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Timestamp: 2019-07-16 21:24:13+00:00

Document:
Problemas en la redacción de actas (Conclusiones de las XXI Jornadas Andaluzas de Propiedad Horizontal I)
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Por: Antonio Pontón Práxedes (Presidente de la Audiencia Provincial de Huelva) y María Teresa Vázquez (Magistrada de la Audiencia Provincial de Cáceres)
Problemas y soluciones ante arrendatarios en las comunidades de propietarios
Antonio Pontón Práxedes
1.- ¿Cabe la acreditación del contenido de un acuerdo mediante un medio distinto del acta?
En primer lugar, y con carácter previo a abordar las diferentes cuestiones suscitadas respecto de la Ley de Propiedad Horizontal y que viene a servirnos como fronteras que delimitan el espacio jurídico en el que se mueve la legislación y la jurisprudencia en cuanto a la calificación de los actos o acuerdos. Y esta calificación se divide entre los actos nulos de pleno derecho y aquellos otros que son revestidos de mera anulabilidad.
Para ello acudimos a la Sentencia 445/2007 del Tribunal Supremo de 18 de Abril de 2007 -EDJ 2007/21894- que expresa de forma rotunda el parecer del Supremo en referencia a dicho asunto y leo textualmente:
“La doctrina jurisprudencial que, con alguna excepción, cita la Sentencia de la Audiencia (SSTS de 24 septiembre 1991 -EDJ 1991/8911-, 26 junio 1993 -EDJ 1993/6303-, 7 junio 1997 -EDJ 1997/6832- y 26 junio 1998 -EDJ 1998/9877-), sobre la distinción entre nulidad radical y anulabilidad en materia de propiedad horizontal, es, como recuerda la sentencia de 5 de mayo de 2000 -EDJ 2000/12157-, la que se viene manteniendo como más acertada por la moderna doctrina de esta Sala. Más recientemente, las sentencias de 7 de marzo de 2002 -EDJ 2002/3513-, de 25 enero -EDJ 2005/6973- y 30 de diciembre de 2005 -EDJ 2005/230412-, explican las diferencias entre nulidad (que es la que se propugna en el caso) y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se invocan en el recurso, pero en cualquier caso referida al texto de la Ley de Propiedad Horizontal anterior a su reforma por la Ley 8/99 -EDL 1999/60873-, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil -EDL 1889/1- y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo. Consecuentemente, siempre que se trate de impugnaciones basadas en infracciones normativas del régimen de la propiedad horizontal, como es el caso, la jurisprudencia sostiene que para enervar acuerdos se requiere haberlos impugnado dentro de los treinta días siguientes al que se adoptó o a la notificación conforme previene el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55- y aún así el acuerdo tiene carácter provisionalmente ejecutivo, salvo que judicialmente se ordene la suspensión”.
Por tanto, se entiende no sólo por la Ley de Propiedad Horizontal, sino también por el Tribunal Supremo la intención de dejar unos márgenes mínimos que habrán de ser respetados al objeto de no ser considerados como nulos de pleno derecho. Al hilo de la pregunta suscitada, la Sentencia 463/2010 de 7 de Julio de 2010 de la Audiencia Provincial de Madrid -EDJ 2010/216397- que sin entrar de lleno en la concreción de la cuestión, expresa la dirección de la Jurisprudencia hacia la clasificación de dichos supuestos como válidos en nuestro derecho.
La referida Sentencia que aborda la acreditación de los acuerdos, en este caso, respecto de la firma del administrador y sostiene que:
“Con respecto al acta de dicha junta, no es motivo, a juicio de esta Sala, que lleve a declarar la ineficacia de la misma, porque una cuestión son los acuerdos adoptados en una Junta, y otra cuestión distinta el acta en la que dichos acuerdos se documentan, teniendo el acta como única función determinar el contenido de dichos acuerdos, pero puede existir un acuerdo perfectamente válido aunque indebidamente documentado y un acuerdo perfectamente documentado que sin embargo sea ineficaz porque los acuerdos, pese a documentarse debidamente, pueden ser contrarios a derecho por cualquier motivo”.
En este sentido, y tras una intensa búsqueda, he encontrado una sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Febrero de 1996 -EDJ 1996/1317- y que, como no podía ser menos, sucede en una Comunidad de vecinos de Marbella, donde el anterior Presidente, o como refiere la Sentencia, el Sr. M. en cuyo poder se encontraba el libro de actas, se negó a entregarlo al nuevo Presidente o al nuevo Secretario, debiendo estos últimos abrir un nuevo libro que fue posteriormente legalizado por Notario Público.
El Sr. M alega la nulidad radical de los acuerdos adoptados en la Junta por no haber sido reflejados en el libro de actas, sin embargo, tal como acertadamente expone la Sentencia en el fundamento de derecho tercero que paso a continuación a leer:
“Finalmente, tampoco el motivo tercero podrá prosperar, pues aduciéndose en el mismo la nulidad de los acuerdos por no haber sido reflejados oportunamente en el libro de actas, parece olvidar lo que acertadamente razona la resolución recurrida, de que el referido libro se encontraba, en un principio, en poder del anterior Presidente, el actor hoy recurrente, quien se negó a entregarlo al nuevo, sin perjuicio de lo cual, este último procedió a la apertura de un nuevo libro de actas, todo lo cual deslegitima al que hoy recurre para solicitar la nulidad de un acuerdo con base en un incumplimiento legal del que él es el único responsable”.
Por último, en el mismo sentido se expresa la Sentencia núm. recurso 807/2001 de 17 de Junio de 2002 de la Audiencia Provincial de Barcelona -EDJ 2002/38370- que aborda la nulidad o no de los acuerdos tomados sin la firma ni la presencia del Presidente, ni del Secretario. Dicha Sentencia será detenidamente analizada en el siguiente punto.
Sin embargo, si quería reseñar el párrafo que afirma, ante la negativa del Presidente a convocar Junta General y sobre la acreditación de acuerdos sociales en medios diferentes al acta, lo siguiente:
“Tampoco cabe negar validez al acta por el hecho de que la misma no aparezca transcrita en el libro de actas, debido a que la parte demandada es quien tiene en su poder dicho libro y se niega a facilitarlo a los actores”.
2.- ¿Qué ocurre si el presidente se niega a firmar el acta? ¿puede firmarla el secretario e incluir la firma de los restantes propietarios, de modo que quede acreditada la certeza de su contenido?
A efectos de encuadrar debidamente la cuestión suscitada, se hace preciso reproducir lo establecido en el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55- que afirma:
1.Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
2.El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
3.El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
En principio, de común a lo establecido en la redacción de la ley, la ausencia de la firma del presidente debe aparejar la insubsanabilidad del acuerdo adoptado, sin embargo, considero necesario un estudio más detenido de la jurisprudencia, que, por otra parte, no ha mostrado una voz unívoca respecto de la falta de firma del presidente como defecto insubsanable, sujeto a nulidad radical.
De hecho, antes de entrar en el fondo del asunto, es necesario hacer un breve recorrido jurisprudencial acerca de las características del acta como documento y su relevancia jurídica, y para ello nos remitimos a lo vertido por la Sentencia 406/2010 de la Audiencia Provincial de Madrid, de 14 de Septiembre de 2010 -EDJ 2010/222328-:
“El acta de la reunión de la Junta de propietarios no es más que un mero y simple documento privado, al cual, la jurisprudencia, ha venido negando el carácter constitutivo y su eficacia «ad probationem», que no se establece expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal y que por su importancia procesal no puede interpretarse en tal sentido (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1988 -EDJ 1988/1542-, 11 de noviembre de 1988 -EDJ 1988/8905-, 2 de marzo de 1992 -EDJ 1992/1985-, 19 de julio de 1993 -EDJ 1993/7313-, 10 de julio de 1995 -EDJ 1995/4670-). Pudiendo cualquiera de los propietarios del edificio sostener que lo verdaderamente acontecido en la Junta de propietarios fue algo distinto de lo que aparece reflejado en el acta, mediante el ejercicio de la acción de rectificación del acta, que debe ser estimada de probarse que lo reflejado en el acta fue algo diferente de lo realmente ocurrido en la Junta de propietarios”.
La misma sentencia expresa respecto de los defectos subsanables o insubsanables las tesis doctrinales que operan en el derecho estatal español como resumidamente exponemos a continuación:
“Se suscita la duda acerca de la consecuencia jurídica que, un defecto o error insubsanable, produce en el acta de la reunión de la Junta de propietarios que lo contiene y en los acuerdos que en la misma se reflejan. Manteniéndose posturas discrepantes en la doctrina. Pues, mientras para algunos autores (minoritarios, se produce, en todo caso, la nulidad del acta y de los acuerdos que en ella se reflejan. Otros autores (mayoritarios), rechazan que, en todo caso, se produzca la nulidad del acta y de los acuerdos en ella reflejados, debiendo analizarse cada caso concreto intentando siempre que los meros formalismos no lleven consigo posibles nulidades que perjudiquen a toda la Comunidad, de tal manera que solo tendrán trascendencia las omisiones cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar indefensión a algún comunero. Ponen de manifiesto estos autores que la propia Ley no consagra la sanción de la nulidad para los defectos insubsanables de un acta. No se impone a las Comunidades de Propietarios la obligación de contar con profesionales a su servicio para redactar las actas. En cuanto a la firma del presidente y del secretario quedaría en manos de estas dos personas dar validez a la Junta”.
Una vez meritada dicha Sentencia que nos sirve como preámbulo o marco a los efectos de encuadrar la cuestión, como fue comentado con carácter previo, la jurisprudencia no ha sido unánime en cuanto a la consideración de la ausencia de la firma del presidente, como acredita la Sentencia 313/2006 de la Audiencia Provincial de Córdoba -EDJ 2006/454193- y que también está íntimamente relacionada con la pregunta cuarta. Dicha Sentencia recoge el supuesto de hecho, que el Secretario Don Pedro Miguel, una vez aprobada la instalación de los ascensores, sin mayores problemas morales, decide por si mismo, que el Sr. Pedro Miguel no tiene que abonar la instalación de los elevadores, lógicamente, el Presidente se niega a firmar el acta y redactó una diligencia en la que textualmente se dice: «Este acta se redactó con mal entendimiento con que pasa a redactar nuevamente al acta de la página 25.»
