Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F25-11-2011-4A_442-2011
Timestamp: 2016-10-21 11:35:31+00:00

Document:
4A_442/2011 (25.11.2011)
4A_442/2011
repr�sent�e par Me Albert Graf, avocat,
repr�sent�e par Me Ir�ne Schmidlin,
recours contre l'arr�t rendu le 30 mars 2011 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
D�s le 1er f�vrier 2004, Z.________ a pris � bail un appartement de deux pi�ces avec terrasse au premier �tage d'un b�timent de Nyon, proche de la gare. Le loyer mensuel s'�levait � 1'150 fr., frais accessoires en sus. La dur�e initiale du contrat �tait fix�e � une ann�e; sauf r�siliation communiqu�e avec un d�lai de pr�avis de quatre mois, elle se prolongerait tacitement d'ann�e en ann�e.
Au d�but de 2009, la bailleresse X.________ SA a propos� une r�fection de la cuisine et l'installation d'une armoire dans la salle de bains, moyennant une hausse de loyer qui restait � n�gocier. La locataire a refus� au motif qu'il s'agissait de travaux voluptuaires dont elle n'avait pas besoin et dont elle ne voulait pas assumer le co�t, m�me partiellement.
Le 3 juin 2009, usant d'une formule officielle, la bailleresse a r�sili� le bail avec effet au 31 janvier 2010. Par la suite, elle a communiqu� la motivation du cong� : � L'actionnaire de la soci�t� propri�taire destine l'appartement � sa m�re retrait�e, laquelle se trouve malheureusement sans logement. �
Z.________ a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du district de Nyon. Par d�cision du 14 juillet 2009, cette autorit� a prononc� que le cong� est � nul et de nul effet � parce que contraire aux r�gles de la bonne foi.
Le 13 ao�t 2009, X.________ SA a ouvert action contre Z.________ devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Le tribunal �tait requis d'annuler la d�cision de la Commission et de prononcer que le bail �tait valablement r�sili� avec effet au 31 janvier 2010, � sans prolongation aucune �.
A l'audience du 8 avril 2010, la locataire a conclu principalement � l'annulation du cong� et subsidiairement � la prolongation du bail pour une dur�e de quatre ans.
Le tribunal a alors interrog� les parties ou leurs repr�sentants, et, en qualit� de t�moin, le locataire d'un autre appartement existant dans le m�me b�timent, juste au-dessus de celui de Z.________. Pour des motifs de convenance personnelle, ce locataire quitterait son logement � fin avril 2010. Ledit logement est semblable � celui de Z.________, � ceci pr�s qu'il comprend un simple balcon au lieu d'une terrasse de 55 m�. A l'audience, la bailleresse proposa � cette derni�re de lui louer l'appartement qui devenait ainsi disponible.
Le tribunal entendit aussi, notamment, A.________, actionnaire unique de X.________ SA, sa m�re M.________ et son fr�re F.________.
Le tribunal s'est prononc� le 8 avril 2010. Accueillant partiellement l'action, il a prononc� que le bail a �t� valablement r�sili� pour le 31 janvier 2010; Z.________ obtenait toutefois une prolongation unique de dix-sept mois, �ch�ant le 30 juin 2011.
Z.________ s'est pourvue devant la Chambre des recours du Tribunal cantonal. Statuant le 30 mars 2011, cette autorit� lui a donn� enti�rement gain de cause: elle a r�form� le jugement en ce sens que la r�siliation du bail est annul�e.
Agissant principalement par la voie du recours en mati�re civile, subsidiairement par celle du recours constitutionnel, X.________ SA requiert le Tribunal f�d�ral de r�former l'arr�t de la Chambre des recours en ce sens que la validit� de la r�siliation soit constat�e et que l'adverse partie n'obtienne aucune prolongation. Des conclusions subsidiaires tendent � l'annulation de l'arr�t et au renvoi de la cause � la Chambre des recours pour nouvelle d�cision.
Z.________ conclut au rejet du recours en mati�re civile et � l'irrecevabilit� du recours constitutionnel.
L'art. 273 al. 1 et 2 CO conf�re un droit d'action ayant pour objet de faire annuler une r�siliation de bail (Peter Higi, in Commentaire zurichois, 1996, n� 11 ad art. 273 CO) ou de faire prolonger le bail par le juge. L'arr�t de la Chambre des recours est un jugement final concernant cette action (art. 90 LTF), rendu en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF).
