Source: http://www.elhombreylascosas.com.ar/2018/02/obligacion-de-escriturar.html
Timestamp: 2018-03-17 12:37:59+00:00

Document:
EL HOMBRE Y LAS COSAS: OBLIGACIÓN DE ESCRITURAR
Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, sala II de Azul, Provincia de Buenos Aires
En la ciudad de Azul, a los veintiun días del mes de Septiembre del año Dos Mil Diecisiete, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes, Jorge Mario Galdós y María Inés Longobardi, para dictar sentencia en los autos caratulados “Ramil María Alejandra y otro/a c/ Club Deportivo La Movediza s/ Escrituración” (Causa N° 62.038), habiéndose procedido oportunamente a practicar la desinsaculación prescripta por los arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del C.P.C.C., resultando de ella que debían votar en el siguiente orden: Dr. Peralta Reyes-Dr.Galdós- Dra. Longobardi.
1era. ¿Es justa la sentencia apelada de fs.437/445?
I. La demanda de escrituración que dio inicio al presente juicio fue promovida por María Alejandra Ramil y Marcela Irene Ramil, en su carácter de cesionarias de Oscar José Ramil, y se dirigió contra la Asociación Civil Club Deportivo La Movediza, solicitando se condene a la demandada a escriturar a favor de las actoras el inmueble identificado con Nomenclatura Catastral: Circunscripción I, sección E, chacra 155, parcela 4 a del Partido de Tandil, que es parte integrante del inmueble identificado como Circunscripción I, sección E, chacra 155, parcela 4, matrícula n° 45.704 (fs.162/162vta.).
1. En su demanda adujeron las actoras que por asamblea general extraordinaria celebrada en fecha 5 de diciembre de 1993 (cuya acta se acompañó en fotocopia certificada a fs.41/42), la asociación civil demandada cedió a Oscar José Ramil la totalidad de los derechos que le corresponderían sobre el inmueble objeto de autos, que –como se dijo- quedó definitivamente identificado como parcela 4 a, pese a que en el acta de cesión se había identificado primariamente con la letra “B” (fs.163). Y sostuvieron las actoras que la referida asamblea es complementaria de otra asamblea que se había celebrado –con anterioridad- ese mismo día 5 de diciembre de 1993 (ver acta glosada a fs.40/40vta.), por la cual se había aceptado la opción de compra de la totalidad de la parcela 4 de la Circunscripción I, sección E, chacra 155 del partido de Tandil; puesto que este predio pertenecía registralmente a la sociedad comercial Canteras Villa Mónica S.A., y el Club La Movediza hacía uso de esa fracción desde el año 1953, aproximadamente, por un comodato otorgado por la titular dominial para que allí se practicaran actividades deportivas (fs.164). Luego de relatar las vicisitudes de la quiebra de Canteras Villa Mónica S.A. (fs.164vta.), adujeron las accionantes que en fecha 16 de mayo de 1997, se suscribió la escritura pública n° 99, por la cual el Síndico de la quiebra, de conformidad con lo autorizado por el magistrado actuante, vendió el inmueble en cuestión al Club La Movediza (fs.165). Y señalaron, seguidamente, que el pago del precio, los gastos causídicos, de escrituración e impuestos fueron abonados por el club, pero con dinero aportado por Oscar José Ramil de su propio patrimonio personal, conforme lo acordado en la segunda de las asambleas celebradas el día 5 de diciembre de 1993 (fs.165).
De esta manera dieron explicación las actoras a la resolución tomada en la segunda asamblea realizada con fecha 5 de diciembre de 1993 (acta de fs.41/42). Surge de esta acta que el Presidente de la Asociacion Civil, Oscar José Ramil, manifestó que la situación del club no era la más floreciente, porque arrastraba deudas del funcionamiento del campo de deportes y de las obras que, a través de los años, se fueron realizando con el aporte personal de quien estaba en uso de la palabra; que no habían deudas financieras ni bancarias porque Oscar José Ramil había puesto dinero para que el club no se endeudara con terceros o prestamistas, lo cual lo llevaría a la quiebra; y que en ese momento había que afrontar el pago de la opción de compra del inmueble, más todos los gastos escriturarios y causídicos (ver manifestaciones de la demanda a fs.163/163vta. y acta de fs.41).
Se hizo constar en la referida acta de fs.41/42, que luego de un prolongado debate y resumiendo las exposiciones de diversas personas, la asamblea, por unanimidad, le formuló la siguiente propuesta a Oscar José Ramil, que era en ese momento el presidente de la entidad y había puesto -durante años- el dinero para el mantenimiento y las obras. Así se dijo que esa propuesta se formulaba a los efectos de saldar total e íntegramente el dinero puesto por Oscar José Ramil, como, asimismo, los restantes gastos de aceptación de la compra, causídicos y de escrituración, con relación a los inmuebles que pertenecieron a Canteras Villa Mónica S.A., y que próximamente se escriturarían a favor de la asociación civil, en virtud de la aceptación de compra decidida en la anterior asamblea cuya acta obra a fs.40/40vta. Concretamente, dicha propuesta consistía en lo siguiente: a) Se le da a Oscar José Ramil la titularidad del sector de terreno donde está comprendida la casa de piedra y lo aledaño a ella, que en el plano especial que se exhibe y se suscribe conjuntamente con el acta de asamblea, lleva la identificación “B”; b) Con relación al resto del inmueble que en el referenciado anexo está como sector “A”, el Club Deportivo La Movediza conserva la titularidad que surgirá de la escritura que próximamente se realizará, pero le otorga el uso, goce y disponibilidad, sin ningún tipo de restricción para usufructuarlo como mejor entienda, siempre respetando la moral y las buenas costumbres, y pudiendo disponer del sector libremente, inclusive pudiendo ceder total y/o parcialmente los derechos del acuerdo que se propone, por el término de veinte años, contados a partir de esa fecha (ver acta de la asamblea a fs.41/41vta. y alegaciones volcadas en la demanda a fs.163vta./164, donde se dice que el plazo del usufructo sería de treinta años, a diferencia de lo que parece surgir del acta; si bien debe señalarse que en este instrumento se advierte una alteración en el texto).
A continuación, en el acta de esta segunda asamblea se consignó la aceptación de la propuesta por parte de Oscar José Ramil, quien expresó: “que todo el dinero que puso y el que reste integrar para que todo el predio quede escriturado a favor del Club, no se compensa con la propuesta, si se lo toma fríamente o como se dice ‘en números’. Pero como todo lo que ha hecho por el Club, que es su segundo hogar y además porque es un orgullo para él que se haya salido adelante, acepta íntegramente la propuesta de la Asamblea. A continuación todos por unanimidad aprueban el acuerdo arribado y designan al Sr. Rubén Valin D.N.I. 12.632.800………para suscribir en representación del Club, la escritura traslativa del dominio, previa subdivisión que se deberá formalizar a esos efectos, del sector que en el plano especial se denomina “B” y que quedará en forma definitiva (en cuanto a la titularidad registral) a favor de Oscar José Ramil” (acta de la asamblea a fs.41vta./42).
2. Continuaron afirmando las actoras en su demanda que, como ya se anticipó supra, en fecha 16 de mayo de 1997 se suscribió la escritura pública n° 99, por la cual el Síndico de la quiebra de Canteras Villa Mónica S.A., de conformidad con lo autorizado por el magistrado actuante, vendió el inmueble en cuestión al Club La Movediza, habiéndose abonado el precio, los gastos causídicos, de escrituración e impuestos, con dinero aportado por Oscar José Ramil de su propio patrimonio personal, conforme lo acordado en la segunda de las asambleas realizadas el día 5 de diciembre de 1993 (fs.165).
