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Timestamp: 2019-07-21 14:17:09+00:00

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BGH, 16.10.1998 - V ZR 390/97 - dejure.org
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BGH, 16.10.1998 - V ZR 390/97 (https://dejure.org/1998,1579)
BGH, Entscheidung vom 16.10.1998 - V ZR 390/97 (https://dejure.org/1998,1579)
BGH, Entscheidung vom 16. Januar 1998 - V ZR 390/97 (https://dejure.org/1998,1579)
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SachenRBerG § 2 Abs. 1 Nr. 2, § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 Buchst. c und e
Kriterien eines Überlassungsvertrages - Sachenrechtsbereinigung - Pachtvertrag mit staatlicher Billigung - Wochenendhaus für Wohnzwecke
Kein Anspruch auf Sachenrechtsbereinigung bei Errichtung eines Wochenendhauses auf nicht staatlich verwaltetem Grundstück
Ankaufsberechtigung; Überlassungsvertrag; Wohngebäude; Umbau eines Wochenendhauses; unechte Datsche; Nachzeichnungsprinzip
ZIP 1998, 2074
MDR 1999, 413
ZMR 1999, 161
NJ 1999, 90
WM 1999, 94
Nach der Legaldefinition in Art. 232 § 1a EGBGB, an die der Begriff anknüpft (BGH, Urteil vom 16. Oktober 1998 - V ZR 390/97 unter II 3 b aa m.w.N., zur Veröffentlichung bestimmt), ist dies ein vor dem 3. Oktober 1990 geschlossener Vertrag, durch den ein bisher staatlich verwaltetes (§ 1 Abs. 4 VermG) Grundstück durch den staatlichen Verwalter oder die von ihm bestimmte Stelle gegen Leistung eines Geldbetrages für das Grundstück sowie etwa aufstehende Gebäude und gegen Übernahme der öffentlichen Lasten einem anderen zur Nutzung überlassen wurde.
Hiervon betroffen ist das in der ehemaligen DDR belegene Grundvermögen der in den alten Bundesländern und in West-Berlin lebenden Eigentümer, das gemäß § 6 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 13. Juli 1952 (GBl. I Nr. 100 S. 615) unter staatliche Verwaltung gestellt worden war (…RegE SachenRBerG aaO S. 102 f.= Krauß aaO S. 222; BGH, Urteil vom 16. Oktober 1998 aaO m.w.N.).
Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung wird der Streitfall aber auch nicht durch den als Auffangtatbestand ausgestalteten § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG erfaßt, der nach dem Willen des Gesetzgebers für im Katalog nicht erwähnte "unentdeckte" Fälle der in die Sachenrechtsbereinigung einzubeziehenden Nutzungsverhältnisse vorgesehen ist (…Regierungsentwurf aaO S. 102 = Krauß aaO S. 221 ; BGH, Urteil vom 16. Oktober 1998 aaO unter II 3 a, II 3 c aa m.w.N.).
Diese Vorschrift greift den in § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG verankerten Grundsatz der sogenannten Nachzeichnung auf: Die vorgefundenen "hängenden Fälle", d.h. bauliche Investitionen, für die nach dem Boden- und Wirtschaftsrecht der DDR die Bestellung eines Nutzungsrechts oder eine andere dingliche Absicherung vorgesehen war, aber ausgeblieben ist, werden so behandelt, als sei die jeweilig vorgeschriebene Absicherung noch vor dem Beitritt erfolgt (…Regierungsentwurf aaO = Krauß S. 214 und 224; BGH, Urteil vom 16. Oktober 1998 aaO unter II 3 c bb).
Die Absicherung einer Bebauung durch ein dingliches Nutzungsrecht, die - wie hier - aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrages erfolgte, war nach dem Recht der DDR indes nicht vorgesehen (…Regierungsentwurf aaO = Krauß aaO S. 225; BGH, Urteil vom 16. Oktober 1998 aaO unter II 3 c bb a.E.;… Eickmann/Rothe aaO § 5 Rdnr. 63).
Soweit derartige Maßnahmen in ihrem Umfang einem Neubau vergleichbar waren, hatte ein Ausgleich auf vertraglicher Basis zu erfolgen; ein Recht am Grundstück erlangte der Nutzer nicht (BGH, Urteil vom 16. Oktober 1998 aaO m.w.N.).
(1) Mit der Bestimmung in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG wollte der Gesetzgeber jene Fälle erfassen, die zwar - weil bisher unentdeckt - nicht unter die in Satz 2 Buchst. a - g aufgelisteten, auf rechtstatsächlichen Erhebungen beruhenden Regelbeispiele fallen, die jedoch mit diesen vergleichbar und deshalb in die Sachenrechtsbereinigung mit einzubeziehen sind (…sogenannte unentdeckte Fälle, vgl. Regierungsentwurf aaO S. 102 = Krauß aaO S. 221; BGH, Urteil vom 16. Oktober 1998 aaO unter II 3 c aa;… Vossius, SachenRBerG, 2. Auflage 1996, § 5 Rdnr. 13, § 1 Rdnr. 8 f.).
