Source: https://www.laleggepertutti.it/178229_laccordo-con-un-canone-di-affitto-piu-alto-e-valido
Timestamp: 2018-07-20 16:43:08+00:00

Document:
L'accordo con un canone di affitto più alto è valido?
Lo sai che? L’accordo con un canone di affitto più alto è valido?
L’aumento del canone di affitto è possibile solo nella locazione a uso commerciale; in ogni caso il patto in nero resta nullo e la successiva registrazione non sana il passato.
Tutti gli accordi di aumento del canone di affitto sono nulli se non vengono registrati. In tal caso, resta valido il precedente contratto con il vecchio importo. È quanto chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione con una importante sentenza pubblicata ieri [1]. Questa regola assume aspetti differenti a seconda che si tratti di affitto a uso abitativo o a uso commerciale. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di comprendere se l’accordo con un canone di affitto più alto è valido.
1 Si può aumentare il canone di affitto a uso abitativo?
2 Si può aumentare il canone di affitto a uso commerciale?
3 Si può prevedere un canone più basso durante la locazione?
4 Il patto che aumenta il canone di affitto in corso di contratto
4.1 Aumento del canone nell’affitto a uso abitativo
4.2 Aumento del canone nell’affitto a uso commerciale
Si può aumentare il canone di affitto a uso abitativo?
Come abbiamo già spiegato nel nostro articolo Si può aumentare il canone di affitto, una volta firmato il contratto, le parti non possono stabilire aumenti del canone di affitto. Perché questi siano validi è necessario attendere la scadenza del contratto e firmarne uno nuovo. Nei contratti di affitto a canone libero (quelli cioè di durata pari a 4 anni + altri 4 di rinnovo automatico) è tuttavia possibile prevedere in anticipo aggiornamenti del canone all’inflazione a condizione che ciò sia espressamente previsto nel contratto stesso; in mancanza di tale clausola, il locatore nulla può pretendere ed il canone deve ritenersi stabilito in misura fissa ed invariabile per l’intera durata del contratto. Invece, i contratti di affitto a canone vincolato (della durata di 3 anni + altri 2 di rinnovo automatico) devono seguire il modello predisposto con decreto ministeriale; l’aggiornamento all’Istat è possibile nella misura massima del 75%.
Si può aumentare il canone di affitto a uso commerciale?
Più elastica, anche se non completamente libera, è la possibilità di aumentare il canone di affitto per un immobile locato a uso commerciale (un negozio, un magazzino, uno studio, ecc.). In tal caso, resta fermo il divieto di prevedere aumenti del canone di affitto quando ancora il rapporto è in corso di esecuzione, ma le parti possono accordarsi, purché lo facciano sin dall’inizio (ossia con una clausola inserita nel contratto originario), per aumenti ancorati a criteri predeterminati e che lo scopo sia solo quello di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria. Allo stesso modo è legittima la determinazione del canone in misura crescente se è giustificata dal mutamento o ampliamento della destinazione d’uso dell’immobile [2]. Le variazioni, poi, potrebbero essere concordate anche per altre ragioni, come quella, per esempio, di venire incontro al conduttore che, magari, all’inizio della locazione, debba sostenere spese di ristrutturazione, adeguamento dei locali, migliorie o lo stesso avviamento commerciale. Così come è possibile prevedere che gli importi del canone vengano parametrati all’andamento del bilancio dell’attività commerciale (purché – sempre – previamente fissati in modo preciso).
Si può prevedere un canone più basso durante la locazione?
Non esistono divieti a prevedere al ribasso il canone di affitto rispetto a quanto originariamente convenuto nel contratto.
Il patto che aumenta il canone di affitto in corso di contratto
Nulla vieta che le parti, in corso di esecuzione del rapporto di affitto, possano procedere, di comune accordo, alla risoluzione anticipata del contratto in essere e ne stipulino uno nuovo con un canone più alto. Perché ciò avvenga è necessario che:
ci sia il consenso di entrambe le parti; se la volontà è solo del padrone di casa, l’inquilino può rifiutarsi e continuare ad abitare l’immobile pagando il vecchio canone;
il secondo contratto, al pari del primo, sia registrato. Se non c’è registrazione, il secondo contratto è completamente nullo.
In questo caso, in verità, non ci troviamo di fronte a un patto di aumento del canone di locazione, ma a un nuovo contratto che sostituisce integralmente il precedente.
Questo è l’unico modo lecito, almeno nel contratto di affitto a uso abitativo, per aumentare il canone. Nel contratto a uso commerciale abbiamo visto che il divieto è meno rigido.
Che succede se il locatore chiede di firmare un accordo per formalizzare un canone di affitto più alto? Lo cercheremo di capire qui di seguito.
Nella prassi sono due le ipotesi in cui, di solito, il padrone di casa o del magazzino commerciale richiede un aumento del canone di affitto:
quando il primo contratto è simulato: in esso era cioè indicato un importo più basso di quello realmente corrisposto dal conduttore. Dopo un po’, il locatore intende regolarizzare l’aumento del canone e fa firmare un secondo patto che prevede l’aumento del canone di affitto;
quando gli accordi verbali, alla stipula del contratto di affitto, erano quelli di prevedere un primo periodo con un canone ribassato (per venire incontro alle esigenze dell’inquilino), per poi stabilirne uno successivo più alto.
Per capire se tale patto è valido e a che condizioni dobbiamo, di nuovo, distinguere le due ipotesi tra affitto a uso abitativo e affitto a uso commerciale.
Aumento del canone nell’affitto a uso abitativo
Ebbene, nel contratto di affitto a uso abitativo, il patto in aumento del canone è sempre illegittimo. Risultato: l’inquilino che, pur avendo firmato il successivo documento, continua a pagare il vecchio importo, non può essere sfrattato. Tale chiarimento è stato dato due anni fa dalla Cassazione [3].
Aumento del canone nell’affitto a uso commerciale
Come abbiamo detto, il canone a uso commerciale può essere aumentato in corso di validità del rapporto a condizione che l’aumento fosse già concordato nell’originario contratto e questo sia ancorato a criteri predeterminati, sia rivolto a neutralizzare gli effetti dell’inflazione oppure sia giustificato dal mutamento o dall’ampliamento della destinazione d’uso dell’immobile.
Ebbene, in tutti questi casi, secondo le Sezioni Unite della Cassazione [1], il secondo patto aggiuntivo non è valido se non viene registrato. Fino alla data della sua registrazione resta valido il canone concordato originariamente; la sua registrazione non ha effetto retroattivo e, per il passato, resta valido il vecchio canone. La Corte ha, in particolare, detto che è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino “in nero” un canone superiore a quello dichiarato; con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione. La successiva registrazione non sana la nullità per il passato.
[1] Cass. S.U. sent. n. 23601/2017 del 9.10.2017.
[3] Cass. sent. n. 18213/2015.
Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza 7 febbraio – 9 ottobre 2017, n. 23601
1. Con atto notificato in data 13 febbraio 2009, la signora El. Mo. Di Am. intimò alla MEDICAL s.r.l. lo sfratto per morosità in relazione a due immobili da lei stessa concessi in locazione ad uso non abitativo con contratto del 20 ottobre 2008 – del quale si era convenuta l’efficacia retroattiva al 1. maggio 2008 -, contestualmente citando la società conduttrice per la convalida.
