Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20159/05
Timestamp: 2020-04-02 19:06:25+00:00

Document:
BGH, 31.05.2006 - VIII ZR 159/05 - dejure.org
BGH, 31.05.2006 - VIII ZR 159/05
https://dejure.org/2006,222
BGH, 31.05.2006 - VIII ZR 159/05 (https://dejure.org/2006,222)
BGH, Entscheidung vom 31.05.2006 - VIII ZR 159/05 (https://dejure.org/2006,222)
BGH, Entscheidung vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05 (https://dejure.org/2006,222)
Tipp: Um den Kurzlink (hier: https://dejure.org/2006,222) schnell in die Zwischenablage zu kopieren, können Sie die Tastenkombination Alt + R verwenden - auch ohne diesen Bereich zu öffnen.
BGB § 556 a
Vermieters Betriebskostentragungspflicht bei Leerstand
Umlegung vereinbarter Betriebskosten nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche; Selbsttragung des Vermieters von auf leerstehenden Wohnungen entfallende Betriebskosten; Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten ...
Betriebskosten für leerstehende Wohnungen trägt Vermieter; Betriebskostenumlage; Verbrauch; Flächenschlüssel; Störung der Geschäftsgrundlage; Gesamtwohnfläche; Leerstand
Betriebskosten - auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten muss Vermieter tragen!
BGB § 556a
Umlegung der Betriebskosten bei Leerstand von Wohnungen
Wohnraummietrecht - Wer trägt Betriebskosten für leerstehende Wohnungen?
Mietrecht - Wer trägt die Leerstandskosten?
Betriebskosten bei Leerstand: Vermieter trägt Kosten allein - Anspruch auf Vertragsänderung nur in Ausnahmefällen
Betriebskosten: Wer trägt das Leerstandsrisiko?
Zur Frage, wer die Betriebskosten leerstehender Wohnungen zu tragen hat
Betriebskosten für leer stehende Wohnung dürfen nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden
Vermieter darf Betriebskosten für leer stehende Nachbarwohnungen nicht umlegen - Betriebskosten muss der Vermieter tragen
123recht.net (Pressemeldung, 24.7.2006)
Mieter müssen Nebenkosten für leere Nachbarwohnung nicht mittragen
baurechtsexperte.de (Kurzanmerkung)
Leerstand trägt der Vermieter
Wer trägt die Betriebskosten für leerstehende Wohnungen? (IMR 2006, 72)
Zusammenfassung von "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 31.05.2006, Az.: VIII ZR 159/05 (Betriebskostenlast bei Wohnungsleerstand im Gebäude; Änderung des Abrechnungsschlüssels bei Störung der Geschäftsgrundlage)" von Dietmar Wall, original erschienen in: WuM 2006, 443 - 445.
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 31.05.2006, Az.: VIII ZR 159/05 (Betriebskosten bei Wohnungsleerstand und Abänderung des Umlagemaßstabs)" von Wiss.Mit. Ass. Mario Nawroth, original erschienen in: NJ 2006, 506 - 507.
Zusammenfassung von "Zur Umlage verbrauchsabhängiger Betriebskosten bei Leerständen" von VorsRiLG a.D. Dr. Friedemann Sternel, original erschienen in: NZM 2006, 811 - 815.
Kurznachricht zu "Anmerkung zum BGH-Urteil vom 31. Mai 2006 - Az.: VIII ZR 159/05 (Leerstand von Wohnung und Anspruch auf Vertragsanpassung)" von RA Rainer Maaß, original erschienen in: ZMR 2006, 760 - 761.
