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Rohrwärme und Heizungen im Flur ohne Ablesegerät
| 30.12.2012 14:09 |
Sehr geehrte/r Rechtsanwältin/Rechtsanwalt
Wohne in einer Anlage in der es insgesamt 5 Eingänge gibt, die alle am Eingang mit einem Heizkörper ausgestattet sind und keiner dieser Heizkörper hat ein Ablesegerät. Diese heizen im Winter Tag und Nacht, da die Eingangstüren oft nicht geschlossen werden, die Fenster im Hausflur offen stehen, selbst im Sommer wenn es kalt ist, heizen die Heizungen, da diese auch nicht zurückgedreht oder ganz abgedreht werden können.
Nun haben wir die Abrechnung 2011 (für 2010) der Heizkosten nach VDI 2077 erhalten und ich soll für "nicht erfasste Rohrwärme" einen ziemlich hohen Betrag nachzahlen wg. der Umlage auf die Wenigheizer. Lt. Heizkostenabrechnung haben wir umgelegt insgesamt 423.000 Einheiten verbraucht , davon sind 203.000 Einheiten über "Rohrwärmeverlust" abgerechnet worden.
Das Prinzip des Rohrwärmeverlustes und die Berechnung hierzu habe ich grundsätzlich verstanden.
Nur ist in diesem "Rohrwärmeverlust" nicht nur der "echte" Rohrwärmeverlust durch nicht gedämmte Rohre erfasst, sondern auch der Einheiten-Verlust der nicht erfassten Einheiten für Heizkörper in den Eingängen.
Kann denn überhaupt nach VDI 2077 ermittelt/abgerechnet werden, wenn es sich hier gar nicht "nur" um Rohrwärmeverlust handelt, sondern auch um weitere nicht erfasste Wärme / Einheiten?
Muss ich denn nun als Wenigheizer auch noch die Kosten für die Heizungswäme der Hauseingänge mit übernehmen, da die wg. fehlender Ablesegeräte gar nicht abgelesen werden konnten?
Mein Nachbar zahlt in seiner Abrechnung gar keinen "Rohrwärmeverlust", da er in jedem Raum die Heizungen voll aufdreht und deshalb keine Ermittlungswertdifferenzen auf ihn umgelegt wurden.
Diese Antwort ist vom 30.12.2012 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
Ihre Frage Frage geschrieben am 30.12.2012 14:09:25
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum
| Einsatz: € 55,00
Zwar gilt folgendes (ich zitiere aus Harz/Kääb/Riecke, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 3. Auflage 2011, 5. Kapitel Rn 549 ff):
„In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeversorgung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer ab 01.01.2009 nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden (§ 7 Abs. 1 Satz 3 und 4 HeizkostenV). Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach § 7 Abs. 1 Satz 1 berücksichtigt. Für die anerkannten Regeln der Technik verweist die amtliche Begründung (BR-Drucks 570/08 S. 14) auf das Beiblatt zur Richtlinie VDI 2077.
Der anteilige Verbrauch ist immer ein Verhältniswert, da auch Festkosten und Leitungsverluste in die Heizkostenabrechnung einfließen (OLG Hamm ZMR 2005, 73 [OLG Hamm 12.01.2004 - 15 W 24/03]). Erfasst werden muss also nicht unbedingt der absolute Verbrauch, sondern lediglich das Verhältnis des Verbrauches der einzelnen Nutzer untereinander."
Allerdings hat der Gebäudeeigentümer Nach § 4 Abs. 1 HeizkostenV den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu ERFASSEN. Er hat hierzu nach § 4 Abs. 2 S. 1 Halbs. 1 HeizkostenV Ausstattungen zur Verbrauchserfassung anzubringen und zu verwenden. Nicht zulässig ist es, auf die Heizleistung der Heizkörper abzustellen (OLG Hamburg ZMR 1999, 502 [OLG Hamburg 22.04.1999 - 2 Wx 39/99]).
Bitte teilen Sie mir mit, ob es grundsätzlich ihrem Vermieter möglich gewesen wäre, zur Verbrauchserfassung Ablesegeräte zu installieren. Diese Mitteilung können Sie auch per E-Mail an die im Profil genannte Adresse vornehmen. Nach Mitteilung kann ich eine endgültige Rechtseinschätzung vornehmen.
Ergänzung vom Anwalt 30.12.2012 | 23:27
Meine Antwort auf Ihre Frage geschrieben am 30.12.2012 14:09:25
ERGÄNZE ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:
I.	Vorab zu dem Satz den Sie nicht verstanden haben:
„Nicht zulässig ist es, auf die Heizleistung der Heizkörper abzustellen Diesen Absatz verstehe ich leider überhaupt nicht.(OLG Hamburg ZMR 1999, 502 [OLG Hamburg 22.04.1999 - 2 Wx 39/99]).
Diesen Satz wollte ich nicht zitieren, was ich entschuldige, sondern den folgenden:
„Messgeräte sind auch an nicht isolierten Rohrleitungen anzubringen (…) (LG Dresden WuM 2009, 292; AG Hohenschönhausen GE 2009, 657 m. zust. Anm. Kinne GE 2009, 620)."
Dies bedeutet, dass Vermieter (V), wie ich bereits ausgeführt habe, verpflichtet war, auch die Heizkörper im Flur mit Messgeräten zu versehen und nach deren Messung die Abrechnung vorzunehmen. Dann hätte sich neben der KONKRETN Erfassung ermitteln lassen können, ob von diesen "nicht erfasste Rohrwärme" ausgeht.
Unter solcher werden grds. nämlich folgende Fälle gefasst:
Wenn ein wesentlicher Teil des Wärmeverbrauchs infolge der ungedämmten freiliegenden Leitungen nicht beeinflusst werden kann und durch die Heizkostenverteiler an den Heizkörpern selbst nicht erfasst wird. Dies ist z.B. bei vertikalen Einrohrheizung mit ungedämmten Strangleitungen der Fall. Bei diesen kommt es in den Wohnungen zu hohen Wärmeverlusten des Rohrnetzes mit der Folge, dass nur ein geringer Anteil der Wärme über die Heizflächen abgegeben und dort von den Heizkostenverteilern erfasst wird. Dies kann dadurch erfolgen, das durch die höhere Heizwassertemperatur in den Rohrleitungen der oberen Wohnungen dort die Wärmeabgabe der ungedämmten Leitungen größer ist als in den unteren Etagen. Dies führt dazu, dass in den oberen Wohnungen zum Erreichen derselben Raumtemperatur die von den Heizkostenverteilern allein erfasste Wärmeabgabe der Heizflächen reduziert werden kann und dementsprechend weniger Einheiten gezählt werden als in der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung der Beklagten.
In SOLCHEN Fällen stellt § 7 Abs. 1. S. 3,4 der Heizkostenverordnung in der Fassung vom 9.10.2009 klar, dass der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik, insbesondere der Richtlinie VDI 2077 mit dem Beiblatt Rohrwärme, bestimmt werden [vgl. auch AG Berlin-Tempelhof, 21.01.2011, 12 C 132/10]
Ein solcher Fall liegt bei Ihnen aber nicht vor.
Der V müsste also nachweisen können, dass die Heizkörper in den Eingängen ungedämmt sind und DESWEGEN ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird. Nur dann kann nach VDI 2077 /abgerechnet werden.
SIE sollten ihn auch darauf hinweisen, dass es hier gar nicht um Rohrwärmeverlust, sondern es sich um nicht erfasste Wärme / Einheiten handelt.
Da von V als dem Gebäudeeigentümer nach § 4 Abs. 4 HeizkostenV die Anbringung der Ausstattung und die Verbrauchserfassung verlangt werden konnte, dies aber nicht erfolgt ist (so Ihre Ausführungen in Ihrer Mail) können SIE diesbezüglich von dem Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV Gebrauch machen. Danach können Sie in Bezug auf den Teil der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung (also den Teil bezgl. der Heizkörper im Flur) von dem auf Sie entfallenden Anteil diesen um 15 vom Hundert kürzen.
II. Weiter ist von Bedeutung:
Die Kosten für Maßnahmen, die nicht erforderlich oder sinnlos sind, können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sie sollten also die Unwirtschaftlichkeit der Heizungen, die nach Ihren Ausführungen, bei offener Türen völlig umsonst heizen, geltend machen.
III. Dass Ihr Nachbar zahlt in seiner Abrechnung gar keinen "Rohrwärmeverlust", da er in jedem Raum die Heizungen voll aufdreht und deshalb keine Ermittlungswertdifferenzen auf ihn umgelegt wurden, ist letztlich auch eine nicht zu rechtfertigende Ungleichbehandlung. Damit würde derjenige Mieter, der sparsam heizt, bestraft.
Zusammenfassend sollten Sie die Abrechnung einem Anwalt vor Ort unter den o.g. Gesichtspunkten noch einmal zur Prüfung vorlegen und ihn rechtzeitig Widerspruch gegen die Kosten für die Heizungen an den Türen einlegen lassen.
Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort in einem Mandantengespräch in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung – am Besten nach Vorlage aller für die Beurteilung notwenigen Unterlagen - möglich.
Bewertung des Fragestellers 31.12.2012 | 09:28
"Dieser Anwalt ist wirklich vorbehaltslos zu empfhelen, schade, dass er soweit von meinem Wohnort weg wohnt, ansonsten würde ich ihn sofort beauftragen. Selbst als ich die Antwort zuerst nicht wirklich verstand, hat dieser Anwalt mir in der Ergänzung genau den Sachverhalt verständlich erklärt. Auch die § und Urteile sind eine wertvolle Ergänzung. Vielen Dank "
FRAGESTELLER 31.12.2012 5/5,0
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