Source: https://www.vbw-online.de/2020/vbw-info-072020.html
Timestamp: 2020-08-14 09:22:01+00:00

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vbw-info 07/2020
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Sitzung des Fachausschusses Technik und Energie im vbw am 14.07.2020
Zensus 2021 - Erwartete Verschiebung auf 2022 - Stellungnahme des GdW liegt vor
Aus der Landesstrategie Quartier 2020 wird „Quartier 2030 – Gemeinsam.Gestalten.“
Anpassung des Basiszinssatzes zum 01.07.2020
Die WTS informiert: Anwendungsschreiben des BMF zur Sonderabschreibung zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (§ 7b EStG)
(per RSS am 09.07.2020 versandt)
(Urteil des BGH vom 29.05.2020, Az.: V ZR 141/19)
EU–INFO Juli 2020
Die AWI informiert: „Welche Folgen hat die Corona-Krise für den Wohnungsmarkt?“ - Online-Vortrag von Prof. Michael Voigtländer am 23.09.2020, 10.00 Uhr
Die AWI informiert: Fachtagung „Aktuelle Bilanzierungs-, Bewertungs- Steuerfragen“ findet 2020 drei Mal statt
Trauer um Albert Wenzler und Renate Schirrmacher
Unter dem Vorsitz von Herrn Christoph Neis, ulmer heimstätte eG, kam der Fachausschuss Technik und Energie im vbw am 14.07.2020 in Stuttgart zusammen. Neben der Besichtigung eines Bauprojektes der Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG in Holzhybridbauweise befasste sich der Fachausschuss in seiner Sitzung mit einer Reihe aktueller Themen, unter anderem den Auswirkungen der Corona-Krise auf die Bautätigkeit. Angesichts der unklaren weiteren Entwicklungen in Sachen Corona kamen dabei in den letzten Monaten einige Mitgliedsunternehmen zu dem Schluss, u.a. Sanierungen und Modernisierungen vorerst zu verschieben, bzw. diese nicht im bewohnten Zustand durchzuführen. Zudem wurde von Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der Projektentwicklung und Planung berichtet.
Ein weiteres wichtiges Sitzungsthema war Radon. Derzeit stehen die Radonvorsorgegebiete noch nicht fest. Diese werden seitens der Landesregierung bis spätestens 31.12.2020 festgelegt. Der vbw wird die Thematik weiterhin intensiv beobachten und den Mitgliedsunternehmen des vbw entsprechende Hinweise und Empfehlungen zukommen lassen.
Hinsichtlich des weiteren Umgangs mit dem Thema E-Mobilität und Ladepunkten zeigten sich die TeilnehmerInnen der Sitzung unsicher hinsichtlich des weiteren Vorgehens. So werden E-Fahrzeuge zwar großzügig gefördert, allerdings sind die Anfragen von Mieterseite nach Ladepunkten bisher zurückhaltend. Zudem stellen sich technische Fragen, wie beispielsweise nach den Ladekapazitäten, die häufig nur schwer zu lösen sind. Mit Blick auf die Beschlusslage zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) begrüßen die TeilnehmerInnen die nun eingeführte Innovationsklausel. Diese gebe den Unternehmen die notwendige Flexibilität, um die Energiewende im Bereich des Wohnens besser voran zu bringen. Mit Blick auf die Struktur des Fachausschusses Technik und Energie wurde Frau Antje Durach, Vorständin der Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG, zur stellvertretenden Vorsitzenden gewählt. Wir freuen uns auf eine gute Zusammenarbeit. Die nächste Sitzung des Fachausschusses wird im Herbst stattfinden.
Wechsel im Technik-Vorstand bei der Kreisbaugenossenschaft Kirchheim-Plochingen eG
Die Kreisbaugenossenschaft Kirchheim-Plochingen eG vollzieht im Juli einen Wechsel beim Vorstand Technik. Stephan Schmitzer übernimmt den Verantwortungsbereich von Georg Hörmann, der nach 25 Jahren bei der Kreisbau in den Ruhestand geht. Bei einer Feierstunde in Kirchheim/Teck verabschiedeten sich Verantwortliche und Mitarbeiter der Kreisbau, Geschäftspartner, Architekten und Berufskollegen und zollten dem scheidenden Technik-Vorstand Anerkennung und Respekt für sein Wirken an der Spitze der Kreisbau.
Seit Jahresbeginn hat sich Schmitzer in den technischen Bereich eingearbeitet, den er nun übernimmt. Der 52-jährige hat zwei Jahrzehnte Erfahrung in einer Stuttgarter Wohnungsgenossenschaft gesammelt, war erst Abteilungsleiter, dann Technischer Prokurist und bringt reichhaltiges Branchen-Know-how mit.
Wechsel im Vorstand bei der Robert Bosch Wohnungsgesellschaft mbH
In den letzten Wochen hat sich auch einiges getan bei der Robert Bosch Wohnungsgesellschaft mbH, Stuttgart.
Die beiden bisherigen Geschäftsführer Michael Seiffert und Martin Höfer wurden in den Ruhestand verabschiedet.
Seit 01.06.2020 haben Frank Wichterich und seit 01.07.2020 Rainer Müller die Führung des Unternehmens übernommen. Sie bringen viel Elan und Tatendrang mit, um die WOGE auch in dieser anspruchsvollen Zeit weiterhin auf gutem Kurs zu halten.
Neues Vorstandsmitglied bei der Baugenossenschaft Friedenau der Straßenbahner eG, Stuttgart
Auch bei der Baugenossenschaft Friedenau der Straßenbahner eG, Stuttgart, gibt es eine Veränderung in der Führungsebene: Seit 01.07.2020 ist Frau Sevgül Süß zum neuen Vorstandsmitglied bei der Genossenschaft ernannt worden.
Wir wünschen den neuen Führungskräften viel Erfolg in ihren Tätigkeitsbereichen und den Ruheständlern alles Gute für die Zukunft.
Der GdW hat uns informiert, dass laut Schreiben des BMI vom 08.07.2020 geplant ist, den Zensus 2021 um ein Jahr zu verschieben. Ein entsprechender Gesetzesentwurf zur Verschiebung des Zensus in das Jahr 2022 liegt dem GdW zur Stellungnahme vor.
Das erforderliche Gesetzgebungsverfahren soll im Sommer eingeleitet werden, damit die Änderungen am Zensusgesetz zum Jahresende in Kraft treten können. Hintergrund ist die Corona-Krise, die die Vorbereitungen der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder ausgebremst hat.
Über die geplante Verschiebung möchten wir Sie hiermit informieren. Der GdW hat eine befürwortende Stellungnahme zur Verschiebung abgegeben. Diese finden Sie hier sowie im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik GdW-Publikationen / Stellungnahmen.
Es bleibt dann abzuwarten, ob die Verschiebung auf europäischer Ebene mehrheitsfähig gemacht werden kann.
Für Fragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung gerne zur Verfügung (Telefon Sekretariat 0711 16345 - 117 oder 0711 16345 - 104).
Die vom Ministerium für Soziales und Integration Baden-Württemberg ins Leben gerufene Strategie „Quartier 2030 – Gemeinsam.Gestalten.“ unterstützt Städte, Gemeinden, Landkreise und zivilgesellschaftliche Akteure bei der alters- und generationengerechten Quartiersentwicklung. Für die neue Dekade wurden bei der Landesstrategie einige Neuerungen angekündigt. Neben einem stärkeren Blick auf den Ländlichen Raum und auf die Vielfalt der Menschen in den Quartieren des Landes soll zukünftig auch die Digitalisierung der Quartiersarbeit unterstützt werden. Außerdem wird die Senioren- und Generationenpolitik des Landes in die alters- und generationengerechte Quartiersstrategie eingebunden.
Weitere Informationen zur Strategie „Quartier 2030“ finden Sie unter https://www.quartier2030-bw.de/.
Der Basiszins (§ 247 Abs. 2 BGB) hat sich zum 01.07.2020 nicht verändert und beträgt weiterhin – (minus!) 0,88 %.
Demnach betragen die gesetzlichen Verzugszinsen (§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB) für Verbrauchergeschäfte seit dem 01.07.2020 nach wie vor 4,12 % und nach § 288 Abs. 2 BGB bei Entgeltforderungen, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, nach wie vor 8,12 %.
Im Rahmen der Wohnraumoffensive sucht das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau modellhafte und experimentelle Wohnprojekte. Im Mittelpunkt des Aufrufs stehen Projektideen, die die Schaffung von Wohnraum mit sozialen und ökologischen Kriterien verknüpfen. Ziel des Programms ist es, Projektideen für innovative Wohnformen zu identifizieren, die auch auf andere Standorte und lokale Gegebenheiten übertragbar sind. Die ausgewählten Projekte werden vom Land nicht nur finanziell gefördert, sondern auch fachlich begleitet, landesweit vernetzt und einer breiten Öffentlichkeit vorgestellt. Das Förderprojekt ist Bestandteil des Bausteins „Innovativ Wohnen BW“ der Wohnraumoffensive des Landes, für den insgesamt 10 Millionen Euro zur Verfügung stehen. In einer ersten Runde wurden bereits drei beispielgebende Projekte identifiziert. Für diese zweite Förderrunde stehen 5 Millionen Euro an Fördermitteln bereit. Die Projektanträge für die zweite Förderrunde können bis zum 19.10.2020 eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie unter dem nachfolgenden Link.
