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Verkauf von Immobilienaktiengesellschaften - PDF
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Edith Kathrin Schräder
1 VOSER RECHTSANWÄLTE Rechtsanwälte Notare Steuerexperten Verkauf von Immobilienaktiengesellschaften Herbstanlass der Schweizerischen Maklerkammer SMK vom 8. November 2007 VOSER RECHTSANWÄLTE Dr. Philip Funk Rechtsanwalt, Notar, dipl. Steuerexperte Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden
2 Fallbeispiel 1: Verkauf einer Immobiliengesellschaft Aregger veräussert am 18. Dezember 2003 sein Aktienkapital von 100 Aktien (100%) an der Immobiliengesellschaft Aregger Bau AG zum Preis von CHF Die Gesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstückes, welches am 1. Oktober 1994 erworben wurde. Die Gesellschaft wurde durch Aregger gegründet. VOSER RECHTSANWÄLTE 2
3 Fallbeispiel 1: Verkauf einer Immobiliengesellschaft Die Bilanz der AG per 31. Dezember 2002 zeigt folgendes Bild: Bank-Kontokorrent CHF Grundstück CHF Kreditoren CHF Hypotheken CHF Aktienkapital CHF Gewinnvortrag CHF CHF CHF VOSER RECHTSANWÄLTE 3
4 Mögliche Steuerfolgen Vermögensertrag Grundstückgewinnsteuer Steuerfreier Kapitalgewinn Selbständige Erwerbstätigkeit VOSER RECHTSANWÄLTE 4
5 Steuerfreier Kapitalgewinn Art. 12 Abs. 2 StHG, Art. 16 Abs.1 DBG Kapitalgewinne aus der Veräusserung von beweglichem Privatvermögen sind im Bund und in allen Kantonen steuerfrei VOSER RECHTSANWÄLTE 5
6 Zivilrechtliche Handänderung VOSER RECHTSANWÄLTE 6
7 Wirtschaftliche Handänderung I V K Verkauf V Immobilien AG Grundstück Verkauf von Aktien VOSER RECHTSANWÄLTE 7
8 Wirtschaftliche Handänderung II Verkauf von beweglichem Vermögen oder Verkauf von unbeweglichem Vermögen VOSER RECHTSANWÄLTE 8
9 Wirtschaftliche Handänderung III Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt: a. die Rechtsgeschäfte, die in bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken. VOSER RECHTSANWÄLTE 9
10 Verkauf der Aktienmehrheit Immobiliengesellschaft Grundstückgewinnsteuer operative Gesellschaft steuerfreier Kapitalgewinn VOSER RECHTSANWÄLTE 10
11 Was ist eine Immobiliengesellschaft? Aktivität des Unternehmens Zweck des Unternehmens Umsatz Gewinnstruktur Zusammensetzung der Bilanz VOSER RECHTSANWÄLTE 11
12 Fallbeispiel 1: Verkauf einer Immobiliengesellschaft Die Bilanz der AG per 31. Dezember 2002 zeigt folgendes Bild: Bank-Kontokorrent CHF Grundstück CHF Kreditoren CHF Hypotheken CHF Aktienkapital CHF Gewinnvortrag CHF CHF CHF VOSER RECHTSANWÄLTE 12
13 Fallbeispiel 1: Verkauf einer Immobiliengesellschaft Verkaufserlös CHF /. Eigene Mittel der Gesellschaft (AK + Gewinnvortrag) CHF Realisierter Gewinn CHF Besitzesdauer 9 10 Jahre; Steuerbetrag AG 22% CHF Steuerbetrag ZH 32,7% CHF VOSER RECHTSANWÄLTE 13
14 Indirekte Teilliquidation VOSER RECHTSANWÄLTE 14
15 Übersicht: indirekte Teilliquidation - Übertragung von Beteiligungsrechten aus dem Privatvermögen des Verkäufers in das Geschäftsvermögen der Erwerberin - Entreicherung der Zielgesellschaft zwecks Kaufpreisfinanzierung - Zusammenwirken von Käufer und Verkäufer VOSER RECHTSANWÄLTE 15
