Source: https://www.laleggepertutti.it/137315_affitto-disdetta-da-inviare-prima-del-giorno-di-scadenza
Timestamp: 2018-07-16 18:17:36+00:00

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Affitto, disdetta da inviare prima del giorno di scadenza
Lo sai che? Affitto, disdetta da inviare prima del giorno di scadenza
Conta la data di arrivo del postino a casa del padrone di casa e non quella del timbro postale: l’inquilino deve recarsi alla posta per spedire la raccomandata molti giorni prima della scadenza del contratto.
Rispondete a bruciapelo: se dovessimo inviare la lettera di disdetta di un contratto di affitto prima del termine di rinnovo automatico del contratto, per noi che la spediamo conta la data in cui portiamo la raccomandata alle poste o quella in cui il destinatario la riceve?
Sono in molti a dare la risposta sbagliata.
Secondo la Cassazione [1], gli effetti della disdetta di un contratto di affitto si producono solo nel momento dell’arrivo del postino a casa del padrone di casa (a prescindere poi dal fatto che questi sia, in quel momento, presente o meno). Ma procediamo con ordine, con una preliminare precisazione: il principio che esporremo vale non solo per tutte le tipologie di affitto, ma anche per qualsiasi tipo di contratto, come ad esempio un abbonamento del telefono, a una pay-tv, a una associazione, ecc.
1 La disdetta del contratto di affitto: la raccomandata
2 Chi ha ragione?
3 I ritardi della posta ricadono sull’inquilino
4 La massima della Cassazione
La disdetta del contratto di affitto: la raccomandata
Immaginiamo di voler disdire un contratto di affitto 4+4. Come noto, il contratto si rinnova automaticamente, per un periodo di ulteriori 4 anni se, entro (di norma) sei mesi prima della scadenza, non inviamo la lettera di disdetta al padrone di casa, mediante raccomandata a.r.
Qualche giorno prima che scada il termine per inviare la disdetta, andiamo alle Poste e consegniamo la raccomandata al dipendente dietro lo sportello. Questi vi appone il cosiddetto timbro postale, ossia certifica la data in cui gli abbiamo consegnato la busta: verificato che tale data è anteriore rispetto al termine ultimo per l’invio della disdetta, ci riteniamo tranquilli e al sicuro da eventuali rinnovi automatici del contratto. Magari iniziamo a fare le valigie.
Senonché il padrone di casa riceve la lettera di disdetta dopo la data di scadenza del contratto e, pertanto, lo ritiene automaticamente rinnovato.
A questo punto sorge la classica contestazione, tra:
noi che riteniamo di aver fatto tutto quello che era in nostro potere – ossia l’invio della raccomandata di disdetta prima della scadenza del termine di rinnovo del contratto – e che non vogliamo che ci siano addebitate le conseguenze dei ritardi o eventuali disguidi postali;
e il padrone di casa che, invece, non ne vuole sapere e ritiene che, invece, faccia fede la data in cui questi ha ricevuto la lettera.
Secondo la Cassazione, la disdetta di un contratto – il che vale anche per l’affitto – produce i propri effetti solo dal momento in cui il postino bussa alla porta del destinatario: tanto che questi sia a casa in quel momento, tanto nell’ipotesi in cui, in sua assenza, il postino gli lasci l’avviso di giacenza nella cassetta delle lettere. Ciò che conta, comunque, è il giorno in cui viene tentata la consegna della lettera. Con la conseguenza che è tardiva la disdetta dell’affitto che, pur spedita prima del termine, arrivi al destinatario in una data successiva a quella prevista dal contratto.
Quindi, non conta aver spedito la raccomandata prima della scadenza del giorno di rinnovo automatico del contratto: conta la data in cui questa è stata consegnata dal postino (o meglio, il giorno in cui questi ha tentato la consegna). Pertanto, la nostra disdetta, si considera arrivata in ritardo e avrà effetti solo per la successiva scadenza.
