Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F06-10-2015-4A_247-2015
Timestamp: 2016-10-27 01:03:35+00:00

Document:
4A_247/2015 � � Urteil vom 6. Oktober 2015
beide vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Sch�tz,
K�ndigung des Mietobjekts,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich, II. Zivilkammer, vom 9. April 2015.
Die Baugenossenschaft C.________ (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin), eine Wohnbaugenossenschaft, schloss mit A.________ (Mieterin 1, Kl�gerin 1, Beschwerdef�hrerin 1) und deren Ehemann B.________ (Mieter 2, Kl�ger 2 und Beschwerdef�hrer 2) einen Mietvertrag �ber eine 4-Zimmerwohnung und �ber einen Autoeinstellplatz ab und nahm sie als Mitglieder auf. Im Laufe des Mietverh�ltnisses soll es zu Pflichtverletzungen der Mieter 1 und 2 gekommen sein und zu Streitigkeiten mit anderen Mietparteien. Die Vermieterin mahnte die Mieter 1 und 2 mit Schreiben vom 3. Mai 2011 im Sinne von Art. 257f OR ab und drohte ihnen im Falle weiterer Sorgfaltspflichtverletzungen die K�ndigung der Mietwohnung sowie den Ausschluss aus der Genossenschaft an. Am 15. Juni 2011 k�ndigte sie den Mietern 1 und 2 je mit separatem amtlich genehmigten Formular die Wohnung und den Garagenplatz ordentlich ohne Begr�ndung. Ausserdem wurde ihnen mit Schreiben vom gleichen Tag der am 14. Juni 2011 anl�sslich einer Vorstandssitzung beschlossene Ausschluss aus der Genossenschaft mitgeteilt, wobei der Beschluss mit erneuten heftigen verbalen Attacken der Mieterin 1 gegen�ber von Mitmietern begr�ndet wurde.
Am 13. Juli 2011 zogen die Mieter den Ausschlussbeschluss an die Generalversammlung der Genossenschaft weiter und fochten die K�ndigung bei der zust�ndigen Schlichtungsbeh�rde an.
B.a.�Am 10. Mai 2012 best�tigte die Generalversammlung den Ausschluss. Dieser Entscheid blieb in der Folge unangefochten.
B.b.�Nachdem vor der Schlichtungsstelle keine Einigung erzielt werden konnte, gelangten die Mieter an das Mietgericht des Bezirks Uster und verlangten, es sei festzustellen, dass die K�ndigung ung�ltig sei, eventuell sei das Mietverh�ltnis erstmals um zwei Jahre zu erstrecken. Mit Urteil vom 28. Oktober 2014 erkannte das Mietgericht, die K�ndigung sei ung�ltig. Auf Berufung der Beklagten entschied dagegen das Obergericht des Kantons Z�rich mit Urteil vom 9. April 2015, die K�ndigung sei g�ltig, und es erstreckte das Mietverh�ltnis erstmals bis zum 30. September 2012. Eine weitere Erstreckung sei nur zul�ssig, wenn sp�testens 60 Tage vor dem 30. September 2012 von den Kl�gern bei der Schlichtungsbeh�rde eine entsprechende Klage eingereicht worden sei.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen die Kl�ger dem Bundesgericht im Wesentlichen, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache an das Obergericht zur�ckzuweisen. Eventuell sei die Ung�ltigkeit der K�ndigung festzustellen. Ihrem Gesuch, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu gew�hren, gab das Bundesgericht mit Pr�sidialverf�gung vom 26. Juni 2015 statt. Die Beschwerdegegnerin schliesst im Wesentlichen auf kostenf�llige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, w�hrend das Obergericht auf Vernehmlassung verzichtet hat.
Die Beschwerdegegnerin macht vorab geltend, es fehle den Beschwerdef�hrern, insbesondere dem Beschwerdef�hrer 2, am n�tigen Rechtsschutzinteresse (Art. 76 BGG), da dieser nach erfolgter Scheidung schon seit Jahren nicht mehr im Mietobjekt wohne und dieses nicht mehr die Familienwohnung sei. Auf die Beschwerde sei daher nicht einzutreten. Abgesehen davon, dass diese Argumentation von Vornherein nur f�r den Beschwerdef�hrer 2 stichhaltig sein k�nnte, verkennt die Beschwerdegegnerin, dass auch Personen, die nicht im Mietobjekt wohnen, Partei des Mietvertrages sein (oder bleiben) k�nnen, und der Beschwerdef�hrer 2 trotz der Scheidung unter Umst�ndenein eigenes Interesse daran haben kann, dass seine Tochter und seine ehemalige Ehefrau in der Wohnung verbleiben k�nnen.
Zwischen den Parteien war vor Vorinstanz nicht umstritten, dass die mietrechtlichen Frist- und Formerfordernisse eingehalten wurden. Umstritten war dagegen, ob sich die K�ndigung des Mietobjekts zus�tzlich nach genossenschaftlichen Kriterien richtet und ob die Beschwerdef�hrer bei K�ndigung des Mietvertrages noch Genossenschaftsmitglieder waren.
2.1.�Die Vorinstanz kam zum Schluss, wenn gleichzeitig die K�ndigung des Mietvertrages und der Ausschluss aus der Genossenschaft ausgesprochen werde, f�hre dies in der Regel zu zwei gesonderten Verfahren. Seine genossenschaftlichen Anspr�che wahre der Genossenschaftsmieter diesfalls alleine im gesellschaftsrechtlichen Ausschlussverfahren und nicht zus�tzlich im Mietverfahren. Sei im Ausschlussverfahren bereits rechtskr�ftig �ber das Vorliegen von Ausschlussgr�nden entschieden worden, sei auf diesen Entscheid infolge materieller Rechtskraft nicht mehr zur�ckzukommen. Bestreite der Genossenschafter das Bestehen gesetzlicher oder statutarischer Ausschlussgr�nde, stehe es ihm frei, gest�tzt auf Art. 846 Abs. 3 OR den Richter anzurufen. Unterlasse er dies, erwachse der Ausschluss in Rechtskraft und werde definitiv; eine zus�tzliche Anrufung des genossenschaftlichen Rechtsschutzes im mietrechtlichen Verfahren sei nicht vorgesehen. Vielmehr k�nne sich der Genossenschaftsmieter im Mietverfahren tats�chlich nur dann auf seine genossenschaftliche Mitgliedschaft st�tzen, wenn er im genossenschaftlichen Ausschlussprozess obsiegt habe. Verliere er im Ausschlussverfahren, sei die Ausschliessung bereits von Anfang an wirksam gewesen.
2.2.�Die Vorinstanz hielt fest, die Beschwerdef�hrer h�tten den Ausschlussbeschluss des Vorstandes an die Generalversammlung der Genossenschaft weitergezogen. Nachdem die Generalversammlung den Ausschluss am 10. Mai 2012 best�tigt habe, h�tten sie darauf verzichtet, diesen Entscheid an das zust�ndige Gericht weiterzuziehen. Deshalb sei der Ausschluss definitiv geworden. Die Vorinstanz erachtete den Einwand, die Erstinstanz habe unrichtigerweise �ber das Bestehen eines genossenschaftlichen Ausschlussgrundes entschieden, obwohl die Beschwerdef�hrer den Entscheid der Generalversammlung akzeptiert h�tten, als begr�ndet und die K�ndigung als g�ltig, weshalb sie auf die Pr�fung der �brigen Vorbringen der Beschwerdegegnerin betreffend die Zul�ssigkeit der K�ndigung nicht einging, sondern sich der Frage der Erstreckung zuwandte. Diese wird in der Beschwerde nicht weiter thematisiert, so dass darauf nicht einzugehen ist. Zu pr�fen bleibt die Frage der G�ltigkeit der K�ndigung.
Die Wohngenossenschaft und ihre Genossenschaftsmieter sind durch zwei Rechtsverh�ltnisse verbunden. Einerseits das k�rperschaftliche Verh�ltnis, das durch die Aufnahme der Genossenschaftsmieter in die Genossenschaft entsteht (Art. 839 OR). Andererseits das individuelle Schuldverh�ltnis, das aus dem Abschluss eines Mietvertrags zwischen der Genossenschaft und dem Genossenschaftsmieter resultiert (BGE 136 III 65 E. 2.2 S. 68 mit Hinweis).
