Source: https://www.mesuredexpertimmobilier.fr/adaptation-de-la-societe-au-vieillissement-_r_7_a_40.html
Timestamp: 2020-08-05 10:33:28+00:00

Document:
Adaptation de la société au vieillissement - PHB Mesure d'expert
relatif à l’adaptation de la société au vieillissement,
.Section 2 Les autres formes d’habitat avec services
relatif à l'adaptation de la société au vieillissement,
LE REGIME ACTUEL ET EN DISCUSSION DES RESIDENCES AVEC SERVICES
ET LES AMENDEMENTS PROPOSES
La loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi ENL ( Engagement National pour le Logement) par ses articles 41-1 à 41-5 insérés dans le chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 tiennent lieu de Régime Légal des Résidences avec Services.
Le projet de loi n° 804 (2013-2014) relatif à l'adaptation de la société au vieillissement.Article 15. selon 1ere commission
Le projet de loi n° 804 (2013-2014) relatif à l'adaptation de la société au vieillissement.Article 15. selon 2eme commission
« Art. 41-1. - Le syndicat des copropriétaires peut avoir pour objet la fourniture de services spécifiques aux occupants de l'immeuble.
Les services spécifiques sont non-individualisables lorsqu'ils bénéficient par nature à l'ensemble des occupants. Ils sont prévus par le règlement de copropriété.
La liste des services spécifiques non-individualisables est fixée par décret en Conseil d'État.
« Les services non individualisables peuvent être procurés en exécution de conventions conclues avec des tiers.
Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes au sens de l'article 14-1.
« Les décisions relatives à la création ou à la suppression des services non individualisables sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26.
« Si l'équilibre financier d'un ou de plusieurs services mentionnés au présent article est gravement compromis ou si le déséquilibre financier d'un ou plusieurs services compromet l'équilibre financier de la copropriété, et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ces services.
« Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ou par des établissements, services ou professionnels de santé relevant des quatrième et sixième parties du code de la santé publique.
« Art. 41-2. – Le syndicat des copropriétaires de "résidences - services", mis en place dans les conditions prévues à l'article 41‑1, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.
« Art. 41-2. - Le règlement de copropriété peut prévoir l'affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques individualisables
« Art. 41-3. – Les conditions d’utilisation par les tiers des parties communes destinées à des services spécifiques individualisables sont fixées dans une convention stipulée à titre gratuit, en application des articles 1875 et suivants du code civil.
Cette convention est conclue pour une durée de cinq ans renouvelable.
« Art. 41-3. - Les conditions d'utilisation par les tiers des parties communes destinées à des services spécifiques individualisables sont fixées dans une convention stipulée à titre gratuit, en application des articles 1875 à 1891 du code civil. Cette convention est conclue pour une durée qui ne peut excéder cinq ans.
« Art. 41-4. – L’assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, choisit, à la majorité de l’article 25 ou, le cas échéant, de l’article 25-1, le ou les prestataires appelés à fournir les prestations de services spécifiques individualisables.
Elle approuve, par un vote distinct et selon les mêmes modalités, les termes de la convention envisagée avec le ou les prestataires choisis ayant pour objet le prêt gratuit des parties communes affectées à ces services, établie dans les conditions prévues à l’article 41-3.
« Art. 41-4. - L'assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, choisit, à la majorité de l'article 25 ou, le cas échéant, de l'article 25-1, le ou les prestataires appelés à fournir les services spécifiques individualisables.
« Art. 41-5. – Les modifications du règlement de copropriété emportant désaffectation des parties communes affectées aux services mentionnés à l’article 41-3 sont prises à la majorité de l’article 26.
Elles doivent être notifiées par le syndic aux prestataires concernés.
Elles entraînent la résiliation de plein droit des conventions de prêt et de fourniture de services conclues avec les prestataires.
« Art. 41-5. - Les modifications du règlement de copropriété emportant désaffectation des parties communes affectées aux services mentionnés à l'article 41-3 sont prises à la majorité de l'article 26.
Elles sont notifiées par le syndic aux prestataires concernés.
« Le prestataire des services individualisables et non individualisables ne peut être le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ni ses parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ni les entreprises dans lesquelles les personnes physiques mentionnées précédemment détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont préposées.
Lorsque le syndic est une personne morale, l'interdiction d'être prestataire des services individualisables et non individualisables est étendue aux entreprises dans lesquelles le syndic détient une participation et aux entreprises qui détiennent une participation dans le capital du syndic.
« Le conseil des résidents est réuni par le syndic avant la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires.
L’ordre du jour de cette assemblée lui est communiqué.
– Au 4° de l’article L. 7232-1-2 du code du travail, les mots : « résidences-services relevant du chapitre IV bis» sont remplacés par les mots : « prestataires appelés à fournir les prestations de services spécifiques individualisables dans les résidences-services, mentionnés à l’article 41-4 ».
- Au 4° de l'article L. 7232-1-2 du code du travail, les mots : « résidences-services relevant du chapitre IV bis» sont remplacés par les mots : « prestataires appelés à fournir les services spécifiques individualisables dans les résidences-services, mentionnés à l'article 41-4 ».
- Le chapitre Ier du titre III du livre VI du code de la construction et de l'habitation est complété par une section 5 ainsi rédigée :
« Art. L. 631-13. - La résidence-seniors regroupe des logements privés adaptés aux personnes âgées, au sein de laquelle un gestionnaire délivre des prestations non personnalisables ainsi que des services que le résident choisit librement.
« Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2.»
