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Tabella Le maggioranze dell assemblea condominiale - PDF
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1 Tabella Le maggioranze dell assemblea condominiale 2 a CONVOCAZIONE Quorum costitutivo (art. 1136/3 c.c.): 1/3 cond. + 1/3 valore edificio Quorum deliberativo ordinario (Regola generale): + val. edifi cio (1136/3) ( 1 ) interv. = intervenuti all Assemblea; cond. = partecipanti al condominio; val. edif. = millesimi di proprietà (in parentesi il quorum deliberativo in 1 a convocazione se diverso) ( 2 ) I NOMINE 1. Presidente dell Assemblea 2. Nomina, conferma, revoca dell amministratore (art. 1136/4) ( 3 ) 3. Compenso amministratore ( 4 ) 4. Nomina revisore per verifi care la contabilità del condominio (art bis) 5. Consiglieri di condominio (nomina, compiti) ( 5 ) 6. Nomina commissioni in caso di problemi vari (es. commissione lavori) 7. Supercondominio con oltre 60 partecipanti: elezione rappresentante di ogni condominio per gestione parti comuni e nomina amministratore (art. 67 d. a.) II BILANCIO 1. Approvazione preventivo di spesa (1135) 2. Approvazione del rendiconto (bilancio consuntivo) (1135) almeno 2/3 3. Impiego residui attivi (1135) 4. Costituzione di un fondo speciale per: La maggioranza richiesta per il tipo a) manutenzione straordinaria; b) innovazioni (1135 n. 4) ( 6 di lavori straordinari da eseguire ) 5. Interessi moratori sulle quote condominiali ( 7 )
2 332 APPENDICE III ATTI DI ORDINARIA AMMINISTRAZIONE Esemplificazioni: 1. Decisioni su contratti d appalto (pulizie, ecc.) 2. Sostituzione cassette postali 3. Disciplina uso dei posti auto a turno 4. Condono edilizio parti comuni 5. Locazioni ordinarie senza modifi ca della destinazione 6. Sostituzione sistemi di accesso meccanizzati IV ATTI DI STRAORDINARIA AMMINISTRAZIONE Se non espressamente previsti dovrebbe applicarsi per analogia la regola del 1136, comma 4 V ATTI NEGOZIALI E CONTROVERSIE 1. Costituzione o trasferimento di diritti reali (1108) 2. Locazione (anche pubblicitaria, es. facciata o tetto) ultranovennale di parti comuni (1108) 3. Acquisto di immobile da destinarsi a parte comune dell edifi cio (1108) 4. Vendita o cessione di beni comuni (1108) 5. Transazioni relative ai diritti su parti comuni (arg. ex 1108/3) 6. Mediazione: proposta riguardante diritti su parti comuni (arg. ex 1108/3) 7. Ipoteca a garanzia del mutuo contratto per la cosa comune (1108/4) 8. Liti attive e passive su materie esorbitanti dalle attribuzioni dell amministratore (art. 1136/4) maggior. cond. almeno 2/3 9. Transazioni non relative a parti comuni (se non prevista specifi ca maggioranza per l oggetto dell accordo) ( 8 ) 10. Mediazione: partecipazione dell amministratore al procedimento (art. 71-quater) 11. Mediazione: approvazione della proposta ex art. 71-quater (esclusa quella relativa a beni del 1108/3; v. sopra 6) 12. Sanzioni per infrazioni al regolamento (70 d.a.) ( 9 ) VI ENERGIA RINNOVABILE 1. Interventi per fonti rinnovabili di energia (art. 26/2 l. 10/1991) quando c è il documento energetico ( 10 ) 2. Impianti di cogenerazione e fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili (1120/2) quando manca il documento energetico della l. 10/1991 cit.