In einem umfangreichen Einführungsschreiben stellt das BMF seine Auffassung zur Umsetzung der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau gemäß § 7b EStG dar. Gleichzeitig stellt das BMF eine Berechnungshilfe zur Ermittlung des Beihilfewerts sowie eine Anlage zur Steuererklärung für „Angaben zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung nach § 7b EStG“ zur Verfügung.
§ 7 b EStG – Überblick über die gesetzliche Regelung
Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen
Baukostenobergrenze: Anschaffungs- oder Herstellungskosten – ohne Aufwendungen für das Grundstück – von maximal 3.000 EUR/m² Wohnfläche (Baukostenobergrenze)
Entgeltliche Überlassung der Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren zu fremden Wohnzwecken
Wirkungsweise und Höhe der steuerlichen Förderung:
Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung: Anschaffungs-oder Herstellungskosten – ohne Aufwendungen für das Grundstück – von maximal 2.000 EUR/m² Wohnfläche (Förderhöchstgrenze)
Begünstigungszeitraum und Abschreibungshöhe: im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage jährlich zusätzlich zur regulären linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG in Höhe von 2 %
Ab dem 5. Jahr Restwert-AfA nach § 7 a Abs. 9 EStG auf den um die bisher aufgelaufenen Abschreibungen verminderten Restbuchwert
Letztmalige Inanspruchnahme der Sonderabschreibung für den VZ 2026
Rückgängigmachung der Sonderabschreibung z. B. bei Überschreiten der Baukostenobergrenze (AK/HK max. 3.000 EUR/m² Wohnfläche) innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der neuen Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Ausgewählte Aspekte des BMF-Schreibens vom 07.07.2020
Begünstigte Wohnung i. S. d. § 7 b EStG
Eine neue (bisher nicht vorhandene) Wohnung kann entstehen durch (Tz. 25 ff.):
den Aus- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen (insbesondere Dachgeschossausbauten), wenn dadurch erstmal eine Wohnung entsteht, oder
die Aufstockung oder den Anbau auf oder an einem bestehenden Gebäude.
Die Wohnfläche einer begünstigten Wohnung muss (§ 181 Abs. 9 BewG) mindestens 23 m² betragen, wobei außerhalb der Wohnung gelegene Räume hierbei nicht berücksichtigt werden (Tz. 20). Besonderheiten bezüglich der Wohnfläche bestehen für Wohnungen in Studentenwohnheimen in Gestalt eines Apartmenthauses, für abgeschlossene Apartments in einem Seniorenheim oder für eine Unterkunft im betreuten Wohnen. Die Wohnung muss in diesen Fällen aus einem Wohn-/Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination oder zumindest einer Kochgelegenheit mit den für eine Kleinkücheneinrichtung üblichen Anschlüssen und einem Bad/WC bestehen und eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 m² haben (Tz. 21).
Aus dem Gesetz und auch aus der Gesetzesbegründung ergab sich keine Definition der Wohnfläche. Hätte man die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung berechnet, wäre bei den heutigen Baupreisen die Einhaltung der Baukostenobergrenze von 3.000 EUR – insbesondere wenn auch Tiefgaragen errichtet werden – nicht möglich gewesen. Der vbw hat sich deshalb bei der Landesregierung dafür eingesetzt, in die Berechnung der Wohnfläche auch die Nebenräume und Garagen einzubeziehen. In dem BMF-Schreiben wird dieser Forderung des vbw Rechnung getragen. In die Berechnung der Wohnfläche i. S. d. § 7 b EStG sind auch Nebenräume und Garagen einzubeziehen. Nebenräume sind Räume, die sich nicht im abgeschlossenen Bereich der Wohnung befinden, aber zu dieser gehören. Das sind z. B. Keller- oder Abstellräume, gemeinschaftlich genutzte Räume in demselbem Gebäude, Stellplätze in Tiefgaragen sowie die zu einem Gebäude gehörenden Garagen (Tz. 22). Garagen, die neben dem Gebäude errichtet werden, gehören nur dann zu einer Wohnung, wenn Wohnung und Garagen als Bewertungseinheit i. S. d. BewG anzusehen sind (Tz. 23).
