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Timestamp: 2019-05-20 13:47:31+00:00

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COT - 3. TEJIDO URBANO.
3. TEJIDO URBANO.
3.1. ÁREA DESCUBIERTA ENTRE VOLÚMENES EDIFICADOS.
3.1.1. ESPACIO LIBRE URBANO.
3.1.1.1. Funciones del Espacio Libre Urbano.
3.1.1.2. Conformación del Espacio Libre Urbano.
3.1.1.3. Patios Apendiculares del Espacio Libre Urbano.
3.1.2. PATIOS ASIMILABLES A ESPACIO LIBRE URBANO.
3.1.2.1. Carácter y dimensiones de los Patios Asimilables a Espacio Libre Urbano.
3.1.3. PATIOS AUXILIARES.
3.1.3.1. Carácter y Dimensiones de los Patios Auxiliares.
3.1.3.2. Extensiones Apendiculares en los Patios Auxiliares.
3.1.3.3. Locales Habitables bajo Cota de Parcela.
3.1.4. NORMAS COMUNES A TODAS LAS ÁREAS DESCUBIERTAS.
3.1.4.1. Forma de medir las Áreas Descubiertas.
3.1.4.2. Arranque de las Áreas Descubiertas.
3.1.4.3. Prohibiciones Relativas a las Áreas Descubiertas.
3.1.4.4. Áreas Descubiertas que no constituyen Patios.
3.2. VOLÚMENES EDIFICABLES.
3.2.1. CONDICIONES GENERALES.
3.2.2. FACTOR DE OCUPACIÓN TOTAL (F.O.T.)
3.2.2.1. Valores del F.O.T.
3.2.2.2. F.O.T. en uso mixto de la parcela.
3.2.2.3. F.O.T. y Densidad máximos en caso particular de anexión de parcelas.
3.2.2.4. Superficies no computables para aplicación del Factor de Ocupación Total.
3.2.2.5. F.O.T. y Densidad para construcción de vivienda unifamiliar en terrenos reducidos.
3.2.2.6. F.O.T. y Densidad para construcción en terrenos unificados.
3.2.2.7. Incrementos del F.O.T. y la Densidad Poblacional (Estímulos).
3.2.2.8. Incrementos en Edificios con Basamento.
3.2.2.9. Distritos sin Estímulos.
3.2.2.10. Incremento del F.O.T. y la Densidad Poblacional por unificación parcelaria.
3.2.3. FACTOR DE OCUPACIÓN DEL SUELO (F.O.S.) - NIVEL DE APLICACIÓN.
3.2.3.1. Elevación parcial sobre cota de parcela de los locales ubicados bajo la misma.
3.2.3.2. Ampliaciones en edificios existentes con F.O.S. agotado o superado.
3.2.3.3. F.O.S. máximo en caso particular de anexión de parcela.
3.2.4. MODIFICACIONES EN EDIFICIOS EXISTENTES CON INDICADORES SATURADOS.
3.2.5. TIPOLOGÍAS EDILICIAS.
3.2.5.1. Tipologías en Parcelas de Esquina.
3.2.6. FRANJA PERIMETRAL EDIFICABLE.
3.2.6.1. Parcelas comprendidas parcial o totalmente dentro de la Franja Perimetral Edificable.
3.2.6.2. Rectificación de la Línea de Retiro de Fondo (L.R.F.) en distritos con Retiro de Fondo Obligatorio.
3.2.6.3. Parcela, no de esquina, con frente a dos o más calles.
3.2.6.4. Retiro de Fondo en Manzanas de conformación atípica.
3.2.6.5. Retiro de Fondo en Lotes de esquina en Manzana de conformación atípica.
3.2.6.6. Construcciones Complementarias en el Centro Libre de Manzana
3.2.7. BASAMENTO.
3.2.7.1. Área Descubierta que no constituye patio, en Basamento.
3.2.8. PLANO LÍMITE.
3.2.8.1. Plano Limite de techos inclinados.
3.2.9. ALTURA DE EDIFICIOS EN CASOS ESPECIALES.
3.2.9.1. Altura de Edificios en esquina.
3.2.9.2. Altura de Edificación en parcela intermedia con frente a dos o más calles.
3.2.9.3. Altura máxima de edificación con planta baja libre.
3.2.9.4. Altura de edificación en parcela ubicada en zona adyacente a la playa y/o ribera marítima, fluvial o lacustre determinada por el Cono de Sombra.
3.2.9.4.1. Conos de sombra proyectados.
3.2.9.4.2. Cordones de vereda demarcatorios de la zona de protección.
3.2.9.5. Verificación del Cono de Sombras.
3.2.9.6. Altura de Edificación en Zona del Aeropuerto.
3.2.9.7. Altura de Edificación para edificios entre medianeras con linderos edificados.
3.2.9.8. Construcciones sobre el Plano Limite.
3.2.10. SALIENTES DE LA LÍNEA MUNICIPAL, DE LA LÍNEA DE EDIFICACIÓN, DE LAS LÍNEAS DE RETIRO LATERAL Y DE FRENTE INTERNO.
3.2.10.1. Restricción de salientes hasta 2,60 m. de altura.
3.2.10.2. Marquesinas.
3.2.10.3. Balcones.
3.2.10.4. Cuerpos salientes cerrados.
3.3. LÍNEA MUNICIPAL (L.M.)
3.3.1. ALINEACIÓN.
3.3.2. LÍNEA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN (L.E.)
3.3.3. OBRAS DETRÁS DE LA LÍNEA MUNICIPAL Y DE LA LÍNEA DE EDIFICACIÓN.
3.3.3.1. Edificios entre medianeras.
3.3.3.2. Edificios de Semiperímetro Libre y Perímetro Libre.
3.3.3.3. Edificios de Semiperímetro Libre (con basamento) y Perímetro Libre (con basamento).
3.3.3.4. Eximición total o parcial de los Retiros de Frente.
3.3.3.5. Eximición del Retiro de Frente en predios de esquina.
3.3.4. LÍNEA MUNICIPAL EN ACERAS CUBIERTAS CON PÓRTICOS (RECOVA).
3.3.5. TRANSPOSICIÓN DE LA LÍNEA DE EDIFICACIÓN CON SÓTANO BAJO NIVEL DE ACERA.
3.4. LÍNEA MUNICIPAL DE ESQUINA.
3.4.1. FORMACIÓN DE ESPACIO LIBRE EN LAS ESQUINAS (OCHAVA).
3.4.1.1. Obligación de materializar la Línea Municipal de esquina.
3.4.1.2. Traza y dimensión de la Línea Municipal de esquina, ochava.
3.4.1.3. Retiro obligatorio en la Línea Municipal de esquina.
3.4.1.4. Cuerpos salientes cerrados sobre el Retiro Obligatorio de la Línea Municipal de esquina.
3.5. TIPOLOGÍAS EDILICIAS.
3.5.1. EDIFICIOS ENTRE MEDIANERAS.
3.5.1.1. Generalidades.
3.5.1.2. Características de los Edificios.
3.5.1.3. Volumen Edificable.
3.5.1.3.1. Retiros Laterales de Paramentos sin aberturas reglamentarias.
3.5.1.4. Plano Límite.
3.5.1.5. Edificio entre medianeras retirado.
3.5.1.6. Tratamiento arquitectónico de medianeras.
3.5.2. EDIFICIOS DE SEMIPERÍMETRO LIBRE.
3.5.2.1. Generalidades.
3.5.2.2. Características de los Edificios.
3.5.2.3. Volumen Edificable.
3.5.2.4. Plano Límite.
3.5.2.5. Edificios de Semiperímetro Libre (con basamento).
3.5.2.6. Línea de Retiro de Frente.
3.5.2.7. Líneas de Retiro Lateral.
3.5.2.8. Conversión de la Tipología de Semiperímetro Libre en Tipología entre medianeras limitada.
3.5.2.9. Tratamiento Arquitectónico de medianera creada por Semiperímetro.
3.5.3. EDIFICIOS DE PERÍMETRO LIBRE.
3.5.3.1. Generalidades.
3.5.3.2. Características de los edificios.
3.5.3.3. Volumen Edificable.
3.5.3.4. Línea de Edificación o de Retiro de Frente.
3.5.3.5. Líneas de Retiro Lateral.
3.5.3.6. Conversión de la Tipología de Perímetro Libre en Semiperímetro Libre y de ambas en Tipología entre medianeras limitada.