3 TABELLA Impianti per singole unità immobiliari con modifi che a parti comuni (1122-bis): modalità esecutive alternative o cautele per stabilità, sicurezza e decoro architettonico, garanzia per danni almeno 2/3 eventuali, ripartizione uso lastrico solare ed altre superfi ci comuni VII INNOVAZIONI 1. Innovazioni ORDINARIE: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni REGOLA GENERALE (art. 1120/1) Esempi: Trasformazione tetto in terrazza Trasformaz. di un cortile sterrato in giardino almeno 2/3 2. Gravose o voluttuarie consentite (cioè se possibile utilizzazione separata o diversamente se gli interessati ne sopportano l intera spesa: art. 1121) La maggioranza richiesta per l opera prevista dalla norma regolatrice 3. Innovazioni speciali o agevolate ex 1120/2: sicurezza e salubrità edifi ci ed impianti; barriere architettoniche (v. VIII); contenimento del consumo energetico; parcheggi; energia rinnovabile; impianti centralizzati Radio-Tv 4. Altre specifi che fi gure di innovazioni sono riportate nelle voci VI, VIII, IX, X, XIII VIII INTERVENTI EDILI E TECNICI 1. Lavori condominiali di manutenz. ordinaria (art. 3 T.U.E. n. 380/2001) ( 11 ) 2. Installazione contatori dell acqua ( 12 ) 3. Riparazioni straordinarie di importo NON rilevante 4. Riparazioni straordinarie di notevole entità (1136/4) 5. Parcheggi per le singole unità immobiliari senza pregiudizio a stabilità, sicurezza, decoro architettonico, uso e godimento di parti comuni ( 13 ) 6. Autorizzazione dell amministratore per progetti, programmi e iniziative per ricupero patrimonio edilizio e sicurezza ambientale ex art. 1135/3 (1136/4) 7. Opere per sicurezza e salubrità edifi ci ed impianti (art. 1120/2) 8. Infrastrutture per la ricarica elettrica dei veicoli ( 14 ) 9. Innovazioni anti barriere architettoniche (artt. 1120/2 e 2/1 l. n. 13/1989) Es.: Ascensore
4 334 APPENDICE 10. Percorsi attrezzati e dispositivi di segnalazione per i ciechi negli edifi ci privati (art. 1120/2 e art. 2/1 l. n. 13/1989) 11. Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari (art. 30 maggior. cond. almeno 1/2 l. 5/8/1978 n. 457, mod. da art. 15 l. 179/ Sopraelevazione pregiudizievole ex 1127 (per condizioni statiche, aspetto architettonico o con notevole diminuzione di aria o luce ai piani sottostanti) IX MEZZI DI COMUNICAZIONE E SORVEGLIANZA 1. Installazione e modifi che impianti centralizzati TV, paraboliche satellitari, impianti via cavo e per fl ussi informativi in genere ( 15 ) 2. Impianti di videosorveglianza su parti comuni (1122-ter) 3. Innovazioni condom. per cavi in fibra ottica (art. 1/7 l. 18/6/2009 n. 69) 4. Attivazione di un sito internet condominiale (art. 71-ter disp. att.) 5. Impianti non centralizzati Radio-Tv e modifi che a parti comuni (1122-bis): prescrizioni dell assemblea di modalità esecutive alternative o cautele per stabilità, sicurezza e decoro architettonico, garanzia per danni eventuali almeno 2/3 6. Adeguamento impianti non centralizzati preesistenti alla riforma per minor pregiudizio a parti comuni e unità immobiliari (art. 155-bis d. att.) 7. Antenne per telefonia cellulare ( 16 ) 4/5 cond. 4/5 X PARTI COMUNI v. anche V, VI, IX, 1. Modifi che a destinazioni d uso per esigenze di interesse condominiale (art ter/1) (se non vietate) Es.: Telefonia cellulare (v. sopra 4/5 cond. 4/5 IX) ( 17 ) 2. Divisibilità senza pregiudizi all uso della cosa (art. 1119) 3. Ricostruzione parti comuni se perimento edifi cio per 3/4 od oltre (1128/1) 4. Ricostruzione di parti comuni in caso di perimento dell edifi cio inferiore ai 3/4 (artt e 1136/4) 5. Cessazione attività dannose per destinazioni d uso di parti comuni (1117-quater) 6. Modifi che che incidono sui diritti soggettivi
5 TABELLA 335 XI PORTIERATO 1. Istituzione, modifi ca, soppressione (con modifi - che al regolamento) ( 18 ) 2. Istituzione, modifi ca, soppressione (senza modifi che al regolamento) almeno 2/3 3. Utilizzazione diversa dei locali dell ex portineria ( 19 ) XII REGOLAMENTO CONDOMINIALE 1. Regolamento assembleare: approvazione e modifi che (art. 1138/3) 2. Regolamento contrattuale: clausole solo regolamentari (art. 1138/3) ( 20 ) 3. Regolamento contrattuale: modifi che ai diritti soggettivi sulle cose comuni od al potere dispositivo tutti cond. almeno 1/2 100% dei condomini sulle proprietà esclusive XIII RISCALDAMENTO E CONDIZIONAMENTO 1. Interventi su edifi ci ed impianti per contenimento consumo energetico (art. 26/2 L. 10/1991 modif.) quando c è il documento energetico ( 21 ) 2. Opere per contenimento consumo energetico degli edifi ci se manca il documento energetico (1120/2 n. 2) 3. Sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore e ripartizione spese riscaldamento (art. 26/5 l. 10/1991 modif.) 4. Soppressione impianto centralizzato ( 22 ) 5. Distacco da impianto centralizzato con notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per condomini (arg. ex 1118/4) XIV SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO 1. Divisione in parti con caratteristiche di edifi ci autonomi (art. 61 att. c.c.) 2. Necessità di modifi che allo stato delle cose ed opere per attuare la divisione (art. 62 att. c.c.) almeno 2/3 XV TABELLE MILLESIMALI E RIPARTIZIONE SPESE 1. Approvazione (1138/1 e 68 d.a.) ( 23 ) 2. Rettifi ca o modifi ca valori proporzionali immobiliari: a) se conseguenza di errore; b) se alterato di oltre 1/5 il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare (per mutate condizioni dell edifi - cio) (art. 69/1 n. 2 d.a.)
6 336 APPENDICE 3. Rettifi ca o modifi ca dei valori proporzionali immobiliari fuori dei suddetti casi (artt. 69/1 e 3 d. a.) 4. Rettifi ca o revisione delle tabelle ripartizione spese redatte secondo criteri legali o convenzionali (1123/1) si applicano i criteri di cui sopra XVI ALTRE DELIBERE Atti senza espressa previsione di maggioranze ed atti di ordinaria amministrazione: vale la RE- GOLA GENERALE (maggioranza ordinaria) ( 24 ) Note 1 La Cassazione interpreta il comma 3 dell art nel senso coloro che abbiano votato contro l approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore (Cass. 5/4/2004 n. 6625) 2 In 1 a CONVOCAZIONE la regola generale è la seguente: quorum costitutivo (art. 1136/1 c.c.) : maggior. condom. + 2/3 valore edificio quorum deliberativo (salve le prescritte maggior. speciali): + 1/2 val. edif. 3 La conferma è prevista dall art senza indicazione di specifica maggioranza; ma la Suprema Corte ha equiparato la conferma alla nomina perché si tratta di delibere con contenuto ed effetti giuridici eguali (v. testo alla voce AMMINISTRATORE 1, sez. V). Comunque, dopo la scadenza del biennio l amministratore deve essere rinominato con la prescritta maggioranza, si tratti di una conferma del precedente o della nomina di uno diverso. Per la revoca sono fatte salve le diverse modalità previste dal regolamento, ma è ragionevole ritenere che le diverse modalità non tocchino il quorum poiché il regolamento (art. 1138) non può in nessun caso derogare a taluni articoli fra cui il 1136 (che riguarda appunto le maggioranze). 4 Un altra tesi, risalente alla passata disciplina, ritiene che il quorum in 2 a convocazione sia quello della regola generale (1/3 millesimi) Con l attuale riforma l indirizzo non sembra più sostenibile, perché la nullità della delibera di nomina dell amministratore che non indica il suo compenso (art. 1129/14) porta ad una indissolubilità tra nomina e compenso che seguono la medesima regola per l approvazione. 5 Per analogia con la nomina dell amministratore (1136/4); regola prevista di solito dai regolamenti. Ma taluni ritengono sufficiente 1/3 dei millesimi. 6 La suddetta maggioranza presuppone che il fondo speciale sia votato nella stessa delibera che approva i lavori straordinari. Diverso si presenterebbe il caso di costituzione del fondo con autonoma e distinta delibera, sempre che sia regolare. 7 V. Cass. 30/4/2013 n Per questa problematica, che coinvolge anche la proposta di mediazione in quanto assimilabile alla transazione, v. nel testo le voci MEDIAZIONE CIVILE e TRANSAZIONE. 9 Secondo la giurisprudenza la sanzione è applicabile solo se prevista da una norma del regolamento; in caso diverso la delibera è illegittima in parte qua (a meno che non vi sia un approvazione all unanimità). 10 Si tratta di un attestato di prestazione energetica (APE) o di una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato richiesti dalla norma stessa. L art. 1/3 della legge 10/1991 considera fonti rinnovabili di energia il sole, il vento, l energia idraulica, le risorse geotermiche, le maree, il moto ondoso e la trasformazione dei rifiuti organici o di prodotti vegetali.
