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Timestamp: 2020-06-06 22:38:19+00:00

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HESSEN Bauanzeige Grenzbebauung Nachbar Mauer Einfriedung Schuppen
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| 06.03.2015 11:11 |
Zusammenfassung: Es geht um Baurechts- und Nachbarrechtsfragen in Hessen.
wir möchten unser Grundstück (Dreieich-Götzenhain, Hessen, notarieller Kaufvertrag vom 31.05.2012, Grundbucheintragung am 27.07.2012) einfrieden. Hierzu haben wir mehrere Rechtsfragen (s. unten).
Unser Grundstück hat die Maße 41x24,5m. Die 41m-Grenzen sind Grenzen zu Nachbarn hin, die 24,5m-Grenzen sind zu öffentlichen Straßen hin.
Entlang der Grenze zum Nachbarn links steht auf einer Länge von 9m unsere Garage mit Abstellraum. Die Garage hat eine Höhe von 2,80m, vorne und hinten ist sie durch eine aufgesetzte Mauer auf einer Länge von je rd. 30cm etwas 3,20m hoch. Ebenfalls entlang der Grenze zum Nachbarn links befindet sich unsere Einfahrt auf einer (Länge: 10,73m, Breite: 7m). Der dort befindliche Stellplatz ist 3m von der Nachbargrenze entfernt.
Wir möchten eine Einfriedung des Grundstücks entlang der 24,5m-Grenze vornehmen. Diese soll sich U-förmig bis zu 10m entlang oder auf den 41m-Nachbargrenzen erstrecken. Geplant ist eine verputzte Mauer aus Kalksandstein mit 2m Höhe (orientiert an dem Bodenniveau des direkt angrenzenden öffentlichen Gehwegs).
Wir haben die beiden Nachbarn im Rahmen der Mitwirkung bei der Errichtung der Einfriedung (vgl. § 14 Hess. Nachbarrechtsgesetz) um Zustimmung für das Vorhaben gebeten. Beide Nachbarn haben die Errichtung der Mauer auf bzw. entlang der jeweils gemeinsamen Grenze abgelehnt. Die Grenze zu Nachbarn rechts ist mit einem 1,40m hohen Maschendrahtzaun eingefriedet. Dahinter befindet sich in einem Abstand von 40-70 cm (gemessen gem. § 41 Hess. Nachbarrechtsgesetz) eine Hecke mit 2m Höhe sowie ein Zierapfelbaum mit einer Höhe >3m. Die Grenze zum Nachbarn links ist nicht eingefriedet, der Nachbar hat auf seiner Seite der Grenze mit einem Abstand von 60-90cm eine Hecke mit einer Höhe von 2,30-2,50m. Die Pflanzen sind schon alt, mind 10 Jahre. Die Geländeoberfläche auf dem Grundstück des Nachbarn links liegt ca. 40 cm. über unserem Grundstück und ist entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze (an der auch unsere Garage steht) durch eine Stützmauer, die auf seinem Grundstück liegt, abgegrenzt.
Nachfolgend finden Sie unsere Fragen hierzu. Wir bitten bei der Beantwortung jeweils um §§-Angaben und ggf. Urteils-Az.:
1) Benötigen wir für die angestrebte Mauer eine Baugenehmigung, einen Standsicherheitsnachweis o.Ä., müssen wir eine Bauanzeige machen? Falls ja, durch wen sind die Unterlagen zu erstellen/einzurechen und bei welcher Behörde?
2) Bestehen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften, die wir zu beachten haben (zB Vorgaben der Stadt Dreieich etwa zur Begrünungspflicht oder Einfriedungsart)?
3) Besteht eine Möglichkeit auch ohne Zustimmung der Nachbarn entlang der gemeinsamen Grenze eine Mauer zu errichten? Wir gehen davon aus, dass dies - wenn überhaupt - nur zum Nachbarn rechts hin möglich wäre, da die max. zulässigen 25m2 zum Nachbarn links hin bereits ausgeschöpft sind. Die bestehende Einfriedung (Maschendrahtzaun) würden wir stehen lassen.
