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Timestamp: 2016-10-22 05:29:54+00:00

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134 II 17219. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlich-rechtlichen Abteilung i.S. X. gegen unique zurich airport Flughafen Z�rich AG und Kanton Z�rich sowie Eidgen�ssische Sch�tzungskommission, Kreis 10 (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Expropriation de droits de voisinage en raison du bruit du trafic a�rien et expropriation du droit de s'opposer au survol direct; calcul de l'indemnit� pour un b�timent locatif partiellement utilis� � des fins commerciales. Des locaux utilis�s � des fins commerciales, avec un usage non sensible au bruit, ne doivent pas �tre d'embl�e ignor�s lors de la d�termination de la valeur v�nale et de la moins-value. Il faut statuer sur l'�tendue du dommage en fonction de l'utilisation concr�te de l'immeuble (dans sa totalit�) au dies aestimandi, voire en fonction de l'utilisation possible de celui-ci (consid. 6.1). Le plan d'affectation, apr�s une modification, ne prescrit plus pour l'immeuble du recourant une proportion minimale de logements, de sorte que des locaux d'habitation pourront dans le futur �tre utilis�s � des fins commerciales. Le droit de l'expropriation conna�t le principe selon lequel il faut r�duire son dommage. Dans la mesure o� la personne expos�e � des immissions de bruit excessives est soumise � cette obligation, elle n'a pas un droit � la r�paration d'un dommage qu'elle aurait pu �viter (consid. 6.2). Dans ces conditions, il n'y a pas de dommage grave au sens de la jurisprudence (consid. 6.3). Faits � partir de page 173
F�r den Sachverhalt kann auf BGE 134 II 49 verwiesen werden. Vorliegend hatte die Sch�tzungskommission �ber die Entsch�digung f�r eine teils gewerblich, teils als Miethaus genutzte Liegenschaft zu befinden.
5. Zu untersuchen bleibt, ob dem Beschwerdef�hrer ein Entsch�digungsanspruch f�r die Unterdr�ckung seiner nachbarlichen Abwehrrechte gegen�ber L�rmeinwirkungen zustehe. Ein solcher setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass - kumulativ - die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der L�rmimmissionen, der sog. Spezialit�t der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (vgl. etwa BGE 123 II 481 E. 7 S. 490 ff.; BGE 130 II 394 E. 7.1 S. 402, E. 9.2 S. 410, E. 12 S. 414, je mit Hinweisen).
Die Sch�tzungskommission h�lt die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und der Spezialit�t der L�rmimmissionen f�r erf�llt, nicht dagegen die Voraussetzung des Eintritts eines schweren Schadens. Im angefochtenen Entscheid wird hierzu ausgef�hrt, vom Flugl�rm betroffen sei eine Ertragsliegenschaft, n�mlich ein Wohn- und Gesch�ftshaus an sehr zentraler Lage. Das Geb�ude sei vom Beschwerdef�hrer seinen eigenen Bed�rfnissen entsprechend mit Verkaufsladen, B�ro und Werkstatt ausgestattet worden. Die vier Wohnungen w�rden vom Eigent�mer teils selbst benutzt und teils vermietet. Seit der Eigent�mer nicht mehr berufst�tig sei, seien auch die gewerblichen Teile des Geb�udes vermietet. Aus der Vermietung der gut unterhaltenen Liegenschaften erg�ben sich seit dem Stichtag BGE 134 II 172 S. 174durchwegs Bruttorenditen zwischen minimal 6,21 % und maximal 8,56 %. Ertragseinbussen seien nicht nachgewiesen. Auch das k�nftige Ertragspotenzial der Liegenschaft sei gut. Bei der neusten Bau- und Zonenplanrevision sei die Liegenschaft aufgezont und von der Gestaltungsplanempfehlung befreit worden. Der Einbezug des Grundst�cks in ein Projekt f�r die Neugestaltung des Zentrums l�ngs der Schaffhauserstrasse laufe ebenfalls auf eine Aufwertung hinaus. Ein flugl�rmbedingter Minderwert im Sinne eines schweren Schadens sei aufgrund der Wirtschaftlichkeit des Objekts nicht festzustellen. Die Entsch�digungsforderung sei demnach abzuweisen.
Der Beschwerdef�hrer wendet gegen diese Erw�gungen ein, die Sch�tzungskommission h�tte sich bei der Minderwertsermittlung auf den Wohnteil der Liegenschaft beschr�nken und den gewerblichen Teil ausser Acht lassen m�ssen. Ferner seien die Zukunftsaussichten bei weitem nicht so g�nstig wie von der Sch�tzungskommission geschildert. Eine Neu�berbauung des Grundst�cks sei jedenfalls nicht geplant und w�re wohl auch nicht wirtschaftlich.
6. 6.1 Dem Beschwerdef�hrer ist darin zuzustimmen, dass gewerbliche T�tigkeiten in der Regel als unempfindlich gegen�ber Aussenl�rm gelten und solchen Zwecken dienende Bauten durch �berm�ssige L�rmimmissionen kaum je in ihrem Wert beeintr�chtigt werden (vgl. sinngem�ss BGE 122 II 337 E. 3 S. 340 f.; BGE 123 II 481 E. 10 S. 497). Das heisst jedoch nicht, dass bei der Verkehrs- und Minderwertsermittlung einer Liegenschaft die l�rmunempfindlichen gewerblich genutzten Bauteile von vornherein ausser Acht zu bleiben h�tten. Vielmehr ist das Ausmass des Schadens gest�tzt darauf zu beurteilen, wie die fragliche (Gesamt-)Liegenschaft im Sch�tzungszeitpunkt konkret genutzt worden ist oder h�tte genutzt werden k�nnen (vgl. BGE 134 II 152 E. 11.2, BGE 134 II 145 E. 6). Liegen unterschiedliche Nutzungen vor, sind alle in die Betrachtung miteinzubeziehen und ist �ber die Schwere der L�rmbeeintr�chtigung f�r das Grundst�ck als Ganzes zu befinden. Bei der Ermittlung des Verkehrs- sowie des Minderwertes einer Ertragsliegenschaft, die aus gewerblichen R�umen und Wohnungen besteht, sind mithin s�mtliche Ertr�ge zu ber�cksichtigen und ist der Minderwert gesamthaft zu bestimmen. Wird der Ertrag einer Liegenschaft im Wesentlichen aus gewerblicher T�tigkeit oder der Vermietung gewerblicher R�ume erzielt, kann deshalb der l�rmbedingte Wertverlust des Grundst�cks, auch wenn die Beeintr�chtigung der BGE 134 II 172 S. 175Wohnr�ume f�r sich selbst betrachtet als erheblich erscheint, unter der Schwelle der Schwere bleiben.
6.2 Der Beschwerdef�hrer hat auch im bundesgerichtlichen Verfahren weder behauptet noch belegt, dass er infolge der �berm�ssigen Flugl�rmbelastung eine Ertragseinbusse erlitten habe. Er macht jedoch geltend, dass die Mietertr�ge flugl�rmbedingt k�nftig nicht mehr gesteigert werden k�nnten. Eine solche Annahme l�ge tats�chlich nahe, wenn es um eine reine Wohnnutzung ginge (vgl. BGE 134 II 160 E. 13). Die hier umstrittene Liegenschaft wird jedoch, wie in der Zonenordnung vorgesehen, auch gewerblich genutzt. Dabei lag das Grundst�ck nach dem im Sch�tzungszeitpunkt geltenden Zonenplan und der Bau- und Zonenordnung der Stadt Opfikon (BZO) vom 24. September 1995 in der Zentrumszone Z4, in der noch eine Wohnanteilfl�che von 50 % galt. Es ist jedoch seither der Zentrumszone Z6 zugewiesen worden, f�r welche Wohnanteilfl�chen nicht mehr vorgeschrieben, sondern nur noch geduldet sind (vgl. Art. 9bis BZO vom 7. Juli 2003 mit Erg�nzungen vom 5. Dezember 2005 und 6. M�rz 2006). F�r den Beschwerdef�hrer besteht somit die M�glichkeit, k�nftig auch Wohnr�ume gewerblich zu nutzen und etwa als B�ros zu vermieten. Eine solche �nderung der Verwendung erfordert in der Regel keine allzu grossen Umbauten oder Investitionen. Ausserdem eignet sich hier - anders als bei einer herrschaftlichen Villa in l�ndlicher Umgebung (vgl. BGE 122 II 337 E. 2 S. 341) - die Lage und die Ausgestaltung der Baute f�r eine zus�tzliche gewerbliche Nutzung. Nun kann zwar der Eigent�mer eines Geb�udes nicht gezwungen werden, von der neu geschaffenen M�glichkeit einer anderen, l�rmunempfindlicheren Verwendung Gebrauch zu machen. Nach einem Grundsatz des Enteignungsrechts besteht indes f�r den Enteigneten die Pflicht, alle zumutbaren Vorkehren zu treffen, um den Schaden zu vermindern oder zu vermeiden (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4 S. 50). Obliegt aber dem von �berm�ssigen L�rmimmissionen Betroffenen eine Schadenminderungspflicht, so kann ihm auch kein Ersatzanspruch f�r den Schaden erwachsen, der vermieden werden k�nnte, wenn eine m�gliche und zumutbare Umnutzung vorgenommen w�rde. Der Einwand des Beschwerdef�hrers, dass weitere Erh�hungen der Wohnungsmieten ausgeschlossen seien und er daf�r entsch�digt werden m�sse, geht somit an der Sache vorbei.
6.3 Angesichts der auch nach Eintritt der �berm�ssigen L�rmbelastung erzielten Gesamtertr�ge der Liegenschaft und der neu BGE 134 II 172 S. 176geschaffenen Nutzungsm�glichkeiten ist wie im angefochtenen Entscheid festzustellen, dass das Grundst�ck des Beschwerdef�hrers jedenfalls keinen flugl�rmbedingten Schaden erlitten hat, der im Sinne der Rechtsprechung als schwer zu bezeichnen w�re. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist im Hauptpunkt abzuweisen.
134 II 152,
134 II 145,
134 II 160,

References: BGE 
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 Art. 9
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