El Sr. Pedro Miguel impugna el acuerdo que obligaba a la instalación de los ascensores, así como al abono para la instalación de los mismos. Pretensión que el ponente de la apelación rechaza de plano como se verifica en el fundamento de derecho segundo y que afirma lo siguiente:
“El secretario de la comunidad no tiene la plena capacidad de certificación ni de documentación de los actos de la comunidad, ya que, por exigencia del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-, el acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario.
Por tanto, en un supuesto como el semejante, en que se puso de manifiesto por el presidente que el acta extendida por el secretario no obedecía a la realidad mediante una diligencia al pie, concurre la inexistencia del acuerdo por faltarle el refrendo del presidente, lo que de conformidad con el tenor literal del artículo 19 significa que el acta no ha sido cerrada y por tanto el acuerdos a que se refiere la disconformidad de aquél no han devenido ejecutivos, habiendo quedado posteriormente subsanada la situación en virtud del acuerdo adoptado en tres de mayo del año siguiente, de cuya validez ya se ha tratado”.
Sin embargo, no ha corrido la misma suerte jurisprudencial en lo relativo a la reclamación de cantidades en procesos monitorios, pues hemos encontrado voces dispares, valga como ejemplo lo dictado en la Sentencia 485/2009 de la Audiencia Provincial de La Coruña de 2 de Diciembre de 2009 -EDJ 2009/381701-, que en relación al recurso de apelación interpuesto a que en relación al acuerdo de liquidación de la deuda contraída al Sr. Fabio en el mismo, en dicho certificado carece de firma del presidente.
Sin embargo, la Sentencia traída oportunamente recoge en un primer momento que:
“ Se puso de manifiesto y se reiteró, tanto en la contestación a la demanda como en conclusiones, que dicho certificado de deudas adolecía de dicha firma y el oportuno visto bueno del Sr. Presidente, por lo que en atención a lo recogido en el art. 21.2 LPH -EDL 1960/55- -"La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúa como Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art. 9 -EDL 1960/55- "- el mismo adolece de un defecto insubsanable, careciendo de validez y eficacia.
Para a continuación rechazar la mencionada alegación debido a que:
“Si en aquella contestación el demandado no manifestó oposición a la certificación presentada con el escrito inicial de procedimiento monitorio, resulta incomprensible que base el recurso de apelación en que la certificación carece de la firma del presidente. En todo caso con el escrito inicial se presentó no sólo la certificación de la deuda del demandado por importe de 1471,16 euros, expedida por el Secretario-Administrador de la Comunidad, sino también copia del acta de la Comunidad de Propietarios de fecha 27 de diciembre de 2006, no impugnado, firmada por el Secretario Administrador, con el VºBº del presidente, en la que consta que el ahora demandado es deudor de la referida cantidad de 1471,16 euros, correspondiente a la cuota extraordinaria de las obras de reparación y pintado de fachada, con lo que las exigencias del art., 21.2 de la LPH -EDL 1960/55-, han sido debidamente cumplidas”.
Otro parecer muestra la Sentencia 448/2001 de la Audiencia Provincial de Alicante -EDJ 2001/50677- en la que en su fundamento de derecho Tercero establece lo siguiente:
“Aplicando la doctrina expuesta al caso que nos ocupa y examinada la documentación aportada con la demanda, se observa que se aporta la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad propietarios firmada por el secretario sin el imprescindible visto bueno del presidente de la comunidad, lo que por sí solo anula su eficacia, ni el documento integrador del título acreditativo de que tal acuerdo ha sido notificado al propietario afectado en forma legal, pues simplemente se aporta copia de una carta sin acuse de recibo, por lo que el juzgador de instancia debió rechazar a limine la demanda. Al no haberlo hecho así y tratándose de un presupuesto del proceso estimable de oficio, procede ahora decretar la nulidad del juicio al adolecer el título de defectos tanto intrínsecos como extrínsecos no subsanables. Sin que a ello obste que tuviera conocimiento del acuerdo al ser requerido de pago el demandado, toda vez que el requisito imperativo de la notificación debe unirse al título ejecutivo a fin de integrarlo y completarlo, y de no hacerlo así no sería posible la exigibilidad de lo que se reclama por la vía de este especial procedimiento”.
Por otra parte, con el objetivo de abordar diferentes supuestos he querido resaltar la Sentencia 623/2002 de la Audiencia Provincial de Burgos -EDJ 2002/69608-, donde una de las partes, en concreto, la actora solicita la nulidad de la Junta celebrada el 3 Abr. 2001 ya que no asistió el Presidente de la Comunidad, sino que acudió en su representación otra persona no propietario D. Alberto G. F.
Reproducimos a continuación el fundamento de derecho cuarto que expone lo siguiente acerca de dicha alegación:
“Si bien nada dice la ley respecto a quien ha de presidir la Junta tanto la doctrina como la jurisprudencia considera que esta es una de las funciones del Presidente, cuya asistencia debe entenderse obligatoria en las Juntas, si tenemos en cuenta que el artículo 19 núm. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55- dispone que «el acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de las dos días naturales siguientes». Presidente de la Comunidad de Propietarios solo puede ser un propietario que habrá de ser nombrado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-.