a) Könnten wir zum Nachbarn rechts hin entlang der Nachbargrenze z.B. einen max. 6m langen Gartenschuppen/-häuschen errichten, das direkt im rechten Winkel an die Mauer entlang der öffentlichen Straße anschließt? Das Gartenhaus wäre aus Holz, mit Fundamentplatte, die Rückseite entlang der Nachbargrenze wäre aus Kalksandstein und würde direkt an die Mauer zur öffentlichen Straße angebaut. Der Bruttorauminhalt läge unter 30m3, es gäbe Strom, Fenster, aber keine Heizung, keine Toilette, keine Wohnmöblierung, nur Abstellregale für Gartengeräte etc. In dieser Art etwa: http://www.gartenhaus-gmbh.de/geraetehaeuser/geraetehaeuser-aus-holz/karibu-geraetehaus-wandlitz-5.html
Ginge das ohne Baugenehmigung, ohne Bauanzeige, ohne Statiknachweis und ohne nachbarschaftliche Zustimmung? Gibt es Höhenbeschränkungen für die rückseitige Mauer oder die Firsthöhe oder ergibt sich dies allein aus der Beschränkung zur m3-Zahl?
b) Macht es für die vorstehenden Fragen unter Buchst. a) einen Unterschied, wenn das Gartenhaus nicht eine Rückseite aus Mauerwerk hat, sondern zu allen Seiten aus Holz ausgeführt wird. z.B. dieses Modell hier: http://www.gartenhaus-gmbh.de/gartenhaeuser/40-44-mm-wandstaerke/gartenhaus-ville-44-a-premium.html
c) Ist ein reiner Sichtschutzzaun direkt entlang der Nachbargrenzen (zu beiden Nachbarn) mit weniger Beschränkungen verbunden? z.B. ohne Nachbarzustimmung oder handelt es sich um eine "Einfriedung" i.S.d. hess. Nachbarrechtsgesetzes?
4) Verletzen die Bepflanzungen der Nachbarn die Grenzabstände und falls ja, haben wir einen Beseitigungsanspruch oder Anspruch auf Rückschnitt? Bis wann müssen wir diesen geltend machen und in welcher Form?
Sprechen Sie mich gerne an, sofern Sie ergänzende Angaben benötigen.
Grenze Grenze direkt Mauer
Sehr geerhte Fragesteller,
die Rechtsgrundlagen für die Genehmigung eines Bauvorhabens in Ihrem Bundesland sind die Hessische Bauordnung (HBO), das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die BauNVO ergänzt das BauGB. In der BauNVO ist u.a. geregelt welche Nutzung in dem betreffenden Baugebiet zulässig ist. In einem reinen Wohngebiet sind dies z. B. Wohngebäude, Ausnahmen sind möglich. Weiter regelt die BauNVO auch das Maß der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ = Grundflächen-Geschossflächenzahl). Ferner Auskunft über bebaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, die Bauweise usw. Existiert kein rechtskräftiger Bebauungsplan, gilt die BauNVO in der neuesten Fassung, derzeit ist das die BauNVO von 1990, sonst käme es auf das Jahr an, in dem der Bebauungsplan aufgestellt wurde.
Dies vorangestellt und ohne konkrete Kenntnis sonstiger Unterlagen, etwa Bebauungsplan und maßgenauen Grundriss Ihres bebauten und zu bebauenden Grundstücks und ggf. Ortssatzungen Ihrer Gemeinde nun zu Ihren Fragen:
1)	Benötigen wir für die angestrebte Mauer eine Baugenehmigung, einen Standsicherheitsnachweis o.Ä., müssen wir eine Bauanzeige machen? Falls ja, durch wen sind die Unterlagen zu erstellen/einzureichen und bei welcher Behörde?
Baugenehmigungsfreie Vorhaben sind zum Beispiel Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten bis 30 m³, Garagen bis 50 m² Brutto-Grundfläche, Änderungen an Bauteilen im Inneren von bestehenden Gebäuden, die keine Sonderbauten sind, und Abbrüche bis 300 m³ Bruttorauminhalt (BRI). In der Anlage 2 der HBO finden Sie eine vollständige Auflistung aller baugenehmigungsfreien Bauvorhaben.
§ Rechtsgrundlage § 55 HBO i.V.m der Anlage 2
Ein Teil der baugenehmigungsfreien Vorhaben darf nur unter bestimmten Voraussetzungen ausgeführt werden. Diese sind unter einen sog. Freistellungsvorbehalt gestellt. Man erkennt den Freistellungsvorbehalt in der Anlage 2 zur HBO an dem Zusatz „unter dem Vorbehalt des Abschnitts V Nr. 1 (oder/und 2,3,4,5)".
Die für Ihre Gemeinde zuständige Baufaufsichtsbehörde ist zu beteiligen, wenn ein baugenehmigungsfreies Bauvorhaben, das in der Anlage 2 HBO unter dem „Vorbehalt des Abschnitts V Nr. 1" steht. Der Mitteilung wären Bauvorlagen beizufügen.
