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⭐Oferta Pública de nuevas acciones ordinarias
Oferta Pública de nuevas acciones ordinarias
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Adrián Soler Godoy
1 Prospecto Oferta Pública de nuevas acciones ordinarias Consultatio S.A. (la Compañía ) ofrece nuevas acciones ordinarias. Las acciones ordinarias son escriturales y tienen un valor nominal de un peso por acción y un voto cada una. La Compañía se encuentra autorizada a emitir y recibir ofertas por hasta nuevas acciones ordinarias. El monto final a ser emitido será informado mediante un aviso que se publicará en el Boletín de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires. Se espera que el precio de venta por acción sea de entre Ps. 3,44 y Ps. 3,67. La totalidad de acciones que comprenden la oferta, se ofrecen mediante oferta pública en la Argentina al público inversor exclusivamente a través del Prospecto (la Oferta ). La emisión de las nuevas acciones ordinarias ha sido autorizada por resolución de las asambleas de accionistas general ordinaria y extraordinaria de la Compañía celebradas el 21 de diciembre de 2007, el 19 de febrero de 2008 y el 14 de abril de 2008, y por resoluciones del Directorio de la Compañía adoptadas en reuniones celebradas el 21 de diciembre de 2007, el 16 de abril de 2008, y el 8 de mayo de Los accionistas de la Compañía han renunciado a sus derechos de suscripción preferente y de acrecer respecto de las nuevas acciones ordinarias, de acuerdo con las disposiciones de la ley de sociedades comerciales argentina, a fin de permitir su oferta pública. El período para la suscripción de las acciones correspondientes a la Oferta será dado a conocer mediante avisos a ser publicados en el Boletín Diario de la BCBA, en un diario de mayor circulación general en la República Argentina y en la página web de la CNV. La inversión en las acciones ordinarias es una inversión de riesgo. En especial, véanse los capítulos Factores de Riesgo y Operaciones con Partes Relacionadas, en el presente. Entre otros, véanse los apartados La Administración Federal de Ingresos Públicos ha objetado el método de la Compañía para determinar el impuesto al valor agregado (IVA) sobre sus ventas de terrenos y sus obligaciones de pago del impuesto a las ganancias y Préstamo entre Nordelta S.A. y Eduardo F. Costantini. Fitch Argentina Calificadora de Riesgos S.A. ha otorgado a las acciones ordinarias de la Compañía la calificación Categoría 2. Véase la sección Calificaciones de Riesgo. Oferta Pública autorizada por Resolución Nº de fecha 08 de mayo de 2008 de la CNV. Esta autorización sólo significa que se ha cumplido con los requisitos establecidos en materia de información. La CNV no ha emitido juicio sobre los datos contenidos en el Prospecto. La veracidad de la información contable, financiera y económica, así como de toda otra información suministrada en el Prospecto es exclusiva responsabilidad del órgano de administración y, en lo que les atañe, del órgano de fiscalización de la Compañía y de los auditores en cuanto a sus respectivos informes sobre los estados contables que se acompañan. El órgano de administración manifiesta, con carácter de declaración jurada, que el Prospecto contiene, a la fecha de su publicación, información veraz y suficiente sobre todo hecho relevante que pueda afectar la situación patrimonial, económica y financiera de la Compañía y de toda aquella que deba ser de conocimiento del público inversor con relación a la presente emisión, conforme las normas vigentes. La Compañía ha solicitado autorización para que todas las acciones ordinarias coticen en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (la BCBA ). Los estados contables de la compañía al 31 de marzo de 2008 se encuentran incorporados por referencia a este prospecto, y forman parte integrante del mismo. El presente prospecto, los estados contables incluidos en el mismo y los estados contables de la compañía al 31 de marzo de 2008, se encuentran a disposición de los interesados en el domicilio comercial de la Compañía sito en Av. Madero 900, Piso 28, Capital Federal y en la página web de la CNV (www.cnv.gov.ar). La fecha del presente Prospecto es 09 de mayo de 2008.2 ÍNDICE - Consideraciones Generales para la Inversión - Declaraciones sobre Hechos Futuros - Presentación de Información Contable y Financiera - Tipo de cambio - Resumen de la Compañía - Resumen de la Oferta - Datos sobre Directores, gerencia de primera línea y empleados - Asesores y Auditores de la Compañía - Información clave de la Emisora y Resumen de la Información Contable y Financiera - Razones para la Oferta y Destino de los Fondos - Factores de Riesgo - Historia y descripción de los negocios de la Compañía - Panorama General y Marco Regulatorio - Análisis de la Dirección de los Resultados de las Operaciones y la Situación Financiera - Directores, Gerencia de Primera Línea. Miembros del Comité de Auditoría, Miembros del - Órgano de Fiscalización y Empleados - Principales Accionistas - Operaciones con Partes Relacionadas - Información Contable y Operativa Seleccionada - Dividendos y Política de Dividendos - De la Oferta y la Cotización - Plan de Distribución - Información del Mercado - Dilución - Descripción del Capital Social de la Compañía - Tratamiento Impositivo - Declaraciones de Expertos - Documentos a Disposición - Calificaciones de Riesgo - Estados Contables de la Compañía Página3 CONSIDERACIONES GENERALES PARA LA INVERSION Los inversores deben basarse únicamente en la información incluida en este Prospecto. Ni la Compañía, ni los Colocadores han autorizado a ninguna otra persona a entregar información diferente o adicional de la incluida en este Prospecto. Si reciben de terceros información distinta de ésta o que no coincida con ésta, no deben basarse en ella. La información contenida en este Prospecto es exacta únicamente a la fecha indicada en la portada del presente, con independencia de la fecha de entrega del presente o cualquier venta de acciones ordinarias de la Compañía. Los negocios, situación patrimonial, resultados de las operaciones y perspectivas de la Compañía podrían cambiar después de la fecha que figura en la portada de este Prospecto. Ni la Compañía, ni los Colocadores realizan una oferta para la venta de las acciones ordinarias de la Compañía en ninguna jurisdicción en la que la oferta o venta no está permitida. En el presente, las referencias a Consultatio y la Compañía hacen referencia a Consultatio S.A., una sociedad anónima constituida según las leyes de Argentina, y sus subsidiarias, salvo que el contexto requiera otra interpretación. Las referencias a acciones ordinarias o acciones hacen referencia a las acciones ordinarias de la Compañía, salvo que el contexto requiera otra interpretación. El inversor debe cumplir todas las leyes y reglamentaciones vigentes aplicables en la República Argentina en relación a la compra, oferta o venta de las acciones ordinarias de la Compañía o tenga o distribuya este Prospecto y deba obtener cualquier consentimiento, aprobación o permiso que se requiera al efecto según las leyes y reglamentaciones vigentes en la República Argentina, y ni la Compañía, ni los Colocadores tendrán responsabilidad alguna en tal sentido. Ni la Compañía, ni los colocadores formulan ninguna declaración a ningún comprador de las acciones ordinarias respecto de la legalidad de una inversión en las acciones ordinarias por dicho comprador en virtud de cualquier inversión legal o leyes o reglamentaciones similares. La información incluida en el presente no debe ser considerada por el inversor como una recomendación legal, comercial o impositiva. Se recomienda consultar con los propios asesores legales, comerciales e impositivos respecto de los asuntos legales, comerciales e impositivos relacionados con una inversión en las acciones ordinarias. 