Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/iptpb2-4511-24-15-4-jr
Timestamp: 2018-03-23 20:57:38+00:00

Document:
IPTPB2/4511-24/15-4/JR | Interpretacja indywidualna
Czy w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w latach 2015-2019, to jest w ciągu pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym uprawomocniło się postanowienie Sądu Rejonowego w S. o przysądzeniu nieruchomości, jednakże po upływie 5 lat od pierwotnego nabycia (2006 r.), przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości będzie przychodem określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy będzie to przychód niemieszczący się w wymienionym w art. 10 ustawy, czyli nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
IPTPB2/4511-24/15-4/JRinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 12 stycznia 2015 r. (data wpływu 16 stycznia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 kwietnia 2015 r. (data wpływu 9 kwietnia 2015 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 16 stycznia 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.
Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 26 marca 2015 r., Nr IPTPB2/4511-24/15-2/JR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ww. ustawy, wystąpił do Wnioskodawcy o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 31 marca 2015 r., natomiast w dniu 9 kwietnia 2015 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 7 kwietnia 2015 r.).
W dniu ..kwietnia 2006 r. na podstawie umowy o dożywocie, Wnioskodawca wspólnie z żoną otrzymał na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomość w postaci działki zabudowanej nr ..., położonej w S.
W dniu ...stycznia 2012 r. nieruchomość ta została sprzedana Państwu I. i A. A. z S., którzy nie zapłacili części należności. W dniu ...kwietnia 2012 r. sprawa została oddana do komornika. Pierwsza (nieskuteczna) licytacja nieruchomości odbyła się w dniu ...lutego 2013 r. Druga licytacja, również nieskuteczna odbyła się w dniu ...września 2013 r.
W dniu ...września 2013 r. Wnioskodawca wraz z żoną złożył wniosek do Sądu Rejonowego w S. o przejęcie nieruchomości. W listopadzie 2014 r. uprawomocniła się decyzja Sądu Rejonowego w S. o przysądzeniu nieruchomości. Na jej podstawie w dniu ...grudnia 2014 r. dokonano w księdze wieczystej nieruchomości zmiany zapisów o własności nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy i Jego żony.
Wnioskodawca ponownie chciałby sprzedać tę nieruchomość.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że sprzedaż nieruchomości planowana jest na przestrzeni najbliższych kilku lat, a wniosek o wydanie interpretacji dotyczy skutków podatkowych sprzedaży, która ewentualnie nastąpi w latach od 2015 r. do 2019 r., to jest w okresie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Sąd Rejonowy w S. postanowieniem sygn. akt .... przysądził na rzecz wierzycieli (Wnioskodawcy i żony) prawo własności nieruchomości w postaci działki zabudowanej nr ... położonej w S. Nieruchomość ta została odzyskana przez Wnioskodawcę i Jego żonę w związku z niedokonaniem zapłaty całej kwoty za zakupioną w dniu ...stycznia 2012 r. nieruchomość przez małżeństwo I. i A. A.
Sprzedaż nie będzie następowała w wykonywaniu działalności gospodarczej, a nieruchomość w okresie posiadania przez Wnioskodawcę i Jego żonę nie była i nie jest związana z działalnością gospodarczą. Została nabyta do majątku prywatnego.
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, jaka ewentualnie nastąpi w latach 2015 - 2019 nie będzie przychodem ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nastąpi po upływie pięciu lat od nabycia nieruchomości w 2006 r. Przysądzenie własności tej nieruchomości postanowieniem Sądu Rejonowego w S. sygn. .... z ...maja 2014 r., (uprawomocnione ...listopada 2014 r.) było jedynie przywróceniem posiadania nieruchomości na skutek niedotrzymania przez nabywców warunków umowy sprzedaży, to jest niedokonaniem zapłaty całej ustalonej ceny. Dlatego też, zdaniem Wnioskodawcy, ustalony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym pięcioletni termin należy liczyć od końca 2006 r., w którym to nabył wspólnie z żoną tę nieruchomość na podstawie umowy o dożywocie.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
Jak z powyższego wynika, dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.
Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nieruchomość nabyta w dniu ...kwietnia 2006 r. na zasadach wspólności majątkowej na podstawie umowy o dożywocie w postaci działki zabudowanej, została sprzedana w dniu ...stycznia 2012 r. Nabywcy nie zapłacili części należności. W dniu ...kwietnia 2012 r. sprawa została oddana do komornika. Pierwsza i druga licytacja były nieskuteczne. W dniu ...września 2013 r. Wnioskodawca wraz z żoną złożył wniosek do Sądu Rejonowego w S... o przejęcie nieruchomości. W listopadzie 2014 r. uprawomocniła się decyzja Sądu Rejonowego w S. o przysądzeniu nieruchomości. Na jej podstawie w dniu ...grudnia 2014 r. dokonano w księdze wieczystej nieruchomości zmiany zapisów o własności nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy i Jego żony.
Wnioskodawca ponownie chciałaby sprzedać tę nieruchomość. Ewentualna sprzedaż nastąpi w latach 2015-2019.
