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Timestamp: 2020-04-05 21:48:24+00:00

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Reglamento Interno de Edificios en el Perú – INCALPA GESTIÓN E INGENIERÍA
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El reglamento interno de edificios en el Perú
Qué es un reglamento interno de edificio
Quien puede redactar un reglamento interno de edificio
Como hacer un reglamento interno de edificios
Qué puntos puede tratar un reglamento interno de edificio en Perú
Qué puntos no puede tratar un reglamento interno de edificio
Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para la elaboración su reglamento
Modelo de reglamento interno de edificios
Artículo 2.- Características de la UNIDAD INMOBILIARIA Las características de la UNIDAD INMOBILIARIA son las siguientes:
Artículo 5.- Servicios comunes Los servicios comunes con los que contará la UNIDAD INMOBILIARIA son los siguientes:
Artículo 6.- Participación en las áreas y bienes comunes
Artículo 10.- Obligaciones de los propietarios
Artículo 11.- Propietarios inhábiles
Artículo 13.- Atribuciones de la junta
Si necesita Ud. asesoría con un abogado especialista en redacción de reglamentos internos de edificios…
Las personas que son propietarias de determinadas secciones al interior de un edificio, por lo general, se encuentran adscritas a un régimen especial de propiedad, denominado régimen de propiedad exclusiva y común.
La característica fundamental de este régimen reside en que los dueños además de ser propietarios de secciones exclusivas del edificio son a la vez copropietarios de determinados espacios comunes como los pasadizos, escaleras, ascensores, etc.
Es en ese marco, en que la ley, con la intención de ordenar las relaciones entre los propietarios especialmente en lo relativo al ejercicio de su derecho de propiedad, exige que se establezcan un conjunto de normas orientadas, precisamente, a fijar las obligaciones y derechos de los propietarios que ejercen su dominio –como lo dijimos- sobre secciones exclusivas y sobre secciones comunes.
Entonces, el reglamento interno es aquel conjunto de normas que regulan los principales derechos y obligaciones de los propietarios de secciones exclusivas de un edificio con la finalidad de garantizar el ejercicio óptimo del derecho de propiedad.
La ley señala que el reglamento puede ser elaborado por el promotor o constructor del edificio o – en su defecto- por los propietarios de las secciones exclusivas y comunes del edificio.
En el primer caso el promotor o constructor es quien UNILATERALMENTE dicta el conjunto de normas que habrán de regular el ejercicio del derecho de propiedad de los futuros adquirentes.
En el segundo caso, se requiere el voto favorable del 50% de porcentaje de participación para la aprobación del reglamento.
En ambos casos hay una constante, esta es, la necesidad de que el reglamento sea redactado por un experto en saneamiento y derecho inmobiliario a efectos de que los acuerdos adoptados por la junta se cristalicen de manera indubitable y sin ambigüedades en el documento.
La elaboración del reglamento interno deber realizarse en el marco del respeto irrestricto a los requisitos y formalidades exigidas por la ley. Estas están relacionados fundamentalmente a determinada información con la que necesariamente debe contar el reglamento.
A efectos de facilitar la comprensión de este apartado vamos a clasificar la información requerida en 3 partes fundamentales:
La descripción física del edificio. La primera parte del reglamento debe contener una descripción física detallada de cada uno de los elementos de propiedad exclusiva y común que configuran el edificio. Se deberán describir los límites tanto del edificio como de las secciones exclusivas y comunes que lo integran.
La fijación de la cuota de participación. Esta cuota determina: i) el porcentaje de cada propietario en la propiedad de los bienes y servicios comunes; ii) El porcentaje de voto en las juntas de propietarios, la que a su vez determina la mayoría en los acuerdos; iii) El porcentaje de participación de cada uno en los gastos comunes del edificio.
Las disposiciones convencionales. Estas están referidas a los acuerdos sobre la administración y gobierno del edificio. En esta parte se deberá regular todo lo relativo a la formación de la voluntad corporativa, así como, lo relacionado a las restricciones al derecho propiedad.
Los propietarios podrán darle el contenido que deseen al reglamento. Todo ello, siempre y cuando, se respeten los requisitos exigidos por la ley, los cuales estriban, como señalamos, en consignar la información obligatoriasobre el edificio.
Entonces, son los propietarios los que debe decidir qué clausulas incluir en el reglamente en base a sus condiciones y necesidades particulares. Al margen de ello, señalaremos las clausulas más comunes:
Cláusulas que regulen el uso de los bienes y servicios comunes. Por ejemplo la parcelación de la azotea en diversas zonas para la lavandería, el uso del salón de recepciones, etc.
