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VENTE IMMOBILIERE : PRESENCE D'INSECTES (termites - capricorne) BONNE FOI DU VENDEUR DEFINIE PAR LA JURISPRUDENCE
Par blandine.herich... le 29/04/09
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Les décisions se multiplient en ce domaine
La cour de cassation vérifie l'appréciation des juges du fond sur la bonne foi des vendeurs
2 exemples d'arrêt publié au bulletin en 2007 puis décision récente du 8 avril 2009
1) Cour de cassation - chambre civile 3 - 28 mars 2007 N° de pourvoi: 06-12299 -Publié au bulletin Cassation
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris,14 décembre 2005), que M.X... et Mme Y... ont vendu une maison à Mme Z...; que celle-ci, en raison de la présence d'insectes xylophages, les a assignés en paiement des travaux de reprise et en indemnisation de son préjudice de jouissance ; que les vendeurs se sont prévalus de la clause d'exclusion de garantie figurant dans l'acte de vente ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que M.X... avait procédé en mai-juin 1996 au moisage de deux solives de section importante parce qu'elles étaient attaquées par des insectes xylophages et qu'il fallait les renforcer, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 décembre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne les consorts X...-Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne les consorts X...-Y... à payer à M. Z...la somme de 2 000 euros ; rejette la demande des consorts X...-Y... ;
Publication : Bull. 2007, III, n° 49, p. 42
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris du 14 décembre 2005
Titrages et résumés : VENTE - Garantie - Vices cachés - Clause de non-garantie - Exclusion - Connaissance du vendeur - Connaissance de l'ampleur du vice - Nécessité (non)
Viole l'article 1643 du code civil une cour d'appel qui retient que la clause de non-garantie des vices cachés doit trouver application dès lors qu'il n'est pas établi que le vendeur, âgé de trente ans et profane en la matière, ait eu conscience d'une attaque généralisée de capricornes et de vrillettes alors qu'elle avait relevé que celui-ci avait procédé avant la vente au moisage de deux solives de section importante parce qu'elles étaient attaquées par des insectes xylophages
VENTE - Garantie - Vices cachés - Clause de non-garantie - Exclusion - Cas - Vendeur ayant procédé avant la vente à des opérations révélant sa connaissance du vice affectant l'immeuble tenant à la présence d'insectes xylophages
VENTE - Vendeur - Obligations - Obligation de renseigner - Immeuble - Présence de parasites - Etendue - Détermination - Portée
Précédents jurisprudentiels : Sur l'exclusion de la clause de non-garantie lorsque le vendeur a eu connaissance des vices de la chose : 3e Civ., 28 janvier 1987, Bull. 1987, III, n° 13, p. 8 (rejet) ;3e Civ., 16 novembre 1988, Bull. 1988, III, n° 164, p. 89 (cassation).Sur l'obligation d'information du vendeur de la présence de parasites : 3e Civ., 26 février 2003, Bull. 2003, III, n° 53, p. 49 (rejet).
2) COUR DE CASSATION - 3ème - Audience publique du 8 avril 2009 - Rejet - Pourvoi n° C 08-12.960
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant contre l'arrêt rendu le 8 janvier 2008 par la cour d'appel de Montpellier
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 8 janvier 2008), que les époux Molcard ont vendu le 19 août 2003 à Mme Poussin un immeuble dont l'état parasitaire, annexé à l'acte de vente comportant une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, certifiait l'absence de termites à la date du 25 juin 2003 ; qu'au cours de la réalisation de travaux d'aménagement, Mme Poussin a découvert une infestation importante de ces parasites ayant fortement attaqué la structure en bois du bâtiment dont l'expert judiciaire a retenu qu'en certains endroits il était dangereux ; qu'elle a assigné les époux Molcard en garantie des vices cachés, estimant qu'ils ne pouvaient ignorer la présence de termites compte tenu des termes de l'état parasitaire annexé à leur propre acte d'acquisition du 11 décembre 2001 ;
Attendu que les époux Molcard font grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen, que lorsque le vendeur n'est pas un professionnel, la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte est opposable à l'acquéreur, sauf à constater que le vendeur connaissait précisément l'existence du vice dont est affecté l'immeuble vendu et dont se prévaut l'acquéreur; qu'en se bornant à retenir que les époux Molcard connaissaient l'existence d'une présence de termites, pour déclarer inopposable à l'acquéreur la clause de garantie stipulée à l'acte, sans constater que le certificat joint à l'acte de 2001 et dont résultait la connaissance supposée du vice par les vendeurs, caractérisait l'existence d'une présence active de termites qui avaient tellement attaqué la structure du bois de l'immeuble que certains planchers risquaient de s'effondrer, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'état parasitaire établi en 2001, dont ni le technicien chargé du diagnostic de 2003, ni les acquéreurs, n'avaient eu connaissance, faisait apparaître"la présence de traces de termites sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d'entrée", "la présence de termites dans les plinthes en bois" et "des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle", la cour d'appel, qui a caractérisé la connaissance du vice par les vendeurs en retenant que la présence, même sans activité, de termites dans un immeuble ancien constituait un vice dès lors qu'il était acquis que, de manière très rapide, une situation caractérisée par une simple présence pouvait évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité, en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'activité des termites et les désordres en résultant que ses constatations rendaient inopérante, que la clause de non-garantie était inopposable à l'acquéreur, et a légalement justifié sa décision ;
Condamne les époux Molcard aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Molcard à payer à Mme Sylvie Poussin la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Molcard ;
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour les époux Molcard.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré non écrite la clause exclusive de garantie contenue dans l'acte de vente du 19 août 2003 conclu entre les époux MOLCARD et Mme POUSSIN, dit que les conditions d'application des articles 1641 et 1643 du Code civil étaient réunies, dit que le bien ne pouvait être restitué et en conséquence, dit qu'il n'y avait pas lieu à faire droit à l'action rédhibitoire et que l'action estimatoire restait possible ;
Aux motifs propres que " après avoir procédé à une analyse particulièrement minutieuse et exhaustive des différentes pièces produites concernant les manifestations de l'infestation, le premier juge a: 1) déclaré non écrite la clause exclusive de garantie contenue dans l'acte de vente du 19 août 2003 en retenant notamment que les époux MOLCARD avaient été informés en 2001 que l'immeuble qu'ils achetaient présentait des traces de termites, qu'ils n'ont effectué aucun traitement préventif et n'ont fourni en le revendant en 2003 à Madame POUSSIN qu'une information incomplète et tronquée, en joignant à l'acte un certificat parasitaire concluant à l'absence totale de termites et en se gardant de lui communiquer celui qu'ils avaient reçu deux ans plus tôt de leur propre vendeur; que leur connaissance de la présence de termites susceptibles d'évoluer à n'importe quel moment en termites actifs étant clairement établie, la clause de non garantie est inopposable à l'acquéreur. 2) déclaré réunies les conditions d'application des articles 1641 et 1643 du code civil en retenant en substance que la présence même sans activité de termites dans un immeuble ancien constitue un vice dès lors qu'à défaut de traitement curatif réalisé par un professionnel, elle peut très rapidement évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité; que la nature cachée de ce vice est établie par le fait-même que l'état parasitaire joint à l'acte de 2003 diffère radicalement de celui annexé à l'acte de 2001 et non communiqué, ce qui n'a pas permis à l'acquéreur de connaître l'état exact du bien; que l'expert pressenti par l'entrepreneur chargé d'effectuer des travaux a constaté que la structure bois du bâtiment était attaquée à tel point que certains planchers risquaient de s'effondrer et présentaient un réel danger, rendant l'immeuble impropre à sa destination, et que sa remise en état nécessitait des travaux très importants d'un coût très élevé; que cette infestation conséquente et ancienne est confirmée par divers autres éléments et en particulier l'état parasitaire de la société ADEX du 13 novembre 2003 ; 3) renvoyé l'affaire à la mise en état en invitant la demanderesse à conclure dans le cadre de l'action estimatoire, seule possible du fait que l'acquéreur a consenti une hypothèque représentant la quasi totalité du prix de vente à un préteur de deniers, et qu'en ce cas la restitution n'est que théorique et fictive, le bien étant grevé d'une inscription qui prive le vendeur restitué dans ses droits de propriétaire de toute garantie. Aucun moyen ou document nouveau ne conduisant à infirmer cette analyse que la cour partage entièrement comme procédant d'une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, il convient de l'adopter purement et simplement sans y ajouter ou retrancher quoi que ce soit " (arrêt, p. 3, derniers §§, p. 4, premiers §§) ;
Et aux motifs adoptés que " la garantie contre les vices cachés invoquée à titre principal par Mme Poussin, qui constitue l'une des obligations les plus importantes pesant sur le vendeur, est susceptible d'être aménagée par les parties au contrat, et notamment, comme le prévoit l'article 1643 du Code civil, d'être limitée ou écartée. Dans les faits, les conventions relatives à la garantie contre les vices sont fréquentes en .matière de vente. En principe, ces stipulations sont valables. Dans la théorie générale des obligations, en effet, la validité des conventions sur la responsabilité contractuelle est admise. De plus, les dispositions du Code civil en matière de vente sont généralement considérées comme supplétives. Les parties peuvent donc déroger à la garantie légale soit pour en restreindre, soit pour en étendre les effets, étant entendu que l'interprétation de telles clauses relève du pouvoir souverain des juges du fond. D'ailleurs, l'article 1643 du Code civil prévoit expressément la possibilité pour le vendeur de stipuler "qu'il ne sera obligé à aucune garantie", à la condition qu'il n'ait pas eu connaissance du vice. Ces clauses émanant de non professionnels n'ayant pas eu connaissance du vice caché sont, donc, valables et opposables à l'acquéreur. Peu importe que la stipulation déchargeant le vendeur apparaisse comme une clause de style : selon la Cour de cassation, toute clause d'un contrat, quoique usuelle ou de style, n'en produit pas moins un effet normal. Et il y a d'autant moins d'hésitations à déclarer la clause efficace lorsque l'acquéreur est averti des défauts que présente la chose (V. Cass. 3e civ., 26 févr. 2003 : Juris-Data n° 2003-017910 ; Bull. civ. 2003, III, n° 53, p. 49, maison d'habitation, présence de termites, agent immobilier ayant informé l'acquéreur). Cette clause est, donc, valable, sauf si les vendeurs