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Timestamp: 2020-03-28 17:40:57+00:00

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A subversão do direito de preferência no contrato de Franquia Empresarial - IBRADIM
A subversão do direito de preferência no contrato de Franquia Empresarial
Fabio Martins Affonso
A Lei 13.966/2019 inovou de modo salutar a questão da legitimidade processual ativa para a propositura da ação renovatória de contrato de locação ao autorizar ao sublocatário o exercício do direito de forma concorrente ao locatário[1].
Há inovação, igualmente, quanto à possibilidade do sublocador de contrato não residencial obter benefício econômico em montante superior à locação principal[2], o que segue na direção contrária ao artigo 21 da Lei 8.245/90[3]
Importante destacar que não houve revogação do artigo 21 da Lei 8.245/90, estando a exceção restrita à hipótese de sublocação decorrente de contratos de franquia empresarial.
Mas tanto na revogada Lei 8.955/94, quanto na atual Lei 13.966/2019, não há previsão sobre a possibilidade ou não de constar, no contrato de Franquia Empresarial, a vedação ao exercício, pelo franqueado, do direito de preferência para aquisição do imóvel locado, na esteira do artigo 30 da Lei 8.245/90[4], bem como se essa eventual proibição seria eficaz em relação ao locador alienante.
Além disso, cabem ponderações sobre a liberdade do direito de contratar em outras modalidades locatícias diversas daqueles decorrentes do contrato de franquia empresarial.
Sobre essa hipótese se debruçarão as linhas vindouras.
1 DO DIREITO DE PREFERÊNCIA
O direito de preferência para a aquisição do imóvel está presente no artigo 27[5], da Lei 8.245/90 que reproduziu o que já constava na revogada Lei 6.649/79.
Em razão da função econômica e social conferida à propriedade, em existindo sublocação, ao sublocador caberá o exercício da preferência de aquisição em detrimento do locatário, conforme previsão do artigo 30 da Lei 8.245/90, devendo a manifestação de aceitação ocorrer no prazo de 30 dias do recebimento, pelo locatário e sublocatário, da proposta, na forma do artigo 28 do mesmo diploma legal.
A proposta deve ser realizada de modo inequívoco, contendo os requisitos do parágrafo único do artigo 27 da Lei de Locações, aplicando-se as disposições do artigo 427, do Código Civil, quanto à formação dos contratos, desde que inexista previsão diversa na lei específica, ou seja, a aceitação da proposta, pelo locatário, se dará em até 30 dias do recebimento da proposta, na forma do artigo 28[6], da Lei de Locação, não se lhe aplicando à hipótese o artigo 428, I, do Código Civil[7], que trata do imediatismo da aceitação, ao passo que ao locatário cabe manifestar sua aceitação no prazo de 30 dias do recebimento da proposta, o que não implica presunção de que o proprietário deverá recebê-la em 30 dias de sua proposta, pois isso decorre da hermenêutica do artigo 434 do Código Civil[8].
Violado o direito de preferência, nasce ao locatário o direito potestativo de exigir perdas e danos ou adjudicar o imóvel locado, desde que observadas as condições para o exercício desse direito[9].
Os pressupostos para o exercício do direito potestativo de perdas e danos ou o direito de preferência em caso de preterição do locatário ou do sublocatário estão previstos em lei, sendo que o exercício do direito de preferência implica no depósito do preço e demais despesas do ato de transferência, quais sejam: i) observância do prazo de 6 (seis) meses do registro da escritura de compra e venda, promessa de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento; ii) depósito do preço e demais despesas do ato de transferência; iii) contrato de locação averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Quanto a isso não há controvérsias, diante da sedimentação do instituto no nosso ordenamento jurídico[10].
Importante salientar que muitos não dão atenção à necessidade de averbação junto à matrícula do imóvel do contrato de locação e, também, do de sublocação[11], mas daí decorre um dos requisitos para o exercício do direito de adjudicação pela violação do direito de preferência à aquisição do imóvel objeto da locação. A jurisprudência dá conta de diversos revezes em demandas objetivando o exercício do direito de preferência em decorrência da desatenção quanto ao registro do contrato de locação[12].
