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Timestamp: 2017-12-18 14:42:52+00:00

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16 noviembre, 2017 By Fabio Balbuena Deja un comentario
El precario es una figura jurídica que carece de regulación normativa concreta, pero que ha sido reconocida doctrinal y jurisprudencialmente, configurando sus caracteres y elementos definitorios.
Consiste en aquella situación en la que alguien ocupa un bien ajeno sin título, bien por no existir éste, bien por no estar ya en vigor, y sin pagar ninguna renta o merced, es decir, por mera tolerancia del propietario del bien. Se trata, pues, de la ocupación de un bien por un tercero sin título y de forma gratuita.
Además, la jurisprudencia ha ampliado el concepto del precario hasta comprender no solamente cuando se detenta una cosa con la tolerancia del dueño sino también cuando la tenencia del demandado no se apoya en ningún título, siendo por tanto abusiva.
Así se expresa en la SAP Madrid, Sec. 11.ª, de 23 de marzo de 2010 (nº 235/2010, Recurso 718/2007, Ponente: Sra. Ruíz De Gordejuela-López), que dice:
“(…) el precario concepto de creación jurisprudencial a partir de los términos del derogado artículo 1565.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , no se refiere a la graciosa concesión a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, en el sentido que a la institución de precario le atribuyó el Digesto, sino que la jurisprudencia, ha ido paulatinamente ampliando el concepto del precario hasta comprender no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva y, en definitiva, toda situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho (SSTS 28 de junio de 1926, 13 de febrero de 1958, 30 de octubre de 1986 y 31 de enero de 1995 , entre otras).”
En cualquier caso, el propietario puede en cualquier momento instar un procedimiento de desahucio para recuperar la posesión.
Ante esta demanda, con frecuencia el ocupante alega la existencia de un contrato de arrendamiento, en cuyo caso le corresponde probarlo, pues en caso contrario se estimará la demanda. Es el caso de la SAP de Madrid, Sec. 13.ª, de 23 de junio de 2017 (nº 292/2017, Recurso 330/2017, Ponente: Sr. Cezon González), que desestima el recurso contra la sentencia de instancia que había estimado la demanda de desahucio. Dice:
“De ningún modo ha sido probado por los demandados que existiese un contrato de arrendamiento ni que hubiesen convenido con la actora un precio por el uso ni que se hubiesen pagado rentas por los demandados.”
En otras ocasiones, el demandado intenta desvirtuar la situación de precario sobre la base del abono de cantidades complementarias distintas a la propia renta.
Frente a ello, el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, ya declaró como doctrina jurisprudencial en su Sentencia de 29 de junio de 2012 (nº 415/2012, Recurso 1226/2009, Ponente: Excmo. Sr. Salas Carceller), que “la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos”.
El fundamento de ello es que “la situación arrendaticia no queda acreditada por el mero hecho de la ocupación o detentación posesoria, incluso consentida por el titular dominical, ya que tal situación de hecho puede responder a otras relaciones jurídicas -que, en este caso, ni siquiera ha alegado el demandado- o a la posesión precaria como en el caso reconoció documentalmente el propio demandado. Además, esta Sala ha declarado, en las sentencias citadas por la parte recurrente y en otras, como las de 30 noviembre 1964, 21 noviembre 1967, 22 marzo y 8 mayo 1968, y 30 octubre 1986, que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler.”
Esta doctrina ha sido recogida con posterioridad por numerosas sentencias de Audiencias Provinciales, como por ejemplo la SAP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, de 10 de julio de 2017 (nº 340/2017, Recurso 149/2017, Ponente: Sr. Carrera Ibarzabal, que dice:
“Y, en orden a una posible contraprestación por parte de la demandada, que consistiría en el abono de algunos gastos, como agua, luz o comunidad, la sentencia de instancia remite a la doctrina jurisprudencial expresiva de que no se opone a la calificación de la situación posesoria de la demandada como de precario el hecho de que abonara algunos gastos correspondientes a los suministros y servicios (agua y luz) del inmueble ocupado, en lógica contraprestación al uso y disfrute del mismo, sin que se haya probado el abono de renta o merced.”
El propio Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia que confirma esta doctrina. Se trata de la STS, Sala Primera, de lo Civil, de 26 de octubre de 2017 (nº 581/2017, Recurso 1844/2015, Ponente Excmo. Sr. Salas Carceller), que dice así:
“(…) la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el contrario resulta habitual, y la doctrina de esta sala es clara al respecto en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada.”
En definitiva, la situación de precario no cesa por el consentimiento durante cierto tiempo por el propietario, sin que el pago de suministros y gastos de la vivienda ocupada, tales como impuestos, suministros como agua, luz, calefacción, etc., y gastos de comunidad, constituya contraprestación por la ocupación, pues se trata de gastos que pesan sobre el ocupante en su propia utilidad.
© Fabio Balbuena 2017.
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29 abril, 2016 By Fabio Balbuena Deja un comentario
Usucapión extraordinaria y… ¿buena fe y justo título?
El Código Civil contempla la posibilidad de adquirir el dominio por el transcurso del tiempo. Es la figura jurídica conocida como “usucapión”, que puede ser ordinaria o extraordinaria.
