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Le nouveau contrat de syndic, ligne par ligne - PDF
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1 Page 1/9 Le nouveau contrat de syndic, ligne par ligne À partir de juillet, les syndics devront se conformer à un modèle uniformisé pour conclure ou renouveler leurs contrats. Seules quèlques prestations devraient désormais être facturées en complément du forfait de base. Une avancée pour les copropriétaires, qui pourront plus facilement comparer les offres des professionnels et, du coup, mieux négocier.2 Page 2/9 MARIANNE BERTRAND tp entrée en vigueur - impatiemment attendue - du décret* définissant le nouveau contrat type de syndic pourrait bien préfigurer une mutation sans précédent des relations entre copropriétaires et syndics. Annonce il y a quinze mois dans le cadre de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), ses objectifs sont certainement ambitieux : faire cesser la dérive des honoraires, faciliter la mise en concurrence des professionnels et améliorer la gestion des immeubles. Que prévoit ce décret? Le nouveau contrat de syndic type fonctionne sur le principe du «tout sauf» : il énumère les prestations obligatoirement incluses dans le forfait de base et dresse la liste de celles qui, par exception, peuvent donner lieu à des suppléments d'honoraires. Cette liste est limitative. Tous les mandats de syndics conclus ou renouvelés à partir du 2 juillet 2015 seront concernés. Concrètement, si votre assemblée générale (AG) se tient après cette date, le syndic, qu'il soit nouvellement désigné ou renouvelé dans ses fonctions, est ipso facto soumis aux dispositions du décret. «Les premières copropriétés à appliquer le contrat type de syndic vont ëtre celtes des lieux de villégiature, là où se tiennent les assemblées générales durant l'été w,en déduit Géraud Delvolvé, délégué général de l'union des syndicats de l'immobilier (Unis), première organisation représentant les I syndics en France. Pour nombre I d'immeubles, cependant, les Rassemblées générales se sont déjà tenues. Il leur faudra attendre pratiquement un an pour que le contrat de syndic soit régi par les nouvelles règles. Et si votre AG a lieu au mois de juin? À moins que le syndic ne consente à appliquer volontairement le contrat type -«un bon test pour jauger de la volonté du professionnel d'adapter ses prestations tarifaires» -, d'après Émile Hagège directeur de l'association des responsables de copropriétés (ARC) - vous ne pourrez en bénéficier que lors du prochain renouvellement de son mandat, en Attention : ne signez pas pour trois ans, cela reporterait l'application du décret à Une apparente simplicité D'un côté, donc, une liste de prestations «au forfait», non limitative (voir zoom p ), dont peuvent être exclues, d'un commun accord entre syndic et copropriétaires, certaines prestations : l'ouverture d'un compte séparé dans les copropriétés de moins de 16 lots (vote à la majorité de l'article 25), la mise à disposition d'un extranet et l'archivage des documents du syndicat par une société extérieure, aux frais du syndicat. Pour ces deux dernières prestations, le décret est clair : si elles ne sont plus assumées par le syndic, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle doit être diminué. Soit d'une somme formulée en euros sur laquelle un accord est trouvé dès la signature du contrat. Soit de la somme toutes taxes comprises facturée au syndicat par le tiers auquel cette tâche aura, le cas échéant, été confiée. Il faudra veiller à ce que cette disposition soit respectée à la lettre, car déjà des dérives se dessinent (voir plus loin, «Les archives»). De même, le forfait GÉRAUD DELVOLVÉ délégué général de l'union des syndicats cfe l'immobilier (Unis) L'Unis a déjà demande à ses adhérents d'appliquer strictement le modèle type en faisant un copier/coller du contenu du décret dans leurs offres. Attendons le retour d'expérience des premiers contrats signés à compter du 2 juillet. Il s'agira alors de se montrer d'emblée vigilant si des interrogations subsistent. À cet égard.le CNTGI [Conseil nationalde la gestion et la transaction immobilière*, ndlr] a confié à l'unis la mise en place d'un comité de suivi, afin de favoriser l'interprétation des clauses qui seraient