Source: https://issuu.com/gabyhdezv/docs/digital_inhabitat_diciembre_2019
Timestamp: 2019-12-12 17:42:13+00:00

Document:
Revista Inhabitat Diciembre 2019 by Inhabitat Inmuebles + - Issuu
Inmuebles y mรกs Desarrollos Residenciales |
CONTENIDO INHABITAT 120 RS
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THE TIME YOU ENJOY En esta edición, te invitamos a conocer a través de nuestros reportajes dos desarrollos vanguardistas de León Guanajuato y algunos consejos prácticos para adquirir tu casa. Pag.
QUÉ FACTORES DEBEMOS CONSIDERAR AL COMPRAR UNA PROPIEDAD INMOBILIARIA La mayoría de las personas tiene como objetivo personal hacerse de un patrimonio personal o para la familia, del cual pueden formar parte una casa, un terreno o un inmueble comercial que funcione como inversión. Dicha decisión de compra requiere una valoración de diversos factores trascendentales, ya que dependiendo de los recursos de cada persona, quizá sólo se realice una sola vez en la vida. Los invito a leer la siguiente lista de factores a considerar para adquirir una propiedad inmobiliaria, que incluyen además algunos consejos que les servirán como herramientas para tomar la mejor decisión para aumentar su patrimonio: Precio. Comúnmente nos lo presentan por metro cuadrado, tanto de terreno, como de construcción, el cual recomendamos verificar que esté dentro del promedio del mercado, verificando además que se ajuste a nuestra capacidad de pago. Algunos expertos recomiendan que dicha cantidad no rebase el 40% de nuestros ingresos. Avalúo. Relacionado al punto anterior, existen peritos valuadores y asesores inmobiliarios calificados que nos permiten tener un avalúo o una opinión de valor de mercado de la propiedad, los cuales nos sirven para Pag.
realizar una negociación comprador-vendedor en mejores términos para ambas partes. Crédito. Una de las oportunidades que existen para la adquisición de casas y terrenos son las opciones que nos ofrecen las instituciones financieras, principalmente los bancos; conviene comparar los distintos esquemas de financiamiento a tasa fija, a 10, 15 y 20 años y porcentajes que van del 80 hasta el 85%.
Rendimiento. Es recomendable comprar un bien inmueble a un buen precio o en preventa, ya que estas situaciones incrementan las posibilidades de obtener mayor plusvalía en nuestra inversión. Seguridad. Es primordial asegurarnos que la propiedad que deseemos adquirir esté debidamente escriturada, libre de gravamen y a nombre del vendedor.
Ubicación. Hay que asegurarnos que esta sea la que mejor se ajuste a nuestras necesidades y entorno, o si se trata de una inversión, a la de nuestros futuros compradores. En general, tenemos que considerar la cercanía a nuestros lugares de trabajo, o del posible desarrollo de nuestras familias, tendiendo a buscar la cercanía de centros comerciales, escuelas, instituciones de salud, club deportivo, vías rápidas, etc.
Funcionalidad. Tratándose de casa habitación, identifiquemos que la propiedad cuente con todos los servicios para vivir en ella, como los respectivos contratos de agua y luz, instalaciones hidrosanitarias completas, y sin vicios ocultos como filtraciones, fisuras o grietas. Como pudimos leer, son varios los puntos a considerar en lo que se convertirá en una de las decisiones más importantes de nuestra vida, por lo que es aconsejable acercarse a un asesor inmobiliario profesional, el cual, Riesgo. Para disminuir esta situación desfavorable al nos guiará y aconsejará durante todo este proceso. momento de comprar una casa nueva, es necesario que corroboremos si le estamos comprando a un desarrollador o constructora que tenga buenos antecedentes y opiniones en cumplimiento, tanto en calidad, como en tiempo, costo y garantía de postventa. Si la opeAlejandro Monroy ración la realizaremos entre particulares, lo recomenCel: 477 724 57 04 dable es que hagamos un contrato de compraventa y monroy.brconsultores@gmail.com escritura ante Notario Público. Pag.
OPEN NEIGHBORHOOD Narán es un complejo de departamentos ubicado al norte de León Guanajuato, ubicados estratégicamente en la zona del campestre, la cual, ofrece una numerosa cantidad de servicios. Particularmente, la Avenida Blvd. Campestre es uno de los accesos más importantes hacia los fraccionamientos de esta zona; y esta característica la convierte en una de las avenidas más importantes de la ciudad. El desarrollo consta de cuatro bloques de departamentos con terrazas en torno a un patio central con vegetación natural. El concepto arquitectónico del proyecto está inspirado en la clásica partición urbana de los predios de las ciudades europeas de estilo moderno. Esta partición en particular genera bloques de edificios alrededor de un patio central, con la intención de formar “manzanares” con iluminación y ventilación a las caras posteriores de los edificios de gran tamaño. Los patios centrales generan dinámicas de integración social muy benéficas para el orden, la seguridad y la cooperación social. Pag.
Una de las características principales de Narán es la forma escalonada de los edificios para formar terrazas, con el fin de tener vistas a 180 grados, pero sobre todo, por el afán de introducir la luz al patio central durante gran parte del horario solar. La mayoría de los departamentos del desarrollo tienen dos terrazas, con doble orientación solar y ventilación cruzada que contribuye en todos los departamentos a que se tenga una privilegiada climatización natural. Así mismo, consideran unos paneles movibles en las fachadas de las terrazas, que además de darle una vista dinámica a la fachada, las personas que lo deseen pueden regular la temperatura del departamento y la acústica, según les convenga. Conjuntamente, el clima privilegiado de la ciudad invita a que trabajes y realices parte de tu vida social en la terraza.
Dentro del complejo podrás disfrutar de las siguientes amenidades: •	•	•	•	•	•	•	•	•	•
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Narán va dirigida a una nueva generación de personas comprometidas y convencidas de que la forma de vivir puede ser aún mejor, que quieren vivir en un entorno cómodo social y físicamente agradable que le permita a quien lo habite, obtener la tranquilidad que le invite a ser mejor persona.
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EXPROPIACIÓN, INDEMNIZACIÓN Y PROPIEDAD INMOBILIARIA
El artículo 27 párrafo I Constitucional establece que: La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada. Lo anterior implica que la nación fue propietaria originariamente de tierras y aguas, y lo sigue siendo de bienes que no han pasado al dominio de propietarios particulares. Una vez que la nación ha dejado de ser propietaria por haber cedido o constituido la propiedad en favor de particulares, como por ejemplo a través de la figura del ejido, con las respectivas expediciones de títulos de propiedad o parcelarios, por seguridad jurídica, adquieren la naturaleza privada de manera permanente e indefinida. La excepción a lo anterior, sería cuando la autoridad, por medio de alguna forma de apropiación pública, de manera extraordinaria, haga regresar los bienes al patrimonio público, por ejemplo, a través de la figura de la expropiación, confiscación, decomiso. O a través de alguna de las formas privadas de transmisión de la propiedad, como la compraventa, la herencia, la permuta o donación. No obstante, el Estado y particulares no pueden jurídicamente considerarse propietarios hasta en tanto no se materialice un acto jurídico y legítimo de transferencia de la propiedad en su favor a través de las formas legales para la transmisión o adquisición del dominio, es decir, a través de los contratos en los que se transfieren los derechos de propiedad, sentencias judiciales o decretos expropiatorios. I.- En el caso de la expropiación, solo procede cuando la autoridad logra acreditar 2 requisitos constitucionales esenciales: la utilidad pública y el pago de una indemnización justa. Artículo 27 párrafo II de la CPEUM.Las expropiaciones solo podrán hacerse por causa de utilidad pública y mediante indemnización. Lo anterior se encuentra establecido así, por la interpretación y aplicación del artículo 133 constitucional en relación en relación con el artículo 21 de ´´La Convención Americana Sobre Derechos Humanos, Pacto de San Jose´´. ART 133. CPEUM. Esta Constitución, las leyes del Congreso de la Unión que emanen de ella y todos los tratados que estén de acuerdo con la misma, celebrados y que se celebren por el Presidente de la República, con aprobación del Senado, serán la Ley Suprema de toda la Unión. Los jueces de cada entidad federativa se arreglarán a dicha Constitución, leyes y tratados, a pesar de las disposiciones en contrario que pueda haber en las Constituciones o leyes de las entidades federativas.
subordinar tal uso y goce al interés social. 2. Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley. Al respecto, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia ha emitido la Jurisprudencia siguiente, misma que define los conceptos de reparación integral o justa indemnización. DERECHO FUNDAMENTAL A UNA REPARACIÓN INTEGRAL O JUSTA INDEMNIZACIÓN. SU CONCEPTO Y ALCANCE. El derecho citado es un derecho sustantivo cuya extensión debe tutelarse en favor de los gobernados, por lo que no debe restringirse innecesariamente. Ahora bien, atento a los criterios emitidos por la Corte Interamericana de Derechos Humanos, el derecho a la reparación integral permite, en la medida de lo posible, anular todas las consecuencias del acto ilícito y restablecer la situación que debió haber existido con toda probabilidad, si el acto no se hubiera cometido, y de no ser esto posible, procede el pago de una indemnización justa como medida resarcitoria por los daños ocasionados, lo cual no debe generar una ganancia a la víctima, sino que se le otorgue un resarcimiento adecuado. En ese sentido, el derecho moderno de daños mira a la naturaleza y extensión del daño a las víctimas y no a los victimarios. Así, el daño causado es el que determina la naturaleza y el monto de la indemnización, de forma que las reparaciones no pueden implicar enriquecimiento ni empobrecimiento para la víctima o sus sucesores; además, no se pretende que la responsabilidad sea excesiva, ya que debe subordinarse a requisitos cualitativos. Por otro lado, una indemnización será excesiva cuando exceda del monto suficiente para compensar a la víctima, sin embargo, limitar la responsabilidad fijando un techo cuantitativo implica marginar las circunstancias concretas del caso, el valor real de la reparación o de la salud deteriorada; esto es, una indemnización es injusta cuando se le limita con topes o tarifas, y en lugar de ser el Juez quien la cuantifique justa y equitativamente con base en criterios de razonabilidad, al ser quien conoce las particularidades del caso, es el legislador quien, arbitrariamente, fija montos indemnizatorios, al margen del caso y de su realidad.
II.- De manera paralela al párrafo II del artículo 27 constitucional, existe la garantía de indemnización en favor de las personas que hayan sufrido daños por actividad administrativa irregular del Estado, misma que se desprende del último párrafo del artículo 109 constitucional: La responsabilidad del Estado por los daños que, con motivo de Convención Americana sobre Derechos Humanos – Pacto de San su actividad administrativa irregular, cause en los bienes o derechos de los Jose particulares, será objetiva y directa. Los particulares Artículo 21. Derecho a la Propiedad Privada 1. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede Pag.
tendrán derecho a una indemnización conforme a las bases, límites y pro- NOS QUE LO CONSTITUYEN. Si bien el artículo 2o. de la Ley de cedimientos que establezcan las leyes. Vías Generales de Comunicación señala que el derecho de vía es parte integrante de éstas, y los artículos 2o., 5o. y 29 de la Ley General de El mencionado precepto se relaciona con la siguiente tesis aislada Bienes Nacionales previenen que dichas vías son bienes de uso común emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la y, por ende, del dominio público, a la vez que reservan su jurisdicción Nación: a la Federación, ello no significa que, por el solo mandato de tales norRESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DEL ESTADO PREVIS- mas, la Federación pueda disponer como propietaria de los terrenos TA EN EL ARTÍCULO 113, PÁRRAFO SEGUNDO, CONSTI- que forman el derecho de vía. Por tanto, la Federación sólo podrá TUCIONAL. CUESTIONES QUE DEBEN SER ATENDIDAS disponer legítimamente de ellos, una vez que, a través de alguno PARA QUE SE CUMPLA CON EL DERECHO A UNA JUSTA de los procedimientos establecidos por la ley, haya adquirido la INDEMNIZACIÓN. Para dar un efectivo cumplimiento al derecho propiedad de los mismos. sustantivo establecido en el artículo 113 constitucional, la restitución En resumen, tratándose de expropiaciones directas (cuando la autode los daños causados por el actuar administrativo irregular, siempre ridad tiene el ánimo de apropiarse del bien), expropiaciones indirecque sea posible, ha de devolver a la víctima a la situación anterior. Así, tas o limitaciones a la propiedad privada (cuando la autoridad limita la indemnización ha de concederse, de forma apropiada y proporcio- absolutamente las facultades del uso, goce y disfrute sin ánimo de nal a la gravedad de la violación y a las circunstancias de cada caso, obtener la titularidad) y tratándose de daños causados por actividad atendiendo a lo siguiente: (a) el daño físico o mental; (b) la pérdida de administrativa irregular, de conformidad con la Constitucion Politica oportunidades, en particular las de empleo, educación y prestaciones vigente, la persona afectada, tiene concedido el derecho constituciosociales; (c) los daños materiales y la pérdida de ingresos, incluido el nal y convencional de exigir un valor justo de los bienes de la prolucro cesante; (d) los perjuicios morales; y, (e) los gastos de asistencia piedad particular, a valor comercial y de manera integral, es decir de jurídica o de expertos, medicamentos y servicios médicos y servicios manera incluyente que abarque todos conceptos, daños, perjuicios y psicológicos y sociales. Así, tal indemnización debe ser “justa”, en el consecuencias que se le causen. sentido de ser proporcional a la gravedad de las violaciones y al daño Con lo anterior, se concluye que el ´´valor fiscal´´ contenido en las sufrido. diversas leyes de los estados ha quedado rezagado y rebasado para Con los criterios que se desprenden de la jurisprudencia y tesis an- efectos de indemnización de conformidad con los anteriores precepteriores se define el derecho a la reparación integral o justa indem- tos constitucionales, dicho concepto, debería abrogarse de las leyes nización. expropiatorias a efecto de armonizar la legislación estatal con ´´la III.- Así mismo, del artículo 27 constitucional, se desprende que la Ley Suprema´´ (tratados internacionales) y con la finalidad de evitar Nación tiene el derecho de imponer a la propiedad privada modali- controversias en procesos judiciales innecesarios entre autoridades y dades que dicte el interés público. La nación tendrá en todo tiempo el particulares, pues la Nación ya ha reconocido el valor justo a través de derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el tratados internacionales y la Suprema Corte de Justicia ya ha definido interés público, así como el de regular, en beneficio social, el aprovecha- el concepto de indemnización justa como ha quedado expuesto. miento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto Suma a lo anterior que ´´ la valuación inmobiliaria´´ ha ido evolude hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su cionando, al principio se tasaba el valor, prevalecía el denominado conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento valor fiscal, (valor tasado o valor de listas), en la fase actual se habla de las condiciones de vida de la población rural y urbana. de valor comercial pero este tipo de valor está siendo superado por ´´el valor de ingresos o de capitalización´´. Internacionalmente, la legisDe tal precepto se desprende que la Nación tiene el derecho a im- lación, empresarios, intelectuales, abogados, valuadores, contadores poner a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés han reconocido los conceptos de valuación de intangibles, valuacion público, no obstante tal facultad ha provocado en nuestro País una de proyectos, negocio en marcha, la propiedad industrial (patentes y situación de hecho: marcas) y derechos de autor, inclusive, se ha tenido que considerar Las expropiaciones indirectas o limitaciones a la propiedad privada jurídica y contablemente el concepto de valor de ingresos, de rentaque son determinaciones que limitan totalmente el uso, goce y dis- bilidad, o de capitalización de bienes o rentas, derechos, o cualquier frute de la propiedad privada. Por ejemplo una declaratoria de reserva bien intangible o inmueble que den frutos o rentas, este tipo de bienes ecológica, la imposición del llamado ´´derecho de vía´´ o una traza de requieren del método de capitalización de rentas o ingresos, el cual proyección de vialidad futura. considera las rentas producidas o beneficios generados o por generar, por el mismo objeto de la valuación. Al respecto, el Poder Judicial se ha pronunciado en favor del recono- Considerando todo lo anterior cualquier propietario podría contar cimiento del derecho a la propiedad privada, a las formalidades del con elementos que le permitan verificar sus pagos de impuestos, o la debido procedimiento legal expropiatorio y al derecho a la debida toma de decisiones si tiene alguna oportunidad para comprar, vender, indemnización integral de conformidad con los criterios siguientes: desarrollar, o si es preferible conservar en arrendamiento alguna proDECRETO POR EL QUE SE DECLARAN 23 LUGARES COMO piedad inmobiliaria. ÁREAS NATURALES PROTEGIDAS, CON EL CARÁCTER DE ZONAS SUJETAS A CONSERVACIÓN ECOLÓGICA, PUBLICADO EN EL PERIÓDICO OFICIAL DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN EL 24 DE NOVIEMBRE DE 2000. CONSTITUYE UN ACTO PRIVATIVO. (...). Por tanto, el decreto en comento constituye un acto privativo, pues desde su emisión depara perjuicio al gobernado en la libre disposición del inmueble de su propiedad o posesión, ya que limita, cambia, modifica y restringe el uso que AYALA PADILLA Y ASOCIADOS le pueda dar al bien, imponiéndole permanentemente obligacioAMPARO Y LITIGIO EN DERECHO ADMInes de hacer y no hacer de forma unilateral, pues no se establece NISTRATIVO que desaparecerán en determinado momento; de manera que, aun cuando sea el legítimo propietario o poseedor el mismo, no puede (477) 227 2454 / (477) 328 4747 disponer libremente de él. DERECHO DE VÍA. PARA QUE ESTE EXISTA, LA FEDERACION DEBE ADQUIRIR LA PROPIEDAD DE LOS TERREPag.
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1 - Luma Inmobiliaria 2 - AMI Bienes Raíces 3 - Rionda Bienes Raíces 4 - De la Tejera Bienes Raíces 5 - Five Inmobiliaria 6 - Promotora Real de los Murales 7 - Remax Confia II 8 - Century 21 Obregón & Obregón 9 - Karina Morales Inmobiliaria 10 - Logaro Oficina de ventas 11 - Gale 12 - Plot 13 - Hogare
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