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Timestamp: 2020-02-22 21:47:08+00:00

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﻿ Besonderes Städtebaurecht
Ausführungsvorschriften des Landes Berlin zu Sozialplanung, Sozialplan und Sozialplanverfahren (Wohnungsmieter)-AV- BauGBSoz- bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen nach §§ 136 bis 164 b Baugesetzbuch
Das Verfahren der Sozialplanung und der Einleitung, Aufstellung, Feststellung und Durchführung des Sozialplanes für die Wohnbevölkerung wird auf der Grundlage des besonderen Städtebaurechts ­ städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen nach dem BauGB ­ künftig in Ausführungsvorschriften des Landes Berlin geregelt.
Im Berichtszeitraum wurde ein Entwurf zu diesen Ausführungsvorschriften erarbeitet.
Bis zum Inkrafttreten dieser Ausführungsvorschriften wenden die Bezirke auf der Grundlage des Rundschreibens SenStadt die Sozialplanrichtlinien vom 7. Februar 1985 (SozPlRL Wohnungsmieter) weiter an.
Ausführungsvorschriften über die Finanzierung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen (AV StBauF 97)
Die Ausführungsvorschriften über die Finanzierung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen (AV Städtebauförderung 1997 ­ AV StBauF 97) vom 16. Mai 1997 (ABl. S. 2305) mussten aufgrund der Änderungen des Baugesetzbuches durch das Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 (vgl. Nr. 1.1.1) angepasst werden.
Diese Anpassung erfolgte durch Verwaltungsvorschrift zur Änderung der AV StBauF 97 vom 26. Mai 1998 (ABl. S. 3441).
Die Veröffentlich der Neufassung der AV StBauF 97 erfolgte durch Rundschreiben vom 26.Mai 1998 (ABl. S. 3445).
Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 des Baugesetzbuches (AV Ausgleichsbeträge)
Durch Verwaltungsvorschrift zur Änderung der AV Ausgleichsbeträge vom 6. Dezember 1999 (ABl. S. 5083) wurde die AV Ausgleichsbeträge vom 26. Mai 1994 (ABl. S. 1964) bis zum 31. Dezember 2000 verlängert.
Richtlinien über die Förderung von städtebaulichen Maßnahmen (StMRL 84)
Die Richtlinien über die Förderung städtebaulicher Maßnahmen (StMRL 84) vom 15.Februar 1984 (ABl. S. 279), geändert durch Rundschreiben vom 19. Dezember 1988 (ABl. 1989 S. 3), sind zwischenzeitlich ausgelaufen. Die Bezirke werden gebeten, die Richtlinien weiter anzuwenden.
Bescheinigungsrichtlinien § 7 h Einkommenssteuergesetz (EStG)
Bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen kann der Steuerpflichtige
· Herstellungs- oder Anschaffungskosten nach § 7h Einkommenssteuergesetz (EStG) steuerlich erhöht absetzen und
· Erhaltungsaufwand nach § 11 a EStG auf 2-5 Jahre gleichmäßig verteilen.
Entsprechendes gilt nach § 10 f für die Steuerbegünstigung bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmalen und Gebäuden.
Die erhöhten Absetzungsmöglichkeiten kann der Steuerpflichtige jedoch nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde nachweist, dass er die Voraussetzungen gem. den §§ 7 h, 10 f und 11 a EStG erfüllt.
Die BescheinigungsRL zu § 7h EStG konkretisieren die bereits im Bundessteuerblatt Teil I am 14. März 1997 veröffentlichten Einkommenssteuer-Richtlinien R83 a zum § 7 h EStG. Dies betrifft insbesondere das Bescheinigungsverfahren (Antrags- und Prüfverfahren) und die steuerlich bescheinigungsfähigen Aufwendungen. Zur Unterstützung des Verfahrens sind Antrags- und Bescheinigungsmuster vorgegeben.
Die BescheinigungsRL zur Anwendung der §§ 7 h, 10 f und 11 a EStG wurden durch die Fachkommission "Städtebauliche Erneuerung" der ARGEBAU in enger Abstimmung mit dem BMBau und BMFin erarbeitet. Die BescheinigungsRL zu erlassen war jedoch Aufgabe der Länder.
