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Timestamp: 2019-06-25 02:39:50+00:00

Document:
Resoluciones de la DGRN. Número 12
ARTÍCULO 143.4º DEL REGLAMENTO NOTARIAL: SU INTERPRETACIÓN
"Interpretación del Artículo 143.4º del Reglamento Notarial"
INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 143.4 DEL REGLAMENTO NOTARIAL: VALOR DE LAS PRESUNCIONES "EX LEGE" DE VERACIDAD, INTEGRIDAD Y LEGALIDAD DEL DOCUMENTO PÚBLICO NOTARIAL.
Resoluciones de 14 y 20 de Febrero de 2.007 (B.O.E. de 1 y 5 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
1.- A los efectos del artículo 1217 del Código Civil, los documentos notariales se regirán por los preceptos contenidos en el presente Título.
2.- Los testamentos y actos de última voluntad se regirán, en cuanto a su forma y requisitos o solemnidades, por los preceptos de la legislación civil, acoplándose a los mismos la notarial, teniendo ésta el carácter de norma supletoria de aquélla.
3.-Los documentos públicos autorizados o intervenidos por notario gozan de fe pública, presumiéndose su contenido veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en la Ley.
4.- Los efectos que el ordenamiento jurídico atribuye a la fe pública notarial sólo podrán ser negados o desvirtuados por los Jueces y Tribunales y por las administraciones y funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias.»
(Redacción dada por el Real Decreto 45/2.007 de 19 de Enero)
Aprovechando estas dos Resoluciones sobre el juicio de suficiencia notarial en materia de poderes, cuyo estudio concreto realizaremos con posterioridad, lleva a cabo, la Dirección General, un análisis de cómo, a su entender, debe interpretarse el Artículo 143, párrafo 4º, del Reglamento Notarial, en su nueva redacción tras la reciente reforma, en especial, en cuanto a su último párrafo, que tanta polémica y crítica ha generado desde el momento de su publicación.
Señala, en este sentido, que el documento público notarial goza de tres presunciones previstas en una norma con rango de Ley como son las de: veracidad, integridad y legalidad. Dichas presunciones tienen su origen en la imposición al Notario de la obligación de velar por la regularidad, no sólo formal, sino material, del acto o negocio jurídico que autoriza o interviene, lo que exige del mismo una serie de actuaciones positivas previas al mismo hecho de la autorización o intervención; así, podemos destacar: asegurarse acerca de cuál sea la identidad de los otorgantes, indagar su verdadera voluntad y controlar la legalidad del acto o negocio jurídico que se pretende realizar desde las perspectivas formal y material (elementos esenciales, naturales y accidentales) a los efectos de su documentación pública.
Veamos estas tres presunciones:
A).- Veracidad: implica que desde la perspectiva de la narración de los hechos y del contenido del acto o negocio documentado, el mismo se corresponde con la realidad extradocumental; por ejemplo, que los otorgantes son quienes se dice en el instrumento y que cuentan con capacidad natural y jurídica para la conclusión de lo documentado; que el acto o negocio jurídico concluido es el que es y no otro; que sus elementos esenciales, naturales y accidentales son los reflejados en su clausulado y que, en suma, la realidad extradocumental ha sucedido como se narra y refleja en el instrumento. Por ello, hasta el mismo Código Penal prevé un tipo de falsedad específico (artículos 390 y siguientes).
B).- Integridad: supone que el documento no carece de ninguna de sus partes, en el sentido de que narra toda la verdad. Por ello, un documento no sería veraz si recogiera una parte de la realidad y diera o elevara ésta a rango de totalidad de lo ocurrido.
C).- La consecuencia de las dos presunciones expuestas es la de legalidad: Que una realidad jurídica se presuma conforme a la legalidad implica que su contenido y efectos están ajustados al ordenamiento jurídico. Dicho de otra forma, que el acto o negocio jurídico documentado y, por extensión, el mismo documento es conforme a la legislación que rige aquél, desplegando por ellos unos efectos privilegiados respecto de otros tipos documentales.
Y es que no se debe olvidar, desde esta perspectiva, que a los efectos de documentar el acto o negocio jurídico, el Notario controla la legalidad del mismo. Ese control, calificación o juicio de legalidad en terminología del Tribunal Constitucional (STC 207/1999, de 11 de Noviembre) no es una mera adecuación en el sentido de encaje en el ordenamiento jurídico -lo que de por sí tendría gran trascendencia-, sino algo más, esto es, que resulta plenamente conforme a dicho ordenamiento. Así, la presunción de legalidad implica que el documento notarial goza no solo de autenticidad formal sino también material. Y ello es así porque el Notario es un funcionario público especialmente habilitado para garantizar la estricta observancia de los presupuestos básicos previstos por las leyes para que la apariencia documental responda a la verdad e integridad del negocio o acto documentado.
Así, el Notario ha de asesorar de forma imparcial para que las partes presten su consentimiento debidamente informado; ha de explorar la voluntad de las partes para, siguiendo sus instrucciones, conformarla y que la ratifiquen como suya; ha de controlar la regularidad del negocio y sobre todo ha de realizar una valoración de los fines perseguidos por si estos fuesen simulados o fraudulentos; ha de controlar la legalidad vigilando el cumplimiento de las normas con especial tutela de los intereses generales y públicos; y por último autoriza el documento con arreglo a la forma prevista por las leyes. Por todo ello la Ley otorga al documento notarial efectos legitimadores tanto desde el punto de vista formal como material.
Y es aquí, donde opera el artículo 143.4 del Reglamento Notarial, según la redacción dada por el Real Decreto 45/2007, de 19 de Enero: obviamente, los efectos jurídicos que el ordenamiento atribuye a la fe pública son los ya expuestos y tales efectos, so capa de que se admita una interpretación absurda por excesiva o reduccionista, han de desplegarse respecto de cualquier operador jurídico.
Ahora bien, debido a la distinta posición institucional de cada destinatario del documento público notarial, las posibilidades de negar o desvirtuar los efectos de la fe pública son muy diversas y con distintos alcances:
A).- Así, a los Jueces y Tribunales, en el ejercicio de su potestad jurisdiccional y en el seno de un proceso y como consecuencia de lo previsto en los artículos 117 y siguientes de la Constitución, tal posibilidad es innegable, intensa y se despliega sobre el documento público notarial a cualquier efecto.
B).- Pero, respecto de otras autoridades y funcionarios públicos, dicha posibilidad sólo podrá darse si concurren tres elementos:
a).- primero, que tenga atribuida esa potestad en una norma con rango de Ley.
b).- segundo, que se produzca tal actuación en el seno de un procedimiento con todas las garantías y con la debida contradicción.
c).- y, tercero y último, con la extensión y dentro de los límites expuestos en la norma atributiva de competencia y para la finalidad legalmente prevista.
Por tanto, no cualquier autoridad pública o funcionario por el hecho de serlo podrá negar o desvirtuar los efectos que el ordenamiento jurídico atribuya a la fe pública.
Quiere con ello decirse que mientras que a Jueces y Tribunales la normativa les permite negar "dejar de reconocer alguna cosa o decir que algo no existe o no es verdad "o desvirtuar "quitar la virtud o sustancia- los citados efectos, respecto de las autoridades y funcionarios públicos habrá que indagar si en la norma que rige su función y por la que se les atribuye la posibilidad de calificar un instrumento público notarial existe idéntica potestad. En suma, el artículo 143.4 del Reglamento Notarial no es más que una norma de remisión, no atributiva de competencia, y tal remisión es a la norma que con rango de Ley atribuye a tales autoridades y funcionarios esa potestad de calificación; de ahí que el inciso final del citado precepto afirme de modo taxativo que tal potestad lo es «en el ejercicio de sus competencias».
Los dos ejemplos clásicos son, de un lado, la Administración Tributaria y, de otro, los Registradores:
A).- Comenzando por la Administración Tributaria su competencia está prevista en los artículos 13 y 16 de la Ley General Tributaria. La misma se extiende sólo a los efectos de desconocer «la forma o denominación que los interesados le hubieran dado» al acto o negocio jurídico en el instrumento público «y prescindiendo de los defectos que pudieran afectar a su validez»; es más, incluso para el supuesto de simulación, la misma puede ser declarada por la Administración Tributaria «en el correspondiente acto de liquidación, sin que dicha calificación produzca otros efectos que los exclusivamente tributarios». En el procedimiento tributario existen las citadas garantías y debida contradicción, pues el obligado tributario puede proponer la práctica de pruebas y la Administración Tributaria admitirlas o practicarlas de oficio (artículos 105 a 108 y, muy especialmente, 106 de la Ley General Tributaria, que remite a la Ley de Enjuiciamiento Civil en lo relativo a los medios y valoración de esas pruebas); su finalidad, como se ha expuesto, es sólo para calificar el acto desde la perspectiva tributaria, liquidarlo correctamente y por lo que realmente es y no lo que se dice que es. Ahora bien, esa calificación carece de efectos extratributarios, incluso en los supuestos de simulación.
B).- En cuanto a los Registradores, su potestad está prevista en una norma con rango de Ley "artículo 18 de la Ley Hipotecaria-; su extensión se limita sólo a los efectos de permitir o negar la inscripción del título, puesto que un registrador cuando califica no puede declarar la nulidad del acto o negocio jurídico, al ser una actuación típicamente jurisdiccional "de ahí el artículo 66 de la Ley Hipotecaria". El procedimiento a través del que se desenvuelve esa potestad es el de calificación y solo a través de dos medios: primero, «por lo que resulte de ellas» (escrituras públicas) y, segundo, de los asientos de su Registro. No cabe, pues, acudir a medios extrínsecos, ni existe en el procedimiento registral contradicción o posibilidad de proponer o practicar pruebas, incluso de oficio, como a contrario sí sucede en el tributario.
Ahora bien, en el caso de la calificación del documento público notarial, dicho título goza de tres presunciones «ex lege» "veracidad, integridad y legalidad", como hemos visto, siendo así que al registrador le está vedado poner en duda el contenido de lo expuesto en el título "veracidad", pues por su propia función y limitación de medios de calificación carece el procedimiento de calificación de vertiente contradictoria en la que a través de las pertinentes pruebas, incluida la indiciaria, pueda negar el contenido del título, como a contrario sí puede un Juez o, a los limitados efectos ya expuestos, la Administración Tributaria. Igualmente, por la misma razón, no puede poner en duda que el documento narra y recoge toda la verdad. Por último, puede revisar la legalidad del documento a los solos efectos de admitir o negar su inscripción. Sin embargo, tal negativa -no inscripción- se proyecta sobre un título en el que ya ha existido un primer filtro, calificación o juicio de legalidad y, por tanto, dicha calificación registral se despliega respecto de un documento que se presume conforme al ordenamiento jurídico, y que documenta un acto o negocio que ya ha sido no sólo perfeccionado, sino casi siempre consumado -agotados sus efectos-.
En este sentido, la expresión del artículo 18 de la Ley Hipotecaria «validez de los actos dispositivos contenidos en la escritura», no significa la atribución al registrador de una potestad típicamente jurisdiccional, como es la de declarar la nulidad o validez de un negocio jurídico, lo que además exigiría un proceso contradictorio, sino tan sólo la de revisar si ese negocio jurídico es, desde la exclusiva perspectiva registral, inscribible.
Por esa razón, lo que el registrador hace cuando califica es analizar uno de los posibles efectos del título "su inscribibilidad" y, por idéntica causa, la calificación del registrador, como sucede con la que hace la Administración Tributaria a efectos fiscales, no extravasa el estricto ámbito registral y no extiende sus consecuencias al resto de los efectos de ese título en el ámbito negocial civil o mercantil. Lo expuesto queda corroborado por la misma Ley Hipotecaria que en su artículo 66 remite a los interesados que quieran «ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los mismos títulos» a los Tribunales de Justicia, ya que sólo a estos compete la decisión, a todos los efectos, de proclamar dicha validez o nulidad.
Por ello, esta Dirección General ha reiterado que, así como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que "como podrá ocurrir excepcionalmente" de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciación), tampoco podrá revisar la valoración que, en la forma prevenida en el artículo 98.1 de la Ley 24/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho artículo, al referirse en el mismo plano a la narración de un hecho, cual es la constatación -«reseña»- de los datos de identificación del documento auténtico aportado, y a un juicio -«valoración»- sobre la suficiencia de la representación, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveración notarial sobre la representación -«harán fe suficiente, por sí solas de la representación acreditada»-, de modo que además de quedar dicha reseña bajo la fe pública notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunción «iuris tantum» de validez que será plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.
JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE PODER EN CASO DE COMPLEMENTO DE FACULTADES REPRESENTATIVAS POR CERTIFICACIÓN PRIVADA: ES NECESARIO LEGITIMAR LAS FIRMAS DE ÉSTA ÚLTIMA.
En los casos, muy similares, a los que se refieren estos recursos, los títulos calificados son unas escrituras de préstamo con garantía hipotecaria en cuyo otorgamiento la entidad acreedora está representada por un apoderado que acredita su representación mediante la exhibición de copia auténtica de una escritura de apoderamiento cuyos datos se reseñan, con indicación del Notario autorizante, fecha de otorgamiento, número de protocolo e inscripción en el Registro Mercantil. Además, el Notario autorizante de las escrituras calificadas expresa que dicho apoderado está facultado para dicho acto en virtud de determinada certificación, expedida por el Director General de dicha entidad -con el Visto Bueno del Presidente del Consejo de Administración-, que queda incorpora a la matriz, si bien las firmas puestas al pie de dicha certificación no están legitimadas notarialmente; por último, el notario añade que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas del apoderado, puesto que tiene facultades para realizar los actos que se especifican.
Según la calificación impugnada, el Registrador considera que existen defectos subsanables consistentes en:
1).º La falta de reseña de los datos identificativos del nombramiento del Director General y del Presidente de la entidad crediticia que firman el certificado incorporado a la escritura y que sirve de complemento al poder;
y 2).º La inexistencia de legitimación de la firma de dichos señores que acredite indubitadamente que el poder está completado por la persona u órgano que tiene facultades para ello.
La D.G.R.N. rechaza el primero de los argumentos de la nota de calificación, admitiendo, en cambio, el segundo, en base a los siguientes argumentos:
1º).- En el presente caso, el Notario ha reseñado adecuadamente el documento auténtico exhibido del que nacen las facultades representativas. Así, se manifiesta que el mismo es un poder que la entidad acreedora ha conferido, mediante escritura pública autorizada por el Notario que se especifica, añadiendo la fecha del otorgamiento de dicha escritura de poder, su número de protocolo y los datos de su inscripción en el Registro Mercantil. Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de la reseña.
2º).- Cuestión distinta es si existe el defecto a que se refiere el registrador, relativo a la ausencia de legitimación de las firmas puestas al pie de la certificación del Consejo de Administración de la Entidad, y si dicha ausencia se constituye en un defecto autónomo que impide la inscripción, a salvo de su subsanación por los medios legalmente previstos y, aún más, si dicha ausencia se extiende al propio juicio del notario sobre las facultades representativas viciando de algún modo éste.
Pues bien, lo primero que debe afirmarse es que no existe ningún obstáculo jurídico para que la formalización de operaciones de préstamo con garantía hipotecaria por un apoderado quede subordinada a la previa aprobación de las mismas por los órganos o por otro apoderado de la entidad concedente. Las especiales características de la entidad poderdante y la extensión territorial de su ámbito de actuación pueden reclamar una adecuada composición de las exigencias ineludibles de descentralización de su giro o tráfico con el mantenimiento de un razonable control y la coordinación que aseguren la unidad de dirección y criterio, así como la optimización de los términos y condiciones en que son decididas y autorizadas las diversas actuaciones; de ahí que la entidad poderdante goza de libertad para articular la configuración de ese apoderamiento, siempre dentro de los márgenes reconocidos a la autonomía privada y siempre que con dicha actuación no vulnere preceptos de «ius cogens», ya sean relativos a la forma de documentar tal autorización o al hecho en sí mismo de ésta.
En ese sentido, no existe obstáculo para que la actuación del apoderado de la entidad de crédito, concluyendo en nombre de ésta un acto o negocio jurídico "en el caso examinado, un préstamo hipotecario", quede sujeto a un acto interno de esa misma entidad que actúa a modo de control interno y precedente que complementa al poder que ineludiblemente ha de estar documentado en escritura pública ex artículo 1280.5 del Código Civil; y, todo ello, porque debe coordinarse la necesaria agilidad en el tráfico jurídico civil con la posibilidad de que el «dominus negotii» establezca sus mecanismos de control interno que le aseguren, primero, una unidad de criterio en el giro o tráfico que desempeña y, segundo, un adecuado control acerca de quién lo lleva a efecto.
Por tanto la posibilidad admitida por la Entidad Acreedora de la intervención de otro apoderado, incluso a través de certificación emitida por éste, es algo que queda al juicio de la Entidad concedente del préstamo, y la valoración de su suficiencia es algo que compete únicamente al notario autorizante. El juicio del Notario al referirse a documentos auténticos, no queda desvirtuada por más que se haga referencia a una certificación, que está plenamente admitida por la Entidad Acreedora, sin que exista indicio alguno incluido en el título que permita al Registrador establecer que la expresión del juicio notarial de suficiencia o la congruencia del mismo queden desvirtuadas por el contenido de la escritura.
Y llegados , confirma la Dirección General el defecto expuesto por el Registrador relativo a que las firmas del Director General y del Presidente del Consejo de Administración de la entidad de crédito deben ser legitimadas notarialmente, máxime si atendemos, como sucede en el presente supuesto, al hecho de que dicha certificación se integra de modo natural en el negocio jurídico que en nombre y por cuenta de la entidad de crédito concluye el apoderado, pues resulta indudable que éste tiene facultades para concluir en su nombre un préstamo hipotecario, si bien que cuestión distinta es si a dicha facultad debe adicionarse para el concreto préstamo hipotecario autorizado por el notario la certificación interna de la entidad de crédito que, a su vez, autoriza al apoderado a la concreta conclusión de tal préstamo.
Pues bien, la legitimación de firmas implica un juicio que emite el notario relativo a que la firma corresponde a quien aparece en el documento como su autor, dando fecha fehaciente al documento (artículo 1.227 Código Civil). Ahora bien, aunque dicho juicio se emite por el notario respecto de un documento del que no es autor, sobre dicho funcionario pesa el deber de examinar su contenido, para cerciorarse de su licitud, rechazando su intervención si este es contrario a la ley, moral u orden público.
