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Timestamp: 2019-05-24 23:23:12+00:00

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Propuestas 2015 | Laboratorio jurídico sobre desahucios
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Propuesta desde Andalucía para la ratificación por el Estado español de la Carta Social Europea
29/06/2015 Propuestas 2015A. Manuel Rodriguez
Estudiantes de 3º Grado en Derecho (Grupos A y B)
Facultad de Derecho y CC. EE. y EE.
Los abajo firmantes, en calidad de representantes del tercer curso, grupos de mañana y tarde, de la asignatura de Derechos Reales del Grado en Derecho, de la Facultad de Derecho y CC. EE. y EE. de la Universidad de Córdoba, hacemos uso del derecho constitucional de petición cívica para hacer entrega, en nombre de los compañeros y compañeras del “Laboratorio Jurídico sobre Desahucios”, de una propuesta para que el Estado Español ratifique la Carta Social Europea, con ruego de que haga traslado de ellas a los Grupos Parlamentarios y a las administraciones competentes para que sean tomadas en consideración.
Este laboratorio jurídico sobre desahucios, “Derecho a la vivienda y a la esperanza”, es mucho más que un proyecto de innovación docente y de divulgación científica: es una experiencia ilusionante de inteligencia colectiva y compromiso social. Los estudiantes de Derecho que lo integramos demostramos así nuestra condición ciudadana y que la Universidad no puede existir al margen de la realidad. Durante tres meses hemos realizado trabajos de campo con afectados por desalojos de vivienda, plataformas ciudadanas, asociaciones de consumidores, juristas, técnicos de la administración pública o parlamentarios; hemos rastreado el concepto y protección de la vivienda en el Derecho Comparado, Derecho común y foral o autonómico; hemos estudiado la jurisprudencia española e internacional, especialmente su consideración en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y Tribunal Europeo de Derechos Humanos; hemos comprobado las numerosas causas subjetivas y objetivas de emergencia habitacional que comprometen los derechos humanos de las personas amenazadas de desalojo de su vivienda; y hemos estudiado un Derecho hipotecario que no termina de morir pero que conserva su capacidad de lesionar los derechos fundamentales.
Los estudiantes del “Laboratorio Jurídico sobre Desahucios” entendemos que no deben confundirse los conceptos de propiedad sobre un inmueble con el concepto de vivienda como bien jurídico y derecho humano. Recomendamos la redacción de un concepto jurídico de vivienda que pudiera servir para todas las normas que les afecten. Y proponemos que un mecanismo de protección del derecho a la vivienda, injustificadamente olvidado e incomprensiblemente desconocido, sería la ratificación por parte del Estado Español de la Carta Social Europea, lo que permitiría un cauce de reclamación para las personas y organismos afectados, además del sometimiento del Estado a sus comités e informes de control sobre las políticas de vivienda.
En Sevilla, a 2 de junio de 2015
Antonio Manuel Rodríguez Ramos (30538263J) y estudiantes del Laboratorio Jurídico sobre Desahucios.
Derecho Civil. Facultad de Derecho y CC. EE. y EE.
Puerta Nueva S/N (14010) Córdoba. Andalucía.
LA NECESIDAD DE RATIFICAR LA CARTA SOCIAL EUROPEA POR EL ESTADO ESPAÑOL COMO GARANTÍA DE LA VIVIENDA EN CUANTO BIEN JURÍDICO Y DERECHO HUMANO
1.- CONFIGURACIÓN JURÍDICA DE LA VIVIENDA
Este es un problema que ha sido objeto de muchos planteamientos pero todos ellos difusos y abstractos. La vivienda debe ser consideraba un bien jurídico donde cada persona tiene derecho a desarrollar distintos derechos fundamentales constitucionales y estatutarios. La vivienda no puede ser considerada como un simple bien objeto de consumo sujeto a las leyes de mercado.
Lo importante de una vivienda es su función social. Es un bien jurídico y a la vez un derecho fundamental reconocido como tal en la Declaración Universal de Derechos Humanos.
El hecho de que sea un Derecho fundamental hace que sea inherente a la persona y que nadie puede ser privado de ello. Por ello hay que garantizar no solo medidas para evitar que se prive a alguien del Derecho a la vivienda sino también garantizar el acceso a ella.
Por todo ello hemos pasado a desarrollar una serie de planteamientos para llegar a la conclusión de que la vivienda es un verdadero bien jurídico que debe ser protegido y reconocido a todo el mundo.
Tras un rastreo del concepto de vivienda en el Derecho Común y en el Derecho Foral y autonómico se deducen una serie de características que nuestro ordenamiento atribuye a la vivienda:
a) Vivienda como edificación:
El proyecto de Ley 31/05/2012 del País Vasco, define a la vivienda como edificio o parte de un edificio. Podemos definir a este, según la Real Academia Española como “Construcción fija, hecha con materiales resistentes (…)”.
Además, el artículo 3 de la Ley 18/2007 de 28 de diciembre de Cataluña, define a la vivienda como “edificación fija”. En este sentido también se manifiesta el artículo 42 bis de la Ley foral 24/2013 de 2 de julio de Navarra.
En el artículo 2 de la Ley de Arrendamiento Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre define el arrendamiento de vivienda, considerando tal como “edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.” Por lo tanto, para el legislador en este caso vivienda, en esencia, se trata de una “edificación habitable”.
b) Permanencia y habitualidad:
El Código Civil en su artículo 90 contempla que “El convenio regulador a que se refieren los artículos 81 y 86 de este Código deberá contener, al menos, los siguientes extremos: c) la atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar”. “Uso” implica una cierta necesidad de permanencia y habitualidad. Ello también se manifiesta en el artículo 103.2º y 96 del Código con la misma expresión de “uso de la vivienda”; y en los artículos 822, 1320 y 1321 del Código en los términos: “vivienda habitual”.
Por otro lado, el artículo 21 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria entra en conflicto en parte con lo expresado con anterioridad en relación con lo que dispone el Código Civil, ya que permite que ésta pueda tener o no carácter habitual, confundiendo así concepto de vivienda: “En las escrituras de préstamo hipotecario sobre la vivienda deberá constar el carácter habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque”.
En este sentido, encontramos también el artículo 90 del CódigoCivil, que nos habla de “carácter permanente y habitual” y el artículo 4 de la Ley 8/2012 de 29 de junio de vivienda de Galicia; “destinado a alojamiento habitual de personas”.
El ordenamiento jurídico español requiere que la vivienda esté en condiciones de habitabilidad, esto es, que se pueda vivir en ella.
En el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, atribuye esta cualidad la vivienda (“edificación habitable”); también en su artículo 26 dicha ley prevé un derecho al arrendatario para poder suspender el contrato o desistir del mismo cuando la vivienda, modificada por obras de conservación o por obras acordadas por una autoridad competente, resulte inhabitable.
Se trata por tanto la habitabilidad, de un requisito indispensable para considerar a la vivienda como tal. Sin embargo, es destacable que este carácter atribuible a la vivienda no nace con esta ley en 1994, sino que ya en 1889 con el artículo 1558 del Código Civil, el legislador ya lo había introducido (“Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato”).
