Source: https://www.mietrecht.de/blog/umlagefaehige-nebenkosten/
Timestamp: 2020-08-07 12:41:47+00:00

Document:
Was sind umlagefähige Nebenkosten? Müssen Mieter zahlen?
Die Betriebskosten werden in der Betriebskostenverordnung einzeln aufgelistet, vgl. § 2 BetrKV. Betriebskosten sind grundsätzlich die Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Gesetzliche Regelungen zu umlagefähige Nebenkosten
Grundsteuer und öffentliche Lasten – § 2 Nr. 1 BetrKV
Wasserversorgung – § 2 Nr. 2 BetrKV
Entwässerung – § 2 Nr. 3 BetrKV
Kosten der zentralen Heizungsanlage, der zentralen Warmwasserversorgung sowie verbundener Heiz- und Warmwasserversorgungsanlagen, § 2 Nr. 4-6 BetrKV
Aufzug – § 2 Nr. 7 BetrKV
Straßenreinigung und Müllbeseitigung – § 2 Nr. 8 BetrKV
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung – § 2 Nr. 9 BetrKV
Beleuchtung – § 2 Nr. 11 BetrKV
Schornsteinreinigung – § 2 Nr. 12 BetrKV
Sach- und Haftpflichtversicherung – § 2 Nr. 13 BetrKV
Hauswart – § 2 Nr. 14 BetrKV
Antennen und Kabelgebühren – § 2 Nr. 15 BetrKV
Einrichtungen für Wäschepflege – § 2 Nr. 16 BetrKV
Sonstigen Betriebskosten – § 2 Nr. 17 BetrKV
Aus § 556 Absatz 1 BGB ergibt sich überdies, dass eine Umlagevereinbarung von Kosten, die nicht als Betriebskosten unter die Vorschrift des § 2 BetrKV fallen, unwirksam ist (BSG, Urteil v. 19.02.09, B 4 AS 48/08 R). In Anbetracht des abschließenden Charakters des § 2 BetrKV ist deshalb insbesondere eine Vereinbarung unwirksam, die die Umlage der Eigentümerkosten gemäß § 1 Absatz 2 BetrKV vorsehen würde (so zur Vorgängerregelung das OLG Koblenz, Urteil v. 07.01.86, 4 W R E 720/85; OLG Karlsruhe, Urteil v. 06.05.88, 9 RE Niet 1/88).
Nebenkosten – mehr aus dem Blog
Nebenkosten zurückfordern beim Vermieter
Der Grundsteuerhebesatz wird von der Gemeinde festgelegt, in der das Grundstück belegen ist, § 1 Absatz 1 Grundsteuergesetz. Die Hebesätze variieren von Gemeinde zu Gemeinde.
In der Bundeshauptstadt liegt der Hebesatz der Grundsteuer B seit dem 01.01.2007 zum Beispiel bei 810%, während er sich in kleineren Städten oder Gemeinden im Bereich zwischen 250-350% bewegt. Dabei bedeutet ein Hebesatz von etwa 400, dass der vierfache Betrag der jeweiligen Steuermesszahl als Grundsteuer für das bebaute Grundstück zu entrichten ist.
Wenn gewerblich genutzte Flächen und Mietwohnungen in einem Gebäude untergebracht sind, liegt eine gemischte Nutzung vor. Aus dem Grundsteuerbescheid ist nicht zu ersehen, welcher Anteil auf die Gewerberäume beziehungsweise die Wohnraumflächen entfällt. Aus Gerechtigkeitsgründen ist der Vermieter in diesen Fällen grundsätzlich verpflichtet, eine Aufteilung der Grundsteuer nach Nutzung vorzunehmen (LG Hamburg 27.06.2000 – 316 S 15/00).
Pauschale Nebenkostenabrechnung nur bei gleichen Kosten
Die Wohnraummieter dürfen nicht mit Kosten belastet werden, die durch die gewerbliche Nutzung in dem Gebäude veranlasst sind (LG Frankfurt am Main, Urteil v. 30.09.97, 2/11 S 55/97). Eine pauschale Nebenkostenabrechnung für das gesamte Gebäude kommt nach dieser Rechtsprechung nur dann infrage, wenn die Kostentrennung nicht möglich ist, oder wenn die gewerblichen Kosten in etwa denen der Wohnraumnutzung entsprechen.
Die Rechtsprechung hat in Anwendung dieser Grundsätze etwa entschieden, dass es bei der Nebenkostenabrechnung für ein Gebäude, dessen Gesamtfläche von 3.330 Quadratmetern nur mit 462 Quadratmetern zu Wohnzwecken und ansonsten zur gewerblichen Nutzung vermietet wird, unzulässig ist, die verbrauchunabhängigen Kosten für Grundsteuer und Versicherungen, soweit diese wesentlich durch die gewerbliche Nutzung bestimmt werden, ausschließlich nach Wohn- und Nutzflächen gleichmäßig auf Wohn- und Gewerberaum aufzuteilen.
Ein dem Grundsatz der Umlagegerechtigkeit entsprechender Verteilungsschlüssel gebietet es in solchen Fällen, eine angemessene Entlastung des Wohnraums von dem überwiegend durch die gewerbliche Nutzung geprägten diesbezüglichen hohen Kosten vorzunehmen (LG Freiburg, Urteil v. 17.12.98, 3 S 114/98).
Liegen unterschiedliche Hebesätze vor, ist es sachgerecht, die Kosten vorab zu verteilen und dies in der Abrechnung dem Mieter entsprechend zu erläutern. Das gilt bei der Abrechnung von Nebenkosten einer Mietwohnung in einem gemischt genutzten Gebäude (AG Köln, Urteil v. 23.05.06, 210 C 43/06).
Die Grundsteuer, die auf leer stehende oder nicht vermietete Wohnungen entfällt, hat der Eigentümer voll zu tragen. Er darf diesen Grundsteueranteil nicht an die übrigen Mieter weiterreichen (AG Görlitz, Urteil v. 25.04.97, 2 C 1389/96).
Dagegen kann der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung die Grundsteuer voll auf seinen Mieter umlegen (LG Berlin, Urteil v. 01.11.05, 65 S 195/05).
Es kommen weitere umlagefähige öffentliche Lasten in Betracht, soweit sie nur auf dem Grundstück ruhen.
Das gilt beispielsweise für Deichabgaben und Beiträge zu Wasser- und Bodenverbänden. Die Beitragspflicht ist in diesen Fällen an das Eigentum an dem Grundstück gebunden und ruht auf ihm als öffentliche Last (LG Hamburg, Urteil v. 20.04.00, 307 S 14/00).
Bei dem nachträglichen Einbau von Einzelwasserzählern sind die Kosten nur im Rahmen einer vom Vermieter auszusprechenden Modernisierungsmieterhöhung umlagefähig, da ein solcher Einbau Einsparung von Wasser bewirkt. Es handelt sich bei dem nachträglichen Einbau um eine duldungspflichtige Maßnahme gemäß § 554 Abs. 2 S. 1, Abs. 3 S. 3 BGB, die nur in unerheblicher Weise auf die Mieträume einwirkt und auch nur eine unerhebliche Mieterhöhung nach sich zieht.
Der Vermieter muss deshalb nicht die Maßnahme drei Monate vor ihrer Durchführung nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB dem Mieter ankündigen, und der Mieter hat auch nicht das außerordentliche Kündigungsrecht aus § 554 Absatz 3 Satz 2 BGB. Die Rechtsprechung hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass eine Erhöhung bis zu 5% der Nettomiete eine Bagatellmaßnahme darstellt und nicht vom Vermieter angekündigt werden muss (LG Berlin, Urteil v. 27.06.91, 61 S 355/90).
Messergebnis des Hauptwasserzählers ist maßgebend
Kommt es zu Abweichungen zwischen dem Hauptwasserzähler und den Wasserzählern in den Wohnungen der Mieter, ist zunächst das Messergebnis des Hauptwasserzählers maßgebend. Ist eine von mehreren Mietwohnungen in einem Gebäude nicht mit einem Wasserzähler ausgestattet, darf der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich den Anteil der Wohnfläche zugrunde legen (BGH, Urteil v. 12.03.08, VIII ZR 188/07).
