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Timestamp: 2020-08-06 06:37:39+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 24959 del 06/12/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 24959 del 06/12/2016
Cassazione civile sez. II, 06/12/2016, (ud. 11/10/2016, dep. 06/12/2016), n.24959
sul ricorso 17774-2012 proposto da:
P.M., C.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliati
in ROMA, VIA LUIGI LUCIANI 1, presso lo studio dell’avvocato DANIELE
MANCA BITTI, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato
LUIGI GRITTI;
elettivamente domiciliato in ROMA, VIA M. PRESTINARI 13, presso lo
studio dell’avvocato PAOLA RAMADORI, che lo rappresenta e difende
unitamente all’avvocato PIERCARLO PERONI;
avverso la sentenza n. 208/2012 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA,
udito l’Avvocato MANCA BITTI Daniele, difensore dei ricorrenti che ha
udito l’Avvocato RAMADORI Paola, difensore del resistente che ha
Con sentenza n. 402/2010 il Tribunale di Brescia rigettò l’impugnazione proposta da A.M. e C.C. avverso le delibere del 15/6/2003, 10/8/2003 e 21/9/2003 con le quali il Condominio “(OMISSIS)” di (OMISSIS) aveva deciso la costruzione di box auto interrati, approvando il progetto esecutivo e quello definitivo.
Proposto appello, gli attori, la Corte di Brescia, con sentenza depositata il 16/2/2016, confermò la sentenza di primo grado.
Per quel che è utile anticipare in questa sede va riferito che gli appellanti avevano lamentato l’erronea applicazione della L. 24 marzo 1989, n. 122, art. 9 dovendosi considerare l’innovazione di tipo voluttuario; la menomazione in misura apprezzabile dell’utilità dell’area oggetto dell’intervento; la violazione di norma regolamentare, la quale imponeva l’unanimità; la violazione dell’art. 108 c.c., comma 3.
Con ricorso del 18/7/2012 l’ A. e la C. chiedono annullarsi la sentenza d’appello.
Resiste con controricorso il Condominio, il quale ha depositato memoria illustrativa.
Con il primo motivo i ricorrenti deducono violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 163 c.p.c., violazione dell’art. 2 del regolamento condominiale, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto controverso e decisivo.
Assumono i coniugi A.- C. che con il ricorso introduttivo avevano prodotto il regolamento condominiale, approvato il 15/6/2003, il cui art. 2 vietava innovazioni delle cose comuni (trattavasi di regolamento predisposto dall’originario unico proprietario, trasfuso nei singoli contratti d’acquisto) e la Corte di merito aveva errato nel ritenere come mai dedotta la violazione del predetto strumento sol perchè i ricorrenti non avevano espressamente richiamato il documento ritualmente introdotto.
Con il secondo motivo, denunziante violazione e falsa applicazione degli artt. 1120, 1121, 1136 e 1372 c.c., nonchè della L. n. 122 del 1989, art. 9 e dell’art. 2 del citato regolamento, nonchè insufficiente e contraddittoria motivazione su punti controversi e decisivi, viene eccepita la natura contrattuale del divieto imposto dal regolamento e, pertanto la necessità che la decisione di costruire i box fosse presa all’unanimità, senza incorrere in deroghe ad opera del citato art. 9.
Presi unitariamente in esame i primi due motivi, i quali contrappongono all’invocato art. 9 il regolamento condominiale, gli stessi non meritano di essere accolti.
Anche a voler seguire la prospettazione dei ricorrenti è preclusiva del loro ragionamento la circostanza che la norma regolamentare invocata non poneva affatto un divieto assoluto, ma ben diversamente, siccome spiega il Condomino resistente, sul punto non smentito, proclamava il divieto di innovazioni non autorizzate dall’assemblea condominiale, senza neppure specificare quale fosse la maggioranza occorrente per deliberare.
Peraltro, il citato art. 9 della L. n. 122 dispone che le deliberazioni aventi per oggetto le opere e gli interventi di cui al primo comma (cioè la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo o nei locali siti al piano terra degli edifici) vengono approvate, “in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 2”, restando “fermo quanto disposto dall’art. 1120 c.c., comma 2, e art. 1121 c.c., comma 3”. Trattasi di norma, avente finalità certamente pubbliche dirette a porre rimedio al sovraffollamento urbano da autovetture, utilizzate dai fruitori di appartamenti, parcheggiate per lunghi periodi su aree pubbliche, la quale s’impone imperativamente sulle disposizioni ordinarie, in quanto disciplina speciale, peraltro avente contenuto d’ordine pubblico. Ovviamente si tratta di deroga, cioè di regolamento della vicenda sulla base della normativa speciale che la contempla e non di abrogazione e ancor meno di caducazione della norma generale, la quale resta perfettamente in vigore, salvo ad essere, per il previsto caso derogata, cioè sostituita dalla norma speciale; perciò non ha rilievo la dedotta natura contrattuale del regolamento condominiale, il quale, come si è visto, resta vigente e valido, salvo la deroga qui in esame.
Infine, non pare superabile l’affermazione del Giudice di secondo grado che ha rilevato la tardività dell’eccezione avanzata sulla base del predetto regolamento condominale. I ricorrenti hanno esplicitamente ammesso (pag. 28, in fine, del ricorso) di non avere espressamente evocato la disposizione regolamentare e, tuttavia, assumono che la presenza della copia dello strumento nel proprio fascicolo di parte, avrebbe dovuto ricollegarsi alle conclusioni dell’atto introduttivo, con le quali era stato chiesto dichiararsi la nullità della deliberazione adottata a maggioranza semplice, in violazione dell’art. 2 del predetto regolamento.
Trattasi di una indubbia ricostruzione argomentativa ex post della quale non è dato rinvenire traccia univoca nell’articolazione della domanda giudiziale. La mera introduzione di documenti nel fascicolo di parte non attribuisce al giudice il potere di correlare alle difese, su sua libera decisione, il pertinente documento, giudicato idoneo a sorreggere l’asserto, sia per la costituzione che per la prova del diritto, non solo perchè è diritto ed onere della parte decidere di quali documenti intenda avvalersi, ma soprattutto perchè la causa petendi deve essere compiutamente esplicitata, con la conseguenza che ove si deduca la nullità di una delibera condominiale, senza ricollegarla a norma regolamentare privata, non resta che concludere si sia voluto fare riferimento esclusivo ad una violazione delle disposizioni codicistiche che regolano le deliberazioni assembleari (art. 1136 c.c.). Di conseguenza la decisione della Corte di merito, la quale ha affermato l’inammissibilità della pretesa, “giacchè, nel corso del primo grado, mai l’ A. e la C. avevano eccepito o dedotto la violazione dell’art. 2 del regolamento condominiale”, è pienamente condivisibile.
Con il terzo motivo il l’ A. e la C. deducono violazione e falsa applicazione della L. n. 122 del 1989, artt. 3 e 9 e dell’art. 14 preleggi; nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa punti controversi e decisivi.
La Corte di merito aveva fornito un’interpretazione della L. n. 122 che non poteva essere condivisa. Assumono i ricorrenti che, partendo dalla natura eccezionale della predetta legge, che ne imponeva applicazione solo ai casi previsti, la stessa non avrebbe potuto applicarsi al territorio del comune di (OMISSIS), il quale non presentava problemi di viabilità ed era del tutto estraneo alle aree urbane individuate dall’art. 3 della legge, i cui comuni di riferimento erano tenuti a formulare un piano urbano dei parcheggi. La ragione vera dell’innovazione era stata peraltro espressamente dichiarata nella delibera (riparare i veicoli dei condomini dalle insidie metereoriche).
Con il quarto motivo i ricorrenti si dolgono, ancora una volta, della violazione della cit. L. n. 122, artt. 3 e 9 nonchè dell’art. 12 preleggi; ed altresì denunziano omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione su punti controversi e decisivi.
Chiariscono i ricorrenti che, che la Corte di Brescia, obliterando il precetto di cui all’art. 12 preleggi, aveva reputato applicabile la normativa speciale al complesso condominiale in discorso, nonostante che lo stesso fosse abitato, da diversi condomini solo per le vacanze estive, conservando costoro la residenza altrove. Operazione interpretativa, questa, che aveva dilatato la portata della disposizione eccezionale, interpretata nel senso che restavano vietate solo le alienazioni dei box separatamente dall’unità abitativa.
L’interpretazione della L. n. 122 proposta con il terzo ed il quarto motivo non può essere condivisa.
I primi due titoli della legge appaiono indubbiamente diretti a porre principi regolatori nei confronti dei comuni. In particolare, il primo titolo impone ai comuni individuati dalle rispettive regioni, la realizzazione “del programma urbano dei parcheggi”; il secondo titolo, in deroga al primo prevede la formazione di uno speciale piano triennale per i comuni, costituenti “aree urbane maggiormente popolate” (Roma, Milano, Torino, Genova, Venezia, Bologna, Firenze, Napoli, Bari, Reggio Calabria, Messina, Cagliari, Catania e Palermo, espressamente mentovati).
Il terzo titolo, invece, affronta l’esigenza di ridurre il numero di veicoli lasciati in parcheggio sul suolo pubblico per lungo tempo e in sovraffollamento, favorendo la realizzazione di parcheggi da parte dei privati e all’interno dell’area privata. Non occorre alcuna previa verifica in ordine alla necessità di decongestionare il traffico urbano, trattandosi di una disposizione diretta a perseguire una migliore fruizione del territorio, a prescindere dalle condizioni in cui esso versa nell’attualità, favorendo una ordinata e consapevole utilizzazione delle aree interne di edifici, specie condominiali, e del loro sottosuolo, così da consentire il ricovero interno degli automezzi utilizzati dai fruitori degli alloggi, liberando il più possibile le assi viarie. Nè la legge richiede il previo accertamento dell’attuale insufficienza dell’area privata dedicata al parcheggio condominiale, in quanto diretta, in funzione propulsiva, a migliorare l’esistente e a far fronte alle future prevedibili aumentate necessità.
Proprio sulla base delle superiori considerazioni non può condividersi il secondo profilo della censura qui al vaglio. Quel che rileva, infatti, non è la corrispondenza fra casa di residenza e parcheggio, bensì la necessaria correlazione tra il parcheggio e gli utilizzatori dell’alloggio (siano essi i proprietari o altri, che a qualunque titolo lo utilizzino).
Con il quinto motivo, denunziante, oltre alla violazione del citato art. 9, anche dell’art. 1136 c.c., oltre all’omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione su punti controversi e decisivi, i ricorrenti deducono che l’innovazione dovevasi considerare voluttuaria, in quanto prevedente la costruzione di box interrati “nell’area di un condominio per le vacanze adibita a giardino-parco, già dotato al suo interno di parcheggi di superficie sufficienti a soddisfare le esigenze dei proprietari dei singoli appartamenti ed anche dei loro ospiti”.
Con il sesto motivo, con il quale viene dedotta erronea e falsa applicazione dell’art. 1120 c.c., comma 2, oltre al vizio motivazionale su punti controversi e decisivi, i ricorrenti lamentano la menomazione apprezzabile dell’utilità dell’area di pertinenza per la generalità dei condomini” e la natura molesta degli scarichi delle autovetture, che attraverso le predisposte griglie dal sottosuolo avrebbero raggiunto il parco, compromettendone la salubrità; nonchè l’inquinamento acustico. Inoltre, l’invasività dell’accesso carraio scoperto, delimitato da muri in cemento e la presenza delle griglie non era stata tenuta in debito conto dalla Corte di merito.
Con il settimo motivo si deduce, oltre alla violazione dell’art. 1108 c.c., comma 3, dell’art. 9 cit. e dell’art. 1 del regolamento condominiale, vizio motivazionale su punti controversi e decisivi.
L’art. 1 del regolamento condominiale affermava la condominialità del giardino posto a corredo dell’edificio. La Corte di merito aveva, errando, ritenuto che la legge speciale prevalesse sul predetto regolamento, senza considerare che proprio per effetto della disciplina speciale richiamata i proprietari dei singoli appartamenti, che hanno approvato la costruzione dei parcheggi, ne diventano proprietari, così restando violato l’art. 1108 c.c., comma 3.
Anche gli ultimi tre motivi, diretti a contestare un uso non consentito della cosa comune, non colgono nel segno.
Sulla prevalenza della disciplina speciale s’è detto. Peraltro, che la costruzione dei garage interrati non abbia costituito innovazione voluttuaria è escluso dai giudici del merito, con argomenti in questa sede incensurabili. Inoltre, la questione non si pone in quanto la spesa non è stata ripartita con i condomini dissenzienti.
Non ha, del pari, fondamento l’asserito deterioramento del decoro architettonico e l’apprezzabile menomazione del diritto di godimento e dell’uso della cosa comune. Non solo i giudici del merito, con motivazione in questa sede incensurabile, hanno escluso che l’intervento avesse procurato un detrimento al complesso immobiliare, ma, addirittura, hanno ragionevolmente affermato che aveva valorizzato lo stesso, trattandosi di opere largamente non visibili, in quanto interrate, che portavano a liberare le aree di superficie dall’ingombro delle autovetture posteggiate. Peraltro questa Corte ha già avuto modo di più volte affermare che la destinazione a parcheggio di una parte dell’area condominiale non costituisce, di per sè, causa di deterioramento (cfr. Sez. 6 – 2, n. 15319 del 12/07/2011,Rv. 618640; Sez. 2, n. 5997 del 05/03/2008, Rv. 602685).
Infine, non è controverso che la costruzione nel sottosuolo del parcheggio asservito agli alloggi dei condomini che si sono assunti l’onere della costruzione, costituenti la maggioranza deliberante, non impedisce agli altri condomini rimasti dissenzienti di fare altrettanto. Infatti, a norma della L. 24 marzo 1989, n. 122, art. 9, comma 3, i condomini possono deliberare – con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 2 – la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la sottrazione dell’uso dell’area comune a seguito della destinazione a parcheggio. Tuttavia, poichè il citato art. 9, comma 3, fa salvo il contenuto dell’art. 1120 c.c., comma 2, e art. 1121 c.c., comma 3, detta sottrazione è consentita solo se è assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione (Sez. 2, n. 20254 del 18/9/2009, Rv. 609631).
Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese legali, che liquida nella complessiva somma di 5.200 Euro, di cui 200 Euro per spese, oltre accessori come per legge.

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 art. 2
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 9
 art. 1121
in fine
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 art. 9
 art. 9
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