1.1. A sostegno della domanda, l’attrice lamentò il mancato pagamento del canone di Euro 5.500 mensili, così determinato in ragione di un c.d. “atto integrativo” del contratto di locazione formalmente vigente tra le parti, avendo ricevuto dal conduttore la minor somma mensile di Euro 1.200.
1.2. La signora Mo. specificò che, alla data del 20 ottobre 2008, era stato sottoscritto tra le parti un contratto di locazione, registrato in data 4 novembre 2008, il quale prevedeva, all’art.4, un canone annuo di Euro 14.400,00, pari ad Euro 1.200, mensili e, contestualmente, un altro atto, definito accordo integrativo, a sua volta registrato in data 22 gennaio 2009, nel quale, con due distinte clausole (artt. 2 e 3), venivano indicati come dovuti due diversi canoni, entrambi maggiorati rispetto a quello, pari a 1200 Euro, risultante dal contratto registrato il 4 novembre 2008, ma tra loro diversificati nel senso che un primo canone, pari ad Euro 5500 (da intendersi “reale ed effettivo”, in luogo di quello risultante dal contratto concluso in pari data) avrebbe dovuto trovare concreta applicazione nel caso che una o entrambe le parti avessero proceduto alla registrazione dell’accordo integrativo, mentre l’altro, ridotto rispetto a quello definito “reale ed effettivo”, ma a sua volta maggiorato rispetto a quello indicato nel contratto registrato, pari ad Euro 3500, sarebbe stato corrisposto dal conduttore nell’ipotesi di omessa registrazione del medesimo accordo.
1.4. Il successivo art. 3 del medesimo accordo conteneva la seguente previsione condizionata: “Avendo le parti concordemente stabilito di non sottoporre il presente atto integrativo a registrazione, detto
canone resta ridotto ad Euro 42.000 annue pari ad Euro 3.500 mensili per il primo sessennio e ad Euro 50.400 annue pari ad Euro 4.200 mensili per l’eventuale secondo sessennio; resta inteso che qualora una o entrambe le parti dovessero procedere alla registrazione del presente atto integrativo, il canone di locazione da corrispondere sarà quello stabilito nel suo intero ed iniziale ammontare di Euro 66.000 pari ad Euro 5.500 mensili. Resta, in ogni caso, immutato il termine di scadenza di pagamento mensile del canone di cui al punto precedente”.
2. La MEDICAL s.r.l.,nel resistere alla domanda, sostenne di aver corrisposto il canone dovuto (Euro 1200 mensili), contestando la validità dell’accordo integrativo in quanto posto in essere in violazione dell’art. 79 L. n. 392/1978, oltre che tardivamente registrato.
4. Con ricorso depositato il 6 febbraio 2012, la Medicai s.r.l. propose appello avverso la sentenza, censurandola nella parte in cui era stato accertato un inesistente inadempimento del conduttore, essendo stato il pagamento dei canoni di novembre e dicembre 2008 disposto con tempestivi bonifici (rispettivamente in data 12 novembre ed 11 dicembre), mentre l’accredito era avvenuto oltre il termine contrattualmente fissato solo a causa di un ritardo imputabile all’istituto di credito; invocata, pertanto, l’operatività dei principi di correttezza e buona fede, l’appellante chiese la riforma dell’impugnata sentenza, previa conferma della validità del (solo) contratto di locazione stipulato il 20 ottobre 2008.
– ritenne che, contrariamente alla tesi sostenuta dalla difesa dell’appellante e fatta propria dal Tribunale, “la previsione contrattuale aggiuntiva di cui all’art. 2 del patto integrativo” -registrato prima dell’introduzione del giudizio e ritenuto efficace dal primo Giudice con motivazione espressa e non censurata -“valeva a configurarsi alla stregua di controdichiarazione attestante la simulazione relativa del prezzo”, posta in essere per “intuibili scopi di elusione fiscale”;
– osservò che, nella specie, non era configurabile un illecito “aumento” del canone, nullo ex art. 79 L. 392/1978, in quanto “il complesso regolamento delle rispettive posizioni patrimoniali operato dalle parti conduce(va) a ritenere di essere dinanzi ad un canone di locazione fissato sin da subito in Euro 5.500 mensili: ne fa(ceva) fede il fatto che il contratto sottoscritto il 20 ottobre 2008 facesse retroagire i suoi effetti al primo maggio dello stesso anno, con la previsione di uno sconto in ragione della mancata registrazione dell’effettivo importo contrattuale”.
– affermò essersi in presenza di “un contratto sottoposto a condizione sospensiva – pienamente lecita ed anzi imposta -afferente alla misura del canone e legata alla registrazione del contratto reale”.
6.1. Con il primo motivo viene lamentata la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c, in riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c, sostenendosi che il giudice di appello avrebbe esaminato in via preliminare l’appello incidentale spiegato dalla Mo. Di Am. senza chiarire gli “evidenti motivi” cui fa riferimento la sentenza impugnata per spiegare tale scelta, e non avrebbe, di converso, esaminato l’appello principale, violando così il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato nonché l’obbligo di pronunciare su tutta la domanda.
6.2. Con il secondo motivo viene denunciata la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362 e 1355 c.c., in riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c, e in particolare censurata la sentenza impugnata per aver ritenuto la validità delle clausole contenute negli artt. 2 e 3 dell’atto integrativo al contratto di locazione sulla base di una interpretazione non corrispondente alla reale comune intenzione delle parti, quale invece desumibile da una corretta ricostruzione dell’economia generale dell’accordo che tenesse conto dell’intimo collegamento esistente tra le due clausole. Ad avviso della ricorrente, infatti, non appariva condivisibile l’affermazione dalla Corte d’appello secondo cui il canone di locazione sarebbe stato fissato “sin da subito” in Euro 5.500 mensili, in quanto dalla lettura combinata degli art. 2 e 3 dell’atto integrativo – la cui analisi era stata colpevolmente e completamente omessa dal giudice di secondo grado – emergeva un accordo che prevedeva: “a) il versamento di somme ulteriori rispetto al canone pattuito nel contratto di locazione; b) la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, comportando variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati del tutto diversi ed indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere di acquisto della moneta: previsioni entrambe nulle in ragione di quanto previsto dall’art. 79 L. n. 392/1978”. Erroneo appariva, dunque, il risultato dell’indagine ermeneutica svolta dalla Corte territoriale, che inammissibilmente aveva ravvisato, nella complessa fattispecie sottoposta al suo esame, una struttura negoziale sottoposta a condizione sospensiva – afferente alla misura del canone in relazione alla eventuale registrazione del contratto -, da considerarsi comunque nulla, ex art. 1355 c.c., in quanto perché rimessa alla mera volontà della parte locatrice.
6.3. Nella memoria depositata ex art. 378 c.p.c, inoltre, la ricorrente ha altresì dedotto la nullità delle pattuizioni di cui all’accordo integrativo alla luce dei principi di diritto affermati da queste stesse sezioni unite con la sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015, emessa in epoca successiva al deposito del ricorso, con la quale, in relazione a fattispecie identica a quella di cui si oggi discute, seppure relativa ad una locazione ad uso abitativo, era stata sancita “la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, al di là e a prescindere da qualsivoglia elemento esterno all’atto” (così al folio 13 della memoria di parte ricorrente).
