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Timestamp: 2017-08-23 04:08:41+00:00

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Kaution - mit Betriebskosten verrechnen? | Forum | meineimmobilie.de
08.03.2007, 11:43 von CassandraSommerProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Kaution - mit Betriebskosten verrechnen?
Noch eine Frage, an die Vermieter unter euch.
Wir haben vor 3,5 Jahren eine Kaution (verpfändetes Kautionssparbuch) über 2 Kaltmieten (960,-) geleistet.
Nun haben wir schon für 2005 Ärger mit der Betriebskostenabrechnung gehabt. Über unseren Anwalt konnten wir nichts
erreichen bzw. finden das nun zu aufwändig. Da eine Hausverwaltung die Abrechnung für die ganzen
Eigentumswohnungen macht, werden die Kosten wohl richtig
umgelegt worden sein.
Wir sind nun der Meinung, dass wir seinerzeit einfach mit einer günstigen Warmmiete gelockt wurden und nun den schwarzen
Peter haben, weil die Nachzahlung (etwa 500,- EUR) so hoch ausfällt. Diese Nachzahlung möchten wir nun nicht mehr separat begleichen, da wir das Geld für die neue Wohnung benötigen.
Anhand der Ablesezettel für Heizung für 2006 sind die Werte gleich, somit erwarten wir auch für letztes Jahr eine saftige Nachzahlung.
Wenn wir nun die Eigentümerin anschreiben und ihr mitteilen, dass sie die Kaution mit der Nachforderung für 2005 + 2006 verrechnen soll, wäre das in Ordnung? Also könnten wir das so rechtlich handhaben?
Sie muss uns die Abrechnung 2006 noch vorlegen (wahrscheinlich 06/2007), so dass wir dann auch wissen, ob wir noch eine Differenz zur Kautionssumme leisten müssen oder nicht.
10.03.2007, 10:05 von peter98
zumal die Zahlung einer Kaution ja nicht für die Aufrechnung nicht gezahlter Betriebskosten oder der letzten Mieten gedacht ist.
Sie dient als Sicherheit des Vermieters für evtl. Schäden in der Wohnung.
@cassandra S.
Es erübrigt sich also eine Diskussion über eine Aufrechnung.
09.03.2007, 21:56 von frischebrise
Hallo @ Forum
Danke für die Info - Hinrechnung -
Es gibt sicherlich einige VM die durch zu niedrig angesetzte BK erst einmal M. anlocken.
Hier wird dann nach der ersten Abrechnung korrigiert.
Der VM nimmt aber auch billigend in Kauf, dass er die Mehrkosten bis zum Ausgleich zunächst einmal vorfinanziert.
( bitte nicht vergessen ) ( Nicht zum Nachteil des Mieters )
Es gibt aber auch VM, die schlecht - und es ist auch manchmal schwierig Neumieter einzuschätzen - wie Ihr Dusch/Bad oder Heizverhalten geregelt ist.
Kein VM wird die Mutter fragen, wie oft und gerne die 18 jährige Tochter sich am Tage unter der Dusche befindet.
Übrigens auch von Söhnen zunehmend praktiziert.
Habe die BK- Abr. 2006 heute für ein Haus raus und stelle fest, dass Familie X mit jetzt 4 Personen 531,78 Euro erstattet erhält. ( Kostenreduzierung überwiegend durch Wasser, aber auch Heizung )
Die Tochter ist zunächst allein, im gleichen Haus in eine kleine Wohnung gezogen und muß 378,45 nachzahlen.
Habe Sie aus 80,00 vorausgeschätzt als Vorschuss. ( Alleine )
Freund hat sich natürlich nicht angemeldet, war aber immer da.
Kostentreiber: Wasser, Heizung
Zum Basisfall:
Mieterin Cassandra möchte Ihre Schulden aus 2005 mit der Kaution verrechnen und das gleiche für die noch zu erstellende BK- Abr. für 2006
Sie rechnet mit gleicher Nachzahlung wie in 2005, die jedoch z.Z. noch nicht fällig ist.
Sie schuldet jedoch schon seit geraumer Zeit die 2005 er Nachzahlung.
Sie stellt sich außerhalb des geltenden Rechtes, weil Sie nicht ausgleicht und Aufrechnung mit der Kaution erwartet.
