Source: http://www.jpm-copro.com/Etude%203-4-5.htm
Timestamp: 2017-11-24 13:07:46+00:00

Document:
Assemblées sur seconde convocation (bis)
Les assemblées sur seconde convocation ( « bis » )
I. questions relevant de l’article l 25
A. conditions pour la tenue d’une seconde assemblée
B. modalités de convocation de la seconde assemblée
C. ajout de questions nouvelles à l’ordre du jour
D. questions non visées par l’article l 25
II. questions relevant de l’article l 26
C. majorité suffisante pour l’adoption du projet
D. ajout de questions nouvelles à l’ordre du jour
Afin de remédier aux difficultés générées par l’absentéisme trop fréquent des copropriétaires et de permettre aux assemblées de prendre des décisions malgré le nombre insuffisant des copropriétaires présents ou représentés, le législateur a jugé utile de donner une seconde chance aux résolutions présentées ayant fait l’objet d’un vote favorable mais insuffisant en nombre de voix pour que la décision ait été prise.
Il a prévu deux régimes. Le premier s’applique aux questions entrant dans le cadre de l’article L 25. Le second s’applique aux questions entrant dans le cadre de l’article L 26 c. Nous décrivons ci dessous ces deux régimes.
Le régime est établi par les articles L 25-1 et D 19.
Il propose deux solutions différentes, selon que le projet a recueilli, ou non, au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
Dans le premier cas, l’article L 25-1 dispose que « l’assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». L’article D 19 ajoute « à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure ». Cette solution n’entre pas dans le cadre de notre étude. En effet l’assemblée ultérieure de l’article D 19 n’est pas une « seconde assemblée ». Elle ne fait l’objet d’aucune réglementation particulière et pourra avoir lieu cinq ou six mois après la première assemblée./
Lors de l’assemblée ultérieure, le projet sera présenté dans les mêmes conditions. Son adoption exigera à nouveau la majorité des voix de tous les copropriétaires. Les dispositions de l’article L 25-1 pourront également s’appliquer.
Dans le second cas, il est possible de réunir une « seconde assemblée ». C’est la solution que nous allons décrire.
Le titre ci dessus évoque les « questions relevant de l’article L 25 ». La liste figure dans le texte de l’article. Nous aurons à rechercher si ces solutions, et particulièrement la seconde, s’appliquent aux questions non comprises dans cette liste, mais pour lesquelles la décision de l’assemblée exige également « la majorité des voix de tous les copropriétaires ».
La condition nécessaire pour pouvoir tenir une seconde assemblée est exprimée par l’article L 25-1 : « le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires ».
Encore faut-il que le projet ait recueilli la majorité des voix, même insuffisante ! Un projet de résolution doit être présenté sous une forme positive : « l’assemblée décide d’autoriser … ». Si 250 voix sur 1000 votent « pour » et 80 voix « contre », le nombre de des voix « pour » est insuffisant, mais majoritaire. Une seconde assemblée peut être convoquée.
Qu’en est-il si le résultat du scrutin est inverse : 80 voix « pour » et 250 « contre » ? Il faut à notre avis considérer que le projet ne mérite aucune seconde chance et qu’il n’y a pas lieu d’envisager une seconde assemblée.
On peut s’interroger sur la notion de décision de rejet d’une proposition relevant de l’article L 25, même lorsque le nombre des voix « contre » a été supérieur à la majorité requise pour l’adoption. Il faut se contenter de constater que le projet présenté n’a pas été adopté, tant en première assemblée qu’en seconde assemblée le cas échéant.
A cet égard, il faut retenir la notion atténuée de décision exprimée par la Cour d’appel de Paris [1] : « adoption d’une position définitive consacrée par un vote ». Elle se distingue de la définition admise par la Cour de cassation [2] : « disposition adoptée par l’assemblée générale qui revêt une efficacité juridique », qui s’applique essentiellement aux projets de résolution effectivement adoptés et exécutoires.
