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Timestamp: 2016-10-22 05:30:29+00:00

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83 II 51770. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 12. Dezember 1957 i.S. H. und M. Preisig gegen Heim und Koller.
Exercice du droit de pr�emption. Le d�lai de l'art. 681 al. 3 CC ne commence � courir qu'� partir du moment o� le titulaire du droit de pr�emption a une connaissance certaine de toutes les dispositions du contrat de vente entrant en consid�ration pour sa d�cision. Faits � partir de page 517
A.- Das landwirtschaftliche Grundst�ck Sommersberg in Gais stand im Miteigentum der Beklagten Helene und Martha Preisig in Gais zu je 1/6, von Klara Kaiser-Preisig in Basel zu 1/3 und von Lily Bl�ttler-Preisig in Basel zu 1/3. Mit �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 15. September 1955 verkaufte Klara Kaiser-Preisig ihren Anteil den beiden Kl�gern Heim und Koller zum Preise von Fr. 30'000.--. Es handelte sich um einen vorzeitigen Verkauf, der nach Art. 218 ff. OR der Bewilligung durch den Regierungsrat bedurfte. Diese wurde am 25. Oktober 1955 erteilt und den andern Miteigent�mern unter Hinweis auf ihr Vorkaufsrecht am 5. November 1955 mitgeteilt. Am 15. gl.M. erkl�rten die Beklagten, das Vorkaufsrecht aus�ben zu wollen, worauf das Grundbuchamt sie als Erwerberinnen des verkauften Anteils eintrug.
B.- Da die Beklagten indessen vom Verkauf bereits am 17. September 1955 durch den Verwalter der Liegenschaft, Menet, der den Verkauf vermittelt hatte, benachrichtigt worden waren, hielten die K�ufer die Aus�bung BGE 83 II 517 S. 518des Vorkaufrechtes f�r versp�tet. Sie erhoben im April 1956 Klage mit den Begehren 1. auf Feststellung der versp�teten Geltendmachung des Vorkaufsrechtes, weshalb das Grundbuchamt den verkauften Miteigentumsanteil zu Unrecht auf die Beklagten �bertragen habe und dieser Eintrag zu l�schen sei; 2. auf Feststellung des g�ltigen Bestandes des Kaufvertrages und des Anspruches der Kl�ger auf entsprechende Eintragung als Miteigent�mer.
C.- Sowohl das Bezirksgericht Mittelland wie auch das Obergericht des Kantons Appenzell A.Rh., dieses mit Urteil vom 26. M�rz 1957, haben die Klage gutgeheissen. Zur Begr�ndung wird ausgef�hrt, die Monatsfrist zur Aus�bung des Vorkaufsrechts nach Art. 681 Abs. 3 ZGB habe mit dem Zeitpunkt hinreichender Kenntnisnahme vom Kaufvertrage durch die Vorkaufsberechtigten zu laufen begonnen. Solche Kenntnis h�tten die Beklagten am 17. September 1955 infolge m�ndlicher Orientierung durch den Kaufsvermittler Menet erlangt. Somit h�tten sie das Vorkaufsrecht sp�testens am 17. Oktober 1955 aus�ben m�ssen; ihre Erkl�rung vom 15. November 1955 sei versp�tet. Der Umstand, dass der Kaufvertrag mit R�cksicht auf die Sperrfrist des Art. 218 OR (in der Fassung gem�ss Art. 50 EGG) noch der beh�rdlichen Bewilligung bedurfte, deren Erteilung erst am 5. November 1955 den Beklagten mitgeteilt wurde, habe den Fristenlauf nicht hinausgeschoben. Vielmehr h�tten die Beklagten in den an sich g�ltigen abgeschlossenen Kaufvertrag schon vor der beh�rdlichen Bewilligung eintreten k�nnen und auch m�ssen, um die der Aus�bung ihres Rechtes gesetzte Frist nicht zu vers�umen. Bei rechtzeitigem Eintritt w�re der Anspruch auf Erwerb auf sie �bergegangen, so wie er den K�ufern zustand, n�mlich unter der Bedingung, dass der Verkauf von der Beh�rde bewilligt werde.
