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Timestamp: 2020-08-08 09:00:45+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 10381 del 27/04/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10381 del 27/04/2017
Cassazione civile, sez. III, 27/04/2017, (ud. 23/11/2016, dep.27/04/2017), n. 10381
sul ricorso 11958/2015 proposto da:
B.L., elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA G MAZZINI
27, presso lo studio dell’avvocato GIACOMANTONIO RUSSO WALTI,
rappresentata e difesa dall’avvocato PAOLO DANIELE RUOTOLO giusta
L.M., A.D., L.C.;
avverso la sentenza n. 1235/2014 della CORTE D’APPELLO di GENOVA,
23/11/2016 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;
udito l’Avvocato FABIO PUCCI per delega;
MASELLIS Mariella, che ha concluso per l’accoglimento del 1^ motivo,
assorbito il 2^, accoglimento 3^ motivo.
B.L. ha proposto ricorso davanti al Tribunale di Genova
esponendo di aver stipulato un contratto verbale di locazione per uso
transitorio con L.M., A.D. e L.C. dal giugno
2008 al settembre 2008; che a seguito di numerose proroghe,i conduttori
non avevano rilasciato l’immobile e che dal maggio 2010 non avevano più
corrisposto il canone di locazione pur continuando ad occupare
La ricorrente ha chiesto la dichiarazione in via principale
dell’occupazione senza titolo dell’immobile e la condanna degli gli
occupanti al rilascio del bene; in via subordinata la dichiarazione
della risoluzione del contratto per grave inadempimento dei conduttori,
con la condanna al rilascio ed in ogni caso la condanna al pagamento
dell’indennità di occupazione nella misura di Euro 650,00 mensili.
Si costituivano i resistenti istando per il rigetto delle
domande ed in subordine per la dichiarazione dell’applicabilità al
contratto del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, commi 8 e 9 e 10, essendo stato il contratto registrato a loro cura tardivamente in data 10-6-2011.
Il Tribunale ha rigettato le domande proposte dalla B. ed ha applicato al contratto la normativa di cui D.Lgs. n. 23 del 2011.
La Corte di Appello, con sentenza pubblicata il 31-10.2014, ha
confermato il rigetto delle domande formulate da B.L..
Avverso questa sentenza propone ricorso B.L. con tre motivi.
1. Il Tribunale ha rigettato la domanda di risoluzione
consensuale e la subordinata per inadempimento sul rilievo che non si
può risolvere una contratto nullo. Ritenuto nullo il contratto di
locazione perchè non stipulato in forma scritta, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4 e non registrato, ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, il Tribunale ha applicato al contratto, vista la registrazione tardiva ad opera dei conduttori, del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3,
commi 8, 9 e 10, dichiarando che a decorrere dal 10 giugno 2011,data
della tardiva registrazione, era vigente tra le parti un contratto di
locazione della durata di quattro anni + quattro, con il canone annuale
di Euro 912,00.
2. B.L. ha impugnato la sentenza in appello
lamentando l’illegittimità costituzionale della normativa applicata del
primo giudice e la sostituzione ex lege di un contratto predeterminato
dalla legge al contratto nullo; ha dedotto l’inapplicabilità del D.Lgs. n. 23 del 2011,
alla fattispecie in oggetto sul rilievo che la normativa era entrata in
vigore dopo l’introduzione del giudizio in primo grado, per cui
l’occupazione dei conduttori era senza titolo essendo il contratto nullo
perchè non stipulato in forma scritta, ed insistendo per il pagamento
dell’indennità di occupazione.
3. La Corte di appello di Genova, pur dando atto della dichiarazione di illegittimità costituzionale del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3,
commi 8 e 9, ha ritenuto, ai fini degli effetti prodotti medio tempore
dalla normativa in oggetto, inapplicabile tale disciplina poichè il
contratto si era concluso anteriormente all’entrata in vigore del
decreto legislativo stesso, rigettando la domanda proposta in tal senso
dai conduttori. Ha rigettato la domanda della B. di occupazione
senza titolo dell’immobile per esser il contratto affetto di nullità
perchè stipulato in forma verbale,sul rilievo che la ricorrente non
aveva impugnato, come era suo onere ex art. 434 c.p.c.,
tra le statuizioni della pronuncia gravata, l’affermazione che le
domande da essa proposte dovevano individuarsi in via principale in
quella diretta ad ottenere la dichiarazione di occupazione senza titolo,
sul presupposto di una risoluzione consensuale con conseguente condanna
rilascio del bene e pagamento dell’indennità di occupazione;ed in via
subordinata, quella diretta alla dichiarazione di risoluzione del
contratto per morosità con conseguente condanna al rilascio.