Wenn jedoch dieser kleiner aber markanter Unterschied nicht erkennbar ist, soll der Richter die nötige Erläuterung geben.
09.03.2007, 16:21 von Augenroll
Hinrechnung = Rechnung die (bewußt oder unbewußt) falsch ist, um dann (sich oder anderen) ein Ergebnis zu präsentieren, das in die Argumentation passt. Ein hingebogenes Ergebnis sozusagen.
Na was denn nu? Vermieter sind also immer gleich üble Trickser egal ob sie zu wenig oder zuviel verlangen?
Ja leider kommt das vor. Zum MV Abschluss ist die BK/HK-Vorauszahlung extra niedrig angesetzt um eine niedrige Gesamtmiete zu suggerieren und nach der ersten Abrechnung werden die Vorauszahlungen exorbitant erhöht. Alles noch mit süßen Worten versehen, wie man sich doch geirrt hätte.
Ich habe manchmal das Gefühl, ich lasse mir allzuviele Tipps und Tricks entlocken.
09.03.2007, 14:45 von Sommer
Es gibt allerdings auch Vermieter, die das meinen! Sie rechnen {...] verlangen überhöhte Vorasuzahlungen usw. usw
Die Mieter mit einer zu niedrigen BK/HK-Vorauszahlungen zu locken, ist ein üblicher Trick aus der Mottenkiste der Vermieter.
Bin echt gespannt wie das erst mit diesem Energiepass wird - prost Mahlzeit; wie kann ich denn die Mieter zwingen, mir Einsicht in ihre Verbrauchsdaten zu geben?
09.03.2007, 13:21 von frischebrise
würde ja gerne antworten, wenn ich die Syntax
09.03.2007, 11:47 von Augenroll
Gerade weil ich den ganzen Thread verfolgt habe, halte ich Ihre Hinrechnung für falsch.
Was wollen Sie bitte bezwecken?
09.03.2007, 11:43 von frischebrise
Sie haben da einen kapitalen Rechenfehler drin, denn die BK-Abr. 2006 liegt doch noch gar nicht vor. Sie haben nicht gerechnet, sondern hingerechnet.
Hätten Sie den Eingangstread vom Verfasser besser gelesen und verstanden, wäre es zu diesem kapitalen Bockschuss nicht gekommen.
@ Cassandra S schrieb:
Wenn die Werte - laut dem Verfasser - gleich sein sollen unter c.p. was resultiert daraus?
Übe Nachsicht mit den Unwissenden und gebe die Kraft der Erleuchtung an die Wissenden, damit sie überströme auf den Geist der Unwissenden, sie erhelle, damit sie fortan thriumphieren über die Wissenden.
09.03.2007, 09:55 von Augenroll
- gezahlte Mietkaution 950( Verpfändet )
- Schulden aus BK- Abrechnung 2005 - 500
- vorauss. Kosten BK 2006 - 500
= Forderung des VM ca. 50
Sie haben da einen kapitalen Rechenfehler drin, denn die BK-Abr. 2006 liegt doch noch gar nicht vor. Sie haben nicht gerechnet, sondern hingerechnet. Was wollten Sie damit bezwecken?
"Der VM ist nicht die Bank mit einem 0% Dispokredit." (Zitat frischebrise)
- es gibt tatsächlich Mieter die das meinen !
Es gibt allerdings auch Vermieter, die das meinen! Sie rechnen BK/HK zu spät ab, verlangen die Miete im voraus, zahlen Guthaben spätestmöglich aus, verschleppen dringende Instandhaltungsarbeiten, verlangen überhöhte Vorasuzahlungen usw. usw.
08.03.2007, 14:28 von Jutetuetchen
Frischebrise, besser kann man es nicht ausdrücken.
Der VM ist nicht die Bank mit einem 0% Dispokredit.
Uuups, hab doch glatt überlesen dass das Kautionssparbuch auch noch verpfändet ist ......also ich finde die Idee mit der Kaution jetzt wirklich mehr als unverschämt.
08.03.2007, 14:19 von frischebrise
Hallo @ Cassandra S.
Finden Sie Ihr verhalten seriös?