3.5.3.7. Pérdida de la altura correspondiente a la tipología de Perímetro Libre.
3.5.3.8. Parcelas Mayores de 3.750 m2.
A los efectos de este Código, se denomina así el espacio aéreo abierto, capaz de garantizar buenas condiciones de habitabilidad en función de requerimientos ambientales de iluminación, ventilación, asoleamiento, acústica, privacidad, ángulo de visión de cielo, visuales exteriores, vegetación y otros elementos de saneamiento ambiental.
El espacio libre urbano, define el espacio apto para la ventilación e iluminación de los locales habitables de cualquier tipo, de acuerdo a los requisitos indicados en las condiciones de habitabilidad del presente Código y del Reglamento General de Construcciones.
Se considera como espacio libre urbano:
a) El espacio de vía pública comprendido entre las líneas municipales y el conformado entre dichas líneas y las de retiro obligatorio o voluntario de la edificación;
b) El espacio libre de manzana;
c) El espacio entre paramentos laterales de los edificios de perímetro libre y las líneas divisorias entre parcelas, conectado directamente con el espacio de vía pública y con el espacio libre de manzana;
d) El espacio entre paramentos verticales correspondientes a un mismo o diferentes volúmenes edificados, dentro de la misma parcela;
e) Los patios apendiculares que queden incorporados a algunos de los espacios anteriormente enumerados.
Los espacios urbanos serán considerados como tales, a partir de la cota de parcela, salvo en los casos expresamente previstos en el artículo 3.1.3.3. El dimensionamiento de dichos espacios se reglamenta en este capítulo.
Se considerarán extensiones del espacio libre urbano, aquellos patios apendiculares abiertos por un lado (a) de su planta a dicho espacio. La abertura (a) de unión con el espacio urbano deberá ser igual o mayor que la profundidad (p) del patio, y no podrá ser inferior a cuatro (4) metros. Debe cumplirse la fórmula a ³ 4 m; a ³ p.
Se denominan así las áreas descubiertas, ubicadas entre los volúmenes construidos en las parcelas, que por sus dimensiones se consideran asimilables a espacio urbano. A tales patios, pueden iluminar y ventilar locales de cualquier tipo.
Los lados de los patios asimilables a espacio libre urbano deberán dimensionarse según la altura de los paramentos que rodean el área descubierta, de acuerdo a la siguiente relación: d ³ h/ 1,5, siendo (h) la altura de los paramentos y (d) la distancia entre ellos, que será constante en toda la altura del patio.
En casos de paramentos de diferente altura, el valor de (h) será igual a la semisuma de las alturas de ambos paramentos enfrentados; siempre que (d) no sea inferior a cuatro (4) metros.
La superficie del patio será igual al producto de la dimensión de sus lados. Uno de los lados podrá reducirse hasta un 20%, no pudiendo ser nunca menor de cuatro (4) metros y siempre que el otro lado se aumente en proporción tal que no modifique la superficie requerida.
Se admitirá paramentos curvos siempre que se respete la misma relación, en la cual la dimensión (h) corresponde a la generatriz de la superficie cilíndrica resultante.
d1 ³ 4 m. ³ d2 - 20%
S ³ 16 m2.
Se denominan así las áreas descubiertas ubicadas entre los volúmenes construidos en las parcelas que, por sus dimensiones, no son aptas para conformar espacio libre urbano. A tales patios pueden iluminar y ventilar los locales que expresamente se autorizan en las Normas de Habitabilidad incluidas en el Reglamento General de Construcciones (R.G.C.)
Los lados de los patios auxiliares deberán dimensionarse según la altura de los paramentos que rodean el área descubierta, de acuerdo con la siguiente relación:
d ³ h / 5 ³ 2, 50 m
S ³ 6,25 m2.
siendo (h) la altura de los paramentos y (d) la distancia que debe existir entre paramentos enfrentados, la que será constante en toda la altura del patio.
En caso de paramentos de diferente altura el valor de (h), será igual a la semisuma de las alturas de ambos paramentos.
La superficie del patio, será el producto de la dimensión de sus lados. El lado menor del mismo podrá reducirse hasta en un veinte por ciento (20%), siempre que el mayor se incremente de modo tal que no se modifique la superficie requerida, no pudiendo ser nunca menor de dos metros cincuenta centímetros (2,50 m.).
d1 ³ 2,5m. ³ d2 - 20%
Se admiten extensiones apendiculares en los patios auxiliares para proporcionar iluminación y ventilación natural a los locales aludidos en el articulo 3.1.3, siempre que la distancia (d) desde el paramento en el cual se ubican los vanos que iluminen y ventilen por el patio hasta otro que lo enfrente, cumpla con lo establecido en el parágrafo 3.1.3.1. La abertura (c) de unión con el patio, debe ser igual o mayor que dos veces la profundidad (p) de estas extensiones.
Las superficies de las extensiones apendiculares no podrán computarse para satisfacer la superficie mínima del patio auxiliar, según se establece en el parágrafo 3.1.3.1.
Se permitirá la construcción de locales habitables bajo cota de parcela siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Los locales habitables ubicados bajo cota de parcela deberán ser iluminados y ventilados por patios cuyas dimensiones se calcularán de acuerdo a lo estipulado precedentemente.
b) Para el cálculo de la relación d ³ h / 6, la altura (h) se tomará desde el nivel de piso los locales habitables bajo cota de parcela.
c) Si los patios bajo cota de parcela se encuentran entre volúmenes de la misma parcela, se dimensionarán de acuerdo a lo establecido en el articulo 3.1.2.1 (patios asimilables a espacio libre urbano).
d) Los locales habitables bajo cota de parcela y sus dependencias accesorias conforman una unidad funcional computable para la aplicación del F.O.T.
Las dimensiones de las áreas descubiertas que contengan losas salientes o aleros se determinan a partir de la proyección horizontal de voladizos cuya saliente sea mayor que 0,50m. En el caso de que el área descubierta de una parcela resulte lindera a otra parcela, la medida de la distancia se tomará desde un paramento virtual distante 0,15 m. del eje divisorio entre las parcelas, y la altura considerada será la del plano limite del distrito cuando no existan edificios más altos.
Cuando en un área descubierta se ubique una escalera abierta, podrá computarse como área descubierta también la mitad de su superficie a los efectos de las superficies mínimas de dichas áreas.
El arranque del espacio libre urbano es un plano horizontal virtual a nivel de la cota de la parcela, determinado de acuerdo a lo prescripto en el presente Código. En caso de existir locales a iluminar y ventilar bajo cota de parcela, dicho plano virtual pasará por la cota inferior de sus aberturas.
El arranque de los patios auxiliares es un plano horizontal virtual a nivel del piso del primer local que reciba iluminación y ventilación del patio auxiliar considerado.
La cota del plano de arranque se consignará en el proyecto.
Las áreas descubiertas que constituyen espacio libre urbano, patio apendicular del espacio libre urbano, patio asimilable a espacio libre urbano y los patios auxiliares, o extensiones apendiculares en los patios auxiliares, no podrán cubrirse con elementos fijos o con claraboyas vidriadas corredizas. Sólo se permiten los toldos plegables de tela y las pérgolas, ambos de carácter desmontable exclusivamente.
Cuando se proyecten áreas descubiertas que no constituyan patios (siempre que no sean áreas producidas por retiros laterales o de fondo, obligatorio por tipología), es decir a las cuales no ventila absolutamente ningún local, no se establecerán dimensiones mínimas ni regirá la relación entre alturas y distancia entre paramentos.
A los efectos de la aplicación de este artículo, en la documentación de obra de edificios que incluyan dicho tipo de áreas descubiertas, deberá especificarse claramente dónde ventilan e iluminan los locales que se abran a las mismas.
