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Timestamp: 2019-03-21 22:28:34+00:00

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- Maßnahmen zum Schutz des Mietobjekts -
Wenn Mieter in der Wohnung regelmäßig rauchen ergeben sich verschiedene Problemstellungen. Auf der einen Seite führt starkes Rauchen zu einer stärkeren Abnutzung der Wohnung mit der Konsequenz, dass eine Renovierung in kürzeren Intervallen als gewöhnlich erforderlich wird und gegebenenfalls mit nicht unerheblichem Mehraufwand verbunden ist.
Auf der anderen Seite kann es zu Beschwerden bis hin zur Mietminderung durch andere Mieter eines Mehrparteienhauses kommen, auf die der Vermieter in geeigneter Weise reagieren muss (Vgl. „Düsseldorfer Raucher“ – BGH, Urteil vom 18.2.2015 – VIII ZR 186/14). So hat das Landgericht Hamburg in einem am 15.6.2012 entschiedenen Fall (Az.: 311 S 92/10) Mietern, die sich durch den von dem Balkon der darunter liegenden Mietwohnung hoch ziehenden Rauchs gestört fühlten, einen Anspruch auf Mietminderung zugebilligt - ausdrücklich unabhängig von der Frage, ob der Vermieter eine rechtliche Handhabe hatte, den „Untermietern“ das Rauchen zu untersagen.
Um effektive Maßnahmen zum Schutz der Mietwohnung treffen zu können, ist es erforderlich, die rechtlichen Gegebenheiten genau zu kennen.
II. Präventive Maßnahmen - Vertragliche Rauchverbote
Zunächst stellt sich die Frage, ob das „Nichtrauchen“ in der Mietwohnung zur Vertragsgrundlage gemacht oder aber vertraglich vereinbart werden kann.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass den berechtigten Interessen des Vermieters an einer rauchfreien Wohnung, die aus Artikeln 2 und 13 GG fließende Freiheit des Mieters, das eigene Leben in der Wohnung individuell zu gestalten, entgegensteht. Das Rauchen in der Mietwohnung gehört aufgrund dessen nach allgemeiner Meinung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache im Sinne des § 538 BGB und ist grundsätzlich erlaubt.
Auch, wenn der Vermieter die Wohnung in einer Anzeige konkret als "Nichtraucherwohnung" ausschreibt oder der Mieter im Besichtigungsterminen auf die konkrete Nachfrage, ob er raucht, lügt, berechtigt dies den Vermieter daher nicht zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung oder Irrtums (z.B. LG Stuttgart, NJW-RR 1992, 1360).
Das formularmäßige Verbot, in der Mietwohnung zu rauchen ist unwirksam, da es wesentliche Rechte, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist, § 307 Abs. 2 Nummer 2 BGB; dies betrifft ausdrücklich auch den zur Mietwohnung gehörenden Balkon. Aufgrund des relativen geringen Eingriffs und der entgegenstehenden Rechte der anderen Mieter wird es allerdings als möglich erachtet, das Rauchen in gemeinschaftlich genutzten Räume (Dachboden, Waschkeller, Treppenhaus) formularmäßig zu verbieten.
Zulässig ist allein ein individuell ausgehandeltes Rauchverbot, das als Vertrag inter partes allerdings gegenüber Dritten (z.B. Familienangehörige) keine Wirkung entfaltet. Die Schwierigkeit besteht hier darin, im Streitfall darzulegen und zu beweisen, dass die Vereinbarung tatsächlich „individuell ausgehandelt“ wurde, d.h. zur Disposition stand.
Wurde in der Wohnung ein Rauchverbot wirksam individualvertraglich vereinbart, stellt das Rauchen in der Mietwohnung keinen vertragsgemäßen Gebrauch mehr dar, sondern ist ein vertragswidriges Verhalten, dass der Mieter zu unterlassen hat, § 541 BGB, und dass nach einschlägiger Abmahnung zumindest zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, § 573 BGB berechtigt.
Besteht kein wirksames Rauchverbot in der Wohnung, kann die Unterlassung nur verlangt werden, wenn „exzessiv“ geraucht wird. Der BGH (Urteil vom 5.3.2008 – VIII ZR 37/07) hatte im Rahmen der Frage, inwieweit eine durch Rauchen besonders stark abgewohnte Wohnung zur Geltendmachung von Schadensersatz berechtigt, geurteilt, dass ein Schadensersatzanspruch in Betracht kommt, wenn in einer Art und Weise geraucht wurde, die zu Verschlechterungen der Mietsache geführt hat, die durch Schönheitsreparaturen im Sinne § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV („das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“) nicht mehr zu beheben sind. Im Interesse der Vermeidung von Schäden muss ein entsprechender Unterlassungsanspruch zugebilligt werden. Das Problem besteht allerdings darin, dass sich letztlich nicht wird feststellen lassen, in welchem Umfang die Mietwohnung beansprucht wird.
Werden durch das Rauchen in der Mietwohnung andere Mieter gestört, führt dies gleichfalls nicht dazu, dass das Rauchen in der Wohnung untersagt werden kann. Es kann dem Mieter allerdings abverlangt werden, dass er gewisse Vorkehrungen trifft, um die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich zu stören, etwa indem er regelmäßig lüftet, reinigt und Aschenbecher entleert. Tut der Mieter dies nicht, stellt sich das Verhalten nach einschlägiger, erfolgloser Abmahnung als nachhaltige Störung des Hausfriedens dar und kann in besonders gravierenden Fällen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB). Im Fall des bekannt gewordenen „Düsseldorfer Rauchers“ hat der BGH dies grundsätzlich anerkannt, den Fall jedoch aus verfahrensrechtlichen Gründen zur Neuverhandlung an die Vorinstanz zurückverwiesen.
Um sich effektiv schützen zu können, empfiehlt es sich, bei Mietvertragsabschluss ein individualvertragliches Rauchverbot auszuhandeln. Kommt es im Verlauf des Mietverhältnisses zu Problemen in Form von Beschwerden anderer Mieter, ist der Vermieter auf die Mitwirkung der anderen Mieter durch Erstellung einer sorgfältigen Dokumentation der Verfehlungen angewiesen, um diese in einem Verfahren überhaupt konkret vortragen und beweisen zu können. Wichtig ist auch, dass die gemeldeten Verstöße in der Folge konsequent abgemahnt werden. Nur bei sorgfältiger Vorbereitung gelingt die in letzter Konsequenz häufig gewünschte Beendigung des Mietverhältnisses.

References: § 538
 § 307
 § 541
 § 573
 BGH 
 § 28
 BGH