obscures. *Mis en place dans le cadre de la loi Alur, cet organisme, composé de representants des professionnels et d'associations de consommateurs agrées, est sollicite pour avis par le gouvernement sur tous les textes relatifs a l'activité des professionnels de l'immobilier, et notamment des syndics3 Page 3/9 Quels honoraires pour quelles prestations? Le contrat type inclut la plupart des tâches du syndic dans la gestion courante. Par exception, certaines, précisément définies, peuvent donner lieu à facturation supplémentaire. Panorama des prestations à connaître pour être en mesure de négocier un contrat dans les nouvelles règles, à compter du 2 juillet. GESTION COURANTE (socle de base) Montant exprimé de manière forfaitaire. Référence : article 7-1 et annexe i du décret du Liste non limitative de prestations Options pouvant être incluses Options pouvant être exclues -^Assemblee generale annuelle preparation, convocation et tenue (dans le cadre de la plage horaire convenue), information relative aux decisions pnses -^Conseil syndical mise a disposition et communication de pieces, recueil des avis écrits (en cas de consultation obligatoire) -^Gestion des operations financieres et comptabilite comptabilite du syndicat, comptes bancaires, comptabilite séparée, remise au syndic successeur ^Administration et gestion de la copropriete immatriculation, documents obligatoires, archives, extranet, entretien courant, maintenance -^Assurances -^Gestion du personnel souscription, declaration de sinistre, reglement des indemnités -^Visites et vérifications periodiques (dans le cadre de la plage horaire convenue) -»Frais de photocopies -»Frais administratifs (hors frais d'affranchissement et d'acheminement du courrier faisant l'objet d'un remboursement au reel au syndic) -^Formalités de declaration de sinistre concernant les parties communes et privatives (si ongine du sinistre dans les parties communes) -^Gestion des reglements aux bénéficiaires (fournisseurs, assureur, prestataires) -^Assemblee generale extraordinaire preparation, convocation et tenue (dans le cadre de la plage horaire convenue) -^Réunions du conseil syndical (dans le cadre du nombre et de la duree convenues) -^Ouverture du compte bancaire ou postal sépare au nom du syndicat (copropriete de moins de 16 lots) -Kvlise a disposition d'un extranet relatif a la gestion de l'immeuble ou des lots gères -^Archivage des documents du syndicat des copropriétaires par une entreprise spécialisée aux frais du syndicat peut, toujours d'un commun accord entre les parties, inclure deux prestations supplémentaires la tenue d'une assemblee generale extraordinaire et l'organisation de reunions avec le conseil syndical Face a ce forfait de base, une liste limitée de prestations particulières que le syndic peut facturer comme il l'entend, puisque le decret n'a pas fixe de plafonds, contrairement aux souhaits exprimes par les associations de defense des copropriétaires Le conseil syndical va donc devoir étudier chaque contrat ligne par ligne afin de pouvoir se livrer a un exercice comparatif digne de ce nom En pratique, la grande inconnue est cependant de savoir si et comment les cabinets de syndics, qui peaufinent leur contrat type, vont «s'approprier» cette nouvelle reglementation, qui leur est clairement moins favo râble Car c'est ce qui fera la dif ference pour les coproprietai res Le contenu des premieres offres proposées sur le marche va s'avérer déterminant «De 70 a 90% des contrats de syndics ne respectaient pas l'arrête Novelli, imposant pourtant 44 taches devant etre intégrées dans le forfait de base Le risque est qu 'en l'absence de moyens de controle supplémentaires [le controle de la Direction generale, de la concurrence, de la consommation et de la repression des fraudes (DGCCRF) se fait seulement a posteriori, ndlr], les syndics continuent a ajuster leurs contrats en fonction de leurs propres attentes», déplore Rachid Laaraj, directeur de Syneval,4 Page 4/9 PRESTATIONS PARTICULIÈRES Liste limitative de prestations donnant lieu à honoraires complémentaires. Référence : article 7-2 et annexe 2 du décret Base d'un coût horaire au prorata du temps passé ou en application d'un tarif convenu à la prestation. Pourcentage du montant hors taxe des travaux, avec