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Timestamp: 2020-07-15 07:33:58+00:00

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BGH, Urteil vom 25.1.2017, AZ: VIII ZR 249/15
Auch Vermieter von Eigentumswohnungen müssen binnen 12 Monaten eine Betriebskostenabrechnung vorlegen
Der BGH stellt klar, dass die Jahresfrist gem. § 556 Abs. 3 BGB auch dann gilt, wenn der vermietende Wohnungseigentümer selbst noch keine Jahresabrechnung vom WEG-Verwalter bekommen hat.
Der Vermieter rechnete mit Schreiben vom 7.12.2013 über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters der Jahre 2010, 2011 und 2012 ab. Grundlage für seine Abrechnung war die erst kurz zuvor erfolgte Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft über die von der (neuen) Hausverwaltung erstellten Jahresabrechnungen hinsichtlich der drei Abrechnungszeiträume. Der Mieter verweigerte die Zahlung der sich ergebenden Nachforderung für die Jahre 2010 und 2011.
Über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters muss der Vermieter binnen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Ansonsten kann er keine Nachforderung mehr geltend machen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten. Der Vermieter berief sich insoweit vorliegend darauf, dass ihm eine frühere Betriebskostenabrechnung nicht möglich gewesen sei, da die damalige, zum 31.12.2012 abberufene Hausverwaltung für diese Zeiträume keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erstellt habe. Die deshalb im August 2013 mit einer Neuerstellung der Abrechnungen beauftragte, ab dem 1.1.2013 eingesetzte neue Hausverwaltung habe diese erst im November 2013 der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorgelegt.
Der Bundesgerichtshof (BGH) wies die Zahlungsklage des Vermieters ab. Die - unstreitig nicht eingehaltene - Jahresfrist zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung gelte auch für Vermieter von Eigentumswohnungen. Der Vermieter könne sich insbesondere nicht darauf berufen, dass die Eigentümergemeinschaft die WEG-Jahresabrechnungen nicht früher beschlossen habe. Das Vorliegen eines entsprechenden WEG-Beschlusses sei nicht (ungeschriebene) rechtliche Voraussetzung für eine Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter. Vielmehr hätte der Vermieter dartun müssen, dass ihn kein eigenes Verschulden an der verspäteten Abrechnung der Betriebskosten traf. Dazu wäre konkret darzulegen gewesen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen. Sobald der vermietende Wohnungseigentümer erkannte, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig erstellen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete, hätte er tätig werden müssen.
Das Miet- und das Wohnungseigentumsrecht sind rechtlich nicht aufeinander abgestimmt, obwohl es viele Überschneidungen gibt, wenn die Eigentumswohnung vermietet wird. Dies führt zu zahlreichen Problemen. Natürlich benötigt der vermietende Eigentümer die Jahresabrechnung des Verwalters, um selbst gegenüber seinem Mieter eine Betriebskostenabrechnung erstellen zu können. Es ist völlig praxisfremd, dem vermietenden Eigentümer aufzugeben, notfalls selbst auf der Basis einer Belegeinsicht beim Verwalter eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Man denke an die großen Eigentümergemeinschaften mit dutzenden, manchmal sogar über 100 Mitgliedern und den damit verbundenen zahllosen Verwaltungsunterlagen, die es zu sichten gälte. Zwar verlangt der BGH nur nachhaltige Bemühungen des Eigentümers gegenüber dem Verwalter, um ihn zur Abrechnung anzuhalten, um so eigenes Verschulden an einer verspäteten Abrechnung auszuschließen. Letztlich müsste aber der Eigentümer gegen den Verwalter notfalls auch gerichtlich vorgehen. Das damit verbundene Kostenrisiko kann für den Eigentümer immens und damit unzumutbar sein. So trägt der Vermieter sämtliche wirtschaftlichen Risiken bei der Vermietung seiner Eigentumswohnung. Freilich kann auch der Mieter nichts für diese Konstellation - trotzdem wäre es sinnvoll gewesen, den Beschluss über die WEG-Jahresabrechnung als Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung zu machen. Denn erst dann ist auch der Vermieter faktisch in der Lage, selbst eine Abrechnung zu erstellen. Hier sitzen Vermieter und Mieter "im selben Boot".
"a) Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB.
c) Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08, NJW 2009, 2197 Rn. 13)."

References: BGH 
 § 556
 BGH 
 § 556
 § 28
 § 556
 § 556