Source: http://docplayer.cz/897421-C-h-beck-notarsky-casopis-1-2008-strany-1-36-14-rocnik-22-unora-2008-z-obsahu.html
Timestamp: 2018-05-27 04:08:04+00:00

Document:
C. H. BECK. Notářský časopis. 1/2008 strany ročník 22. února Z obsahu: - PDF
C. H. BECK. Notářský časopis. 1/2008 strany ročník 22. února Z obsahu:
Download "C. H. BECK. Notářský časopis. 1/2008 strany 1 36 14. ročník 22. února 2008. Z obsahu:"
1 Obalka_str_ :24 Stránka 1 Notářský časopis Vydává Notářská komora ČR v nakladatelství C. H. Beck 1/2008 strany ročník 22. února 2008 Z obsahu: Marek, K. Uzavírání obchodněprávních smluv a jejich splnění v národním a evropském rámci Murray, P. L. Převody nemovitostí v 5 členských zemích Evropské Unie: Srovnávací studie I. Bláha, K. K obsahu dohody o zúžení rozsahu SJM do budoucna Lukeš, L. Obnovení zápisu zástavního práva v souvislosti se vznikem vlastnictví na základě odstoupení od smlouvy Nejvyšší soud ČR Ochrana oprávněného dědice C. H. BECK
2 Obsah_str_2_ :26 Stránka 1 OBSAH AD NOTAM Číslo 1/2008 Články Marek, K. Uzavírání obchodněprávních smluv a jejich splnění v systému stanoveném EU/ES Poláková, T., Kodua, K. Pojišťovací makléř především specialista na straně klienta Notář a EU Murray, P. L. Převody nemovitostí v 5 členských zemích Evropské Unie: Srovnávací studie I Diskuse Bláha, K. K obsahu dohody o zúžení rozsahu SJM do budoucna Lukeš, L. Obnovení zápisu zástavního práva v souvislosti se vznikem vlastnictví na základě odstoupení od smlouvy Ze zahraničí Projev dr. Eduarda Gallina, nově zvoleného prezidenta UINL, na XXV. kongresu UINL Stanovy UINL Krejčová, J., Wawerka, K. XIX. středoevropské notářské kolokvium v Keszthely Ze života krajských komor O panelové diskusi pořádané Notářskou komorou pro hl. m. Prahu Soudní rozhodnutí Nejvyšší soud ČR Ochrana oprávněného dědice Stojí za pozornost Právní rozhledy Recenze Bělohlávek, J. A. Evropské a mezinárodní insolvenční právo. Komentář Informace Právník roku Zprávy z Notářské komory Výsledky voleb do orgánů notářské samosprávy Hejtmánek, J. Školení notářských koncipientů První Zimní justiční sportovní hry Fejeton Pod peřinou NOTÁŘSKÁ KOMORA ČESKÉ REPUBLIKY vyhlašuje podle 8 odst. 6 NotŘ a 2 odst. 1 konkurzního řádu KONKURZ na obsazení uvolněného notářského úřadu pro obvod Okresního soudu v Prostějově se sídlem v Prostějově na úterý 10. června Notářská komora České republiky přijímá přihlášky do konkurzu na adrese Ječná 11, Praha 2 nejpozději do 10. května Konkurz se koná ve shora uvedeném termínu 10,00 hod. na adrese Apolinářská 12, Praha 2. Vedoucí redaktor: JUDr. Martin Foukal Výkonná redaktorka: Mgr. Ladislava Janková Adresa redakce: Řeznická 17, Praha 1, tel , , fax Redakční rada: prof. JUDr. Jan Dvořák, CSc. JUDr. Roman Fiala JUDr. Jiřík Fleischer JUDr. Martin Foukal JUDr.Václav Kouba doc. JUDr.Alena Macková, Ph.D. Mgr. Erik Mrzena JUDr. Martin Šešina JUDr. Karel Wawerka Vydává: Notářská komora ČR se sídlem Ječná 11, Praha 2, tel , , tel./fax , , v nakladatelství C. H. Beck Časopis vychází šestkrát ročně. Předplatné na rok 2008 Kč 1090,, jednotlivá čísla Kč 190,. Objednávky přijímá, administraci a distribuci předplatného a prodej jednotlivých čísel zajišťuje nakladatelství C. H. Beck, Řeznická 17, Praha 1. Přetisk a jakékoliv jiné šíření časopisu nebo jeho jednotlivých součástí lze pouze se souhlasem vydavatele. Distribuci a předplatné pro Slovenskou republiku zabezpečuje Magnet-Press Slovakia s. r. o., Šustekova 10, Bratislava, korespondence: P. O. Box 169, Bratislava 3, tel. (časopisy) , (předplatné) , fax ISSN MK ČR E 7049
3 str_1_ :17 Stránka 1 Vydávaný Notářskou AD NOTAM Notářský časopis komorou ČR 22. února 2008 âlánky Uzavírání obchodněprávních smluv a jejich splnění v národním a evropském rámci Doc. JUDr. Karel Marek, CSc. * I. Úvodem V dřívější právní úpravě,regulované hospodářským zákoníkem a řadou prováděcích a zvláštních předpisů, vybudovalo tehdejší státní ekonomické centrum systém prosazování tehdejšího zájmu. Na základě tehdejší právní úpravy existoval tzv.systém projednávání dodavatelsko-odběratelských vztahů, jejichž výsledkem bylo sepisování buď rozporových či bezrozporových protokolů o projednání. Bezrozporové protokoly byly pak kontraktačním titulem. Existovaly přitom priority tzv. závazkových úkolů určených usnesením vlády. Ke vzniku smlouvy přitom zásadně stačila dohoda o podstatných náležitostech smlouvy, což byl předmět plnění, doba plnění a později i cena. Právní úprava regulující vztahy mezi subjekty hospodářského práva byla přitom zásadně kogentní. Proces pro uplatnění umění kontrahovat byl přitom značně limitován. Takové postupy jsou dnešní úpravě cizí. Dnes však existuje evropský i tuzemský veřejný zájem, aby byl upraven proces zadávání veřejných zakázek. V rámci EU/ES je tento proces regulován směrnicemi, které jsou transponovány do národních právních řádů. Jde o to, aby byly tyto zakázky zadávány transparentně a nediskriminačně. U veřejných zakázek je tedy kontraktace v souladu se stanovenými podmínkami. Obecně tomu tak však není a platí, že každý si svého smluvního partnera vybírá sám a sám se rozhoduje, zda uzavře smlouvu určitého obsahu (i když je možnost vyjednání smluvních podmínek vymezena postavením subjektů na trhu). Co se týká splnění podle hospodářskoprávní úpravy, pak byla pro danou regulaci typická např. úprava týkající se dodávek pro výstavbu. Sepsání zápisu o převzetí podepsaného odběratelem se zde považovalo za splnění dodávky, a to i když měla dodávka vady a drobné nedodělky, pokud nebránily provozu (užívání). vzniknou,avšak trpí určitými nedostatky.ke zlepšení můžeme přispět uvedením následujících základních otázek. Při uzavírání smluv je třeba, aby účastníci smluvního vztahu ověřili, zda jde opravdu o smlouvu obchodněprávní.bude tomu tak tehdy,pokud půjde o smluvní typ vyjmenovaný v ustanovení 261 odst.3 ObchZ,nebo budou-li naplněny podmínky stanovené v 261 odst. 1, či 261 odst. 2 ObchZ (včetně úpravy provedené v 261 odst. 6 ObchZ) anebo se strany dohodnou podle ustanovení 262 ObchZ. Obchodněprávní smlouvy uzavírají jak podnikatelé, tak i nepodnikatelské subjekty. Pokud nejde o podnikatele, vztahuje se na ně i úprava 262 odst. 4 ObchZ. V dalších než výše uvedených případech půjde o smlouvy občanskoprávní (včetně smluv uzavíraných podle ustanovení 261 odst. 7 ObchZ). Právní úprava obchodnězávazkových vztahů se nachází ve III.části obchodního zákoníku,tj.v ustanoveních 261 až 755 ObchZ. Tato právní úprava je zásadně dispozitivní, strany se tedy od ní mohou odchýlit nebo ji vyloučit s výjimkou tzv. kogentních ustanovení, která jsou zásadně určena v 263 ObchZ,a to v odst.1 vyjmenováním konkrétních ustanovení a v odst. 2 jejich vymezením. V obchodním zákoníku přitom nastávají situace, kdy jednotlivá ustanovení odkazují na použití ustanovení jiných (ať už na použití obdobné či přiměřené). Podle našeho názoru by bylo správné, pokud by dispozitivní ustanovení odkazovala na použití dispozitivních a kogentní odkazovala na použití kogentních ustanovení. Existují ovšem i případy, kdy dispozitivní (neuvedená v 263) ustanovení odkazují na použití ustanovení kogentních. Pro tyto případy zastáváme stanovisko, že taková dispozitivní ustanovení nelze vyloučit, ani změnit. Hovoříme pak o tzv. zprostředkovaných (či odvozených) kogentních ustanoveních. Uzavírání smluv je v obchodním zákoníku upraveno v ustanovení 269 až 275 pod nadpisem Některá ustanovení o uzavírání smlouvy. To znamená, že tyto otázky patří mezi takové, kde je v obchodním zákoníku jen část úpravy. Základ této právní úpravy je v ustanoveních 43 až 51 ObčZ a pro obchodněprávní vztahy II. K uzavírání obchodněprávních smluv Při uzavírání obchodněprávních smluv se často chybuje. Jsou případy, kdy konkrétní uzavírané smlouvy vůbec nevzniknou a jsou pak situace, kdy smlouvy sice * Autor je docentem na katedře obchodního práva PF MU v Brně. Text je připraven jako podklad pro vystoupení na mezinárodní vědecké konferenci Postavenie Schengenského acquis v systéme politík Európskych spoločenstev, která se koná dne v Bratislavě.
4 str_1_ :17 Stránka 2 2 Číslo 1/2008 Marek, K. Uzavírání smluv přitom platí to, co je v ustanoveních 269 až 275 ObchZ stanoveno jinak. Smluvní strany mohou přitom v obchodněprávních vztazích použít smluvního typu uvedeného v obchodním zákoníku (např.uzavřít smlouvu kupní,jejímž předmětem plnění je zboží, smlouvu o prodeji podniku, smlouvu o dílo atd.), mohou použít smluvní typ z občanského zákoníku (viz 261 odst. 6 ObchZ), a to tehdy, pokud takový smluvní typ obchodní zákoník neobsahuje (např. smlouvu příkazní, smlouvu kupní na nemovitosti, obecnou smlouvu nájemní atd.), mohou uzavřít (viz 269 odst.2 ObchZ) smlouvu nepojmenovanou, tj. takovou, která není zákonným smluvním typem (např.smlouvu o spolupráci,smlouvu o spolupůsobení, o společné činnosti apod.), mohou použít i smluvního typu podle zvláštního zákona (např. o cenných papírech). Smluvní strany však nemohou použít v obchodněprávních vztazích smluvní typ z občanského zákoníku (viz 1 odst. 2 ObchZ), pokud obchodní zákoník tento smluvní typ upravuje (např. smlouvu o dílo). Základním pravidlem, které musí strany splnit, chtějí- -li uzavřít smlouvu, je zásadní dohoda o celém obsahu smlouvy.výjimku zde tvoří vznik smluv vyjádřením souhlasu s návrhem smlouvy provedením určitého úkonu. Zvláštní způsob vzniku smlouvy pro obchodněprávní vztahy přitom upravuje 275 odst. 4 ObchZ.Toto ustanovení uvádí dvě skupiny podmínek. Splní-li se přitom z každé skupiny podmínka alespoň jedna, pak rovněž vznikne smlouva. První skupina podmínek je vyjádřena taxativně těmito podmínkami: 1. s přihlédnutím k obsahu návrhu na uzavření smlouvy, nebo 2. v důsledku praxe, kterou strany mezi sebou zavedly, 3. s přihlédnutím ke zvyklostem rozhodným podle tohoto zákona. Druhá skupina podmínek je uvedena demonstrativně (osoba,které je návrhu určen,může vyjádřit souhlas s návrhem provedením určitého úkonu): 1. např. odesláním zboží, 2. např. zaplacením kupní ceny. Jak je zřejmé, ustanovení 275 odst. 4 ObchZ se nevztahuje na případy vzniku smlouvy v písemné formě, ale jen na vznik smlouvy konkludentním jednáním. Může to pak být takové jednání, při splnění jedné z podmínek z 1. skupiny, které naplní podmínku 2. skupiny. Za souhlas (naplnění podmínky 2. skupiny) lze považovat každé jednání,z něhož vyplývá souhlas ať přímo nebo i nepřímo. Pokud jde přitom o smlouvy uzavírané podle smluvního typu z občanského zákoníku (viz 261 odst. 6 ObchZ), musí tyto smlouvy obsahovat tzv. podstatné náležitosti předepsané zákonem pro tyto jednotlivé smlouvy. Současně je třeba přesně určit smluvní strany. U tzv. smluv nepojmenovaných (podle 269 odst. 2 ObchZ) je nutno,aby kromě přesného určení smluvních stran byl dohodnut obsah závazku, tj. byla přesně vymezena práva a povinnosti stran. Na smlouvy obchodněprávní nepojmenované se použijí ustanovení hlavy I. třetí části (tj. obecná závazková úprava), nikoli však (vzhledem k textu 269 odst.1 ObchZ),bez případného smluvního ujednání, ustanovení z některého (obsahově blízkého) smluvního typu. Vzhledem k zásadě smluvní volnosti lze však použití některé takové úpravy výslovně ujednat. Jde-li o použití smluvního typu podle obchodního zákoníku,potom musí konkrétní smlouvy obsahovat tzv. podstatné části smluv (viz 269 odst. 1) vymezené v základních ustanoveních smluvních typů.základní ustanovení vymezuje podstatné části smlouvy a nezáleží na tom,zda je jako základní nadepsáno (např. u kupní smlouvy či smlouvy o dílo) nebo nikoli (např. u mandátní smlouvy či u smlouvy o obchodním zastoupení). Základní ustanovení jsou prvními ustanoveními příslušných smluvních typů v hlavě II. třetí části obchodního zákoníku (např. pro kupní smlouvu jsou stanoveny tyto podstatné části: určení prodávajícího, jeho závazek dodat zboží, určení zboží, závazek prodávajícího převést vlastnické právo ke zboží, určení kupujícího, jeho závazek zaplatit kupní cenu a dohoda o ceně tj. buď uvedení ceny pevné, či způsobu stanovení ceny, ledaže z jednání o uzavření smlouvy vyplývá vůle strany,že chtějí uzavřít smlouvu i bez určení kupní ceny) nebo i v hlavě III. třetí části (viz Smlouvu o výhradním prodeji). Připomeňme jen, že nepojmenovaná smlouva uzavíraná podle 51 ObčZ v obchodněprávních vztazích nemůže být realizována (obchodní zákoník totiž má svoji úpravu nepojmenované smlouvy a odporovalo by to tedy ustanovení 1 odst. 2 ObchZ). Některé smlouvy mají ke svému vzniku předepsanou písemnou formu, např. smlouvy o účtech či smlouvy o převodu nemovitostí (u smluv na převod nemovitostí musí být projevy vůle na jedné listině a vlastnické právo k nemovitosti přechází vkladem do katastru nemovitostí), popř. úpravu stanovenou zvláštním předpisem (např. u licenční smlouvy k předmětům průmyslového vlastnictví, stanoví-li tak zvláštní předpis, vyžaduje se k výkonu práva poskytnutého na základě smlouvy zápis do příslušného rejstříku těchto práv). Písemná forma může být zvolena i stranami tam,kde to zákon nepředepisuje. Jestliže je smlouva uzavřena písemně a měla by být i písemně měněna, je třeba to výslovně dohodnout (viz 272 ObchZ). Nejde-li o bagatelní záležitost, pak můžeme uzavření smlouvy v písemné formě jen doporučit i pro případy, kdy zákon písemnou formu nepředepisuje. Obecně platí, že v obchodněprávních smlouvách je vhodné uvést ustanovení o významu a účelu smlouvy.může to totiž pomoci např.při určování vlastností zboží podle druhu, není-li vymezeno ve smlouvě; je možné i příp. využití ustanovení o zmaření účelu smlouvy; využití ustanovení o předvídatelnosti kontraktačních škod (při porušení smlouvy) může napomoci při uplatňování moderačního práva u smluvní pokuty atd. Doporučit lze i definování ve smlouvě použitých pojmů,event. odkaz na 264 odst. 2 ObchZ a smluvního ujednání,že obsah použitých pojmů určují obchodní zvyklosti. Ve smlouvách lze použít právní zajišťovací prostředky (např.smluvní pokutu,ujednat ručení či bankovní záruku apod. nebo použít obchodního postupu, který zvýší jistotu plnění (např. placení pomocí akreditivu).
