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Cassazione civile anno 2005 n. 1662 Comunione Affitto – Gadit
Cassazione civile anno 2005 n. 1662 Comunione Affitto
COMUNIONE E CONDOMINIO CONTRATTI AGRARI
Con ricorso 29 ottobre 1997 M. F., M. E., M. G., M. A., M. F. junior e M. V. hanno convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Salerno, sezione specializzata agraria, DI M. I..
Esposto di essere comproprietari di un fondo in Eboli, esteso circa ha 1.16.48 condotto in affitto dalla DI M. in forza di contratto stipulato nel 1970 e che con raccomandata 27 aprile 1991 avevano disdetto il contratto per la data del 10 novembre 1992, ribadendo tale disdetta con lettera del 17 aprile 1996, gli attori hanno fatto presente, altresì, che con altra raccomandata in data 30 gennaio 1991 avevano contestato alla DI M. un grave inadempimento contrattuale (avendo costei modificato a insaputa dei concedenti e senza l’osservanza delle prescritte procedure, l’ordinamento colturale del fondo) e hanno, per l’effetto, chiesto che l’adito giudice, da un lato, in via principale, dichiarasse cessato il rapporto di affitto inter partes per la data del 30 novembre 1997 o comunque per quella diversa da determinarsi in corso di causa con condanna della parte convenuta al rilascio del fondo e relative pertinenze, dall’altro, pronunciasse, ai sensi dell’art. 5 della l. 3 maggio 1982, n. 203 la risoluzione del contratto per grave inadempimento dell’affittuario con condanna della stessa all’immediato rilascio del fondo.
Costituitasi in giudizio la convenuta ha resistito alle avverse richieste facendo presente che il contratto di affitto relativamente al fondo oggetto di controversia era sorto, con il proprio genitore, nell’agosto 1950 e essa concludente era succeduta nel contratto in questione nel 1958 a seguito della morte di detto genitore.
Esposto, ancora, che inizialmente il fondo era di maggiore estensione, comprendendo anche il fabbricato colonico e il centro aziendale e che al momento, a seguito dei miglioramenti eseguiti, dopo autorizzazione verbale sempre concessa dal concedente M. G., detto fondo risultava esteso ha 0.90.00, la convenuta ha eccepito, da un lato, che il contratto – sorto nel 1955 – avrebbe avuto scadenza al 10 novembre 1996 e non nella diversa data (30 novembre 1997) indicata dalle controparti, dall’altro che la domanda di risoluzione per inadempimento proposta dalle controparti era infondata essendo state le opere di miglioramento regolarmente autorizzate.
Ha chiesto, pertanto, la DI M., in via principale, il rigetto di ogni domanda attrice, in via riconvenzionale principale, l’accertamento che il contratto inter partes si era rinnovato per un nuovo quindicennio a far tempo dal 1992 o dal 1996, in via riconvenzionale subordinata la condanna delle controparti al pagamento delle indennità relative ai miglioramenti apportati al fondo e da liquI.re nella somma di lire sessanta milioni o in quella maggiore o minore da accertare in causa.
Svoltasi l’istruttoria del caso l’adita sezione con sentenza 2 maggio – 30 settembre 1999, rigettata la domanda attrice principale (di declaratoria di cessazione del contratto) e dichiarata la improponibilità di quella subordinata (di risoluzione contrattuale per inadempimento) ha rigettato la riconvenzionale, con condanna della parte attrice al pagamento delle spese di lite.
Gravata tale pronunzia in via principale da M. G., F., M., F. junior, A. nonchè da M. V. e in via incidentale dalla DI M., la Corte di appello di Salerno, sezione specializzata agraria, con sentenza 17 maggio – 18 settembre 2001 in riforma dalla decisione dei primi giudici in accoglimento della domanda attrice ha dichiarato cessato, alla data del 10 novembre 1997, il contratto di affitto inter partes con condanna della DI M. al rilascio del fondo oggetto di controversia per la data dell’11 novembre 2001 nonchè rigettato l’appello incidentale della DI M. con condA. di quest’ultima al pagamento delle spese di entrambi i gradi del giudizio.
Per la cassazione di tale ultima pronunzia, notificata il 4 ottobre 2001, ha proposto ricorso, affI.to a due motivi, con atto notificato il 9 novembre 2001 DI M. I..
Resistono, con controricorso, M. G., sia in proprio che quale erede di M. E. L. I. e M. M. I., nella qualità di eredi di M. F., M. M., M. F. junior, M. V. e M. A..
Le parti hanno presentato memoria. Quella della ricorrente, peraltro, è stata prodotta fuori termine.
1. Hanno accertato, in linea di fatto, i giudici del merito che il contratto ora oggetto di controversia è stato disdettato dai concedenti con raccomandata ricevuta dalla DI M., in data 27 aprile 1991.
Per quanto rilevante al fine del decidere si affermava in detta comunicazione: "a norma e per gli effetti di cui all’art. 2, l. n. 203 del 1982 vi comunichiamo che alla fine dell’A.ta agraria 1991 – 92 non intendiamo rinnovare il contratto di affitto del fondo di nostra proprietà, sito in Eboli, alla località Cimitero. Con invito a rilasciare il predetto fondo libero e vuoto di persone, di animali e di cose entro e non oltre la data del 10 novembre 1991".
Con altra raccomandata in data 22 aprile 1996, ancora, il contenuto della precedente disdetta è stato ulteriormente confermato con un nuovo invito alla conduttrice a consegnare il fondo.
Accertato, ancora, che in occasione della richiesta di cui all’art. 46 della l. 3 maggio 1982, n. 203 i concedenti avevano affermato che il fondo in discussione era condotto dalla DI M. sin dal 1970 e tale circostanza era stata ribadita in sede di ricorso introduttivo in primo grado, i giudici del merito hanno ritenuto dimostrato che il contratto inter partes abbia avuto inizio nel 1970 e che quindi, la disdetta intimata nel 1991 e confermata nel 1996 era valI. e efficiente per la s	cadenza prevista dall’art. 2, comma 1, lett. e;
cioè per il 10 novembre 1997.
Ciò in applicazione del pacifico principio giurisprudenziale secondo cui in materia di contratti agrari la circostanza che parte concedente, nella comunicazione della disdetta, abbia indicato una data erronea di cessazione del rapporto non vale a escludere l’accoglimento della domanda per la data effettiva.
Quanto alla data di inizio del rapporto – hanno affermato i giudici del merito – la stessa deve ritenersi quella indicata dai ricorrenti poichè la convenuta non ha efficacemente contrastato l’assunto, atteso che la stessa, in violazione del precetto di cui all’art. 416, ultimo comma c.p.c, non ha preso posizione in maniera precisa e non limitata a una generica contestazione, circa i fatti affermati dall’attore a fondamento della domanda.
La DI M., infatti dopo avere affermato che il rapporto inter partes era sorto nel 1950 ha contraddittoriamente sostenuto da una lato, che lo stesso era sorto nel 1940, dall’altro che in realtà il rapporto doveva risalire almeno al 1955. 2. La ricorrente censura le riassunte statuizioni con il primo motivo di ricorso con il quale lamenta "violazione e falsa applicazione di norme di diritto, artt. 1, 2, 4, 46 e 47 legge 3 maggio 1982 n. 203, art. 2792 in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione di norme processuali, art. 416 c.p.c. in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia".
Si osserva, infatti, che la Corte di appello di Salerno ha accolto la domanda attrice sul presupposto che il rapporto sia sorto nel 1970 ancorchè la circostanza non sia stata dimostrata (e contraddetta da una scrittura che si assume esibita in atti).
La sentenza gravata, evidenzia ancora la ricorrente, nel non ritenere valI.mente contrastato l’assunto dei concedenti solo perchè essa concludente ha assunto che il contratto era sorto, alternativamente nel 1940 o nel 1955 solo per errore materiale nella memoria di costituzione era stata indicata la data del 1950 ha violato il principio di diritto secondo cui l’onere probatorio del convenuto, di contenuto contrario a quello dell’attore sorge solo quando quest’ultimo abbia fornito la prova dei fatti posti a fondamento della domanda, con la conseguenza che l’insufficienza della prova cui il convenuto abbia inteso confortare le contestazioni della pretese dell’attore non vale a dispensare quest’ultimo dall’onere probatorio a suo carico.
3. Il motivo è, per alcuni profili, inammissibile, per altri manifestamente infondato.
3.1. Quanto alla rilevata inammissibilità della censura (sotto il profilo della carenza di interesse, di cui all’art. 100 c.p.c.) si osserva essere assolutamente pacifico, presso una giurisprudenza più che consolI.ta di questa Corte regolatrice, ampiamente ricordata nella sentenza in questa sede oggetto di ricorso e la cui conclusioni non sono in alcun modo contestate dalla parte ora ricorrente, che in tema di contratti agrari, l’indicazione della data di scadenza del rapporto di affitto, contenuta nella comunicazione di disdetta o nel ricorso introduttivo, non vincola il giudice e non gli impedisce di accertare, sulla base delle risultanze processuali e della normativa applicabile, la data effettiva di scadenza e di pronunciare il rilascio del fondo per quella diversa data, senza che ciò implichi violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato (recentemente, in termini, Cass. 30 maggio 2003, n. 8778).
Pacifico quanto precede, pacifico che nella specie i concedenti – con la raccomandata trascritta all’inizio – hanno manifestato in maniera non equivoca la volontà di non volere rinnovare, alla prima scadenza utile, il contratto di affitto oggetto di controversia, affermando, allo scopo, che il contratto doveva ritenersi, a ogni effetto cessato, al termine della trattativa agraria 1991 – 1992 (cioè al 10 novembre 1992) è di palmare evidenza che la ricorrente non ha alcun interesse a censurare la sentenza gravata nella parte in cui questa ha accertato che il contratto e cessato nel 1997 e non in epoca anteriore e, in particolare, alternativamente, il 10 novembre 1992 o il 10 novembre 1996.
Certo, infatti, che sulla base della disdetta in atti i giudici del merito potevano dichiarare cessato il contratto inter partes o per la data del 10 novembre 1992 (ivi indicata) o per qualsiasi altra data successiva e ritenuta quella di cessazione ex lege, del contratto, è evidente – come anticipato – che la DI M. è priva di interesse a censurare la pronunzia gravata nella parte de qua.
3.2. Anche a prescindere dai pur assorbenti rilievi che precedono, comunque, si osserva che le deduzioni svolte nel motivo non colgono in alcun modo la reale ratio decidendi fatta propria dalla sentenza gravata.
Questa, infatti, ben lungi dal ritenere provata la data di inizio del contratto come indicata dagli attori per non avere la parte convenuta dato una diversa e contrastante prova in ordine a detta data, come si legge in ricorso, ha fatto riferimento a un principio totalmente diverso e, in particolare, alla regola contenuta nell’art. 416, comma 3, c.p.c. secondo cui nelle controversie soggette al rito del lavoro il convenuto deve prendere posizione in maniera precisa e non limitata a una generica contestazione, circa i fatti affermati dall’attore e, in caso di violazione di tale obbligo, il giudice – a norma dell’art. 116, comma 2, ultima parte, stesso codice – può desumere da tale circostanza argomenti di prova.
Non solo tale rati decidendi non risulta in alcun modo censurata dalla ricorrente, per cui la statuizione sul punto deve ritenersi, a ogni effetto, coperta da giudicato, ma la stessa è, comunque, conforme a un insegnamento più che consolI.to di questa Corte che nella specie deve, ulteriormente, ribadirsi.
Nel processo del lavoro, infatti, le parti concorrono a delineare la materia controversa, di talchè, la mancata contestazione del fatto costitutivo del diritto rende inutile provare il fatto stesso perchè lo rende incontroverso (Cass., sez. un., 17 giugno 2004, n. 11353, nonchè Cass. 24 giugno 2004, n. 11756. Per altri riferimenti, sempre nella stessa ottica, altresì Cass., sez. un., 23 gennaio 2002, n. 761, che ha risolto un contrasto di giurisprudenza nell’ambito delle sezioni semplici).
In altri termini nel rito del lavoro, la mancata specifica contestazione dei fatti costitutivi del diritto dedotti dal ricorrente – che può essere effettuata entro il limite temporale previsto dall’art. 420, comma 1, c.p.c., per la modificazione delle domande, eccezioni e conclusioni – rende i fatti stessi incontroversi e, conseguentemente, essi non possono essere contestati nell’ulteriore corso del giudizio, sono sottratti al controllo probatorio del giudice e devono essere ritenuti sussistenti senza necessità di un apposito accertamento, Cass. 5 marzo 2004, n. 4556;
Cass. 6 febbraio 2004, n. 2299; Cass. 5 dicembre 2003, n. 18598).
Pacifico quanto sopra, non controverso che nella specie la convenuta, anzichè prendere posizione in maniera precisa in ordine ai fatti affermati dall’attore a fondamento della domanda di cessazione del rapporto (essere il rapporto stesso sorto in una certa data) si è limitata, con il prospettare almeno due diverse ipotesi – tra di loro contraddittorie – a una contestazione generica, è evidente che correttamente i giudici del merito hanno ritenuto atteso il comportamento della convenuta – dimostrata la data di inizio del rapporto come indicata dalla controparte.
4. Quanto alla domanda, riconvenzionale, spiegata dalla DI M. per conseguire le indennità di legge per i miglioramenti apportati al fondo, i giudici di secondo grado la hanno rigettata atteso, quanto alla richiesta ex art. 16 e 17 della l. 3 maggio 1982, n. 203 che costei chiedeva di provare o che i miglioramenti erano stati autorizzati unicamente da uno dei comproprietari, senza, contemporaneamente, dimostrare che costui agisse anche nell’interesse degli altri comproprietari, o che gli stessi erano stati autorizzati ex post (e, quindi, invalI.mente), quanto alla domanda a norma dell’art. 1651 c.c. che la disposizione trova applicazione solo per eventuali miglioramenti eseguiti anteriormente all’entrata in vigore della legge n. 11 del 1971. 5. La ricorrente censurare le riassunte proposizioni con il secondo motivo.
Con lo stesso la DI M., in particolare, lamenta "violazione e falsa applicazione di norme procedurali ex artt. 115, 116, 244, 245, 420 e 356 c.p.c., violazione e falsa applicazione di norme di diritto, artt. 1105, 2722, e 2725 c.c., art. 4, 16, 17 e 46 l. 3 maggio 1982 n. 203, in relazione alla disposizione di cui ai punti 3 e 5 art. 360 c.p.c., omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia".
Si osserva, in particolare che l’assunto dei giudici del merito, secondo cui M. G., quale comproprietario non avrebbe potuto autorizzare l’affittuario a realizzare i miglioramenti contrasta con la previsione di cui all’art. 1105 c.c. e con l’insegnamento giurisprudenziale secondo cui ciascun comproprietario può procedere alla locazione della cosa comune o agire per la cessazione o la risoluzione del contratto e la consegna del bene locato, trattandosi di atti di utile gestione rientranti nell’ambito dell’ordinaria amministrazione della cosa comune.
6. Il rilievo non coglie nel segno.
E’ esatto, in particolare, quanto si afferma in ricorso allorchè si assume che la locazione a terzi di un bene in comproprietà tra più soggetti costituisce atto di ordinaria amministrazione che ove posto in essere da uno solo dei condomini fa presumere, sino a prova contraria, che il singolo comunista abbia agito anche con il consenso degli altri.
Deve escludersi, peraltro, come opportunamente evidenziato dai giudici a quibus che il "consenso" previsto dall’art. 16, comma 2, l.
3 maggio 1982, n. 203, da rilasciarsi da parte del concedente un fondo rustico e in forza del quale il conduttore di questo è abilitato alla esecuzione di miglioramenti, addizioni e trasformazioni della cosa comune, costituisca un atto di ordinaria amministrazione, al sensi dell’art. 1105 c.c..
Giusta quanto assolutamente pacifico in dottrina come in giurisprudenza, in particolare, secondo i principi generali (cfr. art. 374 c.c.) sono di ordinaria amministrazione gli atti che mirano alla conservazione ovvero alla utilizzazione normale e al migliore godimento della cosa, senza incidere sulla consistenza della stessa.
Rientrano, quindi, tra gli atti di "ordinaria amministrazione", con conseguente possibilità di ogni condomino di agire disgiuntamente dall’altro, sia le "riparazioni" della cosa comune, sia l’eventuale acquisto di cose all’uopo necessarie e le obbligazioni dirette allo stesso fine, sia le opere di "manutenzione" della cosa e tutte le altre attività che rientrano nella normale utilizzazione o godimento della cosa.
In questa ottica, per l’effetto, anche la locazione della cosa stessa rientra in tale categoria, atteso che lo stesso è un mezzo di godimento del bene.
