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Timestamp: 2016-10-24 03:34:33+00:00

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88 I 11. Auszug aus dem Urteil vom 31. Januar 1962 i.S. Bau- & Verwaltungs-AG und H�chli gegen Regierungsrat des Kantons Aargau.
D�lai pendant lequel les immeubles agricoles ne peuvent pas �tre ali�n�s. (Art. 218 CO). D�finition du "terrain � b�tir", faisant exception � la r�gle de l'art. 218 al. 2 CO. Faits � partir de page 1
A.- Am 6. Mai 1960 verkaufte Walter Vogelsang drei zusammen 195,57 a haltende, bisher landwirtschaftlich genutzte Parzellen in Gebenstorf zum Preis von Fr. 400'000.-- an Traugott Suter und Siegfried K�ng als Miteigent�mer zu je 1/2. Am 24. Oktober 1960 bewilligte die Landwirtschaftsdirektion des Kantons Aargau eine �ber den Sch�tzungswert hinausgehende hypothekarische Belastung der Grundst�cke mit der Begr�ndung, diese l�gen im generellen Kanalisationsprojekt und seien mit Weg, Wasser und Elektrizit�t erschlossen, und die Eigent�mer Suter und K�ng h�tten sie zur unmittelbaren �berbauung BGE 88 I 1 S. 2erworben und sich verpflichtet, die Kanalisation auf eigene Kosten zu erstellen.
Am 8. Februar 1961 verkauften Suter und K�ng die drei Grundst�cke zum Preis von Fr. 520'000.-- an die Bau- & Verwaltungs-AG und an Josef H�chli als Miteigentumer zu je 1/2, wobei die Genehmigung des Kaufes durch die Landwirtschaftsdirektion vorbehalten wurde. Diese verweigerte indessen die Genehmigung durch Verf�gung vom 1. Mai 1961.
Die K�ufer f�hrten hiegegen Beschwerde, wurden aber vom Regierungsrat durch Entscheid vom 15. September 1961 abgewiesen, im wesentlichen aus folgenden Gr�nden: Als Bauland im Sinne von Art. 218 Abs. 2 OR seien Grundst�cke zu betrachten, die zur unmittelbaren �berbauung erworben werden und im Zeitpunkt der Hand�nderung entweder im Perimeter eines rechtskr�ftigen �berbauungs- oder Zonenplanes liegen oder f�r eine �berbauung mit Wegen, Wasser, Kanalisation und Elektrizit�t voll erschlossen seien. Die fraglichen Grundst�cke seien aber eindeutig nicht erschlossen; vor allem fehle die Kanalisation. Dass die Grundst�cke im Gebiete des generellen Kanalisationsprojektes liegen, verm�ge die fehlende Kanalisation nicht zu ersetzen und gen�ge f�r die Qualifikation als Bauland nicht. Ein wichtiger Grund im Sinne von Art. 218 bis OR f�r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung liege nicht vor. Es handle sich um ein Spekulationsgesch�ft, bei dem die jetzigen Verk�ufer einen Zwischengewinn von Fr. 120'000.-- erzielt und ihre im Verfahren betreffend Belastung der Grundst�cke der Landwirtschaftsdirektion abgegebenen Zusicherungen nicht eingehalten h�tten.
B.- Gegen diesen Entscheid des Regierungsrates f�hren die Bau- & Verwaltungs-AG und Josef H�chli staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung von Art. 4 BV durch formelle Rechtsverweigerung, Willk�r und rechtsungleiche Behandlung. Die einzelnen R�gen und ihre Begr�ndung sind, soweit wesentlich, aus den nachstehenden Erw�gungen ersichtlich.
4. In der Sache selbst werfen die Beschwerdef�hrer dem Regierungsrat deshalb Willk�r und rechtsungleiche Behandlung vor, weil er den in Frage stehenden Grundst�cken nicht die Eigenschaft von Bauland im Sinne von Art. 218 Abs. 2 OR zuerkenne und ihre Ver�usserung daher der Sperrfrist von Art. 218 Abs. 1 OR unterstelle.
a) Die Beschwerdef�hrer machen geltend, der Landwirtschaftsdirektion sei bekannt gewesen, dass schon Suter und K�ng das Land zur �berbauung erworben haben; sie habe denn auch am 24. Oktober 1960 einer den Sch�tzungswert �bersteigenden hypothekarischen Belastung zugestimmt, was sie nicht h�tte tun d�rfen, wenn es sich nicht um Bauland gehandelt h�tte. Darin, dass sie nun das Land beim Weiterverkauf an die Beschwerdef�hrer nicht als Bauland anerkenne, liege ein unmotiviertes, widerspr�chliches Verhalten, ein Verstoss gegen Treu und Glauben und eine rechtsungleiche Behandlung der Beschwerdef�hrer.
