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Timestamp: 2019-07-19 23:59:39+00:00

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Loi de finances pour 2014 et loi de finances rectificative pour 2013 - ANIL
N° 2013-12 / A jour au 27 janvier 2014
Loi de finances pour 2014 (loi du 29.12.13 : JO du 30.12.13) / Loi de finances rectificative pour 2013 (loi du 29.12.13 : JO du 30.12.13)
Plus-values résultant des cessions immobilières hors terrains à bâtir (art. 27)
La réforme du régime d’imposition des plus-values résultant des cessions immobilières hors terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant1 est applicable aux cessions réalisées depuis le 1er septembre 2013. Le vote de la loi de finances pour 2014 permet de lui donner une base légale. Pour ces cessions intervenues à compter du 1er septembre 2013, il faut désormais distinguer l’abattement pour durée de détention pour l’impôt sur le revenu, de l’abattement pour les prélèvements sociaux. S’agissant de l’impôt sur le revenu, l’exonération totale sera acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans (au lieu de trente ans). Concernant les prélèvements sociaux, la loi de finances pour 2014 prévoit une exonération totale à l’issue d’un délai de détention de trente ans.
Par ailleurs, pour les cessions de ces biens intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué sur les plus-values nettes imposables après prise en compte de l’abattement pour durée de détention (pour l’impôt sur le revenu ainsi que pour les prélèvements sociaux).
L’abattement exceptionnel s’appliquera également à la plus-value réalisée à l’occasion de la cession d’un bien immobilier situé dans l’une des communes au sein desquelles s’applique la taxe annuelle sur les logements vacants (CGI : art. 232 / Liste des communes en annexe du décret du 10.5.13), lorsque la cession sera intervenue :
entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2014 ;
entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, dès lors qu’une promesse de vente a acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014.
Cette prolongation de l’abattement exceptionnel est toutefois conditionnée par la mention obligatoire, dans l’acte authentique d’acquisition, de l’engagement par l’acquéreur à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever des logements dont la surface de plancher est au moins égale à 90 % de celle autorisée par le coefficient d’occupation des sols applicable, dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. Si l’acquéreur ne respecte pas cet engagement, il encourt une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.
Exonération temporaire des plus-values résultant des cessions à un organisme en charge du logement social (art. 27)
Pour contribuer à la production de logements sociaux, la loi de finances pour 2014 réintroduit temporairement l’exonération d’imposition de la plus-value résultant de la cession par un particulier d’un immeuble à un organisme HLM. Cette exonération, qui s’appliquait déjà pour les cessions intervenues entre 2005 et 2011, concerne les particuliers qui cèdent, du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015, un immeuble ou les droits relatifs à cet immeuble à un organisme en charge du logement social. Le cessionnaire peut également être une collectivité territoriale, un EPCI ou un EPF qui aura l’obligation, dans un délai d’un an, voire, sous certaines conditions, dans un délai de trois ans, de céder l’immeuble à un organisme en charge du logement social.
Cessions immobilières réalisées par certains expatriés (art. 28)
Enfin, le dispositif d’exonération des plus-values de cessions réalisées par les expatriés est modifié. Applicable uniquement aux personnes physiques ressortissante d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen2, cette exonération était jusqu’alors subordonnée aux conditions cumulatives suivantes :
que le contribuable ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans antérieurement à la cession ;
et qu’il ait la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
Pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2014, cette condition tenant à la libre disposition du bien demeure, mais le régime d’exonération est assoupli. Il permettra de ne pas pénaliser les expatriés les plus modestes qui se privent de cette exonération en raison de la mise en location de leur ancienne résidence principale. Ainsi, pour bénéficier de l’exonération, la cession peut également intervenir au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France. Le montant de la plus-value exonérée est dans les deux cas plafonné à 150 000 euros de plus-value nette imposable.
Le crédit d’impôt développement durable est désormais subordonné à la réalisation d’un bouquet de travaux. Il est toutefois possible, uniquement pour les ménages les plus modestes, de réaliser une seule action pour bénéficier de la réduction d’impôt. Pour déterminer si le ménage peut effectuer une action seule pour bénéficier du CIDD au taux de 15 %, son RFR N-23 doit être inférieur au plafond de ressources défini au II de l’article 1417. Pour une dépense réalisée en 2014, il convient donc de se référer aux plafonds de ressources prévus dans le cadre du plafonnement de la taxe d'habitation au titre de 2013, qui portent sur les revenus perçus en 2012 (en métropole : 24 043 € pour la première part de quotient familial, majorée de 5 617 € pour la première demi-part et 4 421 € à compter de la deuxième demi-part supplémentaire). Le nombre de parts fiscales figure au bas de la deuxième page de l’avis d’imposition4.