16 Das neue Bundesgesetz: Art. 20a Abs. 1 lit. a DBG Indirekte Teilliquidation: - Verkauf einer Beteiligung - Mindestquote von 20 Prozent - Veräusserung aus dem Privatvermögen - Erwerb in das Geschäftsvermögen - Ausschüttung VOSER RECHTSANWÄLTE 16
17 Das neue Bundesgesetz indirekte Teilliquidation Ausschüttung nicht betriebsnotwendige Substanz im Zeitpunkt des Verkaufs bereits vorhandene Substanz im Zeitpunkt des Verkaufs handelsrechtlich ausschüttungsfähig Frist von 5 Jahren VOSER RECHTSANWÄLTE 17
18 Beispiel: Mechanismus - A hält 100% an der A Immobilien AG (Privatvermögen) : Verkauf an die X AG (Dritte) - Kaufpreis CHF : Substanzdividende von CHF VOSER RECHTSANWÄLTE 18
19 Bilanz der A Immobilien AG Bilanz A Immobilien AG (Beträge in CHF 1 000) Aktiven Nichtbetriebsnotwige Aktiven 200 Betriebsnotwendige Aktiven 800 Passiven Fremdkapital 140 Aktienkapital 300 Gesetzliche Reserven 60 Offene Reserven 500 Total Aktiven Total Passiven VOSER RECHTSANWÄLTE 19
20 Überprüfung der Tatbestandselemente nach Art. 20a Abs. 1 Bst. A DBG Verkauf Qualifizierende Beteiligung Systemwechsel Ausschüttungsfrist Ausschüttung Handelsrechtlich ausschüttungsfähige, nichtbetriebsnotwendige Substanz Mitwirkung des Verkäufers (passive Mitwirkung) VOSER RECHTSANWÄLTE 20
21 Berechnung des steuerbaren Einkommens aus dem Verkauf der Beteiligung - Verkaufspreis: Ausschüttbare Reserven [ ( /2) ] - Ausschüttung (Substanzdividende) Nichtbetriebsnotwendige Aktiven Steuerbares Einkommen: VOSER RECHTSANWÄLTE 21
22 Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel I Christen ist gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler. Er verkauft am 12. September 2007 die Christen Immobilien AG für CHF an Karli. Das Eigenkapital der Gesellschaft beträgt CHF VOSER RECHTSANWÄLTE 22
23 Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel II Aktien des Privatvermögens Grundstückgewinnsteuer Aktien des Geschäftsvermögens Einkommenssteuer VOSER RECHTSANWÄLTE 23
24 Mögliche Steuerfolgen Vermögensertrag indirekte Teilliquidation Grundstückgewinnsteuer Immobilienaktien im Privatvermögen Steuerfreier Kapitalgewinn Selbständige Erwerbstätigkeit Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel VOSER RECHTSANWÄLTE 24
25 Hinweise zur Vertragsgestaltung: Übersicht - Kaufsobjekt: Aktien ( share deal ) - keine öffentliche Beurkundung - keine gesetzliche Gewährleistung - Signing / Closing VOSER RECHTSANWÄLTE 25
26 Hinweise zur Vertragsgestaltung: Pflichten des Verkäufers - Übergabe Aktien - Gewährleistung für Gesellschaft - ev. Sicherstellung der Gewährleistung (Kaufpreisrückbehalt - ev. Sicherstellung Grundstückgewinnsteuer VOSER RECHTSANWÄLTE 26
27 Hinweise zur Vertragsgestaltung: Pflichten des Käufers - Kaufpreiszahlung - Sicherstellung Kaufpreis - Teilliquidationsklausel - ev. Sicherstellung Teilliquidation VOSER RECHTSANWÄLTE 27
28 VOSER RECHTSANWÄLTE Rechtsanwälte Notare Steuerexperten Verkauf von Immobilienaktiengesellschaften Fragen? VOSER RECHTSANWÄLTE Dr. Philip Funk Rechtsanwalt, Notar, dipl. Steuerexperte Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden VOSER RECHTSANWÄLTE 28
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 Art. 16
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