Source: http://www.laleggepertutti.it/145067_giardino-condominiale-a-parcheggio-quale-maggioranza
Timestamp: 2017-01-18 20:17:23+00:00

Document:
Giardino condominiale a parcheggio: quale maggioranza?
Lo sai che? Pubblicato il 4 gennaio 2017 Articolo di Redazione Lo sai che? Giardino condominiale a parcheggio: quale maggioranza? L’AUTORE: Redazione
Per il mutamento del giardino in parcheggio condominiale ci vuole il consenso della maggioranza dei voti che rappresentino i due terzi dei millesimi. Si tratta di innovazione non vietata.
Per votare il mutamento di destinazione del giardino condominiale ad area di parcheggio è necessario il consenso della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi dell’edificio [1]: si tratta, infatti, di una innovazione per la quale il codice civile prescrive delle maggioranze più consistenti.
È vero: in generale, la legge [2] vieta le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Ma, quando la destinazione a parcheggio del giardino riguardi solo una minima parte di quest’ultimo non c’è alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune; al contrario, da essa deriva una valorizzazione economica di ciascuno degli appartamenti e una maggiore utilità per i condomini. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [3].
La Suprema Corte ha deciso il caso di una delibera concernente la trasformazione a parcheggio di una limitata sezione del giardino, interessata solo in minima parte da alberi di alto fusto e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva. Secondo i giudici, in tal caso, non si può parlare neanche più di innovazione.
L’interpretazione prevalente, in ogni caso, considera sempre lecita la modifica del giardino in area parcheggio, non vertendosi in ipotesi di innovazione vietata dal codice civile: si tratta infatti innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Detta modifica, tuttavia, restando pur sempre una innovazione, richiede la maggioranza qualificata dei voti (50%+1 degli intervenuti e 2/3 dei millesimi dell’intero edificio).
È stato chiarito che la delibera con cui un bene comune viene adibito a parcheggio, purché ciò non comporti una menomazione nell’esercizio dei diritti spettanti agli altri condomini, permette un migliore o diverso godimento a beneficio di tutti i comproprietari e, pertanto, essa può essere validamente assunta dall’assemblea [4].
Secondo la Suprema Corte, la destinazione di parte del cortile condominiale a parcheggio di autovetture allorché l’intervento riguardi una parte minima dell’area comune non può mai essere vietata atteso che ai fini della qualificazione dell’opera come innovazione deve aversi riguardo anche alla effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce. In pratica non si configura una innovazione vietata qualora l’oggetto dell’intervento riguardi una modesta porzione di spazio da cui vengono ricavati posti auto, poco significativa rispetto alla superficie totale del parcheggio comune.
Sempre la Cassazione ha stabilito che l’assemblea di condominio può decidere di realizzare dei posti auto nel cortile condominiale; l’assemblea, però, non può escludere alcuni condòmini da tale assegnazione [5].
Ciò che è vietato è invece l’assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera, da un lato, sottrae “utilizzazione” del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura [6].
[1] Art. 1136 co. 5 cod. civ. e art. 1120 cod. civ.
[2] Art. 1120 co. 3 cod. civ.
[4] Cass. sent. n. 26295/14 del 15.12.2014; n. 24146/2004.
[6] Cass. sent. n. 1004/2004.
Sentenza Cass. sent. n. 24960/16 del 6.12.2016.
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere Dott. ORILIA Lorenzo – rel. Consigliere Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere Dott. GRASSO Massimo – Consigliere
(OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
Entrambe le parti hanno depositato memorie. CONSIDERATO IN DIRITTO
rigetta il primo motivo di ricorso principale e accoglie il secondo; dichiara inammissibile il primo e terzo motivo di ricorso incidentale ed assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita’, ad altra sezione della Corte d’Appello di Trento.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 3 novembre – 15 dicembre 2014, n. 26295
Con ricorso ex art. 1137, ultimo comma, cod. civ., depositato in data 31 ottobre 2001, P.R. e S.A. , condomini del Condominio (omissis) impugnavano la delibera assunta dall’assemblea in data 5 ottobre 2001 con la quale si era deciso di destinare a parcheggio un’area condominiale.
All’udienza del 1 aprile 2003 la difesa degli attori, attuali ricorrenti, chiedeva che venisse dichiarata la cessazione delle materia del contendere, in quanto gli attori in data 30 gennaio 2003 avevano venduto l’appartamento di loro proprietà.
Contro tale decisione P.R. e S.A. proponevano appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Venezia con sentenza in data 19 novembre 2009, in base alle seguenti considerazioni:
– anzi, gli stessi appellanti avevano affermato che l’area era stata già in precedenza adibita a parcheggio e con precedenti delibere ne era stato disciplinato l’utilizzo “segnando gli spazi non utilizzabili a parcheggio”; infine, con delibera del 20 marzo 2001 (antecedente a quella impugnata), l’area era stata destinata a parcheggio;
P.R. e S.A. proponevano ricorso per cassazione, deducendo, tra l’altro che le precedenti delibere richiamate dal giudice di appello non avevano destinato a parcheggio le aree oggetto della delibera impugnata e che la destinazione a parcheggio era intervenuta solo con la delibera impugnata.
