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Timestamp: 2018-06-24 05:11:00+00:00

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XTED11 – TRX Edifícios Corporativos | Tetzner
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803 comentários sobre “XTED11 – TRX Edifícios Corporativos”
quinta-feira, 30 março, 2017 às 00:55
Nova emissão no XTED!
Vai micar?
(i) examinar, discutir e votar as demonstrações financeiras do Fundo referentes ao exercício encerrado em 31 de dezembro de 2016.
(ii) a realização da 2ª emissão de cotas do Fundo, a ser realizada através de distribuição pública, nos termos do artigo 36 do Regulamento, da Instrução CVM nº 472, bem como nos termos da Instrução CVM nº 476, de 16 de janeiro de 2009, conforme alterada (“Cotas”, “2ª Emissão”, “Oferta” e “Instrução CVM nº 476”, respectivamente), cujas condições estão melhor especificadas na Proposta da Administradora, disponível nesta data no seguinte link: (site do BTG) acessar “Fundos BTG Pactual” e na sequência “TRX Edifícios Corporativos FII”
(iii) a contratação da PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A. instituição financeira com sede na cidade
de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, n.º 3900, 10º andar, Itaim Bibi, CEP
04538-132, inscrita no CNPJ/MF sob nº 00.806.535/0001-54 como Coordenador líder para liderar a distribuição pública com esforços restritos de colocação das Cotas objeto da 2ª Emissão do Fundo (“Coordenador Líder”), sob o regime de melhores esforços;
(iv) na hipótese de aprovação da 2ª Emissão, deliberar acerca:
(a) das principais características da 2ª Emissão, constantes da Proposta da Administradora;
(b) do valor da Cota na respectiva data de emissão (respectivamente, “Data de Emissão” e “Valor da Cota”), dentre as seguintes opções:
(i) média entre os dias (19/01 a 03/03) de cotação: R$ 20,48;
(ii) média entre os dias (08/12 a 03/03) de cotação: R$ 20,86;
(iii) valor mínimo de Fechamento no ano de 2016: R$ 19,10; ou
(iv) média de 30 dias (19/01 a 03/03) de cotação aplicando um desconto de 10%: R$ 18,43
(d) do exercício do direito de preferência para a subscrição das novas cotas objeto da 2ª Emissão nos termos garantidos pelo Regulamento (“Período de Preferência”);
(e) da destinação dos recursos da 2ª Emissão; e
(f) da possibilidade de distribuição parcial da Oferta, observando um montante mínimo descrito na Proposta da Administradora (“Distribuição Mínima”).
(v) Deliberar sobre a possibilidade do Gestor do Fundo negociar a venda dos imóveis integrantes da carteira
do Fundo, dentro de parâmetros a serem estabelecidos na Assembleia; e
(vi) na hipótese de aprovação dos itens acima, conferir à Administradora poderes para realizar todos os atos
necessários para a realização das deliberações
quinta-feira, 30 março, 2017 às 08:03
Acabou o dinheiro… passa o pires para o cotista
quinta-feira, 30 março, 2017 às 08:18
Olha, Macaé já não tá muito boa pra alugar imóvel…
Com uma adm. ruim dessas vai ser praticamente impossível!
quinta-feira, 30 março, 2017 às 08:35
E não tem saída… agora vai ter de aportar pra sustentar…
quinta-feira, 30 março, 2017 às 09:34
FII é um excelente veículo de geração de renda passiva, disse o ingênuo pupilo.
Depende da gestão e dos fundamentos, pequeno gafanhoto.
Brincadeiras à parte, se o intuito fosse captar recursos para adquirir outros imóveis que gerassem renda e de quebra diluíssem o custo da vacância perene* (Atlântico Office em Macaé), vá lá.
Como não parece ser o caso, na verdade é um chamamento de capital disfarçado de emissão.
E segue o cortejo fúnebre.
*Bem pior e resiliente que a do GT Plaza (SP).
quinta-feira, 30 março, 2017 às 11:47
Quem sair por último apague e pague a conta de luz kkkk
quinta-feira, 30 março, 2017 às 11:53
no pé em que está… acho que a companhia já mandou cortar a luz faz tempo kkk
terça-feira, 14 março, 2017 às 23:01
Se você fez parte dá história e recebia rendimentos do XTED está aí o CNPJ kkkkk
Rendimento em Fundos Imobiliários | TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FDO INV IMOB – CNPJ 15.006.267/0001-63
heitor100 disse:
terça-feira, 28 março, 2017 às 09:24
Esse fundo merece ser tomado como um caso paradigma para os estudiosos e investidores em FII. Serve muito bem para explicitar os perigos que existem nessa modalidade de investimento. Você como pessoa física jamais compraria um prédio (ou dois) que correriam grande risco de ficar fechado e as despesas de administração, condomínio, IPTU, etc, consumissem tanto dinheiro enquanto estivesse(m) fechado(s) que você tivesse que vendê-lo(s) (se conseguisse) para não perdê-lo(s) na justiça, sendo executado pelas dívidas. E por que num FII isso aconteceu? Quem foram os caras que tiveram a ideia de juntar dois prédios tão arriscados em um fundo? Aliás, eram três, o que ajudava a diluir o risco, mas logo o que parecia menos arriscado (Itambé) saiu do negócio…e ainda assim os caras insistiram e levaram o fundo adiante. Ok, ninguém iria adivinhar que a Petrobras passaria pelo que passou e que a Peugeot iria na contramão das modernas tendências e em vez de alugar imóvel iria construir sede própria. Ora bolas, o negócio da Peugeot é montar e vender carros e não investir em mercado imobiliário! Mas, e agora? E o olhar para frente? O que fazer com cotas adquiridas a R$77,00 que estão cotadas em R$20,00, reféns de uma má administração? Já pensei em vender o que restou e arriscar no tudo ou nada em opções…será que é só eu que bebo? Será?
terça-feira, 28 março, 2017 às 09:31
Heitor100 o Xted mostra bem o quão nocivo um administrador ou gestor pode ser… fundos da Trx nem considero mais. Os da Btg então… salvam aqueles que a turminha não consegue estragar… porque se deixar…
segunda-feira, 13 março, 2017 às 20:21
quinta-feira, 16 março, 2017 às 14:53
Ô vida de gado…além de ter depreciação de 70% no valor da cota ainda tem que declarar alguns centavos de dividendos para o leão…
quinta-feira, 02 março, 2017 às 09:27
Caracas… eles vão se superar… vão deixar acabar a grana poutz
R$ 290 k no caixa
entra 98 saiu 208… consumiu 110k no mês
quinta-feira, 02 março, 2017 às 09:28
e o “semáforo” engana trouxa já não tem nenhuma luz verde mais, quase tudo vermelho, meia dúzia de amarelo
já já fica tudo apagado, não vai ter dinheiro pra conta de luz desse monte de “semáforo” inútil
quinta-feira, 02 março, 2017 às 09:59
quinta-feira, 02 março, 2017 às 10:05
é… a próxima AGO vão levar o semáforo… o que os cotistas farão com ele?? kkk
quinta-feira, 26 janeiro, 2017 às 19:27
Desvantagem: prédio fantasma em Macaé.
Vantagem: preço pode indicar uma boa compra de vacância.
terça-feira, 31 janeiro, 2017 às 16:22
Tic-Tac… Tic-Tac… Tic-Tac BUM! .. Tic-Tac BUM!
