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Kaufvertrag mit Löschung Nießbrauch
#1 | von knoepfchen am 19.05.2014, 13:43
Mein Chef u. ich sind uns mal wieder nicht einig: Wir haben einen Kaufvertrag in dem parallel ein Löschungsantrag für die Eltern der Verkäuferin, für die eine Rückauflassungsvormerkung u. ein Nießbrauch eingetragen sind, mitbeurkundet wurde.
M. E. ist das gar nicht gesondert zu bewerten, weil es der Lastenfreistellung dient und damit eine Gegenstandsgleichheit da ist. Mein Chef will eine Gebühr nach Nr. 21201 für die Löschung extra. Kann das stimmen??
Re: Kaufvertrag mit Löschung Nießbrauch
#2 | von Jupp03/11 am 19.05.2014, 14:41
knoepfchen hat geschrieben: Mein Chef u. ich sind uns mal wieder nicht einig: Wir haben einen Kaufvertrag in dem parallel ein Löschungsantrag für die Eltern der Verkäuferin, für die eine Rückauflassungsvormerkung u. ein Nießbrauch eingetragen sind, mitbeurkundet wurde.
M. E. ist das gar nicht gesondert zu bewerten, weil es der Lastenfreistellung dient und damit eine Gegenstandsgleichheit da ist. Mein Chef will eine Gebühr nach Nr. 21201 für die Löschung extra.
#3 | von knoepfchen am 19.05.2014, 14:52
Danke! Also siehst du es auch so wie ich, dass die Löschung nicht gesondert zu bewerten ist?
#4 | von Revisor am 20.05.2014, 06:32
Siehe § 109 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1b GNotKG!
#5 | von Martin Filzek am 20.05.2014, 12:26
Beim Zählen der Sätze im Gesetzestext wurde ein Satz versehentlich nicht mit gezählt, m. E. - so auch in Streifzug zitiert - müsste es heißen siehe § 109 Abs. 1 S. 4 Nr. 1 b.
Folgt man der Aufforderung, dort nachzulesen, stellt man - überrascht - fest, dass dort nur Grundpfandrechte genannt sind, nicht Rechte in Abt. II.
Deshalb lässt sich m. E. gut vertreten, was Otto in Leipziger GNotKG-Kommentar (Hrsg. Renner/Otto/Heinz) bei § 109 Rn. 26 dazu geschrieben hat: es wäre danach tatsächlich, wegen Fehlens der Voraussetzung, dass es unmittelbar der Durchführung des Kaufvertrags dienen muss, gegenstandsverschieden. Hintergrund ist, dass ja damit vor allem das Rechtsverhältnis zwischen Käufer und seinen Eltern betroffen ist, und nur "zum Teil" mit den Löschungsanträgen (und -bewilligungen) der Kaufvertrag und dessen lastenfreie Durchführung sichergestellt wird.
Nach dieser Auffassung würde also die Meinung des Chefs richtig sein, dass gesondert die 0,5-Gebühr zu berechnen ist, wobei dann eine Vergleichsberechnung nach § 94 I erfolgen müsste.
Eine andere Auffassung ist bei den bislang erschienenen Kommentaren und Werken vertreten von Macht in Fackelmann/Heinemann, HK GNotKG, 2013, bei § 109 Rn. 25 f.; die dortige Begründung überzeugt mich aber nicht so sehr wie das von Otto a.a.O. Geschriebene.
Soweit ich sehe, ist in Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 10. Aufl. 2013, im Leipziger Kostenspiegel, Das neue Notarkostenrecht, 1. Aufl. 2013 (Hrsg. Ländernotarkasse), bei Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 2013, auf die Frage nicht eingegangen, wenn ich nichts übersehe auch nicht bei Diehn, Berechnungen zum neuen Notarkosten-Recht, 2. Aufl. 2013.
