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Timestamp: 2018-10-21 12:08:54+00:00

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Der "kleine Knigge" der Eigentümerversammlung - Formalienkunde für Verwalter und Beiräte
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A. Der kleine Knigge der Eigentümerversammlung
Formalienkunde für Verwalter und Beiräte
Die Erfahrung aus einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten zeigt, dass oftmals den Formalien und um die Einberufung und Abhaltung einer Eigentümerversammlung zu wenig Beachtung geschenkt wird.
Vielfach wird auch stillschweigend auf die Einhaltung von Formalien verzichtet, weil die Wohnungseigentümer nicht mit unnötigen Spitzfindigkeiten aufgehalten werden wollen.
Gerade diese Einstellung öffnet dem übelwollenden Miteigentümer oftmals ein reiches Betätigungsfeld, wenn es um die Anfechtung von Mehrheitsbeschlüssen auf der Grundlage formaler Mängel geht.
Diese Auseinandersetzungen können durch Beachtung einiger weniger Grundregeln weitgehend ausgeschlossen werden.
1. Formalien der Einberufung
Mittels einer einfachen Kontrollfrage lassen sich die entscheidenden Formalien einer Einberufung zur Eigentümerversammlung abprüfen:
6-W-Frage: Wer lädt wen wie wohin wann wozu ein?
a) Person des Einladenden  Wer
Das alleinige Einberufungsrecht steht dem Verwalter gem. § 24 Abs. 1 WEG zu.
Nur im Falle des § 24 Abs. 3 WEG kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter eine Versammlung einberufen.
Fraglich ist, im Falle des Fehlens eines Verwalters und/oder eines Beirats (bzw. eines Beiratsvorsitzenden oder dessen Vertreters) ein sonstiger Wohnungseigentümer rechtmäßig zur Versammlung einladen darf.
Eine Versammlung, die weder vom Verwalter, noch unter den Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vom Vorsitzenden des Beirats oder (nur im Falle dessen Verhinderung)[2] von dessen Vertreter oder von allen Beiräten[3] einberufen wurde, ist rechtswidrig und kann zur Ungültigerklärung gefasster Beschlüsse führen.
Derartige Beschlüsse sind also nicht unwirksam und müssen demnach innerhalb der Notfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gerichtlich angefochten werden, widrigenfalls sie in Bestandkraft erwachsen.
Notfalls kann die Abhaltung einer solchen Versammlung im Wege der Einstweiligen Anordnung untersagt werden (§ 44 Abs. 3 WEG)[4].
Zu beachten ist jedoch grundsätzlich, dass ein Beschluss wegen formaler Mängel regelmäßig nur dann für ungültig erklärt wird, wenn weitere Voraussetzungen hinzutreten.
So ist regelmäßig die Kausalität des Formmangels für das Zustandekommen des gefassten Beschlusses erforderlich[5].
Weigert sich der Verwalter einzuladen und fehlt der Beirat, so kann der Verwalter gem. § 43 Abs. 1 Ziff. 2 WEG gerichtlich zur Einberufung verpflichtet werden.
Problematisch dabei ist, dass es sich dabei um eine sog. nicht-vertretbare Handlung i.S.d.
§ 888 ZPO handelt, deren Vornahme nur indirekt durch Auferlegung von Ordnungsgeld erzwungen werden kann. Bis derartiges greift, kann wertvolle Zeit verstrichen sein.
Der einzelne Wohnungseigentümer kann sich aber auch gerichtlich zur Einberufung und Abhaltung einer Versammlung ermächtigen lassen, was der sicherlich kostengünstigere und schnellere Weg ist[6].
Eine Pflicht zur Einberufung der Versammlung folgt nicht nur aus § 24 II WEG, sondern allgemein aus der Verpflichtung des Verwalters zur ordnungsgemäßen Verwaltung, zu der es gehört, nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlichenfalls eine Eigentümerversammlung einzuberufen.
Demgemäß kann der Verwalter bei Vorliegen eines sachlichen Grundes eine Versammlung auch verlegen und absagen[7].
b) Charakter der Versammlung  Wozu
Die einberufene Versammlung muss auch eine solche im Sinne des WEG sein, d.h. die Einladung muss erkennbar den Zweck verfolgen, sämtliche Wohnungseigentümer zu einer Universalversammlung einzuberufen, deren Zweck die formale Willensbildung der Eigentümer durch Beschlussfassung und/oder Vereinbarung gemäß WEG sein soll.
Daran fehlt es, wenn z.B. mehrere Wohnungseigentümer sich spontan zusammenfinden, nur einige Eigentümer eingeladen werden und andere bewußt nicht, nach Versammlungsende Beschlüsse gefasst werden.
