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1 Alpha Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2007
2 Relazione degli Amministratori Situazione Patrimoniale Sezione Reddituale Nota integrativa Estratto relazione di stima degli Esperti Indipendenti
3 Relazione degli Amministratori al Rendiconto al 31dicembre ILLUSTRAZIONE DELL ATTIVITÀ DI GESTIONE DEL FONDO E DELLE DIRETTRICI SEGUITE NELL ATTUAZIONE DELLE POLITICHE DI INVESTIMENTO 2 A. L ATTIVITÀ DI GESTIONE 2 B. POLITICHE DI INVESTIMENTO 4 2. EVENTI DI PARTICOLARE IMPORTANZA VERIFICATISI NELL ESERCIZIO 5 A. EVENTI O FATTI DI RILIEVO 5 B. MODIFICHE REGOLAMENTARI 6 C. LA FUSIONE UNICREDIT-CAPITALIA 8 3. LINEE STRATEGICHE CHE SI INTENDONO ADOTTARE PER IL FUTURO 9 4. ILLUSTRAZIONE DEI RAPPORTI INTRATTENUTI NELL ESERCIZIO CON ALTRE SOCIETÀ DEL GRUPPO DI FIMIT SGR FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL ESERCIZIO OPERATIVITÀ POSTA IN ESSERE SU STRUMENTI FINANZIARI COMPRESI DERIVATI PERFORMANCE DEL FONDO, ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA SUL MERCATO E INDICATORI DI REDDITIVITÀ E FINANZIARI PROVENTI POSTI IN DISTRIBUZIONE ALTRE INFORMAZIONI 15 1
4 1. Illustrazione dell attività di gestione del Fondo e delle direttrici seguite nell attuazione delle politiche di investimento A. L attività di gestione La gestione ordinaria del (di seguito il Fondo Alpha o il Fondo ) nel corso dell esercizio è stata caratterizzata dalle seguenti attività. Contratti di locazione E proseguita l attività di razionalizzazione dei contratti già in essere, di stipula di nuovi contratti in scadenza e di unificazione di più contratti in capo allo stesso conduttore. Al 31 dicembre 2007 la superficie complessiva degli immobili in portafoglio ammontava a mq, di cui mq locati; risultava quindi messo a reddito circa l 83% delle superfici totali. Alla chiusura dell anno risultavano vigenti n. 91 posizioni locative (contratti di locazione ed indennità di occupazione) di cui n. 79 riferite a conduttori privati e n. 12 appartenenti alla Pubblica Amministrazione. Nel corso dell esercizio sono cessati 8 contratti e ne sono stati stipulati 12 di nuovi. I rapporti locativi con la Pubblica Amministrazione hanno generato il 57,5% del totale dei canoni di locazione del periodo. L importo dei canoni di competenza dell esercizio ammonta a 34,254 milioni di euro mentre il valore contrattuale annuo delle posizioni in essere alla data del 31/12/2007 risulta pari a 32,228 milioni. Si segnala, come evento rilevante, che il complesso immobiliare di Vicolo di Casal Lumbroso, 77 è stato liberato in data 30 aprile 2007 dal conduttore Ministero dell Interno (Scuola Allievi Agenti di Polizia). Da accordi contrattuali, il canone è stato fatturato fino al 30/6/2007. In data 22 gennaio 2007 è pervenuta infatti una comunicazione dalla Prefettura di Roma Ufficio Territoriale del Governo - avente ad oggetto il contratto di locazione dell immobile con la quale il conduttore ha informato la proprietà che avrebbe provveduto al rilascio e alla riconsegna dell immobile entro il 30 aprile
5 Per tale immobile la SGR sta valutando diverse opzioni alternative tra la nuova locazione, la dismissione, ovvero la valorizzazione mediante ristrutturazione, eventualmente con la modifica della destinazione d uso. A seguito della disdetta, la SGR ha contattato MCC Mediocredito Centrale S.p.A., istituto erogatore del finanziamento ipotecario acceso dal Fondo per l acquisto di tale immobile, comunicando l evento, nel rispetto di quanto previsto dal contratto di mutuo fondiario n stipulato tra le parti in data 10 febbraio Come noto, i canoni di locazione del sopra citato immobile, affluivano su un conto corrente vincolato a seguito della cessione del credito a garanzia del suddetto mutuo. Crediti verso locatari L importo dei crediti verso locatari per fatture emesse al 31/12/2007, pari a 12,6 milioni di euro, è aumentato di 2,6 milioni rispetto al 31/12/2006. Ciò in ragione di un forte aumento della morosità del settore pubblico. I crediti per fatture emesse alla data di riferimento del rendiconto, infatti, sono attribuibili per circa il 92% a locatari pubblici e per l 8% a locatari privati. E un dato che rispecchia il ritardo di pagamento della Pubblica Amministrazione. L incremento dei crediti verso gli enti pubblici, pari a circa il 38,3%, è stato in parte compensato da una riduzione dei crediti verso i locatari privati, pari a circa l 8,3%. La SGR ha intensificato negli ultimi mesi la propria attività di credit management allo scopo di ridurre la morosità, che in certi casi ha richiesto anche interventi drastici. Si sta procedendo, infatti, all emanazione di numerosi decreti ingiuntivi anche nei riguardi della Pubblica Amministrazione ove, come detto, è concentrato gran parte dell incaglio dei crediti. Per quanto riguarda i dati analitici relativi alla situazione creditoria del Fondo si rinvia a quanto riportato nella Nota Integrativa a commento della sottovoce G6 Crediti verso locatari. Manutenzioni Straordinarie (Capex) Nell esercizio si è dato corso alla manutenzione, messa a norma e miglioria di alcuni edifici in linea con il piano degli interventi di adeguamento funzionale e normativo previsti dal budget 2007, per un importo pari a circa 5,2 milioni di euro. 3