Cierto es que los propietarios (artículo 15.1 -EDL 1960/55-) pueden asistir a la Junta de propietarios personalmente o por medio de representación legal o voluntaria, acreditando ésta mediante escrito firmado por el propietario; y por tanto también el propietario nombrado presidente como particular, pero no como órgano de la Comunidad, pues ello supondría tanto como entender que cabe que el nombrado delegue en quien el considere conveniente, el ejercicio de las funciones de su cargo, posibilidad que no estando expresamente prevista en la Ley contraría el espíritu de ésta, ya que supone la designación de hecho de un Presidente al margen del procedimiento legalmente previsto, por lo que, debe ser rechazada la posibilidad de que sea el representante, no propietario, del Presidente el que ejerza las funciones del cargo.
Por disposición legal las funciones de Presiente podrán ser ejercidas por el Vicepresidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad. La Jurisprudencia en algún caso, y por razones de urgencia ha admitido que asumiera provisionalmente la presidencia de la Junta otro propietario, ante la enfermedad grave del presidente; pero en modo alguno puede admitirse que un no propietario, que nunca puede ser presidente, sustituya en la Junta al Presidente pues como órgano de gobierno de la Comunidad solo puede ser cubierto por las personas y la forma señalada en la Ley.
No cabe por tanto que por la vía de representar al propietario elegido presidente, ejerza las funciones del cargo una persona que no ha sido elegida para el mismo, que en ningún caso podría haberlo sido, y procede, en consecuencia, declarar la nulidad de la Junta de 3 Abr. 2001”.
Por último, he traído a colación una última sentencia que sin responder directamente a la pregunta formulada, no he podido dejar de mencionar debido a su valor, ya que la Sentencia con Nº de recurso 807/2001 de 17 de Junio de 2002 de la Audiencia Provincial de Barcelona -EDJ 2002/38370- aborda la nulidad o no de los acuerdos tomados sin la firma ni la presencia del Presidente, ni del Secretario.
Comenzando por la convocatoria que afirma que si bien en principio es el presidente como representante de la comunidad el legitimado para convocar junta de propietarios, el artículo 16 núm. 1 L.P.H. -EDL 1960/55- concede legitimidad para promover la convocatoria a los propietarios que numéricamente sean la cuarta parte y representen el 25% de las cuotas.
Es de esperar que ante esa iniciativa de los propietarios el presidente convoque la junta, pero si no lo hace, la Ley, art. 16.2 -EDL 1960/55-, autoriza a los promotores a que sean ellos quienes la convoquen. Esa es la circunstancia que se da en el caso de autos, en el que la convocatoria a la junta tuvieron que hacerla los promotores, siendo válidamente efectuada como así lo valoró el Juzgador de Instancia.
Y sigue exponiendo lo siguiente:
“La junta se convocó en forma, y su celebración en segunda convocatoria también fue conforme a derecho, por lo que los acuerdos adoptados, en principio, y en tanto que judicialmente no se diga otra cosa, son válidos.
El hecho de que a dicha junta no acudiera el presidente ni el administrador no es razón suficiente para negarle validez, de lo contrario supondría dejar al arbitrio del presidente el decidir las juntas que son válidas, le basta con no acudir a ellas para obstaculizar la actuación de los comuneros que se le oponen.
Cierto que en las juntas debe haber un presidente que dirija la reunión y por ello ante la inasistencia de quien ejerce ese cargo, se deberá designar a alguien que actúe como tal. En el caso de autos los promotores de la reunión son los que actúan como presidente, con independencia de que no se autodenominen así
Tampoco cabe negar validez al acta por el hecho de que la misma no aparezca transcrita en el libro de actas, debido a que la parte demandada es quien tiene en su poder dicho libro y se niega a facilitarlo a los actores.
De hecho, de los diversos requisitos formales que recoge el artículo 19 L.P.H. -EDL 1960/55- los esenciales para reconocer validez al acta son los recogidos en el apartado 2 que afectan a la validez de la convocatoria a Junta. Los otros son más accesorios y de carácter subsanable, como por otro lado es lógico, pues de lo contrario, bastaría como ocurre en el caso de autos con negarse a facilitar el libro de actas y los documentos de la Comunidad para evitar o negar validez a cualquier moción de censura que los propietarios quisieran articular frente a los órganos de Gobierno de la Comunidad”.
3.- En los casos en los que sea precisa la intervención de un notario en la junta general, ¿debe sustituir al secretario de la comunidad para redactar el acta? ¿o debe redactarla ciñéndose a lo que recoja el notario en su acta notarial?
En la práctica creo que es aplicable la solución del artículo 203.2º de la Ley de Sociedades de capital de 2 de julio de 2010 -EDL 2010/112805-, cuyo contenido ya recogía el Reglamento del Registro Mercantil y la Ley de Sociedades Limitadas, en el sentido que EL ACTA NOTARIAL TENDRA VALOR DE ACTA DE LA JUNTA Y NO NECESITARA APROBACION. Por tanto, el Secretario podrá certificar el contenido de dicha acta notarial, pues aunque el artículo 19 de la LPH -EDL 1960/55- según lo indicado requiere que para la validez de los acuerdos consten en acta aprobada, lo cierto es que la Sentencia del TS de 10 de octubre de 1985, establece que la incorporación al libro de actas no es presupuesto para la validez de los acuerdos.
Así que, en conclusión, el acta autorizada por un notario previamente requerido para intervenir en una Junta de Propietarios tiene el valor de acta de dicha reunión, sin perjuicio que su contenido se pase al libro de actas, si bien el Secretario puede certificar directamente del Acta Notarial, que no requiere aprobación. Te mando una resolución que alude al tema.
4.- En el supuesto de que el sr. presidente de la comunidad no desee visar el acta de una asamblea por discrepancia con lo redactado por el secretario, ¿sigue teniendo el acta plena validez jurídica?, ¿debe hacerse una salvedad para hacer constar la discrepancia del sr. presidente?, ¿debe someterse el presidente al criterio del secretario, ya que es este último quien tiene atribuida la función de redactar el acta?
En primer lugar, y en aras a no dilatar excesivamente mi intervención, debemos dar por reproducida lo afirmado anteriormente en cuanto a la legislación aplicable a las preguntas formuladas, así como a la valoración que debemos hacer del acta como documento que posee relevancia jurídica, que como ya sabemos y ha sido reiterado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, se trata de un documento privado.
Una vez hecho estas indicaciones, se hace necesario decir que las preguntas formuladas de forma directa o indirecta han sido contestadas en la pregunta segunda a través de la Jurisprudencia comentada, como sucede en el caso del Presidente que se niega a firmar por estar en desacuerdo por lo recogido en las actas por el Secretario y que la Audiencia de Córdoba en su Sentencia 313/2006 -EDJ 2006/454193- consideró que el Acta no obedecía a la realidad y el Presidente mediante una diligencia al pie muestra su disconformidad, y por tanto, el acta no ha sido cerrada y los acuerdos tomados no han devenido ejecutivos.
También considero necesario hacer una reducida mención respecto de los acuerdos reflejados en el acta, así como a las posibles deficiencias en su redacción o errores, ya que como establece la Sentencia núm. 519/2010 de la Audiencia Provincial de Madrid -EDJ 2010/295385-:
“Los defectos de redacción del acta no afectan a la validez de los acuerdos, sino solo a su acreditación y a su prueba (sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sección 7ª de 14 de abril de 2002) y, en el presente supuesto, la aprobación del acuerdo (opción B) por mayoría y su reflejo en el libro de actas esta acreditada, teniendo presente que lo relevante es el contenido del acuerdo adoptado y la mayoría obtenida para su adopción”.
En este sentido también se expresa la Sentencia núm. 371/2002 de 30 de Octubre de 2002 de la Audiencia Provincial de Cantabria, al afirmar que:
“Es evidente que los Sres T. y V. debieron salvar su voto en la junta y no pueden ahora escudarse en que el acta esta mal redactada, y que su voto fue contrario pero no se hizo constar; El acta es prueba acreditativa de los acuerdos adoptados en la junta y si lo redactado en el acta es contrario a lo realmente acordado, es quien sostiene dicho desacuerdo quien debe probarlo, prueba que en el presente caso no se ha producido. Debe añadirse que dichos propietarios disidentes del acuerdo debieron exigir y comprobar que figuraba su voto contrario antes de la firma del acta por el presidente y secretario de la junta. No solo no se hace constar el voto contrario al acuerdo sino que respecto a Bernardino se dice que esta de acuerdo con pagar, pero que exige recibos de los vecinos de los bloques 1 y 2 su obligación. Por todo ello debe confirmarse la falta de legitimación activa de los Sres V. y T”.
Tampoco he creído conveniente dejar de comentar la Sentencia núm. 91/2008 de la Audiencia Provincial de Pontevedra -EDJ 2008/87067-, ya que pivota sobre la correcta redacción de las actas, y porque, además, sirve como ejemplo paradigmático que en el derecho debe estarse al caso concreto, ya que presenta unos rasgos que en un principio, nos puede hacer creer que sería legítima o conforme a derecho, como son estar aprobado por unanimidad y firmado por el administrador y por el Presidente, sin embargo, el Ponente de la Sentencia declara nulo dicho acuerdo y da la razón a los impugnantes de dicho acuerdo, pues considera que:
“el Acta no responde a lo verdaderamente acaecido en la Junta, hasta el punto que el acuerdo no fue aprobado por unanimidad, los propietarios fueron expulsados por la empresa administradora al expresar su malestar por la inexistencia de informe pericial sobre el origen de las filtraciones y las obras ya se estaban realizando a pesar de que su aprobación se debería producir ese día. Tales alegatos evidencian por sí un claro interés legítimo y directo de los demandantes. Sucede, precisamente, que lo que se trata de averiguar por medio de este proceso es si existe o no el derecho de los demandantes a que se anulen los acuerdos por las razones expresadas y por ello la legitimación se toma en cuenta en cuanto meramente afirmada o deducida no es un presupuesto del proceso ni por ende una cuestión -previa- de forma, sino que lo es de la estimación o desestimación de la demanda y, por ello, atañe al fondo del asunto, condicionando el contenido material de la sentencia en tanto que lo que lo que se trata de acreditar es que ni el acuerdo se aprobó con la unanimidad que refleja el acta ni en ella se hicieron constar determinadas indicaciones que en orden a lo tratado pretendían determinados propietarios, por ello y porque las actas de las reuniones de propietarios carecen, per se, de eficacia constitutiva de manera que los propietarios pueden instar su rectificación es por los que no cabe negar legitimación a los actuantes por el mero hecho de que en el acta objeto de controversia se hiciere constar la cuestionada unanimidad”
Para acabar afirmando respecto de la falta de firma del Secretario lo siguiente:
“Se desconoce que presupuesto se pretendió aprobar en la expresada Junta, de ahí que al amparo del acuerdo que se pretende como alcanzado en la misma no se pueda justificar la realización de unas obras que ni siquiera fueron objeto de ella, y, lo que es más importante, en el Acta, que ni siquiera aparece firmada por el Secretario y a cuyo contenido éste se opone, se hace constar una unanimidad que no responde a la expresión de voluntad de buena parte de los presentes, hasta el punto que la persona que acudió a la mencionada Junta, en nombre de la entidad que llevaba la administración de la comunidad, Sr. Benito, reconoció en el acto del juicio que dio unilateralmente por finalizada la misma obviando las sugerencias y protestas de buena parte de los propietarios presentes. Nulidad que necesariamente alcanza al acuerdo referido a la financiación adoptado en la Junta de 3 de noviembre del mismo año, al ser consecuencia de la anterior, en tanto que en la misma se impone una contraprestación a todos los comuneros respecto a unas obras que ni consta han recibido el respaldo mayoritario de la Junta y respecto a las cuales no se ha tenido en cuenta su carácter, al obviarse en la toma de decisión la ejecutividad de otro acuerdo anterior en el que se imponía un dictamen técnico al objeto de dilucidar el carácter privativo o común de la causa originadora de los daños”
5.- En referencia a la confección de un acta, y existiendo la figura de un vecino fedatario público, quien podrá confeccionar la misma, de chocar con la figura del administrador?
En primer lugar expresar que como Copropietario actuara en tal condición independientemente de su profesión, esto es como un Comunero más pero si es requerida su intervención como Profesional tenemos que tener presente el contenido del art. 139 del Reglamento Notarial -EDL 1944/33- que establece:
“Los notarios no podrán autorizar escrituras en que se consignen derechos a su favor, pero sí las que en sólo contraigan obligaciones o extingan o pospongan aquellos derechos, con la antefirma por mí y ante mí
Exceptúase el caso de autorización de testamentos en que se les nombre albaceas o contadores-partidores y los poderes para pleitos a favor de los mencionados parientes y significativamente el ultimo párrafo declara:
“El notario no podrá autorizar o intervenir instrumentos públicos respecto de personas físicas o jurídicas con las que mantenga una relación de servicios profesionales.”.
María Teresa Vázquez
Magistrado de la Audiencia Provincial de Cáceres
1.- Problemas de discrepancias entre administrador y vecinos a la hora de redacción del acta. ¿cómo se subsana un acta? ¿cómo se solicita la subsanación? ¿inclusión en punto al efecto o vale en ruegos y preguntas?
La LPH establece la regla general de posibilidad de subsanar las deficiencias que tenga el acta, estableciendo que las sanaciones deben efectuarse antes de la siguiente reunión de la junta de propietarios que deberá ratificar el acta. A tal fin, en primer lugar, el propietario interesado en la corrección, deberá dirigirse al secretario o al presidente para solicitar la modificación del acta. Si pretendida por un comunero una subsanación, ésta es rechazada por el secretario y presidente, lo correcto es llevar el asunto a la junta siguiente y no impugnar el acuerdo, sin agotar esta posibilidad. La SAP de Valencia (Sección 8ª) de 7 junio 2001 -EDJ 2001/40171- que en un supuesto en el que se impugna un acta por la omisión de determinados extremos señala que no cabe la impugnación, sino que debió solicitarse la subsanación.
Cualquier copropietario que quiera hacer notar el error cometido en la redacción del acta y modificar su contenido en el sentido que proceda, debe hacerlo constar con anterioridad a la celebración de la siguiente junta para que ésta pueda deliberar y resolver sobre las correcciones que se propongan; su reclamación ulterior resultaría extemporánea (SAP de Astucias, Sección 6ª, de 30 de mayo de 2005 -EDJ 2005/88205-).
Pero la ley distingue en el contenido del acta, estableciendo que hay menciones esenciales y necesarias que deben constar en el acta: la fecha y lugar de la celebración de la junta; los propietarios asistentes, presentes o representados; los acuerdos adoptados con indicación de los votos a favor y en contra; las cuotas de participación y las firmas del presidente y del secretario. Por eso, si el error afecta a un elemento fundamental, deberá convocarse nueva junta para proceder a su subsanación, considerándose que el acuerdo no existiría hasta el acuerdo favorable de la segunda reunión. SAP Madrid de 17 febrero de 1997, con motivo de la impugnación de un acuerdo que se limitó a la aprobación de un acta anterior, señala: “tal y como se desprende del contenido del acta impugnada en la misma no se adopta otro acuerdo que el de aprobación del acta de la junta anterior, puesto que en la presentación del informe de cuentas no se adopta resolución alguna por parte de los comuneros allí presentes, ni de aprobación, ni de rechazo de dicho estado de cuentas, por lo que no puede impugnarse un acuerdo que no tuvo existencia alguna, debiendo por tanto mantenerse íntegramente la sentencia”.
