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﻿ Sentencia 2008-01204 de febrero 7 de 2013
SENTENCIA 2008-01204 DE 07 DE FEBRERO DE 2013
CONTENIDO:ENAJENACIÓN VOLUNTARIA DE INMUEBLES. LA LEY 388 DE 1997 MODIFICÓ EL PROCEDIMIENTO DE ENAJENACIÓN VOLUNTARIA DE INMUEBLES Y FACULTÓ, ADEMÁS DEL INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, A PERITOS PRIVADOS INSCRITOS EN LAS LONJAS O ASOCIACIONES CORRESPONDIENTES PARA EFECTUAR LOS AVALÚOS COMERCIALES A LOS INMUEBLES QUE SE ADQUIERAN O EXPROPIEN. POR OTRA PARTE, EN CUANTO A LA FALTA DE TÉCNICA EN LOS DICTÁMENES PERICIALES, EL DICTAMEN DEBE SER REALIZADO NECESARIAMENTE POR UN TERCERO. POR ELLO ES NECESARIO QUE EL DICTAMEN QUE VAYA A RENDIRSE SEA REALIZADO CON ABSOLUTA TRANSPARENCIA E IMPARCIALIDAD, PROPÓSITOS QUE NO SERÍAN ALCANZABLES SI SE PERMITIESE QUE LAS VALORACIONES SEAN EFECTUADAS POR UNA DE LAS PARTES.
TEMAS ESPECÍFICOS:INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, ENAJENACIÓN VOLUNTARIA, BIEN INMUEBLE, DICTAMEN PERICIAL, AVALÚO COMERCIAL
Sentencia 2008-01204 de febrero 7 de 2013
Ref.: Expediente 2008-01204-01
Actora: Beatriz Elena Fonnegra Agudelo
Recurso de apelación contra la sentencia de 21 de junio 2007, proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia
VI.1. Cuestiones previas
Antes de entrar al fondo de la contienda, pasa la Sala a pronunciarse frente a los siguientes aspectos:
a) De la improcedencia de la solicitud de nulidad alegada por el municipio de Medellín
Como ya se dijo en los antecedentes de esta providencia, el ente demandado considera que en el sub lite se configuró la causal de nulidad consagrada en el numeral 6º del artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, por haberse omitido la etapa del traslado para alegar de conclusión, consagrada en el artículo 210 del Código Contencioso Administrativo.
Cabe precisar que el a quo no pretermitió el término para alegar de conclusión, ya que a folio 236 del expediente obra el auto que corrió traslado para presentar los argumentos finales, el cual fue debidamente notificado.
b) De las excepciones propuestas en la contestación de la demanda y reiteradas en la apelación que se desata
Se observa que el municipio de Medellín insistió en la declaratoria de las excepciones de “Ineptitud sustantiva de la demanda por falta de los requisitos formales. Falta de poder”; e “Ineptitud sustantiva de la demanda por falta de requisitos formales”.
Estas dos excepciones se resumen en que a juicio del ente territorial, la actora en el poder que le otorgó a su apoderada no le confirió la facultad para demandar; y que, en el sub lite, no se dio cumplimiento al inciso tercero del artículo 138 del Código Contencioso Administrativo, que señala que: “Si el acto definitivo fue objeto de recursos en la vía gubernativa, también deberán demandarse las decisiones que lo modifiquen o confirmen; pero si fue revocado, solo procede demandar la última decisión”.
Examinado lo anterior, no encuentra la Sala que se hayan configurado las irregularidades antes mencionadas, como pasa a explicarse:
Frente al primer aspecto, se observa que en el poder obrante a folios 23 a 25 del expediente, se indicó lo siguiente:
“... por medio del presente instrumento público confiere poder especial, amplio y suficiente a la doctora, Lina María Posso Mendoza, mayor de edad (...).
Primero: Para que en mi representación personal y legal, realice todas las gestiones relacionadas dentro de la Ley 388 de 1997, Ley 9ª de 1989, Código Contencioso Administrativo, Constitución Nacional y demás normas complementarias, relacionadas con la enajenación voluntaria, expropiación administrativa y demás temas concordantes ante las diferentes autoridades del orden nacional, departamental o municipal sobre los siguientes inmuebles de matrículas inmobiliarias:
Decimo tercero: Para actuar como apoderada judicial ante los jueces o tribunales, con todas las facultades legales, dentro del proceso contencioso administrativo o de cualquier índole que proceda en contra de la decisión de expropiación por vía administrativo (sic) efectuada por el municipio de Medellín en mi contra.
Conforme a lo anterior, vislumbra la Sala que mediante el mandato transcrito, la actora le otorgó a la doctora Lina María Posso Mendoza la facultad para demandar dentro del proceso de expropiación administrativa de la referencia, pues en él se confirió claramente la representación legal y judicial, además de que se identificaron los bienes objeto de enajenación.
Ahora bien, en cuanto al segundo aspecto, se observó que en las pretensiones de la demanda se precisó de manera expresa la solicitud de nulidad del precio indemnizatorio contenido en las resoluciones 315 de 9 de abril de 2008, por medio de la cual “se dispone la expropiación por vía administrativa de una faja de un bien inmueble”; y la 382 de 9 de mayo de 2008, por medio del cual se repuso parcialmente la primera decisión, dándose así cumplimiento al referido artículo 138 del Código Contencioso Administrativo.
En virtud de lo anterior, no tienen vocación de prosperidad las excepciones propuestas por el municipio de Medellín, por lo que se procede a estudiar el:
VI.2. Fondo del asunto
El caso sub examine se contrae a establecer la legalidad del precio indemnizatorio reconocido a través de las resoluciones 315 de 9 de abril de 2008 y 382 de 9 de mayo de 2008, expedidas por la alcaldía de Medellín, por medio de las cuales, respectivamente, “se dispone la expropiación por vía administrativa de una faja de un bien inmueble”, y, se repuso parcialmente la decisión anterior.
“Resolución trescientos quince (315)
‘Por la cual se dispone la expropiación por vía administrativa de una faja de un bien inmueble’
En uso de sus facultades legales, en especial las otorgadas por la Ley 9ª de 1989, por la Ley 388 de 1997, artículos 58 y siguientes y
9. Que el departamento administrativo de planeación municipal en uso de sus atribuciones legales, en especial las conferidas en los artículos 58, 63, 64 y 65 de la Ley 388 de 1997, de conformidad con la competencia asignada en el Acuerdo Municipal 46 de 2006, expidió la Resolución 273 de diciembre de 2007 ‘Por medio de la cual se declara la situación de urgencia para la adquisición de predios para el proyecto de ampliación de la carrera Las Palmas, quinto tramo, comprendido entre el Country Club El Poblado y el sector de Chuscalito, correspondientes al proyecto vial 2-90-01’ por tanto autoriza la expropiación por vía administrativa de unos inmuebles.
13. Que el día 19 de febrero de 2008, compareció la señora Adriana Victoria Fonnegra Agudelo, en calidad de apoderada de la señora Beatriz Fonnegra Agudelo, para notificarse de la resolución de Oferta 125 del 15 de febrero de 2008.
14. Que de conformidad con lo previsto por el artículo 68 de la Ley 388 de 1997, el término previsto para la enajenación voluntaria se venció el miércoles 9 de abril de 2008.
15. Que el mismo artículo 68 de la Ley 388 de 1997 determina que una vez cumplido el término para la enajenación voluntaria, si no se ha llegado a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa o un contrato de expropiación por vía administrativa.
16. Que a la fecha no ha sido posible llegar a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria de parte del inmueble de propiedad de la señora Beatriz Fonnegra Agudelo, contenido en un contrato de compraventa elevado a escritura pública.
17. Que el presente acto administrativo de expropiación se refiere al derecho de dominio que tiene la señora Beatriz Fonnegra Agudelo sobre parte de un inmueble ubicado a la altura del kilómetro 1+384 de la vía Las Palmas de la ciudad de Medellín, identificado con la matrícula inmobiliaria 001-917927.
18. Que sobre el inmueble objeto del presente acto administrativo no recae gravamen, limitación al dominio, ni condición resolutoria alguna.
19. Que por las anteriores consideraciones se hace necesario disponer la expropiación administrativa de la faja descrita.
20. Que el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, establece que ‘Contra la decisión de expropiación administrativa procede acción especial contencioso-administrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnización reconocido, la cual deberá interponerse dentro de los cuatro (4) meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisión’.
ART. 1º—Objeto del acto administrativo. Disponer la expropiación por vía administrativa del derecho de propiedad que tiene la señora Beatriz Fonnegra Agudelo, sobre parte de un inmueble ubicado a la altura del kilómetro 1+384 de la vía Las Palmas de la ciudad de Medellín, identificado con la matricula inmobiliaria 001-917927, cuya área y linderos son los siguientes:
ART. 2º—Valor del precio indemnizatorio. El precio del inmueble es de ciento veinte millones novecientos ochenta mil setecientos pesos m.l. ($ 120.980.700), más unas mejoras avaluadas en treinta y cuatro millones cuatrocientos sesenta y un mil ciento ochenta y nueve pesos m.l. ($ 34.461.189) para un total de ciento cincuenta y cinco millones cuatrocientos cuarenta y un mil ochocientos ochenta y nueve pesos m.l. ($ 155.441.889) conforme al avalúo comercial LPR-A-076-08-PREDIO CT-25 elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia.
PAR. I—Este pago se hará con cargo al fideicomiso Concesión Aburrá - Oriente, con NIT 830080250-8, según certificado de disponibilidad expedido por Fiduciaria Popular S.A. y Fiduciaria Bancolombia el 12 de febrero de 2008.
ART. 3º—Forma de pago. El valor del precio indemnizatorio del bien, determinado en el artículo anterior, será pagado por el municipio de Medellín, de contado y puesto a disposición de la señora Beatriz Fonnegra Agudelo, en las taquillas de la tesorería del municipio de Medellín, ubicadas en el primer piso del edificio de la alcaldía de Medellín, en el Centro Administrativo Municipal.
En el evento que los valores correspondientes al precio indemnizatorio no sean retirados por el destinatario de esta Resolución dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria del presente acto administrativo, el dinero será consignado en la entidad financiera autorizada, donde quedará a disposición de dicho destinatario.
PAR.—La entidad autorizada para lo relacionado con la consignación indicada en la presente resolución, es el Banco Agrario de Colombia (...).
ART. 4º—Destinación. El inmueble será destinado para el proyecto de ampliación de la carretera Las Palmas, quinto tramo, comprendido entre el Country Club El Poblado y el sector de Chuscalito, correspondientes al proyecto vial 2-290-1.
ART. 5º—Orden de inscripción. Una vez ejecutoriada la presente resolución, será inscrita en la oficina de registro de instrumentos públicos (...)”.
“Resolución trescientos ochenta y dos (382)
Mayo 9 de 2008
‘Por medio del cual se decide un recurso de reposición’
3. Para resolver el recurso interpuesto y con el fin de garantizar el derecho invocado, por medio del oficio TAO-2008-0463 del 29 de abril de 2008, la Concesión Túnel de Aburrá Oriente S.A., sociedad que determinó las áreas y los linderos de la faja del terreno que serán intervenidas para el desarrollo de la ejecución del proyecto, los remanentes de las mismas y elaboró los respectivos planos, se pronunció respecto de la inconformidad de la accionante en cuanto a la cabida real de la faja de terreno que hace parte del predio CT-25 y que es requerida para el proyecto, manifestando que:
‘I. El área afectada del lote. Por un error en la edición de la información se suministró un valor de área afectada por la construcción de la doble calzada por la construcción de la doble calzada, de 1.444, 35 m2, cuando en realidad el área requerida es de 1.731.86 m2 como lo expone la propietaria.
Áreas reales de edificaciones:
II. Área casa 1. De acuerdo con las medidas tomadas a las dos plantas de la edificación, el área construida de este inmueble corresponde efectivamente a 197.7 m2 tal como se presenta en el recurso y por lo tanto esta información debe ajustarse en el avalúo de la lonja. Adicionalmente hay 63.04 m2 de piso duro (piso duro 1) adyacente a la casa, 3.98 m2 de escalas en concreto que conducen a la casa 3 y un muro en bloque con altura de 0.82 m2 de longitud. Existe una escalera de 8.46 m2 que conduce al parqueadero en asfalto de la casa 2.
III. Bodega. Una vez verificada la medida en campo, la Concesión Túnel Aburrá Oriente se ratifica en el área entregada inicialmente que corresponde a 4.18 m2.
IV. Ramada. El área construida es de 36.03 m2 y tiene un área circundante en piso duro de 21.84 m2 para un total de 57.87 m2 como se relacionó separadamente en el inventario inicial. Por lo tanto el área construida no es la presentada en el recurso, con medida de 50.95 m2 que incluye el piso duro circundante como área construida, sin serlo, el cual está incluido dentro del avalúo inicial.
V. Casa 2. Se consideran procedentes los argumentos del propietario respecto a las condiciones en las cuales quedará la edificación una vez se ejecute la construcción de la doble calzada. Se deja a criterio de la Lonja que fajas o elementos deben ser pagados al propietario.
En la información suministrada en la reposición, dentro del área total del inmueble están incluyendo como áreas construidas zonas que no deben considerarse como tal, ya que son pisos duros aledaños a la edificación principal. El propietario pretende un reconocimiento de 415.51 m2 como área construida, cuando en realidad se discrimina como sigue:
Área de jardineras externas: 12.11 m2
Área de piso duro en baldosa: 197.22 m2
Área de casa 2: 205.98 m2
Área total calculada por levantamiento de Arquetipo 415.31 m2
A continuación se presentan los ajustes de áreas afectadas, con base en las mediciones de campo:
Área total construida casa 2:205.98 m2
Área construida afectada por línea de chaflán: 44.33 m2
Área de piso duro en baldosa (piso duro 2): 197.22 m2
Área de piso duro en baldosa afectado por línea de chaflán: 38.09 m2
Área de jardineras ya ha sido incluida en el inventario inicial y no está bajo discusión
VI. Conclusión. El área de la casa 2 es de 205.98 m2, el área adicional que reclama el propietario corresponde a piso duro en baldosa y jardineras externas que tienen un valor diferente al de las áreas construidas.
Otros datos adicionales que pueden ser de interés para la Lonja es el andén que bordea la casa y el piso duro (piso duro 3) ubicada en la parte trasera aledaño al piso duro en baldosa:
Andén: 44.03 m2
Piso duro 3: 174.76 m2.
4. En relación con el pronunciamiento referido por parte de la concesión Túnel Aburrá Oriente, se solicitó a la Lonja Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, la revisión del avalúo LPR-A-076-08 Precio CT-25, sobre el cual se formuló la oferta de compra y la posterior orden de expropiación del faja de terreno que hace parte del predio CT-25 (...) advirtiendo tener en cuenta cada una de las observaciones efectuadas en el informe proporcionado por la concesión. En cumplimiento de lo solicitado, mediante oficio LPR 0334 Co. 3.1 del 9 de mayo de 2008, la Lonja Propiedad Raíz procura respuesta al mencionado requerimiento, efectuando las siguientes consideraciones:
4.1. Consecuente con el aumento respecto de la cabida real que posee la faja, objeto de expropiación, se debe incrementar el precio reconocido al mismo, el cual asciende a la suma de doscientos seis millones trescientos diecisiete mil quinientos pesos ($ 206.317.500), valor que comprende el lote, la casa 1, la bodega, la ramada y la casa 2.
4.2. Al monto referido en el inciso anterior, se le adiciona la sima de cuarenta y seis millones cuatrocientos cincuenta mil quinientos cuarenta ($ 46.450.540) por concepto de mejoras que incluyen: cerco, alambre, cerco malla, columnas acceso 50 X 50, muros de acceso C-1, muro contención vía principal, andén piso duro zona ramada, muro contención interno, vía acceso C-1, andén piso duro zona C-2, jardineras (4), parqueadero asfalto C-2, piso duro 1, piso duro 2, piso duro 3, escalera 1 y escalera 2.
4.3. El precio total reconocido a la faja de terreno, que incluye el lote y las mejoras, asciende a la suma de doscientos cincuenta y dos millones setecientos sesenta y ocho mil cuarenta pesos ($ 252.768.040)
5. Con relación a los puntos referidos en la parte considerativa y resolutiva del recurso de reposición impetrado, que son competencia del departamento administrativo de planeación municipal, dicha entidad se pronunció al respecto mediante oficio radicado 200800154165 de mayo 7 de 2008, indicando que:
‘... el predio de propiedad de la señora Beatriz Elena Fonnegra Agudelo, que fue objeto de englobe (...) según información que reposa en el archivo de catastro municipal. Se encuentra ubicado en el área de planeamiento SE-API-04 (...) Los artículos 69 y 70 del mismo acuerdo, reglamentan dichas áreas y establecen que estas mantendrán su destinación actual y los aprovechamientos existentes.
• Las normas vigentes permiten unas áreas a las ya autorizadas como construcción.
• Para proyectos nuevos o cualquier tipo de intervención urbanística y/o constructiva diferente a la autorizada, se requiere previamente la elaboración del plan de manejo para el API.
• Dicho plan de manejo deberá coger las normas vigentes para el uso del suelo forestal - productor contenidas en el Acuerdo 46 de 2006 y Decreto 409 de 2007.
• Bajo estos aspectos, no es posible acceder a la petición presentada de modificar el porcentaje del área con destinación comercial, con el fin de lograr un área superior a los 600 m2 destinados a la implementación de un proyecto comercial.
• El área a construir debe corresponder a 239.85 m2 destinadas al uso residencia, y de 493.43 m2 destinada al uso de comercio (estadero).
• La entidad competente para expedir la respectiva licencia tanto de demolición como de construcción es la curaduría urbana, por lo tanto deberá adelantar los trámites establecidos para ello de conformidad con el Decreto 564 de 2006, ante dicha entidad’.
6. Con base en las anteriores consideraciones, este despacho encuentra que la resolución impugnada se debe reponer parcialmente, en lo que respecta al área de la faja de terreno objeto de expropiación y el consecuente incremento del valor reconocido por la misma.
ART. 1º—Decisión. Se decide REPONER PARCIALMENTE la Resolución 315 del 9 abril de 2008, por la cual se dispone la expropiación por vía administrativa de una faja de terreno que hace parte del predio CT-25 y que es requerida para el proyecto Val Palmas Tramo 5
(...) se resuelve REPONER PARCIALMENTE EL ARTÍCULO PRIMERO de la referida resolución de expropiación, en cuanto a la descripción del área y los linderos de la faja requerida y del remanente del lote de mayor extensión (...) Se advierte que el área y la descripción de linderos del lote de mayor extensión, así como la TRADICIÓN que se enuncia en dicho artículo, se conservan.
PAR. I—De conformidad con lo anterior, el ARTÍCULO PRIMERO de la Resolución 315 del 9 de abril de 2008, en cuanto a las variaciones advertidas quedará así:
PAR. II—Consecuente con lo anteriormente expuesto, el ARTÍCULO SEGUNDO de la Resolución 315 del 9 de abril de 2008 quedará así:
ARTÍCULO SEGUNDO. Valor del precio indemnizatorio. El precio del inmueble es de doscientos seis millones trescientos diecisiete mil quinientos pesos ($ 206.317.500) más unas mejoras avaluadas en cuarenta y seis millones cuatrocientos cincuenta mil quinientos cuarenta ($ 46.450.540), para un total de doscientos cincuenta y dos millones setecientos sesenta y ocho mil cuarenta pesos ($ 252.768.040) conforme el avalúo comercial LPR-A-076-08- Predio CT-25 y la correspondiente corrección del mismo, contenida en el oficio LPR 0334 Co 3.1 elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia.
De los actos transcritos, encuentra la Sala que el municipio de Medellín mediante Resolución 315 de 9 de abril de 2008, estableció como precio indemnizatorio de los bienes expropiados, la suma de $ 155.441.889, conforme al avalúo comercial LPR-A- 076-08-PREDIO CT-25, elaborado por la “Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia”.
Sin embargo, al revisar las áreas que determinaron tal valor, en virtud del recurso de reposición interpuesto por la hoy demandante, el ente territorial mediante Resolución 382 de 9 de mayo de 2008, estimó como nuevo precio indemnizatorio la suma de $ 252.768.040, teniendo en cuenta el pronunciamiento elevado por la Concesión Túnel de Aburrá Oriente S.A., sociedad que determinó las áreas y los linderos de la faja del terreno intervenidas para la ejecución del proyecto.
No obstante el aumento tasado, la actora consideró que no se determinó un precio justo, puesto que en su sentir se debieron contratar los servicios de la empresa de avalúos Francisco Ochoa o Propiedad Raíz, ya que se encontraron diferencias con el avalúo presentado entre esta y la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. Por consiguiente, estima que el valor correcto de indemnización debe ser de $ 1.105.816.414, de conformidad con el terreno, la casa 1, la casa 2, la bodega, la ramada, los cercos de alambre y malla, columnas de acceso, muro de acceso casa 1, muro de contención, andén, vía de acceso casa 1, parqueadero asfaltado casa 1, jardineras y andén casa 2.
En este orden de ideas, los problemas jurídicos a resolver se contraen a determinar: si la “Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia” está autorizada para llevar a cabo el avalúo de los bienes expropiados; y, en caso de ser así, si es ajustado a derecho el precio indemnizatorio determinado a través del avalúo efectuado por ella.
Si la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia está autorizada para llevar a cabo el avalúo de los bienes expropiados
Para resolver el anterior cuestionamiento, es menester analizar la Ley 388 de 1997 por la cual se modifican las Leyes 9ª de 1989, y 3ª de 1991 y se dictan otras disposiciones, que estableció lo siguiente:
A su vez, el Decreto 2150 de 1995 preceptuó:
PAR.—Si la entidad pública escoge la opción privada, corresponderá a la Lonja determinar, en cada caso, la persona natural o jurídica que adelante el avalúo de bienes inmuebles” (subrayas y negrillas fuera del texto).
Frente al artículo 61 transcrito, esta corporación en sentencia de 10 de marzo de 2011, Expediente 2004-03941-01, actor Carlos Mario Rodríguez Jiménez, consejero ponente Marco Antonio Velilla Moreno, manifestó:
“Es así como el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, introduce modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria y, particularmente, faculta, además del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o a la entidad que cumpla sus funciones, a peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, para efectos de efectuar los avalúos comerciales a los inmuebles que se adquieran o expropien” (subrayas y negrillas fuera del texto).
En virtud de lo anterior, es claro que la “Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia” es una entidad que se encuentra autorizada para llevar a cabo los avalúos de los bienes objeto de expropiación, ya que está inscrita en la entidad territorial donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de expropiación.
Si es ajustado a derecho el precio indemnizatorio determinado a través del avalúo efectuado por la “Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia”
Para resolver este cuestionamiento, es menester traer a colación la sentencia de 14 de mayo de 2009, consejero ponente Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta, Radicación 2005-03509-01, actor: Walter de Jesús Osorio Ciro y demandado: municipio de Medellín, que señaló lo siguiente:
3.1. Consideraciones preliminares relacionadas con el carácter justo y pleno de las indemnizaciones expropiatorias.
El artículo 58 de la Constitución Política de Colombia, garantiza la intangibilidad de la propiedad privada y de los derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles. En su inciso 4º, modificado por el Acto Legislativo 1 de julio 30 de 1999, se establece sin embargo que, ‘Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contencioso-administrativa, incluso respecto del precio’.
En ese mismo sentido, el artículo 17 de la Declaración de los derechos del hombre y del ciudadano de 1789, establece de manera tajante y asertiva que ‘Siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie podrá ser privado de ella sino en caso evidente de necesidad pública, debidamente justificada y previa una justa indemnización” (negrillas ajenas al texto).
Como bien se puede observar, el principio general que subyace en estas normas de rango superior, indica que los daños y perjuicios que se originen en el acto de autoridad mediante el cual se decrete la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular para satisfacer con ellos una necesidad de interés general, presupone necesariamente la obligación a cargo de la autoridad que ostenta la potestas expropiandi, de indemnizar plena y previamente al afectado, con el propósito de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual es sometido de manera forzada.
En otras palabras, el hecho de que en estos casos el interés general deba prevalecer sobre los intereses privados, no significa en modo alguno que por dicha circunstancia queden excluidas las garantías que la Constitución reconoce en favor del propietario, pues no puede pretenderse que este deba asumir a título personal un detrimento en su patrimonio, como consecuencia de la ruptura del principio de igualdad en el reparto de las cargas públicas.
Partiendo de las anteriores consideraciones, la honorable Corte Constitucional, mediante Sentencia C-153 de 1994 señaló que el quantum de la expropiación debe abarcar, además del valor del bien expropiado, el de ‘... los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación’. Y agrega: ‘Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado’ (cursivas de la Corte ).
En esa misma línea de pensamiento, el destacado administrativista argentino Manuel María Díez, señala que ‘... la suma a pagar debe cubrir exactamente el daño que se irrogue al propietario, sin que este se empobrezca ni enriquezca, en la medida que tal resultado pueda razonablemente alcanzarse’.
En sintonía con la anterior apreciación, el profesor Rafael Bielsa comenta que ‘La reparación integral debe ser justa y razonable’ y continúa diciendo, ‘... ‘el justiprecio’ es el que representa y restablece el equilibrio, no, desde luego, nominalmente, sino realmente, efectivamente’.
El carácter resarcible del daño depende fundamentalmente de la certeza de su ocurrencia, pues es claro que las lesiones de carácter hipotético, estocástico o contingente no pueden ser objeto de reparación o compensación. El agravio debe estar revestido entonces de certeza para que produzca efectos jurídicos y dé lugar al resarcimiento, pues todo aquello que constituya una simple conjetura o una suposición no puede dar lugar a una indemnización. Lo anterior no obsta para que se tengan como ciertos aquellos daños futuros que a pesar de no haberse consolidado todavía, no existe ninguna duda acerca de su advenimiento. Para que el perjuicio exista, resulta completamente indiferente que aquel ya se haya presentado como un hecho existente en plano ontológico o que aparezca como la prolongación cierta y directa de un estado de cosas actual. Al fin y al cabo el daño futuro no es sino una modalidad del daño cierto, tal como lo ha sostenido en reiteradas oportunidades la Sección Tercera de esta corporación.
Los anteriores comentarios llevan a señalar que los daños anejos a la pérdida del derecho de dominio, deben ser acreditados en el proceso por quien reclama su resarcimiento, ya sea por tratarse de lesiones ya causadas o de daños que si bien no se han producido todavía, existe un alta probabilidad en torno a su ocurrencia” (negrillas y subrayas fuera del texto).
En el sub examine, la inconformidad de la actora radica en las diferencias existentes entre el avalúo efectuado por la “Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia” y “Francisco Ochoa O. —Propiedad Raíz, Avalúos—”, pues está última tasó un valor superior, mientras que la primera estableció un valor inferior, que difiere en gran proporción del primero.
De las pruebas allegadas al expediente referentes al avalúo de la “Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia”, se destacan las siguientes:
— Oficio de 10 de agosto de 2009, dirigido al Tribunal Administrativo de Medellín, por el cual da respuesta al Oficio 200900214635, mediante el cual informa que:
“Con referencia del tema es importante comentar que el avalúo LPR-076-08 se realizó como afectación inicial del predio y fue corregido por instrucciones del solicitante y remitido al municipio de Medellín según LPR 0334 CO. 3.1 que también se anexa, toda vez que las áreas iniciales reportadas no eran las correctas, por tanto el informe anexo es el válido.
Posteriormente se realizó el avalúo LPR-293-08 por una afectación adicional sobre el mismo predio, el cual fue objetado por la propietaria a través de su apoderada Lina María Posso M. y cuya respuesta se anexa en razón a que las consideraciones argumentadas son las mismas que para la demanda de la referencia” (fls. 286 y 287 del expediente).
— Avalúo con las correcciones efectuadas en virtud del recurso de reposición interpuesto en la vía gubernativa, visible a folios 289 a 300 del expediente. Se observa lo siguiente:
• La información jurídica del inmueble: se indicó el título de adquisición de cada uno de los dos lotes, asimismo se informó que tales inmuebles fueron objeto de englobamiento.
• La información del sector: a) Desarrollo físico se encontraba parcialmente perfeccionado, ya que habían áreas sin urbanizar; b) Estado de la malla vial se encontraba en buenas condiciones; c) Rutas de transporte se encontraban en medianas condiciones, es decir ni abundantes ni escasas; c) Tendencia de valorización era alta; y d) Uso del suelo era comercial y residencial. Al respecto, se aclaró que “A pesar de la norma actual, el inmueble posee una construcción donde funcionaba un estadero, la cual fue aprobada con norma anterior, hecho que fue tenido en cuenta para determinar su valor comercial”.
• Características particulares del lote: posición, configuración, forma, topografía, linderos, la existencia de los servicios públicos de energía, alcantarillado, teléfono.
• Oferta y demanda: “Se observa gran desarrollo de parcelaciones semicampestres. Usos comerciales y de servicios sobre vía las palmas”.
• Futuro y tendencia del sector: se observaron desarrollos residenciales y comerciales sobre la doble calzada.
• Áreas(2): se resaltó que “... debido a la alta afectación sobre el área construida de la casa 1 y de la ramada, se debe pagar la totalidad del área construida de dichos inmuebles y sus mejoras adyacentes. Con respecto a la casa 2 y sus mejoras adyacentes de pisos duros, también se recomienda la compra total en razón a que la manera como se corta la edificación afecta de manera importante la estructura, resultando más costosa la reconstrucción, de lo que queda en pie, que el valor total de dichas construcciones, adicionando a que la cercanía a la vía le genera una obsolencia funcional...”.
• Metodologías valuatorias: “Comparativo de mercado”, la cual se realizó según la información suministrada en el análisis y realidad de mercado, consistente en “una investigación general de oferta, negocios reales y demanda en el sector inmediato, debidamente ordenada, verificada y homologada”. Las fuentes utilizadas fueron los estudios, investigación directa del mercado, banco de datos de la lonja y sus afiliados.
• Observaciones importantes: se indicó que a) Para la adquisición voluntaria o forzosa de predios afectados por obra pública, el método valuatorio indicado es el comparativo de mercado en concordancia con el uso permitido; b) La metodología para la valoración de la faja destinada a vía pública está en función del valor del globo mayor dependiendo del más alto y mejor uso; c) De acuerdo con la Ley 388 de 1997, no se tuvieron en cuenta los beneficios que la obra cause en los predios o el posible impacto de la obra sobre ellos. Se valoraron las mejoras informadas y el área afectada.
• Oficio LPR-799-Co. 03.1 de 30 de octubre de 2008, dirigido al líder del proyecto unidad de bienes inmuebles de la secretaría de hacienda de Medellín (relativo al recurso de reposición interpuesto contra la Res. 315 de 2008) por el cual se indicó lo siguiente:
“1) (...) Para el predio se tiene que este pertenece al polígono SE-API-04 es decir, Protección, corredor de Las Palmas, con densidad de 1 vivienda cada 30.000 M.2, en donde predios que no tenían edificaciones se valoraron a razón de 12.000/M.2 equivalente al mejor predio agrícola del sector por no permitir la norma mayor aprovechamiento. No obstante y tal como se anotó en el respectivo informe de avalúo: ‘A pesar de la norma actual, el inmueble posee una construcción donde funcionaba un estadero, la cual fue aprobada con una norma anterior, hecho que fue tenido en cuenta para determinar su valor comercial’. Por esta razón se consideró el valor del terreno en un valor bastante superior al que realmente le correspondería de acuerdo a la norma vigente, por tener servicios conectados y obras de adecuación y urbanismo. Adicionalmente el análisis del lote se realiza en función del precio de mayor extensión y por deducción se establece el valor de la faja por tener todo el predio la misma norma.
2) En lo referente a la comparación con los predios del sector, al parecer se desconoce tanto la normatividad vigente como la homologación de los predios comparables, pues en este caso están comparando un lote neto urbanizado, de 2.500 M.2. en promedio, aprobado con una norma anterior y que pertenece a una unidad cerrada (Mirador del Poblado) y con zonas comunes, contra un predio independientemente de 10.124,78 M.2, parcialmente urbanizado y sin posibilidades de una subdivisión similar. Recientemente se conoció un negocio real a $ 150.000/M.2 de un neto urbanizado con ubicación interior, buena configuración y topografía de pendiente baja en la parcelación Mirador del Poblado.
3) Igualmente y de acuerdo a lo establecido en la ley, se debe determinar el valor comercial del bien y no el costo de reposición, es decir el costo a nuevo de la edificación, como se pretende validar con el avalúo aportado, teniendo en cuenta que el fallo de la sentencia, a que hacen referencia, fue de exequibilidad es decir que confirman la legalidad de la norma, quedando en firme que para los predios afectados por obra pública se debe realizar un avalúo comercial. Independientemente del avalúo comercial, se debe calcular la compensación de rentas en caso de existir arrendamientos sobre el bien inmueble o actividades comerciales en marcha, quedando de esta manera cubierta la indemnización que indica la ley. En este caso el establecimiento comercial no estaba funcionando desde hace varios años por tanto no es posible calcular perjuicios sobre lo inexistente o posible futuro.
4) En cuanto a los estudios que teóricamente demuestran la posibilidad de desarrollo del predio restante o remanente, consideramos que dicho aspecto no hace parte del análisis del avalúo sino que correspondería a la gerencia del proyecto y a la interventoría la validación o no del mismo e informarnos su decisión para proceder a la modificación o ratificación del avalúo según lo determinen, ya que de acuerdo a lo relatado por la abogada apoderada dicho predio restante o remanente cuenta con un permiso excepcional de la Oficina de Planeación para realizar desarrollos hasta en igual cantidad de área construida y en los mismos usos que existía antes del paso del proyecto” (fls. 311 a 313 del expediente).
Ahora bien, del avalúo allegado por “Francisco Ochoa O. Propiedad Raíz- Avalúos” se observa lo siguiente:
• Aspecto jurídico: se hizo referencia a la escritura pública de adquisición y englobe del inmueble objeto de expropiación.
• Ubicación del inmueble —normas urbanas, usos y alturas—: se indicó que el bien se puede considerar como un predio desarrollado y consolidado debido a las construcciones levantadas y a la licencia de construcción para comercio y vivienda. Igualmente destacó que: “Las edificaciones se encuentran en regulares condiciones, pero bastaría una simple remodelación para continuar con el funcionamiento de un estadero, bastante acreditado por cierto, más una casa con áreas verdes generosas, acceso independiente, con excelente ubicación y buenos servicios complementarios”. Resaltó que el lote colinda con la parcelación Altos del Poblado, conjunto cerrado de casas en amplios lotes con excelente resultado comercial y reputación.
• Descripción del inmueble: adopta el criterio de estimar el valor de reposición a nuevo toda vez que las construcciones existentes desaparecerán a raíz de la implementación de la doble calzada “Variante Las Palmas”, por lo que las edificaciones se deberán reemplazar por nuevas. Adicionalmente indica “Se pretende que en el futuro el establecimiento de comercio (casa 32 y ramada) pueda volver a operar, tal como lo hizo por un periodo de más de 35 años y para ello debe reemplazar en debida forma las áreas que serán adquiridas por el consorcio que adelanta la construcción (...) Igualmente la vivienda (casa 1), que se sigue utilizando como tal, debería quedar en condiciones de poder seguir siendo utilizada para los fines propios”.
• Otras características descritas: la forma, la topografía y las áreas, respecto de las cuales se informó que los datos de estas fueron aportados por el ingeniero Federico Vélez “quien las calculó de manera técnica, basado en los levantamientos de área realizados por la empresa León Aristizabal R. topografía”. En cuanto a los servicios: a) Domiciliarios: se señaló que el inmueble cuenta con energía, alcantarillado, teléfono y acueducto; y b) De transporte: se informó que “circulan numerosas rutas de servicio público que comunican la zona con el centro de la ciudad de Medellín, con el barrio El poblado y con varios municipios del oriente antioqueño”.
• Condiciones de oferta y demanda: se expresó que la construcción ha tenido un comportamiento creciente y positivo. Se ha presentado un aumento importante en el ritmo de inicio de obras nuevas, un excelente aumento del ritmo de ventas/mes.
• Perspectivas de valorización: se determinó que la situación del mercado inmobiliario ha tenido una interesante reactivación tanto en el volumen de actividad como en el valor de los inmuebles, registrándose una recuperación de los valores y una valorización positiva destacable. Se concluye que “desde la óptica de lo acontecido en los últimos dos años que las perspectivas de valorización para el predio son muy positivas”.
• Metodología valuatoria: describió las siguientes: a) Método comparativo o de mercado: “Consistente en determinar el valor mediante información obtenida de transacciones, ofertad y avalúos, para predios equiparables previos ajustes correspondientes por forma de pago, época, forma, tamaño, topografía, estado de conservación, etc.” y b) Método de costo o reposición a nuevo: “aplicable a las edificaciones, consistente en determinar el costo actual de reponer o hacer de nuevo, sin aplicar factores de demérito o castigo. Comprende costos directos e indirectos”.
Analizado lo anterior, observa la Sala que el avalúo realizado por “Francisco Ochoa O. Propiedad Raíz-Avalúos” muestra subjetividad en algunos puntos, verbigracia cuando hace referencia a las —normas urbanas, usos y alturas— del lote a avaluar, pues indica que “Las edificaciones se encuentran en regulares condiciones, pero bastaría una simple remodelación para continuar con el funcionamiento de un estadero, bastante acreditado por cierto, más una casa con áreas verdes generosas, acceso independiente, con excelente ubicación y buenos servicios complementarios”(3) (destacado fuera del texto). Igualmente sucede en el acápite de —descripción del inmueble— al señalar que “Se pretende que en el futuro el establecimiento de comercio (casa 32 y ramada) pueda volver a operar, tal como lo hizo por un periodo de más de 35 años y para ello debe reemplazar en debida forma las áreas que serán adquiridas por el consorcio que adelanta la construcción...”(4) (destacado fuera del texto).
Por el contrario, la “Lonja Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia” al referirse a tales puntos, fue objetiva y detallada, pues manifestó el estado deteriorado de las edificaciones construidas en los lotes a expropiar sin expresar ideas futuras sobre las mismas. Igualmente fue clara en precisar que si el inmueble tenía licencia para el funcionamiento de un estadero que en la actualidad no ejercía tal actividad, dicha situación sería tenida en cuenta al momento de tasar el valor comercial del referido bien.
