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Timestamp: 2016-10-23 14:21:27+00:00

Document:
4A_530/2012 (17.12.2012)
4A_530/2012
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer,
A.________ und 60 Mitbeteiligte,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Ivo K�nzler,
Mietzinsherabsetzung,
Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, III. Zivilkammer, vom 8. August 2012.
Die X.________ AG (Beschwerdef�hrerin) ist Eigent�merin und Vermieterin der in den 70er Jahren erstellten Wohn�berbauung "M.________" inN.________. In den Jahren 2006 und 2007 f�hrte sie in s�mtlichen Liegenschaften der �berbauung umfassende Sanierungsarbeiten mit einer Investitionssumme von knapp 26 Mio. Franken durch. Nach Abschluss der ersten Etappe der Sanierung zeigte sie den Mietern am 19. Januar 2007 eine Mietzinserh�hung insbesondere infolge umfassender Innen- und Aussensanierung per 1. Mai 2007 an. Diese Mietzinserh�hung wurde von fast allen am vorliegenden Verfahren beteiligten Mietern, mit denen damals bereits Mietvertr�ge bestanden, angefochten. Im Rahmen des Schlichtungsverfahrens konnte keine Einigung erzielt werden. Das Kreisgericht St. Gallen entschied daraufhin am 31. Oktober 2008, dass der wertvermehrende Anteil der umfassenden Sanierung 50 % betrage. In der Folge wurden auf dieser Basis f�r die gesamten Sanierungskosten (mithin auch f�r die zweite Bauetappe) mittels Vergleichen zwischen Vermieterin und Mietern die jeweiligen (gestaffelten) Mietzinserh�hungen, letztmals per 1. Juli 2009 festgelegt. In den Vergleichen von Ende Januar 2009/anfangs Februar 2009 war unter anderem festgehalten: "Allgemeine Kostensteigerungen ausgeglichen per 31.01.2008".
Aufgrund der Senkung des Referenzzinssatzes auf den Stand von 3.25 % gew�hrte die Vermieterin mit Mitteilung vom 1. Juli 2009 allen Mietern der �berbauung eine Mietzinsreduktion mit Wirkung auf den 1. November 2009. Dabei hielt sie auf dem amtlichen Formular fest: "Allgemeine Kostensteigerungen unver�ndert ausgeglichen bis 31.01.2008". Ferner brachte sie einen Vorbehalt bez�glich einer noch nicht realisierten Mietzins-Erh�hungs-Reserve von 1.4 % an.
Nach einer erneuten Senkung des Referenzzinssatzes auf 3 % verlangten die am Verfahren beteiligten Mieter von der Vermieterin, den Mietzins auf den n�chsten K�ndigungstermin entsprechend herabzusetzen. Die Vermieterin lehnte die Reduktion ab, indem sie eine Unterhaltskostensteigerung von 10.52 % zufolge ausserordentlichen Unterhalts, der im Rahmen der umfassenden Sanierung als nicht wertvermehrende Kosten angefallen sei, zur Verrechnung brachte. Sie zeigte den Mietern eine entsprechende Mietzins- bzw. Mietvertrags�nderung per 1. M�rz 2010 an. Die Mieter leiteten deswegen bei der Schlichtungsstelle f�r Miet- und Pachtverh�ltnisse St. Gallen ein Schlichtungsverfahren ein. Eine Einigung kam nicht zustande.
Am 18. Juni 2010 erhoben die Mieter, vertreten durch den selben Rechtsanwalt, beim Kreisgericht St. Gallen individuell Klage mit dem Begehren, der Mietzins sei per 1. Januar 2010, eventualiter per 1. April 2010, auf einen jeweils genau bezifferten Betrag herabzusetzen. Mit je separaten Entscheiden vom 16. Dezember 2010 sch�tzte der Einzelrichter des Kreisgerichts St. Gallen die Herabsetzungsbegehren per 1. April 2010.
Gegen diese Entscheide erhob die Vermieterin Berufung an das Kantonsgericht St. Gallen mit dem Hauptantrag, die Sache an das Kreisgericht St. Gallen als Kollegialgericht zur�ckzuweisen. Eventuell seien die Klagen vollumf�nglich abzuweisen. Ferner beantragte sie, die Mieter seien im Berufungsverfahren als einfache Streitgenossenschaft zu behandeln. Mit Entscheid vom 8. August 2012 vereinigte das Kantonsgericht die Verfahren "im Sinn der Erw�gungen". Auf die Berufung in Sachen der elf Mietparteien, bei denen aufgrund der streitigen Mietzinsreduktion der massgebliche Streitwert von Fr. 8'000.-- f�r die Berufung nicht erreicht war, trat es nicht ein. Im �brigen wies es die Berufung ab.
Die Beschwerdef�hrerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, diesen Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Kantonsgericht zur�ckzuweisen. Dabei richtet sie die Beschwerde im Rubrum nicht gegen die Mietparteien, bez�glich deren Sache das Kantonsgericht nicht auf die Berufung eingetreten ist.
In mietrechtlichen F�llen ist die Beschwerde in Zivilsachen nur zul�ssig, wenn der Streitwert mindestens 15'000 Franken betr�gt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Vorliegend erreichen die streitigen Mietzinsbetr�ge der einzelnen klagenden Mieter diesen Streitwert nach Art. 51 Abs. 4 BGG berechnet nicht.
