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Timestamp: 2018-06-18 13:31:07+00:00

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Finita locazione: la licenza anche per il comodato?
Pubblicato su 31 Mag 2018 di Studio Duchemino
Alcuni si rivolgono all’avvocato immobiliarista a Torino per sapere se la cosiddetta “licenza per finita locazione” prevista dall’art. 657 c.p.c. sia praticabile con forme diverse anche per il comodato.
Una risposta ragionata arriva dalla sentenza Tribunale civile Mantova, 15 maggio 2018. Prima di analizzarla, conviene premettere che a norma dell’art. 657 c.p.c.
Il locatore o il concedente può intimare al conduttore […] licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione
Prima che il contratto scada, in sostanza, il proprietario può già convenire in giudizio l’inquilino per una decisione che decreti la fine del rapporto nel tempo in cui cesserà. Ci si è chiesti se ciò è possibile anche per quelle forme di rapporto di godimento dell’immobile per le quali non è utilizzabile il rito speciale di convalida dello sfratto: ad esempio per i comodati.
Si sa che il comodato implica uno strumento di tutela diverso, il processo ordinario delle locazioni: art. 447 bis c.p.c..
Questo non può essere considerato un ostacolo, in assenza di normative contrarie.
Il tribunale ragione così, affermando:
la volontà della parte di impedire il rinnovo del contratto e di ottenere la liberazione dell’immobile alla scadenza si considerano già implicite nella domanda della ricorrente, al di là di quanto previsto dall’art. 657 c.p.c., il che rende quindi ammissibile una domanda che abbia le medesime finalità e solo diverso (formale) contenuto.
Motiva, poi, in questo modo:
procurarsi il titolo esecutivo anche prima della scadenza, per poter far luogo all’esecuzione già in tale momento, nel caso di mancato rilascio) che nel caso specifico si ritiene identica anche se veicolata nelle forme del ricorso e non della citazione.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 31 maggio 2018
Pubblicato in Diritto	| Tag: comodato, convalida di sfratto, licenza per finita locazione, rito delle locazioni	| Lascia un commento |
Condominio: colore della facciata, chi ha ragione?
Pubblicato su 28 Mag 2018 di Studio Duchemino
Nei condominii orizzontali, nei quali le unità immobiliari sono affiancate invece che essere su piani diversi, come si regola il colore della facciata? Può un condomino solo cambiarla per la parte di sua competenza, che corrisponde al suo immobile? Su questo punto si pronuncia una recente sentenza, Tribunale civile Modena, sez. II, 16 febbraio 2018, n. 280, nella quale è stabilito che ciò non è possibile per ragioni legate al decoro dell’edificio considerato nel suo complesso. Ma andiamo con ordine.
Nei condominii verticali non si è mai posta tale questione, atteso che la cosa è evidente; diverso discorso se uno dei condomini ritiene che lo stato dei luoghi possa essere qualificato come villetta a schiera, senza un vero condominio.
Nel caso analizzato da molti avvocati immobiliaristi e dal tribunale di Modena, il condomino si difende, invocando proprio la natura non comune della facciata, e quindi:
contesta la natura comune delle parti di edificio sulle quali deve svolgersi l’intervento, allegando in particolare che, trattandosi di condominio orizzontale e non verticale, i muri perimetrali esterni non sono da considerare – a mente dell’art. 1117 c.c. – comuni ed eccepisce, pertanto, la nullità della delibera in oggetto, della quale chiede in via riconvenzionale di accertare la nullità, per estraneità dell’oggetto alle competenze dell’assemblea condominiale.
Era stata deliberata, infatti, una ritinteggiatura.
La valutazione dei luoghi porta al condominio orizzontale, nel quale a mente della sentenza
l’edificio in questione è costituito da varie unità abitative di due piani ciascuna, collegate tra loro da muri di confine che le rendono adiacenti l’una all’altra in sequenza, con sviluppo orizzontale e con unitarietà tra i vari scomparti, sia nell’altezza che nella copertura del tetto, priva di soluzioni di continuità e così pure nelle aree cortilive pertinenziali e nella cancellata esterna, anch’essa priva di soluzioni di continuità; caratteristiche tutte evidenziate non solo dai rilievi fotografici prodotti da ambo le parti, ma anche dal titolo di acquisto, nel quale risulta esplicitamente menzionata, tra l’altro, come parte comune la strada privata di accesso.
