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Timestamp: 2019-09-19 17:18:44+00:00

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Immobilienrecht Archives - Kanzlei Breuning
Archiv für Kategorie: Immobilienrecht
Wohneigentumsrecht Ferienwohnung
Ein immer wiederkehrendes Problem im WEG-Recht sind die Ferienwohnungen. Zwischenzeitlich herrscht Einigkeit darüber, dass sie grundsätzlich zulässig sind, wenn es keine anderweitige Vereinbarung in der Teilungserklärung gibt.
Nun versuchen Wohnungseigentümergemeinschaften in letzter Zeit die Nutzung als Ferienwohnung möglichst unattraktiv zu gestalten. Das wollen wir uns heute einmal ansehen. “’Einschränkungen durch Beschlüsse“‘ Zum Teil wird versucht, die Nutzungsmöglichkeiten für Wohnungseigentum bei häufigen Nutzerwechseln durch eine „Gebühr“ einzuschränken. Dass derartige Gebühren für den Fall des Umzugs dem Grunde nach zulässig sind, hatten wir bereits dargelegt. Voraussetzung ist jedoch, dass sie in jedem Fall gelten und nicht diskriminierend wirken. Anderenfalls ist eine entsprechende Gebühr unzulässig. Meistens scheitert es hieran unserer Wahrnehmung nach.
Eine andere Methode, die Nutzung als Ferienwohnung zu unterbinden, ist zuletzt in Berlin versucht worden. Dort hatten die Eigentümer einen Beschluss gefasst, dass die Gebrauchsüberlassung an Touristen erst ab einer Aufenthaltsdauer von 14 Tagen zulässig sei. “’Urteil“‘ Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat in seinem Urteil vom 06.01.2011, 22 C 5/10, entschieden das dieser Beschluss nicht zulässig war. Hierdurch sollte die Nutzung als Ferienwohnung de facto unterbunden werden. In Großstädten sei es für Touristen im wesentlichen von Bedeutung für kurze Zeiten (Wochenend-Reisen) eine Unterkunft zu erhalten. Längerfristige Urlaubsreisen mit der Anmietung einer Ferienwohnung seien in Großstädten jedoch untypisch. Aus diesem Grund und der ausschließenden Diskriminierung hat das Amtsgericht Berlin-Mitte daher den Beschluss der Eigentümerversammlung gekippt.
Im Jahr 2005 hatte in Berlin ein dreister Raubüberfall stattgefunden. Die Täter überfielen das Amtsgericht und raubten die Justizkasse aus. Dort befanden sich Barmittel in erheblicher Höhe, weil an dem Tag eine Zwangsversteigerung stattfand und die Bieter die Sicherheit für ihr Gebot hinterlegten.
Um sie nach Ende der Versteigerung, falls sie nicht den Zuschlag erhalten haben sollten, gleich wieder mitnehmen zu können. Auf diesen Raubüberfall reagierte die Politik sofort! Und änderte den § 69 ZVG dahingehend, dass nun Barzahlung als Sicherheitsleistung nicht mehr zulässig ist. Naturgemäß schränkt dies das Risiko für die Justizkasse ein. Aber es stellt den willigen Bietinteressenten vor ein Problem:
Wie kann ich nun eine Sicherheit stellen, damit ich in der Zwangsversteigerung mitbieten darf?
Mögliche Sicherheitsleistungen
Folgende Sicherheitsleistungen sind nach § 69 ZVG nunmehr möglich:
Vorlage von Bundesbankschecks oder Verrechnungsschecks, die frühestens 3 Werktage vor dem Versteigerungstermin Bankschecks von einer Bank oder Sparkasse ausgestellt worden sind unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts, wenn die Verpflichtung aus der Bürgschaft im Inland zu erfüllen ist, vorherige Überweisung auf ein Konto der Justizkasse.
Kontoverbindung der Justizkasse Hamburg
Die Sicherheitsleistung kann durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt. Um dies sicherzustellen verlangt die Justizkasse, dass die Überweisung mindestens 5 Tage vor dem Versteigerungstermin erfolgen muss.
Wichtig: Absendername und eigene Kontoverbindung nicht vergessen, wegen der eventuellen Rückzahlung
Persönliche Einschätzung und Anmerkung
Die im neuen § 69 Abs. 4 ZVG alternativ vorgesehene Sicherheitsleistung durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse dürfte aus meiner Sicht absolut unpraktikabel sein, da man für den Fall, dass man den Zuschlag nicht erhält aufgrund „behördeninterner Abläufe“ wohl im Schnitt geschätzte 3 – 6 Wochen auf die Rückerstattung des Betrages warten müsste. Praktische Erfahrungen hierzu habe ich jedoch nicht, da der Fall bislang niemals vorgekommen ist. Meiner Erfahrung nach werden die Sicherheiten per Scheck gestellt.
Mit dieser Frage soll man beim ersten Zwangsversteigerungstermin als erster ein gebot abgeben? kam ein Besucher auf unsere Seite. Das ist nicht ganz einfach zu beantworten.
Zunächst einmal sollten Sie sich wirklich sicher sein, dass Sie überhaupt ein Gebot abgeben wollen. Sie sind an Ihr Gebot gebunden. Und müssen, falls Sie den Zuschlag erhalten den Betrag mit Kosten und Steuern auch dann bezahlen, falls wider Erwarten die Finanzierung durch die Bank nicht genehmigt wird. Geld muss man haben! Ggf. droht gleich die neue Zwangsversteigerung und die Geltendmachung der Kosten gegen den Ersteigerer, falls er nicht (rechtzeitig) zahlen kann.
Im Rahmen der Zwangsversteigerung kann von den die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigern bzw. bei der Teilungsversteigerung den Miteigentümern die Stellung einer Sicherheit verlangt werden. Die Sicherheit muss 10 % des vom Gutachter festgelegten Verkehrswertes betragen. Das gilt selbst dann, wenn bei der Teilungsversteigerung bzw. im zweiten Termin nicht einmal 10 % des Verkehrswertes geboten werden sollen. Sofern die Stellung einer Sicherheit verlangt wird, kann diese durch einen bestätigten Scheck oder eine vorherige Überweisung an die Justizkasse erfolgen. Bargeld oder eine telegrafische Überweisung scheiden aus. Daher müssen Sie mit mehreren Tagen Vorlaufzeit rechnen. Sie müssen sich daher darauf vorbereiten, überhaupt wirksam Gebote abgeben zu können.
Bei der normalen Zwangsversteigerung gibt es im ersten Termin Grenzen, die beachtete werden müssen; Unterhalb der 5/10 Grenze (= halber Verkehrswert) kann der Zuschlag nicht erfolgen. Weniger als 5/10 zu bieten macht daher rein faktisch keinen Sinn. Unterhalb der 7/10 Grenze ist die Erteilung des Zuschlages zwar rechtlich zulässig. Kann aber vom Gläubiger abgelehnt werden. Ohne vorherige Rücksprache mit dem Gläubigervertreter macht dies daher auch nur wenig Sinn. Im zweiten Versteigerungstermin oder im Rahmen der Teilungsversteigerung gibt es diese Wertgrenzen nicht. Dort muss lediglich das Mindestbargebot (Verfahrenskosten) abgegeben werden.
Reihenfolge der Gebote
Für die nun eigentlich gestellte Frage, ob man als erster bieten sollte gilt meiner Meinung nach: Warum nicht? Wie auch bei anderen Auktionen – z.B. ebay – muss man sich vorher überlegen, ob man bieten will und wie viel man höchstens bieten will. Um dann ggf. auch tatsächlich auszusteigen. Letztlich hat man als erster Bieter den Vorteil, dass der andere einen überbieten muss. Wenn zwei denselben Schwellenwert für sich ausgemacht haben, dann kriegt derjenige das Objekt, der als Erster diesen Betrag bietet. Falls der andere jedoch bieten will und kann und tatsächlich mehr bietet als man selbst zu bieten bereit ist, dann hätte man das Objekt ohnehin nicht gekriegt. Bei allen Versteigerungen, an denen ich bislang teilgenommen habe, kam es hier bislang nicht auf die Frage an, wer als erstes geboten hat. Entweder gab es weitere Bieter und man hat die Sache durch Gebote ausgefochten oder man hat nicht als Erster, sondern als Einziger geboten und deshalb gewonnen.
Immobilienrecht: Notarieller Kaufvertrag mit oder ohne Rechtsanwalt
Jeder der bereits einmal eine Immobilie oder eine Eigentumswohnung gekauft hat oder kaufen wollte kennt das: Der Notar erstellt einen Entwurf und man fragt sich, ob das was in dem Entwurf drin steht richtig ist. Oder ob es genau das ist, was man möchte und braucht. Jetzt möchte man gerne eine zweite Meinung hören. Doch ein Rechtsanwalt kostet zusätzliches Geld. Lohnt sich das überhaupt?
Hierzu zunächst eine Vorüberlegung:
Der Notar (lat. notarius, Geschwindschreiber) ist in Deutschland als unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes; § 1 BNotO
Der Notar wird Sie rechtlich richtig beraten. Und ihre Wünsche so gut er es kann in Worte und rechtlich verbindliche vertragliche Regelungen fassen. Doch seine Unparteilichkeit ist für Sie nicht nur Segen, sondern auch Fluch. Denn nicht nur Sie, sondern auch Ihr Vertragspartner ist Partei. D.h. der Notar darf keine Regelung vorschlagen, die ihren Vertragspartner benachteiligen könnte.
Welche Regelungen könnten Ihren Vertragspartner benachteiligen?
Das sind selbstverständlich Regelungen, die günstig für Sie sind.
Der Notar darf folglich kraft seines Amtes, seines gesetzlichen Auftrages und insbesondere auch zur Vermeidung eigene Haftungsansprüche Ihrer Rechte nicht wahrnehmen. Und Ihnen nichts anraten, was für Sie günstig ist bzw. Ihre Rechte gegenüber dem Vertragspartner über das Mindestmaß hinaus verbessert.
Die logische und notwendige Folge ist, dass ein notarieller Entwurf und ein notarieller Vertrag immer den kleinsten gemeinsamen Nenner darstellt. Der Notar muss und wird die für die Beteiligten sicherste Lösung vorschlagen, bei der – gerade noch – keine der Parteien benachteiligt wird.
Wollen Sie, dass bei einer wirtschaftlich so wichtigen Entscheidung wie dem Kauf einer Immobilie: Ihre Interessen auf der Basis des kleinsten gemeinsamen Nenners berücksichtigt werden oder möchten Sie, dass jemand den Vertrag in Ihrem Sinne überprüft und ggf. Ihnen für Sie günstige Verbesserungen empfiehlt? Die Änderungen an dem Vertrag müssen dabei gar nicht groß sein. Denn es bleibt unbenommen so, dass notarielle Verträge in der überwiegenden Mehrheit gut und passend sind. Aber schon durch kleine Veränderungen konnten wir in der Vergangenheit häufig
steuerliche Vorteile im Rahmen der Grunderwerbsteuer erzielen, die die Kosten unserer Inanspruchnahme größenordnungsmäßig aufgewogen haben die Sicherheitenposition unseres Mandanten so verbessern, dass im Falle eines Falles unser Mandant auch tatsächlich das bekommt, was er sich mit dem Vertrag versprochen hat.
Immobilienrecht: Einfamilienhaus (ca. 143 qm) in Boberg zu verkaufen
Am „Zwangsversteigerungstermin für Boberg Blatt 1906“ am 06.08.2010 soll durch das Amtsgericht Bergedorf das in „Asbrookdamm 11B, 22115 Hamburg“ Asbrookdamm 11B, 22115 Hamburg belegene Grundstück versteigert werden.
Das Grundstück ist bebaut mit einem vollunterkellerten, eingeschossigen Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in Fertigbauweise (Holztafelbau), Keller Massivbau. Verputze Außenfassade, hell gestrichen. Wohnfläche ca. 143 m². Erdgeschoss: Diele, Küche, Vollbad, 3 Räume. Dachgeschoss: kleiner Flur, Duschbad, 3 Räume. Gaszentralheizung. Nach Angaben des Gutachters handelt es sich um ein Niedrigenergiehaus. Das Objekt wird durch die Eigentümer selbst genutzt.
Als Ersteher muss man damit rechnen, dass der – dann ehemalige – Eigentümer nicht freiwillig auszieht. „Muss ich dann auf Räumung klagen?“, werde ich immer wieder gefragt. Nicht unbedingt. Häufig kann hier § 93 ZVG weiterhelfen. Aber dieses Verfahren muss zum einen richtig betrieben werden. Und der Ersteher muss die anfallenden Kosten für die Räumung verauslagen.
Was bei einem Einfamilienhaus durchaus EUR 4.000 – und z.T. sogar mehr – kosten kann. Nicht zuletzt muss man die Dauer des Verfahrens (ca. 6 Monate) mit einkalkulieren. U.U. geht es schneller. Aber wenn man das Haus schneller braucht hat man als Ersteher u.U. ein Problem. In dem nun anstehenden Zwangsversteigerungstermin gelten die 5/10- und die 7/10-Grenzen nicht mehr, da in einem ersten Versteigerungstermin der Zuschlag aus den Gründen des § 74 a Abs. 1 ZVG versagt worden ist.
Das bedeutet, dass dem Grunde nach des denkbare Gebot oberhalb des geringsten Gebotes erfolgreich sein kann. Dem betreibenden Gläubiger steht es allenfalls frei, die Zwangsversteigerung einzustellen. Ggf. kann man versuchen, hier vor der Versteigerung einmal direkten Kontakt mit dem Gläubiger aufzunehmen um zu erfahren, für welchen Betrag dieser das Objekt versteigern lassen würde. Für ein Gebot ist u.U. Sicherheit von 10% des Verkehrswerts (= EUR 236.000 – EUR 23.600) zu leisten. Womit theoretisch die Sicherheit das eigene Gebot übersteigen kann.

References: § 69
 § 69
 § 69
 § 1
 § 93
 § 74