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Timestamp: 2016-12-06 22:53:15+00:00

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Publicado en BOE núm. 270 de 09 de Noviembre de 2011
Vigencia desde 10 de Noviembre de 2011. Esta revisión vigente desde 28 de Junio de 2013
Situación básica de suelo urbanizado
Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica y ambiental
Edificaciones, construcciones e instalaciones ajustadas a la legalidad y en situación de ruina física
Ámbito de las valoraciones y criterios generales para la valoración
Renta real y renta potencial
Cálculo de la renta de la explotación
Clases de explotaciones rurales
Criterios generales de capitalización de la renta de la explotación
Tipos de capitalización
Capitalización de la renta real o potencial en explotaciones agropecuarias y forestales
Capitalización de la renta real o potencial en explotaciones extractivas
Capitalización de la renta real o potencial en las explotaciones comerciales, industriales y de servicios en suelo rural
Capitalización de la renta en caso de imposible explotación
Factor de corrección por localización
Valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones susceptibles de ser desvinculadas del suelo rural
Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración
Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo
Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado
Valoración en situación de suelo urbanizado edificado o en curso de edificación
Tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación
Valoración en situación de suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización
Valoración en situación de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación
Indemnización de la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o de edificación
. Coeficientes correctores del tipo de capitalización en explotaciones agropecuarias y forestales
. Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación
. Vida útil máxima de edificaciones, construcciones e instalaciones
. Primas de riesgo
R.D. 1492/2011, 24 octubre rectificado por Corrección de errores («B.O.E.» 16 marzo 2012). PREÁMBULO
Título competencial El presente real decreto se dicta al amparo de las competencias reservadas al Estado con carácter exclusivo por el artículo 149.1.8.ª y 18.ª de la Constitución, sobre legislación civil y de expropiación forzosa y sistema de responsabilidad de las Administraciones Públicas.
Objeto El presente Reglamento tiene por objeto el desarrollo de las valoraciones del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
Artículo 2 derogado por el apartado 4.º de la disposición derogatoria única de Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013 Artículo 3
Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica y ambiental 1. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 15.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, la documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.
CAPÍTULO IIConceptos y criterios generales para la realización de las valoraciones
Definiciones A efectos de lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Suelo y en este Reglamento, se entenderá por:
Edificaciones, construcciones e instalaciones ajustadas a la legalidad y en situación de ruina física 1. Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
Ámbito de las valoraciones y criterios generales para la valoración 1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos cuyo objeto sea alguno de los establecidos en el artículo 21.1 del texto refundido de la Ley de Suelo se rigen por lo dispuesto en dicha ley, y en virtud de la misma, en este Reglamento.
b) Cuando el suelo se encuentre en situación básica de urbanizado, se estará a lo dispuesto en el Capítulo IV de este Reglamento.Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Suelo y en este Reglamento.
CAPÍTULO IIIValoración en situación de suelo rural
Valoración en situación de suelo rural 1. Cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación calculada de acuerdo con lo previsto en el artículo 9 de este Reglamento, según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior.
Renta real y renta potencial 1. Se entenderá por renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.
Cálculo de la renta de la explotación 1. La renta anual, real o potencial, de la explotación, que podrá estar referida al año natural o al año agrícola o de campaña, se determinará a partir de la información técnica, económica y contable de la explotación actual o potencial en suelo rural. A tal efecto, se considerará la información que sobre la renta de la explotación pueda haber sido acreditada por el propietario o el titular de la misma y, en su defecto, se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en la materia sobre rendimientos, precios y costes, así como de las demás variables técnico-económicas de la zona.
Clases de explotaciones rurales Se considerarán explotaciones en suelo rural a efectos de este Reglamento las siguientes clases:
Criterios generales de capitalización de la renta de la explotación En la capitalización de la renta real o potencial de la explotación en suelo rural se deberá considerar en todo caso un escenario ilimitado que contemple la permanencia del suelo rural. Atendiendo a las diferentes clases de explotaciones, carácter cíclico de las mismas y en atención a la naturaleza de determinados recursos que se puedan establecer, se procederá a dividir una duración ilimitada en un número determinado de duraciones limitadas como se prevé en los artículos 13, 14 y 15 de este Reglamento. La capitalización de la renta real o potencial de la explotación se realizará de acuerdo con los siguientes criterios:
Tipos de capitalización 1. Los tipos de capitalización que se aplicarán en la valoración en suelo rural, de acuerdo con los usos y aprovechamientos de la explotación, serán los siguientes:
Capitalización de la renta real o potencial en explotaciones agropecuarias y forestales La capitalización de la renta real o potencial en las explotaciones agropecuarias y forestales se realizará, en función de las estructuras de producción propias, mediante la aplicación de las siguientes expresiones:
Capitalización de la renta real o potencial en explotaciones extractivas Las explotaciones extractivas se valorarán de acuerdo a los siguientes criterios:
b) Cuando no se conozcan las reservas del recurso extraíble, el valor de capitalización, V, será el resultado de dividir el canon de extracción constante, R, entre el tipo de capitalización, r3, en suelo rural.».
Capitalización de la renta real o potencial en las explotaciones comerciales, industriales y de servicios en suelo rural Las explotaciones comerciales, industriales y de servicios implantados en suelo rural, se valorarán mediante la capitalización de las rentas de explotación al tipo de capitalización en suelo rural corregido, según el riesgo de cada actividad. El cálculo se realizará de la siguiente manera:
Vr = Valor de las instalaciones de la explotación en el año t, según lo establecido en el artículo 18, en euros.