D.- Gegen dieses Urteil richtet sich die vorliegende Berufung der beiden Beklagten mit dem Antrag auf g�nzliche Abweisung der Klage. Der Antrag der Kl�ger geht auf Best�tigung des angefochtenen Urteils.
2. Nach der f�r vorgemerkte Vorkaufsrechte aufgestellten, aber auch auf gesetzliche Rechte solcher Art gem�ss Art. 682 ZGB anwendbaren Vorschrift von Art. 681 Abs. 3 ZGB erlischt das Vorkaufsrecht "mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Berechtigte von dem Verkaufe Kenntnis erhalten hat". Aus welcher Quelle die dem Berechtigten zugekommene Kunde stammt, spielt keine Rolle. Neben einer Anzeige durch den Verk�ufer gem�ss Art. 681 Abs. 2 ZGB ist auch eine Benachrichtigung von anderer Seite, ja selbst eine zuf�llige Kenntnisnahme geeignet, die Monatsfrist in Lauf zu setzen. Dieser Wirkung einer hinreichenden Kenntnisnahme kann keineswegs Art. 969 Abs. 2 ZGB entgegengehalten werden (BGE 44 II 385, BGE 56 II 172 /73). Die Geltendmachung des Vorkaufsrechts spielt sich unter den Beteiligten ab, wobei dem Grundbuchamt keine wesentliche Mitwirkung zukommt. Wo die �ffentliche Beurkundung nicht durch den Grundbuchverwalter vorzunehmen ist (vgl. Art. 948 Abs. 3 ZGB und Art. 55 SchlT), werden �brigens die Abs�tze 2 und 3 von Art. 681 ZGB oft zur Auswirkung kommen, schon bevor der Kauf zur Eintragung angemeldet wird, also bevor das Grundbuchamt davon erf�hrt. Das f�r die Aus�bung der im EGG vorgesehenen Vorkaufsrechte geltende besondere Verfahren (Art. 13/14 EGG) gilt nicht ausserhalb des Bereiches dieses Spezialgesetzes.
Indessen beginnt die Frist des Art. 681 Abs. 3 ZGB nicht ohne weiteres zu laufen, sobald dem Vorkaufsberechtigten der Kaufsabschluss als solcher zur Kenntnis gelangt. Einmal sind blosse Ger�chte nicht geeignet, ihn zu rechtsgesch�ftlichem Handeln zu bestimmen; es bedarf sicherer Kenntnisnahme (vgl. LEEMANN, N. 66 zu Art. 681 ZGB). Sodann muss dem Vorkaufsberechtigten ausser der Tatsache eines Kaufsabschlusses auch der wesentliche Inhalt BGE 83 II 517 S. 520des Vertrages bekannt geworden sein (BGE 44 II 385, BGE 73 II 167 Erw. 5). Gemeint sind damit nicht nur die f�r das Zustandekommen eines bestimmten Kaufvertrages unerl�sslichen Elemente, die sog. essentialia (v. TUHR OR � 20 VIII am Ende), worauf BGE 56 II 174 anspielt, sondern alle wesentlichen Bedingungen des konkreten Vertrages (HAAB, N. 39 zu den Art. 681 und 682 ZGB), also auch die Abreden �ber Nebenleistungen und andere Vertragsfolgen, die nicht als selbstverst�ndlich oder f�r die Willensbildung der Vorkaufsberechtigten v�llig belanglos zu betrachten sind. Schon in BGE 44 II 386 /87 wurde ausgesprochen, die Aus�bung des Vorkaufsrechts setze voraus, dass der Berechtigte "�ber den Kaufvertrag mit dem Dritten und dessen wesentlichen Inhalt" unterrichtet sei. Art. 681 Abs. 2 ZGB verpflichte den Verk�ufer zur Anzeige, damit der Berechtigte "das, was er f�r die Entschliessung �ber die Aus�bung oder Nichtaus�bung seines Rechtes wissen muss", sobald als m�glich erfahre. Ebenso geh�re zum Beweis einer in anderer Weise erlangten wirksamen Kenntnis "nicht nur der Nachweis des Wissens um die Ver�usserung an sich, sondern auch um ihre wesentlichen, f�r die Entschliessung �ber die Aus�bung des Vorkaufs bedeutsamen Bedingungen".
3. Davon geht freilich auch der angefochtene Entscheid aus, und er stellt, f�r das Bundesgericht verbindlich (Art. 63 Abs. 2 OG), fest, an der m�ndlichen Unterredung vom 17. September 1955 habe der Kaufsvermittler Menet die Beklagten nicht nur �ber den Verkauf des streitigen Miteigentumsanteils an die beiden Kl�ger, sondern auch �ber den vereinbarten Kaufpreis und �berhaupt �ber alles orientiert, was er zwei Tage sp�ter der andern Miteigent�merin Lily Bl�ttler-Preisig bzw. deren Ehemann brieflich mitteilte. In diesem Briefe wird ausgef�hrt, der Verkauf sei erfolgt "gegen Barzahlung f�r den Betrag von Fr. 30'000.--, Kaufantritt 1. Oktober 1955". Unerw�hnt sind dagegen in der brieflichen Kundgabe folgende Bestimmungen des Kaufvertrages geblieben: BGE 83 II 517 S. 521
"5. Die Grundbuch- und Verschreibungskosten, sowie auch s�mtliche Vermittlungskosten von Herrn Jakob Menet-Heim, Gais, werden von der K�uferschaft bezahlt.
6. Die K�uferschaft tritt in das Pachtverh�ltnis mit dem derzeitigen P�chter Franz D�rig-Klotz, Sommersberg, Gais, ein."
Es fehlt auch an einem Nachweis, ja an Anhaltspunkten daf�r, dass diese Abreden an der m�ndlichen Besprechung vom 17. September 1955 mit den Beklagten erw�hnt worden w�ren. Sie lassen sich indessen nicht als belanglos oder selbstverst�ndlich bezeichnen. Die Grundbuch- und Verschreibungskosten werden an manchen Orten gew�hnlich nicht ganz vom K�ufer getragen, sondern h�lftig auf die beiden Kontrahenten verteilt. Und ein M�klerlohn ist ohne abweichende Vereinbarung vom Auftraggeber allein zu entrichten, also gegebenenfalls vom Verk�ufer (vgl. Art. 412 OR und OSER/SCH�NENBERGER, N. 24 dazu). Hier ist nun nicht einmal erwiesen, dass Menet, den die Beklagten als Verwalter der Liegenschaft kannten, an der in Frage stehenden Unterredung von seiner M�klert�tigkeit sprach. Uner�rtert blieb vollends, wer ihn mit der Vermittlung beauftragt hatte (es war wohl die Verk�uferin, in deren Namen er den Kaufvertrag unterzeichnet hat), und es wurde den Beklagten nicht mitgeteilt, dass (dennoch) die K�uferschaft (also gegebenenfalls die eintretenden Vorkaufsberechtigten) den M�klerlohn zahlen sollten. Es mag sich um hundert oder auch mehrere hundert Franken handeln, eine nicht unwesentliche Aufwendung, zumal in den Augen eines Miteigent�mers, dem der Kaufsabschluss und damit die T�tigkeit des M�klers unter Umst�nden ungelegen kommt. Bei dieser Sachlage waren die Aufschl�sse, welche die Beklagten nach obergerichtlicher Feststellung am 17. September 1955 erhielten, nicht ausreichend, und es kann offen bleiben, ob sie �berhaupt in einer Weise erfolgten, dass die betagten Beklagten sie richtig zu verstehen und im Bewusstsein festzuhalten vermochten.
4. Hatten die Beklagten somit am 17. September 1955 keine rechtswirksame Kenntnis vom Kaufvertrag im Sinne von Art. 681 Abs. 3 ZGB erlangt, so waren sie nicht BGE 83 II 517 S. 522gehalten, eine Erkl�rung �ber die Aus�bung des Vorkaufsrechtes binnen Monatsfrist von jenem Tag an abzugeben. Und da auch keine andere ausreichende Kenntnisnahme vor dem 5. November 1955 erwiesen ist, hat der am 15. gl.M. erfolgte Eintritt in den Kaufvertrag als fristgem�ss zu gelten.
Die Berufung wird gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Appenzell Ausserrhoden vom 26. M�rz 1957 aufgehoben und die Klage abgewiesen.
art. 681 al. 3 CC,
Art. 681 Abs. 2 ZGB suite... ,
Art. 50 EGG,
Art. 969 Abs. 2 ZGB,
Art. 948 Abs. 3 ZGB,
Art. 412 OR

References: Art. 218
 BGE 
 Art. 681
 Art. 218
 Art. 50
 Art. 682
 Art. 681
 Art. 681
 Art. 969
 BGE 
 Art. 948
 Art. 55
 Art. 681
 Art. 681
 Art. 681
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 681
 BGE 
 Art. 681
 BGE 
 Art. 412
 Art. 681
 BGE 

art. 681

Art. 681

Art. 50

Art. 969

Art. 948

Art. 412