Source: https://interpretacje-podatkowe.org/zrodla-przychodu/0115-kdit3-4011-507-2018-2-mpl
Timestamp: 2019-01-20 12:42:18+00:00

Document:
♦ › Źródła przychodu › 0115-KDIT3.4011.507.2018.2.MPŁ
Czy Wnioskodawczyni może wynajmować ok. 7 mieszkań (wraz z ewentualnym miejscem postojowym lub garażem) na cele mieszkaniowe w ramach najmu prywatnego jako odrębne źródło przychodów?
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 listopada 2018 r. (data wpływu 14 listopada 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 grudnia 2018 r. (data wpływu 6 grudnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia źródła przychodu – jest prawidłowe.
W dniu 14 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia źródła przychodu. Wniosek uzupełniono dnia 6 grudnia 2018 r.
W chwili obecnej Wnioskodawczyni przebywa na urlopie macierzyńskim z tytułu stosunku pracy w związku z urodzeniem trzeciego dziecka. Po urlopie macierzyńskim Wnioskodawczyni zamierza skorzystać z urlopu rodzicielskiego i wychowawczego.
Wnioskodawczyni i Jej mąż są pracownikami zatrudnionymi na umowę o pracę w firmach niezwiązanych z branżą nieruchomości. Oprócz tego Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą z podstawowym przedmiotem działalności PKD 68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Na dzień 13 listopada 2018 r. Wnioskodawczyni posiada wniesione do działalności gospodarczej 2 nieruchomości – lokale mieszkalne:
mieszkanie zakupione w 2018 r. na rynku wtórnym z pieniędzy pochodzących z darowizny pieniężnej od rodziców,
mieszkanie wraz z przynależnym garażem zakupione na rynku pierwotnym w 2018 r. z pieniędzy pochodzących z darowizny pieniężnej od rodziców i częściowo od męża.
Dodatkowo Wnioskodawczyni planuje zakupić jeszcze 4 do 5 mieszkań (w kilku przypadkach z miejscem postojowym lub garażem). Większość środków pieniężnych przeznaczonych na zakup mieszkań pochodzi z darowizny pieniężnej od rodziców. Darowizny Wnioskodawczyni otrzymała w latach 2008-2011.
Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą od 2007 r., z podstawowym przedmiotem działalności 68.20.Z, ponieważ w okresie od 22 listopada 2007 r. do 31 maja 2018 r. Wnioskodawczyni była wspólnikiem spółki cywilnej wraz z bratem.
Spółka cywilna posiadała nieruchomość magazynowo-biurową, którą wynajmowała. Zakup nieruchomości magazynowo-biurowej sfinansowany był z darowizny pieniężnej od rodziców, nieruchomość tę spółkę cywilna sprzedała w 2017 r.
W dniu 31 maja 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z bratem zlikwidowała spółkę cywilną. Środki pieniężne pochodzące ze zbycia nieruchomości w 2017 r. postanowiła przeznaczyć na zakup lokali mieszkalnych, aby zapewnić swoim dzieciom dobrą przyszłość.
Wnioskodawczyni zamierza wycofać wprowadzone do działalności gospodarczej lokale mieszkalne (wraz z przylegającym garażem), zlikwidować działalność gospodarczą i ww. lokale mieszkalne oraz nowo zakupione (wraz z przylegającym garażem) wynajmować w ramach „najmu prywatnego” jako odrębne źródło przychodów.
W ramach najmu prywatnego Wnioskodawczyni planuje wynajmować do 7 mieszkań (z ewentualnymi przyległymi do nich miejscami postojowymi lub garażami), a przychody będzie traktować jako zabezpieczenie przyszłości swoich dzieci (urodzonych w 2005 r., 2007 r. i 2018 r.). Z najmu prywatnego Wnioskodawczyni zamierza rozliczać się według skali podatkowej lub według ryczałtu.
Zakup i wynajem mieszkań podyktowany jest posiadaniem środków pieniężnych pochodzących w przeważającej części z darowizny pieniężnej od rodziców co stanowić ma lokatę kapitału.
Przez najbliższe lata Wnioskodawczyni chce skupić się na wychowywaniu dzieci a nie na prowadzeniu działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie posiada żadnego biura firmowego, w którym w sposób profesjonalny i zorganizowany przebywałaby i prowadziła działalność gospodarczą.
Małżonek Wnioskodawczyni pracuje na umowę o pracę, natomiast Wnioskodawczyni przebywa w domu sprawując opiekę nad trójką dzieci, więc trudno znaleźć czas na zorganizowane czynności gospodarcze.
Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupuje mieszkania poprzez ich subiektywną ocenę. Mieszkania będą wynajmowane, jeśli uda się znaleźć najemcę – trudno powiedzieć, czy najem będzie odbywał się w sposób ciągły, mogą nastąpić przerwy w wynajmie mieszkań.
Najprawdopodobniej w przyszłości mieszkania zostaną przekazane dzieciom. Wnioskodawczyni chciałaby zamknąć działalność gospodarczą, którą otworzyła w 2007 r.
Zdaniem Wnioskodawczyni, może Ona wynajmować 7 mieszkań (wraz z ewentualnym przynależnym miejscem postojowym lub garażem) na cele mieszkaniowe w ramach najmu prywatnego jako odrębne źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Jeśli umowy najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, to najem mieszkań można traktować jako odrębne źródło przychodów.
W przepisach nie ma jasnego rozgraniczenia uzależnionego od ilości mieszkań lub skali przychodów z wynajmu, więc podatnik może sam wybrać formę rozliczania wynajmu: działalność gospodarcza lub odrębne źródło przychodów.
Zgodnie z przepisem art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1509 z późn. zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.
Według przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1:
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej użyta w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:
Z kolei element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. Ustawodawcy chodzi o wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała, planowa (celowa), przy czym obojętne jest, czy plan obejmuje dłuższy czy krótszy okres.
Powyższy przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Należy przy tym podkreślić, że z działalnością gospodarczą nie mogą być utożsamiane czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem – mają na celu zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika i jego najbliższej rodziny z zachowaniem ogólnie przyjętych reguł gospodarności. Oceniając działania podejmowane w związku z najmem pod kątem spełnienia przesłanek z omawianego art. 5a pkt 6 ustawy należy więc uwzględnić również to, czy – i w jakim stopniu – działania te odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności. Jeżeli znacznie przekraczają one granicę zwykłego zarządu i nie mogą być uznane w danym przypadku za konieczne dla racjonalnego zagospodarowania posiadanym majątkiem – a ukierunkowane są głównie na jego pomnażanie, to tym samym spełniają charakteryzujące działalność gospodarczą przesłanki zorganizowania i ciągłości. Istotne, choć nie decydujące, mogą się przy tym okazać zwłaszcza niektóre elementy analizowanego stanu faktycznego, takie jak okoliczności podjęcia decyzji o oddaniu nieruchomości w najem, cel i sposób nabycia tej nieruchomości. Odróżnienia wymaga bowiem sytuacja, w której składnik majątku nabyty zostaje de facto do celów inwestycyjnych i z założenia ma stanowić źródło stałych dochodów z najmu, od sytuacji, gdy nieruchomość już posiadana (np. służąca wcześniej zaspokajaniu innych potrzeb, odziedziczona, czasowo niewykorzystywana) wynajmowana jest później ze względu na potrzebę jej rozsądnego zagospodarowania.
W tym kontekście należy brać pod uwagę również skalę prowadzenia najmu. Mimo iż znaczna liczba wynajmowanych nieruchomości (podpisanych umów) sama w sobie, co do zasady, nie przesądza o tym, że najem stanowi w istocie działalność gospodarczą, to jednak może wymuszać zorganizowanie i ciągłość działań właściwe tej działalności i być punktem odniesienia do oceny intencji podatnika w tym zakresie. Wymaga bowiem zazwyczaj szeroko zakrojonych działań (chociażby w zakresie poszukiwania najemców) i doboru środków, jakimi posługuje się przedsiębiorca, by utrzymać i wzmacniać swoją pozycję na rynku świadczonych usług.
Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni i Jej mąż są pracownikami zatrudnionymi na umowę o pracę w firmach niezwiązanych z branżą nieruchomości. Oprócz tego Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą z podstawowym przedmiotem działalności PKD 68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Na dzień 13 listopada 2018 r. Wnioskodawczyni posiada wniesione do działalności gospodarczej 2 nieruchomości – lokale mieszkalne:
Podsumowując, we wniosku podano, że czynności wynajmu w ramach najmu prywatnego, nie będą wykonywane w sposób zorganizowany, a także ciągły. Nadrzędnym celem zakupu przedmiotów najmu przez Wnioskodawczynię jest zabezpieczenie przyszłości Jej dzieci.
Mając na uwadze powyższe przepisy prawa i przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że nie ma przeszkód, aby przychód z najmu lokali – po zakończeniu prowadzenia działalności gospodarczej – zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istotne jest, aby najem nie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą. Jeśli zatem najem lokali nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły czyli będzie prowadzony w ramach najmu prywatnego, to uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
0115-KDIT3.4011.507.2018.2.MPŁ

References: art. 13
 art. 14
 art. 659
 art. 10
 art. 5
 art. 10
 art. 5
 art. 10
 art. 10