A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar parte, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII TRX ED. CORPORATIVO (“Fundo”), informa a seus cotistas e ao mercado que em função de não ter resultado de caixa positivo, não haverá divulgação referente a distribuição de rendimentos, em 31/01/2017.
terça-feira, 31 janeiro, 2017 às 16:23
os caras são tão lerdos que vão esperar o dinheiro acabar pra fazer emissão?
se a bolsa “engasgar” não sai em 2 meses e ai vão atrasar pagamentos… poutz grila…
terça-feira, 31 janeiro, 2017 às 16:53
Tetzner pelas minhas contas XTED perde até pra rendimento anual do FGTS que é 3%.
terça-feira, 31 janeiro, 2017 às 17:04
DNA no caso, a falta dele, complicado mesmo e triste…
quinta-feira, 02 fevereiro, 2017 às 14:21
Problema não é só esse tetzner, tenho a impressão que o gestor pedirá um cheque em branco para enrolar mais um tempo. Sem alteração na receita, a TRX já projeta déficit de R$1,5 milhão até dez/17 , ou seja, só pra cobrir isso, cada cotista teria – teoricamente – que aportar 5% do montante atual investido (quem hoje tem R$10mil precisaria colocar R$500), ou R$1,00 a cada cota detida….e tudo isso para, talvez, o fundo sobreviver mais um ano. O que TRX pretende fazer com o prédio de Macaé? Sem responder DETALHADAMENTE isso, eu mesmo não pretendo aportar nada, prefiro que o fundo quebre.
quinta-feira, 02 fevereiro, 2017 às 14:28
Só pra completar, esse fundo é inviável sobrevivendo apenas com o prédio de São Paulo, já fiz simulações quanto a isso e só com premissas absurdas (vacância 0% nos próximos 20 anos, e crescimento da renda real de 1% ao ano) é que XTED teria alguma margem de segurança. Com certeza, alocar o mezanino e o térreo pra um “órgão público” ou pra um “escritório de advocacia” não faz nem cócegas no problema de Macaé.
quinta-feira, 02 fevereiro, 2017 às 16:33
Desvantagem – quase todas precificadas
Vantagem- A lá Tiririca pior que está(quase) não fica . kkkkkkk
sábado, 04 fevereiro, 2017 às 20:50
Lembrar que não é somente o prédio que é fantasma. A cidade também.
quinta-feira, 09 fevereiro, 2017 às 14:04
Sou suspeito pra falar porque comprei no IPO, ou seja, entre os que estão no preju, estou no time que mais perdeu, mas agora não vejo o que fazer. Até vejo: 1) trocar de gestora/administradora; 2) tentar alugar parte do prédio de São Paulo apenas para cobrir os custos próprios e sustentar Macaé fechado. 3) Encerrar o fundo.
quinta-feira, 09 fevereiro, 2017 às 15:09
Xted boa aposta, bom azarão, mais um ano micado, vc é diluído em +-5%. Se aluga, vende, permuta e blablá algum dos imóveis sobe no mínimo 30%. Bom risco para colocar no máximo 10% do dinheiro de longo prazo
sexta-feira, 13 janeiro, 2017 às 10:05
Sexta-feira 13 fazendo sua primeira vítima…
segunda-feira, 16 janeiro, 2017 às 17:58
Saí em Agosto/16 Investi l 62.153,83 e saí com 9.035,84 depois de 3 anos. Ainda tá doendo…
segunda-feira, 16 janeiro, 2017 às 21:53
Paulo, entraste no IPO? Vc teve uma queda de 85%, o que não é possível se considerarmos uma queda de 100 para 20 (80%) desde o IPO até hoje, e ainda temos que considerar a amortização no início que deixou a cota por 77, e de 77 pra 20 foram “só” 75% 🙂
Fui ver minhas compras do XTED, e até comprei por 102! Mas no dia em que vendi, o meu PM estava em 63. Vendi por 53 já há um tempo. Meu maior tombo foi em PRSV, de 1000 pra 500.
Mas não reclamo; desde que vendi, o que “sobrou” foi pro TD e já está trabalhando pra aumentar – em NTN-B. Queda de 50% no PRSV e lucro de 40% na NTN-B, mas como a boa matemática ensina, pra zerar uma queda de 50% preciso de um lucro de 100%! Segue o jogo.
segunda-feira, 16 janeiro, 2017 às 21:54
Nao queria estar no seu lugar Paulo. Mas cota a 20,00 para quem nao precisar de renda e puder esperar um tempo(sabe-se lá quanto) o risco ė razoável.
terça-feira, 17 janeiro, 2017 às 23:02
A amortização foi o maior lucro desse fundo! Ajudou a diminuir o prejuízo.
É o típico fundo que precisa ser finalizado.
quarta-feira, 18 janeiro, 2017 às 08:21
MarcelC tecnicamente amortização não é lucro, mas devolução do dinheiro investido. Acho que você foi irônico… ai eu entendo e concordo que foi lucro 😂
quarta-feira, 18 janeiro, 2017 às 22:03
Paulo, concordo com o Richie. Minha situação é parecida. Eu comprei no IPO a R$100,00 e logo em seguida tive devolvidos R$22,65 com a desistência da Itambé, de modo que a cota ficou por R$77,35…e hoje tá R$20,00. Mas eu vou afundar junto com o navio XTED, ou então vou recuperar algo, se algum dia esses dois prédios forem alugados, porque não faz sentido, embora seja a realidade especulativa, você ter algo de valor (teórico) patrimonial declarado de R$64 sendo negociado a R$20!!! É isso aí. Fala-se que os dois prédios valem, se fossem vendidos, R$64,00/cota. Entregá-los a R$20,00 não me parece bom negócio, ainda que venha a ter que colocar mais um pouco (mais prejuízo). isso tá igual ter um imóvel fechado com condomínio e IPTU bem caros, mas ele está lá. Acredito que ninguém torraria um imóvel físico que vale R$64 por R$20, porque se encontra nas condições do XTED. Reparem que muitos estão vendendo a R$20, mas, por óbvio, muitos também estão comprando. E aí? Esses que estão comprando são loucos ou estão atirando no escuro???
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 00:53
Pois é, Heitor, milhões de investidores acham certo comprar imóvel na planta, ficar 2/3 anos só pagando sem nada receber e depois pegar as chaves com um patrimônio mais valorizado. Isso é saudável.
Mas manter XTED na carteira, como você e eu, é acreditar que uma hora vamos vender ou alugar e recuperar a perda ou pelo menos atenuar, aí é ser doentio?
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 11:23
Alguns estão comprando e vendendo fazendo trades, na faixa de R$ 20,00 …
Sendo bem sincero, eu também tive prejuízo com XTED, juntando com MBRF foram os dois ativos que comprei, foram meus primeiros em carteira, e que realmente a minha compra foi baseada no Yield (eu não sabia escolher FIIs ainda).
MBRF pelo menos, apesar do meu alto PM de 1000 e pouco, quando caiu pra uns 700 eu acho, eu dobrei a posição, não para fazer trade ou “recuperar o prejuízo”, foi devido ao fato dos fundamentos ainda serem bons, pois após a revisão contratual as cláusulas ficaram melhores para o fundo.
Já no caso XTED, eu também comprei, e o pior, comprei mais quando as cotas subiram (acho que comprei a R$ 35,00 a última vez), felizmente entrei com pouco capital, pois eu tenho uma boa diversificação entre FIIs (vários), mas também fui mais um que saiu às pressas, vendendo acho que a R$ 30,00, mas eu já tinha feito este plano mentalmente dizendo “Se a Petrobrás não renovar eu saio”.
Hoje em dia, eu aprendi com os erros, sei que pode ocorrer com outro FII que era bom e pode ficar ruim (FEXC é um exemplo atual, pra mim ficou ruim).
Voltando ao XTED: Se eu tivesse cotas dele a R$ 20,00, eu não venderia. Ainda que seja difícil, são dois imóveis, que podem ser alugados ou mesmo vendidos (a maior esperança seria a venda).
Neste caso eu realmente optaria pra aguardar alguns anos a possível liquidação do FII. Dificilmente ele vai zerar a cotação, pois tem um imóvel, ou melhor, dois ali, diferente das ações.