Y así se dijo en la demanda que Oscar José Ramil mantuvo la posesión de todo el inmueble en forma ininterrumpida desde la realización de las asambleas descriptas, habiéndolo hecho a título de dueño en relación a la fracción adjudicada en propiedad (identificada inicialmente con la letra “B” y luego según planos con la letra 4 a), posición que transmitió a sus cesionarios por contrato del 15 de mayo de 1994 y que continúa a la fecha (cesión mediante del 6 de noviembre de 2007). En lo que respecta a la fracción restante (identificada primero con la letra “A” y luego según planos con la letra 4 b), en el carácter de usufructuario del uso, goce y disponibilidad, sin ningún tipo de restricción, posición que cedió en un 50% al Dr. Osvaldo Ricardo Zarini por todo el plazo concedido y que continúa vigente (fs.165/165vta.).
3. Seguidamente, en el escrito de demanda se calificó como compraventa a la transferencia de una fracción del inmueble que se acordó en la mencionada segunda asamblea, y tras reseñarse todos los pasos de la operatoria se dijo que sólo resta realizar el último paso de la misma, que es el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio de la porción adquirida por Oscar José Ramil, así como los restantes trámites complementarios que viabilicen esa obligación de hacer (fs.167, primer párrafo).
Ya en la parte final de la demanda, se ocuparon de describir su legitimación las actoras María Alejandra Ramil y Micaela Irene Ramil, haciendo referencia a las cesiones de derechos realizadas por Oscar José Ramil. Y sostuvieron que en virtud de ello, la escritura traslativa de dominio debe ser otorgada a su favor. Dijeron que la resistencia de la demandada a escriturar ha motivado la promoción de la demanda de autos (fs.167/167vta.).
II. La demanda que reseñé en el apartado precedente fue contestada por el Club Deportivo La Movediza, atribuyendo la realización de una maniobra fraudulentaa Oscar José Ramil, quien abusando de la ignorancia y buena fe de parte de los asistentes a la asamblea general extraordinaria del día 5 de diciembre de 1993, procedió a adjudicarse –en forma definitiva- parte de los bienes que iban a ser comprados por el club (el sector “B” del inmueble), y a reservarse el usufructo por veinte años del sector “A”, sin que nunca se hayan acompañado los respectivos planos. Dijo la demandada que las subsiguientes comisiones directivas de la entidad, por incapacidad técnica, desconocimiento o imposibilidad económica, se vieron incapacitadas de accionar judicialmente contra Ramil. Más señaló que el día 24 de mayo de 2006 se realizó una asamblea general extraordinaria, mediante la cual se resolvió –por unanimidad- decretar la ilegitimidad de la asamblea del día 5 de diciembre de 1993, por ser violatoria del estatuto societario y por no encontrarse lo decidido dentro del orden del día. Reseñó después las circunstancias por las cuales la parte actora interpuso tan tardíamente la demanda de autos (fs.229vta./230).
Tras plantear la inoponibilidad -por falta de notificación- de la cesión de derechos esgrimida por las accionantes (fs.230vta./232), se explayó la demandada en consideraciones sobre la inexistencia del acto jurídico(fs.232/234vta.). Y así comenzó a analizar la compraventa alegada por las actoras, señalando que no se encuentran reunidos los elementos esenciales de este contrato (consentimiento, objeto y causa); poniendo de relieve que no se conformó la voluntad colectiva, que la cosa no estuvo identificada y que el precio es inexistente (fs.235/237). Subsidiariamente planteó la prescripción liberatoria respecto de las acciones emergentes de la cuestionada asamblea celebrada el día 5 de diciembre de 1993, atento al extenso lapso de tiempo transcurrido (fs.237).
En la parte final del responde planteó la demandada la nulidad de la asamblearealizada el día 5 de diciembre de 1993, señalando que la entrega de los bienes al Sr. Ramil nunca conformó parte del orden del día, el cual sólo refería a la “situación económica financiera de la entidad”, violentándose, de este modo, el art.237 de la ley de sociedades y el art.31 del estatuto de la asociación civil. Sostuvo que la comisión directiva debió excusarse de votar, dado que supuestamente la transferencia de bienes era realizada en virtud de deudas contraídas durante su gestión, las cuales nunca fueron acreditadas; configurándose así un evidente acto defraudatorio en desmedro del patrimonio de club y en favor de quien fuera su presidente. Y adujo, finalmente, que el Sr. Ramil también debió haberse excusado de votar, dado que se estaba autoadjudicando bienes del club, en violación de los incisos 2 y 3 del art.54 y de los arts.248 y 272 de la ley 19.550 (fs.237/239).
III. Habiéndose tramitado el presente proceso se llegó al dictado de la sentencia de la anterior instancia, en la cual se rechazaron las excepciones de prescripción y nulidad de asamblea opuestas por la demandada Club Deportivo La Movediza, y se hizo lugar a la demanda de escrituración promovida por María Alejandra Ramil y Micaela Irene Ramil; condenándose a la asociación civil demandada a otorgar –en el plazo de treinta días de adquirir firmeza el pronunciamiento- la escritura traslativa de dominio del inmueble identificado catastralmente como Circ. I, sección E, chacra 155, parcela 4 a del Partido de Tandil, bajo apercibimiento de otorgarla la jueza en los términos del art.510 del Código Procesal; e imponiéndose las costas a la demandada vencida (fs.437/445).
Luego de puntualizar que los hechos de autos sucedieron durante la vigencia del Código Civil, por lo que ésta es la norma aplicable al caso (fs.440vta.), se ocupó la a quo de la excepción de prescripción opuesta por la demandada, señalando que la prescripción decenal de la acción de escrituración es interrumpida por la posesión pacífica y continuada que ejerza el comprador, ya que esta importa el reconocimiento tácito y permanente de respetar el derecho del adquirente. Con los elementos aportados a los autos tuvo por acreditada la posesión ejercida por Ramil, por lo que sobre esta base decidió rechazar la excepción de prescripción opuesta por la parte accionada (fs.440vta./441).
Seguidamente abordó la defensa de nulidad de asamblea articulada por la demanda, y puso de relieve que la planteada se trata de una nulidad relativa, por cuya razón resulta de aplicación el plazo de caducidad del art.251 de la ley 19.550, el que se halla ampliamente cumplido. Y sostuvo que aún en el supuesto de aplicarse el art.4030 del Código Civil, también este plazo se encuentra cumplido; restándole relevancia a lo decidido en la posterior asamblea general extraordinaria de fecha 24 de mayo de 2006 (fs.441/442vta.).
Luego calificó jurídicamente a la pretensión de la parte actora, sosteniendo que no se ha configurado una compraventa sino un reconocimiento de deuda (fs.442vta./443vta.). Y así sostuvo que el ofrecimiento en el mismo acto de entregar como contraprestación el lote cuya escrituración se pretende, constituye una dación en pago, por lo que sólo resta en cabeza de la demandada la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio (fs.443vta./444). En la parte final de su decisorio, se ocupó la juzgadora de las cesiones allegadas por María Alejandra Ramil y Micaela Irene Ramil, concluyendo en que la escritura debe otorgarse a favor de las cesionarias (fs.444/444vta.).
IV. La sentencia referida fue apelada por la parte demandada (fs.458), quien en esta instancia expresó sus agravios mediante el escrito que obra a fs.474/484.
