Source: http://www.elaw.cz/clanek/nekolik-postrehu-k-neplatnosti-kupni-smlouvy-podle-39-obcanskeho-zakoniku
Timestamp: 2018-05-22 08:12:57+00:00

Document:
Několik postřehů k neplatnosti kupní smlouvy podle § 39 občanského zákoníku | eLAW - právní portál
kupní smlouva, neplatnost, nesrozumitelnost, neurčitost, právní úkon, § 39 občanského zákoníku 15.9.2010 22.5.2018 10:12
Mirek Krsek
Obvodní soud pro Prahu 4 (dále jen ,,soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 28. června 2010, č.j. 41 C 498/2008-68 v právní věci žalobce D.H., právně zastoupeného advokátkou (dále jen ,,žalobce“) proti žalovanému T.F., právně zastoupeného advokátem (dále jen ,,žalovaný“) o určení vlastnického práva k bytové jednotce,spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a spoluvlastnického podílu na pozemku, vše zapsáno na listech vlastnictví pro katastrální území N. a obec P. (dále jen ,,bytová jednotka“) určil, že bytová jednotka, k níž se žalobce domáhal určení vlastnictví, je ve výlučném vlastnictví žalobce.
Žalobce se domáhal určení, že je vlastníkem shora uvedené bytové jednotky. Naléhavý právní zájem spatřoval v tom, že jako vlastník této bytové jednotky je v katastru nemovitostí zapsán žalovaný. Žalovaný byl jako vlastník zapsán do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy. Při uzavírání kupní smlouvy byl žalobce zastoupen společností I., za níž smlouvu podepsal žalovaný. Kupní smlouva je tak za obě smluvní strany podepsána žalovaným. Kupní cena uvedená ve smlouvě činí 271.000,- Kč a zdaleka tak nedosahuje obvyklé ceny bytové jednotky v daném místě a čase. Z těchto uvedených důvodů je kupní smlouva podle názoru žalobce neplatná, zároveň je v rozporu s dobrými mravy.
V řízení byl prokázán skutkový stav, že žalovaný je jednatelem a jedním ze společníků (s obchodním podílem 50%) společnosti I. Předmětem podnikání společnosti I. je mj. realitní činnost a správa a údržba nemovitostí. Na majetek žalobce byla nařízena exekuce k uspokojení pohledávky Č.p. a.s. na zaplacení 155.960,- Kč s přísl. Žalobce uzavřel dne 9.7.2008 se společností I. smlouvu o půjčce, podle níž mu společnost I. půjčila částku 234.000,- Kč.Tato půjčka měla být použita výhradně na zaplacení dluhu žalobce vůči Č.p. a.s. a nákladů příslušného exekučního řízení. Žalobce se tuto částku zavázal společnosti I. vrátit do 31.8.2008 s úrokem z prodlení 10% p.a., pro nezaplacení byla sjednána smluvní pokuta 500,- Kč denně. Žalobce se k zajištění půjčky zavázal zřídit zástavní právo k předmětné bytové jednotce. Dne 9.7.2008 uzavřel žalobce se společností I. rovněž zástavní smlouvu o zřízení zástavního práva k bytové jednotce za účelem zajištění svého závazku z výše uvedené smlouvy o půjčce, žalovaný rovněž podepsal návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Žalobce dne 9.7.2008 uhradil Č.p. a.s. částku 200.000,- Kč, od vymáhání zbylé části své pohledávky Č.p. a.s. upustila. Soud má za prokázané, že částka 200.000,- Kč byla uhrazena z půjčky poskytnuté žalobci společností I., a že upuštění od vymáhání zbytku dluhu po žalobci ze strany Č.p. a.s. dosáhla svým jednáním s touto společností společnost I.
