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Timestamp: 2016-10-28 23:52:46+00:00

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2C_316/2010 (29.07.2010)
2C_316/2010
Imp�t communal et cantonal 2002 sur la fortune,
recours contre l'arr�t du Tribunal administratif du canton de Gen�ve, 1�re section, du 9 mars 2010.
X.________, domicili� dans le canton de Vaud, a achet� en janvier 2002 une part de copropri�t� de 2,5o/oo de l'immeuble "Y.________" (ci-apr�s: Y.________), soit un immeuble commercial locatif situ� dans le canton de Gen�ve, pour le prix de 2'525'000 fr. Il est assujetti � l'imp�t dans les cantons de Vaud, Berne et Gen�ve.
Le 3 f�vrier 2004, l'Administration fiscale cantonale genevoise lui a notifi� un bordereau d'imp�t cantonal et communal 2002 de 28'986 fr. 25. Le rendement de l'immeuble genevois �tait celui annonc� par le contribuable, soit 131'717 fr. La valeur de cet immeuble �tait de 3'433'253 fr., soit la valeur brute des loyers encaiss�s, capitalis�s avec un taux de 6,67 %. Une r�partition intercantonale, impliquant les cantons de Gen�ve, Berne et Vaud, �tait annex�e.
Le 24 f�vrier 2004, X.________ a d�pos� une r�clamation contre la taxation du 3 f�vrier 2004, demandant � ce que la valeur fiscale soit arr�t�e au prix d'acquisition de 2'525'000 fr. Le 2 f�vrier 2006, l'Administration fiscale cantonale genevoise a d�cid� de maintenir la taxation.
Le 3 mars 2006, X.________ a recouru contre la d�cision du 2 f�vrier 2006 aupr�s de la Commission cantonale de recours en mati�re d'imp�ts, devenue depuis le 1er janvier 2009 la Commission cantonale de recours en mati�re administrative (ci-apr�s: la Commission de recours).
Par d�cision du 19 mai 2008, la Commission de recours a rejet� le recours et proc�d� � une reformatio in pejus du rendement net de la part de copropri�t� en supprimant la d�duction de la contre-prestation li�e au droit de superficie.
Le 27 juin 2008, X.________ a saisi le Tribunal administratif d'un recours contre la d�cision du 19 mai 2008. Il invoquait la violation de l'art. 127 al. 3 Cst. et de l'art. 14 de la loi f�d�rale sur l'harmonisation des imp�ts directs des cantons et des communes du 14 d�cembre 1990 (LHID; RS 642.14). Il soutenait aussi que les loyers encaiss�s n'�taient pas uniquement constitu�s de loyers au sens strict, mais int�graient aussi des services, tels que la s�curit�, le service de parking, le nettoyage et d'autres prestations offertes dans un immeuble commercial, dont le d�tail ressortait de la page internet xxx. Enfin, les frais d'entretien d�passaient de loin la moyenne et devaient �tre pris en compte pour d�terminer la fortune imposable.
Selon le Tribunal administratif du canton de Gen�ve, il ressort de la consultation de la page internet xxx que la soci�t� g�rante de Y.________ propose � ses locataires la possibilit� de se connecter � une plateforme de t�l�communications commune et de b�n�ficier d'avantages substantiels. Les clients de cette plateforme versent un forfait mensuel qui couvre les co�ts d'infrastructure et permet de b�n�ficier de la gratuit� de tous les appels locaux. Enfin, la consultation en ligne du registre foncier genevois montre que, au cours de l'ann�e 2002, dix-neuf parts de copropri�t� de Y.________ variant entre 0,7 o/oo et 90 o/oo ont �t� vendues par la soci�t� Z.________ S�rl le 25 janvier 2002 (dont celle de X.________), et deux parts de copropri�t� de 50,8 o/oo et 1,2 o/oo le 13 mai 2002 par deux autres soci�t�s. Le prix d'un milli�me de copropri�t� �tait � une reprise de 100'800 fr., � une autre reprise de 100'857 fr. et dans tous les autres cas de 101'000 fr. Aucune transaction n'a eu lieu en 2001 et en 2003.