Acho que basta paciência e continuar aportando em outros.
terça-feira, 24 janeiro, 2017 às 16:23
O que é revoltante num fundo como esse é ficarmos reféns de administradora. Dá raiva ver os cotistas lascados e não conseguirmos fazer a administradora colocar os dois prédios a venda para encerrar logo isso. Alguém já viu um anúncio oferecendo andar para alugar em algum desses prédios? Como é que essa imobiliária capta clientes? Vamos ficar sentados esperando a diluição das cotas, passivamente? O ruim de coisa que é de todo mundo é isso – não é de ninguém…quem são os cotistas que votariam contra a venda dos prédios mantendo essa mamata para a administradora incompetente e nos mantendo nessa situação tão difícil? A sensação de impotência é total. Desse jeito você põe dinheiro em FII e reza pra dar certo, porque se der errado, você vai ficar no cais do porto vendo o navio afundar sem poder fazer nada.
terça-feira, 24 janeiro, 2017 às 16:27
heitor100
percebeu que o $$$ em caixa está acabando mais rápido que o esperado?
quarta-feira, 18 janeiro, 2017 às 22:39
Heitor observação não vale mais 64 reais.
Vamos ao dados da ultima avaliação
Imóveis = 70.800.000,00
PL = 71.207.129,40
VP = 48,54
Cotistas:3.237
PF = 3.216
Pessoa jurídica não financeira = 14
Fundos de investimento imobiliário = 1
Outros fundos de investimento = 6
Outra questão importante ” Custo oportunidade quanto mais tempo passar nessa situação” pior será já que tende perder cada vez mais , sendo que este dinheiro poderia estar em outra aplicação rendendo alguma coisa.
Aqui tu tem que torcer por um ” Turne Around” encare este investimento como opções que podem virar pó a qualquer momento.
Sua analise faz sentido para um imóvel físico e não para ativo financeiro , lembre-se fundo de investimento é ativo financeiro.
Outra questão é que provavelmente você tende a ser diluído lentamente pelas subscrições posteriores para se pagar despesas .
Entende seu ponto de vista, agora que cagou vai deixar afundar de vez ” Mas faltou estudo sim” primeiro que tu poderia ter pulado fora gradualmente se tive-se estudado este empreendimento a fundo.
Alias existe mercado para realocação deste prédio no fim de mundo de macaé ?
Pelo menos não empacou mais dinheiro nessa roubada .
Lembrando que investidores que vem comprando este ativo provavelmente vão apostar em uma turnaround que pode vir ocorrer ou não ” dinheiro de pinga” especulador já sabe que ele pode vir a perder entrando com stop calculado na relação risco retorno ” Vide caso da falida PDG na bolsa e recentemente do thera, uma pequena diferença que thera foi questão de esculacho puro, pois existe reposição e a região é extremamente valorizada. ” Se cair muito entra aquisição hostil e fechar o fundo facilmente ” TBOF e Thera ou qualquer outro ali na região de são paulo podem vir sofrer aquisição hostil, mas aqui banda toca um pouco diferente.
Na bolsa já vi este filme: Para cada turaround que deu certo ocorreu tantos outras de ações que se transformaram em verdadeiros micos leão dourados.
O tempo é seu inimigo não há muito coisa que tu possa fazer se não torcer, já que probabilidade não é das melhores para médio prazo.
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 07:30
Sr, gosto muito das suas análises, mas essa afirmação achei um pouco trágica:
¨Aqui tu tem que torcer por um ” Turne Around” encare este investimento como opções que podem virar pó a qualquer momento.¨
Como assim virar pó?
Nenhum cotista ou grupo de cotista entregaria os imóveis de graça, concorda?
Pode haver diluição, ok.
O custo do dinheiro também é alto, concordo.
Mas, botar um dinheiro de pinga no fundo e esperar, não acho mal negócio não.
Ainda não comprei, mas vou acabar colocando umas sobras nele. Só achei essa comparação com opção meio estranha.
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 09:19
A 20,00 XTED, para quem não precisa de renda, é um bom risco. Independente do que acontecer existem 2 prédios e seus terrenos(obvio kkkk) que são propriedade do fundo em questão. Existem muitas variáveis envolvidas mas o pior cenário é quase o atual. Vai ter leilão do pré sal = novos entrantes, investimentos, mercado de escritório em SP despiorando( existe essa palavra). Pode ter uma venda dos ativos….Bom risco para colocar de 5 a 10% da carteira de FII.
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 09:51
Não sou cotista do Fundo e não pretendo ser, por ora. Mas se eu fosse dono do imóvel físico, minha preocupação seria não deixa-lo se deteriorar, virar um treme-treme, e passa-lo para frente o mais rápido possível ou dar outra destinação…virar um hospital, hotel, faculdade, sei lá. Caso contrário, vai correr o risco de ficar como vários prédios no centro velho de SP….fechados, caindo aos pedaços e sendo invadido. Situação complicada.
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 09:55
aí que tá, nossos enviados atestaram nos Insights que pelo menos o tio segurança está lá
https://tetzner.wordpress.com/insight/comment-page-8/#comment-223530
agora questão de tempo para o dinheiro da reserva ser consumido e chamarem o cotista a aportar recursos para pagar água, luz e salários desses imóveis vagos
* se recebendo a TRX já não fez muito… imagina sem cobrar kkk
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 09:59
Aff…sinistro isso, né?
Bacanérrimas as fotos, hein? Queria saber como o pessoal consegue isto. Tá vendo? Falei no prédio ser invadido e já começou a ser….kkkkk
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 10:06
nos Shoppings tem até “esquema” para tirar fotos kkk
um sai na frente com o celular exposto atraindo os seguranças para um lado e o outro faz as fotos do outro lado huauhauhauh
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 10:05
o povo vai nos imóveis
o Mbp77 foi até os da TRX
o AHChaves (sumido em curso) foi no XTED
vamos até os imóveis e levamos eles até vocês em fotos recentes, como a do Flamengo Tower feita pelo Rodrigo ontem mesmo
tudo NOVO e feito por amigos investidores 😀
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 10:10
Legal mesmo! Essa técnica aí pra enrolar segurança é de pixador, hein? 😉
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 10:14
não não não nós prezamos pelo patrimônio, ao contrário realizamos até algumas reformas
eu mesmo me ofereci para cortar a grama das agências do BBRC naquela época de abandono
mas a Ana cobrou o banco e agora está tudo ok
tá vendo? a turma aqui atua na pratica nós não ficamos só no “conversê” kkkk
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 11:39
Obrigado pelas atualizações, Sr. FII. E considero seus comentários bastante pertinentes sim, mas vou na linha dos colegas abaixo, de que o que não pode ocorrer agora é deixar os prédios caírem para o status de abandonados. Acredito que o ideal mesmo seria a união dos cotistas para o encerramento do fundo, entregando esses imóveis para algum grupo econômico em condições de fazer melhor uso/gestão deles que o FII, mas alguns colegas já sinalizaram que a TRX conseguiria reverter essa tentativa (eles teriam cotistas de peso a favor deles).
Outra consideração que faço diz respeito à variação do valor patrimonial. Olhando apenas para os imóveis físicos, a perda de valor é muito acentuada. E isso sem falar que, como sempre repito aqui, o custo inicial para o cotista do IPO foi de R$77,35, ou seja, quando eu vi que a avaliação estava em R$64,00, já pudemos ver o quanto de penduricalhos pagamos no IPO (as campanhas de lançamento, comissões da XP e outros, tudo jogado nas costas dos “costistas”). Sim, IPO é mal negócio, mas lembrem-se que na época os juros estavam baixos e havia rateio para entrar em FII. Eu comprei BBPO por R$100,00 no IPO e vendi por R$125,00 duas semanas depois. Era isso que motivava o neófito a comprar em IPO: ou você comprava ou tinha que entrar no galope na hora que abriam no balcão do home broker. Enfim, foi erro de principiante mesmo. Quando os juros estiverem bem baixos novamente, vocês verão a quantidade de IPO que teremos – mas dessa vez não entrarei! Podem crer!