6.4. La signora Mo. Di Am. ha resistito con controricorso, eccependo preliminarmente l’inammissibilità del gravame per violazione dell’art. 360 bis c.p.c, risultando a suo dire “palese che il provvedimento impugnato abbia deciso le questioni di diritto in modo nettamente conforme alla giurisprudenza di Codesta Suprema Corte”, e non emergendo dai motivi di ricorso alcun elemento utile per mutare l’orientamento della stessa. Ha richiamato all’uopo le sentenze della terza sezione di questa stessa Corte n. 2901 del 9 febbraio 2007 (con la quale venne confermata la pronuncia di merito che aveva ritenuto legittima la pattuizione complessiva iniziale del canone sulla base di quanto stabilito nel contratto e in “una scrittura integrativa in pari data”), n. 2902 del 9 febbraio 2007 (secondo la quale la qualificazione giuridica dell’aumento del canone, se lecita o illecita, era ” rimessa all’apprezzamento di fatto del giudice del merito”) e n. 4210 del 23 febbraio 2007 (a mente della quale, “in materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive i tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati -del tutto diversi ed indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere di acquisto della moneta – deve ritenersi legittima, ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, salvo che essa non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria – nel qual caso è nulla”).
Nel merito, la controricorrente ha altresì evidenziato la correttezza dell’interpretazione e della qualificazione giuridica dell’accordo integrativo operata dalla Corte di appello, precisando, a sua volta, ed espressamente, che “a nulla varrebbe obiettare che la registrazione tardiva dell’accordo integrativo sarebbe inutiliter data poiché il contratto non registrato sarebbe addirittura inesistente ex art. 1423 c.c.: in realtà, siffatta prospettazione avrebbe ripercussioni negative non soltanto sugli interessi delle parti ma altresì sugli interessi dell’erario. Infatti deve ritenersi che l’art. 1 comma 346 L. 311/2004 consenta, analogamente a ciò che accade in ambito fiscale e con effetti valicanti sul piano civilistico, il ravvedimento dei contraenti che non hanno registrato il contratto. Ergo, il contratto non registrato può essere sanato con la registrazione, e tale sanatoria, alla luce di un’ermeneutica costituzionalmente orientata (v. sentenza di primo grado, richiamata dalla Corte di appello di Catanzaro in nota n. 2 a pag 7) ha efficacia ex tunc”.
– che, alla luce delle osservazioni di cui all’ordinanza interlocutoria n. 37 del 3 gennaio 2014, che aveva rimesso a queste sezioni Unite (onde rimeditare gli esiti di un precedente orientamento), la questione del significato da attribuire all’art. 13, comma 1, legge n. 431/1998 là dove prevede la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo di canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, le S.U. si erano pronunciate con la sentenza n. 18213 del 2015, operando un radicale revirement nella materia delle locazioni abitative rispetto alla precedente e consolidata giurisprudenza;
– che, nella identica fattispecie esaminata nel 2015 dalla Sezioni Unite di questa Corte con riferimento alle locazioni ad uso abitativo (in una vicenda ratione temporis non soggetto alla legge del 2004), era stato comunque posto in rilievo che l’art. 1, comma 346 prevedeva in termini generali la nullità dei contratti di locazione non registrati, e che la Corte costituzionale, investita della questione di costituzionalità di tale norma, aveva ritenuto come essa non introducesse ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, elevando la norma tributaria al rango di norma imperativa, la cui violazione determinava la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c. 6.
8. In ragione di tali riflessioni, l’ordinanza interlocutoria ha posto a queste sezioni unite la questione se, pur al di là ed a prescindere dalla violazione dell’art. 79 della L. n. 392 del 1978, anche per i contratti di locazione ad uso diverso da abitazione debba farsi – in ipotesi di atti negoziali integranti un mero escamotage per realizzare una finalità di elusione fiscale – applicazione del principio affermato nella citata sentenza del 2015 con riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo, giungendo così a formulare la questione poco sopra riportata.
2. Quanto al secondo motivo di ricorso, si osserva in premessa che le questioni di diritto poste al collegio sono state oggetto di approfondimento e di ampliamento, da parte del ricorrente, in seno alle memorie depositate ex art. 378 c.p.c, all’esito della pubblicazione della sentenza di queste stesse sezioni unite (Cass. 18123/2015) resa su una analoga questione, in tema, peraltro, di locazioni abitative.
2.1. A tale approfondimento ed ampliamento ha puntualmente ed esaustivamente replicato la controricorrente (così mostrando di accettare il contraddittorio sulle questioni proposte in extensum dalla controparte), e tanto esime questa Corte dal sottoporre ad entrambe le parti, ex art. 101 comma 2 c.p.c, le eventuali questioni rilevabili ex officio al fine di consentire “il deposito in cancelleria di quelle (stesse) memorie contenenti osservazioni sulle medesime questioni” (art. 101 comma 2, ult. parte, nella formulazione ex art. 45 della legge n. 69 del 2009), osservazioni che risultano, nei fatti, già sottoposte all’attenzione del collegio (supra, sub 6.5. della parte espositiva).
3.1.1. Ai sensi dell’art. 17, comma 1, del medesimo D.P.R., come modificato dall’art. 68 della L. 21 novembre 2000 n. 342, la registrazione deve essere effettuata entro trenta giorni dalla data dell’atto o dalla sua esecuzione in caso di contratto verbale.
3.2. L’orientamento giurisprudenziale largamente prevalente di questa Corte ha, in proposito, ripetutamente escluso la nullità del contratto a fronte della violazione di una norma tributaria, pur in presenza di alcune pronunce contrastanti con l’orientamento maggioritario, che hanno ritenuto nullo il negozio volto a conseguire un illecito risparmio d’imposta per difetto di causa in concreto, abuso del diritto e/o frode alla legge, evocando all’uopo il generale principio antielusivo desumibile dall’art. 53 Cost. (a mente del quale “tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva. Il sistema tributario è informato a criteri di progressività”), la cui natura di norma imperativa – e la conseguente sanzione di nullità delle manifestazioni di autonomia negoziale con essa configgenti – è stata riconosciuta da questo giudice di legittimità fin dalla risalente pronuncia di cui a Cass. ss.uu. n. 6445 del 1985 (sia pur con riguardo al diverso tema della legittimità della traslazione degli obblighi fiscali).
3.4. Quanto alle imposte sui redditi, con specifico riferimento ai contratti di locazione immobiliare, l’art. 41 ter del D.P.R. n. 600 del 1973 (inserito nel testo del citato D.P.R. dal comma 342 dell’art. 1, L. 30 dicembre 2004 n. 311), al comma 2, stabilisce, a sua volta, che “in caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso”.
3.5. Il principio di tendenziale non interferenza tra le regole di diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti è stato poi recepito dalla stesso legislatore tributario nell’art. 10, comma 3, L. 27 luglio 2000, n. 212 (c.d. Statuto dei diritti del contribuente), a mente del quale “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto”.