Sostuvo la apelante que la sentencia es arbitraria porque incurrió en una violación del principio de congruencia, al modificar la forma en que quedó trabada la litis, con afectación de su derecho de defensa. También se agravió porque en la sentencia se ordenó llevar adelante la escrituración tomando como base un acto inexistente y fraudulento, que sólo busca la apropiación ilegítima por parte de los actores del patrimonio de la institución social (fs.472vta.).
A continuación comenzó la apelante el desarrollo de sus argumentos, señalando que en la sentencia se ha realizado una clara y correcta aplicación de lo dispuesto en el art.7 del C.C. y C. (fs.474vta.). Luego se ocupó de la excepción de prescripción desestimada en el decisorio de grado, brindando diversas consideraciones en respaldo de su postura (fs.475/477). Tras ello abordó lo relativo a la nulidad de asamblea y adujo que en el caso se está ante una nulidad absoluta porque se trata de un acto societario inexistente (fs.477/478). Desarrolló posteriormente su planteo de violación del principio de congruencia, señalando que la magistrada modificó un elemento relevante de la pretensión (fs.478vta./480). Trató seguidamente la alegada inexistencia del acto jurídico, aduciendo que el mismo no cumple sus elementos tipificantes, que son el consentimiento, objeto y causa; sosteniendo, entre otras alegaciones, que en ningún momento la parte actora ha podido identificar cuáles fueron las deudas que la entidad poseía con Oscar José Ramil (fs.480vta./483). También aseveró que el reconocimiento de deuda que surge de la calificación dada en la sentencia, no cumplimenta los recaudos exigidos por el art.722 del Código Civil (fs.483), y consideró aplicable al caso el art.788 del mismo código (fs.483vta.).
La expresión de agravios fue contestada por la contraparte (fs.486/491vta.), tras lo cual se cumplimentaron los pasos procesales de rigor, se llamaron autos para sentencia (fs.498) y se practicó el sorteo de ley (fs.499), habiendo quedado las actuaciones en condiciones de ser examinadas a los fines del dictado de la presente sentencia.
V. Corresponde señalar, en primer término, que la cuestión de autos debe resolverse conforme a las normas del Código Civil, puesto que los hechos se cumplieron en su totalidad durante la vigencia de este ordenamiento (art.7 del C.C. y C.). Así se decidió en la sentencia apelada (fs.440vta.), sin que haya mediado ningún cuestionamiento por parte de la recurrente (fs.474vta.). De todos modos, el código actualmente vigente será tomado como una valiosa pauta hermenéutica, en aquéllos aspectos donde resulte compatible con el Código Civil, que es la ley aplicable al caso en juzgamiento.
VI. Cabe abordar, en primer término y por razones lógicas, el planteo de nulidad de asamblea articulado por la parte demandada, puesto que la pretensión de la actora se encuentra sustentada en la decisión recaída en la asamblea general extraordinaria del día 5 de diciembre de 1993; motivo por el cual este tribunal dispuso que la presente excepción se incluyera en el ámbito de debate de este proceso (véase la resolución dictada a fs.271/276). Y ya puntualicé que este planteo de nulidad asamblearia estuvo basado en que la entrega de los bienes al Sr. Ramil nunca conformó parte del orden del día, el cual sólo refería a la “situación económico financiera de la entidad”; a lo que se agregó que la comisión directiva debió excusarse de votar y que también debió haber procedido de esa manera Oscar José Ramil (véase la reseña realizada en el apartado II, último párrafo).
Pues bien, en la sentencia apelada se desestimó este planteo al señalarse que la nulidad pretendida es relativa, por lo que resulta de aplicación el plazo de caducidad del art.251 de la ley 19.550, el que se encuentra ampliamente cumplido; habiéndose agregado que aún en el supuesto de aplicarse el art.4030 del Código Civil, también este plazo se encontraría cumplimentado (ver el resumen efectuado en el apartado III, tercer párrafo).
Si se examina el escrito portador de los agravios de la parte demandada apelante, se concluye en que el mismo no contiene ninguna crítica concreta y razonada sobre la aplicación al caso del plazo de caducidad previsto en el art.251 de la ley 19.550, o bien del plazo de prescripción contemplado en el art.4030 del Código Civil (art.260 del Cód. Proc.). La crítica de la apelante se encuentra centrada en que en la sentencia se consideró que los vicios pueden ser subsanados y que, por ende, se está ante una nulidad relativa (fs.477vta.). Así adujo la recurrente que claramente nos encontramos ante vicios que acarrean la nulidad absoluta de la asamblea extraordinaria realizada el día 5 de diciembre de 1993, puesto que se trata de un acto jurídico inexistente, al no haberse dado las condiciones necesarias para conformar la voluntad societaria, no alcanzándose las mayorías necesarias, ni conformándose debidamente el orden del día (fs.477vta./478).
Se ha debatido en doctrina y jurisprudencia acerca de la aplicación a las asociaciones civiles del plazo de caducidad contemplado en el art.251 de la ley de sociedades, o si bien en estos supuestos la acción de impugnación se encuentra sometida al plazo de prescripción establecido en el art.4030 del Código Civil (conf. Biagosch, Asociaciones civiles, 2da edición, Bs. As. 2006, págs.391 a 396). De todas maneras, esta cuestión no debe ser abordada en el sub exámine, puesto que –como ya lo señalé- no ha mediado ninguna crítica de la recurrente sobre esta temática. Lo que esa parte sostiene en su expresión de agravios es que la nulidad que aqueja a la asamblea extraordinaria es absoluta, por cuanto se trata de un acto jurídico inexistente. Y aunque nada se dice en el escrito en tratamiento, incurriéndose en insuficiencia recursiva, podría pensarse que de ese carácter absoluto que se le atribuye a la nulidad articulada, se pretendería extraer la imprescriptibilidad de la acción de impugnación de la asamblea. Así destaca Biagosch que la distinción entre nulidades absolutas y relativas –propia del derecho civil- es aplicable al campo del derecho societario y, por lo tanto, el plazo fijado por el art.251 de la ley 19.550 sólo comprende a las nulidades relativas y no a las absolutas, pues la acción derivada de una nulidad absoluta no es prescriptible (ob. cit. págs.392, 393 y 394).
Pero, claro está, el planteo de la apelante carece de asidero porque no hay ningún elemento de la causa que permita concluir en que la nulidad atribuida a la asamblea pueda ser absoluta, porque para que así lo fuera debería mediar una afectación del orden público, la moral o las buenas costumbres, utilizando –como guía interpretativa- el concepto receptado en el art.386 del Código Civil y Comercial. En el caso en examen no puede alegarse ninguna afectación del orden público o de intereses generales, sino que lo que está en juego es un interés particular. Así se han expresado los siguientes conceptos con relación a las sociedades, los que también resultan de aplicación al sub caso: “Los vicios en la formación de la decisión asamblearia (convocatoria, publicidad, asistencia, quórum, orden del día, información y deliberación, votación y proclamación, confección de acta) tan sólo podrán motivar nulidades relativas. Por ende, no existen en las normas que establecen los recaudos antes nombrados elementos que permitan calificarlas de orden público; respecto de ellas, sólo pueden plantearse conflictos intersubjetivos perfectamente encauzables mediante la acción prevista en el art.251. En consecuencia, cuando los accionistas que consideren afectados sus derechos, voluntariamente deciden no ejercer el derecho a impugnar el acto en el que no se haya representado, o cuando lo hagan tardíamente (tal lo acontecido en la especie), no se afecta el interés público, ni las buenas costumbres (art.21, Cód. Civil), en razón de tratarse de derechos disponibles” (Grispo, Tratado sobre la ley de sociedades comerciales, tomo 4, pág.610).
Por todo lo expuesto, propicio la confirmación de la sentencia apelada en cuanto rechazó la excepción de nulidad de asamblea opuesta por la demandada (arts.1047, 1048, 1058, 4030 y ccs. del Cod. Civil).
VII. Emana de la reseña efectuada en los apartados anteriores, que en el escrito de demanda se calificó como compraventa a la transferencia a favor de Oscar José Ramil de una fracción del inmueble de propiedad de la Asociación Civil Club Deportivo La Movediza, que fue decidida en la cuestionada segunda asamblea realizada el día 5 de diciembre de 1993 (acta de fs.41/42). Y aquí es menester recordar que esta segunda asamblea fue complementaria de otra asamblea que se había celebrado –con anterioridad- ese mismo día (acta de fs.40), por la cual la institución aceptó la opción de compra de la totalidad del inmueble que por entonces pertenecía a Canteras Villa Mónica S.A., empresa que se encontraba en quiebra (aquí debe acotarse que por instrumento público de fecha 16 de mayo de 1997, el Síndico de la quiebra de Canteras Villa Mónica S.A., procedió a escriturar la totalidad del inmueble a favor de la asociación civil demandada).
Pues bien, ya describí en el punto 1 del apartado I de este voto, la propuesta que en esa asamblea se le formuló, por unanimidad, a Oscar José Ramil (quien era en ese momento el presidente de la entidad), y la aceptación de la propuesta que seguidamente efectuó éste último. Concretamente, la transferencia de una parte del inmueble a favor de Oscar José Ramil, tenía por objeto saldar la deuda que con éste mantenía el Club Deportivo La Movediza, en virtud de haber afrontado –durante años- los gastos de mantenimiento y las obras del club, y, además, por tener que afrontar los restantes gastos de aceptación de la compra, causídicos y de escrituración con relación al inmueble que próximamente se escrituraría a nombre de la asociación civil. Estos son los términos literales del acta de la cuestionada asamblea, por lo que a partir de los mismos será menester dilucidar la cuestión planteada en autos, donde se observan posturas encontradas de los litigantes en el momento de trabarse la litis.
En efecto, partiendo de la base de la calificación como compraventa que se le había dado en la demanda a la relación jurídica habida entre las partes, al contestar la demanda la asociación civil accionada, planteó la inexistencia del acto jurídico, poniendo de relieve que no se encuentran reunidos los elementos del mismo (consentimiento, objeto y causa), ni tampoco otros elementos característicos del contrato de compraventa (cosa y precio), porque no se conformó la voluntad colectiva, la cosa no estuvo identificada y el precio es inexistente (fs.232/237). Con respecto a la falta de consentimiento se dijo en el responde que es imposible que se haya conformado la voluntad colectiva, cuando la fraudulenta transmisión de los bienes que hoy se intentan escriturar, nunca figuró en el orden del día; el adquirente de los mismos fue el presidente de la comisión directiva (hecho expresamente prohibido en el estatuto); y fue dicho presidente el cual votó a favor de engrosar su patrimonio en desmedro de la institución que debía representar (fs.235vta./236). Con respecto al objeto se sostuvo que los planos que se acompañan resultan ser muy posteriores a la cuestionada asamblea, siendo imposible identificar la cosa cuya escrituración se solicita (fs.236). Y en lo tocante al precio se sostuvo que se repitió –casi de forma dogmática- que el precio pagado fue en compensación de deudas que el club tenía con Ramil, omitiéndose demostrar cuál fue ese precio, siendo imposible determinar el monto del mismo por la simple y sencilla razón de que nunca existió (fs.236/236vta.).
Pero claro, todo este bagaje argumental que constituyó la columna vertebral de la contestación de demanda, quedó completamente soslayado en la sentencia de la anterior instancia, puesto que la magistrada realizó una diferente calificación jurídica de la trama fáctica, al señalar –con citas de la casación provincial- que no incumbe a las partes escoger las normas que regulan la controversia planteada, sino que por aplicación del principio iura novit curiae, corresponde al sentenciante el encuadre jurídico adecuado de la cuestión sometida a debate, con prescindencia del derecho invocado (art.163 inciso 6 del código ritual; S.C.B.A., L 118201 del 24/5/2016, L 117346 del 26/8/2015, L 114804 del 18/9/2013, entre otros). Fue así que la juzgadora ponderó la cuestionada asamblea del día 5 de diciembre de 1993, y sostuvo que “allí se reconoció que el Sr. Oscar José Ramil, presidente del Club, fue quien aportó durante años el dinero para el mantenimiento y las obras de la entidad y efectuó las erogaciones para la adquisición de los terrenos aludidos, como así también afrontó los gastos devengados por la intervención a esos efectos en la quiebra de la titular dominial. Por ello, y en el mismo acto se le propuso como contraprestación la entrega en propiedad de la fracción de terreno donde se encontraba comprendida la casa de piedra y lo aledaño a ella, que en la ocasión identificaron como “B”, en tanto que respecto del otro sector del inmueble identificado por los asambleístas como sector “A”, se le otorgó el usufructo por el término de treinta años” (fs.442vta./443).
Y luego de este análisis del entramado fáctico sentó la a quo una de las conclusiones basales de su pronunciamiento, al expresar que no cabe dudas de que la situación descripta no configura un contrato de compraventa como pretende la actora, sino que se desprende, en primer lugar, la existencia de un reconocimiento de deuda efectuado por el club demandado a favor de Oscar José Ramil (arts.718, 719 y 722 del Código Civil), que en este caso fue expreso al reconocer el órgano deliberativo del club demandado la deuda existente respecto de Ramil, por las sucesivas erogaciones en dinero por él realizadas para el mantenimiento de la institución, construcción de obras y adquisición en la quiebra de las fracciones de terreno cuya titularidad dominial era de la fallida Canteras Villa Mónica (fs.443vta., primer párrafo). Partiendo de la base de dicho reconocimiento de deuda, prosiguió afirmando la a quo que el ofrecimiento formulado en el mismo acto de entregar como contraprestación el lote cuya escrituración se pretende, constituye una dación en pago contemplada en los arts.779 a 783 del Código Civil, bajo la denominación pago por entrega de bienes. Dijo la juzgadora que esta clase de pago se caracteriza como el cumplimiento de una prestación distinta de la debida con ánimo de cancelar la deuda, con aceptación por parte del acreedor; todo lo cual surge claramente del texto del acta de la asamblea general extraordinaria del día 5/12/93. Agregó que las decisiones de esta asamblea resultan obligatorias para la entidad demandada, en virtud de que, previamente, había desestimado el planteo de nulidad de asamblea articulado por la demandada (fs.443vta., segundo párrafo). Y sobre la base de este encuadre jurídico de los hechos sucedidos en la asamblea, calificados como un reconocimiento de la deuda que la entidad mantenía con su entonces presidente, Oscar José Ramil, y como un ofrecimiento de cancelar esa deuda mediante la entrega en propiedad del inmueble, con la expresa conformidad del acreedor, aseveró la sentenciante que: “sólo resta en cabeza de la demandada la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio, ya que este derecho no se perfecciona sino con el otorgamiento de la escritura pública y su debida inscripción (arts.1184 inciso 1°, 1185, 1187 y 2505 del C. Civil), por lo que corresponde hacer lugar a la demanda de escrituración intentada” (fs.443vta./444).
VIII. Esta forma de resolver el litigio ha motivado la crítica de la demandada perdidosa, quien -desde el inicio de su pieza recursiva- hizo constar que con absoluta arbitrariedad, la a quo ha violentado el principio de congruencia, modificó la forma en la que fue oportunamente trabada la litis y afectó directamente el constitucional derecho de defensa de su parte. Y agregó que de ese modo, ordenó llevar adelante una escrituración tomando como base un acto inexistente y fraudulento, que sólo busca la apropiación ilegítima por parte de los actores del patrimonio de la institución social (fs.472vta.).
