Source: https://www.mietrechtsiegen.de/weg-sanierungsbeschluss-tatsachengrundlage-und-umfang/
Timestamp: 2020-05-28 11:23:45+00:00

Document:
AG Hamburg-Blankenese, Az.: 539 C 10/18, Urteil vom 23.01.2019
3. Das Urteil ist wegen der Kosten für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird festgesetzt auf 187.500,00 €.
Die Parteien bilden eine zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft.
Zuletzt wurde im Verfahren 539 C 23/17 ein Beschluss über die Zusatzvergütung für die Verwalterin im Namen der auch hier streitgegenständlichen Baumaßnahmen für ungültig erklärt.
Die Kläger begehren die Ungültigerklärung hilfsweise Nichtigkeitsfeststellung der auf der Eigentümerversammlung vom 05.04.2018 gefassten Beschlüsse.
Wegen des Beschlussinhaltes wird auf die Anlage K 4 (Bl. 49 bis 54 d. A.) verwiesen.
Auf der Versammlung waren alle Wohnungseigentümer entweder persönlich anwesend oder wirksam durch Vollmacht vertreten.
Vorausgegangen war dieser Eigentümerversammlung eine als Anlage K 3 zur Akte gereichte Ladung der Verwalterin sowie der als Anlage K 5 (Bl. 45/46 d. A.) eingereichte Beschlussantrag im schriftlichen Umlaufverfahren (ohne Datum und Verkündung).
Auf der Anlage K 5 fehlen auch die Unterschriften der 3 Kläger (Bl. 56 d. A.).
Laut Anlagen K 3 und K 4 waren angekündigt worden als TOP „Beschlussfassung zur Durchführung der Dachsanierungsmaßnahmen“.
Nachfolgend wurde unter anderem für die Dachdeckerarbeiten eine Beauftragung der Firma M auf der Grundlage des Angebotes vom 04.04.2018, Angebots-Nr. … über 157.000,00 € beschlossen.
Auf der übernächsten Eigentümerversammlung am 19.07.2018 wurde beschlossen, die Verwaltung zu beauftragen und zu ermächtigen, die Firma K auf der Grundlage ihres Angebotes vom 30.01.2018 … statt der Firma M mit der Ausführung der anstehenden Dachdeckerarbeiten zu beauftragen…. Die übrigen Positionen Zimmererarbeiten, Gerüstbauarbeiten, Malerarbeiten und Elektroarbeiten blieben unverändert.
„Von den 72.000,00 €, das ist die Differenz von 375.000,00 € (bisherige Endsumme) – 303.000,00 € (jetzige Endsumme), werden 30.000,00 € für mögliche Kostenerhöhungen stehen gelassen und 42.000,00 € (= 12 Hausgeld-Monatsbeträge) nach ME-Anteilen zum 31.07.2018 ausgezahlt.“
Ergänzend wird verwiesen auf die Anlage K 10 (Bl. 157 bis 160 d. A.).
Dieser Beschluss wurde nicht angefochten.
Die Kläger behaupten, die Verwalterin habe den Vertrag mit der Firma M unterzeichnet und anschließend gekündigt, während die Beklagten vortragen, dass es niemals zu einem Vertragsschluss gekommen sei.
Die Kläger monieren, dass in der Gesamtsumme von 375.000,00 € auch eine „etwaige anfallende Zusatzvergütung für die Verwaltung“ enthalten sei und zwar in Höhe des gerichtlichen Vergleichsvorschlages im Verfahren 539 C 23/17.
Die Kläger monieren, dass der Finanzierungsbeschluss über 375.000,00 € in der Einladung nicht ausreichend angekündigt worden sei (vgl. Anlage K 3).
Außerdem wären die laut Umlaufbeschluss (ohne Datum) vorgesehenen verbindlichen denkmalschutzrechtlichen und baurechtlichen Genehmigungen nicht eingeholt worden. Die beschlossene Maßnahme halte auch die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) nicht ein. Des Weiteren habe lediglich ein Angebot eines Architekten vorgelegen, der nach HOAI vergütet wird.
Hinsichtlich der einzelnen Anbieter für die Dachsanierungsarbeiten seien die Angebote schon vom jeweiligen Leistungsangebot nicht vergleichbar gewesen.
Insbesondere das Angebot der Firma M sei überteuert und läge 40 % über dem Anbieter G.
Die Firma M ginge von deutlich überhöhten Massen aus, außerdem sei noch der Abriss des Pultdachgaube in dem Angebot enthalten.
Der vom Architektenbüro W erstellte Preisspiegel sei ohne Legitimation/Beschluss erfolgt und erkennbar falsch.
Die Gemeinschaft habe ihr Ermessen bei der Auswahl der Firma M nicht ausgeübt sondern ohne sachliche Auseinandersetzung und Vorbereitung das gewünschte Unternehmen ausgewählt.
Außerdem sollen die Beschlussfassungen zum Teil widersprüchlich und nicht inhaltlich so bestimmt sein, dass daraus klar und unmissverständlich zu erkennen wäre, was tatsächlich beauftragt worden ist.
Weiter entspreche es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung einen 10%igen Risikozuschlag einzukalkulieren. Der Beschluss enthalte auch eine unzulässige Delegation der Entscheidungsbefugnis auf die Verwaltung, soweit es um potentielle Mehrkosten in Höhe von über 30.000,00 € brutto ginge.
Der eklatante Widerspruch zum Grundlagenbeschluss (Anlage K 5, Bl. 45/46 d. A.) ergäbe sich schon daraus, dass an dem hier denkmalgeschützten Gebäude Arbeiten vorgenommen werden sollen, ohne dass eine Abstimmung zuvor mit der Denkmalschutzbehörde erfolgte.
Vergleichsangebote seien nicht nur für die einzelnen Gewerke sondern auch für die Einschaltung des Architekturbüros erforderlich gewesen.
Auch wenn sich die Firma M in der Preiskalkulation den weiteren Mitbewerbern ein Stück weit angenähert habe, sei das Angebot immer noch erheblich überteuert.
Die Kläger favorisieren das Angebot der Firma P B GmbH (Anlage K 8, Bl. 78 bis 89 d. A.).
Die Kläger beantragen, die im Rahmen der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 05.04.2018 zu TOP B I (Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3 a), b) c), 4 und 5) sowie B II (Nr. 1 und 2) sowie zu B III (Nr. 1 und 2) betreffend die Durchführung der Dachsanierungsarbeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt; hilfsweise ist die Nichtigkeit dieser Beschlüsse festzustellen.
Die Beklagten verweisen darauf, dass auf der Basis des Grundbeschlusses vom 20.07.2016 (vgl. Sitzungsprotokoll vom 20.07.2016, Anlage B 1, Bl. 121 f. d. A.) weitere vorbereitende Maßnahmen ergriffen wurden, insbesondere durch Einschaltung des Büros A Ingenieurgesellschaft mbH.
Nach ausgiebiger Befragung des Sachverständigen H bestand in der Eigentümerversammlung Einigkeit darüber, dass die Baumaßnahme nunmehr auf Grundlage der von Herrn H als „Mindestmaßnahme“ betitelten Ausführungsvariante mit geschätzten Kosten von ca. 375.000,00 € durchgeführt werden sollte, da die beiden kostenträchtigeren Ausführungsvarianten mit den Vorgaben des Denkmalschutzes nicht vereinbar erschienen.
Der Beschluss mit dem aus der Anlage K 5 (Bl. 45 d. A.) ersichtlichen Inhalt soll auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 07.09.2017 mehrheitlich gefasst worden sein. Angefochten wurde er nicht.
Allen Beteiligten sei klar gewesen, dass die vorliegenden Angebote nicht ohne weiteres miteinander vergleichbar waren (Bl. 105 d. A.).
Dies galt insbesondere für das Angebot der Firma B (Anlage K 8, Bl. 78 f. d. A.).
Im Übrigen ergebe sich aus dem Anschreiben (Anlage B 2, Bl. 125 d. A.), dass gar kein verbindliches Angebot abgegeben worden sei, sondern erst noch eine „Dachanalyse“ erfolgen solle. Hierbei ist zwischen den Parteien streitig, ob die Dachanalyse vom Sachverständigen H bereits mit erfolgte oder ob diese Frage ausdrücklich ausgeblendet wurde.
Auch sei ungeklärt gewesen, ob die Firma B zeitnah die Arbeiten durchführen könne.
Nach ausführlicher Erörterung habe die Gemeinschaft ihr Ermessen dahingehend ausgeübt, die ihr bekannte Firma M zu beauftragen.