In wie weit wird der Begriff Kaution hier mißbräuchlich benutzt?
Wenn ich VM wäre, würde ich folgendermaßen auf Ihr begehren reagieren.
Mahnbescheid + aller Kosten
Das mag zwar hart sein aber fair.
Sie schulden dem VM ca. 500 Euro
Nun wird auch noch versucht, das gleiche Spiel für die noch zu erwartende BK- Abrechnung 2006 zu machen.
Das hat der Gesetzgeber aber mit der Kaution anders gemeint.
08.03.2007, 14:00 von Jutetuetchen
Es erinnert mich so etwas daran, gibtst du einigen wenigen M. den Finger, mußt du die Hand in Sicherheit bringen.
- ohja wie wahr !!!!
Also ich würde mal mit der VM sprechen und ihr den Vorschlag machen und dann sehen was sie dazu sagt.
- ohha, wenn ich der VM wäre ....ich weiss nicht ob ich mich dann auf so einen Vorschlag einlassen würde. Vorallem wenn ihr schon eine BK Abr. bemängelt habt und das ohne was zu finden.Wäre interessant zu erfahren welchen Grund ihr dafür gesehen hattet.Die Zahlung ist also noch nicht beglichen ???
Wir sind nun der Meinung, dass wir seinerzeit einfach mit einer günstigen Warmmiete gelockt wurden.
Solche Aussagen hört man leider immer wieder von Mietern aber keiner von ihnen macht sich Gedanken darüber wie die Kosten in den letzten Jahren nach OBEN geschossen sind und das ist nicht die Schuld des VM. Die NK sind heutzutage leider schon fast so hoch wie manche KM.
und nun den schwarzen Peter haben, weil die Nachzahlung (etwa 500,- EUR) so hoch ausfällt. Diese Nachzahlung möchten wir nun nicht mehr separat begleichen, da wir das Geld für die neue Wohnung benötigen.
Na das erkläre mal bitte Deinen VM dass Du die Nachzahlung für Deine Wohnung benötigst.
Ich frage mich manchmal was so in den Köpfen vorgeht ganz ehrlich. Bist Du Dir eigentlich bewusst dass Dein VM die Nachzahlung aus seiner eigenen Tasche quasi erstmal vorstreckt ??? Der würde das Geld bestimmt auch lieber "in sienen Urlaub" oder "Freizeit" stecken als dahinter her zu laufen.
Hat man z.B. eine Nachzahlung angenommen bei Euch Stadtwerke (Endabrechnung) und ihr müsstet auch saftig Strom und Gas z.B. nachzahlen würdest Du denen dann auch erklären dass Du die nicht beazhlen willst weil Du das Geld für Deine neue Whg. benötigst ? Na dann könntest Du mal sehen wie Du i.d. neuen Whg. an Strom rankommst.
Mal ganz ehrlich es scheint u.a. auch in Mode zu kommen das Mieter die ausziehen und eine Kaution hinterlegt haben immer mehr als selbstverständlich ansehen die letzten Mieten oder eben NK Nachzahlungen mit der Kaution verrechnen zu können.
Wenn der VM nicht auf Euren Vorschlag eingeht dann freut Euch doch wenn ihr sie hinterher ausbezahlt bekommt und Euch dann was davon anschaffen könnt.....
08.03.2007, 13:37 von Augenroll
Alles klar, hatte es "mengenmäßig" verstanden.
Wenn die BK/HK-Abrechnung innerhalb 6 Monate noch gar nicht fällig wäre, kann man selbstverständlich einen angemessenen Anteil der Kaution weiterhin einbehalten und zwar solange, bis die letzte Abrechnungsfrist verstrichen ist.
08.03.2007, 13:33 von KleinesArschloch
08.03.2007, 13:31 von Dernie
war schon richtig. Es war aber von zeitlicher Natur, welches grammatikalisch eindeutig aus dem vorherigen Satz hervor geht.
Es bleibt also bei dem durchaus richtigen Ausdruck "darüber hinaus".
Und meines Wissens braucht er für diese 6-Monatsfrist keine Begründung (zusätzlich zu der ggf. offenen BKA).
