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Timestamp: 2020-02-27 18:35:40+00:00

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BGH, Urteil v. 07.03.2002 - IX ZR 457/99 - NWB Urteile
BGH v. 07.03.2002 - IX ZR 457/99
BGH Urteil v. 07.03.2002 - IX ZR 457/99
[1] Fordert der Konkursverwalter die Löschung einer Auflassungsvormerkung, die vor Konkurseröffnung über das Vermögen des Grundstückseigentümers aufgrund eines formnichtigen Kaufvertrages zugunsten des Käufers eingetragen wurde, kann dieser wegen der von ihm vor Konkurseröffnung an den verkaufenden Eigentümer erbrachten Kaufpreiszahlungen dem Verlangen kein Zurückbehaltungsrecht entgegensetzen.
Gesetze: BGB § 273 Abs. 1; BGB § 313 Fassung/ 30. Mai 1973 ; BGB § 812; BGB § 818; BGB § 883; BGB § 894; KO § 17; KO § 24; KO § 49 Abs. 1 Nr. 3; KO § 49 Abs. 1 Nr. 4
Der Kläger ist Verwalter im Konkurs über das Vermögen der W. GmbH, (nachfolgend: W. oder Gemeinschuldnerin). Diese bebaute ein eigenes Grundstück mit 20 Eigentumswohnungen. Durch notariellen Vertrag vom 7. September 1994 kaufte der Beklagte eine im Bau befindliche Eigentumswohnung zum Preise von 398.446 DM. Der Kaufpreis sollte nach Baufortschritt fällig werden. Gemäß II Abs. 3 des Vertrages sollte der Kaufgegenstand nach Maßgabe "der Baubeschreibung nebst Bauzeichnung" erstellt werden. Beides war dem Vertrage nicht beigefügt und wurde nicht mitbeurkundet. Zugunsten des Beklagten wurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie war nach dem Kaufvertrag Voraussetzung für die Fälligkeit der Kaufpreisraten. Der Beklagte zahlte an die Wohnfinanz 424.463,56 DM, davon 332.663,56 DM auf die notariell vereinbarte Vergütung. Der weitergehende Betrag wurde für Zusatzleistungen oder - nach der Behauptung des Klägers - in Höhe von 40.000 DM als Schwarzgeld gezahlt.
1. Nach § 894 BGB kann - wenn der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück oder einer Verfügungsbeschränkung (§ 892 Abs. 1 BGB) mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang steht - derjenige, dessen Recht durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird.
b) Die Vormerkung ist zu Unrecht im Grundbuch eingetragen. Denn gemäß § 883 BGB soll sie den Anspruch auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück sichern. Zu diesem Anspruch ist sie streng akzessorisch (vgl. BGH, Urt. v. 17. Juni 1994 - V ZR 204/92 , NJW 1994, 2947 f). Besteht er nicht, so ist auch die Vormerkung wirkungslos (BGHZ 54, 56, 63). Ein sicherungsfähiger Anspruch auf Erklärung der Auflassung besteht vorliegend nicht, weil der Kaufvertrag, der ihn begründen soll (§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB), gemäß §§ 313 Satz 1, 125 BGB nichtig ist.
aa) Wird - wie hier - ein Vertrag zur Übertragung einer erst noch zu errichtenden Eigentumswohnung geschlossen, gehören auch die Ausgestaltung und Ausstattung der Wohnung für den Erwerber zu den wesentlichen Vertragselementen (BGHZ 63, 359, 361 f; BGH, Urt. v. 10. Juni 1977 - V ZR 99/75 , DNotZ 1978, 37 f). In dem zwischen den Parteien geschlossenen notariellen Vertrag ist unter "II. Kaufgegenstand" im letzten Absatz lediglich geregelt, der Kaufgegenstand solle auf der Grundlage der Baubeschreibung nebst Bauzeichnung erstellt werden; diese hätten dem Käufer vorgelegen, seien von ihm geprüft und inhaltlich akzeptiert. Baubeschreibung und -zeichnung selbst sind aber nicht notariell beurkundet. Auch sonst regelt der Vertrag Ausgestaltung und Ausstattung der Wohnung nicht. Damit sind wesentliche Teile des schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäfts nicht mit beurkundet. Zu den Voraussetzungen des § 13 a Abs. 4 BeurkG ist nichts dargetan.