Diese R�ge richtet sich gegen den Entscheid der Landwirtschaftsdirektion vom 1. Mai 1961, mit dem die Genehmigung des Kaufvertrags vom 8. Februar 1961 verweigert worden ist. Gegenstand der staatsrechtlichen Beschwerde ist aber ausschliesslich der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates vom 15. September 1961, da der Regierungsrat die Sache frei �berpr�ft hat und sein Entscheid daher an die Stelle desjenigen der Landwirtschaftsdirektion getreten ist (vgl. BGE 80 I 308 Erw. 1, BGE 85 I 2 Erw. 1). Auf diese R�ge ist daher nicht einzutreten.
Soweit sie sich auch gegen den Entscheid des Regierungsrates richten sollte, w�re sie als unbegr�ndet abzuweisen, BGE 88 I 1 S. 4da der Regierungsrat sich mit der Bewilligung der Mehrbelastung der Grundst�cke nicht befasst hat, ihm also kein widerspr�chliches Verhalten vorgeworfen werden kann (vgl. BGE 80 I 322 Erw. 2 mit Verweisungen). Davon abgesehen l�sst sich aus der Bewilligung der Mehrbelastung auch deshalb kein Anspruch auf Anerkennung des Landes als Bauland im Sinne von Art. 218 Abs. 2 OR ableiten, weil diese Bewilligung nur erteilt wurde im Hinblick auf die Zusicherung der K�ufer Suter und K�ng, die Grundst�cke sofort zu �berbauen und die fehlende Kanalisation auf eigene Kosten zu erstellen. Diese Zusicherungen wurden nicht eingehalten, ja es zeigte sich, dass Suter und K�ng das Land schon vor Abgabe derselben, durch Vertrag vom 27. Mai 1960 (der in der Folge durch denjenigen vom 8. Februar 1961 ersetzt wurde) an die Beschwerdef�hrer weiter verkauft hatten. Angesichts dieser ver�nderten Sachlage, die nicht widerlegt ist, besteht kein Widerspruch zwischen den Verf�gungen der Landwirtschaftsdirektion vom 24. Oktober 1960 und 1. Mai 1961 und kann noch weniger von einem Verstoss gegen Treu und Glauben und den Grundsatz der Rechtsgleichheit die Rede sein.
b) Der Begriff "Bauland" wird weder im EGG, durch das die Art. 218-218ter OR ihre heutige Fassung erhielten, noch in der �brigen Landwirtschaftsgesetzgebung des Bundes definiert, sodass es Sache der mit der Anwendung des Gesetzes betrauten Beh�rden ist, diesen Begriff zu bestimmen und auf Grund der konkreten Verh�ltnisse zu entscheiden, ob ein Grundst�ck als Bauland zu gelten habe (BGE 84 I 3 Erw. 4).
aa) Der aargauische Regierungsrat hat den Begriff "Bauland" in � 10 der VV zum EGG vom 8. Dezember 1952 umschrieben, diese Bestimmung aber mit Wirkung ab 1. Januar 1959 wieder aufgehoben, sodass sie entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer f�r die Beurteilung des vorliegenden Falles nicht mehr in Betracht kommt.