34 DECLARACIONES SOBRE HECHOS FUTUROS Este Prospecto incluye estimaciones y declaraciones sobre hechos futuros, en particular en los capítulos Resumen, Factores de Riesgo, La Actividad de la Compañía y Análisis de la Dirección de los Resultados de las Operaciones y la Situación Financiera. La Compañía y su Directorio han basado estas declaraciones sobre hechos futuros fundamentalmente en sus suposiciones, expectativas y proyecciones actuales acerca de hechos y tendencias operativas y financieras futuras que afectarán sus negocios. Muchos acontecimientos importantes, además de los que se analizan en otra parte de este Prospecto podrían ser causa de que los resultados reales difieran significativamente de los resultados previstos en las declaraciones sobre hechos futuros de la compañía, incluyendo, entre otros, los siguientes: las condiciones políticas, económicas y comerciales en general en Argentina y Uruguay y en los mercados geográficos en los que opera la Compañía en particular; la inflación y las fluctuaciones en las tasas de interés de Argentina y Uruguay; las fluctuaciones en los tipos de cambio del peso argentino y del peso uruguayo; los cambios en las leyes y reglamentaciones aplicables al sector o actividad de la Compañía, así como nuevas leyes y reglamentaciones relacionadas con bienes raíces, impuestos y zonificación; la capacidad de la Compañía de implementar su estrategia operativa y plan de negocios; el deterioro de las condiciones comerciales y económicas regionales, nacionales e internacionales; el aumento de los costos y gastos de la Compañía, incluyendo costos para la adquisición de terrenos, construcción de emprendimientos y primas de seguro; la posibilidad de la Compañía de obtener licencias y aprobaciones gubernamentales para sus desarrollos; la capacidad de la Compañía de financiar sus necesidades de capital de trabajo y, a nivel más general, la disponibilidad de financiamiento en condiciones comercialmente aceptables para sus operaciones y estrategia de crecimiento; continuidad del éxito de sus esfuerzos de comercialización y ventas y la posibilidad de implementar su estrategia de crecimiento con éxito; los cambios en los precios del mercado inmobiliario, demanda y preferencias de los clientes, y la situación patrimonial y financiera de sus clientes y capacidad para obtener financiamiento; la competencia en el sector inmobiliario u otros sectores relacionados; y los factores de riesgo descriptos en Factores de Riesgo. Este Prospecto contiene información relevante respecto de las operaciones y rendimiento financiero de la Compañía. Al revisar esta información, se advierte al inversor que los resultados anteriores no garantizan ni son indicativos de los resultados futuros, y la Compañía no puede asegurarle que obtendrá resultados comparables en el futuro. En general, las proyecciones respecto de la Compañía inicialmente se basan en las opiniones del Directorio. Estas proyecciones solamente son estimaciones de resultados futuros que fueron realizadas en base a conclusiones que existían en la fecha que fueron formuladas. No puede garantizarse que se alcanzarán los resultados proyectados o que no cambiarán significativamente. Por otra parte, las condiciones futuras podrán requerir la 45 consideración de factores diferentes que los considerados originalmente al desarrollar la información incluida en este Prospecto, y por lo tanto no es posible garantizar que se obtendrán los resultados previstos. Las proyecciones y resultados reales podrían diferir si los hechos y circunstancias no se desarrollan según lo previsto, y estas diferencias podrían ser significativas y tener un efecto negativo en las operaciones y posición patrimonial de la Compañía. Asimismo, las condiciones económicas en general, que no pueden preverse, podrán también tener un efecto negativo en las proyecciones realizadas por la Compañía. El inversor no debería basarse en su decisión de invertir en las acciones ordinarias en cualquier información incluida en este Prospecto respecto de resultados futuros. Las palabras considera, puede, hará, estima, continúa, prevé, se propone, espera, estima, proyecta y palabras similares se incluyen con la intención de identificar declaraciones sobre hechos futuros. Las declaraciones sobre hechos futuros incluyen información con respecto a resultados de las operaciones, negocios, estrategias, planes financieros, posición competitiva, entorno del sector, oportunidades de crecimiento potencial, los efectos de futuras reglamentaciones y los efectos de la competencia en el futuro. Estas declaraciones sólo se refieren a la fecha en la que fueron realizadas y la Compañía no tiene obligación alguna de actualizar públicamente ni revisar las declaraciones sobre hechos futuros una vez distribuido el presente Prospecto debido a la existencia de nueva información o de otros acontecimientos o hechos futuros. Más aún, la Compañía ha basado estas declaraciones sobre acontecimientos futuros fundamentalmente en sus expectativas y proyecciones actuales acerca de hechos y tendencias futuras que afectan su negocio. Estas expectativas y proyecciones están sujetas a riesgos e incertidumbres sustanciales y podrían ser inexactas o cambiar significativamente. En consideración de estos riesgos e incertidumbres descriptos precedentemente, los hechos y circunstancias futuras analizadas en este Prospecto no garantizan el rendimiento futuro. 56 PRESENTACIÓN DE INFORMACIÓN CONTABLE Y FINANCIERA Las referencias en este Prospecto a pesos argentinos, pesos y Ps. se deben interpretar como referencias a la moneda de curso legal de la República Argentina. Las referencias a dólares de Estados Unidos, US$ y U$S se refieren a la moneda de curso legal de los Estados Unidos. Estructura societaria y reorganización societaria reciente Consultatio fue constituida en 1981 y fue utilizada por el Sr. Costantini como su vehículo de inversión por casi 20 años. El 28 de septiembre de 2007, la Compañía llevó a cabo una reorganización societaria para concentrar una gran mayoría de las operaciones inmobiliarias del Sr. Costantini en Consultatio. La reorganización societaria incluyó el aporte a Consultatio de todas las acciones del Sr. Costantini en Consultatio Inversora S.A. ( Consultatio Inversora ), Minina S.A. ( Minina ), y Nordelta S.A. Adicionalmente, el Sr. Costantini aportó una suma de capital significativa a Consultatio para adquirir los terrenos de Escobar y Rocha. En las Asambleas de fechas 28 de septiembre de 2007, y 19 de febrero de 2008, los accionistas de Consultatio aprobaron sucesivos aumentos de capital que elevaron el capital social de Ps a Ps , actualmente representado por acciones ordinarias con un valor nominal de Ps. 1 por acción y derecho a un voto cada una. Estados contables consolidados A los efectos de permitir un análisis comparativo de las operaciones combinadas de la Compañía luego de concluida su reorganización societaria recién descripta, la Compañía ha preparado sus estados contables consolidados auditados de acuerdo con los principios de contabilidad generalmente aceptados en la Ciudad de Buenos Aires (las Normas Contables Profesionales Vigentes ), agregando retroactivamente a los estados contables consolidados auditados al 31 de diciembre de 2006 y 2005 y por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2007, 2006 y 2005 todas las operaciones relacionadas con el activo y el pasivo y con los ingresos y egresos relacionados con las empresas sujetas a la reorganización societaria y que estaban bajo control común por todos los períodos presentados. Los estados contables consolidados auditados fueron preparados de acuerdo con las Resoluciones Técnicas 18 y 21 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales en Ciencias Económicas (la FACPCE ), que disponen la suma de los valores de las partidas en la misma línea de los estados contables de las sociedades consolidadas y la exclusión de los saldos y resultados entre sociedades consolidadas. Así también, los estados contables consolidados siguen el método de unificación de intereses, que establece que los estados contables por el