Durch gemeinsames Rundschreiben von SenFin und SenBauWohnV wurden die Bescheinigungen zur Anwendung der §§ 7 h, 10 f und 11 a des Einkommensteuergesetzes (EStG) sowie eine Änderung im Amtsblatt von Berlin (S. 2455) bzw. (S. 3235) bekannt gegeben. Im Dienstblatt des Senats von Berlin Teil VI Nr. 3/1998 (S.111) wurde die geänderte Fassung veröffentlicht.
In Berlin sind für die Erteilung der Bescheinigung die Sanierungsverwaltungsstellen der Bezirksämter zuständig. Zur Unterstützung des aufwendigen und im Detail komplizierten Verfahrens wurden zwei Rundschreiben (s. unter Nr. 10.2.1) den Sanierungsverwaltungsstellen zur Verfügung gestellt.
Das Land Berlin fördert die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum auf der Grundlage spezieller Förderrichtlinien. Die Struktur der Förderrichtlinien blieb im Berichtszeitraum unverändert. Es wurden jedoch diverse Änderungen an den RichtlinienInhalten vorgenommen:
Das Programm "Soziale Stadterneuerung" ist das Kernprogramm für die Förderung der umfassenden Modernisierung und Instandsetzung von Altbauten (Bezugsfertigkeit bis Ende 1918; mindestens 3 Mietwohnungen), deren Bauzustand erhebliche Mängel und Missstände aufweist. Die ModInstRL 95 ­ Soziale Stadterneuerung vom 21. September 1994 (Amtsblatt Nr. 53 vom 04. November 1994, S. 3467 bis 3474) wurden durch Verwaltungsvorschriften vom 30. Juni 1999 (Amtsblatt Nr. 45 vom 03. September 1999, S. 3430f) in nachfolgenden Punkten geändert: Förderkonditionen Vorrangig aus haushaltswirtschaftlichen Gründen musste die bisherige Förderformel folgendermaßen verändert werden.
- Der Baukostenzuschuss beträgt nur noch maximal 20% (bisher 33%) der zuwendungsfähigen Kosten.
- Auf 40% (bisher 33%) der zuwendungsfähigen Kosten werden im ersten Jahr nach Baufertigstellung Aufwendungszuschüsse in Höhe von 5%, höchstens 4,50 DM/m² Wohnfläche monatlich gezahlt.
- Die Eigenleistung des Eigentümers beträgt mindestens 40% (bisher 33%) der zuwendungsfähigen Kosten, mindestens jedoch 900 DM/m² Wohnfläche.
Mieten nach Modernisierung:
Die Richtlinien-Änderung legt für sämtliche Projekte - unabhängig von ihrer Lage im Stadtgebiet - eine einheitliche Mietobergrenze von 8,28 DM/m² monatlich (Netto-Kaltmiete) fest.
Sofern bezirksseitige Mietobergrenzen im Zuge der sanierungsrechtlichen Genehmigung nach §§ 144, 145 BauGB festgelegt werden, haben diese Vorrang vor den in der Richtlinie genannten Mietobergrenzen. Dies gilt jedoch nur für die Mieten im 1. Jahr nach Modernisierung.
Haushalte, welche die Einkommensvoraussetzungen für Wohnberechtigung im Sozialen Wohnungsbau erfüllen, können die von ihnen selbst gezahlte Miete auf einen Betrag von nunmehr 7,09 DM/m² mindern. Die Mietdifferenz wird dem Eigentümer als zusätzlicher Aufwendungszuschuss von der Investitionsbank Berlin erstattet. Der Betrag von 7,09 gilt ab September 1999 und auch für die nach den ModInstRL95 abgeschlossenen Altverträge.
Bisher war die Förderung selbstgenutzten Wohnraums im Programm Soziale Stadterneuerung nur dann möglich, wenn der Eigentümer die zu fördernde Wohnung bereits zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes bewohnte. Von dieser vornehmlich auf Alteigentümer und ihr Grundstück erwerbenden Mietergemeinschaften zielenden Regelung ist jedoch in der Praxis kaum Gebrauch gemacht worden.
Nach der Richtlinienänderung ist eine vom Eigentümer oder Anteilseigentümer selbst bewohnte Wohnung unabhängig vom Bezugszeitpunkt dann förderfähig, wenn diese der erste Wohnsitz ist (neue Nr. 1.3 Satz 5) und wenn der Bezirk der Selbstnutzung zustimmt (weitergeltende Nr. 6.2 Satz 2). Hiermit soll unter Beachtung des von den Bezirken am besten zu beurteilenden Wohnbedarfs der gebietsansässigen Bewohner auch bei der ModInst-Förderung zur Bildung selbstgenutzten Wohneigentums in der Innenstadt beigetragen werden.
