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Timestamp: 2019-12-09 04:34:08+00:00

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Il mancato pagamento degli oneri condominiali non puo’ essere “giustificato” richiedendo l’annullamento della ...
L’opposizione a decreto ingiuntivo proposta dal condomino va rigettata perché i vizi denunziati andavano sollevati con apposita impugnativa della delibera assembleare richiedendo l’annullamento della stessa delibera condominiale ex art. 1137 c.c.v..
L’art. 1137 c.c. così prevede: “Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento [c.c. 23, 2377] nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende nè interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile”.
La disciplina codicistica anche dopo la riforma delle norme in materia condominiale ( Legge 220/2012 ) non ha chiarito la differenza tra delibere assembleari nulle e annullabili; la distinzione la si può ricavare dalla copiosa giurisprudenza che si è formata nel corso degli anni e a cui ancora si può fare riferimento.
Secondo la giurisprudenza le delibere assembleari condominiali possono essere inesistenti, nulle e annullabili. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono intervenute sulla questione ed hanno sancito dei criteri ben precisi per distinguere le delibere nulle da quelle annullabili.: “In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c., terzo comma (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.” Cass. civ. Sez. Unite, 07/03/2005, n. 4806
Le deliberazioni inesistenti sono quelle, invece, che mancano degli elementi “essenziali” che non consente l’identificazione come delibera ovvero come atto giuridico : “Va qui osservato che il rapporto tra nullità ed inesistenza di un atto giuridico esprime uno snodo, storicamente, tra i più problematici dell'intera teoria dell'invalidità degli atti giuridici. Tuttavia, per quanto qui interessa è sufficiente evidenziare che un atto è giuridicamente inesistente se manca degli elementi "rudimentali" tale che non è possibile identificarlo o almeno identificare, strutturalmente, un atto giuridico. In tutti i casi in cui, invece, l'atto è strutturalmente identificabile, lo stesso può essere, eventualmente, nullo, cioè, tamquam non esset, improduttivo di effetti giuridici, o annullabile perchè, per così dire, malformato. Solo un atto esistente può essere nullo o annullabile, come è anche vero che se un atto è nullo o annullabile vuoi significare per sè stesso che è un atto "strutturalmente" esistente” Cass. civ. Sez. II, Sent., (ud. 13-12-2018) 16-04-2019, n. 10586.
Questa breve e doverosa premessa consente di comprendere che il condomino dovrà scegliere attentamente l’azione giudiziaria da proporre quando il condominio farà richiesta degli oneri condominiali non pagati. I vizi più frequenti delle delibere assembleari quali la mancata convocazione di un condomino, errori dei calcoli o vizi di ripartizione delle spese, erroneità dei calcoli in sede di bilancio consuntivo sono tutti da far valere richiedendo l’annullamento della delibera ex art. 1137 c.c. entro il termine di decadenza di trenta giorni decorrenti per i condomini assenti dalla comunicazione della delibera assembleare.
Il caso esaminato dalla Suprema Corte nella sentenza n. 10586/2019 è proprio di questo tipo; l’opposizione a decreto ingiuntivo formulata sulla base di motivazioni riguardanti vizi della delibera assembleare che debbono essere fatti valere con la richiesta di annullamento del pronunciato assembleare trascorsi i termini di cui all’art. 1137 c.c. è infondata ed inammissibile : “La delibera condominiale che abbia invece ripartito le spese in modo errato è annullabile. Ora, nel caso in esame, stando a quanto evidenziato dallo stesso ricorrente, laddove evidenzia che la delibera assembleare aveva imputato allo stesso anche spese d'uso dell'impianto di riscaldamento, nonostante, avesse chiesto l'esenzione dalle spese d'uso, per due su tre porzioni immobiliari, per i quali aveva operato il distacco dal riscaldamento centralizzato, si denuncia un vizio di ripartizione, ma, non un vizio dei criteri legali di ripartizione, delle spese condominiali. Un vizio dunque che avrebbe dovuto essere fatto valere mediante impugnazione della relativa delibera entro il termine di decadenza di trenta gironi di cui all'art. 1137 c.c..
“Correttamente, dunque, la sentenza impugnata ha ritenuto che nel giudizio de quo, relativo all'opposizione a decreto ingiuntivo azionato dal condominio per la riscossione delle quote condominiali, era preclusa la possibilità di far valere vizi della delibera condominiale, oltretutto, oltre il termine dei trenta giorni stabiliti dall'art. 1137 c.c “Cass. civ. Sez. II, Sent., (ud. 13-12-2018) 16-04-2019, n. 10586.
La sentenza lascia intendere che ben diversa sarebbe stata la pronuncia se l’opponente avesse dedotto la nullità della delibera assembleare per violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali ex art. 1123 c.c. ( art. 1123 c.c.: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [c.c. 882, 1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni [c.c. 1120] deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [c.c. 1101], salvo diversa convenzione [c.c. 1118, 1130, n. 3, 1134, 1135, n. 2, 1138; disp. att. c.c. 63].
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale [c.c. 1124], cortili, lastrici solari [c.c. 1126], opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”). La nullità delle delibere assembleari non soggiace ad alcun termine di decadenza e può essere fatta valere anche dal condomino che abbia votato a favore della delibera assembleare approvata : “In tema di ripartizione delle spese condominiali le attribuzioni dell'assemblea ex art. 1133 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, che non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe venendo ad incidere sul diritto individuale del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto è nulla e non meramente annullabile, anche se presa all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso, con la conseguenza che detta nullità può essere fatto valere, a norma dell'art. 1421 c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purchè alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio, non operando nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere” Cass. civ. Sez. II, 03/05/1993, n. 5125
Si rammenta, infine, che l’amministratore del condominio dopo la riforma del 2012 ha l’obbligo di agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nei confronti del condomino moroso, pena la revoca del mandato. La legge prevede che possa agire in giudizio con decreto ingiuntivo anche senza aver preventivamente messo in mora il condomino inadempiente: “ Non è preclusa all'amministratore la possibilità di chiedere il decreto ingiuntivo anche in caso di mancata messa in mora del condomino inadempiente. La norma regolamentare che prevede l'obbligo, per l'amministratore, di contestare formalmente la morosità prima di iniziare la procedura monitoria, non vieta all'amministratore di agire in via moratoria senza la previa messa in mora; si limita quindi a fissare una regola di condotta da cui potrebbe discendere una responsabilità da inesatto adempimento nell'ambito del rapporto contrattuale di mandato che lega l'amministratore ai singoli condomini. (Nel caso di specie il condomino moroso si oppose al decreto ingiuntivo emesso nei loro confronti sostenendo l'improcedibilità dell'azione moratoria, perché, contrariamente a quanto espressamente previsto dal regolamento di condominio, l'amministratore non li aveva preventivamente messi in mora). Cass. civ. Sez. II, 16/04/2013, n. 9181.
Cassazione civile sentenza n.10586/2019
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References: art. 1137
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 art. 1123
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