Source: http://dedocz.com/doc/410389/8-in-wuppertal-bewegt-sich-was----eigent%C3%BCmerjournal
Timestamp: 2016-10-23 18:03:29+00:00

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8 In Wuppertal bewegt sich was! - Eigentümerjournal
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Aus gabe Augus t 2 0 0 9
Wuppertal steht im Regen
Neues aus’m Wuppertal
Bilder zum Titel
Wertung von Immobilienbesitz
Faustschlag auf die Unterlippe –
Vermieter durfte nicht k&uuml;ndigen
Einbau neuer Heizungsrohre
Mieterh&ouml;hung: Trotz Fl&auml;chenabweichung
Geb&auml;udeunterhaltung durch den
Nie&szlig;braucher
Einstellung der Beheizung wegen
Sozialamt wollte wegen Wohnrecht
Videokamera im Nachbarrechtsstreit
Kein Anerkenntnis durch Bezahlung
Anspruch auf Kosten der Gartenpflege
Gewohnheitsrecht als Anspruchsgrundlage
Aufzugskosten zu Lasten des Mieters
Neuer Teppichboden f&uuml;r die
Unbefugtes Parken auf fremdem
Gefahren durch gesch&uuml;tzten Baum
Trittschall aus der Oberwohnung
Eigenbedarfsk&uuml;ndigung vor Wohnungsumwandlung
in Kraft: Verbraucherschutz verbessert
Das Haus versichern
Aus’m Verein
Impressum/ Beratungszeiten/Index
Es tut weh, einzugestehen, dass Wuppertal eine
arme Stadt ist, f&uuml;r die der Ausdruck insolvent
zutreffen d&uuml;rfte.
W&uuml;rde man die Bewertung st&auml;dtischen Verm&ouml;gens nach strengen Regeln vornehmen,
d&uuml;rfte diese Insolvenz tats&auml;chlich auch schon
Eingestandenerma&szlig;en – selbst vom K&auml;mmerer,
nicht von Haus und Grund! – wird diese
Insolvenz sp&auml;testens im Jahr 2012 eintreten.
Wenn sich im „Normalleben“ die Insolvenz
ank&uuml;ndigt und sich der Unternehmer aufrappeln will, sein Unternehmen zu retten, dann blieben immer zwei
M&ouml;glichkeiten zum &Uuml;berleben:
1. Die Erh&ouml;hung der Einnahmen
2. Das drastische Zur&uuml;ckfahren der Ausgaben
Angewendet auf die Finanzgebaren einer Stadt k&ouml;nnte man sagen, es muss
ein Anheben der Geb&uuml;hren stattfinden und ein Zur&uuml;ckfahren der
vielf&auml;ltigen Kosten, die eine Stadt zu tragen hat.
Ich will an dieser Stelle nicht auslassen, an welchen Stellen die Politik Ma&szlig;nahmen zur Verbesserung der Haushaltssituation vorgeschlagen hat und
ob diese wirklich Sinn machen.
In einem j&uuml;ngst erschienen ausf&uuml;hrlichen Artikel der WZ haben die
demokratischen Parteien, sowie die SED-Nachfolger ihre Vorschl&auml;ge unterbreitet.
Jeder von uns kann sich nun ein Bild machen.
Bemerkenswert ist allerdings an diesem Schauspiel, dass die politischen
Gruppierungen zu Vorschl&auml;gen aufgerufen werden mussten, weil sich die
politische Stadtf&uuml;hrung hierzu au&szlig;erstande sah oder verweigert, die Zahlen
Anders als in anderen St&auml;dten – wie Hagen – wo fr&uuml;hzeitig und vermutlich
rechtzeitig Pl&auml;ne der Haushaltskonsolidierung vorgelegt worden sind, und
damit beste Voraussetzungen f&uuml;r Unterst&uuml;tzungsleistungen des Landes
erf&uuml;llt wurden, verweist die Stadtf&uuml;hrung unverdrossen darauf, dass sie die
Zahlen nicht vorlegen k&ouml;nne, sondern dies erst Ende dieses Jahres tun
Mir fehlt der Glaube, dass es tats&auml;chlich in einem mit Hunderten von erstklassigen Beamten best&uuml;ckten Rathaus nicht m&ouml;glich sein soll, ein
Sparpaket vorzulegen, das diesen Namen verdient und welches in anderen
St&auml;dten l&auml;ngst auf dem Tisch ist.
Man wird den faden Beigeschmack nicht los, dass die Unf&auml;higkeit, einen
zeitgerechten Fahrplan vorzulegen, auch im Zusammenhang mit der Kommunalwahl steht.
Jedem d&uuml;rfte klar sein, dass es darum geht, die Giftliste den B&uuml;rgern erst
nach der Wahl zu pr&auml;sentieren, weil man sonst Nachteile bei der Abstimmung bef&uuml;rchtet.
Anders als die Stadtf&uuml;hrung bin ich jedoch nicht der Auffassung, dass es f&uuml;r
die Politik nachteilig sein w&uuml;rde, den B&uuml;rgern rechtzeitig die Wahrheit einzuschenken, wenn sie auch bitter werden d&uuml;rfte. Ich glaube, die B&uuml;rger
sind – wie so oft – viel weiter als die Politik. Sie wollen aber auch Offenheit,
damit sie sich sachgerecht entscheiden k&ouml;nnen.
An unserer am 26.08.2009 19:30 Uhr im Intercity Hotel stattfindenden Mitgliederversammlung werden die B&uuml;rgermeisterkandidaten der CDU, SPD,
FDP, WfW sowie der Vorsitzende der Bildungsoffensive f&uuml;r Wuppertal teilnehmen und sich im Rahmen einer Podiumsdiskissuion den Fragen der
Haus- und Grundbesitzer stellen.
Die Teilnahme des Gr&uuml;nen OB-Kandidaten steht derzeit noch aus.
F&uuml;r die Moderation der Diskussion konnten wir Hr. Robert Maus, den
Lokalchef der WZ, gewinnen.
Auch zum Diskussionsthema, der Frage n&auml;mlich, ob wir Angst um unser
Wuppertal haben m&uuml;ssen, werden die Kandidaten Rede und Antwort
stehen. Vielleicht erfahren wir dabei auch, mit welchen Mitteln die Kandidaten und ihre Gruppierungen das Haushaltsproblem in den Griff bekommen m&ouml;chten. Vielleicht sind L&ouml;sungen dabei, die auch in Wuppertal
die Regenzeit beenden k&ouml;nnen und unsere sch&ouml;ne Stadt wieder in die
Sonne bringen.
August 2009 | Eigent&uuml;merjournal
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Eigent&uuml;merjournal | August 2009
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weiter, Ihr Nachbar
Der Hauswart des Vermieters
hatte erfahren, dass von einem
Mieter des Hauses zum wiederholten Male M&uuml;ll aus dem Fenster
entsorgt worden sei. Er suchte um
halbzw&ouml;lf vormittags Wohnung
des fraglichen Mieters auf um den
Sachverhalt zu kl&auml;ren.
An der Wohnungst&uuml;r entwickelte
sich eine Auseinandersetzung.
Die Wohnungst&uuml;r wurde schlie&szlig;lich von innen geschlossen.
Nachdem der Hauswart den Bereich vor der Wohnungst&uuml;r verlassen hatte und beim Fahrstuhl
angelangt war, kam der beklagte
Mieter aus der Wohnung, lief dem
Hauswart hinterher und versetzte
ihm einen Faustschlag auf die
Dieser erlitt eine ca. 1,5 cm lange
Platzwunde, die gen&auml;ht werden
Der Vermieter k&uuml;ndigte fristlos
und hilfsweise fristgerecht. Das
Amtsgericht gab dem Vermieter
Auf die Berufung des Mieters erkl&auml;rte das Landgericht die
K&uuml;ndigung f&uuml;r unwirksam. Die
Fortsetzung des Mietverh&auml;ltnisses
sei f&uuml;r den Vermieter zumutbar.
Dem Urteil, das in der Zeitschrift
f&uuml;r Miet- und Raumrecht (ZMR
2009, Seite 450) ausf&uuml;hrlich ver&ouml;ffentlicht ist, wurde von der
ZMR-Redaktion folgender Leitsatz
„Wenn der langj&auml;hrige Mieter
aufgrund einer nicht auszuschlie&szlig;enden situationsbedingten Entgleisung den
Hauswart des Vermieters mit
einem Faustschlag eine 1,5 cm
lange Platzwunde auf der
Unterlippe zuf&uuml;gt, stellt dies noch
keinen (wichtigen) Grund f&uuml;r eine
fristlose oder ordentliche
K&uuml;ndigung dar; es liegt keine
nachhaltige St&ouml;rung des Mietverh&auml;ltnisses vor. Im Rahmen der
Gesamtabw&auml;gung ist auch die
psychische Erkrankung der Mitmieterin zu ber&uuml;cksichtigen.“
LG Hamburg, PKH-Beschlu&szlig; vom
14.4.2008 - 307 T 22/08 und LG
Hamburg, Urteil vom 6.11.2008
nebst Erg&auml;nzungsbeschlu&szlig; vom
23.12.2008 - 307 S 101/08.
Eine Kommentierung er&uuml;brigt
sich. Jeder Vermieter kann sich
&uuml;ber dieses Urteil seine eigenen
Gedanken machen und die entsprechenden Schl&uuml;sse daraus
RA Frank-Georg Pfeifer,
Einbau neuer Heizungsrohre in Mietwohnungen
Bei der Kontrolle einer Heizungsanlage stellte der Bezirksschornsteinfegermeister fest, dass
M&auml;ngel vorlagen. Die zust&auml;ndige
Beh&ouml;rde verlangte deshalb vom
Grundst&uuml;ckseigent&uuml;mer Abhilfema&szlig;nahmen. Jedoch machten
die Wohnungsmieter insofern
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 4.3.2009 – VIII
ZR 110/08 – waren die Mieter
aber verpflichtet, den Einbau der
Heizungsrohre (Steigleitungen)
zwecks Anschlu&szlig; der Wohnungen
an die vorhandene Zentralheizung zu dulden. Aus dieser
grunds&auml;tzlichen Duldungspflicht
des Mieters folgt allerdings noch
nicht, dass die Bauarbeiten ohne
jede R&uuml;cksichtnahme auf die Belange des Mieters durchgef&uuml;hrt
werden k&ouml;nnen. Sie sind vom Vermieter m&ouml;glichst anzuk&uuml;ndigen,
damit sich der Mieter darauf einstellen kann.
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes richten sich die Anforderungen an die Ank&uuml;ndigung
des Vermieters nach den Umst&auml;nden des Einzelfalls, der Dring-
lichkeit und dem Umfang der
Ma&szlig;nahme; der Mieter seinerseits
ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen
Terminabstimmung mitzuwirken,
damit die erforderlichen baulichen
Ma&szlig;nahmen zeitnah durchgef&uuml;hrt
Mieterh&ouml;hung: Trotz Fl&auml;chenabweichung wirksam
dar&uuml;ber zu entscheiden, ob bei
einer Mieterh&ouml;hung nach &sect; 558
BGB die vertraglich vereinbarte
Wohnfl&auml;che auch dann zugrunde
zu legen ist, wenn die tats&auml;chliche
Wohnfl&auml;che (zum Nachteil des
Mieters) eine geringere Gr&ouml;&szlig;e
Die Beklagte ist Mieterin einer
Wohnung der Kl&auml;gerin in
Hamburg. In dem Mietvertrag ist
die Wohnfl&auml;che mit 55,75 qm
angegeben. Die tats&auml;chliche
Wohnfl&auml;che betr&auml;gt 51,03 qm. Mit
Schreiben vom 24. November
2006 hat die Kl&auml;gerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer
Mieterh&ouml;hung von 360,47 € auf
432,56 € entsprechend 7,76 € je
qm ab dem 1. Februar 2007 verlangt. Sie hat dabei die im Mietvertrag angegebene Wohnfl&auml;che
von 55,75 qm zugrunde gelegt.
Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterh&ouml;hung gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht
hat die dagegen gerichtete
Berufung der Beklagten zur&uuml;ckgewiesen. Die Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einem Mieterh&ouml;hungsverlangen nach &sect; 558
BGB die im Mietvertrag
angegebene Wohnfl&auml;che und
nicht die geringere tats&auml;chliche
Wohnfl&auml;che zugrunde zu legen
ist, wenn die Fl&auml;chenabweichung
nicht mehr als 10 % betr&auml;gt.
In einem solchen Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze f&uuml;r die Verbindlichkeit von
Wohnfl&auml;chenvereinbarungen, wie
sie der Senat auch f&uuml;r den Fall
einer zum Nachteil des Vermieters
wirkenden Fl&auml;chenabweichung
Die vertragliche Festlegung einer
gr&ouml;&szlig;eren als der tats&auml;chlich vorhandenen Wohnfl&auml;che ist keine
Vereinbarung, die zum Nachteil
des Mieters von den Bestimmungen der &sect;&sect; 557, 558 BGB
&uuml;ber Mieterh&ouml;hungen abweicht
und deshalb gem&auml;&szlig; 557 Abs. 4
bzw. &sect; 558 Abs. 6 BGB unwirksam
Diese Schutzvorschriften betreffen
nur solche Abreden, welche die
formellen oder materiellen
Voraussetzungen einer Mieterh&ouml;hung nach &sect; 558 BGB ver&auml;ndern.
Mit der vertraglichen Festlegung
auf eine bestimmte Wohnfl&auml;che
haben die Parteien aber keine
solche Vereinbarung getroffen.
Die mittelbare Wirkung einer
Wohnfl&auml;chenvereinbarung auf die
Mieth&ouml;he wird hingegen nicht
vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst.
Erst bei einer &Uuml;berschreitung der
Erheblichkeitsgrenze von 10 %
ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht
mehr zumutbar, sich an dieser
Vereinbarung festhalten zu
lassen, und infolgedessen die
tats&auml;chliche Wohnfl&auml;che ma&szlig;geblich.
BGH, Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII
ZR 205/08
AG Hamburg - Urteil vom 5.
Dezember 2007 – 46 C 32/07
LG Hamburg - Urteil vom 8. Juli
2008 – 316 S 22/08
Geb&auml;udeunterhaltung durch den Nie&szlig;braucher
Nachdem ein Nie&szlig;braucher Geb&auml;udereparaturen hatte durchf&uuml;hren lassen, verlangte er von
dem Grundst&uuml;ckseigent&uuml;mer
einen Ersatz der ihm entstandenen Aufwendungen. Zur Begr&uuml;ndung machte er geltend, er
w&auml;re gesetzlich nur verpflichtet,
das Grundst&uuml;ck in dem wirtschaftlichen Stand, nicht aber im
Kapitalwert zu erhalten.
