Source: http://teilungsversteigerung.net/ablauf%20teilungsversteigerung.html
Timestamp: 2018-03-23 16:37:26+00:00

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Ablauf einer Teilungsversteigerung /Teilungsversteigerungsverfahren
Eine Teilungsversteigerung ist ein Sonderfall der Zwangsversteigerung, wobei der Antragsteller in diesem Falle nicht einer der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger ist, sondern einer der Miteigentümer selbst. Das Recht eines jeden Miteigentümers, die Teilungsversteigerung zu beantragen, leitet sich aus dem Gemeinschaftsrecht her (§§ 749, 753 BGB), wonach jeder Teilhaber das Recht hat, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Es ist dabei gleichgültig, wie groß der Eigentumsanteil des Antragstellers ist.
Teilungsversteigerungen kommen hauptsächlich im Rahmen von Ehescheidungen (Teilungsversteigerung Scheidung) vor, wobei üblicherweise das Grundstück beiden Ehepartnern in Bruchteilsgemeinschaft je zur Hälfte gehört. Der zweite wesentliche Fall sind Erbengemeinschaften (Teilungsversteigerung Erbengemeinschaft), wobei im Normalfall die Gesamthandsgemeinschaft besteht, d.h. die Erbengemeinschaft ist als ein Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wobei die Gemeinschaft wiederum aus den einzelnen Miterben im Verhältnis der Bruchteile der Erbschaft besteht. Im Fall der Gesamthandsgemeinschaft sind weniger Gestaltungsmöglichkeiten gegeben als bei der Bruchteilsgemeinschaft.
Dabei wird nicht etwa nur der Eigentumsanteil des Antragstellers versteigert, wie manchmal vermutet wird, sondern das gesamte Grundstück, also auch die Anteile der übrigen Teilhaber. Für einen Bruchteil eines Grundstücks gibt es nämlich kaum einen Markt. Der Sinn der Teilungsversteigerung besteht darin, ein unteilbares Gut, nämlich das Grundstück, in ein teilbares Gut, nämlich Geld, umzusetzen. Die Juristen sind dabei der Auffassung, es geschehe bei der Teilungsversteigerung nichts Böses, da das Vermögen ungeschmälert erhalten bleibe – nur eben jetzt in Form von Geld und nicht mehr in Form des Grundstücks. Wir alle wissen natürlich, dass das nicht der Fall ist. Aber die Juristen leben eben manchmal an der Wirklichkeit vorbei.
Das eigentliche Teilungsversteigerungsverfahren ist dann auch folgerichtig beendet, sobald das Grundstück veräußert wurde und der Erlös zur Verteilung bereit liegt. Das Gericht kümmert sich nämlich nicht mehr wirklich um die Verteilung dieses Erlöses. Das Geld wird zwar an die Alteigentümer ausgekehrt – aber nur dann, wenn diese sich einig sind, wer davon wie viel bekommen soll. Wenn diese sich aber nicht einig sind, wie es leider sehr häufig der Fall ist, so wird das Versteigerungsgericht den Erlös schlicht hinterlegen – und zwar zinslos (den Gewinn macht also die Staatskasse). Der Erlös wird also nicht etwa nach der Größe der vormaligen Eigentumsanteile verteilt. Das bedeutet, die Alteigentümer werden sich dann nach Abschluss der Teilungsversteigerung vor einem anderen Gericht um die Verteilung des Erlöses streiten müssen. Sie können jedoch unter Umständen Ihren Anteil am Erlös aus dem Streit heraushalten – siehe Tipps und Tricks.
Da im Rahmen des Teilungsversteigerungsverfahrens keine Erlösverteilung vorgenommen wird, sollten Sie sich bitte auch nicht vorstellen, dass im Verlauf dieses Verfahrens irgendwelche anderweitigen vermögensrechtlichen Ansprüche geklärt werden. Das kann das Teilungsversteigerungsverfahren nicht leisten. Es handelt sich hierbei um eine reine Vollstreckungsmaßnahme, in deren Verlauf derartige Fragen nicht entschieden werden. Es spielt also keine Rolle, dass Sie das gesamte Eigenkapital aufgebracht haben und Ihr Antragsgegner keinen Pfennig bezahlt hat. Oder, dass Ihre Eltern das Kapital zur Finanzierung zugeschossen haben. Oder, dass Ihr Antragsgegner Ihnen noch die Zahlung des Zugewinnausgleichs schuldig geblieben ist. Oder, dass Sie schon seit Jahren sämtliche Hausbelastungen allein tragen. Oder, dass die Erbquote zwischen Ihnen noch streitig ist. Alles das kann erst im Rahmen der Erlösverteilung eine Rolle spielen, die aber nicht Bestandteil des Versteigerungsverfahrens ist. Darüber müssen Sie sich dann entweder einig werden oder anderweitig einen Prozess führen - am Landgericht, Familiengericht, Nachlassgericht...
Übrigens kann im Rahmen der Teilungsversteigerung jeder für das Grundstück bieten und dieses aus der Versteigerung erwerben, also auch einer der Alteigentümer selbst. Die Alteigentümer werden aber im Rahmen der Versteigerung behandelt wie jeder andere auch. Sie müssen also für das gesamte Grundstück bieten und müssen das gesamte Grundstück erwerben – also nicht etwa nur die Anteile, die ihnen nicht sowieso schon gehören. Sie müssen auch (im Normalfall) das gesamte Gebot bezahlen. Sie müssen also ihren eigenen Anteil zunächst quasi ein zweites Mal bezahlen, bevor sie dann aus der Erlösverteilung den auf ihren eigenen Anteil entfallenden Erlös zurückerhalten – was im Falle des Streits zwischen den Alteigentümern über die Verteilung des Erlöses also Jahre dauern kann. Deshalb sind die Alteigentümer im Rahmen der Versteigerung also eigentlich schlechter gestellt als andere, da die Alteigentümer einen Teil ihres Vermögens ja bereits in dem Versteigerungsobjekt gebunden vorliegen haben und dieses im Wege der Vorleistung noch ein zweites Mal (vor)finanzieren müssen. Das können Sie jedoch unter Umständen verhindern – siehe Tipps und Tricks.
Wenn Sie hierzu Fragen haben oder Rat und Hilfe wünschen, dann nehmen Sie doch einfach mit uns Kontakt auf: So erreichen Sie uns
Sie brauchen den Antrag nicht zu begründen. Ihr Recht, die Versteigerung zu beantragen, folgt unmittelbar aus § 753 BGB. Dazu braucht es keine weitere Begründung. Es bringt auch gar nichts, wenn Sie dem Gericht zu erklären versuchen, was für ein böser Mensch Ihr Antragsgegner sei, dass er Sie geschlagen habe, dass er den Kindesunterhalt nicht zahle, dass er unrealistische Vorstellungen zu dem Verkehrswert habe, dass er sich auf Ihre Kosten bereichern wolle, dass er sämtlichen Argumenten gegenüber unzugänglich sei, dass er Ihre sämtlichen Konten leergeräumt habe, dass er sich das bewegliche Vermögen aus der Erbmasse bereits widerrechtlich angeeignet habe - all das spielt im Rahmen einer Teilungsversteigerung sowieso keine Rolle. Das Verfahren wird von einem Rechtspfleger durchgeführt. Der unterscheidet - anders als ein Richter - nicht zwischen gut und böse, sondern führt schlicht das Verfahren durch - so, wie es ihm aufgetragen ist.
Wenn Sie sich an einem Muster für den Antrag orientieren möchten, so finden Sie hier einen Vordruck, welcher vom Amtsgericht Karlsruhe erstellt wurde:
Bevor Sie den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen, sollten Sie jedoch überlegen, ob die Teilungsversteigerung denn wohl überhaupt erfolgreich ablaufen kann, sonst erzeugen Sie nur Kosten und bewirken dadurch nichts. Wesentlich ist in diesem Zusammenhang nämlich die Höhe des geringsten Gebots (siehe dort). Wenn das geringste Gebot nämlich aufgrund von noch bestehenden Belastungen im Grundbuch (auch wenn diese nicht mehr valutieren) in der Größenordnung des Verkehrswerts liegen sollte oder sogar darüber, dann ist natürlich kaum zu erwarten, dass für das Grundstück ein Bietinteresse bestehen wird. Dann würde womöglich die Teilungsversteigerung mangels Geboten eingestellt und Sie bleiben auf den Kosten sitzen. Wie Sie Einfluss auf die Höhe des geringsten Gebots nehmen können: Siehe Tipps und Tricks.
