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Timestamp: 2017-08-17 21:22:50+00:00

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Pubblicato 27 Agosto 2012
Scritto da Marco Venier (Am.i.co.)
Utile e divertente per coloro che vogliono beneficiare di una bella <<grigliata>>, magari in compagnia di amici o della famiglia, quanto fastidiosa e a volte dannosa per i vicini, il barbecue in Condominio è spesso una causa di attriti tra condòmini in una fattispecie in cui vengono a contrasto il diritto di un proprietario di utilizzare la cosa propria, con quello del vicino quando i fumi invadono i suoi spazi privati.
Sicuramente la soluzione migliore, in un'ottica di mantenimento dei rapporti di buon vicinato, laddove l'immissione di fumi divenisse intollerabile, è il dialogo in una forma composta e cordiale: invitare il vicino a limitare l'immissione di fumi perchè, ad esempio, rovinano i panni stesi o, specie in estate con le finestre aperte, entrano all'interno dell'appartamento.
Invece, in caso di comportamento reiterato nel tempo, quando la strada del confronto cortese non è più attuabile, si fa ovviamente ricorso alla legge, perchè la difesa di immissioni di odori è un diritto tutelato dalla normativa vigente.
Il riferimento legislativo per la disciplina e la tutela da immissioni di fumi ed odori è l'art.844 c.c . che recita: << Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi>>.
Una recente giurisprudenza del Giudice di pace di Torino, Sez. II, sentenza del 10/06/2010 , ha confermato l'orientamento giurisprudenziale di merito nell' applicare l' articolo 844 c.c. anche per le casistiche condominiali, privilegiando l’interesse della qualità della vita privata. In tale sentenza si legge che i fumi e gli odori provenienti dal barbecue, vista la vicinanza e le immissioni che la cottura è in grado di sviluppare, sono in grado di provocare un “sensibile disturbo e disagio in un’abitazione privata e contribuiscono a deprimervi la qualità della vita”, rendendo quindi applicabile la fattispecie di cui all’art. 844 del codice civile.
Tuttavia dobbiamo tener presente che il limite della tollerabilità non è oggettivo, ma deve tener conto di una serie di elementi specifici che riguardano il contesto geografico e le abitudini dei relativi residenti, oltre al fatto di riferirisi alla sensibilità dell'uomo medio.
Tale limite, dunque, è rimesso alla discrezionalità del giudice di merito e non occorre produrre una perizia a comprova del proprio disaggio. Infatti l’attitudine [...] delle emissioni di gas, vapori o fumi a molestare persone non deve necessariamente essere accertata mediante perizia, ben potendo, al contrario, il giudice, secondo le regole generali, fondare il proprio convincimento al riguardo su elementi probatori di diversa natura quali, in particolare, le dichiarazioni testimoniali di coloro che siano in grado riferire caratteristiche ed effetti dei rumori e delle emissioni summenzionati, quando tali dichiarazioni non si risolvano nell’espressione di valutazioni meramente soggettive o di giudizi di natura tecnica, ma si limitino a riferire quanto oggettivamente percepito dai dichiaranti medesimi (cft. Cass., sent. n.5215 del 09/05/1995; Cass., sent. n. 739 del 21/01/1998). Inoltre nell’ipotesi di emissione di gas, di vapori o fumi, non è necessario che l’emissione stessa provochi un effettivo nocumento, essendo invece sufficiente l’attitudine del gas, del vapore o del fumo, emesso ad offendere, imbrattare, molestare le persone. (Cass. pen., sez. VI, sent. n. 5312 del 11/04/1990).
Si tratta di disposizioni di carattere generale che possono essere fatte valere in qualunque ambito, anche privato e, quindi, in Condominio.
In un contensto Condominiale, tra l'altro, è ammessa la possibilità di disciplinare i rapporti reciproci, in materia di immissioni di fumo, attraverso il Regolamento Condominiale, anche con norma più rigorosa di quella dettata dall’art. 844 del codice civile (Cass., sent. n. 1195 del 04/02/1992), purché il Regolamento sia di <<natura contrattuale>> e le limitazioni siano formulate in modo espresso o comunque non equivoco – sì da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni (Cass., sent. n. 23 del 07/01/2004).
Questo perchè le previsioni negoziali contenute nel Regolamento Condominiale, avente origine contrattuale, sono costitutive, per tutti i condòmini, di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca (Cass. Civ., Sezione VI, sent. n. 1064 del 18/01/2011).
In tal caso (sempre la sent. di Cass. n.23/2004) la liceità o meno dell’immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento.
Spesso le immissioni vengono disciplinate non solo dal Regolamento del Condominio, ma anche da quello della Polizia Urbana Comunale; ad esempio, a Roma, l'art.25 del Regolamento Polizia Urbana del Comune, sancisce che è vietato accendere fuochi di qualsiasi genere, anche in luoghi privati, se non siano forniti di apposita canna fumaria.
