Source: http://kraken.slv.cz/28Cdo1080/2005
Timestamp: 2018-09-21 12:57:13+00:00

Document:
28 Cdo 1080/2005
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Ludvíka Davida, CSc., a JUDr. Františka Ištvánka, v právní věci žalobce Ing. J. R., zastoupeného advokátem, proti žalované S. CZ, a. s., o zaplacení 661.725,- Kč, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 26 C 147/2002, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 4. 11. 2004, č. j. 22 Co 333/2004-101, takto :
Žalobou, podanou dne 19. 12. 2002, domáhal se žalobce uložení povinnosti žalované (původně K. P., s. r. o., nyní S. CZ, a. s. ) zaplatit částku 661.725,- Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.
Obvodní soud pro Prahu 10 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 3.10.2004, č. j. 26 C 147/2002-58, žalobu zamítl. Vyšel ze zjištění, že účastníci řízení dne 2. 4. 1996 uzavřeli na dobu od 1. 6. 1996 do 1. 7. 1999 smlouvu, na základě které žalobce pronajal žalované bytové a nebytové prostory v domě č. p. 1302 v P., Soborské ulici. Vzal za prokázané, že podle článku II. při specifikaci předmětných prostor na pláncích pater jako nedílné součásti smlouvy je uvedeno, které prostory jsou bytové a které nebytové s určením, že budou užívány jako kanceláře a k ubytovacím účelům. Zjistil, že v článku III. smlouvy si účastníci sjednali nájemné ve výši 1.106.000,- Kč s oprávněním žalobce nájemné zvyšovat podle oficiálně vyhlášené míry inflace v České republice vždy od 1. ledna počínaje rokem 1997. Též vzal za prokázané, že splatnost nájemného a záloh na služby byla sjednána čtvrtletně vždy do 5. dne čtvrtletí, tj. 5. 1., 5. 4., 5. 7., a 5. 10. a pro případ prodlení žalované s placením nájemného, respektive jeho nezaplacení do 15. dne v měsíci byla sjednána smluvní pokuta ve výši 1 % denně z dlužné částky do zaplacení. Dále v článku VI. smlouvy bylo sjednáno prodloužení nájemní smlouvy na požádání žalované (alespoň šest měsíců před skončením nájmu).
Dovodil, že podle § 27 odst. 2 obch. zák. ve znění účinném ke dni uzavření smlouvy byl za žalovanou oprávněn smlouvu podepsat sám ing. arch. V. D. jako jeden z jednatelů společnosti, popřípadě podle § 15 odst. 1 obch. zák. jako ředitel společnosti. Dále zjistil, že dům, v němž se nacházely pronajataté prostory, byl kolaudován v roce 1931 jako svobodárna s bytem správce v přízemí, přičemž v roce 1936 byly zrušeny pokoje vedle bytu správce a zřízena kuchyň s jídelnou. Vzal též za prokázané, že do vydání věci podle zákona č. 87/1991 Sb. sloužil dům jako dům s pečovatelskou službou. Z rozhodnutí Obvodního úřadu Městské části Praha 6 zjistil, že byla povolena přestavba domu a na základě rozhodnutí ze dne 17. 6. 1996, č. j. Výst. 1439/D 1302 Dej./96 - Šr, které nabylo právní moci dne 21. 6. 1996, bylo rozhodnuto o změně užívání některých místností v domě a o zřízení bytu místo ordinace v 1. Np a dnem právní moci rozhodnutí povoleno užívání domu (6 bytů, kanceláře o celkové ploše 500 m2 a 7 podkrovních místností pro příležitostné ubytování ).
Z hlediska předmětu nájmu a určení nájemného a ostatních plateb neshledal předmětnou smlouvu neplatnou pro neurčitost s tím, že nájemné mohlo být sjednáno bez rozlišení na bytové a nebytové prostory, neboť žalované byl pronajat ,,komplex bytových a nebytových prostor . Zaujal názor, že smluvní vztah účastníků je tedy nutné posoudit podle ustanovení § 663 o. z.