5 str_1_ :17 Stránka 3 Marek, K. Uzavírání smluv Doporučit lze i ujednání o případné fakturaci a ujednání o placení a sjednání vhodné výše úroku z prodlení pro případ prodlení s plněním peněžitého závazku. Lze sjednat i cenové (viz 473 ObchZ) a měnové doložky (viz 744 ObchZ). Je též možno sjednat i tzv. rozhodčí doložku (viz zákon č. 216/1994 Sb.), umožňující, že v majetkových sporech rozhodne spor rozhodce či rozhodčí soud (viz Pokud smlouva odkazuje na přílohy (které prohlašuje za nedílnou součást smlouvy), pak uveďme, že konkrétní odkaz by měl být proveden před podpisy, a že není pochyb o tom, že by přílohy měly v okamžiku smlouvy existovat. Část obsahu smlouvy lze určit také odkazem na obchodní podmínky ( 273 ObchZ) a lze použít i doložek upravených v užívaných vykládacích pravidlech ( 274 ObchZ) 1. De lege ferenda je však možné zvážit obvyklý obsah mezinárodních úmluv i národních úprav v rámci jiných zemí, které připouštějí volnější kontraktaci. Např. odsouhlasí-li akceptant všechny podstatné části smlouvy a navrhne změnu některých částí nepodstatných, např. odkazem na některé obchodní podmínky,pak,pokud oferent nevyjádří včas svůj nesouhlas, se naplní domněnka, že smlouva byla uzavřena ve znění vyjádřeném akceptantem. Toto řešení lze zvážit i pro tuzemskou obchodněprávní úpravu. III. Splnění závazku Obchodní zákoník obsahuje úpravu zániku závazku jeho splněním v dílu VII první hlavy III. části obchodního zákoníku.tento díl se člení na 3 oddíly. V oddílu 1 tj.v ustanovení 324 až 334 je upraven způsob plnění, v oddílu 2 tj. v 335 až 339 místo plnění a v oddílu 3 tj. v 340 až 343 doba plnění. Kogentní ustanovení jsou přitom 324 a 341. Při splnění poskytne svým úkonem dlužník povinná osoba věřiteli oprávněné osobě předmět plnění tak,jak byl sjednán ve smlouvě (např. předává zboží, předává dílo, předává revizní zprávu, obstarává uzavření přepravní smlouvy atd.). Kromě otázek splnění obsahuje obchodní zákoník v Dílu VIII a IX i Některá ustanovení o zániku nesplněného závazku. Je zde úprava odstoupení od smlouvy, odstupného a zmaření účelu smlouvy. Dále se zde nacházejí některá ustanovení o dodatečné nemožnosti plnění, která se budou realizovat a aplikovat spolu s ustanoveními o nemožnosti plnění, která obsahuje občanský zákoník.to platí i pro některá ustanovení o započtení pohledávek. Zánik nesplněných závazků není ovšem upraven jen v obchodním zákoníku a pro obchodní závazkové vztahy upravuje tyto otázky také občanský zákoník. Upravuje dohodu, uplynutí doby, výpověď, neuplatnění práva, splynutí, narovnání a smrt dlužníka nebo věřitele. Jak upozorňuje S. Plíva, 2 dalším právním důvodem, který není uveden v obecné úpravě, je zánik tzv. fixního závazku (kdy je stanovena doba plnění přesným termínem, zejména dnem), a to v důsledku jeho nesplnění. K zániku závazku může také dojít v důsledku tzv. podstatné změny okolností, se kterou se počítá v úpravě smlouvy o uzavření budoucí smlouvy. 1. Způsob plnění Číslo 1/ Kogentní ustanovení ( 324 odst. 1) určuje, že musí být splněno věřiteli včas a řádně, pak závazek zanikne. Plnění tedy musí být aby nemohl být uplatněn případný postih poskytnuto včas. Přitom však platí kogentní 324 odst. 2, že závazek zaniká také pozdním plněním dlužníka, ledaže před tímto plněním závazek již zanikl odstoupením věřitele od smlouvy. Plnění ovšem musí být nejen včasné, ale i řádné.aby došlo ke splnění, nesmí předmět plnění mít jakékoli vady ani nedodělky. V souladu se zásadou poctivého obchodního styku (viz 265 ObchZ) je ovšem možno např. dohodnout, je-li dílem stavba, že věřitel objednatel dílo převezme s ojedinělými drobnými vadami a ojedinělými drobnými nedodělky (pokud sami o sobě ani ve spojení s jinými těmito vadami a nedodělky nebrání provozu nebo užívání ani je neztíží). Takovým převzetím však nedochází ke splnění a ke splnění dojde tehdy až předmět plnění bude bezvadný a úplný. Jestliže dlužník poskytne vadné plnění a věřitel nemá právo odstoupit od smlouvy nebo tohoto práva nevyužije (viz kogentní 324 odst.3),mění se obsah závazku způsobem, který odpovídá nárokům věřitele vzniklým z vadného plnění, a závazek zaniká jejich uspokojením (např. odstraněním vad). Splnění závazku druhou stranou, mají-li strany vzájemné závazky, se může domáhat jen ta strana, která svůj závazek již splnila nebo je připravena a schopna jej splnit současně s druhou stranou. To neplatí, pokud ze zákona nebo z povahy některého závazku vyplývá něco jiného ( 325). Jde-li o případ, kdy je strana povinna plnit závazek před plněním závazku druhé strany, může své plnění odepřít až do doby, kdy jí bude poskytnuto nebo dostatečně zajištěno plnění druhé strany, jestliže po uzavření smlouvy se stane zřejmým,že druhá strana nesplní svůj závazek vzhledem k nedostatku své způsobilosti poskytnout plnění nebo vzhledem ke svému chování při přípravě plnění závazku ( 326 odst. 1 ObchZ). V takových případech (předvídaných v 326 odst. 1 ObchZ) může oprávněná strana stanovit druhé straně přiměřenou lhůtu k dodatečnému zajištění plnění a po uplynutí této lhůty může od smlouvy odstoupit (viz 326 odst. 2 ObchZ). 1 Blíže viz např. Bejček, J.; Eliáš, K. a kol. Kurs obchodního ;práva. 3. vydání. Praha : C. H. Beck, 2004 Bejček, J., Hajn, P. Jak uzavírat obchodněprávní smlouvy.praha :Linde,2004;Ovečková, I. a kol. Obchodný zákonník, Komentár. Bratislava : Iura Edition, 1995; Patakyová, M., Moravčíková, A. Obchodný zákonník. Ekonomický a právny poradca podnikateľa, 2002, č. 5 6; Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 10. podstatně rozšířené vydání. Praha : C. H. Beck, 2005; Husar, J. Právna regulácia integrácie verejnej moci do podnikania. Košice: UPJS, 2007; Husar, J. Protection juridique de la competition economique dans la republique Slovaque. Jurnees de la Societe de legislation comparee, 1994, s ; Suchoža, J. Slovenské obchodné právo. Banská Bystrica: PF UMB, 1998; Suchoža, J.Úvahy o dimenziach obchodných zavazkov. In Pocta Miloši Tomsovi. Plzeň :A. Čeněk, 2006, s Plíva, S. Obchodní závazkové vztahy. Praha :ASPI, 2006, s. 108.
6 str_1_ :17 Stránka 4 4 Číslo 1/2008 Marek, K. Uzavírání smluv Je stanoven i případ (rovněž v 326 odst. 2 ObchZ), kdy lze odstoupit od smlouvy bez poskytnutí přiměřené lhůty. Je to možné tehdy, jestliže na majetek druhé strany je prohlášen konkurs. Jestliže nenastanou situace předvídané zákonem (viz 326 odst. 1 a odst. 2), pak není žádná ze stran oprávněna odepřít plnění nebo odstoupit od smlouvy z důvodu, že závazek druhé strany z jiné smlouvy nebyl splněn řádně a včas (viz 326 odst. 3). Právní úprava je ovšem i u těchto otázek dispozitivní.to umožňuje i jiná vhodná ujednání, která jsou v souladu s obecnými zásadami (např. zásadou poctivého obchodního styku). Ustanovení obchodního zákoníku o zániku závazku jeho splněním řeší i problematiku tzv. alternativního plnění závazku ( 327 ObchZ).Není-li smluveno jinak nebo to ze smlouvy nevyplývá, má právo určit způsob plnění dlužník.v opačném případě přísluší toto právo věřiteli. Pokud toto právo přísluší věřiteli a věřitel neurčí způsob plnění ve smlouvou stanovené době, jinak do doby plnění, může určit způsob plnění dlužník. Po právu sdělený způsob dlužníkem nebo věřitelem nemůže být po oznámení bez souhlasu druhé strany měněn. Pokud je předmětem plnění věc, může být určena individuálně nebo může jít o věci podle druhu (nafta, uhlí atd.). Individuálně určenou věc je třeba přesně popsat (určit její vlastnosti).to lze doporučit i u věcí druhových. Při plnění druhových věcí se snaží smluvním stranám obchodní zákoník napomáhat. Stanoví (v 328 ObchZ), že je-li předmětem plnění věc určená podle druhu, je dlužník povinen poskytnout věřiteli věc, jež se hodí pro účely,pro něž se věc téhož druhu zpravidla používá na základě obdobných smluv. K určení věcí druhových (i k řešení jiných otázek viz např. níže) pak může napomoci řazení článku Význam a účel smlouvy v konkrétním smluvním ujednání. Následně řeší obchodní zákoník i částečné plnění závazku. Určuje ( 329 ObchZ), že věřitel je povinen přijmout i částečné plnění závazku, pokud částečné plnění neodporuje povaze závazku nebo hospodářskému účelu sledovanému věřitelem při uzavření smlouvy, jestliže tento účel je ve smlouvě vyjádřen nebo dlužníkovi znám.toto částečné plnění je pak obecně povinen např. přijmout kupující osobních automobilů při dodávce menšího počtu aut. Další ustanovení ( 330 odst. 1) řeší situaci, má-li dlužník vůči věřiteli více závazků stejného druhu, ať již z jedné smlouvy či většího počtu smluv. Pokud poskytnuté plnění nestačí na splnění všech závazků, je splněn závazek určený dlužníkem. Pokud dlužník toto určení neuvede, je splněn závazek nejdříve splatný, a to nejprve jeho příslušenství. Obchodním zákoníkem stanovená pravidla stanoví ( 330 odst.2,3,4 ObchZ),že při splnění peněžitého závazku se započte placení nejprve na úroky a potom na jistinu, neurčí-li dlužník jinak. Má-li dlužník vůči věřiteli více peněžitých závazků a dlužník neurčí, který závazek plní, placení se týká nejdříve závazku, jehož splnění není zajištěno nebo je nejméně zajištěno, jinak závazku nejdříve splatného. Při náhradě škody a placení peněžitého závazku, pokud dlužník neurčí jinak, týká se placení náhrady škody teprve, když byl splněn peněžitý závazek, z jehož porušení vznikla povinnost k náhradě škody. Dlužník může plnit sám nebo třetí osobou. Plní-li dlužník svůj závazek pomocí jiné osoby, odpovídá tak, jakoby závazek splnil sám, nestanoví-li zákon jinak. Musí však jít o plnění, které není vázáno na osobní vlastnosti dlužníka a o plnění,se kterým dlužník souhlasí. Souhlas dlužníka není zapotřebí,jestliže třetí osoba za závazek ručí nebo jeho splnění jiným způsobem zajišťuje a dlužník svůj závazek porušil. Zpravidla přebírá plnění přímo věřitel. Pak je dlužník oprávněn požadovat na něm potvrzení o předmětu a rozsahu plnění. Pokud mu není potvrzení vydáno, může plnění odepřít. Dlužník však může plnit osobě, která předloží potvrzení věřitele o přijetí plnění ( 333 ObchZ).Na takové plnění se hledí stejně jako by bylo plněno věřiteli. Byl-li otevřen akreditiv nebo vystavena směnka nebo šek, prostřednictvím kterých má být splněn peněžitý závazek, nemá to vliv na trvání tohoto závazku. Podle obchodního zákoníku však není věřitel oprávněn požadovat plnění peněžitého závazku podle smlouvy, pokud by bylo možno dosáhnout plnění z akreditivu,směnky nebo šeku ( 334 ObchZ). 2. Místo plnění K řádnému splnění závazku se vyžaduje, aby byl splněn ve stanoveném místě ( 335). Místo u nepeněžitého závazku může být určeno ve smlouvě, vyplývat z povahy závazku, sídlo dlužníka, místo podnikání, popř. bydliště, místo závodu nebo provozovny dlužníka, stanoveno zákonem u jednotlivých smluvních typů (např. u kupní smlouvy 412, u smlouvy o dílo 554). Není-li (podle 336 ObchZ) místo plnění určeno ve smlouvě a nevyplývá-li něco jiného z povahy závazku, je dlužník povinen splnit závazek v místě, kde měl v době uzavření smlouvy své sídlo nebo místo podnikání,popř. bydliště. Vznikl-li však závazek v souvislosti s provozem závodu nebo provozovny dlužníka,je dlužník povinen splnit závazek v místě tohoto závodu nebo této provozovny. Místo peněžitého závazku určuje smlouva, sídlo věřitele, místo podnikání popř. bydliště věřitele, místo závodu nebo provozovny věřitele, místo banky věřitele ve prospěch účtu věřitele (jestliže to není v rozporu se sjednanými platebními podmínkami). To platí, pokud by tento zákon nestanovil jinak. Ke splnění závazku placeného prostřednictvím banky nebo provozovatele poštovních služeb dochází připsáním částky na účet nebo vyplacením částky věřiteli v hotovosti ( 339 ObchZ). Vznikl-li peněžitý závazek v souvislosti s provozem závodu, provozovny nebo provozovny věřitele, je dlužník povinen závazek splnit v místě tohoto závodu nebo provozovny, jestliže plnění peněžitého závazku se má uskutečnit současně s plněním druhé strany v místě tohoto závodu nebo této provozovny.
