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Timestamp: 2020-06-06 07:55:32+00:00

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Rechtsprechung: ZMR 1998, 159 - dejure.org
Weitere Entscheidung unten: OLG Düsseldorf, 24.11.1997
KG, 11.12.1997 - 8 RE-Miet 1354/96
https://dejure.org/1997,1660
KG, 11.12.1997 - 8 RE-Miet 1354/96 (https://dejure.org/1997,1660)
KG, Entscheidung vom 11.12.1997 - 8 RE-Miet 1354/96 (https://dejure.org/1997,1660)
KG, Entscheidung vom 11. Dezember 1997 - 8 RE-Miet 1354/96 (https://dejure.org/1997,1660)
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Unpünktliche Mietzinszahlung des Sozialamts kein Mieterverschulden nach § 554 a BGB
Schuldhafte Verletzung der Verpflichtung zur pünktlichen Mietzahlung; Auswirkungen des Verschuldens des Sozialamtes bei der Mietzinszahlung; Rechtmäßigkeit der Kündigung eines Mietverhältnisses
Verschulden des Sozialamts bei
Unpünktliche Mietzahlung durch Sozialamt
BGB §§ 278, 554a
AG Berlin-Wedding - 14 C 59/94
NJW 1998, 2455
MDR 1998, 586
NZM 1998, 110
ZMR 1998, 159
Die dagegen vom Kammergericht (Rechtsentscheid vom 15. Juni 2000, NJW-RR 2000, 1397; vgl. auch Rechtsentscheid vom 11. Dezember 1997, NZM 1998, 110) erhobenen Bedenken, die sich das Berufungsgericht zu Eigen gemacht hat, sind nicht berechtigt.
aa) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur wird allerdings überwiegend vertreten, dass sich der Mieter das Verschulden einer staatlichen Stelle, derer er sich zur Erfüllung seiner Mietzahlungspflicht bedient, nach § 278 BGB zurechnen lassen müsse (LG Mönchengladbach, ZMR 1993, 571; LG Karlsruhe, WuM 1989, 629; LG Berlin (64. ZK), GE 1991, 95 und (63. ZK), MM 1993, 394; AG Köln, NZM 2000, 380;… Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 95;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 543 Rdnr. 26;… Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 543 Rdnr. 27a; offen gelassen in KG, NJW 1998, 2455, 2456; aA LG Mainz, WuM 2003, 629; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Juni 2009, § 543 BGB Anm. 7.3); teilweise wird eine fristlose Kündigung des Vermieters in derartigen Fällen gleichwohl als unwirksam erachtet, weil ihr der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegenstehe (BerlVerfGH, GE 2003, 385, 386;… LG Mönchengladbach, aaO;… Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 127).
Bereits vor der Einführung der Regelung des § 569 Abs. 2 BGB war insofern schon die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses aus außerordentlichem Grund allgemein anerkannt, wenn der andere Vertragsteil durch eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung - die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machte - dazu Anlass gegeben hatte (KG Berlin, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 11.12.1997, Az.: 8 RE-Miet 1354/96, u.a. in: NJW 1998, Seiten 2455 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).
Das Vertrauensverhältnis zwischen dem Mieter und der Vermieterin wird dem gemäß nur dann nicht nachhaltig gestört, wenn die Störung des Hausfriedens nur deshalb erfolgt, weil z.B. ein Familienmitglied oder Besucher des Mieters störend handelt, ohne dass den Mieter daran in irgendeiner Form ein eigenes Verschulden trifft (KG Berlin, NJW 1998, Seiten 2455 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).
Insoweit geht auch die Rechtsprechung (KG Berlin, NJW 1998, Seiten 2455 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309) davon aus, dass ein Mieter dann auch die Verantwortung dafür übernommen hat, dass seine Familienangehörigen oder Besucher/Gäste sich ebenso wie der Mieter der Wohnung in die Hausgemeinschaft einfügen und der Mieter gegebenenfalls zu einer entsprechenden Einflussnahme gegenüber seinen Familienangehörigen oder Besuchern/Gästen verpflichtet ist (AG Bad Segeberg, WuM 2000, Seiten 601 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).
In diesem Fall nimmt der Amtsträger ausschließlich hoheitliche Aufgaben wahr, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten (vgl. BGH v. 21.10.2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781; KG, RE v. 11.12.1997 - 8 RE-Miet 1354/96).
Daher sollte sich das Einstehenmüssen des Mieters auf sein eigenes Verhalten reduzieren, jedenfalls in Fällen der Beteiligung des Jobcenters, wenn der Mieter alles getan hat, damit ihm staatliche Unterstützung zuteil wird (…vgl. Sternel , aaO, Rn. XII 131; weitergehend KG v. 11.12.1997, aaO).