Da der Antrag auf Teilungsversteigerung beim Amtsgericht zu stellen ist, besteht hier kein Anwaltszwang. Sie können das also problemlos selbst machen. Sie sollten das auch im Zweifel selbst machen. Anwälte verstehen normalerweise nämlich von Teilungsversteigerungen überhaupt nichts (sehen Sie bitte hierzu unsere Anwaltsseite). Die einzigen, die etwas davon verstehen, sind im Normalfall die Rechtspfleger (auch Richter verstehen meist nichts davon); denn sie sind es, die diese Versteigerungen durchführen und schon deshalb wissen müssen, wie es geht. Die Rechtspfleger dürfen Sie aber leider nicht beraten – dem steht nämlich das Rechtsberatungsgesetz entgegen.
Das Gericht wird auf den Antrag hin – meist ohne vorherige Anhörung der Antragsgegner – die Teilungsversteigerung durch Beschluss anordnen und das Grundbuchamt darum ersuchen, den Versteigerungsvermerk einzutragen.
Der Antragsteller kann natürlich jederzeit die Aufhebung oder einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen bzw. bewilligen, muss dann eben nur die bislang angefallenen Kosten tragen. Er ist schließlich „Herr des Verfahrens“. Z.B. kann der Antragsteller das Verfahren aufheben, um den Zuschlag an einen unliebsamen Meistbietenden zu verhindern, oder wenn er eigene Gebote abgegeben hat mit dem Ziel, den Preis „hochzutreiben“, dann jedoch auf seinem Gebot „sitzen geblieben ist“, also quasi „überreizt“ hat. Wenn er dann das Verfahren einstellen lässt, braucht er nämlich sein Gebot nicht zu bezahlen.
Auch der Antragsgegner kann versuchen, die einstweilige Einstellung zu erreichen. Der Antrag muss binnen zwei Wochen nach Zustellung des Anordnungsbeschlusses gestellt werden. Die Chancen, als Antragsgegner eine einstweilige Einstellung zu erreichen, sind jedoch in der Praxis sehr gering. Die Gründe für die einstweilige Einstellung müssen nämlich zum einen sehr schwerwiegend sein (z.B. Gefährdung des Kindeswohls minderjähriger in dem Objekt lebender Kinder – hierbei reicht jedoch nicht die bloße Aussicht auf einen Umzug in eine Mietwohnung, wo nicht mehr jedes Kind ein eigenes Zimmer haben könnte – die Gründe müssen schwerwiegender sein) zum anderen aber müssen diese Gründe innerhalb von 6 Monaten bzw. maximal einem Jahr behebbar sein. Denn Gründe, die in einem Jahr immer noch genauso bestehen werden, rechtfertigen keine einstweilige Einstellung, da diese ja nur für 6 Monate mit nur einmaliger Wiederholung ausgesprochen wird.
Unser Tipp daher: Verschwenden Sie nicht zu viel Energie auf den – vermutlich sowieso vergeblichen - Versuch, die einstweilige Einstellung zu erreichen. Versuchen Sie lieber, das beste aus der gegebenen Situation zu machen und die Versteigerung bestmöglich in Ihrem Sinne zu beeinflussen. Sehen Sie dazu: Tipps und Tricks.
Es macht auch nicht all zu viel Sinn, sich über den Antragsteller zu empören und diesem böse zu sein, selbst wenn er im Vorfeld der Versteigerung gar nicht mit Ihnen geredet haben sollte. Meist ist es zwar sinnvoller, eine Einigkeit hinsichtlich eines freihändigen Verkaufs zu erzielen. Das ist aber nicht immer der Fall. Gerade wenn der Antragsteller der wirtschaftlich stärkere Part sein sollte, könnte es sein, dass er sich ausrechnet, im Rahmen der Versteigerung das ganze Objekt günstig zu erwerben (womöglich, um es anschließend mit Gewinn allein freihändig weiterzuverkaufen). Diese Überlegung könnte sich ihm insbesondere dann aufdrängen, wenn er weiß, dass Sie womöglich nicht in der Lage sein werden, selbst mitzubieten. Und Sie werden ihm doch nicht böse sein wollen, dass er seinen wirtschaftlichen Vorteil sucht? Das tut doch schließlich jeder.
Statt ihm böse zu sein, machen Sie ihm lieber einen Strich durch die Rechnung. Unsere Anwälte sagen Ihnen, wie. Sehen Sie Tipps und Tricks.
Sobald für das Versteigerungsgericht absehbar ist, dass die Versteigerung zustande kommen wird (also nach Ablehnung des Antrags auf einstweilige Einstellung), wird es ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben. Zuvor wird jedoch der Antragsteller die voraussichtlichen Kosten dieses Gutachtens als Vorschuss zahlen müssen.
Die Höhe der Kosten des Verkehrswertgutachtens richtet sich nach dem JVEG (Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz). Danach wird der Gutachter nach Aufwand bezahlt und erhält pro Stunde 80,- €. So lässt sich natürlich schwer die Höhe der Kosten im Voraus abschätzen. Einen Anhaltspunkt finden Sie jedoch hier in der Tabelle zu § 34 der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Die HOAI gilt für Privatgutachten. Die vom Gericht bestellten Gutachten werden leider in der Regel etwas teurer (weil es dem Gericht gleichgültig ist: Das Gericht braucht nicht kostengünstig zu arbeiten – zahlen werden ja andere).
Wenn Ihnen daran gelegen sein sollte, das Verfahren zu verzögern, so können Sie noch etwas an dem Gutachten herummäkeln. Das führt dazu, dass der Gutachter dann nochmals um Stellungnahme gebeten wird, die Gegenseite noch ihre Stellungnahme abgibt: Im Ergebnis kann es Ihnen einige Wochen/Monate bringen.
Nach Vorliegen des Gutachtens kann das Gericht den Verkehrswert per Beschluss festsetzen und ist dann frei, den Versteigerungstermin bestimmen. Der Termin muss mindestens sechs Wochen (aber nicht länger als sechs Monate) vorher bekannt gemacht werden. Übrigens arbeiten unsere Amtsgerichte in Versteigerungssachen in der Regel recht langsam. Etwa 1 bis 1 ½ Jahre werden Sie von der Antragstellung bis zum Versteigerungstermin schon kalkulieren müssen.
Das geringste Gebot ist für das Versteigerungsverfahren naturgemäß sehr wesentlich. Der Rechtspfleger wird das geringste Gebot einige Tage vor der Versteigerung berechnen, wenn er davon ausgehen kann, dass ihm nunmehr sämtliche zu berücksichtigenden Rechte bekannt sind. Sie sollten sich dann mit dem Rechtspfleger einmal kurzschließen und ihn darum bitten, Ihnen die Höhe des geringsten Gebots mitzuteilen.
Aber die Höhe des geringsten Gebots ist schon viel früher für Sie sehr wichtig. Sie kann nämlich über Erfolg oder Misserfolg der Versteigerung entscheiden. Deshalb müssen Sie sich bereits ganz frühzeitig – schon bevor Sie den Antrag auf Teilungsversteigerung überhaupt stellen, über die Höhe des geringsten Gebots selbst gedanklich klar werden.
Der Begriff des „geringsten Gebots“ ist im § 44 ZVG definiert, wobei hier bei dem Verfahren der Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft noch der § 182 ZVG ergänzend zu beachten ist. Danach umfasst das geringste Gebot die dem Anspruch des Gläubigers (hier: Antragstellers) vorgehenden Rechte, die Kosten des Verfahrens sowie ggf. noch einen Ausgleichbetrag bei ungleichmäßiger Belastung der Eigentumsanteile.