AG Berlin-Charlottenburg, 23.02.2005 - 209 C 541/04
LG Berlin, 13.05.2005 - 65 S 64/05
LG Berlin, 21.06.2005 - 65 S 64/05
NJW 2006, 2771
NZM 2006, 655
ZMR 2006, 758
NJ 2006, 505
BGH, 12.03.2008 - VIII ZR 188/07
Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche, wenn nicht alle …
Es kommt darüber hinaus auch nicht darauf an, ob die Parteien durch eine jahrelang einvernehmlich praktizierte Art und Weise der Abrechnung stillschweigend vereinbart haben, dass die Wasserkosten nach dem Anteil der Fläche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche umzulegen sind (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 7).
So soll der Mieter "auch zukünftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabs" haben, "soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt" (BT-Drs. 14/4553, S. 51; vgl. Senatsurteile vom 31. Mai 2006 - aaO, Tz. 15, und vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557, Tz. 21).
BGH, 20.09.2006 - VIII ZR 103/06
Beteiligung des Erdgeschossmieters an den Aufzugskosten
Im Anwendungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB ist dabei grundsätzlich auf die Gesamtwohnfläche abzustellen (Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, WuM 2006, 440 unter II 3 a aa).
Es liegt auch kein Fall krasser Unbilligkeit vor, welcher dem Mieter im Einzelfall einen Anspruch aus § 242 BGB auf eine Umstellung des Umlagemaßstabes eröffnen kann (…vgl. BT-Drucks aaO; Senatsurteil vom 31. Mai 2006, aaO, unter II 3 a aa;… Schmid aaO, Rdnr. 4119).
BGH, 09.07.2008 - VIII ZR 181/07
Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.).
BGH, 06.10.2010 - VIII ZR 183/09
Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Umlegung der Grundgebühr und der …
aa) Auch bei der Umlegung von Betriebskosten gilt im Regelfall, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko zu tragen hat (Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771 Rn. 13 mwN).
Dieser Grundsatz ist nicht nur von Bedeutung für eine Umlegung der Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (dazu Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, aaO), sondern hat Auswirkungen auch auf die Umlegung verbrauchsabhängiger Kosten nach erfasstem Verbrauch gemäß § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB.
Dem steht nicht, wie die Revision meint, das Senatsurteil vom 31. Mai 2006 (VIII ZR 159/05, aaO) entgegen.
Der Senat hat in dieser Entscheidung lediglich darauf hingewiesen, dass es der Vermieter selbst in der Hand hat, insoweit eine Kostenbeteiligung leerstehender Wohnungen, in denen ein Verbrauch nicht stattfindet, durch den Einbau von Wasseruhren und eine verbrauchsabhängige Umlegung dieser Betriebskosten nach § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB zu vermeiden (Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, aaO Rn. 17).
Will der Vermieter den vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Umlegung der Betriebskosten ändern, so ist dies nur im Wege einer Vertragsänderung zulässig, für die es der Zustimmung des Mieters bedarf (BGH, Urt. v. 31.5.2006, VIII ZR 159/05, Rn. 19; Riecke, GuT 2011, 5, 8 mwN.;… Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 71).
Fehlen der Geschäftsgrundlage für einen formularmäßigen Gewerberaummietvertrag: …
Hiernach kann der Kläger Rechte aus einer Störung der Geschäftsgrundlage herleiten, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 31.5.2006 - VIII ZR 159/05 - NJW 2006, 2771, Tz. 11).
Auch sollte einer Partei, die gesetzlich oder vertraglich ein Risiko zu tragen hat, in Fällen krasser Unbilligkeit gleichwohl ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage zustehen können (s. a. BGH, Urteil vom 31.5.2006 - VIII ZR 159/05 - NJW 2006, 2771, Tz. 15).
OLG Düsseldorf, 28.10.2010 - 24 U 28/10
Anspruch des Vermieters auf Änderung des Verteilungsschlüssels für die …
Das ist wiederum der Fall, wenn der bisherige Verteilungsschlüssel infolge der Änderung der Verhältnisse grob unbillig geworden ist (vgl. BGH, NJW 2006, 2771).