Non vale, quindi, l’argomentazione del condomino che ha cambiato colore alla sezione di sua pertinenza, proprio perchè si tratta di un condominio nel quale, pur nel dispiegamento orizzontale delle strutture
nella descritta situazione il colore dei muri perimetrali, anche nelle parti non ingegneristicamente definibili comuni, assume rilievo ai fini del complessivo decoro architettonico dell’edificio, in maniera inequivocabile secondo la valutazione espressa dalla totalità dei condomini.
Conclude il tribunale di merito:
“non sussiste nullità della predetta delibera eccepita da parte convenuta dal momento che la delibera assunta all’unanimità comporta un impegno contrattuale di tutti i condomini e, in tema di interventi sulle parti comuni e decoro architettonico, comprende anche il potere di disporre delle parti comuni (Cass. 24 febbraio 2006 n. 4258; Cass. 26 aprile 2005 n. 8570; Cass. 18 aprile 2002 n. 5626; Cass. 14 giugno 2013 n. 15024)
L’avvocato immobiliarista mette in guardia il singolo condomino dall’adottare scelte che minino o riducano il decoro complessivo dell’edificio nei condominii che si spiegano in direzione orizzontale.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 28 maggio 2018
Pubblicato in Diritto, Notizie	| Tag: condominio orizzontale, facciata, nullità, parti comuni	| Lascia un commento |
Coerede pieno di debiti: trascrizione dell’accettazione di eredità
Pubblicato su 18 Mag 2018 di Studio Duchemino
Uno dei casi più diffusi che vengono proposti all’avvocato immobiliarista a Torino è quello dell’eredità familiare di un immobile in contitolarità tra più fratelli, di cui uno è esecutato per debiti.
La questione della quota di immobile sottoposta ad esecuzione impone una riflessione, anche sulla scorta della bella sentenza Tribunale civile Milano, sez. IV, 29 novembre 2017, n. 11992.
Solitamente un immobile viene ereditato da un insieme di figli, fratelli. Può accadere che uno dei fratelli abbia debiti personali, non abbia trascritto la propria accettazione di eredità e il creditore intenda chiedere al giudice, magari all’interno dell’esecuzione dell’immobile, la continuità delle trascrizioni. Ciò accade perchè spesso la semplice voltura catastale implica accettazione tacita di eredità, ma poi l’accettazione non risulta trascritta presso la ex Conservatoria dei Registri Immobiliari – ora Agenzia del Territorio -.
Nel corso dell’esecuzione forzata il giudice dell’esecuzione deve controllare la continuità delle trascrizioni e la validità ed efficacia del pignoramento.
Nel caso analizzato dalla sentenza di merito, uno solo era il fratello debitore, ma una sorella non debitrice non risultava aver trascritto la sua accettazione di eredità esattamente come il fratello debitore. Se l’esecuzione immobiliare procede, e l’immobile non è facilmente divisibile in natura, bisogna intraprendere prima o poi ad una divisione; per tale scopo è necessario accertare la qualità di erede dei fratelli, che vengono comunque avvisati del pignoramento e dell’espropriazione forzata in qualità di contitolari dell’immobile.
A questo punto l’avvocato immobiliarista deve consigliare di procedere alla trascrizione. Dice il Tribunale di Milano, nella motivazione, che
Se è vero che la legge non impone all’erede l’obbligo di trascrizione del proprio atto di accettazione, espressa, tacita o implicita, dell’eredità e anche vero che la situazione di incertezza e di mancanza di trasparenza per i terzi, derivante dalla mancata trascrizione degli atti di accettazione tacita dei convenuti, ha dato causa al presente processo.
Il giudice osserva che è assente nel sistema un obbligo di trascrivere l’accettazione di eredità, tuttavia facendolo si eliminerebbe per il creditore una situazione di incertezza in vista della vendita all’asta dell’immobile.
Tale motivo induce il tribunale a imporre il rimborso delle spese legali ai fratelli coeredi e allo stesso debitore erede che pur avendo accettato tacitamente con la semplice voltura catastale, hanno dato causa al problema di chiarire la situazione all’interno del processo esecutivo.
