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Timestamp: 2020-03-30 10:53:51+00:00

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Diskutiere Modernisierung Heizung im Modernisierung und Sanierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich erwäge einen ca. 23 Jahre alten Gaskessel zu erneuern und auf Brennwert umzustellen. Die Heizung funktioniert noch...
#1 Ich-bin-es, 23.11.2019
ich erwäge einen ca. 23 Jahre alten Gaskessel zu erneuern und auf Brennwert umzustellen. Die Heizung funktioniert noch einwandfrei. Kann man die Kosten der neuen Heizung komplett als Modernisierung umlegen oder muss da was für Instandhaltung abgezogen werden? Eigentlich gibt z.Z. keinen Instandhaltungsbedarf, aber ich vermute daß das bei Alt gegen Neu mit Mehrwert doch irgendwie reinspielt. Wenn ja, wieviel müßte man von den Anschaffungskosten abziehen?
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#2 Ferdl, 23.11.2019
Steuerlich wird eine Heizung auf 20 Jahre abgeschrieben. Hat zwar erstmal nichts mit Modernisierungsumlage zu tun, gibt aber einen Hinweis auf die übliche Nutzungsdauer.
Wenn man die 20Jahre annimmt bleibt nix umzulegen.
wobei meine Ergänzungsfrage an die Profis hier wäre: ist das überhaupt eine Modernisierung? Brennwerttechnik ist ja bei Neugeräten die einzige Option.
#3 immobiliensammler, 23.11.2019
Wo finde ich diesen Zeitraum im Steuerrecht? Bitte konkret mit entsprechenden Paragraphen!
#4 FMBerlin, 23.11.2019
Solange der alte Gaskessel keinen Reparaturbedarf hat sind die Gesamtkosten für den Brennwertkessel Modernisierungskosten. Steuerlich sind die Gesamtkosten als Erhaltungsaufwand sofort absetzbar.
Bitte die ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierung nach § 555c BGB nicht vergessen, auch wenn keine Mieträume von den Arbeiten betroffen sind.
#5 immodream, 23.11.2019
steuerlich kann ich den Austausch einer Heizung zu 100 % in dem Jahr der Erneuerung in Ansatz bringen.
Natürlich kann ich die Kosten auch auf bis zu 5 Jahre aufteilen .
So mache ich das jedenfalls seit 30 Jahren .
ObiWan, taxpert und immobiliensammler gefällt das.
#6 taxpert, 24.11.2019
Jetzt packt mal die großen Keulen wieder ein. @Ferdl bekommt ja schon Angst!
Ja, die Heizung steht im Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude und wird daher bei Erstausstattung zu den AHK des Gebäudes gerechnet. Jede Reparatur bzw. Austausch führt daher zu sofort abziehbaren WK, die auch nach §82a EStDV auf bis zu fünf Jahre verteilt werden dürfen.
So ziemlich alles, was man sonst per se unter den AHK subsumiert, kann steuerlich ggf. auch ein selbständiges WG darstellen und mit der eigenen Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Es liegen dann z.B. Scheinbestandteile, (Mieter-)Einbauten, Betriebsvorrichtungen oder sonstige selbständige Gebäudeteile vor, R4.2 Abs.3 EStR.
Dann wäre eine ND von 20 Jahren ohne weiteres als normal anzusehen.
Aber bei einem Wohngebäude kann so ein Ausnahmetatbestand nicht vorliegen.
#7 Ich-bin-es, 24.11.2019
danke für die Antworten. Gibt es denn einen Zusammenhang zwischen steuerlicher Abschreibung und der Frage, ob bzw. wieviel von einer neuen Brennwertheizung als Modernisierung anzusehen sind? Mich interessierte mehr letzteres. Dabei geht es wohl um die Frage, ob die neue, energiesparendere Heizung für den Mieter den Gebrauchswert erhöht. Ich denke eigentlich schon, wenn ich die austausche solange sie noch funktioniert. Die Antworten reichten hier von gar nicht umlegbar bis zu zu 100 %.
#8 Andres, 24.11.2019
Gibt es denn einen Zusammenhang zwischen steuerlicher Abschreibung und der Frage, ob bzw. wieviel von einer neuen Brennwertheizung als Modernisierung anzusehen sind?
Nein, überhaupt nicht. Die Diskussion ist für deinen Fall völlig sinnlos.
Dabei geht es wohl um die Frage, ob die neue, energiesparendere Heizung für den Mieter den Gebrauchswert erhöht.
Ja, diese Argumentation wird da immer bemüht. Der "Gebrauchswert" liegt in der Einsparung von Brennstoffen und damit Kosten. Ich halte diese Argumentation zwar für absurd (Warum hat der Gesetzgeber dann eigentlich die Nummer 2 in § 555b BGB eingeführt, die nicht zu einer Modernisierungserhöhung berechtigt?), aber sie ist üblich und wird akzeptiert.
Ich denke eigentlich schon, wenn ich die austausche solange sie noch funktioniert.
Das ist ein völlig anderer Argumentationsstrang. Bei der Nummer mit dem Gebrauchswert geht es um die Frage, ob die Maßnahme eine Modernisierung darstellt und ob diese Art der Modernisierung für die Begründung einer Mieterhöhung in Betracht kommt. Im zweiten Schritt geht es dann um die Frage, welcher Teil der Kosten auf die Miete aufgeschlagen werden darf. Dafür gibt es folgende Erwägungen:
Abzug von Erhaltungsaufwendungen, § 559 Abs. 2 BGB.
Abzug von Drittmitteln, § 559a BGB.
Verteilung der Kosten zwischen mehreren Parteien, § 559 Abs. 3 BGB.
Berechnung der Modernisierungserhöhung, § 559 Abs. 1 BGB.
Deckelung der Modernisierungserhöhung, § 559 Abs. 3a BGB.
Ja, das geht lustig vorwärts und rückwärts im BGB.
Die Antworten reichten hier von gar nicht umlegbar bis zu zu 100 %.
Wenn man einmal annehmen möchte, dass hier grundsätzlich Kosten umlegbar sind (s.o., das ist für die Aufrüstung auf einen Brennwertkessel üblich), und die Heizung an sich noch funktionsfähig ist, ist "gar nicht" raus. Gleichzeitig ist die genaue Ermittlung unmöglich, also muss (und darf!) man schätzen. Wenn man bei einem 23 Jahre alten Kessel schätzt, dass überhaupt kein Erhaltungsaufwand vorliegt (mit anderen Worten: dass der Kessel in einem Zustand wie am ersten Tag ist), müsste man das sicher sehr gut begründen ...
Die Antwort liegt also irgendwo zwischen diesen beiden Extremen. Sofern die Voraussetzungen des vereinfachten Verfahrens vorliegen, darf man pauschal 30 % Erhaltungsaufwand ansetzen, § 559c BGB. Das wäre hier sicher nicht ungünstig für den Vermieter.
#9 Ferdl, 25.11.2019
sorry, dass ich so eine Aufregung verursacht habe. Mein Hinweis auf die AfA war lediglich als Hinweis auf die übliche Nutzungsdauer der Heizung gedacht, die steuerliche Seite (um die es mir nicht ging) hat Taxpert ja ausführlich beschrieben.
Aber nochmals meine Frage dazu: Wenn man eine Heizung kurz vor dem Ende der technischen/wirtschaftlichen Nutzungszeit durch eine Neue auf dem technischen Mindeststandart ersetzt ist umlagefähig? Die gleiche Frage wäre ja auch bei zB Fenster, Uralt Thermopen durch 3fach verglaste ersetzten.
#10 immobiliensammler, 25.11.2019
Die Frage wurde von @Andres (# 8) beantwortet.
Im Übrigen hat der Restwert eines beliebigen Wirtschaftsgutes nichts mit der Afa-Dauer zu tun. Sonst könnte ich Dir ja - falls ich Dich nicht leiden kann - Dein Auto jedesmal zerstören, sobald es 6 Jahre alt geworden ist, hat dann ja einen Wert von exakt 0 Euro, Schadensersatzanspruch also exakt 0 Euro!
#11 FMBerlin, 25.11.2019
Meiner Meinung nach kommt es für die Frage der Höhe des Erhaltungsaufwandes bei der Modernisierungsumlage nur auf den tatsächlichen Instandsetzungsbedarf zum Zeitpunkt der Modernisierung an, nicht auf eine abstrakte technische oder wirtschaftliche Nutzungsdauer nach Lebensdauertabellen oder gar der Rechtsprechung (Bsp. absurde Lebensdauer von Teppichböden in Rechtsprechung versus Praxis).
Beispiel: Der Austausch von frisch gestrichenen, tischlermäßig einwandfreien Einfachfestern aus Holz (angenommen 120 Jahre alt) gegen wärmeschutzverglaste Kunststoffenster ist zu 100% eine Modernisierung, weil der aktuelle Instandsetzungsbedarf 0 ist.