An dem so vereinbarten Verteilungsschlüssel ist der Kläger zwar grundsätzlich festzuhalten, weil der Vermieter durch die Vereinbarung eines verbrauchsunabhängigen Maßstabes das Leerstandsrisiko übernommen hat (vgl. BGH, NJW 2006, 2771;… Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Rdn. V 204).
LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 56/09
Umlagefähigkeit von Baumfällkosten, verbrauchsabhängigen Kosten während eines …
Leerstand ist im Falle der Kostenverteilung auf Grund des gesetzlichen Flächenschlüssels grundsätzlich zu berücksichtigen (BGH NZM 2006, 655).
Das gilt für die verbrauchsunabhängigen genauso wie für die verbrauchsabhängigen Betriebskosten (BGH NZM 2006, 655).
Dass der Flächenschlüssel für den Fall einer fehlenden Vereinbarung und vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften gesetzlich vorgeschrieben ist, beruht auf der Wertung des Gesetzgebers, dass dieser Verteilungsschlüssel für alle Betriebskosten sachgerecht ist; das Gesetzt enthält keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass Leerstandsflächen bei der Umlegung auszuklammern sind (BGH NZM 2006, 655).
BGH, 09.07.2008 - VIII ZR 83/07
Miethöhe bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen
Dies ist Konsequenz seines Vermietungsrisikos (…s. BGH, Urt. v. 06.10.2010 -VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645 Tz 13, 23; Urt. v. 31.05.2006 -VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771 Tz 13).
Denn ein solcher Flächenmaßstab ist - auch für verbrauchsabhängige Kosten - als angemessen und üblich anzusehen (s. Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neub. 2014, § 556 a Rn 22 m.N.;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 556 a Rn 5) und entspricht auch der (wenn auch nur für Wohnräume geltenden) gesetzlichen Vorschrift des § 556 a BGB, die auf der Wertung des Gesetzgebers beruht, dass dieser Verteilungsschlüssel für alle Betriebskosten, für die ein anderer Abrechnungsmaßstab nicht gilt, sachgerecht ist (s. BGH, Urt. v. 31.05.2006 -VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771 Tz 14).
OLG Dresden, 25.06.2009 - 8 U 402/09
Formularmietvertrag: Umlageschlüssel unzulässig
OLG Frankfurt, 30.12.2010 - 2 U 141/10
Nebenkostenabrechnung bei Gewerberaummietverträgen: Ausschlussfrist für …
OLG Düsseldorf, 10.05.2007 - 24 U 204/06
Zur Nebenkostenabrechnung in Mietverträgen - Einzelabrechnungen als Einheit - …
OLG Düsseldorf, 01.12.2015 - 24 U 64/15
Anspruch des Vermieters von Gewerberaum auf Zustimmung zur Änderung des …
KG, 15.08.2019 - 8 U 209/16
Ansprüche aus einem fristlos gekündigten Gewerberaummietvertrag
AG Brandenburg, 08.11.2010 - 34 C 16/10
Einwendungen des Mieters bei fehlendem Antrag auf Sprengwasserabzug
LG Stuttgart, 24.04.2013 - 13 S 26/13
Kaltwasserkosten: Kein Anspruch auf Abrechnung nach Verbrauch!
OLG Rostock, 10.12.2009 - 3 U 253/08
Gewerberaummiete: Leistungsbestimmungsrecht des Mieters; Umfang der Übernahme der …
LG Berlin, 12.01.2016 - 63 S 103/15
LG Gera, 04.04.2007 - 1 S 332/06
OLG Düsseldorf, 02.02.2012 - 10 U 102/11
Darlegungs- und Beweislast bei Geltendmachung von Betriebskosten durch den …
LG Berlin, 21.05.2007 - 62 S 62/07
Anspruch eines Vermieters gegen einen Mieter auf Zahlung einer trotz eines …

References: § 556
 § 556
 BGH 
 BGH 
 § 556
 § 242
 § 556
 § 556
 § 556
 § 535
 § 556
 § 556
 § 556