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LA SURFACE UTILE. Réglementation - PDF
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Matthieu Labranche
1 LA SURFACE UTILE Réglementation Novembre 2006
2 2 AVERTISSEMENT L'attribution des aides publiques pour la construction, l'acquisition, la démolition des logements locatifs sociaux ainsi que la location-accession peut être déléguée aux départements et aux établissements publics de coopération intercommunales (EPCI) qui ont signé une convention-type de délégation avec l'etat. (article L et L L du code de la construction et de l'habitation (CCH). Les délégataires 1 peuvent aussi signer des conventions avec l'agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) par lesquelles celle-ci leur délègue la gestion des aides publiques 2 pour la construction, l'acquisition, la démolition des logements locatifs sociaux ainsi que la locationaccession. (loi du 13 août articles 61-XIV et 62 [délégations de compétence] et loi du 1 er août 2003 [création de l'anru]). Le présent guide a pour objet d'expliciter les différents points de la réglementation dite de la "surface utile" et de fournir des indications pratiques pour son application dans les opérations de CONSTRUCTION (neuve), d'acquisition, ou d'acquisition amélioration. Ces informations ne concernent pas les autres aspects du financement du logement dont notamment les règles relatives à l aide fiscale et à l'organisation du conventionnement ni les opérations de réhabilitation. La notion de "surface utile" remplace depuis 1996 celle de "surface corrigée" La réglementation de la surface utile concerne la construction, l'acquisition de logements financés par les dispositifs PLUS, PLA-I (PLA d intégration), PLUS-CD (construction-démolition), PLS (prêt locatif social) PSLA (prêt de location-accession) pour la phase locative et PLI (prêt locatif intermédiaire). Elle désigne des règles qui sont utilisées dans les calculs d'assiette des subventions et de fixation des loyers pour les logements locatifs sociaux. La surface utile réglemente les opérations réalisées depuis le 1 er juillet Le chapitre " informations complémentaires " rappelle certaines informations fournies précédemment, ceci, pour permettre d aborder directement certaines notions qui sont précisées au fur et mesure de leur utilisation dans le dispositif " surface utile ". Les textes réglementaires associés à la réglementation utile sont consultables sur les sites suivants : (site Internet pour les délégataires) (site Internet) (site Internet) (site intranet du ministère de l'equipement pour les DDE) (pour construction neuve sur les territoires de l'anru) NB : la présente version du guide annule et remplace celle établie en janvier Les départements et EPCI quand ils ont signé une convention-type de délégation de compétence avec l'etat sont désignés dans ce guide sous le nom de délégataires. 2 Ne sont mentionnées ici que les éléments de la loi où les calculs de la réglementation "surface utile" sont susceptibles d'intervenir.
3 3 SOMMAIRE SOMMAIRE 3 Fiche récapitulative des mises à jour annuelles de valeurs et montants 5 Fiche récapitulative de la réglementation surface utile : SUBVENTIONS 6 Fiche récapitulative de la réglementation surface utile : LOYERS. 10 Définition de la surface utile 11 CALCULS des SUBVENTIONS 1 - L assiette de subvention " PLUS " et "PLA-I" Les taux de la subvention " PLUS " et "PLUS- CD" Le plafonnement de la subvention d'acquisition-amélioration L assiette de subvention dans le cas des opérations mixtes L'assiette et le taux de la subvention dans le cas des logements-foyers Les subventions pour surcharge foncière ou pour acquisition foncière anticipée Les ventes en l'état d'achèvement futur (VEFA) 24 Liste des textes et documents de référence pour le calcul des subventions et des prêts 25 CALCULS du LOYER MAXIMUM de la CONVENTION-APL 1 - Les loyers sous le régime de la surface utile Loyer maximum des opérations financées par des prêts PLUS et PLA-I Loyer maximum de base au m² défini au plan national Loyer plafond au m² défini au plan local Les recommandations nationales Le loyer maximum au m² fixé dans chaque convention APL La modulation du loyer maximum fixé pour chaque logement Le plafonnement du loyer en cas de surfaces annexes importantes Le loyer accessoire maximum des garages fixé dans la convention Le loyer des opérations PLA-I Conventionnement unique ou par parties dans le cas des opérations mixtes Le loyer maximum des opérations financées par des prêts autres Les autres cas de conventions soumises à la surface utile Les conventions APL non soumises à la surface utile 37 Liste des textes, documents de référence pour le calcul des loyers sous le régime de la surface utile 38 COEFFICENT DE STRUCTURE Le coefficient de structure de l'opération 40 Les coefficients de modulation propres à chaque logement 43 SUBVENTIONS et PRETS de l'etat Prêt locatif à usage social (PLUS) 54 Prêt locatif aidé d'intégration (PLA-I) 57 Prêt locatif social"pls" 59 Prêt locatif intermédiaire (PLI) 61 Prêt social de location-accession (PSLA) 63 DÉFINITIONS et INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES 1. Réglementation et application de la surface utile Définition de la surface habitable Définition des surfaces annexes Annexes intérieures au logement : Terrasses accessibles (privatives) et balcons en logements collectifs 66