Nun obliegen dem Nie&szlig;braucher
Ausbesserungen und Erneuerungen nur insoweit, als sie
zu der gew&ouml;hnlichen Unterhaltung der Sache geh&ouml;ren. Hierzu
z&auml;hlen Erhaltungsma&szlig;nahmen,
die bei ordnungsgem&auml;&szlig;er Bewirtschaftung regelm&auml;&szlig;ig, und zwar
wiederkehrend innerhalb k&uuml;rzerer Zeitabst&auml;nde zu erwarten
sind. Darunter fallen insbesondere
die normalen Verschlei&szlig;reparaturen, w&auml;hrend etwa die vollst&auml;ndige Erneuerung einer Dacheindeckung als au&szlig;ergew&ouml;hnliche
Ma&szlig;nahme den Nie&szlig;braucher
nicht belasten kann.
Etwas anderes gilt indessen, wenn
es dem Nie&szlig;braucher in Abweichung von der gesetzlichen
Regelung obliegt, auch au&szlig;ergew&ouml;hnliche Unterhaltungsma&szlig;nahmen durchzuf&uuml;hren. In diesem
Fall kann er seine Aufwendungen
nicht ersetzt verlangen. Daf&uuml;r
kommt es auf den &Uuml;bergabevertrag an. Darin kann vereinbart
werden, dass es Sache des Nie&szlig;brauchers – abweichend von der
gesetzlichen Regelung – ist,
s&auml;mtliche Erhaltungsverpflichtungen bez&uuml;glich des Grundst&uuml;cks und der darauf befindlichen Geb&auml;ude zu tragen.
Diese Auffassung hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom
23.1.2007 – V ZR 197/07 – vertreten. In dem konkreten Fall
mu&szlig;te der Nie&szlig;braucher f&uuml;r die
allgemeine Verschlechterung des
Objektes einstehen, also auch das
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Einstellung der Beheizung
Aufgrund eines Mietvertrages ist
der Vermieter zur sogenannten
Gebrauchs&uuml;berlassung verpflichtet, also das Mietobjekt dem
Mieter zu &uuml;berlassen, damit es
von diesem genutzt werden kann.
Wenn im Mietvertrag vorgesehen
ist, dass der Vermieter au&szlig;erdem
die Pflicht zur Versorgung des
Mieters mit Heizenergie hat, ist
der Vermieter auch dazu verpflichtet.
Kommt es zur Beendigung des
Mietverh&auml;ltnisses, endet auch die
Pflicht des Vermieters zur Gebrauchs&uuml;berlassung. Allerdings
k&ouml;nnen nach Treu und Glauben
einzelne Verpflichtungen des Vermieters noch nach der Vertragsbeendigung bestehen, wozu auch
die Pflicht zur Erbringung von
Versorgungsleistungen geh&ouml;ren
kann. Eine &uuml;ber die Vertragsbeendigung hinausgehende Versorgungsverpflichtung w&uuml;rde allerdings allein den Interessen des
Mieters dienen. Die trotz beendeten Vertrages aus Treu und
Glauben herzuleitende Verpflichtung l&auml;&szlig;t sich daher nur
rechtfertigen, wenn sie auf der
anderen Seite den berechtigten
Interessen des Vermieters nicht in
einer Weise zuwiderl&auml;uft, die ihm
die weitere Leistung unzumutbar
Nach diesen Grunds&auml;tzen kann
der Vermieter etwa zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen
verpflichtet sein, wenn dem
Mieter eine R&auml;umungsfrist
gew&auml;hrt worden ist und dem Vermieter wegen der regelm&auml;&szlig;ig
entrichteten Nutzungsentsch&auml;digung kein Schaden entsteht. Anders ist es jedenfalls
dann, wenn bereits die Beendigung des Mietverh&auml;ltnisses
auf dem Zahlungsverzug des
Mieters beruht und der Vermieter
die Versorgungsleistungen auf eigene Kosten erbringen m&uuml;sste.
Der Vermieter liefe dann Gefahr,
die von ihm verauslagten Kosten
f&uuml;r die Versorgung nicht erstattet
zu erhalten und dadurch einen
weiteren Schaden zu erleiden.
Weil ihm unter diesen Umst&auml;nden
die Fortsetzung der Leistungen
nicht zumutbar ist, ist der Vermieter jedenfalls bei der Gesch&auml;ftsraummiete regelm&auml;&szlig;ig
nicht mehr verpflichtet, dem
Mieter weitere Versorgungsleistungen zu erbringen. Diese Auffassung hat der Bundesgerichtshof
im Urteil vom 6.5.2009 – XII ZR
137/07 - vertreten.
In dem konkreten Fall war es zur
K&uuml;ndigung des Mietverh&auml;ltnisses
gekommen, weil der Mieter acht
Monate lang keine Miete gezahlt
hatte. Der Mieter konnte nicht die
Wiederaufnahme der Versorgungsleistungen mit der Begr&uuml;ndung fordern, es liege eine
Besitzst&ouml;rung durch verbotene Eigenmacht vor. Die zur Nutzung
des Mietobjekts erforderlichen
Energielieferungen sind n&auml;mlich
nicht Bestandteil des Besitzes, so
dass auch kein Besitzschutz in
Frage kommt. Nach der Auffassung des Gerichts konnte die
Handhabung des Vermieters auch
nicht als „kalte R&auml;umung“ oder
als „unzul&auml;ssige Selbstvollstreckung“ bezeichnet werden.
Sozialamt wollte wegen
Wohnrecht kassieren
Als ein Vater im Jahre 1993
seinem Sohn ein Grundst&uuml;ck
&uuml;bereignete, wurde vereinbart,
dass der Vater als Gegenleistung
das Recht zur Nutzung bestimmter R&auml;umlichkeiten bekommen sollte; die Aus&uuml;bung des
Wohnrechts durch Dritte war aber
nicht gestattet. Au&szlig;erdem war der
Sohn verpflichtet, den Vater zu
bek&ouml;stigen und im Falle der Gebrechlichkeit oder Krankheit zu
pflegen, solange der Vater in dem
Grundst&uuml;ck wohne und die Pflege
ohne Inanspruchnahme einer
bezahlten Pflegeperson m&ouml;glich
w&auml;re. F&uuml;r den Fall, dass der Vater
in ein Pflege- oder Altersheim aufgenommen werde, sollte die Verpflichtung zur Verk&ouml;stigung und
Pflege ruhen, ohne dass daf&uuml;r ein
Ausgleich vorgesehen wurde.
Im Jahre 2005 wurde dann der
Vater als pflegebed&uuml;rftig in ein
Heim aufgenommen. Seine Rente
und Leistungen der Pflegeversicherung reichten aber nicht aus,
um die Heimkosten zu decken. Es
fehlten monatlich etwa 240 €;
daf&uuml;r mu&szlig;te das Sozialamt eintreten. Das Sozialamt wendete
sich dann an den Sohn und leitete
die Anspr&uuml;che aus dem fr&uuml;heren
Vertrag auf sich &uuml;ber. Aus dem
&uuml;bergeleiteten Recht verlangte
das Amt dann mit einer Klage f&uuml;r
den Zeitraum ab dem 1. Juli 2005
Zahlung von monatlich 158 €.
Mit diesem Sachverhalt hat sich
der Bundesgerichtshof im Urteil
vom 6.2.2009 – V ZR 130/08 –
befasst. Nach der Auffassung des
Gerichts ergaben sich aus dem
fr&uuml;heren Vertrag keine Zahlungsanspr&uuml;che, die auf das Sozialamt
h&auml;tten &uuml;bergeleitet werden
k&ouml;nnen. Derartige Anspr&uuml;che
waren im Vertrag ausdr&uuml;cklich
Das Sozialamt hatte geltend
gemacht, der fr&uuml;here Vertrag
w&auml;re sittenwidrig gewesen. Dies
beurteilte sich danach, ob der
Ausschlu&szlig; von Zahlungsanspr&uuml;chen mit der Folge, dass
der Sozialhilfetr&auml;ger eintreten
mu&szlig;te, nach Inhalt, Beweggrund
und Zweck in einer Weise zu
missbilligen war, dass es dem Anstandsgef&uuml;hl aller billig und
gerecht Denkenden widersprach.
Nach der Auffassung des Gerichts
war von wesentlicher Bedeutung,
dass die Gegenleistung, die der
Sohn f&uuml;r die &Uuml;bertragung des
Hausgrundst&uuml;cks &uuml;bernommen
hatte, sich auf Sachleistungen beschr&auml;nkte, die er pers&ouml;nlich auf
dem Grundst&uuml;ck erbringen konnte. Dagegen spielte der Umstand,
dass das Haus infolge der &Uuml;bertragung an den Sohn nicht mehr
als Verm&ouml;gensgegenstand zur
Verf&uuml;gung stand, der f&uuml;r die
Heimunterbringungskosten verwertet werden konnte, f&uuml;r die
Frage der Sittenwidrigkeit keine
Rolle. Den Vater hatte keine Verpflichtung getroffen, &uuml;ber die
Leistungen an die gesetzliche
Rentenversicherung hinaus f&uuml;r
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seiner Entscheidung frei, das
Haus gegen eine Gegenleistung
zu &uuml;bertragen, die dessen Wert
nicht erreichte; er h&auml;tte es auch
ohne Gegenleistung &uuml;bertragen
So wurde die gegen den Sohn gerichtete Klage des Sozialamtes,
sich an den Heimunterbringungskosten zu beteiligen, zur&uuml;ckgewiesen. Der Zugriff des Sozialhilfetr&auml;gers war durch die Vertragsformulierung verhindert
Zwischen Nachbarn war es zu
Beleidigungen gekommen, was
den einen Grundst&uuml;ckseigent&uuml;mer veranlasste, am eigenen Haus eine Videokamera
anzubringen, die die M&ouml;glichkeit
der st&auml;ndigen &Uuml;berwachung des
Nachbargrundst&uuml;cks bot, was der
andere Grundst&uuml;ckseigent&uuml;mer
nicht hinnehmen wollte. Er
machte gerichtlich einen
Unterlassungsanspruch geltend.
Nach dem Beschlu&szlig; des Oberlandesgerichts K&ouml;ln vom 30.10.
2008 – 21 U 22/08 – mu&szlig;te er f&uuml;r
den Unterlassungsanspruch nicht
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beweisen, dass der Nachbar
mittels der von ihm installierten
Videokamera bereits in rechtswidriger Weise in die Pers&ouml;nlichkeitsund Eigentumsrechte eingegriffen
hatte. Es reicht aus, dass ernsthafte und greifbare tats&auml;chliche
Anhaltspunkte daf&uuml;r vorhanden
sind, der Nachbar mit der Videokamera werde sich in naher Zukunft rechtswidrig verhalten.
Wer also in einem heftigen, sich
&uuml;ber lange Zeit erstreckenden
und massiv gef&uuml;hrten Nachbarschaftsstreit zum Schutz vor dem
Nachbarn am eigenen Haus eine
Videokamera anbringt, die wegen
ihres Aufnahmewinkels und ihrer
Reichweite ohne weiteres die
technische M&ouml;glichkeit zur permanenten &Uuml;berwachung des
Nachbargrundst&uuml;cks bietet, der
begr&uuml;ndet damit die konkret
drohende Gefahr, die gegebenen
technischen M&ouml;glichkeiten auch
auszunutzen und so rechtswidrig
in die Rechte des Nachbarn einzugreifen. Der Nachbar mu&szlig; dann
einen solchen Eingriff nicht abwarten und eine geschehene Verletzungshandlung beweisen,
sondern kann von dem Verwender einer solchen &Uuml;berwachungskamera vorbeugend verlangen,
ihre Benutzung zu unterlassen.
Kein Anerkenntnis durch Bezahlung einer Rechnung
Der Bundesgerichtshof hat sich im
Urteil vom 11.11.2008 – VIII ZR
265/07 – mit der Frage befasst, ob
eine Forderung anerkannt wird,
wenn eine entsprechende Rechnung bezahlt wird. Dann k&ouml;nnte
der Kunde sp&auml;ter keinen R&uuml;ckforderungsanspruch geltend
machen, auch wenn sich nachtr&auml;glich herausstellt, dass die
Rechnung unbegr&uuml;ndet oder
&uuml;berh&ouml;ht war. Bei der Bezahlung
einer Rechnung ohne Erhebung
von Einwendungen enth&auml;lt die
Zahlung &uuml;ber ihren Charakter als
Erf&uuml;llungshandlung hinaus aber
keine Aussage, zugleich den Bestand der erf&uuml;llten Forderungen
insgesamt oder in einzelnen
Beziehungen au&szlig;er Streit stellen
zu wollen. Dies kommt nur ausnahmsweise in Frage, wenn besondere Umst&auml;nde vorliegen, die
geeignet sind, eine derartige
Wertung zu tragen.
Die Begriffe Miete und Pacht
werden in der Umgangssprache
vielfach f&uuml;r denselben Sachverhalt gebraucht, was rechtlich nicht
zutreffend ist, weil es sich um
rechtlich unterschiedliche Sachverhalte handelt.
Die Abgrenzung von Miete zur
Pacht richtet sich nach dem
tats&auml;chlichen Inhalt des jeweiligen
Rechtsverh&auml;ltnisses und nicht
nach einer falschen Bezeichnung
durch die Vertragsparteien. Die
Miete ist gekennzeichnet durch
die blo&szlig;e entgeltliche &Uuml;berlassung von R&auml;umen zur Nutzung,
die Pacht dadurch, dass – neben
der entgeltlichen &Uuml;berlassung von
R&auml;umen zur Nutzung – dar&uuml;ber
hinaus eine sogenannte Fruchtziehung Vertragsgegenstand ist.
Unter Fruchtziehung sind Gebrauchsvorteile zu verstehen.
Beispielsweise k&ouml;nnen R&auml;ume f&uuml;r
einen Gastst&auml;ttenbetrieb &uuml;berlassen werden; dann handelt es
sich um ein Mietverh&auml;ltnis. Es
kommt aber auch in Frage, R&auml;ume
f&uuml;r einen Gastst&auml;ttenbetrieb mit
Inventar zu &uuml;berlassen; dann
handelt es sich um einen Pachtvertrag.
Miete und Pacht ist im Rechtsverkehr geboten, weil es f&uuml;r Mietverh&auml;ltnisse besondere Vorschriften
im BGB (&sect;&sect; 582 bis 584b) gibt. Daneben kommt f&uuml;r Pachtverh&auml;ltnisse zwar auch das allgemeine
Mietrecht zur Anwendung. Die
besonderen Vorschriften des
Pachtrechts sind aber vorrangig.
Wenn im Rechtsverkehr f&uuml;r einen
Sachverhalt eine falsche
Bezeichnung verwendet wird, hat
diese falsche Bezeichnung rechtlich keine Wirkung; es gilt
trotzdem die gesetzliche Regelung.
