Source: http://casasbolivia.blogspot.com/2014/08/
Timestamp: 2017-08-23 06:18:48+00:00

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Casas Bolivia: agosto 2014
René Miranda Dolfini y sus dos hijos fueron denunciados y detenidos la noche del pasado viernes siendo ayer sábado remitidos al Ministerio Público, mientras que varias de sus víctimas se apersonaban a la Fuerza Especial de Lucha Contra el Crimen (Felcc) con la finalidad de formalizar su denuncia por el supuesto delito de estafa en anticréticos, asociación delictuosa, entre otros.
Las víctimas presentaron documentos privados en los que, Miranda utilizaba un departamento en calidad de anticrético y hacia pasar de inquilinos a sus dos hijos quienes operaban en la vivienda para la comisión del delito. Luego de recibir el dinero de sus víctimas por concepto de anticrético, los miembros de la familia Miranda desaparecían desactivando sus celulares, sin devolver el dinero y menos permitir la ocupación de dicho bien inmueble.
Las publicaciones de anticrético del departamento se realizaban en diferentes medios escritos, para que luego las personas interesadas visitaran el departamento y este clan solicitaba la entrega de un adelanto con la finalidad de no entregar el departamento a otro interesado, para luego nuevamente solicitar el pago de un segundo adelanto para luego desaparecer y dejar el departamento, el cual está ubicado en la calle Montevideo 460, totalmente deshabitada.
A las oficinas de la Felcc también se presentaron investigadores de otras reparticiones de entidades policiales, confirmando que Miranda enfrenta más de 60 denuncias, constituyéndose como uno de los estafadores múltiples que utiliza a todos sus componentes familiares como parte del clan.
“Cuando le entregué el dinero incluso yo estaba acompañada con un abogado, nos dimos cuenta que el documento de anticrético no detallaba el bien inmueble, el tiempo de la entrega, pero sí incluía sólo los montos de dinero como anticipo. Estas personas utilizan en los documentos privados su nombre, número de cédula de identidad y todo para que uno confié y desde el 2007 es que las personas lo estaban buscando a estos estafadores”, explicó Renata Colque una de las víctimas.
Clan Miranda fue trasladado a las celdas de la Fiscalía junto con su hijo, quien tomaba parte en los cobros realizados a varias personas por el alquiler de un departamento, ambas personas al momento de salir de las celdas de la Felcc buscaron todo tipo de mecanismos para evitar mostrar sus rostros y no ser identificados por sus víctimas que se apersonaban a las instancias policiales.
De acuerdo con los registros policiales, Miranda es identificado con antecedentes penales por los mismos delitos, ingresando con detención preventiva al penal de San Pedro en pasados años del cual salió favorecido con medidas cautelares, para reincidir en el mismo modo de operar.
Conforme a las denuncias queda pendiente la detención de su esposa y una de sus hijas quienes son también responsables.
“Francisco René Miranda y su esposa Janeth Amalia Murillo Valdivieso con las personas que registran cerca de 65 denuncias oficiales, conforme el sistema de la Fiscalía. El modo de operar es el mismo en todos los casos ofreciendo un cuarto en anticrético a diferentes víctimas en diferentes circunstancias y sus víctimas cuando entregan el dinero y buscan la devolución del mismo porque no es entregado el ambiente como anticrético llegan a ser agredidos por toda la familia”, explica uno de los investigadores de la División Económicos y Financiero de la Felcc
Juicio de usucapión puede durar entre ocho meses y dos años
Un juicio por usucapión puede durar entre ocho meses y dos años, aproximadamente.
El abogado Ernesto Ustariz explica que los procesos de usucapión, ya sean quincenales o decenales, se siguen a través de un juicio ordinario.
“Es un proceso largo porque es un juico de hecho donde se deben demostrar diferentes hechos, no se aplica de pleno derecho”, aclara.
En promedio, el tiempo que demanda este juicio es lo que dura un proceso ordinario, de ocho meses a unos dos años.
Lo que se trata de hacer en ese tiempo es conocer “qué ha sido del propietario, si en algún momento el propietario ha ejercido algún acto para interrumpir esa prescripción”.
Para esto, se indaga en la Alcaldía, en Derechos Reales, se hace citaciones por edictos, se hacen publicaciones. Posteriormente, si el propietario se presenta, se aguarda el cumplimiento de plazos para las respuestas respectivas.
El propietario puede ejercer defensa dentro de ese proceso con todos los medios legales que tenga para demostrar que no se puede aplicar la prescripción, como, por ejemplo, dejar un gravamen como la hipoteca.
El abogado explica que el haber hipotecado su inmueble ya interrumpe la prescripción, porque como dueño el propietario ha ejercido un acto de disposición al gravar el inmueble y eso le protege para no perder su propiedad.
Por motivos como éste, cuando se busca usucapir un inmueble, se requiere cumplir con la investigación de los antecedentes técnicos y de derecho que existieran sobre una determinada propiedad.
Existen casos en la ciudad en los que los inmuebles no han llegado a tener registro en Derechos Reales, esto debido a que el sistema computarizado de folios reales está en vigencia recién aproximadamente desde el año 2000. Antes, todo se registraba en fojas y partida.
Cuando no existía el sistema computarizado y se solicitaban certificaciones en Derechos Reales sobre un inmueble, recuerda el profesional, no era posible encontrar, si es que existía, el archivo a no ser que se conozca referencias como la foja, número de partida y la fecha de inscripción.
“Eso permitió que muchas usucapiones salgan, prosperen, precisamente por ese detalle”, manifiesta.
Sin embargo, en la actualidad todo es más estricto en ciudades capitales y en provincias, y los casos de usucapión, aunque continúan existiendo, se dan en menor cantidad.
El motivo es que, precisamente, hay un sistema de mayor control para proteger los derechos de los propietarios y que, además, se analizan los casos antes de dar la usucapión.
Y todo esto requiere alrededor de dos años.
Para quienes quieran adquirir la propiedad que ocupan por usucapión deben cumplir otros elementos, además del de la posesión en el transcurso del tiempo por cinco o 10 años, como demostrar la existencia de actos de posesión legítima “que no lo haría otra persona que no se sintiera con ánimo de dueño”.
Deberá cumplir, por ejemplo, con el pago de impuestos anuales a nombre del interesado, ya que si estos pagos están hechos con el nombre del propietario no procede la usucapión.
También tendría que estar a nombre de esta persona el medidor de luz eléctrica, entre otros aspectos. Pero, si existe un contrato escrito no procede la prescripción.
El propietario de un inmueble puede revertir el proceso de usucapión demostrando que hubo una interrupción de la prescripción adquisitiva, es decir que, demuestre que “no se ha olvidado” de su inmueble y que en alguna gestión pagó impuestos o ha realizado mejoras.
Los contratos protegen a los dueños de viviendas. Sin embargo, es necesario que estos documentos, para que tengan validez según el Código Civil, estén protocolizados, ya que si existe, por ejemplo, un contrato de anticrético que no esté protocolizado, quien quiera usucapir un predio podría refutar su anulabilidad “por falta de forma” y se dejaría de considerar como anticrético.
Según explica el experto, los derechos se extinguen con el transcurso del tiempo, así como una obligación pecuniaria se extingue a los cinco años cuando es patrimonial.
“El derecho propietario se extingue por el transcurso del tiempo, cuando el propietario deja de ejercerlo y sede, por su negligencia, en favor de otra persona que ejerce este derecho de propiedad”, manifiesta al hacer referencia que existe descuido del dueño de la propiedad.
Los casos de usucapión no se presentan solamente en el país. Ustariz expresa que en la mayoría de las legislaciones se conoce como prescripción adquisitiva de dominio.
“Pero, han sido absorbidas solamente en el ámbito agrario”, aclara el abogado.
Acota que en países como Argentina se mantiene la usucapión en lo agrario. En zonas como Chile, por otro lado, al tener una legislación de tipo anglosajona no existe este sistema de prescripción adquisitiva.
Sin embargo, en los países en los que siguen la corriente latina se mantiene el concepto.
Los que quieren usucapir deben cumplir dos requisitos mínimos
“He dejado mi casa al cuidado de una pareja y luego de unos 10 años ellos querían figurar como los nuevos dueños. Así que me han demandado”, cuenta Yolanda.
Su versión es, quizá, una de las formas más simples de explicar qué es la usucapión.
Aunque, técnicamente, esta palabra hace referencia a “una forma de adquirir propiedad sobre ciertos bienes, muebles o inmuebles, a través del tiempo”, según la abogada Leyla Carrasco.
Los profesionales coinciden en que la usucapión se asemeja a la expropiación, siempre y cuando el dueño no defienda su derecho propietario.
Sin embargo, si el propietario hace valer su acción a la reivindicación, se da un proceso judicial en el que un juez define a cual de las dos partes demandantes le da la razón.
A partir de esta explicación, cualquiera supondría que usucapir es una acción sencilla.
Pues, antes sí lo era. No obstante, en la actualidad hay ciertas exigencias que se deben cumplir antes de iniciar un trámite de este tipo, según el presidente del Colegio de Abogados de Cochabamba, Jorge Pinto.
Las dos condiciones básicas para que exista usucapión son, por un lado, que la posesión del inmueble sea continua y, por otro, que el demandante haya habitado ahí por un tiempo determinado.
Sobre lo primero, Pinto indicó que el demandante tiene que demostrar ante el juez que utilizó una propiedad ajena durante un período determinado y sin intervalos.
Es decir, si es que el demandante abandonó en algún momento el inmueble se descarta la figura de usucapión.
Pero, no basta solo con demostrar que se utilizó una propiedad continuamente, sino que también hay que cumplir ciertos plazos.
Justamente a esto se refiere el segundo requisito, al tiempo. En el marco de lo temporal, existen dos tipos de usucapión, el ordinario o quinquenal y el extraordinario o decenal.
Está claro que lo primero hace referencia a que el demandante debe demostrar que vivió en una propiedad durante cinco años. Aunque, según Carrasco, el que quiera acogerse a este tipo de usucapión, además debe portar un título propietario adquirido de buena fe.
Pinto acotó al respecto que esto es, sobretodo, para personas que, debido a algún defecto formal, no pueden regularizar su titulación.
La segunda clase de usucapión, decenal, únicamente exige que el demandante haya estado en posesión de un bien durante una década.
No interesa si de por medio hay o no un justo título.
A tiempo de explicar los términos de la usucapión, también es necesario mencionar aquellas situaciones que tienen la capacidad de interrumpir este proceso.
Por ejemplo, la usucapión, como se había mencionado antes, se interrumpe si se corrobora que el demandante abandonó la propiedad durante un período determinado.
