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Timestamp: 2019-12-15 17:42:18+00:00

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Nel diritto al risarcimento del danno sorto in capo al promittente venditore a seguito dell'accertato inadempimento del promissario acquirente sussiste il ristoro di tutti i danni, comprensivi di danno emergente quanto di lucro cessante (Contratti) - 101Professionisti.it
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Nel diritto al risarcimento del danno sorto in capo al promittente venditore a seguito dell'accertato inadempimento del promissario acquirente sussiste il ristoro di tutti i danni, comprensivi di danno emergente quanto di lucro cessante. Il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di bene immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento della proposizione della domanda di risoluzione ed il prezzo pattuito.
(OMISSIS) ((OMISSIS)), rappresentato e difeso per procura speciale a margine del ricorso, dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS),
elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo in (OMISSIS);
avverso la sentenza della Corte d'appello di Torino n. 328/10 depositata in data 9 marzo 2010;
Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10 dicembre 2013 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. GOLIA Aurelio, che nulla ha osservato in ordine alla relazione ex
articolo 380-bis cod. proc. civ..
Ritenuto che con sentenza n. 485 del 24 gennaio 2008, il Tribunale di Torino dichiarava risolto il contratto preliminare di vendita sottoscritto tra
(OMISSIS) e (OMISSIS) s.n.c. il 25 novembre 2003 per inadempimento della (OMISSIS), con conseguente condanna della societa' al
risarcimento del danno patito dall'odierno ricorrente e quantificato nella somma di euro 43.000,00;
che il sig. (OMISSIS) aveva convenuto in giudizio la societa' poiche' la riteneva inadempiente al suddetto contratto inerente un capannone di sua
proprieta', per il prezzo di euro 380.000,00;
che, a seguito della promessa d'acquisto, il (OMISSIS) aveva provveduto a disdire i contratti di locazione agli occupanti, ma, prima della stipula del
contratto definitivo, la societa' acquirente aveva comunicato all'immobiliare Le Tegole, mediatrice nella stipula, l'insorgenza di alcune
problematiche che la rendevano impossibilitata all'acquisto;
che nella sentenza di condanna il Tribunale determinava l'importo del risarcimento del danno nella differenza tra il prezzo pattuito per l'acquisto
dell'immobile e il prezzo ricavato dalla successiva vendita dell'immobile a terzi (euro 333.000,00), tenuto altresi' conto della caparra a suo tempo
versata dalla soccombente;
che per la riforma della suddetta sentenza la (OMISSIS) s.n.c. adiva la Corte d'Appello di Torino, sostenendo che l'unico rapporto intercorso tra le
parti sarebbe stato quello del 1 dicembre 2003, ovvero un secondo preliminare successivo al primo, del quale riportava integralmente le
condizioni; insisteva inoltre per l'accertamento della legittimita' del recesso operato per giusta causa, essendo venuta meno la necessita'
dell'utilizzo del capannone e sosteneva che di conseguenza nulla fosse dovuto al (OMISSIS) a titolo risarcitorio; in subordine, chiedeva la riduzione
dell'ammontare del danno liquidato in favore della controparte;
che il (OMISSIS) si costituiva chiedendo il rigetto dell'appello proposto e insistendo, in sede di appello incidentale, per il riconoscimento a suo
favore degli ulteriori danni da mancato guadagno per la mancata utilizzazione del bene, causato dalla disdetta di tutti i contatti di deposito in corso
in vista della vendita alla (OMISSIS) s.n.c.;
che la Corte d'Appello di Torino, con sentenza n. 328 del 2010, depositata il 9 marzo 2010, in parziale riforma della sentenza di primo grado,
confermava la responsabilita' della (OMISSIS) s.n.c, rideterminando pero' per difetto il danno subito dal (OMISSIS) nella misura del 40% della
differenza tra prezzo pattuito con il preliminare e prezzo realizzato dal (OMISSIS) in sede di successiva vendita, condannando la (OMISSIS)l s.n.c.
al pagamento della somma di euro 14.800,00;
che per la cassazione di questa sentenza (OMISSIS) ha proposto ricorso, notificato presso il domiciliatario, nelle forme di cui all'articolo 139 c.p.c.,
che, essendosi ravvisate le condizioni per la trattazione del ricorso in camera di consiglio e' stata redatta relazione ai sensi dell'articolo 380-bis cod.
proc. civ., che e' stata comunicata alle parti e al Pubblico Ministero.
