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Timestamp: 2019-06-19 23:41:04+00:00

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Compra e venda de imóveis - Boa-fé :: Carlos Alberto Del Papa Rossi
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Compra e venda de imóveis - Boa-fé
1. A ação pauliana cabe ser ajuizada pelo credor lesado (eventus damni) por alienação fraudulenta, remissão de dívida ou pagamento de dívida não vencida a credor quirografário, em face do devedor insolvente e terceiros adquirentes ou beneficiados, com o objetivo de que seja reconhecida a ineficácia (relativa) do ato jurídico - nos limites do débito do devedor para com o autor -, incumbindo ao requerente demonstrar que seu crédito antecede ao ato fraudulento, que o devedor estava ou, por decorrência do ato, veio a ficar em estado de insolvência e, cuidando-se de ato oneroso - se não se tratar de hipótese em que a própria lei dispõe haver presunção de fraude -, a ciência da fraude (scientia fraudis) por parte do adquirente, beneficiado, sub-adquirentes ou sub-beneficiados.
2. O acórdão reconhece que há terceiros de boa-fé, todavia, consigna que, reconhecida a fraude contra credores, aos terceiros de boa-fé, ainda que se trate de aquisição onerosa, incumbe buscar indenização por perdas e danos em ação própria. Com efeito, a solução adotada pelo Tribunal de origem contraria o artigo 109 do Código Civil de 1916 - correspondente ao artigo 161 do Código Civil de 2002 - e também afronta a inteligência do artigo 158 do mesmo Diploma - que tem redação similar à do artigo 182 do Código Civil de 2002 -, que dispunha que, anulado o ato, restituir-se-ão as partes ao estado, em que antes dele se achavam, e não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente.
3. "Quanto ao direito material, a lei não tem dispositivo expresso sobre os efeitos do reconhecimento da fraude, quando a ineficácia dela decorrente não pode atingir um resultado útil, por encontrar-se o bem em poder de terceiro de boa-fé. Cumpre, então, dar aplicação analógica ao artigo 158 do CCivil [similar ao artigo 182 do Código Civil de 2002], que prevê, para os casos de nulidade, não sendo possível a restituição das partes ao estado em que se achavam antes do ato, a indenização com o equivalente. Inalcançável o bem em mãos de terceiro de boa-fé, cabe ao alienante, que adquiriu de má fé, indenizar o credor." (REsp 28.521/RJ, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/1994, DJ 21/11/1994, p. 31769)
(STJ - 4ªT., REsp nº 1100525, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 16.04.2013)
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. ALIENAÇÃO NA PENDÊNCIA DE EXECUÇÃO. INEXISTÊNCIA DE INSCRIÇÃO DA PENHORA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA MÁ-FÉ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 375/STJ.
1. É incontroverso que não há, no caso em julgamento, registro imobiliário da penhora levada a efeito em execução movida contra o alienante, sendo que a constrição ocorreu depois da aquisição do bem imóvel pelo ora embargante.
2. Não se encontra demonstrada a má-fé do adquirente, por isso não há falar em fraude à execução. 2. Incidência da Súmula 375 do STJ: "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente".
(STJ – 4ª T., REsp nº 841.192/PR , Rel. Min. Luis Felipe salomão, DJe 27.06.2011)
LOCAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ALIENAÇÃO DO BEM IMÓVEL PELO DEVEDOR NO CURSO DA EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DO REGISTRO DA PENHORA. NÃO ELIDIDA A PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CARACTERIZADA. SÚMULA 375/STJ. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
1. A orientação pacífica deste Tribunal é de que, em relação a terceiros, é necessário o registro da penhora para a comprovação do consilium fraudis, não bastando, para tanto, a constatação de que o negócio de compra e venda tenha sido realizado após a citação do executado (REsp. 417.075/SP, Rel. Min. LAURITA VAZ, DJe 09.02.2009).
