Source: http://condomini.altervista.org/PrimaCasa.htm
Timestamp: 2017-07-24 04:44:44+00:00

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Agevolazioni ''prima casa'': chiarimenti sulla corretta applicazione del regime
CTR Lazio - sentenza 557/14/2011 : il contribuente non perde i benefici fiscali di cui ha fruito per l'acquisto della prima casa anche se non si trasferisce nell'immobile perché è affittato e l'inquilino non lo libera. Il caso parte dal ricorso presentato da un contribuente contro il quale l'Agenzia delle entrate aveva emesso un avviso di liquidazione negandogli l'agevolazione fiscale e recuperando il tributo versato in misura ridotta al momento della stipula dell'atto notarile con la motivazione che il contribuente non aveva trasferito la sua dimora nell’immobile acquistato entro 18 mesi dalla data di acquisto. Ad avviso dei giudici “il beneficio fiscale non può essere negato perché il contribuente non ha adempiuto alla condizione contestata dal fisco per causa di forza maggiore, dando anche conto della sua volontà di adibire l'immobile a propria abitazione attivandosi, con una causa civile, al fine di ottenere lo scioglimento del contratto di locazione”. Con l'ordinanza 8 gennaio 2010, n. 100, la Cassazione ha confermato che per l'applicazione dell'imposta di registro del 4 per cento che è stata ridotta al 3 per cento dall'art. 7, comma 6, L. 23 dicembre 1999, n. 488, “la non possidenza d’altra abitazione si riferisce, anche alla luce della ratio della disciplina, ad una disponibilità non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che ricorre il requisito dell'applicazione del beneficio anche nell'ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi propri e della famiglia”.
Cassazione 9.949/2008: In contrasto con la circolare dell'Agenzia delle Entrate, la Suprema Corte, così come stabilito dalla Commissione Tributaria di Firenze, ha indicato che per godere del diritto di usufruire dell’Iva agevolata al 4% sull’acquisto di una unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, il requisito della residenza è un requisito necessario che non può essere sostituito da situazioni sostanzialmente analoghe, come la circostanza indicata precedentemente di vivere nel Comune dove l'immobile è ubicato.
FRAZIONAMENTO DELLA PRIMA CASA E TASSAZIONE DELLE PLUSVALENZE Non è tassabile la plusvalenza realizzata nella compravendita di
immobili, quando questi siano il risultato di un frazionamento. Questo in sintesi il contenuto della Risoluzione della Agenzia delle Entrate 30 maggio 2008, numero 219, secondo cui: “la vendita delle unità immobiliari risultanti dal frazionamento dell’appartamento non determina plusvalenza tassabile, sempreché lo stesso sia stato destinato ad abitazione principale dal contribuente o dai suoi familiari per la maggior parte del tempo intercorrente tra la data di acquisto dell’immobile, successivamente frazionato, e la data di vendita di entrambi gli appartamenti risultanti dal frazionamento ovvero le date delle singole cessioni, se effettuate separatamente”. L’Agenzia delle Entrate ha anche puntualizzato che la plusvalenza realizzata mediante vendita di due appartamenti e di una mansarda, costruiti previo permesso di sopraelevazione concorre alla formazione della base imponibile Irpef.
Cassazione sentenza n. 28880/2008: In caso di vendita dell'abitazione acquistata con i benefici prima casa anteriormente al compimento del quinquennio, il termine triennale, previsto dall'articolo 76 del Dpr 131/1986, per l'accertamento dell'intervenuta decadenza dalle agevolazioni fiscali decorre dall'anno successivo alla data di registrazione dell'atto di cessione. In tema di agevolazioni tributarie per l'acquisto della "prima casa", la decadenza dal beneficio, comminata dalle discipline della materia succedutesi nel corso del tempo, nell'ipotesi di vendita dell'immobile prima del compimento di un quinquennio dall'acquisto, è stata esclusa nel caso di acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'alienazione di quello acquistato fruendo dell'agevolazione. Il termine triennale decadenziale decorre a partire dall'anno successivo alla data di registrazione dell'atto di cessione dell'immobile, precedentemente acquisito con i benefici prima casa.
Agenzia Entrate , circolare 12.08.2005 n° 38 L'acquirente di un'unita immobiliare, nell'atto di acquisto, deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare.
