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Timestamp: 2017-11-25 00:24:29+00:00

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Rückbau einer ungenehmigten Terrasse | Immobilien | Haufe
27.04.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Mai 2015
Prüfungspflicht des Verwalters vor Erteilung der Veräußerungszustimmung
1. Der Anspruch der WEG gegen einen Eigentümer auf Rückbau einer ungenehmigten Terrasse verjährt nach drei Jahren. Diese Verjährung hat zur Folge, dass die Eigentümer der Terrasse diesen Rückbau nicht selbst und auf eigene Kosten vornehmen müssen. Die Terrasse bleibt jedoch rechtswidrig und muss von den übrigen Eigentümern nicht geduldet werden.
2. Die Wohnungseigentümer sind trotz Verjährung des Beseitigungsanspruchs berechtigt, die ungenehmigt auf dem Gemeinschaftseigentum errichtete Terrasse auf eigene Kosten zu beseitigen.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwischen den Parteien hat es schon unzählige Verfahren gegeben. Dabei ging es im Wesentlichen immer um die Dachterrasse vor der Wohnung der Beklagten. Insofern versuchen die Beklagten schon seit vielen Jahren die Zustimmung der Wohnungseigentümer zu einer Veränderung in ihrem Sinne zu erlangen. Dies war bisher ebenso erfolglos wie die zahlreichen Klagen der Beklagten vor dem erkennenden Gericht.
Unter TOP 7 hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen: "Die Eheleute A und Th K werden verpflichtet, die Terrasse der WE 1 im rückwärtigen Bereich ihrer Wohnung in einer Weise zurückzubauen, wie sich die aus dem Angebot der Fa. ... Gartenbau, in vom 09.02.2012 ergibt. Den Eheleuten K. wird für die Durchführung dieser Rückbauarbeiten eine Frist von vier Wochen ab Beschlussfassung gesetzt. Sollte diese Frist ergebnislos verstreichen, wird die Verwaltung beauftragt, den Anspruch auf Rückbau unter Einschaltung der Anwaltskanzlei aus Dortmund klageweise geltend zu machen."
Die Beklagten habe im Verfahren 512 C 5/14 diesen Beschluss angefochten. Das erkennende Gericht hat die Klage mit Urteil vom 3.6.2014 abgewiesen. Die Beklagten haben gegen die Entscheidung Berufung eingelegt.
Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin entsprechend den Vorgaben der letzten Landgerichtsentscheidung die Beklagten zur Vornahme des Rückbaus zu verurteilen. Die Beklagten wiederholen was die Rechtmäßigkeit der baulichen Veränderung angeht ihr Vorbringen aus den letzten Jahren. Letztendlich sind sie der Auffassung, dass eventuelle Ansprüche der Wohnungseigentümer ihnen gegenüber verjährt seien.
Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagten könnten sich auf die Einrede nicht berufen.
Die Klägerin kann unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt von den Beklagten die begehrte Vornahme der Handlung, Rückbau der rechtswidrigen Terrassenvergrößerung, verlangen. Ein Anspruch gemäß § 1004 BGB gegenüber den Beklagten besteht nicht, weil den Beklagten ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 214 BGB gegenüber dieser Verpflichtung zusteht.
Dass der Anspruch auf Rückbau dem Grunde nach besteht, haben das erkennende Gericht und das Landgericht Dortmund in zahlreichen Verfahren inzwischen rechtskräftig entschieden, jedoch kann die Klägerin von der Beklagten jetzt nicht mehr die Vornahme der Handlung verlangen, da der Anspruch verjährt ist. Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten lediglich noch ein Duldungsanspruch dahingehend zu, dass die Klägerin den Rückbau der rechtswidrigen Terrassenvergrößerung auf eigene Kosten vornimmt.
Der Anspruch auf Rückbau gemäß § 1004 BGB besteht seit dem Jahre 2008. Auch ein Anspruch gemäß § 1004 BGB verjährt in der Regelverjährungsfrist gem. § 197 BGB von drei Jahren. Der Anspruch ist also Ende 2011, allenfalls Ende 2012 verjährt. Verjährungsunterbrechende oder verjährungshemmende Handlungen hat die Klägerin innerhalb nicht verjährter Zeit nicht vorgenommen. Keine der Beschlüsse oder Klagen hatte diese Wirkung. Das wird von der Klägerin selbst auch nicht angenommen.
Die Beklagten haben sich auf die Verjährung des Anspruchs berufen. Dies hatte zwar nicht zur Folge dass der letzte Beschluss rechtswidrig war, weil zum einen die Beklagten sich vor der Beschlussfassung noch nicht auf die Verjährung berufen hatten und zum anderen die Erhebung der Einrede nur ein Leistungsverweigerungsrecht begründet und keinen Einfluss auf die Rechtmäßigkeit der Beschlussfassung hat.
Die Erhebung der Einrede der Verjährung ist vorliegend auch nicht treuwidrig. Für das erkennende Gericht ist nicht ansatzweise erkennbar, warum die Beklagten bei den Klägern einen Vertrauenstatbestand dahingehend erweckt haben sollten, die Einrede der Verjährung nicht zu erheben. Die Beklagten haben sich in allen Verfahren mit allen nur erdenklichen Mitteln gegen die Verpflichtung zum Rückbau gewehrt. Weshalb die Klägerin dann darauf vertraut haben will dass die Beklagten nicht auch noch die Einrede der Verjährung erheben ist für das erkennende Gericht nicht nachvollziehbar.
Die Verjährung des Anspruchs gemäß § 1004 BGB hat nur zur Folge, dass die Beklagten den Rückbau nicht selbst und auf eigene Kosten vornehmen müssen. Der vom Störer geschaffene Zustand bleibt auch nach der Verjährung des Anspruchs aus § 1004 BGB rechtswidrig und muss von den Eigentümern nicht geduldet werden. Die Beklagten nutzen hier durch die rechtswidrige Terrassenvergrößerung fremdes Eigentum. In diesem Fall sind die Eigentümer berechtigt die Störung auf eigene Kosten zu beseitigen (BGH NJW 2011, 1068; BGH Urteil vom 16. Mai 2014, V ZR 181 /13; AG Hamburg Urteil vom 14. Mai 2014, Az. 49 C 48 /13 (Anspruch auf Beseitigung einer rechtswidrig angebrachten Parabolantenne)). Die Beklagten vermögen nicht darzulegen, warum sie berechtigt sein wollen, fremdes Eigentum (hier Gemeinschaftseigentum) zu nutzen. Wenn das so wäre, müsste ja auch das Grundbuch berichtigt werden, da es um Immobiliareigentum geht.
Ist ein Rückbauanspruch gegen den Handlungsstörer verjährt, kann selbst der Rechtsnachfolger zur Duldung des Rückbaus auf Kosten aller Eigentümer verpflichtet sein, da sich durch die Verjährung an der Rechtswidrigkeit der Baumaßnahme nichts geändert hat (vgl. bereits LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 20/12, ZMR 2013, 462). Dies führt dazu, dass der "Störer" in Höhe seiner Haftungsquote im Innenverhältnis (z. B. § 16 Abs.2 WEG) an den Rückbaukosten dennoch beteiligt ist. Beachte: Eine Verwirkung des Anspruchs ist allerdings in Einzelfällen denkbar (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 25.2.2002,
32 Wx 51/98, ZMR 2002, 451).

References: § 1004
 § 214
 § 1004
 § 1004
 § 197
 § 1004
 § 1004
 BGH 
 § 16