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Timestamp: 2017-04-30 14:49:52+00:00

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Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. TÍTULO II. Cálculo del valor de tasación (Vigente hasta el 01 de Enero de 2016).
TÍTULO IICálculo del valor de tasación
CAPÍTULO IMétodos técnicos de valoración
Métodos 1. Los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de esta Orden son:
Aplicabilidad y procedimientos 1. El ámbito de aplicabilidad de los métodos señalados en el artículo anterior así como los requisitos y procedimientos para su aplicación se ajustará a lo establecido en las secciones siguientes de este capítulo.
SECCIÓN 2MÉTODO DEL COSTE
Aplicabilidad del método del coste 1. El Método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados.
Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto 1. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes inversiones:
Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto 1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restará del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del edificio terminado.
a) Atendiendo a la vida útil total y residual estimadas por el tasador el cual deberá justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimación.En el caso de que atribuyera diferentes vidas útiles a las diferentes instalaciones o elementos de la construcción de edificio la justificación desglosará cada una de ellas.
SECCIÓN 3MÉTODO DE COMPARACIÓN
Aplicabilidad del método de comparación 1. El Método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artículo siguiente.
Requisitos para la utilización del método de comparación 1. Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
Procedimiento de cálculo del valor por comparación 1. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:
a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter.
Ajuste del valor por comparación 1. El valor por comparación obtenido de acuerdo con el artículo anterior será ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparación ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia específica que se menciona en el apartado 3 del artículo 12.
SECCIÓN 4MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS
Aplicabilidad del método de actualización 1. El método de actualización de rentas será aplicable, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo siguiente, a la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales señalados en el artículo 52.2 (Aplicación), salvo las opciones de compra.
Requisitos para la utilización del método de actualización 1. Para la utilización del método de actualización a efectos de esta Orden será necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:
Procedimiento de cálculo del valor por actualización El cálculo del valor de actualización exigirá:
Flujos de caja en el método de actualización 1. A efectos de lo señalado en el artículo anterior los flujos de caja pueden ser inmobiliarios y operativos.
Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres 1. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse siempre que exista, en la fecha de la tasación, un mercado de alquileres en los términos establecidos en el artículo 25.1.a) (Requisitos para la utilización del método de actualización) de esta Orden, con independencia de que el inmueble esté alquilado, vacío o explotado directamente por su propietario.
Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento 1. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre arrendado en la fecha de la tasación.
Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica 1. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre en la fecha de la tasación ligado a una actividad económica.
a) La localización o las características particulares del inmueble influyan o puedan influir claramente en que la explotación económica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sector de actividad en el que se integra.Cuando la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) sólo se llevará a cabo corrección si se prevé que los ingresos a que se refiere el apartado anterior, cuando sean superiores a las cuantías medias citadas, vayan a ser obtenidos de modo duradero al menos durante los cinco años siguientes a la fecha de la tasación.
Valor de reversión 1. Cuando los flujos de caja se calculan de conformidad con lo previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden, el valor de reversión al final de su vida útil será el valor en esa fecha del terreno en el que está edificado. Para ello:
Tipo de actualización en el método de actualización 1. Para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente procedimiento: Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas. El tipo de actualización elegido conforme a los criterios anteriores debe ser similar al que está utilizando el mercado respecto a operaciones comparables. Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja.
Fórmula de cálculo del valor por actualización 1. El valor de actualización del inmueble objeto de valoración será el valor actual (VA) de los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de actualización elegido.
SECCIÓN 5MÉTODO RESIDUAL
Aplicabilidad del método residual 1. El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos siguientes:
Requisitos para la utilización del método residual 1. Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
Procedimiento de cálculo «dinámico» 1. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico se seguirán los siguientes pasos:
Flujos de caja en el método residual dinámico 1. Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por los créditos concedidos.
Tipo de actualización en el método residual dinámico 1. A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (Procedimiento de cálculo «dinámico») de esta Orden se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada.
Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula:
Procedimiento de cálculo «estático» 1. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los siguientes pasos:
Margen de beneficio del promotor 1. El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes.
Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula:
CAPÍTULO IIValoración de bienes inmuebles y derechos
Valoración de inmuebles 1. Las valoraciones se expresarán por fincas registrales independientes.
