Source: https://www.yourxpert.de/antwort/betriebskostenabrechnung.b8522.html
Timestamp: 2017-09-22 18:41:33+00:00

Document:
Betriebskostenabrechnung | yourXpert
Sie sind hier: Startseite » Antworten » Betriebskostenabrechnung
Bereits 7.514 Kundenbewertungen bestätigen den hohen Beratungsstandard unserer Experten!
11.09.2017 | Preis: 76 € | Vertragsrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Saeger in unter 1 Stunde
Meine Eigentumswohnung ist seit dem 02.05.2001 an denselben Mieter vermietet. Im seitdem unveränderten Mietvertrag sind unter §2, Abs.2 die nach § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umlagefähigen Betriebskosten aufgeführt, es fehlen aber die Betriebskostenarten Allgemeinstrom, Wohngebäude – und Haftpflichtversicherung, wobei die beiden letztgenannten unter §2, Abs.4 , welcher die anzuwendenden Umlageschlüssel aufführt, gelistet sind.
Ich habe in meinen Nebenkostenabrechnungen seit 2001 jedoch die nicht genannten Betriebskosten abgerechnet; diese Abrechnungen sind vom Mieter widerspruchslos akzeptiert worden. Für 2016 hat er in einem anderen Zusammenhang (Nachvollziehbarkeit der Heizkostenabrechnungen 2014 -2016) den Mieterverein Braunschweig eingeschaltet, dem bei Einsicht des Mietvertrages die fehlenden Betriebskostenarten aufgefallen sind und der nun im Namen meines Mieters eine Rückzahlung für die letzten 3 Jahre fordert.
Liegt durch die über 15 Jahre hinweg widerspruchslose Akzeptanz meiner Nebenkostenabrechnung in dem beschriebenen Fall eine stillschweigende Vereinbarung vor?
Falls nein, auf wie viele Jahre Rückzahlung hätte mein Mieter Anspruch?
Habe ich das Recht, den Mietvertrag anzupassen und muss der Mieter diese Änderung akzeptieren?
1) "Liegt durch die über 15 Jahre hinweg widerspruchslose Akzeptanz meiner Nebenkostenabrechnung in dem beschriebenen Fall eine stillschweigende Vereinbarung vor?" = nein.
Sehen Sie hierzu BGH: Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06:
"[17] b) Auch mit der Rüge, durch jahrelange anstandslose Zahlung der Nebenkostenabrechnungen sei (nachträglich) eine stillschweigende Vereinbarung über die in den jeweils erstellten Abrechnungen enthaltenen Betriebskosten zwischen den Parteien zustande gekommen, dringt die Revision nicht durch.
[18] Der von dem Kläger vorgetragene Sachverhalt rechtfertigt nicht die Annahme, die geltend gemachten weiteren Betriebskosten seien aufgrund einer stillschweigenden Vertragsänderung geschuldet. Ein Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann zwar grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen (Senatsurteil vom 7. April 2004 – VIII ZR 146/03, NJW-RR 2004, 877, unter II 2 b; BGH, Beschluss vom 29. Mai 2000 – XII ZR 35/00, NJW-RR 2000, 1463, unter II). Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt. Dafür reicht es grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet. Es kommt hinzu, dass ausweislich des Schreibens vom 19. November 2002, mit dem der Kläger die Nebenkostenabrechnungen für 2000 und 2001 übersandt hat, die Abrechnungen für 1997 bis 1999 jeweils mit einem Guthaben für den Beklagten endeten.