avaient connu le vice affectant la chose. En l'espèce, notre juridiction note que l'acte de vente du 19 août 2003 contient une clause de non garantie générale en page 7 et un rappel de cette clause en page 8 sous la rubrique "État de l'immeuble - Lutte contre les termites". Cette clause rappelle la situation de l'immeuble dans un secteur contaminé par les termites ou susceptible de l'être. A cet acte était annexé l'état de M. Chartier ci-dessus détaillé mettant en évidence "l'absence de termites". Plus précisément la mention portée dans l'acte notarié de 2003 fait apparaître "l'absence de termites" alors que l'état parasitaire qui comporte également cette mention conclusive reproduite dans l'acte fait apparaître en ce qui concerne la cave des "traces d'attaques anciennes de termites réticulitermes sur bois jonchant le sol". En réalité, l'état parasitaire de 2003 ne fait état de traces anciennes de termites que sur du bois jonchant le sol et non sur une quelconque partie de l'immeuble. Or, l' acte de vente en date du 11 décembre 2001 mentionne le fait que l'immeuble se trouve dans une zone contaminée ou susceptible de l'être et l'annexion d'un état parasitaire en date du 11 décembre 2001 établi par M. Sanmiquel, ledit état faisant apparaître la "présence de traces de petites vrillettes sur la porte de la cave", la "présence de traces de termites (cordonnets) sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d'entrée", "la présence de termites dans les plinthes en bois". Ainsi, l'acte d'acquisition en date du 11 décembre 2001 comporte mention de ce que le bien visité présente des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle." , tandis que l' état parasitaire en date du 10 décembre 2001 établi par M. Sanmiquel annexé à l'acte fait apparaître la "présence de traces de petites vrillettes sur la porte de la cave", la "présence de traces de termites (cordonnets) sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d'entrée", "la présence de termites dans les plinthes en bois", des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle." Notre juridiction constate, donc, l'existence de différences entre l'état annexé à l'acte de 2001 et celui annexé à l'acte de 2003 et le fait que seuls les époux Molcard ont eu connaissance de ces deux états. Tout particulièrement, à aucun moment, il n'apparaît (ou n'est invoqué) le fait que l'état parasitaire antérieur à la vente de 2003 a été effectué par un technicien ayant eu connaissance de l'état parasitaire 2001. Or, si les termites peuvent cesser leur activité, leurs traces ne disparaissent pas. Il ne peut qu'être constaté que l'état du 25 juin 2003 ne porte pas mention des traces de termites dans les murs de la cave, dans les plinthes et les murs du hall d'entrée relevées dans l'état du 10 décembre 2001. Les conséquences de cette différence ne peuvent être analysées selon le prisme des vendeurs qui soutiennent que, dès lors qu'il n'y avait pas activité de termites, il y avait absence de termites, la présence de traces de termites non actives étant assimilée à l'absence de termites. En effet, un acheteur occasionnel doit être en mesure de savoir si l'immeuble qu'il se propose d'acheter a été, à un moment ou un autre, attaqué par des termites. Il doit pouvoir le savoir à l'effet d'apprécier s'il est de son intérêt de contracter; à titre d'illustration de cette observation, les différents états parasitaires produits établissent combien la présence de termites et leur activité peuvent varier dans le temps avec une rapidité extrême. Ainsi, la lettre en date du 30 avril 2004 du cabinet ADEX met en évidence qu'en 5 mois, un immeuble peut, à partir d'une simple présence inactive (état du 13 novembre 2003), connaître une infestation par reprise d'activité et subir des dégâts importants. La lettre ADEX du 30 avril 2004 met également en évidence l'importance, à partir de la connaissance de la présence de termites (traces ou activités) d'entreprendre des traitements préventifs ou curatifs. Par ailleurs, la loi n° 99-471 du 8 juin 1999, tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, a mis en place un régime préventif et curatif. La mesure d'application de ce texte a été partiellement inséré au Code de la construction et de l'habitation (CHAT, art, R. 133-1 et R. 133-2), pour les termites, mais à l'exclusion des autres insectes xylophages. Aux termes de l'article 2 de la loi du juin 1999, dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. À défaut d'occupant, cette déclaration incombe au propriétaire. Les époux Molcard ne peuvent pas soutenir qu'ils pensaient que ce texte ne leur était pas applicable, alors que l'état parasitaire de 2001 fait état de manière explicite de "la présence" de termites, qu'à l'état parasitaire était annexé des extraits de la loi du 8 juin 1999 précitée et de son décret d'application rappelant les obligations de déclaration des propriétaire informés de la présence de termites. Au demeurant, le fait qu'ils ne sont pas susceptibles de poursuites pénales est sans effet sur le manquement qu'ils ont eu à leur devoir d'information au moment de la vente et sur la réalité de la connaissance qu'ils avaient de la présence de termites et d'une infestation ancienne, information qu'ils n'ont pas partagée avec leur acheteur. De l'ensemble de ces éléments et considérations, il apparaît qu'en 2001 les époux Molcard ont su que l'immeuble qu'ils achetaient acquis portait des traces de la présence de termites, que de 2001 à 2003 ils n'ont effectué aucun traitement préventif, qu'ils ne pouvaient ignorer en 2003 au moment de la vente à Mme Poussin que l'information donnée à celle-ci sur l'état de l'immeuble vendu était incomplète et tronquée. Pour l'ensemble de ces raisons établissant la connaissance par les vendeurs de la présence de termites susceptible d'évoluer à n'importe quel moment en termites en activité, il y a lieu de dire que la clause de non garantie est réputée n'avoir jamais existé et être inopposable à Mme Poussin. Dans le même temps et pour les mêmes raisons, il aurait pu être décidé que les époux Molcard en n'informant pas Mme Poussin du contenu de l'état parasitaire de. 2001, en ne soutenant pas avoir informé M. Chartier du contenu de cet état, en laissant annexer à l'acte de vente litigieux un état omettant un certain nombre d'éléments qui auraient pu dissuader l'acquéreur de contracter ou aurait pu l'inciter à contracter à des conditions différentes ont retenu des informations importantes constitutives d'une réticence dolosive au sens de l'article 1116 du code civil. Mme Poussin a fondé ses demandes d'abord sur l'article 1641 du code civil, à titre subsidiaire sur les articles 1109 et s relatifs aux vices du consentement, enfin sur l'article 1382 du code civil relatif à la responsabilité quasi délictuelle. La Cour de cassation entérine une véritable option au profit de l'acheteur, entre l'action en nullité pour vice du consentement et l'action en garantie pour vice caché (Cass. Ire civ., 28 juin 1988 : D. 1989, p. 450, 2e esp., note C. Lapoyade Deschamps ; Bull. civ. I, n° 211) ; au demeurant cette distinction a perdu une partie de son intérêt avec l'abandon du bref délai de l'action en garantie pour vice caché au profit du délai de deux ans à compter de la découverte du vice ( Ord. n° 2005-136, 17 févr. 2005, art. 3). Une fois décidé que la clause de non garantie est réputée non écrite, il convient de rechercher si les conditions d'application de l'article 1641 du code civil sont réunies. La présence même sans activité de termites dans un immeuble ancien constitue un vice dès lors qu'il est acquis que, de manière très rapide, une situation caractérisée par une simple présence peut évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité ; seul un traitement curatif réalisé par un professionnel garanti par une assurance aurait pu faire perdre à la présence de termites la qualification de vice. Il apparaît, ensuite, que la nature cachée du vice est établie du seul fait même que l'état parasitaire joint à l'acte est différent de celui annexé à l'acte de 2001 et n'a pas permis à l'acquéreur de connaître l'état exact du bien. II s'agit bien d'un vice caché. L'importance du vice est décrite par l'expert Artaud qui met en évidence: - que les sondages effectués dans différentes pièces de ce bâtiment (chambres et dégagement) au niveau de plinthes, appuis encadrements d'ouvertures extérieures, permettent de constater qu'en fait la structure bois de ce bâtiment a été très fortement attaquée et qu'en différents endroits le bâtiment doit être considéré comme dangereux; que certains planchers sont tellement attaqués, qu' ils doivent être considérés comme dangereux et menacent de s'effondrer; que des travaux très importants doivent être envisagés à ce jour par Madame POUSSIN, travaux dont le coût sera lui aussi très important;- que ces travaux nécessiteront une démolition partielle voir totale des planchers de certaines pièces; que les plinthes de différentes pièces et les encadrements, soit de portes de communication, soit d'ouvertures extérieures, devront être remplacées. Les conditions de l'application des articles 1641 et 1643 du code civil sont, donc, réunies. L'article 1644 du code civil dispose que dans les cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu'elle sera arbitrée par experts. Mais il peut arriver que la restitution soit impossible. Si, d'une manière générale des réparations effectuées sur la chose par le vendeur n'interdisent pas de prononcer la résolution du contrat, l'anéantissement du contrat implique nécessairement que l'acquéreur doive rendre la chose, alors que cette restitution n'aurait pas été ordonnée expressément par le juge. Mais encore faut-il que l'acquéreur soit en état de le faire. Si l'acquéreur n'est pas en mesure de rendre, en contrepartie du remboursement du prix, ce qui lui a été fourni, seule l'action estimatoire lui restera ouverte. Il peut en aller ainsi en cas de perte (disparition, destruction, détérioration..,) ou de revente de la chose. Mais l'obstacle peut être de fait ou de droit; il peut en être ainsi, lorsque, comme c'est le cas en l'espèce, l'acquéreur a consenti une hypothèque représentant la quasi totalité du prix de vente à un préteur de deniers. Dans cette hypothèse, en effet, la restitution n'est que théorique et fictive, le bien étant grevé d'une inscription qui prive le vendeur restitué dans ses droits de propriétaire de toute garantie. Il convient de constater que seule est possible l'action estimatoire et que cette action reste ouverte à la demanderesse " (jugement, pp. 7 à 17) ;
Alors que, lorsque le vendeur n'est pas un professionnel, la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte est opposable à l'acquéreur, sauf à constater que le vendeur connaissait précisément l'existence du vice dont est affecté l'immeuble vendu et dont se prévaut l'acquéreur ; qu'en se bornant à retenir que les époux MOLCARD connaissaient l'existence d'une présence de termites, pour déclarer inopposable à l'acquéreur la clause de non-garantie stipulée à l'acte, sans constater que le certificat joint à l'acte de 2001 et dont résultait la connaissance supposée du vice par les vendeurs, caractérisait l'existence d'une présence active de termites qui avaient tellement attaqué la structure du bois de l'immeuble que certains planchers risquaient de s'effondrer, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du Code civil.
POINT DE DEPART DES INTERETS EN CAS DE REFORMATION
Par blandine.herich... le 28/04/09
En application de l'article 1153, alinéa 3, du code civil, les sommes perçues en exécution d'une décision de justice réformée (donc qui doivent être restituées) n'ouvrent droit à intérêts au taux légal, qu'à compter de la notification de la décision qui infirme le précédent jugement.
De sorte, la décision d'appel ne peut pas fixer le point de départ des intérêts à compter du prononcé de sa décision. A défaut, elle encourre la cassation pour violation de l'article 1153.
En matière sociale, ce principe s'applique égalment.
En voici une illustration par l'extrait de l'arrêt de la cour de cassation du 22 octobre 2008
N° de pourvoi: 07-43227 prononcé par la chambre sociale
Attendu que l'arrêt condamne le salarié à rembourser les sommes par lui perçues en vertu de l'exécution provisoire de l'ordonnance du bureau de conciliation du 15 février 2005 et du jugement du 24 janvier 2006 avec intérêts au taux légal à compter du jour du versement ;
Attendu, cependant, que la partie qui doit restituer une somme qu'elle détenait en vertu d'une décision de justice exécutoire n'en doit les intérêts au taux légal qu'à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution ;
Qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé le texte susvisé
REFUS DE CREDIT : QUELQUES EXPLICATIONS
Par blandine.herich... le 22/04/09
Une revue est venue apportée quelques lumières à ceux qui se voient refuser des crédits par les établissemets bancaires qui permettront à certains de mieux comprendre les refus opposés par les banques.
Voici le lien qui permet de la consulter:
http://www.cnil.fr/fileadmin/documents/La_CNIL/publications/REFUS_CREDIT...
Dans tous les cas, il importe de se souvenir que le banquier est libre de refuser le financcement du projet (article 1101 du code civil).
Le banquier n'est pas obligé par la loi de vous fournir les éléments qui justifient sa décision de refus.
Il est parfois nécessaire de les connaître, notamment lorsqu'une rectification des informations erronées peut être envisagées auprès de la CNIL.
REMBOURSEMENT DES FRAIS DE TRANSPORT DOMICILE - TRAVAIL DES SALARIES
Dernier commentaire ajouté il y a 8 mois 22 heures
Une circulaire du 29 janvier 2008 vient d'apporter les précisions attendues de la réforme sur la prise en charge par l'employeur des frais de déplacement des .salariés de leur résidence habituelle à leur lieu de travail.
Elle est consultable par ce lien :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F19846.xhtml?&n=Emploi,%...
- Code du travail : L3261-1 à L3261-5
- Décret n° 2008-1501 du 30 décembre 2008 relatif au remboursement des frais de transport des salariés
- Article 20 de la loi de financement de la sécurité sociale de 2009
(Modifié par LOI n°2008-1330 du 17 décembre 2008 - art. 20 (V)
L'employeur prend en charge, dans une proportion et des conditions déterminées par voie réglementaire, le prix des titres d'abonnements souscrits par ses salariés pour leurs déplacements entre leur résidence habituelle et leur lieu de travail accomplis au moyen de transports publics de personnes ou de services publics de location de vélos.
(Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 57)
Le bénéfice de cette prise en charge ne peut être cumulé avec celle prévue à l'article L. 3261-2
Article R3261-11
( Modifié par Décret n°2008-1501 du 30 décembre 2008 - art. 2)
Lorsque l'employeur prend en charge tout ou partie des frais de carburant ou d'alimentation électrique d'un véhicule engagés par ses salariés, il en fait bénéficier, selon les mêmes modalités et en fonction de la distance entre le domicile et le lieu de travail, l'ensemble des salariés remplissant les conditions prévues à l'article L. 3261-3.
L'employeur doit disposer des éléments justifiant cette prise en charge. Il les recueille auprès de chaque salarié bénéficiaire qui les lui communique.
( Modifié par LOI n°2008-1330 du 17 décembre 2008 - art. 20 (V)
La prise en charge des frais de carburant mentionnée à l'article L. 3261-3 est mise en oeuvre :
2° Pour les autres entreprises, par décision unilatérale de l'employeur après consultation du comité d'entreprise ou, à défaut, des délégués du personnel s'il en existe.
Loi n° 2008-1330 du 17 décembre 2008 article 20 IV : Les articles L. 3261-3 et L. 3261-4 du code du travail s'appliquent sans préjudice des dispositions des conventions et accords collectifs existants prévoyant une prise en charge des frais de transport personnels des salariés exonérée dans les conditions en vigueur à la date de publication de la présente loi.
Un décret en Conseil d'Etat détermine les modalités des prises en charge prévues par les articles L. 3261-2 et L. 3261-3, notamment pour les salariés ayant plusieurs employeurs et les salariés à temps partiel, ainsi que les sanctions pour contravention aux dispositions du présent chapitre.
Les explications données par l'administration sont les suivantes :
Prise en charge en cas d'utilisation des transports en commun
Les salariés qui utilisent les transports en commun ou un service public de location de vélos pour effectuer les trajets entre leur résidence habituelle et leur lieu de travail bénéficient obligatoirement, de la part de leur employeur, d'une prise en charge partielle du prix de leur abonnement.
LIMITE: lorsque le salarié perçoit déjà des indemnités représentatives de frais, pour ses déplacements entre sa résidence habituelle et son lieu de travail, d'un montant supérieur ou égal à la prise en charge partielle du prix d'un abonnement de transport, l'employeur peut lui refuser cette prise en charge partielle.
Prise en charge en cas d'utilisation de son véhicule
Les salariés qui utilisent leur véhicule personnel peuvent également bénéficier, sous certaines conditions, d'une prise en charge totale ou partielle de leurs frais de carburant ou d'alimentation électrique.
Modalités de prise en charge en cas d'utilisation des transports en commun
- abonnements multimodaux à nombre de voyages illimité et abonnements annuels, mensuels, hebdomadaires ou à renouvellement tacite à nombre de voyages illimité émis par la SNCF ou toute autre entreprise de transport public de personnes,
- cartes et abonnements mensuels, hebdomadaires ou à renouvellement tacite à nombre de voyages limité délivrés par la RATP, la SNCF, les entreprises privées de transport adhérentes de l'organisation professionnelle des transports d'Ile-de-France (OPTILE) ou toute autre entreprise de transport public de personnes,
- abonnements à un service public de location de vélos.
Le salarié peut demander la prise en charge du titre de transport lui permettant d'effectuer le trajet entre sa résidence habituelle et son lieu de travail dans le temps le plus court.
Pour pouvoir bénéficier de son remboursement partiel, le salarié doit remettre ou présenter son titre de transport à son employeur.
Une attestation sur l'honneur suffit :
- lorsque le titre d'abonnement à un service public de location de vélos ne comporte pas les nom et prénom du salarié bénéficiaire,
- pour les salariés intérimaires.
Lorsque le titre de transport utilisé correspond à un trajet supérieur à celui strictement nécessaire pour accomplir, dans le temps le plus court, la distance entre la résidence habituelle et le lieu de travail, la prise en charge est effectuée sur la base de l'abonnement permettant de faire le trajet strictement nécessaire.
Le remboursement est effectué au plus tard, à la fin du mois suivant celui de l'utilisation du titre de transport.
Les salariés travaillant à temps partiel, pour une durée égale ou supérieure au mi-temps, bénéficient de la prise en charge de leurs frais de transport dans les mêmes conditions que les salariés travaillant à temps plein.
Autres modalités de preuve et de remboursement
Les remboursements de frais de carburant ou d'alimentation électrique sont exonérés de cotisation sociale et d'impôt sur le revenu dans la limite de 200 EUR par an.
RESPONSABILITE DES AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES : PERTE DE CHANCE ou INDEMNISATION INTEGRALE
Par blandine.herich... le 07/04/09
La Cour de cassation rappelle fréquemment que la victime doit démontrer, pour espérer obtenir une indemnisation dans le cadre d'une action en responsabilité,
- la réalité de son préjudice
Il doit donc être établi que sans la faute reprochée, le dommage ne se serait pas réalisé avec certitude.
Dans le cadre d'une opération de cession de titre, qui a abouti à un redressement fiscal, l'acheteur reprochait ses deux conseils un manquement à leur devoir de conseil ayant abouti à un redressement.
La Cour de cassation estime, dans son arrêt du 5 mars 2009, qu'il n'est pas possible d'imputer la réparation de la victime au titre de la faute dans la mesure où rien ne permet de supposer que si le risque de redressement fiscal lui avait été exposé, elle n'aurait pas pris néanmoins le risque de l'opération.
Elle ne peut donc prétendre qu'à une indemnité réparant sa perte de chance.
Voici la décision du 5 mars 2009
Attendu que par acte établi par la société d'avocats Magellan, consultée sur les recommandations de la société d'experts-comptables CCECA-GECOVI, M. Pierre B... a cédé la majorité de ses actions dans le capital de la Société nouvelle BOF à la SARL Laurent B... Investissements ayant pour gérant le fils du cédant ; que cette opération a fait l'objet d'un redressement fiscal au titre des plus-values, au motif que l'exonération qui était prévue à l'époque à l'article 150-0 A-I-3 du code général des impôts en cas de cession consentie à un membre de la famille du cédant avec engagement de ne pas revendre les parts avant l'expiration d'un délai de cinq ans n'était pas applicable aux cessions consenties à une société, même familiale ; que M Pierre B... a, dans ces conditions, engagé une action en responsabilité contre les sociétés Magellan et CCECA-GECOVI, leur réclamant réparation à hauteur du redressement ;
Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt attaqué retient, d'abord, que l'avocat, initialement chargé d'établir un acte de cession au profit du fils du cédant, ne démontrait pas s'être complètement acquitté de son devoir de conseil sur les incidences fiscales de l'opération finalement conclue, ensuite, que l'expert-comptable, s'il était demeuré étranger à la rédaction de l'acte litigieux, avait mis en relation M. Pierre B... et l'avocat et s'était immiscé dans la conduite de ce dossier sans appeler l'attention du premier sur les conséquences fiscales du montage finalement retenu, faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle et, enfin, qu'en raison de l'existence de cette solution alternative permettant le jeu de l'exonération escomptée, le dommage ainsi occasionné ne se limitait pas à la perte de chance de pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, mais résidait dans le redressement pratiqué ;
Qu'en retenant ainsi que le préjudice à indemniser ne constituait pas une simple perte de chance, sans s'assurer, comme cela lui était demandé, que le montage initialement envisagé était effectivement réalisable et que dûment informé, M. Pierre B... aurait certainement opté pour cette solution alternative, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAS DE GARANTIE DES VICES CACHES POUR LES VEHICULES DE COLLECTION
La Cour de Cassation, dans son arrêt du 19 mars 2009, vient préciser que le vice caché s'analyse par rapport aà l'usage auquel le bien acheté est destiné.
Si le véhicule acheté fait figure d'épave non roulante, ce que ne peut ignorer l'acheteur à son examen, il ne peut ensuite invoqué un vice caché pour espérer obtenir l'annulation de la vente.
La cour de cassation rappelle ainsi qu'il convient d'examiner au cas par cas les demandes en annulation de vente fondées sur le vice caché en s'attachant aux circonstances de la vente sans raisonner in abstracto.
Voici les principaux attendus de cet arrêt :
Attendu que le 20 juin 2003, M. L... a acquis de M. M..., au prix global de 5 200 euros, deux véhicules Volskwagen Iltis, anciens véhicules militaires légers réformés de l'armée allemande, datant de 1979, le premier hors d'usage, le second roulant ; que, constatant peu de temps après la vente que ce dernier véhicule présentait des bruits suspects de transmission, M. L... a, par acte du 15 janvier 2004, assigné son vendeur en résolution de la vente sur le fondement des vices cachés ;
LA DECISION QUERELLEE DE LA COUR D'APPEL
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt relève que l'expert judiciaire a constaté que la boîte de vitesse faisait l'objet d'un processus de destruction interne dû à l'usure de ses éléments, aggravée par un défaut d'entretien, précisant que ce défaut n'était pas apparent lors de la vente ; qu'importaient peu dès lors les circonstances selon lesquelles M. L..., qui a pu être qualifié "d'amateur éclairé de ce type de véhicule", ne pouvait ignorer l'âge du bien, son état d'usure et son défaut d'entretien sérieux ; que ses intentions à l'égard de l'autre véhicule non roulant étaient sans incidence ; qu'ainsi le défaut d'apparence du vice ne permet pas à M. M... à s'exonérer de la garantie légale à laquelle il est tenu ;
LE PRINCIPE DE LA DECISION
Qu'en se déterminant par de tels motifs, alors que les circonstances relevées ne pouvaient être écartées pour établir si au vu des spécificités de la vente et de la nature de la chose vendue, que l'expert judiciaire qualifiait "sans potentiel réel d'utilisation sauf rénovation complète", le vice dont elle relevait l'existence suffisait à rendre celle-ci impropre à l'usage auquel l'acquéreur pouvait sérieusement s'attendre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
Commission de l'agent immobilier : En cas d'absence de vente du bien, elle n'est pas due
La cour de cassation est venue préciser à nouveau que l'agent immobilier ne peut pas solliciter une commission, dès lors que la vente n'est pas réalisée à la suite de la promesse de vente auquel il participait, quelque soit le motif de l'empêchement à cette vente.
Seule une action en dommages et intérêts lui est ouverte, s'il apparaît que les acheteurs potentiels n'ont pas permis la réalisation de la condition suspensive.