Derartige Willensbekundungen stellen keine Versammlung dar, dort artikulierte Willensbekundungen stellen unabhängig von ihrer Bezeichnung als Beschluss keinen Beschluss i.S.d. WEG dar. Es handelt sich um Schein- bzw. Pseudo-Beschlüsse, die keine Rechtswirkungen entfalten können, daher ohne gerichtliche Ungültigerklärung unwirksam sind[8].
Nach hier vetretener Auffassung handelt es sich daher sehr wohl um eine Eigentümerversammlung, wenn z.B. ein Nicht-Wohnungseigentümer (sonstiger Dritter) eine Versammlung einberuft, da die Zielrichtung der Versammlung über deren rechtlichen Charakter entscheidet und nicht die Person des Einladenden[9].
c) Zeitpunkt der Versammlung  Wann
Entscheidend kann auch sein, binnen welcher Frist zu welchem Tag und zu welcher Uhrzeit die Versammlung terminiert wird.
aa) Einladungsfrist
Die Einladungsfrist soll gem. § 24 Abs. 4 S. 2 WEG mindestens eine Woche betragen, wobei je nach Dringlichkeit Ausnahmen möglich sind.
bb) Tag und Uhrzeit
Der Veranstaltungstag hat die landesrechtlichen Gesetze zum Schutz der Feiertage zu berücksichtigen. An Sonntagen ist Gelegenheit zum Kirchgang zu geben[10].
An Werktagen ist unter Rücksichnahme auf Berufstätige ein Versammlungsbeginn vor 18.00 Uhr bedenklich[11].
Ansonsten muss auf Schulferien, Urlaubsabwesenheiten, nationale oder internationale Sportereignisse und sonstige Veranstaltungen von allgemeinem Interesse nicht Rücksicht genommen werden[12].
Zur Unzeit dürfte aber eine Einladung zwischen Weihnachten und Neujahr sein[13].
d) Ort der Versammlung  Wohin
Hinsichtlich dieser Kriterien für die Bestimmung des rechtmäßigen Versammlungsorts durch den Verwalter gehen dann allerdings die Meinungen auseinander:
Nach einer in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung soll mangels gegenteiliger Vereinbarung der Versammlungsort stets mit dem Leistungsort (§ 269 BGB) der dem Verwalter obliegenden Verbindlichkeit (d.h. Erbringung seiner Verwaltungsleistungen), also dem Ort der Wohnungseigentumsanlage identisch sein[14].
Die wohl h.M. in Rechtsprechung und Literatur ist der Meinung, dass der Verwalter im Rahmen seiner Funktion nach pflichtgemäßem Ermessen berechtigt sei, den Versammlungsort festzulegen. Dabei soll der Verwalter auch berücksichtigen, dass der Versammlungsort den Wohnungseigentümern die Teilnahme nicht erschwert oder sonst unzumutbar macht[15].
Das AG Neuss z.B. hat ausgesprochen, dass Versammlungsort zwar nicht zwingend die Gemeinde des Objekts sein müsse, die Versammlung ab zumindest im betreffenden Amtsgerichtsbezirk stattzufinden habe[16].
Der Ansicht des AG Neuss ist letztlich zu folgen. Nur die räumliche Nähe von Objekt und Versammlungsort versetzt den einzelnen Eigentümer in die Lage, den Zustand des Objekts sowie die örtlichen Verhältnisse einzuschätzen und durch eine hierauf aufbauende Beschlussfassung anlässlich der Versammlung die Verwaltung seines Eigentums mitzugestalten.
e) Inhalt der Einladung  Wie
Die Einladung muss zumindest die Person des Einladenden, den Tagungsort, den Tagungsbeginn und die Tagesordnung enthalten.
Dabei reicht zur ordnungsgemäßen Bezeichnung des Tagesordnungspunktes die schlagwortartige Angabe des Lebenssachverhalts aus, über den Beschluss gefasst werden soll.
Der Eigentümer muss in die Lage versetzt werden, sich auf einen zu erwartenden konkreten Beschlussantrag vorzubereiten sowie zu entscheiden, ob er teilnehmen möchte oder nicht[17].
Ausreichend z.B.:
Weiteres Vorgehen gegen Handwerker X wegen Baumängeln
Dachsanierung
Finanzierung der Dachsanierung
Änderung der Hausordnung: Verbot der Kampfhundehaltung
Nicht ausreichend z.B.:
Handhabung der Baumängel
Zustand des Dachs
Zahlungspflichten der Eigentümer
Hausordnungsänderung
Die Aufnahme von Tagesordnungspunkten liegt, wie die das Einberufungsrecht, im pflichtgemäßen Ermessen des Verwalters.
Analog § 24 Abs. 2 WEG kann die Aufnahme eines Tagesordnungspunkts in die ansonsten ordnungsgemäß einberufene Versammlung erzwungen werden[18].