Eine Besonderheit gilt noch f&uuml;r
Landpachtvertr&auml;ge. Daf&uuml;r sind die
&sect;&sect; 585 bis 597 BGB ma&szlig;gebend;
daneben gilt das gesetzliche
Mietrecht nur ausnahmsweise,
soweit es in den Landpachtvorschriften erw&auml;hnt wird (Oberlandesgericht D&uuml;sseldorf, Urteil
vom 8.7.2008 – I 24 U 151/07 -).
Anspruch auf Kosten der
Entgegen einer weit verbreiteten
Ansicht ist der Mieter nicht verpflichtet, sogenannte Nebenkosten zus&auml;tzlich zur Miete zu
zahlen, wenn keine andere Regelung getroffen worden ist. Die
Betriebskosten, die der Mieter
tragen soll, m&uuml;ssen im Mietvertrag aber konkret angegeben
werden, was vielfach unterbleibt,
wenn nach dem Mietvertragsformular die vorgesehenen Positionen angekreuzt werden
m&uuml;ssen, einzelne Positionen aber
schlechthin vergessen werden.
Jedenfalls kann der Mieter auch
verpflichtet werden, die Kosten
der Gartenpflege zu tragen.
Hierzu geh&ouml;ren die Kosten der
Pflege g&auml;rtnerisch angelegter
Fl&auml;chen einschlie&szlig;lich der Erneuerung von Pflanzen und Geh&ouml;lzen, der Pflege von Spielpl&auml;tzen einschlie&szlig;lich der Erneuerung von Sand und der
Pflege von Pl&auml;tzen, Zug&auml;ngen und
Zufahrten, die dem nicht &ouml;ffentlichen Verkehr dienen. Nach dem
Urteil des Amtsgerichts Neustadt/Weinstra&szlig;e vom 13.2.2009 –
5 C 73/08 – geh&ouml;rt zu den Kosten
der Gartenpflege auch der Aufwand f&uuml;r den regelm&auml;&szlig;igen R&uuml;ckschnitt der B&auml;ume und Str&auml;ucher.
In dem konkreten Fall hatte der
Vermieter zu den Gartenpflegekosten aber auch noch die Ausgaben f&uuml;r einen Baumr&uuml;ckschnitt
und f&uuml;r Baumf&auml;llarbeiten in H&ouml;he
von 500 € hinzugerechnet. Der
Baumr&uuml;ckschnitt war aber jahrzehntelang vorher nicht durchgef&uuml;hrt worden. Ein solcher R&uuml;ckschnitt unterf&auml;llt nicht mehr den
regelm&auml;&szlig;ig entstehenden, vom
Mieter zu tragenden Gartenpflegekosten, sondern stellt eine
Instandsetzung dar, deren Kosten
vom Vermieter zu tragen sind.
Beim F&auml;llen von zwei gro&szlig;en
Nadelb&auml;umen handelte es sich
um eine &uuml;ber die ordnungsgem&auml;&szlig;e laufend ausgef&uuml;hrte
Gartenpflege hinausgehende
Ma&szlig;nahme zur Gefahrenabwehr,
die nicht mehr unter den Begriff
des Erneuerns von Geh&ouml;lzen zu
fassen ist. Das Wurzelwerk der
B&auml;ume hatte begonnen, die
Platten eines Gehweges zu heben;
zudem bestand die Gefahr des
Umst&uuml;rzens zumindest eines der
B&auml;ume. Der Vermieter handelte
im Hinblick auf die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht daher ordnungsgem&auml;&szlig;, als
er das F&auml;llen dieser B&auml;ume veranla&szlig;te. Die dadurch entstandenen Kosten konnte er
jedoch nicht als Gartenpflegekosten auf den Mieter abw&auml;lzen.
Es handelt es sich um einen im
Rahmen der Mietkalkulation
ansetzbaren Kostenfaktor, der
nicht zu den Betriebskosten geh&ouml;rt.
Gewohnheitsrecht als
Wer ein fremdes Grundst&uuml;ck als
Weg benutzen will, hat eine
Rechtssicherheit, wenn daf&uuml;r im
Grundbuch eine Grunddienstbarkeit eingetragen worden ist. Eine
solche Eintragung ist aber nicht
immer nicht vorhanden, insbesondere dann, wenn Nachbarn
sich auf die Situation eingerichtet
Wird die Befugnis, ein fremdes
Grundst&uuml;ck als Weg zu benutzen
bestritten, weil keine Eintragung
im Grundbuch vorhanden ist,
taucht vielfach die Frage auf, ob
ein Gewohnheitsrecht vorliegt.
Gewohnheitsrecht entsteht durch
l&auml;ngere tats&auml;chliche &Uuml;bung, die
eine dauernde und st&auml;ndige,
gleichm&auml;&szlig;ige und allgemeine ist
und von den Beteiligten als verbindliche Rechtsregel anerkannt
wird. Daf&uuml;r ist derjenige beweispflichtig, der ein solches Recht in
Neben dem Gewohnheitsrecht
gibt es noch die sogenannte Observanz, bei der es sich um &ouml;rtlich
begrenztes Gewohnheitsrecht
handelt. Nach dem Urteil des
Bundesgerichtshofes vom
21.11.2008 – V ZR 35/08 – liegt ein
solches &ouml;rtliches geltendes Gewohnheitsrecht vor, wenn Grundst&uuml;ckseigent&uuml;mer seit 1850 ein
fremdes Grundst&uuml;ck als Weg
benutzt haben und dies auch
seitens der Beh&ouml;rden und Gerichte als allgemein verbindliches
Recht angesehen waren. Gewohnheitsrecht mu&szlig; kein „JedermannRecht“ sein. Dies gilt auch f&uuml;r die
Observanz. Ausreichend ist es,
dass die ungeschriebene Rechtsregel alle Rechtsverh&auml;ltnisse einer
bestimmten Art beherrscht, also
das nachbarrechtliche Verh&auml;ltnis.
Mietvertraglich kann durchaus
wirksam vereinbart werden, dass
zu den vom Mieter zu tragenden
Betriebskosten auch die Aufzugskosten geh&ouml;ren. Daf&uuml;r kommt
eine Verweisung im Mietvertrag
auf die Anlage zu &sect; 27 der
Zweiten Berechnungsverordnung
Bei dieser Ausgangslage hat sich
vom 8.4.2009 – VIII ZR 128/08 –
mit einem Sachverhalt befasst, wo
dem Mieter mietvertraglich die
Verpflichtung zur Beteiligung an
den Aufzugskosten auferlegt
worden war, obgleich der Aufzug
abseits der Mietwohnung lag und
vom Mieter nicht benutzt werden
konnte. Der Aufzug stand
anderen Mietern zur Verf&uuml;gung,
die ihn in der N&auml;he ihre Wohnung
hatten. Nach der Auffassung des
Gerichts k&ouml;nne auf die Mieter der
&uuml;brigen Wohnungen, die durch
den Aufzug nicht erschlossen
werden, keine Aufzugskosten
umgelegt werden. In dem konkreten Fall war die Wohnung mit
dem Aufzug nicht zu erreichen.
Anders ist die Rechtslage, wenn
es um die Aufzugskosten f&uuml;r eine
Erdgescho&szlig;wohnung geht, die mit
dem Aufzug erreicht werden
kann, auch wenn der Mieter ihn
wegen der Lage seiner Wohnung
praktisch nicht nutzt. F&uuml;r diesen
Fall hat der Bundesgerichtshof bereits ausgesprochen, dass der Erdgescho&szlig;mieter eine Beteiligung
an den Aufzugskosten aufgrund
eines einheitlichen generalisierenden Ma&szlig;stabs rechtlich hin-
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zunehmen hat, weil es nahe liegt,
anderenfalls bei den Mietern der
Wohnungen in den h&ouml;her
gelegenen Etagen nach dem Grad
der tats&auml;chlichen Nutzung zu
differenzieren, der damit angestrebten m&ouml;glichst weitgehenden Umlagegerechtigkeit,
aber Gr&uuml;nde der Praktikabilit&auml;t
und der Transparenz der Abrechnung entgegenstehen.
f&uuml;r die Mietwohnung
Grunds&auml;tzlich ist der Vermieter
verpflichtet, die Mietsache dem
Mieter in einem zum vertragsgem&auml;&szlig;en Gebrauch geeigneten
Zustand zu &uuml;berlassen und sie
w&auml;hrend der Mietzeit in diesem
Zustand zu erhalten. Wenn nun
ein Teppichboden bei &Uuml;bergabe
der Mietsache bereits vorhanden
ist, geh&ouml;rt dieser zum vertragsgem&auml;&szlig;en Zustand. Zur Erhaltung
geh&ouml;ren dann alle Ma&szlig;nahmen,
die erforderlich sind, um dem
Mieter w&auml;hrend der gesamten
Mietzeit den vertragsgem&auml;&szlig;en
Gebrauch zu erm&ouml;glichen.
Auch wenn der Mieter verpflichtet
ist, den Teppichboden zu pflegen,
gilt dies nicht f&uuml;r Verschlei&szlig;erscheinungen.
Wenn der Vermieter verpflichtet
ist, einen verbrauchten
Teppichboden zu erneuern,
werden Nebenarbeiten erforderlich, n&auml;mlich zun&auml;chst das
Ausr&auml;umen der vorhandenen
M&ouml;bel und nach Beendigung der
Arbeiten deren Wiedereinr&auml;umung.
Erfurt vom 5.9.2008 – 2 C 1306/07
– besteht insoweit keine Mitwirkungspflicht des Mieters. Die
dadurch entstehenden Kosten hat
der Vermieter zu tragen.
Selbstauskunft des
Es ist vielfach &uuml;blich geworden,
dass ein Vermieter vom Mietinteressenten eine Selbstauskunft
fordert, die Zweifel an dessen
Bonit&auml;t ausschlie&szlig;en sollen. Wenn
sich nun herausstellt, dass der
Mietinteressent eine Selbstauskunft abgegeben hat, die in
wesentlichen Punkten nicht
stimmt, ist der Vermieter zur
berechtigt. Diese Auffassung hat
das Landgericht M&uuml;nchen I im
Urteil vom 25.3.2009 – 14 S
18532/08 – vertreten.
Die geforderten Angaben in der
Selbstauskunft waren n&auml;mlich f&uuml;r
den Fortbestand des Mietverh&auml;ltnisses von wesentlicher
Bedeutung. Fragen nach den Einkommensverh&auml;ltnissen und der
beruflichen Stellung sind zul&auml;ssig,
da sie dem Vermieter R&uuml;ckschl&uuml;sse auf die Bonit&auml;t des
Mieters erm&ouml;glichen. Die Bonit&auml;t
des Mieters ist f&uuml;r den Vermieter
von wesentlicher Bedeutung und
f&uuml;r das Entstehen und das Fortbestehen des Mietverh&auml;ltnisses,
da sie die Hauptleistungspflicht
des Mieters zur Entrichtung der
Miete betrifft. Die Fragen nach
dem Arbeitgeber, der beruflichen
Stellung und den Eink&uuml;nften hatte
der Mieter nicht konkret beantwortet. Er hatte das Bruttogehalt
als monatliches Nettoeinkommen
angegeben. Ferner war ein Arbeitsverh&auml;ltnis angegeben
worden, obgleich der Mieter dort
noch in der Ausbildung war.
konnte der Vermieter das Mietverh&auml;ltnis k&uuml;ndigen bevor ein
Mietzinsausfall entstand. Bei
wahrheitsgem&auml;&szlig;er Selbstauskunft
seitens des Mieters h&auml;tte der Vermieter den Mietvertrag n&auml;mlich
nicht abgeschlossen, so dass sich
durch die vertragliche Bindung
allein das Risiko ausreichend verwirklicht hatte. Vom Vermieter
kann nicht verlangt werden, dass
ihm erst ein Schaden entsteht, den
er durch die Einholung ordnungsgem&auml;&szlig;er Angaben gerade von
vornherein vermeiden wollte.
Unbefugtes Parken auf fremdem Grundst&uuml;ck
Fremde Grundst&uuml;cke werden zum
Abstellen von Fahrzeugen gern in
Anspruch genommen, auch wenn
ausdr&uuml;cklich durch ein Schild
darauf hingewiesen wird, wer unter
welchen Voraussetzungen und wie
lange dort parken darf. Ein solcher
Hinweis wird jedoch kaum beachtet, was f&uuml;r den verf&uuml;gungsberechtigten Grundst&uuml;ckseigent&uuml;mer
zu &auml;rgerlichen Situationen f&uuml;hrt.
Deshalb hatte ein solcher Grundst&uuml;ckseigent&uuml;mer einem Unternehmen den Auftrag erteilt, widerrechtlich abgestellte Fahrzeuge
ohne weiteres abzuschleppen. Der
Vertrag regelte auch die H&ouml;he der
Abschleppkosten; sie sollten 150 €
betragen; au&szlig;erdem waren Inkassokosten in H&ouml;he von 15 € vorgesehen.
Nachdem dann ein solcher Abschleppvorgang stattgefunden
hatte, bekam der Eigent&uuml;mer sein
Fahrzeug erst ausgeh&auml;ndigt, als er
165 € gezahlt hatte. Diese finanzielle Belastung wollte der Fahrzeughalter nicht akzeptieren und er
verlangte dann im Wege der Klage
vom Grundst&uuml;ckseigent&uuml;mer eine
R&uuml;ckzahlung.
Mit diesem Sachverhalt hat sich der
Bundesgerichtshof im Urteil vom
5.6.2009 – V ZR 144/08 – befa&szlig;t.
Danach stellte das unbefugte Abstellen des Fahrzeugs eine Beeintr&auml;chtigung des unmittelbaren Besitzes des Eigent&uuml;mers dar. Es handelte sich im Rechtssinne um „verbotene Eigenmacht“. Zur Beseitigung dieser Beeintr&auml;chtigung hatte
der Grundst&uuml;ckseigent&uuml;mer sofort
sein ihm gesetzlich zustehendes
Selbsthilferecht aus&uuml;ben d&uuml;rfen.
