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Timestamp: 2016-10-22 07:07:11+00:00

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4A_263/2011 (20.09.2011)
4A_263/2011
Arr�t du 20 septembre 2011
repr�sent�e par Me Pascal Rytz, avocat,
contrat de bail � loyer; validit� du cong�,
recours en mati�re civile contre l'arr�t rendu le 14 mars 2011 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
A.a Le 10 avril 2006, la bailleresse Fondation Y.________ et le locataire X.________, repr�sent� par son tuteur, ont conclu un contrat de bail � loyer portant sur un appartement de 3 pi�ces situ� au rez-de-chauss�e d'un immeuble dans le canton de Gen�ve.
Initialement valable du 1er juin 2006 au 31 d�cembre 2009, le bail �tait ensuite renouvelable tacitement d'ann�e en ann�e. Le loyer annuel s'�levait � 15'204 fr., selon derni�re fixation au 1er octobre 2008.
A.b Le 19 avril 2007, la r�gie charg�e de g�rer l'immeuble a re�u une p�tition sign�e par 13 locataires. Ceux-ci se plaignaient du fait que X.________, depuis son emm�nagement, �tait souvent pris de crises de folie au cours desquelles il donnait des coups dans les murs et plafonds de son appartement. Ils lui reprochaient aussi d'�tre � l'origine d'odeurs insupportables, de se promener souvent saoul dans le parc, de d�ambuler parfois en slip dans l'entr�e de l'immeuble, d'avoir des comportements agressifs envers les enfants et de leur faire peur, ainsi qu'aux femmes habitant l'immeuble.
Le 25 avril 2007, la r�gie a adress� un courrier au locataire concern� pour l'informer de cette p�tition et des comportements qui lui �taient en substance reproch�s. Elle l'a pri� de respecter les r�gles et usages locatifs du canton en pr�cisant qu'il �tait interdit d'incommoder ses voisins et qu'entre 22 heures et 7 heures, toute musique ou bruit susceptibles d'�tre per�us hors de l'appartement �taient prohib�s. La r�gie a ajout� que ce courrier constituait un premier avertissement et qu'en cas de r�cidive, elle serait contrainte de r�silier le bail.
Le 18 juin 2008, la r�gie a derechef re�u une p�tition de 12 habitants de l'immeuble. En substance, ils se plaignaient des �l�ments suivants: le locataire du rez-de-chauss�e avait � plusieurs reprises effray� les enfants qui jouaient dans le parc en leur courant apr�s et en criant. Il tendait � devenir violent lorsqu'il �tait �nerv�, comportement qui �tait �galement d� � son alcoolisme observ� � plusieurs reprises. De fortes odeurs naus�abondes �manaient de son appartement. Son comportement suscitait la peur des enfants et de leurs parents. Les p�titionnaires concluaient qu'il n'�tait plus possible de vivre dans de telles conditions.
Le 4 juillet 2008, la r�gie a adress� copie de cette plainte au service du Tuteur g�n�ral en se r�f�rant � leur entretien t�l�phonique de la veille. Elle invitait ledit service � prendre les mesures n�cessaires, en rappelant qu'une p�tition avait d�j� �t� form�e en 2007 et en pr�cisant que si ce premier avertissement n'�tait pas respect�, elle devrait r�silier le bail.
Le 15 juillet 2008, la r�gie a re�u un courrier de deux locataires rapportant un incident survenu le 9 juillet 2008, au cours duquel X.________ avait referm� avec violence la porte d'entr�e sur elles et leurs enfants, puis avait commenc� � pousser des cris de d�ment et �tait rentr� chez lui en d�molissant presque sa porte. Les deux signataires du courrier estimaient que si une agression devait survenir, la responsabilit� de la r�gie serait engag�e.
Par courrier recommand� du 31 juillet 2008 adress� au service du Tuteur g�n�ral, la r�gie a d�clar� r�silier le contrat de bail pour le 30 septembre 2008 en vertu de l'art. 257f CO.