4 6. Celliers (ou sous-sol) et garages en logement individuel Hauteur sous plafond - greniers aménageables Annexes extérieures au logement : séchoirs et celliers Garages : non pris en compte dans la surface utile Garages accolés et garages incorporés Typologie des logements et surfaces Précision sur le calcul des surfaces : 1 dm Précision sur le calcul de l assiette de subvention : Subvention des opérations d acquisition-amélioration ayant peu de travaux Plafonnement de la subvention en acquisition-amélioration de faible coût Dérogations prévues par l arrêté du 5 mai 1995 relatif aux subventions de l Etat Prix de revient réglementaire Définition du prix de revient dans la réglementation de la surface utile Précision sur le calcul du loyer : Plafonnement du loyer en cas de surfaces annexes importantes Conventionnement unique ou par partie des opérations mixtes Marges de dépassement des opérations mixtes conventionnées globalement Loyer des opérations à financement mixte PLUS / PLA - intégration Non-affichage du coefficient de structure dans la convention APL Coefficients de modulation, coefficient de structure global, coefficients de structure relatifs Pratique et limite de la modulation des loyers Elaboration des barèmes locaux Impossibilité d utiliser la modulation des loyers pour «faire du très social» Loyer d équilibre Locaux collectifs résidentiels (LCR) Majoration locale de loyer pour jardin Label qualitel Haute performance énergétique Plafonds de loyer, degré d isolation et mode de chauffage Répartition des logements PLUS pour les opérations de moins de 10 logements Conventionnement global 75 4
5 5 Fiche récapitulative de la Réglementation de la surface utile Mises à jour annuelles de valeurs et montants A. Pour le calcul des assiettes de SUBVENTIONS La délimitation des zones 1, 1bis, 2 et 3 est fixée à l article 6 de l arrêté du 5 mai a-1. valeurs de base (VB) pour l année 2006: (circulaire du 12/12/2005) Valeurs de base VB Construction neuve Acquisition-amélioration Logements- foyers collectif individuel collectif individuel collectif individuel Zones I et I bis / m² / m² / m² / m² / m² / m² Zones III et II / m² / m² 969 / m² / m² / m² / m² a-2.coût forfaitaire de garage (CFG) pour l année 2006: (circulaire du 12/12/2005) Montant de CFG garage construit en sous-sol garage construit en superstructure (enterré) Zones I et I bis / place / place Zones III et II / place / place a-3 valeurs foncières de référence VFR (art. 13 et 14 de l'arrêté du 5 mai 1995, modifié par arrêté du ) en / m² de surface utile zone III zone II zone I Neuf collectif Neuf individuel Acquisition-amélioration collectif et individuel Calcul de l'assiette de la subvention foncière (art 14 et 15 de l arrêté du 5 mai 1995 ; art 7 de l arrêté du 10 juin 1996); pour les logements ordinaires e t les logements foyers. B. Pour le calcul des LOYERS maximum b.1.loyer maximum de zone : LMzone (circulaire annuelle 2006) LMzone en /m² de surface utile et par mois zone 3 zone 2 zone 1 zone 1bis Logement «PLUS» y compris construction-démolition 4,52 4,87 5,55 5,90 Logements PLA-intégration 4,01 4,32 4,93 5,25 Logements PSL 6,79 7,30 8,33 8,85 Zones définies par arrêté du 19 décembre 2003 zone C zone B zone A zone A bis Logements PSLA, fraction locative 6,77 7,30 9,38 9,94 NB : Nouvel indice d'actualisation des loyers : indice de référence des loyers IRL (décret du ) b-2.. Loyer maximum des logements financés par PLI (article R du CCH arrêté du 29 juillet article 2 terdecies A de l'annexe III du code générale des impôts(cgi) ; (décret du 24 mars 2006 article 3) Loyer maximum en /m² de surface utile et par mois Zone A 13,26 Zone A bis 15,91 Zone B 9,21 Zone C 6,63 Actualisation annuelle inscrite au code général des impôts (GGI) et décret annuel du ministère de l'économie, des finances et de l'industrie - Budget et réforme budgétaire Rappel : "le montant maximum du loyer prévu à l'article R du CCH est limité aux deux tiers, arrondi au centimes d'euro de celui fixé à l'article 2 terdicies A de l'annexe III du code général des impôts (plafonds de loyer dits "Robien"); (N.B. les valeur données ici sont donc calculées). Les zones A, B, C, sont définies par arrêté du 19 décembre 2003 et arrêté du 29 juillet 2004.
6 6 Fiche récapitulative de la Réglementation de la surface utile : SUBVENTIONS I. Opérations financées par l'etat (article R du CCH : 2 a et 3 a) A.. Taux de subvention plafonds Opérations financées par subventions ou prêts PLUS PLUS CD démolition PLA-I et Résidences sociales Opération à caractère expérimentale Construction neuve Dérogation exceptionnelle Contrat de relance (CLR) 5 % 6,5 % 8 % 12 % % % -- 8 %- Acquisition -amélioration Dérogation exceptionnelle Contrat de relance (CLR) 10 % 11,5 % 15 % 12 % % 25 % % % B. MAJORATIONS de l'assiette de subvention : Coefficient de majoration : CM = MQ+ ML plafonné à 30 % pour les opérations de construction neuve ou d'acquisition-amélioration (article R du CCH :1 ) Majorations (MQ) liées à un élément de qualité ou de service (arrêté du 10 juin 1996, logements ordinaires : art 2 à 4, art 6 à 8, logements foyers: art. 12 et 13) fixées au maximum de + 24% sauf pour résidences sociales fixées au maximum à +18% Construction neuve Opérations labellisées Label qualitel de base + 12 % (consommation conventionnelle = Cref) Label qualitel haute performance énergétique + 3,5 % (consommation <8% à Cref) Label qualitel très haute performance énergétique + 5 % (consommation <15% à Cref) Label qualitel "accessibilité aux handicapés" + 5 % Taille de l opération + 3 % - NLp x 0,03 % Ascenseurs dans immeuble + 5 % ou + 6 % (si sous-sol desservi par ascenseur) LCR locaux collectifs résidentiels (0,77 x SLCR) / (CS x SU) [SLCR = surface utilisée exclusivement par les locataires] Majorations locales (ML) plafonnées à : + 12 %; les critères de majorations sont décidés au niveau local Acquisition amélioration Pour immeubles construits depuis 20 ans et plus, majorations qui se cumulent pour les travaux ou critères suivants Système de Canalisations ou radiateurs + 6,5 % Chaudière neuve + 3,5 % Travaux accessibilité aux personnes handicapés 1,5 x T accessibilité/t tot [ ratio plafond = + 6%] Economies de travaux liées au montant global des travaux HT 50 % - [T tot /(CS x VB x SU)] [pas de valeur négative] Taille de l opération + 3 % - NLp x 0.03 % Ascenseurs + 5 % LCR ( 0,77 x SLCR) / (CS x SU) [ SLCR = surface utilisée exclusivement par les locataires]