I ritardi della posta ricadono sull’inquilino
Questo significa, in termini pratici, che ricadono sull’inquilino le conseguenze e i rischi di eventuali ritardi delle poste. Il che obbliga il conduttore a una importante precauzione: quella di recarsi alle poste non all’ultimo giorno utile, ma almeno un mese prima. In questo modo, qualora questi non dovesse ricevere per tempo la ricevuta di ritorno della raccomandata, da cui risulta la data di consegna della busta al padrone di casa, avrà ancora tempo per spedirne una seconda ed evitare il rinnovo della locazione.
Quello che abbiamo appena spiegato è stato dalla Cassazione riferito, con parole più tecniche, nel seguente modo: la disdetta di un contratto di locazione (nella specie, relativo ad immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione), è un atto recettizio, che produce i propri effetti (consistenti nell’impedire il rinnovo del contratto, e non già nello sciogliere il contratto in corso) solo dal momento in cui perviene al destinatario, salva una diversa pattuizione delle parti. È, pertanto, tardiva la disdetta spedita prima del termine contrattualmente previsto per l’esercizio della relativa facoltà, ma pervenuta al destinatario successivamente a tale data.
Volendo parafrasare le parole della Suprema Corte, si può dire che: la disdetta di un contratto di affitto impedisce il rinnovo del contratto solo dal giorno in cui arriva al destinatario (salvo che nel contratto di affitto sia disposto in modo diverso). Il concetto di «conoscenza» che richiede la legge per impedire il rinnovo automatico richiede, infatti, l’arrivo del postino a casa del locatore. Dunque, è priva di effetti la disdetta spedita prima dell’ultimo giorno previsto dal contratto, ma arrivata al destinatario successivamente a tale data.
[1] Cass. sent. n. 8006 del 2.04.2009; Cass. S.U. sent. n. 24822/2015.
Cassazione civile, sez. III, 02/04/2009, n. 8006
– Con ricorso notificato alla Nuova Cava Buffa s.r.l. il 7 ottobre 2005 la Cave Del Po s.r.l. (d’ora in avanti la Cave) impugna per cassazione la sentenza emessa inter partes dalla Corte di appello di Torino il 26 maggio 2005 e notificata l’8 settembre 2005.
– In punto di fatto, con citazione del 10 gennaio 2002 la Cave proponeva opposizione avanti al Tribunale di Vercelli al decreto ingiuntivo notificatole dalla Nuova Cave Buffa s.r.l. per un importo di L. 30.492.000 e relativo al pagamento di canoni asseritamente dovuti per l’affitto di un’area sita nel Comune di (OMISSIS), destinata a deposito di sabbia e ghiaia.
L’opposizione si fondava sull’asserito tempestivo recesso da parte dell’opponente, così come contrattualmente previsto, realizzato a mezzo di lettera raccomandata del (OMISSIS).
Infatti, nel contratto era prevista una clausola relativa alle modalità di esercizio del diritto di recesso dal seguente tenore:
“la locataria potrà recedere dal contratto solo alla data del (OMISSIS) (termine di rinnovo del contratto principale) mediante invio di lettera raccomandata con anticipo di un anno.
In caso di mancato esercizio del diritto di recesso alla data del (OMISSIS), la locataria rinuncia espressamente a recedere dal contratto fino alla scadenza dei sei anni successivi”.
Il Tribunale di Vercelli accoglieva l’opposizione, in quanto la disdetta, datata (OMISSIS), era ritenuta tempestiva ed, in omaggio alla disposizione pattizia, privilegiava, l’atto di invio rispetto al ricevimento della raccomandata.
Avverso tale decisione proponeva appello La Nuova Cava Buffa s.r.l..
Con la sentenza, ora impugnata, la Corte di appello di Torino riformava la decisione di primo grado, confermava il decreto ingiuntivo e rigettava l’opposizione.
