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Timestamp: 2019-07-18 06:45:09+00:00

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BGH Schönheitsreparaturen Gewerbemietvertrag starre Fristen
Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerbemietverhältnis - XII ZR 84/06 -
Der u. a. für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte im Oktober 2008 zu entscheiden, ob eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht wirksam ist, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.
Die Beklagte (Mieterin) hatte für die Zeit von April 1991 bis März 2006 vom Kläger (Vermieter) ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. In dem Formularmietvertrag war u. a. folgendes vereinbart:
Der Kläger (Vermieter) hatte die Feststellung beantragt, dass die Beklagte (Mieterin) nach Maßgabe der in § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages enthaltenen Vereinbarung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.
Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
In ständiger Rechtsprechung hat es der Bundesgerichtshof allerdings gebilligt, dass diese Verpflichtung vertraglich auf den Mieter übertragen wird. Das ist auch im Wege eines Formularvertrags möglich, wie es der ständigen Praxis entspricht.
Ergibt sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen allerdings aus einem Formularvertrag, ist sie als Allgemeine Geschäftsbedingung zusätzlich an den §§ 305 ff. BGB zu messen.
Nach der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbaren Inhaltskontrolle des § 307 BGB ist eine Formularklausel dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Solches ist der Fall, wenn der Mieter - wie hier - nach dem Inhalt des Formularvertrages zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm damit der Einwand genommen ist, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben ist.
Auch der Vermieter müsste, wenn er nicht nach § 13.1 des Mietvertrages davon befreit wäre, nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache und somit erst dann renovieren, wenn durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovierungsbedarf entstanden wäre.
Der XII. Zivilsenat hat sich deswegen für das Gewerberaummietrecht der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht angeschlossen, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche Formularklauseln unwirksam ist.
BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008
Mitteilung der Pressestelle des BGH Nr. 188/2008
Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586 zum Wohnraummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006).
Die Beklagte (Mieterin) hatte von dem Rechtsvorgänger des Klägers (Vermieters) für die Zeit von April 1991 bis März 2006 ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. Die Parteien streiten noch darüber, ob die Beklagte (Mieterin) zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.
Der Kläger (Vermieter) beantragt die Feststellung, dass die Beklagte (Mieterin) nach Maßgabe der in § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages enthaltenen Vereinbarung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die - vom Berufungsgericht zugelassene - Revision des Klägers.
Für die Übertragung der Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht auf gewerbliche Mietverhältnisse spreche zudem die Entscheidung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 6. April 2005 (XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006). Danach behandele das Gesetz gewerbliche Mieter und Wohnungsmieter hinsichtlich der Schönheitsreparaturen gleich. Aus der vereinzelten Besserstellung des Wohnungsmieters könne nicht der Schluss gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Gewerberäumen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen. Zwar seien die §§ 308 und 309 BGB nach § 310 BGB nicht auf Unternehmer anwendbar. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen sei aber nicht an diesen Vorschriften, sondern an § 307 BGB zu messen. Auch ein gewerblicher Mieter gehe in der Regel nicht davon aus, in jedem Fall und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mieträume eine Renovierung durchführen zu müssen. Der Einwand, die Übertragung der Schönheitsreparaturen sei Teil der kalkulierten Miete, berücksichtige nicht hinreichend, dass dem Mieter mit dem starren Fristenplan ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt werde. Dass mit der Unwirksamkeit der Klausel die vertragliche Äquivalenz gestört werde, sei unerheblich, weil der Vermieter als Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen das Risiko der Gesamtunwirksamkeit trage. Für eine ergänzende Vertragsauslegung bleibe deswegen kein Raum.
1. Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung des Vermieters, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings weicht die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (BGH Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84 - WuM 1985, 46; Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 538 Rdn. 112). Denn das Gesetz hat die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich disponibel ausgestaltet, weswegen die dafür notwendigen Kosten - wie hier ausdrücklich in § 13 Nr. 1 MV niedergelegt - nicht zwingend in die Miete einkalkuliert sein müssen. Der Gesetzgeber hat die überwiegende mietrechtliche Praxis einer Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei entsprechend geringerer Miete also auch mit der Neuregelung des Mietrechts durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) als im Einklang mit dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages stehend akzeptiert.