Nach Art. 52 BGG werden mehrere in einer verm�gensrechtlichen Sache von Streitgenossen geltend gemachte Begehren zusammengerechnet, sofern sie sich nicht gegenseitig ausschliessen. Das Bundesgericht hat bereits unter der Geltung des Bundesrechtspflegegesetzes (OG) in Bezug auf dessen Art. 47 Abs. 1, der im Wesentlichen Art. 52 BGG entsprach, entschieden, dass eine Zusammenrechnung der Betreffnisse mehrerer Begehren, die sich nicht gegenseitig ausschliessen, Platz greift, wenn die Begehren im kantonalen Verfahren effektiv vereinigt wurden und zu einem einzigen Entscheid f�hrten. Keine Rolle spielt, wenn die Verfahren nicht bereits von Beginn weg vereinigt waren; entscheidend ist die Vereinigung vor der Vorinstanz des Bundesgerichts (BGE 103 II 41 E. 1c S. 45 f.; best�tigt in BGE 116 II 587 E. 1; Urteil 4C.313/2005 vom 5. Dezember 2005 E. 1.1, nicht publ. in BGE 131 III 172; POUDRET, Commentaire de la loi f�d�rale d'organisation judiciare, Bd. II, 1990, N. 1.3 und N. 1.4 zu Art. 47 OG; vgl. auch RUDIN, Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl. 2011, N. 18 zu Art. 52 BGG). Bei der subjektiven Klagenh�ufung muss eine Streitgenossenschaft im Sinne von Art. 24 Abs. 2 BZP vorliegen (BGE 103 II 41 E. 1c S. 46; best�tigt in BGE 128 IV 53 E. 6a S. 70). Nach Art. 24 Abs. 2 lit. b BZP k�nnen mehrere Personen in der gleichen Klage als Kl�ger auftreten oder als Beklagte belangt werden, wenn gleichartige, auf einem im Wesentlichen gleichartigen tats�chlichen und rechtlichen Grund beruhende Anspr�che den Streitgegenstand bilden. Die in Art. 24 Abs. 2 lit. b BZP weiter genannte Voraussetzung, dass die Zust�ndigkeit des Bundesgerichts f�r jeden einzelnen Anspruch begr�ndet ist, ist auf den Direktprozess zugeschnitten und wurde f�r die altrechtliche Berufung ausgeschlossen (BGE 103 II 41 E. 1c S. 46; best�tigt in BGE 122 III 229 E. 2b S. 232). Das Gleiche muss f�r die Beschwerde in Zivilsachen gelten.
Vorliegend richten sich die verschiedenen Herabsetzungsbegehren gegen die gleiche Vermieterin und st�tzen sich auf denselben Herabsetzungsgrund. Die 51 klagenden Mietparteien liessen sich vom gleichen Rechtsanwalt vertreten, leiteten aber je separate Verfahren ein. Eine Vereinigung der Verfahren fand im erstinstanzlichen Verfahren nicht statt und es ergingen separate Entscheide. Gegen diese Entscheide erkl�rte die Vermieterin eine einzige Berufung. Die Vorinstanz vereinigte daraufhin die Verfahren im Berufungsstadium und f�llte einen einzigen Berufungsentscheid. Damit sind die Voraussetzungen f�r eine Zusammenrechnung erf�llt.
Die Beschwerdegegner wenden ein, sie h�tten ihre Klagen individuell eingereicht und freiwillig keine aktive Streitgenossenschaft gebildet. Die richterliche Vereinigung der Verfahren im Berufungsstadium k�nne sie nicht in eine aktive Streitgenossenschaft dr�ngen. Dadurch habe auf Seiten der Mieter, die im Verfahren der Mietzinsherabsetzung in keinem Prozessstadium "belangt" w�rden, auch keine passive Streitgenossenschaft entstehen k�nnen. Eine "unfreiwillige" aktive Streitgenossenschaft falle nicht unter Art. 24 BZP, und eine Zusammenrechnung nach Art. 52 BGG d�rfe nicht Platz greifen. Mit anderen Worten d�rfe eine durch Verfahrensvereinigung richterlich herbeigef�hrte aktive Streitgenossenschaft - im Gegensatz zu einer von den Kl�gern gewollten aktiven Streitgenossenschaft - keine Zusammenrechnung der Streitwerte bewirken.
Dem kann nicht gefolgt werden. Nach der oben zitierten Rechtsprechung ist nicht erforderlich, dass die mehreren Kl�ger sich von Beginn weg freiwillig zu einer einfachen Streitgenossenschaft zusammenschlossen. Ausschlaggebend ist die effektiv erfolgte Vereinigung der Verfahren vor der Vorinstanz des Bundesgerichts und die Erledigung in einem einzigen Entscheid. Im �brigen belegen die Beschwerdegegner nicht mit Aktenhinweisen, und es geht auch nicht aus dem angefochtenen Entscheid hervor, dass sie die Vereinigung der Verfahren vor der Berufungsinstanz abgelehnt h�tten. Die Beschwerdegegner antworteten auf die Berufung in einer einzigen Rechtsschrift. Laut Vorinstanz erhoben beide Parteien gegen die im Schreiben vom 5. Juni 2012 sinngem�ss in Aussicht gestellte Vereinigung keine Einwendungen. Insofern ist auf Seiten der Mieter auf der Stufe der Vorinstanz von einer einfachen Streitgenossenschaft auszugehen, und es bleibt dabei, dass die Voraussetzungen f�r eine Zusammenrechnung der Streitwerte der verschiedenen Herabsetzungsbegehren im Sinne von Art. 52 BGG erf�llt sind. Demnach erreicht der Streitwert gem�ss den Angaben der Vorinstanz Fr. 440'000.-- und liegt somit �ber der Grenze von Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG.
Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist - unter Vorbehalt einer hinl�nglichen Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - auf die Beschwerde einzutreten.
Verlangt der Mieter unter Berufung auf Art. 270a Abs. 1 OR eine Mietzinsherabsetzung, kann ihm der Vermieter insbesondere entgegenhalten, es h�tten sich seit der letzten massgebenden Mietzinsfestlegung mit Bezug auf andere Faktoren Kostensteigerungen ergeben. Die relative Methode gilt mithin grunds�tzlich auch f�r die vom Vermieter zur Kompensation des Senkungsanspruchs geltend gemachten Erh�hungsgr�nde (126 III 124 E. 2a S. 126 mit Hinweisen; RAYMOND BISANG UND ANDERE, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 19 zu Art. 270a OR; WEBER, Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 5. Aufl. 2011, N. 2 zu Art. 270a OR). Der Vermieter kann einem relativ berechtigten Herabsetzungsbegehren aber auch einen absoluten Erh�hungsgrund entgegensetzen, wie den Einwand des nicht �bersetzten Ertrags (BGE 121 III 163) oder der Orts- und Quartier�blichkeit (BGE 122 III 257 E. 4 S. 260 ff.).
Die Beschwerdef�hrerin hielt den Herabsetzungsbegehren der Beschwerdegegner einerseits entgegen, sie verrechne mit der Steigerung der Unterhaltskosten, die sich aus der �berw�lzung des nicht wertvermehrenden Anteils der Sanierungskosten von 50 % ergeben habe und die das Ausmass der geltend gemachten Mietzinsreduktion �bersteige. Andererseits berief sie sich auf den absoluten Erh�hungsgrund der Erzielung eines angemessenen Ertrags.
