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Timestamp: 2020-02-22 22:50:49+00:00

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.04.2003 mit dem Az.: VIII ZR 217/02	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: VIII ZR 217/02
VIII ZR 217/02
Die Revision der Klägerin zu 3 gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 17. Juni 2002 wird zurückgewiesen.
Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, der V. B. K. Wohnverwaltung B. , überließ das Gebäude aufgrund eines Wohn- und Gewerberaummietvertrages vom 4. Mai 1990 dem D. e.V. Dieser ist ein gemeinnütziger Verein, dessen Zweck nach seiner Satzung in der Förderung von künstlerischen und gestalterischen Berufen besteht. In dem Mietvertrag vom 4. Mai 1990 wurde dem Verein gestattet, die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken, als Design-Werkstätten und zu Ausstellungszwecken zu nutzen; zudem wurde ihm die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. Die Parteien des Mietvertrages waren sich beim Vertragsschluß darüber einig, daß die Räumlichkeiten des Gebäudes für Wohnzwecke nicht sofort geeignet waren. Der D. e.V. verpflichtete sich deshalb, die organisatorische Bauleitung zur Instandsetzung der Wohnräume zu übernehmen. Die Klägerin zu 3 erwarb im Jahre 1995 das Grundstück und setzte das Mietverhältnis mit dem D. e.V. fort. Das Mietverhältnis ist inzwischen beendet und der D. e.V. aufgrund des Urteils des Landgerichts Berlin vom 2. Januar 2001 rechtskräftig zur Herausgabe der Räume verurteilt worden. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klägerin habe gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 556 Abs. 3 a.F. BGB, § 985 BGB. Die Klägerin sei in das Mietverhältnis zwischen dem D. e.V. und dem Beklagten eingetreten und daher verpflichtet, diesem weiterhin die Räume zu überlassen. Allerdings liege eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nicht vor. Das Mietverhältnis zwischen dem D. e.V. und der Rechtsvorgängerin der Klägerin, in welches diese nach § 571 Abs. 1 BGB eingetreten sei, stelle sich zwar als Geschäftsraummiete dar. Eine nachhaltige Gewinnerzielungsabsicht des D. e.V. habe der insoweit darlegungspflichtige Beklagte aber nicht schlüssig vorgetragen. Gleichwohl sei der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin, die sich allein auf die Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit dem D. e.V. berufe, ohne Kündigungsgründe gegenüber dem Beklagten geltend zu machen, nicht gerechtfertigt. Unter Beachtung von Art. 3 GG könne dem Endmieter der Kündigungsschutz nur dann versagt werden, wenn dies durch eine besondere Interessenlage gerechtfertigt sei. Der Klägerin sei es aber nicht unzumutbar, auch bei Ausfall des D. e.V. als Zwischenvermieter an einem Mietverhältnis mit dem von diesem ausgewählten Personenkreis festgehalten zu werden. Es sei nicht anzunehmen, daß sie das Mietverhältnis mit den Endmietern ohne Einschaltung des Zwischenmieters nicht oder nicht zu diesen Bedingungen abgeschlossen hätte.
2. Offenbleiben kann die Frage, ob § 549 a BGB a.F. im vorliegenden Fall analog anzuwenden ist mit der Folge, daß die Klägerin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag des Beklagten mit dem D. e.V. eingetreten ist, der Beklagte nicht als "Dritter" im Sinne des § 556 BGB a.F. anzusehen ist, und diese dadurch als Mieter der Klägerin den gesetzlichen Kündigungsschutz genießt. Auch wenn eine analoge Anwendung des § 549 a BGB a.F., von der das Berufungsgericht ausgeht und für die sachliche Gründe sprechen, deshalb abzulehnen sein sollte, weil der Gesetzgeber mit dieser Vorschrift allein die gewerbliche Zwischenvermietung regeln wollte (für eine analoge Anwendung Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 549 a Rdnr. 13 und 14 m.w.Nachw.; a.A. Staudinger/Heintzmann, BGB, Schuldrecht III/1, Stand: Frühjahr 1997, § 549 a Rdnr. 4; MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 549 a Rdnr. 6), bleibt die Revision ohne Erfolg. Im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Gleichstellung des Mieters, der Wohnraum nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, sondern von einem gewerblichen Zwischenvermieter (Beschluß des BVerfG vom 11. Juni 1991 aaO) ist im vorliegenden Fall ein Herausgabeanspruch der Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 BGB a.F., § 985 BGB durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) jedenfalls dahin eingeschränkt, daß der Beklagte sich auf die Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts gegenüber der Klägerin berufen kann. Zu Recht stellt das Berufungsgericht fest, daß die Interessenlage der an dem gestuften Mietverhältnis hier Beteiligten den Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung vergleichbar ist.

References: § 556
 § 985
 § 549
 § 571
 Art. 3
 § 549
 § 556
 § 549
 § 549
 § 549
 § 549
 § 556
 § 985