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Timestamp: 2018-01-23 14:03:56+00:00

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DERECHO BANCARIO | www.thesauro.com
Artículo de María Dolores García Sánchez , abogada en Palma de Mallorca , incluida en la Guía Española de la Abogacía y el Buscador Judicial Thesauro
La hipoteca puede definirse como un derecho real que grava bienes inmuebles, sujetándolos a responder de una obligación.
Esta definición se extrae de lo dispuesto en los artículos 1876 C.c.
Art. 1876 C.c. La hipoteca sujeta directamente e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
Roca Sastre define la hipoteca como el derecho real de realización de valor, en función de garantía de una obligación pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible, de constitución registral, que recae directamente sobre bienes inmuebles ajenos y enajenables que permanecen en la posesión del propietario.
José María Chico Ortiz, destaca cuatro puntos fundamentales de la hipoteca. Los caracteres que la identifican, las clases admitidas de hipoteca, sus elementos y los efectos que produce.
En cuanto a los caracteres:
1º La hipoteca es un derecho real inmobiliario.
2º Es un derecho de realización de valor. Artículo 1858 C.c., vencida la obligación principal puede ser enajenado el bien hipotecado para pagar al acreedor.
3º Es un derecho establecido en función de garantía del cumplimiento de una obligación dineraria, aunque conforme al art. 1861 C.c. puede garantizar toda clase de obligaciones, como también establece el artículo 105 de la Ley Hipotecaria.
4º La hipoteca es de carácter accesorio, el artículo 1857 C.c. establece que se constituya para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, y el artículo 1528 C.c. en relación con el art. 149 LH, establece que la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio.
5º La indivisibilidad de la hipoteca. Tanto lo que respecta al crédito, ya que la hipoteca subsiste mientras exista parte del crédito, y por lo que respecta a los bienes que integran la garantía, mientras no sea cancelada la hipoteca, subsiste sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación y sobre cualquiera parte de los bienes que se conserven, aunque la restante haya desaparecido.
6º La inscripción constitutiva. Artículo 1875 C.c., se exige que el documento en que se constituya la hipoteca sea inscrito en el Registro de la Propiedad.
7º La hipoteca recae sobre bienes ajenos o enajenables. Los bienes han de ser inmuebles.
8º No es preciso el desplazamiento de la posesión.
Clasificación de las hipotecas, según distintos criterios de clasificación.
1. Por su origen pueden ser voluntarias o legales.
Las hipotecas voluntarias son constituidas por las partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se establecen y sólo podrán constituirlas las personas que señala la ley.
Las hipotecas legales son aquellas que están expresamente admitidas en las leyes con tal carácter. Artículos 138 y 158 LH.
2. Por la forma pueden ser expresas o tácitas.
Las hipotecas tácitas no existen, quedando como reminiscencia los créditos privilegiados. La hipoteca es necesaria que sea expresa para su validez, pactada en documento público e inscrita en el Registro de la Propiedad.
3. Por el objeto pueden ser generales o especiales.
Las hipotecas generales tampoco existen y se referirían a la afección de todos los bienes del deudor. Sólo existen las hipotecas especiales, que afectan a algún o algunos bienes del deudor.
4. Por su contenido las hipotecas pueden ser ordinarias o de seguridad. La hipoteca ordinaria o de tráfico sigue la normativa general, mientras que la hipoteca de seguridad es la que garantiza una obligación de existencia dudosa o indeterminada por lo que la fe
pública registral sólo cubre la garantía real, mientras que la existencia y particularidades del crédito deberá probarse, en el momento oportuno, por medios extra-registrales lo que obliga a establecer un máximo de responsabilidad.
También pueden ser hipotecas de capital o de renta, según garanticen una obligación de cumplimiento unitario o de hacer pagos o prestaciones periódicas. Artículo 157 LH.
5. Por los efectos pueden ser comunes o privilegiadas.
Las privilegiadas son las hipotecas tácitas anteriormente reseñadas.
6. Por su régimen y normas legales pueden las hipotecas ser normales o excepcionales. Son excepcionales aquellas que se apartan de la norma general como la hipoteca en garantía de títulos transmisibles o al portador, la constituida en garantía de cuentas de crédito.
7. Hay otras modalidades de hipoteca cuando existe el llamado pacto de limitación de la responsabilidad al importe de los bienes hipotecados, así como la hipoteca con cláusula de estabilización de valor, la hipoteca en la que se establece el pacto en el que el adquirente de la finca hipotecada asume la deuda o aquella en la que existe descuento
o retención del precio de la venta, que son estudiadas en la Ley Hipotecaria y su Reglamento.
Los elementos en los que interviene la constitución de la hipoteca, son elementos personales, reales y formales.
Los elementos personales son el deudor y el acreedor. El deudor constituye sobre sus bienes la garantía hipotecaria, aunque también puede ser constituida por persona distinta al deudor.
Los elementos reales que pueden ser hipotecados son los inmuebles o derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella clase, así lo establece el artículo 1874 C.c. El artículo 107 LH enumera los derechos reales susceptibles de hipoteca, entre los que se encuentran el usufructo, el derecho de superficie, las concesiones administrativas, etc..
Los elementos formales están referidos a que la hipoteca tiene que otorgarse en documento público e inscribirse en el Registro de la Propiedad para su válida constitución.
Los efectos de la hipoteca. Son los de garantizar el cumplimiento de la obligación para el caso de incumplimiento del deudor, el acreedor puede ejercitar las acciones legales correspondientes para satisfacer su crédito.
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LOS INDICES IRPH, EURIBOR, CECA E IRS: UNA VISION GLOBAL Y JURISPRUDENCIAL
Artículo de : Miguel Ángel Sánchez-Jaúregui * , abogado, publicado el mes de Septiembre 2016 en Economist@Jurist
Cuando nos adentramos en ese farragoso maremagnum de conceptos y cláusulas que aparecen en las escrituras de los préstamos hipotecarios, nos encontramos con una figura que merece un capítulo aparte: se trata de los índices de referencia de los tipos de interés, que requieren un estudio detallado por su variedad, las modificaciones legales habidas en los últimos años y su protagonismo en los litigios judiciales,.
Dentro de las limitaciones de espacio y tiempo que nos permite este artículo, nos ceñiremos a un breve análisis conceptual de los índices IRPH, EURIBOR, CECA e IRS, para luego detenernos en los criterios derivados de algunos pronunciamientos judiciales de interés.
El IRPH responde a las siglas Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, y en nuestro país se le denominaba oficialmente “tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre”. Consistía en la obtención de la media aritmética simple de los tipos de interés medios ponderados por el saldo de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria a plazo igual o superior a tres años solicitados para la adquisición de vivienda libre, y el Banco de España publicaba cada mes los diferentes índices mediante una media de las diversas ofertas del mercado hipotecario inscritas por los Bancos y Cajas de Ahorro.
Dentro del IRPH encontrábamos tres modalidades diferentes: el IRPH de Bancos, el de las Cajas de Ahorro y el IRPH de la totalidad de las Entidades, dependiendo que el índice se obtuviera con datos de cada una de las dos primeras, o de la totalidad de ellas. En la actualidad, y tras la aplicación de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley 14/2013, de 27 de Septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, tan solo subsiste el último de estos índices.
Antes de continuar, señalar que el IRPH ha sido el índice más discutido, no solo por el hecho de ser siempre sensiblemente superior al EURIBOR, sino también porque el modo de obtención del mismo ha dado lugar a infinidad de demandas en reclamación de su nulidad y que posteriormente abordaremos.
El indicador CECA trae su nombre de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), organización fundada en 1928 y que llegó a agrupar a 45 Cajas de Ahorro Españolas. Era una entidad de crédito sin ninguna limitación específica que proporcionaba a sus integrantes apoyo como asociación y servicios especializados. Pues bien, el indicador de referencia consistía en el 90 % redondeado a octavos de punto, de la media simple correspondiente a la media aritmética de los préstamos personales formalizados mensualmente en operaciones a plazo de un año a menos de tres, y a la media aritmética de los préstamos con garantía hipotecaria formalizados mensualmente por plazo de tres años o más.
El índice CECA, de publicación mensual en el BOE, fue utilizado para calcular el tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda, así como para calcular el tipo de interés aplicable al pago aplazado de las cantidades adelantadas a los usuarios a través de tarjetas de crédito. Su valor fue siempre superior al IRPH y al EURIBOR, con distintas fluctuaciones hasta que desapareció el 1 de Noviembre de 2.013 junto con el IRPH de Cajas y Bancos.
El EURÍBOR (“Euro Interbank Offered Rate”) o tipo europeo de oferta interbancaria, es un índice de referencia que tiene como base el interés promedio del mercado interbancario del euro, es decir, el interés empleado entre las entidades financieras que se prestan dinero entre ellas. Se aplica en los Bancos de los Estados de la UE que forman parte de la Eurozona y su cálculo se obtiene a partir de los datos de los principales Bancos que operan en Europa, siendo un tipo de interés de mercado y no el que pudiera fijar el Banco Central Europeo o cualquier otro organismo. En realidad se trata de un conjunto de tipos más que de un tipo aislado, habida cuenta que las entidades financieras usan varios según el plazo al que se prestan dinero. De esta manera, se puede hablar de Euribor a una semana, a un mes o a un año, siendo este último el que se usa normalmente como referencia para las hipotecas.
En España, su valor se actualiza diariamente y se publica en el BOE, siendo el índice más importante del mercado financiero, al ser el Euribor a un año el tipo oficial de referencia más utilizado para préstamos en España desde el año 2.000, cuando vino a sustituir al MIBOR a un año. El motivo de su amplia utilización se basa en el hecho de ser el índice que registra menores fluctuaciones a lo largo del periodo del préstamo, pero no por ello está exento de polémicas, puesto que ya desde hace años se denunció su opacidad, dado que según sus críticos, no existían suficientes elementos para fiscalizar su composición. Hasta tal punto llegó el conflicto que en 2.011 la propia comisión Europea llevó a cabo una investigación en diversas entidades financieras por una posible manipulación del Euribor, imponiéndose en 2.013 multas millonarias a a seis grandes bancos por la regulación irregular de los tipos de interés interbancarios Euríbor, Líbor y Tíbor.
