Source: https://www.groeber.immo/bgh-urteil-fristlose-kuendigung-einer-bettlaegerigen-dementen-mieterin-ist-unzulaessig/
Timestamp: 2018-04-20 02:41:46+00:00

Document:
BGH-Urteil: Fristlose Kündigung einer bettlägerigen, dementen Mieterin ist unzulässig » Gröber Hausverwaltung München
Verwaltung Mietshäuser
BGH-Urteil: Fristlose Kündigung einer bettlägerigen, dementen Mieterin ist unzulässig
Der Bundesgerichtshof musste sich über einen 64 Jahren alten Mietvertrag und einer 97-jährigen Mieterin den Kopf zerbrechen. Ihr hatte der Vermieter fristlos gekündigt, weil sich der Pfleger und gleichzeitige Betreuer der älteren Dame unflätig gegenüber dem Vermieter verhalten hatte.
Fristlose Kündigung auch möglich, wenn sich Mitbewohner daneben benehmen
Der Mietvertrag stammte bereits aus dem Jahr 1955 und betraf eine Dreizimmerwohnung in München. Die hatte die 97-jährige Mieterin ursprünglich zusammen mit Ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann angemietet. Später mieteten sie noch in demselben Gebäude und Stockwerk eine Einzimmerwohnung mit dazu.
Mittlerweile war die Mieterin bettlägerig und steht seit 2007 wegen einer Demenzerkrankung unter Betreuung. Ihr Betreuer bewohnte schon seit 2000 die mitgemietete Einzimmerwohnung und pflegte die Mieterin ganztägig.
Grobe Beleidigungen können eine fristlose Kündigung nach sich ziehen
Im Jahr 2015 beleidigte der Mitbewohner und Betreuer in mehreren Schreiben den Vermieter. Er bezeichnete den Vermieter unter anderem als „Terroristen“ und „nazi-ähnlichen braunen Misthaufen“.
Wegen dieser groben Beleidigungen kündigte der Vermieter der Mieterin fristlos den Mietvertrag nach § 543 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift können der Vermieter und der Mieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.
Dem Mieter wird das Verhalten eines Mitbewohners zugerechnet
Rechtlich ist es so, dass sich die Mieterin das Verhalten ihres, mit ihr in den Räumlichkeiten wohnenden Pflegers und rechtlichen Betreuers zurechnen lassen muss.
Um die Kündigung abzuwehren, berief sich die Mieterin auf persönliche Härtegründe. Der Vermieter war der Ansicht, dass diese erst später im Rahmen einer späteren Zwangsvollstreckung zu prüfen seien, wenn die Mieterin einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO stelle.
Doch damit lag der Vermieter falsch (BGH, Urteil v. 9.11.2016, VIII ZR 73/16).
Kündigung: Schwerwiegende Gesundheitsgefahr gilt als Härtegrund
Bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB muss eine Gesamtabwägung vorgenommen werden. Schon im Gesetz steht, dass dabei alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören laut Bundesgerichtshof auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters.
Die dürfen nicht erst beim Vollstreckungsverfahren zur Sprache kommen. Das verbietet schon der eindeutige Gesetzeswortlaut: Danach müssen schon bei der Kündigung alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt und die beiderseitigen Interessen am Fortsetzen des Mietvertrags abgewogen werden.
Das gilt gerade bei drohenden, schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder bei Lebensgefahr. Dazu sind die Gerichte schon verfassungsrechtlich verpflichtet.
Härtegründe spielen auch bei erheblicher Pflichtverletzung eine Rolle
So kann eine Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB dazu führen, dass trotz einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt, weil auf der Mieterseite besonders schwerwiegende persönliche Härtegründe vorliegen.
