Source: https://kruczekblog.pl/2015/01/30/roszczenia-w-przypadku-zmiany-miejscowego-planu-zagospodarowania-przestrzennego/
Timestamp: 2018-11-14 07:17:14+00:00

Document:
Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – Kruczek – Blog Prawniczy
Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
30 Sty 2015 2 Czer 2017 kruczekblog
Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Źródło obrazka)
W sąsiedztwie spokojnej i czystej dotychczas dzielnicy domków jednorodzinnych powstaje sortownia śmieci. Zapach jest nie do zniesienia, a co więcej, w okolicy zaczynają pojawiać się szczury i karaluchy. Czy właścicielowi nieruchomości przysługują jakieś środki prawne oprócz powództwa negatoryjnego?
Roszczenia z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Z pomocą przychodzą przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dokładnie art. 36 i 37 tej ustawy. W myśl art. 36 analizowanego aktu prawnego jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:
Przywołany wyżej przepis trzeba rozpatrywać łącznie z ust. 2 art. 36 ustawy, który pozwala również na zaoferowanie przez gminę właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej zamiast odszkodowania.
Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości przy zbyciu
Z kolei trzecią możliwością dochodzenia swoich praw jest możliwość żądania od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości w przypadku, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty tę nieruchomość zbywa. Skorzystanie z tego środka prawnego jest jednakże możliwe tylko wtedy, gdy nie skorzystano uprzednio z dwóch poprzednich środków prawnych.
Należy pamiętać, iż wymienione wyżej roszczenia mają charakter cywilnoprawny. Realizowane mogą być one w drodze stosownej umowy, przy czym stosownie do treści art. 158 Kodeksu cywilnego, przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.
Rzeczywista poniesiona szkoda
Odszkodowanie, o którym mowa w art. 36 ust. 1 pkt 1 przysługuje za rzeczywistą poniesioną szkodę. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 października 2007 r. (sygn. akt V CSK 230/07) chodzi w tym przepisie o szkodę, która polega na obniżeniu wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. W przedmiocie zakresu możliwości dochodzenia roszczeń w oparciu o przepis ust. 1 wypowiedział się z kolei Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18 lipca 2013 r. (sygn. akt I ACa 285/13) stwierdzając, że przewidziane w art. 36 ust. 1 u.p.z.p. roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości bądź użytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan uniemożliwia im lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.
W nawiązaniu do powyższych rozważań należy podkreślić, iż, gmina ma obowiązek realizować roszczenie wskazane przez uprawnionego. Jeżeli wybierze on odszkodowanie, to może skutecznie wnosić o nie za szkodę, jaką rzeczywiście poniósł (damnum emergens) a nie – utracone korzyści (lucrum cessans). Z kolei jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty nieruchomości) wybierze roszczenie o wykup nieruchomości, to wówczas gmina jest zobowiązana do jej wykupu w całości lub w części.
Dla porządku należy wskazać, iż przesłanką konieczną do powstania roszczenia z art. 36 ust. 3 ustawy jest zbycie nieruchomości. Jeżeli zatem wartość nieruchomości w wyniku uchwalenia planu lub jego zmiany uległa obniżeniu, ale właściciel (użytkownik wieczysty) jej nie zbywa, to roszczenie, o którym mowa, nie powstaje. Oznacza to, iż w/w roszczenie o odszkodowanie jest roszczeniem warunkowym. Jeśli następuje natomiast zbycie, to odszkodowanie staje się wymagalne z dniem zbycia nieruchomości.
Słusznie wskazał Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 26 września 2013 r. (sygn. akt I ACa 381/13), iż celem art. 36 ust. 3 u.p.z.p. jest ochrona właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych powodujących obniżenie jej wartości. Przepis wiąże określony w nim skutek z niemożnością uzyskania przez właściciela albo użytkownika wieczystego dodatkowych korzyści w razie zbycia (poprzednio sprzedaży) przysługującego im prawa do nieruchomości, której wartość na skutek zmian planistycznych uległa obniżeniu. Legitymowanym do wniesienia powództwa o odszkodowanie na tej podstawie, jest więc były właściciel albo użytkownik wieczysty, który w warunkach wcześniej wskazanych zbył nieruchomość, jeżeli przy tym nie skorzystał uprzednio z uprawnień określonych w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p.
Czym jest zbycie?
W przedmiocie zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy owo zbycie oznacza każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości. Z tego zakresu wyłączona jest jednak umowa darowizny na rzecz osoby bliskiej (tak w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 26 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Ke 835/11 w zw. z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2009, sygn. akt II OPS 3/09). Nieco szerzej nieodpłatne zbycie nieruchomości w powyższym zakresie potraktował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 marca 2011 r. (sygn. akt II CSK 321/10): Wykładnia językowa art. 36 ust. 3 w związku z art. 37 ust. 1 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – uzupełniona wykładnią celowościową – prowadzi do wniosku, że zawarte w tym przepisie pojęcie „zbywa” oznacza tylko przeniesienie prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej. Nie ma uzasadnionych podstaw, aby tym pojęciem obejmować także przypadki zbycia prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości – jak w wypadku darowizny – pod tytułem darmym. Sąd Najwyższy w powyższym orzeczeniu nie wskazuje już na darowiznę na rzecz osoby bliskiej, tylko na wszelkie czynności prawne, których skutkiem jest zbycie nieruchomości pod tytułem darmym.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę na art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z ust. 1 tego artykułu wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Dochodzenie roszczenia z art. 36 ust. 3 ustawy jest czasowo ograniczone. Zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza dochodzenie odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Termin ten ma charakter terminu zawitego i jako taki nie podlega przywróceniu, a jego upływ, zarówno organ, jak i sąd powszechny, muszą brać pod uwagę z urzędu. Dla roszczeń odszkodowawczych z tytułu obniżenia wartości nieruchomości stanowi on przesłankę do oddalenia powództwa.
Należy ponadto wskazać na regulację art. 37 ust. 9 ustawy, w myśl którego wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe. Ponadto zgodnie z ust. 10 omawianego artykułu spory w sprawach, o których mowa w art. 36 ust. 1-3 rozstrzygają sądy powszechne. Legitymowanymi do wniesienia powództwa przeciw gminie będą odpowiednio aktualni i byli właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości. Wartością przedmiotu sporu, określona według art. 19 § 1 k.p.c., będzie wysokość dochodzonego odszkodowania lub wartość nieruchomości.
M. Wincenciak, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, LexisNexis, 2014.
Poprzedni wpisPrzesłanki rozwiązania umowy o pracę bez wypowiedzenia przez pracownika
Następny wpisOdrzucenie spadku w imieniu małoletniego dziecka
3 myśli w temacie “Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”
Pingback: Kiedy można zostać wywłaszczonym? | Kruczek
Pingback: Prawo sąsiedzkie: immisje | Kruczek
Pingback: Odszkodowanie za zmianę planu zagospodarowania przestrzennego – Kruczek – Blog Prawniczy

References: art. 36
 art. 36
 art. 36
 art. 158
 art. 36
 art. 36
 art. 36
 art. 36
 art. 36
 art. 36
 art. 36
 art. 37
 art. 37
 art. 36
 art. 36
 art. 37
 art. 36
 art. 36
 art. 19