Source: http://www.mdr-recht.de/60538.htm
Timestamp: 2020-07-06 19:51:01+00:00

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GoA bei irrtÃ¼mlicher Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen WohnungseigentÃ¼mer? (Meier, MDR 2019, 1162)
(...) In einem aktuellen Urteil hat der BGH (BGH v. 14.6.2019 â€“ V ZR 254/17, MDR 2019, 1120) eine Anwendbarkeit der allgemeinen Vorschriften der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung ohne Auftrag (Â§ 687 Abs. 1 BGB) oder des Bereicherungsrechts (Â§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB) bei einer irrtÃ¼mlichen Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen WohnungseigentÃ¼mer abgelehnt, da das WEG in Â§ 21 Abs. 4 und 5 spezielle und damit vorrangige Regelungen Ã¼ber die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthalte. Der folgende Beitrag nimmt die Entscheidung zum Anlass, um das VerhÃ¤ltnis der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung ohne Auftrag zum WEG-Recht nÃ¤her zu beleuchten und sich erneut mit den Grundlagen der Â§Â§ 677 ff. BGB kritisch auseinanderzusetzen.
II. Kollision der GoA mit WEG-Recht
1. Die Entscheidung des BGH zur irrtÃ¼mlichen Instandsetzung- und InstandhaltungsmaÃŸnahme am Gemeinschaftseigentum
2. Die Argumente des BGH
a) Keine BerÃ¼cksichtigung der AbwÃ¤gung zwischen Gebot der Wirtschaftlichkeit und Grundsatz der LeistungsfÃ¤higkeit der WohnungseigentÃ¼mer
b) Abgrenzungs- und Beweisschwierigkeiten
c) MÃ¶glichkeit der HerbeifÃ¼hrung eines Beschlusses
d) Auschluss der allgemeinen Vorschriften im Zivilrecht
e) Zuwiderlaufen der schutzwÃ¼rdigen Interessen der WohnungseigentÃ¼mer
f) Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen einem irrtÃ¼mlichen und eigenmÃ¤chtigen Handeln
3. Rechtliche WÃ¼rdigung unter BerÃ¼cksichtigung der tatbestandlichen Merkmale der Â§ 677 HS 1 und Â§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB
a) FremdgeschÃ¤ftsfÃ¼hrungswille
b) Fehlender Ãœbernahmewille des GeschÃ¤ftsherrn
c) Abstrakter Ergebniswille des GeschÃ¤ftsherrn
Das VerhÃ¤ltnis der Â§Â§ 677 ff. BGB zu anderen gesetzlichen SchuldverhÃ¤ltnissen (Â§ 812 ff., Â§ 985 ff., Â§ 823 ff. BGB) ist seit jeher umstritten und in vielen Hinsichten noch ungelÃ¶st. Auch das VerhÃ¤ltnis zu anderen Rechtsgebieten, wie etwa dem WEG-Recht, ist noch nicht geklÃ¤rt und war nun Gegenstand der zu besprechenden Entscheidung (s.u.).
Die Rechtsprechung des BGH bedient sich bei der Abgrenzung oft abstrakt-genereller BegrÃ¼ndungen, die sich indes als schwer fassbar erweisen und bei der Rechtsanwendung, insbesondere fÃ¼r Praktiker, Rechtsunsicherheit und Rechtsunklarheit auslÃ¶sen. Prominent an dieser Stelle steht etwa die Rechtsprechung zu den berÃ¼hmt gewordenen ErbensucherfÃ¤llen. Der BGH verneinte die Anwendung der echten GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung ohne Auftrag mit der BegrÃ¼ndung, der Erbensucher verschaffe mit seiner TÃ¤tigkeit Informationsmaterial, welches er dem Erben gegen Entgelt zur VerfÃ¼gung stellen wolle. Dadurch nehme er eigene Aufwendungen im Vorfeld des Vertragsschlusses vor, die nach den Grundprinzipien des Privatrechts unvergÃ¼tet bleiben mÃ¼ssen, da jede Seite das Risiko des Scheiterns der Vertragsverhandlungen tragen mÃ¼sse. Dies sei der Ausdruck der Privatautonomie, konkreter der vertraglichen Abschlussfreiheit.
Die gleiche BegrÃ¼ndungsmethode auf abstrakt-genereller Ebene, als eine Vorfrage Ã¼ber die Anwendbarkeit der Â§Â§ 677 ff. BGB, wendete der BGH in einer jÃ¼ngsten Entscheidung zum VerhÃ¤ltnis der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung ohne Auftrag und GefÃ¤lligkeiten an. Auch hier verneinte er die Anwendung der Â§Â§ 677 ff. BGB . Ein AuftragsverhÃ¤ltnis (Â§Â§ 662 ff. BGB) sei aufgrund fehlender rechtsgeschÃ¤ftlicher Elemente abzulehnen. Das in Betracht kommende VerhÃ¤ltnis nach Â§Â§ 677 ff. mit einer sehr auftragsÃ¤hnlichen Rechte- und Pflichtenstruktur mÃ¼sse zu GefÃ¤lligkeiten abgegrenzt werden, um mÃ¶gliche WertungswidersprÃ¼che zu vermeiden. Diese Abgrenzung habe nach der TÃ¤tigkeitsart, ihrem Zweck, ihrer wirtschaftlichen und rechtlichen Bedeutung fÃ¼r den GeschÃ¤ftsherrn und der Interessenlage der Parteien zu erfolgen. Bei GefÃ¤lligkeiten des tÃ¤glichen Lebens kÃ¶nnen im Ergebnis die Â§Â§ 677 ff. nicht in Betracht kommen.
