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Timestamp: 2020-02-17 15:46:14+00:00

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Urteile Mietrecht Archive - S3 Law - Schilli Schmidt Sozien Freiburg
1. Grundsätzlich kann der Vermieter einen Mitmieter selbst dann noch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der Miete in Anspruch nehmen, wenn er die gemeinsame Wohnung verlassen hat und es ihm nicht gelungen ist, den anderen Mitmieter zum Auszug zu bewegen. Dies gilt selbst bei vollständiger Besitzaufgabe.
2. Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Vermieter mit dem in der Wohnung verbliebenen Mieter eine neue Vereinbarung trifft, um ihn zum Verbleib im Mietobjekt zu bewegen.
3. Teil-Kündigungen, die zu einer personellen Aufspaltung des Mietverhältnisses führen, sind grundsätzlich unzulässig.
4. Jedoch kann der Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag mit einem Mieter schließen.
Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 23.03.2018, Az.: 34 C 93/15
Sachverhalt: Der Vermieter hatte mit Eheleuten einen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen. Die Ehefrau trennte sich im Laufe des Mietverhältnisses von ihrem Mann und hat den Besitz an der Ehewohnung mit Auszug vollständig aufgegeben. Der Vermieter vermietete der Ehefrau eine andere Wohnung aus seinem Bestand, in die sie umzog. Nach dem Auszug der Ehefrau rechnete der Vermieter die Betriebskosten der streitgegenständlichen Wohnung nur noch gegenüber dem Ehemann ab. Als der Ehemann in der Folgezeit mit Mietzahlungen in Höhe von ca. 4.900,00 € in Rückstand geriet, kündigte der Vermieter ihm gegenüber außerordentlich fristlos. In der anschließenden Räumungsklage nahm der Vermieter beide Eheleute gerichtlich auf Räumung der Wohnung und Zahlung des Mietrückstands in Anspruch. Der Ehemann verpflichtete sich in einem Teil-Vergleich, die Wohnung zu räumen und die Mietrückstände an den Vermieter zu zahlen. Der Ehemann zog zwar aus der Wohnung aus, den Mietrückstand beglich er jedoch nur teilweise. Der Vermieter nahm die Ehefrau wegen der verbleibenden Mietforderung weiterhin in Anspruch. Weiterlesen →
Sachverhalt: Die Parteien sind durch einen Gewerberaummietvertrag über ein Ziegelwerk verbunden. Im Mietvertrag haben die Parteien u. a. vereinbart: „Dieser E-Check steht derzeit wieder an. Die Kosten für dessen Durchführung einschließlich anschließender Instandsetzung trägt der Vermieter.“ Erst mehrere Jahre nach Abschluss des Mietvertrages nimmt der Vermieter erstmals den E-Check im Mietobjekt vor. Im Rahmen des E-Checks stellt sich heraus, dass ein Transformator defekt ist. Der Mieter ist der Ansicht, dass der Vermieter den Austausch des Transformators zu zahlen hat. Der Vermieter ist hingegen der Meinung, dass er, nur zur – einmaligen – Übernahme des E-Checks verpflichtet zu sein, wovon jedoch die Prüfung und der Ersatz des Transformators nicht umfasst seien. Weiterlesen →
Die in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“ ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
BGH, Urteil vom 08.11.2017, Aktenzeichen: VIII ZR 13/17
Sachverhalt: Wegen Beendigung eines Wohnraummietvertrages zum 31.12.2014 gab der Mieter die Wohnung bereits am 29.12.2014 an den Vermieter zurück. Der Vermieter nahm den Mieter wegen Beschädigungen an der Mietsache schließlich gerichtlich auf Zahlung von 16.315,77 € in Anspruch. Die Klage wurde am 25.06.2016 und somit vor Ablauf von sechs Monaten seit der Rückgabe der Mietsache eingereicht. Mit Schreiben vom 06.07.2015 forderte das zuständige Gericht den Vermieter zur Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses auf, damit die Klage an den Mieter zugestellt werden kann. Der Vermieter zahlte den Kostenvorschuss jedoch erst am 21.09.2015 bei Gericht ein, so dass die Klage dem Mieter erst am 01.10.2015 und somit mehr als neun Monate nach Rückgabe der Wohnung zugestellt wurde. Der beklagte Mieter berief sich gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf die gesetzliche Verjährungsvorschrift des § 548 BGB, der eine Verjährungsfrist von sechs Monaten für Schadensersatzansprüche des Vermieters vorsieht.