Dem konnte der Fahrzeugf&uuml;hrer
nicht entgegenhalten, auf dem
Grundst&uuml;ck w&auml;ren noch andere
freie Parkpl&auml;tze gewesen. Er konnte sich der verbotenen Eigenmacht
unabh&auml;ngig davon erwehren, welches rechtliche Ausma&szlig; die Beeintr&auml;chtigung hatte. Der Grundst&uuml;ckseigent&uuml;mer konnte die
St&ouml;rung nicht anders als durch Abschleppen beseitigen. Dass er sich
daf&uuml;r des Abschleppunternehmens
bedient hatte, war grunds&auml;tzlich
Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes war der Fahrzeugf&uuml;hrer verpflichtet, die Abschleppkosten zu tragen, weil es sich
dabei um einen Schadensersatzanspruch handelte. Unzul&auml;ssig
waren dagegen die Inkassokosten,
weil es daf&uuml;r an einer rechtlichen
Grundlage fehlte.
gesch&uuml;tzten Baum
B&auml;ume, die durch eine Baumschutzsatzung unter Schutz gestellt
worden sind, haben meistens ein
h&ouml;heres Alter und zeigen dann
Alterserscheinungen, die zu der
Frage f&uuml;hren, ob von dem Baum
eine Gefahr ausgeht und er deshalb beseitigt werden sollte. Daf&uuml;r
mu&szlig; von der Baumschutzbeh&ouml;rde
eine Genehmigung eingeholt wer-
•Installationen
•Nachtspeicheranlagen
•Breitbandverkabelung
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den. Dabei m&uuml;ssen vom Grundst&uuml;ckseigent&uuml;mer aber die Gr&uuml;nde
angegeben werden, aus denen
sich die Gefahr ergeben soll.
das Oberverwaltungsgericht Saarlouis im Beschlu&szlig; vom 27.4.2009 –
2 A 286/09 – mit einem Sachverhalt befasst, wo der Grundst&uuml;ckseigent&uuml;mer der Meinung war, es
liege die Gefahr eines Baumbruchs
(Zwiesel) vor. Wenn aber nur eine
Instabilit&auml;t der in jungen Jahren
des Baumes aufgetretenen Spaltung des Stammes vorliegt, kommt
eine anderweitige Abhilfem&ouml;glichkeit in Form von zumutbaren
Sicherungsma&szlig;nahmen in Frage,
so dass kein Anspruch auf Beseitigung bestand.
Der Antragsteller machte aber
weiter Gef&auml;hrdungen einer
benachbarten Treppenanlage und
der St&uuml;tzmauern durch das Wurzelwerk des Baumes geltend.
Insoweit kamen bauliche Unterhaltungsma&szlig;nahmen in Frage, die
zumutbar waren.
Auch konnten nicht mit Erfolg Gesundheitsgefahren durch den
Baum angef&uuml;hrt werden, was zu
Problemen mit einer pers&ouml;nlichen
Allergie gef&uuml;hrt h&auml;tte. Diese Probleme konnte der Grundst&uuml;ckseigent&uuml;mer aber durch geeignete
Sch&auml;dlingsbek&auml;mpfungsma&szlig;nahmen unterbinden. Ohnehin waren
B&auml;ume gleicher Art mit gleichen
Sch&auml;dlingen in der Nachbarschaft
vorhanden, so dass die Probleme
geblieben w&auml;ren und die Beseitigung des gesch&uuml;tzten Baumes
nichts gebracht h&auml;tte.
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Fu&szlig;bodenheizung: Neues System saniert
verschlammte Kunststoffleitungen von innen
Schon die R&ouml;mer kannten sie, und noch
immer stehen Fu&szlig;bodenheizungen wegen der gleichm&auml;&szlig;ig abstrahlenden, angenehmen W&auml;rme hoch im Kurs. Doch
Untersuchungen zeigen, dass in 70% aller F&auml;lle der Zustand der Heizsysteme
nicht einwandfrei ist. Korrodierte Rohre treiben die Energiekosten in die
H&ouml;he, Geb&auml;udebetreiber und Sachverst&auml;ndige haben es Jahre nach dem Einbau oft schwer, den Zustand einer Fu&szlig;bodenheizung von au&szlig;en einzusch&auml;tzen. Besonders betroffen sind Wohnungen mit Fu&szlig;bodenheizungen, die in den
achtziger und neunziger Jahren mit
g&uuml;nstigen Kunststoffrohren installiert
Was damals keiner ahnte: Kunststoffe
sind auf Grund ihres molekularen Aufbaus sauerstoffdiffus. Das hei&szlig;t: Der an
sich geschlossene Heizkreislauf wird
fortw&auml;hrend mit neuem Sauerstoff angereichert und beschleunigt das Verschlammen (Rost- und Kunststoffpartikel) und die Korrosion. Davon betroffen sind alle Metallteile der Anlage. Armaturen und Ventile funktionieren
nicht mehr richtig, einzelne R&auml;ume werden nicht mehr warm, der Energieaufwand nimmt zu. Oft werden die Heizungen infolge der Verschlammung
h&ouml;her gestellt, um den W&auml;rmeverlust zu
kompensieren. Vorlauftemperaturen
von 60 Grad Celsius sind dabei keine
Seltenheit. Sie sind f&uuml;r die meisten
Rohrtypen jedoch deutlich zu hoch, so
dass die Kunststoffstabilisatoren beschleunigt abdampfen. entscheidend um
den Energieverlust zu reduzieren und
eine teure Komplettsanierung zu umgehen, ist eine fr&uuml;hzeitige Zustandsanalyse. G&uuml;nstige und zuverl&auml;ssige Ergebnisse liefert beispielsweise eine Analyse
Dabei werden vor Ort alle wichtigen Parameter gemessen. Mit Hilfe einer Infrarotkamera kann zudem der exakte Verlauf der Heizungsrohre aufgezeigt werden. Bei stark verschlammten Heizkreisl&auml;ufen l&auml;sst sich nicht genau feststellen
bis zu welchem Punkt das System intakt
ist und wo die Verschlammung beginnt.
Befindet sich der Korrosionsprozess im
Anfangsstadium kann durch eine Sanierung der Heizungsrohre von innen der
Totalersatz des Systems verhindert werden. In einem ersten Schritt werden die
Rohrinnenfl&auml;chen gereinigt. Dies ist vergleichbar mit dem Effekt eines Schleifpapiers. Ein Spezialkompressor presst mit
hohem Luftdruck ein Granulat an die
Rohrw&auml;nde. Selbst kleinste Winkel und
Verzweigungen werden erfasst.
Am Rohrende saugt eine Recyclingmaschine das Granulat und die Korrosionsr&uuml;ckst&auml;nde ab. Das Rohr ist wieder
blank. Das ist Voraussetzung f&uuml;r den
zweiten Arbeitsschritt. Hierbei wird der
Leitungsverlauf der hinter W&auml;nden und
B&ouml;den verborgenen Installationen rekonstruiert und berechnet.
Dies gibt Aufschluss &uuml;ber die notwendigen Epoxydharzmengen, damit das
komplette Rohrsystem nahtlos innenbeschichtet werden kann. &Uuml;ber eine komplett automatisierte Misch- und Dosiermaschine wird die ben&ouml;tigte Epoxydharzmenge entnommen. Eingef&uuml;llt in
eine Schlauchkartusche wird diese zwischen den Druckluftschl&auml;uchen und der
Zapfstelle angekoppelt. Allein die
Druckluft presst das Harz an die Rohrinnenwand. Das &uuml;bersch&uuml;ssige Harz
flie&szlig;t durch jede Rohrverbindung bis es
schlie&szlig;lich am Ende der Leitung austritt. Sofort werden Druck und Luftvolumen reduziert, damit das an den
Rohrenden haftende Harz nicht mehr
weiterflie&szlig;en kann. Die Beschichtung
verhindert, dass sich neuer Rost bildet,
und gl&auml;ttet die Rohrinnenfl&auml;chen. Nach
24 Stunden ist das Epoxydharz ausgeh&auml;rtet und kann wieder belastet
werden. Im alten Rohr ist ein neues,
energieeffizientes Rohr entstanden.
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RA Frank-Georg Pfeifer, D&uuml;sseldorf:
Mieter muss Verschlechterung hinnehmen
Der Mieter einer Eigentumswohnung, die ca. 1970 errichtet
wurde, minderte ab 2002 die
monatliche Miete um 30%, weil er
sich durch den Trittschall aus der
Oberwohnung bel&auml;stigt f&uuml;hlte.
Denn nach Beginn des Mietverh&auml;ltnisses hatte der Eigent&uuml;mer
der Oberwohnung den dortigen
PVC-Belag durch Bodenfliesen
ersetzt. Ein Gutachter ermittelte in
der Mietwohnung einen Schallpegel von 61 Dezi-Bel (=dB). Die
Vermieterin erhob im Jahre 2005
Klage, und verlangte insbesondere Zahlung der aufgelaufenen Mietr&uuml;ckst&auml;nde von
rund 7.200 €. Der Oberhausener
Amtsrichter mochte jedoch nur
1.459,50 € zuerkennen. Das vom
Vermieter sodann angerufene
Landgericht Duisburg gab aber
dann der Klage in vollem Umfang
statt. Da der Mieter in der Folgezeit die Miete weiter gek&uuml;rzt hatte
und noch die Kosten eines
Beweisverfahrens hinzukamen,
wurden vom Landgericht letztlich
rund 11.000 € ausgeurteilt.
Bundesrichter schaffen Klarheit
Die nunmehr zum Bundesgerichtshof eingelegte Revision
des Mieters blieb jedoch ohne
Erfolg: Unter dem 17. Juni 2009
(Aktenzeichen VIII ZR 131/08)
stellte der BGH n&auml;mlich fest, dass
dem Mieter hier kein Minderungsrecht zustehe, weil die
Wohnung keinen Mangel im
Sinne des &sect; 536 BGB aufweise.
Folgerichtig lautet der amtliche
Eine Mietwohnung in einem
&auml;lteren Geb&auml;ude weist, wenn
nicht vertraglich etwas anderes
vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel
auf, sofern der Trittschallschutz
den zur Zeit der Errichtung des
Geb&auml;udes geltenden DIN-Normen
entspricht. Das gilt auch dann,
wenn w&auml;hrend der Mietzeit in der
Wohnung dar&uuml;ber der Fu&szlig;bodenbelag ausgetauscht wird
und sich dadurch der Schallschutz
gegen&uuml;ber dem Zustand bei
Anmietung der Wohnung verschlechtert.
Das haben die Karlsruher Bundesrichter wie folgt begr&uuml;ndet:
Zun&auml;chst wurde festgehalten,
dass bei Mietabschluss keine Trittschallfreiheit vereinbart worden
sei. Entsprechende vertragliche
Rechte waren also nicht verletzt.
Im zweiten Schritt wurden sodann
die einschl&auml;gigen Normen verglichen: Bei Errichtung des Geb&auml;udes Anfang der 70er Jahre
galt noch die DIN 4109 in der
Fassung von 1962. Diese Norm
lie&szlig; einen Schallpegel von 63
Dezi-Bel (= dB) zu. Die DIN 4109
.&quot;++. $,-+2&quot;
/// + $%-&quot;&amp;-.+/&quot;+&amp;
/// &quot;(&quot;+#%&quot;*,, .&quot;+-.(# !&quot;
.**&quot;+-'
&amp;+%( , $.**
/-' !&quot;
aus dem Jahre 1989 erlaube
jedoch maximal 53 dB.
Zur Erl&auml;uterung: 10 dB weniger
werden als halb so laut empfunden.
Schallschutznorm von 1962 ma&szlig;geblich
Es fragte sich daher, ob die Schallschutznorm von 1962 oder die von
1989 ma&szlig;geblich war.
Der BGH stellte klar, dass es auf
diejenige Schallschutz-Norm ankomme, welche zur Zeit der Geb&auml;ude-Errichtung galt, also die
DIN 4109- Fassung 1962.
Weil die Messung aber 61 dB ergeben hatte war diese Norm von
1962 eingehalten.
Damit war der gemessene Schallpegel statthaft, so dass ein Mangel
der Mietwohnung nicht vorlag.
Mithin entfiel auch das Recht des
Mieters zu einer diesbez&uuml;glichen
Austausch des Bodenbelags keine
Zur Abgrenzung wies der BGH
noch darauf hin, ein Mieter
k&ouml;nne, anders als etwa beim
Dachgeschoss-Ausbau nicht
erwarten, dass der Vermieter die
h&ouml;heren L&auml;rmschutzanforderungen einhalte, die zur
Zeit des Umbaus g&uuml;ltig seien.
Die reine Ver&auml;nderung des
Bodenbelags werde im
Wohnungseigentumsrecht und im
Wohnraummietrecht nicht als
bauliche &Auml;nderung angesehen.
Denn es sei keineswegs zu derartigen Eingriffen in die
Zwischendecke gekommen, dass
die Einhaltung neuerer Schallnutznormen zu fordern sei.
Vor allem seien auch der unter
dem Bodenbelag befindliche
Estrich und die Geschossdecke
unver&auml;ndert geblieben. Kurzum,
es waren solche Arbeiten, die aufgrund der Abnutzung des Fu&szlig;bodens von Zeit zu Zeit erforderlich sind.
Mieter kann keinen h&ouml;heren
Schallschutz erwarten
Bei einem blo&szlig;en Austausch des
Fu&szlig;bodenbelags in der Oberwohnung, sei es durch den Vermieter selbst, sei es durch einen
anderen Sondereigent&uuml;mer, kann
der Mieter nicht erwarten, dass
der Trittschallschutz anschlie&szlig;end
den h&ouml;heren Anforderungen
gen&uuml;ge, also den zur Zeit des
Austauschs geltenden DINNormen.
Auch wenn sich der Schallschutz
durch den Austausch des
Bodenbelages verschlechtere: Solange nachher noch die technischen Normen eingehalten
seien, die bei Errichtung des Geb&auml;udes galten, k&ouml;nne der Mieter mangels anderer Vereinbarung nicht erwarten, dass solche Ver&auml;nderungen des Fu&szlig;bodenbelags
in der Oberwohnung unterblieben.
Dabei sei es gleich, ob ein solcher
Austausch des Bodenbelags durch
den Vermieter selbst erfolge oder
durch einen anderen Wohnungseigent&uuml;mer.
Zustand bei Mietbeginn entscheidend
Unbeachtlich sei, ob der Vermieter selbst nach &sect; 14 Nr. 1 WEG
von dem Wohnungseigent&uuml;mer
der Oberwohnung Unterlassung
der Ma&szlig;nahme oder jedenfalls
deren fachgerechte Ausf&uuml;hrung
zum Zwecke der Verringerung
der L&auml;rmimmissionen verlangen
k&ouml;nnte. Der Mieter k&ouml;nne, so der
BGH abschlie&szlig;end, vielmehr sowohl zu Beginn des Mietverh&auml;ltnisses als auch im weiteren Verlauf nur erwarten, dass die f&uuml;r den
Schallschutz einschl&auml;gigen DIN-
Normen, die also die bei Errichtung des Geb&auml;udes ma&szlig;geblich waren, eingehalten werden.
Anders als vorstehend erl&auml;utert ist
es jedoch bei Gesundheitsgefahren durch chemische Stoffe,
etwa Holzschutzmitteln. Hier
kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes (Beschluss vom
4.8.1998 Aktenzeichen: 1 BvR
1711/94, in: Grundeigentum 1998,
Seite 1208) auf die jeweils dem
entsprechenden chemischen
Grenzwerte an, nicht auf die zur
Zeit des Vertragsschlusses.
