Source: https://supremo.vlex.es/vid/tanteo-subsidiariamente-retracto-u-17740018
Timestamp: 2019-10-15 16:43:26+00:00

Document:
STS 371/1994, 27 de Abril de 1994 - Jurisprudencia - VLEX 17740018
Número de Recurso: 1616/1991
Número de Resolución: 371/1994
Fecha de Resolución: 27 de Abril de 1994
"JUICIO DE TANTEO, Y SUBSIDIARIAMENTE DE RETRACTO. La recurrente carece de la cualidad de arrendataria de la totalidad del inmueble vendido, no ser la única arrendataria del mismo, ni tratarse del supuesto que contempla la norma legal invocada, que también se refiere, como el artículo 47, a los supuestos de venta por pisos, ya que comienza diciendo que se aplica a los mismos casos a que se refiere el artículo anterior (ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros); supuesto de hecho que en modo alguno es el contemplado en esta litis. Se desestima la demanda de Sara contra Rosendo y Octavio, se declara que no ha lugar al retracto arrendaticio de la totalidad de la casa, con costas. Se desestima la apelación de Sara, con costas. Se desestima la casación de Sara, con costas."
En la Villa de Madrid, a veintisiete de Abril de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de autos de juicio de tanteo y, subsidiariamente de retracto, seguidos ante el Juzgado de 1ª instancia nº 7 de Barcelona, cuyo recurso fue interpuesto por doña Sara, representada por el Procurador don Luciano Rosch Nadal, y asistido del Letrado don Jesús Martín-Dávila de Burgos, en el que son recurridos don Octavio y don Rosendo, representados por el Procurador don José Manuel de Dorremochea Aramburu, y asistidos del Letrado don Carlos Gracia Gómez.
Ante el Juzgado de 1ª instancia nº 7 de Barcelona fueron vistos los autos de juicio de tanteo y, subsidiariamente de retracto, a instancias de doña Sara, contra don Rosendo y don Octavio.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes, terminó suplicando se dicte sentencia declarando adjudicada la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de Badalona a su representada doña Sara previo pago a la demandada de la cantidad de 4.095.000 pesetas que obran consignadas en el presente procedimiento, o declarando el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa de la finca a favor de dicha representada, condenando a los demandados a otorgarla previo pago del importe del remate de la subasta y demás gastos que se hubieren ocasionado, y subsidiariamente, solicitando se declarare haber lugar al retracto ejercitado, condenando a los demandados a que dentro del tercer día, otorgaren a favor de la retrayente escritura de venta de la finca citada, satisfaciendo a la demandada el precio consignado, más el importe de los gastos ocasionados, previa justificación, con expresa imposición de costas a los demandados.
Admitida a trámite la demanda, fue contestada por la parte demandada, alegando como hechos y fundamentos de derecho, los que constan en autos, y terminó suplicando se dicte sentencia por la que se estime la excepción de caducidad en cuanto a la acción de tanteo, se declarase no haber lugar al mismo, y en cuanto a la de retracto, ejercitada de forma subsidiaria, se estimase la excepción de incompetencia de jurisdicción, declarándose incompetente, por razón del territorio, para conocer de la pretensión deducida por la actora en su demanda, o, en su caso, se acojan las excepciones de defecto legal en el modo de proponer la demanda y de falta de legitimación activa, con íntegra desestimación de la demanda de retracto deducida, y con expresa imposición de costas a la actora.
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 27 de marzo de 1990, cuyo fallo es el siguiente: "Desestimando la demanda interpuesta por don Ramón Barbany Pons, en nombre y representación de doña Sara contra don Rosendo y don Octavio representados por el Procurador de los Tribunales don Alberto Ramentol Noria, declaro que no ha lugar al retracto arrendaticio de la totalidad de la casa señalada con el número NUM000 de la CALLE000 de Badalona, con expresa imposición de costas a la actora doña Sara."