Capitalización de la renta en caso de imposible explotación Cuando no existiera explotación en el suelo rural y tampoco pudiera existir dicha posibilidad, por causa de las características naturales del suelo en el momento de la valoración, el valor del bien se determinará capitalizando una renta teórica, R0, equivalente a la tercera parte de la renta real mínima de la tierra establecida a partir de las distintas estadísticas y estudios publicados por organismos públicos e instituciones de acuerdo con el ámbito territorial en el que se encuentre, según la siguiente expresión:
Factor de corrección por localización 1. La valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización, según la siguiente fórmula:
c) Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u3.En todo caso, a los efectos del cálculo del factor global de localización, cuando alguno de los tres factores de corrección no resulte de aplicación tomará como valor la unidad.
Valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones susceptibles de ser desvinculadas del suelo rural 1. La valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones que sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidas en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes entendiendo por tales aquellas que no hayan participado en modo alguno en la obtención de las rentas consideradas en la valoración ni sean susceptibles de generar rentas de explotación, se realizará aplicando la siguiente expresión:
CAPÍTULO IVValoración en situación de suelo urbanizado
Valoración en situación de suelo urbanizado 1. Para la valoración en situación de suelo urbanizado que no esté edificado, o en el que la edificación existente o en curso de ejecución sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física de acuerdo con lo establecido en el artículo 5, se estará a lo dispuesto en el artículo 22, ambos de este Reglamento.
Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración 1. Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, para determinar la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo se aplicará la siguiente expresión:
Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado 1. El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:
Valoración en situación de suelo urbanizado edificado o en curso de edificación Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:
Tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación 1. Cuando exista un conjunto estadísticamente significativo de transacciones reales o de ofertas cuyo número sea igual o superior a seis muestras comparables, la determinación del valor del inmueble por tasación conjunta, establecida en la letra a) del artículo anterior, se realizará por el método de comparación de mercado según lo dispuesto a continuación:
β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación del inmueble objeto de valoración.
βi = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación de la muestra.
Valoración en situación de suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización El valor del suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización, se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 22 de este Reglamento si el suelo no se encuentra edificado o si la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física, y de acuerdo con el artículo 23 de este Reglamento si el suelo se encuentra edificado o en curso de edificación. En este sentido, el método residual a que se refieren los artículos citados, considerará exclusivamente los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen, tal como se define en el apartado 2 del artículo 20 de este Reglamento.
Valoración en situación de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación El valor de las parcelas de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación se determinará mediante la aplicación de los valores de repercusión de suelo correspondientes a los usos y edificabilidades establecidas en el artículo 20.
Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas 1. En la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en la que los propietarios ejercitan la facultad de participar en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, y salvo existencia de acuerdo específico suscrito por la totalidad de los mismos con la finalidad de ponderar las propiedades afectadas entre sí o, en su caso, con las aportaciones del promotor de la actuación o de la Administración actuante, el suelo se tasará por el valor que les correspondería terminada la ejecución, en los términos establecidos en el artículo 22 de este Reglamento.
CAPÍTULO VIndemnizaciones y gastos de urbanización
Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización 1. La indemnización de la facultad de participar en actuaciones de urbanización que proceda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.1 del texto refundido de la Ley de Suelo, se determinará aplicando el porcentaje que la legislación sobre ordenación territorial y urbanística determine para la participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas en función del tipo de actuación de que se trate, del modo siguiente:
Indemnización de la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o de edificación 1. La indemnización por la iniciativa y promoción de las actuaciones de urbanización y edificación que proceda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26.1 del texto refundido de la Ley de Suelo, se determinará por la suma de los siguientes costes:
e) Los tributos relacionados con dichas actuaciones.Se considerarán todos estos costes siempre que fueran necesarios para legitimar el desarrollo de la actuación, se justifiquen expresamente y se cuantifiquen de manera objetiva, incrementados todos ellos en la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo correspondientes, conforme a lo establecido en el apartado 3 del artículo 22 de este Reglamento. En cualquier caso, la suma de todos estos costes no podrá superar el resultado de multiplicar el coeficiente K por el valor de la construcción, Vc, definidos en el apartado 2 del artículo 22 de este Reglamento.
b) Cuando la disposición, acto o hecho que motiva la valoración impidiera la terminación de la actuación, el coeficiente anterior se multiplicará por la diferencia existente entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.La situación de origen se corresponde con la del suelo rural para el caso de actuaciones de nueva urbanización o con la determinada en el artículo 25 de este Reglamento para el supuesto de actuaciones de reforma, renovación urbana o edificación en suelo urbanizado.
ANEXO I Coeficientes correctores del tipo de capitalización en explotaciones agropecuarias y forestales
ANEXO IICoeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación
ANEXO III Vida útil máxima de edificaciones, construcciones e instalaciones
Viales, patios pavimentados, aparcamientos al aire libre y similares
Infraestructuras de transporte sobre raíles, carriles y cable
Instalaciones de almacenamiento, tratamiento y distribución de fluidos
ANEXO IV Primas de riesgo
Edificio de uso residencial (primera residencia)
Edificio de uso residencial (segunda residencia)

References: real decreto 
 artículo 149
 Real Decreto 

Artículo 2
 Artículo 3
 artículo 15
 artículo 21
 artículo 9
 artículo 18
 artículo 5
 artículo 22
 artículo 22
 artículo 23
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 22
 artículo 25
 artículo 26
 artículo 22
 artículo 22
 artículo 25