Source: http://registronacional.com/argentina/ley/registro_deudores_hipotecarios.htm
Timestamp: 2017-09-26 07:21:14+00:00

Document:
Argentina - Registro Deudores hipotecarios y Morosos
Ley de Registro de Deudores Hipotecarios
Registro de Deudores Hipotecarios - Texto del proyecto de Ley
BUENOS AIRES, AL HONORABLE CONGRESO DE LA NACION:
Tengo el agrado de dirigirme a Vuestra Honorabilidad a fin de elevar un Proyecto de Ley que contiene las medidas que se han estimado convenientes para resolver la situación planteada en torno a las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda única, conforme lo dispuesto por el Artículo 3º del Decreto Nº 247 del 23 de junio de 2003.
El citado decreto creó el REGISTRO DE EJECUCIONES HIPOTECARIAS - VIVIENDA UNICA - LEY Nº 25.737, que fue puesto a cargo del BANCO DE LA NACION ARGENTINA a tenor de lo dispuesto en la Resolución Nº 67 del MINISTERIO DE ECONOMIA Y PRODUCCION de fecha 24 de junio de 2003.
Estando a la normativa antes citada, el mencionado Registro tuvo como objetivo efectuar una identificación de aquellos casos en los cuales, a causa de la mora en el cumplimiento de sus obligaciones, el deudor hipotecario se encontraba en situación de ser sometido a la ejecución de su vivienda única, familiar, de ocupación permanente.
La magnitud de los datos registrados colmó dicho objetivo, pues con ello se obtuvo valiosa información que permitió efectuar un análisis casuístico, particularizado y específico que facilitó la traspolación, a todo el universo de los deudores hipotecarios en situación similar.
En este sentido, conviene especificar que conforme los datos obtenidos en el Registro en comentario, se ha estimado que las TRES CUARTAS (3/4) partes de los casos y de los montos son deudas con el sistema financiero, correspondiendo el remanente, al sector no financiero.
Asimismo, aproximadamente los DOS TERCIOS (2/3) de las inscripciones, correspondieron a deudas originadas en la adquisición de vivienda o en su construcción, mejora y/o refacción.
Por otro lado, se observó también que casi la totalidad de los casos registrados se encontraban en instancia de ejecución judicial hipotecaria; y de ellos, casi la mitad contaban con sentencia de remate; de las cuales a su vez, UN TERCIO (1/3) ya tenían martillero público designado.
En lo que respecta a la época de la mora, pudo determinarse que más de la mitad de los casos habrían incurrido en un incumplimiento jurídicamente relevante con posterioridad a enero de 2001, más de UN (1) año antes del colapso del sistema de convertibilidad.
Finalmente, en lo que respecta a los datos recogidos, más del NOVENTA Y CINCO POR CIENTO (95 %) de los casos responde a deudas inferiores a la suma de PESOS CIEN MIL ($ 100.000).
La cuantificación del problema en términos estadísticamente relevantes, ha permitido entonces la elaboración de una propuesta de solución para resolver los casos que se encuentren en igualdad de condiciones, sin afectación de los derechos de los acreedores ni comprometer la situación fiscal del ESTADO NACIONAL.
A tales efectos, el presente proyecto de ley propugna la creación de un SISTEMA DE REFINANCIACION HIPOTECARIA cuyo objetivo es la implementación de mecanismos de refinanciación de mutuos garantizados con derecho real de hipoteca, cuyo deudor sea una persona física o sucesión indivisa; y que hubiera tenido por destino la adquisición, mejora, construcción y/o ampliación de la vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
En este último aspecto, se ha estimado conveniente incluir aquellos préstamos concertados para la cancelación de mutuos constituidos originalmente para los destinos precitados.
Para determinar el universo alcanzado, y con arreglo a un imperativo constitucional, se entendió pertinente no establecer diferencias significativas entre los acreedores del sistema financiero y aquellos que no pertenecen al mismo, así como tampoco respecto a los deudores que hubieran presentado su inscripción ante el Registro de aquellos que no lo hubieran hecho.
Con relación a la época de la mora se estimó, sobre la base de los datos antes mencionados y especialmente el desarrollo y la evolución de la crisis sistémica, que la mora debió haberse producido entre el 1º de enero de 2001 y el 11 de septiembre de 2003, fecha en la que cesó la suspensión de las ejecuciones dispuesta por la Ley Nº 25.737, situación en la que el deudor debe mantenerse desde entonces.
Por su parte, y en cuanto a la naturaleza de la mora, se mantuvo el criterio contractual sin introducir calificaciones diferenciadas.
