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Timestamp: 2020-02-20 01:01:48+00:00

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Unsere Leistungen: Für Bauunternehmer » Rechtsanwälte Ott+Kollegen - Stuttgart
Unsere Leistungen für Bauunternehmer
Sie sind als Gewerkunternehmer, Bauunternehmer oder Generalunternehmer für den Bauherrn tätig und/oder Sie bedienen sich eines oder mehrerer Subunternehmer, so sollten Sie Ihre Verträge entsprechend wählen. Nicht immer ist ein BGB-Werkvertrag oder ein VOB/B-Vertrag die passende Vertragsgestaltung, insbesondere bei Kettenverträgen.
Wie jeder hochkomplexe Geschehensablauf, so kann es auch beim Bauen zu Störungen kommen. Der Bauherr rügt Mängel oder einen verzögerten Bauablauf, er will deshalb Abschlagsrechnungen nicht bezahlen oder hat Vorstellungen von der Mangelbeseitigung, die technisch oder wirtschaftlich nicht realisierbar sind, ist das Bauwerk vollendet wird die Abnahme verweigert und es werden Gewährleistungsrechte geltend gemacht. Unter Umständen drohen Vertragskündigungen, Vertragsstrafen oder sonstige Haftungsansprüche. Ist die Höhe des verlangten Schadensersatzes der Minderung angemessen oder sind die Ansprüche zwischenzeitlich verjährt?
Die Einschaltung eines Privatgutachters oder die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens ist oft sinnvoll um weiteren Streit zu vermeiden. Bringt auch das nichts mag es vor Durchführung einer Werklohnklage sinnvoll sein, die berechtigten Ansprüche über eine Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 648 BGB Bauhandwerkersicherung gemäß § 648 a BGB abzusichern. Bei etwa folgenden gerichtlichen Auseinandersetzungen muss zur Sicherung der Regressansprüche der Streit verkündet werden.
Der Generalunternehmer wird regelmäßig vom Bauherrn mit allen für das Bauwerk erforderlichen Arbeiten und Leistungen beauftragt. In der Regel delegiert der Generalunternehmer die Arbeiten an selbstständige Subunternehmer, wobei auch gewisse Mischformen dergestalt vorkommen, dass der Generalunternehmer als Hauptunternehmer den größten Teil der Arbeiten selbst erledigt und einen Teil an Subunternehmer vergibt. Dadurch, dass der Generalunternehmer oftmals keine eigenen Bauleistungen erbringt und diese eben an Subunternehmer vergibt, kann die Stellung des Generalunternehmer als Treuhandstellung bezeichnet werden, aus der sich besondere Sorgfaltspflichten ergeben, deren Verletzung Schadensersatzansprüche begründen können.
Der Subunternehmer (auch Nachunternehmer genannt) wird vom Generalunternehmer (auch Hauptunternehmer genannt) beauftragt und steht damit nur mit diesem in einem Vertrags-verhältnis. Der BGB-Werkvertrag und der VOB/B-Bauvertrag unterscheiden sich beim Subunternehmer dahingehend, dass beim BGB-Werkvertrag ohne Weiteres der Einsatz von Subunternehmern zulässig ist, wohingegen beim VOB/B-Bauvertrag eine schriftliche Zustimmung des jeweiligen Vertragspartners vorliegen muss.
Die VOB/B ist weder ein Gesetz noch eine Rechtsverordnung sondern eine allgemeine Ge-schäftsbedingung, die nicht automatisch gilt sondern von den Parteien – sofern dies gewünscht wird – vereinbart und in den Vertrag mit einbezogen werden muss. Sie gilt also nicht automatisch und schon gar nicht aufgrund irgendeiner Üblichkeit innerhalb der Baubranche oder aufgrund Gewohnheitsrechtes. Die VOB/B beinhaltet 18 Paragraphen, die die einzelnen Rechtsbeziehungen der Bauvertragsparteien detailgenauer regeln, als dies im BGB der Fall ist. Immer wieder übersehen wird, dass die VOB/B gegenüber Privatpersonen bzw. gegenüber Personen, die weder im Baugewerbe tätig noch sonst im Baubereich bewandert sind nur dann in den Vertrag einbezogen wird, wenn die Inhalte der VOB/B konkret zur Kenntnis gebracht worden sind. Dies kann durch Übergabe der VOB/B-Regelungen geschehen oder durch andere geeignete Maßnahmen, jedoch im Normalfall nicht durch Bezugnahme im Vertrag. Mit anderen Worten gesagt muss der im Baubereich unerfahrene Bauherr spätestens bei Abschluss des Vertrages die Inhalte der VOB/B kennen oder zumutbar sich von ihnen Kenntnis verschaffen können. Im Übrigen muss die VOB/B als Ganzes in den Vertrag einbezogen werden und so ist es nicht möglich, nur Teile der VOB/B zu vereinbaren. Sowohl bei der rechtmäßigen Einbeziehung der VOB/B als auch bei der Vereinbarung der VOB als Ganzes, lohnt sich eine genauere Überprüfung, nachdem sich hieraus unter Um-ständen weitere Rechte und Möglichkeiten ergeben.