- L'article L. 7232-1-2 du code du travail est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« 5° Pour leurs services d'aide à domicile rendues aux personnes mentionnées à l'article L. 7231-1, les organismes gestionnaires de "résidences-seniors" relevant de l'article L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation. »
LES LIGNES DIRECTRICES QUI ONT GUIDÉ LES TRAVAUX
DES COMMISSIONS AUX SENATS
- seule la fourniture de services non-individualisables entrerait dans l'objet d'un syndicat des copropriétaires.
- conservation la possibilité pour un syndicat de copropriétaires de choisir librement entre la fourniture de services intégrée (par le syndicat lui-même) ou conventionnée (confiée à un prestataire extérieur).
- maintient de l'exigence d'un vote à la majorité des deux-tiers pour créer ou supprimer un service non-individualisable, mais qui supprime la référence au dernier alinéa de l'article 26, devenue obsolète.
- prévoir une étude d'impact préalable à la suppression d'un service non individualisable afin que la décision de suppression soit prise en toute connaissance de cause ;
- préciser que la saisine du juge pour suspendre ou supprimer un service sera également possible si le déséquilibre financier d'un ou plusieurs services compromet l'équilibre financier de la copropriété ;
- approbation du recours au prêt à usage, régi par les dispositions des articles 1875 à 1891 du code civil15(*).et un précision que la durée de prêt des parties communes affectées à des services individualisables, fixée à cinq ans, n'était qu'un plafond, donc que le syndicat de copropriétaires pourrait ainsi choisir une durée d'affectation plus courte.
-adoption d’un amendement supprimant la possibilité pour le règlement de copropriété de prévoir une répartition particulière des charges d'entretien et de fonctionnement des parties communes affectées à la fourniture de services individualisables et application du droit commun de la copropriété, c'est-à-dire une répartition des charges en fonction de la valeur relative de chaque lot privatif (deuxième alinéa de l'article 10).
-Composé des occupants de l'immeuble, avec pour fonction de permettre les échanges entre les propriétaires et les copropriétaires et de relayer les demandes et les propositions des résidents
- prévoir que les comptes rendus des réunions du conseil des résidents seront joints à l'envoi de la convocation de l'assemblée générale ;
9)Prévoir que les nouvelles règles ne s'appliqueront pas automatiquement aux actuelles résidences-services, mais que celles-ci devront s'interroger chaque année sur l'opportunité de s'y soumettre.
En effet, selon les rapporteurs,
Deux types de résidences-services doivent être distingués:
- les résidences-services dites de première génération : la personne âgée est le plus souvent copropriétaire ; les services sont gérés par le syndicat de copropriété ou par un tiers ; les charges liées aux services sont payées par l'occupant que celui-ci y ait recours ou non ;
- les résidences-services dites de deuxième génération : la personne âgée est le plus souvent locataire ; les services sont proposés par un gestionnaire. La personne paie un loyer, les charges collectives et une redevance correspondant aux services consommés.
Ce second type de résidence-service s'est développé en dehors des règles précitées relatives aux résidences-services.
Les règles actuelles qui concernent les résidences-services de première génération ont pu susciter des difficultés :
- des propriétaires ou leurs ayants droit peuvent rencontrer des difficultés à vendre le bien ou à le louer en raison de l'existence de charges incompressibles ;
- l'exigence d'une majorité renforcée pour supprimer un service ne permettrait pas de réaliser des ajustements parfois nécessaires lorsque la copropriété est en difficulté ;
- le fait pour le syndic de pouvoir être également le prestataire ne favoriserait pas une gestion efficace des services.
Ainsi face au développement attendu des résidences-services, dont le nombre pourrait atteindre le millier d'ici 2020 et aux difficultés rencontrées par certaines résidences, de nouvelles règles relatives à la copropriété apparaissent bienvenues.
L’IGAS souligne, s'agissant de la gestion des services non individualisables que « l'interdiction de la régie et de la prestation par le syndicat de services, individualisables et non individualisables, entraînerait des bouleversements considérables, pour celles des résidences -elles sont une majorité- qui ont (...) trouvé un mode de fonctionnement robuste, du point de vue du gestionnaire, et sécurisant, du point de vue des résidents ».
L'IGAS considère qu'une liberté de choix devrait ainsi être laissée à l'assemblée générale des copropriétaires.
Par ailleurs, l'IGAS préconise que la suppression d'un service non individualisable soit soumise à la réalisation préalable d'une étude d'impact.
Enfin, les rapporteurs pour avis ont
-considéré que la mise en oeuvre dans le temps de ces nouvelles règles et leur application immédiate à l'ensemble des résidences-services existantes pourraient poser des difficultés.
-estimé que la mise en place d'un conseil des résidents était une mesure qui pouvait s'appliquer immédiatement à toutes les résidences-services.
-considéré que pour plus de visibilité pour les opérateurs, il était préférable de différer de six mois à compter de la promulgation de la présente loi l'entrée en vigueur des autres règles prévues par l'article 15.
-souhaité ne pas déstabiliser les résidences actuelles qui fonctionnent dans l'immense majorité des cas sans difficultés, en leur imposant de nouvelles règles mais qu'il était en revanche souhaitable de leur laisser la possibilité de s'y soumettre.
-proposé que le syndic inscrive chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires de ces résidences, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions des articles 41-1 et 41-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la présente loi.
Les actuelles résidences-services pourront ainsi se soumettre aux nouvelles dispositions de l'article 15 par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires. Cette décision impliquant la modification du règlement de copropriété, la majorité requise sera, conformément au droit commun, celle de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

References: Art. 41
 l'article 10
 l'article 14
 l'article 26
 Art. 41
 l'article 41
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 41
 Art. 41
 l'article 25
 l'article 25
 Art. 41
 Art. 41
 l'article 41
 l'article 26
 l'article 41
 l'article 26
 l'article 10
 l'article 15
 l'article 15