Para la ordinaria, es necesaria la posesión de las cosas con buena fe y justo título. Así, el artículo 1.940 dice que “Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.” Y el artículo 1.941 dice que “La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.”
Para la extraordinaria, tan sólo es necesaria la posesión ininterrumpida durante treinta años, sin que sea necesario título ni buena fe. El artículo 1.959 dice: “Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.”
Un ejemplo de usucapión extraordinaria lo encontramos en la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de fecha 11 de febrero de 2016 (Nº de Sentencia: 44/2016, Nº de Recurso: 2628/2013), Ponente Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial habían desestimado la demanda, considerando que no existió posesión a título de dueño, «puesto que dicha falta de posesión a título de dueña importa que no pueda ser tenida por adquirida la porción reivindicada, ni por prescripción ordinaria ni por prescripción extraordinaria ….».
Sin embargo, el Supremo realiza una valoración distinta, pues “(…) en el caso presente -habiendo transcurrido más de treinta años- ni siquiera sería necesaria la concurrencia de buena fe y de justo título (artículo 1959 del Código Civil).”
«(…) cuando se trata de la prescripción adquisitiva -singularmente en el caso de la extraordinaria- ha de estimarse consumada cuando concurre el requisito de la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (artículo 1941 del Código Civil), sin que pueda exigirse para que la posesión pueda ser considerada en “concepto de dueño” que se adquiera de quien figura como tal en el Registro de la Propiedad, ni confundir este requisito con el de la buena fe -que resulta innecesaria en el caso de la prescripción extraordinaria, como es el caso, según lo dispuesto por el artículo 1959 del Código Civil- lo que se deriva de la propia doctrina jurisprudencial citada por la recurrente, que queda resumida por la STS núm. 467/2002, de 17 mayo, que con cita de otras muchas resoluciones, afirma que la jurisprudencia viene reiterando que el requisito de la “posesión en concepto de dueño” no es puramente subjetivo o intencional, por lo que no basta la pura motivación volitiva (Sentencias 6 octubre 1975 y 25 octubre 1995) representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que es preciso, además, el elemento objetivo o causal (SSTS de 20 noviembre 1964 y 18 octubre 1994) consistente en la existencia de «actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico» (Sentencia 3 octubre 1962, 16 mayo 1983, 29 febrero 1992, 3 julio 1993, 18 octubre y 30 diciembre 1994, y 7 febrero 1997), «realización de actos que solo el propietario puede por sí realizar» (STS 3 junio 1993); «actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios» (STS 30 diciembre 1994).
Se añade por dicha sentencia de 17 de mayo de 2002 que «el juicio de calificación mediante el cual se atribuye a los datos fácticos previamente fijados la significación jurídica de “en concepto de dueño” (concepto jurídico indeterminado) constituye una “quaestio iuris”, y, por ende, es susceptible de revisión en casación. En tal sentido debe entenderse la doctrina jurisprudencial cuando alude a la posesión en concepto de dueño como cuestión de hecho (Sentencias 27 diciembre 1945, 30 septiembre 1964, 30 marzo 1974, 20 diciembre 1985, 3 junio 1993, 20 octubre 1994, 25 octubre 1995)…».
El fundamento de la usucapión, más allá de un presunto abandono del derecho por quien “pudiera ser” titular originario del mismo, es de carácter objetivo y consiste en dar seguridad a los derechos de modo que, transcurrido el tiempo fijado por la ley en su ejercicio y concurriendo los demás requisitos exigidos, éste queda consolidado y cubierto frente a todos, evitando así las dificultades de prueba que pudieran existir para justificar el origen de derechos reales adquiridos en tiempos ya lejanos.
En el caso existen datos fijados en la instancia -entre los que destaca la propia construcción de una vivienda- que revelan el hecho de la posesión en concepto de dueña por parte de la recurrente por más de los treinta años previstos para la prescripción extraordinaria en el artículo 1959 del Código Civil, sin que frente a ello puedan prevalecer las alegaciones de los demandados referidas a que el “dies a quo” para el cómputo del plazo de treinta años debe fijarse el día 11 de julio de 2001 -en que el contrato se eleva a escritura pública- desconociendo la fecha en que se dio inicio al estado posesorio que es la que da comienzo a la prescripción, o a que no se puede poseer en concepto de dueño hasta que la vivienda se usa para vivir, sin computar el tiempo que se usaba sólo para los fines de semana, ni se ha de tener en cuenta la fecha de los contratos para suministro de energía eléctrica y agua.»
En conclusión, para la usucapión extraordinaria de bienes inmuebles basta la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, durante treinta años, siendo innecesaria la concurrencia o no de buena fe y justo título.
Por lo que se estima el recurso de casación y la demanda, declarando a las recurrentes dueñas por prescripción adquisitiva de las fincas cuyo dominio se reclamaba.
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6 junio, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario
Privación de voto a morosos
Otro interesante tema que vimos en el AAFFmeet fue el de la privación de voto a morosos.
Los requisitos para poder privar de voto a un moroso son:
1º Que se incluya en la convocatoria un listado de los propietarios morosos.
2º Que en el momento de iniciarse la junta, el moroso continúe en dicha situación, de manera que si antes de iniciar la junta paga o consigna notarial o judicialmente el importe adeudado, no se le podrá privar del derecho de voto.