ejercicio económico en el que tuvo lugar la combinación (2007) y los estados contables anteriores (2006 y 2005) reflejan la combinación de las partidas línea por línea como si la unificación de intereses hubiera tenido lugar a comienzos de Para mayor información sobre los estados contables consolidados de la Compañía y las normas contables adoptadas en su preparación, véanse las notas descriptivas N 2 y 3 de los estados contables consolidados auditados de la Compañía y sus notas incluidos en este Prospecto. Información contable La información contable consolidada auditada por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2007, 2006 y 2005 ha sido extraída de los estados contables consolidados auditados por Deloitte & Co. S.R.L., contenidos en este Prospecto. Estos estados contables consolidados auditados han sido preparados en base a los estados contables individuales de la Compañía, Consultatio Inversora, Minina, y Consultatio Inmobiliaria, y consolidados de Nordelta S.A., y auditados por Deloitte & Co. S.R.L. Para mayor información sobre los estados contables consolidados y los principios utilizados en su preparación, véanse los estados contables consolidados auditados de la Compañía y sus notas incluidos en el presente Prospecto. Los estados contables consolidados auditados han sido preparados de conformidad con las Normas Contables Profesionales Vigentes y las normas de la CNV. 67 Información relevante El presente Prospecto contiene información relevante relacionada con la Compañía y con acontecimientos recientes ocurridos en la Argentina. El entorno social, político, económico y jurídico de la Argentina está sujeto a cambios, por lo que la Compañía no puede prever la forma o medida en que podría afectarla algún cambio que se produzca en los factores mencionados. Los eventuales inversores deben tener en cuenta la incertidumbre asociada con las operaciones futuras y la situación económica de la Compañía, así como los riesgos relacionados con una inversión en acciones ordinarias de la Compañía. Véase Factores de Riesgo. La información contenida en el presente Prospecto relacionada con el entorno político y socioeconómico de la Argentina y Uruguay y ciertos otros datos estadísticos o de mercado han sido obtenidos de fuentes gubernamentales y otras fuentes públicas. En el presente Prospecto, la Compañía efectúa declaraciones sobre su situación competitiva y cuota de mercado en el sector inmobiliario argentino, y sobre las dimensiones y crecimiento del mismo. Dichas declaraciones se basan en estadísticas y demás información obtenida de fuentes de terceros que la Compañía considera confiables. Aunque no haya razón para considerar que alguna de tal información sea inexacta en cualquier aspecto sustancial, ni la Compañía ni los colocadores han verificado en forma independiente ninguna de la demás informaciones obtenidas por la Compañía de fuentes públicas o gubernamentales, tales como el Banco Central de la República Argentina (el Banco Central ) y el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (el INDEC ). Redondeo Ciertas cifras incluidas en el presente Prospecto han sido objeto de ajuste por redondeo. En consecuencia, las cifras que aparecen como totales en ciertos cuadros pueden no representar la suma aritmética de las cifras que las preceden. Determinación del EBITDA La Compañía ha incluido en el presente Prospecto datos del EBITDA, que no es una medida contable de las Normas Contables Profesionales Vigentes y cualquier otro principio contable generalmente aceptado. Para una definición del EBITDA y una conciliación con el resultado neto, la medida de las Normas Contables Profesionales Vigentes que más puede compararse directamente, véase Reseña y Perspectiva Operativa y Financiera y Análisis de la Dirección de los Resultados de las Operaciones y la Situación Financiera EBITDA. El EBITDA es incluido en este Prospecto debido a que es utilizado frecuentemente por analistas de títulos, inversores y demás partes interesadas en la evaluación de empresas de los sectores en los que opera la Compañía. El EBITDA no deberá ser considerado un reemplazante del resultado neto como una medida del desempeño operativo, ni del flujo de efectivo generado por las actividades operativas como una medida de liquidez. Como no todas las sociedades utilizan cálculos idénticos, la presentación del EBITDA de la Compañía podrá no ser pasible de comparación con otras medidas designadas de igual forma utilizadas por otras sociedades. 78 TIPOS DE CAMBIO El 6 de enero de 2002, el Congreso de la Nación promulgó la Ley de Emergencia Pública Nº , poniendo fin formalmente al régimen de la Ley de Convertibilidad y abandonando más de diez años de paridad entre el peso argentino y el dólar estadounidense, a un tipo de cambio de Ps. 1 por U$S 1. Luego de la devaluación del peso argentino y de establecer un tipo de cambio oficial de Ps. 1,40 por cada U$S 1, el 11 de febrero de 2002, el Gobierno Nacional permitió la libre flotación del peso argentino. El Banco Central, sin embargo, continuó interviniendo en el mercado de divisas mediante la compraventa de dólares estadounidenses por cuenta propia en forma regular. La escasez de dólares estadounidenses y su demanda acentuaron aún más la devaluación del peso argentino en el primer semestre de Después de alcanzar su valor más bajo de Ps. 3,90 por cada U$S 1 en junio de 2002, el peso argentino aumentó su valor respecto del dólar estadounidense a un tipo de cambio de Ps. 2,93 por U$S 1 al 31 de diciembre de Desde esa fecha, el peso argentino se ha depreciado gradualmente en términos nominales a un tipo de cambio promedio de Ps. 3,148 por U$S 1 al 31 de marzo de Véase Factores de Riesgo Riesgos relacionados con Argentina. El cuadro siguiente presenta los tipos de cambio máximo, mínimo, promedio y al cierre del período respecto del tipo de cambio entre el peso y el dólar estadounidense para los períodos y fechas indicadas, en base al tipo de cambio oficial ofrecido por el Banco Central. Las variaciones anteriores del tipo de cambio entre el peso argentino y el dólar estadounidense no necesariamente son indicativas de variaciones que puedan ocurrir en el futuro. Estos tipos de cambio también podrán diferir del tipo de cambio utilizado en la actualidad para preparar los estados contables de la Compañía y demás información presentada en este Prospecto. Ps. por cada U$S 1 Máximo Mínimo Promedio 2 Período Cierre del Año finalizado ,90 1,40 3,16 3, ,36 2,74 2,95 2, ,99 2,94 2,95 2, ,04 2,98 3,01 3, ,11 3,03 3,07 3, ,179 3,058 3,118 3,149 Mes finalizado Noviembre ,15 3,124 3,137 3,145 Diciembre ,149 3,132 3,14 3,149 Enero ,158 3,128 3,143 3,158 Febrero Marzo ,169 3,128 3,151 3,168 3,16 3,148 3,161 3,148 (1) Las cifras correspondientes a los períodos hasta junio de 2002 corresponden a las cotizaciones al cierre del tipo comprador ofrecidas por Banco Nación. Las cifras correspondientes a los períodos desde julio de 2002 representan el tipo de cambio de referencia publicado por el Banco Central. (2) En el caso del tipo de cambio promedio para todo el ejercicio, las cifras de esta columna representan el promedio de los tipos de cambio el último día de cada mes durante el ejercicio. En el caso del tipo de cambio promedio para períodos menores a un año, las cifras de esta columna representan el promedio de los tipos de cambio diarios máximos y mínimos en el mes o período. 