Par arr�t du 9 mars 2010, le Tribunal administratif du canton de Gen�ve a rejet� le recours. Il a d�clar� irrecevable les conclusions relatives � la r�partition intercantonale de la fortune formul�es pour la premi�re fois devant lui. La valeur fiscale de la part de copropri�t� avait �t� fix�e conform�ment aux dispositions cantonales en la mati�re, elles-m�mes conformes aux dispositions de l'art. 14 LHID. Pour le surplus, X.________ n'avait pas d�montr� que des prestations de services inhabituelles �taient int�gr�es dans les loyers per�us: La r�f�rence internet d�montrait l'inverse, les prestations de la plateforme t�l�phonique �taient factur�es par un forfait mensuel qui n'�tait pas int�gr� dans le loyer. Les ventes effectu�es dans l'immeuble Y.________ en 2002 n'offraient pas de valeur de comparaison car elles �taient principalement le fait du m�me vendeur. Enfin, telle que d�finie, la "dette de capitalisation" ne pouvait exister puisque la valeur fiscale de la fortune r�sultant de l'application du droit cantonal �tait conforme � celle d�termin�e par les r�gles de la loi sur l'harmonisation fiscale.
Agissant en langue allemande par la voie du recours en mati�re de droit public, X.________ demande au Tribunal f�d�ral, sous suite de frais et d�pens, d'annuler l'arr�t rendu le 9 mars 2010 par le Tribunal administratif du canton de Gen�ve et d'obliger l'Administration fiscale cantonale genevoise � �tablir une d�cision de taxation 2002 fond�e sur une valeur fiscale de 2'525'000 fr. pour sa part de copropri�t�. Il se plaint de d�ni de justice, d'appr�ciation arbitraire des preuves et de l'�tablissement des faits contraire au droit f�d�ral.
Le Tribunal administratif et la Commission de recours renoncent � d�poser des observations. L'Administration fiscale cantonale et l'Administration f�d�rale des contributions concluent au rejet du recours.
1.1 Le recours est dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu dans une cause de droit public (art. 82 lettre a de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal f�d�ral [LTF; RS173.110]) par une autorit� cantonale sup�rieure de derni�re instance (art. 86 al. 1 lettre d et al. 2 LTF), sans qu'aucune des exceptions pr�vues � l'art. 83 LTF ne soit r�alis�e, de sorte que, sous r�serve des exigences l�gales de motivation et des motifs expos�s ci-dessous (consid. 2), la voie du recours en mati�re de droit public est en principe ouverte. La recourante �tant destinataire de l'arr�t attaqu�, elle a qualit� pour recourir (art. 89 LTF).
1.2 L'art. 42 al. 1 LTF pr�voit que les m�moires doivent �tre r�dig�s dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et �tre sign�s. R�dig� en langue allemande, le m�moire du recourant est en principe recevable.
La proc�dure est conduite dans l'une des langues officielles (allemand, fran�ais, italien, rumantsch grischun), en r�gle g�n�rale dans la langue de la d�cision attaqu�e. Si les parties utilisent une autre langue officielle, celle-ci peut �tre adopt�e (art. 54 al. 1 LTF). La langue de la d�cision attaqu�e �tant le fran�ais, la proc�dure est conduite en fran�ais et la requ�te du recourant demandant au Tribunal f�d�ral de proc�der en langue allemande est rejet�e.
D'apr�s l'art. 106 al. 1 LTF, le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office. Par cons�quent, il examine en principe librement l'application du droit f�d�ral ainsi que la conformit� du droit cantonal harmonis� et son application par les instances cantonales aux dispositions de la loi f�d�rale sur l'harmonisation fiscale.
D'apr�s l'art. 106 al. 2 LTF en revanche, le Tribunal f�d�ral n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ces griefs ont �t� invoqu�s et motiv�s. Il en va de m�me lorsque les dispositions de la loi sur l'harmonisation fiscale laissent une certaine marge de manoeuvre aux cantons, l'examen de l'interpr�tation du droit cantonal �tant alors limit� � l'arbitraire (ATF 134 II 207 consid. 2 p. 209 s.). Dans ces conditions, l'art. 106 al. 2 LTF exige que l'acte de recours contienne, � peine d'irrecevabilit�, un expos� succinct des droits constitutionnels ou des principes juridiques viol�s et pr�cise en quoi consiste la violation. Lorsqu'il est saisi d'un tel recours, le Tribunal f�d�ral n'a donc pas � v�rifier de lui-m�me si l'arr�t entrepris est en tous points conforme au droit et � l'�quit�. Il n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqu�s et suffisamment motiv�s dans l'acte de recours (ATF 134 I 65 consid. 1.3 p. 67; 134 V 138 consid. 2.1 p. 143).
Le litige porte sur l'estimation fiscale, au titre de l'imp�t sur la fortune des personnes physiques de l'ann�e 2002, d'un immeuble appartenant au recourant.
3.1 R�gl� aux art. 13 et 14 LHID, l'imp�t sur la fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID) qui se d�termine selon les r�gles d'�valuation pr�vues � l'art. 14 LHID. Selon l'art. 14 al. 1 LHID, la fortune est estim�e � la valeur v�nale. Toutefois, la valeur de rendement peut �tre prise en consid�ration de fa�on appropri�e.