Aunque esto no quiere decir que el demandante esté prohibido de volver a demandar de usucapión. Según Carrasco, sí puede, pero se debe contabilizar nuevamente los períodos, ya sea para la usucapión decenal o para la quinquenal.
También existen otras circunstancias que detienen un proceso de usucapión. Por ejemplo, que el propietario de la casa demandada haya interpuesto acciones para reivindincarla.
Por otra parte, una tercera interrupción del usucapión es la denominada natural, que es la que se presenta cuando el dueño, de forma involuntaria pierde la posesión de su casa.
También cuenta si hay una tercera persona que ejecuta alguna acción para quitar su inmueble al propietario.
Si sucede lo segundo, el dueño tiene el derecho de ejercitar cualquier acción legal para recuperar lo suyo.
Finalmente, una cuarta circunstancia que obstaculiza la usucapión es la civil.
Esto se produce cuando el dueño, por ejemplo, recibe un citación debido a que se inició alguna acción judicial o de cualquier otro tipo contra él.
Esto interrumpe la usucapión porque existen varias posibilidades de que el propietario se constituya en moroso.
﻿El usufructo, el uso y la habitación
﻿En materia de derechos reales solo se puede adquirir y perder por la prescripción el dominio; el usufructo, el uso y la habitación, las servidumbres continuas y aparentes, el derecho de propiedad horizontal y el condominio. La prescripción adquisitiva o usucapión es el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa.
﻿Hay movimientos en busca de viviendas
﻿Okupa es un movimiento internacional, de índole social, que lucha por convertir las viviendas vacías y sin dueño en sus tierras de cultivo. Está presente en países de Europa y Latinoamérica. Entretanto, hay 4 millones de habitantes que, en Bolivia, no tienen una parcela mínima que asegure su subsistencia, según el Movimiento Sin Tierra (MST).
﻿El drama de los que ven convertirse su casa propia en ajena
Sola, cargando varias maletas, y mirando desde la calle las puertas aseguradas de la casa que jamás habría comprado si no emigraba a Estados Unidos (EEUU), así quedó Martha (nombre cambiado), luego de que una de sus parientes le negara el ingreso a su propia vivienda. Horas después, la víctima se enteró que había sido demandada de usucapión.
Al igual que los más de tres millones de bolivianos que emigraron del país durante los últimos años, hace tiempo Martha se marchó a EEUU con la finalidad de mejorar la condición económica de su familia.
Es así que, durante unos buenos años, trabajó hasta reunir dinero para comprar una casa en Cochabamba.
Según contó una de sus primas que radica en el departamento, Martha envió el dinero suficiente a Bolivia para que sus familiares compren una propiedad a su nombre y mientras ella permanecía en EEUU, ordenó que sea habitada por sus padres.
El tiempo transcurrió y Martha seguía en el exterior. Desde allá, afrontó, entre otras cosas, la muerte de sus padres.
Para empeorar a aún más su condición, a una de sus hermanas, que también vivía en Cochabamba, Maribel (nombre cambiado), le detectaron cáncer de mama.
Como Martha apreciaba a su hermana, mandó dinero para pagar su tratamiento. Es más, le dio techo a Maribel y a su familia (su esposo y sus dos hijos). Los cuatro ocuparon el bien inmueble en el que vivían sus difuntos padres.
El cáncer mató a Maribel en dos años. Para entonces, Martha seguía en EEUU.
Por su lado, los dos hijos y el esposo de Maribel guardaban luto en la casa de Martha. Hasta que, por diversas circunstancias, el viudo de Maribel dejó la vivienda, al igual que su hijo menor, un joven de unos 20 años. Sin embargo, la hija mayor de Maribel, Roxana (nombre cambiado), se quedó ahí.
Transcurrieron como dos años y Roxana prácticamente se había “adueñado” de la casa de su tía Martha, que seguía en EEUU.
Roxana sentía tan suya la propiedad que incluso llevó a su novio a vivir con ella.
Mientras, desde el exterior, Martha estaba al tanto del accionar de su sobrina Roxana. Pero jamás imaginó que a su retorno a Bolivia, se enfrentaría a una demanda de usucapión interpuesta por esa joven a la que -literalmente- había mantenido desde que era niña, su sobrina.
En principio, cuando Martha arribó al aeropuerto de Cochabamba, se trasladó de inmediato a su casa pero no pudo abrir la puerta porque estaba asegurada.
Entonces golpeó, hasta que el enamorado de su sobrina salió y, sin abrir la puerta, le dijo que Roxana estaba enferma y que necesitaba tranquilidad, así que no podía pasar.
Martha llamó a su familia que tiene en Cochabamba para informales sobre lo que sucedía.
Minutos después, los parientes de Martha y también el padre de Roxana llegaron hasta el lugar y encontraron a la recién llegada, parada en la puerta de su propia casa con sus maletas.
Una de las primas de Martha contó que el papá de Roxana, le dijo con bastante molestia a Martha que le entregarían su casa (enfatizando de manera despectiva la frase “su casa”) dentro de poco, pero por estos días tenía que dejar descansar a Roxana.
Para evitar más problemas, Martha aceptó y se alojó en la casa de sus parientes.
Desde ahí, el primo de Martha, que era abogado de profesión, indagó sobre la situación legal de su vivienda, esto porque a todos les parecía extraño que de la noche a la mañana Roxana actúe de esa forma.
En breve, el abogado descubrió que la casa tenía una demanda de usucapión, misma que había sido puesta por Roxana recién en mayo pasado.
Martha, como era de esperarse contestó la demanda y continúa con el proceso desde EEUU, país al que retornó hace unos días, por cuestiones laborales.
Por su parte, la sobrina de Martha se negó a darle la cara a su tía.
No obstante, Martha, conmovida con las justificaciones que su sobrina había dado para iniciar demanda de usucapión (que la casa había sido comprada para su mamá, que no conocía el lugar exacto donde vivía su tía, que habita la propiedad hace más de 10 años, entre otras cosas), no quería irse sin antes hablar con Roxana.
Así que, como si de una historia de novela se tratase, la interceptó el día de su boda y le pidió explicaciones en la parte externa de la iglesia, pero ni su sobrina o su novio dijeron algo. Los invitados y familiares quedaron perplejos.
Un contrato entre inquilino y dueño puede evitar la usucapión
Algunas personas que, por motivos de fuerza mayor deben dejar sus casas temporalmente, prefieren evitar las obligaciones contractuales, y buscan “cuidadores” que, muchas veces, terminan “apuñalándolos por la espalda”.
En ese sentido, el presidente del Colegio de Abogados de Cochabamba, Jorge Pinto, recomendó a los dueños que se tomen el tiempo de hacer un documento en el que conste por escrito bajo qué figura jurídica están dejando su propiedad a su inquilino, habitante o cuidador, si se quiere.
Este documento debe estar elaborado por un abogado y además debe ser reconocido por un notario de fe pública.
Según Pinto, con este papel, el propietario estará exento de una demanda de usucapión.
Y es que, su cuidador tendrá claro que se le ha dejado el inmueble bajo la figura de anticrético, alquiler u otro tipo.
Entonces, si la persona se queda, por ejemplo, en alquiler 30 años o más, no tiene derecho de plantear usucapión al dueño de la casa, según Pinto.
Más allá de esto, Pinto indicó que no está demás saber quién se está quedando al cuidado de la propiedad.
Esto lo sabe mejor que nadie Juan, un hombre oriundo de Uncía (Potosí) que radica hace más de 20 años en Cochabamba.
Este hombre cuenta que, por motivos laborales, cuando era joven (21 años) dejó la casa de sus papás en anticrético a una familia y les cobró 30 mil bolivianos.
Así, sin ninguna constancia del acuerdo que había hecho con sus inquilinos, el hombre se marchó a La Paz y permaneció en ese departamento por más de 30 años.
Ya cuando tomó la decisión de retornar a su pueblo, entonces ya había conformado una familia, sus inquilinos lo sorprendieron con una demanda de usucapión.
Juan, como era de esperarse, salió en defensa de la casa de sus padres.
Pero, para su mala fortuna, terminó perdiendo y además el juez le obligó a devolver el dinero de anticrético a la familia.
Para su consuelo, en lugar de devolver 30 mil bolivianos, solo entregó 30 centavos a la familia demandante, por un tema de devaluación de la moneda, según indica.
Casos como este dan cuenta de que antiguamente usucapir era posible con o sin buena fe.
Por eso, en la actualidad, según Pinto, los requisitos son más rigurosos.
Por ejemplo, a los demandantes se les pide documentos tan básicos como papeletas de luz o agua.
Y es que si alguien dice que habitó ininterrumpidamente una propiedad por más de cinco años se supone que mínimamente debió hacerse instalar servicios básicos (en el caso de los que se apropian de terrenos).
Por otro lado, también son importantes aquellas pruebas que tienen que ver con la responsabilidad ciudadana del que quiere usucapir.
Es decir, cuenta si el demandante, durante su permanencia en el inmueble, solicitó a la Municipalidad que asfalten su calle, asfaltó su acera, amuralló la vivienda, entre otras acciones.
Estas condiciones, sumadas a la buena fe (que hace referencia al goce de una propiedad como si fuera suya), son determinantes a la hora de usucapir.
Vale decir que el demandante que poco o nada ha hecho por refaccionar el lugar donde supuestamente ha vivido durante más de un quinquenio, tiene menos posibilidades de que la demanda de usucapión salga a su favor.
﻿Hay usucapión si hay demandante
﻿De ninguna manera un juez puede, de oficio, iniciar y tramitar un proceso de usucapión, pues esta operación es siempre a pedido de un demandante. Esta aclaración se debe a que en el pasado, en países ajenos a Bolivia, las autoridades judiciales procedían como les parecía en temas de usucapión.
﻿Lo que no se puede usucapir
﻿Son muchos los bienes muebles o inmuebles que no se pueden usucapir, sin embargo no está demás indicar que la usucapión solo se aplica a pertenencias individuales y no universales.
Esto quiere decir, que no se puede usucapir, por ejemplo, propiedades que están destinadas al uso público.
Etiquetas: Alquiler, Usucapión
Cochabamba Hasta 20 demandas de usucapión recibe la Alcaldía cada mes
Cada amanecer, desde hace más de una década, el graznido de varios patos silvestres lo despiertan y cuando sale de su habitación, como ningún otro cochabambino, él tiene el privilegio de observar a las bulliciosas aves nadando en uno de los pocos espejos de agua que queda en la ciudad, la laguna Alalay.
Su casa está emplazada ahí, a orillas del depósito natural de agua, aunque este hombre recién se enteró que ni iniciando una demanda de usucapión a la Alcaldía, podrá obtener un derecho propietario en esta área protegida.