Infatti, nel caso di specie i chiamati all’eredità
avevano già posto in essere, con la voltura catastale dei beni immobili di proprietà della madre, atti di accettazione tacita dell’eredità, ai sensi dell’art. 476 c.c. e, quindi, avevano già acquistato la qualità di eredi puri e semplici.
Attenzione, quindi: non bisogna attendere che prima o poi, per debiti personali di un fratello, ci si trovi nelle condizioni di vedere l’immobile sottoposto a pignoramento, in quanto sarebbe troppo tardi. In quella sede il creditore avrebbe interesse a definire le trascrizioni di accettazione di eredità e l’accettazione tacita fatta anni prima con la voltura catastale (ma non trascritta all’Agenzia del Territorio) non sarebbe sufficiente ad escludere una condanna alle spese legali nel giudizio che è finalizzato a questo scopo.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 18 maggio 2018
Pubblicato in Diritto	| Tag: accettazione tacita di eredità, coerede, voltura catastale	| Lascia un commento |
Animali in condominio: nullo ogni divieto presente nel regolamento
Pubblicato su 11 Mag 2018 di Studio Duchemino
Giudice di pace civile Pordenone, 21 luglio 2016, n. 424 sancisce l’ovvio: è ormai nullo ogni divieto di detenere animali in condominio, a seguito della riforma del settore che ha ridisegnato i rapporti tra essere umano e mondo animale. Anche se trattasi di divieto contenuto in un regolamento contrattuale vecchio, precedente alla riforma.
Il principio è fondato sul cambiamento del costume sociale e delle abitudini della popolazione. Un tempo molti regolamenti condominiali contemplavano il divieto di detenere animali in condominio – dove l’estensione del divieto aveva luogo con riferimento alle parti comuni -. I regolamenti contrattuali o quelli del costruttore avevano una forza particolare, pari a quella di un contratto plurilaterale sottoscritto all’unanimità e capace pertanto di incidere sui diritti individuali.
Nel caso di specie, un cane di piccola taglia era stato acquistato dal proprietario di una unità immobiliare sita in condominio dove vigeva il divieto di animali sulla base di un vecchio regolamento del 1971. Il condominio aveva agito in giudizio per il solo principio in sè, interpretando il regolamento come se prevalesse sulla riforma del condominio, essendo di natura contrattuale, infatti
ritenendo di non potersi applicare la novità legislativa introdotta dalla Legge n 120 del 2012 che ha modificato l’art. 1138 comma IV c.c., quando trattasi di regolamento condominiale avente natura contrattuale.
La posizione del proprietario era opposta, ovviamente, altrimenti non avrebbe acquistato il cane nonostante il divieto condominiale.
Il giudice di pace dà ragione al proprietario dell’animale, ricordando che la riforma prevale su ogni regolamento, visto il fatto che è la risultante di un processo storico sociale che ha ridisegnato il rapporto tra uomini e animali e rammentando il regime di bilanciamento introdotto dalla Cassazione: al diritto di detenere animali in condominio, corrisponde un dovere stringente ed effettivo di applicare le norme sulle responsabilità del custode di animali.
Ricorda il giudice di pace che
la novella legislativa ha legiferato sulla base del filone giurisprudenziale della Suprema Corte di cassazione civile n 3705 del 15 febbraio 2011. In questo contesto ad un riconoscimento dell’illegittimità di un vetusto regolamento condominiale che vieta la detenzione di un animale domestico, va parimenti dettata un’applicazione rigorosa degli obblighi e responsabilità dei padroni degli animali stessi per quanto riguarda: l) danno cagionato da animali 2) immissioni 3) omessa custodia e malgoverno degli animali. In tema di responsabilità per danni cagionati da animali, l’art. 2052 c.c. stabilisce a carico del proprietario dell’animale una presunzione di colpa a vincere la quale non è sufficiente la prova di avere usato la comune diligenza nella custodia dell’animale, ma occorre la prova del caso fortuito.
