Source: https://www2.deloitte.com/dl/de/pages/legal/articles/auswirkungen-covid-19-mietverhaeltnisse.html
Timestamp: 2020-03-30 11:34:05+00:00

Document:
Auswirkungen COVID-19 auf Mietverhältnisse
COVID-19, Kurzarbeit, Einkommensverluste, Ladenschließungen, Ausgangssperre
Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf bestehende Mietverhältnisse
Derzeitiges Recht (de lege lata)
Geplante Sonderregelungen (de lege ferenda)
Gemeinsame Bewältigung
„Historische Aufgabe“ mit Aussicht
„Etwas Verzicht rettet Menschenleben.“ In aller Deutlichkeit hob Bundeskanzlerin Angela Merkel am 18. März 2020 den Ernst der Lage hervor. Die Untersagung des Betriebs von Gewerbebetrieben, Bildungseinrichtungen, Gaststätten und die etwaig zu erwartende Ausgangssperre seien erforderliche Maßnahmen im Kampf gegen das neuartige COVID19 ARS-CoV-2.
Die klaren Aussagen der Bundeskanzlerin sind – ebenso wie die in jüngerer Zeit zur Eindämmung der Pandemie getroffenen Maßnahmen - sehr begrüßenswert. Sie verdeutlichen allerdings, dass die COVID-19-Pandemie und die zu ihrer Eindämmung beschlossenen Maßnahmen (#flattenthecurve, #wirbleibenzuhause) auch im Hinblick auf ihre wirtschaftlichen Folgen eine große Herausforderung für die gesamte Bevölkerung darstellen.
Die Pandemie gefährdet - neben der Gesundheit als dem höchsten Gut eines jeden Menschen - insbesondere Unternehmer und Gewerbetreibende ebenso wie Arbeitgeber und Arbeitnehmer, Vermieter wie Mieter. Hohe Verluste und erhebliche Schäden sind zu verzeichnen oder zu befürchten. Insoweit machte die Bundeskanzlerin deutlich: „Die nächsten Wochen werden noch schwerer“.
Beim Umgang mit der Pandemie und ihren Folgen stellen sich zahlreiche rechtliche Fragen, deren Beantwortung angesichts der Neuartigkeit der Sachverhalte nicht immer einfach ist und die bei Marktteilnehmern auch deshalb für eine gewisse Verunsicherung sorgen.
Zugleich ist vieles im Fluss und versuchen die Regierung und der Gesetzgeber, die wirtschaftlichen Folgen für Marktteilnehmer mit einer Vielzahl von - auch gesetzgeberischen Maßnahmen – abzumildern.
Zu den Fragen, die im Zuge der Auseinandersetzung mit den Folgen der Pandemie regelmäßig aufgeworfen werden, zählen auch solche aus dem Bereich des Mietrechts.
Wohnraummieter fragen sich, was geschieht, wenn sie aufgrund der wirtschaftlichen Folgen der Pandemie nicht mehr in der Lage sind, ihren Mietzins fristgerecht zu entrichten, etwa wegen aufgrund Kurzarbeit gekürzter Bezüge, Einkommensverlusten bei Selbstständigen oder gar Arbeitslosigkeit. Gewerbliche Mieter sehen sich einer Situation ausgesetzt, in der sie die angemietete Immobilie zwar gegebenenfalls grundsätzlich weiter nutzen könnten, eine solche Nutzung aber betriebswirtschaftlich nur wenig Sinn macht - oder gar Betriebsuntersagungs- oder –stilllegungsverfügungen unterliegt. Manche gewerblichen Mieter unterliegen darüber hinaus – jedenfalls dem Wortlaut des Mietvertrages nach – einer Betriebspflicht, durch die sie grundsätzlich zur Aufrechterhaltung des Betriebs verpflichtet werden.
Vermieter haben mit regelmäßigen Mieteinnahmen kalkuliert und bestreiten gegebenenfalls ihren Lebensunterhalt aus diesen, haben ihre Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Liquiditätsplanungen und Finanzierungen an regelmäßig wiederkehrenden Mieteinnahmen ausgerichtet, sehen sich selbst Zahlungsverpflichtung gegenüber Dritten ausgesetzt und fragen sich, wie sie mit einem großflächigen Wegbrechen von Mieteinnahmen bei wirtschaftlichen Schieflagen umgehen können.
Der nachstehende Beitrag versucht, einen kurzen Überblick über die derzeitigen und möglichen zukünftigen rechtlichen Gegebenheiten und Möglichkeiten für Mieter und Vermieter zu geben - mit einem Fokus auf gewerbliche Mietverhältnisse und dem Versuch einer Berücksichtigung jüngster Entwicklungen in einem dynamischen Umfeld.
Update 24. März:
Geplante mietrechtliche Änderungen aufgrund des COVID-19-Pandemie-Gesetzes
Das Bundeskabinett hat am 23. März 2020 Beschlüsse zur weiteren Vervollständigung der angekündigten Maßnahmenpakete zur Abmilderung der Folgen der Pandemie gefasst.
Wesentliche Bausteine sind zunächst ein Soforthilfeprogramm für kleinere Unternehmen, Freiberufler und Selbstständige in einem Volumen von bis zu Euro 50.000.000.000 und die Errichtung eines Wirtschaftsstabilisierungsfonds mit einem Volumen von bis zu Euro 600.000.000.000.
Ein weiterer wesentlicher Baustein aus rechtlicher Sicht ist der Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (nachstehend auch „COVID-19-Pandemie-Gesetz“).
Es handelt sich um ein Artikelgesetz, von dem diverse Vorentwürfe „geleakt“ worden waren und an die Öffentlichkeit gedrungen sind.
Der nunmehr vom Bundeskabinett verabschiedete Gesetzentwurf, der am Mittwoch, dem 25. März 2020, im Bundestag verabschiedet und für den die Zustimmung des Bundesrates für Freitag, den 27. März 2020 eingeholt werden soll, betrifft Gegenstände des Zivilrechts, des Insolvenzrechts, des Gesellschaftsrechts und des Strafverfahrensrechts.
Obschon die Zustimmung von Bundestag und Bundesrat noch ausstehen, ist zu erwarten, dass das Gesetz im Wesentlichen in der Fassung der von der Bundesregierung vorgelegten Formulierungshilfe beschlossen werden wird. Gleichwohl sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass gegebenenfalls noch Änderungen vorgenommen werden.
Eine Darstellung der derzeit geplanten Änderungen im Mietrecht findet sich im zweiten Teil des Beitrags.
Welche Folgen hat die Pandemie für Zahlungsverpflichtungen aus Mietverträgen?
Maßgebend ist nach wie vor der das deutsche Zivilrecht prägende Grundgedanke: pacta sunt servanda - geschlossene Verträge sind einzuhalten.
In einem Mietverhältnis ist das wirtschaftliche Risiko zwischen den Parteien aufgeteilt. Nach dem bisherigen Verständnis trägt der gewerbliche Mieter das Verwendungsrisiko und damit das Wagnis, mit der Mietsache Einnahmen und Gewinne erzielen zu können. Der Vermieter hingegen trägt das Risiko des Fortbestands der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.
Eine Mietzahlungsverpflichtung entfällt damit - vorbehaltlich besonderer vertraglicher Regelung oder gesetzlicher Anordnung – erst dann, wenn der Vermieter die Mietsache nicht mehr zur Verfügung stellen kann. Auch in Zeiten des COVID-19 sind viele, wenn nicht gar die meisten, Vermieter jedoch ohne weiteres in der Lage, die zur Miete überlassenen Räume auch weiterhin wie vereinbart zur Verfügung zu stellen. Der Mieter ist damit weiterhin zu Zahlung der Miete verpflichtet.
Ausnahmen sind denkbar, dürften jedoch nicht den Regelfall darstellen. Diskutiert wird zum Beispiel der Fall, bei dem die mietvertraglich geschuldete Überlassung des Gebäudes den Einsatz von vermieterseitig zu stellendem Personal erforderlich macht und der Vermieter aufgrund der Auswirkungen der Pandemie dieser Verpflichtung nicht mehr nachkommen kann. Hier könnte ein Mangel der Mietsache vorliegen und damit die Pflicht zur Mietzahlung entfallen oder ein Recht zur Mietminderung bestehen.
Mangelnder Umsatz - etwa wegen der gesamtwirtschaftlichen Lage, Ausgangsbeschränkungen, einer Gebietsabriegelung - fällt somit in die Risikosphäre des Mieters als Unternehmer und führt nicht zu einem Wegfall oder einer Begrenzung seiner Verpflichtung zur Mietzahlung.
Anders kann es unter Umständen sein, wenn der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters ganz oder zum Teil, beispielsweise auf der Grundlage einer Umsatzmiete, übernommen hat. Wo Umsatzmiete vereinbart ist, sind die zugrundeliegenden Vertragsverhältnisse auf die Risikoverteilung im konkreten Einzelfall hin zu prüfen.
Die vorstehend umschriebene Risikoallokation gilt – zumindest im Grundsatz nach – auch, wo sich ein Mieter einer Betriebspflicht unterworfen hat, also durch den Mietvertrag nicht nur das Recht zur Nutzung der Mietsache erhalten hat, sondern sich auch zum Betrieb eines Ladengeschäfts und dessen Aufrechterhaltung verpflichtet hat. Vorbehaltlich anderslautender Vereinbarungen mit dem Vermieter ist der einer Betriebspflicht unterliegende Mieter also auch in Zeiten der Krise nicht von seiner Betriebspflicht befreit.
Derzeitiges Recht (de lege lata): Lockdown! – Was gilt, wenn ich angemietete Räume nicht mehr nutzen darf?
Für die Betriebspflicht ist bei Verordnungen der Behörde zur Schließung eines jeweiligen Gewerbes schon nach derzeitigem Recht eine objektive Unmöglichkeit nach § 275 BGB anzunehmen. Das bedeutet: Dem gewerbetreibenden Mieter ist die Erfüllung seiner mietvertraglich festgehaltenen Betriebspflicht unmöglich und er wird für die Dauer der Schließungsanordnung von dieser Pflicht frei.
Darüber hinaus rechtfertigen behördliche Schließungsanordnungen jedoch nicht die Annahme des Vorliegens eines Mangels der Mietsache. Eine Mietminderung ist daher nach geltendem Recht (de lege lata) grundsätzlich nicht möglich. Denn die staatlichen Maßnahmen beziehen sich auf bestimmte Branchen oder ausgeübte Tätigkeiten, nicht jedoch auf eine bestimmte Art bzw. Beschaffenheit von Mietflächen oder -sachen. Stellt der Vermieter die Mietsache vertragsgemäß zur Verfügung, so ist der Mieter mietrechtlich grundsätzlich zur Zahlung der Miete verpflichtet.
Etwas anderes kann sich unter Umständen aus im konkreten Einzelfall getroffenen vertraglichen Regelungen ergeben. Häufig werden der Miet- und Nutzungszweck vertraglich genau festgehalten. Den Vermieter kann in diesen Fällen eine Verpflichtung treffen, die Mietsache dem Mieter so zu überlassen, dass sie für die vereinbarte Nutzung geeignet ist. Kommt es zum Lockdown und kann der Mieter die Mietsache nicht wie im Miet- und Nutzungszweck nutzen, so könnte dem Vermieter die Erfüllung seiner Pflicht, nämlich die Überlassung der Mietsache zum vereinbarten Zweck, vorübergehend unmöglich geworden sein. Der Vermieter würde dann für die Dauer der Unmöglichkeit von seiner Pflicht entbunden und der Mieter von der Verpflichtung zur Erbringung der entsprechenden Gegenleistung, also der Mietzahlung. Angesichts der im gewerblichen Mietverhältnissen häufig anzutreffenden Standardformulierungen dürfte eine Einstandspflicht des Vermieters für die Möglichkeit zu einer bestimmten Nutzung jedoch die klare Ausnahme sein.
Gibt es darüber hinaus nach geltendem Recht keine Möglichkeit eines „fairen Ausgleichs“ und einer Verteilung der von beiden Parteien nicht zu verantwortenden Risiken?
Doch, unter bestimmten Umständen. Mit § 313 BGB („Wegfall der Geschäftsgrundlage“) wird ein Ausgleich zwischen dem Erfüllungsinteresse einerseits und dem Anpassung- oder sogar Beendigungsinteresse andererseits geregelt. § 313 BGB kann somit als Ausformung des Gedankens von Treu und Glauben ein Werkzeug sein, um bestehende Vertragsverhältnisse anzupassen oder gar einer Beendigung zuzuführen.
