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Timestamp: 2016-10-25 03:14:08+00:00

Document:
vertreten durch Rechtsanw�lte Peter Schaub und Dr. Daniel Sch�r,
Kommission f�r Grundsteuern der Stadt Z�rich, Werdstrasse 75, Postfach, 8022 Z�rich.
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich, 2. Kammer, vom 2. Juni 2010.
Die X.________ AG, eine Immobiliengesellschaft mit Sitz in Luzern, ist eine Tochtergesellschaft der b�rsenkotierten Y.________ Holding AG. Mangels einer eigenen Infrastruktur in Luzern erledigte die in A.________/ZH (ab 18. September 2006 in B.________/ZH) domizilierte Gruppengesellschaft Z.________ Verwaltungs AG das Tagesgesch�ft und stellte der X.________ AG als Schwestergesellschaft hierf�r l�ckenlos Rechnung.
Die X.________ AG ist in den Bereichen Immobilienanlagen und -promotionen t�tig. Im Anlagebereich nimmt sie die Aufgaben einer klassischen Immobiliengesellschaft wahr, indem sie Renditeobjekte zwecks Erzielung nachhaltiger Mietertr�ge erwirbt, langfristig h�lt und im Anlageverm�gen bilanziert. Im Bereich Immobilienpromotionen werden Liegenschaften gekauft, (neu) �berbaut und in der Regel in Form von Stockwerkeinheiten wieder verkauft. Die betreffenden Liegenschaften werden weniger lang gehalten und entsprechend im Umlaufverm�gen bilanziert.
In den Jahren 2001 bis 2004 ver�usserte die X.________ AG im Gesch�ftsbereich Immobilienpromotionen Objekte im Wert von rund CHF 387 Mio. (2001: CHF 64.8 Mio.; 2002: CHF 92.8 Mio.; 2003: CHF 129.6 Mio.; 2004: CHF 100 Mio.). Ein Grossteil dieser Objekte befindet sich in verschiedenen Gemeinden des Kantons Z�rich. Zu den in der Stadt Z�rich verkauften Objekten geh�rten u.a. die Liegenschaften Q.________strasse 44 (diverse Hand�nderungen 2001), R.________strasse 48-52 (Verkauf am 22. Dezember 2002), S.________strasse 15 (Hand�nderungen 2002 bis 2003) und T.________strasse 6 (Hand�nderungen 2003 bis 2004).
Am 22. August 2006 veranlagte die Kommission f�r Grundsteuern der Stadt Z�rich die X.________ AG betreffend die folgenden Grundst�ckgewinne:
Grundst�ckgewinn CHF
Die hiergegen erhobenen Einsprachen der X.________ AG wies die Kommission mit Beschl�ssen vom 8. Mai 2007 im Wesentlichen ab. Einzig bei der Liegenschaft R.________strasse 48-52 ber�cksichtige sie die Grundst�ckgewinnsteuer anlagekostenmindernd und reduzierte die Steuerforderung von CHF 177'200.-- auf CHF 126'560.--. Mittels Rekurs vom 13. Juni 2007 beantragte die X.________ AG u.a., es sei zus�tzlich eine H�ndlerpauschale in H�he von 3 % der Verkaufspreise zu ber�cksichtigen und es seien die in anderen Z�rcher Gemeinden erlittenen Verluste mit den vorliegend interessierenden Gewinnen zu verrechnen. Mit Entscheid vom 11. November 2009 hiess die Steuerrekurskommission III des Kantons Z�rich das Rechtsmittel insoweit teilweise gut, als sie u.a. eine H�ndlerpauschale von 1 % der Verkaufspreise ber�cksichtigte, an die Gewinne der Liegenschaft T.________strasse 6 ausserkommunale Verluste anrechnete und die zu entrichtenden Grundst�ckgewinnsteuern neu wie folgt festsetzte:
Gegen den Entscheid der Steuerrekurskommission III beschwerte sich die X.________ AG beim Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich. Sie beantragte die Erh�hung der ber�cksichtigten H�ndlerpauschale auf 2 % sowie die Anrechnung von Betriebsverlusten und von Verlusten aus der Ver�usserung von anderen Liegenschaften. Mit Entscheid vom 2. Juni 2010 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab: Die Steuerrekurskommission III habe die H�ndlerpauschale zutreffend festgesetzt, weitere ausserkommunale Verluste seien ausschliesslich revisionsweise zu ber�cksichtigen und Betriebsverluste seien nach dem Grundsatz des Vorranges der sog. "Verlustverrechnung in der Zeit" zun�chst mit k�nftigen Betriebsgewinnen zu verrechnen.
Mit Eingabe vom 7. September 2010 f�hrt die X.________ AG Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht. Sie beantragt sinngem�ss, es sei das Urteil der Vorinstanz aufzuheben und die Grundst�ckgewinnsteuern seien unter Ber�cksichtigung einer H�ndlerpauschale von 2 % sowie unter Verrechnung von Betriebsverlusten und von Verlusten aus der Ver�usserung von anderen Liegenschaften wie folgt festzusetzen:
Die Steuerpflichtige r�gt im Wesentlichen eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung sowie eine Verletzung von Bundesrecht, insbesondere einen Verstoss gegen das Doppelbesteuerungsverbot von Art. 127 Abs. 3 BV.
W�hrend das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich die Abweisung der Beschwerde beantragt, soweit darauf einzutreten ist, verzichten die Kommission f�r Grundsteuern der Stadt Z�rich, die Eidgen�ssische Steuerverwaltung sowie die ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene Finanzdepartement des Kantons Luzern auf eine Stellungnahme.
1.1 Die Beschwerde richtet sich gegen einen letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid in einer Angelegenheit des �ffentlichen Rechts. Eine Ausnahme im Sinne von Art. 83 BGG ist nicht gegeben. Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist daher zul�ssig (Art. 82 Abs. 1 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG in Verbindung mit Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 �ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14]). Die Beschwerdef�hrerin ist gest�tzt auf Art. 89 Abs. 1 BGG zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten (Art. 100 BGG).
1.2 Bei Beschwerden in Zusammenhang mit interkantonalen Kompetenzkonflikten k�nnte die bereits rechtskr�ftige Veranlagung eines andern Kantons mitangefochten werden (Art. 100 Abs. 5 BGG); es spielt keine Rolle, dass es sich dabei nicht um ein Urteil im Sinne von Art. 86 BGG handelt (BGE 133 I 300 E. 2.4 S. 307 ff.). Vorliegend wurden indes nur die Grundst�ckgewinnsteuerveranlagungen der Stadt Z�rich f�r die Jahre 2001 bis 2004 resp. die betreffenden Rechtsmittelentscheide angefochten, nicht aber die - jedenfalls bis 2003 rechtskr�ftigen - Veranlagungen der Steuerbeh�rden des Kantons Luzern betreffend die ordentlichen Gewinn- und Kapitalsteuern dieser Steuerperioden am Hauptsitz der Beschwerdef�hrerin.
1.3 Das Bundesrecht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Mit einer Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten k�nnen diese nur dann ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig, d.h. willk�rlich sind (BGE 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252; 133 III 393 E. 7.1 S. 398) oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Zudem ist vom Beschwerdef�hrer aufzuzeigen, dass die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Diese Bindung an das vorinstanzlich Festgestellte gilt grunds�tzlich auch bei Beschwerden in Doppelbesteuerungssachen (Urteil 2C_514/2008 vom 8. September 2009 E. 3.1 publ. in: StR 65, 138, S. 140 f.), insbesondere wenn wie hier nur das letztinstanzliche Endurteil eines einzigen Kantons Anfechtungsobjekt bildet. Neue Beweismittel sind nur insoweit zul�ssig, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
1.4 Die Rechtsfragen im Zusammenhang mit einer Verletzung des Doppelbesteuerungsverbots pr�ft das Bundesgericht mit voller Kognition (Urteil 2P.126/1998 vom 27. Januar 2000 E. 1b publ. in: StE 2000 A 24.35 Nr. 1). Die Anwendung von nicht harmonisierungsbed�rftigem kantonalem Recht wird dagegen nur auf Willk�r hin �berpr�ft (vgl. BGE 134 I 153 E. 4.2.2 S. 158; Urteil 2C_211/2009 vom 12. August 2009 E. 1.2).
Die Beschwerdef�hrerin verlangt die Ber�cksichtigung einer H�ndlerpauschale von 2 % w�hrend die Vorinstanz lediglich eine solche von 1 % akzeptiert hat.
2.1 Die Grundst�ckgewinnsteuer wird gem�ss � 205 bzw. � 210 des Steuergesetzes des Kantons Z�rich vom 8. Juni 1997 (StG/ZH) von den Gemeinden erhoben. Massgeblich sind die Gewinne, die sich bei Hand�nderungen an Grundst�cken oder Anteilen von solchen ergeben (� 216 Abs. 1 StG/ZH). Beim Grundst�ckgewinn handelt es sich um den Betrag, um welchen der Erl�s die Anlagekosten �bersteigt (� 219 Abs. 1 StG/ZH). Die Anlagekosten entsprechen der Summe von Erwerbspreis (� 220 StG/ZH) und Aufwendungen (� 221 StG/ZH; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Z�rcher Steuergesetz, 2. Aufl. 2006, Rz. 3 zu � 219 StG/ZH).