bb) Die aargauischen Beh�rden haben bei der Bestimmung des Begriffs "Bauland" zun�chst auf die objektive BGE 88 I 1 S. 5Voraussetzung der baulichen Erschliessung abgestellt, und das Bundesgericht hat in mehreren nicht ver�ffentlichten Urteilen (vgl. die Zitate in BGE 84 I 4) entschieden, dass und weshalb diese Praxis mit Wortlaut und Sinn von Art. 218 OR vereinbar und nicht willk�rlich sei. In der Folge haben die aargauischen Beh�rden ihre Praxis versch�rft und den Begriff des Baulandes enger gefasst, indem sie die bauliche Erschliessung nicht gen�gen liessen, sondern ausserdem forderten, dass das Land zur unmittelbaren �berbauung erworben werde, seine �berbauung in n�chster Zeit zu erwarten sei. Dass auch diese weitere subjektive Voraussetzung aus dem Gesichtswinkel der Willk�r nicht zu beanstanden sei, ist in den nicht ver�ffentlichten Urteilen vom 28. Januar 1959 i.S. Keller und Tr�eb (abgedruckt in ZBGR 1959 S. 251 ff.) und vom 18. Mai 1960 i.S. Bon entschieden worden. Soweit die weitschweifigen Ausf�hrungen der Beschwerde, die sich trotz der gelegentlichen Verwendung des Ausdrucks "willk�rlich" im wesentlichen in einer appellatorischen Kritik des angefochtenen Entscheids ersch�pfen, sich �berhaupt mit der genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtes befassen, sind sie nicht geeignet, diese zu ersch�ttern und eine �nderung derselben zu veranlassen.
Dass die Verk�ufer das Land von einem Bauern erhalten haben, es aber nicht landwirtschaftlich nutzen, ist noch kein zwingender Grund, es als Bauland zu betrachten. Das Bundesgerischt hat bereits im Urteil vom 30. Mai 1956 i.S. L�scher (S. 8/9) ausgef�hrt, zur landwirtschaftlichen Nutzung sich eignendes Land k�nne auch dann noch ohne Willk�r als landwirtschaftlich betrachtet werden, wenn es zur Zeit nicht landwirtschaftlich genutzt werde, denn diese Auffassung entspreche dem Zweck des Gesetzes, den b�uerlichen Grundbesitz der Landwirtschaft zu erhalten und die Spekulation damit zu bek�mpfen, und sei geeignet, die Umgehung des Gesetzes durch einstweilige Brachlegung landwirtschaftlicher Grundst�cke zu vereiteln. Kein ausschlaggebendes Kriterium f�r die Qualifizierung BGE 88 I 1 S. 6als Bauland ist ferner der vom K�ufer bezahlte Preis. Sonst h�tten es die Vertragspartner in der Hand, durch Vereinbarung eines entsprechend hohen Kaufpreises b�uerliches Land der Bodenspekulation zuzuf�hren, was das Gesetz aber gerade verhindern will.
cc) Es ist unbestritten, dass auf den fraglichen Grundst�cken keine Kanalisation besteht. Sie sind also noch nicht voll erschlossen, was nach der dargelegten Rechtsprechung f�r sich allein schon gen�gt, um ihnen ohne Willk�r den Charakter von Bauland abzusprechen. Die Beschwerdef�hrer wenden zwar ein, dass sie als Erwerber bereit und auch in der Lage seien, die fehlende Erschliessung vorzunehmen. Wie jedoch schon in BGE 84 I 4 ausgef�hrt wurde, vermag die blosse Absicht, ein Grundst�ck zu �berbauen, ihm, wie ohne Willk�r angenommen werden kann, den Charakter von Bauland noch nicht zu verleihen, da es der Eigent�mer sonst in der Hand h�tte, die Sperrfrist dadurch zu umgehen, dass er behauptet, er beabsichtige zu bauen; diese Absicht k�nnte h�chstens gen�gen, wenn ein konkretes Bauprojekt vorliege, dessen Ausf�hrung unmittelbar bevorsteht und als gesichert erscheint (�hnlich nicht ver�ffentl. Urteil vom 15. Juni 1960 i.S. Elliker c. Thurgau S. 8/9). Das Gleiche muss auch f�r die Erstellung der Kanalisation gelten. Dass aber bereits ein konkretes Kanalisationsprojekt f�r die fraglichen Grundst�cke vorliege, haben die Beschwerdef�hrer nicht behauptet und noch weniger dargetan.
