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Timestamp: 2019-06-16 16:28:15+00:00

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BGH, 07.05.2008 - XII ZR 69/06 - dejure.org
https://dejure.org/2008,209
BGH, 07.05.2008 - XII ZR 69/06 (https://dejure.org/2008,209)
BGH, Entscheidung vom 07.05.2008 - XII ZR 69/06 (https://dejure.org/2008,209)
BGH, Entscheidung vom 07. Mai 2008 - XII ZR 69/06 (https://dejure.org/2008,209)
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Für Schriftformerfordernis längerfristiger Grundstücksmietverträge muss Vertretung bei Personenmehrheit auf einer Vertragsseite aus der Urkunde deutlich werden
Sicherstellung von Bedingungen mietrechtlicher Verträge durch das Schriftformgebot des § 550 BGB für Grundstückserwerber bei Eintritt in ein Mietverhältnis kraft Gesetzes; Sicherstellung der Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien durch die Schriftform des § 550 BGB; Erforderlichkeit von Vertretungszusätzen bei Vertretung einer Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person; Voraussetzungen für die Wahrung des Schriftformerfordernisses bei Mietverträgen; Erkennbarkeit des Gesamtinhalts mietvertraglicher Vereinbarungen aus dem Zusammenspiel verschiedener Urkunden bei geeigneter Kenntlichmachung der Urkundeneinheit
Mietvertrag (mündlicher) - Kündigungsfrist
Kein Erfordernis zusätzlichen Vertretungszusatzes bei hinreichender Bestimmbarkeit der Mietvertragspartei
Einhaltung der Schriftform bei längerfristigem Mietvertrag mit Einzelperson durch Unterzeichnung des Vermieters ohne Vertretungszusatz; Personenmehrheit
Zum Zweck des Schriftformgebotes des § 550 BGB; zur Rechtslage, wenn die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet ist
Schriftformerfordernis des § 550 BGB
Einhaltung der Schriftform bei Personenmehrheit auf Seite des Vermieters oder Mieters
Schriftformerfordernis: Was, wenn nicht alle unterschreiben?
Mietrecht - Mietvertrag und fehlende Unterschriften bei Personenmehrheit
Schriftform des § 550 BGB bei Unterschrift ohne Vertretungszusatz
Schriftformerfordernis: BGH klärt wichtige Detailfragen - Teil 2 (IMR 2008, 232)
Schriftformerfordernis: BGH klärt wichtige Detailfragen - Teil 1 (IMR 2008, 231)
Fehlender Vertretungszusatz bei Unterschrift: BGH lockert Schriftformzwang weiter auf! (IMR 2008, 268)
Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 07.05.2008, Az.: XII ZR 69/06 (Schutzzweck des Schriftformgebots in § 550 BGB)" von VorsRiLG Dr. Werner Hinz, original erschienen in: JR 2009, 378 - 379.
LG Limburg - 2 O 126/03 BGH - XII ZR 69/06
LG Limburg, 23.07.2004 - 2 O 126/03
BGHZ 176, 301
NJW 2008, 2178
MDR 2008, 851
NZM 2008, 481
NZM 2008, 482
ZMR 2008, 704
WM 2008, 1172
JR 2009, 375
Darin liegt der maßgebliche Unterschied zu den Fallkonstellationen, die Gegenstand früherer Entscheidungen des Senats (…Senatsurteile vom 27. Mai 2008 - XI ZR 132/07, WM 2008, 1260 Rn. 48 f. …und vom 15. Dezember 2009 - XI ZR 110/09, WM 2010, 331 Rn. 10) und des XII. Zivilsenats auf dem Gebiet des gewerblichen Mietrechts (BGH, Urteile vom 7. Mai 2008 - XII ZR 69/06, BGHZ 176, 301 Rn. 37 und vom 3. Juli 2002 - XII ZR 234/99, NJW-RR 2002, 1377, 1378) waren und in denen die dortigen Kläger die Feststellung des Fortbestands des Dauerschuldverhältnisses begehrten.
Die erforderliche gedankliche Verklammerung zwischen ursprünglichem Vertrag und Nachtrag ist vielmehr im jeweiligen Nachtrag hergestellt, der durch die Dokumentation der Änderungen und - durch die Inbezugnahme des Ausgangsvertrags - des im Übrigen fortgeltenden Regelungsbestands den aktuellen Vertragsstand wiedergibt (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 21).
Vielmehr dient sie ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (…Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - XII ZR 98/13 - NJW 2015, 2648 Rn. 33;… BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26; BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17; BGHZ 139, 123 = NJW 1998, 2664, 2666 und BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 61).
In Kenntnis dieser Rechtsprechung hat der Gesetzgeber die frühere Vorschrift des § 566 BGB im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) nur redaktionell geändert, nicht aber - was nahe gelegen hätte, wäre nur der Schutz des Erwerbers bezweckt - die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auf den Erwerber beschränkt (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17).
Um dem Beklagten zu 1 die Kündigung auch als eigene zurechnen zu können, ist es jedoch angesichts des bestehenden Schriftformerfordernisses notwendig, dass sein dahingehender eigener Kündigungswille in der Kündigungserklärung selbst - wenn auch nur unvollkommen - mit hinreichender Deutlichkeit Ausdruck gefunden hat (vgl. BGHZ 125, 175, 178 ; 176, 301,Tz. 25).
Dies folgt schon daraus, dass die Schriftform nicht nur den Grundstückserwerber, sondern auch die Vertragsparteien schützen soll (st. Rspr. des Senats, vgl. etwa Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26 und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 16 f.).
Eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht (Fortführung von Senatsurteilen vom 7. Mai 2008, XII ZR 69/06, BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 und vom 18. Oktober 2000, XII ZR 179/98, NJW 2001, 221).
Vielmehr besteht zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses auch die Möglichkeit des § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet (vgl. Senatsurteile BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 34 und vom 18. Oktober 2000 - XII ZR 179/98 - NJW 2001, 221, 222 f.).
Der Zugang dieser Urkunden ist für das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB ebenso ohne Belang wie die Frage, wo die Urkunden sich befinden (vgl. Senatsurteil BGHZ 160, 97 = NJW 2004, 2962, 2963) oder ob sie im Zeitpunkt der gerichtlichen Prüfung der Formgemäßheit des Mietvertrags noch existieren (vgl. Senatsurteil BGH 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 23).
Dann ist der Erwerber aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Option hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich bei dem Verkäufer oder dem Vermieter hierüber zu erkundigen (Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 13 ff.).
Auch die zusätzlich mit der Schriftform des § 550 BGB verfolgten Zwecke, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu warnen (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 mwN Rn. 17), werden durch die bloße Einhaltung der äußeren Form gewahrt (…Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06 - NJW 2010, 1518 Rn. 27).
aa) Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301, 307 = NJW 2008, 2178 Rn. 24).
(2) Auch die zusätzlich mit der Schriftform des § 550 BGB verfolgten Zwecke, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu warnen (vgl. BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 m.w.N. - Tz. 17), werden durch die bloße Einhaltung der äußeren Form gewahrt.
Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (vgl. nur Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 18).
Denn § 550 BGB will den Erwerber lediglich über den Inhalt eines gesetzlich auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob ein wirksamer Vertrag besteht (Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 29 mwN).
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