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Timestamp: 2016-10-25 15:37:50+00:00

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104 II 26544. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 30 novembre 1978 dans la cause Muller contre Mentha
Vente immobili�re, garantie. La clause d'un acte de vente immobili�re selon laquelle la parcelle vendue est "compl�tement �quip�e" en chemin, eau, �gout et �lectricit� signifie que la voie d'acc�s, l'�gout ou le raccordement � celui-ci et les conduites d'eau et d'�lectricit� se trouvent soit sur la parcelle, soit � la limite ou � proximit� imm�diate de cette derni�re (consid. 1). Application de l'art. 201 CO � la vente immobili�re (consid. 2). Art. 219 al. 3 CO. La prescription de cinq ans s'applique aussi � l'action en garantie pour les d�fauts d'un immeuble non b�ti (consid. 3). Faits � partir de page 265
Selon acte authentique du 23 octobre 1968, Henri Muller a vendu � Marcel Mentha la parcelle 787 de la commune de Saint-Cergue, canton de Vaud, pour le prix de 33'500 fr. L'acte pr�cise que "ce prix s'entend pour une parcelle compl�tement �quip�e en chemin, eau, et �gout, plus l'�lectricit�", et que "l'immeuble BGE 104 II 265 S. 266vendu est situ� dans la zone "Chalets" du plan de zones de la Commune de Saint-Cergue". Il dispose en outre que "le registre foncier fait r�gle pour la contenance, le vendeur ne donnant aucune garantie", et que "l'immeuble vendu est transmis � l'acqu�reur dans l'�tat o� il se comporte actuellement, avec ses droits, ses parties int�grantes et ses accessoires l�gaux, libre de location, franc d'hypoth�que, d'annotation, de charge fonci�re et d'usufruit mais sans autre garantie quelconque de la part du vendeur".
Les pourparlers de vente ont �t� men�s par Henri-Georges Muller, le fils du vendeur. Mentha n'a rencontr� Muller p�re que cinq minutes avant la signature de l'acte. Il a fait sp�cifier que la parcelle devait �tre compl�tement �quip�e en chemin, eau, �gout et �lectricit�. Muller fils lui a promis de lui montrer l'�gout. Lorsqu'ils se sont rendus sur place peu apr�s et qu'ils ont constat� qu'il n'y avait ni �gout ni canalisation mais seulement un c�ble �lectrique, Muller fils s'en est �tonn� et a affirm� qu'il avait vu creuser une tranch�e. Mentha n'a pas proc�d� � de plus amples recherches et a fait confiance � Henri-Georges Muller, �tant donn� qu'il connaissait son p�re de longue date.
L'entreprise Kuffer & Cie a commenc� au printemps 1970 les travaux de terrassement et de ma�onnerie concernant la construction du chalet de Mentha sur la parcelle 787. Elle a cherch� longtemps la conduite d'eau et l'�gout � la limite de propri�t� mais n'a rien trouv�. Elle en a inform� Mentha, selon lequel les travaux de construction de son chalet ont d�but� en mai 1970, sit�t apr�s la fonte des neiges. Mentha a avis� imm�diatement Muller p�re par t�l�phone. Par lettre du 26 mai 1970, Muller fils a demand� � Kaspar, qui avait vendu la parcelle 787 � Muller p�re en 1959, " un plan de bouches d'�gout et amen�es d'eau qui doivent se trouver soit sur le terrain soit en bordure de celui-ci". Kaspar lui a communiqu� un plan du g�om�tre Thorens.
Par une lettre recommand�e non dat�e, mais post�e le 4 juillet 1970, Mentha s'est adress� � Henri-Georges Muller et s'est plaint de ce que, contrairement aux affirmations de celui-ci et aux stipulations de l'acte de vente, la parcelle vendue n'�tait pas �quip�e et ne comportait ni �gout ni conduite d'eau en bordure, et l'a mis en demeure de les faire installer jusqu'au 8 juillet. Henri-Georges Muller a r�pondu le 13 juillet 1970 que le g�om�tre officiel lui avait confirm�, en pr�sence de Kaspar, que toute parcelle achet�e avec un droit de copropri�t� d'un chemin, BGE 104 II 265 S. 267ce qui �tait le cas en l'esp�ce, "est consid�r�e comme �quip�e si les services se trouvent � moins de 50 m de ladite parcelle".
Mentha a d� raccorder son chalet au collecteur communal d'eaux us�es par une canalisation d'une longueur de 53 m. Il a r�clam� en vain � Muller la somme de 7'149 fr. 20 qui lui a �t� factur�e pour ces travaux. Il a introduit une poursuite � laquelle Muller a fait opposition.