Il ricorso veniva dichiarato inammissibile con ordinanza n. 30297 in data 30 dicembre 2011, in base alla seguente motivazione: si deve rilevare che la censura è inammissibile perché completamente priva di autosufficienza, non essendo riportato integralmente l’oggetto delle delibere che si assume essere difforme rispetto a quanto ritenuto dal giudice di appello.
P.R. e S.A. proponevano ricorso per revocazione che veniva dichiarato ammissibile con ordinanza n. 12570 del 4 giugno 2014, in base alla seguente motivazione:
I ricorrenti denunciano un errore percettivo, consistito nell’avere ritenuto privo di autosufficienza il ricorso per mancata riproduzione delle risultanze istruttorie da cui sarebbe emersa la destinazione a parcheggio delle aree oggetto della delibera impugnata – come sostenuto dai P. – S. , delibazione che erroneamente la corte territoriale aveva riferito a precedenti delibere.
Il consigliere relatore all’esito dell’esame preliminare ex art. 380 bis c.p.c., ha proposto la reiezione del ricorso, la difesa dei ricorrenti ha contro dedotto con memoria, ribadendo con memoria illustrativa la tesi. La Corte, all’esito di più accurato esame degli atti del pregresso giudizio di legittimità, in particolare dell’originale del ricorso, ha rilevato che, diversamente da quanto ritenuto dal precedente collegio e dal relatore, risulta di difficile riproduzione il contenuto delle asserite altre delibere, ai fini e per gli effetti di cui all’art. 366 n. 6 c.p.c., soprattutto tenendo conto che si tratta di documenti sui quali è stato fondato il convincimento dei giudici del merito.
Non resta, pertanto, nella presente fase, che dare atto della sussistenza dell’evidente errore revocatorio e, pertanto, dichiarare ammissibile il ricorso ex art. 395 c.p.c. n. 4 e rinviare la decisione in ordine a quello alla pubblica udienza.
Con il ricorso si contesta l’esattezza della affermazione della Corte di appello di Venezia secondo la quale la destinazione a parcheggio delle aree di cui si discute doveva considerarsi definitivamente stabilita a seguito delle precedenti delibere in data 14 luglio 1999, 30 maggio 2000, 20 marzo 2001, senza, tra l’altro, che tale circostanza decisiva fosse stata mai invocata dal condominio. Il ricorso è fondato.
a) la delibera in data 14 luglio 1999 aveva avuto un oggetto del tutto diverso e cioè quello di segnare gli spazi non utilizzabili a parcheggio, tra cui quelli per cui è causa;
Ciò chiarito, la questione della virtuale soccombenza, ai fini della liquidazione delle spese di giudizio, avrebbe dovuto essere decisa in relazione alle posizioni in concreto assunte dalle parti.
Sotto tale profilo gli attuali ricorrenti sostenevano che la delibera impugnata era illegittima, in quanto, anche volendo ammettere che essa mutando la destinazione di un’area condominiale rispetto alle previsioni del regolamento di condominio, aveva attuato una innovazione conforme alla legge, avrebbe dovuto essere approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, quinto comma, cod. civ., nella specie non raggiunta.
Il condominio aveva tentato di sostenere la tesi secondo la quale la delibera impugnata, non comportando opere di carattere edilizio, non aveva ad oggetto una innovazione e quindi non avrebbe dovuto essere approvata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, quinto comma, cod. civ..
Dalla più recente giurisprudenza di questa S.C. in tema di condominio negli edifici è desumibile implicitamente che le deliberazioni assembleari di mutamento di destinazione una parte comune non danno luogo ad una innovazione vietata dall’art. 1120 cod. civ., ma costituiscono pure sempre innovazioni, da approvarsi con la maggioranza qualificata (cfr., in tal senso, sent.: 12 luglio 2011 n. 15319; 5 marzo 2008 n. 5997).
Poiché nella specie non era contestato che, con riferimento ai millesimi, non era stata raggiunta la maggioranza qualificata prevista per l’approvazione delle innovazioni, la delibera in questione era da considerare invalida, con le inevitabili conseguenze in ordine alla soccombenza virtuale ai fini della liquidazione delle spese di giudizio.
In definitiva, quindi, vanno accolti sia il ricorso per revocazione, che il ricorso contro la sentenza la sentenza della Corte di appello di Venezia in data 19 novembre 2009, con rinvio alla Corte di appello di Brescia, che provvederà anche in ordine alle spese della presente fase di giudizio.
la Corte accoglie il ricorso per revocazione e il ricorso contro la sentenza la sentenza della Corte di appello di Venezia in data 19 novembre 2009, con rinvio alla Corte di appello di Brescia, che provvederà anche in ordine alle spese della presente fase di giudizio.
GLI STUDI DI LLpT IN ITALIA Ettore Pietro Silva Avvocato Vai alla pagina dello studio I PROFESSIONISTI DEL NOSTRO NETWORK Vincenzo Gatto Avvocato Vai al Profilo Jessica Tassone Avvocato Vai al Profilo Grazia Davoli Avvocato Vai al Profilo Vai a tutti i professionisti > Hai bisogno di una consulenza? Contattaci subito Oppure iscriviti alla nostra newsletter per rimanere sempre aggiornato. Informativa sulla privacy

References: sentenza 
 Art. 1136
 art. 1120
 Art. 1120
 Cass. 
 Cass. 

Sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1137
 sentenza 
 art. 380
 art. 395
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza