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Timestamp: 2020-06-02 20:04:56+00:00

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Contenu et exercice d’une servitude de jardin | iusNet Droit Civil
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Contenu et exercice d’une servitude de jardin
5A_473/2017
Numéro de la décision:
Constitution d’une servitude ; Contenu d’une servitude ; Interprétation et exercice d’une servitude
art. 730 CC
art. 731 CC
art. 732 CC
art. 733 CC
art. 735 CC
art. 736 CC
art. 737 CC
art. 740 CC
iusNet DC 22.10.2018
Eclairage de l’arrêt du Tribunal fédéral du 30 avril 2018 (5A_473/2017)
Docteur en droit, DEA en droit foncier rural, CAS en droit des successions, notaire à Genève
I. État de faits
A est propriétaire d’une parcelle XX, bénéficiaire d’une servitude de jardin sur la parcelle adjacente YY propriété de B. B prétend que A fait un mauvais usage de la servitude de jardin et demande au Tribunal de définir clairement l’usage de jardin en faveur de la parcelle XX.
Le Tribunal fédéral rappelle les règles qui permettent de délimiter le contenu d’une servitude, ainsi que son exercice. Il en conclut que la servitude de jardin permet d’utiliser ce dernier à des fins de plantation de légumes, herbes et petits buissons, à l’exclusion de tout autre usage.
Dans ce présent éclairage, nous nous proposons tout d’abord de rappeler la définition de la servitude (II), ainsi que les règles qui permettent de délimiter son contenu (III), voire interpréter l’exercice, en particulier celui de la servitude de jardin (IV), pour finalement conclure (V).
La servitude (art. 730 ss CC) est un droit réel limité qui donne un droit d’usage ou de jouissance sur une chose1. Elle peut être positive, donnant à son titulaire le droit de revendiquer un certain usage, voire une certaine jouissance, ou au contraire négative permettant à son titulaire d’interdire un certain usage, ou une certaine jouissance2. Dans cette dernière hypothèse, le Tribunal fédéral a admis que l’interdiction d’usage ou de jouissance doit être en lien direct avec l’état du fonds grevé, son aspect extérieur, ou son affectation socio-économique. Elle ne peut pas constituer une simple restriction de la liberté personnelle du propriétaire du fonds grevé3 .
Par ailleurs, la servitude peut porter sur une chose mobilière ou immobilière. En droit suisse, il est admis que seul l’usufruit (art. 745 ss CC) peut être une servitude mobilière et immobilière4. Les autres servitudes (art. 730 ss, 779 ss et 780 CC) sont des servitudes immobilières. Par ailleurs, la servitude immobilière peut être foncière (en faveur d’un autre fonds) ou personnelle (en faveur d’une personne). La servitude personnelle est proprement dite si elle est incessible et intransmissible, ou irrégulière si elle est cessible ou transmissible5. Toute servitude constituée en droit suisse entre dans l’une des catégories susmentionnées. Dès lors, il existe un numérus clausus des catégories de servitudes en droit suisse6.
La servitude peut être constituée par un contrat qui doit revêtir la forme authentique (art. 733 CC). Cette dernière doit couvrir les éléments objectivement et subjectivement essentiels du contrat7, liés à la nature de la prestation promise8. Ainsi, elle doit couvrir la volonté des parties de constituer un droit d’usage dont le contenu, l’étendue et l’exercice doivent être déterminés ou déterminables9. Le contrat constitutif doit également contenir les éventuelles obligations accessoires (art. 730 al. 2 CC). La forme authentique s’impose également pour toute suppression ou modification des restrictions légales à la propriété (art. 680 al. 2 CC). Demeure toutefois réservée la forme écrite pour toute servitude constituée dans le cadre d’un partage successoral10.
L’inscription au Registre foncier a une valeur constitutive11. Elle sera effectuée aux feuillets des fonds dominant et servant (art. 968 CC). Demeure par ailleurs réservée la constitution d’une servitude par usucapion (art. 731 al. 3 CC)12 ; cette dernière renvoie aux règles de l’usucapion de la propriété (art. 661 ss CC)13.
III. Contenu d’une servitude