En el presente caso, al formar la certificación del órgano de la entidad de crédito parte del negocio jurídico que quiere realizar, porque así ha querido conformar tal entidad por motivos internos la autorización a sus apoderados para concluir determinadas operaciones, debe el notario legitimar dichas firmas o exigir de la entidad de crédito que tal certificación se le aporte con firmas legitimadas y, todo ello, porque dicha legitimación implica un juicio acerca de la autoría de la certificación que se le presenta al notario, juicio y autoría que si bien se desenvuelve primariamente respecto de las firmas de la certificación, se extiende de modo natural a su contenido.
La respuesta a la cuestión planteada es negativa. En el concreto caso analizado no existe defecto en la reseña del documento auténtico, porque la certificación no es dicho documento auténtico que sólo viene configurado por la escritura de poder. En suma, el defecto de ausencia de legitimación de firmas de la certificación no se puede trasladar ni afecta al cumplimiento por parte del notario de la obligación prevista en el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre.
EL JUICIO EXPRESO DE SUFICIENCIA ES NECESARIO INCLUSO EN LA REPRESENTACIÓN ORGÁNICA.
Resoluciones de 16 y 20 de Diciembre de 2.006 (B.O.E. de 19 y 23 de Enero de 2.007). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Resoluciones semejantes a la del día 20 de septiembre de 2.006, resumida ampliamente en el número anterior de la revista.
Se presentan en el Registro sendas escrituras, en las cuales, además de detallar las circunstancias que identifican a la sociedad propietaria de las fincas descritas, y la intervención de los comparecientes en su calidad de Administradores Únicos de dichas sociedades, especificándose determinados datos de la escritura pública de nombramiento para tal cargo (Notario autorizante, fecha, número de protocolo y datos de inscripción en el Registro Mercantil) así como la aseveración por el Notario sobre la exhibición de la copia autorizada de esta última escritura. El Registrador suspende la inscripción solicitada porque la escritura calificada no contiene el juicio notarial de suficiencia sobre las facultades representativas de quien interviene en nombre de la indicada sociedad.
La Dirección General confirma la calificación, reiterando su conocida doctrina de que para que en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado pueda entenderse válidamente cumplido el artículo 98 de la Ley 24/2001, el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio, una calificación si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al Notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el Notario deberá hacer constar en el título que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jurídico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Y el Registrador deberá calificar "además de la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nacen dichas facultades de representación" la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el Notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título, sin que pueda, en ningún caso, solicitar que se le acompañe el documento auténtico del que nacen las facultades representativas; que se le transcriban facultades, que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento auténtico o que se acompañe éste.
Y, según la letra y la ratio del mencionado precepto, la exigencia relativa al juicio notarial de suficiencia de la representación es aplicable no sólo en los casos de actuación mediante apoderamiento, sino también en supuestos de representación legal u orgánica (sin que, respecto de esta última constituya obstáculo el hecho de que sea ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo).
JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO EN CASO DE REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA ACREDITADA MEDIANTE PODERES QUE CONSTAN EN COPIAS PARCIALES.
Resolución de 21 de Diciembre de 2.006 (B.O.E. de 23 de Enero de 2.007).
En el caso a que se refiere este recurso, el título calificado es una escritura de cancelación de hipoteca en cuyo otorgamiento la entidad acreedora está representada por dos apoderados que acreditan su representación mediante sendas escrituras de apoderamiento cuyos datos se reseñan, con indicación del Notario autorizante, fecha de otorgamiento, número de protocolo e inscripción en el Registro Mercantil. Además, el Notario autorizante de la escritura calificada expresa que las facultades representativas que se alegan resultan de copias parciales de las referidas escrituras de apoderamiento, que ha tenido a la vista y en las que se les apodera para que mancomunadamente puedan cancelar hipotecas por la cuantía y con las demás condiciones que se estipulen, por lo que considera que tienen facultades suficientes para otorgar la escritura de cancelación.
La D.G.R.N. rechaza la calificación registral, admitiendo el recurso planteado, al señalar que ningún reproche puede oponer el Registrador a la reseña que de las escrituras de apoderamiento hace el Notario por el hecho de que éste exprese que las facultades representativas acreditadas resultan de copia parcial de dichas escrituras, al resultar evidente que el juicio notarial sobre la suficiencia de la representación acreditada contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste, ya que se trata de una escritura de cancelación de hipoteca.
Además, la Dirección General entiende que pueden existir causas que justifiquen la apertura de un expediente disciplinario "cfr. artículo 313.B.k)", pues el Registrador procede en sentido materialmente contrario al mencionado criterio de este mismo Centro Directivo, que no podía desconocer, por más que en su calificación pretenda introducir un elemento nuevo, cual es la afirmación notarial sobre el carácter parcial de las copias de las escrituras de poder, cuando dicho extremo no hace sino convertir la calificación impugnada en una arbitraria y aleatoria decisión desconectada del sistema jurídico, al que en todo caso debe acomodarse, con los correspondientes perjuicios para la fluidez del tráfico jurídico inmobiliario.
COMPRAVENTA CON PODER REVOCADO: PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL Y PRESUNCIÓN DE BUENA FE DEL APODERADO.
Resolución de 29 de Enero de 2.007 (B.O.E. de 27 de Febrero de 2007). Descargar Resolución.
Para una mejor comprensión de este recurso, resumimos el supuesto de hecho:
a).- En 1.989, los propietarios de la finca cuya transmisión ahora se pretende, otorgan un poder calificado como «irrevocable nacido de pacto», a favor de dos apoderados, con facultades expresas para vender esa finca aunque se incida en autocontratación.
b).- En 1.991, los poderdantes revocan ese apoderamiento, resultando de la misma escritura de revocación que el Notario notificó esa revocación en el domicilio indicado a esos efectos como domicilio de los apoderados, donde entregó únicamente cédula de notificación a uno de los apoderados.
c).- En 2.001, se eleva a escritura pública un contrato privado de compraventa de esa finca, compareciendo en representación de los vendedores, el apoderado no notificado y como compradores ese mismo señor y su esposa. El apoderado asevera la subsistencia de la representación alegada.
Se presenta en el Registro la escritura de revocación del poder, caduca el asiento de presentación, y estando caducado se presenta la escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa. El Registrador suspende su inscripción, por entender que habiendo sido revocado el poder, este ha quedado extinguido, por lo que es necesaria la ratificación por parte de los vendedores, ya que aunque se admite que lo hecho por el apoderado desconociendo la revocación del poder es válido, de la propia diligencia notarial de notificación de la revocación y del largo tiempo transcurrido (más de diez años) desde la revocación, se deduce que el apoderado tenía conocimiento de la revocación.
La Dirección General revoca la calificación y hace, entre otras, las siguientes consideraciones:
- Los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, aunque hayan sido presentados con posterioridad, pero tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de prioridad. Por ello, la copia de la escritura de revocación de poder aportada no puede ser tomada en cuenta como medio de calificación del título previamente presentado y con el que resulta incompatible. Además, en este caso, si bien cuando se realizó la primera nota de calificación del título, estaba vigente el asiento de presentación relativo a la escritura de revocación del poder, cuando se realiza la última calificación del mismo título, que es la que es objeto de recurso, aquel asiento de presentación estaba caducado, por lo que también por ese motivo no debió tenerse en cuenta en la calificación por ser un asiento ya cancelado.
- Por otro lado, lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (según el artículo 1738 del Código Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral.
EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: LA EXPRESA ATRIBUCIÓN POR LA LEY HIPOTECARIA DE COMPETENCIA AL JUEZ PARA RESOLVER EL EXPEDIENTE DE DOMINIO, EXCLUYE LA DEL SECRETARIO JUDICIAL.
Resolución de 7 de Diciembre de 2.006. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.
La Dirección General rechaza los argumentos del recurrente para lograr la inscripción de resolución recaída en expediente de dominio para la reanudación de tracto interrumpido que ha sido resuelto por secretario judicial en virtud de decreto, aduciendo las siguientes razones: El artículo 201 de la Ley Hipotecaria determina expresamente que sea el Juez, y no secretario judicial la persona competente para la tramitación del expediente de dominio.
La Ley Orgánica del Poder Judicial tras la reforma del 2.003 en su artículo 456.2 atribuye a los secretarios judiciales competencia en materia de jurisdicción voluntaria (a la cual se reconduce la tramitación del expediente de dominio), si bien "cuando las leyes procesales así lo prevean".
