Source: https://www.rejstrikysvj.cz/rozhovory/rozhovor-s-mgr-michalem-klusakem/?utm_source=katastrsvj_cz&utm_medium=redirect&utm_campaign=rebrand
Timestamp: 2020-04-09 20:47:00+00:00

Document:
Rizika § 159 pro výbor SVJ
Vzhledem ke změně v odpovědnosti výborů dané novým občanským zákoníkem platným od 1. ledna 2014 jsme požádali advokáta, pana Mgr. Michala Klusáka, aby nám objasnil novinky týkající se odpovědnosti za škodu způsobenou členem výboru. Zeptali jsme se jednoho z nejpovolanejších. Mgr. Klusák je specialistou na nový občanský zákoník a hlavním právním analytikem odborného serveru Katastr365.cz
Nový občanský zákoník výslovně zavádí pro členy výboru společenství vlastníků jednotek povinnost vykonávat tuto funkci s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí. Jinými slovy, členové výboru mají povinnost jednat při výkonu jejich funkce s péčí řádného hospodáře.
Tato povinnost vyplývající ze zákona je pak pro členy výboru zcela nová, v dřívější právní úpravě (zrušený zákon o vlastnictví bytů) zakotvena nebyla.
S povinností chovat se při výkonu funkce s péčí řádného hospodáře je pak pochopitelně spojena odpovědnost členů výboru za škodu způsobenou při výkonu jejich funkce.
Máme se jako členové výboru začít bát žalob?
Mám za to, že přehnané obavy z žalob vůči členům výboru SVJ nejsou na místě. Dovolím si tvrdit, že drtivá většina členů výborů vykonává svou funkci odpovědně a svědomitě. Na druhou stranu je zapotřebí uvést, že by všichni členové výborů měli k výkonu své funkce přistupovat s maximální pozorností. Tyto zákonné úpravy si vyžádaly pozornost veřejnosti, a tak mohou být výbory SVJ pod větším drobnohledem členů SVJ, než tomu bylo doposud.
Kdo je dle zákona řádný hospodář?
Dle § 159 nového občnakého zákoníku koná s péčí řádného hospodáře ten, kdo svoji funkci člena voleného orgánu vykonává s nezbytnou loajalitou, s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Pro účely obchodních korporací pak zákon o obchodních korporacích v § 51 uvádí, že pečlivě s potřebnými znalostmi jedná ten, kdo mohl při podnikatelském rozhodování v dobré víře rozumně předpokládat, že jedná informovaně a v obhajitelném zájmu právnické osoby. Byť § 51 ZOK upravuje postavení členů statutárních orgánů obchodních korporací (tedy např. členů představenstva akciové společnosti nebo jednatelů společností s ručením omezeným), jsem toho názoru, že definici pravidla tzv. podnikatelského úsudku, tedy jednat informovaně a v obhajitelném zájmu právnické osoby, je možno v podstatě aplikovat i na členy výborů SVJ.
Co když své schopnosti přecením. I za to jsem odpovědný?
Ano, v § 159 NOZ je zaktovena tzv. vyvratitelná právní domněnka, že jedná nedbale, kdo není péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky. Součástí péče řádného hospodáře je tedy i schopnost rozpoznat, které činnosti již není člen voleného orgánu schopen vykonávat, či které potřebné znalosti a dovednosti nemá. Pokud z toho nevyvodí důsledky, tedy takovou funkci člena voleného orgánu přijme, resp. v ní setrvává, zakládá ustanovení § 159 odst. 1 vyvratitelnou právní domněnku, podle které takový člen voleného orgánu právnické osoby jedná nedbale.
Zvolte pravidelnou kontrolu katastru
Jak může vzniknout SVJ škoda?
Je celá řada situací, kdy nedbalým jednáním členů výboru SVJ může vznikout SVJ škoda. Jako příklad bych uvedl nevymáhání pohledávky SVJ za členem po takovou dobu, že se pohledávka promlčela. Dalším příkladem může být situace, kdy vlastník jednotky v domě má více dluhů za více věřiteli, a jedním z dluhů je i dluh na platbách spojených s domem, tedy dluh vůči SVJ. Základem je však o exekuci vědět. K tomu musí výbor kontrolovat zápis jednotky na katastru, kde se exekuce zapisuje.
Promarněná exekuce
Pokud bude SVJ otálet s vymáháním dluhu, může se stát, že jiný věřitel získá exekuční titul k vymožení své pohledávky za členem SVJ, a podá návrh na exekuci. Exekuce pak bude vedena formou vydání exekučního příkazu k prodeji bytu v daném domě. Aby mohlo SVJ uplatnit své pohledávky vůči dlužníkovi, musí se svými nároky připojit do exekučního řízení, v rámci kterého je vedena exekuce právě prodejem daného bytu.
Včas si zajistěte vymáhací titul
K tomu, aby se mohlo SVJ k exekuci přihlásit, musí mít tzv. exekuční titul. Tím je vykonatelný rozsudek soudu, rozhodčí nález nebo notářský zápis s přímou vykonatelností. V té se dlužník zavázal uhradit dluh, a pro případ, že tak neučiní, souhlasil s přímou vykonatelností zápisu.
Pokud se jednotka následně prodá v exekuční dražbě, nebude SVJ uspokojeno z výtěžku dražby. Případný zbytek výtěžku dražby se vyplatí dlužníkovi a ten jej použije za jiným účelem než úhradu dluhu vůči SVJ. Závěrem je to, že dlužník nebude mít majetek, ze kterého by SVJ mohlo efektivně vymáhat svoji pohledávku. V takovém případě lze členům výboru namítat, že měli a mohli vědět, že vlastník jednotky má dluhy (např. tím, že by pravidelně sledovali, zda jeho byt není zatížen exekucí), a proto podniknout potřebné kroky k získání exekučního titulu a násled- ného přihlášení pohledávky SVJ do exekučního řízení prodejem bytu.
Buďte odpovědní k vymáhání dluhů
V této souvislosti doporučuji členům výborů SVJ přistupovat maximálně odpovědně k vymáhání pohledávek za jednotlivými členy, tedy pravidelně kontrolovat stav jednotlivých jednotek v domě. Včas pak mohou učinit potřebné kroky k vymáhání pohledávek. Kontrola stavu zápisu v katastru nemovitostí u jednotlivých jednotek je možná samozřejmě „ručně“, nicméně dnes je možné s minimálními náklady tuto službu automatizovat. Sám jsem právním analytikem serveru Katastr365.cz, který zmíněnou službu pro SVJ poskytuje.
Jak dlouho je člen výboru odpovědný?
Zaplaťte nám škodu, pane předsedo!
Rozhovor s členkou kontrolní komise SVJ paní B. Dvořákovou
Rozhovor s předsedou SVJ z Prahy 8, panem Zbyňkem Šíšou
Zkušenosti předsedy SVJ v Příbrami, pana Radka Kvapila

References: § 159
 § 159
 § 51
 § 51
 § 159
 § 159