Source: https://www.ra-kotz.de/wohngeldabrechnung_aenderung_verteilungsschluessel.htm
Timestamp: 2017-09-24 12:29:12+00:00

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Wohngeldabrechnung – Änderung Kostenverteilungsschlüssel - RA Kotz
Az.: 292a C 7251/10
Urteil vom 21.03.2011
1. Die in der Eigentümerversammlung der WEG Xstraße in X am 11.5.2010 unter dem Tagesordnungspunkt 1 betreffend die Wohngeldabrechnung für das Geschäftsjahr 2009 (Gesamt- und Einzelabrechnung) bezüglich der Abrechnung der Heizkosten sowie die Entlastung der Verwaltung und der unter Tagesordnungspunkt 19 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.500,00 € vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 1.043,10 € festgesetzt.
Die Parteien sind Mitglieder Wohnungseigentümergemeinschaft …., die von der Beigeladenen verwaltet wird.
Die Kläger wenden sich gegen Beschlussfassungen der Wohnungseigentümer betreffend die Abrechnung der Heizkosten und die Verwalterentlastung für 2009 sowie über das Hinausschieben einer Beschlussfassung über die Abänderung des Heizkostenverteilungsschlüssels auf einen späteren Zeitpunkt.
Die Wohnungseigentumsanlage wurde 1978 errichtet. Sie wird gemäß § 6 der Teilungserklärung durch ein im Haus Nummer xx befindliches Blockheizwerk (Erdgas) mit Wärme und Gebrauchswarmwasser versorgt (Bl. 36 f GA).
Die Heizungsanlage steht im Eigentum der Nahwärme X GmbH, mit der die Wohnungseigentümergemeinschaft 1997 einen Vertrag über die Lieferung von Wärme und Warmwasser für zunächst fünfzehn Jahre geschlossen hat. Hinsichtlich des Inhalts dieses Vertrages wird auf die zur Akte gereichten Anlagen (Bl. 69 ff GA) verwiesen. Ausweislich § 15 (2) a) ac) der Teilungserklärung (Bl. 43 GA) sind die Kosten der Wärmeversorgung nach der tatsächlichen Belastung des einzelnen Sondereigentümers zu erbringen.
Die Heizkosten wurden in der Vergangenheit zu 50 % nach Wohnfläche und zu 50 % nach erfasstem Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Auch die in die Jahresabrechnung 2009 eingestellten Heizkosten wurden entsprechend der Heizkostenabrechnung vom 10.2.2010 (Bl. 18 GA) zu 50 % nach Wohnfläche und zu 50 % nach gemessenem Verbrauch abgerechnet. In der Eigentümerversammlung im Jahr 2009 als auch mit Schreiben vom 22.4.2010 wiesen die Kläger die Beigeladene darauf hin, dass die Heizkosten aufgrund der seit 1.1.2009 in Kraft getretenen Heizkostenverordnung (HeizKV) ihrer Meinung nach zwingend zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche umzulegen seien. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 2 HeizKV, d.h., dass das Gebäude dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 nicht genügt, dass es mit Öl- oder Gasheizung versorgt und die freiliegenden Leitungen überwiegend gedämmt sind, liegen unstreitig vor.
Anlässlich der Eigentümerversammlung vom 11.5.2010 sprachen sich die Wohnungseigentümer unter dem Tagesordnungspunkt 1 mehrheitlich gegen den Antrag der Kläger aus, dass die Heizkosten zu 30 % nach Wohnfläche und zu 70 % nach Strichablesung verteilt werden (Bl. 10 GA). Im Anschluss hieran genehmigten die Wohnungseigentümer die mit der Einladung versandte Gesamt- und Einzelabrechnung für 2009 (Bl. 10 GA) und erteilten der Verwaltung für das Kalenderjahr 2009 mehrheitlich die Entlastung (Bl. 11 GA). Nachdem die Wohnungseigentümer unter dem Tagesordnungspunkt 18 einstimmig beschlossen hatten, dass ein Planungsbüro damit beauftragt werden soll, darzustellen, welche Kosten mit dem Betrieb einer eigenen Heizungsanlage verbunden wäre und diese in Vergleich zu den Betriebskosten der Nahwärme zu setzen, beschlossen sie unter dem Tagesordnungspunkt 19 mehrheitlich, im Hinblick auf die Regelung zu Tagesordnungspunkt 18, dass eine abschließende Entscheidung über die Aufteilung der Heizkosten – insbesondere eine Abrechnung im Verhältnis von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohn- bzw. Nutzfläche- erst erfolgen soll, wenn bis zur nächsten Eigentümerversammlung die Informationen über den weiteren Betrieb der Heizungsanlage vorliegen (Bl. 15 f GA).
Die Kläger sind der Auffassung, dass die Heizkosten für 2009 als auch zukünftig gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 der seit dem 1.1.2009 geltenden Heizkostenverordnung zu 70 % nach erfasstem Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche zu verteilen sind.
Die Kläger beantragen, wie tenoriert.
Sie sind der Auffassung, dass § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizKV für den vorliegenden Fall einer Wärmeversorgung im Rahmen eines sogenannten „Wärme-Contractings“ nicht anwendbar sei, da dies nicht dem Sinn und Zweck der Vorschrift entspreche.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Die Klage ist gemäß § 43 Nr. 4 WEG zulässig. Sie ist auch begründet.
