Source: https://www.mietrechtsiegen.de/mietvertrag-raeumungsanspruch-gegen-einen-untermieter/
Timestamp: 2020-08-15 12:51:33+00:00

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Mietvertrag - Räumungsanspruch gegen einen Untermieter
AG Köln – Az.: 222 C 341/11 – Urteil vom 15.02.2012
Die Beklagte wird verurteilt, die Räumlichkeiten im 1. OG des Anwesens L. str.. in … Köln (im Untermietvertrag vom 15.10.2010 bezeichnet als: “Wohnzimmer, Küche, Flur, Arbeitszimmer, Schlafzimmer, Gästezimmer, Bäder, Kellerraum”), zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Bezüglich der Räumung kann die Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 11.880,00 EUR abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Bezüglich der Kosten kann die Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Kläger vermietete die streitgegenständlichen Räume mit Gewerbemietvertrag vom 02.11.2006 an die Fa. … GbR, Hr. … und Hr. … (im Folgenden: Untervermieter). Unter dem 01.03.2008 schlossen die Untervermieter mit der Beklagten einen Untermietvertrag über die streitgegenständlichen Räume (“sämtliche Räume u. Kellerräume, … außer dem Arbeitszimmer vorne links”); dies wurde dem Kläger angezeigt (vgl. Schreiben vom 01.03.2008, Anlage B2, Bl. 49 d.A. sowie Untermietvertrag, Anlage B3, Bl. 50 d.A.).
Das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und den Untervermietern wurde durch eine Kündigung vom 29.05.2009 beendet. Die Untervermieter sind per rechtskräftigem Urteil des LG Köln vom 28.01.2010 (Az. 29 O 172/09; Berufung zurückgewiesen) zur Räumung der Räumlichkeiten verurteilt worden (auf die Ablichtung des v.g. Urteils, Anlage K1, Bl. 6-13 d.A. wird Bezug genommen).
Mit Schreiben vom 15.10.2010 teilten die Untervermieter der Hausverwaltung des Klägers mit, dass das Untermietverhältnis zu der Beklagten wieder auflebe (Anlage B1, Bl. 46 d.A.).
Im Rahmen eines Räumungstermins am 27.04.2011 (Kläger gegen Untervermieter) beriefen sich die Untervermieter auf einen Untermietvertrag zwischen ihnen und der Beklagten vom 15.10.2010. Nach diesem Untermietvertrag sei ein Teil der Gewerbeflächen an die Beklagte, der Mutter des Hr. … zur Wohnraumnutzung vermietet (monatlich 300,00 EUR netto zzgl. Stromkosten von 50,00 EUR) (auf Anlage K4, Bl. 14 d.A. wird Bezug genommen).
Mit Schreiben vom 26.05.2011 forderte der Kläger die Beklagte zur Räumung auf (Anlage K5, Bl. 15 d.A.), wobei der Zugang des Schreibens streitig geblieben ist.
Der Kläger meint, dieser Untermietvertrag sei nur fingiert um die Räumung hinauszuzögern.
Die Beklagte meint, der Untermietvertrag sei nicht fingiert. Hierzu verweist sie auf den älteren Untermietvertrag von 2008. Sie bestreitet den Zugang des klägerischen Schreibens vom 26.05.2011 sowie vom 01.07.2011. Daraufhin meint sie auch, die Klage gegen sie sei mutwillig. Der Kläger habe sie schon gemeinsam mit den Untervermietern auf Räumung in Anspruch nehmen können.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.
Die Klage ist zulässig. Insbesondere steht nicht entgegen, dass der Kläger die Beklagte im Rubrum der Klageschrift als “Fr. …” bezeichnet hat. Dies war schon im Rahmen der Rubrumsberichtigung zu korrigieren. Es ist aus der Klageschrift sowie den von beiden Parteien eingereichten Unterlagen – insbesondere den Untermietverträgen – eindeutig zu erkennen, welche Person konkret in Anspruch genommen werden soll. Offensichtlich hat auch der Generalbevollmächtigte der Beklagten dies richtig verstanden. Die insoweit irrtümliche Falschbezeichnung des Klägers ist für das Urteil folgenlos.
Die Beklagte konnte sich per Generalvollmacht (Bl. 20 d.A.) wirksam von ihrem Sohn vertreten lassen (§ 79 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 ZPO).
