Source: https://www.mietrechtsiegen.de/betriebskostenabrechnungen-fuer-mehrere-wohnanlagen/
Timestamp: 2019-11-18 12:34:31+00:00

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LG Mannheim, Az.: 11 O 103/14, Urteil vom 02.06.2015
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 34.744,12 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 24.294,23 € seit 6.8.2014 und aus weiteren 10.449,89 € seit 14.10.2014 zu zahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.242,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 14.10.2014 zu zahlen.
Die Klägerin begehrt von der beklagten Hausverwaltung Schadensersatz im Zusammenhang mit der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen.
Die Klägerin, welche früher als … für das Sondervermögen … und später als … für Rechnung des Sondervermögens … firmierte, ist Eigentümerin verschiedener Wohnanlagen, die sie ab 1.7.2007 aufgrund eines Immobilienmanagementvertrages vom 8./27.6.2007 und einer Ergänzungsvereinbarung vom 8.11.2007 (Anlage K 1) durch die Beklagte verwalten ließ. Streitgegenständlich ist die Wirtschaftseinheit … in …. Hierbei handelt es sich um öffentlich geförderten Wohnraum.
Gemäß § 1 des Vertrages übernahm die Beklagte die kaufmännische und technische Verwaltung und Betreuung der Liegenschaften. Die von der Beklagten geschuldeten Leistungen ergaben sich aus der Anlage 1 zum Vertrag, dazu gehörte auch die “Erfassung und Abrechnung von Betriebs-, Neben- und Heizkosten gemäß den gesetzlichen und mietvertraglichen Regelungen” (Anlage K 2 Teil 2 III.4.).
Im Dezember 2009 erstellte die Beklagte die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2008, im November 2010 für das Jahr 2009.
In Bezug auf die Hausmeisterkosten hatte die Beklagte in den Abrechnungen einen Vorwegabzug in Höhe von 10 % für nach § 2 Nr. 14 BetrKV nicht umlagefähige Kostenanteile vorgenommen und lediglich 90 % der an den Hausmeisterdienst entrichteten Beträge auf die Mieter umgelegt. Der Hausmeisterdienst … hatte seine Leistungen auf Grundlage des mit der Klägerin geschlossenen Vertrages vom 18.6.2008 (Anlage B 1) gemäß dem vereinbarten Leistungsverzeichnis erbracht. Tätigkeitsberichte des Hauswartes über die tatsächlich erbrachten Leistungen und deren zeitlichen Umfang waren nicht angefertigt worden.
Auf Grundlage der Abrechnungen der Beklagten machte die Klägerin im Jahr 2012 die ermittelten Nachforderungen gegen diverse säumige Mieter geltend. Die Mieter erhoben Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnungen, insbesondere auch gegen die Höhe der abgerechneten Hausmeisterkosten. Vor dem Amtsgericht Frankfurt wurden wegen der in den Anlagen K 3 und K 4 aufgeführten Nebenkostenabrechnungen mit dem dort ausgewiesenen Anteil an Hausmeisterkosten Prozesse gegen die einzelnen Mieter geführt. Der aktuelle Verfahrensstand ist in Anlage K 19 dargestellt.
Die Klägerin verkündete der Beklagten den Streit, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob in allen Prozessen die Streitverkündungsschrift auch an die Beklagte zugestellt wurde. Unstreitig ist, dass in den Verfahren vor dem AG Frankfurt der Klägervertreter zur Rechtslage und der Beklagtenvertreter (dort Streithelfervertreter) wegen der größeren Sachnähe zum Tatsächlichen vortragen sollten. Der Beklagtenvertreter verwies zur Begründung des Vorwegabzugs von 10 % der Hausmeisterkosten darauf, dass die zuständige Sachbearbeiterin im Hause der Beklagten vom Hausmeisterdienst wiederholt die Auskunft erhalten habe, der vorzunehmende Abzug wegen Verwaltungstätigkeiten betrage höchstens 10 %. Hierfür bot die Beklagte (dort Streitverkündete) Zeugenbeweis an. Weiterer Vortrag zur Schätzgrundlage für den Vorwegabzug wurde nicht gehalten.
Das Verfahren gegen den Mieter … das beim Amtsgericht Frankfurt das Az. 33 2040/12 (93) und im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Frankfurt das Az: 2-11 S 335/12 trug, wurde im Einvernehmen der Prozessparteien als “Musterverfahren” geführt. Die Klage wurde im Hinblick auf die Hausmeisterkosten am 20.9.2013 letztinstanzlich abgewiesen. In der Folgezeit rief die Klägerin die restlichen ruhenden Verfahren wieder an und nahm die Klagen – ohne Absprache mit der Beklagten – wegen der Hausmeisterkosten zurück.
Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte sei ihr zum Schadensersatz in Höhe des auf die Hausmeisterkosten entfallenden Betriebskostenanteils in den geführten Prozessen verpflichtet. Die Beklagte sei im Rahmen der Interessenwahrnehmung für die Klägerin verpflichtet gewesen, den sichersten Weg zu wählen. Daher hätte sie vorbereitend für die Jahre 2008 und 2009 Tätigkeitsberichte der Hausmeister erstellen lassen müssen. Jedenfalls hätte die Beklagte die Klägerin spätestens bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung 2008 darauf hinweisen müssen, dass die Hausmeisterkosten möglicherweise nur durchsetzbar sein werden, wenn anhand der Tätigkeit des Hausmeisters das Verhältnis zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Anteilen seiner Vergütung zumindest geschätzt werden kann. Dann hätte die Klägerin auf den Hausmeisterdienst dahin eingewirkt, dass solche Berichte erstellt werden. Hierzu hätte den Hausmeisterdienst eine vertragliche Nebenpflicht getroffen. Zumindest für einen kurzen Zeitraum (z. B. einen Monat) hätte der Hausmeister zur Aufzeichnung angehalten werden können.
Schließlich hätte es für eine gerichtliche Schätzung gemäß § 287 ZPO ausgereicht, ein vergleichbares Objekt mit vergleichbarem Leistungsverzeichnis anzuführen.
Wegen der Hausmeisterkosten sei die Klägerin im Jahr 2008 mit einem Betrag von 5.321,00 € zuzüglich 2 % Umlagenausfallwagnis, also 5.427,00 € und im Jahr 2009 mit einem Betrag von 9.673,14 € zuzüglich 2 % Umlagenausfallwagnis also 9.866,60 € insgesamt 15.294,23 € unterlegen.
Darüber hinaus begehrt die Klägerin im Wege des Schadensersatzes die anteiligen Prozesskosten in den geführten Zivilverfahren, welche sie in der Klageschrift überschlägig mit 9.000,00 beziffert. Hilfsweise begehrt die Klägerin die Prozesskosten nach der Berechnung im Schriftsatz vom 13.11.2014, Seite 3, AS 40 und Anlage K 21 in Höhe von 12.569,51 €.
Die Klägerin begehrt zudem Schadensersatz in Höhe von 10.449,89 €, weil die Beklagte im Jahr 2009 nicht die gesamte angefallene Grundsteuer auf die Mieter umgelegt hat.
Die Grundsteuer für die Liegenschaft ist mit 67.811,88 €/Jahr angefallen. Im Jahr 2008 hat die Beklagte die Grundsteuer in voller Höhe auf die Mieter umgelegt. Im Jahr 2009 hat die Beklagte allerdings einen Vorwegabzug in Höhe des auf die Tiefgaragenstellplätze entfallenden Anteils von 10.244,99 € vorgenommen mit der Begründung, dass auf die Tiefgaragenmieter keine Betriebskosten umzulegen waren, da sie eine Bruttopauschalmiete zahlten Die Klägerin begehrt Schadensersatz in Höhe dieses Betrages zuzüglich Umlageausfallwagnis in Höhe von 2%, insgesamt also 10.449,89 €.
Die Klägerin ist der Auffassung, die Grundsteuer sei in voller Höhe auf die Mieter umzulegen. Es handle sich um öffentlich geförderten Wohnungsbau, für welchen der Eigentümer eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Kostenmiete vorlegen müsse. Für die Tiefgaragenstellplätze sei mit den Mietern eine Pauschalmiete vereinbart worden. Die eingenommenen Mieten für die Tiefgaragenstellplätze habe die Klägerin im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung von der Summe der laufenden Aufwendungen in Abzug gebracht, wie dies in § 31 II. BV vorgeschrieben sei. Aus diesem Grund sei eine Aufteilung von Betriebskosten zwischen Wohnfläche und Tiefgaragenfläche nicht erforderlich, wie das LG Frankfurt auch im Berufungsurteil gegen den Mieter … vom 20.9.2013 ausgeführt habe (Anlage K 31).
Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 7.2.2014 (Anlage K 18) forderte die Klägerin die Beklagte erfolglos auf, den Anteil an nicht durchsetzbaren Betriebskosten (Hausmeisterkosten und Grundsteuer) zu zahlen. Hierfür fielen vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 1.242,84 € an, deren Ausgleich die Klägerin ebenfalls begehrt.
Die Klägerin beantragt: Die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 34.744,12 € nebst Zinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.242,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte wendet sich dagegen, dass die Klägerin ihren Anspruch auf Tabellenbasis verfolge. Die Klägerin müsse für jede streitige Nebenkostenabrechnung ihren Schaden konkret darlegen. In manchen Verfahren sei Berufung eingelegt, so dass noch gar nicht feststehe, ob überhaupt ein Schaden eingetreten sei, etwa in der Sache gegen den Mieter …. In einer Reihe von Verfahren sei die Streitverkündungsschrift nicht an die Beklage zugestellt worden, nämlich in den Verfahren gegen den Mieter …. Insoweit wird die Einrede der Verjährung erhoben.
Die Klagen seien teilweise auch aus anderen Gründen abgewiesen worden, im Fall des Mieters … wegen verweigerter Belegeinsicht. Insoweit sei der Klägerin kein kausaler Schaden entstanden.
Die Beklagte entgegnet, sie sei der Klägerin nicht zum Schadensersatz verpflichtet. Der Hausmeistervertrag, auf dessen Grundlage der Hausmeisterdienst tätig geworden sei, sei von der Klägerin selbst geschlossen worden. Es sei die Klägerin gewesen, die den Hausmeister nicht zur Führung eines Arbeitsrapports verpflichtet habe. Auf dieser Vertragsgrundlage sei es der Beklagten nicht möglich gewesen, den notwendigen Vorwegabzug für Verwaltungstätigkeiten oder anderweitige nicht umlagefähige Leistungen durch Schätzung darzulegen. Der damals tätige Hausmeister Herr … sei für die Beklagte nicht greifbar, sein früherer Arbeitgeber Hausmeisterdienst … weigere sich, aktuelle Kontaktdaten mitzuteilen. Von der Vertragslage her wäre es nicht möglich gewesen, Tätigkeitsberichte anzufordern, die Hausmeisterfirma wäre hierzu auch nicht bereit gewesen. Der Verwalter sei nicht verpflichtet, dem Hauswart die Führung von Stundennachweisen aufzuerlegen. Aufgrund der Komplexität des Objektes, bestehend aus den gemischt genutzten Häusern …straße … und … gebe es keine vergleichbaren Objekte.
Das Amtsgericht Frankfurt habe die von der Beklagten angebotenen Zeugen verfahrensfehlerhaft nicht gehört, um im Anschluss den Vorwegabzug gemäß § 287 ZPO schätzen zu können.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass ein höherer Vorwegabzug von nicht nur 10 %, sondern 50 % gerechtfertigt gewesen wäre.
