Source: https://www.investissementconseils.com/immobilier/
Timestamp: 2019-02-22 06:28:18+00:00

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Par date : - Tous les mois février 2019 décembre 2018 novembre 2018 octobre 2018 septembre 2018 juillet 2018 juin 2018 mai 2018 avril 2018 mars 2018 février 2018 décembre 2017 novembre 2017
La loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a été publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Dans son chapitre «Favoriser la mobilité dans le parc social et le parc privé», elle a introduit un article 107 qui définit les conditions du nouveau bail mobilité. Il s'agit d'un contrat de location de courte durée d'un logement meublé à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d'un mois et maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d'un mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur. En revanche, il peut demander un cautionnement et le dispositif de garantie locative Visale d'Action logement s'applique. Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.
Les villes gagnantes du Grand Paris
Alors que les nouvelles stations de métro du Grand Paris devraient ouvrir dès la fin 2020, le réseau d'agences immobilières Guy Hoquet se penche sur l'activité des villes concernées. Ces incontournables ne sont autres qu'Issy-les-Moulineaux (8 621 €/m² en moyenne, + 19 % en un an), Saint-Ouen (+ 18 % en un an, soit 5 321 €/m² en moyenne), qui sera dans les premiers à voir son métro inauguré, en 2020-2021 selon les dernières dates officielles, Les Lilas (+ 12 % entre le premier semestre 2017 et la même période en 2018, 5 718 €/m² en moyenne) ou Saint-Denis (3 410 €/m² environ, + 7 % en une année). Certaines villes, faisant office d'outsider jusqu'alors, s'imposent comme celles sur lesquelles il va falloir miser à l'avenir. Il s'agit de Clamart qui enregistre + 20 % sur un an sur ses prix au premier semestre 2018 et comptabilise un mètre carré à 5 949 € en moyenne, de Drancy avec + 17 % au mètre carré, le portant à 2 967 € environ, de Nanterre, qui gagne + 17 % également, avec une moyenne de 4 671 €/m², d'Athis-Mons qui a pris 15 % en un an et affiche des prix moyens à 2 874 €/m², d'Aubervilliers avec 11 % de hausse sur des prix au mètre carré à 3 175 € en moyenne, de Saint-Maur-des-Fossés qui vaut désormais 4 994 €/m2 environ (+ 8 % en un an), ainsi que Châtillon qui est à 5 446 € (+ 7 % le mètre carré entre le premier semestre 2018 et le premier semestre 2017).
L'article 201 de la loi Elan supprime la possibilité pour les squatteurs de bénéficier de la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Concernant les lieux autres que les domiciles, tels que les résidences secondaires ou les garages, cet article prévoit que le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice de la trêve hivernale à toute personne dont l'expulsion a été ordonnée. Par ailleurs, l'article 201 supprime la règle selon laquelle le squatteur ne peut être expulsé qu'à l'issue d'un délai de deux mois à la suite de la délivrance du commandement de quitter les lieux.
Utilisation du fonds de travaux
Depuis le 1er janvier 2015, la mise en place d'un fonds dédié aux travaux est obligatoire dans les copropriétés de plus de dix lots, à destination partielle ou totale d'habitation, sauf lorsqu'un diagnostic technique global fait apparaître qu'aucuns travaux ne seront nécessaires dans les dix années à venir. L'article 204 de la loi Elan précise les modalités d'utilisation du fonds pour les travaux réalisés sur une partie de la copropriété : l'affectation du fonds de travaux doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition de ces charges.
Selon les estimations du courtier en crédits Cafpi, les taux des emprunts immobiliers devraient augmenter en 2019. D'ici la fin de l'année, les emprunts immobiliers à taux fixe sur quinze ans pourraient passer à près de 1,75 %. Les crédits immobiliers à vingt ans pourraient se diriger vers les 2 %. Quant aux prêts à long terme sur vingt-cinq ans, ils pourraient atteindre les 2,25 %. Cafpi a retenu le fait que la BCE allait augmenter les taux cette année, mais la Banque centrale peut décider de conserver les taux aux niveaux précédents. Rien n'est donc joué.
Epargne salariale : pas de déblocage pour une SCI
Le déblocage anticipé d'un plan d'épargne salariale pour l'acquisition ou l'agrandissement de la résidence principale obéit à des règles strictes. Seul le salarié, en tant que personne physique, peut en être bénéficiaire. Le déblocage pour l'acquisition ou l'agrandissement d'une SCI n'est pas possible, même si celle-ci constitue sa résidence principale, l'épargnant n'est en réalité propriétaire que de parts de la SCI, et il n'est que l'un des associés de cette société (Source : Journal de bord du médiateur de l'AMF).
Pas de taxe foncière en cas de restriction d'usage
Lorsqu'un bien est loué par un bail emphytéotique, le redevable de la taxe foncière est le bénéficiaire du bail, selon l'article 1400 du CGI. Un bail emphytéotique ne peut comporter de clause limitant l'usage auquel le bénéficiaire peut affecter les lieux loués. Si tel est le cas, l'emphytéote ne doit pas supporter la taxe foncière (Conseil d'Etat, 19 septembre 2018, 8e et 3e chambres réunies, deux arrêts n° 413498 et 413499).
Cession d'usufruit entre SCI : le barème fiscal s'applique
L'article 669 du code général des impôts (qui fixe le barème de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier) ne distingue pas entre personnes physiques et morales pour l'évaluation de l'usufruit. Il s'applique donc à la liquidation des droits d'enregistrement afférents à la cession intervenue entre deux SCI dès lors que l'usufruit est de nature viagère (Cour de cassation, chambre commerciale, 26 septembre 2018, n° 16-26503).
Une bonne perspective de rendement
Le rendement moyen attendu en immobilier, toutes classes d'actifs confondus, est estimé à 3,4 % par an sur les cinq prochaines années, estime AEW. Les bureaux affichent un rendement total moyen de 4,2 % par an. Le rendement prévu pour les commerces de pied d'immeuble plafonne à 1,8 % par an en moyenne. Voici chaque secteur.
Diversification pour un OPCI
L'OPCI grand public Franceurope Immo, géré par AEW Ciloger, a acquis les murs du Village Vacances quatre-étoiles Les Arolles, situé à Val-Thorens. D'une capacité d'hébergement de plus de 200 chambres, cet actif est loué à Mer Montagne Vacances dans le cadre d'un bail long terme (durée ferme résiduelle de onze ans).
Résidence de tourisme : révision du loyer
Ne justifie pas la réduction du loyer payé par le gestionnaire exploitant une résidence de tourisme les baisses des loyers effectuées par les exploitants des résidences de tourisme concurrentes ont décidé les magistrats de la Cour de cassation (3e chambre civile, 25 octobre 2018, n° 17-22.129).
Monuments historiques : mise à jour du BO
Les mesures fiscales qui permettent aux propriétaires de monuments historiques et assimilés d'imputer sur leur revenu global les charges afférentes à leurs immeubles sont mises à jour au BOI-SJ-AGR-50-50.
Plus de propriétaires !
Les ménages sont plus souvent propriétaires qu'il y a 50 ans : 58 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale. En 1968, ils n'étaient que 43 % (source : Insee Focus n° 132).
Afin de favoriser la transformation de bureaux en logements, l'article 28 de la loi Elan modifie l'article L. 152-6 du code de l'urbanisme.

References: L'article 201
 l'article 201
 L'article 204
 l'article 1400

L'article 669
 l'article 28