Dospěl však k závěru, že smlouva je neplatná podle ustanovení § 39 o. z., neboť pro sjednaný účel by účastníci smlouvu mohli platně uzavřít až dnem právní moci kolaudačního rozhodnutí, a to s ohledem na § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., přičemž smlouva byla uzavřena dne 2. 4. 1996 s účinností 1. 6. 1996 a kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci až dne 21. 6. 1996. Dovodil dále, že dohoda o smluvní pokutě jako zajišťovacím prostředku byla závislá na existenci závazku hlavního zajištěného smluvní pokutou a ten platně nevznikl.
Dodal konečně, že pro případ, kdy by smluvní vztah mezi účastníky platně vznikl, došlo by podle § 676 odst. 2 o. z. k obnovení nájmu, neboť nebylo prokázáno, že by došlo k písemné dohodě podle § 40 odst. 2 o. z. o prodloužení nájemní smlouvy na žalobcem tvrzené období. Pro tento případ by bylo nutno výši smluvní pokuty považovat za přiměřenou.
K odvolání žalobce Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 4. 11. 2004, č. j. 22 Co 333/2004-101, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl. Převzal skutková zjištění soudu prvního stupně, která doplnil o zjištění, že na základě výše uvedené smlouvy se strany mj. dohodly, že pronajímatel zajistí pro nájemce ke dni 1. 6. 1996 nejméně pět telefonních linek a 12 parkovacích míst před objektem a nejpozději ke dni 31. 12. 1996 dalších pět telefonních linek. Dále vzal za prokázané, že v případě nesplnění této povinnosti bude povinen nájemce platit pouze polovinu dohodnutého nájemného, a to až do jejího splnění. V případě nesplnění povinnosti ke dni 31. 12. 1996 bude nájemce platit nájem snížený o 10 % za každou chybějící linku.
Odvolací soud na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl k závěru, že nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky není neplatná podle § 39 o. z. pro rozpor s § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb. Vyslovil, že kolaudační stav má z hlediska platnosti právního úkonu právní význam pouze u nájmu bytu podle § 685 a násl. o. z., jsou-li jako byt pronajaty prostory, které jako byt kolaudovány nejsou a nájem bytu nevznikne. V této souvislosti odkazoval na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000.
Shodně se soudem prvního stupně dovodil, že nejde ani o nájem nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb., ani o nájem bytu k trvalému bydlení podle § 685 a násl. ve smyslu § 118 odst. 2 o. z., nýbrž že jde o nájem věci podle § 663 a násl. o.z.ve smyslu § 118 odst. 1 o. z., neboť jeho předmětem je ucelený soubor bytových a nebytových prostor k účelům specifickým jako věc hromadná (universitas rerum), a to i za stavu, kdy předmětem nájmu není nemovitost celá.
Ztotožnil se rovněž se závěrem soudu prvního stupně v tom, že nájem trval ve smyslu § 676 odst. 2 o. z., že předmět nájmu ani stanovení nájemného nejsou neurčité, a že za žalovanou smlouvu podepsala osoba k tomu oprávněná. Uzavřel, že nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky je platná a nájemní poměr trval i v době předmětných splátek ve výši smluvně dohodnutého nájemného, z nichž žalobce požaduje smluvní pokutu.
Konečně vyslovil závěr, že ani ujednání o smluvní pokutě není neplatné podle § 39 o. z. pro její nepřiměřenost. Přitom zdůraznil, že smluvní pokuta ve výši 360% ročně by obecně mohla být považována za nemravnou, leč nikoliv posuzovaném případě. Zde smluvní sankce mezi účastníky byly sjednány navzájem vyváženým způsobem, s přihlédnutím k závažnosti vzájemně zajišťovaných povinností. Odvolací soud převzal v tomto směru skutková zjištění soudu prvního stupně, podle nichž i žalobce byl zavázán zaplatit smluvní pokutu. Jmenovitě pro případ, že by žalobce nezajistil k 1. 6. 1996 nejméně 5 telefonních linek a 12 parkovacích míst před objektem, byl by žalovaný povinen platit pouze polovinu dohodnutého nájemného, a to až do dne splnění této povinnosti.
Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná včas dovolání, jehož přípustnost dovozovala z ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. Tvrdila existenci dovolacích důvodů podle ustanovení § 241a odst. 2 písm. b) a § 241a odst. 3 o. s. ř.
1) Namítala předně, že nájemní smlouva ze dne 2. 4. 1996 uzavřená mezi žalobcem a právním předchůdcem žalované nebyla uzavřena v souladu s právními předpisy a je tudíž neplatná. Nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, že stavba již dříve byla kolaudována tak, že kolaudace nebránila sjednanému účelu užívání. Poukazovala na skutečnost, že na základě výše uvedené smlouvy byly prostory pronajaty v rozporu s jejich stavebním určením.
2) Nesouhlasila s právním posouzením odvolacího soudu, že právní vztah je nutné posoudit podle § 663 a násl. o. z., neboť předmětná nemovitost jí nebyla pronajata jako celek, tedy celá budova, ale pouze jednotlivé části předmětného objektu. Podle dovolatelky při kvalifikaci právních vztahů k jednotlivým pronajatým částem nemovitosti je třeba vycházet z jeho stavebně technického určení, od něhož se odvíjí účel jeho užívání a odlišná právní úprava i odlišný právní režim. Konstatovala, že předmětnou smlouvu je nutno posoudit tak, jakoby na jedné listině byl sjednán nájem nebytových prostor a nájem bytu, tedy dvě smlouvy na jedné listině, upravující různé právní vztahy.
3) Dále tvrdila, že nájem prostor nebytových jako místností, které jsou určeny k jinému účelu než k bydlení se v této části řídí zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, přičemž právní vztahy ve vazbě na nájem ostatních prostor pak zákoníkem občanským.
4) Rovněž nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, že byla účastnící kolaudačního řízení ve smyslu ustanovení § 78 odst. 1 písm. c) zákona č. 50/1976 Sb. Namítala též, že ve smyslu § 85 zákona č. 50/1976 Sb. lze stavbu užívat jen k účelu určeném v pravomocném kolaudačním rozhodnutí příslušného stavebního úřadu. Podle dovolatelky pokud smlouva byla uzavřena dne 2. 4. 1996, její účinnost nastala dne 1. 6. 1996, avšak právní moc kolaudačního rozhodnutí nastala až dne 21.6.1996, pak předmětná smlouva byla uzavřena v rozporu s předpisy zákona č. 50/1976 Sb. Pro posouzení platnosti smlouvy tak považovala právní stav nejen v době jejího uzavření, ale zejména účinnost předmětné smlouvy, a to v časové vazbě na pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu. V této souvislosti odkazovala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 3. 2004, sp. zn. 26 Cdo 1775/2002, v němž dovolací soud vyslovil, že dokončenou stavbu, popřípadě její část lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí k určenému účelu a je-li předmětem nájmu nezkolaudovaná stavba, která ke svému zřízení vyžadovala stavební povolení, je taková nájemní smlouva neplatná podle § 39 o. z. Ve výše uvedeném rozhodnutí dovolací soud zaujal též názor, že nájemní vztah, je-li předmětem nájmu nemovitost jako celek, se řídí ustanovením § 663 a násl. o. z. Poukazovala na kolizi předmětu nájmu, popsaného v předmětné smlouvě.
5) S odkazem na nutnost podřízení smlouvy režimu zákona č. 116/1990 Sb., jako speciálního zákona ve vztahu k občanskému zákoníku namítala, že způsob stanovení nájemného, respektive jeho výše, je v rozporu se zákonem, smlouva je proto neplatná, když v ní není jasně a určitě stanovena výše nájemného za nebytové prostory.
6) Neplatnost spatřovala rovněž v tom, že předmět nájmu je neurčitý, když byly za úplatu pronajaty i prostory (schodiště, chodby, přístupové cesty), které ze zákona nemohou být předmětem nájmu.
7) Dále vytýkala odvolacímu soudu, že se nevypořádal se změnou žaloby podle § 95 o. s. ř., neboť původní žalobní návrh na zaplacení smluvního úroku z prodlení byl změněn na zaplacení žalované částky z titulu smluvní pokuty. Přitom ve vztahu k takto změněnému nároku uplatnila žalovaná námitku promlčení. V tomto směru odkazovala na usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 25.9.2002, sp. zn. 29 Odo 247/2001. Navrhla proto zrušení rozhodnutí odvolacího soudu a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto dovolání vycházel v souladu s body 1., 15., 17., hlavy první, části dvanácté, zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, z občanského soudní řádu ve znění účinném od 1. ledna 2001. Proto v tomto rozsudku jsou uváděna ustanovení občanského soudního řádu ve znění po novele provedené zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen o. s. ř. ).
Zjistil dále, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastnicí řízení řádně zastoupenou advokátem (§ 240 odst. 1 o. s. ř., § 241 odst. 1 o. s. ř.). Přípustnost dovolání v této věci vyplývá z ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé. Přezkoumal proto dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu a dospěl k závěru, že dovolání není opodstatněné.
V této věci byl předmětem řízení nárok uplatněný žalobcem na úhradu smluvní pokuty opírající se o shora uvedenou smlouvu o nájmu prostor, jak byly výše popsány. Odvolací soud důvodně posuzoval prejudicielně platnost smlouvy o nájmu věci, jakožto hlavního závazku, od jehož existence a platnosti se odvíjí posouzení smluvního ujednání o smluvní pokutě.
Z obsahu odůvodnění rozsudku odvolacího soudu přitom plyne dostatečně srozumitelný skutkový závěr, opírající se zejména o listinné důkazy, který se týká geneze smluvního vztahu mezi účastníky, jeho plnění a vymezení nepřímého předmětu nájmu podle smlouvy uzavřené mezi účastníky. Dovolací soud tak nemohl spolehlivě dospět k závěru o existenci dovolacího důvodu uplatněného dovolatelkou podle ustanovení § 241a odst. 3 o. s. ř.
Ani pokud jde o dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., totiž vytýkané nesprávné právní posouzení věci, nemohl dovolací soud přisvědčit argumentaci dovolatelky rekapitulované shora pod body 1) až 6).
Nepřímým předmětem smlouvy o nájmu je věc v právním smyslu. Tou může být podle okolností zejména celá nemovitost, byt (respektive bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb.), nebytové prostory podle zákona č. 116/1990 Sb., nebo pozemek. Odvolací soud v této věci však nepřehlédl, že oním nepřímým předmětem nájmu byl ucelený soubor bytových a nebytových prostor k účelům specifickým jako věc hromadná (universitas rerum) . Dovolací soud nemá důvodu odchýlit se od tohoto výkladu odvolacího soudu, ježto vychází nejen z obsahu smluvního ujednání uzavřeného mezi účastníky, ale zejména pak ze smyslu a účelu příslušné smlouvy. Účel sledovaný nájemcem byl jasně ve smlouvě vymezen i popisem předmětu nájmu, jímž byl ,,komplex bytových a nebytových prostor . Hodnocení odvolacího soudu odpovídá zákonnému vymezení věci podle § 118 odst. 1 o. z., na nějž odvolací soud odkázal a přiléhavým způsobem kvalifikoval. Dovolací soud proto pro stručnost odkazuje na podrobné a přesvědčivé odůvodnění rozsudku odvolacího soudu a ztotožňuje se s jeho právní kvalifikací vztahu mezi účastníky podle ustanovení § 663 a násl. o. z. ve vztahu k ustanovení § 118 odst. 1. o. z.
Pak ovšem postrádají opodstatnění námitky dovolatele podle body 2, 3, 5 a 6 jak shora uvedeno.
K otázce souladu se stavebně technickým určením plynoucím z kolaudačního rozhodnutí poukazuje dovolací soud na tu pasáž odůvodnění odvolacího soudu, podle níž účastníci nepostupovali v úmyslu porušit předpisy veřejného práva, jmenovitě zákona ustanovení § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb. Naopak u vědomí této skutečnosti uzavírali smlouvu, její účinnost odložili k datu k němuž měl být předmět nájmu zkolaudován. Příčilo by důsledkům plynoucím ze zásady smluvní autonomie, aby účastníkům smlouvy bylo odepřeno právo takovýmto zvoleným pružným způsobem učinit zadost souladu stavu skutečného (dosud nezkolaudovaných prostor) se stavem právním (okolností, že kolaudační rozhodnutí dosud nebylo vydáno či nenabylo právní moci). Postup zvolený účastníky v tomto případy nevedl k vytvoření stavu, kdy by nepřímým předmětem vztahu z nájemní smlouvy byl předmět právně nedovolený s důsledky plynoucími z ustanovení § 39 o. z. Odvolací soud tento svůj dílčí závěr ostatně odůvodnil přiléhavým odkazem na závěry dosavadní judikatury Nejvyššího soudu ČR, s nimiž se dovolací soud ztotožňuje. Odkaz dovolatelky na rozsudek dovolacího soudu ze dne 24. 3. 2004, sp. zn. 26 Cdo 1775/2002 považuje dovolací soud proto za nepřípadný, neboť se vztahoval k odlišnému skutkovému základu. V důsledku toho neshledal dovolací soud za důvodnou ani námitku dovolatele uvedenou pod bodem 1) a 4) shora.
Dovolacím důvodem nesprávného právního posouzení může být i nesprávná aplikace procesních předpisů, pokud se věci (předmětu řízení) týkají. Dovolatelka v této souvislosti pod bodem 7) shora namítala porušení procesních předpisů ve vztahu k postupu odvolacího soudu. Podle dovolatelky soud rozhodl za situace, kdy předmětem řízení byl původně nárok na zaplacení žalované částky z titulu smluvního úroku, poté byl změněn na nárok z titulu smluvní pokuty, to je z odlišného právního titulu. Této argumentaci dovolací soud nemůže přisvědčit.
Účastníka řízení stíhá povinnost ve vztahu k návrhu na zahájení řízení (ve smyslu ustanovení § 79 odst. 1 o. s. ř.) uvést v návrhu na zahájení řízení mj. vylíčení rozhodujících skutečností, označení důkazů, jichž se navrhovatel dovolává, přičemž z návrhu musí být patrno, čeho se navrhovatel domáhá. Z žádného ustanovení platného procesního práva však neplyne, že by bylo povinností účastníka provádět právní kvalifikaci nároku, jenž srozumitelně popsal, doložil odpovídajícími důkazními prostředky a kvantifikoval jeho výši. Právní posouzení je totiž věcí soudu v souladu se zásadou iura novit curia . Z obsahu spisu je přitom patrno, že od počátku řízení vzdor označení předmětu nároku jako smluvního úroku byla tvrzení žalobce nezměněná v označení titulu, z něhož se svého nároku domáhá, výše odpovídající sjednané částce 1% denně v případě porušení povinností nájemce, i době, po kterou žalovaný byl v prodlení se splněním své povinnosti. Ostatně tento závěr respektoval i odvolací soud (srov. odůvodnění rozsudku na str. 6 v prvém odstavci shora), to vše za situace, kdy skutečnosti vztahující se k prodlení žalovaného byly nesporné (str. 5 poslední odstavec rozsudku odvolacího soudu). Obsahově tak v této věci nebyly splněny podmínky pro změnu žaloby. Odkaz dovolatelky na jím zmíněné rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ve věci sp. zn. 29 Odo 247/2001 tak na popsanou procesní situaci v této věci nedopadá.
Ze shora uvedených důvodů dovolací soud proto podle § 243b odst. 2 o. s. ř. dovolání žalované zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 5 o. s. ř. za použití § 224 odst.1 o. s. ř., § 151 odst. 1 o. s. ř. a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaná neměla se svým dovoláním úspěch a žalobci v souvislosti s podaným dovoláním zřejmě žádné náklady řízení nevznikly.

References: soud 
 soud 
 soud 
 § 27
 § 15
 zákona č. 87
 § 663
 § 39
 § 85
 zákona č. 50
 § 676
 § 40
 soud 
 soud 
 soud 
 § 39
 § 85
 zákona č. 50
 § 685
 zákona č. 116
 § 685
 § 118
 § 663
 § 118
 § 676
 § 39
 soud 
 § 237
 § 241
 § 241
 § 663
 § 78
 zákona č. 50
 § 85
 zákona č. 50
 zákona č. 50
 soud 
 § 39
 soud 
 § 663
 zákona č. 116
 § 95
 soud 
 soud 
 zákona č. 30
 § 241
 § 237
 soud 
 soud 
 § 241
 § 241
 soud 
 zákona č. 72
 zákona č. 116
 soud 
 soud 
 § 118
 soud 
 soud 
 § 663
 § 118
 soud 
 § 85
 zákona č. 50
 § 39
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 79
 soud 
 soud 
 § 243
 § 243
 § 224
 § 151
 § 142