BGB-Gesellschaft darf f&uuml;r einen Gesellschafter k&uuml;ndigen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft nicht deswegen an der
K&uuml;ndigung eines Mietverh&auml;lt-
nisses wegen Eigenbedarfs ihrer
Gesellschafter gehindert ist, weil
die Gesellschaft mit dem Ziel gegr&uuml;ndet wurde, Wohnr&auml;ume in
Wohnungseigentum umzuwandeln. (BGH, Urteil vom 16.
Juli 2009 - VIII ZR 231/08 )
Die Kl&auml;gerin, eine aus acht
Gesellschaftern bestehende BGBGesellschaft, erwarb ein
Wohnanwesen in M&uuml;nchen.
Zweck der Gesellschaft ist die Eigennutzung der Wohnungen
durch die Gesellschafter.
Die Beklagte ist aufgrund eines
mit den Voreigent&uuml;mern des
Anwesens geschlossenen Mietvertrages von 1983 Mieterin im
dritten Obergeschoss des
Das Amtsgericht hat die
R&auml;umungsklage abgewiesen; die
Berufung der Kl&auml;gerin bleib
erfolglos (LG M&uuml;nchen I - Urteil
vom 30. Juli 2008 – 14 S 20441/07,
in: Info M 2008, Seite 365). Der
BGH hob das landgerichtliche Urteil auf und verwies zur&uuml;ck:
Eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin d&uuml;rfe einem Mieter
grunds&auml;tzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter
nach &sect; 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch
dann k&uuml;ndigen, wenn die BGBGesellschaft durch Erwerb des
Mietwohnraums gem&auml;&szlig; in den
Mietvertrag eingetreten ist.
&sect; 566 BGB (Kauf bricht nicht
Miete) sch&uuml;tze den Mieter, indem
der Erwerber in die sich aus dem
Mietverh&auml;ltnis ergebenden
Rechte und Pflichten eintritt. &sect; 566
BGB sch&uuml;tze den Mieter aber
nicht davor, dass eine Personenmehrheit als Erwerberin in
den Mietvertrag eintritt. Der Wirksamkeit der K&uuml;ndigung stehe
auch &sect; 577a BGB weder in
direkter noch in analoger Anwendung entgegen.
Nach dieser Vorschrift kann der
Erwerber nicht vor Ablauf von
drei bis zehn Jahren seit der Ver&auml;u&szlig;erung an ihn Eigenbedarf
geltend machen, wenn an vermieteten Wohnr&auml;umen nach der
&Uuml;berlassung an den Mieter
Wohnungseigentum begr&uuml;ndet
und das Wohnungseigentum ver&auml;u&szlig;ert worden ist.
Daran fehle es hier, weil die
klagende BGB-Gesellschaft kein
Wohnungseigentum, sondern das
bebaute Grundst&uuml;ck als solches
erworben habe und im Zeitpunkt
der K&uuml;ndigung durch die Kl&auml;gerin
eine Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht erfolgt war.
Eine entsprechende Anwendung
der Vorschrift m&uuml;sse ebenfalls
ausscheiden, weil gerade die
erh&ouml;hte Gefahr einer Eigenbe-
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- nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung
- und (nach) Ver&auml;u&szlig;erung an
einen neuen Eigent&uuml;mer
das gesetzgeberische Motiv f&uuml;r
die Beschr&auml;nkung der Eigent&uuml;merbefugnisse, sprich: den
Mieterschutz, darstelle.
Auf eine unabh&auml;ngig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage sei
&sect; 577a BGB aber nicht zugeschnitten. Daher sei auch eine
unzul&auml;ssige Gesetzesumgehung
Das Landgericht M&uuml;nchen werde,
so die Bundesrichter abschlie&szlig;end, nunmehr zu kl&auml;ren
haben, ob der geltend gemachte
Eigenbedarf auch begr&uuml;ndet ist.
Gesetz gegen unerlaubte Telefonwerbung in Kraft:
Am 4. August 2009 tritt das
Gesetz zur Bek&auml;mpfung unerlaubter Telefonwerbung und zur
Verbesserung des Verbraucherschutzes bei besonderen Vertriebsformen in Kraft. Das Gesetz
verbietet Werbeanrufe bei Verbrauchern, wenn diese nicht
vorher ausdr&uuml;cklich ihre Einwilligung erkl&auml;rt haben. Werbeanrufer d&uuml;rfen ihre Telefonnummer
nicht mehr unterdr&uuml;cken. Verst&ouml;&szlig;e gegen diese Verbote k&ouml;nnen
ab dem 4. August 2009 - anders
als bisher - mit empfindlichen
Geldbu&szlig;en geahndet werden.
Zudem werden die Widerrufsrechte von Verbraucherinnen und
Verbrauchern bei telefonischen
Vertragsschl&uuml;ssen erweitert.
„Wir sch&uuml;tzen Verbraucherinnen
und Verbraucher wirksamer vor
unerlaubter Telefonwerbung. B&uuml;rgerinnen und B&uuml;rger k&ouml;nnen jetzt
von den Verbesserungen im Verbraucherschutz durch das Gesetz
zur Bek&auml;mpfung unerlaubter
Telefonwerbung und zur Verbesserung des Verbraucherschutzes
bei besonderen Vertriebsformen
profitieren. Schwarzen Schafen in
der Branche drohen empfindliche
Sanktionen, wenn sie Verbraucherinnen und Verbraucher mit unerw&uuml;nschten Anrufen behelligen
und ein jeder kann sich besser
gegen untergeschobene Vertr&auml;ge
wehren!“ freut sich Bundesjustizministerin Brigitte Zypries.
Telefonwerbung hatte sich in den
letzten Jahren zu einem gro&szlig;en
&Auml;rgernis entwickelt. B&uuml;rgerinnen
und B&uuml;rger wurden mit Werbeanrufen &uuml;berh&auml;uft und in vielen
F&auml;llen auch mit unseri&ouml;sen Methoden zu Vertr&auml;gen &uuml;berredet,
die sie gar nicht haben wollten.
&Uuml;ber die bereits geltende Regelung, dass Telefonwerbung der
Einwilligung der Verbraucher
bedarf, haben sich viele Firmen
einfach hinweggesetzt.
Ein besserer Schutz der Verbraucherinnen und Verbraucher
war geboten. Dieser wird
nunmehr mit dem Gesetz zur
Bek&auml;mpfung unerlaubter
Im Einzelnen sieht das neue
Gesetz folgende Verbesserungen
f&uuml;r die Verbraucher vor:
• Verst&ouml;&szlig;e gegen das bestehende
Verbot der unerlaubten
Telefonwerbung gegen&uuml;ber Verbrauchern k&ouml;nnen k&uuml;nftig mit
einer Geldbu&szlig;e bis zu 50.000
Au&szlig;erdem wird im Gesetz klargestellt, dass ein Werbeanruf nur
zul&auml;ssig ist, wenn der
Angerufene vorher ausdr&uuml;cklich
erkl&auml;rt hat, Werbeanrufe
erhalten zu wollen. So wird verhindert, dass sich Anrufer auf
Zustimmungserkl&auml;rungen
berufen, die der Verbraucher in
einem v&ouml;llig anderen Zusammenhang oder nachtr&auml;glich
• Bei Werbeanrufen darf der Anrufer seine Rufnummer nicht
mehr unterdr&uuml;cken, um seine
Identit&auml;t zu verschleiern. Viele
unerw&uuml;nschte Werbeanrufe
werden bislang nicht verfolgt,
weil sich nicht feststellen l&auml;sst,
wer angerufen hat. Denn die
Unternehmen machen in der
Regel von der M&ouml;glichkeit Gebrauch, ihre Rufnummer zu
unterdr&uuml;cken. Dies wird nun
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durch das Telekommunikationsgesetz (TKG) verboten. Bei Verst&ouml;&szlig;en gegen das Verbot der
droht eine Geldbu&szlig;e bis zu
• Verbraucherinnen und Verbraucher bekommen mehr
M&ouml;glichkeiten, Vertr&auml;ge zu
widerrufen, die sie am Telefon
abgeschlossen haben. Vertr&auml;ge
&uuml;ber die Lieferung von
Zeitungen, Zeitschriften und Illustrierten sowie &uuml;ber Wett- und
Lotterie-Dienstleistungen
k&ouml;nnen k&uuml;nftig widerrufen
werden so wie es heute schon
bei allen anderen Vertr&auml;gen
m&ouml;glich ist, die Verbraucher am
Telefon abgeschlossen haben. In
diesen Bereichen kommt es besonders zu unerlaubter
Telefonwerbung, um Verbraucher zu einem Vertragsabschluss zu bewegen. Bislang
gibt es hier kein Widerrufsrecht
(&sect; 312d Absatz 4 Nummer 3 und
4 BGB). Diese Ausnahmen
werden beseitigt. Es kommt f&uuml;r
das Widerrufsrecht nicht darauf
an, ob der Werbeanruf unerlaubt
war. Die Vorschrift erm&ouml;glicht
einen Widerruf, aus welchen
Gr&uuml;nden auch immer.
Wenn der Verbraucher den Vertrag fristgerecht widerrufen hat,
braucht er ihn nicht zu erf&uuml;llen.
Die Widerrufsfrist betr&auml;gt abh&auml;ngig von den Umst&auml;nden des
Einzelfalles - zwei Wochen oder
einen Monat und beginnt nicht,
bevor der Verbraucher eine Belehrung &uuml;ber sein Widerrufsrecht
in Textform (etwa als E-Mail
oder per Telefax) erhalten hat.
Bei unerlaubten Werbeanrufen
betr&auml;gt die Frist regelm&auml;&szlig;ig
• Der Schutz vor untergeschobenen Vertr&auml;gen, einschlie&szlig;lich der so genannten
Kostenfallen im Internet, wird
• Wenn der Verbraucher &uuml;ber
sein Widerrufsrecht nicht in
Textform belehrt wurde, kann
er Vertr&auml;ge &uuml;ber Dienstleistungen, die er am Telefon oder
im Internet abgeschlossen hat,
k&uuml;nftig widerrufen. Bislang gibt
es in solchen F&auml;llen kein
Widerrufsrecht mehr, wenn der
Unternehmer mit der Ausf&uuml;hrung der Dienstleistung mit
ausdr&uuml;cklicher Zustimmung
des Verbrauchers begonnen
oder der Verbraucher die Ausf&uuml;hrung selbst veranlasst hat.
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Unseri&ouml;se Unternehmer haben
diese Regelung gezielt ausgenutzt, um Verbrauchern am
Telefon oder im Internet Vertr&auml;ge unterzuschieben. Diesem
Verhalten entzieht das Gesetz
die Grundlage. Widerruft der
Verbraucher einen solchen Vertrag, muss er die bis dahin vom
Unternehmer erbrachte Leistung nur dann bezahlen, wenn
er vor Vertragsschluss auf diese
Pflicht hingewiesen worden ist
und er dennoch zugestimmt
hat, dass die Leistung vor Ende
der Widerrufsfrist erbracht
wird. Das Unterschieben von
Vertr&auml;gen wird damit wirtschaftlich uninteressant, weil
Unternehmen auf eigenes
Risiko leisten.
Ein unseri&ouml;ses Unternehmen
bietet im Internet die Erstellung
eines ganz pers&ouml;nlichen
Horoskops an. Nur aus dem Kleingedruckten ergibt sich, dass daf&uuml;r
bezahlt werden muss; die Gestaltung der Webseite erweckt
den gegenteiligen Eindruck. Eine
Belehrung &uuml;ber das Widerrufsrecht erfolgt nicht. Deshalb gibt
der Verbraucher auch ohne
Bedenken seine pers&ouml;nlichen
Daten (Name, Anschrift, Geburtsdatum usw.) ein. Eine Woche
sp&auml;ter erh&auml;lt er eine Rechnung
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K&uuml;nftig kann der Verbraucher
seine Vertragserkl&auml;rung noch solange widerrufen, wie er nicht
vollst&auml;ndig bezahlt hat. Wenn ihn
das Unternehmen vor Abgabe
seiner Erkl&auml;rung nicht darauf
hingewiesen hat, dass er bei
einem Widerruf f&uuml;r die bis dahin
erbrachte Leistung Wertersatz
zahlen muss, kann das
Unternehmen nichts von ihm
Ein Verbraucher wird von seinem
Telefonanbieter angerufen und
&uuml;berredet, einen vermeintlich
g&uuml;nstigeren Tarif mit einer Laufzeit von einem Jahr zu vereinbaren. Weder w&auml;hrend des
Telefonats noch sp&auml;ter belehrt der
Telefonanbieter den Verbraucher
&uuml;ber sein Widerrufsrecht und &uuml;ber
die Verpflichtung, im Falle des
Widerrufs f&uuml;r bis dahin erbrachte
Leistungen Wertersatz zahlen zu
m&uuml;ssen. Der Verbraucher nutzt
sein Telefon wie gewohnt weiter,
stellt aber erst anhand der
n&auml;chsten drei Monatsrechnungen
fest, dass der vermeintlich g&uuml;nstigere Tarif tats&auml;chlich teurer ist.
Nach der Neuregelung kann der
Verbraucher dann seine Vertragserkl&auml;rung noch widerrufen.
• Au&szlig;erdem bedarf die K&uuml;ndigung
eines Dauerschuldverh&auml;ltnisses
oder die Vollmacht dazu im Fall
des Anbieterwechsels zuk&uuml;nftig
der Textform, wenn der neue
Anbieter gegen&uuml;ber dem
bisherigen Vertragspartner des
Verbrauchers auftritt. Hierdurch
wird verhindert, dass ein neuer
Anbieter den Vertrag des Ver-
brauchers mit seinem bisherigen
Anbieter ohne entsprechenden
Auftrag des Verbrauchers
k&uuml;ndigt. Hierzu ist es durch
unseri&ouml;se Anbieter von Telefondienstleistungen h&auml;ufiger gekommen.
Beispiel: Ein Telefonanbieter
&uuml;berredet einen Verbraucher am
Telefon zu einem Anbieterwechsel („Sie sparen viel Geld
und m&uuml;ssen sich um nichts
k&uuml;mmern“). Bisher konnte das
anrufende Unternehmen gegen&uuml;ber dem bisherigen Anbieter
ohne weiteres die Abwicklung
&uuml;bernehmen. K&uuml;nftig bedarf die
K&uuml;ndigung des Vertragsverh&auml;ltnisses zwischen dem Verbraucher und seinem bisherigen
Telefonanbieter der Textform
(etwa E-Mail, Telefax). Der neue
Anbieter kann also nur dann auf
das bestehende Vertragsverh&auml;ltnis Einfluss nehmen, wenn er
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Fenster, Haust&uuml;ren, Winterg&auml;rten,
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ein solches „Schriftst&uuml;ck“ des
Verbrauchers vorlegen kann.