El IRS (Interest Rate Swap o Permuta de Tipos de Interés) es un índice de referencia oficial del mercado hipotecario que surge con tal carácter con la desaparición de los índices IRPH de Cajas e IRPH de Bancos a raíz de la nueva Orden de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios. Es un índice que refleja la evolución de los tipos de interés a cinco años y se calcula como una media del mercado de futuros sobre los tipos al citado plazo. Con él se buscaba un índice más estable que el Euribor y que reflejase mejor la evolución de los tipos de interés, si bien, como aquel, se calcularía diariamente y de hecho ha evolucionado de forma muy pareja, habiéndose mantenido por encima en su cotización, lo que ha traído como consecuencia que no ha podido sustituirle en el mercado hipotecario tal y como se esperaba en un principio.
En definitiva, el panorama de los Indices de referencia hipotecarios desde Noviembre de 2.013 es que las Hipotecas ya constituidas anteriormente y referenciadas a Euribor se han mantenido sin cambios, así como las referenciadas al IRPH de entidades, mientras que las vinculadas a IRPH de Bancos y Cajas cambiaron de índice, bien el que tuvieran establecido en el contrato, bien el que vinieron a negociar con las entidades financieras otorgantes de los préstamos.
Pero la desaparición del índice IRPH de Cajas y Bancos no supuso en absoluto un obstáculo para la interposición de numerosas reclamaciones sobre la nulidad de las cláusulas que lo introducían, habiendo dado lugar a una doctrina Jurisprudencial de indudable interés cuyos puntos principales analizaremos a continuación, haciendo especial hincapié en algunas de las preguntas fundamentales que pueden surgir en la práctica:
¿Son las cláusulas que introducen estos índices Condiciones Generales de la Contratación?
Sí. La doctrina del Tribunal Supremo establecida en la Sentencia de 9 de mayo de 2013, ratificada por el Pleno del Alto Tribunal en sus sentencias de 8 de Septiembre de 2014, 24 y 25 de Marzo de 2015 y 29 de Abril de 2015, señala como presupuestos para tal calificación la Contractualidad (que se trate de “cláusulas contractuales” y su inserción en el contrato no derive del acatamiento de una norma imperativa que imponga su inclusión), la Predisposición (la cláusula ha de estar prerredactada), la imposición (su incorporación al contrato debe ser impuesta por una de las partes) y la Generalidad (las cláusulas deben estar incorporadas a una pluralidad de contratos), resultando irrelevante su autoría material, su apariencia externa, su extensión y cualesquiera otras circunstancias, así como que el adherente sea un profesional o un consumidor.
Item más, el hecho de que éstas cláusulas se refieran al objeto principal del contrato y puedan considerarse elemento esencial del mismo, no es obstáculo para que puedan ser calificadas como condición general de la contratación, ya que ésta se define por el proceso seguido para su inclusión en aquel.
¿Pueden estas cláusulas estar bajo control de abusividad por los Tribunales?
La respuesta es igualmente afirmativa, y enlaza con lo señalado en el párrafo precedente. Se ha discutido largamente sobre si la cláusula que determina el interés se puede considerar como un elemento esencial del contrato o no, y si este hecho puede determinar la entrada en juego del control de su abusividad por los Tribunales, ya que las entidades financieras alegan que no puede darse tal control por ser los índices oficiales y ser reflejo de normas imperativas y reglamentarias.
A este respecto, especialmente interesante es la sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 17/04/2015, cuando señala en este punto que en todo caso, el hecho de que la cláusula de interés variable defina el objeto principal del contrato no impide el control de abusividad por la normativa española, como ya señalaban las SSTS de 2 de Marzo de 2.011 y 9 de Mayo de 2.013. Esta última se apoya en la STJCE de 3 de Junio de 2.010 según la cual, “los arts. 2 CE, 3 CE apartado 1 letra g), y 4 CE, apartado 1, no se oponen a una interpretación de los arts. 4.2 y 8 de la Directiva 93/13, según la cual, los estados miembros pueden adoptar una normativa nacional que autorice un control jurisdiccional del carácter abusivo de las cláusulas contractuales que se refieran a la definición del objeto principal del contrato o a la adecuación entre, por una parte, precio y retribución y, por otra los servicios o bienes que haya de proporcionarse como contrapartida, aunque estas cláusulas estén redactadas de manera clara y comprensible”. Y, de hecho, la Directiva 2011/83/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25/10/2011, sobre los derechos de los consumidores, modificó la Directiva 93/13/CEE, añadiendo el art. 8 bis, “a fin de que los estados miembros informen a la Comisión si adoptan disposiciones que hacen extensiva la evaluación del carácter abusivo a las cláusulas contractuales negociadas individualmente o a la adecuación del precio o de la remuneración”. Y en aplicación de tal doctrina, esta Sala en las SSTS 401/2010 de 1 de Julio, 663/2010 de 4 de Noviembre, y 861/2010 de 29 de Diciembre, apuntaron, más o menos “obiter dicta”, la posibilidad de control de contenido de condiciones generales cláusulas referidas al objeto principal del contrato”.