"(...) Con il primo motivo di ricorso, il ricorrente si duole della contraddittorieta' e lacunosita' della motivazione della Corte di merito nella rideterminazione, per difetto, del risarcimento del danno.
Sostiene il ricorrente che la Corte torinese , pur confermando l'inadempimento della societa' e il consequenziale danno a suo carico, non riteneva
corretto liquidare il danno come corrispondente all'intera differenza tra il prezzo pattuito nel contratto preliminare e quello effettivamente
realizzato nella vendita, poiche' la cessione del capannone ad un prezzo inferiore al momento della vendita a terzi era stata determinata dalle sue
condizioni economiche, sicche' egli avrebbe potuto prevedere la detta riduzione in quanto consapevole della sua posizione debitoria complessiva.
Con il secondo motivo, il ricorrente denuncia il vizio di omessa motivazione in relazione all'articolo 1227 cod. civ. Sul presupposto che la Corte abbia
operato la rideterminazione per difetto del risarcimento del danno richiamandosi, anche se non espressamente, alla disciplina dell'articolo 1227
cod. civ., il ricorrente denuncia una omessa motivazione al riguardo e sostiene che non sarebbe possibile attribuire una responsabilita' colposa, ai
sensi del comma 1 del citato articolo, in capo a se', essendosi la (OMISSIS) s.n.c. resasi inadempiente. Ugualmente, il ricorrente non ritiene
possibile configurare la mancanza dell'ordinaria diligenza in capo al creditore, che gli avrebbe consentito di evitare i danni, in quanto la Corte
d'appello sembrerebbe imputare la responsabilita' al danneggiato per aver ceduto, a seguito dell'inadempimento della (OMISSIS), il capannone a
terzi al prezzo cui questi hanno concordato l'affare. Con il terzo motivo, il ricorrente lamenta la contraddittorieta' della motivazione in punto di
appello incidentale. A seguito dell'inadempimento della societa', effettivamente egli aveva potuto continuare la sua attivita' nel capannone, cosa che
non avrebbe potuto fare se fosse stato venduto alla (OMISSIS). Tuttavia, la proprieta' del capannone aveva causato il sostenimento dei costi di
gestione dell'immobile. Egli inoltre aveva dovuto disdire i contratti di locazione del capannone, al fine di vendere l'immobile libero e, nell'attesa
della conclusione del contratto con la (OMISSIS) (cosa mai avvenuta), non aveva potuto intraprendere nessun progetto commerciale. Tutti questi
elementi costituivano una voce di danno non valutata correttamente ne' ad opera del Giudice di primo grado, ne' tantomeno in grado di appello.
I primi due motivi di ricorso sono strettamente connessi e possono pertanto essere trattati congiuntamente. Le ragioni poste a fondamento della
propria decisione dalla Corte territoriale risultano sostanzialmente contrastanti in quanto la sentenza impugnata, da un lato, confermando in parte
la pronuncia del Tribunale, ha riconosciuto a pieno l'inadempimento della (OMISSIS) s.n.c. e ha confermato l'esistenza di un danno per la mancata
conclusione del contratto definitivo; dall'altro, ha ritenuto che, a causa dell'aggravarsi della propria situazione economica, comunque prevedibile, il
ricorrente abbia successivamente ceduto a terzi la sua proprieta' ad un prezzo inferiore rispetto a quello che avrebbe potuto realizzare qualora
avesse versato in una situazione migliore.
E' di palmare evidenza come il fatto controverso decisivo sia stato ricostruito in maniera carente e contrastante poiche', pur avendo confermato
l'esistenza del danno in capo al (OMISSIS), la Corte ha ridotto il risarcimento sul rilievo che l'odierno ricorrente, qualora non si fosse trovato in una
condizione economica negativa, il cui aggravio avrebbe comunque potuto prevedere, avrebbe potuto vendere l'immobile allo stesso prezzo a cui
intendeva venderlo alla societa'.