Antwort: Hier wenden Sie sich an die Stadt direkt, weil ggf. autonomes Gemeindesatzungsrecht Vorrang hat und zu beachten wäre. Ansonsten könnte äußerstenfalls das Naturschutz- und/oder Wasserhaushaltsrecht greifen.
Hier gilt das Hessisches Nachbarrechtsgesetz vom 24. September 1962in der Gültigkeit vom 09.10.2014 bis 31.12.2022.
Das Gesetz mit seinen 49 Paragrafen stelle ich Ihnen gerne als PDF-Datei zur Verfügung, weil die Interpretation der für Sie maßgeblichen §§ den Rahmen hier sprengt. So gilt zum Beispiel bezüglich der Bauvorhaben an der Grenze der § 1 "Errichten einer Nachbarwand"
a)	Könnten wir zum Nachbarn rechts hin entlang der Nachbargrenze z.B. einen max. 6m langen Gartenschuppen/-häuschen errichten, das direkt im rechten Winkel an die Mauer entlang der öffentlichen Straße anschließt? Das Gartenhaus wäre aus Holz, mit Fundamentplatte, die Rückseite entlang der Nachbargrenze wäre aus Kalksandstein und würde direkt an die Mauer zur öffentlichen Straße angebaut. Der Bruttorauminhalt läge unter 30m3, es gäbe Strom, Fenster, aber keine Heizung, keine Toilette, keine Wohnmöblierung, nur Abstellregale für Gartengeräte etc. In dieser Art etwa: http://www.gartenhaus-gmbh.de/geraetehaeuser/geraetehaeuser-aus-holz/karibu-geraetehaus-wandlitz-5.html
Antwort: Siehe dazu oben zu Frage 1 "Nachbarwand".
Das ist weniger eine Rechtsfrage sondern sollte im Rahmen der o.g. Freistellungsanfrage geklärt werden unter Beifügung des Prospekts.
Ja, das ist unter den §§ 14 und 15 ff. HNachbG geregelt.
Hier gilt § 38 HNachbarG mit ganz konkreten Abstandflächenmaßen. § 39
Grenzabstände für lebende Hecken
(1) Der Eigentümer und die Nutzungsberechtigten eines Grundstücks haben bei dem Anpflanzen lebender Hecken von den Nachbargrundstücken - vorbehaltlich des § 40 - folgende Abstände einzuhalten:
mit Hecken über 2 m Höhe 0,75 m,
mit Hecken bis zu 2 m Höhe 0,50 m,
mit Hecken bis zu 1,2 m Höhe 0,25 m.
Zum Beseitigungsanspruch und den Fristen gilt§ 43 HNachbarG:
"(1) Einzelne Bäume, Sträucher und Rebstöcke, die den Grenzabstand nach den §§ 38 und 40, und Hecken, die den Grenzabstand nach § 39 Abs. 1 Nr. 3 und § 40 nicht einhalten, sind auf Verlangen des Nachbarn zu beseitigen. Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Nachbar nicht bis zum Ablauf des dritten auf das Anpflanzen oder die Errichtung folgenden Kalenderjahres Klage auf Beseitigung erhoben hat. Bei Bäumen, Sträuchern und Rebstöcken, die zunächst als Heckenbestandteil gezogen wurden, beginnt die Frist zu dem Zeitpunkt, zu dem die Anpflanzung das Erscheinungsbild einer Hecke verliert. Bei wild gewachsenen Pflanzen beginnt die Frist zu dem Zeitpunkt, zu dem das Vorhandensein der Pflanzen für den Nachbarn erkennbar wird."
Nachfrage vom Fragesteller	09.03.2015 | 21:51
vielen Dank für Ihre erste Antwort. Sie erschöpft sich leider im Wesentlichen in der textlichen Wiedergabe von Normen, lässt aber überwiegend die Subsumtion vermissen. Ich bitte Sie daher, meine Fragen mit Blick auf den geschilderten Sachverhalt zu beantworten und nicht generisch. Ich stelle der Übersichtlichkeit halber jeweils meine ursprünglichen Fragen voran:
Bitte geben Sie für die von mir beschriebene Mauer an:
Baugenehmigung erforderlich? ja/nein?
Standsicherheitsnachweis o.Ä. erforderlich? ja/nein?
Bauanzeige erforderlich? ja/nein?
Falls ja: Durch wen zu erstellen und einzureichen?
Welche einschlägigen Vorschriften gibt es? Bitte verweisen Sie mich nicht nochmals an die Stadt.
