Source: https://www.mietrecht.org/mietschulden/kuendigung-zahlungsverzug-abwenden/
Timestamp: 2019-04-23 04:26:56+00:00

Document:
Was unter der von § 543 Abs.2 S.2 BGB geforderten „Befriedigung“ zu verstehen ist, wird nicht einheitlich beurteilt. Die überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Literatur hält es jedoch – im Gegensatz zu § 556b Abs.1 BGB- nicht für erforderlich, dass die Erfüllungswirkung vor dem Zugang der Kündigung beim Mieter eintritt. Ausreichend ist es nach dieser Auffassung, dass der Mieter die erforderliche Erfüllungshandlung vor dem Zugang der Kündigung vorgenommen hat (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 -VIII ZR 364/04).
die Aufrechnungslage bereits vor dem Zugang der Kündigung bestand, d.h. die Gegenforderung des Mieters bereits vor dem Zugang der Kündigung in einer Höhe fällig war, die mindestens der Höhe der rückständigen Miete entspricht,
Die Möglichkeit, die Unwirksamkeit der Kündigung durch rückwirkende Aufrechnung herbeizuführen, hat nicht nur der Mieter von Wohnraum. § 543 Abs.2 S.3 BGB bezieht sich auf alle Arten von Mietverhältnissen. Bei Wohnraummietverhältnissen kann der Mieter die Unwirksamkeit der Kündigung allerdings auch herbeiführen, ohne an die zuvor genannten einschränkenden Kriterien bzgl. des Zeitpunktes des erstmaligen Bestehens der Aufrechnungslage und des Zeitpunkts der Aufrechnungserklärung gebunden zu sein, da der Wohnraummieter die Kündigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1.BGB noch durch eine sehr viel später herbeigeführte Befriedigung des Vermieters bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs unwirksam werden lassen kann (vgl. dazu die Ausführungen unter c)).
Gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB wird die Kündigung nämlich auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Die Zweimonatsfrist beginnt mit der Rechthängigkeit der Räumungsklage, die wiederum gem. §§ 253 Abs.1, 261 Abs.1 ZPO mit der Zustellung der Klageschrift beim Mieter eintritt. Dass das Gesetz die Heilung bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs ermöglicht, bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter die Unwirksamkeit der Kündigung durch Befriedigung des Vermieters nur während eines Räumungsrechtsstreits herbeiführen kann. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB legt lediglich den spätest möglichen Zeitpunkt fest. Die heilende Wirkung kann daher auch dann eintreten, wenn der Mieter den Vermieter vor Rechtshängigkeit, aber nach dem Zugang der Kündigung, befriedigt (vgl. LG Stuttgart, Urteil vom 11.04.1984 – 13 S 356/83- zu § 554 Abs.2 Nr.2 S.1 BGB a.F.).
Für die Beantwortung der Frage, wann Befriedigung i. S. d. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB eintritt, gilt das zu § 543 Abs.2 S.2 BGB unter a) Gesagte entsprechend, so dass es ausreicht, wenn der Mieter die erforderliche Erfüllungshandlung (z.B. die Erteilung des Überweisungsauftrages) bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vornimmt (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 26. 10. 1990 – 311 S 55/90).
Da es sich bei der Aufrechnung gem. §§ 387 ff BGB um ein Erfüllungssurrogat handelt, kann die Befriedigung des Vermieters i. S. d. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB auch durch Aufrechnung erfolgen. Dies ist selbst dann möglich, wenn das Recht des Mieters zur Aufrechnung vertraglich ausgeschlossen ist, vorausgesetzt, der Mieter hat dem Vermieter seine Absicht aufzurechnen mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt (vgl. § 556b Abs.2 BGB). Im Gegensatz zu § 543 Abs.2 S.3 BGB ist es nicht erforderlich, dass die Aufrechnungslage, insbesondere die Fälligkeit der Gegenforderung des Mieters, bereits vor dem Zugang der Kündigung vorlag. Auch muss der Mieter die Aufrechnung nicht unverzüglich nach dem Zugang der Kündigung erklärt haben. Ausreichend ist es, dass die Gegenforderung des Mieters im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung fällig ist und die Aufrechnung spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs erfolgt. Maßgeblich für die Fristwahrung ist hier der Zugang der Aufrechnungserklärung beim Vermieter.
Die Heilung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB kann auch bei einer Befriedigung durch Aufrechnung nur dann erfolgen, wenn die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung mindestens so hoch ist, wie sämtliche Ansprüche des Vermieters auf rückständige Miete und die ihm gem. § 546a Abs.1 BGB zustehenden Entschädigungsansprüche. Denn auch bei einer Befriedigung durch Aufrechnung gilt das Erfordernis der vollständigen Befriedigung (vgl. OLG Köln, Urteil vom 30.10.1997 – 12 U 29/97- zu § 554 Abs.1 S.3 BGB a. F, der Vorgängervorschrift des § 543 Abs.2 S.3 BGB).
An Stelle der vollständigen Befriedigung des Vermieters lässt § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB es genügen, dass eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet. Unter den Begriff der öffentlichen Stelle fallen die Träger der Sozialhilfe, die Wohngeldstelle, alle öffentlich-rechtlichen Gebietskörperschaften (Bund, Länder, Gemeinden, Gemeindeverbände), die juristischen Personen des öffentlichen Rechts, öffentlich-rechtliche Anstalten und Stiftungen sowie die öffentlich-rechtlichen Religionsgemeinschaften (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 569 BGB, Rn.44).
Das Recht, eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden zu lassen, steht dem Mieter nicht beliebig oft zu. § 569 Abs.3 Nr.2 S.2 BGB schützt den Vermieter vor dem Wegfall der Kündigungswirkung in den Fällen, in denen der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine durch nachträgliche Befriedigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Hat der Mieter daher innerhalb von zwei Jahren vor dem Zugang der Kündigung die Unwirksamkeit einer ebenfalls auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters durch nachträgliche Zahlung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB herbeigeführt, besteht das Nachholrecht des Mieters gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.2 BGB nicht ein weiteres Mal.
Da es sich bei der Sicherheitsleistung nicht um Mietzins i. S. d. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB handelt (vgl. LG Bielefeld, Beschluss vom 08. 11. 1991 – 23 T 147/91), kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht gem. § 543 Abs.2 S.1 BNr.3 BGB kündigen.
Gem. § 569 Abs.2a S.4 BGB ist § 543 Abs.2 S.2 BGB im Fall des Verzugs mit der Zahlung der Kaution entsprechend anwendbar. Dies bedeutet, dass die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Mieter den Vermieter vor dem Zugang der Kündigungserklärung vollständig befriedigt.
Zudem bezahlt er die ersten beiden Mieten aber dann nicht weiter, bzw. nur einmal eine 2/3 Miete.
04.08.2015 - 15:37 Antworten
18.09.2018 - 14:34 Antworten

References: § 543
 § 556
 § 543
 § 569
 § 569
 § 546
 § 569
 § 554
 § 569
 § 543
 § 569
 § 556
 § 543
 § 569
 § 546
 § 554
 § 543
 § 569
 § 569
 § 569
 § 569
 § 569
 § 569
 § 543
 § 543
 § 569
 § 543