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Timestamp: 2020-02-25 09:01:54+00:00

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﻿ Präzise Werte für die zulässige Bodenpressung
Präzise Werte für die zulässige Bodenpressung
­ Boden / Grundwasser
Das „Diplomatenviertel" liegt im jungpleistozänen WarschauBerliner Urstromtal, dessen Ablagerungen aus tiefgründigen Sanden unterschiedlicher Korngrößen bestehen. Die Höhenquoten der weitgehend ebenen Topographie bewegen sich zwischen 33,30 m und 34,70 m ü.NN. Weite Teile des Geländes sind durch Aufschüttungen und Abtragungen verändert worden. Die Niveausprünge resultieren aus Schutt- und Bodenanhäufungen.
Der Grundwasserstand hat einen mittleren Wert von 31,20 m ü.NN (Stand 2/95). Durch verschiedene Baumaßnahmen im Bereich um den Großen Tiergarten wird das Grundwasser in den nächsten Jahren durch Absenkungen/Einleitungen beeinflußt werden (Schreiben SenStadtUm IV A 321 vom 21. Februar 1995).
­ Klima
­ Biotop- und Artenschutz
­ Landschaftsbild Entgegen dem typischen, im Stadtraum vorgefundenen und in der Regel formal gestalteten Bild der Grünanlagen wird diese Vegetationsstruktur von einer wesentlich differenzierteren Höhenschichtung und einer filigraneren Textur gekennzeichnet.
Negativ wirken sich Bauschuttablagerungen und wilde Müllablagerungen östlich der Hildebrandstraße aus jüngster Vergangenheit aus.
­ Altlasten
Im Altlastenverdachtsflächenkataster von SenStadtUm III, Stand Oktober 1990, sowie im bezirklichen Altlastenverdachtsflächenkataster befinden sich keine Eintragungen (Schreiben SenStadtUm IV A vom 21. Februar 1995 und BA Tgt. GesU I vom 10. März 1995). Auf Grund der o. g. unkontrollierten Ablagerungen von Hausmüll und Gewerbeabfällen sowie Bauschutt ist jedoch eine Kontamination des Untergrundes und somit ein Altlastenverdacht nicht auszuschließen. Im Rahmen der Baugrubentätigkeiten sind entsprechend Bodenproben zu untersuchen und ggf. Bodenverunreinigungen zu beseitigen. Die Kosten der Beseitigung eventuell festgestellter Altlasten werden vom Grundstückseigentümer getragen.
Über das Vorhandensein von Kampfmitteln liegen zwar keine konkreten Verdachtshinweise vor, es ist aber ebenfalls nicht auszuschließen. Daher sollte präventiv vor Baubeginn eine entsprechende Untersuchung beantragt werden (Schreiben SenBauWohn H VIII A vom 12. März 1995). Die Kosten für die Beseitigung derartiger Beeinträchtigungen werden vom Land Berlin erstattet.
Die Bedeutung der Tiergartenstraße hat nach der Maueröffnung durch ihre Funktion als Verlängerung des Straßenzuges Leipziger Straße ­ Bellevuestraße zugenommen. Die Stauffenbergstraße stellt eine wichtige örtliche Straßenverbindung zwischen dem Wohn- und Arbeitsgebiet Tiergarten-Süd und dem Großen Tiergarten dar. Die Hildebrandstraße hat lediglich Erschließungsfunktion.
Das Planungsgebiet wird mit der Buslinie 142 (Wittenbergplatz
­ über Stauffenbergstraße ­ Philharmonie ­ Hauptbahnhof) erschlossen (300-m-Radius). Weitere Bushaltestellen (ca. 500-mRadius) befinden sich am Reichpietschufer (Linie 129), an der Staatsbibliothek (Linie 348), am Kemperplatz (Linie 248) sowie an der Philharmonie (Linie 148).
Das Planungsgebiet kann vollständig an die bestehenden Verund Entsorgungsnetze angeschlossen werden: Wasserleitungen sowie Mischwasserkanäle zur Entwässerung befinden sich entlang der Tiergartenstraße und der Stauffenbergstraße sowie ein weiterer Mischwasserkanal entlang der Hildebrandstraße.
Von einer vorhandenen Verteilleitung in der Tiergartenstraße kann das Gebiet über Verästelungsnetze mit Fernwärme versorgt werden. Gasrohrleitungen sind gleichfalls im gesamten das Planungsgebiet umgebenden öffentlichen Straßenraum vorhanden.
Fernmeldeanlagen befinden sich in der Tiergarten- und in der Stauffenbergstraße sowie auf der westlichen Seite der Hildebrandstraße auf den Grundstücken. Hier wird ggf. eine Verlegung der Leitungen in den öffentlichen Straßenraum erforderlich.
Durch das Gebiet verläuft in ca. 60 m über N.N. eine Richtfunkstrecke der Deutschen Bundespost TELEKOM. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans wird diese nicht beeinträchtigt.
Im Gehwegbereich vor dem Grundstück Tiergartenstraße 12 A befindet sich ein Löschwasserbrunnen.
Im Geltungsbereich des B-Plans II-174 sind überwiegend der Bund (Tiergartenstraße, Teilstück von 18 D, Stauffenbergstraße 3, 5­7) und das Land Berlin (Tiergartenstraße 18 A­C, Teilstück von D, Hildebrandstraße 25 sowie ein kleines Flurstück vor der Tiergartenstraße 15) Grundstückseigentümer. Diese stehen für diplomatische Vertretungen zur Disposition. Weiterhin verfügen die Staaten Türkei (Teile der Grundstücke Tiergartenstraße 19­21), Südafrika (Tiergartenstraße 17 A, 18), Indien (Teile der Grundstücke Tiergartenstraße 17 und 16) Österreich (Tiergartenstraße 12­14) und Ägypten (Stauffenbergstraße 7 und Teilstück von 6) sowie das Bundesland Baden-Württemberg (Tiergartenstraße 15, 15 A und Teilstück von 16) über Liegenschaften.
Der Eigentümer des Grundstücks Stauffenbergstraße 4 (privat) ist zum Verkauf seines Grundstückes bereit.
Der Geltungsbereich des B-Plans II­174 ist im Baunutzungsplan als „Fläche mit besonderer Zweckbestimmung" ohne Angabe der Zweckbestimmung ausgewiesen. Die Berliner Bauordnung von 1958 trifft hierzu keine Aussagen. Aus diesem Grund konnten die Regelungen des BNP nach § 173 (3) BBauG nicht übergeleitet werden.
Der gesamte Geltungsbereich stellt einen sog. „Außenbereich im Innenbereich" dar (Abstimmung SenBauWohn II F 2, 15. August 1995). Hier sind Vorhaben nach § 35 BauGB nur in bestimmten Ausnahmefällen zulässig.
Der seit dem 1. Juli 1994 wirksame Flächennutzungsplan Berlin stellt den Geltungsbereich des B-Plans II­174 als Sonderbaufläche Hauptstadtfunktionen (H) dar. Der Flächennutzungsplan Berlin stellt als Schienennetzergänzung eine Neubaustrecke der U-Bahn vom Alexanderplatz über den Potsdamer Platz und das Schöneberger Ufer zum Wittenbergplatz dar.
Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm 1994
Der B-Planbereich ist Bestandteil des Vorranggebietes für Klimaschutz. Zielsetzung ist der Erhalt der klimatisch wirksamen Freiräume, die Sicherung und Verbesserung des Luftaustausches und die Vermeidung bzw. Ausgleich von Bodenversiegelung. Der Teilplan „Landschaftsbild" stellt den Gestalttyp „Stadtbrache" dar, als eine für den städtisch geprägten Raum siedlungsraumtypische Freifläche. Als Ziel wird der Erhalt und die Entwicklung des vegetationsgeprägten Gesamtraumes sowie die Betonung unterschiedlicher Gestaltqualitäten unter Berücksichtigung der Ortsgeschichte formuliert.
Eine aktuelle Bereichtsentwicklungsplanung (BEP) liegt für den Mittelbereich Tiergarten 2 seit November 1996 vor. Darin ist der Geltungsbereich als Sondergebiet mit hohem Grünanteil für diplomatische und Ländervertretungen dargestellt.
Schon in dem im Februar 1992 von SenStadtUm vorgelegten „Räumlichen Strukturkonzept" (RSK), das im Sinne einer stadtumgreifenden Konzeptentwicklung letztlich in den Entwurf zum Flächennutzungsplan Berlin eingeflossen ist, wurde der Bereich des ehem. „Diplomatenviertels" als „zentraler Standort Regierung, Bildung, Kultur, Gesundheit, Messe" (Plan Gesamtkonzept) sowie als Bereich für „Zentrale Funktionen Parlament und Regierung" (Plan Zentrenkonzept) dargestellt. Das gleichzeitig erarbeitete „Sektorale Strukturkonzept für die Entwicklung Berlins zum Dienstleistungszentrum" unterstreicht diese Zielsetzung.
Die Bebauungspläne sollen eine geordnete und qualitätvolle städtebauliche Reaktivierung des „Diplomatenviertels" sicherstellen und die städtebaulichen Rahmenbedingungen dafür schaffen, dass sich der Bereich wieder zu einem attraktiven städtischen Viertel entwickeln kann.
Im Bebauungsplan ist vorrangig die Ansiedlung von diplomatischen und Ländervertretungen zu sichern. Zur Sicherstellung einer Nutzungsvielfalt ist in einem bestimmten Umfang auch die Ansiedlung von Dienstleistungsbetrieben sowie landesnahen Einrichtungen u. ä. zulässig. Entsprechend der ehemaligen Gestalt des „Diplomatenviertels" werden Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung erforderlich, die weit unterhalb der jeweiligen Höchstmaße gemäß BauNVO liegen.
Weiterhin soll durch geeignete Festsetzungen sichergestellt werden, dass der grüngeprägte Charakter des Viertels mit großen privaten Gärten erhalten bleibt. Auch wertvolle Altbaumbestände sowie eine Fläche mit besonderer Bedeutung für den Naturhaushalt und den Biotop- und Artenschutz sollen im Bebauungsplan gesichert werden.
Das räumlich-funktionale Ordnungsgerüst wird durch folgende Ziele und Anforderungen bestimmt:
- Bewahrung und Ergänzung der Grundelemente des historischen Stadtgrundrisses, Qualifizierung der nord-süd-gerichteten Straßen,
- offene Palaisbebauung ausländischer Vertretungen entlang der Tiergartenstraße,
- straßenfluchtgerichtete, offene Bebauung entlang der Hildebrandstraße und der Stauffenbergstraße sowie
- Orientierung der einzelnen Bebauungen am Aufriß und Traufhöhe der erhalten gebliebenen bzw. neu errichteten Gebäude im Nahbereich.
Die Ausweisung eines sonstigen Sondergebietes gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Diplomatische und Ländervertretungen, landesnahe Einrichtungen" entspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplan Berlin. Damit wird dem Ziel Rechnung getragen, das „Diplomatenviertel" wieder als einen Standort mit repräsentativen Nutzungen wie Botschaften und Ländervertretungen zu entwickeln. Auf Grund der Nähe zum zukünftigen Regierungsviertel im Spreebogen erscheint das „Diplomatenviertel" für diese Funktionen überaus prädestiniert.
Ergänzend sollen auf bis zu 40% der zulässigen Geschoßfläche landesnahe Einrichtungen, die die Präsentation des Landes unterstützen, allgemein zulässig sein.
Ausnahmsweise Zulässigkeit von Nutzungen
Im Sondergebiet können ausnahmsweise auch weitere Nutzungen (siehe textliche Festsetzung Nr. 1 Satz 3) zugelassen werden, sofern sie mit dem Nutzungszweck nach Art und Umfang vereinbar sind.
Die Festsetzung ist erforderlich, um den sich ansiedelnden Vertretungen eine größere inhaltliche Gestaltungsfreiheit einzuräumen. Landestypische Nutzungen wie nationale Einrichtungen, Stiftungen, Kulturinstitute u. ä. werden ermöglicht und der Tendenz zur Monostrukturierung weiter entgegengewirkt.
Durch die ausnahmsweise Zulässigkeit bleibt die notwendige wesentliche Unterscheidung gegenüber anderen Baugebieten erhalten, so dass die Ausweisung eines sonstigen Sondergebietes weiterhin gerechtfertigt ist. Eine weitere Erhöhung des Anteils der genannten Nutzungen wäre hingegen mit der vorgesehenen Zweckbestimmung nicht vereinbar.
Maß der Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Grundflächenzahl
Das nach § 17 (1) BauNVO maximal zulässige Maß der Überbauung von 0,8 im sonstigen Sondergebiet wird im vorliegenden Bebauungsplan mit 0,5 bestimmt. Die gewählte Festsetzung der GRZ-Obergrenze ist erforderlich, um die gewünschte städtebauliche Grundstruktur der zukünftigen Nutzungen sowie den grüngeprägten Charakter des Viertels zu sichern. So soll an die ehemaligen Bebauungsstrukturen mit Vorgärten und großen Gartenanlagen angeknüpft werden.
Gleichzeitig soll zur Minderung der Eingriffe in Natur und Landschaft ein hoher Versiegelungsgrad (z. B. durch Tiefgaragen) vermieden und so die Funktionsfähigkeit des Bodens (z. B. zur Grundwasseranreicherung) zum Großteil erhalten werden.
Begrenzung der Überschreitung der Grundflächenzahl (textliche Festsetzung Nr. 5)
Bei einer der BauNVO (§ 19 Abs. 4 Satz 2) entsprechenden zulässigen Überschreitung der Grundflächenzahl um 50 % (durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche) können die Belange des Naturschutzes und die Anforderungen an den Biotop- und Artenschutz gemäß § 8 a BNatSchG nicht hinreichend erfüllt sowie die städtebaulich gewünschte landschaftliche Prägung des Planungsgebietes sichergestellt werden. Um zum einen das städtebauliche Grundgerüst zu unterstützen und zum anderen die klimatische Funktion sowie die Bodenwertigkeit des „Diplomatenviertels" zu einem großen Teil zu erhalten, wird die zulässige Überschreitung der Grundflächenzahl auf 20 % eingeschränkt.
Die Geschoßflächenzahl (GFZ) wird mit 1,5 festgesetzt und liegt damit unterhalb des nach § 17 Abs. 1 BauNVO maximal zulässigen Maßes der baulichen Nutzung (2,4). Die Begrenzung ist erforderlich, um dem Charakter dieses Gebietes durch eine die Repräsentationsfunktion unterstützende und den Villencharakter des Gebietes bewahrende Bebauung gerecht zu werden.
Bauweise, Baugrenzen, Traufhöhenbegrenzung
Zur Sicherung des städtebaulichen Grundgerüstes (offene Bebauung mit Vorgärten und Gärten im hinteren Grundstücksteil) unter gleichzeitiger Berücksichtigung der vorhandenen Vegetation werden die Baugrenzen i.d.R. derart festgesetzt, daß sie einer eingeschränkten flächenmäßigen Ausweisung entsprechen. Dies ist erforderlich auf Grund des sehr schmalen Grundstückszuschnitts. Die Festsetzung einer Bauweise wird dadurch entbehrlich.
Lediglich die Eckgrundstücke lassen einen größeren Gestaltungsspielraum zu, so dass hier Baufenster ausgewiesen werden.
Da hier grundsätzlich sowohl offene, als auch geschlossene Bauweise denkbar ist, soll die Bauweise hier nicht festgesetzt, sondern im Rahmen von späteren Realisierungswettbewerben bestimmt werden.
Die festgesetzten Traufhöhen orientieren sich an den noch vorhandenen Gebäuden in der näheren Umgebung. Mit Hilfe dieser Festsetzungen kann bewußt auf die Festlegung von Geschoßzahlen verzichtet werden. Somit bestehen für die Gebäudeorganisation größere Variationsmöglichkeiten insbesondere hinsichtlich der Geschoßhöhen und damit der Geschoßzahlen. Die Traufhöhe wird mit 16 m über dem Gehweg festgesetzt.
Mit der textlichen Festsetzung Nr. 6 kann an die Baugrenzen bezogen auf die generell zulässige Höhe baulicher Anlagen herangebaut werden. Diese Regelung betrifft die Baugrenzen, die mit weniger als einem 1/2 H Abstand von der Grundstücksgrenze festgesetzt sind. Die Abstandfläche beträgt damit bei maximaler Ausschöpfung ca. 0,3 H. Diese enge Abstandregelung ist erforderlich, um eine angemessene Bebauung und Ausnutzung der zum Teil sehr schmalen Grundstücke mit dem festgesetzten Maß zu ermöglichen. Bei weiteren Abständen ergäben sich schmale, langgestreckte Gebäude, die nur sehr kleine Gartenanlagen ermöglichten und damit dem städtebaulichen Ziel mit zur Straße gerichteten repräsentativen Villen und großzügigen Gartenanlagen widersprächen.
Gerechtfertigt wird die Festsetzung durch die zentrale Lage in der Stadt, die auch und gerade am Rand des Großen Tiergarten eine engere Bebauung verträgt. Da im Sondergebiet auch Wohnungen ausnahmsweise zulässig sind, ist in der Entwurfsplanung ein besonderes Augenmerk auf die Sicherung gesunder Wohnund Arbeitsbedingungen durch ausreichende Belichtung und Belüftung zu legen.
Einschränkung der Zulässigkeit von Nebenanlagen, Einfriedungen (textliche Festsetzung Nr. 4)
Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sollen Nebenanlagen ausgeschlossen werden, um das künftig repräsentative Erscheinungsbild des „Diplomatenviertels" durch den Erhalt des freiraumbetonten Charakters zu unterstützen.
Um den Vorgartenbereich entsprechend seiner historischen Bedeutung zu gestalten, sind Einfriedungen ausnahmsweise zulässig. Mit der Ausnahmeregelung sollen Beeinträchtigungen des Stadtbildes und der freiraumgestalterischen Qualitäten durch massive Mauern vermieden werden und damit die Transparenz des Gebietes für die Öffentlichkeit sichergestellt werden. Es besteht Einvernehmen mit den ausländischen Staaten, die gegebenenfalls erforderlichen Sicherheitsbelange durch andere geeignete Maßnahmen (z. B. technische Überwachungssysteme) zu gewährleisten.
Ausnahmsweise Zulässigkeit von Vordächern und auskragenden Gebäudeteilen (textliche Festsetzungen Nr. 7,8)
Ein Vortreten von Vordächern vor die Baugrenze kann bis zu einer Breite von 10 m ausnahmsweise zugelassen werden. Entlang der Tiergartenstraße und der Stauffenbergstraße ist das Vortreten auf 5 m vor die Baugrenze und entlang der Hildebrandstraße bis zur Straßenbegrenzungslinie beschränkt (max. 4 m). Auch mit dieser Festsetzung wird dem Ziel Rechnung getragen, den besonderen Charakter des Viertels durch repräsentative Eingänge und Vorfahrten zu betonen. Durch die ausnahmsweise Zulässigkeit soll gewährleistet werden, dass durch die Gestaltung der Vordächer das Straßenbild nicht beeinträchtigt wird. Weiterhin regelt der Bebauungsplan die ausnahmsweise Zulässigkeit von auskragenden Bauteilen bis zu 2 m, sofern der Anteil an der Fassadenfläche 30 % nicht überschreitet. Mit der Beschränkung soll sichergestellt werden, dass die Gebäudeteile auch in stadtgestalterischer Hinsicht dem Gebäude untergeordnet sind.
Grünfestsetzungen Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen
Eine Nichtbebauung der Grundstücke Tiergartenstraße 18 A­C und D (teilweise) stellt in Anwendung des § 8 a Abs. 1 Satz 2 BNatSchG eine Minderung des Eingriffs in Natur und Landschaft dar. Angesichts der im Nahbereich des „Diplomatenviertels" geplanten großen Bauvorhaben sowie der Bebauung im „Diplomatenviertel" selber ist der Erhalt der Freifläche sowohl aus städtebaulicher als auch aus landschaftsplanerischer Sicht von besonderer Bedeutung, da durch das jahrelange Brachliegen die Fläche heute einen ausgeprägten und vielfältig strukturierten Freiraum darstellt, der in unverwechselbarer Weise das Erscheinungsbild des „Diplomatenviertels" und dessen historische Entwicklung prägt.
Da auch die vorhandene Strauch- und Staudenvegetation erhalten werden soll, muss eine über den Regelungsumfang der Baumschutzverordnung hinausgehende Festsetzung getroffen werden (textliche Festsetzung Nr. 10) und der Vegetationsbestand zusätzlich durch Erhaltungsbindungen gesichert werden.
Die Festsetzung ist erforderlich, um die für den Biotop- und Artenschutz als „wertvoll" eingestuften Vegetationsbestände wie z. B. waldartige Robinienbestände mit dichtem Kronenschluß und erhaltenswerte Weißdornarten in ihrer Qualität zu sichern.
Weiterhin soll dadurch der Verdrängung der ausdauernden Pioniervegetation entgegengewirkt werden sowie die offenen und gehölzfreien Vegetationsstandorte erhalten bleiben.

References: § 173
 § 35
 § 11
 § 17
 § 14
 § 8
 § 17
 § 8