6 I fabbricati che hanno comportato maggior onere di spesa sono quelli siti in Roma, Via Giorgione 59, Via Cavour 5 e Via Lamaro 41/65. B. Politiche di investimento Nel corso dell anno, è proseguita l attività di analisi, di valutazione e di studio di opportunità di investimento con l obiettivo di migliorare ulteriormente l asset allocation del Fondo. L operazione conclusa nell anno, di grande rilievo per il Fondo, è stata l investimento in un area edificabile, sita nel centro direzionale in corso di sviluppo presso la Nuova Fiera di Roma. Si rammenta che la SGR ha approvato nel corso del 2006 l operazione di investimento in un area edificabile sita in Roma, località Ponte Galeria, presso il centro direzionale in corso di sviluppo presso la Nuova Fiera di Roma, con lo scopo di edificare un complesso immobiliare a destinazione terziaria, composto da tre edifici prevalentemente ad uso ufficio. In considerazione degli sviluppi dell iniziativa e stante la capacità finanziaria dei fondi gestiti, in termini sia di liquidità disponibile sia di potenziale indebitamento, si è deciso di proseguire tale operazione in una logica di coinvestimento paritetico tra quattro fondi, tra cui il Fondo Alpha 1. In particolare, in data 8 gennaio 2007 si è perfezionata la stipula dell atto di acquisto dell area. L operazione ha comportato per il Fondo un esborso di euro più IVA (pari al 25% dell intero valore). In data 11 aprile 2007 la SGR ha proceduto a costituire una società a responsabilità limitata, denominata Da Vinci S.r.l., con capitale sociale di 100 mila euro, partecipata in quote paritetiche dai quattro fondi gestiti dalla SGR, alla quale sono state affidate tutte le attività di valorizzazione e sviluppo immobiliare dell area. In data 26 luglio 2007 si è tenuta la stipula dell atto di cessione del lotto edificabile sito presso la Nuova Fiera di Roma da parte dei fondi proprietari alla società Da Vinci S.r.l.. Il trasferimento dell area alla Da Vinci S.r.l. è stato effettuato per un controvalore pari ad euro 76,7 milioni oltre IVA. La quota di competenza del Fondo, pari al 25%, è stata di 19,175 milioni. Nella stessa data è stato stipulato tra la società veicolo e la banca Hypo Real Estate Bank 1 Gli altri tre fondi gestiti da Fimit coinvolti nell operazione sono: Beta Immobiliare, Sigma Immobiliare e Gamma Immobiliare 4
7 International AG un contratto di finanziamento di 106,130 milioni finalizzato allo sviluppo e valorizzazione dell area mediante la costruzione del cosiddetto Da Vinci Center. Al riguardo, è stato stipulato un contratto di capitalizzazione tra i fondi soci del veicolo e la società stessa che prevede l'impegno da parte degli stessi a conferire risorse finanziarie nella Da Vinci S.r.l. nel caso in cui quest'ultima non sia in grado di far fronte agli impegni di pagamento assunti. L impegno complessivo per il Fondo Alpha è pari a 4,25 milioni di euro. 2. Eventi di particolare importanza verificatisi nell esercizio A. Eventi o fatti di rilievo Il Consiglio di Amministrazione ha deliberato, in occasione dell approvazione del rendiconto annuale del Fondo al 31/12/2006, avvenuta in data 28 febbraio 2007, la distribuzione dei proventi maturati nel secondo semestre del 2006, pari a 109,96 euro per quota, pagati il 22 marzo L importo complessivo a favore dei partecipanti è stato pari a euro Inoltre, in occasione dell approvazione del rendiconto del Fondo al 30/6/2007, avvenuta in data 29 agosto 2007, ha deliberato la distribuzione dei proventi maturati nel 1 semestre 2007, pari a 116,15 per quota, pagati il 27 settembre L importo complessivo distribuito ammonta a ,25 euro. * * * Nel corso dell anno Banca di Roma S.p.A., su richiesta della SGR, ha ampliato gli affidamenti a favore del Fondo. In particolare ora essi ammontano a complessivi 50 milioni di euro, di cui 45 milioni sotto forma di scoperto di conto corrente e 5 milioni per crediti di firma. * * * A far data dal 26/9/2007, la società Bayerische Hypo und Vereinsbank AG, società costituita ai sensi del diritto tedesco, con sede legale a Monaco e che agisce per mezzo della propria succursale di Milano, è subentrata nel contratto di specialist del Fondo in sostituzione di Capitalia S.p.A. * * * In data 12/4/2007 il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di stipulare un contratto di property management con la società INGENIUM REAL ESTATE S.r.l. Il contratto, che si aggiunge a quello riguardante lo svolgimento delle attività di facility management, già affidate alla stessa 5
8 società è stato formalizzato in data 23/5/2007, con decorrenza 1 luglio Ciò ha comportato l esternalizzazione della funzione di property management, precedentemente svolta da risorse della SGR, che addebitava il costo di tale funzione al fondo. A seguito dell esternalizzazione il costo addebitato al Fondo rimane sostanzialmente invariato. * * * A titolo informativo, si fa presente che Pirelli RE SGR ha sottoposto alla SGR, quale detentore di quote del Fondo Cloe per conto del Fondo Alpha, un progetto di ristrutturazione volto a conseguire i seguenti obiettivi: modifica del regolamento di gestione del Fondo Cloe al fine di consentire il prolungamento della durata al 31 dicembre 2016 (con la possibilità di usufruire di un ulteriore periodo di grazia di 3 anni) nonché la possibilità di emissione di nuove quote; adozione di una strategia gestionale volta a mantenere nel lungo termine gli immobili in corso di valorizzazione ed a cogliere l opportunità del mercato mediante la dismissione degli asset giunti a maturità. In particolare è stato individuato un pacchetto immobiliare, costituente il 17% del valore complessivo del portafoglio, che dovrà essere oggetto di vendita nei prossimi quattro anni; ristrutturazione del finanziamento per renderlo coerente con la nuova durata del fondo; l implementazione di un meccanismo di liquidazione buy-out degli eventuali investitori recedenti che preveda l acquisto delle loro quote da parte di Pirelli RE SGR ad un prezzo ancora da definire. Fimit aveva deliberato l acquisizione delle quote del Fondo Cloe in considerazione delle strategie del fondo volte alla rapida dismissione del patrimonio, nonché in considerazione della sua durata compatibile con quella del Fondo Alpha. Alla luce di ciò, ha espresso in sede di assemblea dei Partecipanti, tenutasi in data 11 giugno 2007, voto contrario alla suddetta proposta di modifica, peraltro, approvata dall assemblea. B. Modifiche regolamentari In data 13 febbraio 2006, 28 settembre 2006, 12 aprile 2007 e 19 luglio 2007 il Consiglio di Amministrazione ha approvato importanti modifiche al Regolamento di gestione del Fondo. Una prima modifica, di cui si è già dato conto nei precedenti rendiconti del Fondo, riguarda l introduzione di un limite massimo all ammontare della commissione variabile annuale di cui al paragrafo del Regolamento, ulteriore rispetto a quello originariamente previsto, pari al 6