Ésta es solo una de las 20 demandas de usucapión que llegan mensualmente a la Unidad Jurídica de la Alcaldía Municipal de Cochabamba, según informó su director, Agapo Ferrufino.
Ferrufino mencionó, respecto al caso anterior, que el hombre edificó, sin permiso alguno, una casa en la ladera de la laguna Alalay, (frente al Country Club) y, bajo el justificativo de que mora en ese sitio hace más de 10 años, recientemente demandó de usucapión a la Municipalidad.
No obstante, el proceso no prosperó.
“Nosotros (la Alcaldía) nos hemos opuesto y el juez nos ha dado la razón. No se puede hacer una demanda de usucapión porque hay una ley que protege a esta laguna”, aseveró Ferrufino.
Al finalizar el proceso, la Unidad Jurídica de la Alcaldía, emitió una Resolución Técnica Administrativa (RTA) de demolición de la propiedad, a través de la comuna de Valle Hermoso.
Pese a que hasta ahora no se procedió con la destrucción de la casa, el dueño ya fue notificado.
Al igual que este hombre, existen otras personas que se adueñan temporalmente de espacios públicos, sin considerar que por ley los funcionarios municipales tienen el deber de resguardar los predios de propiedad estatal.
Un aspecto que sorprende a los responsables de la Unidad Jurídica de la Alcaldía, además de las numerosas demandas de usucapión, es la procedencia de las mismas, “vienen de todos los sectores de Cercado”.
Por ejemplo, hace poco en la zona sur de Cochabamba, exactamente en la comuna Itocta, un señor puso una demanda ordinaria de usucapión por un espacio en el que la Municipalidad proyectaba construir un centro de salud.
Según referían vecinos del lugar, el hombre que quería usucapir construyó su vivienda hace varios años. Aunque, al parecer, solo era para sentar presencia, pues a simple vista la casa era bastante precaria.
Luego de un proceso, la Alcaldía ganó la demanda de usucapión y la vivienda ilegal fue demolida.
Esto se logró en gran medida, según Ferrufino, gracias a la preocupación de los funcionarios municipales por el caso.
ANTES NO CONTROLABAN
Ferrufino recordó que hace más de 10 años las autoridades de turno “no han hecho una defensa (de predios estatales)”.
Es así que, bajo la figura de usucapión, en gestiones pasadas se transfirieron bastante tierras municipales.
En cambio, actualmente los funcionarios, por ley, tienen la obligación de velar por los bienes inmuebles estatales, además de seguir de cerca cada una de las situaciones.
Entonces, cuando llega una demanda de usucapión, Ferrufino explicó que sí o sí van a inspeccionar la propiedad demandada.
Paralelamente, esta unidad pide respaldo documental a Catastro, Derechos Reales, y otras instancias que emiten los informes sobre la situación técnica y legal del inmueble.
Entonces, respaldándose en los papeles, los funcionarios “pelean” por los predios.
Pero los papeles no siempre dan la razón a la Municipalidad, pues existen situaciones en las que, luego de verificar la documentación de la contraparte, resulta que el demandante demuestra que tiene registro en Derechos Reales.
“En la oficina de Derechos Reales aparece un doble registro (tanto municipal como particular) pero nosotros nos oponemos. Hay varios casos en los que estamos pidiendo nulidad de registros”, explicó Ferrufino.
Argumentó que un área municipal no puede estar registrada en Derechos Reales a nombre de una persona particular.
Ferrufino recomendó a la población que “ni por necesidad” compre una propiedad sin antes verificar la documentación.
Indicó que mínimamente tiene que haber minuta, planos aprobados, registro catastral, entre otros.
Aseveró que en las demandas de usucapión por predios públicos los más afectados son los cochabambinos, más que los mismos demandantes.
Etiquetas: Cochabamba, Usucapión
La arboleda verde del Urubó será descubierta desde cualquiera de los 28 pisos de departamentos del moderno edificio La Riviera, que se encuentra en el cuarto anillo de Santa Cruz.
Se trata de un nuevo emprendimiento inmobiliario en la capital cruceña que se suma a otros que se impulsan en esa urbe y en el resto del país gracias al boom de la construcción.
Los 78 departamentos que tienen doble vidrio externo son herméticos, con protector solar y aislamiento acústico, informó la gerente de Bowles Estrategia, Elizabeth Bowles. "Tenemos departamentos de 2, 3 y 4 dormitorios. Los primeros tienen 100 metros cuadrados, los de tres tienen 200 metros y los de cuatro tienen 300 metros cuadrados. Estos dos últimos tienen terraza en el balcón con jacuzzi”, destacó.
Todos los ventanales del edificio son de piso a techo. Cuando uno entre a uno de los ambientes tendrá una vista panorámica al Urubó y a la ciudad.
El sistema de aire acondicionado de la edificación es bioclimático y, según la ejecutiva, permite ahorrar hasta un 35% de energía.
Además, el edificio fue certificado contra sismos por Silver, una empresa chilena que desarrolla verificaciones a nivel internacional para Japón, Chile y otros países del mundo.
Hasta la fecha, el 72% de los de los departamentos ya fueron vendidos y actualmente quedan para la comercialización espacios de cuatro dormitorios. El precio es de 1.800 dólares por cada metros cuadrado. Es decir, que uno de 300 metros llegaría a costar 540 mil dólares.
Las personas y familias que vivan en el edificio podrán disfrutar de los 2.500 metros cuadrados de esparcimiento que se encuentran en el cuarto piso.
"Tiene una piscina semi olímpica con una vista sin fin a la arboleda del Urubó, se podrá disfrutar de las churrasquerías, saunas secos, vapor, salón de eventos”, detalló Bowles.
La Riviera se halla en el "triángulo de oro de Santa Cruz” porque se encuentra el centro empresarial. Se construye a sólo 50 metros del Marriott que está comenzando sus operaciones y a 300 metros el Sheraton que está en construcción. "Es la única torre de residencias en esta zona empresarial”, precisó.
Dispone de un lobby o ingreso con una altura que marca la entrada a la torre residencial. "La rampa que emerge del espejo de agua conecta a la entrada desde la calle al lobby principal. El espejo de agua en la entrada aumenta la experiencia sensorial, magnificando la ilusión que la torre emerge del agua”, remarcó la ejecutiva cuyo email es: bowles,estrategia@gmail.com.
Centro comercial Beauty Plaza, un complemento para la torre
El asesor de Gestión de Desarrollo de la Región Metropolitana de la Gobernación, Omar Fernández, informó que se decidió procesar al responsable de la venta irregular de 130 hectáreas de tierra en la zona de riego del Proyecto Múltiple Misicuni y del Parque Nacional Tunari en la comunidad de Falsuri, ubicada entre los municipios de Vinto y Quillacollo.
Fernández añadió que una persona identificada como Abraham Chipana Chipana está involucrada en la venta ilegal de lotes de 300 metros cuadrados a 20 dólares el metro con un supuesto poder otorgado por los propietarios. Por ello, se iniciará el trámite de reversión de la tierra a favor del Estado. Se estima que el valor de las propiedades asciende a 10 millones de dólares.
El representante dijo que una vez conocida la denuncia de la venta se solicitó informes a los gobiernos municipales de Vinto y Quillacollo. Además, se requirió un informe del Instituto Nacional de Reforma Agraria (INRA) sobre la propiedad.
La Alcaldía de Vinto dio a conocer que no aprobó ningún fraccionamiento ni autorizó la construcción de viviendas, porque se trata de una zona agrícola. En tanto, que Quillacollo manifestó que no tiene contemplado ampliar la mancha urbana en ese sector.
El INRA certificó que esos terrenos pertenecen a la familia Gorbersger. Los mismos fueron adjudicados como propiedad mediana, con una extensión de 137 hectáreas y no certificaron ningún cambio de nombre.
Las ventas de Abraham Chipana son ilegales, dijo Fernández. “Queremos advertir a todas las personas que están haciendo estas compras que son ilegales y están siendo estafados. Estos documentos son chutos, porque no tienen autorización”, explicó.
Los bancos deberán actualizar el avalúo original o inicial de un inmueble basándose en la cotización de la Unidad de Fomento a la Vivienda (UFV) para renegociar un crédito y adecuarlo a las características de vivienda social.
"Para determinar el valor del inmueble se debe tomar en cuenta el avalúo que se utilizó antes de la aprobación y desembolso del crédito; el valor comercial del inmueble debe ser calculado aplicando el valor de la UFV a la fecha del avalúo”, precisa el artículo 5 de la Resolución 567 emitida por la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI) el 20 de agosto.
A inicios de julio, la entidad reguladora instruyó a los bancos que sólo tomen en cuenta el avalúo inicial para renegociar un crédito de vivienda, porque en esos primeros siete meses se presentaron varios problemas en el proceso de migración.
Por ejemplo, cuando el propietario de una vivienda iba a su entidad financiera a renegociar su crédito, le pedían un avalúo actualizado; la casa subía de valor y el cliente salía de los límites de una vivienda de interés social.
"La banca quiso actualizar el avalúo de los créditos otorgados y como en el mercado las casas ya subieron de valor, ya no ingresaban dentro de los límites de vivienda de interés social”, dijo en ese entonces la directora ejecutiva de la ASFI, Lenny Valdivia.
Por eso se instruyó que se haga el cálculo con el avalúo original y ahora, con la nueva normativa, se dispone que ese valor sea actualizado con las UFV.
Hasta ahora el valor se definía en bolivianos.
Las tasas de interés varían en función del valor de la vivienda o departamento. Si la casa vale hasta 71.000 dólares, el crédito cuenta con una tasa de 5,5%; para un inmueble de 106 mil dólares, llega al 6%, y para otro de 129 mil dólares, a 6,5%.
En cambio, los créditos de vivienda otorgados antes de la aprobación de la Ley de Servicios Financieros tenían tasas de interés que llegan a un 11%, que incluye la Tasa Referencial (TRe).
La resolución 567 de la ASFI también define como departamento al "inmueble en propiedad horizontal, cuya característica principal es el uso y el aprovechamiento en común del suelo o terreno, así como de áreas dispuestas como comunes”.
Las casas son "inmuebles destinados a la vivienda individual, caracterizada porque la propiedad para uso y aprovechamiento del suelo o terreno no se encuentra fraccionada y no es compartida con otro inmueble”.
Hasta la primera quincena de julio, al menos 13.486 familias accedieron a créditos de vivienda de interés social.
Según los datos de la ASFI, hasta aquella fecha el monto total desembolsado por las entidades financieras suma 464,5 millones de dólares. De los 13.486 créditos aprobados, en su mayoría fueron operaciones antiguas renegociadas (10.246), que significaron 348,3 millones de dólares. Los nuevos préstamos (3.240) demandaron 116,2 millones de dólares.
Beneficios de la tasa
Alcance Los 17 bancos múltiples y pyme, las ocho mutuales de ahorro y préstamo para la vivienda y las 26 cooperativas de ahorro y crédito abiertas tienen la obligación de atender los requerimientos de acceso al crédito de vivienda de interés social de la población, en cumplimiento a la Ley 393 de Servicios Financieros, que fue promulgada en 2013.
Leasing El monto límite para el arrendamiento financiero habitacional será un equivalente a 200 mil unidades de fomento a la vivienda (UFV) y podrán ser modificados mediante decreto supremo.
Inicio El trámite para renegociar los créditos arranca con una solicitud formal del cliente a su institución para acogerse a las nuevas tasas.
Prevén que en septiembre se trate decreto del leasing
El viceministro de Pensiones, Mario Guillén, anunció que en septiembre se enviará al gabinete de ministros el proyecto de decreto supremo que reglamentará el acceso a una vivienda mediante la modalidad de arrendamiento o leasing.
"Estamos trabajando, recién hemos emitido el (decreto) de tasas productivas y yo espero que el próximo mes vamos a poder enviar el proyecto al gabinete para su aprobación. Estamos trabajando en ello”, señaló la autoridad.
Según el artículo 126 de la Ley de Servicios Financieros, las operaciones de arrendamiento financiero podrán ser realizadas directamente por una entidad de intermediación financiera, por una empresa de arrendamiento financiero de objeto único constituida como empresa de servicios financieros complementarios, por empresas comerciales y fabricantes de bienes de capital.
El leasing permite a las personas adquirir un inmueble sin contar con la cuota inicial que exigen las entidades financieras y asciende entre el 15% y 20% del valor del predio.
Con esta facilidad, el banco compra la casa y la alquila a una persona que, finalmente, tiene la opción de comprarla.
"Antes el leasing no se ha desarrollado porque era muy caro; hoy por hoy, con la ley se ha puesto en igualdad de condiciones el tema de costos y lo que hoy en día hace falta solamente son temas operativos que están esperando los bancos para que ellos puedan otorgar leasing”, apuntó Guillén.
Tres entidades de intermediación financiera ofrecen financiamiento bajo la modalidad de leasing: el Banco Nacional de Bolivia, el Banco BISA y Banco Fortaleza. Con la nueva norma, todas las entidades pueden hacerlo.
Créditos de vivienda social llegan a los $us 110 MM
El viceministro de Pensiones y Servicios Financieros, Mario Guillén, informó que los créditos para Vivienda Social sobrepasaron los $us 100 millones en colocaciones y benefician a más de 5.000 familias. La colocación de créditos “si no me equivoco está por encima de los $us 110 millones; se ha favorecido a más de 5.000 familias que han accedido al techo propio”, manifestó Guillén.
Muchos renegociaron También destacó que muchas personas que obtuvieron un crédito de vivienda antes de la aprobación del reglamento del interés a la Vivienda de Interés Social, fueron beneficiadas con la renegociación de las tasas por un monto total de unos $us 100 millones. La autoridad proyectó que hasta fin de año la colocación de créditos para la Vivienda Social superará los $us 200 millones.
Antecedentes. En diciembre de 2013, el Gobierno fijó las tasas de interés anuales máximas para los créditos de vivienda de interés social que van de 5,5% y 6,5%. Según el Decreto Supremo 1842, los porcentajes aplican para todos los créditos destinados a la adquisición de vivienda, construcción, mejoramiento, refacción y anticrético, cuyo valor no exceda a los 400.000 (Unidad de Fomento a la Vivienda) UFV (Bs 759.836) si se trata de un departamento, o de UFV 460.000 (870.683 bolivianos o 125.098 dólares) si se trata de una casa.
Hubo algunos inconvenientes. A inicios de la aprobación del crédito de vivienda social, muchos se quejaron por la cantidad de requisitos y del precio "descontrolado" de los avalúos que exigen las entidades financieras para aprobar las solicitudes crediticias.
La Alcaldía de Cochabamba anunció que hoy fenece la inscripción para el trámite de regularización de edificaciones ilegales en las seis comunas del municipio.
Con el objetivo de recibir la mayor cantidad de solicitudes, ciudadanas la atención será de 8:00 a 18:00 y de forma continua en todas las comunas. Ello debido a que el sistema está programado para el cierre respectivo a la hora dispuesta. Asimismo, dispuso personal extra para atender los requerimientos. Sólo en la subalcaldía Adela Zamudio, existen seis más.
Los interesados deberán presentar documentación básica como el título de propiedad del predio, carné de identidad, además de los pagos de impuestos al día y fotografías de la construcción.
Posteriormente, se entregará documentos adicionales y se recepcionará los trámites observados para la aprobación de la regularización.
Consultada sobre la posibilidad de ampliar el plazo para la recepción de solicitudes, la concejal María Isabel Caero, aseguró que ello deberá pasar por una autorización del Concejo Municipal; sin embargo, a la fecha no existe ninguna solicitud.
La ley municipal de ampliación deja sin efecto el reglamento Transitorio de Regularización de Edificaciones, aprobado por la Ordenanza 4778/13. También establece tarifas de 39,60 bolivianos por metro cuadrado regularizado de construcción de “una planta” y 66,40 para dos y tres plantas. Esto representa una rebaja de hasta el 70. Asimismo, paraliza las demoliciones de construcciones ilegales.
Un terreno en La Cancha cuesta como 10 propiedades en Brasil
El precio de un inmueble es razonable cuando el monto de inversión está en función a, por ejemplo, el retorno, según el perito avaluador Óscar Achá Claure. Pero, esto no sucede en La Cancha, donde las propiedades comerciales dan una rentabilidad que no justifica la opulenta suma de dinero que se paga por ellas, incluso el equivalente a 10 inmuebles en otro país.
Achá indicó que, medio millón de dólares (precio promedio de una propiedad en La Cancha) es igual tanto en Bolivia, como en cualquier otro país del mundo.
Por tanto, argumentó que si una persona gasta 500 mil dólares o más en la adquisición de un bien inmueble en este sector comercial, lo razonablemente justo es que perciba un ingreso mensual de unos 5 mil dólares. Pero, es denominador común que los compradores obtengan ganancias inferiores.
Achá dijo que con ese mismo monto de dinero que una persona paga por una propiedad en La Cancha, por ejemplo, podría adquirir hasta 10 departamentos en Brasil (cada uno a 50 mil dólares) en lugares como el noreste de Sao Paulo. Luego alquilaría la decena de ambientes y la rentabilidad para el dueño sería mayor a lo que La Cancha le ofrece.
P: Las empresas de bienes y raíces del departamento coinciden en que las pocas propiedades que se venden en La Cancha tienen precios sobrevaluados ¿Es esto cierto?
R: Los valores de los inmuebles que están emplazados en zonas comercialmente altas (La Cancha, Esteban Arze, mercado La Paz, calle Totora, calle Punata, entre otras) actualmente tienen precios sobrevaluados, considerando principalmente su ubicación expectante.
El desarrollo de la actividad comercial demanda espacios que son escasos y en algunos extremos muy cotizados.
(Cabe) indicar que los gremios, sindicatos y asociaciones comerciales existentes en estas zonas manejan a capricho estas ofertas y demandas, técnicamente considerando valores locativos, valores de inversión de construcción (galerías comerciales, depósitos, locales comerciales y demás), valores de negocios, entre otros aspectos. Por tanto, aplicando métodos de análisis y de valoración de bienes inmuebles por su ubicación, superficie, forma, relación frente - fondo y demás, difícilmente se puede determinar valores comerciales razonables a los ofertados.
P: ¿A qué considera que se debe este "fenómeno"?
R: La base de cualquier inversión, ya sea en compra o venta de bienes inmuebles, alquiler, anticrético y demás, debe enmarcarse en lo razonable y justo. Técnicamente debe considerarse costos de inversión, retorno, utilidad por inversión, valores de retorno por alquileres, costo financiero, entre otros, a un plazo razonable de 10 a 15 años.
Este fenómeno se debe a la gran demanda de este tipo de inmuebles; la escasa disponibilidad de espacios de expansión comercial; la mala planificación del desarrollo urbano, vial y de infraestructura de servicios; la concentración de espacios comerciales en zonas no planificadas; además de la informalidad del sector comercial que a capricho utilizan las vías, calzadas y cualquier espacio disponible, ya sea privado o público, para el desarrollo de esta actividad, sin un control u organización de estos espacios para dar y generar una comodidad, ya sea para el comerciante o el cliente.
Por otra parte, no existen parqueos, no existen condiciones cómodas de atención y desarrollo de circulaciones en estas zonas. Por ende, se generan conflictos serios en el transporte público y privado, además de conflictos sanitarios por la falta de servicios higiénicos, entre otros.
La gran concentración de esta actividad comercial en espacios no planificados y reducidos genera sobrevaloración y gran demanda.
Nuestras autoridades municipales deberán reflexionar seriamente sobre esta problemática con una correcta planificación y organización de todo el sector comercial, descentralizar mercados, comercio, servicios con proyectos reales y factibles.
﻿Ante la alta demanda el ofertante alza precio de inmueble a su gusto
Más de 2.600 dólares por cada metro cuadrado (m2), es el precio que pedían, a través de un anuncio en una página web, por una propiedad de 372 m2, ubicada en la avenida República, zona descrita por los ofertantes como “excelente para abrir un negocio”.
La “oferta” final que daban los propietarios de este inmueble era de 998 mil dólares, aunque el término “oferta” no se adecuaba al caso, pues ofertar es una “acción de vender algo a un precio más bajo de lo normal”.
Y es que, desde hace casi un quinquenio, en La Cancha y la zona sur de Cochabamba no hay inmuebles en “oferta”, pues sus precios de venta están por encima de su valor real.
Esto se debe a que actualmente hay un desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo segundo pesa más. “Los ofertantes están aprovechando el requerimiento de la gente y le están poniendo el precio que quieren (a sus propiedades)”, indicó el gerente general de Japebu Bienes y Raíces, José Antonio Pericón.
Pericón acotó que si en este momento una persona acude a una empresa de bienes y raíces, a requerimiento de una propiedad ubicada en La Cancha, difícilmente los agentes podrán conseguir una. “Particularmente, mucha gente viene con esta demanda y no conseguimos”, acotó Pericón.
PRECIOS “NORMALES”
“Si usted me pregunta ¿dónde esta la plata?, yo le podría decir que hace 10 años estaba en la zona norte. Ahora está en la zona sur”, aseveró Pericón. De esta manera dejó en claro que hoy por hoy la gente quiere estar en este entorno de “comercio informal” de Cochabamba.
