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Timestamp: 2019-07-23 06:58:53+00:00

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Grunderwerbsteuer - Lexikon des Steuerrechts | smartsteuer
Grunderwerbsteuer – Lexikon des Steuerrechts
5 Berechnung der Grunderwerbsteuer (Einzelfälle)
5.1 Erschließungskosten
5.2 Herstellungskosten des Gebäudes
5.3 Maklergebühr
5.4 Übernahme von Erwerbsnebenkosten durch den Veräußerer
5.5 Grundstücksveräußerungen mit Solar- und Photovoltaikanlagen
5.6 Umsatzsteuer als Teil der Bemessungsgrundlage
5.7 Befriedigungsfiktion des § 114a Satz 1 ZVG als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer
5.8 Erwerb eines Grundstücks zur Errichtung einer Windkraftanlage
5.9 Bemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 GrEStG
5.10 Änderungen im Gesellschafterbestand (§ 1 Abs. 2a GrEStG)
5.11 Hinzuerwerb von Flächen nach dem AusglLeistG
Neben den Rechtsgeschäften mit Anspruch auf Übereignung an einem Grundstück werden außerdem noch zahlreiche andere Rechtsvorgänge erfasst, wie z.B. der Eigentumsübergang im Enteignungsverfahren oder das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 – 7 GrEStG). Ein grunderwerbsteuerbarer Erwerbstatbestand wird auch in bestimmten Fällen von Änderungen im Gesellschafterbestand von Gesellschaften fingiert (§ 1 Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG; → Grunderwerbsteuer durch Änderung des Gesellschafterbestandes). Umwandlungen (→ Umwandlung) unterliegen mit Ausnahme des Formwechsels nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG der GrESt, soweit das Eigentum an Grundstücken aus dem Vermögen des übertragenden Rechtsträgers auf den übernehmenden Rechtsträger übergeht.
Der Grundstücksbegriff i.S.d. GrEStG wird in § 2 GrEStG definiert und erfasst Grundstücke i.S.d. BGB (§ 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG). Den Grundstücken stehen Erbbaurechte (→ Erbbaurecht) und → Gebäude auf fremdem Grund und Boden gleich (§ 2 Abs. 2 GrEStG). Nicht erfasst werden insbesondere die Betriebsvorrichtungen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG).
Was als Gegenleistung gilt, regelt § 9 GrEStG. Als Gegenleistung gilt jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb von Grundstücken gewährt oder die der Veräußerer von Grundstücken empfängt (BFH Urteil vom 6.12.1989, II R 95/86, BStBl II 1990, 186). Wenn eine Gegenleistung in diesem Sinne nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist, wird die Grunderwerbsteuer ausnahmsweise gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GrEStG nach dem Grundbesitzwert (§ 157 Abs. 1–3 BewG) bemessen.
Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung u.a. der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Danach gehören alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Entscheidend für den Umfang der Bemessungsgrundlage ist dabei, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist. Der maßgebende Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird zunächst durch das den Steuertatbestand erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Leistungsgegenstand. Der sachliche Zusammenhang zwischen mehreren Vereinbarungen bzw. Verträgen ist u.a. gegeben, wenn der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das »ob« und »wie« der Baumaßnahme gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten würde. Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird indiziert, wenn der Veräußerer aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zu Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot unverändert oder mit nur geringen Abweichungen annimmt.
Nach der Entscheidung des BFH vom 12.7.2006 (II R 65/04, BFH/NV 2006, 2128, LEXinform 5902737) ist auch ein zwischen den Vertragsparteien vereinbarter Kaufpreis von 1 DM eine Gegenleistung i.S.d. § 8 Abs. 1 GrEStG. Ein Grundstückskaufpreis von 1 DM ist Gegenleistung i.S.d. § 8 Abs. 1 GrEStG, wenn er ernsthaft vereinbart worden ist. Dies gilt ungeachtet dessen, dass die Parteien des Grundstücksgeschäfts angesichts ihrer gemeinsamen Vorstellung vom Wert des Grundstücks an Stelle eines Kaufpreises von 1 DM auch 0 DM hätten vereinbaren können.