Nach meiner - momentanen, wird sich wahrscheinlich auch nicht ändern - Meinung ist daher Otto a.a.O. zu folgen mit der Folge, dass evtl. zu überlegen ist, ob solche Löschungen vorweg in gesonderter Urkunde (um den billigsten Weg zu erreichen und zu verhindern, dass sich Vollzugs- und Betreuungsgebühren gem. §§ 112, 113 I, 86 II, 35 I, 93) nach einem zusammengerechneten Wert berechnen (streitig - gegenüberzustellen wäre dann ja auch der Degressionsvorteil bei den Gebührenberechnungen). Ggf. ist auch an eine auf diese Besonderheiten Rücksicht nehmende interne Kostenverteilungsklausel für Beurkundungsgebühr(en) - bei getrennt nach § 94 I günstigeren Gebühren entsprechend getrennt, bei günstigerem Wert aus dem Gesamtbetrag gequotelt nach dem Verhältnis der einzelnen Werte - und entspr. Aufteilungen bei etwaigen Vollzugs- und Betreuungsgebühren zu denken (streitig).
P.S. (nach Mittagspause und Kaffeetrinken auf heimischer Terrasse und erneutem Nachlesen in genannter Kommentarliteratur hinzugefügt):
Jetzt bin ich mir doch nicht mehr so sicher wie oben dargestellt. Die genannten Ausführungen von Otto in Leipziger GNotKG-Kommentar Renner/Otto/Heinze § 109 Rn. 26 könnten sich nur auf den von mit erschienenen Dritten (hier Eltern = Berechtigte von Nießbrauchrecht usw.) abgegebenen Erklärungen beziehen - das wären also die Bewilligungserklärungen (könnten aber auch so gemeint sein, dass sie sich auch schon auf einen bloßen Antrag des Eigentümers zur Löschung insoweit beziehen, wird m. E. nicht ganz klar). Einen "Ausweg" zur Einordnung als "allgemein" gegenstandsgleiche Erklärung nach § 109 Abs. 1 S. 1 - 3 (anstelle des Katalogs mit Regelbeispielen in S. 4) bietet der Schluss der Kommentierung, wo es heißt: "... Derartige Verzichte oder auch nur Bewilligungserklärungen fallen schon nach der Art des Rechts nicht unter Nr. 1 b, die Annahme desselben Gegenstands verbietet sich aber auch aus den für die Grundpfandrechte Dritter genannten allgemeinen Erwägungen. Sie haben einen verschiedenen Gegenstand zum Kaufvertrag, es sei denn, der Berechtigte hätte unmittelbar selbst im Kaufvertrag eine Verpflichtung zur lastenfreien Übertragung übernommen (dann unmittelbar Abs 1, Satz 1 - 3). Indiz dafür könnte sein, wenn insoweit ein eigener Kaufpreisanteil ausgewiesen und direkt an den Berechtigten zahlbar gestellt wird." (Ende Zitat aus Otto a.a.O Ende von Rn. 26).
Jedenfalls eine schwierige Kostenfrage, die wahrscheinlich deshalb auch in verschiedenen Werken erst mal ausgeklammert wurde, wenn ich nichts übersehen habe (bin für Hinweise auf andere Literatur dazu natürlich stets dankbar).
Bei der Themenstarterin wollte ich noch nachfragen, wie denn oben in #1 "Antrag" gemeint ist? Handelt es sich um nur den Eigentümerantrag auf Löschung (der ja b ei Rechten in Abt. II gar nicht erforderlich ist, aber natürlich möglich ist und auch nichts schadet, insoweit wäre m. E. wegen der Unnötigkeit von keinen Kosten auszugehen) oder ist es so, dass die Bewilligung von den mit erschienenen Eltern in derselben Urkunde mit erklärt wurde?
Und weitere Frage: womit begründet der "Chef" seine Meinung. Mit dem ihm bekannten Gesetzeswortlaut welcher Vorschrift? Mit Kommentierungen / Seminarinhalten - wenn ja welche genau - dazu?
#6 | von knoepfchen am 27.05.2014, 07:20
Wir haben sowohl den Eigentümerantrag auf Löschung als auch die Bewilligung der Eltern im Kaufvertrag mitbeurkundet. Eine Begründung für seine Meinung hat mein Chef nicht mitgeliefert, es ist jedenfalls der Meinung, die Beurkundungen müssten gegenstandsverschieden sein, weil es sich bei den Bewilligenden um Dritte handelt (was ja bei Grundpfandsrechtsgläubigern auch immer der Fall ist ...)
