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Timestamp: 2017-06-26 17:20:11+00:00

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. Location vide	VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE	- BAILLEUR	1. LA DISCRIMINATION DANS L'ACCES AU LOGEMENT
c. La fin du bail
1. LA DISCRIMINATION DANS L'ACCES AU LOGEMENT
En plus du premier mois de loyer généralement payable d'avance, le locataire peut avoir d'autres sommes à payer à la signature du bail. – Le contrat de location peut prévoir le paiement d’un dépôt de garantie pour garantir l’exécution de ses obligations locatives.
« Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception , des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu , aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, la loi précise également qu'il est restitué dans un délai maximal d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. À défaut de restitution dans les délai prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Le locataire indique au bailleur ou à son mandataire , lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur ». – Lorsqu'un intermédiaire (tel qu'un agent immobilier) est mandaté pour se livrer ou prêter son concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location, l'article 5 de la loi de 1989 prévoit que « sa rémunération est à la charge du bailleur, à l'exception des honoraires liés au visite du locataire, à la constitution du dossier et à la rédaction du contrat qui sont partagés entre le bailleur et le locataire».
– Lorsqu'un état des lieux d'entrée est fait contradictoirement entre les parties (en présence des deux parties et avec leurs deux signatures sur l'acte), cela n'engendre aucun frais pour le locataire. En outre, s'il s'avère impossible de procéder à un constat amiable, la personne y ayant un intérêt utilisera la procédure prévue par l'article 3-2 de la loi en faisant convoquer l'autre partie en vue de l'établissement d'un état des lieux par huissier. Les frais sont alors partagés par moitié.
Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, si un intermédiaire (agent immobilier) réalise cet état des lieux, sa rémunération est partagé entre le bailleur et le locataire (montant plafonné par décret). Les modalités d'établissement des états des lieux seront fixées par décret en Conseil d'Etat.
♦ retour sommaire La conclusion du contrat
L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose l'utilisation d'un bail type défini par le décret du 29 mai 2015 (Décret n°2015-587 du 29.5.15: JO du 31.5.15 et arrêté du 29.5.15: JO du 31.5.15).Les baux conclus à compter du 1er août 2015 doivent respecter le contrat type.
Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers, telle que prévue à l'article 24-2, doit être expressément mentionné dans le contrat de location. A défaut le bailleur s'engage à déclarer le contrat de location auprès de l'agence mentionnée au II du même article 24-2. Si le contrat est conclu avec un bailleur personne physique pour une durée inférieure à trois ans, doivent être mentionnées les raisons professionnelles ou familiales et l’événement précis qui justifient la reprise.
♦ retour sommaire Les annexes au bail
Plusieurs documents doivent être joints au bail : – Un dossier de diagnostic technique (loi du 6.7.89 : art. 3-3) comprenant: le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb, un état des risques naturels et technologiques.
Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges doit être annexée au bail (le contenu devra être fixé par décret en Conseil d'Etat).
♦ retour sommaire La durée du bail (loi 6.08.89: art.10)
¤ Bailleur personne physique
Le bailleur doit proposer un contrat de trois ans minimum. Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ou lorsque le logement est en indivision, la durée du contrat est également de trois ans minimum.
¤ Exception : contrat d’une durée inférieure à trois ans (loi du 6.7.89 : art. 11)
Dans cette hypothèse la durée du contrat est au minimum d'un an.
Pour proposer un contrat d’une durée inférieure à trois ans, il faut qu’un événement précis justifie que le bailleur ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales.
L'évènement doit être précis, attendu et sa date connue. Une éventualité, un souhait ne suffisent pas.
Deux mois au moins avant le terme du contrat, le bailleur doit :
− soit confirmer la réalisation de l’événement par lettre recommandée avec avis de réception ; lorsque l’événement s’est produit, le locataire est alors déchu de plein droit de tout titre d’occupation au terme prévu dans le contrat ;− soit proposer le report du terme du contrat, si la réalisation de l’événement est différée ; il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois.
Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. L’obligation de confirmer l’événement deux mois au moins avant le terme du contrat est absolu. L’absence de confirmation, quand bien même l’événement se produirait, suffit à elle seule à porter le contrat à trois ans.
¤ Bailleur personne morale : contrat de six ans minimum
Lorsque le bailleur est une personne morale, le contrat de location est de six ans minimum, sauf s’il s’agit d’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus auquel cas la durée peut être celle prévue pour un bailleur personne physique.
¤ Cas où le bailleur est une collectivité locale
Les collectivités locales peuvent louer à titre exceptionnel et transitoire des logements leur appartenant : la durée et les conditions de renouvellement du contrat ne sont alors pas réglementées (loi du 6.7.89 : art. 40 v).
La collectivité locale n’est pas tenue de motiver le congé, mais doit respecter les conditions de préavis.
− remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (loi du 6.7.89 : art. 6 / SRU : art. 187).
La notion de décence est définie par décret en Conseil d’Etat (décret du 30.1.02) pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte et certains des locaux visés à l’article 2 alinéa 2 (locaux meublés, locaux attribués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, locaux loués à des travailleurs saisonniers (sauf travailleurs agricoles).
− entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Les réparations locatives sont définies par décret en conseil d’état (décret du 26.08.87).
− ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
− obligation du bailleur en cas de troubles de voisinage causés par les locataires (loi sur la prévention de la délinquance du 5.3.07 : art. 18 / loi du 6.7.89 : art. 6-1 nouveau)
♦ retour sommaire C. La fin du contrat
Pour quitter un logement, le locataire doit donner congé au propriétaire. Mais à la différence du propriétaire, il n'a pas besoin d'attendre la fin du contrat ni de motiver son intention de partir.
Règles applicables aux baux signés avant le 26 mars 2014:Le congé doit être donné avec un délai de préavis de trois mois par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le délai est réduit à un mois . Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile et des locataires bénéficiaires du revenu minimum d’insertion (le texte devrait être modifié pour prendre en compte la suppression du RMI et la mise en place du RSA).
Le locataire redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur.
Règles applicables aux baux signés à compter du 26 mars 2014:Les hypothèses de réduction du délai de préavis à un mois sont élargies à de nouveaux cas. Sont concernés : les zones d’encadrement des loyers, le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, le locataire bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé, le locataire attributaire d’un logement social (CCH : L.351-2). Le locataire souhaitant bénéficier du délai de préavis réduit doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé donné par l'un des époux n'est pas valable pour l'autre qui reste locataire. Si les deux époux souhaitent quitter les lieux, ils doivent tous les deux signer le congé.
L'époux ayant donné congé reste, cependant, tenu du paiement des loyers et charges en cas d'impayés jusqu'à la transcription du jugement de divorce à l'état civil.
Ces principes s'appliquent de la même manière pour les pacsés (solidarité jusqu'à la résiliation du PACS).
En ce qui concerne les concubins c'est le même principe. Le congé donné par l'un n'engage pas l'autre. Cependant les effets ne sont pas les mêmes selon qu'il existe ou non une clause de solidarité dans le bail.
En présence d'une clause de solidarité le locataire sortant reste solidaire du paiement du loyer et des charges pendant la durée du bail. A défaut il est libéré de toute obligation à la fin de son préavis.
Le propriétaire ne peu donner congé à son locataire qu'à la fin du contrat de location, pour des motifs limités.
Le congé doit mentionner la raison invoquée par le propriétaire:− soit la reprise du logement,− soit la vente,− soit un motif légitime et sérieux.
Une protection particulière est prévue pour les locataires âgés en cas de congé pour reprise, vente, ou motif légitime et sérieux.
La reprise pour habiter:
Le propriétaire peut récupérer son logement pour y habiter personnellement ou pour y installer son conjoint, son partenaire d'un pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le congé doit mentionner les coordonnées du bénéficiaire de la reprise. Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, le bailleur doit également indiquer, dans le congé, la nature du lien existant entre lui et le bénéficiaire de la reprise.
