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Timestamp: 2018-11-17 08:58:05+00:00

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Rechtsanwalt Jürgen Schirmacher | News
Rechtsanwalt Jürgen Schirmacher
Die Erstellung des Berliner Mietspiegels 2017
27. September 2017 /in Mietrecht, News /von Jürgen Schirmacher
Auf einer Pressekonferenz am 19.05.2017 wurde der Berliner Mietspiegel 2017 von der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen (SenStadtWohn) Katrin Lompscher vorgestellt.
Berlin ist, so wird gesagt, eine Mieterstadt. Das ist nicht von der Hand zu weisen, denn bei einem Gesamtbestand von knapp 1,9 Millionen Wohnungen gibt es 1,63 Millionen Mietwohnungen. Das sind 86 %. Von diesen Wohnungen ist der Berliner Mietspiegel für knapp 1,4 Millionen Wohnungen einschlägig. Seine Bedeutung für Berlin kann daher nicht überschätzt werden. Dies liegt auch an seiner Doppelfunktion, die er seit dem 01.06.2015 hat. Seit jeher ist er ein Instrument zur Regelung von Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen im freifinanzierten Wohnungsbau. Seit dem 01.06.2015 hat er durch die berlinweite Einführung der Mietpreisbremse die zweite Wirkung erhalten, nämlich als Kontrollinstrument im Rahmen der Prüfung, wie hoch die Miete bei der Wiedervermietung sein darf. Dennoch ist die Mietpreisbremse bisher ein eher stumpfes, wenn auch nicht völlig wirkungsloses Schwert. Jedoch ist ein Mieterleben mit Mietpreisbremse besser als ohne, und der Berliner Mietspiegel ist ein taugliches Mittel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Wiedervermietung. Berliner Gerichte wenden ihn dafür auch an.
Unter Federführung der Senatsverwaltung wurde er in Zusammenarbeit mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel von der in Hamburg ansässigen F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH entwickelt. Die Arbeit an dem Mietspiegel dauerte fast zwei Jahre. Die Kampagne für den Berliner Mietspiegel 2017 begann mit einer ersten Sitzung der Arbeitsgruppe Mietspiegel unter Vorsitz der SenStadtWohn am 16.07.2015. In dieser Sitzung wurde der Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2015 erörtert und über die Vergabe der Entwicklung der Mietspiegel 2017 (Neuerhebung) und 2019 (Fortschreibung) an ein Forschungsunternehmen diskutiert. Die SenStadtWohn kann nicht einfach ein Unternehmen aussuchen und beauftragen. Vielmehr ist sie an gesetzliche Vorschriften (EU-Richtlinien) zur Vergabe von öffentlichen Aufträgen gebunden.
In der Zeit bis zur Veröffentlichung des Berliner Mietspiegel 2017 tagte die Arbeitsgruppe Mietspiegel 32 Mal. An den Sitzungen nahmen auf Mieterseite jeweils zwei Vertretern des Berliner Mietervereins, des Mieterschutzbundes Berlin und der Berliner Mietergemeinschaft teil. Auf Vermieterseite saßen der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, der Bund der Berliner Haus-und Grundbesitzervereine und der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg. Daneben nahmen an den Sitzungen ein Mietensachverständiger sowie eine Vertreterin des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg teil. Beratend wirkten die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin und der Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit mit.
Um den Zuschlag für die Berliner Mietspiegel 2017 und 2019, die gemeinsam vergeben wurden, bewarben sich die empirica Aktiengesellschaft aus Berlin sowie die beiden Hamburger Unternehmen GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH und F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH. In der Sitzung am 26.01.2016 stellten sich die drei Unternehmen vor. Den Zuschlag erhielt die Firma F+B, die bereits den Berliner Mietspiegel 2013 erstellt hatte.
Die Eckpunkte der Datenerhebung zum Berliner Mietspiegel 2017 sehen wie folgt aus:
Durch Befragung von Mietern (Anteil der Mieterinterviews 40 %) und Vermietern war eine neue Stichprobe zur Erzielung von Miet- und Ausstattungsdaten für mindestens 15.000 Wohnungen (vollgültige Datensätze) zu ziehen. Die bestehende Wohnlageneinstufung war zu aktualisieren. Die Merkmale der Orientierungshilfe für die Spanneinordnung waren auf ihre Mietenrelevanz empirisch durch Erhebung und Auswertung der Beschaffenheit und Ausstattung von 2000 Wohnungen zu erheben. Auf der Grundlage von 2000 Datensätzen waren die Betriebskostenarten zu erheben und auszuwerten. Hinsichtlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnungen waren die Energiekennwerte für Gebäude zu erheben.
Mit Rücksicht auf in Berlin anhängige Gerichtsverfahren zu Mieterhöhungsverlangen, in denen die Qualifiziertheit verschiedener Mietspiegel angegriffen wurde, sollte ein besonderes Augenmerk auf die Einhaltung der anerkannt wissenschaftlichen Grundsätze als Voraussetzung für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels gelegt werden.
Qualifizierten Mietspiegeln kommt im Unterschied zu einfachen Mietspiegeln eine besondere Funktion zu: Für Mieterhöhungsverlangen, nicht für die Mietpreisbremse, gilt nämlich die Vermutung, dass die in einem solchen Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen. Sie sind aufgrund ihrer Vermutungswirkung daher noch besser als einfache Mietspiegel geeignet, in gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren die Einholung eines teuren Sachverständigengutachtens zu vermeiden. Außerdem müssen die Mietspiegelwerte für eine vom qualifizierten Mietspiegel erfasste Wohnung dem Mieter im Mieterhöhungsverlangen auch dann mitgeteilt werden, wenn sich der Vermieter auf ein anderes Begründungsmittel (Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten) beruft, § 558 a Abs. 3 BGB.
Allerdings ist der Berliner Mietspiegel, soweit es um seine Eigenschaft als qualifizierter Mietspiegel geht, in Verruf geraten. Von findigen Vermietern wird seine Qualifiziertheit angezweifelt. Nachdem in verschiedenen Fällen von Berliner Gerichten Sachverständigengutachten eingeholt worden waren, schlug das Pendel dergestalt zurück, dass Gerichte den Mietspiegel zunehmend als einfachen Mietspiegel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete anwenden. Auf die Frage der Qualifiziertheit kommt es dabei nicht an.
So schloss ein namhafter Statistikprofessor der TU Dortmund aus der Ankündigung eines Nachbarschaftsflohmarkts darauf, dass das Gebiet, auf das sich die Ankündigung bezog, zur guten Wohnlage gehören müsste.
Einem unter Anderem in Berlin geschäftsansässigen Sachverständigen war unbekannt, dass für die Anwendung eines Mietspiegels dessen Stichtag maßgeblich ist. Geht ein Mieterhöhungsverlangen nach diesem Stichtag zu, ist dieser Mietspiegel heranzuziehen, auch wenn er zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens noch nicht veröffentlicht war. Seiner Begutachtung legte dieser Sachverständige daher fälschlich den Berliner Mietspiegel 2013 und nicht den von 2015 zugrunde.
Nach der Definition in § 558 c BGB ist ein Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Für einen qualifizierten Mietspiegel muss hinzukommen, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird, § 558 d BGB. Er muss also nicht von der Gemeinde oder den genannten Interessenvertretern erstellt, sondern von diesen lediglich anerkannt werden.
Eine wesentliche Tätigkeit der Arbeitsgruppe Mietspiegel besteht darin, dass in den regelmäßigen Sitzungen die von dem Forschungsinstitut erhobenen Daten zu den Mietenerhebungen vorgestellt, diskutiert und verabschiedet werden. Einen breiten Raum nimmt die Behandlung von Anträgen zur Wohnlageeinstufung, Fragen im Zusammenhang mit der Extremwertbereinigung und die Bearbeitung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ein.
Auch um den Bedenken gegen die Qualifiziertheit zurückliegender Mietspiegel zu begegnen, wurden in einigen Bereichen Änderungen vorgenommen: So wurde besonderes Augenmerk auf die Wohnlage gelegt. Die Sondermerkmale wurden aus dem Mietspiegel gestrichen. Die Höchstwerte der Rasterfelder können daher mittels im Mietspiegel bezeichneter Sondermerkmale nicht mehr überschritten werden. Eine andere Frage ist, ob aus anderen Gründen bei besonders gut ausgestatteten Wohnungen die Überschreitung in Einzelfällen in Betracht kommen kann. Die variable Spanne (2/3- bis 3/4-Spanne), die noch im MSP 2015 Anwendung fand, wurde auf eine feste 3/4-Spanne umgestellt. Diese Änderung war zwischen den Verbänden heftig umstritten. Letztlich haben sich die Mieterverbände durchgesetzt und die Senatorin Lompscher hat sich für die 3/4-Spanne entschieden. Die Vermieterverbände hatten unter anderem eine 4/5-Spanne in die Diskussion eingebracht.
Die erhobenen Mietspiegelwerte werden zunächst einer Extremwertbereinigung unterworfen. Sodann werden nicht etwa alle danach verbleibenden Mietwerte berücksichtigt, sondern es werden in den Mietspiegelfeldern oben und unten noch weitere Mietwerte abgeschnitten. Bei der 3/4-Spanne sind dies unten und oben jeweils 12,5 % und bei der 4/5-Spanne 10 %. Nach der Datenerhebung war feststellbar, dass die Mietwerte in den meisten Rasterfelder extrem angestiegen waren. Die Akzeptanz der 4/5-Spanne hätte eine signifikante Erhöhung der Spannoberwerte zur Folge gehabt. Dies konnte von den Mieterverbänden nicht akzeptiert werden.
