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Timestamp: 2019-01-16 01:51:15+00:00

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Spekulationssteuer bei Verkauf von privat genutztem Eigenheim Haus-, Grundbesitz www.frag-einen-steuerprofi.de
1/15/2019, Guten Tag
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Frage geschrieben am 29.08.2014 13:31:16
Betreff: Spekulationssteuer bei Verkauf von privat genutztem Eigenheim
Ich habe im Februar 2006 mit meinem Vater (je zur Hälfte) ein Dreifamilienhaus zur Vermietung gekauft und ab dem Kaufdatum auch komplett vermietet. Das Haus stand auf einem Grundstück von insgesamt 439qm. Im Oktober 2009 haben wir das Grundstück zerlegt, einmal 169qm auf dem das Dreifamilienhaus weiterhin steht und einmal in ein neues unbebautes Grundstück von 270qm mit neuer Flurstücksnummer und neuem Grundbuch. Eigentümer des neu entstandenen Grundstückes mit 270qm waren weiterhin mein Vater und ich zu je 50%. Im November 2009 hat mein Vater per Schenkungsvertrag beim Notar seinen Anteil von 50% an dem neu entstandenen Grundstück an mich übertragen, somit war ich zu 100% Eigentümer des neuen Grundstückes (das Dreifamilienhaus mit den 169qm Grundstückfläche ist immernoch im Eigentum von meinem Vater und mir und wird weiterhin vermietet). Im Jahr 2010 habe ich dann auf diesem Grundstück ein Einfamilienhaus zur Eigennutzung gebaut. Im Februar 2011 war das Haus bezugsfertig und seit dem wohne ich auch dort. Ich möchte jetzt das Einfamilienhaus verkaufen und werde auch einen Gewinn erzielen.
Muss ich aufgrund dessen, dass mein Vater 50% des Grundstückanteils per Schenkungsvertrag an mich übertragen hat und die Übertragung noch keine 10 Jahre her ist Steuern aus privaten Veräußerungsgewinn zahlen?
Antwort geschrieben am 29.08.2014 14:24:07
Sie haben in 2/2006 in GbR (Grundstücksgemeinschaft) mit Ihrem Vater ein Dreifamilienhaus erworben und ab da steuerlich für V+V Zwecken genutzt. In 10/2009 haben Sie das Grundsteck geteilt.
Im November 2009 haben Sie die Hälfte, die bisher Ihrem Vater gehörte, von diesem abgeteilten Grundstück per Schenkungsvertrag erhalten.
Im Jahr 2010 haben Sie auf diesem Grundstück gebaut und bis zum Verkauf des neu entstandenen EFH, Letzteres selbst genutzt. Das EFH soll nun in 2014 verkauft werden.
Ihre Frage lautet, ob Sie Steuern aus dem entstandenen privaten Veräußerungsgewinn zahlen müssen.
Nein, Sie müssen keine Steuern zahlen. Gem. § 23 EStG sind entstandene Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bei Grundstücken von der Besteuerung ausgenommen die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Hier brauchen wir die erste Alternative (Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung) gar nicht prüfen. Für Sie gilt die 2. Alternative. Sie haben nämlich das EFH im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Im Sinne dieser Vorschrift haben Sie im Jahr 2011, im Jahr 2012, im Jahr 2013 und im Jahr 2014 das EFH selbst bewohnt. Sie haben insoweit die Voraussetzungen dieser Alternative mehr als erfüllt.
Was viele Steuerzahler nicht wissen, diese 2. Alternative bedeutet nicht, dass Sie 3 volle Kalenderjahre (36 Monate) selbst genutzt haben müssen. Eine Selbstnutzung nach dieser Vorschrift wäre sogar beispielsweise erfüllt, wenn Sie ab 12/2012 selbst genutzt hätten.
Die 10 Jahresfrist kommt in Ihrem Falle nicht zur Anwendung, würde aber wenn, dann ab 2006, mit Anschaffung des ursprünglichen Grundstückes beginnen.
Ein Grundstück welches Sie durch Schenkung von Ihrem Vater erworben haben, wäre im V+V Falle nur dann in die Veräußerungsgewinnbesteuerung einzubeziehen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung des Grund und Bodens durch den Rechtsvorgänger und Veräußerung durch den Rechtsnachfolger nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Läge also ein V+V Fall vor, befänden Sie sich noch im 10 Jahreszeitraum.
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 29.08.2014 14:40:40
Vielen Dank für die rasche und verständliche Antwort. Eine Frage hätte ich dennoch. Wie ich Sie verstanden habe, meinen Sie, dass ich die 10 Jahres-Frist nur dann einhalten müsste, wenn ich den 50% Anteil am Grundstück im Jahr 2009 per Schenkungsvertrag bekommen hätte und ich nicht gebaut hätte. Dann wäre der Ursprungskaufdatum von 2006 maßgeblich und demnach wäre das Grundstück auch erst im Jahr 2016 ohne Zahlung einer Steuer aus Veräußerungsgewinn möglich. Da ich aber gebaut habe und das Haus selbst nutze, habe ich sozusagen die Frist ausgehebelt und es gilt die neue Frist von 2 Jahren plus dem Jahr der Veräußerung?
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 29.08.2014 15:00:05
Sie haben es genau richtig erfasst. Das Herstellen eines Hauses gilt nicht als Anschaffung. Es gilt für den Anschaffungszeitpunkt das Datum des Rechtsvorgängers. Da Sie auf Ihrem Grund und Boden, (/Anschaffungsdatum 2006) ein EFH errichtet haben, gelten für Sie die Ausnahmen des § 23 EStG.
Ich gebe Ihnen diesen noch einmal zum Lesen im Volltext wieder:
Veräußerungsgeschäfte bei anderen Wirtschaftsgütern, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr beträgt. 2Ausgenommen sind Veräußerungen von Gegenständen des täglichen Gebrauchs. 3Bei Anschaffung und Veräußerung mehrerer gleichartiger Fremdwährungsbeträge ist zu unterstellen, dass die zuerst angeschafften Beträge zuerst veräußert wurden. 4Bei Wirtschaftsgütern im Sinne von Satz 1, aus deren Nutzung als Einkunftsquelle zumindest in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt werden, erhöht sich der Zeitraum auf zehn Jahre.
(3) 1Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. 2In den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nummer 1 tritt an die Stelle des Veräußerungspreises der für den Zeitpunkt der Einlage nach § 6 Absatz 1 Nummer 5 angesetzte Wert, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nummer 2 der gemeine Wert. 3In den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 tritt an die Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der nach § 6 Absatz 1 Nummer 4 oder § 16 Absatz 3 angesetzte Wert. 4Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte im Sinne des § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 bis 7 abgezogen worden sind. 5Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 600 Euro betragen hat. 6In den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nummer 1 sind Gewinne oder Verluste für das Kalenderjahr, in dem der Preis für die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen zugeflossen ist, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nummer 2 für das Kalenderjahr der verdeckten Einlage anzusetzen. 7Verluste dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden; sie dürfen nicht nach § 10d abgezogen werden. 8Die Verluste mindern jedoch nach Maßgabe des § 10d die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in dem unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum oder in den folgenden Veranlagungszeiträumen aus privaten Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 erzielt hat oder erzielt; § 10d Absatz 4 gilt entsprechend
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