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Timestamp: 2019-09-23 20:37:14+00:00

Document:
﻿ SENTENCIA SC22056-2017/2002-02246 DE DICIEMBRE 19 DE 2017
SENTENCIA SC22056-2017 DE 19 DE DICIEMBRE DE 2017
CONTENIDO:ACCIÓN REIVINDICATORIA DE UN BIEN INMUEBLE COMPRENDIDO EN OTRO DE MAYOR EXTENSIÓN. VALORACIÓN PROBATORIA DEL DICTAMEN PERICIAL Y DEL AVALÚO CUANDO NO SE TIENEN LOS DATOS SUFICIENTES PARA DETERMINAR EL PRECIO DE ADQUISICIÓN Y LA NATURALEZA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, ASÍ COMO LAS MEJORAS. TASACIÓN DEL IMPORTE DE LA CONSTRUCCIÓN CON EL MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN DE ACUERDO CON EL ARTÍCULO 3 DE LA RESOLUCIÓN 620 DE 2008 DEL INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, APLICACIÓN DE LA TABLA FITTO Y CORVINI PARA ESTABLECER SU DEPRECIACIÓN.
TEMAS ESPECÍFICOS:ACCIÓN REIVINDICATORIA, ACCIÓN REIVINDICATORIA DE BIEN INMUEBLE, AVALÚO DEL BIEN INMUEBLE, VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, MEJORAS, MEJORAS EN BIEN INMUEBLE, BIEN INMUEBLE, DICTAMEN PERICIAL, OBJECIÓN AL DICTAMEN PERICIAL, DEPRECIACIÓN, MÉTODO DE DEPRECIACIÓN
Sentencia SC22056-2017/2002-02246 de diciembre 19 de 2017
Rad.: 11001-31-10-002-2002-02246-01
Bogotá D.C., diecinueve de diciembre de dos mil diecisiete.
Procede la Corte, en sede de instancia, a proferir la sentencia sustitutiva correspondiente, dentro del proceso ordinario de la referencia.
La sociedad Urbanización Nueva Marsella Ltda. en Liquidación incoó una acción reivindicatoria contra María Gertrudis Furque Guzmán para que se ordenara la restitución del inmueble poseído por ella y la de los frutos percibidos y los que se dejaron de percibir desde el momento en que entró en posesión.
1. La demandante es propietaria del lote Nº 13 de la manzana E, localizado en la Diagonal 5 A Bis Nº 68C-45 de la ciudad de Bogotá.
2. El bien raíz hace parte del predio de mayor extensión identificado con el folio inmobiliario 50C-13561 que corresponde a la urbanización “Nueva Marsella Primero y Segundo Sector”.
3. La franja no urbanizada del lote fue objeto de una “ocupación ilegal” y en ella se encuentra el inmueble detentado materialmente por la demandada, el cual ha producido frutos civiles en cuantía equivalente a un salario mínimo legal mensual desde su construcción.
1. Admitida la demanda, la citada al litigio se opuso a las pretensiones y formuló la excepción de “prescripción extraordinaria adquisitiva del dominio que citan las leyes 9ª/89 y 388/97” (fl. 70, cdno. 1).
2. El juez declaró probada la excepción de mérito propuesta y, en consecuencia, negó las pretensiones de la demandante (fl. 289, cdno. 1).
3. La urbanizadora apeló esa decisión (fl. 293, cdno. 1).
D. La sentencia de segunda instancia.
El ad quem confirmó el fallo, adicionándolo únicamente para declarar no probada la objeción por error grave formulada frente al dictamen pericial.
En sustento de esa determinación, sostuvo que aunque la demandante adquirió su derecho de propiedad sobre la porción de terreno no urbanizada antes de que la demandada hubiera entrado en posesión, está poseyó la vivienda de interés social construida allí por un término superior a cinco años, el cual transcurrió antes de que se incoara la acción de dominio.
