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Timestamp: 2016-10-23 06:19:20+00:00

Document:
4C.88/2003 (01.07.2003)
4C.88/2003 /ech
Me Florence Prini, avocate, ch. des Rambossons 14, 1212 Grand-Lancy,
la Coop�rative X.________, demanderesse et intim�e, repr�sent�e par Me Arun Chandrasekharan, avocat, avenue de Champel 4, 1206 Gen�ve,
B.________, d�fendeur et intim�, repr�sent� par Me Yves Bonard, avocat, rue Monnier 1, case postale 205, 1211 Gen�ve 12.
contrat de bail � loyer; demeure du locataire,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 10 f�vrier 2003.
A une date ind�termin�e, la Coop�rative X.________ (ci-apr�s: la Coop�rative), en tant que bailleresse, et B.________, comme locataire, ont conclu un contrat de bail � loyer portant sur un appartement de 5 pi�ces dans un immeuble sis � Gen�ve. En sa qualit� de fonctionnaire postal, le locataire �tait membre de la Coop�rative. Le bail est entr� en vigueur le 1er juillet 1989.
B.________ a quitt� le domicile familial en 1992. En vertu d'un accord homologu� par le juge des mesures protectrices de l'union conjugale, la jouissance de l'appartement a �t� laiss�e � l'�pouse, A.________. La Coop�rative a �t� inform�e de ce que le locataire se constituait un domicile s�par�.
Jusqu'au 31 janvier 2001, le loyer a �t� pay� au moyen d'une retenue op�r�e sur le salaire du locataire. Pour la p�riode subs�quente, la bailleresse a accept� qu'il soit acquitt� par bulletins de versement. Toutefois, aucun loyer n'a �t� pay� depuis le 1er f�vrier 2001.
Par avis comminatoires du 10 mai 2001, adress�s tant � B.________ qu'� A.________, la Coop�rative a mis ceux-ci en demeure de verser jusqu'au 20 du m�me mois la somme de 4'386 fr. � titre d'arri�r� de loyers et de charges, faute de quoi elle r�silierait le bail.
La somme r�clam�e n'ayant pas �t� int�gralement r�gl�e dans le d�lai imparti, la Coop�rative a r�sili� le bail pour le 31 juillet 2001 par avis officiels adress�s s�par�ment � chacun des �poux le 22 juin 2001.
Par requ�te du 19 juillet 2001, dirig�e contre la Coop�rative, A.________ a contest� la validit� du cong� et requis, � titre subsidiaire, une prolongation de bail d'une dur�e de 4 ans.
De son c�t�, la bailleresse (ci-apr�s: la demanderesse) a introduit, le 14 septembre 2001, une requ�te en �vacuation � l'encontre de B.________ et de A.________ (ci-apr�s: le d�fendeur, resp. la d�fenderesse). Non concili�es, les deux causes ont �t� jointes.
Statuant le 19 avril 2002, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve a d�clar� nul l'avis de r�siliation signifi� le 22 juin 2001 aux d�fendeurs; en cons�quence, il a rejet� la requ�te en �vacuation.
La demanderesse a notifi� � chaque �poux deux nouveaux avis comminatoires, suivis, le 21 juin 2002, de deux nouvelles r�siliations du bail, pour le cas o� celles du 22 juin 2001 seraient entach�es de nullit�.
Saisie par la demanderesse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, statuant par arr�t du 10 f�vrier 2003, a annul� le jugement de premi�re instance, condamn� les d�fendeurs � �vacuer imm�diatement l'appartement pr�cit� et rejet� toutes autres ou contraires conclusions. Les juges d'appel ont admis que l'appartement lou� avait conserv� son caract�re de logement familial, de sorte que la d�fenderesse avait qualit� pour contester le cong� litigieux. Contrairement au Tribunal des baux, ils ont consid�r� que la fixation, par la bailleresse, d'un d�lai de paiement inf�rieur au d�lai de 30 jours pr�vu � l'art. 257d al. 1 CO, n'entra�nait pas, en l'esp�ce, la nullit� du cong� subs�quent, mais la prolongation du d�lai de paiement jusqu'� l'�ch�ance l�gale, c'est-�-dire pendant 30 jours d�s le lendemain de celui de la r�ception de l'avis comminatoire. In casu, le d�lai, qui avait commenc� � courir le 16 mai 2001, avait expir� le 16 juin 2001. Notifi� le 22 juin 2001 pour le 31 juillet 2001, le cong� donn� par la bailleresse respectait donc tant le d�lai de pr�avis que l'�ch�ance fix�s � l'art. 257d al. 2 CO. Pour le surplus, la cour cantonale a �cart� l'argument selon lequel la r�siliation contreviendrait aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Elle a expos� les raisons objectives ayant conduit � l'abandon du syst�me du pr�l�vement du montant du loyer sur le salaire du d�fendeur et a constat� qu'il n'�tait nullement d�montr� que la bailleresse et le titulaire du bail auraient pass� un accord sur ce point dans le seul but de nuire � l'�pouse occupant l'appartement donn� � bail.
La d�fenderesse interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut principalement � ce que le cong� litigieux soit d�clar� nul, voire annul�, et sollicite, � titre subsidiaire, l'octroi d'une prolongation de bail d'une dur�e de 4 ans. A l'appui de son recours, la d�fenderesse soutient, en substance, que la bailleresse ne pouvait pas valablement r�silier le bail sans avoir fix� au locataire et � son conjoint un nouveau d�lai de paiement de 30 jours, assorti d'une menace de r�siliation. Elle maintient, de surcro�t, que le cong� litigieux serait contraire aux r�gles de la bonne foi.
La demanderesse invite le Tribunal f�d�ral � rejeter le recours dans la mesure o� il est recevable. Selon elle, il conviendrait, en accord avec la doctrine majoritaire et la jurisprudence, d'appliquer par analogie l'art. 266a al. 2 CO lorsque le bailleur fixe un d�lai de paiement trop court, partant de prolonger ce d�lai jusqu'� la prochaine �ch�ance l�gale. Or, c'est bien ainsi qu'elle a proc�d� en l'occurrence, puisqu'elle a attendu plus de 30 jours � compter de la notification de l'avis comminatoire avant de r�silier le bail. La demanderesse conteste, au demeurant, avoir agi de mauvaise foi en donnant le cong� critiqu�.
Le d�fendeur conclut principalement � l'irrecevabilit� du recours et, subsidiairement, au rejet de celui-ci. En plus des arguments d�velopp�s par la demanderesse, il fait valoir, de son c�t�, que, les �poux vivant s�par�s depuis 1992 d�j�, l'appartement donn� � bail avait perdu de longue date son caract�re de logement familial au moment de la r�siliation du bail, laquelle �tait donc valablement intervenue puisqu'il ne l'avait pas contest�e.
1.1 L'arr�t attaqu�, prononc� sur recours par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve contre un jugement d'�vacuation pour d�faut de paiement du loyer, est une d�cision finale rendue en derni�re instance par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ; arr�t 4C.413/1996 du 27 f�vrier 1997 publi� in SJ 1997 p. 538 consid. 1b p. 540 s.) sur une contestation civile (ATF 103 II 247 consid. 1a).
1.2 Le litige est de nature p�cuniaire. L'expulsion �tant li�e � une r�- siliation imm�diate, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1; Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, in SJ 2000 II p. 28 ad note 226). En pratique, il faut prendre en consid�ration la p�riode de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (David Lachat, Le bail � loyer, p. 105). Toutefois, cette disposition n'est pas applicable lorsqu'un cong� est donn� pour cause de demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO (art. 271a al. 3 let. b CO; ATF 119 II 147 consid. 4b). Il en va ainsi en l'esp�ce, �tant donn� que la demanderesse a r�sili� derechef le bail, le 21 juin 2002, pour le 31 juillet 2002, apr�s avoir imparti en vain au locataire un nouveau d�lai pour payer les loyers �chus. A supposer valable ce second cong�, lui aussi contest� par la d�fenderesse, la valeur litigieuse correspondrait au total des loyers dus pour la p�riode d'une ann�e qui s'est �coul�e entre le premier (31 juillet 2001) et le second (31 juillet 2002) termes des deux r�siliations notifi�es aux d�fendeurs. Elle d�passerait le seuil de 8'000 fr. fix� � l'art. 46 OJ pour la recevabilit� du recours en r�forme, puisque le dernier loyer annuel, valable d�s le 1er juillet 2001, s'�levait � 15'654 fr.
1.3 Interjet� par l'�pouse du locataire, qui a succomb� dans ses conclusions visant � faire constater la nullit� du cong� incrimin�, le pr�sent recours, qui a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ), est en principe recevable.
1.4 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ).
Dans la mesure o� la d�fenderesse pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est donc pas ouvert pour critiquer l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent.
Dans son examen du recours, le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est li� ni par les motifs que les parties invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique de la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 128 III 22 consid. 2e/cc in fine). Il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqu�s dans l'acte de recours et peut �galement rejeter un recours en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c et les arr�ts cit�s).
2.1 L'art. 257d CO pr�voit que, lorsque, apr�s la r�ception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai, il r�siliera le bail. Ce d�lai est de trente jours au moins pour les baux d'habitations (al. 1). Faute de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur peut r�silier les baux d'habitations, moyennant un d�lai de cong� minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2). En vertu de l'art. 266n CO, lorsque la chose lou�e sert de logement � la famille, le cong� donn� par le bailleur ainsi que la fixation d'un d�lai de paiement assorti de la menace de r�siliation doivent �tre communiqu�s s�par�ment au locataire et � son conjoint. L'art. 273a al. 1 CO autorise alors le conjoint du locataire � contester le cong�, � demander une prolongation du bail et � exercer les autres droits du locataire en cas de cong�.
2.2 En l'esp�ce, il est constant que la bailleresse a fix� s�par�ment au locataire et � son conjoint, par avis comminatoires du 10 mai 2001, un d�lai de paiement inf�rieur au d�lai minimum de 30 jours pr�vu par la loi. Il est �galement �tabli que la demanderesse a n�anmoins attendu l'expiration du d�lai l�gal avant de r�silier le bail en respectant le d�lai de pr�avis et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. La question se pose donc de savoir si un cong� donn� dans ces conditions est valable ou non et, en cas de r�ponse n�gative, s'il est entach� de nullit� ou seulement annulable. La pr�sente affaire soul�ve encore la question de la qualit� pour agir de la d�fenderesse, puisqu'aussi bien cette qualit� d�pend du caract�re familial du logement occup� par cette derni�re et que le d�fendeur soutient que l'appartement litigeux a perdu ce caract�re.
Dans le cas particulier, ces deux questions - d�licates et controvers�es - peuvent toutefois demeurer ind�cises pour les motifs indiqu�s ci-apr�s (cf. consid. 3 et 4).
3.1 Le principe de la bonne foi, ancr� � l'art. 2 al. 1 CC, s'applique � l'ensemble des domaines du droit, y compris la proc�dure civile (ATF 107 Ia 206 consid. 3a p. 211 et les r�f�rences). Ici comme ailleurs, l'abus manifeste d'un droit n'est pas prot�g� par la loi (art. 2 al. 2 CC).
Il peut y avoir abus de droit, notamment, lorsqu'une institution juridique est d�tourn�e de son but (ATF 122 II 134 consid. 7b, 289 consid. 2a; 122 III 321 consid. 4a), lorsqu'un justiciable tend � obtenir un avantage exorbitant (ATF 123 III 200 consid. 2b p. 203), lorsque l'exercice d'un droit ne r�pond � aucun int�r�t (ATF 123 III 200 consid. 2b p. 203) ou encore, � certaines conditions, lorsqu'une personne adopte un comportement contradictoire ("venire contra factum proprium": cf. ATF 125 III 257 consid. 2a; 123 III 70 consid. 3c p. 75, 220 consid. 4d p. 228).
3.2 La fixation d'un d�lai de paiement, assortie de la menace de la r�siliation du bail, telle qu'est pr�vue � l'art. 257d al. 1 CO, vise principalement � fournir au locataire - et � son conjoint, non titulaire du bail, dans le cas du logement familial - une derni�re occasion d'�chapper aux cons�quences p�nibles du cong� en leur accordant un minimum de temps pour se procurer les moyens n�cessaires au paiement de l'arri�r� de loyer (cf. Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 31 ad art. 257d CO et les r�f�rences). Appara�t d�s lors contraire � l'esprit de cette disposition, de m�me qu'aux r�gles de la bonne foi, l'attitude consistant, pour le locataire ou son conjoint, � se pr�valoir, pour contester la validit� du cong� subs�quent, du fait que l'avis comminatoire mentionnait un d�lai inf�rieur aux 30 jours pr�vus par la loi, alors que ni l'un ni l'autre n'entendaient r�gler les loyers arri�r�s, quel que f�t le d�lai qui leur aurait �t� imparti.
Tel est le cas en l'esp�ce. En effet, la Chambre d'appel constate, d'une mani�re qui lie la juridiction f�d�rale de r�forme, que ni le d�fendeur ni la d�fenderesse "n'auraient pay� les loyers dus dans un d�lai de trente jours si ce d�lai leur avait �t� imparti". Il est d'ailleurs �tabli qu'aucun loyer n'a �t� pay� depuis le 1er f�vrier 2001 jusqu'au prononc� de l'arr�t attaqu�, soit pendant deux ans.
