Source: http://e-prawnik.pl/artykuly/prawo-cywilne/co-zrobic-jesli-wlasciciel-sprzeda-zarezerwowana-przez-ciebie-rzecz.html
Timestamp: 2018-05-24 08:13:48+00:00

Document:
Co zrobić, jeśli właściciel sprzeda zarezerwowaną przez Ciebie rzecz? - Prawo cywilne - e-prawnik.pl
e-prawnik.pl Prawo w biznesie Prawo cywilneCo zrobić, jeśli właściciel sprzeda zarezerwowaną przez Ciebie rzecz?
Na czym polega konstrukcja "prawa do rzeczy"?
Wielu z nas słyszało o skardze pauliańskiej, która stanowi ochronę wierzyciela przed nieuczciwymi działaniami dłużnika, a konkretnie - przed jego niewypłacalnością, do której sam się doprowadza. Co jednak, gdy wierzycielowi chodzi o konkretny przedmiot, jaki znajduje się w majątku dłużnika? Dłużnik może się go pozbyć i nadal być wypłacalny, co sprawia, że skarga pauliańska nie będzie mogła być zastosowana. Czy prawo przewiduje jakąś inną formę ochrony wierzyciela? I czy dotyczy to tylko roszczeń o konkretny przedmiot, a może każdego roszczenia? Jakie są warunki, by z takiej ochrony skorzystać?
Wyobraźmy sobie następującą sytuację: Piotr po długich poszukiwaniach znalazł wymarzoną działkę na budowę domu. Zawarł z jej właścicielem - Pawłem umowę przedwstępną o przeniesienie własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Taka umowa nie przenosi jeszcze własności, ale tworzy po stronie Pawła zobowiązanie do jej przeniesienia w przyszłości. Forma aktu notarialnego sprawia, że Piotr mógłby dochodzić zawarcia umowy właściwej przed sądem. Tymczasem do Pawła w międzyczasie zgłosił się inny kupiec i zaproponował znacznie lepszą cenę. Paweł sprzedał tej osobie działkę. Nie może już zatem wywiązać się z umowy wobec Piotra.
Piotr może oczywiście żądać odszkodowania z tytułu niewykonania umowy, ale - jak wiadomo - łączy się to z reguły z koniecznością przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego, a nie jest pewne, czy Paweł jest wypłacalny. Poza tym Piotr potrzebuje konkretnej działki, a nie pieniędzy. Prawo przewiduje pewien sposób obrony interesów Pawła.
Przepis art. 59 k.c. stanowi, iż w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna.
Tak właśnie było w przedstawionej wyżej sytuacji: osoba A (Piotr) ma roszczenie do osoby B (Paweł). Następnie osoba B (Paweł) zawiera z osobą trzecią C (Krzysztofem) umowę, której wykonanie całkowicie lub częściowo uniemożliwia spełnienie roszczenia B wobec A.
Taka konstrukcja prawna wywodzi się jeszcze z czasów średniowiecza - wtedy znana była pod nazwą ius ad rem. "Znikła" w XIX wieku, ale na nowo została wprowadzona do obecnie obowiązującego Kodeksu cywilnego (który wszedł w życie w 1965 roku).
Warunki skorzystania z art. 59 k.c.
Oczywiście art. 59 k.c. ma zastosowanie nie tylko do umów dotyczących nieruchomości, ale także do wszelkich innych roszczeń. Najczęściej jednak chodzić będzie o naruszenie prawa do indywidualnie określonej rzeczy (np. nieruchomości).
Trzeba pamiętać, że niemożliwość zaspokojenia musi bezpośrednio wynikać z wykonania umowy zawartej z osobą trzecią. Zwraca też uwagę, że jeśli była to umowa odpłatna, to trzeba udowodnić, że obie strony (B i C z naszego schematu) wiedziały o roszczeniu (osoby A). Ciężar dowodu spoczywa na osobie A. Od razu trzeba powiedzieć, iż jest to dość trudne, bo udowodnić, że ktoś o czymś wie, można tylko w drodze dowodów pośrednich (można np. udowodnić, że ktoś osobie C o tym mówił). Gdy umowa jest nieodpłatna (jak np. darowizna, użyczenie), wtedy sytuacja osoby A jest znacznie łatwiejsza (w prawie polskim istnieje ogólna zasada, że czynności nieodpłatne są gorzej chronione).
Anna zawarła umowę z Agnieszką, na podstawie której Agnieszka miała wyszukać nieruchomość, nabyć ją we własnym imieniu, a następnie odsprzedać Annie. Agnieszka nieruchomość znalazła i kupiła, ale sprzedała ją Anecie, która zaproponowała znacznie lepszą cenę. W tej sytuacji Anna może skorzystać z art. 59 k.c. - o ile Aneta wiedziała o roszczeniu.
Jan wynajął lokal Józefowi. Na podstawie tej umowy Józef może żądać od Jana, żeby mu ów lokal udostępnił (np. przez wydanie klucza). Jan tymczasem zawarł drugą umowę użyczenia z Witoldem, dotyczącą tego samego lokalu. W efekcie nie może go wydać Józefowi. Znów Józef może skorzystać z art. 59 k.c. - a ponieważ użyczenie jest nieodpłatne, Witold nie musiał wiedzieć o roszczeniu Pawła.
O bezskuteczności orzeka sąd. Powództwo wytacza osoba A przeciw osobom B i C. Trzeba uważać na termin - osoba A może wytoczyć powództwo tylko w ciągu roku od zawarcia umowy. Po tym okresie prawo do zaskarżenia umowy bezpowrotnie gaśnie.
Bezskuteczność oznacza, iż osoba A może żądać spełnienia świadczenia, tak jakby B i C umowy w ogóle nie zawarli. W naszym przykładzie Józef mógłby zatem żądać od Jana wydania lokalu. Fakt użyczenia go Witoldowi nie będzie tu miał żadnego znaczenia. Wobec Józefa umowa jest bowiem bezskuteczna - ale tylko wobec Józefa - bo trzeba pamiętać, że bezskuteczność w przypadku art. 59 k.c. jest względna, czyli działa tylko wobec osoby, która wytoczyła powództwo, a nie w ogóle.
Art. 59 k.c. a skarga pauliańska
Warto zauważyć, że mimo pewnych podobieństw, konstrukcja prawna z art. 59 k.c. różni się znacznie od skargi pauliańskiej. Wystarczy zwrócić uwagę choćby na fakt, że przede wszystkim dotyczy raczej zobowiązań niepieniężnych, podczas gdy skarga - pieniężnych (tam chodzi o niewypłacalność dłużnika, którą trzeba wykazać); nie trzeba też ustalać, że czynność prawna została dokonana ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela. Inne są terminy na dochodzenie roszczeń (przy skardze - 5 lat od daty czynności prawnej), poza tym przy skardze pauliańskiej pozywana jest tylko osoba trzecia.
Komentarze: Co zrobić, jeśli właściciel sprzeda zarezerwowaną przez Ciebie rzecz?
bezskuteczność ius ad rem prawo do rzeczy skarga pauliańska umowa przedwstępna

References: art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59
 art. 59

Art. 59
 art. 59