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Timestamp: 2020-01-20 00:06:22+00:00

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Ertragsteuerliche Behandlung und Gestaltungsmöglichkeiten bei ... | Masterarbeit, Hausarbeit, Bachelorarbeit veröffentlichen
Michael Ibron (Autor)
b. Family Offices als Immobilieninvestoren
a. Der Begriff des Veräußerungsgewinns
b. Der Begriff von Gebäude und Grund und Boden im Steuerrecht
c. Zuordnung von Immobilien zum Betriebsvermögen
C. Ertragsteuerliche Behandlung der Veräußerung von Immobilien aus dem Betriebsvermögen
a. Abgrenzung Veräußerung im engeren und im weiteren Sinn
b. Besonderheiten im Rahmen von Immobilienveräußerungen
i. Übertragung von Immobilien zwischen Betriebsvermögen
ii. Immobilien als wesentliche Betriebsgrundlage
D. Ertragsteuerliche Gestaltungen bei Immobilienveräußerungen
a. Grundsätzliches zur Senkung der Steuerlast
b. Erfolgsneutrale Übertragung stiller Reserven mittels §6b EStG
i. Hintergrund zur Existenz des §6b EStG
ii. Berechtigung, Übertragung und Anwendungsvoraussetzungen
iii. Immobilien als begünstigte Güter
iv. Übertragung stiller Reserven
v. Grenzen des §6b EStG und Gestaltungsoptionen
c. Steuervorteile bei der Veräußerung von Kapitalgesellschaftsanteilen
i. Anteile im Betriebsvermögen von Kapitalgesellschaften
ii. Anteile im Betriebsvermögen von Personengesellschaften
Diese Arbeit gibt einen Überblick über die ertragsteuerliche Behandlung der Veräußerung von Immobilien, die in Single Family Offices gebündelt sind. Da die gewählte Rechtsform eines Single Family Office oft primär von familiären und erst sekundär von betriebswirtschaftlichen Zielen abhängig ist, beispielsweise spielen der Aspekt der Diskretion und Scheu vor der Öffentlichkeit eine nicht unerhebliche Rolle, wird im eng begrenzten Rahmen dieser Arbeit wo notwendig auf die unterschiedliche Behandlung von Kapital- und Personengesellschaften eingegangen. Eine Betrachtung von in direktem persönlichen Eigentum befindlichen Immobilien erfolgt nicht. Desweiteren ist zu berücksichtigen, dass häufig auch die Treasury-Abteilung eines noch aktiven mittelständischen Unternehmens als Family Office der Eigentümerfamilie fungiert, da der Großteil des Familienvermögens i.d.R. im Unternehmen gebunden ist. Nach der Klärung wichtiger Begriffe und der Einordnung von Immobilieninvestments im Steuerrecht erfolgt eine Darstellung der grundsätzlichen ertragsteuerlichen Behandlung von Immobilienverkäufen aus Betriebsvermögen. Desweiteren wird auf Besonderheiten hingewiesen, die für die steueroptimale Nutzung von Gestaltungsalternativen von Bedeutung sind. Diese Arbeit beschränkt sich dabei ausschließlich auf ertragsteuerliche Betrachtungen. Auf Themen wie etwa den gewerblichen Grundstückshandel wird nicht eingegangen, da dies den Umfang und das Ziel dieser Arbeit deutlich überschreiten würde. Ebenso werden grundsätzliche Gestaltungsmöglichkeiten, die im Rahmen von Betriebsveräußerungen und –aufgaben darstellbar wären nicht berücksichtigt, da Single Family Offices i.d.R. auf die dauerhafte Verwaltung des Familienvermögens ausgerichtet sind und die Aufgabe haben, das Vermögen der Familie über Generationen hinweg zu erhalten und zu mehren.
„Half of the world’s wealth is in real estate” – so sieht es der Starinvestor Warren Buffet. Die Aussage zeigt die hohe Bedeutung von Immobilien im Gesamtvermögenskontext. In Deutschland sind die Immobilienvermögen zwischen 1999 und 2016 von etwa 4,3 Billionen Euro auf 7,1 Billionen Euro gewachsen. Dabei machen Wohnimmobilien mit ca. 4,3 Billionen Euro den größten Anteil aus.1 Dieses Vermögen ist sehr ungleich verteilt. So hält das reichste Fünftel der Deutschen über 75 Prozent des Immobilienvermögens.2 Dabei verfügen wohlhabende Familien mit ihren verzweigten Familiensträngen oft über ein jahrzehntelang gewachsenes Immobilienvermögen. Dieses Vermögen wird häufig in sogenannten Family Offices gebündelt, die in Form von Personen- und Kapitalgesellschaften in Erscheinung treten. Dabei handelt es sich nicht selten um die fortgeführten juristischen Mäntel ehemals operativer großer mittelständischer Firmen, die neben unterschiedlichsten Assetklassen und Direktbeteiligungen an Unternehmen auch große Immobilienportfolien halten. In einer Studie hat das Multi Family Office Famos Immobilien diverse Single und Multi Family Offices zu deren Immobilieninvestments befragt. Das durchschnittlich verwaltete Vermögen lag bei 1,1 Milliarden Euro, wovon ein Drittel in Immobilien investiert ist; davon mit 80% der größte Teil in direkten Immobilienanlagen.3 Die Finanz- und Schuldenkrise und die damit einhergehende Niedrigzinsphase hat die Sachwertpräferenz in allen Einkommens- und Vermögenssegmenten deutlich verstärkt. Niedrige Fremdkapitalkosten, die mit Immobilien häufig assoziierte Sicherheit und erhoffter Inflationsschutz sowie ein Mangel an Investitionsalternativen im Bereich sicherer Investments haben dazu geführt, dass private Investoren über ihre Family Offices zu einer der maßgeblichen Nachfragegruppen am deutschen Immobilienmarkt geworden sind. Doch bergen diese gesellschaftsrechtlichen Familienpools ein nicht unerhebliches Konfliktpotenzial. Die Interessen der in einem Single Family Office gebündelten Familienmitglieder können sich im Laufe der Zeit verändern und der Verkauf von Immobilien kann auch unter dem Aspekt der aktiven Portfoliosteuerung und der Realsierung von Gewinnen sinnvoll sein. Daher ist es ratsam, sich bei Zeiten mit der ertragsteuerlichen Behandlung bei der Veräußerung von Immobilienbeständen zu beschäftigen, um die erzielbaren Renditen nicht unnötig zu schmälern.
„Der primäre Nutzen von Immobilien liegt entweder in der Erwirtschaftung von Mieterträgen und Veräußerungsgewinnen oder in ihrem bestimmungsgemäßen Gebrauch als Betriebsmittel begründet“.4 Von einem Veräußerungsgewinn wird gesprochen, wenn im Rahmen einer Veräußerung oder ähnlichen Transaktion die Wertsteigerung eines Vermögensgegenstandes realisiert wird.5 Zur Ermittlung der Wertsteigerung wird dem erzielten Veräußerungspreis der in der Bilanz ausgewiesene Buchwert gegenübergestellt.6 Der Besteuerung solcher Veräußerungsgewinne liegt das Konzept der Reinvermögenszugangstheorie zugrunde.7 Sie besagt, dass der Besteuerung nicht nur das reguläre dem Steuerpflichtigen zufliessende Einkommen, sondern auch sämtliche Wertsteigerungen und damit Veräusserungsgewinne unterliegen.8
Im Steuerrecht stellen das Gebäude und der Grund und Boden, anders als im Zivilrecht zwei unterschiedliche Wirtschaftsgüter dar. Der Gebäudebegriff lässt sich mit Hilfe des Bewertungsrechts definieren.9 Danach ist ein Bauwerk als Gebäude anzusehen, wenn es Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und ausreichend standfest ist.10 Gebäude sind gem. den Einkommensteuerrichtlinien ein abnutzbares und damit abschreibungsfähiges Wirtschaftsgut.11 Im Gegensatz hierzu steht die Behandlung des Grund und Boden. Dieser umfasst im steuerlichen Sinne nur den puren Grund und Boden, d.h. ohne Gebäude oder Bodenschätze.12 Die Abgrenzung von Gebäude, Grund und Boden und anderen Wirtschaftsgütern ist steuerrechtlich im Rahmen einer Veräußerung und auch bei den anzuwendenden Afa Regelungen relevant.13 Das Gebäude ist von den selbständigen Gebäudeteilen wie etwa Betriebsvorrichtungen abzugrenzen.14 Von den selbständigen Gebäudeteilen wiederum sind die unselbständigen Gebäudeteile abzugrenzen, wie etwa Fahrstuhlanlagen oder Rolltreppen.15 Aussenanlagen, die weder zum Gebäude noch zum Grund und Boden gehören, sind selbständige, unbewegliche, abnutzbare Wirtschaftgüter, wie etwa Gartenanlagen oder Parkplätze.16 Handelt es sich um reine Wohngebäude, werden Anlagen dieser Art dem Gebäude zugerechnet.17
Da die meisten Single Family Office in Deutschland in Form von Gesellschaften strukturiert sind, ist es sinnvoll den Blick in dieser Arbeit auf Immobilien zu lenken, die dem Betriebsvermögen zugehörig sind. Die Folge einer solchen Zuordnung ist, dass sich für das Family Office bei Veräußerung erstragsteuerliche Folgen ergeben. Sind Immobilien ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke bestimmt, so fallen sie in das sogenannte notwendige Betriebsvermögen.18 Bei Familiy Offices können dies z.B. grosse Bestände an Wohnimmobilien sein, die regelmäßig vermietet werden. Stehen die Immobilien nur in einem gewissen objektiven Zusammenhang mit dem Unternehmen und sind sie bestimmt und geeignet ihn zu fördern, so können sie als gewillkürtes Betriebsvermögen behandelt werden.19 Voraussetzung dafür ist, dass die Grundstücke oder Grundstücksteile nicht eigenbetrieblich genutzt werden und weder eigenen noch dritten zu unentgeltlichen Wohnzwecken dienen.20 Desweiteren muss es eine betriebliche Veranlassung zu für die Bildung von gewillkürtem Betriebsvermögen geben.21 Ist das Family Office als Personengesellschaft organisiert, umfasst das Betriebsvermögen sowohl die Immobilien, die zum Gesamthandsvermögen der Mitunternehmer gehören, als auch solche die einem oder mehreren Mitunternehmern gehören. Dies ist dann Sonderbetriebsvermögen.22 Für Personengesellschaften wird hierbei in das sog. Sonderbetriebsvermögen I und Sonderbetriebsvermögen II unterteilt. Zum SBV I gehören Immobilien, die unmittelbar dem Betrieb der Personengesellschaft dienen, z.B. das eigenen Bürogebäude in dem das Family Office seinen Sitz hat. Zum SBV II gehören Immobilien, die unmittelbar zur Begründung oder Stärkung der Beteiligung eines Mitunternehmers an der Personengesellschaft dienen. Üblicherweise sind Immobilien dem SBV I zugeordnet. Bei einer Organisation des Family Office als Kapitalgesellschaft gilt, dass diese nur Betriebsvermögen hat, da es hier keine Privatsphäre gibt. Eventuelle private Sachverhalte können im Rahmen der Gewinnermittlung korrigiert werden.
Unter einer Veräußerung im engeren Sinn wird der Verkauf der Immobilie durch Kaufvertrag (§433 ff. BGB) verstanden. Wird nun eine dem Betriebsvermögen zughörige Immobilie verkauft, so führt dies zu einer möglicherweise steuerpflichtigen Einnahme. Ein möglicher Veräußerungsgewinn oder –verlust wird aus Verkaufspreis minus Buchwert der Immobilie minus Veräußerungskosten errechnet. Auch ein Tausch kann als Veräußerung im engeren Sinne verstanden werden, wobei hier das erhaltene Wirtschaftsgut mit dem gemeinen Wert gem. §9 BewG und das hergegebene Gut mit dem Buchwert angesetzt wird. Bei der Veräußerung, von meist bereits lange gehaltenen Immobilien, kommt es i.d.R. zur Hebung von stillen Reserven, die unter Umständen sehr hoch ausfallen können; der hierbei entstehende laufende Gewinn wird dem vollen Steuersatz der Körperschaftsteuer bei Kapitalgesellschaften und dem persönlichen Steuersatz des Unternehmers bzw. Mitunternehmers bei einer Personengesellschaft unterworfen. Ist der Immobilienbestand des Family Office gewerblich geprägt, unterliegt der Gewinn auch der Gewerbesteuer. Zu berücksichtigen hierbei ist, dass es für Personengeslleschaften auf Mitunternehmerebene gem. §35 EStG einen pauschalisierten Gewerbesteuerabzug bei der Einkommensteuer gibt. Dieser liegt beim 3,8 fachen des jeweiligen für den Veranlagungszeitraum festgesetzten Gewerbesteuermessbetrags und wird für die jeweiligen Mitunternehmer anteilsmäßig berücksichtigt.23 Da viele Family Offices ihre Immobilienbestände bereits sehr lange halten und damit meist entsprechend hohe stille Reserven vorliegen, kommt der richtigen steuerlichen Gestaltung beim Verkauf eine enorme Bedeutung zu. Neben der Veräußerung im engeren Sinne ist auch auf eine mögliche Veräußerung im weiteren Sinne zu achten. Im Family Office Bereich kommt hier insbesondere die Entnahme aus dem Betriebsvermögen durch eines der Familienmitglieder in Betracht. Bei einer Entnahme der Immobilie aus dem Vermögen des Family Office gibt es i.d.R. keinen Verkaufspreis. Um die Höhe der möglichen Steuer festzustellen, wird als Veräußerungswert der sogenannte Teilwert zugrunde gelegt.24 Der Teilwert entspricht meist dem Verkehrswert und bestimmt sich durch den Marktpreis.25 Damit bestimmt sich die Hebung der stillen Reserven aus der Differenz zwischen dem Teilwert und dem Buchwert. Die ertragsteuerlichen Folgen hieraus entsprechen denen des Verkaufs der Immobilie. Dies bedeutet eine volle Besteuerung im Bereich der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer und die Einbeziehung in die Gewerbesteuer bei gewerblich geprägten Family Offices. Damit ist es für Mitglieder der Eigentümerfamilie nicht möglich sich durch eine Entnahme der Immobilie aus dem Firmenvermögen der Besteuerung zu entziehen.
Da insbesondere große Family Offices ihr Immobilienvermögen oft in mehreren Kapitalgesellschaften gebündelt haben, kann es im Rahmen von Portfoliooptimierungen sinnvoll sein, Immobilien zwischen den einzelnen Gesellschaften zu übertragen. Dies kann jedoch rückwirkende steuerliche Folgen nach sich ziehen, die es zu bedenken gilt. Gem. §6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 1 EStG wird bei einer Immobilie bei der Überführung aus einem Betriebsvermögen in ein Gesamthandsvermögen eines anderen Steuerpflichtigen unentgeltlich oder gegen Gewährung oder Minderung von Gesellschaftsrechten der Buchwert angesetzt. Dies gilt gem. §6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 2 EStG auch bei der unentgeltlichen oder gegen Gewährung oder Minderung von Gesellschaftsrechten vorgenommenen Übertragung aus dem Sonderbetriebsvermögen eines Mitunternehmers in das Gesamthandsvermögen derselben Mitunternehmerschaft oder einer anderen Mitunternehmerschaft an der eine Beteiligung besteht. Gem. §6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 3 EStG ist der Buchwertansatz auch bei der unentgeltlichen Übertragung zwischen den Sonderbetriebsvermögen verschiedener Mitunternehmer derselben Mitunternehmerschaft anzuwenden. Zur einachern Ansicht findet sich eine grafische Darstellung der Fälle in Anlage 1. Diese drei Fälle treten nach Kenntnis des Autors in der Praxis sowohl innerhalb großer Single Family Offices oder auch bei Immobilien Club Deals verschiedener Family Offices auf. Problematisch kann in einem solchen Fall die Regelung des §6 Abs. 5 Satz 4 EStG werden, da die im Gesetz vorgesehenen Sperrfristen möglicherweise einer vom Family Office geplanten Strategie zuwiderlaufen und eine geplante Transaktion unter Nachsteuergesichtspunkten unrentabel machen könnten.
