Source: https://www.vdgn.de/vdgn-journal/2007/vdgn-journal-10-2007/beitrag/zulaessige-rueckverkaufsklausel/
Timestamp: 2019-06-16 17:47:44+00:00

Document:
VDGN: VDGN-Journal 10-2007
Zulässige Rückverkaufsklausel
Späte Entscheidung zu Modrow-Kaufverträgen in Berlin
Nach dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März.1990 (Modrow-Gesetz) konnten die Eigentümer von Eigenheimen auf volkseigenen Grundstücken diese Grundstücke zu den damals üblichen Preisen kaufen. Mieter volkseigener Ein- und Zweifamilienhäuser konnten diese erwerben.
In Berlin wurde der Verkauf solcher Grundstücke ab dem 7. Juni 1990 nur noch dann fortgesetzt, wenn der Vertrag entweder eine besondere Klausel enthielt. Zuerst war dies die Verpflichtung des Käufers, das Grundstück nicht zu verkaufen. Im Falle eines Verkaufes verpflichtete er sich, das Grundstück dem Magistrat zu den Bedingungen anzubieten, zu denen er selbst gekauft hatte (Rückverkaufsklausel). Später wurde stattdessen ein Vorkaufsrecht zugunsten des Magistrats aufgenommen, wobei als Preis bereits der im Kaufvertrag vereinbarte Bodenpreis vereinbart wurde preisgebundenes Vorkaufsrecht).
Nachdem die Grundbuchämter eine Eintragung des preisgebundenen Vorkaufsrechtes ablehnten, vertrat das Landgericht Berlin die Auffassung, das preisgebundene Vorkaufsrecht sei nichtig, wodurch der gesamte Kaufvertrag nichtig sei. Das Kammergericht hat diese Auffassung dann bestätigt. Dies führte zur Eintragung von Widersprüchen gegen die Eintragung der Käufer in die Grundbücher.
Unabhängig davon, daß er die Auffassung des Kammergerichts nicht teilte, hat der VDGN sich nachhaltig dafür eingesetzt, dieses Problem im Sinne der Käufer zu lösen und die bereits angebahnten, jedoch noch nicht vollzogenen Kaufverträge über die dem Modrow-Gesetz unterfallenden Grundstücke zum Abschluß zu bringen. Die Hartnäckigkeit hatte Erfolg.
Auch im Falle der Dresdner Komplettierungskäufe hat sich die Hartnäckigkeit für die Mitglieder des VDGN gelohnt.
Dort hatte das Regierungspräsidium in Dresden 146 ohne Beachtung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes noch 1996 abgeschlossene Kaufverträge zu Bedingungen des Modrowgesetzes wegen der extrem niedrigen Preise als sittenwidrig beanstandet. Es forderte die Stadt Dresden auf, die Rückabwicklung dieser Verträge zu betreiben. In einem Musterverfahren für diese 146 Betroffenen, das bis zum Bundesgerichtshof (BGH) geführt wurde, haben die Eigentümer mit Unterstützung des VDGN schließlich obsiegt. Ihnen sind ihre Eigenheime nun sicher.
Eine neue Entscheidung des BGH bringt erneut Bewegung in die endlose Geschichte. Mit Urteil vom 22. Juni 2007 (V ZR 260/06) hat der BGH grundsätzlich die Zulässigkeit der Rückverkaufsklausel bestätigt. Zugleich hat er die Begrenzung auf höchsten 30 Jahre für richtig befunden.
Im entschiednen Fall hatten Eheleute im Jahre 1990 vom Magistrat von Berlin ein Grundstück nach dem Modrow-Gesetz gekauft. Der Kaufvertrag enthielt die Rückverkaufsklausel. Nach dem Tode des Ehemannes hatte die Frau das Grundstück verkauft, ohne es dem Land Berlin zum Kauf anzubieten. Das Land forderte daraufhin die Zahlung des hälftigen Bodenwertes entsprechend § 68 Sachenrechtsbereinigungsgesetz als Schadensersatz.
Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben, das Kammergericht hatte sie abgewiesen, weil es u.a. die Rückverkaufsklausel für nichtig hielt. Der BGH hat schließlich die Wirksamkeit einer solchen Klausel grundsätzlich bestätigt. Er hat dies damit begründet, dass die Klausel der Verhinderung von Bodenspekulationen dienen sollte. Sie habe damit grundsätzlich dem Anliegen des Gesetzes entsprochen, das solche Spekulationen verhindern wollte. Im vorliegenden Fall verweist der BGH zudem darauf, dass der seinerzeit gezahlte Kaufpreis für das Grundstück nur 6 Promille des später für das Grundstück erlösten Bodenwertes betragen habe. Entsprechend der im BGB vorgesehenen Höchstfrist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts hat er jedoch die Ausübung des Rückkaufsanspruchs auf 30 Jahre beschränkt. Eine solch lange Frist sei hier wegen des außerordentlichen großen Preisabschlages zulässig gewesen.
Bemerkenswert an der Entscheidungen des BGH ist der Hinweis darauf, dass selbst eine etwaige Nichtigkeit einer unbefristeten Rückverkaufsklausel nicht zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages geführt hätte. Vielmehr sei lediglich eine Teilnichtigkeit anzunehmen. Dies sei dann der Fall, wenn man annehmen müsse, dass die Vertragsparteien eine wirksame, d.h. auf das zulässige Maß beschränkte, Vereinbarung getroffen hätten, sofern sie die Nichtigkeit der von ihnen getroffenen Vereinbarung erkannt hätten. Der BGH hat diese Ausführungen zudem mit einem Hinweis auf die oben genannte Entscheidung des Kammergerichts zur Nichtigkeit eines Vertrages wegen eines nichtigen preisgebundenen Vorkaufsrechts verbunden. Dies spricht dafür, dass die damalige Rechtsauffassung des Kammergerichts jedenfalls zukünftig vor dem BGH keinen Bestand haben dürfte.
Bemerkenswert ist ebenfalls, dass der hier involvierte 20. Senat des Kammergerichts in seinem Urteil ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass auch er die Auffassung von der Gesamtnichtigkeit eines Kaufvertrages wegen eines preisgebundenen Vorkaufsrechtes nicht teilt.
Soweit zukünftig ein Grundstück verkauft werden soll, das nach dem Modrow-Gesetz gekauft worden ist und bei dessen Kauf eine Rückverkaufsklausel vereinbart worden ist, so ist diese bis zum Ablauf von 30 Jahren zu beachten. Ein früherer Verkauf ist zwar möglich, dafür sollte jedoch in jedem Fall eine Zustimmung des Landes Berlin (Liegenschaftsfonds) eingeholt werden. Dieser wird nach dem Urteil des BGH die Zahlung des hälftigen Bodenwertes (zum Zeitpunkt des beabsichtigten Verkaufs) für eine Zustimmung fordern.
Soweit Kaufverträge mit einem preisgebundenen Vorkaufsrecht noch nicht durch Nachbeurkundungen neu gefasst worden sind, kann man nunmehr davon ausgehen, dass diese nicht insgesamt nichtig sind. Die Nichtigkeit des preisgebundenen Vorkaufsrechts hat nach der dargelegten Rechtsprechung nicht zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages geführt. Es ist vielmehr zu überlegen, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie die Nichtigkeit der Klausel erkannt hätten. Da nicht anzunehmen ist, dass der Magistrat auf eine Klausel verzichtet hätte, die eine Spekulation mit den Grundstücken verhindern sollte, muss der Vertrag entsprechend angepasst werden. Dies wäre z.B. durch die Vereinbarung einer Rückverkaufsklausel, wie sie oben beschrieben ist, mit einer Dauer bis zu 30 Jahren möglich. Denkbar sind auch andere entsprechende Vereinbarungen. So hat der Senat von Berlin nach den Entscheidungen zur Nichtigkeit wegen eines preisgebundenen Vorkaufsrechts verschiedene andere Lösungen angeboten.
In jedem Fall sind allerdings die Vereinbarungen zur Sicherung des Landes Berlin auf 30 Jahre zu befristen. Dies dürfte auch für Verträge gelten, die bisher eine Befristung der Sicherungsrechte nicht enthalten.
Dr. Wilfried Ballaschk

References: BGH 
 BGH 
 § 68
 BGH 
 BGH 
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 BGH 
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