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Timestamp: 2019-06-19 05:30:35+00:00

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Mietvertragsmuster - wohnungswirtschaft.online
Auch wenn es für unbefristete Wohnungsmietverträge keine Formvorschrift gibt, so werden sie doch in aller Regel schriftlich abgeschlossen. Dabei setzen sich Mieter und Vermieter nicht zusammen und verfassen einen Mietvertrag, sondern es wird ein seitens der Vermieter vorgegebenes Mietvertragsformular verwendet. Diese Formulare sind bei allen Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen vorhanden.
Bei diesen Mietvertragsmustern handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Allgemeine Geschäftsbedingungen”) im Sinne der §§ 305 ff BGB. Dabei ist der Vermieter in fast allen Fällen Verwender im Sinne von § 305 Absatz 1 Satz 1 BGB. Im Wohnungsbereich sind uns keine Fälle bekannt, in denen der Mieter den Mietvertrag gestellt hat. Nur im Gewerbebereich kommt dies gelegentlich vor, wenn zum Beispiel große Handelsketten Räume zu ihren Konditionen anmieten.
Am einfachsten ist die Situation dann, wenn ein von einem Verlag (Z. B. Haufe oder Grundeigentum Verlag) oder einem Verband (Haus und Grund, GdW, DMB) herausgegebener Mietvertrag verwendet wird. Diese müssen nur in ausreichender Stückzahl erworben und ausgefüllt werden. Welches Muster Verwendung findet, sollte nach einem Vergleich der verschiedenen Angebote entschieden werden.
2. Individuelle Muster
Die Nutzung dieser Formulare geht aber zurück. Die Verbreitung von professionellen EDV-Lösungen auch bei kleinen Verwaltungen führt dazu, dass zunehmend individuelle Muster genutzt werden, die in diese Systeme eingebunden werden können. In den meisten Fällen wird es daher Mietvertragsformulare geben, die für den Vermieter oder Verwalter von einem Rechtsanwalt erstellt worden sind. Diese werden dann am Ende der Mietvertragsgespräche am Rechner mit den notwendigen Daten ausgefüllt, ausgedruckt und unterschrieben.
Der Auftrag, ein Mietvertragsformular zu erarbeiten, wird in der Regel durch die Geschäftsführung erteilt. Bei großen Wohnungsunternehmen mit eigener Rechtsabteilung kann diese Aufgabe auch an die Leitung der Rechtsabteilung delegiert sein. Da das Mietrecht durch den Gesetzgeber und die Rechtsprechung ständig weiterentwickelt wird, muss auch festgelegt werden, wer darauf achtet, dass die Mietvertragsformulare dem aktuellen Rechtsstand entsprechen. Die Verlags- und Verbandsmuster werden in regelmäßigen Abständen an die Rechtsentwicklung angepasst. Man sollte daher als Verwender immer darauf achten, das man die aktuellen Formulare verwendet. Alte Auflagen dürfen nicht mehr verwendet werden und gehören ins Altpapier. Bei den individuell erstellten Mietvertragsformularen sollte es Aufgabe des Rechtsanwaltes sein, die Rechtsentwicklung zu beobachten und Änderungsvorschläge zu erarbeiten.
Wenn ein solches Muster erstellt werden soll, muss zunächst festgelegt werden, welchen Inhalt der Mietvertrag haben soll. Dies zu entscheiden ist Sache des Auftraggebers, also des Vermieters, der dabei aber sowohl inhaltlich als auch formal sachgerecht zu beraten ist. Hinsichtlich der inhaltlichen Fragen ist dies die Aufgabe des Rechtsanwaltes. Er muss die Erwartungen und Vorgaben des Vermieters umsetzen, dabei aber auch Recht und Gesetz wahren.
Ein guter Mietvertrag geht jedoch darüber hinaus. Er sollte nicht auf diese beiden Punkte fixiert sein. Ein guter Mietvertrag orientiert sich vielmehr an den Grundsätzen des mieterorientierten Schreibens. Er sollte daher so formuliert und gestaltet werden, dass die Mieter ihn ohne großen Aufwand verstehen. Das ist eine anspruchsvolle Aufgabe, was sich schon daran zeigt, dass die meisten auf dem Markt erhältlichen Mietvertragsformulare diesem Anspruch nicht genügen. Sie sind vielleicht juristisch im Sinne der Umsetzung der Interessen der Vermieter perfekt und rechtlich allumfassend, aber verständlich und kundenorientiert sind sie nicht. Denn dafür kommt es auch auf verständliche Formulierungen und eine nachvollziehbare Gestaltung an.
Dies kann durchaus auch rechtliche Fragen aufwerfen. Da Mietverträge die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Vermieter sind, gilt für sie auch § 305 Absatz 2 Nummer 2 BGB. Danach muss der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit verschaffen, in zumutbarer Weise vom Inhalt des Mietvertrages Kenntnis zu nehmen. Dazu gehört nicht nur, dass der Mietvertrag nebst eventuellen Anlagen überhaupt vorliegt. Dazu gehört nach § 307 Absatz 1 Satz 2 BGB auch, dass die Bestimmungen des Mietvertrages klar und verständlich sind. Aus dem Kriterium der Zumutbarkeit leitet sich in inhaltlicher Hinsicht als Voraussetzung ihrer wirksamen Einbeziehung her, daß die allgemeinen Geschäftsbedingungen übersichtlich und für einen Durchschnittskunden mühelos lesbar sein müssen und einen im Verhältnis zur Bedeutung des Geschäfts vertretbaren Umfang nicht überschreiten dürfen. Darüber hinaus wird jener Vorschrift das Erfordernis entnommen, daß die AGB für die Mieter auch inhaltlich verständlich sein und damit dem Transparenzgebot entsprechen müssen (OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 27. März 1995, 4 RE-Miet 1/93).
Eine mieterfreundliche Gestaltung der Mietvertragsmuster ist daher nicht nur ein Service für die Mieter, sondern auch eine Voraussetzung für Rechtssicherheit. Das ist vor allem wichtig für die Teile des Mietvertrages, in denen zu Lasten der Mieter von den gesetzlichen Vorgaben abgewichen wird (Mehr dazu in unserem Beitrag „Was geregelt werden kann”).
Nach den Empfehlungen des Hamburger Verständlichkeitsmodells ist dafür eine einfache Sprache erforderlich. Dafür sollten nur einfache und bekannte Wörter genutzt werden. Fremdwörter und Fachausdrücke, die nur Mietrechtsspezialisten geläufig sind, sollten vermieden werden. Die einzelnen Sätze sollten einfach, kurz und gut strukturiert sein. Bandwurmsätze, womöglich noch gespickt mit mietrechtlichen Fachausdrücken, stehen der Verständlichkeit entgegen.
Der Mietvertrag sollte eine deutlich erkennbare Gliederung in Paragrafen und Absätze haben. Sie helfen, die innere Struktur des Vertrages für den Mieter sichtbar zu machen. Welche Punkte die Gliederung enthalten muss, ergibt sich aus dem festgelegten Inhalt des Mietvertrages. Dabei sollten in einem Paragrafen nur solche Fragen behandelt werden, die auch sachlich zusammengehören. Eine Überschrift gibt dem Mieter eine Orientierung, welche Inhalte in einem bestimmten Paragrafen geregelt werden.
Die meisten Mietvertragsformulare sind ziemlich lang und werden auch dadurch unverständlich. Es werden nicht nur Fragen geregelt, die geregelt werden müssen, sondern auch viele Punkte aufgegriffen, die den Vertragstext nur unnötig aufblähen. Nach den Empfehlungen des Hamburger Verständlichkeitsmodells soll ein guter Text kurz sein, aber nicht zu kurz. So kurz wie möglich und so ausführlich wie nötig. Um hier Maß und Mitte zu finden, muss man mit dem Thema vertraut sein. Einen guten Mietvertrag kann daher nur verfassen, wer mit den mietrechtlichen Fragen und der Praxis der Wohnungsvermietung vertraut ist. Man muss aber auch den Willen und die Fähigkeit haben, aus der Sicht des Mieters zu schreiben, sich kurz zu fassen und so einen für den Adressaten verständlichen Vertragstext zu verfassen. Das richtige Maß zu entwickeln ist eine Aufgabe, die viel Arbeit und Erfahrung erfordert.