Das Gericht konnte im schriftlichen Verfahren ohne mündliche Verhandlung entscheiden (§ 128 Abs. 2 ZPO), da beide Parteien dem zugestimmt haben (der Kläger mit Schriftsatz vom 09.12.2011, Bl. 53 d.A.; die Beklagte mit Schriftsatz vom 04.01.2012, Bl. 61 d.A.). Angesichts der eindeutigen Rechtslage war auch eine mündliche Verhandlung zur Sachaufklärung nicht erforderlich.
Die Begründetheit der Klage folgt daraus, dass dem Kläger gegen die Beklagte ein Herausgabeanspruch bzgl. der streitgegenständlichen Räume im 1. OG des Hauses … in Köln aus § 546 Abs. 2 BGB zusteht, wonach der Vermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses die Mietsache auch von einem Dritten, welchem der Mieterden Gebrauch überlassen hat, heraus verlangen kann.
Mit dieser Vorschrift ist gerade der Fall erfasst, dass der Mieter ein Untermietverhältnis über die Räume zu einem Dritten begründet hat und der Vermieter die Räume von dem Dritten heraus verlangt (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, MietR, 10. Aufl. 2011, § 546 Rn. 86).
Der Anspruch gem. § 546 Abs. 2 BGB setzt die Beendigung eines wirksamen Hauptmietvertrages, die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten und die Geltendmachung des Rückgabeanspruchs gegenüber dem Dritten voraus.
Der ehemals wirksame Hauptmietvertrag zwischen dem Kläger und den Untervermietern über die streitgegenständlichen Räume ist unstreitig durch Kündigung beendet. Insoweit hat das Landgericht Köln mit dem Urteil vom 28.01.2010 (Az. 29 O 172/09) rechtskräftig auf Räumung erkannt.
Die Beklagte ist auch “Dritte” i.S.v. § 546 Abs. 2 BGB, der die Mieträume zum Gebrauch durch einen Untermietvertrag überlassen worden sind.
Dritter ist jeder, der nicht der Mieter oder der Vermieter ist. Das schließt auch die Angehörigen des Mieters ein, die mit ihm in der Mietwohnung leben ohne selbst Vertragspartner zu sein, da dem Vermieter gegen diesen Personenkreis mangels vertraglicher Beziehung kein Rückgabeanspruch gem. Abs. 1 zusteht. Neben den Angehörigen des Mieters sind typischerweise Untermieter Dritte i.S.d. Abs. 2 (Streyl a.a.O. Rn. 96). Daraufhin ist die Beklagte unstreitig “Dritte” i.S.v. § 546 Abs. 2 BGB.
Unerheblich ist dabei, ob der Untermietvertrag vom 15.10.2010 fingiert ist oder sich als “Aktualisierung” eines Untermietvertrages vom 01.03.2008 darstellt. Fest steht nach dem Vortrag beider Parteien, dass zwischen dem Kläger und der Beklagten kein Mietvertrag besteht und dass die Untervermieter die Mieträume der Beklagten mit Wissen und Wollen überlassen haben.
Die Beklagte kann sich gegenüber dem Kläger auch nicht auf Kündigungsschutz berufen, auch nicht über das Mietverhältnis zu den Untervermietern. Zwischen diesen und dem Kläger bestand nur ein gewerbliches Mietverhältnis. Die Beklagte war über die Bezeichnung des Mietvertrages als “Untermietvertrag” mit Hinweis auf den Hauptmietvertrag hinreichend informiert. Weiter lag auch keine gewerbliche Untervermietung i.S.v. § 565 BGB vor.
Ob der Beklagten das klägerische Schreiben vom 26.05.2011 (Räumungsaufforderung) zugegangen ist, ist für die Entscheidung des Rechtsstreits unerheblich; gleiches gilt für die Räumungsaufforderung vom 01.07.2011. Die Beklagte war auch ohne diese Schreiben zur Räumung verpflichtet. Einer Kündigungserklärung bedurfte es nicht, da zwischen dem Kläger und der Beklagte keine vertragliche Verbindung bestanden hat. Eine etwaige fehlende Räumungsaufforderung hätte allenfalls Bedeutung im Rahmen von § 93 ZPO bei sofortigem Anerkenntnis gehabt.