Die Aufz�hlung der anrechenbaren Aufwendungen in � 221 Abs. 1 StG/ZH ist an sich abschliessend (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Rz. 3 zu � 221 StG/ZH). Allerdings k�nnen Liegenschaftsh�ndler nach � 221 Abs. 2 StG/ZH weitere mit der Liegenschaft zusammenh�ngende Aufwendungen geltend machen. Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Doppelbesteuerungsverbot von Art. 127 Abs. 3 BV hat n�mlich der Belegenheitskanton einen Anteil an den allgemeinen Unkosten des Liegenschaftsh�ndlers, in der Regel pauschal 5 % des Verkaufspreises (sog. "H�ndlerpauschale"), im Sinne einer Gewinnschm�lerung anzuerkennen (vgl. BGE 120 la 361 E. 5b S. 366 mit Hinweisen; H�hn/M�usli, Interkantonales Steuerrecht, 4. Aufl. 2000, Rz. 53 zu � 28; Peter Locher, Einf�hrung in das interkantonale Steuerrecht, 3. Aufl. 2009, S. 119 f.; Daniel de Vries Reilingh, La double imposition intercantonale, S. 225; Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, a.a.O., Rz. 166 ff. zu � 221 StG/ZH).
Diese H�ndlerpauschale soll einerseits die "ver�nderlichen" d.h. auf das einzelne Rechtsgesch�ft bezogenen Kosten und andererseits einen Anteil der "festen Kosten" ber�cksichtigen (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 22. Januar 1969 E. 3 publ. in: ASA 38, 416 S. 420). Sie soll mithin einen Anteil an jenen Unkosten des Liegenschaftsh�ndlers am Hauptsitz �bernehmen, die mit dem Verkauf von Liegenschaften zusammenh�ngen (BGE 111 la 220 E. 2d S. 226 f.). Von dem als Faustregel aufzufassenden Satz von 5 % kann abgewichen werden, wenn hinreichende Anhaltspunkte daf�r vorliegen, dass er zu tief oder zu hoch ist. Ein niedriger Satz kann sich etwa rechtfertigen, wenn Vermittlungsprovisionen und Dienstleistungshonorare an Dritte zum Abzug gebracht werden (Urteil 2P.118/1992 vom 23. Februar 1993 E. 5 publ. in: ASA 62, 720 S. 728 ff.). In einem neueren, auch den Kanton Z�rich betreffenden Urteil wurde nur eine Pauschale von 1,75 % zum Abzug zugelassen. Dies deshalb, weil ein Grossteil der normalerweise vom Liegenschaftsh�ndler selbst verrichteten Arbeiten durch Dritte erledigt wurden, wobei sich die entsprechenden Aufwendungen bei der Berechnung des Grundst�ckgewinnes schon vollumf�nglich ertragsmindernd auswirkten (Urteil 2P.58/2007 vom 5. September 2007 E. 2.2). Wo ein Liegenschaftsh�ndler die Hilfe eines Dritten ben�tigt und er die Anrechnung von Vermittlungsprovisionen verlangt, rechtfertigt es sich, f�r allgemeine Umtriebe nur einen bescheidenen Pauschalabzug von 1 % vorzunehmen (Ferdinand Zuppinger, Die Besteuerung des Liegenschaftenh�ndlers im interkantonalen Verh�ltnis, 1971, S. 30).
2.2 Hier ist nicht umstritten, dass die Beschwerdef�hrerin eine interkantonale Liegenschaftsh�ndlerin ist. Strittig ist hingegen, welche ihrer nur indirekt mit dem An- und Verkauf von Liegenschaften verbundenen allgemeinen Unkosten bei der Festlegung der H�ndlerpauschale zu ber�cksichtigen sind. Die Kommission f�r Grundsteuern der Stadt Z�rich ging aufgrund des intensiven Leistungsaustauschs zwischen der Beschwerdef�hrerin und der Z.________ Verwaltungs AG davon aus, dass s�mtliche Aufwendungen in Form von Drittkosten bei der Grundst�ckgewinnsteuer gewinnmindernd angerechnet worden seien, weshalb sich jede zus�tzliche H�ndlerpauschale er�brige.
