Source: https://interpretacje-podatkowe.org/obowiazek-podatkowy/iptpp2-4512-165-15-7-prp
Timestamp: 2018-03-19 18:58:02+00:00

Document:
IPTPP2/4512-165/15-7/PRP | Interpretacja indywidualna
momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłaty kaucji na bieżący rachunek bankowy,
momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu zaliczenia kaucji na poczet ceny lokalu mieszkalnego,
momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wypłaty środków zgromadzonych na rachunku powierniczym przez wydaniem lokalu,
momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku wydania lokalu mieszkalnego pomimo braku wpłaty środków zgromadzonych na rachunku powierniczym,
dokumentowania wpłaty zaliczek na lokal,
prawidłowości wystawiania faktur korygujących do wpłat dokonanych przez klientów oraz do kaucji,
prawidłowości ujęcia w rejestrach faktur korygujących w momencie potwierdzenia ich otrzymania przez odbiorców
IPTPP2/4512-165/15-7/PRPinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 4 marca 2015 r. (data wpływu 16 marca 2015 r.), uzupełnionym pismami z dnia 28 maja 2015 r. (data wpływu 1 czerwca 2015 r.) oraz z dnia 11 czerwca 2015 r. (data wpływu 15 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
prawidłowości ujęcia w rejestrach faktur korygujących w momencie potwierdzenia ich otrzymania przez odbiorców,
opodatkowania podatkiem VAT kosztów eksploatacyjnych stawką w wysokości 23%,
powstania obowiązku podatkowego z tytułu kosztów eksploatacyjnych,
momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku wystawienia faktur korygujących na rzecz klientów.
Spółka prowadzi działalność m.in. w zakresie budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego i usługowego oraz sprzedaży lokali mieszkalnych, niemieszkalnych (miejsca postojowe oraz komórki lokatorskie) i usługowych wraz z przynależnymi prawami we wzniesionych budynkach. W związku z wejściem w życie ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Spółka zobowiązana jest zawierać umowy przedwstępne - umowy zobowiązujące do wybudowania budynku, wyodrębnienia własności nieruchomości i jej sprzedaży na rzecz klienta - w szczególnej formie określonej wprost ww. ustawą - tj. umów developerskich. Jeśli przedmiotem umowy ma być lokal usługowy lub lokale mieszkalne/niemieszkalne, które nie podlegają regulacji ww. ustawy wówczas zobowiązanie do przeniesienia własności takiego lokalu następuje przez zawarcie umowy przedwstępnej uregulowanej m.in w art. 389 KC.
Działalność prowadzona przez Spółkę podlega przepisom ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Dz. U. 232 poz. 1377 i zgodnie z art. 4 tej ustawy developer zapewnia klientom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
Spółka w dniu 11 grudnia 2014 roku zawarła z bankiem umowę otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 5 ustawy developerskiej. Bank prowadzący taki rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Spółka ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia developerskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Bank wypłaca Spółce środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia developerskiego. Wynika to z art. 11 ustawy developerskiej, według której bank dokonuje kontroli zakończenia danego etapu przedsięwzięcia developerskiego, na podstawie dokumentacji budowlanej (wpis kierownika budowy do dziennika budowy, potwierdzany przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane).
wystawiła faktury VAT z dniem otrzymania środków na rachunek powierniczy i wprowadziła je do obrotu wysyłając do klientów,
wystawiła faktury VAT na kaucje z dniem podpisania umowy developerskiej, zgodnie z zapisami której zostaje ona zaliczona na poczet zakupu lokalu mieszkalnego, gdzie jednocześnie Spółka jest zobowiązana przelać tę kwotę na otwarty rachunek powierniczy (co uczyniła zgodnie z zapisami umownymi). Faktury te Spółka również wprowadziła do obrotu,
wystawiła faktury korygujące (zmniejszające podstawę opodatkowania i VAT) do faktur, które niezgodnie z przepisami zostały wprowadzone do obrotu (dotyczą wpłat na rachunek powierniczy).
W piśmie z dnia 28 maja 2015 r., stanowiącym uzupełnienie przedmiotowego wniosku, Wnioskodawca w odpowiedzi na zadane pytanie „Czy Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług...” wskazał: tak.