La obligatoriedad de la inclusión de listado en la convocatoria conlleva que si no se ha incluido, no pueda privarse del derecho de voto a quien no se encuentre al corriente de pago. Véase, por ejemplo, la SAP de Barcelona, Sección 1ª, de 13 de Mayo de 2008 (Ponente: Recio Córdova, Antonio Ramón – Nº de Sentencia: 226/2008 – Nº de RECURSO: 124/2007):
«Es de observar que el art. 16.2 LPH prevé, entre los extremos que ha de contener la convocatoria de las juntas, los asuntos a tratar, lugar, día y hora y una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, advirtiéndoles de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos del art. 15.2 , y en el Acta de la Junta impugnada expresamente consta como la Presidenta al comienzo de la celebración de la misma manifiesta que “habiéndose iniciado la Junta de Propietarios y no encontrándose algunos propietarios al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad, estos podrán participar en las deliberaciones de la presente Junta, si bien no tendrán derecho a voto. Que de acuerdo por lo establecido en el artículo 15.2 , los propietarios privados del derecho de voto son los pisos: NUM002 propiedad de Germán y que representa un coeficiente del 3,59%, y NUM001 propiedad de Luis Pedro y que representa un coeficiente del 4,08%”.
Así las cosas, bien cabe afirmar con la instancia que de lo actuado no resulta probado que antes de la celebración de la Junta se comunicara a los demandantes su situación deudora con la Comunidad, de modo que no estaban advertidos de la privación del derecho de voto; y tal irregularidad determina la nulidad de la convocatoria de la Junta establecida en la sentencia apelada en atención a los claros términos del precitado art. 16.2 LPH, y dado que la situación deudora de los copropietarios, ahora demandantes, determinó que se les privara a su derecho a voto.
En definitiva, estamos ante una vulneración de norma imperativa que determina inexcusablemente la nulidad absoluta de la convocatoria y, consecuentemente, de todos los acuerdos adoptados.»
En el mismo sentido, la SAP A Coruña, Sección 3ª, de 16 de Septiembre de 2011 (Ponente: Fernández-Porto García, Rafael Jesús – Nº de Sentencia: 451/2011 – Nº de RECURSO: 75/2010):
«Es cierto que el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que «Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto» . Pero esta limitación debe ponerse en relación con la exigencia establecida en el artículo 16.2 del mismo texto legal, cuando exige que «La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2 » . Es decir, en la convocatoria hay que advertir qué propietarios no están al corriente en el pago de las deudas, a fin de que puedan pagarlas o consignar su importe. Lo que no es aceptable es que se guarde silencio en la convocatoria, y se sorprenda al propietario en plena junta, sin posibilidad alguna de adoptar medidas correctoras.
Es decir, durante más de cinco años se ha permitido a doña Trinidad asistir a las juntas de propietarios, con voz y voto, sin reclamación pecuniaria alguna. En la convocatoria de la junta de 15 de abril de 2008 no se hace mención relativa a que algunos propietarios sean morosos. Es en la propia junta, entregándose en ese momento una documentación contable (también de forma sorpresiva y sin tiempo para estudiarla), cuando se afirma la existencia de una deuda que viene de tiempo atrás, desde antes de la compra, y en base a ello se le priva del derecho de voto porque no puede justificar en ese preciso momento que pagó. Actuación de la junta que es contraria a la letra y al espíritu de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo que, aunque fuese cierto que se adeudasen las cantidades, la forma de notificar la deuda y su remoto origen conlleva que la privación del voto surja como sorpresiva y abusiva.»
Esta privación tiene carácter obligatorio, por imperativo legal, de manera que la junta de propietarios no puede decidir permitir que un moroso vote, so pena de una posible impugnación, que sin duda prosperaría. Es el criterio de la SAP Toledo, Sección 2ª, de 25 de Octubre de 2001 (Ponente: Carrión Matamoros, Alfonso – Nº de Sentencia: 430/2001 – Nº de RECURSO: 94/2001):
«Por una parte, respecto a la admisión del cuarto motivo de impugnación, dado que en la Junta de 24 Jun. 1999 votaron en su nombre o como representados una serie de propietarios que aparecían como deudores en el acta de la Junta de 9 Jun. 1999, la parte apelante se ratifica en el hecho de que en la Junta de 9 Jun. no se opusieron a que no se privase del derecho de voto a ningún vecino, aduciendo también un nuevo hecho, y es que entidades bancarias asumieron el pago de tales morosos aunque no llegó a ser efectivo.
En este punto debe ser ratificada la sentencia de instancia, por sus acertados razonamientos jurídicos, pues es evidente que el art. 16.2 en relación con el art. 15.2 de la LPH son preceptos de carácter imperativo, sin que quepa que la Comunidad pueda modificar su sentido, a pesar de estar todos los propietarios de acuerdo (incluso los que hoy impugnan tal hecho), habiéndose incurrido en un motivo de nulidad.
Efectivamente el art. 16.2 de la LPH establece que «la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2. Tal artículo es claro en manifestar que: los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
Es indudable que si una Junta de Propietarios admite que voten propietarios que constan fehacientemente como morosos de la Comunidad, se está incurriendo en una infracción legal, pues es evidente que su voto puede ser utilizado para alcanzar una determinada mayoría, que es precisamente lo que se quiere evitar con los preceptos anteriormente aducidos. De esta forma, si es cierto que en la anterior Junta se decidió que todos los comuneros pudieran votar, a pesar de deber cuotas a la comunidad, tal irregularidad jurídica debe estar sujeta a un posible procedimiento de impugnación, como es el caso de autos.»
Finalmente, debatimos sobre la privación de voto a morosos en acuerdos por unanimidad. Aquí nos encontramos con dos posturas: una que sostiene que no puede privarse a los morosos de voto en aquellos acuerdos que requieren unanimidad, y otra que sostiene lo contrario.
La SAP Madrid, Sección 11ª, de 26 de Abril de 2010 (Ponente: Duro Ventura, Cesáreo Francisco – Nº de Sentencia: 303/2010 – Nº de RECURSO: 98/2009), recoge ambas posturas jurisprudenciales, inclinándose por la segunda, es decir, la privación de voto a los morosos respecto a todo tipo de acuerdos, incluidos los acuerdos que requieren unanimidad:
«El segundo motivo de recurso alega la infracción del artículo 17.1 LPH, sobre la base de que la privación del derecho a voto se prevé en la ley en cuanto a la obtención de mayorías, no respecto de la unanimidad.
Esta es en verdad la verdadera cuestión nuclear de la discusión, cuestión jurídica sobre la que ciertamente existen sentencias en ocasiones contradictorias en las Audiencias.
Estimamos no obstante que el juzgador ha dictado una sentencia adecuadamente motivada manteniendo que en definitiva que la unanimidad no es sino la máxima mayoría posible, y que por tanto la privación del derecho de voto a un comunero por su situación de morosidad hace que no se compute el mismo a la hora de estimar la situación de la votación.
Esta tesis se mantiene por ejemplo por la Audiencia Provincial de Segovia, sec. 1ª, S 13-7-2006:
“Debidamente probado en el sentido expuesto en el segundo fundamento de derecho el hecho de la falta del pago en el momento de celebrarse la Junta, puesto que así lo reconoce la parte actora en su escrito de demanda, se podía denegar al demandante, Salvador su derecho de voto , sin que el hecho de que el acuerdo se refiriese a la aprobación de los Estatutos que requería la unanimidad constituya obstáculo alguno puesto que para lograr esta última basta con el voto favorable de todos los miembros de la Comunidad que por estar al corriente en el pago de las deudas pueden ejercitar válidamente su derecho de voto. Puede excluirse de la referida unanimidad la necesidad del voto favorable del propietario moroso porque a este se le deniega su derecho de voto a todos los efectos legales, incluidos los acuerdos que exijan la unanimidad ya que en este caso un moroso podría con el impago de las deudas con la comunidad establecer la imposibilidad de adoptar acuerdos en determinados casos importantes para la comunidad, cuando la interpretación de la exigencia de la unanimidad debe ser lo más extensiva para que la comunidad pueda funcionar. Sería absurdo que se quisiera modificar el título constitutivo o los estatutos y que ello no fuera posible porque alguien no estuviera al corriente de sus deudas con la comunidad.”
Es verdad como decimos que otras sentencias han mantenido que la norma no podría aplicarse a las cuestiones cuya aprobación requiere la unanimidad porque la situación de morosidad no priva sino del derecho a votar y el comunero mantiene todos sus demás derechos no pudiéndose verse obligado a la alteración del título constitutivo o de los Estatutos por el hecho de su impago.
Estimamos no obstante que la interpretación más acertada es la que mantiene el juez de instancia, y la que mejor se acomoda a una interpretación sistemática de las normas de la Ley, y a su espíritu; de un lado la tesis contraria aun partiendo de la privación del derecho a voto, que es incontrovertido, discrepa de las consecuencias de modo que tal privación no habría de dar lugar a la falta de cómputo del moroso para la decisión de las cuestiones que requieren unanimidad. Desde esta perspectiva estimamos que la privación del derecho votar en la Junta debe llevar indisolublemente unida la exclusión del comunero en el cómputo de las mayorías necesarias, pues ello es una parte negativa del derecho, esto es, no se puede impedir votar, y al tiempo computar al comunero; sólo así el sistema permite su funcionamiento pues de otro modo la sanción de la privación del derecho a votar sería inocua si por computarse la cuota del comunero privado del derecho se impidiera la adopción en forma de un acuerdo. Desde luego la ley no establece dos supuestos en los que la falta de cómputo del comunero tenga lugar, una para los acuerdos por mayoría y otra para aquellos que requieran unanimidad, a los que con mayor razón ha de anudarse esta consecuencia.
De otro lado si cual aquí ocurre se aborda un acuerdo que necesita la unanimidad de los comuneros indudablemente puede alguno de ellos oponerse e impedir la válida adopción del acuerdo aun cuando todos los demás estén conformes en la modificación, pero carece de sentido desde la perspectiva del adecuado funcionamiento de la Comunidad, que ha de basarse en la buena fe y en la asunción de los gastos comunes, que un comunero moroso que está perjudicando gravemente a la Comunidad con su desleal conducta, sin asistir siquiera a la Junta, pueda impedir la formación de la voluntad común paralizando cualquier modificación que necesite la unanimidad de los votos por una interpretación que implique que el mismo ha de ser computado para la adopción del acuerdo, esto es, que lo trate en definitiva simplemente como un comunero ausente pero no moroso, cuando lo es.»