[19] Außerdem lässt sich aus der Sicht des Mieters der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, schon nicht ohne weiteres der Wille des Vermieters entnehmen, eine Änderung des Mietvertrages herbeizuführen. Selbst wenn er daraufhin eine Zahlung erbringt, kommt darin zunächst allein die Vorstellung des Mieters zum Ausdruck, hierzu verpflichtet zu sein (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 58). Anders verhält es sich, wenn aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist, wie dies in der von der Revision angeführten Entscheidung der Fall war (BGH, Beschluss vom 29. Mai 2000, aaO). Dort ergaben sich Anhaltspunkte für den Mieter, dass eine Vertragsänderung gewollt war. Es hatte ein Vermieterwechsel bei einem Mietvertrag über Gewerberaum stattgefunden, wobei der neue Vermieter umfassend Nebenkosten in Rechnung stellte, während sich die Abrechnung zuvor auf die Kosten für Heizung und Warmwasser beschränkt hatte. Solche besonderen Umstände lagen hier nicht vor.
[20] 2. Das Berufungsgericht hat den Kläger auch zu Recht als verpflichtet angesehen, vom Beklagten geleistete Betriebskostenvorschüsse für die Jahre und 2003 in Höhe von 667,76 € bzw. 769,51 € zurückzuzahlen. Wie oben (unter 1) ausgeführt, ist der Beklagte zur Übernahme von Kosten für den Ka-belanschluss, für Haus- und Gartenpflege, Versicherungen sowie für Allgemeinstrom vertraglich nicht verpflichtet. Er ist mit diesem Einwand gegen die Betriebskostenabrechnungen für 2000 und 2003 nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ausgeschlossen. Die Vorschrift ist erst am 1. September in Kraft getreten und auf den Abrechnungszeitraum 2000 noch nicht anwendbar (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB). Gegen die dem Beklagten mit Schreiben vom 4. Juni 2004 übersandte Betriebskostenabrechnung für 2003 hat dieser mit Schriftsatz vom 14. Februar 2005 rechtzeitig innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB Einwendungen erhoben.
[21] Entgegen der Auffassung der Revision ist der Beklagte an der Rückforderung zu viel geleisteter Vorschüsse für die Jahre 2000 und 2003 auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert. Soweit der Senat bei einer Rückforderung von Mieterhöhungen, die auf die Vorschrift des § 10 WoBindG gestützt waren, die Beurteilung durch das dortige Berufungsgericht gebilligt hat,der Rückforderung stehe im Falle der Unanwendbarkeit der Preisvorschriften des öffentlich geforderten Wohnungsbaus jedenfalls das Gebot von Treu und Glauben entgegen (Beschluss vom 25. Oktober 2005 – VIII ZR 262/04, GE 2005, 1418), lag dem ein anderer Sachverhalt zugrunde, als er hier zu beurteilen ist, weil im Mietvertrag auf die Preisvorschriften verwiesen war und auf deren Grundlage über einen längeren Zeitraum – von der zuständigen Stelle bewilligte und durch Übersendung der Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesene – Mieterhöhungen vorbehaltlos gezahlt worden waren."
Allerdings sind konkret im Mietvertrag aufgeführte Posten stets umlegbar.
Die teilweise Nennung der gewünschten Posten erfolgt aber nur beim Umlageschlüssel.
Unklarheiten gehen aber nach § 305 c BGB zu lasten des Vermieters.
Insofern halte auch diesen Einwand für nicht erfolgversprechend.
2) Falls nein, auf wie viele Jahre Rückzahlung hätte mein Mieter Anspruch? - Der Mieter kann seine Ansprüche im Rahmen der Regelverjährung geltend machen. Als Vermieter muss man die Einrede der Verjährung extra erheben.
Der Gegner kann bis einschließlich 2014 noch die rückwirkende Änderung verlangen.
Die Ansprüche aus 2014 verjähren Ende 2017, wenn sie nicht gerichtlich oder anderweitig verjährungshemmend geltend gemacht werden.
3) Nein. Es besteht kein Anspruch auf Vertragsänderung nach § 313 BGB oder ähnlichem.
Das Risiko liegt bedauerlicherweise in der Sphäre des Vermieters.
Auch wenn die Antwort für mich nicht gerade erfreulich war, so war sie doch fundiert und zielführend.

References: §2
 § 27
 §2
 § 556
 § 556
 § 3
 § 556
 § 10
 § 305
 § 313