PREMESSA 1 Applicabilità dell'agevolazione al cittadino italiano emigrato all'estero 2 REQUISITI SOGGETTIVI
2.4 Requisito della residenza 3 REQUISITI OGGETTIVI
ALLEGATO N. 4 - Articolo 9, D.L. 30 dicembre 1993, n. 557 PREMESSA
Il comma 4 della nota II-bis) del Testo Unico Registro, al primo periodo stabilisce che "In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonchè una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte". L'ultimo periodo del medesimo articolo precisa che "Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale".
In ogni caso l'ammontare del credito non può essere superiore all'imposta di registro o all'IVA dovuta per l'acquisto della nuova casa di abitazione (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001 punto 1.4). 1 Applicabilità dell'agevolazione al cittadino italiano emigrato all'estero
La conclusione sopra rappresentata trova conferma anche nella pronuncia della Corte di Cassazione n. 8502 del 26 settembre 1996, laddove si afferma che: "...un beneficio fiscale collegato a requisiti attinenti alla persona dell'acquirente, non può essere, in via generale, per il caso di acquisto in comproprietà, riconosciuto o negato per l'intero in ragione della sussistenza o insussistenza di tali requisiti con riferimento ad uno o alcuni dei compratori. In carenza di disposizioni che espressamente stabiliscano l'unicità del trattamento tributario (...) si deve fare riferimento all'indicata natura della comproprietà indivisa e quindi si deve accertare per ogni acquirente ed in relazione alla sua quota, la presenza o meno dei presupposti dell'agevolazione."
Se uno dei coniugi ha già fruito dell'agevolazione de qua in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni (situazioni che permettono di escludere la comproprietà), l'altro coniuge - quello che non ha fruito dell'agevolazione in esame, in presenza delle condizioni stabilite dalla nota II-bis) all'articolo 1 della tariffa, parte prima, del richiamato Testo Unico Registro, in relazione alla quota a lui attribuita, può beneficiare del regime di favore per l'acquisto in comunione legale di una casa di abitazione non di lusso.
- ai fini civilistici non sussiste la necessità che entrambi i coniugi intervengano nell'atto di trasferimento della casa di abitazione per acquisirne la comproprietà, in quanto il coacquisto si realizza automaticamente ex lege;
Tuttavia, il beneficio in esame spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell'agevolazione "prima casa", fatta salva l'ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l'immobile dall'usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà. 2.3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile
Dal disposto del comma 1, lettera c), della nota II-bis del Testo Unico Registro, secondo cui ai fini dell'agevolazione è necessario che non si abbia la titolarità "neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni ...", si desume infatti che per fruire dell'agevolazione "prima casa" non è di impedimento la circostanza che il contribuente sia già titolare di una quota di proprietà dello stesso immobile oggetto di agevolazione.
E' evidente, in questi casi, la volontà di agevolare il conseguimento della piena proprietà o l'intero diritto di godimento del bene (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, punto 2.2.9). 2.4 Requisito della residenza
Ai fini della corretta valutazione del requisito di residenza, dovrà considerarsi che il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l'interessato rende al comune, ai sensi dell'articolo 18, comma 1 e 2, del d.P.R. 30 maggio 1989, n. 223 (regolamento anagrafico della popolazione residente) la dichiarazione di trasferimento (cfr. circolare n. 1/1994 cap. 1, par 2, lettera b). 3 REQUISITI OGGETTIVI
I appena il caso di rilevare che i soggetti obbligati a richiedere la registrazione per via telematica, nel determinare l'imposta principale da versare, devono responsabilmente tener conto di tutti gli elementi desumibili dai documenti in loro possesso che permettono di qualificare come "non di lusso" la casa di abitazione trasferita. 3.2 Fabbricato rurale idoneo all'utilizzazione abitativa - Applicabilità dell'agevolazione "prima casa"
Conseguentemente l'ufficio potrà accertare il valore del fabbricato tenendo conto di quello venale in comune commercio. 3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione
In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione (sentenza 22 gennaio 1998, n. 563) che, con riferimento all'applicazione dell'agevolazione "prima casa" prevista dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, ha ritenuto applicabile il regime di favore anche all'acquisto di alloggi "... risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinati dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un'unica unità abitativa; sicché il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici, purché l'alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche (...) nella tipologia degli alloggi "non di lusso".
Per fruire del regime agevolato "prima casa" l'acquirente, nell'atto di acquisto, deve dichiarare di "... non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo..." (v. Tariffa, Parte Prima, Testo Unico Registro, art. 1, nota II-bis, lettera c).
La mendacità della dichiarazione comporta la decadenza dal beneficio in esame, con le conseguenze che si illustreranno nel successivo paragrafo. 5. DECADENZA
La presente disposizione è stata cassata dalla Suprema Corte, vedi sentenza in alto alla pagina.
Come ha precisato di recente la Corte di Cassazione (sent. 10 settembre 2004 n. 18300) se " ... numerose caratteristiche che determinano la natura di lusso dell'abitazione (come una superficie superiore ai 240 mq.) possono essere rilevate già in sede di costruzione a rustico (oltre che in corso di ristrutturazione), ed altre possono sopravvenire addirittura su costruzioni ormai rifinite", ne consegue che " ...da un lato è necessaria l'effettuazione di controlli tributari in sede di ultimazione dell'abitazione o di utilizzo della stessa al momento in cui se ne ottiene la concreta disponibilità, dall'altro, non può escludersi a priori, proprio per evitare tali ulteriori controlli, la non concessione dei benefici in oggetto per immobili non ancora ultimati".
Infatti, la Corte ha precisato che i benefici prima casa " ... possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell'atto di acquisto, di destinare l'immobile a propria abitazione, venga da questo realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell'Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali benefici (che con riferimento all'imposta di registro è di tre anni dalla registrazione dell'atto) (Cass. nn. 9149/2000, 9150/2000, 5297/2001, 8163/2002, 3604/2003)" e "se il legislatore non ha fissato un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipende la concessione di un beneficio, tale termine non potrà mai essere più ampio di quello previsto per i controlli" (Cass. 7 luglio 2000, n. 9194, Cass. 12 marzo 2003, n. 3604).
Da ultimo si evidenzia che la Corte di Cassazione (decisione del 15 gennaio 2003, n. 12988) nell'ipotesi di acquisto di immobile in corso di costruzione ha escluso la possibilità di ricorrere allo " ... articolo 19 del Testo Unico Registro in tema di fatti sopravvenuti comportanti decadenza dalle agevolazioni". A tal fine si ricorda che l'art. 19 del T.U. Registro prevede che "... il verificarsi di eventi che, a norma del presente Testo Unico Registro, diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta devono essere denunciati entro venti giorni ...". 5.2. Rivendita nel quinquennio e acquisto di un terreno per edificare la propria abitazione principale
In conclusione, come già detto nella risoluzione 44/E del 2004 richiamata si ricorda che il diritto alla agevolazione in esame non viene meno qualora il nuovo immobile non sia ultimato; infatti è sufficiente che il fabbricato sia venuto ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che sia ultimata la copertura (art. 2645 bis, comma 6, c.c.). 5.3. Revoca delle agevolazioni relative ad atti soggetti ad IVA
- se il contribuente è decaduto dall'agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito. Per fruire del credito d'imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stipulando atto.
1.Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 3 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all'articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all'articolo 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, all'articolo 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415, all'articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all'articolo 2, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 luglio 1992, n. 348, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 settembre 1992, n. 388, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 novembre 1992, n. 455, all'articolo 1, comma 2, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75 e all'articolo 16 del decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243.
4. Fermi restando i requisiti previsti dal comma 3, si considera rurale anche il fabbricato che non insiste sui terreni cui l'immobile è asservito, purché entrambi risultino ubicati nello stesso comune o in comuni confinanti. ___________________________________________
L'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 30 definisce le regole applicative del regime di acquisto "prima Casa" riferito all’ipotesi di vendita nel quinquennio dell’immobile agevolato, e del riacquisto di un bene diverso dall’abitazione principale, in particolare di un box da destinare a pertinenza della stessa. Il trasferimento della pertinenza acquistata con i benefici “prima casa” prima del decorso del quinquennio previsto dalla legge comporta la decadenza dall’agevolazione fruita. Il fatto perché viene meno il presupposto che, affinché non operi la decadenza, ci sia il riacquisto entro un anno di altro immobile da adibire ad abitazione principale. L’atto di acquisto di un’altra pertinenza non potrà, perciò, beneficiare del credito d’imposta di cui all’art. 7, L. 23.12.1998, n. 448.
(Applicabilità dell'aliquota Iva del 4% ai lavori di ampliamento della prima casa non di lusso) L'argomento oggetto della presente circolare è stato esaminato in occasione della riunione tenutasi il 28 giugno 2000 con i responsabili dei servizi di consulenza giuridica delle direzioni regionali delle entrate. Al riguardo, si partecipano le definitive determinazioni cui è pervenuta la scrivente sulla base anche delle osservazioni emerse nella predetta riunione o successivamente pervenute dalle direzioni regionali. Sono sorte perplessità in ordine all'applicabilità dell'aliquota Iva del 4%, prevista dai nn. 21) e 39) della tabella A, parte seconda, allegata al dpr 26 ottobre 1972, n. 633, per la cessione e costruzione di case di abitazione non di lusso, anche alle prestazioni di servizi aventi a oggetto lavori di ampliamento, ossia di incremento di superficie, della "prima casa", nell'ipotesi in cui il committente sia una persona fisica per la quale ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni sull'imposta di registro (ossia le condizioni che individuano la "prima casa"). Al riguardo si fa presente che, ai sensi dell'art. 1 della legge n. 659 del 19 luglio 1961, le agevolazioni fiscali e tributarie, stabilite per la costruzione di case di abitazione non di lusso, si applicano anche all'ampliamento e al completamento degli edifici già costruiti o in corsi di costruzione. I dubbi sulla possibilità di applicare l'aliquota del 4% ai lavori di ampliamento della prima casa nascono in primo luogo dal carattere di specialità che riveste la normativa che agevola l'acquisto dell'abitazione costituente prima casa, in secondo luogo dalla considerazione che l'acquirente, per fruire del beneficio, deve dichiarare nell'atto di acquisto, tra l'altro, "di non essere titolare… dei diritti di proprietà, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è sito l'immobile da acquistare". Con circolare n. 1/E del 2 marzo 1994, è stato precisato, in materia di Iva, sia pure in relazione alla previgente normativa, che le medesime dichiarazioni richieste all'acquirente di una "prima casa" devono essere rese all'appaltatore nel caso in cui un persona fisica, anziché acquistare mediante compravendita la detta "prima casa", provveda a costruirla attraverso lo strumento dell'appalto.
Si ritiene che la "ratio" fondamentale delle disposizioni in tema di "prima casa", contenute nell'art. 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995, n. 549, sia quella di voler favorire, attraverso un carico fiscale attenuato, l'acquisizione della prima casa, normalmente destinata a costituire l'abitazione principale dell'acquirente. Peraltro, non sembra estranea alle disposizioni in esame anche la finalità di agevolare, entro certi limiti, interventi idonei a migliorare le condizioni di utilizzazione della "prima casa". Significative, in tal senso, sono le norme che consentono di fruire dell'agevolazione per l'acquisto, anche successivo, di un posto macchina, di una cantina, e di una soffitta costituenti pertinenza della "prima casa" e di non decadere dai benefici qualora si ceda, prima dello scadere di un quinquennio dall'atto dell'acquisto, l'immobile già assoggettato ad aliquota agevolata, ma si provveda entro un anno dalla cessione ad acquistarne un altro da adibire ad abitazione principale. Per tale motivo si ritiene che anche alle prestazioni di servizi dipendenti da contratto di appalto relativi all'ampliamento di una "prima casa" sia applicabile l'aliquota ridotta del 4%, e che a tal fine chi commette i lavori, ove non possieda anche un'altra abitazione nel medesimo comune, diversa da quella che va ad ampliare, sia legittimato a dichiarare all'appaltatore di non essere titolare di diritti su altra abitazione nel comune. Tuttavia, va sottolineato che l'aliquota agevolata può essere applicata solo nel caso in cui i lavori effettuati rimangano contenuti nell'ambito del semplice ampliamento. Devono quindi ricorrere le seguenti condizioni: A) I locali di nuova realizzazione non devono configurare una nuova unità immobiliare né avere consistenza tale da poter essere successivamente destinati a costituire un'autonoma unità immobiliare. B) L'abitazione deve conservare, anche dopo l'esecuzione dei lavori di ampliamento, le caratteristiche non di lusso, determinate sulla base dei parametri dettati dal decreto del ministro dei lavori pubblici del 2 agosto 1969. Home page

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 Articolo 9
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 Cass. 
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