Arrêt de la 3ème chambre du 11 mars 2009 :
Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 29 juin 2007) que, par l'intermédiaire de la société Triel immobilier, les époux Butin, vendeurs, ont conclu avec les époux François, acquéreurs, une promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, devant être régularisée par acte authentique le 17 janvier 2004 ; que le 5 janvier 2004, les époux François ont renoncé à cette acquisition du fait de leur séparation ; que la société Triel immobilier a assigné les vendeurs en paiement de sa commission ;
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que les acquéreurs ne prétendant pas avoir fait la moindre démarche pour obtenir un prêt, la condition doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du code civil de sorte que la vente a donc bien été effectivement réalisée d'un point de vue juridique
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement réalisée, de sorte que l'agent immobilier n'avait pas droit à la commission contractuellement prévue, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
RESPONSABILITE DE LA SOCIETE DE TRANSPORT : LA FAUTE LOURDE PEUT RESULTER DE L'ERREUR D'ADRESSE DE LIVRAISON
La faute lourde est de nature à écarter les clauses limitatives de responsabilité, inscrites dans les contrats réalisés entre professionnels, notamment dans les contrats de transport de marchandise.
La négligence d'une extrême gravité confinant au dol et dénotant l'inaptitude du transporteur à l'accomplissement de la mission contractuelle qu'il a acceptée peut caractériser une faute lourde de cette nature.
La cour de cassation, dans un arrêt du 10 mars 2009, estime que les juges du fond, qui ont relevé une erreur de livraison (erreur d'adresse) n'ont pas correctement analysé les circonstances en écartant la faute lourde
Extrait de la décision commentée :
Arrêt chambre commerciale - 10 mars 2009 - Pourvoi n° S 08-15.457
Vu l'article 22-3 du contrat-type général approuvé par le décret n° 99-269 du 6 avril 1999, ensemble l'article 1150 du code civil ;
Attendu que constitue une faute lourde la négligence d'une extrême gravité confinant au dol et dénotant l'inaptitude du transporteur à l'accomplissement de la mission contractuelle qu'il a acceptée ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le 15 mars 2004, la société Clôtures Saniez (la société Saniez) a confié à la société United Parcel Service France (la société UPS) un pli en service "express plus" garantissant sa distribution le lendemain avant neuf heures, contenant une réponse à un appel d'offres public à déposer au siège de la Société des autoroutes du nord et de l'est de la France (la SANEF), qui ne l'a récupéré que le jour suivant, 17 mars 2004, après douze heures, soit postérieurement à la clôture de l'appel d'offres ; que la société Saniez a assigné la société UPS en indemnisation ;
Attendu que pour condamner la société UPS à payer à la société Saniez une indemnité à concurrence du prix du transport du pli après avoir écarté l'existence d'une faute lourde, l'arrêt retient que la société UPS a simplement été défaillante dans le respect du délai de livraison, d'autant qu'il n'est pas contesté que l'expéditeur n'a informé le transporteur ni du contenu du colis, ni de l'importance extrême de sa délivrance le lendemain pour pouvoir participer à un appel d'offres de travaux et, qu'au moment de l'acceptation de la mission contractuelle, la société UPS n'a dès lors pas eu conscience de la probabilité du dommage que sa faute pouvait provoquer ;
Attendu qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que la société UPS avait accepté de porter un pli à la SANEF, 41 bis avenue Bosquet, 75007 Paris et que celui-ci avait été remis par erreur à l'Association française du festival de Cannes, 3 rue Amélie, 75007 Paris, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ;
DONATION DEGUISEE & RAPPORT A LA SUCCESSION
La cour de cassation, dans son arrêt du 25 février 2009 indique comme critère de définition de la donation déguisée le paiement des droits et émoluments fiscaux par le donataire.
Il existait déjà d'autres critères, tels que la vente à vil prix. pour le rapport de la donation à la succession.
Voici le principal attendu dans une affaire où les parents ont procédé à une donation au profit de 5 de leur 6 enfants, en payant les droits et émoluments de leur donation, ce qui constitue l'indice retenu.
Voici le principe dégagé par la décision.
Mais attendu qu'ayant retenu que la prise en charge par la donatrice des droits, frais et émoluments de la donation-partage constituait une donation indirecte, la cour d'appel, qui n'avait pas à se prononcer sur l'assiette des droits de mutation et à faire application de l'article 750 ter du code général des impôts, étranger au litige dont elle était saisie, en a exactement déduit que cette libéralité était rapportable à la succession
(http://actualite.dalloz.fr/Actualites/dalloz/popup.doc.embarque.aspx?fic...)

References: l'article 700
 l'article 1643
 l'article 1643
 l'article 700
 l'article 1643
 l'article 1643
 l'article 2
 l'article 1116
 l'article 1641
 l'article 1382
 art. 3
 l'article 1641
 L'article 1644
 l'article 1643
 l'article 1153
 l'article 1153
 art. 20
 art. 57
 art. 2
 art. 20
 l'article 150
 l'article 6
 l'article 74
 l'article 1178
 l'article 22
 l'article 1150
 l'article 750