Mentha a ouvert action contre Muller en concluant notamment au paiement de cette somme de 7'149 fr. 20, avec int�r�t � 5% d�s le 13 octobre 1970, et � la mainlev�e d�finitive de l'opposition faite par le d�fendeur � la poursuite dirig�e contre lui.
Par jugement du 29 septembre 1977, le Tribunal de premi�re instance de Gen�ve a condamn� le d�fendeur � payer au demandeur la somme de 5'833 fr. avec int�r�t � 5% d�s le 11 novembre 1970 et prononc� jusqu'� concurrence de ce montant la mainlev�e d�finitive de l'opposition � la poursuite No 132.198 de l'Office de Gen�ve.
Sur appel des parties, la Cour de justice du canton de Gen�ve a r�form� le jugement de premi�re instance par arr�t du 26 mai 1978, condamn� le d�fendeur � payer au demandeur 6'349 fr. 20 avec int�r�t � 5% d�s le 11 novembre 1970 et prononc� � concurrence de ce montant la mainlev�e d�finitive de l'opposition � la poursuite no 132. 198.
Le Tribunal f�d�ral a rejet� le recours en r�forme interjet� contre cet arr�t par le d�fendeur.
1. L'acte de vente sign� par les parties dispose express�ment que la parcelle vendue est "compl�tement �quip�e en chemin, eau et �gout, plus l'�lectricit�". Cette affirmation du vendeur relative � des qualit�s du terrain doit �tre interpr�t�e selon le sens que, de bonne foi, l'acheteur pouvait donner � la d�claration du vendeur (CAVIN, La vente, l'�change, la donation, Trait� de droit priv� suisse, tome VII, 1, p. 81, avec r�f�rence aux arr�ts cit�s � la n. 2 de la p. 80: ATF 73 II 220 s., ATF 71 II 240 s.). L'�quipement complet d'une parcelle en chemin, eau, �gout et �lectricit� signifie que la voie d'acc�s, l'�gout ou le raccordement � celui-ci et les conduites d'eau et d'�lectricit� sont install�s sur la parcelle ou bien se trouvent � la limite de cette derni�re ou � tout le moins � BGE 104 II 265 S. 268proximit� imm�diate. La qualit� promise selon laquelle la parcelle est " compl�tement �quip�e " notamment en �gout implique que le raccordement � l'�gout ou � une canalisation qui y d�bouche peut se faire sans autres travaux que l'introduction, dans l'�gout ou dans son embranchement, de la conduite des eaux us�es provenant du b�timent construit sur la parcelle. La Cour cantonale consid�re d�s lors avec raison que, dans l'esp�ce, la promesse du vendeur que le terrain est compl�tement �quip� " signifie que ce terrain peut se raccorder � l'�gout � la limite de la parcelle, avec peut-�tre en plus au maximum la largeur du chemin o� se trouve l'�gout ". Ainsi que le rel�ve l'arr�t attaqu�, l'usage invoqu� par le d�fendeur, selon lequel une parcelle faisant partie d'un lotissement avec chemin est tenue pour �quip�e lorsque les services sont � moins de 50 m de la parcelle ou sont dans la route commune dont le propri�taire de la parcelle est copropri�taire n'est pas d�cisif en l'esp�ce, m�me s'il �tait �tabli: il pourrait s'agir l� d'une exigence des autorit�s administratives pour qu'un lotissement ou une zone puissent �tre consid�r�s comme suffisamment �quip�s et que des permis de construire puissent y �tre d�livr�s.
2. Il est constant que l'�gout ou une canalisation y d�bouchant ne se trouvait pas en bordure de la parcelle vendue, que l'acheteur a d� construire un raccordement sur une longueur de 53 m pour amener les eaux us�es de son chalet � l'�gout communal et que ces travaux ont co�t� 7'149 fr. 20. Une des importantes qualit�s promises par le vendeur n'existait d�s lors pas.
La r�glementation de l'art. 201 CO relative � l'obligation de l'acheteur de v�rifier l'�tat de la chose et d'aviser le vendeur des d�fauts s'applique tant � la vente immobili�re qu'� la vente mobili�re. La Cour cantonale constate qu'en l'esp�ce l'avis du d�faut concernant l'�quipement de la parcelle 787 a �t� donn� plus d'un an apr�s la vente, soit au mois de mai 1970. Elle consid�re que le demandeur pouvait l�gitimement se fier aux assurances qui lui avaient �t� donn�es � l'�poque de la vente. Il est compr�hensible, dit-elle, que ce ne soit qu'au d�but de la construction qu'il a pu constater le d�faut d'�quipement. On ne saurait lui reprocher de n'avoir pas fait proc�der � des sondages. La juridiction genevoise admet d�s lors que l'avis des d�fauts n'a pas �t� donn� tardivement.
