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Timestamp: 2019-05-26 06:25:46+00:00

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El Blog de Landa Ocón (Abogacía y Mediación) : diciembre 2016
Desahucio: ¿cabe compensar por reparaciones o sustituciones?
Esta semana he recibido notificación del juzgado de primera instancia 6 de Logroño (La Rioja), que estima íntegramente nuestras pretensiones en juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas y asimilados, acordando la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda y la obligación de pago de rentas y cantidades asimiladas reclamadas, más las vencidas durante el procedimiento, todo ello con expresa imposición de las costas procesales.Comento este asunto porque me ha parecido un asunto interesante.
La parte arrendataria en vía extrajudicial y posteriormente en la contestación a la demanda y juicio oral, se opuso al pago, de las rentas y cantidades asimiladas reclamadas, argumentando el mecanismo de la compensación, y en concreto por la adquisición por la arrendataria de diversos electrodomésticos para dicha vivienda, eso sí, sin contar con el consentimiento de la propiedad, cuando no sin el conocimiento, contraviniendo el propio contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
Al respecto hemos de hacer las siguientes consideraciones:
a).- El procedimiento de desahucio es un proceso sumario, en el que las causas de oposición se encuentran limitadas. Así lo expone el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y son alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Que no había abonado era evidente. Bastaba ver la cuenta bancaria donde se había designado como lugar de pago.
Tampoco procedía enervar la acción, toda vez que había habido reclamación extrajudicial previa, a través de burofax, informando tanto de las deudas como del inicio de las oportunas acciones legales, para resolver el contrato.
Sobre el carácter tasado de las causas de oposición citamos a modo de ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, sección 4ª, 510/2011, de 24 de octubre de 2011, recurso 671/2011, Ponente: Carlos Moreno Millán (LA LEY 215727/2011). Resuelve el contrato por falta de pago de la renta, exponiendo que es inviable el pago por compensación en el marco del juicio de desahucio, ya que tal motivo excede del estricto ámbito de debate propio del referido juicio conforme a la Ley Procesal.
b).- Respecto a las reparaciones o sustituciones de los electrodomésticos u otras cuestiones de la vivienda, sin contar con el consentimiento de la propiedad y pretender compensar dichas cantidades con el importe de la renta y asimilados, decir que no es de aplicación en el presente procedimiento, sin perjuicio de poder reclamar en otro procedimiento la arrendataria, en su caso.
Sobre este aspecto se ha pronunciado muy recientemente la Audiencia Provincial de La Rioja, en su sentencia 87/2015 de 16 de Abril de 2015, recurso 98/2015, Ponente: Fernando Solsona Abad (LA LEY 49557/2015), en su fundamento segundo:
“La Jurisprudencia ha establecido que el desahucio por falta de pago es un procedimiento sumario (arts. 250.1.1, 444.1 y 447.2 LEC), con conocimiento limitado respecto de las posibilidades de alegación en relación a la acción de desahucio: sólo se permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. El objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida - la falta de pago de rentas-. Eso significa, como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid sección 14 de 20 de septiembre de 2014 , que el arrendatario no puede justificar el impago de esas rentas alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad. Por consiguiente- y en cuanto a la acción de desahucio- todas las alegaciones sobre las deficiencias que invoca en su recurso la arrendataria apelante y sobre su presunta falta de subsanación por la arrendadora, no son susceptibles de alegación en un procedimiento de esta clase a los fines de eludir la eventual resolución contractual y desahucio; frente a tal pretensión en un procedimiento de esta clase solo cabe alegar pago o enervación, pero no otras circunstancias”.De la misma forma razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias sección 5 de fecha 20 de octubre de 2014, la cual establece que: “en el juicio de desahucio por falta de pago las causas de oposición se encuentran tasadas, y así dispone el art. 444.1 LEC que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, con lo que resulta vedada cualquier otra alegación".“Con base en lo expuesto, no constando el pago por parte de la demandada, es claro que la demanda solo pudo ser estimatoria de la acción de desahucio ejercitada pues aun en la hipótesis de que fueran ciertas las presuntas deficiencias del piso arrendado que se invocaron por la demandada en juicio y que reitera en su recurso de apelación, tal alegación no puede invocarse en un procedimiento sumario de esta clase en el que los motivos de oposición son tasados, ni le dispensaban en su momento de su obligación de pagar la renta, sin perjuicio de que hubiera podido promover las acciones correspondientes basadas en el artículo 21 LAU a fin de que el arrendador acometiera las reparaciones necesarias, o en su caso promover la resolución del contrato, tal y como indica con acierto la juez "a quo".