L’éco-prêt à taux zéro est prorogé de deux ans jusqu’au 31 décembre 2015, soit à la même date d’extinction que le CIDD. A compter du 1er juillet 2014, seuls les travaux réalisés par les entreprises satisfaisant à des critères de qualification seront éligibles aux dispositifs, à savoir les entreprises RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)5. En matière de cumul éco-PTZ/CIDD, la composition du ménage est désormais prise en compte. Le plafond unique de 30 000 €, en deçà duquel le cumul était autorisé, est désormais remplacé par des plafonds familialisés (25 000 € pour une personne, 35 000 € pour un couple et 7 500 € supplémentaires par personne à charge).
TVA immobilière (art. 9 et 29)
Afin notamment de contribuer au financement du crédit d’impôt compétitivité emploi (CICE), l’article 68 de la loi de finances rectificative pour 2012 du 29 décembre 2012 a prévu une augmentation globale des taux de TVA à compter du 1er janvier 2014. Le taux intermédiaire est porté de 7 % à 10 % et le taux normal de 19,6 % à 20 %. La loi de finances pour 2014 modifie la loi de finances rectificative pour 2012 avec notamment le maintien du taux réduit à 5,5 % pour certaines opérations.
En matière de TVA, les travaux d’amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien réalisés dans des logements de plus de deux ans bénéficiaient jusqu’alors du taux intermédiaire de 7 %. Ce taux passe à 10 % au 1er janvier 2014. La loi de finances pour 2014 a créé une nouvelle catégorie de travaux, les travaux d’amélioration de la qualité énergétique des locaux de plus de deux ans à usage d’habitation, auquel s’applique le taux réduit de 5,5 % depuis le 1er janvier 2014. Ces travaux visent la pose, l’installation et l’entretien des matériaux et équipements éligibles au Crédit d’impôt développement durable (CIDD), sous réserve du respect des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales qui déterminent son éligibilité. Le taux réduit de 5,5 % s’applique également aux travaux induits qui leur sont indissociablement liés6.
TVA applicable aux travaux de rénovation de logements sociaux (art. 29)
Bénéficient également du taux réduit à 5,5 %, les travaux de rénovation des logements sociaux qui ont pour objet de concourir directement à la réalisation d’économies d’énergie et de fluides, à l’amélioration de l’accessibilité aux personnes handicapées, à la mise aux normes des logements, à la protection contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante ou au plomb, ainsi qu’à la protection des locataires notamment en matière de prévention et de lutte contre les incendies, ou encore de sécurité des ascenseurs et des installations électriques et de gaz. Le taux réduit à 5,5 % s’applique également aux travaux induits qui leurs sont indissociablement liés.
Les autres travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien des logements sociaux bénéficient de la TVA à 10 % à compter du 1er janvier 2014.
TVA à taux réduit pour l'accession sociale en zone ANRU (CGI : art. 278 sexies I 11 et II, art. 284)
Pour mémoire, le code général des impôts (avant les modifications introduites par la loi de finances pour 2014) soumettait au taux réduit de la TVA de 7 %, les livraisons, livraisons à soi-même d'immeubles ainsi que les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction d’immeuble à usage d’habitation principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources ne dépassant pas les plafonds PLS majorés de 11 %, situés dans des quartiers "ANRU" (quartiers au titre desquels une convention ANRU a été conclue) ou entièrement situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers (CGI : art. 278 sexies 11 et II). En application de la loi de finances rectificative pour 2012 (art. 68), ces opérations auraient dues être assujetties à un taux de 10 % à compter du 1er janvier 2014.
Le délai pendant lequel les conditions requises pour bénéficier du taux de TVA réduit doivent être remplies passe de 15 ans à 10 ans lorsque le logement a été acquis par des personnes physiques. De même pour les opérations d’acquisition, concernant le reversement du complément de taxe, l’abattement d’un dixième accordé par année de détention est pratiqué dès la première année suivant l’achèvement de l’immeuble (et non plus à compter de la cinquième année). Ces assouplissements concernent livraisons qui interviennent à compter du 1er janvier 2014.
TVA à taux réduit pour les opérations PSLA (CGI : art. 278 sexies I. 4 et II, art. 284)
Les mêmes aménagements que ceux décrits ci-dessus s’appliquent aux opérations PSLA (Prêt social de location- accession).
Les livraisons de logements PSLA et les livraisons à soi-même (LASM) de ces mêmes logements, intervenant à compter du 1er janvier 2014, bénéficient d’un taux de 5,5 %. Pour les VEFA, le nouveau taux s’applique aux immeubles achevés à compter du 1er janvier 2014 (y compris sur les sommes versées en paiement du prix avant achèvement) ;
Le délai pendant lequel les conditions requises pour bénéficier du taux de TVA réduit devraient être remplies, passe également de 15 ans à 10 ans pour les opérations d’acquisition par des personnes physiques.
