Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP/version/1
Timestamp: 2019-10-18 08:40:11+00:00

Document:
BIC - Champ d'application et territorialité - Location en meublé – Régime fiscal des locations meublées
3610-PGPBIC - Champ d'application et territorialité - Location en meublé – Régime fiscal des locations meublées1
BOI-BIC-CHAMP-40-20-20120912
2012-09-12T06:00:00.000+02:002013-01-09T11:28:02.000+01:00
De même, une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une profession commerciale au sens de l'article 34 du CGI et, par suite, est passible de l'impôt sur les sociétés par application du 2 de l'article 206 du CGI. Il en a été ainsi jugé en ce qui concerne une société civile constituée principalement pour acheter et donner à bail un immeuble et qui, pendant l'année d'imposition, a eu pour seule activité la location dudit immeuble garni de meubles dont la valeur, inscrite au bilan, était d'ailleurs supérieure à celle de l'immeuble lui-même (CE arrêt du 30 octobre 1968 req. n° 70952, RJCD, 1re partie, p. 311 ; voir dans le même sens, CE, arrêt du 12 février 1975, req. n° 87340, RJ, n° II, p. 23).
- le fait que la location ne soit consentie que de manière saisonnière - période de vacances par exemple. Ainsi, les sociétés civiles dont la seule activité est de louer un local meublé durant la saison estivale exercent une activité industrielle et commerciale. En application des dispositions du 2 de l'article 206 du CGI elles sont donc passibles de l'impôt sur les sociétés (RM Mauger ; JO AN du 20 novembre 1989 p. 5081, n° 15286) ;
- lorsque les produits de la location habituelle à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes – CGI, art. 35 bis-II) n'excèdent pas 760 € par an.
En revanche, l'exonération des chambres d'hôtes ne peut se cumuler avec les dispositions de l'article 50-0 du CGI (CGI - article 35 bis) .
L'exonération a aussi été admise dans le cas d'un propriétaire d'une maison de six pièces réparties en trois niveaux. Ce dernier donnait en location meublée le rez-de-chaussée ainsi que le deuxième étage et occupait personnellement le premier étage. En effet, il a été regardé eu égard à la configuration, à la disposition de l'immeuble, comme louant une partie de son habitation principale alors même qu'il n'aurait jamais habité effectivement la totalité de cette maison, les autres conditions prévues à l'article 35 bis du CGI étant par ailleurs remplies (CE, arrêt du 16 juin 1971, req. n° 81620, RJ, n° III, p. 151 ; à rapprocher de l'arrêt du 4 novembre 1970 req. n° 78628. RJ, n° III, p. 203).
Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l'administration publie deux plafonds selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable. Depuis 2006, les plafonds sont réévalués en tenant compte -de l'indice de référence des loyers, issu de l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 modifié par l'article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Les plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année. La date de référence de l'indice est celle du deuxième trimestre de l'année précédente.
Au titre de l’année 2012, la condition selon laquelle le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n’excède pas un plafond fixé à 177 € en Ile-de-France et 129 € dans les autres régions.
Afin de favoriser le développement du parc de chambres d'hôtes, l'article 35 bis-II du CGI prévoit qu'à compter du 1er janvier 2001, les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n'excède pas 760 € TTC par an. Cette exonération ne peut se cumuler avec les dispositions de l'article 50-0 du CGI.
Cette disposition concerne les particuliers qui louent de manière habituelle une ou plusieurs pièces de leur habitation principale (sur la notion d'habitation principale, cf. 1-première condition-§ 100 à 120).
En cas de dépassement du plafond de 760 €, les contribuables sont imposables sur la totalité des produits nets retirés de la location. Toutefois, ils ne peuvent bénéficier du régime spécial des micro-entreprises conformément aux dispositions de l'article 50-0 du CGI (BOI-BIC-DECLA-10).
Toutefois, lorsque le loueur en meublé acquiert le statut de loueur en meublé professionnel dès le commencement de la location, la part des déficits non professionnels qui n'ont pu être imputés en application des règles rappelées ci-dessus et qui proviennent des charges engagées en vue de la location directe ou indirecte d'un local d'habitation avant le commencement de cette location, peut être imputée par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local, tant que l'activité de location meublée est exercée à titre professionnel (voir, IV § 360).