Dans une contestation portant sur la validit� d'une r�siliation de bail, la valeur litigieuse est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�; il faut prendre ici en consid�ration, s'il y a lieu, la p�riode de protection de trois ans d�s la fin de la proc�dure judiciaire qui est pr�vue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (arr�t 4A_189/2011 du 4 juillet 2011, consid. 1.1, destin� � la publication; voir aussi ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386; 119 II 147 consid. 1 p. 149). En l'esp�ce, le minimum de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF) est donc atteint.
Seule Z.________ a attaqu� le jugement du Tribunal des baux; devant la Chambre des recours, cette partie a r�clam� principalement l'annulation du cong� et subsidiairement une prolongation de quatre ans. La bailleresse s'est born�e � proposer le rejet du recours et la confirmation du jugement. Cette partie-ci n'a donc pas contest� la prolongation de dix-sept mois accord�e par les premiers juges. Elle n'est pas admise � contester cette m�me prolongation devant le Tribunal f�d�ral car le recours ne peut porter que sur les questions de fait ou droit pr�alablement et r�guli�rement soumises � l'autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 al. 1 LTF; ATF 134 III 524 consid. 1.3 p. 527). Les conclusions pr�sent�es semblent donc irrecevables dans la mesure o� elles tendent � r�duire une �ventuelle prolongation en de�� de dix-sept mois. Quoi qu'il en soit, ce laps est de toute mani�re �chu, et de plus, comme on le verra, le bail n'a pas �t� valablement r�sili�.
Le recours est form� par une partie qui a pris part � l'instance pr�c�dente et succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). Introduit en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 � 3 LTF), le recours en mati�re civile est en principe recevable, de sorte que le recours constitutionnel, subsidiaire (art. 113 LTF), est exclu.
Le recours peut �tre exerc� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal f�d�ral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il n'est pas li� par l'argumentation des parties et il appr�cie librement la port�e juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soul�ve conform�ment aux exigences l�gales relatives � la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 133 II 249 consid. 1.4.1 p. 254).
Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la r�siliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux r�gles de la bonne foi. Cette disposition prot�ge le locataire, notamment, contre le cong� purement chicanier qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un pr�texte. Le locataire est aussi prot�g� en cas de disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence; il l'est �galement lorsque le bailleur use de son droit de mani�re inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conf�r�e proc�de � la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacr�s par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de la partie donnant cong� � l'autre constitue un abus de droit � manifeste � aux termes de cette derni�re disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 31 consid. 4a p. 32; voir aussi ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 136 III 190 consid. 2 p. 192).
Selon l'art. 271a al. 1 let. a CO, parmi d'autres cas sp�cialement �num�r�s par cette disposition, le cong� est annulable lorsqu'il est donn� par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des pr�tentions fond�es sur le bail. Cette disposition vise � permettre au locataire d'exercer librement ses droits - par exemple, refuser des travaux qui ne peuvent pas raisonnablement lui �tre impos�s conform�ment � l'art. 260 al. 1 CO (Peter Burkhalter et al., Le droit suisse du bail � loyer, 2011, n� 11 ad art. 271a CO; David Lachat, Le bail � loyer, 2008, n� 5.2.3 p. 740) - sans avoir � craindre un cong� en repr�sailles. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause � effet entre la pr�tention qu'il a �lev�e et la r�siliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en d�montrant que le cong� r�pond � un autre motif. Le juge constate alors le v�ritable motif du cong� selon l'impression objective qui r�sulte de toutes les circonstances; le cong�-repr�sailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement apr�s que le locataire a �lev� une pr�tention (Burkhalter et al., op. cit., n� 13 ad art. 271a CO; Lachat, op. cit., n� 5.2.4 p. 740/741, avec r�f�rences � d'autres auteurs).
Elucider le motif d'un cong� rel�ve de la constatation des faits (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192; 115 II 484 consid. 2b p. 486), de sorte que, sous r�serve du contr�le restreint pr�vu par les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF, ce point �chappe au contr�le du Tribunal f�d�ral.
