Source: https://www.rechtstipps.net/Rechtstipps/3417/Maengel-an-der-Mietsache-Zurueckbehaltungsrecht-des-Mieters-neben-der-Mietminderung/
Timestamp: 2018-03-20 00:06:59+00:00

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Mängel an der Mietsache: Zurückbehaltungsrecht des Mieters neben der Mietminderung - rechtstipps.net
Berlin, 24.09.2015: Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Mit dem Zu­rück­be­hal­tungs­recht soll Druck auf den Ver­mie­ter aus­ge­übt wer­den kön­nen, um ihn zur Be­sei­ti­gung der ent­spre­chen­den Män­gel zu be­we­gen … Der Bun­des­ge­richts­hof hält auch schon ge­ring­fü­gi­ge Irr­tü­mer des Mie­ters über die Hö­he der Miet­min­de­rung für schuld­haft und ent­spre­chen­de Rück­stän­de für kün­di­gungs­be­grün­dend … Ein Bei­trag von Alex­an­der Bre­der­eck, Fach­an­walt für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht Ber­lin und Es­sen.
Grundsätzlich gewährt § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der gesamten Gegenleistung. Hat allerdings eine Partei die von ihr geschuldete Leistung – wie vorliegend die Klägerin – teilweise erbracht, so kann die Gegenleistung gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14 –, juris).
„Anders als etwa beim Kauf- oder Werkvertrag, bei dem durch die Mängelbeseitigung die Wiederherstellung des Gleichgewichts zwischen Leistung und Gegenleistung vollständig möglich ist, kann bei einem Dauerschuldverhältnis wie der Miete das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangsläufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch (abschließend) Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Besonderheit, dass das Zurückbehaltungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuldverhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu beachten. Es ist daher grundsätzlich verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen“ (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14 –, juris).
Auch das Zurückbehaltungsrecht, mit dem in der Vergangenheit bei überhöhter Mietminderung und anschließender Kündigung gelegentlich ein Mietverhältnis noch gerettet werden konnte, ist nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs keine Allzweckwaffe mehr. Zu berücksichtigen ist allerdings auch, dass im vom BGH entschiedenen Fall der Zeitraum sehr lang (drei Jahre) war. Das entscheidende Gericht hat wie bei der Mietminderung einen weiten und schwer überprüfbaren Spielraum im Rahmen einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14 –, juris).
Kommentare (0), Trackbacks (0). Schlagworte: Berlin, Fachanwalt, Höhe, Mieter, Mietmängel, Mietminderung, Mietrecht, Vermieter, Zurückbehaltungsrecht. Zitiervorschlag: Bredereck, rechtstipps.net, 2015, 3417.
Rechtsanwalt Alexander Bredereck: Mängel an der Mietsache: Zurückbehaltungsrecht des Mieters neben der Mietminderung

References: § 320
 § 320
 § 536
 § 320
 § 320
 BGH