­­El tejido urbano resultante de la construcción de edificios estará regulado por los parámetros que a continuación se enuncian:
a) El Factor de Ocupación Total, F.O.T., que indica la relación entre la superficie cubierta máxima edificable y la superficie de la parcela, por encima de la cota de parcela (ver excepción en artículo 3.1.3.3);
b) El Factor de Ocupación del Suelo, F.O.S., que es la relación entre la superficie del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela (ver artículo 3.2.3);
c) La tipología edilicia, que establece las alternativas de volúmenes edificables, según distritos y dimensiones de parcela;
d) El Plano Límite, que regula las alturas máximas admisibles en función del ordenamiento general de los volúmenes edificados;
e) La Franja Perimetral Edificable, correspondiente a la superficie de la manzana comprendida entre la Línea Municipal y la Línea de Frente Interno, que puede ser ocupada con construcciones;
f) La Línea de Frente Interno, L.F.I., constituida por la proyección del plano vertical que separa la franja perimetral edificable del espacio libre de manzana;
g) El Basamento, que posibilita la ocupación parcial de la parcela, según el carácter de los distritos y los usos permitidos;
h) La Línea de Edificación Interna, L.E.I., que limita hacia el fondo, las construcciones en los distritos sin exigencias de retiro de frente obligatorio, excepto en tipología de perímetro libre.
El Factor de Ocupación Total se establece para cada distrito y tipo de uso del suelo, en función de una adecuada relación entre los volúmenes edificables y los verdes y libres públicos y privados y del grado de prestación de los servicios de infraestructura sanitaria.
A cada distrito se le asignan dos (2) valores de F.O.T., uno a aplicar en usos habitacionales y otro a aplicar en otros usos admitidos, de acuerdo al carácter del distrito. Los valores de F.O.T. correspondientes a cada distrito se consignan en la tabla respectiva.
El uso habitacional clase 3 adoptará el F.O.T. otros usos en todos los distritos. El uso habitacional clase 4 adoptará el F.O.T. otros usos en los distritos centrales y de equipamiento, y el F.O.T. residencial en los distritos de denominación homónima.
Tabla Valores F.O.T
Se denomina uso mixto de la parcela, a la coexistencia en una parcela de dos o más usos permitidos. El F.O.T. en tales casos, resultará de considerar las proporciones de utilización del F.O.T. para cada uso; de tal modo que si se utiliza x % del F.O.T. establecido para el uso A, sólo se podrá utilizar el (100 - x)% del F.O.T. establecido para el uso B.
Cuando una parcela construida A, con superficie de ocupación total y densidad agotada o excedida (en relación a la que resulta de aplicar los indicadores urbanísticos del distrito), se anexe otra parcela B, sin ocupación o con superficie de ocupación total y densidad disponibles, la superficie de ocupación total y densidad de la parcela unificada AB podrá incrementarse con la capacidad disponible de superficie de ocupación total y densidad de parcela B que resulte de aplicar los indicadores y estímulos de distrito correspondiente.
Acceder a la posibilidad consignada requiere la previa unificación parcelaria e interdicción de subdivisión ulterior acreditada en la escritura de dominio respectiva.
No podrá accederse a la presente alternativa de anexión cuando en algunas de las parcelas consideradas se constate la existencia de construcciones clandestinas.
Análogo criterio se adoptará cuando la anexión comprenda más de dos parcelas.
A los efectos de la aplicación del F.O.T. no será computable:
a) La superficie edificada bajo cota de parcela, excepto lo establecido en el artículo 3.1.3.3.
b) Planta baja libre.
c) Planta libre de transición estructural.
d) Lavadero común, sala de máquinas, tanque de agua y hall de acceso a terraza.
e) Huecos de ascensor y proyección de la caja de escalera: se computarán una sóla vez a los efectos de la aplicación del F.O.T.
f) Balcones, galerías cubiertas, pórticos y similares, siempre que tengan como mínimo dos de sus lados abiertos y que no constituyan ningún tipo de local habitable.
g) Portería, unidad de vivienda afectada a dicho destino, propiedad común de superficie menor o igual a sesenta metros cuadrados (60 m2), cuya incidencia no será computada en la densidad poblacional.
a) Cualquiera sea la dimensión de la parcela y el Distrito urbanístico de que se trate, se podrá construir en ella una vivienda unifamiliar de ciento sesenta metros cuadrados (160 m2.) aun cuando el F.O.T. resultante de su parcela dé una superficie menor, a excepción de aquellos distritos en los que está solamente admitida la vivienda complementaria. La referida superficie será también el tope para las ampliaciones que encuadren en la definición anterior.
b) Para la densidad neta de parcela no regirán los topes de distrito.
c) Cuando el distrito de que se trate autorice también el uso comercial o de servicios, el interesado podrá incluir dentro de dicha superficie a los antedichos usos como Anexo, siempre que estos no superen los veinticinco metros cuadrados (25 m2.). La superficie mencionada deberá estar incluida en los ciento sesenta metros cuadrados (160 m2). La disposición precedente no implica la inobservancia de las restantes restricciones e indicadores, salvo el de la densidad, el que estará en consonancia con el inciso b).
d) Lo que se aprobó como vivienda unifamiliar en virtud del inciso a) no se podrá transformar en su uso, ni en cambios parciales de destino que desvirtúen los motivos que admitieron su acogimiento a dichos beneficios, aún cuando el inmueble cambie de propietario. A tal fin, en la carátula del plano aprobado se citará como restricción la adhesión al artículo correspondiente.
Si se unifican dos fracciones cuyas superficies sumadas no exceden los quinientos metros cuadrados (500 m2.), el F.O.T. resultante conservará, para vivienda unifamiliar únicamente, las ventajas que gozaban antes de su unificación los dos lotes individuales, en virtud de lo que dispone el articulo 3.2.2.10 inciso a). La parcela resultante cumplirá con los restantes indicadores.
En los Distritos que admiten incrementar el Factor de Ocupación Total y la Densidad Poblacional, los topes máximos establecidos podrán alcanzar el setenta por ciento (70%), según la siguiente discriminación:
a) Por ancho de parcela: a partir de los diez metros (10 m.), dos y medio por ciento (2,5%) por metro y hasta un incremento máximo del veinticinco por ciento (25%). Para nuevas parcelas, a partir de los anchos mínimos exigidos, entendiéndose por tales las que surjan por aplicación del Articulo 50° de la Ley 8912.
b) Por edificación separada de ejes divisorios laterales un mínimo de cuatro metros (4 m.), se incrementará el diez por ciento (10%) por eje, más dos y medio por ciento (2,5%) por metro a partir de los cuatro metros (4 m.), hasta un máximo del quince por ciento (15%) por cada eje divisorio computándose hasta un treinta por ciento (30%) en total (máximo 15% por cada eje).
c) Por edificación retirada voluntariamente de las líneas de edificación establecidas y de la línea de frente interno, a razón de tres por ciento (3%) por cada metro de retiro, computándose los retiros sobre todos los frentes si la parcela tuviera más de uno.
Dichos premios en conjunto no podrán superar un máximo del quince por ciento (15%).
A efectos del cálculo de los premios por retiro voluntario de la línea de edificación y de la línea de frente interno, cuando se produzcan retiros parciales de dichas líneas, los premios se calcularán en forma proporcional a los mismos. Por analogía se calculará para los retiros voluntarios de las líneas de retiros laterales.
d) Por menor superficie del suelo ocupada que la resultante del Factor de Ocupación de Suelo máximo establecido para cada caso, en igual proporción que la reducción y hasta un incremento máximo de un diez por ciento (10 %) .
e) Por espacio libre público existente al frente, medido desde la Línea Municipal hasta el eje de dicho espacio, cero cinco por ciento (0,5%) por cada metro a partir de los diez metros (10 m.) y con un máximo del diez por ciento (10%), computándose sobre un sólo frente si la parcela tuviera más de uno.
Cuando en un distrito se adopte la tipología con basamento, a los efectos de optar por los incrementos previstos, se considerarán los retiros que se produzcan a partir de la altura del mismo y se afectarán a la superficie a edificarse, ubicada por sobre dicho basamento. Para su verificación se consignará en el plano.
Los incrementos establecidos en el artículo 3.2.2.7 no serán de aplicación en los Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3, R8 y C1e.
a) La unificación de dos o más parcelas, cualesquiera fueran sus dimensiones y el uso para que se destinen (dentro de los admitidos en el correspondiente distrito), tendrá un premio del diez por ciento (10%) en el F.O.T. y la densidad poblacional resultantes. Este diez por ciento (10%) quedará involucrado dentro del setenta por ciento (70%) que, como tope, admite la Ley 8912.
b) La unificación de dos o más parcelas destinadas a vivienda exclusivamente en los Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3, R8 y C1e tendrá un incremento del diez por ciento (10%) en el F.O.T. y la densidad poblacional resultantes.