der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung bzw. Aufhebung der Lebenspartnerschaft (§ 3 Nr. 5 und 5a GrEStG). Überträgt ein geschiedener Ehegatte seinen hälftigen Miteigentumsanteil an einem Grundstück auf seinen ehemaligen Ehepartner, fällt nur dann keine Grunderwerbsteuer an, wenn Anlass für die Vermögensübertragung die Scheidung und nicht andere Gründe waren (FG Hessen Urteil vom 10.5.2012, 5 K 2338/08, EFG 2012, 1874). Nach § 3 Nr. 5 GrEStG ist zwar der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ohne zeitliche Beschränkung von der Besteuerung ausgenommen. Jedoch muss die Scheidung für die Vermögensauseinandersetzung ursächlich sein. Im Urteilsfall war der Anlass für die Vermögensübertragung der Tod der Mutter gewesen, die neben dem früheren Ehemann eine der beiden Wohnungen des im gemeinsamen Eigentum der geschiedenen Ehegatten stehenden Hauses mit Grundstück bewohnte. Die verschobene Vermögensauseinandersetzung, um der Mutter der früheren Ehefrau die dauerhafte Grundstücksnutzung zu ermöglichten, betrifft nach Auffassung des Hessischen FG nicht die eigentlichen ehelichen Beziehungen der früheren Eheleute und damit auch nicht den Begünstigungszweck der gesetzlichen Steuervergünstigung des § 3 Nr. 5 GrEStG.
der Erwerb eines Grundstücks durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts, wenn das Grundstück aus Anlass des Übergangs von öffentlich-rechtlichen Aufgaben oder aus Anlass von Grenzänderungen von der einen auf die andere juristische Person übergeht und nicht überwiegend einem Betrieb gewerblicher Art dient (§ 4 Nr. 1 GrEStG).
Nach Sinn und Zweck der Vorschrift soll der Wechsel eines Trägers einer öffentlich-rechtlichen Aufgabe von Grunderwerbsteuer freigehalten werden, sofern mit dem Trägerwechsel auch ein (rechtsgeschäftlicher oder gesetzlicher) Übergang des Eigentums an Grundstücken verbunden ist. Diese Voraussetzungen sind dann nicht erfüllt, wenn eine Religionsgemeinschaft ein Kirchengrundstück an eine andere konfessionsverschiedene Religionsgemeinschaft verkauft, die die sakrale Nutzung des Grundstücks fortsetzt. Ein »Übergang« von Aufgaben liegt nur vor, wenn die übernehmende juristische Person des öffentlichen Rechts eben die Funktionen wahrnimmt, welche bisher die übergebende juristische Person wahrgenommen hat. Kein Übergang öffentlich-rechtlicher Aufgaben liegt daher vor, wenn juristische Personen des öffentlichen Rechts ihre Tätigkeiten aufeinander abstimmen, aber nach wie vor dieselben Aufgaben haben (BFH Urteil vom 1.9.2011, II R 16/10).
§ 5 GrEStG regelt die Erhebung der GrESt in Fällen des Übergangs eines Grundstücks auf eine Gesamthand. Geht beispielsweise ein Grundstück aus dem Alleineigentum eines Gesellschafters auf das Gesamthandseigentum der Gesellschaft über an der er beteiligt ist, wird die GrESt in Höhe seines Anteils an der Gesellschaft nicht erhoben (§ 5 Abs. 2 GrEStG). Vergleichbar regelt § 6 GrEStG die Fälle, in denen ein Grundstück von einer Gesamthand z.B. in das Alleineigentum einer an der Gesamthand beteiligten Person übergehen. Auch hier wird die GrESt anteilig nicht erhoben (§ 6 Abs. 2 GrEStG). Zur Anwendung der §§ 5, 6 GrEStG vgl. gleich lautender Ländererlass v. 9.12.2015 (BStBl I 2015, 1029).
Zur Anwendung des § 6a GrEStG vgl. gleich lautender Ländererlass vom 19.6.2012 (BStBl I 2012, 662).
Der BFH hat Bedenken, dass § 6a GrEStG eine nach Art. 107 Abs. 1 AEUV verbotene Beihilfe darstellt und den EuGH um Vorabentscheidung ersucht:
»Ist Art. 107 Abs. 1 AEUV dahingehend auszulegen, dass eine nach dieser Vorschrift verbotene Beihilfe vorliegt, wenn nach der Regelung eines Mitgliedstaats Grunderwerbsteuer für einen steuerbaren Erwerb aufgrund einer Umwandlung (Verschmelzung) nicht erhoben wird, falls am Umwandlungsvorgang bestimmte Rechtsträger (herrschendes Unternehmen und eine abhängige Gesellschaft) beteiligt sind und die Beteiligung des herrschenden Unternehmens an der abhängigen Gesellschaft in Höhe von 100 % innerhalb von fünf Jahren vor dem Rechtsvorgang und fünf Jahren nach dem Rechtsvorgang besteht.« (BFH, EuGH-Vorlage vom 30.5.2017, II R 62/14).
