Source: http://dirittoimmobiliare.altervista.org/lo-sfratto-per-morosita-modalita-tempi-costi-e-risparmio-fiscale/
Timestamp: 2018-11-19 12:05:54+00:00

Document:
Sfratto per morosità, costi, tempi,modi, risparmio fiscale e soluzioni
sfratta la morosità e risparmia le tasse sui tuoi immobili, il VERO profitto immobiliare
(entro 10 secondi sarai reindirizzato all’articolo aggiornato nella pagina del sito dello studio per non attendere clicca Qui)
Caso classico della locazione immobiliare è quello di un inquilino che non paga il canone, moroso appunto.
E’ opportuno in casi del genere attivarsi rapidamente per ottenere lo sfratto per morosità ed avere a propria disposizione quanto prima l’immobile per poterlo riallocare e per risparmiare le tasse che altrimenti sarebbero comunque dovute allo stato, sebbene non si percepisca il canone.
Si tenga presente che la morosità scatta dopo 20 giorni ma trascorso un mese è già opportuno ed utile servirsi di una consulenza legale per accorciare i tempi. Sovente il locatore, spaventato dai tempi e dai costi di una procedura di sfatto, non la attiva con la conseguenza di allungare i tempi e aumentare la morosità con tutto ciò che ne consegue se non si sono prese opportune precauzioni e garanzie sulla solvibilità del conduttore, rivolgendosi ad un legale prima di concludere il contratto; inoltre, senza il provvedimento di convalida il conduttore non è in grado di provare al fisco il mancato incasso del proprio reddito immobiliare, finendo con l’esser costretto a pagare le tasse su redditi mai effettivamente percepiti!!!
Se hai un problema relativo ad un contratto registrato ex art. 3 commi 8 e 9 dlgs 23/2011 (conosciuti comunemente come contratti registrati all’Agenzia delle Entrate al triplo della rendita catastale) ed al relativo sfratto che vorresti ottenere, o se sei un conduttore che vuole tutelarsi anche a seguito della sentenza 50/2014 della Corte Costituzionale e del successivo art 5 comma 1 ter della l 80/2014, che come avevamo previsto ha fatto salvi fino al 31.12.15 gli effetti e i rapporti sorti dai contratti nati ex art. 3, leggi Affitto in nero: ottenuto il primo sfratto da un contratto non registrato dopo l’art. 5 comma 1-ter della L.80/14, vediamo come fare”
I tempi della procedura possono variare, come dicevamo, da un minimo di 3-12 mesi (molto dipende dalla competenza del proprio legale ridurre all’osso i tempi) fino anche a 2-3 o più anni con una adeguata difesa del debitore( si veda ad esempio in tema di allungamento dei tempi a causa delle notifiche l’articolo “Art 660 cpc, la notifica dello sfratto per morosità, Guida a tempi e cautele”) difesa che può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi con indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perchè evita di dover locare altro immobile per vivere) che in diverse situazioni può arrivare a non perdere l’immobile grazie all’ottenimento di una posizione di maggior forza che gli consenta una transazione a migliori condizioni nei confronti del proprietario.
Val sempre la pena ricordare che ci sono strumenti molto migliori della locazione per un proprietario che voglia trarre profitto dal suo immobile, strumenti contrattuali, totalmente legali, più sicuri nell’ottenere il pagamento del canone, più rapidi nel liberare l’immobile nel caso (rarissimo) di morosità e con un enorme risparmio fiscale per il proprietario, chi fosse interessato può leggere questi articoli “Risparmiare le tasse sui tuoi immobili in affitto” o “Cosa sono i contratti Atipici o Innominati”
Se hai un inquilino moroso e vuoi ottenere l’immobile nel più breve tempo (vedi anche in materia dei tempi che possono esser persi a causa della scarsa conoscenza della procedura, unica nel suo genere, relativa alla notifica dello sfratto ex art 660 cpc), oppure se sei un conduttore ed hai uno sfratto in corso e vuoi sapere nello specifico tempi che potresti guadagnare, altri benefici conseguibili e costi di eventuali difese o consulenze (laddove non fosse necessaria una costituzione in giudizio ma fosse sufficiente la presenza della parte alle udienze effettuiamo consulenze in cui indichiamo tutto quel che la parte deve sapere per incidere a proprio vantaggio nel giudizio in corso) da parte nostra non esitare a contattarci (La lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare è consultabile cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”)
Ad ogni modo il contratto di locazione non è l’unica soluzione per chi vuol tenere a reddito il proprio immobile, anzi il cd contratto di affitto è la soluzione peggiore sia per la sua scarsa flessibilità, che soprattutto per le tasse (IMU e IRPEF) che locatore e conduttore (in minima parte) sono costretti a pagare!! Se invece sei un inquilino e vuoi mantenere il tuo immobile che non riesci più a pagare ad un canone più basso, oppure trovare l’immobile dei tuoi sogni ad un canone accessibile leggi “Cerco casa in affitto: l’appartamento che sogni spendendo meno”
Se vuoi evitare futuri problemi di morosità e sfratto e ti serve assistenza per la stipula del tuo prossimo contratto “sicuro” di locazione leggi “Contratto di locazione: modello, costi, tempi e risparmio fiscale” Se vuoi maggiori informazioni, o avere consulenza in studio o scritta contattaci!! Oltre che consulenze in studio offriamo la possibilità, per i non residenti in Regione, di consulenze in videoconferenza, di consulenze scritte per il singolo caso con indicazione delle possibili soluzioni, o infine una (economicissima) relazione scritta con le varie soluzioni possibili in astratto per chi volesse farsi un’idea preventiva delle possibili soluzioni contrattuali adottabili.
Per l’assistenza e la stipula di contratti siamo domiciliati anche a Milano, Roma e Brescia, per il contenzioso siamo domiciliati presso tutti i capoluoghi di provincia.
Brescia – Via Aldo Moro, 13 (Palazzo Mercurio) Tel. +39 030 7777136 E-mail:
Sarete ricontattati e vi indicheremo, quantificandolo nel dettaglio, il possibile risparmio fiscale (lo studio non effettua consulenze se non vi è concreta possibilità di ottenere benefici per il proprietario), i tempi e costi del vostro sfratto o la risposta a qualunque altra questione avrete posto.
Risparmia L’Irpef (o la cedolare secca) su SECONDE CASE, Uffici e Negozi in affitto
confronta il risparmio di Imu e Irpef o Cedolare secca sulle seconde casse
Questo articolo è stato pubblicato in Profitto Immobiliare e contrassegnato come affitto, Albo avvocati Napoli, Avvocato, avvocato locazione, avvocato napoli, avvocato online, costi, diritto immobiliare, esperto contratto di affitto, esperto diritto immobiliare, fac simile sfratto per morosità, intimazione sfratto per morosità, locazione, miglior avvocato sfratti, miglior avvocato sfratti per morosità napoli, miglior avvocato sfratto, miglior studio legale sfratto, modello sfratto per morosità, morosità, napoli, ordine avvocati napoli, sfratto, sfratto brescia, sfratto milano, sfratto napoli, sfratto per morosità formula, sfratto per morosità formulario, sfratto per morosità modello, sfratto per morosità napoli, sfratto roma, tasse, tempi, tempo da Avvocato d'Ambrosio Borselli . Aggiungi il permalink ai segnalibri.
13 thoughts on “Lo sfratto per morosità, procedura, tempi, costi e modello di intimazione”
Avvocato Cafaggi on 19 aprile 2013 at 13:38 said:
Caro collega ti scrivo da Bologna, mi hanno detto che sei un vero esperto della materia,e ho potuto constatarlo leggendo alcuni articoli.
Avrei una questione delicata di un cliente, brevemente, il cliente fitta con un contratto ad uso abitativo sebbene l’inquilino sostenesse di avere una necessità transitoria, il cliente redige la doppia scrittura registrando il contratto a canone più basso, dopo un po’ l’inquilino comincia a pagare il minore importo, al che il proprietario registra la controscrittura, e l’inquilino per tutta risposta si riduce ulteriormente il canone al triplo della rendita catastale ritenendo che si applichi l’art. 3 del d.lgs. 23 del 2011.
Io riterrei di tentare lo sfratto per morosità anche se ho grossi dubbi, tu che mi consiglieresti?