Die auch bisher schon nach ModInstRL95 mögliche Verbindung der Förderung mit der Bildung von Wohnungseigentum nach WEG wurde mit dem Ziel präziser geregelt, vor allem Anreize für die Schaffung selbstgenutzten Wohnungseigentums sowie für den Erwerb durch Mieter zu setzen (Ergänzung zu Nr. 6.8):
Zum einen wurden Regelungen eingeführt, die auf eine Limitierung von Initiatorengewinnen sowie auf die Weitergabe des erhaltenen Baukostenzuschusses an die Erwerber abzielen. Während des Bindungszeitraums darf der Verkaufspreis einer Wohnung den anteiligen Kaufpreis plus zuwendungsfähige Baukosten minus Baukostenzuschuss um nicht mehr als 400 DM/m² übersteigen.
Zum andern wurde klargestellt, dass bei Veräußerung einer Wohnung an den bisherigen Mieter die planmäßigen Aufwendungszuschüsse weitergezahlt werden. Allerdings muss sich dieser ggf. zwischen der Fortzahlung der Aufwendungszuschüsse nach ModInstRL 95 und der Förderung nach den Bestandserwerbsrichtlinien entscheiden (siehe Nr. 8 Abs. 2 der Bestandserwerbsrichtlinien 1999). Betreibermodelle
Auf Initiative der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (SenSUT) wurde in einer neuen Nr. 6.4.2 die Einbeziehung gewerblicher Wärme- und Warmwasserlieferung durch Dritte (sog. "Betreibermodelle") in die ModInstFörderung geregelt. Zum Schutz der Mieter vor etwaigen Leistungsstörungen wurde klargestellt, dass die Wärme- und Warmwasserlieferung nicht als Direktservice (direkter Liefervertrag zwischen Betreiber und Mieter), sondern nur über den Vermieter erfolgen muss.
Die Realisierung eines Betreibermodells unter Inanspruchnahme von ModInst-Förderung ist unter folgenden Voraussetzungen möglich:
a) Die wirtschaftlichste Beheizungskonzeption muss im Anbieterwettbewerb ermittelt werden.
b) Ausschreibung und späterer Vertragsabschluß müssen nach dem Muster des von SenSUT mit den Vermieterund Mieterverbänden abgestimmten "Berliner Energiedienstleistungsstandards (B.E.ST.)" gestaltet werden.
c) Der Betreiber erhält vom Eigentümer einen Anschlusskostenbeitrag, welcher zur Reduzierung des Wärmepreises eingesetzt werden muss.
d) Anschlusskostenbeiträge können als zuwendungsfähige Kosten anerkannt werden.
Förderungsrichtlinie "Städtebaulicher Denkmalschutz"
Das Land Berlin fördert unter Beteiligung des Bundes (Finanzhilfen des Bundes nach Artikel 104 a Abs. 4 Grundgesetz) bauliche Maßnahmen des Städtebaulichen Denkmalschutzes zur Sicherung und Erhaltung historischer Stadtkerne in den Bezirken Mitte, Köpenick und Lichtenberg. Gefördert werden nur Vorhaben in Gebieten mit Erhaltungssatzung - in Berlin Erhaltungsverordnung
- (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB), die Gegenstand des Bundesprogramms sind.
Grundlage hierfür bilden die Verwaltungsvereinbarungen zur Städtebauförderung des Bundes mit den Ländern - Programmbereich "Städtebaulicher Denkmalschutz". Gefördert werden bauliche Maßnahmen zur Sicherung erhaltenswerter Gebäude, Ensembles und sonstiger baulicher Anlagen von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung sowie historisch wertvolle Plätze und Straßenräume.
Die Förderungsrichtlinien Städtebaulicher Denkmalschutz wurden 1996 überarbeitet und danach jährlich angepasst: Umfassende Maßnahmen Gefördert werden alle Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den Gebäuden. Der Eigenanteil den der Eigentümer zu erbringen hat, bemisst sich nach der Höhe der erzielbaren Erträge der Gebäude zuzüglich der Investitionszulage nach dem Investitionszulagengesetz und liegt im Durchschnitt bei 40 - 45 %.

References: § 7
 § 7
 § 11
 § 10
 § 7
 § 7