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PROPIEDAD HORIZONTAL. INCORPORACIÓN MIXTA A PROPIEDAD HORIZONTAL. BIENES COMUNES. - PDF
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Susana Araya Rojo
1 PROPIEDAD HORIZONTAL. INCORPORACIÓN MIXTA A PROPIEDAD HORIZONTAL. BIENES COMUNES. Resumen En un edificio incorporado a propiedad horizontal en su totalidad por el sistema de la Ley , no puede incorporarse posteriormente la vivienda del portero, bien común, por el sistema de la Ley Debe hacerse también por el sistema de la Ley , debiendo contar con la habilitación municipal. Los propietarios de la nueva unidad (ex bien común), serán todos los que son copropietarios del edificio al momento de la habilitación. CONSULTA El objeto de la presente consulta recae sobre un tema de la propiedad horizontal. Se consulta sobre quiénes son las personas legitimadas para otorgar una escritura de compraventa de un bien inmueble que nació como común del edificio y luego se incorporó al régimen de la propiedad horizontal y se transformó en un bien individual. También se consulta sobre si esa transformación de común a individual se realizó conforme a Derecho. I. An t e c e d e n t e s En el año 1962 se construyó un edificio bajo el régimen de la propiedad horizontal, Ley El plano de mensura y fraccionamiento horizontal fue inscripto en la Dirección Nacional de Catastro el día 17 de mayo de 1962 y habilitado por la autoridad Municipal el día 15 de noviembre de 1961 bajo dicho régimen. Se otorgó escritura de reglamento de copropiedad el 24 de julio de 1963, el cual fue inscripto en el Registro de Traslaciones de Dominio e Hipotecas. En el plano se describen 32 padrones individuales, y los bienes comunes del edificio. Dentro de estos se encuentra un departamento en planta baja con destino a vivienda del portero. En el año 1995, el 14 de diciembre se reunió la asamblea de copropietarios del edificio donde se aprobó por mayoría absoluta que la vivienda del portero, bien común del edificio, se incorporara al régimen de propiedad horizontal como individual y se comercializara posteriormente. En el año 1996 se levantó un plano de modificación de la propiedad horizontal bajo las disposiciones de las Leyes y en el cual se transformó la vivienda del portero, bien común, en una nueva unidad individual, con padrón independiente, creándose así la unidad 004. Se otorgó la escritura de modificación del reglamento de copropiedad de acuerdo a las Leyes y y se describió la nueva unidad de acuerdo al 442
2 plano relacionado. Cabe destacar que desde esa fecha los tributos correspondientes a la unidad (Impuesto de Instrucción Primaria, Contribución Inmobiliaria, Tributos domiciliarios) se abonan como bien individual. Desde el año 1994, fecha de creación de la unidad 004, esta ha sido arrendada a terceros, en beneficio de toda la copropiedad. En reunión de asamblea de copropietarios se resolvió enajenar la unidad 004. Se hizo un llamado de ofertas, se eligió la económicamente mejor para el edificio, y se decidió enajenar la unidad al mejor oferente. Se me consulta como escribana de la copropiedad en cuanto a cómo se instrumentaría la venta. Del estudio de la titulación del edificio surge lo expuesto precedentemente en cuanto al origen, transformación y creación de la unidad 004. Desde el año 1994 a la fecha se han enajenado varias unidades y algunas han sido objeto de procesos sucesorios. Del relevamiento que he realizado con los copropietarios surge que en ninguna de las escrituras de compraventa y/o sucesiones posteriores al año 1994 se incluyó la cuota ava parte de propiedad que les correspondía a cada unidad preexistente, en la nueva unidad 004. II. Opinión de la consultante Quiero destacar dos aspectos del tema planteado: 1. Determinar si es correcta la incorporación a propiedad horizontal de la unidad 004 realizada de esa forma. En particular, determinar si un edificio creado y habilitado por la Ley puede posteriormente modificar sus bienes comunes en individuales bajo otro procedimiento establecido en la Ley Determinar quiénes son los propietarios de la unidad 004 y, por lo tanto, si están legitimados para vender el inmueble a un tercero. Esta interrogante se plantea siempre