7 str_1_ :17 Stránka 5 Poláková, Kodua, Pojišťovací makléř Číslo 1/ Doba plnění Dobu plnění určuje zvláštní právní úprava u jednotlivých smluvních typů (např. u kupní smlouvy 414, 415, 416 a u smlouvy o úvěru 501, 504 ObchZ). Není- -li této úpravy,pak platí úprava obecných ustanovení o závazcích. Přednost má ovšem doba stanovená ve smlouvě. Není-li doba stanovena ve smlouvě, platí podpůrně věřitel je oprávněn požadovat plnění závazku ihned po uzavření smlouvy, dlužník je povinen plnit bez zbytečného odkladu po požádání ( 340 ObchZ). Kogentně je stanoveno ( 341), že je-li podle smlouvy oprávněn dlužník, aby on určil dobu plnění, a neurčí-li ji v přiměřené době, určí dobu plnění soud na návrh věřitele s přihlédnutím k povaze a místu plnění, jakož i důvodu, proč bylo určení doby plnění přenecháno dlužníkovi. Důležité je také, ve prospěch koho je stanovena doba plnění ( 342 ObchZ).Nevyplývá-li totiž ze smlouvy nebo z ustanovení tohoto zákona něco jiného, je rozhodující úmysl stran projevený při uzavření smlouvy nebo povaha plnění pro určení, zda doba plnění je stanovena ve prospěch obou stran, nebo jen ve prospěch jedné z nich. Ten, v jehož prospěch je stanovena doba plnění, může plnit (dlužník) či požadovat plnění (věřitel) dříve, tj. před dobou plnění. Poslední ustanovení dílu VII, tj. Zániku závazku jeho splněním stanoví (v 343 ObchZ): Splní-li dlužník peněžitý závazek před stanovenou dobou plnění, není oprávněn bez souhlasu věřitele odečíst od dlužné částky úrok odpovídající době, o kterou plnil dříve. Jak je zřejmé,je zásadně celá právní úprava dílu VII dispozitivní. To umožňuje volit taková smluvní řešení, která se stranám jeví vhodná. IV. Náměty de lege ferenda Porovnáme-li dřívější (hospodářskoprávní) úpravu uzavírání smluv s úpravou dnešní, pak je zřejmé, že autonomie vůle při uzavření smlouvy je dnes dominantní (každý si svého smluvního partnera a obsah smlouvy volí zásadně sám), avšak vznik smlouvy je stanoven formálněji (zásadní dohoda o celém obsahu smlouvy). De lege ferenda je však možné zvážit obvyklý obsah mezinárodních úmluv i národních úprav v rámci jiných zemí, které připouštějí volnější kontraktaci. Např. odsouhlasíli akceptant všechny podstatné části smlouvy a navrhne změnu některých částí nepodstatných, např. odkazem na některé obchodní podmínky,pak,pokud oferent nevyjádří včas svůj nesouhlas,se naplní domněnka,že smlouva byla uzavřena ve znění vyjádřeném akceptantem. Toto řešení lze zvážit i pro tuzemskou obchodněprávní úpravu. Zvážit je možno i případný vznik smlouvy i pro ty případy, kdy oferta obsahuje všechny podstatné části smlouvy a dodavatel poskytne (bez potvrzení smluvního návrhu) plnění přesně v souladu s celým obsahem návrhu smlouvy. Ostatně i návrh nového občanského zákoníku již s určitým uvolněním v tomto směru počítá. Rovněž doporučujeme zvážit, zda stanovit pravidlo, že tam, kde je cena podstatnou částí smlouvy a smluvní strany ve smlouvě o ceně vůbec nebudou hovořit, pak by se uplatnila zákonná konstrukce odpovídající dnešnímu ustanovení 448 odst. 2 ObchZ. Domníváme se, že je dnes určitým veřejným zájmem proces kontraktace zjednodušit a zrychlit. Co se týká problematiky splnění, pak doporučujeme rovněž zvážit pro určité druhy plnění (např. pro stavby a stavební práce), zda lze zákonem stanovit povinnost převzetí objednatelem pro případ, že bude mít předmět plnění jen ojedinělé drobné vady a ojedinělé drobné nedodělky. Pojišťovací makléř především specialista na straně klienta Mgr. Tereza Poláková, Klára Kodua, M.A. * Každá činnost je spojena s riziky. Risk managementem a pojištěním lze eliminovat jejich případné dopady. Na českém pojišťovacím trhu působí aktivně desítky pojišťoven a stovky dalších v rámci jednotného trhu Evropské unie. Každá z nich nabízí mnoho druhů pojištění za různých podmínek. Kvalitní a spolehlivý makléř by měl vždy využít dané situace na trhu ve prospěch svých klientů a aktivně hájit jejich zájmy. S tímto posláním pojišťovací makléři poskytují své služby již od konce 16. století, kdy se v Londýně v kavárně pana Edwarda Lloyda začala psát historie této profese. V České republice se činnost pojišťovacích zprostředkovatelů, mezi které se řadí i makléři, řídí platnou národní legislativou, která navazuje na směrnice EU. Klíčovým zákonem je zákon č.38/2004 Sb.,o pojišťovacích zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí a o změně živnostenského zákona.tento zákon mimo jiné stanovil rozsáhlé povinnosti pojišťovacího makléře, jako např. zpracování analýzy pojistných rizik,návrh pojistných a zajistných programů,správu uzavřených pojistných a zajistných smluv, poradenskou a konzultační činnost či asistenci při likvidaci pojistných událostí. Dále zákon říká, že zprostředkovatel je povinen, zejména na základě informací poskytnutých klientem a v závislosti na charakteru sjednávaného pojištění, zaznamenat nejen požadavky, ale i potřeby klienta související se sjednaným pojištěním.důležitým bodem zákona je také jasné vymezení pojišťovacího makléře jako subjektu, který pracuje na straně klienta a hájí jeho zájmy. Od konce osmdesátých let prošel český trh pojišťovacích makléřů významných vývojem. V současnosti zde působí více makléřských firem, které poskytují kvalitní služby a profesionálně pečují o své klienty. Nejvýznamnější z těchto společností jsou členy Asociace českých pojišťovacích makléřů (www.acpm.cz). Díky rostoucí kvalitě makléřů a podpoře asociace se v průběhu let na českém trhu rozvinulo konkurenční prostředí, které vytváří, z pohledu klienta, příznivé podmínky pro sjednání pojištění, jak co do jeho rozsahu, tak ceny. Mezi členy * Mgr.Tereza Poláková je senior account managerem oddělení pojištění odpovědnosti a financial lines společnosti RENOMIA,a.s.,Klára Kodua, M.A., je obchodní ředitelkou téže společnosti.
8 str_1_ :17 Stránka 6 6 Číslo 1/2008 Poláková, Kodua, Pojišťovací makléř asociace patří i česká společnost RENOMIA, a. s., která již 14 let poskytuje komplexní služby v oblasti risk managementu a pojištění a v současnosti je největší pojišťovací makléřskou společností na trhu v České republice a jednou z největších ve střední Evropě. Tohoto postavení se podařilo dosáhnout zejména díky dlouhodobé strategii:vždy vystupovat jako nezávislý specialista na straně klienta a vhodně využít know-how zahraničního pojišťovacího trhu. Také díky mezinárodnímu zázemí tak může klientům zprostředkovat pojištění nejen od lokálních pojišťoven. Zejména v případě nákupu vyšších limitů u speciálních rizik (např. pojištění profesní odpovědnosti či pojištění odpovědnosti členů statutárních orgánů) je účelné a pro klienta přínosné získat pro srovnání i nabídku ze zahraničí. Důležitým parametrem při výběru zprostředkovatele pojištění je jeho dostatečné personální zázemí. Zejména v případě významných společností či asociací, které působí na celém území České republiky je nezbytná funkční a dobře koordinován síť poboček na straně makléře. Pracovníci na pobočkách tak mohou být flexibilně k dispozici např. při sjednání nového pojištění nebo mohou pomoci při likvidaci pojistné události jednotlivým členům asociace. Společnost RENOMIA působí prostřednictvím jednotně řízené sítě poboček ve čtyřech zemích střední a východní Evropy, konkrétně v České republice, na Slovensku, v Maďarsku a Bulharsku. Nicméně v rámci dlouhodobého rozvoje jsou pro ni klíčové aktivity v rámci ČR, kde zabezpečuje služby klientům tým téměř 170 zkušených zaměstnanců na pobočkách v Brně,Liberci,Ostravě, Pardubicích, Plzni, Praze a Přerově. Osobní kontakt, v případě zájmu na straně klienta, vhodně doplňuje využitím informačních technologií. Klientům například nabízí extranetové řešení contact.renomia, které umožňuje sledovat on-line individuální či rámcové pojistné smlouvy či vyřízenost škodních událostí. V zájmu nabídnutí nejkvalitnějších služeb jsou také využívány informační systém FRAT pro analýzu rizika povodně či databáze Axco, která obsahuje informace o legislativě zaměřené na pojišťovnictví ve více než 180 zemích světa. Dostatečné personální zázemí také znamená, že makléřská společnost, prostřednictvím dedikovaných specialistů, je schopna poskytnout odborný servis v oblasti specifických pojistných produktů. Jednou z těchto oblastí je i pojištění profesní odpovědnosti za škody. Jedná se o druh pojištění úzce spjatý s činností profesionálů poradců, kteří poskytují svým klientům zpravidla vysoce profesionální a odborné služby.takový profesionál nese značnou míru odpovědnosti vůči klientům, kteří jsou při řešení svých problémů na jeho službách a schopnostech závislí. I přes vynaložení maximální možné péče poskytovatelů těchto služeb nelze nikdy vyloučit případné pochybení, které klientovi může způsobit značnou škodu. Tato skutečnost však může zcela zásadně ohrozit i finanční stabilitu samotného poskytovatele profesní služby. Případná rizika lze minimalizovat právě sjednáním pojištění profesní odpovědnosti za škody. Především s cílem chránit práva klientů stanovil zákon poměrně širokému okruhu podnikatelských subjektů povinnost uzavřít pojištění pro případ škody způsobené výkonem specializované činnosti a často stanovil i minimální požadovanou pojistnou částku, aby ulehčil vymahatelnost případného nároku na náhradu škody. V tomto případě hovoříme o pojištění povinně smluvním. Vedle tohoto druhu pojištění však existuje i řada specializovaných pojistných produktů pro profese, kde sice povinnost uzavřít pojištění neukládá přímo právní předpis, ale riziko vzniku škody je i zde značné, a proto je uzavření pojištění více než vhodné.v takovém případě hovoříme o dobrovolném pojištění profesní odpovědnosti za škody. Ať se však jedná o pojištění povinné či dobrovolné, je pro pojištěnou osobu nezbytné vhodně nastavit výši pojistné částky. Při úvahách o dostatečné výši pojistné částky je třeba zejména zohlednit maximální možnou výši předvídatelných škod, druh a velikost klientů.v neposlední řadě je nezbytné se detailně věnovat i samotné textaci pojistných podmínek a smluvních ujednání, aby nebyl rozsah pojistného krytí nevhodně omezen. Tak jako jiné druhy pojištění i pojištění profesní odpovědnosti nabízí celá řada pojistitelů, jejichž podmínky však mohou být diametrálně odlišné.právě v těchto otázkách je vhodné obrátit se na specialisty makléřské společnosti, kteří jsou připraveni využít svých zkušeností a znalostí ve prospěch klientů, odborně poradit a doporučit nejlepší možnou variantu. Osvědčeným nástrojem bývají v praxi např. rámcové pojistné smlouvy, často používané právě v oblasti pojištění profesní odpovědnosti. Pokud je rámcová smlouva vhodně nastavena,představuje jak pro pojistníka (tj.např. asociaci), tak pro pojištěné (tj. jednotlivé členy asociace, nehledě na skutečnost,zda se jedná o fyzické či právnické osoby) optimální kombinaci kvality a ceny. Jednou z přidaných hodnot makléře je zajištění nejlepší ceny na trhu formou výběrového řízení na pojistitele. Cenu pojištění lze také snížit v návaznosti na dobrý škodní průběh. Při vyjednávání ceny je dále potřeba zohlednit vývoj pojistného trhu. Současný trend, nejen v České republice, je charakterizován dlouhodobým poklesem sazeb, způsobeným zájmem investorů o sektor pojišťovnictví a minimálním počtem škod (přírodních či jiných), které by mohly mít za následek nárůst ceny pojištění. Pojišťovací makléř musí samozřejmě této situace využít ve prospěch klienta a zajistit snížení ceny pojištění, případně vylepšení pojistného krytí. Dalším nástrojem, který lze v této, pro klienta příznivé situaci využít, jsou dlouhodobé pojistné programy (3 5leté), kde jsou výhodné podmínky zafixovány na období delší než jeden rok. Dále by měl makléř garantovat komplexní a kvalitní pojistné krytí, což zejména znamená vhodnou volbu dostatečných pojistných limitů, eliminaci výluk, ustanovení nadstandardních ujednání ve prospěch pojištěného aj. Další důležitou povinností makléře je udržování rámcové pojistné smlouvy, stejně tak jako každé jiné, v aktuálním znění po celou dobu její platnosti v souladu s potřebami a požadavky klienta. Může se např. jednat o navýšení limitů pro specifické činnosti či zakázky nebo úpravu textace v návaznosti na legislativní změny. Velmi důležitou roli také makléř hraje v případě likvidace pojistných událostí. V této oblasti je jeho hlavním úkolem zajistit, aby pojistná událost byla včas a vhodnou formou nahlášena pojišťovně, a aby pojišťovna danou škodu likvidovala rychle a správně. Makléř by měl ověřit, že kalkulace pojistného plnění je odpovídající, klientovi předložit stručnou shrnující informaci při uzavření pojistné události a celkově sledovat jeho škodní průběh. Je naprosto běžné jak ve světě, tak v České republice, že profesní organizace typu notářské komory sjednávají
