Source: http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=23303&whichpage=4
Timestamp: 2020-06-07 03:56:38+00:00

Document:
61 Posté - 23 sept. 2017 : 13:14:17
Il ne faut pas confondre l'appel d'offres avec les travaux du Grecco
62 Posté - 23 sept. 2017 : 13:21:39
Et la vieille rengaine du vote par correspondance est repartie... Pas de débat, pas d'amendement possible.. l'AG pieds et poings liée par ceux qui ont concocté l'ODJ.
Soit ce dont rêvent la plupart des syndics , qui en général clament qu'on ne peut pas modifier une résolution, et sont crus la plupart du temps.
Si tu veux tuer ton chien, accuse le de la rage. Si les gens ne viennent pas aux AG, c'est pour la même raison que celle pour laquelle ils ne vont plus voter : parce qu'ils ont l'impression que ça ne sert à rien.
A quoi se rajoute le combat pour que les AG ne soient pas convoquées à 17h parce que ça arrange le syndic.
Enfin, si vous voulez avancer sur le problème des pouvoirs, il faut commencer par décider ce qu'on fait des pouvoirs en blanc.
Parce que le vote par correspondance ne résoudra en rien le problème des gens influents, bien au contraire. . Ce sera pire. Au lieu de se pointer à l'AG avec 3 pouvoirs maxi, ils feront le tour des chaumières pour pianoter sur l'ordinateur ou remplir les bulletins de vote d'autant de personnes qu'ils veulent, sans AUCUN contrôle possible de qui que ce soit.
63 Posté - 23 sept. 2017 : 13:40:42
Quant à donner à un CA ou au CS le pouvoir de décider de travaux art24 en général, sans délégation d'AG sur un objet et un montant précis, c'est la négation même du concept de copropriété tel qu'il existe depuis le début. Celui qui paye décide.
Les CS prennent déjà régulièrement des "petites décisions", même si, c'est pas dit comme ça dans la loi.
Ca suffit largement. Parce que les CS qui pensent être les "patrons" de la copro, il y en déjà trop. Mais au moins, s'ils ont poussé le bouchon dans les dépenses sans décisions d'AG, il y a des recours.
Et il n'est nul besoin non plus de professionnels pour décider à la place des copros. Cette espèce de manie qui consiste à faire croire que nous serions tous des abrutis incapables de réfléchir, et qu'il faudrait un expert pour décider à notre place, la copropriété y avait jusqu'à présent échappé. Il semble que ça déplaise à certains. On verra donc des CA décider d'embaucher leurs copains sur des chantiers pharaoniques, potentiellement totalement inutiles, surfacturés, ou complètement éloignés des préoccupations de ceux qui payent, comme ça se passe déjà partout ailleurs en matière de dépense des fonds publics. C'est tellement facile de dépenser l'argent des autres...
Édité par - Viviane le 23 sept. 2017 13:49:54
64 Posté - 23 sept. 2017 : 14:45:45
Et ça, c'est la blague du jour. Comme si la certification des comptes par un expert évitait les dérives partout où elle est déjà requise...
Ca fera juste un intervenant de plus à payer, que ce soit utile ou pas. Et des copros et un CS encore moins regardants qu'aujourd'hui puisqu'on leur a expliqué que l'expert avait certifié...
Édité par - Viviane le 23 sept. 2017 14:47:40
65 Posté - 23 sept. 2017 : 16:39:44
"Comme si la certification des comptes par un expert évitait les dérives"
La "vérification des comptes" par un Expert comptable ne garantit pas le respect des règles et du règlement de copropriété.
"Ca fera juste un intervenant de plus à payer"
qui n' apportera pas grand chose, mais c' est la manière de nos gouvernements de relancer l' économie, en imposant des charges aux autres.
66 Posté - 23 sept. 2017 : 19:31:30
Dans ce cas le syndic ne gérerait plus la comptabilité du SDC, et ne ferait plus grand chose, car une partie passerait par le CA/CS. Nous serions dans un fonctionnement de syndicat coopératif ou assimilé.
Je ne trouve pas cela choquant. Maintenant ce n'est que mon avis.
Maintenant, qui dit comptes certifiés par un expert comptable dit à terme transmission des éléments aux services fiscaux, et cela tombe très bien car le 31 décembre 2018 toutes les copropriétés seront immatriculées. On en reparlera dans 2 ou 3 ans.
Pensez qu'un Etat va dépenser des millions simplement pour avoir un fichier avec quelques données est assez naïf. Nous sommes dans le monde de la data, et lorsque toutes les données seront envoyées, il sera facile de savoir sur quel levier agir pour un gouvernement.
67 Posté - 23 sept. 2017 : 19:52:01
Dans ce cas le syndic ne gérerait plus la comptabilité du SDC, et ne ferait plus grand chose, car une partie passerait par le CA/CS.
Quoi qu'il fasse, il faudra le payer.
Je ne vois pas en quoi une compta établie par un expert comptable qui coûte 3 fois le prix d'un comptable normal va résoudre les problèmes des copropriétés.
Sauf cas exceptionnels (comme chez nous) le syndic ne "truande " pas la compta.
C'est ailleurs et autrement que les abus ont lieu. Surfacturations, factures passées plusieurs fois, prestataires non payés ou payés ou payés en retard, ou trop potes avec le syndic...
Avoir une copie des factures, le journal de banque et le relevé bancaire suffit à vérifier 80% des soucis purement comptables potentiels. Le reste se jouant sur les répartitions.
La compta d'un syndicat n'est pas aussi compliquée que celle d'une entreprise.
Revoir les annexes pour les rendre compréhensibles au copro lambda serait bien plus utile. Décider d'une présentation uniforme et claire de ce que SERA la répartition après le vote aussi. Parce que là, tout ce qu'on a quand on a quelque chose, c'est deux soldes : avant et après. Aucune mention, par exemple, des consos individuelles imputées à chacun. Chez nous, on en est à les noter dans la convoc pour être sur que tout le monde le sait AVANT de voter.
Nous serions dans un fonctionnement de syndicat coopératif ou assimilé.
Non, parce que dans un syndicat coopératif, le CS désigne le syndic, et le syndic a les pouvoirs.... du syndic, pas de l'AG.
C'est quand même étonnant de vouloir confier à un groupuscule toutes les décisions article 24, alors que c'est justement le SEUL article où on se contrefiche de l'absentéisme aux AG. On peut voter à 2 des millions d'euros de travaux.
C'est quoi le but ? Moi j'en vois qu'un. Forcer les copropriétés à décider de travaux. Histoire de relancer l'économie. Si après on se retrouve avec des taux d'impayés gigantesques, c'est pas grave. Ca fait travailler les avocats...
Édité par - Viviane le 23 sept. 2017 20:03:32
68 Posté - 23 sept. 2017 : 20:31:13
on discute sur du vent. On verra bien ce qui en est.
69 Posté - 23 sept. 2017 : 20:50:11
Pour le coup, c'est bien le but de ce genre de fil, non, de discuter sur des hypothèses, sur le futur.... ?
Y'a pas de questionneur qui attende une réponse précise à une question précise en l'état actuel des textes
70 Posté - 24 sept. 2017 : 00:01:09
Pour le conseil d'administration il y a un projet de texte bien réel.
D'autant plus réel qu'il est dans le vent de ceux qui tournent dans l'environnement de ce qui était le ministère du logement, par opposition au Ministère de la Justice.
La Chambre des experts en copropriété n'est pas un entité négligeable et M. le Professeur Périnet-Marquet n'est pas un de ces sociologues que j'ai qualifiés de rénovateurs séditieux
Ajoutons que l'UNIS semble approuver les propositions faites.
71 Posté - 24 sept. 2017 : 00:26:12
72 Posté - 24 sept. 2017 : 00:30:38
Voyez mon message 55.
73 Posté - 24 sept. 2017 : 11:11:21
J'avais vu, JPM. Mais ça n'est pas réellement un projet de loi précis. C'est ce que dit ce monsieur dans l'interview dont j'ai donné le lien. Je pensais que vous connaissiez le projet de loi.
74 Posté - 24 sept. 2017 : 11:26:43
Il s'agit d'une opération de réécriture de la loi de 1965.
Elle est présentée par un groupement comportant des gens de grande qualité, avec lesquels on n'est pas forcément d'accord sur tout.
On peut considérer qu'une grande partie de ce travail pourrait être pris en compte pour l'établissement d'un projet de loi.
Quand j'ai propos une solution pour remplacer le compte prorata temporis mon texte a été une simple proposition pendant des mois.
Un jour il est devenu un projet de loi à quelques détails près, sur une intervention de Me Lafond, qui l'avait repris dans le Jurisclasseur.
75 Posté - 24 sept. 2017 : 12:33:42
Elle est présentée par un groupement comportant des gens de grande qualité,
Si vous le dites. Pour ma part ce qui m'intéresse en général, c'est pas tant la "qualité" des gens qui proposent une loi, que le contenu de la proposition
avec lesquels on n'est pas forcément d'accord sur tout.
Effectivement. Autant clarifier dans la loi des choses qui auraient du l'être depuis longtemps plutôt que confier aux juges le soin de le faire a une logique que je soutiens.
Autant confier les décisions art 24 à un groupuscule, dont on ne sait même pas QUI il serait ? Des copros, le CS, des gens extérieurs à la copro ? a très certainement aussi une logique, avec laquelle je suis en total désaccord.
76 Posté - 24 sept. 2017 : 13:03:43
Et sinon, Sunbird ne confond rien du tout. Puisque c'est suite à cet appel d'offres que le gouvernement a confié au GRECCO le soin de réfléchir à la refonte du droit de la copro.
On peut voir par exemple dans cet appel des choses à étudier comme :
La copropriété dispose d’une comptabilité indépendante dans laquelle les
composants de son patrimoine, les parties communes, sont inscrites à
l’actif et sont gérées à travers des mécanismes classiques
d’immobilisation et d’amortissement ;
Donc une toute autre philosophie. Qui engendrera (c'est noté plus loin) une modif des règles comptables pour se caler sur celles entreprises, et passer de difficilement compréhensible pour le copro lambda à totalement imbitable, donc incontrôlable.
Les copros vont donc se retrouver dans la situation de tous ceux qui achètent, en même temps qu'un service lambda, un paquet d'actions, avec des droits de vote aux AG. Droit de vote qu'ils n'utilisent pas vu qu'il leur faudrait d'abord être capable de comprendre et digérer les bilans comptables des sociétés dont ils sont actionnaires....
D'où la nécessité d'un expert (qu'il faudra payer) pour contrôler tout ça... Les honoraires de cet expert étant susceptibles de siphonner la quasi totalité des avantages qu'on fait miroiter avec les travaux sur partie commune présentés comme possibles amortissement et compagnie.... Ce qui, si je ne m'abuse, n'aura de plus de réel intérêt que pour les propriétaires dont la feuille d'impôt est salée, soit les plus à même de financer les travaux. Or ça n'est pas là qu'on trouve les copropriétés dégradées...
Enfin l'objet du syndicat est substantiellement modifié, il ne s'agira plus d'entretenir un bien commun, mais de valoriser, voire faire fructifier, un patrimoine. Ce qui promet des situations pire qu'actuellement lorsqu'il y a disproportion dans les revenus des différents copros d'un même immeuble. Voire dans leurs objectifs, entre celui qui a acheté pour habiter, ou pour louer, ou pour revendre...
Les décisions d'embellissements, d'amélioration (déjà passées de 26 à 25) à l'article 24 sont tapies dans l'ombre de cette philosophie... Décidées unilatéralement par le CA-CS, elles aboutiront in fine à une mixité sociale encore plus réduite qu'actuellement...
L’hypothèse ici avancée est que la création d’une entité interne de gouvernance
spécifique pouvant correspondre au conseil syndical ou à un bureau type ASL
constituerait une réponse aux difficultés constatées dans les copropriétés. Il s’agirait :
En quoi ça constituerait une réponse ? Mystère. Rien n'empêche aujourd'hui CS et/ou syndic et/ou AG de faire ce qui suit. Donc il s'agirait de transformer des possibilités en obligations...
Et aucune loi ne transformera un CS incompétent ou je m'enfoutiste en CS compétent.
? d’organiser la gouvernance autour d’une assemblée de copropriétaires et de cet
organe de direction interne élu par l’assemblée, responsable de la gestion
courante et de la programmation de la gestion patrimoniale, le président de cette
entité serait ainsi le représentant légal de la copropriété ;
Autrement dit, on va à toute force piocher dans les copros, dont ça n'est pas le métier un représentant légal du syndicat. Et comme on peut tout de même pas obliger quelqu'un à prendre cette responsabilité, on prévoiera des portes de secours, plus que probablement onéreuses, du type AJ..
Alors que le statut de syndicat coopératif existe déjà, et peut parfaitement être CHOISI par qui le souhaite. Mais on y adjoindra des contrôles obligatoires par des pros qu'il faudra payer...
? de développer la qualité de la gestion par l’appel à des professionnels tels que le
Et là, on tombe dans le charabia... Tout est rédigé comme si aujourd'hui il n'était PAS POSSIBLE de faire appel à des intervenants extérieurs.... alors que ça l'est parfaitement. On va donc mettre des obligations de le faire ?
de définir clairement les rôles de l’assemblée et de l’organe de direction par une
répartition des prérogatives, le fil conducteur étant de confier à l’assemblée toutes
les décisions structurantes ou engageantes comme les budgets de fonctionnement
et d’investissement et à l’organe de direction la gestion courante, les imprévus et
la préparation de la programmation moyen et long terme soumise à l’assemblée
Ce qui est déjà, en gros, le cas...
Bon, j'ai pas tout lu, on peut télécharger ici cet appel d'offres
Édité par - Viviane le 24 sept. 2017 13:58:09
77 Posté - 24 sept. 2017 : 13:16:46
Je plussoie Viviane et JB22.
Il faut arrêter de faire croire que les comptabilités deviennent miraculeusement parfaites parce qu'on paye 500 ou 1000 euros un intervenant spécialisé (pour l'instant des expertes comptables spécialisés en copropriété il ne doit pas y en avoir beaucoup, mais je suis sur que les experts comptables se frottent les mains et se tapent sur les genoux de plaisir en voyant s'ouvrir ce nouveau marché, du coup ils vont aussi pouvoir augmenter leurs autres prestations envers leurs clients actuels)
On ne fait pas plus disparaitre l'amiante par un diagnostic amiante, et tout ca ne fait qu'obérer énormément les équilibres des syndicats qui voient comme pas mal d'entité leurs charges augmenter.
Pour faire court, je vais écrire que les syndicats ont presque tous virés ou non remplacé leurs gardiens mais payent maintenant ce genre de services inutiles qui font travailler des salariés dont la compétence ne ..sert à rien...
Tiens, y'a aussi qu'a imposer aux logiciels comptables utilisés en copropriété de faire papa mama et d'être validés par un organisme spécifique copro par copro, organisme qui ne connait rien à rien mais qui est capable de délivrer des certificats à 500 euros pièce...
Édité par - ribouldingue le 24 sept. 2017 13:25:50
78 Posté - 24 sept. 2017 : 14:23:27
En fait, si on additionne tout :
CS ou CA pouvant prendre toutes les décisions article 24
Président de ce CS ou CA représentant légal du syndicat
impossibilité d'obliger un copro lambda à prendre cette responsabilité
Donc nécessité de prévoir qu'elle puisse être prise par un pro
Les pros à disposition étant les syndics... qui déjà "dirigent" nombre d'ASL.
On en arrive au rêve des organisations de syndics depuis longtemps: un syndic qui décide à la place de l'AG. Pour l'article 24 (pour l'instant).
On comprend pourquoi le projet est soutenu par l'UNIS. Ainsi que la nécessité de légiférer par ordonnance plutôt que débattre à l'assemblée nationale...
Et tout ça sous le prétexte, fort louable au demeurant, de "faciliter la transition énergétique".... dont on se contrefiche par ailleurs et à plein d'égards, du sac en plastique interdit depuis des années mais toujours distribué en passant par les suremballages, les transports publics plus chers que le covoiturage, les grilles-pains qu'on installe dans tous les HLM, le nucléaire ultra-subventionné et les énergies renouvelables totalement oubliées... et j'en passe..
Édité par - Viviane le 24 sept. 2017 14:48:45
79 Posté - 24 sept. 2017 : 22:08:07
Il y a deux choses à distinguer dans ce qu'il est présenté des travaux du GRECCO. La première est un toilettage de la loi qui devrait entériner diverses solutions jurisprudentielles. La seconde est le souci d'adapter les règles de gestion à la dimension de la copropriété. En effet, il n'y a juridiquement presqu'aucune différence entre les copropriétés d'une dizaine de lots principaux et les copropriétés géantes qui peuvent en contenir des milliers alors que, dans la réalité, ce sont des univers différents. La limite de 50 lots est peut-être trop basse, mais il est temps d'adapter la norme à la réalité. Une copropriété comme Parly 2, c'est 37 syndicats secondaires, 278 bâtiments, 7 500 logements, 18 000 résidents. Le budget du seul syndicat principal est de plus de 8 M€. Cela ne se gère pas comme un immeuble de 10 logements avec un budget de quelques milliers d'euros. Le conseil syndical y a en fait depuis longtemps pris l'allure d'un conseil d'administration qui considère que le syndic est à ses ordres. Quant à l'idée de rendre obligatoire la certification des comptes par un expert aux comptes, elle n'a, dans de telles conditions, rien d'extravagant.
Cela dit, donner pouvoir à un conseil d'administration de prendre toutes les décisions actuellement prises à la majorité de l'article 24 ne me semble pas acceptable. Il me paraît par exemple aberrant que l'autorisation, qui ne porte guère à conséquence, de remplacer une fenêtre en bois par une fenêtre en PVC se donne à la majorité de l'article 25 alors que, pour décider de gros travaux qui peuvent coûter 5 000 € par logement, la majorité de l'article 24, sans aucun quorum, suffit. Le mode de décision devrait dépendre de l'enjeu financier et non de la seule distinction entre entretien et amélioration.
80 Posté - 24 sept. 2017 : 22:19:38
Une copropriété comme Parly 2, c'est 37 syndicats secondaires, 278 bâtiments, 7 500 logements, 18 000 résidents. Le budget du seul syndicat principal est de plus de 8 M€.
Selon l'anah, en 2006, la répartition était
En 2006, le parc de logements collectifs en copropriété
- 25 % de petits immeubles (moins de 10 logements) ;
- 58 % d’immeubles de taille moyenne
(10 à 50 logements) ;
- 17 % d’immeubles de plus de 50 logements
Et dans ces 17%, combien font la taille de Parly2 ? On estime à 300000 celles entre 50 et 200, et quelques milliers à peine à plus de 200.
Le conseil syndical y a en fait depuis longtemps pris l'allure d'un conseil d'administration qui considère que le syndic est à ses ordres.
Quand les syndics "obéissent" au CS , c'est qu'ils jugent que c'est leur intérêt, rien d'autre. Je fais plaisir à machin avec des broutilles, il est content, il regarde pas le reste et comme il est influent, je serai réélu. Mais le CS a intérêt à en rester aux exigences "broutillesques" comme changer la société d'entretien, ou à celles qui rapportent au syndic, comme les travaux sur lesquels il perçoit des honoraires... Ne pas trop, surtout, s'attacher à contrôler la gestion...
Le syndic est comme n'importe quel commerçant : il doit garder ses clients. Absolument rien de cette façon de faire ne changera avec un CA, sauf bien sur si l'idée derrière tout ça est d'en arriver à des copros gérées par des pros qu'elles n'auront même plus la possibilité de choisir...
Car ce qu'on voit le plus souvent, c'est surtout des CS et des AG qui "obéissent" au syndic... Vous pouvez compter sur les doigts de la main les AG qui ne sont pas, de fait, dirigées par le syndic.
La seule chose qui manque, c'est qu'ils en aient le droit.
Édité par - Viviane le 24 sept. 2017 22:49:55

References: l'article 24
in fine
 l'article 24
 l'article 24
 l'article 25
 l'article 24