Source: https://interpretacje-podatkowe.org/najem/ibpbii-2-415-959-14-jg
Timestamp: 2018-03-21 01:27:50+00:00

Document:
Najem kilku mieszkań - sposób opodatkowania
IBPBII/2/415-959/14/JGinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 23 października 2014 r. (data otrzymania 28 października 2014 r.), uzupełnionym 28 listopada 2014 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu kilku mieszkań – jest prawidłowe.
W dniu 28 października 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu kilku mieszkań.
W związku z brakami formalnymi, pismem z 13 listopada 2014 r., Znak: IBPBII/2/415-959/14/JG wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 28 listopada 2014 r.
Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje wspólność majątkowa małżeńska. Małżonkowie 5 grudnia 2011 r. ze środków pochodzących ze wspólnego majątku kupili spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o powierzchni 38 m2. W dniu 1 lipca 2013 r. małżonkowie kupili lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność lokalu ze środków pochodzących ze wspólnego majątku. Zasadniczym celem zakupu mieszkań była lokata kapitału oraz przeznaczenie ich w przyszłości dla dwójki dzieci. Po wyremontowaniu mieszkań małżonkowie zaczęli je wynajmować. Obecnie uiszczany jest 8,5% podatek ryczałtowy na podstawie art. 6 ust. 1a i art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.). Korzystając z ustawowej możliwości, po zgłoszeniu tego faktu (oświadczenie) naczelnikowi urzędu skarbowego, podatek uiszcza tylko Wnioskodawca. Obecnie małżonkowie mają zamiar kupić kolejne (trzecie) mieszkanie i być może w przyszłości jeśli będą posiadać na to środki kolejne (czwarte) i zacząć je wynajmować. Wątpliwość Wnioskodawcy bierze się stąd, że trzecie i może czwarte mieszkanie jakie małżonkowie mają zamiar kupić i wynająć docelowo już nie będzie przeznaczone dla dzieci, ale chodzi o ulokowanie kapitału oraz wynajem. Małżonkowie nie mają pewności, czy wynajęcie trzech/czterech mieszkań z uwagi na rozmiar działalności i jej charakter nie należy traktować jako działalność gospodarczą wyłączającą prawo do stosowania wymienionej stawki ryczałtowej. W przypadku wynajmu trzeciego/czwartego mieszkania czynności podejmowane przez małżonków (podobnie jak do tej pory) będą sprowadzać się do: podpisywania umów z najemcami (albo na czas określony, albo co prawda na czas nieokreślony, ale z możliwością wcześniejszego z reguły miesięcznego wypowiedzenia. Do tej pory w przypadku dwóch poprzednich mieszkań w przeciągu niespełna trzech lat małżonkowie zawarli sześć kolejno następujących po sobie umów najmu z tymi samymi albo różnymi najemcami, a mieszkania były cały czas wynajmowane. Małżonkowie nie mają pewności, czy w przyszłości po zakupie dalszych mieszkań będą chętni na wynajem, ale zakładają, że rodzaj umów i ich liczba będzie podobna jak dotychczas), pobrania kaucji, informowania najemców mailowo o kwotach opłat za media, które ich obciążają, wspólnego z najemcami weryfikowania stanu liczników gazu itp., niekiedy drobnych naprawach w wynajmowanych mieszkaniach (np. wymiana żarówki, przegląd okresowy junkersa itp.). Wnioskodawca w razie wypowiedzenia umowy przez dotychczasowego najemcę lub zakończenia umowy terminowej zamieszcza ogłoszenie w internecie o wynajmie mieszkania. Wnioskodawca również okresowo sprawdza stan mieszkania przy okazji spisania stanu liczników. Małżonkowie prowadzą działalność gospodarczą. Małżonek Wnioskodawcy jest radcą prawnym i prowadzi działalność gospodarczą polegającą wyłącznie na świadczeniu pomocy prawnej w ramach spółki partnerskiej. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami o kodach: 68.31.Z; 68.31.Z; 64.99.Z. i działalność tę wykonuje wyłącznie na rzecz osoby prawnej zatrudniającej osoby fizyczne posiadające licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca nie prowadzi działalności: Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi o kodzie: 68.2; 68.20; 68.20.Z. Środki uzyskiwane z tytułu czynszu stanowią dla małżonków niewielką część ich przychodów w porównaniu z przychodami z innych źródeł. Najem jest i będzie w przyszłości wykonywany osobiście, bez zatrudnienia osób trzecich. Wnioskodawca nie będzie też korzystać w tym zakresie z obsługi księgowej.
Czy w przypadku zakupu i wynajęcia trzeciego i ewentualnie czwartego mieszkania Wnioskodawca będzie mógł nadal korzystać z ryczałtowego opodatkowania przychodów z najmu w wysokości 8,5% bez limitu przychodów, określonych w art. 6 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, gdyż artykuł ten dotyczy tylko najmu w ramach działalności gospodarczej.
Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku zakupu i wynajęcia trzeciego i ewentualnie czwartego mieszkania będzie on mógł nadal korzystać z ryczałtowego opodatkowania przychodów z najmu w wysokości 8,5% bez limitu przychodów, określonych w art. 6 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, gdyż artykuł ten dotyczy tylko najmu w ramach działalności gospodarczej.
Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności – zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 1 lipca 2013r. o sygn. akt I SA/Gl 1187/12 potwierdza, że: „Przychody z najmu mogą być kwalifikowane do dwóch źródeł przychodów: pozarolniczej działalności gospodarczej i najmu jako samodzielnego źródła przychodów, przy czym kryterium ich rozróżnienia stanowi przedmiot najmu, a więc to czy przedmiot ten stanowi składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. W przypadku, gdy najem dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, przychody uzyskane z tego tytułu kwalifikuje się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, zaś w sytuacji, gdy najem nie dotyczy takiego składnika przychód z tego tytułu należy kwalifikować do źródła przychodów z najmu.” (...). „O ile więc podatnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali czy budynków, osiągając z tego tytułu określone przychody, lokale takie czy budynki stanowią składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Natomiast w sytuacji, gdy podatnik takiej działalności nie prowadzi, składników takiego majątku nie można uznać za związane z jego działalnością gospodarczą”. Nadto WSA uznał, że jeżeli podatnik nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali czy budynków (lub lokali w budynku bez ich prawnego wyodrębnienia) i lokale te lub budynki pozostają bez związku z inną prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, to tego rodzaju składników majątkowych (a nie środków trwałych) nie można traktować jako związane z działalnością gospodarczą. Związek taki dotyczy wyłącznie tego składnika majątku, z którym wiąże się faktycznie i bezpośrednio działalność gospodarcza podatnika”. Przy czym skuteczne wycofanie nieruchomości z majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą pozwala opodatkować najem jako „prywatny” – interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 10 września 2013 r. Znak: IBPBII/2/415-613/13/MMa. Wynajmowane przez Wnioskodawcę obecnie mieszkania nigdy nie były związane z prowadzoną, opisaną wcześniej działalnością gospodarczą żadnego z małżonków. Również mieszkania jakie małżonkowie mają zamiar nabyć nie zostaną nabyte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ani na jej potrzeby. Mieszkania te nie będą wykorzystywane na potrzeby prowadzanej aktualnie przez małżonków działalności gospodarczej, nie będą ujmowane w ewidencji środków trwałych u żadnego z małżonków ani nie będą amortyzowane. „Kosztów związanych z używaniem i utrzymaniem przedmiotu najmu Wnioskodawca nie uwzględnia w kosztach tej działalności. W takim przypadku podatnicy mają prawo traktować najem jako „prywatny” – interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 11 lipca 2014 r. Znak: ITPB1/415-395/14/AK. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej: Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi o kodzie: 68.2; 68.20; 68.20.Z., choć w świetle najnowszych interpretacji, nawet prowadzenie takiej działalności nie wykluczałoby opodatkowania najmu jako prywatnego – interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 4 kwietnia 2014 r. Znak: IBPBI/1/415-38/14/WRz. Co więcej, w stanie faktycznym ww. interpretacji celem zakupu mieszkań przez podatniczkę było uzyskiwanie dochodów z wynajmu. Dla zmaksymalizowania tych dochodów podatniczka zakupiła odpowiednią literaturę oraz zapisała się do stowarzyszenia właścicieli nieruchomości –interpretacja jw. Umowy najmu zawierane obecnie i jakie będą zawierane w przyszłości nie gwarantują ciągłości najmu, bo termin związania stron tą umową jest albo określony (z reguły około 1 roku), albo nieokreślony, ale umowa może być rozwiązana z bardzo krótkim terminem wypowiedzenia (z reguły 1 miesiąc), co przemawia przeciwko uznaniu najmu za działalność gospodarczą, por. przywołana wyżej interpretacja z 11 lipca 2014 r. Wnioskodawca podnosi ponadto, że liczba lokali oddawanych w najem nie przesądza o zakwalifikowaniu przychodów z ich wynajmu do przychodów z działalności gospodarczej. Wielokrotnie w interpretacjach indywidualnych potwierdzono, że podatnik, który wcześniej wynajmował np. cztery mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, po zlikwidowaniu działalności może nadal wynajmować te same mieszkania nawet tym samym najemcom w ramach tzw. „najmu prywatnego” przy przyjęciu stawki ryczałtowej w wysokości 8,5% – por. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 5 sierpnia 2011 r. Znak: IPTPB1/415-44/11-4/MD; interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 5 października 2012 r. (Znak: IPTPB1/415-457/12-2/KO; interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 13 września 2013 r. Znak: ILPB1/415-702/13-3/TW. Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia ta oznacza, że wybór formy opodatkowania należy do podatnika.