El nivel de aplicación del F.O.S., es el de cota de parcela. Dicho factor no podrá en ningún caso ser superior a 0.6, pudiendo en algunos Distritos ser aún menor. El presente artículo no invalida lo establecido en el Artículo 3.2.3.1.
Los locales que se encuentren ubicados bajo cota de parcela, pueden elevar el nivel del cielorraso hasta un máximo de un (1) metro y su cubierta terminada hasta un máximo de un metro con cuarenta y cinco (1,45) sobre la cota antes mencionada sin que se compute su superficie para el cálculo del F.O.S. Solamente podrá hacerlo trasponiendo la L.E.I. ó L.F.I. cuando esté permitido en el distrito construir en el centro libre de manzana, bajo cota de parcela; en los restantes casos deberán observarse las restricciones de invasión de las líneas de edificación y de frente internas.
No se admitirá construcciones bajo cota de parcela, con este beneficio, en el retiro de frente obligatorio.
Esta franquicia no autoriza a aumentar el plano límite.
Cuando en una construcción existente el Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.) está excedido pero no el Factor de Ocupación Total (F.O.T.) ni la Densidad Poblacional, se podrá autorizar la ampliación de superficie cubierta siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) No se superen los valores del Factor de Ocupación Total (F.O.T) y la Densidad Poblacional establecidos para el distrito por la normativa vigente.
b) No se amplíe la superficie cubierta en las plantas existentes que superen el Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.) admitido.
c) La superficie proyectada en las plantas superiores respete el valor máximo establecido en la zona para el Factor de ocupación del Suelo (F.O.S.).
d) Las obras a ejecutar no desmejoren las condiciones de ventilación e iluminación de la construcción existente.
1.- Cuando a una parcela construida A, con superficie de ocupación de suelo agotado o excedido (en relación a la que resulta de aplicar el indicador del distrito) se anexe otra parcela B, sin ocupación o con superficie de ocupación de suelo disponible, la superficie de ocupación de suelo de la parcela unificada AB se conformará por la ya ocupada en la parcela A, más la que resulte de aplicar a la parcela B el indicador del distrito correspondiente.
2.- Si en la parcela construida con F.O.S. superado, el exceso sobre el F.O.S. admitido por la Ley 8912 se originó en una construcción antirreglamentaria clandestina, con plano visado, el F.O.S. final será el que corresponda a la parcela total una vez unificada, es decir perderá los beneficios del inciso 1.
3.- En la consideración de estímulos que en la ampliación le corresponde al predio total una vez unificado, no serán de aplicación aquellos originados en los artículos 3.2.2.6, 3.2.2.7.a y 3.2.2.10 del C.O.T.
4.- Requisitos de uso (ver artículos 5.5.1.8 y 5.5.2.9)
Serán admisibles las modificaciones parciales de edificios existentes, aún cuando estén agotados los indicadores de Factor de Ocupación Total, Factor de Ocupación del Suelo, Densidad Poblacional, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
1.- No se incrementen el Factor de Ocupación del Suelo, Factor de Ocupación Total o Densidad Poblacional.
2.- Las obras a ejecutar no desmejoren las condiciones de ventilación e iluminación de la construcción existente.
3.- Los trabajos a efectuar no impliquen la sustitución total de la construcción existente, o una modificación tal de sus características que provoque alteraciones sustanciales de la edificación original. La merituación de estas circunstancias queda reservada al exclusivo juicio de la dependencia municipal competente.
En los lotes de esquina, el lado de menor dimensión se considerará como su ancho a los efectos de definir la tipología.
En aquellos distritos en que es obligatorio el retiro de frente, la Línea de Edificación Interna (L.E.I.) se corre cuatro metros alejándose de la vía pública, hasta alcanzar el límite extremo del perímetro edificable de manzana que es la Línea de Frente Interno (L.F.I.). Así como la L.E.I. puede compensarse, la L.F.I., al igual que la Línea Municipal, no admite ser superada salvo por los balcones y salientes cerrados reglamentarios.
La franja perimetral edificable, se extiende entre la Línea Municipal o la Línea de Edificación y la Línea de Edificación Interna o la Línea de Frente Interno, según tipologías y delimita el espacio libre de manzana.
Su conformación se rige por las siguientes disposiciones: la Línea de Frente Interno (L.F.I.) se fijará a una distancia de veintisiete (27) metros de cada Línea Municipal, medida normalmente a las mismas y trazada mediante paralelas a las respectivas Líneas Municipales. La Línea de Edificación Interna L.E.I. se fijará a una distancia de veintitrés (23) metros.
Cuando las parcelas se encuentren comprendidas dentro de la franja perimetral edificable y correspondan a las tipologías de semiperímetro libre y entre medianeras, si la iluminación y ventilación de los locales se realiza a espacio libre urbano, no se exigirá que se practiquen retiros de fondo.
Cuando la parcela se encuentre dentro de la franja perimetral edificable, y corresponda a la tipología de perímetro libre, se deberá observar un retiro de fondo de dimensión mínima igual al reglamentado para los retiros laterales fijados, debiendo cumplir además con la relación d ³ h / 6 para obtener la línea de Retiro de Fondo (L.R.F.)
En aquellos Distritos en que es obligatorio el retiro de fondo (no determinado por la Línea de Frente Interno) el cual debe proyectarse paralelo al eje medianero de fondo, podrá rectificarse según la línea ortogonal a los ejes laterales, compensando las superficies y hasta una distancia igual o mayor a dos metros (2 m.) del vértice de fondo más cercano.
El volumen edificable será determinado en el espíritu de este Código, por la dependencia municipal competente, tratando de conciliar las necesidades del recurrente con el resguardo del interés público y de los vecinos afectados.
Se considerará manzana atípica, solamente aquellas manzanas cuyas dimensiones o irregularidades queden fuera de los lados variables entre cincuenta (50) y cien (100) metros. Manzanas cuyas parcelas estén afectadas por un ángulo de esquina menor a setenta y cinco grados (75°) serán también consideradas irregulares.
En manzanas de conformación atípica que pertenezcan a distritos en los que se exige Línea de Frente Interno, a los fines de asegurar el centro libre de manzana, se deberá respetar un retiro de fondo mayor o igual a (P.L.-20) x 0,6 ³ 4 m.; siendo P.L. la profundidad media del lote. Dicho retiro de fondo nunca podrá ser menor a lo que se exige como retiro lateral del distrito; y a la fórmula d ³ h / 6 cuando su profundidad sea inferior a veinte (20) metros.
En los casos en que un lote cumpla con el retiro de frente obligatorio (d) dicho retiro se descontará de la profundidad media del lote en la fórmula (P.L.- d - 20) x 0,6 ³ 4 m.
En lotes de esquina se tomarán las fórmulas de retiro de fondo (3.2.6.4) en los dos sentidos de los respectivos ejes medianeros. Las dos Líneas de Retiro de Fondo, que se cruzan, junto con los dos ejes medianeros, formarán una superficie que nunca podrá tener un lado inferior a cuatro (4) metros ni menos de diez y seis (16) metros cuadrados. Responderá a la fórmula d ³ h / 4 cuando alguna de sus medidas sea menor a veinte (20) metros. (gráfico 3.2.6.5.a).
En el caso de las parcelas irregulares a causa de su ángulo, (gráfico 3.2.6.5 b), la Línea de Frente Interno se determinará tomando los tercios de las alturas de los triángulos referidos a la base cuya L.F.I. se desea determinar. Cuando el ángulo de ochava sea menor a sesenta grados (60°), el Retiro de Fondo será igual al Retiro Lateral exigido para el distrito y deberá cumplir la fórmula d ³ h / 4.
En el espacio destinado a centro libre de manzana se admitirán construcciones para los usos admisibles en el distrito y para actividades artesanales estrictamente familiares (en declaración jurada) excluidas las comerciales con atención de público.
a) El volumen edilicio no deberá superar una superficie máxima del cinco por ciento (5%) de la superficie del terreno. Esta superficie será computable para el F.O.S. y F.O.T.
