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Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 4 febbraio 2014, n. 2441. In merito alla violazione del decoro architettonico previsto dal regolamento condominiale - Renato D'Isa
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Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 4 febbraio 2014, n. 2441. In merito alla violazione del decoro architettonico previsto dal regolamento condominiale
sentenza 4 febbraio 2014, n. 2441
R.P., proprietario di un appartamento in un fabbricato sito in Pistoia, via Ernesto Rossi nn 3, 5, 7 e 9, citò, nel settembre 1999, innanzi al locale Tribunale, A.C., più altri condomini, chiedendo che fossero tutti condannati ad eliminare diverse opere – costituite per la maggior parte dei casi, nella chiusura di logge-balconi con vetrate e, per due coppie di condomini, nella trasformazione di un resede coperto a piano terra in un vano chiuso e nella trasformazione di una finestra in una porta finestra – sulle proprietà esclusive, in quanto eseguite in violazione di una specifica prescrizione di regolamento che vietava ogni “alterazione architettonica”; chiese inoltre che le parti convenute fossero condannate al risarcimento dei danni – da liquidarsi in separata sede – e che fossero eventualmente modificate le tabelle millesimali a cagione di tali immutazioni.
I convenuti si costituirono eccependo la prescrizione dell’azione – risalendo dette immutazioni al periodo 1981-1984-; la carenza di interesse del P. che, in taluni casi, avrebbe autorizzato dette opere; la insussistenza di un pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio. In via riconvenzionale chiesero la condanna dell’attore alla riduzione in pristino di alcune modifiche dallo stesso apportate.
L’adito Tribunale, con sentenza n. 736/2003: a – dichiarò la carenza di legittimazione passiva di due condomini – P.S. e R.C. – in quanto non più proprietari al momento della notifica della citazione, avendo essi venduto l’appartamento a M.B. ed a F.T., parti nel giudizio; b – dichiarò prescritto il diritto fatto valere dall’attore; c – respinse le domande riconvenzionali contro il medesimo proposte; d – condannò il predetto al pagamento delle spese.
Il P. impugnò tale decisione che venne riformata dalla Corte di Appello di Firenze con sentenza n. 289/2006, depositata il 22 febbraio 2006, con cui gli appellati vennero condannati alla rimozione dei manufatti; venne però respinta la domanda di risarcimento dei danni e dichiarata assorbita quella di modifica delle tabelle millesimali; tutti gli appellati vennero condannati a rifondere le spese di lite sostenute dal P.
La Corte territoriale pervenne a tale decisione osservando che il divieto di alterare la struttura architettonica del fabbricato era contenuto in una clausola di regolamento da definirsi contrattuale, vincolante per tutti i condomini – e quindi anche per l’acquirente dell’immobile non partecipe dell’immutazione stessa -, così che non si sarebbe potuto ritenere assentita una sua deroga in virtù di una delibera assembleare a maggioranza; osservò inoltre che l’azione proposta dal P. era esplicazione del diritto dominicale di costui e quindi non era prescrittibile; nel merito giudicò che i manufatti posti in essere dalle parti appellate concretassero una modifica dell’architettura di insieme del fabbricato, ledendone il decoro architettonico.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso A.C. ed altri sei condomini, sulla base di tre motivi; hanno altresì proposto ricorso incidentale P.S. e R.C.; il P. ha svolto controricorsi avverso entrambi i detti ricorsi; gli altri sette condomini intimati non hanno svolto difese; è stata disposta – ed eseguita nei termini indicati dalla Corte – nuova notifica del ricorso alle parti M.B. e F.T.: questi ultimi non hanno articolato difese.
La gravata decisione, essendo stata depositata il 22 febbraio 2006, non rientra nell’ambito di applicazione dell’art. 366 bis cpc, che riguarda le sentenze pubblicate dal 3 marzo 2006 al 4 luglio 2009 (data di abrogazione della norma per effetto della legge n. 69/2009): nella trattazione dei ricorsi non si prenderanno dunque in esame i pur articolati quesiti di diritto.