Demgegen�ber liess die Steuerrekurskommission III des Kantons Z�rich gleichwohl eine H�ndlerpauschale von 1 % zum Abzug zu. Dies begr�ndet sie in ihrem Entscheid vom 11. November 2009 damit, dass gem�ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht nur jene Unkosten abzudecken seien, die objektbezogen mit dem An- und Verkauf von konkreten Liegenschaften zusammenh�ngen. Vielmehr seien damit auch allgemeine Aufwendungen des Liegenschaftsh�ndlers im Hinblick auf die Gewinnerzielung zu ber�cksichtigen. Bei der Beschwerdef�hrerin sei allerdings der auf den Gesch�ftsbereich der Anlageobjekte entfallende Anteil auszuscheiden. Dieser k�nne anhand der Erfolgsrechnung der Z.________ Verwaltungs AG bestimmt werden und mache 48 % der gesamten Gesch�ftst�tigkeiten aus. Demgegen�ber entfielen 52 % der Unkosten der Beschwerdef�hrerin w�hrend den Jahren 2001-2004 auf ihre T�tigkeit als Liegenschaftsh�ndlerin. Dies entspreche einem Betrag von CHF 4'651'021.-- (52 % von CHF 8'944'272.--), bzw. ziemlich genau 1 % der gesamten Verkaufserl�se dieser vier Jahre (CHF 451'851'751.--). Diese Bemessung der H�ndlerpauschale rechtfertige sich im �brigen auch deshalb, weil die Beschwerdef�hrerin f�r ihre Kaufs- und Verkaufsaktivit�ten keine aussenstehende Drittperson beigezogen habe, sondern diese durch die ihr nahestehende Z.________ Verwaltungs AG wahrgenommen wurden. Die hierf�r entrichteten M�klerprovisionen w�rden zus�tzlich zur Pauschale ber�cksichtigt, obwohl sie wirtschaftlich als Eigenprovisionen zu w�rdigen seien. Die H�ndlerpauschale sei nur f�r jene mit dem An- und Verkauf zusammenh�ngenden Dienstleistungen gerechtfertigt, die �ber die von einem M�kler erbrachten Leistungen hinausgehen.
Die Vorinstanz erachtete die Begr�ndung der Steuerrekurskommission III im Wesentlichen als zutreffend und best�tigte im angefochtenen Urteil die Ber�cksichtigung einer H�ndlerpauschale von 1 %.
2.3 Die Beschwerdef�hrerin beanstandet die von der Vorinstanz und der Steuerrekurskommission III vorgenommene Unkostenaufteilung: Sie erachtet es als offensichtlich unrichtig, dass die Bautreuhandhonorare und die Ums�tze aus notariellen Dienstleistungen dem Anlagebereich zugeordnet wurden; diese Auslagen z�hlten vielmehr zum Gesch�ftsbereich Immobilienpromotionen. Im �brigen sei es sachwidrig, als Bezugsgr�sse die Erl�se s�mtlicher Liegenschaftsverk�ufe der Jahre 2001 bis 2004, d.h. auch jene des Anlagebereichs, heranzuziehen; massgeblich seien einzig die Erl�se aus dem Verkauf von Handelsliegenschaften, wogegen die Erl�se aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften auszuklammern seien.
Bei diesen Vorbringen der Beschwerdef�hrerin handelt es sich um eine Sachverhaltsr�ge, welche den Begr�ndungsanforderungen von Art. 97 Abs. 1 BGG gen�gen muss (Urteil 2P.58/2007 vom 5. September 2007 E. 2.2; vgl. auch E. 1.3 hiervor). Vor diesem Hintergrund dringt der Einwand der Beschwerdef�hrerin nicht durch: Sie vermag insbesondere nicht rechtsgen�glich darzutun, dass die beiden Posten "Bautreuhandhonorare" und "Ums�tze aus notariellen Dienstleistungen" mit ihrer T�tigkeit als Liegenschaftsh�ndlerin zusammenh�ngen. Auch die Berechnung der Bezugsgr�sse durch die Vorinstanzen erscheint jedenfalls nicht als willk�rlich, zumal die Beschwerdef�hrerin als interkantonale Liegenschaftsh�ndlerin beim Verkauf von Objekten stets eine H�ndlerpauschale beanspruchen d�rfte und somit auch der Verkauf fr�herer Anlageobjekte in diesem Zusammenhang als relevant erscheint. Im �brigen rechtfertigt sich im vorliegenden Fall - wie bereits die Steuerrekurskommission III zutreffend festgehalten hat - bereits deshalb eine vorsichtige Bemessung der H�ndlerpauschale, weil es sich bei den hier angerechneten M�klerprovisionen wirtschaftlich um Eigenprovisionen handelt (vgl. E. 2.2 hiervor).
