Source: https://garciaalonso.com.ar/blog/congelamiento-de-alquileres-y-suspension-de-desalojos-dnu-320-2020/
Timestamp: 2020-08-15 19:32:23+00:00

Document:
Por Dres. Abatti - Rocca (h) / Inmobiliario, Locaciones / 31/03/2020 22/07/2020
Resumen de los aspectos principales del DNU 320/2020
Comentario exegético del DNU 320/2020
Art. 1°. Marco de emergencia
Art. 2°. Suspensión de desalojos
Art. 3°. Prórroga de contratos
Art. 4°. Congelamiento de precios de alquileres
Art. 5°. Subsistencia de fianza
Art. 6°. Deudas por diferencia de precio
Art. 7°. Deudas por falta de pago
Art. 8°. Bancarización
Art. 9°. Contratos alcanzados
Art. 10. Excepción – Vulnerabilidad del locador
Art. 11. Exclusión
Art. 12. Mediación obligatoria
Art. 14. Orden público
Art. 15. Vigencia
Art. 17. De forma
Conclusión fáctica
El DNU 320/2020 del 29/03/2020, establece el congelamiento de alquileres, prórroga de los plazos contractuales y suspensión de desalojos, respecto a ciertas locaciones que enumera en su art. 9º, motivado por los efectos de la pandemia desatada a nivel mundial por el denominado “Covid-19” que llegó a nuestro país y generó la sanción de los DNU 260/2020 (Emergencia sanitaria) y 297/2020 (Aislamiento social preventivo y obligatorio) y en el ámbito judicial nacional la Acordada 6/2020 del 20/03/2020 de la CSJN y cuales corresponden a las provincias, que están produciendo actualmente y a futuro imposibilidades temporarias o definitivas de cumplimiento en relación a los contratos locativos inmobiliarios y sus accesorios, como la fianza, cauciones, depósito de garantía, depósito de muebles y objetos que integran la locación, etc.
A continuación haremos un análisis exegético de la norma referida.
Contratos locativos comprendidos
Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural. Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias. Inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias. Inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión. Inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N°24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).
Contratos de arrendamiento y aparcería rurales (salvo sobre inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias) y los de locación con destino diplomático, turístico, de guarda de cosas, para exposiciones y ofertas en predios feriales y para el cumplimiento de finalidad determinada.
Hasta el 30 de septiembre de 2020:
Quedan suspendidos los desalojos por falta de pago de locatarios, sublocatarios, continuadores en los términos del art. 1190 CCyC (los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono del inmueble o fallecimiento del locatario) y sucesores por causa de muerte (art. 2º).
Se prorroga la vigencia de los contratos locativos, con la conformidad del locatario, que hubieren vencido a partir del 20 de marzo de 2020 (art. 3º).
Se congelan los montos de los alquileres, no de los demás accesorios que lo integran (conf. art. 1208 CCyC) al valor de marzo de 2020 (art. 4º).
La deuda por diferencia de monto del alquiler entre lo que el locatario debía pagar y lo que efectivamente pague por el congelamiento, se abonará en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas mensuales sin intereses, a pagar desde octubre 2020 (art. 6º).
Las deudas que se generen por falta de pago total o parcial de alquileres y accesorios, se pagarán a partir de octubre en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas, con intereses compensatorios (plazo fijo Bco. Nación), pero sin penalidades (art. 7º).
Se prorrogan las fianzas y otras garantías —seguros de caución— (arts. 3º, 5º, 6º y 7º).
Se exceptuará al locador que acredite que depende del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria conviviente (art. 10).
Se establece la mediación obligatoria, previo a acudir a la justicia, por controversias entre las partes (art. 12).
El presente decreto se dicta en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo dispuesto por el Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias.
Es de público y notorio la existencia de una situación de emergencia pública precedente en “materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social” tal como reza la ley 27.541, que con la ampliación de la emergencia sanitaria motivó la sanción del DNU 260/2020, sobre el cual ya nos hemos expedido y, a modo de resumen los recordaremos.
Y también ante los drásticos cambios producidos en la economía, que influyen en las relaciones contractuales, produciendo alteraciones extraordinarias de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato, que tornarán las obligaciones a cargo de una de las partes en excesivamente onerosas, abrirán las puertas a planteos de resolución o recomposición de las prestaciones, a la luz del instituto de la imprevisión contractual.
Al respecto, estas situaciones de imposibilidad de cumplimiento en los contratos locativos, generados por la situación de pandemia, encuadran en los arts. 955 (imposibilidad definitiva de cumplimiento), 956 (imposibilidad temporaria de cumplimiento), 1730 (fuerza mayor) y 1091 (imprevisión) del CCyC y, que ante ello, aconsejábamos la renegociación de las condiciones contractuales y, en situaciones extremas, la aplicación del denominado “esfuerzo compartido”, que tantas veces se utilizó en ocasión de la emergencia económica, financiera y social que contemplaba la ley 25.561 del 06/01/2002, que entre sus consecuencias pesificó las obligaciones en moneda extranjera asumidas antes del día de Reyes del 2002.
Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras —en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación—, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.
Esta disposición que establece en todo el territorio nacional la suspensión de los desalojos, es de dudosa constitucionalidad, ya que una norma nacional no puede legislar sobre exclusivas facultades delegadas a las provincias, como son los códigos procesales —en este caso, en materia civil y comercial— y, tan es así que ya en la Provincia de Buenos Aires, en la Cámara de Diputados se presentó un proyecto de ley para suspender los desalojos de ciertos inmuebles. Sin embargo, será la justicia quien en definitiva se pronunciará respecto a los planteos de inconstitucionalidad que se formulen.
