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Timestamp: 2019-07-19 10:53:20+00:00

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Der Markt offener Immobilienfonds und alternative ... | Masterarbeit, Hausarbeit, Bachelorarbeit veröffentlichen
B.Sc. Kaan Sefik Aktuglu (Autor)
2.2 Rechtliche Konstruktion
2.3. Anlagegrundsätze
3. Der Markt der Offenen Immobilienfonds
3.2. Die Liquiditätskrise
3.3. Gesetzliche Neuregelungen
4. Alternative Immobilieninvestmentformen
4.1. Geschlossene Immobilienfonds
4.2. REITs
Abbildung 1: Das „Investmentdreieck“
Abbildung 2: Anlagegegenstände und Anlagegrenzen des Grundstückvermögens
Abbildung 3: Das „Investmentdreieck“
Abbildung 4: Entwicklung des Fondvermögens und der Anzahl Offener Immobilien- Publikumsfonds
Abbildung 5: Durchschnittliche Performance offener Immobilienfonds in Prozent
Abbildung 6: Eingefrorene oder in Abwicklung befindliche Offene Immobilienfonds
Abbildung 7: Anteile am Fondsvermögen offener Immobilienfonds im September 2011 nach dem Fondsstatus
Abbildung 8: Phasen der Rücknahmeaussetzung
Abbildung 9: Gesetzliche Neuregelungen für Offene Immobilienfonds am Beispiel
Abbildung 10: Indirekter Immobilienbesitz in Deutschland in Prozent
Der Wunsch der eigenen Immobilie. Für viele Menschen ein schwer erfüllbarer Traum. Dabei gibt es neben dem klassischen Weg des Erwerbs einer Immobilie auch andere, gemeinschaftsorientierte und kostengünstigere Lösungsansätze, Besitzer einer oder mehrerer Immobilien zu werden. Es handelt sich dabei um sogenannte Investmentfonds, in diesem Fall im Bereich der Immobilien.
Das Grundprinzip eines Investmentfonds ist, dass sich viele Anleger zusammentun und bereits mit geringen Anteilen eine gemeinsame Investition tätigen. Investiert werden kann i.d.R. in den Markt für Immobilien, Kapital oder Rohstoffe. Die Kapitalanlageform des Investmentfonds ist mit rund 20.600 Mrd. Euro Vermögen weltweit führend.[1]
In dieser Arbeit geht es um die in Deutschland beliebteste indirekte Anlageform für Immobilien, dem Offenen Immobilienfonds.[2]
Nach einer kurzen Begriffserklärung und der darauffolgenden Bestimmung der Charakteristika Offener Immobilienfonds, werden die einzelnen Organe und ihre Funktionsweisen innerhalb des investmentrechtlichen Rahmens dargestellt. Dem Rechtsrahmen werden anschließend die aktuellen Anlagegrundsätze hinzugefügt.
Im nächsten Kapitel der Arbeit folgt eine geschichtliche Hinführung zu der aktuell noch anhaltenden Krise auf dem Markt für offene Immobilienfonds. Es werden die Gründe für die Entstehung beleuchtet um daraus die Folgen bis zum heutigen Zeitpunkt abzuleiten. Auch wird im diesem Zusammenhang auf die während der Krise entstandene Notwendigkeit einer investmentgesetzlichen Änderung und der daraus entstandenen gesetzlichen Neuregelungen, zur Wiederstabilisierung des Marktes und dem Schutz der Anleger, eingegangen.
Im letzten Kapitel wird auf alternative Möglichkeiten eines Immobilieninvestments eingegangen, um hieraus Vergleiche zum Offenen Immobilienfonds herzustellen und im Hinblick auf ihre zukünftige Situation, beeinflusst durch die Krise, ein Fazit gezogen.
2.1. Die Investmentidee offener Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds (OIF) bezeichnen den Zusammenschluss vieler kleiner Kapitalanleger zur gemeinsamen Investition in Immobilien. Dabei handelt es sich um die indirekte Form eines Immobilieninvestments und ermöglicht einer breiten Bevölkerungsschicht ihr Geld mit verhältnismäßig kleinen Beträgen in Immobilien anzulegen und somit indirekt Immobilienbesitzer zu werden. Die Geldbeträge werden in einem Fondsvermögen (Sondervermögen) einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) gebündelt und den Anlegern wird als Gegenwert ihrer Anteile ein Wertpapier ausgehändigt.[3]
Gemäß dem Open-End-Prinzip ist die Ausgabe von Anteilen an einem Offenen Immobilienfonds unbegrenzt. Anleger können der Gesellschaft börsentäglich beitreten oder diese auch zum gegenwärtigen Inventarwert ihrer Anteile verlassen. Diese Charaktereigenschaft macht die Immobilie mobil[4]: eine illiquide Anlageklasse wird zu einer liquiden transformiert. Somit hat die Kapitalanlagegesellschaft kein feststehendes Fondsvermögen und eine sich kontinuierlich ändernde Anzahl von Anlegern.
Auf Basis des Anlageprinzips der Risikostreuung investiert ein Fondsmanager der Investmentgesellschaft den gesetzlichen Erfordernissen entsprechend in eine Vielzahl von Gebäuden und Grundstücken. Weitere Möglichkeiten das Risiko zu diversifizieren um eine möglichst hohe Performance über hohe Erträge zu erreichen sind die Streuung der Objekte nach Nutzungsart, Alter, Größe und Volumen sowie nach Standorten. Die Risikostreuung sorgt für einen Ausgleich schlechter Ertragsentwicklungen von Immobilien durch andere im Fondsvermögen befindliche Immobilien mit überdurchschnittlicher Ertragsentwicklung.[5] Dabei wird vorwiegend in gewerblich genutzte Immobilien investiert, da in diesem Sektor die Mietverträge üblicherweise indexiert und die Mieteinnahmen somit an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt werden. Somit bietet ein OIF auch zugleich einen Inflationsschutz für den Anleger.[6]
Erträge werden durch Wertsteigerungen der Immobilien, aus Mieterlösen und Zinsen auf liquide Mittel gesichert. Dadurch steigen die Anteile der Anleger, die dann jährlich ausgeschüttet werden.
Bei den offenen Immobilienfonds findet noch eine Unterteilung in Immobilien-Publikumsfonds und Immobilien-Spezialfonds statt. Während Spezialfonds ausschließlich für institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensionskassen, Banken, Stiftungen oder Vermögensverwaltern bestimmt sind, stehen Publikumsfonds neben institutionellen Anlegern vor allem privaten Anlegern offen.[7]
2.2. Rechtliche Konstruktion
Das Investmentgesetz gilt in Deutschland seit Januar 2004 als maßgebliche Rechtsgrundlage für offene Immobilienfonds. Hier werden zum Zwecke des Anlegerschutzes mittels organisationrechtlicher Vorschriften die Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien geregelt.[8] Die allgemein beteiligten Rechtsträger eines Investmentfonds sind die Kapitalgesellschaft, die Anleger und die Depotbank. Diese gruppieren sich bildlich im sog. „Investmentdreieck“ rund um das Sondervermögen. Darüber hinaus involviert sind die Organe BaFin, der Sachverständigenausschuss und der Aufsichtsrat.
Abbildung. 1: Das „Investmentdreieck“[9]
Im Zentrum des Interesses steht der Investmentfonds, welcher juristisch korrekt als Sondervermögen bezeichnet wird. Dieser setzt sich zusammen aus dem Grundstücksvermögen gem. § 67 InvG und dem sonstigen Vermögen gem. § 80 Abs. a Nr. 1-4 InvG. Das sonstige Vermögen bezeichnet die Liquiditätsanlage der Gesellschaft, die den Anlegern eine jederzeitige Anteilsrückgabe ermöglichen soll. Das Sondervermögen wird vom übrigen Vermögen der Gesellschaft getrennt verwaltet und haftet somit nicht für deren Schulden und bleibt auch von deren Insolvenz unberührt.