Del mismo modo se refleja esta idea en la Ley de Propiedad Horizontal 47/1960, en concreto en los artículos 10 (“(…) requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal (…)”), 17.4 (“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. El artículo 3 de la Ley 18/2007 de 28 de diciembre de Cataluña establece “vivienda (…) si acredita el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad que fija la presente ley y la normativa que la desarrolla (…)”.
Por otra parte, el artículo 4 de la Ley 8/2012 de 29 de vivienda de Galicia establece “(…) en condiciones de seguridad, habitabilidad y funcionalidad idóneas.
d) Vivienda como vía para el mantenimiento de la integridad personal y familiar:
El Código Civil tiene como objetivo el mantenimiento de la integración familiar e incluso en aquellos casos de separación. Esto se puede observar con claridad por lo que dispone en los artículos 96 y 103.2º.
En el primero de ellos se expresa en los siguientes términos “En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía quede (…) Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial”. Por tanto, prevaleciendo para el legislador la unidad e integridad familiar, el uso de la vivienda familiar corresponderá al cónyuge que en cuya compañía queden los hijos e, incluso, cuando este no sea el titular de la vivienda.
El segundo precepto al que hemos hecho referencia (103.2º) también se dirige hacia la misma dirección, por cuanto indica que la determinación del cónyuge en cuyo uso quedará la vivienda familiar depende exclusivamente del “interés familiar más necesitado de protección”.
e) Accesibilidad Universal:
El Real Decreto Legislativo 1/2013 de 29 de noviembre, por el que se aprueba el texto Refundido de la Ley General de Derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, la define como “condición que deben cumplir los entornos, servicios (…) para ser comprensibles, utilizables, y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad”.
En las leyes especiales del Derecho común se plantea como requisito básico la accesibilidad universal a la vivienda, es decir, el acceso a la vivienda de todos los sectores sociales, contemplando así el reconocimiento de la vivienda de protección oficial para aquellos que tengan más dificultad de acceso a la misma (Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de junio; y Preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre)
El artículo 88 de la Ley de Vivienda de Galicia establece que ha de garantizarse la movilización de viviendas a sectores especiales de la población como jóvenes, víctimas de violencia de género o aquellos que pretendan acceder a la vivienda por primera vez.
En el artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre se excluyen de esta ley una serie de supuestos de arrendamientos, interpretando que ello es así por considerar que no es vivienda en dichos casos:
– Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporadas, sea de verano o cualquier otra temporada.
– Las fincas de actividad industrial artesanal, comercial, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.
En estos artículos podemos constatar que la palabra vida y vivienda aparecen relacionadas entre sí, pues una es la consecuencia de la otra.
2. SUPUESTOS PROBLEMÁTICOS:
Según las características que hemos visto de la vivienda, tenemos que destacar una serie de conceptos, que, sin ir más lejos, están regulados en la Ley, y que pueden resultar contradictorios con el concepto de vivienda en sí.
En primer lugar, las viviendas deshabitadas, el proyecto de Ley 31/05/2012 del que hemos hablado anteriormente, las define como las que incumplen su función social por encontrarse desocupadas de forma continuada, durante un tiempo superior a dos años sin causa alguna que pueda justificar su no utilización en los términos previstos en esta ley y normativa de desarrollo.
Este concepto puede entrar en conflicto con la característica de la habitabilidad, ya que es necesaria la presencia de personas en la misma. Como sabemos, una vivienda vacía, es solo un inmueble.
En segundo lugar la vivienda de segunda residencia, es la vivienda de titularidad de quien disponiendo de una vivienda principal, utiliza otra de modo intermitente o en estancias personales.
Para que una vivienda sea calificada como tal, es necesario como hemos visto, la habitualidad, por lo que una segunda vivienda nunca puede ser descrita como “vivienda”.
3. ¿BIEN JURÍDICO O BIEN INMUEBLE?
Una vez realizado el rastreo en el Derecho común y foral, entendemos como vivienda al “bien jurídico cualificado, considerando aquel como todo espacio cerrado no necesariamente edificado, que precisa ser habitualmente habitado y que es el punto de partida de una serie de derechos y necesidades vitales”.
La vivienda es considerada como bien jurídico, que el derecho deber amparar o proteger. Es necesario que exista una norma que lo proteja, decidiéndose así a través de la materia legislativa su naturaleza como bien jurídico. Siendo objeto de protección no sólo la propiedad de la vivienda, sino también cualquier derecho real o personal, cuyo ejercicio por el titular pueda servir de base para que la familia tenga su sede física.
El Derecho Civil dispensa un tratamiento especial a esta realidad. Es objeto de protección no sólo la propiedad de la vivienda, sino también cualquier derecho real o personal, cuyo ejercicio por el titular pueda servir de base para que la familia tenga su sede física. Así se recoge en diferentes normas como son el Código civil, Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley Hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal.
​Por su parte, el Código Penal, tipifica como delito las conductas acosadoras en el ámbito de la vivienda, dada su proliferación en la última década se pretende tutelar el derecho al disfrute de la vivienda por parte de propietarios o inquilinos frente a los ataques dirigidos a unos u a otros a abandonarla.
En el art. 47 CE, se precisa minuciosamente el derecho a la vivienda deriva de la superación del concepto de la vivienda únicamente como objeto de la propiedad privada para pasar a ser considerado uno de los elementos básicos para la existencia humana; ello ha llevado a la necesidad de regular no sólo la vivienda en cuanto edificación (inmueble) sino también la vivienda en cuanto conjunto de bienes que constituyen “el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. El disfrute como objeto directo del derecho incluye la regulación del conjunto de elementos que, junto al inmueble, permiten hacer efectiva la consideración de la vivienda como digna y adecuada (urbanización, servicios, seguridad, condiciones higiénicas, etc.), siendo éste el elemento clave del derecho, con independencia del título en virtud del cual se disfrute la vivienda (propiedad o arrendamiento). Según la Oficina del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos en su Observación nº4 , vivienda digna es aquella donde los ciudadanos o las familias pueden vivir con seguridad, paz y dignidad.
Por tanto, consideramos que la vivienda es un bien jurídico, ya que este se define como el objeto que el Derecho ampara o protege. El carácter jurídico resulta de la creación de una norma jurídica que sanciona la conducta que llegue a lesionar el bien jurídico.
Sin embargo, ciertamente definir “bien jurídico” es tarea complicada, objeto de discusión doctrinal fundamentalmente en el siglo XIX y de manera especial en el orden penal, dado que el Derecho penal tiene como fin primordial la protección de bienes jurídicos.
En el origen del concepto de “bien jurídico”, este se definía como “aquellas condiciones de vida en común de las que el Estado es garante”, pero esta no ha sido la única al respecto.