B.a Le 28 ao�t 2008, le locataire a contest� le cong� aupr�s de la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve. A l'issue de l'audience du 28 novembre 2008, la Commission a rendu un acte de non-conciliation.
Le 30 d�cembre 2008, le locataire a d�pos� une demande aupr�s du Tribunal des baux et loyers, dans laquelle il concluait � l'annulation du cong�, subsidiairement � une prolongation de bail pour une dur�e de 4 ans. La bailleresse a conclu au rejet de la demande; � titre reconventionnel, elle a requis l'�vacuation du locataire.
Par arr�t du 14 d�cembre 2009, le Tribunal des baux et loyers a d�clar� irrecevable, pour cause de tardivet�, la demande principale en annulation de cong� et prolongation de bail. Il a consid�r� que la demande reconventionnelle �tait recevable et que dans le cadre de cette action en �vacuation, il restait possible d'examiner � titre pr�judiciel la question de l'inefficacit� du cong� soulev�e par le locataire. Statuant sur demande reconventionnelle, il a constat� la validit� du cong� donn� pour le 30 septembre 2008, a condamn� le locataire � �vacuer imm�diatement l'appartement lou� en le laissant en bon �tat de propret� et a d�bout� les parties de toutes autres conclusions.
B.b Le locataire a port� ce jugement devant la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers. Il a conclu � ce que sa requ�te en annulation de cong� et prolongation de bail soit jug�e recevable, � ce que le cong� donn� pour le 30 septembre 2008 soit d�clar� non valable et � ce que la bailleresse soit d�bout�e de ses conclusions en �vacuation. La bailleresse a conclu au rejet de l'appel.
Par arr�t du 14 mars 2011, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a confirm� le jugement entrepris.
Le locataire (ci-apr�s: le recourant) forme un recours en mati�re civile aupr�s du Tribunal f�d�ral. A titre principal, il conclut � ce que soit constat�e la nullit� de la r�siliation du bail et � ce que la bailleresse (ci-apr�s: l'intim�e) soit d�bout�e de toute autre conclusion.
L'intim�e conclut au rejet du recours. L'autorit� pr�c�dente renonce � se d�terminer.
Par courrier du 5 septembre 2011, le recourant demande l'octroi de l'effet suspensif.
Dans les causes de droit du bail � loyer, le recours en mati�re civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'�l�ve au moins � 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). Lorsque la r�siliation d'un bail de dur�e ind�termin�e est contest�e, la valeur litigieuse �quivaut au loyer aff�rent � la p�riode minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�. Si la contestation �mane du locataire, la dur�e d�terminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait �tre inf�rieure � la p�riode de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilit� d'une r�siliation signifi�e apr�s une proc�dure judiciaire (ATF 136 III 196 consid. 1.1).
Eu �gard au loyer annuel de 15'204 fr. d'une part et au d�lai de protection triennal d'autre part, le seuil de la valeur litigieuse est manifestement atteint en l'esp�ce.
Pour le surplus, le recours satisfait sur le principe aux autres conditions de recevabilit� d�s lors qu'il vise une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue par un tribunal sup�rieur statuant en derni�re instance cantonale (art. 75 LTF), �mane de la partie ayant succomb� devant l'autorit� pr�c�dente (art. 76 al. 1 LTF) et a �t� d�pos� dans le d�lai et la forme pr�vus par la loi (art. 100 al. 1 LTF en relation avec l'art. 46 al. 1 let. a LTF, resp. art. 42 LTF).
2.1 Le recours en mati�re civile peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), notion qui inclut le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). N'�tant pas li� par l'argumentation des parties, il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions de droit que la partie recourante soul�ve conform�ment aux exigences l�gales relatives � la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4).
Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF). L'acte de recours doit alors contenir un expos� succinct des droits ou principes constitutionnels viol�s et exposer de mani�re claire et circonstanci�e en quoi consiste leur violation (ATF 135 III 232 consid. 1.2; 134 II 244 consid. 2.2).
2.2 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les constatations de cette autorit� ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
S'il entend s'�carter des constatations de fait de l'autorit� pr�c�dente, le recourant doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF sont r�alis�es. A d�faut, il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait divergent de celui qui est contenu dans l'acte attaqu� (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3).
Au vu de ce qui pr�c�de, il n'y a pas � tenir compte du long r�sum� de l'�tat de fait auquel le recourant se livre avant d'�noncer ses griefs.
3.1 Le recourant se plaint d'une violation de l'art. 257f al. 2 et 3 CO. Il soutient en substance que seul un comportement fautif du locataire pourrait autoriser la r�siliation anticip�e du bail pour manque d'�gards envers ses voisins. Cette condition subjective devrait se d�duire du fait que la loi exige la persistance du comportement du locataire apr�s une protestation �crite du bailleur; l'art. 257f CO ne serait qu'un cas d'application de l'art. 97 CO. In casu, le comportement anormal du recourant serait d� � des troubles psychiques dont il ne serait pas responsable. Dans une telle hypoth�se, la poursuite du contrat pourrait �tre impos�e au bailleur, � tout le moins lorsque le comportement de la personne irresponsable peut �tre modifi� par l'intervention de tiers, ce qui serait en l'occurrence le cas depuis le d�but de l'ann�e 2009.
3.2 Selon l'art. 257f CO, le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les �gards qui leur sont dus (al. 2). Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation �crite du bailleur, persiste � manquer d'�gards envers les voisins, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat; les baux d'habitations peuvent �tre r�sili�s moyennant un d�lai de cong� minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 3). Ils peuvent toutefois �tre r�sili�s avec effet imm�diat si le locataire cause volontairement un pr�judice grave � la chose (al. 4).
Dans sa protestation �crite, le bailleur doit indiquer pr�cis�ment quelle violation il reproche au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (PETER HIGI, Commentaire zurichois, 3e �d. 1994, n� 51 ad art. 257f CO). Selon la jurisprudence du Tribunal f�d�ral, le bailleur peut exceptionnellement renoncer � l'avertissement si une telle mesure appara�t d'embl�e inutile (arr�t 4C.267/1994 du 10 janvier 1995 consid. 2a, in MP 1996 7; plus r�cent, arr�t 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1 et 3.2). La doctrine majoritaire est aussi de cet avis (Commentaire-SVIT, Le droit suisse du bail � loyer, 2011, n� 42 ad art. 257f CO; TERCIER/FAVRE, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, n� 2382; RICHARD PERMANN, Mietrecht, Kommentar, 2e �d. 2007, n� 8 ad art. 257f CO; cf. toutefois DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 678, qui doute de l'applicabilit� de l'art. 108 ch. 1 CO d�s lors que l'art. 257f al. 3 CO est une r�gle sp�ciale d�rogeant aux art. 107 ss CO).
Le locataire qui enfreint son devoir d'�gards envers les autres occupants de l'immeuble commet une violation contractuelle. HIGI rel�ve que le degr� de faute n'importe pas et qu'un comportement n�gligent suffit � fonder une telle violation (HIGI, op. cit., n� 39 ad art. 257f CO). Selon le commentaire SVIT, le bailleur peut notifier un cong� anticip� m�me au locataire incapable de discernement afin de pr�server les autres locataires (Commentaire-SVIT, op. cit., n� 34 ad art. 257f CO).
L'art. 257f CO ne r�gle qu'une cons�quence particuli�re de cette violation contractuelle, soit la facult� pour le bailleur de r�silier le contrat de fa�on anticip�e. Pour le surplus, les r�gles g�n�rales sont applicables; le bailleur peut demander la r�paration du dommage subi en se fondant sur les art. 97 ss CO (HIGI, op. cit., n� 45 ad art. 257f CO; Commentaire-SVIT, op. cit., n� 29 s. ad art. 257f CO).
