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Timestamp: 2016-10-21 18:26:12+00:00

Document:
4A_448/2009 (01.02.2010)
recourante, repr�sent�e par Me Marc-Olivier Buffat,
intim�s, tous deux repr�sent�s par Me Jacques Micheli.
recours contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 29 avril 2009.
Le 9 d�cembre 1974, X.________ SA a remis � bail � Z.Y.________ un appartement de six pi�ces, avec cave, au 4e �tage d'un immeuble, � Lausanne. Selon les constatations du jugement de premi�re instance auxquelles se r�f�re la cour cantonale, l'appartement a une surface de 141 m2. Le b�timent date des ann�es 1925/1926. Le loyer a �t� fix� en dernier lieu � 1'277 fr. nets par mois. Un bail compl�mentaire a �t� conclu entre les parties le 27 ao�t 1976 portant sur un local de 7 m2 dans le m�me immeuble, destin� � des archives, dont le loyer s'est �lev� en dernier lieu � 70 fr. par mois.
Z.Y.________ est d�c�d� le 10 f�vrier 2005. Ses fils, A.Y.________ et B.Y.________, ont manifest� la volont� de reprendre les baux conclus par leur p�re.
Sur formule officielle du 23 juin 2005, adress�e s�par�ment � A.Y.________ et B.Y.________, X.________ SA a r�sili� le bail de l'appartement pour le 1er octobre 2005. Elle a par ailleurs r�sili� le bail relatif au local de 7 m2, sur formule officielle du 4 octobre 2005, pour le 1er mars 2006.
La bailleresse a expliqu� qu'elle avait l'intention de relouer cet appartement, apr�s r�novation, pour un loyer sup�rieur.
Par requ�te du 14 d�cembre 2005 dirig�e contre X.________ SA et adress�e au Tribunal des baux du canton de Vaud, A.Y.________ et B.Y.________ ont conclu � l'annulation des r�siliations, subsidiairement � la prolongation des baux.
Par jugement du 5 avril 2006, le Tribunal des baux a annul� les r�siliations notifi�es aux fr�res Y.________.
Par arr�t du 11 avril 2007, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a annul� cette d�cision et ordonn� une nouvelle instruction.
La Pr�sidente du Tribunal des baux a alors invit� la bailleresse � fournir les pi�ces permettant un calcul de rendement, pr�cisant que les parties �taient libres de produire aussi des �l�ments comparatifs en vue d'�tablir si le loyer pouvait ou non �tre augment�. Par la suite, le tribunal a proc�d� � une inspection locale portant sur l'appartement litigieux et diff�rents immeubles propos�s en comparaison. La bailleresse a produit des pi�ces en relation avec les appartements pr�sent�s � titre de comparaison.
Par jugement du 15 octobre 2008, le Tribunal des baux a derechef annul� les r�siliations litigieuses. Il a constat� que la bailleresse n'avait pas produit les pi�ces permettant un calcul de rendement et qu'elle n'avait pas pr�sent� suffisamment d'�l�ments de comparaison admissibles pour �tablir le loyer usuel dans le quartier; il en a d�duit qu'il n'�tait pas d�montr� de mani�re satisfaisante que la bailleresse pourrait obtenir d'un autre locataire un loyer plus �lev� qui ne serait pas abusif.
Ce jugement a �t� confirm� par un arr�t de la Chambre des recours rendu le 29 avril 2009.
X.________ SA exerce un "recours en nullit� et en r�forme" au Tribunal f�d�ral. Invoquant la violation de diverses dispositions de droit f�d�ral et cantonal, elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale, subsidiairement � la validation des r�siliations et � la fixation d'un ultime d�lai au 1er octobre 2010 pour restituer les locaux.