3.5.1. Coerentemente, il successivo art. 10 bis della stessa L. n. 212 del 2000 (articolo aggiunto legge dall’art. 1 del D.Lgs. n. 128 del 5 agosto 2015), che abroga e sostituisce l’art. 37 bis del D.P.R. 29 settembre 1973 n. 600 (già inserito nel testo del citato D.P.R. dall’art. 7 del D.Lgs. 8 ottobre 1997, n. 358), stabilisce la mera inopponibilità all’amministrazione finanziaria dei fatti, degli atti e dei contratti che siano sprovvisti di “sostanza economica” e finalizzati, “pur nel rispetto formale delle norme fiscali” a realizzare “essenzialmente vantaggi fiscali indebiti”.
3.8. La prima novità è costituita dall’art. 13, comma 1, della L. 9 dicembre 1998 n. 431, a mente del quale “è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione di immobili urbani superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.
3.9. A distanza di sei anni, il legislatore è nuovamente intervenuto con una norma che ha ulteriormente esteso la rilevanza della registrazione in ambito privatistico con riferimento alle locazioni di immobili, ivi comprese quelle ad uso diverso dall’abitazione, stabilendo, con l’art. 1, comma 346 della L. 30 dicembre 2004 n. 311, che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati”.
3.10. Sebbene non più vigente, è utile ancora ricordare che il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo municipale), all’art. 3, commi 8 e 9, aveva previsto un particolare regime in caso di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione, nonché in caso di registrazione di un contratto di comodato fittizio e di una locazione recante un canone inferiore rispetto a quello realmente pattuito: la durata del rapporto avrebbe dovuto essere legalmente rideterminata in quattro anni rinnovabili decorrenti dal momento della registrazione tardiva e il canone annuale veniva predeterminato nella misura del triplo della rendita catastale dell’immobile, ove inferiore a quella pattuita: tali disposizioni sono state successivamente dichiarate incostituzionali, sia pur per eccesso di delega, con sentenza della Corte Cost. 14 marzo 2014 n. 50, e la stessa sorte ha subito l’art. 5, comma 1 ter, del D.L. 28 marzo 2014 n. 47 (convertito in L. 23 maggio 2014, n. 80), destinato ad evitare temporaneamente la caducazione degli effetti già prodotti sui contratti di locazione in virtù della disciplina di cui alle norme incostituzionali – a sua volta dichiarato incostituzionale con sentenza del 16 luglio 2015 n. 169.
3.11. Le misure adottate dal legislatore nel 2011 sono state, da ultimo, sostanzialmente riproposte con l’art. 1, comma 59, della L. 28 dicembre 2015, n. 208, il quale ha novellato l’art. 13 della L. n. 431 del 1998, introducendo significative modifiche. Il nuovo testo di tale articolo, oltre a riproporre, al comma 5, quel meccanismo di sanzione della mancata registrazione del contratto di locazione mediante la determinazione autoritativa del canone imposto, di cui all’art. 3, comma 8, D.Lgs. n. 23 del 2011 già dichiarato incostituzionale, prevede altresì l’obbligo unilaterale del locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione entro il “termine perentorio di trenta giorni” (comma 1, secondo periodo) stabilendo che, in caso di inottemperanza a tale obbligo, il conduttore possa chiedere al giudice di accertare la esistenza del contratto e rideterminarne il canone in misura non superiore al valore minimo di cui al precedente art. 2.
4.1. Non appare un fuor d’opera, sotto il profilo dell’interpretazione storica della normativa succedutasi nel tempo in subiecta materia, rammentare infine l’antico disposto dell’art. 1, r.d.l. 27 settembre 1941 n. 1015 (abrogato dall’art. 1 del D.Lgs. 20 marzo 1945, n. 212), che aveva introdotto la sanzione della nullità “di pieno diritto” degli atti di trasferimento immobiliare ove non registrati in termini di legge.
5.2. In seguito, investita della questione di costituzionalità dell’art. 13, L. n. 431 del 1998, nella parte in cui sancisce, con riferimento ai soli contratti di locazione ad uso abitativo, la nullità delle pattuizioni volte a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (comma 1) e consente al conduttore di chiedere la restituzione delle somme indebitamente corrisposte (comma 2), il giudice delle leggi, premessa l’esistenza di diversi orientamenti interpretativi (questa Corte, aderendo ad una posizione dottrinaria isolata, aveva interpretato la norma nel senso che essa si limitasse a ribadire la regola della invariabilità soltanto in corso di rapporto del canone originariamente pattuito, con una soluzione che eludeva la questione dei rapporti fra norme fiscali e civilistiche e che, come sottolineato dalla dottrina, si risolveva in una sostanziale interpretatio abrogans della disposizione), con l’ordinanza n. 242 del 2004 dichiarò la manifesta inammissibilità della questione, facendo proprio, sia pur indirettamente, l’interpretazione del giudice di legittimità.
5.3. In tale contesto, il legislatore, come già ricordato, è nuovamente e più incisivamente intervenuto sulla materia con la disciplina di cui all’art. 1, comma 346, L. n. 311 del 2004, introducendo expressis verbis una comminatoria di nullità conseguente alla mancata registrazione del contratto di locazione, norma peraltro applicabile a tutti i contratti di locazione indipendentemente dall’uso abitativo o meno cui l’immobile sia destinato.
5.4.1. La prima pronuncia, di manifesta infondatezza (ordinanza n. 420 del 2007), evidenziò l’inconferenza del parametro costituzionale invocato dal remittente (l’art. 24 Cost.), stante il carattere sostanziale della norma denunciata. In tale occasione, tuttavia, la Corte affermerà un principio di particolare importanza, secondo il quale l’art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004 “non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ.”.
5.4.2. Altra questione di legittimità costituzionale dell’art. 1, comma 346, L. n. 311 del 2004 verrà sollevata in due distinte occasioni dal Tribunale di Napoli in relazione agli artt. 41, 3 e 24 Cost. In entrambi i casi, la Corte ha dichiarato manifestamente inammissibile la questione, con riferimento ai parametri 41 e 3 Cost., e manifestamente infondata quanto al parametro dell’art. 24 Cost. (Corte cost. ord. n. 389 del 19 novembre 2008 e n. 110 del 9 aprile 2009). In particolare, la declaratoria di inammissibilità è stata fondata, quanto al parametro dell’art. 3, sul rilievo che il giudice remittente non aveva adeguatamente individuato “i motivi dell’ipotizzata irragionevolezza intrinseca della norma, limitandosi ad indicare, in termini meramente descrittivi, l’ovvia diversità delle conseguenze per le parti derivanti dalla previsione della nullità del contratto rispetto al regime precedente”, nonché, quanto al parametro dell’art. 41, sulla considerazione che nell’ordinanza di remissione non erano state “neppure chiarite le ripercussioni della nullità sull’interesse pubblico perseguito dall’amministrazione finanziaria sotto il profilo della possibilità o meno per la stessa di trattenere le somme eventualmente versate a titolo di imposta di registro”, mentre la manifestata infondatezza delle questioni, con riferimento al parametro dell’art. 24 Cost., è stata invece motivata richiamando la motivazione della precedente ordinanza n. 420 del 2007.