Entiendo que en la sentencia apelada no se ha producido la transgresión del principio de congruencia denunciada en el escrito de expresión de agravios, pues luego de valorar la plataforma fáctica del presente juicio, en ejercicio de facultades que le son propias, la juzgadora encuadró jurídicamente los hechos alegados y probados en las normas que consideró aplicables, utilizando una motivación jurídica que ninguna de las partes había invocado (arts.34 inciso 4 y 163 inciso 6 del Cód. Proc.). Así se ha sostenido que “conforme al principio iura novit curia, el juez tiene la facultad y el deber de examinar los litigios y de dirimirlos según el derecho vigente, calificando de modo autónomo la realidad fáctica y subsumiéndola en las normas jurídicas que la rigen, con prescindencia de los fundamentos que enuncien las partes, pero siempre enmarcado dentro de las situaciones presentadas por las partes y de los términos de la litis. La aplicación de este principio no se extiende a alterar las bases fácticas del litigio, ni la causa petendi, ni tampoco a la admisión de hechos o defensas no esgrimidas por las partes” (conf. Principio Dispositivo, Loutayf Ranea director, Bs. As. 2014, págs.342 y 343, con cita de variada jurisprudencia).
Por supuesto que el juez en ejercicio de dichas facultades, debe cuidarse de no introducir alteraciones a la traba de la litis, debiendo respetar tanto la pretensión como la oposición, en la totalidad de sus elementos (sujetos, objeto y causa). El ejercicio del iura curia novit debe detenerse cuando se desnaturalice la pretensión, alterando la causa, o acordando al pretensor algo distinto de lo pedido, o cuando el actuar oficioso importe reconocer defensas que el demandado no hizo valer en el responde (Azpelicueta-Tessone, La alzada, Poderes y deberes, pág.195). O sea que el principio iuria curia novit no autoriza a apartarse de las pretensiones y defensas de las partes, y si bien el juez en ejercicio de esa facultad debe calificar jurídicamente las pretensiones deducidas aplicando el derecho que corresponde al caso, está limitado por aquellas circunstancias en donde tiene vigencia el principio dispositivo. Es decir, el juez debe utilizar la norma que sea aplicable al caso, pero siempre enmarcado dentro de las peticiones y situaciones presentadas por las partes, es decir, dentro de los pedimentos y hechos alegados por ellas (conf. Loutayf Ranea, ob. cit. págs. 351 y 352). En definitiva, el principio dispositivo no rige respecto de la fundamentación jurídica, en esta materia, es decir en la del derecho aplicable a cada caso, no tiene vigencia el principio dispositivo; ello por cuanto la aplicación del derecho constituye actividad propia de la jurisdicción (iudicium). El juzgador no tiene el deber de seguir las alegaciones jurídicas realizadas por las partes; puede utilizar como fundamentación jurídica de su fallo preceptos que ellas no hayan invocado o que hayan manejado erróneamente, pero siempre partiendo de los hechos presentados por las partes (C.S.J.N., Fallos 327:2471, 322:960, 334:120, 323:2456, 324:2946, 326:3050, entre muchos otros; conf. Loutayf Ranea, ob. cit. págs.349 y 350).
Deteniéndose en los elementos de la pretensión y de la oposición esgrimidas en el presente proceso, es posible visualizar que en la sentencia no se ha producido la violación del principio de congruencia que la apelante ha denunciado, pues no medió alteración de los elementos de la pretensión y de la oposición (véase sobre el particular, Palacio, Derecho Procesal Civil, tomo I, págs.387, 388 y 389). Con respecto a los sujetos demás está decir que en el caso no medió alteración alguna; lo que tampoco aconteció con el objeto de la pretensión, pues la juzgadora se ha ceñido a otorgar el efecto jurídico que se persiguió a través de la misma, concretamente, la pretendida condena a escriturar el bien inmueble motivo del litigio. Y en lo que atañe a la causa, fundamento o título de la pretensión, tampoco se advierte que en la sentencia se haya incurrido en una desnaturalización de la misma, pese a que en el escrito portador de los agravios se denunció la modificación de un “aspecto relevante de la pretensión del actor mediante la mutación de un sub-elemento causal, partiendo posiblemente de la equivocada comprensión del legítimo ámbito de aplicación constitucional del principio iura novit curia, violentando el principio de congruencia…” (fs.480).
Siguiendo a Palacio, la causa de la pretensión consiste en la invocación de una concreta situación de hecho a la cual el actor asigna una determinada consecuencia jurídica. Tal invocación no actúa, en rigor, como razón justificante de la pretensión, sino que tiene por objeto particularizarla o delimitarla, suministrando al juez el concreto sector de la realidad dentro del cual debe juzgar el caso. La causa de la pretensión, por lo tanto, no debe ser confundida con los argumentos de hecho expuestos por el actor, ni, mucho menos, con la norma o normas jurídicas invocadas por éste. El juez, en efecto, debe decidir si se ha operado o no la consecuencia jurídica afirmada por el actor, pero para ello le es indiferente la designación técnica que aquél haya asignado a la situación de hecho descripta como fundamento de la pretensión, desde que es consustancial a la función decisoria la libertad en la elección de la norma o normas que conceptualizan el caso (iura novit curia). No es por lo tanto la norma la que individualiza la pretensión, sino los hechos afirmados en la medida de su idoneidad para producir un determinado efecto jurídico (autor citado, Derecho Procesal Civil, tomo I, págs.388 y 389).
En definitiva, en la particular situación que se ha presentado en autos, la parte actora pretende la escrituración de la fracción del inmueble objeto del litigio, con invocación de la decisión recaída en la asamblea general extraordinariacelebrada el día 5 de diciembre de 1993 (acta de fs.41/42), o sea que esta es la concreta situación de hecho a la cual la demandante le asignó una determinada consecuencia jurídica. Dicho de otro modo, según el planteo de la demanda, la decisión asamblearia tendría como consecuencia jurídica la obligación de escriturar el inmueble a favor de las actoras. Y para sustentar su postura, calificó como compraventa a la relación jurídica habida entre las partes. A su vez, en la oposición formulada por la asociación civil demandada se planteó la inexistencia del acto jurídico por considerarse que no se conformó la voluntad colectiva, la cosa no estuvo identificada y el precio es inexistente; o sea que, a criterio de la accionada, en el caso no se encuentran reunidos los elementos que caracterizan al contrato de compraventa; se negó, en consecuencia, que de los hechos acreditados en autos pueda derivarse la obligación de escriturar pretendida en la demanda (arts.330, 354 y ccs. del Cód. Proc.).
Se desprende de todo ello que en la sentencia apelada no se violó el principio de congruencia, al no haberse desnaturalizado ninguno de los elementos de la pretensión ni de la oposición, puesto que únicamente se realizó una calificación jurídica de la trama fáctica que es diferente a la que habían invocado los litigantes. Así se decidió en la sentencia que en la referida asamblea hubo un expreso reconocimiento de deuda efectuado por el club demandado a favor de Oscar José Ramil, que el ofrecimiento de transferirle la fracción del inmueble a éste último importó una dación en pago, y que, por ende, sólo resta en cabeza de la demandada la obligación de otorgar la correspondiente escritura traslativa de dominio. Por lo tanto, el agravio en análisis debe ser desestimado, lo que desde ya dejo planteado (arts.34 inciso 4, 163 inciso 6 y ccs. del Código Procesal).