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 11:50
Olha, IPO não é automaticamente um mal negócio não. Eu já entrei em alguns e me dei muito bem. Tenho umas coisas em que ganhei uns 140% em valorização e um yield de quase 2%. E não penso em vender por ora. Como em qualquer negócio, é preciso fazer uma avaliação o mais cuidadosa possível. É claro que dá pra errar. Eu já errei.
O culpado pelo insucesso do XTED não foi o IPO…
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 12:26
Também sou cotista de XTED, desde 07/2015, e a questão aqui é que, obviamente, minha posição nele em relação aos demais FIIs é a menor de todas, como dito, é um fundo pra compra especulativa, tipo um “turnaround” em ações. Mas os fundos imobiliários tem uma grande vantagem em relação às ações: não permite, ou permite muito pouca, alavancagem (leia-se endividamento), evitando grandes despesas financeiras (endividamento explosivo deve ser a causa da imensa maioria das falências no brasil, vide a OI). Analisando os imóveis, o prédio de XTED em sampa por exemplo tem uma boa localização, infraestrutura urbana excelente ao redor, tem estacionamento próprio, perto do terminal santo amaro, perto da marginal pinheiros, perto desse shopping gigantesco (vide comentário abaixo) , em uma cidade com a economia mais forte do país. Ja macaé é mais complicado mesmo, mas até onde eu sei o pré-sal não saiu voando de macaé, e as novas legislações são bem mais atrativas ao investimento externo, o petróleo já subiu de 30 dólares pra 52 dólares nos últimos 12 meses, o prédio tá meio acabadinho externamente, mas tem 4 pavimentos de garagem, tem heliponto, daria uma boa sede pra alguma multinacional estrangeira que fosse fortalecer as operações na região. Dito tudo isto, cada investidor deve pesar se o desconto de quase 70% sobre o VP é suficiente pra permanecer em XTED ou mesmo aumentar a posição possuída. Eu, particularmente, não aumento posição ainda porque trago duas lições das ações: não pegue a faca caindo (não tente adivinhar até que preço um ativo financeiro vai cair), e nunca aumente posição em um investimento perdedor antes de ele começar a reagir operacionalmente, não importa o quanto caiu. Contextualizando para XTED, espero ver alguma redução de vacância de maneira ao fundo pelo menos pagar suas próprias despesas antes de pensar em comprar mais cotas.
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 12:29
Começa na sexta (9) um ‘soft opening’ do empreendimento – 2 dez 2016, 10h00
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 12:30
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 12:43
O que vocês tem que prestar atenção é que custa muito dinheiro manter um prédio comercial 100% vago ou seja quanto mais tempo passar ” Mais dinheiro do cotista vai entrar para manter este empreendimento funcional” igual uma peneira, por um lado seu dinheiro rende 0% e no outro você ainda joga dinheiro para manter o empreendimento ativo ” Desempenho negativo”.
Outra questão importante que esta sendo negligenciada no caso do xted” Uma coisa é ter um prédio situado em um grande centro comercial ou nos maiores mercados imobiliários do Brasil” São Paulo e Rio de janeiro ” Neste quesito a venda seria quase certa levando em conta patamares de valores praticados no mercado secundário, seria quase certo que entraria grande player fazendo aquisição hostil para fechar o fundo e ganhar na diferença ” Ágio de negociação” ” Vide caso recente do floripa shopping”.
Então coloca na ponta do lápis ” Tempo de reposição” = Resultado.
Quanto mais tempo passar mais próximos de 0% seu lucro tende a ficar , pois vai rolar diluição atrás de diluição ” Igualmente uma opção que não é exercida.
O prédio de são paulo tem uma reposição melhor , agora este situado em Macaé um perfeito elefante branco o custo de reposição ali é muito baixo ” Dificilmente vai encontrar uma empresa para ocupar 100% do prédio e os valores cobrados tendem a ser abaixo da média anterior ” Até por isso houve expressiva depreciação na avaliação”.
Torço mesmo que esteja errado ” Mas para cada case de sucesso em turn around que conheci existiu inúmeros outros de insucesso.
Vamos levar em conta um custo oportunidade de 8% + uns 2% de diluição totalizando 10% a.a
Para cada ano que o empreendimento não for vendido ou alugado parcialmente o investidor vai ter um retorno negativo de 10% e para recuperar vai ter de subir 20% e assim por diante.
terça-feira, 10 janeiro, 2017 às 18:19
Parece há tempos atrás esse FI foi recomendado pela “ANALista”
quarta-feira, 11 janeiro, 2017 às 11:05
-Preço pago por quem pegou no IPO = R$77,35/cota, após a saída da Itambé.
-Cotação agora no home broker = R$20,20.
-Desvalorização: 73,88%.
-Valor patrimonial da cota divulgado: R$64,00.
-Dividendos atualmente pagos: R$0,00.
O que você faria se tivesse pego no IPO? Obs: não vale a resposta “senta, chora e aguarda ser chamado para aportar mais dinheiro ou a diluição de suas cotas!”
quarta-feira, 11 janeiro, 2017 às 12:47
heitor vende logo esse FII.
Se a grana empacada for grande vende metade deixa a outro para ver o que acontecera adiante, mas não cometa mesmo erro de entrar em IPO .
Outra questão importante seria tomar muito cuidado na hora de escolher sua carteira ” XTED” sempre foi um “regufo” um pouco de estudo já teria evitado entrar em um empreendimento desta naturza.
E ainda tem muita gente que indica FII como se foste renda fixa .
segunda-feira, 16 janeiro, 2017 às 22:26
Eu venderia Heitor,vc errou feio nesse investimento. Acontece o tempo todo.
Eu fiz um M dessas no RDES, comprei na dica do analista, comprei mais que podia, comprei de uma vez, comprei mais para fazer preço médio, comprei mais porque tinha desconto em cima do PL, ficava no fórum procurando alento… acho que tudo que não se deve fazer eu fiz no RDES.
terça-feira, 17 janeiro, 2017 às 11:07
Quem nunca né, Minex?
Minhas derrotas pessoais:
– CEOC
– TRXL (este ainda não realizado, aguardando as bolinhas verdes do relatório virarem inquilinos rsrsrsrs)
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 10:48
Acontece com quem investe em renda variável. Eu já cheguei a investir em OGX – paguei 17 reais por ação – e o dinheiro virou pó, perdi tudo com aquele picareta safardana que dizia que tinha mais reservas de petróleo que a Arábia Saudita ( e eu acreditei, ehehe). Por outro lado, comprei PQDP a 1.400,00 AGCX a 920,00, BBPO a 130,00 e por aí vai. Micou? vende, realiza prejuízo e bola pra frente.
quinta-feira, 19 janeiro, 2017 às 10:54
Ou, se realmente não estiver precisando do dinheiro nem da renda, espera. Já esperou até agora….vender no fundo do poço? Uma hora alguma solução se encaminha. Talvez o timing para pular fora já tenha passado. Na pior das hipóteses, o imóvel está lá. Diferente se fosse uma empresa em vias de falência, tipo a OGX que o João Terra citou aí em cima…
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 19:48
Só porque eu chamei ele de Xtédio… magoou 😀
mas também fato relevante à essa hora da noite… nunca é coisa boa
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 19:51
E não tem pai a criança… vou começar outra campanha de Adoção
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 20:39
Já que vc apitou mas não deu o nome do santo, fomos lá verificar…
A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, (…) , na qualidade de administradora e a TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA., (…), na qualidade de gestora do TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO – FII, (…), comunicam aos quotistas do Fundo e ao mercado que receberam a manifestação da PEUGEOT CITRÖEN DO BRASIL AUTOMÓVEIS LTDA. (“Peugeot”), atual locatária do imóvel situado à Rua Engenheiro Francisco Pitta Brito, nº 779, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, pertencente ao Fundo (“Imóvel”), notificação formal, de seu interesse em desocupar o Imóvel, no prazo de 6 meses a contar da data de hoje, o que deverá ocorrer em junho de 2017. A Locatária deverá, durante esse período, cumprir todas as disposições contratuais, notadamente o pagamento de alugueis, encargos e multa pela rescisão antecipada. Na hipótese de ser concretizada referida saída, a receita do fundo será impactada em aproximadamente 86.59%. Ressaltamos que a TRX, na qualidade de Gestora e consultora imobiliária, continua envidando todos os esforços para buscar no mercado novo(s) locatário(s) para ocupar o Imóvel com a maior celeridade possível.