Der Verbleib der Pultdachgaube stehe außer Frage. Die ursprüngliche Anfrage hinsichtlich dieser Gaube beim Denkmalschutzamt habe sich vor Beschlussfassung längst erledigt.
Auch hinsichtlich der EnEV habe eine Klärung stattgefunden.
Die Beauftragung des Architekten Z ohne drei Alternativangebote sei nicht zu beanstanden, da dieser nach HOAI vergütet werde.
Der Vom Architekten Z erstellte Preisspiegel diente den Wohnungseigentümern zur Erleichterung des Verständnisses der ansonsten nur schwer vergleichbaren Angebote.
Hinsichtlich der Zusatzvergütung/Sondervergütung für die Verwalterin ergebe sich aus dem Beschluss eindeutig, dass diese gerade noch nicht feststünde.
Ein Risikozuschlag von 10 % sei üblich und entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Firma M habe das aktualisierte Angebot am 20.02.2018 vorgelegt und die Angebotssumme deutlich reduziert.
Inzwischen sei klar, dass die Firma M nicht mehr für die WEG tätig werden wolle. Deswegen allein sei es zu dem Zweitbeschluss vom 19.07.2018 (Anlage K 10, Bl. 157 d. A.) gekommen.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.
Die Anfechtungsklage ist unzulässig (dazu unter 1.) sowie auch unbegründet (dazu unter 2.).
1. Der Anfechtungsklage fehlt das Rechtsschutzinteresse. Aufgrund des bestandskräftigen Beschlusses vom 19.07.2018 (Anlage K 10, Bl. 157 d. A.) steht fest, dass nicht nur keine Beauftragung der Firma M mehr erfolgen soll, sondern dass zwischenzeitlich der Auftrag auch an die Firma K aufgrund deren Angebot vom 30.01.2018 von der Verwalterin erteilt wurde.
Soweit der zum Teil inhaltsgleiche und bestätigende Zweitbeschluss vom 19.07.2018 entgegen der Empfehlung von Greiner (Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl., 2017, § 2 Rn. 49) den Ursprungsbeschluss, der hier Streitgegenstand ist, nicht ausdrücklich aufhebt, ist er auszulegen.
Soweit der Beschluss hinsichtlich der Differenz zwischen der bisherigen Gesamtsumme von 375.000,00 € brutto und der nunmehrigen Gesamtsumme von 303.000,00 € brutto, nämlich 72.000,00 € brutto, eine Regelung enthält (S. 3 der Niederschrift vom 31.07.2018 > Bl. 159 oben d. A.<) wird deutlich, dass mit Ausnahme des Dachdeckergewerkes alle übrigen Bestimmungen inhaltsgleich/bestätigend erneut beschlossen wurden.
Mit inzwischen eingetretener Bestandskraft des Zweitbeschlusses entfällt das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des hier streitgegenständlichen Erstbeschlusses (vgl. Greiner a.a.O., § 2 Rn. 49 bei Fußnote 77). Greiner verweist insoweit auch gleich auf die prozessualen Konsequenzen, wenn er schreibt: „Prozessuale Konsequenz für den Kläger: Erledigungserklärung. (Nur) Vor dem Eintritt der Bestandskraft hat der Zweitbeschluss keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Anfechtung des Erstbeschlusses…“
Soweit die Klägervertreter sich unsicher waren, ob und in welchem Umfang der bestandskräftige Zweitbeschluss den angegriffenen Erstbeschluss ersetzt, hätten sie das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklären und hilfsweise den Anfechtungs- beziehungsweise Nichtigkeitsantrag aufrechterhalten können. Dies war insbesondere vor dem Hintergrund angezeigt, dass die Beklagten bereits darauf hingewiesen hatten, dass allein der bestandskräftige Zweitbeschluss nicht zur Annahme einer Hauptsacheerledigung führt, wenn die ursprüngliche Anfechtungsklage unbegründet war. Insoweit durften die Kläger nicht auf eine Zustimmung zur Hauptsacheerledigungserklärung vertrauen.
Im Gegensatz zur hilfsweise Erledigungserklärung (Zöller, § 91 a ZPO, Rn. 13), ist die hilfsweise Aufrechterhaltung des ursprünglichen Klagantrages nach unbedingter Erledigungserklärung (Zöller, § 91 a ZPO, Rn. 35 am Ende) zulässig und immer sachgerecht.
