Source: https://www.otazkanapravnika.eu/pravni-blog/rozdeleni-nemovitosti-v-podilovem-spoluvlastnictvi
Timestamp: 2019-08-26 09:41:43+00:00

Document:
Rozdělení nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví | Otázka Na právníka
Rozdělení nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví
Přečtení: 242 319
autor: Otázka na právníka, 9 Jan, 2017
Na praktickém příkladu ze soudní praxe se pojďme podívat na rozdělení nemovitosti v případě, že tato nemovitost je v podílovém spoluvlastnictví. Soud prvního stupně nařídil prodej nemovitosti ve veřejné dražbě s tím, že bude dražena jen mezi spoluvlastníky a výtěžek bude rozdělen mezi účastníky v podílu 2/3 a 1/3. Odvolací soud však rozhodl tak, že předmětnou nemovitost přikázal do výlučného vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků, přičemž tomuto byla uložena povinnost zaplatit na vypořádacím podílu 500 000 Kč do 2 měsíců od právní moci rozsudku.
S rozhodnutím soudu nesouhlasil druhý ze spoluvlastníků. Tento vlastnil spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 a spoluvlastnický podíl druhého ze spoluvlastníků činil 1/3. Poukazoval na to, že toto kritérium sice není jediné, ale mělo by být zásadní.
Věc se dostala až k Nejvyššímu soudu ČR
Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. To se děje podle § 1147 občanského zákoníku. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.
Primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví je rozdělení společné věci
Není-li rozdělení společné věci dobře možné, je přikázána společná věc za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům (pokud o to projeví zájem a je solventní). Nejsou-li dány předpoklady pro přikázání společné věci za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, pak přichází do úvahy poslední varianta, a sice prodej společné věci ve veřejné dražbě. Přichází-li do úvahy přikázání věci více dosavadním spoluvlastníkům, musí soud rozhodnout o tom, komu společnou věc přikáže, přičemž musí vzít do úvahy veškerá rozhodná kritéria.
Dle judikatury se soudy musí zabývat nejenom zákonnými kritérii
Ale také například výší podílů spoluvlastníků a účelným využitím věci, dále je třeba přihlížet i k tomu, který ze spoluvlastníků v nemovitosti bydlel či podnikal, udržoval ji, opravoval, případně do ní investoval a je schopen se o její údržbu nadále starat, k likviditě, tedy schopnosti a včasnosti zaplacení vypořádacího podílu, lze také zohlednit kritérium, že spoluvlastník navrhne zaplacení vyšší finanční náhrady dalším spoluvlastníkům, neboť i to vyjadřuje jeho vztah k věci, k historické rodinné vazbě na společnou věc, apod.
Jelikož je možné, že shora uvedená kritéria mohou být splněna u více subjektů, je vždy na úvaze soudu, jakým způsobem o vypořádání rozhodne, nicméně své rozhodnutí musí vždy řádně odůvodnit a důvody, kterými se řídí nesmí být zjevně nepřiměřené.
V předmětné věci odvolací soud dospěl k závěru, že reálné rozdělení předmětné nemovitosti není dobře možné, neboť se jedná o funkční celek, oproti soudu prvního stupně neshledal důvody pro vypořádání spoluvlastnictví předmětné nemovitosti nařízením jejího prodeje v dražbě jen mezi spoluvlastníky, a proto přistoupil k přikázání předmětné nemovitosti za náhradu některému ze spoluvlastníků. Uvedl, že sice žalovaný je menšinovým spoluvlastníkem, avšak v jeho prospěch hovoří silnější vztah k předmětné nemovitosti, jeho dlouhodobější a častější užívání nežli je tomu u žalobkyně.
"Zdůraznil, že žalovaný předmětnou nemovitost alespoň základním způsobem udržuje, provedl rekonstrukci elektrického vedení ve stavbě, žalobkyně pořídila od stavby chaty dřez a kamna. Jiné zásadní investice nebyly prováděny. Žalovaný pobývá v předmětné nemovitosti podstatně výraznějším způsobem než žalobkyně, která ji zásadně neužívá. Žalobkyně se stala vlastnicí až v roce 2006 a žalovaný již na přelomu 70. a 80. let 20. století, když již od roku 1957 ji užíval se svým otcem. Hledisko účelnějšího využití a obhospodařování nemovitostí svědčí ve prospěch žalovaného, který tak ostatně také výraznějším způsobem oproti žalobkyni dosud činil. Žalovaný má k předmětné nemovitosti silnější vztah a je schopen investic do předmětné nemovitosti a její další údržby. Soud proto přikázal předmětnou nemovitost do výlučného vlastnictví žalovanému, a to za náhradu přesahující obvyklou cenu nemovitosti tak, jak žalovaný sám navrhl.“
Nejvyšší soud dospěl k závěru, že shora uvedené závěry nejsou zjevne nepřiměřené
Důležité bylo, že bylo uvedeno, proč v daném případě nebylo možné předmětnou nemovitost rozdělit, vymezena rozhodná kritéria pro posouzení toho, komu společnou věc přikázat, a tato kritéria posouzena ve vzájemné souvislosti.
„Byť lze obecně připustit, aby účastníci nabídli vyšší náhradu, než kolik by odpovídalo náhradě podle výše spoluvlastnického podílu z obvyklé ceny společné věci, neznamená to opět, že by absolutní výše takové náhrady byla rozhodujícím kritériem, nýbrž i výši nabídnuté náhrady je třeba posuzovat ve vzájemné souvislosti s dalšími v úvahu přicházejícími kritérii.“
Tak se také stalo, a proto bylo rozhodnutí odvolacího soudu zcela v pořádku.
Zdroj: Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.10.2016, sp. zn.: 22 Cdo 2024/2016

References: Soud 
 soud 
 soud 
 § 1147
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 Soud 
 soud