Der BGH warf dem Berufungsgericht vor, dass es das Gesundheitsrisiko der Mieterin beim Prüfen der Zulässigkeit der Kündigung nicht ausreichend berücksichtigt hätte. Die Mieterin sei auf die Betreuung durch den Mitbewohner in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen. Bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug wären schwerstwiegende Gesundheitsschäden zu befürchten.
Deswegen muss das Berufungsgericht jetzt nochmals ran und klären, ob die Mieterin auf die Betreuung in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen ist und bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug schwerwiegende Gesundheitsschäden zu befürchten sind.
*§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
§ 765a ZPO Vollstreckungsschutz
(1) Auf Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. […]
Vermieter übel beleidigt: Wann Sie Ihrem Mieter fristlos… 29. September 2015
Mietschulden: Unbezahlte Prozesskosten sind kein… 14. Juli 2010
Dreist belogen: Reicht das schon für eine Kündigung? 26. Januar 2010
Mitvermietete Einbauküche geklaut: Das ist kein… 19. April 2016
Nach neuem BGH-Urteil: Was sind eigentlich Härtegründe? 21. März 2017
„Echt ne harte Kündigung“: Was der Mieter… 10. Februar 2015
Heizkosten-Check: Sind Ihre Heizkosten zu hoch?
Grundmiete, Nettomiete, Inklusivmiete: Welche Miete ist die richtige?
Immobilien-Archiv
Immobilien-Archiv Monat auswählen April 2018 (47) März 2018 (92) Februar 2018 (86) Januar 2018 (76) Dezember 2017 (58) November 2017 (100) Oktober 2017 (69) Juni 2017 (18) Mai 2017 (22) April 2017 (15) März 2017 (19) Februar 2017 (19) Januar 2017 (21) Dezember 2016 (20) November 2016 (23) Oktober 2016 (16) September 2016 (17) August 2016 (21) Juli 2016 (17) Juni 2016 (16) Mai 2016 (22) April 2016 (18) März 2016 (24) Februar 2016 (16) Januar 2016 (17) Dezember 2015 (20) November 2015 (18) Oktober 2015 (16) September 2015 (12) August 2015 (16) Juli 2015 (15) Juni 2015 (20) Mai 2015 (14) April 2015 (19) März 2015 (22) Februar 2015 (21) Januar 2015 (16) Dezember 2014 (12) November 2014 (15) Oktober 2014 (21) September 2014 (16) August 2014 (21) Juli 2014 (19) Juni 2014 (24) Mai 2014 (21) April 2014 (22) März 2014 (23) Februar 2014 (20) Januar 2014 (16) Dezember 2013 (18) November 2013 (18) Oktober 2013 (18) September 2013 (20) August 2013 (15) Juli 2013 (19) Juni 2013 (17) Mai 2013 (16) April 2013 (20) März 2013 (19) Februar 2013 (18) Januar 2013 (17) Dezember 2012 (16) November 2012 (17) Oktober 2012 (18) September 2012 (15) August 2012 (16) Juli 2012 (18) Juni 2012 (14) Mai 2012 (15) April 2012 (15) März 2012 (17) Februar 2012 (18) Januar 2012 (14) Dezember 2011 (14) November 2011 (14) Oktober 2011 (16) September 2011 (22) August 2011 (24) Juli 2011 (24) Juni 2011 (23) Mai 2011 (25) April 2011 (21) März 2011 (22) Februar 2011 (24) Januar 2011 (21) Dezember 2010 (19) November 2010 (23) Oktober 2010 (22) September 2010 (18) August 2010 (20) Juli 2010 (22) Juni 2010 (20) Mai 2010 (15) April 2010 (21) März 2010 (20) Februar 2010 (18) Januar 2010 (19) Dezember 2009 (18) November 2009 (25) Oktober 2009 (18) September 2009 (20) August 2009 (22) Juli 2009 (24) Juni 2009 (24) Mai 2009 (21) April 2009 (22) März 2009 (22) Februar 2009 (20) Januar 2009 (35) Dezember 2008 (33) November 2008 (32) Oktober 2008 (37) September 2008 (38) August 2008 (35) Juli 2008 (39) Juni 2008 (32) Mai 2008 (22) April 2008 (24) März 2008 (20) Februar 2008 (23) Januar 2008 (32) Dezember 2007 (1)
Copyright © 1998 - 2017 | Gröber Hausverwaltung München

References: § 543
 § 765
 § 543
 § 543
 BGH 

§ 765