Nicht selten kommt es vor, dass der Bauherr einen Generalunternehmer beauftragt, der seinerseits dann einen Hauptunternehmer beauftragt, der dann seinerseits einen Subunternehmer beauftragt und auch dieser Subunternehmer sich dann wiederum der Hilfe eines weiteren Subunternehmers bedient. Man spricht hier von Kettenverträgen zwischen den einzelnen Beteiligten, die genauestens aufeinander abgestimmt werden müssen. Zeigt beispielsweise der Bauherr kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist dem Generalunternehmer einen Mangel an, so muss der Generalunternehmer diesen Mangel dann an seinen Hauptunternehmer weitermelden und dieser dann an den Subunternehmer, etc. Auf dem Weg dieser Durchmeldung geht nicht selten einige Zeit verloren und sofern zwischen den einzelnen Vertragspartnern identische Gewährleistungsfristen vereinbart sind, besteht die Gefahr der Verjährung. Die Vertragsgestaltung sollte vorsehen, dass zumindest die Verträge ab dem Generalunternehmer eine verlängerte Gewährleistungsfrist vorsehen, damit Zeitnot vermieden wird. Nicht nur Gewährleistungsprobleme, sondern auch Probleme eines etwa unterschiedlichen Vertragsinhaltes oder aber verschieden vereinbarter Pauschalierungen führen nicht selten zu Rechtstreitigkeiten. Auch hier sollte innerhalb der Vertragsgestaltung bedacht darauf genommen werden, dass die Verträge auch in diesem Bereich harmonisieren.
Mängel/Gewährleistungsrechte
Bauunternehmer und Architekt haben zeitlich befristet für die ordnungsgemäße und vertragsgemäße Erfüllung ihrer Leistungspflichten einzustehen (Gewährleistung). Die Frist dafür ist gesetzlich oder einzelvertraglich begrenzt und beträgt nach den Regelungen des BGB 5 Jahre und sofern die VOB/B vereinbart ist, 4 Jahre. Der Bauherr hat vorgreiflich dem Bauherrn oder Architekten die Möglichkeit der Nacherfüllung einzuräumen und sofern diese innerhalb einer gewissen Frist nicht erfolgreich ist, entstehen die weiteren Rechte des Bauherrn in Form des Rücktritts, der Minderung oder des Schadensersatzes.
Verzögerter Bauablauf
Oft wird in den zwischen Bauherr und Bauaufführenden geschlossenen Verträgen ein Fertigstellungsdatum genannt und der Bauherr vertraut darauf, dass das Bauvorhaben fristgerecht fertiggestellt wird. Ist dies nicht der Fall, stellt sich die Frage nach Ansprüchen des Bauherrn, weil sich beispielsweise die Kreditbeschaffung verteuert oder aber die angemietete Wohnung erst später geräumt werden kann und insofern zusätzliche Kosten entstehen. Oft gelingt es dem Bauausführenden Gründe zu benennen, weshalb die Fertigstellungsfrist nicht eingehalten wurde und der Bauherr verliert damit seine Ansprüche. Nur für den Fall, dass die im Vertrag genannte Fertigstellungsfrist bzw. Fertigstellungszeit als eine Garantie des Bauausführenden zu werten ist, ergeben sich hieraus Schadensersatzansprüche. Natürlich stehen dem Bauherrn bei Bauzeitverzögerungen unter Umständen auch Kündi-gungsrechte zur Seite, die jedoch von gewissen Voraussetzungen abhängen und deren Ein-satz einer genauen Kosten-Nutzen-Analyse zu unterwerfen ist.
Sowohl im BGB-Werkvertrag als auch im VOB/B-Bauvertrag besteht die Möglichkeit von Abschlagsrechnungen und Abschlagszahlungen. Gemäß § 632 a BGB kann der Bauunternehmer vom Bauherrn für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Bauherr durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat. Haben die Parteien die VOB/B in den Vertrag einbezogen, so gilt § 16 VOB/B und auch hier ist der Bauunternehmer berechtigt, unter den dort genannten Voraussetzungen Abschlagsrechnungen zu stellen und entsprechende Abschlagszahlungen zu verlangen.
