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Timestamp: 2019-12-05 22:41:09+00:00

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Il rispetto delle giuste distanze in materia edilizia e non solo. Leggi, piani regolatori generali e regolamenti locali stabiliscono la misura distanziometrica, salvo casi di esonero dal rispetto delle dovute distanze.
“È bene mantenere le distanze”, una frase udita da molti di noi sicuramente diverse volte e, al tempo stesso, non certamente detta così banalmente, in quanto si tratta di un accorgimento fondamentale da tenere sempre in considerazione. Ma cosa significa esattamente prendere le distanze? E in quali contesti è necessario adottarle? Purtroppo, spesso si creano disguidi e dispiaceri con gli altri proprio per il venir meno del rispetto delle giuste distanze, che invece è doveroso avere riguardo al fine di mantenere buoni rapporti interpersonali. Le distanze devono essere mantenute esclusivamente nei rapporti affettivi? La risposta non può che essere negativa e, pertanto, occorre considerare come le giuste distanze devono sussistere anche nei rapporti di vicinato per evitare problemi tra costruzioni confinanti, tenendo conto delle diverse aperture che permettono di guardare sul fondo altrui, nonché per evitare questioni in merito a piantagioni invasive, immissioni nocive, infiltrazioni dannose o altre problematiche incidenti sul fondo del vicino.
1 Le dovute distanze tra costruzioni
2 Come calcolare la distanza?
3 Le dovute distanze tra vedute e luci
4 Perché è necessario rispettare le distanze tra costruzioni confinanti?
5 Le dovute distanze tra piantagioni
6 Perché rispettare le distanze tra le piantagioni?
7 Speciali distanze
Le dovute distanze tra costruzioni
A godere certamente di una posizione “privilegiata” è colui che decide di costruire per primo, libero da vincoli di vicinato, ma pur sempre nel rispetto delle disposizioni legislative (cosiddetto principio di prevenzione temporale). Nel caso, ad esempio, di due costruzioni appartenenti a proprietari differenti, se Tizio riesce a dimostrare di aver costruito per primo il suo immobile rispetto a quello di Caio, l’obbligo di dover adeguarsi alle distanze legali ricadrà su Caio.
Quali distanze è tenuto a rispettare chi edifica vicino ad una costruzione già esistente? In tal caso, la nuova costruzione, intendendo con essa qualsiasi manufatto fisso al suolo, deve necessariamente rispettare una distanza minima di 3 metri dalla costruzione confinante [1]. Così ad esempio, colui che decide di costruire una casetta di legno, non adiacente o appoggiata alla costruzione già esistente, è tenuto a rispettare la distanza legale, salvo previsto diversamente dai regolamenti.
Non si ha l’obbligo di rispettare la distanza legale se tra una costruzione e l’altra si è in presenza di una strada pubblica o una strada privata utilizzata per il pubblico transito. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, infatti, ha stabilito che se una data costruzione confina con piazze, strade pubbliche o strade private utilizzate per bisogni della collettività, essa non è soggetta al rispetto delle norme previste per le distanze legali [2]. Pertanto, se Tizio decide di costruire una tettoia vicino ad alcuni parcheggi pubblici può benissimo non rispettare la distanza legale minima di 3 metri, senza incorrere in alcuna conseguenza.
In presenza di edifici, fuori dal centro storico, caratterizzati da pareti finestrate la distanza da rispettare è di 10 metri tra un edificio e l’altro, come stabilito dal Decreto Ministeriale 1444/1968, non vale anche per le costruzioni appoggiate o adiacenti.
Un caso speciale si rinviene quando le costruzioni, non conformi al rispetto delle misure distanziometriche, sono presenti da oltre venti anni. In questa ipotesi, in assenza di reclamo da parte del vicino confinante nell’arco di tempo ventennale, le costruzioni non sono tenute a rispettare le distanze previste dal Codice civile e dai regolamenti, dal momento che il proprietario dell’edificio può ben usucapire lo spazio occupato, mantenendo così le distanze da anni esistenti, così come sostenuto da una sentenza della Corte di Cassazione [3]. Così può accadere che Caio, proprietario di una casa da diciannove anni, viene chiamato in giudizio da Tizio, proprietario della casa confinante, per via del mancato rispetto delle distanza che li separa, di circa 2 metri da un confine all’altro. In questo caso, Tizio ha il diritto di poter chiedere la distruzione o l’arretramento della parte dell’immobile irregolare, oltre al risarcimento per eventuali danni subiti.
Come calcolare la distanza?