5.5. Merita ancora di essere segnalata la sentenza n. 50 del 14 marzo 2014, dichiarativa della illegittimità costituzionale dei commi 8 e 9 dell’art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 per eccesso di delega. Tali disposizioni, relative alle sole locazioni ad uso abitativo, prevedevano, come si è accennato in precedenza, che dalla mancata registrazione “entro il termine di legge” (specificazione temporale che non è invece presente nell’art. 1, comma 346, L. n. 311/2004) derivassero conseguenze invalidanti per effetto delle quali sorgeva un diverso rapporto locativo, legalmente determinato quanto a durata e misura del canone. Sebbene la pronuncia della Consulta non abbia sottoposto le summenzionate disposizioni allo scrutinio di ragionevolezza (la questione di costituzionalità era stata sollevata da diversi Tribunali con riferimento anche ai parametri 3, 23, 41, 42, 53 e 97), stante la assorbente declaratoria di illegittimità per eccesso di delega, meritano di essere ricordati due passaggi della motivazione, rilevanti ai fini interpretativi delle norme in tema di contratto di locazione non registrato: da un lato, infatti, la disciplina oggetto di censura viene definita “sotto numerosi profili rivoluzionaria sul piano del sistema civilistico vigente”; dall’altro, dopo aver ricordato che la legge delega (L. n. 42 del 2009) conteneva la prescrizione di procedere all’esercizio della delega nel «rispetto dei principi sanciti dallo Statuto dei diritti del contribuente di cui alla legge 27 luglio 2000, n. 212″, viene richiamato in particolare l’art. 10 della citata legge n. 212 del 2000 rilevando che “tanto più la mera inosservanza del termine per la registrazione di un contratto di locazione non può legittimare (come sarebbe nella specie) addirittura una novazione – per factum principis – quanto a canone e a durata”.
6.3. Altre decisioni hanno tratto dalla figura dell’abuso del diritto tributario, in tema di dividend washing e dividend stripping, la conseguenza della mera inopponibilità all’amministrazione finanziaria dell’operazione elusiva, senza spingersi però a dichiarare la nullità del negozio (Cass. S.U., n. 30055 del 23 dicembre 2008; Cass., sez. 5, n. 4583 del 25 febbraio 2009).
6.4. E’ stato pertanto riconosciuto, e affermato in larga prevalenza, un principio di non interferenza fra le regole del diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti, principio che si è ritenuto confermato dalla stessa normativa tributaria di contrasto all’elusione fiscale, la quale sancisce la mera inopponibilità all’amministrazione finanziaria dei fatti, degli atti e dei contratti che siano sprovvisti di “sostanza economica” e finalizzati, “pur nel rispetto formale delle norme fiscali” a realizzare “essenzialmente vantaggi fiscali indebiti” (così l’art. 10 bis della L. n. 212 del 2000, aggiunto dall’art. 1 del D.Lgs. n. 128 del 5 agosto 2015, che abroga e sostituisce l’art. 37 bis del D.P.R. 29 settembre 1973 n. 600, a sua volta già inserito nel testo del D.P.R. n. 600 del 1973 dall’art. 7 del D.Lgs. n. 358 del 1997) e rafforzato dall’art. 10, comma 3, della stessa L. n. 212 del 2000, a mente del quale, “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto”.
6.5. In questo quadro “di sistema” si inserisce la norma che introduce la sanzione della nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato nelle locazioni abitative (art. 13, comma 1, L. 431 del 1998), della quale la giurisprudenza di legittimità adotterà ancora una volta un’interpretazione stringentemente restrittiva e strettamente civilistica, tale da escludere ogni interferenza tra la regola tributaria concernente l’obbligo di registrazione e la validità dell’atto (e ciò sino all’intervento di queste sezioni unite con la sentenza n. 18213 del 2015), interpretando la disposizione alla luce di un preteso quanto indimostrato principio di immodificabilità del canone di locazione abitativa soltanto in corso di rapporto, ed escludendo quindi che essa sanzionasse la diversa ipotesi del patto occulto contestuale alla stipula del contratto di locazione, al quale pertanto veniva riconosciuta validità (Cass. n. 16089 del 27 ottobre 2003 e successiva giurisprudenza conforme, tanto di legittimità quanto di merito).
6.5.1. Le Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza poc’anzi citata, modificheranno radicalmente tale orientamento, affermando che la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della L. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e dovuto il canone apparente; tale patto occulto, si legge ancora in sentenza, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, vicenda extranegoziale inidonea ad influire sulla testuale (in)validità civilistica (la fattispecie, relativa ad una locazione abitativa, era disciplinata dalla legge del 1998, ed era anteriore all’entrata in vigore dell’art. 1 comma 346 della legge del 2004).
6.5.2. Preciserà, infatti, questa stessa Corte che “non la mancata registrazione dell’atto recante il prezzo reale …, ma la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, espressamente sanzionata di nullità, è colpita dalla previsione legislativa, secondo un meccanismo del tutto speculare a quello previsto per l’inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle: nel caso di specie, l’effetto diacronico della sostituzione è impedito dalla disposizione normativa, si che sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) e dell’intero contratto”.
6.5.4. Oltre che di natura testuale, secondo il ragionamento di queste Sezioni Unite, la riconosciuta, in parte qua, invalidità negoziale aveva altresì i connotati della nullità virtuale, attesa la causa concreta del patto occulto, ricostruita alla luce del precedente procedimento simulatorio, illecita perché caratterizzata dalla vietata finalità di elusione fiscale e, quindi, insuscettibile di sanatoria (in proposito, autorevole dottrina, non condividendo tale soluzione, ha osservato che il problema del rapporto tra regola tributaria e sistema civilistico sarebbe stato eluso dal questa Corte, alla quale sarebbe “ripugna(to) affermare che la nullità del patto potesse derivare dalla mancata registrazione”. La critica non pare cogliere nel segno, volta che una più attenta lettura della sentenza avrebbe consentito di rilevare come, pur non potendo farne applicazione nella fattispecie ratione temporis, il problema, ben lungi dall’essere eluso, venisse affrontato apertis verbis con la precisazione secondo la quale “se la sanzione della nullità derivasse dalla violazione dell’obbligo di registrazione, allora sembrerebbe ragionevole ammettere un effetto sanante al comportamento del contraente che, sia pur tardivamente, adempia a quell’obbligo (nel sistema tributario è previsto, difatti, il cosiddetto “ravvedimento” ex art. 13 comma 1, del D.Lgs. n. 471 del 1997…”, non senza aggiungere, ancora, che la soluzione adottata con riferimento all’art. 13, comma 1, della L. n. 431/1998 aveva il pregio “di porsi in armonia, quoad effecta (anche se non sotto il profilo formale dell’efficacia negoziale della registrazione, predicabile solo a far data dalla legge 311/2004) con la successiva legislazione intervenuta in subiecta materia”.
6.5.5. Sotto tale, ulteriore profilo, si è criticato il ragionamento sviluppato da questa Corte in punto di raccordo tra la disciplina dell’art. 13, comma 1 e l’istituto della simulazione, osservando che le Sezioni Unite avrebbero accolto un inquadramento “monistico” del fenomeno della simulazione relativa oggettiva, in virtù del quale il procedimento simulatorio consterebbe soltanto di accordo di simulare e negozio ostensibile, mentre il patto dissimulato non avrebbe alcuna autonomia strutturale, bensì natura di mero strumento probatorio -così che la conseguenza di tale premessa, che nega la sussistenza di un autonomo contratto dissimulato, non potrebbe essere allora la nullità riferita alla controdichiarazione, ma dovrebbe essere la nullità dell’accordo simulatorio, il cui destino verrebbe invece del tutto sottaciuto”.