Não se pode fugir da realidade do mercado na qual, muitas vezes, o proprietário somente tem ciência da existência de sublocação, autorizada ou não pelo contrato de locação originário, quando dos preparativos para a alienação do imóvel locado, seja por ser informado por profissional que o assista no negócio, seja ao obter a certidão de ônus reais e aferir a averbação junto à matrícula do imóvel.
2 DO CONTRATO DE FRANQUIA EMPRESARIAL
O contrato de franquia empresarial é iminentemente profissional e dele participam, em tese, pessoas que exercem de forma organizada atividade econômica[13]. Portanto, em teoria, o contrato de franquia empresarial é firmado por quem possui capacidade e condições de analisar todos os riscos e complexidade da atividade econômica que exercerá, negociando de modo paritário de forças até prova contrária.
Igualmente, a contratação de Franquia Empresarial é precedida de tempo suficiente de reflexão e análise, pois as informações necessárias à compreensão escorreita da atividade empresarial são inseridas na COF (Circular de Oferta de Franquia).
A importância da COF é tamanha que deve ser apresentada ao candidato a franqueado, no mínimo, “10 (dez) dias antes da assinatura do contrato ou pré-contrato de franquia ou, ainda, do pagamento de qualquer tipo de taxa pelo franqueado ao franqueador ou a empresa ou a pessoa ligada a este, salvo no caso de licitação ou pré-qualificação promovida por órgão ou entidade pública, caso em que a Circular de Oferta de Franquia será divulgada logo no início do processo de seleção”[14].
Em caso de descumprimento do prazo ou de quaisquer dos requisitos mínimos exigidos pelo artigo 2º, da Lei de Franquias, o franqueado “poderá arguir anulabilidade ou nulidade, conforme o caso, e exigir a devolução de todas e quaisquer quantias já pagas ao franqueador, ou a terceiros por este indicados, a título de filiação ou de royalties, corrigidas monetariamente[15]”.
Portanto, não se pode ignorar que a transparência é pressuposto para a validade do contrato de franquia empresarial.
E seguindo na hermenêutica dos requisitos mínimos e obrigatórios que a Lei 13.966/2019 determina constar da Circular de Oferta de Franquia (COF), afere-se que as regras sobre as quais se regerá a relação contratual deverão ser previamente informadas.
O artigo 3º da Lei 13.966/2019 dá conta de hipótese diversa daquela previsão da Lei de Locações e que reverberava no Judiciário. Portanto, o legislador entendeu por bem sedimentar a divergência conferindo legitimidade ativa para o sublocatário somente em contratos de franquia empresarial. Nos demais contatos de locação não residenciais, restou a ilegitimidade.
Nesse ponto, o legislador foi aquém daquilo que se faz necessário para prestigiar a atividade econômica e que seria conferir legitimidade ativa para a ação renovatória também ao sublocatário de contratos de locação não residenciais, quando o sublocador não o fizesse, diversos da franquia empresarial.
Não se pode deixar de mencionar o entendimento esposado pelo STJ quando do julgamento do REsp 1602076/SP[16] e que dá conta da classificação do contrato de franquia como De Adesão. Esse julgamento se deu em 2016, ou seja, antes da vigência da Lei 13.874/2019 que certamente impactará decisões judiciais posteriores à sua vigência, mas que serve, igualmente, como balizamento à interpretação quanto ao exercício do direito de preferência.
2.1 O direito de preferência e o contrato de franquia empresarial
O exercício do direito de preferência em imóveis objeto de contratos de locação não residencial e nos quais se exerça atividades reguladas por contratos de franquia empresária implica a observância de todos os requisitos comuns aos contratos de locação, sem divergir em nenhum ponto.
Portanto, tanto o contrato de locação, quanto o de sublocação devem ser averbadas na matrícula do imóvel junto ao Registro de Imóveis.
Portanto, sendo silente o contrato de franquia empresarial e o contrato de sublocação sobre exceção, se aplica-se a regra do artigo 30, da Lei de Locações, cabendo ao sublocatário/franqueado o exercício do direito de preferência se lhe aprouver.
Porém, a ponderação que merece relevo é sobre cláusula contratual inserta em contrato de franquia empresarial que subverta a ordem do artigo 30, da Lei 8.245/91, isso é, que confira prioridade ao locatário frente o sublocatário, seja em razão de contrato de franquia, seja em razão da adoção do conceito store in store.