3) Besteht eine Möglichkeit auch ohne Zustimmung der Nachbarn entlang der gemeinsamen Grenze eine Mauer zu errichten?
a)	Könnten wir zum Nachbarn rechts hin entlang der Nachbargrenze z.B. einen max. 6m langen Gartenschuppen/-häuschen errichten, das direkt im rechten Winkel an die Mauer entlang der öffentlichen Straße anschließt?
Ihrer Wiedergabe des § 1 HNachbG entnehme ich, dass man eine Nachbarwand nur mit Einwilligung des Nachbarn errichten darf. Handelt es sich bei der Mauer respektive der Rückseite des Schuppens überhaupt um eine "Nachbarwand" oder aber vielmehr um eine "Grenzwand", für die eine Nachbareinwilligung ggf. nicht erforderlich ist? Wir wollen die Mauer nicht "auf der Grenze", sondern "entlang der Grenze" errichten.
Wie fügt sich dies mit Ihrer ergänzenden Angabe zusammen, nach der es für die Errichtung der Mauer keiner Nachbarerlaubnis bedarf, wenn der Nachbar durch die Mauer nicht "in nicht unerheblicher Weise eingeschränkt ist"? Für unseren Fall können wir gerne annehmen, dass der Nachbar nicht in "nicht unerheblicher Weise eingeschränkt ist". Gilt dann der Einwilligungsvorbehalt des § 1 HNachbG nicht oder ist die Norm gar nicht einschlägig?
Danke für den Verweis auf §§ 14 und 15 ff. HNachbG. Was heißt das für meinen Fall? Kann ich den Sichtschutzzaun ohne Nachbarzustimmung errichten? ja/nein?
Haben wir den genannten Anspruch oder ist er verjährt? Die Pflanzen stehen schon seit Ewigkeiten, wir selbst haben das Grundstück aber erst im Mai 2012 erworben (vgl. Sachverhaltsschilderung)
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.03.2015 | 12:55
Ausgehend von der Entscheidung des Hess. Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 2.07.2003 Az. 3 UE 12962/99 ist es so, dass „das Hess. Nachbarrechtsgesetz nur das nachbarschaftliche Verhältnis, nicht jedoch die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens regelt" (Leitsatz VGH a.a.O.).
Letzteres kann vielfältiger Natur sein, so dass Bauvorhaben mit der Schnittmenge Nachbarschaftsrecht, Baurecht und kommunalem Satzungsrecht (Ortsüblichkeit) verlässlich nur mittels Bauvoranfrage, Bauanzeige und ggf. rechtsmittelfähiger Bescheide abschließend zu bewerten sind. Ja/nein-Prognosen sind bei 4 (+ 1 = BGB) Parametern nicht möglich, wie auch eine anwaltliche Beratung nicht auf ja/nein zu reduzieren ist.
Dem entspricht das Procedere der Bauaufsicht des Kreises Offenbach und der Stadt Dreieich, die folgende Vorgehensweise empfehlen:
Zunächst ist Ihr Vorhaben mit Beschreibung u. Prospekt im Fachbereich Planung und Bau der Bauberatung vorzulegen. Dort können Sie sich über das für Ihr Grundstück bestehende Planungsrecht informieren. Adresse: Magistrat der Stadt Dreieich (Rathaus) Hauptstraße 45, 63303 Dreieich, Tel. 06103 - 601-423 Telefax 06103 - 601-8423.
Dort werden Sie – weil es für Ihre Straße KEINEN Bebauungsplan gibt, hinsichtlich der Ortsüblichkeit beraten, die konkret zu ermitteln ist. Davon hängen Beschränkungen oder Erweiterungsmöglichkeiten ab, also ob mangels Bebauungsplans die generell zulässige Höhe der Einfriedung von bis zu 200 cm (ohne Abstand AN die Grenze) modifziert werden muss oder nicht. Auch die Art der Einfriedung mit/ohne Sichtschutz; Mauer etc. ist hier vorab zu klären und zwar nach Maßgabe des HNachbarschaftsG und der HBauO.
Danach ist die Bauaufsicht des Kreises Offenbach im Kreishaus Dietzenbach. zu beteiligen in der Form von Bauvoranfrage, Bauanzeige oder Bauantrag. Hier werden auch die bereits nachgewiesenen Ausnahmen geprüft und ggf. Baugenehmigungen erteilt bzw. auf Befreiung hingewiesen.
Gem. § 6 Abs. 10 5 HBO sind ohne Abstandsflächen unmittelbar an der Grenze untergeordnete Gebäude ohne Feuerstätten grenzseitiger Wandfläche über der Geländeoberfläche zulässig. Die Länge der Grenzbebauung darf bei den Anlagen nach Satz 1 Nr. 1 bis 5 insgesamt 15 m nicht überschreiten.
Einfriedung entlang der Straße betrifft Straßenrecht: Anpflanzungen sowie Zäune und mit dem Grundstück nicht fest verbundene Einrichtungen dürfen nicht angelegt werden, wenn sie die Sicherheit oder Leichtigkeit des Verkehrs beeinträchtigen können (§ 27 II 1 HStrG).
Offen ist noch Ihre Nachfrage zur Verjährung der nachbarlichen Bepflanzung:
Der Fristbeginn richtet sich nach dem Zeitpunkt der Anpflanzung, § 43 HNachrG. Sofern der gesetzeswidrige Zustand nicht schon mit der Anpflanzung eingetreten ist, beginnt der Fristlauf erst mit dem Beginn des Zustandes der Gesetzeswidrigkeit. Die Ausschlussfrist hindert nicht die Anwendung der Verjährungsnormen des BGB. Beide Instrumente haben unterschiedliche Wirkung, weil der Ausschluss (nach Nachbarrecht) von Amts wegen durch die Gerichte zu beachten ist, während die Verjährung von der in Anspruch genommenen Partei einredeweise geltend gemacht werden muss und dem Anspruch dauerhaft entgegensteht, ohne ihn zu vernichten. Für die Verjährung gilt die allgemeine Regelung des § 195 BGB. Die Ansprüche verjähren nach drei Jahren. Soweit ein Landesgesetz für einen landesgesetzlich geregelten Anspruch eine andere Verjährungsfrist vorsieht, gilt diese Bestimmung. In ihr ist im Rahmen der Zuständigkeit nach § 124 EGBGB auch kein Verstoß gegen Gesetzgebungskompetenzen zu sehen. (Qu.: Rn 359 LükeGrziwotz/Lüke/Saller, Praxishandbuch Nachbarrecht 2. Auflage 2013.
Ergänzung vom Anwalt 06.03.2015 | 18:14
Konkret noch zu der geplanten Mauer:
Grundsätzlich muss die Einfriedung, so eingerichtet werden, dass der Nachbar nicht unzumutbar durch Beschattung etc. belästigt wird. Das gilt ohne Unterschied für einen Zaun oder eine Mauer oder eine Hecke. Soweit das HNachbarschG und das BGB.
Eine undurchsichtige Einfriedung (= Mauer), darf an der Grenze bis zu einer Höhe von maximal 2,00 m gebaut werden. Nach Baurecht gilt, daß eine Baugenehmigung erforderlich ist , wenn Sie eine Mauer mit einer Höhe von mehr als 2,00 m bauen. Bis zu einer Höhe von 2,00 benötigt man keine Baugenehmigung für die Mauer, so zu lesen unter HBO § 55 Anlage 2 Nr. 7.1. Darüber sind mit Baugenehmigung auch mehr als 2,00 m zulässig; nach Nachbarschaftsrecht darf der Nachbar in jedem Fall nicht durch die Errichtung der Mauer in der Benutzung seines Grundstücks in nicht unerheblicher Weise eingeschränkt sein, etwa durch starke Verschattung, Hang- oder Wassereinbruch etc. Ist das nicht der Fall, benötigen Sie keine Erlaubnis des Nachbarn. Sonst wäre der Nachbar berechtigt, auch nachträglich den Abriss der Mauer zu fordern.
Auf einen Nenner gebracht. Ihre Fragen sind kumulativ unter baurechtlichen und nachbarschafsrechtlichen Aspekten und auch nach dem BGB zu bewerten. Die Anlage 2 zu § 55 HBO sende ich Ihnen per Email zu, weil diese Ausnahmen von besonderer Bedeutung für Ihre Vorhaben sind.
Bewertung des Fragestellers 11.03.2015 | 22:32
"Die Antworten auf meine Fragen ergeben sich meines Erachtens aus dem Gesetz (HBO, HNachbRG). Herr Burgmer hat den Sachverhalt jedoch keinen konkreten Normen zuordnen können o. wollen und daher auch keine konkreten Antworten gegeben (auf Fragen wie: Ist eine Bauanzeige erforderlich? kann ich einen Schuppen entlang der Nachbargrenze ohne Nachbarzustimmung errichten?). Der Rat war zwar schnell, aber für mich untauglich. Schade."
FRAGESTELLER 11.03.2015 2,6/5,0
Einfriedung auf Grundstücksgrenze, Nachbar existiert noch nicht

References: § 14
 § 41
 § 55
 § 1
 § 38
 § 39
 § 40
 § 39
 § 40
 § 1
 § 1
 § 6
 § 43
 § 195
 § 124
 § 55
 § 55