Respecto a las áreas del inmueble, se evidencia que “Francisco Ochoa O. Propiedad Raíz- Avalúos” obtuvo dichos datos de un cálculo que efectuó el Ingeniero Federico Vélez, quien se basó en los levantamientos de área realizado por la empresa León Aristizabal R. topografía. Por su parte, la “Lonja Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia”, se fundó en una ficha técnica de la “Concesión Túnel Aburrá Oriente S.A.”, quien en virtud del recurso de reposición interpuesto por la actora en vía gubernativa, revisó tales áreas determinando que se había incurrido en un error en el suministro de la información, por lo que allegó en forma detallada los nuevos valores de tales áreas, los cuales fueron tenidos en cuenta en el último avalúo realizado por la “Lonja Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia”, fundamento de la Resolución 382 de 2008, que revocó parcialmente la Resolución 315 de la misma anualidad, aumentando el valor de la indemnización reconocida en un principio a la hoy demandante.
En cuanto a la metodología valuatoria, se vislumbra que “Francisco Ochoa O. Propiedad Raíz-Avalúos” solo se limitó a señalar los métodos “Comparativo o de mercado” y “de costo o reposición a nuevo” junto con sus respectivas nociones o concepciones, sin detallar la forma en que fueron aplicados al caso sub examine; en cambio la “Lonja Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia” fue clara en argumentar que había empleado el citado método “Comparativo o de mercado”, para lo cual había utilizado la información del mercado, consistente en un sondeo general de la oferta, demanda y los negocios reales, datos que fueron ordenados, homologados y verificados, así mismo resaltó que las fuentes utilizadas en dicho análisis fueron por un lado, los estudios y la investigación del mercado, y, por el otro, el banco de datos de la lonja y sus afiliados.
Así las cosas, es menester traer a colación lo que esta corporación(5) ha manifestado frente a la falta de técnica en los dictámenes periciales, así:
Precisamente por el hecho de que tanto las partes como la autoridad judicial no cuenten con los conocimientos especializados del perito, es de esperar que este revele los datos y los hitos de su discernimiento, que si bien un entendido en la materia puede reputar elementales, un profano puede encontrarlos inasequibles. Obsérvese que el cometido principal de cualquier experticia no es otro que la persuasión, y esta difícilmente se logra cuando solamente se efectúan afirmaciones o negaciones de manera apodíctica, negándole al juez y a las partes la posibilidad de conocer los rudimentos básicos del análisis efectuado. La labor del perito consiste precisamente en proporcionar, junto con el fruto de su propia interpretación, los fundamentos que lo soportan, para situar a sus destinatarios en condiciones de poder valorar la objetividad, la razonabilidad, la coherencia y la sensatez de las conclusiones presentadas” (negrillas y subrayas fuera del texto).
Igualmente, esta Sección, en providencia de 17 de marzo de 2011, consejera ponente María Elizabeth García González, Expediente 2005-00273 y actora Soluciones Integrales para Estaciones de Servicios y Servitecas S.A. - Sineser S.A., manifestó:
Por razones de elemental lógica, es necesario que el dictamen que vaya a rendirse sea realizado con absoluta transparencia e imparcialidad, propósitos que no serían alcanzables si se permitiese que las valoraciones sean efectuadas por una de las partes, pues es de esperarse que esta, movida por sus propios intereses, adopte posturas sesgadas y poco objetivas...” (negrillas y subrayas fuera del texto).
En este orden de ideas, se concluye, por un lado, que no le es dado a la autoridad judicial adoptar y aplicar al sub judice métodos valuatorios, sin contar con los conocimientos técnicos sobre la materia ni los estudios de campo necesarios, como ocurrió con el juzgador de primer grado, quien realizó operaciones matemáticas que difirieron de los resultados arrojados por los dos dictámenes aquí estudiados; y por el otro, es evidente que la experticia realizada por la “Lonja Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia” goza de objetividad, tecnicidad, apoyo investigativo y probatorio, lo que se hace extensivo a los actos administrativos acusados que se fundamentaron en el referido estudio, dando así cumplimiento a los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997, contrario a lo observado en el peritaje efectuado por “Francisco Ochoa O. Propiedad Raíz Avalúos”, entidad contratada por la actora, quien no fundamentó la forma en que aplicó las metodologías adoptadas y elevó argumentaciones subjetivas inapropiadas.
Consecuente con lo anterior, se revocará la sentencia de 30 de septiembre de 2009, proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia y, en su lugar, se denegarán las súplicas de la demanda, como en efecto se dispondrá en la parte resolutiva de esta providencia.
REVÓCASE la sentencia de 30 de septiembre de 2009, proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia y en su lugar, se dispone:
DENIÉGANSE las súplicas de la demanda, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.
Se deja constancia que la anterior sentencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en la sesión del día 7 de febrero de 2013».
(2) Al respecto, se precisa resaltar, que según se observa a folios 279 a 285 del expediente, en virtud del recurso de reposición interpuesto por la actora en vía gubernativa contra el acto que en principio determinó el valor indemnizatorio de la expropiación de la referencia, la “Concesión Túnel de Aburrá Oriente S.A.”, revisó las áreas del predio CT-25 (Baltimore), encontrándose un error en la edición de la información previamente aportada, procediéndose en consecuencia a corregirla determinando nuevas áreas, las cuales fueron tenidas en cuenta por la “Lonja Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia” en el último avalúo entregado, lo que originó la revocatoria parcial de la Resolución 315 de 2008, a través de la Resolución 382 de la misma anualidad (actos demandados).
(3) Fl. 102 del expediente.
(4) Fl. 104 del expediente.
(5) Sentencia de 14 de mayo de 2009, consejero ponente Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta, Radicación 2005-03509-01, actor Walter de Jesús Osorio Ciro y demandado: municipio de Medellín.

References: artículo 140
 artículo 210
 artículo 138
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 Resolución 
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 artículo 68
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 artículo 71
 Resolución 
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 artículo 61
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 artículo 58
 artículo 17
 artículo 58
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