Bezüglich der Grundsteuer ist die Beklagte der Auffassung, den Vorwegabzug richtig in Anwendung des § 20 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung vorgenommen zu haben. Erstmals vor Erstellung der Betriebskostenabrechnung 2009 habe ihr der Grundsteuermessbescheid vorgelegen. Die zuständige Verwalterin im Haus der Beklagte habe daraus ersehen, dass auch auf die Tiefgaragenstellplätze Grundsteuer entfalle, welche herauszurechnen gewesen sei, weil die Garagenstellplätze nicht mit Betriebskostenumlagevereinbarungen versehen worden waren. Diese Vorgehensweise habe der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen.
Insbesondere ist die Klage nicht deshalb in Bezug auf den geltend gemachten Schadensersatz wegen der nicht auf die Mieter umgelegten Hausmeisterkosten unschlüssig dargestellt, weil sich die Zusammensetzung des Anspruchs ausschließlich aus in Bezug genommenen Anlagen zur Klageschrift in Tabellenform ergibt. Die Bezugnahme ist ausreichend klar, die Tabellen K 3 und K 4 sind übersichtlich dargestellt und von der Klägerin schriftsätzlich erläutert worden.
1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung von 34.744,12 € € gemäß § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. Immobilienmanagementvertrag vom 8.6./27.6.2007.
a) Die Klägerin kann von der Beklagten Ersatz der auf die Mieter umgelegten Hausmeisterkosten in Höhe von 15.294,23 € verlangen. Die Berechnung gemäß Anlage K 3, K 4 hat die Beklagte nicht substantiiert angegriffen.
aa) Die Beklagte hat mit dem Immobilienmanagementvertrag vom 8.6./27.6.2007 die kaufmännischen und technischen Verwaltung der Liegenschaft übernommen, was auch die “Erfassung und Abrechnung von Betriebs-, Neben- und Heizkosten gemäß den gesetzlichen und mietvertraglichen Regelungen” beinhaltete. Diese Pflicht hat die Beklagte verletzt, indem sie bei der Umlage der Hausmeisterkosten einen Vorwegabzug für nicht umlagefähige Verwaltungs- und Instandhaltungskosten in Höhe von pauschal 10 % vorgenommen hat, ohne eine belastbare Schätzgrundlage für diesen Abzug zu ermitteln. Der Hausmeisterdienst war in der Liegenschaft auf Grundlage eines Leistungsverzeichnisses tätig, in welchem sowohl auf Mieter umlegbare Tätigkeiten als auch Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeiten (z. B. Prüfung und Meldung von Reparaturen und Renovierungsnotwendigkeiten, Entgegennahme von Mieterwünschen und Beschwerden sowie deren Weiterleitung, Überwachung von Reparaturen durch Fremdfirmen; Überprüfen und Instandhaltung der Steckdosen, Schalter oder Beleuchtung in den Allgemeinräumen und Hausfluren; kleine Reparaturen, Abhaltung einer Mietersprechstunde, ggf. Wohnungsabnahmen und Übergaben) aufgeführt waren. Die Anfertigung von Tätigkeitsberichten durch den vor Ort tätigen Hausmeister war nicht vereinbart, solche wurden auch nicht erstellt.
Das Gericht vermag sich der Rechtsauffassung der Klägerin nicht anzuschließen, die Beklagte habe noch vor Erstellung der Betriebskostenabrechnungen die bestehenden Hausmeisterverträge überprüfen und im Hinblick auf die erkennbaren Schwierigkeiten bei der Ermittlung eines Vorwegabzuges wegen des Anteils an Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten im Leistungsverzeichnis des Hausmeisters auf die Anfertigung von Tätigkeitsberichten der Hausmeister hinwirken müssen oder wenigstens die Klägerin auf dieses Problem hinweisen müssen. Eine derart weitgehende Rechtsberatungspflicht ist im Immobilienmanagementvertrag nicht angelegt, auch wenn die Beklagte auch zur Unterbreitung von Optimierungsvorschlägen gehalten war.