SECCIÓN 2VALORACIÓN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO
Aplicación 1. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de edificios y elementos de edificios, estén o no terminados. Se aplicará igualmente a los edificios o elementos de edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado.
Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para finalidades comprendidas en la letra a) del artículo 2 de esta Orden será el valor hipotecario; para su determinación se seguirán las siguientes reglas:
Párrafo introductorio del artículo 45 redactado por el número once del artículo único de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras («B.O.E.» 17 octubre).Vigencia: 18 octubre 2007
b) En los inmuebles arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler, con la excepción de las viviendas, se calcularán el valor por actualización y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera libre de inquilinos, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 28 de esta Orden, salvo cuando se trate de un inmueble que carezca de un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta Orden, en cuyo caso, de estar arrendado en la fecha de la tasación, se seguirá el régimen previsto en el artículo 29.Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al conjunto de elementos de un edificio que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler.
Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para las finalidades contempladas en las letras b) y d) del artículo 2 de esta Orden se determinará siguiendo las reglas que se citan a continuación:
Párrafo introductorio del artículo 46 redactado por el número doce del artículo único de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras («B.O.E.» 17 octubre).Vigencia: 18 octubre 2007
b) En los inmuebles arrendados, el valor por actualización calculado según el procedimiento previsto en el artículo 29. El valor de tasación así hallado no podrá superar el valor por comparación del inmueble en el supuesto de que estuviera libre de inquilinos.Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.
Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para la finalidad contemplada en el artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden se determinará siguiendo las reglas que se citan a continuación: 1. En los inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación: El valor de tasación será el valor que tendría el inmueble en la fecha de la tasación para la hipótesis de edificio terminado, calculado según las reglas del apartado siguiente. Dicho valor no podrá incorporar correcciones al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta la finalización de las obras. 2. En los inmuebles terminados, en caso de encontrarse arrendados en la fecha de tasación, se calculará el valor por comparación para el supuesto de que se halle libre de inquilinos y el valor por actualización según lo previsto en el artículo 29. El valor de tasación se corresponderá con el menor de ellos. Si no estuviesen arrendados el valor de tasación será el valor por comparación para el supuesto que se halle libre de inquilinos. 3. Cuando no fuera posible el cálculo de ninguno de los valores señalados en el apartado anterior, el valor se corresponderá con el del método de actualización según lo previsto en el artículo 28, y en caso de no poder calcularse este último, se corresponderá con el método de actualización previsto en el artículo 30. De no ser posible la aplicación de ninguno de los métodos anteriores, será de aplicación lo establecido en el artículo 43.4 de esta Orden, utilizando un procedimiento que esté admitido en la práctica profesional para el cálculo del valor de mercado del inmueble en cuestión. En caso de hacer uso de lo establecido en el artículo 30 y 43.4, el valor de tasación no podrá ser superior: a) Al valor de reemplazamiento neto, si se está realizando una tasación previa. b) Al valor de adquisición del inmueble por la institución de inversión colectiva, si se está realizando la primera tasación con efectos en el cálculo del valor liquidativo, o c) Al último valor de tasación asignado al inmueble, cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos de acuerdo a lo previsto en este artículo, si se está realizando el resto de tasaciones periódicas. 4. Cuando exista un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación, el valor de tasación no podrá ser superior a dicho valor máximo legal, excepto en el caso de viviendas de protección oficial en las que el fin del período de afección que reste sea inferior a cinco años desde la fecha de tasación. En este último caso, el valor de tasación no podrá ser superior al que resulte de la siguiente ecuación:Fórmula
Donde: VML: es el valor máximo legal para venta. VTL: valor por comparación para el supuesto de que se halle libre de inquilinos. Tr= Número de meses restantes hasta la expiración del régimen de protección. Artículo 47 redactado por el número trece del artículo único de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras («B.O.E.» 17 octubre).Vigencia: 18 octubre 2007
SECCIÓN 3VALORACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS
Aplicación Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de fincas rústicas incluidas aquellas con mejoras, instalaciones o edificios.
