Source: https://www.laleggepertutti.it/91105_linquilino-ha-la-prelazione-in-caso-di-vendita-dellappartamento
Timestamp: 2018-05-23 22:05:19+00:00

Document:
L'inquilino ha la prelazione in caso di vendita dell'appartamento
Lo sai che? L’inquilino ha la prelazione in caso di vendita dell’appartamento
Sono in affitto con contratto 4+4 anni e ho saputo che il padrone di casa vuol vendere l’immobile che ho in locazione: può farlo senza dirmi nulla o mi spetta la prelazione ossia deve essere preferito rispetto ad altri compratori?
Il diritto di prelazione a favore del conduttore è previsto unicamente per il caso in cui il locatore gli abbia intimato disdetta per la prima scadenza (ossia dopo i primi 4 anni), comunicandogli anche di voler vendere la proprietà a terzi. È questo l’orientamento espresso dalla Cassazione con una sentenza dell’anno scorso [1].
Come noto, la legge [2] concede al padrone di casa il diritto di non rinnovare il contratto di locazione dopo i primi 4 anni in uno dei seguenti casi:
[1] Cass. sent. n. 5596/2014 dell’11.03.2014.
[2] Art. 3 della legge 431/2008.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 22 novembre 2013 – 11 marzo 2014, n. 5596
Presidente Berruti – Relatore Carleo
A riguardo, deve premettersi che il contratto de quo, stipulato prima della entrata in vigore della legge n.431/98, esattamente in data 1.1.1984, prorogato per legge di quattro anni in quattro, recava infine il termine – utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore – venuto a scadenza in epoca successiva al 30 dicembre 1998, esattamente nel gennaio 2000, e vedeva pertanto realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della nuova legge. Ora, secondo l’ormai consolidato orientamento di questa Corte, l’art. 2 u.c. L. n. 431 del 1998 va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge, per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare, ma che non ha fatto, il rapporto resta assoggettato a tale nuova disciplina integralmente, e quindi con riferimento anche alla doppia durata quadriennale, alla stregua della legislazione vigente al momento della scelta, (v. Cass. n. 7985/2010 in motivazione. Conformi, Cass. n. 15005/08 e Cass. n. 17995/07).
Del resto, questa Corte ha già avuto modo di statuire a riguardo che, nel vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di alienazione a terzi, successivamente alla intimazione della disdetta da parte del locatore, dell’immobile locato, in tanto sussiste il diritto di prelazione del conduttore e, quindi, il diritto di riscattare, nei confronti del terzo acquirente, l’immobile condotto in locazione, in quanto il locatore abbia manifestato, nella disdetta, la intenzione di vendere a terzi l’unità immobiliare. Al contrario, il diritto di prelazione (e di riscatto) non sorge qualora la disdetta sia immotivata, derivando da tale circostanza – accertato che la disdetta è stata, illegittimamente, intimata per la prima scadenza – unicamente il diritto del conduttore alla rinnovazione del contratto”, (sul punto v. Cass. n. 25450/2010).
Ma vi è di più. Si deve infatti sottolineare che il riconoscimento del diritto di prelazione non è normativamente previsto, in favore del conduttore in assoluto, in quanto conduttore, ma solo nella limitata ipotesi in cui il locatore gli abbia intimato disdetta per la prima scadenza, comunicandogli di voler cedere la proprietà a terzi. E ciò, come misura atta a compensare in qualche modo il sacrificio del mancato godimento dell’immobile tolto in locazione, per l’ulteriore quadriennio normativamente previsto, a fronte della utilità, per il locatore, purché sprovvisto di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, di poter vendere a terzi il bene, ad un prezzo maggiore, corrispondente a quello di mercato per gli immobili liberi.
Prelazione: che significa?

References: sentenza 
 Cass. 
 Art. 3
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass.