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Timestamp: 2019-04-23 19:52:29+00:00

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Soluciones ante las ejecuciones hipotecarias. ¿Es suficiente el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios? - El Derecho
Soluciones ante las ejecuciones hipotecarias. ¿Es suficiente el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios?
El incesante incremento de las solicitudes de las ejecuciones hipotecarias por las entidades bancarias, ante la absoluta imposibilidad de muchas familias de hacer frente al pago de las mensualidades pactadas por la compra de un inmueble, ha hecho que al final se abra una serie reflexión sobre este problema en España que afecta a muchísimas familias. Y es que la defectuosa y antigua regulación de la ejecución hipotecaria prácticamente impide la dación en pago como mecanismo para extinguir la deuda y evitar que el deudor tenga que perder el inmueble y además seguir abonando mayores cantidades, cuando en realidad ni puede ni ha podido hacer frente a lo que debía por el préstamo hipotecario.
Ya hace un tiempo, por resolución de fecha 17 de diciembre de 2010 de la Audiencia Provincial de Navarra, se acordó compensar la entrega del bien al banco acreedor con la extinción del crédito hipotecario, algo por otro lado absolutamente justo, habida cuenta que una cosa es la responsabilidad personal universal del art. 1911 CC -EDL 1889/1- y otra que esta lo sea en supuestos en los que se pretenda mantener una deuda cuando el bien adquirido sobre el que recaía el préstamo ya ha pasado íntegro a manos del acreedor ejecutante, y además se han perdido las cuotas previamente abonadas.
Pues bien, en esta resolución de la Audiencia de Navarra se postulaba esta posibilidad de la dación en pago, pero rápidamente la doctrina de la propia Audiencia se modificó ante la rigurosidad de la LEC -EDL 2000/77463- y la LH – EDL 1946/59- que no admite interpretación distinta a la que ahora impide aplicar la dación en pago, y lo sigue impidiendo el reciente Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios -EDL 2012/235901-. De suyo, en Alicante también suscitamos el problema en una reunión de Magistrados para unificar criterios, pero al final la conclusión no fue otra que la de aplicar lo que la ley marca en la actualidad y que sujeta a los jueces como si fuera un corsé a no permitir la dación en pago en modo alguno.
Pero, al final, los informes que se han elaborado, tanto por los jueces decanos como en el reciente congreso de presidentes de Audiencia Provincial celebrado en Toledo el pasado mes de Octubre de 2012, han llevado a reclamar una reforma legal que no solo introduzca la dación en pago en este problema, sino que también se busquen fórmulas para evitar una automatización en el sistema de solicitar judicialmente las entidades bancarias la entrega del inmueble a los deudores que no satisfacen las cuotas cuando se acredite que concurren determinadas circunstancias excepcionales, como puede ser la situación sobrevenida de desempleo que ha atrapado ya a casi seis millones de personas en este país, o cualquier otra que haga muy dificultoso el pago de la deuda hipotecaria atendidas las circunstancias particulares del deudor y/o familiares. Es decir, no se trata de que se introduzca una especie de amnistía general que permita a todos los que tienen suscrito un préstamo hipotecario dejar de pagar sus deudas, sino que se debe abrir un paréntesis y articular un régimen de excepciones para que en aquellos supuestos en donde concurra absoluta imposibilidad de pago por el advenimiento de una situación de paro o similar, como el cierre obligado del local de negocio que tenía el deudor, u otras, se redacten fórmulas que permitan conceder un respiro al deudor hipotecario. Se trataría, por un lado, de conceder aplazamientos pactados por un tiempo para permitir la recuperación económica del deudor, y si al final se comprueba que transcurridos los plazos se mantiene el impago, que al menos la entrega del inmueble suponga la condonación de la deuda que pudiere faltar por pagar.