89 RESUMEN DE LA COMPAÑÍA El siguiente resumen destaca cierta información seleccionada sobre la Compañía y las acciones ordinarias. Contiene toda la información que sea importante para la Compañía. Antes de invertir en las acciones ordinarias de la Compañía, el inversor debe leer este Prospecto en su totalidad para obtener un mayor entendimiento de la actividad de la Compañía y de la presente oferta, incluyendo los estados contables consolidados y sus notas, y los capítulos Factores de Riesgo y Análisis de la Dirección de los Resultados de las Operaciones y la Situación Financiera. Descripción general Consultatio es una empresa líder en Argentina en emprendimientos inmobiliarios innovadores de gran escala en el mercado de alto poder adquisitivo para proyectos de viviendas residenciales y edificios de oficinas. Como empresa desarrolladora participa en cuatro mercados diferentes: complejos urbanos integrales, alquiler de edificios de oficinas, ventas de departamentos y desarrollos residenciales turísticos. La Compañía desarrolla proyectos residenciales para clientes de niveles socioeconómicos medio-alto y alto y sus edificios de oficinas son construidos y alquilados a clientes corporativos de gran prestigio. La Compañía se dedica al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios desde hace quince años bajo la dirección de su accionista principal, presidente y CEO, Eduardo F. Costantini, un destacado empresario argentino. Consultatio es propietaria del 45% y controla el 50% de Nordelta, el primer complejo urbano construido en Argentina bajo el concepto de ciudad pueblo. Desde su inversión en Nordelta en 1998, la Compañía ha llevado adelante el emprendimiento de Nordelta de manera de crear un producto único para el mercado residencial de alto poder adquisitivo. Este emprendimiento fue lanzado en 1999 sobre una superficie de aproximadamente hectáreas, ubicada a 30 kilómetros al norte del centro de Buenos Aires, en Tigre, Provincia de Buenos Aires. En Nordelta, la Compañía desarrolla y vende lotes a particulares en distintos barrios para la construcción de viviendas unifamiliares. También vende parcelas más grandes a desarrolladores inmobiliarios para el desarrollo de complejos o edificios de viviendas y oficinas y locales comerciales. Actualmente, Nordelta tiene 10 barrios con una población de más de habitantes, casas y 500 condominios, posicionándose como el mayor complejo urbano de Argentina. Dado que el complejo urbano Nordelta continuará su desarrollo durante los próximos 15 años, la Compañía estima que la población de Nordelta podría llegar a personas. En 2004, Nordelta recibió el Premio a la Excelencia Inmobiliaria de la Federation Internationale des Administrateurs de Biens Conseils et Agents Immobiliers. En junio de 2007, Consultatio S.A. compró aproximadamente hectáreas en el partido de Escobar, Provincia de Buenos Aires, ubicado aproximadamente a 10 kilómetros al norte de Nordelta. La Compañía se propone desarrollar el emprendimiento como un complejo urbano en base al modelo de Nordelta. La Compañía considera que la notoriedad y el éxito probado de Nordelta entre sus clientes ayudará a generar preventas y atraer servicios comerciales e infraestructura a su nuevo emprendimiento en Escobar. Consultatio S.A. se propone comenzar la preventa de lotes durante la primera etapa del desarrollo, cuyo lanzamiento está previsto para mediados de Dentro del mercado de alquiler de edificios de oficinas, la Compañía desarrolló las torres Catalinas y Alem Plaza, un complejo de dos edificios de oficinas que considera representa un hito en el centro de la ciudad de Buenos Aires. Consultatio S.A. vendió una parte de ambos edificios y alquila el espacio restante a empresas multinacionales de primer nivel, entre las cuales se encuentran General Motors, Dow Chemical y Sun Microsystems. La Compañía alquila 27,5 pisos en total (con una tasa de ocupación cercana al 100% al 31 de diciembre de 2007) en las torres, que representa una superficie bruta alquilable ( SBA ) de metros cuadrados. Los nuevos alquileres de sus edificios de oficinas tienen tarifas de hasta U$S 40 por metro cuadrado, que se encuentran entre las más altas de la Ciudad de Buenos Aires. La Compañía también desarrolló tres edificios de departamentos de gran categoría (Torre Oro, Grand Bourg y Quartier Ocampo, con un total de 285 departamentos) en los barrios más exclusivos de la Ciudad de Buenos Aires, los cuales se destacan por su estilo sofisticado y la variedad de servicios 910 que ofrecen. Al 31 de diciembre de 2007, excepto once departamentos y nueve cocheras, el resto de los departamentos de todos estos edificios habían sido vendidos. La Compañía está expandiendo sus actividades hacia el desarrollo de centros residenciales turísticos. En mayo de 2007, la Compañía compró 240 hectáreas de terreno que incluyen metros de terreno sobre la playa en la costa de Rocha, Uruguay, en adelante referido como Rocha o Las Garzas. Rocha se encuentra cerca de Punta del Este, un área turística moderna y popular entre los argentinos y sudamericanos de alto poder adquisitivo. Con fecha 19 de febrero de 2008, la Compañía transfirió la propiedad de Las Garzas a Las Garzas Blancas S.A. (antes Jaswik S.A.), subsidiaria de la Compañía con asiento en Uruguay. La Compañía prevé desarrollar, a través de su controlada Las Garzas Blancas S.A., un centro residencial turístico exclusivo, dirigido a personas de alto poder adquisitivo con un desarrollo de aproximadamente 500 lotes de alrededor de metros cuadrados cada uno. Sus habitantes contarán con prestaciones tales como acceso directo a la playa y canchas de tenis. La Compañía comenzó con la preventa de lotes en el primer semestre de 2008 y espera completar las primeras instalaciones en En 2007, los ingresos consolidados de la Compañía ascendieron a $148.7 millones y el resultado neto fue $12.7 millones. Oportunidad de mercado de la Compañía La Compañía considera que se encuentra excelentemente posicionada para aprovechar las siguientes tendencias inmobiliarias, que generan una gran oportunidad de inversión: El traslado de los clientes a los que se dirige la Compañía desde el centro y zonas adyacentes de la Ciudad de Buenos Aires hacia barrios cerrados de la zona norte del Gran Buenos Aires. Varios factores han atraído a la población hacia el norte del Gran Buenos Aires, entre ellos: (i) la saturación de las áreas urbanas al norte de la Ciudad de Buenos Aires, tales como San Isidro, San Fernando y Vicente López; (ii) el desarrollo y la ampliación de la Ruta Panamericana y otros caminos internos, lo que reduce el tiempo de traslado al centro de Buenos Aires; (iii) una mejor calidad de vida y menor costo por metro cuadrado, mayor espacio disponible, gran variedad de servicios y actividades al aire libre y el desarrollo de áreas comerciales e industriales; y (iv) el elevado nivel de delitos como consecuencia de la crisis que tuvo lugar en Argentina en , generó una toma de conciencia sobre temas de seguridad, llevando a las familias de alto poder adquisitivo a mudarse a barrios cerrados. La inexistencia de complejos urbanos integrales en el interior de Argentina y otras ciudades de América Latina. Las ciudades de Argentina y América Latina están experimentando tendencias de mercado similares a las de la Ciudad de Buenos Aires. La población busca trasladarse a las afueras de los centros urbanos en busca de una mejor calidad de vida. Asimismo, los complejos urbanos integrales en general, proporcionan más servicios y prestaciones (como escuelas, centros médicos, actividades deportivas y de recreación y centros comerciales) que los barrios privados tradicionales, incrementando la atracción de estos emprendimientos. La falta de espacio disponible en edificios de oficinas A+ en la Ciudad de Buenos Aires. Desde la crisis económica, la Ciudad de Buenos Aires ha tenido un importante aumento en la demanda de espacio de oficinas en edificios categoría A+, y no se han construido nuevos edificios de oficinas de esta categoría. Tradicionalmente, las bajas tasas de disponibilidad han estado acompañadas por un incremento consistente en los precios de los alquileres. En la actualidad, no hay edificios de oficinas A+ en construcción. La preferencia por lugares exclusivos, seguros y tranquilos para vacaciones. Varios de los lugares de elite de América Latina tradicionalmente elegidos para las vacaciones por los sectores de alto poder adquisitivo están superpoblándose cada vez más. Los clientes a los que apunta la Compañía prefieren lugares más tranquilos y con menor densidad de visitantes. Por ejemplo, en