Source: http://www.steuerthek.de/handbuch/est/fw_vorkosten_beispiele.htm
Timestamp: 2018-01-24 02:07:25+00:00

Document:
SteuerThek: Einzelfälle von Vorkosten
Einzelfälle von Vorkosten
Aufwendungen für ein Erbbaurecht
Gebühren für einen Bausparvertrag
"Vergebliche" Herstellungsaufwendungen
Zuordnung und Aufteilungsmaßstab
Finanzierungskosten stehen stets im engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Herstellung oder Anschaffung der Wohnung. Deshalb können die Finanzierungskosten auch dann abgezogen werden, wenn die Wohnung zunächst vermietet war. Unerheblich ist, ob der Steuerpflichtige in ein Mietverhältnis eingetreten ist oder die Wohnung selbst vermietet hat. Schuldzinsen, die auf die Zeit vor der erstmaligen Nutzung der eigenen Wohnung zu eigenen Wohnzwecken entfallen, können im Veranlagungszeitraum der Zahlung - ggf. nach Kürzung um Zuschüsse - wie Sonderausgaben abgezogen werden. Schuldzinsen, die auf die Zeit nach Beginn der erstmaligen Nutzung der eigenen Wohnung zu eigenen Wohnzwecken entfallen, können auch dann nicht wie Sonderausgaben abgezogen werden, wenn sie vor der erstmaligen Nutzung geleistet worden sind (vgl. BFH vom 8.6.1994 - BStBl II S. 893). Wie Schuldzinsen sind Geldbeschaffungskosten (z.B. Schätzungsgebühren, Gebühren für Hypothekenvermittlung, Bürgschaftsgebühren, Bereitstellungszinsen für Bankkredite, Notariatsgebühren, Aufwendungen für Fahrten zur Einholung von Kreditangeboten zur Finanzierung der Wohnung) zu behandeln. Die vorstehenden Grundsätze gelten entsprechend für Bauzeitzinsen, die für den Erwerber Finanzierungskosten sind. Erstattet dagegen der Erwerber dem Veräußerer ein bei dessen Darlehensaufnahme einbehaltenes Disagio, gehört der Erstattungsbetrag zu den Anschaffungskosten des Erwerbers (BFH-Urteil vom 17.2.1981, BStBl II S. 466). Voraussetzung für den Abzug der Finanzierungskosten eines Nutzungsberechtigten oder Mieters ist, daß sie mit der Anschaffung der Wohnung zusammenhängen. Diese Finanzierungskosten sind ab dem Zeitpunkt abziehbar, an dem Maßnahmen eingeleitet worden sind, die zum Eigentumserwerb geführt haben.
Ein vor Beginn der erstmaligen Nutzung der eigenen Wohnung zu eigenen Wohnzwecken geleistetes Damnum, das in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Herstellung oder Anschaffung steht, ist im Veranlagungszeitraum der Zahlung in voller Höhe wie Sonderausgaben abzuziehen (vgl. BFH vom 8.6.1994 - BStBl II S. 930). Wird das Damnum der vertraglichen Vereinbarung entsprechend bereits vor Auszahlung des Darlehens entrichtet, ist dieser Zahlungszeitpunkt nur dann steuerlich anzuerkennen, wenn die Vorausleistung des Damnums wirtschaftlich sinnvoll ist. Ist ein Damnum nicht mehr als drei Monate vor Auszahlung der Darlehensvaluta oder einer ins Gewicht fallenden Teilauszahlung des Darlehens geleistet worden, kann davon ausgegangen werden, daß ein wirtschaftlich sinnvoller Grund besteht (vgl. BFH-Urteil vom 3.2.1987 - BStBl II S. 492). Wird das Damnum nach dem Beginn der erstmaligen Nutzung der eigenen Wohnung zu eigenen Wohnzwecken geleistet, entfällt es jedoch teilweise auf die Zeit vor der erstmaligen Nutzung, kann der Teilbetrag in entsprechender Anwendung des BFH-Urteils vom 25.11.1954 - BStBl 1955 III S. 26) in dem Veranlagungszeitraum, in dem es gezahlt wird, wie Sonderausgaben abgezogen werden. Soweit für das Damnum ein Tilgungsstreckungsdarlehen aufgenommen wird, fließt das Damnum mit den Tilgungsraten des Tilgungsstreckungsdarlehens ab (BFH vom 26.11.1974 - BStBl 1975 II S. 330 und vom 21.1.1975 - BStBl II S. 503).
Vor Bezug entstandene Aufwendungen für ein Erbbaurecht, z.B. zeitanteilige Anschaffungskosten des Erbbaurechts, Erbbauzinsen, können nach § 10e Abs. 6 EStG abgezogen werden. Zu den Anschaffungskosten des Erbbaurechts gehören auch die vom Erbbauberechtigten übernommenen Erschließungskosten (vgl. dazu BMF-Schreiben vom 16.12.1991 - BStBl I S. 1011 und entsprechende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder, BFH vom 27.7.1994 BStBl II S. 934 und Tz. 119).
Vor Bezug entstandene Vertragsabschlußgebühren und Kontoführungsgebühren für einen Bausparvertrag können abgezogen werden, wenn ein enger wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen dem Abschluß des Bausparvertrags und der Herstellung oder Anschaffung der Wohnung oder des dazugehörigen Grund und Bodens besteht und die Gebühren nicht ausnahmsweise als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzuziehen sind. Der enge wirtschaftliche Zusammenhang muß aus äußeren Tatsachen erkennbar und die Verwendung der erstrebten Kreditmittel zur Errichtung oder zum Erwerb einer eigengenutzten Wohnung oder des dazugehörigen Grund und Bodens alleiniger Grund des Vertragsabschlusses sein (vgl. BFH vom 24.7.1990 - BStBl II S. 975).
