Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ilpb2-4511-1-764-16-2-ak
Timestamp: 2018-03-17 12:51:20+00:00

Document:
Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
ILPB2/4511-1-764/16-2/AKinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 22 czerwca 2016 r. (data wpływu 23 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 23 czerwca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawczyni w 2008 r. zaciągnęła kredyt hipoteczny na własnościowe mieszkanie (nabyte na rynku wtórnym w tym samym roku), mieszczące się przy ul. (...) (dalej: Mieszkanie 1). W mieszkaniu tym Zainteresowana faktycznie mieszka, jest zameldowana i od 4 listopada 2013 r., posiada siedzibę prowadzonej przez siebie jednoosobowej działalności gospodarczej. Adres dodatkowego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej znajduje się w innym lokalu. Celom prowadzenia działalności gospodarczej w Mieszkaniu 1 służy powierzchnia 20 m2 z 82,10 m2 całkowitej powierzchni tego mieszkania. Jednakże odsetki od zaciągniętego kredytu hipotecznego nie są wliczane do kosztów prowadzonej działalności gospodarczej, jako że kredyt hipoteczny od samego początku został zaciągnięty w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i do nich alokowany. Ponadto w najbliższym czasie Zainteresowana planuje dodatkowe nakłady na remont/modernizację Mieszkania 1 w części mieszkaniowej (nieprzeznaczonej na działalność gospodarczą), m.in. na malowanie pomieszczeń, wymianę gazowego pieca grzewczego, remont podłóg i ścian, montaż wywietrzników przeciw wilgoci. Planowane wydatki zostaną poniesione w okresie od czerwca 2016 r. do końca 2018 r. i udokumentowane paragonami i/lub fakturami VAT.
Mieszkanie 1 nie jest i nie zostanie w okresie do końca 2018 r. przeznaczone na cele rekreacyjne.
Kredyt jest zaciągnięty w walucie obcej (frank szwajcarski) i został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce.
W 2015 r. Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku mieszkanie od osoby spokrewnionej - babci (dalej: Mieszkanie 2). Śmierć babci nastąpiła 26 stycznia 2015 r., a akt notarialny poświadczenia dziedziczenia miał miejsce 13 lutego 2015 r. Mieszkanie 2 zostało przez Zainteresowaną zbyte w marcu 2016 r. za cenę 83,000 PLN. Odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.
Od marca 2016 r. do chwili obecnej Zainteresowana spłaca zarówno raty kapitałowe, jak i odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie Mieszkania 1. Spłaty rat i odsetek planowane są na okres dłuższy niż do końca 2018 r. Istnieje również możliwość tzw. nadpłaty kredytu, czyli wcześniejszej spłaty całkowitej lub częściowej kwoty zaciągniętego kapitału w tym okresie.
Wnioskodawczyni nie korzystała z żadnych ulg podatkowych w zakresie spłaty rzeczonego kredytu.
Czy wydatki związane ze spłatą rat kapitałowych, odsetek oraz ewentualnej nadpłaty kredytu, a także wydatki na remont Mieszkania 1 poniesione w okresie od marca 2016 r. do końca 2018 r. będą stanowić „wydatki na cele mieszkaniowe”, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Czy dochód z tytułu sprzedaży Mieszkania 2 jest w całości zwolniony z opodatkowania w związku z faktem przeznaczenia go na cele mieszkaniowe, tj. spłatę części kredytu zaciągniętego na nabycie Mieszkania 1...
Zdaniem Wnioskodawczyni, dokonując spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2008 roku środkami pochodzącymi ze sprzedaży odziedziczonego Mieszkania 2 do wysokości kwoty 83 000 zł, spełnia ona ustawowe przesłanki do skorzystania ze zwolnienia podatkowego opisanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawczyni uważa, że spłacając częściowo kredyt spełni ustawowe przesłanki skorzystania z ulgi, ponieważ:
kredyt, który zostanie częściowo spłacony (w części rat kapitałowych i odsetek od kredytu), zaciągnięty został w 2008 roku, to jest przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia Mieszkania 2 (marzec 2016 roku);
przychód uzyskany ze zbycia odziedziczonego Mieszkania 2 zostanie wydatkowany w całości na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni zamierza bowiem przeznaczyć całą kwotę przychodu, tj. 83.000 zł pochodzącą ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości na remont części mieszkaniowej oraz częściową spłatę kredytu hipotecznego (raty kapitałowe, odsetki), zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, w którym Wnioskodawczyni nieprzerwanie mieszka i którego koszty są w całości alokowane do potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni (kredyt nie był nigdy rozliczany w prowadzonej działalności gospodarczej);
Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że częściowa spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, w którym nieprzerwanie Wnioskodawczyni mieszka wyczerpuje w przedstawionym stanie faktycznym znamiona pojęcia „własnych celów mieszkaniowych”;
wydatki remontowe/modernizacyjne, zarówno te planowane, jak i już poniesione, wypełniają definicję pojęcia „własnych celów mieszkaniowych”, były i będą bowiem poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego lokalu mieszkalnego (Mieszkania 1) w jego części mieszkaniowej i stosownie udokumentowane (paragony, faktury VAT wystawione na Wnioskodawczynię jako osobę fizyczna).
Powyższe Wnioskodawczyni wywodzi z następującej podstawy prawnej.
Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży Mieszkania 2 przed upływem pięcioletniego terminu o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu ustawy obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się min.
Konkludując, w opisanej sytuacji Wnioskodawczyni ma prawo do skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie, jakim spłata rat kapitałowych, odsetek oraz ewentualna nadpłata kredytu powiększona o poniesione do końca 2018 r. wydatki modernizacyjno-remontowe pokryje wartość przychodu z tytułu sprzedaży Mieszkania 2.
Wnioskodawczyni swoją argumentację opiera również na licznych przykładach indywidualnych interpretacji podatkowych wydanych przez upoważnione do tego organy podatkowe, przykładowo:
1) Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 29 kwietnia 2016 r. sygn. 1061- IPTPB2.4511.88.2016.2.MG, w której stwierdza się m.in., że
pojęcia „remont”, nie określają również jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia.
Za „.remont” uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji).
Tym samym wydatki związane z remontem stanowią cel mieszkaniowy. o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który obejmuje swoją dyspozycją nie tylko budowę.
Do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni może zaliczyć wydatki poniesione na wymianę okien zewnętrznych, drzwi zewnętrznych i wewnętrznych wraz z ościeżnicami, wymianę podłóg, remont ścian, wymianę armatury, instalacje wod.-kan., instalację gazową, instalację elektryczną, ceramikę, jeżeli te są prawidłowo udokumentowane i zostały poniesione w ustawowym terminie, ponieważ mieszczą się one w zakresie wydatków poniesionych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym mogą zostać uwzględnione przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania.
2) Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 7 kwietnia 2016 r. sygn. 1061- IPTPB2.4511.12.2016.2.AKu, w której stwierdza się m.in., że
W świetle powyższego należy stwierdzić, że zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnienie ma zastosowanie do przychodów, które zostały przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe lub kredytu refinansowego ostatecznie przeznaczonego na cele mieszkaniowe. Istotne jest to, aby kredyt zaciągnięty był przed uzyskaniem przychodu ze zbycia oraz aby był zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni w 2008 r. zaciągnęła kredyt hipoteczny na zakup Mieszkania 1. Zainteresowana prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, jednakże odsetki od zaciągniętego kredytu nie były wliczane do kosztów prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni otrzymała w spadku po zmarłej 26 stycznia 2015 r. babci lokal mieszkalny, który następnie sprzedała w marcu 2016 r.
Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia należy stwierdzić, że dokonane w 2016 r. odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego otrzymanego w formie spadku w 2015 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Wątpliwość Zainteresowanej budzi kwestia, czy cały dochód uzyskany ze sprzedaży odziedziczonego Mieszkania 2, może skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania w związku z przeznaczeniem go na spłatę zaciągniętego kredytu hipotecznego oraz na remont/modernizację Mieszkania 1, w którym Wnioskodawczyni obecnie zamieszkuje.
W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodemz odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Przepis art. 21 ust. 26 ww. ustawy wskazuje, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
W myśl art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, że przychód, który uzyskała ze sprzedaży lokalu Mieszkalnego 2, zamierza wydatkować m.in. na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2008 r. na zakup lokalu Mieszkalnego 1. Kredyt został zaciągnięty w obcej walucie, w banku mającym siedzibę w Polsce. Zainteresowana nie korzystała z żadnych ulg podatkowych w zakresie spłaty ww. kredytu.
Przenosząc zatem powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię – począwszy od dnia odpłatnego zbycia w 2016 r. nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – na spłatę kredytu (kapitału, odsetek oraz ewentualnej nadpłaty kredytu) zaciągniętego w 2008 r. na nabycie lokalu mieszkalnego, w którym Wnioskodawczyni realizuje własne cele mieszkaniowe mogą w całości stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać rozliczeniu przy ustalaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zauważyć bowiem należy, że w chwili zaciągnięcia kredytu przeznaczeniem jego był zakup mieszkania własnościowego, służącego realizacji własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni i kredyt ten nie dotyczy innych zobowiązań kredytowych Zainteresowanej.
Ustosunkowując się natomiast do kwestii wydatkowania przychodu na remont Mieszkania 1 zauważyć należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują pojęcia „budowa”, „rozbudowa” czy „remont”. Wymienione pojęcia rozumieć należy zatem w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie przepisów prawa budowlanego.
W myśl art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290) przez „remont” należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Zainteresowana wskazała, że w okresie dwóch lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło odpłatne zbycie Mieszkania 2, poniesie wydatki na remont i modernizację Mieszkania 1 w jego części mieszkaniowej. Wydatki te zostaną udokumentowane odpowiednimi dowodami (np. fakturami) potwierdzającymi fakt ich poniesienia.
Zatem powyższe wydatki jakie Zainteresowana poniesie na prace remontowe, stanowią wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Podsumowując, mając na uwadze powyższe uregulowania oraz przedstawiony stan faktyczny i zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że w sytuacji wydatkowania całego przychodu ze sprzedaży Mieszkania 2 na wskazane we wniosku własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni będzie mogła w całości skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Końcowo, w odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnych, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tj. Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.
ITPB4/4511-261/16/MK | Interpretacja indywidualna
ILPP1/4512-1-267/16-5/TK | Interpretacja indywidualna
ILPB2/4511-1-716/16-6/AK | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > ILPB2/4511-1-764/16-2/AK

References: art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 30
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 19
 art. 10
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 3
 art. 21
 art. 47
 art. 57