E. El recurso de casación.
Contra esa providencia, la parte demandante interpuso la impugnación extraordinaria, en la que planteó tres cargos, de los cuales la Corte resolvió únicamente el primero, porque su prosperidad acarreaba que la sentencia proferida por el ad quem fuera casada.
Dicha acusación, formulada bajo el amparo de la causal contemplada en el numeral 1º del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, se fundó en la transgresión directa de los artículos 44 y 51 de la Ley 9ª de 1989; 946, 962, 964, 2518 y 2538 del Código Civil, por haber considerado el sentenciador que el valor del inmueble para determinar su naturaleza de vivienda de interés social, era el que tuviera a la presentación de la demanda reivindicatoria, no obstante que tal monto debía establecerse para la fecha en que se cumplió el término previsto en la ley para adquirir el dominio de ese tipo de bienes por vía de usucapión extraordinaria.
F. La sentencia de casación.
La Corte casó el fallo impugnado al constatar que el ad quem incurrió en la transgresión directa del artículo 44 de la Ley 9ª de 1989 por errónea interpretación, pues entendió que “cuando el dominio de una vivienda de interés social ha pasado al poseedor por el modo de la usucapión, su adquisición se materializa en el momento en que éste formula la demanda con la que pretenda hacer efectivo tal derecho”; no obstante, del genuino sentido de la norma dimana que la adquisición -para los efectos de ese precepto- se produce cuando la usucapión “se consolida y no cuando el poseedor instaura la demanda en la que reclama su derecho”, atendiendo que tratándose de prescripción adquisitiva extraordinaria, eso acontece al vencimiento del término de cinco años establecido en el artículo 51 de la Ley 9 de 1989.
Luego, el “precio de adquisición” de la vivienda “en la fecha de su adquisición”, al que alude el artículo 44 de la precitada ley es el equivalente a los salarios mínimos legales mensuales que la norma señala para el momento en que se consolida la usucapión, esto es, al completarse el lapso de cinco años referido.
Previo a dictar la decisión de reemplazo, decretó un dictamen pericial para que se determinara el valor para el 1º de enero de 1995 del inmueble entendido como un todo y por separado, del lote de terreno que lo conforma, así como de las construcciones en él levantadas para ese momento.
1. Es preciso convenir con el a quo en que los presupuestos jurídico-procesales que se requieren para fundamentar una decisión de mérito se acreditaron a plenitud en esta litis, por lo que nada encuentra la Corte, en sede de instancia, para disentir de esa apreciación. Además, no se advierte la presencia de alguna causal de nulidad en virtud de la cual se imponga la invalidación de lo rituado.
2. Corresponde a esta Sala resolver la apelación que la demandante interpuso contra el fallo proferido por el a quo en razón de haber declarado la prosperidad de la excepción de mérito de “prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio que citan las leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997” que planteó la demandada y, en consecuencia, desestimar su pretensión de dominio.
Como apoyo de su inconformidad, aseveró el extremo recurrente que el bien raíz no puede catalogarse como una vivienda de interés social debido a su valor, dado que de acuerdo con el dictamen pericial rendido como prueba de la objeción por error grave a la primera experticia, a la presentación de la demanda el predio tenía un valor de $51.660.000, el cual excede el límite de 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes previsto en la Ley 9ª de 1989.
Por lo anterior, a la demandada no le es aplicable el término de prescripción adquisitiva extraordinaria consagrado en la indicada normatividad y tampoco se consolidó aquella por no haber transcurrido el plazo de veinte años fijado por la codificación civil.
Adicionalmente expuso que el título de dominio de Nueva Marsella Ltda es anterior a la posesión de la demandada, pues esta última inició el 11 de agosto de 1986, en tanto el “aporte en sociedad” del terreno se efectuó a través de la escritura pública 1758 de 23 de diciembre de 1971 otorgada ante la Notaría Once de Bogotá que se registró en el folio matriz de matrícula inmobiliaria 50C-13561.
Luego, erró el a quo al considerar que el “loteo” realizado mediante el instrumento escriturario 1264 de 1997, del cual se protocolizó ante la Notaría Cincuenta y Dos de Bogotá, correspondía al título de propiedad sobre el predio ocupado por María Gertrudis Furque.
3. Sobre lo debatido por el apelante, a lo cual debe ceñirse el estudio de segunda instancia, esta Sala advierte que habiéndose precisado al casar el fallo proferido por el Tribunal que el valor del inmueble, a efectos de constatar si se trata de una vivienda de interés social, no es aquel que tenía a la fecha de presentación de la demanda reivindicatoria, sino a aquella en que, para la señora Furque Guzmán, se consolidó la usucapión como modo de adquirir el dominio de las cosas ajenas, debe repararse en la prueba pericial que con ese objeto decretó la Sala previo a dictar esta sentencia de reemplazo.
En ese orden, debe partirse de que si se tratara de una vivienda de interés social, la prescripción adquisitiva extraordinaria invocada como excepción por la demandada se habría consolidado el 1º de enero de 1995, atendiendo que: i) la Ley 9ª de 1989 redujo a cinco años el tiempo necesario para verificarse aquella; ii) Esa disminución tenía efecto a partir del 1º de enero de 1990 y iii) De acuerdo con lo estatuido por el artículo 41 de la Ley 153 de 1887, eligiéndose la prescripción regida por una ley que modifica el tiempo para usucapir, esta “no empezará a contarse sino desde la fecha en que la ley nueva hubiere empezado a regir”.
Sobre el valor del inmueble a esa fecha, la auxiliar de la justicia designada por la Corte, avaluó el terreno en $6’370.000 y las mejoras construidas en aquél en $11’480.531, valores que sumados arrojan el resultado de $17’850.531 como importe total del bien.(1)
La parte demandada solicitó aclaración y complementación del dictamen a la vez que lo objetó por error grave, ataque del cual desistió después de que la perito modificara su trabajo justipreciando la construcción realizada por la demandada en $6’860.155,5, con lo cual el valor total del inmueble al 1º de enero de 1995 pasó a ser de $13’230.155,5.(2)
Sin embargo, en virtud de la objeción por error grave planteada por la demandante, la Corte decretó la práctica de otra experticia, en la cual se determinó que el terreno tenía un valor de $6’258.879,77 y la construcción un valor de $14’685.464,44(3), valores que no fueron modificados al suministrar las aclaraciones solicitadas por ambas partes.(4)
4. En cuanto a la objeción a la prueba pericial, cuya prosperidad está supeditada a la cabal demostración de errores graves, esta corporación ha precisado que tales defectos
(…) son los que, amén de protuberantes, en términos generales, se oponen a la verdad o a la naturaleza de las cosas, a tal punto que si no se hubieren cometido, los resultados habrían sido diametralmente distintos (...). La Corte, reiterando doctrina anterior, en el punto tiene explicado que las características de los errores de ese linaje y que permiten diferenciarlos de otros defectos imputables al dictamen pericial, ‘es el hecho de cambiar las cualidades propias del objeto examinado, o sus atributos, por otras que no tiene; o tomar como objeto de observación y estudio una cosa fundamentalmente distinta de la que es materia del dictamen, pues apreciado equivocadamente el objeto, necesariamente serán erróneos los conceptos que se den y falsas las conclusiones que de ellos se deriven’… (CSJ SC, 12 Dic. 2005, Rad. 2001-00005-01; CSJ SC, 16 May. 2008, Rad. 1995-01997-01; CSJ SC, 9 Sep. 2011, Rad. 2001-00108-01).