Auch im gewerblichen Mietrecht können diese Grundsätze Anwendung finden. Für eine Anwendung im konkreten Einzelfall kommt es entscheidend darauf an, ob die Parteien, hätten sie den Ausbruch und die Auswirkungen des aktuellen Virus vorausgesehen, eine abweichende vertragliche Regelung getroffen hätten und jeder der Parteien ein Festhalten am unveränderten Vertrag zumutbar ist. Bei der insoweit vorzunehmenden Prüfung ist stets die ursprünglich von den Parteien angestrebte Risikoverteilung zu beachten.
Für die Annahme einer Anpassungspflicht ist demnach entscheidend, ob die Pandemie so weit über das grundsätzliche wirtschaftliche Risiko des Mieters hinausgeht, dass die Parteien trotz der vorstehend dargestellten grundsätzlichen Risikoverteilung in Mietverhältnissen eine abweichende Regelung getroffen hätten, wenn sie die Pandemie vorhergesehen hätten. Allgemeingültige Antworten sind hier nicht möglich – erforderlich ist eine Prüfung des Einzelfalls unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Ausgestaltung der jeweiligen Regelungen im Mietvertrag unter Berücksichtigung der Intentionen der Parteien. Im Ergebnis dürfte nur selten die Annahme gerechtfertigt sein, dass sich die Parteien – hier insbesondere der Vermieter – auf eine abweichende Regelung eingelassen hätten.
Derzeitiges Recht (de lege lata): Entschädigungsansprüche?
Nachdem derzeit bereits zahlreiche Maßnahmen zur Einschränkung der Auswirkungen und Verbreitung des Coronavirus angeordnet wurden, wie z.B. die Schließung von Einzelhandelsgeschäften, die nicht der Grundversorgung der Bevölkerung dienen, wird immer häufiger auch diskutiert, ob angeordnete Betriebsschließungen Entschädigungsansprüche nach sich ziehen können.
Bei einem rechtmäßigen Handeln der öffentlichen Hand können solche allerdings nur in Ausnahmefällen gegeben sein, nämlich in der Form von Ansprüchen aus einem enteignenden Eingriff oder sog. Aufopferungsansprüche. Dies insbesondere dann, wenn ein Betroffener gegenüber anderen ungleich behandelt wird und ihm so ein Sonderopfer abverlangt wird. Da die Betriebsschließungen jedoch regelmäßig alle Unternehmen der jeweils betroffenen Branche treffen, oder die Ungleichbehandlung – beispielsweise durch das Vorliegen von nachgewiesenen Infektionen im jeweiligen Betrieb – sachlich gerechtfertigt ist, dürften die Voraussetzungen für eine Entschädigung bei rechtmäßigem Handeln nur sehr selten vorliegen.
Zugleich scheint nicht ausgeschlossen, dass angeordneten Betriebsschließungen zumindest in Einzelfällen unverhältnismäßig und damit rechtswidrig sind. In solchen Fällen sind Entschädigungsansprüche denkbar, die jedoch nur zum Tragen kommen, soweit keine vorrangigen spezialgesetzlichen Regelungen bestehen. Im Hinblick auf Betriebsschließungen werden hier insbesondere Entschädigungsansprüche nach dem Infektionsschutzgesetz (IfSG) diskutiert. Diese dürften allerdings regelmäßig nicht zu bejahen sein. Zwar regelt § 65 IfSG Entschädigungen für nicht nur unwesentliche Vermögensnachteile, diese müssen jedoch durch Maßnahmen der Behörde nach §§ 16, 17 IfSG und damit zum Zweck der Verhütung übertragbarer Krankheiten erfolgt sein. Die derzeit getroffenen Entscheidungen der Behörden dürften ihre Grundlage hingegen vornehmlich in 28 Abs. 1 IfSG finden und sind somit Schutzmaßnahmen zur Bekämpfung übertragbarer Krankheiten, betreffen also den Fall, dass die Krankheit bei Menschen ausgebrochen ist oder auch nur ein Krankheits- oder Ansteckungsverdacht besteht.