La loi sur l'harmonisation fiscale ne prescrit pas au l�gislateur cantonal une m�thode d'�valuation pr�cise pour d�terminer cette valeur. La jurisprudence a �tabli que les cantons disposent en la mati�re d'une marge de manoeuvre importante pour �laborer et appliquer leur r�glementation, aussi bien dans le choix de la m�thode de calcul applicable que pour d�terminer dans quelle mesure le rendement doit �tre pris en consid�ration dans l'estimation. Ils ne peuvent toutefois pas pr�voir des r�gles d'�valuation tendant de mani�re g�n�rale � une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement automatique de leur valeur v�nale pour en d�terminer la valeur fiscale, ou en fondant l'imposition sur un pour-cent de la valeur v�nale (cf. ATF 134 II 207 consid. 3.6 p. 214; 131 I 291 consid. 3.2.2 p. 307 s.; 128 I 240 consid. 3.2.3 et 3.2.4 p. 249 s.; 124 I 145 consid. 6b et 6c p. 159 s.).
3.2 Le canton de Gen�ve a concr�tis� ces principes dans la loi sur l'imposition des personnes physiques - Imp�t sur la fortune (LIPP-III; RSGE D 3 13). L'art. 4 LIPP-III pr�cise que la fortune mobili�re et immobili�re, �tablie au 31 d�cembre de l'ann�e pour laquelle l'imp�t est d� (al. 1), est en r�gle g�n�rale estim�e � sa valeur v�nale (al. 2), sous r�serve - outre les marchandises (al. 4) - des biens immat�riels et de la fortune mobili�re (al. 3). Les immeubles situ�s dans le canton sont estim�s d'apr�s l'art. 7 LIPP-III.
Dans deux arr�ts r�cents, le Tribunal f�d�ral a jug� que l'�valuation des immeubles locatifs sis dans le canton de Gen�ve par la capitalisation de l'�tat locatif annuel au taux fix� par une commission d'experts selon les dispositions de l'art. 3 al. 1 du r�glement d'application du 19 d�cembre 2001 de la loi sur l'imposition des personnes physiques - imp�t sur la fortune (RIPP-III; RSGE D 3 13.01) �tait conforme aux exigences pos�es par l'art. 14 LHID (arr�t 2C_820/2008 du 23 avril 2009 in RF 64/2009 755; ATF 134 II 207 consid. 3.8 in fine p. 215 s.).
3.3 Il d�coule de ce qui pr�c�de qu'en principe la valeur fiscale des immeubles dans le canton de Gen�ve peut �tre �tablie conform�ment aux r�gles que le l�gislateur cantonal a �dict�es. Cette solution pratique et �conomique du point de vue proc�dural se justifie d'ailleurs pour les proc�dures de masse telles que les taxations fiscales annuelles. Elle ne saurait toutefois aller � l'encontre de la loi sur l'harmonisation fiscale et de la loi cantonale genevoise en vertu desquelles "la fortune est estim�e � la valeur v�nale" (art. 14 LHID et 4 al. 2 LIPP-III). Ces dispositions instituent le principe g�n�ral d'�valuation de la fortune � la valeur v�nale (cf. Xavier Oberson, Droit fiscal suisse, 2007, p. 170; Blumenstein/Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 6e �d., 2002, p. 233), par quoi il faut entendre la valeur attribu�e � un objet sur le march� des �changes �conomiques, lors d'un achat ou d'une vente dans des conditions normales (Rainer Zigerlig/Guido Jud, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, Bundesgesetz �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 2e �d., 2002, n� 5 art. 14 LHID).
En d'autres termes, lorsque la valeur v�nale d'un �l�ment de fortune est donn�e par le r�sultat d'une transaction ayant eu lieu sur le march� libre, la lettre claire de l'art. 14 LHID la d�signe comme valeur imposable. La fixation sch�matique (estimation) de la valeur v�nale et les r�gles pour l'�laboration desquelles les cantons disposent d'une large marge de manoeuvre, notamment en ce qui concerne la prise en consid�ration de la valeur de rendement, n'ont ainsi qu'une port�e subsidiaire. Il va de soi qu'elles trouvent application pour fixer la valeur v�nale d'un immeuble qui n'est pas mis en vente, mais �galement lorsque le prix obtenu dans une transaction n'est pas le r�sultat du march� libre, notamment parce que cette derni�re a �t� influenc�e par les relations particuli�res entre les parties (M. Reich, Steuerrecht, 2009, p. 326, n� 18).