5. Berechnung der Grunderwerbsteuer (Einzelfälle)
Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel von der Gegenleistung berechnet (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Zur Gegenleistung gehört jede Leistung, die der Erwerber dem Veräußerer oder einer anderen Person für den Erwerb des Grundstücks gewährt (§ 9 Abs. 1 GrEStG). Als Gegenleistung gilt insbesondere nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. In einigen Sonderfällen, z.B. wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden ist, bei Umwandlungen (→ Umwandlung) oder Einbringungen (→ Einbringung), wird die Steuer vom Grundbesitzwert (§ 157 Abs. 1 bis 3 BewG) berechnet (§ 8 Abs. 2 GrEStG).
5.1. Erschließungskosten
5.2. Herstellungskosten des Gebäudes
Maßgeblich für die Beurteilung dieser Frage ist die zwischen Veräußerer und Erwerber geschlossene Vereinbarung.
Ist das bebaute Gesamtwerk Gegenstand des Erwerbsvorgangs, unterliegen sämtliche Aufwendungen der Grunderwerbsteuer. Das gilt neben den Baukosten dann auch für Maklergebühren, Erschließungsbeiträge und Sonderwünsche des Bauherren. Soll hingegen nur das Grundstück gekauft werden, stellt dies die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer dar. Dieser Weg erspart Bauwilligen schon beim Einfamilienhaus fünfstellige Beträge und kann sogar die Nachteile der gestrichenen Eigenheimzulage egalisieren. Diese vorteilhafte Sichtweise gilt beispielsweise, wenn die Erwerber selbst nach einem passenden Bauunternehmen Ausschau halten und hierbei keine Verbindung zum Veräußerer des Grund und Bodens besteht. Aber auch bei der Aufspaltung in mehrere Abschlüsse vermutet das FA einen einheitlichen Vorgang von Grundstückskauf und Hausbau. Wer vom Bauträger Grund und Boden kauft, muss generell auch für die anschließende Herstellung Grunderwerbsteuer zahlen. Liegt ein Festpreisangebot vor oder steht die Art der Bebauung im Wesentlichen fest, ist ein sachlicher Zusammenhang gegeben. Nur wer in Eigenregie baut, spart hierauf die Grunderwerbsteuer.
Dieser Gestaltung hat der BFH ein Ende gesetzt (BFH Urteil vom 21.9.2005, II R 49/04, BStBl II 2006, 269). Hiernach liegt bereits dann ein einheitlicher Kaufvorgang vor, wenn der Erwerber konkret in die Gestaltung des Wunschobjekts eingreift und hierzu einen eigenen Architekten einschaltet. Damit behandelt der Fiskus den Vorgang genauso, als wenn das Angebot des Verkäufers unverändert übernommen wird.
Zu den Einzelheiten bezüglich des Gegenstandes des Erwerbsvorgangs bei einheitlichem Vertragswerk vgl. Verfügung der OFD Niedersachsen vom 24.1.2014 (S 4521 – 276 – St 262, GrESt-Kartei ND 1983 § 9 GrEStG Karte 25).
Wird ein gemeinsamer Vertrag über Grundstückskauf und Gebäudebau abgeschlossen, liegt auch bei Mitspracherechten des Neubesitzers ein einheitliches Geschäft vor, das komplett mit Grunderwerbsteuer belegt wird. Wird über getrennte Abmachungen der Grundstücksverkäufer oder ein mit ihm im Zusammenhang stehender Dritter anschließend auch mit der Errichtung des Bauwerks beauftragt, müssen einschlägige Gründe vorgelegt werden, warum die Abgabe auf die Baukosten außen vor bleiben soll. Hierzu muss der Bauherr eindeutig nachweisen, dass er bei Auswahl der Bauunternehmer frei entscheiden konnte und trotzdem den Grundstücksverkäufer oder seinen Subunternehmer beauftragt hat. Als Beleg dienen hier Angebote anderer Firmen, die der Bauherr vor seiner endgültigen Wahl nicht nur zum Schein eingeholt haben darf.
