Source: https://www.prawo-budowlane.info/przeksztalcenie-hali-produkcji-rolnej-w-hale-produkcyjna,359,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2018-11-21 20:25:31+00:00

Document:
Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2018-11-05
Jestem właścicielem firmy produkcyjnej. Szyjemy nośniki reklamowe – balony dmuchane, bramy startowe, namioty reklamowe. Posiadam nieruchomość, którą chciałem przekształcić w halę produkcyjną. Wcześniej była to hala do produkcji rolnej. Niestety dostałem odmowę z gminy. Czy można przeznaczyć budynek zamiast na produkcję to na usługi? Czy produkcja indywidualna to usługi?
Z opisu wynika, że na terenie nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, więc aby zmienić sposób użytkowania budynku (z rolnego na produkcyjny czy usługowy), koniecznie jest min, uzyskanie decyzji o WZ.
Zgodnie z art 59 ust. 1 ustawy o planowaniu przestrzennym „zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio”.
Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 pkt 1 „wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji. parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jak podkreśla się w doktrynie przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego”.
Oceny, czy spełnione zostały przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, winno się dokonać po uprzednim przeprowadzeniu analizy, stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W sytuacji, gdy planowana inwestycja polega na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego bez wykonywania jednak robót budowlanych służących przystosowaniu go do nowej funkcji, bez zmiany cech zabudowy, tj. gabarytów i formy architektonicznej istniejącego budynku, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, w istocie poddawane analizie tych z parametrów architektoniczno-budowlanych, o jakich mowa w powołanym rozporządzeniu, które w istniejącym obiekcie czy na terenie objętym inwestycją nie ulegają zmianie, stanowiąc już istniejący ład architektoniczny, nie mają znaczenia dla planowanej inwestycji.
Istotą ustaleń i analizy w Pana przypadku powinna być funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu realizowana na nieruchomościach znajdujących się w obszarze analizowanym oraz rozstrzygnięcie czy w przypadku planowanej inwestycji można mówić o kontynuacji funkcji. Przez funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu należy przy tym rozumieć, stosownie do § 2 pkt 2 rozporządzenia – sposób użytkowania oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi.
Z kolei rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589), w § 2 pkt 2 wskazuje sposób zapisywania ustaleń dotyczących funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu.
W kontekście art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wymóg kontynuacji funkcji oznacza, że projektowane przedsięwzięcie mieścić się musi w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów.
Jeśli w obszarze analizowanym nie ma budynków usługowych, także dostanie Pan odmową, jeśli zaś Pana inwestycja będzie współgrała z obszarem analizowanym pod względem kontynuacji funkcji budynków, powinien Pan otrzymać WZ. Następnym etapem procesu inwestycyjnego, po uzyskaniu decyzji WZ jest dokonanie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego organowi właściwemu według przepisów prawa budowlanego.
Planuję budowę budynku gospodarczego do 35 m2 na działce budowlanej, na której obecnie znajduje się tylko dom. Zależy mi na usytuowaniu budynku 1-2 m od granicy działki. Czy jest sposób, aby powalczyć o tę odległość? A gdybym postawiła budynek w odległości niezgodnej ze zgłoszeniem, to czy istnieje ryzyko, że będę musiała budynek zburzyć?

References: art. 50
 art. 86
 art. 50
 art. 61
 art. 61
 art. 61