Žalobce udělil dne 29.8.2008 společnosti I. plnou moc k zastupování ve věci prodeje předmětné bytové jednotky, zejména k uzavření kupní smlouvy o prodeji bytové jednotky za cenu nejméně 270.000,- Kč a zastupování žalobce v řízení o vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí s tím, že společnost I. je za žalobce oprávněna přijmout kupní cenu. Dne 3.9.2008 byla uzavřena kupní smlouva, kterou žalobce jako dosavadní vlastník bytové jednotky prodal žalovanému za kupní cenu 271.000,- Kč.Při uzavírání kupní smlouvy byl žalobce zastoupen společností I., za níž jednal a smlouvu podepsal žalovaný. Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí podepsal za žalobce žalovaný jakožto jednatel společnosti I. Dále bylo prokázáno, že k udělení plné moci žalobcem společnosti I. k prodeji předmětné bytové jednotky došlo poté, co na konci srpna přišel žalobce do sídla společnosti I. s tím, že nemá peníze na zaplacení poskytnuté mu půjčky společností I. Soud neuvěřil tvrzení společnosti I. v tom, že k udělení plné moci došlo na výslovnou žádost žalobce, a to vzhledem k tomu, že z účastnické výpovědi žalobce, z toho, jak žalobce o okolnostech svého jednání se společností I. vypovídal, např. že předpokládal, že peníze na splacení půjčky 234.000,- Kč nebude mít problém sehnat za dobu necelých dvou měsíců, pokud obejde pár známých a vypůjčí si od nich peníze (to za situace, kdy nebyl schopen po několik let splnit svůj závazek vůči Č.p. a.s., a proto byla na jeho majetek nařízena exekuce), plnou moc k prodeji předmětné bytové jednotky nazýval žalobce ,,nesmysl“ nebo ,,blábol“, soud dospěl k závěru, že žalobce nebyl schopen realisticky zhodnotit, zda a jak může splnit převzaté závazky, posoudit všechny důsledky, jež pro něj vyplývají z podepsaných dokumentů, ani nalézt řešení situace, do které se dostal. Soud má dále za prokázané, že plnou moc žalobce podepsal poté, co nebyl ve sjednané lhůtě schopen splatit společnosti I. půjčku 234.000,- Kč.
Ohledně předmětné bytové jednotky má soud za prokázané, že se jedná o byt velikosti 2+1 v přízemí cihlového domu, okna směrem do ulice jsou metr nad úrovní chodníku a zamřížovaná, okna směrem do dvora jsou v úrovni dvora, společné části domu nejsou po rekonstrukci, stav bytu je k rekonstrukci, je však uživatelný. Podlahová plocha bytu je 54,6 m2. Soud má dále za prokázané, že obvyklá kupní cena bytu v době uzavření kupní smlouvy byla 30.000,- Kč za m2, a to na základě údajů ČSÚ pro průměrnou cenu bytů v P. v pásmu opotřebení 45-100% v letech 2006-2008, kdy průměrná cena byla 32.881,- Kč za m2. Proto soud považuje částku 30.000,- Kč za m2 za odpovídající vzhledem k opotřebení bytu a jeho umístění. Obvyklá cena bytové jednotky v době uzavření kupní smlouvy byla tedy dle předchozího na úrovni 1.638.000,- Kč (30.000 x 54,6).
Po zhodnocení provedeného dokazování dospěl soud k následujícím závěrům: Naléhavý právní zájem žalobce na určovací žalobě (podle § 80 písm. c) o.s.ř.) je dán, neboť žalobce tvrdí, že je vlastníkem předmětné bytové jednotky, ale jako vlastník této bytové jednotky je v katastru nemovitostí zapsán žalovaný. Rozhodnutí soudu o určení vlastnictví tak umožnížalobci dosáhnout změny zápisu v katastru nemovitostí a tím i souladu zápisu v katastru se skutečným stavem, a to v případě, že jeho vlastnictví k předmětné bytové jednotce bude prokázáno.
Žalobce byl při uzavírání kupní smlouvy zastoupen společností I. Zájmem žalobce při uzavírání kupní smlouvy bylo nejen dosáhnout úhrady svého závazku vůči společnosti I., ale též rovněž dosáhnout při prodeji předmětné bytové jednotky co nejvyšší kupní ceny. Zájmem společnosti I. bylo dosáhnout co nejrychleji a bez ohledu na další důsledky pro žalobce úhrady své pohledávky za žalobcem, přičemž výše pohledávky (234.000,- Kč) nedosahovala ani jedné šestiny obvyklé ceny bytové jednotky (1.638.000,- Kč). Zároveň, vzhledem k tomu, že kupujícím byl žalovaný, a to v postavení jednatele a společníka společnosti I., bylo zájmem společnosti I. maximalizovat zisk tohoto svého společníka (společnost I. jako obchodní společnost byla svými společníky založena za účelem podnikání, tzn. dosahování zisku – srov. § 56 ve spojení s § 2 obch. zák.), tzn. prodat mu bytovou jednotku za cenu co možná nejnižší. Žalobce byl tedy při uzavírání kupní smlouvy zastoupen tím, jehož zájmy byly se zájmy žalobce v rozporu, což výslovně zapovídá § 22 odst. 2. obč. zák.Proto je kupní smlouva neplatná pro rozpor se zákonem.
Dále vzhledem ke skutečnosti, že kupní cena stanovená ve smlouvě je několikrát nižší než obvyklá cena bytové jednotky, čehož si musel být zástupce žalobce, tedy společnost I, a to především ke svému předmětu podnikání, vědom (i laikovi je zřejmé, že cena bytové jednotky 2+1 v P., byť je ve špatném stavu, musí značně převyšovat částku 271.000,- Kč sjednanou v kupní smlouvě o prodeji bytové jednotky), a dále vzhledem ke skutečnosti, že společnost I. zastupovala při uzavírání kupní smlouvy žalobce a kupujícím byl jednatel a společník společnosti I., soud shledal, že uzavřená kupní smlouva se příčí dobrým mravům, a je tedy neplatná i z tohoto důvodu. Na tom nemění nic skutečnost, že žalobce nesplatil půjčku, jíž mu společnost I. poskytla, ani že zaplacení této půjčky nebylo zajištěno tak, jak si společnost I. představovala (dle tvrzení žalovaného nedošlo ke vkladu sjednaného zástavního práva k předmětné bytové jednotce do katastru nemovitostí proto, protože v té době byla v katastru zapsána další exekuce na majetek žalobce). Nutno dodat, že jak zástavní právo k zajištění půjčky a případná exekuce na majetek žalobce (kdyby se společnost I. musela domáhat plnění své pohledávky touto cestou), při níž by pohledávka společnosti I. byla uspokojena prodejem předmětné bytové jednotky, by totiž měly vzhledem k obvyklé ceně bytové jednotky (která pohledávku společnosti I za žalobcem několikanásobně přesahovala), pro žalobce jednoznačně finančně příznivější důsledky než prodej bytové jednotky za cenu stanovenou v kupní smlouvě ze dne 3.9.2008.
K vyhovění žalobě o určení vlastnického práva tak, jak bylo rozhodnuto soudem prvního stupně, lze zmínit rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 26. června 2007, sp. zn. 29 Odo 387/2006, ve kterém tento soud uvedl, že ,,předpokladem úspěšnosti takové žaloby po procesní stránce je, že účastníci mají věcnou legitimaci a že na požadovaném určení je naléhavý právní zájem“.
Ve věci výroku o absolutní neplatnosti kupní smlouvy se soud prvního stupně opřel o ustanovení § 39 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), který stanoví, že ,,neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.“
Z judikatury soudů vztahující se k vyslovení neplatnosti právního úkonu lze zmínit rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 24. února 2004, sp. zn. 32 Odo 870/2003, uvádějící že,,stanovení absolutní neplatnosti určitého právního úkonu a vědomosti o ní je jednak věcí poznání a jednak věcí hodnocení; je otázkou především právní kvalifikace právního úkonu, která je výsledkem poznání a hodnocení příčiny neplatnosti a její subsumpce pod určitou právní normu. K takové kvalifikaci je v konečném důsledku způsobilý pouze soud, který rozhoduje o právech a povinnostech účastníků občanskoprávních, resp. obchodněprávních vztahů.“
Občanský zákoník sice v textu výslovně termín „absolutní neplatnost” neužívá, pouze obsahuje obecný termín „neplatnost”, ale z tohoto důvodu je nutné vycházet ze zásady, že pokud je nějaká vada právního úkonu sankcionována neplatností a nejde o některý z případů relativní neplatnosti uvedený v § 40a obč. zák., jde o neplatnost absolutní. Důvody pro vyslovení absolutní neplatnosti jsou: nedostatek svobody a vážnosti vůle (§ 37 odst. 1 obč. zák.), neurčitost a nesrozumitelnost projevu vůle (§ 37 odst. 1 obč. zák.), nemožnost plnění (§ 37 odst. 2 obč. zák.), nedostatek způsobilosti k právním úkonům (§ 38 odst. 1 a 2 obč. zák.), rozpor se zákonem, obcházení zákona, rozpor s dobrými mravy (§ 39 obč. zák.) a nedodržení zákonem předepsané formy právního úkonu (§ 40 odst. 1 obč. zák.).
Odpor právního úkonu zákonu (tj. uzavření kupní smlouvy) seznal soud prvního stupně za použití § 22 odst. 2. Obč. zák., který uvádí, že ,,zastupovat jiného nemůže ten, kdo sám není způsobilý k právnímu úkonu, o který jde, ani ten, jehož zájmy jsou v rozporu se zájmy zastoupeného.“
Skutečnost, že uzavřená kupní smlouva se příčí dobrým mravům (§ 39 obč. zák. jak uvedeno výše), je v souladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. května 2007, sp. zn. 33 Odo 438/2005, kdy stanovil, že ,,právní úkon se příčí dobrým mravům, jestliže se jeho obsah ocitne v rozporu s obecně uznávaným míněním, které ve vzájemných vztazích mezi lidmi určuje, jaký má být obsah jejich jednání, aby bylo v souladu se základními zásadami mravního řádu demokratické společnosti.“
Na shora uvedené rozhodnutí soudu prvního stupně lze však přímo aplikovat odůvodnění rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. září 2003, sp. zn. 22 Cdo 1773/2003, ve kterém uvedl, že ,,Vyslovil-li zákonodárce zákaz určitého chování (zakázal výkon práva v rozporu s dobrými mravy), činil tak nepochybně proto, že předvídal, že situace, kdy chování podle práva sleduje nemravné cíle nebo má nemravné důsledky, mohou v běžném životě nastat.“
Bez ohledu na shora uvedené je výklad pojmu dobré mravy velmi ,,pružný“, neboť vždy záleží na právním posouzení každého jednotlivého případu a je tak proto i svou povahou velmi subjektivní.
Odhlédneme-li však od rozsudku, resp. posouzení skutkového stavu jak jej provedl soud prvního stupně, zůstávají některé aspekty tohoto případu přinejmenším k zamyšlení.
Prvním aspektem je jednání žalobce v postavení dlužníka. Ve shora uvedeném případěsoud deklaroval neplatnost kupní smlouvy pro rozpor se zákonem a pro příčení se dobrým mravům dle ust. § 39 obč. zák., ale jinak - generelně vzato - při zohlednění povinnosti znalosti příslušných právních norem ze strany dlužníka a s ohledem na rozhodování soudů v obdobných případech (shora uvedené je toho příkladem), lze dospět k závěru, že dlužník může využít tento rozhodovací rámec tak, že pokud vlastní majetek, kterým může ručit za půjčku (za předpokladu, že tento majetek je předmětem zajištění této formou kupní smlouvy) a tuto následně nebude moci splatit, může učinit podání vedoucí k prohlášení kupní smlouvy soudem za neplatnou pro rozpor se zákonem a pro příčení se dobrým mravům dle ust.§ 39 obč. zák. V důsledku takového rozhodnutí může poté s předmětným majetkem jako s vlastním dále disponovat, potažmo i za účelem poskytnutí další půjčky, aniž by půjčku splatil. Případná námitka, že věřitel se může následně domáhat svého práva cestou soudního řízení a exekuce neobstojí, neboť jeho investice bude s pravděpodobností hraničící s jistou zmařena tím, že nemovitost dlužníka bude již dříve exekuovat jiný jeho věřitel.
Možné východisko ze shora uvedené situace by bylo za použití ust.§ 553 obč. zák. upravujcí institut zajištění závazku převodem práva, který stanoví že, že (1) splnění závazku může být zajištěno převodem práva dlužníka ve prospěch věřitele (zajišťovací převod práva), a dále v odstavci druhém, že (2) smlouva o zajišťovacím převodu práva musí být uzavřena písemně. Judikatura sudů zaujala k tomuto institutu stanovisko, že „Zajišťovací převod práva spočívá v tom, že dlužník převede na věřitele své právo (například právo vlastnické) s rozvazovací podmínkou, že zajištěný závazek bude splněn. Zajišťovacím převodem práva tak dochází - byť podmíněně - ke změně v osobě nositele práva. Je-li splněn závazek zajištěný převodem práva, obnovuje se bez dalšího původní stav. O takovou situaci však nejde, pokud vlastnické právo k nemovitostem mělo přejít na věřitele teprve v případě, nebude-li vlastní závazek splněn.“, srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. listopadu 2003, sp. zn. 30 Cdo 2089/2002.
Podrobněji toto ustanovení ještě rozebral Nejvyšší soud České republiky ve svém rozsudku ze dne 27. května 2009, sp. zn. 20 Cdo 2131/2007, kde dovodil, že ,,Zajišťovací převod lze – kromě ujednání o oprávnění věřitele ke zpeněžení majetku dlužníka – sjednat i formou kupní smlouvy, ve které bude splatnost dohodnuté kupní ceny vázána k okamžiku splatnosti zajišťované pohledávky s tím, že bude-li zajištěná pohledávka včas a řádně splněna (čímž se obnoví vlastnické právo dlužníka), zanikne věřiteli povinnost k úhradě kupní ceny, a s tím, že nedojde-li k řádné a včasné úhradě zajištěné pohledávky, započte se kupní cena na zajišťovanou pohledávku.“ , a že smlouvy uzavřené v souzené věci bude tedy třeba posoudit i z hlediska, zda vůbec obsahují výše uvedená ujednání.
(Ne)Možnost občanů občanů obce využít žaloby na určení neplatnosti smluv uzavřených obcí - část 1. Zásada neformálnosti licenčních smluv a její dopady na proces kontraktace při šíření a distribuci software Přechod práv a povinností z pracovněprávních vztahů v souvislosti s neplatným rozvázaním pracovního poměru Usnesení soudu a jejich podepisování

References: § 39
 § 39
 soud 
 Soud 
 Soud 
 soud 
 Soud 
 soud 
 Soud 
 soud 
 soud 
 § 80
 § 56
 § 2
 § 22
 soud 
 soud 
 soud 
 § 39
 § 40
 soud 
 § 22
 soud 
 § 39
 soud