Enfin, concernant le montant de la remise en cause de la TVA à taux réduit, l’abattement d’un dixième accordé par année de détention s’opère également, pour les opérations d’acquisition par des personnes physiques dès la première année suivant l’achèvement de l’immeuble (et non plus à compter de la cinquième).
TVA applicable à la production de logements intermédiaires (art. 73)
Une nouvelle catégorie de logements est créée, "le logement intermédiaire", pour laquelle les investisseurs institutionnels peuvent bénéficier, sous conditions, du taux de TVA intermédiaire de 10 % pour les livraisons de logements neufs destinés à la location intermédiaire en zone tendue. Pour bénéficier du taux intermédiaire de TVA, l’opération de construction, qui doit se trouver dans une des communes éligibles au dispositif d’investissement locatif Duflot, devra d’une part avoir fait l’objet d’un agrément préalable entre le propriétaire ou le gestionnaire des logements et le représentant de l’État dans le département, et s’appliquera d’autre part aux opérations pour lesquelles l’ouverture de chantier est intervenue à compter du 1er janvier 2014.
Chaque logement devra être loué à titre de résidence principale à des personnes physiques à un loyer correspondant à celui applicable dans le cadre du dispositif d’investissement locatif Duflot. Les logements devront par ailleurs être intégrés dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25 % de logements sociaux.
Enfin, lorsqu’ils ont bénéficié de la TVA à 10 % et, dès lors qu’ils respectent les conditions de location, les logements affectés à l’habitation principale sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de vingt ans à compter de l’année qui suit celle de leur achèvement.
TVA des logements-foyers et des centres d’accueil à caractère social (art. 29 II- B)
A compter du 1er janvier 2014, le taux de TVA de la part correspondant au logement et au repas dans certains établissements est porté à 5,5 %.
Sont concernés les logements-foyers (CCH : L.633-1), les établissements de réadaptation, de préorientation et de rééducation professionnelle de personnes handicapées (CASF : L.321-1 I 5° b), les établissements ou services comportant ou non un hébergement assurant l’accueil, notamment dans les situations d’urgence, le soutien ou l’accompagnement social, l’adaptation à la vie active ou l’insertion sociale et professionnelle des personnes ou des familles en difficultés ou en situation de détresse (CASF : L.321-1 8°) et les foyers de jeunes travailleurs conventionnés à l’APL (CASF : L.321-1 10°).
En Corse et dans les DOM, ce taux est de 2,10% (CGI : art. 297 I 1 2° et 296 1 a).
Relèvement temporaire du taux des DMTO (art. 77)
En matière de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), les départements ont la faculté de les relever temporairement. Pour les actes translatifs de propriété ou d’usufruit de biens immeubles à titre onéreux conclus entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016, les conseils généraux ont en effet la possibilité de décider du relèvement du taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement au-delà de 3,80 % et dans la limite de 4,50 %.
Le relèvement des DMTO s’appliquera aux actes passés et aux conventions conclues :
à compter du premier jour du deuxième mois suivant la notification de la délibération du conseil général, lorsque la délibération aura été notifiée au plus tard le 15 avril 2014, ou entre le 1er décembre 2014 et le 15 avril 2015 ;
à compter du 1er janvier 2015, lorsque la délibération aura été notifiée entre le 16 avril et le 30 novembre 2014.
Pour les actes passés et les conventions conclues à compter du 1er mars 2016, il sera fait application du taux existant avant l’éventuel relèvement temporaire.
Valeurs locatives cadastrales (art. 84, 85 et 86)
Report de la majoration de la valeur locative cadastrale en zone tendue (art. 84)
La majoration forfaitaire de la valeur locative cadastrale servant d’assiette à la taxe foncière sur les propriétés non bâties pour les terrains situés en zone tendue est reportée au 1er janvier 2015. Comme l’avait prévu la loi de finances pour 2013, dans les communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants7 (CGI : art. 232 / Liste des communes en annexe du décret du 10.5.13) la valeur locative cadastrale sera majorée :
de 25 % de son montant ;
d'une valeur forfaitaire fixée à 5 € par mètre carré pour les impositions dues au titre des années 2015 et 2016, puis à 10 € par mètre carré pour les impositions dues au titre de l'année 2017 et des années suivantes.
En dehors de ces communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants, où la majoration reste facultative, les délibérations antérieurement prises par les collectivités territoriales continuent à produire leurs effets.
Sont toutefois expressément exclus de la majoration obligatoire et facultative, les terrains appartenant ou donnés à bail à un agriculteur relevant d’un régime de protection sociale agricole et utilisés pour les besoins d’une exploitation agricole.
Revalorisation des valeurs locatives (art. 86)
Les valeurs locatives servant de base aux impositions directes locales sont revalorisé forfaitairement de 0,9 % pour 2014, correspondant au niveau corrigé de l’inflation prévisionnelle pour 2013.