– Per quel che interessa in questa sede, il giudice di appello argomentava che andava privilegiato nell’interpretazione di quella clausola il criterio letterale, per cui il termine invio equivale a comunicazione; che detta comunicazione si connatura come un atto recettizio unilaterale, che produce i suoi effetti solo al momento in cui giunge a conoscenza del destinatario; che, e ad abundantiam, non si può tralasciare, allorchè si interpreta un contratto o una sua clausola, il criterio della buona fede, per cui certamente va tenuta presente la buona fede del destinatario-locatore “che visto inutilmente trascorrere il termine di disdetta, a ragione poteva contare sulla intervenuta rinnovazione del contratto” (p. 9 sentenza impugnata).
– Avverso questa decisione insorge la Cave con il presente ricorso, affidato a 5 motivi, di cui il primo spiega le ragioni della sua ammissibilità; il secondo, che presenta due profili, può ritenersi un ricorso per errores in judicando; il terzo censura la sentenza per contraddittorietà di motivazione; il quarto per errore sull’applicazione delle norme di diritto ed in specie degli artt. 1334 e 1335 c.c.; il quinto (a sua volta specificato in tre profili) per violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 3, omessa od erronea applicazione degli artt. 1362 e 1371 c.c., e art. 360 c.p.c., n. 5, omessa motivazione.
Resiste con controricorso la Nuova Cava Buffa s.r.l., che ha pure presentato memoria.
Ritiene il Collegio che il presente ricorso vada respinto per le argomentazioni di seguito specificate.
– Malgrado, e come evidenziato, la presenza di cinque motivi di ricorso, alcuni dei quali variamente articolati, il punto centrale del ricorso è dato dall’interpretazione della clausola contrattuale, su cui, come detto, dalla sentenza impugnata si evincono due rationes decidendi.
Una prima, dirimente, fondata sul dato letterale della clausola e il suo stretto collegamento con l’istituto giuridico del recesso;
l’altra, ma più ad abundantiam che ad substantiam, e, comunque, ad, integrazione della precedente, fondata sulla tutela della buona fede per il contraente destinatario della disdetta.
– Sulla formulazione della clausola non vi è contestazione tra le parti, le quali discutono, invece, sulla sufficienza o meno del dato testuale.
Ad avviso della ricorrente la clausola imponeva un solo adempimento “l’invio della disdetta entro il (OMISSIS)”: il che puntualmente è stato fatto.
Tuttavia, non si accorge la ricorrente che, come si evince dalla previsione dell’art. 1334 c.c., essendo la disdetta un atto unilaterale recettizio, la stessa per avere effetto deve essere portata a conoscenza o alla conoscibilità del destinatario (art. 1335 c.c.).
Per derogare a questa previsione è possibile una diversa pattuizione tra le parti, che, nella specie, non si rinviene – per quanto accertato dal giudice di appello – e, peraltro, nemmeno la ricorrente accenna alla presenza di tale accordo derogatorio.
Ne consegue che correttamente la Corte del merito, preso atto (ed è incontroverso tra le parti) che la raccomandata giunse al destinatario – locatore il (OMISSIS) (v. p. 8 sentenza impugnata) non poteva non statuire per l’inefficacia della disdetta, perchè pervenuta oltre il (OMISSIS).
Infatti, è principio costante di questa Corte che la disdetta di un rapporto di locazione relativo ad un immobile non abitativo si inquadra nella figura giuridica degli atti unilaterali recettizi, che per legge sono subordinati alla recezione da parte del destinatario, senza che siano rilevanti le modalità di esercizio (v. per quanto valga S.U., n. 84/00, richiamata anche nella sentenza impugnata a p. 8).
In sostanza, la disdetta ha la funzione di impedire la rinnovazione, ma non di determinare la cessazione del rapporto prima della scadenza, sicchè se pervenuta fuori termine, come nella specie, essa può valere solo per il termine successivo (Cass. n. 2076/89).
