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Timestamp: 2014-10-31 08:20:39+00:00

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Artículo 395 - Título III. De la comunidad de bienes (cont.) - - Tomo V, Vol 2º: Artículos 392 a 429 del Código Civil y Ley sobre Propiedad Horizontal - Comentarios al Codigo Civil - Libros y Revistas - VLEX 229940
Autor:José María Miquel González
I. Introducción.-II. La conservación de la cosa común: facultad individual.- III. Nacimiento de la obligación de contribuir a los gastos de conservación.-IV. Sujetos obligados.-V. Concepto de gastos de conservación.-VI. La renuncia liberatoria.
El artículo 395 establece el derecho de cada comunero a la conservación del objeto de su derecho. A tal efecto, se le legitima por este artículo, aunque no de forma muy clara, para adoptar las medidas de conservación necesarias, sin que le sea preciso obtener un acuerdo de la mayoría, y además, claramente, a exigir de sus copartícipes la contribución que a cada uno corresponda conforme al artículo 393.
En un segundo párrafo, el artículo 395 reconoce o concede a cada comunero la posibilidad de eximirse de tal obligación mediante la renuncia a su derecho.
LA CONSERVACIÓN DE LA COSA COMÚN: FACULTAD INDIVIDUAL
No es dudoso que la mayoría puede acordar gastos de conservación a soportar por los comuneros en la proporción establecida por el artículo 393 o la pactada. Pero esto no es lo que el artículo 395, con su extraña redacción («derecho para obligar»), quiere indicar. El artículo 395 protege el mismo interés que el artículo 397: mantenimiento de la cosa en su estado actual. Mientras el artículo 395 legitima al comunero para actuar por sí solo, el artículo 397 prohibe al comunero alterar las cosas comunes; pero ambos persiguen lo mismo, conservar la cosa o derecho común en correspondencia al interés de los comuneros en mantener la cosa en su estado actual. Mientras el artículo 395 trata de la conservación, de evitar las alteraciones perjudiciales a la cosa, y faculta a «todo» copropietario, el artículo 397 trata de que la cosa se mantenga intacta y establece que «ninguno podrá». Todo ello significa que estamos ante derechos individuales de los comuneros resistentes a los acuerdos de la mayoría. No sería vinculante el acuerdo que impidiera a un comunero realizar gastos de conservación y con derecho al reintegro. Como no lo sería el acuerdo en contra de un solo comunero de alterar las cosas comunes.
NACIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR A LOS GASTOS DE CONSERVACIÓN
La expresión «derecho para obligar» resulta algo extraña, pero quizá no deba ser simplemente criticada y olvidada. Un problema interesante y muy importante consiste en determinar cuándo surge la obligación de contribuir a los gastos de conservación. Una interpretación meramente literal del precepto, y aun como tal mala, podría dar a entender que tal obligación nace una vez efectuado el gasto. No obstante, parece claro que tal interpretación es insostenible, no sólo porque «contribuir a los gastos» también es aportar las cantidades para gastarlas, sino sobre todo porque de ese modo la conservación de la cosa común peligraría en muchas ocasiones al imponer a uno solo (al interesado en la conservación) la carga de anticipar las cantidades necesarias.
La obligación, pues, nace antes. Son posibles todavía dos momentos, al menos; uno, cuando la necesidad surge; dos, cuando uno cualquiera de los comuneros requiere a los demás para sufragar el gasto. Podría pensarse que la necesidad determina el nacimiento de la obligación. Sin embargo, me parece que de ese modo se va más allá de lo necesario a los fines del precepto. Como dijimos al principio, este artículo consagra el derecho de cada comunero a la conservación de la cosa o derecho común. La obligación de conservar no existe frente a la comunidad como tal ente (1), en cuyo caso sería congruente que la obligación surgiera en el mismo momento de nacer la necesidad. Pero no se puede afirmar que los comuneros estén obligados a conservar la cosa común independientemente de los correlativos derechos a exigir la conservación. Cualquiera de los comuneros puede preferir que la cosa se deteriore a gastar en su reparación o conservación. Obviamente, todos los comuneros pueden estar de acuerdo en que la cosa se deteriore y no gastar nada en ella. No tendría sentido entonces hablar de una obligación incumplida (cuestión totalmente diversa la de la función social de la propiedad, queda por ello al margen). De ahí deriva, a mi juicio, el sentido de la expresión, a primera vista extraña, «derecho para obligar». Se trata de un derecho individual del comunero tan resistente a los acuerdos de la mayoría como el que resulta del artículo 397, de impedir toda alteración en la cosa común. Ambos derechos son caras del mismo interés: mantenimiento del status quo de la cosa, o si se prefiere del destino de la misma.
La obligación de contribuir a la conservación de la cosa no nace en el mismo momento en que surja la necesidad, sino desde que cualquiera de los comuneros lo exija. Esto es lo más congruente con los intereses de los comuneros y corresponde al tenor del artículo. También me parece que resuelve más adecuadamente los problemas que puedan surgir en cuanto a la determinación del sujeto obligado.
Supuesto que la cosa común necesite una reparación y que ninguno de los comuneros se haya preocupado de ello, en caso de venta de la parte de un comunero, no parece adecuado que, exigiendo después otro la reparación, resulte obligado el vendedor y no el comprador, al margen de la posible acción de este último por vicios o defectos ocultos.
En nuestro Derecho no parece defendible una responsabilidad solidaria de adquirente y transmitente en el caso de obligación incumplida o pendiente de cumplimiento por el transmitente al enajenar. No se ve la razón por la que haya que añadir un nuevo deudor. Es decir, el interés del o de los acreedores no parece suficiente para obligar al adquirente.
La obligación se ha caracterizado como una obligación propter rem. Respecto de nuestro Derecho, se ha observado acertadamente que no es posible tal caracterización, al menos, con carácter general para toda comunidad, ya que nuestro Código no ciñe a los derechos reales la comunidad de bienes (2). No parece por lo demás muy importante determinar la naturaleza propter rem de la obligación de contribuir a los gastos de conservación, sobre todo si se es consciente de que tal noción no tiene unos perfiles netos y además de que no hay que hacer depender la solución de los problemas de concepciones dogmáticas más o menos aceptadas en la doctrina, si no derivan de la Ley (3).
Resulta claro que el comunero no se libera de esta obligación por el hecho de cesar en la comunidad. Es decir, que tal obligación no se extingue cuando el comunero deja de ser tal. El precepto es muy expresivo en el sentido de que sólo la renuncia exime de esta obligación. La renuncia es un modo de extinción de la cualidad de comunero, pero no el único. Así, la transmisión de la parte de un comunero a un tercero no produce la liberación del transmitente. Así, la obligación nace por razón de la cosa en cabeza de quien sea titular en ese momento, pero no está vinculada después a la titularidad. De tal modo el adquirente no resulta obligado por las obligaciones nacidas con anterioridad a su adquisición. La obligación no se ve influida por el cambio de titulares. Beltrán de Heredia señala el caso de la cesión como una excepción al carácter real de la obligación porque -dice- «no se produce aquel traspaso de la obligación, al ceder la condición de copropietario, de un modo pleno y total, sino que el antiguo copropietario continuará respondiendo solidariamente con el nuevo copropietario (cesionario)» (4). Como he señalado antes, no veo la razón por la que el adquirente, en nuestro Derecho, pueda ser añadido como deudor junto al transmiente. Sólo un prejuicio doctrinal (la obligación es propter rem, y las obligaciones propter rem son así) o el precepto expreso del Código italiano no bastan. Serían necesarias otras razones. En la doctrina italiana tal solución no está exenta de críticas. Así, Fedele: «La conclusión es indudablemente muy dura e injusta para el adquirente, dado que la adjunción de su responsabilidad es sancionada solamente para reforzar la protección del derecho de los otros partícipes acreedores» (5). Por otra parte, la solución italiana presenta la dificultad de regular o nivelar las relaciones internas entre adquirente y transmitente.
En nuestra jurisprudencia se ha afirmado: «... la obligación..., en nada afecta aun condueño que adquirió su participación en la cosa común despues de ejecutarse en ella las obras a cuyo pago se le quiere compeler de nuevo, toda vez que ... ya se tuvo en cuenta para la determinación del precio el estado en que se hallaba la cosa vendida al tiempo del contrato de compraventa» (sentencia de 26 octubre 1929).
La solución de esta sentencia parece acertada, pero aplicando su fundamento resultaría que el adquirente a título gratuito estaría obligado, lo cual hace depender el derecho de los otros comuneros de cuestiones ajenas a ellos, de las relaciones entre adquirente y transmitente, y es, por tanto, inadmisible. La obligación del adquirente sólo puede afirmarse en base a que tiene en su poder la cosa por razón de la que la obligación ha surgido (6); no, en cambio, según que haya o no pagado un precio por ella. Pero, a mi juicio, el hecho de tener en su poder la cosa por la que ha surgido la obligación, no es suficiente para que quede obligado, ya que existe otro obligado y no hay ningún precepto que ordene ni la sustitución ni la acumulación de deudores (7).
CONCEPTO DE GASTOS DE CONSERVACIÓN
Por gastos de conservación ¿qué hay que entender? Parece bastante adecuado considerar el destino de la cosa como punto de referencia para determinar el contenido de tales gastos de conservación. De ese modo todo gasto que persiga el mantenimiento de tal destino parece que debe considerarse como gasto de conservación. De ahí que quizá no se trate sólo de los gastos de conservación necesarios para que la cosa no se deteriore o perezca, sino de aquellos que van dirigidos a mantenerla útil, productiva, en una palabra, al servicio del destino al que está afectada (8). Los llamados gastos de goce o de explotación, que el Código italiano de...
Artículo 397 - Tomo V, Vol 2º: Artículos 392 a 429 del Código Civil y Ley sobre Propiedad Horizontal
Artículo 398 - Tomo V, Vol 2º: Artículos 392 a 429 del Código Civil y Ley sobre Propiedad Horizontal
Artículo 399 - Tomo V, Vol 2º: Artículos 392 a 429 del Código Civil y Ley sobre Propiedad Horizontal
Artículo 405 - Tomo V, Vol 2º: Artículos 392 a 429 del Código Civil y Ley sobre Propiedad Horizontal
Comentario al Artículo 971 del Código Civil

References: artículo 395
 artículo 393
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