Avvocato d'Ambrosio Borselli on 22 aprile 2013 at 13:37 said:
intanto ti ringrazio dei complimenti,
per quanto riguarda il tuo quesito vanno valutati alcuni elementi.
Ti premetto che le soluzioni possibili sono diverse, la prima, quella che possiamo definire convenzionale (molti avvocati si stanno muovendo in questa direzione) è quella di chiedere lo sfratto per morosità per arbitraria riduzione del canone, possiamo ritenere infatti che sia illegittima la pratica di autoridursi il canone senza una decisione giudiziale al riguardo, certo è una scelta che almeno sul breve-medio periodo comporta dei rischi notevoli, infatti il giudicante potrebbe concludere in sede di opposizione che si applichi effettivamente la disciplina dell’art. 3 del d.lgs. 23 del 2011. Poi nel lungo periodo, sono certo che la Cassazione e la Corte Costituzionale finiranno per smontare questa assurda normativa che sottoponte l’autonomia privata a degli adempimenti fiscali, giungendo a delle conclusioni sanzionatorie aberranti che superano di gran lunga ogni precedente disciplina normativa che pure era stata regolarmente (dagli anni sessanta all’altro ieri) smontata dai massimi organismi giurisdizionali.
Io però tenterei una diversa soluzione (sempre che il tuo caso lo consenta), laddove l’esigenza transitoria dell’inquilino fosse dimostrabile, la mia scelta sarebbe quella di agire per dimostrare che la simulazione aveva ad oggetto non esclusivamente il corrispettivo, ma anche la stessa tipologia contrattuale, infatti trattandosi di contratto ad uso transitorio non troverebbe applicazione la pesante disciplina sanzionatoria di cui ai commi 8 e 9 dell’art.3 del d.lgs. n. 23 del 14 .3. 2011, tale articolo infatti si applica esclusivamente “Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo” oltre che “ai contratti di comodato fittizio”, pertanto troverebbe per essi applicazione la disciplina prevista dal comma 346 della legge N. 311 DEL 30.12.2004 (finanziaria del 2005), che stabilisce che “sono considerati nulli i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati” o addirittura quella dell’art. 13 della l. n. 431/1998 che aveva stabilito che “è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato…” con gli indubbi vantaggi che l’interpretazione data dalla famosissima Cass. 16089/2003 ha dato al locatore che avesse registrato la controscrittura, vantaggi ancora maggiori ne trarrebbe il locatore se tu riuscissi a dimostrare (dovrei conoscere approfonditamente il caso concreto) che si tratta poi di un accordo novativo (da un contratto transitorio a un certo canone ad uno abitativo con altro canone), l’effettività della novazione consentirebbe di bypassare infatti la questione della “controdichiarazione” redatta successivamente alla sottoscrizione del contratto contenente il canone inferiore, che, salvo il caso di comprovata novazione, doveva ritenersi nulla perché in contrasto con il comma 4 dell’art. 13 nella parte in cui commina di nullità qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello “contrattualmente stabilito”.
Io, per inciso, consiglio spesso ai miei clienti che vogliano adottare un doppio contratto (in caso di locazioni abitative) di utilizzare lo strumento dell’uso transitorio per il contratto registrato (con i vantaggi dell’inapplicabilità dell’art 3 del d.lgs. 23 del 2011, e della maggiore credibilità di un canone “calmierato”) e di un uso abitativo per la controscrittura novativa (col vantaggo della effettività della novazione).
Ad ogni modo, considera che scriverò a breve un articolo su alcuni aspetti della questione che ti interessa, ma per una spiegazione maggiormente dettagliata, anche in merito agli ndici della transitorietà, e per indicarti le possibili azioni giudiziarie a tua disposizione alternative allo sfratto per morosità (art. 447 bis, art. 700, art. 702 bis e ss. ecc.) ho necessità di conoscere tutti gli elementi che riguardano i contratti redatti dal tuo cliente, pertanto ti invito a contattare lo studio allo 0814206164 per concordare una consulenza (se sei a Bologna posso fartela in videoconferenza, o meglio posso redarla per iscritto con tutte le possibili opzioni).