IX. Superada la alegación de la apelante sobre una supuesta violación del principio de congruencia, considero que se encuentra ajustada a derecho la sentencia apelada en cuanto calificó como reconocimiento de deuda y dación en pago a la decisión asamblearia que refleja el acta de fs.41/42, y con sustento en ello hizo lugar a la demanda de escrituración; siendo inaudibles las diversas alegaciones contenidas en el escrito de expresión de agravios, donde se intentan refutar estos asertos y se insiste sobre un supuesto acto inexistente y fraudulento tendiente a la apropiación ilegítima por parte de los actores del patrimonio de la institución social (fs.472vta.).
1. En primer lugar, al haber quedado desestimado el planteo de nulidad de la decisión asamblearia formulado por la demandada (tópico del que me ocupé en el apartado VI), no quedan dudas de que esta reunión de las personas físicas que conforman la entidad y permite su existencia, constituye el elemento subjetivo propio de las asociaciones. Siendo ello así, es importante recordar que la asamblea se presenta como el medio por el cual los socios en la asociación civil toman sus decisiones y conforman de tal manera la voluntad social, que deberá ser respetada por todos los socios y se considerará la voluntad de la entidad (conf. Biagosch, Asociaciones civiles, 2da edición, págs.365 y 366).
Por lo demás, si se analiza el contenido del acta de fs.41/42, puede visualizarse que a la asamblea concurrió un número considerable de asociados, los que estamparon su firma al margen del acta (ver fs.41). El punto primero del orden del día versaba sobre la situación económico-financiera de la entidad, y sobre el particular comenzó exponiendo el presidente Oscar José Ramil, quien hizo referencia a las charlas mantenidas dentro de la comisión directiva e inclusive con los socios en forma permanente, lo que pone de relieve que no se trató de una cuestión introducida intempestivamente en la reunión social. Fue así que el nombrado señaló que la situación del club no era la más floreciente, porque arrastraba deudas provenientes del funcionamiento del campo de deportes, como asimismo de todas las obras que a través de los años se realizaron, a lo que se adicionaba que en ese momento se debía afrontar el pago de la opción de compra más todos los gastos escriturarios y causídicos. Dentro de ese relato, Oscar José Ramil dejó constancia del aporte de dinero que había realizado para evitar que el club se endeudara con terceros o prestamistas. También se volcó en el acta de la asamblea la existencia de un prolongado debate y de exposiciones de nueve asambleístas que son expresamente nombrados, entre otros (ver fs.41). Tras lo cual, por unanimidad, la asamblea le formuló a Oscar José Ramil la propuesta de transferirle una parte del inmueble, a los efectos de saldar total e íntegramente el dinero que éste había puesto, así como también lo que debía afrontar para concretar la opción de compra del predio; propuesta que fue aceptada por Ramil, tal como ya lo he dejado puntualizado supra (fs.41/41vta.).
Lo señalado en el párrafo precedente ha sido enteramente ratificado por algunos de los testigos que depusieron en la causa, siendo por demás explicativos los testimonios de Eduardo Cruz (fs.370/371) y de Osvaldo Omar Janeiro(fs.372/372vta.), que no habré de reproducir en homenaje a la brevedad. Estos dichos ostentan suficiente eficacia probatoria, al no mediar ninguna constancia de la causa que permita dudar de la veracidad de tales aserciones. Por el contrario, la declaración de Ruben Omar Valin se presenta carente de toda credibilidad, pues colocándose en contradicción con su actuación anterior, negó que el club mantuviera una deuda con Oscar José Ramil y formuló cuestionamientos sobre la asamblea realizada en el año 1993 (fs.375vta./376). En efecto, estas manifestaciones que efectuó Ruben Omar Valin en calidad de testigo, se encuentran en franca contradicción con la actuación que el mismo había tenido en la cuestionada asamblea del día 5 de diciembre de 1993, donde formuló una exposición sobre la temática planteada (fs.41 in fine), y no estuvo en desacuerdo con la decisión adoptada en la reunión de socios, donde se aprobó por unanimidad el acuerdo al que se había arribado mediante la propuesta y su inmediata aceptación (fs.41 in fine y fs.41vta., in fine). Y, más aún, Ruben Omar Valin fue la persona designada por la asamblea para suscribir en representación del club la escritura traslativa de dominio, previa subdivisión del sector que en el plano especial se denominó “B” y que quedaría en forma definitiva (en cuanto a su titularidad registral) a favor de José Oscar Ramil; debiendo aclararse que el número de documento de esta persona es coincidente con el que consta en el acta de recepción de la declaración testimonial (ver fs.41vta., in fine, fs.42 y fs.375). Algo similar corresponde señalar con respecto a la declaración de Domingo Santos Gianarelli, quien desconoció la deuda que el club mantenía con Oscar José Ramil (fs.377vta.), más, sin embargo, participó en la cuestionada asamblea mediante una exposición sobre el punto planteado, sin haber formulado ningún cuestionamiento con relación al acuerdo plasmado en la misma (ver fs.41 in fine). Corresponde puntualizar, finalmente, que las declaraciones de Mauricio Grecco y de Ernesto Eduardo Valin, no presentan datos de relevancia (fs.373/373vta. y 374/374vta.) (arts.384, 456 y ccs. del Cód. Proc.).
Una última reflexión cabe efectuar con respecto a la declaración testimonial del Dr. Osvaldo Ricardo Zarini, por haber sido el letrado que intervino en el trámite del proceso concursal donde la asociación civil obtuvo la escrituración del inmueble (ver expediente n° 26.987/93, agregado por cuerda, caratulado: “Canteras Villa Mónica s/quiebra s/incidente de verificación tardía”). Pues bien, la actuación de este profesional no ha merecido reproches de ninguna índole, sino que, por el contrario, su labor ha sido considerada totalmente exitosa por la aquí demandada (ver fs.229, último párrafo, y fs.473, tercer párrafo), por lo que sus manifestaciones presentan especial valía a los fines de corroborar lo que surge de los demás elementos probatorios de la causa hasta aquí examinados (art.384 y 456 del Cód. Proc.). Y si se analiza esta declaración testimonial se observa que en la misma se hace referencia al aporte de dinero que realizó Oscar José Ramil para afrontar los gastos de funcionamiento y mantenimiento de la entidad, así como también para sufragar las erogaciones del referido proceso concursal; razón por la cual, en la asamblea general extraordinaria del día 5 de diciembre de 1993, se decidió compensarlo mediante la cesión de una fracción del inmueble (ver los dichos de fs.393/395vta.).
2. Se desprende de todo lo antedicho que carece de todo asidero el planteo recursivo de la apelante, quien procura señalar la ausencia de una voluntad social configurativa del elemento subjetivo de la asociación, pues la misma ha sido expresada –con absoluta claridad- a través de los mecanismos asociativos pertinentes (arts.31, 32, 33, 35, 36, 40, 41, 897, 898, 913, 914, 915, 917 y ccs. del Cód. Civil; art.233, 249 y ccs. de la ley 19.550; arts.141, 148, 158, 168, 170, 171, 178 y ccs. del Código Civil y Comercial, aplicable como pauta hermenéutica). Y la decisión adoptada en la cuestionada asamblea está reflejando, sin lugar a dudas, el expreso reconocimiento de la deuda que la asociación civil mantenía con Oscar José Ramil, con arreglo a lo establecido en los arts.718, 719 y 722 del Código Civil, siendo ajustada a derecho la conclusión sentada en la sentencia apelada (fs.443vta., primer párrafo). Por lo demás, también resulta acertado el pronunciamiento apelado, en cuanto entendió que dicha decisión asamblearia contiene el ofrecimiento en el mismo acto de entregar como contraprestación el lote cuya escrituración se pretende, lo que constituye una dación en pago en los términos de los arts.779 a 783 del Código Civil (fs.443vta., segundo párrafo). Como natural derivación de estas conclusiones, se dijo en la sentencia en examen que “habiendo reconocido la demandada la deuda dineraria que mantenía con su entonces presidente, Sr. Oscar Ramil, por los desembolsos que éste hiciera en favor de la entidad y ofrecido cancelarla mediante la entrega en propiedad del inmueble allí descripto –a lo que prestó oportuna conformidad el acreedor- sólo resta en cabeza de la demandada la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio, ya que este derecho no se perfecciona sino con el otorgamiento de la escritura pública y su debida inscripción” (fs.443vta./444).
