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Timestamp: 2019-01-17 22:20:51+00:00

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Modelos de Documentos - Petição - Imobiliário - Inexistência de autorização dos demais condôminos para alteração de fachada
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Petição - Imobiliário - Inexistência de autorização dos demais condôminos para alteração de fachada
ALTERAÇÃO DE FACHADA - INEXISTÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DOS DEMAIS CONDÔMINOS - LEI 4591 64 - OBRA IRREGULAR
Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da ...a Vara Cível desta Capital.
......................., já devidamente qualificado na inicial, nos autos da ação de COMINATÓRIA CUMULADA COM PERDAS E DANOS, sob o n.º ......., que perante esse respeitável juízo move contra .................., por intermédio de seus procuradores infra-assinados, vem muito respeitosamente perante V. Exa., com fulcro no artigo 518 do Código de Processo Civil, requerer que se digne determinar a JUNTADA das CONTRA-RAZÕES ao recurso de apelação, em anexo, bem como se digne determinar o processamento do recurso em seus ulteriores termos:
.............., .... de .... de ......
EGRÉGIO TRIBUNAL DE ALÇADA DO ESTADO DO ..............
Processo n.º: ........
AÇÃO: COMINATÓRIA CUMULADA COM PERDAS E DANOS
Réu: ................
CONTRA RAZÕES ao Recurso de Apelação pelo Apelado Condomínio .................
Conforme será demonstrado a seguir, a respeitável decisão apelada, se coaduna com as razões e provas dos autos, com o entendimento doutrinário e jurisprudência aplicável a matéria e com o disposto em lei,"
Regularmente citado o Requerido ........., ofereceu contestação as fls. ..., aduzindo em resumo, em preliminar o indeferimento de plano da inicial por inépcia em razão de que não haveria causa de pedir, uma vez que não teria agido em desconformidade com a Lei e disposições condominiais, posto que tinha autorização para a realização dos atos que praticou, conforme decisão assemblear do dia .../.../... e que possuía Alvará para realizar as alterações que efetivamente efetuou.
Na audiência de Instrução e Julgamento foram ouvidas testemunhas, sendo que nesta data o MM Juiz prolatou sentença, acolhendo os fundamentos da petição inicial, impugnação a contestação e os depoimentos das testemunhas arroladas pelo requerente, julgando a ação procedente. Irresignado, apelou o requerido aduzindo em suas razões, em resumo que houve julgamento 'extra petita' em razão de que a condenação fixou a multa no valor integral pago pelo condomínio sem as deduções devidas, e que o MM juiz fundamentou a decisão em tese contraria aquela exposta na inicial. No mais reafirma que as transformações efetivadas foram aprovadas em assembléia, especificamente na assembléia realizada em data de .../.../...
II - DAS RAZÕES DO APELADO
A) QUANTO AO JULGAMENTO
Pretende o apelante ............., a sentença proferida pelo MM Juiz "a quo' seja reformada em razão de, que entendeu que o julgamento foi 'extra petita'.
No entanto, em que pesem os esforços dispendidos pelo apelante, as alegações de julgamento 'extra petita' NÃO merecem qualquer acolhida. Incorre, conforme pretendido o julgamento "extra petita", posto que o MM Juiz acolheu 'in totum' os fundamentos da petição inicial, embasando a sua decisão no seu convencimento apoiado nas provas produzidas.
A Lei processual Civil, dispõe sobre o julgamento 'extra petita', dizendo quando a mesma se configura. Assim, o artigo 460 dispõe, 'verbis':
"É defeso ao juiz proferir sentença, a favor do autor, de natureza diversa da pedida, bem como condenar o réu em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado".
Conforme se verifica, três são as situações para configuração do julgamento 'extra petita': condenação de "natureza diversa" da pedida, condenação "superior", condenação em "objeto diverso" do que lhe foi demandado.
Por outro lado, ainda que houvesse condenação superior, não caberia as alegações em sede desta apelação, haja vista que quando se trata de condenação superior (que nem ocorreu In casu), os tribunais já fixaram entendimento de que não cabe a nulidade da sentença, cabendo única e exclusivamente ao tribunal reduzir a condenação aos limites do pedido. Como o próprio MM Juiz "a quo" reduziu a condenação no que tange ao valor das perdas e danos, nos embargos opostos, resulta sem objeto a alegação de julgamento 'extra petita.'
Pretende de outro lado, o apelante, que a sentença é nula por ser julgada 'exfra petitia', ofensiva do artigo 128 do Código de Processo Civil, porquanto intentada a cominatória para desfazimento da construção da porta em lugar da janela no apartamento ..., findou o juiz por acolher o pedido, mas sob fundamento diverso daqueles invocados na petição inicial. O argumento, porém, é extravasante do sentido do preceito processual, pois é indiscutível que a adstrição do Juiz ao pedido da parte não envolve a vinculação ao fundamento invocado, que ao juiz cabe definir, atento ao princípio da legalidade.
Vislumbra-se que houve confusão pelo Requerido, entre fundamento da sentença e condenação propriamente dita. O que a lei proíbe é condenação diversa da pedida, condenação em quantidade superior e em objeto diverso do que lhe foi demandado. Já quanto ao fundamento da decisão, o juiz pode decidir de acordo com o seu convencimento, com a prova dos autos, sempre dentro da legalidade.