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat daher entschieden, daß die Anwendung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes für einen Nutzungstatbestand, der im Zusammenspiel von § 1 Abs. 1 und §§ 4 ff. SachenRBerG nicht unmittelbar geregelt ist, dann in Betracht kommt, wenn die Rechtsposition des Nutzers den Fallgruppen in § 1 Abs. 1 in Verbindung mit §§ 4 ff. SachenRBerG und nicht den Fällen des § 1 Abs. 2 und § 2 SachenRBerG vergleichbar ist (BGH, Urteil vom 16. Oktober 1998 aaO unter II 3 c aa).
Solche Rechtsverhältnisse unterliegen daher grundsätzlich der Schuldrechtsanpassung (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 1998 aaO m.w.N.).
Die Rechtsposition eines Überlassungsnehmers war danach ungleich stärker als die eines Mieters oder Pächters (BGH, Urteil vom 16. Oktober 1998 aaO unter II 3 c bb m.w.N.).
Der Nutzer, dem der spätere Erwerb des Grundstücks - unverbindlich - in Aussicht gestellt wurde, erhielt dadurch jedoch gleichsam eine "Anwartschaft" eingeräumt (BGH, Urteil vom 16. Oktober 1998 aaO m.w.N.).
Werterhöhende Maßnahmen waren bei Vertragsbeendigung, wenn es nicht zum Kauf kam, auszugleichen und während der Vertragslaufzeit hypothekarisch zu sichern (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 1998 aaO unter II 3 c bb a.E.;… Eickmann/Rothe, Sachenrechtsbereinigung, Stand: Februar 1998, § 5 Rdnr. 25 f.;… Krauß, aaO, S. 34 f.;… Schnabel, Schuldrechtsänderungsgesetz, Vorb. § 34 Rdnr. 1 m.w.N.).
Damit fehlte gerade der Vertragsbestandteil, der die Nähe des Überlassungsnehmers zu einem Grundstückskäufer begründete (BGH, Urteil vom 16. Oktober 1998 aaO unter II 3 c cc).
Die Schwäche seiner Stellung gegenüber einem Überlassungsnehmer zeigt sich auch darin (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 1998 aaO unter II 3 c cc), daß eine grundpfandrechtliche Absicherung von Wertersatzansprüchen, insbesondere auch für den Fall einer vorzeitigen Vertragsbeendigung, im Vertrag nicht vorgesehen war und daß er wegen seiner Investitionen auf Wegnahmerechte und Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung verwiesen wurde (Nr. 5 des Vertrages).
Entsprechend diesem mit § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG auch Gesetz gewordenen Nachzeichnungsprinzip können deshalb in die Bereinigung nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nur Fälle einbezogen werden, in denen eine Absicherung durch Nutzungs- oder vergleichbare Rechte nach den maßgeblichen Vorschriften der DDR möglich war (Senat…, Urteil vom 12. Oktober 2012 - V ZR 187/11, NJW-RR 2013, 789 Rn. 26) und infolge eines für die DDR typischen strukturellen Vollzugsdefizits planwidrig unterblieben ist (Senat, Urteile vom 16. Oktober 1998 - V ZR 390/97, WM 1999, 94, 97, vom 14. November 2003 - V ZR 72/03, WM 2004, 1394, 1395…, vom 20. Februar 2009 - V ZR 184/08, NJW-RR 2009, 1028 Rn. 11 …und vom 23. Januar 2015 - V ZR 318/13, ZOV 2015, 135 Rn. 23).
Richtig ist auch, dass die Regelbeispiele in § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG (für Eigenheime) und in § 7 Abs. 2 SachenRBerG (für andere bauliche Nutzungen) den Anwendungsbereich des Gesetzes nicht abschließend bestimmen, sondern bei einer nicht unter eines der Regelbeispiele fallenden baulichen Investition auf fremdem Grund nach dem in § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG bestimmten Nachzeichnungsgrundsatz geprüft werden muss, ob dieser Sachverhalt ebenfalls nach den Regelungen des Gesetzes zu bereinigen ist (vgl. Senat, Urteile vom 16. Oktober 1998 - V ZR 390/97, VIZ 1999, 40, 41 und vom 16. Juli 2004 - V ZR 228/03, VIZ 2004, 499).
BGH, 27.09.2002 - V ZR 262/01
Ausgleich für bauliche Maßnahmen an einem Eigenheim in Erwartung der Enteignung …
Bauliche Maßnahmen an einem Eigenheim, die in der Erwartung der Enteignung des Grundstücks und der Verleihung eines Nutzungsrechts am Gebäude vorgenommen wurden, begründen nur dann einen Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, wenn sie zu einer Rekonstruktion oder Änderung der Nutzungsart des Gebäudes geführt und nach Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung entsprochen haben; baulichen Maßnahmen aufgrund eines Überlassungsvertrages stehen sie nicht gleich (im Anschluß an Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94).
Der Senat hat diesen Ausnahmecharakter betont und dem Pächter, der mit staatlicher Billigung bauliche Maßnahmen zu Wohnzwecken durchgeführt hatte, einen Bereinigungsanspruch nach den für Überlassungsverträge geltenden Grundsätzen (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c i.V.m. § 12 Abs. 2 SachenRBerG) versagt (Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94).
Zivilrechtliche Verträge zählen, auch wenn sie vom staatlichen Verwalter abgeschlossen wurden, nach dem Gesetzeswortlaut und nach dessen Sinn (Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, aaO) nicht bereits aus diesem Grunde zu den in die Sachenrechtsbereinigung einbezogenen Überlassungsverträgen.
Der Senat hat diesen Ausnahmecharakter betont und dem Pächter, der mit staatlicher Billigung bauliche Maßnahmen zu Wohnzwecken durchgeführt hatte, einen Bereinigungsanspruch nach den für Überlassungsverträge geltenden Grundsätzen ebenso versagt wie einem Nutzer, der in Erwartung einer Enteignung und der Verleihung eines Nutzungsrechts bauliche Maßnahmen an einem Grundstück durchgeführt hat (Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, VIZ 1999, 40, 41;… Urt. v. 27. September 2002, V ZR 262/01, VIZ 2003, 90, 91).
Vielmehr hat der Gesetzgeber in § 5 Abs. 3 Satz 1 SachenRBerG einen Auffangtatbestand geschaffen, der auch bislang unentdeckte Fälle einer Bereinigung zugänglich macht, soweit diese bei wertender Betrachtung einem der genannten Regelbeispiele gleichzustellen sind oder aus sonstigen Gründen nach der gesetzlichen Zielsetzung dem Schutzbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes unterfallen (vgl. SachenRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/5992, S. 102; Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 97;… BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601;… Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969).
Damit ist vielmehr entsprechend der in Art. 232 § 1 a EGBGB enthaltenen Legaldefinition ein Vertragsverhältnis gemeint, bei dem der Nutzer für die Überlassung eines Grundstücks keinen Miet- oder Pachtzins zu entrichten hat, sondern ein Entgelt, ähnlich einem Kaufpreis, als Sicherheit hinterlegt und die anfallenden Unterhaltungskosten und öffentlichen Lasten trägt (vgl. Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 98;… BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601;… MünchKomm-BGB/Wendtland, 3. Aufl., § 5 SachenRBerG Rdn. 8).
Es handelt sich - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - nicht um ein rein schuldrechtlich ausgeformtes Nutzungsverhältnis zwischen Privaten, das nur den Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unterfällt (dazu Senatsurt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94).
OLG Brandenburg, 15.09.2005 - 5 U 18/05
Rechtsgeschäftlich begründete Verwaltungen sind auch dann keine staatlichen Verwaltungen, wenn sie von staatlichen Stellen ausgeübt wurden (BGH VIZ 1999, 40, 41).
Im Einzelfall kommt eine Einbeziehung eines solchen Rechtsverhältnisses dann in Betracht, wenn auch nach dem Recht der DDR eine über die vertragliche Absicherung der baulichen Nutzung hinausgehende Rechtsposition vorgesehen war und diese dem Nutzer hätte eingeräumt werden müssen (BGH VIZ 1999, 40, 42).
Eine solche Nachzeichnung des DDR-Rechts in entsprechender Anwendung des § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG (zu diesem Grundsatz - BGH - Urteil vom 16.10.1998 - V ZR 390/97 - VIZ 1999, 40 ff.) ist nicht gerechtfertigt.
OLG Brandenburg, 01.02.2006 - 4 U 206/04
Sachenrechtsbereinigung im Beitrittsgebiet: Ankaufsberechtigung nach Errichtung …
Auch in der Entscheidung vom 16.10.1998 (VIZ 1999, 40, 43) hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass in den Fällen der sogenannten "unechten Datschen" der Weg in die Sachenrechtsbereinigung grundsätzlich eröffnet sei.

References: § 2
 § 5
 Art. 232
 § 1
 § 6
 § 5
 § 3
 § 5
 § 5
 § 5
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 2
 § 5
 § 34
 § 3
 § 5
 § 7
 § 3
 § 12
 § 5
 Art. 232
 § 1
 § 5
 § 3
 BGH