En este proceso han participado autores como Binding (bien jurídico como “creación valorativa del legislador”), Von Liszt (con una postura opuesta al anterior, delimitando bien jurídico como “interés jurídicamente protegido”), Honing (bien jurídico es “el fin reconocido por el legislador en los preceptos individuales en su fórmula más sucinta”), la escuela de Kiel (bien jurídico como limite al ius puniendi del Estado), Welsel (bien jurídico es definido como “todo estado social deseable que el Derecho quiere resguardar de lesiones); Bricola, González Rus, Roxin, Fiandaca y otros pertenecientes a las tendencias jurídico-constitucionales, que tienen como referente directo la Constitución, donde se consagran dos órdenes de valores (la Constitución y la ley penal, debiendo coincidir los insertos en una y otra); Mir Puig, Berdugo Gómez, Häberle, Hassemer, Días Pitay otros que siguen las tendencias sociológicas, concepciones de carácter social o sociológicas, en las que el concepto de bien jurídico gira en torno al daño social.
Actualmente se habla de una crisis de la teoría del bien jurídico, en cuanto instrumento suprapositivo de legitimación. Cada vez más autores ponen en duda que resulte sin más, convincente la respuesta que, tradicionalmente, ha venido siendo ofertada mediante la (aparentemente sencilla) fórmula: si se protegen bienes jurídicos, la criminalización es legítima, si no se protegen bienes jurídicos, se trata de una tipificación ilegítima.
Al respecto, se dice que dicha sensación de crisis proviene de la imposibilidad de alcanzar las expectativas que no se está en condiciones de cumplir.
Hemos tratado el concepto de bien jurídico desde una perspectiva mayoritariamente penalista dado que es una cuestión fundamental que delimitar para el Derecho Penal, como rama del Derecho Público que regula la potestad punitiva del Estado.
Así mismo, hemos dicho que la vivienda implica un espacio cerrado dentro de un edificio, que debe ser digno, habitable y estar habitado por una persona o una unidad familiar para el desarrollo de las funciones humanas elementales, en condiciones de seguridad y funcionalidad adecuadas. También hay que en el concepto de vivienda aquel espacio en el que vive habitualmente, por ejemplo, un marinero, es decir, un barco, o incluso, aquellos que habitan en una caravana.
Otro requisito esencial para que sea valorada una vivienda como tal es la necesidad de ser habitualmente habitado. Como ya hemos dicho anteriormente, la Ley de Arrendamientos Urbanos, con la cual estamos de acuerdo, excluye del ámbito de aplicación de dicha ley los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporadas.
Es precisa pues la habitualidad, que implica a su vez vida en la vivienda, pues sin ella esta no podría considerarse vivienda. El propio término se refiere a ello: vivienda, que es el gerundio de vida.
Por último, miramos la vivienda como plataforma de una serie de derechos y necesidades vitales, esto es, como punto de partida para ejercer otros derechos como son: la intimidad personal y familiar, la integridad física y moral, la dignidad de la persona, el libre desarrollo de la personalidad, etc.
La vivienda es plataforma de derechos fundamentales
Como hemos tenido la ocasión de señalar anteriormente, nuestra Carta magna considera que ” Todos tenemos derecho a una vivienda digna y adecuada”.
Lo que ha pretendido plasmar nuestra Constitución con este precepto es la idea de que la vivienda lleva inclusive, como su propia composición léxica indica, vida, es decir, que alguien habite en ella, ya que sin vida no sería más que una mera estructura física. Para es necesario que se encuentre rodeada de unas condiciones básicas y apropiadas, físicas y emocionales, que protejan el derecho más inherente de la persona, junto al derecho a la vida. Hablamos de la dignidad de la persona.
El Comité de Derechos Urbanos de Naciones Unidas, en su observación general número 4 aclara y define que una vivienda digna es el espacio donde los individuos o las familias puedan vivir en seguridad, paz y dignidad.
En pocas palabras, una vivienda digna y adecuada es sinónimo de seguridad jurídica en la tenencia, una vivienda fija y habitable, una vivienda de calidad, asequible y accesible económicamente, una vivienda habitable, con disponibilidad de servicios, facilidades e infraestructuras, y adecuación social. La vulneración de esos factores afecta sensiblemente a la integridad física y mental de las personas, es decir, a su salud y calidad de vida así como a diversos derechos que nuestra propia Constitución Española califica en su texto bajo la rúbrica de “derechos y libertades fundamentales”, y es que no podemos apartar la mirada y olvidarnos de que la vivienda es el pilar fundamental, es el objeto jurídico que permite el desarrollo de lo que la doctrina denomina como “derechos de la personalidad”. No podemos negar por tanto que la vivienda merece protección jurídica, como bien dicta la STS 119/2001, de 24 de mayo, en la que el Tribunal Constitucional relaciona el derecho a la inviolabilidad del domicilio con el derecho a la dignidad de la persona y a la integridad física y moral.
De la misma manera, no podemos entender protegidos el derecho a la intimidad y el derecho al honor, regulados en el artículo 18 de la Constitución Española, sin una vivienda que sirva como refugio de seguridad y paz para las personas y las familias. Para salvaguardar la efectividad de estos derechos el legislador ha regulado la inviolabilidad del domicilio, que tiene como finalidad principal el respeto del ámbito de la vida privada de las personas, es decir, respetar el derecho a la intimidad o privacidad, el derecho a no tener que soportar intromisiones no queridas en el ámbito de la vida personal.
Si se habla del inviolabilidad del domicilio es porque es en el interior de una vivienda donde frecuente, por no decir mayoritariamente, se producen estas intromisiones. Luego, podemos afirmar que existe un nexo de unión indisoluble entre la vivienda y el derecho a la intimidad. Sin vivienda no podríamos hablar de intimidad.
No cabe duda de que la vivienda es una prolongación de la personalidad y a este respecto cabe nombrar la STS 10/2002 de 17 de Enero, cuyo estimación logró que el artículo 557 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permitía el registro de habitaciones de hotel sin la necesidad de una orden judicial, así como las STS 22/1984 de 17 de Febrero y STS 189/2004, de 2 de noviembre, que establecen que el domicilio inviolable es el lugar en el que vivir la persona y ejerce su libertad más intima y para ello el domicilio debe estar habitado por personas.
El derecho a la igualdad, protegido en el artículo 14 de la Constitución Española, se plasma en la vivienda como el derecho a la igualdad en relación al acceso a la vivienda por razón de raza o color, origen, religión, sexo, situación familiar o discapacidad. La Ley de Igualdad de Acceso a la vivienda dispone que ninguna persona puede negarse a alquilar o vender una vivienda, negociar el acceso a ella, negar su disponibilidad o alojamiento, establecer diferentes términos, condiciones o privilegios para su venta o alquiler o negar a cualquier persona el acceso o instalación de un servicio, así como negar a otorgar un préstamo hipotecario, a la información de este o incluso a establecer diferentes términos o condiciones para la compra del préstamo solo por las razones expuestas anteriormente.
Comúnmente se dice que “no hay mayor desigualdad que tratar igual a lo que es diferente” . Una vez más observamos en la vivienda una protección adicional para aquellos que lo necesitan para garantizar así el derecho a la igualdad. De esta manera, La Ley de Igualdad de Acceso a la vivienda garantiza la realización de reformas razonables en su vivienda o áreas comunes que sean necesarias para que una persona discapacitada pueda usar y disfrutar de la vivienda.
Por su parte, el Tribunal Constitucional también ha reconocido el derecho de igualdad en la vivienda en sus resoluciones. Tal es el caso de la STS 222/1992 de 1 de Diciembre, en la que se declara el artículo 58 LAU inconstitucional por atentar contra el artículo 14 de la Constitución Española, ya que permitía la discriminación a las parejas de hecho en cuanto a la subrogación de un contrato de alquiler de vivienda.
Los desalojos forzosos pueden tener consecuencias graves en el derecho a la educación y el derecho a la seguridad personal. Los desalojos forzosos provocan que la escolaridad de los niños se interrumpa temporal o definitivamente. Además, solamente la experiencia de un lanzamiento puede causar síntomas traumáticos que perjudican la capacidad de los niños para asistir a clase.
Como principio rector, el derecho a la vivienda goza de la protección que despliega el artículo 53.3 de nuestra Constitución, que dicta que “…podrán ser alegados ante la Jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que lo desarrollen”. El reconocimiento constitucional del derecho a la vivienda conlleva la idea de justiciabilidad, es decir, su posible alegación ante los Juzgados y Tribunales. Con esta afirmación podemos concluir que el derecho a la vivienda también garantiza el derecho fundamental recogido en el artículo 24 de la Constitución Española, el derecho a la tutela efectiva, véase la STS 1/2014 de 13 de Enero, en el que se vulneró el derecho a la tutela efectiva al no obtenerse una resolución motivada que podía haber evitado el lanzamiento de su vivienda familiar.
La necesidad de proteger la vivienda
Puede que el derecho a la vivienda se trate en apariencia de un principio rector, pero es de conocimiento de todos los españoles que el derecho a una vivienda digna y adecuada es un derecho fundamental, y por lo tanto merece la protección digna de ello.
Ya en nuestro Derecho Civil Común es de suma importancia señalar que, tanto en su artículo 1.320 C.c como en el articulo 96 del mismo cuerpo legal, dan primacía a la posesión de la vivienda sobre la propiedad de la misma.
Se trata de una excepción a la regla general ya que en la mayoría de los supuestos se protege a la propiedad por encima de cualquier otro derecho. No obstante, para nosotros es un atisbo de luz que nos mostraría que una mayor protección del derecho a una vivienda digna y adecuada es posible.
Por su parte, en el Derecho Foral, es el artículo 88.1 de la Ley de la vivienda de Galicia establece que las Administraciones Públicas podrán fomentar el acceso a la propiedad de las viviendas a través de programas de apoyo al alquiler con opción a compra, de manera que el inquilino pueda acabar adquiriendo la vivienda en la que vive de alquiler, deduciendo el precio de venta una parte de los importes satisfechos en concepto de renta.
Finalmente, no nos podemos olvidar del ámbito Internacional. Dentro del Derecho Internacional de los Derechos Humanos se garantiza no solo el derecho a que toda persona pueda acceder a la vivienda, es decir, el derecho a la vivienda, sino también el derecho de toda persona a mantenerse en ella, el decir, el derecho de vivienda. Se trata de derechos distintos pero que se aúnan en una misma finalidad. La vivienda significa el derecho de todos a acceder a ella, pero también debe significar respuestas por parte de los poderes públicos para garantizar la seguridad de su tenencia. La vivienda cumple una función social y tiene rango, por tanto, de derecho humano.
En virtud del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, los Estados tienen la obligación de lograr gradualmente el pleno ejercicio del derecho a una vivienda adecuada y debe garantizarlo desde tres puntos de vista: su respeto, su protección y su realización. El artículo 11 de este cuerpo legal reconoce el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado, y en ellos se incluye el derecho a una alimentación adecuada, vestido,vivienda….
La Carta Social Europea, que es el primer Tratado Internacional específicamente destinado a regular los derechos económicos y sociales, así como la Sentencia de Estrasburgo de 18 de Octubre de 2011, reconocen el derecho de toda persona al respeto de su vida privada y familiar, de su domicilio y de su correspondencia.
Como estos, numerosos cuerpos legales internacionales de protección de derechos humanos protegen la vivienda como un derecho humano. Así, el CEDH regula en su articulo 8 el respeto del domicilio y de la vida privada y familiar de las personas, que incluye el derecho a una vivienda digna y adecuada y su articulo 13 posibilita medios de protección que eviten el desalojo de personas de su vivienda.
De lo expuesto podemos concluir que el derecho a una vivienda digna y adecuada es merecedor de una mayor protección en nuestro Ordenamiento Jurídico. Queda más que demostrado que sin la existencia de una vivienda dejaríamos desprotegidos muchos de los derechos fundamentales que regula nuestra propia Constitución, y es que una vivienda digna y adecuada es el objeto jurídico donde se arropa la dignidad humana, luz de guía del derecho a la vida, a la integridad física y moral, de la libertad y seguridad, de la educación, de la igualdad, del derecho a la intimidad y el derecho al honor…..
Contar con una vivienda adecuada es un derecho humano fundamental y por ello es necesario el compromiso de los poderes públicos para asumir e impulsar la modernización y actualización del marco legislativo en el que se regula la vivienda para poder afrontar y ejercer con mayor eficacia sus responsabilidades y atribuciones.
II.- RATIFICACIÓN CARTA SOCIAL EUROPEA
La Carta Social Europea (CSE) es el Tratado europeo de derechos sociales por excelencia que fue adoptado en 1961 como complemento al Convenio Europeo de Derechos Humanos (CEDDHH) del año 1950 en el seno del Consejo de Europa.
La Carta Social de 1961 ha tenido numerosas modificaciones. La más importante se llevó a cabo en 1996, que entre otras cosas amplía el catálogo de derechos, hasta un total de 31 artículos, incluyendo una cláusula transversal de no discriminación.
Esta carta intenta dar solución a los problemas sociales y dentro de estos problemas sociales encontramos el del derecho a la dignidad del trabajo, derecho a la conciliación de la vida familiar y laboral, derecho a la protección de la pobreza y la exclusión social y el derecho a la vivienda entre otros, a consecuencia de la crisis, la pérdida de las viviendas ha aumentado de una forma desorbitada afectando a familias, personas que se han quedado sin empleo y recursos económicos, jubilados y sobre todo ha afectado a niños, por todo ello el fin primordial es que los países den solución a estos problemas.
España se define a sí misma como un Estado social y democrático de Derecho y lo hace en el Título Preliminar de su Constitución. El artículo 1 declara que “España se constituye en un Estado social y democrático de Derecho que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico la libertad, la justicia, la igualdad y el pluralismo político”.
La fórmula del estado social, supone un mayor compromiso y una mayor capacidad de intervención en las dinámicas sociales. Esta fórmula adoptada en nuestra Constitución, nos sirve para reforzar la idea de que un Estado democrático no puede dejar de ser, al mismo tiempo un Estado social, un Estado que se preocupe de garantizar a los ciudadanos en ejercicio real de los derechos sociales y que preste protección en determinados ámbitos, como la vivienda, la enseñanza o la sanidad.
Este mismo País, pese a lo expuesto y aun habiendo firmado la Carta Social Europea, no ha ratificado esta última revisión, a pesar de que el Texto entró en vigor el 1 de julio de 1999.
Esta parábola descendiente que dibuja el Estado social español desde la adhesión a la CSE en 1961 hasta la adopción de una postura pasiva ante el Tratado más importante en Europa en materia de derechos sociales, constituye el objeto de nuestra petición.
Consideramos negativo el proceso de involución de la internacionalización social de España y la postura de Europa ante la Carta Social Europea.
Por otra parte, si nos trasladamos al ámbito autonómico, en especial nuestra Comunidad Autónoma andaluza, en el desarrollo de sus políticas sociales ha demostrado una sensibilidad mayor hacia la Carta Social Europea. De hecho, en el artículo 9.1 de su Estatuto de Autonomía hace una cita expresa a la Carta Social Europea, al afirmar que:
“Todas las personas en Andalucía gozan como mínimo de los derechos reconocidos en la Declaración Universal de Derechos Humanos y demás instrumentos europeos e internacionales de protección de los mismos ratificados por España, en particular en los Pactos Internacionales de Derechos Civiles y Políticos y de Derechos Económicos, Sociales y Culturales; en el Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales y en la Carta Social Europea.”
En base a lo expuesto, y para reforzar la necesidad deratificación por parte de España de la Carta Social Europea revisada de 1961 declaramos las siguientes razones:
1.- España un Estado social, declarado en el artículo 1.1 de la Constitución Española.
2.- Las Comunidades autónomas han aprobado instrumentos legislativos en los que son constantes las referencias a la Carta Social Europea.
3.- La constitución recoge en su articulado los derechos sociales reconocidos en su carta social europea de 1961.
4.- Aproximar dos principios aparentemente antitéticos, “como es el principio de libertad económicas y el de igualdad social, para identificar en dicha síntesis una nueva base legitimadora del Estado.
5.- Para ser una democracia avanzada, ya que supondría una regeneración de la misma y de la constitución socio económico española.
6.- Contribuir a la elevación del nivel de protección jurídica de los españoles.
7.- Para garantizar los mismos derechos y deberes que los demás países que han firmado dicha carta como es el caso de Rusia, Serbia, Austria entre otros.
8.- Para que se lleve a cabo de manera efectiva su protección, defensa y ampliación del ámbito de aplicación.
9.- Para que se culmine la internacionalización social de España.
10.- Esta ratificación conllevaría una aplicación más efectiva del art. 10 y 96 CE y ayudaría a mantener la competitividad económica de la economía de la Unión y conseguir la igualdad entre Estados.
11.- Para que España adopte el Protocolo de reclamaciones colectivas, con el fin de reforzar el sistema de aplicación de estos derechos sociales.
12.- Su ratificación no supondría modificar la legislación vigente.
13.- Su ratificación no supondría ningún tipo de coste económico.
Por lo anteriormente nombrado, reivindicamos la necesidad de que España ratifique la revisión de la Carta Social, con el objetivo de garantizar los mismos derechos y deberes que los demás países integrantes de “La Carta”.
Propuesta legislativa sobre las tenencias intermedias como garantía de la función social de la vivienda
Los abajo firmantes, en calidad de representantes del tercer curso, grupos de mañana y tarde, de la asignatura de Derechos Reales del Grado en Derecho, de la Facultad de Derecho y CC. EE. y EE. de la Universidad de Córdoba, hacemos uso del derecho constitucional de petición cívica para hacer entrega, en nombre de los compañeros y compañeras del “Laboratorio Jurídico sobre Desahucios”, de una propuesta legislativa sobre las tenencias intermedias (propiedad temporal y compartida) para garantizar la función social de la vivienda, con ruego de que haga traslado de ellas a los Grupos Parlamentarios y a las administraciones competentes para que sean tomadas en consideración.
Los estudiantes del “Laboratorio Jurídico sobre Desahucios” entendemos que no deben confundirse los conceptos de propiedad sobre un inmueble con el concepto de vivienda como bien jurídico y derecho humano. Recomendamos la redacción de un concepto jurídico de vivienda que pudiera servir para todas las normas que les afecten. Y proponemos nuevas formas de tenencia de la misma basada en experiencias internacionales, especialmente en Reino Unido, y admitidas en el Derecho civil catalán, que permitirían garantizar la función social de la vivienda, dentro del marco competencial andaluz y sin perjuicio de que pudieran ser aconsejable su regulación a nivel estatal.
ANTEPROYECTO DE LEY DE LAS TENENCIAS INTERMEDIAS COMO ALTERNATIVA PARA GARANTIZAR LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA VIVIENDA
La vivienda constituye una necesidad básica de la persona, a la que los poderes públicos han de responder creando las condiciones oportunas y estableciendo las normas adecuadas para garantizar su acceso.
No deben confundirse los conceptos de propiedad sobre un inmueble con el concepto de vivienda como bien jurídico y derecho humano. Consideramos que el derecho ligado íntimamente a la vivienda es el de posesión, no necesariamente el de propiedad. En consecuencia, estimamos que la vivienda que no se encuentre ocupada con vocación de permanencia se degrada a un mero inmueble contraviniendo su función social.
La función social trata la finalidad propia de la vivienda; propiciar la posibilidad de dar cumplimiento al derecho a disponer de un techo, bajo el que las personas puedan desarrollarse con normalidad dentro de la sociedad.
La función social de la vivienda configura el contenido esencial del derecho mediante la posibilidad de imponer deberes positivos a su titular que aseguren su uso efectivo para fines residenciales, entendiendo que la fijación de dicho contenido esencial no puede hacerse desde la exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales.
Utilidad individual y función social, por tanto, componen de forma inseparable el contenido del derecho de propiedad.
Junto a ello, la vivienda es elemento determinante en la planificación de las infraestructuras y servicios públicos. La no ocupación de viviendas y el no destino de un inmueble al uso residencial previsto por el planeamiento urbanístico supone un funcionamiento ineficiente de tales infraestructuras y servicios que contraviene la función social de la propiedad de la vivienda.
La función social que debe cumplir la vivienda queda reflejada, entre otras, en las siguientes leyes:
– El artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos establece que “toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene a si mismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez y otros casos de perdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad”.
– El párrafo 1 del artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales (PIDESC), los Estados Partes “reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para así su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomaran medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho reconociendo a este efecto la importancia esencial de cooperación internacional fundada en el libre consentimiento”.
– El artículo 47 de la Constitución Española establece que ” todos los españoles tienen derecho de disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. igualmente, exhorta a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, para impedir la especulación. El artículo 33 de la Constitución consagra el derecho a la propiedad privada, estableciendo que se trata de un derecho cuyo contenido viene delimitado por su “función social”, que es básica para la generalización de los derechos sociales.