Archivada en: Derecho de voto, Jurisprudencia, Morosos, Privación de voto
12 marzo, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario
Autorización estatutaria e Impugnación de acuerdos
Sentencia del Tribunal Supremo en materia de Propiedad Horizontal, y más en concreto, relativa a la impugnación de acuerdos de la comunidad.
Se trata la Sentencia nº 623/2013, de 16 de octubre de 2013, recurso nº 1472/2011, de la que ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Arroyo Fiestas.
La cuestión objeto de pronunciamiento era una situación en la que unos propietarios (que habían adquirido de unos inmuebles de un anterior propietario) solicitaron autorización para realizar unas obras de acondicionamiento de locales para su utilización como plazas de garaje, para lo cual necesitaban demoler un muro y volver a reconstruirlo. La comunidad denegó la autorización, pese a lo cual los propietarios ejecutaron las obras.
La comunidad demandó a los propietarios sobre la base de que se había modificado un elemento común sin autorización de la comunidad, y sin haber impugnado el acuerdo que les denegaba dicha autorización.
Pues bien, entiende el Tribunal Supremoque en el título constitutivo se facultaba a los demandados para derruir la pared, por lo que no necesitaban la autorización de la junta (Fundamento Jurídico 6º), de donde se deduce que tampoco necesitaban impugnar el acuerdo. Por tanto, confirma la validez de la obra realizada.
La Comunidad demandaba la restitución del muro derribado a su situación anterior, reconstruyéndolo y colocando en él la acometida de agua y manguera de que se servían con anterioridad, basándose en la calificación del muro derruido como elemento común y la falta de autorización de la comunidad para derruirlo.Los demandadoshabían alegado que su actuación estaba amparada por el título constitutivo, que no fue modificado en veintisiete años por la Comunidad.
El Juzgado de primera instancia declara que los propietarios pidieron autorización para derribar la pared sin ser necesario, pues siendo que estaba autorizado por las normas estatutarias el levantamiento de paredes por los titulares de locales o plazas de garaje, cabe entender que también lo estaba demolerlas. En suma, que los estatutos de la comunidad facultaban ampliamente a los propietarios para modificar elementos comunes y dar a su propiedad distintos usos.
La Audiencia Provincial entendió que los estatutos amparaban la actuación de los demandados y que de no desestimarse la demanda, las plazas no podrían utilizarse como aparcamiento. La Audiencia Provincial concluye que ningún perjuicio se le producía a la comunidad con el derribo, salvo la supresión de las acometidas de agua y manguera, y por tanto lacomunidad actúa con intención de dañar a los demandados, a los que se provocaba un grave menoscabo porque se les privaba del uso de sus plazas de garaje.
Frente a la sentencia de la AP, la comunidad formuló ante el Supremo recurso extraordinario por infracción procesal (alegando incongruencia), y recurso de casación (alegandocomo primer motivo infracción del art. 7 del Código Civil y de la jurisprudencia sobre el abuso de derecho, alegando que el derribo de un elemento común no puede considerarse legítimo ni inocuo para la comunidad, por lo que esta no habría actuado con abuso de derecho; y alegando como segundo motivo infracción de los arts. 18.1 y 3 y 19.3 de la LPH y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo alegada).
Por su parte, los demandados alegaron que la comunidad sabía que los estatutos permitían las obras, y pese a eso, por mero capricho no les autorizaron el derribo de la pared, intentando imponerles el pago de la totalidad de las cuotas de comunidad pendientes del anterior propietario, concurriendo una falta de interés legítimo en la comunidad.
Ambos recursos son desestimados.
Por un lado, se desestimanlos tres motivos del recurso extraordinario por infracción procesal,por entender que no existe incongruenciaen la sentencia, pues se reconoce a la comunidad el derecho a solicitar indemnización de daños y perjuicios en cuanto a la reinstalación en la misma de las instalaciones de agua, electricidad y manguera existente.
Y por otro, se rechazan los dos motivos del recurso de casación:
1º) Sobre la infracción del art. 7 del Código Civil y de la Jurisprudencia sobre el abuso de derecho, dice el Supremo:
“De lo expuesto se deduce que en la sentencia recurrida no se infringe el art. 7 del C. Civil, dado que la Comunidad se ha excedido notoriamente en el ejercicio de sus facultades dificultando las legítimas expectativas de los comuneros demandados, que adquirieron viviendas con plazas de garaje, que como tal estaban integradas en el espacio dedicado al efecto y que por autorización estatutaria, el anterior propietario las había transformado en locales. La Comunidad, al intentar los nuevos propietarios integrar físicamente los locales en el garaje y poder estacionar sus vehículos, hizo recaer sobre los nuevos titulares el malestar que se había ido acumulando a lo largo de los años contra el anterior propietario, que, al parecer, adeudaba cuotas de comunidad y que había instalado una discoteca, con los consiguientes inconvenientes, de lo que en ningún caso eran responsables los demandados, contra los que se efectuó comunitariamente una presión ilegítima en el uso abusivo de un pretendido derecho de la Comunidad, que realmente no existía, pues los estatutos no facultaban a la Comunidad para expresar su negativa.”