Die Vorinstanz stellte zur Frage der grunds�tzlichen �berw�lzbarkeit der Unterhaltskostensteigerung Erw�gungen an, liess diese jedoch letztlich offen, da sie eine Verrechnung mit gesteigerten Unterhaltskosten mit einer davon unabh�ngigen doppelten Begr�ndung ablehnte: Sie hielt daf�r, die Beschwerdef�hrerin h�tte einen Vorbehalt f�r Mietzinserh�hungen wegen Unterhaltskostensteigerungen anbringen m�ssen, nachdem die Kostensteigerung bereits bei Abschluss der Vergleiche im Januar/Februar 2009 bzw. bei der Neufestlegung des Mietzinses per (letztmals) 1. Juli 2009 bekannt gewesen sei. Da sie keinen ausreichenden Vorbehalt angebracht habe, k�nne sie die Kostensteigerung nicht mehr geltend machen, auch nicht unter Verrechnung mit einem Herabsetzungsanspruch der Mieter. Zum gleichen Ergebnis gelangte die Vorinstanz in Auslegung der Vergleiche. Die Mieter h�tten aufgrund der Umst�nde darauf vertrauen d�rfen, dass mit Abschluss der Vergleiche keine weiteren, die Sanierung betreffenden Kosten auf den Mietzins �berw�lzt w�rden. Die Beschwerdef�hrerin h�lt beide Begr�ndungen f�r bundesrechtswidrig (dazu Erw�gung 3 und 4).
Den Einwand des nicht �bersetzten Ertrags verwarf die Vorinstanz mangels Nachweises der Anlagekosten, was die Beschwerdef�hrerin ebenfalls anficht (dazu Erw�gung 6).
3.1 Mietzinse sind in der Regel nicht missbr�uchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begr�ndet sind (Art. 269a lit. b OR). Als Kostensteigerungen im Sinne von Art. 269a lit. b OR gelten insbesondere Erh�hungen des Hypothekarzinssatzes, der Geb�hren, Objektsteuern, Baurechtszinse, Versicherungspr�mien sowie Erh�hungen der Unterhaltskosten (Art. 12 Abs. 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen [VMWG, SR 221.213.11]).
Unterhaltskosten sind die Aufwendungen, die dem Vermieter f�r die Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen. Sie berechtigen grunds�tzlich nicht zu einer Mietzinserh�hung (BGE 110 II 404 E. 3a S. 407; HIGI, Z�rcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 81 zu Art. 269 OR). Solche Aufwendungen k�nnen aber allenfalls, wenn sie zu einer dauerhaften Unterhaltskostensteigerung f�hren, nach Art. 269a OR als Kostensteigerung mietzinserh�hend geltend gemacht werden (HIGI, a.a.O., N. 224 zu Art. 269a OR; LACHAT/BRUTSCHIN, Mietrecht f�r die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 372).
In zeitlicher Hinsicht k�nnen Unterhaltskosten ber�cksichtigt werden, sobald die Arbeiten ausgef�hrt und vom Vermieter bezahlt sind. Um die Zuf�lligkeiten anfallender Unterhaltsarbeiten auszugleichen, ist zur Bestimmung des Umfangs der Kostensteigerung auf die durchschnittlichen Aufwendungen der letzten f�nf - eventuell mindestens drei - Jahre abzustellen (BGE 117 II 77 E. 3c/bb S. 85). Eine pauschale Ber�cksichtigung der Kostensteigerung kann nur ausnahmsweise greifen, namentlich wenn die Abrechnungen ungew�hnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tats�chlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt (Urteile 4A_484/ 2011 vom 2. November 2011 E. 7 und 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001 E. 2a). Ausserordentlich hohe Unterhaltskosten sind auf die Lebensdauer der damit finanzierten Einrichtungen zu verteilen. Die entsprechenden Teilbetr�ge k�nnen j�hrlich bis zur vollst�ndigen Amortisation in die Unterhaltsrechnung eingestellt werden und sind mit 5 % auf dem jeweils noch nicht amortisierten Restbetrag zu verzinsen (Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b, MRA 4/2001 S. 116 ff.).
3.2 Aufgeschobener Unterhalt, der im Rahmen einer umfassenden Sanierung nachgeholt wird, bleibt Unterhalt (Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b, MRA 4/2001 S. 116 ff.). Er kann eine Mietzinserh�hung daher nur im tats�chlichen Umfang einer dauernden Kostensteigerung rechtfertigen (LACHAT/BRUTSCHIN, a.a.O., S. 381). Dabei k�nnen nur ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen, nicht aber Kosten von aufgeschobenen laufenden Unterhaltsarbeiten, die der Werterhaltung der Mietsache dienen und aus den laufenden Mietzinseinnahmen zu finanzieren sind (BGE 110 II 404 E. 3a S. 407) zu einer Kostensteigerung f�hren, die bei der Mietzinsberechnung ber�cksichtigt werden darf (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417; DAVID LACHAT, Protection contre les loyers abusifs, Droit du bail 2002 S. 24).
Das Bundesgericht f�hrte in seinem Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 aus, es liesse sich mit der Praxis, wonach Pauschalen f�r die Amortisation des Geb�udes und R�ckstellungen f�r k�nftigen Unterhalt nicht zul�ssig sind (vgl. BGE 125 III 421 E. 2d S. 425), nicht vereinbaren, Unterhaltskosten, die im Rahmen einer umfassenden Renovation anfielen, �berhaupt nicht zu ber�cksichtigen. Konkret schloss es nicht aus, in diesem Rahmen angefallene ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen zu ber�cksichtigen, sei es im Rahmen einer Ertragsberechnung, sei es bei einer Mietzinsanpassung nach der relativen Methode. Damit wurde aber entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrerin nicht gesagt, dass s�mtliche Kosten einer umfassenden Sanierung, die nicht als wertvermehrend betrachtet und nicht in Anwendung von Art. 14 VMWG als Mietzinserh�hung geltend gemacht werden konnten, ohne weiteres als zu ber�cksichtigende ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen betrachtet werden d�rften, die pauschal amortisiert und verzinst werden k�nnten (unzutreffend auch: LUKAS POLIVKA, Berechnung der Nettorendite, MRA 4/2001 S. 120). Eine pauschale Amortisation und Verzinsung des gesamten, nicht nach Art. 14 VMWG als werterhaltend qualifizierten Anteils der Renovation w�rde dem System widersprechen, das zwischen wertvermehrenden Investitionen (Art. 14 VMWG) und Kostensteigerungen (Art. 12 VMWG) unterscheidet. Der werterhaltende Teil einer umfassenden Renovation ist nicht wegen des ausserordentlich hohen Betrages automatisch als ausserordentlicher Unterhalt zu qualifizieren, der �ber die folgenden Jahre amortisiert und verzinst werden darf, enthalten doch auch umfassende Renovationen regelm�ssig weitgehend "normale Unterhaltsarbeiten". Andernfalls w�rde �berdies der gewissenhafte Vermieter, der den laufenden Unterhalt besorgt, gegen�ber dem Nachl�ssigen benachteiligt, der sich um diesen nicht k�mmert und dann mit aufgeschobenen Unterhaltsarbeiten pl�tzlich einen grossen Betrag generiert, der zu einer Kostensteigerung f�hren w�rde und auf die Mieter �berw�lzt werden d�rfte. Aus dem Ausgef�hrten folgt, dass ausserordentlicher Unterhalt, der zu einer Kostensteigerung berechtigt, vom Vermieter auszuweisen ist, indem er konkret zwischen Unterhaltsarbeiten differenzieren muss, die im Rahmen der Renovation noch zu den �blichen z�hlen, und denjenigen, die als ausserordentliche Unterhaltsarbeiten �ber die "Lebensdauer" der betreffenden Einrichtungen amortisiert und damit anteilsm�ssig in die k�nftigen Unterhaltskostenberechnungen aufgenommen werden d�rfen.