Punta del Este, Uruguay, los grupos de mayor poder adquisitivo están inclinándose por trasladarse al norte sobre la 1011 costa del Océano Atlántico, lejos del centro de la ciudad, en búsqueda de mayor privacidad, espacio y seguridad. El siguiente diagrama muestra la estructura societaria de Consultatio, incluyendo sus subsidiarias a la fecha de este Prospecto. EDUARDO F. COSTANTINI 99,9% Compañía Inmobiliaria San Martin de Tours S.A. (6) 1,5% 98,50% CONSULTATIO S.A. ( 1) 82,1% Consultatio Inversora S.A. (2) 45,0% 25% 25% Las Garzas Blancas S.A. (5) 0,10% 99,90% Nordelta S.A. (4) Minina S.A. (3) (1) Propietario directo del predio de Escobar. (2) Propietario de las torres de oficinas Catalinas Plaza y Alem Plaza. (3) Desarrolló los edificios de departamentos Grand Bourg y la Torre Oro. (4) Propietario del complejo urbano Nordelta. (5) Propietario del desarrollo turístico residencial Las Garzas en Rocha, Uruguay. (6) Según la Ley de Sociedades Comerciales, las sociedades deben tener por lo menos dos accionistas. Compañía Inmobiliaria San Martín de Tours S.A. es el accionista minoritario de Consultatio, y un hijo del Sr. Costantini es el accionista minoritario de Compañía Inmobiliaria San Martín de Tours S.A. Fortalezas competitivas La Compañía considera que las siguientes constituyen sus principales fortalezas competitivas: Excelente trayectoria en entrega de productos innovadores. Durante los últimos quince años, Consultatio ha demostrado tener un profundo conocimiento del mercado inmobiliario para clientes de alto poder adquisitivo, como así también las aptitudes técnicas necesarias para atender las necesidades de esta exigente base de clientes tanto en el sector de viviendas residenciales (edificios de departamentos y barrios cerrados) como de edificios de oficinas. La Compañía tiene una excelente trayectoria en el diseño y desarrollo de propiedades de primer nivel. Nuestro proyecto Nordelta es el primer complejo urbano integral en Argentina, los departamentos ofrecidos por nosotros han 1112 establecido un nuevo estándar en los edificios de departamentos de primer nivel en Buenos Aires y la Compañía ha construido las dos primeras torres de oficinas en Buenos Aires, que cuentan con la particularidad de ser dos edificios unidos por una planta baja común. La vasta experiencia de su gerencia de primera línea en el sector ha sido clave para el éxito de sus emprendimientos, incluyendo Nordelta, Torre Oro, Grand Bourg, Quartier Ocampo, y las torres Catalinas y Alem Plaza. Posibilidad de identificar y aprovechar oportunidades únicas de adquisición de terrenos para este tipo de desarrollos. La Compañía considera que ha desarrollado una significativa experiencia para identificar oportunidades de adquisición de terrenos atractivos para este tipo de desarrollos. La Compañía considera que las adquisiciones de los terrenos de los edificios de oficinas y edificios de departamentos son un ejemplo de esta fortaleza. En cada caso, la Compañía pudo aprovechar situaciones únicas, privatizaciones o subastas públicas, para transformar terrenos ubicados en zonas privilegiadas en emprendimientos de valor. Sólida reputación y reconocimiento de marca. Las marcas Consultatio y Nordelta gozan de sólida reputación, alta credibilidad y amplio reconocimiento entre sus clientes y desarrolladores, propietarios, agentes inmobiliarios y autoridades. La Compañía ha adquirido su sólida reputación a través de su compromiso de excelencia y entrega de productos inmobiliarios de primer nivel en tiempo y forma. La marca Consultatio es conocida por sus emprendimientos inmobiliarios innovadores de alta calidad que encabezan el segmento de alto valor. La marca Nordelta está asociada al concepto de ciudad pueblo, que entendemos, ha cambiado significativamente el criterio de los argentinos de vivir fuera del centro de la ciudad. El éxito de Nordelta le sirve de excelente plataforma para llevar adelante su segunda ciudad pueblo o complejo urbano en Escobar. Flexibilidad del modelo de negocios en condiciones de mercado volátiles. La Compañía ha hecho crecer su negocio rentablemente con un compromiso inquebrantable de excelencia y entrega de sus productos en tiempo y forma a pesar de la severa crisis económica de y el carácter impredecible de la economía argentina. La posibilidad de mantener su rentabilidad después de condiciones de mercado desfavorables es el resultado de un modelo comercial caracterizado por (i) el compromiso de los accionistas con un proyecto comercial a largo plazo; (ii) una estructura administrativa y operativa eficiente y flexible; (iii) su concentración en el mercado de clientes de alto poder adquisitivo que le proporciona ciclos de pago más cortos y clientes de mayor poder adquisitivo que son menos susceptibles a la volatilidad y reveses económicos, (iv) su estrategia de generar preventas para financiar sus operaciones, y (v) su sólida estructura financiera y endeudamiento conservador, que le permitió renegociar en forma satisfactoria los contratos de compraventa de Nordelta durante la crisis. Flujo de fondos estable de los negocios existentes y bajo nivel de endeudamiento. La Compañía cuenta con una estructura financiera sólida debido a las preventas de lotes en Nordelta, el flujo de efectivo estable generado por el ingreso de alquileres de las torres Catalinas y Alem Plaza, y el bajo nivel de endeudamiento. El método de venta de lotes y departamentos ha demostrado ser una estrategia exitosa para financiar el capital de trabajo para construir casi la totalidad de sus emprendimientos con los fondos provenientes de las preventas. Accionista comprometido y reconocido en el mercado. El accionista controlante de la Compañía, Eduardo F. Costantini, es un respetado asset manager o administrador de activos e inversor que cuenta con un vasto conocimiento de los mercados de América Latina. También es el fundador del Museo de Arte Latinoamericano Buenos Aires MALBA, uno de los museos de arte moderno más destacados de Sudamérica. Después de la oferta, asumiendo la colocación de la totalidad de las nuevas acciones objeto de este Prospecto, el Sr. Costantini continuará manteniendo una participación mayoritaria de nuestras acciones. Estrategia de la Compañía La marca de la Compañía tiene prestigio y está altamente valorizada en el mercado inmobiliario, particularmente en el mercado de poder adquisitivo más alto que constituye su objetivo de mercado. Por lo tanto, la Compañía se propone capitalizar su marca y aprovechar sus fortalezas 1213 para continuar desarrollando productos inmobiliarios únicos, innovadores y de alta calidad dirigidos al mercado de alto poder adquisitivo. La Compañía se propone implementar esta estrategia de la siguiente forma: Adquirir terrenos para desarrollar oportunidades inmobiliarias únicas. La Compañía considera que ha desarrollado y por lo tanto hoy posee una experiencia particular para identificar oportunidades de adquisición de terrenos atractivos. Asimismo, la Compañía entiende que está bien posicionada para comprar otros terrenos de gran extensión. Confía en que puede identificar, negociar, adquirir y desarrollar propiedades atractivas en términos favorables. En particular, se propone explorar activamente oportunidades relacionadas con desarrollos de oficinas y complejos urbanos integrales. Asimismo, la Compañía considera que las adquisiciones de terrenos estratégicamente ubicados pueden generar nuevas oportunidades, como emprendimientos comerciales en bienes adyacentes a los emprendimientos existentes de la Compañía. Continuar con el desarrollo de los proyectos Nordelta, Escobar y Las Garzas. La Compañía considera que el desarrollo completo de Nordelta se extenderá por otros 15 años. Durante este período, la Compañía se propone lanzar nuevos barrios y emprendimientos multifamiliares, y ampliar la infraestructura y servicios de Nordelta, para continuar aumentando el valor del proyecto en general. La Compañía también se propone lanzar a la venta lotes de sus emprendimientos en