2º) Sobre lainfracción de los arts. 18.1 y 3 y 19.3 de la LPH y de la jurisprudencia, se fundamenta:
“Alega el recurrente que el acuerdo pudo ser impugnado y no lo efectuaron los hoy demandados, por lo que transcurridos tres meses desde su adopción o un año, en su caso, queda sanado y no puede cuestionarse su contenido.
En la sentencia recurrida aceptando la fundamentación de la sentencia de instancia, se declara que la actuación de los demandados fue legítima, pese a la negativa de la comunidad a la petición de autorización de derribo de la pared, pues en el título constitutivo se facultaba a los demandados para derruir la pared, por lo que aún transcurrido un año desde el acuerdo sin haberse impugnado, los codemandados estaban legitimados por el título constitutivo.
Esta Sala debe declarar que los comuneros demandados estaban amparados legítimamente en los estatutos recogidos en el título constitutivo, en cuanto les facultaba para aislar las plazas de garaje, y, por ende, para retornar a la situación original.
En los acuerdos comunitarios no consta que se anunciara o adoptara decisión alguna sobre modificación del título constitutivo, sino que solo se limitaron a denegar la autorización para derribar la pared.
La solicitud de autorización ha de entenderse como un rasgo de buena vecindad y de respeto hacía los órganos de gobierno,pero en la creencia razonable de que estos acatarían lo acordado en los estatutos.
Los demandados pudieron actuar sin usar ese recado de atención, por lo que la utilización de dicha vía no puede perjudicarles.
La petición de autorización, no puede entenderse como dejación de la facultad que estatutariamente tenían concedida, pues ningún atisbo de renuncia de derecho se aprecia (art. 6.2 del C. Civil).
Pero, por su propia naturaleza, la renuncia ha de ser clara, terminante, incondicional e inequívoca, aunque no resulta imprescindible que sea expresa, ya que puede deducirse de actos inequívocos y concluyentes,sin que dicha renuncia pueda deducirse de la mera concesión de una preferencia de uso (sentencia de 30 de septiembre de 1996). Así, la sentencia de 30 de octubre de 2001 reitera que la renuncia ha de ser “clara, terminante e inequívoca” lo que reafirma la de 25 de noviembre de 2002 al decir, citando numerosas sentencias anteriores, que “las renuncias no se presumen” sino que “han de resultar de manifestaciones expresas a tal fin….”.
Por todo ello, no podemos entender infringidos los arts. 18 y 19 de la LPH, en cuanto los demandados no tenían obligación de impugnar un acuerdo que se adopta innecesariamente, dado que la Comunidad estaba comprometida por unos estatutos que no se intentaban modificar, pues ni se anunció en el orden del día ni se aprobó nada sobre la supresión de la facultad que ostentaban los demandados. Por ello, recogida en los estatutos, la posibilidad de derribar la pared de separación del garaje y consecuentemente su reinstalación, se limitaron a apoyarse jurídicamente en la norma constitutiva de la Comunidad de Propietarios, que le reconocía unos derechos a los que nunca renunciaron, actuando frente a ellos la Comunidad con abuso manifiesto, por lo que debe desestimarse el recurso.”
Por todo ello, se desestima el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación, se confirma la sentencia recurrida en todos sus términos, y se imponen las costas a la recurrente.
Como resumen, podemos decir que el Supremo confirma las sentencias del Juzgado de primera instancia y de la Audiencia Provincial que entendieron que los demandados estaban amparados legítimamente para realizar las obras por los estatutos recogidos en el título constitutivo. Por esta razón, no estaban obligados a impugnar un acuerdo denegatorio de una autorización que no necesitaban pedir, pues la comunidad ya estaba obligada por unos estatutos que no habían sido modificados. De forma que la comunidad actúa con abuso de derecho.
En conclusión,entiende el TS que no es necesario impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios denegatorios de autorización de obras cuando éstas se encuentran amparadas por el Título Constitutivo.
Archivada en: Abuso de derecho, Audiencia Provincial, Comunidad de Propietarios, Estatutos, Impugnación de Acuerdos, Jurisprudencia, Ley de Propiedad Horizontal, Título constitutivo, Tribunal Supremo
29 enero, 2014 By Fabio Balbuena Deja un comentario
Legitimación del Presidente para demandar por defectos comunes y privativos
Interesante sentencia del Tribunal Supremo en materia de propiedad horizontal.
Se trata de la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, de fecha 24 de octubre de 2013, nº 656/2013 (recurso 1263/2011), Ponente: Excmo. Sr. D. José Antonio Seijas Quintana.
Se trata de un supuesto en el que la Comunidad de Propietarios, a través de su Presidente, reclamaba frente a la Promotora/Constructora por vicios constructivos del edificio, tanto en elementos comunes como privativos. En concreto, solicitaba la condena al pago de 1.192.040,40 euroso aquella otra que, de ser superior, resulte de la pericial judicial, como coste de la ejecución por contrata de la reparación de los vicios y defectos y de los incumplimientos verificados por la demandada, más la cantidad de 133.000 euros, a razón de 7.000,00.- eurospor cada uno de los 19 propietarios de la Comunidad por daño moral, y más intereses y costas.
