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Timestamp: 2018-09-22 19:00:03+00:00

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Kauf bricht nicht Miete - Aber was gilt bei Zuweisung der Ehewohnung nach Trennung? | Scheidungspraxis
21.12.2016 16:58 Alter: 2 yrs
Im Falle einer Scheidung kann es zu zahlreichen Frage- und Problemstellungen kommen. Oftmals geht es hierbei um die gemeinsamen Kinder, bzw. wo und bei wem diese aufwachsen sollen. Ein weiterer Streitpunkt rankt sich häufig um die Ehewohnung, in welcher zumeist beide Parteien gerne wohnen bleiben möchten.
Verkauf der Ehewohnung während des Getrenntlebens
Einen weitergehenden Sachverhalt zur Ehewohnungsproblematik hatte kürzlich das OLG München bzw. das LG München I in der Vorinstanz zu entscheiden.
Hierbei stritten sich jedoch nicht die inzwischen getrenntlebenden Ehepartner unmittelbar miteinander. Vielmehr hatte der Ehemann die zuvor gemeinsam bewohnte, in seinem Alleineigentum stehende Doppelhaushälfte an die jetzigen Kläger verkauft. Problematisch war jedoch, dass das Haus der Ehefrau zuvor durch das Familiengericht für die Zeit des Getrenntlebens zur Nutzung überlassen wurde.
Auch nach dem Verkauf wollte diese dort wohnen bleiben, die neuen Käufer verlangten jedoch die Räumung des Hauses. Das LG bzw. OLG in der Berufungsinstanz musste nun also entscheiden, welcher der beiden Parteien der Wohnraum schließlich zustehen sollte.
Nutzungsüberlassung einer Immobilie für die Dauer des Getrenntlebens nach § 1361 b BGB
Eine Ehe kann im Normalfall nicht einfach innerhalb kürzester Zeit geschieden werden.
Vielmehr ist dafür erforderlich, dass sie gescheitert ist, § 1565 I BGB. Dies wird nach § 1566 BGB unwiderlegbar vermutet, wenn die Ehegatten seit einem bzw. drei Jahren getrennt leben. Bei einem Getrenntleben von einem Jahr muss außerdem hinzukommen, dass beide Parteien die Scheidung wollen. Nach dreijähriger Trennungsphase kann die Scheidung auch nur von einem Ehepartner allein beantragt werden.
Während dieser Phase der Trennung ist fraglich, wer in der gemeinsamen Ehewohnung leben darf und wer gegebenenfalls ausziehen muss.
Dies bemisst sich - wie oben dargestellter Fall zeigt - nicht notwendig nach den Eigentumsverhältnissen der Eheleute. Auf Antrag beim Familiengericht kann ein Ehepartner vielmehr einen Anspruch auf vorläufige Zuweisung der Ehewohnung gemäß § 1361 b BGB geltend machen. Dieser greift insbesondere dann, wenn die Zuweisung dem Kindeswohl dient oder vor Gewalttätigkeiten des anderen Ehegatten schützt.
Gibt die familiengerichtliche Nutzungsüberlassung ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB?
Im oben genannten Fall wurde der Ehefrau also vom Familiengericht die gemeinsame Ehewohnung zur Nutzung während des Getrenntlebens überlassen, obwohl diese im Alleineigentum des getrenntlebenden Ehemannes stand. Dieser verkaufte die Doppelhaushälfte nun jedoch an die neuen Kläger, die zunächst vor dem LG München I unter anderem einen Herausgabeanspruch nach § 985 BGB gegen die noch dort wohnende Ehefrau geltend machten.
Einem solchen Herausgabeanspruch kann der derzeitige Besitzer der Sache, in diesem Falle des Hauses, jedoch ein Recht zum Besitz im Sinne von § 986 BGB entgegenstellen. Ein solches Besitzrecht kann sich aus vielerlei Ansprüchen ergeben. Beispielsweise hat der Besitzer einer Sache, die mit einem Pfandrecht belastete ist, ein Recht zum Besitz und muss diese (zumindest vorerst) nicht herausgeben. Neben dinglichen Besitzrechten existieren aber auch schuldrechtliche Verträge, welche ein Recht zum Besitz gewähren.
Besonders häufig ist der Mietvertrag, durch den der Mieter nicht das Eigentum, sondern lediglich den Besitz an der vermieteten Immobilie erhält. Dadurch kann der Eigentümer diese zwar immer noch veräußern. Der Mietvertrag wird dadurch jedoch nicht angetastet, denn "Kauf bricht nicht Miete", § 566 I BGB. Ein Herausgabeanspruch des neuen Eigentümers der Immobilie scheitert dann am Besitzrecht des Mieters aus dem Mietvertrag.
Problematisch im oben angegebenen Fall war nun, ob nicht durch die Nutzungsüberlassung ein dem Mietvertrag ähnliches Verhältnis zwischen dem getrenntlebenden Ehemann bzw. den neuen Käufern und der Ehefrau entstanden ist. Dann nämlich hätte diese ein Recht zum Besitz und müsste die Doppelhaushälfte nicht räumen.
Das LG München I, das OLG München sowie beispielsweise das OLG Celle in einem früheren Fall verneinten jedoch ein sich aus der Nutzungsüberlassung ergebendes Besitzrecht und wiesen die Klage der Ehefrau ab bzw. rieten ihr, die Berufung zurückzunehmen. Zu ihrem Schutz vor dem Verkauf der Ehewohnung und der daraufhin drohenden Räumung hätte mit dem Ehemann vielmehr ein befristetes Mietverhältnis gesondert begründet werden müssen. Dies ist jedoch nicht erfolgt. Aus diesem Grund muss die beklagte Ehefrau die Doppelhaushälfte räumen und des Weiteren Nutzungsersatz für die Zeit, in welcher die Käufer die Immobilie nicht bewohnen konnten, zahlen.
Einen Anwalt für Familienrecht zurate ziehen
Gerade um solch schwerwiegende Folgen in Bezug auf Wohnort, Finanzen oder gemeinsame Kinder für beide Scheidungsparteien zu vermeiden, empfiehlt es sich, rechtlichen Beistand einzuholen.
Vor dem Familiengericht oder Oberlandesgericht müssen sich Ehegatten in Ehesachen und Folgesachen sogar zwingend von einem Rechtsanwalt vertreten lassen, § 114 I FamFG. Hier ist es natürlich ratsam, einen Fachanwalt für Familienrecht hinzuzuziehen, welcher im Zuge des Rechtsstreits zwischen den sich trennenden Eheleuten bereits vor dem Verkauf des Hauses beispielsweise im Wege einer einstweiligen Anordnung zumindest ein befristetes Mietverhältnis beim zuständigen Familiengericht beantragt hätte.
Unsere Kanzlei beschäftigt sowohl Fachanwälte für Familienrecht, hilft Ihnen aber auch bei weitergehenden Rechtsfragen etwa im Bereich Kauf-, Miet- oder Immobiliarsachenrecht wie im oben geschilderten Fall. Des Weiteren haben wir uns auf Rechtsgebiete wie Erb-, Gesellschafts-, Arbeits- und Steuerrecht spezialisiert.
Zögern Sie jedoch bitte nicht, uns Ihr ganz individuelles Anliegen vorzustellen. Wir freuen uns, Ihnen demnächst beratend zur Seite zu stehen.
Bildquelle: Giovanni_cg, pixabay.com
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References: § 1361
 § 1565
 § 1566
 § 1361
 § 986
 § 985
 § 986
 § 566
 § 114