Da das Gesetz hier eindeutig ist und auch systematisch zwischen Maßnahmen zur Verhütung und der Bekämpfung von Infektionskrankheiten unterscheidet, ist eine Entschädigungsmöglichkeit für die derzeit einschlägigen Maßnahmen wohl nicht anzunehmen. Entsprechendes gilt für eine Verdienstausfallentschädigung nach § 56 IfSG - diese Regelung bezieht sich einzig auf die betroffenen Individuen.
Derzeitiges Recht (de lege lata): Versicherung?
Ob ein Rückgriff beim jeweiligen Versicherer möglich ist, bedarf einer einzelfallbezogenen Analyse der jeweiligen schadensbegründenden Ereignisse, eingetretenen Schäden und Versicherungsverträgen einschließlich zugehöriger Bedingungen. Auch temporale Aspekte können hier eine Rolle spielen.
Derzeitiges Recht (de lege lata): Außergewöhnliche Situationen bringen außergewöhnliche Pflichten mit sich
Neben den vereinbarten wesentlichen Vertragspflichten gelten – und zwar auch ohne ausdrückliche Vereinbarung - Fürsorge- und Schutzpflichten unter den Mietvertragsparteien. Hieraus können sich in der derzeitigen Situation insbesondere wechselseitige Informationsverpflichtungen ergeben. Kommt es zum Beispiel in einem „multi tenant“-Objekt im Hinblick auf die Belegschaft eines Mieters zu einem Coronavirus-Fall und kann eine sich hieraus ergebende Gefährdung anderer Mieter, Besucher oder Kunden des Objektes nicht ausgeschlossen werden, muss der betroffene Mieter den Vermieter informieren, damit dieser seinerseits die anderen Mieter entsprechend informieren kann. Das allgemeine Infektionsrisiko von anderen Mietern im Objekt, deren Besuchern oder Kunden, ist demgegenüber dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen.
Bei Bestehen von konkreten Gefahren können sich noch weitergehende Schutzpflichten ergeben, wie zum Beispiel eine Verpflichtung zur verstärkten Reinigung und Desinfektion von Gemeinschaftsflächen.
Die Bundesregierung und der Gesetzgeber versuchen, die Folgen der Pandemie durch eine Vielzahl von Maßnahmen abzufedern. Am prominentesten sind in diesem Zusammenhang die als Teil des Schutzschildes für von den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie betroffene Arbeitnehmer und Unternehmen, angekündigten Maßnahmen. Das diesen zugrundeliegende Programm beruht auf 4 Säulen, nämlich (i) Erleichterungen beim Kurzarbeitergeld, (ii) steuerlich bedingten Liquiditätshilfe für Unternehmen, (iii) einem so genannten "milliardenschweren Schutzschild" für Unternehmen, und (iv) Versuchen, den europäischen Zusammenhalt zu stärken. Weitere Maßnahmen bestehen unter anderem in geplanten Änderungen bei der Insolvenzantragspflicht.
Ein wesentlicher Baustein aus rechtlicher Sicht ist der Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ (nachstehend auch „COVID-19-Pandemie-Gesetz“). Es handelt sich um ein Artikelgesetz, von dem diverse Vorentwürfe „geleakt“ worden waren und an die Öffentlichkeit gedrungen sind.
Ziel des angekündigten Gesetzgebungsvorhabens ist es, Mieter während der Pandemie zu entlasten. Nach derzeitigem Stand ist eine Regelung geplant, nach der Mietern wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 nicht gekündigt werden dürfen, wenn die Mieter glaubhaft machen können, dass der Verzug auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht. Eine Kündigung aus anderen Gründen bleibt möglich.
Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete soll aber im Grundsatz bestehen bleiben.
Der Kündigungsausschluss gilt bis zum 30. Juni 2022. Nach vorläufiger Einschätzung ist dies dahin zu deuten, dass wenn Mietrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 bis dahin noch nicht ausgeglichen, ab Juli 2022 wieder wegen dieser Rückstände gekündigt werden kann.