9 str_1_ :17 Stránka 7 Murray, L. Převody nemovitostí Číslo 1/ Moderní převody nemovitostí zahrnují řadu složitých a vzájemně propojených činností, které vycházejí vstříc potřebám a požadavkům různých ekonomických a regulatorních zájmů souvisejících s vlastnictvím, převodem a financováním nemovitostí určených pro bytové potřeby. Ve všech sledovaných evropských právních řádech se funkce převodů vlastnictví stala poměrně přímočarou a rutinní záležitostí především díky efektivním systémům evidence nemovitostí.transakce týkající se nemovitostí vděčí za svou obtížnost mnohým právním, finančním a regulatorním hlediskům souvisejícím s převody a financováním nákupu bydlení.většina převodů se potýká právě s těmito problémy, místo aby byl vcelku jednoduše zajištěn přechod vlastnictví majetku z prodávajícího na kupujícího. Porovnávání nákladů a efektivity práce institucí nebo jiných subjektů zajišťujících převody nemovitostí v rámci zde zkoumaných právních řádů velmi komplikuje různorodost těch hledisek, jež stojí mimo samotný převod. Právní předpisy na ochranu spotřebitele, míra daňové zátěže, práva a zájmy jak veřejnoprávní, tak obecní, to vše činí transakce týkající se nemovitostí velice složitými a v jednotlivých zemích zahrnutých do této studie se tyto aspekty do značné míry liší. Podstatu a úroveň služeb poskytovaných osobami pověřenými prováděním majetkových převodů rovněž ovlivňují odlišná ustanovení práva hmotného v jednotlivých zemích (kromě předpisů upravujících právní postavení subjektů, jež převody nemovitostí provádí).nejvýznamněji se ovšem liší požadavky financujících bank a samotný trh financování nemovitostí mezi zkoumanými zeměmi, což osoby provádějící marém se tito profesionálové mohou plně soustředit na vlastní práci a věnovat se svým klientům. Při kvalitním každodenním a strategickém servisu ocení výhody rámcové smlouvy nejen samotná asociace, ale také její jednotliví členové, k jejichž profesním či osobním požadavkům v oblasti pojištění je přistupováno iniciativně asřádnou péčí. Peter L. Murray * Generální ředitelství Evropské komise pro hospodářskou soutěž vzneslo otázku, zda vede role notářů v převodech nemovitostí k ukládání poplatků, které neodpovídají povaze jejich práce nebo zákonné právní úpravě příslušného členského státu. 1 Tato komparativní studie je předkládána, aby porovnala zákonnou úpravu, praxi a poplatky za převody nemovitostí v 5 členských státech EU a byla tak Evropské komisi v této otázce nápomocna. 2 Studie zahrnuje tyto členské státy EU: Estonsko, Francii, Německo, Švédsko a Velkou Británii. 3 Pro kontrolu a externí srovnání byly do studie zahrnuty i dva ze Spojených států amerických. I. Shrnutí NOTÁ A EU Převody nemovitostí v 5 členských zemích Evropské Unie: Srovnávací studie I. nejen klíčové odpovědnostní pojištění, tj. pojištění profesní odpovědnosti, ale i další pojištění např. pojištění vozidel, majetkové pojištění, pojištění přerušení provozu, aj.,formou rámcové pojistné smlouvy.kvalitní makléř následně musí zajistit, aby tyto smlouvy plnily svůj účel, tj. chránily pojištěné osoby před nechtěným pochybením či majetkovou újmou a poskytovaly tak komfort, ve ktejetkové převody a jejich klienty různými způsoby zatěžuje. Je tedy velmi obtížné porovnávat efektivitu majetkových převodů nebo nákladů nezbytných na jejich uskutečnění pouze na základě porovnání jablek s jablky. Velmi obtížné je rovněž nalézt vhodné zástupce k provádění ekonomického srovnání systémů majetkových převodů či institucí na mezinárodní bázi. Pokusy změřit relativní efektivitu nebo kvalitu služeb či systémů majetkových převodů například na základě komparativního počtu či množství posttransakčních sporů, vyplaceného pojistného z důvodu odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu povolání nebo škody utrpěné osobami provádějícími majetkové převody mají velice pochybnou vypovídající hodnotu. Je zde příliš mnoho různých proměnných, jako jsou například rozdíly v hmotném a procesním právu, odlišná rizika povolání či existence právních kultur více či méně nakloněných soudnímu uplatňování nároků,které tyto hypotetické činitele ovlivňují a neumožňují tak odpovídající srovnání s kvalitou nebo efektivitou služeb v oblasti majetkových převodů. Rovněž je zřejmé, že náklady na majetkové převody představují při převodu nemovitostí relativně nevýznamný aspekt.ve všech právní systémech zkoumaných v rámci této studie převyšují provize realitních kanceláří poplatky za samotný převod.ve většině právních systémů se daň z převodu nemovitostí na celkových nákladech na transakci podílí mnohem větší měrou než poplatky notářské či advokátní. Co se týče transakcí zahrnutých do této studie, tak se poplatky osob provádějících majetkové převody za po- * Autor je hostujícím profesorem praktického práva právnické fakulty Harvardovy univerzity, Cambridge, MA, USA. 1 Notáři jsou ve většině systémů kontinentálního práva označováni za notáře latinského typu, aby by je tak bylo možno odlišit od notářů v amerických státech.ti nemusí mít nutně právnické vzdělání a jejich funkce jsou velice omezené, přičemž se obecně vztahují pouze na přijímání přísah, ověřování podpisů a další méně významné služby. Američtí notáři nehrají při převodech nemovitostí žádnou významnější roli. Notáři v Anglii a Walesu mají zvláštní právní vzdělání a jsou oprávni poskytovat právní služby týkající se některých transakcí, avšak obecně se obchodů s nemovitostmi neúčastní.termíny notář nebo veřejný notář se v této zprávě vztahují výhradně na notáře latinského typu. 2 Vypracování této studie podpořila Rada notářství Evropské unie (Conseil des Notariats de l Union Européenne CNUE) se sídlem Brusel, Belgie. 3 Pro účely pozemkového práva a procesů převodů je Velká Británie rozdělena do tří subjurisdikcí:anglii a Wales, Skotsko a Severní Irsko.Tato studie se omezuje na právo, praxi a náklady obvykle v Anglii a Walesu, kde se odehrává největší počet pozemkových transakcí v celém Spojeném království. Další odkazy na Spojené království či Velkou Británii je v této zprávě třeba chápat jako odkazy na Anglii a Wales.
10 str_1_ :17 Stránka 8 8 Číslo 1/2008 Murray, L. Převody nemovitostí skytnutí právního poradenství, zpracování příslušné dokumentace a provedení změny v zápisech vlastnických práv pohybují v rozmezí od 0,30 % do 1,65 % hodnoty transakce v závislosti na její celkové částce, na skutečnosti, zda je kupní cena hrazena formou hypotéky, a podle příslušné právní úpravy.ve Švédsku jsou poplatky za majetkové převody zahrnuty do jedné paušální položky spolu s náklady na zprostředkování a představují provizi makléře.to neznamená, že jsou tyto služby bezplatné nebo cenově výhodné. Ve skutečnosti je zjevné, že role realitních kanceláří v majetkových převodech umožňuje švédským makléřům inkasovat celou provizi z prodeje i v případě velkého množství takových transakcí, při kterých nejsou služby makléře úplně nezbytné. Ve Spojených státech vedla neexistence systému registrace právních vztahů k nemovitostem a rychle se rozvíjející sekundární trh hypoték k rozvoji trhu pojišťování vlastnických titulů, což účastníky majetkového převodu ještě mnohem více zatěžuje. Mezi zkoumanými právními řády neexistuje žádný rozumný vztah mezi typem či stupněm regulace subjektů provádějících majetkové převody a mezi náklady na uskutečnění těchto převodů. Mezi jednotlivými systémy existuje příliš mnoho proměnných na to, aby bylo vůbec možné provést smysluplné porovnání založené na nějaké zvláštní vlastnosti či stupni regulace v dané oblasti. Stanovení nákladů na danou transakci, jež se odvozuje od její hodnoty, má tendenci zvýhodňovat větší množství průměrných transakcí nízké hodnoty na úkor relativně malého počtu transakcí velké hodnoty. Tento přístup spíše prosazuje spravedlivý postoj a činí vysoce kvalitní služby spojené s majetkovými převody dostupnými i spotřebitelům s nízkými příjmy za přijatelné ceny. Struktura makléřských provizí, daní a poplatků v některých právních řádech tento efekt má. Nicméně v žádném případě nejsou k dispozici údaje o tom, že tento systém částečného nahrazování ztrát z transakcí malého rozsahu transakcemi vyšší hodnoty nepřiměřeně zatěžuje či deformuje trh v oblasti převodů majetku ať už nízké nebo vysoké hodnoty. Žádné srovnání nákladů nemůže být úplné bez zvážení kvality poskytovaných služeb. V případě rezidenčních nemovitostí je pro většinu kupujících a mnoho prodávajících koupě domu či bytu jedním z nejvýznamnějších právních úkonů v jejich životě. Zatímco jsou mnohé aspekty koupě či prodeje těchto nemovitostí rutinní povahy, tak různorodost jednotlivých okolností, složitost požadavků ze strany státních a finančních institucí a důležitost celé transakce pro daného účastníka silně podtrhují význam poskytování spolehlivých právních informací klíčovým účastníkům, tedy především kupujícím, a striktního dodržování zákonných postupů při provádění celého převodu. Notářské systémy v Estonsku, Francii a Německu zaručují nezávislé právní poradenství všem účastníkům transakce prostřednictvím vysoce kvalifikovaných odborníků, kteří podléhají přísnému dohledu, odpovídají za škodu jimi způsobenou a jsou po odborné stránce na danou oblast specializováni. Obecně tyto systémy rovněž do velké míry zajišťují soulad nemovitostních transakcí se zákonem. Ve Velké Británii může každý účastník transakce obdržet nezávislé právní poradenství od svého vlastního právníka. V některých případech zastupují právníci kupujících rovněž financující banky, což může s ohledem na možné sporné otázky mezi kupujícím a bankou ovlivnit jejich nezávislost.v poslední době jsou to rovněž držitelé oprávnění k provádění majetkových převodů,kteří mohou tyto transakce uskutečňovat. Kvalita právního poradenství z takových zdrojů je však těžko měřitelná. Ve Švédsku kupující zjevně nemají prakticky přístup k získání nezávislého právního poradenství, pokud ovšem nepožádají o konzultaci právníka, který se na transakci osobně nepodílí. Protichůdné závazky makléřů v oboru nemovitostí a jejich vazby s prodávajícími nezaručují, že budou pro kupujícího tím správným zdrojem nezávislého právního poradenství. Předmětem kritiky bývá rovněž kvalita podkladové dokumentace ktransakcím, kterou makléři připravují.ačkoliv se švédský systém zdá být v kontextu švédské kultury zcela funkčním,je otázkou,zda by bylo možné jej rozšířit i do zahraničí. Ve státě Maine v USA si kupující obvykle nezajišťují vlastní právní poradenství, ale poskytují jim je realitní agentury zabývající se prověřováním právních titulů (angl. title company ) nebo právníci s vazbou na instituce financující převod nemovitostí, které je také instruují.v New Yorku je účast právních zástupců kupujících častější, leč představuje dodatečné náklady. Kprávníkům tak od institucí financujících převody nemovitostí proudí nemalé peníze prostřednictvím povinného pojištění vlastnického titulu, za což obratem inkasují velkorysé provize. Analýza nákladů na převody nemovitostí v různých systémech zkoumaných touto studií přinesla smíšený obraz. Žádná ze zemí nestanoví celkově nejnižší nebo nejvyšší poplatky ve všech uvedených hypotetických transakcích. Estonsko a Německo zcela jasně nabízejí klientům na spodní hranici spektra vysoce kvalitní služby za nejnižší absolutní cenu ze všech zkoumaných zemí. Ve Spojených státech a v Anglii osoby pověřené majetkovými převody inklinují spíše k úspornějšímu přístupu ktransakcím vyšší hodnoty s tím, že koupě a prodej majetku nižší hodnoty jsou zatíženy vyššími náklady. Všechny státy zahrnuté v této studii nabízejí klientům různé možnosti výběru osoby pověřené majetkovými převody, která by mohla jejich transakci provést. Kupující nemovitosti v Estonsku, Francii a Německu si k tomu mohou zvolit notáře dle svého vlastního výběru.ve Švédsku makléř prodávajícímu obvykle připraví potřebné smlouvy a související dokumenty.v Anglii si může každá ze stran zvolit vlastního právního zástupce, a pokud se na transakci podílí i finanční instituce, musí být právní zástupce kupujícího přijatelný i pro ni.ve Spojených státech si strany mohou teoreticky zvolit vlastního právního zástupce, ale v praxi připravují návrhy smluv často makléři a uzavření transakce provádí realitní agentury nebo právníci zastupující financující banky. Všechny členské státy EU zahrnuté do této studie v současné době převádějí své systémy pozemkových knih do elektronické podoby, která umožňuje využívat služby elektronické podatelny,elektronické přenosy dokumentů týkajících se majetkových převodů a konečně také přímý přístup k příslušné databázi, což podstatně zefektivňuje převody pozemků a nové zápisy do pozemkových knih. V současné době Německo, Francie a Estonsko učinily velký pokrok při převodech pozemkových knih do elektronické podoby,a to s vyhlídkou na budoucí elektronické provádění majetkových převodů. Anglický a švédský
