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Timestamp: 2019-01-20 19:56:26+00:00

Document:
Wer trägt Gutachterkosten für Schimmelbefall in einer vermieteten Eigentumswohnung
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| 20.09.2018 14:15 |
Hintergrund: Mieter informiert Vermieter über Schimmelbefall in Fensterfugen vom Badezimmer-Außenfenster und besonders im ungedämmten Rolladenkasten.
Vermieter (Wohnungseigentümer) informiert die Hausverwaltung über den Schimmelbefall, dass es sich womöglich bei der Schimmelbildung um Gemeinschaftseigentum handele.
Bei der folgenden WEG –Versammlung 2017 wird im Protokoll über die Beschlüsse der WEG-Versammlung festgehalten: „Der Versammlungsvorsitzende informierte die Anwesenden Wohnungseigentümer über den Grund der Einschaltung eines Bausachverständigen.
Die Verwaltung wird beauftragt und bevollmächtigt, im Namen der Wohnungseigentümer einen vereidigten Sachverständigen für Bausachschäden zu beauftragen, die Ursache für die Schimmelbildung in der Wohnung des Wohnungseigentümers zu beauftragen.
Die Kosenaufteilung erfolgt nach MEA und wird über die laufenden Betriebskosten abgerechnet."
Der Gutachter stellt dann in seinem Ergebnisprotokoll 2017 fest, dass der Schimmelpilz das Sondereigentum betrifft wegen unzureichender Lüftung und Fehlverhalten des Mieters.
Der Gutachter stellt eine Rechnung über 510,--€ und adressiert diese an die Hausverwaltung.
Jetzt verlangt die Hausverwaltung die Erstattung dieser Gutachterkosten vom Wohnungseigentümer. Dieser lehnt die Erstattung ab.
In einer weiteren WEG –Versammlung ein Jahr später 2018 wird ein TOP aufgerufen:
„Die Kosten in Höhe von € 510,-- des Sachverständigen werden dem Wohnungseigentümer belastet. Die Ursache der Schimmelbildung liegt nicht im Gemeinschaftseigentum. Die Wohnungseigentümer haben über den Antrag zu beschliessen."
Bei der anschliessenden Abstimmung votieren 16 dafür bei einer Gegenstimme und 2 Enthaltungen.
Die Frage lautet: Muß der Wohnungseigentümer jetzt bezahlen ? Obwohl im Protokoll 2017 was anderes steht ?
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Leider habe ich keine guten Nachrichten für sie, der Wohnungseigentümer wird hier für den Gutachter zahlen müssen.
Grundsätzlich muss die Hausverwaltung bei Schimmel stets der Ursache auf den Grund gehen. Nu , wenn die Ursache des Schimmels im Gemeineigentum liegt, haftet die WEG, sprich alle Eigentümer nach MEA (vgl. z.B. OLG München Beschluss vom 15.05.2006, Az: 34 Wx 156/05; BayObLG, Beschluss vom 29.01.1998, Az: 2 Z BR 53/97, - AG Hamburg-Blankenese vom 08.01.2014, Az: 539 C 17/13). Demnach ist der Verwalter mit dem Beschluss von 2017 zur Beauftragung eines Gutachters nur seinen Pflichten ( § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG) nachgekommen . Da die Hausverwaltung Verträge im Namen der WEG abschließt, hatte diese zunächst die Beauftragung auch nach MEA zu zahlen. Insofern erging der Beschluss im Jahr 2017 zu Recht. Wie aus dem Beschluss hervorgeht, wurde das Gutachten insbesondere zur Klärung der Ursache beauftragt.
Da mit dem Gutachten aber festgestellt wurde, dass die Ursache des Schimmels allein durch den Mieter gesetzt wurde, ist die WEG gemäß § 280 BGB i.V.m. mit dem WEG (hier analog § 14 WEG : unzulässiger Gebrauch der Wohnung) schadlos zu halten. Dies ist ebenfalls Aufgabe des Hausverwalters, der zu wirtschaftlichem Handeln angehalten ist. Folglich hat der Wohnungseigentümer in dessen Wohnung die Ursache für den Schimmel gesetzt wurde, die WEG von Kosten, die durch die Schimmelbildung entstanden sind, freizuhalten. Hierzu zählt auch das Gutachten, um den Schimmelbefall aufzuklären. Über diese Kostentragung kann die WEG beschließen (§§16, 21, 25 WEG), insofern ist der neue Beschluss nicht zu beanstanden. Sein Grund liegt in ordnungegmäßer ( wirtschaftlicher) Verwaltung, eben weil sicvh herausgestellt hat, dass die Kosten durch das Sondereigentum verursacht wurden ( § 16 Abs. 3 und 4 WEG) und selbst wenn man beim Gutachten schon von einer Maßnahme der Instandsetzung- und Haltung am Gemeinschaftseigentum ausgeht, so ist die erforderliche Stimmmehrheit ( 75 % ) gewahrt.
Was kann der Wohnungseigentümer nun tun?
Er muss nach einhelliger Rechtsprechung als Verursacher ( Der beitrag des Mieters wird ihm nach § 278 BGB zugerechnet) die Kosten des Gutachters tragen ( § 280 BGB) und ist darüber hinaus verpflichtet, den Schimmel fachmännisch zu beseitigen, um Schaden von der WEG abzuwenden.
Da das Baugutachten ergeben hat, dass der Mieter "Schuld" am Schimmel ist, kann sich der Wohnungseigentümer aber nach § 280 BGB i.V.m. mit dem Mietvertrag vom Mieter die Kosten wiederholen. Denn ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters ist eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten, die zum Schadenersatz verpflichten.
Folglich wird der Wohnungseigentümer sich die Kosten des Gutachters von seinem Mieter erstatten lassen, notwendigenfalls im Klageweg.
Bewertung des Fragestellers 20.09.2018 | 17:20
"Frau Rechtsanwältin, mein Bauchgefühl sagte mir schon, dass ich die Rechnung bezahlen muss. Besten Dank für Ihre Antwort und ihre Ausführungen.
Ich werde bei Bedarf auf jeden Fall Sie wieder fragen. "Doppeldaumen""
Kosten der Veräußerung einer Eigentumswohnung - wer trägt sie?
Schimmel in neu gebauter Eigentumswohnung
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References: § 27
 § 21
 § 280
 § 14
 § 16
 § 278
 § 280
 § 280