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Timestamp: 2018-03-21 03:15:03+00:00

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Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde zur Begründung von Sondereigentum (Wohnungseigentum oder Teileigentum), dass eine Wohnung oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind.
Bei der Abschreibung im Steuerdeutsch Afa (Absetzung für Abnutzung) handelt es sich um eine lineare Abschreibung für Anschaffungs- und Herstellungskosten von Gebäuden. Für selbstgenutzte Gebäude gibt es keine lineare Abschreibung. Diese gilt nur für vermietete Immobilien. Abgeschrieben werden kann nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Die Abschreibung für Gebäude, die nach 1925 errichtet wurden erfolgt linear über 40 Jahre lang zu 2,5 %. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, erfolgt die Abschreibung linear über 50 Jahre zu 2 %. Für unter Denkmalschutz stehende Gebäude können besonders viel Steuern gespart werden. Die Modernisierungskosten können 8 Jahre lang mit jährlich 9 % und weitere 4 Jahre lang mit 7 % steuerlich geltend gemacht werden.
Grundstücksbereiche, die oberirdisch zum Nachbargrundstück nicht bebaut werden dürfen. Die Größe der Abstandsfläche wird in den Landesbauordnungen festgelegt.
Diese kommt im Rahmen der Sachwertermittlung zur Anwendung (§ 23 ImmoWertV). Der ermittelte Wert der Herstellungskosten eines Gebäudes ist um die Wertminderung wegen Alters zu mindern. Die Alterswertminderung erfolgt gem. § 23 ImmoWertV linear.
Bezweckt die Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts zur Übertragung eines Eigentums.
Grundstücke mit Bauwerken, deren Erhaltung und Nutzung wegen ihrer Bedeutung für Kultur und Kunst, Geschichte und Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt.
Sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten ( § 5 ImmoWertV). Diese Erwartung kann sich u.a. auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan ergeben (allerdings: Flächennutzungsplan nicht rechtsverbindlich) gründen.
Ist die im Bebauungsplan festgesetzte Begrenzung der überbaubaren Grundstückfläche. Die Baugrenze darf nicht überschritten werden.
Öffentlich-rechtliche Grundstücklast als freiwillige Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen. Als Baulast kommen u.a. in Frage: Stellplatzbaulast, Vereinigungsbaulast und Abstandsflächenbaulast. Die Baulast wird im Baulastenverzeichnis geführt (Ausnahme Bayern und Brandenburg, dort ist die Sicherung im Grundbuch aufgeführt).
Sind unmittelbar mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen. Eine Verbindung mit dem Erdboden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden.
Die Baulinie ist eine im Bebauungsplan festgesetzte Begrenzung der überbaubaren Grundstücksfläche, auf die gebaut werden muss. Ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden.
Sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften un den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind (§ 5 ImmoWertV).
Bauwert (Zeitwert)
Ist der Herstellungswert eines Gebäudes einschließlich Baunebenkosten und Außenanlagen. Er wird ermittelt aus Neubauwert abzüglich Alterswertminderung.
Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) ist nach IAS § 16 der Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht wird. Grundlage des beizulegenden Zeitwert ist der Marktwert auf Grundlage der ausgeübten Nutzung.
Durchschnitlicher zonale Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands. Die Bodenrichtwerte sind auf Grund der Kaufpreissammlung durch die Gutachterausschüsse herzuleiten (§ 196 BauGB). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfallen, die nach Art und Maß der Nutzung weitesgehend übereinstimmen.
Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe auf die jeweilige Gebäudeart bezogenen marktüblichen nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen ines Bauwerks. Die Ermittlung erfolgt nach der DIN 277. Im Rahmen der Verkehrswertermittlung (Anwendung der NHK 2010) wird die BGF auf Basis der Sachwertrichtlinie ermittelt. Zur BGF gehören nicht Flächen von Spitzböden und Kriechkellern, Flächen die der Wartung etc. dienen. Balkone werden ebenfalls nicht berücksichtigt. Die Anrechenbarkeit in Dachgeschossen erfolgt nach ihrer Nutzbarkeit.
Sind Sachen, Mehrheiten von Sachen und Teile von Sachen, an deren Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht. Die jeweilige Definition ergibt sich nach den Landesdenkmalschutzgesetzen.
Sind Belastungen des Grundeigentums durch Rechte Dritter (§§ 1018 bis 1029 BGB), wie Wegerecht, Leitungsrecht oder als beschränkt persönliche Dienstbarkeit ein Wohnungsrecht.
Bemisst den Wert einer Teilfläche eines bebauten Grundstücks aus der Differenz des Verkehrswerts vor einer Teilflächenabtretung und dem Verkehrswert nach der Teilfächenabtretung. Eine Teilfächenabtretung kann beispielsweise für die erforderliche Fläche von Straßen oder Gehwegen (Verkehrsflächen) erfolgen.
Das vererbliche und veräußerliche dingliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks für einen bestimmten Zeitraum und gegen Zahlung eines Erbbauzinses ein Bauwerk zu haben. Das Erbbaurecht kann auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk ist unzulässig (§ 1 Erbbaurechtsgesetz vom 23.11.2007). Das Erbbaurecht wird mit dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag begründet.
Sind Kosten für die Kanalisation, die öffentlichen Versorgungsleitungen für Strom, Gas, Wasser und die Straßenbaukosten. Beitragspflichtig ist derjenige, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist (§ 134 BauGB).
Findet dann Anwendung, wenn der Markt eine Ertragserzielung zugrunde legt und eine Nutzung als Renditeobjekt anerkennt. Das Verfahren folgt dem Gedanken, dass sich der Wert eines Grundstücks aus dem Barwert aller zukünftigen Reinerträge zuzüglich des diskontierten Bodenwerts bildet.
Flächennutzungsplan (Vorbereitender Bebauungsplan)
Stellt für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in Grundsügen dar (§ 5 BauGB). Der Flächennutzungsplan ist nicht rechtsverbindlich.
Ist die kleinste Einheit im katastertechnischen Sinne. Das Flurstück ist ein geometisch eindeutig begrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster unter einer eigenen Nummer geführt wird.
Bezeichnet die übliche „wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer“, die einer baulichen Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zuzumessen ist. Die anzusetzende Gesamtnutzungsdauer in eine Modellgröße. Sie ergibt sich üblicherweise aus der Sachwertrichtlinie.
Die GFZ gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßnen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Bei der Ermittlung der Geschossfläche (GF) bleiben Nebenanlagen (§ 14 BauNVO), Balkone, Loggien, Terrassen und bauliche Anlagen, die in Abstandsflächen zulässig sind, unberücksichtigt.
Als gewöhnlicher Geschäftsverkehr wird der Handel auf dem freien Markt verstanden, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen und nur objektive Maßstäbe preisbestimmend sind.
Die GRZ gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
Es exisitiert keine allgemeine Definition. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird unter einem Grundstück der abgegrenzte Teil der Erdoberfläche verstanden, der im Zusammenhang eine wirtschaftliche Einheit bildet. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
Wird im Bewertungszusammenhang mit übertiefen Grundstücken für reales Hinterland/Gartenland verwendet und bezeichnet die über die ortsübliche Grundstückstiefe hinausragende Fläche.
Bezieht sich auf Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zum Erhalt des bestimmungsgemäßen Gebrauchs durchgeführt werden müssen, um die durch Abnutzung oder Alterung entstehenden baulichen Abweichungen vom Soll-Zustand ordnungsgemäß zu beseitigen.
Bezieht sich auf Maßnahmen, die bei bereits eingetretenen Mängeln und Schäden zur Wiederherstellung eines früheren bestimmungsgemäßen Zustands dienen.
Nach § 6 ImmoWertV (Weitere Grundstücksmerkmale) handelt es sich bei Lagemerkmalen von Grundstücken insbesondere um die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.
Der Liegenschaftszinssatz (Lz) ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Lz drückt das wirtschaftliche Risiko des jeweiligen Objekts aus. Der Liegenschaftszins wird näherungsweise wie folgt ermittelt: jährlicher Reinertrag/ Kaufpreis x 100.
Je niedriger der Lz, desto niedriger wird das Risiko eingeschätzt und umgekehrt.
Merkantiler Mindert
Bezeichnet einen Minderwert der aus Sicht des Marktes einem Objekt trotz vollständiger Behebung eines ehemals bestehenden Schadens oder Mangels weiterhin anhaftet (z.B. Selbstmörderhaus, Hausschwamm, Grundstück nach Altlastensanierung).
Mietspiegel (Wohnraum)
Ist eine Übersicht über ortsübliche Vergleichsmieten. Das BGB defniert den einfachen und qualifizierten Mietspiegel. Mit einem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel kann ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden.
Mieterhöhung (Wohnraum)
Eine Mieterhöhung kann gemäß BGB über einen Mietspiegel (einfach/ qualifiziert), einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, Entgelte von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen oder durch Gutachten eines öbuv SV begründet werden.
Eine Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn die Miete um 20 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete überschritten wird. Mietpreisüberhöhung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar.
Mietwucher liegt vor, wenn die Miete in einem Missverhältnis zur Leistung des Vermieters steht. Dies ist der Fall, wenn die Miete um 50 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete überschritten wird. Wucher stellt ein Straftatbestand dar.
Nach § 917 BGB ist das Notwegerecht eine gesetzliche Beschränkung des Eigentums, es ist daher im Grundbuch nicht eintragungsfähig. Für das Notwegerecht ist durch den Berechtigten an den Eigentümer des belasteten Grundstücks eine Notwegrente (jährlich im voraus) zu entrichten. Die Höhe richtet sich ausschließlich nach der Wertminderung des belasteten Grundstücks und nicht nach dem Vorteil, der sich durch den Notweg für das berechtigte Grundstück ergibt.
Nach § 96 BGB gelten Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, als Bestandteile des Grundstücks .
Durch eine Rentenschuld kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass in regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu halten ist (§ 1199 BGB).
Als Restnutzungsdauer (RND) ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden könen. Sie ergibt sich überlicherweise aus der Differenz der Gesamtnutzungsdauer abzüglich dem Alter der baulichen Anlage.Durch eine durchgeführt Modernisierung kann sich die Restnutzungsduer verlängern (modifizierte RND; Ermittlung üblicherweise anhand Sachwertrichtlinie).
Sind Flächen, die nach §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind (§ 5 ImmoWertV).
Findet Anwendung, bei denen sich die Marktanschauung eher an den Sachwertet orientiert und nicht auf eine Ertragserzielung (Renditeobjekte) ausgerichtet ist.
Nach § 95 BGB handelt es sich hierbei um Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind.
Sind die Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandsteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder eine anderes Sondereigentum über das zulässige Maß beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Sondereigentum ist das Alleineigentum an den Räumen, für die es begründet ist.
Ist das durch eine Vereinbarung (üblicherweise in der Teilerklärung) geregelte Nutzungsrecht eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum.
Ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienen Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört.
Der Begriff des Überbaus bezeichnet den Sachverhalt, dass ein Bauwerk zu einem Teil auf einem benachbarten fremden Grundstück errichtet wurde. Hierbei sind 3 Formen zu unterscheiden: 1. der rechtmäßige Überbau (Einverständnis des Nachbarn), 2. unbeabsichtigte Überbau (ohne Vorsatz und grober Fahrlässigkeit) und der Überbau aufgrund von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.Sofern ein Überbau ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit errichtet wurde, hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Für das Überbau ist durch Verursacher an den Eigentümer des belasteten Grundstücks eine Überbaurente (jährlich im voraus) zu entrichten. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks kann zudem jederzeit den Abkauf des Grundstücks von dem Verursacher verlangen.
Findet Anwendung, wenn sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert.
Es folgt dem Gedanken, dass eine Sache so viel wert ist, wie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter vergleichbaren Bedinungen bereits für eine vergleichbare Sache gezahlt wurde.
Als Vollgeschosse gelten solche Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften (Landesbauordnung) Vollgeschosse sind oder auf ihre Anzahl angerechnet werden.
Bezeichnet das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchgangs zu nutzen.
Nach § 94 BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks, die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude sowie Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen.
Die Wohnfläche bezeichnet die anrechenbare Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von Zubehörräumen (z.B. Keller oder Dachräume).
Ist die Summe aller Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen. Dazu gehört eine Küche oder Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC.
Ist eine allgemein beschränkte persönliche Dienstbarkeit gem. § 1090 BGB, die es dem Berechtigten erlaubt, ein Gebäude gemäß der Eintragungsbewilligung zugrunde liegenden Bedingungen zu nutzen.
Ist eine spezielle beschränkte persönliche Dienstbarkeit gem. § 1093 BGB, die es dem Berechtigten erlaubt, das belastete Objekt als Wohnung zu nutzen. Das Wohnen unter Ausschluss des Eigentümers muss Hauptzweck der Benutzung sein.
Regelmäßige Zahlung einer Rente über einen einen fest definierten Zeitraum.
Nach § 97 BGB bewegliche Sachen, die ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind.
Um Ihnen einen besseren Einblick in die Begrifflichkeiten der „Immobilienbewertung“ zu ermöglichen, können Sie in unseren Glossaren Definitionen und Erklärungen geläufiger Fachbegriffe entnehmen.
Hinweis: Die Begrifflichkeiten werden fortlaufend ergänzt.

References: § 23
 § 5
 § 16
 § 6
 § 917
 § 96
 § 95
 § 94
 § 1090
 § 1093
 § 97