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (BGH Urteil vom 25. Juni 1992 - IX ZR 24/92 - NJW 1992, 2629). Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel in § 13 Nr. 3.1 ist der Mieter verpflichtet, auf seine Kosten "mindestens" in den dort genannten Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies kann - wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat - aus Sicht eines verständigen Mieters nur bedeuten, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten spätestens bei Ablauf der genannten Fristen verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind. Dem entspricht auch die Formulierung in § 13 Nr. 3.8, wonach dem Mieter der Beweis dafür obliegt, dass er die Schönheitsreparaturen fachmännisch innerhalb der vereinbarten "Mindestfristen" durchgeführt hat.
Unter Bezug auf diese gesetzliche Regelung hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs u.a. Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde (BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586, 2587).
Ausnahmen lässt der VIII. Zivilsenat nur für solche Allgemeine Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen nur für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand abhängig machen (BGH Urteile vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - NJW 2005, 3416 und vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 - NJW 2007, 3632 f.). Knüpft die Vertragsklausel die Renovierungspflicht des Mieters allerdings allein an feste zeitliche Grenzen und führt die Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen - wie hier - dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH Urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05 - NJW 2006, 1728 f. und vom 7. März 2007 - VIII ZR 247/05 - WuM 2007, 260, 261).
Überwiegend wird allerdings die Auffassung vertreten, Allgemeine Geschäftsbedingungen, die eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach einem starren Fristenplan vorsehen, seien auch im gewerblichen Mietrecht unwirksam. Denn die Unwirksamkeit beruhe nicht auf dem besonderen sozialen Aspekt der Wohnraummiete, sondern auf den allgemeinen Pflichten eines Vermieters und den Grenzen einer formularmäßigen Abänderung (Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 2. Aufl. Rdn. 773; Bieber/Ingendoh AnwaltFormulare Geschäftsraummiete § 5 Rdn. 14; OLG Düsseldorf [ne-ben dem Berufungsurteil] NJW-RR 2005, 13 und OLGR 2007, 199). Auch Ahlt (DWW 2005, 96, 99) befürwortet eine Übertragung der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs auf das gewerbliche Mietrecht. Allerdings scheide im gewerblichen Mietrecht eine Erhöhung der Miete wegen der nicht kalkulierten Schönheitsreparaturen aus (zum Wohnungsmietrecht vgl. jetzt BGH Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 - zur Veröffentlichung bestimmt), was zu einer grundlegenden Störung der Vertragsparität führe, die nur durch eine ergänzende Vertragsauslegung oder nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage wiederhergestellt werden könne (so auch Palandt/Weidenkaff 67. Aufl. § 535 Rdn. 47 a und Börstinghaus WuM 2005, 675).
Aus der vereinzelten Besserstellung des Wohnungsmieters kann nicht der Schluss gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Geschäftsräumen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen. Zwar erlaubt das Gesetz für Mietverträge über Geschäftsräume eine weitergehende Beschränkung, zumal die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB für Unternehmer nicht gelten. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aber in diesen Vorschriften nicht geregelt und deswegen an § 307 BGB zu messen, einer Bestimmung, die für Unternehmer und Verbraucher gleichermaßen gilt (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 206, 207).
bb) Auch die allgemein geringere Schutzbedürftigkeit eines Geschäftsraummieters kann starre Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht rechtfertigen. Zwar trifft es zu, dass ein geschäftserfahrener Unternehmer als gewerblicher Mieter nicht in gleichem Maße schutzbedürftig ist wie ein Verbraucher als Wohnungsmieter. Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Unternehmer Geschäfte der betreffenden Art häufig abschließt oder innerhalb einer Gesellschaft solche Tätigkeiten einem mit dem Mietrecht besonders vertrauten Angestellten übertragen werden. In diesen Fällen kann der Mieter mit den Risiken eines Mietvertrages sogar besser vertraut sein als der Vermieter und dadurch seine Interessen hinreichend durchsetzen (zur sittenwidrig überhöhten Miete vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2004 - XII ZR 352/00 - NJW 2004, 3553). Zu Recht weist das Berufungsgericht aber darauf hin, dass diese Überlegungen für die Zulässigkeit starrer Fristen zur Übertragung von Schönheitsreparaturen nicht greifen. Auch ein erfahrener gewerblicher Mieter geht regelmäßig nicht davon aus, dass er die übernommenen Schönheitsreparaturen allein nach dem starren Zeitplan und völlig unabhängig vom Erhaltungszustand der Räume schuldet. Selbst wenn der gewerbliche Mieter die Problematik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, dass ihm die örtliche Marktsituation die Abwehr einer solchen - seine gesetzlichen Rechte beschneidenden - Klausel ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006 f.).