9 2% della Capitalizzazione Media di borsa. In particolare, tale modifica - deliberata in data 13 febbraio 2006 ed approvata dalla Banca d Italia con provvedimento n del 21 febbraio limita la commissione variabile annuale ad un massimo del 10% del risultato di gestione distribuibile. Si precisa, inoltre, che, in sede di liquidazione della suddetta commissione relativa all anno 2005, la banca depositaria del Fondo, pur autorizzando la corresponsione della stessa, ha ravvisato la necessità che il Regolamento di gestione definisca l espressione al netto delle plusvalenze non realizzate, comprensivo anche delle minusvalenze non realizzate; tale criterio è uniforme alla modalità di calcolo dei proventi distribuibili. Alla luce di ciò il Consiglio di Amministrazione di Fimit, in data 28 settembre 2006, ha deliberato un ulteriore modifica del 3.1 del Regolamento al fine di rendere più chiara e trasparente la determinazione delle plusvalenze non realizzate nel calcolo della commissione variabile annuale, specificando che gli utili del Fondo sono determinati al netto della differenza tra plusvalenze e minusvalenze non realizzate rispetto ai valori di acquisizione degli immobili. Tale modifica è stata approvata dalla Banca d Italia con provvedimento n del 22/6/2007. In data 13 febbraio 2006, il Consiglio di Amministrazione ha altresì deliberato una modifica al regime della commissione variabile finale. Pur lasciando la relativa metodologia di calcolo invariata, si è previsto che questa venga integrata con l inserimento di un limite massimo quantitativo ancorato alla dinamica dell indice BTP per tutta la durata del Fondo. In particolare, ai fini della definizione del suddetto cap, i flussi per l investitore (proventi e rimborsi di capitale) ed il valore iniziale del Fondo, saranno capitalizzati utilizzando, anno per anno, il benchmark relativo. Anche detta modifica è stata approvata con il riferito provvedimento n del 22/6/2007. Ulteriori modifiche sono state, poi, adottate in adeguamento alle disposizioni del Provvedimento della Banca d Italia del 14 aprile 2005, recante il Regolamento sulla Gestione Collettiva del Risparmio (il Provvedimento ), e sono altresì volte a dare maggiore trasparenza ad alcune facoltà operative, ora formalizzate all interno del Provvedimento medesimo, in essere nella gestione del Fondo già nel previgente regime normativo. In particolare, le modifiche riguardano: la possibilità di effettuare, nel rispetto della normativa di tempo in tempo vigente e dei presidi di governance della SGR, operazioni con parti correlate (par. 2.4, lett. (c)); 7
10 la facoltà della SGR di concedere, nella gestione del Fondo, prestiti alle società immobiliari partecipate (par. 2.6, lett. (b)); l indicazione degli elementi di individuazione della SGR e della banca depositaria del Fondo, in linea con il Provvedimento (paragrafi 4.1 e 6.1, lett. (a)); le ipotesi di sostituzione della SGR ed i casi di liquidazione del Fondo (paragrafi 4.8 e 14.1); il venir meno dell obbligo di comunicare alla Banca d Italia la decisione del Consiglio di Amministrazione della SGR di discostarsi dalle valutazioni degli Esperti Indipendenti, in linea con il Provvedimento (par. 5.4) il regime pubblicitario del Fondo, in linea con il Provvedimento (par. 8.5); il regime degli oneri inerenti alle attività detenute dal Fondo e delle spese di pubblicazione, in linea con il Provvedimento (par , lett. (a) e 9.1.8); il richiamo ai casi di approvazione in via generale delle modifiche regolamentari previsti dalla normativa vigente (par. 16). Le modifiche sopra riportate sono state approvate dall Autorità di Vigilanza con il citato provvedimento del 22/6/2007, sono state altresì recepite dal Consiglio di Amministrazione della SGR in data 19/7/2007, e hanno efficacia a decorrere dal 1/8/2007. * * * Da ultimo, si rammentano le modifiche regolamentari riguardanti il cambio di sede della SGR e la sostituzione del riferimento al Gruppo Bancario Capitalia con quello al Gruppo Bancario UniCredito Italiano, approvati dal Consiglio di Amministrazione rispettivamente in data 29/8/2007 e in data 16/10/2007. C. La fusione Unicredit-Capitalia Un evento di rilievo dell anno che non incide direttamente sulla gestione del Fondo ma sugli aspetti societari della SGR è quello relativo all operazione di fusione tra Unicredit Group ed il Gruppo Capitalia. In particolare, in data 20/5/2007 i rispettivi Consigli di Amministrazione hanno approvato il progetto di fusione per incorporazione di Capitalia S.p.A. in Unicredito Italiano S.p.A. con lo scopo di migliorare il posizionamento competitivo in Italia in segmenti di mercato interessanti, aumentando al contempo la dimensione nei business globali. L operazione è stata realizzata sulla base di un rapporto di concambio di 1,12 nuove azioni ordinarie di Unicredit per ogni azione ordinaria di Capitalia. 8
11 L operazione è stata approvata dalle rispettive Assemblee degli azionisti in data 30/7/2007, con decorrenza 1/10/ Linee strategiche che si intendono adottare per il futuro Nel corso della riunione del 13 novembre 2007, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha approvato il documento di programmazione (business plan) del Fondo, le linee strategiche dello stesso e le operazioni autorizzate per l anno L obiettivo che il Fondo si prefigge è quello di massimizzare il rendimento per i titolari delle quote, da realizzarsi attraverso forme di investimento diversificate nel comparto immobiliare e dando luogo ad una politica commerciale più aggressiva di quella degli esercizi precedenti, anche in considerazione delle attuali condizioni di mercato riflessivo. Gli indirizzi di gestione di riferimento sono i seguenti: a) ottimizzazione del patrimonio immobiliare esistente, per la valorizzazione e la massimizzazione dei rendimenti; b) disinvestimenti immobiliari orientati sia verso immobili sfitti o plurilocatari sia verso immobili che possano garantire interessanti ritorni economici di breve periodo; c) investimenti immobiliari, anche attraverso veicoli societari, e/o sviluppo di attività immobiliari innovative con l obiettivo di sfruttare eventuali fasi riflessive del mercato ; d) eventuale utilizzo della leva finanziaria, entro i limiti imposti dalla normativa vigente; e) investimenti in strumenti finanziari; f) alleanze con operatori di settore per eventuali operazioni di sviluppo. Le politiche di medio-lungo periodo saranno orientate: 1. ad una gestione che permetta una distribuzione sistematica dei proventi ai portatori delle quote; 2. ad una pianificazione di asset management che operi con un orizzonte temporale anche inferiore agli anni residui procedendo, se del caso, a rimborsi anticipati cogliendo i picchi di mercato/opportunità. 9
12 4. Illustrazione dei rapporti intrattenuti nell esercizio con altre società del Gruppo di Fimit SGR La società di gestione del risparmio del Fondo Alpha, come noto, appartiene all ex Gruppo Bancario Capitalia, confluito in Unicredit Group a seguito della citata fusione. I rapporti intrattenuti nell anno dal Fondo Alpha con altre società del Gruppo sono di seguito indicati. Banca di Roma S.p.A. svolge la funzione di banca depositaria, come da incarico conferito dal Consiglio di Amministrazione di Fimit il 27/6/2000 e formalizzato nel luglio con la sottoscrizione della convenzione. In data 8/11/2006 si è perfezionata la stipula di una nuova convenzione alla luce del mutato quadro normativo e delle modalità di scambio di informazioni tra le due parti. * * * Per quanto riguarda l affidamento in essere con Banca di Roma S.p.A. si rinvia a quanto illustrato al 2. * * * Capitalia S.p.A. ha operato quale specialist delle quote del Fondo sino al 26/9/2007, data nella quale è subentrata la società Bayerische Hypo und Vereinsbank AG, anch essa facente parte del gruppo Unicredit. * * * Come noto, il Fondo ha acceso nel corso del 2003, a fronte dell acquisto dell immobile di Casal Lumbroso, un finanziamento ipotecario di 50 milioni di euro con MCC Mediocredito Centrale S.p.A. con scadenza 1/2/2013. Il finanziamento è sottoscritto a uno spread dello 0,80% oltre il tasso Euribor a 3 mesi. * * * La SGR, infine, è stata conduttrice di una porzione immobiliare della proprietà del Fondo sita in Via Giorgione, 59 in Roma sino al 14 settembre La porzione immobiliare in questione è stata rilocata con contratto di durata di sei anni ad un nuovo conduttore, esterno al Gruppo, a decorrere dal 1 ottobre Tutti i rapporti intrattenuti con le parti correlate prevedono rigorosamente condizioni di mercato. 10
13 5. Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell esercizio Successivamente alla chiusura dell esercizio sono stati stipulati alcuni nuovi contratti di locazione e rinnovato un contratto in scadenza. Non si evidenziano ulteriori fatti di particolare rilievo. 6. Operatività posta in essere su strumenti finanziari compresi derivati L unico investimento in strumenti finanziari effettuato dal Fondo dall avvio dell operatività è avvenuto nell anno In particolare, si rammenta che sono state sottoscritte in data 29 giugno 2004, a seguito della delibera del Consiglio d Amministrazione del 17 giugno 2004, n. 28 quote del Fondo Comune d investimento immobiliare riservato ad investitori qualificati Pirelli Re Office Fund Cloe gestito da Pirelli & C. Real Estate SGR S.p.A., per un importo complessivo di 7 milioni di euro. Il valore della quota al 31 dicembre 2007 è stato adeguato a quello risultante dal rendiconto annuale del fondo alla medesima data. Nel corso dell esercizio non sono state effettuate ulteriori operazioni in strumenti finanziari compresi derivati. Con riferimento da ultimo alla delibera del Consiglio di Amministrazione del 29 agosto 2007, si riportano in dettaglio i limiti generali all investimento in strumenti finanziari validi per i fondi gestiti da Fimit. Strumenti del mercato monetario e depositi bancari Limiti quantitativi: unicamente per l investimento della liquidità disponibile Titoli di Debito Tipologia: titoli di Stato e obbligazioni quotati sui mercati regolamentati a tasso fisso e a tasso variabile denominati in euro con un rating singola A o superiore da parte di almeno una delle seguenti agenzie: Fitch Ratings, Moody s, Standard & Poors Limiti quantitativi: max 10% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario unicamente per l investimento della liquidità disponibile OICR Immobiliari Tipologia: quote di fondi comuni di investimento immobiliari denominati in euro Limiti quantitativi: max 10% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario max 30% delle quote del fondo acquisito Altri OICR Tipologia: quote di fondi comuni di investimento denominati in euro, obbligazionari e bilanciati 11
14 Limiti quantitativi: max 10% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario unicamente per l investimento della liquidità disponibile Azioni quotate immobiliari Tipologia: azioni denominate in euro di società quotate sui mercati regolamentati attive nel settore immobiliare (investimenti e servizi) Limiti quantitativi: max 20% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario Altre azioni quotate Tipologia: azioni denominate in euro di società quotate sui mercati regolamentati Limiti quantitativi: max 5% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario Per gli strumenti finanziari emessi o collocati da società del Gruppo di appartenenza della Fimit, a prescindere dalla posizione ricoperta dalla società nell ambito del consorzio di collocamento, i suddetti limiti sono regolati come di seguito riportato. Tali limiti sono da intendersi come generali e potranno essere derogati dal Consiglio di Amministrazione della Società in relazione a specifiche fattispecie, sentito il parere degli Amministratori Indipendenti. Strumenti del mercato monetario e depositi bancari Limiti quantitativi: nessun limite aggiuntivo Titoli di debito Limiti quantitativi: non consentiti OICR immobiliari Limiti quantitativi: max 5% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario Altri OICR Limiti quantitativi: max 1% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario Azioni quotate immobiliari Limiti quantitativi: max 5% del totale attivo del Fondo acquirente per strumento finanziario Altre azioni quotate Limiti quantitativi: non consentiti Resta comunque fermo che detti investimenti potranno essere effettuati nel rispetto dei limiti previsti dalla normativa vigente e dai regolamenti dei singoli Fondi interessati e dei regolamenti dei Comitati Investimenti e dei Comitati Consultivi dei Fondi Gestiti e che gli investimenti 12