Der Räumungsklage steht auch keine Mutwilligkeit oder § 242 BGB entgegen. Zum einen musste der Kläger – entgegen der Rechtsansicht der Beklagten – diese nicht im Rahmen des Räumungsrechtsstreits gegen die Untervermieter in Anspruch nehmen. Es handelte sich dort um einen gewerblichen Mietvertrag, um dessen Bestehen der Streit vor dem Landgericht auszutragen war, während das hiesige Untermietverhältnis Wohnraum betrifft, für welches das Amtsgericht zuständig ist. Damit hat der Kläger nicht signalisiert, mit einer weiteren Nutzung der Räume durch die Beklagte einverstanden zu sein. Vielmehr durfte er sich darauf verlassen, dass die Beklagte sich dem rechtskräftigen Räumungsurteil gegen ihre Untervermieter und der Rechtslage (§ 546 Abs. 2 BGB) fügen werde. Auch konnte der Kläger nicht fest damit rechnen, dass die Beklagte sich ihm gegenüber auf den Untermietvertrag bei der Räumungsvollstreckung berufen werde.
Es kann zum anderen kein Rechtsverlust darin liegen, dass der Kläger erst 2,5 Jahre nach der Kündigung gegenüber den Untervermietern die hiesige Räumungsklage erhoben hat. Dies liegt auch schlicht an dem Verfahrensablauf der landgerichtlichen Räumungsklage, über welche in zwei Instanzen entschieden werden musste. Der Kläger durfte also, selbst wenn er von dem Untermietvertrag gewusst haben sollte, zunächst den rechtskräftigen Abschluss des Räumungsverfahrens gegen die Untervermieter abwarten. Dies gilt auch deswegen, da nach der Rechtsprechung des BGH (NZM 2003, 802) die Räumungsvollstreckung nicht auf Grund des gegen den Hauptmieter ergangenen Titels betrieben werden kann.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7 und 11, 711 ZPO. Die Höhe der Abwendungsbefugnis bzgl. der Räumung beläuft sich auf eine halbe Jahresbruttomiete, welche zwischen dem Kläger und den Untermietern vereinbart war (6 x 1.980,00 EUR). Diese ist die maßgebliche Miete für die Abwendungsbefugnis, da nur so das Durchsetzungsinteresse des Vermieters und das Erhaltungsinteresse des Untermieters bzgl. der gesamten streitigen Räume erfasst werden kann, wenn zwischen Untervermieter und Untermieter nur ein geringer Mietzins vereinbart ist. Das Gericht entnimmt die monatliche Bruttomiete (1.650,00 EUR kalt zzgl. 330,00 EUR Nebenkostenvorauszahlung) mangels näherer Parteiangaben aus der von der Beklagten als Anlage B5 (Bl. 62 d.A.) vorgelegten Mieterauskunft des Sohnes der Beklagten, in welcher die Miete für die streitgegenständlichen Räume benannt sind.
Der Beklagten war auch von Amts wegen keine Räumungsfrist gem. § 721 ZPO zu bewilligen. Erheblicher Vortrag der Beklagten hierzu fehlt ohnehin.
Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen war dem Kläger keine weitere Räumungsfrist zumutbar. Da die Beklagte nur einen Untermietvertrag mit den Untervermietern hat, erhält er auf vertraglicher Basis keine Mieten bzw. Nutzungsentschädigungen. Mietzahlungen durch die Beklagte sind nicht gesichert. Auch auf eine lange Mietdauer kann die Beklagte sich nicht berufen. Außerdem war es der Beklagten bereits durch den Räumungstermin vom 27.04.2011 gegenüber den Untervermietern bekannt, dass auch ihr ggfs. eine Räumung droht; hierauf konnte sie sich einstellen.
Streitwert: 19.800,00 EUR
§ 41 Abs. 2 GKG gilt auch bei Räumungsklage des Vermieters gegen den Untermieter (OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2009, 1554). Dabei ist auf die zwischen dem Hauptvermieter und dem Hauptmieter vereinbarte Grundmiete abzustellen (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2005, 240). Das Gericht entnimmt die monatliche Nettomiete von 1.650,00 EUR mangels näherer Parteiangaben aus der von der Beklagten als Anlage B5 (Bl. 62 d.A.) vorgelegten Mieterauskunft des Sohnes der Beklagten, in welcher die Miete für die streitgegenständlichen Räume benannt sind.
Mieterhöhung – Beifügung eines Internet verfügbaren Mietspiegels einer Nachbargemeinde Begründung eines neuen Mietvertrags durch Nutzungsfortsetzung nach fristloser Vertragskündigung

References: § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 546
 § 565
 § 93
 § 242
 BGH 
 § 91
 § 721

§ 41