La posible manipulación como causa de nulidad del índice IRPH
Interesante tratamiento en este punto es el adoptado por la antes mencionada Sentencia de la AP de Guipúzcoa de 17/04/2015, que rebate la tesis de un Juzgado Mercantil, que había declarado la nulidad del índice IRPH-CAJAS aplicable a un préstamo durante toda la vida del mismo, basándose en la vulneración de los arts. 2 b) y d), 8, y 13.1 de la LGDCU, así como el art. 1256 del C. Civil. El Juzgado consideraba que siendo la cláusula una condición general de contratación, los demandantes consumidores, y el préstamo dirigirse a la adquisición de vivienda habitual, se apreciaba la posible manipulación del índice por parte de la entidad prestamista, ya que pese a ser de un índice oficial, aquella influía en su determinación porque proporcionaba los datos para su cálculo, que variarían en función de que los préstamos concedidos se concertaran a un interés superior o inferior. Sin embargo, la Sala no comparte dicha conclusión, aduciendo que en el tráfico actual, y no solo en el mercado financiero, se aplican índices de referencia para fijar precios y prestaciones en productos y contratos, como por ejemplo el I.P.C., que están plenamente aceptados por empresas y consumidores, y dentro del sector financiero, los índices oficiales siguen existiendo en el ámbito de la Comunidad Europea. En consecuencia, no cabe admitir de un supuesto carácter influenciable y manipulable del IRPH Cajas, al ser un índice similar al IRPH bancos (existente hasta su desaparición junto con el anterior), y su manipulación por parte de las entidades prestamistas solo podría conseguirse, bien falseando los datos proporcionados al Banco de España o mediante un acuerdo del conjunto de entidades para elevar sus tipos de interés, lo cual implicaría una conducta delictiva o una práctica contraria a las normas de la competencia respectivamente, lo que según el Tribunal, amén de ser fácilmente detectables, ninguna ventaja podrían acarrear para las entidades que incurrieran en tal práctica. Por lo tanto, la supuesta posibilidad de manipulación contemplada en modo alguno podría sustentar la nulidad de la cláusula controvertida por vulneración del art. 1.256 del Código Civil.
La falta de transparencia como causa de nulidad del índice IRPH
Finalmente, nos detendremos igualmente en este aspecto profusamente alegado en las demandas, siendo fundamental para ello analizar cómo se produjo la incorporación de la cláusula al contrato, esto es, si el cliente fue informado de su existencia y de sus efectos jurídicos y económicos. A este respecto, manifiesta el TS que el cumplimiento de los requisitos de transparencia de la cláusula aisladamente considerada, exigidos por la LCGC para la incorporación a los contratos de condiciones generales, es insuficiente para eludir el control de abusividad de una cláusula no negociada individualmente, aunque describa o se refiera a la definición del objeto principal del contrato, si no es transparente. A lo que hay que añadir que la transparencia de las cláusulas no negociadas en contratos suscritos con consumidores, incluye el control de comprensibilidad real de su importancia en el desarrollo razonable del contrato.
En conclusión, la doctrina jurisprudencial exige que se acredite que el cliente sea informado debidamente de las condiciones esenciales del contrato, tal como el capital a prestar, el periodo de amortización para su devolución, y lo más importante, el interés remuneratorio que aquel tendría que pagar al Banco como contraprestación, sin que el hecho de que no se le informara del cálculo aritmético que utiliza el Banco de España para obtener el índice de referencia signifique que éste sea nulo por déficit de información.
Ahora bien, en este punto, como en los anteriores, es fundamental atender al caso concreto. Por ejemplo y a este respecto, resulta interesante lo observado por el Juzgado Mercantil nº 9 de Barcelona en reciente sentencia de 19 de Abril de 2.016, cuando aborda una cláusula que establece que en el supuesto de que dejaran de publicarse los índices de referencia principal y sustitutivo, perduraría la aplicación al crédito del último tipo de interés nominal anual que fuera posible calcular. En este caso el Juzgador consideró que dicha cláusula no superaba el control de incorporación pues no quedó acreditado que el prestatario fuera informado del riesgo que había si ambos índices se dejaban de aplicar, encontrándose éste por sorpresa cómo un crédito contratado a interés variable se convertía de repente en un crédito a interés fijo durante toda la vida del préstamo, sin haber sido advertido de ello ni conocer las implicaciones económicas y jurídicas derivadas de tal cláusula, lo que determinó su nulidad por falta de transparencia.
En definitiva, hemos de concluir que a pesar de su carácter de índices oficiales, afortunadamente ninguna cláusula estará exenta del control judicial y en su caso de la declaración de abusividad y consiguiente nulidad en caso de que no se aprecie la debida transparencia en su tratamiento por las entidades financieras y las garantías para los consumidores.
*abogado con sede en Madrid y Barcelona, incluido en el Buscador Judicial Thesauro.
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LAS COMISIONES BANCARIAS ASPECTOS VIGENTES 2015
1. El banco puede cobrarte lo que quiera siempre que te preste un servicio
Los bancos tienen total libertad para cobrarte las comisiones que quieran, pero solo podrán hacerlo si te prestan un servicio que tú hayas aceptado y si has sido informado previamente del coste que va a tener. En caso contrario, recuerda que puedes presentar una reclamación ante tu entidad.