7 7 Fiche récapitulative de la Réglementation de la surface utile : SUBVENTIONS II. Opérations financées par les EPCI et les départements (article R du CCH 2 ) A. Taux de subvention plafonds Opérations PLUS PLUS-CD PLA-I Base Avec majoration Base Avec majoration Base Avec majoration Construction neuve 5 % 10% 12 % 17% - 20% - 25% Acquisition -amélioration Dérogation exceptionnelle 10 % 15% 12 % 17% - 20 % 25 %- 25% 30% Majoration possible du taux de subvention dans la limite de 5 points du taux de base (décret du 3 mai 2005) B. MAJORATIONS de l'assiette de subvention : Coefficient de majoration : CM = MQ+ ML plafonné à 30 % pour les opérations de construction neuve ou d'acquisition-amélioration (article R du CCH :1 ) Majorations (MQ) liées à un élément de qualité ou de service (arrêté du 10 juin 1996, logements ordinaires : art 2 à 4, 6 à 8; logements -foyers art. 12 et 13); annexe 4 de la convention-type de délégation de compétence fixées au maximum de + 24% sauf pour résidences sociales fixées au maximum à +18%; Construction neuve Opérations labellisées Label qualitel de base + 12 % (consommation conventionnelle = Cref) Label qualitel haute performance énergétique + 3,5 % (consommation <8% à Cref) Label qualitel très haute performance énergétique + 5 % (consommation <15% à Cref) Label qualitel accessible aux handicapés + 5 % Taille de l opération + 3 % - NLp x 0,03 % Ascenseurs dans immeuble + 5 % ou + 6 % (si sous-sol desservi par ascenseur) LCR locaux collectifs résidentiels (0,77 x SLCR) / (CS x SU) [SLCR = surface utilisée exclusivement par les locataires] Majorations locales (ML) plafonnées à: + 12 % selon un barème local établi par le département ou l' EPCI en concertation avec les organismes HLM (arrêté du 10 juin 1996, art 4) Acquisition amélioration Pour immeubles construits depuis 20 ans et plus, majorations qui se cumulent pour les travaux ou critères suivants Système de Canalisations ou radiateurs + 6,5 % Chaudière neuve + 3,5 % Travaux accessibilité aux personnes handicapés 1,5 x T accessibilité/t tot [ ratio plafond = + 6%] Economies de travaux liées au montant global des travaux HT 50 % - [T tot /(CS x VB x SU)] [pas de valeur négative] Taille de l opération + 3 % - NLp x 0.03 % Ascenseurs + 5 % LCR ( 0,77 x SLCR) / (CS x SU) [ SLCR = surface utilisée exclusivement par les locataires]
8 8 Fiche récapitulative de la Réglementation de la surface utile : SUBVENTIONS III. Opérations financées par l'anru Logements sociaux dans les territoires d'intervention de l'anru A. Taux de subvention plafonds (décret du 24 septembre 2004) Opérations PLUS PLUS-CD PLA-I Base Avec majoration Base Avec majoration Base Avec majoration Construction neuve 5 % 10% 12 % 17% 22%- 20% - 30% Acquisition -amélioration 10 % 15% 12 % 17% 20 % 30% majoration de :5 points pour les financements PLUS ; de 5 points ou 10 points pour les financements PLUS-CD; majoration de 10 points pour les financements PLA-I; MAJORATIONS de l'assiette de subvention ; Les majorations sont plafonnées à 30 % pour les opérations de construction neuve ou d'acquisitionamélioration (article du CCH :1 IMPORTANT : La circulaire annuelle relative à la mise en œuvre de la politique du logement et à la programmation des financements aidés de l'etat peut fixer pour l'année en cours des taux plafonds de subvention qui sont inférieurs à ceux inscrits dans le code la construction et de l'habitation rappelés ci-dessus. Ce sont les taux prescrits dans la circulaire annuelle de programmation qui sont à appliquer.
9 9 Fiche récapitulative de la Réglementation de la surface utile : SUBVENTIONS FONCIERES Opérations financées par l'etat (article R du CCH) Une subvention foncière est accordée lorsque la charge financière en construction neuve ou le coût global de l'opération en acquisition-amélioration dépasse une valeur de référence définit par : la valeur foncière de référence multipliée par la surface utile de l'opération. La subvention foncière n'est accordée par l'etat que si une collectivité locale ou un groupement de collectivités locales subventionnent au moins 20% du dépassement si hors territoire de délégations de compétence. article R du CCH décret du 1 avril 2005 Construction neuve logements ordinaires assiette = CF-VFN x SU pour les logements financés par le dispositif PLUS ou PLA-I en zones à marchés tendus et logements foyers; terrain ou immeuble acquis depuis moins de 5 ans par les collectivités ou groupements de collectivités locales La valeur foncière de référence (VFR) est exprimée en /m² de surface utile Charge foncière (valeur de référence foncière en construction neuve x surface utile de l'opération) logements foyers Le montant de la subvention foncière ne peut être supérieur : assiette =CF-VFN x (SU+LCR) à 50% du dépassement au montant de la valeur foncière de référence x par la surface utile de l'opération +SI une collectivité locale ou un groupement de collectivités locales subventionnent au moins 40% du dépassement, le montant de la subvention de l'etat peut atteindre 60% de ce dépassement limitée à 2 fois (VFN x SU) Acquisition amélioration logements ordinaires assiette = PR VFA x SU Logements foyers assiette = PR VFA x (SU + LCR) Prix de revient de l'opération valeur de référence foncière en acquisition amélioration