Auch ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen im Rahmen umfassender Renovationen k�nnen, wie das Bundesgericht im Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 (E. 1b) weiter festhielt, erst dann ber�cksichtigt werden, wenn sie bezahlt sind, da allein tats�chlich bereits angefallene Unterhaltskosten in Rechnung gestellt werden d�rfen.
Eine Unterhaltskostensteigerung, die aus dem werterhaltenden Teil einer umfassenden Renovation resultiert, braucht nicht erst im Zuge mehrerer Vergleichsperioden in die Unterhaltskostenrechnung einbezogen zu werden. Denn eine solche Unterhaltskostensteigerung bleibt w�hrend der Lebensdauer der erneuerten Einrichtungen, die zu ihr gef�hrt haben, unver�ndert und ist damit f�r diese Zeitspanne definitiv. Eine Berechnung aufgrund von Durchschnittswerten mehrerer Jahre kann deshalb unterbleiben (so zutreffend HANS B�TTIG, Die �berw�lzung der Kosten von umfassenden �berholungen auf den Mietzins, MRA 1-2/2009 S. 1 ff., S. 16).
3.3 Macht der Vermieter die ihm zustehende Mietzinsanpassung nicht vollst�ndig geltend, hat er diesen Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festzulegen (Art. 18 VMWG).
Die Vorinstanz stellte fest, die Sanierungsarbeiten h�tten im Jahre 2006 und 2007 stattgefunden. Die endg�ltigen Bauabrechnungen, die Sanierungskosten von insgesamt Fr. 25'873'986.10 ausgewiesen h�tten, seien mit Stichtag 9. Oktober 2008 erstellt worden. Mit Urteil vom 31. Oktober 2008 habe das Kreisgericht St. Gallen den wertvermehrenden Anteil auf 50 % festgelegt. Sodann ging die Vorinstanz davon aus, dass die Beschwerdef�hrerin grunds�tzlich Anspruch darauf habe, den verbleibenden nicht wertvermehrenden Anteil soweit als Unterhaltskosten auf die Mieter zu �berw�lzen, als die Kosten zu einer Unterhaltskostensteigerung f�hrten (vgl. dazu Erw�gung 3.2 vorne). Angesichts der geltend gemachten H�he w�ren die (�berw�lzbaren) Kosten auf die Lebensdauer der damit finanzierten Einrichtungen zu verteilen, d.h. die Amortisationsraten und die Verzinsung des Restbetrags k�nnten ab 2009 j�hrlich als Unterhaltskosten ber�cksichtigt werden. Gest�tzt auf die nicht �berpr�ften Angaben der Beschwerdef�hrerin errechnete die Vorinstanz eine Verdreifachung der durchschnittlichen j�hrlichen Unterhaltskosten infolge der anfallenden Amortisation und Verzinsung der ausserordentlichen Unterhaltsaufwendungen. Demnach sei von einer Steigerung der Unterhaltskosten auszugehen, die angesichts der Amortisationsdauer von 25 Jahren auch als dauerhaft zu qualifizieren w�re.
3.4 Die Vorinstanz liess - wie erw�hnt - mit Blick auf den Verfahrensausgang die Frage offen, ob die Beschwerdef�hrerin berechtigt sei, die aus der Gesamterneuerung resultierende Steigerung der Unterhaltskosten auf die Mietzinse zu �berw�lzen. Dementsprechend traf sie auch keine tats�chlichen Feststellungen zu Art und Umfang der im Rahmen der umfassenden Renovation angefallenen ausserordentlichen Unterhaltsaufwendungen, die zu einer zu ber�cksichtigenden Unterhaltskostensteigerung f�hren k�nnten. Auch im vorliegenden Verfahren ist demnach kein Entscheid dar�ber m�glich, ob und in welchem Umfang vorliegend �berhaupt eine zu ber�cksichtigende Unterhaltskostensteigerung gegeben ist.
Unabh�ngig davon ist zu entscheiden, wann der Beschwerdef�hrerin ein aus einer solchen abgeleiteter Mietzinserh�hungsanspruch zugestanden w�re, konkret ob er ihr bereits im Zeitpunkt der Vergleiche im Januar/Februar 2009 im Sinne von Art. 18 VMWG "zustand", so dass sie einen entsprechenden Vorbehalt h�tte anbringen m�ssen.