Asimismo se propicia fijar hasta la suma de PESOS CIEN MIL ($ 100.000) el importe en origen del mutuo elegible, sin perjuicio de la restricción impuesta por el valor actual de mercado del bien sobre el que recae la garantía real de hipoteca, todo ello teniendo en cuenta también por un lado la relación máxima que pudo existir entre el monto del crédito y el valor del inmueble que lo garantizaba, la que nunca superó el OCHENTA POR CIENTO (80%); y por el otro que la implementación del sistema esté debidamente garantizada por el bien correspondiente.
Conforme las pautas oportunamente establecidas en el Artículo 3º del Decreto Nº 247 del 23 junio de 2003, el Sistema propuesto es de carácter optativo, correspondiendo el ejercicio de dicha opción únicamente a la parte acreedora, cuando ésta sea una entidad financiera sometida al régimen de la Ley Nº 21.526 y modificatorias o tanto al acreedor como al deudor en los demás casos.
En lo que hace a los aspectos formales para ser admitido en el Sistema, se han establecido requisitos de singular rigurosidad a fin de garantizar la existencia, vigencia, legitimidad y cuantía de los mutuos hipotecarios alcanzados, así como respecto del valor actual del inmueble asiento del derecho real de hipoteca, destacándose - en el caso de los acreedores no sometidos al régimen de superintendencia de la Ley Nº 21.526 y sus modificatorias - la necesidad de observar el cumplimiento de la normativa fiscal vigente con relación a los fondos dados en empréstito hipotecario.
Cabe destacar que a los fines de evitar que la satisfacción de dichos requisitos imponga costos de certificación que los tornen de difícil cumplimiento, se ha previsto que tanto las jurisdicciones provinciales como el propio ESTADO NACIONAL, arbitren mecanismos que permitan la gratuidad de su implementación.
En esta inteligencia, se ha estimado conveniente disponer la creación de un FIDEICOMISO PARA LA REFINANCIACION HIPOTECARIA, en el entendimiento que la figura fiduciaria, en tanto patrimonio de afectación, resulta la más adecuada para implementar el Sistema propuesto, sin implicar un incremento del gasto público ni la creación de estructuras ad-hoc, quedando facultado el PODER EJECUTIVO NACIONAL para designar al agente fiduciario así como para determinar la integración del patrimonio del fideicomiso.
En este aspecto, y atento la naturaleza de las obligaciones comprendidas y el objetivo del FONDO FIDUCIARIO PARA LA RECONSTRUCCION DE EMPRESAS, creado por el Decreto Nº 342 del 18 de abril de 2000 y modificatorios, se autoriza al PODER EJECUTIVO NACIONAL a establecer la participación del citado Fondo en el presente Sistema.
En lo atinente a la instrumentación del Sistema, es menester destacar que el fiduciario procederá a poner corrientes los mutuos elegibles, es decir, que cancelará al acreedor las cuotas de capital pendientes desde la mora hasta la fecha de pago, pudiendo emitir instrumentos financieros a tales efectos según la normativa aplicable, sin que se reconozcan por este período intereses compensatorios, punitorios, gastos ni honorarios profesionales, en atención a la situación de emergencia por la que atraviesa la REPUBLICA ARGENTINA.
A tales fines, y sin perjuicio de la normativa aplicable en materia de coeficiente de actualización y de tasa de interés, el fiduciario habrá de observar en adelante con el acreedor original, las condiciones originales del mutuo, reestructurando a su vez con el deudor las acreencias resultantes, para lo cual, de modo que el Sistema sea compatible con la actual situación laboral y social de los deudores elegibles, le otorgará un período de gracia de UN (1) año prorrogable, pudiendo, sin perjuicio de ello y si la gravedad de la situación socio-económica del deudor así lo determinara, otorgar con carácter de excepción plazos adicionales; y determinará una cuota fija mensual, igual y consecutiva por un valor mínimo equivalente a un porcentaje del mutuo objeto de refinanciación, la que a su vez deberá resultar compatible con los ingresos del grupo familiar y con el valor actualizado del inmueble conforme las respectivas declaraciones juradas que se exigen al efecto.
Resulta propicio destacar que una vez vencido el período de gracia o, en su caso, los plazos adicionales, el deudor deberá comenzar sin excepción a cancelar la deuda con el fiduciario. A su vez y respecto de los pagos que efectúe el deudor, se aclara conforme lo dispuesto por el Artículo 3189 del Código Civil, que tales pagos serán los únicos que tengan virtualidad liberatoria, por lo que el derecho real de hipoteca subsistirá hasta la íntegra satisfacción del monto adeudado.
Ello así por cuanto se dispone que los pagos que el fiduciario efectúe al acreedor, tienen el carácter de subrogación legal, en tanto producen ministerio legis la transferencia de todos los derechos, acciones y garantías del acreedor al fiduciario, tanto contra el deudor principal como contra sus codeudores; razón por la cual, el acreedor mantiene como garantía el derecho real de hipoteca por la porción aún no subrogada por el fiduciario.
A los fines de la implementación del Sistema, se delega en el PODER EJECUTIVO NACIONAL la determinación de los instrumentos que los deudores habrán de suscribir, así como el procedimiento para la aplicación del mismo.
Finalmente, se prevé la posibilidad de que el fiduciario pueda emitir los instrumentos financieros que estime necesarios para satisfacer las acreencias alcanzadas por el Sistema.
En otro orden, y habida cuenta que las condiciones de refinanciación se otorgan exclusivamente conforme las cualidades personales del deudor, se establece que previo a toda transmisión del inmueble asiento del derecho real de hipoteca se deberá cancelar el saldo remanente.
En el mismo sentido y a fin de aventar la posibilidad de manejos colusivos que pudieran afectar el contenido social de la norma que se propicia, se dispone la nulidad absoluta de las convenciones que pudieran generar, ampliar o agravar las obligaciones que el deudor mantenía con su acreedor originario, en los casos donde se ejerza la opción.
También se ha dispuesto que si en razón de la refinanciación de las deudas alcanzadas fuera necesario introducir alteraciones respecto del tiempo, lugar o modo de cumplimiento, tales alteraciones serán consideradas como que sólo modifican la obligación, pero no que la extinguen ni constituyen novación alguna, en un todo de acuerdo con lo previsto en el Artículo 812 del Código Civil; lo que a su vez resulta concomitante con la subrogación legal antes señalada.
Por su parte, atento la compatibilidad del Sistema con las reales posibilidades de pago del deudor, y que ello a su vez se enmarca en los principios de la normativa dictada al efecto respecto de los derechos del acreedor y la situación fiscal del ESTADO NACIONAL, el presente Sistema quedaría totalmente desvirtuado si no se dispusiera categóricamente que cuando el deudor incurra en la mora de TRES (3) cuotas consecutivas o CINCO (5) cuotas alternadas de la deuda reestructurada, se generará automáticamente el derecho a la ejecución de la hipoteca.
Por ello, y cuando el incumplimiento del deudor hiciera necesario proceder a la ejecución del inmueble asiento de la garantía, se ha previsto que el fiduciario tenga un privilegio especial por hasta la concurrencia de las sumas que hubiera pagado en subrogación al acreedor original.
Dado sus especiales características, se ha otorgado un tratamiento diferenciado a los mutuos elegibles que se hubieran concertado con anterioridad a la vigencia de la convertibilidad del austral dispuesta por la Ley Nº 23.928 con el entonces BANCO HIPOTECARIO NACIONAL, a cuyos efectos se ha estimado pertinente crear una UNIDAD DE REESTRUCTURACION destinada a analizar y expedirse sobre los citados mutuos.
Se ha considerado conveniente invitar a las jurisdicciones provinciales y a la CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES a adherir al Sistema, para lo cual deberán dictar las normas necesarias que les permitan resolver de forma similar a las aquí previstas, las situaciones que mantengan con los INSTITUTOS PROVINCIALES DE VIVIENDA respectivos o la COMISION MUNICIPAL DE LA VIVIENDA, según corresponda. Finalmente, se ha dejado librado a la autonomía de las partes la posibilidad de pactar directamente entre sí la refinanciación, en los términos del Artículo 11 de la Ley Nº 25.561.
EL SENADO Y CAMARA DE DIPUTADOS DE LA NACION ARGENTINA, REUNIDOS EN CONGRESO,.
Capítulo I - Del Sistema de Refinanciación Hipotecaria.
Articulo 1º. - Creación. Créase el SISTEMA DE REFINANCIACION HIPOTECARIA el que tendrá por objeto la implementación de los mecanismos de refinanciación previstos en la presente ley y su reglamentación.
Articulo 2º. - Mutuos Elegibles. A los fines de la presente ley, se entenderá como mutuo elegible, aquellos mutuos garantizados con derecho real de hipoteca que cumplan con la totalidad de los siguientes requisitos:
Que dicha vivienda sea única, familiar y de ocupación permanente.