Escobar y en Las Garzas en Actualmente prevé que el desarrollo en Escobar continuará por al menos de 15 años y en Las Garzas 4 años. Replicar el modelo exitoso de emprendimientos en el interior del país y a nivel internacional. La Compañía podrá procurar extender sus ofertas de productos de viviendas residenciales y edificios de oficinas de primer nivel fuera de su centro tradicional en Buenos Aires y barrios periféricos. En particular, la Compañía podrá procurar exportar su innovador modelo de complejo urbano y celebrar alianzas con desarrolladores inmobiliarios locales para obtener experiencia en nuevos mercados. Mantener una posición financiera conservadora. La Compañía se propone continuar operando con un perfil financiero conservador, minimizando los costos y riesgos financieros y maximizando las preventas para generar capital de trabajo. Tradicionalmente, la Compañía ha crecido principalmente por el uso prudente del capital, manteniendo siempre un perfil crediticio saludable. Maximizar el retorno de sus recursos. El posible acceso a oportunidades de desarrollo de nuevos emprendimientos obliga a la compañía a maximizar el retorno de los recursos líquidos con los que cuenta. En este sentido, la Compañía no descarta que en el futuro decida la venta total o parcial de algunos de sus actuales activos para financiar nuevos proyectos con mayor retorno esperado, o administrar y desarrollar proyectos de terceros en calidad de asesor externo o administrador independiente. El domicilio legal de la Compañía es Viamonte 1453, Piso 9º, Oficina 60, Ciudad de Buenos Aires. El domicilio comercial de la Compañía es Av. Eduardo Madero 900, Piso 28, Ciudad de Buenos Aires, y el número de teléfono es El sitio de Internet de la Compañía es La información contenida en el sitio de Internet no forma parte de este Prospecto. 1314 RESUMEN DE LA OFERTA Emisora Oferta Derechos de voto Dividendos Precio de Suscripción Consultatio S.A. La Compañía ofrece al público inversor en Argentina nuevas acciones ordinarias, mediante el presente Prospecto. Cada acción es escritural, tiene un valor nominal de un peso y derecho a un voto. En total, las nuevas acciones objeto de la Oferta representarán, luego de completada la Oferta, el 24,78% del capital social en circulación y votos de la Compañía. Los tenedores de acciones tienen derecho a un voto por acción, según dispone la ley de sociedades comerciales Nº de Argentina y sus modificatorias (la Ley de Sociedades Comerciales ), y los estatutos sociales de la Compañía. Los inversores que compren acciones, tendrán derecho a recibir dividendos en igualdad de condiciones con las acciones en circulación al momento de la emisión. La Compañía pagará dividendos sobre las acciones a través de Caja de Valores, designado como el agente de registro y agente de pago en Argentina. Cualquier pago será realizado únicamente luego de deducir comisiones, gastos de conversión de moneda, impuestos y/o cargas públicas, según fuera aplicable. El precio de suscripción de las nuevas acciones será fijado por el directorio de la Compañía, en uso de las facultades delegadas por la asamblea ordinaria y extraordinaria de accionistas de fecha 21 de Diciembre de 2007, o por un funcionario de la Compañía en quien el directorio haya subdelegado dicha facultad. El precio de suscripción de las acciones para la Oferta Argentina será fijado en pesos dentro de las 24 horas de finalizado el período de suscripción, en función de una curva de demanda construida de acuerdo a las órdenes de suscripción recibidas durante la Oferta, estableciéndose que, en función de lo dispuesto por la reunión de Directorio de fecha 8 de mayo de 2008 la prima de emisión deberá estar dentro de un rango de $ 2,44 y $ 2,67 por acción. El precio de suscripción de las acciones de la Oferta será informado por la Compañía a la BCBA al inicio del Día Hábil Bursátil siguiente de su fijación, para ser publicado en el Boletín Diario de la BCBA y en la página web de la CNV. A los fines del presente, Día Hábil Bursátil significa cada día en que la BCBA y las entidades financieras operen normalmente. El resultado de la colocación será publicado en el Boletín Diario de la BCBA y en un diario de mayor circulación general en toda la Argentina. Período y lugar de suscripción La fecha de inicio y finalización del período para la suscripción de las acciones, así como sus posibles extensiones, cierre anticipado o reducciones, y el lugar y horario en que se recibirán órdenes de suscripción para la Oferta, serán dados a conocer al público inversor por medio de publicaciones en el Boletín Diario de la BCBA, en un diario de mayor circulación general en toda la Argentina y en la página web de la CNV, con anterioridad al inicio del mismo y de conformidad con las 1415 normas aplicables. Forma de integración de las acciones Mora en la integración de las acciones Fecha de emisión y acreditación Derechos de suscripción preferente y de acrecer Declaración de la Oferta desierta Coordinadores y Colocadores Las acciones suscriptas en el marco de la Oferta deberán integrarse en Pesos -y/o en dólares estadounidenses al tipo de cambio vendedor billete informado por el Banco de la Nación Argentina el día anterior a la fecha de fijación del precio de suscripción- por parte del público inversor mediante transferencia electrónica a los Colocadores dentro de los tres Días Hábiles Bursátiles contados desde la fecha de fijación del precio de suscripción. Ante la mora en la integración de las acciones por el público inversor, los Colocadores podrán demandar el cumplimiento o la resolución del contrato de suscripción, más los daños y perjuicios. Las nuevas acciones serán emitidas y, junto con el resto de las acciones ofrecidas, acreditadas el cuarto Día Hábil Bursátil posterior a la fecha de fijación del precio de suscripción. De conformidad con lo resuelto en la asamblea ordinaria y extraordinaria de accionistas de la Compañía celebrada el 21 de Diciembre de 2007, la totalidad de los accionistas de la Compañía renunciaron a sus derechos de suscripción preferente y, por ende, de acrecer (previstos en la Ley de Sociedades Comerciales) respecto de las nuevas acciones a emitir en el marco de la Oferta, a efectos de posibilitar la colocación por oferta pública de las mismas por parte de los Colocadores. Los nuevos accionistas de la Compañía no tendrán derechos de preferencia y acrecer respecto de las nuevas acciones ofrecidas en la Oferta. En los términos de lo previsto en el artículo 21 del Capítulo VI de la Normas de la CNV y del artículo 59 del Reglamento de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires para la Autorización, suspensión, Retiro y Cancelación de la Cotización de Títulos Valores, si durante el período de suscripción, los Colocadores no recibieran órdenes irrevocables de suscripción del público inversor por las acciones, por un monto tal que, considerando la ecuación económica resultante, la oferta y colocación de las acciones no resultara conveniente, la Compañía podrá declarar desierta la Oferta y dará por concluida la transacción. Véase la Sección De la Oferta y la Cotización. JP Morgan Chase S.A. Sociedad de Bolsa, Credit Suisse First Boston (Argentina) Trading S.A. y los demás agentes y sociedades que sean accionistas del MERVAL, según se define en el capítulo Información del Mercado (los subcolocadores ). Cotización y negociación La oferta pública de acciones fue autorizada por la CNV el 08 de mayo de 2008 por resolución N La Compañía ha solicitado la autorización para la cotización de las acciones en la Sección Especial de la BCBA bajo el símbolo CTIO. 1516 Calificaciones Capital social Relación Precio / Valor Libros Destino de los fondos Tratamiento impositivo Factores de riesgo Fitch Argentina Calificadora de Riesgos S.A. otorgó la calificación Categoría 2 a las Acciones de la Compañía. Véase Factores de Riesgo y Calificación de Riesgo. Las acciones ordinarias de la Compañía actualmente en circulación ascienden a las cuales se