Der Pressemitteilung der zum Berliner Mietspiegel 2017 vom 19.05.2017 ist zu entnehmen, dass die gewichtete Durchschnittsmiete bei 6,39 €/m² monatlich im Vergleich zum Mietspiegel 2015 mit 5,84 €/m² liegt. Bereits dies zeigt einen extremen Anstieg. Noch dramatischer sieht die Situation aus, wenn man die Mietspiegelhöchstwerte betrachtet. Hier ist ein Anstieg um mehr als 17 % im Vergleich zu 2015 zu verzeichnen. Gerne wird ein Situationsvergleich mit München zitiert. So war der Pressemappe derin München derzeit bei 11,23 €/m² und in Berlin lediglich bei 6,39 €/m² liegen. Natürlich wird hier nicht mit erwähnt, dass München 2016 über eine Kaufkraft pro Einwohner von ca. 30.000 € verfügte, Berlin demgegenüber von lediglich knapp 20.000 € (Quelle: GfK Kaufkraft Deutschland 2016).
Die Bedeutung des Samstags im Mietrecht
4. Oktober 2016 /in Mietrecht, News /von Jürgen Schirmacher
Zu Hause werde ich manchmal verbessert. Es heiße nicht Sonnabend, sondern Samstag. Ich berufe mich auf das Gesetz. So heißt es in § 193 BGB, einer für die Fristberechnung bedeutsamen Vorschrift, nicht Samstag, sondern Sonnabend. Der BGH hält sich insoweit bedeckt, als er zwischen Sonnabend und Samstag wechselt, wobei ich nicht untersucht habe, welche Bezeichnung häufiger von welchem Senat verwendet wird.
Ich sage zu den Kindern: Heute ist Samstag, wir gehen einkaufen. Auf den Einwand, dass Wochenende sei und Kinder sich an Wochenenden entspannen müssten, erwidere ich, dass der Samstag ein Werktag ist und an Werktagen gearbeitet wird. Das ist auch im Gesetz so geregelt. Viel bewegt habe ich damit nicht.
Tatsächlich kann man beide Wörter verwenden. Der Samstag hat allerdings den Vorzug, dass der Begriff kürzer ist und in der abgekürzten Form (Sa.) nicht mit dem Sonntag (So.) verwechselt werden kann.
Es finden sich gesetzliche Regelungen, in denen der Samstag (Sonnabend) als Werktag angesehen wird. So ist in § 3 des Bundesurlaubsgesetzes geregelt, dass der Urlaub 24 Werktage beträgt und als Werktage alle Kalendertage gelten, die nicht Sonn- oder gesetzliche Feiertage sind.
Dass der Samstag ein Werktag ist, hat das OLG Hamm in seinem Beschluss vom 07.03.2001, Aktenzeichen: 2 Ss OWi 127/01, aus dem allgemeinen Sprachgebrauch hergeleitet (Orientierungssatz, zitiert nach juris): „Eine Geschwindigkeitsbeschränkung durch Verkehrszeichen, die ‚werktags von 7.00 Uhr bis 20.00 Uhr‘ gilt, entfaltet Wirkung auch an einem Samstag, weil der Samstag auch heute noch im allgemeinen Sprachgebrauch ein Werktag ist.“ Im Mietrecht ist das nicht so einfach.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 27.04.2005, Aktenzeichen: VIII ZR 206/04, Folgendes entschieden (Leitsatz, zitiert aus dem Internetangebot des BGH):
„Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.“
Diese Karenzzeit ergibt sich aus § 573c Abs. 1 S. 1 BGB, wo geregelt ist, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. Geht eine Kündigung also fristgerecht zu, zählt der Monat mit, in dem die Kündigung zugegangen ist.
Dem vom BGH entschiedenen Fall lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die Mieterin kündigte ihr Wohnungsmietverhältnis mit der Vermieterin am 05.06.2002, einem Mittwoch, zugegangenem Schreiben zum 31.08.2002. Der Mietvertrag vom 22.06.2000 enthielt eine Verlängerungsklausel, nach der er sich jeweils um ein Jahr verlängerte, wenn er nicht unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Frist schriftlich gekündigt wird. Die Mieterin zog zum 31.08.2002 aus. Sie zahlte die Miete bis Januar 2003 weiter und nahm die Vermieterin gerichtlich auf Rückzahlung der für die Zeit seit dem 01.09.2002 gezahlten Mieten in Anspruch.