x surface utile de l'opération Le montant de la subvention foncière ne peut être supérieur : à 50 % du dépassement à 20 % du montant de la valeur foncière de référence x par la surface utile de l'opération Le montant de la subvention foncière ne peut être supérieur dans le cas des immeubles déclarés insalubres en application de la loi du 10 juillet 1970 à 75 % du dépassement à 30 % du montant de la valeur foncière de référence x par la surface utile de l'opération SI une collectivité locale ou un groupement de collectivités locales subventionnent au moins 40% du dépassement, le montant de la subvention de l'etat peut atteindre 60% de ce dépassement limitée à 0, 4 fois (VFN x SU) majoration possible pour les opérations avec financements PLUS ou PLA-I en zones à marchés tendus : (circulaire du 9 août 2001) subvention foncière pour opération en construction neuve limitée à 2 fois (VFN x SU) subvention foncière en acquisition amélioration limitée à 0,4 fois (VFA x par SU) Opérations financées par les EPCI et les départements (article R du CCH) Les modalités de calculs sont identiques à celles des opérations financées par l'etat. PAS d'obligation de subventionner au moins 20% du dépassement si l'opération se situe dans le périmètre d'un EPCI ou du département ayant signé une convention de délégation pour l'octroi des aides à la pierre. MAIS le montant de la subvention foncière ne peut être supérieur à 75% du dépassement. Opérations financées par l'anru La subvention foncière n'est accordée que si une collectivité locale ou un groupement de collectivités locales subventionnent au moins 20% du dépassement. Dans le cas de production de logements sociaux : Le taux de la subvention foncière peut être porté à 75% du montant du dépassement si les collectivités territoriales concernées ne peuvent prendre en charge une fraction de ce dépassement. Opérations localisées en Ile-de-France :conditions spéciales (art. R à R du CCH)
10 10 Fiche récapitulative de la Réglementation de la surface utile : LOYERS Le loyer maximum applicable aux logements conventionnés, ainsi que les conditions de son évolution sont fixés par les conventions-apl. Il est défini par le produit : SU x LMzone x CS (article R du CCH). Surface utile (SU) = surface habitable + moitié des surfaces annexes (caves, balcons, loggia) Coefficient de structure (CS) = 0,77 x [ 1 + (NL x 20 m²/ SU) ] où NL est le nombre de logements aidés Loyer maximum de base en par m²: LMzone Barème national du 1 er juillet 2006 au 1 juillet 2007 circulaire annuelle 2006 PLUS PLA-I PSL PSLA Zone 3 4,52 4,01 6,79 zone C 6,77 Zone 2 4,87 4,32 7,30 zone B 7,30 Zone 1 5,55 4,93 8,33 zone A 9,38 Zone1 bis 5,90 5,25 8,85 zone A bis 9,94 Produit locatif = SU x LMzone x CS (de l opération ) [ceci est le maximum à ne pas dépasser ou plafond de base du produit locatif] Le loyer plafond local au m² inscrit dans les conventions est calculé sur la base de : CS x LMzone (national) et du barème local MAJORATIONS, pour élément de qualité ou de service et majorations locales : majoration de loyer / m²de SU 1. Pour les conventions signées entre l'etat et les organismes HLM et SEM Marges locales liées aux critères techniques (recommandations nationales) : annexe de la circulaire annuelle relative aux loyers maximum. Chauffage économique sans label Chauffage économique avec Qualitel RT2000 [Cref] Chauffage économique avec Qualitel RT2000 [-8%] Chauffage économique avec Qualitel RT2000 [- 15%] + 2,5% + 3,5% + 4% + 4,5% Majoration pour Présence de locaux ascenseur collectifs résidentiels + 4% 0,77 x SLRC/(CS x SU) Les majorations locales sont plafonnées à 12% et 18% si présence d'ascenseur 2. Pour les conventions signées entre l'etat et les délégataires Majorations plafonnées à 20% en fonction de la qualité de l'opération; ce taux est mentionné en annexe 5 de la convention-type de délégation annexée à la circulaire du 23 décembre 2004; 3. Logements financés par l'anru : Pour les financements par PLUS-CD: les loyers de 50% des logements de l'opération sont plafonnés à 90% du plafond PLUS si le taux plafond de subvention est de 17%. Dans le cas d'une subvention au taux de 22%, les loyers de 100% des logements de l'opération sont plafonnées à 90% du plafond PLUS. Les taux de majoration sont déterminés par le conseil d'administration de l'anru et sont inclus dans les conventions-apl signées entre les délégataires (EPCI, département) et bailleurs sociaux.
11 11 Définition de la surface utile "La surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle que définie à l article R du CCH, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par arrêté du ministre chargé du logement" (articles R et du CCH). La surface habitable d un logement : " est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres ; [... ] Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, soussols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R , locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre" (article R ). Les surfaces annexes : sont définies par l arrêté du 9 mai 1995, modifié par l arrêté du 10 mai 1996 du ministre en charge du logement (pris en application des articles R et R du CCH) comme : "les surfaces réservées à l usage exclusif de l occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré". Les garages n entrent pas dans le décompte de la surface utile parce que l assiette de subvention et les loyers correspondants suivent un régime spécifique; de même, les surfaces de jardin et cours ne sont pas décomptées dans la surface utile. A noter que l'article R du code de l urbanisme précise «Il ne peut être exigé la réalisation de plus d une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidés par l Etat.».
12 12 CALCULS des SUBVENTIONS sous le régime de la surface utile cas des opérations avec subventions «PLUS» ou PLUS-construction démolition 1 - L assiette de subvention «PLUS» (articles R et 15-1 ) 2 - Les taux de la subvention «PLUS»-CDC (articles R et 3) 3 - Le plafonnement de la subvention d acquisition-amélioration 4 - L assiette et le taux de subvention dans le cas des opérations mixtes 5 - L'assiette de la subvention dans le cas particulier des logements-foyers 6 - Les subventions pour surcharge foncière ou pour acquisition foncière anticipée 7.- Les ventes en l' état d'achèvement futur (VEFA) 8.-Liste des textes réglementaires et documents nécessaires aux calculs des subventions et prêts
13 13 CALCUL des subventions des opérations financées en "PLUS " et " PLA-I " Le mode de calcul de l'assiette de subvention est IDENTIQUE pour les opérations financées par l'etat, par les délégataires (départements et EPCI) ou par l'anru. Les taux plafonds de subvention peuvent êtres différents selon les financeurs de l'opération. Les majorations maxima de l'assiette de subvention sont plafonnées à 30% du montant de l'assiette. Une majoration de 24% maximum de l'assiette est appliquée au titre de qualités techniques et architecturales de l'opération (MQ) ; une majoration de 12% maximum est appliquée selon un barème local défini par les décisionnaires de l'octroi de la subvention en concertation avec les organismes constructeurs. Les modalités de calculs sont fixées par les arrêtés suivants consolidés : - arrêté du 5 mai 1995 relatif aux subventions de l'etat et prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements aidés modifié par arrêté du 6 juin 1996; - arrêté du 6 juin 1996 relatif à la majoration de l'assiette de subventions et aux caractéristiques techniques des opérations de construction Rappel : Le prix de revient d'une opération de construction est défini par l article 16 de l arrêté du 10 juin 1996 pris par le ministre en charge du logement en application de l article R du CCH "Le prix de revient prévisionnel d'une opération de construction neuve, établi à la date de la demande de décision favorable, comprend trois éléments : 1. La charge foncière; 2. Le prix de revient du bâtiment ; 3. Les honoraires des architectes et techniciens" 1 - L assiette de subvention «PLUS» La subvention ne dépend pas du prix de revient et c est en ce sens qu elle a un caractère quasi forfaitaire. "L'assiette de subvention de l Etat est égale, à la date de décision d octroi, au produit de la valeur de base (prévue à l'article R du CCH) par la superficie de l opération, exprimée en m² de surface utile, (définie à l'article du CCH) pour les opérations en construction neuve et en acquisitionamélioration, majorée ou minorée en fonction de sa structure et notamment de la taille moyenne des logements selon des modalités fixées par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction, de l habitation et des finances" (article R CCH). L assiette de subvention (AS) est exprimée par la formule (article 1 de l arrêté du 5 mai 1995): AS = VB x CS x SU x (1 + CM) + (CFG x NG) Chaque paramètre de cette formule est présenté dans les paragraphes suivants [paragraphes a à f]. a) VB sont des valeurs de base réglementaire. "Pour le calcul du montant de la subvention de l Etat ou du prêt, des valeurs de base sont fixées par mètre carré de surface utile en construction neuve et en acquisition-amélioration. Ces valeurs de base
14 14 sont fixées par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l habitation et des finances. Elles sont actualisées au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation annuelle de l indice du coût de la construction". (articles R CCH) En 2001, la politique de relance de la construction de logements sociaux a conduit exceptionnellement à réévaluer de + 10% les valeurs de base ce qui a permis de rattraper le retard sur l inflation. valeurs de base (VB) pour l année 2006: voir pages actualisation des valeurs et montants page 4 b) CS est un coefficient de structure, défini réglementairement, qui permet de tenir compte des surcoûts résultant de la présence des petits logements il vaut (arrêté du 5 mai 1995 art 2): CS = 0,77 x [1 + (NL x 20 m² / SU)] où SU est la surface utile totale et NL le nombre de logements aidés de l'opération considérée. Pour la réalisation des logements-foyers le coefficient de structure est calculé selon la formule suivante CS= 0,77 x [1 + (NL x 38 m²)/su] (arrêté du 5 mai 1995 art 2 bis). c) SU : est la surface utile totale de l'opération ; elle est égale à la surface habitable du logement, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par arrêté du ministre chargé du logement (articles R et du CCH). d) CM : est un coefficient de majoration de l'assiette de subvention qui est plafonné à 0,30 pour les opérations de construction neuve comme pour celles d acquisition-amélioration (arrêté du 10 juin 1996 article 1.II) ; Ce coefficient est calculé par la formule CM = MQ + ML formule dans laquelle : MQ : est une majoration pour qualité qui obéit à deux formulations distinctes selon qu'on est soit en construction neuve soit en acquisition amélioration ; elle est plafonnée à 0,24 dans le seul cas de la construction neuve (article 4 de l'arrêté du 10 juin 1996) et annexe IV aux conventions type de délégation de compétence (article L301-5 du CCH). ML : est un coefficient de majoration locale qui est fixé en fonction des sujétions rencontrées par l opération pouvant tenir notamment, à la localisation et aux autres critères de qualité et de service (article 1 de l'arrêté du 10 juin 1996 et annexe IV aux conventions type de délégation de compétence; article L301-5 du CCH). Ce coefficient ML n est limité qu en construction neuve à 0,12; il est le résultat d'un barème local que doit établir, la DDE, le département, l'epci, ou le conseil d'administration de l'anru après concertation avec les bailleurs sociaux, fixant une liste de critères pouvant donner lieu à majoration; ce coefficient est limité à 0,20 dans le cas particulier des communes d Ile de France classées en zone II et de certaines communes du département de l Oise (article 4 de l'arrêté du 10 juin 1996). "Lorsque la décision d'octroi de l'aide est prise par le président de l'epci, une majoration de l'assiette de subvention peut être appliquée dans les conditions prévues par les conventions de délégation de compétence". Cette majoration est" dans la limite de 5 points (5 %) de l'assiette, pour certains secteurs géographiques déterminés dans la convention de délégation, quand des particularités locales et
15 15 démographiques ou la situation du marché du logement rendent cette majoration nécessaire pour assurer l'équilibre financier de l'opération". Dans le cas de logements sociaux dans les territoires d'intervention de l'anru, "les taux de majoration applicables sont déterminés par le conseil d'administration de l'agence en fonction de la situation financière des maîtres d'ouvrage et des collectivités territoriales, des difficultés techniques ou sociales des opérations pour lesquelles les subventions sont sollicitées."(décret du 24 septembre 2004 art.2). " le conseil d'administration de l'agence peut, en tenant compte de la situation financière des collectivités territoriales ou des opérateurs intéressés, majorer d'un pourcentage n' excédant pas 30% le montant des subventions calculées."(décret du 24 septembre 2004 art.4) Majorations pour qualité (MQ) communes aux opérations de construction neuve et d acquisition-amélioration : L article 3 de l arrêté du 10 juin 1996, indique qu aux coefficients de majoration pour qualité s ajoutent des coefficients de majoration complémentaires définis aux paragraphes suivants. «La valeur de ces coefficients de majoration complémentaire est arrondie à la quatrième décimale par valeur supérieure» majoration pour taille d opération : ou MQ = 3 % - (NLp x 0,03 %) MQ = 0,03 (NLp x 0, 0003) NLp est le nombre de logements aidés de l opération, pris en compte dans la limite de 100. «Lorsque l opération comporte à la fois des logements collectifs et des logements individuels, l assiette de subvention, calculée séparément sur chacun des deux volets de l opération, ne tient compte que de l effectif de logements aidés propres à chaque volet.» (arrêté du 10 juin 96 article 3-2) majoration pour ascenseurs : MQ = 0, 05 ou 5 %, majoration portée à 0,06 (ou 6 %) s il existe un sous-sol desservi par ascenseur ; ces valeurs sont réduites selon le pourcentage de logements situés dans les cages d escalier dépourvues d ascenseur. Exemple : une opération sans sous-sol de 37 logements avec une cage d escalier de 28 logements desservis par ascenseurs et une cage d escalier sans ascenseur pour 9 logements aurait une majoration pour ascenseur de (28/37) x 5 %, soit 3,79 % après arrondi. majoration pour locaux collectifs résidentiels MQ = (0,77 x SLcr) / (CS x SU), formule dans laquelle SLcr est la surface des locaux collectifs résidentiels (LCR) ou de service qui sont réservés à l usage exclusif des locataires. Les surfaces des locaux techniques ou des surfaces de circulation ne sont pas prises en compte en tant que locaux collectifs.
16 16 A noter que chaque m² de LCR se trouve ainsi valorisé à l égal de chaque m² de surface utile ou habitable. Exemple : une opération de 49 logements, m² de surface utile totale (CS de 1,05) comportant 50 m² de locaux collectifs résidentiels obtiendrait une majoration complémentaire de : (0,77 x 50 m²) / (1,050 x 2695), soit 0, , qui s arrondit à 0,0137 ou 1,37 %; Majoration pour qualité (MQ) en construction neuve (arrêté du 10 juin 1996, art. 2 à 4 et arrêté du 29 novembre 2000, article 8 ; arrêté du 3 décembre 2001, art.1 b.) La réglementation thermique (RT2000), s'applique aux opérations dont le permis de construire a été déposé après le 2 juin Éléments de qualité Coefficients de majoration Label Qualitel de base : 12% Majorations supplémentaires : Label Qualitel avec une consommation conventionnelle d énergie du bâtiment + 3,5 % inférieure à sa consommation conventionnelle de référence[cref]) de 8%;. Label Qualitel avec une consommation conventionnelle d énergie du bâtiment) + 5 % inférieure à sa consommation conventionnelle de référence de 15%; Label Qualitel Accessibilité aux handicapés + 5 % Voir : l arrêté du 29 novembre 2000 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiment article 4 et l article 8. Majoration pour qualité (MQ) en acquisition-amélioration (articles 5 à 9 de l arrêté du 10 juin 1996, modifié par arrêté du 27 février 1998) : Le coefficient de majoration pour qualité est égal à la somme des coefficients de majorations définis dans le tableau suivant. Toutes les majorations sont arrondies par valeur supérieure à la quatrième décimale. Les immeubles doivent avoir été construits depuis 20 ans et plus à la date de la décision favorable. Éléments de qualité Remplacement, rénovation ou installation d un système de canalisations ou de radiateurs destiné à écouler de l eau chaude ou vaporisée pour le chauffage des logements (majoration réduite au prorata des logements concernés) (article 6.II) Remplacement, rénovation ou installation d une chaudière (majoration réduite au prorata des logements concernés) (article 6 III). Travaux pour l accessibilité de l immeuble et l'adaptation des logements aux besoins des personnes handicapées physiques (voir annexe II bis de l arrêté du 10 juin 1996) ; la majoration dépend du pourcentage des travaux d'accessibilité (T accessibilité ) relativement au montant global des travaux (T HTtot ), les deux montants hors TVA (art 6 &IV modifié par arrêté du 27/02/1998 art.2). Economies de travaux (favorable à l accessibilité des loyers) ; la majoration dépend du montant global hors TVA des travaux et hors honoraires (T HTtot ) (art 6 &IV modifié par arrêté du 27/02/1998 art.2). Coefficients de majoration + 6,5% + 3,5 % 1,5 x T accessibilité / T HTtot ratio plafonné à + 6 % 50% - T HTtot / (CS x SU x VB) ou 0,5- (Tg/P)
17 17 Les majorations "pour canalisations" ou pour «chaudière» ont pour objet de prendre en compte les surcoûts, parfois importants, auxquels consent un maître d ouvrage lorsqu il choisit d installer ou de conserver dans un logement existant un système de chauffage central. La majoration pour économies de travaux est calculée en fonction du montant hors TVA et hors honoraires de l ensemble des travaux. Cette majoration permet de hausser l'assiette de subvention dans le cas particulier des opérations d acquisition-amélioration qui bénéficient peu du taux réduit de TVA car elles comportent peu de travaux ; c est à dire lorsque le montant des travaux représente moins de 50 % du produit : CS x SU x VB (arrêté du 27 février 1998). La majoration pour accessibilité et économies de travaux : l introduction de la nouvelle majoration (économies de travaux) a conduit à modifier légèrement la formule de la majoration pour accessibilité aux personnes handicapées. En effet, l introduction du coefficient 1,5 permet d éviter que les deux majorations - pour économies de travaux et pour accessibilité aux handicapés - ne se neutralisent en partie l une l autre. Coûts forfaitaires pour la création de garages e) CFG : est le coût forfaitaire des garages pris en compte pour le calcul de la subvention. Les coûts forfaitaires de garage (CFG) sont actualisés tous les ans au 1 er janvier en fonction de l évolution de l indice du coût de la construction (ICC) constaté au deuxième trimestre de l année précédente. f) NG : est le nombre de garages construits, pris en compte dans la limite de : UN par logement 2 - Les taux de la subvention «PLUS» -PLUS- CD : Les dispositions de l article R du CCH ouvrent la possibilité d accorder une dérogation au taux de base du financement PLUS dans la limite de 6,5% pour les opérations de construction neuve et de 11,5% pour les opérations d acquisition-amélioration. Cette dérogation préfectorale ne doit être accordée qu à titre «exceptionnel». Le décret du 18 avril 2001 stipule que les organismes qui souscrivent des contrats de relance avec l Etat peuvent bénéficier, pour les opérations PLUS et pour les opérations expérimentales, (décret n du 18 avril, article 9. II): - en construction neuve, d un taux de subvention de 8% - en acquisition-amélioration d un taux de subvention de 15% La programmation annuelle des financements aidés par l'etat en matière de logements sociaux prend en compte la variation à la hausse ou à la baisse du taux du livret A ce qui peut favoriser ou contraindre la production de l'offre nouvelle en logements; les taux plafonds de subvention pour l'année en cours peuvent être inférieurs, en cas de baisse du taux du livret A, à ceux prévus à l'article R du CCH. La circulaire annuelle de programmation est impérativement appliquée pour les opérations subventionnées par l'etat Les taux de subvention sont différents en Corse, pour tenir compte du fait que l avantage relatif de la TVA réduite y est moindre (art. 8 du décret du 8/02/2000 et art. 9 III à VI du décret du 18/04/2001). Pour les EPCI ou départements ayant signé une convention de délégation de compétence avec l'etat, une majoration du taux de subvention de 5% peut être appliquée dans les zones déterminées dans la convention "quand les particularités locales et démographiques où la situation du marché du logement rendent cette majoration nécessaire pour assurer l'équilibre financier de l'opération".