Den neuen Vertrag kann der
nicht &uuml;ber sein Widerrufsrecht
belehrte Verbraucher zuk&uuml;nftig
auch dann noch widerrufen,
wenn er bereits &uuml;ber den neuen
Anbieter telefoniert hat (s. o.).
Herausgegeben vom Referat
Heftige Gewitter, abrupte Wetter- Hof nehmen zu.
st&uuml;rze, Sturm und Hagel, das ist
Daher gilt es, die finanziellen
der Sommer 2009. Der
Risiken solcher Sch&auml;den abKlimawandel ist unabsehbar. Und zufangen.
dann war noch mit Schrecken zu
Dies gibt Anlass zu der Frage, wie
vernehmen, dass in Nachterstedt
bei Mietobjekten die Kosten einer
(Sachsen-Anhalt) am 18. Juli 2009 Sach- und Haftpflichtversicherung
zwei H&auml;user in die Tiefe gerissen
auf die Mieter umgelegt werden
wurden, die auf sanfter Hanglage
rund 150 Meter vom Rande eines
• Erste Voraussetzung: Man veraufgelassenen Tagebaus standen;
wendet die rechtssicheren Mietja, wer rechnet denn mit sowas.
vertr&auml;ge von Haus &amp; Grund.
Blitzschlag, Sturmsch&auml;den,
Erd- 15.01.2004
• Sodann
gilt Uhr
f&uuml;r1das unAnz90x40_4c
rutsch: Die Risiken f&uuml;r Haus und
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Versicherungsexperten, dem
Schornsteinfeger und nat&uuml;rlich
mit dem Berater von Haus &amp;
Grund vorzubereiten.So kann
man zielgerichtet fragen.
• Nachstehend also eine nicht abschlie&szlig;ende, kurze Merkpostenliste, damit Sie die wichtigsten
Punkte er&ouml;rtern k&ouml;nnen.
• Ma&szlig;geblich ist aber stets die eigenverantwortliche Abw&auml;gung
der Einzelumst&auml;nde.
1. Geregelt ist die die Umlage
von Versicherungskosten in &sect; 2
Nr. 3 der Betriebskostenverordnung (fr&uuml;her Anlage 3 zu &sect; 27 der
II. BV).
Dementsprechend muss der Mietvertrag sorgf&auml;ltig ausgef&uuml;llt
werden. Ist dies gemacht, dann
umfassen laut Gesetz die umlegbaren Betriebskosten:
„Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu geh&ouml;ren namentlich die
Kosten der Versicherung des Geb&auml;udes
gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarsch&auml;den, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung f&uuml;r
das Geb&auml;ude, den &Ouml;ltank und den Aufzug.“
Das bedeutet, dass die Versicherungspr&auml;mien einschlie&szlig;lich
dazugeh&ouml;riger Steuern umlegbar
Entscheidend ist das Wort namentlich, denn damit ist klargestellt, dass die Aufz&auml;hlung nicht
abschlie&szlig;end, sondern nur beispielhaft ist.
Folglich k&ouml;nnen weitere
sachgerechte Versicherungen hinzukommen, sofern das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot
nach &sect; 556 Abs. 3 Satz 1 BGB beachtet wird. Umlegbar sind im
Lichte von Schrifttum und Rechtsprechung demnach die Pr&auml;mien
folgender Versicherungen,1)
wobei im Einzelfall abweichende
Gerichtsentscheidungen m&ouml;glich
a) Umlegbar ist die Geb&auml;udefeuerversicherung, einschl. der
gesetzlichen Feuerkasse, und der
b) Die Haftpflichtversicherung der
Gemeinschaftsantenne ist umlegbar; gleich, ob es sich um eine terrestrische Antenne oder eine Parabolantenne handelt.2)
c) Die Wasserschadenversicherung; ebenso die Versicherung gegen austretendes Leitungswasser. Das betrifft auch
Wasserrohre, welche unterhalb
des Kellerbodens zwischen den
Fundamentmauern verlaufen.3)
geh&ouml;rt auch der Wasserschaden
durch eine undichte Duschverfugung.4) Umlegbar sind auch die
Pr&auml;mien der Versicherung gegen
Abwasser-R&uuml;ckstausch&auml;den.5)
aa) Nicht umlegbar sind aber
h&ouml;here Pr&auml;mien wegen schadensanf&auml;lliger Rohre.6)
bb) Da der Mieter von einer W&auml;rmepumpe den Vorteil g&uuml;nstigerer
Beheizung hat, d&uuml;rften auch die
Kosten f&uuml;r die Versicherung einer
W&auml;rmepumpe7) auf den Mieter
umlegbar sein. Denn bei
schadhaften Rohren einer W&auml;rmepumpe oder Solaranlage kann
es zu betr&auml;chtlichen Wassersch&auml;den kommen. Rechtsprechung ist aber dazu nicht
ersichtlich. Auch kann es sich bei
Wasser, welches bestimmungswidrig aus der Heizanlage austritt,
um Leitungswasser im Sinne der
Wohngeb&auml;ude-Versicherungsbedingungen handeln.8)
d) Weiter umlegbar ist die Geb&auml;udehaftpflichtversicherung.
Das ist die Versicherung des
Hauseigent&uuml;mers/Vermieters f&uuml;r
den Fall, dass Sch&auml;den durch das
Geb&auml;ude Haftpflichtsch&auml;den entstehen; vgl. &sect;&sect; 836, 837 BGB. Die
private Haftpflichtversicherung /
Kfz - Haftpflicht f&auml;llt nicht
darunter; auch nicht die Kfz Haftpflicht f&uuml;r das Dienstauto der
e) Umlegbar ist auch die Glasversicherung, jedoch sind Besonderheiten zu beachten:
Nach Ansicht des LG Stuttgart9)
kann eine Glasbruchversicherung
nicht nur nach dem Verh&auml;ltnis der
Fensterfl&auml;chen umgelegt werden.
In diesem Sinne verlangt das LG
Berlin,10) dass Versicherungskosten, welche f&uuml;r Wohn- und
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&Uuml;&Otilde;&laquo;&laquo;i&Agrave;&Igrave;&gt;J&Agrave;i`&Atilde;&deg;`i
sammen entstehen, aufgeschl&uuml;sselt werden m&uuml;ssen. Diese Pflicht
zur Aufschl&uuml;sselung besteht auch,
wenn der Vermieter eine Sammelversicherung abgeschlossen hat.11)
f) Umlegbar ist ferner die
Hausbock- und Schwammversicherung.12)
g) Ebenso umlegbar ist die &Ouml;ltankversicherung, (u. a.
Gew&auml;sserschadensversicherung).
Die &Ouml;ltankversicherung betrifft
den zur Heizanlage geh&ouml;rigen &Ouml;ltank; also nicht den Treibstofftank
etwa eines gewerblichen Fuhrunternehmens.
h) Nach dem Gesetzeswortlaut ist
die Gastankversicherung nicht
umlegbar. Da es in &sect; 2 Nr. 13
BetrKV hei&szlig;t: „... namentlich die
Kosten....“, k&ouml;nnte von daher vor
allem wegen der Gleichartigkeit
der Risiken (in beiden F&auml;llen
Brennstofftanks der Hausheizung)
eine Umlage der Versicherungspr&auml;mien auch f&uuml;r Gastanks
erfolgen.13) Rechtsprechung dazu
i) Umlegbar sind weiter die Pr&auml;mien der Aufzugsversicherung.
Diese Kosten umfassen auch die
Pr&auml;mien der Versicherungskosten
f&uuml;r die Aufzugssprech- und Signalanlage (streitig).14)
Hinweis: Wenn der Parterremieter (was zul&auml;ssig ist, aber nicht sein muss) von der Umlage der Aufzugskosten ausgenommen
wird, ist es sinnvoll, ihn auch insoweit von
den Versicherungskosten f&uuml;r den Aufzug
auszunehmen. Hier muss im Bedarfsfalle
evtl. der Versicherer veranlasst werden, die
Kosten entsprechend aufzuschl&uuml;sseln.
j) Mit der BetrKV ist seit 2004 die
Elementarsch&auml;denversicherung
neu hinzugekommen. Das ist die
freiwillige Versicherung (ebenso
eine zwangsweise Elementarumlage15)), welche Sch&auml;den durch
&Uuml;berschwemmung, Lawinen, Erdrutsch, Erdsenkung oder
Erdbeben abdeckt. Sie ist (anders
als in der alten Anlage 3 der II.
BV) jetzt in &sect; 2 Nr.13 BetrKV ausdr&uuml;cklich genannt.
Aber: Die amtliche Begr&uuml;ndung16)
bindet diese Umlage streng an das
Wirtschaftlichkeitsgebot: Es gebe
keine Umlegbarkeit von Kosten
einer Erdbebenversicherung f&uuml;r
ein Mietobjekt, das in einem
nicht-erdbebengef&auml;hrdeten Gebiet liege. Das OLG K&ouml;ln hat aber
im Jahre 2007 insoweit (betr.
Wohnungseigentum) ausgesprochen, der Abschluss einer
entspreche ordnungsgem&auml;&szlig;er
Verwaltung, wenn wegen der
geographischen Lage des Objekts
und angesichts eines drohenden
Klimawandels eine zuverl&auml;ssige
Prognose k&uuml;nftiger Sch&auml;den nicht
m&ouml;glich sei.17)
k) Die Pr&auml;mien einer Terrorismusversicherung sind umlegbar.
aa) Das AG Berlin- Spandau hatte
zwar verlangt,18) dass dies nur
dort m&ouml;glich sein solle, wenn das
Haus in gef&auml;hrdeter Gegend
liege, z.B. nahe einer Botschaft
oder einer Milit&auml;ranlage. Mit Urteil vom 15. Februar 200719) hat
das OLG Stuttgart jedoch entschieden, dass die Kosten einer
Terrorversicherung, die der Vermieter w&auml;hrend des laufenden
Mietverh&auml;ltnisses f&uuml;r ein gewerbliches Mietobjekt abschlie&szlig;t, um-
legbar sind. Eine Mietverlustversicherung, welche den Mietausfall
infolge Terrorismus usw. abdeckt,
d&uuml;rfte bei Gewerberaum
jedenfalls bei klarer Vereinbarung
umlegbar sein.20)
Hinweis: Die vorgenannte Begrenzung auf
gewerbliche Mietverh&auml;ltnisse ist jedoch zu
eng. Man denke an den Sprengstoffanschlag in K&ouml;ln vor rund drei Jahren, an
ein Sprengstoffattentat in Bochum, in
Siegen, und Ende November 2008 in
Berlin.21) Dies spricht daf&uuml;r, dass die Pr&auml;mien die Terrorismusversicherung unter
Beachtung des &sect; 307 BGB und bei entsprechend klarer Vereinbarung auch auf
die Wohnraummieter umlegbar sind.
bb) Gegen die Terrorismusversicherung kann nicht ins Feld
gef&uuml;hrt werden, dass damit
Sch&auml;den beseitigt w&uuml;rden, dies
aber Reparaturarbeiten sind.
Denn auch die klassische
Schadensversicherung deckt mit
ihren Pr&auml;mien den Reparaturaufwand ab, der infolge etwa von
Sturmsch&auml;den entstanden ist.22)
cc) Wird die Umlage der Versicherungskosten vergessen,
kann sie nach AG Neustadt a.d.
Weinstra&szlig;e23) f&uuml;r solche Risiken
nicht nachgeholt werden, die bei
Mietabschluss bereits bestanden.
Der BGH hat dies nun pr&auml;zisiert
wie folgt:24) „Die Kosten einer
Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter
w&auml;hrend des bestehenden Mietverh&auml;ltnisses f&uuml;r das Mietobjekt
abschlie&szlig;t, k&ouml;nnen anteilig auf die
Mieter umgelegt werden, wenn
im Mietvertrag die Kosten einer
derartigen Versicherung als umlagef&auml;hige Betriebskosten
bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht einger&auml;umt ist,
auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.“
2. Nicht umlegbar sind Pr&auml;mien
a) eine Reparaturversicherung,25)
eine Mietverlustversicherung;26)
anders jedoch soll es sein, wenn
im Rahmen z.B. einer Sturmschadenversicherung der durch
den Sturmschaden bedingte Mietausfall27) ersetzt wird;
b) die Rechtsschutzversicherung,28)
c) die Beitr&auml;ge zur gesetzlichen
Unfallberufsgenossenschaft f&uuml;r
d) Nicht umlegbar sind auch die
Pr&auml;mien f&uuml;r die Haftpflichtversicherung, welche ausschlie&szlig;lich
zur Abdeckung von Sch&auml;den
dient, welche aus Verletzung der
Verkehrssicherungspflicht, z.B.
Streupflicht, herr&uuml;hren (streitig).
Doch werden die Versicherungen
&uuml;blicherweise f&uuml;r Haus und
Grundst&uuml;ck als gemeinsames
„Paket“ abgeschlossen. Dann sind
die Pr&auml;mien der &uuml;blichen „Hausund Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung“ umlegbar.29) Auch
eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht innerhalb des
Geb&auml;udes kommt hier nicht in Betracht. Denn hierbei geht es
weder um die Geb&auml;ude-, noch die
Grundst&uuml;ckssubstanz. Diese Verletzung beruht vielmehr auf
einem Verhalten, genauer:
Unterlassen des Eigent&uuml;mers bzw.
Sicherungspflichtigen.30)
e) Der Blitzschutz, genauer: die
Wartung einer Blitzschutzanlage
f&auml;llt zwar nicht unter die Versicherungskosten, sondern geh&ouml;rt
zu den „Sonstigen Betriebskosten“ nach &sect; 2 Nr. 17 BetrKV.
Bei entsprechend eindeutiger Vereinbarung31) k&ouml;nnen daher die
Wartungskosten einer Blitzschutzanlage32) umgelegt werden.
Die Wartung und regelm&auml;&szlig;ig
wiederholte &Uuml;berpr&uuml;fung kann
aber bei Edelstahlanlagen in
erheblich l&auml;ngeren Intervallen
erfolgen, u.U. sogar entbehrlich
sein, da hier keine Kontaktoxydation bzw. keine erh&ouml;hten &Uuml;bergangswiderst&auml;nde auftreten
k&ouml;nnen. Es sollte R&uuml;cksprache mit
der Feuerversicherung genommen
Warnung: Ein Blitzeinschlag in den Blitzableiter kann durch Induktion im Hausinneren &Uuml;berspannungsimpulse in den
elektronischen Ger&auml;ten, Computern usw.
ausl&ouml;sen. Dieser Punkt ist gerade bei
gewerblicher Vermietung vor Mietabschluss mit der Versicherung abzukl&auml;ren.