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, y sustanciada la alzada la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia con fecha 27 de abril de 1991, cuyo fallo es el siguiente: "Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por doña Sara contra la Sentencia de fecha veintisiete de marzo de mil novecientos noventa, dictada por el Ilmo. Sr. Juez de Primera Instancia nº 7 de Barcelona, en los autos de los que dimana el presente rollo, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la calendada sentencia condenando a la nombrada apelante al pago de las costas causadas en esta alzada."
El Procurador don Luciano Rosch Nadal en nombre de doña Sara formalizó recurso de casación al amparo de los siguientes motivos: Primero.- Al amparo del número 5º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, por infracción por no aplicación del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Segundo.- Al amparo del nº 3 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, por infracción por no aplicación del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento civil. Tercero.- Al amparo del nº 5 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, el fallo infringe por interpretación errónea, el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se ha señalado día para la vista, que ha tenido lugar el día 12 de abril del actual, en que ha tenido lugar.
Dimana el presente recurso de casación del juicio declarativo de tanteo y, subsidiariamente, de retracto promovido por doña Sara, en concepto de arrendataria, contra don Rosendo y don Octavio, adjudicatarios de la finca en subasta consiguiente procedimiento de apremio de 27 de octubre de 1989; habiendo sido desestimada la demanda en ambas instancias. Los hechos básicos de que la sentencia recurrida partió para tal desestimación, fueron esencialmente los siguientes, que ya había sentado precedentemente la sentencia dictada por el Juez de primera instancia: a) El contrato, concertado con los arrendadores Sres. Rafael y Serafin, es de fecha 1 de febrero de 1983, sin determinar con precisión la finca, local o piso objeto del arrendamiento, se refiere a "los bajos y piso" en CALLE000, número NUM000, de Badalona, y un solar de 144 metros cuadrados por una renta de 4.000 pesetas. b) La demanda de tanteo y, subsidiariamente, de retracto se refiere únicamente a bajos y piso y no al desván, sin que conste la finca dividida en régimen de propiedad horizontal, existiendo además, entre arrendador y arrendatario, una relación más compleja que la puramente arrendaticia basada en contrato societario. c) Se cita en los autos también como inquilina, desde hace más de sesenta años, a doña Teresa, que no ejercita retracto ni presenta título arrendaticio. d) En autos de juicio sumario hipotecario 1117/85, del Juzgado de primera instancia número 7 de Barcelona, fue objeto de subasta la finca mencionada, CALLE000, número NUM000, y allí intentó el ejercicio del derecho de tanteo la actual recurrente consignando en el Juzgado la cantidad de 4.095.000 pesetas para pago a los adjudicatarios de la subasta, siendo enajenada en pública subasta "la totalidad" de la finca. Contra la sentencia desestimatoria de la demanda interpone la demandante recurso de casación que fundamentó en los tres motivos que seguidamente se examinan.
El primero de ellos, al amparo del número quinto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento civil dice que "el fallo infringe por no aplicación o en su caso interpretación errónea, el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos urbanos". Este precepto legal se refiere, según su texto literal, a los casos de venta por pisos y confiere "al inquilino o arrendatario" utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare. Resulta claro que la actual recurrente no ha acreditado el supuesto de hecho y jurídico de que parte y sirve de apoyo a la norma legal invocada. Y ello en cuanto no se ha probado que en el caso debatido se trate de "venta por pisos" ni que la demandante tenga la cualidad de arrendataria. Además, el que ejercita estos derechos de preferente adquisición ha de ostentar un derecho arrendaticio de la "totalidad" del inmueble vendido, y no, como en el caso que se discute, solamente de parte de él, ya que el desván no figura como objeto de posesión arrendaticia de la recurrente, ni ella sola es la única supuesta arrendataria, pues existe otra persona con el mismo concepto que no ha ejercitado derecho alguno. Por ello, esta Sala ha declarado reiteradamente que para que la acción de impugnación de la venta, lo mismo que la de retracto, pueda producir sus efectos normales, es preciso que quien la ejercita sea inquilino o arrendatario del piso o local vendido y no solamente de parte de sus dependencias, y la acción ejercitada no puede incluir más que las cosas comprendidas en el arrendamiento y a las cuales llega únicamente la posesión arrendaticia (sentencias, entre otras, de 29 de septiembre, 9 de octubre y 29 de noviembre de 1962, 4 de junio de 1964 y 2 de marzo de 1963). Aparte de ello, como deriva de los hechos probados, se trataría no de un arrendamiento puro y simple sino de un contrato de arrendamiento complejo, ya que estos arriendos, como reconoce la sentencia de 28 de febrero de 1964 y otras, están sometidos a la legislación común, la cual no reconoce este derecho al arrendatario. Por consiguiente, no acreditada la cualidad de arrendataria de la retrayente de todo el inmueble transmitido, ni ser la arrendataria única del mismo, ni tratarse de una venta por pisos, el motivo debe decaer.