y cuando se entienda que la unidad 004 fue incorporada al régimen de la propiedad horizontal conforme a Derecho y exista como bien individual e independiente. Para dar respuesta a esta interrogante consulté los expedientes de consultas sobre este tema que existen en la Biblioteca de la Asociación de Escribanos del Uruguay y de su estudio concluí que: la posición de la Asociación de Escribanos del Uruguay en cuanto al procedimiento de transformación de un bien común a un bien individual debe realizarse por la misma ley por la cual fue construido el edificio y por la cual se rige. En nuestro caso, sería por la Ley y no por las Leyes y (modificación de plano y de reglamento) como fue realizado. No obstante, hice la consulta verbal en la Dirección Nacional de Catastro (porque el plano de modificación fue inscripto) y se me informó que si bien es correcta la posición jurídica de la Asociación de Escribanos del Uruguay en cuanto debió realizarse la transformación por el procedimiento 443
3 de la Ley (que implica modificar todo el permiso de construcción), era un caso ya consumado, pues ya tenía padrón individual, fiscalmente tributaba como unidad independiente y además existía una modificación del reglamento de copropiedad. Con estricto rigor científico debo concluir que la transformación de la unidad 004 no se realizó conforme a derecho, pero que hay casos en la práctica que así se hacen. La venta de la unidad 004 se debe realizar aceptando el procedimiento de transformación tal cual se hizo? El colega que intervenga en dicha venta, puede rechazar la titulación argumentando que la transformación a propiedad horizontal de dicha unidad no fue realizada en forma correcta, o ajustada a Derecho? En el caso que la respuesta sea que la transformación no fue realizada conforme a derecho y por lo tanto habrá que regularizar dicha propiedad horizontal, debo interpretar que sigue siendo un bien común de la copropiedad? Nunca nació a la vida jurídica la unidad 004? Y, en esa línea de pensamiento, la solución cuál sería? Des-hacer esa propiedad horizontal mal creada, volviendo a hacer un plano y modificando el reglamento estableciendo que es un bien común? Y si posteriormente se quiere comercializar, volver a transformar esa propiedad horizontal, pero ahora sí, conforme a Derecho? Bajo el procedimiento de la Ley exclusivamente (que incluye la modificación del permiso)? Siempre contando con las mayorías legales exigidas para todos estos temas. Quiénes son los propietarios de la unidad 004? La respuesta a esta interrogante parte de la base de que la unidad 004 existe como bien individual. La primera respuesta obvia es: los propietarios de la unidad 004 son todos los copropietarios del edificio. Pero yo me pregunto: cuáles copropietarios? Los actuales al año 2010, o los que eran en el año 1994, momento en que se creó la unidad 004? Reitero lo expuesto: desde el año 1994 a la fecha se han enajenado varias unidades del edificio y algunas de ellas han sido objeto de procesos sucesorios. Del relevamiento que he realizado con los copropietarios surge que en ninguna de las escrituras de compraventa y/o sucesiones posteriores al año 1994 se incluyó la cuota ava parte de propiedad que les correspondía a cada unidad preexistente, en la nueva unidad 004. Quienes eran propietarios en el año 1994, se han reservado dentro de sus patrimonios la cuota ava parte indivisa que les correspondía sobre la unidad 004 al no haberla incluido en las posteriores enajenaciones y sucesiones? Siguen siendo ellos los propietarios y tendríamos que convocarlos hoy a vender? La duda se me plantea aun más cuando considero que la copropiedad no tiene personería jurídica propia e independiente de quienes la conforman y, por lo tanto, recae sobre la persona de sus integrantes. 444
4 Si la respuesta a esta interrogante es que hay que convocar a quienes eran propietarios en el año 1994 para que comparezcan a vender hoy la cuota parte de dominio que les correspondía sobre la unidad 004, de la cual no se desprendieron, debo concluir que la venta de la unidad 004 al día de hoy sería inviable. Si la respuesta fuera que los actuales copropietarios del año 2010 tienen que comparecer a vender, sería lo más sencillo, pero debo establecer que dicha solución no me conforma, pues considero que no se ajusta al Derecho. Mi opinión es la siguiente: que comparezcan a vender todos los que eran propietarios en el año 1994 y no se desprendieron de la cuota ava parte que les correspondía de la unidad 004. Entiendo que en la práctica es inviable. III. Se consulta a) Es correcta la incorporación de la unidad 004 al régimen de la propiedad horizontal como bien individual? En caso contrario, qué soluciones se propondrían? De las soluciones encontradas surgirán quiénes son los convocados a vender. b) Una vez solucionado el tema anterior y en el supuesto de que la unidad 004 sea susceptible de ser enajenada a un tercero, quiénes serían las personas legitimadas y convocadas a vender? INFORME El régimen de propiedad horizontal es único y es el de la Ley Las leyes posteriores fueron dictadas a los efectos de hacer más flexibles algunos requisitos exigidos en la ley madre, en especial aquellos que se refieren a incorporación de edificios ya construidos permitiendo el ingreso al régimen de propiedad horizontal sin necesidad de realizar obras y sin tener por lo tanto que pasar por la aprobación municipal. Una de esas leyes es la , que en su art. 3. estableció un régimen de incorporación mixta, aplicable únicamente en [ ] aquellos casos de edificios respecto de los cuales se haya acordado o acordada autorización municipal para quedar parcialmente sometidos al régimen de la Ley del 25 de junio de En estos casos la incorporación por el régimen a que se refiere la presente ley comprenderá todas las restantes unidades, cualquiera fuere su destino, siempre que ellas cumplan con las exigencias de la misma. O sea, de dicho artículo resulta que esta posibilidad solo se aplica a edificios que hayan sido parcialmente habilitados o que tengan algunas unidades sin incorporar, permitiendo sin ningún tipo de obras incorporar las mismas a la totalidad del edificio en régimen de propiedad horizontal. 445
5 En el caso consultado, los propietarios del edificio construido y totalmente habilitado por el régimen de propiedad horizontal Ley aprueban por unanimidad en una asamblea transformar la vivienda del portero bien común a unidad bien privado para su posterior enajenación. Dicha transformación se realizó por el procedimiento de la Ley , por lo que las instancias recorridas no fueron las adecuadas. Deberán los actuales copropietarios del edificio solicitar a la intendencia la modificación del permiso de construcción y una vez autorizado inscribir el nuevo plano en la Dirección Nacional de Catastro como una modificación al original, y modificar el reglamento de copropiedad. Los propietarios de todas las unidades que componen el edificio, al momento de producirse la transformación con la habilitación municipal en régimen de propiedad horizontal, serán los titulares de la nueva unidad y todos ellos deberán enajenar su cuota parte al futuro adquirente. En caso que los copropietarios enajenen sus unidades, una vez terminado el procedimiento tal como lo establece la Ley , pero antes de vender la nueva, deberán, si así lo desean, enajenar su cuota parte indivisa en esta nueva unidad, de lo contrario habrá que ubicarlos cuando se enajene la unidad que pasó a ser bien individual. Conclusión La incorporación llamada mixta no puede proceder cuando el edificio ha sido totalmente habilitado por la Ley Deben enajenar todos los propietarios de las distintas unidades que pasaron a ser titulares en condominio de la nueva unidad. Escs. Adriana Goldberg y Silvia Vázquez Informantes Montevideo, 19 de julio de La Comisión de Derecho Civil integrada por los Escs. Cristina Amorín, Enrique Arezo, Miguel Burdín, Guiselda Castillo, Daniella Cianciarulo, Cristina Croce, Adriana Inciarte, Fátima Izaguirre, Mónica Jover, Jorge Machado, María del Rosario Marchese, María Laura Peré, María Alejandra Portillo, Margarita Puertollano, María Ritacco, Estela Sarachu, Mildred Secondo, Adriana Silva Fierro, Silvia Vázquez, Jimena Viana y Juan Pablo Villar aprueba el informe que antecede. Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU el 12 de setiembre de Expediente 743/2011). 446
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