Bitte verwechseln Sie den Begriff des "geringsten Gebots" nicht damit, dass gemäß § 85a ZVG auf Gebote unterhalb von 5/10 des Verkehrswerts im ersten Termin der Zuschlag zu versagen ist. Das "geringste Gebot" hat mit dem Verkehrswert nichts zu tun, hier geht es rein um die Deckung der dem Recht des Antragstellers vorgehenden Rechte. Das "geringste Gebot" verringert sich deshalb auch nicht etwa im zweiten Termin.
Ausgehend von dieser Systematik betreibt der Antragsteller der Teilungsversteigerung die Versteigerung also immer aus dem allerletzten Rang, denn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechte belasten ja das Eigentumsrecht des Antragstellers, gehen diesem also im Range vor. Das bedeutet also, sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechte sind als bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot aufzunehmen (jedenfalls soweit sie den Bruchteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten).
5.1.1 Beispiel zur Berechnung des geringsten Gebots:
Ein Grundstück habe einen Verkehrswert von 100.000,00 €
Im Grundbuch eingetragen sei eine Grundschuld in Höhe von 50.000,00 € zuzüglich einer einmaligen Nebenleistung von 10% sowie 18% dinglichen Zinsen. Die Versteigerung sei am 16.01.2017 angeordnet worden, der Versteigerungstermin sei am 16.06.2018.
Das geringste Gebot besteht aus den zu übernehmenden Rechten sowie aus dem bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots:
A Bestehen bleibende Rechte:
B bar zu zahlender Teil:
Gerichtskosten 2.200,00 €
C Gesamtsumme geringstes Gebot 97..700,00 €
Die sogenannten „laufenden Zinsen“ (§ 13 ZVG) werden vom letzten Fälligkeitstermin vor der Beschlagnahme des Grundstücks an gerechnet. Die Beschlagnahme des Grundstücks erfolgt mit der Eintragung des Versteigerungsvermerks (Anordnung der Versteigerung). Das war im Beispielfall am 16.01.2017. Der letzte Fälligkeitstermin war damit der 31.12.2016, wobei der Rechtspfleger davon ausgeht, dass die Zinsen nachschüssig fällig sind, d.h. also am 31.12.2016 noch die Zinsen seit 01.01.2016 zu zahlen waren – es sei denn, die Gläubigerbanken täten ihm anderes kund. Die Zinsen werden bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin berechnet.
Nach der obigen Rechnung erreicht mithin das geringste Gebot schon fast den Verkehrswert. Deshalb ist es in diesem Beispiel sehr fraglich, ob sich Bietinteressenten finden werden und damit die Versteigerung erfolgreich sein kann. Falls nämlich in zwei Terminen keine Gebote abgegeben werden, so wird das Verfahren aufgehoben, hat also außer Kosten nichts bewirkt.
Falls keine rückständigen Zinsen vorhanden wären, so würde sich das geringste Gebot in diesem Fall auf 79.700,00 € reduzieren, womit schon eher an einen Erfolg der Versteigerung zu denken wäre (der aber nach wie vor keineswegs sicher ist). Sollten die laufenden Verbindlichkeiten bei der Bank immer bedient worden sein, so ist daran zu denken, die Bank um eine sogenannte „Minderanmeldung“ zu bitten. Das bedeutet, die Bank würde dem Gericht den Verzicht auch auf die „laufenden Zinsen“ und ggf. eine einmalige Nebenleistung mitteilen. Dann ermäßigte sich das geringste Gebot nochmals auf 57.200,00 €. Falls die Bank gar nichts tut (die Bank wird normalerweise nur dann aktiv, wenn man sie darum bittet), wird das Gericht jedoch die laufenden Zinsen in das geringste Gebot hineinrechnen.
Falls in dem obigen Beispiel die Beschlagnahme des Grundstücks nicht im Januar 2017, sondern stattdessen im Dezember 2016 erfolgt wäre, so erhöhten sich die laufenden Zinsen also nochmals um den Betrag für ein volles Jahr, also 9.000,00 €. Daraus folgt: Wenn Sie an einem niedrigen geringsten Gebot interessiert sind (weil Sie z.B. selbst ersteigern möchten), dann sollten Sie im Januar den Antrag stellen. Sind Sie dagegen an einem hohen geringsten Gebot interessiert (z.B. damit ein Dritter das Grundstück nicht zu preiswert erlangen kann), dann sollten Sie besser den Antrag im Dezember stellen. Rückschluss: Wenn der Antrag im Januar gestellt wurde, wird der Antragsteller womöglich selbst ersteigern wollen (falls er diesen Punkt bedacht hat).
Machen Sie bitte nicht den Fehler, anstelle der im Grundbuch eingetragenen Rechte lediglich den noch valutierenden Teil einzusetzen, also den Betrag, welcher der Bank rein schuldrechtlich betrachtet noch zusteht. Die schuldrechtliche Betrachtung ist für das Versteigerungsverfahren uninteressant. Es geht hier rein um die grundbuchersichtlichen dinglichen Rechte. Selbst wenn die Grundschuld überhaupt nicht mehr valutieren sollte, weil sie vielleicht schon vor Jahrzehnten bezahlt wurde, lediglich im Grundbuch noch nicht gelöscht wurde, so ändert das an der obigen Rechnung nichts. Schauen Sie also zuallererst immer ins Grundbuch! Das ist Ihre Bibel.
Nun heißt das natürlich nicht, dass die Bank nun dieses Geld doppelt bekäme. Denn dann wäre die Bank ja ungerechtfertigt bereichert. Die Bank erhält also im Rahmen des Versteigerungsverfahrens möglicherweise Zinsen, die ihr längst nicht mehr zustehen. Dieses Geld hat die Bank also dann an die Alteigentümer auszukehren, die es schließlich bereits einmal bezahlt hatten. Außerdem bekommt die Bank in der Person des Erstehers einen neuen Schuldner, der ihr aufgrund der Übernahme des bestehen bleibenden Rechts nunmehr wieder den Gesamtbetrag der Grundschuld schuldet. Auch dieses Geld - soweit es schuldrechtlich betrachtet der Bank gar nicht mehr zusteht - hat die Bank dann an die Alteigentümer auszukehren, die auch das ja schon einmal bezahlt haben. Alternativ kann die Bank diese Grundschuld auch einfach (teilweise) an die Alteigentümer abtreten, die also damit einen direkten (weiteren) Zahlungsanspruch gegen den Ersteher erwerben. Für die Bank ist all das eigentlich nur lästig, handelt es sich doch für die Bank nur um durchlaufende Beträge, die zwar Verwaltungsaufwand verursachen, ihr aber nichts einbringen.
Wenn eine Grundschuld nicht mehr valutieren sollte, so kann man sie natürlich eigentlich auch einfach löschen lassen. Dazu bedarf es aber der Zustimmung aller Beteiligter (Antragsteller, Antragsgegner, Bank). Daran scheitert es jedoch in der Praxis meist wegen der unterschiedlichen Interessenlage der Beteiligten. Der Antragsteller möchte vielleicht löschen lassen, um ein möglichst niedriges geringstes Gebot zu erzielen. Der Antragsgegner ist aber vielleicht gerade im Gegenteil an einem möglichst hohen geringsten Gebot interessiert (um das Grundstück nicht zu preiswert wegzugeben).
Entgegen einer von manchen Rechtsanwälten vertretenen Meinung ist übrigens niemand dazu verpflichtet, der Löschung nicht mehr valutierender Grundschulden zuzustimmen, und kann also auch nicht gerichtlich dazu verpflichtet werden. Dies gilt auch dann, wenn durch die bestehende Grundschuld die Teilungsversteigerung praktisch unmöglich gemacht wird. Das ist auch insoweit verständlich, als bei einer nicht mehr valutierenden Grundschuld diese ja als Eigentümerrecht den Eigentümern zusteht. Und es kann ja niemand dazu gezwungen werden, auf ein ihm zustehendes Recht zu verzichten, nur um damit dem anderen die Teilungsversteigerung zu ermöglichen. (Bitte vergleichen Sie hierzu allerdings das Kapitel 5.1.4).