Der Umstand, daß der Beklagte für einen Erwerb des Grundstücks - und damit der Vormerkung - vertragsgemäß Gegenleistungen an die W. erbracht hat, hindert seine uneingeschränkte Verurteilung zur Löschungsbewilligung ebenfalls nicht.
1. Der Beklagte darf die von ihm geforderte Berichtigung nicht gemäß § 242 BGB mit Rücksicht auf diese Gegenleistungen - unabhängig vom Konkurs über das Vermögen der W. - verweigern. Der Umstand allein, daß der Kläger zur Rückzahlung der "Kaufpreisleistungen" aus der Konkursmasse nicht in der Lage sein mag, macht sein Verlangen auf Grundbuchberichtigung nicht treuwidrig. Dies hat der Senat in dem in einem Parallelverfahren ergangenen Urteil vom 20. Dezember 2001 (IX ZR 401/99, ZIP 2002, 309, 310 f) näher begründet. Darauf wird verwiesen.
2. Dem Beklagten steht mit Rücksicht auf diese Gegenleistungen auch kein konkursbeständiges Leistungsverweigerungsrecht zu.
b) Gegenüber einer Berichtigungsklage nach § 894 BGB ist regelmäßig ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB möglich (BGHZ 75, 288, 293; BGB-RGRK/Augustin, 12. Aufl. § 894 Rn. 47). Insbesondere kann die Rückabwicklung von Leistungen aus einem nichtigen Kaufvertrag auf solche Weise mit einer darauf beruhenden unrichtigen Grundbucheintragung verknüpft werden ( BGH, Urt. v. 7. Oktober 1966 - V ZR 159/63 , WM 1966, 1224, 1226 unter IV; RG LZ 1927, 48, 49; WarnR 1930 Nr. 28; Staudinger/Gursky, BGB 13. Bearb. § 894 Rn. 106; Soergel/Stürner, BGB 12. Aufl. § 894 Rn. 30). Die Berichtigungsbewilligung braucht dann lediglich nach Maßgabe des § 274 BGB abgegeben zu werden.
Nach § 49 Abs. 1 Nr. 3 und 4 KO (§ 51 Nr. 2, 3 InsO) sind aber nur einzelne, bestimmte Zurückbehaltungsrechte konkursfest. Soweit dies für das Zurückbehaltungsrecht wegen wertbeständiger Verwendungen auf eine Sache der Konkursmasse zutrifft (§ 49 Abs. 1 Nr. 3 KO), hat der Beklagte hier schon nicht dargetan, daß seine Kaufpreiszahlungen der Konkursmasse einen Vorteil erbracht haben, der noch vorhanden ist (§§ 994 ff BGB). Auch ein kaufmännisches Zurückbehaltungsrecht (§ 49 Abs. 1 Nr. 4 KO) kommt nicht in Betracht. Die Rechtsstellung des Beklagten, der rechtsgrundlos Vorleistungen erbracht hat, ist nicht mit derjenigen des Inhabers eines Zurückbehaltungsrechts i.S.v. § 369 HGB vergleichbar. Zwar gibt ihm die zu seinen Gunsten eingetragene - unwirksame (s.o. III 1 b) - Vormerkung eine begrenzte Sicherung. Diese entspricht aber nicht dem Besitz, den das kaufmännische Zurückbehaltungsrecht voraussetzt und der dem Berechtigten sogar ein pfandrechtsähnliches Selbstverwertungsrecht verleiht (§ 371 Abs. 2 HGB). Die nichtige Vormerkung hat keinerlei dingliche Wirkung. Sie hat zudem keinerlei Drittwirkung, die mit § 369 Abs. 2 HGB vergleichbar wäre. Denn das gegenüber dem Grundbuch-Berichtigungsanspruch der Verkäuferin (W.) mögliche Zurückbehaltungsrecht hätte schon außerhalb des Konkurses keine Wirkung gegenüber einem neuen Eigentümer gehabt, welcher das Grundstück später rechtsgeschäftlich von der ursprünglichen Verkäuferin erworben hätte; insbesondere greift insoweit nicht § 404 BGB ein. Erst recht kann die Scheinvormerkung keine Besserstellung gegenüber sonstigen Konkursgläubigern der Verkäuferin begründen.
