Source: http://www.immoblog-muc.de/2014/05/%C2%A7%C2%A7-newsletter-immobilienrecht-201410-%C2%A7%C2%A7/
Timestamp: 2018-05-23 10:49:41+00:00

Document:
Home 2014 §§ Newsletter Immobilienrecht 2014/10 §§
§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/10 §§
Ausgestellt am 8. Mai 2014	von Roger Schäffter in 2014, Immobilienrecht
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – wirksam?
• Handels- und Gesellschaftsrecht: Schicksal des Verwaltervertrages bei Verschmelzung
• Grundstücksrecht: Zustimmung aller Eigentümer
• Wohnraumietrecht: Kündigung bei gefälschter Vorvermieterbescheinigung
Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilungsklausel – wirksam?
Ein Grundstückserwerber, der einen Mietvertrag mitgekauft hat, ist nach einer jüngsten Entscheidung des BGH aus vergangener Woche nicht an eine im Mietvertrag von den ursprünglichen Parteien vereinbarte Schriftformheilungsklausel gebunden. Die Kündigung durch den Erwerber ist nach Ansicht des Gerichts auch nicht treuwidrig. Die Richter betonen damit noch einmal die entsprechende Klarstellung aus einem vorangegangenen Urteil aus Januar dieses Jahres. Danach ist es auch nicht notwendig, dass der Erwerber vor Ausübung des Kündigungsrechts von dem Mieter eine Heilung des Schriftformmangels verlangt.
Auch nach jahrelangem Warten auf höchstrichterliche Entscheidungen zu dem für gewerbliche Mietverträge wesentlichen Aspekt der Schriftformheilungsklauseln bleiben nach den nun in kurzer Abfolge ergangenen Urteilen des XII. Senats leider weiter viele Fragen offen. Der BGH greift zwar die in der OLG- Rechtsprechung häufiger vertretene Ansicht auf, wonach ein Erwerber nicht an Schriftformheilungsklauseln gebunden ist. Wichtige Fragen wie die Zulässigkeit in allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sind aber leider weiterhin offen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. April 2014, XII ZR 146/12 – www.bundesgerichtshof.de
Handels- und Gesellschaftsrecht: Schicksal des Verwaltervertrages bei Verschmelzung
Bei der Verschmelzung einer GmbH, also einer juristischen Person, die zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt wurde, auf eine andere juristische Person, geht der Verwaltervertrag im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge auf die übernehmende Gesellschaft über. Der BGH hatte in diesem Fall zu entscheiden, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft dazu berechtigt ist, einer Verschmelzung ihres Verwalters auf eine andere Gesellschaft zu widersprechen. Zumindest für den Fall, dass der übertragende Rechtsträger eine juristische Person ist, hat der BGH dies verneint.
Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter kein höchstpersönliches Rechtsverhältnis besteht, wenn der Verwalter eine juristische Person ist. Nur im Falle höchstpersönlicher Rechtsverhältnisse, z.B. wenn der Verwalter eine Privatperson ist, rechtfertigt es sich, den Übergang des Verwaltervertrages zu verneinen. Zu beachten bleibt, dass der BGH das Schicksal des Verwaltervertrages nur im Hinblick auf die Verschmelzung entschieden hat. Offengelassen hat er dagegen, was im Falle einer Personenhandelsgesellschaft bzw. Spaltung gilt. Im Ergebnis dürfte aber auch hier der Verwaltervertrag übergehen.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. Februar 2014, V ZR 164/13 – www.bundesgerichtshof.de
Grundstücksrecht: Zustimmung aller Eigentümer
Soll von einem bestehenden Wohnungseigentum der Hobby- und Partyraum als separates Wohnungseigentum verselbständigt werden, handelt es sich um eine Umwandlung von vormals mit der Wohnung verbundenen Teileigentums und damit zugleich um eine Veränderung der Zweckbestimmung. Dies kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer der Wohnungseigentumsgemeinschaft vollzogen werden. Wird eine solche Zustimmung nicht erteilt, ist eine entsprechende Teilungsurkunde nichtig, entschied das OLG Koblenz.
Auch wenn – vermeintlich – die anderen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von Entscheidungen eines einzelnen Wohnungseigentümers betroffen sind, ist oftmals Obacht geboten, ob nicht doch eine Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden muss. Auch ein Sondereigentümer darf grundsätzlich – wie jeder normale Eigentümer auch – mit seinem (Sonder-)Eigentum nach Belieben verfahren. So kann er zwei ihm gehörende Sondereigentumseinheiten ohne weiteres zu einer Einheit zusammenfassen. Auch die Aufspaltung einer großen in zwei kleine Einheiten ist theoretisch zustimmungsfrei. Wird jedoch gemeinschaftliches Eigentum berührt – was in solchen Fällen häufig der Fall ist, weil z. B. ein neuer Eingangsbereich für die neue Wohnung geschaffen werden muss – müssen die übrigen Eigentümer zustimmen.
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 06. September 2012, 1 U 1097/11 – www.ibr-online.de
Wohnraummietrecht: Kündigung bei gefälschter Vorvermieterbescheinigung
Legt ein Mieter seinem zukünftigen Vermieter eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung vor, handelt es sich dabei nach Ansicht des BGH um eine erhebliche Verletzung von (vor-)vertraglichen Pflichten durch den Mieter. Dem Vermieter kann aufgrund dieser Verletzung das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zustehen. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter allerdings erst drei Jahre nach Kenntniserlangung die Kündigung ausgesprochen. Ob die Kündigung damit verspätet war, hat der BGH nicht entschieden. Da das Berufungsgericht dieses Vorbringen rechtsfehlerhaft übergangen hat, war der Rechtsstreit zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Gegebenenfalls wird der Vermieter sich aufgrund der Verspätung die Unwirksamkeit der Kündigung vorwerfen lassen müssen. Der Vermieter könnte sein Recht auf Kündigung verwirkt haben, weil er drei Jahre wartete, um seinen Anspruch geltend zu machen. Wird das Recht eine längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht, kann der Inhaber sein Recht verwirken. Das ist dann der Fall, wenn sein Gegenüber sich aufgrund des Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte, dass das Recht zukünftig noch geltend gemacht werden wird. Das zeitliche Moment ist hier von besonderer Bedeutung. Ein zu langes Abwarten kann ein Indiz dafür sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses doch zuzumuten ist (siehe auch § 314 Abs. 3 BGB, wonach der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat). Ganz allgemein gilt also, dass vertragliche Rechte unverzüglich geltend gemacht werden sollten.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. April 2014, VIII ZR 107/13 – www.bundesgerichtshof.de
17. Mai 2014 an 19:15
Nach dem die Vermieterbescheinigung zurück ist, ist diese auch zwar ein gewisser Aufwand, aber kann doch sehr nützlich sein.
Daher ist es nur konsequent, wenn der BGH hier eine Fälschung als arglistige Täuschung ansieht.
11. September 2015 an 07:13
Ähnlich wie bei der gefälschten Vormieterbescheingiung sieht es da mit der Mieterselbstauskunft aus. Diese kann natürlich nicht vom Mieter verlangt werden (dieses steht auch meist oben auf den Bögen) wirkt sich jedoch nachteilig aus wenn der potentielle Mieter hier bewusst falsche Angaben macht. Wie etwa falscher Verdienst oder die Frage der Haustierhaltung.
Wenn der Vermieter natürlich schon im ersten Jahr nach Vertragsunterzeichung von der gefälschten Vormieterbescheinigung gewusst hat, frage ich mich warum er es erst nach drei Jahren gemeldet hat.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 314
 BGH