Insoweit bedurfte es auch keines gerichtlichen Hinweises nach § 139 ZPO, da der Beklagtenvertreter, wie unter Ziffer 2. zu zeigen sein wird, zu Recht darauf verwies, dass eine Erledigung schon deshalb nicht eingetreten ist, weil die ursprüngliche Anfechtungsklage auch unbegründet war. Ergänzend wird insoweit verwiesen auf AG Hamburg-Blankenese, Beschluss v. 02.05.20118, Az. 539 C 9/17 = LG Hamburg v. 16.11.2018, 318 S 44/18.
2. Der sehr detaillierte und professionelle Beschlusstext (Anlage K 4, Bl. 49 bis 54 d. A.) entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und er hält sich im Rahmen des Verwaltungsermessens der Wohnungseigentümer.
Zum Ermessen vgl. grundlegend Elzer ZMR 2006, 85-94.
Allein schon im Hinblick auf den hohen Wert der beschlossenen Instandsetzungsmaßnahme war die Einholung von Vergleichsangeboten erforderlich. Dies gilt allerdings nicht für die Beauftragung eines Architekten, der nach der HOAI abrechnen soll oder eines Anwaltes, der nach dem RVG abrechnen muss (vgl. AG München, ZMR 2018, 1034).
Der gegenteiligen Auffassung des Amtsgerichtes Hamburg (ZMR 2018, 876) ist nicht zu folgen.
Eine überteuerte Beauftragung von Anwälten oder Architekten, die nach einer für ihre Berufsgruppe erlassenen Gebührenordnung abrechnen sollen und müssen, erscheint von Haus aus ausgeschlossen. Soweit Greiner (WEG § 4, Rn. 136) die Zahl von mindestens drei Konkurrenzangeboten/Vergleichsangeboten als „irrationale Mystik“ ablehnt, hat sich diese Meinung noch nicht durchgesetzt, obwohl die Konkurrenzangebote kein Selbstzweck sein dürfen und es immer auf den Einzelfall ankommen sollte.
Da die Untergrenze von 3.000,00 € bis 5.000,00 € hier weit überschritten ist (vgl. LG Hamburg, ZMR 2012, 474 und LG München I, ZMR 2014, 668) mussten für die Dachdeckerarbeiten Vergleichsangebote eingeholt werden.
Letztlich entspricht eine Beschlussfassung über aufwendigere Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer von der Wirtschaftlichkeit der beschlossenen Maßnahme ausgehen durften (vgl. LG Frankfurt/Oder, ZMR 2017, 825).
Die eingeholten Angebote dienen als Tatsachengrundlage für die Ermessensauslegung der Wohnungseigentümer (vgl. LG Frankfurt, ZMR 2017, 579).
Eine totale Vergleichbarkeit der einzelnen Angebote ist nicht immer erforderlich (für größere Instandsetzungsarbeiten vgl. LG Itzehoe, ZMR 2018, 626).
Hinzu kommt, dass es nicht allein Aufgabe der Verwalterin ist oder der Beklagten dieses Verfahrens, weitere Alternativangebote zu besorgen. Dies ist hier allgemein Aufgabe der Wohnungseigentümer (vgl. AG Bonn, ZMR 2018, 960, AG Charlottenburg, ZMR 2018, 632).
Das Gericht hat einen gewissen Beurteilungs- beziehungsweise Ermessensspielraum der Eigentümer zu akzeptieren (vgl. Riecke/Schmidt/Elzer, 4. Aufl., 2006 „Die erfolgreiche Eigentümerversammlung“, Rn. 565 unter Hinweis auf OLG Celle NJW-RR 1994, 977, Rn. 30 bei juris).
Das Gericht hat im Ergebnis nicht die Stellung eines Vormundes, sondern hat lediglich als Kontrollinstanz zu überprüfen, ob die Mehrheit eine „vertretbare Entscheidung“ getroffen hat. Eine Verpflichtung die wirtschaftlich sinnvollste oder sonst optimale Entscheidung zu finden, obliegt weder der Eigentümermehrheit noch dem Gericht.
Die extremste Position vertritt insoweit das LG Köln (ZMR 2015, 790) wenn es feststellt: „Im Übrigen haben die Gerichte den weiten Spielraum der Eigentümer im Rahmen ihres Selbstorganisationsrechtes zu respektieren. Die Prüfung des Gerichtes ist auf das Willkürverbot beschränkt.“
Danach darf ein Beschluss lediglich fundamentale inhaltliche Schranken zum Schutz der Minderheit nicht missachten (BGH, ZMR 2015, 12), nicht gegen zwingendes Recht verstoßen oder unentziehbare Rechte beeinträchtigen oder gegen das Belastungsgebot verstoßen.
Willkürlich sei ein Beschluss erst dann, wenn er unter keinem Gesichtspunkt rechtlich vertretbar, sondern schlechthin unhaltbar, offensichtlich sachwidrig oder eindeutig unangemessen ist (LG Köln, ZMR 2015, 791 linke Spalte unten).
Die Gemeinschaft war auch nicht verpflichtet, im Rahmen der hier streitgegenständlichen Beschlussfassung das billigste Angebot anzunehmen. Insoweit wird verwiesen auf OLG Hamburg, ZMR 2005, 71 zum „billigen Jakob“.
Zu Beschlüssen über Instandsetzungsmaßnahmen wird ergänzend verwiesen auf LG München I, ZMR 2018, 447 f. zugleich zur Zweitbeschlussproblematik.
Soweit die Kläger monieren, dass der umfangreiche professionelle Beschluss auch die Frage der Finanzierung mit regelt und hieraus auch noch einen Ladungsmangel konstruieren, liegen die Ausführungen neben der Sache.
Zum einen handelte es sich um eine sog. „Universalversammlung“ mit der Folge, dass eventuelle Ladungsmängel hier als geheilt anzusehen sind, zum anderen bedarf ein Beschluss über eine Instandsetzungsmaßnahme zwingend einer Finanzierungsregelung. Ergänzend wird verwiesen auf AG Friedberg, ZMR 2018, 802, ebenfalls eine Instandsetzung eines Gebäudes betreffend.
Von einer Auswahlentscheidung der Wohnungseigentümer aufgrund unzureichender Tatsachengrundlage kann hier im Ergebnis nicht ausgegangen werden. Eine Beweisaufnahme über die Frage, ob sich die Angebote im Rahmen des Ortsüblichen bewegten, scheidet hier aus, da die Klage (s. Ziff. 1.) bereits unzulässig ist und darüber hinaus immer auf der Basis der Erkenntnismöglichkeiten im Rahmen der Eigentümerversammlung zu entscheiden ist (vgl. auch LG Frankfurt, ZMR 2017, 579).
Generell ist für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit einer beschlossenen Instandsetzungs- oder Verwaltungsmaßnahme auf die im Zeitpunkt der Beschlussfassung zu Grunde liegenden Verhältnisse abzustellen. Maßgeblich ist dabei der Kenntnisstand, den ein besonnener Wohnungseigentümer unter Ausschöpfung aller zu diesem Zeitpunkt zugänglichen Erkenntnisquellen ermittelt haben kann (vgl. instruktiv LG Itzehoe, ZMR 2016, 728).
Auch wenn die Umsetzung eines Beschlusses der Anfechtungsklage nicht entgegensteht (LG Dortmund, ZWE 2015, 182), ist hier doch zu berücksichtigen, dass bereits der bestandskräftige Zweitbeschluss vollzogen wurde, womit eventuelle Schadensersatzansprüche der Kläger wegen des hier angegriffenen Beschlusses ausscheiden dürften.
Dem Vorwurf fehlender Ermessensausübung durch die Wohnungseigentümer steht der Grundbeschluss (Anlage B 1, Bl. 121 f. d. A.) sowie der Preisspiegel (Anlage K 6, Bl. 57 f. d. A.) entgegen. Die Kläger können sich auch nicht erfolgreich auf die Entscheidung des LG München I, ZMR 2014, 748 (die Verwalterwahl betreffend) berufen. Anhaltspunkte für einen Ermessensfehlgebrauch oder einen Ermessensnichtgebrauch gibt es im vorliegenden Verfahren nicht. Insbesondere kann nicht allein aufgrund der Tatsache, dass man das Angebot B – favorisiert von den Klägern zu 1) und 2) – abgelehnt hat, auf eine im Übrigen ermessensfehlerhafte Beschlussfassung schließen.
Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kalt-Miete Mietvertragskündigung nach Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist

References: § 2
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 § 91
 § 91
 § 139
 § 4