un taux dégressif selon leur importance. Référence : article du décret. Travaux et honoraires à décider au cours de la même assemblée générale Frais à la charge du copropriétaire concerné. Reference. art. 9 du décret Depassement des plages horaires du forfait pour la preparation, la convocation et la tenue d'une assemblee generale -» Reunions supplémentaires avec le conseil syndical -» Visites supplémentaires de la copropriete -» Etablissement ou modification du reglement de copropriete a la suite d'une decision du syndicat -» Publication de l'état descriptif de division et du reglement de copropriete -» Gestion administrative et matérielle relative aux sinistres deplacement sur les lieux, prises de mesures conservatoires, assistance aux mesures d'expertise, suivi du dossier auprès de l'assureur -» Preparation des decisions d'acquisition ou de dispositions des parties communes -» Reprise de la comptabilite sur l'exercice antérieur non approuve ou non reparti en cas de changement de syndic -» Représentation du syndicat aux assemblées d'une structure extérieure (syndicat secondaire, union de syndicats, association syndicale libre) -* Constitution et suivi du dossier d'emprunt et/ou de subvention souscrit au nom du syndicat -» Immatriculation initiale du syndicat -» Litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) mise en demeure, constitution et suivi du dossier pour l'avocat, constitution du dossier pour l'huissier ou l'assureur -» Travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble (autres que maintenance ou entretien courant) -» Travaux portant sur des elements d'équipements communs (autres que maintenance) -» Travaux d'amélioration transformation d'un element d'équipement existant, adjonction d'un element nouveau, amenagement ou creation de locaux communs, affomllement du sol, surélévation -» Etudes techniques diagnostics et consultations -» Recouvrement mise en demeure, relance apres mise en demeure, protocole d'accord, constitution et mainlevée d'hypothèque, requête en injonction de payer, dossier transmis a l'huissier et suivi du dossier transmis a l'avocat (cas de diligences exceptionnelles seulement) -» Mutations etat date (montant dans la limite d'un plafond*), opposition sur vente, certificat du syndic -» Délivrance de documents papiers copie du carnet d'entretien et des diagnostics techniques, informations nécessaires a la réalisation du diagnostic de performance energetique (DPE) individuel, extrait de procès-verbal d'assemblée generale A noter le contenu des prestations du contrat type est susceptible d être ajuste tous les deux ans dans le cadre d'une concertation entre le ministere et le Conseil national de la transaction et de la gestion immobiliere (CNTCI) 'Decret a paraître une société de courtier en syndics L'ARC, de son côté, a déjà mis en cause de grands groupes qui, dans l'élaboration de leur contrat type, chercheraient des parades pour contourner les contraintes nouvelles avec une réelle inventivité. pas forcément en accord avec les nouvelles exigences réglementaires Dans un objectif de transparence, Syneval vient de mettre au point, en collaboration avec des associations de consommateurs, une édition du contrat type destinée à être reprise par des syndics indépendants Moyennant quoi, le conseil syndical, ayant retenu un ou plusieurs syndics optant pour cette édition, peut communiquer et faire joindre à la convocation a l'assemblée génerale une attestation selon laquelle ces syndics respectent bien le cadre du décret Voici nos conseils, ligne par ligne, prestation par prestation, pour permettre a un conseil syndical motivé de conserver une petite marge de négociation face à des professionnels très bien préparés.. L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE La tenue de l'assemblée générale annuelle est incluse dans le forfait de base, dans le cadre d'une plage horaire devant être définie au contrat En cas de depassement de cette plage horaire, le syndic peut continuer à facturer une majoration d'honoraires au titre des prestations particulières Sachant que, jusqu'à présent, la majoration des tarifs atteignait 25 % en moyenne pour ces heures supplémentaires Or, la majorité des AG, à Paris surtout, ont lieu5 Page 5/9 en fin de journée. Il va donc falloir être attentif aux plages horaires prévues dans le forfait de base et à la tarification au temps passé. «Le conseil syndical a tout intérêt à négocier une prolongation de VAG, par exemple jusqu'à 20heures, sans supplément de coût», conseille David Rodrigues, juriste en charge du logement au sein de l'association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV). Et à veiller à ce que la facturation des assemblées générales en nocturne ne dépasse pas certaines limites : une vacation au temps passé majorée de IOU % après 20 heures et de 200 % après 22 heures n'est pas acceptable. LES ARCHIVES La conservation et la gestion des archives de la copropriété peuvent être déléguées à une société spécialisée (telle Pro Mise en concurrence Archives), à une condition : depuis la loi Alur, la souscription d'un tel contrat doit être portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale et être votée à la majorité de l'article 25 (art de la loi du ). Une option que le syndicat des copropriétaires n'a pas intérêt à exercer, même si le coût de cette prestation, facture par des tiers spécialisés, atteint en moyenne 5 par lot, selon les estimations de l'arc. Sur le plan juridique, l'opération de transfert n'est en effet pas sans risques.«les sociétés d'archivage prévoient dans leur contrat - dont la durée peut atteindre six ans, telle Pro Archives-une limitation de leur responsabilité en cas de perte des documents dont elle a la garde, ce qui n'est pas le cas lorsque c'est le syndic qui les conserve», soulève Emile Hagège. Quoi qu'il en soit, si vous a loi Alur a rendu obligatoire, une fois par an*, la mise en concurrence entre plusieurs projets de contrats de syndics obligatoire (art. 21 al. 3 de la loi du modifié). C'est au conseil syndical qu'incombé cette obligation. Idéalement, quèlques mois avant la date prévue pour la tenue de l'assemblée générale, il fera le tour du marché, réceptionnera et étudiera les devis puis soumettra le ou les contrats retenus au vote de l'assemblée générale (majorité de l'art. 25 avec possibilité d'un second vote à l'art. 24) afin que cette dernière n'ait plus qu'à entériner un contrat déjà négocié. Et ce, que les copropriétaires entendent changer de syndic ou qu'ils souhaitent renouveler celui qui est en place. La tâche du conseil syndical devrait se trouver facilitée par la mise en place du contrat type, censé favoriser les comparaisons de coûts entre les différents professionnels. Il n'est dispensé de cette obligation que si la mise en concurrence est rendue impossible du fait de l'étroitesse du marché au plan local, de professionnels pas assez nombreux ou appartenant au même groupe par exemple. * Le projet de loi dit Macron, encore en discussion, allege la frequence de l'obligation de mise en concurrence obligatoire des syndics en l'instaurant tous les trois ans Le texte prevoit aussi la possibilité d'y déroger a la majonte de l'article 25 décidez d'accepter Fexternalisation de la gestion des archives, veillez à ce que le syndic en tienne compte dans sa rémunération : dans le contrat type de syndic, il est prévu que le choix d'un prestataire extérieur entraîne ipso facto une diminution des honoraires de base du syndic, cette tâche ne faisant plus partie du forfait. L'ARC, alertée par ses adhérents, a déjà pointé du doigt certaines dérives. Un bel exemple avec le projet de contrat Citya Immobilier, qui réinterprète le texte du décret (art ) en sa faveur. Normalement, il devrait acter sous quelle forme aura lieu la baisse d'honoraires du syndic si les copropriétaires autorisent l'externalisation des archives, en choisissant entre deux options : soit l'imputation d'un montant exprimé en euros sur lequel les parties se sont mises d'accord, soit le montant pur et simple de la facture adressée au syndicat par la société prestataire. Or, on lit que la rémunération forfaitaire annuelle hors taxe du syndic sera «imputée de Deuro» (sic)... Et le troisième groupe de France procède de la même manière pour la mise à disposition d'un extranet (voir plus loin). Ou comment maintenir sa rémunération en détournant les obligations réglementaires... LE COMPTE SÉPARÉ L'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété fait partie des nouvelles obligations incombant au syndic, résultant de la loi Alur (art de la loi du ). Entrée en vigueur depuis le 24 mars dernier, au fur et à mesure de la mise en place des nouveaux contrats de syn-6 Page 6/9 die ou de leur renouvellement, elle concerne aujourd'hui un bon tiers des copropriétés La tenue du compte sépare, inte grée dans le forfait, ne peut don ner lieu en soi a une majoration d'honoraires Et rappelons que les copropriétés de moins de 16 lots principaux peuvent en dispenser le syndic a la majorité de l'article 25 Sachant que le syndic n'a plus le droit de prati quer des honoraires différencies pour inciter les coproprie taires a voter la dispense du compte sépare En cas de dispense, la prestation n'est pas incluse dans le forfait Pour memoire, les copropriétaires peuvent choisir la banque ou seront places leurs fonds, maîs il faut inscrire la question a l'ordre du jour, et voter a la majorité de l'article 25 Dans le cas contraire, le syndic pourra imposer sa propre banque L'ÉTAT DATÉ L'état date, destine a faire le point sur l'état des comptes du copropriétaire vendeur, doit etre fourni a l'acquéreur des l'avant contrat II est mis par le decret a la charge du copropriétaire concerne Alors que des tarifs prohibitifs sont encore pratiques par les syndics pour fournir un tel document reclames par Citya Immobilier dans sa derniere version de contrat de syndic - un autre decret, a paraitre, doit venir plafonner le montant facturable au copropriétaire vendeur, afin d'éviter les dérives On ne peut que déplorer l'absence de concomitance entre les deux decrets, maîs en attendant que celui portant sur l'état date soit publie, le conseil syndical a tout intérêt, dans son tour du marche des EMILE HAGÈGE directeur de l'association des responsables de copropriete (ARC) Jusqu'à present, de gros cabinets n'hésitaient pas a faire du dumping sur leurs honoraires de base pour mieux se rattraper sur les prestations particulières De leur côte, les copropriétaires sont prêts a accepter de payer plus cher a partir du moment ou les syndics proposent des prix transparents L'ARC est d'ailleurs partante pour que soit mis en place un observatoire destine a mesurer le surcroît de travail des gestionnaires suite a la multiplication des tâches engendrées par la loi Mur syndics a se faire une idée des tarifs pratiques avant de presenter un contrat en assemblee generale (voir encadre p 16) L'EXTRANET Pour memoire, les syndics sont tenus depuis le 1 er janvier de mettre a disposition des copropriétaires un extranet, avec une version plus complète pour les membres du conseil syndical II s'agit d'un acces securise en ligne a un certain nombre d'informations relatives a la copropriete comptes individuels et generaux, assemblées, reglement et modificatifs, contrats, factures (art 181 de la loi du ) Les intéresses La renonciation à la tenue d'un extranet doit donner lieu à une minoration d'honoraires. ont naturellement la possibilité de s'y opposer en assemblee generale a la majorité de l'article 25, en exigeant alors, une fois de plus, que cette prestation soit retirée du forfait, ce qui doit engendrer une reduction sur les honoraires (art 71 Sdv, decret) Avant de prendre votre decision, demandez a chaque syndic ce qu'il propose en matiere d'extranet Son contenu n'étant pas défini par la loi, il peut aller au-delà de la simple fourniture de documents et donnees que le syndic gere déjà sous forme numerique Certains cabinets proposent en effet des services étoffes en termes d'mteractivite C'est le cas de Syndicexperts com qui se targue d'offrir une vue en temps reel pour sa clientele des recettes et des depenses Une prestation chronophage qui a un cout LES FRAIS DE RECOUVREMENT Le syndic peut facturer au titre des prestations particulières le temps consacré aux litiges et contentieux (mise en demeure, constitution et suivi7 Page 7/9 du dossier pour l'avocat, l'huissier ou l'assureur), à l'exclusion des frais de recouvrement proprement dits, qui sont à la charge du copropriétaire débiteur (voir zoom p. 15). Un poste à examiner de près, car il peut être source de dérives en termes de facturation de la part des syndics, alors qu'aucune limitation n'a été prévue dans le texte. Ainsi rien ne justifie de payer une quarantaine d'euros par lettre de relance après une mise en demeure restée