Ricordiamo che in materia di immissioni sonore di animali – art. 844 c.c. – vigono alcune regole fondamentali: se l’immissione avviene nottetempo è valutabile l’ipotesi del reato, quindi l’intervento della forza pubblica serve a verbalizzare la situazione e rilevarne l’importanza. Se l’immissione avviene di giorno, il reato è generalmente escluso, tuttavia si pone il problema della tollerabilità delle immissioni sonore.
L’avvocato immobiliarista spesso si trova ad affrontare questioni di vicinato, aventi ad oggetto immissioni sonore di animali detenuti in condominio. Non bisogna dimenticare la generale liceità della presenza di animali prevista dalla riforma del condominio, che recepisce un costume sociale nuovo, oltre agli orientamenti della giurisprudenza degli ultimi anni.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino l’11 maggio 2018
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Accessi e passaggi sul fondo altrui: quando non c’è servitù?
Pubblicato su 5 Mag 2018 di Studio Duchemino
Ci sono casi in cui il passaggio sul fondo altrui non dipende da una servitù: risponde l’avvocato immobiliarista a Torino in merito all’art. 843 c.c., secondo cui
Se l’accesso cagiona danno, è dovuta una adeguata indennità.
E’ chiaro che questa disposizione nasce dall’esigenza di garantire un passaggio temporaneo sul fondo altrui, per uno scopo altrettanto temporaneo e contingente. Si tratta di un vero e proprio diritto che va garantito, ma non di una servitù.
A tal proposito ne parla Corte di cassazione civile, sez. II, 2 marzo 2018, n. 5012, secondo cui:
Gli accessi e il passaggio che, ai sensi dell’art. 843 c.c., il proprietario deve consentire al vicino per l’esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria, dando luogo ad un’obbligazione “propter rem”, non possono determinare la costituzione di una servitù, ma si risolvono in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilità occasionale e transeunte del vicino, avente per contenuto il consenso all’accesso ed al passaggio che il soggetto obbligato è tenuto a prestare.
Si tratta, quindi, di un fenomeno ben diverso dalla servitù. Questo diritto previsto dal codice può essere esercitato dal vicino proprietario, non dal semplice detentore in nome altrui; almeno, così si pronuncia la dottrina da tempo. Alcuni Autori ritengono semplicemente che il proprietario non sia obbligato a qualcosa di particolare, ma commetta illecito se impedisce determinati accessi, che comunque devono essere strettamente necessari e cagionare il minore danno possibile.
La vecchia giurisprudenza degli anni Settante ribadiva già che
occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 5 maggio 2018
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Certificato di abitabilità: vizio dell’immobile o risarcimento dei danni?
Pubblicato su 4 Mag 2018 di Studio Duchemino
Una delle questioni più note circa gli immobili riguarda il mancato rilascio del certificato di abitabilità: che cosa comporta?
Una recente sentenza, Corte di cassazione civile, sez. II, 22 febbraio 2018, n. 4307, si occupa della questione che spesso viene sottoposta agli avvocati immobiliaristi a Torino (e non solo) da clienti che hanno acquistato un immobile privo dell’abitabilità. Circostanza ininfluente, se l’immobile risale a prima degli anni Settanta, ma rilevante al giorno d’oggi.
La carenza di abitabilità costituisce un vizio dell’immobile. Il Tribunale di Alessandria aveva accolto la domanda di risarcimento del danno, rigettando invece quella redibitoria relativa ai vizi, avendo denunciato il vizio l’acquirente in ritardo.
Ora, la Corte d’Appello ribaltava il risultato, che non trova concorde il Supremo Collegio, il quale chiarisce come stanno le cose. Quando si acquista un immobile senza abitabilità, si acquista un immobile viziato. La Corte richiama il suo orientamento consolidato:
“la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sè condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.” (Cass. 11 ottobre 2013, n. 23157)
a recente sentenza di questa Corte, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza, il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni
Il punto, quindi, è il seguente. La garanzia per vizi può essere prescritta se il vizio non è denunciato entro i termini di legge e l’azione esercitata entro un anno, tuttavia non si può dire la stessa cosa della domanda di risarcimento del danno, specialmente se si accerti che l’immobile in generale non può ricevere l’abitabilità; quindi quando non sia solo una questione di ritardo.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 4 maggio 2018
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References: sentenza 
 art. 447
 sentenza

 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 844
 sentenza