El artículo 7 del Reglamento Orgánico del Cuerpo Superior de Secretarios Judiciales aprobado por RD 1608/2005 asigna al secretario el impulso del proceso, pudiendo dictar las resoluciones para ello precisas, salvo "aquellas que las leyes reserven a Jueces o Tribunales".
INMATRICULACIÓN DE BIENES MUNICIPALES SIN INVENTARIO.
Resolución de 12 de Diciembre de 2.006. (BOE de 19 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.
Se plantea si un Ayuntamiento puede proceder a inmatricular en el Registro de la Propiedad una serie de fincas pertenecientes al patrimonio municipal mediante certificación pública en la que se manifiesta que el Ayuntamiento carece de Inventario de Bienes en los términos previstos en el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales. En este sentido, el artículo 36 de dicho Reglamento dispone que las Corporaciones Locales deberán inscribir en el Registro de la Propiedad sus bienes inmuebles y derechos reales, de acuerdo con lo previsto en la legislación hipotecaria. Será suficiente, a tal efecto, certificación que, con relación al inventario aprobado por la respectiva Corporación, expida el secretario, con el visto bueno del Presidente de la Corporación. Asimismo, el artículo 303 del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 206 de la Ley Hipotecaria, exige para inmatricular los bienes de un ente público, cuando carezca de título escrito de dominio, como es el caso, una certificación en que, con referencia a los inventarios o documentos oficiales que obren en poder de quien expide la misma, se hagan constar las circunstancias previstas en la Ley
La D.G.R.N. confirma la nota afirmando que no puede entenderse cumplida la exigencia de referenciar el inventario de bienes en la certificación pública, (art. 303 R.H.) por la simple manifestación en dicha certificación de que el Ayuntamiento carece de dicho inventario, ya que, la finalidad de este requisito es cumplir el requisito legal de que, de alguna manera, pueda constar de forma fehaciente la titularidad de los bienes que se pretenden inmatricular. Añade que, según el mismo precepto, también cabe que lo sea en relación con los documentos oficiales que obren en su poder, por lo que en el presente supuesto el Ayuntamiento, a pesar de carecer de inventario de bienes, podría hacer referencia en la certificación a cualquier otro documento oficial del que resulte de forma fehaciente la titularidad de dichos bienes, si bien estos documentos requerirían una calificación registral de control de la legalidad, al carecer de las garantías que ofrece el inventario, como, por ejemplo, la aprobación por el pleno del Ente Local.
NO CABE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE INICIO DE EXPEDIENTE DE DOMINIO INMATRICULADOR SOBRE FINCA YA INSCRITA.
Resolución de 13 de Diciembre de 2.006. (BOE de 19 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.
En el supuesto del presente recurso, se deniega por el Registrador de la propiedad la práctica de una anotación preventiva de haberse incoado expediente de dominio para la inmatriculación de una finca al amparo del artículo 274 in fine del Reglamento Hipotecario, siendo la finca en cuestión un local ubicado en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal.
El Registrador no accede al inscripción al considerar que la finca ya se encuentra inmatriculada en el Registro, por lo que, más bien, nos encontramos ante un supuesto de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
Es criterio reiterado de la D.G.R.N. que si existen dudas razonables de que el título presentado a inscribir puede producir una doble inmatriculación, debe acudirse a un procedimiento judicial con fase probatoria "inexistente en el recurso contra la calificación registral" vía artículos 300 y 306 del Reglamento hipotecario. En este caso tales dudas realmente son justificadas, al tratarse la finca de un local perteneciente a un edificio ya inscrito y dividido horizontalmente.
La inscripción de un nuevo local en el edificio supondría una modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal existente, por lo que debe adoptarse con todos los requisitos que para esta modificación exige la Ley, sería en todo caso necesario el acuerdo de todos los propietarios, no sólo por imperativo de la ley, sino también en base al principio de seguridad jurídica y de prohibición de indefensión, ya que la existencia de otro local podría afectar a los derechos de los titulares registrales de los demás elementos. En la medida que tampoco se acredita la demanda en el expediente a todos los titulares registrales, tampoco cabrá practicar la anotación preventiva de incoación del expediente de dominio por exigencias de tracto sucesivo y del principio constitucional de tutela efectiva.
NO PROCEDE PRACTICAR ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA SOBRE VARIAS FINCAS INSCRITAS A NOMBRE DE PERSONA CASADA EN RÉGIMEN DE COMUNICACIÓN FORAL, DIRIGIÉNDOSE LA DEMANDA CONTRA UNO SOLO DE LOS CÓNYUGES.
Resolución de 12 de Diciembre de 2.006 (B.O.E. de 19 de Enero de 2007). Descargar Resolución.
1º).- Aplicabilidad del tracto sucesivo al supuesto de anotación preventiva de demanda.
2º).- Si es bastante que la demanda sólo se haya dirigido contra el titular registral a pesar de que se encuentre casado en régimen de comunicación foral y no haya sido demandado su consorte.
1º).- En contraste con el criterio del recurrente, detalla el Centro Directivo, que un mínimo análisis del ámbito objetivo del artículo 20.1 de la Ley Hipotecaria determina que el principio de tracto sucesivo abarca toda mutación jurídico real inmobiliaria que pretenda acceder al registro, tanto si se deriva de un negocio como si tiene lugar por virtud de documento judicial o administrativo. "Ubi lex non distinguit" Sin perjuicio de que incluso pueda ser considerada lato sensu como título de gravamen a consecuencia del menor valor de la finca sobre que recae la anotación, la anotación preventiva de demanda tiene claro asiento entre los denominados títulos modificativos, que alterando el dominio o derecho real, no implican un gravamen o la transmisión. Esta alteración del dominio o derecho real inscrito se pone de manifiesto en el supuesto en la anotación de demanda en que, por un lado, con independencia de su naturaleza de publicidad , excluye la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y supedita al resultado del procedimiento judicial los actos dispositivos que con posterioridad otorgue el demandado, no siendo idéntica la titularidad registral litigiosa a la titularidad no registral litigiosa y, por otro lado, en que determinadas anotaciones preventivas de demanda, como la reivindicatoria o declarativa de dominio, suspenden las presunciones que, a efectos de la usucapión secundum tabulas, establece el artículo 35 de la Ley Hipotecaria o la aplicación, en las contradictorias y frente al anotante, del procedimiento del artículo 41 de dicha ley.
2º).- Pasando a la segunda cuestión, cabe decir de los cónyuges que ambos son a estos efectos titulares registrales en virtud de su régimen económico matrimonial que expresamente consta y figura en el asiento correspondiente, al inscribirse el bien a favor de persona casada en régimen de comunicación foral, lo que determina que dado que "se hace" común en virtud del régimen económico matrimonial, la titularidad del derecho inscrito corresponde a ambos cónyuges. En consecuencia, , y de modo análogo al de los bienes comunes en la sociedad de gananciales, ambos cónyuges deben disponer conjuntamente y contra ambos debe dirigirse el procedimiento, debiendo ser ambos cónyuges los demandados en el procedimiento, sin que sea suficiente que se dirija contra uno solo de ellos.
Resoluciones de 22 de Diciembre de 2.006 y de 24 de Enero de 2.007. (B.O.E. de 26 de Enero de 2.007 y de 22 de Febrero de 2.007). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
En ambas resoluciones, se presenta al Registro mandamiento de embargo del Recaudador Municipal de un Ayuntamiento por impago de determinadas tasas e impuestos municipales con providencia de embargo de inmuebles de un deudor sitos en otro término municipal. El Registrador deniega la anotación por falta de competencia del Ayuntamiento al carecer de jurisdicción para trabar bienes en actuaciones de recaudación ejecutiva situados fuera del territorio de su corporación.
La D.G.R.N. confirma el defecto, reiterando, como en anteriores resoluciones (9 de marzo de 2006 y 29 de noviembre de 2006) que, el artículo 8 de la Ley Reguladora de las Haciendas locales expresamente recoge que las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relación con los ingresos de derecho público propios de ésta deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del presidente de la Corporación.
Como novedad, el Centro Directivo, en la primera de las resoluciones, añade que el recurrente alega que ha de distinguirse entre tributos de las entidades locales, a los que se aplicaría la anterior doctrina y los restantes recursos de dichas entidades, a las que, por aplicación del artículo 2 de la ley citada, no es de aplicación dicha doctrina, pero tal argumento no es atendible en el presente caso por cuanto, aún en el hipotético supuesto de que fuera correcta tal conclusión, en el mandamiento presentado no se especifica la cantidad que en el mismo se persiguen los bienes por débitos de uno y otro concepto.
NO CABE CANCELAR POR CADUCIDAD ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA L.E.C. ACTUAL.
Resolución de 2 de Febrero de 2007. (B.O.E. de 5 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución.
Se trata, de nuevo, de una instancia privada mediante la que se solicita la cancelación por caducidad de una anotación preventiva de embargo prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, antes del 8 de enero de 2001.
La Dirección General confirma su criterio expuesto en la Instrucción de 12 de noviembre de 2000 y en numerosas resoluciones -con la única excepción de la de 21 de julio de 2005-, en los siguientes términos: cuando la anotación preventiva fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, queda sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.
CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO.