El punto en el orden del día sería la aprobación en su caso del acta, en el que se tratarían las modificaciones propuestas por los copropietarios. Deberían hacerse constar en la convocatoria, por lo menos la existencia de peticiones en este sentido. Por esta vía de la rectificación, lo que no puede pretenderse por parte del secretario y presidente es dejar sin efecto la adopción de un acuerdo por un defecto ulterior detectado, así lo sostiene la SAP de Madrid (Sección 11ª) de 28 abril 2005 -EDJ 2005/86942-.
Debe tenerse en cuenta que no cabe impugnar un acuerdo por el que subsana otro anterior si este primero no fue impugnado entonces, SAP de Pontevedra (Sección 1ª) de 16 noviembre 2006 -EDJ 2006/344405-.
2.- Literalidad de los comentarios que hay que incluir en acta, ante las quejas de vecinos y la imposibilidad de poder abarcar la inclusión de todo tipo de comentarios al respecto
Lo relevante es que se recoja el acuerdo adoptado, los votos a favor y en contra y la participación de los propietarios, pero no tiene que reflejarse la totalidad de los comentarios y quejas de los vecinos. SAP Burgos (Sección 2ª) de 26 de octubre de 2007 -EDJ 2007/293952-, en un asunto en el que se impugnaban los acuerdos de la comunidad de propietarios: “El primero de los motivos de impugnación articulados por la parte recurrente se fundamenta en la infracción del art 19 LPH -EDL 1960/55-, por no haberse unido al acta un documento sobre su opinión en relación con el tema de la piscina y por no realizarse subsanación posterior de esta cuestión. En relación con esta consideración, procede su desestimación, pues resulta evidente que la cuestión plantada no se refiere a ninguno de los contenidos esenciales y determinantes del acta de la sesión de la Junta de propietarios que se describen y detallan en el art 19.1 LPH -EDL 1960/55-, sino que se refiere, no ya a la concreta emisión de voto de la Ara. Cari Luz, sino a la expresión de su opinión sobre el tema de la piscina (…) El hecho de que no se haya unido un escrito que leyó con su opinión no supone defecto alguno de la Junta, pues la unión de escritos de los vecinos no es un previsión legal y, además, aún cuando no sería un defecto del acta, y menos determinante de nulidad radical de su contenido”.
3.- ¿Son nulos los acuerdos adoptados en asamblea si se omiten las formalidades previstas en el artículo 19.2 lph a la hora de redactar las actas?
No puede seguirse un criterio excesivamente formalista pues debe tenerse en cuenta que el acta normalmente se redactará por personas que no son profesionales del derecho. Además, debe tenerse en cuenta que el acta cumple una función meramente probatoria.
STS de 2 de julio de 2008 -EDJ 2008/111573- “Procede exponer que destacada doctrina científica mantiene la posición de que el artículo 19 sólo exige que consten los acuerdos, pero no indica sus efectos cuando no se observan de forma rigurosa, y estas consideraciones han llevado a que algunas sentencias de determinadas Audiencias Provinciales hayan declarado su validez aunque tengan algún defecto formal, entre las que se señalan las dictadas por la Audiencias de Cantabria de 15 de julio de 2004 -EDJ 2004/90822-; Castellón de 1 de octubre de 2004 -EDJ 2004/187049-; Madrid de 13 de octubre de 2004 -EDJ 2004/189508-; y Valencia de 14 de abril de 2005 -EDJ 2005/88953-. Dicho lo anterior, esta sede entiende que, en el caso del debate, el acta de la Junta debió reseñar el acuerdo de sustitución de los cristales transparentes, que permitían el paso de la luz natural, por otros grises, que disminuían notablemente esa particularidad y, dada la importante consecuencia de este cambio en las dependencias del inmueble comunitario próximas a la fachada delantera, entre las que se encuentran las del demandante, precisaba de su inclusión en tal documento. Resulta inconcuso que el acta remitida a los copropietarios omitió tal cuestión, de manera que ninguno de ellos estaba en condiciones de plantear impugnación o queja alguna contra el acuerdo. Nos encontramos en el supuesto de incorrección, reserva u ocultación de una circunstancia que hace incompleta la expresión del acuerdo en el acta, sin que la nota posterior haya sido comunicada a los interesados, que quedaron así en una situación de indefensión”.
SAP Álava (Sección 1ª), de 13 de diciembre de 2010 -EDJ 2010/353063-: “Los defectos formales contenidos en el acta no son suficientes para declarar la nulidad de la misma y proceder a nueva convocatoria. Los acuerdos adoptados son claros y también que todos los presentes votaron a favor, no constan votos en contra”.