Der BGH befasste sich in der Entscheidung zunächst mit der Wirksamkeit der Verlängerungsklausel und bejahte diese. Für den Erfolg der Klage kam es somit darauf an, ob die Kündigung am dritten Werktag des Juni 2002 zugegangen war, denn dann wäre die Dreimonatsfrist am 31.08.2002 abgelaufen gewesen. Dies wäre der Fall, wenn der 01.06.2002, ein Samstag, als Werktag anzusehen gewesen wäre.
Der BGH hat dies verneint und damit begründet, dass der Samstag weder im Gesetz noch im allgemeinen Sprachgebrauch den Sonn- und Feiertagen gleichgestellt sei.
„Die Wörterbücher Brockhaus Enzyklopädie (Deutsches Wörterbuch, 19. Aufl., 1995) und Duden (Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl., 2002) erläutern den Werktag übereinstimmend als ‚Tag, an dem allgemein gearbeitet wird (im Unterschied zu Sonn- und Feiertagen); Wochentag ‘.“
Ob das noch zeitgemäß ist, erscheint fraglich. Aus dem – amtlichen – Leitsatz darf nicht geschlossen werden, dass der Samstag als Werktag zählt, wenn das Ende der Karenzfrist auf ihn fällt. Der BGH hat dies offengelassen, weil der Samstag der erste Tag der Frist war und es somit auf die Entscheidung dieser Frage nicht ankam.
Mit der Frage, ob der Samstag bei der Berechnung mitzählt, wenn ein Fristende auf ihn fällt, hat sich der BGH in zwei anderen Entscheidungen befasst.
In seinem Urteil vom 17.02.2005, Aktenzeichen: III ZR 172/04, das die Kündigung eines Werbevertrages betraf, hat der unter anderem für das Dienstvertragsrecht zuständige III. Zivilsenat dies bejaht. Er hat die Auffassung vertreten, dass § 193 BGB keine Anwendung finde, weil es nicht um einen Fristablauf gehe.
Am 01.02.2007 hat der BGH zum Aktenzeichen III ZR 159/06 entschieden, dass sich der Zeitpunkt der Fälligkeit gemäß § 193 BGB auf den darauffolgenden Werktag verschiebe, wenn der letzte Tag der Fälligkeitsfrist auf einen Sonnabend, Sonntag oder Feiertag falle. Bei der Ermittlung des Verzugseintritts bleibe der Samstag also außer Betracht, wenn auf ihn der letzte Tag der Frist fällt, innerhalb der die Leistung zu bewirken ist.
Erwähnenswert ist auch das Urteil des BGH vom 21.04.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 6/09, in dem er die Auffassung vertreten hat, dass eine Mietforderung mit Beginn und nicht erst mit Ablauf des dritten Werktags fällig werde. Mit Ablauf des dritten Werktages, mithin am darauffolgenden Tag, trete Verzug ein.
In seinem Urteil vom 13.07.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 129/09, hat der BGH Folgendes entschieden (Leitsatz zitiert nach juris):
„Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen.“
Wegen unpünktlicher Mietzahlungen hatte der Vermieter den Mieter mit Schreiben vom 15.01.2008 abgemahnt. Nach Zugang der Abmahnung war die Miete für Februar 2008 am 05.02.2008 beim Vermieter eingegangen. Das Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 22.07.2008, Aktenzeichen: 19 C 124/08, hatte die darauf gestützte Kündigung wegen fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung abgewiesen. Mit der Begründung, dass eine nach Abmahnung einmalig um einen Tag verspätete Zahlung für eine Kündigung nicht ausreiche. Das Amtsgericht war also davon ausgegangen, dass der Samstag als Werktag mitzuzählen sei, denn der 05.02.2008 war ein Dienstag. Demgegenüber hatte das Landgericht Berlin im Berufungsurteil vom 11.09.2009, Aktenzeichen: 63 S 316/08, die Auffassung vertreten, dass der Samstag als Werktag nicht mitzuzählen sei.
Diese Auffassung hat der BGH bestätigt. Zwar gelte der Samstag im allgemeinen Sprachgebrauch als Werktag und auch in gesetzlichen Formulierungen werde der Samstag als Werktag angesehen. Der Schutzzweck des § 556b Abs. 1 BGB erfordere jedoch die einschränkende Auslegung, dass der Samstag bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag anzusehen sei. Mit der Karenzfrist wollte der Gesetzgeber bewirken, dass dem Mieter trotz Vorleistungspflicht ein ausreichender Zeitraum für die Mietzahlung zur Verfügung stehe. Das Interesse an einer derartigen Karenzfrist ergebe sich daraus, dass unpünktliche Mietzahlungen eine Kündigung rechtfertigen könnten. Zur Verwirklichung des Schutzes müsste dem Mieter die Karenzzeit von drei Werktagen ungeschmälert zur Verfügung stehen. Mietzahlungen erfolgten üblicherweise über Banken. Banküberweisungen nähmen nicht nur mehrere Tage in Anspruch, sondern zögen sich am Wochenende auch noch dadurch in die Länge, dass der Samstag kein Bankgeschäftstag sei. Würde der Samstag als Werktag mitgerechnet, sei nicht gewährleistet, dass eine Überweisung, die am letzten Tag des Vormonats – wenn weite Teile der Bevölkerung ihren Lohn erhalten – beauftragt wird, den Empfänger rechtzeitig erreicht.