Este artículo suspende hasta el 30/09/2020 la ejecución de las sentencias judiciales sobre desalojo de los inmuebles individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el juicio se haya promovido por la falta de pago de alquileres y desde luego, aunque la norma no lo dice, de los accesorios que lo integran, conforme al art. 1208 CCyC (ABL, expensas del la P.H., etc.).
Únicos sujetos pasivos legitimados incluidos
La norma se refiere exclusivamente a los contratos de locación y que la tenencia se encuentre en poder del locatario, sublocatario si lo hubiere, continuadores en los términos del art. 1190 CCyC (los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono del inmueble o fallecimiento del locatario) y sucesores por causa de muerte, conforme art. 1189 CCyC.
Sujetos pasivos excluidos
Consecuentemente, excluye de sus beneficios a los comodatarios, intrusos y usurpadores. Podrían considerarse incluidos los tomadores del contrato de leasing inmobiliario en etapa locativa.
Sucesores por causa de muerte
En relación a la transmisión por causa de muerte, el art. 1189 referido abarca tanto el supuesto del locador como del locatario. Sin embargo, expresamente determina que la transmisión se produce “salvo pacto en contrario”, por lo que si en el contrato se convino la prohibición de transmisión en caso de fallecimiento del inquilino, conforme al principio de libertad contractual (art. 958 CCyC), deberá respetarse ese pacto, prevaleciendo la voluntad de las partes y no estará alcanzado por la suspensión del desalojo, ya que de lo contrario, el DNU lo hubiera previsto, como lo hizo con los continuadores del art. 1190 CCyC. Este supuesto es distinto a los continuadores conforme al art. 1190 CCyC, que son los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono del inmueble o fallecimiento del locatario. (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Abacacía, Bs. As. 2018, pág. 31).
Contratos locativos incluidos
El art. 9º incluye taxativamente a los contratos relativos a inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural (no aclara si deben ser de ocupación permanente); habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles locados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; los alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES), destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y los alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).
Suspensión de lanzamientos ya ordenados
La norma suspende las ejecuciones de sentencia que disponen los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado hasta el 30/03/2020, fecha de entrada en vigencia del DNU en comentario.
Esto comprende tanto los ordenados en cumplimiento de sentencias definitivas firmes, como los dispuestos en virtud de la entrega anticipada del inmueble en los procesos por las causales de falta de pago o vencimiento del contrato, en los términos del art. 684 bis del CPCCN y de los códigos provinciales que lo contemplan (v.gr. arts. 676 ter CPCCBA, 657 bis CPCC Chaco, 399 quáter CPCC Mendoza, 684 quáter CPCC Misiones, 693 y 699 CPCC Santiago del Estero, 423 bis CPCC Tucumán, etc. —Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Desalojo de inmuebles, Abacacía, Bs. As. 2012, págs. 15, 53, 81, 85, 91, 97, 101, 117—). La suspensión impuesta no alcanza a la tramitación de los procesos de desalojo ni de ejecución de alquileres, los cuales seguirán sus trámites ordinarios. Lo que se suspende son las ejecuciones de las sentencias que ordenan los lanzamientos.
Se dispuso la suspensión de los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos, hasta el 30/03/2020, comprendiendo esto desde luego, también a los plazos procesales.
Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras —en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación—, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.
Prórroga compulsiva de los plazos contractuales. Alcances.
Este artículo dispone la prórroga compulsiva hasta el día 30/09/2020, de la vigencia de los contratos locativos sobre los inmuebles designados taxativamente en el art. 9° del DNU en comentario, cuyo vencimiento haya operado a partir del 20/03/2020 y la tenencia del inmueble se encuentre en poder del locatario, sublocatario si lo hubiere, continuadores en los términos del art. 1190 CCyC, o sea los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono del inmueble o fallecimiento del locatario y sucesores por causa de muerte, conforme al art. 1189 CCyC. Al respecto nos remitimos al comentario supra del art. 2º.
Continuación de la locación concluida a opción exclusiva del locatario
La prórroga también regirá para los contratos vencidos que continuaron prorrogándose hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante notificación fehaciente, conforme lo dispone el art. 1218 CCyC.
El locatario podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado en el contrato o por prorrogarlo por un término menor al autorizado en este artículo. Para ejercer estas opciones, el locatario deberá notificarlo en forma fehaciente al locador con antelación mínima de quince (15) días de antelación a la fecha de vencimiento pactada, “si ello fuere posible” dice el artículo, con los cual contempla la imposibilidad fáctica de contar con medio fehaciente de notificación, por ej. en caso de “cuarentena” obligatoria dispuesta por DNU. Lo que no aclara el artículo es el supuesto en cual alguna de las partes dio por concluido el contrato habiéndolo notificado en forma fehaciente antes del 20/03/2020. Consideramos que en ese caso el contrato ya estaba resuelto y no estaría alcanzado por la prórroga. Al respecto, el locador podrá iniciar proceso de desalojo, pero no podrá materializar la ejecución de la sentencia que ordena el lanzamiento, conforme se desprende del texto del art. 2º.
Prórroga imperativa de la fianza.