No resulta relevante que no se recoja en el acta la participación de los comuneros o los votos a favor y en contra cuando sea irrelevante para la eficacia del acuerdo, SAP Madrid (Sección 25ª), de 27 de octubre de 2006 -EDJ 2006/380344- o la SAP Madrid (Sección 18ª), de 8 de marzo de 2006 -EDJ 2006/81940-, SAP de Alicante (Sección 5ª) de 20 junio 2005 -EDJ 2005/140131-, SAP de León (Sección 2ª) de 20 septiembre 2006 -EDJ 2006/284084-, SAP de Madrid, Sección 19ª, de 23 marzo 2006 -EDJ 2006/61805-. SAP Barcelona (Sección 16ª) de 20 de mayo de 2008 -EDJ 2008/98379-, SAP Barcelona (Sección 11ª), de 7 de diciembre de 2010 -EDJ 2010/335699-.
En contra se pronuncia la AP de Madrid, Sección 13ª, de 28 de julio de 2009 -EDJ 2009/175241-, que establece que en el acta se ha de expresar con claridad el acuerdo que se adopta, y los votos que hubiera obtenido a favor y en contra, así como la cuota de participación de los votantes. El acuerdo relativo a la privación del derecho de uso de piscina por parte de los propietarios de plazas de garaje está viciado de nulidad, toda vez que el Acta no refleja dichos datos, necesarios para conocer de modo fiable el contenido preciso del acuerdo y si para su formación se ha alcanzado la mayoría que, en función de su naturaleza, sea exigible.
4.- ¿Habría alguna responsabilidad si se retrasa el cierre y la notificación de forma notoria?
El artículo 19.3 LPH -EDL 1960/55- establece que el acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde este momento los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la ley prevenga lo contrario. La necesidad del cierre del acta siguiendo las formalidades establecidas en al ley, condiciona la ejecutividad de los acuerdos: SAP Cáceres (Sección 1ª) de 17 de noviembre de 2005 -EDJ 2005/215234-, SAP Barcelona (Sección 1ª) de 27 de diciembre de 2005 -EDJ 2005/257097-.
La responsabilidad exigible al secretario o presidente obligados a redactar el acta y a firmarla será exigible en caso de que actúen con dolo o negligencia o morosidad. En caso de que se nieguen a firmarlo deberán hacer constar su negativa en el documento, explicando las circunstancias concurrentes, y si fuera por imposibilidad, deberá hacerse constar igualmente, si bien, podría actuar el vicepresidente.
El Tribunal Supremo en sentencia de 25 abril 1992 -EDJ 1992/4025- establece la ausencia de firmas en el acta de la junta de propietarios no priva de virtualidad a los acuerdos adoptados dotados de la necesaria legalidad (Sentencia Audiencia Provincial de Santander, Sección 3ª, de 16/03/00 -EDJ 2000/120052-).
El artículo 19 de la LPH -EDL 1960/55- no tiene previsión alguna para el caso de que el Presidente o Secretario no quieran firmar el Acta. Nuestro criterio es que entonces cualquiera de los dos pude hacerlo de forma solitaria, indicando en una diligencia que no figura la firma del otro por negarse a hacerlo. Creemos que será suficiente, siempre y cuando el contenido del Acta responde a los acuerdos adoptados y así pueda probar caso de reclamación o impugnación judicial.
En cuanto al retraso en la notificación tendrá relevancia para la impugnación de los acuerdos que está sujeta a un plazo que se cuenta desde dicha notificación.
5.- ¿Determinaría la nulidad de los acuerdos el hecho de que no se hubieran hecho constar en ese libro diligenciado en la forma establecida legalmente?
Señala el artículo 19.1 -EDL 1960/55- que los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
La SAP de Burgos de 20 de diciembre de 2001 consideró que los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios que carecía de libro de actas eran válidos, siendo indiferente para las cuestiones relacionadas con la validez o nulidad.
La falta de consignación de un acuerdo en el libro de actas no determina, necesariamente, su inexistencia. Así lo señaló la STS de 7 octubre 1999 -EDJ 1999/32566-: «...La falta de constancia en el Libro de Actas de la comunidad de la autorización determina que queden sin ninguna clase de pruebas su existencia y contenido, pues no existe ninguna otra en autos más que la «nota informativa» a los propietarios del Tesorero, que, según la propia sentencia era un acuerdo de los órganos rectores, no de la junta de propietarios. El Libro de Actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia no implica la inexistencia del acuerdo, sino la necesidad de probarlo de una manera mucha más laboriosa y difícil. La expresión «se reflejarán» del art. 17 LPH -EDL 1960/55- no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su trascendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquel cumplimiento. Por otra parte, yerra la Audiencia también en considerar «en perjuicio de tercero» la falta de constancia del acuerdo de autorización de obras en el Libro de Actas, porque los demandados-recurridos no son terceros sino propietarios de los locales comerciales del edificio, que se han beneficiado con las obras de excavación de su subsuelo para extender su negocio...».
Revista de Jurisprudencia Inmobiliario Derecho de familia Mercantil Derecho de circulación Urbanismo Derecho local Administradores de Fincas

References: artículo 6
 artículo 16
 resolución 
 artículo 19
 artículo 19
 artículo 19
 artículo 13
 artículo 16
 artículo 19
 artículo 203
 artículo 19
 resolución 
e contrario
 resolución 
 artículo 19
 artículo 19
 artículo 19
 artículo 19
 artículo 19