Der Vermieter kann höhere Wasserkosten anteilig umlegen, wenn der Hauptwasserzähler eine höhere Verbrauchsmenge ausweist als die Wohnungszähler. Das gilt jedoch nur bis zu einer Abweichungstoleranz von 20%. Liegt die gemessene Differenz über dieser Grenze, ist die von dem Wohnungszähler erfasste Verbrauchsmenge maßgebend (LG Berlin, Urteil v. 04.12.01, 65 S 85/01; LG Braunschweig, Urteil v. 22.12.98, 6 S 163,98).
Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Unter die Entwässerungskosten fallen vor allem die Abwasser- und Kanalgebühren, die für die Nutzung des öffentlichen Entwässerungssystems zu entrichten sind.
Sie werden durch Abgabebescheid der Gemeinde erhoben. Dabei können auch weitere Gebühren erhoben werden, beispielsweise für Regenwasser und Oberflächenentwässerung.
Der Vermieter kann auch in diesem Fall Dritte einschalten, die die Reinigungsarbeiten übernehmen. Dabei hat er jedoch den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Hierbei ist jedoch auch die Art des Gebäudes zu berücksichtigen. In einem entsprechend hochwertigen Wohnkomplex ist ein anderer Maßstab anzusetzen als in einem durchschnittlichen Gebäude.
Allerdings kommt es auch in diesen Fällen auf die objektiv angemessenen Kosten an und nicht auf die individuellen Vorstellungen des Vermieters. So wurde beispielsweise entschieden, dass der Vermieter ein Treppenhaus nicht mehr als einmal wöchentlich und Fenster mehr als zweimal jährlich reinigen lassen darf (AG Regensburg, Urteil v. 26.02.04, 11 C 3715/03).
Die Kosten zur Ungezieferbekämpfung sind nur eingeschränkt umlagefähig. Dem Vermieter steht dieses Recht nur dann zu, wenn er nachweist, dass ein regelmäßig wiederkehrender Aufwand vorliegt, der zudem sämtlichen Mietern zustatten kommen muss (LG Siegen, WuM 1992,630; AG Hamburg, WuM 1999, 485).
Tritt der Befall mit Ungeziefer aber nur in einer bestimmten Wohnung auf, sind die aufzuwendenden Kosten nicht umlagefähig. Dann besteht unter Umständen jedoch ein Ersatzanspruch gegen den betreffenden Mieter (AG Köln, WuM 2000, 213). In Betracht kommt eine Umlage folglich nur, wenn Gebäudeteile betroffen sind, die allen Mietern zur Nutzung zur Verfügung stehen.
Die Gebühren für die Schornsteinreinigung sind nur dann als Betriebskosten nach dieser Bestimmung umlagefähig, wenn es sich um Einzelfeuerstätten mit Einzelschornsteinen handelt.
Bei Gemeinschaftsschornsteinen erfolgt die Umlage hingegen gemäß § 2 Nr. 4-6 BetrKV in Verbindung mit der Heizkostenverordnung. (dort § 7 Absatz 2 HeizKV).
Nach der Rechtsprechung sind Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung auch im laufenden Mietverhältnis umlagefähig, wenn sie als Betriebskosten vereinbart sind und der Mietvertrag zudem eine Öffnungsklausel enthält (BGH, Urteil v. 27.09.06, VIII ZR 80/06).
Schließt der Vermieter also während des bestehenden Mietverhältnisses eine neue Sach- und Haftpflichtversicherung ab, sind die Mieter zur anteiligen Kostenübernahme verpflichtet, wenn die Versicherungskosten im Mietvertrag als umlegbar vereinbart wurden und überdies verabredet wurde, dass neu entstehende Nebenkosten umlagefähig sein sollen.
Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart rechnet die Vorschrift die Vergütung, die er von dem Vermieter für seine Tätigkeit erhält unter Einschluss der anfallenden Sozialbeiträge.