Die Kapitalanlagegesellschaft ist für die Zusammensetzung und treuhänderische Verwaltung des Sondervermögens gegenüber den Anlegern verantwortlich. Zur Verwaltung gehören einerseits der Erwerb, die Entwicklung und die Veräußerung von Immobilien sowie das Management dieser Immobilien. Andererseits sollen die liquiden Mittel zur Erzielung von Zinserträgen verwaltet werden, um eine jederzeitige Rücknahme der Anlegeranteile zu gewährleisten. Die KAG muss gemäß § 6 Abs.1 InvG ihren Sitz in Deutschland haben und in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft (AG oder GmbH) betrieben werden. Zudem muss sie über ausreichendes Eigenkapital i.H.v. mindestens 2,5 Millionen Euro verfügen. Bei besonders riskanten Geschäften benötigt die KAG die Zustimmung der Depotbank.[10]
Die Depotbank hat laut § 20 bis 29 InvG ihre Aufgaben in der Verwahrung der Vermögensgegenstände des Fonds, der Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen sowie der Kontrolle darüber, ob die KAG das Sondervermögen im Rahmen von Gesetz und Vertragsbedingungen verwaltet. Gemeinsam mit der KAG bestimmt die Depotbank zudem den Sachverständigenausschuss und ermittelt die aktuellen Werte der Anteilsscheine.[11]
Die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) hat die Überwachung der KAG sowie der Depotbank als Aufgabe.[12] Sie überprüft die Einhaltung der Vorschriften des InvG und des KWG (Kreditwesengesetz) sowie der Vertragsbedingungen der einzelnen KAG.[13]
Der Aufsichtsrat ist für die Überwachung der Geschäftsführung der KAG im Interesse der Anleger zuständig. Damit soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass der KAG beträchtliche hohe Summen an Geldern anvertraut sind und die Anleger keinen Einfluss auf die Geschäftsführung ausüben können.[14]
Da der Wert der Anteile vom Wert der Vermögensgegenstände im Sondervermögen abhängt, kommt ihrer korrekten Bewertung eine große Wichtigkeit zu. Für die korrekte Bewertung von Immobilien sind Sachverständige zuständig. Das Gesetz schreibt im InvG § 77 zur Ermittlung der Immobilienwerte vor, dass der Sachverständigenausschuss aus mindestens drei unabhängigen, zuverlässigen und fachlich geeigneten und in dem Bereich der Immobilienbewertung erfahrenen Sachverständigen bestehen muss.[15] Die Bewertung einer Immobilie muss einmalig beim ihrem Erwerb sowie anschließend einmal jährlich stattfinden.[16]
[1] Vgl. Seip, Stefan; Gehwald/Naumann, S. 16.
[2] Siehe Abb. 10 im Anhang.
[3] Vgl. Schmitt, Daniela (2001), S. 2.
[4] Vgl. Klug, Walter (2008), S. 55.
[5] Vgl. Schmitt, Daniela (2001), S. 3.
[6] Vgl. Brunner, Marlies (2009) , S. 111.
[7] Vgl. Gondring, Hanspeter; Wagner, Thomas (2010), S.132f.
[8] Vgl. Bujotzek, Peter (2007), S. 38.
[9] Vgl. Gehwald, Markus; Naumann, Stefan (Hrsg.) (2011), S. 18.
[10] Vgl. § 26 Abs. 2 InvG.
[11] Vgl. Bujotzek, Peter (2007), S. 40.
[12] Vgl. Huesmann, Matthias (2005), S. 19.
[13] Vgl. Klug, Walter (2008), S. 10.
[14] Vgl. Baur, Jürgen; Ziegler, Thorsten (2008), S. 34.
[15] Vgl. Bujotzek, Peter (2007), S. 41.
[16] Vgl. Dudacy, Stefan (2008), S. 12.
Universität Bielefeld (Lehrstuhl für Betriebswirtschaftslehre, insbesondere Finanzwirtschaft)
V209040
9783656367215
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B.Sc. Kaan Sefik Aktuglu (Autor), 2012, Der Markt offener Immobilienfonds und alternative Immobilieninvestmentformen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/209040
Die Krise der Offenen Immobilienfonds...

References: § 67
 § 80
 § 6
 § 20
 § 77
 § 26