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Timestamp: 2018-07-20 01:19:32+00:00

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Arrendamiento, ¿no se le olvida nada? | IDC
Arrendamiento, ¿no se le olvida nada?
Principales consideraciones para calcular los pagos provisionales de los arrendadores de inmuebles para uso habitacional en ISR e IETU
1. ISR
1.1. Ingresos
1.2. Deducciones
1.2.1. Deducciones con comprobantes
1.2.2. Deducciones cuando se arrienda una parte del inmueble
1.2.3. Deducción opcional
1.3 Aplicación de las pérdidas
2. IETU
Cuando las personas físicas obtienen ingresos por arrendar un bien inmueble, deben cumplir con sus obligaciones fiscales en el Capítulo III, del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) denominado de los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles. Asimismo, quienes obtengan ingresos por los siguientes conceptos, deberán tributar en dicho régimen (artículo 141 de la LISR):
subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles
los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables
El régimen de arrendamiento se encuentra basado en un esquema de flujo de efectivo, es decir, sólo se acumularán los ingresos efectivamente cobrados y procederá la deducción de los gastos efectivamente erogados. Para el cálculo de los pagos provisionales, sólo deberán considerarse los ingresos y deducciones correspondientes al mes por el cual se determina el pago, y sobre la base gravable así determinada, se aplicará la tarifa mensual del artículo 113 de la LISR.
Quienes únicamente obtengan ingresos por este concepto y las rentas mensuales no excedan del equivalente a 10 veces el salario mínimo del Distrito Federal elevado al mes ($57.46 por 30 por 10 igual a $17,238.00, para 2010) no estarán obligados a efectuar pagos provisionales del ISR.
Debido a la naturaleza de estos ingresos, la LISR sólo permite las deducciones que se enlistan a continuación y que deberán reunir los requisitos previstos en el Capítulo X, del Título IV de la LISR (arts. 142 y 172 de la LISR):
Gasto Observaciones
Impuesto predial (1) El correspondiente al año calendario
Contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten al inmueble (1) Sin comentarios
Impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles (1) Para los casos en que la entidad federativa donde se encuentre el inmueble exista esta contribución
Gastos de mantenimiento (1) Que no impliquen adiciones o mejoras al bien
Consumo de agua (1) Siempre que los derechos no los paguen quienes usen o gocen del inmueble
Intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras del inmueble (1) Deben corresponder a inmuebles por los cuales se obtienen ingresos acumulables por arrendamiento (art. 173, fracción VII de la LISR)
Salarios, comisiones y honorarios (1) El total de estos gastos, no podrán exceder del equivalente al 10% de los ingresos por arrendamiento obtenidos en el ejercicio (art. 173, fracción VI de la LISR)
Impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la ley corresponda cubrir sobre salarios pagados (1) Sin comentarios
Primas de seguros (1) Que amparen el bien respectivo
Depreciación de las inversiones en construcciones Comprende las adiciones y mejoras. Se deducirán conforme al Capítulo X, del Título IV de la LISR a razón de un 5% anual (art. 174 de la LISR)
Rentas pagadas al arrendador Sólo procederá en el caso de subarrendamiento del inmueble
Nota: (1) Si el arrendamiento del inmueble no comprendió todo el ejercicio, sólo procederán los pagos realizados por estos conceptos, efectuados desde los tres meses inmediatos anteriores a aquel en que se otorgue el uso o goce del inmueble
En este régimen no son deducibles las inversiones ni los pagos por el arrendamiento de automóviles, por disposición expresa (art. 173, fracción III de la LISR).
Existen casos donde el propio contribuyente ocupa parte del inmueble arrendado u otorga el uso de una parte del mismo de manera gratuita. En estos supuestos la LISR establece que los gastos, el impuesto predial, los derechos de cooperación de obras públicas y las rentas pagadas para el caso de subarrendamiento, serán deducibles en la proporción que se determine de considerar el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él ocupada u otorgada de manera gratuita en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble.
Esta situación que aparentemente se ve fácil de aplicar, requiere de realizar las siguientes consideraciones por tipo de deducción, tal y como se muestra en la siguiente tabla:
Impuesto predial Se aplica proporcionalmente al número de metros cuadrados que representa la parte arrendada en el total de metros del inmueble, por disposición expresa del antepenúltimo párrafo del artículo 142 de la LISR
Contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten al inmueble
Rentas pagadas al arrendador
Impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles Se aplica al 100% porque el impuesto local únicamente se determina en función de los ingresos que se obtengan por otorgar el uso o goce temporal del bien
Intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras del inmueble Deducibles al 100%. La parte arrendada como deducción correspondiente al capítulo, y la parte correspondiente a los metros cuadrados que utilice el contribuyente como casa habitación serán deducibles vía deducción personal
Consumo de agua Aun cuando no existe disposición expresa relativa a este concepto, califican dentro del concepto general de gastos, por lo que serán deducibles proporcionalmente
Salarios, comisiones y honorarios
Impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la ley corresponda cubrir sobre salarios pagados
Depreciación de las inversiones en construcciones De una interpretación literal podría deducirse al 100%, toda vez que de manera expresa no está contemplada en el antepenúltimo párrafo del artículo 142 de la LISR. Además, cabe señalar que la LISR da un tratamiento diverso a los gastos e inversiones. Inclusive, la Suprema Corte de Justicia de la Nación en una jurisprudencia concluye lo siguiente: RENTA. GASTO E INVERSIÓN. DIFERENCIAS PARA EFECTOS DE SU DEDUCIBILIDAD EN EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA. El artículo 22 de la Ley del Impuesto sobre la Renta precisa los conceptos que tiene derecho a deducir el contribuyente, entre los que se encuentran los gastos y las inversiones. Sin embargo, la propia ley establece un tratamiento diferente para la aplicación de dichos conceptos, el cual atiende a que los gastos pierden potencial para generar ingresos en el futuro, ya que sólo tienen significado y efectos en el ejercicio al cual corresponden; mientras que las inversiones (específicamente los activos fijos), en términos generales, pierden dicho potencial para generar ingresos de manera paulatina y conforme se deprecian por su uso, incidiendo en la consecución de los fines de la empresa, no sólo en el ejercicio en que se eroga el costo correspondiente, sino que trasciende a varios periodos fiscales. En consecuencia, tratándose de erogaciones conceptuadas como gastos, su deducción debe realizarse en atención a las normas contenidas en los artículos 22, fracción III, 24, fracción III y, 25, fracción IV, de la ley citada, esto es, en el ejercicio fiscal en que se realizaron, en tanto que respecto de las inversiones, concretamente de bienes de activo fijo, la deducción correspondiente debe hacerse en términos de las reglas señaladas en los artículos 41, 42 y 44 del ordenamiento mencionado, vía depreciación y en los diversos ejercicios fiscales que correspondan al caso. Tesis de jurisprudencia 11/2004. Aprobada por la Segunda Sala de este Alto Tribunal, en sesión privada del 13 de febrero de 2004. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. XIX, Febrero de 2004. Página: 229. No obstante lo anterior, cabe recordar que se entiende por activo fijo el conjunto de bienes tangibles que utilicen los contribuyentes en el desarrollo de sus actividades, razón por la cual la parte que no se utiliza para generar ingresos gravados técnicamente no sería un activo fijo. Además el principio general de todas las deducciones es que sea estrictamente indispensable para la realización de las actividades del contribuyente. Por esta razón, consideramos que la deducción deberá aplicarse de manera proporcional
El régimen de arrendamiento es el único de la LISR, donde se prevé que los contribuyentes podrán aplicar una deducción opcional en sustitución de las deducciones señaladas, consistente en disminuir el importe que resulte de multiplicar el 35% sobre los ingresos efectivamente cobrados, conocida como deducción ciega. Quienes opten por esta deducción, también podrán deducir el impuesto predial pagado y deberán:
aplicarla por la totalidad de los inmuebles que otorguen en arrendamiento a partir del primer pago provisional del ejercicio (art. 183 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta –RLISR–)
ejercerla durante los pagos provisionales de enero a noviembre, pudiendo cambiarla en el pago provisional de diciembre o en la declaración anual
Para determinar los ingresos acumulables del ejercicio, el contribuyente disminuirá de las rentas efectivamente cobradas las deducciones autorizadas y si éstas son superiores, la pérdida obtenida podrá deducirse de sus demás ingresos acumulables en la declaración anual con excepción de los obtenidos por concepto de salarios y de actividades empresariales y profesionales (art. 184 del RLISR).
Cuando dicha pérdida se obtenga en los pagos provisionales, sólo podrá disminuirse contra los ingresos acumulables por arrendamiento de los períodos siguientes. Asimismo, si alguna deducción no se efectúa en el mes que le correspondió podrá hacerse en alguno de los períodos siguientes o hasta en la declaración anual (art. 185 del RLISR).
Los ingresos por arrendamiento también se encuentran gravados por el impuesto empresarial a tasa única (IETU), considerando los efectivamente cobrados (art. primero, fracción III de la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única –LIETU–).
