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Timestamp: 2019-04-20 04:55:15+00:00

Document:
Diskutiere Infos zu unwirksamen Vertragsklauseln im Verwaltervertrag im WEG-Verwaltung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo an alle die ich nich nicht kenne.:063sonst: Ich selber bin Eigenheimbesitzering und mache meine Hausverwaltung selber. Kein großes Problem,...
#1 Hannoveraner, 13.09.2018
Hallo an alle die ich nich nicht kenne.
Ich selber bin Eigenheimbesitzering und mache meine Hausverwaltung selber. Kein großes Problem, Haus in sehr gutem Zustand, Kosten halten sich im Rahmen, wenig Instandsetzung da man alles im Blick behält und rechtzeitig reagiert.
Wasser-Gas- Versicherungen werden automatisch abgebucht, meine Jahresbarechnug mache ich selber. Einnahme-Ausgabe= Kontostand. Den Wirtschaftsplan fürs kommende Jahr gleich darzu: Laufende Kosten- eventuell anstehende Reparaturen/ Anschaffungen- alles geteilt durch 12 Monate = eine Monatsrate. Für Instandhaltungsrücklage lege 200,--€ i. Monat zur Seite.
Mehr macht ein Verwalter auch nicht.
Wieso gibt es in einer WEG so viele Probleme, obwoh es doch weniger sein müssten, schließlich sind es mehr Leute?
Jetzt das Problem: Meine Freundin ist Wohnungseigentümerin geworden. An und für sich eine gute Sache, doch jetzt kommts.
Thema Verwalter- Die übrige WEG akzeptiert alles, haupsache ihre Einzelabrechnung stimmt. Der Verwalter hat immer recht, kennt sich in allem aus und ist so vertrauenswürdig.
Ich habe mir einmal den Verwaltervertrag von meiner Freundin zeigen lassen.
Nun ja, ich kenne mich zwar nicht in Verträge aus doch das ist der Hammer. Die meisten der Vertragsklauseln sind laut Gesetz unwirksam. Fundstelle: BGH Urteile, OLG Urteile, LG Urteile
Nun meine Frage: wäre es nicht sinnvoll wenn alle Wohnungseigentümer ihr Wissen bzw. Fundstellen zu WEG Problemen gebündelt nach Themen ins Forum stellen? Vieleicht gibt es das hier und ich bin nur zu dumm es zu finden. Es macht ziemliche Mühe wenn man Seiten von Themen durchliest bis man eine kleinen Hinweis findet. Ich würde meine Funstellen auch beitragen.
Wenn das eine dumme Idee ist schlagt mich nicht gleich.
Gruß Hannoveraner
Die Idee ist nicht dumm, nur halte ich ein Forum dafür mäßig geeignet. Wenn du dir mal einen beliebigen Kommentar zum WEG-Recht anschaust, merkst du ziemlich schnell, dass das eine ziemlich umfangreiche Geschichte ist. Bis jetzt habe ich noch so ziemlich alles über Tante Google gefunden, was ich gesucht habe. Nicht selten taucht dieses Forum dabei ziemlich weit oben auf.
#3 Hannoveraner, 14.09.2018
Hallo Andreas, ich hoffe du hast nichts dagen das ich das, was ich über dieses Thema gefunden habe einstelle. In der Hoffnung es wird noch mehr.
Bisher habe ich 5 Klauseln zu dem Thema unwirksame gefunden. Ich stelle es gerne zur Diskussion, Verwerfung oder Ergänzung.
1. Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB unwirksam
Beispiel Klausel: Dem Verwalter ist gestattet, im Sinne des § 181 BGB, im Namen der Wohnungseigentümer oder als Vertreter Dritter Rechtsgeschäfte vorzunehmen. Der Verwalter ist von den Beschränkungen des § 181 BGB, soweit gesetzlich zulässig, befreit.
Achtung: Im Falle der Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot kann der Verwalter bis zum Widerruf für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann handeln, wenn eine Interessenkollision vorliegt (Staudinger/Bub a.a.O. § 27 Rn. 104, Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl., § 27 Rn. 104).
Beispiele des Alltags zu Insichgeschäfte hier im Urteil vermerkt:
Doppelvertretung: Verwalter als Vertreter der WEG und als Vertreter eines Dritten, z.B. eines Versicherungsunternehmens.
Der Verwalter, der auch Dienst- oder Werkleistungen als Hausmeister oder Bauunternehmer anbietet oder Rechtsanwalt, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder Architekt ist, mit sich für die Wohnungseigentümergemeinschaft Verträge abschließt (vgl. Dürr, Der Verwaltervertrag im Wohnungseigentum, WEZ 1988, 227 ff.).
Missbräuchlich könnte der Verwalter auch Öl, für sich günstig erwerben und mit Gewinn an die Gemeinschaft weiterveräußern ( vgl. Dürr a.a.O.).
Dies sagt das Gericht unter Punkt zu dieser Befreiung:
(4) Dass zur Herstellung der notwendigen Handlungsfähigkeit der WEG durch rechtsgeschäftliche Erweiterung der Kompetenz des Verwalters die generelle Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot notwendig ist, ist weder ersichtlich noch von den Antragsgegnern oder der Verwalterin dargetan.
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 14.12.2007 - 11 Wx 40/06) (siehe auch LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.09.2017; Az.: 2-13 S 49/16 Bei Google Suche eingeben: PDF Landgericht Frankfurt aM – iurado)
2. "Der Verwalter kann Untervollmacht erteilen." unwirksam
Beispiel Klausel: Die Wohnungseigentümer haben auf Verlangen, die zur Verwaltung notwendigen Unterlagen und Papiere auszuhändigen, insbesondere die Urkunden über die Gestaltung des Wohnungseigentums. Sie sind verpflichtet, eine Vollmacht zum Nachweis der Vertretermacht dem Verwalter auszustellen. Der Verwalter ist berechtigt, Untervollmacht zu erteilen.
Die Klausel erlaubt eine in dieser umfassenden Form unzulässige Erteilung von Untervollmachten. Verwalterleistungen sind grundsätzlich "in Person" zu erbringen. Ist der Verwalter eine juristische Person, ist die besondere Vertrauensstellung an die Organisation und die Erfahrung der juristischen Person geknüpft. Einer in der Sache unbeschränkten Übertragungsbefugnis in Formularverträgen steht § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB entgegen.
Fundstelle: LG Karlsruhe, Urteil v. 7.8.2012, 11 S 180/11
Fundstelle auch : Urteil :LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.09.2017; Az.: 2-13 S 49/16
3. Vertretung auf Dritte übertragen oder einem Angestellten unwirksam
Beispiel Klausel: Der Verwalter ist berechtigt, die Vertretung ggf. auf einen Dritten oder einem im Verwaltungsbüro angestellten weiteren Mitarbeiter zu übertragen.
· Diese Klausel beinhaltet auch die Übertragung auf einen Dritten und DÜRFTE somit auch unwirksam sein. Sie ist zu weit gefasst. Zwar ist der Verwalter nicht verpflichtet einzelnen Verwaltungsaufgaben in eigener Person wahrzunehmen und kann sie durch Angestellte ausführen lassen, allerdings haftet er für deren Fehler.
· Die Wahrnehmung der Kernbereichsaufgaben des Verwalters handelt es sich um unverzichtbare Grundsätze des Wohnungseigentums-Rechts, die weder durch vertragliche Regelungen noch durch einen bloßen Mehrheitsbeschluss wirksam abbedungen werden können. Sie schließt eine vollständige Bevollmächtigung auf eine andere Person aus. (besondere Vertrauensstellung des Amtes als Verwalters)
4. Erhöhung der Verwalter- Vergütung (Preisanpassungsklausel) unwirksam
Beispiel Klausel: Sofern sich die Lebenshaltungskosten seit Beginn dieses Vertrages um mind. 10 % erhöhen oder ermäßigen, wird die Verwaltergebühr entsprechend dieser prozentualen Veränderung zum ………. angepasst.
Fundstelle: Beschluss des OLG Düsseldorf vom 25.01.2005, Az.: I-3 Wx 326/04
· Zur Erhöhung der Vergütung eines WEG Verwalters muss unbedingt ein Änderungsvertrag und eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer vorliegen. Eine Klausel im formularmäßigen (AGB) Verwaltervertrag, wonach Verwaltergebühren der allgemeinen Kostenentwicklung angepasst werden können, ist ungültig. Er darf das Geld auch nicht aus der Instandhaltungsrücklage entnehmen.
Fundstelle: Preisanpassungsklausel unwirksam (BGH, Urteil v. 25.3.2015, VIII ZR 243/13)
· Formularmäßige Preisanpassungsklausel (Spannungsklausel) im Vertrag, nach der sich z.B. der Gaspreis zu bestimmten Zeitpunkten ausschließlich in Abhängigkeit von der Preisentwicklung für Heizöl ändert.
5. Es ist dem Verwalter erlaubt bis zu einem Betrag…… …..€ Sonderfachleute zu beauftragen. unwirksam
Diese Klausel ist im Urteil enthalten: Dem Verwalter ist erlaubt, bis zu einem geschätzten Aufwand von 2.000,--€ Sonderfachleute zu beauftragen.
· Benachteiligung der WEG (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
· Die Finanzielle Belastung muss begrenzt sein. Ein Betrag ist zwar auf 2.000,--€ begrenzt, es fehlt aber die Jahresbegrenzung.
· Nach § 21 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der WEG
· Auch §27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG steht dem nicht entgegen.
· Eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter wird von Gericht beanstandet (siehe andere Urteile: OLG München v. 20.3.2008, 34 Wx 46/07, NJW-RR 2008 S. 1182 und OLG Düsseldorf v. 30.7.1997, 3 Wx 61/97, NJW-RR 1998 S. 13)
Die grundsätzliche Verantwortlichkeit zu entscheiden muss bei der WEG bleiben um das finanzielle Risiko überschaubar zu halten.
#4 Olbi, 14.09.2018
wäre es nicht sinnvoll wenn alle Wohnungseigentümer ihr Wissen bzw. Fundstellen zu WEG Problemen gebündelt nach Themen ins Forum stellen?
Was willst Du damit bezwecken? Was, wenn sich die herrschende Meinung dazu ändert? Wer aktualisiert das?
Zum einen leidet die Übersicht, zum anderen gibt es deutlich bessere Quellen dazu.
Hier empfehle ich den Palandt, den kann man gut für Mietrecht nehmen, deckt auch das WEG mit ab. Vorsicht, ist ein Kurzkommentar.Ruhig mal in die Leseprobe schauen. Wenn der 2018er zu teuer ist, kann man sich einen 2017er für wenig Geld in der Bucht schießen, reicht i.d.R. für eine erste Übersicht aus.
Münchener Kommentar ist genauso gut.
Dann gibt es unzählige Bücher die verständlicher geschrieben sind. Meiner Meinung nach sind die von Haufe ganz gut. Auch hier wird man erschlagen ob der Vielfalt.
Und selbst wenn Du eine unwirksame Klausel in einem Vertrag findest, löst das nicht den Vertrag auf, sondern es finden die Regelungen des BGB Anwendung, anstelle der unwirksamen Klauseln.
Edit sacht, ich habe da was vergessen:
Weil mehr Leute mehr Meinungen haben, je größer die WEG desto schlimmer. Bin echt froh dass ich keine WEG-Verwaltung mache.
Was fast immer in einer größeren WEG anzutreffen ist, ist einer der ganz schön viel Meinung für wenig Ahnung hat, aber richtig einen auf dicke Hose macht. Und so ein bisschen glaube ich, dass Du so ein Kandidat wärst.
#5 Hannoveraner, 14.09.2018
· Meiner sehr sozialen u. lieben Freundin ihre Freude an ihrem Eigentum erhalten.
Wenn herrschende Meinung sich ändert?
· Damit meinst du sicher die Rechtsprechung? Nur ändert sie sich seit eine WEG Verbraucher ist eher zu dessen Gunsten.
· Das ist der Sinn, je mehr suchen, je mehr wird gefunden. Keiner behauptet dass dies die Sammlung aktuelle Rechtsprechung sein soll. Eher ein Wegweiser in welche Richtung man suchen könnte.
Bessere Quellen-Hier empfehle ich den Palandt………
Das spreche ich dir nicht ab,es gibt viel bessere Quellen. Doch die müssen auch ständig aktualisiert werden. Z.B. jetzt die neuesten BGH Urteile 2018 die so manchen Verwalter in Not bringen.
Hi, gerade so etwas habe ich gefunden und es sieht nicht schlecht für die Eigentümer aus, eher für den Verwalter.
6. „Salvatorische Klausel“ unwiksam
Beispiel Klausel: § …. Vertragsverhältnis, teilweise Nichtigkeit:
Soweit in diesem Vertrag keine Regelungen getroffen wurden, gilt die Teilungserklärung. Ist ein Teil dieses Vertrages nichtig, so soll der übrige Teil bestehen bleiben. Der nichtige Teil ist durch diejenige zulässige Regelung zu ersetzen, die dem Zweck des nichtigen Teils am nächsten kommt.
Sie verstößt gegen das Transparenzgebot
Leitsatz gefunden bei „Haufe“ dort ist der Originaltext nachzulesen
Finden sich im Verwaltervertrag zahlreich unwirksame Klausen, die den Kernbereich der WEG in wesentlichen Teilen betrifft, ist der Beschluss-Verwaltervertrag und der Beschluss-Verwalterbestellung unwirksam.
Aber richtig auf dicke Hose machen…..
Hi Olbi, wenn schon dann auf „dickes Kleid“ Richtig erkannt, ich habe keine Ahnung. Sinn für mich persönlich: Das sollte sich hierdurch ändern. Zweitens kann ich den Urteilen entnehmen, das eindeutig immer der Eigentümer im Nachteil ist oder siehst du das anders? Meinungsfreiheit ist das Beste was uns ausmacht. Doch es gibt auch Gesetze und Regen die einzuhalten sind ob es uns passt oder nicht. Das trifft noch mehr für den Verwalter zu, der Chef ist immer noch die WEG. Er setzt sein Vermögen nicht aufs Spiel, egal wie er handelt- es zahlt immer die WEG.
#6 dots, 14.09.2018
Hi, gerade so etwas habe ich gefunden
Dann solltest du das auch entsprechend kennzeichnen. Fremdes geistiges Eigentum als sein eigenes auszugeben (vielleicht auch nur ungewollt) kommt meist nicht gut an.
Ein erster Schritt in die richtige Richtung wäre die Angabe der Quelle, aber bitte nicht so, wie du es in #5 gemacht hast: "Leitsatz gefunden bei „Haufe“ dort ist der Originaltext nachzulesen".
Aber gut, ich will froh sein, dass du als Quelle nicht "Google" oder "Bibliothek" angegeben hast.
Damit meinst du sicher die Rechtsprechung? Nur ändert sie sich seit eine WEG Verbraucher ist eher zu dessen Gunsten.
Kannst du hellsehen? Hast du eine Glaskugel ohne Sprung?
Soweit in diesem Vertrag keine Regelungen getroffen wurden, gilt die Teilungserklärung.
Ich befürchte, dass es quasi keine Verträge gibt, in denen keine Regelungen getroffen wurden.
Könntest du deine Beiträge bitte besser strukturieren und das, was du nicht selbst getippt (sondern irgendwo geklaut ... ähem: kopiert hast) entsprechend kennzeichnen? Aktuell wirken deine Beiträge als zusammengewürfelte Bruchstücke ohne bunten (ich will gar nicht von einem roten sprechen) Faden.
#7 ehrenwertes Haus, 14.09.2018
Das trifft noch mehr für den Verwalter zu, der Chef ist immer noch die WEG. Er setzt sein Vermögen nicht aufs Spiel, egal wie er handelt- es zahlt immer die WEG.
Seit wann haftet denn ein Verwalter nicht für den von ihm verursachten oder veranlassten Bockmist?
#8 Hannoveraner, 14.09.2018
Dieses Durcheinander tut mir leid. Ich bin noch nie in Foren unterweg gewesen. Die Quellen habe ich angegenben siehe Kennzeichnung Fundstelle. Alles aus den angegebenen öffentlich zugängliche Urteilen der Gerichte entnommen. Habe mich bemüht wesentlichen Punkte rüber zu bringen ist anscheinend nicht geglückt. Ich sagter ja, Voll-Anfänger.
Somit freue ich mich auf die Fachleute.
Sicherlich gibt es fast immer Verträge in denen Regelungen getroffen werden, doch wäre ich Eigentümer würde ich es vorziehen zu wissen, was das für Konsequenzen für meine Zukunft hat. Z.B. die Befreiung von 181 BGB. So ein Geschäft hatte der Verwalter vor, wäre nie aufgefallen wenn nicht ein Eigentümer endlich einmal in die Unterlagen geschaut hätte. Hätte die WEG 2.415,-- € zusätzlich gekostet.
Meine Freundin und ich sehen bisher keine Vorteile solcher Klausel für die Eigentümer, lassen uns aber gerne eines Besseren belehren. Desshalb diese Klauseln zur Diskussion.
#9 dots, 14.09.2018
Ich sagter ja, Voll-Anfänger.
Dann lies' doch erst mal eine Zeit lang einfach nur mit, um dann bei den Themen mitzudiskutieren, wo du etwas mehr Ahnung hast.
Wenn man direkt mit (Weltverbesserungs-)Vorschlägen hier reinplatzt, wirkt das eher nicht so gut - merkst du ja gerade selbst, woll?
Sicherlich gibt es fast immer Verträge in denen Regelungen getroffen werden
Du hast überhaupt nicht verstanden, worauf ich hinaus wollte. Macht aber auch nichts, war nicht so wichtig.
#10 ehrenwertes Haus, 14.09.2018
Bevor du beginnst über irgendwelche Klauseln zu philosophieren...
solltest du dich über den Begriff "Vertrag" aufschlauen.
und dann überlege nochmal, ob obiges Zitat von dir mit diesem Wortlaut Sinn macht.
Genau das macht aber eine Diskussion über Klauseln aus, was der genaue Wortlaut juristisch bedeutet oder was man umgamgssprachlich darunter versteht.
Wenn du diesen Unterschied erkennst, erklären sich sehr viele Formulierungen von selbst.
#11 Olbi, 14.09.2018
Es gibt Grundsätze, die sollte man als Eigentümer einer WEG-Wohnung wissen.
das eindeutig immer der Eigentümer im Nachteil ist oder siehst du das anders?
Der Eigentümer einer Wohnung ist immer ein Teil der WEG. Die WEG ist rechtlich eigenständig, sie ist eine juristische Person. Diese hat mit dem Verwalter einen Verwaltervertrag. Der einzelne Eigentümer hat keinen Vertrag mit dem Verwalter. Also ist nicht , nach Deinen Worten, der Eigentümer im Nachteil, sondern die WEG.
Wenn Du das Hausgeld oder die IHR schuldig bleibst, verklagt Dich in der Regel die WEG, nicht die anderen Eigentümer. Der Verwalter ist in dem Fall der Vertreter der WEG. Die WEG hat einen Anspruch gegen Dich, obwohl oder gerade weil du als Eigentümer Mitglied der WEG bist.
Lies hier erstmal mit, versuch Dich schlau zu machen. Wenn man was nicht versteht, ist Nachfragen nicht die schlechteste Idee.
#12 Hannoveraner, 14.09.2018
Eigentlich habe ich erhofft, ich werde aufgeschlaut. Also dann, mein erster Versuch mich aufzuschlauen. Als erste Lexion nehme ich mir den § 181 BGB vor. Einmal juristisch, mit Angabe der Quelle und dazu meine umgangssprachliche Auffassung. Frage; richtig oder falsch?
Hat ein Vertrag unwirksame Klausel wie diese „Befreiung von §181 BGB“ ist diese Klausel unwirksam. Was unwirksam ist, gibt es nicht oder? Ob der Vertrag unterschrieben ist oder nicht.
Es sei denn es wurde eine schriftliche Vereinbarung in Form einer Verwalter-Vollmacht erteilt. Dann ist die Befreiung so lange gültig bis die Vollmacht von der WEG wieder entzogen wird.
Wird der Verwalter vom Verbot eines Insichgeschäftes von der WEG befreit, könnte er solche Geschäfte machen, aber nur wenn er eine Vollmacht für diese Befreiung hat.
deutsches Zivilrecht-
Quelle: Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz:
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 181 Insichgeschäft
Ich persönlich verstehe dieses Verbot so:
Der Verwalter einer WEG darf mit sich in eigenem Namen oder als Vertreter eines Dritten kein Rechtsgeschäft vornehmen. Ausgenommen die Erfüllung einer Verbindlichkeit.
Erfüllung von Verbindlichkeiten verstehe ich so:
Beim Verwalter- seine vertraglich festgelegte Vergütung u. der vereinbarte Aufwendungsersatz.
Bei einem Betreuer zum Beispiel meiner Oma - der gesetzlich zustehende Aufwendungsersatz.
Vertreter eines Dritten- beziehungsweise Insichgeschäft verstehe ich so:
Dritter die Versicherung- Verdienst des Verwalters ist eine Provision
Dritter der Öllieferant- Verwalter kauft Öl u. verkauft es der WEG mit Gewinn weiter.
Dritter Fenstergroßhandel- Verwalter nimmt Ware diskret in Kommission sein Verdienst Gewinn als Zwischenhändler.
Danke für das Angebot. Ich frage gerne nach. also sehe ich das richtig???
#13 Olbi, 14.09.2018
Nee. Total falsch!
Lies dich mal zum Thema Insichgeschäft (181 BGB) in der Wikipedia ein. Ein Insichgeschäft ist zulässig, sofern ein anderes Rechtsgeschäft es ihm erlaubt.
Ebenso heist Verbindlichkeit in dem Zusammehang nicht Vergütung.
Die Verpflichtung zur Vergütung findest Du im allgemeinen Teil des BGB, im Bereich Schuldrecht (241 ff BGB)
#14 Hannoveraner, 14.09.2018
Also informativ bist du nicht. Aber vielleicht eine Stimmungskanone?
Wieß nicht warum du zum Thema §181 Insichgeschäft mit dem Holzhammer auf den Tisch haust "Nee. Total falsch" bist du Verwalter?
#15 Olbi, 14.09.2018
Du musst auch über meinen ersten Satz hinauslesen.
Google von mir aus Insichgeschäft. Klar kannst Du fragen, wenn Du Verständnisschwierigkeiten hast. Ich fange aber nicht bei 0 an.
Und Du hast Dir einen der Paragraphen ausgesucht, der ziemlich viel Kommentare im Palandt hat. Würde es was einfaches für Übungszwecke aus dem AT des BGB nicht auch tun?
#16 Hannoveraner, 14.09.2018
Das hatte meine Lehrerin auch gesagt. Ich hatte sie trotdem lieb. Meine Eltern haben mir aber gesagt man muss bei 0 anfangen zu erklären, um bei 1 Fragen stellen zu können.
#17 Olbi, 14.09.2018
Richtiges zitieren klappt ja schon mal...
Und wenn dann noch die Aufmerksamkeitsspanne für das Lesen von Empfehlungen reicht, fragst Du einfach, ok?
Also nachdem Du einige Scripte für das Erstsemester an juristischen Fakultäten gefunden, gelesen UND verstanden hast, ja?
#18 Olbi, 14.09.2018
Ach ja. Du solltest weniger Saufen!
Aber was will man sonst in Hannover auch machen...
#19 Hannoveraner, 14.09.2018
Hi, ich trinke keinen Alkohol und der Hannoveraner ist mein Pferd, der mag kein Bier.
#20 immobiliensammler, 14.09.2018
Hallo @Olbi
Thema: Infos zu unwirksamen Vertragsklauseln im Verwaltervertrag
Verwaltervertrag ungültige Klauseln
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Du betrachtest gerade: Infos zu unwirksamen Vertragsklauseln im Verwaltervertrag

References: BGH 
 § 181
 § 181
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 § 27
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 § 307
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