Die Vorinstanz bejahte die Frage. Sie pflichtete der Beschwerdef�hrerin zun�chst im Grundsatz bei, dass eine Mietzinserh�hung wegen einer Unterhaltskostensteigerung zeitlich verschoben stattfinde. Um zuf�llige Schwankungen auszugleichen, erfolge die �berw�lzung aufgrund von mehrj�hrigen Vergleichsperioden. Hier w�rde dies bedeuten, dass die Steigerung der Unterhaltskosten fr�hestens im Jahr 2010 mietzinsrelevant geworden w�re, nachdem die Amortisations- und Verzinsungsraten erstmals im Jahr 2009 in die Unterhaltsrechnung eingeflossen w�ren. Das gelte jedoch nicht bei einer "definitiven" Erh�hung der Unterhalts- und Betriebskosten. Diese d�rfe nicht erst im Zuge mehrerer Vergleichsperioden in die Unterhaltskostenrechnung einbezogen werden, sondern rechtfertige eine entsprechende Mietzinsanpassung bereits dann, wenn der Umfang der Steigerung genau bekannt sei und die Kosten f�llig seien, ohne dass eine Berechnung aufgrund von Durchschnittswerten zweier Perioden erforderlich sei. Vorliegend sei der aus den nicht wertvermehrenden Sanierungskosten resultierende Steigerungsbetrag - im geltend gemachten, nicht n�her gepr�ften Umfang - bekannt und bleibe w�hrend 25 Jahren unver�ndert. Ein Periodenvergleich w�re daher nicht n�tig gewesen und die Kostensteigerung h�tte schon im Jahre 2009 �berw�lzt werden k�nnen. Die Beschwerdef�hrerin habe somit schon im Zeitpunkt des Abschlusses der Vergleiche Anfang 2009 �ber einen Mietzinserh�hungsanspruch verf�gt und h�tte ihn mittels eines Vorbehalts im Sinne von Art. 18 VMWG geltend machen m�ssen.
3.5 Die Beschwerdef�hrerin wendet ein, die Kostensteigerung w�re erst im Jahre 2010 mietzinsrelevant geworden, weshalb ihr Anfang Januar 2009 noch kein entsprechender Erh�hungsanspruch zugestanden w�re und ein diesbez�glicher Vorbehalt nicht erforderlich gewesen sei.
Die Beschwerde ist in diesem Punkt begr�ndet. Die aus dem nicht wertvermehrenden Anteil der Sanierungskosten resultierende Kostensteigerung kann in zeitlicher Hinsicht erst mietzinsrelevant werden, nachdem die Arbeiten ausgef�hrt und somit die diesbez�glichen Kosten tats�chlich angefallen und bezahlt worden sind (Erw�gungen 3.1/3.2 vorne). Da die Frage einer Steigerung naturgem�ss nur aufgrund eines Periodenvergleichs beantwortet werden kann, muss das Ende des Rechnungsjahres abgewartet werden, in dem die entsprechende Amortisations- und Verzinsungsrate erstmals in die Unterhalts- und Betriebskostenrechnung eingestellt werden darf (in diesem Sinn auch B�TTIG, a.a.O., S. 15). Zwar ist f�r die Berechnung des aus ausserordentlichem Unterhalt (wie nach umfassenden Sanierungen) resultierenden Betrags, der als Kostensteigerung ber�cksichtigt werden darf, kein mehrj�hriger Periodenvergleich n�tig. Vielmehr bleibt die entsprechende j�hrliche Amortisations- und Verzinsungsrate w�hrend der jeweiligen Lebensdauer der zu amortisierenden Einrichtungen konstant (B�TTIG, a.a.O., S. 16). Nun macht aber die aus dem ausserordentlichen Unterhalt resultierende Amortisations- und Verzinsungsrate nicht den einzigen Posten der Unterhalts- und Betriebskostenrechnung aus. Es gen�gt daher nicht, dass deren H�he bekannt ist. Hinzu kommen weitere Positionen, wie etwa Liegenschaftssteuern, Geb�hren, Versicherungspr�mien etc. (vgl. Art. 12 Abs. 1 VMWG), deren H�he variieren kann. Letzteres trifft namentlich auf die ordentlichen Unterhaltskosten zu, die nach einer umfassenden Renovation deutlich zur�ckgehen d�rften. Erst wenn am Ende des Abrechnungsjahres alle diese Positionen in die Rechnung eingestellt sind, wird ersichtlich, ob und in welchem Ausmass sich die aus dem ausserordentlichen Unterhalt resultierende Amortisations- und Verzinsungsrate insgesamt im Vergleich zu den Vorjahren als Kostensteigerung ausgewirkt hat, die allenfalls auf den Mietzins �berw�lzt werden darf.
Entgegen der Vorinstanz gen�gte es vorliegend demnach nicht, dass Anfang 2009 bzw. bei der Neufestlegung der Mietzinse per 1. Juli 2009 die auf dem nicht wertvermehrenden Teil der Sanierungskosten basierende Unterhaltskostensteigerung bekannt war. Die Entwicklung der weiteren Kostenpositionen und namentlich eine allf�llige Senkung der laufenden Unterhaltskosten war zu jenem Zeitpunkt noch nicht vorhersehbar. Diese Positionen w�ren aber ebenfalls zu ber�cksichtigen gewesen, um zu berechnen, ob und in welchem Ausmass insgesamt eine Kostensteigerung im Sinne von Art. 269a lit. b OR resultierte. Deshalb ist der Beschwerdef�hrerin beizupflichten, wenn sie daf�r h�lt, es h�tte das Ende des Rechnungsjahres 2009 abgewartet werden m�ssen und ein allf�lliger Erh�hungsanspruch wegen Kostensteigerung w�re ihr fr�hestens 2010 zugestanden. Es kann ihr mithin nicht schaden, dass sie Anfang 2009 in den Vergleichen keinen entsprechenden f�rmlichen Vorbehalt im Sinne von Art. 18 VMWG angebracht hat.
Dies f�hrt jedoch nicht zur Gutheissung der Beschwerde, da jedenfalls die zweite Begr�ndung, mit der die Vorinstanz die Ber�cksichtigung der Unterhaltskostensteigerung ablehnte, der bundesgerichtlichen �berpr�fung standh�lt:
4.1 Die Vorinstanz erwog in Bezug auf die an den Vergleichen beteiligten Mieter, diese h�tten aufgrund der Umst�nde darauf vertrauen d�rfen, dass mit Abschluss der Vergleiche keine weiteren, die Sanierung betreffenden Kosten auf den Mietzins �berw�lzt w�rden. Bei der Beurteilung, ob die Vergleiche eine solche Vertrauensbasis schufen, zog die Vorinstanz auch das vorangegangene Verfahren zwischen den gleichen Parteien heran, was entgegen der Beschwerdef�hrerin nicht zu beanstanden ist. Denn die Vergleiche wurden letztlich auf der Basis des damaligen Entscheids des Kreisgerichts St. Gallen abgeschlossen, weshalb die Vorinstanz den Ausf�hrungen und der Argumentation der Parteien im diesbez�glichen Verfahren zu Recht eine nicht unwesentliche Rolle beimass (vgl. dazu BGE 136 III 186 E. 3.2.1 S. 188; 132 III 24 E. 4 S. 28, je mit Hinweisen).