Articulo 3º. - Epoca de la Mora. La parte deudora de un mutuo elegible deberá haber incurrido en mora entre el 1º de enero de 2001 y el 11 de septiembre de 2003 y mantenerse en dicho estado desde entonces hasta la fecha de entrada en vigencia de la presente ley.
Articulo 4º. - Naturaleza de la Mora. A los fines de la presente ley, se entenderá por mora aquel incumplimiento que habilite al acreedor a intentar la vía ejecutiva o en su caso, los procedimientos previstos en el régimen especial de ejecuciones extrajudiciales habilitados por el Título V de la Ley Nº 24.441 y sus modificatorias.
Articulo 5º. - Monto tope. El importe en origen del mutuo elegible no podrá ser superior a PESOS CIEN MIL ($ 100.000), sin perjuicio de lo dispuesto en el último párrafo del Artículo 16 de la presente ley.
Articulo 6º. - Carácter Optativo del Sistema. El ingreso al Sistema de Refinanciación Hipotecaria tendrá el carácter de optativo.
La facultad de ejercer dicha opción corresponderá únicamente a la parte acreedora, cuando ésta se trate de una entidad financiera sometida al régimen de la Ley Nº 21.526 y modificatorias. En los demás casos, la opción podrá ser ejercida tanto por el acreedor como por el deudor.
Articulo 7º. - Condiciones de admisibilidad. La parte acreedora que ingrese al Sistema de Refinanciación creado por la presente ley y no se encuentre sometida al régimen de la Ley Nº 21.526 y sus modificatorias, deberá presentar la siguiente documentación:
Un certificado de cumplimiento fiscal que acredite que los fondos dados en mutuo hipotecario han sido debidamente declarados y el impuesto correspondiente debidamente ingresado, en su caso; todo ello en los términos del Artículo 104 de la Ley Nº 11.683 y sus modificatorias.
Una declaración jurada otorgada por abogado y/o escribano; con firma certificada por los colegios respectivos, que acredite la legitimidad, subsistencia y plenos efectos legales del mutuo hipotecario.
Invítase a las Provincias a arbitrar los medios necesarios a fin de que la declaración jurada a la que refiere el presente inciso, pueda ser suplida por constancia emitida en forma gratuita por el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE respectivo.
Una declaración jurada otorgada por contador público nacional, con firma certificada por los consejos profesionales respectivos, que acredite el monto definitivo del crédito.
El PODER EJECUTIVO NACIONAL deberá arbitrar los medios necesarios a fin de que la declaración jurada a la que refiere el presente inciso, pueda ser suplida por constancia emitida en forma gratuita por la SINDICATURA GENERAL DE LA NACION (SIGEN).
Una declaración jurada otorgada por profesional habilitado al efecto por la normativa de la ciencia, arte o profesión, con firma certificada por la entidad de colegiación respectiva, que acredite la valuación actual del inmueble.
En el caso que la parte acreedora esté sometida al régimen de la Ley Nº 21.526 y sus modificatorias deberá informar sobre los incisos b); c) y d) precedentes a la SUPERINTENDENCIA DE ENTIDADES FINANCIERAS Y CAMBIARIAS del BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA, supliendo el requisito de la firma profesional por la debida intervención del auditor externo.
Articulo 8º. - Ingresos del grupo familiar. La parte deudora deberá acompañar una declaración jurada que acredite los ingresos del grupo familiar.
Articulo 9º. - Facultad de contralor. En todos los casos de los Artículos 7º y 8º de la presente ley, el PODER EJECUTIVO NACIONAL, a través de los organismos que determine la reglamentación, podrá realizar toda clase de auditorías a los fines de comprobar la veracidad y consistencia de los datos consignados en las respectivas declaraciones.
Articulo 10. - Sanciones. El falseamiento u ocultación de cualquier dato consignado en la documentación establecida en los Artículos 7º y 8º precedentes hará caducar de pleno derecho la refinanciación prevista por la presente ley, sin perjuicio de las acciones penales u otras sanciones, previstas en regímenes especiales de aplicación; que pudieran corresponder. Asimismo y respecto de los profesionales intervinientes, se comunicará la conducta a la entidad de colegiación respectiva.
Capítulo II - Del Fideicomiso.
Articulo 12. - Creación. Créase el FIDEICOMISO PARA LA REFINANCIACION HIPOTECARIA, que se regirá por la presente ley y su reglamentación; resultando de aplicación subsidiaria lo dispuesto en la Ley Nº 24.441 y sus modificatorias.