Las deducciones autorizadas para este impuesto serán las siguientes:
impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles
comisiones y honorarios
rentas pagadas al arrendador (en el caso de subarrendamiento)
Como se observa, a diferencia del ISR, los salarios y las contribuciones relacionadas con éstos no son deducibles para el impuesto empresarial a tasa única (IETU), sino más bien sobre dichos gastos podrá determinarse un crédito por salarios y contribuciones de seguridad social acreditable contra el IETU (arts. 8 y 10 de la LIETU).
Asimismo para este impuesto las inversiones en construcciones serán deducibles en su totalidad al momento de su adquisición en lugar de hacerlo mediante la depreciación.
Respecto a las demás deducciones, deberán reunirse los mismos requisitos para el ISR y se aplicarán las mismas condicionantes para el caso de su deducción parcial.
Cabe destacar que la LIETU no prevé una deducción opcional como la del 35% de la LISR, por lo que para determinar la base gravada para el IETU, sólo podrán considerarse los gastos efectivamente erogados. De igual forma los intereses reales pagados no son deducibles para el IETU (art. 5 de la LIETU).
A diferencia del cálculo de la base gravable para el ISR, en el IETU los ingresos y deducciones que se considerarán para determinar los pagos provisionales serán acumulados. Es decir, cada mes deberán ir considerándose dichos conceptos desde el primero de enero hasta el último día del mes al que corresponda el pago provisional, por ejemplo, en el pago provisional de febrero se considerarán los ingresos y deducciones de éste mes y los de enero.
Los contribuyentes que cuentan con la opción de no efectuar pagos provisionales del ISR, también quedarán exceptuados de hacerlos para el IETU (regla I.4.16. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2010).
Quienes sí deban efectúar pagos provisionales, podrán acreditar los pagos del ISR (acumulados desde el primer mes del éjercicio y hasta el pago del mes período anterior) contra el IETU a cargo del mismo período (art. 10 de la LIETU y regla I.4.18. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2009).
Cuando el destino del inmueble arrendado sea para uso habitacional y no se otorgue amueblado, no se causará el impuesto al valor agregado (IVA) por la operación. En cualquier otro supuesto deberá pagarse el IVA correspondiente (arts. primero, fracción III y 20, fracción II de la Ley del Impuesto al Valor Agragado –LIVA–).
Para determinar el impuesto a cargo de cada mes, contra el impuesto causado podrá acreditarse el IVA que hubieran trasladado al contribuyente correspondiente al mismo período, así como el que en su caso le hubieran retenido considerando los requisitos para su acreditamiento en términos del artículo quinto de la LIVA.
Cuando se trate de actividades gravadas para IVA, sin importar el importe de las rentas cobradas, deberán efectuarse pagos mensuales, los cuales tienen el carácter de definitivos (art. 5-D de la LIVA).
Para comprender mejor el régimen fiscal de las personas físicas que obtienen ingresos por arrendamiento de inmuebles destinados para el uso de casa habitación, considérese el supuesto del señor Julio Moreno García, quien adquirió el 15 de marzo del 2000 un edificio, el cual consta de cinco departamentos, de los cuales otorga cuatro en arrendamiento y el otro es habitado por él y desea conocer el ISR y IETU a su cargo del mes de enero de 2010 conforme a los siguientes datos:
Ingresos por arrendamiento del mes
Renta por cada departamento $9,500.00
Por: Número de departamentos arrendados 4
Igual: Ingresos por arrendamiento del mes $38,000.00
Impuesto predial del ejercicio 2010 (1) $9,560.00
Gastos de mantenimiento 1,450.00
Consumo de agua pagado por el arrendador 1,050.00
Salarios vigilante 5,200.00
Cuotas IMSS e Infonavit 987.00
Primas de seguros del inmueble 800.00
Honorarios contador $1,000.00
Nota: (1) Se deduce en su totalidad en el mes en que se paga al tratarse de un régimen basado en el flujo de efectivo
La depreciación del período del inmueble es la siguiente:
Depreciación del período actualizada
Monto original de la inversión (MOI) $1,950,000.00
Por: Por ciento de depreciación anual 5%
Igual: Depreciación anual 97,500.00
Por: Factor de actualización 1.5746
Igual: Depreciación anual actualizada 153,523.50
Entre: Doce 12
Igual: Depreciación del período actualizada $12,793.63
Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del último mes de la primera mitad del período (diciembre 2009) 138.541
Entre: INPC del mes de adquisición (marzo 2000) 87.984
Igual: Factor de actualización 1.5746
Toda vez que el arrendador ocupa parte del inmueble, deberá determinarse la proporción para las deducciones que le es aplicable conforme a lo siguiente:
Factor de gastos no deducibles
Metros cuadrados de la construcción ocupada por el arrendador 55
Entre: Total de m2 del inmueble 350
Igual: Factor de gastos no deducibles 0.1571
Factor de gastos deducibles
Menos: Factor de gastos no deducibles 0.1571
Igual: Factor de gastos deducibles 0.8429
Los salarios y honorarios deducibles no podrán exceder del 10% del monto de los ingresos cobrados:
Salarios y honorarios deducibles
Ingresos por arrendamiento del mes $38,000.00
Por: Por ciento límite 10%
Igual: Tope para salarios y honorarios deducibles 3,800.00
Contra: Suma de salarios y honorarios pagados 6,200.00
Igual: Salarios y honorarios deducibles $3,800.00
En este rubro cabe precisar que los $3,800.00 serían deducibles en su totalidad si el 100% del inmueble se arrienda, pero en este caso no es así, por lo cual deberá aplicar al monto citado el factor deducible correspondiente.