La d�fenderesse commet donc un abus de droit lorsqu'elle se plaint de n'avoir pas b�n�fici� de la totalit� du d�lai de gr�ce de l'art. 257d al. 1 CO, quand bien m�me elle n'a jamais eu l'intention de payer les loyers arri�r�s, ni du reste les loyers futurs. Son recours rev�t manifestement un caract�re dilatoire sur ce point, ce qui entra�ne le rejet du grief correspondant.
4.1 L'art. 271 al. 1 CO prescrit que le cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi. Cette disposition s'applique m�me lorsque la r�siliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. En pareille hypoth�se, le droit du bailleur de r�silier le contrat pour d�faut de paiement du loyer s'oppose � celui du locataire d'�tre prot�g� contre une r�siliation abusive; le juge ne peut alors annuler le cong� litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative � l'abus de droit et � la bonne foi. Il faut des circonstances particuli�res pour que le cong� soit annul� (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33 et les r�f�rences).
4.2 Il s'agit d'examiner si les circonstances all�gu�es par la d�fenderesse sont de cette nature, pour autant qu'elles soient av�r�es.
En premier lieu, la d�fenderesse reproche � la bailleresse de ne pas l'avoir inform�e de la demande du locataire visant � changer le syst�me de facturation. On ne voit pas en quoi ce d�faut d'information rendrait le cong� litigieux incompatible avec les r�gles de la bonne foi. La personne qui le d�plore n'�tait pas partie au contrat de bail et elle n'indique pas sur quelle base l�gale elle fonde ce pr�tendu devoir d'information.
La d�fenderesse pr�tend ensuite que la bailleresse �tait au courant de l'intention du locataire de cesser de payer les loyers. Cette affirmation ne correspond toutefois � aucune constatation de la cour cantonale; elle est donc nouvelle et, comme telle, irrecevable (art. 55 al. 1 let. c OJ).
La demanderesse se voit encore reprocher de ne pas avoir notifi� un nouvel avis comminatoire, bien qu'elle s�t que celui du 10 mai 2001 violait la loi. On ne per�oit pas en quoi une telle abstention d�montrerait le caract�re abusif du cong� subs�quent. La d�fenderesse est d'autant plus malvenue � formuler pareil reproche � l'adresse de la bailleresse qu'elle n'entendait de toute mani�re pas payer le loyer en lieu et place du locataire d�faillant.
Par ailleurs, la d�fenderesse se plaint d'avoir re�u un commandement de payer pour occupation illicite de l'appartement litigieux. L'existence de cette poursuite ne ressort pas de l'arr�t attaqu�. Il s'agit donc une fois de plus d'une all�gation nouvelle et, partant, inadmissible. En tout �tat de cause, si le cong� a �t� valablement donn� au locataire avec effet au 31 juillet 2001, ce qui est le cas, l'�pouse de ce dernier ne peut plus faire valoir de titre juridique susceptible de justifier son refus de quitter l'appartement dont le bail a expir�.
C'est � tort, enfin, que la d�fenderesse critique la demanderesse pour avoir r�sili� une seconde fois le bail, le 21 juin 2002. Semblable d�marche n'avait rien d'ill�gal (ATF 119 II 147 consid. 4b). Elle l'�tait d'autant moins que la bailleresse n'avait pas per�u le moindre loyer depuis la date � laquelle la premi�re r�siliation - pr�sentement contest�e - devait prendre effet.
Cela �tant, le moyen fond� sur l'art. 271 al. 1 CO est d�nu� de tout fondement dans la faible mesure o� il est recevable.
La d�fenderesse ne motive en rien sa conclusion visant � la prolongation du bail. Sur ce point, son recours est irrecevable (art. 55 al. 1 let. c OJ). Quoi qu'il en soit, aucune prolongation ne peut �tre accord�e lorsqu'un cong� est donn�, comme en l'esp�ce, en raison de la demeure du locataire (art. 272a al. 1 let. a CO).
Vu les art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ, la d�fenderesse, qui succombe, devra payer les frais de la proc�dure f�d�rale et indemniser ses deux parties adverses.
La d�fenderesse versera � la demanderesse une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens et au d�fendeur une indemnit� de 2'500 fr. �galement au m�me titre.

References: In casu
 ATF 
 ATF 
in fine
 ATF 
 art. 257
 art. 156