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Timestamp: 2019-08-20 18:42:08+00:00

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Studio Avvocato Duchemino Torino | Archivi Mensili: Luglio 2019
Agenti immobiliari e mediatori: quando sono responsabili e quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista?
Pubblicato su 22 Lug 2019 di Studio Duchemino
Lo Studio Duchemino opera come avvocato immobiliarista a Torino, ad Alpignano, a Pianezza, a Druento, a Caselette, a Rivoli, a Grugliasco, a Nichelino, a Moncalieri: su tutto il territorio della provincia di Torino e dintorni. Vediamo oggi come ci si comporta con l’agenzia immobiliare, cioè il cosiddetto mediatore, a norma dell’art. 1754 cod. civ., il quale dispone che
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 c.c.)
Ma quando è responsabile l’agente immobiliare? Il tipico scenario è quello del cliente che si rivolge allo studio legale a Torino per sapere come comportarsi, avendo già pagato la provvigione o dovendola pagare. Può succedere, quindi, che l’agente immobiliare chieda una provvigione, oppure che non la voglia restituire.
Ricordiamo, però, che
Nel rapporto di mediazione, il diritto alla provvigione insorge soltanto quando le parti siano state messe in grado di conoscere l’opera di intermediazione svolta dal mediatore, grazie alla cui attività hanno concluso l’affare, nonché di valutare l’opportunità o meno di avvalersi della relativa prestazione, soggiacendo ai conseguenti oneri; ne consegue che la prova di tale conoscenza incombe, ai sensi dell’art. 2697 c.c., sul mediatore che voglia far valere in giudizio il diritto alla provvigione ( Cass. civ., sez. , II-, 6 maggio 2019, n. 11776 ) .
Quindi, anzitutto non è possibile per l’agente chiedere una provvigione casuale, deve dimostrare cioè di aver svolto l’opera di mediazione. Non può chiedere, quindi, la provvigione sulla base di circostanze vaghe o quando le parti non hanno piena consapevolezza dell’opera svolta dal mediatore.
Ha poi degli obblighi precisi in diverse materie, perchè anche se non incaricato o comunque incaricato da una delle parti, deve informare le parti (specialmente l’acquirente), ex art. 1759 c.c., che l’immobile deriva da una donazione (cfr. Cass. civ., sez. , II, 16 gennaio 2019, n. 965), per il rischio che l’acquirente sia sottoposto all’azione di riduzione.
Ovviamente non può distrarre le somme ricevute dall’acquirente, a garanzia della sua provvigione, perchè:
Risponde del reato di appropriazione indebita il mediatore d’affari che, nell’infondato ed ingiustificato convincimento dell’avvenuta conclusione dell’affare, trattenga la somma consegnatagli dal proponente l’acquisto di un immobile a garanzia del futuro pagamento della provvigione (Cass. pen., sez. , II, 18 dicembre 2018, n. n. 56935).
Attenzione, poi, a come nasce il rapporto con l’agenzia: l’attenzione la deve porre la parte, perchè dal punto di vista dell’agenzia, non è necessario un conferimento scritto di incarico, come d’altronde stabilito da tempo dalla giurisprudenza, secondo cui:
Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatoreavvantaggiandosene (Cass. civ., sez. , II, 14 maggio 2018, n. 11656) .
Alle volte il mediatore ha diritto ad essere pagato anche se è intervenuto solo per una parte della trattativa, perchè successivamente è subentrato altro mediatore, per cui ha diritto:
pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo (Cass. civ., sez. , II, 16 gennaio 2018, n. 869)
Di recente si è detto che non rientra negli obblighi classici dell’agenzia preoccuparsi se il bene è libero da ipoteche, il che risulta alquanto limitativo rispetto alla realtà socio economica, nella quale l’agente svolge un ruolo sul quale il cliente fa affidamento:
non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (Cass. civ., sez. , II, 5 aprile 2017, n. 8849)
Concludiamo ricordando che l’avvocato immobiliarista può assistere anche l’agenzia immobiliare, specialmente quando questa ha maturato il diritto alla provvigione. Di solito l’agente viene pagato al momento dell’atto e nell’atto notarile si dà conto del suo intervento. L’agente, comunque, sa che
La conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell’atto che dà all’intermediato il diritto di agire per l’adempimento o il risarcimento, sicché anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” può far sorgere il diritto alla provvigione (Cass. civ., sez. , III, 17 gennaio 2017, n. n. 923).