Die Nutzfläche wird in sinngemäßer Anwendung der Wohnflächenverordnung ermittelt, wobei bei der Ermittlung der Nutzfläche – abweichend von § 2 Abs. 3 WoFlV – auch Nebenräume wie Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw., soweit sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind, sowie die zu begünstigten Wohnung gehörenden Garagen, einzubeziehen sind (Tz. 51).
Alternativ kann für Zwecke der sachgerechten Ermittlung der Baukosten je m² (Wohn-)Fläche auch die Bruttogrundfläche (BGF) des aufgrund der Baumaßnahme entstandenen Gebäudes herangezogen werden. Die BGF ermittelt sich als Gesamtfläche aller Grundrissebenen eines Bauwerks gemäß DIN 277 (Tz. 52).
Zur Ermittlung der AK/HK je m² (Wohn-)Fläche sind die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten durch die ermittelte gesamte Nutzfläche zu dividieren. Mehraufwendungen für Sonderausstattungen, die eindeutig und nachweisbar anderen Nutzflächen als der begünstigten Wohnung zuzurechnen sind (wie gewerblich genutzte Flächen), können bei den AK/HK unberücksichtigt bleiben (Tz. 53 und Tz. 54 mit Beispiel 4). Betragen die AK/HK je m² (Wohn-)Fläche nicht mehr als 3.000 EUR, aber mehr als 2.000 EUR, greift als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung allerdings die Förderhöchstgrenze von 2.000 EUR je m² (Wohn-)Fläche der begünstigten Wohnung.
Entgeltliche Überlassung zu fremden Wohnzwecken
Die entgeltliche Überlassung zu fremden Wohnzwecken muss unbefristet oder mindestens für einen Zeitraum von einem Jahr mietvertraglich festgelegt sein. Wird eine kürzere Mietdauer vereinbart, kann das unschädlich sein, wenn ein entsprechender Nachweis erbracht wird, dass die Wohnung nicht lediglich der vorübergehenden Beherbergung von Personen, sondern der längerfristigen Nutzung zu Wohnzwecken dienen soll (z. B. Vermietung an einen Praktikanten für die Dauer eines Praktikums oder Vermietung an einen Studenten für die Dauer eines Semesters). Eine Untervermietung durch den Mieter ist unschädlich, wenn sie zu Wohnzwecken im vorstehenden Sinne erfolgt. Eine Wohnung kann auch möbliert vermietet werden. Auch eine Wohnung im Bereich des Mitarbeiterwohnens dient Wohnzwecken. Eine Wohnung dient allerdings nicht Wohnzwecken, wenn sie lediglich zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt ist, insbesondere bei regelmäßig wechselnden Personen wie z. B. in Ferienwohnungen oder bei der Vermietung von Serviced Apartments (Tz. 36 ff.). Ein vorübergehender Leerstand ist unschädlich, wenn die entgeltliche Überlassung (weiterhin) vorgesehen ist und die Wohnung dafür bereitgehalten wird (Tz. 34).
Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ermittelt sich aus den förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der begünstigten Wohnung unter Berücksichtigung der Förderhöchstgrenze von maximal 2.000 EUR je m² (Wohn-)Fläche der begünstigten Wohnung. Zu den förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten i. S. d. § 7 b EStG gehören neben den abschreibungsfähigen AK/HK der begünstigten Wohnung auch die AK/HK für die zu dieser Wohnung gehörenden Nebenräume – gleichgültig, ob sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind – und die AK/HK der zur begünstigten Wohnung gehörenden Garagen (Tz. 55). Bei Nebenräumen, die vollständig einer begünstigten Wohnung zugerechnet werden können (z. B. Kellerräume, Garagenplätze), sind die darauf entfallenden AK/HK in voller Höhe in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Für gemeinschaftlich genutzte Nebenräume werden die AK/HK dagegen entsprechend dem Anteil der Nutzfläche der begünstigten Wohnung an der Nutzfläche des gesamten Gebäudes aufgeteilt (Tz. 56). Diese Aufteilung ist für Erwerber von Eigentumswohnungen von Bedeutung, nicht aber wenn das Wohnungsunternehmen die Sonderabschreibung für ein Wohngebäude geltend machen möchte, das in seinem Alleineigentum steht. Werden neben einer begünstigten Wohnung auch andere Nutzflächen, wie gewerblich genutzte Flächen, angeschafft oder hergestellt, werden die abschreibungsfähigen AK/HK des gesamten Gebäudes nach dem Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteiles zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes ermittelt. Die Aufteilung der Kosten hat so zu erfolgen, dass die gesamten abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten vollständig verteilt werden (Tz. 57). Betragen die grundsätzlich förderfähigen AK/HK mehr als 2.000 EUR je m² (Wohn-)Fläche, ermittelt sich die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung aus der Multiplikation von maximal 2.000 EUR je m² (Wohn-)Fläche (Förderhöchstgrenze) und der (Wohn-)Fläche (Nutzfläche) der begünstigten Wohnung (Tz. 63). Zur Verdeutlichung wird auf die Fortsetzung von Beispiel 4 (Tz. 54) in Beispiel 5 (Tz. 60) und Beispiel 6 (Tz. 64) verwiesen.