Considerando las deducciones reales del período se obtiene le siguiente base gravable para el ISR:
Deducciones autorizadas del período
Concepto Monto erogado Factor Monto deducible
Impuesto predial del período deducible $9,560.00 0.8429 $8,058.12
Más: Gastos de mantenimiento 1,450.00 0.8429 1,222.21
Más: Consumo de agua pagado por el arrendador 1,050.00 0.8429 885.05
Más: Salarios y honorarios deducibles 3,800.00 0.8429 3,203.02
Más: Cuotas IMSS e Infonavit 987.00 0.8429 831.94
Más: Primas de seguros 800.00 0.8429 674.32
Más: Depreciación del período actualizada 12,793.63 0.8429 10,783.75
Igual: Deducciones autorizadas del período $30,440.63 $25,658.41
Base gravable considerando de ducciones autorizadas
Menos: Deducciones autorizadas del período 25,658.41
Igual: Base gravable considerando deducciones autorizadas $12,341.59
Para conocer la opción que más le conviene aplicar, a continuación se comparará el resultado que se obtiene de aplicar la deducción opcional más el impuesto predial deducible:
Deducción opcional
Por: Por ciento de deducción ciega 35%
Igual: Deducción opcional $13,300.00
Deducción opcional $13,300.00
Más: Impuesto predial del período deducible 8,058.12
Igual: Deducción opcional más impuesto predial deducible 21,358.12
Contra: Deducciones autorizadas del período $25,658.41
Las deducciones autorizadas del período son superiores a la suma de la deducción ciega más el impuesto predial. Por lo tanto, se determinará el ISR del mes sobre la base gravable considerando las primeras:
ISR del período
Base gravable considerando deducciones autorizadas $12,341.59
Menos: Límite inferior 10,298.36
Igual: Excedente del límite inferior 2,043.23
Por: Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior 21.36%
Igual: ISR marginal 436.43
Más: Cuota fija 1,090.62
Igual: ISR del período $1,527.05
Al no existir retención de ISR por ser inmuebles arrendados a personas físicas y por tratarse del primer pago provisional, el ISR del período será el impuesto a pagar.
Para determinar el IETU de enero, se consideraran las siguientes deducciones:
Deducciones autorizadas para el IETU
Impuesto predial del período deducible $8,058.12
Más: Gastos de mantenimiento 1,222.21
Más: Consumo de agua pagado por el arrendador 885.05
Más: Primas de seguros 674.32
Más: Honorarios contador 842.90
Igual: Deducciones autorizadas para el IETU $11,682.60
IETU del mes
Menos: Deducciones autorizadas para el IETU 11,682.60
Igual: Base gravable para el IETU 26,317.40
Por: Tasa 17.5%
Igual: IETU del mes $4,605.55
Para determinar el IETU a pagar, deben considerarse los activos fijos adquiridos con anterioridad a 2008, sobre los cuales podrá determinarse un crédito fiscal por inversiones realizadas en el período de 1998 a 2007 (art. Sexto Transitorio de la LIETU).
Como primer punto debe determinarse el saldo pendiente por deducir a enero 2008.