Grundsätzlich ist der Bauherr verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Werk abzunehmen. Gemäß § 640 BGB kann wegen unwesentlicher Mängel die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Bauherr das Bauwerk nicht abnimmt, obwohl ihm vom Unternehmer hierzu eine angemessene Frist gesetzt worden ist und der Bauherr zur Abnahme verpflichtet wäre. Die Abnahme ist im Werkvertragsrecht ein zentraler Dreh- und Angelpunkt. Mit der Abnahme geht die Gefahr auf den Bauherrn über. Es beginnt die Gewährleistung und die Werklohnforderung wird insgesamt fällig und kann mit Schlussrechnung in Abrechnung gebracht werden. Liegen allerdings Mängel vor ist der Bauherr nicht verpflichtet, das Bauwerk abzunehmen. Er kann darauf bestehen, dass der Bauunternehmer dieses soweit fertigstellt, dass allenfalls noch unwesentliche Mängel vorliegen, die dann ihrerseits zur Abnahmeverweigerung nicht herangezogen werden können.
Ein Kündigungsrecht steht im Werkvertragsrecht sowohl dem Bauherrn als auch dem Bauunternehmer zu. Das Kündigungsrecht des Bauherrn ist im Vergleich zu dem Kündigungsrecht des Bauunternehmers aber weiter gefasst und unterliegt keinen Einschränkungen. Der Bauherr kann jederzeit, ohne Fristen beachten zu müssen und ohne Angabe von Gründen den Vertrag kündigen. Er bleibt jedoch zur Zahlung des gesamten Werklohnes verpflichtet, wobei der Bauunternehmer nicht bessergestellt werden soll dadurch, dass er seine Arbeitskraft nun anderweitig einsetzen kann. Der Bauunternehmer muss sich deshalb ersparte Aufwendungen oder anderweitig erlangten Erwerbs abziehen lassen. Grundsätzlich verbleibt dem Bauunternehmer jedoch sein Unternehmergewinn der schwierig zu ermitteln ist. Mangels anderer Erkenntnismöglichkeiten vermutet das Gesetz, dass der dem Unternehmer zustehende Gewinn 5% der Vergütung beträgt, die den Vertragsteil nach der Kündigung für den noch keine Werkleistung erbracht worden ist betrifft.
Der Bauunternehmer kann für seine Forderungen aus dem Bauvertrag die Einholung einer Sicherungshypothek am Baugrundstück des Bauherrn verlangen. Ist das Bauwerk noch nicht vollendet, so kann der Bauunternehmer die Einräumung der Sicherungshypothek nur für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung verlangen. Sofern der Bauunternehmer bereits Sicherheit nach § 648 a BGB erlangt hat, ist eine Sicherungshypothek gemäß § 648 BGB nicht mehr möglich.
Der Unternehmer eines Bauwerks kann vom Bauherrn Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich Nebenforderungen verlangen. Der Anspruch wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Bauherr Erfüllung verlangen kann oder aber das Werk abgenommen hat. Damit zum Ausdruck gebracht ist, dass der Anspruch gemäß § 648 a BGB auf Bauhandwerkersicherung auch dann besteht, wenn das Werk mangelbehaftet ist. Die Sicherheit wird gestellt durch ein hierzu befugtes Kreditinstitut oder einen Kreditversicherer. Hat der Bauunternehmer dem Bauherrn eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit bestimmt und hat der Bauherr die Sicherheit innerhalb der Frist nicht vorgelegt, so kann der Bauunternehmer die Weiterarbeit verweigern oder den Vertrag kündigen. § 648 a BGB ist allerdings nicht anwendbar, wenn der Bauherr eine natürliche Person ist und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung dienen. Berücksichtigt man, dass ein Zahlungsrückstand des Bauherrn noch nicht unbedingt zur Vertragskündigung berechtigt, so ist die Forderung einer Bauhandwerkersicherung gemäß § 648 a BGB durchaus ein probates Mittel zur Sicherung des Bauunternehmers und gibt für den Fall, dass weder die Zahlung eingeht noch eben eine entsprechende Sicherheit vorgelegt wird, dann die Möglichkeit der Kündigung. Von den Möglichkeiten des § 648 a BGB wird zu selten Gebrauch gemacht.

References: § 648
 § 648
 § 632
 § 16
 § 640
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648
 § 648