A Administradora e a Gestora manterão os cotistas e o mercado em geral informados sobre a eventual celebração de novos contratos de locação do Imóvel. Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 20:45
Já não tinha zerado a renda?? Agora vai ficar devendo??
“Na hipótese de ser concretizada referida saída, a receita do fundo será impactada em aproximadamente 86.59%”
Quanto é 86.59% de ZERO? Na verdade é diminuição do tapa buraco das despesas…
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 21:23
rsrs rir para não chorar Richie rsrs
Zerou a distribuição, mas já já vai passar o pires para pagar as taxas e manter o fundo ativo
Imóvel vago gera despesa, o restinho que tinha de locação segurava a despesa e reduzia a velocidade de Desintegração do Caixa (olha aí moçada, Termo novo!)
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 21:01
Aos investidores e que acompanham este fii…existia uma história antiga”boato”,sobre uma sede própria da Peugeot ,sendo construída ??Confere ou tô enganado?Poderia estar pronta…
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 21:30
Lá fora já venderam o prédio próprio há um tempinho (na Grand Armée, continuação da famosa Champs-Elysées)
ficaram como inquilinos e até onde vi os planos era se mudar pra mais longe agora em 2017, para pagar menos aluguel
é um segmento que vive um momento delicado
no site da empresa ainda consta esse aqui do FII… mas se ela aqui seguir o exemplo da matriz, foi pra uma região menos nobre e mais em conta
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 22:11
“… mas se ela aqui seguir o exemplo da matriz, foi pra uma região menos nobre e mais em conta”
Menos nobre que Santo Amaro??? só se for um esquema de rodízio com Macaé. 😁
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 22:31
Raphael eu morei na Paulista, em Higienópolis, na Berrini e também perto da Bresser Timão Itaquera kkk tem muito lugar mais barato que santo amaro kkk te garanto huhahahu
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 22:33
Roque Petroni é uma belezinha bela vista é boêmia vila mariana charmosa ooo bateu uma saudade…
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 22:29
Da galera que é mais recente, 1 ano e meio envolvido no mercado de FIIs, acho que nao tem exemplo de pior FII para ser estudado que o XTED.
Meu erro nele foi acreditar que a Petrobras ficaria em Macae, e logicamente começando a investir em FIIs fui mais um atraido pelo alto yield pago mensalmente, afinal, era Petrobras o inquilino.
Quando a Petrobras rescindiu, se nao me engano sai a 30 reais, e isto me mostrou a importancia de abandonar o barco furado sem olhar para tras, quando os fundamentos nao lhe atendem, independente do preço que voce vendera.
Se investisse no modo orgulhoso, estaria ate hoje com XTED, rezando para as coisas melhorarem, e teria que aguentar mais uma queda amanha, se bem que, este FII ja apanhou tanto que nem sei se vai cair mais.
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 23:01
vdc, pode piorar sim, mesmo q a cota não caia vai precisar fazer emissão pra pagar as contas, ou seja, ou o cotista empata ainda mais dinheiro no buraco ou é diluído
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 23:26
Com certeza Richie, sem a Peugeot os custos da vacancia se tornarao ainda maiores, corretissimo.
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 23:39
As duas “raspas de tacho” estão com os dias contados:
IMOBILIÁRIA 78.642,00
FINANCEIRA 10.655,63
RECEITAS TOTAIS 89.297,63
A financeira vai sumir com o aumento do consumo agora que a imobiliária tem data pra praticamente acabar (87% de redução pelo FR)
E a TRX sempre Inovando!
Na ausência de locações ela criou os “semáforos coloridos”, uma cortina de fumaça para iludir a turma e esticar mais um pouco a corda no pescoço da galera
Começa com tudo verdinho, lindo cheio de expectativa (Xtédio e Trxulo)
Ai o tempo passa não fecham propostas mas tem de “mostrar selvicio” e mudam a cor para amarela
Mais tempo passa e nada, então vai de vermelho né…. fazer o que
agora com Xtédio eles vão inaugurar o semáforo de 4 cores… depois do vermelho virá a cor marrom kkk
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 23:29
Paulista, Higienópolis, Berrini e Santo Amaro não sincronizam numa mesma frase, Tetzner 😊
“tem muito lugar mais barato que santo amaro” claro q tem, tem Itaquera, Guaianazes, Capão Redondo…só lugarzinho top…e nem falei de Diadema e adjacências 😃
quarta-feira, 04 janeiro, 2017 às 23:36
Kkk mas não era mesmo pra rimar ou sincronizar fui só citando mesmo ahh perto Ceagesp tb Vila Leopoldina num residencial da Even nossa nossa sessão naftalina kkk Todo ABC ali também nos finais de semana visitar a turma 😁😁😁
quinta-feira, 05 janeiro, 2017 às 10:12
Bem, quem sabe se os FIIs de imóveis mais antigos e em lugares menos nobres não se tornam a bola da vez agora….a tendência é a procura por esse tipo de imóvel é aumentar. Imóveis Triple A, por enquanto….
quinta-feira, 05 janeiro, 2017 às 11:12
Ler isso só não é pior que ser cego: “Ressaltamos que a TRX, na qualidade de Gestora e consultora imobiliária, continua envidando todos os esforços para buscar no mercado novo(s) locatário(s) para ocupar o Imóvel com a maior celeridade possível.”
quinta-feira, 05 janeiro, 2017 às 12:25
Meu avô já dizia: elimina o que te incomoda. A XT vai ter que VENDER, VENDER E EM TERCEIRA OPÇÃO VENDER os dois prédios! Mais que isso nó na presença de meu advogado
quinta-feira, 05 janeiro, 2017 às 12:28
Concordo Conejo, mas será que consegue vender um prédio encalhado em Macaé?
quinta-feira, 05 janeiro, 2017 às 12:48
Até que a cotação tá caindo pouco hoje…acho que já caiu tudo o que tinha pra cair….ou, como no caso do ALMI11, tá faltando a ponta compradora……
quinta-feira, 05 janeiro, 2017 às 15:47
Felipe, todo pé cansado encontra o chinelo certo. O problema não é vender. A pergunta é: vender por quanto? Se houvesse interessados em pagar 40% do valor patrimonial, por que não vender e encerrar o fundo? Mas como a renda mensal do administrador é calculada não sobre a renda mas sobre o valor de mercado é elementar que o gestor não está nem aí para perder a boquinha.
quinta-feira, 05 janeiro, 2017 às 16:22
Eu achava que não tinha nada pior que CEOC no mundo dos FII. E tem! É XTED.
quinta-feira, 05 janeiro, 2017 às 16:51
Pois é Conejo, a forma como o FII foi constituído atrapalha um saída. Mas será que sempre existe um chinelo velho para um pé cansado?Exagerando um pouco, Detroit por exemplo, que quase virou uma cidade fantasma. Será que um proprietário de um imóvel alí, consegue vende-lo por 20% do VP?