7 TABELLA Gli interventi di manutenzione ordinaria rientrano nei poteri dell amministratore ex 1130 n. 3 e quindi le relative spese non richiedono l approvazione preventiva dell assemblea ma soltanto quella in sede di consuntivo (Cass. 2/5/2013 n ). Tuttavia i lavori di una certa consistenza di solito vengono sottoposti alla valutazione dell Assemblea. 12 Secondo la Suprema Corte non si tratta di innovazioni ma di una modifica del servizio diretta ad un miglior godimento di esso, che l assemblea può deliberare a maggioranza. Rimane da stabilire se si tratti sempre di maggioranza ordinaria (dato che l installazione è per legge obbligatoria) od invece sia necessaria la maggioranza qualificata del 1138 se viene ad essere modificata una norma del regolamento (v. nel testo CONTATORI DELL ACQUA). 13 È fatta salva la partecipazione successiva dei condomini prima dissenzienti (art. 9 legge n. 122/1989, che richiama il 1121/3). 14 V. art. 17-quinquies/2 d.l. 83/2012 conv. in l. 134/ Art. 1120/2. Dalla disposizione si ricava, a contrariis, che è sufficiente la maggioranza ordinaria se non viene alterata la destinazione della cosa comune né impedito il pari uso agli altri condomini (v. nel testo la voce TELECOMUNICAZIONI, sez. II). 16 Si rientra nel regime del 1117-ter introdotto dalla riforma del 2012, sempreché l innovazione comporti un cambiamento di destinazione del bene; in caso diverso si applicano le regole del In proposito v. nel testo le voci TELECOMUNICAZIONI, sez. IV e PARTI COMUNI, sez. III. 17 Non vi rientra il nuovo diverso uso dei locali ex portineria ed ex caldaia dopo l abolizione dei relativi impianti. V. nota che segue. 18 Il problema delle maggioranze necessarie per le delibere in tema di portierato è molto dibattuto anche in giurisprudenza. Si rinvia alla voce PORTIERATO del testo. 19 Secondo la giurisprudenza si tratta di una modifica regolamentare della modalità d uso del bene che ha perso la sua destinazione originaria, per cui basta la maggioranza del 1138/3 (v. nel testo PARTI COMUNI, sez. III). Le stesse conclusioni valgono per l ex locale caldaia dopo la soppressione del riscaldamento centralizzato. 20 L orientamento della Suprema Corte attribuisce natura contrattuale soltanto alle clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri. Hanno invece natura regolamentare quelle che si limitino a disciplinare l uso dei beni comuni (v. nel testo REGOLAMENTO). 21 Si tratta di un attestato di prestazione energetica (APE) o di una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, richiesti dalla norma stessa. 22 È la tesi preferibile dopo le manipolazioni che hanno snaturato la concezione originaria dell art. 26/2 l. 10/1991 v. la voce RISCALDAMENTO nel testo. 23 La stessa maggioranza prevista per il regolamento di condominio, al quale le tabelle sono allegate in base all art. 68 disp. att. 24 Per comodità sono riportati in Tabella vari casi, estrapolati dalla normativa o presi dalla esperienza di lavoro delle assemblee. Naturalmente può aversi talora una differente interpretazione giurisprudenziale o dottrinale (ad es. v. a proposito della conferma dell amministratore, o del portierato). Le lacune legislative rendono qualche tesi controversa e quindi opinabile.

References: art. 71
 art. 1121
 art. 1135
 art. 2
 art. 15
 Cass. 
 art. 1
 art. 17
 Art. 1120
 art. 26
 art. 68