Wenn dabei allein vom Sozialamt/Jobcenter zu vertretende Verzögerungen den Wohnungsverlust herbeiführen könnten, erschiene dies im Verhältnis zum erstrebten Zweck auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters unverhältnismäßig (vgl. KG v. 11.12.1997, aaO).
VerfGH Berlin, 27.09.2002 - VerfGH 63/02
Verletzung rechtlichen Gehörs durch fachgerichtliche Außerachtlassung besonderer …
Die Ausführungen im Urteil des Landgerichts zur Verschuldensfrage seien willkürlich und widersprächen dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 11. Dezember 1997 - 8 RE-Miet 1354/96 -, dem zufolge ein Mieter seine Verpflichtung zur pünktlichen Mietzahlung nicht im Sinne von § 554 a BGB verletze, wenn Mietzahlungen allein aufgrund eines Verschuldens des Sozialamtes nicht fristgemäß bei dem Vermieter eingingen.
Das Landgericht ist auch ohne entsprechende ausdrückliche Darlegungen erkennbar von der in der fachgerichtlichen Rechtsprechung und der Literatur im Zusammenhang mit § 554 Abs. 1 BGB a. F. vorherrschenden Rechtsauffassung ausgegangen, dass ein Mieter sich das Verschulden des Sozialamts wie eigenes Verschulden anrechnen lassen müsse, weil das Sozialamt insofern sein Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) sei (vgl. nur LG Karlsruhe, ZMR 1989, 421; LG Mönchengladbach, ZMR 1993, 571; implizit auch vorgenannten Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 11. Dezember 1997 - 8 RE-Miet 1354/96 - NJW 1998, 2455 ).
VerfGH Berlin, 29.08.2003 - VerfGH 101/03
Räumungsurteil wegen Zahlungsverzugs aufgrund schuldhaft überhöhter …
Im Hinblick auf den Vortrag der Beschwerdeführerin, das Urteil des Landgerichts weiche von dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 11. Dezember 1997 - 8 RE-Miet 1354/96 - (NJW 1998, 2455) ab, war dieser Revisionszulassungsgrund zwar in den Blick zu nehmen.
LG Bonn, 10.11.2011 - 6 T 198/11
Vertretenmüssen einer Wohnraumkündigung durch den im Leistungsbezug der ARGE …
Die von der Beklagten zur Beschwerdebegründung angeführte und zitierte Rechtsprechung des KG Berlin (NJW 1998, 2455) betrifft lediglich die Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB und liegt damit auf der Linie der genannten Entscheidung des BGH und der Kammer, rechtfertigt hingegen keine abweichende Beurteilung.
Denn es geht um eine Auslegung des § 564 Abs. 2 Nr. 1 BGB (vgl. KG, NJW 1998, 2455 ).
LG Berlin, 15.03.2002 - 64 S 300/01
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug - Verschulden des Sozialamts
LG Berlin, 19.01.2001 - 64 S 334/00
Anspruch auf Mietzins; Darlegungslast und Beweislast für den Erfüllungseinwand …
OLG Düsseldorf, 24.11.1997 - 24 W 89/96
https://dejure.org/1997,11295
OLG Düsseldorf, 24.11.1997 - 24 W 89/96 (https://dejure.org/1997,11295)
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 24.11.1997 - 24 W 89/96 (https://dejure.org/1997,11295)
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 24. November 1997 - 24 W 89/96 (https://dejure.org/1997,11295)
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BGB § 273 § 535 § 536 § 550 b
OLG Düsseldorf, 23.03.2000 - 10 U 160/97
Keine Pflicht des Mieters zum Ausgleich des Saldos aus der Nebenkostenabrechnung …
Mit diesem bereits bei Mietbeginn aktuell werdenden Sicherungszweck ist ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Kaution wegen eines Mangels der Mietsache nach § 273 BGB nicht zu vereinbaren (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 24. November 1997, ZMR 1998, S. 159;… OLG Celle, Urt. v. 23. April 1997, NJW-RR 1998, S. 585).
AG Bad Segeberg, 19.12.2013 - 17a C 129/13
Anspruch auf Zahlung der Mietkaution nach wirksamer Beendigung des Mietvertrages
Der Mieter ist zur Zahlung der Kaution selbst dann verpflichtet, wenn er Mängel des Mietobjekts einwendet ; ein Zurückbehaltungsrecht steht dem Mieter nicht zu (…Anschluss an BGH, Urt. v. 21.03.2007 - XII ZR 255/04, NJW-RR 2007, 884, 885;… OLG Celle, Urt. v. 20.02.2002 - 2 U 183/01, NZM 2003, 64, 65;… KG, Urt. v. 09.01.2003 - 8 U 130/02 BeckRS 2003, 30300443; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 24.11.1997 - 23 W 89/96, ZMR 1998, 159; OLG München, Beschl. v. 17.04.2000 - 3 W 1332/00, NJW-RR 2000, 1251;… LG Berlin, Beschl. v. 01.11.2007 - 67 S 147/07 , GE 2007, 1633, [...] Rn. 10;… LG Köln, Urt. v. 03.03.1993 - 10 S 334/92, BeckRS 1993, 03733;… AG Berlin-Neukölln, Urt. v. 11.04.2008 - 16 C 430/07, BeckRS 2009, 07454).