Der Hauswart ist für eine gewissen Sicherheit und Ordnung im Mietobjekt, namentlich die Einhaltung der Hausordnung, verantwortlich. Dies beinhaltet auch eine Erreichbarkeit bei Notfällen.
Umlagefähig sind die Kosten, die beispielsweise veranlasst sind durch Straßenreinigung und Winterdienst, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Wartung der Heizungsanlage sowie des Aufzugs und durch die Ungezieferbekämpfung. Allerdings unterliegen sämtliche dieser durch die Tätigkeit des Hauswarts begründeten Kosten dem Doppelabrechnungsverbot des § 2 Nr.14 Halbsatz 2 BetrKV.
Danach dürfen die angesetzten Kosten für seine Arbeitsleistungen nicht umgelegt werden, soweit sie bereits unter den sonstigen Betriebskostenarten des § 2 Nr. 2 bis 10 und 16 BetrKV berücksichtigt werden. Hat der Mieter etwa Gartenpflegekosten nach § 2 Nr.10 BetrKV zu tragen, können diese nicht ein weiteres Mal als Hauswartkosten gemäß § 2 Nr.14 BetrKV geltend gemacht werden.
Gleichfalls ausgeschlossen ist eine Kostenumlage, soweit der Hauswart Arbeiten durchführt, die die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Sie sind stets von dem Vermieter zu tragen, § 1 Absatz 2 BetrKV.
Der Vermieter ist verpflichtet, diese Kostenanteile bei der Nebenkostenabrechnung in Abzug zu bringen. In der Abrechnung hat er die gekürzten und die ungekürzten Hauswartkosten einzeln auszuweisen. Unterlässt der Vermieter das, und kann der Mieter der Abrechnung nicht entnehmen, ob und in welcher Höhe eine Kürzung erfolgt ist, hat dies zur Folge, dass die kompletten Hauswartkosten nicht umgelegt werden dürfen (BGH, Urteil v. 11.09.07, VIII ZR 1/07, BGH, Urteil v. 14.02.07, VIII ZR 1/06).
§ 2 Nr. 17 BetrKV als Auffangtatbestand
§ 2 Nr.17 BetrKV kommt nach der Rechtsprechung eine Auffangfunktion zu, die insbesondere die Umlage entstehender Betriebskosten bei künftiger technischer Entwicklung ermöglichen soll (OLG Celle, Urteil v. 16.12.98, 2 U 23/98; OLG Köln, 18.01.08, 1 U 40/07).
In Betracht kommen demzufolge etwa Kosten von Sicherheitseinrichtungen, die im Interesse sämtlicher Mieter bestehen (Rauchmelder, Feuerlöscher). Aber auch Dachreinigungskosten werden von der Rechtsprechung als umlagefähig anerkannt (BGH, Urteil v. 07.04.04, VIII ZR 167/03).
Der Bundesgerichtshof macht die Umlagefähigkeit der sonstigen Betriebskosten allerdings davon abhängig, dass in der mietvertraglichen Vereinbarung die Umlegung von im Einzelnen bestimmten Kostenpositionen konkret geregelt wurde (BGH, Urteil v. 07.04.04, VIII ZR 167/03, BGH, Urteil v. 20.01.93, VIII ZR 10/92).
Während der allgemeine Verweis auf die BetrKV hinsichtlich der Nr.1-16 dem Mieter hinreichend Klarheit darüber gibt, welche Kosten auf ihn zukommen können, ist dies bei § 2 Nr.17 BetrKV nicht der Fall. Gerade auch im Hinblick darauf, dass der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB grundsätzlich die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen hat, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche sonstigen Nebenkosten auf ihn übergewälzt werden sollen.
Schlagwörter:NebenkostenNebenkostenabrechnungumlagefähige Nebenkosten

References: § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 556
 § 2
 § 2
 § 1
 § 1
 § 554
 § 554
 § 554
 § 2
 § 7
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 § 1

§ 2

§ 2
 § 2
 § 535