3.3 En l'occurrence, le recourant reproche uniquement � l'autorit� cantonale d'avoir m�connu le fait que son comportement n'�tait pas fautif. Il ne conteste pas que les autres conditions de la r�siliation anticip�e de l'art. 257f CO sont r�alis�es. Seul le point soulev� sera d�s lors examin� (art. 42 al. 2 LTF; cf. supra, consid. 2.1).
3.4 L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la r�siliation anticip�e du bail � l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux �gards dus aux autres locataires. La r�siliation anticip�e est destin�e � r�tablir une situation normale dans l'immeuble et � m�nager les int�r�ts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. Sa responsabilit� contractuelle ou l�gale (art. 679 CC) peut du reste �tre engag�e � cet �gard (TERCIER/FAVRE, op. cit., n� 2380). La r�siliation anticip�e doit �tre distingu�e des cons�quences g�n�rales de la violation contractuelle, pour lesquelles l'art. 97 CO requiert express�ment l'existence d'une faute.
L'art. 257f CO impose certes l'obligation de principe d'adresser un avertissement �crit au locataire pour lui permettre d'adapter son comportement. Il ne s'agit toutefois pas d'une condition absolue, de sorte qu'on ne saurait en d�duire que la r�siliation extraordinaire ne pourrait concerner qu'un locataire ayant la ma�trise de son comportement et la capacit� de le modifier suite � un avertissement du bailleur. A supposer qu'un locataire soit priv� de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contr�ler son comportement, cet �tat ne saurait priver le bailleur de la facult� de r�silier le bail de fa�on anticip�e, mais poserait tout au plus la question de la n�cessit� d'un avertissement.
En l'occurrence, le recourant est plac� sous tutelle sans que la cause de cette mesure soit pr�cis�e; il est en outre suivi par un psychiatre. Les t�moignages concordants des occupants de l'immeuble ont attest� de comportements "anormaux" du recourant, � savoir qu'il vocif�rait et insultait ses voisins et leurs enfants, leur inspirait de la peur, claquait les portes, tapait les murs ou cassait des objets chez lui; certains l'ont vu saoul � plusieurs reprises. L'assistante sociale qui rencontre ponctuellement le recourant a d�clar� qu'elle ne connaissait pas l'origine de sa d�tresse profonde et de la confusion dans laquelle il �voluait et ignorait si cette situation �tait due � l'alcool.
L'on peut se demander si les �l�ments qui pr�c�dent suffisent � retenir l'absence de discernement du recourant. Quoi qu'il en soit, l'�ventuelle absence de comportement fautif du recourant ne privait nullement l'intim�e du droit de lui signifier un cong� extraordinaire.
Le recourant insiste sur le fait que son comportement non fautif pouvait �tre modifi� et que de fait, il a durablement chang� d'attitude d�s le d�but de l'ann�e 2009. Il ne pr�tend toutefois pas avoir modifi� son comportement avant la r�siliation litigieuse; or, des circonstances post�rieures � la r�siliation ne sont en principe pas pertinentes pour juger du bien-fond� du cong�. Pour le surplus, on ne saurait imposer au bailleur de maintenir un bail devenu insupportable pour les autres habitants - condition dont le recourant ne remet pas en cause l'existence - afin de permettre au locataire de suivre un traitement susceptible d'am�liorer sa condition. Le bailleur ne doit pas trop tarder � r�silier le bail, faute de quoi son inaction est susceptible de fournir un indice que la continuation du bail n'est pas insupportable (cf. arr�t 4C.118/2001 du 8 ao�t 2001 consid. 1b/bb/aaa, in mp 2001 205).