15 medesimi saranno sottoposti ai controlli di linea, nonché ai controlli effettuati nello svolgimento delle attività di risk management e dalla funzione di Controllo interno della Società. 7. Performance del Fondo, andamento del valore della quota sul mercato e indicatori di redditività e finanziari Per quanto riguarda le performance del Fondo e l andamento del valore della quota si fa rinvio alla Nota Integrativa, e più precisamente alla Parte A, da 1 a 3. Si riportano in questa sede alcune informazioni sintetiche. Dalla data di apporto, ovvero il 1 marzo 2001, al 31 dicembre 2007, data del presente rendiconto, il valore complessivo netto (NAV) del Fondo si è incrementato passando da euro a euro. Il valore unitario della quota è passato da 2.500,000 euro a 3.878,306 euro con un incremento del 55,13%; considerando le distribuzioni dei proventi effettuate sino alla data del 31/12/2007, per un totale di 1.494,90 euro a quota, che hanno inciso per il 59,80% rispetto al valore iniziale della quota (2.500 euro), l incremento di valore è pari al 114,93%. Il Tasso Interno di Rendimento, calcolato sulla base del valore iniziale del Fondo, dei flussi di cassa in uscita e del NAV al 31 dicembre 2007, risulta essere del 13,94%. Di seguito si rappresenta l evoluzione dei prezzi e dei volumi dal giorno di prima quotazione (4 luglio 2002) al 31 dicembre2007, evidenziando la crescente capacità dei prezzi di inglobare le aspettative di remunerazione prospettica del capitale investito nel fondo Controvalore medio giornaliero degli scambi (Euro) provento 382 euro provento 228 euro provento 120,5 euro provento 154,2 euro provento 131, provento 120,799 euro provento 116,15 euro provento 131,5 euro provento 109,96 euro Quotazioni Ufficiali di Borsa (Euro) /07/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/
16 Per concludere questa sezione della Relazione, si evidenziano alcuni ratios elaborati sulla base dei dati del rendiconto che esprimono in modo sintetico, ma significativo, la struttura patrimoniale del Fondo e l andamento economico dello stesso. Indicatore Descrizione Valore ROE Utile d esercizio/nav inizio esercizio 8,00% ROA Risultato gestione immobiliare/valore immobili 2 9,83% Dividend yield Provento 3 /prezzo della quota al 31/12/2007 5,13% Price/earning Prezzo della quota al 31/12/2007/utile al 31/12/2007 per quota 12,01 Leverage Finanziamenti ipotecari/valore immobili 9,28% Livello di impiego asset immobiliari Valore immobili/ totale attività 90,79% Valore medio beni immobili Valore immobili/n. immobili 23,476 ml 8. Proventi posti in distribuzione Ai sensi dell articolo 3.2, lettera c) del Regolamento dei Fondo, si porrà in distribuzione un ammontare complessivo di ,75 euro, corrispondente a 71,25 euro per ciascuna delle quote in circolazione; tale somma corrisponde alla totalità dei proventi, al netto dei dovuti arrotondamenti, maturati nel 2 semestre Le modalità di calcolo dell importo di cui sopra risultano dalla seguente tabella: Utile dell esercizio ,67 Plusvalenze nette non realizzate su beni immobili e partecipazioni immobiliari ,56 Plusvalenze nette non realizzate su strumenti finanziari ,60 Proventi di competenza dell anno ,51 Proventi distribuiti 1 semestre ,25 Proventi distribuibili 2 semestre ,26 Proventi posti in distribuzione post arrotondamento ,75 Provento pro-quota posto in distribuzione 71,25 2 Media aritmetica del valore degli immobili 31/12/ /12/ Provento unitario maturato nell esercizio: euro 116,15 (I semestre) e euro 71,25 (II semestre) 14
17 I proventi distribuiti saranno assoggettati ad una ritenuta del 12,50% applicata dall intermediario finanziario al momento della distribuzione. A partire dal 1 gennaio 2006, infatti, la ritenuta del 12,50% (a seconda dei casi a titolo d imposta o d acconto) è applicata non più dalla SGR che ha istituito il fondo bensì dai soggetti residenti presso i quali le quote sono state depositate che aderiscono direttamente o indirettamente ai sistemi di deposito accentrato (si tratta in genere di tutti gli intermediari finanziari abilitati ad applicare, sui dividendi e proventi assimilati, l imposta sostitutiva di cui all art. 27-ter del d.p.r. n. 600 del 1973 e cioè le banche, le sim, le società fiduciarie, ecc.) nonché dai soggetti non residenti aderenti a detto sistema di deposito accentrato ovvero a sistemi esteri di deposito accentrato aderenti al medesimo sistema (nuovo comma 2-bis dell articolo 7). 9. Altre informazioni Come più dettagliatamente illustrato alla Parte D Altre informazioni della Nota Integrativa a cui si rimanda, ai sensi del Regolamento del Fondo, al momento della liquidazione dello stesso, alla società di gestione spetterà una Commissione Variabile Finale. Le modalità di calcolo della suddetta commissione si basano sulla determinazione del cosiddetto Rendimento complessivo in eccesso del Fondo, ovvero la differenza tra il Risultato Complessivo del Fondo 4 e il Valore Iniziale del Fondo 5. Alla SGR verrà riconosciuta una commissione pari al 20% del Rendimento complessivo in eccesso del Fondo, se e solo se questo ultimo avrà un valore positivo. Come già ricordato al 2.B, il Consiglio di Amministrazione ha introdotto una modifica al regime della Commissione Variabile Finale. Pur lasciando la relativa metodologia di calcolo invariata, si è previsto che questa venga integrata con l inserimento di un limite massimo quantitativo (20% del Rendimento in Eccesso Alternativo del Fondo) ancorato alla dinamica dell indice BTP per tutta la durata del Fondo. In particolare, ai fini della definizione del suddetto cap, i flussi per l investitore (proventi e rimborsi di capitale) ed il valore iniziale del Fondo, saranno capitalizzati utilizzando, anno per anno, il benchmark relativo. 4 dato dalla sommatoria dell ammontare netto del fondo liquidato e dei proventi distribuiti e dei rimborsi parziali proquota eventualmente effettuati nel corso del tempo, capitalizzati secondo il regime di capitalizzazione composta al tasso benchmark, pari alla variazione dell indice BTP MTS + 0,75% relativo ai dodici mesi antecedenti l integrale smobilizzo dell attivo netto del Fondo 5 ovvero il valore di Apporto, anch esso capitalizzato al tasso benchmark; 15