En ese mismo sentido, ya había indicado esta corporación que
(…) lo que caracteriza desaciertos de ese linaje y permite diferenciarlos de otros defectos imputables a un peritaje ‘…es el hecho de cambiar las cualidades propias del objeto examinado, o sus atributos, por otras que no tiene, o tomar como objeto de observación y estudio una cosa fundamentalmente distinta de la que es materia del dictamen, pues apreciando equivocadamente el objeto, necesariamente serán erróneos los conceptos que se den y falsas las conclusiones que de ellos se deriven’, de donde resulta a todas luces evidente que las tachas por error grave a que se refiere el numeral 1° del artículo 238 del Código de Procedimiento Civil ‘…no pueden hacerse consistir en las apreciaciones, inferencias, juicios o deducciones que los expertos saquen, una vez considerada recta y cabalmente la cosa examinada. Cuando la tacha por error grave se proyecta sobre el proceso intelectivo del perito, para refutar simplemente sus razonamientos y sus conclusiones, no se está interpretando ni aplicando correctamente la norma legal y por lo mismo es inadmisible para el juzgador, que al considerarla entraría en un balance o contraposición de un criterio a otro criterio, de un razonamiento a otro razonamiento, de una tesis a otra, proceso que inevitablemente lo llevaría a prejuzgar sobre las cuestiones de fondo que ha de examinar únicamente en la decisión definitiva” (G.J. T. LXXXV, 604) (resaltado fuera del texto).
Ahora bien, atendiendo que la parte demandada desistió de los reproches que inicialmente formuló frente a la primera experticia rendida ante la Corte, en razón -según dijo- de haberse subsanado “los puntos sobre los cuales se fundamentaba la objeción por error grave”(5), el cuestionamiento que debe analizarse y resolverse ahora es el planteado por la demandante.
Los reparos que formuló dicho extremo se concretaron en que la deflactación con base en el IPC empleada por la auxiliar de la justicia, es un método “inadecuado” para determinar el avalúo histórico de las construcciones, pues dicho índice “no es confiable para establecer valores de mercado de inmuebles o compararlos dentro de un rango de tiempo”. Además, en esa operación la perito aplicó los porcentajes de IPC corridos en períodos anuales en lugar de “dividir por el índice, y para convertir el porcentaje de incremento en índice, hay que dividirlo por 100 y sumar 1”.(6)
Por otra parte, debió haber utilizado el ICCV (Índice de Costos de la Construcción de Vivienda) por ser el idóneo para apreciar el valor de “los materiales de construcción” y no el IPC que “es para la canasta familiar”.(7)
Finalmente, a pesar de contar con la información necesaria para emplear el método de comparación o de mercado, pues le suministró copia de dos promesas de compraventa de la posesión sobre unos lotes vecinos, la auxiliar de la justicia realizó una deflactación al avalúo catastral de 1998 y le aplicó el reajuste del 50% previsto en el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil para el remate de inmueble en procesos ejecutivos, desconociendo que en los años 1998 y 1999, “catastro asignó valores homogéneos a los lotes de 98,00 m2”(8) no construidos, lo que indica que estaban subvalorados y solo hasta el año 2000, fueron reajustados en un 52.86%, por lo que de acudir a la deflactación como instrumento para establecer el importe del bien a 1995, debió partirse del “valor actualizado por catastro para el año 2000”.(9)
Para probar sus afirmaciones, además de allegar algunos documentos, la parte solicitó el decreto de otra prueba pericial.