4.1 En l'esp�ce, c'est en janvier 2002 que le recourant a achet� une part de copropri�t� dans l'immeuble Y.________ pour le prix de 2'525'000 fr. et c'est au 31 d�cembre de cette m�me ann�e que, conform�ment � l'art. 4 LIPP-III, la valeur de cette part de copropri�t� devait �tre �tablie aux fins de calculer l'imp�t sur la fortune. Dans ces circonstances, c'est le prix obtenu lors de la transaction dans l'ann�e qui devait �tre attribu� � la part de copropri�t� du recourant, � moins que ce prix n'ait pas �t� le r�sultat du march� libre.
Dans l'arr�t attaqu�, le Tribunal administratif a jug� qu'il fallait �carter le prix stipul� dans le contrat de janvier 2002, parce que les nombreuses ventes de parts de copropri�t� de l'immeuble Y.________ en 2002 avaient �t� principalement le fait du m�me vendeur et ne pouvaient pas d�montrer la valeur v�nale dans le cas d'esp�ce, ce que le recourant consid�re comme arbitraire (m�moire de recours, p. 3 in fine).
4.2 Lorsque la partie recourante s'en prend � l'appr�ciation des preuves, la d�cision n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison s�rieuse, de tenir compte d'un moyen important propre � modifier la d�cision attaqu�e ou encore si, sur la base des �l�ments recueillis, il a proc�d� � des d�ductions insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
4.3 Le Tribunal administratif a d�ment instruit la cause en rassemblant les donn�es relatives aux ventes conclues en 2002. Il a ainsi �tabli que dix-neuf parts de copropri�t� de l'immeuble en cause variant entre 0,7 o/oo et 90 o/oo avaient �t� vendues par la soci�t� Z.________ S�rl le 25 janvier 2002 (dont celle de X.________), et deux parts de copropri�t� de 50,8 o/oo et 1,2 o/oo le 13 mai 2002 par deux autres soci�t�s. Le prix d'un milli�me de copropri�t� �tait � une reprise de 100'800 fr., � une autre reprise de 100'857 fr. et dans tous les autres cas de 101'000 fr.
Il ressort de ces faits qu'il n'y pas eu une seule soci�t� venderesse, mais bien trois, contrairement � ce que le Tribunal administratif a retenu pour �carter les prix stipul�s. Il ressort aussi de ces faits que le prix � l'unit� d'une part de copropri�t� �tait sensiblement identique dans les vingt transactions effectu�es par vingt acqu�reurs diff�rents. En revanche, il n'est pas �tabli que les parties entretenaient des relations particuli�res, entre acqu�reurs, entre ces derniers et les venderesses ou celles-ci entre elles, qui auraient pu fausser le libre jeu du march�.
Par cons�quent, en �cartant le prix stipul� dans la transaction pass�e en 2002 par le recourant pour acqu�rir sa part de copropri�t� parce que les ventes auraient �t� le fait d'un seul et m�me vendeur et en n'accordant aucune valeur aux grands nombres de transactions ind�pendantes les unes des autres � tout le moins en ce qui concerne les acqu�reurs, le Tribunal administratif a appr�ci� de mani�re arbitraire les faits de la cause.
Les �l�ments de faits qui figurent dans l'arr�t attaqu� sont suffisants pour admettre que le prix de vente pay� par le recourant refl�te bien la valeur du march� et pour fixer la valeur fiscale de la part de copropri�t� du recourant � 2'525'000 fr. pour la p�riode fiscale 2002 (cf. art. 107 al. 2 LTF).
Les consid�rants qui pr�c�dent conduisent � l'admission du recours et � l'annulation de l'arr�t rendu le 9 mars 2010 par le Tribunal administratif du canton de Gen�ve. Il est dit que la valeur fiscale de la part de copropri�t� du recourant est arr�t�e � 2'525'000 fr. pour la p�riode fiscale 2002.
Les frais de justice sont mis � la charge du canton de Gen�ve dont l'int�r�t patrimonial �tait en cause. Ayant agi sans l'aide d'un mandataire professionnel, le recourant n'a pas droit � des d�pens, quand bien m�me il a obtenu gain de cause.
Le recours est admis. Partant, l'arr�t rendu le 9 mars 2010 par le Tribunal administratif du canton de Gen�ve est annul�.
La valeur fiscale de la part de copropri�t� du recourant est arr�t�e � 2'525'000 fr. pour la p�riode fiscale 2002.
Les frais de justice, arr�t�s � 2'000 fr., sont mis � la charge du canton de Gen�ve.
Le pr�sent arr�t est communiqu� au recourant, � l'Administration fiscale cantonale genevoise, � la Commission cantonale de recours en mati�re administrative du canton de Gen�ve, au Tribunal administratif du canton de Gen�ve, 1�re section, et � l'Administration f�d�rale des contributions.

References: art. 13
 ATF 
 ATF 
in fine
 art. 14
in fine
 art. 107