Source: https://www.immobiliensachverstaendige.nrw/bewerten/
Timestamp: 2019-10-23 23:52:22+00:00

Document:
dr. claus + wefers + kollegen - Immobilienbewertung
Wir bieten Ihnen kompetente Immobilienbewertung für verschiedene Bewertungsanlässe
Mietwertgutachten "Den richtigen Mietpreis ermitteln"
Warum ist der richtige Mietpreis so wichtig?
Ist Ihr angestrebter Mietpreis zu günstig oder bewegen Sie sich schon in Preisregionen des Wuchers? Eine falsche Einschätzung hat langfristige Folgen. Ist der Mietpreis zu niedrig angesetzt, verzichten Sie auf angemessene Mieteinnahmen, müssen aber trotzdem für die Instandhaltungskosten des Objekts aufkommen.
Ist er zu hoch angesetzt, wird es je nach Lage schwer geeignete Mieter zu finden. Die Immobilie steht meist über einen längeren Zeitraum leer und die Mieteinnahmen entfallen. Liegt die geforderte Miete über 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das ein Fall von „Mietwucher“. Bei solchen Miethöhen handeln Vermieter nach § 291 StGB gesetzwidrig, sie erwartet bei Nachweis eine Geld- bzw. Freiheitsstrafe.
In Gebieten mit geringem Wohnungsangebot ist die Miethöhe schon als unangemessen hoch anzusehen, wenn sie 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies ist nach §5 WiStG strafbar und Mieter haben nach § 823 Abs. 2 BGB das Recht, den übersteigerten Mietanteil zurückzufordern.
Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes speziell in den Ballungsgebieten hat der Gesetzgeber mit dem Mietnovellierungsgesetz 2015 die Mietpreisbremse eingeführt.
Nach der Rechtsverordnung der Landesregierung (§ 556d Abs. 1 BGB) werden die Städte und Gemeinden für die die Bremse gilt zunächst für fünf Jahre bestimmt. Die Landesregierungen haben Ihre Festlegungen für die Gebiete mit Mietpreisbremse im Internet veröffentlicht, z. B. Mietpreisbremse in NRW.
Vermieter dürfen in den von der Mietpreisbremse betroffenen Gebieten künftig bei Neuvermietung von Bestandswohnungen die Miete nicht mehr uneingeschränkt erhöhen. Es gilt die Obergrenze der Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent.
Wenn Sie vor Einführung der Mietpreisbremse eine Miete oberhalb der Bremse vereinbart hatten, so ist eine Senkung nicht erforderlich. Dies gilt für laufende Mietverträge aber auch bei Neuvermietung.
- Kappungsgrenze
Als Vermieter müssen Sie bei der Festlegung der Miethöhe nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete beachten, sondern auch die Kappungsgrenze einhalten. Demnach darf die Miete nach dem Mietrecht § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Die Kappungsgrenze gilt, auch wenn nach der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Mieterhöhung zulässig wäre.
Mit einem Mietwertgutachten ermitteln wir die Höhe der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnimmobilie. Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ist somit eine Grundlage vorhanden, über die Höhe der Miete zu verhandeln.
Mit unserem Leistungsangebot Mietwertgutachten bieten wir Ihnen hierzu professionelle und kompetente Unterstützung an:
Die Honorarpauschale für eine Mietwertgutachten richtet sich nach dem Objekt:
- für Wohnungen 195,00 €*
- für Einfamilienhäuser 245,00 €* (* Alle Preise incl. 19 % MwSt.)
Unser Pauschalpreis bezieht sich ausschließlich auf wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien.
Im Rahmen eines kostenlosen, unverbindlichen Erstgesprächs (Aufnahme der Ist-Situation, Klärung der Rahmenbedingungen usw.) wird der resultierende Aufwand ermittelt. Als Ergebnis erhalten Sie dann von uns, ein Angebot.
Marktwerteinschätzung "Die richtige Kaufpreisfindung"
Bei der Marktwerteinschätzung handelt es sich um eine schnelle und kostengünstige Lösung für Kaufinteressenten und Verkäufer von Wohnimmobilien, außerhalb von rechtlichen Auseinandersetzungen. Beauftragungsanlass ist dabei die Kaufpreisfindung.
Beim Termin vor Ort beurteilt unserer Sachverständiger die Bausubstanz Ihrer Immobilie, fotodokumentiert und hält die wesentlichsten Merkmale Ihrer Immobilie fest. Bei der Erstellung des Marktwerteinschätzung konzentrieren wir uns auf das wesentliche, um den Immobilienwert zu ermitteln.
Mit unserem Leistungsangebot Marktwertermittlung bieten wir Ihnen hierzu professionelle und kompetente Unterstützung an:
- Gemeinsame Objektbegehung
- Beurteilung der Immobilie
- Persönliche Ergebnisbesprechung/-erörterung (inkl. mündlicher überschlägiger
Einschätzung eventuell anstehender Investitionen)
- Ein gebundenes Exemplar in schriftlicher Form
295,00 € (incl. 19% MwSt.)
Honorarpauschale für eine Marktwerteinschätzung
Der Gesamtzeitaufwand des Sachverständigen für den Ortstermin inkl. An- und Abfahrtzeit beträgt ca. 2 Stunden. Im Rahmen eines kostenlosen, unverbindlichen Erstgesprächs (Aufnahme der Ist-Situation, Klärung der Rahmenbedingungen usw.) wird der resultierende Aufwand ermittelt. Als Ergebnis erhalten Sie dann von uns, ein Angebot.