Appartengono, all’opposto, nell’ambito degli atti di "straordinaria amministrazione" tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a rendere più comodo o redditizio il godimento (cfr. art. 1108 c.c.).
E’ di palmare evidenza, pertanto, che mentre per la concessione in affitto, a terzi, di un fondo, ciascun condomino può agire disgiuntamente dall’altro trovando applicazione i principi di diritto enunciati in ricorso e sopra ricordati, sulla presunzione che il singolo comunista abbia agito anche con il consenso dell’altro, Cass. 23 aprile 1996, n. 3831; Cass. 5 aprile 1995, n. 4005 altrettanto non può ripetersi con riguardo alle opere di "straordinaria amministrazione" per il compimento delle quali è necessario la sussistenza di particolari maggioranze qualificate dei componenti la comunione.
Certo quanto sopra, e certo che le opere previste dal comma 1 dell’art. 16, della l. 3 maggio 1982, n. 203, sono quelle "di miglioramento fondiario" nonchè "le addizioni e trasformazioni degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati rurali, purchè le medesime non modifichino la destinazione agricola del fondo" è evidente che si è a fronte – nel caso ora in esame – a opere rientranti nella "straordinaria amministrazione" del fondo comune.
Per deliberare l’esecuzione delle stesse direttamente da parte dei proprietari, o, eventualmente, per il tramite dell’attività dell’affittuario, con assunzione, a carico dei concedenti, di tutte le obbligazioni derivanti dal precetto di cui agli artt. 16 e 17, della legge n. 203 del 1982 – non poteva, quindi, prescindersi dal raggiungimento delle maggioranze qualificate previste dall’art. 1108, comma 2, c.c..
Deriva, da quanto sopra, pertanto, che per vedere accolta la proposta domanda nei confronti di tutti i concedenti, era onere dell’attuale ricorrente non solo dimostrare che uno dei concedenti – proprietario di una nella specie minima porzione del fondo oggetto di controversia – aveva dato il proprio consenso alla esecuzione delle opere di miglioramento di cui si discute ma anche che la maggioranza dei partecipanti alla comunione, rappresentanti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, aveva manifestato la propria intenzione di autorizzare i miglioramenti in questione.
Deve ribadirsi, infatti, che il potere di ogni condomino di agire per la gestione del bene comune, traendo origine dal diritto di concorrere alla amministrazione di tale bene, incontra il suo limite ove l’atto che lo stesso ha compiuto o intende compiere eccede l’area di "amministrazione ordinaria", con la conseguenza che ove il singolo condomino, per qualsiasi motivo, abbia superato detti limiti la carenza di legittimazione dello stesso deve essere rilevata dal giudice anche d’ufficio (cfr. Cass. 26 febbraio 1992, n. 2363 nonchè con riguardo ai limiti dell’amministratore del condominio, Cass. 9 febbraio 1995, n. 1460).
Certo, per contro, che nessuna prova, in tale senso è stata mai dedotta dalla ricorrente è evidente che correttamente i giudici del merito non hanno dato ingresso alle prove capitolata dalla attuale ricorrente (e da questa puntualmente trascritte in ricorso in osservanza del principio della autosufficienza del ricorso per Cassazione).
A tutto concedere, in assenza di qualsiasi prova, seppure indiziaria, circa l’esistenza di una deliberazione nei sensi come sopra indicati, la attuale ricorrente avrebbe potuto agire, ex art. 1398 c.c., nei confronti del comproprietario che senza averne i poteri aveva autorizzato i lavori in questione, ma è evidente la assoluta diversità di una tale azione, rispetto a quella in concreto esperita nei confronti di tutti i concedenti proprietari, senza ombra di dubbio rimasti estranei al compimento degli accordi indicati sopra, pur essendo indispensabile la loro adesione agli stessi, perchè siano produttivi degli effetti invocati dalla ricorrente.
7. Risultato infondato in ogni sua parte il proposto ricorso, in conclusione deve rigettarsi.
Sussistono giusti motivi, anche attesa la relativa novità delle questioni trattate onde disporre la totale compensazione delle spese di questo giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 9 dicembre 2004.

References: sentenza 
 sentenza 
 art. 2792
 art. 416
 sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 

Cass. 
 Cass. 
 art. 16
 art. 4
 art. 360
 art. 374
 art. 1108
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1398