Beihilferechtliche Fragen im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung (Tz. 89 ff.)
Die Sonderabschreibung nach § 7 b EStG kann nur in Anspruch genommen werden, wenn der nach der De-minimis-Verordnung in einem Zeitraum von drei Kalenderjahren maximal zulässige Beihilfehöchstbetrag von 200.000 EUR unter Einbeziehung des Beihilfewerts aus der Sonderabschreibung nicht überschritten wird. Soweit auch Beihilfen nach der DAWI-de-minimis-Verordnung empfangen wurden, sind insoweit Beihilfen bis zu einem Höchstbetrag von 500.000 EUR – unter Einhaltung der 200.000 EUR-Grenze der De-minimis-Verordnung – zulässig. Der Beihilfewert von gewährten De-minimis-Beihilfen oder DAWI-de-minimis-Beihilfen ist aus den Mitteilungen der beihilfegewährenden Stellen ersichtlich (Tz. 95). Soweit in den Bewilligungsbescheiden kein Beihilfewert ausgewiesen wird, ist davon auszugehen, dass keine Beihilfe i. S. d. De-minimis-Verordnung vorliegt. Beihilfen i. S. d. De-minimis-Verordnung können z. B. Zuschüsse der BAFA oder verschiedene Programme der KfW oder der Förderbanken der Länder sein.
Beihilfewert der Sonderabschreibung
Der Beihilfewert der Sonderabschreibung nach § 7 b EStG bezieht sich nicht auf die Höhe der Sonderabschreibung selbst, sondern nur auf den relevanten wirtschaftlichen Vorteil, der durch die vorgezogene höhere Abschreibungsmöglichkeit über die fünfzigjährige Nutzungsdauer entsteht. Zur Erleichterung der Ermittlung des relevanten Beihilfewerts der Sonderabschreibung hat das BMF auf seiner Homepage eine Berechnungshilfe (Excel-Tabelle) zur Verfügung gestellt.
Der relevante wirtschaftliche Vorteil aus der Sonderabschreibung wird einmalig im ersten Jahr der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ermittelt und über den vierjährigen Begünstigungszeitraum gleichmäßig verteilt (Tz. 105 und Tz. 106). In den Steuerbescheiden wird dann der Beihilfewert angegeben. Soweit für Darlehensaufnahmen oder Zuschüsse Angaben zu den erhaltenen De-minimis-Beihilfen gemacht werden müssen, ist auch der Beihilfewert aus den Steuerbescheiden anzugeben.
Verpflichtende Abgabe der Anlage "Angaben zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung nach § 7 b EStG"
Für die Beantragung der Sonderabschreibung bzw. Prüfung seitens des zuständigen Finanzamts ist die Anlage "Angaben zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung nach § 7 b EStG" (diese finden Sie hier) mit der Steuererklärung einzureichen. Diese Angabe ist während des gesamten Begünstigungszeitraums abzugeben.
Des Weiteren finden Sie hier das BMF-Schreiben vom 07.07.2020.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 08.07.2020 in zwei Verfahren (BGH, Urteile vom 08.07.2020 – Az.: VIII ZR 163/18 und Az.: VIII ZR 270/18) entschieden, dass ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist.
Allerdings muss sich der Mieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.
1. Sachverhalt und Prozessverlauf:
Verfahren Az.: VIII ZR 163/18:
Zur Begründung hat das Landgericht (LG Berlin, 18. Zivilkammer) ausgeführt, den Klägern stehe ein Vorschussanspruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu, da die Mietsache aufgrund ihres dekorativen Verschleißes nicht mangelhaft (§ 536 Abs. 1 BGB) geworden sei. Da die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sei, sei zwar grundsätzlich der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Auch sei davon auszugehen, dass sich der Zustand der Wohnungsdekoration nach einer Mietzeit von 14 Jahren im Vergleich zum (unrenovierten) Anfangszustand weiter verschlechtert habe. Jedoch hätten die Kläger diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert, so dass ein Anspruch auf Vornahme von Renovierungsarbeiten gegen den Vermieter von vornherein ausscheide, zumal dadurch eine deutlich über den vertragsgemäß geschuldeten Zustand der Wohnung hinausgehende Verbesserung erzielt würde, welche die Beklagte nicht schulde. Ein Anspruch des Mieters auf ein Tätigwerden des Vermieters bestehe nur dann, wenn die Wohnung zwischenzeitlich „verkommen“ und „Substanzschäden“ vorzubeugen sei. Dafür sei nichts ersichtlich.
Verfahren Az.: VIII ZR 270/18:
Jedoch sei in Fällen wie dem vorliegenden nicht davon auszugehen, dass der schlechte Anfangszustand der vertragsgemäße sei. Der Vermieter müsse sich an dem im Mietvertrag festgehaltenen - jedoch unwirksamen - „Renovierungsprogramm“, wonach der Mieter von Zeit zu Zeit die Schönheitsreparaturen hätte ausführen müssen, spiegelbildlich festhalten lassen.
2. Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs:
Zwar sind die Berufungskammern in beiden Fällen zutreffend davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. Der Bundesgerichtshof hat damit seine Rechtsprechung bestätigt, wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt (vgl. Senatsurteile vom 18.03.2015 - Az.: VIII ZR 185/14, Rn. 15, 35; vom 22.08.2018 - Az.: VIII ZR 277/16, Rn. 20).
Für eine von der Vermieterseite befürwortete ergänzende Vertragsauslegung, die ohnehin nicht zu dem - einseitig an den Interessen des Vermieters orientierten - Ergebnis führen könnte, dass dem Mieter die Ausführung von Arbeiten auf eigene Kosten freistehe, der Vermieter Schönheitsreparaturen unter keinen Umständen auszuführen habe, ist deshalb kein Raum. Ebenso wenig kann - anders als einige Literaturstimmen und das Berufungsgericht im Verfahren Az.: VIII ZR 270/18 meinen - der unwirksamen Formularklausel der Inhalt beigemessen werden, der Vermieter müsse sich spiegelbildlich an der dort vorgesehenen (frischen) Renovierung festhalten lassen und deshalb treffe ihn - ohne Rücksicht auf den (vertragsgemäßen) unrenovierten Zustand bei Mietbeginn - eine uneingeschränkte Renovierungspflicht.
Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter, vorliegend nach der Verkehrsanschauung mithin der unrenovierte Zustand, in dem sie die Wohnung besichtigt und angemietet haben, ohne dass Vereinbarungen über vom Vermieter noch auszuführende Arbeiten getroffen wurden.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts im Verfahren Az.: VIII ZR 163/18 führt das aber nicht dazu, dass Instandhaltungsansprüche der Mieter unabhängig von dem weiteren Verschleiß der Dekoration von vornherein auszuscheiden hätten. Vielmehr trifft den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat - was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (hier: 14 bzw. 25 Jahre) naheliegt.
Begehrt der Mieter (wie im Verfahren Az.: VIII ZR 270/18) die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, so kann dieser die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden. Verlangt der Mieter von dem mit der Durchführung der Arbeiten in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses (wie im Verfahren Az.: VIII ZR 163/18), führt die angemessene Kostenbeteiligung zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten.
3. Bedeutung für die Wohnungsunternehmen:
Der BGH stellt nochmals klar, dass eine Übertragung von Schönheitsreparaturen im Formularmietvertrag unwirksam ist, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert überlassen wurde und ihm hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde.
Zutreffend ist auch, dass (alleine) die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel ist und auch nicht im Interesse (vernünftiger) Mietvertragsparteien liegt. Nach Durchführung der Arbeiten durch den Vermieter ist die Wohnung in aller Regel also in einem besseren Zustand als vertraglich vereinbart.
An diesem Punkt nimmt der BGH nun den Mieter in die Pflicht. Der Mieter hat sich nun in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen. Soweit keine Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.
Wichtig für den Vermieter ist, dass wenn der Mieter (wie im Verfahren Az.: VIII ZR 270/18) die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter begehrt, dieser die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden kann. Hierdurch kann der Vermieter die Möglichkeit schaffen, dass vor Durchführung der Arbeiten Einigung über einen Kostenanteil des Mieters erzielt wird.
Nach Vorlage der Entscheidungsgründe der beiden Urteile werden wir Sie weiter informieren.
Für Rückfragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung des vbw (Sekretariat: 0711 16345 - 117) gerne zur Verfügung.
Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung darf auf einer Eigentümerversammlung verkündet werden, wenn die einfache Stimmenmehrheit erreicht ist. Der Versammlungsleiter handelt auch bei fehlender Zustimmung einzelner betroffener Wohnungseigentümer nicht pflichtwidrig. Allerdings muss der Verwalter jedoch auf Anfechtungsrisiken hinweisen.