Altura máxima de la medianera: dos metros con noventa centímetros (2,90 m.) medidos desde el terreno natural hasta el borde de la carga de la medianera. Esta altura sólo podrá ser superada por los triángulos de los mojinetes. Similares alturas deberán ser respetadas aún cuando la construcción no se adose a medianera.
b1) Acorde con la definición de tipología de perímetro libre, no podrán realizarse las construcciones complementarias en el centro libre de manzana adosadas a medianera cuando, por condición de parcela, corresponda aquella tipología.
b2) La construcción podrá separarse de los ejes medianeros menos de tres metros quince centímetros (3,15 m). y hasta un mínimo de separación obligatoria de un metro quince centímetros (1.15 m.). El espacio que resulte de dicha separación no podrá utilizarse para cubrir los requisitos obligatorios de iluminación y ventilación de los locales adyacentes.
c) Piscinas y natatorios pueden construirse en todo el centro libre de manzana, bajo la condición de que su paramento contenedor del agua diste no menos de un metro quince centímetros (1.15 m.) del eje medianero.
Todo edificio con Tipología de Semiperímetro Libre o Perímetro Libre que opte por incorporar Basamento, deberá cumplir con lo siguiente:
a) La altura máxima será de seis metros cuarenta centímetros (6,40 m.). Por encima de dicha altura podrán sobresalir barandas o parapetos hasta un metro (1 m.) de alto. La altura se tomará desde la cota de parcela hasta el fondo de losa sobre basamento.
b) En el Basamento de un edificio sólo se admiten usos comerciales y de servicios. No se considerará Basamento a aquella estructura edilicia que presente características de Basamento y que albergue actividades residenciales o industriales.
c) En el Basamento se permite espacio libre público cubierto, integrado a la vía pública en todo o en parte del frente de parcela.
d) El Basamento deberá construirse entre medianeras y sobre la Línea Municipal excepto lo establecido en 3.3.3.3. inciso d).
e) La profundidad del Basamento correspondiente a un edificio no superará la Línea de Frente Interno.
En los edificios en que se adopte Basamento, en este último podrán producirse las perforaciones o retiros mencionados en el Artículo 3.1.4.4.
Para cada tipología edilicia, en cada distrito se establece el Plano Límite correspondiente. La altura del Plano Límite se mide a partir de la cota de parcela y establece el plano virtual que no podrá ser superado por ningún paramento (ver Artículo 3.2.9.8: Construcciones sobre el Plano Límite). En caso de edificios monumentales y templos para los cuales se proyectan cúpulas, bóvedas, agujas y otros motivos arquitectónicos similares, se podrá autorizar por decreto del Departamento Ejecutivo, a que se sobrepase el Plano Límite fijado para cada Distrito.
En caso de techos inclinados, el plano límite establecido en cada caso, pasará por el tercio inferior de la altura comprendida entre la cota de cumbrera y una cota situada a más dos metros cuarenta centímetros (+ 2,40 m) de nivel de piso terminado de la última planta proyectada. La cota de cumbrera no superará un plano situado a más ocho metros ochenta centímetros (+ 8,80 m) de la cota de parcela para los Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3 y R8.
En una esquina cuyas vías públicas concurrentes autoricen distintas alturas de edificación, la altura mayor (HM), en la parcela de esquina, podrá llevarse sobre la calle transversal a la cual corresponde la altura menor (hm), hasta una distancia (b) = veinte (20) metros medida a partir de la intersección virtual de las dos Líneas Municipales de Edificación.
Si la distancia entre (b) y la línea divisoria de la parcela, fuera menor de cuatro (4) metros, la altura mayor podrá extenderse hasta esa línea divisoria.
Cuando una parcela intermedia tenga frente a dos o más calles, la determinación de la altura sobre cada frente, se hará independientemente hasta la Línea de Frente Interno respectiva.
En un edificio cuando la planta baja de la construcción se desarrolle como planta libre, la altura resultante de la aplicación del plano límite, se medirá a partir de un plano de referencia horizontal situado a más tres metros veinte centímetros (3,20 m) sobre la cota de la parcela. En éste caso la planta libre debe permitir la total intercomunicación visual del espacio libre de manzana con el de la vía pública, admitiéndose solamente los cerramientos necesarios para vestíbulos y circulaciones verticales en una extensión que no podrá exceder la mitad del ancho de la parcela, ni encerrar más de un veinte por ciento (20%) de la superficie total de dicha planta, medida desde la Línea Municipal de Edificación, hasta la Línea de Frente Interno.
La Planta Baja Libre, no podrá destinarse a otros usos que la circulación peatonal y/o guarda de vehículos. La altura de dicha planta será como mínimo de tres metros veinte centímetros (3,20m.) a partir de la cota de parcela.
A fines de garantizar el desenvolvimiento adecuado de las actividades de paseo panorámico o recreación al aire libre en zonas de playas y de esparcimiento, se establece un límite que no podrá ser superado por conos de sombra. El mismo está definido por una línea imaginaria situada sobre el cordón de la calzada del borde del mar de cualquier camino costanero que signifique la continuidad de la trama urbana circulatoria oficial, excepto los caminos de accesos a escolleras, playas de estacionamiento, predios costeros o de recreación.
Por tanto, todo edificio ubicado en zona adyacente a la de protección, localizado a una distancia menor de trescientos (300) metros, medidos de la línea municipal más próxima al mar y cuya altura supere los trece con sesenta (13,60) metros, deberá limitar su altura total a fin de evitar que el cono de sombra producido invada la zona de protección antes delimitada.
A tal efecto la zona de protección no podrá ser afectada por conos de sombra proyectada por ningún edificio o cualquier tipo de superestructura permanente o transitoria, entre las nueve (9) horas y las quince (15) horas en ningún periodo del año. Las horas referidas se tomarán en base a las horas astronómicas medias del Partido, con prescindencia de la hora oficial.
Sólo podrán excluirse del requisito mencionado, a aquellos edificios cuyos conos de sombra se inscriban totalmente en los conos de sombra producidos por edificios existentes, o por accidentes topográficos naturales, en igual horario y período, como así también los edificios que no superen los cinco con cincuenta metros (5,50 m.) de altura, que sirvan a los fines de equipamiento de playa y que se construyan a tal fin dentro de la citada franja de protección. Los tanques y salas de ascensores se excluyen de dicha medida.
El Honorable Concejo Deliberante podrá excepcionalmente autorizar la invasión del cono de sombra en la zona de protección exclusivamente en el horario de once (11) a trece (13) horas astronómicas en el solsticio de invierno respecto de edificios de finalidad, función e interés turístico, así declarados por el Honorable Concejo Deliberante, previéndose a tal fin para su consideración particularizada, informe del Ente Municipal de Turismo respecto de sus características, de la Dirección de Ordenamiento Territorial respecto del cono de sombras proyectado y de su eventual impacto en el entorno inmediato y solicitud expresa del Departamento Ejecutivo.
En el caso en que el paseo costanero se bifurque, por comprender dos vías diferentes, aproximadamente paralelas, aquellas a tener en cuenta en la verificación de las sombras será la más próxima a la costa.
Sin embargo, cuando por razón de la topografía, la faja costanera a proteger de las sombras ya esté sombreada por la barranca en la hora que la vereda superior esté asoleada, se tendrá a ésta como referencia.
Preventivamente, hasta que se cuente con un relevamiento aéreo fotométrico de sombras al mediodía en el solsticio de invierno, se tomarán los siguientes cordones o bordes de calzada como frontera de la línea de protección: desde el arroyo La Tapera hasta la calle Almafuerte (rotonda Pedro Luro) se considerará el carril vehicular y cordón más próximo al mar de las Avenidas Félix U. Camet, Int. Rufino Inda y Patricio Peralta Ramos. Desde Almafuerte hasta la Avenida Juan B. Justo, una línea imaginaria a tres (3,00) metros hacia el Este desde el cordón más próximo al mar de la calle Leandro N. Alem (se prevé el futuro ensanche de la citada arteria). Desde la Avenida Juan B. Justo hasta la calle Vergara, el carril vehicular y cordón más próximo al mar de la Avenida Martínez de Hoz, desde la calle L. Rosales hasta la ex Escuela de Suboficiales de Infantería de Marina, el cordón y carril vehicular y el cordón más próximo al mar del Acceso Sud, excluidos el ramal a Gas del Estado y la Colectora de los estacionamientos del balneario Punta Mogotes.