Sicchè, è possibile anche far riferimento a questa disciplinare, laddove contemplata dalle competenti autorità, per la tutela dei propri diritti.
Ad ogni modo ribadisco che prima di intraprendere la strada giudiziale in cui l'avv. farà sicuramente riferimento alla normativa e alla giurisprudenza citate nella presente, è sempre opportuno parlare col vicino cercando di fargli capire che il barbecue reca disturbo alla sua proprietà.
Tra le soluzioni bonarie (quindi non quelle giudiziarie) un'altra possibilità è ricorrere all'Amministratore chiedendo di predisporre una nota generica da inviare a tutti i condòmini, in cui li si richiama ad osservare regole comportamentali per il buon vivere civile, con espresso riferimento all'invito di non accendere fuochi per barbecue o similari, che possano recare disturbo ai vicini, magari facendo anche riferimento all'eventuale divieto sancito dal Regolamento Condominiale o da quello della Polizia Municipale.
Legge citata:
Articolo 844, I comma del codice civile. “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”.
Giudice di pace di Torino Sez. II, sentenza del 10/06/2010 : “l’art. 844 del codice civile, in origine soprattutto orientato a tutelare le esigenze della produzione poste su un livello di importanza prevalente rispetto alla qualità della vita del privato, è progressivamente stato interpretato dalla giurisprudenza, anche della Suprema Corte, in senso contrario all’impostazione originaria che ne è risultata ribaltata privilegiando l’interesse della qualità della vita privata. I fumi e gli odori provenienti dal barbecue, vista la vicinanza e le immissioni che la cottura è in grado di sviluppare, sono in grado di provocare un “sensibile disturbo e disagio in un’abitazione privata e contribuiscono a deprimervi la qualità della vita”, rendendo quindi applicabile la fattispecie di cui all’art. 844 del codice civile”.
Cassazione, sentenza del 18 marzo 1992, n. 3204: “in tema di emissione di gas, vapori, fumi atti ad offendere, molestare o imbrattare i vicini, tali immissioni possono essere autorizzate soltanto entro i limiti della tollerabilità normale, e quindi previa adozione delle misure necessarie ad evitare il superamento ditali limiti o di quelli imposti da specifiche normative (regolamento condominiale)”.
Cassazione Civile, Sezione VI, sentenza del 18 gennaio 2011, n. 1064: “le previsioni negoziali contenute nel regolamento condominiale, avente origine contrattuale, sono costitutive, per tutti i condomini, di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca”
Cassazione, sentenza del 4 febbraio 1992 n. 1195: “i condomini, con il regolamento di condominio, possono disciplinare i loro rapporti reciproci, in materia di immissioni di fumo, anche con norma più rigorosa di quella dettata dall’art. 844 del codice civile”.
Cassazione, sentenza del 7 gennaio 2004, n. 23: “sono legittime le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva del singolo condomino contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, purché formulate in modo espresso o comunque non equivoco – sì da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni – le norme regolamentari possono imporre limitazioni al godimento degli immobili di proprietà esclusiva secondo criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti, in tema di immissioni lecite, dall’art. 844 c.c. Ne consegue che in tal caso la liceità o meno dell’immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento”.
Cass. n.5215 del 09/5/95 e Cassazione 21 gennaio 1998, n. 739: “l’attitudine, rispettivamente, dei rumori a disturbare le occupazioni o il riposo delle persone e delle emissioni di gas, vapori o fumi a molestare persone non deve necessariamente essere accertata mediante perizia, ben potendo, al contrario, il giudice, secondo le regole generali, fondare il proprio convincimento al riguardo su elementi probatori di diversa natura quali, in particolare, le dichiarazioni testimoniali di coloro che siano in grado riferire caratteristiche ed effetti dei rumori e delle emissioni summenzionati, quando tali dichiarazioni non si risolvano nell’espressione di valutazioni meramente soggettive o di giudizi di natura tecnica, ma si limitino a riferire quanto oggettivamente percepito dai dichiaranti medesimi”
Cass. pen., sez. VI, 11 aprile 1990, n. 5312: “Nell’ipotesi di emissione di gas, di vapori o fumi, non è necessario che l’emissione stessa provochi un effettivo nocumento, essendo invece sufficiente l’attitudine del gas, del vapore o del fumo, emesso ad offendere, imbrattare, molestare le persone”.
Disciplinare citata:
Art. 25 - Accensione fuochi "E' vietato accendere fuochi di qualsiasi genere, anche in luoghi privati, se non siano forniti di apposita canna fumaria."
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 articolo 844
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 Cass. 

Articolo 844
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Art. 25