La segunda experticia indicó que en tanto el Índice de Precios al Consumidor, IPC, es un indicador general que mide la evolución del costo promedio de una canasta de bienes, el Índice de Costos de Construcción de Vivienda, ICCV, es un instrumento estadístico que permite “conocer el cambio porcentual promedio de los precios de los principales insumos requeridos para la construcción de vivienda”, de ahí que debía aplicarse aquel para que “el valor del metro cuadrado de construcción sea lo más real posible”.(10)
Sin embargo, según lo explica el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE, el Índice de Costos de Construcción de Vivienda, ICCV, “muestra el comportamiento de los costos de los principales insumos utilizados en la construcción de vivienda y además constituye un importante punto de referencia para la actualización de presupuestos, contratos y demás aspectos relacionados con la evolución de los precios de este tipo de construcción; adicionalmente, se ha convertido en una herramienta importante para entidades, y gremios relacionados y en la base de estudios económicos emprendidos por la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, que busca analizar temas inherentes de la economía del país, hacer proyecciones y precisar las perspectivas de tan importante sector de la economía colombiana”.(11)
Luego, el referido indicador si bien refleja los costos que implica construir una vivienda en los diferentes períodos de tiempo tomados como base, evidenciando por lo tanto la variación (aumento, disminución o estabilidad) de los insumos requeridos en esa labor agrupados en tres grupos: materiales, mano de obra y maquinaria, no indica el importe de las mejoras como tal llámense edificio, casa, apartamento o bodega, cuyo valor comercial depende de factores adicionales como ubicación, vías de acceso, infraestructura de servicios, estado de conservación, vetustez, método constructivo, tamaño y dimensiones de la construcción e interrelación de oferta y demanda de inmuebles en el sector, solo por citar algunas de las variables a tener en cuenta, de ahí que no es idóneo para la estimación comercial de un bien raíz.
Aunque el perito acogió el argumento del demandante sobre la necesidad de acudir a dicho índice por ser específico para el sector de la construcción en lugar del Índice de Precios al Consumidor, IPC, que es general, no puede perderse de vista que la primera auxiliar de la justicia designada por la Corte no acudió al IPC como método de valuación económica del inmueble, sino que únicamente lo utilizó como herramienta para deflactar la cantidad obtenida como valor de la construcción para 2014, año en que efectuó visita al predio a fin de fijar su “precio de adquisición” en los términos del artículo 44 de la Ley 9 de 1989, operación que debía llevar a un valor histórico, concretamente al que tenía la vivienda para el 1° de enero de 1995.
En efecto, para tasar el importe de las mejoras (construcción), la primera peritación acudió a uno de los métodos más aceptados para la fijación de aquel, como lo es el de “costo de reposición”, el cual según lo estatuido por la Resolución 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi es el que busca establecer “el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno…” (art. 3°).
En cuanto a la depreciación, esta corresponde a “la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien” y para su estimación existen varios sistemas, entre ellos y tratándose de construcciones, uno que tiene en cuenta la edad del bien y su estado de conservación, como la tabla de Fitto y Corvini (art. 3º par.).
La auxiliar procedió de la manera indicada, pues después de calcular el valor de las mejoras (vivienda construida sobre el lote de terreno), al resultado obtenido le hizo la deducción correspondiente a la depreciación con base en la tabla mencionada, atendiendo el estado de conservación del inmueble y la vida recorrida de este.
En ese orden, la avaluadora no acudió a la deflactación con base en el IPC como método directo de avalúo del inmueble para el año 1995, sino como mecanismo para establecer su probable monto en razón de la carencia de datos que le permitieran fijar directamente el valor comercial para esa época, como así lo indicó al aclarar la experticia.(12)
La indicada ausencia de información obedeció a que a pesar de que las partes le suministraron documentos contentivos de negociaciones de otros inmuebles localizados en la misma urbanización que el que es objeto de este litigio, aquellas piezas no ofrecían datos comparables por superar el “coeficiente de dispersión”(13) que se acepta como regular a fin de que las muestras recaudadas en la investigación realizada por el avaluador sean confiables.
Un coeficiente de variación superior a 7.5% es considerado suficiente para desestimar la media (IGAC R. 620/2008, art. 11), es decir, dado que el aludido coeficiente expresa la desviación estándar de un determinado análisis estadístico (en este caso el referido al precio de los inmuebles semejantes al ocupado por la demandada para el año que se investiga) como un porcentaje de la media aritmética de las muestras analizadas (promedio que resulta de sumar todos los valores y dividirlo en el número de muestras), dejando en evidencia el grado de variabilidad de la estadística, cuando se supera determinado porcentaje(14), el promedio obtenido no se puede adoptar como el más probable valor asignable al bien raíz porque tal grado de desviación afecta la representatividad del valor medio encontrado.
