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Regeneración urbana | Urbaniker | Página 2
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Manifiesto por un Urbanismo Inclusivo. El caso de Ofelia Nieto 29
septiembre 18, 2013 Ofelia Nieto, Regeneración urbana, Urbanismoadmin
Hace unos días incorporé a este blog una entrada con expresión de mi opinión técnico-jurídica sobre el caso de Ofelia Nieto 29 (puedes consultarla en http://urbaniker.net/?p=157).
Por lo tanto, la memoria de viabilidad económica no garantiza de ninguna manera que los ingresos alcancen el importe del gasto de la inversión. Estos ingresos deben alcanzar sólo a “su mayor parte”, «garantizando el menor impacto posible” en los afectados (conceptos jurídicos indeterminados y bastante imprecisos, la verdad) y todo ello medido dentro del límite económico del deber de conservación. Conviene precisar que este límite deber de conservación, que se incorpora en el artículo 9 del TRLS, sí es concreto y puede suponer una media de … ¡¡50.000 €/vivienda!!
«d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha exigencia se derive de la legislación de protección del domino público.»
Anteproyecto de Rehabilitación y Regeneración Urbana. El derecho de realojo
abril 4, 2013 Regeneración urbana, Rehabilitación, Urbanismoadmin
Visto el interés que ha suscitado mi anterior entrada sobre el tratamiento que el anteproyecto dispensa al deber de conservación de los propietarios de edificios, me animo a publicar este segundo post que tiene como objeto el análisis del régimen jurídico que se prevé al derecho de realojo. También lo hago en mi calidad pasada de responsable de un gran equipo de profesionales que, desde el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, gestionó las mayores operaciones de regeneración urbana y realojamiento de Euskadi en la última década.
Para los menos iniciados, conviene aclarar, resumiendo mucho, que el derecho de realojo es el derecho que tiene un particular, ocupante legal de una vivienda, a disponer de otra vivienda de sustitución en el supuesto de que una actuación urbanística suponga la desaparición de su vivienda habitual. Por lo tanto, este derecho viene a consistir en el que el promotor de la actuación urbanística se ve obligado (como una carga urbanística más) a ofrecerle al afectado una vivienda de sustitución y que, por imperativo legal, se la debe ofrecer en condiciones de precio (venta o alquiler) de las viviendas de protección oficial. Finalmente, simplemente aclarar que la doctrina del Tribunal Constitucional confirma que, al tratarse de un derecho de la ciudadanía, la competencia plena de su regulación corresponde inequívocamente al Estado.
Por lo tanto, entiendo que el tema merece un análisis detenido. Especialmente en lo referido a los supuestos de hecho, en qué actuaciones urbanísticas, asiste este derecho de realojo al afectado por una actuación urbanística y en cuáles no. Y es que el régimen jurídico del realojo es radicalmente transformado por el Anteproyecto y convendría generar cierto constraste sobre los mismos porque, en mi opinión, podría dar lugar a importantes injusticas.
En primer lugar, destacar que el artículo 110.2 de la Ley 2/2011, de Economía Sostenible (en adelante LES), hoy vigente, otorga a las actuaciones de renovación y rehabilitación urbana la condición de «actuaciones de transformación urbanística, de conformidad con lo previsto en el artículo 14.1 del texto refundido de la Ley de Suelo (…)». Esto supone que a este tipo de actuaciones de regeneración y rehabilitación también les son de aplicación el conjunto de deberes regulados en el artículo 16 del TRLS. Pues bien, este artículo 16 en su apartado primero letra e) recoge con claridad el derecho de realojo así como el derecho de retorno (en el caso de los ocupantes sean arrendatarios). Ninguna duda puede caber hoy en día que en el caso de una actuación suponga la desaparición de la vivienda habitual, sea esta de regeneración urbana o de rehabilitación (piénsese en una edificación rehabilitada con alteración de la distribución interior del edificio), al afectado le asistirá el derecho de realojo o retorno, según corresponda.
Por eso conviene llamar especialmente la atención de lo que se propone en el Anteproyecto de ley porque esta garantía general ha desaparecido. Efectivamente, el anteproyecto excluye la condición de «actuaciones de transformación urbanística» a las llamadas «actuaciones edificatorias». Al deslindar las actuaciones edificatorias (nuevo artículo 14.2 del TRLS), ya no asistiría el derecho de realojo general de la LES a los afectados por este tipo de actuaciones:
Nueva edificación o sustitución de la edificación existente
Regeneración urbana con urbanización complementaria
El derecho de realojo o reotorno en estos supuestos quedarían regulados ahora por el nuevo artículo 15 del Anteproyecto de Ley. Pero en este artículo, si se lee con detenimiento su párrafo segundo, NO se garantiza el realojo de ocupantes legales de vivienda habitual en actuaciones aisladas (las edificatorias) en las que no se actúe por expropiación. Para este supuesto sólo se está garantizado el derecho de retorno de arrendatarios.
Probablemente el legislador esté entendiendo que la participación inicial de los propietarios de vivienda representa una cuota de participación suficiente que garantizaría la titularidad de la vivienda de sustitución, una vez finalizada la actuación de rehabilitación. Pero ello no siempre tiene por qué ser así. Puede ocurrir, por ejemplo, que el importe elevado de las obras junto con la re-distribución interior del edificio coloque a los propietarios en una situación de no poder afrontar las derramas que les corresponderían para tener acceso a esa vivienda. De esta forma se está otorgando al promotor (agente rehabilitador) la posibilidad de forzar una “reparcelación interior” de la propiedad horizontal en el que «se ahogue» económicamente al antiguo ocupante-propietario de vivienda de forma que no pueda adquirir derechos suficientes para adquirir una vivienda de sustitución (que ya no se tendría que ofrecer a precios de VPO, al no existir derecho de realojo). El supuesto no es tan irreal si se considera el supuesto de edificios necesitados de una fuerte rehabilitación y con ocupantes legales con pocos recursos económicos para afrontarlas.