08.03.2007, 13:29 von MarieP
1. mal ist die Verrechnung der Kaution eine Angelegenheit zwischen Vermieter und Mieter, wenn beide damit einverstanden sind, ist es o.k.
Peter haben,
Was zahlt ihr monatlich an Nebenkosten für wieviel Quadratmeter Wohnfläche. Welche Nebenkosten sind in dieser Zahlung enthalten.
Warum ist 2005 noch nicht ausgeglichen?
Ihr habt einen RA eingeschaltet warum? Wurde Belegeinsicht gefordert?
Hierzu müssten mehr Hintergründe bekannt sein um konkret zu antworten.
08.03.2007, 13:28 von johanni
sollte von mir nicht "schulmeisterlich klingen"
habe nur wieder einmal so fürmich gedacht, wieder nicht aufpasst!!!
08.03.2007, 13:04 von frischebrise
Hallo @ Johanni
Ableitung ausschließlich auf § 551 BGB
§ 566 BGB trifft nicht zu.
§ 566 hätte ich streichen sollen. Sorry.
08.03.2007, 12:52 von johanni
Die Kaution wird seit der Mietrechtsreform in den §§ 551
sowie 566 a BGB geregelt.
Angedacht vom Gesetzgeber steht diese dem VM zur Abdeckung und Sicherung von Kosten zur Beseitigung von evtl. Schäden zur Verfügung.
Weiterhin auch für Kosten aus einer Betriebskostenabrechnung für noch ausstehende Abrechnungszeiträume.
Die Kaution ist nicht angedacht für noch ausstehende Altforderungen wie z.B. aus der BK- Abrechnung von Altzeiträumen.
Nur zu meinem besseren Verständnis, was leitest Du von dem § 566 a BGB ab "... Die Kaution ist nicht angedacht für noch ausstehende Altforderungen wie z.B. aus der BK- Abrechnung von Altzeiträumen".
08.03.2007, 12:51 von frischebrise
Woher denn? Diese Analogie kann ich nun beim besten Willen nicht nachvollziehen!
Cassandra S schrieb:
so dass wir dann auch wissen, ob wir noch eine Differenz zur Kautionssumme leisten müssen oder nicht.
08.03.2007, 12:49 von KleinesArschloch
Da eine Hausverwaltung die Abrechnung für die ganzen
Diese Abrechnung wird wohl dem Eigentümer zugestellt. ( Ausnahme, Verwaltung macht auch die Mieter-Abrechnung)
zu prüfen wäre hier lediglich, ob die Kosten der Verwaltung -Rücklagen und Insatndhaltung herausgerechnet wurden. Denn diese betreffen den Eigentümer- nicht den Mieter.
Peter haben, weil die Nachzahlung (etwa 500,- EUR) so hoch ausfällt.
Eine derartige Formulierung halte ich für unglücklich bzw für Quatsch.
Der Vermieter wird sich an den Verbrauchswerten des Vormieters orientiert haben. Diese Werte sind, da es sich um Eigentümergemeinschaft handelt durch den Wirtschaftsplan vorgegeben und somit nachvollziehbar.
Vor allem wenn die Abrechnungen/ Vorauszahlungen Verbrauchsabhängig sind.
Betrachten wir hierzu die gestiegenen Versorgerpreise, die zu Beginn des einzelnen Wirtschaftsjahres noch nicht unbeding vorlagen, ist eine Nachzahlung in der Grösssenordnung nicht ungewöhnlich.
Natürlich sollte der Vermieter die Vorauszahlungen an den gestiegenen Preisen orientieren, damit es nicht zu so hohen Nachzahlungen kommt. Eine verantwortungsvolle ETG würde diese schon in der Erstellung der neuen Wirtschaftsplan berücksichtigen.
Die Verrechnung der Kaution mit ausstehenden Nebenkosten wäre eine Verhandlungssache zwischen den beiden Vertragspartner.
Ich halte es allerdings für die Vermieterseite für nicht sinnvoll diese Vereinbarung mit dem Mieter einzugehen.
Die Kaution ist in erster Linie dazu gedacht, evtl. Forderungen nach Beendigung des Mietvertrages auszugleichen. Dies sind u.A. versteckte Schäden, die erst nach Übergabe auftauchen, bzw.