1.1 La recourante a d�pos� un "recours en nullit� et en r�forme", formulant dans son m�moire des "moyens de nullit�" et des "moyens de r�forme". Cette mani�re de pr�senter les arguments n'a aucun sens, puisqu'il n'existe devant le Tribunal f�d�ral ni recours en nullit�, ni recours en r�forme. Il n'est possible d'entrer en mati�re que dans les limites fix�es par la loi pour les recours adress�s au Tribunal f�d�ral.
1.2 La cause porte sur la validit� de r�siliations de bail. Dans un tel cas, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode durant laquelle le contrat subsiste n�cessairement si la contestation est admise; lorsque les baux b�n�ficient - comme en l'esp�ce - de la protection contre les cong�s des art. 271 ss CO, la p�riode entrant en ligne de compte est celle de trois ans pr�vue � l'art. 271a al. 1 let. e CO (arr�t 4A_181/2008 du 24 juin 2008 consid. 1.1 et les r�f�rences, non publi� in ATF 134 III 446; arr�t 4C.155/2000 du 30 ao�t 2000, in SJ 2001 I p. 17 consid. 1a). Le loyer des locaux en cause, en tenant compte de l'appartement et du local d'archives, est de 1'347 fr. par mois; cela repr�sente, sur trois ans, 48'492 fr., de sorte que le seuil de 15'000 fr. fix� par l'art. 74 al. 1 let. a LTF pour permettre un recours en mati�re civile dans le domaine du bail � loyer est atteint.
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en validation des r�siliations (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. b, art. 48 al. 1 et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s, ou � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.4 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les constatations factuelles de l'autorit� cantonale ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Le recourant ne peut de toute mani�re demander une correction de l'�tat de fait que si celle-ci est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).
2.1 Dans le domaine du bail � loyer, le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Le cong� doit �tre consid�r� comme abusif notamment s'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection (arr�t 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I p. 34). Le cong� donn� par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev�, mais non abusif, ne saurait, en r�gle g�n�rale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b p. 109 s.). Savoir quels sont les motifs d'une r�siliation rel�ve des constatations de fait (ATF 131 III 535 consid. 4.3 p. 540; 130 III 699 consid. 4.1 p. 702). Lorsque le bail porte sur des locaux d'habitations ou des locaux commerciaux, il incombe � la partie qui donne le cong� d'en indiquer le motif, puisqu'elle est seule � le conna�tre (art. 271 al. 2 CO).
En l'esp�ce, il a �t� constat� - ce qui n'est d'ailleurs pas contest� - que le cong� a �t� donn� pour des motifs �conomiques, la bailleresse souhaitant obtenir un loyer plus �lev� des locaux en cause. Elle a certes parl� d'une r�novation de l'appartement (et non du b�timent), mais il ne ressort pas des constatations cantonales - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que des travaux seraient n�cessaires et urgents et ne pourraient pas �tre ex�cut�s en laissant les locataires dans les locaux; comme le rel�vent les intim�s, il ne ressort pas non plus de l'arr�t cantonal que la bailleresse aurait produit des devis permettant de se convaincre de son intention et d'appr�cier l'ampleur des travaux. On doit d�duire de l'argumentation pr�sent�e devant le Tribunal f�d�ral que la bailleresse consid�re que le loyer convenu, pour les locaux dans leur �tat actuel, est insuffisant. Il faut donc examiner si la bailleresse pourrait obtenir, sans commettre d'abus, un loyer sup�rieur d'un nouveau locataire.
2.2 La bailleresse a soulev� � cet �gard la question de la charge de la preuve, en invoquant, de mani�re un peu d�sordonn�e, tout � la fois l'art. 8 CC, l'art. 274d al. 3 CO, ainsi que des dispositions de droit cantonal.
Comme il a d�j� �t� rappel�, le recours n'est pas ouvert pour se plaindre d'une violation du droit cantonal (cf. art. 95 et 96 LTF), de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner les moyens fond�s sur ce droit, �tant observ� que la recourante n'a ni invoqu� ni d�montr� une violation de l'art. 9 Cst. (art. 106 al. 2 LTF).
Pour toutes les pr�tentions fond�es sur le droit f�d�ral, l'art. 8 CC r�partit, sauf r�gle sp�ciale, le fardeau de la preuve et d�termine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les cons�quences de l'�chec de la preuve (ATF 130 III 321 consid. 3.1; 129 III 18 consid. 2.6 p. 24). Il a �t� �galement d�duit de l'art. 8 CC un droit � la preuve (ATF 130 III 591 consid. 5.4 p. 601) et � la contre-preuve (ATF 133 III 81 consid. 4.2.2 p. 89), pour autant que la mesure probatoire ait �t� sollicit�e en respectant les r�gles de la loi de proc�dure applicable (ATF 133 III 295 consid. 7.1 p. 299), que le moyen de preuve propos� soit apte � apporter la preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24 s.), que la preuve porte sur un fait pertinent (ATF 133 III 295 consid. 7.1 p. 299), contest�, qui n'est pas d�j� �tabli ou �cart� � la suite d'une appr�ciation anticip�e des preuves (ATF 129 III 18 ibidem). L'art. 8 CC ne prescrit pas comment le juge doit appr�cier les preuves (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25; 127 III 248 consid. 3a p. 253, 519 consid. 2a p. 522), ni quelles sont les mesures probatoires qui doivent �tre ordonn�es (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522).
S'agissant plus pr�cis�ment de d�terminer si un cong� contrevient aux r�gles de la bonne foi, la jurisprudence s'est prononc�e de la mani�re suivante. Il appartient en principe au destinataire du cong� de prouver les circonstances permettant de constater que celui-ci contrevient aux r�gles de la bonne foi. Cependant, dans le cas particulier - r�alis� en l'esp�ce - o� le bailleur manifeste la volont� de majorer le loyer, le principe a �t� att�nu� en lui opposant un autre principe, lui aussi ancr� dans le droit f�d�ral (art. 274d al. 3 CO), qui commande au bailleur de contribuer loyalement � la manifestation de la v�rit� en fournissant tous les �l�ments en sa possession, n�cessaires � la v�rification du motif all�gu�. Le bailleur qui est convaincu d'avoir le droit d'exiger un loyer sup�rieur d'un nouveau locataire a certainement fait ses calculs et il est l�gitime d'exiger de lui qu'il fournisse les bases de son raisonnement; s'il ne le fait pas, il doit se laisser opposer l'absence de preuve du motif qu'il avait lui-m�me invoqu� � l'appui du cong� (arr�t 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3, in SJ 2006 I p. 34).
On ne voit pas que la cour cantonale ait m�connu les principes qui viennent d'�tre rappel�s. Comme il ressort de la jurisprudence cit�e, il ne s'agit pas d'un renversement du fardeau de la preuve en violation de l'art. 8 CC. La bailleresse aurait voulu que l'autorit� cantonale ordonne une expertise, mais, comme on le verra plus en d�tail ult�rieurement, il s'agit essentiellement de comparer le confort offert au locataire par diff�rents logements, ce qui n'exige normalement aucune connaissance technique sp�ciale. Il n'appara�t ainsi nullement que l'expertise soit le moyen de preuve ad�quat pour �tablir un tel fait. Son refus ne viole donc pas le droit � la preuve d�duit de l'art. 8 CC. La bailleresse aurait aussi voulu que l'autorit� cantonale se transporte sur place pour examiner d'autres appartements offerts en comparaison; cependant - comme on l'exposera ci-dessous - les informations d�j� fournies suffisent pour se convaincre qu'il ne s'agit pas d'�l�ments de comparaison de nature � modifier l'issue du litige, de sorte que l'autorit� cantonale n'�tait pas tenue d'ordonner des mesures probatoires pour des faits sans pertinence, c'est-�-dire impropres � influer sur le sort de la d�cision. Il n'y a pas trace d'une violation de l'art. 8 CC.
Au terme de l'art. 274d al. 3 CO, le juge �tablit d'office les faits et les parties sont tenues de lui soumettre toutes les pi�ces n�cessaires. Selon la jurisprudence relative � cette disposition, le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce � expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer � l'instruction et de fournir des preuves. L'initiative du juge ne va pas au-del� de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les pr�senter; la maxime inquisitoire pr�vue par le droit du bail ne permet pas d'�tendre ad libitum l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves imaginables (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238). En l'esp�ce, le juge avait invit� la bailleresse � pr�senter des �l�ments de comparaison, en fournissant � leur sujet tous les renseignements n�cessaires. Il s'est donc conform� � son devoir de rendre la bailleresse attentive � la n�cessit� de fournir suffisamment de pi�ces contenant les renseignements �l�mentaires et ais�ment d�terminables pour op�rer des comparaisons (cf. arr�t 4C.199/2000 du 21 d�cembre 2000 consid. 2b, in SJ 2001 I p. 278). Il n'y a donc pas davantage de violation de l'art. 274d al. 3 CO.
2.3 Une r�siliation du bail motiv�e par la volont� du bailleur d'obtenir un loyer plus �lev� d'un nouveau locataire ne contrevient pas aux r�gles de la bonne foi si le bailleur pourrait exiger un loyer sup�rieur sans que celui-ci ne soit abusif au sens des art. 269 et 269a CO; pour savoir si cette condition est remplie, il faut soit proc�der � un calcul de rendement, soit d�terminer le loyer usuel dans le quartier (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arr�t 4C.343/2004 du 22 d�cembre 2004 consid. 3.2). En l'esp�ce, la bailleresse a choisi d'invoquer le loyer usuel.
Pour que le loyer usuel soit �tabli, le juge doit disposer d'au moins cinq �l�ments de comparaison; il doit pour cela proc�der � des comparaisons concr�tes en s'inspirant des crit�res pos�s par l'art. 11 al. 1 OBLF; sur la base de l'analyse effectu�e, le Tribunal f�d�ral contr�le librement si la notion de loyer usuel a �t� ou non correctement interpr�t�e et appliqu�e (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319). Des statistiques qui ne sont pas suffisamment diff�renci�es pour tenir compte des crit�res de l'art. 11 al. 1 OBLF ne sont pas admissibles (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319).
Selon l'art. 11 al. 1 OBLF, qui explicite la notion de loyer usuel figurant � l'art. 269a let. a CO, les loyers d�terminants pour le calcul des loyers usuels dans la localit� ou le quartier sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables � la chose lou�e quant � l'emplacement, la dimension, l'�quipement, l'�tat et l'ann�e de construction.
S'agissant de l'ann�e de construction, dont parle l'art. 11 al. 1 OBLF, la jurisprudence a admis qu'une diff�rence de plus de vingt ans ne permet en tout cas pas de ranger deux b�timents dans la m�me p�riode de construction (arr�t 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 5c/bb). Cette r�gle jurisprudentielle conduit � d�terminer une p�riode de quarante ans, comprenant les vingt ans qui pr�c�dent la construction du b�timent en cause et les vingt ans qui la suivent. D�terminer l'ann�e de construction d'un b�timent est une question de fait et les constatations cantonales sur ce point lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF).
Sachant que le b�timent en cause a �t� construit en 1925/1926, l'application de ce crit�re jurisprudentiel conduit � exclure comme �l�ments de comparaison, sans violer le droit f�d�ral, le b�timent sis 30 avenue Eug�ne-Rambert qui a �t� construit en 1979, le b�timent sis 30-36 avenue du L�man �rig� en 1968, le b�timent sis � l'avenue de Rumine 60 b�ti en 1880, le b�timent sis 38 avenue de Rumine �difi� en 1897 et le b�timent sis 66 avenue de Rumine �lev� en 1903.
Il ne reste donc que trois �l�ments de comparaison: le b�timent sis 6A � l'avenue de Florimont, qui a �t� construit en 1933 (et non en 1993 comme l'a indiqu� la cour cantonale � la suite d'une inadvertance manifeste qui doit �tre corrig�e d'office: art. 105 al. 2 LTF), le b�timent sis � l'avenue de la Gare 7 r�alis� en 1907 et le b�timent sis 8 avenue de Rumine sorti de terre en 1927/1928.
En ce qui concerne le b�timent sis � l'avenue de la Gare 7, la cour cantonale a constat� en fait - d'une mani�re d�terminante pour le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - qu'il a fait l'objet d'une r�novation des fa�ades, des fen�tres et de la toiture en 1998 et que l'ascenseur a �t� chang� en 2004. Il s'agit l� d'importants travaux de r�novation et la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en consid�rant que ce b�timent n'�tait pas dans le m�me �tat - au sens de l'art. 11 al. 1 OBLF - que l'immeuble en cause. C'est donc � juste titre qu'il a �t� exclu de la comparaison.
A propos de l'immeuble situ� � l'avenue de Florimont 6A, l'autorit� cantonale a retenu en fait (art. 105 al. 1 LTF) que l'un des deux appartements offerts en comparaison a �t� r�nov� en octobre 1993 et dispose maintenant d'une cuisine �quip�e. La cour cantonale n'a pas enfreint le droit f�d�ral en l'�cartant de la comparaison, puisqu'il ne b�n�ficie pas du m�me �quipement au sens de l'art. 11 al. 1 OBLF. Il ne subsiste donc, comme �l�ment de comparaison valable dans cet immeuble, que l'autre appartement invoqu� par la recourante.
S'agissant, enfin, du b�timent sis avenue de Rumine 8, la Chambre des recours a constat� que l'un des trois appartements dont la comparaison est propos�e avait une surface de 185 m2, alors que l'appartement en cause a une surface de 141 m2. D�terminer la surface d'un appartement est une question de fait et le Tribunal f�d�ral est li� par les constatations cantonales sur ce point. L'art. 11 al. 1 OBLF pr�voit la prise en consid�ration de la dimension des locaux. Interpr�tant cet �l�ment, la jurisprudence a exclu la comparaison, pour un appartement de grande taille, lorsque la diff�rence de surface atteint 24 % (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321). In casu, la surface de l'appartement litigieux repr�sente le 76,21% de l'appartement de l'avenue de Rumine 8, d'o� un diff�rentiel de surface de 23,79 %. Contrairement � ce qu'a consid�r� la cour cantonale, cet appartement devait �tre pris en compte comme �l�ment comparatif. Autrement dit, dans ce b�timent, les trois appartements peuvent entrer en consid�ration.
Toutefois, sur l'ensemble des �l�ments de comparaison propos�s par la bailleresse, il n'y en a que quatre qui sont d�terminants, de sorte que l'on se trouve en dessous du minimum de cinq exig�s par la jurisprudence. Les magistrats vaudois n'ont ainsi pas transgress� le droit f�d�ral en concluant que le loyer usuel n'avait pas �t� �tabli et qu'il n'�tait ainsi pas possible de dire que la bailleresse pourrait augmenter le loyer sans que celui-ci ne soit abusif.
D�s lors qu'il n'est pas prouv� que le cong� r�pond � un int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, la cour cantonale a appliqu� correctement le droit en pronon�ant son annulation (art. 271 CO). Il appert cons�quemment qu'aucune violation des art. 269a let. a, 271 et 271a CO n'est d�montr�e, de sorte que le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable.
La recourante versera aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 4'000 fr. � titre de d�pens.

References: art. 271
 ATF 
 art. 48
 art. 100
 ATF 
in fine
 art. 95
 art. 269
 art. 105
In casu
 art. 269