– El Estatuto de autonomía para Andalucía también consagra el derecho a la vivienda como base necesaria para el pleno desarrollo de los demás derechos constitucionales y estatutarios, concretando el mandato constitucional dirigido a los poderes públicos de promover las condiciones necesarias para la efectividad del derecho a la vivienda incluyendo la promoción pública de vivienda.
No son pocas las referencias legales a favor de la comunidad autónoma andaluza en materia de vivienda. Andalucía es competente para favorecer y promover el ejercicio a la vivienda. Su función es la de cumplir con la Constitución, desde la promoción de la vivienda pública hacia los ciudadanos hasta hacer realidad este derecho fundamental, haciendo posible el uso social de la vivienda.
Ya en el título preliminar del Estatuto de Autonomía de Andalucía, en su artículo 9 nos dicen que todas las personas de Andalucía gozarán como mínimo de los derechos reconocidos en la Declaración Universal de Derechos Humanos y demás instrumentos europeos e internacionales de protección de los mismos ratificados por España.
Por ende en su artículo 25 en la Declaración Universal de los Derechos humanos garantiza el derecho a la vivienda. Además hace mención al derecho a la salud, el bienestar y una serie de derechos que hoy día son imposibles de adoptar y mantener cuando se pierde la vivienda, la cual es el origen para poder llevar a cabo el desarrollo de una vida plena en sociedad.
Así mismo el artículo 25 del Estatuto de Autonomía declara favorecer el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, por lo que los poderes públicos estarán obligados a la promoción pública de la misma. De igual forma y de acuerdo a este artículo la ley regulará el acceso a la vivienda en condiciones de igualdad y también se dispondrán de las ayudas necesarias. Además en su artículo 56 se reserva la competencia exclusiva en materia de vivienda, urbanismo y ordenación del territorio.
En consecuencia, Andalucía tiene capacidad para regular la función social propia de la vivienda. El fin que tiene el uso social de la vivienda es el de dar a todos la posibilidad de habitar una vivienda y no dar lugar al riesgo de exclusión social. El derecho a la vivienda es un derecho habilitante de otros derechos fundamentales y necesarios para que una familia pueda llevar una vida normal.
Andalucía a día de hoy sufre una elevada cifra de familias desahuciadas de sus viviendas, a las cuales se le hace imposible el acceso a otra vivienda y con ello la consecuencia de nopoder continuar desenvolviéndose de un modo normal. La pérdida del derecho a la vivienda lleva consigo la del resto de Derechos fundamentales que siguen a este, como podría ser por ejemplo el derecho a la intimidad.
Además las personas que pierden su vivienda sufren una desmoralizante etapa en sus vidas que puede llevar consigo la pérdida de la relación laboral y hasta familiar. Todo esto solo lleva a la marginación y a la exclusión social.
En conclusión podemos decir que Andalucía tiene competencia legal para legislar en materia de vivienda, ya que dispone de la habilitación legal y de los entes instrumentales necesarios para llevar a cabo su función. A lo anterior hay que sumar la situación de urgente necesidad de actuación para hacer efectivo este derecho fundamental.
Así mismo, el párrafo 1 del artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales , los Estados Partes «reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento».
Por su parte, la Carta Social Europea en el artículo 13.3 establece que para garantizar el ejercicio efectivo del derecho a la asistencia social y médica, las Partes Contratantes se comprometen: a disponer lo preciso para que todas las personas puedan obtener por medio de servicios adecuados, públicos o privados, el asesoramiento y ayuda personal necesarios para prevenir, eliminar o aliviar su estado de necesidad personal o familiar. En cumplimiento de este deber, la vivienda, como plataforma de derechos sociales, es un elemento esencial para la garantía de éstos, por lo que los poderes públicos tienen la obligación de facilitar el acceso a la misma.
A estos efectos, el artículo 47 de la Constitución Española establece que «todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos. En virtud de este artículo, y como cumplimiento del mandato constitucional, es obligación de los poderes públicos facilitar el acceso a la vivienda de todos los españoles, y en este caso concreto, de todos los andaluces.
En cumplimiento de estos mandatos, se promulgó Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, siendo esto un adelanto en el acotamiento de este derecho y de los deberes de los poderes públicos en esta materia desde el panorama social que tiene la vivienda, refrendado posteriormente por el Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, y posterior Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda.
Entre los años 2007 y 2011 se han producido en España 330.000 ejecuciones hipotecarias por impagos de préstamos o créditos garantizados con inmuebles. Concretamente, Andalucía lideró las ejecuciones sobre viviendas en el año 2014, con un total de 16.275 ejecuciones. En este contexto, es urgente y necesario que desde los poderes públicos se adopten las medidas necesarias para asegurar la función social de la vivienda y de esta forma se haga efectivo el cumplimiento del artículo 47 de la Constitución Española y del resto de normativa internacional, garantizando desde las administraciones públicas la realización de este derecho.
Las tenencias intermedias pueden constituir, de hecho, una auténtica tercera vía de tenencia inmobiliaria que se libera de la provisionalidad del alquiler y de la onerosidad de la propiedad completa. Se trata, de aprovechar lo que está construido y de dar el contexto legal para que se ocupe efectivamente.
Concebimos a las tenencias intermedias de forma general, es decir, para poderse desarrollar tanto en el mercado privado (desarrollo de la correspondiente normativa de Derecho Civil) como, con las modificaciones adecuadas, para poder ser utilizadas también como forma de tenencia de vivienda social. En este último sentido, las tenencias intermedias bien pueden sustituir la vivienda social en propiedad, de modo que la Administración puede centrarse en el desarrollo de la vivienda social de alquiler para los menos favorecidos, lo que parece a todas luces prioritario, especialmente en un contexto de pocos recursos públicos.
La finalidad de las tenencias intermedias es rebajar el numeroso stock de viviendas existente y contribuir en la mejora de acceso a las mismas por grupos sociales que encuentran grandes inconvenientes para acceder a ellas.
Existen dos formas de tenencias intermedias, estas son la propiedad compartida y la propiedad temporal.
– Propiedad compartida: Tipo de tenencia intermedia que persigue tener todas las facultades dominicales solamente de una parte de la vivienda, consistente en ser el propietario a todos los efectos.
– Propiedad temporal: Tipo de tenencia intermedia consistente en la posibilidad de adquirir la titularidad de una vivienda, en su totalidad, solo por un periodo de tiempo determinado. Durante ese tiempo aquel tiene todas las facultades dominicales sobre el inmueble, las cuales son uso, disfrute, gravamen y disposición.
Con estas figuras, un necesitado de vivienda podría acceder a la misma sin necesidad de sobre endeudarse, y desde la Junta de Andalucía y las Entidades Bancarias se debería promover el desarrollo de la mismas, con la única finalidad de acabar con la situación de desamparo en las que se encuentra muchas familias andaluzas y por otro lado con la finalidad de sacar al mercado aquellos inmuebles vacíos que están en propiedad de los bancos.
En el caso de la propiedad compartida, las entidades bancarias podrán arrendar a las familias necesitadas de vivienda la parte no adquirida por una renta que sea justa, es decir, proporcional a su situación personal y no aquella que sea proporcional al valor de mercado. Con esta mensualidad, lo que se pretende es que se adapte a esas situaciones, que sea menor al valor de mercado, con la garantía de que ese alquiler podría extenderse por largo plazo, puesto que este tipo de tenencias intermedias responden a la situación de crisis que estamos viviendo, pero se espera que España y por ende Andalucía superen esta crisis económica, por ello se prevé que la situación que se establezca entre la entidad bancaria, la Administración y el necesitado de vivienda sea revisable según las circunstancias sobrevenidas que se produzcan o aquellas que supongan una mejora en la situación del necesitado de vivienda.
Esta figura es una garantía para ambas partes, por un lado da seguridad a los necesitados de vivienda, ya que durante ese tiempo tendrán una vivienda digna por un precio asequible, y por otro lado es una garantía para las entidades bancarias, ya que durante el tiempo que dure el arrendamiento, tendrán inmuebles habitados que le permitirán disminuir el stock de inmuebles vacíos y obtener rentas fijas.
Por otro lado, en el caso de las propiedades compartidas, las entidades bancarias, al igual que en la propiedad temporal, tienen que ofrecer este tipo de tenencia a las familias que lo necesiten. Un caso paradigmático de propiedad compartida consistiría en conmutar la cantidad de préstamo efectivamente satisfecho por la parte adquirida, quedando la posesión del resto sujeto a alquiler.
En cuanto a la Administración Pública, también podrá adherirse a esta iniciativa vinculando sus viviendas sociales en régimen de tenencias intermedias, es decir, la Administración ofrecerá este tipo de figuras para aquellas personas que cumplan cierto tipo de requisitos y que demuestren que verdaderamente por su situación no pueden acceder a otro tipo de vivienda en propiedad absoluta y liberándola de la inestabilidad del alquiler.
Los retos principales en política de vivienda deberían ser la reducción del stock de vivienda. Las tenencias intermedias representan un mecanismo de propiedad público-privada (vivienda social) o de iniciativa únicamente privada (vivienda libre) que supere la dualidad existente «alquiler vs dominio», transformándolo en un sistema de “alquiler & dominio”, incentivando positivamente que los propietarios de viviendas vacías las abran al mercado para que sean efectivamente ocupadas.
Atendiendo a las necesidades de la sociedad debemos tener en cuenta quienes pueden hacer frente a los gastos de mantener una vivienda en propiedad y de quienes en cambio no pueden, y es aquí donde entran en juega las tenencias intermedias, especialmente adecuadas para la denominada “demanda excluida”. Mediante la propiedad temporal o compartida, la Administración también podría mediar en la puesta a disposición de las viviendas declaradas deshabitadas, garantizando el pago a las entidades bancarias y los posibles daños que pudieran originarse, dando así el correcto funcionamiento al régimen de la propiedad. Éste sería el modo para garantizar el acceso a la vivienda a las personas que no tienen medios económicos para vivir en régimen de propiedad o no desean la inestabilidad de las fórmulas arrendaticias.
TÍTULO I. De las tenencias intermedias.
Artículo 1. CONCEPTO:
Las tenencias intermedias son derechos reales que conceden a su titular las facultades dominicales y obligaciones sobre una vivienda, por un tiempo determinado o de forma compartida con su propietario original.
Articulo 2. SUJETOS:
A los efectos de la presente ley, sólo podrán ser titulares de tenencias intermedias las personas físicas que destinen la vivienda a su efectiva ocupación.
Los sujetos de la tenencia compartida son:
– Tenente Ascendente, es aquél que escala progresivamente en el dominio.
– Propietario Descendente, es aquel que enajena la vivienda de forma parcial.
Los sujetos de la tenencia temporal son:
– Tenente Temporal, es aquel que adquiere la vivienda por un tiempo determinado.
– Nudo Propietario, es aquel que enajena la vivienda de forma temporal.
Sólo la vivienda será objeto de esta ley. Se entenderá a estos efectos por vivienda el bien inmueble efectivamente habitado, cuya función social sea garantizar la dignidad de la persona para el desarrollo de sus derechos fundamentales, cumpliendo unas condiciones mínimas de habitabilidad.
Perderá la consideración de vivienda el inmueble que esté deshabitado ininterrumpidamente durante un periodo acreditado de 2 años, salvo causa justificada. No perderá la consideración de vivienda por ausencias inferiores a 6 meses en el periodo de un año.
Artículo 4. FINALIDAD:
Sólo estarán sujetas a esta ley las tenencias intermedias en cuanto medio útil para garantizar la función social de la vivienda, satisfaciendo especialmente las demandas excluidas de quienes no tienen capacidad económica para financiar la adquisición de una vivienda en régimen de propiedad absoluta.
Artículo 5. COMPETENCIA:
Andalucía tiene competencia para legislar sobre las tenencias intermedias en la medida que garantizan la función social de la vivienda de acuerdo con lo establecido en el artículo 56 del Estatuto de Andalucía.
CAPÍTULO PRIMERO. De la tenencia compartida
SECCIÓN 1ª De la tenencia compartida en general
El derecho de tenencia compartida se constituye por dos titularidades: la que otorga al tenente ascendente todas las facultades dominicales sobre una parte de la vivienda y la posesión inmediata de la misma, con el derecho de adquisición progresiva de la fracción restante del otro titular, denominado propietario original, con el que comparte el resto de la propiedad de la vivienda.
La tenencia compartida tiene por objeto garantizar la función social de la vivienda, tanto facilitando su acceso como evitando su pérdida, mediante la cesión por el propietario descendente de una parte de la vivienda en favor del tenente ascendente, obteniendo de éste una renta por la posesión, reduciéndose su cuantía a medida que fuere adquiriendo más fracciones de dominio.
Artículo 8. Adquisición
1. La tenencia compartida se puede llevar a cabo mediante un negocio jurídico inter vivos, de forma onerosa, o por transmisión mortis causa.
2. En el título de constitución ha de constar expresamente:
A) El fragmento del dominio de la vivienda que adquiere el tenente ascendente y haciendo referencia a la cuantía que recibe el propietario original.
B) Las cláusulas referidas a la adquisición del resto de dominio por el tenente ascendente.
C) La cuantía de la renta que el tenente ascendente deberá pagar por la posesión de la parte del inmueble que no tiene en propiedad.
Artículo 9. Inscripción registral
1. El titulo constitutivo de la tenencia compartida se hará constar en documento público y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
2. Además, en dicho documento público se reflejará si se establecen derechos de tanteo o de retracto.
3. La inscripción registral e hará conforme a lo establecido en la normativa hipotecaria, en el folio abierto como bien matriz. El tenente ascendente deberá inscribir su fragmento de dominio en un folio independiente que remita a la tenencia compartida.
Artículo 10. Derechos Comunes
En caso de enajenación por parte de cualquiera de sendas titularidades, el propietario descendente como el tenedor ascendiente tendrán recíprocamente el derecho de tanteo y retracto legal, salvo que en el título de constitución se haya pactado lo contrario.
SECCIÓN 2ª “De los derechos del tenente ascendente”