Bom, se eu tivesse dinheiro e me oferecessem o prédio de Macaé, por 40% do VP, eu não compraria e você?
quinta-feira, 05 janeiro, 2017 às 17:28
Eles tentaram até agora alugar alguma coisa no prédio de Macaé mas não conseguiram nada.
A cotação não vai cair. Já chegou no piso.
Acho que a própria gestora vai chegar a conclusão de que é melhor vender.
Uma nova emissão não vai vingar.
terça-feira, 10 janeiro, 2017 às 17:07
Tem alguém aí que conhece algum mecanismo para chamarmos todos os cotistas e propormos o encerramento do fundo? Gestora e Administradora estão nos fazendo de completos idiotas. O valor patrimonial da cota, ainda que teórico, é de R$64,00. Nos home broker das corretoras as cotas estão descendo a ladeira em direção a zero. O caminho é vender os prédios pela melhor oferta e ratear o que arrecadar com os cotistas. Se formos esperar BTG e TRX, vão é mandar a fatura para a nossa casa da manutenção de dois prédios vazios.
terça-feira, 10 janeiro, 2017 às 17:15
sinceramente? no caso da TRX desista… eles vão chamar algum institucional que tenha muitas cotas e vetar
na última AGO mostrou-se bem como esse fundo funciona…
terça-feira, 10 janeiro, 2017 às 17:29
Funciona da seguinte forma se tu tem capital para peitar o interesse escusos da casa ” Você vence”
Para que isso não aconteça existe fundos de fundos com grande posições defendendo interesses da casa.
Tem que comprar todas cotas e fechar o fundo meter um pé na bunda da gestora!
quinta-feira, 15 dezembro, 2016 às 11:44
Relatório Gerencial – Novembro 2016
DESPESAS TOTAIS (303.010,21)
RESULTADO (213.712,58)
QUANTIDADE DE QUOTAS 1.467.000
Distribuição – 😦
quinta-feira, 15 dezembro, 2016 às 16:41
Como é que é? As despesas superam em mais de três vezes as receitas? Será que não publicaram o balanço das contas do governo do Rio aqui por engano?
sexta-feira, 16 dezembro, 2016 às 13:46
Só podem estar brincando com a cara do cotista. Esse fundo veio para mostrar para as pessoas que investimento não é aventura. Essa porcaria entrou na minha carteira a R$77,35/cota, já descontando a saída da Itambé. Isso para mim e para todos que pegaram no IPO. Vejam que belo investimento. Pagar R$77,35 por cota, ver a cota cotada a R$21,50, não receber um puto de dividendos e ainda correndo risco de ter que por dinheiro. Pelo amor de Deus, isso é aluguel de imóveis! Aqui nesse país chamado Banânia se consegue transformar até aluguel de imóveis em tragédia da vida privada. Por que não pedimos para encerrar logo esse prédio e botar os prédios a venda pela melhor oferta?
sexta-feira, 16 dezembro, 2016 às 13:54
“Diga-me com quem andas… e te direi quem és”
sexta-feira, 16 dezembro, 2016 às 15:47
“” Por que não pedimos para encerrar logo esse prédio e botar os prédios a venda pela melhor oferta”
Se fizer isso, como ficam as taxas dos administradores e gestores? Zeram . Aí não pode.🤖
sexta-feira, 16 dezembro, 2016 às 18:44
Antes de entrar em qq investimento, devemos pensar em como vamos sair se algo acontecer, isso se chama manejo de risco e serve para evitar esse tipo de aflição.
sexta-feira, 16 dezembro, 2016 às 18:50
Raphael pesquisar o histórico da gestão e administração ajuda muito. Quem conhecia viu o mesmo resultado em todos os FIIs deles e serve de lição para outros.
sábado, 17 dezembro, 2016 às 17:55
ser[á que cotista terá que desembolsar pra pagar o proprio aluguel?
sábado, 17 dezembro, 2016 às 18:00
No atual ritmo de consumo… mais alguns meses passam o pires para pagar contas de iptu seguro energia rs
domingo, 18 dezembro, 2016 às 11:49
esse é um dos ma iores riscos de um fundo mono mono…
sábado, 17 dezembro, 2016 às 18:33
Nunca vi em fundos imobiliários o cotista assumindo dívidas …. Alguém tem algum caso semelhante para nós contar ?
sábado, 17 dezembro, 2016 às 18:36
Faz emissão e paga a despesa ou obra: Thra e Ceoc tiveram emissões extras não?
acho que igual a xted nunca vi
sábado, 17 dezembro, 2016 às 18:40
Com novas emissões eu também conheço… Mas existe alguma regulamentação em que os cotistas “rachariam” o prejuízo mensalmente?
sábado, 17 dezembro, 2016 às 18:42
Já racham a despesas Luiz mas algo do tipo pagamento mensal ao invés de renda mensal não. Tem de ser por emissão de cotas com diluição de quem não aderir
domingo, 18 dezembro, 2016 às 11:51
se nao me engano, o cotista tem alguma obrigação sim.
só nao sei como funciona essa questão
quarta-feira, 23 novembro, 2016 às 15:32
XTED11 – FII TRX Escritórios prédio de Macaé por AHChaves
É brinquedo não😀
Vamos até lá, visitar o prédio e trazer a realidade nua e crua para vocês!
Mais nua do que crua, aliás… nem os cabos de força do transformador de luz tão mais por lá…
https://tetzner.wordpress.com/insight/comment-page-8/#comment-219744
quarta-feira, 23 novembro, 2016 às 17:00
Já levaram os cabos? Será que voces vão achar pelo menos o terreno quando chegarem lá?
terça-feira, 29 novembro, 2016 às 13:10
E aí, pessoal? Novas? Ou continuam as mesmas?
terça-feira, 29 novembro, 2016 às 13:16
a mesma “balelinha” de sempre rs
terça-feira, 29 novembro, 2016 às 13:17
quem esteve por lá recentemente foi o @AHChaves pode dar feed back “in loco”
lufearantes disse:
quinta-feira, 01 dezembro, 2016 às 20:21
IMOBILIÁRIO – FII TRX ED. CORPORATIVO (“Fundo”), informa a seus cotistas e ao
mercado que em função de não ter resultado de caixa positivo, não haverá divulgação
referente a distribuição de rendimentos, em 31/11/2016.
31/11/2016?! Hahaha
Preguiça até de checar a data. Inquilinos…
quinta-feira, 01 dezembro, 2016 às 20:27
quarta-feira, 07 dezembro, 2016 às 14:05
é pq o ano devia ser bissexto arantes kkk
quarta-feira, 07 dezembro, 2016 às 14:09
E tem gente que é paga para fazer esses relatórios…
quinta-feira, 10 novembro, 2016 às 15:00
Shell investirá US$ 10 bi no Brasil e dará prioridade ao pre-sal. Notícia no g1 há pouco.
Esperança p/ xted?
quinta-feira, 10 novembro, 2016 às 16:24
Sim, tomara que Shell ocupe o prédio em Macaé.
Ruediger disse:
quinta-feira, 10 novembro, 2016 às 16:38
Ia comentar sobre isso agora. Tinha aquele rumor um tempo atrás.
Continuar observando.
sábado, 22 outubro, 2016 às 09:03
Receita de 78 e despesas de 82, quase equilibrado
O caixa de 800 segura muito tempo sem os cotistas precisarem aportar
sábado, 22 outubro, 2016 às 09:11
Nossa já foi pra 800? Reduziu o Gap das receitas e despesas pelo corte da taxa não? Tem algumas cobranças maiores da bolsa que são anuais e outras semestrais
sábado, 22 outubro, 2016 às 09:39
Receitas Totais 88.906,26
Despesas do Fundo (22.588,00)
Despesas GT-Plaza (106.004,70)
Despesas Atlântico Office (47.101,27)
Despesas Totais (175.693,97)
sábado, 22 outubro, 2016 às 09:43
A despesa oscila ao longo do ano de 160 mil até 240 mil conforme o mês
Resultado (86.787,71)
sábado, 22 outubro, 2016 às 09:42
Saldo: 769.516,87 / 86.787,71 = 9 meses ou uma gestão…
lembrando que, para estender o “pires” e pegar mais dinheiro com o cotista, toda burocracia leva uns 3 meses… então aqui já dá para ver a “barriguinha” rs
sábado, 22 outubro, 2016 às 16:42
Confundi o contas a pagar/receber com receitas e despesas, foi mal.
Suas contas estão perfeitas
Foi ver os saldos de caixa nos 3 últimos relatórios, caem forte a cada mês
sábado, 22 outubro, 2016 às 17:30
Opa tranquilo Ivo o importante é estarmos ligados ☺
sábado, 22 outubro, 2016 às 18:32
Tomata que dê certo essa nova estratégia de não colocar monoinquilino nos imóveis, o que pode deixar mais seguro em caso de vacância de um ou outro né. Aguardemos.
sábado, 22 outubro, 2016 às 20:16
Paxra FIIs deveria ser o padrão, não?
quarta-feira, 28 setembro, 2016 às 11:28
Proposta de adequação do regulamento à ICVM 571 (observar o trecho em negrito):
“CAPÍTULO VI – DA REMUNERAÇÃO DO ADMINISTRADOR E DOS PRESTADORES DE SERVIÇOS
Artigo 25. O ADMINISTRADOR fará jus ao recebimento de “TAXA DE ADMINISTRAÇÃO” composta do valor equivalente (i) ao percentual de 0,20% (vinte centésimos por cento) ao ano, à razão de 1/12 avos, calculada sobre o valor contábil do patrimônio líquido do FUNDO, e que deverá ser pago diretamente ao ADMINISTRADOR, (ii) aos serviços de escrituração das cotas do FUNDO, incluído na remuneração do ADMINISTRADOR e a ser pago diretamente ao prestador dos serviços, nos termos deste
Regulamento, e (iii) valor equivalente a 1% (um por cento), conforme previsto no parágrafo primeiro abaixo, incluído na remuneração do ADMINISTRADOR e pago diretamente ao GESTOR. Além do percentual acima estabelecido, por ocasião da primeira emissão, a TAXA DE ADMINISTRAÇÃO será acrescida de um percentual equivalente a 0,8% (oito décimos por cento) calculado sobre o valor efetivamente integralizado de quotas, a ser pago pelo FUNDO ao GESTOR em até 5 (cinco) Dias Úteis após a data de integralização. Caso por qualquer razão o valor da TAXA DE ADMINISTRAÇÃO seja diminuido, o GESTOR irá arcar com eventual diferença deste percentual, de modo que a parte devida ao ADMINISTRADOR seja sempre equivalente a 0,20% (vinte décimos por cento) ao ano, calculada sobre o valor contábil do FUNDO.
Parágrafo Primeiro: Conforme previsto no caput deste Artigo, a remuneração do GESTOR está compreendida na TAXA DE ADMINISTRAÇÃO, de modo que parcela da TAXA DE ADMINISTRAÇÃO será destinada ao pagamento da remuneração do GESTOR a titulo de “TAXA DE GESTÃO”, equivalente ao percentual de 1% (um por cento) ao ano calculada na forma das alíneas “a.1” ou “a.2” do artigo 25 acima, conforme o caso, além do percentual adicional de 0,8% (oito décimos por cento) mencionado no caput deste Artigo.
Parágrafo Segundo: O valor mensal da TAXA DE ADMINISTRAÇÃO não poderá representar valor inferior a R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) por mês e quando o cálculo previsto no caput resultar em valor inferior a este, ainda assim será devido pelo FUNDO o valor mínimo aqui previsto. O valor mínimo acima estabelecido será dividido da seguinte forma:
(TRX e BTG: conversar sobre o valor mínimo. Com a nova regra o valor da diferença para cobrir o mínimo será de aproximadamente R$ 15mil mensal, retirado da taxa de gestão ou fundo (no caso da taxa de gestão zerada))
(a) R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para o ADMINISTRADOR; e
(b) R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para o GESTOR.
Parágrafo Terceiro: Os valores em reais previstos neste Artigo serão reajustados anualmente, pela variação positiva do Índice Geral de Preços do Mercado (“IGP-M”) do período anterior, apurado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (“FGV”), a partir da data de funcionamento do FUNDO.
Parágrafo Quarto: O GESTOR poderá, a seu exclusivo critério, conceder descontos na sua remuneração, por período determinado pelo próprio GESTOR, sendo que nesta hipótese todos os quotistas do Fundo serão informados anteriormente sobre o fato e tal informação será disponibilizada na página da CVM e da BM&FBOVESPA na rede mundial de computadores.
Artigo 26. A TAXA DE ADMINISTRAÇÃO e a TAXA DE GESTÃO serão calculadas mensalmente por período vencido, e quitadas até o 5º (quinto) dia útil do mês subsequente ao mês em que os serviços forem prestados.
Artigo 27. Nos termos da regulamentação aplicável, o ADMINISTRADOR pode estabelecer que as parcelas da TAXA DE ADMINISTRAÇÃO sejam pagas diretamente pelo FUNDO aos prestadores de serviços contratados.
Parágrafo único: O valor integrante da Taxa de Administração correspondente à escrituração das cotas do Fundo descrito no Artigo 25, poderá variar em função da movimentação de cotas e quantidade de quotistas que o FUNDO tiver, sendo que nesta hipótese, o valor da Taxa de Administração será majorado em imediata e igual proporção à variação comprovada da taxa de escrituração das cotas do FUNDO.
Artigo 28. Não será cobrada taxa de performance.”
sexta-feira, 30 setembro, 2016 às 17:45
A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS, na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII TRX ED. CORPORATIVO (“Fundo”), informa a seus cotistas e ao mercado que em função de não ter resultado de caixa positivo, não haverá divulgação referente a distribuição de rendimentos, em 30/09/2016.
quinta-feira, 06 outubro, 2016 às 11:16
Valor investido por cota: R$77,35. Cotação agora: R$22,00. Dividendos do mês: R$0,00. Para todas as outras coisas existe Mastercard…para XTED11, não tem preço.
quinta-feira, 06 outubro, 2016 às 12:47
Coisa boa em?
Nao precisam fazer muita coisa e já está garantido o salário do mês. E se faltar dinheiro?
Bom, qualquer coisa chama os cotistas e vamos pedir mais $$$$$ pra pagar o administrador.
Se me pagassem R$1.700,00 por mês faria a mesma coisa que esse administração e ainda melhor.
domingo, 23 outubro, 2016 às 12:10
Esse modelo é fadado à falência (ou deveria ser… não é porque sempre vão estar entrando novos incautos para abastecer essa insanidade com dinheiro)
Como alguém é remunerado independente do resultado? É meritocracia do avesso…
Ninguém quer saber se o engenheiro e sua equipe trabalham 14 horas por dia de segunda a sábado, o que importa é se o empreendimento vai ser entregue ou não no prazo, conforme as especificações e dentro do orçamento. Não construiu? Não recebe. Atrasou? Multa. No mundo do trabalho é assim… já no mundo dos fiis administrador/gestor não entrega nada do que promete, desfila de C-250 e se considera um deus nórdico da competência encarnada na Terra.
domingo, 23 outubro, 2016 às 13:04
Qual o mérito de um gestor se o preço da cota/ação sobe no secundário?
Qual o mérito de um gestor que coloca no portfólio uma ação como a do Itaú, por exemplo?
Qual o mérito de um gestor se um imóvel, que compõe o fundo, é valorizado em razão de uma alteração no plano diretor da cidade?
Qual o mérito do gestor que aluga um imóvel ao preço de mercado?