Auch bei der Vereinbarung mehrerer Beteiligter, dass der Erwerber eines unbebauten Grundstücks dieses in bebautem Zustand erhält, liegt ein einheitlicher Erwerbsvorgang vor. Der BFH hat im Urteil vom 27.9.2012 (II R 7/12, BStBl II 2013, 86, BB 2012, 2914; die eingelegte Verfassungsbeschwerde wurde nicht angenommen, BVerfG Beschluss vom 20.5.2013, 2 BvR 2766/12; s.a. FinMin Baden-Württemberg vom 4.7.2013, 3-S450.0/92) an seiner bisherigen Rspr. entgegen der Vorinstanz festgehalten. Über die Errichtung des Rohbaus hinausgehende, vom Erwerber bei Dritten in Auftrag gegebene Ausbauarbeiten können auch in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden, sofern die ausführenden Unternehmen zum Zeitpunkt des Grundstücksverkaufs mit dem Verkäufer in personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich enger Verbindung stehen oder in Verbindung mit dem Grundstücksverkauf auf den Abschluss der Ausbauverträge mit dem Erwerber konkret hingewirkt haben (BFH Urteil vom 3.3.2015, II R 9/14, BStBl II 2015, 660).
Die Eheleute erwarben durch Notarvertrag vom 16.11.2005 je zur Hälfte ein unbebautes Grundstück zum Preis von 46 314 €, worauf das FA die GrESt i.H.v. jeweils 810 € festsetzte (46 314 € × 3,5 % : 2). Später stellte sich heraus, dass die Eheleute am 30.11 2005 einen Bauerrichtungsvertrag mit dem Bauunternehmen B über die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf dem Grundstück zum Preis von 120 013 € (einschließlich 16 % USt 2005) abgeschlossen hatten. In den Erwerb war das Baubetreuungsunternehmen C einbezogen. C hatte von den bisherigen Grundstückseigentümern die Erlaubnis, das unbebaute Grundstück am Markt anzubieten. Bereits am 20.10.2005 hatten die Eheleute mit B den Haustyp und den Kaufpreis besprochen.
Das FA nahm daraufhin einen einheitlichen Leistungsgegenstand an und setzte die GrESt durch geänderte Bescheide unter Einbeziehung der Bauerrichtungskosten auf jeweils 2 910 € fest (46 314 € &plus; 120 013 € &equals; 166 327 € × 3,5 % &equals; 5 820 € : 2).
Der BFH sieht gemäß seiner bisherigen Rspr. in den Vereinbarungen einen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist zunächst das zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Kaufvertragsabschluss unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ein solcher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird indiziert, wenn der Veräußerer vor Abschluss des Kaufvertrags aufgrund einer konkreten Vorplanung ein bestimmtes Gebäude zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot später annimmt.
Die Eheleute haben bereits im Oktober 2005 – und damit vor Abschluss des Kaufvertrags – die Einzelheiten für die schlüsselfertige Errichtung des Hauses besprochen und bereits 14 Tage nach dem Kaufvertrag den Bauvertrag abgeschlossen. Die Bebauung war somit bereits im Zeitpunkt des Kaufvertrags abschließend geplant.
Mit Beschluss vom 27.11.2008 (C-156/08, UR 2009, 136, LEXinform 0589183) hat der EuGH klargestellt, dass die Doppelbelastung nicht gegen das Umsatzsteuer-Mehrfachbelastungsverbot des Art. 401 MwStSystRL verstößt. In dem vom EuGH entschiedenen Fall hatten die Käufer von einer Grundstücksgesellschaft ein unbebautes Grundstück erworben. Sie hatten sodann ein Bauunternehmen mit der Errichtung eines Einfamilienhauses auf diesem Grundstück beauftragt. Wegen der Personenidentität zwischen dem Geschäftsführer der Bauunternehmung und dem Gesellschafter der Grundstücksgesellschaft hatte das FA eine Verflechtung angenommen und bei der Grunderwerbsteuer nicht nur den Wert des unbebauten Grundstücks, sondern auch den der Bauleistungen zu Grunde gelegt. Das vorlegende FG Niedersachsen hatte Bedenken wegen der doppelten Erfassung der Bauleistungen mit Umsatz- und Grunderwerbsteuer im Hinblick auf Art. 401 der MwStSystRL gehabt. Diese hat der EuGH nicht geteilt (s.a. LEXinform 1618255).
