Source: http://kraken.slv.cz/26Cdo5191/2008
Timestamp: 2018-05-25 10:48:12+00:00

Document:
26 Cdo 5191/2008
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobkyně RPG Byty, s. r. o. , se sídlem v Ostravě Moravské Ostravě, Gregorova 3/2582, IČ: 277 69 127, zastoupené JUDr. Vladimírem Jirouskem, advokátem se sídlem v Ostravě Moravské Ostravě, Preslova 9, proti žalované I. Ch ., o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Karviné pobočky v Havířově pod sp. zn. 114 C 569/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 29. srpna 2008, č. j. 42 Co 380/2008-43, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 29. srpna 2008, č. j. 42 Co 380/2008-43, a rozsudek Okresního soudu v Karviné pobočky v Havířově ze dne 3. dubna 2008, č. j. 114 C 569/2007-23, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Karviné pobočce v Havířově k dalšímu řízení.
Okresní soud v Karviné pobočka v Havířově (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 3. dubna 2008, č. j. 114 C 569/2007-23, zamítl žalobu, aby žalovaná byla povinna vyklidit byt č. 10, IV. kategorie, sestávající ze tří pokojů, kuchyně a příslušenství, nacházející se v domě č. p. 679 na ulici P. v obci P. (dále jen předmětný byt , resp. byt a předmětný dům , resp. dům ); současně rozhodl o nákladech řízení účastnic.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 29. srpna 2008, č. j. 42 Co 380/2008-43, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic.
Z provedených důkazů vzaly oba soudy shodně za zjištěno, že žalobkyně je vlastnicí předmětného domu, že ohledně předmětného bytu uzavřely právní předchůdkyně žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaná jako nájemkyně dne 7. března 2001 nájemní smlouvu (dále jen nájemní smlouva ) na dobu určitou od 1. března 2001 do 28. února 2002 (čl. II. bod 1. věta první nájemní smlouvy), že v nájemní smlouvě se zároveň dohodly, že bude-li nájemkyně řádně platit nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu (tj. nebude mít dluh na nájemném a úhradách za služby v jakékoli výši), prodlouží se automaticky nájemní smlouva vždy každoročně o dalších dvanáct měsíců, počínaje dnem 1. března 2002 (čl. II. bod 1 věta druhá nájemní smlouvy), že v červenci 2007 dlužila žalovaná na nájemném a úhradách za služby spojené s užíváním bytu částku 77.655,- Kč a že v bytě stále bydlí. Na tomto skutkovém základě se odvolací soud především zabýval platností ujednání o době nájmu obsaženého v čl. II. bodu 1. nájemní smlouvy. Zde zejména konstatoval, že toto ujednání tvoří jeden celek, byť se skládá ze dvou vět. Při výkladu tohoto ujednání pak vycházel zejména z vůle účastníků nájemní smlouvy (§ 35 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. dále jen obč. zák. před novelou ) a dovodil, že jejich vůle směřovala k tomu, aby nájemní poměr k bytu trval po dobu řádného placení nájemného a úhrad za služby, a že na takovouto okolnost nelze vzhledem k předpokladu určitosti právního úkonu (§ 37 odst. 1 obč. zák. před novelou) dobu trvání nájmu platně vázat už proto, že není jasné, zda vůbec nastane. Navíc z důvodů specifikovaných v napadeném rozsudku uvedené ujednání svým účelem obchází zákon a je tudíž neplatné také podle § 39 obč. zák. před novelou. Ujednání o době nájmu je však podle odvolacího soudu neplatné jako celek (§ 37 odst. 1 a § 39 obč. zák. před novelou) a v tomto případě se tudíž neuplatní opět z důvodů uvedených v napadeném rozsudku právní názor vyslovený v rozhodnutích Nejvyššího soudu ve věcech sp. zn. 26 Cdo 379/2001 a 26 Cdo 3419/2006. Absence platného ujednání o době nájmu nemá za následek neplatnost celé nájemní smlouvy; jejím důsledkem je pouze založení nájemního poměru na dobu neurčitou. Svědčí-li žalované ve vztahu k předmětnému bytu nájemní poměr na dobu neurčitou, který nebyl dosud ukončen, odvolací soud zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen o. s. ř. ). Dovolatelka nesouhlasila s názorem, že žalovaná je nájemkyní předmětného bytu s nájemním poměrem na dobu neurčitou. Je přesvědčena, že v daném případě byl nájemní poměr uzavřen na dobu určitou s možností automatického prodlužování o pevně stanovené období, a to za splnění sjednané podmínky. Měla za to, že každá z obou vět vztahujících se k době nájmu a uvedených v článku II. bodu 1. nájemní smlouvy obstojí samostatně. V této souvislosti poukázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 9. dubna 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001. Vyjádřila přesvědčení, že v daném případě proto šlo o nájemní poměr na dobu určitou, který by se při neplatnosti ujednání o automatickém prodlužování nájemní smlouvy prodlužoval ze zákona (§ 676 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. dále jen obč. zák. před novelou ) a skončil by jednoznačně před rozhodnutím soudu. Navíc dodala, že ujednání o automatickém prodlužování doby nájmu není z důvodů specifikovaných v dovolání neplatné a že nájemní smlouvu nelze v žádném případě posoudit jako smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozhodnutí soudů obou stupňů a aby věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Podle čl. II. bodu 12. věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 29. srpna 2008, tedy před 1. červencem 2009, kdy uvedená novela nabyla účinnosti, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen o. s. ř. ).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Poté se Nejvyšší soud zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněných (způsobilých) dovolacích důvodů. Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu se řídí ustanoveními § 237 odst. 1 písm. b/ a c/ o. s. ř.
Protože ustanovení § 237 odst. 1 písm. b/ o. s. ř. přípustnost dovolání nezakládá (rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený napadeným rozsudkem, byl jeho prvním rozhodnutím ve věci), zabýval se dovolací soud přípustností dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. Je-li přípustnost dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř. spjata se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, pak také dovolací přezkum se otevírá pouze pro posouzení otázek právních a způsobilým dovolacím důvodem je proto v tomto případě zásadně jen důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř.
Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu České republiky je ustálena v názoru, že při posuzování otázky, zda část právního úkonu postiženou důvodem neplatnosti lze oddělit od ostatního jeho obsahu, je zapotřebí respektovat vůli účastníků právního úkonu s přihlédnutím k účelu, jehož dosažení účastníci sledovali. Vztahuje-li se důvod neplatnosti smlouvy o nájmu bytu pouze na ujednání o podmínkách změny nájemního vztahu z doby určité na dobu neurčitou, je neplatná jen tato část, nikoli i ta, v níž účastníci (platně) vyjádřili vůli uzavřít nájemní vztah na dobu určitou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. dubna 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001, uveřejněný pod C 1132 ve svazku 16 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu /citované rozhodnutí bylo uveřejněno i v publikaci Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu, ASPI Publishing s. r. o, Praha 2003, str. 20/ - dále jen uveřejněné rozhodnutí , a dále např. rozhodnutí z 21. října 2004, sp. zn. 2516/2003, z 25. července 2006, sp. zn. 33 Odo 1092/2004, a ze 16. listopadu 2006, sp. zn. 26 Cdo 2398/2006). Na rozdíl od odvolacího soudu má dovolací soud za to, že uvedené právní názory jsou vzhledem ke zjištěnému skutkovému stavu týkajícímu se ujednání o době nájmu plně použitelné v projednávané věci.
V posuzovaném případě se právní předchůdkyně dovolatelky a žalovaná v čl. II. bodu 1. nájemní smlouvy dohodly, že nájemní smlouva se sjednává na dobu určitou od 1. března 2001 do 28. února 2002 (věta první) a že bude-li nájemkyně řádně platit nájemné a služby a nebude-li mít dluh na nájemném a na službách v jakékoliv výši, prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy každoročně o dalších dvanáct měsíců, počínaje 1. březnem 2002 (věta druhá). Z uvedeného především vyplývá, že jde o nájemní smlouvu na dobu určitou (od 1. března 2001 do 28. února 2002); text nájemní smlouvy (konkrétně její čl. II. bod 1. věta první, podle níž se nájemní smlouva sjednává s účinnosti od 1. 03. 2001 na dobu určitou, a to do 28. 02. 2002 ) jiný výklad ohledně sjednané doby nájmu ani nepřipouští.
V uvedených souvislostech však nelze ztratit ze zřetele, že část nájemní smlouvy, podle níž byla smlouva uzavřena na takto vymezenou dobu (čl. II. bod 1. věta první nájemní smlouvy), může, jde-li o sjednanou dobu nájmu, obstát samostatně a je tudíž ve smyslu § 41 obč. zák. před novelou obsahově oddělitelná od další části (čl. II. bodu 1. věty druhé nájemní smlouvy) týkající se doby nájmu, resp. možnosti eventuálního jejího prodlužování (viz uveřejněné rozhodnutí). Okolnost, že současně byly mezi účastnicemi dohodnuty (neplatně ve smyslu § 37 odst. 1 a § 39 obč. zák. před novelou) podmínky, za nichž mohlo eventuálně docházet k prodlužování nájemní smlouvy, nemůže na uvedeném závěru nic změnit.
Nájemní vztah tak byl platně (uvedením příslušného období) sjednán na dobu určitou (od 1. března 2001 do 28. února 2002). Protože žalovaná předmětný byt užívala i po uplynutí sjednané doby nájmu a dovolatelka nepodala proti ní do třiceti dnů žalobu o vyklizení u soudu, nájemní smlouva se opakovaně obnovovala podle § 676 odst. 2 obč. zák. před novelou za týchž podmínek, tj. vždy o jeden rok, naposledy od 1. března 2006, přičemž nájemní poměr pak skončil dne 28. února 2007. Poté se již obnovit nemohla, neboť tato možnost je od 31. března 2006 výslovně vyloučena ustanovením § 686a odst. 6 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb.; proto od 1. března 2007 užívá žalovaná předmětný byt bez právního důvodu. Lze uzavřít, že dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. byl použit opodstatněně.

References: soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 zákona č. 40
 § 39
 § 39
 soud 
 § 237
 zákona č. 99
 zákona č. 40
 soud 
 zákona č. 7
 soud 
 soud 
 zákona č. 99
 soud 
 soud 
 § 237
 § 237
 soud 
 § 237
 § 237
 § 241
 soud 
 § 41
 § 37
 § 39
 § 676
 § 686
 zákona č. 40
 § 241