Source: https://detrasdelatoga.wordpress.com/2017/10/06/servidumbre-de-luces-y-vistas-regla-de-distancias-del-codigo-civil/
Timestamp: 2018-04-23 14:54:31+00:00

Document:
Servidumbre de luces y vistas. Regla de distancias del Código Civil. | Detrás de la Toga
Conceptualmente hablando, las vistas son aquellas ventanas susceptibles de abrirse para dar paso a la luz y el aire permitiendo ver lo que hay en el exterior, mientras que las luces son aquellas ventanas o huevos que no se pueden abrir y que sólo permiten el paso de la luz.
De esta caracterización surge el concepto de servidumbre de luces y vistas como aquel derecho real (de finca sobre finca), a partir del cual una finca, denominada predio dominante, disfruta sobre otra, denominada predio sirviente, la facultad de servirse de luces y vistas sobre ella. Sistemáticamente introducidas como una servidumbre de carácter legal, se configuran como meras limitaciones del dominio, que vienen impuestas por la ley, con base en el mantenimiento de la paz social en las relaciones de vecindad [1] (artículos 581 a 584), o como una servidumbre de carácter voluntario [2] (artículo 585) que da derecho al titular del predio dominante a exigir una determinada conducta respecto el tribunal del predio sirviente.
El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.
También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.
No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.
Lo dispuesto en el artículo 582 no es aplicable a los edificios separados por una vía pública.
Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583.
Caracterizada como continua y negativa (entre otras, por la STS de 8 de octubre de 1988), la prescripción extintiva comenzará a contarse desde el día en que hubiera tenido lugar un acto contrario a la servidumbre (también llamado el acto obstativo); en las servidumbres negativas lo que se impone es un no hacer lo que de ordinario se podría hacer (se impone al dueño del predio sirviente un no hacer). Y en cuanto al cómputo del plazo para adquirir por prescripción, dado su carácter negativo, se efectuará desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre (artículo 538). Es decir, y una vez más al hablar de prescripción, nos referimos a “las dos caras de la misa moneda”.
Pero, desde un punto de vista práctico… ¿Qué supuestos son los protegidos por el Código Civil?
Entraremos a analizar, punto por punto, el contenido de estos preceptos:
a) Se admiten los huecos de tolerancia:
Antes del acto obstativo, según reiterada Jurisprudencia, toda entrada de luz por hueco abierto se entiende como de mera tolerancia, que, como es sabido, no presupone posesión en ninguna de sus formas. (Sentencia del Tribunal Supremo 2 de octubre de 1964).
A su vez, el Código Civil, en su artículo 581 da validez a aquellos huecos que, en una situación y en unas medidas concretas, permitan, únicamente, la entrada de ‘luces’ y ventilación a la instancia. Concretamente, para “recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre”. Aunque la Jurisprudencia más reciente ha flexibilizado estos extremos, por lo que habrá que atender a su funcionalidad y significación caso a caso.
b) Regla de distancias:
Estos artículos no contempla ninguna servidumbre, sino un límite del derecho de propiedad que, como tal, define su contenido. Igualmente, esta restricción es recíproca, de modo que si uno de los dueños no puede abrir huecos para vistas sino a cierta distancia, el otro también se ve afectado por igual prohibición. Su finalidad no es otra que preservar la intimidad, la tranquilidad y la seguridad de las personas evitando miradas extrañas y, en general, injerencias en fincas ajenas.
Las vistas (prohibidas o admitidas) por este artículo 582, se pueden obtener, como expresamente se señala, a través de balcones, ventanas u otros voladizos semejantes. La jurisprudencia ha entendido también incluidas en la órbita de este precepto a las azoteas -con independencia de que tengan o no balaustre- y a otras cubiertas similares y a las terrazas.
Esto es, toda aquella vista que se obtenga desde una distancia inferior a la regulada en el artículo 582, medida según el artículo 583, infringiría tal precepto legal, distancia que se comenzará a computar desde el punto más cercano en el que se puedan obtener, independientemente de la configuración estructural o arquitectónica que este punto tenga.
Así pues, la aplicación será automática, con la única salvedad del artículo 584, de mediar vía pública entre las edificaciones.
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References: artículo 582
 artículo 583
 artículo 581
 artículo 582
 artículo 582
 artículo 583
 artículo 584