Une seconde condition est la décision que doit prendre l’assemblée d’opter ou non pour la solution d’une seconde assemblée. Malgré l’ambiguïté des textes, ce choix est nécessaire.
D’une part, l’article L 25-1 indique : « une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24 »
D’autre part l’article 19 indique les règles à respecter « lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi »
L’assemblée fait son choix à la majorité ordinaire de l’article L 24.
Certains auteurs négligent toutefois cette possibilité. Ils estiment que le syndic n’est tenu de convoquer une seconde assemblée qu’en vertu des dispositions de l’article L 8, sur demande faite soit par le conseil syndical soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 % des voix de tous les copropriétaires.
Le recours obligé à cette procédure nous semble contraire au vœu du statut qui est de faciliter la prise de décision.
Sur ce point l’article D 19 est précis :
On relève en particulier que le délai de trois mois, qui court à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée, ne n’applique qu’à la date d’expédition des convocations.
L’article D 19 évoque la possibilité d’ajouter des questions nouvelles à l’ordre du jour d’une seconde assemblée.
De toute manière, le syndic est tenu d’ajouter les questions qui lui auraient été notifiées avec demande d’inscription à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée.
Dans ce cas, le délai de convocation normal doit être respecté. Il n’est pas possible de recourir au délai abrégé propre à la « seconde assemblée ».
Les documents annexes nécessaires doivent être joints à la convocation qui devra distinguer clairement la question justifiant la seconde assemblée et les questions supplémentaires ajoutées. Celles-ci seront traitées comme dans le cas d’une assemblée normale et pourront, s’il y a lieu, bénéficier des dispositions de l’article L 25-1.
Le statut de la copropriété exige la majorité des voix des tous les copropriétaires pour l’adoption de décisions relatives à des questions non visées par l’article L 25. On peut citer les dispositions suivantes :
L’article L 21, pour la fixation du montant à partir duquel les marchés et contrats doivent faire l’objet d’un avis du conseil et/ou d’une mise en concurrence, exige une décision prise « à la majorité de l’article 25 » ?
L’article L 27 exige, pour la constitution d’un syndicat secondaire, une décision prise « aux conditions de majorité prévues à l’article 25 ».
L’article L 28 exige pour le retrait d’un ou plusieurs bâtiment(s) d’un syndicat, une demande adoptée « à la majorité de tous les copropriétaires [intéressés] .» Le syndicat initial statut sur la demande présentée à la même majorité.
L’article L 37 exige, pour l’opposition à l’exercice réservé à un propriétaire ou à un tiers, d’un droit accessoire aux parties communes une décision « à la majorité prévue à l’article 25.
Les dispositions de l’article 25-1 s’appliquent-elles à ces questions ?
La diversité des expressions est regrettable. L’exigence de la majorité des voix de tous les copropriétaires est commune à tous les cas. Elle montre qu’ils sont tous d’une importance égale, justifiant le recours à cette majorité. Cela nous semble imposer un traitement identique, sans que soient prises en considération des différences terminologiques qui résultent sans doute d’inadvertances rédactionnelles ;
Le régime est établi part les articles L 26-1 et D 19-1. Il ne prévoit qu’une seule solution, sous la forme d’une seconde assemblée.
La première condition est la nature du projet. Il doit s’agir de travaux visés au c) de l’article L 26, comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j et m de l'article 25.
La seconde condition est indiquée par l’article 26 en son dernier alinéa : « A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. »
Le texte exprime plus clairement la nécessité d’une décision positive.
Les travaux projetés doivent
· « avoir reçu l’approbation »
· de la majorité des membres du syndicat
· représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés
Prenons l’exemple d’un syndicat groupant 20 copropriétaires détenant 10 000 voix, l’adoption du projet exige les votes favorables de 11 copropriétaires détenant 6 667 voix.
