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Timestamp: 2019-03-22 22:55:07+00:00

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Die EnEV, der Makler und die Immobilienanzeige, was gilt? – Recht in Dresden
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Recht in Dresden
Rechtsanwalt und Fachanwalt Lutz Fischer
Die EnEV, der Makler und die Immobilienanzeige, was gilt?
Immobilienrecht, Maklerrecht
Lutz Fischer 29. April 2016 26. Juni 2017
Derzeit laufen einige wettbewerbsrechtliche Abmahnungen gegen Immobilienmakler durch die Instanzen, die fehlende Pflichtangaben zur EnEV (Energieeinsparverordnung) zum Gegenstand haben. Die Abmahner sehen in den Immobilienanzeigen, ohne zureichende Pflichtangaben nach der EnEV, einen erheblichen Wettbewerbsverstoß. Offenbar ist es so, dass einige Verbraucherschutz- und Umweltverbände entsprechende Abmahnungen an die Makler verschicken.
Dabei zeichnet sich in der Rechtsprechung eine Tendenz in Richtung Wettbewerbsverstoß ab. Dennoch, sowohl das Landgericht Berlin – zuletzt noch mit Urteil vom 28.01.2016, Az.: 52 O 204/15 – als auch das Landgericht Gießen und ebenso das Landgericht Bielefeld stellen sich auf Seiten der Makler und hangeln sich dabei eng am Wortlaut der EnEV entlang, wonach die Verordnung selbst keine exakte Bestimmung darüber treffe, wen die Verpflichtung zur Exposition des Energieausweises treffe, jedenfalls aber nicht den Makler. Das sehen viele andere Landgerichte, mit beachtlichen Gründen, völlig anders, zumal ja der Wortlaut des § 16 a EnEV gerade an die Verkaufs- oder Vermietungsanzeige anknüpft.
Das Landgericht Würzburg hat sich in seinem Urteil vom 10.09.2015, Az.: 1 HKO 1046/15 etwas ausführlicher mit der Genese der EnEV und ihrer europarechtlichen Grundlagen beschäftigt und kommt dabei zu der Überzeugung, dass ein spürbarer Wettbewerbsverstoß vorliegt, weil es durch das Fehlen der Angaben zu relevanten Fehlvorstellungen beim Verbraucher kommen kann:
Rechtsgrundlage für den Erlass der EnEV ist das Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz – EnEG), das wiederum der Umsetzung der Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19.05.2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden dient. § 16 a EnEVK basiert dabei auf Artikel 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU. Die EnEV setzt damit europarechtliche Vorgaben um, welche gem. § 5 a UWG 2008, mit dem Artikel 7 Abs. 5 der Richtlinie 2005/29/EG über unlautere Geschäftspraktiken in das deutsche Recht umgesetzt worden ist, als wesentlich im Sinne von § 5 a Abs. 2 UWG 2008 anzusehen sind. Ein Wettbewerbsverstoß gegen § 16 a EnEV ist daher stets spürbar, zumal mit der Verletzung einer Informationspflicht nach § 5 a Abs. 4 UWG ausdrücklich feststeht, dass diese Verletzung der Informationspflicht zu einer relevanten Fehlvorstellung führt und damit immer spürbar ist (Köhler a.a.O. Rn. 57). Der Verbraucher oder sonstige Marktteilnehmern können zu einer geschäftlichen Entscheidung veranlasst werden, die sie andernfalls nicht getroffen hätten (Köhler a.a.O. Rn. 148 zu § 3 UWG).
Das Landgericht München I sieht dies in seinem Urteil vom 16.11.2015, Az.: 4 HK O 6347/15 ähnlich und stellt dabei auf den Schutzzweck der Norm ab, der Wettbewerb schützenden Charakter hat:
§ 16a EnEV stellt ausdrücklich auf den Verkäufer der Immobilie und nicht auf den Eigentümer ab. Dies entspricht auch dem Schutzzweck der Norm. § 16a EnEV setzt die Vorgaben von Artikel 2 IV der Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlamentes und des Rates vom 19.05.2010 um. Diese Vorschriften normiert eine grundsätzliche Verpflichtung für die entsprechenden Angaben im Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen und knüpft dabei gerade nicht – wie dies die Antragsgegnerin suggerieren versucht – an eine Pflicht des Eigentümers an, sondern regelt, dass die Angaben in der jeweiligen Verkaufs- oder Vermietungsanzeige zu machen sind. Die Verpflichtung zur Angabe trifft deshalb den für die jeweilige Verkaufs- oder Vermietungsanzeige Verantwortlichen, was der deutsche Gesetzgeber nach Auffassung der Kammer mit dem Begriff des „Verkäufers“ zum Ausdruck gebracht hat.
Das Landgericht Traunstein rekapituliert dann im Urteil vom 12.02.2016, Az.: 1 HKO 3385/15 die einschlägige Gesamtgemengelage und stellt sich – mit Verweis auf die richtlinienkonforme Auslegung des Wortlauts der EnEV – auf die Seite des LG München und des LG Würzburg:
Das Gericht folgt den überzeugenden Ausführungen des Landgerichts Würzburg in seiner Entscheidung vom 10.9.2015, Az. 1 HKO 1 0 46/15, Landgericht Tübingen Urteil vom 12.11.2015, Az. 20 O 60/15, Landgericht München I Urteil vom 16.11.2015, Az. 4 HK O 6347/15 und Landgericht Münster Urteil vom 25.11.2015, Az. 21 O 87/15. Die gegenteilige Auffassung des Landgericht Gießen Urteil vom 11.9.2015, Az. 8 O 7/15 überzeugt dagegen nicht. In § 16a Abs. 1 EnEV ist für den Fall des Verkaufs nur der Verkäufer genannt, in § 16a Abs. 2 EnEV in entsprechender Anwendung der Vermieter, Verpächter und Leasinggeber. Die richtlinienkonforme Auslegung des Schutzzweckes des Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU gebietet jedoch auch eine Anwendung auf den Makler. Art. 12 Abs. 4 dieser Richtlinie sieht grundsätzlich vor, dass die Mitgliedstaaten verlangen, dass bei Verkauf oder Vermietung in den Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen in den kommerziellen Medien der in dem Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes bzw. des Gebäudeteils angegebene Indikator der Gesamtenergieeffizienz genannt wird. Dabei knüpft die Richtlinie die Informationspflicht nicht an eine Pflicht des Eigentümers oder Vermieters/Verkäufers an, sondern begründet die Angabeverpflichtung in den jeweiligen Verkaufs- und Vermietungsanzeigen. Die Umsetzung des deutschen Normgebers würde leerlaufen, wenn § 16a EnEV nicht auf Makler angewendet würde, weil – wie von der Beklagten nicht bestritten – im Immobilienbereich ein Hauptteil der beworbenen Objekte über Makleranzeigen geschaltet werden. Das nationale Recht ist dem Unionsrecht untergeordnet. Daher ist es im Lichte des Wortlauts und der Ziele des Unionsrechts auszulegen und anzuwenden. Aus Art. 288 Abs. 2 AEUV sowie Art 4 Abs. 3 EUV folgt die Verpflichtung, Bestimmungen des nationalen Rechts im Regelungsbereich der Richtlinie richtlinienkonform, das heißt im Lichte des Wortlauts und Zwecks der Richtlinie auszulegen.
Damit dürfte eine belastbare Instanzrechtsprechung für eine Ausweisung der Pflichtangaben nach EnEV in Immobilienanzeigen der Makler sprechen, jedenfalls dann, wenn ein Energieausweis vorliegt.
Kategorie: Immobilienrecht MaklerrechtVerschlagwortet: EnEVImmobilienmaklerWettbewerbsverstoß
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