18 18 Pour la construction de logements sociaux sur les territoires d'intervention de l'anru, une majoration du taux de subvention de 5% maximum peut être appliquée par décision du conseil de l'agence pour les logements financés en PLUS et une majoration de 10% maximum peut être appliquée pour les logements financés en PLA-I. 3 - Le plafonnement de la subvention d acquisition-amélioration (CCH: R a ) L assiette de subvention est indépendante du prix de revient. Cette disposition facilite la réalisation d opérations à coûts maîtrisés. Le taux de subvention des opérations d acquisition-amélioration ne peut dépasser 13 % du prix de revient de l'opération. Ce pourcentage limite est porté à 25 % pour les opérations dites d intégration qui sont adaptées aux besoins des ménages qui rencontrent des difficultés d insertion particulières. Rappel : -" Le prix de revient prévisionnel d'une opération d'acquisition et d'amélioration établi à la date de la demande de décision favorable comprend trois éléments : -1 -La charge immobilière ; -2 -Le coût des travaux ; -3 -Les honoraires des architectes et techniciens;" Un arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation définit les modalités d'application du présent article.(article R331-9 du CCH) 4 - L assiette de subvention dans le cas des opérations mixtes Le concept d opération mixte se rapporte à 3 notions: - au type d'habitat : collectif et individuel (comme définie dans la FAT [fiche d analyse technique]), - à la nature de l'opération : construction neuve ou acquisition-amélioration, - au type de financement de l opération dans laquelle peuvent être combinés des financements par subventions ou prêts PLUS et subventions ou prêts PLA-I. Les trois cas sont envisagés ci-dessous. Opération mixte : type d'habitat et nature de l'opération: Les valeurs de base sont différentes pour les opérations de logements collectifs et logements individuels et le coefficient de majoration de la subvention obéit à des formules différentes pour la construction neuve et l acquisition-amélioration. Il en résulte que pour faire le calcul de la subvention dans le cas des opérations mixtes vis à vis des quatre catégories suivantes : neuf-collectif, neuf-individuel, acquisition-amélioration-collectif, acquisition-amélioration-individuel, il faut calculer l assiette de la subvention séparément pour chacune d entre elles (4 calculs intermédiaires), comme le montre le schéma suivant : Neuf Collectif Neuf Individuel Acquisition-amélioration Collectif Acquisition-amélioration Individuel SU SU SU SU CS CS CS CS VB VB VB VB 1+CM 1+CM 1+CM 1+CM CS x SU x VB x (1+CM) CS x SU x VB x (1+CM) CS x SU x VB x (1+CM) CS x SU x VB x (1+CM)
19 19 as 1 as 2 as 3 as 4 L assiette de subvention devient alors : Assiette de subvention pour les logements AS= as 1 + as 2 + as 3 + as 4 Assiette de subvention pour les garages = CFG x NG (avec NG NL) Assiette de subvention totale AS = [as 1 + as 2 + as 3 + as 4] + (CFG x NG) Rappel : création de un garage maximum par logement (article du code de l urbanisme). Opération mixte : type de financement : Dans ce cas, l assiette de subvention globale (AS) est partagée au prorata des surfaces utiles de chaque catégorie de façon que chaque taux de subvention s applique à une assiette homogène. (circulaire du 4 juillet 1994 : &2.2) Il faut calculer d une part l assiette de subvention des logements ordinaires «PLUS» et d autre part celle des logements d intégration (PLA-I), de façon à appliquer directement sur chacune le taux de subvention prévu par la réglementation. Logements ordinaires avec prêt PLUS : AS x (SU "logements ordinaire"»/su totale de l opération) Logements avec prêt PLA-I : AS x (SU "logements d intégration "/SU totale de l opération) Le calcul d un taux de subvention moyen, approche correcte mathématiquement, peut fausser le résultat si l on ne prend pas la précaution de noter le taux de subvention avec une bonne dizaine de décimales. 5 - L'assiette et le taux de la subvention dans le cas des logements-foyers " Les logements-foyers sont des bâtiments d habitation abritant un ou plusieurs logements et hébergeant à titre principal soit des personnes âgées ou handicapées, soit des personnes ou familles éprouvant des difficultés particulières pour accéder à un logement au sens de l article n 1 de la loi du 31 mai 1990 ; dans ce dernier cas ils sont dénommés résidences sociales"" (extrait de l arrêté du 10 juin 1996). La formule générale de l assiette de subvention est, à la base, identique à celle du financement PLUS : Le contenu de chaque variable est conservé: AS = VB x CS x SU x (1 + CM) + (CFG x NG) a) VB: valeurs de base des logements foyers; les valeurs de base sont actualises au 1 er janvier de l'année en fonction de la variation annuelle de l' indice du coût de la construction (ICC). b) CS : coefficient de structure : CS = 0,77 x [1 + (NL x 38 m²) / SU] la formule du coefficient de structure CS est différente NL étant le nombre de logements ou chambres à usage résidentiel ou familial. Le choix du terme fixe de 38 m² ( ) revient, par comparaison avec le PLUS, à attribuer 18 m² de surface collective à chaque logement (ou chambre) du foyer ; c) SU : surface utile privative des logements de résidents (ou familiaux) du foyer. A noter que les surfaces privatives dont l usage est partagé entre plusieurs chambres ou logements, ne sont pas décomptées dans les surfaces collectives, mais dans le cadre des surfaces privatives, à condition qu elles ne servent au plus qu à la moitié des logements ou des chambres du foyer.