– ricorso n.r.g. 11829/2007-
I – Con il primo ed il connesso secondo motivo viene denunziata la violazione degli artt. 1102, 1108, I comma; 1120 cod.civ. in cui sarebbe incorsa la Corte fiorentina nel negare che al singolo condomino siano consentite le innovazioni che non alterino il decoro architettonico dell’edificio: ciò a seguito di una non condivisa interpretazione dell’art. 4 del regolamento condominiale (“E’ espressamente vietata ogni trasformazione che comporti alterazioni architettoniche…”) che comporterebbe, per la Corte del merito, il divieto di qualsiasi modifica, a prescindere dalla sua incidenza su detto profilo estetico.
I.a – Detti mezzi vengono articolati nelle seguenti proposizioni: 1 – il decoro architettonico dell’edificio condominiale è concetto di relazione che, ponendosi come limite alla libera espressione del diritto dominicale del singolo condomino, deve essere interpretato con criteri di maggiore o minore rigore, in relazione al pregio ed alle caratteristiche del fabbricato; 2 – l’art. 4 deve pertanto essere interpretato alla luce di tale principio, ravvisandosene una violazione solo se le opere immutative abbiano assunto un carattere negativo rispetto all’estetica del fabbricato; 3 – per la loro caratteristica le mere strutture mobili – elementi a vetri ripiegabili “a soffietto” – a chiusura dei balconi, non potevano determinare tale impatto negativo; 4 – in applicazione delle norme sopra indicate i condomini, con delibera 19 gennaio 1984, con l’adesione del P., avevano deciso di dar incarico ad un’unica appaltatrice di eseguire le suddette chiusure, al fine di ottenere un effetto ottico omogeneo.
II – Con il terzo motivo viene denunziata la violazione dell’art. 832 cod. civ. assumendosi che la censurata interpretazione della previsione contrattuale determinerebbe una non consentita compressione del diritto di proprietà del singolo condomino sulla parte esclusiva.
III – I motivi sopraesposti possono essere esaminati congiuntamente, stante la loro stretta correlazione argomentativa.
III.a – Gli stessi non sono conformi allo schema legale portato dall’art. 360, I comma, n. 3 cpc perché quello che viene sindacato non è la portata astratta dell’ambito applicativo delle norme suindicate quanto piuttosto, da un lato, l’interpretazione di una clausola contrattuale – al fine di valutare se il concetto di “alterazione architettonica” debba essere interpretato anche nella prospettiva dell’incidenza estetica della innovazione; e, dall’altro, – una volta riscontrata interpretazione meno rigorosa – la verifica della sussistenza del pregiudizio estetico.
III.a.1 – La prima censura doveva però passare attraverso la denunzia della violazione delle norme di ermeneutica negoziale ed il secondo rilievo presupponeva una valutazione di fatto che non è consentita in questa sede di legittimità; non è stato poi sollevato alcun rilievo critico in merito all’eventuale vizio di motivazione in cui sarebbe incorsa, sui medesimi punti, la Corte territoriale; il terzo profilo non è fondato perchè l’art. 832 cod. civ. descrive il contenuto del diritto dominicale in sé considerato ma non disciplina la interferenza tra l’esercizio delle facoltà in cui esso si esplica ed il diritto dei partecipanti al condominio a godere delle parti comuni, – che invece trova regolazione specifica negli artt. 1117 e segg. cod. civ. – il quale si pone come limite esterno alla piena manifestazione della facoltà di usi et abusi sulla cosa propria
III.a.2 – Non è delibabile in questa sede il presunto consenso dato dal P. all’effettuazione delle opere, come neppure la incidenza della delibera di autorizzazione sulla liceità della condotta dei condomini, atteso che non è stato riportato il contenuto dell’uno né quello dell’altra, in violazione del principio di specificità del ricorso.