Allerdings hat die Beklagte bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 festgestellt, dass der Hausmeister neben den umlegbaren Unterhaltungsarbeiten auch Verwaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten übernommen hatte und dass daher ein Vorwegabzug vorzunehmen war. Für dessen Ermittlung hat die Beklagte Kontakt mit dem Hausmeisterdienst aufgenommen und um Auskunft gebeten, wobei ihr unstreitig mitgeteilt worden ist, ein Abzug von 10 % sei ausreichend. Die Beklagte hätte jedoch auch die dieser Auskunft zugrunde liegenden tatsächlichen Anknüpfungstatsachen erfragen und feststellen müssen, um die materielle Richtigkeit des Abzugs selbst überprüfen zu können. Dies hat sie unterlassen und den Vorwegabzug ungeprüft in den Betriebskostenabrechnungen so eingestellt.
Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, ihr sei es nicht möglich gewesen, eine Schätzgrundlage für den Vorwegabzug zu ermitteln und die einzige vom Hausmeisterdienst zu erhaltende Auskunft sei diejenige gewesen, dass ein Abzug von 10 % ausreichend sei. Ob der Hausmeister bereit gewesen wäre, auf Anforderung Rapportzettel anzufertigen, kann dahin stehen. Sollte die Beklagte solche erfolglos angefordert haben, hätte sie die Klägerin zumindest darauf hinweisen müssen, dass hier notwendige Rapportzettel verweigert werden. Die Beklagte hätte sich aber auch ohne Rapportzettel konkretere Informationen über den tatsächlichen Zeitaufwand für die verschiedenen im Leistungsverzeichnis vereinbarten Tätigkeiten im Gespräch mit dem Hausmeister einholen können.
Auch nachdem verschiedene Mieter Einwendungen gegen die Hausmeisterkosten erhoben haben, hat die Beklagte die Schätzgrundlage für den Vorwegabzug nicht erhoben, sondern sich weiterhin – auch in den Prozessen vor dem Amtsgericht und Landgericht Frankfurt und im hiesigen Prozess – ausschließlich auf die pauschale Auskunft des Inhabers des Hausmeisterdienstes bezogen.
bb) Die Pflichtverletzung der Beklagten ist kausal dafür, dass die Klägerin in den Prozessen vor dem Landgericht Frankfurt gemäß Aufstellung Anlage K 3 und K 4 wegen der Hausmeisterkosten unterlegen ist.
Soweit die Beklagte eingewandt hat, der vorgenommene Vorwegabzug von 10 % sei möglicherweise zu gering, und der Anteil an Verwaltungs- und Instandhaltungskosten könne sogar 50 % betragen, ist daraus nicht auf einen geringeren Schaden der Klägerin zu schließen. Sollte der Anteil der Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeiten in zeitlicher Hinsicht mehr als 10 % der Hausmeisterleistungen ausgemacht haben, dann wäre zwar der der Klägerin entstandene Schaden nach den tatsächlich umlegbaren Betriebskosten zu berechnen. Nachdem es aber die Beklagte gewesen war, die den Vorwegabzug von 10 % im Rahmen ihrer vertraglich übernommenen Pflicht zur Erfassung und Abrechnung der Betriebskosten festgestellt hat, muss sie sich hieran insoweit festhalten lassen, als ihr die Beweislast für einen höheren Vorwegabzug obliegt. Hierauf hat der Klägervertreter zu Recht hingewiesen.
Die Beklagte hat jedoch nicht objektbezogen substantiiert vorgetragen, woraus sich der höhere Vorwegabzug ergeben soll. Dass verschiedene Instanzgerichte in den dort zur Entscheidung vorgelegten Verfahren auch Vorwegabzüge von 50 % oder gar mehr für angemessen erachtet haben, besagt nichts für das streitgegenständliche Objekt.
Nachdem der Prozess gegen den Mieter … einvernehmlich als Musterprozess geführt wurde und die Hausmeisterkosten im Berufungsurteil vom 20.9.2013 rechtskräftig aberkannt wurden, weil der Vorwegabzug nicht ausreichend begründet worden sei, hat die Klägerin zu Recht in den übrigen Verfahren die Klagen in Höhe der jeweiligen Hausmeisterkosten zurückgenommen. Die Argumentation der Beklagten zur Begründung des Vorwegabzuges war nicht geeignet, der Klagen zum Erfolg zu verhelfen, weil keinerlei Schätzgrundlagen für den Vorwegabzug vorgetragen wurden und die pauschale Einschätzung des Hausmeisterdienstes nicht ausreicht. Den diesbezüglichen Sachvortrag hat die Beklagte auch im hiesigen Verfahren nicht nachgebessert, so dass davon auszugehen ist, dass es auch vor den Frankfurter Prozessen bei diesem Sachvortrag geblieben wäre. Soweit die Beklagte vorgebracht hat, die Prozesse seien auf verschiedene Dezernenten verteilt gewesen, so dass bei streitigem Fortgang der Verfahren nicht auszuschließen sei, dass sich der eine oder andere Richter der Argumentation der Beklagten angeschlossen hätte, handelt es sich um eine rein theoretische Möglichkeit. Die materielle Richtigkeit eines Vorwegabzuges von 10 % kann nicht damit dargelegt werden, dass auf die pauschale Auskunft des vor Ort tätigen Hausmeisters Bezug genommen wird, er halte einen Abzug in diesem Umfang für ausreichend.
Die Klagerücknahme seitens der Klägerin in den übrigen Prozessen nach rechtskräftiger Entscheidung im Musterprozess gegen den Mieter … war daher aus prozessökonomischen Gründen angezeigt.
Im Verfahren … ist laut Berufungsurteil vom 2.2.2015 (Anlage K 31) eine Belegeinsicht mittlerweile ermöglicht worden, so dass auch insoweit ein kausaler Schaden vorliegt.
cc) Die beklagtenseits erhobene Einrede der Verjährung wegen der gegenüber den Mietern … umgelegten Hausmeisterkosten, hat keinen Erfolg. In diesen Prozessen mag der Beklagten eine Streitverkündungsschrift der Klägerin nicht zugestellt worden sein, die Verjährungsfrist wurde jedoch durch Zustellung der Klageschrift am 6.8.2014 im hiesigen Prozess unterbrochen. Dass die Verjährungsfrist zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen gewesen wäre, ist nicht ausreichend vorgetragen. Denn die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB erst mit Kenntnis des Gläubigers vom Bestehen des Anspruchs. Es ist nicht offensichtlich, dass die Klägerin bereits vor dem Jahr 2011 Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis davon hatte, dass die Beklagte den Vorwegabzug für die Hausmeisterkosten nicht ordnungsgemäß ermittelt hatte. Zwar ist davon auszugehen, dass die Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung 2008, die im Dezember 2009 erstellt worden war, der Klägerin im Laufe des Jahres 2010 bekannt geworden sind. Wann sie aber von den unzureichenden Feststellungen der Beklagten zu diesem Punkt Kenntnis erlangt hat, ist nicht ausreichend vorgetragen. Für die Betriebskostenabrechnungen 2009, die im November 2010 erstellt wurden, gilt dies erst recht.
b) Die Klägerin kann von der Beklagten weiter 9.000,00 € als Ersatz der anteiligen Prozesskosten in den Mieterprozessen vor dem Amtsgericht Frankfurt verlangen.
Die anteiligen Prozesskosten hat die Klägerin zunächst in der Klageschrift überschlägig auf 9.000,00€e geschätzt, später aber konkret berechnet und mit 12.569,51 € angegeben (Anlage K 21). Der Klageantrag wurde nicht erhöht, so dass die Klägerin nach wie vor nur 9.000,00 € an anteiligen Prozesskosten geltend macht.
Dieser Betrag steht der Klägerin zu, nachdem die Hausmeisterkosten wegen der Versäumnisse der Beklagten bei der Darstellung des Vorwegabzuges für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nicht durchsetzbar waren. Das Gericht versteht den Vortrag der Klägerin dahin, dass dieser Betrag abschließend als Schadensersatzforderung geltend gemacht wird und es sich hierbei nicht um eine Teilklage handelt.
c) Die Klägerin kann von der Beklagten auch den im Jahr 2009 nicht auf die Mieter umgelegten Grundsteueranteil in Höhe von 10.244,99 € zuzüglich 2 % Umlageausfallwagnis, insgesamt 10.449,89 €, ersetzt verlangen.
Unstreitig hat die Beklagte die Abrechnungspraxis des Vorjahres, in welchem die insgesamt für das Objekt angefallene Grundsteuer in Höhe von 67.811,88 € nach den jeweiligen Flächenanteilen auf die Wohnungs- und die Gewerbemieter umgelegt worden war, dahin abgeändert, dass sie die Grundsteuer gemäß den aus dem Hilfsbogen zum Grundsteuermessbescheid ersichtlichen Anteilen zwischen Wohnungsmietern, Stellplatzmietern und gewerblichen Mietern aufgeteilt hat.
Dies stellt eine Pflichtverletzung der Immobilienmanagementvertrages im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB dar.
Die Vorgehensweise der Beklagte im Jahr 2009 mag vordergründig § 20 Abs. 2 Satz 2, 1. HS Neubaumietenverordnung (NMV 1970) entsprechen, wonach Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abzuziehen sind, insbesondere wenn festgestellt werden kann, welche Betriebskosten auf Wohnraum und welche auf Geschäftsraum entfallen sind.
Allerdings ist es dem Vermieter von öffentlich gefördertem Raum auch gestattet, einen Vorwegabzug für – gerade wie hier – nicht ausschließlich an die Wohnungsmieter vermietete Stellplätze zu unterlassen, wenn die Einnahmen aus der Vermietung der Stellplätze zur Verringerung der Kostenmiete berücksichtigt worden sind (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, MietR, 11. Auflage 2013, § 556 a Rn. 89 m. w. N.). Dies wurde vorliegend so gehandhabt. Auch das LG Frankfurt hat bezüglich der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung 2008 es mit der obigen Argumentation gebilligt, dass kein Vorwegabzug wegen der auf die Tiefgarage entfallenen Betriebskosten vorgenommen worden war (Urteil vom 20.9.2013, Anlage K 30).
In der Abweichung von der bisherigen Abrechnungspraxis mit der Folge, dass ein Grundsteueranteil in Höhe von 10.244,99 € bei der Klägerin als Eigentümerin verblieben ist, hat die Beklagte gegen ihre Pflicht aus § 2 Nr. 2 des Immobilienmanagementvertrages verstoßen, die Interessen der Klägerin als Auftraggeberin zu wahren. Diesen Interessen hätte es entsprochen, die gesamte Grundsteuer auf die Mieter umzulegen, soweit zulässig.
2. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.242,84 €, die für das Schreiben vom 7.2.2014 angefallen und von ihr auch ausgeglichen worden sind gemäß § 280 Abs. 1 BGB.
Da es sich hier nicht um einen einfach gelagerten Sachverhalt handelt, war die Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes erforderlich und zweckmäßig, so dass die Rechtsanwaltsgebühren als Kosten der Rechtsverfolgung erstattungsfähig sind (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 74. Auflage 2015, § 249 Rn. 57). Die Honorarhöhe ist unstreitig.
3. Die Beklagte hat gemäß §§ 291, 288 BGB Prozesszinsen auf die zugesprochenen Beträge ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709Satz 1, 2 ZPO.
Vorbehaltslos Miete gezahlt bei Mietminderungsanspruch – Rückforderungsrecht? Betriebskostenabrechnung – Umlageschlüssel für Kaltwasser – Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot

References: § 1
 § 2
 § 287
 § 31
 § 287
 § 20
 § 280
 § 199
 § 280
 § 20
 § 556
 § 2
 § 280
 § 249
 § 91
 § 709