In § 24 des Mietvertrags war folgende Regelung enthalten: „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“ Weiterlesen →
Sachverhalt: Ein Vermieter hatte mit einem Mieter einen langfristigen Gewerberaummietvertrag abgeschlossen Der Mietvertrag enthielt u.a. folgende Schriftformheilungsklausel: „Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, … jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gem. § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrags sowie weiteren Nachträgen Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“ Kurz nach Abschluss des Mietvertrages vereinbarten die Parteien ohne Beachtung der Schriftform der §§ 550, 126 BGB eine Änderung der Wertsicherungsklausel dahingehend, dass sich die Miete nicht ab einer Veränderung von 10 Prozentpunkten, sondern ab einer Veränderung von 6% des Verbraucherpreisindexes ändert. Nach Erreichen der 6%-Schwelle wurde die Miete erhöht, die der Mieter auch bezahlte. Nach Ablauf von drei Jahren, aber noch während der Festlaufzeit des Mietvertrages, kündigt der Vermieter dem Mieter ordentlich mit der gesetzlichen Frist des § 580a Abs.2 BGB (spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs). Der Mieter beruft sich auf die Schriftformheilungsklausel. Weiterlesen →
1. Der Mieter wahrt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur, wenn seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung des Vermieters so konkret gefasst sind, dass zu erkennen ist, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.*)
2. Wurden die Einwendungen nicht vom Mieter selbst, sondern in dessen Namen vom Mieterschutzbund erhoben und nicht hinreichend konkret gefasst, hat der Mieter die darauf beruhende Fristversäumung gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gleichwohl zu vertreten, da ihm das schuldhafte Verhalten des Mieterschutzbunds gem. § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen ist.*)
3. Fordert der Mieter eine unter Vorbehalt auf eine Nebenkostenabrechnung geleistete Zahlung zurück, muss er den seiner Auffassung nach zutreffenden Abrechnungssaldo darlegen und gegebenenfalls beweisen.
LG Berlin, Beschluss vom 11.07.2017, Aktenzeichen: 67 S 129/17
Sachverhalt: Ein Mieter zahlt den aus einer Nebenkostenabrechnung seines Vermieters geforderten Nachzahlungsbetrag lediglich unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen Unrichtigkeit. Parallel beauftragt er den Mieterschutzbund damit, Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung zu erheben. Der Mieterschutzbund moniert gegenüber dem Vermieter, dass die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar und damit unwirksam sowie formell nicht richtig sei. Erst nach Ablauf von einem Jahr ab Zugang der Nebenkostenabrechnung verklagt der Mieter den Vermieter auf Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags. Weiterlesen →
1. Umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung nach der Gesetzesbegründung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Damit ist bei einer umfassenden Modernisierung zum einen auf den Investitionsaufwand und zum anderen auf das Ergebnis der Maßnahme, also die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen.
2. Ein wesentlicher Bauaufwand wird angenommen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
AG Schöneberg, Urteil vom 08.09.2017, Aktenzeichen: 17 C 148/16 (nicht rechtskräftig)
Sachverhalt: Die Mieter hatten sich im Mietvertrag verpflichtet, eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 1.199,00 € zu zahlen. Die Nettokaltmiete des Vormieters betrug „lediglich“ 485,00 € pro Monat. Die Mieter berufen sich auf die Regelungen der so genannten „Mietpreisbremse“ (§§ 556d ff. BGB). Danach darf die Miete in vom Gesetzgeber festgelegten Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, maximal aber in Höhe der Miete des Vormieters vereinbart werden, wenn diese höher war. Die Mieter verlangten die Feststellung, dass die Nettokaltmiete lediglich 823,44 € beträgt sowie die Rückzahlung vermeintlich überzahlter Mieten für die Monate Juni bis November 2016 in Höhe von 2.253,36 € [(1.199,00 € – 823,44 € pro Monat) x 6 Monate]. Vor Mietbeginn wurden in der Wohnung Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Die Vermieterin ist der Ansicht, dass die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß der Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 2 BGB nicht anwendbar seien, da die Wohnung vor der Neuvermietung „umfassend modernisiert“ worden sei. Der Vermieter hatte Modernisierungskosten in Höhe von 44.463,58 € für die Wohnung aufgewendet, was einem Quadratmeterbetrag von 519,13 € entsprach. Weiterlesen →
Sachverhalt: Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie verlangt von seinem Mieter die Zahlung rückständiger Miete, die der Mieter – nach Meinung des Vermieters – aufgrund einer vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel schuldet. Die Wertsicherungsklausel hatte folgenden Wortlaut: „Die Miete ändert sich automatisch zum 01.01. eines jeden Jahres, sofern sich der Verbraucherpreisindex (VPI), herausgegeben vom Statistischen Bundesamt, gegenüber dem Stand bei der letzten Mietangleichung nach oben verändert hat. Die Mietveränderung entspricht der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex. Sie wird bei Erfüllung der o. g. Bedingungen automatisch zum 01.01. eines Jahres wirksam.“ Der Mieter hält die Wertsicherungsklausel wegen eines Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz (PrKG) für unwirksam. Weiterlesen →
Mieterhöhung: Wie müssen Vergleichswohnungen bezeichnet sein?
10. August 2017 /in Urteile Mietrecht /von S3 Law
1. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient dazu, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben.
2. Bei der Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen soll der Mieter die Möglichkeiten erhalten, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen.
3. Dafür ist die Identifizierbarkeit der Wohnungen erforderlich.
4. Dazu genügt die Angabe der Adresse und entweder der Mietername oder die genaue Lage im Haus sowie die Wohnungsgröße und die Höhe der Miete.
5. Ob die drei Vergleichswohnungen wirklich vergleichbar sind, darauf kommt es für die formelle Ordnungsgemäßheit nicht an.
Landgericht Wuppertal, Urteil vom 27.04.2017, Aktenzeichen: 9 S 237/16
Sachverhalt: Im preisfreien Wohnungsbau muss der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB begründen. In dem vom Landgericht Wuppertal entschiedenen Fall hatte der Vermieter sich für die Begründung seines Mieterhöhungsverlanges auf drei Vergleichswohnungen gestützt. In seinem Erhöhungsschreiben hatte er neben der Adresse inklusive Lage im Gebäude (Stockwerk und Lage dort), der Wohnungsgröße, der Miete pro Quadratmeter, der Zimmerzahl und dem Baujahr des Hauses auch die Fenster und die Wärmedämmung, die Ausstattung mit Innen-WC und Wasseranschluss in der Küche sowie die Klingel angegeben. Im Prozess bestritt der Mieter die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens. Das Amtsgericht hatte die Klage wegen der vermeintlichen Versäumung der Klagefrist als unzulässig abgewiesen. Weiterlesen →
Achtung bei Modernisierung des Gasherds!
26. Juni 2017 /in Urteile Mietrecht /von S3 Law
1. Der Austausch eines Gasherds gegen einen Induktionsherd ist eine Modernisierungsmaßnahme, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, weil keine offene Flamme mehr vorhanden ist und die Unfallgefahr beim Betrieb des Herds verringert wird.
2. Müssen die Mieter neue Töpfe anschaffen, die sich für den Induktionsherd eignen, sind dies Aufwendungen, für die der Mieter einen Vorschussanspruch hat.
Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 02.11.2016, Aktenzeichen: 103 C 196/16
Sachverhalt: Der Vermieter nimmt seine Mieter auf Duldung einer Modernisierungsmaßnahme in Anspruch, da der mitvermietete Gasherd gegen einen Induktionsherd ausgetauscht werden soll. Die Mieter verweigern die Duldung des Austauschs und beantragen für den Fall, dass sie zur Duldung verurteilt werden, hilfsweise vom Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses i.H.v. 500,00 Euro für die Anschaffung neuer Töpfe und Pfannen, die für einen Induktionsherd geeignet sind. Weiterlesen →
Vereinbarung einer Empfangsvollmacht eines Mieters für die anderen Mieter im Mietvertrag ist unwirksam
31. Mai 2017 /in Urteile Mietrecht /von S3 Law
1. Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter seine Erklärungen gegenüber allen Mietern abgeben muss. Eine Mietvertragsklausel, die es dem Vermieter erlaubt, rechtsgeschäftliche Erklärungen nur gegenüber einer Person abzugeben, auch wenn sie gegenüber mehreren Personen abzugeben wäre, ist unwirksam. Eine solche Gesamtwirkung für alle Mieter der Mietsache benachteiligt die übrigen Mieter unangemessen.
2. Mit einem Auszug aus dem Mietobjekt widerruft ein Mieter zumindest konkludent eine etwaige Empfangsvollmacht der anderen Mieter.
LG München I, Urteil vom 12.10.2016, Aktenzeichen: 14 S 6395/16
Sachverhalt: Ein Vermieter schloss mit drei Mietern eine Mietvertrag über eine Wohnung. Der Formularmietvertrag enthielt eine Regelung, in der die Mieter sich gegenseitig zum Empfang von Willenserklärungen bevollmächtigen. Einer der Mieter zog später aus der Wohnung aus, ohne zu kündigen; dies war dem Vermieter bekannt. Der Vermieter spricht zuletzt gegenüber nur einem Mieter schriftlich die Kündigung aus. Die Mieter wehren sich gegen die Kündigung. Weiterlesen →

References: § 548
 § 307
 § 307
 § 548
 § 24
 § 550
 § 580
 § 556
 § 556
 § 278
 § 556
 § 556
 § 558