Es entspricht ganz herrschender Meinung, dass der Mieter zur Zahlung der Kaution auch dann verpflichtet ist, wenn er Mängel des Mietobjekts rügt (…vgl. BGH, Urt. v. 21.03.2007 - XII ZR 255/04, NJW-RR 2007, 884, 885;… OLG Celle, Urt. v. 20.02.2002 - 2 U 183/01, NZM 2003, 64, 65;… KG, Urt. v. 09.01.2003 - 8 U 130/02 BeckRS 2003, 30300443; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 24.11.1997 - 23 W 89/96, ZMR 1998, 159; OLG München, Beschl. v. 17.04.2000 - 3 W 1332/00, NJW-RR 2000, 1251;… LG Berlin, Beschl. v. 01.11.2007 - 67 S 147/07 , GE 2007, 1633, [...] Rn. 10;… LG Köln, Urt. v. 03.03.1993 - 10 S 334/92, BeckRS 1993, 03733;… AG Berlin-Neukölln, Urt. v. 11.04.2008 - 16 C 430/07, BeckRS 2009, 07454;… MünchKomm-BGB/ Bieber , 6. Aufl. 2012, § 551 Rn. 15).
Diese soll ihrer Natur nach ohne Rücksicht auf einen Streit der Parteien über die Berechtigung von Gegenrechten des Mieters in Bezug auf seine Verpflichtung zur Entrichtung der vereinbarten Miete sicherstellen, dass der Vermieter wegen etwaiger verbleibender Ansprüche bis zur Höhe des Betrages der Mietsicherheit ohne Rücksicht auf mögliche negative Veränderungen der Leistungsfähigkeit des Mieters Befriedigung erlangen kann (…BGH, Urt. v. 21.03.2007 - XII ZR 255/04, NJW-RR 2007, 884, 885;… vgl. zum Pachtvertrag OLG Celle, Urt. v. 20.02.2002 - 2 U 183/01, NZM 2003, 64, 65;… vgl. zum Gewerberaummietvertrag OLG Celle, Urt. v. 23.04.1997 - 2 U 118/96, NJW-RR 1998, 585 f., [...] Rn. 51; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 24.11.1997 - 23 W 89/96, ZMR 1998, 159).
Der Beklagte hat unstreitig die vertraglich geschuldete Kaution in Höhe von 6.954,-- Euro (§ 14 Nr. 3 MV) nicht geleistet, was den Kläger dazu berechtigte, gegebenenfalls geschuldete Vorleistungen, wie z.B. den Ausbau des Mietobjekts, gemäß § 273 BGB zurückzuhalten (vgl. BGH NZM 1998, 766; Senat OLGR 1998, 93;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 699).
Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages aber auch ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB scheidet darüber hinaus mit Rücksicht auf die besondere Eigenart der von der Beklagten übernommenen Verpflichtung zur Sicherheitsleistung aus (vgl. Senat, NZM 1998, 265, 266; OLG Düsseldorf, ZMR 1998, 159 ;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, Rdn. 341).
LG Berlin, 01.11.2007 - 67 S 147/07
Wohnraummiete: Mündlicher Mietvertragsabschluss bei fehlender Angabe des …
Sinn und Zweck der Kaution als Mittel der Befriedigung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters stehen einer Berufung auf die Rechte aus §§ 320, 273 BGB entgegen (…Schmidt-Futterer / Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 551 Rdnr. 67 mit weiteren Nachweisen; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 159; OLG Celle ZMR 1998, 272, 273; OLG München ZMR 2000, 528; KG Grundeigentum 2003, 525). .
AG Wetter, 15.02.2010 - 8 C 267/09
Zurückbehaltungsrecht eines Mieters hinsichtlich der Kaution und hinsichtlich der …
Sinn und Zweck der Kaution als Mittel der Befriedigung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters stehen der Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht entgegen ( vgl. Schmidt-Futterer / Blank, Mietrecht, 9. Auflage, Randnummer 67 zu § 551 BGB mit weiteren Nachweisen, OLG Düsseldorf ZMR 1998, 159, OLG Celle ZMR 1998, 272 f, OLG München ZMR 2000, 528, Kammergericht Berlin Grundeigentum 2003, 525).

References: § 554
 § 278
 § 543
 § 543
 § 543
 § 543
 § 569
 BGH 
 § 554
 § 554
 § 543
 BGH 
 § 564
 § 273
 § 535
 § 536
 § 550
 § 273
 § 551
 § 273
 BGH 
 § 273
 § 551
 § 551