Depreciación acumulada a diciembre 2007
MOI $1,950,000.00
Por: Por ciento de depreciación 5%
Igual: Depreciación mensual 8,125.00
Por: Meses acumulados desde que se comenzó a utilizar el bien y hasta diciembre 2007 (meses completos) 93
Igual: Depreciación acumulada a diciembre 2007 $755,625.00
Saldo pendiente por deducir a enero 2008 actualizado a diciembre 2007
Menos: Depreciación acumulada a diciembre 2007 755,625.00
Igual: Saldo pendiente por deducir a enero 2008 1,194,375.00
Por: Factor de actualización 1.4271
Igual: Saldo pendiente por deducir a enero 2008 actualizado a diciembre 2007 1,704,492.56
Por: Factor de gastos deducibles 0.8429
Igual: Saldo pendiente por deducir a enero 2008 actualizado a diciembre 2007 a considerar $1,436,716.78
INPC de diciembre 2007 125.564
Entre: INPC del mes en que se adquirió el bien (marzo 2000) 87.984
Igual: Factor de actualización 1.4271
Al resultado se le aplicará el factor de 0.175 para determinar el crédito anual, del cual se irá aplicando la parte proporcional que le corresponda a cada pago provisional. Para tales efectos, deberá actualizarse a diciembre de 2009.
Crédito fiscal por inversiones realizadas de 1998 a 2007
Saldo pendiente por deducir a enero 2008 actualizado a diciembre 2007 a considerar $1,436,716.78
Por: Factor 0.175
Igual: Resultado 251,425.44
Por: Factor conforme a la LIETU 5%
Igual: Crédito fiscal por inversiones realizadas de 1998 a 2007 $12,571.27
Crédito fiscal por inversiones realizadas de 1998 a 2007 actualizado del período
Crédito fiscal por inversiones realizadas de 1998 a 2007 $12,571.27
Igual: Crédito fiscal por inversiones realizadas de 1998 a 2007 mensual 1,047.61
Por: Número de meses que comprende el pago provisional 1
Igual: Crédito fiscal por inversiones realizadas de 1998 a 2007 del período 1,047.61
Por: Factor de actualización 1.1033
Igual: Crédito fiscal por inversiones realizadas de 1998 a 2007 actualizado del período $1,155.83
INPC del último mes del ejercicio inmediato anterior (diciembre 2009) 138.541
Entre: INPC de diciembre 2007 125.564
Igual: Factor de actualización 1.1033
Contra el IETU del mes también podrá acreditarse el crédito por salarios y contribuciones de seguridad social del período, el cual se calcula conforme a lo siguiente:
Crédito IETU por salarios
Salarios (1) $5,200.00
Igual: Crédito IETU por salarios $910.00
Nota: (1) La LIETU condiciona las deducciones a los conceptos deducibles en ISR, sin embargo no establece el mismo requisito en materia de créditos, por lo que podrá considerarse el total de salarios y contribuciones de seguridad social efectivamente pagados
Crédito IETU por contribuciones de seguridad social
Cuotas IMSS e Infonavit $987.00
Por: Factor 17.5%
Igual: Crédito IETU por contribuciones de seguridad social $172.73
Para determinar este crédito sólo se considerarán los pagos realizados a los trabajadores que hubieran sido ingresos gravados para el ISR, por lo tanto, cuando se pague aguinaldo, prima vacacional, etc., podrán considerarse sus importes gravados para calcular este crédito.
Para tener derecho a calcular este crédito, el empleador debe cumplir con la obligación de enterar las retenciones del ISR a cargo de los trabajadores o haberles pagado el subsidio para el empleo que en su caso les hubiera correspondido, sin que la deducibilidad para el ISR intervenga en este procedimiento. Por lo tanto, aun cuando los salarios rebasaron el tope del 10% de los ingresos, para el crédito del IETU podrá considerarse el total de salarios.
Asimismo, contra el IETU podrá acreditarse el ISR del mismo período:
IETU a cargo del mes
IETU del mes $4,605.55
Menos: Crédito IETU por salarios y prestaciones gravadas 910.00
Menos: Crédito IETU por contribuciones de seguridad social 172.73
Menos: Crédito fiscal por inversiones realizadas de 1998 a 2007 actualizado del período 1,155.83
Igual: IETU a cargo 2,366.99
Menos: ISR del período 1,527.05
Igual: IETU a cargo del mes $839.94
Adicional al pago del ISR de $1,527.05, el contribuyente deberá enterar un pago por IETU de $839.94 (menos los pagos provisionales de períodos anteriores para los pagos provisionales subsecuentes), lo que resulta una carga fiscal del mes de enero de $2,366.99.
Es necesario analizar las distintas opciones existentes para cada contribuyente que obtiene ingresos por arrendamiento, pues como se observa son diversas opciones y requisitos que deberán considerarse para calcular correctamente los pagos provisionales, para poder lograr el mejor beneficio con apego a lo dispuesto en las disposiciones fiscales.
Visita domiciliaria: improcedencia de suspensión

References: artículo 113
 artículo 142
 artículo 142
 artículo 22
 Resolución 
 Resolución