Articulo 14. - Organización. El PODER EJECUTIVO NACIONAL designará el agente fiduciario en un todo de acuerdo con las prescripciones de la Ley Nº 24.441 y modificatorias, quedando facultado para determinar la integración del patrimonio del fideicomiso.
Articulo 15. - Delegación. Autorízase al PODER EJECUTIVO NACIONAL a establecer la participación en el presente Sistema del FONDO FIDUCIARIO PARA LA RECONSTRUCCION DE EMPRESAS, creado por el Decreto Nº 342 del 18 de abril de 2000 y modificatorios.
Capítulo III - De la Instrumentación del Sistema.
El fiduciario procederá a poner al día los mutuos elegibles, a cuyos efectos:
Cancelará al acreedor las cuotas de capital pendientes de pago desde la mora hasta la fecha de dicho pago, pudiendo emitir instrumentos financieros según la normativa aplicable; No se reconocerán intereses compensatorios, punitorios, gastos ni honorarios.
El fiduciario, en adelante, observará las condiciones originales del mutuo, sin perjuicio de la normativa aplicable en materia de coeficiente de actualización y tasa de interés;
Los pagos que el fiduciario efectúe al acreedor, tendrán todos los efectos de la subrogación legal, traspasándole todos los derechos, acciones y garantías del acreedor al fiduciario, tanto contra el deudor principal como sus codeudores. Serán de aplicación supletoria las disposiciones del Código Civil respecto de la subrogación;
La parte deudora procederá a cancelar su obligación mediante el pago al fiduciario conforme las previsiones establecidas en el inciso c) del presente artículo.
Vencido que fuere el período de gracia o, en su caso, los plazos adicionales, el deudor deberá comenzar, sin excepción, a cancelar la deuda con el fiduciario.
Cuota compatible con los ingresos del grupo familiar y con el valor actualizado del inmueble según lo informado en cumplimiento del inciso d) del Artículo 7º de la presente ley; Tasa de interés y coeficiente de actualización aplicables según la normativa vigente.
Capítulo IV - Efectos.
Articulo 21. - Efectos del incumplimiento. El sólo incumplimiento de la parte deudora de TRES (3) cuotas consecutivas o CINCO (5) cuotas alternadas emergentes del presente Sistema de Refinanciación dará derecho a la ejecución de la hipoteca.
Capítulo V - De los Mutuos Hipotecarios contraídos con anterioridad a la vigencia de la Ley de Convertibilidad.
La citada Unidad funcionará en el ámbito del MINISTERIO DE ECONOMIA Y PRODUCCION, y estará integrada por UN (1) representante del precitado Ministerio, UN (1) representante del MINISTERIO DE JUSTICIA, SEGURIDAD Y DERECHOS HUMANOS, UN (1) representante de la HONORABLE CAMARA DE DIPUTADOS DE LA NACION; UN (1) representante de la HONORABLE CAMARA DE SENADORES DE LA NACION, UN (1) representante del Banco HIPOTECARIO SOCIEDAD ANONIMA y UN (1) representante de las Asociaciones de Deudores del ex BANCO HIPOTECARIO NACIONAL, debiendo expedirse en el plazo de TREINTA (30) días hábiles de su conformación.
Capítulo VI - Disposiciones complementarias.
Articulo 25. - El PODER EJECUTIVO NACIONAL, a través del MINISTERIO DE ECONOMIA Y PRODUCCION, será la Autoridad de Aplicación de la presente ley, quedando facultado para dictar normas reglamentarias, complementarias y aclaratorias. Articulo 26. - Invítase a las Provincias y a la CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES a adherir al presente Sistema, dictando a sus efectos los cuerpos normativos pertinentes para resolver de forma similar las situaciones que mantengan con sus respectivos INSTITUTOS PROVINCIALES DE VIVIENDA o la COMISION MUNICIPAL DE VIVIENDA, según corresponda.
Articulo 28. - Comuníquese al PODER EJECUTIVO NACIONAL.
Normas aplicables o a utilizar, deben ser previamente verificadas y ratificadas en cada caso, cotejándolas con las publicadas en el Boletín Oficial de la República Argentina o de cada Provincia, según corresponda, pues podrían haber sido modificadas, complementadas y/o reglamentadas por otras. registronacional.com no se hace responsable por el uso de esta información. proyecto de ley - ejecuciones hipotecarias vivienda en la ciudad autonoma de buenos
Deudores Argentina 2017-09-26

References: Artículo 3
 Resolución 
 Artículo 3
 Artículo 3189
 Artículo 812
 Artículo 11
 Artículo 16
 Artículo 104
 Artículo 7