Si l’assemblée groupait 15 copropriétaires présents ou représentés détenant 8 420 voix, le projet peut faire l’objet d’un nouvel examen en seconde assemblée s’il a recueilli au moins 5 614 voix, quel que soit le nombre des copropriétaires ayant voté favorablement.
Une décision de l’assemblée n’est pas , comme précédemment, nécessaire pour imposer au syndic la convocation d’une seconde assemblée.
L’article D 19-1 précise en effet : « Lorsqu'un projet de résolution relatif à des travaux d'amélioration prévus au c de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a recueilli le vote favorable de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée par le syndic en application du dernier alinéa de l'article 26 de cette même loi.
Les dispositions nouvelles ne prescrivent aucun délai pour la convocation de la seconde assemblée.
L’article D 19-1 indique que les notifications prévues à l'article 11 du présent décret n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée. Il se peut toutefois que le projet ait subi quelques aménagements de détail pour faciliter pour son adoption. Il convient alors d’en informer les copropriétaires. Elles ne doivent toutefois pas être trop importantes car il y aurait dénaturation du projet initial qui devrait alors faire l’objet d’une nouvelle présentation en première assemblée.
Il impose également le rappel des nouvelles conditions de majorité pour l’adoption du projet : la convocation à cette nouvelle assemblée doit mentionner que les décisions portant sur des travaux d'amélioration prévus au c de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée générale.
Nous venons de voir que le projet est, en seconde assemblée, adopté à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée générale.
Il n’est plus question de majorité par têtes.
Si les copropriétaires présents ou représentés ne détiennent que 2 350 voix, alors que le total des voix est de 10 000, le projet sera adopté s’il obtient 1 567 voix.
On perçoit facilement le souci qui a guidé le législateur : éviter que l’absentéisme ne paralyse le fonctionnement normal du syndicat.
Il faut toutefois noter que le décret du 15 février 1995 a introduit dans le décret du 17 mars 1967 un article 19-1 qui présente une interprétation différente. Son dernier alinéa précise : « La convocation à cette nouvelle assemblée doit mentionner que les décisions portant sur des travaux d'amélioration prévus au c de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée générale. »
Ce texte rétablit clairement la nécessité d’une double majorité. Les uns approuvent une clarification du texte de l’article 26 qu’ils jugeaient ambigu. Les autres lui reprochent de modifier une majorité clairement fixée par la loi par un excès de pouvoir. Ils font valoir que le rétablissement d’une majorité par têtes contrarie le vœu du législateur qui était de lutter contre l’absentéisme des copropriétaires et de favoriser la prise de décisions.
Il faut constater que, 10 ans après, la légalité de l’article 19-1 n’a pas été contestée. Il faut aussi admettre que la suppression de la majorité par têtes favorise les copropriétaires disposant d’un grand nombre de voix. D’un autre côté, son maintien réduit de manière significative les chances d’adoption d’un projet en seconde assemblée.
Au final, c’est la prudence juridique qui doit néanmoins prévaloir et commander, en l’état, le respect des prescriptions de l’article 19-1 et le recours à la double majorité :
· majorité par têtes (majorité des membres du syndicat)
· majorité en voix (deux tiers des présents et représentés)
On peut formuler à propos de l’inscription de questions nouvelles à l’ordre du jour d’une seconde assemblée de l’article L 26 les mêmes observations que précédemment.
Il convient de distinguer soigneusement la question venant en seconde assemblée des autres questions.
Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de cette assemblée les questions qui lui auraient été notifiées avec demande d’inscription à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée.
[1] CA Paris 23e A 17/04/1996 Loyers et copropriété 1996 n° 321
[2] Cass. civ. 3e 28/04/1993 RDI 1993 418 note Capoulade

References: l'article 24
 l'article 24
 l'article 24
 l'article 25
 l'article 26
 l'article 26
 l'article 11
 l'article 26
 l'article 26