2. A matéria está sumulada nos termos do enunciado 375 do STJ, segundo o qual o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
3. Se a embargada/exequente, por quase 10 anos, quedou-se inerte sem providenciar a averbação da penhora na matrícula do imóvel é de se afastar a presunção relativa da ocorrência de fraude à execução, competindo ao credor o ônus da prova da alegada má-fé em relação ao terceiro/adquirente. Precedentes: REsp. 1.143.015/MG, Rel. Min. ELIANA CALMON, DJe 30.08.2010; AgRg no Ag. 922.898/RS, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 25.08.2010; AgRg no REsp. 801.488/RS, Rel. Min. SIDNEI BENETI, DJe 18.12.2009; e AgRg no REsp. 1.177.830/MG, Rel. Min. HAMILTON CARVALHIDO, DJe 22.04.2010.
(STJ - 5ª T., AgRg no REsp nº 963.297/RS, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, DJe 03.11.2010)
LOCAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL ALIENADO E NÃO TRANSCRITO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CARACTERIZADA.
1. A orientação deste Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, em relação a terceiros, é necessário o registro da penhora para a comprovação do consilium fraudis, não bastando, para tanto, a constatação de que o negócio de compra e venda tenha sido realizado após a citação do executado. Precedentes.
(STJ – 5ªT., REsp nº 417.075/SP, Rel. Min. Laurita Vaz, DJe 09.02.2009)
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO – EMBARGOS DE TERCEIRO – ALIENAÇÃO DE IMÓVEL SEM REGISTRO NO CARTÓRIO – FRAUDE À EXECUÇÃO FISCAL NÃO CARACTERIZADA – PRECEDENTES.
1. Ausente o registro de penhora ou arresto efetuado sobre o imóvel, não se pode supor que as partes contratantes agiram em consilium fraudis.
2. Não-demonstrado que o comprador tinha conhecimento da existência de execução fiscal contra o alienante ou agiu em conluio com o devedor-vendedor, sendo insuficiente o argumento de que a venda foi realizada após a citação do executado. Precedentes. Agravo regimental improvido.
(STJ – 2ª T., AgRg no REsp nº 1.046.004/MT, Rel. Min. Humberto Martins, DJe 23.06.2008)
TRIBUTÁRIO - EMBARGOS DE TERCEIRO - EXECUÇÃO FISCAL - FRAUDE À EXECUÇÃO - ALIENAÇÃO POSTERIOR À CITAÇÃO DO EXECUTADO, MAS ANTERIOR AO REGISTRO DE PENHORA OU ARRESTO - NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO CONSILIUM FRAUDIS.
1. A jurisprudência do STJ, interpretando o art. 185 do CTN, pacificou-se, por entendimento da Primeira Seção (EREsp 40.224/SP), no sentido de só ser possível presumir-se em fraude à execução a alienação de bem de devedor já citado em execução fiscal.
2. Ficou superado o entendimento de que a alienação ou oneração patrimonial do devedor da Fazenda Pública após a distribuição da execução fiscal era o bastante para caracterizar fraude, em presunção jure et de jure.
3. Afastada a presunção, cabe ao credor comprovar que houve conluio entre alienante e adquirente para fraudar a ação de cobrança.
4. No caso alienação de bens imóveis, na forma da legislação processual civil (art. 659, § 4º, do CPC, desde a redação da Lei 8.953/94), apenas a inscrição de penhora ou arresto no competente cartório torna absoluta a assertiva de que a constrição é conhecida por terceiros e invalida a alegação de boa-fé do adquirente da propriedade.
5. Ausente o registro de penhora ou arresto efetuado sobre o imóvel, não se pode supor que as partes contratantes agiram em consilium fraudis . Para tanto, é necessária a demonstração, por parte do credor, de que o comprador tinha conhecimento da existência de execução fiscal contra o alienante ou agiu em conluio com o devedor-vendedor, sendo insuficiente o argumento de que a venda foi realizada após a citação do executado.
6. Assim, em relação ao terceiro, somente se presume fraudulenta a alienação de bem imóvel realizada posteriormente ao registro de penhora ou arresto.
(STJ – REsp nº 811.898/CE, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ 18.10.2006, p. 233)
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. FRAUDE À EXECUÇÃO. ART. 185 DO CTN. TERCEIRO DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PENHORA. SÚMULA 375 DO STJ.
