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Timestamp: 2020-01-27 05:19:09+00:00

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Casa pignorata: 10 cose da sapere
6 Maggio 2019 | Autore: Adele Margherita Falcetta
Esaminiamo e sfatiamo alcuni luoghi comuni riguardanti il pignoramento immobiliare spiegando quello che la legge prevede su questa procedura.
Stai avendo difficoltà a pagare le rate di un finanziamento che avevi contratto con la banca per effettuare alcuni lavori in casa. Da qualche tempo non riesci a dormire la notte, perché temi che l’istituto di credito, se non paghi, intraprenda un pignoramento immobiliare nei tuoi confronti. La casa in cui abiti è stata realizzata a costo di notevoli sacrifici e non sopporteresti di perderla. Parlando con persone che si trovano nelle tue stesse condizioni hai raccolto molte informazioni su questa procedura, ma non sai se esse corrispondono a verità. Sulla casa pignorata ci sono 10 cose da sapere che in questo articolo ti spiegherò: la loro conoscenza ti renderà più consapevole e quindi più in grado di cercare le giuste soluzioni al tuo problema.
Riguardo al pignoramento della casa esistono molti luoghi comuni. Esaminiamo quelli più frequenti e ingannevoli, uno per uno.
1 Creditori: non possono pignorare la prima casa
2 Ipoteca della banca: la casa può essere pignorata
3 Dopo la revoca del mutuo è possibile ricominciare a pagare le rate
4 Consegnando alla banca le chiavi della casa si estingue il debito
5 Dopo la vendita della casa pignorata il debito si estingue
6 L’accordo con i creditori evita il pignoramento
7 Esistono alcuni trucchi per evitare il pignoramento
8 Facendosi raccomandare è possibile evitare il pignoramento
9 È sempre possibile proporre opposizione al pignoramento
10 Se ci sono bambini o invalidi il debitore non deve lasciare la casa
Creditori: non possono pignorare la prima casa
Molte persone sono convinte che la prima casa non possa essere pignorata. Questo è vero solo in alcuni casi, che tra poco ti dirò. Infatti, in linea di massima tutti i beni immobili del debitore possono essere sottoposti a pignoramento.
In particolare, se hai contratto un mutuo per acquistare la tua prima casa, e poi non paghi le rate con puntualità, la banca può pignorarla. Nel contratto di mutuo esiste un’apposita sezione denominata “Decadenza dal beneficio del termine e risoluzione del contratto per inadempimento“. Essa prevede tutti i casi in cui la banca ha facoltà di revocare il mutuo. In particolare, in caso di mancato pagamento di una o più rate, l’istituto di credito può risolvere il contratto di mutuo e chiedere l’immediato pagamento dell’intera somma, oltre agli interessi e alle spese. E’ ben difficile che il debitore sia in possesso dell’intero importo richiesto: pertanto la banca procederà certamente al pignoramento della casa per recuperare la somma.
Ben diversa è la situazione se il creditore è l’Agenzia delle Entrate – riscossione. Quest’ultima infatti non può pignorare la prima casa del debitore. Perché essa sia al sicuro occorre però che ricorrano le seguenti condizioni:
non deve trattarsi di un immobile di lusso (accatastato come A/8 o A/9);
deve essere l’unica proprietà immobiliare del debitore;
il debitore deve aver adibito la casa a civile abitazione;
il debitore deve avervi stabilito la propria residenza.
Mancando uno dei suddetti requisiti anche la prima casa può essere sottoposta a pignoramento dall’Agenzia delle Entrate – riscossione, a condizione che:
il debito superi l’importo di 120.000 euro;
l’Agenzia di riscossione abbia iscritto ipoteca sull’immobile da almeno sei mesi;
il debitore non abbia richiesto la rateizzazione del debito;
la somma del valore degli immobili del debitore sia uguale o superiore a 120.000 euro.
