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4A_57/2012 (29.06.2012)
4A_57/2012
Arr�t du 29 juin 2012
Y.________, repr�sent�e par Me Romolo Molo,
E.X.________ et F.X.________, repr�sent�s par Me Dominique Amaudruz,
contrat de bail � loyer; prolongation,
de Gen�ve, Chambre des baux et loyers, du 12 d�cembre 2011.
Par contrat du 27 janvier 1996, E.X.________ et F.X.________ (ci-apr�s : les bailleurs) ont c�d� � Y.________ (ci-apr�s : l'association), moyennant un loyer annuel index� fix� initialement � 21'600 fr., l'usage d'un local commercial d'environ 100 m2 dans l'immeuble sis en zone industrielle, � A.________, dont ils sont propri�taires. Le local mis � disposition �tait destin� � recevoir des r�unions de l'association, qui est un centre religieux et culturel hindou. Conclu initialement pour une dur�e de cinq ans, le contrat prenait effet le 1er avril 1996 pour se terminer le 31 mars 2001.
E.X.________ s'est adress� � plusieurs reprises � l'association, d�s le mois de juillet 1996, pour lui reprocher divers manquements dans l'utilisation des locaux (cuisine commune laiss�e en d�sordre et sale, chaussures qui s'accumulent dans les couloirs, utilisation indue des parkings des autres locataires, salet� dans la mont�e d'escaliers et les WC). Les bailleurs ont r�sili� le contrat par deux fois, le 28 f�vrier 2000 et le 5 avril 2001. Les parties ont finalement d�cid� de poursuivre leur relation contractuelle sur la base d'un nouveau contrat prenant effet le 1er avril 2001 et arrivant � �ch�ance le 31 mars 2006, le loyer annuel �tant fix� en d�finitive � 24'000 francs. Ce bail devait se renouveler ensuite tacitement d'ann�e en ann�e, sauf cong� donn� six mois avant l'�ch�ance.
Le loyer a �t� fix� en dernier lieu, d�s le 1er avril 2007, � 25'200 francs.
Des locataires voisins se sont plaints des d�sagr�ments caus�s par l'activit� de l'association, � savoir le bruit des pri�res, des chants, de la musique religieuse ainsi que d'une cloche, de m�me que l'�manation de fum�e d'encens et d'odeurs de cuisine. Il �tait �galement reproch� aux membres de laisser tra�ner des chaussures dans les corridors, d'occuper les parkings lou�s aux autres locataires et de maintenir la porte d'entr�e ouverte de jour comme de nuit, y compris le week-end. Une entreprise locataire a m�me quitt� les lieux.
Par avis officiel du 24 septembre 2007, les bailleurs ont r�sili� le bail pour sa prochaine �ch�ance, le 31 mars 2008.
L'association a demand� l'annulation du cong� et, subsidiairement, une prolongation du bail pour une dur�e de six ans. Les bailleurs se sont oppos�s � la demande.
Par d�cision du 25 avril 2008, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers a d�clar� le cong� valable et a accord� � la locataire une unique prolongation du bail jusqu'au 31 d�cembre 2008.
L'association a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, tandis que les bailleurs ont d�pos� une demande en �vacuation.
Par jugement du 25 janvier 2010, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� valable le cong� et a octroy� � la locataire une unique prolongation de bail de dix-huit mois �ch�ant le 30 septembre 2009, de sorte qu'elle a condamn� l'association � �vacuer les locaux.
Statuant sur appel de l'association par arr�t du 11 octobre 2010, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a annul� le cong� donn� � l'association.
Saisi d'un recours des bailleurs, le Tribunal f�d�ral, par arr�t du 4 f�vrier 2011, l'a admis et a annul� l'arr�t du 11 octobre 2010; il a d�clar� que le cong� �tait valable et a renvoy� la cause � l'autorit� cantonale pour qu'elle statue sur la demande en prolongation du bail et en �vacuation (cause 4A_631/2010).
La cause a donc �t� remise au r�le de la Cour de justice, Chambre des baux et loyers. L'association a conclu principalement � une prolongation du bail d'une dur�e de six ans, soit jusqu'au 31 mars 2014. Les bailleurs se sont oppos�s � la demande et ont conclu � l'�vacuation.
Par arr�t du 12 d�cembre 2011, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a accord� � l'association une unique prolongation de bail de trois ans �ch�ant le 31 mars 2011 et a, par voie de cons�quence, condamn� l'association � �vacuer les locaux.
L'association exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Invoquant l'arbitraire dans la constatation des faits et une violation de son droit � la preuve, une transgression des art. 272 et 272b CO, ainsi qu'une violation de sa libert� religieuse, elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et � l'octroi d'une prolongation du bail de six ans �ch�ant au 31 mars 2014; subsidiairement, elle demande le renvoi de la cause � l'autorit� pr�c�dente.
Les bailleurs proposent le rejet du recours.
1.1 Lorsque le litige - comme dans le cas pr�sent - porte sur la prolongation d'un bail, la valeur litigieuse correspond au montant du loyer qui serait d� pendant la p�riode de prolongation demand�e et contest�e qui reste � courir � compter de l'arr�t cantonal (ATF 113 II 406 consid. 1 p. 407 s.; arr�t 4A_105/2009 du 5 juin 2009 consid. 2). Comme la prolongation du bail, enti�rement contest�e, �tait demand�e devant l'autorit� pr�c�dente jusqu'au 31 mars 2014 et que le loyer annuel s'�levait � 25'200 fr., il n'est pas douteux que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en mati�re de droit du bail � loyer est ici atteinte (art. 74 al. 1 let . a LTF).
Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en prolongation du bail et qui a donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� sup�rieure statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc aussi �tre form� pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit dont il peut contr�ler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut ainsi admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� articul�s ou, � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal f�d�ral ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
Lorsque - comme c'est le cas en l'esp�ce -, le Tribunal f�d�ral, � la suite d'un arr�t de renvoi, est saisi pour la deuxi�me fois du m�me litige, il est lui-m�me li� par sa pr�c�dente d�cision; bien que l'art. 66 al. 1 OJ n'ait pas �t� repris dans la LTF, il faut retenir qu'un arr�t de renvoi lie aussi bien la cour cantonale que le Tribunal f�d�ral sur tous les points de fait et de droit qui sont couverts par le pr�c�dent arr�t (FF 2001 p. 4143; ATF 135 III 334 consid. 2.1 p. 335 s.; sous l'ancien droit : ATF 122 I 250 consid. 2).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). Une rectification de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est de nature � influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF). De surcro�t, il n'est pas possible de revenir sur les faits �tablis dans le pr�c�dent arr�t de renvoi (cf. ci-dessus, consid. 1.2).
2.1 La recourante se plaint d'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits, ce qui revient � se plaindre d'une constatation manifestement inexacte des faits (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF). Un tel grief doit �tre motiv� conform�ment aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62).
Il y a arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits lorsque le juge n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison s�rieuse, de tenir compte d'un moyen important propre � modifier la d�cision attaqu�e ou encore si, sur la base des �l�ments recueillis, il a fait des d�ductions insoutenables (ATF 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
In casu, la recourante ne critique pas l'�tat de fait dress� par la cour cantonale, mais la mani�re dont celle-ci a appr�ci� les circonstances. Il s'agit l� d'une question de droit, et non de fait. La cour cantonale a bien retenu que le Tribunal f�d�ral avait rendu un arr�t entre les parties le 4 f�vrier 2011 (let. A, p. 2, de l'arr�t attaqu�, ). Il en d�coule n�cessairement, sans qu'il soit n�cessaire de le dire, que les parties n'ont re�u cet arr�t que quelques semaines plus tard. La cour cantonale a �galement relev� que la recourante avait conclu un contrat de courtage en avril 2011 (consid. 4.2, p. 9, de l'arr�t attaqu�). Il n'y a donc pas lieu de rectifier ou de compl�ter l'�tat de fait. Le grief est d�pourvu de consistance.
2.2 La recourante se plaint �galement d'une violation de son droit � la preuve, en reprochant � la cour cantonale de ne pas avoir �lucid� les causes de l'�chec du projet de s'installer au lieu-dit ... � B.________.
Lorsqu'une pr�tention rel�ve du droit f�d�ral - comme c'est le cas en l'esp�ce -, il a �t� jug� que le droit � la preuve �tait r�gi de mani�re sp�ciale par l'art. 8 CC, et non par l'art. 29 al. 2 Cst. (arr�t 5A_726/2009 du 30 avril 2010 consid. 3.1, non publi� in ATF 136 III 365). Quel que soit son fondement, le droit � la preuve ne peut �tre reconnu que s'il s'agit d'�tablir un fait pertinent, qui n'est pas d�j� prouv�, au moyen d'une mesure probatoire ad�quate, laquelle doit avoir �t� valablement offerte selon les r�gles de la loi de proc�dure applicable; par ailleurs, le droit � la preuve n'est pas viol� si le juge, � la suite d'une appr�ciation anticip�e des preuves, parvient � la conclusion que l'administration de la preuve sollicit�e ne pourrait pas modifier sa conviction (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24 s.).