Selon les constatations d�terminantes, A.________ est l'actionnaire unique de la bailleresse X.________ SA. Sa m�re M.________ ne per�oit pas de revenu autre qu'une rente de vieillesse AVS et les prestations compl�mentaires � cette assurance. Elle souffre d'hernies discales qui, semble-t-il, l'entravent dans ses d�placements. Elle poss�de un gros chien. Apr�s avoir v�cu en Italie puis au Tessin, elle est venue en mai 2008 habiter � Gland, chez son fils F.________, son �pouse et leurs deux enfants. Avec l'a�eule, leur logement de quatre pi�ces abrite d�sormais cinq personnes. L'installation � Gland se pr�sentait d'embl�e comme une solution provisoire; toutefois, notamment en raison de ses ressources modestes, M.________ ne parvient pas � trouver un logement adapt� � ses besoins dans la r�gion o� se trouvent ses fils et ses petits-enfants. A.________ lui a donc propos� l'appartement actuellement occup� par Z.________, qui serait particuli�rement appropri� parce qu'accessible de plain-pied, dot� d'une grande terrasse � l'usage du chien, et proche des transports publics. M.________ y habiterait moyennant un loyer de faveur, compatible avec son faible revenu.
Il est par ailleurs constant qu'au d�but de 2009, soit moins de cinq mois avant la r�siliation du bail signifi�e le 3 juin 2009, Z.________ a refus� des travaux auxquels la bailleresse voulait proc�der dans l'appartement lou� et qui auraient entra�n� une hausse du loyer.
La Chambre des recours juge qu'en raison de cette proximit� dans le temps, la r�siliation est un cong�-repr�sailles et elle l'annule donc en application de l'art. 271a al. 1 let. a CO.
La Chambre juge de plus que la bailleresse ne peut pas se pr�valoir de bonne foi, pour motiver le cong�, du besoin de trouver un logement � M.________. L'int�r�t d'une soci�t� anonyme, telle X.________ SA, se distingue de celui de son actionnaire, et c'est son int�r�t propre qui est seul d�terminant dans l'appr�ciation � effectuer au regard de l'art. 271 al. 1 CO. Remplacer la locataire Z.________ par une personne au revenu nettement moins �lev�, qui ne pourra pas acquitter le m�me loyer, contredit le but lucratif de la soci�t� anonyme. Il est donc contraire � la bonne foi d'invoquer le besoin de cette personne moins ais�e, alors m�me qu'il s'agit d'une proche parente de l'actionnaire unique.
L'autorit� pr�c�dente retient que la r�siliation du 3 juin 2009 a son origine dans le refus de la locataire d'accepter un projet de travaux conduisant � une hausse du loyer. Constater le motif du cong� ressortit au juge du fait et le Tribunal f�d�ral n'est pas autoris� � substituer sa propre appr�ciation des preuves et des circonstances. Le jugement de la Chambre des recours peut pr�ter � discussion; il demeure pourtant d�fendable et il �chappe donc au grief d'arbitraire (cf. ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560). En consid�ration du fait ainsi constat� par la juridiction cantonale, l'annulation du cong� est conforme � l'art. 271a al. 1 let. a CO et elle r�siste donc � la critique de la recourante.
Il n'est pas n�cessaire d'examiner les moyens que celle-ci d�veloppe contre le deuxi�me motif d'annulation du cong�.
X.________ SA fait valoir qu'� l'audience du Tribunal des baux, elle a propos� un logement de remplacement � sa cocontractante, dans le m�me b�timent. D'apr�s l'art. 272a al. 2 CO, cette offre pouvait �ventuellement entra�ner un refus de la prolongation du bail, si le cong� n'�tait pas jug� annulable. Pour le surplus, le bailleur n'est pas autoris� � se pr�valoir de faits post�rieurs au cong� (ATF 109 II 153 consid. 3b p. 156); ainsi, pr�sent�e le 8 avril 2010 seulement, l'offre de poursuivre une relation contractuelle n'exclut pas que la r�siliation communiqu�e au d�but de juin 2009 p�t contrevenir aux r�gles de la bonne foi.
Le recours se r�v�le priv� de fondement, dans la mesure o� les conclusions pr�sent�es sont recevables. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral et les d�pens auxquels l'autre partie peut pr�tendre.
La recourante versera une indemnit� de 2'500 fr. � l'intim�e, � titre de d�pens.

References: art. 273
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 271
 art. 271
 art. 97
 ATF