Por outro lado deve-se destacar que o MM Juiz "a quo" não fundamentou a decisão em termos não suscitado nos autos. A decisão baseou-se na tese defendida na inicial e na impugnação apresentada, o que as testemunhas ouvidas na audiência comprovaram. O requerimento para desfazimento da porta aberta pelo condômino em seu apartamento, deu-se pela ausência de autorização para a abertura da mesma, pelo fato de que houve infringência à lei condominial que proíbe transformações das partes comuns sem a anuência dos demais condôminos. A tese do condomínio-apelado foi acolhida in totum pela r. sentença, conforme traduz o trecho a seguir transcrito, 'in verbis':
Como se vê, a decisão foi embasada no pedido inicial e impugnação à contestação, razão pela qual deve ser afastado o requerimento de julgamento 'extra petita' por total improcedência.
2) DA INEXISTÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO PARA A ABERTURA DA PORTA.
Conforme constata-se das fotografias apresentadas pelo Requerido às fls. ..., as modificações realizadas foram de grande monta, tornando o que era uma laje em verdadeira "sacada", construção essa que teria sido realizada com a anuência "unânime" dos condôminos".
O Condômino Requerido embasa suas pretensões na Assembléia Ordinária realizada em data de ... de ........ de ....., na qual, segundo o entendimento do Requerido, houve unanimidade dos condôminos em aprovar as construções que o Requerido e a proprietária do apartamento n.º ... do mesmo edifício, tinham interesse em realizar. Ocorre que a Assembléia realizada em data de ... de ...... de ...., tinha como ordem do dia: - homologação da redução da gratificação ao Síndico, - discussão e votação das contas relativas ao período de ........... de ....... a .............. de ........., - eleição do Conselho de Administração e fiscalização para o biênio de .... e - eleição do Síndico para o biênio de .... Após solucionados os assuntos constantes da ordem do dia, há consignação na ata do seguinte: "Por fim tratou-se de assuntos gerais, ocasião pela qual foi solicitado pela Sra. ......... (ap. ...) a abertura de porta entre ...º e ...º andares, na ala que dá para o pátio interno do edifício visto a facilidade para a limpeza do mesmo, tendo-se em vista o grande volume de lixo que é jogado naquele local, (...), o que foi aprovado por todos os presentes, ficando a aguardo de homologação na próxima assembléia". (destacamos)
Ad argumentando, mesmo que se se tratasse de abertura da porta pelo apartamento n.º ..., esta não teria validade, senão vejamos:
Quanto a ordem do dia, é requisito que se impõe, para que os condôminos sejam devidamente alertados quanto as deliberações de que deverão participar, preparando-se convenientemente para a sua discussão. Sobre matéria não contemplada na ordem do dia pode-se discutir, NUNCA, porém deliberar, por se presumir que os interessados não tiveram suficiente conhecimento do assunto. A especialização da ordem do dia faz parte do sistema de publicidade. Seriam inadmissíveis avisos redigidos em termos duvidosos, genéricos ou incompletos, como se convocasse a assembléia para resolver sobre "assuntos gerais". Só se admite como valida matéria decidida em assembléia sem constar da ordem do dia quando tratar-se de matéria urgente. Nesse sentido, a jurisprudência já se posicionou, senão vejamos:
"ASSEMBLÉIA - NULIDADE - DELIBERAÇÃO NÃO CONSTANTE DA ORDEM DO DIA.
É nula a deliberação de assembléia de condomínio que aprova matéria não constante da ordem do dia, (....)" (14 TA-RJ - Ac. unân. da 1a Câm. Civ. de 23.4.85 - ap. 15.447).
Por outro lado, insubsistente a alegação do Requerido de que a abertura da janela em seu apartamento tem autorização por unanimidade de votos. Além da matéria não
ter sido contemplada na ordem do dia, nunca houve consenso dos moradores sobre tal intento. Não houve votação alguma. Todos os condôminos tem consciência dos prejuízos que poderão advir ao condomínio se cada condômino fizer as alterações externas que bem entender.
Verifica-se, além da ausência do assunto ora tratado, mais uma vez da ordem do dia, a participação de apenas ...condôminos, que, segundo o requerido, aprovaram a ata do dia .../.../..., por unanimidade. A verdade é que o assunto em tela, não foi discutido pelos condôminos, nas assembléias citadas, vez que em data de .... de ........ de ......., ocasião em que as modificações já haviam sido realizadas, foi convocada Assembléia Geral Extraordinária tendo como ordem do dia, entre outros: - Aberturas de portas de acesso nos apartamentos .... e .... para a cobertura dos apartamentos .... e ... respectivamente.
Esta Ata, referente a assembléia realizada em data de .../.../..., é elucidativa, posto que assim dispõe "... destacou que a Assembléia ocorreu por insistência do Sr. ........ (ap. ...), ao qual pediu para explanar aos presentes o porque da assembléia. O Sr. .......... disse que a abertura da porta citada se referia à clarabóia (fosso lateral de luz do edifício) e não nos fundos, pois foi ele mesmo que redigiu e secretariou aquela assembléia do dia .../.../... e que na sua opinião as portas não deveriam ser abertas por uma questão de segurança."