Articolo redatto ad Alpignano e a Torino il 22 luglio 2019 da Studio Duchemino
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Proposta d’acquisto e dintorni: quando e perchè rivolgersi all’avvocato immobiliarista?
Pubblicato su 17 Lug 2019 di Studio Duchemino
L’acquisto e la vendita immobiliari a Torino e Alpignano, così come in Italia in genere, sono operazioni tutt’altro che scontate e pacifiche. Molti, infatti, si imbattono in problematiche serie e devono rivolgersi ad un esperto legale di immobili.
Ad esempio, vi sono situazioni in cui bisogna acquistare casa dopo aver venduto la propria, oppure dopo aver ottenuto il mutuo dalla banca, oppure ancora situazioni in cui si verificano ripensamenti dopo aver sottoscritto una proposta irrevocabile. Sono solo alcuni esempi di quelle difficoltà che riguarda il mercato immobiliare, senza scendere in quei casi complicati come l’acquisto o la vendita ad opera di persona “incapace di intendere o di volere” …
E’ bene, quindi, capire quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista a Torino, cercando una persona esperta e competente per evitare il peggio. I danni collaterali ad una vendita possono essere moltissimi, basti pensare alle situazioni in cui si rimane obbligati per importi considerevoli senza avere le spalle coperte, oppure si rischia di perdere la casa quando si è avuto un ripensamento, oppure si acquista semplicemente “male” senza avere piena cognizione delle problematiche dell’immobile.
In questi ambiti bisogna evitare il faidate, perchè può essere molto pericoloso: ad esempio in tema di proposta irrevocabile.
Viene comunemente descritta come un modulo predisposto dall’agenzia immobiliare – da non confondere, ovviamente, con il verbale di visita che ci viene fatto firmare quando andiamo a visitare un immobile -, il quale contiene la promessa di acquistare irrevocabilmente.
Nel gergo e nell’immaginario comune, quindi, si tratta di una semplice proposta che viene rivolta al venditore, di acquistare il bene a determinate condizioni e ad un certo prezzo.
Può capitare anche che la proposta sia di vendita. In ogni caso spesso si ricollega alla cosiddetta caparra confirmatoria, che dal nome latino indica proprio la somma di denaro versata per “prenotare” l’immobile ed evitare che il venditore lo alieni ad altri, fermo restando il meccanismo della “trascrizione del preliminare”.
Ciò che conta è che una delle parti si impegni a rendere irrevocabile la propria proposta per un certo numero di giorni.
In assenza di questo termine, non si potrà certo parlare di proposta irrevocabile, in quanto il termine sancisce anche il periodo di tempo in cui la proposta è irrevocabile e il giorno decorso il quale diventa revocabile e può materialmente essere revocata. Lo ha spiegato, d’altronde, la Corte di Cassazione nel 2014, affermando tra l’altro che
(Cass. civ., sez. , II, 2 ottobre 2014, n. 20853) il termine entro il quale il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta, ai sensi dell’art. 1329, primo comma, cod. civ., costituisce elemento essenziale della proposta irrevocabile sicché, deve essere fissato dallo stesso proponente. In mancanza di tale determinazione la proposta va considerata pura e semplice, ed è revocabile, a norma dell’art. 1328, primo comma, cod. civ., finché il contratto non sia concluso.
Passato il termine, la proposta sarà revocabile e potrà essere revocata, a meno che non sia intervenuta una accettazione scritta da parte del contraente avverso.
Di recente – Cass. civ., sez. , II, 19 giugno 2013, n. 15411 – si è sostenuto, poi, che se, una volta decorso il termine, la parte accetta ugualmente:
la manifestazione della volontà del secondo di aderire all’offerta, se sopravviene tardivamente, equivale ad una nuova proposta che non vincola l’originario offerente se non in caso di accettazione da parte del medesimo. Pertanto, è ininfluente che il ritardo nell’accettazione della proposta sia solo “lieve”, considerato che nella fattispecie non viene in rilievo una questione di inadempimento, ma un’ipotesi di decorrenza di un termine.