Asimismo mencionamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, sección 5ª, nº 668/2008, de 26 de noviembre, recurso 30/2008, Ponente: Hipólito, Hernández Barea (LA LEY 240851/2008), que determina que la falta de reparaciones o defectos por el arrendador solo faculta a la inquilina a dar por resuelto el contrato o exigir por vía judicial la realización de las reparaciones necesarias, pero no suspender el pago del precio.
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Etiquetas: arrendamiento, asimilados, costas, desahucio, falta pago, rentas, reparaciones, resolución contrato
¿Yerra el Consejo General de la Abogacía Española en sus propuestas para el Pacto de Estado por el Futuro de la Justicia?
Recientemente el Consejo General de la Abogacía Española ha realizado una Propuesta de Pacto de Estado por el Futuro de la Justicia, donde se incluyen 34 puntos.De todos ellos, me centraré en uno, en concreto en el número 19, que dice así:
"Es indispensable un impulso decidido y eficaz de mecanismos alternativos de solución de conflictos (mediación intrajudicial, conformidades, arbitraje) fomentando la cultura del acuerdo".
Aplaudo la mención expresa a que se ha de fomentar la cultura del acuerdo, en una sociedad donde se tiende a la contienda y a la confrontación.
Sin embargo, quiero resaltar en concreto la mención que se hace a la mediación, a la que se añade "intrajudicial".
Entiendo que se trata de un error por parte del Consejo General de la Abogacía Española, toda vez que la apuesta o la opción de la mediación no ha de estar supeditada o ceñida únicamente a que se esté tramitando un procedimiento judicial.
Es más lo que debiera tratar de incentivarse de "forma decidida y eficaz" es la mediación "extrajudicial", es decir, aquella que se lleva a cabo cuando no existe ninguna contienda judicial.
Resultará, por otro lado, mucho más fácil alcanzar un acuerdo de mediación si el conflicto no se encuentra judicializado, ya que tras los escritos de demanda y contestación, las posiciones de las partes estarán mucho más enconadas que si no se hubiera iniciado la vía judicial, siendo por tanto el nivel de posibles acuerdos muy superior en el primer caso.
Etiquetas: consejo general de la abogacía española, mediación, mediación extrajudicial, mediación intrajudicial
La mediación penal me llevó a Salamanca: gracias
En esta entrada únicamente quiero dar las gracias a la Sociedad Española de Criminología por la invitación a participar en el III Seminario Interuniversitario de Criminología "retos contemporáneos, horizontes profesionales", que se celebró en Salamanca, los días 24 y 25 de noviembre.
Tuve ocasión de compartir el día 24 con ellos y fue muy enriquecedor. Mi participación fue en la mesa sobre "justicia restaurativa y reinserción social" moderada por Iván Cubillas, junto a Virginia Domingo De La Fuente. Mientras ella se ocupó del desistimiento del delito y justicia restaurativa, yo lo hice de la mediación penal: de proyecto a realidad.
Igualmente quiero dar las gracias a José Antonio Veiga Olivares por la invitación a participar en las IV Jornadas Nacionales de Mediación, celebradas también en Salamanca, los días 25 y 26 de noviembre. Alma mater de las mismas.
Fantástica organización y acogida. Con paseo por el centro de la ciudad y picoteo estupendo entre compañeros.
Un éxito de convocatoria. Mediadores de todos los puntos del territorio español con ganas de aprender y compartir experiencias.
Agradecida por contar conmigo en las mismas, y permitirme dar una ponencia sobre "mediación penal: ni justicia dura, ni blanda, humana".
Encantada por haber coincidido con tantos compañeros mediadores y de haber compartido experiencias, ilusiones, proyectos, risas, etc...No tengo reportaje fotográfico con todos, pero sentiros todos incluidos.
Si la agenda lo permite, nos vemos de nuevo en las que serán las V Jornadas Nacionales de Mediación, que se celebrarán en León. O quizás antes....
Etiquetas: criminología, jornadas, justicia restaurativa, mediación, mediación penal, Salamanca, sociedad española criminologia
Desahucio: ¿cabe compensar por reparaciones o sust...
¿Yerra el Consejo General de la Abogacía Española ...

References: resolución 
 artículo 444
 resolución 
 resolución 
 artículo 21
 resolución 
 resolución