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Timestamp: 2020-07-09 19:41:44+00:00

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2019 Archive – Schulze Horstrup & Pogadetz
Rechtsgebiete – Unsere Fachgebiete
Kaufrecht / Werkrecht
Weihnachtsbaum in der Mietwohnung
1. Dezember 2019 /in 2019, Mietrecht /von Gregory Schulze-Horstrup
Alle Jahre wieder verschönern Mieter ihre Wohnung mit einem Weihnachtsbaum um das Weihnachtsfest zu begehen. Grundsätzlich kann dies vom Vermieter auch nicht verboten werden. Neben der Ausübung der christlichen Religion ist es hier zu Lande allgemeines Brauchtum. Jedoch gilt dieses Recht nicht uneingeschränkt. Ein Baum ist eine bewegliche Sache nach § 90 BGB. Größe und Umfang müssen der Wohnung und den Zugangsmöglichkeiten angepasst sein. So kann der Vermieter dem Mieter sehr wohl untersagen einen zu großen Baum durch das Treppenhaus oder durch das Fenster in die Wohnung einzubringen. Entstehen durch den An- und Abtransport Schäden, etwa an Wänden im Flur, Türen und Türzargen sowie in der Wohnung, so haftet der Mieter dem Vermieter nach § 280 BGB auf Schadensersatz. Hier sollten Mieter besondere Vorsicht walten lassen. Muss etwa das Treppenhaus tapeziert und gestrichen werden, weil der Mieter dieses mit einem Baum beschädigt hat, können die Kosten leicht mehrere tausend Euro betragen, wenn mehrere schadhafte Stellen zu beseitigen sind, beziehungsweise das gesamte Treppenhaus gestrichen werden muss, da andernfalls eine einheitliche Farbgebung nicht mehr hergestellt werden kann. Das gleiche gilt im Übrigen auch für Umzüge oder sonstige Transporte von Gegenständen im Flur und in der Wohnung. Es empfiehlt sich in jedem Fall für jeden Mieter sowohl eine private Haftpflicht- als auch eine Hausratsversicherung abzuschließen, welche im Zweifel Schäden übernimmt.
https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png 0 0 Gregory Schulze-Horstrup https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png Gregory Schulze-Horstrup2019-12-01 12:57:432020-06-29 20:30:24Weihnachtsbaum in der Mietwohnung
5. Oktober 2019 /in 2019, Mietrecht /von Gregory Schulze-Horstrup
Viele Vermieter verwenden eine Hausordnung. Hiermit werden Regeln für die Mieter bei der Nutzung zumeist der Gemeinschaftsflächen aufgestellt. Wichtig ist, dass die Hausordnung dem Mieter bei Vertragsschluss mitgeteilt bzw. übergeben wird. Der Vermieter muss dafür Sorge tragen, dass sie in den Vertrag „einbezogen“ wird. Andernfalls entfaltet sie gegenüber dem Mieter keine Gültigkeit. Neben der Tatsache, dass die Hausordnung selbst sich an gesetzlichen Vorlagen orientieren muss, da sie ansonsten unwirksam sein kann, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Tatsache, dass er dem Mieter die Hausordnung bei Vertragsschluss zur Kenntnis gebracht hat. Es empfiehlt sich, dass der Mieter die Hausordnung bei Vertragsschluss separat unterschreibt, um späteren Beweisproblemen vorzubeugen. Andernfalls können die Regelungen der Hausordnung dem Mieter nicht entgegengehalten werden. Will der Vermieter die Hausordnung im Laufe des Mietverhältnisses ändern, muss er einen sogenannten Änderungsvorbehalt von Anfannf an einbringen. Es empfiehlt sich sowohl den Mietvertrag, als auch die Hausordnung regelmäßig einer rechtlichen Überprüfung zu unterziehen.
https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png 0 0 Gregory Schulze-Horstrup https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png Gregory Schulze-Horstrup2019-10-05 12:56:282020-06-29 20:31:18Die Hausordnung
Probleme bei der Wohnungsrückgabe
4. September 2019 /in 2019, Mietrecht /von Gregory Schulze-Horstrup
Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz nach Rückgabe der Wohnung verjähren gemäß § 548 BGB in 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Die Rückgabe ist oft ein Problem. Sie setzt die endgültige Besitzaufgabe des Mieters voraus. Behält der Mieter auch nur einen Schlüssel, hat er den Besitz noch nicht vollständig aufgegeben, denn er kann immer noch auf die Wohnung zugreifen. Der Mieter schuldet dann u.U. noch Miete. Der Mieter muss daher sämtliche Schlüssel spätestens am letzten Miettag an den Vermieter herausgeben. Ist dies nicht möglich, muss er dem Vermieter eine Frist zur Annahme setzen. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist kann er die Schlüssel sogar hat, in der Wohnung zurücklassen, wenn er dies angekündigt (so OLG Naumburg, AZ 1 U 25/18). Wichtig ist, dass der Mieter alles unternehmen muss, um dem Vermieter die Schlüssel zukommen zu lassen (BGH, AZ XII ZR 63/18). Eine Vorabnahme oder ein Protokoll verlangt das Gesetz nicht. Jedoch sind diese Hilfsmittel bei späteren Streitigkeiten äußerst hilfreich, insbesondere im Hinblick auf die prozessuale Beweislast. Haben die Parteien ein Auszugsprotokoll gemeinsam unterschrieben, gilt der Inhalt als richtig, auch wenn das Protokoll fehlerhaft ist. Dieses anzugreifen ist schwierig. Das Protokoll sollte daher so genau wie möglich geführt werden.