Im Gegenteil erscheint sogar die von Verwaltungsgericht und Steuerrekurskommission III zugestandene H�ndlerpauschale von 1 % als problematisch: Einerseits steht nicht fest, ob der Bereich "Einkauf und Verkauf", der von den Vorinstanzen vollst�ndig dem Promotionsbereich zugeordnet wurde, nicht auch Anlageobjekte umfasst. Andererseits wurde die Beschwerdef�hrerin jedenfalls f�r die Steuerperioden 2001 bis 2003 in ihrem Sitzkanton Luzern rechtskr�ftig veranlagt, wobei davon auszugehen ist, dass die hier im Streit stehenden Unkosten bereits gewinnmindernd anerkannt wurden. Etwas Gegenteiliges ist jedenfalls nicht aktenkundig. Es entspr�che somit einem doppelten Abzug, wenn nun im Liegenschaftskanton nochmals Anteile an den allgemeinen Unkosten aus der Bemessungsgrundlage ausgeklammert w�rden; nur wenn die Beschwerdef�hrerin auch die Veranlagungen des Sitzkantons mitangefochten h�tte, was hier nicht der Fall ist, k�nnte das Steuersubstrat vom Bundesgericht nach den herk�mmlichen Regeln auf die beteiligten Kantone aufgeteilt werden. Letztlich k�nnen diese Fragen jedoch offen bleiben, da eine reformatio in peius nicht in Frage kommt (Art. 107 Abs. 1 BGG). Somit hat es hier mit der vorinstanzlich ber�cksichtigten H�ndlerpauschale von 1 % sein Bewenden.
Weiter ist zu pr�fen, ob und gegebenenfalls auf welche Art und Weise die von der Beschwerdef�hrerin geltend gemachten, im gleichen Jahr entstandenen Ver�usserungsverluste betreffend andere Liegenschaften in z�rcherischen Gemeinden zu ber�cksichtigen sind.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind bei einem interkantonalen Liegenschaftsh�ndler die Verluste aus Grundst�cksverk�ufen mit den im gleichen Jahr und im selben Kanton erzielten Gewinnen zu verrechnen, und es ist diese Verrechnung selbst dann m�glich, wenn sie im kantonalen Recht nicht vorgesehen ist (BGE 92 I 198 E. 3b S. 200; Urteil 2P.63/1993 vom 21. November 1994 E. 3c publ. in: ASA 65, 74 S. 77; H�hn/M�usli, a.a.O., Rz. 52a zu � 28; Locher, a.a.O., S. 120; De Vries Reilingh, a.a.O., S. 226). Sogar mit dem Gewinn aus dem Verkauf s�mtlicher Aktien einer Immobiliengesellschaft kann der Verlust aus dem gleichzeitigen Verkauf eines Grundst�cks im selben Kanton verrechnet werden (Urteil 2P.215/1999 vom 19. Juni 2000 E. 3c). Die Vorinstanz geht an sich von dieser Rechtsprechung aus (vgl. E. 4.1 des angefochtenen Entscheids). Sie erwog jedoch weiter, dass die Beschwerdef�hrerin f�r die Verrechnung auf den Weg der Revision zu verweisen sei, zumal bez�glich diverser Ver�usserungen noch keine rechtskr�ftige Veranlagung erfolgt sei und Verluste aus Teilver�usserungen von Liegenschaften gem�ss � 224 Abs. 3 StG/ZH zun�chst innerhalb einer Gemeinde zu bereinigen seien.
Ob die besondere Revisionsm�glichkeit bei Teilver�usserungen von Liegenschaften gem�ss � 224 Abs. 3 StG/ZH auch im vorliegenden Fall, betreffend die Verrechnung von Grundst�ckverlusten in z�rcherischen Gemeinden mit Grundst�ckgewinnen in anderen Gemeinden desselben Kantons analog herangezogen werden darf, ist jedoch fraglich: Eine steuerpflichtige Person hat grunds�tzlich Anspruch darauf, dass solche Kompensationsm�glichkeiten bei der Veranlagung ber�cksichtigt werden. Entsprechend erscheint es als unzul�ssig, einfach auf den Weg der Revision zu verweisen, zumal dort bedeutsame zeitliche Schranken gelten. Kann mangels genauer Kenntnis der anrechenbaren Verluste noch nicht definitiv veranlagt werden, so ist die Steuer einstweilen nur aufgrund provisorisch festgesetzter Steuerfaktoren zu beziehen (Urteil 2A.585/2005 vom 8. Mai 2006 E. 3.4.2 publ. in: StE 2007 B 97.41 Nr. 19). Wenn das Verwaltungsgericht auf solch unsicherer Grundlage ergangene (definitive) Veranlagungen unter dem Vorbehalt einer Revision gesch�tzt hat und diese Verf�gungen in Rechtskraft erwachsen sollen, so kann dem nicht gefolgt werden. Insoweit ist das Urteil der Vorinstanz aufzuheben.
Sodann ist streitig, ob die im gleichen Jahr im Kanton Z�rich erzielten Betriebsverluste der Beschwerdef�hrerin mit Gewinnen auf Grundst�cken im gleichen Kanton verrechenbar sind.
4.1 Die Vorinstanz verneint eine solche Verrechenbarkeit, indem sie auf die in � 70 Abs. 1 StG/ZH vorgesehene M�glichkeit der sog. "Verlustverrechnung in der Zeit" verweist (E. 4.2 des angefochtenen Entscheids). In der Tat war nach der fr�heren Rechtsprechung des Bundesgerichts u.a. bei der Behandlung von Aufwand�bersch�ssen der Liegenschaftsh�ndler die "Verrechnung in der Zeit" im Liegenschaftskanton vorrangig gegen�ber der Verrechnung von Verlusten in anderen Liegenschaftskantonen (BGE 111 la 318 E. 4a in fine S. 320; Urteil 2P.305/1988 vom 14. Juni 1989 E. 3d publ. in: ASA 59, 564 S. 567 f.; vgl. auch BGE 116 la 127 E. 3 f. S. 131 ff.; Urteil 2P.439/1997 vom 27. Oktober 1999 E. 4b publ. in: StR 55, 182 S. 186 f.).
4.2 Mit BGE 131 I 249 hat das Bundesgericht allerdings seine Rechtsprechung bez�glich der Steuerausscheidung bei Liegenschaften im interkantonalen Verh�ltnis grundlegend ge�ndert. Es ist nun bestrebt, die sog. Ausscheidungsverluste m�glichst zu vermeiden. Solche Verluste k�nnen entstehen, falls der Kanton der gelegenen Sache einen Grundst�cksertrag bzw. -gewinn selbst dann in voller H�he besteuern kann, wenn der Gesamtgewinn bzw. das Gesamteinkommen der steuerpflichtigen Person infolge von anderen Verlusten oder Abz�gen niedriger ist. Ebenso soll mit der neuen Praxis die Ausscheidungsvielfalt reduziert werden. In BGE 131 I 249 E. 6.3 in fine S. 262 h�lt das Bundesgericht fest, dass Betriebsliegenschaften zum betriebsnotwendigen Verm�gen geh�ren und der Leistungserbringung dienen, weshalb sich eine Inpflichtnahme des Kantons der gelegenen Sache - welcher am Gesch�ftsergebnis ebenfalls partizipiert - sachlich begr�nden l�sst. Im erw�hnten Leitentscheid ging es um den Wertzuwachsgewinn auf einer Betriebsliegenschaft eines Liegenschaftsh�ndlers. Das Gericht erwog, dass der Gewinn dem Belegenheitskanton grunds�tzlich zur ausschliesslichen Besteuerung zusteht, wobei er einen allf�lligen Gesch�ftsverlust daran anrechnen muss. Diese Rechtsprechung wurde mit BGE 131 I 285 weitergef�hrt, wo ein Nebensteuerdomizil (Spezialsteuerdomizil des Liegenschaftsortes) den Gewinnungskosten�berschuss einer Privatliegenschaft am Hauptsteuerdomizil zu �bernehmen hatte. Mit BGE 132 I 220 wurde sodann einem Nebensteuerdomizil (Spezialsteuerdomizil der Kapitalanlageliegenschaft) der Verlust am Hauptsteuerdomizil angelastet. Gem�ss BGE 133 I 19 sind schliesslich die Schuldzinsen auch bei Liegenschaftsh�ndlern proportional nach Lage der Aktiven und nicht mehr objektm�ssig zu verlegen. Aus E. 6 des letztgenannten Urteils geht in eindeutiger Weise hervor, dass das Bundesgericht den Grundsatz des Vorrangs der "Verlustverrechnung in der Zeit" aufgegeben hat.
4.3 Gest�tzt auf diese neue bundesgerichtliche Rechtsprechung gab die Schweizerische Steuerkonferenz (SSK) das Kreisschreiben Nr. 27 vom 15. M�rz 2007 heraus. Nach dessen Ziffer 3.1.4 werden in den Liegenschaftskantonen die (Gesch�fts-)Verluste mit Grundst�ckgewinnen des Gesch�ftsverm�gens verrechnet, unabh�ngig davon, ob diese Gewinne mit der Einkommens- oder mit der Grundst�ckgewinnsteuer erfasst werden. Dabei ist auch nicht massgebend, ob die Grundst�ckgewinne des Gesch�ftsverm�gens das Anlageverm�gen oder das Umlaufverm�gen betreffen. Zwar trifft es zu, dass ein Kreisschreiben der SSK das Bundesgericht nicht zu binden vermag, doch weicht letzteres nicht ohne triftigen Grund davon ab, soweit das Kreisschreiben die rechtlichen Vorgaben �berzeugend konkretisiert (BGE 133 II 305 E. 8.1 S. 315; 133 V 346 E. 5.4.2 S. 352; Urteil 2C_800/2008 vom 12. Juni 2009 E. 5 publ. in: StR 64, 910 S. 913). Soweit hier von Interesse, gibt das Kreisschreiben Nr. 27 der SSK die neue Bundesgerichtspraxis korrekt wieder und zieht daraus sachgerechte Schl�sse: Verluste von juristischen Personen seien in erster Linie mit im gleichen Kanton steuerbaren Gewinnen/Ertr�gen zu verrechnen, wobei diese Verlust�bernahme definitiv sei (Ziff. 3.2.1 und Ziff. 3.2.4). Dieselbe L�sung wird im �brigen auch von der Lehre postuliert (Julia von Ah, Besteuerung des Liegenschaftenhandels und Ermittlung des Grundst�ckgewinns bei Gesch�ftsgrundst�cken [inkl. Verrechnung von Gesch�fts- und Grundst�cksverlusten], zsis vom 24. November 2006 [Aufs�tze N. 2], Ziffer 2.4.2.5; Schenk/Walter, Ausscheidungsverlusten [fast] den Garaus gemacht, ST 79 [2005], S. 617 ff., insbesondere S. 621).
4.4 Zu pr�fen bleibt, ob dieses grunds�tzlich erst ab der Steuerperiode 2006 g�ltige Kreisschreiben hier schon angewendet werden darf. In seiner Ziffer 4 ist vorgesehen, dass die Grunds�tze des Kreisschreibens auf Antrag der steuerpflichtigen Personen auch schon auf fr�here pendente Steuerperioden angewandt werden k�nnen, um Ausscheidungsverluste zu vermeiden. Ein solcher Antrag liegt hier vor. Die Vorinstanz lehnt die Anwendung des Kreisschreibens jedoch mit der Begr�ndung ab, dass die Beschwerdef�hrerin an ihrem Hauptsitz jedenfalls bis zur Steuerperiode 2003 rechtskr�ftig veranlagt sei, weshalb diese Perioden i.S. von Ziff. 4 des Kreisschreibens "nicht mehr offen" seien (E. 4.2 des angefochtenen Entscheids). Diese Begr�ndung des Verwaltungsgerichts �berzeugt nicht: Entscheidend ist vielmehr, dass die hier interessierenden Veranlagungen zur Grundst�ckgewinnsteuer noch pendent sind, weshalb einer Anwendung des Kreisschreibens insoweit nichts entgegensteht. Im �brigen geht es hier nicht nur um die Anwendung eines Kreisschreibens der SSK sondern in erster Linie um die Umsetzung einer Praxis�nderung des Bundesgerichts (vgl. E. 4.1 und E. 4.2 hiervor). Eine solche ist grunds�tzlich sofort in allen h�ngigen Verfahren anzuwenden (BGE 133 V 96 E. 4.4.6 S. 103; 132 II 153 E. 5.1 S. 159; vgl. auch Urteil 2C_156/2008 vom 28. Juli 2008 E. 5.1 publ. in: RtiD I-2009, 466 S. 470). Nichts anderes gilt im vorliegenden Fall. Als interkantonale Liegenschaftsh�ndlerin kann die Beschwerdef�hrerin daher die im Kanton Z�rich erlittenen Betriebsverluste an die in z�rcherischen Gemeinden erzielten Grundst�ckgewinne anrechnen. Dass das geltende z�rcherische Grundst�ckgewinnsteuerrecht eine solche Verlustanrechnung (noch) nicht kennt (vgl. E. 4.5 hiernach), bildet keinen Hinderungsgrund. Die Beschwerde erweist sich mithin auch in diesem Punkt als begr�ndet.
4.5 Nur der Vollst�ndigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass praktisch s�mtliche Kantone, welche (wie der Kanton Z�rich) ein monistisches System der Grundst�ckgewinnbesteuerung besitzen, nunmehr auch im innerkantonalen Verh�ltnis eine solche Verlustverrechnung eingef�hrt haben. W�hrend einzelne Kantone (wie z.B. der Kanton Bern und der Kanton Jura) eine solche Verlustanrechnung an Gewinne auf Gesch�ftsliegenschaften schon immer kannten (vgl. Art. 143 des Steuergesetzes des Kantons Bern vom 21. Mai 2000 bzw. Art. 100 des Steuergesetzes des Kantons Jura vom 26. Mai 1988), sehen nun auch die Kantone Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Schwyz und Nidwalden eine entsprechende M�glichkeit vor (� 108 Abs. 3 des Gesetzes des Kantons Basel-Stadt �ber die direkten Steuern vom 12. April 2000; � 79 Abs. 3 des Gesetzes des Kantons Basel-Landschaft �ber die Staats- und Gemeindesteuern vom 7. Februar 1974; Art. 119 Abs. 4 des Steuergesetzes des Kantons Schwyz vom 9. Februar 2000; Art. 150 Abs. 2 des Gesetzes des Kantons Nidwalden �ber die Steuern des Kantons und der Gemeinden vom 22. M�rz 2000; vgl. auch Niederer/Stuck, Verrechnung von Grundst�ckgewinnen mit Gesch�ftsverlusten, in: ST 82 [2008], S. 480 ff.).
Im Kanton Tessin ordnete die Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello mit Urteil vom 19. Mai 2010 eine solche Verlustanrechnung aus Gr�nden der Gleichbehandlung von inter- und innerkantonalen Sachverhalten an (RtiD II-2010, 432). Auch das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich stellt im �brigen in seinem Urteil vom 25. August 2010 (SB.2009.00079) unmissverst�ndlich fest, dass die im innerkantonalen Recht fehlende M�glichkeit, Gesch�ftsverluste mit den der Grundst�ckgewinnsteuer unterworfenen Gewinnen auf Gesch�ftsgrundst�cken zu verrechnen, den Grundsatz der Rechtsgleichheit verletze und sich damit als verfassungswidrig erweise (E. 3.2 des erw�hnten Urteils); das Verwaltungsgericht erachtete es jedoch als Aufgabe des Gesetzgebers, die gebotene Gleichbehandlung der inner- und ausserkantonalen Unternehmungen herbeizuf�hren.
Abschliessend bleibt anzumerken, dass auch im Rahmen der sog. "Unternehmenssteuerreform II" vorgesehen war, die Kantone mit monistischem System der Grundst�ckgewinnbesteuerung zu verpflichten, die Verrechnung von Gesch�ftsverlusten mit realisierten Gewinnen aus der Ver�usserung von Gesch�ftsliegenschaften zuzulassen. Zwar wurde dieses Vorhaben vorl�ufig zur�ckgestellt; indessen soll es in die Botschaft zum Bundesgesetz �ber die Vereinheitlichung der zeitlichen Bemessung, �ber die Vereinfachung der Besteuerung der Lotteriegewinne und �ber die Bereinigung des Veranlagungs- und Steuerausscheidungsverfahrens integriert werden (vgl. BBI 2005 4821 in fine).
Nach dem Ausgef�hrten erweist sich die Beschwerde bez�glich zweier Punkte als begr�ndet und sie ist insoweit teilweise gutzuheissen. Die fraglichen Veranlagungen sind aufzuheben und die Sache ist zwecks Neuveranlagung im Sinne der Erw�gungen an die Kommission f�r Grundsteuern der Stadt Z�rich sowie zur Neuverlegung der Kosten des kantonalen Verfahrens an das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich zur�ckzuweisen. Im �brigen ist die Beschwerde abzuweisen.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die bundesgerichtlichen Kosten je zur H�lfte der Stadt Z�rich, welche im vorliegenden Verfahren Verm�gensinteressen verfolgt hat, sowie der Beschwerdef�hrerin zu auferlegen (Art. 65 f. BGG). Die Stadt Z�rich hat der Beschwerdef�hrerin zudem eine reduzierte Parteientsch�digung auszurichten (Art. 68 BGG).
Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird teilweise gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Z�rich vom 2. Juni 2010 wird aufgehoben und die Sache an die Kommission f�r Grundsteuern der Stadt Z�rich zwecks Neuveranlagung im Sinne der Erw�gungen sowie an das Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich zwecks Regelung der Kosten f�r das kantonale Verfahren zur�ckgewiesen. Im �brigen wird die Beschwerde abgewiesen.
Die Gerichtskosten von CHF 10'000.-- werden je h�lftig der Beschwerdef�hrerin und der Stadt Z�rich auferlegt.
Die Stadt Z�rich hat der Beschwerdef�hrerin f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine reduzierte Parteientsch�digung von CHF 5'000.-- auszurichten.
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, der Kommission f�r Grundsteuern der Stadt Z�rich, dem Verwaltungsgericht des Kantons Z�rich, 2. Kammer, sowie dem Finanzdepartement des Kantons Luzern und der Eidgen�ssischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 127
 Art. 83
 Art. 86
 Art. 73
 Art. 89
 Art. 86
 Art. 95
 BGE 
 Art. 127
 BGE 
 Art. 97
in fine
 BGE 
 BGE 
 BGE 
in fine
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 143
 Art. 100
 Art. 119
 Art. 150
in fine