Ein allein auf § 273 Abs. 1 BGB gestütztes Zurückbehaltungsrecht hat zugunsten bloßer Konkursgläubiger innerhalb des Konkurses grundsätzlich keine Wirkung ( BGH, Urt. v. 20. Januar 1965 - V ZR 214/62 , WM 1965, 408, 410 f; RGZ 77, 436, 438 f; Kuhn/Uhlenbruck, aaO § 17 Rn. 23c und § 49 Rn. 24; Gottwald, Insolvenzrechts-Handbuch 2. Aufl. § 42 Rn. 48; Henckel ZZP 99, 419, 421 ff). Denn es stellt ein Zwangsmittel zur Durchsetzung einer rein persönlichen Gegenforderung dar, das im Konkurs über die Grenzen des § 49 Abs. 1 Nr. 3 und 4 KO hinaus nicht zugelassen werden kann, weil es im Widerspruch zu dem Grundsatz der gleichmäßigen Befriedigung aller Gläubiger stünde. Soweit demgegenüber Marotzke (Gegenseitige Verträge im neuen Insolvenzrecht, 3. Aufl., Rn. 2.50, 2.63, 2.70 f) das Zurückbehaltungsrecht des § 273 Abs. 1 BGB für den Fall für konkursfest hält, daß es sich auf eine eigene - also noch nicht zur Konkursmasse gehörende - Sache des anderen Teils bezieht, kommt es darauf hier nicht entscheidend an. Denn der Beklagte will im vorliegenden Fall mit dem Zurückbehaltungsrecht verhindern, daß die Rechtslage bezüglich des zur Konkursmasse gehörenden Grundstücks richtiggestellt wird, solange nicht die schon zuvor an die Gemeinschuldnerin gezahlten Geldbeträge zurückgewährt werden. Mit diesem Verlangen soll im Ergebnis die abgesonderte Befriedigung am Grundstück der Konkursmasse wegen eines Bereicherungsanspruchs erzwungen werden. Dafür gibt es keine Rechtsgrundlage.
c) Der Beklagte beruft sich auf die gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, daß die Rückabwicklung unwirksamer gegenseitiger Verträge bereicherungsrechtlich (§§ 812, 818 BGB) nach den Grundsätzen der Saldotheorie zu erfolgen hat. Der klagende Bereicherungsgläubiger hat danach im Falle ungleichartiger Gegenleistungen die Rückgewähr seiner Gegenleistung Zug um Zug anzubieten ( BGH, Urt. v. 24. Juni 1963 - VII ZR 229/62 , NJW 1963, 1870 f; v. 11. November 1994 - V ZR 116/93, NJW 1995, 454, 455; v. 10. Februar 1999 - VII ZR 314/97, NJW 1999, 1181). Der Grund für diese enge Verknüpfung von Leistung und Gegenleistung liegt darin, daß Wertungswidersprüche zwischen Vindikations- und Bereicherungsrecht vermieden werden sollen: Der rechtsgrundlos besitzende Eigentümer soll im Ergebnis keine schlechtere Rechtsposition einnehmen als andere rechtsgrundlose Besitzer ( BGH, Urt. v. 14. Juli 1995 - V ZR 45/94 , NJW 1995, 2627, 2628).
Nachdem die Verfügungsbefugnis über diesen Anspruch auf den Kläger als Konkursverwalter übergegangen ist, vermag der Beklagte ihm den bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Kaufpreisrückgewähr - der eine bloße Konkursforderung darstellt - nicht (mehr) entgegenzuhalten. Es liegt ähnlich, wie wenn das Eigentum am Grundstück auf einen Dritten übertragen worden wäre. Diesem gegenüber könnte der Bereicherungsschuldner sein Gegenrecht nicht geltend machen. Für eine "Verdinglichung" seiner Rechtsstellung gegenüber Dritten bietet auch die Saldotheorie keine Grundlage. Die Konkursmasse des Eigentümers wird gegen reine schuldrechtliche Gegenrechte eines Vertragspartners in gleicher Weise geschützt wie ein Dritter. Wie ein solcher braucht das Interesse der Gläubigergesamtheit nicht allein wegen der zu Unrecht zugunsten des Beklagten eingetragenen Vormerkung hinter dessen Belangen zurückzustehen. Andere Konkursgläubiger mögen durch den Konkurs der W. vergleichbar hart geschädigt worden sein wie der Beklagte. Zudem weist das Berufungsgericht zutreffend darauf hin, daß das Grundbuch auf Dauer unrichtig würde, wenn die zu Unrecht eingetragene Vormerkung nicht gelöscht werden könnte und der Konkursverwalter den von der Gemeinschuldnerin längst verbrauchten Kaufpreis mangels Masse nicht zurückzuzahlen vermag.
Zwar ist diese Vorschrift sinngemäß auch auf Rückgewährschuldverhältnisse auf vertraglicher Grundlage angewendet worden ( BGH, Urt. v. 14. Februar 1960 - VIII ZR 24/60 , WM 1961, 482, 485 f; RG LZ 1915, 217 Nr. 17; vgl. Kilger/K. Schmidt, Insolvenzgesetze 17. Aufl. § 17 KO Anm. 2 c; Staudinger/Kessal-Wulf, BGB 13. Bearb. § 9 VerbrKrG Rn. 101; E. von Olshausen, Festschrift für H.F. Gaul, 1997, 497, 516). Ferner wird die Ansicht vertreten, auch beiderseits unerfüllte Schuldverhältnisse aus ungerechtfertigter Bereicherung fielen unter § 17 KO, soweit die ohne Rechtsgrund empfangene Leistung selbst noch zurückgegeben werden könne (Jaeger/Henckel, aaO § 17 Rn. 28; Kuhn/Uhlenbruck, aaO § 17 Rn. 2 l; MünchKomm-InsO/Huber, § 103 Rn. 86; Marotzke, Gegenseitige Verträge aaO Rn. 4.114; Kepplinger, Das Synallagma in der Insolvenz, 2000, S. 336 f; von Caemmerer, Festschrift für Larenz, 1973, S. 621, 635 f).
Eine solche Erwägung kann aber jedenfalls nicht dazu führen, die Durchsetzung dinglich begründeter Ansprüche der Konkursmasse einzuschränken. § 17 KO bezweckt - ebenso wie § 103 InsO - in erster Linie, es dem Verwalter zu ermöglichen, einen von keiner Seite bereits vollständig erfüllten gegenseitigen Vertrag zum Vorteil der Masse und damit der Gläubigergesamtheit auszuführen, insoweit dann aber zugleich auch dem Vertragspartner den durch das funktionelle Synallagma vermittelten Schutz zu erhalten (MünchKomm-InsO/Kreft, § 103 Rn. 2; Bork, in Festschrift für Zeuner, 1994, S. 297, 309; vgl. Marotzke, Gegenseitige Verträge aaO Rn. 2.78, 2.80; Jaeger/Henckel, aaO § 17 Rn 6 f). Eine solche einseitige Wahlmöglichkeit unter Zweckmäßigkeitsgesichtspunkten zum Vorteil der Konkursmasse hat der Verwalter im Streitfall nicht: Hier geht es von Anfang an nur um gesetzlich festgelegte Ansprüche eines Teils oder beider Seiten. Sofern der andere Teil nicht freiwillig einer mindestens ebenso massegünstigen vertraglichen Neuregelung zustimmt, hat der Verwalter im Rahmen seiner Liquidationsaufgabe (§ 117 Abs. 1 KO) die gesetzlichen Folgen daraus zu ziehen, daß die Eigentumsübertragung auf den Beklagten infolge der Unwirksamkeit des Vertrages gescheitert ist. Würde man ein solches gesetzlich gebundenes Verlangen allgemein der fakultativen Erfüllungswahl i.S.v. § 17 KO gleichstellen, so hätte dies ausschließlich die Wirkung, den vor Konkurseröffnung begründeten Gegenanspruch der anderen Seite - der im Ansatz nur eine Konkursforderung darstellt - sogar gegen die Konkursmasse durchzusetzen. Das entspricht nicht dem Zweck des § 17 KO. Insbesondere kann auf solche Weise nicht ein nur auf § 273 BGB zu stützendes Zurückbehaltungsrecht (s.o. b) dahin aufgewertet werden, daß es die Durchsetzung eines Grundbuchberichtigungsanspruchs der Konkursmasse einzuschränken vermöchte.
BGH 16.5.2019 - IX ZR 44/18
BGH 8.1.2015 - IX ZR 300/13
BGH 24.5.2012 - IX ZR 175/11
BB 2002 S. 1116 Nr. 22
DB 2002 S. 1209 Nr. 23
PAAAC-00884
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 § 883
 § 894
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 § 49
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 § 103
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