11 str_1_ :17 Stránka 9 Murray, L. Převody nemovitostí systém umožňují elektronické dotazování,ale rozvoj elektronických převodů a nových zápisů do katastru záleží na nalezení efektivního způsobu implementace, aby nehrozilo nebezpečí zatížení systému chybnými údaji a jinými nedostatky ze strany jednotlivých účastníků převodu, kteří by do systému měli přístup. Různorodost systémů jednotlivých států a vybavení místních registračních úřadů ve Spojených státech stále zpomalují rozvoj jak systému evidence nemovitostí,tak i jejich elektronických převodů. Pro budoucí vývoj směrem k plně elektronickým majetkovým převodům s přímým elektronickým přístupem do katastru nemovitostí se zdají být mnohem nadějnější systémy, kde je v oblasti převodů nemovitostí zakotvena působnost notáře, neboť tito vyškolení odborníci budou schopni lépe zajišťovat kontrolu kvality, prováděnou v současné době státními úředníky. Neexistují žádné důkazy o tom,že by poplatky za provedení převodu nemovitostí ovlivňovaly trh nemovitostí v jakémkoli z členských států zmíněných v této studii. Systémy majetkových převodů v jednotlivých členských státech jsou odrazem způsobu řízení veřejné správy a jejích priorit v daném státě a zdá se, že v přiměřené míře naplňují požadavky stanovené účastníky těchto transakcí a financujících subjektů. Nebyly zjištěny žádné důkazy o tom, že by odlišnosti těchto systémů jakkoli zabraňovaly přeshraničním investicím na evropském trhu nemovitostí.tato rozmanitost může spíše umožňovat experimentování uvnitř EU,které podpoří pokračující rozvoj a reformy ku prospěchu všech členských států EU. II. Metodika studie Tato studie je založena na víceméně tradičním pojetí komparativní právní metodologie. Snahou této studie bylo identifikovat politické, sociální a ekonomické funkce zkoumaných právních institucí a s nimi související veřejné i soukromé zájmy a hodnoty. Zprávy popisující systém převodu nemovitostí v každém členském státě připravovaly v případě Německa, Francie a Estonska profesní organizace a v ostatních státech se na jejich přípravě podílely subjekty zabývající se veřejnými průzkumy. Každá ze zpráv byla zpracována podle společné osnovy zaměřené na získání informací přiřazených k jednotlivým funkcím, zájmům a hodnotám.tyto informace byly doplněny vlastními zjištěními autora této zprávy, které zahrnovaly návštěvy a pohovory v rámci jednotlivých států a vlastní zkušenosti s transakcemi spojenými s majetkovými převody. Pro účely srovnání bylo předpokládáno osm více či méně typických transakcí z oblasti převodu nemovitostí. Předpokládanými transakcemi jsou příklady nákupu a prodeje nemovitostí určených k bytovým účelům a za průměrné ceny. Transakce v oblasti rezidenčních a komerčních nemovitostí nebyly do této studie zahrnuty. Důvodem je skutečnost, že v praxi jsou zdaleka nejběžnějšími převody nemovitostí nižší a středně vysoké hodnoty a zároveň je pravděpodobnější, že při nich vzniknou otázky týkající se ochrany spotřebitele a přístupu k právním službám. Zprávy jednotlivých států zahrnují tolik kategorií nákladů na danou transakcí, kolik jich jen bylo možné zjistit a vzájemně oddělit. Příslušné náklady byly poté vyhodnoceny, porovnány a analyzovány pomocí modelového softwaru Quantrix. Číslo 1/ Popisné a kvantitativní údaje byly poté analyzovány a hodnoceny na komparativní bázi podle jednotlivých států.tato souhrnná zpráva je zakončena řadou závěrů, které ze studie vyplynuli.tabulky přímých nákladů spojených s předpokládanými transakcemi v jednotlivých státech jsou součástí této studie formou příloh. 4 Provedení komparativní studie nákladů na odbornou pomoc při převodech nemovitostí mezi různými právními systémy velmi komplikuje několik okolností. Každý stát může v rámci stanovené politiky řízení veřejné správy vyžadovat přijetí zvláštních opatření souvisejících spřevody nemovitostí, které mají za cíl chránit spotřebitele nebo určovat další směr veřejné politiky. Splnění těchto požadavků může významně ovlivnit kvalitu práce očekávanou od osob provádějících majetkové převody, které se transakce zúčastňují. To samé platí i o požadavcích třetích osob, které zajišťují financování převáděných nemovitostí. Tyto subjekty vyžadují, aby zajištění jejich pohledávek bylo prvním v pořadí, nebo aby byla doručena zvláštní dokumentace coby důsledek podmínek na trhu těchto finančních služeb. Uspokojení jejich požadavků tak významně zvyšuje poplatky za převod. Náklady na převody nemovitostí jsou přímo ovlivněny typem systému evidence právních vztahů k nemovitostem nebo registrace převodních dokumentů poskytovaného příslušnými státními orgány. Zastaralé systémy mají tendenci zatěžovat své uživatele různými náklady. Dokonalejší systémy poskytují rychlejší a spolehlivější uskutečňování převodů vlastnických práv,ale mohou mít také vyšší nároky na odbornost osoby provádějící převod. Konečně převody nemovitostí a činnosti příslušných odborníků podílejících se na převodech pak často zahrnují kromě vlastního převodu vlastnického práva k nemovitosti také poskytování dalších odborných služeb. Nejdůležitější z nich je poskytování právního poradenství jednomu nebo více účastníkům transakce.tyto další služby zahrnují zřizování a vedení úschov peněz za účelem zajištění závazku a jejich vydávání po splnění podmínek stanovených ve smlouvě.často se od subjektů provádějících převod očekává inkaso a úhrada daní zpřevodu ve prospěch státu.v některých případech tyto osoby také po dlouhá časová období spravují záznamy otransakcích s tím, že tyto záznamy musí být přístupné pro případ, že by v budoucnu vyvstal nějaký problém týkající se příslušného úkonu. Povaha a rozsah těchto dodatečných služeb se liší stát od státu. Je obtížné kteroukoli z nich přejít jako nevýznamnou či banální. Například systémy, které poskytují jedné nebo oběma stranám převodu nezávislé právní poradenství ohledně v budoucnu potenciálně sporných otázek, se mohou těšit větší důvěře a spokojenosti ze strany těchto účastníků a snad dokonce i nižšímu výskytu budoucích soudních sporů a rozepří. Nicméně jakýkoli ekonomický odhad hodnoty těchto služeb je objektivně neproveditelný. 4 Toto je zestručněná verze konečné Zprávy o této studii, která rovněž zahrnuje teoretickou rozpravu o procesu majetkového převodu, analýzu problémů při srovnání převodních systémů a praxe, podrobných popisů převodních procesů v jednotlivých státech, podrobnou analýzu nákladů a příspěvky jednotlivých států. Podrobné informace podporující závěry uvedené v této zprávě jsou uvedeny v odkazech na konečnou Zprávu.
12 str_1_ :17 Stránka Číslo 1/2008 Murray, L. Převody nemovitostí III. Srovnávací analýza systémů převodů nemovitostí Pečlivé zkoumání různých schémat převodů majetku, které v současné době v rámci této studie probíhá v členských státech Evropské unie, ukazuje, že převody nemovitostí zakotvené v jednotlivých právních úpravách obsahují totožné základní rysy. Zároveň zde existuje mnoho různých prvků vyplývajících z politiky jednotlivých států nebo třetích stran, tj. věřitelů. Jakákoli forma srovnávání nákladů na určité funkce nebo činitele je tudíž velice obtížně proveditelná a přináší s sebou riziko mnohých chyb. Existuje vysoká pravděpodobnost, že bychom takzvaně srovnávali jablka s hruškami. Někteří se pokoušejí najít jakési typické zástupce, pomocí nichž by bylo možno porovnat ekonomickou efektivitu subjektů provádějících převody nebo příbuzné ekonomické náklady na jednotlivé systémy převodů nemovitostí. Připomínám, že srovnání pojistných částek vyplacených v rámci odpovědnosti při výkonu povolání u osob provádějících převody v různých zkoumaných zemích nebo srovnání výskytu posttransakčních sporů mezi těmito zeměmi může poskytnout měřítko relativní kvality služeb poskytovaných v rámci majetkových převodů. Přestože tito zástupci někdy mohou poskytnout smysluplné výsledky v okamžiku, kdy lze ostatní významné kauzativní okolnosti vyloučit, je zřídkakdy možné vyloučit tyto ostatní okolnosti při srovnávání právních systémů a kultur. Například relativní výskyt žalob či nároků na odpovědnost při výkonu povolání ze strany kvalifikovaných osob provádějících převody bude pravděpodobně více či méně ovlivněn jejich příslušnou hmotnou odpovědností za škodu, četností jejich výskytu v příslušné právní kultuře obecného uplatňování nároků a dalšími možnostmi ohrožení při výkonu povolání včetně relativní kvality poskytování služeb souvisejících s majetkovými převody. Pokus o přiřazení numerických hodnot k různým vlastnostem právního poradenství nebo instituce a poté usilovat o kvantitativní srovnání mezi různými státy má rovněž pochybnou vypovídací hodnotu. Ačkoliv se může zdát, že čísla přispívají k větší objektivitě procesu, jsou volba vlastností a znaků nesoucích určitou hodnotu,přiřazení hodnoty k určeným vlastnostem a konečně stanovení,zda tato vlastnost či znak existuje jako celek nebo jako část určité právní kultury,vysoce subjektivními činnostmi. Jak jsem již uvedl, tento způsob analýzy lze použít na podporu jakéhokoli závěru toliko pomocí měnících se určených vlastností, souvisejících hodnot nebo určení, zda se tyto vlastnosti v různých systémech vůbec vyskytují. Srovnávací právní analýza se skutečně kvantitativním technikám vzpírá. Odchylky mezi teoriemi hmotného práva, mezi právními kulturami, systémy veřejné správy, rolemi ostatních institucí a přerozdělováním veřejných a soukromých zdrojů prakticky znemožňují přesvědčivé srovnání za použití ekonomických modelů. To nejlepší, čeho zde lze dosáhnout, je identifikace vlastností, které lze spojit s kvalitou či efektivitou a s dalšími faktory,které mohou ovlivnit výkonnost a ponechat vzájemné zvážení těchto vlastností a okolností zdravému rozumu, veřejnému mínění a vlastním zkušenostem. Pokud se zaměříme na poplatky hrazené subjektům provádějícím převody nemovitostí, je rovněž zřejmé, že tyto poplatky představují relativně malou část celkových nákladů na převody nemovitostí. Ve všech systémech jsou poplatky osobám provádějícím převod podstatně převyšovány provizemi makléřů a daněmi z převodu nemovitostí. Bylo by zajímavé vznést otázku, zda by srovnání tak relativně nepatrného aspektu, jakým jsou náklady na převod nemovitosti, vyústilo v nějaké zjištění obecného významu týkající se úspor při převodech nemovitostí. Srovnávací analýza funkce převodů nemovitostí konečně odhaluje,jak málo jsou skutečné náklady pod kontrolou osob, které převody provádějí, či pod kontrolou systémů regulace, ve kterých pracují. Většina z úkonů, které subjekty zajišťující převody nemovitostí provádějí vrámci vyhotovování dokumentace a dokončení těchto transakcí, musí být v souladu s příslušným právním řádem, s požadavky systémů evidence nemovitostí a s požadavky institucí zajišťujících financovaní těchto převodů.tito pracovníci tak mají velice zúžený prostor pro tvořivost zaměřenou na zvýšení či snížení množství úkonů potřebných k uzavření převodu nemovitosti. Předmětem zmíněných pozorování obecných komparací nákladů bylo také porovnání nákladů na převod nemovitostí v jednotlivých zkoumaných státech pomocí řady hypotetických scénářů transakcí a poté získání odhadu nákladů spojených s různými aspekty jednotlivých transakcí.odhadované náklady byly modelovány pomocí modelového softwaru Quantrix, který umožňuje provádět příslušnou srovnávací analýzu. V této předběžné zprávě byly modelovány koupě rezidenčních nemovitostí v cenovém rozpětí eur (byt před rekonstrukcí nebo menší rozlohy), eur (byt v osobním vlastnictví nebo dům), eur (dům s pozemkem) a eur (velký dům s pozemkem). S ohledem na vysoké procento převodů nemovitostí, které vyžaduje financování pomocí hypotéky, je důležité zohlednit náklady spojené s transakcemi hrazenými v hotovosti nebo pomocí hypotéky. Do studie byly zahrnuty transakce financované pomocí hypotéky ve výši % kupní ceny a dále byly provedeny odhady poplatků a dalších nákladů spojených s touto formou financování. U každého ze sedmi států zahrnutých do této studie byl proveden odhad nákladů příslušejících ke každému z výše uvedených hypotetických scénářů. V případě států, v nichž je zakotven systém notářství byly odhady nákladů na notářské služby, daně a poplatky za zápis do katastru získány z oficiálních ceníků platných v příslušné zemi. U zemí, v nichž převody nemovitostí vyřizují advokáti, poskytli odhady odměn advokátů zastupujících kupujícího, prodávajícího a věřitele autoři příspěvků z jednotlivých zemí nebo byly získány z příslušných veřejně přístupných zdrojů. V případě Švédska neexistují samostatné poplatky za majetkové převody. Makléři, kteří převody vyřizují, jsou odměňováni prostřednictvím svých provizí.v této studii jsme se pokusili provést odhad souhrnných nákladů na tuto službu hrazených účastníky převodu jako celek a poté je rozložit na příslušné hypotetické transakce. Tabulka C uvádí informace o nákladech získané s ohledem na 8 hypotetických transakcí analyzovaných v této zprávě. Na první pohled je patrné, že největší částí nákladů spojených s převody nemovitostí ve všech zkoumaných
13 str_1_ :17 Stránka 11 Murray, L. Převody nemovitostí Číslo 1/ zemích je provize makléře. Tabulka A1 ukazuje odhadované provize platné v každém zkoumaném státě u každé hypotetické transakce. Jak vyplývá z tabulky A1, provize makléřů se pohybují od 2 % z prodejní ceny ve Spojeném království až po 6 % z prodejní ceny ve Francii a ve Spojených státech. Ve všech případech jsou provize makléřů vypočítávány v celých procentech z prodejní ceny bez jakékoli slevy u dražších nemovitostí. Druhá nejvyšší kategorie nákladů ve většině zemí jsou různé formy daní z převodu nemovitostí.v Estonsku neexistuje daň z převodu jako taková, ale v době prodeje se platí daň z investic.tato daň však není v této studii zahrnuta.tabulka A2 shrnuje daně z převodu nemovitostí platné v každém ze scénářů hypotetických transakcí. Z tabulky A2 vyplývá, že daně z převodů nemovitostí jsou ve všech státech kromě Estonska značně vysoké.ve většině případů je tato daň jednoduše vypočítaným procentem z úhrady ceny na nemovitost a tudíž zatěžuje rozsáhlejší transakce mnohem více než ty za nižší cenu. Primárním zaměřením této studie je ta část nákladů spojených s převody nemovitostí,která je vynaložena na uskutečnění převodu prostřednictvím osob tyto převody provádějících od okamžiku sepsání smlouvy až po zápis do katastru nemovitostí.do studie jsou zahrnuty i náklady vynaložené na odměny osob jednajících v zastoupení věřitele a obstarávajících pro kupujícího finanční prostředky. Tabulka B1 ukazuje celkové náklady spojené s kvalifikovanými majetkovými převody a rozdělené na jednotlivé transakční scénáře a země. Podotýkáme, že odhady týkající se Švédska byly získány v zastoupení podle metodiky popsané níže. Odhady týkající se Spojených států amerických zahrnují náklady na pojištění vlastnického titulu podle teorie, že toto spadá do činnosti příslušných osob zajišťujících převody nemovitostí,které pak obdrží značnou provizi. Náklady na převody majetku ve Spojeném království zahrnují poplatky za vyhledávání určené katastrům a kvalifikovaným rešeršním službám, které zjišťují stav právního titulu,veřejnoprávní omezení, existenci protichůdných zájmů apod. s tím, že tyto poplatky jsou přímo či nepřímo hrazeny osobám provádějícím převody, neboť tato šetření jsou součástí procesu převodu a šetření stavu právního titulu jsou součástí činností osob provádějících převod i v jiných zemích. Veškeré údaje vychází z předpokladů a společenských zvyklostí, které jsou popsány v bezprostředně následující části této zprávy. Vezmeme-li v úvahu koupi parcely nebo malého obydlí za eur placených v hotovosti, budou se náklady na převod pohybovat na nižší hranici v Estonsku (379 A), v Německu (559 A), ve Spojených státech (Maine) (860 A), a na horní hranici pak ve Francii (1 354 A), ve Spojených státech (NY) (1 228 A) a ve Spojeném království (1 484 A). 