Le d�fendeur critique sur ce point l'arr�t d�f�r�, pr�tendant que le demandeur a omis de v�rifier la chose vendue conform�ment BGE 104 II 265 S. 269� l'art. 201 CO et que l'avis des d�fauts �tait manifestement tardif. Selon lui, il incombait � l'acheteur de consulter les plans d�pos�s au bureau communal ou d'en charger un mandataire (notaire, r�gisseur, entrepreneur, architecte), pour conna�tre le trac� et l'emplacement des diverses canalisations publiques, voire priv�es. Un tel contr�le, souligne-t-il, n'aurait pas pris des mois et des ann�es.
Cette argumentation n'est toutefois pas fond�e. La consultation des plans � la commune aurait certes fourni des renseignements au demandeur, en particulier sur les collecteurs communaux. Mais, sur de tels plans, les canalisations priv�es ne sont pas toujours report�es. M�me s'il ne s'y trouvait pas de canalisation d'�gout desservant la parcelle 787 et la reliant au collecteur communal, cela ne signifiait pas n�cessairement qu'une telle canalisation n'existait pas en bordure de la parcelle. L'acheteur �tait en droit de faire confiance au vendeur, qui avait affirm� dans le contrat de vente que la parcelle �tait enti�rement �quip�e en �gout, comme aussi en chemin, eau et �lectricit�, et de proc�der � la seule v�rification vraiment s�re et efficace dans le terrain lors du d�but des travaux de construction de son chalet.
Peu apr�s la signature de l'acte de vente, le demandeur s'est d'ailleurs rendu � la parcelle 787 avec Muller fils qui avait offert de lui montrer l'�gout. Ils ne l'ont pas d�couvert, ni non plus la conduite d'eau. Muller fils s'en est �tonn� et a affirm� qu'il avait vu creuser une tranch�e, confirmant par l� l'acheteur dans la confiance qu'il avait en Muller p�re, le vendeur, qui avait express�ment garanti l'�quipement complet de la parcelle. Le demandeur a ainsi proc�d� avec le fils du vendeur � une premi�re v�rification, sur le terrain, de l'�quipement de la parcelle, peu apr�s la vente, mais cette v�rification n'a pas permis de constater la pr�sence d'un �gout, qui est un ouvrage enfoui dans le sol. Il ressort au surplus de la lettre de Muller fils � Kaspar, du 26 mai 1970, qu'il pensait encore � cette �poque, soit imm�diatement apr�s la communication du demandeur selon laquelle l'entrepreneur n'avait pas d�couvert l'�gout ni la conduite d'eau, que l'un et l'autre devaient se trouver � l'int�rieur de la parcelle ou en bordure de celle-ci.
L'absence d'�gout dans la parcelle ou en limite ou � proximit� imm�diate constituait un d�faut qui ne pouvait pas �tre d�couvert � l'aide de v�rifications usuelles (art. 201 al. 2 CO) et qui en fait ne l'a �t� que lors de la construction du chalet du demandeur BGE 104 II 265 S. 270(art. 201 al. 3 CO). Celui-ci en a avis� imm�diatement par t�l�phone le d�fendeur, qui s'est alors mis en rapport avec Kaspar. Par sa lettre recommand�e du 4 juillet 1970 le demandeur s'est plaint aupr�s du d�fendeur de l'absence d'�gout, confirmant son t�l�phone de mai.
L'avis des d�fauts n'a ainsi pas �t� tardif, et l'acheteur est en droit de r�clamer une r�duction du prix en raison de la moins-value du terrain cons�cutive au d�faut d'�gout en bordure de la parcelle.
3. Le d�fendeur soutient � tort que l'action en r�duction du prix introduite par le demandeur en juin 1972 �tait frapp�e par la prescription annale de l'art. 210 CO. La Cour cantonale a appliqu� avec raison l'art. 219 al. 3 CO, en se r�f�rant notamment � CAVIN (op.cit., p. 133 s.) et � VON B�REN, Schweiz. Obligationenrecht, Besonderer Teil, tome II, p. 77. L'art. 219 al. 3 CO dispose il est vrai que l'action en garantie pour les d�fauts d'un b�timent (Geb�ude) se prescrit par cinq ans � compter du transfert de propri�t�. Selon l'opinion fond�e des deux auteurs pr�cit�s, bien que le texte l�gal ne traite que des d�fauts d'un "b�timent", la prescription quinquennale de l'action en garantie doit �tre �tendue � tous les d�fauts, y compris le d�faut de contenance, et aux qualit�s promises, m�me si elles sont relatives � un terrain non b�ti. Une interpr�tation litt�rale, s'en tenant strictement au texte, doit �tre �cart�e, car rien ne justifie des prescriptions diff�rentes selon l'objet des d�fauts (CAVIN, loc.cit.).
L'action en r�duction introduite par le demandeur n'est ainsi pas prescrite.
Art. 219 al. 3 CO,
art. 201 al. 2 CO,
art. 201 al. 3 CO suite... ,

References: Art. 219
 ATF 
 ATF 

Art. 219

art. 201

art. 201