3.1.�Die Parteien k�nnen die beiden Rechtsverh�ltnisse im Rahmen ihrer Parteiautonomie in der Weise miteinander verkn�pfen, dass das eine nicht ohne das andere fortbestehen kann. In diesem Fall gen�gt eine Willenserkl�rung, um beide Verh�ltnisse zu beenden (BGE 136 III 65 E. 2.4.1 S. 70 mit Hinweisen). Sind die beiden Verh�ltnisse aber, wie im zu beurteilenden Fall, nicht durch eine spezifische Vereinbarung der Parteien derart gekoppelt, k�nnen sie unabh�ngig voneinander in separaten Verfahren beendet werden. Es ist in diesen F�llen denkbar, dass ein Rechtsverh�ltnis ohne das andere fortbesteht (BGE 136 III 65 E. 2.4.2 S. 71 mit Hinweisen). Mit Blick auf den Zweck der Wohngenossenschaft setzt die K�ndigung des Mietvertrags allerdings (abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag vorbehalten) voraus, dass der K�ndigungsgrund auch einen Ausschluss aus der Genossenschaft zulassen w�rde (BGE 136 III 65 E. 2.4.2 S. 71 f. mit Hinweisen).
Diese Rechtsprechung hat das Bundesgericht seither best�tigt (Urteile des Bundesgerichts 4A_14/2015 vom 26. Februar 2015 E. 2; 4A_386/2014 vom 11. November 2014 E. 3.1; 4A_258/2011 vom 12. Juli 2011). Sie wurde in der Literatur �bernommen (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 4 zu Art. 266o OR; ALFRED L. SCHWARTZ, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht II, 4. Aufl. 2012, N. 20a zu Art. 846 OR; FRAN�OIS BOHNET/PATRICIA DIETSCHY, in: Droit du bail � loyer, Bohnet/Montini [Hrsg.], N. 98 zu Art. 253 OR; Pascal Pichonnaz, in: Droit de bail N� 22/2010 Nr. 12 S. 27 ff. S. 28 f.) und begr�sst ( WILLI FISCHER/LUZIA BACHOFNER, Verh�ltnis zwischen K�ndigung der Genossenschaftswohnung und Ausschluss aus der Genossenschaft, ius.full 10[2012] Nr. 6, S. 186 ff., 189; WEBER, a.a.O., N. 4 zu Art. 266o OR). Das Bundesgericht hat sich damit bewusst gegen die Stimmen in der Lehre gewandt, die davon ausgingen, die Frage des Ausschlusses m�sse immer vor der Frage der K�ndigung entschieden werden (BGE 136 III 65 E. 2.4 S. 69 ff. mit Hinweisen; FISCHER/BACHOFNER, a.a.O., S. 188).
Der auch vor Bundesgericht durch die Parteien thematisierten Frage, ob zuerst der Ausschluss aus der Genossenschaft erfolgte oder die K�ndigung der Wohnung, kann vor diesem Hintergrund keine Bedeutung zukommen.
3.2.�Die Beschwerdef�hrer haben den Beschluss der Generalversammlung nicht angefochten. Vorbeh�ltlich einer allf�lligen Nichtigkeit, die hier nicht zur Diskussion steht, bedeutet dies, dass das k�rperschaftliche Verh�ltnis zu Ende gegangen ist und die Beschwerdef�hrer aus der Genossenschaft ausgeschieden sind (zit. Urteil 4A_14/2015 E. 4). In diesem Sinne wird die Ausschliessung rechtskr�ftig (vgl. BGE 85 II 525 E. 2 S. 536). Dies sagt, da das Miet- und das Genossenschaftsverh�ltnis nicht gekoppelt sind, aber nichts dar�ber aus, ob die K�ndigung des Mietverh�ltnisses g�ltig ist.
3.3.�Die Auffassung der Vorinstanz, der Genossenschaftsmieter k�nne sich im Mietverfahren nur auf den genossenschaftlichen Rechtsschutz berufen, wenn er im genossenschaftlichen Ausschlussprozess obsiegt habe, widerspricht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Ein Genossenschaftsmieter kann aus der Genossenschaft ausgeschlossen werden und seine Mieterstellung behalten (BGE 136 III 65 E. 2.4.2 S. 71 mit Hinweis). Die L�sung der Vorinstanz liefe darauf hinaus, dass der von einer unzul�ssigen K�ndigung betroffene Mieter in der Genossenschaft verbleiben m�sste, um sich auf die Unzul�ssigkeit berufen zu k�nnen. Es ist aber an den Parteien zu entscheiden, ob sie eine derartige Koppelung zwischen der Genossenschafterstellung und der Mieterstellung schaffen wollen (Art. 19 OR; BGE 136 III 65 E. 2.4.2 S. 71). Das Bundesgericht hat denn auch in einem Fall, in dem keine rechtzeitige Anfechtung des Ausschlusses an die Generalversammlung erfolgt war und nur die K�ndigung gerichtlich angefochten wurde, gepr�ft, ob der Ausschluss nichtig sei. Nachdem es dies verneint hat, erachtete es den Ausschluss zwar als erstellt. Es fuhr aber fort, der damalige Beschwerdef�hrer kritisiere den angefochtenen Entscheid nicht, soweit dieser festhalte, die K�ndigung beruhe auf einem Motiv, das auch einen Ausschluss gest�tzt auf die Statuten zulassen w�rde (zit. Urteil 4A_14/2015 E. 4). Es ging nicht davon aus, der im Ausschlussverfahren unterliegende Genossenschaftsmieter sei gar nicht mehr befugt, sich bez�glich der K�ndigung auf die genossenschaftlichen Schutzbestimmungen zu berufen. Eine gerichtliche Beurteilung der Ausschlussgr�nde ist nicht erfolgt. Die Frage, ob bei einer gerichtlichen Beurteilung eine Bindung f�r das Mietverfahren besteht, kann offenbleiben.
Der Genossenschaftsmieter kann, auch wenn er den Ausschluss nicht gerichtlich anficht, eine mit der Ausschliessung zusammenh�ngende K�ndigung mit der Begr�ndung anfechten, die Voraussetzungen f�r die K�ndigung (n�mlich das Bestehen eines Ausschlussgrundes aus der Genossenschaft) seien nicht gegeben gewesen. Der Verzicht auf die Anfechtung des Ausschlusses macht eine unzul�ssige K�ndigung nicht nachtr�glich g�ltig. Der Genossenschaftsmieter verliert mangels Anfechtung des Ausschlusses seine Stellung als Genossenschafter, das Mietverh�ltnis bleibt aber bei erfolgreicher Anfechtung der K�ndigung bestehen.
Damit ist zu pr�fen, ob statutarische Ausschlussgr�nde vorlagen. Die Vorinstanz hat zu dem behaupteten Fehlverhalten der Beschwerdef�hrer keine Feststellungen getroffen. Mit Blick auf die lange Verfahrensdauer rechtfertigt es sich, von einer R�ckweisung an die Vorinstanz zur Erg�nzung des Sachverhaltes abzusehen, zumal die Beschwerdef�hrer die erstinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen weder vor Bundesgericht noch im kantonalen Rechtsmittelverfahren substanziiert beanstandet haben.
4.1.�Die Beschwerdegegnerin macht mit Hinweis auf ihre Statuten geltend, die Genossenschaftsmieter h�tten in Art. 4a Abs. 5 der Statuten ( "Die K�ndigung des Mietvertrages richtet sich nach den mietrechtlichen Bestimmungen" ) auf die M�glichkeit, die Statuten im Rahmen des mietrechtlichen K�ndigungsschutzverfahrens anzurufen, verzichtet. Die Geltendmachung statutarischer Gr�nde, die einer K�ndigung des Mietvertrages im Wege stehen sollten, sei daher unzul�ssig. Zudem sehe Art. 4a Abs. 1 lit. e ihrer Statuten vor, dass die Beschwerdegegnerin einen Mieter bei Verletzung des Mietvertrages ausschliessen d�rfe. Damit entfielen die von den Beschwerdef�hrern angerufenen erh�hten Anforderungen an eine K�ndigung des Mietvertrages.
4.2.�Art. 4a Abs. 1 lit. e h�lt als neben dem Ausschluss aus wichtigem Grund m�glichen Ausschlussgrund unter Anderem fest:
"e) Vorliegen eines ausserordentlichen mietrechtlichen K�ndigungsgrundes, insbesondere nach den Art. 257d OR, 257f OR, 266g OR, 266h OR sowie anderer Verletzungen des Mietvertrages."
"Die K�ndigung des Mietvertrages richtet sich nach den mietrechtlichen Bestimmungen".
4.3.�Auf die Tragweite dieser Bestimmungen braucht nicht im Einzelnen eingegangen zu werden. In der kantonalen Berufungsantwort (S. 10) gehen die Beschwerdef�hrer n�mlich selbst davon aus, wenn die Statuten in Art. 4 Abs. 1 lit. e ganz allgemein als Ausschlussgrund auch jede andere Verletzung des Mietvertrages erw�hnten, so sei dies im Gesamtzusammenhang dahingehend zu verstehen, dass es sich dabei um Verletzungen handeln m�sse, welche mit den zuvor erw�hnten ausserordentlichen mietrechtlichen K�ndigungsgr�nden der Schwere nach wenigstens vergleichbar seien. Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer und der ersten Instanz kommt den festgestellten Vorf�llen aber die f�r einen Ausschluss aus der Genossenschaft notwendige Schwere zu, zumal die gegenseitige R�cksichtnahme - gerade wenn das Verh�ltnis wie nach dem Verst�ndnis der Beschwerdef�hrer nur unter erschwerten Voraussetzungen gek�ndigt werden kann - zentrale Bedeutung hat.
4.3.1.�Das Bezirksgericht referiert einen Vorfall, bei dem die Kl�gerin 1 von ihrem Balkon aus den Vater der darunter wohnenden Familie im Rahmen einer Auseinandersetzung �ber dessen Rauchgewohnheiten mit Dreck beworfen haben soll. Was die Beschwerdef�hrerin 1 genau heruntergeworfen habe, sei unklar, weshalb keine Aussagen zur Gef�hrlichkeit jener Situation gemacht werden k�nnten. Zudem habe sie den unter ihr wohnenden Ehegatten und einer weiteren Mieterin mehrfach den Mittelfinger gezeigt, letztmals gem�ss Aussage der Betroffenen am 26. September 2013.
4.3.2.�Dass Bewerfen einer Person mit Gegenst�nden vom Balkon im Rahmen einer Auseinandersetzung bildet eine schwerwiegende Verletzung der Pflicht zur gegenseitigen R�cksichtnahme, selbst wenn damit keine Gef�hrdung verbunden gewesen sein sollte. Die Beschwerdef�hrer machen zwar in den kantonalen Schriften die unter ihnen wohnende Mietpartei, mit der sie verfeindet waren und die inzwischen weggezogen ist, f�r die Unstimmigkeiten verantwortlich. Verfehlungen anderer Mietgenossenschafter verm�gen aber die Verfehlungen der Beschwerdef�hrer nicht zu rechtfertigen. Haben andere Mietparteien es gegen�ber den Beschwerdef�hrern (namentlich in Bezug auf das Rauchen) objektiv an der notwendigen R�cksichtnahme fehlen lassen, dann h�tten die Beschwerdef�hrer von der Beschwerdegegnerin Abhilfe verlangen sollen. Mangelnde R�cksichtnahme der anderen Mietpartei rechtfertigt nicht, Gegenst�nde auf die angeblich fehlbare Partei zu werfen - auch nicht ungef�hrliche, von gef�hrlichen ganz zu schweigen. Derartiges Verhalten zusammen mit dem wiederholten Zeigen des Mittelfingers auch nach erfolgter Abmahnung belastet das gegenseitige Zusammenleben. Wenn die Genossenschaft derartige Formen der Konfliktbew�ltigung unter ihren Mitgliedern nicht dulden will, sondern derartige Vertragsverletzungen mit dem Ausschluss aus der Genossenschaft und der ordentlichen K�ndigung des Mietverh�ltnisses sanktioniert, ist das mit Blick auf die Statutenbestimmung Art. 4a Abs. 1 lit. e in fine nicht zu beanstanden.
Da Anlass f�r einen Ausschluss aus der Genossenschaft bestand, erweist sich die K�ndigung als g�ltig, unabh�ngig davon, ob sich die Beschwerdef�hrer gest�tzt auf die Statuten auf das Fehlen eines Ausschlussgrundes berufen konnten. Damit ist der angefochtene Entscheid zumindest im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die Beschwerde ist abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden die Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

References: Art. 257
 Art. 846
 Art. 266
 Art. 846
 Art. 253
 Art. 266
 BGE 
 BGE 
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 257
 Art. 4
 Art. 4
in fine
 Art. 68