Source: https://ficek.sk/porusenie-rezervacnej-zmluvy-a-zmluvna-pokuta-29106
Timestamp: 2020-08-07 21:09:13+00:00

Document:
[2020] Porušenie rezervačnej zmluvy a zmluvná pokuta
Porušenie rezervačnej zmluvy a zmluvná pokuta
Otázka: Porušenie rezervačnej zmluvy a zmluvná pokuta
Dobrý deň, prajem, prosím Vás o pomoc ako postupovať v tomto prípade. Kupovali sme byt prostredníctvom realitnej kancelárie. Podpísali sme rezervačnú zmluvu ( sporstredkovatel-RK, predávajúci a my kupujúci. ). My sme platili rezervačnú zálohu xxxxe. Predávajúci porušil rezervačnú zmluvu obišiel RK a predal byt svojmu známemu. Rezervačná zmluva jasne hovorí o sankcií. Časť zmluvnej pokuty vo výške 50% bude predstavovať paušalizovanu náhradu škody na strane oprávnenej zmluvnej strany-záujemcov a časť zmluvnej pokuty vo výške 50% bude predstavovať paušalizovanu náhradu škody na strane sprostredkovateľa. Predávajúci zaplatil pokutu realitnej kancelárii ale nám ako kupujúcim odmieta zaplatiť. Osobne sme sa nedohodli. Prosím Vás akou najednoduchsou cestou sa môžeme domáhať peniazi. Rezervačná zmluva je platná podpísaná všetkými troma strany. Ďakujem za odpoveď.
Odpoveď: Porušenie rezervačnej zmluvy a zmluvná pokuta
V prípade vzniku nárok na zmluvnú pokutu je potrebné predávajúceho písomne vyzvať na jej uhradenie v lehote dohodnutej v rezervačnej zmluve spolu s uvedením príslušného ustanovenia rezervačnej zmluvy, v zmysle ktorej si uplatňujete zaplatenie zmluvnej pokuty.
Zmluvou o sprostredkovaní v zmysle § 642 Obchodného zákonníka sa sprostredkovateľ zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu).
Je vecou zmluvných strán, akým spôsobom dohodnú výšku provízie v zmluve o sprostredkovaní. Výška provízie môže byť dohodnutá napríklad určitým percentom z hodnoty plnenia podľa sprostredkúvanej zmluvy, konkrétnou sumou a pod.
Sprostredkovateľovi v zmysle § 644 a § 645 Obchodného zákonníka vzniká nárok na províziu, ak je uzavretá zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania. Ak zo zmluvy vyplýva, že sprostredkovateľ je povinný len zaobstarať pre záujemcu príležitosť uzavrieť s treťou osobou zmluvu s určitým obsahom, vzniká sprostredkovateľovi nárok na províziu už zaobstaraním tejto príležitosti.
Hoci zmluvné strany nie sú povinné v zmluve dohodnúť konkrétnu výšku provízie, v záujme právnej istoty účastníkov zmluvy o sprostredkovaní treba odporučiť, aby takúto dohodu uzavreli.
Ak by však zo strany realitnej kancelárie bola výška provízie namietaná, t.j. realitná kancelária by tvrdila, že ste si výšku provízie nedohodli, tak aj na túto skutočnosť myslí ustanovenie § 647 Obchodného zákonníka:
"Sprostredkovateľ má nárok na dojednanú províziu, inak obvyklú za sprostredkovanie obdobných zmlúv v čase uzavretia zmluvy o sprostredkovaní. Sprostredkovateľovi však nevzniká nárok na províziu, ak zmluva s treťou osobou bola uzavretá bez jeho súčinnosti alebo ak v rozpore so zmluvou bol činný ako sprostredkovateľ tiež pre osobu, s ktorou sa uzavrela sprostredkúvaná zmluva."
"Nárok na úhradu nákladov spojených so sprostredkúvaním má sprostredkovateľ popri provízii, len keď to bolo výslovne dojednané, a pri pochybnostiach len pri vzniku nároku na províziu."
Zánik zmluvy o sprostredkovaní
Obchodný zákonník v ustanovení § 650 rieši zánik zmluvy o sprostredkovaní a s ním spojené účinky nasledovne:
"Zmluva o sprostredkovaní zaniká, ak zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania, nie je uzavretá v čase určenom v zmluve o sprostredkovaní. Ak nie je tento čas takto určený, môže ktorákoľvek strana zmluvu ukončiť tým, že to oznámi druhej strane."
Ak sa zmluvné strany v zmluve o sprostredkovaní dohodli na lehote pre uzavretie sprostredkúvanej zmluvy, zmluva o sprostredkovaní zanikne uplynutím tejto lehoty, a to bez ohľadu na to, či sprostredkúvaná zmluva bola po zániku zmluvy o sprostredkovaní s treťou osobou uzavretá.
Ak záujemca a sprostredkovateľ čas uzavretia sprostredkúvanej zmluvy neurčili, ktorákoľvek zo zmluvných strán môže zmluvu o sprostredkovaní zrušiť tým, že to oznámi druhej strane. Oznámenie nemusí mať písomnú formu. K zrušeniu zmluvy o sprostredkovaní dochádza okamihom vedomosti druhej strany o takomto zrušovacom prejave.
Vzniku práva sprostredkovateľa na províziu v zmysle § 651 Obchodného zákonníka nebráni skutočnosť, že až po zániku zmluvy o sprostredkovaní je s treťou osobou uzavretá zmluva ( § 644), prípadne splnená zmluva ( § 646), na ktorú sa vzťahovala jeho sprostredkovateľská činnosť.
V tomto prípade ide o vznik práva na províziu zo zákona, pričom podmienkou je, že k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy, prípadne k jej splneniu, došlo pričinením sprostredkovateľa jeho predchádzajúcou sprostredkovateľskou činnosťou.
Zmluvná pokuta je zabezpečovací inštitút záväzkového práva a je v súčasnosti upravená v § 540 až 545 Občianskeho zákonníka a v § 300 až 302 Obchodného zákonníka.
Zatiaľ čo Občiansky zákonník upravuje zmluvnú pokutu na princípe zodpovednosti za zavinenie, t.j. dlžník nie je povinný zmluvnú pokutu zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil ( § 545 ods. 3 OZ), Obchodný zákonník uprednostňuje princíp zodpovednosti bez ohľadu na zavinenie, teda zodpovednosť objektívnu (§ 300).
Celkom všeobecne možno zmluvnú pokutu charakterizovať tak, že ide o dohodou určené plnenie pre prípad porušenia zabezpečenej povinnosti, ktoré je oprávnenému subjektu povinný poskytnúť ten, kto zabezpečenú povinnosť poruší.
Z uvedenej všeobecnej charakteristiky vyplynú aj nasledujúce charakteristické črty zmluvnej pokuty:
a) Zmluvná pokuta môže vzniknúť len na základe konsenzuálneho právneho úkonu, t.j. strany sa musia na zmluvnej pokute dohodnúť.
b) Záväzok na zmluvnú pokutu má akcesorický (vedľajší) charakter.
c) Zmluvná pokuta má zabezpečovací význam, ktorý spočíva v tom, že núti toho, kto sa zaviazal splniť zabezpečenú povinnosť, aby sa správal tak, aby sa na plnenie tejto povinnosti nielen pripravil, ale aby ju aj v súlade s právom splnil.
d) Sankčný charakter zmluvnej pokuty vyplýva z § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý na jednej strane viaže povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu na porušenie zmluvnej povinnosti, a na druhej strane zmluvnú pokutu konštruuje bez závislosti od vzniku škody.
Dohoda o zmluvnej pokute musí mať obligatórne písomnú formu v zmysle § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Toto ustanovenie platí aj pre obchodné vzťahy, a to na základe § 272 ods. 1 Obchodného zákonníka, lebo ide o prípad, keď písomnú formu vyžaduje zákon.
Podmienkou platnosti dohody o zmluvnej pokute je nepochybne určenie povinnosti, ktorá má byť zmluvnou pokutou zabezpečená, resp. porušením ktorej vznikne nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Na to, aby zmluvná pokuta bola platne dohodnutá, treba dostatočne presne a určito identifikovať, teda opísať povinnosť, ktorej splnenie zmluvná pokuta zabezpečuje.
Ustanovenie § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka na platnosť dohody o zmluvnej pokute z hľadiska obsahových náležitostí vyžaduje určenie výšky zmluvnej pokuty, alebo určenie spôsobu jej určenia.
Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, a to až do výšky škody, ktorá vznikla do doby súdneho rozhodnutia porušením zmluvnej povinnosti, na ktorú s vzťahuje zmluvná pokuta. Na náhradu škody, ktorá vznikla neskôr, je poškodený oprávnený do výšky zmluvnej pokuty podľa § 373 a nasl.
Odstúpenie od zmluvy sa v zmysle § 302 Obchodného zákonníka nedotýka nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty.
Ak je zmluvná pokuta dohodnutá v rezervačnej zmluve platne, vzniká Vám na ňu nárok pri nesplnení povinnosti zo strany predávajúceho. Z dôvodu toho, že rezervačná zmluva bola uzatvorená všetkými účastníkmi, t.j. aj predávajúcim, je potrebné písomne predávajúceho vyzvať na jej úhradu a stanoviť mu primeranú lehotu na jej uhradenie.
V prípade, že v stanovenej lehote nedôjde zo strany predávajúceho k jej úhrade, máte právo vymáhať si splnenie povinnosti uhradiť Vám zmluvnú pokutu súdnou cestou.
Podotázka: Porušenie rezervačnej zmluvy a zmluvná pokuta (Obchodné právo)
Družka pracovala pre nemenovanu realitnú kanceláriu, v ktorej podala žiadosť o ukončenie pracovného pomeru ku koncu novembra 2019, zároveň mala ešte otvorené dve reality, na ktorých pracovala takmer 6 mesiacov, predaj týchto dvoch nehnuteľnosti sa finalizoval v prvej polovici decembra, realitná kancelária samozrejme nechala dotiahnuť zaver družke, keďže išlo už len o podpisy zmlúv. Problém však vznikol, keď družka vystavila realitnej kancelárii faktúru na províziu v hodnote cez 3000 €, ktorá vyplýva podľa výpočtov zakotvených v zmluve platnej do konca novembra. Realitná kancelária odmieta vyplatiť čo i len euro, vraj už pre nich nepracuje, dokonca padla vyhrážka, že keď sa nestiahne budú ju pokutovať za nejaké porušenie stanov pokutou vo výške 10 000 €.
Je možné sa nejakým spôsobom dožiadať danej provízie a ma družka na ňu nárok, aj keď jej zmluva skončila krátko pred uzavretím obchodu?
Za Vašu odpoveď Vám vopred veľmi pekne ďakujem. S pozdravom Tomáš
Dobrý deň, pre presnejšie zodpovedanie otázky by sme potrebovali vidieť samotnú zmluvu, na základe ktorej pracovala Vaša priateľka pre RK.
V otázke uvádzate, že požiadala o ukončenie prac. pomeru ku koncu novembra 2019 a následne v texte spomínate, že pre RK za príslušný mesiac vystavila faktúru. Ak bola Vaša priateľka v prac. pomere, nie je dôvod, aby zamestnávateľovi vystavovala faktúru, ktorá je podkladom pre platby v obchodno-právnych vzťahoch a nie v pracovnoprávnych vzťahoch na základe uzatvorenej pracovnej zmluvy.
Ak Vaša priateľka mala uzatvorený prac. pomer, musí vychádzať z prac. zmluvy a mzdových podmienok zamestnávateľa.
Ak však bola v obchodno-právnom vzťahu k RK ako živnostník, zrejme mala s RK uzatvorenú mandátnu zmluvu podľa ust. § 566 a nasl. Obchodného zákonníka, z ktorých ustanovení ohľadom odmeny citujeme :
" § 566
(1) Mandátnou zmluvou sa mandatár zaväzuje, že pre mandanta na jeho účet zariadi za odplatu určitú obchodnú záležitosť uskutočnením právnych úkonov v mene mandanta alebo uskutočnením inej činnosti a mandant sa zaväzuje zaplatiť mu za to odplatu.
(2) Ak je zariadenie záležitosti predmetom podnikateľskej činnosti mandatára, predpokladá sa, že odplata bola dohodnutá.
(1) Ak výška odplaty nie je určená v zmluve, je mandant povinný zaplatiť mandatárovi odplatu, ktorá je obvyklá v čase uzavretia zmluvy za činnosť obdobnú činnosti, ktorú mandatár uskutočnil pri zariadení záležitosti.
(2) Ak zo zmluvy nevyplýva niečo iné, vznikne mandatárovi nárok na odplatu, keď riadne vykoná činnosť, na ktorú bol povinný, a to bez ohľadu na to, či priniesla očakávaný výsledok alebo nie. Ak možno očakávať, že v súvislosti s vybavovaním záležitosti vzniknú mandatárovi značné náklady, môže mandatár požadovať po uzavretí zmluvy primeraný preddavok."
Ak by sme teoreticky vychádzali z uvedeného ustanovenia § 571 Obchod. zákonníka, nárok na odmenu má. Či bola kúpna zmluva uzatvorená, môže následne zistiť na stránke katasterportal.sk a odmeny sa dožadovať.
Pokuta 10000 € podľa stanov RK, ktorú uvádzate, je podľa nás sporná, keďže stanovy všeobecne zaväzujú členov konkrétneho právnickej osoby ; druhou otázkou - najpodstatnejšou je oprávnenosť finančnej pokuty, keďže výkon práva nemožno postihovať ukladaním pokuty.
Odporúčame kontaktovať advokáta, aby posúdil Vaše doklady a vzniknutú situáciu.
Pripomienky k rezervačnej zmluve

References: § 642
 § 644
 § 645
 § 647
 § 650
 § 651
 § 644
 § 646
 § 540
 § 300
 § 545
 § 544
 § 544
 § 272
 § 544
 súd 
 § 373
 § 302
 § 566
 § 566
 § 571