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Timestamp: 2019-11-13 02:29:45+00:00

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OLG Hamm, 15 W 322/06: OLG Hamm: nicht zwingendes recht, wohnung, miteigentümer, verwalter, verwaltung, abrechnung, stimmrecht, stimmenmehrheit, umlegung, ausnahme
Urteil des OLG Hamm vom 22.02.2007, 15 W 322/06
Aktenzeichen: 15 W 322/06
OLG Hamm: nicht zwingendes recht, wohnung, miteigentümer, verwalter, verwaltung, abrechnung, stimmrecht, stimmenmehrheit, umlegung, ausnahme
Oberlandesgericht Hamm, 15 W 322/06
Vorinstanz: Landgericht Detmold, 3 T 108/06
Tenor: Der angefochtene Beschluss wird mit Ausnahme der Wertfestsetzung aufgehoben.
Auf die sofortige erste Beschwerde der Beteiligten zu 4) wird der Beschluss des Amtsgerichts vom 23. Februar 20006 mit Ausnahme der Wertfestsetzung ebenfalls aufgehoben.
Der Antrag der Antragsteller vom 29. Dezember 2005, die in der Eigentümerversammlung vom 8. Dezember gefassten Beschlüsse zu TOP 4, 6 und 8 für unwirksam zu erklären, wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens werden den Beteiligten zu 1) bis 3) auferlegt, eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen findet in allen Instanzen nicht statt.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.500 € festgesetzt.
3Die Beteiligten sind die Miteigentümer der eingangs genannten Wohnungs- und Teileigentumsanlage. Im vorliegenden Fall streiten sie über die Wirksamkeit der in der Eigentümerversammlung vom 08.12.2005 gefassten Beschlüsse. Streitpunkt ist insbesondere die Auslegung der Teilungserklärung zum Stimmrecht. Die Beteiligten zu 1) bis 3) vertreten dazu die Auffassung, die Sondereigentümer der Garagen seien nicht stimmberechtigt, die Beteiligte zu 4) nimmt den gegenteiligen Standpunkt ein. Hierzu im Einzelnen:
4Die Beteiligte zu 4) hatte nach Erwerb des Grundstücks den dort vorhandenen Altbau zu einem Wohn- und Geschäftshaus umgestaltet und anschließend ihr Eigentum in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. In der Teilungserklärung vom 23.11.2000 (UR- Nr. 55/2000 der Notarin K in H) heißt es dazu unter der Überschrift "II. Bildung von
Wohnungseigentum", das Grundstück werde in 15 Miteigentumsanteile aufgeteilt, die jeweils "mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung und nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden" sein sollten. Es sollten sieben Miteigentumsanteile mit dem Sondereigentum an einer Wohnung (Nr. 1 - 7 des Aufteilungsplanes), ein Miteigentumsanteil mit dem Teileigentum an einem 243,03 qm großen Gewerberaum (Nr. 8 des Aufteilungsplanes) und die restlichen sieben Miteigentumsanteile jeweils mit dem Teileigentum an einem Garagenstellplatz (Stellplatz Nr. 1 - 7 des Aufteilungsplanes) verbunden werden. Der Miteigentumsanteil der sieben Garagenstellplätze beträgt insgesamt 95,63/1.000.
5In der Gemeinschaftsordnung (Abschnitt III der Teilungserklärung) heißt es (Unterstreichungen durch den Senat):
6"Für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, soweit nicht nachstehend etwas anderes vereinbart ist.
Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG wird als Inhalt des Wohnungseigentums bestimmt: 7
1. Zweckbestimmung 8
Das gesamte Gebäude dient Gewerbe- und Wohnzwecken. ... 9
3. Instandsetzungspflichten 10
... Wird ein Gebäude- oder Gebäudeteil ganz oder teilweise zerstört, so sind die Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet, den vor Eintritt des Schadens bestehenden Zustand wieder herzustellen, wenn die Kosten der Widerherstellung durch Versicherungen oder sonstige Ansprüche voll gedeckt sind. ...
Wenn eine Pflicht zur Wiederherstellung nicht besteht, ist jeder andere Wohnungseigentümer berechtigt, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. 11
4. Versicherungen 13
14Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für sein Sondereigentum folgende Versicherungen abzuschließen ...