Im Mietvertrag kann man sich darauf beschränken, die Fragen zu regeln, die aus rechtlichen Gründen geregelt werden müssen. Welche das sind, darauf gehen wir im Einzelnen noch ein. Zur Verdeutlichung ein Beispiel aus dem Bereich der Betriebskosten: Nach § 556 Absatz 1 Satz 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Ohne eine solche Vereinbarung kann sie der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Es ist daher aus rechtlichen Gründen erforderlich, diesen Punkt ausdrücklich im Mietvertrag zu regeln. Es ist dagegen nicht erforderlich, im Mietvertrag seitenlang aufzuzählen, welche Kostenarten dies im Einzelnen betrifft, indem der Text der Betriebskostenverordnung in den Mietvertrag übernommen wird. Der BGH hat entschieden, dass es ausreichend ist, wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Betriebskostenvereinbarung). Mehr ist nicht erforderlich, jedenfalls nicht im Mietvertrag. Wer die Mieter darüber hinaus über die einzelnen Betriebskostenarten informieren möchte, kann dies gerne in einer Broschüre oder auf der Website machen.
Es ist auch angemessen, besonders wichtige Fragen im Mietvertrag anzusprechen, auch wenn sich die Regelung bereits aus dem Gesetz ergibt. So bestimmt § 556b Absatz 1 BGB, dass die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen ist. Dieser Punkt müsste daher eigentlich nicht im Mietvertrag erwähnt werden, anders als früher, als es diese Regelung noch nicht gab. Da dieser Punkt aber eine besonders wichtige Frage betrifft, die für alle Mietverträge relevant ist, ist es üblich und richtig, im Paragrafen über die Miete die Fälligkeitsregelung mit aufzunehmen.
Viele andere Regelungen haben jedoch im Mietvertrag nichts zu suchen. Detailfragen, die nur selten zum tragen kommen und für die es entsprechende gesetzliche Regelungen gibt, haben in einem verständlichen Mietvertrag nichts zu suchen. So ist es beispielsweise nicht angemessen, im Mietvertrag in einem eigenen Absatz zu regeln, dass der Vermieter bei einer zulässigen Untervermietung einen Untermietzuschlag verlangen kann. Diese Konstellation kommt nicht häufig vor und ist in § 553 BGB abschließend geregelt.
Der Mietvertrag ist von seiner Natur her ein sachorientierter Text. Aber auch beim Mietvertrag sollte man auf eine professionelle Gestaltung und das Layout Wert legen. Der Mietvertrag ist schließlich eine Visitenkarte des Wohnungsunternehmens, der über Jahre seine Bedeutung behält und immer wieder hervorgeholt werden muss. Wenn der Vertragstext im Ganzen sowie die einzelnen Paragrafen klar und übersichtlich gestaltet sind, fällt es den Mietern leichter, sich mit ihm zu befassen, ihn zu lesen und zu verstehen. Auch dies fördert daher die Verständlichkeit. Leider findet man immer wieder Mietvertragsformulare, die mit Informationen überfrachtet und deren Seiten nur schwer zu lesen sind.
7. Muster Mietvertrag
Unser Muster eines Wohnungsmietvertrages bezieht sich auf den Normalfall der Vermietung einer Wohnung im freifinanzierten Wohnungsbau. Es geht davon aus, dass der Vermieter die Wohnung entsprechend den Vorgaben des Mietrechts vermietet. Dies bedeutet auch, dass im Zweifelsfall keine gesonderte, vom gesetzlichen Mietrecht abweichende Regelung erfolgt. Unser Muster soll ein Vorschlag für die Durchführung und Abwicklung der Mehrzahl der normalen Mietverhältnisse sein und einen fairen Interessenausgleich bei hoher Rechtssicherheit bieten. Wer als Vermieter alle mietrechtlichen Möglichkeiten zu seinen Gunsten ausnutzen möchte, sollte besser auf ein Formular eines vermieternahen Anbieters zurückgreifen.
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Was geregelt werden muss »

References: § 305
 § 305
 § 307
 § 556
 BGH 
 § 556
 § 553