Alle volte i tribunali di merito (ad es. Trib. civ., Lodi, 23 giugno 2006, n. 439 ) hanno sostenuto che in mancanza del termine di irrevocabilità, la proposta è ugualmente irrevocabile per il tempo stabilito dalla natura dell’affare o dagli usi, ma si tratta di opzione che è difficilmente condivisibile:
In tema di proposta irrevocabile, qualora il proponente non abbia indicato il termine entro il quale si è obbligato a mantenere ferma la proposta, questa non si trasforma in proposta semplice ma rimane ferma per il tempo necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi, affinché l’accettazione giunga al proponente.
Il mondo delle proposte di acquisto è variegato, anche a livello interpretativo, come dimostra il fatto che una parte potrebbe descrivere il modello contrattuale come semplice trattativa, l’altra, invece, averlo “vissuto” concretamente come un affare già vincolante.
E’ bene rivolgersi allo studio legale immobiliare: l’avvocato immobiliarista saprà consigliare i clienti a Torino, in provincia e in tutto il territorio nazionale su quale strategia adottare nel caso di ripensamento, di indecisioni, di problematiche condizionali, di difetto nella concessione del mutuo. Lo Studio Duchemino, peraltro, opera da anni come avvocato immobiliarista a Torino e provincia, per fornire supporto al venditore, all’acquirente, all’agente immobiliare in qualunque vicenda riguardi l’immobile.
Lo studio legale a Torino è una realtà fatta di esperienza, passione, lavoro ed è operativo per fornire assistenza completa e competente per ogni situazione.
Quando si è portati ad acquistare un immobile, infatti, si deve decidere anzitutto se rivolgersi ad una agenzia immobiliare oppure evitare la mediazione: le due opzioni hanno vantaggi e svantaggi. Rivolgersi all’agenzia significa avere una parte del lavoro svolta da personalità competenti a livello professionale, ma avere una limitata scelta di immobili e inevitabilmente poter incorrere nel cosiddetto dolo buono che qualunque agenzia mette in campo. Evitare i mediatori significa doversi occupare di tutti i controlli sull’immobile, evitando sì’ di dover pagare la provvigione, ma incorrendo in difficoltà tecniche per chi non è avvezzo alla trattativa o agli aspetti burocratici.
In ogni caso, l’avvocato immobiliarista ad Alpignano rappresenta inevitabilmente il punto di riferimento per chiunque, che si sia rivolto o meno al mediatore o al procacciatore, voglia chiarirsi le idee soprattutto sui rischi che si corrono.
L’avvocato sa, infatti, quali sono i giudizi che si possono esperire per quanto riguarda gli immobili: l’evizione, la garanzia per vizi, l’azione di adempimento di natura costitutiva, le azioni a difesa dei diritti reali, la rivendica, la possessoria, le inibitorie e le cautelari, le azioni condominiali e locatizie. L’avvocato immobiliarista ha il quadro completo delle “conseguenze” a cui si va incontro quando si sbaglia una trattativa.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 17 luglio 2019
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Rumori dai vicini di casa: quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista a Torino?
Pubblicato su 6 Lug 2019 di Studio Duchemino
Uno dei tanti problemi del vicinato sono i rumori provenienti dagli immobili confinanti. Quando è il caso di rivolgersi all’avvocato immobiliarista? Ci sono, infatti, situazioni in cui la convivenza con altri condomini o vicini di casa diventa intollerabile a causa di immissioni sonore continue o sporadiche, rumori di vario tipo dovuti all’uso domestico o all’abbaiare di cani, strumenti musicali …
Quando la situazione degenera, è bene rivolgersi immediatamente all’avvocato immobiliarista, il quale conosce i criteri a cui attenersi per stabilire quali immissioni acustiche sono da portare al vaglio di un giudice, tenendo presente che le immissioni industriali o economiche (legate a qualche attività economica) sono regolate in modo parzialmente diverso.