El segundo motivo, con apoyo en el número tres del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, acusa infracción por no aplicación del artículo 359 de la misma Ley procesal, al sostener que la sentencia no ha resuelto sobre el derecho de tanteo. Este motivo ha de seguir la misma suerte desestimatoria del anterior, y ello porque: a) Se trata de recurso de casación contra una sentencia desestimatoria de la demanda y absolutoria de los demandados, por consiguiente, según muy reiterada doctrina de esta Sala que no se cita pormenorizada por ser suficientemente conocida, en casos como el ahora examinado las sentencias absolutorias no adolecen de incongruencia en cuanto resuelven todas las cuestiones objeto de debate. b) En todo caso, tanto la sentencia de primera como la de segunda instancia han desestimado expresamente el derecho de tanteo como resulta del fundamento de derecho tercero de la del primer grado y del primero de la ahora recurrida, al "dar por reproducidos los fundamentos de derecho de la sentencia apelada". Todo ello aparte de que dada la naturaleza jurídica del derecho de tanteo, que ha de ejercitarse antes de la perfección del contrato de venta que lo origina, y dada la naturaleza asimismo del retracto, que ha de ejercitarse una vez perfecto dicho contrato traslativo, en el examen de la prueba por la Sala "a quo" no resulta deslindado con la suficiente claridad a cuál de dichos derechos de preferencia se refiere la demanda, sin que esta Sala de casación pueda subsanar o delimitar este punto por no haber sido impugnado por el cauce procesal adecuado (número cuarto, antigua redacción, del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento civil), a menos de convertir este recurso extraordinario en una tercera instancia, lo que es inadmisible.
Por último, el motivo tercero, con base en el número quinto del artículo 1692 de la Ley procesal civil, denuncia infracción por interpretación errónea del artículo 48 de la Ley de arrendamientos urbanos, "al no dar (la sentencia recurrida) lugar al retracto ejercitado subsidiariamente en la demanda". El motivo queda desestimado con lo razonado al rechazar los dos motivos anteriores, en cuanto que, como ya se dijo, la recurrente carece de la cualidad de arrendataria de la totalidad del inmueble vendido, no ser la única arrendataria del mismo, ni tratarse del supuesto que contempla la norma legal invocada, que también se refiere, como el artículo 47, a los supuestos de venta por pisos, ya que comienza diciendo que se aplica a los mismos casos a que se refiere el artículo anterior (ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros); supuesto de hecho que en modo alguno es el contemplado en esta litis. Por todo ello, con la desestimación de todos y cada uno de los motivos, ha de ser desestimado la totalidad del recurso, con imposición de costas a la parte recurrente, conforme al artículo 1715, párrafo último, de la Ley de Enjuiciamiento civil, y acordando la pérdida del depósito verificado para recurrir, al que se dará el destino legal.
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por doña Sara, contra la sentencia de fecha veintisiete de abril de mil novecientos noventa y uno, que dictó la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal; y líbrese a la mencionada Audiencia y Sección la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

References: artículo 47
 artículo 1692
 artículo 47
 artículo 1692
 artículo 359
 artículo 1692
 artículo 48
 artículo 1692
 artículo 47
 artículo 1692
 artículo 359
 artículo 1692
 artículo 1692
 artículo 48
 artículo 47
 artículo 1715