Articulo 11. Facultades del tenente ascendente
El tenente ascendente tiene las siguientes facultades:
A) Poseer, usar y disfrutar del bien de forma plena y exclusiva, con el límite, salvo que se haya pactado de otro modo, de no comprometer su subsistencia.
B) Enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su cuota, así como disponer de ella por causa de muerte.
C) Ejercitar todos los actos de riguroso dominio pero necesita el consentimiento del propietario original para dividir el bien. El acuerdo de división ha de contener la distribución entre los bienes resultantes tanto del precio de adquisición como de la contraprestación dineraria establecida por el artículo 8.2.a) de la presente Ley.
D) Adquirir paulatinamente la totalidad de la vivienda, salvo pacto en contrario y en función a lo establecido en el título constitutivo.
SECCIÓN 3ª “De las obligaciones del tenente ascendente”.
Articulo 12. Obligaciones del Tenente Ascendente
El tenente ascendente tiene las siguientes obligaciones:
Pagar el precio de adquisición de las cuotas.
Satisfacer la contraprestación dineraria del artículo 8.2.C) de la presente ley, en la cuantía y bajo las condiciones acordadas en el título de constitución.
Satisfacer todos los gastos y los impuestos vinculados a la posesión, el uso y el disfrute del bien, y satisfacer obligaciones dominicales sobre su cuota, salvo que se haya pactado de otro modo.
Articulo 13. Conmutación en caso de ejecución hipotecaria
En caso de ejecución hipotecaria, podrán acordar las partes la conversión en tenencia compartida en la fracción que corresponda que resulte de conmutar la cantidad satisfecha del préstamo hipotecario, cuando de buena fe y por imposibilidad sobrevenida no pudo seguir afrontando el pago de las cuotas correspondientes, pudiendo adquirir el resto en plazos cuya cantidad sea establecida por las partes.
SECCIÓN 4ª “Del propietario original o descendente”
Articulo 14. Facultades del propietario original
El propietario original tiene, entre otras, las siguientes facultades:
Enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su cuota, así como disponer de ella por causa de muerte, sin perjuicio de los derechos de tanteo y retracto del tenente ascendente.
Exigir al tenente ascendente, salvo pacto contrario, que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción en caso de que, por su culpa o dolo, la vivienda se deprecie en un 20% o más o se comprometa su subsistencia.
Exigir al tenente ascendente, salvo pacto contrario, que se haga cargo, en función de su cuota, de las obras de reparación o reconstrucción en caso de que, por su culpa o dolo, el bien se deprecie menos de un 20%.
Articulo 15. Obligación del propietario original
Tendrá la obligación de no perturbar el ejercicio de todos los actos de riguroso dominio del tenente ascendente que hubiese consentido.
SECCIÓN 5ª “De los modos de extinguirse la propiedad compartida”.
Articulo 16. Causas de extinción
La propiedad compartida se extingue:
Por la reunión en una sola titularidad de la totalidad de las cuotas de propiedad.
Por la destrucción o pérdida del bien.
Por el transcurso del plazo de duración de la propiedad compartida.
Por falta de ejercicio de cualesquiera de los derechos de adquisición gradual acordados, salvo pacto en contrario.
Por la conversión en un régimen de comunidad ordinaria o especial.
Por el acuerdo de los dos titulares.
Por la renuncia de cualquiera de los titulares, la que conlleva el acrecentamiento a favor del otro.
Articulo 17. Renuncia
La renuncia no exime al renunciante del cumplimiento de las obligaciones vencidas y aún pendientes, ni perjudica los derechos que se hayan constituido en favor de terceros.
Articulo 18. Subrogación del Rematante
CAPÍTULO SEGUNDO. De la tenencia temporal.
Sección 1ª. De la tenencia temporal en general.
La Tenencia Temporal concede el dominio durante un tiempo determinado sobre una vivienda al tenente temporal, trascurrido el cual se devuelve el dominio al nudo propietario.
Artículo 20. Formas de Adquisición
La Tenencia Temporal se podrá adquirir por negocio jurídico inter vivos o mortis causa, a título oneroso o gratuito.
Si se adquiere por negocio jurídico, se debe determinar el plazo de duración de dicha tenencia, con un mínimo de seis años y un máximo de cincuenta y cinco.
Artículo 21. Título de adquisición
En el título de adquisición se puede establecer:
La facultad del tenente temporal de prorrogar su derecho por un plazo que, sumado al inicial, no exceda del máximo legal, sin que pueda perjudicar a terceros.
El derecho de adquisición preferente del tenente temporal para el caso de transmisión onerosa del derecho del nudo propietario, y el derecho de adquisición preferente de este último para el caso de transmisión onerosa de la tenencia temporal.
Un derecho de opción de compra de la nuda propiedad a favor del tenente temporal.
Artículo 22. Inscripción
El título de adquisición del tenente temporal debe ser inscrito en el Registro de la propiedad, según las condiciones establecidas en la ley.
SECCIÓN SEGUNDA. Del contenido de la tenencia temporal
Artículo 23. De las facultades del nudo propietario.
1.- Derecho a ser compensado en caso de deterioro negligente de la vivienda.
Artículo 24. De las facultades del tenente temporal.
1.- El tenente temporal tiene todas las facultades dominicales, sin ninguna otra limitación que las derivadas del plazo establecido.
2.- El tenente temporal puede transmitir otra tenencia temporal de menor duración, en favor de una o más personas, simultánea o sucesivamente.
SECCIÓN TERCERA. De la extinción de la tenencia temporal.
Artículo 25. Causas de extinción.
El derecho de tenencia temporal puede concluir, por:
Consumación del plazo temporal.
El deterioro negligente de la vivienda por el tenente temporal, en un 25% o más de su valor, dependiendo del tiempo de la misma, si este no ha hecho frente a los gastos necesarios que el nudo propietario le ha requerido.
La reunión de la titularidad de ambos derechos en una sola persona.
La renuncia del tenente temporal.
Artículo 26. Cargas
En el supuesto de renuncia o abandono, por parte del tenente temporal, los derechos reales que la graven se mantienen por la esfera temporal establecida en el título de adquisición, salvo que se dé causa legal extintiva.
Artículo 27. Efectos de la extinción
Los efectos de la extinción de la tenencia temporal da lugar a:
Que el nudo propietario adquiere las facultades dominicales y tiene derecho a recuperar la posesión por los medios legales.
En caso de deterioro de la vivienda con dolo o culpa del tenente temporal, el nudo propietario tiene derecho a ser compensado.
Las mejoras y embellecimientos hechos en la vivienda que no se hayan deteriorado o perdido, pertenecen al nudo propietario, salvo pacto contrario.
En caso de transmisión a un tercero por parte del tenente temporal sin tener en cuenta el derecho de adquisición preferente del nudo propietario, este último tiene derecho de retracto legal.

References: artículo 3
 artículo 42
 artículo 2
 artículo 90
 artículo 103
 artículo 21
 artículo 90
 artículo 4
 artículo 2
 artículo 26
 artículo 1558
 artículo 3
 artículo 4
 Real Decreto 
 artículo 88
 artículo 5
 artículo 18
 artículo 557
 artículo 14
 artículo 58
 artículo 14
 artículo 53
 artículo 24
 resolución 
 artículo 1
 artículo 88
 artículo 11
 artículo 1
 artículo 9
 artículo 1
 artículo 25
 artículo 11
 artículo 47
 artículo 33
 artículo 9
 artículo 25
 artículo 25
 artículo 56
 artículo 11
 artículo 13
 artículo 47
 artículo 47

Artículo 1

Artículo 4

Artículo 5
 artículo 56

Artículo 8

Artículo 9

Artículo 10
 artículo 8
 artículo 8

Artículo 20

Artículo 21

Artículo 22

Artículo 23

Artículo 24

Artículo 25

Artículo 26

Artículo 27