Source: http://www.bdidu.fr/archive/2017/12/14/la-servitude-et-la-vente-du-fonds-dominant-6008228.html
Timestamp: 2020-01-23 02:58:02+00:00

Document:
La servitude et la vente du fonds dominant - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Comment se calcule le délai de préavis d'un bail ?
Si le propriétaire du fonds dominant le vend il perd le droit de faire respecter en justice la servitude : c'est ce que juge cet arrêt.
"Vu l'article 31 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 juin 2016), qu'un acte du 10 août 1956 a établi une servitude de passage sur le fonds du syndicat des copropriétaires Las Plaisance au profit d'un fonds ultérieurement divisé en plusieurs parcelles dont l'une appartient à M. X... et à sa fille ; que, le syndicat des copropriétaires Las Plaisance ayant installé des plots devant le portail ouvert dans la clôture par M. X..., celui-ci l'a assigné en enlèvement de ces obstacles ; qu'en cours d'instance, M. X... et sa fille ont vendu leur fonds à M. et Mme Y... qui sont intervenus volontairement à l'instance ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'intérêt au succès ou au rejet d'une prétention s'apprécie au jour de l'introduction de la demande en justice, et que la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires doit être rejetée ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'en vendant son fonds, M. X... n'avait plus qualité et intérêt à agir pour faire reconnaître une servitude de passage bénéficiant à une parcelle dont il n'était plus propriétaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires Las Plaisance la somme de 3 000 euros ;
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Las plaisance
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevables les demandes de M. X..., D'AVOIR dit qu'en vertu de l'acte du 10 août 1956, la parcelle DK 689 bénéficiait d'une servitude de passage sur l'intégralité de la voie de la copropriété LAS PLAISANCE et que le titre de servitude n'interdisait pas la mise en place d'un deuxième portail ouvrant sur la portion de la voie joignant cette parcelle et D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles dénommé LAS PLAISANCE à payer à M. X... une indemnité de 3 000 euros en réparation de l'atteinte causée à son droit de passage ;
AUX MOTIFS QUE l'article 31 du code de procédure civile dispose : l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir au seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt légitime ; que, selon l'article 32, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; que l'intérêt au succès ou au rejet d'une prétention s'appréciant au jour de l'introduction de la demande en justice, la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée et le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré la demande de M. X... irrecevable ; que la parcelle DK 689, issue de la division du fonds dominant, bénéficie de la servitude instituée aux termes de l'acte du 10 août 1956 sur toute la voie de la copropriété, et non sur une partie de celle-ci comme le soutient le syndicat des copropriétaires ; qu'il résulte des plans et des photographies produits que la parcelle DK 689 confronte sur une partie de sa limite sud, une portion de la voie de la copropriété et non un parking comme le soutient encore le syndicat des copropriétaires ; que, sauf si le titre de servitude l'interdit, le propriétaire d'un fonds bénéficiant d'une servitude de passage peut accéder à l'assiette du passage à tous les endroits où cette assiette joint son fonds ; que la servitude du 10 août 1956 ayant été instituée avant la création de la copropriété, la clause autorisant le propriétaire du fonds dominant à faire ouvrir un portail sur la limite Est de sa propriété, à l'endroit où il voudra, doit être interprétée en ce sens qu'elle exprime l'engagement du propriétaire du fonds servant de créer une voie aboutissant à ce portail, sans que l'on puisse pour autant en déduire qu'elle interdit tout accès au fonds dominant aux autres endroits où la voie joint ce fonds ; que la demande de M. X... tendant à ce qu'il soit jugé, d'une part, que la parcelle DK 689 bénéficie d'une servitude conventionnelle de passage sur toutes les voies de la copropriété Las Plaisance, d'autre part, que cette servitude conventionnelle n'interdit pas l'ouverture d'un deuxième portail, est donc fondée ; que la cour possède les éléments d'appréciation suffisants pour condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. X... la somme de 3 000 euros en réparation de l'atteinte causé à son droit de passage par la mise en place de plots ;
1. ALORS QUE celui qui cède la propriété du fonds dominant, en cours d'instance, n'a plus qualité, ni intérêt pour agir afin de voir reconnaître l'existence d'une servitude de passage au profit de son héritage ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué qu'après avoir exercé l'action confessoire, M. X... a vendu aux époux Y..., la parcelle DK 689 qui constituerait le fonds dominant, par acte authentique du 18 novembre 2010 ; qu'en retenant, pour écarter la fin de non-recevoir que le syndicat des copropriétaires LAS PLAISANCE tirait de la vente du fonds dominant, que l'intérêt pour agir s'apprécie au jour de l'introduction de la demande et que M. X... était encore propriétaire du fonds dominant à la date de la délivrance de l'action confessoire, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile ;
2. ALORS QUE le vendeur d'un immeuble ne conserve un intérêt à exercer l'action confessoire qu'il a intentée avant cette vente que si l'acte de vente prévoit expressément que ce vendeur s'est réservé le droit d'agir ou qu'il justifie d'un intérêt personnel à poursuivre l'action ; qu'en se bornant à affirmer que l'intérêt à agir en justice s'apprécie au jour de l'introduction de la demande au lieu de rechercher si la vente du fonds dominant réservait son droit d'agir en justice ou, à défaut, dans le silence de l'acte, s'il conservait un intérêt personnel et direct à la reconnaissance d'une servitude de passage, en dépit de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil et de l'article 31 du code de procédure civile ;
3. ALORS QUE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LAS PLAISANCE a rappelé, dans ses écritures, que M. X... ne s'est pas expliqué sur les conséquences du décès de la co-usufruitière de la parcelle litigieuse DK 207 et qu'aucun document n'est communiqué en ce qui concerne les options mises en oeuvre par M. X... sur le patrimoine de son épouse (conclusions, p. 2) ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur la recevabilité de la demande qu'il avait formée dès l'origine, en agissant seul pour reconnaître l'existence d'une servitude au profit de l'immeuble dont il était propriétaire indivis avec Mme Cécile X..., la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4. ALORS QU'il résulte des termes clairs et précis de l'acte du 10 août 1956 que la venderesse, soit Mlle Z..., dont M. X... tenait pour partie ses droits, « aura droit de passage à tous usages sur la voie du groupe d'habitation que créera la société acquéreur » et que « la société acquéreur autorise la venderesse à faire ouvrir à ses frais un portail sur la limite est de la propriété vendue où elle voudra, de la largeur qui lui plaira à ses frais et dont les piles seront sur son terrain » ; qu'en affirmant que M. X... bénéficiait d'une servitude de passage sur toutes les voies de la copropriété LAS PLAISANCE et que cette servitude conventionnelle n'interdisait pas l'ouverture d'un deuxième portail, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 10 août 1956 qui n'autorisait le passage que sur une seul voie d'accès sans autoriser la construction d'un second portail ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du code civil ;
5. ALORS QUE si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée ; qu'en affirmant qu'en l'absence de stipulation contraire, le propriétaire d'un fonds bénéficiant d'une servitude de passage peut accéder à l'assiette du passage à tous les endroits où cette assiette joint son fonds, quand la servitude se trouvait aggravée du fait du passage sur toutes les voies de la copropriété LAS PLAISANCE et par l'ouverture d'un deuxième portail, la cour d'appel a violé l'article 700 du code civil."

References: l'article 31
 l'article 700
 l'article 31
 l'article 32
 l'article 31
 l'article 1134
 l'article 31
 l'article 455
 l'article 1134
 l'article 700