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Timestamp: 2013-05-21 06:17:13+00:00

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Mietrecht Siegen - Kreuztal - Schnelle Hilfe bei Mietrechtsproblemen » H	Impressum
H: Haftpflicht - HaftpflichtversicherungKlauseln im Mietvertrag, wonach die Mieter eine Haftpflicht- oder Hausratversicherung abschließen müssen, sind unwirksam. Zum einen gehört Versicherungsrechtliches nicht in einen Mietvertrag. Zum anderen lässt sich aus der Vorschrift nicht erschließen, welche zusätzlichen finanziellen Belastungen sich für den Mieter ergeben. Der Grund für solche Klauseln ist vielfach der Wunsch des Vermieters, im Schadensfall nicht die Kosten übernehmen zu müssen. Denn werden mitvermietete Möbel beschädigt, würde das eine Haftpflichtversicherung zahlen.
Haftungsfreizeichnung: Vertragsklausel pro Vermieter unzulässigDer berechtigte Schadensersatzanspruch eines Mieters gegenüber seinem Vermieter darf per Vertragsklausel nicht ausgeschlossen werden. Der BGH wies darauf hin, dass eine solche Klausel nicht mit § 307 ff. BGB vereinbar sei. Ein berechtigter Anspruch auf Schadensersatz kann z.B. bestehen, wenn der Vermieter einen Mietmangel durch leichte Fahrlässigkeit zu verantworten hat (BGH, Beschluss vom 24.10.2001, Az: VIII ARZ 1/01).
Handwerker: Ausnutzen einer Notlage durch HandwerkerIm Folgenden sind einige Beispiele aufgeführt, in denen Gerichte gegen das Ausnutzen einer Notlage durch Handwerksbetriebe vorgingen. Im Vorfeld vereinbarte Pauschalpreise behalten ihre Gültigkeit, auch wenn ein erhöhter Arbeitsaufwand anfällt. Ein Schlüsseldienst verlangte für das nächtliche Öffnen einer Wohnungstür 500,- Euro, was gerichtlich als sittenwidrig und damit unwirksam eingestuft wurde. Ein Handwerksbetrieb darf Monteure nur in der tatsächlich erforderlichen Anzahl schicken und deren Arbeitsleistung in Rechnung stellen. Die Arbeitsleistung eines offensichtlich zu viel anwesenden Monteurs darf vom Rechnungsbetrag abgezogen werden (AG Frankfurt/Main).
Sofern keine besonderen Erschwernisse vorliegen, darf das Notöffnen der Haustür maximal 100,00 € Kosten. Ein Schlüsseldienst hatte das Doppelte verlangt, was vom Gericht als Wucher abgelehnt wurde (AG Lippstadt). Ein vereinbarter Pauschalpreis muss diesen nur dann in voller Höhe begleichen, wenn dieser den ortsüblichen Preisen entspricht und der beauftragte Handwerker sich die Notlage des Auftraggebers nicht zunutze macht. Im vorliegenden Fall wurde das Dreifache des üblichen Satzes verlangt (AG Langenfeld).
Handwerker dürfen Fahrtkosten nur in Rechnung stellen, wenn dies bei der Beauftragung ausdrücklich vereinbart wird (AG Königstein).
Hartz IV-Empfänger: Mietminderung im gewerblichen Bereich möglichEin Unternehmensberater hatte sich mit seinem Geschäft in einem Bürohaus in exponierter Lage eingemietet. Da auch die sonstige Ausstattung des Gebäudes mehr als einladend wirkte, hielt der Geschäftsmann die veranschlagte Miete, die über dem ortsüblichen Höchstsatz lag, für angemessen und bezahlte diese über einen bestimmten Zeitraum anstandslos. Dies änderte sich schlagartig, als sich im selben Bürogebäude kurz nacheinander die Agentur für Arbeit, eine Schuldnerberatungsstelle und eine Beratung für Suchtkranke einmieteten. Da das Bürohaus dadurch zu einem sozialen Brennpunkt geworden sei, der seiner Unternehmung alles andere als dienlich ist, sah sich der Unternehmensberater dazu berechtigt, die Miete um 50 % zu mindern.Das OLG Stuttgart sprach in diesem Fall ein geteiltes Urteil. Die Richter gaben dem Geschäftsmann insofern Recht, als dass der ständige Aufenthalt von Hartz IV-Empfängern und anderen sozial auffälligen Personen mit einer Benachteiligung seines Gewerbes, dem eigentlichen Mietzweck, in Zusammenhang zu bringen ist. Eine Mietminderung um 50 % sei jedoch nicht angemessen, so die Richter. Die Höhe der zulässigen Mietminderung wurde vom Gericht auf 15 % festgesetzt (OLG Stuttgart Az.: 13 U 51/2006)