2. Algunas comisiones bancarias están limitadas por ley
Aunque, en líneas generales, las entidades pueden cobrar lo que quieran por prestar sus servicios, existen algunas excepciones que afectan a determinados productos:
1. Comisión por novación modificativa
Se cobra cuando el consumidor quiere cambiar alguna de las condiciones de su hipoteca. Si la modificación tiene que ver con el plazo de devolución, la ley establece que, como mucho, se podrá cobrar un 0,1% del dinero que se quiere reembolsar. Ahora bien, existen préstamos que ni siquiera te cobrarán por este concepto, como la Hipoteca Naranja de ING Direct.
2. Comisión por amortización anticipada
Es la que se aplica si decides devolver la deuda que tienes con tu banco (o parte de ella) antes de tiempo. La normativa actual fija un límite máximo para este cargo, que varía en función de los años de vida de la hipoteca: un 0,5% de la cantidad amortizada en los primeros cinco años y un 0,25% para el resto del plazo. Sin embargo, también puedes encontrar ofertas en las que no tengas que pagar nada por estos trámites, como la Hipoteca Mari Carmen de Abanca.
1. Comisión por cancelación o reembolso anticipado
Al igual que sucede con las hipotecas, los bancos solo pueden cobrarte una cantidad máxima si decides devolver anticipadamente el dinero que debes. Ese tope dependerá del tiempo que quede hasta que finalice el plazo de amortización: si queda más de un año, se podrá aplicar hasta un 1%; y si queda menos, un 0,5%. Eso sí, hay productos en los que no se cobra nada por esta operación, como sucede con el Crédito Proyecto de Cofidis.
Aunque no son estrictamente una comisión, debes saber que también tienen ciertas limitaciones. Si te retrasas en el pago de un préstamo, tu entidad no podrá cobrarte más de dos puntos porcentuales por encima del interés normal que estuvieras pagando. Es decir, si estabas abonando un 11% TIN, no deberían cobrarte más del 13%.
Si decides rescatar el dinero que tienes en un depósito antes de que venza el plazo acordado tu banco podrá aplicarte una comisión por cancelación anticipada. Eso sí, no podrá ser superior a los intereses brutos (sin descontar los impuestos) que hayas recibido hasta entonces. Es decir, como mínimo podrás recuperar todo el dinero que depositaste, como ocurre en el Depósito IN de La Caixa a 12 meses.
3. El banco tiene que respetar unos plazos si hace cambios en las comisiones que te cobra
Si tu banco decide cambiar las comisiones que te está cobrando tendrá que comunicártelo siguiendo las indicaciones que marca la normativa. En el caso de que ese cambio te favorezca, (porque, por ejemplo, se elimine una comisión) podrá aplicarlo de inmediato y deberá informarte en la primera comunicación que te remita.
Si no te beneficia, tendrá que avisarte con dos meses de antelación y deberá hacerlo de forma individualizada y en papel u otro formato duradero.
4. Hay comisiones bancarias que se cobran en forma de porcentaje, pero sujeto a un mínimo en euros
Un buen número de comisiones bancarias suelen estar expresadas en forma de porcentaje, como ocurre con las comisiones de apertura de un préstamo o el coste por sacar de cajeros automáticos con tarjeta. En esos casos, es necesario que te fijes si ese porcentaje está sujeto a un mínimo en euros.
Por ejemplo, imagina que tu tarjeta de débito te cobra un 2% por sacar dinero de otro banco, sujeto a un mínimo de dos euros, y que quieres extraer 20 euros. El 2% de la cantidad que quieres sacar equivale a 0,40 euros. Sin embargo, como la comisión tiene un mínimo obligatorio de dos euros, esa será la cantidad que finalmente te apliquen por la operación.
5. Domiciliar tu nómina debería ser suficiente para librarte de las comisiones
A la hora de elegir una cuenta bancaria es posible que te encuentres con productos que te exigen una elevada vinculación para librarte de las comisiones más habituales. Es lo que sucede con el Plan Cero de Unicaja, que exige que el consumidor domicilie una nómina mínima de 600 euros, tres recibos y que cumpla con dos de estos requisitos: tener un saldo igual o superior a 10.000 euros (o 6.000 euros en cuentas a la vista, fondos de inversión o seguros de ahorro); gastar al menos 1.200 euros con tarjeta al año; aportar a un plan de pensiones un mínimo de 1.500 euros al año ; o tener seguros con una prima igual o superior a 200 euros al año.
Sin embargo, en el mercado hay cuentas con las que solo bastará con domiciliar la nómina para esquivar las comisiones, como ocurre con la Cuenta Nómina de ING Direct, la Cuenta Nómina de Openbank o la Cuenta Nómina de Self Bank.
Incluso, es posible encontrar cuentas donde no te cobrarán ninguna comisión y tampoco te exigirán que cumplas con ninguna condición, como la Cuenta Self de Self Bank, la Cuenta Sin Nómina de Openbank o la Cuenta Corriente de eNovanca.
6. Las transferencias sin comisiones pueden tener un límite
Entre las ventajas de muchas cuentas bancarias sin comisiones está la de poder realizar transferencias de forma gratuita. No obstante, debes pararte a leer la letra pequeña de este tipo de beneficios porque, en algunos casos, podría haber limitaciones.
Por ejemplo, el Plan Cero Comisiones de Bankia solo permite hacer transferencias sin coste siempre que esos envíos de dinero no sobrepasen los 3.000 euros por operación y la Cuenta Pensión Club Ahora de La Caixa, que solo permite hacer 24 transferencias gratuitas al año.
7. Tu entidad podría cobrarte por la cuenta que utilices para pagar la hipoteca
Hasta 2012, los bancos no podían cobrarte comisiones por la cuenta que hubieras abierto para pagar una hipoteca, o por la que hubieras tenido que contratar para cobrar los intereses de un depósito. Sin embargo, con la entrada en vigor de una nueva normativa sobre transparencia, la situación ha cambiado.
A día de hoy, los bancos que exijan tener una cuenta vinculada a productos como préstamos, hipotecas o depósitos sí podrán cobrar comisiones por mantener ese depósito a la vista. Sin embargo, solo podrán hacerlo si cumplen con unos determinados criterios de transparencia: por ejemplo, que se informe previamente a los clientes sobre esos cobros, que esos datos estén reflejados en el contrato y que la entidad no pueda cambiar unilateralmente las comisiones.
8. Nunca te pueden cobrar por ingresar dinero en tu propia cuenta
Ingresar dinero en ventanilla es una gestión que puede resultar muy cara: en concreto, puede llegar a costar unos tres euros por operación. Sin embargo, debes saber que existe una excepción: el ingreso en tu propia cuenta. En este caso, tu entidad no podría cobrarte ninguna comisión dado que, según el propio Banco de España, este trámite forma parte del “servicio de caja”, cuyo coste ya está cubierto por la comisión por mantenimiento de tu cuenta.
9. Algunas comisiones solo son gratuitas durante un tiempo limitado
Los ganchos comerciales de algunas promociones pueden hacer que te confundas. En algunos casos, los bancos suelen prometer “tarjetas gratuitas” a sus clientes pero ¿se trata de una ventaja para siempre? Más de la mitad de las tarjetas de crédito que se ofertan en el mercado solo eximen del pago de comisiones durante el primer año. A partir de ahí, el consumidor tendrá que rascarse el bolsillo y abonar una cuota anual que puede llegar a superar los 40 euros.
10. Las comisiones por sacar del cajero han cambiado
El pasado mes de marzo, La Caixa comenzó a cobrar dos euros por sacar del cajero a quienes no fueran clientes de la entidad. Su decisión desencadenó una guerra de comisiones en la que cada banco fue tomando posiciones para determinar si cobraría por usar sus dispensadores y en qué ocasiones lo haría. Sin embargo, toda esta batalla terminó el pasado 2 de octubre con un Real Decreto en el que se prohibía aplicar comisiones como las que había empezado a aplicar La Caixa, como puedes ver en este análisis.
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LA OTRA VÍA DE PRESIÓN EN LA CONTRATACIÓN BANCARIA
SENTENCIA VÍA DE PRESIÓN EN LA CONTRATACIÓN BANCARIA 2015
En los últimos años hemos visto un aluvión de resoluciones judiciales desfavorables para los bancos en relación a diferentes productos bancarios en los que el contratante solicitaba la nulidad del contrato, o de alguna o algunas cláusulas del mismo, en base a la falta de información recibida, o al carácter abusivo del clausulado. Estas resoluciones normalmente eran resueltas por los tribunales de los órdenes civil y mercantil. Sin embargo, se está abriendo una nueva vía en contra de las entidades bancarias también en la jurisdicción contencioso-administrativa.
En efecto, la legislación en materia de consumo ha sufrido un notable desarrollo como vía para regular las relaciones entre empresa y consumidor, especialmente en aquellos casos en los que las grandes empresas recogen los bienes o servicios que ofrecen al consumidor final bajo la forma de un contrato de adhesión que, por norma general, acentúa la notable desigualdad entre ambas partes contratantes. Dicha legislación obedecía al mandato constitucional recogido en el art.51 de nuestra carta magna que señalaba que Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos. La consecuencia de tal regulación fue la aprobación de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, la cual fue reemplazada por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
A su vez, debemos tener en cuenta que los distintos estatutos de autonomía de las comunidades autónomas atribuían a las mismas competencias en materia de defensa de los consumidores y usuarios, lo que provocó que cada comunidad autónoma haya desarrollado su propia legislación de protección al consumidor, teniendo la estatal un carácter básico, y la autonómica uno especializado en cuanto que desarrolla o completa a la estatal.
Pues bien, dentro de este marco normativo que acabamos de describir, y como consecuencia de le efervescente conflictividad en materia de contratación bancaria, los consumidores o usuarios de los productos bancarios (ya sea a título individual o mediante la forma de asociaciones) se han lanzado en los últimos tiempos a denunciar ante las administraciones de las comunidades autónomas la infracción, por parte de los bancos, de la normativa en materia de consumidores y usuarios en la comercialización y venta de los referidos productos bancarios.