https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png 0 0 Gregory Schulze-Horstrup https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png Gregory Schulze-Horstrup2019-09-04 12:55:222020-06-29 20:32:00Probleme bei der Wohnungsrückgabe
Häusliches Musizieren
21. August 2019 /in 2019, Mietrecht /von Gregory Schulze-Horstrup
Der BGH hat mit Urteil vom 26.10.2018 (AZ. V ZR 143/17) entschieden, dass häusliches Musizieren (Trompete spielen) einschließlich des dazugehörigen Übens zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung gehört und damit einhergehende Lärmbelästigungen, jedenfalls in gewissen Grenzen zumutbar sind und von den Nachbarn hingenommen werden müssen. Neben der Unterlassung hatten die Nachbarn auch darauf geklagt, dass der Trompetenspieler wenigstens im Keller oder auf dem Dachboden spielen solle. Der BGH entschied jedoch, dass das Musizieren in den Haupträumen gestattet sei. Jedoch sind in jedem Fall Ruhezeiten einzuhalten. Dies in der Nachtzeit (22:00 bis 06:00 Uhr) sowie in der Mittagszeit. Wann und wie lange musiziert werden darf, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuschentwicklung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten, so das Gericht. Eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen könne als grober Richtwert dienen. Es empfiehlt sich jedoch bei lauten Musikinstrumenten stets der vorherige Kontakt zum Nachbarn um keinen Unfrieden aufkommen zu lassen.
https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png 0 0 Gregory Schulze-Horstrup https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png Gregory Schulze-Horstrup2019-08-21 11:38:412020-06-29 20:32:08Häusliches Musizieren
10. Juni 2019 /in 2019, Mietrecht /von Gregory Schulze-Horstrup
Nach altem Recht konnten Vermieter Häuser und Wohnungen modernisieren und 11 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Hierdurch kam es in der Vergangenheit zu erheblichen Belastungen für die Mieter. Wurde eine Wohnung z.B. für 50.000 € modernisiert, konnte die Monatsmiete um über 458 € angehoben werden. Teilweise haben sich Mieten hierdurch mehr als verdoppelt. Mieter die sich dies nicht leisten konnten verloren ihre Wohnung. Zum 01.01.2019 hat der Gesetzgeber die Umlage in § 559 BGB auf 8 % reduziert. Dies stellt immer noch eine erhebliche Belastung für die Mieter dar. Gleichwohl haben große Wohnungsunternehmen bereits angekündigt ihre Modernisierungsvorhaben deutlich zu reduzieren. Dies, obwohl die 8-prozentige Umlage dauerhaft verlangt werden kann, selbst nachdem die Kosten bereits zu 100 % abgezahlt wurden. Wichtig ist, dass das Mieterhöhungsverlangen formal den gesetzlichen Anforderungen entsprechen muss. Es empfiehlt sich daher immer die Prüfung durch einen Juristen.
https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png 0 0 Gregory Schulze-Horstrup https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png Gregory Schulze-Horstrup2019-06-10 12:53:232020-06-29 20:32:14Modernisierungsmieterhöhung
7. Mai 2019 /in 2019, Mietrecht /von Gregory Schulze-Horstrup
In Mietverträgen ist in der Regel vereinbart, dass der Mieter eine Grundmiete zzgl. einer Vorauszahlung oder Pauschale auf Betriebskosten zahlt. Manchmal enthalten Mietverträge zusätzlich die Vereinbarung, dass der Mieter auch Verwaltungskosten als Betriebskosten zahlen soll. Der BGH hat nunmehr zum wiederholten Mal klargestellt (Urteil vom 19.12.2018 – AZ: VIII ZR 254/17), dass Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten gehören. In der Betriebskostenverordnung sind die im Wohnraum umlegbaren Betriebskosten grundsätzlich geregelt. Die Kosten der Verwaltung trägt danach immer der Vermieter. Hierbei ist zu beachten, dass dies nicht für den Gewerberaummieter gilt. Dort können auch Verwaltungskosten wirksam auf den Mieter umgelegt werden. Der Wohnraummieter wird hiervor jedoch geschützt. Auch durch gesonderte Vereinbarung (sog. Individualvereinbarung) sind solche Kosten nicht auf den Wohnraummieter umlegbar.
https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png 0 0 Gregory Schulze-Horstrup https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png Gregory Schulze-Horstrup2019-05-07 12:48:152020-06-29 20:32:21Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten
Neues zur Gewerberaummiete
25. April 2019 /in 2019, Mietrecht /von Gregory Schulze-Horstrup
Der Bundesgerichtshof BGH hat mit Urteil vom 21.11.2018 (VIII ZR 78/17) für Gewerberaummietverträge entschieden, dass zwar die Vereinbarung einer Option auf eine Verlängerung bei zeitlich begrenzten Verträgen der Schriftform gemäß § 550 BGB bedarf, nicht jedoch die Ausübung an sich. Hier hatte der Mieter ein nicht unterschriebenes Computerfax gesendet. Dies soll nach Ansicht des BGH ausreichend sein. Folglich benötigt man kein unterschriebenes Originaldokument um den Mietvertrag zu verlängern. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn gerade die Ausübung dieses Optionsrecht im Vertrag selbst unter die strenge Schriftform gestellt wird. Dann kann u.U. ein Originaldokument notwendig sein. Der BGH stellte ferner fest, dass, soweit eine Immobilie unter Zwangsverwaltung steht alle Erklärungen gegenüber dem Zwangsverwalter abgegeben werden müssen. Dies hatte der Mieter in diesem Fall richtig gemacht. Vorsicht jedoch bei Schriftformklauseln. Diese sollten Sie stets von einem Rechtskundigen prüfen lassen.
https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png 0 0 Gregory Schulze-Horstrup https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png Gregory Schulze-Horstrup2019-04-25 12:46:152020-06-29 20:32:32Neues zur Gewerberaummiete
Haben Sie ein Testament?
20. März 2019 /in 2019, Erbrecht /von Gregory Schulze-Horstrup
Nach § 1922 BGB geht mit dem Tode einer Person das Vermögen als Ganzes auf einen oder mehrere Erben über. Das Gesetz kennt hierbei eine Ordnung von Erben. Gesetzliche Erben der ersten Ordnung sind die Abkömmlinge des Erblassers, also seine Kinder und deren Kinder. Sodann folgen die Eltern des Verstorbenen, danach seine Großeltern (§§ 1524 bis 1526 BGB). Ehegatten erhalten für den Fall, dass die Ehe im Rahmen der Zugewinn-gemeinschaft geführt wird, in der Regel einen ½ Anteil des Nachlasses. Das Gesetz eröffnet Ihnen die Möglichkeit durch Testament oder letztwillige Verfügungen die Erbfolge zu modifizieren. Auch können einzelne Gegenstände oder Vermögenswerte direkt bestimmten Personen zugeordnet werden. Will z. B. der Vater von drei Söhnen ein geliebtes Erbstück einem von ihnen direkt zukommen lassen, muss er dies in einer gesonderten schriftlichen Erklärung regeln. Andernfalls werden alle Miterben. Auch Enterbungen, begrenzt auf den Pflichtteil, sind möglich. Sofern vom Gesetz abweichende Regelungen getroffen werden sollen muss dies in Textform und handschriftlich geschehen. Da solche Dokumente häufig abhandenkommen, empfiehlt es sich -neben der wichtigen rechtlichen Beratung- ein notarielles Testament zu entwerfen. Dieses wird zentral registriert und gespeichert.
Ihr Gregory Schulze Horstrup
https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png 0 0 Gregory Schulze-Horstrup https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png Gregory Schulze-Horstrup2019-03-20 11:37:032020-06-29 20:32:39Haben Sie ein Testament?
25. Januar 2019 /in 2019, Mietrecht /von Gregory Schulze-Horstrup
Zum 01.01.2019 hat der Gesetzgeber das Mietrecht erneuert. Der Vermieter darf i.d.R. nur noch eine Miete verlangen, welche die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % übersteigt (§ 556d BGB). Eine höhere Miete darf jedoch vereinbart werden, wenn der vorherige Mieter diese bereits seit mind. 1 Jahr gezahlt hat (§ 556e BGB). In diesem Fällen muss der Vermieter dem neuen Mieter Auskunft über die Vormiete erteilen was in § 556g BGB geregelt ist. Spezielle Regelungen wurden auch für die Auskunftspflichten des Vermieters bei Modernisierungsmieterhöhungen in das BGB eingeführt. U. a. darf sich die Miete (abgesehen von einigen Ausnahmen) nicht um mehr als 3,00 € je Qm erhöhen bzw., soweit eine von weniger als 7,00 € pro Qm vereinbart ist, um nicht mehr als 2,00 € je Qm (§ 559 BGB). Jedoch gibt das Gesetz dem Vermieter nunmehr auch die Möglichkeit in einem vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Ferner handeln Vermieter nunmehr ordnungswidrig, wenn sie Mieter loswerden
wollen, in dem sie bauliche Veränderungen in unzumutbarer Weise durchführen. Im Zweifel sollten Sie sich immer von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen.
https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png 0 0 Gregory Schulze-Horstrup https://www.fachanwalt-notar.de/wp-content/uploads/logo_340.png Gregory Schulze-Horstrup2019-01-25 12:42:552020-06-29 20:33:48Mietrechtsreform
Als Berater tätig für:
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References: § 90
 § 280
 § 548
 BGH 
 BGH 
 § 559
 BGH 
 BGH 
 § 550
 BGH 
 BGH 
 § 1922
 § 556
 § 559