En cualquier caso, si llegado el caso del aplazamiento no se afronta el pago o no se puede abonar se le concedería un plazo suficiente para el abandono del inmueble, a fin de darle tiempo para encontrar una nueva ubicación para vivir, pero aplicando la dación en pago, de tal manera que no quedaría deudor de mayor cantidad que la entrega del inmueble. De todos modos, el mediador pactará aquellos acuerdos que tengan en cuenta la situación económica del deudor y permita el aplazamiento de la deuda, la ejecución en su caso y la dación en pago de la deuda.
Sea como fuere la situación no puede continuar como hasta la fecha y que no nos demos cuenta que el momento es excepcional, y por ello las soluciones deben ser excepcionales. No se trata de una amnistía general a los deudores, que ya tenemos muchos en este país que aparentan situaciones de insolvencias para no pagar sus deudas y provocan con sus impagos dolosos que existan otros que tampoco puedan pagar las suyas a otros acreedores, que es este también un tema para un amplio debate, sino de que para casos puntuales se deben arbitrar medidas que, sin embargo, no han quedado del todo reflejadas en el citado Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios -EDL 2012/235901- y que hace necesario que en el trámite parlamentario se arbitren las procedentes para que al final la regulación a aplicar sea la que el Poder Judicial está reclamando.
2.- El régimen legal actual en materia de ejecución hipotecaria por impago de deuda.
La regulación legal hasta la fecha vigente se enmarca en el sistema de responsabilidad personal universal frente a las deudas hipotecarias sin permitir que la entrega del inmueble por la pérdida del mismo en la ejecución hipotecaria "sea bastante" para cubrir el importe total de la deuda. Y ello, por cuanto el art. 579 LEC -EDL 2000/77463- señala que: "Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución." Sobre este precepto añadir que se ha determinado por el Tribunal Constitucional, la constitucionalidad del art. 579 de la LEC, en su Auto 113 /2011, de 19 de julio -EDJ 2011/143729-, que es el precepto que da viabilidad a esta continuación de la ejecución sobre el patrimonio del deudor en el caso de insatisfacción de la deuda.
El art. 695 LEC -EDL 2000/77463- contempla que sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:... y relaciona las posibles sin recoger en modo alguno que la entrega del inmueble extinga la deuda.
El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos -EDL 2012/24887- permite solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. Y en el Anexo permite en su punto nº 3 que en el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración de la deuda hipotecaria, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, (los incluidos en el "umbral de pobreza o exclusión) de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda. Sin embargo, la opción pasa por estar en un restringido círculo de personas que se citan en el art. 2 de la citada norma.
Comprobemos en cualquier caso cuál ha sido la evolución de la ejecución hipotecaria en nuestro país según el último informe elaborado por el CGPJ desde el año 2007 hasta el año 2011, a fin de comprobar la evolución de las cifras. Se verifica en la columna de la izquierda el trimestre al que corresponde, en la central la cifra de las ejecuciones hipotecarias y en la de la derecha la evolución experimentada.
Se puede comprobar con estas cifras que en la actualidad se está experimentando un cierto descenso, aunque debe hacerse notar que este descenso es aparente porque el porcentaje de disminución lo es comparando las cifras con los año 2008, 2009 y 2010 que fueron espectaculares en las cifras de ejecuciones hipotecarias desde que empezó la crisis en el año 2007, prueba evidente de que conforme se iba incrementando la situación de paro en nuestro país se aplicaba directamente al impago de la deuda hipotecaria acudiendo de inmediato las entidades bancarias al procedimiento de ejecución hipotecaria y manteniendo la existencia de la deuda por encima de la entrega del inmueble por el deudor, lo que ha creado una situación dantesca en muchísimas familias que se han encontrado no solamente con que se han quedado en el paro sus miembros, o su amplia mayoría, sino que, también, se han visto imposibilitados de satisfacer la cuota mensual de la deuda hipotecaria que tenían contraída con una entidad bancaria, por lo que tras la tramitación del procedimiento de ejecución hipotecaria perdían el inmueble tras el lanzamiento, y lo que es también grave, que aunque hubieran entregado el inmueble todavía quedaban en deuda de la cantidad resultante que faltare por abonar. Y esto es lo que se ha reclamado que se modifique, no solo por la sociedad en general, sino por parte del Poder Judicial, lo que da una idea de la dimensión real del problema ante un fenómeno que no hace más que crecer en la demanda de que la reforma que ya se ha iniciado concluya con la adición de los puntos que adicionamos en el punto siguiente.