Denn wenn durch einen Blitzschlag die
Kundendaten eines Unternehmens verlorengehen, kann das f&uuml;r die Firma
Unternehmen ohne Kundenkontakte wird
schwerlich ein solventer Mieter sein.
f) Ebenso sind bei korrekter Vereinbarung unter der Rubrik
„Sonstigen Betriebskosten“ die
Wartungskosten f&uuml;r Feuerl&ouml;scher
umlegbar.33)
Hinweise zu Feuerl&ouml;schern: F&uuml;r die Privatwohnung empfiehlt sich allgemein der
Schauml&ouml;scher. Denn Schaum ist gesundheitlich unbedenklich und biologisch
abbaubar. Er kann gezielt auf den
Brandherd gerichtet werden, sch&auml;digt nicht
andere Einrichtungsgegenst&auml;nde, wie z.B.
ein Pulverl&ouml;scher. F&uuml;r den Heizungskeller
empfiehlt sich aber der Pulverl&ouml;scher.
Kohlendioxydl&ouml;scher sind f&uuml;r das L&ouml;schen
von Feststoffbr&auml;nden nur bedingt geeignet,
da die Gefahr von R&uuml;ckz&uuml;ndungen besteht.
Im Regelfall sind L&ouml;scher sp&auml;testens alle
zwei Jahre zu pr&uuml;fen. Bei der Pr&uuml;fung der
Feuerl&ouml;scher ist h&ouml;chste Sorgfalt geboten.
Auf keinen Fall sollte das billigste
Unternehmen gew&auml;hlt werden, sondern ein
seri&ouml;ser Betrieb, der nicht blo&szlig; eine neue
Pr&uuml;fplakette an den Feuerl&ouml;scher anpappt.
Denn gerade im Sicherheitsbereich gilt der
Grundsatz: „Billig ist teuer.“ Im Zweifel sollte Rat vom Schornsteinfeger oder von der
Feuerwehr eingeholt werden.
Bestimmt freut sich Ihr Nachbar
&uuml;ber diese Zeitschrift!
3. Wirtschaftlichkeitsgebot nicht
&uuml;berdehnen
Das Bestreben nach Wirtschaftlichkeit verlockt oft zum Abschluss mit besonders niedrigen
Versicherungspr&auml;mien. Nur, nach
&sect; 96 VVG kann aber beim ersten
Schadensfall seitens der Versicherung gek&uuml;ndigt werden. Und
dann muss man mit einer anderen
Gesellschaft einen neuen Versicherungsvertrag schlie&szlig;en, der
eventuell wegen Zeitdrucks
deutlich ung&uuml;nstiger ausf&auml;llt.
a) Es sollte zur Erf&uuml;llung des
mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots versucht werden, die
Pr&auml;mien f&uuml;r so und so viele Jahre
fest abzuschlie&szlig;en und das
K&uuml;ndigungsrecht nach &sect; 96 VVG
f&uuml;r Sch&auml;den unter ..... Euro auszuschlie&szlig;en. Bestehende Versicherungspolicen k&ouml;nnen nachverhandelt werden.
b) Nicht nur beim Abschluss,
sondern auch beim Wechsel der
Versicherung ist das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten.
Schlie&szlig;t der Vermieter einen
neuen Versicherungsvertrag und
steigt daraufhin der auf den
Mieter j&auml;hrlich umgelegte Betrag
von 116,41 auf 217,45 Euro,34) so
muss der Vermieter diesen Anstieg um rund 85 % erl&auml;utern.
Denn der Hinweis, die Versicherung sei „veraltet“ gewesen,
reicht nicht.35)
Risiko: Beim Abschluss eines Versicherungsvertrages sind nur schriftliche Abreden zu treffen. Es ist zwischen Antrag und
Vertrag zu unterscheiden.
Entgegen landl&auml;ufiger Meinung schlie&szlig;t
nahezu ausnahmslos der Versicherungsvertreter keinen Versicherungsvertrag, sondern f&uuml;llt nur einen Antrag auf Abschluss
eines Versicherungsvertrages aus.
Wer daher ein spezielles Risiko unbedingt
versichern will, sollte dies als Bedingung f&uuml;r
das Zustandekommen des Versicherungsvertrages unbedingt schriftlich, evtl. mit
Rotmarkierung und Tag sowie Uhrzeit, in
den Antrag auf Abschluss eines Versicherungsvertrages aufnehmen. Und dann
bei Eintreffen der Versicherungspolice
genau pr&uuml;fen, ob dem auch entsprochen
wurde.36)
4. Jahresabrechnung aufschl&uuml;sseln
In der j&auml;hrlichen Betriebskostenabrechnung d&uuml;rfen Versicherungskosten nicht global
unter „Versicherung“ aufgef&uuml;hrt
werden. Aus der Abrechnung
muss schon klar hervorgehen,
welche Versicherung gemeint ist;
beispielsweise die Sach- und
Haftpflichtversicherung des Geb&auml;udes. Dazu empfiehlt sich etwa
die Beif&uuml;gung einer entsprechenden Versicherungsrechnung usw., aus welcher der Mieter
ersehen kann, f&uuml;r welche Versicherungsart im einzelnen Pr&auml;mien gezahlt wurden.
5. Wegfall des Bestandsschutzes
Bauvorschriften, z.B. &uuml;ber die
Gr&ouml;&szlig;e von Fenstern, Breite von
Treppen, Schallschutz,
Feuersicherheit usw. werden
st&auml;ndig versch&auml;rft. Doch m&uuml;ssen
H&auml;user nicht st&auml;ndig auf den
Denn ein einmal korrekt errichtetes Geb&auml;ude genie&szlig;t (bis auf
wenige Sonderf&auml;lle) Bestandsschutz.
Wird aber z.B. in einem Altbau
aus den 1920er Jahren eine
Treppe besch&auml;digt und muss
g&auml;nzlich erneuert werden, dann
sind nicht die damaligen Bauvorschriften, sondern die heutigen
Bestimmungen ma&szlig;geblich.
Noch sch&auml;rfer tritt der Wegfall des
Bestandsschutzes hervor, wenn
z.B. nach einem Brand das gesamte Geb&auml;ude neu errichtet
Daher kann eine Vereinbarung
sinnvoll sein, dass die auszuzahlende Versicherungssumme
sich nicht nach dem seinerzeitigen
Kaufpreis, sondern nach den
Kosten bemisst, die zur Zeit einer
m&ouml;glichen Wiederherstellung anfallen, und zwar unter Ber&uuml;cksichtigung dann g&uuml;ltiger
strengerer Normen und Grenzwerte.
6. Wenn’s zum Schaden kommt
Im Schadensfalle sollte unbedingt
der Versicherer raschestm&ouml;glich
und in nachweisbarer Form
benachrichtigt werden. Hierbei ist
zu bedenken: Das Einschreiben,
auch das Einschreiben mit R&uuml;ckschein ist die gef&auml;hrlichste Form
der Briefversendung.37)
a) Denn die landl&auml;ufige Auffassung, ein Einschreibebrief
gebe sicheren Beweis f&uuml;r den Zugang etwa einer K&uuml;ndigung, ist
n&auml;mlich falsch.38) Das gilt unabh&auml;ngig davon, ob man das Einwurfeinschreiben, das &Uuml;bergabeeinschreiben oder das Einschreiben mit R&uuml;ckschein w&auml;hlt.
Denn die postalische Best&auml;tigung,
sei es der Einlieferungsbeleg oder
der R&uuml;ckschein belegt nur die
Einlieferung bzw. den Zugang
eines Briefumschlages, aber nicht
den Inhalt dieses Briefes.39)
b) Weitere Fragen treten hinzu.
Etwa das Problem, da&szlig; ein bei Abwesenheit des Adressaten eingeworfener Benachrichtigungszettel
vielleicht entwendet wurde, so
dass der Brief nicht rechtzeitig
beim Postamt abgeholt wurde
usw.40)
c) Welche Benachrichtigungsart
man auch w&auml;hlt, es schadet nicht,
den Versicherer zu bitten, den Zugang zu best&auml;tigen (vgl. auch &sect; 6
7. Obliegenheiten beachten
Als Versicherungsnehmer muss
man Pflichten erf&uuml;llen und Obliegenheiten beachten. Der
Unterschied: Erf&uuml;llte Pflichten begr&uuml;nden einen Anspruch gegen
die Versicherung, nichtbeachtete
Obliegenheiten bringen einen (eigentlich bestehenden) Anspruch
zu Fall. Wenn also nach einem
Wasserschaden das schadhafte
Leitungswasserrohr ohne vorherige Zustimmung durch den
Versicherer entsorgt wird, kann je
nach den Umst&auml;nden des Einzelfalles darin eine Obliegenheitsverletzung liegen.
Auch sollte man dem Notdienst
eines Handwerksbetriebes aufgeben, das besch&auml;digte Teil nicht
sofort zu entsorgen, sondern es
aufzuheben oder am Ort zu
Denn die Entsorgung und damit
Vernichtung des den Schaden
verursachenden Teils nimmt dem
Versicherer die M&ouml;glichkeit, die
Schadensursache nachzupr&uuml;fen.41)
8. Exkurs zu den versicherungsrelevanten Risiken
Nachstehend eine grobe &Uuml;bersicht verschiedener Risiken, &uuml;ber
welche beim Abschluss von Versicherungsvertr&auml;gen und nach eigener Einsch&auml;tzung eine Vereinbarung zu treffen sein k&ouml;nnte. Die
Aufz&auml;hlung ist nicht abschlie&szlig;end,
sondern nur eine unverbindliche
Art und Entstehung der Sch&auml;den
Bodensenkung, Bergrutsch, Bergsch&auml;den, Erdbeben (ab St&auml;rke...),
Erdrutsch, Chemische Verunreinigung; radioaktive Verunreinigung / Kontamination;
Anprall (Fahrzeug gegen Fahrzeug / gegen Geb&auml;ude) Fahrzeug&uuml;berrollen, Bodensch&auml;den / Kanalisationssch&auml;den durch (zu)
schwere Fahrzeuge;
Geb&auml;udesch&auml;den durch:
Feuer, Explosion, radioaktive /
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ionisierende Strahlen oder Partikeln,
Rauch, Schwelbrand, Verpuffung;
Verrauchung;
Feuerwehrsch&auml;den (Reparatur
aller von der Feuerwehr eingeschlagener T&uuml;ren, Fenster, Grundst&uuml;ckssch&auml;den durch das Befahren
mit schweren Feuerwehrfahrzeugen... ab welchem Gewicht...);
Wiederherstellung von Feuerschutzmitteln (Auff&uuml;llen von
L&ouml;schpulver, Ersetzen von Brandschutzgl&auml;sern usw.);
L&ouml;schwassersch&auml;den am Geb&auml;ude, am Grundst&uuml;ck, an eingebrachten Sachen; L&ouml;schwassereintrag ins Grundwasser, in
Gew&auml;sser;
Blitzschlag - auch ohne die —
z&uuml;ngelnde — Flamme;
&Uuml;berspannungssch&auml;den;
Brandsch&auml;den jeder Art; Rauchsch&auml;den;
Frost: (Aufplatzen von Rohren,
Fundamentsch&auml;den), auch
Sch&auml;den infolge von k&uuml;nstlich erzeugter K&auml;lte;
Gas: Gasaustritt (nur bestimmungswidriger ?) aus dem
Rohrnetz (auf und innerhalb des
Grundst&uuml;cksk&ouml;rpers, im Geb&auml;ude,
von anderen - auch &ouml;ffentlichen Grundst&uuml;cken);
Immissionen (je nach Konzentration); z.B. schweflige S&auml;ure,
Phosphorwasserstoff [Sch&auml;dlingsbek&auml;mpfungsmittel]);
Ersch&uuml;tterung (z.B. durch UBahnbau);
Flugzeuge: &Uuml;berschallknall
(Glassch&auml;den), Flugk&ouml;rperabsturz
(einschlie&szlig;lich Ballons), seien sie
bemannt, seien sie unbemannt,
unabh&auml;ngig von der Gr&ouml;&szlig;e,
ebenso Notlandung von
Flugk&ouml;rpern; gleiches auch f&uuml;r
Raketen, Weltraumflugk&ouml;rper;
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Innere Unruhen jeder Art;
Vandalismus; Terrorismus,
Streiks, auch wilde Streiks, Aussperrung (auch rechtswidrige);
Maschinen: Drehzahl&uuml;bersteigung, Konstruktions-, Materialund Fertigungsfehler,
Bedienungsfehler (absichtlich,
fahrl&auml;ssigerweise, ungeschicklich),
Zerrei&szlig;en durch Fliehkraft; &Uuml;berhitzung, Trockenlaufen, &Uuml;berdruck; Wassermangel (bei Dampfund Heizungskesseln);
Tragf&auml;higkeit von B&ouml;den, Decken,
Estrichen wird &uuml;berschritten;
Pflanzenwuchs (Dachrinnen,
Fassaden);
Schimmelbildung, Pilze (Hausschwamm);
Bestimmungsgem&auml;&szlig; wirkende
HF-Strahlen (Funksender),
Atomkraft (Strahlen [Partikel,
Wellen]); Atomexplosion,
Atomare Sch&auml;den durch Kontamination (z.B. radioaktives
Material, radioaktiven Niederschlag auch aus anderen
L&auml;ndern), Elektromagnetischer
Puls (EMP);
R&ouml;ntgenstrahlen (z.B. aus Arztpraxis oder Materialpr&uuml;fanstalt);
Strom: &Uuml;berspannungssch&auml;den,
Blitzeinschlag (Hinweis: Kl&auml;ren,
ob eine z&uuml;ngelnde Flamme
Voraussetzung f&uuml;r den Versicherungsschutz ist ); Kurzschluss, Frequenz&auml;nderung,
Unterspannung; Stromausfall (Betriebsunterbrechung);
Schmorsch&auml;den;
Unwettersch&auml;den:
Sturm (ab St&auml;rke...);
Hagel (sowohl der Wasserschaden als auch mechanische
und sonstige Sch&auml;den, z.B. an
D&auml;chern, Autos, Pflanzen, der
Frucht auf dem Halm, Personensch&auml;den);
Starkregen (ab____ mm / Zeiteinheit);
Schneefall, Schneedruck,
Lawinen;
Tierische Wirkungen, Insektenfra&szlig;
an allen Geb&auml;udeteilen (Balken,
Isolierungen); Personen und
Tiersch&auml;den durch Insektenstiche,
Hundebisse;
Wasser aus Leitungen jeder Art,
auch au&szlig;erhalb oder unterhalb
des Geb&auml;udek&ouml;rpers; alles: grundst&uuml;cks- und nicht nur hausbezogen:
Bestimmungswidriger Kessel- und
Leitungs&uuml;berdruck,
L&ouml;schwasser, Sprinklerleckage;
bei L&ouml;schwassersch&auml;den egal, wo
und warum gel&ouml;scht oder zu
l&ouml;schen versucht wurde;
Austritt von Abwasser, Heizungswasser, Frisch-Leitungswasser,
Frost (Aufplatzen von Rohren,
Fundamentsch&auml;den),
Feuchtigkeitssch&auml;den, auch durch
unzureichende L&uuml;ftung;
Wasser aus nat&uuml;rlichen Quellen
und / oder von au&szlig;erhalb des
Grundwasseranstieg, &Uuml;berschwemmung durch Hochwasser;
Wassermangel (bei Dampf- und
Heizungskesseln); Wasserausfall
(Betriebsunterbrechung);
Deich - und Dammbruch; Bergsenkung (Bergbau);
Vulkanausbruch, Erdbeben(ab
St&auml;rke...);
Was zu ersetzen ist:
Verursachung des Schadens
b&ouml;swillig, absichtlich, vors&auml;tzlich,
eventualvors&auml;tzlich, leichtfertig,
grobfahrl&auml;ssig, fahrl&auml;ssig, leicht
fahrl&auml;ssig, zuf&auml;llig, unabwendbar,
zwangsl&auml;ufig;
Sch&auml;den im Zusammenhang mit
Reparaturen (Schwei&szlig;arbeiten
l&ouml;sen Brand aus);
Folgesch&auml;den (Sch&auml;den infolge
anderer Sch&auml;den):
Aufr&auml;umarbeiten infolge von
Sch&auml;den: (Abbruch, Beseitigung
von L&ouml;schwassersch&auml;den), Dekontamination;
Schutzpersonal, Schutzmittel, provisorische Abdeckungen (Einhausungen), Fahrtkosten, Wiederaufbau oder Neuerwerb; zus&auml;tzliches Personal;
Umfang des Schadensersatzes:
F&uuml;r Wiederherstellung, Neuanschaffung, Wiederbeschaffungspreis, fr&uuml;herer Preis, Zeitwert (mit oder ohne Einbeziehung
bereits erfolgter Abnutzung, Abzug: Neu gegen alt);
Betrifft: Verm&ouml;gen, entgangenen
Gewinn; Unterbrechung des Zugangs zum Grundst&uuml;ck; Betriebsunterbrechung, Wiederherstellung
von Schutzmitteln (Auff&uuml;llen von
L&ouml;schpulver, Ersetzen von Brandschutzgl&auml;sern usw.); Kosten f&uuml;r
Hilfsma&szlig;nahmen durch Dritte,
auch wenn diese freiwillig helfen;
erh&ouml;hte Kosten weil bei Wiederaufbau zerst&ouml;rter pp.