Haus und Wohnungsverkauf - Kein neuer Mietvertrag Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, ändert sich für den Mieter nichts. Der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Er kann nicht den Abschluss eines neuen Mietvertrages fordern. Er hat nicht mehr und nicht weniger Rechte oder Pflichten, als sie auch der frühere Eigentümer gehabt hätte. Das gilt auch für Kündigungen oder Mieterhöhungen. Wird das Mietshaus dagegen in Eigentumswohnungen umgewandelt, also Einzeleigentum an den Wohnungen geschaffen, gibt es besondere Schutzrechte für Mieter:
Zum einen haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Vermieter muss die Wohnung den dort wohnenden Mietern zum Kauf anbieten. Erst wenn ein detaillierter, notarieller Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer (Drittem) vorliegt, in dem auch der konkrete Kaufpreis steht, muss sich der Mieter der umgewandelten Wohnung entscheiden, ob er selber kaufen will oder nicht.Außerdem gelten nach einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen generelle Kündigungssperrfristen von 3 Jahren. In dieser Zeit darf der Vermieter weder wegen Eigenbedarf noch wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen. In Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung kann die Kündigungssperrfrist bis auf 10 Jahren verlängert werden. Das ist dann die Entscheidung der jeweiligen Bundesländer.
HausbauIn einem Urteil des Oberlandesgerichtes Nürnberg wurde entschieden, dass auch Malerarbeiten, falls nicht anders vereinbart, bei einem schlüsselfertigen Haus, mit inbegriffen sind. Auch wenn keine Malerarbeiten in der Baubeschreibung eines schlüsselfertigen Hauses aufgeführt sind, so bedeutet das nicht, dass der Käufer auf diese verzichten muss! (Oberlandesgericht Nürnberg, Aktenzeichen: 2 U 3110/98)
Hausbriefkasten Wer es eilig hat und zur Fristwahrung ein Schreiben direkt in den Hausbriefkasten seines Vertragspartners wirft, muss das vor 16.00 Uhr erledigt haben. Nach dieser Zeit gilt das Schreiben erst als am nächsten Tag eingegangen. Das das Landgericht Berlin (65 S 132/01).Ein Berliner Vermieter hatte seine Mieterhöhungserklärung über den Hausmeister am 30. Juni zwischen 16.00 und 17.00 Uhr in den Mieterbriefkasten werfen lassen. Zu spät, wie die Richter feststellten. Zwar gelten nach dem Gesetz Erklärungen schon dann als zugegangen, wenn sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt sind und der bei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse davon auch Kenntnis erlangt hat. Zumindest eine Privatperson muss aber nicht nach 16.00 Uhr noch damit rechnen, Post im Briefkasten vorzufinden. Damit gilt die Mieterhöhungserklärung des Vermieters erst als am nächsten Tag beim Mieter eingetroffen, das heißt am 1. Juli.Die Konsequenz ist folgende: Eine korrekte und begründete Mieterhöhung wird nach Ablauf der Zustimmungsfrist wirksam. Die Zustimmungsfrist des Mieters beträgt den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhungserklärung bekommt, und die beiden darauf folgenden Monate. Erhält der Mieter am 30. Juni die Mieterhöhungserklärung, läuft die Zustimmungsfrist Ende August ab, die höhere Miete muss ab 1. September gezahlt werden. Erhält der Mieter die Mieterhöhungserklärung erst am 1. Juli, läuft die Überlegungsfrist Ende September ab und die erhöhte Miete muss erst ab 1. Oktober gezahlt werden.
Hausentrümpelung: Kosten müssen vom Vermieter getragen werden Die Entrümpelung eines Mietshauses darf nicht auf Kosten der Mieter durchgeführt werden. Das AG Kassel stufte es als widerrechtlich ein, die aktuellen Mieter für die Entsorgung des Mülls ihrer Vorgänger aufkommen zu lassen. Die Richter betonten jedoch gleichzeitig, dass die Sperrmüllentsorgung nicht grundsätzlich Sache des Vermieters ist. Eine Sperrmüllentsorgung die von einem Mieter ohne die Zustimmung des Vermieters veranlasst wurde, muss auch vom Besteller finanziert werden, so das AG Kassel (Amtsgericht Kassel, 452 C 1240/96).