Die Bundesregierung wird ermächtigt, die Regelungen durch Rechtsverordnung auf Mietrückstände für den Zeitraum 1. Juli 2020 bis 30. September 2020 zu erstrecken, wenn das soziale Leben, die wirtschaftliche Tätigkeit und die Erwerbstätigkeit durch die COVID-19-Pandemie weiterhin erheblich beeinträchtigt bleibt.
Die wesentlichen das Mietrecht betreffenden Bestimmungen von Artikel 5 des COVID-19-Pandemie-Gesetzes (betreffend Änderungen des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch und damit wesentliche Vertrags-und zivilrechtliche Angelegenheiten) lassen sich somit wie folgt zusammenfassen:
Beschränkung des Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzug: Allein wegen Zahlungsverzugs des Mieters oder Pächters im Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 ist der Vermieter bzw. Verpächter nicht zur Kündigung berechtigt, wenn der Mieter glaubhaft machen kann, dass der Verzug auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht. Eine Kündigung aus anderen Gründen bleibt möglich.
Zeitliche Komponente: Der Kündigungsausschluss gilt bis zum 30. Juni 2022. Nach vorläufiger Einschätzung ist dies dahin zu deuten, dass wenn Mietrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 bis dahin noch nicht ausgeglichen, ab Juli 2022 wieder wegen dieser Rückstände gekündigt werden kann.
Verordnungsermächtigung und zeitliche Geltung: Die Bundesregierung wird ermächtigt, die Regelungen durch Rechtsverordnung auf Mietrückstände für den Zeitraum 1. Juli 2020 bis 30. September 2020 zu erstrecken, wenn das soziale Leben, die wirtschaftliche Tätigkeit und die Erwerbstätigkeit durch die COVID-19-Pandemie weiterhin erheblich beeinträchtigt bleibt.
Für den nunmehr vom Bundeskabinett verabschiedeten Gesetzentwurf, der am Mittwoch, dem 25. März 2020, im Bundestag verabschiedet werden soll, soll die Zustimmung des Bundesrates am Freitag, dem 27. März 2020, eingeholt werden.
Gegen das Vorhaben äußern sich kritische Stimmen, die darauf hinweisen, dass dies nur eine Verschiebung des Problems mit sich ziehe und Vermietern und Mietern nicht damit gedient sei, wenn sich bei Ablauf der im Gesetzentwurf vorgesehenen Frist Mietschulden in erheblicher Höhe türmten. Angeregt wird stattdessen jedenfalls für Wohnraummietverhältnisse die Einführung eines Sonder-Wohngeld.
Auch der Eigentümerverband Haus & Grund fürchtete jedenfalls zunächst große Nachteile durch die geplante Gesetzesänderung. "Nach den derzeit bekannten Plänen will sich der Staat in beispielloser Weise von den fast vier Millionen vermietenden Privatpersonen in Deutschland entsolidarisieren", beklagte Verbandspräsident Kai Warnecke. Die Maßnahme sei geeignet, "Millionen private Eigentümer in die Insolvenz zu treiben". Der Verband forderte unter anderem, einen Kündigungsausschluss daran zu knüpfen, "dass der Mieter fortlaufend Bemühungen zur Beantragung von Wohngeld oder den Kosten der Unterkunft unternimmt". Gleichzeitig müssten Vermieter Anspruch auf Unterstützung aus einem "Wohn- und Mietenfonds" erhalten.
Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, begrüßte die Vorschläge der Bundesregierung zum Schutz von Mietern und Vermietern im Zuge der wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise. „Die von der Bundesregierung vorgeschlagenen Maßnahmen sind ein guter und wichtiger erster Schritt, der voraussichtlich aber nicht ausreichen wird, um die Folgen aus der COVID-Krise ausreichend abzumildern. Daher sind in der kommenden Woche weitere, weitergehende Maßnahmen zu untersuchen“, erklärte ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner. In der Ausgestaltung passe noch nicht alles zusammen, insbesondere müsse bei einem so massiven Eingriff die Frist für solche Maßnahmen zunächst auf drei Monate gesetzt werden, um dann die Lage neu zu beurteilen. Für den Bereich der Wohnungsmiete fordert der ZIA, das Rechtspaket zu Ende zu denken und es nicht bei Hilfspaketen für bedürftige Mieter zu belassen, sondern Mieter in die Lage zu versetzen, die Mieten zeitnah wieder zu zahlen, da sonst das System der gesamten Wohnungswirtschaft gefährdet sei. Zu Gewerberaummietverhältnis weist der ZIA darauf hin, dass eine Rettung laufender Projekte zwar zielführend sei, eine durch Kreuzung fundamentaler zivilrechtlicher Grundsätze von Leistung und Gegenleistung jedoch nur funktionieren kann, wenn Mieter zur Inanspruchnahme der Fördermaßnahmen des Bundes verpflichtet werden. Der ZIA begrüßt schnelles Wirken um unnötige Insolvenzen zu vermeiden, betont aber, dass sicherzustellen ist, dass weitgehend alle Verträge umfasst werden und keine einseitigen Lücken in Vertragsketten entstehen. „Es geht um die Bedürftigen“, so ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner: „Der Anspruch [auf Inanspruchnahme der gesetzlichen Neuregelungen] muss an die wirtschaftliche bzw. tatsächliche Situation des Mieters gekoppelt sein, so dass der Anspruch nicht besteht, wenn die Miete erbracht werden kann durch wirtschaftliche gesunde Unternehmen bzw. Mieter ohne Umsatzausfälle“.
Allen Marktteilnehmern ist anzuraten, die weiteren Entwicklungen sorgfältig zu beobachten und etwaigen Handlungsbedarf unverzüglich anzugehen. In Abhängigkeit von der Ausgestaltung kann dies für Mieter darauf hinauslaufen, die Kausalität der Pandemie für Zahlungsschwierigkeiten nachzuhalten und Fördermittel in Anspruch zu nehmen, für Vermieter Anpassungen bei der Liquiditätsplanung, die Prüfung von bestehenden Kreditverträgen, die Sicherstellung der Einhaltung von Financial Covenants und gegebenenfalls die Prüfung und Umsetzung liquiditätssichernder Maßnahmen – soweit diese möglich erscheinen – und wiederum die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel.
Wir werden Sie über die weiteren gesetzgeberischen Entwicklungen auf dem Laufenden halten – angesichts der derzeitigen Dynamik werden dabei sicherlich auch Wechselwirkungen mit anderen Maßnahmen im Vordergrund stehen müssen, wie etwa der Insolvenzantragspflicht, Entwicklungen im Hinblick auf die KfW-Programme, etc.
Auch wenn letztlich der konkrete Einzelfall und die festgehaltenen Vereinbarungen den Ausschlag geben werden – In Zeiten von COVID-19 und der derzeitigen pandemischen Phase ist es ratsam sich mit dem Vertragspartner vor dem Hintergrund und mit der Intention einer einvernehmlichen, Interessen ausgleichenden und dennoch problemlösenden Vereinbarung zusammenzuschließen. Es besteht ein gemeinsames Interesse, die jeweilig gegenüberliegende Partei als Vertragspartner zu erhalten.
Der Verlust der Mieträume und möglicherweise des Betriebs steht dem Verlust von Mietzinsen und letztlich der in der pandemischen Phase schwer zu realisierenden Wiedervermietung gegenüber. Entsprechende Verhandlungen sollten daher auf beiden Seiten unter Berücksichtigung und Bezugnahme der hier beleuchteten Möglichkeiten gut vorbereitet sein.
Die Corona-Krise ist eine Ausnahmesituation. Eine Ausnahmesituation, die es zu bewältigen gilt. Eine Ausnahmesituation, die kennzeichnend und gekennzeichnet sein wird für die Gesetzgebung, Gerichte und zukünftig zu entscheidenden Fälle. Wie insbesondere die Risikoverteilung erfolgen wird, bleibt abzuwarten und kann derzeit nicht mit Gewissheit beantwortet werden.
Dass es angesichts der Einzigartigkeit der Situation und unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben zu Anpassungen und neuartigen, zeitgemäßen Entscheidungen kommt, ist jedoch denkbar, in Teilen bereits erkennbar.
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COVID-19-Pandemie-Gesetz
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References: de lege lata
de lege ferenda
de lege lata
 § 275
de lege lata
 § 313
 § 313
de lege lata
 § 65
 § 56
de lege lata
de lege lata