Sous réserve du numerus clausus quant aux catégories de servitudes14, les parties sont totalement libres de définir le contenu de la servitude dans les limites de l’art. 19/20 CO15. Ainsi, elle ne doit pas être illicite, impossible ou contraire aux mœurs. Son contenu doit consister uniquement dans la restriction d’un usage partiel du fonds servant, afin de ne pas enlever totalement au propriétaire du fonds la substance de son droit de propriété16. Par ailleurs, elle doit être une restriction d’usage du fonds servant, et non pas liée à une activité du propriétaire du fonds sans aucun lien avec la maîtrise du fonds17. Finalement, elle ne doit pas consister en une obligation de faire18.
Néanmoins, une obligation accessoire relative à l’entretien des ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude peut être rattachée à la servitude (art. 741 al. 2 CC). Une telle obligation est liée propter rem à la propriété du fonds servant, de sorte que les propriétaires successifs du fonds restent tenus personnellement sur tous leurs biens de l’exécution de l’obligation accessoire, même si elle n’est pas inscrite au grand livre mais résulte des pièces justificatives19.
Le contenu de la servitude est désignée par l’inscription au grand livre du registre foncier (art. 738 CC) qui est opposable aux tiers de bonne foi en cas de divergence entre l’inscription au registre foncier et le titre constitutif de la servitude (art. 975 CC)20.
Dans l’arrêt qui nous intéresse aujourd’hui, le Tribunal fédéral s’est limité à une application stricte de l’art. 738 al. 1 CC. Ainsi, il s’est référé à l’acte constitutif de la servitude de jardin, inscrit au Registre foncier, qui prévoyait expressément que le droit d’usage de la surface de jardin englobait la plantation de légumes, herbes, fleurs et petits buisson. Or, selon notre Haute Cour, il ne pouvait être considéré comme notoire et communément admis qu’un jardin dans lequel il est autorisé de planter des légumes, herbes etc. puisse également servir de lieu de détente et de séjour dans lequel le mobilier correspondant (pergola, tables, chaises et grill) puisse être installé. Le Tribunal fédéral s’est contenté d’une lecture littérale du texte de la servitude ne faisant pas usage des autres alternatives subsidiaires d’interprétation prévues à l’art. 738 al. 2 CC.
Ainsi, selon cet alinéa de cette disposition, dans les limites de l’inscription au registre foncier, l’exercice d’une servitude peut être interprétée en fonction de son origine, soit son but21, ou en fonction de la manière dont la servitude a été exercée paisiblement pendant longtemps et de bonne foi. Demeure par ailleurs réservé le renvoi au droit cantonal et usages locaux pour les servitudes de passage au sens de l’art. 740 CC.
Le Tribunal fédéral a écarté ces moyens subsidiaires d’interprétation dans la mesure où il a estimé que l’exercice de la servitude de jardin, en l’espèce, était clairement délimité par la lettre de l’acte constitutif inscrit au registre foncier. Nous approuvons la méthodologie de notre Haute Cour conforme à la loi. Néanmoins, reste ouverte, selon nous, la question de savoir si l’exercice d’une servitude, clairement défini dans l’acte constitutif, ne peut pas être modifié dans le temps en fonction de l’évolution de la société.
En effet, il nous semblerait opportun d’admettre que l’exercice d’une servitude, clairement défini dans un acte constitutif, pourrait être modifié dans le temps en fonction de l’évolution de la société. Même pour une servitude dont l’exercice serait clairement défini dans l’acte constitutif inscrit au Registre foncier, il nous semblerait raisonnable de rechercher la volonté hypothétique des parties quant à l’exercice de la servitude selon l’évolution de la société. La loi, en l’état, ne permet pas de rechercher cette volonté hypothétique. Il serait ainsi intéressant que notre législateur se penche sur cette question et définisse clairement les conditions qui permettraient de rechercher cette volonté hypothétique, à défaut, qu’elles soient définies par notre Haute Cour. Dans notre cas d’espèce, la question de la volonté hypothétique des parties à l’acte constitutif en fonction de l’évolution de la société ne se posait pas dans la mesure où la constitution de la servitude était récente.