Esta necesidad de poseer un espacio en La Cancha o la zona sur hace que, en muchos casos, los demandantes acepten las condiciones económicas impuestas por los vendedores.
Por ejemplo, durante un recorrido por sectores “cotizados” de La Cancha, tal es el caso de la avenida Esteban Arze, se evidenció que una tienda de no más de 10 m2, con una fachada modesta y ubicada en la planta baja de un casa de tres plantas, estaba a 30 mil dólares. Haciendo cálculos, la vendían a tres mil dólares por cada m2.
Al preguntarle al dueño si el monto era charlable, éste indicó, con un poco de molestia, que más bien estaba pidiendo barato porque por ahí “más te cobran”.
El hombre estaba en lo cierto, pues al ingresar al centro comercial “Molino El Gallo”, una comerciante, que prefirió guardar reserva, dijo que hace tiempo convenía comprarse una tienda, porque “estaba máximo a unos 10 mil dólares”. No obstante, actualmente un local de unos cuatro a seis m2 y con depósito superior (dentro El Gallo), cuesta unos 30 mil dólares, “si es que alguien se anima a vender”. Esto equivale a más de siete mil dólares por m2.
Este fenómeno del alza constante en los precios de los bienes inmuebles se da solo en La Cancha, según Pericón.
Explicó que es normal que una vivienda, con el transcurso de unos 10 a 15 años, adquiera un valor superior, pero en La Cancha, sucede lo mismo en 10 o 15 meses.
Lo sorprendente es que en ese período las propiedades emplazadas en esta zona comercial no solo duplican su precio, sino que, en algunos casos hasta lo triplican.
“Aquí prima mucho ‘tú le pones un precio yo te voy a pagar, si tú le subes también te voy a pagar porque me interesa tener tu propiedad porque quiero hacer un negocio y la única manera es comprándote”, afirmó Pericón.
Además de esta aprobación que da el demandante a los precios que pone el ofertante, en La Cancha y la zona sur también prima el tema de la comparación. Es decir, hay gente que cree que porque su vecino logró vender su propiedad a cierto precio, él también puede e incluso, si tiene la oportunidad, lo sube más.
En vista de que los precios en La Cancha y zona sur de la ciudad están “por los cielos”, algunos propietarios optan por conservar sus bienes inmuebles para edificar centros comerciales.
Entonces, alquilan hasta 30 locales, cada uno por unos mil dólares mensuales.
Aunque suene difícil de creer, existe gente que sí paga ese precio, es más hay quienes revelaron que lo hacen por adelantado para no perder su puesto de venta.
Una comerciante que tiene una tienda de ropa en La Pampa, Mabel R., contó que pagó 30 mil bolivianos por el alquiler de un año redondo a la dueña. De esta manera dice que puede disponer del local como y cuando quiera.
Lamentó que la demanda haga que los dueños den puestos a los que mejor paguen y no a la gente antigua.
En El Alto, regularizar una construcción fuera de norma cuesta entre Bs 30 y Bs 61 el metro cuadrado, dependiendo del uso del inmueble, según información de la Dirección de Administración Territorial y Catastro.
Si el inmueble en cuestión es utilizado como vivienda, puede ser legalizado pagando una multa mínima de Bs 30 el metro cuadrado, y si tiene fines comerciales, los dueños tienen que cancelar Bs 61 el metro cuadrado, según información proporcionada por el director de esta unidad, Mario Apaza.
En este municipio se encuentran vigentes dos tipo de amnistía: una referida a bienes inmuebles construidos fuera de norma, es decir edificaciones que hayan excedido los metros permitidos, y otra referida a lotes de terreno que fueron subdivididos al margen de las normas municipales. En este caso, en esta ciudad no deberían existir terrenos menores a 200 metros cuadrados, pero si hubiesen éstos, podrán ser legalizados con este “perdonazo”.
De acuerdo con el Colegio de Arquitectos de El Alto, en este municipio se encuentran permitidas las construcciones de hasta cinco pisos; sin embargo, existen edificaciones de hasta diez plantas. Esta organización señala que la mayoría de los edificios de esta ciudad están fuera de norma.
Apaza informó que los interesados en regularizar sus viviendas tienen que realizar los trámites en las subalcaldías. Este trámite permitirá que las construcciones fuera de norma y los lotes divididos que también exceden los parámetros establecidos, puedan acceder a un plano catastral, que es un requisito para la obtención de créditos bancarios.
La autoridad municipal señaló que los propietarios tendrán que pagar multas “muy bajas”, porque la intención municipal es ayudar a estas personas para que obtengan sus papeles y puedan registrarlos en Derechos Reales.
“Ha tenido mucha aceptación de parte de nuestros vecinos, primero por las facilidades de pago y segundo porque con la regularización acceden a otros beneficios, como la venta del terreno o préstamos bancarios”, remarcó.
Chuquisaca Deudas por construcciones irregulares suma Bs 300 mil
Unos Bs 300 mil es la deuda de 13 propietarios de viviendas del centro histórico que infringieron las normas de construcción. La Alcaldía elabora una Ley Municipal con la que se pretende preservar mejor el patrimonio arquitectónico de Sucre.
En los últimos meses, las transgresiones al Reglamento de Áreas Históricas de Sucre, se intensificaron, consiguientemente la Alcaldía emitió llamadas de atención y posteriormente sanciones económicas desde Bs 400, incluso superiores a los Bs 100 mil; sin embargo, la destrucción del patrimonio continúa.
A los propietarios no parece importarles las multas sino conseguir su objetivo de edificar el proyecto que diseñaron rompiendo las normas vigentes en ese sector de la ciudad.
La mayoría de los infractores pagó su multa y continuó edificando, aun sabiendo que su proyecto no será aprobado. Actualmente, según la Administración Tributaria Municipal hay 13 propietarios infractores que tienen deudas pendientes, en total suman aproximadamente Bs 300 mil.
“A la fecha, tenemos 13 contribuyentes que no han venido a cancelar sus multas, por lo que nosotros enviaremos a Patrimonio Histórico con una respectiva nota quiénes no han cumplido con el pago de la multa por construcción clandestina para que esta Unidad, de acuerdo a su reglamento determine qué otra medida corresponde”, manifestó la responsable de Recaudaciones de la Alcaldía, Nancy Saavedra.
Por su parte, el jefe de Conservación y Revitalización de la Dirección de Patrimonio Histórico de la Alcaldía de Sucre, Guillermo Ossio, recordó que el pago de la multa no aprueba su proyecto, sino que luego de pagar deben readecuar el mismo para entrar en norma.
“Hemos terminado de redactar un borrador de una Ley Municipal, la cual será puesto a consideración de una comisión mixta entre el Concejo y el Ejecutivo Municipal”, manifestó Ossio.
Cochabamba Vecinos hacen fila por la amnistía de edificaciones
En el penúltimo día del ingreso del trámite para la regularización de construcción de edificaciones en Cercado, se registraron largas filas de gente que acudió a último momento, lo que multiplicó la cantidad de requerimientos.
El subalcalde de la Comuna Adela Zamudio, Enrique Soria, indicó que, como siempre, la población espera al último momento para realizar sus trámites. “Antes registrábamos 30 trámites en el día, estos últimos días recepcionamos entre 200 a 300 trámites”, aseguró.
Sin embargo, algunas personas se quejaron por la burocracia en el proceso; mientras otros optaron por enviar a un abogado o arquitecto para realizar el trámite. Entretanto, personal controlaba el ingreso y revisaba la documentación.
Para el lunes se prevé que el trabajo de esta comuna se realice en horario continuo desde las 8:00 hasta las 18:00. Entre la documentación necesaria para el trámite está el título de propiedad, carné de identidad, pago de impuestos al día y fotografías de la construcción.
El renovado Código de Urbanismo y Obras (CUO) otorga potestad a los bomberos municipales para fiscalizar los sistemas anti incendio de edificios públicos y privados. Se conoce que en la capital cruceña la mayoría de las edificaciones cuentan con un sistema básico para combatir siniestros y un buen número no tiene escaleras contra incendio y salidas de emergencia. Son pocas las construcciones que gastan mucho dinero en modernos sistemas automáticos para combatir el fuego. Desde junio pasado, se conmina a los edificios que no tienen estas normas a regularizar su situación, como lo establece el CUO.
Los edificios se deben adecuar a la norma. Cualquier edificación que tenga más de 4 plantas debe contar, como mínimo con un extintor, manguera y escalera externa para evacuar a las personas en caso de que surja un siniestro de fuego. Si se trata de edificios públicos como ser colegios, hoteles o bancos, por citar algunos ejemplos donde se concentran muchas personas, las medidas deben ser más estricta, señala el CUO en su artículo 513 del tomo 3, de esta serie de normas que marcan las pautas para cualquier edificación que se pretenda construir en la ciudad.
El nuevo CUO da potestad a los bomberos. "Los bomberos no tienen facultad para fiscalizar a los edificios, tampoco para hacer revisiones periódicas", explica Roxney Borda, capitán de la Unidad Municipal de Bomberos. Borda explica que su trabajo se realiza cuando hay incendio; "acudimos a sofocar las llamas y luego emitimos un informe".
Por su parte, el presidente del Colegio de arquitectos, Luis El Hage, afirma que "en la ciudad se construyen muchos edificios de manera clandestina y por lo tanto violan muchas normas". El profesional explica que cualquier proyecto para ser aprobado por el municipio y pensando, según lo establece el CUO, debe contar con las medidas de seguridad que el tipo de edificación lo demanda.
Edificios de uso masivo. "El nuevo código pide que los edificios cuenten con sistemas de incendio de acuerdo a la cantidad de metros cuadrados construidos y del uso que sea el edificio", explica Monica Rivero, jefe del departamento de aprobación de proyectos, dependiente de la Secretaría de Planificación del municipio.
Rivero señala que los edificios con esta medida se deben adecuar a las normas, más aún si se trata de colegios o viviendas.
Es el sistema más moderno y costoso para combatir el fuego
Los rociadores automáticos. En inglés "fire sprinklers" son uno de los sistemas de extinción de incendios que forman parte de un sistema contra fuego, basado en una reserva de agua para el suministro del sistema y una red de tuberías, de la cual son elementos terminales, los rociadores. Por lo general, se activan al detectar los efectos de un incendio, como el aumento de temperatura asociado al fuego o el humo generado por la combustión.
Se encienden con 2 sistemas, por fusible de fusión y por un bulbo termosensible, en ambos casos explotan con el calor excesivo, liberando agua en todo el ambiente con fuego.
Más de 235 urbanizaciones recibieron la planimetría de su territorio durante la actual gestión edil, documento con el que se posibilita el inicio de nuevas obras en los sectores beneficiados, según explicó el director de Administración Territorial y Catastro, Mario Mamani.