18 L importo della Commissione Variabile Finale, seppur in presenza del suddetto cap, potrebbe risultare anche significativo; esso dipenderà principalmente dal livello che il tasso benchmark avrà raggiunto nell anno antecedente la liquidazione del Fondo, oltre che dai risultati che il Fondo potrà ottenere nel corso della sua durata e dall effettivo valore di liquidazione finale che dipenderà in massima parte dall andamento del mercato immobiliare. Al riguardo si precisa che l effettiva sussistenza ovvero l entità della Commissione Variabile Finale saranno verificabili solo al momento della liquidazione del Fondo. Infatti, almeno un dato di riferimento necessario per il calcolo della Commissione Variabile Finale è allo stato non calcolabile e non stimabile: è infatti impossibile, o comunque aleatorio, stimare in anticipo il tasso benchmark relativo. Pertanto, come precisato in Nota Integrativa nella Parte D Altre informazioni, essendo l ammontare dell onere non suscettibile di alcuna stima attendibile, l applicazione dei corretti principi contabili non consente di effettuare alcun accantonamento nel rendiconto in quanto l importo derivante dall applicazione del metodo alternativo ( cap ) costituisce esclusivamente il valore del limite massimo della commissione. Tuttavia, con l introduzione nel Regolamento di Gestione del limite alla Commissione sopra descritto è ora possibile, sulla base dei dati disponibili al 30/6/2007, dare un indicazione, esclusivamente a scopo informativo, su quale sarebbe il limite massimo della Commissione Variabile Finale; il limite massimo stimato della suddetta Commissione Variabile Finale spettante alla SGR sarebbe pari a circa 40 milioni di euro. Il presente rendiconto si compone complessivamente di n. 59 pagine oltre all estratto della relazione di stima degli Esperti Indipendenti e all elenco, in ordine decrescente di valore, dei beni di cui all art. 4, comma 2 del Decreto Ministeriale n. 228/1999, redatto ai sensi dell art. 75 comma 1, lettera b del Regolamento CONSOB n del 29/10/2007 ( Regolamento Intermediari ). Per Il Consiglio d Amministrazione Il Presidente Dottor Franco Carraro 16
19 RENDICONTO DEL FONDO ALPHA IMMOBILIARE al 31/12/2007 Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso STATO PATRIMONIALE Situazione al 31/12/2007 Situazione al 31/12/2006 ATTIVITA' Valore complessivo % attivo Valore complessivo % attivo A. A. STRUMENTI FINANZIARI ,97% ,30% Strumenti finanziari non quotati ,97% ,30% A1. Partecipazioni di controllo ,61% - 0,00% A2. Partecipazioni non di controllo - 0,00% - 0,00% A3. Altri titoli di capitale - 0,00% - 0,00% A4. Titoli di debito - 0,00% - 0,00% A5. Parti di O.I.C.R ,36% ,30% Strumenti finanziari quotati - 0,00% - 0,00% A6. Titoli di capitale - 0,00% - 0,00% A7. Titoli di debito - 0,00% - 0,00% A8. Parti di O.I.C.R. - 0,00% - 0,00% Strumenti finanziari derivati - 0,00% - 0,00% A9. Margini presso org. di comp. e garanzia - 0,00% - 0,00% A10. Opzioni, premi o altri strum. Finanziari derivati quotati - 0,00% - 0,00% A11. Opzioni, premi o altri strum. Finanziari derivati non quotati - 0,00% - 0,00% B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI ,79% ,72% B1. Immobili dati in locazione ,93% ,72% B2. Immobili dati in locazione finanziaria - 0,00% - 0,00% B3. Altri immobili ,86% - 0,00% B4. Diritti reali immobiliari - 0,00% - 0,00% B5. Diritti accessori della proprieta' - 0,00% - 0,00% C. CREDITI ,03% - 0,00% C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione - 0,00% - 0,00% C2. Altri ,03% - 0,00% D. DEPOSITI BANCARI - 0,00% - 0,00% D1. a vista - 0,00% - 0,00% D2. altri - 0,00% - 0,00% E. ALTRI BENI - 0,00% - 0,00% F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' ,06% ,81% F1. Liquidità disponibile ,06% ,81% F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare - 0,00% - 0,00% F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare - 0,00% - 0,00% G. ALTRE ATTIVITA' ,15% ,17% G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate - 0,00% - 0,00% G2. Ratei e risconti attivi ,02% ,02% G3. Risparmio di imposta - 0,00% - 0,00% G4. Altre ,02% ,90% G5. Credito Iva - 0,00% - 0,00% G6. Crediti verso i locatari ,11% ,24% crediti lordi ,54% ,61% fondo svalutazione crediti ,43% ,36% TOTALE ATTIVITA' ,00% ,00%
20 RENDICONTO DEL FONDO ALPHA IMMOBILIARE al 31/12/2007 Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso STATO PATRIMONIALE Situazione al 31/12/2007 Situazione al 31/12/2006 PASSIVITA' E NETTO Valore complessivo % passivo Valore complessivo % passivo H. FINANZIAMENTI RICEVUTI ,39% ,78% H1. Finanziamenti ipotecari ,82% ,07% H2. Pronti contro termine passivi e op. assimilate - 0,00% - 0,00% H3. Altri ,57% ,71% I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI - 0,00% - 0,00% I1. Opzioni, premi o altri strum. Fin. Derivati quotati - 0,00% - 0,00% I2. Opzioni, premi o altri strumenti fin. Derivati non quotati - 0,00% - 0,00% L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI - 0,00% - 0,00% L1. Proventi da distribuire - 0,00% - 0,00% L2. Altri debiti versi i partecipanti - 0,00% - 0,00% M. ALTRE PASSIVITA' ,61% ,22% M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati ,45% ,12% M2. Debiti di imposta ,86% ,58% M3. Ratei e risconti passivi ,72% ,83% M4. Altre ,76% ,49% M6. Debiti per cauzioni ricevute ,82% ,21% TOTALE PASSIVITA' ,00% ,00% VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO Numero complessivo delle quote in circolazione Valore unitario delle quote 3.878, ,468 Rimborsi o proventi distribuiti per quota 226, ,190
21 RENDICONTO DEL FONDO ALPHA IMMOBILIARE al 31/12/2007 Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso SEZIONE REDDITUALE Situazione al 31/12/2007 Situazione al 31/12/2006 A. STRUMENTI FINANZIARI Strumenti finanziari non quotati A1. PARTECIPAZIONI A1.1 dividendi e altri proventi - - A1.2 utili/perdite da realizzi - - A1.3 plus/minusvalenze A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI A2.1 interessi, dividendi e altri proventi A2.2 utili/perdite da realizzi A2.3 plus/minusvalenze Strumenti finanziari quotati A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI - - A3.1 interessi, dividendi e altri proventi - - A3.2 utili/perdite da realizzi - - A3.3 plus/minusvalenze - - Strumenti finanziari derivati A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI - - A4.1 di copertura - - A4.2 non di copertura - - Risultato gestione strumenti finanziari ( A ) B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI B1. CANONI DI LOCAZIONE ALTRI PROVENTI B1.a canoni di locazione B1.b altri proventi B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI B3. PLUS/MINUSVALENZE B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI B4.a oneri non ripetibili B4.b oneri ripetibili B4.c interessi su depositi cauzionali B4.d altri oneri gestione immobiliare B5. AMMORTAMENTI - - Risultato gestione beni immobili ( B ) C. CREDITI C1. interessi attivi e proventi assimilati C2. incrementi/decrementi di valore Risultato gestione crediti ( C ) D. DEPOSITI BANCARI D1. interessi attivi e proventi assimilati - - Risultato gestione depositi bancari ( D ) - - E. ALTRI BENI (da specificare) E1. Proventi - - E2. Utile/perdita da realizzi - - E3. Plusvalenze/minusvalenze - - Risultato gestione altri beni ( E ) - - Risultato Gestione Investimenti (A+B+C+D+E)
22 RENDICONTO DEL FONDO ALPHA IMMOBILIARE al 31/12/2007 Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso SEZIONE REDDITUALE Situazione al 31/12/2007 Situazione al 31/12/2006 F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI F1. OPERAZIONI DI COPERTURA - - F1.1 Risultati realizzati - - F1.2 Risultati non realizzati - - F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA - - F2.1 Risultati realizzati - - F2.2 Risultati non realizzati - - F3. LIQUIDITA' - - F3.1 Risultati realizzati - - F3.2 Risultati non realizzati - - Risultato gestione cambi ( F ) - - G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PCT E ASSIMILATE - - G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI - - Risultato altre operazioni di gestione ( G ) - - Risultato Lordo della Gestione Caratteristica (RGI + F + G) H. ONERI FINANZIARI H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI H1.1 su finanziamenti ipotecari H1.2 su altri finanziamenti - - H2. ALTRI ONERI FINANZIARI Oneri finanziari ( H ) Risultato Netto della Gestione Caratteristica (RLGC + H) I. ONERI DI GESTIONE I1. Provvigione di gestione SGR I2. Commissioni banca depositaria I3. Oneri per esperti indipendenti I4. Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico I5. Altri oneri di gestione I6. Spese di quotazione Totale oneri di gestione ( I ) L. ALTRI RICAVI ED ONERI L1. Interessi attivi su disponibilità liquide L2. Altri ricavi L3. Altri oneri Totale altri ricavi ed oneri ( L ) Risultato della Gestione Prima delle Imposte (RNGC + I + L) M. IMPOSTE M1. Imposta sostitutiva a carico dell'esercizio - - M2. Risparmio d'imposta - - M3. Altre imposte - - Totale imposte ( M ) - - Utile/perdita dell'esercizio (RGPI + M)
23 Nota Integrativa al Rendiconto al 31 dicembre 2007 Parte A Andamento del valore della quota 2 Parte B Le attività, le passività e il valore complessivo netto 9 SEZIONE I Criteri di valutazione 9 SEZIONE II Le attività 14 SEZIONE III Le passività 22 SEZIONE IV Il valore complessivo netto 25 SEZIONE V Altri dati patrimoniali 27 Parte C Il risultato economico dell esercizio 28 SEZIONE I Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari 28 SEZIONE II Beni immobili 29 SEZIONE III Crediti 30 SEZIONE VI Altre operazioni di gestione e oneri finanziari 30 SEZIONE VII Oneri di gestione 31 SEZIONE VIII Altri ricavi e oneri 33 SEZIONE IX Imposte 33 Parte D Altre informazioni 34 1
24 Parte A Andamento del valore della quota 1. Valore della quota alla fine di ciascun esercizio a partire dalla data di istituzione del Fondo Il (di seguito il Fondo Alpha o il Fondo ) ha iniziato la propria attività il 1 marzo Il valore della quota risultante alla fine di ciascun esercizio e alla data del presente rendiconto risulta dalla seguente tabella. Esercizio di riferimento Valore complessivo netto del Fondo Numero quote Valore unitario delle quote Valore iniziale del Fondo ,000 Rendiconto al 31/12/ ,328 Rendiconto al 31/12/ ,642 Rendiconto al 31/12/ ,479 Rendiconto al 31/12/ ,888 Rendiconto al 31/12/ ,606 Rendiconto al 31/12/ ,468 Rendiconto al 31/12/ , Riferimenti sui principali eventi che hanno influito sul valore della quota nell arco dell esercizio Nonostante l effetto della distribuzione dei proventi avvenuta in data 22 marzo 2007, con data di stacco della cedola al 19 marzo 2007, per complessivi euro (109,96 euro per quota), e in data 27 settembre, con data di stacco della cedola al 24 settembre 2007 per complessivi euro (116,15 euro per quota), il valore complessivo netto del Fondo ha manifestato comunque un incremento in considerazione dell utile dell esercizio, pari a euro (303,948 euro per quota). Il valore della quota si è incrementato quindi di 77,838 euro. 3. Raffronto delle variazioni del valore della quota con l andamento del benchmark nel corso dell esercizio Le oscillazioni registrate dal valore della quota vengono confrontate, ai sensi dell art del Regolamento del Fondo, con l andamento del benchmark di riferimento costituito dall indice di 2