Le recourant objecte encore que l'intim�e ne saurait invoquer � son profit "une situation dont elle avait parfaitement connaissance au moment de la conclusion du contrat". Il appara�t tout au plus que le contrat a �t� sign� avec le tuteur du recourant, ce qui ne signifie nullement que l'intim�e aurait eu connaissance des probl�mes comportementaux du recourant et qu'elle adopterait une attitude contraire � la bonne foi en reprochant au recourant un �tat de choses qu'elle aurait initialement accept�.
Il s'ensuit que le grief de violation de l'art. 257f al. 2 et 3 CO doit �tre rejet�.
3.5 Le recourant se plaint encore d'une violation de l'art. 274d al. 3 CO. Il reproche aux juges cantonaux d'avoir non seulement refus� les auditions de t�moins qu'il avait requises, mais de s'�tre en outre abstenus de rechercher s'il avait �t� suivi m�dicalement depuis son audition du 23 mars 2009 et si cet �l�ment �tait de nature � �carter un risque de r�cidive. Dans le m�me ordre d'id�es, il se plaint d'une interpr�tation erron�e de ses d�clarations sur sa motivation � poursuivre son traitement m�dical.
Ces griefs sont priv�s d'objet dans la mesure o� la question du caract�re fautif du comportement du recourant et celle de son attitude apr�s la r�siliation sont sans incidence pour l'issue de la cause.
4.1 Le recourant se plaint encore d'une violation des art. 8 al. 4, 10 al. 3 et 13 al. 1 Cst. Ces dispositions prot�geraient les personnes atteintes dans leur sant� de mesures discriminatoires, notamment lorsqu'elles aboutissent � la privation de domicile. L'art. 257f CO aurait d� �tre appliqu� � la lumi�re de ces droits constitutionnels. En consid�rant que l'intim�e pouvait r�silier le bail en raison d'un comportement caus� par un probl�me de sant�, la cour cantonale aurait ind�ment p�nalis� le recourant pour son �tat de sant�.
4.2 La recevabilit� du grief est fortement sujette � caution compte tenu des exigences de motivation strictes de l'art. 106 al. 2 LTF (cf. supra, consid. 2.1). A supposer qu'il soit recevable, le grief devrait de toute fa�on �tre rejet�. Le recourant se m�prend sur les droits conf�r�s par les dispositions constitutionnelles pr�cit�es. En effet, un droit au logement ne d�coule ni de l'art. 10 al. 3 Cst., relatif � l'interdiction de la torture ou de tout autre traitement cruel, inhumain ou d�gradant, ni de l'art. 13 al. 1 Cst., garantissant la protection de la sph�re priv�e, notamment quant au domicile (cf. PETER LING, R�siliation du bail et droit au logement en droit suisse, in Les Droits de l'Homme au Centre, 2006, pp. 657-659). Quant � l'art. 8 al. 4 Cst., il comporte uniquement un mandat � l'adresse du l�gislateur, que celui-ci a ex�cut� en adoptant la loi sur l'�galit� pour les handicap�s (LHand - RS 151.3). L'art. 8 al. 4 Cst. ne conf�re aucun droit fondamental individuel qui puisse �tre invoqu� devant les tribunaux; la personne handicap�e qui entend se plaindre de discrimination doit se fonder sur le deuxi�me alin�a de l'art. 8 Cst., que le recourant n'invoque pas (MARGRITH BIGLER-EGGENBERGER, in Die schweizerische Bundesverfassung, Kommentar, 2002, n� 101 s. ad art. 8 Cst.).
En d�finitive, le recours doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable. La requ�te d'effet suspensif s'en trouve par l� m�me priv�e d'objet.
Le recourant supportera les frais judiciaires et versera � l'intim�e une indemnit� � titre de d�pens (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Le recourant versera � l'intim�e une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux mandataires des parties et � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Lausanne, le 20 septembre 2011

References: art. 42
 ATF 
In casu
 art. 257
 art. 257
 art. 257
 art. 107
 art. 257
 art. 257
 art. 97
 art. 257
 art. 257
 art. 8
 art. 8
 art. 68