Klasyfikacja statystyczna zgodnie z PKWIU z 2008 roku:
Ponadto w piśmie z dnia 11 czerwca 2015 r. Wnioskodawca doprecyzował klasyfikację statystyczną zgodnie z PKWIU z 2008 roku dla:
Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że w przypadku kaucji wpłaconej przez klienta na bieżący rachunek bankowy, na podstawie zawartych umów rezerwacyjnych nie powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT w momencie ich otrzymania...
Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że w przypadku zaliczenia przez developera kaucji na poczet ceny lokalu mieszkalnego określonej w umowie developerskiej i przekazanie jej na rachunek otwarty powierniczy (z kilkudniowym opóźnieniem) nie powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT...
Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że momentem powstania obowiązku podatkowego jest moment wypłaty środków zgromadzonych na rachunku powierniczym przez bank na rzecz developera, jeżeli ich wypłata nastąpi przed wydaniem lokalu...
Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że momentem powstania obowiązku podatkowego jest moment wydania lokalu mieszkalnego pomimo braku wypłaty środków zgromadzonych na rachunku powierniczym przez bank na rzecz developera...
Czy prawidłowe jest, że faktury wpłaty zaliczek na lokal powinny być wystawione nie później niż 15-go dnia następującego po miesiącu, w którym bank przelał środki na rachunek bieżący Spółki z rachunku powierniczego...
Czy Spółka prawidłowo wystawiła faktury korygujące (zmniejszające podstawę opodatkowania i VAT) do wpłat dokonanych przez klientów na rachunek powierniczy oraz do kaucji przekazanych na rachunek powierniczy...
Czy Spółka prawidłowo ujęła w rejestrach VAT faktury korygujące (zmniejszające podstawę opodatkowania i VAT) w momencie potwierdzenia ich otrzymania przez odbiorcę...
Pytanie 1. W ocenie Spółki, kaucja wpłacona przez klienta w związku z podpisaną umową rezerwacyjną, nie stanowi przedpłaty ani zaliczki na poczet przyszłej dostawy lokali lub budynku w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy, oraz nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w VAT.
Pytanie 2. W ocenie Spółki, zaliczenie kaucji na poczet umowy developerskiej z jednoczesnym przekazaniem środków na otwarty powierniczy rachunek (nawet z kilkudniowym opóźnieniem), nie powoduje powstawania obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT. Takie stanowisko zostało wyrażone w interpretacji ogólnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie IPP1/443-765/14-2/KC z dnia 06.10.2014 roku.
Pytanie 3. W ocenie Spółki, obowiązek podatkowy powstaje w momencie zwolnienia zgromadzonych środków z rachunku powierniczego i ich wpływ na rachunek bieżący, zakładając, że ich zwolnienie następuje przed wydaniem, dostawą lokalu. Środki na otwartym rachunku powierniczym nie stanowią własności Spółki, co wynika z ogólnych warunków funkcjonowania rachunków powierniczych wynikających z art. 59 ust. 1 ustawy o Prawie Bankowym. Takie stanowisko zostało wyrażone w interpretacji ogólnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy ITPP1/443-899/14/MN z dnia 24.10.2014 roku.
Pytanie 4. W ocenie Spółki, obowiązek podatkowy powstaje w chwili dokonania dostawy towarów zgodnie z art. 19a ust. 1. Spółka w dniu wydania lokalu klientowi (protokolarnie przekazuje klucze do lokalu) przenosi prawo do rozporządzania nim jako właściciel (pomimo braku na ten dzień podpisania aktu notarialnego- umowy developerskiej).
Pytanie 5. W ocenie Spółki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usług, jeżeli jednak przed dokonaniem dostawy towarów lub usług otrzymano całość lub część zapłaty, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania. Wpływ środków finansowych z otwartego rachunku powierniczego przekazanych przez bank na rachunek bieżący Spółki obliguje ją do wystawienia faktury VAT nie później niż do 15-go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty.
Pytanie 6. W ocenie Spółki, faktury korygujące wystawione przez nią są prawidłowe, ponieważ po wystawieniu faktury VAT wystąpiły zdarzenia mające wpływ na treść wystawionej faktury, oraz okazało się że wystawiona faktura zawiera błędy. Aby wykazać prawidłowe i zgodne z rzeczywistością kwoty, które decydują o rzetelności wystawionego dokumentu Spółka wystawiła faktury korygujące do faktur, w których wykazała obowiązek podatkowy od kwot wpływających na otwarty rachunek powierniczy (zarówno wpłacanych przez klientów, jak i przekazanych przez Spółkę kaucji zaliczanych na poczet ceny lokalu).
Pytanie 7. W ocenie Spółki, wystawienie faktur korygujących zmniejszających podatek należny zobowiązuje Wnioskodawcę do posiadania potwierdzenia ich odbioru przez nabywcę towaru i usług jako adresata. Potwierdzenie odbioru faktur korygujących przez nabywcę spowoduje akceptację zmiany wartości zawartych na fakturach pierwotnych i daje prawo do obniżenia podatku należnego w dacie jej podpisania.
prawidłowości wystawiania faktur korygujących do wpłat dokonanych przez klientów oraz do kaucji
Zaznacza się, że potwierdzenie odbioru faktury korygującej pełni istotną rolę w systemie podatku od towarów i usług opartym na metodzie fakturowej, gdyż zapobiega nieuzasadnionym i samowolnym obniżkom podstawy opodatkowania u dostawcy. Ponadto, faktury korygujące są specyficznym rodzajem faktur. Celem ich wystawienia jest doprowadzenie faktury pierwotnej do stanu odpowiadającego rzeczywistości. Z powyższego wynika, że skoro będący podstawą opodatkowania obrót zmniejsza się o kwoty udokumentowanych i prawnie dopuszczalnych rabatów, to czynność taka dokonywana przez sprzedawcę towarów i usług powoduje konieczność zmniejszenia kwoty podatku naliczonego u nabywcy. W przeciwnym razie dochodziłoby do obniżenia kwoty lub zwrotu podatku, który w rzeczywistości nie został zapłacony. Oznacza to, że faktura korygująca musi dotrzeć do nabywcy, nabywca musi potwierdzić ten fakt, by wystawca miał możliwość obniżenia podatku należnego w związku z wystawieniem tej faktury. Ustawodawca nie sprecyzował, w jakiej formie nabywca ma dokonać potwierdzenia odbioru faktury korygującej. Zatem, potwierdzenie może mieć dowolną formę, jednakże forma ta musi pozwolić na jednoznaczne stwierdzenie, że sprzedawca to potwierdzenie otrzymał. Dopiero posiadanie takiego potwierdzenia uprawnia sprzedawcę do stosownego obniżenia podstawy opodatkowania oraz podatku należnego w rozliczeniu za odpowiedni okres rozliczeniowy.
Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy należy wskazać, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2012 r., poz. 1376, z późn. zm.), na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią.
W myśl natomiast art. 59 ust. 2 ww. ustawy, stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).
W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego - środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu (art. 59 ust. 4).
Z kolei zgodnie z ust. 5 tegoż przepisu, w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku - środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.
Natomiast w myśl. ust. 6 ww. przepisu, w przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Z kolei zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy - jak wynika z art. 3 pkt 8 cyt. ustawy - to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy Prawo bankowe służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1.
W sytuacji, kiedy płatności na rachunek powierniczy dokonywane są w taki sposób, że korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie aż do chwili spełnienia warunków przewidzianych w umowie, stanowi to de facto formę kaucji/zabezpieczenia wykonania zobowiązań.
W świetle powyższego, z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego - środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy (z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), bowiem decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zaliczkę, przedpłatę.
W kwestii zaś pobieranych przez Wnioskodawcę kaucji należy wskazać, że przepisy podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług nie zawierają definicji kaucji. Zgodnie ze znaczeniem słownikowym „kaucja” jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania.
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, stwierdzić należy, iż w przypadku kaucji wpłaconych przez klienta na bieżący rachunek bankowy, na podstawie zawartych umów rezerwacyjnych nie powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT w momencie ich otrzymania, bowiem w okolicznościach niniejszej sprawy, kaucja nie jest zaliczką, zadatkiem czy ratą.