Valor de tasación de fincas rústicas para todas las finalidades El valor de tasación de fincas rústicas se obtendrá sumando los siguientes valores:
Letra c) del artículo 49 redactada por el número catorce del artículo único de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras («B.O.E.» 17 octubre).Vigencia: 18 octubre 2007
SECCIÓN 4VALORACIÓN DE SOLARES Y TERRENOS
Aplicación 1. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de terrenos clasificados como urbanos y urbanizables y no urbanizables que no se valoren como fincas rústicas.
Valor de tasación de terrenos para todas las finalidades 1. El valor de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I será el valor por comparación, en su caso, ajustado. Cuando su cálculo no fuera posible, el valor de tasación será el valor residual. En ambos casos se descontarán, cuando proceda, los gastos de demolición.
SECCIÓN 5VALORACIÓN DE DETERMINADOS DERECHOS Y DE LOS BIENES OBJETO DE LOS MISMOS
Aplicación 1. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de determinados derechos reales o limitaciones que recaigan sobre un bien objeto de valoración de acuerdo con la presente Orden.
Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie 1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis de edificio terminado en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes:
a) Se aplicarán, en función de la finalidad de tasación, los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio. Del valor así obtenido se restarán: i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. ii) El valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción del derecho de superficie.
Valoración de concesiones administrativas 1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis de edificio terminado sobre los que está constituida una concesión administrativa, se podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes:
a) Se aplicarán, en función del tipo de inmueble y de la finalidad de tasación, los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones), 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) y 49 (Valor de tasación de fincas rústicas) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio. Del valor así obtenido se restará: i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. ii) El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción de la concesión administrativa.
Valoración de la servidumbre 1. Las servidumbres contempladas en el Título VII del libro segundo del Código Civil, se valorarán restando del valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava.
Valoración de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación El valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y de la habitación se determinará conforme a las siguientes reglas:
usufructo constituido a favor de una sola persona:
usufructo constituido a favor de más de una persona:
c) las fórmulas a aplicar en cada caso serán las siguientes: A. Valor actual actuarial de una renta para una sola cabeza: A.a Renta temporal:Fórmula
A.b Renta vitalicia:Fórmula
B. Valor actual actuarial de una renta para más de una cabeza: Fórmulas aplicables para el caso en que el grupo de usufructuarios esté formado por dos cabezas: B.a Extinción al primer fallecimiento: Renta temporal:
B.b Extinción al segundo (último fallecimiento): Renta temporal:
d) los cálculos anteriores se realizarán con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 34.1, apartados a), b), c), e) y último inciso, del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados, aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre.Hallados los valores actuales del usufructo y de la nuda propiedad, cuya suma tiene que ser igual a la base de prorrateo, se determina la proporción que estos valores tienen.
Valoración de las limitaciones del dominio 1. Las prohibiciones y las limitaciones generales o particulares de la plena propiedad o de la libre utilización de los inmuebles, diferentes a las señaladas en los artículos 53 (Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie), 54 (Valoración de concesiones administrativas), 55 (Valoración de la servidumbre) y 56 (Valoración de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación) de esta Orden, se tendrán en cuenta en la valoración de éstos.
Valoración de opciones de compra Las opciones de compra sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, lo harán considerando el valor del inmueble, los plazos y las condiciones de la ejecución de la opción que figuren en la documentación que regule el derecho de opción.
Letra a) del artículo 58 redactada por el número dieciocho del artículo único de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras («B.O.E.» 17 octubre).Vigencia: 18 octubre 2007
Valoración de inmuebles con tiempo compartido 1. Los inmuebles que sean total o parcialmente objeto del derecho previsto en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, se valorarán en la parte sujeta a este derecho de acuerdo con las siguientes reglas:
Valoración de compromisos de compra a plazos 1. Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, se valorarán considerando el valor del inmueble, el plazo y las condiciones del contrato que figuren en la documentación que regule dicho compromiso.

References: artículo 12
 artículo 52
 artículo 25
 artículo 2
 artículo 28
 artículo 36
 artículo 2
 artículo 45
 artículo 28
 artículo 25
 artículo 29
 artículo 2
 artículo 46
 artículo 29
 artículo 2
 artículo 29
 artículo 28
 artículo 30
 artículo 43
 artículo 30
 Artículo 47
 artículo 49
 artículo 31
 artículo 31
 artículo 34
 Real Decreto 
 artículo 2
 artículo 58
 artículo 2