Cláusulas que establecen restricciones al dominio sobre bienes de propiedad exclusiva. Por ejemplo la prohibición de tener animales o maquinarias al interior de la vivienda.
Clausulas sobre la organización y funcionamiento de los órganos de gobierno.
El contenido del reglamento nace de la libre voluntad de las partes y, por ende, las únicas limitaciones a su contenido son aquellas impuestas por la ley. Así también, estarán excluidas del reglamento aquellas cláusulas que importen una restricción injustificada y abusiva al ejercicio del derecho de propiedad de los cohabitantes.
Desde esta óptica, estará proscritas, por ejemplo, las cláusulas que prohíban a los propietarios enajenar sus secciones exclusivas.
Así también estarán proscritas las cláusulas que les otorguen beneficios injustificados a determinados propietarios, como por ejemplo, la exoneración del pago de la cuota de participación.
Al respecto, la ley señala que cualquier propietario que se considere agraviado por alguna cláusula del reglamento podrá plantear su oposición por medio de un proceso judicial en la vía sumarísima. Para esto, tendrá 15 días a partir de la publicación del acuerdo que declara aprobado el reglamento.
Porque es mejor pasar por un experto en saneamiento y derecho inmobiliario para la elaboración su reglamento
Son dos las razones fundamentales por las que en la práctica- resulta ineludible la asesoría de un experto en saneamiento y derecho inmobiliario al momento de elaborar un reglamento.
La primera razón es de orden técnico y está vinculada al cumplimiento estricto de los requisitos exigidos por la ley para que el reglamento sea aprobado. Como lo señalamos en otro artículo, es por toda conocida la minuciosidad con la que los registradores públicos verifican el cumplimiento de dichos requisitos. Por ello, un reglamento elaborado de manera poco rigurosa correrá el riesgo de ser rechazado por la autoridad registral.
La segunda razón es de orden práctico y está vinculada a la necesidad de contar con un documento en el consten de manera clara los acuerdos adoptados por los propietarios. Un reglamento que tenga normas mal redactadas, que tengan significado ambiguo, impedirá que su finalidad suprema, la cual es garantizar el ejercicio armonioso del derecho de propiedad, no se cumpla.
REGLAMENTO INTERNO ELABORADO POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO “MANUEL SCORZA”
El presente reglamento interno es de observancia obligatoria, sin excepción ni limitación alguna, para todas las personas que tengan la propiedad o posesión, bajo cualquier título, de las secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva que forman parte de la unidad inmobiliaria…………………………..(Ingresar el nombre de la unidad inmobiliaria, de ser el caso; omitir si no tiene nombre), descrita en el Capítulo II de este Reglamento, a la que en adelante se denominará UNIDAD INMOBILIARIA. Dichas personas quedan obligadas a respetar sus disposiciones y las decisiones de la Junta de Propietarios.
Ubicación: – Departamento: …………… – Provincia: …………… – Distrito: …………… – Dirección: …………… (De ser el caso, consignar también referencias a zonas aledañas, que faciliten la identificación de la UNIDAD INMOBILIARIA). b) Descripción y uso: La UNIDAD INMOBILIARIA es……………….. (Especificar uno de los tipos señalados en el Artículo 126 del Reglamento de la Ley Nº 27157) y consta de…………………. (Realizar una breve descripción general, señalando el número de secciones de propiedad exclusiva que contiene). La UNIDAD INMOBILIARIA se encuentra destinada a un uso…. (especificar si se trata de uso residencial, comercial, industrial, mixto, etc.).
Artículo 3.- Secciones de propiedad exclusiva Las secciones de propiedad exclusiva que forman parte de la UNIDAD INMOBILIARIA son: Denominación Número Área Ocupada Uso …………………… …………. ……………….m2 ……………… …………………… …………. ……………….m2 ……………… …………………… …………. ……………….m2 ……………… …………………… …………. ……………….m2 ……………… (Indicar en el cuadro cada una de las secciones de propiedad exclusiva que forman parte del inmueble, incluyendo los aires, si éstos son independientes, en cuyo caso no se requiere de numeración. Si los aires son propios de las secciones, indicarlo en la misma columna de la denominación).
Artículo 4.- Areas y bienes de propiedad común Las áreas y bienes de propiedad común que forman parte de la UNIDAD INMOBILIARIA son los siguientes: Áreas comunes Area Ocupada Destino y/o Condición ……………………………………… …………………………… m2 ………………………………. ……………………………………… …………………………… m2 ……………………………. ……………………………………… ……………………………m2 ………………………………… Bienes comunes Condición……………………………………………………………………………. …………………………………. ……………………………………………………………………………. …………………………………. ……………………………………………………………………………. …………………………………. (Indicar las áreas y bienes comunes, señalando su uso o destino -p.ej. circulación, recreación, estacionamiento de visitas, pozo de luz, etc.,-, salvo que su propia denominación lo contenga; usando como referencia, de ser el caso, lo señalado por los Artículos 40 de la Ley Nº 27157 y 134 de su Reglamento; e indicando expresamente, en cada caso, su condición de transferible o intransferible. De existir aires comunes, se los incluirá en la relación de bienes comunes).
a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y, en general, de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparación o reposición de dichos bienes y de sus partes integrantes y/o accesorias.
c)………….. (Indicar los otros servicios que se desee tener en calidad de comunes, tomando como referencia lo establecido por los Artículos 41 de la Ley Nº 27157 y 137 de su Reglamento, e incluyendo cualquier otro que se decida contratar).
El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de las áreas y los bienes comunes se atribuirá en función del área ocupada por cada sección. (En caso de que se desee utilizar otro criterio distinto al anterior, como área techada, ubicación, usos a los que están destinadas las secciones exclusivas, etc., se deberá indicar expresamente). Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en las áreas y bienes comunes, son los siguientes:
Sección Porcentaje de Participación ………………………………………………………………… …………………………….% …………………………………………………………………. …………………………….% …………………………………………………………………. …………………………….% _________________________ Total 100.00 % (Indicar los porcentajes -expresados con dos decimales -que corresponden a todas las secciones de propiedad exclusiva, incluyendo los aires de ser el caso). Artículo 7.- Participación en los gastos comunes El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento de las áreas y/o los bienes comunes y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA, es determinado con base en ……………..(Indicar el criterio que se ha decidido aplicar para la división de los gastos comunes, tales como: el uso, el espacio ocupado, la demanda de servicios, el número de personas que pueden ocupar la sección, a ubicación o la accesibilidad de la misma, etc.).
Sección Porcentaje de Participación……………………………………………………. ……………………………………%……………………………………………………. ……………………………………% ……………………………………………………. ……………………………………% ________________________
Total 100.00 % (lndicar los porcentajes -expresados con dos decimales- que corresponden a todas las secciones de propiedad exclusiva, excluyendo los aires, salvo que se haya acordado expresamente su participación en, los gastos comunes). Se exceptúan de la distribución precedente los gastos correspondientes a la atención de los servicios comunes, conservación y mantenimiento de las áreas y de los bienes comunes, que a continuación se precisan, los cuales se distribuirán únicamente entre los propietarios de las secciones que se indican a continuación: (Utilizar el párrafo anterior únicamente cuando existan áreas, bienes y/o servicios, debidamente individualizados, que sólo corresponden a determinado grupo de secciones de dominio exclusivo; indicando, en un cuadro similar al anterior, los porcentajes de participación que les corresponda a los obligados en cada caso).
a) Destinar su sección de propiedad exclusiva al uso indicado en el presente reglamento.
b) Contribuir oportunamente, en el porcentaje que corresponda a su sección, según lo indicado en el Artículo 7 del presente Reglamento, a cubrir los gastos que demande el pago de los servicios comunes, la conservación y mantenimiento de las áreas y los bienes de dominio común, y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Esta obligación se mantendrá vigente aún cuando el propietario decida no formar parte de la Junta de Propietarios, no ocupe o no use su sección.
d) No ejecutar obra o instalación alguna que transgreda alguna de las limitaciones previstas en el inciso f) del Art. 9 del presente Reglamento o que no cuente con la aprobación previa de la Junta de Propietarios, en los casos en que ella es necesaria según lo previsto por el mismo inciso antes señalado.
e) No afectar la seguridad o salubridad de la UNIDAD INMOBILIARIA; no perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los demás propietarios y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.
f) Efectuar las reparaciones de su respectiva sección de propiedad exclusiva y asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás unidades, o a las áreas o los bienes de dominio común, sea por acción, omisión o negligencia.
g) Hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la posesión inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al arrendatario o poseedor inmediato y el sometimiento expreso de éste a las normas del presente reglamento. El incumplimiento de esta obligación sólo generará responsabilidad para el propietario mas no afectará en lo absoluto a la obligatoriedad del presente Reglamento respecto de quien asuma la posesión inmediata. h) Cumplir con todas y cada una de sus obligaciones aun cuando su sección se encuentre o permanezca desocupada, cualquiera que sea el tiempo de desocupación. (En este Artículo podrán incluirse, previo acuerdo, otras limitaciones especiales en aspectos que, por su naturaleza, puedan afectar la seguridad, tranquilidad o el uso de la edificación en su conjunto, tales como prohibir la crianza de animales domésticos; condiciones especiales para conservar sustancias explosivas o inflamables si éstas fueran autorizadas; tener maquinarias o artefactos que generen ruidos; etc.).
Un propietario se considera inhábil cuando, al momento de la convocatoria se encuentre en mora por tres (3) cuotas ordinarias sucesivas o discontinuas, o por una (1) cuota extraordinaria. Recobra el ejercicio de la totalidad de sus derechos como propietario, cuando cumpla con el pago y desaparezca el impedimento. El propietario inhábil no podrá ser propuesto ni elegido para cargo alguno. Sin embargo, mantiene su derecho de asistir a la Junta de propietarios, sólo con voz y sin voto. CAPITULO IV JUNTA DE PROPIETARIOS Artículo 12.- Constitución de la junta. La Junta de Propietarios se constituye por el solo otorgamiento del presente Reglamento. La Junta necesariamente estará presidida por uno de sus integrantes que ejercerá el cargo de Presidente de la Junta de Propietarios.
a) Decidir sobre la conservación y mantenimiento de las áreas y bienes de dominio común, los servicios de uso común, y disponer Ia administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Ninguna acción que afecte a éstos o al aspecto exterior de las secciones de propiedad exclusiva, será efectuada sin su previa aprobación.
b) Elegir cada dos años al Presidente de la Junta de Propietarios, entre sus integrantes.
c) Elegir y determinar el número de miembros de la Directiva elegirlos. (Este inciso sólo se incluirá en caso de haberse acordado la existencia de una Directiva. En caso de que se decida hacerlo, indicar, en un Artículo adicional a continuación de éste, el número de sus miembros, su composición y la duración de su mandato).
d) Adoptar medidas de carácter general o extraordinario, de oficio o a petición de parte, para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales que rigen el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, así como para la mejor conservación, mantenimiento y administración de la UNIDAD INMOBILIARIA.
e) Aprobar y modificar el Reglamento Interno, por mayoría calificada; salvo los casos de excepción previstos en el Artículo 8 de este Reglamento.
f) Aprobar la transferencia, gravamen, cesión en uso, o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de las áreas y los bienes comunes susceptibles de ser transferidos. Esta aprobación se efectuará mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de, cuando menos, las dos terceras partes (2/3) de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, con las limitaciones establecidas por ley.
g) Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, administrar los fondos que recaude y aprobar el informe anual de gestión de la Directiva, si la hubiese, así como la cuenta final del ejercicio.
i) Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que corresponda sufragar a cada propietario para atender la conservación, mantenimiento y administración de la unidad inmobiliaria…
El reglamento interno de propiedad horizontal en el Perú
¿Qué es un reglamento interno de propiedad horizontal?
¿Quien puede redactar un reglamento interno de propiedad horizontal?
¿Como hacer un reglamento interno de propiedad horizontal en Perú?
Qué puntos puede tratar un reglamento interno de propiedad horizontal
Qué puntos no puede tratar un reglamento interno de propiedad horizontal
Modelo de reglamento interno de propiedad horizontal
REGLAMENTO INTERNO REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS CON SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y AREAS DE PROPIEDAD COMUN
Si necesita Ud. asesoría con un abogado especialista en redacción de reglamento de propiedad horizontal…
Antes de responder esta pregunta, debemos saber, primero qué es la propiedad horizontal
La propiedad horizontal es un régimen especial de propiedad al cual pueden adscribirse todas aquellas personas que sean propietarias de alguna sección exclusiva de un edificio o un conjunto de edificaciones.
Aquellos que ejercen su dominio bajo este régimen son, por así decirlo, doblemente propietarios. Por un lado son propietarios exclusivos de alguna parte del edificio (que comúnmente es utilizado como vivienda) y por otro lado, también son propietarios comunes de ciertos bienes y servicios. Por esta razón, a este tipo de propiedad también se le conoce- y así es como la denomina nuestro sistema legal- como régimen de propiedad exclusiva y común.