#12 Ich-bin-es, 25.11.2019
Wie macht ihr das denn? Warten bis die alte Heizung kaputt ist? Habt ihr Erfahrungen hinsichtlich Streit mit Mietern bzgl. der Höhe der Umlage der Modernisierung? Ich meine, ich werde ja nicht die einzige sein, bei der sowas vorkommt.
#13 set, 25.11.2019
Ich werd die Umrüstung von Fernwärme auf ein Brennwertgerät zu 100% als Modernisierung umsetzen.
#14 Andres, 25.11.2019
Ich überlege mir, wie oft es in den letzten paar Jahren zu Reparaturen gekommen ist und nehme dann die o.g. Schätzung vor. Bei einem Kessel dieses Alters würde ich wahrscheinlich 20-30 % als Erhaltungsaufwand ansetzen, kommt aber auf den Einzelfall an. Insofern ist das vereinfachte Verfahren für mich nicht nur eine Vereinfachung, sondern sogar ein Gewinn: Rechtssicherheit und eine Schätzung eher am oberen Ende dessen, was ich in Ermangelung konkreter Fakten ansetzen würde.
#15 Ich-bin-es, 25.11.2019
#16 immodream, 25.11.2019
ich habe Mitte der achtziger Jahre ein Mehrfamilienhaus mit einer damals 8 Jahre alten Gaszentralheizung gekauft.
Diese Heizung hat in den vergangenen Jahren eine Reparatur für 500 DM und eine für 500 € gehabt.
Diese Heizung ist inzwischen vierzig Jahre alt und mein Heizungsbauer hat mir mitgeteilt, das ich für diese alte Vissmann Heizung keine Ersatzteile mehr bekomme.
Daher werde ich das Glücksspiel mit der alten Heizung im nächsten Frühjahr beenden und eine Brennwert-Gas-Heizung einbauen.
Wenn die dann wie meine letzten Brennwertheizungen nur 17 Jahre hält, interessiert mich dann der nächste Austausch nicht mehr.
Da ich nur die Heizung austausche kann ich dann wirklich in den nächsten Jahren feststellen, wieviel Heizkostenersparnis diese Umrüstung gebracht hat.
Bei meinem Zweifamilienhaus hat die Umrüstung von einem 20 Jahre alten Gasheizkessel auf Brennwerttechnik regelmäßig 30 % Energie eingespart.
Da in dem Mehrfamilienhaus alle Mieter aktuell gut angepasste Mieten zahlen, werde ich den Austauschkosten nicht als Modernisierungskosten auf die Miete umlegen .
#17 Ich-bin-es, 25.11.2019
Da sachste was. Der alte Kram ist unverwüstlich. So was bekommt man nicht mehr. Privat habe ich eine Vaillant eco tec plus, die direkt nach der Garantie begann Probleme zu machen. Ist jetzt man gerade vier Jahre alt. Am Wochenende mit geöffneter Backofentür zu heizen hab ich seitdem geübt.... und die Technik ist so kompliziert, daß Installateur nicht mehr klar kommt und als Lösung Schweigen als Weg gewählt hat. Nun habe ich einen neuen Klempi,der es hoffentlich hinkriegt. Für privat. Mein Klempi für die Mietobjekte ist Gott sei Dank zuverlässiger. Aber Komplexität und geringere Lebenserwartung schreckt ab vor neuen Heizungen.
#18 immodream, 26.11.2019
meine Heizung zu Hause ist eine Vaillant eco vit exclusiv.
Die erste dieser Art hat von 2002- 2018 einwandfrei funktioniert.
Bis leider der Kessel durchgerostet ist.
Mein Heizungsbauer schwört auf dieses Modell und hat wieder das gleiche Modell eingebaut .
Läuft seit einem Jahr wieder ohne Probleme .
Dieses Modell hat er in seinem Wohnaus und auch in seinem Firmengebäude.
Wenn man die Heizung verstehen und optimieren will, kann man schon zahlreiche Abende vor dem Gerät mit der Bedienungsanleitung verbringen .
Gottseidank sind meine Heizungschefs um die 50 Jahre alt, einer sogar Innungsobermeister und die wissen was sie tun.
Den normalen Handwerker braucht man auch nicht nach Feinheiten fragen .
Da bringt man die nur in Verlegenheit. Kontrolliere nach der Wartung immer die Einstellungen .
Ich muß mich als gelernter Maschinenbauingenieur schon regelmäßig anstrengen,wenn ich bei 30 Gasthermen 28 verschiedene Raumtemperaturregler bedienen und verstehen soll.
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