1. Hipótese em que a Fazenda Nacional busca a penhora de bem imóvel alienado pelo devedor no curso da execução fiscal.
2. Tendo em vista que o registro da alienação em apreço no Ofício de Imóveis ocorreu em data anterior (17/8/2004) ao início da vigência da LC 118/05, deve ser aplicada a redação original do art. 185 do CTN, em conformidade com o princípio tempus regit actum.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a fim de resguardar o direito de terceiro de boa-fé, consolidou o entendimento de que a constatação de fraude em execução decorrente de alienação de imóvel exige, além do ajuizamento da ação executiva e a citação do devedor, o registro da penhora no ofício de imóveis (para que a indisponibilidade do bem gere efeitos de eficácia erga omnes), salvo se evidenciada a má-fé dos particulares (consilium fraudis), o que, conforme consignado pelo Corte de origem, não ficou demonstrado neste feito.
4. Rever as conclusões do Tribunal a quo a respeito da falta de comprovação pelo exequente acerca da má-fé do adquirente implica reexame do conjunto fático-probatório, inviável ante o óbice da Súmula 7/STJ.
(STJ – 1ª T., AgRg no Ag 1019882 / PR, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe 31/08/2009)
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE BEM ALIENADO A TERCEIRO DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE TRANSCRIÇÃO DO TÍTULO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. PRESUNÇÃO DE AUSÊNCIA DE FRAUDE.
1. A exigência do registro da penhora, muito embora não produza efeitos infirmadores da regra prior in tempore prior in jure, exsurgiu com o escopo de conferir à mesma efeitos erga omnes para o fim de caracterizar a fraude à execução na alienação de bem imóvel pendente execução fiscal.
2. À luz do art. 530 do Código Civil, sobressai claro que a lei reclama o registro dos títulos translativos da propriedade imóvel por ato inter vivos, onerosos ou gratuitos, posto que os negócios jurídicos em nosso ordenamento jurídico, não são hábeis a transferir o domínio do bem. Assim, titular do direito é aquele em cujo nome está transcrita a propriedade imobiliária.
3. A jurisprudência do STJ, sobrepujando a questão de fundo sobre a questão da forma, como técnica de realização da justiça, vem conferindo interpretação finalística à Lei de Registros Públicos. Assim é que foi editada a Súmula 84, com a seguinte redação: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro".
4. Consoante cediço no e. STJ: "O CTN nem o CPC, em face da execução, não estabelecem a indisponibilidade de bem alforriado de constrição judicial. A pré-existência de dívida inscrita ou de execução, por si, não constitui ônus 'erga omnes', efeito decorrente da publicidade do registro público. Para a demonstração do 'consilium fraudis' não basta o ajuizamento da ação. A demonstração de má-fé, pressupõe ato de efetiva citação ou de constrição judicial ou de atos repersecutórios vinculados a imóvel, para que as modificações na ordem patrimonial configurem a fraude. Validade da alienação a terceiro que adquiriu o bem sem conhecimento de constrição já que nenhum ônus foi dado à publicidade. Os precedentes desta Corte não consideram fraude de execução a alienação ocorrida antes da citação do executado alienante. (EREsp. 31.321/SP, Rel. Min. MILTON LUIZ PEREIRA, DJU 16.11.99)