20 20 d) CM: coefficient de majoration également plafonné à 0,30; [majorations pour qualité MQ + ML (coefficients de majoration locale complémentaires)] e) CFG : coût forfaitaire unitaire des garages appliqué à leur nombre (NG), pris en compte dans la limite de la moitié du nombre de logements et de chambres que compte l opération ; Les coefficients de majoration Comme dans le cas des logements ordinaires, le coefficient de majoration pour qualité est égal à la somme des différents coefficients : coefficient de majoration pour locaux collectifs, coefficient de majoration pour accessibilité à l immeuble et aux logements, coefficients de majoration complémentaire pour taille de l opération, pour ascenseurs auxquels s'ajoutent les coefficient de majoration pour qualité thermique ; ces dispositions sont communes aux logements-foyers neufs ou acquis et améliorés Ces différents coefficients de majoration sont examinés dans les paragraphes suivants : Coefficients de majoration complémentaires : au titre de la taille des opérations : MQ = 3 % - NLp x 0,03 % formule dans laquelle NLp est le nombre de logements ou de chambres de l opération pris en compte dans la limite de 100 ; (même formule que celle du logement ordinaire) - au titre des ascenseurs : 4 ou 5 % selon que l ascenseur dessert ou non un éventuel sous-sol; - au titre de l accessibilité aux handicapés physiques, en fonction du pourcentage de travaux réalisés à cet effet, pris en compte dans la limite de 4 %. Majorations pour locaux collectifs Les logements foyers comportent en outre des locaux pour services collectifs ou à usage commun qui sont pris en compte, pour partie dans le coefficient de structure CS et pour partie dans le coefficient de majoration pour qualité MQ dans les conditions suivantes : coefficient de structure CS : la formule du coefficient de structure CS est donc différente CS = 0,77 x [1 + (NL x 38 m²) / SU] coefficient de majoration pour surface de locaux collectifs communs : les surfaces collectives excédant cette valeur de 18 m² par logement sont prises en compte dans la majoration pour qualité par le coefficient dénommé clc clc = 0,77 x [SLC - (NL x 18 m²)] / (CS x SU), formule dans laquelle SLC désigne la surface des locaux collectifs et à usage commun, circulations comprises, utilisés au moins par la moitié des résidents; CS le coefficient de structure adapté à 38 m² Si les surfaces collectives n atteignent pas 18 m² par logement (ce qui est très peu fréquent), ce coefficient est négatif. Mais en pratique, chaque m² de surface collective est toujours valorisé positivement, tout comme chaque m² de surface privative ceci est vérifié par le calcul suivant : : VB x CS x SU x (1 + clc) = VB x 0,77 x (SU + SLC + [NL x 20 m²])
21 21 Le coefficient de majoration pour qualité MQ est plafonné à 0,24 (ou 24%)( prévu à l article 1 er de l arrêté du 10 juin Dans le cas particulier des résidences sociales composées de logements (pièces isolées) ayant en moyenne moins de 20 m² de surface utile, le coefficient clc est remplacé par la formule suivante : clc = [SLC - (1,5 x SU) + (NL x 12 m²)] / (2,9 x SU), On peut vérifier que les deux formules sont équivalentes lorsque les logements ont en moyenne 20 m² de surface utile. Construction de logements-foyers L annexe III de l arrêté du 10 juin 1996 décrit les normes de surface et les caractéristiques des foyers. une majoration complémentaire pour qualité thermique est appliquée aux logements-foyers qui bénéficient des labels HPE et THPE (relatifs à la réglementation thermique (RT2000) Les foyers pour personnes âgées ou pour personnes handicapées sont financés en opérations «PLUS» (R I du CCH) ; Résidences sociales Depuis la circulaire du 17 mars 2005 les résidences sociales et les maisons-relais/pensions de famille peuvent être financées par les prêts PLA-I A noter que la majoration MQ - pour qualité - est plafonnée à 18% dans le cas des résidences sociales. Taux de subvention des logements-foyers Les taux de subvention sont les mêmes que ceux affectés au "logement PLUS". Toutefois, dans le cas des résidences sociales réalisées "par des maîtres d'ouvrage ayant, avant le 1er janvier 1998, choisi de les gérer sous la forme d'une activité para hôtelière soumise à la taxe sur la valeur ajoutée" (décret n du 14 septembre 1999), le taux maximum de subvention est de 12%. Dans le cas des conventions de délégations compétence, une majoration de 5% des taux plafonds est possible, dans certains secteurs géographiques précisés dans la convention, pour assurer l'équilibre financier de l'opération. (art.r du CCH) 6 - Les subventions foncières et les subventions pour acquisition foncière anticipée Ces subventions peuvent être accordées dans les conditions (taux, assiette, plafond) prévues par les articles R et 25 du CCH : " Lorsque la charge foncière en construction neuve ou le coût global de l opération en acquisition-amélioration dépasse la valeur foncière de référence multipliée par la surface utile de l opération ". Leur attribution n'est pas de droit et leur montant est plafonné. I. Régions hors Ile-de-France Les bénéficiaires sont soit les organismes HLM et les SEM soit les collectivités locales qui s'engagent à une cession aux mêmes organismes. Pour les financements PLUS, PLA-I, PLS les terrains ou immeubles doivent êtres acquis depuis moins de trois ans à la date de la demande de subvention. La subvention foncière est constituée par :

References: l'article 2
 art. 12
 art. 12
 art.2
 art.4
 art. 2
 art.1
 art.2
 art.2
 art. 9