Laufende Grundstückskosten, wie z.B. Grundsteuer und Gebäudeversicherungsprämien, sind auch abziehbar, soweit sie auf die Zeit entfallen, in der die Wohnung zwischen Herstellung oder Anschaffung und Nutzung zu eigenen Wohnzwecken weder vermietet noch vom Steuerpflichtigen unentgeltlich überlassen war (BFH vom 24.3.1993 - BStBl II S. 704). Sie stehen nicht in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Herstellung oder Anschaffung, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung zwischen Erwerb oder Herstellung und Selbstnutzung vermietet hatte. Dagegen kann dieser Zusammenhang unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls vorliegen, wenn der Steuerpflichtige durch den Kauf einer vermieteten Wohnung in ein Mietverhältnis eingetreten ist, um dessen Beendigung er sich im Interesse der Eigennutzung umgehend bemüht hat.
Erhaltungsaufwendungen z.B. für Reparaturen, die in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Anschaffung der Wohnung stehen und vor deren erstmaliger Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ausgeführt wurden, sind - sofern es sich nicht um den Herstellungskosten zuzurechnende anschaffungsnahe Aufwendungen (R 157 Abs. 5 EStR 1993; BFH vom 23.9.1992 - BStBl 1993 II S. 338) handelt - im Veranlagungszeitraum der Zahlung wie Sonderausgaben abziehbar. Das gilt auch für nach Beendigung einer Vermietung und vor der erstmaligen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entstandene Reparaturaufwendungen, wenn der Steuerpflichtige eine vermietete Wohnung gekauft und sich im Interesse der Eigennutzung umgehend um die Beendigung des Mietverhältnisses bemüht hat. War der Steuerpflichtige bisher Mieter oder Nutzungsberechtigter der Wohnung, sind Erhaltungsaufwendungen ab dem Zeitpunkt abziehbar, an dem Maßnahmen eingeleitet worden sind, die zum Eigentumserwerb geführt haben. § 82b EStDV ist nicht anwendbar.
Hat der Steuerpflichtige das Objekt aufgrund eines nach dem 31.12.1993 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags oder gleichstehenden Rechtsakts angeschafft, dürfen Erhaltungsaufwendungen insgesamt nur bis zu 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes oder der Eigentumswohnung, höchstens aber bis zu 22.500 DM abgezogen werden. Bei Erwerb eines Miteigentumsanteils ist eine dem Anteil entsprechende Kürzung des Höchstbetrags von 22.500 DM vorzunehmen. Werden Teile der Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt (z.B. Arbeitszimmer, andere gewerblich / beruflich genutzte oder vermietete Räume), sind die mit der Wohnung in Zusammenhang stehenden Erhaltungsaufwendungen - nicht aber der Höchstbetrag von 22.500 DM - insoweit zu kürzen, als sie auf den nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil entfallen.
Vorauszahlungen, für die keine Herstellungsleistungen erbracht worden sind (z.B. wegen Konkurses des Bauunternehmers) können nach § 10e Abs. 6 EStG abgezogen werden (vgl. BFH vom 4.7.1990 - BStBl II S. 830), wenn das Bauvorhaben realisiert worden ist, und das Objekt entsprechend der ursprünglichen Planung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (vgl. BFH vom 17.7.1991 - BStBl II S. 916). Eine "vergebliche" Vorauszahlung kann erst in dem Veranlagungszeitraum wie Sonderausgaben abgezogen werden, in dem deutlich wird, daß sie ohne Gegenleistung bleibt und eine Rückzahlung nicht zu erwarten ist (vgl. BFH vom 31.3.1992 - BStBl II S. 805). Für den Entstehungszeitpunkt ist hingegen maßgeblich, wann die Leistung hätte erbracht werden sollen. Bei Herstellungsleistungen kann regelmäßig davon ausgegangen werden, daß diese vor Bezug hätten erbracht werden sollen.
Werden Aufwendungen, die im Zeitpunkt ihrer Verausgabung nach § 10e Abs. 6 EStG abgezogen worden sind, später rückerstattet, kommt im Veranlagungszeitraum der Erstattung nur eine Verrechnung mit abzugsfähigen Aufwendungen nach § 10e Abs. 6 EStG in Betracht. Erstattete Schuldzinsen müssen zudem mit nach § 10e Abs. 6a EStG abzugsfähigen Schuldzinsen verrechnet werden.
Aufwendungen, die nur zum Teil im Rahmen des § 10e Abs. 6 EStG zu berücksichtigen sind, z.B. weil sie auf mehrere Wohnungen entfallen, sind den verschiedenen Teilen des Grundstücks, des Gebäudes oder der Wohnung zuzuordnen. Soweit sich die Aufwendungen nach objektiven Merkmalen und Unterlagen nicht leicht und einwandfrei einem Teil des Grundstücks, des Gebäudes oder der Wohnung eindeutig zuordnen lassen, sind sie aufzuteilen.
Die Zuordnungsgrundsätze gelten auch bei Wohnungen, die im Miteigentum stehen. Ein Miteigentümer, der eine Wohnung aufgrund seiner Eigentümerstellung zu eigenen Wohnzwecken nutzt, kann die Aufwendungen im Sinne des § 10e Abs. 6 EStG, die auf diese Wohnung entfallen, daher in vollem Umfang (vgl. aber § 10e Abs. 6 Satz 3 EStG) abziehen. Nutzt ein Miteigentümer die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung teilweise aufgrund einer Nutzungsüberlassung, sind die anteiligen Aufwendungen, die auf diesen Teil der Wohnung entfallen, nicht abziehbar. Sie stehen nicht in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung des Miteigentumsanteils durch den Steuerpflichtigen.

References: § 10
 § 82
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10
 § 10