#7 | von Martin Filzek am 27.05.2014, 12:58
Dann wäre es, siehe früherer Beitrag bereits mit Hinweis auf die Kommentierung von Dr. Dirk-Ulrich Otto in Leipziger GNotKG-Kommentar, m. E. also gegenstandsverschieden, es sei denn, es wäre möglich gewesen, die Löschungsbewilligung und -antrag der in Abt. II eingetragenen Rechte zu einer "gegenstandsgleichen" Erklärung zu machen, indem wie von Otto am Ende der (auch oben schon wieder gegebenen) Kommentierung im Kaufvertrag deutlich gemacht worden wäre, dass die Eltern für ihre Erklärungen zur Aufgabe ihrer Rechte auch etwas von den Gegenleistungen des Erwerbers, der ihrem Sohn das Grundstück jetzt abkauft "abbekommen" sollen.
So etwas könnte in vielen Fällen ja ganz wahrscheinlich sein und müsste dann vom Notar, um den kostengünstigsten Weg für die Beteiligten zu gehen (und auch bei der Erforschung des Willens der Beteiligten) bedacht, den Leuten im Rahmen seiner Aufklärungs- und Belehrungspflichten mitgeteilt werden und ggf. in die Urkunde aufgenommen werden (ich hoffe, mich mit dieser - vielleicht voreiligen - Auffassung nicht unbeliebt zu machen).
Eine weitere Überlegung in solchen Fällen könnte auch sein:
Wenn die Erklärungen - weil es den Eltern "egal" ist und nicht darauf ankommt und trotz vorgeschlagener Hinweise wie oben nichts Derartiges in die Urkunde aufgenommen werden soll, was zur Gegenstandsgleichheit führt - gegenstandsverschieden sind, müsste vom die Kostengesetze kennenden Notar auch an Folgendes gedacht werden:
Wie hoch ist eine - aus anderen Gründen (also nicht wegen der Einholung der Erklärung von den Eltern, B'erechtigten aus Abt. II zur Lastenfreistellung) - anfallende Vollzugsgebühr KV 22110 oder 22112?
Fällt, z. B. wegen Einholung einer WEG-Verwalterzustimmung oder Genehmigung eines Vertragsbeteiligten oder Löschungsunterlagen Abt. III usw., eine Vollzugsgebühr "sowieso" in Höhe von 0,5 an, dann wäre auch folgender Weg "kostengünstiger": Im Rahmen des Vollzugs fertigt der Notar den Entwurf der Löschungsbewilligung der Berechtigten Abt. II. Die Entwurfsgebühr entfällt nach der Vorbemerkung 2.2 Abs. 2. Es entsteht dann für die U.-Begl. nur die geringere 0,2 Unterschriftsbegl.-gebühr KV 25100, mind. 20 Euro, höchstens 70 Euro.
Auch wenn die Eltern zum Beurkundungstermin mit dem Käufer mit erscheinen, ist dieser Weg m. E. als kostengünstigster Weg dann möglich und die Aufteilung in zwei getrennte Urkunden wäre dann billiger schon allein wegen der geringer anfallenden Gebühren. Zudem verringert sich noch der Gesamtbeurkundungsverfahrenswert §§ 35 I, 86 II, 93, was zu zusätzlicher Kostenersparnung führt beim Wert der entstehenden Vollzugs- und Betreuungsgebühren: §§ 112, 113 I als Wertvorschriften verweisen ja aus "Vereinfachungsgründen" (siehe Gesetzesbegründung) auf den vollen Gesamtwert des Beurkundungsverfahrens, der sich dann um die "gegenstandsverschieden gewordenen" Erklärungen der Bewilligungen zur Löschung in Abt. II mindert.
Ich gebe zu, das klingt alles ziemlich kompliziert, ist aber m. E. eine Folge der Neuregelungen im GNotKG, die viel Gutes und Vereinfachendes bringen, manchmal aber in ihren Auswirkungen zum Teil auch kompliziert sind und für die Frage, was der kostengünstigste Weg in manchen Fällen ist, komplizierte Vergleichsberechnungen erfordern könnten (streitig).

References: § 109
 § 109
 § 109
 § 94
 § 109
 § 94
 § 109
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