HausfriedensbruchDie Bestimmungen, die den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs regeln sind im Strafgesetzbuch (StGB) unter dem § 123 zu finden.Dort heißt es sinngemäß, dass das unbefugte Betreten der Wohnung unter den vorgenannten Straftatbestand des Hausfriedensbruchs fällt. Hierzu zählt auch, wenn unbefugte Personen die Wohnung auch dann nicht verlassen, wenn der Inhaber des Hausrechts dies unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Der § 123 StGB schreibt weiterhin vor, dass für die Strafverfolgung des Hausfriedensbruchs eine Anzeige notwendig ist. Nicht zum Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB gehören dagegen Störungen, die von außerhalb der Wohnung bzw. des Hauses erfolgen, etwa lautes Schreien oder Dauerklingeln an der Tür.Das ausschließliche Recht an der Wohnung liegt beim Mieter. Das Interesse des Mieters wird dabei vom Gesetzgeber über eventuell abweichende Interessen des Vermieters gestellt. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet seinem Vermieter einen Zweitschlüssel zur Verfügung zu stellen. Dies kann für Notfälle, beispielsweise einen Brand in der Wohnung, jedoch durchaus sinnvoll sein. Der Vermieter darf auch mit einem vom Mieter hinterlegten Zweitschlüssel die Wohnung des Mieters nicht ungefragt betreten, da er ansonsten ebenfalls Hausfriedensbruch begeht.
Hausfriedensbruch II - Vermieter haben in vermieteten Wohnungen nichts verlorenDas Betreten einer vermieteten Wohnung ist dem Vermieter ohne ausdrückliche Erlaubnis des Mieters untersagt, auch wenn der Vermieter vom Mieter einen Zweitschlüssel überlassen bekommt. Ein solches Vorgehen ist laut des LG Berlin als Hausfriedensbruch zu bewerten und berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung, auch wenn es der Vermieter wie im vorliegenden Fall "nur gut meinte".Konkret ging es um einen Vermieter, der in Abwesenheit des Mieters und ohne dessen Zustimmung mit einem Handwerker die Wohnung betreten hatte, um eine Reparatur durchführen zu lassen. Sein Argument, dass er nur der Sache dienen wollte, schmetterten die Richter ab. Das Verhalten des Vermieters sei eine "nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit" gewesen, wie es in der Urteilsbegründung wörtlich hieß (Landgericht Berlin, 64 S 305/98).
Haushaltsgeräte Normale und typische Haushaltsgeräte darf der Mieter jederzeit in der Wohnung nutzen. Dies gilt auch für Geräte, die Geräusche und Lärm verursachen, wie zum Beispiel Staubsauger. Allerdings sollten Mieter sich hier an die allgemeinen Ruhezeiten halten, bzw. auch prüfen, ob zum Beispiel am Wochenende tatsächlich ab 8 Uhr oder gar ab 7 Uhr Staub gesaugt werden muss.Ähnliches gilt für Bohrmaschinen. Gegen gelegentliches Bohren kann ein Nachbar nichts einwenden, auch nicht, wenn am früheren Abend, beispielsweise nach 19 Uhr, gearbeitet wird.Grundsätzlich darf der Mieter in seiner Wohnung immer eine Waschmaschinen aufstellen, wenn entsprechende Anschlüsse vorhanden sind. Dies gilt auch dann, wenn im Mietshaus eine Waschküche und eine Gemeinschaftswaschmaschine vorhanden sind. Es gibt kein Verbot am Wochenende Wäsche zu waschen.Auch ein Wäschetrockner darf in der Wohnung aufgestellt werden. Kondenstrockner sind unproblematisch, bei Wäschetrocknern mit einer Entlüftung nach außen muss eine vorhandene Ablüftungsvorrichtung benutzt werden.
Hausmeister INimmst der Vermieter in einem Mietshaus auch Hausmeisterpflichten wahr, kann er die dafür angesetzten Kosten nicht einfach unter Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Dazu bedarf es einer separaten vertraglichen Vereinbarung mit den Mietern, entschied das Amtsgericht Wetzlar (Az. 38 C 1759/06 [38]). Ein Vermieter sei eben gerade nicht automatisch der Hauswart.
Hausmeister IIEin fauler Hausmeister ist kein Grund für einen Mieter, den entsprechenden Anteil an den Betriebskosten zu kürzen, so urteilte das Amtsgericht Dresden. Der Mieter kann aber wegen des schlampigen Hausmeisters die Miete kürzen.