5. À fraude in re ipsa fica sujeito aquele que adquire do penhorado, salvo se houver o conhecimento erga omnes produzido pelo registro da penhora. A doutrina do tema assenta que: "Hodiernamente, a lei exige o registro da penhora, quando imóvel o bem transcrito. A novel exigência visa à proteção do terceiro de boa-fé, e não é ato essencial à formalização da constrição judicial; por isso o registro não cria prioridade na fase de pagamento. Entretanto, a moderna exigência do registro altera a tradicional concepção da fraude de execução; razão pela qual, somente a alienação posterior ao registro é que caracteriza a figura em exame. Trata-se de uma exceção criada pela própria lei, sem que se possa argumentar que a execução em si seja uma demanda capaz de reduzir o devedor à insolvência e, por isso, a hipótese estaria enquadrada no inciso II do art. 593 do CPC. A referida exegese esbarraria na inequívoca ratio legis que exsurgiu com o nítido objetivo de proteger terceiros adquirentes. Assim, não se pode mais afirmar que quem compra do penhorado o faz em fraude de execução. 'É preciso verificar se a aquisição precedeu ou sucedeu o registro da penhora'. Neste passo, a reforma consagrou, no nosso sistema, aquilo que de há muito se preconiza nos nossos matizes europeus." (Curso de Direito Processual Civil, Luiz Fux, 2ª Ed., pp. 1298/1299). Precedentes: REsp. 866.520/AL, Rel. Min. ELIANA CALMON, DJU 21.10.08; REsp. 944250/RS, Rel. Min. CASTRO MEIRA, DJU 07.08.07; AgRg no REsp. 924.327/RS, Rel. Min. JOSÉ DELGADO, DJU 26.06.07; REsp. 638.664/PR, desta relatoria, DJU 2.05.05; REsp. 791.104/PR, Rel. Min. JOSÉ DELGADO, DJU 06.02.2006; REsp. 665.451/CE, Rel. Min. CASTRO MEIRA, DJU 07.11.05, REsp. 468.718/SC, Rel. Min. ELIANA CALMON, DJU 15.04.03; AgRg no Ag 448.332/RS, Rel. Min. JOSÉ DELGADO, DJU 21.10.02; REsp. 171.259/SP, Rel. Min. MILTON LUIZ PEREIRA, DJU 11.03.02.
6. Deveras, in casu, a penhora efetivou-se em 19.12.00, e a alienação do imóvel pelos executados, após o redirecionamento da execução à adquirente, realizou-se em 04.01.01, devidamente registrada no Cartório de Imóveis da 3ª Circunscrição de Campo
Grande em 13.02.01 (fls. 123/125), data em que não havia qualquer ônus sobre a matrícula do imóvel, cujo mandado de registro de penhora só foi expedido em 07.05.03 (fls. 113).
(STJ – 1ª T., REsp nº 858.999/MS, Rel. Min. Luiz Fux, DJe 278.04.2009)
AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ACÓRDÃO BASEADO EM FUNDAMENTADA CONVICÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7 DO STJ. NO QUE TANGE À EFICÁCIA DA PENHORA PERANTE TERCEIROS, É NECESSÁRIO O SEU REGISTRO, POIS, DO CONTRÁRIO, PRESUME-SE A BOA-FÉ DO COMPRADOR.
Nos termos da Súmula 83 deste Tribunal, não se conhece de recurso especial fundado em divergência quando a orientação desta Corte se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. Recurso manifestamente infundado. Aplicação da multa prevista no artigo 557, § 2º, do Código de Processo Civil. Agravo improvido.
(STJ – 4ª T., AgRg no Ag nº 798.665/RJ, Rel. Min. Luiz Felipe Salomão, DJe 01.06.2009)
RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. PENHORA. REGISTRO. ÔNUS DA PROVA.
1 – Ao terceiro adquirente de boa-fé é facultado o uso dos embargos de terceiro para defesa da posse. Não havendo registro da constrição judicial, o ônus da prova de que o terceiro tinha conhecimento da demanda ou do gravame transfere-se para o credor. A boa-fé neste caso (ausência do registro) presume-se e merece ser prestigiada.
2 – Recurso especial conhecido e provido.
(STJ – 4ª T., REsp 493.914/SP, Rel Min. Fernando Gonçalves, DJe 05.05.2008)
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ANTES DO REGISTRO DA PENHORA. BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES. NÃO CONFIGURAÇÃO DE FRAUDE À EXECUÇÃO. ENUNCIADO SUMULAR N.º 83/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N.º 284/STF. REVISÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7/STJ.
1. Conforme entendimento desta eg. Corte, não comprovada a má-fé dos adquirentes e inexistindo registro de penhora na matrícula do imóvel, não há a configuração de fraude à execução.
2. Incidência, na espécie, do enunciado n.º 83, da Súmula desta Corte, de indiscutível aplicação também a recurso especial manifestado pela alínea “a” do permissivo constitucional. 3. A não indicação do dispositivo de lei federal que teria sido violado pelo Tribunal a quo implica a deficiente fundamentação do recurso especial. Incidência, in casu, do enunciado sumular n.º 284, do Excelso Pretório.
4. A revisão do valor fixado pelo Tribunal a quo a título de verba honorária ensejaria o reexame do acervo fático-probatório constante dos autos, inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe o enunciado n.º 7, da Súmula deste Superior Tribunal de Justiça.
(STJ – 2ª, REsp 724.687/PE, Rel. Min. Francisco Peçanha Martins, DJ. 31.03.2006)
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ADMISSIBILIDADE. SÚMULA Nº 84/STJ. ALIENAÇÃO DE BEM DO EXECUTADO A TERCEIRO DE BOA-FÉ ANTERIORMENTE AO REGISTRO DA PENHORA DO IMÓVEL. FRAUDE À EXECUÇÃO. INOCORRÊNCIA.
I – Consoante o ditame do enunciado sumular nº 84 deste STJ, “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.
II – A jurisprudência desta Corte tem afastado o reconhecimento de fraude à execução nos casos em que a alienação do bem do executado a terceiro de boa-fé tenha-se dado anteriormente ao registro da penhora do imóvel. Precedentes: REsp nº 739.388/MG, Rel. Min. LUIZ FUX, DJ de 10/04/06; REsp nº 724.687/PE, Rel. Min. FRANCISCO PEÇANHA MARTINS, DJ de 31/03/06 e REsp nº 791.104/PR, Rel. Min. JOSÉ DELGADO, DJ de 06/02/06.
III – Recurso especial improvido.
(STJ – 1ª T., REsp 893.105/AL, Rel. Min. Francisco Falcão, DJ 18.12.2006)
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE BEM ALIENADO A TERCEIRO DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE TRANSCRIÇÃO DO TÍTULO NO REGISTRO DE IMÓVEIS.
1. Alienação de bem imóvel pendente execução fiscal. A novel exigência do registro da penhora, muito embora não produza efeitos infirmadores da regra prior in tempore prior in jure, exsurgiu com o escopo de conferir à mesma efeitos erga omnes para o fim de caracterizar a fraude à execução.
2. Deveras, à luz do art. 530 do Código Civil sobressai claro que a lei reclama o registro dos títulos translativos da propriedade imóvel por ato inter vivos, onerosos ou gratuitos, posto que os negócios jurídicos em nosso ordenamento jurídico, não são hábeis a transferir o domínio do bem. Assim, titular do direito é aquele em cujo nome está transcrita a propriedade imobiliária.
3. Todavia, a jurisprudência do STJ, sobrepujando a questão de fundo sobre a questão da forma, como técnica de realização da justiça, vem conferindo interpretação finalística à Lei de Registros Públicos. Assim é que foi editada a Súmula 84, com a seguinte redação: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.
4. “O CTN nem o CPC, em face da execução, não estabelecem a indisponibilidade de bem alforriado de constrição judicial. A pré-existência de dívida inscrita ou de execução, por si, não constitui ônus ‘erga omnes’, efeito decorrente da publicidade do registro público. Para a demonstração do ‘consilium’ ‘fraudis’ não basta o ajuizamento da ação. A demonstração de má-fé, pressupõe ato de efetiva citação ou de constrição judicial ou de atos repersecutórios vinculados a imóvel, para que as modificações na ordem patrimonial configurem a fraude. Validade da alienação a terceiro que adquiriu o bem sem conhecimento de constrição já que nenhum ônus foi dado à publicidade. Os precedentes desta Corte não consideram fraude de execução a alienação ocorrida antes da citação do executado alienante. (EREsp nº 31321/SP, Rel. Min. Milton Luiz Pereira, DJ de 16/11/1999)
5. Aquele que não adquire do penhorado não fica sujeito à fraude in re ipsa, senão pelo conhecimento erga omnes produzido pelo registro da penhora. Sobre o tema, sustentamos: “Hodiernamente, a lei exige o registro da penhora, quando imóvel o bem transcrito. A novel exigência visa à proteção do terceiro de boa-fé, e não é ato essencial à formalização da constrição judicial; por isso o registro não cria prioridade na fase de pagamento. Entretanto, a moderna exigência do registro altera a tradicional concepção da fraude de execução; razão pela qual, somente a alienação posterior ao registro é que caracteriza a figura em exame. Trata-se de uma execução criada pela própria lei, sem que se possa argumentar que a execução em si seja uma demanda capaz de reduzir o devedor à insolvência e, por isso, a hipótese estaria enquadrada no inciso II do art. 593 do CPC. A referida exegese esbarraria na inequívoca ratio legis que exsurgiu com o nítido objetivo de proteger terceiros adquirentes. Assim, não se pode mais afirmar que quem compra do penhorado o faz em fraude de execução. ‘É preciso verificar se a aquisição precedeu ou sucedeu o registro da penhora’. Neste passo, a reforma consagrou, no nosso sistema, aquilo que de há muito se preconiza nos nossos matizes europeus.” (Curso de Direito Processual Civil, Luiz Fux, 2ª Ed., pp. 1298/1299).
6. Precedentes: Resp 638664/PR, deste Relator, publicado no DJ: 02.05.2005; REsp 791104/PR, Relator Ministro JOSÉ DELGADO, publicado no DJ 06.02.2006;REsp 665451/ CE Relator Ministro CASTRO MEIRA DJ 07.11.2005, Resp 468.718, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ de 15/04/2003; AGA 448332 / RS, Rel. Min. JOSÉ DELGADO, DJ de 21/10/2002; Resp 171.259/SP, Rel. Min. Milton Luiz Pereira, DJ 11/03/2002.
7. In casu, além de não ter sido registrada, a penhora efetivou-se em 05/11/99, ou seja, após a alienação do imóvel pelos executados, realizada em 20/04/99, devidamente registrada no Cartório de Imóveis (fls. 09) data em que não havia qualquer ônus sobre a matrícula do imóvel. Deveras, a citação de um dos executados, ocorreu em 25/03/99, sem contudo, ter ocorrido a convocação do outro executado.
(STJ – 1ª T., REsp 739388 / MG, Rel. Min. Luiz Fux, DJ 10.04.2006)
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO.TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. LEGITIMIDADE AD CAUSAM. VIOLAÇÃO DO ART. 535, INCISO II, DO CPC. INOCORRÊNCIA.
2. O terceiro juridicamente interessado na rescisão do ato judicial de arrematação tem legitimidade para propor a ação anulatória do mesmo, independentemente do fato de ser ele o proprietário do imóvel ou o possuidor do mesmo em decorrência de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. Esta é, inclusive, a ratio do enunciado sumular n.º 84/STJ, verbis: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro”.
(STJ – 1ª T., REsp 810.355/RS, Rel. Min. Luiz Fux, DJe 14.05.2008)
3. A jurisprudência do STJ, sobrepujando a questão de fundo sobre a questão da forma, como técnica de realização da justiça, vem conferindo interpretação finalística à Lei de Registros Públicos. Assim é que foi editada a Súmula 84, com a seguinte redação: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.
4. Consoante cediço no e. STJ: “O CTN nem o CPC, em face da execução, não estabelecem a indisponibilidade de bem alforriado de constrição judicial. A pré-existência de dívida inscrita ou de execução, por si, não constitui ônus ‘erga omnes’, efeito decorrente da publicidade do registro público. Para a demonstração do ‘consilium fraudis’ não basta o ajuizamento da ação. A demonstração de má-fé, pressupõe ato de efetiva citação ou de constrição judicial ou de atos repersecutórios vinculados a imóvel, para que as modificações na ordem patrimonial configurem a fraude. Validade da alienação a terceiro que adquiriu o bem sem conhecimento de constrição já que nenhum ônus foi dado à publicidade. Os precedentes desta Corte não consideram fraude de execução a alienação ocorrida antes da citação do executado alienante. (EREsp. 31.321/SP, Rel. Min. MILTON LUIZ PEREIRA, DJU 16.11.99)
5. À fraude in re ipsa fica sujeito aquele que adquire do penhorado, salvo se houver o conhecimento erga omnes produzido pelo registro da penhora. A doutrina do tema assenta que: “Hodiernamente, a lei exige o registro da penhora, quando imóvel o bem transcrito. A novel exigência visa à proteção do terceiro de boa-fé, e não é ato essencial à formalização da constrição judicial; por isso o registro não cria prioridade na fase de pagamento. Entretanto, a moderna exigência do registro altera a tradicional concepção da fraude de execução; razão pela qual, somente a alienação posterior ao registro é que caracteriza a figura em exame. Trata-se de uma exceção criada pela própria lei, sem que se possa argumentar que a execução em si seja uma demanda capaz de reduzir o devedor à insolvência e, por isso, a hipótese estaria enquadrada no inciso II do art. 593 do CPC. A referida exegese esbarraria na inequívoca ratio legis que exsurgiu com o nítido objetivo de proteger terceiros adquirentes. Assim, não se pode mais afirmar que quem compra do penhorado o faz em fraude de execução. ‘É preciso verificar se a aquisição precedeu ou sucedeu o registro da penhora’. Neste passo, a reforma consagrou, no nosso sistema, aquilo que de há muito se preconiza nos nossos matizes europeus.” (Curso de Direito Processual Civil, Luiz Fux, 2ª Ed., pp. 1298/1299). Precedentes: REsp. 866.520/AL, Rel. Min. ELIANA CALMON, DJU 21.10.08; REsp. 944250/RS, Rel. Min. CASTRO MEIRA, DJU 07.08.07; AgRg no REsp. 924.327/RS, Rel. Min. JOSÉ DELGADO, DJU 26.06.07; REsp. 638.664/PR, desta relatoria, DJU 02.05.05; REsp. 791.104/PR, Rel. Min. JOSÉ DELGADO, DJU 06.02.2006; REsp. 665.451/CE, Rel. Min. CASTRO MEIRA, DJU 07.11.05, REsp. 468.718/SC, Rel. Min. ELIANA CALMON, DJU 15.04.03; AgRg no Ag 448.332/RS, Rel. Min. JOSÉ DELGADO, DJU 21.10.02; REsp. 171.259/SP, Rel. Min. MILTON LUIZ PEREIRA, DJU 11.03.02.
6. Deveras, in casu, a penhora efetivou-se em 19.12.00, e a alienação do imóvel pelos executados, após o redirecionamento da execução à adquirente, realizou-se em 04.01.01, devidamente registrada no Cartório de Imóveis da 3ª Circunscrição de Campo Grande em 13.02.01 (fls. 123/125), data em que não havia qualquer ônus sobre a matrícula do imóvel, cujo mandado de registro de penhora só foi expedido em 07.05.03 (fls. 113).
(STJ – 1ª T., REsp 858.999/MS, Rel. Min. Luiz Fux, DJe 27.04.2009)
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PACTO COMISSÓRIO – MATRÍCULA – CANCELAMENTO – TERCEIROS DE BOA FÉ.
Se o alienante do imóvel não procedeu à matrícula do pacto comissório no registro competente, inviável será a oposição desse ajuste a terceiros de boa fé que adquiriram posteriormente o bem, permanecendo essa segunda alienação válida e eficaz, em face de não ter sido dada publicidade do pacto.
(TJ/MG – 8ª C., Ap. Cív. nº 1.0518.02.032119-7/001(1), Rel. Des. Silas Vieira, julg. 29/06/2006)
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL. ALIENAÇÃO. BOA-FÉ DA ADQUIRENTE.
Mesmo que a venda do imóvel seja posterior à citação dos executados, ausente registro de restrição no álbum imobiliário no momento da alienação e não comprovando o credor que o terceiro tenha agido de má-fé, não há a configuração de fraude à execução. Apelo provido.
(TJ/RS – 11ª C. Cív., Ap. Cív. nº 70016139370, Rel. Des. Bayard Ney de Freitas Barcellos, julg. 11.07.2007)
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. INOCORRÊNCIA. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA PENHORA JUNTO À MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ.
Presume-se a boa-fé de terceiro que adquire imóvel que foi do executado, pois não registrada a penhora junto à matrícula imobiliária. Afasta-se, assim, a fraude à execução. Precedentes da Câmara, da Corte e do Superior Tribunal de Justiça. REQUISITOS. ARTIGO 593, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Não resta caracterizada a fraude à execução pela alienação de bens quando, embora tramitasse contra o alienante demanda, ela não o tenha levado à insolvência. APELO NÃO PROVIDO.
(TJ/RS – 17ª C. Cív., Ap. Cív. nº 70012987079, Rel. Des. Alzir Felippe Schmitz, julg. 17.08.2006)
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO FISCAL. FRAUDE À EXECUÇÃO. INEXISTÊNCIA. APELAÇÃO IMPROVIDA.
1- O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que, para a caracterização de fraude à execução, impõe-se que a alienação do bem tenha ocorrido após a citação válida do executado.
2- O contrato de compra e venda do imóvel objeto da demanda foi firmado antes do ajuizamento da ação executiva, ou seja, quando sequer havia o efetivo chamamento do executado para quitar o débito.
3- O registro da penhora é considerado pressuposto de eficácia erga omnes e destina-se a proteger os terceiros de boa-fé e dar segurança jurídica aos negócios e à sociedade.
(TRF – 1ª Região. Processo nº 2000.01.00067017-7. Relator Desembargador Federal Fagundes de Deus – 5ª Turma. Data da decisão: 9-5-2003)
4- À época da alienação do bem não existia registro de penhora na matrícula do imóvel, o que implica que o terceiro de boa-fé não pode ser prejudicado. Apelação improvida.
(TRF – 5ª Rg. – 3ª T., Ap. Cív. nº 2002.81.00.014608-4, Rel. Des. Fed. Manoel Erhardt, julg. 09.11.2006)
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. DÍVIDA CONTRAÍDA EXCLUSIVAMENTE PELACONSTRUTORA. TERCEIRO DE BOA-FÉ. CONSTRIÇÃO INDEVIDA. RECURSO PROVIDO.
“O imóvel adquirido de boa-fé pelos terceiros embargantes não pode responder por dívida contraída exclusivamente pela incorporadora, ainda que sobre ele recaia hipoteca inscrita em data anterior à aquisição. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça.” (2004.004435-6, rel. Des. Alcides Aguiar, j. em 12/08/2004).
(TJ/SC – 1ª C. Dir. Com., Ap. Cív. nº 2003.011566-8, Rel. Des. Sérgio Izidoro Heil, julg. 03.02.2005)
FRAUDE A EXECUÇÃO – Embargos de Terceiro - Pretensão ao levantamento de penhora incidente sobre bem imóvel - Cabimento – Inexistência de registro da penhora – Fraude à execução não comprovada – Hipótese em que se deve privilegiar a boa-fé dos adquirentes do imóvel – Recurso provido para julgar procedentes os embargos de terceiro.
(TJ/SP – 11ª C. Dir. Priv., Ap. c/ Rev. Nº 1.041.574-2, Rel. Juiz Renato Rangel Desinano, julg. 02/08/2007)
EMBARGOS DA TERCEIRO – COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO CERTEZA DA DATA DO COMPROMISSO DIANTE DOS RECONHECIMENTOS DE FIRMAS - Certidão negativa de ações frente aos promitentes vendedores, expedida pelo cartório do distribuidor forense e também pelo cartório de registro de imóveis, certificando não constar nenhum ónus sobre o imóvel – Certidão forense expedida errada – Existência de execução e penhora sobre o imóvel anterior ao compromisso – Registro da penhora feito posteriormente pelo exequente – Boa-fé dos promitentes compradores caracterizada – Penhora insubsistente – Apelo provido.
(1º TAC/SP – 7ª C., Ap. nº 904.927-0, Rel. Juiz Nelson Ferreira, Julg. 16.04.2002)

References: artigo 109
 artigo 161
 artigo 158
 artigo 182
 artigo 158
 artigo 182
in casu
 artigo 557
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In casu
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 ARTIGO 593