Esta nueva vía frente a las entidades bancarias denuncia el carácter abusivo de determinadas cláusulas no negociadas individualmente (las recogidas en contratos de adhesión), como las tan en boga cláusulas suelo en base a la legislación autonómica aplicable, y con fundamento también en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre. Una vez denunciada la relación contractual ante la administración autonómica competente en materia de consumo, la misma iniciará un expediente en vía administrativa que podrá concluir, si apreciara la infracción por parte de la entidad bancaria de la normativa de consumo correspondiente, con la imposición de sanciones económicas al banco en función de la consideración que tengan tales infracciones. La graduación de las sanciones que se impongan a la entidad bancaria se va a constituir en el instrumento de presión con el que el consumidor va a poder negociar con el banco la supresión de una cláusula suelo y la devolución de las cantidades indebidamente percibidas por la entidad bancaria, y ello por cuanto si bien una infracción leve no tendría un efecto relevante frente al banco (hasta 3.005,06 € de sanción según el art.51 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre), una grave o muy grave ya podría suponer una pérdida económica relevante para la entidad bancaria (hasta 601.012,10 €) que le forzara a negociar con el cliente para evitar la sanción.
En estos momentos ya se están dando sentencias judiciales dictadas en el orden contencioso en relación a demandas interpuestas por las entidades bancarias frente a administraciones autonómicas que les han sancionado en materia de consumo, y cuyos fallos están confirmando las sanciones impuestas a los bancos (por ejemplo sentencias de fechas 28-01-2015 y 6-02-2015, dictadas por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo Nº5 de Oviedo, en los se confirmaban las sanciones impuestas a una entidad bancaria en relación a unas cláusulas suelo).
Por todo ello, si bien considero que la vía más directa y eficaz para obtener el objetivo final que persigue toda víctima de un producto bancario erróneamente contratado es la judicial, esta nueva opción que se ha abierto puede ser empleada como una forma complementaria de presión a la entidad bancaria, de cara a obtener una solución lo más rápida posible al problema.
Publicado en CONSULTORÍA, DERECHO BANCARIO
Etiquetado AUDITOR SOCIO-LABORAL ZARAGOZA, BUSCADOR PROFESIONAL THESAURO, CONTRATACIÓN BANCARIA SENTENCIA, GRADUADO SOCIAL ZARAGOZA, MARTIN ARIZA ASESORES, PERITO SOCIAL ZARAGOZA, PERITOS ZARAGOZA THESAURO
Etiquetado Celebradas las JORNADAS EMPRESARIALES ACEV, sobre EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN LAS PYMES. Jornadas Empresariales ACEV
CLAUSULAS SUELO ó de INTERÉS MÍNIMO BANCARIO
La realidad económica está cambiando tanto en el plano social como en las
resoluciones judiciales. Gran cantidad de prácticas bancarias que hace unos años
eran indebatibles, por nuevos planteamientos más justos están provocando que
impere la reciprocidad y la proporcionalidad en las nuevas situaciones del mercado
bancario y los empresarios.
Una de dichas clausulas presuntamente “ abusivas “ son las muy conocidas en la
actualidad como CLAUSULAS SUELO que podiamos definirlas como topes mínimos
en el tipo de interés de un préstamo, generalmente hipotecarios, y que generarán ese
carácter de abusivas cuando unicamente benefician a la entidad bancaria perjudicando
entonces al prestatario que se ve indefenso e impotente. La situación se agrava en
estos momentos en los que índices como el Euribor están muy bajos, pero no se
refleja dicha positiva situación en una bajada de las cuotas mensuales a satisfacer en
el préstamo, aunque dichos mínimos sean históricos.
Podemos considerar su negatividad en la nota de falta de proporcionalidad o falta de
equilibrio entre las obligaciones y derechos de la entidad crediticia y la otra parte: el
hipotecado. Por ejemplo cuando se establece un suelo entre el 3 y 5% y por el
contrario el techo se “ pacta abusivamente “ con una cifra ficticia del 7 al 15%.
También en los casos que dicha cláusula suelo no se hubiese incorporado a la oferta
vinculante bancaria y posteriormente se adiciona al préstamo – por falta de previa
información – podríamos solicitar judicialmente la nulidad de la misma.
Sin lugar a dudas, esta praxis bancaria es contraria al principio de buena fe contractual
que debe imperar en el mercado bancario y origina unos daños irreparables en las
economías de los empresarios y consumidores que han tenido que imperativamente
Mediante pacto interno entre entidad bancaria y el prestatario podrían ser eliminadas
sin que suponga ningún coste notarial o registral para ninguna de las partes, evitando
así tener que recurrir al auxilio judicial.
Etiquetado clausulas suelo
Dación en pago de préstamos hipotecarios
Por Juan Fernández Olmo
(artículo incluído en lavozdehoy.com)
La dación en pago, término en estos tiempos tan popularizado, supone que la entrega del bien inmueble hipotecado baste para saldar la deuda con la entidad bancaria. En la mayoría de las ocasiones tendremos que entregar nuestra vivienda habitual, con el drama de los menores, mayores dependientes y nosotros mismos que perderemos un Derecho Fundamental recogido en la Constitución española.