dd) Davon abgesehen durfte diesen Grundst�cken der Baulandcharakter auch deshalb abgesprochen werden, weil sie weder im Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags (8. Februar 1961) noch im Zeitpunkt des regierungsr�tlichen Entscheids (15. September 1961) im Perimeter eines rechtskr�ftigen �berbauungs- oder Zonenplanes lagen (wobei dahingestellt bleiben mag, welcher Zeitpunkt als massgebend zu betrachten ist). Der Zonenplan der Gemeinde Gebenstorf, der die Grundst�cke in die Mehrfamilienhauszone einbezieht, wurde erst im Verlaufe des BGE 88 I 1 S. 7staatsrechtlichen Beschwerdeverfahrens, in der Einwohnergemeindeversammlung vom 17. November 1961, angenommen. Vorher bestand lediglich ein Projekt. Es ist aber jedenfalls nicht willk�rlich, wenn eine Beh�rde bei ihrem Entscheid nicht auf den Entwurf eines Zonenplans abstellt, von dem noch nicht feststeht, ob er angenommen wird und einmal in Kraft tritt. Die Beschwerdef�hrer bezeichnen es freilich als willk�rlich, dass der Regierungsrat ihrem Gesuch um Sistierung des Verfahrens bis zum Eintritt der Rechtskraft des Zonenplans nicht entsprochen habe, tun aber nicht dar, gegen welche gesetzliche Vorschrift oder allgemeinen Rechtsgrundsatz er dadurch verstossen habe. Unter dem beschr�nkten Gesichtswinkel der Willk�r ist es nicht zu beanstanden, wenn eine Beh�rde ihren Entscheid nicht aussetzt, bis die zur Zeit der Einreichung eines Gesuches noch fehlenden gesetzlichen Voraussetzungen f�r dessen Gutheissung vorliegen. Mit dem Antrag, das staatsrechtliche Beschwerdeverfahren bis zum Inkrafttreten des Zonenplans zu sistieren, weil dann die Beschwerde "glattweg" gutgeheissen werden m�sse, verkennen die Beschwerdef�hrer die Natur der Willk�rbeschwerde. Da diese auf Grund der kantonalen Akten zu beurteilen ist (BGE 73 I 181Erw. 2,BGE 75 I 238a, BGE 84 I 164 Erw. 1), ist die Ber�cksichtigung von Tatsachen, die erst nach dem angefochtenen Entscheid eingetreten sind, ausgeschlossen. Der inzwischen angenommene Zonenplan kann daher auch vom Bundesgericht nicht ber�cksichtigt werden.
c) Unbehelflich ist der Einwand, die Verk�ufer Suter und K�ng h�tten ihre vertraglichen Verpflichtungen gegen�ber den Beschwerdef�hrern nicht erf�llt, Treu und Glauben verletzt, ja sich geradezu "deliktisch" verhalten und BGE 88 I 1 S. 8verdienten daher keinen Rechtsschutz. Es fragt sich einzig, ob die Annahme des Regierungsrates, dass die fraglichen Grundst�cke kein Bauland im Sinne von Art. 218 Abs. 2 OR seien und daher unter die Sperrfrist von Abs. 1 dieser Bestimmung fallen, dem Vorwurfe der Willk�r standhalte. Dagegen war weder vom Regierungsrat noch ist vom Bundesgericht zu pr�fen, ob das Fehlen der Baulandeigenschaft auf ein vertragswidriges oder sonst gegen Treu und Glauben verstossendes Verhalten der Verk�ufer zur�ckzuf�hren sei. Die Frage, welche Kaufvertragspartei an der Verweigerung der Genehmigung "schuld" sei, steht hier nicht zur Entscheidung.
Zu Unrecht wenden die Beschwerdef�hrer auch ein, durch die Nichtgenehmigung des Kaufvertrages werde die vom Gesetz bek�mpfte Bodenspekulation erst recht gef�rdert, weil nun Suter und K�ng die Grundst�cke zu einem noch h�heren Preise an Dritte verkaufen k�nnten. Unter den Verh�ltnissen, wie sie bis zum angefochtenen Entscheid bestanden, w�re auch ein Verkauf an Dritte nicht genehmigt worden. Sollte aber auf Grund des seither in Kraft getretenen Zonenplanes oder wegen allf�lliger Erstellung der bisher fehlenden Kanalisation das Land in der Folge als Bauland betrachtet und ein sp�terer Weiterverkauf als nicht genehmigungsbed�rftig bezeichnet werden, so l�ge hierin, angesichts der ver�nderten Verh�ltnisse, keine rechtsungleiche Behandlung der Beschwerdef�hrer.
84 I 4,
85 I 2,
84 I 3,
Art. 218-218ter OR,
Art. 218bis OR

References: BGE 
 Art. 218
 Art. 218
 Art. 4
 Art. 218
 Art. 218
 BGE 
 BGE 
 BGE 
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 Art. 218
 Art. 218
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 Art. 218
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 Art. 218

Art. 218

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