Die Kaution darf er aber nur solange zurückbehalten, wenn er gute Gründe hat. Und auch nur in der Höhe, wie nachweislich Nachzahlungen zu erwarten sind.
§ 551 BGB, der vieles regelt, sagt zur Frage des Zeitpunktes der Kautionsrückzahlung nichts.
In der Rechtsprechung gesichert ist zunächst nur, dass die Kaution nicht vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen ist.
Wann denn aber konkret die Rückzahlung fällig ist, ist bei den Mietgerichten umstritten.
Innerhalb einer gewissen Frist, diese liegt zwischen 3 und 6 Monaten, sollte der Vermieter in der Lage sein, seine eigenen Ansprüche gegen den ausgezogenen Mieter aufzurechnen, also eine korrekte Abrechnung zu erstellen und den verbleibenden Rest an den Mieter auszuzahlen.
Von dieser Regel gibt es jedoch auch Ausnahmen. Man denke hierbei an die noch ausstehenden Betriebskosten bzw deren Abrechnung.
Deshalb hat auch der BGH festgestellt, dass das Datum der Fälligkeit der Kautionsrückzahlung immer eine Frage des Einzelfalls ist und dass der Zeitraum zwischen Vertragsende und Kautionsabrechnung im Einzelfall durchaus mehr als sechs Monate betragen kann.
08.03.2007, 12:41 von Augenroll
08.03.2007, 12:38 von frischebrise
@Cassandra S
Ehe die Eigentümerin einen Mahnbescheid erwirkt, wäre es anzuraten, sich mit Ihr zu einigen.
Ob Sie darauf eingeht, bleibt Ihr überlassen.
Die M. haben kein Recht darauf. VM kann, muß aber nicht.
Die M. sollten jedoch in keinem Fall auch noch die BK- Nachzahlung aus 2007 versuchen über die Kaution zu regeln.
Das könnte die VM,in als unseriös empfinden und von Ihrem Nachschiessungsrecht gebrauch machen.
08.03.2007, 12:14 von tobiwittmann
Aufgrund der explodierten Energiekosten, in vielen Orten auch erheblich gestiegener Müllentsorgung, etc. seid ihr nicht die einzigen, die kräftig nachzahlen müssen. Ich hab vor 3 Jahren an der Tankstelle auch weniger gezahlt als heute...
08.03.2007, 12:03 von Augenroll
Dernie:
Zum einen gibt es da einen 6-Monatsfrist vom Eigentümer, davor muß er gar nix zurückzahlen. Und zum anderen kann er darüber hinaus einen Betrag in Höhe der erwarteten Nachzahlung ebenfalls zurückbehalten.
und "darüberhinaus" geht schon gar nicht, denn der Vermieter hat ja nur die Kaution. Der richtige Ausdruck wäre: "darin eingeschlossen".
08.03.2007, 11:59 von Augenroll
Übrigens, die BK/HK-Abrechnung muß spätestens 1 Jahr nach Ende des Abrechungszeitraumes beim Mieter sein, sonst braucht der Mieter nichts mehr nachzahlen. (Ausschlußkriterium)
08.03.2007, 11:57 von Dernie
Klar kann (!!!) man die Auszahlung der Kaution verlangen, aber der Vermieter muß das natürlich so ohne weiteres nicht machen (bißchen einseitig dargestellt von Augenroll).
08.03.2007, 11:53 von Augenroll
Ich bin nun Mieter, ich hoffe ich darf trotzdem antworten. Wenn nicht gewünscht, bitte überlesen.
So einfach mit der Verrechnung geht das nicht, nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters. Z.B. würde ich bei der Abrechnung 2006 erstmal abwarten, was da kommt und vorher die Auszahlung der Kaution (bzw. des Restes) verlangen. So verschenken Sie nichts. das Geld können Sie dann auf einem Tagesgeldkonto parken, denn Sie müssen dem Vermieter keinen Kredit geben.
Die Mieter mit einer zu niedrigen BK/HK-Vorauszahlungen zu locken, ist ein üblicher Trick aus der Mottenkiste der Vermieter. Da sollte man heutzutage als Mieter nicht mehr drauf reinfallen.

References: § 551

§ 566

§ 566
 § 566

§ 551
 BGH