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Timestamp: 2019-10-23 02:03:40+00:00

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Techem: 17 - Sonstige Betriebskosten
BGH Urteil vom 07.12.2018, Aktenzeichen V ZR 273/17 in WM 2019, Seite 105
Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der WEG über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben (Fortführung von Senat, Urteil vom 08.02.2013, Aktenzeichen VIII ZR 238/11, WUM 2013, Seite 427).
AG Bochum, Urteil vom 26.01.2016, Az.: 95 C 44/15, WUM 2016, S. 242 ff.
Die Wohnungseigentümerversammlung hat zumindest dann die Beschlusskompetenz bezüglich des Einbaus von Rauchwarnmeldern, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Ein entsprechender Beschluss widerspricht nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil ein kleiner Teil der Wohnungen in der Anlage bereits von den Eigentümern auf eigene Kosten mit Rauchwarnmeldern ausgestattet wurde. Die Wohnungseigentümerversammlung kann nach § 16 III WEG beschließen, dass die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegt werden.
Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude “in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von §§ 555 b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat. Der Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung – hier Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt – vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.
AG Duisburg, Urteil vom 29.04.2015, Aktenzeichen 45 C 2556/14 in WM 2015, Seite 525
Bei einer Aufzugsvollwartung sind 50 % der Kosten auf die Mieter umlegbar.
Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des “Centermanagers“ auferlegt, ist intransparent und unwirksam. Die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der “Verwaltung“ wird dadurch allerdings nicht berührt.
AG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.01.2010, Aktenzeichen 33 C 3805/09-51, WuM 2010, 92
Die gesonderte Umlage der Stromkosten der Entlüftungsanlage im Wohnhaus auf die Mietpartei bedarf der Vereinbarung. Zu einer mietvertraglichen Position „Beleuchtungskosten“ gehören die Stromkosten der Entlüftungsanlage nicht.
(AG Steinfurt Urteil vom 05.02.2008, Az.4 C 499/07) WM 2008,283.
Sind nach dem Mietvertrag die Kosten fur eine Satellitenanlage auf die Mieter im Wohngebäude umlagefähig, schließt diese Vereinbarung die Betriebskosten einer digitalen Satellitenanlage ein, die der Vermieter installiert, obgleich der Mieter bereits über eine eigene analoge Satellitenanlage verfugt.
(AG Leipzig, Urteil vom 14.09.2007, Az. 163 C 496/07) WM 2007, S. 576
In der Betriebskostenabrechnung bedarf die Position „Hausstrom“, die den Allgemeinstrom umlagefähig enthält, der Erläuterung ihrer Zusammensetzung, soweit nicht umlagefähige Kostenanteile, wie Strom der Klingelanlage oder Heizungsstrom, darin enthalten sind.
(BGH Urteil vom 14.02.2007 - Az. VIII ZR 123/06) WM 2007, S. 198 ff.
Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstigen Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden können.
(AG Siegburg, Urteil vom 03.09.1993 - 3 C 344/92) ZMR 96, IV
Fallen in einer 297 Wohneinheiten umfassenden größeren Wohnanlage in den gemeinschaftlich genutzten, allen Mietern zugänglichen Räumen wie Dachböden und Kellerräumen eine derartige Menge an Müll an, dass dieser durch die Hausmeister in bestimmten Aktionen beseitigt werden muss, sind die für derartige Sperrmüllaktionen anfallenden zusätzlichen Kosten auf alle Mieter umlegbar, da die Abfuhr nicht zuordbaren Sperrmülls allen Mietern zugute kommt.
(AG Hamburg, Urteil vom 16.12.1987 - 39b C 1698/87) WM 88, 308
Die Wartungskosten für die Klingeln/Sprechanlagen sind keine sonstigen Betriebskosten und damit auch nicht umlagefähig.
(AG Hamburg, Urteil vom 02.04.1998 - 37b C 651/1997) WM 98,352
Ist die Umlage von Sachversicherungskosten im Mietvertrag vereinbart, rechnet hierzu auch die Hausbock- und Schwammversicherung, die nach ihrem Abschluss vom Vermieter in eine Betriebskostenabrechnung ohne gesonderte Erklärung eingestellt werden kann.
Die Umlage der Kosten für die Wartung von Feuerlöschern bedarf besonderer Vereinbarung der Mietvertragsparteien.
(AG Köln, Urteil vom 07.11.1995 - 210 C 103/95) ZMR 96, IV
Gegen die grundsätzliche Umlagefähigkeit der Kosten für einen Wach- und Bereitschaftsdienst bestehen keine Bedenken, da es sich der Art nach um umlagefähige Betriebskosten i.S. der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II.BV handelt.
(Vergleiche Urteil des LG Berlin vom 15.11.1994 - 64 S 237/1994) WM 98, 380
Ob die Betriebskosten durch einseitige Erklärung der Klägerin in dem Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung einbezogen werden konnten, kann hier dahinstehen. Jedenfalls handelt es sich bei den Kosten für eine Dachrinnenreinigung nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um Instandhaltungskosten des Mietobjekts. Letztere dienen der Erhaltung der Gebäudesubstanz und dem Schutz vor Feuchtigkeitsschäden, mithin handelt es sich um Werterhaltungs- und Sicherungsmaßnahmen zu Gunsten und Lasten des Vermieters. Kosten für eine Dachrinnenreinigung sind nicht als Betriebskosten umlegbar, da diese Kosten nicht in Anlage 3 zu § 27 Abs. I II. BV erwähnt sind.
(AG Mülheim/Ruhr, Urteil vom 30.03.2000 - 10 C 303/99) WM 2000, 424
Zu den Kosten des Betriebs maschineller Wascheinrichtungen rechnen nicht die Verwaltungskosten, die bei Umrechnung und Abrechnung der Betriebskosten dem Vermieter entstehen.
(LG Berlin, Urt. v. 26.11.1999, 63 S 245/99) MieterMagazin 2000, 472
Der Vermieter kann einen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten gegen den Zahlungsanspruch des Mieters aus einem Heizkostenguthaben aufrechnen.
(AG Siegburg, Urt. v. 30.11.2000 - 4 C 746/99) WM 2001, 245.
Eine Klausel, die den Mieter auf seine Kosten zur jährlichen Wartung der Therme verpflichtet, ohne eine Kostenobergrenze vorzugeben, ist entgegen BGH WM 1991, 381 wirksam.
1. Auch im Bereich der Gewerberaummiete sind unter den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung die Aufwendungen zu verstehen, die der Vermieter für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm und Wasserschäden sowie für die Glas- und Haftpflichtversicherung hinsichtlich des Gebäudes trägt.
2. Hat der Mieter diese Versicherungskosten nach dem Mietvertrag teilweise zu tragen, so muss der Vermieter den auf den Mieter entfallenden Anteil bei der Nebenkostenabrechnung auch dann nachvollziehbar erläutern, wenn er eine kostengünstige Sammelversicherung zu einer einheitlichen Prämie abgeschlossen hat.
Der Vermieter kann auch die Kosten für den Anschluss an die Kanalisation des vermieteten Grundstücks an die Wohnungsmieter weitergeben, wenn er jeweils den Auftrag dafür den Wasserwerken erteilt.
BGH, Beschluss vom 05.04.2005, AZ: VIII ZR 78/04 (WM 2005, S. 336)
Ob die Kosten für einen Concierge-Dienst bzw. Pförtnerdienst im Wohngebäude als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig sind, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles.

References: BGH 
 § 16
 § 2
 § 27
 § 27
 BGH