Einrichtungen neue Normen und
Bauvorschriften verbindlich anzuwenden sind und infolgedessen
die Baukosten h&ouml;her ausfallen;
Neuanstrich (infolge &Uuml;berschwemmung, Brand, Rauch);
Neuabnahme durch Bauamt, T&Uuml;V
„Das Haus versichern“
1) Vereinfacht spricht man auch davon, dass
die Versicherung umlegbar sei.
2) Langenberg,Betriebskostenrecht
Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl.,
Randnr. A 104.
3) BGH, Urt.v. 25.3.1998 - IV ZR 137/97, in:
DWW 1998, 179 = GE 1998, 674.
4) AG D&uuml;sseldorf, Urt.v. 27.9.2001 - 42 C
9839/01, in: NZM 2002, 48.
5) Wall, in: Betriebskostenkommentar, 2.
Aufl., Randnr. 3665.
6) AG Hamburg, Urt.v. 5.8.1986 - 47 C
264/86, in: WuM 1986, 346.
7) BGH, Urt.v. 15.11.1989 - IVa ZR 212/88, in:
GE 1990, 99 = MDR 1990, 523 = VersR
1990, 200: „Die W&auml;rmepumpenanlage
einer Gesamtheizungsanlage f&uuml;r ein Geb&auml;ude ist als Bestandteil dieses Geb&auml;udes
versichert.“
8) KG Berlin, Urt.v. 6.7.2007 – 6 U 40/07, in:
GE 2007, 1248=VersR 2008, 393.
9) LG Stuttgart, Urt.v. 3.9.1987 - 16 S 72/87,
in: WuM 1989, 521.
10) LG Berlin, Urt.v. 23.4.1991 - 64 S 458/90,
in: ZMR 1992, Heft 6, Beilage, VII.
11) OLG Brandenburg, Urt.v. 28.4.1999 - 3 U
232/98, in: NZM 2000, 572: Hat der Mieter
diese Versicherungskosten nach dem
Mietvertrag teilweise zu tragen, so muss
der Vermieter den auf den Mieter
entfallenden Anteil bei der Nebenkostenabrechnung auch dann nachvollziehbar
erl&auml;utern, wenn er eine kosteng&uuml;nstige
Sammelversicherung zu einer einheitlichen Pr&auml;mie abgeschlossen hat.
12) AG Hamburg, Urt.v. 2.4.1998 - 37b C
651/97, in: WuM 1998, 352.*
13) Lammel, Wohnraummietrecht, &sect;556 BGB,
3.Aufl. Randnr. 90: „Schlie&szlig;lich sollte auch
die Haftpflichtversicherung f&uuml;r Fl&uuml;ssiggastanks hierunter fallen.“
14) F&uuml;r eine Umlegbarkeit: Lammel, Wohnraummietrecht, 3.Aufl. &sect;556 BGB, Randnr.
90; dagegen: Wall, in: Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., Randnr. 3666.
15) Zur Rechtsnatur der fr&uuml;heren pflichtweisen Elementarumlage vgl. auch VGH
Mannheim, Beschl. v. 7. 7. 1995 - 9 S
239/93, in: VersR 1996, 450.
16) BR - DrS 568/03, Seite 33, erster Absatz zu
Nr. 13 am Ende.
17) OLG K&ouml;ln, Beschl .v. 10.1.2007 - 16 Wx
224/06, in: Juris.
18) AG Berlin - Spandau, Urt.v. 8.2.2005 – 2a
C 755/04, in: GE 2005, 1255.
19) OLG Stuttgart, Urt.v. 15. 2. 2007 - 13 U
145/06, in: MietRB 2007, 116
20) Breiholdt, in: Hamburger GE, 2004, 54.
21) Bild-Zeitung,
Bundesausgabe,
28.November 2008, Seite 10: „BriefkastenBombe...“
22) Vgl. zur Argumentation Langenberg, Betriebskostenrecht
Gewerberaummiete, 4. Aufl., Randnr. A
23) AG Neustadt a. d. Weinstra&szlig;e, Urt.v.
7.3.1997 - 1 C 1450/96, in: WuM 1999, 46.
24) BGH, Urt.v. 27.9.2006 - VIII ZR 80/06, in:
JurisPR-MietR 25/2006, Anm. 1 (Wall) =
MietRB 2007, 30.
25) AG K&ouml;ln, Urt.v. 17.7.1990 - 208 C 614/89,
in: WuM 1990, 556.
26) OLG D&uuml;sseldorf, Urt.v. 19.7.2000 - 10 U
116/99, in: DWW 2000, 196; AG Frankfurt,
Urt.v. 26.2.1988 - 33 C 3464/87-67, in:
WuM 1988, 170; OLG Brandenburg, Urt.v.
12.7.2006 - 3 U 158/05, in: Juris: Mietausfall-Versicherung nicht umlegbar, bei
Gewerberaum nur, wenn gesondert vereinbart.
27) Langenberg,Betriebskostenrecht
Randnr. A 101: „Die Forderung nach
einem Pr&auml;mienabschlag ist &uuml;berspitzt.“
28) AG Bonn, Urt.v. 23.1.1987 - 6 C 366/85, in:
WuM 1987, 274.
29) Langenberg,Betriebskostenrecht
Randnr. A 105.
30) Der Rechtsentscheid des BGH, vom
24.10.2001 - VIII ARZ 1/01, in: DWW 2002,
67 = GE 2002, 186 ist nicht einschl&auml;gig,
weil dort nur die Verletzung der Pflicht zur
baulichen Instandhaltung angesprochen
31) BGH, Urt.v. 7. 4.2004 - VIII ZR 167/03, in:
MietRB 2004, 203 = ZMR 2004, 430.
32) AG Bremerv&ouml;rde, Urt.v. 25.2.1987 - 4 C
176/86, in: WuM 1987, 198.
33) LG Berlin, Urt.v. 17.10.2000 - 64 S 257/00,
in: GE 2000, 63: Wartungskosten f&uuml;r Feuerl&ouml;scher und Pumpen sind als kalte Betriebskosten umlagef&auml;hig.
34) AG M&ouml;nchengladbach, Urt.v. 14.11.2006 11 C 8/06, in: WuM 2007, 128; der Vermieter hatte den Vertrag &uuml;ber seinen
Neffen geschlossen.
35) Schach, in: WuM 2007, 369.
36) Vgl. u. a. &sect;5 Abs. 1 VVG: „Weicht der
Inhalt des Versicherungsscheins von dem
Antrag oder den getroffenen Vereinbarungen ab, so gilt die Abweichung als
genehmigt, wenn der Versicherungsnehmer nicht innerhalb eines Monats nach
Empfang des Versicherungsscheins in
Textform widerspricht.“
37) Kritisch zur Versendungsart „Einschreiben“ auch das BVerwG, Urt.v.
19.9.2000 - 9 C 7/00, in: D&Ouml;V 2001, 473 =
NJW 2001, 458.
38) AG K&ouml;ln, Urt.v. 31.8.1976 - 153 C 1458/75,
in: ZMR 1977, Seite 278: Eine Einschreibequittung beweist nur die Aufgabe
eines Schreibens an einem bestimmten
Tage zur Post, wobei jedoch der Inhalt des
Schreibens aus der Quittung nicht hervorgeht.
39) AG K&ouml;ln, Urt.v. 31.8.1976 - 153 C 1458/75,
40) AG Berlin – Charlottenburg, Urt.v. 7. 10.
1987 - 13 C 454/87, in: GE 1988, Seite 307:
Der Mieter, der die mit eingeschriebenem
Brief erfolgte K&uuml;ndigung - mit der er nicht
rechnete - nicht von der Post abholt, weil
er nach seinen Angaben keinen Benachrichtigungszettel vorgefunden hat, muss
die K&uuml;ndigung nicht als zugegangen
gegen sich gelten lassen.
41) KG Berlin, Urt.v. 6.7.2007 – 6 U 40/07, in:
GE 2007, 1248 = VersR 2008, 393.
*Anmerkung der Redaktion zur Fu&szlig;note 12:
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DER BESTE OPFERSCHUTZ
Thema: Einbruchspr&auml;vention
Das gute Gef&uuml;hl, das die Geborgenheit des
Heims vermittelt, sollte nicht durch Einbruch
beeintr&auml;chtigt werden
Verlass auf Alarm bei Einbruch Kosteng&uuml;nstiges Sicherheitssystem der
Ist mein Haus auch sicher?
Mehrmals pro Tag - beim
oder abends - &uuml;berpr&uuml;fen
die meisten von uns T&uuml;rschloss und Fenster. Denn
alle drei Minuten wird in
Deutschland eingebrochen, oft einhergehend mit
&uuml;bler Verw&uuml;stung durch
Vandalismus. Die Opfer
leiden danach an &Auml;ngsten
und chronischen Schlafst&ouml;rungen. Die Vorstellung, dass der T&auml;ter bereits
im Heim war, zerst&ouml;rt jede
Geborgenheit, oft auf Jahre.
Alarmanlagen gibt es wie
Sand am Meer, sie alle
versprechen Schutz. Aber
die Einbruchsforschung
zeigt, dass viele Produkte
von Kriminellen leicht
ausgetrickst werden k&ouml;nnen. Ein gewaltiger Fortschritt in der Sicherheits-
technik ist da das Bublitz&reg;Alarmger&auml;t B1. Das Hightech-Ger&auml;t der neuen Generation &uuml;berwacht rundum die komplette Objektau&szlig;enhaut, also alle Fenster und Au&szlig;ent&uuml;ren. Diese
Aufgabe &uuml;bernimmt ein im
Ger&auml;t integriertes hochempfindliches Sensorsystem.
oder eine T&uuml;r aufgehebelt,
so ver&auml;ndert sich nicht nur
impulsartig der Luftdruck
im Objekt, sondern gleichzeitig auch die immer
vorhandene Schwingung
des Luftvolumens, und
zwar im unh&ouml;rbaren Bereich von 1 bis 16 Hertz.
Erst wenn das Ger&auml;t beide
Ver&auml;nderungen in einer
bestimmten Art und Auspr&auml;gung registriert, wird
sicher Alarm ausgel&ouml;st ...
und der T&auml;ter ist dann noch
in aller Regel drau&szlig;en.
Der Clou: Da das Alarm&reg;
ger&auml;t Bublitz B1 weder
auf Gewitter, Vogelanflug, &Uuml;berschallknall und
&auml;hnliche Umweltereignisse reagiert, ist es in hohem
Ma&szlig;e fehlalarmsicher.
Bewohner und Haustiere
k&ouml;nnen sich bei aktiviertem Alarmger&auml;t frei bewegen. Die &Uuml;berwachung
&uuml;ber mehrere Etagen auf
bis zu 600 Quadratmetern
Da weder Kabel, Bewe-
gungsmelder, Magnetkontakte noch Glasbruchsensoren erforderlich sind und
zus&auml;tzlich Montagearbeiten
und hoher Wartungsaufwand
entfallen, kann das Alarmger&auml;t g&uuml;nstig zum Preis von
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Erweiterungen, wie z. B. ein
automatisches Telefonw&auml;hlger&auml;t oder die Kopplung an
die Rauch- und Brandmeldeanlage “Bublitz&reg; Alarm R1”,
k&ouml;nnen jederzeit nachtr&auml;glich vorgenommen werden.
“... Es war eine &uuml;berzeugende Demonstration ...”
“... Und sie verscheucht Einbrecher mit H&ouml;llenl&auml;rm ...”
“... Schutz gegen Einbrecher.”
Umbauen &amp; Modernisieren
“... Die Demonstration des Systems ‘Bublitz Alarm B1’
war &uuml;berw&auml;ltigend. ...”
Galileo (Tech-Check), Pro7
“... Keine ist so genial wie der Bublitz Alarm B1 ...”
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100. Daten f&uuml;r unterschiedliche Verbrauchergruppen wie den 4-Personen Arbeitnehmerhaushalt gibt es schon seit 2003 nicht mehr. Werte f&uuml;r fr&uuml;here Basisjahre lassen
sich – auf Bundesebene – nicht mehr zur Umrechnung ermitteln. Dies erfordert in manchen F&auml;llen eine Anpassung der vereinbarten Wertsicherungsklausel. Lassen Sie
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