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Timestamp: 2019-09-22 12:05:25+00:00

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Ejecutoria num. 1a./J. 11/2013 (10a.) de Suprema Corte de Justicia, Primera Sala - Jurisprudencia - VLEX 472093266
Número de Resolución: 1a./J. 11/2013 (10a.)
Localizacion: Décima Época. Primera Sala. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Libro XIX, Abril de 2013, Tomo 1, página 929.
TÁCITA RECONDUCCIÓN POR TIEMPO INDEFINIDO. NO OPERA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE P.R. POR TIEMPO DETERMINADO (LEGISLACIÓN CIVIL DE LOS ESTADOS DE BAJA CALIFORNIA Y JALISCO).
CONTRADICCIÓN DE TESIS 350/2012. ENTRE LAS SUSTENTADAS POR EL QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO Y EL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO QUINTO CIRCUITO. 21 DE NOVIEMBRE DE 2012. LA VOTACIÓN SE DIVIDIÓ EN DOS PARTES: MAYORÍA DE CUATRO VOTOS POR LO QUE HACE A LA COMPETENCIA. DISIDENTE: J.R.C.D.. UNANIMIDAD DE CINCO VOTOS RESPECTO AL FONDO. PONENTE: A.Z. LELO DE LARREA. SECRETARIO: M.G.A.J..
Esta Primera Sala es competente para conocer y resolver sobre la presente denuncia de contradicción de tesis, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 107, fracción XIII, párrafo primero, de la Constitución Federal; 197-A de la Ley de Amparo; y 21, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en relación con los puntos segundo, tercero, fracción VI, y cuarto del Acuerdo General Plenario Número 5/2001, en virtud de que se trata de una denuncia de contradicción suscitada entre criterios de Tribunales Colegiados de diversos circuitos, en un tema que, por ser de naturaleza civil, corresponde a la materia de la especialidad de la Primera Sala. Lo anterior con base además, en la decisión adoptada por el Pleno de este Alto Tribunal, en sesión pública de once de octubre de dos mil once, derivada de la diversa contradicción de tesis número 259/2009.(1)
La denuncia de contradicción de tesis proviene de parte legítima, de conformidad con lo previsto por los artículos 107, fracción XIII, primer párrafo, constitucional y 197-A, párrafo primero, de la Ley de Amparo pues, en el caso, fue realizada por la presidenta del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, por lo que se actualiza el supuesto de legitimación a que aluden los referidos preceptos.
Para poder resolver el presente asunto, en primer lugar, debe determinarse si en el caso existe contradicción de criterios, para lo cual es necesario analizar las ejecutorias que participan en la misma.
El veintiocho de junio de dos mil doce, el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito (tribunal denunciante) resolvió el amparo directo 116/2012, del que es necesario conocer los antecedentes siguientes que se desprenden del cuerpo de esa ejecutoria:
El veintidós de abril de dos mil diez, se admitió la demanda que promovió **********, en la vía sumaria civil, en contra de **********, mediante la cual le reclamó las siguientes prestaciones: la declaración judicial de que ha terminado y, en consecuencia, que se ha rescindido el contrato de arrendamiento de fecha primero de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, con un término de duración de doce años, que venció el primero de mayo del dos mil seis, a través del cual se arrendaron dos predios rústicos denominados, cada uno de ellos, como ***********, la desocupación y entrega de dichos predios rústicos y el pago de rentas vencidas, de conformidad con lo acordado en el contrato de arrendamiento de referencia, el pago de daños y perjuicios ocasionados y el pago de gastos y costas.
Es preciso mencionar que la institución de crédito de referencia se hizo propietaria de los predios rústicos denominados **********, mediante la adjudicación que se llevó a cabo en diverso procedimiento judicial que inició dicha institución en contra de **********. Sin embargo, no se pudo llevar a cabo la diligencia para hacer la entrega física y jurídica de los mismos, debido a la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre el señor **********, en carácter de arrendador, y el señor **********, en su carácter de arrendatario.
En virtud de lo anterior, el veinticuatro de mayo de dos mil dos se notificó al señor **********, que el inmueble que tenía en arrendamiento, actualmente pertenecía por adjudicación al **********, razón por la cual debía depositar en dicho juzgado la cantidad de dinero materia del arrendamiento que, por concepto de rentas, estuviera pagando al señor **********.
Por lo que, toda vez que el señor ********** no cumplió con dichas obligaciones, la institución de crédito de referencia se vio en la necesidad de instaurar juicio en su contra.
La parte demandada contestó la demanda, reconoció el vínculo contractual existente con la arrendadora demandante, pero, entre otras cosas, estimó que la acción era improcedente por haber operado la tácita reconducción.
El primero de abril de dos mil once, se dictó sentencia de primera instancia en la que se declararon procedentes las acciones de terminación y rescisión del contrato fundatorio y se condenó al demandado al pago de las rentas vencidas, así como a la desocupación y entrega del inmueble arrendado, y al pago de gastos y costas.
Inconforme, el demandado promovió recurso de apelación, que fue resuelto por la Octava Sala del Supremo Tribunal Judicial del Estado de Jalisco, quien confirmó la sentencia recurrida.