D'altra parte, non puo' non considerarsi che la Suprema Corte ha avuto modo di affermare che "il risarcimento del danno dovuto al promissario
acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di bene immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella
differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento della proposizione della domanda di risoluzione del contratto (cioe', al tempo
in cui l'inadempimento e' diventato definitivo) ed il prezzo pattuito" (Cosi' Cass. n. 22384 del 2004).
La Corte di merito, peraltro, non si e' riferita esplicitamente all'articolo 1227 cod. civ., ma si e' limitata a porre a fondamento della riduzione del
risarcimento del danno l'aggravarsi della condizione economica del (OMISSIS), considerata da questi prevedibile perche' egli era sicuramente
consapevole della propria posizione debitoria complessiva. Anche su questo punto la motivazione risulta lacunosa, considerando il fondamentale
principio in materia di autonomia contrattuale, ex articolo 1322 cod. civ., secondo il quale rientra nella liberta' delle parti determinare il contenuto
del contratto. Il mero rilievo che l'immobile sia stato venduto a un prezzo inferiore, contestualmente ad una situazione debitoria non positiva
dell'odierno ricorrente, non puo' indurre a ritenere tale situazione soggettiva motivo idoneo a decurtare la liquidazione del risarcimento del danno
conseguente ad un inadempimento accertato sia dal Tribunale che dalla Corte d'Appello di Torino; cio' anche considerando che il (OMISSIS), nella
successiva vendita del capannone, aveva stipulato il contratto instaurando nuove trattative con terzi, fondate sulle condizioni alle quali questi
ultimi avevano deciso di acquistare l'immobile de quo. Questa circostanza, peraltro, non sembra possa essere in nessun modo considerata un fatto
colposo del creditore, posto che il comportamento dell'odierno ricorrente non ha contribuito in alcun modo all'inadempimento della (OMISSIS)
s.n.c..
Fondato e' altresi' il terzo motivo di ricorso, concernente l'entita' del danno risarcibile in caso di inadempimento. Il concetto di danno risarcibile, e
in particolare, di lucro cessante, con riguardo all'inadempimento, da parte del promissario acquirente, di un contratto preliminare di
compravendita immobiliare, e' da riferirsi al principio, ex articolo 1223 cod. civ., secondo cui il risarcimento deve porre il creditore nella situazione
in cui si sarebbe trovato se l'inadempimento non si fosse verificato. A tal proposito, la citata disposizione prevede il ristoro non solo del danno
emergente, ma anche del lucro cessante, ossia di ogni conseguenza lesiva che, seppur non apparente e non immediatamente riscontrabile, gli sia
derivata dall'azione dannosa.
Il proprietario, in caso di contratto preliminare di compravendita rimasto inadempiuto, non e' tenuto a dare prova delle sue intenzioni, quali la
volonta' di utilizzare o locare il bene, poiche' detta prova si trasformerebbe in una probatio diabolica. La prova sarebbe altresi' superflua perche' e'
intrinseca nella disciplina dell'articolo 1223 cod. civ. la previsione della risarcibilita' del mancato guadagno, qualora sia conseguenza immediata e
diretta dell'inadempimento. (Cass. n. 6586 del 1997). Rientra quindi nel diritto al risarcimento del danno, sorto in capo al promittente venditore a
seguito dell'accertato inadempimento del promissario acquirente, il ristoro di tutti i danni, comprensivi tanto di danno emergente quanto di lucro
cessante. Ed e' in quest'ultima categoria che rientrano i danni nascenti dalla disdetta dei contratti di locazione agli occupanti durante le trattative
con la (OMISSIS), trattative che, come detto, non si sono mai concretizzate con la conclusione di un contratto definitivo e di conseguenza con la
cessione del bene.
Alla stregua delle considerazioni sin qui svolte e qualora il collegio condivida i rilievi in precedenza formulati, si ritiene che il ricorso possa essere
trattato in camera di consiglio ai sensi dell'articolo 375 c.p.c., n. 5, per essere ivi accolto";
che quindi il ricorso deve essere accolto, con la conseguente cassazione della sentenza impugnata e con rinvio alla Corte d'appello di Torino perche',
in diversa composizione, proceda a nuovo esame, nonche' alla regolamentazione delle spese del giudizio di legittimita'.
La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita', alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione.
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References: sentenza 

articolo 380
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 Cass. 
 articolo 1322
 articolo 1223
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