Resolución de 27 de Diciembre de 2.006. (B.O.E. del 26 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.
En este caso concreto la anotación de embargo se practicó el 2 de julio de 2001, caducó el 2 de julio de 2005 y se canceló formalmente con ocasión de la expedición de una certificación de cargas el 23 de julio de 2005. El 20 de julio de 2001, se vendió la participación indivisa de la finca embargada y se practicaron tres anotaciones de embargo.
La D.G.R.N. señala que la recurrente pudo prorrogar la vigencia de la anotación de embargo, lo que no hizo, y, además, no puede solicitar que, de oficio, el Registrador practique una anotación preventiva por defecto subsanable la primera vez que se presentó el mandamiento, rechazando la inscripción del testimonio del auto de adjudicación y cancelación de asientos cuando han pasado a tener prioridad sobre la anotación de embargo caducada otros asientos.
ANOTADA LA SENTENCIA, AL AMPARO DEL ARTÍCULO 42,3 DE LA LEY HIPOTECARIA, TODO TERCER POSEEDOR QUE TRAIGA CAUSA DEL TITULAR CONDENADO NO PODRÁ ALEGAR SU DESCONOCIMIENTO, PUDIENDO SER OBLIGADO AL CUMPLIMIENTO ESPECÍFICO DE LA MISMA EN LO QUE AFECTE A LA FINCA QUE HA ADQUIRIDO.
Resolución de 16 de Enero de 2.007. (B.O.E. de 22 de Febrero de 2.007). Descargar Resolución.
Se debate la posibilidad de inscribir sentencia que contiene orden de practicar el deslinde de finca de un modo concreto (no totalmente coincidente con la forma expresada en la demanda), a devolver parte la franja de terreno invadida y a demoler determinadas edificaciones, para después decidir la admisibilidad de la conversión en inscripciones de las anotaciones de demanda practicadas.
Muy sutilmente matiza el Centro Directivo en coincidencia con el criterio registral que el título inscribible no es la sentencia, que no contiene ninguna declaración o reconocimiento de ningún derecho que el demandante no tenga ya inscrito, sino el título que en su día se otorgue en ejecución de sentencia donde queden fijados los linderos después del deslinde, se devuelva al actor la posesión de la franja de terreno que se determine ha sido invadida y se señale las edificaciones que han sido derribadas en cumplimiento de lo ordenado por el juez.
Sin embargo, se echa en falta el no haberse dado un paso más allá: Decidir la calidad de anotable, ex artículo 42,3 de la ley Hipotecaria, de la sentencia que ordena la práctica de determinado deslinde y que per se no resulta inscribible por todo lo antes expuesto.
Tal anotación preventiva opera como medida cautelar del fallo recaído al tener por finalidad evitar que un tercer poseedor de buena fe no estuviera obligado a cumplirla y tener el actor que conformarse entonces con obtener el id quod interés. O dicho de otra manera, impedir que, caso de transmisión de la finca al un tercer poseedor mientras se ejecuta la sentencia, por estar protegido por la fe pública registral y no haber sido parte en el pleito que dio lugar a la ejecutoria, no pueda ser obligado a cumplir lo ordenado en la sentencia y ya no sea posible el cumplimiento de la misma. Tal solución resulta coincidente con la prevista en Resolución de 23 de octubre de 1999.
CASO DE QUE NO SE ACREDITEN LAS NORMAS DEL DERECHO EXTRANJERO APLICABLE, CABRÍA DIRIGIR LA DEMANDA CONTRA AMBOS CÓNYUGES. EL ARTÍCULO 144 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO ES APLICABLE EN EXCLUSIVA AL RÉGIMEN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES REGULADO EN EL CÓDIGO CIVIL.
Resoluciones de 19 y 22 de Enero de 2.007. (B.O.E. de 22 de Febrero de 2.007). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Inscrita una finca a favor de cónyuges extranjeros "con sujeción a su régimen económico matrimonial"(régimen legal supletorio holandés de comunidad universal), se deniega la práctica de anotación preventiva de embargo de la misma al entender que el procedimiento debería entablarse contra ambos cónyuges, no siendo suficiente con la notificación de la diligencia de embargo al cónyuge no deudor.
Entiende el Centro Directivo que resulta indiferente dilucidar si el predio se halla inscrito en copropiedad por mitades indivisas o en comunidad germánica, dado que, aunque estuviere inscrito por mitades indivisas cada una de ellas estaría inscrita en dicho régimen de comunidad, que es el que figura en la inscripción.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 9, 2 y 3 del Código Civil, habría que poner en práctica las normas que la legislación holandesa aplicable establece para los bienes comunes, caso de no acreditarse ésta habría que dirigir la demanda frente ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con venta forzosa de la finca, se podría actuar en representación de ambos titulares caso de rebeldía. En tal hipótesis, además, la entidad embargante se verá beneficiada al poder extender el embargo a la totalidad del predio.
RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO. ANOTACIONES SOBRE BIENES COMUNES.
Resolución de 1 de febrero de 2.007. (B.O.E. del 27 de Febrero de 2.007). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de la mitad indivisa perteneciente al marido de una finca inscrita a favor de ambos cónyuges de nacionalidad francesa, por título de compra «sin prejuzgar su naturaleza jurídica». Se advierte que ha sido notificada a la mujer. La D.G.R.N señala que se debe aplicar la legislación francesa y si no se acredita ésta, el procedimiento debe dirigirse contra ambos cónyuges.
ANOTACIÓN DE DEMANDA: NO ES INSCRIBIBLE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD UN ACTA DE MANIFESTACIONES PREVIA A LA POSIBLE ANOTACION.
Resolución de 19 de Diciembre de 2.006 (B.O.E. de 23 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.
En el presente recurso se plantea la posibilidad de la inscripción de una acta notarial de manifestación de hechos en tanto se obtenga el correspondiente mandamiento judicial en el recurso contencioso administrativo interpuesto contra la aprobación de un proyecto de reparcelación que ya está inscrito en el Registro de la Propiedad, y en la que se solicita la corrección de oficio por el Registrador de los correspondientes asientos registrales por tratarse "a juicio del recurrente" de un claro error registral; todo ello como medida de proteger los derechos de la entidad recurrente así como de los posibles terceros que puedan verse afectados por el principio de fe pública registral.
La D.G.R.N. desestima el recurso interpuesto ya que el acta unilateral de manifestación por el que el recurrente expone de forma unilateral ante el Notario una serie de hechos, y pone de manifiesto la posible irregularidad del expediente reparcelatorio ya inscrito, no puede considerarse en modo alguno título inscribible al amparo del articulo 2.º de la Ley Hipotecaria, ni anotable al amparo del artículo 42 de la misma ley. La forma de hacer constar en el Registro la posible inexactitud del Registro es la anotación de la demanda interpuesta instando la rectificación registral (ex artículo 40 y 42.1 de la Ley Hipotecaria) pero para ello debe el juez acordarla como medida cautelar.
Es doctrina reiterada del Centro Directivo la de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. Por tanto la rectificación de los asientos registrales exige, bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículos 40 y 82 Ley Hipotecaria), sin que de nuevo en el supuesto concreto una simple manifestación de parte pueda alterar el rigor de uno de los principios más importantes de nuestro Derecho Hipotecario.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA: EL PROCEDIMIENTO DEBE SEGUIRSE NECESARIAMENTE CONTRA EL TITULAR REGISTRAL Y EN UNA ACCIÓN CON POSIBLE TRANSCENDENCIA REAL.
En el presente recurso se plantea si cabe practicar una anotación preventiva de querella sobre una finca registral inscrita a nombre de una persona jurídica, cuando en el mandamiento se expresa que el procedimiento penal se sigue contra una persona física, mandamiento que se acompaña de fotocopia del escrito de querella y de fotocopia del escrito dirigido al Juzgado por la parte querellante suplicando la ampliación de diligencia frente a la mercantil afectada.
La D.G.R.N. desestima el recurso interpuesto confirmando la calificación del Registrador, ya que el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, manifestación del principio constitucional de tutela judicial efectiva sancionado en el artículo 24 de nuestra Constitución, impide la practica de anotación preventiva si el titular registral es persona distinta de aquélla contra la cual se ha seguido el procedimiento, ya que el mandamiento judicial objeto de calificación, por una parte, no hace referencia alguna a dicha ampliación en el procedimiento penal y únicamente recoge que el mismo se dirige contra la persona física, siendo a todas luces insuficiente la mera instancia privada para considerar el
Registrador que el procedimiento se dirige también contra la persona jurídica, titular registral en la medida que la decisión de ampliar el procedimiento debe acordarse por el órgano judicial y no basta una instancia privada al efecto.
Y, es que si bien es cierto que los Registradores tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de protección de los derechos e intereses legítimos y de interdicción de la indefensión impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte él ni han intervenido de manera alguna, por lo que, al amparo del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, no pueden practicarse asientos que comprometan una titularidad registral si no consta que el titular de un derecho inscrito ha sido parte en el procedimiento correspondiente.