Hausordnung IDie Hausordnung soll das Zusammenleben sämtlicher Bewohner eines Hauses gewährleisten. Sie ist Verhaltensmaßstab, schützt die im Objekt lebenden Parteien vor gegenseitiger Belästigung und spezifiziert die allgemeine Obhutspflicht des Mieters über die Mietsache. Mietvertragliche Verpflichtungen, wie z. B. Schönheitsreparaturen haben in der Hausordnung nichts zu suchen.In den meisten Mustermietverträgen ist die Hausordnung bereits als Bestandteil enthalten und kann einseitig von keiner Partei (Mieter oder Vermieter) geändert werden. Das bedeutet, dass die Hausordnung erst durch Vereinbarung (Mieter und Vermieter) wirksam wird. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter eine Hausordnung ohne vorherige Vereinbarung mit den Mietern z.B. in das Treppenhaus oder an ein "schwarzes Brett" hängt. Wurde die Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrages, kann der Vermieter einseitig eine Hausordnung erlassen. Die Verpflichtungen des Mieters beschränken sich bei der einseitigen Hausordnung ausschließlich auf die ordnungsgemäße Behandlung des Mietobjektes und die Erhaltung der Ordnung innerhalb der Hausgemeinschaft. Spezielle Verpflichtungen, wie z. B. die Treppenhausreinigung dürfen nicht aufgenommen werden - hier muss der Mieter zustimmen.
Im Detail regelt die Hausordnung vor allem folgende Punkte:- Ruhezeiten- Schnee- und Glatteisbeseitigung- Benutzung von Gemeinschaftsräumen (z.B. Waschküche)- Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern- Reinigungspflichten der Mieter (z. B.Treppenhaus)
Hausordnung II - Was darf geregelt werden In einer Hausordnung werden vor allem Regelungen zur Hausreinigung, Treppenhausreinigung und zur Benutzung der gemeinsam zur Verfügung stehenden Räume oder Einrichtungen, zum Beispiel Waschküche, Trockenboden, Speicher, Partyraum oder Garten geregelt. Die Hausordnung kann aber auch Bestimmungen zum Schutz der Mieter vor gegenseitigen Belästigungen und Störungen durch Hausmusik enthalten. Meistens ist die Hausordnung schon Bestandteil des Mietvertrages. In diesem Fall kann die Hausordnung vom Vermieter nicht einseitig abgeändert werden. Das ist nur mit Einverständnis der Mieter möglich. Ist die Hausordnung dagegen nicht von Anfang an Bestandteil des Mietvertrages, kann der Vermieter auch einseitig eine Hausordnung aufstellen. Die in einer solchen einseitig erlassenen Hausordnung getroffenen Regelungen sind jedoch nur insoweit zulässig, als sie zur Aufrechterhaltung der Ordnung im Haus und für ein gedeihliches Zusammenleben der Mietparteien erforderlich sind. Hier können zum Beispiel Benutzungszeiten für Gemeinschaftsräume geregelt oder eine Einteilung für die Treppenhausreinigung festgelegt werden. In einer solchen Hausordnung dürfen aber keine zusätzlichen, im Mietvertrag nicht genannten Pflichten für die Mieter begründet werden. Steht im Mietvertrag nichts davon, dass Mieter das Treppenhaus reinigen müssen, kann eine solche Regelung nicht in einer nachträglich vom Vermieter erlassenen Hausordnung getroffen werden.
Hausordnung und Mietvertrag Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern werden im Mietvertrag festgelegt. In der Hausordnung werden Fragen geregelt im Zusammenhang mit Hausreinigung, der Benutzung der zur Verfügung stehenden gemeinsamen Einrichtungen, wie Waschküche, Speicher, Garten, oder den Ruhezeiten im Haus. Die Hausordnung ist meistens Bestandteil des Mietvertrages. Wenn nicht, kann der Vermieter einseitig eine Hausordnung aufstellen. Die Regelungen in einer solchen, einseitig erlassenen Hausordnung können aber keine eigenständigen Rechte und Pflichten der Mieter begründen.Sowohl in einer Hausordnung, vor allem aber in Formularmietverträgen stößt man immer wieder auf unwirksame Klauseln. Unwirksam ist eine Vertragsklausel zum Beispiel dann, wenn gesetzlich vorgesehene Mieterrechte über Gebühr verändert werden. Unwirksam ist eine Vertragsklausel auch dann, wenn sie gegen "zwingendes Recht" verstößt. Eine Reihe von mietrechtlichen Regelungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch zwingend geregelt, das heißt, von diesen Vorschriften darf auch per Mietvertrag keinen Millimeter abgewichen werden, zum Beispiel:Fragen, ob der Mieter Modernisierungen dulden muss oder nicht; Fragen, ob der Mieter ein Widerspruchsrecht gegen eine Modernisierung hat; das Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung; das Recht zur Mietminderung; Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters; die Kündigungsfristen oder das Widerspruchsrecht des Mieters nach der Sozialklausel gegen eine Vermieterkündigung. Bei diesen Punkten sind alle Regelungen im Mietvertrag zum Nachteil des Mieters unwirksam. Anders, wenn Mieter und Vermieter die gesetzliche Regelung zu Gunsten des Mieters verändern wollen. Das ist möglich.
Hausratversicherung: Terrasse gehört nicht zur WohnungEine offene Terrasse gehört ausdrücklich nicht zur Wohnung und ist daher auch nicht Bestandteil einer regulären Hausratversicherung. Um auf einer solchen Terrasse gelagerte Gegenstände im Falle der Beschädigung oder Zerstörung ersetzt zu bekommen, muss eine Zusatzversicherung vorhanden sein. Zu diesem Urteil kam das Amtsgericht München.Während eines Hagelschauers wurde eine wertvolle Stahlplastik, die auf der zum Garten hin offenen Terrasse einer Kunstsammlerin abgestellt war, ein Opfer des Unwetters. Die Restauration schlug mit 4.000,00 € zu Buche, woraufhin die Klägerin diesen Betrag von ihrer Hausratsversicherung einforderte. Die Versicherung verweigerte jedoch die Zahlung und begründete dies damit, dass kein Versicherungsfall gegeben sei.Vor dem AG München wurde diese Sichtweise der Versicherung bestätigt. Sofern nicht ausdrücklich anderes im Versicherungsvertrag festgehalten wurde, umfasst die Hausratsversicherung nur Gegenstände, die direkt in der Wohnung oder in Nebenräumen untergebracht sind. Eine offene Terrasse, die nur teilweise von einem Balkon überragt wird oder auch sonst in keiner Weise eingefriedet ist, kann nicht zur Wohnung gezählt werden und ist wie ein Hof oder Garten zu behandeln, so die Münchner Richter zur Begründung. Antennen, Markisen oder ähnliche Teile der Peripherie sind hingegen Bestandteil des Versicherungsvertrags, wie das AG München zusätzlich anmerkte (Amtsgericht München, 251 C 19971/06)
Hausreinigung - UnwirtschaftlichIn einer Hausordnung werden vor allem Regelungen zur Hausreinigung, Treppenhausreinigung und zur Benutzung der gemeinsam zur Verfügung stehenden Räume oder Einrichtungen, zum Beispiel Waschküche, Trockenboden, Speicher, Partyraum oder Garten geregelt. Die Hausordnung kann aber auch Bestimmungen zum Schutz der Mieter vor gegenseitigen Belästigungen und Störungen durch Hausmusik enthalten. Meistens ist die Hausordnung schon Bestandteil des Mietvertrages. In diesem Fall kann die Hausordnung vom Vermieter nicht einseitig abgeändert werden. Das ist nur mit Einverständnis der Mieter möglich. Ist die Hausordnung dagegen nicht von Anfang an Bestandteil des Mietvertrages, kann der Vermieter auch einseitig eine Hausordnung aufstellen. Die in einer solchen einseitig erlassenen Hausordnung getroffenen Regelungen sind jedoch nur insoweit zulässig, als sie zur Aufrechterhaltung der Ordnung im Haus und für ein gedeihliches Zusammenleben der Mietparteien erforderlich sind. Hier können zum Beispiel Benutzungszeiten für Gemeinschaftsräume geregelt oder eine Einteilung für die Treppenhausreinigung festgelegt werden. In einer solchen Hausordnung dürfen aber keine zusätzlichen, im Mietvertrag nicht genannten Pflichten für die Mieter begründet werden. Steht im Mietvertrag nichts davon, dass Mieter das Treppenhaus reinigen müssen, kann eine solche Regelung nicht in einer nachträglich vom Vermieter erlassenen Hausordnung getroffen werden.
HausschwammIn einem Urteil des Bundesgerichtshofes wurde entschieden, dass der Verkäufer eines Hauses beim Verkaufsgespräch nicht darauf hinweisen muss, wenn eine Gefahr durch Befall mit Hausschwamm vorliegt. Dies ist allerdings unter Vorbehalt, dass der Käufer die Gefahren kennt und einen Schluss daraus ziehen kann, der Fall. (Urteil des Landgerichtes Nürnberg-Fürth, Aktenzeichen: 13 S 10117/99)
Haustiere I - Anleinpflicht für Hund und Katze Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft „Hunde und Katzen dürfen nicht frei in der Anlage herumlaufen" ist wirksam, entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (2Z BR 099/04). Insbesondere verstoße ein derartiges Verbot nicht gegen das Tierschutzgesetz.Das Gericht erklärte, dass der Wohnungseigentümerbeschluss geeignet sei, die bei der Tierhaltung üblicherweise zu erwartenden Belästigungen und Beeinträchtigungen auszuschließen oder zu mindern. Das Interesse der Eigentümermehrheit am Schutz der Gemeinschaftsflächen vor Verunreinigung durch Katzenkot überwiege das Interesse der Katzenhalterin an der von ihr bevorzugten Art der Katzenhaltung. Die Gefahr, dass frei laufende Tiere die Gemeinschaftsflächen der Wohnanlagen, insbesondere die vorhandenen Kinderspielplätze, verschmutzten, sei nicht fern liegend. Diese Gefahr könne zwar auch durch das Anleinen nicht gänzlich beseitigt werden. Das Anleinen gewährleiste jedoch neben der Einschränkung der Bewegungsfreiheit der Tiere, dass sich das Tier in Begleitung einer Person befindet, die gegebenenfalls auf das Tier einwirken könne.Die Katzenhalterin kann sich - so das Gericht - auch nicht auf das Tierschutzgesetz berufen. Die Regelungen dieses Gesetzes richteten sich an den Tierhalter selbst, nicht aber an die anderen Wohnungseigentümer. Ein Verbot des freien Herumlaufenlassens von Tieren verstoße deshalb nicht gegen das Tierschutzgesetz. Auf die Frage, was „artgerechte Katzenhaltung" sei, komme es nicht an.
Haustiere II: Allergien - Katze kein Grund für eine MietminderungDie Katze in der Wohnung des Nachbarn war für einen Mieter ein Reizthema: Er kürzte die Miete und begründete das mit seiner Katzenallergie. Das Amtsgericht Bad Arolsen sah in der bloßen Existenz der Katze allerdings keinen Grund für eine Mietminderung. Schließlich habe der Mieter wie seine Nachbarn einen Formularmietvertrag unterschrieben, der eine Katze erlaube. Und Vermieter seien auch nicht dazu verpflichtet, das Haus für einen Allergiker katzenfrei zu machen. Daher begründen die Überempfindlichkeiten eines Einzelnen nach Ansicht des Gerichts noch keinen Wohnungsmangel. Der könne aber durchaus vorliegen, wenn die Katze in einem Mietshaus viel Dreck machten (Amtsgericht Bad Arolsen, Az. 2 C 18/07 (70))
Haustierhaltung - Erlaubnis, totales Verbot, Anspruch aus Entfernung Ob Mieter in ihrer Wohnung ein Haustier halten dürfen hängt in erster Linie von der jeweiligen vertraglichen Vereinbarung ab, oft vom genauen Wortlaut des Mietvertrages. Diesbezüglich sind vier Fallgruppen zu unterscheiden:Erlaubt der Mietvertrag ausdrücklich die Tierhaltung, kann sich der Mieter ohne weiteres Hund oder Katze oder andere Haustiere zulegen. Nur wenn sich das "niedliche Haustier" als hochgiftige Königskobra oder als gefährlicher Kampfhund entpuppt, kann und muss der Vermieter die Abschaffung des Tieres fordern. Verbietet der Mietvertrag jegliche Form von Haustierhaltung ist das unwirksam. Kleintiere, wie z.B. Vögel, Fische oder Hamster darf der Mieter immer halten, egal was im Mietvertrag steht. Wirksam wäre allerdings eine Mietvertragsklausel, nach der z.B. die Hundehaltung verboten ist. Dann darf sich der Mieter keinen Hund anschaffen, tut er es doch, kann der Vermieter die Abschaffung des Hundes verlangen.Steht im Mietvertrag, dass die Hundehaltung von einer Zustimmung des Vermieters abhängt, muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Der kann "frei" entscheiden, allerdings darf er nicht willkürlich der einen Mietpartei den Hund erlauben, und der anderen nicht. Soweit bereits Hunde im Mietshaus gehalten werden, braucht der Vermieter triftige Gründe, wenn er einen anderen anfragenden Mieter die Hundehaltung verbieten will. Die Abschaffung des "erlaubten" Hundes während der Mietzeit kann nur gefordert werden, wenn schwerwiegende Belästigungen oder Gefahren von diesem Hund für die Mitbewohner ausgehen. Ist im Mietvertrag nichts zum Thema Tierhaltung geregelt oder ist die Vertragsklausel unwirksam, kann zumindest der Mieter eines Einfamilienhauses auch einen Hund halten. In Mehrfamilienhäusern sollte sicherheitshalber der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Katzen dürfen, wenn im Mietvertrag nichts geregelt ist, gehalten werden, erst recht Kleintiere.
Haus und Wohnungsverkauf - Kein neuer Mietvertrag Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, ändert sich für den Mieter nichts. Der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Er kann nicht den Abschluss eines neuen Mietvertrages fordern. Er hat nicht mehr und nicht weniger Rechte oder Pflichten, als sie auch der frühere Eigentümer gehabt hätte. Das gilt auch für Kündigungen oder Mieterhöhungen.Wird das Mietshaus dagegen in Eigentumswohnungen umgewandelt, also Einzeleigentum an den Wohnungen geschaffen, gibt es besondere Schutzrechte für Mieter:
HauswartDie Kosten, die dem Vermieter für den Hauswart bzw. Hausmeister entstehen, darf er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich auf seine Mieter umlegen. Zu den Betriebskosten gehören auch die Sozialabgaben des Hauswarts.Allerdings sind die Kosten gegebenenfalls um den Anteil zu kürzen, in dem der Hauswart auch nicht umlagefähige Arbeiten ausführt. Zu diesen Arbeiten gehören beispielsweise Erneuerungsarbeiten, Instandhaltung oder Verwaltungsaufgaben. Der Mieter hat im Zweifelsfall das Recht, den Arbeitsvertrag des Hausmeisters einzusehen, wo unter Umständen der genaue Arbeitsbereich des Hauswarts abgegrenzt wird. Sollte dies im Rahmen des Arbeitsvertrags nicht der Fall sein und der Hauswart trotzdem mit nicht umlagefähigen Aufgaben betraut sein, so ist hierfür fällige Kostenanteil vom Vermieter selbstständig herauszurechnen. Geschieht dies nachweislich nicht, so muss der Vermieter die Kosten für den Hauswart komplett aus der Betriebskostenabrechnung streichen.Die entsprechenden Regelungen gelten auch für den Fall, dass der Vermieter keinen fest angestellten Hauswart hat und stattdessen einen externen Hausmeisterservice in Anspruch nimmt.
HeimarbeitWer in seiner Mietwohnung arbeiten will, muss dafür die Zustimmung seines Vermieters einholen. Aber: Der Vermieter darf nicht jede berufliche Tätigkeit verbieten. So sind Büroarbeiten zu dulden, entschied das Landgericht Frankfurt am Main (Az. 2/17 S 42/95). Auch wenn der Vermieter mit dem häuslichen Büro einverstanden ist, darf nicht automatisch ein Firmenschild angebracht werden.
Heizkosten - Schätzung der Heizkosten Verweigert der Mieter an drei aufeinander folgenden Terminen die Ablesung der Heizkostenverteiler, kann sein Verbrauch auch geschätzt werden, entschied das Amtsgericht Brandenburg (32 [33] C 110/04).Die Heizkostenverordnung bestimmt, dass der Verbrauch eines Mieters für einen konkreten Abrechnungszeitraum ausnahmsweise dann geschätzt werden darf, wenn eine Verbrauchserfassung wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht möglich oder nicht erfolgt ist. Zu diesen „anderen zwingenden Gründen" rechnet das Amtsgericht Brandenburg vor allem Fälle verweigerter oder nicht durchführbarer Ablesungen. Zu den Pflichten des Mieters im Zusammenhang mit der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung gehöre es, Mitarbeitern der Wärmemessdienstfirmen das Betreten der Wohnung zur Durchführung der Ablesung zu ermöglichen. Wer als Mieter trotz rechtzeitiger Ankündigungen an drei verschiedenen Terminen die Tür nicht öffnet, muss sich die Schätzung seines Verbrauchs gefallen lassen.Die Heizkostenverordnung nennt zwei mögliche Schätzverfahren: Entweder es wird auf den Verbrauch der betreffenden Räume in früheren Abrechnungsperioden zurückgegriffen oder auf den Verbrauch vergleichbarer Räume im Haus innerhalb der aktuellen Abrechnungsperiode. Andere Schätzverfahren, die sich zum Beispiel auf Durchschnittswerte des gesamten Hauses stützen, dürften wohl unzulässig sein. Höchstens 25 Prozent der Wohnfläche des Hauses dürfen im Zuge einer Verbrauchsabrechnung geschätzt werden.