Manchmal tun sich die Banken etwas schwer mit der Abgabe einer Minderanmeldung. Das liegt dann daran, dass auch Banken im Zweifel mit Teilungsversteigerungen nur selten in Berührung kommen und von daher etwas unsicher sind.
Bei den Banken besteht hier mitunter die - unberechtigte - Befürchtung, sie könnten sich gegenüber dem anderen Eigentümer schadensersatzpflichtig machen, indem sie ihm durch die Minderanmeldung seinen Rückgewährsanspruch zunichte machten. (Der Rückgewährsanspruch ist der Teil des Anspruchs an der Grundschuld, der nicht mehr der Bank zusteht, sondern bereits den Eigentümern als Sicherungsgebern, also so weit die Grundschuld nicht mehr valutiert, da das zu sichernde Darlehen bereits teilweise zurückgezahlt wurde). Diese Befürchtung der Bank ist jedoch deswegen unberechtigt, da gemäß § 1178 Abs.1 BGB der Rückgewährsanspruch sich sowieso nicht auf die Nebenleistungen wie Zinsen erstreckt.
Aus unserer Sicht ist die Bank dazu verpflichtet, eine Minderanmeldung abzugeben, wenn keine rückständigen Zinsen aus dem Darlehensvertrag vorliegen. Hierzu gibt es jedoch unseres Wissens noch keine Rechtsprechung.
Es ist unzutreffend, dass zur Abgabe einer Minderanmeldung das schriftliche Einverständnis beider Eigentümer notwendig wäre. Vielmehr ist es die Bank, die auf Ihre entsprechende Bitte hin darüber entscheiden muss, ob Sie eine Minderanmeldung abgeben wolle oder nicht. Es ist nämlich ebenfalls die Bank, welche die Konsequenzen zu tragen hätte, falls sie sich – widerrechtlich – entschließen sollte, keine Minderanmeldung zu erklären. Und diese Konsequenzen könnten in Schadensersatzansprüchen ganz erheblichen Ausmaßes bestehen.
Es dürfte von daher auch im ureigensten Interesse der Bank liegen, die Minderanmeldung abzugeben, erspart sie sich doch damit auch einen erheblichen Verwaltungsaufwand:
Weder mit der Abgabe einer Minderanmeldung noch mit dem Unterlassen einer solchen stellt sich die Bank auf die eine oder andere Seite.
Wenn die Parteien eine Auseinandersetzung anstreben, so sind sie dazu berechtigt. Die Bank ist hingegen nicht dazu berechtigt, die Auseinandersetzung der Parteien zu stören oder zu erschweren. Falls es aufgrund des Unterlassens einer gebotenen Minderanmeldung womöglich dazu käme, dass die angestrebte Teilungsversteigerung deswegen aufgrund eines zu hohen geringsten Gebots erfolglos bliebe, so machte sich die Bank durch das Unterlassen der Minderanmeldung schadensersatzpflichtig.
Falls Ihnen bereits eine Löschungsbewilligung für die betreffende Grundschuld vorliegen sollte, so macht diese die Minderanmeldung entbehrlich. Bei Vorlage der Löschungsbewilligung beim Versteigerungsgericht wird das Gericht nämlich ebenfalls davon absehen, die laufenden Zinsen bzw. die Nebenleistung in den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots einzustellen.
Durch die Löschungsbewilligung gibt der Gläubiger zu nämlich erkennen, dass er an dieser Grundschuld/Hypothek keinerlei Interesse mehr hat, dass er keinerlei Sicherungsbedarf mehr hat, und zwar weder hinsichtlich des Nominalkapitals noch hinsichtlich der Zinsen. Damit gibt der Gläubiger gleichzeitig zu erkennen, dass er auf alles verzichtet, auf was er verzichten kann, also auf sämtliche Nebenleistungen (auf das Nominalkapital kann er als Prozesshandlung im Rahmen des Versteigerungsverfahrens nicht verzichten).
Durch die Verzichtserklärung des Gläubigers wird aus der Grundschuld automatisch eine Eigentümergrundschuld. Selbst wenn das im Grundbuch noch nicht vermerkt ist, so wird es dem Versteigerungsgericht durch die Vorlage der Löschungsbewilligung bekannt. Für eine Eigentümergrundschuld fallen jedoch gemäß § 1197 Abs. 2 BGB keine Zinsen an.
Wir haben die Erfahrung gemacht, dass es häufig zu gedanklichen Schwierigkeiten kommt hinsichtlich einer noch bestehenden Grundschuld, wenn das damit besicherte Darlehen inzwischen vollständig getilgt wurde. Vielfach wird dann die Meinung vertreten, dann spielte die Grundschuld keine Rolle mehr. Das ist aber nicht so. Vielmehr spielt in der Teilungsversteigerung jede bestehende und noch im Grundbuch eingetragene Grundschuld sogar eine sehr wesentliche Rolle, unabhängig davon, ob das zugehörige Darlehen schon getilgt ist oder nicht.
Es ist bei der Grundschuld zu unterscheiden: Es gibt zwei Arten von Schulden, die schuldrechtliche (persönliche) Schuld, die man normalerweise bei der Bank hat aufgrund des Darlehensvertrages, sowie die "dingliche" Schuld in Form der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld - diese schuldet also sozusagen nicht der Darlehensnehmer, sondern das Haus oder Grundstück.
Wenn man also bei der Bank ein Darlehen aufnimmt über z.B. 100.000,00 €, so gibt man im Rahmen des Darlehensvertrags einmal ein Schuldanerkenntnis ab über diese 100.000,00 € (das ist die schuldrechtliche Schuld), zum anderen bewilligt man der Bank aber - als Sicherheit (Pfandrecht) - eine Grundschuld in normalerweise derselben Höhe (das ist die dingliche Schuld). Damit schuldet man der Bank den Betrag also quasi zweimal: Einmal den Darlehensbetrag aus dem Darlehensvertrag, zum Zweiten aber zur Sicherheit in Form der Grundschuld. Natürlich darf die Bank sich aus dieser "doppelten" Schuld nur einmal bezahlt machen.
Die Bank erteilt den Eigentümern eine Löschungsbewilligung. Damit können die Eigentümer dann beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld bewirken. Dann hört die Grundschuld auf, zu existieren.
Die Bank tritt die Grundschuld an die Eigentümer ab, damit wird die Grundschuld auch formal und nach außen hin erkennbar zu einer Eigentümergrundschuld, steht also den Eigentümern selbst zu. Die Eigentümer müssen dazu allerdings die Abtretung annehmen.
Die Bank verzichtet auf die Grundschuld. Damit wird die Grundschuld dann automatisch auch formal zu einem Eigentümerrecht, also einer Eigentümergrundschuld. Dazu bedarf es nicht der Mitwirkung der Eigentümer.
Wenn man ein Haus freihändig verkauft, so erwartet der Käufer normalerweise ein lastenfreies Grundbuch, also die Löschung aller noch bestehenden Grundschulden. Dafür sorgt dann der Notar im Rahmen der Abwicklung. Der Käufer bzw. dessen finanzierende Bank zahlt den Kaufpreis auf das Notaranderkonto. Der Notar fragt die Bank des Verkäufers, welche Forderungen noch bestehen und löst diese aus dem Kaufpreis ab. Die Bank des Verkäufers erklärt die Löschungsbewilligung für die alten Grundschulden. Die Bank des Käufers erhält eine neue Grundschuld. Der Verkäufer erhält den restlichen Kaufpreis - nach Abzug der Ablösesumme für seine Bank.
Das kann ja auch gar nicht anders sein; denn der Ersteher weiß im Normalfall gar nicht, wie die Grundschuld valutiert oder wer in welchem Maße daran berechtigt ist - und es geht ihn auch gar nichts an. Die Grundschuld besteht aber - wie aus dem Grundbuch ersichtlich. Und dann muss Sie auch entsprechend bedient werden - egal wem gegenüber. Berechtigter an der Grundschuld muss also nicht immer zwangsläufig eine Bank sein, das können auch z.B. die Eigentümer selbst sein - oder die Alteigentümer. Eine Grundschuld ist also nicht etwas "fiktives", wenn das daneben bestehende Darlehen bereits getilgt wurde, sondern die Grundschuld ist unabhängig von dem Darlehen und davon völlig losgelöst eine eigenständige Schuld.
5.1.4 Ist ein Eigentümer verpflichtet, nicht mehr valutierende Grundschulden löschen zu lassen?
Im Grundbuch eingetragene Grundschulden, welche dem Recht des Antragstellers auf Aufhebung der Gemeinschaft im Rang vorgehen, fallen ja bekanntlich als bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot. Dadurch kann das geringste Gebot natürlich so hoch werden, dass es womöglich nahezu den Verkehrswert erreicht oder sogar übersteigt. Dann wird naturgemäß kein Bietinteresse mehr bestehen, die Versteigerung also erfolglos bleiben – wenn keine Gebote abgegeben werden. Das ist natürlich für den Antragsteller des Verfahrens ärgerlich, hat er doch nun die Kosten vergeblich aufgewandt.
Wenn nun diese bestehen bleibende Grundschuld nicht mehr valutieren sollte, d.h. das Darlehen bei der Bank schon zurückgezahlt wurde, so dass die Bank also diese Grundschuld zur Sicherung nicht mehr benötigt, so könnte man die Grundschuld natürlich löschen lassen. Die Bank hat vielleicht auch schon – pflichtgemäß – die Löschungsbewilligung erteilt. Für die Löschung sind jedoch neben der Löschungsbewilligung der Bank die Zustimmungen sämtlicher Eigentümer erforderlich. Der Antragsgegner, der ja die Versteigerung wohl gar nicht will, also froh ist, wenn die Versteigerung erfolglos bleibt, wird der Löschung aber vermutlich nicht zustimmen wollen.
die Grundschuld, nachdem sie nicht mehr valutiert, also nicht mehr der Bank zusteht, zu einem Eigentümerrecht geworden ist, also nunmehr den Eigentümern selbst zusteht. Mithin steht diese Grundschuld also auch dem Antragsgegner teilweise zu. Die Grundschuld ist also für den Antragsgegner ein ihm zustehendes – geldwertes – Recht. Und aus welchem Grund heraus sollte der Antragsgegner dazu gezwungen werden, auf dieses geldwerte Recht (das ist sein Eigentum – vom Grundgesetz geschützt!) zu verzichten, nur um damit dem Antragsteller einen Vorteil zu verschaffen?
der Antragsteller selbst bei Bestellung dieser Grundschuld mitgewirkt hat – anders hätte die Grundschuld nicht eingetragen werden können. Damit hat er also damals sein Eigentümerrecht selbst belastet, hat sein eigenes Recht also eingeschränkt. Das jetzt auftretende Problem der nicht erfolgreichen Teilungsversteigerung hat der Antragsteller also selbst mit verursacht, indem er sich damals bei Bestellung der Grundschuld seine eigenen Rechte selbst beschnitten hat. Wieso soll jetzt der Antragsgegner dafür zuständig sein, für ihn die „Kastanien aus dem Feuer zu holen“, also ihm dabei helfen, die selbstverschuldete Malaise wieder auszubügeln?
die Teilungsversteigerung zwar eine Zwangsversteigerung ist, die also auch gegen den Willen des Antragsgegners stattfindet, der Antragsgegner also verpflichtet ist, diese zu dulden. "Dulden" heißt aber nun lediglich, es passiv über sich ergehen lassen zu müssen. "Dulden" heißt hingegen nicht, dass der Antragsgegner noch aktiv Maßnahmen ergreifen müsse, um der von ihm gar nicht gewollten Versteigerung auch noch zum Erfolg zu verhelfen.
Die Gerichte urteilen in dieser Frage nämlich durchaus unterschiedlich. So hat das Landgericht Stuttgart am 27.10.2006 (Az. 27 O 356/06) gegenteilig entschieden, dass nämlich der Antragsgegner zur Löschung der Grundschuld verpflichtet wäre, weil ansonsten die Teilungsversteigerung unmöglich gemacht würde. Das Oberlandesgericht Schleswig hat sich am 20.12.2011 (Az. 14 UF 131/11) auf den gleichen Standpunkt gestellt, allerdings im Wesentlichen aus dem Stuttgarter Urteil abgeschrieben, ebenso das Amtsgericht Aachen am 09.01.2014 (Az. 223 F 346/12). Unsere Meinung stützen hingegen das Familiengericht Schwerin mit Beschluss vom 27.09.2013 (Az. 20 F 366/12) sowie das Oberlandesgericht Rostock mit Beschluss vom 11.03.2014 (Az. 10 UF 252/13). Ebenso sind wir der Ansicht, das Urteil des BGH vom 19.03.2010 (AZ. V ZR 52/09) stütze unsere Auffassung, indem es unter II. 2. b) ausführt, der Eigentümer jedes von mehreren für eine Gesamtgrundschuld haftenden Grundstücken könne die Löschung der Gesamtgrundschuld auf seinem Grundstück verlangen, "wenn alle anderen zustimmen". Daraus meinen wir im Umkehrschluss folgern zu dürfen, dass die Löschung eben nicht verlangt werden könne, wenn nicht alle anderen zustimmen. Hierzu ist das Brandenburgische Oberlandesgericht mit seinem Beschluss vom 21.01.2014 (Az. 5 W 8/14) jedoch der Ansicht, das vorgenannte BGH-Urteil betreffe eine anderen Sachverhalt, nämlich den Löschungsanspruch gegenüber dem Grundschuldgläubiger.
Das Nießbrauchsrecht lastet auf dem gesamten Grundstück: Dann wird das Nießbrauchsrecht als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot fallen. Das Nießbrauchsrecht hindert die Teilungsversteigerung nicht. Es bedarf nicht der Zustimmung des Nießbrauchers zur Teilungsversteigerung, da der Nießbrauch ja von der Teilungsversteigerung auch gar nicht betroffen ist. Es kann zwar durch die Teilungsversteigerung ein Wechsel in der Person des Eigentümers eintreten, der Nießbraucher bleibt aber derselbe, d.h. der Nießbrauch bleibt unberührt bestehen. Es wird natürlich das Interesse an dem Grundstück sich sehr in Grenzen halten; denn wer wird ein Grundstück erwerben wollen, welches er nicht nutzen kann?
Das Nießbrauchsrecht lastet nur auf dem Anteil des Antragstellers: Dann benötigt der Antragsteller für die Teilungsversteigerung die Zustimmung des Nießbrauchers. Das Nießbrauchsrecht bleibt nicht bestehen, es fällt also nicht als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot. Statt dessen setzt sich der Nießbrauch nach erfolgter Versteigerung an dem auf den Anteil des Antragstellers entfallenden Erlösanteil fort. Das bedeutet, der Antragsteller erhält keinen Erlös, diesen erhält zur Gänze der Nießbraucher. Da es sich bei dem Erlös um Geld handelt, also eine verbrauchbare Sache, so darf der Nießbraucher diesen Erlös sogar verbrauchen. Für Bietinteressenten ist der Nießbrauch belanglos, da er ja im Grundbuch gelöscht wird, sie also ein Grundstück erwerben, welches nicht mehr mit dem Nießbrauch belastet ist.