La reprise pour vente:
Le propriétaire peut vendre son logement. Mais le locataire dispose d'un droit de préemption, c'est à dire qu'il est prioritaire sur les autres acquéreurs. Le propriétaire est donc tenu de lui proposer la vente du logement en priorité.
La reprise du logement pour motif légitime et sérieux:
Les motifs légitimes et sérieux pour donner congé au locataire peuvent être très divers. Il peut s'agir d'un congé sanctionnant son comportement pour non-respect de ses obligations ou d'évènements indépendants de sa volonté. Le congé doit indiquer le motif allégué.
Une protection particulière est prévue pour les locataires âgés en cas de congé pour reprise, vente, ou motif légitime et sérieux. Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de 70 ans (65 ans pour les baux signés à compter du 26 mars 2014) et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC (inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés pour les baux signés à compter du 26 mars 2014), sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 60 ans (65 ans pour les baux signés à compter du 26 mars 2014) ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond précédemment visé. Pour les baux signés à compter du 26 mars 2014, il convient de préciser qu'en cas d’acquisition du bien occupé, la possibilité pour le nouveau propriétaire de donner congé pour reprise ou pour vente est limitée. Dans le cas d'une reprise, le congé peut être donné au terme du bail, si celui-ci intervient deux ans après l'acquisition et, à défaut, dans un délai de deux ans à compter de l’acquisition.Dans le cas d'une vente, il peut donner congé au terme du premier renouvellement du bail.Le bailleur ne peut donner congé dès lors qu’il a reçu, soit un courrier du préfet l’informant de la tenue du Conseil départemental compétent en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques (CODERST), en vue de déclarer l’immeuble insalubre (CSP : L.1331-26 et L.1331-27), soit un courrier du maire le mettant en demeure de faire les réparations nécessaires sur l’immeuble et l’invitant à présenter ses observations. Il s’agit de la procédure contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de péril (CCH : L.511-2). Lorsqu’aucun arrêté n’est pris, la suspension est levée à l’expiration d’un délai de six mois suivant la réception du courrier du préfet ou du maire. Lorsqu’un arrêté d’insalubrité ou un arrêté de péril ou encore lorsqu’un périmètre d’insalubrité est défini, le texte rappelle que les protections des occupants sont alors applicables (CCH : L.521-1 et s.). La durée du bail est également suspendue sur cette période.
Le propriétaire peut mettre fin de façon anticipée au bail dans les cas suivants:− en cas de non respect des obligations du locataire− en invoquant une clause résolutoire figurant dans la plupart des contrats de location (loi du 6.07.89: art. 24). Cette clause permet de rompre le contrat dès que le locataire viole l'une de ses obligations visées par elle. Elle ne peut sanctionner le non-respect que de certaines obligations particulièrement graves: le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d'une assurance habitation.
Lors du départ du locataire du logement, il doit convenir avec le bailleur d'une date pour la réalisation de l'état des lieux de sortie et pour la remise des clés. La loi fait obligation au locataire de restituer le logement dans l'état où il était à son entrée dans les lieux.
La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie permet, lorsqu’ils ont été effectués, de déterminer les éventuelles réparations à la charge du locataire.
La loi n’ayant pas défini ce que recouvre cette notion de vétusté, ce sont les juges, seuls, qui peuvent apprécier si les dégradations en cause sont imputables à l’usure normale ou à la carence du locataire. Cette appréciation se fait au cas par cas.
♦ retour sommaire D. La reconduction tacite du bail
Le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement :
− pour une durée de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou assimilée ;
− pour une durée de six ans lorsque le bailleur est une personne morale.
Le bailleur peut aussi proposer au locataire de renouveler le contrat avec un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Il doit faire connaître sa proposition de renouvellement par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier au moins six mois avant le terme du contrat. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.
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References: l'article 5
 l'article 3

L'article 3
 l'article 24
 art. 3
 art.10
 art. 11
 art. 40
 art. 6
 art. 187
 art. 18
 art. 6
 art. 24