Changements entraînant la modification de la valeur locative (art. 85)
Alors que l’administration fiscale met annuellement à jour les valeurs locatives après constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties (CGI : art. 1517), la loi de finances pour 2014 supprime la mise à jour des valeurs locatives lorsque les changements de caractéristiques physiques ou d’environnement de ces propriétés entraînent une modification de plus de 10 % de la valeur locative. Le but de la suppression de ce seuil est de mettre à jour plus régulièrement l’assiette des impôts directs locaux.
Les différents allégements de fiscalité directe locale (taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe d’habitation) sont revalorisés de
Plafonds applicables en 2014
Métropole 10.633 € 2.839 € 2.839 €
Guyane 13.156 € 3.621 € 2.839 €
Autres DOM 12.582 € 3.006 € 2.839 €
Métropole 25.005 € 5.842 € 4.598 € 4.598 € 4.598 €
Guyane 33.117 € 6.411 € 6.411 € 5.459 € 4.598 €
Autres DOM 30.220 € 6.411 € 6.112 € 4.598 € 4.598 €
Allocations logement (art. 121)
La loi de finances comporte deux mesures touchant aux aides au logement.
Il est tout d’abord prévu la modification de la date de révision des barèmes de calcul de l'aide personnalisée au logement (APL) et de l’allocation de logement sociale (ALS). Ces barèmes seront révisés au 1er octobre de chaque année et non plus au 1er janvier, comme c'est le cas actuellement (CCH : L.351-3 / CSS : L.831-4).
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2014 (JO du 24.12.13) prévoyant pour l'allocation de logement familiale (ALF), cette mesure, les barèmes de calcul de l’ensemble des aides au logement (APL, ALS, ALF) seront révisés le 1er octobre prochain.
Il est, par ailleurs, prévu que l'évaluation des dépenses accessoires retenues forfaitairement puisse faire l'objet de dispositions particulières, afin de tenir compte de l'existence d'un conventionnement spécifique, pour les logements ayant bénéficié des ressources apportées par le fonds national de développement d'une offre de logements locatifs très sociaux (CCH : L.302-9-3).
Enfin, il convient de noter que l’article 121 de la loi de finances 2014 prévoyait la remise d'un rapport au Parlement présentant les réformes envisageables pour améliorer l'efficacité sociale de toutes les aides au logement (APL, ALF, ALS). Cette mesure, déclarée non-conforme à la Constitution, a été supprimée de la loi de finances suite à la censure du Conseil Constitutionnel (décision n° 2013-685 DC du 29 décembre 2013).
Exonération facultative de taxe d’aménagement de certains locaux (art. 90)
En matière de taxe d’aménagement, l’article L.331-9 du Code de l’urbanisme prévoit la possibilité pour les organes délibérants des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale, les conseils généraux et le conseil régional de la région d'Ile-de-France, d’exonérer de la taxe d’aménagement, en tout ou partie, certaines catégories de construction et d’aménagement. La loi de finances pour 2014 étend les cas d’exonération facultative aux abris de jardin soumis à déclaration préalable ainsi qu’aux locaux à usage artisanal.
Droit de timbre (art. 128)
En matière d’accès à la justice, le droit de timbre de 35 €, qui devait être acquitté pour introduire un recours en justice, est supprimé à compter du 1er janvier 2014.
1- A noter : avant la censure par le Conseil constitutionnel de certaines de ses dispositions, le projet de loi de finances pour 2014 prévoyait une réforme du régime d’imposition des plus-values résultant des cessions de terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant. Cette réforme consistait à supprimer les abattements pour durée de détention. En définitive, le régime applicable à ces plus-values reste identique à celui applicable aux plus-values immobilières réalisées entre le 1er février 2012 et le 31 août 2013, qui ne distingue pas les abattements pour durée de détention pour l’impôt sur le revenu de ceux pour les prélèvements sociaux. En conséquence, l'exonération totale des plus-values des cessions de terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant est acquise à l'issue d'un délai de détention de trente ans (rescrit BOFiP du 9.1.14 : BOI-RFPI-PVI-20-20 § 154). Il reste par ailleurs acquis que l’abattement exceptionnel de 25 % ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir.
2- L’Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen doit avoir conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale.
3- Pour une dépense réalisée en 2014 : avis d’imposition 2013 portant sur les revenus perçus en 2012.
4- Ces plafonds seront confirmés ultérieurement par une instruction fiscale.
5- L’éco-conditionnalité s’appliquera également en matière de CIDD, mais seulement à compter du 1er janvier 2015.
6- Il pourrait s’agir des travaux induits au sens de l’Eco-prêt à taux zéro
7- Sont soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social.

References: art. 232
 art. 278
 art. 284
 art. 278
 art. 278
 art. 284
 art. 297
 art. 232
 art. 1517
 § 154