Verkehrswertermittlung "Kurzgutachten"
Die Verkehrswertermittlung ist eine sinnvolle kompakte Lösung, wenn Sie ein Schriftstück von einem Sachverständigen benötigen. Es wird auf einer vergleichbaren Basis wie das Verkehrswertgutachten erstellt, allerdings in manchen Teilen mit pauschalen Wertansätzen. Zugunsten der Kompaktheit wird auf eine aufwändige Datenrecherche mit individualisiertem und detailliertem Begründungsteil verzichtet, alle wesentlichen und notwendigen Angaben zum Grundstück und den baulichen Anlagen werden berücksichtigt.
Eine Verkehrswertermittlung eignet sich zur sicheren Bewertung um den Verkehrswert im Rahmen von Kauf und Verkaufsprozessen, die Erstellung von Vermögensübersichten, Erbauseinander-setzungen, Scheidungsangelegenheiten, in Vormundschaftsangelegenheiten, die Auflösung von Eigentümergemeinschaften, etc.
Im Rahmen der Erstellung einer Verkehrswertermittlung erbringen wir folgende Leistungen:
- Ausführliche Objektbegehung
- Sichtung der erforderlichen zur Verfügung gestellten Bewertungsunterlagen
- Ableitung des Bodenwertes auf Basis des amtlichen Bodenrichtwerts
- Berechnungsteil mit teilw. pauschalierten Wertansätzen
- Kurze Objektbeschreibung
- Erstellung aussagekräftiger Fotos (Innen- und Außenansicht)
- Einpflegen von zur Verfügung gestellten Grundrissen, Lageplan etc.
- Ein gebundenes Exemplare in schriftlicher Form
Die Honorarpauschale für eine Verkehrswertermittlung "Kurzgutachten" richtet sich nach dem Objekt:
- für unbebaute Grundstücke 395,00 €*
- für eine Eigentumswohnung 495,00 €*
- für Ein- / Zweifamilienhäuser 595,00 €* (* Alle Preise incl. 19 % MwSt.)
Unser Pauschalpreis bezieht sich ausschließlich auf wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien. Der Gesamtzeitaufwand des Sachverständigen für den Ortstermin inkl.
An- und Abfahrtzeit beträgt ca. 3 Stunden. Im Rahmen eines kostenlosen, unverbindlichen Erstgesprächs (Aufnahme der Ist-Situation, Klärung der Rahmenbedingungen usw.) wird der resultierende Aufwand ermittelt. Als Ergebnis erhalten Sie dann von uns, ein Angebot.
Verkehrswertgutachten "Im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB)"
Umfangreiche Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) dienen der gerichtsfesten Wertermittlung und werden in Rahmen von Rechtliche Auseinandersetzung, Erzwungene Vermögensaufteilung, Wertermittlung für steuerliche oder für Bilanzierungszwecke, Zwangversteigerungen oder Enteignungen gefertigt.
- Sichtung und ggf. Vervollständigung der erforderlichen Bewertungsunterlagen
- Festlegung des anzusetzenden normierten Bewertungsverfahrens (d.h. Ertrags-, Sach-
und/oder Vergleichswertverfahren), Begründung der Verfahrenswahl und Ableitung des
- Ausführliche Lagebeschreibung (Mikro/-Makrolage des Bewertungsobjektes) und
- Erstellung aussagekräftiger Fotos (Innen-, Außenansicht und Umgebung)
- Einpflegen von Grundrissen, Lageplan etc. in das Gutachten
- Zwei gebundene Gutachtenexemplare in schriftlicher Form.
ab 895,00 € (incl. 19% MwSt.)
Zuschläge wegen erhöhten Aufwands,
- a, wenn Unterlagen gesondert erstellt werden müssen oder unfangreiche Recherchen
für die Bewertung erforderlich sind. Zuschlag bis 300,- €
- b, wenn besondere Gegebenheiten zu berücksichtigen sind (z.B. Denkmalschutz,
Mietrecht, Erbbaurecht usw.). Zuschlag bis 500,- €
Im Rahmen eines kostenlosen, unverbindlichen Erstgesprächs (Aufnahme der Ist-Situation, Klärung der Rahmenbedingungen usw.) wird der resultierende Aufwand ermittelt. Als Ergebnis erhalten Sie ein dann von uns ein Angebot.
Immobilienwerteinschätzung "Für unsere Kooperationspartner"
In manchen Fällen genügt eine Werteinschätzung, rein auf Basis vorliegender Informationen und ohne Ortsbegehung durch einen Gutachter. Es handelt sich bei diesem Angebot um eine echte individuelle und von einem Sachverständigen durchgeführte Wert-ermittlung zur Einschätzung des Immobilienwertes.
Diesen Service bieten wir nur an für:
Zugang zur Werteinschätzung mit Passwort
Objektbesichtigung nach dem BelWertV "Für Kreditinstitute"
Im Rahmen der Kreditevergabe, führen wir für Sie finanzierungsbegleitende Objektbesichtigungen nach dem BelWertV (Außen- und Innenbesichtigungen) durch.
Bei der Außenbesichtigungen erhalten Sie
eine Umfeldbeschreibung
mindestens 6 aussagefähige Fotos, im Regelfall bis zu 10 Fotos
Dokumentation von erkennbaren zum Objekt zugehörigen Bestandteile (Garage, Carport etc.)
Gebäudebeschreibung nach einer äußerer Inaugenscheinnahme
Bei der Außen- und Innenbesichtigungen erhalten Sie
Innenbesichtigungen (inkl. Außenbesichtigung)
mindestens 6 aussagefähige Fotos, im Regelfall bis zu 10 Fotos von Außen
mindestens 6 aussagefähige Fotos, im Regelfall bis zu 10 Fotos von Innen
Gebäudebeschreibung von außen und innen mit Feststellung offensichtlicher Mängel
Gerne stehen wir Kreditinstituten für Anfragen zur Verfügung.

References: § 291
 §5
 § 823
 § 558
 § 194
 § 194