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Timestamp: 2018-09-24 01:55:18+00:00

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Non basta il richiamo alla legge per disdetta locazione alla prima scadenza
Non basta il richiamo alla...
NEWS DI Affittare casa25 Novembre 2016 ore 09:17
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Il proprietario di un immobile destinato a civile abitazione può inviare al conduttore disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza (che si tratti di un accordo 4+4 o 3+2) purché la sua richiesta sia formulata in ossequio a quanto specificato dalla legge.
La norma di riferimento è quella contenuta nell'art. 3 della legge n. 431 del 1998.
Per fare ciò non basta dire intendo disdire il contratto in conformità a quanto stabilito dall'art. 3 l. n. 431/98 ma bisogna indicare uno dei motivi effettivamente ricorrenti tra quelli indicati in quella disposizione di legge.
Questa, in sintesi, la decisione resa dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 19817 depositata in cancelleria il 4 ottobre 2013.
Cause di disdetta del contratto di locazione
Per sapere quali sono le cause che consentono al proprietario di un immobile di interrompere il contratto di locazione alla prima scadenza (salvi i casi di morosità), s'è detto che bisogna guardare all'art. 3 della legge n. 431 del 1998.
Indicare una causa che poi si dimostra fittizia può comportare la richiesta, da parte del conduttore, di riviviscenza del contratto o al risarcimento del danno (cfr. art. 3, terzo e quinto comma, l. n. 431/98).
Chiara indicazione del motivo della disdetta
È questo il cuore della sentenza n. 19817 resa dal Tribunale di Roma: non basta dire che si ha intenzione di disdire il contratto alla prima scadenza, ma bisogna indicare il perché e la ragione dev'essere ricompresa tra quelle indicate dall'articolo di legge più volte menzionato.
Si legge nella pronuncia in esame che non è possibile che la prima missiva di disdetta spedita dal locatore, (…), per raccomandata del 15.12.2010 (all. 2 fascicolo parte ricorrente) abbia potuto produrre la cessazione del contratto alla prima scadenza (31 agosto 2013), ai sensi dell'art. 3 della L. n. 431/1998.
Ciò perché, prosegue il Tribunale di Roma, in quella lettera il locatore si limitava a comunicare al conduttore in considerazione che intendo adibire l'immobile locato agli usi di cui all'art. 3, comma 1, L. 9.12.98 n. 431, mi avvalgo della facoltà di diniego di rinnovo del contratto stipulato di comune accordo ai sensi del comma 3, art. 2 della citata legge (così testualmente si legge nell'all. 2 all'intimazione); orbene, per il formalismo cui soggiace il diniego motivato di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, e secondo cui il diniego di rinnovo, per essere idoneo allo scopo, deve esprimere testualmente, inequivocamente e specificamente alcuno dei motivi (tra quelli descritti dall'art. 3 della L. n. 431/1998) che legittimano il locatore a recedere dal contratto alla scadenza del primo quadriennio, non si ritiene che il richiamo per relationem agli articoli di legge, possa soddisfare il requisito di forma prescritto dal menzionato art. 3. - (V. tra le tante, Cass. n. 936 del 2013 in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica ex ante della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore) (Trib. Roma 4 ottobre 2010 n. 19817).
Insomma non si può dire: disdico il contratto perché la legge me lo consente, ma si deve indicare quale circostanza di legge ricorra nel caso di specie; tale specificazione serve per poter verificare se essa è effettivamente ricorrente ai fini della tutela dei diritti del conduttore.
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Non basta il richiamo alla legge per disdetta locazione alla prima scadenza: Commenti e opinioni
Lukwekulwe
Lunedì 26 Febbraio 2018, alle ore 01:21
Nel caso il locatore citi correttamente art. 3 punto 1 lettera a) ed aggiunga in esplicito la motivazione 'attività commerciale agrituristica', sarebbe sanzionabile col risarcimento qualora alla scadenza dei 12 mesi utilizzi invece l'immobile per uso abitativo proprio ?
Giorgiomille
Venerdì 3 Aprile 2015, alle ore 21:24
Sei mesi prima dalla prima scadenza del contratto di locazione 4+4 ho ricevuto questa lettera volevo sapere se e regolare: Con la presente le comunico la mia intenzione a non rinnovare il contratto di locazione, ai sensi dl' art. 3 comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431. pertanto il contratto in essere , avente per oggetto l'immobile da voi locato , cesserà alla data del 30/09/2015 grazie
Martedì 7 Gennaio 2014, alle ore 10:36
Salve Avvocato, sono conduttrice di un appartamento affittato al 11/2013, e vorrei cambiare per avvicinarmi al mio lavoro: "Le parti pattuiscono che la locazione avrà durata di anni 4 (quattro) a partire dal 01.11.2013 e termine il 31.10.2017. Entrambe le parti pattuiscono che il presente contratto potrà essere recesso in qualsiasi momento con un preavviso minimo di 6 (sei) mesi da comunicare a mezzo lettera raccomandata"
Devo dare motivazioni?
Legale Sabrina
Mercoledì 15 Gennaio 2014, alle ore 18:33
No, nessuna motivazione ma solamente il rispetto dei termini pattuiti.
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