“El alcalde (Édgar Patana) denomina a las planimetrías como un certificado de nacimiento y es precisamente lo que representa, porque con este instrumento los vecinos pueden tramitar mejoras para su barrio, como energía eléctrica, agua potable o pavimentado de calles entre otras”, declaró Mamani, según un comunicado oficial de la Comuna alteña.
De acuerdo con el documento, actualmente, el Municipio trabaja en la delimitación de 30 nuevas urbanizaciones de diferentes distritos de la urbe, número con el que, sumado a las 40 zonas beneficiadas en los ocho meses de este año, se batiría un récord con la entrega de planimetrías en esta ciudad durante una gestión.
“Es un logro muy importante, porque anteriores gestiones (municipales) entregaban cuatro o cinco planimetrías en un año. Hasta diciembre de este año proyectamos entregar al menos 74 documentos”, dijo el director de Administración Territorial y Catastro.
Según el servidor público, existen dos formas de regularizar los trámites, la primera de regularización que es aplicada cuando no existen edificaciones en los terrenos y de consolidación, cuando existen asentamientos y la segunda donde se requiere más tiempo para la culminación del trabajo, puesto que los interesados deberán presentar títulos de propiedad, con el que muchas veces no cuentan.
“El trabajo tiene un costo de 31 bolivianos por metro cuadrado, y el tiempo en que nosotros terminamos la labor es de aproximadamente un mes, siempre y cuando los propietarios presenten toda la documentación requerida para no tropezar con problemas en el futuro”, sostuvo Mamani.
Finalmente, el Municipio aseguró que el constante crecimiento de El Alto genera la creación de nuevas urbanizaciones dispersas en su geografía, muchas veces sin la autorización municipal, razón que no permite a la Comuna determinar el número exacto de zonas que aún no cuentan con el documento catastral.
Al mes de julio, de las 25.379 operaciones de crédito de vivienda de interés social, registradas en el sistema financiero, el 82,6 por ciento fue renegociado entre beneficiarios y financieras, a las nuevas tasas, fijadas por el Estado, según datos proporcionados por la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI).
El monto total de la cartera de créditos de vivienda, al séptimo mes del año, según el reporte de la ASFI fue de 791,02 millones de dólares. De esta cantidad, las nuevas operaciones, en cifras totalizaron 137.07 millones de dólares (cerca del 12, por ciento), por un total de 3.872 operaciones.
El Gobierno Nacional promulgó el 18 de diciembre de 2013, el Decreto Supremo que reglamenta las tasas de interés máximas para el crédito de vivienda social, fijándose variables máximas de 6,5 por ciento y mínimas de 5 por ciento.
Los bancos los que más renegociaron. En cifras generales 21.501, créditos fueron renegociados.
De esta cantidad bancos reajustaron 19.958 operaciones, por un valor de 622,9 millones de dólares, señala el reporte de ASFI.
Por otro los bancos PYMES, cooperativas y mutuales, modificaron operaciones un valor 168 millones de dólares.
Por otro lado, la participación de la banca en los créditos nuevos llegó a los 122,8 millones de dólares sobre 3.345 operaciones.
En segundo lugar están las mutuales, con 287 préstamos, con un valor de 8,6 millones de dólares.
Entre las cooperativas y bancos PYMES, sumaron 5,6 millones.
Topes. La norma determina que los topes máximos de las tasas de Vivienda Social. Estas delimitaciones son de 5,5 por ciento para vivienda de interés social con valor comercial de hasta 70.402 dólares. Además, del 6 por ciento para unidades habitacionales por 104.885 millones de dólares y 6,5 por ciento para casas por un valor de 127.155 dólares.
Plazo. Con relación a los plazos para el otorgamiento de estos préstamos y las quejas de algunas personas, que tardan varios meses en acceder a este beneficio, la ASFI, recordó que las entidades financieras son las que deben evaluar los tiempos para verificar la capacidad de pago de los beneficiados.
Esto con el fin de evitar que algunos adjudicatarios adquieran créditos que no puedan pagar en el futuro, señaló el ente regulador.
Por su parte, el expresidente del Banco Central de Bolivia (BCB) Armando Méndez, señaló que la banca está cumpliendo con la decisión gubernamental, bajando drásticamente las tasas de interés.
Sin embargo, indicó que esta medida no implica que los bancos y demás entidades financieras no sean rigurosas a la hora exigir requisitos a los beneficiarios.
"Si la banca deja de ser rigurosa, corren riesgo los ahorros de las personas. Si no es exigente se pueden perder estos créditos", señaló el experto.
El 77% de los créditos para vivienda están en el eje central del país
Regiones. Hasta junio de este año, el 77 por ciento de los créditos de vivienda de interés social fueron destinados a los departamentos del eje troncal (Santa Cruz, Cochabamba y La Paz), según datos de la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (Asfi).
El restante 33% está distribuido en los otros seis departamentos.
Cartera. Según Asoban al 30 de junio de 2014, la cartera del sistema bancario asciende a 10.474 millones de dólares habiendo crecido en 1.617 millones en los últimos doce meses, entre junio 2013 y junio 2014, equivalentes a un 18 por ciento.
Impuestos clausuró en julio 60 edificios en construcción
El Servicio de Impuestos Nacionales (SIN), en julio procedió con la intervención y clausura de 60 edificios en construcción por incumplimiento de normas impositivas, informó el presidente del SIN, Erik Ariñez.
Sin embargo, hasta la fecha los responsables de 49 de estos futuros bienes inmuebles regularizaron su inscripción en el Padrón Nacional de Contribuyentes, incorporándose a la actividad de venta de departamentos.
La fundación Techo, en alianza con Tigo y Brightstar, entrega las primeras 100 viviendas para familias en situación de pobreza, lo que permitirá mejorar la calidad de vida de más de 500 personas.
“Estamos orgullosos de esta iniciativa que permitirá brindar condiciones adecuadas a cientos de ciudadanos”, afirmó Nadia Eid, gerente de Comunicación y Responsabilidad Corporativa de Tigo.
Además de aportar en la donación, Tigo impulsó la participación de funcionarios y de 700 voluntarios de distintas universidades para que cooperen en la construcción de las viviendas. Las comunidades beneficiarias en La Paz son: Playa Verde, Lorocota, Alpacoma y avenida Zabaleta; mientras que en Santa Cruz están Cosorió, Zafranilla, Santa Fe de los Junos, Jorori y 4 de noviembre.
La fundación Techo es una organización presente en Latinoamérica y el Caribe, que busca superar la situación de pobreza en que viven miles de personas
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En 3 años programa de vivienda no captó una familia beneficiaria
El viceministro de Vivienda y Urbanismo, Alberto Calla, señaló que hasta la fecha ninguna familia fue beneficiada con el programa de vivienda denominado “Viviendas Progresivas” que tiene la finalidad de que las parejas recién casadas y de escasos recursos económicos puedan acceder a una vivienda. Este proyecto está siendo implementado desde hace más de tres años sin resultados.
El programa “Viviendas Progresivas” reemplazó a “Casados casa quieren” ya que el proyecto causó que “todos quieran casarse” para tener una vivienda. Sin embargo, a más de tres años de implementación ni una familia fue beneficiada con este programa.
Entre los requisitos para acceder a este programa, precisó Calla, es que debe ser una familia nueva y joven conformada por dos a tres miembros. Esta vivienda tendrá una superficie de 35 metros cuadrados para cuatro espacios, como dos habitaciones, baño y una sala. Pero tiene la posibilidad de que en un futuro se amplíen las habitaciones y las plantas a medida que vaya creciendo la familia.
Impuestos no clausurará los edificios sin área comercial
Los edificios que sean manejados por una asociación de copropietarios están exentos del pago de tributos por no tener una actividad lucrativa y no serán clausurados, informó el presidente del Servicio de Impuestos nacionales (SIN), Erik Ariñez.
Pero los que tengan un administrador y ejerzan una actividad comercial, como el alquiler de oficinas u otros, deben tributar y contar con un Número de Identificación Tributaria (NIT).
"Si una asociación (de copropietarios) no cumple fines lucrativos debe solicitar su NIT y pedir la exención de impuestos. Es decir que no van a realizar ninguna actividad gravada. Nosotros como Impuestos le diremos que sí, que no debe pagar tributos”, aclaró Ariñez.
Los funcionarios de Impuestos clausuran desde hace tres meses varios edificios de la avenida Arce, de Sopocachi y de la zona Sur porque no tienen NIT ni emiten facturas.
La Cámara de la Propiedad Horizontal de La Paz rechazó el accionar del SIN, porque las asociaciones de copropietarios son organizaciones sin fines de lucro y no tienen actividad comercial.
Sin embargo, los funcionarios del SIN colocaron el letrero de clausura en estos predios.
Al respecto, Ariñez adelantó que la Administración Tributaria está predispuesta a atender cualquier reclamo de las asociaciones de copropietarios que hayan sido afectadas indebidamente.
"Mañana (hoy) estoy instruyendo a la gerente distrital de La Paz que reciba a los copropietarios para revisar (su situación). Si hay (asociaciones de) copropietarios de viviendas multifamiliares y de departamentos vamos a levantar la clausura. No hay ningún problema en ello si se verifica que no hay ninguna actividad lucrativa y que no hay un administrador”, remarcó.
El SIN realizó otros operativos y constató que en determinados edificios se alquilan oficinas para diferentes actividades comerciales (médicos, abogados, etcétera) por las cuales sus administradores contratados cobran alquileres, por ejemplo, pero no dan factura.
En este caso, deben contar con NIT y cumplir con sus obligaciones impositivas.
"Por el alquiler, deben dar una factura y por el mantenimiento del edificio es otra cifra adicional que cobran y tampoco dan factura. Este administrador que cobra (por ambos) genera una actividad lucrativa en la que obtiene una utilidad. Esta persona que presta el servicio debe tener un NIT y debe cumplir con su obligación tributaria”, precisó.
Los tributos que deben cancelar son el IVA, el Impuesto a las Transacciones (IT) y el Impuesto a las Utilidades de las Empresas (IUE).
Según el titular del SIN, las personas que pagan por el alquiler de estos inmuebles visitaron la Administración Tributaria para reclamar porque por estos pagos los administradores no les otorgan la factura correspondiente.
SIN El Servicio de Impuestos Nacionales llevó adelante los operativos de control después de recibir varias denuncias de personas que pagan por el alquiler de espacios en estos edificios y no les otorgan la factura. "Se debe tomar en cuenta que los administradores que cobran esos montos obtienen lucro”, señaló la Administración Tributaria.