5 Dalším extrémem je koupě domu za A financovaná pomocí hypotéky ve výši A,kdy se pořadí nákladů od nejnižší po nejvyšší obrátí takto: Spojené státy (Maine) (3 219 A), Spojené státy (N.Y.) (3 410 A), Spojené království (3 700 A), Estonsko (4 170 A), Německo (4 934 A), Švédsko (9 000 A) afrancie ( A). Na druhé straně, uvážíme-li poměr odměn za kvalifikovaný majetkový převod k ostatním nákladům na převod nemovitosti,lze objevit poněkud jiné řazení.lze také zjistit, z čeho se skládá malá část nákladů na převod nemovitosti v poměru k celkovým nákladům na převody ve všech systémech. Tabulka B2 se vztahuje k celkovým nákladům na převod nemovitostí v každém státě a za každou transakci. Ztabulky je zřejmé,že poplatky za majetkové převody představují ve většině případů velmi malé procento z celkových nákladů na převod při koupi a prodeji nemovitosti. Dopad daňové zátěže a úroveň odměny makléře tento vztah přímo ovlivňují.například 39,98% poměr nákladů na převod k celkovým nákladům na koupi pozemku v hodnotě A ve Spojeném království odráží skutečnost, že na transakce této hodnoty se nevztahuje žádná daň z převodu nemovitosti. Na druhé straně skutečnost,že toto procento ve Spojených státech amerických a ve Spojeném království klesá se zvyšováním hodnoty transakce, odráží strukturu, v níž se ostatní poplatky,jako jsou například provize makléře a daně,zvyšují s procentní hodnotou majetku, zatímco náklady na majetkové převody zůstávají více méně na stejné úrovni. Průměrné procento se snižuje při zvyšující se hodnotě transakce ve Francii a v Německu, což se shoduje se strukturou poplatků v těchto systémech, které se zvyšují 5 Švédsko představuje pro tuto srovnávací studii obtížný případ, neboť převody nemovitostí provádějí makléři, které jsou za tuto činnost odměňováni prostřednictvím provizí ve výši cca 3 % z kupní ceny majetku. Přestože se makléři údajně účastní dokumentace nemovitostních transakcí za paušální částku, výjimečnost takových případů potvrzuje absolutní neexistence jakýchkoli údajů o četnosti a výši těchto částek. Bez údajů,které by jakkoli pomohli určit částku,kterou si makléř účtuje za uskutečnění transakce, při níž také neobdržel provizi z prodeje, svévolné přiřazení pevné částky nebo procent z prodeje k uskutečnění transakce postrádá jakýkoli vědecký nebo logický základ. Nepřímé vodítko k určení částky účtované makléři za zdokumentování transakcí, při nichž nejsou zapotřebí žádné tradiční služby makléře, lze získat pomocí zkoumání rozdílu mezi procentem z transakce, na které se makléři podílí ve Švédsku,a procentem z transakcí,na nichž se podílí makléři v ostatních zkoumaných zemích, v nichž jsou transakce uskutečňovány bez účasti makléřů.rozdíl mezi nimi může naznačit další makléřské poplatky zahrnuté ve všech transakcích podle role makléře podílejícího se na dokumentaci a na uskutečňování převodů nemovitostí. Ve Švédsku vyřizují až 95 % všech nemovitostních transakcí právě makléři.zdá se,že banky uplatňují veškerý svůj vliv na klienty s tím,aby tito využívali při koupi nemovitostí služeb makléřů, a že možná existuje jakési zobecněné společenské očekávání toho, že se nemovitostní transakce odehraje právě s pomocí makléře. Využívání služeb makléřů v ostatních zkoumaných státech EU se pohybuje od 50 % v Německu a 52 % ve Francii až po cca 70 % v Anglii. Za předpokladu, že průměrné využívání makléřů nedosahuje více než 60 % v ostatních státech EU versus cca 90 % (konzervativní odhad) ve Švédsku, znamená to, že poplatky makléřům se ve Švédsku platí ve 30 % transakcí, při nichž se v ostatních státech EU makléřské poplatky neplatí. Nic nenasvědčuje tomu, že by švédští makléři byli při prodeji nemovitostí jakkoli efektivnější než makléři v jiných státech EU nebo že by snad nabízeli klientům jiné služby než ty spojené s majetkovým převodem, které klienti v jiných zemích nemají k dispozici. Z těchto okolností lze soudit, že dodatečné využívání makléřských služeb ve Švédsku a dodatečné poplatky hrazené za tyto služby švédskými kupujícími a prodávajícími nemovitostí mohou představovat přijatelného zástupce nákladů obecně vynakládaných na činnost zahrnující převody a poskytovanou makléři. Za předpokladu, že průměrná výše provize švédských makléřů činí 3 % zprodejní ceny, lze si udělat představu o nákladech na převody zajišťované makléřem v celém systému vynásobením 3 % provize procentním rozdílem ve využívání makléřů mezi Švédskem a jiným zkoumaným členským státem EU, řekněme 30 %. Výsledek, cca 0,9 % kupní ceny každé položky, lze použít jako hrubý odhad částky účtované švédskými makléři za služby poskytované při majetkových převodech. Lze diskutovat o tom, že přímých 0,9 % hodnoty každé transakce zdrženlivě vyjadřuje náklady na služby při menších transakcích a nadsazuje náklady u transakcí vyšších hodnot podle teorie,že úsilí nutné k dokumentaci a uzavření transakce vysoké hodnoty není o mnoho větší než u transakcí nižších hodnot. To může být pravda, nicméně skutečností zůstává,že švédští makléři vypočítávají své provize jako přímé procento z prodejní ceny, tudíž je tento nepoměr již zahrnut do provize.
14 str_1_ :17 Stránka Číslo 1/2008 Murray, L. Převody nemovitostí spolu s hodnotou transakce, ale nikoli na lineární bázi. Ve Švédsku, kde se náklady na majetkové převody vztahují k provizím za zprostředkování, zůstává procento nákladů stejné, zatímco v Estonsku, které se jinak drží na nižší nákladové úrovni, se toto procento zvyšuje odrážejíce skutečnost,že ostatní náklady,jako je například poplatek za zápis do katastru nemovitostí, se nezvyšuje spolu se zvyšující se hodnotou transakce tak rychle, jako se v tomto případě zvyšuje notářský poplatek. Vlastně nebyl zjištěn žádný zásadní rozdíl v nákladech na kvalifikované majetkové převody mezi systémem, v němž provádějí převody notáři a systémem,v němž majetkové převody zajišťují advokáti, makléři nebo realitní kanceláře. Neexistuje ani žádná zřejmá souvislost mezi stupněm profesní regulace osob provádějících převody nemovitostí a mírou nákladů na tyto převody.v případě převodů nemovitostí nižší a středně vysoké hodnoty se ve skutečnosti náklady na tyto převody zdály být poněkud vyšší v právních řádech s menším stupněm regulace osob provádějících převody nemovitostí než v těch právních řádech, kde existuje důslednější regulace těchto subjektů a jejich činnosti. Žádné porovnání nákladů však nelze provést bez zohlednění kvality příslušných služeb těmito osobami poskytovaných. Tabulka A1 Provize makléřů z hypotetického prodeje nemovitostí Prodej Prodej Prodej Prodej domu Prodej Prodej domu Prodej Prodej domu pozemku pozemku domu za domu za domu za za za za za s novou za s novou s novou s novou hypotékou hypotékou hypotékou hypotékou ve výši ve výši ve výši ve výši Estonsko A A A A A A A A Francie A A A A A A A A Německo A A A A A A A A Švédsko A A A A A A A A Spojené království A A A A A A A A U.S. Maine A A A A A A A A U.S. New York A A A A A A A A Tabulka A2 Daně z převodu nemovitostí při hypotetickém prodeji nemovitostí Prodej Prodej Prodej Prodej domu Prodej Prodej domu Prodej Prodej domu pozemku pozemku domu za domu za domu za za za za za s novou za s novou s novou s novou hypotékou hypotékou hypotékou hypotékou ve výši ve výši ve výši ve výši Estonsko A A A A A A A A Francie 5 090A A A A A A A A Německo A A A A A A A A Švédsko A A A A A A A A Spojené Království A A A A A A A A U.S. Maine 335 A 335 A 837A 837 A A A A A U.S. New York 304 A 304 A 761 A 761 A A A A 3044 A Tabulka B1 Celkové náklady na převod nemovitostí Prodej Prodej Prodej Prodej domu Prodej Prodej domu Prodej Prodej domu pozemku pozemku domu za domu za domu za za za za za s novou za s novou s novou s novou hypotékou hypotékou hypotékou hypotékou ve výši ve výši ve výši ve výši Estonsko 379 A 446 A 922 A 967 A A A A A Francie A A A A A A A A Německo 559 A 746 A A A A A A A Švédsko 900 A 900 A A A A A A A Spojené Království A A A A A A A A U.S. Maine 860 A 936 A A A A A A A U.S. New York A A A A A A A A
15 str_1_ :17 Stránka 13 Bláha, R. K obsahu dohody SMJ Číslo 1/ Tabulka B2 Náklady na majetkové převody vyjádřené v procentech z celkové částky za převod Prodej Prodej Prodej Prodej domu Prodej Prodej domu Prodej Prodej domu pozemku pozemku domu za domu za domu za za za za za s novou za s novou s novou s novou hypotékou hypotékou hypotékou hypotékou ve výši ve výši ve výši ve výši Estonsko 8,43 % 9,74 % 8,22 % 8,58 % 8,09 % 9,30 % 8,01 % 9,04 % Francie 10,79 % 12,94 % 8,78 % 10,27 % 7,83 % 9,60 % 7,35 % 8,96 % Německo 6,68 % 8,54 % 5,41 % 6,65 % 4,88 % 6,32 % 4,62 % 5,91 % Švédsko 15,03 % 14,93 % 15,97 % 13,13 % 16,31 % 12,63 % 16,49 % 12,93 % Spojené Království 36,98 % 38,51 % 16,39 % 18,46 % 6,76 % 8,40 % 4,05 % 5,51 % U.S. Maine 11,93 % 12,08 % 7,36 % 7,57 % 5,62 % 5,75 % 4,73 % 4,80 % U.S. New York 15,85 % 20,00 % 9,15 % 11,52 % 6,63 % 8,42 % 5,11 % 5,10 % DISKUSE K obsahu dohody o zúžení rozsahu SJM do budoucna JUDr. Roman Bláha * Zúží-li společné jmění manželů svým rozsudkem soud, postačí mu k tomu stručný a jednoznačný výrok maximálně na dva řádky: společné jmění manželů se zužuje až na věci tvořící obvyklé vybavení společné domácnosti.jde o téměř doslovnou citaci ustanovení 147 ObčZ.V praxi jsem nezaznamenal, že by někdo výrok nepochopil. Když notář takto (nebo obdobně) suše zformuluje notářský zápis o dohodě manželů, rázem je problém. Setkal jsem se s dvěma hlavními typy takových problémů : 1... proč v dohodě není výčet věcí, práv a závazků, které předmětem SJM nebudou? 2... a čí tedy budou věci, práva a závazky, když nebudou patřit do SJM? Kořeny uvedených problémů spočívají v tom, že notáři, místo aby se drželi stručné, jasné a nedvojsmyslné formulace rozsudku soudu, patrně ve snaze poskytnout klientovi za jeho peníze větší kus textu, který navíc vypadá velmi důležitě, šperkují své notářské zápisy demonstrativními výčty toho, co předmětem společného jmění manželů nadále nebude, a naopak, že (např.) věci, práva a závazky nabyté v budoucnu budou toho z manželů, jenž bude účastníkem právního úkonu, který nabytí věci, práva či vznik nebo převzetí závazku zakládá. Tím je vytvářena virtuální realita podstatných a povinných náležitostí dohody o zúžení SJM a laická (ale kupodivu i odborná) veřejnost potom tyto podstatné a povinné náležitosti vyžaduje. Ad absurdum to dovedla nejmenovaná banka, jejíž právní oddělení s kamennou tváří tvrdilo, že není-li v dohodě o zúžení SJM do budoucna výslovně specifikován úvěr, který banka hodlá poskytnout jednomu z manželů, pak přestože dohoda obsahuje výslovné ustanovení o tom, že věci, práva a závazky nabyté v budoucnu nebudou tvořit SJM se závazek z úvěru předmětem SJM stane. Právní argumentace banky spočívala v tom, že... jiných dohodách je úvěr výslovně specifikován, a není-li v této, pak o tento úvěr nebylo SJM zúženo. Nebýt oné virtuální reality, patrně by nikoho taková hloupost ani nenapadla. Podobně se to má s určením, čí budou věci nabyté v budoucnu. Proti takovému určování vznáším zejména tyto námitky: český právní řád nabývání vlastnictví upravuje dosti jasně a notář se dohodou smluvních stran snaží znovu řešit věc dávno vyřešenou zákonodárcem, vzhledem k rozmanitosti života, relativně prudkým a významným změnám právního prostředí a délce života dohody o zúžení SJM, notář nedokáže být v horizontu třeba 30 let dostatečně přesný v určení budoucího vlastníka ani nedokáže pamatovat na všechny případy,způsoby a typy nabytí vlastnictví,vzniku práva, resp. závazku (např. podílové spoluvlastnictví, originární nabytí a vůbec nabytí na základě právní skutečnosti, nikoliv právního úkonu), soudím, že taková dohoda je absolutně neplatná pro rozpor se zákonem. S nadsázkou mi to připadá, jako by rodiče uzavírali dohodu, čí bude jejich dítě tak jako je rodičovství dáno biologicky, tak je budoucí vlastnictví dáno zákonem. Závěr o neplatnosti ujednání o vlastnictví věcí nabývaných v budoucnu vypadá na první pohled směšně.ptejme se ovšem, může-li dohoda manželů změnit pravidla nabývání vlastnictví daná zákonem. Osobně se domnívám, že nemůže,protože takovou odchylku zákon nepřipouští.za příklad takového neplatného ujednání považuji např. formulaci, že veškeré nemovitosti bude do svého výlučného vlastnictví nabývat manžel (manželka by se předem vzdala svého práva nabývat majetek zaručeného čl. 11 Listiny základních práv a svobod). Nemohou-li se tedy manželé od pravidel nabývání vlastnictví svou dohodou odchýlit, pak je dohoda,která přesně kopíruje zákon,naprosto zbytečná a bezpředmětná, a dohoda, která se odchyluje, absolutně neplatná.v praxi se to projeví tak, že těžko někdo dokáže naformulovat dohodu manželů, která bude přesně a bez jakékoliv odchylky formulovat pravidla nabývání vlastnic- * Autor je notářem v Havlíčkově Brodě.
16 uspokojení své pohledávky za zástavci podle 553 ObčZ tím, že na základě již uvedené smlouvy o zajišťovacím převodu práva si nechala na sebe převést vlastnické právo jako právo věcné za účelem realizace uspokojení své pohledávky využitím ustanovení 123 ObčZ, které jí dává možnost v rámci práva náležejícího jen vlastníku věci nakládat s touto věcí tak, že převede vlastnictví na někoho jiného kupní smlouvou v případě, že dlužník není schopen plnit jí jako věřiteli a ze zaplacené kupní ceny si uspokojit svou pohledávku.v daném případě zákon nerozlišuje druh vlastnictví co do účelu, tedy z hlediska uspokojování svých potřeb využitím fyzické podstaty věci v právním smyslu nebo využitím hodnoty věci vprávním smyslu slova v tomto případě za účelem zajištění závazku vyplývajícího z poskytnutého úvěru (půjčky) tak, že dojde dočasně k převodu vlastnictví za účelem zajištění uspokojení pohledávky věřitele. Na základě této skutečnosti katastrální úřad zjistil, že došlo k naplnění skutečnosti uvedené v ustanovení 584 ObčZ, kdy v jedné osobě splynulo vlastnické právo jako právo věcné a zároveň zástavní právo jako právo věcné kvěci cizí a tím k zániku vlastnictví ze zákona, řídíce se zásadou veřejné víry upravené v ustanovení 11 zákona č.265/1992 Sb.,o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, to znamená víry toho, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněném po 1. lednu 1993, že stav zápisů odpovídá skutečnému stavu věci.proto po tomto zjištění katastrální úřad provedl výmaz zástavního práva v důsledku jeho splynutí s právem vlastnickým v jedné osobě podle 7 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb. záznamem, neboť v katastru nemovitostí evidované zástavní právo zaniklo ze zákona ( 584 ObčZ). V důsledku odstoupení od smlouvy o zajišťovacím převodu podle 48 ObčZ došlo v souladu s dikcí druhého odstavce citovaného ustanovení uvedeného zákona ke zrušení této smlouvy a tím i titulu nabytí vlastnického práva a následně v souladu s údaji uvedenými v souhlasném prohlášení ze dne , které ve smyslu 40 odst.2 písm.a) vyhlášky č.26/2007 Sb.,kterou se provádí mimo jiné zákon č. 265/1992 Sb., byl obnoven zápis vlastnictví zástavců ke shora uvedeným nemovitostem tím zanikl i způsob (modus) nabytí vlastnictví, tj. vklad. Jelikož souhlasné prohlášení, které dne učinili zástavní věřitel a též i nabyvatel práva (vlastnicstr_1_ :17 Stránka Číslo 1/2008 tví shodně se zákonem, takže se od zákona odchýlí s důsledkem neplatnosti. V právu se leckdy říká,že nadbytečnost neškodí.jak kdy a jak komu. Nadbytečnými (a jak se domnívám, ve většině případů i neplatnými) dohodami notáři vytvářejí dojem, nejen že takovou dohodu lze platně uzavřít, ale dokonce že taková dohoda má a musí být součástí dohody o zúžení SJM do budoucna, a tím deformují právní vědomí laiků. Pokud už někdo cítí nutnost poučit v textu dohody smluvní strany,pak nechť uvede,že nabývání věcí a práv Lukeš, L. Obnovení zástavního práva a vznik závazků upravuje právní řád České republiky. Vážené kolegyně, vážení kolegové, jak jistě víte, dohody o zúžení SJM budou v letošním roce předmětem tematických kontrol Komise dohledu NK ČR. Mým úmyslem a cílem je ještě před uskutečněním těchto kontrol vyvolat polemiku to je ostatně důvod, proč je můj příspěvek formulován tak ostře. Zejména očekávám, že kolegové, kteří zastávají opačný názor, uveřejní svou argumentaci, a že se ve finále ujednotíme na nějaké praxi. Obnovení zápisu zástavního práva v souvislosti se vznikem vlastnictví na základě odstoupení od smlouvy JUDr. Ladislav Lukeš * Jak vyplývá z dosavadní praxe katastrálních úřadů, nejběžnějším způsobem zajištění peněžitých pohledávek věřitelů za dlužníky bývá zřízení zástavního práva, které je uspokojivým způsobem upraveno v ustanoveních ObčZ. Nicméně v současné době se objevuje snaha zřizovat vedle zástav zástavních práv i další způsoby zajištění pohledávek,zejména v podobě dalších věcných práv k věcem cizím, zejména v podobě práv odpovídajících právům věcných břemen v podobě užívání zástav zástavními věřiteli po dobu trvání jejich pohledávek.stále častěji za účelem dosažení téměř stoprocentní jistoty v uspokojení své pohledávky zástavní věřitelé po vzniku zástavního práva vkladem v katastru nemovitostí, kdy již mají své pohledávky za dlužníky zajištěny zástavními právy, následně uzavírají s dlužníky smlouvy o zajišťovacím převodu práva, a to práva vlastnického podle 553 ObčZ. Tuto skutečnost lze prezentovat kupříkladu následujícím případem. Obchodní společnosti BORG a. s. na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne vzniklo vkladem do katastru nemovitostí zástavní právo ke dni pod č. j.v-6333/ pro pohledávku ve výši Kč za zástavci Petrem Filou a Jarmilou Filovou váznoucí na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví číslo 101 v Obci Horní Morašice a katastrálním území Horní Morašice. Následně pak vzniklo obchodní společnosti BORG a.s. vlastnické právo ke dni pod č. j. V-8444/ ke stejným nemovitostem vkladem tohoto vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva ze dne Dne odstoupila společnost BORG a. s. od smlouvy o zajišťovacím převodu na základě souhlasného prohlášení ze dne byl obnoven zápis vlastnického práva manželů Petra Fily a Jarmily Filové. Ze strany katastrálního úřadu však nebyl obnoven zápis zástavního práva k výše uvedeným nemovitostem.tato skutečnost byla předmětem žádosti o opravy chyby v katastrálním operátu za účelem obnovení zápisu zástavního práva zástavního věřitele. Pro důležitost ještě opakuji, že v daném případě si společnost BORG a. s. kromě zástavního práva jako věcného práva k věcem cizím zřídila i další způsob zajištění * Autor působí na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj,kp Znojmo.
17 str_1_ :17 Stránka 15 Projev dr. Eduarda Gallina kého) dle smlouvy o zajišťovacím převodu práva, tj. společnost BORG a. s. a zástavci a zároveň převodci vlastnického práva dle smlouvy o zajišťovacím převodu, tj. manželé Petr Fila a Jarmila Filová, neobsahuje žádné souhlasné prohlášení o tom, že trvá či existuje pohledávka společnosti BORG a. s. za dlužníky, jimiž jsou manželé Petr Fila a Jarmila Filová, která byla zajištěna zástavním právem, tudíž trvá i zástavní právo, které se obnovuje v důsledku odpadnutí překážky pro jeho existenci v podobě již neexistujícího splynutí práv vlastnictví a zástavního v jedné osobě dle 584 ObčZ. Z titulu obnovy vlastnictví nelze bez dalšího (tedy další listiny) obnovit zápis zástavního práva, neboť je to jiné věcné právo, navíc jeho charakter jako věcného práva je jiný v tom smyslu, že se jedná o jiný druh věcného práva z hlediska občanskoprávního, a to věcného práva k věci cizí, nikoliv k věci sobě vlastní. Do této kategorie věcných práv Číslo 1/ patří i takzvaná věcná břemena a případně též i předkupní práva, jsou-li zřizována jako práva věcná podle 603 ObčZ. Vzhledem k výše uvedenému zastávám názor, že v daném případě, pokud katastrální úřad neprovedl současně se zpětným zápisem vlastnictví i zápis zástavního práva, neudělal chybu, protože zásadu navrácení v předešlý stav (restitutio in integrum) lze aplikovat jen na vzájemnou vazbu mezi titulem a způsobem nabytí vlastnictví a nelze tento postup aplikovat na zástavní právo bez toho, že by byl důvod k jeho obnově v podobě písemného prohlášení o jeho existenci s odkazem na skutečnost,že pohledávka, kterou toto zástavní právo zajišťuje i nadále trvá, což dle mého názoru mělo být součástí souhlasného prohlášení ze dne ,které řešilo obnovu vlastnického práva převodců práva dle zajišťovacího převodu. ZE ZAHRANIâÍ Projev dr. Eduarda Gallina, nově zvoleného prezidenta UINL, na XXV. kongresu UINL Vážený pane prezidente UINL, vážený pane prezidente kongresu, vážení prezidenti členských notářství UINL, vážení zástupci státních orgánů, vážení kolegové, je pro mne velkou radostí,že před Vás mohu nyní předstoupit jako nově zvolený prezident Mezinárodní unie notářství pro funkční období let Své zvolení vnímám jako vyznamenání, které lze odůvodnit jen jako výraz uznání především argentinskému notářství,ale také obecně celému latinskoamerickému notářství, jehož jsem skromný zástupce. Díky velkorysosti svých kolegů se tak stávám dalším článkem společenství vytvářejícího instituci, která reprezentuje notáře celého světa a jejíž vývoj jsem měl možnost intenzivně prožívat v rámci různých funkcí, které jsem zde zastával v průběhu mnoha minulých let. Tato nová odpovědnost, kterou přebírám, je ovšem kvalitativně mnohem náročnější a představuje obrovský závazek: na jedné straně povedu světové notářství, které bych si přál,aby bylo velmi sjednocené,pokrokové a opíralo se o své úsilí a přesvědčení; ale na druhé straně zde existuje i celá řada různých výzev zvenčí, které velmi často doléhají i na samotnou podstatu našeho poslání vyplývajícího z postavení osob,kterým byla svěřena veřejná moc a které vykonávají právní profesi. Nejprve bych rád co nejsrdečněji pozdravil všechna členská notářství naší drahé Unie,která zastupují pět různých kontinentů, jakož i všechna ta notářství, která sice nejsou aktivními členy Mezinárodní unie notářství, avšak udržují s ní určité privilegované vztahy. Všechny ty, kteří s nadšením a bez zdráhání, naprosto zřejmým způsobem a v rámci společného úsilí pracovali v zájmu dalšího pokroku, vyzývám, aby nadále zaměřovali na další zdokonalování a na dosahování cílů a zviditelňování žádoucích výsledků naší Unie, a to ovšem vždy ke prospěchu společnosti, které sloužíme. Rád bych také svá první slova díků vyjádřil na adresu těch,kteří byli mými předchůdci v mé nové funkci,a především bych zde chtěl poděkovat notáři Dr. Giancarlo Laurinimu, který je ještě dnes stále prezidentem naší světové organizace, a kterému vděčím hlavně za důvěru apřátelství, jež mi projevoval, a především za to, že mi dokázal být takovým osobním příkladem. Mým úkolem,který je zároveň tak komplexní a tak delikátní, je zachovávat určitou kontinuitu a prohlubovat všechno to, co již bylo v minulosti skvělým způsobem konkretizováno v obtížném kontextu, kde se latinské notářství dokázalo prosadit tím, že se účastnilo procesu obnovy a změn, že podporovalo spravedlnost, rovnost, dodržování základních lidských práv a spravedlivější rozdělování bohatství a příležitostí. Toto všechno jsou faktory, které vedly národy v různých částech světa k přijetí a uznání instituce notářství jako tolik potřebné záruky legálnosti právních úkonů a nezbytného respektování v mezilidských vztazích. Díky svému zcela vědomě vynakládanému úsilí notářství latinského typu v posledních desetiletích prová-
18 str_1_ :17 Stránka Číslo 1/2008 zelo přirozené procesy sociálního a ekonomického vývoje na národní, regionální i mezinárodní úrovni, neslo svoji participativní odpovědnost,aniž by se tím však zříkalo své veřejné funkce,která je uznávána již po mnoho století. Říká se,že žijeme v době krizí,a je pravdou,že všechno bývá zpochybňováno nebo relativizováno, to je znamení naší dobyúúú tento jev zároveň obsahuje určité riziko,ale také i příležitost.a notářství latinského typu je připraveno ji využít, a to s vědomím svých hodnot a pozitivního účinku svého působení na pokrok a mír mezi národy. Ale ta skutečná výzva, kterou máme před sebou, se týká nás samých, uvědomění si našich inovativních a kreativních schopností, aniž bychom se přitom jakkoliv zříkali základních principů notářství latinského typu, které vytvářejí samotnou podstatu naší existence. Charakter dění v 21.století nám ukazuje,že je naprosto nezbytné, abychom se začlenili do společnosti a byli vybaveni moderními prostředky tváří v tvář stále se měnící realitě,která dnes od nás vyžaduje koherentní reakci,jež by zajišťovala bezpečnost a efektivnost právně-ekonomických činností, kde již nebude ani rozlišován prostor v rámci globalizované perspektivy, kterou jsme schopni i povinni nabídnout. Vzhledem k této situaci nabývá nesmírné důležitosti koncept notářské deontologie. Zmínka o něm mne přivádí k myšlence notářského desatera,které předložil José Adrián Negri, zakladatel naší Unie, při národním kongresu argentinského notářství konaného v r v mém rodném městě, Cordobě. Při použití těchto etických a operativních základů, jež jsou nezbytnou součástí notářství,jsme dospěli k sepsání Principů notářské deontologie,které se týkají odborného vzdělávání, vztahů s kolegy a s notářskými komorami, notářských kompetencí, zachovávání mlčenlivosti, kritérií nestrannosti a nezávislosti a nakonec i odpovědnosti notáře. Také image notáře musí zůstat jasně definována, a to s ohledem na to, že notář je nositelem veřejné funkce aprávním odborníkem, na kterého stát delegoval pravomoc udělovat charakter veřejné listiny dokumentům, které sepisuje a které jsou průkazné a vykonatelné. Z toho vyplývá preventivní funkce v rámci nesporných právních věcí. Z výše uvedeného je patrná důležitost a nezbytnost existence stavovské notářské organizace a členství notářů v jejich příslušných komorách, které jsou sdruženy v naší Unii, reprezentují notářství každé země a spolupracují se svými příslušnými státními orgány v nejrůznějších otázkách. Jsem již třetí Argentinec, který byl zvolen do funkce prezidenta Mezinárodní unie notářství. Mými slavnými předchůdci byli José Adrián Negri, již zmíněný první prezident Unie, a notář Raúl Moneta, kterému se této cti dostalo o 25 let později, kdy byl zvolen na Mezinárodním kongresu v Buenos Aires v r Rozmach naší Mezinárodní unie byl značný, za necelých 60 let své existence od r. 1948, kdy měla 19 zakládajících členů, se jejich počet zvýšil na 76 zemí. Navíc existují značné