Auch nach Auffassung des BFH darf die für Bauleistungen angefallene USt zusätzlich der GrESt unterworfen werden. Die unter das GrEStG fallenden Umsätze sind zwar umsatzsteuerfrei. Inwieweit GrESt zu erheben ist, entscheidet sich jedoch nach dem GrEStG. Der Erwerb eines unbebauten Grundstücks, das vom Erwerber in eigener Regie bebaut wird, ist mit dem Erwerb eines bebauten Grundstücks zu vergleichen. Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks fällt die für die Bauleistungen gezahlte USt in die Bemessungsgrundlage für die GrESt. Ebenso muss es sein, wenn die Verträge darauf gerichtet sind, dass der Erwerber das Grundstück im zukünftig bebauten Zustand erhält (BFH Urteil vom 27.9.2012, II R 7/12, BStBl II 2013, 86, BB 2012, 2914; die eingelegte Verfassungsbeschwerde wurde nicht angenommen, BVerfG Beschluss vom 20.5.2013, 2 BvR 2766/12; s.a. FinMin Baden-Württemberg vom 4.7.2013, 3-S450.0/92).
Der BFH hat in seinem Urteil vom 24.1.2017 bestätigt, dass auch ein zeitlich später abgeschlossener Bauerrichtungsvertrag rückwirkend den Erwerbsgegenstand von einem unbebauten Grundstück in ein Grundstück in bebauten Zustand ändern könne. In diesem Fall stelle der zeitlich später abgeschlossene Bauerrichtungsvertrag ein nachträgliches Ereignis dar, welches die Bemessungsgrundlage der GrESt ändere. Zusätzlich zum Kaufpreis für das unbebaute Grundstück seien auch die Baukosten einzubeziehen (BFH Urteil vom 25.1.2017, II R 19/15, veröffentlicht am 12.4.2017, LEXinform 0446308). Sollte in solchen Fällen die GrESt bereits bestandskräftig festgesetzt sein, kommt eine Änderung gem. § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO in Betracht.
Zur GrESt bei einem einheitlichen Erwerbsvorgang hat der BFH erneut mit Urteil vom 30.8.2017 (II R 48/15) Stellung genommen. Ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren zur Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstands führenden Vereinbarungen liegt nach den Ausführungen des BFH u.a. dann vor, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber der Veräußererseite in seiner Entscheidung über das »Ob« und »Wie« der Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten werde. Eine derartige Einschränkung der sonst für einen Grundstückserwerber bestehenden Entscheidungsfreiheit kann sich aus vorherigen Absprachen oder aus faktischen Zwängen ergeben. Der BFH hat weiter ausgeführt, dass der Einbeziehung der Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage der gegenüber dem Veräußerer festgesetzten Grunderwerbsteuer nicht entgegenstehe, wenn für diesen die Einheitlichkeit des aus Grundstücks- und Bauvertrag bestehenden Vertragswerks – etwa aufgrund des Tätigwerdens des von ihm beauftragten Maklers – objektiv nicht erkennbar war. Gleichzeitig hat der BFH entschieden, dass eine Aufteilung der Grunderwerbsteuer auf der Veräußererseite auf den bisherigen Eigentümer und den Dritten, der zur Bebauung des Grundstücks verpflichtet ist, ausscheide. Ein solcher Dritter sei nicht am Erwerbsvorgang als Vertragsteil beteiligt i.S.d. § 13 Nr. 1 GrEStG, und zwar auch dann nicht, wenn aufgrund objektiv sachlichen Zusammenhangs zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Abschluss des Gebäudeerrichtungsvertrags als Gegenstand des Erwerbs das bebaute Grundstück anzusehen sei (BFH Urteil vom 30.8.2017, II 48/15, LEXinform 0950485).
5.3. Maklergebühr
5.4. Übernahme von Erwerbsnebenkosten durch den Veräußerer
5.5. Grundstücksveräußerungen mit Solar- und Photovoltaikanlagen
5.6. Umsatzsteuer als Teil der Bemessungsgrundlage
Mit dem Haushaltsbegleitgesetz 2004 wurde u.a. § 13b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 UStG geändert. Die Änderung zu § 13b UStG hat zur Folge, dass bei allen Umsätzen, die unter das GrEStG fallen und bei denen nach § 9 UStG auf die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG verzichtet worden ist, nicht mehr der Veräußerer, sondern nach § 13b Abs. 2 UStG der Erwerber Schuldner der USt ist, sofern er ein Unternehmer oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist.
Bemessungsgrundlage ist der in der Rechnung ausgewiesene Betrag ohne USt. Die GrESt gehört nicht zur Bemessungsgrundlage zur Berechnung der USt. Die USt ist von diesem Betrag vom Leistungsempfänger zu berechnen (Abschn. 1b.1 Abs. 36 UStAE).
Der Leistende ist zur Ausstellung von Rechnungen verpflichtet (§ 14a Abs. 5 Satz 1 UStG), in denen die Steuer nicht gesondert ausgewiesen ist (§ 14a Abs. 5 Satz 3 UStG). Neben den übrigen Angaben nach § 14 Abs. 4 UStG ist in den Rechnungen auf die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers hinzuweisen (§ 14a Abs. 5 Satz 2 UStG). Weist der leistende Unternehmer die Steuer in der Rechnung gesondert aus, wird diese Steuer nach § 14c Abs. 1 UStG geschuldet.
5.7. Befriedigungsfiktion des § 114a Satz 1 ZVG als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer
5.8. Erwerb eines Grundstücks zur Errichtung einer Windkraftanlage
5.9. Bemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 GrEStG
Einer rückwirkenden Anwendung der neuen materiell-rechtlichen Regelungen zur Ersatzbemessungsgrundlage steht allerdings verfahrensrechtlich regelmäßig § 176 Abs. 1 Nr. 1 AO entgegen. Dies gilt auch für nach § 165 Abs. 1 Nr. 3 AO vorläufig durchgeführte Grunderwerbsteuerfestsetzungen. Nur in folgenden Fällen ist eine rückwirkende Anwendung der neuen materiell-rechtlichen Regelungen möglich, weil § 176 nicht anwendbar ist:
5.10. Änderungen im Gesellschafterbestand (§ 1 Abs. 2a GrEStG)
Dies gilt auch bei einer GmbH &Co. KG, vgl. BFH Urteil II-R-51/12 (LEXinform 0929489). Eine ähnliche Thematik, die zur GrESt-Pflicht führt, wird bei der Änderung des Gesellschafterbestands einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft nach vorausgegangenem Grundstückserwerb vom Gesellschafter ausgelöst, vgl. BFH Urteil II R 2/3 vom 17.12.2014 (LEXinform 0929492).
Auch die Aufstockung einer bereits bestehenden Beteiligung kann zu einem steuerbaren Vorgang nach § 1 Abs. 2a GrEStG führen. Ein Gesellschafter ist neu i.S.d. § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG, wenn er zivilrechtlich erstmals ein Mitgliedschaftsrecht an einer bestehenden grundbesitzenden Personengesellschaft erwirbt oder wenn er innerhalb von fünf Jahren nach dem erstmaligen Erwerb des Mitgliedschaftsrechts seine Beteiligung durch den Erwerb weiterer Anteile am Gesellschaftsvermögen aufstockt. Ein Gesellschafter verliert grunderwerbsteuerrechtlich die Eigenschaft als neuer Gesellschafter erst mit Ablauf von fünf Jahren; er wird zu diesem Zeitpunkt in Bezug auf das während des Fünfjahreszeitraums zum Gesellschaftsvermögen gehörende Grundstück Altgesellschafter. Insoweit unterscheidet sich die grunderwerbsteuerrechtliche von der zivilrechtlichen Betrachtungsweise. Zivilrechtlich ist ein Gesellschafter neu, wenn er erstmals ein Mitgliedschaftsrecht an der Personengesellschaft erwirbt (BFH Urteil vom 17.5.2017, II R 35/15, LEXinform 0630424, mwN).In den Fällen des § 1 Abs. 2a GrEStG wird der Grundbesitzwert i.S.d. § 157 Abs. 1–3 BewG als Bemessungsgrundlage herangezogen (s.o. unter 5.8). Die durch § 1 Abs. 2a GrEStG ausgelöste GrESt schuldet die Personengesellschaft (§ 13 Nr. 6 GrEStG). Die Steuer stellt keine AK des Grundstücks dar, sondern sofort abzugsfähige Betriebsausgabe bzw. Werbungskosten (BFH Urteil vom 2.9.2014, IX R 50/13, BStBl II 2015, 260).
