Source: https://grundeigentum-verlag.de/?show=article&cat=01.01&id=3796
Timestamp: 2018-12-10 18:06:26+00:00

Document:
Kombination aus Index- und Staffelmiete mit Zeitüberschneidung
Überschreitung der Mietpreisbremse
26.03.2018 (GE 04/2018, S. 231) Die ZK 67 des LG Berlin hält § 556d BGB, die Vorschrift über die sog. Mietpreisbremse, für verfassungswidrig und hat die Frage dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt (vgl. GE 2018, 89, 125). Das AG Lichtenberg hat einen Vermieter auf die Klage eines Mieters gemäß § 556g BGB zur Rückzahlung zu viel gezahlter Miete verurteilt, was zur Berufung des Vermieters zum LG Berlin führte. Die ZK 63 hat daraufhin beschlossen, den Rechtsstreit bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Wirksamkeit der Vorschrift über die Mietpreisbremse auszusetzen, weil diese Frage für den vorliegenden Rechtsstreit vorgreiflich sei.
Der Fall: Die Mietvertragsparteien hatten in dem Vertrag vom Juli 2016 eine Staffelmiete vereinbart, wonach die Miete alle zwei Jahre erhöht wurde. Ferner war geregelt, dass die Kaltmiete ab September 2026 durch den Verbraucherpreis-Index nach § 557b BGB bestimmt wird. Der Mieter rügte gegenüber dem Vermieter eine Überschreitung der Miete nach § 556d BGB und machte klageweise Rückzahlung unzulässiger Miete sowie Feststellung der Miethöhe geltend. Damit hatte er beim Amtsgericht Erfolg.
Das Urteil: Die vereinbarte Miete verstoße gegen die Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse. Die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich gemäß § 556d Abs. 1 BGB die zulässige Höchstmiete orientiere, sei anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu bestimmen. Danach errechne sich der überzahlte Mietbetrag. Dem Feststellungsantrag sei bis zur nächsten wirksamen Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB stattzugeben. Der Begründetheit des Antrages stehe nicht entgegen, dass die Parteien eine Staffelmiete vereinbart hätten. Gemäß § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB sei § 556d BGB (Mietpreisbremse) auf jede Mietstaffel anzuwenden. Die Regelung verhindere, dass mit dem Abschluss einer Staffelmietvereinbarung die Bestimmung des § 556d BGB faktisch umgangen werde. Dem Feststellungsantrag des Mieters sei vorliegend ohne Berücksichtigung der Staffelmietvereinbarung stattzugeben, da die Vereinbarung jedenfalls nach § 557a Abs. 5 BGB unwirksam sei. Die Vereinbarung sei bereits deshalb unwirksam, da in der Vereinbarung nicht darauf hingewiesen sei, dass eine Staffelmiete nicht die Mieterhöhungen nach den §§ 558-559b BGB ausschließe. Darüber hinaus sei die Vereinbarung deshalb unwirksam, weil sie im Widerspruch zur Regelung über die Indexmietenvereinbarung stehe, denn einerseits wurde für den 1. September 2024 eine Staffelmieterhöhung vereinbart, andererseits sollte die Miete ab diesem Tag durch den Verbraucherpreisindex bestimmt werden. Der Widerspruch der beiden Regelungen stelle eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Das führe zu einem Verstoß gegen das Transparenzgebot, denn der Mieter könne seine Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht klar erkennen.
Außerdem sei durch die zeitliche Überschneidung von Index- und Staffelmieterhöhung die einjährige Karenzzeit, in der die Miete (gem. §§ 557a Abs. 2 und 557b Abs. 2 BGB) unverändert bleiben muss, nicht gewährt.
Dagegen legte der Vermieter Berufung zum Landgericht ein. Die ZK 63 des LG Berlin beschloss zu 63 S 156/17, den Rechtsstreit bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Wirksamkeit von § 556d BGB auszusetzen.
Anmerkung: Gesetzeskenntnis erleichtert die Rechtsprechung ungemein! Nach § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB ist während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung nach den §§ 558-559b BGB ausgeschlossen.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2018, Seite 263 und in unserer Datenbank.
https://premium.grundeigentum-verlag.de/doremi/suche/ba5f73f54c8f/urteile/mietpreisbremse-56942753-412c-465e-9683-4153677b6e62

References: § 556
 § 556
 § 557
 § 556
 § 556
 § 557
 § 556
 § 556
 § 557
 § 307
 § 556
 § 557