Sucede que en un ejercicio de comparación de mercado como el que intentó desarrollar la perito, cuando se emplea información proveniente de documentos como promesas y escrituras de venta, los datos que arrojan aquellos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de utilizarse en el cálculo estadístico, de ahí que si en la muestra recogida con la colaboración de las partes que aportaron los respectivos documentos de negociación (promesas y escrituras) se halló una desviación con un “coeficiente de dispersión” superior al 7.5%, con los valores contenidos como precio de los inmuebles no podía construirse un análisis estadístico para llevar a cabo el método de avalúo “comparativo o de mercado”, pues tal grado de desviación hacía que la muestra no fuera representativa de las condiciones reales de negociación para 1995 de viviendas en el mismo sector de ubicación de la que pretende reivindicarse y con características análogas a ella.
Lo anterior fue corroborado por el segundo perito designado por la Sala, quien manifestó que su colega no había desarrollado el método comparativo, porque tanto en sus características como en sus valores, las transacciones de otros inmuebles de Urbanización Marsella que las partes le suministraron son muy disímiles entre sí y hasta opuestos, de ahí que no eran susceptibles de cotejo.(15)
Luego, ninguna circunstancia de orden legal o técnico se opone a que la deflactación del valor obtenido se haya realizado con base en el Índice de Precios al Consumidor, IPC, porque a falta de datos confrontables del mercado inmobiliario para la época investigada, aquella viene útil como herramienta de verificación del precio en “términos reales” que pudo tener la vivienda para 1995 a través de eliminar de la suma estimada para 2014 el efecto de crecimiento producido por la inflación lo que supone sustraerlo o restarlo, de ahí que sea admisible el resultado de esa operación para los efectos de la tarea encomendada a la prueba pericial. Incluso el demandante admite que el “sistema de costo de reposición con depreciación y deflactación” refleja “valores muy cercanos a los reales”(16), con lo cual igual procedimiento con base en el ICCV, queda en el plano de una distinta valoración económica que no revela un error protuberante y de grave magnitud en la realizada.
En cuanto al justiprecio del terreno, la crítica del demandante radicó en que el primer dictamen tomó como referente el valor “del avalúo catastral dado por la Unidad Administrativa de Catastro Distrital, con referencia 2014ER24270 de 24 de noviembre de 2014, para el año 1998” y al resultado le sustrajo el Índice de Precios al Consumidor, IPC, hasta llegar a 1995, incrementando luego la suma obtenida de la forma prevenida por el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, cuando debió efectuar un análisis de mercado con base en los datos que arrojaban las promesas de compraventa de viviendas de la urbanización suministradas por ella para el avalúo, atendiendo además que los valores asignados por Catastro para los años 1998 y 1999 a los inmuebles del sector “estaban subvalorados” y su reajuste vino a producirse hasta el año 2000 en un 52.86%.(17)
Respecto del método empleado, debe reiterarse lo que ya se indicó sobre la disimilitud de los datos contenidos en los negocios jurídicos celebrados en relación con viviendas de la Urbanización Nueva Marsella, referente a que las aportadas por la parte demandante no recaían sobre predios semejantes al de la litis y comparables con aquél, razón en virtud de la cual no eran susceptibles de contrastarse en un análisis estadístico a fin de obtener una media aritmética.
En ese sentido, en la experticia rendida como prueba de la objeción por error grave al primer dictamen se indicó que aquel “tuvo en cuenta y realizó un análisis acucioso de los documentos aportados por las partes”, solo que “después del estudio considero (sic) que los mismos no son confiables para la realización de la pericia”.
Dicha conclusión la apoyó en que “los valores de las ventas aportados por el demandante corresponden entre otras a las sumas de $8.200.000 año 1994, $10.000.000 año 1994 y $9.000.000 año 1995; y en los documentos aportados por la demandada corresponden entre otras a sumas tales como $760.000 año 1998 y $1.593.750 año 1997” y los negocios jurídicos contenidos en los documentos allegados por la Urbanización correspondían a ventas de posesión y no de dominio, mientras que los proporcionados por la demandada eran escrituras públicas protocolizadas “para la legalización de títulos a los poseedores”, de ahí que lo más acertado era tomar “documentos oficiales, como efectivamente lo hizo al tomar como punto de partida certificación de catastrales”.(18)
Añadió el citado auxiliar de la justicia que la deflactación realizada con fundamento en las certificaciones de avalúo catastral “es una herramienta idónea para establecer el valor comercial, no solo del terreno sino también de la construcción que existe en el mismo”(19); sin embargo, estimó que la primera peritación erró al tomar como punto de partida el año 1998, porque en esa anualidad y en la siguiente, el Departamento Administrativo de Catastro Distrital asignó a los predios valores generales que no distinguían si el inmueble tenía o no construcción, criterio que modificó para el año 2000 al establecer valores diferentes atendiendo esa circunstancia.
Empero, para la Sala no aparece desacertado que el dictamen inicial haya realizado la deflactación desde 1998 hasta 1995, por cuanto el notorio y elevado incremento del 52.86% que registraron los avalúos catastrales referidos por el segundo perito no necesariamente obedece a una subvaloración de los inmuebles en los dos años anteriores, sino que puede tener por causa otra situación como por ejemplo la consideración de la naturaleza de los lotes de terreno no urbanizados de frente a la función social de la propiedad, la desestimulación gubernamental hacia la acumulación y dominio de ese tipo de bienes y las políticas distritales y nacionales destinadas a garantizar el derecho a la vivienda digna a sectores poblacionales, que por carecer de suficientes recursos económicos no tenían acceso a ella.
La anterior exposición evidencia que la segunda experticia no demostró los supuestos yerros en que incurrió la primera, por lo que la inicial conserva su fuerza probatoria atendiendo de un lado la firmeza, precisión y calidad de sus fundamentos y de otro, la competencia e idoneidad de la auxiliar de la justicia que presentó dicho trabajo, el cual está en consonancia con los medios de prueba que sirvieron de apoyo a sus conclusiones.
Juiciosa y cabalmente examinado el inmueble por la auxiliar la justicia sin alterar sus características y habiéndose desarrollado el estudio encomendado por la Sala, no prospera el reproche que le formuló la demandante a los razonamientos e inferencias de la auxiliar de la justicia por no advertirse errores graves en sus apreciaciones que la despojen de sustento objetivo y, por lo tanto, se desestimará la objeción formulada contra la prueba pericial.
4. Lo anterior deja en evidencia que la censura del apelante en relación con la categoría a la cual pertenece el inmueble que pretende reivindicar carece de fundamento, porque las probanzas que acaba de reseñar la Sala demuestran que el inmueble poseído por la señora María Gertrudis Furque Guzmán para el 1º de enero de 1995 correspondía a la categoría de vivienda de interés social, pues su “precio de adquisición” en los términos del artículo 44 de la Ley 9 de 1989, de acuerdo con la primera experticia rendida en segunda instancia es de $13.230.155,5, es decir que no excede el límite de 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes previsto en dicha regulación, el cual ascendía a $16.056.090, atendiendo que el Gobierno Nacional mediante Decreto 2872 de 28 de diciembre de 1994 fijó el salario mínimo legal mensual vigente para el año 1995 en la suma de $118.934.
En cuanto a la destinación del inmueble, de acuerdo con las pruebas testimoniales recaudadas, la demandada entró en posesión del bien cuando apenas era un lote de terreno, el cual construyó a lo largo del tiempo y en la medida de los recursos económicos que podía invertir en la construcción de la vivienda.(20)
Para el año 1995, las mejoras apenas se habían realizado en el primer piso, el cual era habitado por la señora Furque Guzmán y sus hijas, de ahí que el inmueble satisfacía el requerimiento constitucional y legal de la finalidad de las viviendas de interés social en cuanto a solución habitacional de un hogar de escasos ingresos.