Es una salida no muy airosa para el deudor – al que se debe denominar usuario/consumidor – al que ante una situación sobrevenida y no prevista como la crisis económica se le compele como una relativa alternativa a la Ejecución Hipotecaria en el Juzgado. Por lo tanto esta figura jurídica de la dación en pago se materializa en que la entidad crediticia podrá dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de titularidad del inmueble a su favor, recepcionando las llaves y “liberando” al que firmó la hipoteca de su responsabilidad ilimitada que había asumido , a veces junto a familiares que eran avalistas, en el momento de la firma del préstamo hipotecario ante un Notario, siendo la entidad financiera un profesional que su departamento jurídico ha ideado con unilateralidad y la ha dotado de una compleja regulación de cláusulas a su favor . Bien, a este documento que se le denomina Escritura Pública de Préstamo Hipotecario, permítanme que lo llame Contrato de Adhesión, pues no hay posibilidad de negociación para la mayoría de las personas que están realizando la inversión de su y para toda su VIDA.
Aún lo anterior, es casi la mejor solución para el hipotecado y la entidad bancaria la aceptará si le interesa aunque ésta también evite los importantes costos de una Ejecución Hipotecaria en el Juzgado, los plazos y trámites judiciales para la perversa subasta pública y lanzamiento del “deudor”. Con más razón – si cabe – si la operación es de dudoso cobro por no contar con titulares, cotitulares o avalistas solventes económicamente. Ahora mismo esto me recuerda aquello que decíamos jugando a las cartas de “la banca siempre gana .
Amigo lector, no pasa nada y no se preocupe porque nuestros legisladores, tanto nacionales como autonómicos, han ideado algunas leyes – claro, con el cuidado de no puedan poner en peligro al sistema financiero nacional – con unos nombres de ensueño:
*Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. ( Nacional )
*Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. ( Nacional ).LEY ANTIDESAHUCIOS.
*Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda. ( Comunidad Autónoma Andalucía ).
Perdonen, dentro de la ironía de un tema tan delicado e importante, que me estoy atribuyendo en todo este artículo, “rice el rizo” y diga sobre este último Decreto-Ley que habla hasta del derecho a la vida.
¿Qué le parece las definiciones de estas Leyes ? Ideales ¿verdad? Pues bien, sólo solucionan parte del problema de algunas familias y además no son muchas – eso sí, sin lugar a dudas las más necesitadas – son las que están en riesgo de exclusión social en base a unos requisitos que han determinado nuestros legisladores y permiten entre otras medidas legales acogerse a una dación de pago legal , una suspensión temporal de los lanzamientos…
Insisto, existen LOS OTROS: muchas familias, muchos avalistas, pequeños empresarios… que están en el limbo y sin protección jurídica ni legal alguna. Aguantando el tsunami del desempleo, renegociando, aguantando cláusulas y prácticas abusivas, soportando medidas legislativas parciales y politizadas…. De éstos son los que menos se habla, quizás porque siempre se tienen que solucionar ellos mismos sus castañas, mantener el sistema pagando los impuestos y como siempre metiendo el hombro sacarán a nuestro país de esta crisis, pero además, quizás sean la mayoría.
Mis compañeras/os de la Oficina de Intermediación Hipotecaria (OIH) me pedían con buen criterio que dijese algo del Código de Buenas Prácticas Bancarias, de la Sentencia del Tribunal Europeo y de los IMPUESTOS que gravan a LOS OTROS que se han acogido a una dación de pago pactada con el banco y que han perdido o pueden perder su vivienda habitual o pequeño negocio; pero de verdad, amigos lectores, no puedo, no puedo. Me voy al cuarto de baño pues todo me ha “removío” el estomago y “aluego” me voy a poner las botas de montaña, equipación adecuada, bocata y agua. Y me voy zumbando para la Maroma, Lucero, Navachica, Cuesta del Cielo… Cuando baje si he podido poner mis ideas de justicia en orden y ustedes lo consideran oportuno les cuento, les amplio, les aclaro, en lo que pueda sobre estos presuntamente malditos asuntos hipotecarios.
Juan Fernández Olmo, es Licenciado en Derecho por la Universidad de Málaga en 1992. Dirige actualmente el despacho de abogados de Vélez-Málaga integrado en el Bufete de Ignacio Fernández con presencia en las principales capitales españolas como Barcelona o Madrid y en más de 45 países gracias a los convenios y relaciones de networking establecidos. Especialista en el Derecho Mercantil Societario, Laboral y Penal Económico combina el asesoramiento legal de negocios y la gestión de inversiones internacional con las tasaciones inmobiliarias, de empresas y con todo lo relacionado con el Derecho Urbanístico. Adscrito también al Turno de Oficio en Vélez-Málaga.Ha sido vicepresidente de la Asociación de Comerciantes y Empresarios de Vélez-Málaga (ACEV) desde 2005 y dirigía las áreas de Comercio y Centros Comerciales Abiertos. Asimismo, desde 2009 es miembro de la Comisión de Economía de la Empresa Familiar de la Confederación de Empresarios de Málaga (CEM). Juan Fernández Olmo es un hombre emprendedor y conocedor de la realidad de Vélez-Málaga y su provincia. Es miembro de la Oficina de Intermediación Hipotecaria del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga en la Axarquía.
Etiquetado Dación en pago

References: Artículo 1858
 artículo 105
 artículo 1857
 artículo 1528
 Artículo 1875
 Artículo 157
 artículo 1874
 artículo 107
 Real Decreto 
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