Source: http://slideplayer.org/slide/669565/
Timestamp: 2017-05-26 09:50:58+00:00

Document:
Der WEG-Verwalter als Hilfssheriff der Ordnungsbehörden - ppt herunterladen
Der WEG-Verwalter als Hilfssheriff der Ordnungsbehörden
Veröffentlicht von:Alric Bobst
Präsentation zum Thema: "Der WEG-Verwalter als Hilfssheriff der Ordnungsbehörden"— Präsentation transkript:
Der WEG-Verwalter als Hilfssheriff der OrdnungsbehördenDr. Lothar Briesemeister Vors. Richter am KG a. D.
Einleitung Ausgangspunkt Brandschutz Vergleichbare FälleZivil- und öffentliches Recht Verwalter persönlich? Verband Einzelne Wohnungseigentümer Überwälzung
Praktische Fälle Verstoß gegen Bauordnung (Brandschutzbestimmungen)Schadhaftes Gemeinschaftseigentum Modernisierung Trinkwasserverordnung Rauchwarnmelder Wohnungszählung Winterdienst Verkehrssicherungspflicht
Spektakulärer Fall Verstoß gegen Bauordnung (Brandschutzbestimmungen)Baugenehmigung: nur Stellplätze Große Tiefgarage (65 oder mehr Boxen) Verschließbare Garagentore Tore mit 5 cm-Löchern Benzinkanister
Verteidigung Verwalter: Mitteilung an EinzeleigentümerGaragenboxen von Anfang an Kaufpreis je € 5.500,- Verlust von Sondereigentum
Ordnungsverfügung Garagentore dauerhaft geöffnet haltenBenzinkanister entfernen € 500,- für jedes verschlossene Tor € 500,- für Boxen mit Benzinkanistern Alternativen: Demöntage Garagentore bzw. Tore mit Maschen mind. 9 x 9 cm groß
Argumente des VG Begründung nach WEG Evtl. nach PolizeirechtRücknahme der Zwangsgeldandrohung Streitpunkt: Persönliche Verantwortung des Verwalters
Metalltore Sondereigentum? Gemeinschaftseigentum?Verlust des eigenen Stellplatzes? Wahlmöglichkeiten
Instandsetzung Pflicht der Sondereigentümer?Pflicht aller Wohnungseigentümer? Verwalterpflicht? Getrennte Verantwortung: Verwalter organisiert Wohnungseigentümer beschließen Einleitung zu § 27 Abs. 3
Exkurs BGH Sanierung für € 4.000,- beschlossenVerwalter erweitert Auftrag Notgeschäftsführung: aber nur provisorische Maßnahmen
Exkurs OLG Hamm Feuchtigkeit im Keller Verwalter lässt Schaden behebenGemeinschaft verlangt Schadensersatz! OLG spricht zu
Exkurs LG München I Verwaltervertrag: bis € 5.000,- ohneBis € ,- mit Zustimmung des Beirats Verwalter beauftragt Ingenieurbüro für knapp € 5.000,- LG spricht zu : Keine Eilmaßnahme
Verwaltermacht Regelmäßig keine Befugnis zur AuftragsvergabeAuch nicht für die Gemeinschaft ohne Eigentümerbeschluss
Effizienz Vereinfachung für die OrdnungsbehördeAber Zustellungsvertretung für die Wohnungseigentümer Unterschiedliche Reaktionen Abwendung von Nachteilen?
Benzinkanister Bewegliche Sachen Weder GE noch SE Keine InstandhaltungVerpflichtung der Sondereigentümer Keine Verwalteraufgabe Anspruch auf Einwirken? Zustellung an Verwalter! OVG hebt auf
Rechtsstellung VerwalterNach BGH v – V ZR 145/10: Nicht anstelle der WEG Sondern für den Verband Organisation der Willensbildung
Winterdienst Teil der Instandhaltung AnliegereigenschaftÜbertragung auf Dritte (spezialität der Verkehrssicherungspflicht) Organisation reicht Vorbereitung durch Verwalter Rest: Überwachung
Wartungsverträge Laufende InstandhaltungBesser für Verwalter: Rückkoppelung über Eigentümerbeschluss Verwalter kein Strafverteidiger VG-Rechtsprechung
Stellung des WEG-VerwaltersWas hat der Verwalter – persönlich – mit den Behörden zu tun? Er ist Organ der rechtsfähigen Gemeinschaft Er steht in einem Rechtsverhältnis auch zu den einzelnen Wohnungseigentümern Verantwortung nach außen?