15Für das gemeinschaftliche Eigentum, wenn und soweit die vorstehenden Versicherungen durch den Sondereigentümer nicht möglich sind, sind diese von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich abzuschließen.
5. Zahlungsverpflichtungen 16
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen Beträge der laufenden Kosten zu leisten: 17
Die Bewirtschaftungskosten bestehen aus: ... 18
b) den Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung, wenn diese den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich unterliegen. ... 19
20Der auf jeden Wohnungseigentümer entfallende Anteil an den genannten Kosten richtet sich nach dem Verhältnis der Wohnungseigentumsflächen und beträgt
für das Wohnungseigentum Nr. 1 - 89,59qm
für das Wohnungseigentum Nr. 2 - 77,04 qm
für das Wohnungseigentum Nr. 3 - 83,97 qm
für das Wohnungseigentum Nr. 4 - 36,38 qm
für das Wohnungseigentum Nr. 5 - 109,24 qm
für das Wohnungseigentum Nr. 6 - 116,17 qm
für das Wohnungseigentum Nr. 7 - 101,65 qm
für das Wohnungseigentum Nr. 8 - 243,03 qm
22Die Kosten des Wasserverbrauchs ..., die Stromkosten und die Heizkosten trägt jeder Wohnungseigentümer nach Maßgabe der Verbrauchsregistrierung selbst entsprechend der Abrechnung der Stadtwerke.
23Die Kosten der Müllabfuhr werden nach Personenzahl verteilt. Dies gilt nicht für die gewerblichen Räume. ...
6. Wohnungseigentümersammlung 24
25Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieses Wohnungseigentums-Begründungsvertrages die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
26Soweit nach Stimmenmehrheit beschlossen wird, gewährt jede Wohnung eine Stimme. Über die gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift anzufertigen, und das Original nach Unterzeichnung gem. § 24 Abs. 6 des Wohnungseigentumsgesetzes aufzubewahren. Sofern sich aus diesem Vertrag oder dem Gesetz nichts anderes ergibt, bedeutet Stimmenmehrheit, dass der Beschluss mit 2/3 Mehrheit gefasst werden muss.
27Einmal im Jahr ist die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Darüber hinaus muss eine Wohnungseigentümerversammlung dann einberufen werden, wenn einer der Wohnungseigentümer die Einberufung aus wichtigem Grunde unter Angabe des Gegenstandes verlangt."
28Die Beteiligte zu 4) bestellte sich zur ersten Verwalterin und schloss am 12.01.2001 einen Verwaltervertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren ab. Danach veräußerte sie die Wohnung Nr. 4 an die Beteiligten zu 1), die Wohnung Nr. 5 zusammen mit dem Garagenstellplatz Nr. 5 an die Beteiligte zu 2) und die Wohnung Nr. 6 mit dem Garagenstellplatz Nr. 1 an die Beteiligte zu 3). Die restlichen Wohnungen und Garagenstellplätze sowie der Gewerberaum sind nach wie vor Eigentum der Beteiligten zu 4).
29Am 08.12.2005 fand eine Eigentümerversammlung statt, an der alle Beteiligten teilnahmen. Für die Verwalterin war deren Mitarbeiter I Versammlungsleiter. Schon zu Beginn der Versammlung gab es Meinungsverschiedenheiten über die Stimmrechtsverteilung. In der Niederschrift über die Eigentümerversammlung ist dazu vermerkt:
TOP 2 Stimmrechtsverteilung 30
31Herr I erläutert, dass es eindeutig so ist, dass die Stimmrechtsverteilung wie folgt ist: 15 Stimmanteile insgesamt, davon 10 Stimmen Fa. AGRUBA (WE 1, 2, 3, 7, Gewerbeeinheit Nr. 8 und Stellplatz Nr. P 2, P 3, P 4, P 6 und P 7), 5 Stimmen Eigentümer WE 4, 5 mit P 5 und 6 mit P 1.
32Die Eigentümer von WE 4, 5 und 6 sehen die Verteilung anders, da sie meinen, man hat nur ein Stimmrecht aus je einer Wohnung. ...
33Im weiteren Verlauf der Versammlung wurden u.a. Beschlüsse über die Verlängerung des Verwaltervertrages mit der Beteiligten zu 4) um 24 Monate (TOP 4), zur Hausgeldabrechnung 2004 (TOP 6) und zur lnstandhaltungsrücklage (TOP 8) gefasst, und zwar entsprechend der Stimmrechtszählung der Verwalterin jeweils mit zehn Ja- Stimmen der Beteiligten zu 4) gegen fünf Nein-Stimmen der übrigen Beteiligten.
34Mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 29.12.2005 haben die Beteiligten zu 1) - 3) beim Amtsgericht beantragt, die in der Eigentümerversammlung vom 08.12.2005 zu den TOP 4, 5, 6 und 8 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Zur Begründung haben sie u.a. ausgeführt, dass die Beschlüsse nicht mit der nach der Teilungserklärung vom 23.11.2000 erforderlichen 2/3-Mehrheit gefasst worden seien. Dem ist die Beteiligte zu 4) entgegengetreten.
35In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 23.02.2006 haben die Beteiligten das Verfahren, soweit es den in der Eigentümerversammlung vom 08.12.2005 zu TOP 5 gefassten Beschluss über die Hausgeldabrechnung 2003 betraf, übereinstimmend für erledigt erklärt.
36Mit Beschluss vom 23.02.2006 hat das Amtsgericht die in der Eigentümerversammlung vom 08.12.2005 zu den TOP 4, 6 und 8 gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass nach dem eindeutigen Wortlaut der Teilungserklärung nur jede Wohnung, nicht hingegen die Garagenstellplätze eine Stimme gewähre. Folglich seien die angefochtenen Beschlüsse schon deshalb ungültig, weil sie nicht mit der erforderlichen 2/3-Mehrheit gefasst worden seien.
37Gegen diese Entscheidung legte die Beteiligte zu 4) rechtzeitig sofortige Beschwerde ein. Sie steht auf dem Standpunkt, die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, wonach nur jede Wohnung eine Stimme gewähre, sei unwirksam, weil sie all denjenigen, die nur über Teileigentum an einem Garagenstellplatz verfügten, das Stimmrecht versage. Die Teilungserklärung sei deshalb so auszulegen, dass jeder Miteigentumsanteil eine Stimme gewähre.
Die Beteiligten zu 1) - 4) sind dem Rechtsmittel entgegengetreten. 38
39Mit Beschluss vom 18.07.2006 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Gegen diese ihren Verfahrensbevollmächtigten am 10.08.2006 zugestellte Entscheidung richtet sich die mit Anwaltsschriftsatz vom 24.08.2006 eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 4), die am selben Tag per Fax bei dem Landgericht eingegangen ist.
41Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 27, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 4) ergibt sich daraus, dass ihre erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist.
42In der Sache hat die weitere Beschwerde Erfolg, weil die Entscheidung des Landgerichts einer rechtlichen Überprüfung nicht standhält, § 27 FGG. Es führt zur Aufhebung der Sachentscheidungen der Vorinstanzen und Zurückweisung der Anfechtungsanträge der Beteiligten zu 1) bis 3) hinsichtlich der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 4), 6) und 8).
431) Das Landgericht hat angenommen, das Amtsgericht habe die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse zu TOP 4, 6 und 8 der Eigentümerversammlung vom 08.12.2005 zu Recht für ungültig erklärt, weil sie sämtlich nicht mit der nach Abschnitt III Nr. 6 Abs. 2 S. 3 der Teilungserklärung erforderlichen 2/3-Mehrheit gefasst worden seien. Unstreitig habe nur die Beteiligte zu 4) für die Beschlussvorlagen zu den TOP 4, 6 und 8 gestimmt. Sie habe allein aber nicht über eine 2/3Mehrheit in der Eigentümergemeinschaft verfügt. Die Teilungserklärung gewähre nämlich nach ihrem eindeutigen Wortlaut unter III Nr. 6 Abs. 2 S. 1 nur jeder Wohnung eine Stimme, nicht aber einem Teileigentum, und zwar weder den mit einem Garagenstellplatz noch mit dem Gewerberaum verbundenen Teileigentumseinheiten, da sie nicht zu Wohnzwecken dienten.
44Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Sie knüpfen an eine einseitig nur an den Wortlaut der Bestimmung unter Nr. 6 der Teilungserklärung orientierten Auslegung an, ohne dabei den weiteren Inhalt der Teilungserklärung und der in ihr enthaltenen Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen.
45Die Auslegung der Teilungsvereinbarung unterliegt, da sie den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums bestimmt (§ 10 Abs. 2 WEG), der uneingeschränkten Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht. Für die Auslegung maßgebend sind dabei, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist, allein der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergeben; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind ( BGHZ 139, 288 = NJW 1998, 3713 , 3714). Da die Gemeinschaftsordnung Teil der Teilungserklärung ist, die im Grundbuch durch Bezugnahme nach § 7 Abs. 3 WEG eingetragen und daher Inhalt des Sondereigentums ist, hat die Auslegung - wie bei jeder Grundbucheintragung - objektiv und normativ zu erfolgen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen des teilenden Eigentümers oder auf die Umstände ankommt, wie die Teilungserklärung zustande gekommen ist. Unerheblich ist daher auch, ob die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung in der Vergangenheit von den Wohnungseigentümern und früheren Verwaltern anders verstanden worden und dementsprechend anders als nach ihrem maßgeblichen Wortlaut umgesetzt worden ist (vgl. Senat ZWE 2006, 433 = DNotZ 2006, 692; OLG
Frankfurt, Beschluss vom 20.09.2006 – 20 W 241/05 –, zitiert nach Juris; Hans.OLG Hamburg ZMR 2004, 614 = OLGR 2004, 495; ZMR 2005, 69 = OLGR 2005, 127; ZMR 2005, 72 = OLGR 2005, 151).
46Der Begriff "der Wohnungseigentümer" in der Teilungserklärung umfasst nicht nur die Wohnungseigentümer, sondern auch die Teileigentümer, weil es nur eine Eigentumsgemeinschaft gibt, die nach der Teilungserklärung aus den Eigentümern der Wohnungen, des Gewerberaums und der Garagen besteht. Die Eigentümer der Wohnungen bilden, ebenso wie der Gewerberaumeigentümer und/oder die Garageneigentümer, keine eigene Gemeinschaft. Der Begriff "Wohnungseigentümer" ist daher entsprechend den gesetzlichen Regelungen im WEG in einem umfassenden Sinne als Synonym für "Sondereigentümer" zu verstehen. Denn auch das Wohnungseigentumsgesetz spricht in den Vorschriften über die Gemeinschaft (§§ 10 ff), die Verwaltung (§§ 20 ff) und das gerichtliche Verfahren (§§ 43 ff) nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Wohnungseigentümern und begnügt sich insoweit in § 1 Abs. 6 auf den schlichten Hinweis, dass für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten. Es bestehen keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass vorliegend etwas anderes gelten sollte. Vielmehr zieht es sich wir ein roter Faden durch die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung, dass der Begriff "Wohnungseigentümer" umfassend für die Eigentümer der Wohnungen, der Gewerbeeinheit und der Garagenstellplätze verwandt worden ist. Dies belegen die oben aufgeführten Regelungen in der Erklärung über die Teilung des Grundstücks in Wohnungseigentum sowie die Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die bereits einleitend ausführt, dass die Gemeinschaftsordnung für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gilt, anschließend aber keineswegs die Garageneinheiten oder das Gewerbeteileigentum aus ihrem Regelungsbereich herausnimmt, sondern sogar die Gewerbeeinheit in Nr. 8 in der Regelung über die Instandsetzung als "Wohnungseigentum Nr. 8" bezeichnet. Auch die Beteiligten zu 1) bis 3) machen nicht etwa geltend, dass z.B. die Vorschriften über das Gemeinschaftsverhältnis nicht auch für den Eigentümer des in der Teilungserklärung als Gewerbeeinheit bezeichneten Miteigentumsanteils gelten sollten. Für die Eigentümer der Garagen gilt aber nichts anderes. Sie sind Miteigentümer mit Anteilen von 12,15/1.000 bis 17,96/1.000 und damit an den Rechten und Pflichten der Gemeinschaft zu beteiligen. Für sie gilt daher auch die Stimmrechtsregelung in Nr. 6 der Gemeinschaftsordnung, nach der in Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG nicht "jeder Wohnungseigentümer", sondern "jede Wohnung" eine Stimme hat. Es gilt also nicht das Kopfprinzip, sondern das Objektprinzip, weil die Teilungserklärung das Stimmrecht an das Wohnungseigentum und nicht an dessen Inhaber anknüpft. Dies hat hier zur Folge, dass die Beteiligten zu 1) eine Stimme, die Beteiligten zu 2) und 3) jeweils zwei Stimmen und die Beteiligte zu 4) zehn Stimmen hat. Die angefochtenen Beschlüsse sind daher jeweils mit Stimmenmehrheit gefasst worden.
47Folgte man den Beteiligten zu 1) bis 3) und den Vorinstanzen in ihrer Auffassung, dass nach der Gemeinschaftsordnung der Garageneigentümer und – wie das Landgericht sogar meint – auch der Eigentümer der Gewerbeeinheit kein Stimmrecht habe, hielte die Regelung der Teilungserklärung einer Inhaltskontrolle nicht stand. Zwar können die Wohnungseigentümer im Rahmen der Vertragsfreiheit ihre Rechtsverhältnisse durch Vereinbarung anders regeln als es das Gesetz vorsieht. Dies gilt grundsätzlich auch für den - hier vorliegenden - Fall, dass bereits der Grundstückseigentümer gemäß § 8 Abs. 2 , § 5 Abs. 4 WEG in der Teilungserklärung die Gemeinschaftsordnung aufstellt. Diese Gestaltungsfreiheit gilt aber nur, soweit nicht zwingendes Recht entgegensteht
(§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Schranken für den Inhalt der Gemeinschaftsordnung ergeben sich aus den Grenzen der Vertragsfreiheit nach §§ 134 , 138 BGB, außerdem unterliegt die vom teilenden Eigentümer einseitig gesetzte Gemeinschaftsordnung der Inhaltskontrolle nach § 242 BGB. Die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen endet insbesondere dort, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird. Dieses mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums verbietet einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht als einem Mitverwaltungsrecht im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG (BGHZ 99, 90 = NJW 1987, 650 = LM § 16 Nr. 3; Senat DWE 1990, 70; Rpfleger 1975, 401 , 402; BayObLGZ 1965, 34 , 42).
2) Die Entscheidung des Landgerichts kann daher keinen Bestand haben und ist, da sie sich auch im Ergebnis nicht als richtig erweist, aufzuheben. Einer Zurückverweisung bedarf es indes nicht, weil der Sachverhalt geklärt ist, sodass der Senat selbst eine Sachentscheidung treffen kann.
49a) Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.12.2005 zu TOP 4 ist dahin auszulegen, dass die Beteiligte zu 4) für weitere zwei Jahre zur Verwalterin bestellt und gleichzeitig mit ihr ein Verwaltervertrag geschlossen worden ist. Dieser Beschluss ist nicht deshalb ungültig, weil die Beteiligte zu 4) mit abgestimmt hat. Denn ihrer Stimmberechtigung stand entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) bis 3) nicht § 25 Abs. 5 WEG entgegen. Danach ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft. Da die Bestellung zum Verwalter kein Rechtsgeschäft i.S. des Abs. 5 ist, sondern in Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen erfolgt, ist die Beteiligte zu 4) bei der Bestellung zur Verwalterin nicht von der Abstimmung ausgeschlossen (BGHZ 152, 46 = NJW 2002, 3704; MünchKommBGB/Engelhardt, a.a.O., § 25 Rn. 17). Zwar ist ein Verwalter grundsätzlich bei Abschluss, Änderung und Aufhebung (Kündigung) des Verwaltervertrages nicht stimmberechtigt, da es sich insoweit um Rechtsgeschäfte i.S. des Abs. 5 handelt. Hiervon ist jedoch nach der Rechtsprechung des BGH eine Ausnahme zu machen, wenn mit der Bestellung zur Verwalterin gleichzeitig über den Abschluss des Verwaltervertrages beschlossen wird, weil in diesen Fällen der Schwerpunkt der Beschlussfassung in der Verwalterbestellung liegt (BGH a.a.O.).
50Der Einwand der Beteiligten zu 1) bis 3), sie seien in ihren Erwerbsverträgen nicht verpflichtet worden, in einen bestehenden Verwaltervertrag einzutreten, ist für die hier anstehende Frage, ob für die Zeit vom 12.01.2006 bis 11.01.2008 ein Verwaltervertrag mit der Beteiligten zu 4) geschlossen werden soll, unerheblich. Ebenso ist es unerheblich, dass in der Gemeinschaftsordnung nicht bestimmt ist, dass ein Verwalter zu bestellen ist. Denn nach § 20 Abs. 2 WEG kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden; daher kann jeder Wohnungseigentümer bzw. Teileigentümer verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird. Da inhaltliche Einwände gegen den vorgelegten Verwaltervertrag vom 12.01.2001 nicht erhoben werden, ist der Antrag, den Beschluss über den Abschluss des Vertrages für ungültig zu erklären, unbegründet.
51b) Auch der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.12.2005 zu TOP 6 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher rechtmäßig.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats und anderer Oberlandesgerichte (vgl. etwa BayObLG NJW-RR 1993, 1166; KG NJW-RR 1994, 1105; Senat ZMR 1997, 251; 48
ZMR 2001, 1001; OLG Zweibrücken OLG-Report 1999, 97; OLG Düsseldorf ZMR 2006, 217 = OLGR Düsseldorf 2006, 526) muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Sie muss für einen Wohnungseigentümer aus sich heraus und ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinnund Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen hat. Von dem Grundsatz, dass die Jahresabrechnung nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Abrechnungsjahr enthalten darf, Forderungen und Verbindlichkeiten also darin ebensowenig erscheinen dürfen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahre erwartet werden, werden in der obergerichtlichen Rechtsprechung (vgl. etwa BayObLG WE 1992, 175; NJW-RR 1993, 1166, 1167; NJW-RR 1991, 15, 16; WuM 2002, 333) eng begrenzte Ausnahmen zugelassen, die im vorliegenden Fall jedoch ohne Bedeutung sind.
53Der Senat vermag den Beteiligten zu 1) bis 3) daher insoweit nicht zu folgen, als sie die Einstellung der mit Rechnung vom 19.03.2004 berechneten Handwerkerkosten der Firma M als Fehler der Jahresabrechnung ansehen. Wie dargelegt, ist die Abrechnung eine Darstellung der tatsächlichen Zu- und Abgänge im Vermögen der Gemeinschaft. Da die Beteiligten zu 1) bis 3) hier selber davon ausgehen, dass diese von ihnen gerügte Ausgabe tatsächlich erfolgt ist, sei es als Zahlung, sei es als Entnahme seitens der Verwalterin, durfte die entsprechende Belastungen nicht nur in die Gesamtabrechnung eingestellt werden, vielmehr war dies zwingend geboten. Die Jahresabrechnung, insbesondere die Gesamtabrechnung ist ihrer Funktion nach grundsätzlich nicht geeignet, über die Berechtigung der tatsächlich angefallenen Ausgaben zu entscheiden. Die Aufhebung eines Beschlusses über die Jahresabrechnung mit der Begründung, getätigte Ausgaben seien unberechtigt erfolgt, würde die Position der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter oder einem sonstigen begünstigten Dritten in keiner Weise verbessern, aber umgekehrt die Gemeinschaftsbelange schädigen, da der Gemeinschaft keine oder weniger durch die Abrechnung fällig zu stellende Mittel zur Verfügung stehen und diese dann für andere Gemeinschaftsaufgaben fehlen würden (KG NJW-RR 1992, 845). Es kommt für die Rechtmäßigkeit der (Gesamt-)Abrechnung daher nicht darauf an, ob die Ausgaben zu Recht erfolgt sind, sondern nur darauf, dass sie tatsächlich angefallen sind.
54Der Grundsatz, dass tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft - unabhängig von ihrer materiellen Berechtigung - in die Abrechnung einzustellen sind, gilt grundsätzlich auch hinsichtlich der Einzelabrechnungen. Tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft sind, unabhängig davon, ob diese im Außenverhältnis zu Recht erfolgt sind, nicht nur in die Gesamtabrechnung aufzunehmen, sondern auch nach dem gültigen Kostenverteilungsschlüssel auf die einzelnen Miteigentümer umzulegen.
55Zweifelhaft kann dies allenfalls hinsichtlich derjenigen Ausgaben sein, bei denen im Innenverhältnis eine Belastung nur einzelner Miteigentümer in Betracht kommt. Die Rüge der Beteiligten zu 1) bis 3) zielt hinsichtlich der Einstellung der Rechnung der Firma M vom 19.03.2004 auf eine derartige Sonderbelastung ab. Auch insoweit ist ihre Rüge jedoch unbegründet. Zwar kann die Gemeinschaft solche Kosten auf die jeweils betroffenen Sondereigentümer im Wege der Einzelabrechnung umlegen (KG FGPrax 2006, 6 = NJW-RR 2006, 383 = ZMR 2006, 108; OLG Düsseldorf ZMR 2006, 217 =
OLG-Report 2006, 526). Dies ist insbesondere in Fällen geboten, in denen eine gerichtliche Entscheidung vorliegt, die die Erstattungspflicht einzelner Miteigentümer rechtskräftig feststellt - wie dies insbesondere bei Kostenentscheidungen denkbar ist, die von der Gemeinschaft verauslagte Verfahrenskosten erfassen (vgl. KG ZMR 2006, 224 = MDR 2006, 744). Jedoch verstößt die Gemeinschaft nicht gegen das ihr im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zustehende Ermessen, wenn sie, wie hier, bei Forderungen, deren Umlage auf einzelne Wohnungseigentümer nicht unzweifelhaft ist, die ihr hierfür tatsächlich entstandenen Kosten in ihrer Gesamtheit nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel verteilt, anstatt die jeweils betroffenen Sondereigentümer hiermit im Wege der Einzelabrechnung zu belasten. Denn die Einzelabrechnung ist nach ihren Rechtswirkungen und ihrer Funktion für die Gemeinschaft nicht geeignet, das Bestehen von Erstattungs- oder Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Miteigentümer zu klären. Jedenfalls wenn berechtigte Zweifel an der gesonderten Kostentragungspflicht einzelner Miteigentümer bestehen, ist es nicht zu beanstanden, wenn tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft, die möglicherweise keine gemeinschaftlichen Kosten darstellen, im Rahmen der Einzelabrechnungen nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden. Eine derartige Verfahrensweise dient der Liquiditätssicherung der Gemeinschaft und ihrer Planungssicherheit, ohne die Rechtsstellung der Gemeinschaft gegenüber möglichen Regressschuldnern zu beeinträchtigen. Hierin liegt auch keine Überschreitung ihrer Beschlusskompetenz. Zwar kann die Gemeinschaft durch bloßen Mehrheitsbeschluss keine Verpflichtung begründen, abweichend von § 16 Abs.2 WEG Kosten des Sondereigentums zu tragen, die Verteilung tatsächlich angefallener Ausgaben fällt hingegen immer in die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft (BGH NJW 2003, 3476). Die umgekehrte Verfahrensweise ist in diesen Fällen geeignet, Anfechtungsverfahren zu provozieren, ohne dass die Rechtsstellung der Gemeinschaft verbessert würde.
56Diejenigen Miteigentümer, die zur Tragung der Kosten im Außenverhältnis materiell nicht verpflichtet waren, werden durch die Umlage der Kosten im Innenverhältnis nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel nicht rechtlos gestellt. Sie haben einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass Erstattungsansprüche gegen einzelne Miteigentümer, den Verwalter oder sonstige Dritte geprüft und im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ggf. gerichtlich durchgesetzt werden. Soweit die Realisierung dieser Ansprüche rechtlich und wirtschaftlich möglich ist, fließen die entsprechenden Gelder ihnen in einem späteren Abrechnungszeitraum wieder zu. Soweit die Beteiligten zu 1) und 2) in diesem Zusammenhang haben ausführen lassen, es sei unzumutbar, sie auf mögliche Ansprüche etwa gegen den Verwalter zu verweisen, verkennen sie die tatsächlichen Gegebenheiten. Auf der anderen Seite gelangt allein durch die Umlage tatsächlicher Gemeinschaftsausgaben auf einzelne Miteigentümer dieses Geld nicht wieder in das Vermögen der Gemeinschaft. Dem wohlverstandenen Interesse aller Eigentümer dient jedenfalls eine Abrechnung, die die Liquidität der Gemeinschaft möglichst kurzfristig, sicher und effektiv wiederherstellt, ohne Regressansprüche gegen einzelne Miteigentümer, den Verwalter oder Dritte zu negieren.
57Der Senat weicht mit dieser Ansicht nicht in einer eine Vorlagepflicht nach § 28 Abs. 2 FGG begründenden Weise von den Entscheidungen des KG vom 26.09.2005 - 24 W 123/04 - (FGPrax 2006, 6) und 05.10.2005 - 24 W 6/05 - (ZMR 2006, 224) ab. Der Senat sieht diese Entscheidungen als einzelfallbezogen an und versteht sie nicht so, dass die Gemeinschaft bei der Umlegung der Kosten in die Einzelabrechnungen ausnahmslos
verpflichtet ist, zu prüfen, ob die Kosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind oder nur von einem Wohnungseigentümer bzw. einzelnen Wohnungseigentümern. Ausgangspunkt der gerichtlichen Überprüfung der von der Gemeinschaft mehrheitlich genehmigten Einzelabrechnungen ist die Frage, ob die Gemeinschaft bei der Umlegung der Kosten das ihr in § 21 WEG eingeräumte Ermessen bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums überschritten hat. Dies ist nach den oben dargelegten Grundsätzen anzunehmen, wenn die Berechtigung, nur einen bzw. einzelne Wohnungseigentümer mit Kosten zu belasten, mit Händen zu greifen ist (z.B. Vorliegen eines gerichtlichen Titels). Ist hingegen die Frage der Umlegung der Kosten rechtlich nicht leicht zu beantworten oder bedarf es hierzu noch tatsächlicher Ermittlungen, handelt die Gemeinschaft nicht ermessensfehlerhaft, wenn sie die Prüfung der Berechtigung einer Sonderbelastung nicht unternimmt, sondern die Kosten nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf alle Wohnungs- und Teileigentümer umlegt. Dass das Kammergericht die Ermessensentscheidung der Gemeinschaft in diesem Zusammenhang gänzlich ausschließen wollte, kann den beiden genannten Entscheidungen nicht entnommen werden.
58Da keine weiteren Anfechtungsgründe gegen den Beschluss zu Tagesordnungspunkt TOP 6 geltend gemacht worden sind, ist der hiergegen gerichtete Anfechtungsantrag der Beteiligten zu 1) bis 3) unbegründet.
59c) Gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.12.2005 zu TOP 8 ist nur eingewandt worden, er sei nicht mit der erforderlichen Mehrheit von 2/3 der Stimmberechtigten zustande gekommen. Da diese Auffassung, wie dargelegt, falsch ist, ist der Anfechtungsantrag auch insoweit unbegründet.
60Da das Rechtsmittel begründet ist, waren die Gerichtskosten aller drei Instanzen den Beteiligten zu 1) bis 3) aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Hingegen liegen keine Gründe vor, die es billig erscheinen ließen, ihnen auch die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 4) aufzuerlegen, zumal die Vorinstanzen abweichend vom Senat entschieden haben (§ 47 S. 2 WEG).
61Die mit dem Landgericht übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.
15 W 322/06
Nicht zwingendes recht, Wohnung, Miteigentümer, Verwalter, Verwaltung, Abrechnung, Stimmrecht, Stimmenmehrheit, Umlegung, Ausnahme

References: § 10
 § 24
 § 27
 § 7
 § 1
 § 25
 § 8
 § 5
 § 242
 § 20
 § 16
 § 25
 § 25
 BGH 
 § 20
 § 16
 § 28
 § 21
 § 48