sans effet... Parmi ces frais, il faut noter une anomalie juridique qui aura des conséquences pratiques négatives pour le syndicat : la facturation au copropriétaire débiteur du protocole d'accord conclu afin qu'il règle sa dette, est prévue par le décret. Or, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énumère les actes nécessaires au recouvrement des charges imputables directement sur le compte du copropriétaire débiteur, et l'établissement d'un protocole d'accord n'en fait pas L'établissement de la fiche synthétique sera facturable... mais pas avant le 1 er janvier partie... Cette disposition légale a une valeur supérieure à celle d'un simple décret. Il faut espérer qu'un décret modificatif vienne clarifier les choses, car cela implique aussi que le copropriétaire débiteur n'aura jamais intérêt à signer un protocole d'accord si les frais lui en incombent. «La dette impayée risque alors de continuer de s'aggraver... au détriment du syndicat des copropriétaires», déplore Emile Hagège. LES HEURES OUVRABLES Le décret impose que les heures ouvrables du cabinet du syndic -y compris les heures de Le contrat type concerne les syndics bénévoles Les syndics bénévoles sont également concernés par la mise en place du nouveau contrat type, le décret prenant le soin de préciser qu'ils doivent mentionner les éventuelles conditions de leur rémunération (forfait annuel, coût horaire, ou «autres modalités») et de remboursement des frais nécessaires engagés pour l'accomplissement de leur mission (art. 8). La soumission à ce nouveau régime risque de s'avérer un exercice périlleux pour les quèlques immeubles ayant fait le choix d'élire un copropriétaire pour être leur représentant. «Le principe du contrat type n'est pas adapté à ce type de gestion, qui concerne surtout des copropriétés ne dépassant pas 15 lots principaux. Dans les faits, il ne sera nullement respecté», pronostique David Rodrigues, juriste logement au sein de l'association Consommation, logement et cadre de vie (CICV). Visés également par le décret, les syndics coopératifs, apanage des petites copropriétés, dont la gestion a été facilitée par la loi Alur, en qui concerne la désignation du syndic en particulier. permanence téléphonique - apparaissent noir sur blanc au contrat. L'objectif est d'«officialiser» la faculté, pour les copropriétaires, d'obtenir un contact dans le créneau fixé et de permettre la maîtrise des dépenses en organisant, dans la mesure du possible, l'intervention du syndic pendant ces heures. Sans surprise, le risque est que ce dernier facture fortement, comme par le passé, ses interventions en dehors des heures ouvrables. L'IMMATRICULATION DES COPROPRIÉTÉS... ET LA FICHE SYNTHÉTIQUE Si la loi Alur est bel et bien venue alourdir la tâche des syndics, ces derniers ne peuvent tout de même pas prétendre à des honoraires pour des missions qui n'existent pas encore! Dans le collimateur, l'immatriculation des copropriétés. Pour mémoire, cette nouvelle obligation consiste à renseigner les caractéristiques de l'immeuble sur un registre tenu par un établissement public - dont le nom doit encore être dévoilé par décret - en vue d'une consultation par l'état ou les collectivités territoriales (art de la loi du W. 7.65modifiée). Mais cette disposition entre en vigueur au plus tôt le ler janvier 2017, et encore pour ne concerner que les copropriétés de plus de 200 lots(délai repoussé au 1 er janvier 2018 pour celles comprenant entre 50 et 200 lots et même un an plus tard pour les plus petits immeubles). Ces mêmes dates butoir s'appliquent aussi à la tenue par le syndic d'une «fiche synthétique de la copropriété» (art. 8-2 de la loi précitée), re groupant les données8 Page 8/9 Des hausses tarifaires à prévoir? Les honoraires, au cœur des préoccupations des copropriétaires au côté de la réactivité des syndics, est un sujet sensible. Quelles répercussions financières seront à attendre dans les nouveaux contrats issus du décret? es professionnels eux-mêmes ne parlent pas d'une seule voix. «Le forfait actuel sera mécaniquement ajusté du montant des tâches, désormais obligatoires, incluses dans les honoraires de gestion courante, jusque-là facturées séparément et qui ne pourront plus l'être. Un jeu de vases communicants qui, au final, sera sans