Gesetzeslage § 27 WEG Abs. 1: Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern Abs. 2: Außenverhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümer Abs. 3: Außenverhältnis zum Verband
Instandsetzung Aufgabe der Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 5 Nr. 2)Beschlusskompetenz nach Abs. 3 bzw. Individualanspruch nach Abs. 4
§ 27 WEG (Auszug) (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; 3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; (2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, (3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen; 4. die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen; 22
Verwalterpflicht § 27 Abs. 1Nr. 2: die für die ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen Nr. 3: in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen
Verwalterpflicht § 27 Abs. 3Nr. 3: die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandsetzung gemäß Abs. 1 Nr. 2 zu treffen Nr. 4: die Maßnahmen gemäß Abs. 1 Nr. 3 (Eilmaßnahmen) zu treffen
Alternative PolizeirechtIm Gegensatz zur Ableitung aus dem WEG
Polizeirecht Störerhaftung Polizeigesetze der Länder Generalklausel
Voraussetzungen für einen Eingriff gegen den VerwalterEs muss eine “Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung” vorliegen, s. § 8 MEPolG. Dies ist im Folgenden ein baulicher Mangel in der Wohnungseigentumsanlage und wird hier nicht näher problematisiert. 2.	Der Verwalter muss richtiger Adressat der Ordnungsverfügung sein. Diese Voraussetzung ist problematisch und umstritten. Erforderlich ist aber stets ein Mangel im Gemeinschaftseigentum; für das Sondereigentum ist der Verwalter nach allgM nicht verantwortlich. 27
Mögliche Adressaten einer OrdnungsverfügungI.	Der sog. Handlungsstörer, der durch sein Verhalten die Gefahr herbeigeführt hat, § 4 MEPolG II.	Der sog. Zustandsstörer, § 5 MEPolG, das sind 1. der Eigentümer des Grundstücks oder 2. der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück; 3. der andere Berechtigte (nicht in allen Ländern). 3. Nur ausnahmsweise kann ein Nichtsstörer Adressat einer Ordnungsverfügung sein, wenn nämlich weder ein Vorgehen gegen den Störer noch eine Ersatzvornahme durch die Behörde selbst möglich ist, s. § 6 MEPolG. 28
Aktive Verursachung der Gefahr durch VerwalterDer Verwalter, der durch seine eigenmächtige Entscheidung den baulichen Mangel verursacht, kann Handlungsstörer sein. Fall: Laut Gemeinschaftsordnung kann der Verwalter Instandsetzungsarbeiten bis € ohne Einschaltung der Eigentümerversammlung durchführen. Der Verwalter macht hiervon Gebrauch und ersetzt die defekte Tür zur Garage. Hierdurch wird ein bauordnungswidriger Zustand geschaffen. Die Behörde gibt dem Verwalter durch Ordnungsverfügung auf, die Tür auszutauschen. Das Vorgehen der Behörde ist rechtmäßig, der Verwalter ist Handlungsstörer (ggf. aber flankierende Duldungsverfügung ggü. Eigentümern nötig). Anders ist es, wenn er nur „Werkzeug“ der Eigentümer ist, indem er deren Entscheidung umsetzt (wohl allgM). 29
Keine aktive Verursachung der Gefahr durch VerwalterFall: Auf dem Dach der Wohnungseigentumsanlage hat sich die Regenrinne gelockert, die bei einem drohenden Abgang Passanten verletzen könnte. Die Behörde gibt dem Verwalter durch Ordnungsverfügung auf, die Regenrinne zu beseitigen. Ist der Verwaltungsakt rechtmäßig? Hier wird eine Haftung des Verwalters sowohl als Zustandsstörer als auch als Handlungsstörer diskutiert. Zustandsstörer: Ist der Verwalter „anderer Berechtigter“ oder „Inhaber der tatsächlichen Gewalt“? Handlungsstörer: Ist der Verwalter Handlungsstörer durch Unterlassen? 30
Keine aktive Verursachung der Gefahr durch VerwalterStreitig: Ist Verwalter Handlungsstörer durch Unterlassen? 1. Rspr: § 27 WEG begründet die (Polizei)pflicht des Verwalters, Mängel am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen (OVG Mannheim, OVG Münster); dies wird teilweise auf Eilmaßnahmen/laufende Maßnahmen beschränkt. 2. Dem ist nicht zu folgen (i.E. ebenso h. L. zum WEG): a) § 27 WEG betrifft nur das Innenverhältnis des Verwalters zum Verband/den Eigentümern. b) Die für den hoheitlichen Eingriff genannte Rechtsgrundlage (Kombination von § 27 WEG und Polizeigesetz) genügt nicht dem Bestimmtheitsgebot des BVerfG. c)	Daher können auch Verwaltervertrag/Gemeinschafts-ordnung keine Polizeipflicht begründen. 31
