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Timestamp: 2020-01-24 03:23:17+00:00

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Rechts-News 10/19: Kaution & Hobbyraum – Immobilienmakler München
Kautionsabrechnung durch Vermieter, Kautionsrückgabeanspruch des Mieters
(BGH, Urteil vom 24.07.2019, Az. VIII ZR 141/17)
„1. Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.
2. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.
3. Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter – ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen – wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters.
4. Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.“
In dem beim Bundesgerichtshof verhandelten Fall hatte dieser über mehrere rechtlich um-strittene Fragen zu entscheiden:
Wie muss der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abrechnen?
Wird der Kautionsrückgabeanspruch des Mieters fällig, wenn der Vermieter sich nicht aus der Kaution wegen Ansprüchen seinerseits befriedigt?
Tritt diese Rechtsfolge auch bei streitigen Forderungen des Vermieters ein?
Entscheidung: Das Gericht hat noch mal klarstellend und im Anschluss an das Senatsurteil vom 18.01.2006 (Az. VIII ZR 71/05) wie folgt entschieden:
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter gemäß dem Gesetz die zur Sicherheit vom Mieter gewährte Kaution abzurechnen.
Auf diese Abrechnung hat der Mieter einen Anspruch. Zur Erfüllung dieses Anspruchs ist die Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter erforderlich, ob und -soweit vorhanden- welche Ansprüche er gegen den Mieter erhebt und geltend machen will.
Dies kann durch den Vermieter aber auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, so die Richter. Davon ist insbesondere dann auszugehen, wenn der Vermieter seine Forderung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch verrechnet. Eine vorherige Ankündigung bedarf es nicht.
Ausreichend ist auch, wenn der Vermieter die ihm, seiner Auffassung nach, zustehenden Forderungen aus dem Mietverhältnis im Klagewege gegen den Mieter geltend macht. Der Vermieter muss auch nicht durch einen Vorbehalt zu erkennen geben, dass gegebenenfalls noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist.
Eine bestimmte Frist (insbesondere nicht die meist angenommene Frist von 6 Monaten) zur Abrechnung der Kaution besteht nicht. Diese muss lediglich innerhalb angemessener Frist erfolgen.
Hat der Vermieter über die Kaution abgerechnet, ohne auf die Kaution zurückzugreifen, so wird der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters fällig.
Die Aufrechnung mit der Mietkaution durch den Vermieter kann ebenfalls streitige Ansprüche, also solche, die der Mieter negiert, umfassen.
In der Praxis: Eine bestimmte Frist, in der der Mieter mit der Abrechnung der Kaution durch den Vermieter rechnen kann, gibt es also nicht. Erfolgt keine Abrechnung durch den Vermieter in angemessener Frist, so kann der Mieter nicht im Wege der einstweiligen Verfügung seinen Rückzahlungsanspruch geltend machen, auch wenn er dringend auf die Rückzahlung der Kaution angewiesen ist.
Der Mieter ist vielmehr gehalten, im Wege einer Klage (sogenannte Stufenklage) gegen den Vermieter zunächst auf Abrechnung und so dann auf Rückzahlung zu klagen.
Soweit eine Verrechnung mit streitigen Ansprüchen erfolgt ist, so ist der Mieter gehalten, Klage zu erheben, um die Rückzahlung der seiner Meinung nach zu Unrecht mit der Kaution verrechnen Forderung geltend zu machen.
Makler muss falsche Vorstellung des Wohnungskäufers berichtigen
(Bundesgerichtshof, Beschluss v. 14.3.2019, V ZR 186/18)
„Sorgt ein Makler dafür, dass ein potenzieller Käufer eine falsche Vorstellung von einer Wohnung bekommt, muss er diese berichtigen. Es reicht zur Korrektur nicht aus, Kaufinteressenten in die Lage zu versetzen, die Unrichtigkeit der Angaben zu erkennen.“
Nach Ansicht des BGH muss das, was in einem Exposé als Wohnraum beschrieben wird, auch als solcher genutzt werden dürfen. Sind die Angaben diesbezüglich irreführend oder falsch, ist laut BGH eine Korrektur fällig.
Die Käufer einer durch eine Immobilienmaklerin vermittelten Immobilie verlangen die Rück-abwicklung des Kaufvertrages sowie die Feststellung des Annahmeverzugs und der weiteren Schadensersatzverpflichtung der Maklerin. Sie habe die Käufer arglistig über die Wohnraum-qualität der im Souterrain gelegenen Räumlichkeiten getäuscht.
Im Exposé der Maklerin war die Nutzfläche als „komplett renovierte 4-Zimmer-Terrassenwohnung über zwei Etagen“ mit einer Wohnfläche von 125 Quadratmetern angepriesen.
Vor Vertragsschluss hatte die Maklerin den Käufern einen Grundriss der Wohnung und eine Kopie der Teilungserklärung übergeben. In dieser ist für das Kaufobjekt eine „Wohnfläche“ von 68,66 Quadratmetern und eine „zusätzliche Nutzfläche (Souterrain bzw. Spitzboden)“ von 55,20 Quadratmetern angegeben.
Die Käufer mussten sodann nach dem Kauf feststellen, dass die Räume im Souterrain zu niedrig waren, um zum Wohnen zugelassen zu sein. Dies ging zwar aus der Teilungserklärung hervor, die die Maklerin den Klägern vor Vertragsabschluss übergeben hatte, nach Ansicht des BGH reichte dies aber nicht aus, um für Klarheit zu sorgen.
Nach Ansicht des BGH habe die Verkäuferin bei der Besichtigung die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen, obwohl sie gewusst habe, dass die Wohnnutzung des Souterrains bauordnungsrechtlich unzulässig sei.
Die Souterrainräume seien zu Wohnzwecken genutzt und eingerichtet gewesen. In der Grundrisszeichnung sei das Souterrain eindeutig als Wohnbereich gekennzeichnet gewesen. Die Maklerin habe zudem den Vorschlag gemacht, dass der Souterrainbereich in eine Einliegerwohnung für den Sohn der Kläger verwandelt werden könne, wenn dieser älter sei. Deswegen hätten die Kläger der Unterscheidung zwischen Wohn- und Nutzfläche im Grundriss und in der Teilungserklärung keine besondere Bedeutung zugemessen, sondern auf die Aussagen der Verkäuferin vertraut, insbesondere auch deswegen, weil diese von Beruf Maklerin gewesen sei, so die Karlsruher Richter.
Laut Beschluss der V. Zivilsenats des BGH liegt ein Sachmangel vor, soweit das Souterrain wegen zu niedriger Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden darf. Die Maklerin hätte demnach ausdrücklich auf die Unzulässigkeit der Wohnnutzung des Souterrains hinweisen müssen.

References: § 259
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