Family Offices sind meist aus der Bündelung unternehmerischen Vermögens hervorgegangen. Dies bedeutet, dass gerade bei Gründung des Family Office oft noch unternehmerische Aktivitäten vorhanden sind, die auf bestehende Immobilien zurückgreifen. Diese Immobilien sind oft im Rahmen der unternehmerischen Tätigkeit als wesentliche Betriebsgrundlage anzusehen gewesen. Ein Grundstück oder Gebäude gilt als wesentlichen Betriebsgrundlage, wenn der Betrieb in einer derartigen Weise von der Verbindung mit dem Grundstück abhänigig ist, dass er nicht in der bisherigen Weise an anderer Stelle fortgeführt werden kann oder das Gebäude die örtliche und sachliche Grundlage der betrieblichen Organisation bildet.26 Als Beispiel für diese Art Immobilien sind Logisitik- oder Hotelimmobilien zu nennen. Wird eine solche Immobilien nun z.B. im Rahmen der Aufgabe der unternehmerischen Tätigkeit und der Überführung der Werte in ein Family Office veräussert, besteht die Möglichkeit weitreichender steuerlicher Folgen. Zu nennen ist insbesondere die Gefahr in den Bereich der Betriebsaufspaltung oder auch Betriebsaufgabe zu gelangen. Um eine Betriebsaufspaltung handelt es sich, wenn eine Gesellschaft als Besitzunternehmen eine wesentliche Betriebsgrundlage an eine gewerblich tätigen Personen- oder Kapitalgesellschaft – dem sog. Betriebsunternehmen – zur Nutzung überlässt und eine oder mehrere Personen zusammen sowohl das Besitz- als auch das Betriebsunternehmen beherrschen, so dass sie einen einheitlichen Betätigungswillen durchsetzen können.27 Das Ergebnis hieraus ist, dass die gesamte Vermietung und Verpachtung der Besitzgesellschaft nicht mehr im Rahmen der Vermögensverwaltung erfolgt, sondern als gewerblich anzusehen ist.28 Besteht nun eine personelle Verflechtung zwischen der Besitz- und der Betriebsgesellschaft, kann durch die Verausserung einer Immobilie, die als wesentlichen Betriebsgrundlage geführt wird, von einem Unternehmen an das andere und anschliessende Vermietung an das veräussernde Unternehmen die Entstehung einer Betriebsaufspaltung ausgelöst werden. Ein vorher rein vermögensverwaltendes Unternehmen, und als solche sind Single Family Offices i.d.R. aufgebaut, wird damit als Gewerbebetrieb qualifiziert und unterliegt zukünftig der Gewerbesteuerpflicht. Alternativ denkbar ist auch, dass bei einer bereits bestehenden Betriebsaufspaltung durch die Veräusserung einer Immobilie die sachliche Verflechtung entfallen kann und somit die Betriebsaufspaltung beendet wird. Die Folge ist, dass wenn die Besitzgesellschaft nicht weiter in Form eines Gewerbebetriebs geführt wird, der steuerliche Gesetzgeber eine Betriebsaufgabe annimmt und damit ebenfalls ungewollt stille Reserven aufgedeckt werden.29 Für das Family Office bedeutet dies bei der Veräusserung von Immobilien aus dem Bestand oder der Umgliederung innerhalb der Family Office Struktur vorab eine gründliche steuerliche Prüfung vorznehmen.
1 Dr. Klümpen-Neusel, Claudia, Immobilien in der Nachfolge und die steuerlichen Folgen: https://wirmagazin.marktundmittelstand.de/gastbeitraege/immobilien-in-der-nachfolge-und-die-steuerlichen-folgen-1271861/
2 Clamor, Tim, Henger, Ralph, Verteilung des Immobilienvermögens in Deutschland, IW- Trends, 1/2013, S. 1
3 https://www.private-banking-magazin.de/wie-family-offices-in-immobilien-investieren-1332168322/
4 Pfnür, Andreas: Modernes Immobilienmanagement, 3. Auflage, Springer Verlag Heidelberg 2011, S. 223
5 Schweser, Matthias: Die steuerliche Behandlung von Veräußerungsgewinnen. Zur Entscheidungsrelevanz der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen im Hinblick auf Unternehmensübertragungen, Shaker Verlag, 1. Aufl., Aachen 2002, S. 7
6 Schweser, Matthias: Die steuerliche Behandlung von Veräußerungsgewinnen. Zur Entscheidungsrelevanz der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen im Hinblick auf Unternehmensübertragungen, Shaker Verlag, 1. Aufl., Aachen 2002, S. 7
7 Kraft Cornelia und Kraft Gerhard: Grundlagen der Unternehmensbesteuerung, 2. Auflage, Gabler Verlag, Wiesbaden 2006, S. 35
8 Kraft Cornelia und Kraft Gerhard: Grundlagen der Unternehmensbesteuerung, 2. Auflage, Gabler Verlag, Wiesbaden 2006, S. 35
9 §68 BeWG
10 BFH-Urteil vom 24.5.1963 - III 140/60 U: https://research.wolterskluwer-online.de/document/730254ca-53fa-404f-ad15-2fa3958a00ae
11 R4.2 Abs. 1 EStR, https://www.steuerschroeder.de/steuergesetze/estr/4.2?s=Gebäude
12 BFH v. 23.06.1977 – IV R 17/73: https://research.wolterskluwer-online.de/document/88755965-e2e5-41a2-aa0d-bdee844f763b?searchId=53731804
13 §7 EStG
14 R7.1 Abs. 3 EStR, https://www.steuerschroeder.de/steuergesetze/estr/7.1?s=Betriebsvorrichtung
15 R4.2 Abs. 5 EStR, https://www.steuerschroeder.de/steuergesetze/estr/4.2
16 Lindauer, Jürgen: Immobilien und Steuern S. 42, Gabler Verlag, Wiesebaden, 2010
17 Lindauer, Jürgen: Immobilien und Steuern S. 48, Gabler Verlag, Wiesebaden, 2010
18 R4.2 Abs. 1 i.V.m. R4.2 Abs. 7 EStR, https://www.steuerschroeder.de/steuergesetze/estr/4.2?s=notwendiges%20betriebsverm%C3%B6gen
19 R4.2 Abs. 1 EStR, https://www.steuerschroeder.de/steuergesetze/estr/4.2
20 R4.2 Abs. 9 EStR, https://www.steuerschroeder.de/steuergesetze/estr/4.2
21 R4.2 Abs. 9 EStR, https://www.steuerschroeder.de/steuergesetze/estr/4.2
22 R4.2 Abs. 2 i.V.m R4.2 Abs. 12 EStR, https://www.steuerschroeder.de/steuergesetze/estr/4.2
23 §35 I EStG
24 §6 I Nr. 4 S. 1 EStG
25 BFH v. 06.08.1985 – VIII R 280/81: https://research.wolterskluwer-online.de/document/14c895a3-e2fa-40d2-8adf-bc68b92261f2?searchId=53739278
26 BHF v. 12.09.1991 – IV R 8/90: https://research.wolterskluwer-online.de/document/79016cff-6339-4e40-aca2-4277ae86cd6f?searchId=53740436
27 Lindauer, Jürgen: Immobilien und Steuern S. 122, Gabler Verlag, Wiesebaden, 2010
28 BFH v. 13.11.1997 - IV R 67/96: https://research.wolterskluwer-online.de/document/3cd80fd2-637e-4317-8d4d-c58db077c2f3?searchId=53742644
29 Lindauer, Jürgen: Immobilien und Steuern S. 124, Gabler Verlag, Wiesebaden, 2010
V507592
9783346071231
Immobilienbestand, Family Office, Steuer
Michael Ibron (Autor), 2019, Ertragsteuerliche Behandlung und Gestaltungsmöglichkeiten bei Portfolioanpassungen in den Immobilienbeständen von Family Offices, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/507592

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