A NUEVOS ESCENARIOS INNOVACION MANAGEMENT CERTIFICACION DNV DE NORMAS DE CALIDAD Y SISTEMAS DE MEJORA CONTINUA43 CONSTRUCTORA SUDAMERICANA S.A.C.I.F.yA. CLIENTES44 CONSTRUCTORA SUDAMERICANA S.A.C.I.F.yA. ALGUNAS OBRAS FORUM ALCORTA TUNEL EXPLORACION SANTA CRUZ TORRE GRAND BOURG QUARTIER MADERO URBANO RESIDENCIAS AL RIO FORUM ROSARIO45 CONSTRUCTORA SUDAMERICANA S.A.C.I.F.yA.46 COSUD REAL ESTATE SUDAMERICANA HOUSE UNIDAD ESTRATÉGICA DE NEGOCIO CREADA FORMALMENTE EN 2006 OBJETIVO: DESARROLLAR EMPRENDIMIENTOS CON FLUJOS Y MANAGEMENT PROPIOS CAPITALIZAR LA TRAYECTORIA DE LA COMPAÑÍA EN NUEVOS NEGOCIOS ADMINISTRAR EL PORTFOLIO DEL ACTIVO INMOBILIARIO DEL GRUPO SINERGIAS CON STAKEHOLDERS: CLIENTES ACCIONISTAS PROVEEDORES SOCIOS TARGET: SEGMENTOS RESIDENCIALES Y COMERCIALES AB-BC1-C1C2 LOCALIZACION: BARRIOS CONSOLIDADOS CABA CORREDOR AV. DEL LIBERTADOR ZONA NORTE GBA VOLÚMENES Y ESCALAS DE NEGOCIO PREDEFINIDOS EN CONSENSO IMPLEMENTACION: ANÁLISIS DE COYUNTURA MACRO IDENTIFICACION OPORTUNIDAD CONVALIDACIÓN MERCADO ANALISIS COMERCIAL PRODUCTO Y BRANDING BUSINESS PLAN Y ESTRUCTURA EJECUTIVA CONSTRUCCION VENTA47 COSUD REAL ESTATE SUDAMERICANA HOUSE TORRE CUBA 2370 CABA COMPLEJO TURISTICO DUT BARILOCHE CALLE GARIBALDI - MARTINEZ COMPLEJO OFICINAS PANAMERICANA THAMES CALLE ALEM - MARTINEZ48 COSUD REAL ESTATE SUDAMERICANA HOUSE AMENAZAS Y DEBILIDADES RASGOS DE INCERTIDUMBRE PSEUDO- ESTANFLACIÓN MACRO RESTRICCIONES CAMBIARIAS CAMBIO PERMANENTE DE REGLAS Y PARADIGMAS PLAYERS CON TENDENCIA AL SEAT & WAIT FALTA DE REFERENCIAS, INDICADORES Y PARAMETROS REGULARES LEGISLACIÓN QUE LIMITA EL AJUSTE INDEXATORIO ESTRUCTURA CORPORATIVA QUE LIMITA LA AGILIDAD EJECUTIVA ADECUACION DE LA ESTRUCTURA CORPORATIVA AL VOLUMEN DE NEGOCIO49 COSUD REAL ESTATE SUDAMERICANA HOUSE OPORTUNIDADES Y FORTALEZAS CAPITALIZACION DE LA MARCA PARA GANAR CONFIANZA DE PLAYERS INSEGUROS CONVOCATORIA EXTERNA A PARTICIPAR DE NUEVOS NEGOCIOS POR TRAYECTORIA CLUSTERS: ASOCIACION CON COLEGAS DEVELOPERS, FIDUCIARIOS E INVERSORES CAPACIDAD DE ADAPTACION Y GENERACION DE NUEVOS PARADIGMAS ESTRUCTURACIÓN DE FIDEICOMISOS AL COSTO REDUCCIÓN DE RIESGOS VENTAS EN PESOS CON BAJAS BARRERAS DE ENTRADA DISEÑO DE PRODUCTO CON TICKETS BAJOS SIN ALTERAR CALIDAD OPORTUNIDAD DE GERENCIAR DIRECTAMENTE LOS COSTOS DE OBRA ANALISIS DE BUSINESS PLAN IDENTIFICACION DE PERFIL INVERSOR Y DE USUARIO FINAL50 DESARROLLO INMOBILIARIO MUCHAS GRACIAS ABRIL 201351 CONFLICTO POLITICO Y CRECIMIENTO ECONOMICO Navegando los negocios en años de tormenta política X Aniversario Unidad Real Estate 25 de abril de 2013 MARCELO LEIRAS Ciencias Sociales - San Andrés52 Desempeño económico en perspectiva histórica PBI (precios 1993) Sistema Político Argentino 2 Inflación (IPC) X Aniversario Unidad Real Estate Universidad de San Andrés 53 Crecimiento económico en perspectiva X Aniversario Unidad Real Estate Universidad de San Andrés54 Desempeño Económico Fuente: Gerchunoff & Llach 2004 X Aniversario Unidad Real Estate Universidad de San Andrés55 Calidad institucional y desarrollo humano CHL 2.5 Stein Tommasi Index 2 3 HON BOL SLV DOM PER BRA JAM COL2 MEX2 CRI TTO URY GTM NIC ECU PAN ARG PAR2 VEN Human Development Index (avg ) Fuente: Stein & Tommasi Escenario Político Septiembre de 2012/ 5 X Aniversario Unidad Real Estate Universidad de San Andrés56 Excepcionalismos Argentinos Reversión del desarrollo. Desarrollo y democratización. Volatilidad de las políticas. Temas de Política Argentina Mod 1, 21 de Nov, 2012/ 6 X Aniversario Unidad Real Estate Universidad de San Andrés57 Aclarando el misterio Ilegalidad Cultura autoritari a Hiperpresidencialismo Debilidad Institucional Temas de Política Argentina Mod 1, 21 de Nov, 2012/ 7 X Aniversario Unidad Real Estate Universidad de San Andrés58 Hacia un diagnóstico alternativo Conflicto Social Debilidad Institucional Volatilidad Política Temas de Política Argentina Mod 1, 21 de Nov, 2012/ 8 X Aniversario Unidad Real Estate Universidad de San Andrés59 Evolución de la Distribución del Ingreso Fuente: Gerchunoff & Llach 2004 X Aniversario Unidad Real Estate Universidad de San Andrés60 Relativa Apertura de la Economía Fuente: Gerchunoff & Llach 2004 X Aniversario Unidad Real Estate Universidad de San Andrés61 Resultado Comercial X Aniversario Unidad Real Estate Universidad de San Andrés62 Regiones de Política Económica Fuente: Gerchunoff & Llach 2004 X Aniversario Unidad Real Estate Universidad de San Andrés63 Desplazamiento de la Política Económica X Aniversario Unidad Real Estate Universidad de San Andrés64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA80 Potenciando proyectos de desarrollo inmobiliario Un enfoque de redes para proyectos de equipos de alto rendimiento Actividad especial en el marco del Encuentro de todas las promociones de la Unidad de Real Estate del Centro de Educación Empresaria UdeSA 25/04/2013 Ing. Fabián Szulanski - ITBA X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA81 Conociendo a tus colegas Tienen dos minutos para descubrir dos cosas en común con quienes tienen a su derecha y a su izquierda. X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA82 Intro Levanten la mano quienes experimenten esto con regularidad: En mi negocio debo armar grupos de trabajo que varían en cada proyecto, uniendo gente de empresas y culturas diferentes todo el tiempo X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA83 So what? Volatilidad Problemas de Confianza Problemas de Comunicación Cuestiones de cultura de trabajo Qué mas? X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA84 Now what? Cómo brindar claridad estratégica en estas situaciones recurrentes? Qué ocurriría si en vez de pensar en actores, pensásemos en los roles a desempeñar? Qué ocurriría si se definiesen y preacordasen los compromisos y flujos de valor entre los diferentes roles? Cómo se hace todo esto? Hay alguna herramienta? X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA85 La Red de Valor al Rescate! Entregables Intangibles Transacciones o Flujos Entregables Tangibles Crédito Imagen: Ing. Luis D Ambrossio X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA86 Cómo luce una red de valor? Crédito Imagen: Valuenetworksandcollaboration.com Verna Allee X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA87 