Source: http://www.studio-legale-online.net/2014/05/revoca-amministratore-di-condominio/
Timestamp: 2020-05-31 05:53:55+00:00

Document:
Revoca amministratore di condominio - Studio Legale OnlineStudio Legale Online
Ai sensi dell’art. 1129 cod. civ., l’amministratore può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea e, quindi, anche prima della scadenza annuale senza alcuna motivazione ovvero indipendentemente da una giusta causa. La norma ha la finalità di assicurare che la gestione dei beni e dei servizi – che deve soddisfare gli interessi comuni – riscuota la costante fiducia dei condomini: pertanto, l’assemblea – nell’esercizio delle sue prerogative – ben può procedere alla nomina del nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l’amministratore uscente. Quindi, la peculiarità della disciplina del condominio non esclude l’applicazione della norma di cui all’art. 1724 cod. civ. dettata in tema di revoca tacita del mandato.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 marzo – 18 aprile 2014, n. 9082
Presidente Triola – Relatore Migliucci
Con sentenza dep. il 12 ottobre 2002 il tribunale di Modena, in parziale accoglimento della domanda proposta da C.O. , annullava la delibera emessa il 14-2-2000 dall’assemblea del Condominio (…) sul rilievo che mancava la prova che tutti i condomini fossero stati avvisati.
Con sentenza dep. il 12 giugno 2007 la Corte di appello di Bologna, in riforma della decisione impugnata dal Condominio con gravame principale e incidentale dall’attore, rigettava la domanda proposta da quest’ultimo.
Nell’accogliere il primo motivo di appello proposto dal Condominio, la Corte riteneva che, essendo stato ritualmente convocato, l’attore non era legittimato a fare valere il vizio di annullabilità della delibera per la mancata convocazione di altri condomini; erano dichiarati assorbiti gli altri motivi dell’appello principale.
Esaminando quindi gli altri motivi di invalidità inefficacia della delibera riproposti con l’appello incidentale dall’attore, i Giudici – escluso il denunciato vizio di omessa pronuncia in relazione a questioni ritenute assorbite dall’accoglimento della domanda – ritenevano che la indicazione nell’ordine del giorno della nomina dell’amministratore non rendeva necessaria, come invece sostenuto dall’attore, anche di quella relativa alla preventiva revoca dell’amministratore uscente, atteso che – secondo le regole del mandato applicabili alla specie – la nomina del nuovo amministratore comporta la revoca tacita di quello precedente.
2.- Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione C.O. sulla base di quattro motivi.
1.1. – Il primo motivo, lamentando nullità della sentenza per violazione dell’art. 1137, 2 cod. civ., censura la sentenza impugnata laddove aveva erroneamente escluso la legittimazione dell’attore ad impugnare la delibera condominiale, affetta da annullabilità, per vizio di convocazione dell’assemblea relativo ad altri condomini.
Deduce che, contrariamente a quella affetta da nullità, la delibera annullabile può essere impugnata dai condomini assenti (come per l’appunto esso ricorrente) o dissenzienti: l’interesse ad agire consiste in quello alla rimozione dei vizi formali della delibera impugnata. D’altra parte, l’intervento anche di un solo condomino può influenzare gli astanti e, quindi, modificare l’andamento della votazione.
Deve escludersi la legittimazione ad impugnare, ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., la delibera condominiale da parte del condomino assente, il quale faccia valere il vizio di annullabilità per difetto dell’avviso di convocazione dell’assemblea, quando esso sia relativo ad altro condomino, in quanto si tratta di un vizio che non lo riguarda direttamente, inerendo alla altrui sfera giuridica.
Tale orientamento, peraltro condiviso dalla dottrina, appare conforme a una interpretazione evolutiva della norma, dovendo qui sottolinearsi che con la legge n. 220 del 2012 (modifiche alla disciplina del condominio negli edifici) – seppure non direttamente applicabile ratione temporis – è stato previsto che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (art. 20, che ha così modificato l’art. 66 disp. att. cod. civ.).
Pertanto, nella specie il ricorrente – assente all’assemblea per la quale aveva ricevuto regolare avviso di convocazione – non era legittimato a fare valere il difetto di convocazione relativo ad altri condomini.
2. Il secondo motivo (regolarità o meno del procedimento di convocazione dell’assemblea) e il terzo motivo (valore della successiva assemblea di ratifica che irritualmente ed erroneamente sarebbe stata invocata da controparte) sono inammissibili, in quanto hanno a oggetto questioni che non sono state esaminate dalla sentenza qui impugnata.
3.- Il quarto motivo (nullità della sentenza per violazione dell’art. 1724 cod. civ.) censura la sentenza impugnata che, nel ritenere legittima la nomina del nuovo amministratore fissata all’ordine del giorno dell’assemblea senza che fosse stata preceduta dalla revoca del precedente, erroneamente aveva ritenuto l’applicabilità al condominio della previsione dettata dall’art. 1724 cod. civ. in tema di revoca tacita del mandato; in particolare, deduce che non trovano applicazione al condominio le norme in tema estinzione del mandato.
In ogni caso, tenuto conto che il C. era anche condomino e faceva l’amministratore anche nel proprio interesse, sarebbe stato necessaria la giusta causa; la revoca dell’amministratore avviene a maggioranza, mentre il mandato collettivo è revocato all’unanimità; la prorogatio inferii dell’amministratore di condominio è in contrasto con le norme sul mandato che si estingue per scadenza del termine.
Va osservato, da un canto, che sia in giurisprudenza che in dottrina è pacifico l’inquadramento dell’attività di gestione dei beni comuni compiuta dall’amministratore di condominio nella funzione tipica del contratto di mandato che si istaura fra il primo e i condomini.
Naturalmente, le norme sul mandato trovano applicazione nei limiti in cui siano compatibili con le specifiche disposizioni dettate in materia di condominio degli edifici, tenuto conto della sua natura di ente di gestione delle parti e dei servizi comuni : la volontà dei condomini si forma attraverso le deliberazioni assunte, ex art. 1136 cod. civ., dall’assemblea alle quali viene data esecuzione dall’amministratore. Peraltro, la peculiarità della disciplina del condominio non esclude l’applicazione della norma di cui all’art. 1724 cod. civ. dettata in tema di revoca tacita del mandato. Al riguardo, deve sottolinearsi che, ai sensi dell’art. 1129 cod. civ., l’amministratore può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea e, quindi, anche prima della scadenza annuale senza alcuna motivazione ovvero indipendentemente da una giusta causa. La norma ha la finalità di assicurare che la gestione dei beni e dei servizi – che deve soddisfare gli interessi comuni – riscuota la costante fiducia dei condomini: pertanto, l’assemblea – nell’esercizio delle sue prerogative – ben può procedere alla nomina del nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l’amministratore uscente.
Tagged:amministratorecondominiorevoca

References: sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1136