Dazu f�hrte die Vorinstanz aus, die Beschwerdef�hrerin habe nach der ersten Bauetappe im Jahr 2007 eine erste Mietzinserh�hung angezeigt, wobei sie als wertvermehrenden Anteil 60 % der Sanierungskosten habe �berw�lzen wollen. Eine weitere Erh�hung aufgrund von wertvermehrenden Investitionen sei nach Abschluss der zweiten Etappe vorgesehen gewesen. Nachdem bereits die erste Mietzinserh�hung von den Mietern angefochten worden sei, habe der Kreisgerichtspr�sident St. Gallen den wertvermehrenden Anteil f�r die erste Etappe auf 50 % festgelegt. Im Anschluss daran h�tten sich die Vermieterin sowie die (meisten) Mieter auf dieser Basis auch �ber die zweite Etappe bzw. die weiteren Mietzinserh�hungen geeinigt. Nicht einmal die Beschwerdef�hrerin behaupte, es sei im Vorfeld oder w�hrend des Verfahrens oder im Zusammenhang mit den Vergleichsverhandlungen je die Rede davon gewesen, dass der nicht wertvermehrende Anteil der Sanierungskosten letztlich ebenfalls auf die Mietzinse �berw�lzt werde. Sie habe im Verfahren betreffend den wertvermehrenden Anteil vielmehr dahingehend argumentiert, dass sie aufgrund der hohen Investitionen die M�glichkeit haben sollte, einen m�glichst grossen Prozentsatz innerhalb der Bandbreite von Art. 14 VMWG refinanzieren zu k�nnen. Sie habe ausdr�cklich darauf verwiesen, dass infolge des Verbots von R�ckstellungen die Kosten f�r gr�ssere Unterhaltsarbeiten, die den durchschnittlichen Unterhaltsaufwand deutlich �berstiegen, als umfassende �berholungen qualifiziert und auf dem Weg der Anwendung von Art. 14 VMWG refinanziert werden m�ssten. H�tte die �berw�lzung auch der nicht wertvermehrenden Sanierungskosten zu diesem Zeitpunkt ein Thema dargestellt, so w�re die H�he des wertvermehrenden Anteils gar nicht so entscheidend gewesen; der nicht wertvermehrende Anteil - ob nun 50 % oder mehr - h�tte ja ohnehin sp�ter ebenfalls mittels Mietzinserh�hung aufgrund einer Unterhaltskostensteigerung refinanziert werden k�nnen. Hinzu komme, dass die Mieter nicht zuletzt auch deshalb nicht mit einer weiteren �berw�lzung der Sanierungskosten h�tten rechnen m�ssen, weil die Beschwerdef�hrerin an den betreffenden Liegenschaften in der Vergangenheit schon gr�ssere Sanierungsarbeiten habe ausf�hren lassen, ohne �ber die Pauschale hinaus Unterhaltskostensteigerungen geltend zu machen. Aufgrund des Verhaltens und der Argumentation der Beschwerdef�hrerin h�tten die Mieter davon ausgehen d�rfen, dass mit den Vergleichen die �berw�lzung der Kosten der umfassenden Sanierungsarbeiten auf den Mietzins definitiv erledigt sei, zumal diese auch die Sanierungskosten der zweiten Etappe ber�cksichtigt h�tten - wohl gerade um ein weiteres Gerichtsverfahren betreffend den wertvermehrenden Anteil der diesbez�glichen Kosten zu vermeiden und die Sache abzuschliessen. Das Verhalten und die Argumentation der Beschwerdef�hrerin vor und bei Abschluss der Vergleiche habe denn auch nie den Eindruck entstehen lassen, dass noch weitere Mietzinserh�hungen, die ihre Begr�ndung in der Sanierung von 2006/2007 h�tten, auf die Mieter zukommen w�rden. Diese h�tten daher darauf vertrauen d�rfen, dass die Beschwerdef�hrerin nicht kurze Zeit sp�ter den Mietzins um weitere 10 %, wiederum aufgrund der Sanierung, diesmal zur �berw�lzung der nicht wertvermehrenden Aufwendungen, w�rde erh�hen k�nnen.
4.2 Diese Erw�gungen der Vorinstanz sind bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Was die Beschwerdef�hrerin dagegen vorbringt, erheischt keine andere Beurteilung:
4.2.1 Soweit die Beschwerdef�hrerin geltend machen will, die Vorinstanz h�tte zun�chst den �bereinstimmenden wirklichen Parteiwillen feststellen m�ssen und h�tte nicht sogleich zur vertrauenstheoretischen Auslegung der Vergleiche schreiten d�rfen, geht ihr Vorwurf ins Leere. Die Beschwerdef�hrerin belegt nicht mit Aktenhinweisen, dass sie im kantonalen Verfahren prozesskonform einen �bereinstimmenden tats�chlichen Parteiwillen behauptet und zum Beweis verstellt h�tte.
4.2.2 Sie ist der Auffassung der Wortlaut der Vergleiche sei klar und nicht auslegungsbed�rftig, indem bez�glich der Kostensteigerungen festgelegt worden sei, diese seien bis zum Stand Januar 2008 ausgeglichen. Die eindeutige Festlegung der f�r jeden einzelnen Kostenfaktor massgebenden Basis habe von den Beschwerdegegnern nur so verstanden werden k�nnen, dass insk�nftig Ver�nderungen jedes einzelnen dieser Faktoren nach der relativen Methode von diesen Berechnungsparametern ausgehend vorzunehmen seien. Welchen Sinn w�rde sonst die Bezeichnung des massgebenden Basis-Standes f�r jeden Kostenfaktor in einer Vereinbarung geben, wenn nicht den, dass insk�nftig Ver�nderungen gegen�ber diesem Basis-Stand Mietzinsanpassungen rechtfertigen k�nnten?
Die Beschwerdef�hrerin �bergeht mit dieser Fragestellung den Kern der vorinstanzlichen Argumentation, dass n�mlich die Mieter nicht damit rechnen mussten, es k�nnte eine weitere Mietzinserh�hung wegen der umfassenden Sanierung auf sie zukommen. Die Festlegung des massgebenden Basis-Standes f�r die einzelnen Kostenfaktoren mag durchaus den Sinn haben, den ihr die Beschwerdef�hrerin beilegt. Damit ist aber nichts dar�ber ausgesagt, ob die Mieter davon ausgehen mussten, dass die Beschwerdef�hrerin auch die Kostensteigerung aus dem nicht wertvermehrenden Anteil der Sanierungskosten w�rde �berw�lzen wollen. Der Passus "Allgemeine Kostensteigerungen ausgeglichen per 31.01.2008" kann durchaus so verstanden werden, dass bloss die Basis f�r eine Mietzinsanpassung aufgrund einer Steigerung der ordentlichen Unterhaltskosten festgelegt wurde. Indessen wurde damit keineswegs klar zum Ausdruck gebracht, wie die Beschwerdef�hrerin zu Unrecht meint, dass die Beschwerdef�hrerin, die Unterhaltskostensteigerung aus der umfassenden Sanierung zu �berw�lzen beabsichtigte.