Si se quiere evitar ese efecto, el anteproyecto debería dejar claro en el artículo 15.2 la subsistencia del derecho de realojo para aquellos propietarios en los supuestos en que la propiedad original de la vivienda (incrementado con la aportación derivada del estricto deber de conservación) no diera derecho en la futura reparcelación interior del edificio a una vivienda rehabilitada de iguales dimensiones y características a las que actualmente disfruta . Todo lo demás es manifiestamente injusto.
Todavía es más sorprendente lo dispuesto en el artículo 15.1.a) del anteproyecto que regula el realojo en los supuestos en los que se actúe por expropiación (con o sin beneficiario) tanto en actuaciones conjuntas como aisladas. En este tipo de casos, por contra de lo que acabamos de ver, parece querer garantizarse el derecho de realojo en cualquier caso. Quizás porque en estos casos el protagonismo de la gestión lo asume una Administración Pública, no un promotor privado. En estos casos, la indemnización (justiprecio) de la expropiación de su vivienda habitual se hace corresponder con la entrega de la vivienda de realojo. No sería entonces posible que los afectados se quedaran sin realojo por motivos económicos porque, por muy baja que fuera la indemnización expropiatoria, esta se haría al menos corresponder con la entrega de la vivienda de sustitución.
El problema radica en que esto tiene poco pase constitucional tal como está redactado. Es muy habitual poder comprobar en este tipo de supuestos de regeneración y renovación urbana que las viviendas que son objeto de expropiación son muy distintas las unas de las otras. Si se equipara justiprecio y vivienda de realojo, no sería extraño encontrarnos con supuestos en que se esté justipreciando (por entrega de idénticas viviendas de realojo) por el mismo valor bienes y derechos expropiados de condiciones muy diferentes. Conviene traer a colación la dicción literal del artículo 33.3 de la CE cuando habla de forma expresa de que nadie podrá ser privado de sus bienes sin la “correspondiente indemnización”. En este caso, no se cumpliría este requerimiento porque la indemnización (vivienda de realojo) no tiene por qué guardar correspondencia con los bienes y derechos expropiados. Además, la experiencia enseña que la valoración e indemnización de forma individualizada de cada uno de los bienes (viviendas) y derechos, aunque sea dentro de la misma Unidad de Ejecución con iguales aprovechamientos e iguales cargas, es una técnica avalada por la jurisprudencia.
Esta disparidad de tratamiento jurídico del derecho de realojamiento entre agentes privados y públicos no tiene ningún sentido. Carece de toda lógica que los derechos de los propietarios de vivienda habitual se hagan depender del hecho de si la actuación es aislada o es conjunta o bien del sistema de gestión que se hubiere elegido (expropiación o gestión reparcelatoria) porque son decisiones públicas en las que el particular no puede influir. Por otra parte, es abiertamente inconstitucional hacer coincidir siempre y en todo caso la indemnización expropiatoria con la entrega de viviendas de realojo en régimen de propiedad porque se estarían tratando de forma igual situaciones de expropiación de bienes y derechos muy diferentes. Si se quiere garantizar el realojo en todo caso, con independencia del valor de lo expropiado, este realojamiento se podría materializar, por ejemplo, en viviendas sociales de menor precio o en régimen de alquiler social (como, por cierto, viene haciendo el Gobierno Vasco desde hace ya años).
En resumen, nuevamente debemos llamar la atención sobre el efecto perverso de la búsqueda de la rentabilidad inducida a favor del «agente rehabilitador» en estas operaciones de regeneración y rehabilitación urbana. Rentabilidad y viabilidad económica que se propone el legislador conseguir sobre la base del incremento indiscriminado de deberes a cargo de los propietarios originales de viviendas (ver comentario sobre el deber de conservación en la anterior entrada) y la volatilización de derechos de realojamiento de sus ocupantes en las actuaciones de rehabilitación o reedificación privadas. Todo ello en perjuicio de las personas con menores recursos económicos y que viven en los barrios más necesitados de regeneración o rehabilitación. Este fenómeno de expulsión de la población menos pudiente de los barrios regenerados, es una consecuencia social que el Urbanismo debería impedir o acotar, no fomentar como parece que se propone.
Aprovecho para reafirmar mi convencimiento de la necesidad de actuar (incluso de forma urgente) sobre los tejidos urbanos existentes (urbanizados y edificados) en nuestros pueblos y ciudades. Pero esta política pública de actuación no tiene sentido que copie los instrumentos de actuación y mecanismos de financiación que se han arbitrado para «extender la ciudad» (técnicas de ensanche de poblaciones) y que tiene por exclusivo objeto el reparto de las plusvalías producidas por la acción urbanística sobre «el suelo». En este tipo de actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana estamos hablando de entornos urbanos y de viviendas donde las personas viven y se desarrollan. Y el respeto que nos deben merecer las personas exigiría a las Administraciones Públicas «actuar de otra forma». Desgraciadamente, sospecho que el anteproyecto está muy lejos de conseguirlo.

References: artículo 9
 artículo 110
 artículo 14
 artículo 16
 artículo 16
 artículo 14
 artículo 15
 artículo 15
 artículo 15
 artículo 33