Todo gestor deveria ter duas remunerações: uma fixa, correspondente aos custos operacionais; e uma variável, relativa ao ganho patrimonial, cujo mérito foi do gestor e não das forças do mercado, como, por exemplo, mudança da taxa Selic.
Infelizmente, porém, somos reféns dessa indústria. Há raríssimas opções. Até hoje vi apenas um fundo que o gestor pareceu ser diferente: o fundo cobra taxa de administração de 1℅, quando na média, a taxa é superior a 2%, e performance de 27,5% acima do CDI, quando a média utiliza o IBOV e 20%.
Todo profissional sério hoje em dia é remunerado desta forma: um fixo, conforme o mercado da profissão; e um variável, conforme o desempenho da empresa e a contribuição do funcionário para esse desempenho.
Qual o mérito de um profissional que apenas faz o básico, que qualquer um poderia fazer?
quinta-feira, 08 setembro, 2016 às 14:46
suntzu400 de onde vc tirou isso. Macaé/ Campos é a maior reserva de petróleo do Brasil. Sul do RJ não tem nada.
O forte da BR é Norte do RJ e Sul do ES. Segue um comentário abaixo retirado da Web.
“A maior parte dessa produção provém da plataforma continental, destacando-se dentre as principais áreas produtoras as bacias dos estados do Rio Grande do Norte, Sergipe, Bahia (Recôncavo Baiano), Ceará, Espírito Santo, Alagoas e, mais que todas elas, a bacia de Campos, no Rio de Janeiro, responsável por mais da metade da produção nacional.”
terça-feira, 13 setembro, 2016 às 01:26
eu já havia levantado essa hipótese, leo, a última tábua de salvação de macaé e de xted é uma abertura pra valer do pré-sal às empresas petrolíferas estrangeiras. Fiz até uma brincadeira com um ligeiro fundo de verdade que ali no prédio de macaé que a petrobras caiu fora, quem sabe, é a futura sede de Shell ou British Petroleum. Mas isso ainda é unicamente um exercício de fé, michel temer está muito devagar por enquanto nas medidas econômicas.
Poros disse:
quinta-feira, 06 outubro, 2016 às 08:54
Saiu ontem (06/10/16), no UOL, que a Câmara dos Deputados aprovou o fim da obrigatoriedade da Petrobrás na exploração do pré-sal. Aguardemos…
sexta-feira, 02 setembro, 2016 às 12:40
Alguém aí também interessado em comprar aproveitando a vacância? Antes do fechamento da Shell?
rs Silvio de onde você tirou isso da Shell?
sexta-feira, 02 setembro, 2016 às 12:45
Li em fóruns, inclusive neste de que havia uma negociação… para janeiro/2017.
sexta-feira, 02 setembro, 2016 às 13:01
deve ser piada Silvio
sexta-feira, 02 setembro, 2016 às 14:26
Seguem os posts abaixo que havia lido… Por isso a dúvida.
	luizinvest disse:
sábado, 02 julho, 2016 às 16:03
Não me lembro aonde li que alguma empresa do ramo de petróleo estava de olho. Acho que era a Shell
	Lucas Siqueira disse:
sábado, 02 julho, 2016 às 18:11
existe esse comentário da Shell “ocupar” o posto da Petrobras em Macaé sim, mas por enquanto nada confirmado.
Pelo que soube de uma fonte a Shell está avaliando, eu particularmente acho difícil competir com o Porto do Açu, quem conhece Macaé sabe o gargalo logístico de lá.
	ahchaves disse:
segunda-feira, 04 julho, 2016 às 15:48
@luizinvest
Base da Shell em Macaé deve gerar 7 mil empregos
Shell deve montar base em Macaé e 7 mil empregos serão gerados
21.2K ações
Shell deve montar base em Macaé e 7 mil empregos serão gerados.
A cidade de Macaé (RJ) recebeu visita de executivos da Shell esta semana. Eles se reuniram com empresas especializadas em serviços de recrutamento e seleção de pessoal. De acordo com informações de bastidores, o tema da reunião é a instalação de uma base da empresa no município
segunda-feira, 04 julho, 2016 às 16:00
Estes boatos envolvendo a Shell é lobby para tentar quebrar o monopólio do pré-sal.
É válido. Mas depende do Congresso Nacional.
Afinal se a operação do pré-sal continuar monopólio da Petrobrás, pra quê toda esta estrutura prometida pela Shell? Só para ajudar os cotistas do xted e o povo de Macaé?
sexta-feira, 02 setembro, 2016 às 13:11
Te gente querendo inflar a cotação para dar saída (tática muito usada pelo Barsi, em ações)! 🙂
sexta-feira, 02 setembro, 2016 às 14:18
sexta-feira, 02 setembro, 2016 às 16:26
Hoje no Estadão tem uma entrevista com o Diretor Global de E&P da Shell, Andy Brown.
Disse que a participação como mera investidora se limitará ao que já tem hoje (Libra e ativos legados da BG).
Mas que, “se ocorrer o fim do monopólio do pré-sal”, esta área será objeto de prioridade nos investimentos da Shell e que a empresa trará muitos e muitos $$$ para investir aqui. Mas (ressaltou várias vezes) tem que ocorrer o fim do monopólio da exploração do pré-sal.
Então, penso que, se o congresso aprovar esta alteração, o xistédi-macaé, pode ter um novo valor. 🙂
sexta-feira, 02 setembro, 2016 às 16:34
O melhor a fazer como XTED é locar para vários inquilinos; essa dependência com um único inquilino já mostrou o resultado…
Legal para a região de Macaé e para o Rio de Janeiro que de alguma forma, volte a ter investimentos porque a coisa não está fácil
sexta-feira, 02 setembro, 2016 às 16:45
No último relatório estão objetivando alugar os dois prédios de forma fatiada para vários inquilinos.
Há um interessado no Imóvel de Macaé (1500 m2) que está negociando.
O fundo ALMI11 também deverá adotar a estratégia de fatiamento para vários inquilinos.
Este tipo de aluguel do prédio inteiro para um único inquilino está com os dias contados nos FIIs.
É difícil encontrar um interessado e o risco é grande pois fica tudo na mão de um único inquilino.
sexta-feira, 02 setembro, 2016 às 16:47
isso Carlos Roberto
melhor diversificar do que ficar na mão de um inquilino só
problema dos semáforos deles é que essas propostas de locação não tem se mostrado firmes, com muitas idas e vindas (verde, amarelo, vermelho)
sexta-feira, 02 setembro, 2016 às 16:59
Talvez o verde não seja tão verde como eles imaginam.
sexta-feira, 02 setembro, 2016 às 19:59
Gente. Pensem comigo. Por que raios a Shell alugaria um prédio em Macaé para explorar o pré-sal?
Até hoje não encontraram uma gota descente de pré-sal na costa de Macaé! Todas as descobertas recentes (e que ficaram famosas na mídia) estão no litoral sul do Rio de Janeiro e norte de São Paulo.
Peguem o mapa e vejam. Não é informação classificada.
sexta-feira, 02 setembro, 2016 às 20:41
quinta-feira, 06 outubro, 2016 às 08:57
Saiu ontem (06/10/16), no UOL, que a Câmara dos Deputados aprovou o fim da obrigatoriedade da Petrobrás na exploração do pré-sal. Creio que terá que passar pelo Senado. Aguardemos…
quinta-feira, 08 setembro, 2016 às 13:48
Não tem um evaluation dizendo que o valor patrimonial da cota é de R$64,00? Ou seja, se o fundo for encerrado e se conseguissem vender os prédios a valor de mercado, essa seria a expectativa de preço. Claro, isso condicionado a conseguir vender, mas…será que essa indicação serve para alguma coisa? Sempre lembrando: esse fundo entrou nas mãos dos primeiros cotistas a R$77,35/cota.

References: artigo 36

Artigo 25
 artigo 25

Artigo 26

Artigo 27
 Artigo 25

Artigo 28