IV – Con il primo motivo i S./C. denunziano il vizio di violazione o falsa applicazione degli artt. 81 e 112 cpc in cui sarebbe incorsa la Corte fiorentina non pronunziandosi sull’eccezione preliminare riproposta in appello in ordine alla loro carenza di legittimazione passiva, avendo venduto l’appartamento oggetto di precedenti lavori innovativi, in epoca anteriore alla notifica della citazione.
IV.a – Il motivo – in disparte dall’erronea indicazione normativa (chè: 1 – l’art. 81 cpc riguarda la sostituzione processuale di chi agisca in nome proprio per far valere un diritto altrui e non già il caso di chi venga ritenuto erroneamente legittimato assieme ad altri per condotte ascrivibili solo al terzo, pure chiamato in giudizio; 2 – l’art. 111 cpc disciplina la successione del diritto controverto avvenuta nel processo e non prima dell’instaurazione di esso) – è infondato, nei termini appresso esposti.
IV.a.1 – Va innanzi tutto messo in evidenza che, come ricordato nel mezzo, il Tribunale dichiarò la carenza di legittimazione dei ricorrenti incidentali a resistere all’azione del P. per l’avvenuta cessione dell’appartamento alle parti, rimaste intimate in fase di legittimità, B. e T., dopo il compimento di piccole immutazioni su spazi condominiali – nella specie: chiudendo un piccolo spazio innanzi a detto immobile con una veranda a vetri -; a fronte di ciò la Corte territoriale, confondendo acquirenti e venditori, estese la pronunzia di rimozione anche ai secondi, assumendo che i S./C. (autori delle innovazioni) sarebbero stati invece solo acquirenti dell’appartamento che recava già tali modifiche, stante la natura reale della intrapresa azione; nello stesso tempo rigettò la domanda risarcitoria e dichiarò assorbita quella relativa alla modifica delle tabelle dei millesimi.
IV.a.2 – Ciò posto deve ritenersi che la condanna dei ricorrenti incidentali, in solido con le parti che da loro avevano acquistato, prima dell’inizio del presente procedimento, l’appartamento, doveva interpretarsi non già come pretermissione della eccezione di carenza di legittimazione dai primi avanzata bensì – pur se su presupposti di fatto errati – come rigetto implicito della medesima, impedendo dunque che potesse in questa sede farsi valere un vizio di omessa pronunzia; in ogni caso poi la legittimazione dei S./C. non avrebbe potuto esser negata, non foss’altro per le domande risarcitone proposte dal P. che non erano collegate all’anteriorità della cessione dell’appartamento rispetto all’inizio del procedimento.
IV.a.3 – Poste queste premesse, se la legittimazione passiva andava confermata ai limitati effetti di cui sopra, il rigetto intervenuto in appello delle istanze risarcitorie ha fatto venir meno ogni interesse dei ricorrenti incidentali anche in ordine alla ripartizione delle spese di lite perché essi, nei gradi di merito, si ponevano comunque come parti sostanzialmente soccombenti.
V – Con il secondo motivo e per le medesime ragioni viene censurata la condanna di essi ricorrenti incidentali al pagamento delle spese di lite, pur non sussistendo la loro soccombenza: su tale censura valgano le considerazioni appena sopra espresse.
VI – Il terzo, il quarto ed il quinto motivo sono identici a quelli fatti valere dai ricorrenti principali e vanno dichiarati inammissibili per le ragioni sopra illustrate ai §§ III.a.1 e III.a.2.
VII – Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come indicato in dispositivo.
La Corte riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale e quello incidentale; condanna in via solidale le parti ricorrenti a rifondere le spese in favore di R.P., liquidandole in euro 1.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi.
Corte di Cassazione, sezione tributaria, sentenza 17 ottobre 2014, n. 21989....

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