W przypadku zaliczenia kaucji na poczet umowy developerskiej z jednoczesnym przekazaniem środków na otwarty powierniczy rachunek (nawet z kilkudniowym opóźnieniem), także nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT.
Wskazać należy, że dopiero w momencie wpłaty środków zgromadzonych na rachunku powierniczym przez bank na rzecz developera, powstanie obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy, tj. z chwilą otrzymania przez Spółkę tych środków, pod warunkiem, że wcześniej nie doszło do wydania lokalu.
Obowiązek podatkowy z tytułu dostawy lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania nim jak właściciel. W przypadku, gdy wydanie lokalu mieszkalnego nastąpi przed podpisaniem aktu notarialnego obowiązek podatkowy powstanie w dniu wydania tego lokalu mieszkalnego, pomimo braku wypłaty środków zgromadzonych na rachunku powierniczym.
W przypadku, gdy - jak wynika z okoliczności sprawy – nabywcami lokali, o których mowa we wniosku, są osoby fizyczne nieprowadzące działalności, to Wnioskodawca na żądanie ww. osób jest obowiązany do wystawienia faktur, jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym otrzymano całość lub część zapłaty (tj. w którym bank przekazał środki z rachunku powierniczego na rachunek bieżący Spółki).
Wnioskodawca jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie zapłaty tj. wpłaty środków finansowych z otwartego rachunku powierniczego przekazanych przez bank na rachunek bieżący Spółki, najpóźniej do 15. dnia miesiąca po miesiącu, w którym otrzymano zapłatę, jeśli żądanie wystawienia faktury zostało zgłoszone Wnioskodawcy do końca miesiąca, w którym otrzymano zapłatę. Jeżeli zaś żądanie wystawienia faktury zostało zgłoszone po upływie miesiąca, w którym otrzymano zapłatę, to nie później niż 15. dnia od dnia zgłoszenia żądania.
Przy czym – w myśl art. 106i ust. 7 ustawy – Wnioskodawca nie będzie mógł wystawić faktury wcześniej niż 30. dnia przed otrzymaniem zapłaty.
Z kolei w przypadku, gdy - jak wynika z opisu sprawy – nabywcami lokali, o których mowa we wniosku, będą podatnicy podatku VAT, to Wnioskodawca jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie zapłaty najpóźniej do 15. dnia miesiąca po miesiącu, w którym dokonano dostawy towarów.
W odniesieniu do kwestii prawidłowości wystawiania faktur korygujących do wpłat dokonanych przez klientów oraz do kaucji wskazać należy, iż związku z okolicznością, iż Spółka wystawiła faktury z dniem otrzymania środków na rachunek powierniczy oraz na kaucje z dniem podpisania umowy developerskiej, a jak wskazano wyżej za ten moment nie powstał obowiązek podatkowy, to należy stwierdzić, że wystawienie przez Wnioskodawcę faktur korygujących zmniejszających podstawę opodatkowania i VAT jest zgodne z obowiązującymi przepisami ustawy.
Odnosząc się do kwestii ujęcia w rejestrach faktur korygujących zmniejszających podstawę opodatkowania i podatek VAT stwierdzić należy, iż Spółka winna ująć faktury korygujące za okres rozliczeniowy, w którym Wnioskodawca otrzyma potwierdzenie odbioru faktur korygujących przez nabywcę.
Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek dotyczący stanu faktycznego w zakresie:
Natomiast wniosek dotyczący zdarzenia przyszłego w zakresie:
został rozstrzygnięty w interpretacji indywidualnej Nr IPTPP2/4512-165/15-8/PRP.
IPPP1/443-1448/14-3/MPe | Interpretacja indywidualna
IPTPP2/4512-165/15-8/PRP | Interpretacja indywidualna
ITPP1/443-899/14/MN | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Obowiązek podatkowy > IPTPP2/4512-165/15-7/PRP

References: art. 14
 art. 389
 art. 4
 art. 5
 art. 11
 art. 19
 art. 59
 art. 19
 art. 59
 art. 59
 art. 1
 art. 3
 art. 1
 art. 19
 art. 19
 art. 106