Tirando le somme, che la prima casa non possa essere sottoposta a pignoramento è vero soltanto in parte. Ciò avviene quando il creditore è l’Agenzia delle Entrate – riscossione, che è soggetta a determinate condizioni e restrizioni.
Ipoteca della banca: la casa può essere pignorata
Un altro luogo comune è che l’esistenza di un’ipoteca della banca sulla casa la tenga al riparo dalle azioni esecutive di altri creditori. L’ipoteca [1] è una garanzia che un creditore, in possesso di un valido titolo, iscrive sull’immobile per garantirsi il pagamento del credito.
L’iscrizione dell’ipoteca è una formalità che si esegue presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Quest’ultima è un ufficio statale che custodisce dei registri (oggi gestiti telematicamente) nei quali si annotano tutte le vicende riguardanti i beni immobili.
Il creditore ipotecario gode di un particolare vantaggio, perché:
se l’immobile viene pignorato e venduto egli ha diritto a soddisfarsi sul ricavato con preferenza rispetto agli altri creditori;
se il debitore cede ad altri il bene ipotecato, insieme alla proprietà si trasferisce anche l’ipoteca. Quindi il creditore ipotecario, anche se il bene è stato trasferito a persona diversa dal debitore, può sottoporlo a pignoramento e utilizzare l’ipoteca per soddisfare il proprio credito con preferenza rispetto ad altri.
Il creditore, per iscrivere ipoteca sull’immobile, deve essere in possesso di un titolo a ciò idoneo, dal quale risulta in maniera certa il suo credito. Questo titolo può consistere:
in un provvedimento del giudice, in particolare una sentenza o un decreto ingiuntivo esecutivi;
in un atto redatto da un pubblico ufficiale, ad esempio un notaio. Un caso tipico è quello del contratto di mutuo: la banca concede in prestito una somma per l’acquisto o per la ristrutturazione di una casa, e utilizzando l’atto stipulato con il debitore dal notaio procede all’iscrizione di ipoteca sulla stessa.
L’ipoteca prende un grado diverso secondo l’ordine di iscrizione. Se vi sono più creditori che vogliono avvalersi di questa garanzia, l’ipoteca iscritta per prima viene detta di primo grado, seguono quindi quella di secondo grado,di terzo grado e così via. Quando il bene viene venduto a seguito di un pignoramento, i creditori ipotecari si soddisfano in ordine di grado.
Nel caso in cui una persona stipuli un mutuo con una banca per acquistare o ristrutturare una casa, l’istituto di credito iscriverà dunque ipoteca su quest’ultima. Se le rate vengono regolarmente pagate, la banca non utilizzerà mai la garanzia. Eventuali altri creditori potrebbero scoraggiarsi dall’intraprendere un pignoramento sull’immobile, sapendo che, in caso di vendita di quest’ultimo, la banca avrebbe diritto a tutta la somma ricavata o almeno a gran parte di essa. Pertanto l’ipoteca di un istituto di credito, iscritta per un mutuo, in un certo senso protegge l’immobile dagli altri creditori se i pagamenti da parte del debitore alla banca avvengono regolarmente.
Ci sono, tuttavia, alcuni creditori che possono comunque trarre vantaggio da un pignoramento. Ciò avviene, ad esempio, in caso di mancato pagamento di somme dovute al condominio. L’amministratore condominiale può considerare utile promuovere il pignoramento dell’immobile anche in presenza di un’ipoteca della banca. Infatti, se la casa viene venduta, avrà la possibilità di ottenere il pagamento delle quote arretrate dal nuovo proprietario.
Dopo la revoca del mutuo è possibile ricominciare a pagare le rate
Se il debitore ritarda o omette di pagare una o più rate, e successivamente torna nelle condizioni che gli consentono di far fronte ai pagamenti con regolarità, possono verificarsi due diverse situazioni:
la banca si è limitata a chiedere al debitore il pagamento delle rate scadute, minacciando la risoluzione del contratto senza tuttavia attuarla. In questo caso il debitore può procedere al pagamento delle rate scadute e ricominciare a versare con regolarità quelle successive;
la banca ha comunicato al debitore la risoluzione del contratto con decadenza dal beneficio del termine. Se si verifica questa ipotesi non è più possibile rimettersi in carreggiata con il pagamento delle rate: per evitare il pignoramento della casa bisogna procedere al versamento dell’intera somma con gli interessi.
Consegnando alla banca le chiavi della casa si estingue il debito
Alcuni ritengono che consegnando al direttore della banca le chiavi dell’immobile il debito si estingue. Questa è una vera e propria leggenda che non ha il minimo fondamento. Infatti gli istituti di credito hanno l’unico scopo di recuperare il denaro ad essi dovuto e non hanno alcun interesse ad acquisire la proprietà degli immobili dei debitori. Questa non è una soluzione conveniente, perché comporterebbe oneri di gestione e di carattere tributario per la banca.
Dopo la vendita della casa pignorata il debito si estingue
Lo scopo del pignoramento è quello di pervenire alla vendita dell’immobile pignorato. Essa avviene sotto la sorveglianza di un giudice del tribunale, e viene fissata dopo la stima dell’immobile da parte di un esperto nominato dallo stesso giudice. Anche se inizialmente il valore attribuito all’immobile è tale da consentire il pagamento dell’intero credito, non è detto che si riesca a ricavare tale somma. Infatti, se il bene non è venduto al primo tentativo, il prezzo viene ribassato per incoraggiare l’acquisto.
Può accadere che vengano effettuati successivi ribassi e che l’immobile venga aggiudicato a un prezzo decisamente inferiore rispetto al valore che gli era stato attribuito. Così il creditore verrà soddisfatto soltanto in parte: di conseguenza egli potrà pretendere dal debitore il pagamento della parte residua del credito ed eventualmente aggredire altri suoi beni.
L’accordo con i creditori evita il pignoramento
Con l’aiuto di un bravo professionista è possibile cercare di raggiungere un accordo con i creditori, proponendo un pagamento a saldo e stralcio. Esso consiste nel versare immediatamente una somma più bassa rispetto all’importo del debito. Il creditore può ritenere conveniente questa soluzione, che gli consente di recuperare una parte del suo credito evitando i tempi e le spese di una procedura esecutiva, il cui esito è sempre incerto. Il raggiungimento di un accordo, tuttavia, non estingue di per sé il debito. È infatti necessario che il debitore effettui al pagamento così come concordato. In caso contrario, il creditore potrà sempre procedere esecutivamente nei suoi confronti.
Esistono alcuni trucchi per evitare il pignoramento
Molti ritengono che il pignoramento si possa evitare donando l’immobile a un familiare o ad un’altra persona di fiducia, vendendolo fittiziamente oppure conferendolo in un fondo patrimoniale o in un trust. Questi stratagemmi, tuttavia, non mettono al riparo la casa dall’esecuzione forzata: vediamo perchè.
In caso di vendita o di donazione dell’immobile a terzi da parte del debitore, il creditore può esercitare, davanti al tribunale, un’azione detta revocatoria [2]. Essa ha lo scopo di rendere inefficace l’alienazione del bene. I presupposti di questa azione sono i seguenti:
occorre che l’alienazione arrechi un pregiudizio al creditore, impedendogli si soddisfare il suo credito;
va dimostrato che il debitore fosse consapevole che, con l’alienazione del bene, avrebbe arrecato pregiudizio al creditore. Se il trasferimento del bene è avvenuto anteriormente al sorgere del credito, è necessario provare che il debitore lo abbia compiuto in malafede, in vista del debito futuro;
se il bene è stato venduto, occorre inoltre dimostrare che il terzo acquirente fosse consapevole del pregiudizio per il creditore.
Come avrai compreso, l’azione revocatoria è impegnativa; ma un creditore che debba recuperare una somma consistente non esiterà ad intraprenderla.
Il fondo patrimoniale è un insieme di beni, o di beni e denaro, destinati al soddisfacimento dei bisogni della famiglia. Si ritiene comunemente che inserire la casa nel fondo patrimoniale serva a preservarla dal pignoramento, ma non è così. La Cassazione infatti si è di recente pronunciata [3] nel senso che un immobile ricompreso nel fondo patrimoniale può essere pignorato, se ciò avviene a seguito di debiti contratti per far fronte ad esigenze della famiglia, o di imposte non pagate connesse a tali bisogni.
Il trust consiste nel separare alcuni beni dal patrimonio di una persona per perseguire determinati scopi, affidandoli a una persona, detta trustee, che li gestisce. Nemmeno questa soluzione, tuttavia, vale ad evitare il pignoramento. La Cassazione infatti ha stabilito che, in caso di trust istituito successivamente al sorgere di un debito, i beni in esso ricompresi sono pignorabili dal creditore [4].
Facendosi raccomandare è possibile evitare il pignoramento
Si tratta di un’idea che non deve nemmeno essere presa in considerazione. Se il creditore è un qualunque privato è possibile chiedere a un amico comune di intercedere perché abbia pazienza, consentendo una dilazione del pagamento del debito. Ciò però può valere fino ad un certo punto: specie se l’importo da pagare è consistente, il creditore aspetterà un po’ e poi pretenderà che il debitore paghi quanto dovuto. In mancanza potrà intraprendere delle azioni nei suoi confronti.
Se il creditore è una banca, non serve essere amici del direttore o di persone influenti: l’istituto di credito deve tutelare i propri interessi e pertanto nessun intervento di terze persone potrà evitare, in caso di mancato pagamento del debito, le azioni esecutive.
È sempre possibile proporre opposizione al pignoramento
Questa affermazione è vera solo in alcuni casi. Infatti la legge prevede, in caso di esecuzione forzata, due tipi di opposizione:
l’opposizione all‘esecuzione [5]. Ad essa si può ricorrere quando si contesta il diritto del creditore di procedere ad esecuzione forzata. Non si mette in discussione l’esistenza del credito, ma il diritto del creditore di procedere al pignoramento in quel caso specifico. Ad esempio ciò può avvenire perchè il bene aggredito è dichiarato impignorabile dalla legge;
l‘opposizione agli atti esecutivi [6]. In questo caso si contesta la regolarità formale del titolo esecutivo, del precetto o di uno specifico atto dell’esecuzione forzata.
Queste opposizioni non possono essere proposte dal debitore sempre e comunque, ma solo quando ne ricorrono i presupposti: il che non sempre avviene.
Se ci sono bambini o invalidi il debitore non deve lasciare la casa
Si ritiene spesso che, se nella famiglia del debitore sono presenti bambini, anziani o invalidi, egli possa rifiutarsi di lasciare la casa. Questo non risponde a verità. Infatti, se l’immobile viene pignorato e venduto, l’acquirente ne diviene proprietario ed ha il pieno diritto di ottenerne la disponibilità.
Se il debitore persiste a occupare l’immobile, è possibile mandarlo via tramite l’ufficiale giudiziario, che in caso di necessità può farsi anche aiutare dalla forza pubblica (polizia o carabinieri). Inoltre il comportamento del debitore potrebbe anche integrare il reato di occupazione abusiva di immobile.
Conoscere le 10 cose da sapere nell’ipotesi che la propria casa venga pignorata è importante per cercare una soluzione. I problemi, infatti, non si risolvono illudendosi che certe affermazioni, comunemente accettate, rispondano a verità. Meglio guardare in faccia la realtà ed attivarsi per superare le difficoltà, facendosi consigliare da professionisti affidabili e competenti.
[1] Art. 2808 e ss. cod. civ.
[2] Art. 2901 e ss. cod. civ.
[3] Cass. ord. n. 8881/2018.
[4] Cass. sent. n. 2043/2017.
[5] Art. 615 cod. proc. civ.

References: sentenza 
 Art. 2808
 Art. 2901
 Cass. 
 Cass. 
 Art. 615