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft verlangten von der Verwalterin den Ersatz der ihnen ihm Beschlussanfechtungsverfahren entstandenen Kosten. Vorangegangen war eine Eigentümerversammlung, auf welcher die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschlossen hatten, einer Teileigentümerin den Umbau ihres Einkaufszentrums im Hinblick auf die damit verbundenen baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums zu genehmigen. Die Verwalterin der WEG verkündete diesen Beschluss.
Ein Wohnungseigentümer, der gegen den Beschluss gestimmt hatte, hat diesen angefochten. Nach einer übereinstimmenden Erledigungserklärung legte das Landgericht die Prozesskosten den beklagten Wohnungseigentümern auf, weil der Beschluss mit hoher Wahrscheinlichkeit für ungültig erklärt worden wäre. Es habe nicht die Zustimmung aller Eigentümer vorgelegen, die durch die Baumaßnahmen beeinträchtigt werden.
Einige der im Verfahren unterlegenen Wohnungseigentümer verlangen nun von der ehemaligen Verwalterin Ersatz der Kosten, die ihnen im Anfechtungsverfahren entstanden sind. Sie vertreten die Auffassung, die Verwalterin hätte das Zustandekommen des Beschlusses nicht verkünden dürfen.
Der BGH stellt in seinem Urteil vom 29.05.2020 (Az.: V ZR 141/19) nun klar, dass kein Anspruch der Wohnungseigentümer gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz der ihnen im Beschlussanfechtungsverfahren entstandenen Kosten gegen die Verwalterin besteht. Der Beschluss, mit dem die bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums genehmigt wurde, war zwar mangels Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer rechtswidrig. Gleichwohl habe die Verwalterin bei der Verkündung des Beschlusses nicht pflichtwidrig gehandelt.
In seiner Urteilsbegründung führt der BGH Nachfolgendes aus:
Bislang ungeklärt war jedoch die Frage, ob ein Verwalter einen Beschluss über eine bauliche Veränderung verkünden darf, wenn zwar die einfache Stimmenmehrheit erreicht ist, aber nicht alle nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zugestimmt haben. Der BGH hat diese Frage nun bejaht.
In seiner Begründung stellt der BGH zunächst fest, dass das Erfordernis der Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer nämlich keine formale Voraussetzung für die Beschlussfassung ist, sondern die Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung betrifft.
Deswegen handelt der Versammlungsleiter nicht pflichtwidrig, wenn er bei Vorliegen einer einfachen Mehrheit und fehlender Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer einen positiven Beschluss über eine bauliche Veränderung verkündet.
Damit vorgenanntes Ergebnis jedoch haltbar ist, muss der Verwalter eine Beschlussfassung sachgerecht vorbereiten. Dabei können ihn Aufklärungs- und Hinweispflichten treffen, etwa hinsichtlich verschiedener Handlungsoptionen oder rechtlicher und tatsächlicher Zweifelsfragen. Vernachlässigt der Verwalter diese Pflicht schuldhaft, haftet er, weil er der Eigentümerversammlung keine ordnungsgemäße Grundlage für die zu treffende Entscheidung verschafft hat.
Auch vor der Abstimmung über eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 22 Abs. 1 WEG trifft den Verwalter eine Hinweispflicht. Er muss die Eigentümerversammlung darüber informieren, ob aus seiner Sicht einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen. Auf ein Anfechtungsrisiko, das sich hieraus ergibt, muss er hinweisen.
Unterlässt der Verwalter die Aufklärung über ein bestehendes Zustimmungserfordernis, handelt er pflichtwidrig. Zu vertreten hat er einen Rechtsirrtum jedoch nur dann, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist. Bei der Prüfung der Zustimmungserfordernisse hat der Verwalter einen Beurteilungsspielraum. Wenn er nach sorgfältiger Prüfung nicht zu einem offenkundig falschen Ergebnis gelangt, kann ihm nicht angelastet werden, wenn der Beschluss später in einem Anfechtungsverfahren aufgehoben wird.
Bedeutung für die verwaltenden Wohnungsunternehmen:
Die vorliegende Entscheidung des BGH klärt die bislang streitige Rechtsfrage, ob der Verwalter einer WEG einen Beschluss über eine bauliche Veränderung verkünden darf, wenn zwar die einfache Stimmenmehrheit erreicht ist, aber nicht alle nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zugestimmt haben.
Daneben stellt die Entscheidung klar, welche Pflichten den Verwalter bei der Vorbereitung einer Beschlussfassung treffen. Wenn der Verwalter diesen Aufklärungs- und Hinweispflichten jedoch ordnungsgemäß nachkommt und für den jeweils zu beschließenden Beschluss die einfache Mehrheit vorliegt, kann er nicht mehr ohne Weiteres einen Negativbeschluss verkünden. Stattdessen darf er, auf Basis der vorliegenden Entscheidung, ein positives Beschlussergebnis verkünden.
Der Verwalter ist in den in der Praxis häufig anzutreffenden Zweifelsfällen, nämlich ob eine bauliche Veränderung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (oder zumindest einiger dieser Wohnungseigentümer) bedarf, zwingend gehalten, auf das Anfechtungsrisiko hinzuweisen und bei verbleibenden Zweifeln im Wege des Geschäftsordnungsbeschlusses eine Weisung der Wohnungseigentümer einzuholen. Diese können dann wiederum entscheiden, ob der Beschluss verkündet wird oder wegen des damit verbundenen Anfechtungsrisikos davon abgesehen werden soll.
Mit Herrn Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V., wollen wir einen Blick auf die Folgen der Corona-Krise für den Wohnungsmarkt werfen. Die Veranstaltung findet digital statt.
Die Anmeldung erfolgt über die Website der AWI unter diesem Link oder auch per Mail an info@awi-vbw.de.
Die jährlich stattfindende Tagung informiert Führungskräfte und MitarbeiterInnen im Finanz- und Rechnungswesen über aktuelle Bilanzierungsfragen und Steuerrechtsänderungen sowie die daraus resultierenden Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft.
Im Jahr 2020 wird die Tagung aufgrund unseres Hygienekonzepts an drei Terminen durchgeführt. In Stuttgart findet die Tagung am 17.11.2020 und in Karlsruhe am 19.11.2020 statt. Als Zusatztermin haben wir den 03.12.2020 vorgesehen.
Die Anmeldung erfolgt unter nachfolgendem Link auf der Website der AWI oder per Mail an info@awi-vbw.de Das detaillierte Tagungsprogramm leiten wir Ihnen noch zu.
Die GWG - Wohnungsgesellschaft Reutlingen mbH trauert um ihren ehemaligen Geschäftsführer, Herrn Albert Wenzler, der am 17.07.2020 im Alter von 86 Jahren verstorben ist. Herr Wenzler war langjähriger Geschäftsführer der GWG – Wohnungsgesellschaft Reutlingen mbH, HBG – Heizwerkbetriebsgesellschaft Reutlingen mbH sowie Vorstand der WGR – Wohnungsgenossenschaft Reutlingen eG.
In seiner aktiven Zeit war er unter anderem auch als Verbandsratsmitglied beim vbw tätig. Für sein umfangreiches Wirken wurde er im Jahr 1998 mit der Großen Ehrenmedaille in Gold des vbw ausgezeichnet. Herr Wenzler war zudem langjähriges und geschätztes Mitglied im „Freundeskreis vbw“.
Die GWG und der vbw werden Herrn Wenzler ein ehrendes Andenken bewahren.
Am 19.07.2020 ist Frau Renate Schirrmacher im Alter von 84 Jahren nach langer schwerer Krankheit verstorben. Frau Schirrmacher war vom 01.09.1970 bis zum Jahr 2010 bei der WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH im Bereich der Bilanzierung und betriebswirtschaftlichen Beratung beschäftigt.
Wir werden Frau Schirrmacher ein ehrenvolles Andenken bewahren.
21.07.2020 Projektleiter Wohnungsbau (m/w/d)
21.07.2020 Hausmeister (m/w/d)
21.07.2020 Bautechniker (m/w/d)
17.07.2020 Immobilienkaufmann für die Eigentumsverwaltung (m/w/d)
17.07.2020 Sachbearbeiter WEG-Buchhaltung und Betriebskostenabrechnung (m/w/d)
17.07.2020 Architekt (m/w/d) und Bauzeichner (m/w/d)
14.07.2020 Bauingenieur / Bautechniker (m/w/d)
14.07.2020 Bau-/Fachingenieur oder Bautechniker (m/w/d)
08.07.2020 Mitarbeiter im Rechnungswesen (m/w/d)
08.07.2020 Bilanzbuchhalter (m/w/d)
06.07.2020 Leiter Immobilienmanagement (m/w/d)
06.07.2020 Immobilienverwalter/in (m/w/d) Gewerbemiete in Teilzeit (60 %)
02.07.2020 Mitarbeiter (m/w/d) für die WEG- und Mietenbuchhaltung

References: BGH 
 § 288
 § 7
 § 7

§ 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 2
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 536
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 280
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 22
 BGH