O ponto de partida é o norte conferido pelos artigos 421 e 421-A do Código Civil, ambos consoante redação da denominada Lei da Liberdade Econômica, os quais devem ser conjugados com o entendimento assente sobre o contrato de franquia como de adesão.
Logo, a primeira análise é sobre a incidência do artigo 424, do Código Civil:
Artigo 424 – Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio.
Obviamente que a análise do caso concreto pode atrair a aplicação do artigo 424, do CC, mas num aspecto geral a previsão contratual que implica renúncia ao exercício do direito de preferência pelo franqueado sublocatário não implica renúncia a direito resultante da natureza de negócio, especialmente se ao franqueado for assegurado o exercício de seu mister independentemente de quem figure por proprietário.
Outrossim, mostra-se imperativa a previsão contratual expressa no Contrato de Franquia dando conta da subversão da preferência na aquisição do imóvel objeto do contrato de locação, com a inaplicabilidade do artigo 30 da Lei de Locações. Essa informação, inclusive, deve constar na COF, pois nela é mencionada a sublocação.
Tanto a informação constante na COF, quanto a cláusula contratual com relativização do artigo 30, da Lei de Locações, deve ser límpida e inequívoca ao ponto de permanecer incólume diante do mais opaco intérprete[17]. Logrado êxito nesse intento, afasta-se de plano a incidência do artigo 423, do Código Civil[18].
Não se pode ignorar os rumos conferidos pela Lei 13.874/2019 e suas implicações na interpretação das cláusulas contratuais. O artigo 421 do Código Civil ganhou nova roupagem, inclusive com a inclusão do artigo 421-A:
Art. 421 (…)
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:
II – a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e
III – a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.
A proteção ao sistema empresarial gerador de riquezas justifica a flexibilização da ordem de preferência da aquisição do imóvel objeto do contrato de locação, conferindo ao sublocador a precedência em detrimento ao sublocatário, o que não pode ser confundido com a proteção isolada do franqueador, mas, sim, da operação como um todo e dos franqueados que dependem da proteção da marca. Frise-se: a proteção ao sistema deve prevalecer frente ao interesse isolado de um único franqueado, cujo direito de preferência se mantém hígido caso não exercido pelo franqueador.
2.2 Da eficácia da exceção frente o proprietário locador
Reconhecendo-se por válida a cláusula contratual subvertendo a ordem de preferência do artigo 30, da Lei 8.245/91, nos contratos de franquia, não se pode ignorar a figura estranha ao enlace contratual firmado entre franqueador e franqueado: o proprietário do imóvel alugado.
Nesse aspecto, no plano da eficácia se faz necessário abalizar formas de tornar a subversão da ordem preferencial oponíveis em relação ao proprietário e esse aspecto tem solução com a necessária averbação[19] dos contratos de locação e sublocação junto à matrícula dos imóveis, pois neles, ou ao menos num deles, (sublocação) constará a previsão.
A averbação junto à matrícula do imóvel confere ao contrato de locação a eficácia erga omnes, sendo que a inclusão, no contrato de locação, dessa previsão de alteração da ordem do artigo 30, da Lei 8.245/91, encerraria qualquer discussão sobre a eficácia da cláusula contratual frente o locador.
Não se olvide que para o exercício do direito de preferência é imprescindível a averbação dos contratos de locação e sublocação.
3 SUBLOCAÇÕES EM CONTRATOS DIVERSOS DA FRANQUIA EMPRESARIAL
Há sublocações em contratos residenciais e não residenciais, concluindo-se que nos contratos de franquia empresarial seria autorizado aos contratantes dispor de forma contrária à lei quanto ao exercício do direito de preferência pelo locatário.
Diante das inovações trazidas pela Lei 13.874/2019, com valorização da liberdade contratual em detrimento da regulação estatal, a ponderação que se faz necessária decorre da possibilidade de subversão da ordem do direito de preferência em outras modalidades contratuais diversas da sublocação derivada do contrato de franquia empresarial.
Prima facie, desde logo se exclui a possibilidade de qualquer disposição diversa ao artigo 30 da Lei 8.245/90 quando a hipótese for de sublocação residencial, pois o direito à moradia foi alçado a direito constitucional e, nesse condão, não se parece razoável fazer prevalecer o direito à exploração econômica do déficit habitacional frente ao direito à aquisição do imóvel no qual se exerce a moradia.
Somando-se a isso está a disparidade de armas entre locador e locatário de contratos residenciais, que se aplica por simetria ao sublocador e sublocatário, na forma do artigo 14 da Lei de Locações[20], sem prejuízo da análise da realidade, da qual se extrai que sublocações residenciais, em regra, possuem por objeto imóveis de menor valor, ocupados por parcela da população mais vulnerável sob a ótica jurídica, social e financeira.
Quando a questão é alçada aos contratos empresariais, nova luz se joga na questão. A nova ordem jurídica é norteada pela valorização dos pactos contratuais. Por consequência, caso os contratantes disponham de modo diverso sobre a ordem de preferência para aquisição do imóvel objeto do contrato de locação a validade dessa disposição se lastreará nos seguintes elementos: i) o contrato de sublocação de imóvel para fins empresariais ser firmado entre profissionais; ii) representar a primazia da liberdade econômica; iii) não implicar contrariedade à lei.
Portanto, não se afere, na relação locatícia empresarial, a premissa da qual parte a proteção ao locatário residencial: a hipossuficiência jurídica e econômica.
A Lei 13.874/2019 preceitua de modo expresso que é norteada pela liberdade como garantia do exercício da atividade econômica e que o Estado somente intervirá de modo subsidiário e excepcional sobre o exercício de atividades econômicas[21].
E a locação ou sublocação de imóvel para o desenvolvimento da atividade econômica deve ser interpretada consoante os princípios esculpidos pela novel legislação, razão pela qual partindo-se da paridade de armas na convenção contratual, conclui-se que as partes podem pactuar o que lhes aprouver, mesmo que isso traduza renúncia a direitos legalmente assegurados, mas desde que a lei não coíba essa conduta, como, exemplificativamente, se dá com a fixação do valor do aluguel em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo, bem como periodicidade do reajuste[22].
O ordenamento jurídico brasileiro privilegia a autonomia da vontade como forma de estimular à atividade empresarial e, por conseguinte, a geração de riquezas.
O contrato de franquia é iminentemente empresarial, sendo requisito de validade e eficácia a observância dos requisitos mínimos que devem ser informados na COF (Circular de Oferta de Franquia), entre os quais a minuta padrão sobre a qual se firmará o contrato de franquia empresarial.
O reconhecimento da modalidade De Adesão conferida pelo STJ ao Contrato de Franquia não tem o condão de elidir a manifestação de vontade nele materializada, especialmente se às cláusulas contratuais forem conferidas clareza suficiente para o escorreito entendimento. E subverter a ordem de preferência do artigo 30 da Lei 8245/90 quando se tratar de franquia empresarial não implica insegurança jurídica ou desrespeito a norma cogente, pois se estaria diante da hermenêutica da Lei de Locações consoante a Lei 13.874/2019.
O sistema de franquias é gerador de riquezas e sua proteção decorre da multiplicidade de personagens que nele estão inseridos, razão pela qual sua proteção não pode ser confundida com a prevalência do franqueador em face o franqueado, mas da proteção da multiplicidade de franqueados que dependem da valorização da marca franqueada para majorar a chance de sucesso do próprio negócio.
A intepretação conjunta da Lei 8245/91 com a Lei 13.874/2019 autoriza concluir ser lícito, aos sublocadores e sublocatários de contratos não residenciais, prever de modo diverso à ordem do artigo 30 da Lei de Locações, o que não seria autorizado nos contratos de locação residenciais.
ROQUE, Sebastião José. Do contrato de franquia empresarial (coleção elementos de direito). São Paulo: Ícone, 2012.
PEDROTTI, Irineu Antonio; PEDROTTI, William Antônio. Comentários à Lei de Locação: de acordo com o Código Civil. São Paulo: Método, 2005.
FUX, Luiz. Locações: processo e procedimentos. Doutrina, prática e jurisprudência3. ed. rev. e ampl. Rio de Janeiro: Destaque, 1999,
MORAES, Hermes Santos Blumenthal de. O Papel das cláusulas gerais e sua aplicação no direito civil-constitucional. Porto Alegre: Paixão, 2014.
PEIXOTO, Ulisses Vieira. Direito Imobiliário. Leme (SP): JH Mizuno, 2017.
CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio Edilício: Manual Prático com perguntas e respostas. 4. Ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2017
[1] “Art. 3 Nos casos em que o franqueador subloque ao franqueado o ponto comercial onde se acha instalada a franquia, qualquer uma das partes terá legitimidade para propor a renovação do contrato de locação do imóvel, vedada a exclusão de qualquer uma delas do contrato de locação e de sublocação por ocasião da sua renovação ou prorrogação, salvo nos casos de inadimplência dos respectivos contratos ou do contrato de franquia.
II – o valor pago a maior ao franqueador na sublocação não implique excessiva onerosidade ao franqueado, garantida a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro da sublocação na vigência do contrato de franquia”.
[3] Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
[4] Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
[5] Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar–lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
[6] Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
[7] Art. 428. Deixa de ser obrigatória a proposta:
I – se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante;
[8] Art. 434. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida, exceto:
I – no caso do artigo antecedente;
II – se o proponente se houver comprometido a esperar resposta;
III – se ela não chegar no prazo convencionado.
[9] Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far–se–á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
[10] Importante fazer menção ao REsp 1535968, que analisou a questão do exercício do direito de preferência entre condôminos de bem imóvel e cujo acórdão dá conta de que a divisão amigável realizada entre os familiares que implica administração e autonomia autônomos, aliado ao fenômeno tempo, implicaria exceção à regra do artigo 1.339, do Código Civil/16 (atual 505, Código Civil / 2002), consoante hermenêutica conferida pelo REsp 489.860/SP, pela eg. Segunda Seção, da relatoria da eminente Ministra NANCY ANDRIGHI.
[11] REsp 43.081-0/SP – Relator Ministro Assis Toledo, julgado em 23.03.1994, 5ª Turma, STJ.
[12] Entre outros, ver o AgInt no AgInt no AREsp 909595 / MG, 4ª Turma, Relatoria da Exma Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 26.02.2019 e publicado no DJe de 06.03.2019, do qual se extrai o seguinte: (…) “2. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que, o direito real de adjudicação somente será exercitável se o locatário efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência; formular o pedido de adjudicação no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel; bem como promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis, 30 (trinta) dias antes da referida alienação”.
[13] Código Civil – Art. 966. Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviço.
[14] Lei 13.966/2019, artigo 2º, parágrafo primeiro.
[15] Lei 13.966/2019, artigo 2º, parágrafo segundo.
[16] O STJ enfrentou, em Acórdão cuja relatoria coube a Exma. Ministra Nancy Andrighi questão referente à aplicação de cláusula contratual de submissão à arbitragem, o que, diante da classificação do contrato de franquia na modalidade de adesão se lhe aplicaria o artigo 4º, parágrafo 2º, da Lei 9.307/96” (Lei de Arbitragem).
Art. 4ºA cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.
[17] Importante observar a nova redação do artigo 113, do Código Civil, conferida pela Lei 13.874/2019, que trata da interpretação das cláusulas contratuais.
[18] Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.
[19] Artigo 167, II, 16, da Lei 6.015/73.
[20] Art. 14 da Lei 8.245/90: Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.
[21] Lei 13.874/2019: Art. 2º São princípios que norteiam o disposto nesta Lei:
[22] Lei 9.069/95, que instituiu o Plano Real:
1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano”.

References: artigo 21
 artigo 21
 artigo 30
 artigo 27
 artigo 30
 artigo 28
 artigo 27
 artigo 427
 artigo 28
 artigo 428
 artigo 434
 artigo 2
 artigo 3
 artigo 30
 artigo 30
 artigo 424

Artigo 424
 artigo 424
 artigo 30
 artigo 30
 artigo 423
 artigo 421
 artigo 421
 artigo 30
 artigo 30
 artigo 30
 artigo 14
 artigo 30
 artigo 30
 artigo 1
 artigo 2
 artigo 2
 artigo 4
 artigo 113
 Artigo 167