En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones del fiador, tal como lo dispone el art. 3º de este DNU. Entendemos, aunque la norma no lo dice, que el fiador deberá ser notificado por medio fehaciente. Consideramos que esta prórroga también abarcará a los otros tipos de garantías locativas, como los seguros de caución.
Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.
Congelamiento de los alquileres
Desde su entrada en vigencia y hasta el 30/09/2020, quedarán congelados a los valores del mes de marzo de 2020, los alquileres de contratos sobre los inmuebles comprendidos por el art. 9° de este DNU (contratos sobre inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural —no aclara si deben ser de ocupación permanente—; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles locados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; los alquilados por MiPyMES, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y los alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES.
Vigencia del congelamiento
Durante la vigencia del congelamiento el locatario deberá pagar el monto vigente al mes de marzo de 2020, hasta el 30/09/2020, independientemente de lo que hubieren pactado las partes en el contrato. Si se hubiera pactado un alquiler global por toda la vigencia del plazo contractual, igualmente se pagará el vigente al mes de marzo 2020.
Prestaciones accesorias excluidas del congelamiento
Las demás prestaciones de pago periódico (ABL, expensas de la P.H., etc.) asumidas convencionalmente por la parte locataria, conforme lo dispuesto por el art. 1208 CCyC se regirán según lo acordado por las partes en el contrato, consecuentemente, se encuentran excluidas del congelamiento y deberán ser pagadas conforme los montos que se vayan devengando.
No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Prórroga de la fianza
La norma dispone imperativamente, suplantando la voluntad expresa del fiador que requiere el art. 1225 CCyC sobre fianza locativa y conforme al art. 1596 inc. b), la prórroga del contrato afianzado sin consentimiento del fiador e, inc. d) sin haber iniciado la acción judicial contra el deudor (locatario) dentro de los 60 días de requerido por el fiador o deja que opere la caducidad de la instancia, la prórroga de la fianza hasta el 30/09/2020 en los contratos que hubieren vencido a partir del 30/03/2020.
Necesaria notificación al fiador
Si bien la norma no lo dice, consideramos que el fiador debería ser notificado por medio fehaciente, de la voluntad del locatario de adherirse a la prórroga legal emergencial del contrato. Entendemos que esta prórroga también abarcará a los otros tipos de garantías locativas, como los seguros de caución.
La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá ser abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.
Obligaciones pendientes de pago por diferencia del alquiler
Si por aplicación del congelamiento del alquiler al 29/03/2020, se produjere alguna diferencia en favor del locador que genere una deuda al locatario resultante del monto pactado en el contrato y el que corresponda pagar, la obligación acumulada deberá ser cancelada por el locatario —o en su defecto por el fiador— en al menos tres (3) cuotas y como máximo seis (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha de vencimiento fijada en el contrato locativo que corresponda al mes de octubre de 2020 y, junto a este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato. Obviamente que conforme lo dispone el art. 4º de este DNU, las demás prestaciones de pago periódico (ABL, expensas de la P.H., etc.) que integran el alquiler conforme al art. 1208 CCyC, se encuentran excluidas del congelamiento y debieron ser pagadas a medida que se fueron devengando.
Obligaciones exentas de intereses y vigencia de la fianza
Se exime de la aplicación de intereses moratorios, compensatorios y punitorios y de toda otra penalidad prevista en el contrato. Además este artículo ratifica la vigencia de la prórroga compulsiva de las obligaciones del fiador, las que permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 incs. b) y d) del CCyC.
Habilitación para convenir otras formas de pago
Las partes contratantes podrán pactar una forma de pago distinta que no deberá ser más gravosa para el locatario que la establecida en el primer párrafo del artículo en comentario o sea, en no menos de tres (3) cuotas que deben ser iguales, mensuales y consecutivas, salvo que se pacten por ej. dos (2) cuotas con una quita importante, etc. En este caso, no sería necesaria la ratificación por el fiador, salvo que las partes extiendan los plazos de pago más allá del máximo de seis (6) cuotas, ya que no se le puede imponer al fiador la extensión de su responsabilidad más allá del plazo máximo fijado por el DNU, salvo que el locatario no restituya la tenencia del inmueble en tiempo y forma.
Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.
Deudas generadas por falta de pago
Las deudas que se generen desde vigente el decreto y hasta el 30/09/2020, que tengan origen en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán cancelarse en, al menos, tres (3) cuotas y como máximo seis (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del alquiler que por contrato correspondiere al mes de octubre de 2020.
Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no excederán la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina.
No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni alguna otra penalidad y las obligaciones del fiador permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 incs. b) y d) del CCyC.
El incumplimiento del pago no habilita el desalojo
Durante el período comprendido entre el 30/03/2020 y hasta el 30/09/2020, no podrá iniciarse el proceso de desalojo por la causal de falta de pago que contempla el art. 1219 inc. c) del CCyC.
Posibilidad de convenir otras formas de pago
La norma permite a los contratantes convenir en uso del principio de libertad contractual (art. 958 CCyC), formas de pago distintas que no podrán ser más gravosas para el locatario que las establecidas en el primer párrafo del artículo en comentario, por ej. mayor plazo, pago por entrega de bienes, etc. No sería necesaria la ratificación por el fiador, salvo que las partes extiendan los plazos de pago en más del máximo de seis (6) cuotas, ya que no se le puede imponer al fiador la extensión de su responsabilidad más allá del plazo máximo fijado por el DNU, salvo que el locatario no restituya la tenencia del inmueble en tiempo y forma.
La parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.
