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Timestamp: 2019-08-25 01:51:23+00:00

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Apertura di terrazze sul tetto: la Cassazione ci ripensa (in parte...) • IUSinAction
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La decisione. La Suprema Corte, con la sentenza n. 14107/12, si occupa quindi della compatibilità di tali modifiche con il disposto dell'art. 1102 c.c., il quale prevede, per quanto qui interessa, che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
La società proprietaria dell'ultimo piano, infatti, ritiene che le modifiche apportate non comportino alcuna conseguenza dannosa per gli altri condomini.
I Giudici di legittimità partono da un risalente orientamento (Cass. 3199/83; 4466/97; 1737/05), secondo cui la “trasformazione in terrazzo del tetto di copertura di un edificio condominiale ad opera del condomino proprietario del piano adiacente e non sottostante e l'annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva, mediante creazione di un accesso diretto per uso a lui solo riservato, è illegittima, in quanto tale attività, oltre a non essere riconducibile all'esercizio del diritto di sopraelevazione attribuito al proprietario dell'ultimo piano dello edificio condominiale, realizza, per un verso, alterazione unilaterale della funzione e destinazione, di mera copertura e protezione delle sottostanti strutture, propria del tetto preesistente, e, per altro verso, comporta appropriazione di cosa comune, che integra violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento (secondo la sua natura) spettanti agli altri condomini in ordine a parte comune dello edificio (v. anche 4579/81; 3369/91 e 8777/94)”.
Pertanto, secondo questo orientamento, si ritiene che l'eliminazione del tetto dell'edificio trasformato dal proprietario dell'ultimo piano in terrazza ad uso esclusivo è illegittima perchè impedisce agli altri condomini di poterlo utilizzare per quella finalità.
Nel caso de quo, tuttavia, i Giudici di Piazza Cavour partono da un'altra ipotesi, ritenuta legittima, cioè la possibilità
per il condomino di aprire nel muro comune dell'edificio nuove porte o finestre o ingrandire quelle esistenti, trattandosi di opere di per sè non incidenti sulla destinazione della cosa (cfr. Cass. 4996/94; 20200/05; 13874/10), fermo l'obbligo, ovviamente, di non pregiudicare il decoro architettonico dell'edificio.
Essi proseguono precisando come tale facoltà sia stata ammessa anche con riguardo al tetto degli edifici, così statuendo: “...il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini e finestre - non incompatibili con la sua destinazione naturale - per dare aria e luce alla sua proprietà, purchè le opere siano a regola d'arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, nè ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo” (cfr. Cass. 17099/06; 1498/98).
Da quanto sopra detto, i Giudici di Piazza Cavour desumono come si possa dubitare “circa la fondatezza della perentoria affermazione di divieto di modesti tagli del tetto”.
Quali sono allora i presupposti e i limiti che consentirebbero al condomino di effettuare tali opere?
Sul punto, la Suprema Corte precisa come i parametri siano sostanzialmente due: da una parte le modifiche non devono mutare significativamente la consistenza del bene (anche in relazione alla destinazione della modifica stessa), dall'altra devono permettere il pari uso della cosa comune.
Per quanto concerne tale ultimo concetto, la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass., sez. 2^, 30-05-2003, n. 8808) ha stabilito che "la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. - che in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. è applicabile anche in materia di condominio negli edifici - non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri. Essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto” (così Cass., sez. 2^, 30-05-2003, n. 8808).
“Muovendo da questi principi” - prosegue la Corte - “che contengono pertinenti richiami al principio solidaristico, si impone una rilettura delle applicazioni dell'istituto di cui all'art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative”.
In conclusione, se è consentita l'apertura di finestre da tetto, con notevole efficacia coibente, altrettanto deve dirsi per quanto riguarda la realizzazione di piccole terrazze, che possano sostituire il tetto nella funzione di copertura dell'edificio.
I Giudici di Piazza Cavour, infatti, ritengono che in questi casi “Non è funzionalmente alterata la destinazione del tetto, se alla falda si sostituisce un'opera di isolamento e coibentazione inserita nel piano di calpestio.
...Pertanto la soppressione di una piccola parte del tetto, se viene salvaguardata diversamente la funzione di copertura e si realizza nel contempo un uso più intenso da parte del condomino, non può esser intesa come alterazione della destinazione, comunque assolta dal bene nel suo complesso.
Ovviamente il giudizio sul punto andrà formulato caso per caso, in relazione alle circostanze peculiari e si risolve in un giudizio di fatto sindacabile in sede di legittimità solo avendo riguardo alla motivazione”.
1) La controversia concerne l'azione di rimessione in pristino promossa dai proprietari del piano terra di un edificio, sito in (OMISSIS), nei confronti della società A. srl, proprietaria di soffitte asseritamente trasformate in mansarde abitabili, con parziale abbattimento del tetto e innalzamento della parte residua di esso.
Srl A. ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 20 settembre 2010, articolato su 5 motivi.
Le parti avrebbero voluto sciogliere la comunione senza costituire un condominio, ma dettando una "disciplina alternativa a quella codicistica", come si dovrebbe desumere da tre elementi specificati nel quesito di diritto: c.1) aver dettato disposizioni analitiche circa la proprietà di strutture elencate all'art. 1117; c.2) aver dato alle parti la facoltà di compiere interventi edilizi senza corrispondere alcuna indennità; c.3) aver attribuito alla parte titolare del sottotetto la facoltà di modificarlo creando balconi, con ciò consentendo anche la sopraelevazione del tetto per poter accedere ai locali dai quali i balconi dovevano aggettare.
Si riportano infatti: 1) pattuizioni relative all'assenso alla modifica, ampliamento e spostamento di finestre; alla possibilità di innalzare una canna fumaria (punto A. 2 pag 8 ricorso). 2) pattuizioni relative a costituzioni di servitù in cambio delle quali A. avrebbe ottenuto il diritto di edificare e mantenere balconi al piano prima e piano soffitte (punto A. 3). 3) Facoltà di effettuare interventi di ristrutturazione edilizia nella proprietà P. - F. con rinuncia ad ogni indennità (punto A.7).
5) Il cuore del ricorso, che merita sul punto accoglimento, è nel quarto motivo, ove si censura la sentenza della corte territoriale per "non aver accertato l'ammissibilità ex art. 1102 c.c. degli interventi effettivamente eseguiti da A. srl sul tetto". Sebbene la rubrica del motivo menzioni solo il vizio di motivazione, il motivo prospetta in realtà un errore di diritto, come è reso palese dal quesito con cui si conclude, formulato ex art. 366 bis c.p.c..
Spetterà al giudice di rinvio verificare l'incidenza di tale innalzamento alla luce dei principi sopraenunciati sull'utilizzo della cosa comune e, ove applicabili in relazione all'entità di questa modifica, di quelli conosciuti in tema di sopraelevazione da parte del proprietario dell'ultimo piano.
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References: sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 art. 1102
 art. 366