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Timestamp: 2018-04-19 15:11:14+00:00

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Dol, ligne à haute tension et promesse de vente - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
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02h38 15 oct. 2013
Voici un arrêt qui juge que le fait de ne pas informer l’acheteur d'un projet de ligne à haute tension est un dol :
"Attendu d'une part, qu'ayant retenu que les consorts X... ne démentaient pas la connaissance par leur père du projet de ligne à très haute tension ni l'absence de communication de cette information à la société Novoprom, que le caractère hypothétique, voire inexistant de ce projet, invoqué par les consorts X... ainsi que le fait qu'il concernait une zone géographique très étendue, étaient contredits par la création d'une association contre la ligne THT « Chailland environnement » dès le mois d'août 2005, ce dont il résultait que les habitants étaient informés du projet de tracé au dessus de leur commune dès 2005 et que le projet avait créé beaucoup d'émois dans la population, la cour d'appel, qui s'est placée au jour de la signature de la promesse de vente pour apprécier l'existence d'un dol, en a souverainement déduit, sans dénaturation, que M. X..., qui avait le projet de vendre un terrain constructible dans l'une des communes concernées et qui avait en outre choisi comme agent immobilier un élu d'une commune ayant voté une délibération contre la ligne THT, pouvait difficilement s'en désintéresser ;
Attendu d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que les sociétés Novoprom et Sporting village immo avaient leur siège social à Toulouse, qu'elles justifiaient que leur représentante Mme Y..., prospecteur foncier, habitait à Liffré, au nord de Rennes et à l'Ouest du tracé, dans une zone non concernée par le projet et que son secteur de prospection s'étendait jusqu'au Finistère et que pour cette raison le fait que l'information était connue de tous ne pouvait être opposé aux sociétés appelantes et qu'il en résultait que les sociétés Novoprom et Sporting village immo ne pouvaient détenir l'information relative à l'existence d'un projet de ligne à très haute tension, que M. X... avait sciemment dissimulé cette information qui relevait de l'obligation d'information pré-contractuelle la cour d'appel, qui, répondant aux conclusions prétendument omises, en a exactement déduit qu'il convenait de prononcer l'annulation de la promesse synallagmatique, a légalement justifié sa décision ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille treize.
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation de la promesse synallagmatique de vente du 30 mars 2006 pour dol, ordonné aux consorts X... in solidum de restituer à maître Z..., mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Novoprom, et à la société Sporting village immo représentée par son mandataire ad hoc, maître Luc A..., la somme de 16.000 euros, d'avoir condamné in solidum les consorts X... à payer à ces derniers la somme de 56.000 euros à titre de dommages-intérêts, et d'avoir débouté les consorts X... de leur demande de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il n'y a pas de consentement valable s'il est surpris par le dol ; qu'aux termes de l' article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que le manquement à l'obligation précontractuelle d'information qui pèse sur tout vendeur ne caractérise un dol que s'il est intentionnel, pour déterminer l'acquéreur à contracter ; qu'il ressort du dossier que, en janvier 2005, RTE a annoncé un projet de ligne Cotentin Maine pour acheminer l'électricité qui sera produite par sa nouvelle unité de production EPR, que le débat public a eu lieu d'octobre 2005 à février 2006, qu'il a donné lieu à de nombreuses manifestations d'opposition (création d'associations, délibérations de conseils municipaux refusant le passage de la ligne, manifestations, articles de presse) et qu'en décembre 2006, le préfet de la Manche a validé l'aire d'étude du projet pour les cinq départements concernés incluant la commune de Chailland ; qu'il est indéniable qu'un projet de ligne de 400.000 volts passant à proximité d'un terrain destiné à la construction d'un immeuble d'habitation est de nature à dissuader n'importe quel acquéreur en raison de la détérioration apportée aux paysages et des nuisances aux personnes et aux animaux qui lui sont prêtées ; qu'il en est ainsi a fortiori pour l'acquéreur promoteur immobilier qui entend y réaliser une opération commerciale dont le succès est lié au caractère attractif du programme, en l'occurrence, la construction d'une zone pavillonnaire de standing dans « un joli village de caractère » ; que les consorts X... ne démentent pas la connaissance de ce projet par leur père ni l'absence de communication de cette information à la société Novoprom ; qu'ils invoquent son caractère hypothétique, voire inexistant, ainsi qu'une zone géographique étendue, mais ces allégations sont contredites par la création d'une association contre la ligne THT « Chailland Environnement » dès le mois d'août 2005 (pièce 14.1 des appelantes), ce dont il résulte que les habitants étaient informés d'un projet de tracé audessus de leur commune dès 2005, ce qui a été confirmé par le préfet en décembre 2006 ; qu'ils se retranchent derrière leur qualité de simple citoyen ne disposant d'aucune information ; que, toutefois, ce projet a créé beaucoup d'émois dans la population en raison des craintes suscitées par les risques sanitaires, les nuisances pour les riverains et l'impact sur l'immobilier, le tourisme et l'emploi (cf. pièce précédente) ; qu'ayant le projet de vendre un terrain constructible dans l'une des communes concernées, Roger X... qui avait, en outre, choisi comme agent immobilier un élu d'une commune ayant voté une délibération contre la ligne THT (Ernée), pouvait difficilement s'en désintéresser ; qu'enfin, ils considèrent que l'acquéreur étant un professionnel de l'immobilier, il devait se renseigner et qu'en outre, des panneaux le long des routes manifestant l'opposition des habitants avaient pu l'alerter lors de ses visites ; que cette argumentation a été suivie par le tribunal qui, pour débouter les demanderesses de leur demande de nullité de la promesse de vente, se fondant sur la jurisprudence selon laquelle la réticence dolosive ne peut être retenue lorsque celui qui se prétend victime d'un dol n'établit pas que son cocontractant détenait des informations dont lui-même ne disposait pas, a relevé que le projet avait fait l'objet d'une large publicité dès 2005 et donné lieu à des controverses locales, qu'en se rendant à Chailland pour visiter le terrain, elles n'avaient pas pu manquer les nombreux panneaux matérialisant le refus de la ligne THT, que leur représentante demeurait en Ille et Vilaine, département également concerné par le passage de la ligne ; qu'il a jugé qu'elles ne pouvaient reprocher aux vendeurs de ne pas leur avoir donné une information connue de tous ; qu'il convient de rappeler, en premier lieu, que la qualité de professionnel de l'acquéreur ne dispense pas le vendeur de son obligation d'information ; qu'en deuxième lieu, la notoriété d'un projet ne peut être opposée à un acquéreur que s'il habite dans la zone où ce projet a fait l'objet de publicité ; qu'or, les appelantes avaient leur siège social à Toulouse et elles justifient que leur représentante, madame Y..., prospecteur foncier, habitait à Liffré, au nord de Rennes et à l'ouest du tracé, dans une zone non concernée par le projet, et que son secteur de prospection s'étendait jusqu'au Finistère ; que pour ces raisons, le fait que l'information était connue de tous ne pouvait être opposé aux appelantes ; que la cour observe que le projet litigieux ne pouvait leur être révélé que par les panneaux posés le long des routes ; qu'en effet, dans un courriel du 16 février 2006 à la société Novoprom, madame Y... fait état de contacts avec l'agent immobilier et avec la mairie, lesquels s'étaient manifestement abstenus de lui en parler ; qu'il ne peut sérieusement être fait grief aux appelantes de ne pas s'être renseignées sur un projet dont elles ne pouvaient apprendre l'existence que par des panneaux le long des routes dont il n'est justifié, de surcroît, ni du nombre ni des caractéristiques ni des conditions d'implantation ; qu'en dernier lieu, juger, comme l'a fait le tribunal, que l'acquéreur n'avait qu'à s'en prendre à lui-même de son défaut de renseignement revient à retenir que son erreur était inexcusable ; que les appelantes font justement observer à cet égard qu'une jurisprudence constante de la Cour de cassation retient que la réticence dolosive, lorsqu'elle est établie, rend toujours excusable l'erreur provoquée ; qu'il ne pourrait en être autrement que dans le cas d'une erreur grossière, ce que n'est pas le fait, pour un professionnel de l'immobilier, de ne pas avoir vu des panneaux sur la route lorsqu'il s'est déplacé pour visiter le terrain ; qu'il résulte de ce qui précède que les appelantes ne pouvaient pas détenir l'information relative à l'existence d'un projet de ligne à très haute tension, contrairement à ce qui est soutenu par les intimés et à ce qui a été jugé ; que Roger X... a sciemment dissimulé une information qui relevait de l'obligation précontractuelle d'information parce qu'il savait qu'elle était de nature à dissuader la société Novoprom d'acheter ; qu'en agissant ainsi, il a commis une réticence dolosive ; que les appelantes sont fondées à soutenir qu'elles n'auraient pas acquis le terrain si cette dernière avait eu cette information, la perspective de l'implantation d'immenses pylônes électriques à quelques centaines de mètres du terrain dont l'acquisition était envisagée ne pouvant que rendre invendables, en tout cas à un prix très inférieur à leur prix de revient, les pavillons qui devaient y être construits ; qu'il convient, en conséquence, de prononcer l'annulation de la promesse synallagmatique de vente du 30 mars 2006 pour dol, le jugement étant dés lors infirmé et les intimés déboutés de toutes leurs demandes ; que l'annulation ayant pour effet de replacer les parties dans la situation où elles se trouvaient avant l'acte, la restitution des 16.000 euros versés par les appelantes aux consorts X... en 2008 à valoir sur la clause pénale sera ordonnée ; que ces dernières sont également fondées à réclamer des dommages-intérêts en application de l' article 1382 du code civil dès lors que l'annulation laisse subsister des préjudices ; qu'elles sollicitent, à ce titre, une somme de 56.000 euros ; qu'au vu des justificatifs produits en pièce 3, les intimés seront condamnés à leur payer cette somme qui représente les honoraires d'architecte et de maître d'oeuvre et les divers frais engagés inutilement par elles en vue de la construction des logements ;
1) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel du 18 janvier 2012 (p. 9, alinéa 3), les consorts X... faisaient valoir que leur auteur «monsieur X... ne disposait d'aucune information précise et tangible sur la réalité de ce projet » ; qu'en retenant que les consorts X... ne démentaient pas la connaissance de ce projet par leur père, la cour d'appel a dénaturé les conclusions précitées, et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2) ALORS QU'en ne s'expliquant pas sur la lettre du 22 février 2008 adressée au maire de Chailland par le RTE, gestionnaire du Réseau d'Electricité de France (pièce n° 5 régulièrement versée aux débats par les consorts X...), attestant que la commune de Chailland n'était pas concernée par le projet litigieux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 1353 du code civil ;
3) ALORS QU'à supposer que la cour d'appel ait déduit la connaissance du projet litigieux par monsieur X... de la circonstance qu'une association « Chailland environnement » avait été créée en août 2005 en raison des craintes suscitées par ce projet, et de ce que l'agent immobilier choisi par monsieur X... était élu d'une commune qui avait voté une délibération contre la ligne THT, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, et a violé l'article 1116 du code civil ;
4) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE l'obligation d'information et de conseil du vendeur à l'égard de l'acheteur professionnel n'existe que dans la mesure où la compétence de celui-ci ne lui donne pas les moyens d'apprécier la portée exacte des caractéristiques du bien vendu ; qu'en retenant, par principe, que la qualité de professionnel de l'acquéreur ne dispense pas le vendeur de son obligation d'information, pour déduire du manquement à cette obligation la réticence dolosive imputée au vendeur, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;
5) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en reprochant au vendeur d'un bien immobilier un manquement à une obligation précontractuelle d'information à l'égard d'un promoteur immobilier, sans constater que la compétence de celui-ci ne lui permettait pas d'apprécier la portée exacte des caractéristiques du bien vendu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
6) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions des consorts X... (p. 7, alinéas 4 et 7) faisant valoir que la société Novoprom prétend elle-même, sur son site internet, que ses collaborateurs travaillent très en amont avec les collectivités locales pour la conception des projets, en sorte qu'elle disposait nécessairement de l'élément d'information prétendument dissimulé, ce qui excluait l'existence d'une obligation d'information à la charge du vendeur sur ce point, et partant toute réticence dolosive, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

References: l'article 4
 l'article 455
 l'article 1353
 l'article 1116
 l'article 1116
 l'article 1116
 l'article 455