Se a situação Ihe era tão incomoda como descreve na contestação e apelação, alegando a possibilidade de doenças em razão do acúmulo do lixo, teria se insurgido com a atitude dos condôminos dos apartamentos .... e ....
Justamente, para evitar situações dessa natureza, no intuito de evitar que o edifício se transforme em um local impróprio para a habitação, desvirtuando-se totalmente a sua estrutura por interesses individuais de cada condômino, é que a lei do condomínio e as convenções são rígidas sobre suas alterações, senão vejamos:
A Lei 4.591/64, é clara ao lançar a proibição: é defeso a qualquer condômino "alterar a forma externa da fachada" ( artigo 10, inciso I). Para que o condômino possa modificar sua fachada, deverá obter a "aquiescência da unanimidade dos condôminos"(artigo 10, parágrafo 2º).
"Fachada compreende todas as faces de uma edificação. Configura-se sua alteração na medida em que ai se introduz qualquer mudança física de sorte a desequilibrar ostensivamente, à primeira vista e de qualquer perspectiva externa, a harmonia estética ou o projeto arquitetônico de edifício. Portando, não basta que esteja livre de observação relativamente à via pública para caracterizar-se alteração; para que se repute lícita, impõe que não comprometa a aparência estética geral do prédio em relação a qualquer observador que a possa presenciar, ainda que aí residente". VILLAS BOAS, Darnley. Condomínio Urbano. 2a ed. Rio de Janeiro: Destaque, 1993. p. 235).
Assim, por melhor que fosse a intenção do apelante ao construir a sua sacada, estaria infringindo as normas legais, pondo em risco a vida de seus familiares, razão pela qual devem ser refutados os argumentos trazidos, posto que não elidem a falta de autorização, bem como
são expressam a realidade fática.
IV - DO DIREITO DO AUTOR
O artigo 628 do Código Civil Brasileiro, dispõe:
Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo ao bom uso das mesmas partes por todos." (grifamos) Comentando, ensina CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, "Condomínio e Incorporações", 4a ed. de 1981, págs. 135, 157/162 e 193:
O artigo 10 prevê contra o transgressor, além da aplicação da multa prevista na convenção ou no regulamento, seja compelido a desfazer a obra ou abster-se da pratica do ato, tem aplicação o uso da ação demolitória indicada no artigo 555 do Código Civil."
HELY LOPES MEIRELLES, em Direito de Construir". 4a edição, ed. 1983, pag. 269, traz ensinamentos sobre as construções clandestinas:
"A construção clandestina, assim considerada a obra realizada sem licença, é uma atividade ilícita por contrária à norma edilícia que condiciona a edificação à licença prévia da Prefeitura. Quem a executa sem projeto regularmente aprovado, ou dele se afasta na execução dos trabalhos, sujeita-se à sanção administrativa correspondente. Se dessa atividade ilegal decorrem prejuízos patrimoniais para o Poder Público ou para o particular vizinho, haverá lugar para a responsabilização civil do agente do dano, com todos os consectários do ato ilícito."
"CONDOMÍNIO - DIREITO DE CONDÔMINO - ÁREAS COMUNS - MODIFICAÇÃO.
Condomínio. Para modificar direito de cada condômino sobre as coisas comuns ou alterar o destino de fração autônoma não basta o voto da maioria mas necessário é o assentimento de todos os consortes".
(Ap. Cível n. 25.195 - Porto Alegre - Aptes: sociedade Imobiliária e Construtora Ltda. ou Sociedade imobiliária Construtora Ltda. (SICLA) e José Maria D'Aloia Jamardo. Apdos: Lauro Aguiar de Moraes e outros. Rel. Des. Emilio A. M. Gischokow, j. 10.12.75 - 2a Câm. cível do TJRGS)
"O proprietário, ou inquilino de prédio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha que possa prejudicar a segurança, o sossego e saúde dos que o habitam."
Como se vê, o Código Civil Brasileiro consagrou três razões para considerar o uso da propriedade como nocivo a vizinhança: a segurança, o sossego e a saúde. O texto do Código Civil se conjuga com o dispositivo da lei do Condomínio, o qual no artigo 10, inciso III, assim dispõe:
V - QUANTO À CONDENAÇÃO EM PERDAS E DANOS
Insurge-se o requerido quando a condenação das perdas e danos fixados pelo MM Juiz 'a quo' . Vale destacar, no entanto, que a referida questão já foi suscitada em embargos as fls. ....., sendo que dos mesmos houve sentença da qual não houve recurso, razão pela qual o tema não pode ser objeto de discussão na apelação.
ISTO POSTO, requer a V.Exas., que se dignem, a NÃO DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação do Requerido .................., determinando que seja mantida integralmente a incensurável sentença apelada.
................, .... de ..... de ......

References: artigo 518
 artigo 460
In casu
 artigo 128
 artigo 10
 artigo 628
 artigo 10
 artigo 555
 artigo 10