Nel caso in esame, poichè la disdetta, in mancanza di patto contrario, doveva pervenire al destinatario entro il (OMISSIS), mentre è giunta sua conoscenza il (OMISSIS), il contratto si intende rinnovato per altri sei anni e, quindi, le somme richieste dalla Nuova Cava Buffa s.r.l. andavano, così come ha stabilito il giudice del merito, corrisposte.
– Ed, inoltre, quando il giudice di appello afferma che il problema della decorrenza di efficacia della disdetta, che è sempre quello del termine ultimo per effettuarla, nulla ha a che vedere con l’efficacia dell’atto negoziale in cui essa consiste, per il quale non sussiste ragione di sorta per derogare al principio generale (p. 8 della sentenza impugnata), intende solo affermare che la disdetta diventa efficace allorchè, comunque, sia conosciuta o conoscibile effettivamente dal destinatario entro il termine pattuito.
Anzi, la sentenza impugnata esprime proprio il concetto che si rinviene trascritto nel ricorso (p. 9 ultime righe del ricorso) secondo il quale “è ben possibile inviare la dichiarazione di recesso mesi prima della scadenza indicata pattiziamente quale termine di decadenza, senza che ciò comporti alcun mutamento della data di cessazione degli effetti del contratto”, purchè quel termine venga rispettato, avendo presente il momento di conoscenza del destinatario (p. 8 sentenza impugnata).
– Ne consegue che l’ulteriore censura, secondo cui il giudice di appello avrebbe dovuto fare applicazione, nello svolgimento del suo iter logico – argomentativo, dei principi di cui agli artt. 1362 – 1371 c.c., (p. 11 ricorso), oltre che genericamente indicata, risulta contraddetta dal fatto che quel giudice ha adottato il criterio – principe che, in casi del genere, sottende ad ogni contratto e alle clausole in esso contenute, quale il criterio letterale, voluto ed accettato, senza espressione di diversa volontà, come si è puntualmente verificato nella specie.
Peraltro, la ricorrente, non poteva ignorare il regime giuridico cui è sottoposta la disdetta, in quanto atto unilaterale recettizio.
Così come non risponde al vero che il giudice a quo abbia interpretato il termine “invio” come “ricevimento” (p. 12 ricorso), in quanto, puntualmente applicando il disposto di cui all’art. 1334 c.c., quel giudice ha solo evidenziato che non è sufficiente l’invio della disdetta, ma questa per avere effetto ha bisogno di essere divenuta conoscibile o conosciuta dal destinatario, pena la superfluità della disposizione codicistica citata.
In sintesi, la disdetta, allorchè, inserita in una clausola contrattuale, viene sottoposta nel suo invio ad un determinato termine, può ritenersi efficace solo se in quel termine giunge a conoscenza del destinatario.
– Alla luce delle precedenti considerazioni nessuna contraddizione si rinviene nella sentenza impugnata, allorchè essa si sofferma anche sul criterio della buona fede, perchè si tratta di ulteriori precisazioni che il giudice di appello fa per corroborare ulteriormente la interpretazione data.
E’ ovvio, infatti, che la conoscibilità o la conoscenza effettiva della disdetta avvalorano, dal punto di vista normativo, la rilevanza che l’ordinamento accorda alla buona fede come criterio ermeneutico del comportamento delle parti.
E non vi è chi non veda che in un caso, come quello in esame, certamente il destinatario locatore si sarebbe atteso la conoscenza della disdetta entro il 31 dicembre 1998, tenuto conto che, come argomenta logicamente la Corte territoriale “è notorio che una raccomandata non può giungere a destinazione immediatamente”.
In realtà, la locataria non è stata prudente, non si è “anticipata nell’invio”, come avrebbe dovuto suggerirle il comb. disposto di cui agli artt. 1334 e 1335 c.c..
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 2 febbraio 2009.

References: Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
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 sentenza 
 art. 360
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