Die �berw�lzung auch des nicht wertvermehrenden Kostenanteils aus einer umfassenden �berholung wird zwar durch das Urteil 4C.293/2000 insoweit nicht ausgeschlossen, als er ausserordentlichen Unterhalt betrifft und zu einer Unterhaltskostensteigerung f�hrt (Erw�gung 3.2 vorne). Sie kann aber nicht als �bliches Vorgehen bezeichnet werden, mit dem die Mieter ohne weiteres zu rechnen h�tten. Vor allem dann nicht, wenn die Vermieterin wie vorliegend die Beschwerdef�hrerin um einen m�glichst hohen wertvermehrenden Anteil k�mpft und dahingehend argumentiert, dass sie sonst die hohen Investitionen nicht angemessen refinanzieren k�nne. Wie die Vorinstanz �berzeugend ausf�hrt, w�re die H�he des wertvermehrenden Anteils gar nicht so entscheidend gewesen, wenn die �berw�lzung auch der nicht wertvermehrenden Sanierungskosten zu jenem Zeitpunkt bereits von der Vermieterin ins Auge gefasst worden w�re.
Aus dem Urteil 4C.293/2000 kann nicht abgeleitet werden, dass die Kosten des werterhaltenden Anteils einer umfassenden �berholung ohne weiteres auf den Mietzins geschlagen werden k�nnten und die Mieter damit rechnen m�ssten (Erw�gung 3.2). Ansonsten w�rde Art. 14 VMWG �ber den angemessenen Prozentsatz des wertvermehrenden Teils der Kosten einer umfassenden �berholung wenig Sinn machen, wenn der werterhaltende Teil sp�ter stets genauso pauschal auf die Mieter �berw�lzt werden k�nnte.
4.2.3 Die Beschwerdef�hrerin h�lt sodann die Schlussfolgerungen der Vorinstanz aus dem fr�heren Verhalten der Beschwerdef�hrerin im Zusammenhang mit gr�sseren Sanierungsarbeiten f�r verfehlt. Faktisch w�rden sie n�mlich bedeuten, dass diese heute daf�r bestraft w�rde, dass sie fr�her nicht das Maximum der ihr zustehenden Mietzinserh�hungsm�glichkeiten ausgesch�pft habe. Zudem sei der Vergleich mit fr�herem Verhalten angesichts der in den Vereinbarungen von 2009 getroffenen klaren Regelung nicht angebracht.
Wie oben dargelegt, kann indes bez�glich der �berw�lzung des werterhaltenden Kostenanteils aus der umfassenden Sanierung nicht von einer klaren Regelung in den Vergleichen gesprochen werden. Deshalb durfte die Vorinstanz das Vorgehen der Beschwerdef�hrerin bei gr�sseren Sanierungsarbeiten in der Vergangenheit durchaus ber�cksichtigen, wenngleich sie dies zu Recht nur als unterst�tzendes Element heranzog, um die aus den zuvor angef�hrten Argumenten gewonnene Erkenntnis zu best�rken.
4.3 Zusammenfassend h�lt die Beurteilung der Vorinstanz der bundesgerichtlichen �berpr�fung stand, wonach die Mieter aufgrund der Umst�nde, unter denen die Vergleiche geschlossen wurden, darauf vertrauen durften, dass die Beschwerdef�hrerin nicht kurze Zeit sp�ter, wiederum aufgrund der Sanierung den Mietzins um weitere 10 % w�rde erh�hen k�nnen, diesmal zur �berw�lzung der nicht wertvermehrenden Aufwendungen.
Einzelne Mieter waren am vorangehenden Verfahren vor dem Kreisgericht St. Gallen betreffend wertvermehrenden Anteil der Sanierungskosten nicht beteiligt und haben mit der Beschwerdef�hrerin Anfang 2009 keine Vergleiche geschlossen. Die Vorinstanz verneinte auch in Bezug auf diese Mieter eine Erh�hungsm�glichkeit infolge Kostensteigerung durch Refinanzierung des werterhaltenden Anteils der Sanierungskosten.
Soweit sich die Vorinstanz wiederum darauf st�tzte, dass die Beschwerdef�hrerin keinen f�rmlichen Vorbehalt im Sinne von Art. 18 VMWG angebracht hat, tr�gt die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids nicht. Der Beschwerdef�hrerin w�re im Jahre 2009 noch kein entsprechender Erh�hungsanspruch zugestanden, weshalb in zeitlicher Hinsicht kein f�rmlicher Vorbehalt h�tte angebracht werden m�ssen (vgl. Erw�gung 3.5).
Hingegen verf�ngt auch bez�glich dieser Mieter das Argument des Vertrauensschutzes:
5.1 Gem�ss den Feststellungen der Vorinstanz waren die Beschwerdegegnerinnen 21 und 43 im Zeitpunkt der Anzeige der Mietzinserh�hung aufgrund der umfassenden Sanierung im Jahre 2007 bereits Mieterinnen in der Wohn�berbauung "M.________". Sie fochten jedoch die Mietzinserh�hung per 1. Mai 2007 nicht an. Beide wehrten sich jedoch gegen die Mietzinserh�hung vom 5. Februar 2008 per 1. Juni 2008 beruhend auf der Erh�hung des Hypothekarzinses, der Teuerung und der Steigerung der allgemeinen (Unterhalts- und Betriebs-) Kosten. Die Mieterinnen machten bei der Schlichtungsstelle geltend, die Mietzinserh�hung sei missbr�uchlich, soweit die �berw�lzung der allgemeinen Kostensteigerung 10 % der zwischenzeitlich aufgelaufenen Teuerung �bersteige. Daraufhin begrenzte die Beschwerdef�hrerin die Mietzinsanpassung bez�glich der allgemeinen Kostensteigerung auf 10 % der Teuerung, und die Parteien einigten sich auf einen neuen Mietzins ab 1. Juni 2008. Per 1. November 2009 reduzierte die Beschwerdef�hrerin sodann den Mietzins aufgrund des tieferen Referenzzinssatzes. Im Formular betreffend Mietzinsherabsetzung behielt sie sich dabei lediglich eine Mietzinsreserve von 1.4 % vor. Die Vorinstanz hielt daf�r, sp�testens ab diesem Zeitpunkt h�tten die beiden Mieterinnen davon ausgehen d�rfen, dass keine diesen Prozentsatz �bersteigende Kostensteigerungen, die ihren Grund in der umfassenden Sanierung h�tten und damals bereits angefallen waren, auf sie �berw�lzt w�rden.
Dieser vertretbaren Argumentation der Vorinstanz zum Vertrauensschutz der beiden Mieterinnen h�lt die Beschwerdef�hrerin konkret nichts entgegen. Sie verweist bloss auf ihre vorangehenden allgemeinen Ausf�hrungen, die aber nicht spezifisch die Beschwerdegegnerinnen 21 und 43 betrafen.
5.2 Die Beschwerdegegner 22 und 23 sowie die Beschwerdegegner 58 und 59 bezogen ihre Wohnungen, nachdem deren Sanierung schon erfolgt war bzw. im Fall der Beschwerdegegner 22 und 23, als die erste Etappe in der betroffenen Liegenschaft abgeschlossen war. Die Vorinstanz erwog, als neueinziehende Mieter m�ssten diese mehr noch als die w�hrend der Sanierung schon in der Liegenschaft wohnhaften Mieter im Vertrauen darauf gesch�tzt werden, dass die Kosten einer Sanierung, die vor ihrem Einzug durchgef�hrt und abgeschlossen worden war, im Mietzins ihren Niederschlag gefunden h�tten und keine weiteren, die Sanierung betreffenden Kosten �berw�lzt w�rden. Gegen�ber den Beschwerdegegnern 22 und 23 soll die Beschwerdef�hrerin bzw. die Z.________ AG mit Schreiben vom 5. Februar 2009 best�tigt haben, "dass die umfassende Sanierung bei der Festlegung Ihres Mietzinses beim Abschluss Ihres Mietvertrages mitber�cksichtigt wurde, bzw. bereits ein Marktzins bezahlt wird".
Auch diese Erw�gung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Die Beschwerdef�hrerin h�lt ihr nichts konkret auf die hier betroffenen Mieter Bezogenes entgegen, das eine andere Beurteilung verlangte.
5.3 Es hat mithin auch bez�glich derjenigen Mieter, die nicht an den Vergleichen von Anfang 2009 beteiligt waren, beim vorinstanzlichen Entscheid sein Bewenden.
Die Beschwerdef�hrerin erhob gegen das Herabsetzungsbegehren der Mieter (auch) den Einwand, sie erziele aus der Mietsache auch dann keinen �bersetzten Ertrag im Sinne von Art. 269 OR, wenn der Mietzins nicht reduziert w�rde. Die Vorinstanz verwarf diesen Einwand, weil die beweispflichtige Beschwerdef�hrerin die Anlagekosten nicht habe beweisen k�nnen.
Die Beschwerdef�hrerin r�gt eine Verletzung von Art. 8 ZGB in Verbindung mit Verfahrensvorschriften betreffend das Beweisverfahren (Art. 90 Abs. 1 und Art. 91 ff. aZPO/SG), weil die Vorinstanz die offerierten Beweismittel nicht abgenommen habe.
Die Vorinstanz hielt fest, die Beschwerdef�hrerin r�ume ein, dass die Anlagekosten bzw. der damalige Kaufpreis zwar intern dokumentiert sei, dass daf�r aber keine Belege mehr vorhanden seien. An der Beweislosigkeit �ndere nichts, dass zwei Mitarbeiter der Beschwerdef�hrerin bzw. deren Immobilienverwalterin zum intern dokumentierten Kaufpreis n�here Auskunft erteilen k�nnten. Nachdem es an einem eindeutigen Beleg fehle, w�rde dies den Anforderungen an das Beweismass nicht gen�gen.
Die Vorinstanz brachte damit zum Ausdruck, dass sie die Befragung der beiden Mitarbeiter offensichtlich nicht f�r geeignet hielt, den Beweis f�r den damaligen Kaufpreis zu erbringen, da sie offenbar direkt nur zum intern dokumentierten, aber nicht durch einen eindeutigen Beleg erstellten Kaufpreis Erl�uterungen abgeben k�nnten, was aber f�r den strikten Beweis der Anlagekosten nicht gen�ge. Inwiefern diese vorweggenommene W�rdigung der Vorinstanz willk�rlich sein soll, legt die Beschwerdef�hrerin nicht dar (vgl. dazu BGE 131 I 153 E. 3 S. 157; 122 III 219 E. 3 c S. 223 f.). Sie unterl�sst es auch, in der Beschwerdeschrift die offerierten Beweismittel konkret zu benennen und darzutun, inwiefern dieselben geeignet gewesen w�ren, den Beweis f�r die Anlagekosten zu erbringen. Sie verweist lediglich pauschal auf einzelne Vorakten. Das gen�gt nicht. Es ist nicht Aufgabe des Bundesgerichts, in den Vorakten nachzuschlagen, welche Beweise die Beschwerdef�hrerin konkret offerierte, und herauszufinden, ob dieselben f�r das fragliche Beweisthema sachdienlich waren. Verweise auf die Vorakten dienen als Beleg f�r entsprechende konkrete Darlegungen in der Beschwerdeschrift, verm�gen diese aber nicht zu ersetzen.
Eine Verletzung von Art. 8 ZGB oder eine willk�rliche Anwendung kantonaler Vorschriften �ber das Beweisverfahren ist nicht dargetan.
Die Beschwerde ist abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdef�hrerin kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerdef�hrerin hat die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren insgesamt mit Fr. 8'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 51
 Art. 52
 Art. 47
 Art. 52
 BGE 
 BGE 
 Art. 47
 Art. 52
 Art. 24
 BGE 
 Art. 24
 Art. 24
 BGE 
 Art. 24
 Art. 52
 Art. 52
 Art. 74
 Art. 106
 Art. 270
 Art. 270
 Art. 270
 Art. 269
 Art. 269
 Art. 269
 Art. 269
 BGE 
 Art. 14
 Art. 14
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 12
 Art. 269
 Art. 18
 BGE 
 Art. 14
 Art. 14
 Art. 14
 Art. 18
 Art. 269
 Art. 8
 Art. 91
 BGE 
 Art. 8