Source: https://www.nemovitostprofi.cz/33/zmocneni-spolecneho-zastupce-v-praxi-svj-uniqueidmRRWSbk196FNf8-jVUh4El3cV9mKoVg501fg2ElPlJ0/?uri_view_type=4
Timestamp: 2020-01-29 05:01:09+00:00

Document:
Zmocnìní spoleèného zástupce v praxi SVJ | Nemovitost profi - rady pro správu nemovitostí SVJ, bytových dru¾stev, obcí a firem
Zmocnìní spoleèného zástupce v praxi SVJ
14.12.2019, JUDr. Jiøí Èáp, Zdroj: Verlag Dashöfer
Povinnost zmocnit spoleèného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ je tedy stanovena nejen pro podílové spoluvlastníky jednotky, nýbr¾ také pro man¾ele, pokud mají jednotku ve spoleèném jmìní man¾elù.
1. Úèelem § 1185 odst. 2 obèanského zákoníku (dále jen „NOZ”) je upravit na úrovni zákona, jakým zpùsobem vykonávají podíloví spoluvlastníci jednotky, anebo man¾elé mající jednotku ve spoleèném jmìní man¾elù, práva tìchto spoluvlastníkù jednotky (resp. man¾elù majících jednotku ve spoleèném jmìní) vùèi osobì odpovìdné za správu domu a pozemku, tedy vùèi SVJ, nebo v pøípadì, kdy nevzniklo SVJ, vùèi správci jako osobì odpovìdné za správu domu podle § 1190 vìty druhé NOZ.
Institut spoleèného zástupce je zvlá¹tním institutem pou¾itým pouze v rámci ustanovení o bytovém spoluvlastnictví, ani¾ by bylo (kromì zákonného textu v § 1185 odst. 2 NOZ) bli¾¹ím zpùsobem upraveno v rámci ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví jeho postavení a pùsobnost. Právním základem pro pojetí a pùsobnost spoleèného zástupce je tedy § 1185 odst. 2 NOZ, podle nìho¾ zmocnìný spoleèný zástupce vykonává práva spoluvlastníkù jednotky (nebo man¾elù majících jednotku ve spoleèném jmìní) vùèi osobì odpovìdné za správu domu, napøíklad vùèi SVJ, pøièem¾ mezi tato práva nále¾í také úèast a hlasování na shromá¾dìní.
2. Stanovy SVJ se nemohou odchýlit od zákonného po¾adavku na zmocnìní spoleèného zástupce a na výkon jeho pùsobnosti v rozsahu podle § 1185 odst. 2 NOZ, a nemohou se tedy odchýlit ani od oprávnìní zmocnìného spoleèného zástupce také úèastnit se shromá¾dìní a hlasovat na nìm, v zastoupení v¹ech spoluvlastníkù konkrétní jednotky nebo man¾elù majících jednotku ve spoleèném jmìní, a to jako jejich spoleèný zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ.
Kdo mù¾e být spoleèným zástupcem podle § 1185 odst. 2 NOZ, není v zákonì výslovnì uvedeno. Bì¾nì se tedy dovozuje, ¾e spoleèným zástupcem podle § 1185 odst. 2 NOZ lze zmocnit buï nìkterého ze spoluvlastníkù jednotky, resp. jednoho z man¾elù majících jednotku ve spoleèném jmìní, anebo také nìkterého jiného èlena SVJ, popøípadì i jinou právnì zpùsobilou osobu, která vùbec není vlastníkem jednotky a èlenem SVJ. Taková osoba, je-li zmocnìna spoleèným zástupcem, má oprávnìní stanovená v § 1185 odst. 2 NOZ, tedy oprávnìní vykonávat práva spoluvlastníkù jednotky (man¾elù majících jednotku ve spoleèném jmìní), mezi nì¾ nále¾í také právo úèasti a hlasování na shromá¾dìní. To platí i v pøípadì, ¾e zmocnìný spoleèný zástupce není vlastníkem jednotky, a tedy není èlenem SVJ. Pokud by stanovy SVJ takovou mo¾nost nepøipou¹tìly, bylo by takové ustanovení stanov neplatné pro rozpor s § 1185 odst. 2 NOZ. - Toto „povinné” zastoupení spoluvlastníkù jednotky, nebo man¾elù majících jednotku ve spoleèném jmìní, zmocnìným „spoleèným zástupcem” podle § 1185 odst. 2 NOZ, je toti¾ zcela jinou zále¾itostí, ne¾ je zále¾itost mo¾nosti zastoupení jednotlivého výluèného vlastníka jednotky zmocnìncem na jednání a rozhodování shromá¾dìní (kdy ve smyslu judikátu NS ÈR vydaného ji¾ za doby úèinnosti pøedchozího zákona o vlastnictví bytù, je vìcí stanov, zda a za jakých podmínek se mù¾e èlen SVJ nechat zastoupit na jednání a hlasování shromá¾dìní - toto se v¹ak vùbec netýká institutu zmocnìného spoleèného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ).
3. Spoleèný zástupce musí být zmocnìn na základì plné moci, pro kterou platí ustanovení NOZ o zastoupení, a zvlá¹tì pak ustanovení o smluvním zastoupení (§ 441 a násl. NOZ). Jde-li o spoluvlastníky jednotky, musí být pøi rozhodování tìchto spoluvlastníkù o zmocnìní spoleèného zástupce postupováno zpùsobem vyplývajícím z ustanovení NOZ o podílovém spoluvlastnictví, a to vìt¹inou hlasù (poèítanou podle velikosti hlasù odpovídajících jejich spoluvlastnickým podílùm na jednotce, jak to odpovídá § 1134 ve spojení s § 1128 NOZ v ustanoveních o podílovém spoluvlastnictví). Plná moc by mìla mít podle § 441 odst. 2 vìty druhé NOZ písemnou formu. Vyskytují se sice také názory, ¾e by tato plná moc nemusela mít písemnou formu, av¹ak pøevá¾nì se dospívá k závìru, ¾e v pøípadì spoleèného zástupce se zastoupení netýká jen urèitého…

References: § 1185
 § 1185
 § 1190
 § 1185
 § 1185
 § 1185
 § 1185
 § 1185
 § 1185
 § 1185
 § 1185
 § 1185
 § 1185
 § 1134
 § 1128
 § 441