Pour plus de précisions sur les règles particulières d'imputation des déficits il convient de se référer au BOI-BIC-DEF-20-20.
En revanche, les plus-values afférentes aux autres éléments de l'actif immobilisé sont soumises aux règles prévues aux articles 39 duodecies et suivants du CGI. L'activité n'étant pas exercée à titre professionnel, elles ne peuvent bénéficier de l'exonération prévue à l'article 151 septies du CGI .
Les loueurs en meublé non-professionnels peuvent, pour certains investissements limitativement énumérés et sous certaines conditions, bénéficier, s'ils le souhaitent, de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 sexvicies du CGI . Les modalités d'application et les conditions d'octroi de cette réduction d'impôt sont commentées dans BOI-IR-RICI-220.
L'imputation du déficit relevant de ce dispositif s'effectue par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local, tant que l'activité reste exercée à titre professionnel. Cette faculté est donc nécessairement subordonnée à ce que l'activité de location meublée soit exercée à titre professionnel dès le début de la location (cf. BOI-BIC-CHAMP-40-10).
Monsieur V acquiert en N un immeuble en l'état futur d'achèvement. Au titre de cet immeuble, Monsieur V constate un déficit d'un montant de 15 000 € en N et de 30 000 € en N + 1, qui n'ont pu faire l'objet d'aucune imputation. L'immeuble est achevé et loué à compter du 1er décembre N + 2 et l'activité de location meublée présente un caractère professionnel dès l'année N + 2. Le déficit au titre de l'année N + 2 s'élève à 25 000 €. Il peut s'imputer sur le revenu global dans la mesure où il s'agit d'un déficit provenant d'une activité exercée à titre professionnel. Le déficit de 45 000 € correspondant au déficit non-professionnel provenant des charges engagées en vue de la location du bien pourra s'imputer sur le revenu global à hauteur de 15 000 € en N + 2. En N + 3, Monsieur V perd sa qualité de loueur en meublé professionnel : le reliquat des déficits accumulés avant le commencement de la location peut, le cas échéant, s'imputer sur les bénéfices qu'il réalise cette année-là au titre de son activité de location meublée exercée à titre non-professionnel. En N + 4, Monsieur V retrouve sa qualité de loueur en meublé professionnel. Il ne peut déduire de son revenu global ou des bénéfices issus de son activité de location meublée les déficits constatés préalablement au commencement de la location.
Elles sont susceptibles de bénéficier du régime d'exonération défini à l'article 151 septies du CGI , étant rappelé que celui-ci n'est ouvert, en tout état de cause, qu'aux contribuables exerçant leur activité depuis au moins cinq ans. Pour le décompte de la durée d'exercice à titre professionnel de l'activité, il y a lieu de cumuler les périodes d'exercice à titre professionnel de l'activité.
Contrairement aux règles prévues pour le régime des micro-entreprises (cf. BOI-BIC-DEF-20-20), la loi ne dispense pas les gîtes ruraux, les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme de ces nouvelles dispositions. Il est toutefois rappelé que ces activités peuvent relever du régime de la para-hôtellerie en raison des prestations annexes offertes (cf. BOI-BIC-CHAMP-40-10) et conséquemment des seuils de 250 000 € et 350 000 € pour l'application de l'article 151 septies du CGI .
Le changement de qualité n'entraîne pas les conséquences fiscales d'une cessation d'activité au sens des articles 201 du CGI ou 202 ter du CGI.
Lorsque la plus-value relève du régime prévu aux articles 150 U à 150 VH du CGI, l'abattement pour durée de détention se calcule sur le nombre d'années de détention du bien depuis son acquisition. Dans cette hypothèse, une seule plus-value doit être déterminée selon les règles prévues aux articles 150 U à 150 VH du CGI, que l'immeuble ait ou non fait successivement partie du patrimoine privé et du patrimoine professionnel au sens de l'article 151 sexies du CGI.
/bofip/3610-PGP/version/1

References: l'article 34
 l'article 206
 l'article 206
 art. 35
 l'article 50
 l'article 35
 l'article 35
 l'article 9
 l'article 35
 l'article 50
 l'article 50
 § 360
 l'article 151
 l'article 199
 l'article 151
 l'article 151
 l'article 151