encuentran totalmente suscriptas e integradas. Todas las acciones ordinarias escriturales otorgan derecho a un voto por acción y tiene un valor nominal de un peso cada una. Asumiendo la colocación de la totalidad de las acciones ordinarias ofrecidas, el capital social ascenderá a Valor Libros de las Acciones 31 de Diciembre de de Septiembre de Valor Libros Ps. 0,995 Ps. 0,991 - Cantidad de acciones en circulación Patrimonio Neto Ps Ps Asumiendo la colocación de la totalidad de las acciones ofrecidas, el producido neto recibido por la Compañía de la Oferta será de aproximadamente Ps millones, luego de deducir comisiones de colocación y gastos de la oferta, en base a un precio promedio de la oferta por acción ordinaria de Ps. 3,555 por acción. Será utilizado principalmente para financiar el crecimiento de la Compañía, ya sea a través del aceleramiento en la ejecución de algunos de los proyectos ya existentes, así como también a través de nuevos emprendimientos inmobiliarios, continuando adicionalmente con el proceso de expansión regional y hacia nuevas líneas del negocio inmobiliario. La inversión en las acciones podrá tener diversos efectos impositivos para el inversor. Para obtener una explicación detallada de las consecuencias impositivas de invertir en las acciones, véase Tratamiento Impositivo. Para un detalle de los factores de riesgo a ser considerados antes de invertir en las acciones de la Compañía, véase Factores de Riesgo y la información incluida en los demás capítulos del presente Prospecto. Oferta pública de adquisición obligatoria por cambio de control o por retiro voluntario de los regímenes de oferta pública y cotización Oferta pública de adquisición obligatoria en caso de adquisición de una participación significativa del capital social o derechos de voto de la Compañía. La Compañía ha optado por quedar comprendida en el régimen de oferta pública de adquisición obligatoria relacionada con un cambio de control al convertirse en una sociedad que cotice en bolsa en Argentina. Según este régimen, los inversores podrán verse obligados a iniciar una oferta pública de adquisición obligatoria ( OPA ) por una determinada cantidad de acciones de una compañía antes de poder comprar acciones de dicha compañía. Específicamente, cualquier inversor que desee comprar acciones u otros derechos o títulos valores con derecho de voto de una sociedad que cotice en bolsa en Argentina, como lo es la Compañía, los cuales, combinados con las tenencias existentes 1617 de dicho inversor en la compañía, pueden facultarlo a comprar una participación significativa en el capital social con derecho a voto de esa compañía, primero debe iniciar una OPA, sujeto a ciertas excepciones. Las normas aclaran si dicha persona debe iniciar una OPA total o parcial y diferencia las OPAs según el capital social y porcentaje de votos que se pretende obtener. El precio por acción a ser ofrecido será determinado por el oferente, de acuerdo con las excepciones contempladas por las normas de la CNV. Para mayor aclaración, véase Descripción del Capital Social Oferta pública de adquisición obligatoria Oferta pública de adquisición obligatoria en caso de adquisición de una participación significativa del capital social o derechos de voto de la Compañía. Oferta pública de adquisición obligatoria por retiro voluntario de los regímenes de oferta pública y cotización. La ley argentina requiere que las sociedades argentinas que hacen oferta pública y quieran retirarse de los regímenes de cotización u oferta pública primero deben llevar a cabo una OPA de todas sus acciones u otros derechos o títulos convertibles en acciones. No obstante, tal sociedad no esta obligada a iniciar una OPA de las acciones en poder de los accionistas que hubieran votado a favor de retirarse de la cotización u oferta. El precio ofrecido deberá ser un precio equitativo, siguiendo los criterios establecidos en las normas. Para mayor información, véase Descripción del Capital Social Oferta pública de adquisición obligatoria Régimen de oferta pública de adquisición por retiro voluntario de los regímenes de oferta pública y cotización en Argentina. Jurisdicción y arbitraje: En virtud de lo dispuesto por el artículo 38 del Decreto N 677/2001, las entidades cuyas acciones coticen en la BCBA, como será el caso de la Compañía, quedan sometidas en forma obligatoria a la competencia del Tribunal Arbitral de la BCBA, en sus relaciones con los accionistas e inversores. Sin perjuicio de ello, queda a salvo el derecho de los accionistas e inversores de optar por acudir a los tribunales ordinarios competentes con asiento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Autorización para ofrecer un monto adicional de nuevas acciones La Compañía se encuentra autorizada a emitir y recibir ofertas por hasta nuevas acciones ordinarias de acuerdo a lo dispuesto por el Directorio en su reunión de fecha 8 de mayo de El monto final a ser emitido será informado mediante un aviso que se publicará en el Boletín de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires. Asumiendo la colocación de la totalidad de las acciones autorizadas a ser ofrecidas, en total, las nuevas acciones representarán, luego de completada la Oferta, el 32,24% del capital social en circulación y votos de la Compañía. Si se emitiesen la totalidad de las acciones autorizadas a ser ofrecidas, el capital social ascenderá a18 DIRECTORES, GERENCIA DE PRIMERA LINEA Y EMPLEADOS. DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN Directorio Este capítulo es un resumen de la composición del directorio, el comité de auditoría y la comisión fiscalizadora de la Compañía e incluye una descripción de los funcionarios ejecutivos y las disposiciones sustanciales de los estatutos aplicables a la Compañía, según estén vigentes a la fecha del presente Prospecto y sujeto a la finalización y luego de dar efecto a esta oferta. El directorio actual fue elegido en la asamblea de accionistas celebrada el 3 de abril de 2008 por un período de un ejercicio. La Compañía no es parte de ningún contrato de trabajo con ningún miembro de su directorio, con la excepción de Cristián H. Costantini que ocupa un cargo ejecutivo. El cuadro siguiente proporciona información sobre los miembros del directorio cuyos mandatos vencen en la asamblea anual de accionistas para el ejercicio que finaliza el 31 de diciembre de Primera Fecha de Designación Vencimiento del Mandato Nombres Edad Cargo Eduardo F. Costantini 61 Presidente /12/2008 José M. Chouhy 58 Vicepresidente /12/2008 Cristián H. Costantini 56 Director Titular /12/2008 Juan José Güiraldes (*) 59 Director Titular /12/2008 Jorge Eduardo Matheu (*) 60 Director Titular /12/2008 (*) Director Independiente Existe la siguiente relación familiar entres los miembros del Directorio: los Sres. Eduardo F. Costantini y Cristián H. Costantini son hermanos. A continuación se incluye una breve descripción biográfica de los miembros del directorio de la Compañía. Todos los directores tienen domicilio en Argentina. Eduardo F. Costantini es el presidente del directorio y director ejecutivo de Consultatio y presidente de Consultatio Asset Management. En 1991, fue director y vicepresidente de Banco Francés S.A. en Argentina. Durante el desempeño de su cargo en Banco Francés S.A., también se desempeñó como director de Edesur S.A. Antes de fundar Consultatio Asset Management, el Sr. Costantini fue director de Huancayo S.A. Comenzó su carrera en Penta S.A. como controller, llegando a ocupar el cargo de director de inversiones en El Sr. Costantini es Licenciado en Economía egresado de la Universidad de Buenos Aires y obtuvo un Master en economía de la Universidad de East Anglia, en Norwich, Inglaterra. José Chouhy es director titular de Consultatio desde 1989 y se ha desempeñado como director de Nordelta desde Anteriormente, se desempeñó como director de administración y finanzas de Bridas S.A., uno de los más importantes conglomerados de empresas de Argentina. El Sr. Chouhy es Ingeniero Industrial egresado de la Universidad de Buenos Aires, donde también se desempeñó como profesor adjunto de Economía de la Empresa en la Facultad de Ingeniería. 