Regelung zum Ausschluss von Ansprüchen in Arbeitsverträgen
19. November 2014 /in News, Vertragsentwicklung /von Jürgen Schirmacher
Das Bundesarbeitsgericht hat in seinem Urteil vom 20.06.2013, Aktenzeichen: 8 AZR 280/12, folgende Ausschlussklausel „abgesegnet“:
„Alle beiderseitigen Ansprüche aus dem Arbeitsverhältnis und solche, die mit dem Arbeitsverhältnis in Verbindung stehen, verfallen, wenn sie nicht innerhalb von drei Monaten nach der Fälligkeit gegenüber der anderen Vertragspartei schriftlich erhoben werden.
Lehnt die Gegenpartei den Anspruch ab oder erklärt sie sich nicht innerhalb von zwei Wochen nach der Geltendmachung des Anspruchs, so verfällt dieser, wenn er nicht innerhalb von drei Monaten nach Ablehnung oder dem Fristablauf gerichtlich geltend gemacht wird.“
Demgegenüber hat das Landesarbeitsgericht Hamm in seinem Beschluss vom 01.08.2014, Aktenzeichen: 14 Ta 344/14, Wirksamkeitsbedenken geäußert.
Die Klausel erfasse bei Anwendung der für die Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingun-gen maßgeblichen Grundsätze sämtliche Ansprüche wegen vorsätzlicher und fahrlässiger Schädigung, verstoße damit gegen § 202 Abs. 1 BGB und sei daher, weil § 139 BGB keine Anwendung finde, gemäß §§ 134, 306 BGB insgesamt unwirksam. Außerdem ergäbe sich aus der Klausel eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil sie von wesentlichen Grundgedanken des gesetzlichen Verjährungsrechtes, wie sie in § 202 Abs. 1 BGB zum Ausdruck kommen, in nicht zu vereinbarender Weise abweiche. Zudem liege ein Verstoß gegen § 309 Nr. 7 BGB vor, denn umfassend formulierte Ausschlussfristen stellten eine Haftungsbegrenzung für alle in dieser Vorschrift genannten Schadensersatzansprüche dar. Eine umfassend formulierte Ausschlussfrist verstoße schließlich ohne die ausdrückliche Herausnahme der in § 202 Abs. 1 BGB und § 309 Nr. 7 BGB genannten Ansprüche gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB..
Arbeitsverträge stellen regelmäßig Allgemeine Geschäftsbedingungen dar und sind daher an den für das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften des BGB zu messen. Folgte man der Auffassung des LAG Hamm, wäre es empfehlenswert, die Klausel um einen Absatz zu ergänzen, der Ansprüche die den Regelungen der §§ 202 Abs. 1, 309 Nr. 7 BGB unterfallen, ausnimmt.
Keine Erfüllung des Urlaubsanspruchs im laufenden Arbeitsverhältnis durch Zahlung
19. November 2014 /in Arbeitsrecht, News /von Jürgen Schirmacher
Landesarbeitsgericht Schleswig-Holstein zu Erfüllung des Urlaubsanspruchs im laufenden Arbeitsverhältnis durch Zahlung (Urteil vom 09.05.2007, Aktenzeichen:6 Sa 436/06):
Der Arbeitnehmer, dessen Arbeitsverhältnis noch bestand, verlangte von seinem Arbeitgeber unter anderem Abgeltung für nicht genommenen Urlaub.
„(…) Es ist nach dem Bundesurlaubsgesetz ausgeschlossen, dass die Parteien des Arbeitsvertrages statt der bezahlten Freizeit sich unter Aufgabe des Anspruchs auf Freizeit auf eine Geldleistung einigen (allgemeine Ansicht, vgl. nur Neumann/Fenski Bundesurlaubsgesetz 9. Auflage § 7 Randnr. 102; Leinemann/Linck Urlaubsrecht 2. Auflage § 7 Randnr. 198; Erfurter Kommentar/Dörner 7. Auflage § 7 BUrlG Randnr. 85). Entgegen der Ansicht der Beklagten (…) kann der Urlaub im laufenden Arbeitsverhältnis durch Zahlung nicht erfüllt werden. Das folgt aus dem Abgeltungsverbot. Haben die Parteien gegen dieses Verbot verstoßen, muss der Arbeitgeber ggf. ein zweites Mal leisten, wenn der Arbeitnehmer später dennoch Gewährung von Urlaub oder nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses Urlaubsabgeltung begehrt (Leinemann/Linck a. a. O). (…)“
Anspruch auf Reparatur eines Telefonkabels
15. Oktober 2014 /in Mietrecht, News /von Jürgen Schirmacher
Landgericht Berlin zum Anspruch des Mieters auf Reparatur eines Telefonkabel zwischen Telefonsteckdose und Übergabepunkt (Urteil vom 12.09.2014, Aktenzeichen: 63 S 151/14):
Die Klägerin kann von den Beklagten die Reparatur des Telefonkabels zwischen Telefonsteckdose in der von ihr inne gehaltenen Wohnung und dem Übergabepunkt im Keller des Hauses nicht verlangen (§ 535 Abs. 1. S. 2 BGB).
Soweit unstreitig eine Signalübertragung in der Leitung zwischen beiden Orten nicht stattfindet, handelt es sich nicht um einen Mangel der Mietsache, der von den Beklagten im Rahmen ihrer ihnen als Vermieter obliegenden Instandhaltungspflicht zu beheben wäre.
Der vertragsmäßige Zustand der Mietsache ist der Ausgangspunkt für die Beurteilung, ob ein solcher Mangel vorliegt. Maßstab für diese Beurteilung sind in erster Linie die Vereinbarungen der Mietvertragsparteien (BGH v. 23.09.2009 – VIII ZR 300/08, GE 2009, 1426 ; v. 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441; v. 6.10.2004 – VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218). Fehlt es an Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, schuldet der Vermieter eine Beschaffenheit, die sich für den vereinbarten Nutzungszweck – hier die Nutzung als Wohnung – eignet und die der Mieter nach der Art der Mietsache erwarten kann (BGH v. 07.07.2010 – VIII ZR 85/9, GE 2010, 110). Ansonsten ist der geschuldete Standard durch Auslegung zu ermitteln, wobei maßgebend auf die Verkehrsanschauung abzustellen ist (BGH v. 23.09.2009 a. a. O.).
Sowohl Wohn- als auch Geschäftsraummieter haben unter Berücksichtigung der vorstehenden Kriterien bei fehlender konkreter Beschaffenheitsabrede unter Zugrundelegung der Verkehrsanschauung einen Anspruch darauf, dass ihnen Anschlüsse für Telekommunikation zur Verfügung stehen, sofern sich nicht aus dem vereinbarten Nutzungszweck oder dem Vertragsobjekt selbst etwas anderes ergibt. Der Vermieter hat dem Netzbetreiber gegenüber die erforderlichen Erklärungen abzugeben und das Anbringen der notwendigen Zuleitung am Haus gestatten (Häublein in MüKo, 6. Aufl. 2012 § 535 Rn 74; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 11. Auflage 2013, § 535 Rn 466 m.w.N.). Eine eigene Verpflichtung des Vermieters, die entsprechende Signalübertragung eines bestehenden Anschlusses zu gewährleisten, ergibt sich hieraus indes in der Regel nicht. Denn seine Gebrauchserhaltungspflicht umfasst lediglich die Wohnung, die zur Ausstattung der Wohnung gehörenden Bauteile und die Einrichtung sowie den Zugang zu ihr.
Da die Wohnung der Klägerin mit einem entsprechenden Anschluss versehen ist, schulden die Beklagten keine darüber hinaus gehende Einrichtung. Denn die Aktivierung des Anschlusses in der Weise, dass eine Signalübertragung tatsächlich stattfinden kann, ist bei bestehendem Übergabepunkt im Haus ohne weiteres möglich; damit genügen die Beklagten ihrer Pflicht, der Klägerin diese Art der Kommunikation zu ermöglichen, wobei dahin stehen kann, wer ursprünglich die Telefonkabel verlegt hat. Sie sind ferner verpflichtet, für diesbezügliche Arbeiten eines Telekommunikationsanbieters ihre Zustimmung zu erteilen und derartige Arbeiten zu dulden, wozu sich auch die Entscheidung des Amtsgerichts Neukölln v. 02.03.2011 (5 C 340/10, MM 2012, Nr. 3, 30; vgl. hierzu auch LG Göttingen v. 11.12.2013 – 5 S 53/12, zit. nach juris) nur verhält. Ihr Einverständnis damit haben sie bereits vorprozessual mit Schreiben vom 01.10.2013 erklärt.
Die von der Klägerin in Bezug genommene Parallele zur Stromversorgung führt für den vorliegenden Fall der fehlenden Signalübertragung zu keinem anderen Ergebnis: Soweit der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, gehört dazu auch, dass die Räume mit Strom versorgt werden können. Will der Vermieter daher die Räumlichkeiten ohne eine derartige Energieversorgung überlassen, muss dies ausdrücklich vereinbart werden. Anderenfalls hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die Wohnung an das allgemeine Stromnetz angeschlossen ist. Der Strombezug selbst unterliegt hingegen der inhaltlichen Ausgestaltung durch eine Vereinbarung der Parteien. Ist hierüber keine Abrede getroffen worden, ist der Mieter im Zweifel selbst für den Bezug verantwortlich, während der Vermieter die Zurverfügungstellung aller nötigen Einrichtungen schuldet, um ihm diesen Bezug zu ermöglichen (Eisenschmidt a.a.O. Rn 540, 541). Mit der hier streitgegenständlichen nicht funktionierenden Signalübertragung korrespondiert indes der Bezug von Strom bei Existenz der nötigen Einrichtungen.
Ferner greift dementsprechend der Einwand, die bloße Existenz der Telefonsteckdose zur Zeit der Übergabe der Wohnung an sie – die Klägerin – führe etwa zu einer konkludent geschlossenen Beschaffenheitsabrede über eine funktionierende Signalübertragung – und damit vorliegend zu einer Abweichung des Ist- vom Sollzustand – nicht durch; eine solche könnte sich allenfalls darauf erstrecken, dass infolgedessen ein entsprechender Hausanschluss nebst Übergabepunkt vorhanden sind und die Telefonsteckdose selbst nicht bloß „Dekoration“ darstellt.
Diskriminierung bei der Staffelung der Kündigungsfristen?
2. Oktober 2014 /in Arbeitsrecht, News /von Jürgen Schirmacher
Bundesarbeitsgericht zur Frage, ob die Staffelung der Kündigungsfristen nach der Dauer der Betriebszugehörigkeit in § 622 Abs. 2 S. 1 BGB eine Altersdiskriminierung darstellt (Urteil vom 18.09.2014, Aktenzeichen: 6 AZR 636/13):
Die 1983 geborene Klägerin war seit Juli 2008 bei der Beklagten beschäftigt. Mit Schreiben vom 20.12.2011 kündigte die Beklagte das Arbeitsverhältnis zum 31.01.2012.
Das Kündigungsschutzgesetz fand auf das Arbeitsverhältnis keine Anwendung, weil die Beklagte nicht mehr als zehn Arbeitnehmer beschäftigt.
Die Klägerin ist der Auffassung, die Staffelung der Kündigungsfristen begünstige ältere Arbeitnehmer, weil langjährig beschäftigte Arbeitnehmer naturgemäß älter seien. Jüngere Arbeitnehmer wie sie würden dagegen benachteiligt. Darin liege eine von der Richtlinie 2000/78/EG des Rates vom 27.11.2000 zur Festlegung eines allgemeinen Rahmens für die Verwirklichung der Gleichbehandlung in Beschäftigung und Beruf untersagte mittelbare Diskriminierung wegen des Alters. Dies habe zur Folge, dass die in § 622 Abs. 2 S. 1 Nr. 7 BGB vorgesehene längst mögliche Kündigungsfrist von sieben Monaten zum Ende eines Kalendermonats für alle Arbeitnehmer unabhängig von der tatsächlichen Dauer der Betriebszugehörigkeit gelten müsse. Daher habe das Arbeitsverhältnis erst mit dem 31.07.2012 geendet.
Die vom Arbeitgeber einzuhaltende gesetzliche Kündigungsfrist des § 622 Abs. 1 BGB beträgt vier Wochen zum Fünfzehnten oder Ende eines Kalendermonats und verlängert sich gemäß § 622 Abs. 2 S. 1 BGB bei längerer Betriebszugehörigkeit in mehreren Stufen.
Diese Staffelung der Kündigungsfristen verletze, so das Bundesarbeitsgericht, das Verbot der mittelbaren Altersdiskriminierung nicht.
Zwar führe die Differenzierung der Kündigungsfrist nach der Dauer der Betriebszugehörigkeit zu einer mittelbaren Benachteiligung jüngerer Arbeitnehmer. Die Verlängerung der Kündigungsfristen durch § 622 Abs. 2 S. 1 BGB verfolge jedoch das rechtmäßige Ziel, länger beschäftigten und damit betriebstreuen, typischerweise älteren Arbeitnehmern durch längere Kündigungsfristen einen verbesserten Kündigungsschutz zu gewähren. Zur Erreichung dieses Ziels ist die Verlängerung auch in ihrer konkreten Staffelung angemessen und erforderlich iSd. Art. 2 Abs. 2 Buchst. b Ziff. i) RL 2000/78/EG.
Die Regelung in § 622 Abs. 2 S. 2 BGB, wonach bei der Berechnung der Beschäftigungsdauer Zeiten, die vor der Vollendung des 25. Lebensjahres des Arbeitnehmers liegen, nicht berücksichtigt werden, ist wegen Verstoßes gegen das Verbot der Altersdiskriminierung unwirksam (EuGH, Urteil vom 19.01.2010, Aktenzeichen: C 555/07, Entscheidungsname: Kücükdeveci)
Wann fehlt der Breitbandkabelanschluss?
1. Juni 2014 /in Mietrecht, News /von Jürgen Schirmacher
Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg zur Frage, wann von einem fehlenden Breitbandkabelanschluss gemäß der Orientierungshilfe zur Spanneinordnung des Berliner Mietspiegels 2013 auszugehen ist. (Urteil vom 30.05.2014, Aktenzeichen 25 C 188/14.)
Die Wohnung verfügt über einen Breitbandkabelanschluss mit entsprechenden Breitbandkabeldosen, mangels Vertrags des Mieters mit einem Anbieter erfolgt jedoch keine Signalspeisung.
Die Wohnung des Beklagten ist mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet, der für den Beklagten jedoch nur nutzbar ist, wenn er mit einem dritten Anbieter einen Vertrag abschließt, der ein Rundfunksignal in das Kabel einspeist. Für das Vorliegen des Negativmerkmals „Weder Breitbandkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage” ist indes erforderlich, dass ein entsprechender technischer Anschluss im Sinne des Vorhandenseins der entsprechenden Kabelverlegung sowie der Breitbandkabeldosen fehlt. Die Tatsache allein, dass der Mieter zur Herbeiführung der Nutzbarkeit auf seine Kosten einen Vertrag abschließen muss, ist demgegenüber für die Annahme des Negativmerkmals nicht ausreichend.
Dies ergibt sich bereits aus einem Vergleich dieses Negativmerkmals mit dem Positivmerkmal zur Merkmalgruppe Wohnung „Rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss (Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten)”.
Für das Vorliegen des Positivmerkmals ist schon nach dem Wortlaut des Mietspiegels 2013 erforderlich, dass die Nutzung des Anschlusses ohne weitere vertragliche Bindung des Mieters möglich ist. Entsprechend wird auch in der Rechtsprechung das Vorliegen des Merkmals verneint, falls der Mieter zusätzliche Verträge auf seine Kosten abzuschließen hat (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 29.02.2012, Az.: 5 C 406/11; AG Lichtenberg, Urt. v. 18.10.2012, Az.: 16 C 96/12; AG Charlottenburg, Urt. v. 28.06.2013, Az.: 213 C 497/12 bezüglich des wortgleichen Merkmals im Mietspiegel 2011).
Eine entsprechende Formulierung findet sich bezüglich des Negativmerkmals „Weder Breitbandkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage” im Mietspiegel 2013 nicht, was indiziert, dass das bloße Erfordernis eines Vertragsschlusses das Negativmerkmal nicht begründet.
Zwar kommt es für das Vorliegen der Wohnwertmerkmale grundsätzlich auf eine konkrete Nutzbarkeit durch den Mieter an. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die konkrete Nutzbarmachung nur noch vom Mieter abhängt (LG Berlin, Urt. v. 24.06.2011, Az.: 63 S 347/10; Urt. v. 16.12.2011, Az.: 63 S 170/11). So ist es vorliegend der Fall. Der Abschluss eines entsprechenden Vertrages lässt sich mit der, für die Nutzung ebenfalls erforderlichen, Anschaffung eines Fernseh- oder Radiogerätes durch den Mieter vergleichen.
Hierfür spricht letztlich auch, dass dem Mieter die Wahlmöglichkeit bleibt, ob er seinen vorhandenen Anschluss nutzbar machen möchte oder ob ihm dies die entsprechenden Kosten nicht wert sind.
So hat es auch die Rechtsprechung bezüglich des Mietspiegels 2009 für die Annahme des damaligen Positivmerkmals „Rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss” mangels anderslautender Regelung im Mietspiegel ausreichen lassen, wenn eine entsprechende Kabelanlage im Haus vorhanden war, die sich der Mieter durch entsprechende Verträge nutzbar machen konnte (LG Berlin a. a. O.).
Die Erstellung des Berliner Mietspiegels 2017 27. September 2017
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 § 193
 BGH 
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 § 573
 BGH 
 BGH 
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 BGH 
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 § 193
 BGH 
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 BGH 
 BGH 
 § 556
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 § 202
 § 139
 § 307
 § 202
 § 309
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 § 7
 § 7
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 § 535
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 § 622
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 Art. 2
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