Por último, surge la cuestión de si es posible incardinar la anotación solicitada en alguno de los supuestos previstos en el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria. Este primer número del artículo 42 permite la practica de anotaciones preventivas siempre que se ejerza una acción personal de las que pueda eventualmente resultar una modificación jurídica real, y, si bien, como regla general, no es posible la constatación registral de la mera interposición de querella, sin embargo, ello no obsta a que cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil, pueda extenderse anotación preventiva para reflejar el ejercicio de ésta y porque, conforme al artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, el objeto de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual ésta se hace valer y, consiguientemente, el vehículo formal que para ello se emplee, demanda o querella, circunstancia ésta que no se da en el caso concreto del recurso, ya que solicitándose como medida de protección el mantener al querellante en la posesión del inmueble, se trata de situaciones posesorias que, conforme al artículo 5 de la Ley Hipotecaria, no tienen acceso al Registro, sin perjuicio de que las eventuales responsabilidades pecuniarias que se reclaman puedan asegurarse mediante el embargo de bienes.
INSCRIPCIÓN DE PERMUTA DE FINCAS RÚSTICAS POR SUELO EDIFICABLE PRECISÁNDOSE EL NÚMERO DE METROS CUADRADOS, SU LOCALIZACIÓN DETERMINABLE DENTRO DE PLAZO MÁXIMO.
Resolución de 15 de Enero de 2.007 (B.O.E. de 22 de Febrero de 2.007). Descargar Resolución.
Se da luz verde al acceso tabular de la permuta entre Ayuntamiento y una sociedad de dos fincas por suelo edificable (un determinado número de metros cuadrados) enclavado en un concreto polígono que se desarrollará hasta en cinco años y si no pudiera entonces materializarse la Corporación Local en contraprestación cumpliría con entregar los mismos metros cuadrados de semejantes características (suelo residencial colectivo libre). Se recalca en la argumentación del notario recurrente que no se trata de permuta por aprovechamientos urbanísticos, sino por metros edificables.
Se aprecia permuta de suelo por edificación futura donde quedan perfectamente individualizados los metros cuadrados y su clase que deberán ser entregados a la sociedad permutante, sin que tampoco el plazo sea obstáculo para su inscripción, dado que es un período de previsible desarrollo en el sector, que se remedia con la entrega de un número igual de metros de semejantes características si transcurriera el término.
No es óbice para su inscripción la valoración global llevada a cabo para elaborar el expediente habida cuenta de que mediante una simple operación aritmética puede saberse el valor individualizado de cada una de las operaciones de permuta.
Procede rechazar la objeción registral relativa al plazo de cinco años para efectuar la contraprestación municipal, que excede del máximo de cuatro años establecido por la disposición final segunda de la Ley de Patrimonio de las Administraciones públicas, aduciendo la no aplicación de dicha norma, máxime cuando la Administración local se rige por sus propias disposiciones.
ES ANOTABLE PREVENTIVAMENTE LA DENUNCIA POR ESTAFA SI, COMO DERIVACIÓN DE ELLA, LA SENTENCIA QUE SE DICTE EN EL FUTURO PUDIERA ACORDAR CONSECUENCIAS CIVILES DE TRASCENDENCIA JURÍDICO REAL SUSCEPTIBLES DE REFLEJO REGISTRAL TAL Y COMO PUDIERA SER LA DECLARARACIÓN DE NULIDAD DE ALGÚN TÍTULO.
Resolución de 11 de Diciembre de 2.006. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.
La Dirección General mantiene la conclusión antes expuesta, en coherencia con la línea de reflexión ya establecida en anteriores resoluciones de 25 de marzo de 2004, 3 y 9 de julio de 2006, entre otras. Y expone lo siguiente:
La razón que explica el carácter anotable de la denuncia de estafa reside en la finalidad del asiento: enervar los efectos de la fe pública registral en cuanto a los que accedan con posterioridad a la anotación y proteger así la eficacia futura de la sentencia estimatoria que pudiera recaer, con independencia de la naturaleza penal o civil del procedimiento, cuando aquélla pudiera declarar la nulidad del título inscrito o cualquier otra consecuencia digna de reflejo tabular al tener trascendencia jurídico real.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y TUTELA JUDICIAL EFECTIVA.
Resolución de 18 de Diciembre de 2.006 (BOE de 19 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro Auto por el que se despacha ejecución en cumplimiento de una sentencia, por el que se ordena anular la inscripción de dominio a favor de uno de los demandados, así como las que traigan causa de él, procediendo a inscribir la finca a favor de la demandante. La demanda inicial iba dirigida contra la persona cuya inscripción de dominio se pretende cancelar y contra la sociedad que adquirió la finca de aquél, pero no contra los titulares adquirentes de derechos sobre la finca con posterioridad. Esa demanda no fue objeto de anotación preventiva. El Registrador deniega la cancelación de las dos últimas inscripciones de la finca por el obstáculo registral de faltar la conexión con el Registro del procedimiento correspondiente, al no haberse seguido éste con los titulares respectivos.
La Dirección General desestima el recurso, volviendo a reiterar que los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimación y tracto sucesivo, además del principio constitucional de proscripción de la indefensión, impiden la práctica de la anotación cuando la finca aparece inscrita a favor de persona distinta a aquella contra la que se sigue el procedimiento.
CALIFICACIÓN REGISTRAL EN UN EXPEDIENTE DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA.
Resolución de 30 de Enero de 2.007. (B.O.E. del 27 de Febrero de 2.007). Descargar Resolución.
Se niega la inscripción de un expediente de concentración , aduciendo fallos en la tramitación del procedimiento y en las circunstancias de las fincas de reemplazo.
La D.G.R.N. rechaza el primer defecto esgrimido, apelando a la Ley reguladora de la Concentración y no al art. 99 del RH, que no es aplicable, y a los límites que al alcance de la calificación del Registrador, establece dicha Ley, esto es, limitarse a la incompetencia de los órganos, la inadecuación de la clase de procedimiento, las formalidades extrínsecas de los documentos y a los obstáculos del Registro distintos de los de las antiguas parcelas. También se señala que, "en ningún caso es competencia del Registrador declarar la nulidad de los actos llevados a cabo por la Administración, que tiene su propia regulación para la defensa de los intereses de los afectados por ellos". Pero se confirma la nota de calificación respecto de los defectos de los asientos de reemplazo, que deben ajustarse a las normas hipotecarias.
INSCRIPCIÓN POR SENTENCIA PENAL: DEBE SER OBJETO DEL PLEITO EL DERECHO REAL QUE SE PRETENDE INSCRIBIR.
Resolución de 26 de Diciembre de 2.006 (B.O.E. del 26 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro una sentencia penal dictada en juicio de faltas, junto con la solicitud de que acceda al Registro alguna forma de legitimación civil para acceder a una finca desde determinado camino que discurre por otras fincas vecinas. El proceso penal se resolvió condenando a los denunciados por una falta de coacciones consistente en impedir el paso a través del camino. En la propia sentencia consta que debe ser la vía civil y no la penal la procedente para decidir sobre el derecho que las partes puedan ostentar. Se deniega la inscripción ya que el objeto del pleito no fue la pretensión civil de reconocimiento de una servidumbre de paso. La D.G.R.N., basándose entre otros, en los arts. 2.2 de la LH y el 7 del RH, confirma la calificación.
RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO RESULTANTE DE RESOLUCIÓN JUDICIAL.
Resolución de 28 de Diciembre de 2.006. (B.O.E. del 26 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.
Se alegan tres defectos: 1) primero, falta de título de adquisición lo que es rechazado por la D.G.R.N., al entender que la sentencia ordena la modificación de la descripción de la finca; 2) segundo, no se acompañaba la licencia municipal de segregación o la declaración de su innecesariedad, la cual era precisa para inscribir bajo un nuevo número la finca adquirida, lo que también es rechazado ya que los demandados inmatricularon una finca que, en parte, no les pertenecía, con lo que la inscripción de la finca de los demandantes, no supone una segregación, sino una rectificación del contenido del Registro, que no se corresponde con la realidad extrarregistral; y, 3) por último, un caso de doble inmatriculación, señalando el Registrador que debería acudirse al procedimiento del art. 313 del RH, lo que contradice la D.G.R.N., al señalar que la doble inmatriculación existe ya en el Registro, y no por inscribir el mandamiento judicial, por lo que el Registrador, de oficio, no puede apreciar la doble inmatriculación y suspender la inscripción.
SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA.
Resolución de 5 de Febrero de 2.007. (B.O.E. del 5 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución.
Se presenta en el Registro instancia privada, acompañada de sentencia dictada por un Juzgado de Primera Instancia, y se solicita sean cancelados los embargos anotados por caducidad, inscribiendo asimismo como titulares de las fincas, de conformidad con lo expuesto en la parte dispositiva de la sentencia aportada, a los herederos del comprador de unas fincas en documento privado, documento que se ordena elevar a público a la entidad vendedora.
Se rechaza la petición al no estar la instancia ratificada ante el Registrador y por no ser la instancia ni la sentencia que la acompaña títulos inscribibles según el art. 2 LH, y es que en la propia sentencia se desestimaba la pretensión de inscribir la finca a favor de los demandantes directamente, ya que debía elevarse el contrato en escritura pública, pagar el impuesto correspondiente y ver, en su caso, si había titulares registrales que no habían sido parte en el procedimiento. Todo ello es confirmado por la D.G.R.N.
INSCRIPCIÓN DE UN BIEN CON CARÁCTER PRIVATIVO: NO BASTA LA AFIRMACIÓN GENÉRICA DE QUE NO EXISTEN BIENES GANANCIALES.
Resolución de 15 de Diciembre de 2.006 (BOE de 19 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.
Mediante escritura otorgada el 6 de marzo de 1975, una señora casada en régimen de gananciales compró una finca urbana, manifestando que efectúa la adquisición con cargo a su propio peculio, por lo que el piso que compra tendrá el carácter de parafernal de la propia compradora; la finca se inscribió en el Registro, conjuntamente, sin atribución de cuotas para la sociedad conyugal de la compradora. El 11 de diciembre de 1978 ambos cónyuges otorgaron escritura de capitulaciones matrimoniales pactando separación de bienes y liquidando la sociedad de gananciales; en la que consta que no existen bienes gananciales. Por instancia suscrita en el año 2006 se solicita del Registrador la rectificación de la inscripción de la finca adquirida por compraventa para hacer constar que tiene carácter privativo de la esposa. El Registrador suspendió la inscripción de la rectificación solicitada, por entender que no queda debidamente acreditado el carácter privativo de la referida finca.
Señala la Dirección General que antes de la reforma del Código Civil efectuada en 1975, como ahora, tratándose de un bien adquirido a título oneroso por uno de los cónyuges constante matrimonio, el bien se presumía ganancial mientras no se demostrara lo contrario. Además, en el ámbito registral, y a los efectos de obtener la inscripción del bien con el carácter de privativo, el artículo 95 del Reglamento Hipotecario exige que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública. La simple manifestación del adquirente de que emplea, para su adquisición, dinero privativo no es suficiente para destruir a efectos registrales la presunción de ganancialidad. En el presente caso resulta evidente que no puede practicarse la inscripción con carácter privativo por el mero hecho de que la compradora manifieste en la escritura de compraventa que efectúa la adquisición con cargo a su propio peculio.
Cuestión distinta es que pueda inscribir el bien como privativo de conformidad con el artículo 1324 del Código Civil y 95 del Reglamento Hipotecario, sobre la base de la confesión efectuada con posterioridad a la adquisición de la finca, en un documento público, pues aquélla resulta dotada de plena validez, como acto propio vinculante para el confesante. Lo que ocurre es que en el presente caso dicha confesión no ha quedado acreditada, y no puede atribuirse virtualidad confesoria a la escritura de capitulaciones matrimoniales, otorgada con posterioridad a la compra, en la que se hace constar, genéricamente, que no existen bienes gananciales, sin referencia alguna al carácter de la finca de que se trata en este expediente.
EMBARGO DE LA CUOTA GLOBAL GANANCIAL SOBRE BIENES CONCRETOS: ESTUDIO DE LOS DIFERENTES SUPUESTOS QUE PUEDEN DARSE.
"Embargo de los bienes gananciales: distintos supuestos"
Resoluciones de 7 de Diciembre, 17 y 18 de Enero de 2007 (B.O.E. de 19 de Enero y 23 de Febrero de 2007). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Interesantes Resoluciones en las que la Dirección General hace un repaso a su doctrina sobre esta materia tan frecuente en la práctica.
Se debate en el presente recurso si es inscribible una anotación preventiva de embargo en un procedimiento de separación donde, disuelta la sociedad de gananciales entre ellos existente, pero todavía no liquidada, se acuerda, a favor de uno de los cónyuges, el embargo sobre la global cuota ganancial del deudor y se dice se practique sobre un determinado bien que consta inscrito como ganancial en cuanto a los derechos que le pudieran corresponder al demandado.
Es doctrina reiterada de la Dirección General que, disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que pueda disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación conjunta de ambos cónyuges o de sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias.
Sobre esta base doctrinal, distingue la Dirección General tres hipótesis
diferentes, así en su sustancia como en su tratamiento registral:
1).- En primer lugar, el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial (cfr. artículos 397, 1058, 1401 del
Código Civil), requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
2).- En segundo lugar, el embargo de una cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o
derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (cfr. artículo 166.1, in fine, del Reglamento
3).- En tercer lugar, el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1.º, in fine, del Reglamento Hipotecario, y ello se advierte fácilmente cuando se piensa en la diferente sustantividad y requisitos jurídicos de una y otra hipótesis. En efecto, teniendo en cuenta que el cónyuge viudo y los herederos del premuerto puedan verificar la partición del remanente contemplado en el artículo 1404 del Código Civil, como tengan por conveniente, con tal de que no se perjudiquen los derechos del tercero (cfr. artículos 1410 y 1083 y 1058 del Código Civil), en el caso de la traba de los derechos que puedan corresponder al deudor sobre los bienes gananciales concretos, puede perfectamente ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al cónyuge deudor (y lógicamente así será si su cuota puede satisfacerse en otros bienes gananciales de la misma naturaleza, especie y calidad), con lo que aquella traba quedará absolutamente estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, éstos quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le hayan adjudicado a éste en pago de su derecho (de modo que sólo queda estéril la anotación, pero no la traba). Se advierte, pues, que el objeto del embargo cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial (cfr. Resolución de 8 de julio de 1991) y, por tanto, debe rechazarse su reflejo registral, conforme a los previsto en los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria.
En este caso concreto, en que nos hallamos en la segunda de las hipótesis mencionadas en el fundamento de derecho anterior, ya que el mandamiento expresa con toda claridad que «el embargo acordado lo es sobre la global cuota ganancial del deudor» tras especificar que la traba se anote en determinado bien ganancial del deudor, no hay obstáculo para, practicar la anotación ordenada por la autoridad judicial.
JUNTA GENERAL: EL CÓMPUTO DEL PLAZO DE UN MES, ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 97 DE LA L.S.A., DEBE HACERSE DE FECHA A FECHA.
Resolución de 10 de Enero de 2.007. (B.O.E. del 15 de Febrero de 2.007). Descargar Resolución.
Se deniega el depósito de cuentas de una S.A. por no existir el plazo de un mes de antelación, establecido en el artículo 97 de la Ley de Sociedades Anónimas, para la convocatoria de la Junta General. El anuncio último en el B.O.R.M.E. se había publicado el 29 de mayo y la Junta se celebró el 29 de Junio. Se recurre alegando que el cómputo, al ser por meses, es distinto del anterior por días, en el que el último debía transcurrir en su totalidad, y por tanto se sostiene la validez de la Junta celebrada.
La Dirección General estima el recurso, revocando el acuerdo calificatorio del Registrador, y admitiendo la validez de la Junta celebrada el día en que se cumplía el mes de plazo y por tanto permitiendo el depósito de las cuentas de la sociedad. Señala, así, que el plazo se cumple en igual fecha del mes correspondiente cuando el cómputo lo es, como en el caso que nos ocupa, por meses y éstos tienen que computarse de fecha a fecha.
NECESIDAD DE AJUSTARSE A LOS MODELOS OFICIALES.
Resolución de 29 de Enero de 2.007. (B.O.E. del 27 de Febrero de 2.007). Descargar Resolución.
Se invoca la Orden Ministerial de 14 de enero de 1994 para denegar el depósito de las cuentas anuales, ya que los documentos no se corresponden con los modelos oficiales establecidos, no pudiendo ser admitidos, sin que pueda aceptarse la alegación de que la sociedad no solicitó que se practicara la inscripción sino la constitución del depósito de las cuentas anuales, ya que el Registrador Mercantil lo que decide es si tiene o no por efectuado el depósito, practicando para ello la correspondiente inscripción en el Libro de Depósito de Cuentas y su Diario de presentación.
"Sociedad Limitada: caben distintas series de participaciones sociales con distinta numeración y valor nominal"
AUMENTO DE CAPITAL EN SOCIEDAD LIMITADA: CABEN DISTINTAS SERIES, CON DISTINTA NUMERACIÓN DE PARTICIPACIONES.
Resolución de 13 de Diciembre de 2.006. ( B.O.E. de 19 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.
En el presente recurso se debate sobre la posibilidad de que, con ocasión del aumento del capital social de una sociedad de responsabilidad limitada, se creen nuevas participaciones sociales integrantes de una serie (denominada «B») con numeración específica dentro de la misma (de la B-1 a la B-50), de suerte que las participaciones preexistentes, de distinto valor nominal, queden comprendidas en una serie distinta (denominada «A»), con numeración propia dentro de ella (de la A-1 a la A-50).
La D.G.R.N. revoca la nota. La exigencia de numeración correlativa de las participaciones tiene la finalidad de identificarlas debidamente, con orden sucesivo que sirva para impedir la confusión que se derivaría no ya de la circunstancia de estar designadas varias participaciones con el mismo número sino del hecho de que entre un número y otro existan algunos no asignados a participación alguna.
Desde este punto de vista, es absolutamente indiferente que el sistema para la numeración correlativa de las participaciones se base exclusivamente en guarismos o en una combinación de guarismos y letras conforme a los criterios alfabético y decimal. Así lo admitió la Resolución de 1 de febrero de 1.992 para la numeración de las acciones de una sociedad anónima. Y añade que, pese a que en las sociedades limitadas, a diferencia de las anónimas, no se contempla una normativa específica que permita distinguir entre clases y series de participaciones, ello no impide que con carácter voluntario puedan establecerse mayores diferenciaciones por grupo, clase o serie de participaciones, que además pueden prestar evidente utilidad a lo largo de la vida de la sociedad.
INMATRICULACIÓN DE BUQUE.
Resolución de 27 de diciembre de 2006. (B.O.E. del 26 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.
Los requisitos exigidos en el Reglamento del Registro Mercantil de 1.956 para la inmatriculación de los buques -titulo público de adquisición y copia certificada de la matricula o asiento del buque-, deben entenderse, de manera conjunta, pues ambos constituyen el título necesario para proceder a la inscripción del buque, debiendo presentarse conjuntamente al Registrador. No puede inscribirse un buque con uno solo de los dos, como era el supuesto de esta resolución.