Se debe tributar por la venta de departamentos
Las empresas constructoras o propietarios de edificios en construcción cuyos departamentos sean comercializados deben tener su Número de Identificación Tributaria (NIT) y pagar sus impuestos.
"Por la venta de departamentos hay una persona que esta ganando y puede ser el que construyó o el propietario, y debe tener un NIT. Si bien los departamentos como inmueble no están gravados con el IVA, tienen que pagar un impuesto a la transferencia (IT) y a las utilidades (IUE). Hemos verificado que muchas de estas construcciones no tienen un NIT”, dijo el presidente del SIN, Erick Ariñez.
Impuestos recaba información de estos edificios y de sus dueños, y se les explicó cuáles son sus obligaciones tributarias. "Si en un determinado plazo no lo hacen, comenzaremos un proceso de fiscalización. Ahí se establecerá en qué precio se vendieron los departamentos y cuál es la base imponible para pagar el impuesto”, dijo.
Los tributos alcanzan a la preventa y venta de departamentos en construcción. "Ni siquiera han concluido el edificio y ya todos los departamentos están vendidos”, dijo.
La administración tributaria realizó operativos en los edificios para verificar actividades comerciales o de prestación de servicios.
En ambos casos, las personas que trabajen en estos edificios deben entregar factura a sus clientes, remarcó Ariñez.
Un experto recomienda esclarecer la normativa
El analista tributario Jaime Rodrígo sugirió al Servicio de Impuestos Nacionales (SIN) que resuelva algunos vacíos normativos antes de continuar con los operativos de control por la no emisión de facturas en edificios de departamentos.
"En el ámbito tributario, la legislación no define lo que se debe entender como la prestación de servicios a pesar de que los principales impuestos de la ley 843 como el IVA y el IT contemplan dicha prestación como objeto gravado”, precisó.
Para el experto, es evidente que una asociación de copropietarios cumple una función de utilidad para la administración de los gastos comunes derivados y "los excedentes no constituyen retribución de servicios, puesto que van a servir de colchón financiero para atender exclusivamente los gastos del condominio en los casos de mora que incurren algunos copropietarios”.
En este sentido, aclaró que se trata de un autoservicio, porque "la asociación está conformada por los propios copropietarios. Ello no debe confundirse, sin embargo, con actividades o servicios que sí están alcanzados por tributos, por ejemplo, el caso del alquiler de ambientes”.
Por otro lado, estas asociaciones pueden resultar sujetos pasivos de otros impuestos como es el caso del RC-IVA por el pago de personal contratado, cuando sus emolumentos excedan los mínimos no imponibles. "El caso comentado demuestra que los vacíos normativos en un sistema tributario generan incertidumbre (...) por ello, el SIN debe proponer resolver dichos vacíos”, remarcó.
Los condominios rechazan la clausura y emisión de facturas
La Cámara de la Propiedad Horizontal de La Paz rechazó la clausura y emisión de facturas por el pago de expensas o mantenimiento de edificios, porque las asociaciones de copropietarios son entidades sin fines de lucro y no tienen una actividad comercial.
La entidad presentará un reclamo al Servicio de Impuestos Internos (SIN) por haber procedido con la clausura de varios multifamiliares en La Paz.
"Equivocadamente, los organismos del Estado clausuraron edificios construidos en propiedad horizontal. Vamos a reclamar, naturalmente, porque los edificios de propiedad horizontal tienen carácter social por su origen y no les corresponde emitir facturas”, informó el representante de la Cámara de la Propiedad, José Luis Portocarrero.
Según los copropietarios, los funcionarios de Impuestos exigieron a los administradores de edificios el Número de Identificación Tributaria (NIT) y la emisión de facturas por el cobro que hacen para el mantenimiento de las áreas comunes y el pago de servicios básicos.
Como no tenían estos documentos, el personal del ente recaudador pegó los letreros de clausura en estos inmuebles.
"Esto sucedió en la zona Sur, la avenida Arce y en varios edificios de Sopocachi encontrarán los letreros de clausurado por falta de pago de impuestos”, precisó Portocarrero después de la reunión que tuvieron ayer para definir medidas de presión.
Fernando Landívar, un segundo representante de los copropietarios, coincidió que estos inmuebles deben estar exentos de contar con un NIT.
Por lo general, los edificios se dividen en departamentos para vivienda, oficinas y locales comerciales, y entre todos los copropietarios se hace un aporte a la administración para el mantenimiento del inmueble.
"Pagamos por el ascensor, servicios de portería, limpieza, material eléctrico, energía eléctrica, consumo de agua y si queda algo se guarda para atender cualquier eventualidad o emergencia”, remarcó.
Ada Rodríguez, otra de las representantes de los copropietarios, reconoció que se sacó un NIT para alquilar un local. "Como asociación teníamos un local que alquilábamos, pero lo dejamos. Luego Impuestos me pidió actualizar mi NIT y me recomendaron hacer descargos para el IVA, pero que debía pagar desde este año el 3% por el IT”, dijo.
El abogado tributarista Rafael Vergara recordó que "la propiedad horizontal no está sujeta a ese pago, según la Ley 843 (de Reforma Tributaria) porque son entidades no lucrativas y no están sujetas a generar ganancias, porque no prestan ningún servicio o venden algún producto”.
El especialista recomendó a los copropietarios de edificios clausurados devolver los cedulones e iniciar las acciones de defensa contra lo que se consideran actos arbitrarios.
Además, las asociaciones de copropietarios que tengan personal dependiente, como porteros o guardias de seguridad, sólo deben constituirse en agentes de retención del RC-IVA y pago de aportes a las AFP. "Pueden sacar el RC-IVA y no el IVA, y no corresponde pagar tributos porque hay personal dependiente”, aclaró.
Este medio se comunicó con Impuestos Nacionales para conocer su versión al respecto, pero no se recibió respuesta.
Queja La administradora del edificio Campos, Edith Rodríguez, informó que desde el 1 de julio, Impuestos Nacionales procedió con la clausura de varios edificios. Según pudo verificar la semana pasada recorrió por unos 30 edificios y de esa cantidad al menos el 90% tenía clausura.
Venta Rodríguez también denunció que por la venta o pre-venta de departamentos, Impuestos Nacionales exige que se emita factura.
Rechazo El experto en temas tributarios Jaime Rodrígo explicó que cuando hay una transacción por la pre-venta de inmuebles, el Impuesto al Valor Agregado (IVA) no alcanza a la venta de bienes inmuebles.
Alarma El sector se declaró en estado de emergencia.
Recomiendan que cada edificio tenga estatutos
El abogado tributarista Rafael Vergara recomendó a cada edificio contar con su personería jurídica, estatutos y un reglamento como entidad sin fines de lucro para evitar el pago de impuestos.
"Tienen que tener su personería jurídica, estatutos y reglamentos que demuestren que son una organización sin fines de lucro y no corresponde ningún pago”, explicó el especialista.
Añadió que si se demuestra esta categoría están exentos de pagar el tributo y debe ser hecho por cada uno de los edificios.
Es previsible, mencionó, que aquellos bienes inmuebles que fueron clausurados por el Servicio de Impuestos Nacionales (SIN) son aquellos que no tenían estos documentos en orden.
Además recomendó a aquellos que fueron sancionados tramitar esa documentación para no ser sujetos a sanciones o pagos. "No corresponde que tengan Número de Identificación Tributaria (NIT) porque no tienen un servicio y sólo se limitan a un tema interno”, remarcó.
Insistió que si fueron obligados a sacar un NIT y a pagar un tributo, deben "impugnar” ese registro y demostrar que no corresponde este pago.
Otra de las quejas de los copropietarios es la falta de información. Una de las representantes de un edificio pidió información a Impuestos tras recibir la clausura. "Los funcionarios no se ponen de acuerdo y me dan datos distintos”, señaló.
Etiquetas: Condominios, La Paz
Consejos útiles para comprar una propiedad sin ser estafado
﻿La compra de un inmueble es una de las transacciones más importantes que realizan las familias durante su vida, porque disponen de casi todos sus ahorros a cambio de un espacio propio. No obstante, esta adquisición puede quedar truncada si los compradores no analizan todos los antecedentes legales de la propiedad.
Según el gerente de Faros S.A. y presidente de la Cámara de Empresas de Bienes Raíces de Cochabamba (Cebirac), Jhonny Flores, para comprar una propiedad se necesita, además de una cantidad considerable de dinero, prudencia y conocimiento básico.
En ese sentido, de entre los muchos detalles que el interesado en comprar un bien inmueble debe tomar en cuenta, Flores destacó dos.
Uno de ellos es que el lote no esté a nombre de un menor de edad. La abogada Leyla Carrasco explicó que si una persona compra un terreno con estas características, deberá esperar a que el dueño (sea niño o adolescente) cumpla 18 años para iniciar un trámite que permita modificar el nombre del propietario.
Carrasco indicó que también existe la opción de que los padres o tutores del pequeño se responsabilicen del cambio de nombre, sin embargo, agregó que el proceso es igual o más moroso.
El segundo detalle que es necesario considerar en el ámbito legal es que el terreno no esté a nombre de un heredero inexistente.
Respecto a este caso, Carrasco dijo que se da cuando una persona muere sin dejar herencia. Entonces los familiares más cercanos inician un proceso civil para reclamar derecho sobre la o las propiedades que dejó. No obstante, en vista de que esta acción es duradera, algunos familiares cercanos al difunto venden lo que les corresponde explicando al comprador que “ya saldrán los papeles”.
Entonces, el interesado tendrá que esperar un tiempo prolongado para que salga el título a nombre del heredero y, por otra parte, tendrá que invertir otro período más para cambiar los papeles a su nombre.
Carrasco comentó que solo en el bufete de abogados en donde trabaja hay cerca de media decena de procesos de este tipo que aún no concluyen.
Por su parte, Jhonny Flores, de Cebirac, acotó que “si existe un problema sin solución es mejor no comprar”, aunque el precio y la ubicación de la propiedad sean convenientes.
Más allá de los dos detalles planteados por Flores, existen otros que, aunque no son tan trascendentales, vale la pena considerarlos.
Por ejemplo, es primordial apreciar la propiedad personalmente antes de adquirirla.
“Se debe conocer el entorno del bien inmueble, es decir, la ubicación, los vecinos e incluso las calles adyacentes”, recomendó Flores, a tiempo de agregar que de esta manera el interesado sabrá qué futuro le espera en esa zona.
Por otra parte, aunque parezca obvio, lo ideal es contratar a un abogado que domine el tema de bienes inmuebles y que verifique adecuadamente la documentación de la propiedad a adquirir.
En algunos casos, con la finalidad de no ser timados, los compradores adquieren una propiedad a través de una empresa de bienes raíces, pero esta decisión, a veces, también conlleva sus riesgos.
Flores dice que así como hay empresas de bienes raíces muy bien constituidas en la sociedad, existen otras que funcionan de manera fraudulenta. Es decir, no tienen nombre, oficina de referencia, ni nada parecido, con la intención de pasar desapercibidos tras engañar a sus víctimas.
Flores contó que estos timadores son personas que alguna vez trabajaron en una empresa de bienes raíces para aprender la hermenéutica laboral.
Es así que hacen de intermediarios entre el comprador y el vendedor de una vivienda para sacar partido de ambas partes.
Por un lado, caer en las redes de estos timadores para un comprador significaría revelar a un extraño el monto exacto de ahorros que tiene.
En el caso de los vendedores, lo que les espera es entregar sus títulos con riesgo a perderlos.
Es por esta razón que antes de solicitar los servicios de un agente, el interesado en comprar debe comprobar que trabaje en una empresa legalmente constituida.
La política de la Cebirac, según su presidente, es que el comprador de un bien inmueble no debe pagar nada por recibir asesoramiento de un agente. Es más, el personal lo ayudará en la revisión de la documentación de la propiedad, la visita a Derechos Reales y otras instituciones, de forma gratuita.
En medio de este panorama fraudulento que debe afrontar el interesado en comprar un bien inmueble, Flores comentó que el terreno en Cochabamba es bastante codiciado y que la demanda creció tanto como la población.
Es por eso que durante el proceso de compra y venta, los involucrados deben hacerse asesorar o investigar de manera más minuciosa posible sobre este tema.
Seis aspectos técnicos y legales que debe considerarse al adquirir un lote
Existen al menos media docena de aspectos técnicos y legales que una persona debe considerar antes de adquirir un lote, según el departamento de Normas Urbanas y Rurales del Municipio de Cochabamba.
1 Una de las recomendaciones que emitió el técnico del departamento de Normas Urbanas y Rurales del municipio de Cochabamba Dennis Quiroga es que el interesado verifique si el terreno que comprará está registrado en Derechos Reales.
Quiroga explicó que esta unidad queda en la Jordán esquina San Martín y ahí se puede solicitar “información rápida” del inmueble.
Los únicos requisitos que necesita el interesado es la ubicación exacta del lote que adquirirá y el nombre del propietario. Entonces, los funcionarios le informarán, por ejemplo, si ese terreno tiene algún problema legal, entre otras cosas.
2 Lo segundo que debe hacer la persona que desea comprar un terreno es exigir al vendedor un plano de lote aprobado. Quiroga recomendó que este documento sea verificado por un profesional del Colegio de Arquitectos de Cochabamba. Además, el sello de dicha institución y de la municipalidad deben figurar en los papeles.
Acotó que cada plano de lote que se aprueba en Cercado cuenta con una resolución municipal y una numeración específica. Por tanto, el interesado debe asegurarse de que estos detalles figuren en el plano del lote.
SIN PLANO APROBADO
En caso de que el vendedor le proponga un precio de oferta por un lote sin planos aprobados, Quiroga dijo que es posible considerar su adquisición siempre y cuando esté registrado en Derechos Reales.
Sin embargo, en este tipo de casos, el vendedor tendrá que atenerse a que, durante el proceso de regularización, por ejemplo, el lote presente superficies afectadas o excedentarias.
Quiroga explicó que lo primero sucede cuando un lote abarca, por ejemplo, hasta la calzada de la calle, por tanto, el nuevo dueño debe transferir esa parte de su propiedad a la municipalidad. En caso de que hayan excedentes, sucede lo contrario, es decir deberá comprar ese espacio al municipio.
3 El tercer consejo es dirigirse a Catastro (pasaje Sucre) para registrar datos técnicos del predio como superficie, nombre de propietario y otros datos.
Quiroga dijo que el cambio de nombre al título propietario del lote se lo hace después de haberlo comprado.
4 Una cuarta recomendación tiene que ver con el lugar en el que está ubicado el terreno a comprar, pues existen zonas que son aptas para la construcción y otras que no lo son.
Es decir, las propiedades que están dentro la mancha urbana pueden regularizarse y las que están fuera no, porque son de uso exclusivamente agrícola.
Para cerciorarse de que el lote que le interesa está o no dentro de la mancha, el interesado puede apersonarse por el departamento de Reordenamiento Territorial (pasaje Sucre) y solicitar planos actualizados del departamento de Cochabamba a los técnicos.
5 La penúltima recomendación pasa por cerciorarse de que el vendedor no haya registrado la propiedad que le quiere vender con gravámenes.
Si es que sí existen gravámenes en Derechos Reales, debe pedir al propietario que pague y que luego recién le transfiera la propiedad.
6 Por último, Quiroga aclaró que, de acuerdo a la normativa urbana, hay un margen mínimo de superficie que debe tener un lote.
Ejemplificando, existen personas que subdividen un terreno grande en parcelas de 100 metros cuadrados y las venden a diferentes personas, sin saber que esto no está admitido.
Y es que la superficie mínima que debe tener un lote ubicado, por ejemplo, en una esquina es de 250 metros cuadrados (m2), mientras que en zonas intermedias es 180 m2 y en cerros con pendientes mínimamente el lote que comprará debe ser de 120 m2.
“Si el lote que comprará no tiene como mínimo alguna de las superficies mencionadas, no lo va a poder regularizar”, advirtió Quiroga.
﻿Venden lotes a precios bajos
﻿Las personas que lucran con terrenos ilegales, ofrecen precios bajos a sus víctimas. Esta situación fue comprobada por autoridades que hicieron una inspección al Proyecto Múltiple Misicuni, donde 400 hectáreas están siendo loteadas por gente inescrupulosa que vendió parcelas de hasta 300 metros cuadrados en 7 mil dólares.
﻿3 a 8 años de cárcel para loteadores
﻿Una persona que se dedica al tráfico de tierras puede ser privado de libertad durante 3 años e incluso 8, según la Ley Nro. 477 Contra el Avasallamiento y Tráfico de Tierras.
En el peor de los casos, esta pena puede ampliarse hasta en un tercio, si el traficante trabaja en una institución pública, según esta Ley.
Cochabamba Loteadores edifican cuartos precarios y se apoderan de terrenos
﻿En detrimento de los productores agrícolas de Cochabamba, e incluso del mismo medio ambiente, a los traficantes de tierras les ha dado por, además de invadir tierras, marcar propiedad, a través de la construcción de precarias viviendas.
Son edificaciones de no más de cuatro por cuatro metros, comparables con cajitas de fósforos y, según una vecina de Marquina (comunidad en la que hay este tipo de construcciones), Marcia Mercado, no tienen baño, cocina, ni dormitorios.
No obstante, la comodidad es lo último que les interesa a los avasalladores, cuando de por medio hay tierras.
Su finalidad, según el asambleísta Marco Carrillo, es hacer “engordar” los terrenos de los que se apropian, para luego comercializarlos a precios elevados a la gente humilde.
Esto sucedió hace más de tres meses en la comunidad de Quiroz Rancho (Valle Bajo), donde los comunarios encontraron media docena de cuartos construidos con calamina y ladrillo, a la intemperie. Sus propietarios, como era de esperarse, eran loteadores.
Las edificaciones estaban sumidas en lo infrahumano, pues además de estar emplazadas en zonas ilegales, no respondían a ningún criterio arquitectónico de vivienda, según policías que testificaron el hecho.
Eran cuatro muros levantados sobre la misma tierra y hierbas del lugar y con techos improvisados de calamina. Algunos de los cuartos incluso tenían colchones y ciertas pertenencias en su interior.
Pese a que las habitaciones estaban deshabitadas, los comunarios de Quiroz Rancho mostraron preocupación porque las seis edificaciones se construyeron en poco tiempo, por tanto, si dejaban pasar por alto este hecho, en unos meses más la zona podía haberse llenado de viviendas ilegales.
Es por eso que salieron en defensa de su comunidad, decretada por ley zona arqueológica, derrumbando con maquinaria pesada las “cajitas de fósforos”.
Durante este proceso, dos loteadores, “de la nada”, aparecieron. Uno de ellos aceptó que construyó su casa sin autorización alguna porque no podía pagar alquiler, mientras que el otro explicó que en un tiempo más cancelaría por ese lote a un dirigente que se lo ofreció.
Al final, estas justificaciones no impidieron que los vecinos terminen de derrumbar las seis construcciones ilegales.
En este caso, los avasalladores reaccionaron pacíficamente, pues los vecinos de Quiroz Rancho eran centenares.
Sin embargo, esto no es común en la gente que lucra con tierras, pues casi siempre están bien armados, según un exdirigente de Ch’aska Rumi (zona sur), Octavio Itusca.
Este vecino fue baleado en 2009 en el cuello y la pierna por Celso Franco, un hombre que se asentó ilegalmente en un lote donde supuestamente se construiría la sede de su Organización Territorial de Base (OTB).
Itusca dice que, en calidad de dirigente de Ch’aska Rumi, intentó reflexionar al avasallador, sin embargo se llevó la peor parte.
A la fecha se sabe que Celso Franco fue procesado por intento de asesinato y avasallamiento. Además, al ventilarse el caso, aquel año, Itusca dijo que apareció otra víctima del loteador.
“Estoy esperando a que el agua y la luz lleguen a mi lote desde hace más de cinco años para irme a vivir ahí”, declaró con preocupación Macario T., un hombre que adquirió un lote de 300 metros cuadros “en el extremo sur de Cochabamba”, a dos mil dólares.
Cuenta que un hombre, con el que aún mantiene contacto, llegó hasta donde él trabaja para ofrecerle a él y al resto de los obreros terrenos a crédito y en proceso de regularización.
Entonces, sin pensarlo dos veces, él y más de 20 de sus compañeros se apuntaron.
Sin embargo, hasta que los obreros culminaron de pagar sus cuotas por los terrenos, el vendedor no los regularizó.
Es más, según Macario, literalmente les obliga a ir cada fin de mes a una reunión que se desarrolla en la zona donde están los terrenos.
“Si no vamos nos cobra multa de 100 bolivianos, yo ya debo como 300. Además nos dice que perderemos nuestro lotes”, indicó Macario.
En la última reunión que tuvieron, el vendedor conminó a los obreros a que construyan, “por lo menos un cuartito” en sus terrenos, bajo el justificativo de que por el lugar hay loteadores que se quieren asentar.
Macario dice que, pese a que el vendedor no ha desaparecido luego de venderles los lotes, teme que después tengan que defender su tierra “como se ve en la tele, peleando con otra gente”, concluyó.

References: Resolución 
 artículo 5
 Resolución 
 resolución 
 artículo 126
 artículo 513
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