3. Los restantes cuestionamientos de la demandada apelante, con la finalidad de sustentar su planteo de inexistencia del acto jurídico, tampoco merecen ser receptados, tal como lo pondré de resalto seguidamente.
Dentro de la calificación como compraventa del acto jurídico motivo de autos (que, como se vio, fue soslayada en la sentencia apelada), en su escrito de responde adujo la demandada que se repitió –casi de manera dogmática- que el precio pagado fue en compensación de deudas que el club tenía con Ramil, omitiéndose demostrar cuál fue ese precio, siendo imposible determinar el monto del mismo por la simple y sencilla razón de que nunca existió (ver fs.236/236vta.). Y ante la calificación dada en la sentencia de reconocimiento de deuda y dación en pago, sostuvo la demandada en su expresión de agravios que, analizando la conformación propia del acto jurídico de reconocimiento de deuda, el mismo también debe ser declarado inexistente dado que el art.722 del Código Civil dispone que este acto debe contener la causa original, su importancia y el tiempo en el cual fue contraída. Así sostuvo que respecto a la obligación original, la misma nunca fue debidamente acreditada y ni siquiera identificada, recurriéndose a simples generalidades, siguiendo la misma suerte el importe y la fecha en la cual se contrajo la deuda (fs.483).
Este planteo de la apelante no puede ser admitido en modo alguno, porque se encuentra en pugna con la interpretación que ha realizado la doctrina sobre el mencionado art.722 del Código Civil. Así expresa Llambías que las enumeraciones que trae esta norma son de carácter dispositivo y no imperativo, constituyendo una recomendación o consejo destinado a hacer más claro e indubitable el reconocimiento (Tratado de derecho civil, obligaciones, tomo II-B, págs.77 y 78, con cita de Borda, Obligaciones, tomo I, n° 645, pág.432; en un mismo orden de ideas, Pizarro-Vallespinos, Instituciones de derecho privado, Obligaciones, tomo 3, págs.440 y 441). Pues bien, con las constancias de la causa ha quedado debidamente demostrada la obligación original que fue reconocida en la reunión de socios de la institución, más allá de que no haya habido una exacta comprobación de su monto. La circunstancia de que los aportes de dinero efectuados por Oscar José Ramil se hayan producido en diferentes momentos y a lo largo del tiempo, y el consenso generalizado de los socios -manifestado en la decisión unánime de la asamblea- acerca de la existencia de estos desembolsos, permite tener por acreditados los extremos previstos en el art.722 del Código Civil (arts.163 inciso 5, 375, 384 y ccs. del Cód. Proc.). Es por estas razones que deviene inaudible el argumento introducido en la expresión de agravios.
También debe ser desestimado el planteo esbozado en la pieza recursiva con invocación del art.788 del Código Civil (fs.483vta.), pues esta norma se encuentra ubicada en el capítulo destinado al pago de lo que no se debe y refiere a la mala fe de quien recibió el pago, supuesto completamente ajeno a la situación fáctica debatida en autos. La afirmación de la recurrente en el sentido de que habría mediado una maniobra defraudatoria del presidente contra la asociación civil, no surge en modo alguno de los elementos probatorios aportados al proceso (arts.163 inciso 5, 330, 354, 375, 384, 456 y ccs. del Cód. Proc.).
Por último, con respecto a la cosa objeto de la dación en pago, ha insistido la demandada en que la misma nunca fue debidamente identificada en la asamblea extraordinaria del día 5 de diciembre de 1993, habiéndose acompañado a la demanda planos realizados con posterioridad, sin que los mismos fueran presentados en algún momento a la institución, ni aceptados (fs.484, segundo párrafo). Por el contrario, en el acta de la asamblea se hizo constar, con precisión, que la fracción del inmueble cuya titularidad se le otorgó a Ramil, consistía en el sector donde está comprendida la casa de piedra y lo aledaño a ella, que en el plano especial exhibido y suscripto conjuntamente con el acta, lleva la identificación “B” (fs.41vta.). También surgen del testimonio del Dr. Osvaldo Ricardo Zarini, el sector del inmueble que le fue dado en propiedad a Ramil y el otro sector que fue objeto de un comodato gratuito (fs.394vta./395). Y, por último, en el plano de mensura, división y cesión de calle confeccionado por los Agrimensores Jorge y Carlos Zabaleta, se observa que del predio originario resultaron las parcelas 4 a y 4 b (fs.360), sin que medie alguna constancia de la causa de la cual pueda extraerse que la subdivisión definitiva del inmueble se apartó de lo que fue objeto de la decisión asamblearia. Más aún, la demandada no formuló ninguna impugnación concreta en torno al referido plano de subdivisión del inmueble, por lo que el planteo en escorzo carece de sustento (arts.375 y 384 del Cód. Proc.).
X. Habiendo quedado desestimado el planteo de nulidad de asamblea formulado por la demandada (véase el apartado VI de este voto), y en virtud de que la decisión asamblearia contenida en el acta de fs.41/42, configuró un reconocimiento de la deuda que la entidad mantenía con Oscar José Ramil, así como también una dación en pago de la fracción del inmueble objeto de autos (lo que fue aceptado por el acreedor), resulta indudable que sólo resta en cabeza de la demandada la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio, conforme se decidió en la sentencia apelada donde se hizo lugar a la demanda de escrituración incoada (fs.443vta./444). Dicho en otros términos, la decisión asamblearia cuya invalidez persiguió –infructuosamente- la parte accionada, constituye la causa fuente del derecho invocado por la parte actora, tal como lo sostuvo este tribunal en anterior decisorio dictado en este mismo proceso (ver fs.273vta., último párrafo).
De este modo, ahora corresponde abordar el planteo de prescripción de las acciones emergentes de la cuestionada asamblea, que en atención al extenso lapso de tiempo transcurrido, formuló la accionada en su escrito de responde (fs.237). Sobre este punto sostuvo la a quo –aunque en referencia a la compraventa- que la prescripción decenal de la acción de escrituración (art.4023 del Código Civil), es interrumpida por la posesión pacífica y continuada que ejerza el comprador y que resulte de la tradición del inmueble que oportunamente le haya hecho el vendedor, ya que ésta importa un reconocimiento tácito y permanente de respetar el derecho del adquirente (art.3989 del Código Civil) (fs.440vta./441). En un reciente pronunciamiento sobre esta temática, ha señalado este tribunal que en lo que toca a la configuración de la aludida causal de interrupción de la prescripción consagrada en el art.3989 del Código Civil, en los supuestos de la acción de escrituración planteada por un comprador por boleto de compraventa, la Suprema Corte dijo que “la posesión permanente del bien prometido en venta, tolerada por el vendedor, constituye un factor interruptivo de la prescripción en los términos del art.3989 del Código Civil” (SCBA, Ac. 43971, “Zubillaga, Héctor Raúl y otros…”, del 17/03/92, pub. A y S 1992 I, pág.363; esta Sala, causa n° 60.987, “San Juan”, sentencia del 27-6-17, voto del Dr. Galdós).
Los conceptos expuestos en el párrafo precedente son aplicables por analogía al supuesto de autos, pese a que no nos hallamos ante una compraventa sino que -como ya se dejó sentado- la causa fuente de la obligación de escriturar está dada por la decisión asamblearia que contiene el reconocimiento de la deuda y la dación en pago de la fracción del inmueble. Incursionando entonces en el examen de esta temática, en la sentencia apelada se tuvo por acreditado que Oscar José Ramil detentó la posesión de la fracción adjudicada, desde la aludida asamblea y hasta la fecha, en forma continua y sin ningún tipo de restricción. Para llegar a esta conclusión se basó la juzgadora en el propio reconocimiento de la demandada en su conteste (fs.230), y en los dichos de los testigos Ruben Omar Valin (fs.375/376), Domingo Santos Gianarelli (fs.377/378) y Osvaldo Ricardo Zarini (fs.393/395). Y así señaló la magistrada de la anterior instancia que no habiendo la demandada producido prueba alguna tendiente a desvirtuar lo así justificado, corresponde rechazar la excepción de prescripción opuesta (fs.441, segundo párrafo).
Analizando la prueba indicada en la sentencia apelada, de los testimonios de Ruben Omar Valin y Domingo Santos Gianarelli surge la posesión que han mantenido Ramil o sus hijos (fs.376vta. y 378, ampliación sexta). También en este punto resulta ilustrativa la declaración del Dr. Osvaldo Ricardo Zarini, quien refiere que Oscar José Ramil, en el año 1994, le cedió los derechos del 50% de los terrenos afectados al comodato gratuito (cancha de fútbol, vestuarios, estacionamiento y cantina, a cambio de hacer una cancha nueva en el mismo lugar, adecuada a la reglamentación). Dijo este testigo que con gran esfuerzo económico se realizó una obra que por entonces fue reconocida por las autoridades municipales, por la dirigencia deportiva y por la ciudadanía en general, como de un primer nivel para un club de barrio, ya que no solamente se hizo el piso nuevo de la cancha, se agrandaron sus medidas, se cumplió con el alambrado olímpico, se colocaron las torres de luz, se reformó el vestuario y la zona de estacionamiento; agregando el Dr. Zarini que él cedió los derechos al Grupo Universitario de Tandil, que hasta la fecha los detenta (fs.395, respuesta a la pregunta décimo tercera). Estas declaraciones testimoniales son concluyentes y no han sido motivo de crítica alguna en el escrito de expresión de agravios (arts.260, 384, 456 y ccs. del Cód. Proc.).
En efecto, si se observa el escrito recursivo puede repararse en que la apelante sólo se detiene en explicar su escrito de contestación de demanda, procurando darle a este responde una interpretación distinta a la otorgada en el pronunciamiento de grado (fs.475vta./476), pero sin ocuparse de los demás elementos probatorios ponderados por la juzgadora, que son esenciales para esclarecer este aspecto del litigio (art.260 del Cód. Proc.). Seguidamente, la apelante alude al art.2545 del Código Civil y Comercial, que no resulta aplicable al sub caso conforme se dejó aclarado en el apartado V (art.7 del C.C. y C.). Y posteriormente refiere a la falta de tradición y a la supuesta ocupación ilegítima de las tierras que ejercería Ramil (fs.376/377), siendo que la posesión ejercida por éste fue la consecuencia de la decisión asamblearia donde -por unanimidad- se decidió transferirle el inmueble, lo que le confiere suficiente legitimidad a esa posesión que reúne tanto el corpus como el animus (arts.2351, 2355, 2356, 2362, 2379, 2384 y ccs. del Cód. Civil). De esta manera, al ostentar la parte actora la posesión del inmueble, se produce la interrupción de la prescripción de la acción de escrituración, de conformidad con la doctrina citada precedentemente (art.3989 del Código Civil). Por ende, propicio la confirmación de la sentencia apelada en cuanto desestimó la excepción de prescripción.
XI. En virtud de todo lo expuesto, propicio la confirmación de la sentencia apelada de fs.437/445, en cuanto se rechazaron las excepciones de nulidad de asamblea y de prescripción opuestas por la parte demandada, y se hizo lugar a la demanda de escrituración promovida por María Alejandra Ramil y Micaela Irene Ramil contra Club Deportivo La Movediza, condenándose a éste último a otorgar la escritura traslativa de dominio del inmueble objeto de autos, dentro del plazo de treinta días de quedar firme la sentencia, bajo apercibimiento de otorgarla la magistrada de la anterior instancia en los términos del art.510 del Código Procesal; con imposición de costas a la demandada vencida (art.68 del Cód. Proc.).
Con respecto a las costas de alzada, también deben imponerse a la demandada apelante, en atención al resultado desfavorable que obtuvo en el trámite recursivo (art.68 del Cód. Proc.).
A la misma cuestión, los Dres. Galdós y Longobardi, por los mismos fundamentos, adhieren al voto que antecede, votando en igual sentido.
Atento a lo que resulta del tratamiento de la cuestión anterior, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada de fs.437/445, en cuanto se rechazaron las excepciones de nulidad de asamblea y de prescripción opuestas por la parte demandada, y se hizo lugar a la demanda de escrituración promovida por María Alejandra Ramil y Micaela Irene Ramil contra Club Deportivo La Movediza, condenándose a éste último a otorgar la escritura traslativa de dominio del inmueble objeto de autos, dentro del plazo de treinta días de quedar firme la sentencia, bajo apercibimiento de otorgarla la magistrada de la anterior instancia en los términos del art.510 del Código Procesal; con imposición de costas a la demandada vencida (art.68 del Cód. Proc.). 2) Imponer las costas de alzada a la demandada apelante, en atención al resultado desfavorable que obtuvo en el trámite recursivo. 3) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts.31 y 51 del dec. ley 8.904/77).
A la misma cuestión, los Dres. Galdós y Longobardi por los mismos fundamentos, adhieren al voto que antecede, votando en igual sentido.
Azul, Septiembre de 2017. –
Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts.266, 267 y concs. del C.P.C.C., seresuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada de fs.437/445, en cuanto se rechazaron las excepciones de nulidad de asamblea y de prescripción opuestas por la parte demandada, y se hizo lugar a la demanda de escrituración promovida por María Alejandra Ramil y Micaela Irene Ramil contra Club Deportivo La Movediza, condenándose a éste último a otorgar la escritura traslativa de dominio del inmueble objeto de autos, dentro del plazo de treinta días de quedar firme la sentencia, bajo apercibimiento de otorgarla la magistrada de la anterior instancia en los términos del art.510 del Código Procesal; con imposición de costas a la demandada vencida (art.68 del Cód. Proc.). 2) Imponer las costas de alzada a la demandada apelante, en atención al resultado desfavorable que obtuvo en el trámite recursivo. 3) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (arts.31 y 51 del dec. ley 8.904/77). Regístrese, notifíquese por Secretaría y devuélvase a su Juzgado de origen.
PRESIDENTE - CAMARA CIVIL Y COMERCIAL, SALA II
JORGE MARIO GALDÓS MARÍA INÉS LONGOBARDI JUEZ JUEZ - CAMARA CIVIL Y COMERCIAL CAMARA CIVIL Y COMERCIAL SALA II
Publicadas por Nina Norma Noriega a la/s 11:42

References: resolución 
 resolución 
in fine
in fine
in fine
in fine
in fine