HandlungsempfehlungenWer als Verwalter eine Ordnungsverfügung der Behörde erhält, hat folgende Möglichkeiten: 1. Widerspruch einlegen (Frist 1 Monat). Der Widerspruch suspendiert die Ordnungsverfügung, falls die Behörde nicht die sofortige Vollziehbarkeit angeordnet hat. Dann bedarf es zusätzlich eines Suspendierungsantrags des Verwalters beim Verwaltungsgericht. 2. Die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs (und eines etwaigen gerichtlichen Verfahrens) sind bei Eilmaßnahmen/laufenden Maßnahmen wegen der obergerichtlichen Rspr. wohl gering. - Deshalb: Beseitigung des Baumangels veranlassen (Vorbereitung und Einberufung einer Versammlung, bei Notmaßnahmen ggf. sofortige Mängelbeseitigung durch Verwalter). 32
Ausblick: Verband/Eigentümer als HandlungsstörerVerband: Wird in Umsetzung eines Beschlusses oder in sonstiger Weise durch den Verwalter im Zusammenhang mit seinen Tätigkeiten für die Gemeinschaft eine Gefahr verursacht, so ist der Verband Handlungsstörer (ggf. neben dem Verwalter). Denn diesem wird Verhalten des Verwalters polizeirechtlich zugerechnet. Eigentümer: Diese sind regelmäßig nicht Handlungsstörer, weil bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum der Verwalter nur als Vertreter des Verbandes tätig wird. Hingegen sind die einzelnen Eigentümer für Gefahren als Handlungsstörer verantwortlich, die sie selbst an Gemeinschafts- oder Sondereigentum verursachen. 33
Ausblick: Verband/Eigentümer als ZustandsstörerEigentümer: Zustandsstörer sind zunächst die einzelnen Eigentümer, da diesen das Gemeinschaftseigentum gehört. Bei einer vom Sondereigentum ausgehenden Gefahr ist Zustandsstörer hingegen allein der jeweilige Sondereigentümer. Verband: In der Literatur umstritten. Verband ist nach § 10 Abs. 6 S. 1 WEG grds. „polizeirechtsfähig“. Das Wohnungseigentumsrecht ist darauf angelegt, dass Instandhaltungsmaßnahmen vom Verband organisiert werden; dem ist auch bei der polizeirechtlichen Störerermittlung Rechnung zu tragen. Der Verband ist daher – vermittelt durch den Verwalter - als Inhaber der tatsächlichen Gewalt in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum Zustandsstörer. 34
Abgleich? Verwaltungsgericht kontra Zivilgerichte Bußgeldgerichte
Höhere Gremien? GVG § 132 GG Art. 95
GVG § 135 (1) Beim Bundesgerichtshof werden ein Großer Senat für Zivilsachen und ein Großer Senat für Strafsachen gebildet. Die Großen Senate bilden die Vereinigten Großen Senate. (2) Will ein Senat in einer Rechtsfrage von der Entscheidung eines anderen Senats abweichen, so entscheiden der Große Senat für Zivilsachen, wenn ein Zivilsenat von einem anderen Zivilsenat oder von dem Großen Zivilsenat, der Große Senat für Strafsachen, wenn ein Strafsenat von einem anderen Strafsenat oder von dem Großen Senat für Strafsachen, die Vereinigten Großen Senate, wenn ein Zivilsenat von einem Strafsenat oder von dem Großen Senat für Strafsachen oder ein Strafsenat von einem Zivilsenat oder von dem Großen Senat für Zivilsachen oder ein Senat von den Vereinigten Großen Senaten abweichen will.
GG Art. 95 (1) Für die Gebiete der ordentlichen, der Verwaltungs-, der Finanz-, der Arbeits- und der Sozialgerichtsbarkeit errichtet der Bund als oberste Gerichtshöfe den Bundesgerichtshof, das Bundesverwaltungsgericht, den Bundesfinanzhof, das Bundesarbeitsgericht und das Bundessozialgericht. (2) (3) Zur Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ein Gemeinsamer Senat der in Abs. 1 genannten Gerichte zu bilden. Das Nähere regelt ein Bundesgesetz.
§ 27 WEG (Auszug) (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; 3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; (2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, (3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen; 4. die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen; 39
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.40
Herunterladen ppt "Der WEG-Verwalter als Hilfssheriff der Ordnungsbehörden"
Ähnliche Präsentationen Klaus Eichhorn Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Aufbauschema - § 315 c StGB Obj. Grundtatbestand:
Aufbauschema - § 315 c StGB Obj. Grundtatbestand: Über Projekt

References: § 27
 BGH 
 BGH 
 § 27

§ 27
 § 27
 § 27
 § 8
 § 4
 § 5
 § 6
 § 27
 § 27
 § 27
 § 10
 § 132
 Art. 95
 § 135
 Art. 95

§ 27
 § 315
 § 315