Ahora bien, con la finalidad ejercer de manera concordada y armoniosa la propiedad, tanto de los espacios exclusivos como los espacios comunes, la ley exige que se establezcan una serie de normas orientadas definir los derechos y las obligaciones de los propietarios que deseen adscribirse a este régimen. A este conjunto de normas se le denomina reglamento.
Entonces, podemos concluir que el reglamento es el conjunto de normas que regulan los principales derechos y obligaciones de los propietarios de secciones exclusivas de un edificio con la finalidad de garantizar el ejercicio optimo del derecho de propiedad.
¿Quién puede redactar un reglamento interno de propiedad horizontal?
La ley señala que la obligación de elaborar el reglamento interno recae, en primer lugar, sobre el promotor o constructor del edificio y que en su defecto deberá ser redactado por los propietarios de las secciones exclusivas del mismo.
En caso de configurarse la segunda situación, los propietarios deberán convocar a una reunión en la que se apruebe el reglamento con un voto favorable del 50% del número total de participaciones.
Ahora bien, lo más recomendable es que el reglamento – en cualquiera de los casos- sea redactado por un experto en derecho inmobiliario a efectos de que los acuerdos adoptados por la junta se cristalicen de manera indubitable y sin ambigüedades en el documento.
¿Cómo hacer un reglamento interno de propiedad horizontal en Perú?
La elaboración del reglamento debe realizarse en concordancia con lo exigido por la ley, ya que, si bien es cierto que el contenido del reglamento está determinado por la voluntad de los propietarios, estos últimos no pueden obviar los requisitos legales.
Básicamente, los requisitos legales están relacionados con que – al interior del reglamento- se consigne determinada información la cual la podemos resumir de la siguiente manera:
La determinación de la unidad inmobiliaria matriz, señalando las áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinado los bienes y servicios comunes.
Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes.
Los reglamentos especiales sobre obras, usos propaganda y otros.
LA RELACION DE BIENES COMUNES
La proporción de participación que le corresponde a cada propietario en los bienes comunes.
Los porcentajes de participación que le corresponde a cada propietario en los gastos comunes, los cuales deberán ser proporcionales al porcentaje de participación que tienen en los gastos comunes.
El régimen de junta de propietarios ,sus órganos de administración, sus facultades y sus atribuciones
Toco lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias ,quorum votaciones ,acuerdos funciones
Cualquier otro pacto licito.
Con la finalidad de facilitar la elaboración de reglamentos motivando así también el saneamiento del título de propiedad, el ejecutivo, promulgo hace unos años un modelo de reglamento interno en el cual se incluyen los puntos mencionados en las líneas precedentes.
Los propietarios podrán establecer el contenido que ellos deseen sin más límite que lo establecido por la ley (ver apartado precedente).
Siendo así, los propietarios deberán acomodar el reglamento a su situación particular. En ese sentido, cada condominio o edificio contará con sus propias reglas de acuerdo a lo consensuado por los propietarios.
No obstante podríamos decir que las reglas más usuales son las siguientes:
En principio, es válido incluir en el reglamento todo pacto u acuerdo adoptado por la mayoría de propietarios. Como dijimos, la única limitación será lo establecido por la ley y la limitación abusiva e injustificada del derecho de propiedad de alguno de los propietarios.
Entonces, un reglamento podrá incluir todos los puntos que deseen su propietario con excepción de aquellos que contravengan lo establecido por la ley o que impliquen una limitación abusiva al derecho de propiedad de algún propietario.
Así, por ejemplo, no se podrán incluir pactos como la prohibición de venta a un propietario de su sección exclusiva. Tampoco serán lícitos pactos como la exoneración injustificada de algún propietario del pago de los aportes correspondientes.
Consideramos que existen 2 razones fundamentales por las cuales es imprescindible contar con la asesoría de un experto en saneamiento y derecho inmobiliario al momento de elaborar un reglamento interno:
La primera razón es que la asesoría de un experto garantiza el cumplimiento de las formalidades y requisitos exigidos por la ley para el reglamento. Por todos es conocida la meticulosidad con la que los registradores públicos examinan los documentos; siendo así, reglamento que no cumpla de manera rigurosa lo exigido por la ley será susceptible de ser rechazado por el registrador.
La segunda razón está vinculada con la necesidad de que los acuerdos adoptados por los propietarios se expresen de manera clara en el documento que contiene el reglamento. De estamanera, con un documento mal redactado se corre el riesgo de que en los acuerdos adoptados se presente a ambigüedades lingüísticas y que por ende no se cumplan a cabalidad. Por ello, es indispensable contar con la asesoría de un experto en saneamiento y derecho inmobiliario.
Total 100.00 % (indicar los porcentajes -expresados con dos decimales- que corresponden a todas las secciones de propiedad exclusiva, excluyendo los aires, salvo que se haya acordado expresamente su participación en, los gastos comunes). Se exceptúan de la distribución precedente los gastos correspondientes a la atención de los servicios comunes, conservación y mantenimiento de las áreas y de los bienes comunes, que a continuación se precisan, los cuales se distribuirán únicamente entre los propietarios de las secciones que se indican a continuación: (Utilizar el párrafo anterior únicamente cuando existan áreas, bienes y/o servicios, debidamente individualizados, que sólo corresponden a determinado grupo de secciones de dominio exclusivo; indicando, en un cuadro similar al anterior, los porcentajes de participación que les corresponda a los obligados en cada caso).
El reglamento interno de condominio en el Perú
El reglamento interno de condominio
Qué es un reglamento interno de condominio
Quien puede redactar un reglamento interno de condominio
Como hacer un reglamento interno de condominios
Qué puntos puede tratar un reglamento interno de condominio
Qué puntos no puede tratar un reglamento interno de condominios
Modelo de reglamento interno de condominios
Si necesita Ud. asesoría con un abogado especialista en reglamento interno de condominio…
El continuo desarrollo del sector inmobiliario ha generado que en los últimos 5 años los peruanos opten por comprar viviendas en las denominadas unidades inmobiliarias o condominios.
Este hecho a su vez ha motivado a que en el ámbito jurídico adquierancada vez mayor centralidad los temas relacionados con regulación general del régimen legal por el cual se rige el ejercicio del derecho de propiedad en estas unidades inmobiliarias.
A este régimen, que regula el ejercicio del derecho de propiedad en las unidades inmobiliarias y condominio, se le denomina régimen de propiedad exclusiva y común , cuya principal característica es que los propietarios de unidades exclusivas del condominio son a la vez co-propietarios de determinados espacios comunes ( parques , piscinas, azoteas, ascensores, etc)
Ahora bien, en ese marco, la ley exige que los propietarios se den normas en la que se definan sus principales derecho y obligaciones con la finalidad de garantizar un ejercicio armonioso del derecho de propiedad.
Este conjunto de normas es precisamente el reglamento interno. En el presente artículo abordaremos sus aspectos másrelevantes, buscando orientar a todos los lectores interesados en conocer más sobre sus requisitos y su elaboración.
Es el conjunto de normas orientadas a regular el ejercicio del derecho de propiedad en el régimen de propiedad horizontal. Específicamente, el reglamento de la junta propietarios tiene por finalidad DEFINIR el conjunto derechos y obligaciones de aquellas personas que son dueñas y/o poseedoras de espacios exclusivos pertenecientes a condominios o edificios adscritos al regimen de propiedad exclusiva y común.
Ahora bien, la importancia del reglamento interno radica en que su aprobación u otorgamiento es el que genera que un grupo de propietarios de compartimentos exclusivos de un edificio se rijan bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
Ahora bien, este conjunto de normas vinculantes a todos los propietarios del edificio puede originarse de 2 maneras:
EN PRINCIPIO en el reglamento deberá ser redactado y otorgado unilateralmente por el propietario o constructor del edificio al momento de vender las secciones exclusivas. De ser así, ya no será necesario que los propietarios lo realicen.
Ahora bien, en caso de que el propietario del edificio no haya elaborado el reglamento, serán los propietarios actuales quienes por ley estarán facultados para hacerlo. Para ello deberán reunirse y aprobar dicho reglamento con el voto favorable del 50 % del porcentaje de participación.
La ley señala que el reglamento debe contener obligatoriamente un conjunto de datos lo cuales a efectos de facilitar su comprensión los podemos dividir en tres partes:
La descripción física del edificio (aspecto exterior y límites), de las unidades de propiedad exclusiva, de los bienes de propiedad común y la enumeración de los servicios comunes.
La fijación de la cuota de participación.
Las reglas sobre la administración y el “gobierno” del edificio, los derechos y obligación de los propietarios y las atribuciones de la junta de propietarios.
La redacción de reglamentos internos suelen generar muchos dolores de cabeza a los propietarios que quieren regularizar los aspectos legales. Conscientes de ello, el ejecutivo promulgo –hace algunos años- un reglamento modelo a efectos de facilitar esta labor.
El contenido del reglamento lo establecerán las partes (los propietarios) en función de sus necesidades particulares, ya que, la elaboración del reglamento es básicamente un acto de voluntad en el cual los propietarios se comprometen –libremente- a cumplir con ciertas reglas a efectos de poder garantizar un ejercicio “armonioso” de su derecho de propiedad, tanto sobre las partes comunes como de las partes exclusivas.
Entonces, podemos decir, que los propietarios podrán darse las normas que deseen, siempre y cuando, estas nazcan de la voluntad de la mayoría y se garantice el ejercicio armonioso del derecho de propiedad entre las partes comunes y las exclusivas del condominio o edificio.
Siendo así, es perfectamente lícito que se impongan determinadas libertades o restricciones al derecho de propiedad. Por ejemplo, la prohibición o la permisión de tener animales, la prohibición o permisión de tener maquinarías, la prohibición del uso de determinados espacios comunes (Ascensores, estacionamientos, etc.), cuando no se ha cumplido con el pago de las aportaciones, etc.
Ahora bien, no debemos confundir el contenido del estatuto con la formalidad y la estructura del mismo. La libertad de los propietarios de establecer el contenido que deseen, debe estar enmarcada en el respeto de la estructura y formalidad exigidas por la ley.
Los propietarios podrán – en base a acuerdos tomados por la mayoría- darse las normas que deseen, llegando a imponer determinadas restricciones al derecho de propiedad sobre los dominios exclusivos.
Ahora bien, estas restricciones solo serán válidas siempre y cuando no se transgreda la ley, ni se hagan ejercicios abusivos de algún derecho.
Siendo así, un reglamento interno – a pesar de haber sido aprobado por la mayoría- no podrá imponer limitaciones abusivas al derecho de propiedad individual como por ejemplo prohibir la venta de alguna sección exclusiva.
Tampoco podrá otorgar derechos o beneficios injustificados en favor de algún propietario como por ejemplo la exoneración injustificada del pago de las aportaciones a alguno de los propietarios.
La motivación fundamental de todos los propietarios que deciden elaborar un reglamento pese a su carácter engorroso, es, en definitiva, la posibilidad de que mediante el establecimiento de normas claras se pueda alcanzar una convivencia armoniosa y adecuada entre todos.
Ahora bien, esa finalidad solo podrá ser alcanzada, si la voluntad de los interesados logra expresarse de manera clara en el reglamento mediante una redacción que deje lugar alguno a la ambigüedad. Es por esta razón por la que resulta imprescindible acudir a un experto en saneamiento y derecho inmobiliario para que vea su caso.
Sección Porcentaje de Participación ……………………………………………………. ……………………………………% ……………………………………………………. ……………………………………% ……………………………………………………. ……………………………………% ________________________
Artículo 13.- Atribuciones de la junta.
La junta de propietarios en el Perú
A que sirve una junta de propietarios
Lo que dice la ley sobre la junta de propietarios en Perú
Cómo crear una junta de propietarios
Cómo crear un reglamento de junta de propietarios
La junta de propietarios en caso de propiedad horizontal
La junta ordinaria de la comunidad de propietarios
La junta extraordinaria de la comunidad de propietarios
La convocatoria a la junta: ¿Quién puede convocar la junta de propietarios?
Si necesita Ud. asesoría con un abogado especialista en junta de propietarios….
Cuando varios propietarios conviven al interior de un mismo edificio o en un conjunto de ellos, se convierten –por decirlo de alguna manera – en “doblemente propietarios”, ya que, son propietarios EXCLUSIVOS de una sección del edificio (que por lo general es un departamento) y a la vez son propietarios COMUNES de determinados espacios de uso común (Que pueden ser jardines, piscinas, albercas, etc.).
Precisamente, a este régimen de propiedad al cual se encuentran sujetos los propietarios de viviendas al interior de un edificio se le conoce como régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
Teniendo en clara estas ideas, en el presente artículo buscaremos esclarecer los aspectos más relevantes sobre esta entidad que se encarga de administrar y conservar los espacios y bienes comunes.
Desde esta óptica ,podemos definir a la junta de propietarios como aquella entidad – conformada por todos los propietarios- encargada de conservar y mantener los bienes comunes a efectos de que se generen las condiciones propicias para disfrutar sus espacios EXCLUSIVOS de la manera más satisfactoria posible.
Entonces la primera idea que debemos tener clara es que la junta de propietarios se constituye como una “herramienta” para optimizarla administración y conservación de los espacios y bien de propiedad común.
La ley señala que la junta de propietarios está conformada por todos los propietarios de las secciones exclusivas del edificio y que además tiene la representación conjunta de estos.
Asimismo, la junta misma debe contar con un presidente el cual ejercerá la representación procesal de la misma asumiendo las funciones y responsabilidades encomendadas por el reglamento
Ahora bien, otra idea muy importante que debe quedar clara a todos los lectores es aquella relacionada con la inscripción de la junta.
Las normas peruanas no le reconocen la calidad de persona jurídica a la junta propietarios, en virtud de ello, esta no podrá ser inscrita en el registro de personas sino más bien en el registro de propiedad inmueble. Incluso, lo que se inscribe no es la junta propiamente dicha sino el reglamento interno en el cual se designa el nombre del presidente y la directiva de ser el caso.
La junta de propietarios se constituye con la inscripción del reglamento interno. Por eso, la primera reunión de la junta de propietarios debe tener como finalidad la aprobación del reglamento interno.
El reglamento – al igual que todos los acuerdos –deberá ser aprobado con la mayoría de la junta de propietarios. Dicha mayoría deberá estar constituida por las 2/3 partes de los propietarios que tengan su dominio inscrito en los registros públicos; los propietarios que no cuenten con dominio inscrito podrá asistir a las reuniones pero no tendrán derecho a voto.
Ahora bien, además del reglamento, en la primera reunión de la junta, también se deberá elegir obligatoriamente a un presidente, el cual – como lo dijimos – deberá ejercer la representación legal de la junta.
Como lo dijimos el primer acto de la junta de propietarios deberá ser la aprobación del reglamento.
Ahora bien, la elaboración del mismo debe ser encargada a un experto en saneamiento y derecho inmobiliario, ya que, por lo general, las juntas de propietarios desean que sus respectivos reglamentos internos cuenten con normas claras, y que se ajusten a las necesidades específicas y concretas del colectivo.
Al margen de ello, es decir, independientemente de las particularidades, la ley señala que el reglamento debe respetar obligatoriamente el siguiente contenido:
Los porcentajes de participación que le corresponde a cada propietario en los gastos comunes , los cuales deberán ser proporcionales al porcentaje de participación que tienen en los gastos comunes.
El régimen de junta de propietarios ,sus órganos de administarcion,sus facultades y sus atribuciones
Para culminar con el presente apartado, consideramos de mucha utilidad mencionar que en el 2000 el ejecutivo público un reglamento “modelo” a efectos de poder facilitar esta tarea.
Propiedad horizontal es el término que se utilizaba anteriormente en nuestro país para denominar a lo que, ahora, se conoce como régimen de propiedad exclusiva y común.
Actualmente dicha categoría ya no es utilizada y todo nuestra normatividad regula bajo el nombre de propiedad exclusiva y común.
La junta de propietarios toma decisiones de manera colectiva, por medio de las reuniones o asambleas.
Ahora bien, las asambleas de las juntas de propietarios pueden ser de dos tipos: Las de carácter ordinario o de carácter extraordinario.
Las sesiones ordinarias de la junta son aquellas que deben realizarse obligatoriamente, la regularidad de esta deberá estar contemplada en el reglamento interno.
La ley no estipula un número de sesiones o una fecha determinada para la realización de las asambleas ordinarias, sino que más bien, queda en la libre determinación de los propietarios el poder fijarlas.
Las sesiones extraordinarias se convocan cuantas veces sea necesario a criterio del presidente o a pedido de un número de propietarios que representen – por lo menos- a un número equivalente al 25% de participaciones en las áreas y bienes comunes.
La convocatoria en principio le corresponde al presidente; este deberá cursar comunicaciones escritas a todos los propietarios, las cuales deben contener:
El lugar del edificio en el que se realizará la reunión
El día y la hora que será realizada la sesión
La agenda a desarrollar.
Las comunicaciones escritas deberán ser realizadas sin perjuicio de que – ADICIONALMENTE- se utilicen otros medios similares (pizarras, paneles, avisos) que tengan por finalidad comunicar a los propietarios sobre la reunión.
Ahora bien, otro punto a tener en cuenta es el relativo a quórum necesario para iniciar las reuniones. La ley señala que en la primera convocatoria la reunión no podrá iniciar si no se encuentran presentes –cuando menos- el 50 por ciento del total de participaciones en las áreas y los bienes comunes.
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