A los fines de fiscalizar el cumplimiento de lo enunciado en el Artículo 3.2.9.4 se deberá presentar, conjuntamente con la documentación requerida un estudio de cono de sombra efectuado en intervalos de una (1) hora, entre las nueve (9) horas y las quince (15) horas astronómicas medias del Partido, con prescindencia de la hora oficial, tomados en el solsticio de invierno.
Como base se tomarán planos altimétricos de la costa en escala: 1:500, firmado por profesional habilitado en la Provincia, que visará el Departamento de Catastro Físico.
Toda construcción o instalación, permanente o transitoria, existente o a ejecutar en un radio de 3 km. a partir de los límites del aeropuerto de Mar del Plata, está sujeta a las siguientes normas restrictivas:
a) No debe existir obstáculo alguno en las superficies laterales de las pistas existentes o planificadas, en un ancho de ciento cincuenta metros (150 m.) a ambos lados del eje de la misma.
A partir de dicha distancia, las alturas no deberán exceder un plano con una pendiente de 14,3% hasta la intersección con un plano vertical que pase a quinientos metros (500 m.), a cada lado de la pista respecto al eje.
b) A partir de las terminaciones de las cabeceras de las pistas y con el ancho señalado en el inciso anterior, las alturas de construcciones o instalaciones, no podrán exceder un plano con una pendiente ascendente del dos por ciento (2%) hasta una distancia en el terreno de tres mil metros (3.000 m.) a partir de la cabecera de pista respectiva.
c) Todos los objetos, instalaciones, construcciones, etc., transitorios o permanentes, cuyas alturas sobrepasen los planos de pendientes ya citados y que por razones especiales no debieran ser eliminados, deberán ser señalados conforme a las prescripciones de la autoridad competente.
d) Fuera de las proximidades inmediatas del Aeropuerto, deberá consultarse a la autoridad competente para las construcciones que, sin estar comprendidas en las limitaciones señaladas, pudieran por su naturaleza o altura constituir un obstáculo a la navegación aérea.
Cuando los linderos de un lote baldío posean medianeras de altura superior al plano límite obligatorio en la zona, se establecerá para dicho lote dos planos límites iguales a la altura de los linderos, produciendo el quiebre en el tercio central del ancho de parcela.
El retiro lateral no será inferior de cuatro metros con quince (4,15 m.) al eje divisorio o tres metros con quince (3,15 m.) al eje divisorio, si correspondiere.
Cuando un sólo lindero supere el plano límite se podrá adoptar la altura mayor con quiebre en el tercio central del ancho de parcela y continuar con el plano límite del distrito. En ningún caso podrá generarse medianera expuesta a partir del plano límite.
Por encima del plano límite determinado para cada tipología edilicia y cada distrito, excepto en los Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3 y R8 y sin superar un plano horizontal ubicado a seis metros (6.00 m.) contados a partir del nivel del piso terminado en la última losa permitida, podrá ubicarse: hall de acceso a azotea; escaleras y caja de ascensores; lavadero común (no mayor del dos por ciento (2%) del FOT); sala de máquina de ascensores y parapetos. Sobre los anteriores podrán construirse tanques de agua, conductos, balizas y antenas.
No se admitirá ningún saliente de la Línea Municipal o de la Línea de Edificación entre la cota de parcela y los dos metros con sesenta centímetros de altura (2.60 m.) en el caso de espacio público, tampoco a lo largo de los Retiros Laterales o de la Línea de Frente Interno.
Estarán a una altura mínima de dos metros con sesenta centímetros (2,60m.); dejarán libre cincuenta centímetros (50 cm.) desde el cordón de vereda y un cuadro vacío de un metro con noventa centímetros por dos metros con cuarenta centímetros (1,90m. x 2,40m.) mínimo en correspondencia con cada árbol. Los toldos respetarán iguales dimensiones. La distancia mínima al eje medianero será de quince centímetros (15 cm.). La marquesina podrá ser accesible si su dimensión se correspondiese con la admitida para balcones. (Ver información complementaria en Reglamento General de Construcciones)
Los abiertos en sus tres lados, se alejarán un metro con cincuenta centímetros (1,50m.) de los ejes medianeros (por seguridad y para evitar vistas al vecino) y su saliente será igual o menor a un metro con veinticinco centímetros (1,25m.) en relación a la L.M. ó L.F.I.
Dentro de la Franja Perimetral Edificable comprendida entre la L.M. y la L.E.I. no es necesario respetar ningún alejamiento del eje medianero.
Si la Línea de Edificación fuese retrocedida por retiro de frente obligatorio respecto a L.M., el saliente podrá ser de hasta un metro con ochenta centímetros (1,80 m.).
Sobre Retiros Laterales el avance máximo será de un metro (1,00 m.) siempre que en proyección horizontal se compense igual superficie a la de los balcones, del otro lado de la línea virtual de retiro lateral o la que corresponda por aplicación de la fórmula d ³ h / 6.
Sobrepasando la Línea Municipal y la Línea de Frente Interno, los cuerpos salientes cerrados no podrán avanzar más de un metro con veinticinco centímetros (1,25 m.) y a partir de un metro con cincuenta centímetros (1,50 m.) de los ejes medianeros. Si la Línea de Edificación estuviese retirada de la L.M. el saliente podrá avanzar hasta un metro con cincuenta centímetros (1,50 m). En ambos casos, la superficie total del saliente (en vista) no superará los dos tercios de la superficie total de la fachada. No se permitirá cuerpos salientes cerrados en los retiros laterales.
Toda nueva obra que se ejecute con frente a la vía pública debe respetar la Línea Municipal o la Línea de Edificación, salvo las situaciones consignadas en el Artículo 3.3.3.4.
Cuando la cota de parcela resultare superior al nivel de acera se permitirá, en el retiro de frente obligatorio, la ejecución de escaleras y rampas de acceso para salvar dicho desnivel, excepto en calles sujetas a ensanche, en cuyo caso no se permitirá construcción alguna ni instalaciones subterráneas como no sean las conexiones a red domiciliaria en el retiro de frente obligatorio.
En todas las nuevas construcciones que se ejecuten con frente a las vías comprendidas en el listado "Vías con líneas municipales de edificación particularizadas por ensanche" (artículo 7.2.5), deberán respetarse los retiros de frente que allí se indican. La franja de terreno comprendida entre la Línea Municipal y la Línea de Edificación resultante del retiro previsto, deberá permanecer libre de toda construcción.
Se permitirá detrás de la Línea Municipal o de la Línea de Edificación:
a) Con retiro total: de acuerdo a las prescripciones consignadas en las Normas Específicas para cada Distrito;
b) Con retiro parcial: siempre que la profundidad (p) de retiro parcial sea menor o igual al ancho (a) de abertura y ésta sea igual o mayor al retiro lateral mínimo del distrito y a la fórmula d ³ h / 6.
Se permitirá edificar detrás de la Línea de Edificación:
a) con retiro total: sin restricciones;
b) con retiro parcial: siempre que la profundidad (p) del retiro parcial sea menor o igual al ancho (a) de la abertura tanto respecto de la Línea de Edificación y/o de la Línea de Retiro Lateral adoptada.
a) retiro total sobre el basamento: sin restricciones;
b) retiro parcial sobre el basamento de acuerdo a lo indicado en el artículo 3.3.3.2b;
c) retiro total del basamento: no se permite;
d) retiro parcial del basamento: de acuerdo a lo indicado en el artículo 3.3.3.2b.
A) Tipología edilicia entre medianeras y de semiperímetro libre:
Los edificios correspondientes a tipologías entre medianeras y semiperímetro libre, en distritos con retiro de frente obligatorio, podrán ocupar la franja de dicho retiro en correspondencia con las líneas de edificación de los linderos existentes. La línea de edificación podrá continuar la línea edificada en la parcela lindera existente en el tercio inmediato adyacente, debiendo adoptar la línea de retiro obligatorio dentro del tercio central del ancho de la parcela.
A los efectos de la aplicación de las presentes normas referentes a retiros de frente, se consideran existentes los edificios construidos con materiales reglamentarios y perdurables, que no presenten características de precariedad en lo que concierne al estado y a la naturaleza de los mismos.
Las exenciones al retiro de frente en las ampliaciones se resolverán por analogía con lo antedicho teniendo en cuenta los hechos existentes en terreno propio y en las parcelas linderas. No quedan incluidas en las exenciones antedichas los predios ubicados frente al camino de la costa formado por las avenidas: Ruta N° 11, Bulevar Marítimo Martínez de Hoz, Bulevar Marítimo Patricio Peralta Ramos, Bulevar Marítimo Félix U. Camet, tampoco los situados frente a calles sujetas a ensanche y rutas nacionales o provinciales.
Los retiros de frente correspondientes a usos industriales serán analizados particularmente en cada caso.
Las construcciones que avancen sobre el retiro de frente obligatorio, deberán respetar la altura del o de los linderos, sin generar nueva medianera expuesta.
Si la altura de los edificios vecinos fuera menor que el plano límite del distrito, éste podrá alcanzarse retrocediendo la fachada hasta la línea de edificación.
B) Tipología edilicia de perímetro libre:
No se admitirá exención alguna de retiro de frente obligatorio cualquiera sea la situación de los linderos existentes.
En predios de esquina cuyo lado menor sea inferior o igual a los quince metros (15,00 m.) se eximirá del retiro de frente establecido para el distrito, sobre el lado de mayor dimensión de la parcela. En tanto que si el lado menor fuese mayor de quince (15,00 m.) e inferior o igual a los veinte metros (20,00 m.) el retiro de frente sobre el lado de mayor dimensión se reducirá a dos metros cincuenta centímetros (2,50 m.).
La disposición precedente no será de aplicación en los frentes de las Avenidas Costaneras, comprendidas entre las Avdas. Mario Bravo y el Arroyo La Tapera y en las calles sujetas a ensanche.
En cada cuadra donde exista la obligación de ejecutar acera cubierta con pórtico (Bulevar P. P. Ramos entre la Av. Luro y San Martín y entre Sarmiento y Alsina), la Municipalidad fijará la Línea interior de la fachada para el piso bajo y la Línea municipal exterior de los pilares y pisos altos. La altura libre de la recova no será inferior a dos metros con sesenta centímetros (2,60 m.).
En las calles sujetas a ensanche la dependencia Municipal de Ordenamiento Territorial podrá autorizar ampliaciones, siempre que se asegure y ceda a la comuna el espacio aéreo correspondiente a una recova.
En ningún caso se permitirá transponer la Línea Municipal con construcciones bajo nivel de acera. Cuando exista retiro de frente se permitirá la construcción de subsuelo en el mismo, siempre y cuando no se sobrepase el nivel de acera.
Lo permitido en el párrafo anterior no será de aplicación en las calles sujetas a ensanche, rutas nacionales y provinciales y el camino de la costa comprendido por Avda. Félix U. Camet, Avda. Martínez de Hoz y Av. Patricio Peralta Ramos.
En la parcela en esquina se prohibe la construcción en la superficie de terreno comprendido entre las Líneas Municipales concurrentes y la Línea Municipal de Esquina, a los efectos de asegurar una mayor visibilidad para el tránsito.
Es obligatorio materializar la Línea Municipal de Esquina, cuando se realicen aperturas, ensanches y rectificaciones de vías públicas, se construyan edificios o aceras, o se modifiquen las existentes.
A los efectos de obtener visibilidad, la ochava deberá materializarse también en los cercos de albañilería, mampostería, madera y vegetales que superen los 0,50 m. de altura.
Lo expuesto, resulta de aplicación también en los edificios existentes aprobados.
a) Caso general (forma ochava): La traza de la Línea Municipal de Esquina será perpendicular a la bisectriz del ángulo formado por la Línea Municipal de las calles concurrentes. La dimensión de la ochava será siempre de cuatro metros con veinticuatro centímetros (4,24 m.).
b) Casos particulares:
1) En edificios con acera aporticada o recova, se aplicará lo establecido en el inciso (a). No habrá pilares de acera entre las intersecciones de la L.M. con la ochava.
2) La Línea Municipal de Esquina de una parcela comprendida en una urbanización especial, aprobada por la Municipalidad, se ajustará a la traza fijada en la urbanización, si ésta fuese mayor a 4,24 m.
No será necesario mantener el retiro de frente obligatorio paralelo a la línea de edificación de esquina de ochava.
Por encima de los tres (3) metros sobre el nivel de la acera, se permite que los pisos altos avancen por fuera de la línea de retiro obligatorio de esquina, siguiendo la prolongación de las Líneas Municipales de Edificación hasta su intersección, formando cuerpo saliente cerrado con la única limitación de no superar una línea imaginaria paralela al cordón situada un metro con cincuenta centímetros (1,50 m.) hacia la línea municipal.
No se permitirá emplazar en la acera ningún soporte para apoyo de dicho cuerpo saliente.
Quedan comprendidos dentro de las disposiciones de este Capítulo los edificios cuyos paramentos laterales coinciden con el eje medianero (E.M.) o se encabalgan en él constituyendo muros medianeros.
El tejido conformado por los edificios entre medianeras, será regulado por las disposiciones correspondientes a Áreas Descubiertas y a Volúmenes Edificables.
El volumen edificable es el que resulta de la ocupación de la parcela entre ambos ejes medianeros, desde la Línea Municipal o Línea de Retiro de Frente hasta la Línea de Edificación Interna o Línea de Frente Interno, según corresponda, y dentro de la altura establecida por el Plano Límite en cada distrito.
Establécese que en los inmuebles cuyos muros laterales se retiren voluntariamente del eje medianero al que podrían adherirse, aquellos paramentos exteriores que no sean utilizados para satisfacer las condiciones reglamentarias de iluminación y ventilación de habitaciones, deberán mantener un retiro total o parcial de los ejes medianeros que cumplirá la fórmula d ³ h / 6 con un mínimo de un metro con quince (1,15 m.) por razones de higiene y para futuras reparaciones.
Si en los paramentos mencionados, ya sea en la planta baja o alta, se abren ventanas supernumerarias de iluminación, en correspondencia con ellas deberá existir un cerco (no vegetal) de un metro con ochenta (1.80 m.) de altura, medido desde el piso terminado de la habitación. Ello no será necesario si dichas aberturas comienzan a partir de los dos metros (2.00 m.) de altura. Bajo los dos metros, pueden existir ventanas fijas de vidrios traslúcidos.
Cuando haya medianeras existentes laterales superando el plano límite, se adoptará como plano límite máximo la prolongación de las alturas de los edificios existentes con línea de quiebre en el tercio central.
Cuando una sola de las medianeras existentes supere el plano límite, dicha altura se extenderá con línea de quiebre en el tercio central, para luego adoptar el plano límite del distrito.
De acuerdo a lo consignado en las Normas Particulares, en ciertos Distritos podrá o deberá adoptarse el tipo de edificio entre medianeras retirado de la Línea Municipal a una distancia mínima obligatoria. El espacio correspondiente al retiro de frente deberá ser jardín o ser tratado arquitectónicamente.
Las medianeras que se creen como consecuencia de la adopción de las tipologías previstas, serán tratadas arquitectónicamente dentro de las características empleadas en el frente y contrafrente.
Quedan comprendidos dentro de las disposiciones de esta tipología los edificios cuando uno o más de sus paramentos no se retire de la línea divisoria de parcela; ya se trate de las líneas divisorias de parcela (ejes medianeros) y, según corresponda por distrito, de la vía pública (línea municipal). Solamente podrá encabalgarse sobre uno de los ejes medianeros laterales.
Los basamentos podrán llegar hasta ambas líneas divisorias laterales.
El tejido conformado por los edificios de semiperímetro libre, será regulado por las disposiciones correspondientes a Áreas Descubiertas y a Volúmenes Edificables.
El volumen edificable de los edificios de semiperímetro libre, es el que resulta de la ocupación desde la Línea Municipal o Línea de Retiro de Frente, hasta la Línea de Edificación Interna o Línea de Frente Interno, según corresponda, y desde la Línea Divisoria Lateral (con medianera existente si fuera el caso) hasta la Línea de Retiro Lateral, dentro de la altura de Plano Límite consignada en las Normas Específicas de cada Distrito.