cc) Soweit teilweise vertreten wird, ein Geschäftsraummieter könne die Kosten der Schönheitsreparaturen in die Preise für seine Waren und Dienstleistungen einkalkulieren, überzeugt dies nicht. Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob die jeweilige Marktsituation eine solche Abwälzung erlaubt. Zum anderen ließe sich mit dieser Argumentation jede für den Geschäftsraummieter nachteilige Klausel rechtfertigen. Dem Mieter von Geschäftsräumen kann auch nicht zugemutet werden, die finanziellen Nachteile, die ihm durch eine seine gesetzlichen Rechte beschneidende Klausel auferlegt werden, durch die mit geschäftlichen Risiken verbundene Erhöhung seiner Preise aufzufangen. Dass in Einzelfällen ein Geschäftsraummieter sich auf die Nachteile, die mit einer solchen Klausel verbunden sind, einzustellen vermag, ist nicht entscheidend. Denn auch im Verkehr mit Unternehmen ist nicht auf die Schutzbedürftigkeit im Einzelfall, sondern auf eine überindividuelle, generalisierende Betrachtungsweise abzustellen (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2008).
ee) Auch der Einwand, die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter sei bei der Bemessung der Höhe des Mietzinses kalkuliert worden (vgl. hier § 13 Nr. 1 MV), führt nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Zwar kann der Wegfall der bei der Bemessung des Mietzinses berücksichtigten Übernahme der Schönheitsreparaturen zu einer einschneidenden Störung der Äquivalenz der wechselseitigen Leistungen führen. Dies steht der Unwirksamkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen allerdings nicht entgegen, weil der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen grundsätzlich das Risiko ihrer Wirksamkeit trägt. Selbst wenn sich die Allgemeinen Geschäftsbedingungen erst aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist ihm grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (BGH Urteile vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07 - NJW 2008, 1438, 1439 und vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 - zur Veröffentlichung bestimmt).
a) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nicht vom Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen trennbar (vgl. insoweit Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 96 und Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 373).
aa) Zwar darf eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die gegen § 307 BGB verstößt, nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht im Wege der so genannten geltungserhaltenden Reduktion auf den gerade noch zulässigen Inhalt zurückgeführt und damit aufrechterhalten werden. Lässt sich eine Formularklausel jedoch nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen, so ist die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach der gleichfalls ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtlich unbedenklich (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 86 m.w.N.).
bb) Hier lässt sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter allerdings nicht isoliert vom Umfang der durchzuführenden Arbeiten beurteilen. Wäre der Umfang in Form einer starren Fristenregelung unwirksam, verbliebe für die Verpflichtung des Mieters kein hinreichender Rahmen. Wegen des inneren Zusammenhangs beider Aspekte wäre eine Gesamtregelung sogar dann unwirksam, wenn eine Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen in zwei verschiedenen Klauseln enthalten wären (BGH Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03 - NJW 2004, 3775). Schließlich würde sich allein aus einer zulässigen Freizeichnung des Vermieters von den ihn treffenden gesetzlichen Renovierungspflichten noch keine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ergeben.
b) Darauf, ob sich die unwirksame Klausel über die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieterin in § 13 Abs. 3.1 von der Freizeichnung des Vermieters in § 13 Abs. 1 des Mietvertrages trennen lässt (vgl. insoweit Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226 und BGHZ 145, 203, 212), kommt es nicht an, weil die Parteien hier um eine Renovierungspflicht der Beklagten als Mieterin streiten.

References: § 13
 § 535
 § 307
 § 13
 BGH 
 BGH 
 § 13
 § 310
 § 307
 § 535
 § 307
 § 538
 § 13
 § 13
 § 13
 § 5
 BGH 
 § 535
 § 307
 § 13
 § 307
 § 13
 § 13