References: ARTÍCULO 143
 Artículo 143
 ARTÍCULO 143
 artículo 1217
 Real Decreto 
 Artículo 143
 artículo 143
 Real Decreto 
 artículo 143
 artículo 66
 artículo 18
 artículo 66
 artículo 98
 artículo 1280
 artículo 98
 artículo 98

Resolución 
 artículo 313
e contrario

Resolución 
 artículo 1738

Resolución 
 resolución 
 artículo 201
 artículo 456
 artículo 7

Resolución 
 artículo 36
 artículo 303
 artículo 206

Resolución 
 artículo 274
in fine

Resolución 
 artículo 20
 artículo 34
 artículo 35
 artículo 41
 artículo 8
 artículo 2

Resolución 
 artículo 86
 artículo 199
 resolución 

Resolución 
 ARTÍCULO 42

Resolución 
 artículo 42
 Resolución 
 ARTÍCULO 144
 artículo 9

Resolución 

Resolución 
 artículo 42
 artículo 40
 resolución 
 artículo 20
 artículo 24
 artículo 100
 artículo 42
 artículo 42
 artículo 42
 artículo 5

Resolución 

Resolución 

Resolución 

Resolución 

Resolución 
 RESOLUCIÓN 

Resolución 

Resolución 

Resolución 
 artículo 95
 artículo 1324
 artículo 166
in fine
 artículo 166
in fine
 artículo 1404
 Resolución 
 ARTÍCULO 97

Resolución 
 artículo 97

Resolución 

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