Contra dicha resolución, el demandado promovió juicio de amparo directo, del que conoció el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, quien otorgó el amparo al quejoso. No obstante lo anterior, en lo concerniente a la presente contradicción de tesis, consideró lo siguiente:
• De la lectura de los artículos 2371, 2372, 2373, 2374, 2375, 2376, 2396, 2397, 2401, 2402, 2403, 2404 y 2405 del Código Civil de Jalisco aplicable al caso (esto es, el anterior al vigente a partir del catorce de septiembre de mil novecientos noventa y cinco), se lleva a concluir que tanto la prórroga como la tácita reconducción de los contratos de arrendamiento, tienen como común denominador que el contrato sea de plazo fijo y que, dadas ciertas condiciones, el acuerdo de voluntades siga surtiendo efectos después de terminado; sin embargo, la prórroga es un derecho proporcionado al inquilino por un plazo fijo; mientras que en la tácita reconducción el convenio se vuelve por tiempo indefinido y sólo vence por voluntad de las partes.
• Ahora bien, tratándose de predio urbano, la prórroga tendrá por efecto la continuación del arrendamiento sólo por un año más, pues luego que éste transcurra, el contrato se volverá por tiempo indefinido, es decir, opera la tácita reconducción. En cambio, tratándose de predio rústico, transcurrido el aludido año de prórroga, tendrá por ese mismo concepto otro año más.
• Lo anterior cobra vigencia en la tesis de rubro: "ARRENDAMIENTO. PRÓRROGA DEL CONTRATO Y TÁCITA RECONDUCCIÓN. DIFERENCIAS."(2)
• La tácita reconducción no requiere demanda del arrendatario, simplemente se realiza por la tolerancia del arrendador de que el inquilino continúe en el uso y goce de la finca motivo del contrato, con la circunstancia de que en este caso se realiza una prolongación del contrato con la modificación conforme a la ley de ser por tiempo indefinido, pero quedando vivos los demás pactos del contrato reconducto.
• En el caso, no operó la prórroga, debido a que el inquilino no se encontraba al corriente en el pago de rentas; y tampoco operó la tácita reconducción por no estar prevista para el supuesto que se estudió, por lo que, por disposición de ley, el contrato concluyó en la fecha pactada por las partes.
• Al no operar la tácita reconducción en el caso, no es aplicable la jurisprudencia: "TÁCITA RECONDUCCIÓN. LA OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR PARA QUE NO OPERE AQUÉLLA, DEBE MANIFESTARSE DENTRO DEL TÉRMINO DE DIEZ DÍAS CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO."(3)
• Por dichas razones, este tribunal no comparte el criterio sustentado por el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito, que aparece en la tesis de rubro: "ARRENDAMIENTO. LA TÁCITA RECONDUCCIÓN OPERA TANTO EN RELACIÓN CON LOS CONTRATOS CELEBRADOS SOBRE PREDIOS RÚSTICOS COMO URBANOS (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA)."(4)
• Al ser las legislaciones de los Estados de Baja California y Jalisco de contenido similar, este tribunal difiere de lo sustentado en la tesis antes citada, debido a que de manera contraria al articulado específico que rige para los contratos de arrendamiento de predios rústicos por tiempo determinado, hace extensivas las reglas generales que se prevén para los acuerdos de tiempo indeterminado, siendo que el arrendamiento de predios rústicos tiene reglas especiales previstas por el legislador dadas las características de los mismos, ya que, como en el caso acontece, éstos son, por regla general, por un tiempo más prolongado en virtud de los fines a los que se dedican, por ser el objetivo agrícola, por ello, el artículo 2376 establece que terminado el arrendamiento y sus prórrogas, el único derecho que tiene el arrendatario es para usar las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato.
• Sería gravoso para el arrendador que un contrato por tiempo determinado se convirtiera en indeterminado después de los dos años de prórroga, contrariando la intención del legislador, que debe entenderse en el sentido de que para el arrendamiento de predios rústicos opera la prórroga del contrato por un año siempre que el arrendador no manifieste oposición y el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de rentas, la cual puede extenderse a un año más si continúan esas condiciones, no así la tácita reconducción por no encontrase prevista para ese supuesto, sino para aquellos acuerdos por tiempo indeterminado, sin importar si el inmueble es urbano o rústico, y para los urbanos en todo caso de que no se dé el aviso correspondiente. Sin embargo, en un contrato de arrendamiento de predio rústico por tiempo determinado, prevalece la voluntad de las partes contenida en el contrato basal, pues si el legislador hubiera querido que la reconducción tácita operara en los contratos como el que se analiza, así lo habría previsto.
• La razón que da el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito para considerar que en los contratos de arrendamiento de predios rústicos opera la tácita reconducción es, en principio, a que atiende a la voluntad de las partes de continuar con el arrendamiento y la recepción del pago de rentas, además de acudir a la regla general aplicable sólo a los inmuebles urbanos (artículo 2361 del Código Civil de Baja California y su correlativo de Jalisco 2405), cuando en realidad los diversos 2352 y 2358 excluyen a los contratos de predios rústicos por tiempo determinado.
• En conclusión, el legislador estableció reglas muy precisas respecto de los contratos de arrendamiento de predio rústico por tiempo determinado, las cuales lo excluyen de la aplicación de la regla general.
El Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito (tribunal denunciado con sede en Mexicali, Baja California) resolvió el treinta de enero de mil novecientos ochenta y nueve, el amparo directo 169/88-I, del que es necesario conocer los antecedentes que se resumen a continuación:
********** demandó en la vía ordinaria civil a la sucesión de **********. El once de marzo de mil novecientos ochenta y ocho, el Juez Segundo de lo Civil del Estado dictó sentencia definitiva.
Ambas partes promovieron recurso de apelación en contra de la sentencia de primera instancia, de los que conoció la Segunda Sala del Tribunal Superior de Justicia del Estado de Baja California, quien resolvió revocar la sentencia de primera instancia, únicamente por lo que hacía al cuarto punto resolutivo de la sentencia impugnada a efecto de condenar a la parte demandada al pago de los daños y perjuicios causados al actor.
**********, albacea de la sucesión a bienes de **********, promovió juicio de amparo directo en contra de la sentencia de segunda instancia, de la que conoció el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito, quien resolvió negar el amparo solicitado y, en lo concerniente a la presente contradicción de tesis, consideró lo siguiente:
• Resulta inatendible el alegato vertido por el inconforme, en el que aduce que la responsable indebidamente consideró que el contrato de arrendamiento debe estimarse prorrogado por tiempo indeterminado, aplicado erróneamente el artículo 2361 del código sustantivo local, relativo a las fincas urbanas, en lugar del 2360, aplicable a los arrendamientos de fincas rústicas ya que, sostiene, no existen los arrendamientos de fincas rústicas por tiempo indefinido y que éstos a lo sumo se pueden prorrogar por un año más.
• El tribunal sustentó lo anterior en que, si bien el numeral últimamente citado expresa que si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y si éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año; sin embargo, como en el caso el arrendador no se opuso al término del referido contrato, aun después de la renovación automática que por un año prevé el citado artículo 2361, sino, por el contrario, de autos aparece que el albacea de la sucesión autorizó la continuación del arrendamiento y la recepción de las rentas, es claro que por voluntad de los contratantes dicho contrato se volvió de tiempo indefinido, pues además de que ello no pugna con norma jurídica alguna, tal situación la apoya el artículo 2352 que, expresamente, señala: "Todos los arrendamientos, sean predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico."
En primer lugar, debe precisarse que el objeto de la resolución de una contradicción de tesis radica en unificar los criterios contendientes. Es decir, para identificar si es existente la contradicción de tesis deberá tenerse como premisa generar seguridad jurídica.
No es necesario que los criterios deriven de elementos de hecho idénticos, pero es esencial que estudien la misma cuestión jurídica, arribando a decisiones encontradas. Sirven de sustento la jurisprudencia: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN O LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS JURÍDICOS DISCREPANTES SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO, INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS CUESTIONES FÁCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN EXACTAMENTE IGUALES."(5) y la tesis: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. DEBE ESTIMARSE EXISTENTE, AUNQUE SE ADVIERTAN ELEMENTOS SECUNDARIOS DIFERENTES EN EL ORIGEN DE LAS EJECUTORIAS.";(6)
Que entre los ejercicios interpretativos respectivos se encuentre al menos un tramo de razonamiento en el que la diferente interpretación ejercida gire en torno a un mismo tipo de problema jurídico: ya sea el sentido gramatical de una norma, el alcance de un principio, la finalidad de una determinada institución o cualquier otra cuestión jurídica en general;
Que lo anterior pueda dar lugar a la formulación de una pregunta genuina acerca de si la forma de acometer la cuestión jurídica es preferente en relación con cualquier otra que, como la primera, también sea legalmente posible;
Aun cuando los criterios sustentados por los tribunales contendientes no constituyan jurisprudencia debidamente integrada, ello no es requisito indispensable para proceder a su análisis y establecer si existe la contradicción planteada y, en su caso, cuál es el criterio que debe prevalecer. Sirve de apoyo la tesis de jurisprudencia: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. PARA SU INTEGRACIÓN NO ES NECESARIO QUE SE TRATE DE JURISPRUDENCIAS."(7)
De acuerdo a lo anterior, esta S. considera que en el caso sí existe la contradicción de tesis denunciada, en relación con los criterios sustentados por los tribunales contendientes al ocuparse de resolver el amparo directo número 116/2012, del índice del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito y el amparo directo 169/88-I, del índice del Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito.
Los Tribunales Colegiados contendientes, al resolver los amparos indicados, en esencia, analizaron una misma situación jurídica, consistente en determinar si para la legislación civil de Jalisco y de Baja California, en los contratos de arrendamiento de predios rústicos por tiempo determinado, puede operar la tácita reconducción por tiempo indefinido, o bien, si dicha figura no se puede actualizar respecto de ese tipo de contratos.
Así, el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito contendiente estimó que en el caso concreto no operó la tácita reconducción en virtud de que no está prevista en la ley para el contrato de arrendamiento de predios rústicos por tiempo determinado, por lo que, por disposición de ley, el contrato concluyó en la fecha pactada por las partes.
Además, dicho tribunal expresamente se apartó del criterio sustentado por el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito, en la tesis de rubro: "ARRENDAMIENTO. LA TÁCITA RECONDUCCIÓN OPERA TANTO EN RELACIÓN CON LOS CONTRATOS CELEBRADOS SOBRE PREDIOS RÚSTICOS COMO URBANOS (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA).", debido a que, a su juicio, de manera contraria al articulado específico que rige para los contratos de arrendamiento de predios rústicos por tiempo determinado, dicho Tribunal Colegiado hizo extensivas las reglas generales que se prevén para los acuerdos de tiempo indeterminado, siendo que el arrendamiento de predios rústicos tiene reglas especiales, previstas por el legislador dadas las características de los mismos.
Sostuvo que el artículo 2376 del Código Civil del Estado de Jalisco(8) establece que terminado el arrendamiento de predios rústicos y sus prórrogas, el único derecho que tiene el arrendatario es para usar las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato.
Asimismo, manifestó que el legislador estableció reglas muy precisas respecto de los contratos de arrendamiento de predio rústico por tiempo determinado, las cuales lo excluyen de la aplicación de la regla general, por lo que si el legislador hubiera querido que operara la tácita reconducción por tiempo indefinido en los contratos de arrendamiento de predios rústicos, así lo hubiera previsto.
Entre tanto, el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito determinó que, en la especie, el arrendador del predio rústico no se opuso al término del referido contrato, aun después de la renovación automática que por un año prevé el citado artículo 2361, sino, por el contrario, de autos aparece que el albacea de la sucesión autorizó la continuación del arrendamiento y la recepción de las rentas, por lo que era claro que por voluntad de los contratantes dicho contrato se volvió de tiempo indefinido, pues además de que ello no pugnaba con norma jurídica alguna, tal situación la apoya el artículo 2352 del Código Civil del Estado de Baja California.(9)
De lo anterior, resulta que los tribunales mencionados se pronunciaron de manera contradictoria respecto de una misma hipótesis jurídica, lo que evidencia la existencia de la contradicción decriterios, cuya materia consiste en determinar si para la legislación civil de los Estados de Baja California y Jalisco,(10) en los contratos de arrendamiento de predios rústicos por tiempo determinado, puede operar la tácita reconducción por tiempo indefinido, o bien, si dicha figura no se actualiza en ese tipo de contratos de arrendamiento.
Por otro lado, esta Primera Sala sostiene que sí existe contradicción de tesis en el presente asunto, toda vez que del estudio de las disposiciones legales del Código Civil para el Estado de Baja California y de las correlativas del Código Civil para el Estado de Jalisco, en las que se fundaron, respectivamente, los Tribunales Colegiados contendientes, se desprende que el conjunto de preceptos legales de ambas legislaciones son prácticamente idénticos y normativamente coincidentes para el caso que constituye el objeto de esta ejecutoria.
Lo anterior encuentra sustento, a contrario sensu, en la jurisprudencia 2a./J. 43/98, de rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. ES INEXISTENTE CUANDO LOS CRITERIOS JURÍDICOS SE BASAN EN DISPOSICIONES LEGALES DE CONTENIDO DIFERENTE."(11)
Además, se precisa que no es obstáculo para la existencia de la presente contradicción, que el Código Civil para el Estado de Jalisco publicado en el Periódico Oficial "El Estado de Jalisco" el catorce de mayo de mil novecientos treinta y cinco, en el cual se fundó el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, haya sido derogado el veinticuatro de febrero de mil novecientos noventa y cinco, pues es factible resolver una contradicción de tesis aunque uno de los criterios se funde en una legislación derogada, de conformidad con lo establecido por esta Primera Sala en la jurisprudencia 1a./J. 64/2003, de rubro: "CONTRADICCIÓN DE TESIS. DEBE RESOLVERSE AUN CUANDO LOS CRITERIOS QUE CONSTITUYEN SU MATERIA DERIVEN DE PRECEPTOS LEGALES DEROGADOS."(12)
Debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio sustentado por esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, de acuerdo con las siguientes consideraciones:
La figura de la tácita reconducción se definió en la jurisprudencia 1a./J. 31/2001, de rubro: "TÁCITA RECONDUCCIÓN. LA OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR PARA QUE NO OPERE AQUÉLLA, DEBE MANIFESTARSE DENTRO DEL TÉRMINO DE DIEZ DÍAS CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.",(13) como "el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, y que dicha presunción inicia una vez que éste ha vencido."
Por otro lado, en la jurisprudencia 1a./J. 83/2009, de rubro: "TÁCITA RECONDUCCIÓN. ESTÁ PREVISTA EN EL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE MÉXICO PUBLICADO EN LA GACETA DEL GOBIERNO DE ESA ENTIDAD EL 7 DE JUNIO DE 2002.",(14) esta Primera Sala expuso que desde el derecho romano se distinguía dentro del contexto del contrato de arrendamiento la figura de la relocatio tacita, es decir, de la tácita reconducción, según la cual "si al término del plazo previsto en el contrato las partes continuaban comportándose como si todavía estuviera en vigor, se tenía por prorrogado en las mismas condiciones."
De la lectura de los dos conceptos de tácita reconducción antes citados, es válido concluir que la figura jurídica en estudio únicamente aplica para los contratos de arrendamiento de tiempo determinado, pues de ambos conceptos se desprende que la aludida figura opera hasta que ocurra el vencimiento del contrato de arrendamiento, es decir, cuando al término del plazo establecido por las partes de duración del contrato de arrendamiento, éstas continúan comportándose como si todavía estuviera en vigor, sin que ninguna manifieste o haga valer su oposición.
Por lo que, para que opere la tácita reconducción, es necesario que el contrato de arrendamiento tenga un plazo determinado para su terminación, para que una vez vencido éste, se pueda actualizar la tácita reconducción ante la aceptación tácita de las partes, ya sea por tiempo indefinido o por tiempo fijo.
De lo anterior, se concluye que si el efecto de la tácita reconducción es, por voluntad tácita de las partes, renovar la duración de un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado, dicha figura jurídica únicamente opera en los contratos de arrendamiento de tiempo determinado.
Una vez establecido lo anterior, a continuación se estudiarán los preceptos legales, tanto del Código Civil para el Estado de Baja California, como del Código Civil para el Estado de Jalisco, en relación con los contratos de arrendamiento de tiempo determinado, tanto de fincas urbanas como de fincas rústicas, con el objeto de determinar si la figura jurídica de la tácita reconducción por tiempo indefinido opera o no en el caso de fincas rústicas.
Los artículos 2358,(15) 2359(16) y 2361(17) del Código Civil para el Estado de Baja California prevén para los contratos de arrendamiento por tiempo determinado de fincas urbanas, las siguientes reglas:
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio.
Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato, pudiendo el arrendador aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, si demuestra que los alquileres en dicha zona han sufrido una alza después de celebrado el contrato.
Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, tratándose de predio urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba (tácita reconducción por tiempo indefinido).
De la lectura de los preceptos correlativos del Código Civil del Estado de Jalisco,(18) artículos 2402,(19) 2403(20) y 2405,(21) se desprende que para los contratos de arrendamiento por tiempo determinado de fincas urbanas, se establecen las siguientes reglas:
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
Vencido el contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas y si hubiere ocupado la finca por un año o más, a que se prorrogue hasta por un año ese contrato.
Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, tratándose de predios urbanos, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba (tácita reconducción por tiempo indefinido).
De lo anterior se desprende que para ambas legislaciones civiles, tratándose de contrato de arrendamiento de predios urbanos por tiempo determinado, opera la tácita reconducción por tiempo indefinido, una vez fenecida la prórroga de un año, siempre y cuando no exista oposición de ninguno de los contratantes. Así como que el efecto de la actualización de la tácita reconducción será la continuación del contrato de arrendamiento por tiempo indefinido.
Ahora bien, los artículos 2358, 2359 y 2360(22) del Código Civil para el Estado de Baja California prevén para los contratos de arrendamiento por tiempo determinado de fincas rústicas, las siguientes reglas:
Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato.
Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, tratándose de fincas rústicas, se entenderá renovado el contrato por otro año más (no se alude a que deba considerarse por tiempo indefinido, sólo que se renovará por un año más).
De la lectura de los preceptos correlativos del Código Civil del Estado de Jalisco, artículos 2402, 2403 y 2404,(23) se desprende que para los contratos de arrendamiento por tiempo determinado de fincas rústicas, se establecen las siguientes reglas:
Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, tratándose de predios rústicos, se entenderá renovado el contrato por otro año (no se alude a que deba considerarse por tiempo indefinido, sólo que se renovará por un año más).
De lo anterior se advierte que, tanto en la legislación civil del Estado de Baja California, como en la del Estado de Jalisco, para el caso de fincas rústicas, una vez vencido el plazo del contrato de arrendamiento, siempre que el arrendatario esté al corriente de las rentas, se podrá prorrogar el contrato por un año.
Así como que, si continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio después de fenecida dicha prórroga, se entenderá renovado el contrato por un año más, sin que el legislador haya previsto que dicho contrato adquiere el carácter de indefinido. Por el contrario, el legislador en el artículo 2360 del Código Civil para el Estado de Baja California y en el correlativo 2404 del Estado de Jalisco, enfatizó que una vez actualizadas las circunstancias antes aludidas, el contrato únicamente se entendería renovado por un año.
Por lo que, lejos de entenderse el contrato de arrendamiento de finca rústica como indefinido, conforme a los artículos 2358 del Código Civil para el Estado de Baja California y 2402 del Código Civil para el Estado de Jalisco, fenecido el plazo de la renovación por un año (establecida en los artículos 2360 y 2404 de los citados ordenamientos legales, respectivamente, y que operó porque continuaba el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio), dicho contrato se tendrá por terminado.
Esta Primera Sala considera que si la voluntad del legislador hubiera sido que operara la tácita reconducción por tiempo indefinido en los contratos de arrendamiento de fincas rústicas por tiempo determinado, así lo hubiera estipulado, tal como lo estableció para los contratos de arrendamiento de fincas urbanas por tiempo determinado en los artículos 2361 y 2405 del Código Civil para el Estado de Baja California y del Código Civil para el Estado de Jalisco, respectivamente, en donde expresamente señaló que el arrendamiento continuaría por tiempo indefinido; lo que no estableció para los contratos de arrendamiento de fincas rústicas por tiempo determinado, pues respecto de éstos sólo refirió que si continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio después de vencido, se entenderá renovado el contrato por un año.
Además, considerar que después de la prórroga de un año, los contratos de arrendamiento de fincas rústicas por tiempo determinado se vuelven de tiempo indefinido, implicaría que para la terminación de los mismos se tuvieran que aplicar los artículos 2352(24) y 2353(25) del Código Civil para el Estado de Baja California, y sus correlativos 2396(26) y 2397(27) del Código Civil para el Estado de Jalisco, teniéndose que sujetar a los plazos y a las formalidades de los avisos de terminación, lo que sería contrario a lo establecido en los artículos 2358 del Código Civil para el Estado de Baja California y su correlativo 2402 del Código Civil para el Estado de Jalisco, que establecen que los contratos de arrendamiento por tiempo determinado, concluyen en el día prefijado sin necesidad de desahucio.
Lo anterior, máxime que en el artículo 2352 del Código Civil para el Estado de Baja California y su correlativo 2396 del Código Civil para el Estado de Jalisco, se establece que para dar por terminado un contrato de arrendamiento de predio rústico por tiempo indeterminado, se deberá notificar a la otra parte en forma indubitable con un año de anticipación. Lo que no sucede con el predio rústico por tiempo determinado.
En las relatadas condiciones, esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio que se contiene en la tesis siguiente:
TÁCITA RECONDUCCIÓN POR TIEMPO INDEFINIDO. NO OPERA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS POR TIEMPO DETERMINADO (LEGISLACIÓN CIVIL DE LOS ESTADOS DE BAJA CALIFORNIA Y JALISCO). La tácita reconducción sólo aplica en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado, pues opera una vez vencido el término acordado cuando los contratantes continúan comportándose como si estuviera vigente y sin manifestar o hacer valer su oposición. Ahora bien, conforme a los artículos 2358 a 2360 del Código Civil para el Estado de Baja California y 2402 a 2404 del Código Civil del Estado de Jalisco, este último derogado mediante decreto publicado en el Periódico Oficial de la entidad el 25 de febrero de 1995, la tácita reconducción por tiempo indefinido no opera en los contratos de arrendamiento de predios rústicos por tiempo determinado, pues vencido el contrato tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue por un año más, y si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio se entenderá renovado el contrato por otro año. Lo anterior es así en virtud de que el legislador previó expresamente la actualización de la tácita reconducción por tiempo indefinido respecto del arrendamiento por tiempo determinado de predios urbanos, pero no para los rústicos, pues respecto de éstos sólo refirió la renovación por un año.
Sí existe contradicción de tesis entre el criterio sustentado por el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito y el criterio sustentado por el Primer Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito, en términos del considerando cuarto de esta resolución.
Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por mayoría de cuatro votos de los señores Ministros: (ponente) A.Z.L. de L., G.I.O.M., O.S.C. de G.V. y presidente J.M.P.R.. En contra del emitido por el señor M.J.R.C.D., por lo que hace a la competencia y por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros (ponente) A.Z.L. de Larrea, J.R.C.D., G.I.O.M., O.S.C. de G.V. y presidente J.M.P.R., respecto al fondo.
En términos de lo previsto en los artículos 3, fracción II, 13, 14 y 18 de la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental, en esta versión pública se suprime la información considerara legalmente como reservada o confidencial que encuadra en esos supuestos normativos.
Sirve de apoyo a lo anterior la tesis aislada P.I., del Tribunal Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación de la Décima Época, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Libro VI, Tomo 1, marzo 2012, página 9, cuyo texto es el siguiente: "De los fines perseguidos por el Poder Reformador de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, se advierte que se creó a los Plenos de Circuito para resolver las contradicciones de tesis surgidas entre Tribunales Colegiados pertenecientes a un mismo circuito, y si bien en el Texto Constitucional aprobado no se hace referencia expresa a la atribución de la Suprema Corte de Justicia de la Nación para conocer de las contradicciones suscitadas entre Tribunales Colegiados pertenecientes a diferentes circuitos, debe estimarse que se está en presencia de una omisión legislativa que debe colmarse atendiendo a los fines de la reforma constitucional citada, así como a la naturaleza de las contradicciones de tesis cuya resolución se confirió a este Alto Tribunal, ya que uno de los fines de la reforma señalada fue proteger el principio de seguridad jurídica manteniendo a la Suprema Corte como órgano terminal en materia de interpretación del orden jurídico nacional, por lo que dada la limitada competencia de los Plenos de Circuito, de sostenerse que a este Máximo Tribunal no le corresponde resolver las contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de diverso circuito, se afectaría el principio de seguridad jurídica, ya que en tanto no se diera una divergencia de criterios al seno de un mismo circuito sobre la interpretación, por ejemplo, de preceptos constitucionales, de la Ley de A. o de diverso ordenamiento federal, podrían prevalecer indefinidamente en los diferentes circuitos criterios diversos sobre normas generales de trascendencia nacional. Incluso, para colmar la omisión en la que se incurrió, debe considerarse que en el artículo 107, fracción XIII, párrafo segundo, de la Constitución General de la República, se confirió competencia expresa a este Alto Tribunal para conocer de contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de un mismo circuito, cuando éstos se encuentren especializados en diversa materia, de donde se deduce, por mayoría de razón, que también le corresponde resolver las contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de diferentes circuitos, especializados o no en la misma materia, pues de lo contrario el sistema establecido en la referida reforma constitucional daría lugar a que al seno de un circuito, sin participación alguna de los Plenos de Circuito, la Suprema Corte pudiera establecer jurisprudencia sobre el alcance de una normativa de trascendencia nacional cuando los criterios contradictorios derivaran de Tribunales Colegiados con diferente especialización, y cuando la contradicción respectiva proviniera de Tribunales Colegiados de diferente circuito, especializados o no, la falta de certeza sobre la definición de la interpretación de normativa de esa índole permanecería hasta en tanto no se suscitara la contradicción entre los respectivos Plenos de Circuito. Por tanto, atendiendo a los fines de la indicada reforma constitucional, especialmente a la tutela del principio de seguridad jurídica que se pretende garantizar mediante la resolución de las contradicciones de tesis, se concluye que a este Alto Tribunal le corresponde conocer de las contradicciones de tesis entre Tribunales Colegiados de diferente circuito."
Tesis aislada II.3o.175 C, de la Octava Época, publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Tomo IX, febrero 1992, página 141, y cuyo texto es el siguiente: "No obstante que la prórroga y tácita reconducción de los contratos de arrendamiento tienen como común denominador que el contrato prorrogado o reconducto sea de plazo fijo y la continuación de sus efectos después de terminado, poseen ciertas diferencias, pues la prórroga es un derecho proporcionado al inquilino que está al corriente en el pago de sus rentas y si éste desea hacer uso de él, tendrá, antesde fenecer el contrato, convenirlo expresamente con el arrendador, o, en caso de negativa de éste, demandársele judicialmente, con la salvedad de que tratándose de finca urbana tendrá por efecto la continuación del arrendamiento sólo un año más, o sea, tiene un plazo fijo; ahora bien, la tácita reconducción no requiere demanda del arrendatario, simplemente se realiza por la tolerancia del arrendador de que el inquilino continúe en el uso y goce de la finca motivo del contrato, con la circunstancia de que en este caso se realiza una prolongación del contrato con la modificación conforme a la ley de ser por tiempo indefinido, pero quedando vivos los demás pactos del contrato reconducto."
Jurisprudencia 1a./J. 31/2001, de la Novena Época, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, T.X., julio de 2001, página 352, y cuyo texto es el siguiente: "Si se toma en consideración que la tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, y que dicha presunción inicia una vez que éste ha vencido, resulta inconcuso que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa novación (actos de oposición que pueden destruir esa presunción), debe manifestarse después del vencimiento de dicho contrato, ya que hasta que ocurra el vencimiento se inicia el término de la presunción a favor del inquilino para que opere esa figura jurídica y, por tanto, no puede legalmente manifestarse oposición cuando todavía está vigente el contrato respectivo, pues sostener lo contrario sería tanto como desnaturalizar la figura jurídica de la tácita reconducción. Por consiguiente, la oposición para la continuación del arriendo debe ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del contrato, pero dentro del término prudente que señalan las jurisprudencias 122 y 765, publicadas en el Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil, páginas 81 y 557, respectivamente, de rubros: ‘ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE.’ y ‘TÁCITA RECONDUCCIÓN. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.’, que se ha fijado de diez días contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato."
Tesis aislada XV.1o.17 C, de la Octava Época, publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Tomo VIII, noviembre de 1999, página 158, cuyo texto es el siguiente: "El artículo 2360 del código sustantivo local establece que si después de terminado un contrato de arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año; sin embargo si, como en el caso, después de la renovación automática por ese año, el arrendador autorizó la continuación del arrendamiento y la recepción de las rentas, es claro que por voluntad de los contratantes dicho contrato se volvió de tiempo indefinido, aun cuando el diverso artículo 2361 se refiere únicamente a esta consecuencia respecto de fincas urbanas, pues además de que no pugna con norma jurídica alguna aplicarlo respecto también de fincas rústicas; esta posición la apoya el artículo 2352 del mismo ordenamiento legal, que señala: ‘Todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico.’."
Tesis aislada P.L., de la Octava Época, publicada en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, tomo 83, noviembre de 1994, página 35, y cuyo texto es el siguiente: "Para la procedencia de una denuncia de contradicción de tesis no es presupuesto el que los criterios contendientes tengan la naturaleza de jurisprudencias, puesto que ni el artículo 107, fracción XIII, de la Constitución Federal ni el artículo 197-A de la Ley de Amparo, lo establecen así."
"Artículo 2376. Terminado el arrendamiento, tendrá a su vez el arrendatario saliente, derecho para usar de las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato."
"Artículo 2352. Todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico."
De Jalisco, Código Civil vigente antes del catorce de septiembre de mil novecientos noventa y cinco.
Jurisprudencia 2a./J. 43/98, de la Novena Época, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, T.V., julio de 1998, página 93, y cuyo texto es el siguiente: "Es inexistente la contradicción de tesis cuando los Tribunales Colegiados examinan el mismo problema jurídico pero lo hacen fundándose e interpretando disposiciones legales distintas y no coincidentes, de tal suerte que, de lo sostenido por uno y otro tribunales, no puede surgir contradicción, pues para ello sería necesario que hubieran examinado el problema jurídico a la luz de un mismo dispositivo legal o de preceptos distintos pero que coincidan en cuanto a lo que establecen, y que hubieran sostenido criterios diversos."
Jurisprudencia 1a./J. 64/2003, de la Novena Época, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, T.X., diciembre de 2003, página 23, y cuyo texto es el siguiente: "Es procedente resolver la denuncia de contradicción de tesis propuesta respecto de tesis en pugna referidas a preceptos legales derogados, pues aun cuando el sentido único de la resolución que se dicte sea fijar el criterio que debe prevalecer, sin afectar las situaciones jurídicas concretas derivadas de los asuntos en los que se hubieren dictado las sentencias que sustentaron las tesis opuestas, conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 197-A de la Ley de Amparo, la definición del criterio jurisprudencial es indispensable, ya que es factible que aunque se trate de normas derogadas, puedan encontrarse pendientes algunos asuntos que, regulados por ellas, deban resolverse conforme a la tesis que llegue a establecerse con motivo de la contradicción."
Jurisprudencia 1a./J. 31/2001, de la Novena Época, publicada en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Tomo XIV, julio de 2001, página 352, y cuyo texto es el siguiente: "Si se toma en consideración que la tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, y que dicha presunción inicia una vez que éste ha vencido, resulta inconcuso que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa novación (actos de oposición que pueden destruir esa presunción), debe manifestarse después del vencimiento de dicho contrato, ya que hasta que ocurra el vencimiento se inicia el término de la presunción a favor del inquilino para que opere esa figura jurídica y, por tanto, no puede legalmente manifestarse oposición cuando todavía está vigente el contrato respectivo, pues sostener lo contrario sería tanto como desnaturalizar la figura jurídica de la tácita reconducción. Por consiguiente, la oposición para la continuación del arriendo debe ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del contrato, pero dentro del término prudente que señalan las jurisprudencias 122 y 765, publicadas en el Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil, páginas 81 y 557, respectivamente, de rubros: ‘ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE.’ y ‘TÁCITA RECONDUCCIÓN. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.’, que se ha fijado de diez días contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato."
Jurisprudencia 1a./J. 83/2009, de la Novena Época, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXXI, mayo de 2010, página 792, y cuyo texto es el siguiente: "Desde el derecho romano se distinguía dentro del contexto de la locatio-conductio rerum (contrato de arrendamiento), la relocatio tacita, es decir, la reconducción tácita, según la cual si al término del plazo previsto en el contrato las partes continuaban comportándose como si todavía estuviera en vigor, se tenía por prorrogado en las mismas condiciones, pero sin plazo determinado, hasta que una de ellas manifestara su deseo de terminarlo, y si se trataba de un predio rural, la relocatio tacita se hacía siempre año por año, a causa del ciclo anual de las labores agrícolas. Luego, la esencia de dicha figura jurídica es permitir la persistencia por cierto tiempo (indeterminado o determinado) de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, pero que por acuerdo que se presume tácito, y acorde con el principio de conservación de los contratos, continúa surtiendo sus efectos, no así crear la indeterminación en un contrato de esa naturaleza. De acuerdo con esa tradición romanista, el Código Civil del Estado de México de 1956 aludía a la tácita reconducción en sus artículos 2.340 y 2.341, pues establecía que si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continuaba el arrendatario sin oposición en el goce del predio y si éste era rústico, se entendería renovado el contrato por otro año, pero si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuaría por tiempo indefinido. Ahora bien, el Código Civil del Estado de México vigente (publicado en la Gaceta del Gobierno de la entidad el 7 de junio de 2002), regula el contrato de arrendamiento en sus artículos 7.670 al 7.720, pero sin reiterar lo previsto en los artículos 2.340 y 2.341 del código anterior; sin embargo, ello no significa que se haya proscrito de la legislación sustantiva civil mexiquense la figura de la tácita reconducción, pues además de que del proceso legislativo correspondiente no se advierte que el legislador haya pretendido desaparecer esa institución fundamental del derecho civil, la permitió expresamente al establecer en el artículo 7.717 del citado código vigente que al vencimiento del plazo, el contrato de arrendamiento termina en el día prefijado, y que si ha subsistido, se observará lo previsto en las disposiciones generales de dicho contrato, lo cual implica que aunque éste llegue a su término en el día prefijado, sus efectos y consecuencias pueden persistir, aunque ya no es posible que sea indeterminadamente, pues se entenderá que esa prolongación queda sujeta a los plazos fijos que señala el artículo 7.673 del referido código vigente, comprendido dentro de las disposiciones generales del contrato a las cuales remite el aludido artículo 7.717; circunstancia que no desnaturaliza la figura jurídica de la tácita reconducción, la cual no consiste en la indeterminación de un contrato de arrendamiento, sino en prorrogarlo tácitamente por tiempo indefinido o por tiempo fijo."
"Artículo 2358. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que disponen los artículos 2352 y 2353."
"Artículo 2359. Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato. Podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trata, han sufrido una alza después de que se celebró el contrato de arrendamiento. Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido."
"Artículo 2361. En el caso del artículo anterior, si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba."
Previo al catorce de septiembre de mil novecientos noventa y cinco.
"Artículo 2402. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que disponen los artículos 2396 y 2397."
"Artículo 2403. Vencido un contrato de arrendamiento tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas a que se le prorrogue hasta por un año dicho contrato.
"Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que vayan a habitar el inmueble.
"También quedan exceptuados de dicha prórroga los propietarios que pretendan reconstruir la finca, haciéndole modificaciones o mejoras con un costo no menor de 25% de su valor fiscal, previa aprobación de la obra por la oficina respectiva.
"El propietario que invoque falsamente cualquiera de los motivos de excepción a que se refieren los dos párrafos anteriores, será responsable de los daños y perjuicios que se ocasionen al inquilino, que nunca podrán ser inferiores al valor de seis mensualidades de renta. Al efecto, el propietario deberá otorgar fianza por el importe de éstas cuando haga valer tales motivos. Se presume que el arrendador ha alegado falsamente esos casos de excepción cuando no ocupe la finca ni lleve a cabo su reconstrucción dentro de los seis meses siguientes a la fecha en que obtuvo la desocupación, en la inteligencia de que éste plazo podrá ser aumentado prudencialmente por el Juez, atendidas las circunstancias."
"Artículo 2405. En el caso del artículo anterior, si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba."
"Artículo 2360. Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año."
"Artículo2404. Si después de terminado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y éste es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año."
Baja California: "Artículo 2352. Todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico."
Baja California: "Artículo 2353. Dado el aviso a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario del predio urbano está obligado a poner cédulas y a mostrar el interior de la casa a los que pretendanverla (sic). Respecto de los predios rústicos, se observará lo dispuesto en los artículos 2330, 2331 y 2332."
Jalisco: "Artículo 2396. Todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable, con un mes de anticipación si el aviso lo da el inquilino y con un año si lo da el arrendador, tratándose de un predio urbano; y con un año de anticipación si el predio es rústico, cualquiera que sea el contratante que dé el aviso. Lo dispuesto en este artículo no podrá ser renunciado."
Jalisco: "Artículo 2397. Dado el aviso a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario del predio urbano está obligado a poner cédulas y a mostrar el interior de la casa a los que pretendan verla. Respecto de los predios rústicos; se observará lo dispuesto en los artículos 2375 y 2376."

References: artículo 2376
 artículo 2361
 artículo 2361
 artículo 2352
 resolución 
 artículo 2376
 artículo 2361
 artículo 2352
 artículo 2360
 artículo 2352
 resolución 
 artículo 107
 resolución 
 artículo 2360
 artículo 2361
 artículo 2352
 artículo 107
 artículo 197
 resolución 
 artículo 197
 artículo 7
 artículo 7
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