Die Kläger haben Anspruch auf Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlüsse nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG, da diese nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Die Beschlussfassung unter Tagesordnungspunkt 1 der Eigentümerversammlung vom 11.5.2010 widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung insoweit, als dass die Wohnungseigentümer den Antrag der Kläger, die Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2009 dahingehend zu ändern, dass die Heizkosten nicht wie durchgeführt zu 50 % nach Wohnfläche und zu 50 % nach Strichablesung, sondern zu 30 % nach Wohnfläche und zu 70 % nach Strichablesung verteilt werden, mehrheitlich abgelehnt haben. Auch die Genehmigung der Jahresgesamt- und –einzelabrechnung für 2009 widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da diese – begrenzt auf die hierin eingestellte Heizkostenabrechnung – gegen § 7 Abs. 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung (HeizKV) verstößt.
Die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV, nämlich ein Gebäude, das das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllt, mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und in dem die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind unstreitig gegeben. Sofern die Beklagten zunächst eine überwiegende Dämmung der freiliegenden Leitungen bestritten haben, haben sie diese tatbestandliche Voraussetzung mit Schriftsatz vom 11.10.2010 unstreitig gestellt.
Die Wohnungseigentümer waren vorliegend nicht berechtigt, im Hinblick auf die Heizkosten einen von § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Kostenverteilungsschlüssel durch Stimmenmehrheit zu beschließen, da dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Denn die Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümer über die Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG ist durch den nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab begrenzt (BGH, WuM 2010, 591 f). Die Vorschriften der Heizkostenverordnung sind gemäß § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer zwingend anzuwenden. Für die Kostenverteilung nach §§ 6 bis 9 a HeizKV sind die Regelungen entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wohnungseigentümergesetz enthalten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen worden sind (§ 3 Satz 2 HeizKV). Da es sich bei § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV um eine zwingende Norm handelt, die für alle Gebäude, die die tatbestandlichen Voraussetzungen erfüllen, für Abrechnungsperioden ab dem 1.1.2009 gilt, haben die Wohnungseigentümer bei der Kostenverteilung im Gegensatz zu § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizKV und der früheren Gesetzeslage keinen Ermessensspielraum mehr. Hieraus ergibt sich ein Anspruch der Kläger aus § 21 Abs. 4 WEG auf eine Verteilung der Heizkosten zu 70 % nach Verbrauch, denn nur eine der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung entspricht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer.
Die Beklagten können hiergegen auch nicht erfolgreich einwenden, dass § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV auf eine Wärmeversorgung im Rahmen eines sogenannten Wärme-Contractings, das heißt über eine zentrale, nicht in ihrem Eigentum stehende Heizungsanlage eines Dritten aufgrund eines entsprechenden Wärmelieferungsvertrages nicht anzuwenden ist. Denn § 7 Abs. 3 HeizKV bestimmt ausdrücklich, dass Absatz 1 für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung entsprechend gilt. Selbst wenn der Grundpreis deutlich höher liegt, als bei einer im Eigentum der Nutzer stehenden Heizungsanlage, so erfolgt die Kostenverteilung auch hier nach der Heizkostenverordnung mit Hilfe entsprechender Erfassungsgeräte (§ 4 des Wärmelieferungsvertrages zwischen der WEG und der Nahwärme X GmbH; Bl. 71 GA).
Sowohl die Ablehnung einer Abänderung der Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2009 als auch der genehmigende Beschluss über die Jahresabrechnung 2009, soweit dieser die Heizkostenabrechnung für 2009 beinhaltet, waren somit auf Antrag der Kläger hin für ungültig zu erklären.
Auch die Entlastung der Verwalterin, die Gegenstand der Beschlussfassung unter Tagesordnungspunkt 1 war, ist für ungültig zu erklären, da die Beigeladene nunmehr eine Überarbeitung der Jahresabrechnung, begrenzt auf die darin enthaltene Heizkostenabrechnung, schuldet.
Da die Beschlussfassung unter Tagesordnungspunkt 19 beinhaltet, dass zumindest auch die Jahresabrechnung 2010 eine Heizkostenabrechnung nach dem bisherigen Kostenverteilungsschlüssel (50 % : 50 %) beinhalten soll, war auch dieser Beschluss auf Antrag der Kläger hin für ungültig zu erklären.
Insgesamt war daher der Klage in vollem Umfang stattzugeben.
Der Streitwert wurde gemäß § 49 a Abs. 1 GKG auf 1.043,10 € festgesetzt.
Hierbei hat das Gericht das 5-Fache des klägerischen Interesses für die Abänderung der Heizkostenabrechnung im Rahmen der Beschlussanfechtung zu TOP 1 (54,31 € x 5 = 271,55 €) sowie 500,00 € hinsichtlich der Beschlussanfechtung über die Entlastung der Beigeladenen berücksichtigt. Weitere 271,55 € hat das Gericht sodann für die Beschlussanfechtung zu TOP 19 berücksichtigt. Insgesamt ergibt sich somit ein Streitwert von 1.043,10 €.

References: § 6
 § 15
 § 7
 § 7
 § 7
 § 43
 § 23
 § 7
 § 7
 § 16
 § 16
 § 3
 § 7
 § 7
 § 21
 § 7
 § 7
 § 49