El Plano Límite se establece en las Normas Específicas de cada Distrito. Sólo podrá superarse dicho Plano Límite en presencia de medianera existente coincidente con aquella a la que se adosa el edificio, cuya altura supere el Plano Límite. En tal caso podrá alcanzarse la altura de la medianera existente, siempre que el cuerpo edificable no supere el límite establecido por la fórmula de retiro lateral d ³ h / 6.
De acuerdo a lo consignado en las Normas Especificas, en ciertos Distritos podrá adoptarse la tipología edilicia de Semiperímetro Libre (con basamento).
En algunos distritos es obligatorio, cuando lo es para las demás tipologías. En edificios de Semiperímetro Libre (con basamento) no se permite retiro de frente del Basamento, salvo lo consignado en el Artículo 3.3.3.3.d.
a) RETIROS LATERALES ENFRENTADOS A MUROS MEDIANEROS O BALDÍOS.
Establécese la fórmula d ³ h / 6 para verificar el retiro lateral. Si el valor d obtenido resulta menor al retiro mínimo determinado para el distrito, se adoptará éste último.
En el caso de medianeras construidas intervendrá en la fórmula la real medida del paramento medianero del lado en cuestión, para promediarlo con el que se proyecta.
En el caso de baldíos, la altura h estará determinada por la real medida del plano límite vigente en el distrito, tomada entre la cota de parcela del terreno a construir y el borde superior del paramento medianero.
Si un lindero tiene un edificio más bajo que lo reglamentario también se aplicará la fórmula sobre el plano límite del distrito.
El retiro del edificio obtenido por la fórmula anterior deberá mantenerse igual o mayor en toda la altura del paramento y respetará un mínimo absoluto de cuatro metros con quince (4,15 m.) o de tres metros con quince (3,15 m.) según distritos, medidos al eje medianero.
Si hubiese uno o más locales habitables bajo cota de parcela, los cuatro metros con quince (4,15 m.) y la altura h, se medirán respecto al nivel del piso de dichos locales (en la cara del retiro en que se halle el local bajo cota de parcela).
La altura h que ingresa a la fórmula es siempre la semisuma de la altura real existente (en caso de superar el plano límite) y la del edificio proyectado reglamentariamente, o la de éste y el plano límite del distrito.
En caso de existir basamento, igualmente la altura h, se mide desde la cota de parcela.
b) RETIROS LATERALES ENFRENTADOS A PARCELAS EDIFICADAS CON RETIRO LATERAL ADYACENTE.
Establécese la fórmula d ³ h / 6 para verificar el retiro lateral. La h que ingresa a la fórmula es la propia del edificio. Todas las dimensiones y modalidad de aplicación se regirán en forma análoga al caso a).
c) FRANQUICIA PARA INVADIR EL O LOS RETIROS LATERALES.
En edificios de semiperímetro libre cuando la o las líneas de retiro lateral, para satisfacer la relación d ³ h / 6, requieran una distancia al eje medianero mayor que cuatro metros quince centímetros (4.15 m.) y dicha línea de retiro sea un paramento que conforme una línea irregular, la línea de retiro así definida podrá ser superada siempre que se cumplan las siguientes consideraciones:
1) El retiro lateral mínimo nunca podrá ser inferior a cuatro metros quince centímetros (4,15 m.).
2) La suma de superficies que excedan hacia el eje divisorio las líneas de retiro lateral adoptadas, deben ser compensadas por otras que, incrementadas como mínimo al doble, estén vinculadas directamente por su lado mayor a la zona de retiro lateral.
Cuando sobre las líneas divisorias existen medianeras construidas por el lindero (con edificación adosada y no un simple muro de cerco, aunque su espesor sea de treinta centímetros) podrá edificarse sin observar retiro lateral sobre dicha medianera, cubriendo el paramento existente total o parcialmente sin rebasar nunca la Línea de Edificación ni la Línea de Frente Interno vigente en el distrito.
La línea de arranque frontal deberá coincidir siempre con la existente, a los efectos de cubrir totalmente las medianeras existentes.
Esta disposición comprende los casos relativos a tipologías según condiciones de parcela para los distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3, R8, C4, C5 y E3.
La medianera que pudiera resultar visible sobre el eje divisorio lateral no ocupado, deberá ser tratada arquitectónicamente de acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento General de Construcciones.
Quedan comprendidos dentro de las prescripciones de esta tipología los edificios cuyos paramentos estén retirados de las líneas divisorias de la parcela con respecto a los linderos y, según corresponda por distrito, a la vía pública (Línea Municipal).
El tejido conformado por los edificios de perímetro libre será regulado por las disposiciones correspondientes a Áreas Descubiertas entre Volúmenes Edificados y a Volúmenes Edificables.
El volumen edificable de edificio de perímetro libre es el que resulta de la ocupación de la parcela desde la Línea de Edificación hasta la Línea de Frente Interno correspondiente y entre las Líneas de Retiro Lateral dentro de la altura del Plano Límite consignada en las Normas Especificas para cada distrito.
La Línea de Edificación para el edificio de perímetro libre, sobre cota de parcela, se podrá definir a partir de una distancia a la Línea Municipal variable según distrito. El espacio correspondiente al retiro de frente, deberá ser jardín o tratado arquitectónicamente.
En el caso de medianeras construidas, intervendrá en la fórmula la real medida del paramento medianero del lado en cuestión, para promediarlo con el que se proyecta.
El retiro del edificio obtenido por la fórmula anterior deberá mantenerse igual o mayor en toda la altura del paramento y respetará un mínimo absoluto de cuatro metros con quince ó tres metros con quince (4,15 m. ó 3,15 m.) según distrito, medidos al eje medianero.
Si hubiese uno o más locales habitables bajo cota de parcela, los cuatro metros con quince (4,15 m.) y la altura h se medirán respecto al nivel del piso de dichos locales (en la cara del retiro en que se halle el local bajo cota de parcela).
La altura h que ingresa a la fórmula es siempre la semisuma de la altura real existente (en caso de superar el plano límite) y la del edificio proyectado reglamentariamente o la de éste y el plano límite del distrito.
b) RETIROS LATERALES ENFRENTADOS A PARCELAS EDIFICADAS CON RETIRO LATERAL ADYACENTE
Establécese la fórmula d ³ h / 6 para verificar el retiro lateral. La h que ingresa a la fórmula es la propia del edificio. Todas las dimensiones y modalidades de aplicación se regirán en forma análoga al caso a).
Cuando sobre las líneas divisorias existen medianeras construidas por el lindero (con edificación adosada y no un simple muro de cerco, aunque su espesor sea de treinta centímetros) podrá edificarse sin observar retiro lateral sobre dicha medianera cubriendo el paramento existente total o parcialmente sin rebasar nunca la línea de frente interno vigente en el distrito.
La línea de arranque frontal deberá coincidir siempre con la existente, excepto que ésta invada el retiro de frente establecido por distrito, a los efectos de cubrir totalmente las medianeras existentes.
Esta disposición comprende los casos relativos a tipologías según condiciones de parcela para los distritos R5,R6,R7,R7B1, R7B2, R7B3, R8, C4, C5 y E3.
En los casos de adhesión al Articulo 3.5.3.6 de conversión a otras tipologías, quedará irremisiblemente perdida la altura correspondiente a la tipología de perímetro libre.
Cualquier propietario de una parcela cuya superficie exceda los tres mil setecientos cincuenta metros cuadrados (3.750 m2.), podrá requerir de la Municipalidad el dictado de normas urbanísticas particulares para la misma, las que serán elaboradas por el organismo técnico competente, en consonancia con los objetivos de este Código y serán propuestas para su aprobación al Departamento Ejecutivo.
En tales casos, las normas a dictarse deberán impedir la subdivisión de dichas parcelas, con el objeto de alentar la preservación de parcelas mayores y podrán admitir un incremento del F.O.T. y la Densidad Poblacional en concepto de estímulo, equivalente al setenta por ciento (70%) máximo permitido.
Al dictarse las normas urbanísticas particulares no podrá modificarse el uso de suelo asignado a la parcela de acuerdo al distrito a que pertenece, ni podrá permitirse incremento alguno del F.O.S. 0,6 previsto.
El presente artículo será de aplicación, además, en parcelas totalmente rodeadas por calles integradas a la red circulatoria y siempre que se mantenga una única parcela.

References: artículo 3
 artículo 3
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