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Timestamp: 2018-07-16 23:58:40+00:00

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﻿ Assemblée générale valide? (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
Assemblée générale valide?
» Assemblée générale valide?
#1 20-03-2013 23:17:06
Imaginons une copropriété dont l'intégralité des propriétaires sont présents à une réunion et prennent unanimement des décisions, consignées dans un PV d'AG signé par tous les copropriétaires.
Cette AG n'a pas été convoquée dans les délais légaux. Les propriétaires n'étaient pas prévenus des points mis à l'ordre du jour.
Cette assemblée est-elle valide?
#2 21-03-2013 08:50:04
Re : Assemblée générale valide?
Non, tous les décisions de cette AG seront probablement irréguliers, pour entre autresles motifs suivants:
1. un PV d'AG est fait par le syndic (ou éventuellement si le syndic est absent par celui qui convoque l'AG en appliquant la procédure 20%).
2. le PV ne peut être fait que si l'AG s'est tenu dans les règles précisées par les Art. 577-3 à 577-14 CC
Si on notifie les décisions prise à l’AG aux résidents et autres ayant-droits, alors on peut limiter la période des « risques » à 7 mois (4 pour les CP et puis notification aux résidents qui ont 3 mois à s’opposer). Dès qu’un de ces personnes cite l’ACP devant le juge, tout est bloqué. Dans ce contexte un membre de l’AG, qui a voté oui, et constate qu’il a été désinformé, pourra encore obtenir raison s’il suit une procédure spécifique … .
Maintenant si on prouve que l’AG a été désinformée, alors le délai devient en pratique 10 ans, à compter du dernier fait, si on passe par un juge d’instruction. Et 30 ans si on a désinformé au moins une fois tous les 5 ans. Donc la limite pratique est actuellement fin 1983, si l’affaire peut passer devant le chambre des mises en accusations avant fin 2013.
Je sais que c’est le « worst case », mais j’ai cité cet exemple, pas tellement fictif, pour indiquer que vouloir créer sa propre loi est toujours dangereux. On sait avec quoi on commence, mais on ne sait pas où on va arriver.
La loi belge est succincte (en opposition avec la loi française) et n’est pas un manuel. Mais le Code civil belge et français ont été crée par le Révolution Française pour garantir les droits de la minorité, qui étaient bafoué sous la monarchie française à ce moment. Il protège donc surtout les minorités.
Les décisions de ce type (on se réunit tous lors d’un café prise chez un voisin) sont prise sous la pression psychologique du groupe et ne permettent pas à chaque membre de l’AG de réfléchir sereinement.
Le temps de réflexion de 15 jours permet à chacun individuellement à consulter les informations chez le syndic, de faire sa propre analyse et d’arriver à ses conclusions. Puis à l’AG il faut délibérer. Donc débâter entre les membres de l’AG et voter.
#3 21-03-2013 09:25:01
C'est pas aisé de se prononcer car si tous les CP sont présents et que tous votent unanimement et signent le PV décisionnel, je ne vois pas qui viendrait contester sa validité par la suite.
Si maintenant, un CP a des remords sur ses votes, il pourrait dans les 4 mois qui suivent la date de la tenue de l'AG aller devant le juge pour faire invalider l'AG pour les 2 motifs que vous évoquez (délai et pas d'ODJ).
Le juge devra trouver étonnant qu'un CP qui a voté positivement avec tous les autres demande ensuite l'invalidation de l'AG mais vu les textes de la loi, il devrait normalement invalider l'AG.
Mais, en fait, quel CP aurait une telle attitude ? ..et pour quelle raison ?
Donc, il y a presque 100% de chance qu'elle reste valide si pas de contestation dans les 4 mois.
#4 21-03-2013 10:14:27
Désinformation (selon l'adage "fraus omnia corrumpit").
N'oubliez pas que des résidents, ... peuvent aussi s'opposer dès que les décisions leur sont notifiés (endéans les 3 mois de cette notification à faire par le syndic).
#5 21-03-2013 11:49:13
Je n'ai lu cette possibilité nulle part dans la loi et personnellement, je n'ai jamais vu un locataire s'opposer à un décision d'AG.
#6 21-03-2013 14:55:14
Art. 577-10 § 4.
#7 21-03-2013 15:25:05
De plus, les locataires peuvent être avisés d'une décision prise en AG s'ils sont concernés. Décision qu'ils doivent appliquer le cas échéant. Ils n'ont en aucun cas à être informés du contenu ni de la date de l'ordre du jour ou des convocations.
Donc, sans contestation d'un CP dans les 4 mois, cette AG EST valable.
#8 22-03-2013 10:00:42
Tiens? Et que penser de ceci:
Art. 577-6 § 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le &lt;syndic&gt; en dresse le procès-verbal.
Ah! Tous les propriétaires ayant signé à l'unanimité, il me semble que les décisions sont parfaitement régulière...
Vous avez toujours le même avis?
#9 22-03-2013 10:47:46
Oui, ça conforte encore plus la validité des décisions
#10 22-03-2013 17:42:02
En effet ! ça conforte et ça confirme !
#11 22-03-2013 20:57:50
Citation :Art. 577-6 § 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le &lt;syndic&gt; en dresse le procès-verbal.
Oui, une réunion physique de tous les CP ne peut pas se transformer dans une AG.
Les trois mots "et par écrit" veulent dire que toute la procédure doit être par écrit (papier ou électronique). La procédure ne peut pas être partiellement avec une présence physique et partiellement par écrit.
Lisez le rapport parlementaire du Sénat pour en savoir plus.
#12 24-03-2013 11:41:39
Je pense aussi que les décisions dans l'exemple ci-dessus sont valides.
Il s'agit bien de décisions prises unanimement par écrit et dont un PV a été établi. Même si c'est souhaitable, rien ne semble obliger à établir un ordre de jour préalable à ce type de décisions. Si les règles de l'AGE/AGO s'appliquaient, l'unanimité ne serait pas imposée.
Bien sûr si ces décisions impactent négativement les occupants, ils peuvent les contester.
#13 24-03-2013 11:48:20
Il me semble que le "et par écrit" autorise de prendre une décision sans réunion physique. Mais je ne vois pas pourquoi elle l'interdirait. Quoi que mentionnent les rapports parlementaires...
#14 24-03-2013 12:24:24
Il me semble que le "et par écrit" autorise de prendre une décision sans réunion physique. Mais je ne vois pas pourquoi elle l'interdirait. Quoi que mentionnent les rapports parlementaires
Exact et je l'ai déjà utilisé dans notre copropriété. Notre AGO venait d'avoir lieu un mois plutôt et pour ne pas encore attendre 11 mois pour prendre une décision qui faciliterait le parking dans le garage, j'ai rédigé un courrier avec cette décision et j'ai été trouver tous les CP et tous ont marqué leur accord et signé le courrier.

References: Art. 577

Art. 577
 § 4

Art. 577
 § 11
 § 11