No encuentra la Sala ningún acto de renuncia expresa o tácita de la excepción de mérito de prescripción adquisitiva alegada por la parte demandada, que ante esta sede solicitó tener en cuenta la demandante como hecho extintivo(21), pues además de que las pruebas documentales que allegó no pueden ser valoradas dada su evidente extemporaneidad de acuerdo a lo estatuido por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la iniciación de juicios de pertenencia sobre el bien y el fundamento normativo empleado en nada desdice la formulación de la defensa de mérito, ni configura cosa juzgada que deba atenderse en este juicio, una sentencia proferida antes de dictarse la aquí impugnada ante la Corte.
Le asiste razón a la recurrente únicamente en cuanto a que sus títulos de dominio preceden a la posesión ejercida por la demandada, porque de acuerdo con las pruebas documentales que allegó, el dominio del predio de mayor extensión de la Urbanización Nueva Marsella Ltda. fue adquirido a través de la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en el folio matriz de matrícula inmobiliaria Nº 50C-13561, de la escritura pública No. 1758 otorgada el 23 de diciembre de 1971 ante la Notaría Once de Bogotá que recogió el “aporte a sociedad” realizado por Eduardo Sarmiento Matallana y Lilia Sarmiento de Díaz a la persona jurídica Urbanización Nueva Marsella Sarmiento y Compañía (sociedad colectiva) que posteriormente se transformó en Urbanización Nueva Marsella Ltda.
No obstante, dado que la demandada María Gertrudis Furque Guzmán ejerció posesión sobre la vivienda de interés social construida en terreno de propiedad de la demandante por un término superior a cinco años, el cual transcurrió antes de que se promoviera la acción de dominio, la excepción de mérito fundada en la “prescripción extraordinaria adquisitiva del dominio que citan las leyes 9ª/89 y 38/97” tiene vocación de prosperidad.
5. Por lo discurrido, se confirmará la sentencia apelada. Las costas del recurso se impondrán al apelante.
La Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
1. DECLARAR no probada la objeción por error grave formulada por la demandante contra el dictamen pericial rendido en esta instancia.
2. CONFIRMAR la sentencia proferida dentro de este asunto por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá.
3. CONDENAR en costas de ambas instancias al demandado. Liquídense por la Secretaría las de segundo grado, incluyendo agencias en derecho por la suma de quinientos mil pesos ($500.000).
En su oportunidad, devuélvase al Tribunal de origen.
1 Folios 237, 244 y 245, cdno. Corte.
2 Folio 275, ibídem.
3 Folios 398 y 402, ib.
4 Folios 484 a 521.
5 Folio 282.
6 Folio 299.
8 Folio 301.
9 Folio 302.
10 Folio 343.
11 DANE. Boletín técnico Índice de costos de la construcción de vivienda – ICCV Enero 2017. Recuperado de
www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/iccv/bol_iccv_ene17.pdf.
12 Folio 273.
13 Alude a la relación entre la desviación típica de una muestra y su media aritmética.
14 Sirve de guía el porcentual señalado en la Resolución 620 de 2008 expedida por el IGAC, por medio de la cual se establecieron los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.
15 Folio 394.
16 Folio 298.
17 Folio 301.
18 Folio 394.
19 Folio 395.
20 Testimonio de Sara Peña obrante a folios 113 a 115, cdno. 1.
21 Folio 346.

References: ARTÍCULO 3
 RESOLUCIÓN 
 artículo 368
 artículo 44
 artículo 51
 artículo 44
 artículo 41
 artículo 238
 artículo 516
 artículo 44
 Resolución 
 artículo 516
 artículo 44
 artículo 361
 Resolución