Source: https://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/acquistare-casa-senza-comunione-legale/
Timestamp: 2018-09-21 19:07:22+00:00

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Come acquistare casa da soli se si è in comunione legale?
Come fare se un coniuge vuole acquistare casa in proprietà al 100% senza attribuirne la quota del 50% di proprietà all’altro coniuge con il quale si trova in comunione legale?
Ci hanno insegnato all’Università che la riforma del diritto di famiglia aveva creato un regime inderogabile di comunione legale che poteva essere superato solamente dalla scelta di entrambi i coniugi al momento del matrimonio, con dichiarazione all’Ufficiale dello Stato Civile, o anche successivamente mediante un atto ricevuto dal notaio.
Con l’atto notarile successivo i coniugi potevano passare dal regime della comunione legale al regime della separazione dei beni, sicché ciascuno di esse era libero di acquistare in proprietà al 100% ciò che gli aggradava.
Il “rifiuto del coacquisto” secondo la Cassazione
Intervenne, come fulmine a ciel sereno, la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza 2688 del 1989 che, partendo dal principio che nessuno può essere costretto contro la sua volontà ad acquistare casa o un bene mobile registrato, ritenne fosse sufficiente che il coniuge che non desiderava acquistare si presentasse di fronte al notaio a momento dell’acquisto ed esprimesse la sua volontà contraria ad essere titolare del diritto reale di proprietà.
La Corte di Cassazione varava quindi il famoso “rifiuto del coacquisto” che si fondava esclusivamente sulla volontà del coniuge che intendeva essere escluso.
Tutti gli studiosi ebbero immediatamente un fremito di orrore per il pronunciamento della Suprema Corte, essendo evidente che con la creazione del “ rifiuto del coacquisto” si negava la inderogabilità del principio della comunione legale che era il punto fondante dell’intera riforma del diritto di famiglia.
Ma la Cassazione è la Cassazione, ed oltretutto si era pronunciata sulla scia di un principio di convenienza economica assai gradito.
Secondo la vecchia interpretazione, per poter passare dalla comunione legale alla separazione dei beni occorreva l’atto notarile apposito, e quindi pagare le imposte che sono connesse ad ogni atto notarile, senza contare che qualora la decisione dei coniugi di fare acquistare ad uno solo di essi l’immobile fosse stata una decisione episodica, relativamente cioè ad un solo specifico singolo immobile, una volta stipulata la separazione dei beni con atto notarile, per poter ritornare successivamente al regime della comunione legale occorreva nuovamente stipulare un atto di fronte al notaio. Con nuove spese.
Migliaia di “rifiuti del coacquisto”
Ecco perché tutti i notai d’Italia si sono adeguati, e dal giorno in cui venne depositata la sentenza della Cassazione dianzi citata sono stati rogati centinaia di migliaia, forse milioni, di atti contenente il “rifiuto del coacquisto”.
Purtroppo nulla è più incerto in Italia del diritto, e la Corte di cassazione non fa eccezione, perché già nel 2003 con la sentenza 2954 la Suprema Corte avanzava delle perplessità sulla interpretazione data dalla precedente sezione dello stesso consesso.
Non è certo questa la sede per affrontare analiticamente le diverse opinioni che la Corte di Cassazione ha espresso in merito al “rifiuto del coacquisto” con numerose sentenze successive, fino a quando le sezioni unite della Suprema Corte hanno deciso di intervenire, e con sentenza 22755 del 28 ottobre 2009 hanno definitivamente scardinato il principio del ”rifiuto del coacquisto” ripristinando il principio di indisponibilità del diritto alla comunione legale.
La nuova opinione della Cassazione
Il rifiuto del coacquisto, secondo la definitiva pronuncia delle sezioni unite, sarebbe quindi un atto meramente ricognitivo che non lederebbe l’inderogabilità delle norme sulla comunione legale la quale in ogni caso continuerebbe ad avere effetto, nonostante la manifestazione di fronte al notaio del “ rifiuto del coacquisto” in mancanza di motivazioni giuridiche sottostanti.
La Corte di Cassazione, in sostanza, non ha “proibito” l’intervento nell’atto notarile del coniuge che non acquista la proprietà, ma ha detto che la manifestazione del coniuge non acquirente è solo quella manifestazione peraltro già prevista dall’articolo 179 del C.C. quale conferma della sussistenza di motivi legali per la non ricorrenza della comunione dei beni.
Va infatti tenuto presente che la comunione legale, e quindi l’acquisto al 50% di ciascuno dei coniugi, non si applica in taluni sporadici casi previsti dall’ art. 179 del C.C., per il quale il Legislatore della riforma del diritto di famiglia già aveva previsto un sistema di conferma, e cioè che la comunione legale era esclusa quando l’esclusione risultasse dall’atto di acquisto “se di esso sia stato parte anche l’altro coniuge”.
Necessità dei requisiti dell’art. 179 c.c.
Il rifiuto del coacquisto è stato quindi assolutamente ridimensionato, ed oggi è solamente quella manifestazione di scienza dei coniugi in base alla quale sostanzialmente dichiarano che ricorrono le condizioni tassative previste dall’art. 179 C.C. che esclude la ricorrenza della comunione legale.
Quale conseguenza pratica? Molto semplice, quella derivante dalla circostanza che, nonostante la solenne dichiarazione del coniuge di non voler acquistare il 50% dell’immobile, se non ricorrono sostanzialmente le ipotesi tassative dell’art. 179 del C.C., quel coniuge, nonostante la dichiarazione, potrà reclamare il suo 50% di proprietà.
Molti utenti purtroppo non hanno recepito le nuove pronunce della Corte di Cassazione e tornano a casa felici e tranquilli credendo di avere acquistato per intero la proprietà di un immobile senza sapere che se un domani il coniuge vuole rivendicare il suo 50% lo può fare con estrema facilità.
Il notaio deve avvertire le parti del rischio
Come si deve comportare il notaio? Avvertire le parti, ed in particolare il coniuge che confida nella definitività del “rifiuto del coacquisto” come era delineata in precedenza dall’antica pronuncia della Corte di Cassazione.
Compito improbo, quello del notaio, perché la nuova interpretazione giuridica delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione riporta, di fatto, a quel principio di inderogabilità che richiedeva l’autonomo atto notarile di scelta della separazione dei beni, e cioè riporta alla necessità di spendere dei soldi per l’atto formale di separazione.
Il notaio dovrà rappresentare alle parti di verificare con cura se ricorrono tra di loro le condizioni di esclusione della comunione ex art. 179 C.C., e se hanno dei dubbi riferire che è meglio stipulare l’atto di separazione.
Suggerimento increscioso, quello del notaio, perché un saggio suggerimento del genere comporta una spesa in più, e quindi il rischio , come al solito, di farsi additare dal pubblico come il solito vampiro succhia soldi che si arricchisce sul sudore altrui.
Come acquistare casa da soli se si è in comunione legale? ultima modifica: 2014-12-04T23:56:24+00:00 da notaio
Tag:coacquisto, comunione, d'ambrosio, legale, massimo, notaio, pescara, rifiuto
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 art. 179
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