L’avvocato immobiliarista approfondisce con il cliente soprattutto il livello di decibel delle immissioni sonore, senza trascurare, ovviamente, la rumorosità di fondo della zona (quella ambientale). Bisogna, infatti, riconoscere che da anni la giurisprudenza ritiene che
la valutazione diretta a stabilire se i rumori restino compresi o meno nei limiti della norma, deve essere riferita alla situazione locale, appropriatamente e globalmente considerata (Cass. 17051/2011; Cass. 3438/2010).
Non si può mai ipotizzare un calcolo dei decibel provenienti dall’immobile del vicino a partire da una situazione di “silenzio assoluto”, perchè falserebbe la valutazione del giudice, che deve stabilire la tollerabilità o meno delle immissioni acustiche rispetto al parametro dell’art. 844 c.c..
Nella vicenda sottoposta a Corte di cassazione civile, sez. II, 5 novembre 2018, n. 28201 era stata analizzata la situazione venutasi a creare quando il vicino del piano di sopra aveva spostato la propria cucina sulla camera da letto del vicino di sotto. Sebbene ottenesse ragione dal giudice di pace, il criterio di calcolare le immissioni in situazioni di silenzio assoluto non è stato ritenuto valido. La misurazione deve tenere conto della rumorosità di fondo della zona e valutare se le immissioni la superano di oltre 3 decibel.
Per sapere come era andata, bisogna riportare il testo della sentenza in cui si dice che
Il Giudice di pace ha stabilito, sulla scorta dei rilievi fonometrici eseguiti dal c.t.u. nominato in primo grado, che i rumori eccedevano la normale tollerabilità in base al disposto dell’art. 844 e alle previsioni del D.P.C.M. 14 novembre 1997, ed ha ordinato di contenere le immissioni entro i limiti di 60 db in orario diurno e di 50 db in orario notturno.
Già in primo grado il ricorrente aveva, però, lamentato che il livello del rumore di fondo era stato rilevato in condizioni di assoluto silenzio e solo all’interno degli ambienti sottostanti al vano cucina e il Tribunale ha, quindi, disposto la rinnovazione della consulenza ed una successiva integrazione, assegnando al c.t.u. il compito di relazionare anche sui rilievi mossi agli esiti dei primi accertamenti.
L’avvocato immobiliarista ha il compito di valutare la situazione del cliente, sia derivante dall’abbaiare di cani, dal suono di strumenti musicali, dai rumori prodotti dal vicino in generale: il cliente lamenta spesso una situazione intollerabile, ma non conta certo la sua particolare sensibilità personale, si deve fare riferimento all’uomo medio. In effetti:
Occorre a tal fine considerare il complesso di suoni, di origine varia spesso non identificabile, continui e caratteristici della zona si quali si innestano di volta in volta rumori più intensi (prodotti da voci, veicoli, eccetera), tutti elementi che devono essere valutati in modo obiettivo in relazione alla reattività dell’uomo medio, prescindendo da considerazioni attinenti alle singole persone interessate dalle immissioni (condizioni fisiche o psichiche, assuefazione o meno alla rumorosità; cfr., Cass. 38/1976).
In conseguenza, qualora a Torino o in altre zone anche non industrializzate si verifichi un dissidio che richiede l’intervento dell’avvocato immobiliarista, è bene rivolgersi immediatamente all’avvocato di fiducia, chiedendo uno studio preliminare della situazione sulla base di una corretta perizia acustica e solo dopo valutare la necessità di un intervento del giudice.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino, Studio legale ad Alpignano, il 6 luglio 2019
Pubblicato in Diritto	| Tag: disturbi di vicinato, immissioni sonore	| Lascia un commento |
Cedolare secca sugli immobili commerciali: chiedi all’avvocato immobiliarista 9 Ago 2019
Agenti immobiliari e mediatori: quando sono responsabili e quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista? 22 Lug 2019
Proposta d’acquisto e dintorni: quando e perchè rivolgersi all’avvocato immobiliarista? 17 Lug 2019

References: Cass. 
 art. 1759
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 Cass.