3.- La reforma aprobada por el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios -EDL 2012/235901-.
El pasado mes de Noviembre coincidieron reivindicaciones desde todos los sectores sociales y jurídicos, incluido el mundo de la banca, que incluso propuso las primeras suspensiones de ejecuciones hipotecarias hasta comprobar el marco legal en el que quedaría esta cuestión. Y ello, para buscar una solución de consenso para dar solución al problema que están pasando muchas familias que no pueden hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias. Pero no solo los que se encuentran en situación de desempleo, sino también los que tienen ingresos reducidos y una hipoteca importante que satisfacer, lo que les sitúa en una delicada situación a la hora de tener que cumplir con esta obligación y la de otros acreedores que también "llaman a las puertas" de estas personas. Por ello, el pasado mes de Noviembre, tras varios días en los que se podría alumbrar una inmediata solución a todas las cuestiones que desde el Poder Judicial se han apuntado, a fin de plasmar en un texto legal las reformas legales que se hacían necesario implementar en materia de ejecución hipotecaria, se ha aprobado un primer texto en el citado Real Decreto Ley 27/2012 -EDL 2012/235901- que, a todas luces, no puede ser el definitivo. Y no puede serlo porque a falta de datos estadísticos del espectro de afectación de estas medidas, lo cierto es que las exigencias acumulativas de la reforma legal que se ha aprobado – a falta del importante trámite de convalidación, o no, parlamentaria- cierran su aplicación a muchas personales gravemente afectadas por este problema.
Esta reforma se ha hecho necesaria porque el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios -EDL 2012/24887- sin recursos intentó hace unos ocho meses paliar la situación. Así, se contempla en el Anexo que lleva por rúbrica Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. Pero este texto fue tan restrictivo en sus posibilidades de aplicación que exigía y exige en su art. 3 que para estar ubicado en lo que denomina el "umbral de pobreza" todos los miembros de la unidad familiar debían estar en paro, que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar y otros requisitos que han hecho absolutamente ineficaz la reforma. Hasta el punto que hemos visto que desde Marzo el problema no solo no se suavizó, sino que se ha elevado a niveles nunca vistos de tensión y drama en muchas familias pronunciándose ya el propio Poder Judicial.
Así, esta situación llevó a los jueces a pronunciarnos desde los más altos estamentos, como el Congreso de presidentes de Audiencia Provincial celebrado en Toledo el pasado mes de Octubre, la reunión reciente en Barcelona de los jueces decanos y el propio CGPJ con un informe en el que se reclamaban reformas de urgencia en este tema. Y ello, porque el Poder Judicial estaba contemplando cómo se estaba interesando la ejecución de lanzamientos en situaciones de desigualdad entre las partes de un contrato y con unas cláusulas y condiciones que deberían revisarse. Y esta revisión no solo la exigen los jueces españoles, sino que ya el propio Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó una resolución el pasado mes de Junio en la que facultaba a los jueces a revisar incluso de oficio las cláusulas incluidas en los contratos que dieren lugar a la declaración de su nulidad por claro abuso o generadoras de desigualdades de las partes en un contrato y la inexistencia de la opción de la dación en pago en estos supuestos lo es. Y lo sigue siendo porque no se incluye tampoco.