In die Ã¤hnliche BegrÃ¼ndungsrichtung geht auch die Rechtsprechung zu den SchÃ¶nheitsreparaturen. In diesen FÃ¤llen nimmt der Mieter SchÃ¶nheitsreparaturen auf Grundlage einer nach Â§ 307 BGB unwirksamen AGB vor. Als dieser die Unwirksamkeit feststellt, verlangt er vom Vermieter den Ersatz der getÃ¤tigten Aufwendungen. Auch hier lehnt der BGH die Anwendung von Â§Â§ 677 ff. BGB ab, indes mit der BegrÃ¼ndung, es liege bereits kein fremdes GeschÃ¤ft vor. AuÃŸerdem mÃ¶chte der Mieter mit der Vornahme von SchÃ¶nheitsreparaturen eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als ein Teil des Mietzinses anzusehen sei (Entgeltthese) und demnach keine Wahrnehmung von Vermieterinteressen darstellen kÃ¶nne.
Diese Rechtsprechung stieÃŸ in ihrer BegrÃ¼ndung und auch im Ergebnis auf Widerstand seitens der Instanzgerichte, aber auch seitens der Lehre. ResÃ¼mierend muss man konstatieren, dass es fast keine einzige Fallgruppe der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung ohne Auftrag gibt, die unumstritten geblieben ist. Bei fast jeder Fallgruppe, bei der geradezu aus Intuition heraus die Â§Â§ 677 ff. BGB nicht greifen sollen, wird entweder das Vorliegen eines fremden GeschÃ¤fts, oder des FremdgeschÃ¤ftsfÃ¼hrungswillens oder, ohne auf die Tatbestandsmerkmale der obligationsbegrÃ¼ndenden Norm nach Â§ 677 Halbs. 1 BGB zu verweisen, die Anwendbarkeit der Â§Â§ 677 ff. BGB ganz abgelehnt. Man nehme etwa die ebenso berÃ¼hmt gewordenen AbschleppfÃ¤lle oder die AbmahnfÃ¤lle, die Anwendung der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung ohne Auftrag auf nichtige VertrÃ¤ge, die Selbstaufopferung im StraÃŸenverkehr, die unechten Gesamtschulden oder insgesamt die Auch-fremden-GeschÃ¤fte. Die Wandelbarkeiten der BegrÃ¼ndungen fÃ¼r oder gegen die Anwendung veranlassten in der Rechtswissenschaft die Ausarbeitung dogmatischer Modelle, welche die Â§Â§ 677 ff. als â€žHydra des bÃ¼rgerlichen Gesetzbuchesâ€œ in den Griff bekommen sollten. Dazu zÃ¤hlen die objektiven Theorien, zu denen die ZustÃ¤ndigkeitstheorie von WollschlÃ¤ger hinzuzurechnen ist, die subjektiven Theorien, zu denen die normative Theorie von Wittmann und die Subordinationstheorie von Bergmann gehÃ¶ren, die alte Theorie der Menschenhilfe und die Quasivertragstheorie. Der Verfasser bot neuerdings die zweigliedrige subjektive Theorie an. Es bleibt im Ergebnis spannend, welche Ãœberraschungen dieses Rechtsgebiet in der Zukunft mit sich bringen wird. Sicher ist nur eins. MÃ¶chte man das Institut der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung ohne Auftrag handhabbar machen, bedarf es seitens der Rechtsprechung einer handfesten Dogmatik. Bedient sich der BGH dieser nicht, wird die Anwendung der Â§Â§ 677 ff. BGB auch in der Zukunft von Rechtsunsicherheit und einzelfallbezogener Billigkeitskasuistik geprÃ¤gt sein.
In diesem Beitrag soll die neue Entscheidung des BGH zu der Vornahme der Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durch einen SondereigentÃ¼mer, der diese Arbeiten in der irrigen Vorstellung in Auftrag gab, es handele sich um eine Aufgabe, die seinem Sondereigentum zuzuordnen ist, nÃ¤her untersucht werden.
Der KlÃ¤ger ist Mitglied einer aus 212 Wohnungen bestehenden Wohnanlage. Die Beklagte ist die WohnungseigentÃ¼mergemeinschaft. In der TeilungserklÃ¤rung wurde vereinbart:
â€žJeder WohnungseigentÃ¼mer ist zur ordnungsgemÃ¤ÃŸen Instandhaltung und Instandsetzung seiner Wohnung sowie der dem Sondereigentum zugeordneten Sondernutzungsbereiche und der darin befindlichen Anlagen und Ausstattung, auch soweit sich diese im gemeinschaftlichen Eigentum befinden und unbeschadet eines eventuellen Mitbenutzungsrechts der anderen WohnungseigentÃ¼mer bzw. Bewohner verpflichtet. (...) Er hat hierfÃ¼r die Kosten einschlieÃŸlich etwaiger Betriebskosten zu tragen. Die Verpflichtung umfasst insbesondere: (...)
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 29.10.2019 15:37

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