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Schönheitsreparatur bei Auszug unter 3 Jahren
| 07.02.2005 19:48 | Preis: ***,00 € |
Ich bin Mieterin einer Einzimmerwohnung, das Mietverhältnis besteht seit April 2002 und ich habe zum 28. Feb. 2005 gekündigt.
Meine Vermieterin besteht auf eine vollständige Renovierung der Wohnung, obwohl ich noch keine 3 Jahre in der Wohnung bin.
Die Wohnung war bei Einzug nicht renoviert.
Da ich kaum in der Wohnung war, ist sie auch nicht verwohnt, die Wände sind im einwandfreiem Zustand.
Muß ich die Wohnung renovieren, kann ich eventuell anteilig die Kosten übernehmen oder sind die folgenden Klauseln nichtig?
Mich irritiert vorallem die Zusatzklausel aus § 26.
$10 Schönheitsreparaturen
1)Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen
3) Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen, dies gilt auch, soweit der Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erfordert.
Küchen, Baderäume und Duschen: Liegen die letzen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66% der erforderlichen Renovierungskosten.
Wohn-und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 40%, länger als drei Jahre, 60%, länger als vier Jahre, 80%
2) Die fälligen Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Maßgabe des § 10 auszuführen. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, gilt die gem. §10 Ziff. 3 Abs. 2 getroffene Vereinbarung.
Zudem ist in § 26 festgehalten:
§26 Sonstige Vereinbarungen:
Der Mieter hat die Räume bei Auszug fachmännisch zu renovieren.
vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten möchte: Der BGH hat in seinem Urteil vom 25. Juni 2003 (VIII ZR 335/02) festgestellt, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam ist. Aus diesem Grund halte ich § 26 Ihres Mietvertrages für unwirksam.
Weiter hat der BGH mit Urteil vom 23.06.2004 (VIII ZR 361/03) entschieden, dass eine mietvertragliche Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auferlegt wird, unwirksam ist. Ein starrer Fristenplan liegt dann vor, wenn der Mieter nach Maßgabe der Klausel unabhängig vom konkreten Zustand der Wohnung verpflichtet sein soll, Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Dies ist in Ihrem Sachverhalt der Fall.
Aus diesem Grund gehe ich davon aus, dass auch diese Klausel unwirksam ist. Daher müssen Sie überhaupt keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Zwar wäre grundsätzlich die Überbürdung eines Anteils der Kosten möglich. Häufig führt jedoch gerade der übermäßige Drang zur Regelung und damit eine Koppelung von mehreren Klauseln im Mietvertrag dazu, dass die Gerichte die vertraglichen Regelungen insgesamt für unwirksam halten und den Vermieter die gesamte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ebenso wie die Durchführung der Schönheitsreparaturen am Mietobjekt trifft.
Von den Gerichten werden immer alle im Mietvertrag enthaltenen Klauseln zur Frage der Durchführung der Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses, der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen, der Pauschalierung von Schadensersatzansprüchen und der Durchführung von Endrenovierungen gemeinsam betrachtet. Dies führt häufig dazu, dass zwei zwar unabhängig voneinander wirksame Klauseln in Kombination durch ein erkennendes Gericht als unwirksam gewertet werden. Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weiter geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich gern zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen
"Sehr schnelle Antwort, hatte so eine gute Argumentationsgrundlage bei meiner Vermieterin. Habe dadurch viel Geld gespart.Prima Sache"
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References: § 26
 § 10
 §10
 § 26

§26
 BGH 
 § 9
 § 307
 § 26
 BGH