Concludo con una osservazione che potrà esserti utile, considera che la scelta di una soluzione differente da quella scelta dai più ha un enorme vantaggio, infatti il giudicante che potrebbe aver voglia di accogliere una certa tesi ma è restio per non porsi controcorrente rispetto alla linea della propria sezione o della giurisprudenza del momento, potrebbe essere svincolato attraverso una domanda diversa fatta con strumenti differenti da quelli convenzionali e in tal modo potresti veder accolta la tua domanda anche controcorrente rispetto ad altri casi simili a quelli del tuo cliente.
Avvocato d’Ambrosio Borselli
Avvocato Cafaggi on 8 maggio 2013 at 15:09 said:
Caro collega, ti ringrazio per la soluzione propostami, l’ho trovata veramente ingegnosa, l’ho così approfondita ed ho operato secondo il tuo ottimo consiglio. Sono fiducioso nell’esito finale. Credo che mi rivolgerò di nuovo a te a breve per la questione del risparmio fiscale sulle locazioni, sono certo che avrai ottime soluzioni anche per quello.
maria cristina lai on 15 maggio 2013 at 13:10 said:
mi piace moltissimo il tuo servizio
ti allego un link dove puoi trovare l’ingegnosa soluzione del tribunale di Roma relativamente alle locazioni nate da accordo orale.
http://www.studioferrarogiove.it/studiolegale/files/press/201211221815278210332511.pdf
Avvocato d'Ambrosio Borselli on 24 maggio 2013 at 12:32 said:
Grazie mille per i complimenti, ho letto le sentenze che hai linkato e le ho trovate molto interessanti (ed anche in linea con il consiglio che davo sopra al collega di cercare soluzioni differenti e poco battute dalla massa), tanto che se mi autorizzi potrei allegarle a un prossimo articolo che vorrei scrivere sull’argomento.
Avvocato d'Ambrosio Borselli on 24 giugno 2013 at 10:04 said:
Siamo anche su Twitter seguici
Affitta prima il tuo appartamento eliminando l’Imu e riducendo la Cedolare Secca! leggi come http://t.co/S1gb046KU0 … pic.twitter.com/yTORDPLJHN
— EdgardoD d'AmbrosioB (@EddydAmbrosio) June 20, 2013
Alessandra Esposito on 25 giugno 2013 at 12:45 said:
Ma è davvero possibile risparmiare l’Imu legalmente? e come si fa? la devo contattare per un consulto? e se non è possibile ho pagato invano?
Avvocato d'Ambrosio Borselli on 30 giugno 2013 at 12:52 said:
Certo che è possibile, mi può contattare allo studio per una consulenza, e per quanto riguarda l’esito della stessa nei (rari) casi in cui non è possibile un soddisfacente risparmio fiscale non accettiamo la consulenza e di conseguenza il pagamento
Antonio Nardelli on 5 luglio 2013 at 16:34 said:
Posso confermare in pieno, ho chiesto all’avvocato tre consulenze immobiliari e per due ho ottenuto un incredibile risparmio delle tasse mentre per il terzo (nel quale vivo) non era possibile risparmio alcuno e l’importo pagato (che per quanto sto risparmiando sugli altri due potevo pure rinunciarci tanto è il mio guadagno) mi è stato completamente ridato
Alessandra Esposito on 26 luglio 2013 at 11:16 said:
Favoloso, ho ricevuto giusto ieri la mia consulenza scritta e sono entusiasta delle prospettive che mi avete offerto, non vedo l’ora di concludere il contratto proposto (appena trovo l’inquilino)!!!
A presto sentirci per il contratto
Avvocato d'Ambrosio Borselli on 17 luglio 2013 at 18:47 said:
Il 54% dei proprietari con un contratto fai da te hanno l'inquilino moroso contro lo 0,4% di quelli che si rivolgono ad un esperto
Avvocato d'Ambrosio Borselli on 17 luglio 2013 at 18:59 said:
Danno da occupazione abusiva la Cassazione 15111/13 accoglie in toto ns tesi, ecco perché occorre affidarsi a mani esperte nell'immobiliare
Michal on 28 ottobre 2013 at 22:09 said:
E se invece sono sfrattato per morosita che diritti ho?Ricordando ke sono una vittima del sistema.
C’e qualche possibilita di avere qualche casa popolare o qualcosa del genere?

References: art. 3
 sentenza 
 art. 3
 Cass. 
 art. 700
 art. 702