La Promotora demandada provocó la intervención de los arquitectos y aparejadores, además de la empresa instaladora de gas y calefacción y la proveedora de la tarima flotante, al amparo de la Disposición Adicional 7ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, habiéndose personado el arquitecto y los dos arquitectos técnicos.
La sentencia del Juzgado de Primera Instanciaestimó parcialmente la demanda y condenó a la Promotora al pago de 519.871 euros más intereses, y sin costas.
Contradicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la condenada y por los arquitectos técnicos, recursos que fueron desestimados por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, Sentencia de 22 de diciembre de 2010, y frente a la cualsólo recurrió la Promotora.
Son varias las cuestionesque se plantean a través de recursoextraordinario por infracción procesal y recurso de casación.
En cuanto al RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL, se formula por CUATRO MOTIVOS:
1º)Error en la valoración de los dictámenes periciales, que se desestima con el siguiente razonamiento:
«La valoración de la prueba es función de la instancia y es ajena a las potestades de casación ( SSTS 27 de mayo de 2007, RC n.º. 2613/2000 , 15 de abril de 2008, RC núm. 424/2001 ). La parte no puede pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( SSTS de 17 de diciembre de 1994, RC núm. 1618/1992, 16 de mayo de 1995, RC núm. 696/1992, 31 de mayo de 1994, RC núm. 2840/1991 , 22 de julio de 2003, RC núm. 32845/1997, 25 de noviembre de 2005, RC núm. 1560/1999). El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte recurrente carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada o se haya incurrido en error en su valoración.
Y es que, lo que se pretende realmente es que la Sala tenga en cuenta los informes periciales que le son más favorables y que se prive de valor al que ha servido a la Audiencia para sentar su propia convicción sobre los hechos debatidos, lo que no es admisible. La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo de forma suficiente y adecuada, como ocurre en este caso, mediante la referencia expresa a las razones por las que considera dicho informe relevante frente a los demás, lo que excluye la arbitrariedadque, por otra parte, no se imputa a la sentencia en la argumentación del motivo. Revisar la prueba en estas circunstancias no es posible en un recurso de esta naturaleza, que no constituye una tercera instancia ni el instrumento adecuado para que la Sala sustituya el criterio del tribunal por el suyo propio.»
2º)Falta de legitimación del Presidente de la Comunidad para reclamar la indemnización por daños y defectos de construcción en bienes privativos, que se desestima con el siguiente razonamiento:
«El motivo tiene respuesta en la reiterada jurisprudencia de esta Sala al respecto. Dice la sentencia de 18 de julio de 2007 , y reproducen las posteriores de 30 de abril de 2008 , 16 de marzo de 2011 y 23 de abril de 2013 , en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003, que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , gozan de legitimación “para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble – STS de 26 de noviembre de 1990 -, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad – STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión – SSTS de 15 de enero y 9 de marzo de 1988 -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior – STS de 20 de abril de 1991 -. En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen. Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios, sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los “vicios y defectos de construcción”, strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular ( SSTS 10 de mayo 1995 ; 18 de julio 2007; 23 de abril 2013).
Con ello en modo alguno se vulnera el artículo 24 CE , por cuanto la legitimación se identifica con la propiedad del inmueble cuya reparación se interesa, siendo la indefensión más aparente que real pues en ningún caso se han planteado cuestiones relativas al propio contrato, como cláusulas exonerativas o arbitrales que, de haberse invocado, se hubieran tenido en cuenta previa justificación mediante la aportación de los contratos.»
3º)Infracción del artículo 10 de la LEC y 24 CE , invoca los artículos 12, 13 y 17 de la LOE, además del artículo 1591 del CC.
Se desestima con el siguiente razonamiento:
«El motivo mezcla cuestiones procesales y sustantivas y dentro de estas últimas cuestiones que tienen que ver con regímenes jurídicos distintos, como son la LOE y el artículo 1591 del Código Civil , al objeto de establecer las responsabilidades de los distintos agentes intervinientes en el proceso constructivo, y que en el caso del promotor, conforme a reiterada jurisprudencia, en la interpretación del artículo 17.3, responde solidariamente, “en todo caso” con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción. Significa que responde aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo, pues otra interpretación no resulta de esas palabras “en todo caso” con la que se pretende unir a responsables contractuales con extracontractuales o legales y con la que se establece la irrenunciabilidad de la misma ( SSTS 24 de mayo de 2007, 13 de marzo , 26 de julio y 4 de diciembre de 2008, 19 de julio 2010, 18 de septiembre 2012 ). Por lo demás, las consecuencias de la llamada al tercero, a las que también se refiere el motivo, serán analizadas en el recurso de casación en el que se plantea la infracción de la DA 7ª de la LOE.»
4º)Infracción del artículo 218, al adolecer la sentencia recurrida de incongruencia al no resolver las cuestiones planteadas en el recurso de apelación y por adolecer de incongruencia interna, causando indefensión.
Se desestima:
«La sentencia analiza y saca las conclusiones jurídicas que estima de aplicación al resolver sobre el contenido y alcance de la DA 7ª de la LOE. En cualquier caso, la respuesta al motivo vendrá dada al analizar en casación los efectos y las consecuencias de esta Disposición Adicional.»
Analizado el recurso extraordinario por infracción procesal, la Sala entra a resolver el RECURSO DE CASACION, que se funda en DOS MOTIVOS:
1º) El primer motivo plantea la contradicción existente entre las distintas Audiencias Provinciales con relación a la Disposición Adicional 7ª de la Ley de Ordenación de la Edificación.
«La contradicción está resuelta por esta Sala en su sentencia de 26 de septiembre de 2009. Dice lo siguiente: ” La incorporación al proceso de quien no ha sido demandado en su condición de agente de la construcción se autoriza en la Disposición Adicional Séptima de la Ley de Ordenación de la Edificación exclusivamente para las acciones de responsabilidad basadas en las obligaciones resultantes de su intervención en el proceso de la edificación previstas en la citada Ley, y se activa procesalmente a través del artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El tercero cuya intervención ha sido acordada solo adquiere la cualidad de parte demandada si el demandante decide dirigir la demanda frente al mismo.
En el proceso civil, dice la sentencia de Pleno de 20 de diciembre de 2011, al abordar la naturaleza del tercer interviniente en un supuesto no regulado por la Disposición Adicional 7ª de la LOE, “la cualidad de parte demandada corresponde al sujeto frente al que el demandante pretende la tutela ante los tribunales. Es el sujeto al que ha de afectar – por la situación que ocupa en una relación jurídica- la decisión solicitada en la demanda, y es esa situación en la relación jurídica lo que le legitima pasivamente para ser demandado. Así se deduce de lo dispuesto en los artículos 5.2 y 10 LEC, en coherencia con el principio dispositivo y de aportación de parte que rige el proceso civil, al que se refiere el artículo 216 LEC. El sujeto solo adquiere la condición de parte demandada si frente a él se ejercita una pretensión. En consecuencia, el tercero cuya intervención ha sido acordada solo adquiere la cualidad de parte demandada si el demandante decide dirigir la demanda frente al tercero. Si el demandante no se dirige expresamente una pretensión frente al tercero, la intervención del tercero no supone la ampliación del elemento pasivo del proceso. El tercero no será parte demandada y la sentencia que se dicte no podrá contener un pronunciamiento condenatorio ni absolutorio del tercero.
Que el tercero pueda actuar como parte demandada significa que su posición formal es la de una parte -aunque no desde el punto de vista material porque no ha sido demandado- por lo que tendrá las oportunidades de alegación y defensa que la tramitación del concreto proceso permita a las partes. La situación del tercero que no ha sido demandado es la posición de quien está al cuidado del litigio, como sujeto interesado al que, sin soportar la acción, la LEC le permite una actividad en el proceso dirigida a conseguir que este tenga un resultado lo menos adverso posible para los intereses del tercero que puedan verse afectados de forma refleja, con la función de precaverse de la gestión procesal de la parte correspondiente”.
El principio dispositivo del proceso civil tiene la importancia y significación de atribuir a las partes el poder de dirigir el proceso de forma material, hasta el punto de que el órgano judicial no puede obligar a demandante y demandado a mantener determinadas posiciones, de tal forma que el emplazamiento del llamado como demandado no aceptado por el actor, no equivale a una ampliación forzosa de la demanda que permita su absolución o condena, mientras que la oponibilidad y ejecutividad del fallo de la sentencia, a que se refiere la disposición transcrita, supone, de un lado, que quedará vinculado por las declaraciones que se hagan en la sentencia a propósito de su actuación en el proceso constructivo, en el sentido de que en un juicio posterior no podrá alegar que resulta ajeno a lo realizado y, de otro, que únicamente podrá ejecutarse la sentencia cuando se den los presupuestos procesales para ello, lo que no es posible cuando ninguna acción se dirige frente a quien fue llamado al proceso y como tal no puede figurar como condenado ni como absuelto en la parte dispositiva de la sentencia”.»
2º)En el motivo segundo se denuncia la infracción de preceptos heterogéneos referidos a la infracción de los artículos 12, 13 17 y D.A. 7ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, en cuanto a la distribución de responsabilidades de los intervinienetes en el proceso constructivo y la llamada en garantía, en relación con los artículos 1137, 1140 y 1591 del Código Civil, así como de la reiterada jurisprudencia que lo interpreta.
«Lo que se pretende en todos ellos es derivar la responsabilidad de la promotora a los técnicos, contraviniendo no solo el tenor la de la prueba, sino la propia jurisprudencia sobre la responsabilidad solidaria de la promotora en los daños, a que se ha hecho referencia. Por lo demás, y pese a que es jurisprudencia reiterada que quienes en un litigio ostentan la posición de demandados carecen de legitimación para interesar la condena de sus codemandados, sin perjuicio de las reclamaciones que contra aquellos pueda formular en el juicio correspondiente, si estimaren asistirles algún derecho para ello( SSTS de 1 de marzo y 12 de junio, de 15 de julio de 2009, de 4 y 21 de octubre 2011), habrá de estarse a lo resuelto sobre la DA 7 ª de la LOE.»
_ Como se puede observar, son muchas e interesantes las cuestiones analizadas por esta excelente sentencia, en la que en definitiva, se desestiman ambos recursos (extraordinario por infracción procesal y de casación) y se imponen las costas a la recurrente, de conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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Custodia compartida: normal e incluso deseable (STS 22/02/2017)
La nueva prescripción de cuotas comunitarias
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References: artículo 1565
 artículo 1
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