Das Nießbrauchsrecht lastet nur auf dem Anteil des Antragsgegners: Dann benötigt der Antragsteller für die Teilungsversteigerung keine Zustimmung des Nießbrauchers. Das Nießbrauchsrecht bleibt auch nicht bestehen, d.h. der Ersteher erwirbt ein lastenfreies Grundstück (jedenfalls hinsichtlich des Nießbrauchs). Der Nießbrauch setzt sich in diesem Fall allerdings nicht an dem Erlös fort, sondern es wird aus dem Erlösanteil des Antragsgegners ein Kapitalstock gebildet. Aus diesem Kapital (und den daraus erwirtschafteten Zinsen) soll der Nießbraucher eine laufende Geldrente erhalten, welche von ihrem Wert her dem Wert des Nießbrauchs entspricht. Die Höhe des Kapitalstocks wird dabei errechnet aus der jährlich zu erzielenden Miete aus dem Grundstück multipliziert mit der statistischen Restlebenserwartung (maximal jedoch 25 Jahre) des Nießbrauchers. Wenn der auf den Anteil des Antragsgegners entfallende Erlös nicht dazu ausreicht, einen Kapitalstock in dieser Höhe zu bilden, so bleibt der Kapitalstock auf den Erlös beschränkt. (Der Nießbrauch kann nicht mehr wert sein als das Grundstück selbst). Wenn beim Tode des Nießbrauchers der Kapitalstock noch nicht aufgezehrt ist, so fällt das restliche Kapital dem Antragsgegner zu. Wenn das Kapital zu Lebzeiten des Nießbrauchers verbraucht ist, so erhält der Nießbraucher fortan keine weitere Rente mehr.
Ein Wohnrecht ist analog zu einem Nießbrauchsrecht zu behandeln.
6.1 Bekannmachungsteil
Auf Verlangen eines Beteiligten (Alteigentümer, Bank) müssen Sie Sicherheit für Ihre Gebote leisten (§67 ZVG). Sie müssen also davon ausgehen, eine Sicherheit leisten zu müssen. Die Höhe der Sicherheit beträgt 10 % des festgesetzten Verkehrswerts. Falls das Bargebot geringer ist als die Sicherheit, so ist der überschießende Betrag Ihnen zurückzuzahlen. Unter Umständen können Sie (und nur Sie) es jedoch vermeiden, eine Sicherheit leisten zu müssen, siehe dazu Tipps und Tricks.
Die Sicherheit kann geleistet werden durch
Verrechnungsscheck von einer Bank ausgestellt frühestens am dritten Werktag vor der Versteigerung
Überweisung auf Konto der Gerichtskasse (Eingang vor Termin)
Wenn Sie von einem Bieter Sicherheit verlangen möchten, so ist das nur während der Bietstunde und nur jeweils unmittelbar nach Abgabe des Gebots dieses Bieters möglich. Wenn der Bieter dann Sicherheit geleistet hat, so gilt diese Sicherheit natürlich auch für alle weiteren Gebote dieses Bieters, d.h. Sie brauchen nicht bei jedem neuen Gebot desselben Bieters wieder die Sicherheit zu verlangen.
Nachdem mit dem Abschluss der Bietstunde das Meistgebot festgestellt wurde, folgt die „Verhandlung über den Zuschlag“. Der Meistbietende hat im Prinzip (unter bestimmten Beschränkungen) einen Anspruch darauf, den Zuschlag zu erhalten (§ 81 ZVG).
Der Meistbietende kann jedoch auch in „verdeckter Vollmacht“ geboten haben. In diesem Fall legt er die Vollmacht erst nach Abgabe und Feststellung des Meistgebots offen. Dann wird der Zuschlag nicht dem Meistbietenden, sondern dem Vollmachtgeber erteilt. Dieses Vorgehen könnte sich empfehlen, falls davon auszugehen ist, dass der Vollmachtgeber dem Antragsteller als Erwerber nicht genehm wäre. (Allerdings fällt dann die Grunderwerbsteuer zweimal an, bei dem Meistbietenden und bei dem Vollmachtgeber).
Durch den Zuschlag (der auch in einem besonderen Verkündungstermin erteilt werden kann) wird der Ersteher unmittelbar Eigentümer des Grundstücks, und zwar noch bevor er sein Gebot überhaupt bezahlt hat und bevor der entsprechende Eintrag im Grundbuch erfolgt ist. Die Grundbucheintragung wird erst vorgenommen, nachdem die „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ des Finanzamts vorliegt, sprich nachdem die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde.
Der Zuschlag ist jedoch von Amts wegen zu versagen (§85 a ZVG), falls das Meistgebot die Hälfte (5/10) des Verkehrswerts nicht erreicht. (Unsere Anwälte können unter bestimmten Voraussetzungen für Sie erreichen, dass Sie – und nur Sie, niemand anderes – den Zuschlag auch im ersten Termin bereits für ein Gebot unterhalb der 5/10-Grenze erhalten können. Sehen Sie hierzu bitte „Tipps und Tricks“).
In dem Wiederholungstermin kann dann also auch auf Gebote unterhalb der 5/10-Grenze der Zuschlag erteilt werden. Hier kann der Antragsgegner (der ja hier die Rolle des Schuldners einnimmt) allenfalls noch in besonders krassen Fällen Vollstreckungsschutz gemäß § 765 a ZPO beantragen, um so der Verschleuderung des Grundstücks entgegen zu wirken. Dieses Recht wird aber erst bei etwa 30% des Verkehrswerts (die Gerichte setzen diese Grenze durchaus unterschiedlich an) zum Tragen kommen. Der Antragsteller hat dies Recht nicht, da er ja auch alternativ die Einstellung des Verfahrens bewirken könnte, um so den gleichen Effekt zu erzielen.
Bitte verwechseln Sie die 5/10 - Grenze nicht mit dem "geringsten Gebot" (siehe dort). Bei dem "geringsten Gebot" geht es rein um die Deckung der dem Recht des Antragstellers vorgehenden Rechte. Das "geringste Gebot" kann niedriger oder auch höher als die 5/10 - Grenze liegen. Das "geringste Gebot" ist auch im zweiten Termin zu beachten.
Die Alteigentümer werden bei der Teilungsversteigerung normalerweise nicht als Berechtigte für diese Antragstellung angesehen. Hier gibt es jedoch eine Möglichkeit, dennoch dieses Recht zu erwerben (siehe Tipps und Tricks).
Nach dem erteilten Zuschlag und nach dem Versteigerungstermin findet der Verteilungstermin statt (in der Praxis ca. acht bis zwölf Wochen nach dem Versteigerungstermin). Zu dem Verteilungstermin wird von dem Gericht üblicherweise ein Teilungsplan aufgestellt, in dem die von den Beteiligten angemeldeten Ansprüche aufgenommen sind.
Der dann verbleibende „Übererlös“ wird an die Alteigentümer ausgekehrt – jedoch nur dann, wenn die Alteigentümer sich darüber einig sind, wer von diesem Übererlös wie viel bekommen soll. Diese Einigkeit besteht jedoch in der Praxis kaum jemals, weil meist einer oder mehrere der Alteigentümer der Meinung sind, ihnen gebühre zunächst ein Ersatz irgendwelcher Auslagen für das Grundstück oder sie hätten aus anderen Gründen ein Zurückbehaltungsrecht, welches jedoch von den anderen Alteigentümern bestritten wird. In diesem Fall – also wenn dem Gericht keine gleichlautende Weisung der Alteigentümer zur Auskehrung des Erlöses vorliegt, wird das Versteigerungsgericht sich in diesen Streit nicht einmischen, sondern den Betrag schlicht hinterlegen (zinslos – den Gewinn macht also dabei die Staatskasse). Das Versteigerungsgericht wird also nicht etwa den Übererlös nach dem Verhältnis der ehemaligen Miteigentumsanteile auszahlen. Die Alteigentümer werden sich dann also vor einem anderen Gericht um die Verteilung des Erlöses streiten müssen – was natürlich Jahre dauern kann. Deshalb kann es sinnvoll sein, Sie hätten durch geeignete Maßnahmen im Vorfeld der Versteigerung bereits dafür gesorgt, dass Sie (und nur Sie – nicht die anderen) Ihren Anteil vorab ausgezahlt erhalten – siehe Tipps und Tricks.
Sollte der Ersteher jedoch sein Gebot bis zum Verteilungstermin nicht bezahlt haben, so kommt es noch schlimmer: Das Gericht wird nämlich in diesem Fall die Alteigentümer schlicht im Regen stehen lassen, d.h. es wird den Anspruch auf Zahlung des Gebots (den ja das Gericht gegenüber dem Ersteher hat) schlicht auf die Alteigentümer übertragen, will heißen, die Alteigentümer dürfen dann selbst hinter ihrem Geld hinterherlaufen. Für das Gericht ist die Angelegenheit damit nämlich erledigt. Es wird den Alteigentümern dann lediglich noch eine Sicherungshypothek eintragen, aus der heraus die Alteigentümer dann gegen den Ersteher die Zwangsversteigerung betreiben können, um an ihr Geld zu kommen – sofern sie sich denn einig sind. Die Sicherungshypothek kann naturgemäß nur an rangbereiter Stelle eingetragen werden, d.h. die bestehen bleibenden Rechte gehen natürlich wieder vor – die Sicherungshypothek hat also den allerletzten Rang. Für den Fall, dass der Ersteher sein Gebot nicht bezahlen sollte, können Sie jedoch Vorkehrungen treffen – siehe Tipps und Tricks.
7.1 Ein Beispiel, wie die Verteilung in der Praxis aussehen könnte:
Das geringste Gebot habe 144.000,00 € betragen, nämlich die Grundschuld über 100.000,00 € als bestehen bleibendes - also vom Ersteher zu übernehmendes - Recht sowie der bar zu zahlende Teil des geringsten Gebots in Höhe von 44.000,00 €, wobei 4.000,00 € die Gerichts- und Gutachterkosten waren und 40.000,00 € die laufenden Zinsen auf die Grundschuld.
Die Verteilung könnte in diesem Fall wie folgt vorgenommen werden:
Verbleiben als Übererlös 20.000,00 €
ausgezahlt werden, also bekäme jeder vom Gericht 10.000,00 €
(Nur bei beiderseitigem Einverständnis, sonst würde der Übererlös
zur Gänze hinterlegt)
wieder an die Alteigentümer aus, je zur Hälfte. Also erhält jeder der Alteigentümer
von der Bank weitere 20.000,00 €
Außerdem hat die Bank in der Person des Erstehers einen neuen Schuldner erhalten, der ihr – von der dinglichen Sicherheit her betrachtet – wieder 100.000,00 € schuldet. Nun hat die Bank ja aber schuldrechtlich betrachtet nur noch 60.000,00 € zu beanspruchen, ist hinsichtlich der 40.000,00 €, welche die Alteigentümer ja schon abgetragen hatten, übersichert. Insoweit hat die Bank diese Differenz von 40.000,00 € an die Alteigentümer zurückzugewähren. Das könnte z.B. geschehen, indem die Bank zwei Teilbeträge von jeweils 20.000,00 € aus der Grundschuld an die Alteigentümer zu gleichen Teilen abtritt – mit der Folge, dass der Ersteher diese jeweils 20.000,00 € nunmehr nicht mehr der Bank schuldet, sondern den Alteigentümern und er sie diesen bezahlen muss.
Aus dem Übererlös vom Gericht 10.000,00 €
Von der Bank die Rückzahlung der zuviel erhaltenen laufenden Zinsen 20.000,00 €
Wie es ja auch richtig ist: Der Ersteher hat – wirtschaftlich betrachtet – 164.000,00 € geleistet. Davon ab 4.000,00 € an Gerichtskosten, verbleiben 160.000,00 €. Davon ab 60.000,00 €, die der Ersteher noch an die Bank zahlen muss, verbleiben 100.000,00 €, also für jeden 50.000,00 €.
Das geringste Gebot hätte 104.000,00 € betragen, nämlich 100.000,00 als Übernahme des bestehen bleibenden Rechts sowie 4.000,00 € als bar zu zahlender Teil des geringsten Gebots, nämlich die Gerichtskosten.
Das Gericht würde in diesem Fall z.B. verteilen:
Auskehren des Überlöses an die Alteigentümer 60.000,00 €
Die Alteigentümer würden in diesem Fall jeweils bekommen:
Wenn Sie Ihren Anteil an dem Übererlös aus dem Streit heraushalten möchten:
siehe Tipps und Tricks.
Die Gerichtskosten lassen sich recht gut vorher abschätzen bzw. bestimmen, nämlich durch einen Blick in das GKG (Gerichtskostengesetz). Dort finden Sie im § 34 GKG bzw. in der Anlage 2 dazu (die Anlage 2 finden Sie ganz am Ende des Inhaltsverzeichnisses zum Gerichtskostengesetz) die Höhe einer vollen Gebühr in Abhängigkeit vom Verkehrswert (den Sie ggf. zunächst selbst schätzen müssen). In der Anlage 1 finden Sie dann die Gebührenziffern 2211, 2213 und 2215 mit je 0,5 Gebührensätzen, insgesamt also 1,5 volle Gebühren. Die Gebühr 2214 für den Zuschlag ist von dem Ersteher zu tragen. Daneben fallen noch Schreibauslagen, Zustellungsgebühren sowie Kosten der Veröffentlichung (Annoncen in Zeitungen) an gemäß der Kostenziffern 9000, 9002 und 9004 des Kostenverzeichnisses (Anlage 1 zum Gerichtskostengesetz). Danach werden z.B. bei einem Verkehrswert von 200.000,00 € die Gerichtsgebühren 2.619,00 € betragen. Zuzüglich der Kosten der Veröffentlichungen etc. können das also ca. 3.000,00 bis 3.500,00 € sein.
Die Kosten des Verkehrswertgutachtens können Sie leider weniger gut im Voraus abschätzen, da dieses nach Aufwand abgerechnet wird mit 80,00 € pro Stunde – JVEG (Justizvergütungs- und –entschädigungsgesetz). Einen Anhaltspunkt liefert Ihnen jedoch ein Blick in die Tabelle zu § 34 der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Danach sollten bei einem Verkehrswert von z.B. 200.000,00 € die Gutachtenkosten zwischen 860,00 € und 1.432,00 € liegen, wobei hierzu noch Schreibkosten, Fahrtkosten, Kosten der Fotos sowie die Mehrwertsteuer kommen, so dass man im Endeffekt mit Kosten von ca. 2.000,00 € kalkulieren muss. Leider sind die Gerichtsgutachten meist teurer.
Nr. 2101, Prüfung der Erfolgsausicht eines Rechtsmittels 1,3
Nr. 1000, Einigungsgebühr (soweit eine Einigung erzielt wird) 1,5
Nr. 3311, Verfahrensgebühr einstweilige Einstellung (soweit beantragt) 0,4
Nr. 3312, Terminsgebühr Versteigerungstermin 0,4
9.1 Die Aufteilung des Versteigerungserlöses nach Schluss des Verfahrens
Wie bereits erwähnt führt die Teilungsversteigerung ja noch nicht unbedingt auch zu einer Erlösteilung. Der Sinn des Teilungsversteigerungsverfahrens besteht ja vielmehr darin, ein unteilbares Gut in ein teilbares Gut umzusetzen (Steine in Geld). Damit ist das Versteigerungsverfahren dann auch folgerichtig beendet, sobald diese Umsetzung gelungen ist. Die Tatsache, dass man den in Geld vorhandenen Erlös teilen kann, führt ja aber noch keineswegs (zwangsläufig) dazu, dass diese Teilung dann auch vorgenommen wird. Das Versteigerungsgericht wird diese Teilung ja nicht etwa nach den vormaligen Eigentumsanteilen vornehmen, sondern wird nur dann aufteilen, wenn die Beteiligten sich darüber einig sind, wie geteilt werden soll. Das sind sie jedoch leider in den seltensten Fällen. Das Versteigerungsgericht erwartet also eine gleichlautende Weisung von den Beteiligten, und wo diese ausbleibt, wird es schlicht den Erlös hinterlegen.
Sie haben aber die Möglichkeit, unter Umständen Ihren Anteil aus diesem Streit herauszuhalten und die Auszahlung Ihres Anteiles sofort im Rahmen des Verteilungstermins zu bewirken, sehen Sie dazu unter Tipps und Tricks.
9.2 Bestehen gebliebene Grundschulden nach Schluss des Verfahrens
Der Ersteher wird im Regelfall den Erwerb über seine Bank finanzieren. Die finanzierende Bank des Erstehers wird normalerweise an erster Rangstelle im Grundbuch stehen wollen, wird also auf der Löschung der übernommenen Grundschuld bestehen. Der Ersteher finanziert also zugleich sein Bargebot wie auch die übernommene Grundschuld. Er wird also die bestehen gebliebene Grundschuld durch Zahlung ablösen und seiner Bank eine neue Grundschuld einräumen (wobei letztere für die Alteigentümer natürlich keine Rolle mehr spielt). Er wird also auf die bestehen gebliebene Grundschuld 100.000,00 € zahlen (Zinsen hier der Einfachheit halber vernachlässigt). Die Bank der Alteigentümer wird von dieser Zahlung 60.000,00 € als Darlehenstilgung verbuchen. Damit ist das Darlehen der Alteigentümer also getilgt und diese sind dann auch aus der persönlichen Haftung aus dem Darlehensvertrag befreit. Die restlichen 40.000,00 € wird die Bank an die Alteigentümer auskehren. Dabei kann die Bank natürlich nicht wissen, wem davon wieviel zusteht. Wenn die Alteigentümer sich hier also wiederum nicht einig sind, so wird die Bank diese 40.000,00 € womöglich zugunsten der Alteigentümer (gemeinschaftlich) beim Gericht hinterlegen. Damit ist die Bank den schwarzen Peter los und wird nicht weiter in den Streit der Alteigentümer hineingezogen. Sie kann diese 40.000,00 € auch auf einem Gemeinschaftskonto (UND-Konto) der Alteigentümer hinterlegen.
Wenn nun aber die Grundschuld noch voll oder weitgehend voll valutieren sollte, und der Ersteher sie nicht bezahlt, so wird es noch schwieriger. Denn dann gibt es ja keinen nicht mehr valutierenden Teil der Grundschuld, welchen die Bank an die Alteigentümer abtreten könnte. In diesem Fall können die Alteigentümer also keine Zwangsversteigerung gegen den Ersteher betreiben, sondern nur darauf hoffen, dass die Bank es tun wird. Die Bank ist aber nach wie vor nicht dazu verpflichtet. Die Bank könnte auch wiederum die Zahlungen auf Zins und Tilgung des Darlehens aufgrund der persönlichen Haftung der Alteigentümer aus dem Darlehensvertrag heraus von diesen verlangen. Die Alteigentümer können dann nur versuchen, die Bank davon zu überzeugen, aus Gründen der Fairness gegen den Ersteher vorzugehen.
Wenn im obigen Beispiel 1 nicht ein Dritter, sondern einer der Alteigentümer der Ersteher sein sollte, so hätte dieser naturgemäß kein Interesse daran, der Bank zunächst den vollen Grundschuldbetrag zu bezahlen, nur um sich hinterher an dem rückgewährten Betrag mit dem anderen Alteigentümer auseinandersetzen zu müssen. In diesem Fall wird der Alteigentümer/Ersteher die Bank darum bitten, den nicht mehr valutierenden Teil der Grundschuld an die Alteigentümer abzutreten, und wird sich nach der Abtretung mit dem anderen Alteigentümer an der Grundschuld und nicht an dem rückgewährten Geldbetrag auseinandersetzen. Er muss sich dann mit dem anderen Alteigentümer im Zweifel lediglich um ein Stück Papier streiten und nicht um einen Geldbetrag, den er womöglich hat vorfinanzieren müssen. Sobald klar ist, welcher Anteil der abgetretenen Grundschuld auf den anderen Alteigentümer entfällt, kann man die Grundschuld entsprechend teilen, und er braucht dann lediglich den Teil des anderen Alteigentümers zu bezahlen, woraufhin der andere Alteigentümer ihm dann eine Löschungsbewilligung erteilen wird/muss. Auf seinen eigenen Teil braucht er natürlich keine Zahlung zu leisten (oder allenfalls an sich selbst), da dieser Teil ja dann zu einer Eigentümergrundschuld geworden ist. Er kann seinen eigenen Teil der Grundschuld also problemlos löschen lassen.
Das Problem wären in diesem Fall für den neuen (und alten) Eigentümer nur die Grundschuldzinsen für die übernommene Grundschuld, die weiter laufen, solange die Grundschuld nicht abgelöst wird. Der neue Eigentümer könnte aber natürlich im Einverständnis mit der Bank dieser eine neue Grundschuld gewähren und die alte löschen lassen. Dann würde die neue Grundschuld das bestehende Darlehen sichern. Dinglicher Schuldner wäre nur noch der neue Eigentümer, persönliche Schuldner wären nach wie vor die alten Eigentümer gesamtschuldnerisch.
Wenn die Grundschuld überhaupt nicht mehr valutieren sollte, sondern das Darlehen – womöglich schon vor längerer Zeit – zurückgeführt wurde, so besteht bei den Beteiligten oftmals die irrige Auffassung, diese Grundschuld spiele keinerlei Rolle mehr, obwohl sie noch nicht gelöscht wurde. Wenn nun einer der Alteigentümer der Ersteher sein sollte, und dieser vielleicht schon seit Jahren die Löschungsbewilligung der Bank in der Schublade liegen hatte, so könnte dieser Alteigentümer auf den Gedanken kommen, diese Löschungsbewilligung nunmehr dem Grundbuchamt vorzulegen, sobald er als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, und beim Grundbuchamt die Löschung zu beantragen. Dabei müsste dieser alte und neue Eigentümer noch nicht mal zwangsläufig ein schlechtes Gewissen haben, weil er das vielleicht als ganz in Ordnung ansehen würde (ist es aber keineswegs). Der andere Alteigentümer würde das womöglich sogar ebenfalls als in Ordnung empfinden und es noch nicht einmal merken, dass er auf diese Weise um seinen ihm zustehenden (hälftigen?) Anteil an der Grundschuld gebracht wurde.
Das Grundbuchamt würde es vielleicht/wahrscheinlich ebenfalls nicht merken, dass hier etwas nicht richtig läuft. Denn formal ist für das Grundbuchamt ja alles in Ordnung. Die Löschungsbewilligung liegt vor. Der – alleinige – Eigentümer beantragt und bewilligt die Löschung – es liegen also alle formalen Voraussetzungen für die Löschung vor.
Selbst wenn es in diesem Fall niemand merken sollte, der neue und alte Eigentümer sich keinerlei Schuld bewusst sein sollte, und der ausgeschiedene Alteigentümer sich überhaupt nicht übervorteilt fühlen sollte: Dies ist ein Fall für den Staatsanwalt! (Unkenntnis schützt vor Strafe nicht). Es handelt sich hier nämlich um einen Fall der – womöglich unwissentlich begangenen – Untreue, da der Eigentümer damit der Gemeinschaft der Alteigentümer den ihr zustehenden Vermögenswert der Grundschuld entziehen würde. Für diesen Fall hat der BGH mit Urteil vom 19.10.1988 (IV b 70/87, NJW-RR 1989, S. 173 ff) einen Ausgleichsanspruch ausgeurteilt. Das OLG Hamm hat hierzu mit Urteil vom 28.03.2002 (MDR 2002, 1273) entschieden, dass dann eine Zuzahlungsverpflichtung gemäß § 50 ZVG greift. Es ist also keinesfalls so, dass der neue und alte Eigentümer von der Löschungsbewilligung ohne Zustimmung der anderen Sicherungsgeber zu deren Nachteil Gebrauch machen dürfte.

References: § 753
 § 34
 § 44
 § 182
 § 85
 § 1178
 § 1197
 BGH 
 § 765
 § 34
 § 34
 BGH 
 § 50