Für die Form der Einladung reicht eine Übermittlung in Textform (also auch Fax, E-Mail, SMS, etc.) aus, allerdings nur, wenn der Empfänger sich zuvor mit dieser Art der Übermittlung einverstanden erklärte (u.a. durch Angabe der Mailadresse, Fax-Nr., etc.), da er ansonsten nicht mit einer Übermittlung in dieser Form rechnen muss[19].
Problematisch ist hierbei allerdings, dass die Einladung als einseitige Willenserklärung auch zugehen muss bzw. der Zugang nachweisbar sein sollte.
Dabei ist zu beachten, dass eine verwaltervertragliche Zugangsfiktion unwirksam ist[20].
Es verbleibt nur die Möglichkeit, entsprechendes zu vereinbaren oder den Zugang mittels Einschreiben/RSch, Einwurfeinschreiben, Botenzustellung, GV-Zustellung oder Postausgangsbuch plausibel nachzuweisen.
f) Person des Teilnehmers  Wen
Einzuladen sind alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, wobei bei Personengemeinschaften bzw. mehrheiten allen Mitgliedern die Einladung zuzugehen hat.
Einzuladen sind ferner: Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter, Nachlasspfleger, Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker (nicht: Erwerber [werdender Wohnungseigentümer], Nießbraucher[21], Wohnungsberechtigte, Mieter, etc.).
2. Nichtöffentlichkeit der Versammlung
Die Nichtteilnahme Dritter, d.h. von Nicht-Wohnungseigentümern, ist Voraussetzung für eine freie und ungehinderte Meinungsbildung der Eigentümer.
Die Gewährleistung der Nichtöffentlichkeit durch ist durch die Wahl des Versammlungslokals ebenso sicherzustellen, wie eine akzeptable Umgebung und eine störungsfreie Atmosphäre.
[1] Der Verfasser ist Rechtsanwalt in Solingen; beratendes Mitglied im BFW Bundesfachverband Wohnungs-und Immobilienverwalter e.V., Landesverband West; Mitglied der ARGE Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Deutschen Anwalt Verein (DAV), Sozius der Kanzlei Krall, Kalkum & Partner GbR,Birkenweiher 13, 42651 Solingen, Tel.: 0212 / 22210-0, Fax: 0212 / 22210-40,
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[2] Bärmann/Pick/Merle, § 24, Rn. 23.
[3] OLG Köln, Beschl. v. 29.12.1999  16 Wx 181/99, ZWE 2000, 488.
[4] KG Berlin, WE 1987, 13.
[5] BayObLG, ZWE 2002, 526 (527).
[6] BayObLG, WuM 1990, 320.
[7] Bärmann/Pick/Merle, § 24, Rn. 4 m.w.N.
[8] Bärmann/Pick/Merle, § 23 WEG, Rn. 104; Palandt/Bassenge, § 23 WEG, Rn. 2, 25, 26;
BayObLG, Beschl. v. 6.12.2000  2Z BR 103/00, GE 2001, 558.
[9] BayObLG, ZWE 2002, 360; a.A.: Köhler/Bassenge/Vandenhouten, AnwHdB WEG, Teil 5, Rn. 2 (S. 172).
[10] OLG Schleswig, NJW-RR 1987, 1363.
[11] Bärmann/Pick/Merle, § 24, Rn. 51 m.w.N.
[12] BayObLG, Beschl. v. 17.4.2002 - 2 Z BR 14/02, NZM 2002, 794.
[13] OLG Hamm, Beschl. v. 12.12.2000  15 W 109/00, NZM 2001, 297.
[14] OLG Köln NJW-RR 1991, 725; LG Berlin DWE 1987, 360; AG Charlottenburg NJW-RR 1987, 1162 ff.
[15] Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl., § 24, Rn. 48 ff.; OLG Düsseldorf, DWE 1990, 116.
[16] AG Neuss, Beschl. v. 8.3.2001  27a II 291/00 WEG (unveröffentlicht).
[17] BayObLG, Beschl. v. 12.7.2001  2Z BR 139/00, ZWE 2001, 539;
Köhler/Bassenge, AnwHdB WEG, Teil 5, Rn. 43 .m.w.N.
[18] OLG Düsseldorf, NJW-RR 1986, 96; Wangemann/Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, Rn. 154.
[19] Palandt/Heinrichs, § 126 b BGB, Rn. 3
[20] unzulässig gem. § 308 Ziff. 6. BGB; BayObLG, WE 1991, 295 (296).
[21] BGH, Beschl. v. 7.3.2002  V ZB 24/01, NJW 2002, 1647.

References: § 24
 § 24
 § 24
 § 23
 § 43

§ 888
 § 24
 § 24
 § 24
 § 24
 § 24
 § 23
 § 23
 § 24
 § 24
 § 126
 § 308