En l'esp�ce, la cour cantonale a �num�r� les d�marches entreprises par la recourante pour trouver une solution de remplacement, d�marches qu'elle a jug� insuffisantes (consid. 4.2, p. 8/9, de l'arr�t attaqu�). Elle n'a cependant jamais affirm� que la recourante aurait laiss� passer une occasion qui aurait pu aboutir. Il est donc sans pertinence, pour le raisonnement adopt�, de d�montrer que l'un des projets ne pouvait pas r�ussir. Le reproche form� par la cour cantonale concerne le peu de d�marches entreprises, et non pas leur �chec. En cons�quence, la recourante ne pouvait pas exiger, sous l'angle du droit � la preuve, des mesures probatoires destin�es � prouver un fait sans pertinence.
2.3 La recourante fait grief � l'autorit� cantonale de ne pas lui avoir accord� une prolongation du bail pour la dur�e maximale de six ans pr�vue pour les locaux commerciaux (art. 272 b al. 1 CO).
Pour d�terminer, dans les limites l�gales, la dur�e de la prolongation du bail, le juge doit proc�der � une pes�e des int�r�ts en pr�sence, en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes (art. 272 al. 2 CO).
Le juge appr�cie librement, selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle dur�e. Il doit proc�der � la pes�e des int�r�ts en pr�sence et tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en consid�ration tous les �l�ments du cas particulier, tels que la dur�e du bail, la situation personnelle et financi�re de chaque partie, leur comportement, de m�me que la situation sur le march� locatif (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 195 et les arr�ts cit�s). Il peut tenir compte du d�lai qui s'est �coul� entre le moment de la r�siliation et celui o� elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de d�marches s�rieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230; arr�t 4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid. 3.4, SJ 2005 I p. 397). Il se demandera aussi s'il est particuli�rement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 195/196), notamment en raison de la nature particuli�re de ses activit�s (DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 781), ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196).
En l'esp�ce, la recourante voudrait b�n�ficier d'une prolongation de six ans, en se r�f�rant express�ment � l'affaire dite du " Relais de l'Entrec�te " publi�e � l'ATF 136 III 190. Dans ce pr�c�dent, les voisins ne se plaignaient pas de d�sagr�ments caus�s par l'exploitation du restaurant et le bailleur n'avait pu d�montrer aucune urgence � r�aliser son projet de changer l'affectation du b�timent. Par ailleurs, les nuisances caus�es par l'exploitation d'un restaurant semblent notablement moindres que celles qui ont �t� constat�es en l'esp�ce. En cons�quence, les deux cas ne sont pas comparables.
En l'esp�ce, il ressort des faits constat�s - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que les bailleurs ont re�u de mani�re r�guli�re des r�clamations de la part des locataires voisins et une entreprise a m�me quitt� les lieux. L'existence d'une nuisance a �t� d�ment constat�e. En cons�quence, les bailleurs sont expos�s, en raison des d�sagr�ments r�sultant de l'activit� de la recourante, � voir leur immeuble se vider ou, � tout le moins, � avoir de la difficult� � relouer des surfaces qui deviendraient vacantes. Il y a donc une certaine urgence pour les bailleurs � voir la recourante quitter les lieux, puisque leur activit� ne para�t gu�re compatible avec celle des voisins actuels et qu'elle est ressentie comme une cause de d�sagr�ments s�rieux. Il faut d'ailleurs relever que l'utilisation, par les membres de l'association, de places de stationnement r�serv�es � d'autres locataires constitue m�me un usage de la chose lou�e qui n'est pas conforme au contrat. Il existe manifestement un int�r�t s�rieux des bailleurs au d�part des locataires.
Cet int�r�t doit �tre mis en balance avec celui de l'association recourante. Il est �vident, pour les m�mes raisons, que le voisinage de celle-ci n'est pas particuli�rement souhait� et qu'il lui est donc difficile de trouver des locaux de remplacement. Son int�r�t � poursuivre son activit� ne saurait �tre mis en doute. Elle a expliqu� d'une mani�re cr�dible qu'il lui est difficile de trouver des locaux � louer et qu'elle envisageait un achat. Tenant compte du fait que le cong� a �t� donn� par avis officiel du 24 septembre 2007, la cour cantonale a reproch� � la recourante de n'avoir entrepris depuis lors que quelques d�marches en vue de trouver une solution de remplacement. La recourante consid�re que ce reproche est injustifi�. Elle n'a pas enti�rement tort, en ce sens que l'on ne voit pas que l'on puisse reprocher � la recourante d'avoir tard� � r�agir apr�s l'arr�t du Tribunal f�d�ral du 4 f�vrier 2011, en concluant un contrat de courtage en avril de la m�me ann�e. Il n'emp�che que les efforts entrepris, consid�r�s depuis la date de la r�siliation, ne paraissent pas particuli�rement fournis. On d�duit des circonstances que la recourante a aussi un int�r�t s�rieux � la prolongation du bail.
En pr�sence de deux int�r�ts importants qui s'opposent, la d�termination de la dur�e de prolongation est une question d'appr�ciation. Le juge ne transgresse pas le droit f�d�ral en exer�ant le pouvoir d'appr�ciation que la loi lui accorde. Le droit f�d�ral n'est viol� que s'il sort des limites fix�es par la loi, s'il se laisse guider par des consid�rations �trang�res � la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les �l�ments d'appr�ciation pertinents ou s'il tire des d�ductions � ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appr�ciation (ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230; de fa�on g�n�rale: ATF 130 III 28 consid. 4.1 p. 32, 213 consid. 3.1 p. 220, 571 consid. 4.3 p. 576). Saisi d'un recours, le Tribunal f�d�ral ne doit pas substituer sa propre appr�ciation � celle de l'autorit� inf�rieure (ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123 s.; 132 III 97 consid. 1 p. 99, 109 consid. 2 p. 111).
L'art. 272 b al. 1 CO pr�voit, pour les locaux commerciaux, que le bail peut �tre prolong� pour une dur�e maximale de six ans. Il incombait � la cour cantonale, selon son appr�ciation, de d�terminer la dur�e de la prolongation � l'int�rieur de cette limite, en proc�dant � une pes�e des int�r�ts en pr�sence. L'arr�t attaqu�, qui a fix� la prolongation � trois ans, est manifestement fond� sur l'id�e que les deux int�r�ts s'�quilibrent et qu'il fallait choisir une dur�e interm�diaire entre l'absence de prolongation et la dur�e maximale. On peut bien s�r en discuter, comme c'est toujours le cas avec les questions d'appr�ciation. Il faut cependant aussi consid�rer que la recourante a aujourd'hui b�n�fici�, dans les faits, d'une prolongation de plus de quatre ans. Le recours ne pr�senterait d'int�r�t pour elle que si l'on pouvait affirmer que le droit f�d�ral imposait dans les circonstances d'esp�ce une prolongation encore sup�rieure. Si l'on tient compte du large pouvoir d'appr�ciation accord� au juge du fait et de l'int�r�t du bailleur r�sultant des nuisances constat�es plus en d�tail dans l'arr�t rendu pr�c�demment entre les parties par le Tribunal f�d�ral, on ne peut parvenir � une telle conclusion. Il se justifie donc de rejeter le recours, puisque la recourante ne peut pr�tendre � une prolongation d'une plus longue dur�e et que le jugement d'�vacuation prononc� ne viole donc pas le droit f�d�ral.
2.4 La recourante invoque enfin la violation de diverses dispositions constitutionnelles, � savoir les art. 15, 72 et 35 Cst. Elle n'explique cependant pas de mani�re pr�cise en quoi chacune de ces dispositions aurait �t� viol�e, de sorte que ce grief ne respecte pas les exigences de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF.
De la br�ve argumentation pr�sent�e, on comprend seulement que la recourante se plaint d'une violation de la libert� du culte. Il faut cependant rappeler que les libert�s individuelles garanties par la Constitution sont destin�es � prot�ger le citoyen contre des atteintes de la part de l'Etat. Ce n'est qu'exceptionnellement qu'elles peuvent avoir des effets sur les rapports entre les particuliers (cf. art. 35 al. 3 Cst.). La libert� du culte ne saurait permettre d'exiger d'un particulier qu'il mette � disposition, contre sa volont�, des locaux qui lui appartiennent. La libert� du culte est alors born�e par la garantie de la propri�t� (art. 26 Cst.), qui constitue �galement un droit garanti par la Constitution. L'argumentation d'ordre constitutionnel pr�sent�e par la recourante ne lui est donc d'aucun secours.

References: art. 272
 art. 95
 ATF 
in fine
 ATF 
 ATF 
In casu
 ATF 
 ATF 
 art. 15
 art. 35