7. Nella giurisprudenza di merito si registrano soluzioni interpretative assai difformi, che riflettono il dibattito dottrinario emerso a seguito della Finanziaria del 2005, e che possono sostanzialmente ricondursi a tre orientamenti: quello dell’interpretazione antiletterale della nullità conseguente alla mancata registrazione, ritenuta condizione di efficacia sanabile ex tunc (Trib. Modena 12 giugno 2006; Trib. R. Emilia; Trib. Firenze 1 aprile 2009; Trib. Bergamo 7 febbraio 2012); quello predicativo della nullità sanabile con effetti ex nunc (Trib. Napoli 19 ottobre 2009; Trib. Bari 24 ottobre 201; Trib. Lecce 8 gennaio 2014; TAR Trento, 9.12.2010, n. 230); quello, infine, della nullità assoluta ed insanabile (Corte di appello Roma n. 3753 del 24 giugno 2015), mentre la soluzione adottata dal legislatore con l’art. 1, comma 346, della L. n. 311/2004 è stata accolta, in dottrina, da critiche ad oggi ancora non sopite, quasi tutte tendenzialmente tendenti ad interpretazioni abroganti o, quantomeno, volte a limitare la portata della invalidità sancita dalla norma (le soluzioni proposte spaziano dall’ipotesi della nullità, sanabile o insanabile, a quella, prevalente, della condicio juris, a quella della fattispecie a formazione progressiva, a quella ancora del difetto di un elemento costitutivo del negozio, a quella, infine, della “validità o invalidità sospesa”).
8.2. In secondo luogo, la norma in parola non solo ha reiterato la qualificazione del vizio in quegli stessi termini di nullità già utilizzati dall’art. 13 L. n. 431 del 1998 con riferimento alle sole locazioni ad uso abitativo, ma ne ha anche ampliato l’incidenza, estendendola a tutti i contratti di locazione, e altresì riferendola all’intero contratto e non soltanto al patto occulto di maggiorazione del canone.
8.3. Decisivo risulta, in terzo luogo, l’inequivoco dictum della Corte costituzionale, a mente del quale, come più volte rammentato, l’art. 1, comma 346 eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ..
9. Come più volte rammentato, questa stessa Corte, pronunciandosi in tema di locazioni ad uso abitativo soggette ratione temporis ad altra disciplina normativa (l’art. 13 della legge n. 431 del 1998), e stabilendo che il patto occulto di maggiorazione del canone è nullo e che tale nullità non è sanata dalla registrazione tardiva, in quanto quest’ultima, in quella fattispecie (locazione stipulata ante 2004, e soggetta alla sola disciplina dell’art. 13 cit.), costituiva un fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla (in)validità civilistica della fattispecie, ha poi specificato come la sanzione di nullità derivasse non dalla mancata registrazione, bensì dalla (diversa) vicenda endonegoziale costituita dalla illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, espressamente sanzionata di nullità – mostrando così di ritenere, sia pur implicitamente, l’art. 1, comma 346, L. n. 311 del 2004 senz’altro idoneo ad incidere a sua volta, ed autonomamente, sul negozio civilistico in termini di (in)validità, in consonanza con il dictum del giudice delle leggi di cui alla ordinanza n. 420 del 2007.
10. La stessa ordinanza interlocutoria che ha rimesso a queste Sezioni Unite la questione non sembra dubitare che la stipulazione oggetto della controversia al suo esame, in considerazione della causa concreta che la caratterizza, si riveli come imprescindibilmente connotata dalla vietata finalità di elusione fiscale, e pertanto conseguentemente affetta da invalidità. Pur ravvisando una evidente fattispecie di nullità nella pattuizione de qua, il collegio remittente sembra altresì ricollegare tale invalidità allo scopo pratico perseguito dalle parti (i.e. alla sua causa concreta), in quanto in contrasto con il generale principio antielusivo desumibile dall’art. 53 Cost, piuttosto che alla previsione dell’art. 1, comma 346 della L. n. 311 del 2004, la quale viene menzionata solo indirettamente, operando così un riferimento alla fattispecie della nullità virtuale, e non (solo) testuale, dettata dalla norma ora citata.
11.1. In particolare, non sembra dirimente il rilievo secondo il quale la nullità, in ossequio ai principi del codice civile, andrebbe riferita ai vizi riguardanti l’iter formativo e costitutivo dell’atto negoziale, essendo stato condivisibilmente osservato che esistono nel nostro ordinamento anche altre ipotesi di nullità derivanti da un difetto extragenetico attinente ad elementi estrinseci e successivi rispetto alla formazione del contratto, tali da indurre ad una rivisitazione della categoria tradizionale della nullità (un esempio è offerto dall’art. 67 septiesdecies del codice del consumo, di cui al D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206, che prevede la nullità del contratto se il fornitore ostacola l’esercizio del diritto di recesso da parte del contraente, non rimborsa le somme da questi eventualmente pagate o viola gli obblighi di informativa precontrattuale; o ancora dagli artt. 46 e 47 D.P.R. 380/2001 che, in tema di compravendita immobiliare stipulata in violazione di norme edilizie che impongono alle parti specifiche dichiarazioni o allegazioni urbanistiche, discorrono di atti nulli “che possono essere confermati” e di atti nulli “non convalidabili”).
11.2. Neppure giova richiamare il tradizionale orientamento sul principio di non-interferenza delle violazioni di carattere tributario rispetto alla validità del contratto, elevato a regola positiva dalla statuto dei diritti del contribuente (art. 10, comma 3, L. n. 212 del 2000), volta che, al di là di ogni considerazione sulla effettiva portata di tale norma, la disposizione dell’art 1, comma 346 della Finanziaria 2005, circoscritta al solo ambito delle locazioni (e dunque lex specialis), non costituisce una prescrizione di esclusivo carattere tributario, ma introduce un regola di diritto civile, comminando una speciale nullità nei rapporti tra privati, sia pure per effetto di una violazione di carattere tributario, come autorevolmente sostenuto dallo stesso giudice delle leggi.
13.2.1. Per esse, la sanzione di nullità del (solo) patto di maggiorazione – che, attesane la natura di controdichiarazione dissimulatoria (al di là ed a prescindere dalla forma negoziale di volta in volta assunta), ne impedisce il dispiegarsi degli effetti – non si estende, difatti, all’intero contratto (se registrato), che resta, pertanto, valido ed efficace, ai sensi del citato art. 13, salva, dopo il 2004, la nullità del contratto tout court per omessa registrazione. 13.2.2. Tale previsione normativa non è stata espressamente estesa, dal legislatore del 1998, alle locazioni non abitative, in relazione alle quali, pertanto, non risulterebbe apparentemente predicabile alcuna nullità testuale dell’accordo di maggiorazione occulta del canone.
La normativa tributaria sembra offrire una risposta positiva al quesito, considerato che il termine di trenta giorni previsto per assolvere al pagamento dell’imposta di registro non è qualificato come perentorio ( art. 17, comma 1, del D.P.R. n. 131 del 1986, come modificato dall’art. 68 della L. 21 novembre 2000 n. 342) e che l’art. 38 dello stesso decreto, prevede che “la nullità… dell’atto non dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta”. E’ inoltre prevista la possibilità di una registrazione volontaria tardiva anche in caso di decadenza dall’azione di riscossione (art. 76, comma 5, del citato D.P.R. n. 131del 1986), ed è lo stesso sistema tributario a consentire il c.d. “ravvedimento operoso”, riconoscendo l’attenuazione della sanzione prevista per la violazione delle norme tributarie nei casi ed alle condizioni indicate dall’art. 13 del D.Lgs. 18 dicembre 1997 n. 472.
14.1. Resta da valutare se un ostacolo alla possibilità di tardiva registrazione sia stato introdotto a seguito della novella dell’art. 13 della L. n. 431 del 1998 come recentemente modificato dall’art. 1, comma 59, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 (c.d. legge di stabilità 2016), laddove è stato previsto l’obbligo unilaterale del locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione entro il termine perentorio di trenta giorni (comma 1, secondo periodo dell’art. 13 cit.) stabilendosi altresì che, in caso di inottemperanza a tale obbligo, il conduttore possa chiedere al giudice di accertare la esistenza del contratto e rideterminarne il canone in misura non superiore al valore minimo di cui al precedente art. 2.
17. Tale soluzione si pone in linea con quanto condivisibilmente affermato da quella dottrina che propone una lettura restrittiva dell’art. 1423 c.c., limitata alla insanabilità del negozio nullo salvo convalida, così che (al di là dell’improprietà del termine adottato dal legislatore del 1942, essendo l’effetto di convalida predicabile con riferimento al solo negozio annullabile, del quale è destinato a fissarne definitivamente l’efficacia già temporaneamente e provvisoriamente prodottasi fin dalla conclusione del contratto), la norma non può ritenersi ostativa alla (eccezionale) ammissibilità di altre ipotesi di c.d. sanatoria (ovvero di “recupero” degli effetti negoziali, come più correttamente proposto da altra dottrina) delle nullità contrattuali (ne testimonierebbero la legittimità alcune fattispecie previste dallo stesso codice, come la conferma delle disposizioni testamentarie e delle donazioni nulle; il matrimonio putativo; l’esecuzione del contratto di lavoro nullo; la cosiddetta pubblicità sanante ex art. 2652 n. 6 c.c.; la sanatoria delle nullità delle deliberazioni assembleari di s.p.a. per mancanza del verbale, emendabile mediante verbalizzazione che preceda la successiva assemblea con effetto ex tunc; l’obbligo dell’assicuratore di pagare l’indennizzo anche quando il contratto sia nullo, perché stipulato in assenza di autorizzazione all’esercizio, ex art. 167, comma 2, Cod. ass.).
18. Può, pertanto, concludersi che il contratto di locazione ad uso non abitativo (non diversamente, peraltro, da quello abitativo), contenente ab origine la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, L. n. 311 del 2004, ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, sanabile, volta che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” appare coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” (entrambi i termini da intendersi, come ovvio, in senso diverso da quello tradizionalmente riservato al momento esecutivo del rapporto negoziale).
20. Resta ora da esaminare se tale conclusione possa estendersi anche al caso che oggi occupa la Corte, e cioè all’ipotesi in cui la fattispecie concreta sia costituita da un accordo simulatorio cui consegua non già la tardiva registrazione dell’intero contratto che preveda, ab origine, la corresponsione del canone reale, ma quella del solo patto dissimulato (T’accordo integrativo” del caso di specie) volto ad occultare un canone maggiore, dopo che il contratto contenente il canone simulato sia stato a sua volta e previamente registrato, sulla premessa per cui la sanatoria da tardiva registrazione elimina soltanto la nullità (testuale) sopravvenuta, lasciando impregiudicata la sorte del contratto qual era fino alla violazione dell’obbligo di registrazione (inidonea a spiegare efficacia sanante su di una eventuale nullità da vizio genetico).
21. Tanto la giurisprudenza quanto la dottrina che hanno affrontato il tema della nullità introdotta dall’art. 1, comma 346 cit. hanno, difatti, trattato le connesse problematiche senza distinguere tra le ipotesi di totale omissione della registrazione del contratto contenente ab origine l’indicazione del canone realmente dovuto (in assenza, pertanto, di qualsivoglia procedimento simulatorio) e quelle di simulazione del canone con registrazione del solo contratto simulato recante un canone inferiore, cui acceda il c.d. “accordo integrativo” con canone maggiorato (ipotesi alla quale potrebbe ancora aggiungersi quella della mancata registrazione dello stesso contratto contenente il canone simulato, oltre che del detto accordo integrativo).
22. E’ convincimento del collegio che le due fattispecie non consentano di pervenire ad una soluzione omogenea. Sul piano tanto morfologico, quanto (e soprattutto) su quello funzionale, difatti, le due vicende negoziali sono caratterizzate da evidenti dissonanze, volta che:
22.1.il contratto non registrato in toto, contenente l’indicazione del reale corrispettivo della locazione, è “sconosciuto” all’Erario dal punto di vista fiscale e nullo dal punto di vista civilistico in virtù di una testuale previsione normativa che ricollega la sanzione di invalidità al comportamento illecito (l’inadempimento all’obbligo di registrazione). Sanata l’invalidità successivamente alla stipula del contratto attraverso la registrazione tardiva, ciò che rileva è proprio (e solo) l’oggettiva tardività dell’assolvimento dell’obbligo tributario, ed è proprio (e solo) tale inadempimento ad essere sanzionato, al di là ed a prescindere dalla circostanza che esso sia o meno riconducibile all’accordo negoziale delle parti, potendo dipendere dalla scelta di uno solo dei contraenti e finanche da un impedimento alla tempestiva registrazione o da una mera incuria; in altri termini, in tale ipotesi non viene in rilievo un vizio genetico dell’atto, ma la mancata attuazione di un obbligo ad esso conseguente, in relazione al quale ben può ricavarsi dal sistema la possibilità di un adempimento tardivo, che integri diacronicamente la fattispecie con il necessario co-elemento esterno di validità, costituito dal requisito extraformale della registrazione, con effetti sananti dal momento in cui l’atto stesso è stato posto in essere.
22.2. Diverso è il caso di un contratto debitamente registrato, contenente un’indicazione simulata di prezzo, cui acceda una pattuizione a latere (di regola denominata “accordo integrativo”, come nel caso di specie), non registrata e destinata a sostituire la previsione negoziale del canone simulato con quella di un canone maggiore rispetto a quello formalmente risultante dal contratto registrato. Appare inevitabile la riconduzione di tale fattispecie nell’orbita dell’istituto della simulazione, in sintonia con quanto affermato da queste stesse Sezioni Unite con riferimento alla speculare (e in parte qua del tutto sovrapponibile) vicenda delle locazione ad uso abitativo. Il (medesimo) procedimento simulatorio si sostanzia, difatti, sul piano morfologico, in un previo accordo simulatorio e in una successiva, unica convenzione negoziale, tanto nell’ipotesi di simulazione assoluta (assenza di effetti negoziali) quanto di simulazione relativa (produzione di effetti diversi da quelli riconducibili al negozio apparente), mentre la c.d. controdichiarazione non è altro che uno strumento probatorio idoneo a fornire la “chiave di lettura” del negozio apparente, caratterizzata dalla sua eventualità e dalla irrilevanza della contestuale partecipazione alla sua stesura di tutti i soggetti protagonisti dell’accordo – tanto che l’atto contro dichiarativo può anche provenire da uno solo di essi, e sostanziarsi in una dichiarazione unilaterale, perciò solo priva di ogni veste contrattuale. Sicché non appare corretto, in punto di diritto, va ripetuto, discorrere di contratto simulato e contratto dissimulato come di due diverse e materialmente separate convenzioni negoziali (né tantomeno appare corretto ricondurre il c.d. negozio dissimulato alla controdichiarazione, come talora si suole affermare). Ebbene, proprio tale accordo simulatorio, in quanto volto a celare un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto scritto e registrato, disvela la finalità di elusione ed evasione fiscale che un simile patto è funzionalmente destinato a realizzare e, dunque, la sua causa concreta, da intendersi quest’ultima nella più moderna nozione di scopo pratico del negozio, sintesi, cioè, degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare, quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto utilizzato. Osservata da tale prospettiva, la fattispecie della simulazione (relativa) del canone locatizio risulta affetta da un vizio genetico, attinente alla sua causa concreta, inequivocabilmente volta a perseguire lo scopo pratico di eludere (seppure parzialmente) la norma tributaria sull’obbligo di registrazione dei contratti di locazione. Se tale norma tributaria si ritiene essere stata elevata a “rango di norma imperativa”, come sembra suggerire l’evoluzione normativa e giurisprudenziale più recente e come precisato dalla stessa Corte costituzionale, deve concludersi che la convenzione negoziale sia intrinsecamente nulla, oltre che per essere stato violato parzialmente nel quantum l’obbligo di (integrale) registrazione, anche perché ab origine caratterizzata da una causa illecita per contrarietà a norma imperativa (ex art. 1418, comma 1, c.c.), tale essendo costantemente ritenuto lo stesso articolo 53 Cost. – la cui natura di norma imperativa (come tale, direttamente precettiva) è stata, già in tempi ormai risalenti, riconosciuta dalla giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 5 del 1985; Cass. ss. uu. n. 6445 del 1985). In tale ottica, acquista una valenza particolarmente significativa l’affermazione della Corte costituzionale che, nel qualificare la nullità sancita dall’art. 1, comma 346, L. n. 311 del 2004 come genericamente riconducibile all’art. 1418 c.c., non ha ristretto la (evidente) portata della norma al solo comma 3 dell’articolo richiamato (nullità testuale), ma ne ha implicitamente evidenziato la rilevanza anche ai fini del comma 1 (nullità virtuale), sottolineandone l’effetto di aver elevato a norma imperativa la disposizione tributaria sull’obbligo di registrazione dei contratti ivi contemplati. Trattandosi di un vizio riconducibile al momento genetico del contratto, e non (soltanto) ad un mero inadempimento successivo alla stipula (sanzionato dalla nullità testuale di cui al comma 346 della Finanziaria 2004), nelle fattispecie simulatorie del canone locatizio contenuto in un contratto già registrato deve allora ravvisarsi la diversa ipotesi di una nullità virtuale, secondo la concezione tradizionale di tale categoria – e, quindi, tradizionalmente insanabile ex art. 1423 c.c.: in tal caso, infatti, la nullità deriva non dalla mancata registrazione (situazione suscettibile di essere sanata con il tardivo adempimento), ma, a monte, dall’illiceità della causa concreta del negozio, che una tardiva registrazione non appare idonea a sanare.
Non senza considerare, ancora, che, dalla registrazione del c.d. “accordo integrativo”, ove questo presenti i caratteri di cui all’art. 1321 c.c., se ne dovrebbe trarre, ove se ne predicassero liceità, validità ed efficacia, la sua configurazione in termini di nuovo contratto, cui attribuire (del tutto fittiziamente, e del tutto erroneamente, come si è visto) il carattere o dell’accordo novativo ovvero del negozio di accertamento: caratteri, evidentemente, del tutto inesistenti, salvo che, nella sua riconosciuta facoltà di interpretazione del contratto, il giudice di merito non accerti, nel singolo caso, l’effettivo carattere novativo dell’accordo (novazione peraltro impredicabile nel caso di coincidenza temporale tra i due atti), alla luce dell’effettiva esistenza di un animus novandi e di un aliquid novi.
23.1. Con specifico riguardo all’analoga fattispecie simulatoria riferita alla locazione ad uso abitativo e soggetta alla disciplina dell’art. 13, comma 1, L. n. 431 del 1998, la più volte citata sentenza di queste Sezioni Unite del 2015 ebbe modo di precisare come la sanzione legislativa della nullità prevista da quella specifica norma colpisse non la mancata registrazione dell’atto recante il prezzo reale (attesane la precipua funzione di controdichiarazione), ma la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, sicché “sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) e dell’intero contratto”.
25. E’ convincimento del collegio che, se in caso di omessa registrazione del contratto contenente la previsione di un canone non simulato ci si trova di fronte ad una nullità testuale ex art. 1, comma 346, L. n. 311/2004, sanabile con effetti ex tunc a seguito del tardivo adempimento all’obbligo di registrazione, nel caso di simulazione relativa del canone di locazione, e di registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalità di elusione fiscale, si é in presenza, quanto al c.d. “accordo integrativo”, di una nullità virtuale insanabile, ma non idonea a travolgere l’intero rapporto – compreso, quindi, il contratto reso ostensibile dalle parti a seguito della sua registrazione.
Per le stesse ragioni in essa esposte, è convincimento del collegio che anche la lettura dell’art. 79 della legge c.d. sull’equo canone debba essere oggi modificata nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto.
27.1. E’ vero, in altri termini, che una simile soluzione renderebbe più gravose, quoad effecta, le ipotesi di simulazione relativa del canone nei contratti di locazione soggetti rispettivamente, alla disciplina dell’art. 13, L. 431 del 1998 (per come interpretato dalle S.U. con la sentenza n. 18213 del 2015, che ha ritenuto la perdurante validità del canone apparente e, quindi, dell’intero contratto) e dell’art. 79 L. 392 del 1998 (per come oggi interpretato), rispetto a quelle concernenti i contratti di locazione, ad uso abitativo e non, cui sia invece applicabile la normativa (e la possibilità di sanatoria, per quanto in precedenza esposto) introdotta dalla Finanziaria del 2004.
(B) II contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
Così deciso in Roma, li 7.2.2017

References: sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 art. 3
 art. 79
 sentenza 
 sentenza 
 art. 2
 art. 1355
 art. 378
 sentenza 
 art. 1423
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 378
 sentenza 
 art. 101
 art. 45
 Cass. 
 art. 10
 sentenza 
 sentenza 
 art. 2
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 13
 art. 13
 art. 17
 art. 2
 art. 2652
 art. 167
 art. 1418
 articolo 53
 Cass. 
 art. 1423
 sentenza 
 art. 1
 sentenza