„Reasumując, jeżeli zatem Wnioskodawca nie posiada zarejestrowanej działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, a uzyskiwane przychody traktuje jako najem prywatny, to zgodnie z jego wolą przychody z tytułu wynajmu przedmiotowych mieszkań można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Przepisy nie wprowadzają ograniczeń pod względem ilości wynajmowanych mieszkań, które pozbawiałyby Wnioskodawcę możliwości rozliczenia w powyższy sposób” – por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 18 marca 2013 r.; Znak: ILPB2/415-1140/12-2/WS oraz interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 30 maja 2011 r. Znak: IBPBII/2/415-277/11/ŁCz. Pozyskiwanie najemcy za pomocą ogłoszenia w internecie nie wyklucza uznania, że najem może być traktowany jako „prywatny” – zob. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 21 sierpnia 2014 r. Znak: IPPB1/415-630/14-4/EC.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonkiem jest właścicielem dwóch lokali mieszkalnych, które wspólnie zakupili ze środków pochodzących z ich majątku wspólnego. Obecnie oba mieszkania małżonkowie wynajmują w ramach „najmu prywatnego” opłacając z tego tytułu zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5%. Wnioskodawca wraz z małżonkiem planują zakupić trzecie mieszkanie i być może w przyszłości czwarte mieszkanie, które zamierzają także wynajmować. Działalność zawodowa Wnioskodawcy i jego małżonka nie jest związana z wynajmem nieruchomości. Przychody z najmu trzeciego i ewentualnie czwartego mieszkania Wnioskodawca nadal chce opodatkowywać zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%.
W przypadku opodatkowania przychodów z tytułu najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych objętych wspólnością ustawową należy zauważyć, że przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady, podlegają odrębnemu opodatkowaniu. Wskazuje na to treść art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, zgodnie z którym – przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. Przy czym w myśl art. 12 ust. 6 ww. ustawy – zasada, o której mowa w ust. 5 – ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków.
Podsumowując, Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości a uzyskiwane obecnie przychody z najmu dwóch lokali mieszkalnych, które nabył wspólnie z małżonkiem z majątku wspólnego opodatkowuje zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%. Przepisy ustawy nie wprowadzają ograniczeń pod względem ilości wynajmowanych mieszkań, które pozbawiłyby Wnioskodawcę możliwości rozliczenia w powyższy sposób. Dlatego planowany zakup trzeciego oraz czwartego mieszkania, które w zamierzeniach Wnioskodawcy będą przeznaczone na wynajem – będą prawidłowo zaliczone do odrębnego źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – o ile Wnioskodawca złożył w terminie stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym a najem nie będzie realizował znamion działalności gospodarczej.
IPPB1/415-630/14-4/EC | Interpretacja indywidualna
ITPB1/415-395/14/AK | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Najem > IBPBII/2/415-959/14/JG

References: art. 14
 art. 6
 art. 12
 art. 6
 art. 6
 art. 14
 art. 10
 art. 12
 art. 12
 art. 6
 art. 10