La servitude confère un droit d’usage ou de jouissance sur une chose. Sous réserve du numerus clausus quant aux catégories de servitudes22, les parties sont totalement libres de définir le contenu de la servitude dans les limites de l’art. 19/20 CO23. Par ailleurs, l’art. 738 CC prescrit les règles d’interprétation de l’exercice d’une servitude, sous réserve de l’art. 740 CC.
Dans son arrêt, le Tribunal fédéral a rappelé que l’exercice d’une servitude doit être interprété en fonction de la lettre de son acte constitutif inscrit au Registre foncier (art. 738 al. 1 CC), subsidiairement, il peut être interprété en fonction de son origine, soit son but24, ou en fonction de la manière dont la servitude a été exercée paisiblement pendant longtemps et de bonne foi. Le Tribunal fédéral a ainsi admis qu’en présence d’un texte clair, une servitude de jardin permet de planter des légumes, herbes etc., sans pouvoir utiliser l’assiette de la servitude comme lieu de détente et de séjour dans lequel le mobilier correspondant (pergola, tables, chaises et grill) puisse être installé.
Nous approuvons la méthodologie et l’interprétation du Tribunal fédéral. Nous regrettons néanmoins que la loi ne permette pas d’interpréter une servitude en recherchant la volonté hypothétique des parties constituantes en fonction de l’évolution de la société.
ARGUL M. C., in P. PICHONNAZ/B. FOEX/D. PIOTET (éd.), Commentaire romand, Code civil II, (art. 457-977 CC, art. 1-61 Tit. Fin. CC) Bâle 2016 (cité: CR CC II-ARGUL)
JEANDIN N., Le contrat constitutif de servitude, in Die Dienstbarkeiten und das neue Schuldbriefrecht Einblick in die Revision des Immobiliarsachenrechts – Les servitudes et les cédules hypothécaires à la lumière des nouvelles dispositions du Code civil, Fondation Notariat Suisse, Jürg SCHMID éd., Zürich, Bâle, Genève, 2012, p. 109 ss (cité : JEANDIN N.)
MARCHAND S., La procédure d’instrumentation : droits réels, in Ausgewählte Fragen zum Beurundungsverfahren – La procédure d’instrumentation des actes authentiques, Fondation Notariat Suisse, Jürg SCHMID éd., Zürich, Bâle, Genève, 2007, p. 147 ss (cité : MARCHAND S.)
PFÄFFLI R., Dienstbarkeiten: Neuerungen mit besonderer Berücksichtigung des Bereinigungsverfahrens, in RNRF 2010, p. 357 ss (cité : PFÄFFLI R.)
PIOTET D., Les droits réels limités en général, les servitudes et charges foncières, in D. PIOTET (éd.), Traité de droit privé suisse, T. V/2, 2ème éd., Bâle 2012 (cité : PIOTET D.)
PETITPIERRE E., in H. HONSELL/N. P. VOGT/T. GEISER (éd.), Zivilgesetzbuch II (art. 457-977 ZGB, art. 1-61 Schlt ZGB), 5ème éd., Bâle/Genève/Munich 2015 (cité : BSK ZGB II-PETITPIERRE)
STEINAUER P.-H., Les droits réels, Tome I (5ème éd.), Tome II (4ème éd.), Tome III (4ème éd.), Berne 2012 (cité : STEINAUER, Les droits réels)
1. CR CC II-ARGUL, CC 730 N. 8.
2. PIOTET D., N. 71.
3. ATF 123 III 337 = JdT 1999 I 180. CR CC II-ARGUL, CC 730 N. 14. ZGB II-PETITPIERRE, CC 730 N. 4. PIOTET D., N. 98. STEINAUER, Les droits réels II, N. 2216.
4. PIOTET D., N. 75.
5. PIOTET D., N. 76.
6. PIOTET D., N. 92.
7. ATF 106 II 148 = JdT 1980 I 580. MARCHAND S., p. 149. JEANDIN N., p. 129.
8. ATF 119 II 135 = JdT 1994 I 99.
9. PIOTET D., N. 141. STEINAUER, Les droits réels II, N. 2227.
10. PFÄFFLI R., 361. PIOTET D., N. 171.
11. CR CC II-ARGUL, CC 731 N. 9. PIOTET D., N. 179.
12. CR CC II-ARGUL, CC 731 N. 16. PIOTET D., N. 190 ss. STEINAUER, Les droits réels II, N. 2243a. Contra : BSK ZGB II-PETITPIERRE, CC 731 N. 9.
13. STEINAUER, Les droits réels II, N. 2239.
14. PIOTET D., N. 92.
15. CR CC II-ARGUL, CC 730 N. 7. PIOTET D., N. 98 et 112. STEINAUER, Les droits réels II, N. 2209.
16. CR CC II-ARGUL, CC 730 N. 8. PIOTET D., N. 105.
17. ATF 123 III 337 = JdT 1999 I 180. CR CC II-ARGUL, CC 730 N. 14. ZGB II-PETITPIERRE, CC 730 N. 4. PIOTET D., N. 98. STEINAUER, Les droits réels II, N. 2216.
18. CR CC II-ARGUL, CC 730 N. 11. STEINAUER, Les droits réels II, N. 2218.
19. CR CC II-ARGUL, CC 730 N. 13. STEINAUER, Les droits réels II, N. 2220.
20. PIOTET D., N. 316.
21. PIOTET D., N. 320.
22. PIOTET D., N. 92.
23. CR CC II-ARGUL, CC 730 N. 7. PIOTET D., N. 98 et 112. STEINAUER, Les droits réels II, N. 2209.
24. PIOTET D., N. 320
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References: art. 730

art. 731

art. 732

art. 733

art. 735

art. 736

art. 737

art. 740
 art. 1
 art. 1
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF