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Timestamp: 2019-12-09 23:44:33+00:00

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Zweitwohnung und Untervermietung
| 23.09.2019 11:23 |
Zusammenfassung: Auch wenn ein Mieter eine Wohnung nur noch als Zweitwohnung nutzt, besteht der Kündigungsschutz für Wohnraum, so dass der Vermieter nur kündigen kann, wenn er einen Grund hat. Der Wunsch des Mieters nach Entlastung von den Wohnungskosten rechtfertigt einen Anspruch auf eine Untermieterlaubnis.
ich hätte 2 Fragestellungen:
ich bin von meiner langjährigen Mietwohnung in der Innenstadt an den Stadtrand in eine größere Immobile gezogen.
Der Vermieter der Innenstadtwohnung hat schon erwähnt, dass er die Wohnung im Anschluss an meine Kündigung modernisieren und teurer weitervermieten möchte.
Nun ist es aber so, dass ich die Wohnung gar nicht kündigen möchte, sondern am liebsten als Zweitwohnung in der Innenstadt für das Wochenende behalten möchte, natürlich als Zweitwohnsitz angemeldet.
Kann der Vermieter mir untersagen, die Wohnung nur noch als Zweitwohnung zu nutzen?
Kann er mich zwingen die Wohnung zu kündigen, bzw. mir kündigen? Brauche ich eine Begründung für den Zweitwohnsitz?
Da ich dann die 3 Zimmer nicht mehr komplett brauche und mir als Zweitwohnung 2 Zimmer reichen würden, würde ich 1 Zimmer der Zweitwohnung gerne an einen nahen Verwandten untervermieten. Er befindet sich in Ausbildung, braucht nur ein Zimmer und wäre froh über eine günstige Wohngelegenheit, zugleich wäre die Wohnung auch ständig überwacht z.B. im Winter bei sehr kalten Temperaturen...
Kann mir der Vermieter die Untervermietung eines Zimmers in meiner Zweitwohnung untersagen?
1. Eine ordentliche Kündigung eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnisses über Wohnraum seitens des Vermieters ist nur zulässig, wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund hat; § 573 BGB . Die Gründe sind abschließend aufgezählt. § 573a BGB , der für bestimmte Mietverhältnisse eine erleichterte Kündigung vorsieht, ist bei Ihnen nicht einschlägig.
Dass Sie die Wohnung künftig nur noch als Zweitwohnsitz benutzen möchten, macht diesbezüglich keinen Unterschied (Landgericht Frankfurt/Main, Urt. v. 19.8.2003 – 2/11 S 57/03 , Kammergericht Berlin, Urt. v. 9.6.2008 – 8 U 217/07 ).
Ihr Vermieter müsste also ein in § 573 BGB genanntes berechtigtes Interesse an der Kündigung haben. Allein die Absicht, sanieren zu wollen, genügt dafür nicht. Der Vermieter muss darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er bei Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sein und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, § 573 II HS. 1 Nr. 3 BGB . Der Vermieter muss darlegen, dass die Sanierung wirtschaftlich geboten ist und dass hierfür die Räumung der gesamten Wohnung erforderlich ist (Landgericht Freiburg, Urteil vom 16.11.1989, 3 S 209/89 ). Ein erheblicher Nachteil des Vermieters müsste durch eine detaillierte Gegenüberstellung und vergleichende Berechnungen für die gekündigte Wohnung vor und nach der erstrebten Sanierung nachgewiesen werden. Die genaue Begründung muss der Vermieter im Kündigungsschreiben mitteilen.
Allerdings müssen Sie als Mieter die Sanierungsmaßnahmen (außer wenn dies eine besondere Härte bedeuten würde) dulden, § 555d Abs. 1 BGB . Der Vermieter muss Ihnen gegenüber die Sanierungsmaßnahme form- und fristgerecht ankündigen, § 555c BGB .
2. § 553 Abs. 1 BGB sieht vor, dass der Mieter die Erlaubnis, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen vom Vermieter verlangen kann, wenn ein berechtigtes Interesse besteht.
Ein berechtigtes Interesse Ihrerseits dürfte nach Ihrer Schilderung vorliegen; der Wunsch nach Entlastung von Reise- und Wohnungskosten (wenn Mieter nur zeitweise in der Wohnung wohnen) oder nach Betreuung der Wohnung während der beruflichen Abwesenheit genügt laut dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05 ). Dass der Mieter in der betreffenden Wohnung nicht mehr seinen Lebensmittelpunkt hat, ist unerheblich für den Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis.
Der Vermieter gem. Abs. 2 der Vorschrift das zum Anlass einer Mieterhöhung nehmen (Untermietzuschlag). Laut Rechtsprechung (LAG Berlin, 11.2.2019, 64 S 104/18 ) ist das jedoch nur erlaubt, wenn stärkere Belegung der Wohnung die Annahme einer übermä0gen und damit unzumutbaren Belastung des Vermieters begründet. Dafür liegen in Ihrem Fall keine Anhaltspunkt vor.
Die Erlaubnis des Vermieters muss jedoch eingeklagt werden, wenn diese verweigert wird; der Mieter darf den Gebrauch nicht eigenmächtig überlassen.
Sie könnten vom Vermieter die Erlaubnis jedoch verlangen unter Hinweis auf die o.g. Ausführungen zur Rechtslage. Im Hinblick darauf, dass der Vermieter die Kosten eines verlorenen Prozesses bei der Verweigerung einer Erlaubniserteilung tragen müsste, sollten dann gute Chancen bestehen, dass er diese auch ohne Gerichtsverfahren erteilt.
Bewertung des Fragestellers 23.09.2019 | 13:30
"Schnelle und klar verständliche Antwort, Rückfragen waren nicht mehr nötig. Vielen Dank
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 23.09.2019
Schnelle und klar verständliche Antwort, Rückfragen waren nicht mehr nötig. Vielen Dank

References: § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 555
 § 555
 § 553