Pues bien, con respecto a la reforma propuesta, que deberá ser complementada en el Parlamento con retoques de importancia, hablamos de exigencias acumulativas que se han incluido en el texto legal que entorpecen el radio de aplicación de la reforma que se propone, porque para poder ser acreedor de estas medidas no solo hace falta que las rentas o ingresos estén por debajo de los 1.597 euros al mes, sino que además, - y aquí está la clave del problema- se introducen una serie de presupuestos concurrentes que hacen de muy difícil aplicación a personas que lo están pasando mal, como que se exija también que la carga hipotecaria sea de más del 50% de sus ingresos netos u otras de carácter personalísimo relacionadas con aspectos del propio deudor en relación al número de hijos o sus edades. La cuestión es que la concurrencia acumulativa de todos los requisitos adicionales al de la renta por debajo de 1.597 euros al mes hace que el campo de aplicación vaya a ser muy reducido. Y además, se ignora todavía la cifra de personas a las que podría afectar estas medidas, tal y como se han redactado, lo que también debería estudiarse, ya que estos datos pueden estar ya en poder de las entidades bancarias si, como parece, podrían disponer de ellos ante las peticiones que a buen seguro ya les habrán realizado todos los posibles afectados.
b) Ámbito de aplicación. Las personas con especial vulnerabilidad.
La propia Exposición de Motivos fija este ámbito en los siguientes supuestos, ya que, en primer lugar, se introduce el concepto de "especial vulnerabilidad" ya que se contempla que: La suspensión de los lanzamientos afectará a las personas que se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad, aclarando que para que un deudor hipotecario se encuentre en este ámbito de aplicación será necesario el cumplimiento de dos tipos de requisitos.
PRIMER REQUISITO DE CARÁCTER PERSONAL:
De un lado, los colectivos sociales que van a poder acogerse son las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro discapacitado o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.
SEGUNDO REQUISITO DE CARÁCTER OBJETIVO:
Hay que precisar que los requisitos son acumulativos, como antes hemos precisado, ya que, como consta en el apartado 3º del art. 1, asimismo, en las familias que se acojan a esta suspensión los ingresos no podrán superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Además, es necesario que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. La alteración significativa de sus circunstancias económicas se mide en función de la variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en los últimos cuatros años.
CONCLUSIÓN ANTE LOS REQUISITOS CONCURRENTES:
Las dificultades para entrar en el paquete de personas afectados por la reforma se comprueban en las exigencias impuestas en el citado Real Decreto, porque lo son acumulativas y que conllevaría una moratoria de dos años para los más vulnerables. ¿Y quiénes son los que entran en esta consideración?
1.- Las familias que no ingresen entre todos los miembros más de 1.597 euros al mes (3 veces el IPREM, el indicador público de renta de efectos múltiples, que en 2012 es de 532 euros al mes, lo que supone 19.200 euros al año contabilizado con doce pagas).
2.- Cuando la casa de la que van a desalojarles sea su única vivienda en propiedad.
3.- Cuando su carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, por un 1,5% en los últimos cuatro años, y
4.- Cuando tuvieran que pagar una cuota de la hipoteca de más de un 50% de sus ingresos netos.
En estos casos estas personas no serán desahuciadas durante dos años si cumplen además alguno de los siguientes requisitos, con lo que no se trata de que reúnan los anteriores, sino que, además, se exigen otros de carácter personalísimo y que son los siguientes que constan en el apartado 2º del art. 1 (1):
a) Ser familia numerosa, o
b) Ser familia monoparental con dos hijos a su cargo, o
c) Familia con un menor de tres años, o
d) Familias que tenga a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33 % o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral, o
e) Familias que convivan con familiares (hasta tercer grado de consanguinidad o afinidad) que sean discapacitados, dependientes o que sufran una enfermedad grave que les incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral, o
f) Familias en las que los deudores estén en paro y hayan agotado la prestación, o
g) Víctimas de violencia de género.
c) La regulación no supone modificación de la LEC ni la LH
Pero lo más preocupante, ante las expectativas que se habían creado, es que el Real Decreto Ley no modifica ni la Ley procesal civil ni la Ley Hipotecaria, ya que estas medidas no suponen ninguna modificación de las leyes que hoy regulan las ejecuciones hipotecarias, y que desde el Poder Judicial se habían considerado como "abusivas" para los deudores. En realidad, lo que se hace en la normativa es establecer una moratoria en los lanzamientos de las ejecuciones hipotecarias, cual es el desalojo de las familias de sus casas, y por un plazo de dos años, para las familias más vulnerables, ya que así lo establece el Artículo 1 que lleva por rúbrica Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables. (2)
d) No retroactividad en la aplicación de las medidas.
Uno de los puntos más importantes de la regulación es que las familias que hasta el día 15 de Noviembre de 2012 hayan perdido la vivienda no la van a poder recuperar ni aunque concurrieran los exigentes requisitos que concurren en el Real Decreto ley, ya que la Disposición transitoria única de la norma relativa a los procedimientos en curso señala que: Esta norma será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de este real decreto-ley, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento. Quiere esto decir, que no son medidas retroactivas. Es decir, los que ya hayan perdido su casa, aunque cumplan los requisitos antes expuestos, no la recuperarán. Sin embargo, podrían acogerse a lo que contempla la Disposición Adicional Única de las viviendas de alquiler bajo (3). El problema es que como no se apruebe la dación en pago y extinción de la deuda hipotecaria tras la pérdida de la vivienda nos preguntamos si estas personas que ya han perdido la vivienda y pueden seguir siendo deudores por el resto que faltare tras la subasta si estarán en condiciones económicas de afrontar el pago de lo que faltare por pagar y, además, un alquiler por bajo que sea este, o por muy subvencionado que esté.
e) Acreditación de los requisitos concurrentes establecidos en el art. 1 del Real Decreto Ley.
¿Cómo se acreditarán los requisitos concurrentes que exige el art. 1 de este Real Decreto Ley?
Pues el art. 2 señala que la concurrencia de las circunstancias a que se refiere este Real decreto-ley se acreditará por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el juez o el notario encargado del procedimiento, mediante la presentación de los siguientes documentos:
f) Necesidades de la reforma en el Parlamento
En primer lugar debe suprimirse la exigencia de los requisitos concurrentes para estar entre los beneficiarios de las medidas, ya que al fin y al cabo el beneficio que conlleva tampoco es que sea muy elevado, ya que se restringe a la concesión de una moratoria en los lanzamientos de las ejecuciones hipotecarias, cual es el desalojo de las familias de sus casas, y por un plazo de dos años, para las familias más vulnerables. Pero, además, es que la superconcurrencia de tantos requisitos va a hacer muy difícil que existan personas que queden afectadas por esta reforma.
Pero por encima de todo, lo que tiene que introducirse en el trámite parlamentario es la admisión de la dación en pago para los que reúnan requisitos más amplios que los que contempla esta normativa que se propone, y, además, que la ejecución de la entrega de la vivienda en estos casos se haga dos años después de la aprobación de la dación en pago. Ello, para dar un poco de respiro a estas familias para encontrar otra vivienda. Tampoco se fija un límite máximo para estos intereses que comienzan a aumentar la deuda cuando las familias dejan de pagar la cuota hipotecaria. Y tampoco se modifica el valor de tasación, cuando en realidad lo que sería preciso es que el valor de tasación a efectos de subasta no pudiera ser inferior al valor de tasación sobre el que se concedió el préstamo. Pues bien, este es el estado del Real Decreto-Ley 27/2012 -EDL 2012/235901- que, desde luego, debe ser objeto de adiciones y supresiones en el trámite parlamentario conforme a los extremos antes indicados.
(1) 2. Los supuestos de especial vulnerabilidad a los que se refiere el apartado anterior son:
(2) 1. Hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.
(3) Se encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurran en ellas las circunstancias previstas en el artículo 1 del presente real decreto-ley. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.
Este artículo ha sido publicado en el "Boletín Contratación Inmobiliaria", el 1 de diciembre de 2012.

References: resolución 
 resolución 
 artículo 2
 Real Decreto 
 resolución 
 Real Decreto 
 Artículo 1
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 1