25 capitalizzazione lorda dei Buoni del Tesoro Poliennali rilevato da MTS S.p.A. (già indice Bankitalia) maggiorato dello 0,75% annuo. L indice ha registrato una variazione nel periodo 31 dicembre dicembre 2007 di 1,72% (valore al 31/12/2006: 418,34 - valore al 31/12/2007: 425,52). Il benchmark di riferimento quindi ha manifestato una variazione positiva del 2,47%. Per un raffronto omogeneo tra le due grandezze occorre considerare l incidenza della distribuzione dei proventi unitari nel corso dell anno di cui si è fatto cenno al 2. Le risultanze del confronto vengono riportate nella seguente tabella. Data di riferimento Valore unitario della quota Valore dell indice BTP MTS 31 dicembre , ,34 31 dicembre , ,52 Variazione % 2,05% 1,72% Incidenza % distribuzione proventi 5,95% --- Maggiorazione dell indice BTP --- 0,75% Variazione quota - benchmark 8,00% 2,47% La maggiore variazione della quota rispetto a quella del benchmark risulta pari al 5,53%. 4. Illustrazione dell andamento delle quotazioni di mercato nel corso dell esercizio Come noto, il Fondo Alpha ha iniziato le negoziazioni delle quote nel comparto MTA (Mercato Telematico Azionario), segmento di negoziazione MTF CLASSE 2 il 4 luglio Il Fondo chiude il 2007 con un prezzo ufficiale di negoziazione di euro 3.664,04, superiore del 41% rispetto al prezzo di collocamento, pari a euro 2.600,00 (non calcolando la distribuzione di proventi per un pay back lordo pari a 1.494,90 euro per quota). Il prezzo ufficiale nel corso di quest anno ha raggiunto il suo valore massimo l 8 agosto 2007 a euro, registrando invece il minimo il 5 gennaio a 3.088,86 euro. Relativamente all andamento dei prezzi e del controvalore medio scambiato quotidianamente, è da sottolineare che il Fondo Alpha: 3
26 dalla fine del 2004, dopo un periodo di consolidamento delle negoziazioni, ha superato il prezzo di collocamento, stabilizzandosi intorno al prezzo di euro, valore sopra il quale è stato chiuso l esercizio Da luglio 2007 la quotazione si è mantenuta costantemente sopra i euro arrivando a sfiorare i euro in agosto. Inizialmente questa impennata nel prezzo delle quotazioni è stata attribuita ai rumors su una possibile OPA sul Fondo ma nel corso dei mesi successivi il prezzo di Borsa si è mantenuto stabilmente alto con elevati scambi giornalieri; dal collocamento fino al 31 dicembre 2006 è stato negoziato con un controvalore medio giornaliero scambiato di circa euro. Nel 2007 il valore medio degli scambi giornalieri è salito a circa 318 mila euro, raggiungendo la punta massima il primo marzo 2007 giorno in cui sono state scambiate 939 quote per un controvalore pari a euro Il Fondo ha iniziato il nuovo anno borsistico con quotazioni leggermente in calo pur non essendo intervenuto nessun fatto rilevante nella vita del Fondo tale da poter influire negativamente sul valore delle quote. Opinione diffusa è viceversa quella di attribuire una partenza difficile nelle contrattazioni del nuovo anno piuttosto a fattori congiunturali legati alla crisi internazionale dei mercati che ha coinvolto in questa fase anche i fondi immobiliari solitamente a riparo dalle tempeste finanziarie. Le quote del Fondo Alpha possono essere scambiate (conferendo ordine di compravendita a qualsiasi banca o intermediario finanziario abilitato), presso il segmento MTF di Borsa Italiana S.p.A. Il codice di negoziazione è QFAL e il codice ISIN è IT L ammontare complessivo e unitario dei proventi posti in distribuzione Il capitolo 3 del Regolamento del Fondo illustra le modalità di distribuzione ai titolari delle quote dei proventi conseguiti dal Fondo. Sono considerati proventi gli utili, al netto delle plusvalenze non realizzate rispetto ai valori di acquisizione dei beni immobili, dei diritti reali di godimento di beni immobili e delle partecipazioni detenute dal Fondo, risultanti dal rendiconto [ ]. I proventi medesimi sono distribuiti agli aventi diritto con cadenza annuale, fatte salve le eccezioni riportate alle lettere b), c) e d) dell articolo 3.2 del Regolamento. In particolare, i proventi vengono distribuiti in misura non inferiore al 80% degli stessi, fatta salva diversa determinazione del Consiglio di Amministrazione. Nel corso dell esercizio 2007, il Fondo ha posto in essere, sulla base del rendiconto annuale al 31 dicembre 2006, una distribuzione di proventi per un ammontare complessivo di euro 4
27 ,00, corrispondenti a 109,96 euro per ciascuna delle quote in circolazione e, sulla base del rendiconto semestrale al 30 giugno 2007, una distribuzione di proventi per complessivi euro ,25, corrispondenti a 116,15 euro per ciascuna quota. Complessivamente i partecipanti al Fondo Alpha, dall inizio dell avvio dell operatività dello stesso alla data del presente rendiconto annuale, hanno beneficiato di proventi unitari per 1.494,90 euro corrispondenti a complessivi euro ,50. In occasione dell approvazione del presente rendiconto annuale, si potrà porre in distribuzione un ulteriore ammontare complessivo di euro ,75, pari al 100% dei proventi maturati nel 2 semestre 2007 (al netto dei dovuti arrotondamenti), pari a 71,25 euro per ciascuna quota. 6. Riferimenti di natura sia qualitativa che quantitativa in ordine ai rischi assunti nell anno Per quanto riguarda la valutazione e misurazione del rischio, la funzione della SGR deputata è quella di Risk Management, in staff al Consiglio di Amministrazione. Il risk manager ha il compito di identificare, misurare e monitorare tutti i rischi di natura immobiliare, finanziaria e di tipo operativo inerenti ai fondi gestiti, nonché quelli propri della SGR, essenzialmente di tipo operativo e reputazionale. La missione operativa consiste nel: identificare: all interno delle categorie di rischio specifiche del settore immobiliare e dei suoi processi (investimento, gestione, disinvestimento) i rischi a cui sono esposti i patrimoni gestiti; i rischi legati ai mercati finanziari; i rischi operativi derivanti dall attività tipica della SGR che si riflettono sui fondi gestiti; definire le metodologie di misurazione dei rischi più adatte al business della gestione dei fondi immobiliari; proporre all Alta Direzione limiti di accettazione dei rischi assunti per ciascun portafoglio o fondo gestito; monitorare l esposizione al rischio e l andamento dei rischi assunti proponendo ove necessario all Alta Direzione: misure di contenimento e riduzione del danno al manifestarsi del rischio; misure correttive in caso di superamento dei limiti. 5
Beta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 30/6/2006 Relazione degli Amministratori Rendiconto al 30/6/2006 Nota integrativa Relazione degli Amministratori al

References: articolo 3
 art. 27
 articolo 7
 art. 4
 art. 75
 articolo 3