Il calcolo da effettuare per stabilire la distanza tra una costruzione e l’altra è complesso quando le costruzioni non sono ben rettilinee, ma presentano sporgenze. In questo caso il calcolo dovrà essere effettuato non dal suolo, ma dal punto di massima sporgenza, intendendo con essa quel rilievo che non ha pura funzione ornamentale ma essenziale per la costruzione. Ad esempio, in presenza di scale esterne, necessarie a raggiungere l’ingresso di un edificio, il calcolo dovrà essere effettuato in modo parallelo dal punto più estremo della scala fino all’edificio che si trova di fronte. Questo metodo di calcolo è detto lineare, da distinguere da quello utilizzato per misurare le vedute, che è detto radiale, o a raggio, basato sulla distanza minore che si ha tra un edificio e l’altro.
Diversamente non è necessario effettuare alcun calcolo per chi decide di costruire poggiando la propria costruzione al muro altrui, dietro pagamento sia della metà dell’intero muro (o di una parte di esso) e sia della metà del valore del suolo dove il muro è costruito. Eventuali riparazioni apportate al muro devono essere ripartite per metà tra i comproprietari.
Le dovute distanze tra vedute e luci
Attenzione anche alle distanze da rispettare in presenza di costruzioni con vedute, aperture che permettono di affacciarsi e guardare in qualsiasi direzione (frontale/diretta, obliqua e laterale) sul fondo confinante, oltre a consentire il passaggio di aria e luce. La distanza che la legge prevede è di 1,5 metri dal vicino in presenza di una veduta diretta e una distanza di 75 cm in presenza di una veduta obliqua e laterale [4]. Dette misure possono non essere rispettate nel caso di fondi confinanti con una strada privata di pubblica utilità o con una strada pubblica.
La presenza di luci, invece, che consente l’entrata di aria e luce ma senza possibilità di affacciarsi sul fondo altrui, prevede una distanza non minore di 2,5 metri di altezza partendo dal suolo, se si tratta di un piano terra (è possibile non rispettarla nel caso di seminterrato posto ad un livello inferiore al suolo del vicino) e una distanza non minore di 2 metri, se si tratta di un piano superiore [5].
Perché è necessario rispettare le distanze tra costruzioni confinanti?
Mantenere la giusta distanza tra le costruzioni ne garantisce una maggiore salute e sicurezza tra le persone, consentendo un maggiore afflusso di aria e luce ed evitando spazi troppo stretti da un confine all’altro. Altre volte, le distanze sono poste anche per mantenere un certo decoro paesaggistico e urbanistico.
Al mancato rispetto delle distanze tra le costruzioni ne consegue il ripristino della situazione originaria attraverso la demolizione o l’arretramento del manufatto illegittimo, oltre al risarcimento del danno subito dal proprietario confinante.
Anche la violazione delle distanze previste per le vedute comporta conseguenze negative per chi non le rispetta, consistenti appunto nella demolizione o chiusura dell’apertura, nel suo arretramento o nell’esecuzione di opere volte ad ostacolare la visuale. Ad esempio, può essere collocato un pannello proprio per limitare la possibilità di affacciarsi sul fondo vicino e tutelare la privacy altrui.
Così come il proprietario di un immobile, libero di aprire in qualsiasi momento le luci, è pur sempre tenuto al rispetto dei limiti che la legge impone. In caso contrario si può procedere con la soppressione della luce irregolare. Inoltre, in presenza di più comproprietari chi vuole aprire le luci deve comunque ricevere il consenso per iscritto dall’altro.
Le dovute distanze tra piantagioni
Determinate distanze devono essere garantite anche in presenza di alberi e piante [6] appartenenti a proprietari diversi. Non si applicano limiti di lontananza se sul confine sussiste, non una recinzione metallica, bensì un muro divisorio, e le piante stesse non devono comunque superare l’altezza del muro. Così, ad esempio, in presenza di un semplice filo spinato la distanza tra le piantagioni è quella prevista dal Codice civile.
Salvo diversamente previsto dai regolamenti o, in mancanza di questi, dagli usi locali, il Codice civile prevede determinate misure distanziometriche. Cosicché, gli alberi di alto fusto come pini, cipressi, castagni, noci e simili, devono rispettare la distanza di 3 metri, diversamente dagli alberi di non alto fusto (il cui fusto non supera i 3 metri d’altezza) la cui distanza è di 1,5 metri.
Le viti, gli arbusti, i canneti, le siepi vive, le piante da frutto alte non più di 2,5 metri, devono rispettare la distanza di 0,5 metri.
Per particolari tipi di siepi sono previste misure differenti. Così in presenza di una siepe di robinia la distanza da mantenere è di 2 metri, mentre per la siepe di ontano o di castagno e simili la distanza è di un metro.
Perché rispettare le distanze tra le piantagioni?
È, pertanto, necessario rispettare determinate distanze tra le piantagioni per evitare sul fondo altrui mancanza di aria e luce, sovraccarico di radici, e al tempo stesso garantire alle piante uno spazio ottimale per poter crescere liberamente.
Bisogna, altresì, considerare che anche il Codice della strada prevede l’obbligo in capo ai proprietari di piantagioni confinanti con strade o autostrade di tenere la dovuta distanza al fine di evitare eventuali pericoli generati per la poca visibilità ed intralci sul manto stradale [7].
