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Timestamp: 2016-10-28 21:52:36+00:00

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Art. 271a al. 1 let. d CO; protection temporaire contre les cong�s pendant une proc�dure de conciliation ou une proc�dure judiciaire en rapport avec le bail. La protection contre les cong�s selon l'art. 271a al. 1 let. d CO est effective d�s l'ouverture de l'action jusqu'au prononc� du jugement d�finitif et ex�cutoire, cela ind�pendamment du point de savoir quand le bailleur a �t� inform� de la proc�dure ou quand il aurait pu en avoir connaissance selon le principe de la bonne foi (consid. 2). Consid�rants � partir de page 101
2. 2.1 Die Beschwerdef�hrerin machte im kantonalen Verfahren geltend, die K�ndigung sei missbr�uchlich, weil sie w�hrend eines mit dem Mietverh�ltnis zusammenh�ngenden Schlichtungsverfahrens ausgesprochen worden sei, also in die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR falle. Sowohl das Mietgericht wie auch die Vorinstanz verwarfen diesen Einwand.
Zwar stellte die Vorinstanz dabei fest, das von der Beschwerdef�hrerin am 25. Mai 2012 gestellte Schlichtungsbegehren auf M�ngelbeseitigung und Mietzinsherabsetzung h�nge klarerweise mit dem Mietverh�ltnis zusammen; das Schlichtungsverfahren sei mit Postaufgabe vom 25. Mai 2012 anh�ngig gemacht worden; die K�ndigung des Mietverh�ltnisses vom 25. Mai 2012 sei nicht fr�her als am 26. Mai 2012 in den Machtbereich der Beschwerdef�hrerin BGE 141 III 101 S. 102gelangt und gelte daher nach der Empfangstheorie erst dann im Sinne von Art. 271a Abs. 1 OR als "ausgesprochen"; am 26. Mai 2012 sei das von der Beschwerdef�hrerin angehobene Schlichtungsverfahren bereits rechtsh�ngig gewesen.
2.2 Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR regeln den zeitlichen K�ndigungsschutz w�hrend bzw. nach Abschluss eines mietrechtlichen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens. Nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ist eine durch den Vermieter ausgesprochene K�ndigung anfechtbar, wenn sie w�hrend eines mit dem Mietverh�ltnis zusammenh�ngenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbr�uchlich eingeleitet hat. Dieser Anfechtungsgrund gilt f�r alle Schlichtungs- und Gerichtsverfahren, selbst Schiedsgerichtsverfahren, sofern sie mit der Mietsache zusammenh�ngen. Ausgenommen sind bloss die in Art. 271a Abs. 3 OR ausdr�cklich genannten Streitigkeiten. Die Vermieterk�ndigung, die in diesem Zeitraum erfolgt, ist unabh�ngig davon anfechtbar, ob sie tats�chlich missbr�uchlich ist (BGE 131 III 33 E. 3.1 ff.).
2.3 Die Frage, ob die Anfechtbarkeit der K�ndigung nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR die Kenntnis des Vermieters vom h�ngigen Verfahren voraussetzt, hat das Bundesgericht bisher nicht entschieden. In einem neueren Entscheid hielt es jedoch fest, die K�ndigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR beginne grunds�tzlich mit der Klageanhebung und ende mit der rechtskr�ftigen Erledigung des Verfahrens (Urteil 4A_588/2013 vom 15. April 2014 E. 2.3). Nicht explizit ge�ussert hat es sich zur Frage, ob die Anfechtbarkeit der K�ndigung zus�tzlich von der Kenntnis des Vermieters vom h�ngigen Verfahren abh�ngig zu machen ist.
PETER HIGI bef�rwortet die Frage und begr�ndet dies damit, dass die Norm die widerlegbare Vermutung aufstelle, dass eine K�ndigung w�hrend eines h�ngigen Verfahrens aus dem unlauteren Motiv der "Rache" erfolge. Diese Vermutung k�nne aber nur dann BGE 141 III 101 S. 103einigermassen plausibel erscheinen, wenn der Vermieter im Zeitpunkt der K�ndigungsaussprache Kenntnis von der H�ngigkeit des Verfahrens habe oder als vern�nftiger und korrekter Mensch haben k�nnte (Z�rcher Kommentar, 4. Aufl. 1996, N. 233, 246 f. und 249 zu Art. 271a OR; gleicher Meinung: RAYMOND BISANG UND ANDERE, Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 37 zu Art. 271a OR; RICHARD BARBEY, Commentaire du droit du bail, 1991, N. 128 zu Art. 271-271a OR).
Andere Autoren lehnen diese Meinung ab und setzen demnach die Kenntnis des Vermieters vom h�ngigen Verfahren nicht voraus, dies prim�r aus Praktikabilit�ts- und Rechtssicherheitsgr�nden und weil diese L�sung im Widerspruch zum Wortlaut des Gesetzes stehe (LACHAT, Le bail � loyer, 2008, S. 747 Fn. 756; ebenso LACHAT/THANEI, in: Das Mietrecht f�r die Praxis, Lachat und andere [Hrsg.], 8. Aufl. 2009, S. 618 Fn. 154; ohne Begr�ndung: CONOD/BOHNET, Droit du bail, 2014, S. 209 Rz. 961; gl. Meinung wohl auch ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 5. Aufl. 2011, N. 24 zu Art. 271/271a OR; vgl. auch RICHARD PERMANN, Kommentar zum Mietrecht, 2. Aufl. 2007, N. 39 f. zu Art. 271a OR).
2.5 Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verst�ndnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gef�ge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Priorit�tsordnung zu unterstellen. Es k�nnen auch die Gesetzesmaterialien beigezogen werden, wenn sie auf die streitige Frage eine klare Antwort geben und dem Richter damit weiterhelfen (BGE 140 III 206 E. 3.5.4, BGE 140 III 289 E. 2.1, 315 E. 5.2.1; BGE 131 III 33 E. 2 mit Hinweisen).
2.6 Der Wortlaut von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR umschreibt die Zeitspanne des zeitlichen K�ndigungsschutzes unscharf mit "w�hrend eines (...) Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens". Die fr�here Diskussion in der Lehre dar�ber, ob f�r den Beginn der K�ndigungssperrfrist die Klageanhebung durch Einreichung des Schlichtungsgesuchs bei der Schlichtungsbeh�rde bzw. bei der Schweizerischen BGE 141 III 101 S. 104Post zuhanden derselben oder der Eintritt der Rechtsh�ngigkeit massgeblich ist, wurde mit dem Inkrafttreten der ZPO obsolet, ist doch seither schweizweit klar, dass die Rechtsh�ngigkeit mit der Einreichung des Schlichtungsgesuchs eintritt (Art. 62 Abs. 1 ZPO; vgl. dazu WEBER, a.a.O., N. 24 zu Art. 271/271a OR). Das Bundesgericht pr�zisierte in dem bereits zitierten Entscheid 4A_588/2013 vom 15. April 2014 E. 2.3, dass die K�ndigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR grunds�tzlich mit der Klageanhebung beginnt und mit der rechtskr�ftigen Erledigung des Verfahrens endet. Der Wortlaut der Bestimmung bietet keine Handhabe, den Beginn der Sperrfrist auf den Zeitpunkt hinauszuschieben, in dem der Vermieter �ber das h�ngige Verfahren orientiert wird oder nach Treu und Glauben davon Kenntnis haben k�nnte. Im Gegenteil: Der Wortlaut spricht mit dem Ausdruck "w�hrend" ("pendant", "durante") die ganze Dauer der Rechtsh�ngigkeit an, ohne f�r deren Beginn die Kenntnis des Vermieters von der Einleitung des Verfahrens vorauszusetzen.
2.7 Sinn und Zweck von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR liegen darin zu verhindern, dass die Vermieterschaft ein ihr missliebiges Gerichtsverfahren durch K�ndigung des Mietverh�ltnisses beendigen kann (BGE 131 III 33 E. 3.2 mit Hinweisen). Der zeitliche K�ndigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR gew�hrleistet dem Mieter, dass er seine mietrechtlichen Anspr�che bei der Schlichtungsbeh�rde oder dem Gericht geltend machen kann, ohne bef�rchten zu m�ssen, dass der Vermieter ihm deshalb k�ndigt (Urteil 4C.432/2006 vom 8. Mai 2007 E. 4.4, �bersetzt in: Mietrecht aktuell [MRA] 3/2007 S. 84). Dieser Schutzgedanke spricht gegen eine einschr�nkende Auslegung der zeitlichen K�ndigungssperre.
Wohl unterliegt die K�ndigung durch den Vermieter w�hrend der Sperrfrist der gesetzlichen Vermutung, dass sie zweckfremd zur Vergeltung eingesetzt wurde (Botschaft vom 27. M�rz 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 I 1389 ff., 1460 zu Art. 271a Abs. 1 lit. c). Die Vorinstanz hebt mit den entsprechenden Lehrmeinungen denn auch zutreffend hervor, dass diese gesetzliche Vermutung dann keine reale Grundlage haben kann, wenn der Vermieter vom angehobenen Verfahren gar keine Kenntnis hat oder haben k�nnte. Diesfalls kann ihm nicht unterstellt werden, er habe wegen eines missliebigen Gerichtsverfahrens gek�ndigt. Nun muss ein solches Vergeltungsmotiv aber auch bei entsprechender Kenntnis nicht stets vorhanden sein. Trotzdem wird es vom Gesetzgeber mit den zeitlichen K�ndigungsschutzbestimmungen fingiert. Gerade BGE 141 III 101 S. 105bei den Sperrfristen manifestiert das Gesetz, dass es weit eher von positiven Loyalit�tskriterien und vom Sozialschutzgedanken denn vom negativ gepr�gten Missbrauchsbegriff getragen ist, reicht doch der K�ndigungsschutz �ber jenen vor offensichtlichem Rechtsmissbrauch, ja selbst �ber die umfassende Wahrung von Treu und Glauben, hinaus (BGE 131 III 33 E. 3.2). Vor dem Hintergrund dieser zweckm�ssigen Ausrichtung hat das Bundesgericht denn auch erkannt, dass die Vermieterk�ndigung, die w�hrend eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR erfolgt, unabh�ngig davon anfechtbar ist, ob sie tats�chlich missbr�uchlich ist (BGE 131 III 33). Entsprechend kann f�r die zeitliche Fixierung der Sperrfrist auch nicht ausschlaggebend sein, ob das vermutete Rachemotiv beim Vermieter tats�chlich vorliegt bzw. aufgrund entsprechender Kenntnis �berhaupt vorliegen kann.
2.8 Diese Auslegung wird durch eine systematische Betrachtung der Bestimmung von Art. 271a OR best�rkt. Diese regelt n�mlich auch den gebotenen Ausgleich mit den Interessen des Vermieters. So schliesst Art. 271a Abs. 1 lit. d zweiter Halbsatz OR die Berufung auf diese Norm aus, wenn der Mieter das Verfahren missbr�uchlich eingeleitet hat. Auch mit den Ausnahmen nach Art. 271a Abs. 3 OR tr�gt das Gesetz den Vermieterinteressen Rechnung. Der Gesetzgeber listet in Art. 271a Abs. 1 und 2 OR jene F�lle auf, in denen die Missbr�uchlichkeit der K�ndigung zu vermuten ist. In Absatz 3 z�hlt es dann jene F�lle abschliessend auf, bei deren Vorliegen die gesetzlichen Vermutungen des zeitlichen K�ndigungsschutzes widerlegt sind bzw. Ausnahmen vom zeitlichen K�ndigungsschutz bestehen. Es sind dies dringender Eigenbedarf des Vermieters (lit. a), Zahlungsr�ckstand des Mieters (lit. b), schwere Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und R�cksichtnahme (lit. c), Ver�usserung der Sache (lit. d), wichtige Gr�nde im Sinne von Art. 266g OR, welche die Vertragserf�llung f�r die Vermieterschaft unzumutbar machen (lit. e) oder Konkurs des Mieters (lit. f). Trotz der grunds�tzlich abschliessenden Aufz�hlung der Ausnahmen in Absatz 3 anerkennt das Bundesgericht die Zul�ssigkeit einer K�ndigung w�hrend eines h�ngigen Verfahrens oder innerhalb der dreij�hrigen Sperrfrist, wenn der Vermieter mit der erneuten K�ndigung nicht die Absicht bekundet, sich am Mieter zu r�chen, sondern lediglich die in einem fr�heren Verfahren aus formellen Gr�nden (insb. Formmangel) als nichtig oder unwirksam erkannte K�ndigung "wiederholt". In einem solchen Fall bringt der Vermieter bloss den fr�her BGE 141 III 101 S. 106schon bestehenden K�ndigungswillen zum Ausdruck (Urteile 4C.252/2002 vom 8. November 2002 E. 3.1; 4C.432/2006 vom 8. Mai 2007 E. 4.4, �bersetzt in: MRA 3/2007 S. 84, best�tigt im Urteil 4A_588/2013 vom 15. April 2014 E. 2.3). Davon abgesehen besteht kein Grund, den zeitlichen K�ndigungsschutz �ber die gesetzlich bestimmten Ausnahmef�lle hinaus weiter in dem Sinn einzuschr�nken, dass er erst zum Tragen kommt, wenn der Vermieter Kenntnis von einem angehobenen Verfahren hat oder nach Treu und Glauben haben k�nnte, zumal das Bundesgericht bereits entschieden hat, dass die Vermieterk�ndigung w�hrend eines h�ngigen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens grunds�tzlich unabh�ngig davon anfechtbar ist, ob sie tats�chlich missbr�uchlich ist (BGE 131 III 33).
2.9 Gegen eine zus�tzliche Voraussetzung f�r die Anfechtbarkeit der K�ndigung, dass der Vermieter Kenntnis vom Verfahren hat oder haben k�nnte, wird vom entsprechenden Teil der Lehre (vgl. E. 2.4 in fine) schliesslich mit Recht ins Feld gef�hrt, dass eine solche L�sung wenig praktikabel w�re und der Rechtssicherheit entgegenst�nde. Demgegen�ber wird mit der "Klageanhebung" an einen leicht bestimmbaren Zeitpunkt angekn�pft, was der Rechtssicherheit dient.
2.10 Zusammenfassend folgt, dass der zeitliche K�ndigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR mit der Klageanhebung bis zur rechtskr�ftigen Erledigung des Verfahrens greift, unabh�ngig davon, wann der Vermieter �ber das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben h�tte wissen k�nnen. Indem die Vorinstanz gegenteilig entschied, verletzte sie Art. 271a Abs. 1 lit. d OR.

References: Art. 271
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 Art. 266
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in fine
 Art. 271
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