répercussion sur la somme à payer par les copropriétaires», assure Sylvain Elkouby, un administrateur de biens parisien fondateur du site syndicsexperts.com. Un peu moins optimiste, la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), par l'intermédiaire de son président-adjoint, Jacky Chapelot, annonce une augmentation des tarifs des syndics générée par le «contrat tout sauf», de l'ordre de 5 à 20 %, encore «difficile à chiffrer». De son côté, Henry Buzy-Cazaux, président de l'institut du management des services immobiliers, n'hésite pas à pronostiquer un accroissement «très net» des honoraires pouvant atteindre 40 %. En filigrane, le service plus substantiel que doivent apporter les professionnels depuis les nouvelles contraintes générées par la loi Alur (obligation de compte séparé, établissement de l'état daté, extranet, immatriculation des copropriétés...). Ce que dénoncent les associations de défense des copropriétaires, la CICV en particuliers Les syndics ne peuvent légitimement revendiquer avec l'entrée en vigueur du contrat type une nouvelle vague d'augmentations, alors que ce texte ne fait ni plus ni moins, que reproduire le contenu de la loi Alur», fait valoir David Rodrigues. Des remontées de terrain font état pour certains cabinets d'envolée des honoraires de 30 %, voire davantage en l'espace d'un an, au prétexte de la loi Alur... Quant au raisonnement consistant à additionner les honoraires de gestion courante avec les prestations particulières facturées l'année écoulée pour estimer les honoraires du forfait de base du contrat type, il est pour l'arc irrecevable. «On peut considérer qu'une augmentation de 20 % est acceptable uniquement si le syndic n'a pas procédé lors de l'exercice précédent à une revalorisation de ses tarifs», estime son directeur Emile Hagège. financières et techniques essentielles relatives à l'immeuble, et dont le contenu, qui devra être annexé à l'avant-contrat lors d'une vente, est aussi subordonné à la parution d'un décret... Si l'établissement de la fiche synthétique fait partie du forfait de base, l'immatriculation initiale de la copropriété a été classec par le décret dans les prestations particulières. Elle sera donc bien facturable... lorsqu'elle entrera en vigueur. Une mission qui pourrait coûter à la copropriété, selon l'estimation d'un syndic parisien, entre 200 et La simple mise à jour du registre, elle, est incluse dans le forfait. Le problème, c'est que certains syndics semblent avoir déjà facture cette prestation! Il faut absolument s'y opposer. Autre point problématique : la fiche synthétique de copropriété, que le syndic doit élaborer sous peine de révocation et mettre à jour annuellement, doit être communiquée à tout copropriétaire, à sa demande, dans un délai de quinze jours. À défaut, le décret prévoit que le syndic est tenu à une pénalité par jour de retard... dont il fixe lui-même le montant! Il faudra donc veiller à ce que ce montant soit réellement dissuasif... Par ailleurs, l'établissement et la mise à jour de la fiche synthétique relevant du forfait de base, pas question d'accepter qu'ils donnent lieu à une majoration des honoraires du syndic. Ce qui peut sembler tentant dans la mesure où ce document a une importance capitale pour le vendeur : sa fourniture est devenue le point de départ de l'exercice, par l'acheteur, du délai de rétractation ou de réflexion de sept jours dont il bénéficie après la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente... LES PHOTOCOPIES Le coût des photocopies, faisant jusque-là partie des honoraires particuliers, était devenu un point de cristallisation des conflits dans les assemblées générales. Il faut dire que certains syndics n'hésitaient pas à facturer la page 50 centimes d'euros... Rapporté à l'échelle de grosses copropriétés, les9 Page 9/9 Trente ans de dérives... e décret de mars 2015 est cense mettre fin à un processus qui a conduit à une hausse progressive des honoraires de syndics que les copropriétaires jugent de plus en plus insupportable. Première étape : la distinction clé entre gestion courante et prestations particulières est actée pour la première fois en 1986l 1 ). En 1995, la Commission des clauses abusives (CCA) livre une première recommandation pointant du doigt une petite dizaine de dispositions à éliminer des contrats de syndics' 2 ). Deux ans, puis dix ans plus tard, le Conseil national de la consommation (CNC) O) rend des avis visant à améliorer la transparence tarifaire des honoraires des syndics, assortis au passage d'une liste de prestations relevant de la gestion courante. Alors que les services de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) observent une recrudescence significative de plaintes portant sur les modalités tarifaires des syndics, l'augmentation exponentielle de tâches rangées dans la catégorie des honoraires particuliers conduit à l'adoption en 2010 de l'arrêté dit Novelli (i). Le texte établit une liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. La situation n'est toujours pas assagie, fin 2011, lorsque la Commission des clauses abusives rend sa deuxième recommandation (s), traquant, cette fois, 24 clauses considérées comme illicites (contraires à un texte législatif ou réglementaire) ou abusives (entraînant un déséquilibre au détriment du syndicat des copropriétaires). Des pratiques relevées aussi par les tribunaux, ainsi en 2012 à propos d'un contrat de syndic contenant plus de 30 dispositions douteuses M. Restait aux associations de défense des copropriétaires de s'allier pour demander au gouvernement une révision du texte... C'est sur ce terrain miné que la loi Alur a décidé de réglementer une fois pour toutes le contrat de syndic... sans toucher à la liberté de fixation des honoraires, donnant naissance au modèle type fixé par le décret pris ce mois de mars (I) Arrête tf 86 63/A du (2) Recommandation CCA n du 17 ll 95 (3) Avis CNC du et du (4) Arrête du lg 3 10 (JO du 2l) (5) Recommandation CCA n du 15 g ll (6) CA _ de Grenoble, n 10/00215, du frais dits de reprographie se chiffraient alors allègrement en milliers d'euros! Désormais cette prestation fait partie du forfait de base. Il faut donc traquer toute ligne en sens contraire qui subsisterait encore dans les nouveaux contrats. Ce qui devrait inciter les syndics à mettre en œuvre rapidement les notifications de convocation par voie électronique... sous réserve d'emporter l'accord exprès des copropriétairesfart 42-1 de la loi du ). LES VISITES ANNUELLES Le décret laisse au conseil syndical le soin de négocier avec le syndic le nombre de visites et vérifications périodiques que ce dernier est tenu d'effectuer dans l'immeuble. Une prestation comprise dans le forfait de base. Le contrat doit aussi préciser si le président du conseil syndical sera ou non présent à ces rendez-vous, et s'ils donneront lieu à la rédaction d'un rapport. Le syndic fera ses propositions. Au conseil syndical d'évaluer au plusjustelesbesoinsdela copropriété. «Sz deux à quatre visites par an suffisent pour un immeuble de type haussmannien régulièrement entretenu et sans histoires, il faudra en prévoir plus du double pour une grosse résidence subissant des problèmes de dégradations et dans laquelle de gros travaux de toiture sont à effectuer», illustre Rachid Laaraj. Attention à ce que le syndic ne se montre pas trop gourmand en imposant une fréquence disproportionnée de visites. Un «minimum de 12 sur l'année pour les copropriétés de plus de 30 lots», déterminé au regard de la seule taille de l'immeuble, n'est pas forcément utile et générera sans doute un relèvement des honoraires du forfait de base. On déplorera enfin que le nouveau contrat n'impose pas au syndic qu'il soit présent à une réunion au moins du conseil syndical, en particulier celle qui se tient pour préparer l'assemblée. Un oubli regrettable, selon David Rodrigues, qui conseille de négocier ce point. À vérifier également, le montant que le syndic facture pour les visites supplémentaires, hors forfait, de même que pour les interventions d'urgence en cas de sinistre. 'Decret n" du (JO du 28) Documents pareils
DIRECTION COPROPRIETE 51 rue Louis Blanc 92917 PARIS LA DEFENSE Cedex 01 46 91 25 25 ENTRE LES SOUSSIGNES : CONTRAT DE SYNDIC n Conforme à l'avis du Conseil National de la Consommation du 27 septembre Plus en détail SYNDIC. - Création d une immatriculation obligatoire de toutes les copropriétés au sein d un registre national.
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 l'article 10
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