Wobec powyższego, w pierwszej kolejności sięgnąć należy do przepisów ustawy Kodeks cywilny regulujących nabycie własności. Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.
Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
W myśl art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym. Wskazać tu również należy art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego, stanowiący, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.
Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron jest zatem niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.
Jak już zostało wspomniane, umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości jest więc umową zobowiązującą do przeniesienia własności, która co do zasady przenosi własność – przeniesienie własności następuje z chwilą zawarcia umowy.
Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, a nie z chwilą zapłaty ceny. Brak zapłaty części ceny nie powoduje unieważnienia zawartej umowy. Strony mogą zawrzeć umowę sprzedaży określając warunki sprzedaży dotyczące najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłaty części lub całości ceny, bądź najpierw zapłaty ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.
W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca dokonał skutecznej sprzedaży w dniu ...stycznia 2012 r. A zatem, w związku przejęciem nieruchomości w listopadzie 2014 r. w związku z postanowieniem Sądu Rejonowego w S. o przysądzeniu nieruchomości, Wnioskodawca wraz z żoną, ponownie nabyli przedmiotową nieruchomość.
Należy tutaj zauważyć, że jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest jej nabycie w ramach postępowania egzekucyjnego uregulowanego przepisami ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 101, z późn. zm.).
Jak wynika z art. 984 Kodeksu postępowania cywilnego jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 z wynikającą z niniejszego przepisu zmianą co do ceny przejęcia. W wypadku gdy osoby określone w art. 982 nie skorzystają z prawa przejęcia nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu.
Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji (art. 985 Kodeksu postępowania cywilnego).
W myśl art. 989 Kodeksu postępowania cywilnego, gdy przejęcie nieruchomości na własność ma nastąpić po niedojściu do skutku drugiej licytacji, sąd udzieli przybicia na rzecz przejmującego nieruchomość po wysłuchaniu wnioskodawcy oraz uczestników, jeżeli stawią się na posiedzenie.
Zgodnie z art. 998 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
Z kolei w myśl art. 999 § 1 ww. ustawy Kodeks postępowania cywilnego, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.
Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że dniem nabycia prawa własności nieruchomości w przypadku nabycia w drodze licytacji będzie dzień, w którym uprawomocniło się postanowienie sądu o przysądzeniu własności na rzecz kupującego.
Oznacza to, że następuje przeniesienie własności nieruchomości, podobnie jak przy nabyciu nieruchomości przed notariuszem, albowiem w obydwu przypadkach dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Zatem, przysądzenie własności tej nieruchomości postanowieniem Sądu Rejonowego w S. uprawomocnionym w dniu ...listopada 2014 r., nie było jedynie, jak wskazał Wnioskodawca, przywróceniem posiadania nieruchomości na skutek niedotrzymania przez nabywców warunków umowy sprzedaży (tj. niedokonaniem zapłaty całej ustalonej ceny).
Wnioskodawca zamierza dokonać w latach 2015-2019 odpłatnego zbycia nieruchomości, której jest współwłaścicielem od 2014 r. W związku z tym odpłatne zbycie tej nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zatem, Wnioskodawca uzyska przychód z odpłatnego zbycia udziału we współwłasności, który będzie stanowił źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Art. 22 ust. 6e tej ustawy stanowi, że wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Reasumując, w wyniku przysądzenia nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy i Jego żony nastąpiło ponowne nabycie tej nieruchomości w 2014 r. W tej sytuacji przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży Jego udziału we współwłasności tej nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (tj. od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2019 r.), będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód uzyskany z tego źródła będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z postanowieniami art. 30e cytowanej ustawy.
Dodatkowo należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), a zatem wywiera skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni Jego żony.
Ponadto informuje się, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do oceny dokumentów załączonych do wniosku; Organ jest związany wyłącznie opisem przedstawionego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPTPB2/4511-24/15-4/JR

References: art. 10
 art. 10
 art. 14
 art. 14
 art. 169
 art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 155
 art. 535
 art. 488
 art. 984
 art. 982
 art. 982
 art. 989
 art. 998
 art. 999
 art. 19
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 10

Art. 22
 art. 30
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 10
 art. 30
 art. 14
 art. 14