La mancata osservanza delle distanze comporta la rimozione delle piantagioni o di quella parte eccedente il terreno altrui, eccetto nel caso in cui il proprietario di piante o alberi, piantati per un interesse privato, e non pubblico, ne ha acquistato la servitù di lasciarli nelle distanze in cui si trovano. Esempio classico, si ha quando il diritto nasce per il decorso di 20 anni dalla loro semina senza aver mai ricevuto alcun reclamo da parte del vicino. Ma nel caso in cui la pianta muore o viene abbattuta o recisa non può più essere sostituita, se non rispettando le distanze legali.
Speciali distanze
Oltre alle suddette distanze, ve ne sono altre necessarie da rispettare.
Per evitare immissioni nocive ed infiltrazioni sul fondo altrui sono previste apposite distanze per pozzi, cisterne, fosse, la cui misura deve essere pari a 2 metri dal fondo confinante e per i tubi di gas, tubi d’acqua pura e lurida e simili la distanza, calcolata dal confine al punto più vicino esterno del tubo, deve essere pari ad un metro, salvo diversamente previsto dai regolamenti locali [8]. Pertanto, se Tizio intende installare una tubatura, non di illuminazione (caratterizzata dalla non assoluta pericolosità) ma di metano per la propria casa, essa dovrà essere distante non meno di un metro dal fondo confinante.
Per quanto riguarda canali e fossi la distanza, stabilita per evitare pericoli di franamento sul fondo del vicino, deve essere uguale alla profondità del fosso e del canale [9]. Cosicché, se Tizio decide di effettuare un vero e proprio scavo, non dunque una semplice buca provvisoria, lo deve fare ad una distanza pari al punto di massima profondità partendo dal confine della strada, e se trattasi di strada pubblica la distanza non può essere minore di 3 metri anche se la profondità dello scavo risulta minore.
Diversamente non è prevista una misura fissa in presenza di ciò che comporta una concreta tossicità e pericolosità, come nel caso di fabbriche e depositi nocivi o pericolosi, stalle, forni, camini, o anche il semplice riscaldamento che si possiede a casa alimentato a nafta. In questo caso non si applicano le disposizioni previste per le costruzioni ma quelle che i regolamenti predispongono o, in mancanza, quelle imposte dall’autorità giudiziaria necessarie ad evitare danni alla solidità, salubrità e sicurezza [10].
Un caso particolare si ha quando il vicino ha fatto installare delle arnie nel proprio giardino ad una distanza inferiore a 5 metri dal fondo confinante, senza alcuna presenza di barriere o siepi tali da ostacolarne il libero passaggio.
Dunque, in questo caso il vicino ha ben violato la normativa prevista dal Codice civile, la quale prevede che gli apiari devono essere situati ad una distanza non minore di 5 metri dal confine di proprietà privata o pubblica, o ad una distanza di 10 metri dalle strade transitate dalla collettività. Misure che l’apicoltore può derogare se tra l’apiario e queste zone sono situati muri, siepi o altri ripari alti non meno di 2 metri e si estendono per almeno due metri oltre gli alveari collocati all’estremità dell’apiario, impedendone così il libero passaggio delle api. Deve essere predisposta, invece, una distanza maggiore di ben un chilometro in presenza di impianti saccariferi [11].
[2] Cass. sent. n.27364/2018.
[3] Cass. sent. n. 18888/2014.
[4] Art. 905 cod. civ.
[5] Art.901 cod. civ.
[6] Art.892 cod. civ.
[7] Art.29 C.d.S.
[8] Art. 889 cod. civ.
[9] Art.891 cod. civ.
[10] Art. 890 cod. civ.
[11] Art.896 bis cod. civ.
16/02/2019 alle 09:47
E le distanze tra le tubature del gas in condominio? Possono attaccarsi ai muri del palazzo? grazie
16/02/2019 alle 10:15
Buongiorno Gennaro! Ciascun condomino ha il potere di utilizzare le parti comuni dell’edificio, ivi compresa la facciata del palazzo, per sfruttare al meglio la sua proprietà e godere di tutti i confort e agi. Può, ad esempio, farvi passare i fili della tv via cavo e anche i tubi del gas. Gli unici limiti che bisogna rispettare sono tre e vengono indicati dal codice civile: non bisogna occupare troppo spazio, tanto da impedire agli altri condomini di fare altrettanto; non bisogna snaturare la funzione del bene in comune (ad esempio non si può utilizzare la facciata del palazzo per apporvi un manifesto pubblicitario mastodontico); non bisogna deteriorare il valore estetico del palazzo (cosiddetto “decoro architettonico”).

References: sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Art. 905
 Art.901
 Art.892
 Art.29
 Art. 889
 Art.891
 Art. 890
 Art.896