Source: https://www.mieszkania.xyz/waznosc-operatu-szacunkowego-ile-wynosi-i-od-czego-zalezy/
Timestamp: 2019-10-18 04:02:12+00:00

Document:
Ważność operatu szacunkowego - mieszkania.xyz
Ważność operatu szacunkowego określona jest w ustawie oraz zależy od licznych czynników dodatkowych. Zastanawiasz się, czy możesz skorzystać z tego dokumentu również później? Z tego artykułu dowiesz się, od czego zależy ważność operatu szacunkowego oraz w jaki sposób możesz ją odnowić.
Ceny na rynku nieruchomości zmieniają się dość dynamicznie. Wpływ na wahania koniunktury ma wiele czynników. Zmianom podlega nie tylko sytuacja rynkowa, ale również sama nieruchomość. Wszelkiego rodzaju modernizacje, czy rozbudowy mogą sprawić, że wartość lokalu ulegnie zmienianie. Biorąc pod uwagę zmienność rynku nieruchomości, ustawodawca ograniczył ważność operatu szacunkowego. Zgodnie z brzmieniem art. 156 ust. 3 UoGN:
„Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.”.
Do przesłanek określonych w art. 154, które mają wpływ na ważność operatu szacunkowego, zaliczamy zmiany w: przeznaczeniu w planie miejscowym, stanie nieruchomości oraz dostępie do danych o cenach, dochodach, czy cechach nieruchomości podobnych. W przypadku zaistnienia powyższych okoliczności wycena może być ważna krócej niż 12 miesięcy. Powyższy zapis ma również swoje potwierdzenie w wyroku NSA wydanym w Warszawie w dniu 21 listopada 2017 r., sygn. akt I OSK 1062/17:
„[…] zmiana uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (np. dotyczących stanu nieruchomości) powoduje, że operat szacunkowy nie może być wykorzystany nawet w okresie jego ustawowej ważności, czyli 12 miesięcy od daty sporządzenia […]”.
Jeżeli operat szacunkowy straci ważność, możemy skorzystać jeszcze z dwóch rozwiązań. Pierwsza możliwość to zamówienie nowej wyceny. W tym wypadku należy się liczyć, że poniesiemy takie same koszty, co w przypadku pierwotnego szacowania. Druga możliwość do skontaktowanie się z rzeczoznawcą z prośbą o potwierdzenie aktualności operatu. Opcja ta jest znacznie tańsza, jednak trzeba pamiętać, że nie zawsze można z niej skorzystać.
Na czym polega potwierdzenie ważności operatu szacunkowego
W przypadku, gdy operat szacunkowy utracił ważność, natomiast wartość nieruchomości nie zmieniła się, możemy skorzystać z potwierdzenia jego aktualności. Możliwość ta jest jasno określona w art. 156 ust. 4 UoGN:
„Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154”.
To, w jaki sposób możemy dokonać potwierdzenia operatu szacunkowego, zostało uregulowane w § 58 Rozp.WN:
Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1. Przepis § 57 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
W przypadku dalszego potwierdzania aktualności operatu szacunkowego stosuje się ust. 1.
W art. § 57 ust. 1 i ust. 2 wskazana jest konieczność podpisania klauzuli, czyli umieszczenia na dokumencie daty i pieczęci rzeczoznawcy majątkowego a w przypadku, gdy operat został sporządzony przez kilku rzeczoznawców, klauzulę podpisują wszyscy rzeczoznawcy majątkowi.
Warto również zwrócić uwagę na fakt, że zgodnie z § 58 pkt 2 przedmiotowe potwierdzenie można dokonywać wielokrotnie, zawsze w takiej samej formie.
Należy także pamiętać, że aktualność operatu można potwierdzić nawet kilka lat po jego sporządzeniu. W takim wypadku uznaje się, że rzeczoznawca ocenił wycenę w kontekście wszystkich czynników przewidzianych w art. 154 ust. 1 UoGN (Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 maja 2017 r., II SA/Po 192/17).
Ważność operatu szacunkowego a zmiany w prawie
Pozostaje więc pytanie, w jakich sytuacjach operat szacunkowy może zostać podważony. W tym wypadku mamy do czynienia z dwiema sytuacjami. Pierwsza dotyczy znacznych zmian prawnych. Mogą one zawierać modyfikacje w zakresie sposobów wyceny, podstawy formalnej dla przeprowadzonej wyceny, czy też nowych przepisów odnoszących się do samych operatów szacunkowych
Operat szacunkowy może również stracić ważność z innych istotnych powodów. Do tej grupy możemy zaliczyć szereg czynników. Należą do nich na przykład powstanie w pobliżu innej nieruchomości, która ma wpływ na wynik wyceny. Operat szacunkowy traci również ważność, jeżeli doszło do istotnych zmian na rynku nieruchomości. Należą do nich gwałtowny wzrost cen, czy też nagły spadek. Ważność wyceny może zostać także podważona w wyniku modyfikacji przepisów dotyczących określonych rodzajów nieruchomości, co miało już miejsce w przypadku mieszkań spółdzielczych.
Ważność operatu szacunkowego a jego moc prawna
Warto zwrócić uwagę na fakt, że operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym, a więc ma moc prawną. Zdarzają się sytuacje, w których zostanie zlecone wykonanie wyceny dwóm niezależnym rzeczoznawcom. Co zrobić wtedy, gdy wyniki ich pracy znacznie różnią się od siebie? W takim wypadku należy zasięgnąć opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ma ona charakter analizy formalno-prawnej, a jej głównymi założeniami są:
ocena zgodności danego dokumentu/dokumentów z przepisami prawa i standardami zawodowymi, w tym, co do kompletności opracowania,
określenie stopnia przydatności operatu/operatów dla celu, w jakim został on sporządzony, lub miałby być wykorzystany.
W wyniku takiej opinii może być również stwierdzone, że jeden z dokumentów nie spełnia określonych ustawowo wymogów. W takiej sytuacji jego ważność wygasa. Organizacja zawodowa rzeczoznawców przez 12 miesięcy publikuje na swojej stronie internetowej informacje na temat negatywnej oceny konkretnej wyceny.
Starsze wpisy Wycena nieruchomości - jak wygląda
Nowsze wpisy Zarzuty do operatu szacunkowego nieruchomości - jak wnieść

References: art. 156
 art. 154
 art. 154
 art. 154
 art. 156
 art. 154
 art. 154
 art. 154