Il giudice d’appello ha inoltre ritenuto che l’appellante non
aveva neanche impugnato la statuizione del primo giudice sulla
inammissibilità di una risoluzione consensuale di un contratto nullo.
4. Avverso questa decisione propone ricorso per cassazione B.L. con tre motivi.
Con il primo motivo si denunzia violazione dell’art. 434 c.p.c.,
nella parte in cui la Corte d’appello ha rigettato l’impugnazione per
la mancata impugnazione della statuizione del primo giudice laddove
questo aveva affermato che la domanda di occupazione senza titolo era
stata proposta sul presupposto della intervenuta risoluzione consensuale
La ricorrente afferma che avendo il giudice di primo grado
ritenuto nullo il contratto verbale di locazione perchè non stipulato in
forma scritta e non registrato,applicando allo stesso la normativa del D.Lgs. n. 23 del 2011, l’impugnativa si era rivolta a tale statuizione rilevando l’inapplicabilità temporale della normativa del D.Lgs. n. 23 del 2011, con il rilievo che da tale nullità ne discendeva automaticamente la occupazione seria titolo dell’immobile.
Dalla lettura dell’atto di appello si rileva che B. ha
contestato sotto vari profili l’applicazione fatta dal primo giudice del
D.Lgs. n. 23 del 2011
e, tenuto conto della nullità accertata dal primo giudice del contratto
di locazione perchè non stipulato in forma scritta, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4 e non registrato ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1,
comma 346, ha chiesto come conseguenza della nullità accertata la
dichiarazione di occupazione senza titolo dell’immobile, il rilascio
dello stesso ed il pagamento dell’indennità di occupazione.
In subordine, in ipotesi che il contratto fosse stato ritenuto
valido, ha chiesto la risoluzione dello stesso per grave inadempimento.
6. La circostanza che non è stato impugnato il rigetto della
domanda di pagamento dell’indennità di occupazione senza titolo fondata
sulla risoluzione del contratto verbale per mutuo consenso, come
affermato giudice di primo grado, non è preclusivo della proposizione
della domanda di occupazione senza titolo giustificata dalla accertata
nullità del contratto di locazione.
Infatti la ricorrente ha tenuto conto della statuizione di
primo giudice di nullità del contratto perchè non stipulato in forma
scritta e non registrato ed ha fondato la richiesta di occupazione senza
titolo e di risarcimento del danno su tale accertamento.
La domanda introdotta dalla B. in appello di occupazione
senza titolo in base a contratto nullo, fondata in primo grado invece
sulla scadenza del periodo transitorio senza che fosse stato rilasciato
l’immobile, doveva essere eventualmente valutata come domanda nuova,non
preclusa dal giudicato sul rigetto della domanda di risoluzione per
scadenza del periodo transitorio.
7. La Corte di appello avrebbe dovuto valutarne l’ammissibilità
e la fondatezza, tenendo conto che la domanda trae origine dallo
sviluppo processuale, dalla statuizione di nullità del contratto fatta
dal giudice di primo grado, circostanza nuova per la ricorrente e tale
da giustificare l’introduzione di una causa petendi nuova
dell’occupazione senza titolo.
8. Il secondo motivo di ricorso con cui si denunzia nullità della sentenza con riferimento all’art. 112 c.p.c. e art. 132 c.p.c., n. 4, terzo motivo sulle spese processuali, sono assorbiti dalla decisione dei primi due.
La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti gli altri; cassa
la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Genova in
diversa composizione che provvederà anche alle spese del giudizio di

References: Sentenza 
 sentenza 
 art. 3
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1
 art. 1
 art. 3
 sentenza 
 art. 3
 art. 434
 art. 1
 art. 1
 sentenza 
 art. 132
 sentenza