Source: https://www.sigmalegal.es/blog/arrendamientos-locales-comerciales/
Timestamp: 2020-07-07 15:43:14+00:00

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ARRENDAMIENTOS LOCAL COMERCIAL | Sigma Legal
1.- ARRENDADORES EMPRESA O GRANDES TENEDORES
¿Qué se les puede pedir? Un aplazamiento en el pago de la renta hasta un máximo de cuatro mensualidades.
¿Cuál es el periodo de pago de las rentas aplazadas? Dos años sin penalizaciones ni intereses dentro del plazo de vigencia del contrato
¿A quién se puede pedir? Empresa o entidad pública de vivienda o un tenedor de más de 10 inmuebles urbanos o de una superficie superior a 1.500 m2
¿Y si se tiene un acuerdo previo entre arrendador y arrendatario? Debe respetarse
¿Cuándo se debe pedir? Hasta el 23 de mayo de 2020
¿Cómo se acreditan requisitos? El cese de actividad por certificado de la AEAT y la reducción de facturación por una declaración responsable. El arrendador puede solicitar los libros contables
Autónomo dado de alta en el RETA o mutualidad alternativa
Autónomo o PYMES (que no superen los límites del artículo 257.1 LSC) con actividad suspendida por el estado de alarma o que haya reducido su facturación en al menos un 75%
2.- OTROS ARRENDADORES
¿Qué puede pedir? En realidad es lo que convengan conjuntamente el arrendatario y el arrendador: aplazamiento o disminución.
En el Real decreto se establece la posibilidad que si se alcanza un acuerdo, el Arrendador disponga de la fianza para el pago parcial o total de alguna de las mensualidades. En caso de que se disponga de la fianza el arrendatario deberá reponer la misma en plazo de un año (o dice la norma “en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año”)
3.- PREGUNTAS DIVERSAS
¿Y si ya he firmado un acuerdo con el arrendador que me es más desfavorable que lo previsto en la Ley? En principio los pactos anteriores prevalecen y por tanto deben respetarse, pero no parece lógico que si se ha pactado unas condiciones más desfavorables no se puedan solicitar las previstas en el Real Decreto.
¿Cuándo debe el arrendador empresa o gran tenedor acoger la solicitud del aplazamiento en el pago de la renta? Parece que desde el momento que lo solicita el arrendatario si éste cumple los requisitos. En definitiva parece que la solicitud del arrendatario le ampara para dejar de abonar la renta desde el momento en que lo requiera.
¿Qué ocurre cuándo el arrendador no es una empresa o un gran tenedor? En realidad nada, porque se queda a expensas de lo que pacten las partes, que pueden acordar que el arrendador haga uso de la fianza para el pago de las rentas aplazadas.
¿Y cuándo se tendría que reponer la fianza en caso que se haga uso de la misma?
En el plazo de un año o según dice la ley “en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año”, es decir parece que se tendría que reponer la fianza al finalizar el contrato, lo que puede generar muchos conflictos.
¿Cuántas mensualidades puedo dejar de abonar? La norma es un poco ambigua porque habla del periodo de tiempo que dure el estado de alarma y “a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID 19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses”. Existen diversas interpretaciones de la norma y de cuantas y cuales mensualidades se pueden dejar de abonar. Desde nuestro punto de vista se puede defender que son un máximo de cuatro mensualidades (mayo, junio, julio y agosto), pero existen otras opiniones, incluso las que abogan que la suspensión afecta a los meses que dure el estado de alarma más cuatro mensualidades.
¿A una empresa arrendadora patrimonial con muchos gastos y con un único ingreso que proviene de un arrendamiento de un local se le puede solicitar el aplazamiento en el pago? El Real Decreto habla de empresa, por lo que en principio independientemente de su tamaño o situación, la empresa dejaría de percibir la renta por el arrendamiento del local por un plazo máximo de cuatro meses.
Si el contrato de arrendamiento vence a 31 de diciembre de 2020, ¿Cómo se aplicaría la moratoria? Entendemos que en principio los cuatro meses aplazados (mayo, junio, julio y agosto), se pagarían de forma prorrateada de septiembre a diciembre.
¿El arrendador-empresa puede disponer de la fianza para paliar los efectos de estar cuatro meses sin cobrar la renta? La disposición de la fianza está prevista en el artículo 2 referido a “otros arrendamientos para uso del de vivienda”; por lo que en principio parece que sólo será aplicable a los mismos, pero es un tema en el que existen dudas interpretativas.
¿Qué ocurre en el supuesto en que un Arrendatario haya solicitado la moratoria cuando no cumplía los requisitos para pedirla? Se establece en el Real Decreto una disposición genérica de que será responsable de los daños y perjuicios causados y una responsabilidad que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
¿Qué pasa si transcurrido el 23 de mayo de 2020 el arrendatario no ha solicitado la moratoria? Desde nuestro punto de vista esta es la gran incógnita y entendemos que se podría llegar a defender que al haber transcurrido el plazo legal, ya no cabe modificación alguna en el contrato como consecuencia del COVID 19.
No obstante habrá que analizar el caso concreto y al no haber dado una respuesta clara el Real Decreto en este respecto caben otras interpretaciones

References: artículo 257
 Real decreto 
 Real Decreto 
 artículo 2
 Real Decreto 
 Real Decreto