A trabajar! (Parte 1) Tienen 10 minutos para trabajar con las 3 personas que tienen mas cerca. Identifiquen los roles y flujos de valor más problemáticos de la red de valor de un desarrollo inmobiliario típico. Qué atributos de esos flujos suelen presentar comportamientos preocupantes mientras dura el proyecto? Crédito imagen: Open Courseware MIT X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA88 A trabajar! (Parte 2) Tienen 10 minutos para trabajar con las 3 personas que tienen mas cerca. Consigna: Discutan posibles soluciones a los problemas identificados. Regístrenlas por escrito, en no mas de 3 líneas c/u. X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA89 Compartamos conocimiento! El personal del evento pasará a recoger los papeles donde identificaron los problemas y propusieron soluciones. Se les enviará un compilado con las mejores ideas. Crédito Imagen: Dave Gray X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA90 X Aniversario Unidad Real Estate CEE - UDESA91 PASADO INMEDIATO Nuñez 01 / Lennox Hotel / Premium Libertador / Regattas Oficinas / AwwA92 NOMBRE DEL EMPRENDIMIENTO: "NUÑEZ 01" UBICACIÓN: RAMALLO 1550 INICIO DE OBRA: 2005 FECHA DE POSESIÓN: 2006 ESTUDIO DE ARQUITECTURA: P&S ARQUITECTURA + FAZ SUPERFICIE DEL TERRENO: 600 M2 SUPERFICIE TOTAL DE CONSTRUCCIÓN: M2 CANTIDAD DE UNIDADES: 16 UNIDADES TIPO DE UNIDADES Y SUPERFICIE DE CADA TIPOLOGÍA: MONO, 2 Y 3 AMBIENTES93 94 95 96 97 ERRORES: - casi todos! - business plan: poco claro (Ni "servilleta", ni "choclo") - reglas dispares para cada inversor. - estudio de arquitectura inexperto - mala política de comercialización final ACIERTOS: - hacer. - momento del país (Viento de cola) - producto bien definido - construcción rápida y eficaz - inicio de marco legal + o - serio. - Primer fideicomiso98 Lennox HOTEL NOMBRE DEL EMPRENDIMIENTO: LENNOX HOTEL UBICACIÓN: TALCAHUANO 52 INICIO DE OBRA: 2007 FECHA DE POSESIÓN: 2009 ESTUDIO DE ARQUITECTURA: P&S ARQUITECTURA SUPERFICIE DEL TERRENO: 800 M2 SUPERFICIE TOTAL DE CONSTRUCCIÓN: 4900 M2 CANTIDAD DE UNIDADES: 56 HABITACIONES TIPO DE UNIDADES Y SUPERFICIE DE CADA TIPOLOGÍA: MONOAMBIENTES 35 M299 Lennox HOTEL100 Lennox HOTEL101 Lennox HOTEL102 Lennox HOTEL103 Lennox HOTEL104 Lennox HOTEL105 EVOLUCIÓN: - crecimiento en escala. ERRORES: - proyecto desde la arquitectura y no desde el know how de la hotelería - socio hotelero no hotelero (ej: de choclo mentiroso ) - Imagen exterior (Importancia del render principal) ACIERTOS: - compra del lote muy barata (evolución notable de los precios de la tierra). - localización correcta. - venta antes de la puesta en marcha, salir en el momento justo. Lennox HOTEL106 NOMBRE DEL EMPRENDIMIENTO: PREMIUM LIBERTADOR UBICACIÓN: LIBERTADOR 110 INICIO DE OBRA: 2007 FECHA DE POSESIÓN: 2010 ESTUDIO DE ARQUITECTURA: FLAH & ASOC. + P&S ARQUITECTURA SUPERFICIE DEL TERRENO: 2650 M2 SUPERFICIE TOTAL DE CONSTRUCCIÓN: M2 CANTIDAD DE UNIDADES: 101 VIVIENDAS M2 DE OFICINAS TIPO DE UNIDADES Y SUPERFICIE DE CADA TIPOLOGÍA: DE 40M2 HASTA 360M2 Mostrar más
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