Bancarización optativa por el locatario
El locador, dentro del plazo de veinte (20) días contados a partir del 29/03/2020, deberá comunicar al locatario los datos necesarios para que éste pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a cuales esté obligado.
Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:
Este artículo incluye taxativamente a los contratos sobre inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural, no aclarando si además deben ser de ocupación permanente; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles locados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; los alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas (MiPyMES), destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y los alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES). Es vaga la disposición sobre profesionales autónomos, ya que no aclara qué tipo de profesiones, con lo cual cualquier actividad que se considere profesional estaría comprendida. Podrían también considerarse incluidos los tomadores del contrato de leasing inmobiliario en etapa locativa.
Dado que la enumeración inclusiva precedente es taxativa, consecuentemente, excluye de sus beneficios a los contratos de comodato, concesión, los comprendidos en el art. 1199 CCyC, tales como locación de destino diplomático, turístico, de guarda de cosas, para exposiciones y ofertas en predios feriales y para el cumplimiento de finalidad determinada.
Quedan excluidos de lo dispuesto en el artículo 4° del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.
Excepciones en función de la vulnerabilidad del locador
Se excluye del congelamiento de alquileres (art. 4º del DNU) a los contratos de locación cuando el locador dependa del alquiler convenido en el contrato de locación, para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiendo acreditar debidamente tales extremos.
La norma, que peca de vaguedad, no establece la forma y alcances de la prueba a cargo del locador para gozar de la exclusión. No aclara ante qué organismo debe efectuarse el trámite, con lo cual se supone que sería ante la justicia, mediante acción declarativa de certeza, con similares alcances que el proceso de beneficio de litigar sin gastos. Pero este juicio es prolongado y complicado. Ante ello y la premura del locador vulnerable, que imperiosamente necesita del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar, como por ej. el frecuente caso del jubilado que cobra un haber mínimo, debería recurrir al proceso de amparo. Creemos imperioso que se reglamente cómo probar en forma ágil la vulnerabilidad del locador, para no tornar ilusoria la aplicación del artículo, que con buen criterio previó esta circunstancia o situación.
Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Este artículo excluye a los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº13.246 con las excepciones previstas en el art. 9° inc. 4º de este DNU o sea inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias y lo que el artículo en comentario con imprecisión denomina “los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación”. Suponemos que el legislador quiso referirse al inc b) del art. 1199, que comprende a los contratos destinados a habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares, a los cuales se le aplican en virtud de la ley 27.221, las normas referentes al contrato de hospedaje. (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Abacacía, Bs. As. 2018, pág. 39).
Pero en realidad, creemos que debería abarcar la totalidad del art. 1199 CCyC, esto es, la locación de destino diplomático, turístico, de guarda de cosas, para exposiciones y ofertas en predios feriales y para el cumplimiento de finalidad determinada.
Suspéndese por el plazo de UN (1) año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto.
Se suspende desde el 29/03/2020 por el plazo de un (1) año el procedimiento de mediación voluntaria en materia de ejecución y desalojo contemplado en este DNU y referentes al art. 6º, de la Ley de Mediación 26.589* y estos temas pasan a mediación previa y obligatoria en forma gratuita o a muy bajo costo y, dada la naturaleza procesal, invitando a las provincias y a la CABA a implementarla. *(Ley 26.589, art. 6º — Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución y desalojos el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.)
Facúltase al PODER EJECUTIVO NACIONAL a prorrogar los plazos previstos en el presente decreto.
Si la situación de emergencia que motivó este DNU se prolongara, el PEN seguramente prorrogará los plazos del mismo.
El presente decreto es de orden público.
Se trata de una norma imperativa, por lo tanto sus disposiciones son irrenunciables, conforme al art. 12 CCyC las convenciones entre particulares que pretendan modificarla, no surten efecto,
La presente medida entrará en vigencia a partir de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL.
Dado que fue publicado en el BO del 29 de marzo de 2020, su vigencia comenzó desde esa fecha, conforme al art. 5º del CCyC.
Dése cuenta a la Comisión Bicameral Permanente del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN.
El basamento de este DNU está dado por la emergencia sanitaria que afecta gravemente las relaciones jurídicas y económicas de los contratos locativos. Ya el padre de nuestra Constitución Nacional, Juan Bautista Alberdi, sostenía que la economía y el derecho son las dos caras de la misma moneda. Por eso, los negocios, para desarrollarse necesitan de la seguridad que le da el marco jurídico, en consecuencia, los contratos, como expresión de la libre voluntad de las partes necesitan de la regulación legal. Y en las sociedades que más progresan, eso se da con una mínima injerencia participativa del Estado, ya que prima la libre expresión de la voluntad de los contratantes, que no se ve coartada por el intervencionismo estatal.
Sin embargo, ante situaciones extremas, como la actual pandemia provocada por el Covid-19, vemos que aún en los países más liberales, la autoridad pública ha debido intervenir en muchos de los aspectos de las relaciones entre los individuos, llegando a coartar incluso la libertad de circulación de las personas y, en un plano inferior, ha intervenido activamente en las relaciones contractuales entre los privados.
A todo esto no podía estar ajeno nuestro país. En consecuencia, fue necesario sancionar diversos DNU, dado que el trámite legislativo ordinario era demasiado lento.
El DNU 320/2020 en análisis, viene a poner las cosas en su lugar mediante una atenuada intervención del Estado en materia locativa, atento a la situación de emergencia que se ha producido —en este caso— en las relaciones contractuales entre locadores y locatarios, que complican el cumplimiento de sus respectivas obligaciones.
Tal como lo hemos relatado en el desarrollo del análisis de los artículos del DNU 320, existen además de una no muy perfecta técnica legislativa en su redacción, algunas oscuridades que generan dudas, las que deberían ser resueltas mediante decreto aclaratorio, pero todo ello comprensible dada la necesaria premura en su elaboración.
Mas allá de lo dispuesto por este DNU, en la práctica pueden presentarse situaciones que están contempladas y tienen solución dentro del marco del Código Civil y Comercial, donde están vigentes los institutos de la imposibilidad de pago permanente (art. 955 CCyC) o temporario (art. 956 CCyC), la fuerza mayor (art. 1730 CCyC) y la imprevisión (art. 1091 CCyC), que a continuación sucintamente expondremos.
El DNU 260/2020 y su prórroga al ordenar el aislamiento preventivo obligatorio genera una imposibilidad legal absoluta de cumplimiento, basado en causa de fuerza mayor, contra la cual los contratantes nada pueden hacer, ya que están comprometidos intereses superiores de la sociedad, como lo son la salud pública y la vida.
Clases de imposibilidades.
Un supuesto de imposibilidad absoluta bajo la cuarentena impuesta por el DNU 260/2020 y su prórroga, para el locador sería el caso de la entrega material de la tenencia del inmueble al locatario y para este último, la imposibilidad sobrevendría con la restitución material de la tenencia ante la finalización del contrato.
Imposibilidad temporaria de cumplimiento por imperio del DNU 260/2010.
a) Entrega y recepción de la tenencia del inmueble por ambas partes: Se trata de una real imposibilidad temporaria para ambas partes, ya que durante la vigencia de la prohibición de transitar ninguna de las partes pueden cumplir sus respectivas obligaciones, la del locador de entregar materialmente la tenencia y la correlativa del inquilino de recibirla. Esta situación podría plantearse ante el caso de haberse suscripto el contrato locativo antes de la entrada en vigencia del DNU, habiéndose diferido la entrega de la tenencia para una fecha que coincidió luego con la imposibilidad de transitar. Esta imposibilidad temporaria no habilita a alguna de las partes a rescindir el contrato, salvo que se tratare de una locación para el cumplimiento de finalidad determinada (art. 1199 “in fine” CCyC, Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Abacacía, Bs. As. 2018, p. 41) y esa finalidad ya no podría cumplirse con posterioridad, una vez finalizado el impedimento, en cuyo caso, la imposibilidad sería definitiva. En ambos casos, conforme al art. 955 CCyC las partes están eximidas de responsabilidad.
b) Imposibilidad del locatario de pagar los alquileres: Tal como manifestamos supra, la imposibilidad del inquilino de pagar los alquileres durante el período de aislamiento, no es absoluta, ya que existen medios para realizarlos puntualmente, como las transferencias bancarias, más allá de si el locatario posee o no cuenta bancaria con fondos suficientes o no le conviene hacerlo por razones impositivas, ya que incluso podría realizarlos mediante terceros (art. 881 CCyC).
c) Imposibilidad temporaria del locador de realizar mejoras obligatorias o refacciones en el inmueble: Si el locador está obligado legal o convencionalmente a efectuar refacciones o mejoras en el bien locado, el período de cuarentena del DNU le impone la imposibilidad sobrevenida absoluta y temporaria de materializarlas. Pero debemos hacer un distingo, si ya el locatario lo había intimado a efectuarlas antes de la entrada en vigencia del DNU y el locador no cumplió, una vez desaparecida la causa del impedimento, debe realizarlas y además asumir los daños y perjuicios causados.
Una permanente inflación y sucesivas devaluaciones monetarias han llevado a las partes de los contratos conmutativos —especialmente de tracto sucesivo y larga duración— a incluir cláusulas que las resguarden de dichos efectos negativos que destruyen el necesario equilibrio de las contraprestaciones, ya sea a través de mecanismos indexatorios —cuando estos estaban permitidos— o mediante la referencia a la moneda extranjera, cuestión que con la actual redacción del art. 765 del CCyC (que la trata como “cosa”), es más compleja que con la legislación anterior —arts. 617 y 619 del Cód. Civ. velezano— (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, Abacacía, Bs. As., 2019, p. 19).
Así el art. 1091 del CCyC establece que “Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien le han sido conferidos derechos o asignadas obligaciones, resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su alea propia.».
Tanto la «onerosidad excesiva» como el hecho desencadenante que debe ser «extraordinario e imprevisible», quedan librados al arbitrio judicial. Pero llevado esto a la situación actual, como todo tiene un límite y, ese tope lo establece el principio de razonabilidad, la enorme devaluación producida entre mayo y septiembre de 2018, sí puede encuadrarse perfectamente en imprevisión contractual, porque el buen hombre de negocios —salvo el muy bien informado— jamás podría haber previsto semejante depreciación de la moneda local frente al dólar y ahora, ante esta tragedia mundial de pandemia, que tampoco era previsible por persona alguna, han derivado en una alteración del mercado locativo, que ante la depresión de la actividad económica, también disminuyeron los montos de los alquileres especialmente de destino comercial, galpones y oficinas.
El art. 1091 del CCyC no menciona expresamente la mora ni la culpa. Pero requiere que la alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración, sobrevenga por causas ajenas a las partes. Esta expresión abarca el concepto de culpa. La alteración extraordinaria no será ajena a la parte si está incursa en culpa. Pero la culpa —a más de obstar al carácter de «ajenidad» en la producción del evento desequilibrante— también pone en cabeza de quien actuó con culpa las consecuencias del caso fortuito. Quien actuó con culpa responde por las consecuencias fortuitas en los términos del art. 1733, inc. d), del CCyC. Por otro lado la mora hace al deudor responsable también del caso fortuito, que en la excesiva onerosidad sobreviniente es el evento imprevisto que altera gravemente la ecuación económica del contrato, a no ser que esa mora sea indiferente para la producción del daño —art. 1733, inc. c), del CCyC—. Es decir que sea irrelevante, v. gr., por ser posterior a la producción del evento imprevisible (Leiva Fernández, Luis F. P., en Rivera, Julio César -dir., «Código Civil y Comercial de la Nación«, t. III, La Ley, Bs. As., 2014, comentario al art. 1091, p. 704).
En realidad, también es importante ponderar la posibilidad de las partes —dada su profesión u ocupación— de haber podido prever la probabilidad de producirse un acontecimiento extraordinario ajeno a su voluntad que altere el equilibrio de las contraprestaciones en un negocio que las vincule, porque a mayor especialidad o especialización o conocimiento, por ej. de un mercado determinado relacionado con la negociación de que se trate, mayor deber de diligencia y menor posibilidad de invocar la imprevisión.
El art. 1091 CCyC, prevé dos soluciones ante la excesiva onerosidad, la resolución total o parcial del contrato o su adecuación a las circunstancias actuales o sea la renegociación tendiente al reajuste equitativo de las contraprestaciones, a fin de evitar el enriquecimiento sin causa de una parte a expensas de la otra.
Pero puede suceder que al inquilino no le interese o convenga rescindir el contrato porque por ej. ha realizado importantes mejoras en el inmueble locado que según lo disponga el contrato, podrían quedar al locador sin costo alguno para él y el locatario no las ha podido disfrutar el tiempo que tenía previsto. Esto es frecuente en los locales comerciales. Entonces, al locatario le convendrá en este caso, plantear la imprevisión y peticionar la adecuación del precio a la realidad del mercado.
También podría presentarse el caso que en un contrato con alquileres escalonados con una alta inflación al momento de su suscripción, luego con el tiempo, el fenómeno inflacionario disminuya y, el precio supere al de mercado. Entonces el inquilino podrá plantear la imprevisión para adecuar el alquiler a las circunstancias imperantes. Luego, si por circunstancias extraordinarias otra vez se generara una notoria inflación que desactualice el nuevo alquiler fijado en menos, será el locador quien planteará su readecuación a la realidad del mercado.
El art. 1068 del CCyC, respecto a las expresiones oscuras en los contratos, cambiando la regla del favor debitoris (esto es que las cláusulas ambiguas debían interpretarse a favor del deudor) y el art. 218, inc. 7° del Cód. Com. derogado, establecía que si el contrato es a título gratuito, debe interpretarse en el sentido menos gravoso para el deudor y, si es oneroso, en el sentido que produzca un ajuste equitativo de los intereses de las partes, imponiendo el principio del favor debilis, sin distinguir si se trata del deudor o del acreedor, ya que no siempre es el deudor la parte débil del contrato. Con lo cual vemos que otras disposiciones del CCyC, con criterio lógico, nos remiten también al principio del reajuste equitativo de las contraprestaciones.
Contratos de larga duración (art. 1011 CCyC).
Tener en cuenta estos principios es de suma importancia a la hora de establecer la adecuación de los contratos, principalmente en los de tracto sucesivo y los de larga duración (art. 1011 CCyC), como lo serían las locaciones de destino comercial que pueden extenderse hasta 50 años conforme lo prevé el art. 1197 CCyC (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Abacacía, Bs. As. 2018, p. 36), porque las partes pudieron haber asumido un riesgo al momento de contratar, como la constante inflación y depreciación de la moneda, que es normal en nuestra economía, pero cuando se producen alteraciones extraordinarias que no pudieron preverse ni siquiera con los pronósticos más sombríos, como lo fue la descontrolada escalada inflacionaria del año 2018 (no así la del 2019, que ya era previsible), ello amerita la invocación de imprevisión contractual para peticionar la resolución o la recomposición de los términos del contrato. Por supuesto, que si el contrato fue acordado en plena crisis inflacionaria o cambiaria, estas circunstancias no podrían ser invocadas eficazmente. En consecuencia, será preciso analizar cada caso en especial, teniendo en cuenta sus particularidades y las reglas interpretativas arriba mencionadas.
Locatario plantea readecuación del alquiler en vez de resolución: Puede suceder que al inquilino no le interese o convenga rescindir el contrato porque por ej. ha realizado importantes mejoras en el inmueble locado que según lo disponga el contrato, podrían quedar al locador sin costo alguno para él y el locatario no las ha podido disfrutar el tiempo que tenía previsto. Esto es frecuente en los locales comerciales. Entonces, al locatario le convendrá en este caso, plantear la imprevisión y peticionar la adecuación del precio a la realidad del mercado.
Locatario o locador plantean readecuación del alquiler: También podría presentarse el caso que en un contrato con alquileres escalonados y una alta inflación al momento de su suscripción, luego con el tiempo, el fenómeno inflacionario disminuya y, el precio supere al del mercado. Entonces el inquilino podrá plantear la imprevisión para adecuar el alquiler a las circunstancias imperantes. Luego, si por circunstancias extraordinarias otra vez se generara una notoria inflación que desactualice el nuevo alquiler fijado en menos, será el locador quien planteará la readecuación del mismo a la realidad de mercado.
Locatario plantea readecuación de alquiler fijado por valor producto (art. 1133 CCyC): En los contratos de destino comercial es frecuente fijar el monto del alquiler en base al valor de uno o más productos, conforme lo autoriza el art. 1133 CCyC (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Abacacía, Bs. As. 2018, págs. 29, 119, 129) o sea, en la cantidad necesaria de pesos para adquirir x cantidades de litros de nafta premium de x marca o x cantidades de botellas de agua mineral de 2 lts. de x marca, etc. y el monto del alquiler se fija cada semestre en base a los precios de esos productos. En este caso, puede suceder que esos productos aumenten desmesuradamente y coloquen al alquiler en un valor muy superior al de plaza, cuestión que se agrava cuando por circunstancias ajenas a las partes y a las que tuvieron en mira al formalizar el contrato locativo, como la actual pandemia y sus consecuencias ruinosas para la economía, hagan que la obligación del locatario respecto al monto del alquiler se torne en excesivamente onerosa. Esto lo habilita conforme al art. 1091 CCyC a peticionar la resolución del contrato o la readecuación del alquiler de acuerdo al precio de mercado.
Readecuación en base al esfuerzo compartido. Concepto.
En ese entonces, el “esfuerzo compartido” estaba más dirigido hacia el perjudicado por el acontecimiento extraordinario de la pesificación (1 dólar igual a 1 peso), que era el acreedor (vendedor, mutuante con garantía hipotecaria, locador, dador, etc.). Pero nada impide que en ciertas ocasiones sean ambas partes del contrato perjudicadas por el acontecimiento extraordinario e imprevisible, que lo tornan excesivamente oneroso para ellas y las pone en posición de peticionar la resolución total o parcial o la readecuación en los términos y condiciones del art. 1091 CCyC. Entonces —si ambos contratantes optan por conservar el contrato—, podrían utilizar el mecanismo del esfuerzo compartido, resignando cada una de ellas algo en igual o distinta medida, según sea el resultado de la negociación, conforme los parámetros de los arts. 958, 961 y conc. del CCyC (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, Abacacía, Bs. As., 2019, p. 80).
Cuando la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa por las circunstancias que contempla el art. 1091 CCyC, ese contratante obviamente podrá peticionar la resolución o la adecuación. Sin embargo, según el contrato y circunstancias de que se trate, eso le será posible o no, porque no es lo mismo en una locación donde el alquiler pactado, por efecto de una descontrolada inflación queda minorado respecto al precio de mercado y, el locador podrá pedir el reajuste equitativo o accionar por rescisión, que en una compraventa inmobiliaria en dólares (permuta en los términos del art. 765 CCyC, ya que la moneda foránea es “cosa”), donde, a pesar de una gran devaluación, el precio del mercado inmobiliario en la moneda pactada sigue siendo el mismo, especialmente en los inmuebles en propiedad horizontal de uno o dos ambientes, porque en este supuesto, si el comprador pretendiera una disminución del precio por haberse tornado excesivamente oneroso para él, se enriquecería sin causa, en detrimento del vendedor. Es por ello, que debe merituarse cada caso y situación en particular, para lograr una solución y, en último caso tratar de lograrla apelando al “esfuerzo compartido”, si ambas partes están de acuerdo en la pervivencia del contrato, tal como lo analizaremos más adelante en los contratos de compraventa, locación, leasing, mutuo con garantía hipotecaria, fideicomiso y rurales (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, Abacacía, Bs. As., 2019, ps. 80/81).
Diferimiento de pago a locatario comercial que no puede pagar el alquiler por disminución de ventas. La imposibilidad de pagar el alquiler puede ser total o parcial. Con la aplicación del esfuerzo compartido, la solución pasaría por suscribir un convenio dividiendo el alquiler en porciones, por ej el 50% y diferir el pago, incorporando cada porcentual al pago de los alquileres futuros. En este acuerdo no es necesaria la participación del fiador. Se puede o no incluir intereses.
Adecuación del alquiler al precio de mercado. La solución más justa será adecuar el alquiler a los precios reales de mercado.
Remisión de deuda. Ante situaciones extraordinarias donde al locador no le convenga perder a su locatario, podrá pactarse la remisión total o parcial de alquileres adeudados (art. 950 CCyC). El locador debe entregar al locatario el recibo o un instrumento que acredite la remisión. Esto sería como un “borrón y cuenta nueva”. Conforme al art. 953 CCyC, si el fiador hubiere pagado parte de la deuda antes de la remisión, no podrá repetir el pago contra el acreedor (locador).
c) Acuerdo transaccional en juicio. Cumplido en un proceso judicial, conforme al art. 308 el CPCCN, debe existir controversia judicial previa y el juez, como forma de finalización del proceso, dictará el auto homologatorio del acuerdo transaccional arribado por las partes, el cual, ante el incumplimiento de alguna de ellas, se ejecutará.
Serán las partes quienes evaluarán a la luz de estos institutos de la imposibilidad de pago, imprevisión y readecuación en base al esfuerzo compartido, los caminos a seguir, en general y en aras de mantener el principio liminar de la buena fe contractual y procurando que no se produzca un enriquecimiento sin causa de una parte a expensas de la otra, alejando el aprovechamiento de la situación de emergencia imperante. Y a tales fines habrá que analizar cada caso en particular.
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14 comentarios en “Congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos. DNU 320/2020”
01/08/2020 a las 11:47 am
buenos dias. En el caso de que un contrato para vivienda haya vencido por ejemplo el 31 de julio y el locatario no manifestó nada si es su intención permanecer en el inmueble hasta el 30-09-20, debe intimarselo para que restituya el inmueble o pra que se expida si opta por permanecer? . Deberá notificarse a los garantes ?
02/08/2020 a las 12:29 pm
De acuerdo al DNU 320/2020, art. 3º, ese contrato de locación se prorrogaría hasta el 30/09/2020, si el locatario optara por ello, notificando al locador si fuera posible, por lo tanto podría no notificarse. Respecto al fiador, creemos inobligatoria su notificación.
Pero para mayor certeza, podría intimarse al locatario para que restituya el inmueble o manifieste si permanecerá hasta el 30/9 o desalojará antes.
15/07/2020 a las 8:46 pm
Hola mi contrato finaliza el mes de agosto de este año pueden obligarme a renovar el contrato con la vieja ley de alquileres? O deven darme una prórroga hasta que termine la pandemia? Gracias
16/07/2020 a las 11:53 am
Si su contrato se encuentra entre los referidos en el art. 9 del DNU 320-2020 (inmuebles destinados a vivienda única), podrá prorrogarse hasta el 30/9/2020 y a partir de allí negociar entre las partes una prórroga (con ley anterior) o un nuevo contrato (con ley nueva -27.551-).
Dice el DNU 320-2020: ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.
23/06/2020 a las 9:44 pm
Buenas noches! Mi contrato vence en Febrero 2021, quiero rescindir por motivos personales, yo abone mes de deposito al ingresar… cuanto debería abonar para irme ? Y como debo hacer la rescisión? Por carta documento? Por las dudas aclaró q en Febrero de 2019 ingresamos. Gracias
24/06/2020 a las 11:28 am
Debe notificar la resolución del art. 1221 del CCyC, por carta documento e indemnizar con un mes de alquiler y si no hay daños ni deudas le deben reintegrar el depósito (trate de compensarlo con la indemnización).
08/06/2020 a las 4:28 pm
puede la inmobiliaria cobrarme ahora los intereses compensatorio que establece el decreto por pagar estando en mora? ( adeudo desde abril los alquileres).
08/06/2020 a las 5:34 pm
Tiene plazo para pagarlos (al locador) en 3/6 cuotas, la primera junto al alquiler de oct72020 (ver infra)
Dice el DNU 320/2020: ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.
15/05/2020 a las 8:56 am
Me vence el contrato a fines de mayo. La inmobiliaria me expresa la intención de la dueña de renovar el contrato. Hasta septiembre debería pagar el precio de marzo (que es el mismo al finalizar el contraro). Mi consulta es: desde junio a septiembre no me pueden cobrar más que el alquiler que tenía vigente y lo que pacte para el nuevo contrato rige a partir de octubre? Ejemplo: pago 15.000 actualmente y el nuevo contrato quieren subirlo a 22.000. Están obligados a mantener 15.000 hasta septiembre sin que tenga que pagar una diferencia posteriormente?
08/06/2020 a las 6:08 pm
Si Ud. se encuentra comprendido en el art. 9 del DNU 320/20, entonces regirá el mismo alquiler hasta el 30/9/20, de acuerdo al art. 4 (ver infra).
Dice el DNU 320/20: ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:
1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural. … ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.
31/03/2020 a las 3:21 pm
No se termina de entender bien el alcance de la suspensión de los desalojos, por ej en los casos de los desalojos ya iniciados anteriormente al aislamiento van a seguir su curso normal o no?
31/03/2020 a las 4:33 pm
El proceso se inicia o se prosigue hasta la sentencia y lo que se suspende es la materialización de la sentencia o sea el lanzamiento (acto compulsivo de desalojar).
Si le interesa el tema puede consultar en este blog nuestro artículo Congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos. DNU 320/2020
03/04/2020 a las 11:07 am
si un contrato venció el día 31 de marzo y previamente ( antes del aislamiento) se había pactado verbalmente o vía mail realizar una prórroga y se había conversado y pactado un nuevo precio. ¿Esa prórroga se hará con el nuevo precio y el locatario optara por pagar el precio de marzo?
y si en lugar de una prórroga se había conversado hacer un nuevo contrato por 24 meses?
03/04/2020 a las 12:12 pm
Los acuerdos verbales o no escritos y firmados -sin principio de ejecución-, son intrascedentes en las locaciones. Los acuerdos vía mail son difíciles de probar.
Por imperio del DNU 320/2020 el locatario podría quedarse hasta el 30/9/2020, pagando igual alquiler al de marzo/20, si el destino del inmueble fuere de los alcanzados en el decreto (1).
(1) Decreto 320/2020: ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:
Dice el CCyC, ARTÍCULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

References: resolución 
 artículo 9
 artículo 1190
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 1190
 artículo 9
 artículo 3
 artículo 1225
 artículo 1596
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 9
 artículo 1199
 artículo 1199
 artículo 6
in fine
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 ARTÍCULO 3
 artículo 9
 artículo 1190
 resolución 
 ARTÍCULO 7
 ARTÍCULO 9
 ARTÍCULO 4
 artículo 9
 ARTÍCULO 9
 ARTÍCULO 1188