5.11. Hinzuerwerb von Flächen nach dem AusglLeistG
Nachdem durch eine gesetzliche Neuregelung (vgl. § 3 Abs. 7b Satz 2 i.V.m. Abs. 7a AusglLeistG) die Möglichkeit eröffnet worden war, den Verkehrswert der Grundstücke 1 nach den Verhältnissen im Jahr 2004 zu ermitteln und nach Maßgabe der Wertdifferenz zum gezahlten Kaufpreis weitere Flächen zu erwerben, erwarb der Kläger mit notariell beurkundeter Nachtragsvereinbarung vom 13.3.2012 zusätzliche Grundstücksflächen (Grundstücke 2). Hierfür war ein Kaufpreisaufschlag (§ 3 Abs. 7a Satz 3 AusglLeistG n.F.) i.H.v. 10 008 € zu zahlen. In der Nachtragsvereinbarung wurde der Kaufpreis von 271 600 € in Höhe von 58 290 € den Grundstücken 2 zugeordnet.
Das Aufkommen der Grunderwerbsteuer (in 2015: 11,2 Mrd. €) steht den Ländern zu und ist insbesondere durch die Anhebung der Steuersätze deutlich gestiegen (Steigerung 2015 gegenüber 2014: 15,9 %).
Die umsatzsteuerliche Bemessungsgrundlage für an Grundstückserwerber verkaufte Grundstücke ergibt sich aus § 10 Abs. 1 UStG. Danach wird der Umsatz bei Lieferungen nach dem Entgelt bemessen. Entgelt ist alles, was der Leistungsempfänger aufwendet, um die Leistung zu erhalten, abzüglich der USt. Demnach ist beim Kauf einer Sache das Entgelt für die Lieferung regelmäßig der Kaufpreis. Dies gilt auch für den Grundstückskauf. Nur der Kaufpreis bildet den Wert der Gegenleistung für das Grundstück; die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrages und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu Eintragungen erforderlichen Erklärungen, die der Käufer zu tragen hat (§ 448 Abs. 2 BGB) und die GrESt, die der Käufer vereinbarungsgemäß zahlt, erhöhen das Entgelt für die Grundstückslieferung nicht. Grundstücksveräußerer und Grundstückserwerber sind zwar regelmäßig Gesamtschuldner der GrESt; sie sind deshalb im Verhältnis zueinander zu gleichen Teilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist (§ 426 Abs. 1 BGB); dies besagt aber nicht, dass der Grundstückserwerber, wenn er vereinbarungsgemäß die GrESt übernimmt, mit der Zahlung der GrESt zur Hälfte die GrESt-Schuld der Veräußerers tilgt. Der Grundstückserwerber, der die Zahlung der GrESt vertraglich übernommen hat, tilgt mit der Zahlung der GrESt seine eigene Steuerschuld; die GrESt zählt zu den Kosten des Grunderwerbs, ohne in das dem Veräußerer zustehende Entgelt einzugehen (BFH Urteil vom 20.12.2005, V R 14/04, BFH/NV 206, 1233).
Gehen mindestens 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft an eine Erbengemeinschaft über, ist der Vorgang grunderwerbsteuerrechtlich so zu behandeln, als habe die Erbengemeinschaft das Grundstück von der Gesellschaft erworben. Sind die Anteile bereits aus einem vorhergegangen Rechtsgeschäft in einer Hand vereinigt, ist der Erwerb der restlichen Anteile nicht steuerpflichtig. Erfüllt der im Grunderwerbsteuerbescheid erfasste Sachverhalt nicht die Voraussetzungen einer Steuerpflicht gemäß GrEStG, ist der Bescheid rechtswidrig (BFH Urteil vom 12.2.2014, II R 46/12, BStBl II 2014, 536).

References: § 114
 § 8
 § 1
 § 2
 § 9
 § 8
 § 9
 § 8
 § 8
 § 3
 § 3

§ 5
 § 6
 § 6
 § 6
 Art. 107
 EuGH 
 Art. 107
 § 9
 § 9
 EuGH 
 Art. 401
 EuGH 
 Art. 401
 EuGH 
 § 175
 § 13
 § 13
 § 13
 § 9
 § 4
 § 13
 § 14
 § 14
 § 114
 § 8
 § 176
 § 165
 § 176
 § 1
 § 1
 § 1
 § 157
 § 1
 § 3
 § 10