a konkrétní možnosti, aby náš růst pokračoval nejenom kvantitativně, nýbrž také kvalitativně, což je pro nás ještě důležitější.toto se daří díky zapojení a moudrému postoji představitelů naší světové notářské organizace, kdy dochází k neustálému zvyšo- Projev dr. Eduarda Gallina vání úrovně odborného vzdělávání notářů, a to jak nově jmenovaných, tak notářů již déle působících. Tuto situaci chceme i nadále podporovat, a to zvláště díky neúnavnému úsilí našich notářských akademií existujících v jednotlivých kontinentech. Vede nás duch naprosté věrnosti zásadám notářství latinského typu a naše forma práce by se měla odvíjet od vůle členských notářství, se kterými zůstane Unie úzce spjata a spojena. Při plnění svého poslání jsme odhodláni sloužit jako nástroj ve prospěch společenství kolegů notářů a dávat prostor jejich iniciativám a návrhům. Bude na nás,abychom dosahovali cílů naší organizace, aniž bychom přitom jakkoliv dávali vinu ostatním, ale právě naopak bychom se měli soustředit na analýzu našich schopností nebo i neschopností. Je třeba přemýšlet a analyzovat,abychom se mohli následně rozhodovat a věci řešit; je nutno takto jednat týmově, jako celek, abychom se vyhnuli vždy jednostranným vizím, abychom postupovali vždy v jednotě a při respektování diverzity vnímání a myšlení a abychom se zaměřovali na dosažitelné změny a opírali se přitom o kritéria předvídatelnosti. Naše stanovy a jednací řád, které byly v minulých dnech schváleny, představují výsledek určitého úsilí a zároveň i novou příležitost pro takový styl práce,který nám má umožnit přizpůsobovat se naléhavým požadavkům dnešní doby.tento úkol nebude nikdy snadný, ale jak doufáme jeho plnění se projeví větší efektivitou a efektivností našeho úsilí vynakládaného na dvojí rovině interní i externí. Určitou starost pro nás představují finance naší Unie a nechceme před touto otázkou nijak uhýbat, neboť žádnou politiku nelze realizovat bez příslušných zdrojů. Je tedy nezbytné, aby byly řádně placeny členské příspěvky a byly přidělovány schválené prostředky.to je klíčový faktor pro to, aby naše organizace byla skutečně svými členy vnímána jako užitečná.na druhém,avšak neméně důležitém místě je pak potřeba využít naší představivosti, aby bylo možné získat nové zdroje financování, které by umožnily posílení našich struktur a úspěšnou realizaci našich pracovních programů, o nichž rozhodneme na základě naší vzájemné dohody. Chtěl bych vyjádřit své vřelé poděkování těm notářstvím, která jsou ekonomicky i kulturně nejrozvinutější, za jejich příkladný postoj,ale zároveň žádám všechna notářství, aby vyvinula co největší úsilí a solidárně přispívala na harmonický a vyvážený rozvoj celého notářského společenství; jen tímto způsobem bude zaručen obecný prospěch a žádné národní notářství se nebude cítit vyřazeno na okraj. Na druhé straně však chci také zdůraznit význam komunikace jako základního prvku, který není jen čistě formální záležitostí, jakož i význam sbližování mezi našimi notářskými společenstvími, našimi národy a našimi kulturami. Má se přitom jednat o komunikaci ohledně iniciativ, různých projektů, záměrů, úkolů a cílů. Na tomto místě chci potvrdit naši angažovanost v souvislosti s Stálou kanceláří pro mezinárodní notářskou výměnu (ONPI),budeme se všemožně snažit,aby jeho činnost byla posílena. Nestačí pouze věci znát, dělat, znát, jak je dělat, nýbrž je také třeba dělat vše pro to, aby ostatní znali.tisková média a osvěta jsou pro výkon funkce prezidenta ne-
19 str_1_ :17 Stránka 17 Stanovy UINL smírně důležitá. Informace, které jsou podkladem pro jakékoliv rozhodnutí, musejí obíhat rychle a být srozumitelné Žijeme v třetím tisíciletí a všichni by měli vědět o naší existenci to se zvláště týká národních i mezinárodních organizací a institucí, které přímo nebo nepřímo souvisejí s naší notářskou funkcí. Kontakt a dialog s těmito organizacemi, ať už politického, finančního, ekonomického nebo kulturního charakteru představují důležitý požadavek, pokud chceme optimalizovat realizaci našich cílů. Chci dále pokračovat a prohlubovat všechno to, co již bylo úspěšně podniknuto mým předchůdcem,aby se Unie stala respektovaným a rovnoprávným partnerem tak, jak se nám to již podařilo v případě Světové banky nebo Haagské konference mezinárodního práva soukromého. Na druhé straně mám v úmyslu budovat Unii,která by byla aktivní otevřenou pro dialog, a je důležité, aby se opírala o spolupracovníky, kteří vykonávají své funkce a plní své úkoly bez výhrad a s hlubokým pocitem, že slouží druhým. Snažně prosím zástupce členských notářství, aby ještě více upevnili své vazby se svými příslušnými národními notářstvími, aby zde zprostředkovávali kontakt mezi funkcionáři Mezinárodní unie notářství a těmi,kterým je naše práce určena, tj. notáři působícími v jednotlivých zemích. Je nesporně pravdou, že notářství může sehrávat jedinečnou a mimořádnou úlohu :sloužit jako spojovací můstek a místo setkávání mezi různými civilizacemi a kultu- Číslo 1/ rami tak, aby docházelo k jejich postupnému sbližování na základě společných hodnot a cílů. Vážení kolegové, náš úkol je jednoduchý, známe jej achceme jej důsledně naplňovat: spočívá v dosahování cílů naší Unie a respektování pravidel notářské deontologie a šíření principů notářství latinského typu. Jsme plně přesvědčeni o tom, že plnění těchto závazků bezpochyby přinese výhody všem našim členům. Závěrem bych rád srdečně poděkoval Španělské notářské komoře za úžasnou a skvělou organizaci 25. mezinárodního kongresu, a to především jejímu prezidentovi, notáři Dr. José Marqueño de Llano, a předsedovi organizačního výboru kongresu, notáři Dr. José Manuelovi García Collantesovi, a to nejenom za úroveň péče, které se nám zde dostalo, ale také za pozoruhodné vědecké závěry,ke kterým tento kongres dospěl.chtěl bych je oba ujistit, že tento kongres zůstane navždy v našich vzpomínkách. Uvědomujeme si naše osobní slabé stránky i omezení, ale také zároveň i naši sílu a naše silné stránky a jsme si jisti,že díky spolupráci všech,se smyslem pro potřebnou konstruktivní kritiku,se sdíleným nadšením a přátelskými radami přinese naše nadcházející funkční období své výsledky,které si od něj všichni slibujeme. Děkuji všem přítomným a prosím, abyste vyřídili mé srdečné pozdravy velkému světovému společenství latinského notářství.uchovejme si jako závazek naše heslo: pracovat a ještě více pracovat. Ještě jednou Vám všem hluboce děkuji. Stanovy Mezinárodní Unie notářství (UINL) Shromáždění členských notářství UINL schválilo na svém zasedání v Madridu dne 2.října 2007 nové Stanovy této mezinárodní notářské organizace. Nové Stanovy jsou výsledkem rozsáhlé institucionální reformy a obsahují změny, které se týkají zejména organizační struktury Unie.Hlavním důsledkem je nahrazení dosavadní Stálé rady a Výkonné rady novými orgány Generální radou a Radou předsednictva. Další podstatnou změnou je zkrácení celkové maximální délky působení členů Generální rady v tomto orgánu z původních de facto 18 let na 2 tříletá funkční období, tj. na 6 let. Vrcholným orgánem Unie zůstává i nadále Shromáždění,ve kterém je každé členské notářství automaticky zastoupeno prezidentem anebo delegátem jednajícím na základě speciální plné moci v souladu s příslušnými národními předpisy. Shromáždění schvaluje program činnosti, od kterého se odvíjí celá činnost Unie v daném roce. Shromáždění dále přijímá a vylučuje členská notářství, volí prezidenta, viceprezidenty, tajemníka, pokladníka a další členy vedení, schvaluje rozpočet a výroční zprávu o činnosti. Výkonná rada byla nahrazena Radou předsednictva (Conseil de Directoire) a namísto Stálé rady byla zřízena Generální rada. Rada předsednictva je řídícím orgánem pověřeným vedením UINL.Mezi pravomoci Rady předsednictva patří mj. řízení činnosti UINL v rámci příslušného programu schváleného Shromážděním, sledování vývoje financí a ustanovení členů a vedení komisí a pracovních skupin. Generální rada je poradním orgánem Unie.Generální rada mj. vydává stanoviska a doporučení týkající se zájmů UINL, zvláště pak těch, které souvisejí s programem činnosti a hlavními liniemi stanovenými Shromážděním, zřizuje pracovní skupiny,dohlíží na výběr témat pro mezinárodní notářské kongresy. Prezident je oficiálním představitelem Unie. Svolává apředsedá Shromáždění členů, totéž platí také pro Radu předsednictva a Generální radu. Viceprezidenti vykonávají funkce v rámci příslušných územních oblastí a jsou zároveň i předsedy kontinentálních komisí ve své příslušné zóně. Zástupci Notářské komory ČR, JUDr. Martin Foukal a JUDr. Jiří Svoboda jsou od ledna 2008 nadále členy Generální rady, JUDr. Martin Foukal je navíc členem Poradní komise, která je poradním orgánem Rady předsednictva. Notářská komora ČR má své zastoupení také v jedné zkontinentálních komisí UINL v Komisi pro evropské záležitosti (CAE), jejíchž zasedání se pravidelně účastní JUDr. Jiří Kozelka, notář v Plzni a člen mezinárodní komise prezidia NKČR.
20 str_1_ :17 Stránka Číslo 1/2008 Stanovy Mezinárodní unie notářství schválené Shromážděním členských notářství v Madridu dne 2. října 2007 PREAMBULE Mezinárodní unie notářství Union Internationale du Notariat Latin (Mezinárodní unie latinského notářství) vděčí za svůj původ prvnímu mezinárodnímu kongresu, který se konal v Buenos Aires 2. října 1948 z iniciativy notářské komory tohoto města, její Stanovy byly schváleny na druhém mezinárodním Kongresu konaném v Madridu dne 21. října Zachovává si své původní logo a svoji zkratku UINL. Mezinárodní unie notářství představuje duchovní jednotu a instituci notářství latinského typu, jejíž členové jsou nezávislými a nestrannými právníky a poradci, kteří díky delegování veřejné moci dodávají jimi sepisovaným dokumentům věrohodnost, a to jako nástroj zajištění právní jistoty a svobody uzavírat smlouvy. HLAVA I.: OBECNÁ PRAVIDLA Článek 1. Název Sídla 1.1 Mezinárodní unie notářství (L Union Internationale du Notariat), dále jen UINL, je nevládní organizací založenou za účelem podpory, koordinace a rozvoje poslání a činností notářů na celém světě. 1.2 Statutární sídlo UINL je v Buenos-Aires (Argentina). 1.3 Správní sídlo je v Římě (Itálie). Článek 2. Cíl Cílem UINL je: a) podpora a uplatňování základních zásad systému notářství latinského typu, jakož i zásad notářské deontologie; b) zastupování notářského stavu u mezinárodních organizací a spolupráce s nimi; c) spolupráce s národními notářstvími, členy i nečleny UINL,a všemi příbuznými institucemi,zejména za účelem podpory rozvoje notářství latinského typu; d) podpora, organizace a rozvoj odborného vzdělávání a podpora vědecké práce v notářské oblasti; e) podpora mezinárodních kongresů UINL a podpora kongresů a odborných zasedání překračujících čistě národní rámec. Článek 3. Členství v UINL 3.1 Členy jsou národní notářství. 3.2 Tyto jsou zastupovány: a) svojí reprezentativní národní organizací; b) v případě, že organizace uvedená v předchozím odstavci neexistuje, jsou zastupovány pouze národní reprezentací, kterou určí notářství dané země K zániku členství dochází: a) dobrovolným vystoupením; b) na základě rozhodnutí Shromáždění, jestliže vyvstanou závažné a opodstatněné důvody vzhledem k cílům a k předmětu činnosti organizace a respektování těchto stanov. Stanovy UINL Článek 4. Zdroje UINL Zdroje UINL tvoří především: a) pravidelné nebo mimořádné členské příspěvky; b) příjmy z aktivit Unie a z publikací,které řídí a vydává; c) dary, odkazy, příspěvky a subvence; d) veškeré další finanční příjmy nebo zdroje financování. HLAVA II: ORGÁNY Článek 5. Přehled orgánů Orgány jsou: a) Shromáždění členských notářství (dále jen Shromáždění ) b) Prezident c) Rada předsednictví ( Conseil de Direction ) d) Generální rada e) Revizní komise Kapitola I: Shromáždění Článek 6. Složení 6.1 Shromáždění je nejvyšším orgánem UINL. 6.2 Shromáždění tvoří všichni členové zastoupení svými prezidenty nebo delegáty se speciální plnou mocí v souladu s příslušnými národními předpisy. 6.3 Člen se nemůže nechat zastoupit jiným členem. Článek 7. Zasedání 7.1 Shromáždění se schází na pravidelném zasedání jedenkrát ročně, a to v průběhu druhého pololetí v termínu,který stanoví prezident nejméně devět měsíců před termínem tohoto zasedání. 7.2 Poslední řádné zasedání funkčního období se koná v souladu s termínem konání Mezinárodního kongresu notářství. 7.3 Prezident může Shromáždění svolat na mimořádné zasedání předběžným oznámením do 30 dnů předem,a to buď ze své vlastní iniciativy nebo na žádost nejméně jedné čtvrtiny členů a Shromáždění se pak musí konat nejméně ve lhůtě do 60 dnů. Článek 8. Usnášeníschopnost přítomných členů 8.1 Shromáždění jsou usnášeníschopná, jestliže je přítomna alespoň jedna třetina počtu členských notářských organizací s hlasovacím právem, a to s výhradou ustanovení čl Usnášeníschopnost přítomných zjištěná na počátku zasedání je platná za všech okolností během celého trvání zasedání. Článek 9. Hlasovací právo 9.1 Každý člen má pouze jeden hlas. 9.2 Člen, který nesplnil své finanční závazky vůči UINL, je zbaven hlasovacího práva, pokud Shromáždění neuzná jeho důvod za opodstatněný. Článek 10. Většiny 10.1 Rozhodnutí jsou přijímána většinou hlasů přítomných členů, jejichž přítomnost byla konstatována v souladu s ustanoveními čl.8.2,a to s výjimkou níže uvedených případů, kdy je vyžadována přítomnost a hlasy většiny členů UINL s hlasovacím právem: a) schvalovat a měnit Stanovy b) přijímat a vylučovat členy

References: soud 
 soud 
 soud 
De lege ferenda
 soud 
de lege ferenda
De lege ferenda
 čl. 11
 zákona č.265
 zákona č. 265
 čl.8