1819 Cristián H. Costantini es director de Consultatio desde 1997 y también se ha desempeñado como director de proyectos de oficinas y viviendas desde Anteriormente fue socio de una sociedad de bolsa de Buenos Aires, Argentina. Desde 1974 a 1992, el Sr. Costantini se desempeñó como director financiero de varias empresas del Grupo Huancayo S.A.F., (Frigorífico Rioplatense y Swift Armour S.A. Argentina). El Sr. Costantini es Licenciado en Administración de Empresas, egresado de la Universidad de Buenos Aires. Juan José Güiraldes es director de Consultatio desde Se ha desempeñado como Director de Recursos Humanos, Salud y Relaciones Públicas de Tecpetrol S.A. desde Anteriormente el Sr. Güiraldes se desempeñó como Gerente Comercial de SIAT S.A. de 1986 a Desde 1983 a 1985 se desempeñó como Director Financiero de Siderca S.A. El Sr. Güiraldes es Ingeniero Industrial egresado de la Universidad de Buenos Aires y obtuvo un Master en Administración en la Universidad de Stanford. Jorge Eduardo Matheu se desempeña como director de Consultatio desde Durante los últimos 20 años se ha desempeñado en varios cargos gerenciales dentro de Perez Companc, que fue adquirida por Petrobrás Energía S.A. Se desempeñó asimismo como Gerente de Planeamiento y Fusiones y Adquisiciones de Petrobrás Energía S.A. Con anterioridad había sido Director Financiero de Alto Palermo S.A. Además, se desempeñó como director de Telecom Argentina, Alto Palermo S.A., Pecom Agra S.A., Cerro Vanguardia S.A., Pecom Agropecuaria y otras empresas del grupo Perez Companc. El Sr. Matheu se recibió de Licenciado en Administración de Empresas y obtuvo un Master de la Universidad de Virginia, Facultad de Negocios de Darden. No existen conflictos de interés entre las funciones en la Compañía de cualquiera de los miembros del directorio y sus intereses privados y/u otras funciones. Composición, elección y reemplazo De acuerdo con sus estatutos, el directorio de la Compañía debe estar conformado por un mínimo de tres y un máximo de diez directores titulares pudiéndose designar la misma cantidad de directores suplentes. Los directores son designados por la asamblea de accionistas, quien también elegirá un Presidente y un Vicepresidente del Directorio. El Vicepresidente reemplaza al Presidente en caso de ausencia, muerte o impedimento. Los directores mantendrán el cargo por un período de un año pudiendo ser reelegidos indefinidamente. Con la excepción de ciertas circunstancias establecidas en los Artículos 264 y 276 de la Ley de Sociedades Comerciales, la remoción de los directores podrá decidirse únicamente mediante una asamblea de accionistas. Normas de independencia Para que un director de la Compañía sea considerado independiente conforme a las normas de la CNV, no debe: ser miembro del directorio o empleado de un accionista con participación significativa en la Compañía, o de cualquier otra empresa en que dicho accionista tenga una participación significativa, o respecto de la que tenga una influencia significativa; ser empleado de la Compañía o que haya sido empleado de la Compañía en los tres últimos años; tener una relación profesional o ser miembro de una entidad que tenga una relación profesional con la Compañía o recibir remuneración (además de la que recibe en contraprestación de sus funciones como director) de la Compañía, un accionista que tenga una 1920 participación significativa o una influencia significativa sobre la Compañía o cualquier otra sociedad en la dicho accionista tenga una influencia significativa; mantener una participación significativa o tener una influencia o tener una influencia significativa, directa o indirecta sobre la Compañía; vender o proveer mercaderías o servicios a la Compañía o a un accionista que tenga una participación significativa o una influencia significativa sobre la Compañía o las sociedades vinculadas de dicho accionista por montos superiores a su remuneración por la prestación de sus servicio como miembro del directorio; o ser cónyuge o pariente de personas que si fueran miembros del directorio, no serían independientes de acuerdo con las normas descriptas. Asambleas, quórum, mayorías El directorio de la Compañía debe reunirse por lo menos una vez cada tres meses, teniendo las reuniones programadas regularmente. También puede haber reuniones cuando sean convocadas por cualquier miembro del directorio. El quórum para una reunión de directorio lo constituyen la mayoría de sus miembros. Conforme a sus estatutos, mientras la Compañía esté inscripta en la CNV, los directores pueden participar de una reunión de directorio por medio de un sistema de comunicación que provea una transmisión simultánea de sonido, imágenes o palabras. La participación en una reunión por dichos medios no constituirá presencia en dicha reunión a los fines del quórum, aunque de existir quórum, los directores que no estén presentes físicamente tienen derecho a votar. El directorio resolverá los asuntos por el voto afirmativo de la mayoría de los miembros presentes. Las actas de dicha reunión deberán transcribirse en los libros societarios y ser firmadas por los miembros presentes y los miembros de la comisión fiscalizadora de la Compañía, quienes deberán verificar y certificar toda resolución adoptada. Funciones y obligaciones Los directores de la Compañía tienen la obligación de cumplir sus funciones con la lealtad y diligencia de una persona prudente de negocios. De conformidad con el Artículo 274 de la Ley de Sociedades Comerciales, los directores responden ilimitada y solidariamente frente la Compañía, sus accionistas y terceros, por el mal desempeño de su cargo, por violar la ley o los estatutos y por daños y perjuicios causados por fraude, abuso de autoridad o culpa. Sin perjuicio de ello, la Compañía podrá ceder ciertas funciones específicas a un director mediante resolución adoptada en una asamblea de accionistas y la determinación de la responsabilidad del director por los actos realizados en el cumplimiento de estas funciones específicas debe considerar si los actos de dicho director se llevaron a cabo dentro del alcance de las funciones autorizadas al mismo. No obstante, cualquier resolución de accionistas que asigne funciones específicas a un director debe ser inscripta ante el Registro Público de Comercio, con el objeto de que el director se beneficie de esta limitación sobre responsabilidad. En general un director no será responsable por las decisiones tomadas en una reunión de directorio, aún cuando el director hubiera participado en la decisión o tuviera conocimiento de la decisión si (i) declarara su oposición por escrito y (ii) informara a la comisión fiscalizadora su oposición antes de que se trate la cuestión. No obstante, ambas condiciones deben ser cumplidas antes de que se reclame la responsabilidad del director ante el directorio, la comisión fiscalizadora, los accionistas, la autoridad pertinente o ante los tribunales comerciales. El Artículo 271 de la Ley de Sociedades Comerciales permite que los directores firmen contratos con la Compañía siempre y cuando dichos contratos se refieran a la actividad de dicho director y sean celebrados en condiciones normales de mercado. Los contratos que no reúnan ninguna de estas condiciones deberán contar con la aprobación previa del directorio (o la comisión fiscalizadora en ausencia de quórum del directorio) y deberán notificarse a los accionistas en una asamblea de accionistas. Si los accionistas rechazaran el contrato, los directores o los miembros de la comisión fiscalizadora, según el caso, serán solidaria e ilimitadamente responsables por los daños 20 Mostrar más
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References: resolución 
 Resolución 
 resolución 
 artículo 21
 artículo 59
 resolución 
 artículo 38
 resolución 
 Artículo 274
 resolución 
 resolución 
 Artículo 271