Heizkosten - Verbrauchsabrechnung ist Pflicht - 15-prozentiges Kürzungsrecht für MieterRechnet der Vermieter entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig ab, hat der Mieter das Recht, seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen, entschied das Amtsgericht Burgwedel (76 C 276/04 [VII]). Heizkosten müssen in einem Mehrfamilienhaus praktisch immer verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Voraussetzung ist, dass eine zentrale Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt. Die Heizkostenverordnung lässt nur für den Fall eine Ausnahme von der Verbrauchsabrechnung zu, in dem Mieter und Vermieter zusammen in einem Zweifamilienhaus wohnen und vereinbaren, dass nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.In allen anderen Fällen aber gilt: Rechnet der Vermieter entgegen den zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig, sondern zum Beispiel nur nach der Wohnfläche (Quadratmeter), ab, kann der Mieter von dem auf ihn entfallenden Kostenanteil 15 Prozent abziehen. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag ursprünglich eine Quadratmeter-Abrechnung vereinbart war bzw. wenn der Mieter wusste, dass keine Erfassungsgeräte an den Heizkörpern montiert waren. Das Amtsgericht Burgwedel erklärte, die Heizkostenverordnung dient dem öffentlichen Interesse an der Einsparung von Energie, indem sie die verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt und damit Anreiz zum sparsamen Umgang mit dem Energieverbrauch gibt. Dieser Zweck würde weitgehend leer laufen, wenn die Vorschrift einfach durch Vertragsregelungen umgangen werden könnte.
Heizkostenabrechnung - Abrechnung der HeizkostenHat ein Mietshaus nicht an jeder Wohnung einen Balkon, so ist der Vermieter ist verpflichtet, bei der Heizkostenabrechnung (Abrechnung der Heizkosten) den Grundkostenanteil nach der tatsächlich beheizbaren Fläche zu verteilen, so das Berliner Kammergericht. Das gilt für Balkone mit unterschiedlichen Größen, Dachgärten, Terrassen oder Loggien. Berliner Kammergericht (Az. 8 U 125/05).
HeizkostenverteilerDer Heizkostenverteiler dient dazu, die verbrauchsabhängigen Heizkosten der einzelnen Mietparteien zu ermitteln. Der Gesetzgeber verpflichtet den Vermieter, den Gesamtverbrauch auf die einzelnen Mietparteien aufzuschlüsseln, was unter anderem mittels eines Heizkostenverteilers geschehen kann. Außerdem dürfen nur 50 - 70 % der Heizkosten nach dem Verbrauch berechnet werden, der Rest ergibt sich aus der Fläche der jeweiligen Wohnung.Der Vermieter ist darüber hinaus verpflichtet, sich das Einverständnis der Mietergesellschaft einzuholen, wenn er die Heizkosten mit elektronischen Instrumenten erfassen möchte. Diese sind zwar sehr genau, aber auch teurer. Dieser Anschaffung muss die Mehrheit der Mieter zustimmen. Die Frist für den Widerspruch beträgt einen Monat. Der Heizkostenverteiler muss zudem vor Beginn des Abrechnungszeitraums installiert werden, ansonsten darf die verbrauchsabhängige Erfassung erst mit Beginn des neuen Abrechnungszeitraums beginnen.Die günstigere Alternative eines Heizkostenverteilers funktioniert nach dem Prinzip der Verdunstung. Hierbei werden die Heizkostenverteiler mit einer Flüssigkeit befüllt und am Heizkörper angebracht. Je nach Heizungswärme verdunstet diese Flüssigkeit und spiegelt somit den tatsächlichen Verbrauch. Um eventueller Verdunstung vorzubeugen, die nicht unmittelbar durch das Heizen verursacht wird, wird der Heizkostenverteiler zu Beginn etwas über den Nullstrich befüllt. Der Mieter muss der Ablesefirma den Zutritt zur Wohnung ermöglichen, nachdem der Termin mindestens eine Woche im Voraus per Aushang angekündigt werden muss. Hierbei hat der Mieter das Recht, einen Ersatztermin zu benennen, sofern er an diesem Tag verhindert sein sollte.Oft kommt es vor, dass der anhand der Messstriche abgelesene Verbrauch nicht mit dem in der Heizkostenabrechnung aufgeführten Wert übereinstimmt. In diesen Fällen sollte umgehend reklamiert werden, da es sich um einen Fehler handeln könnte. Eine andere Möglichkeit ist, dass die Heizkostenverteiler eine einheitliche Skalierung haben und der Verbrauch in der Heizkostenabrechnung bereits auf die Heizkörpergröße umgerechnet wurde. Sollte dies der Fall sein, so muss in der Heizkostenabrechnung auf die Umrechnung verwiesen werden.
Heizpflichten - Heizperiode und Temperaturen Spätestens mit Beginn der Heizperiode muss der Vermieter die Zentralheizung in seinem Mietshaus wieder einschalten. Üblicherweise wird als Heizperiode die Zeit vom 1. Oktober bis 30. April des Folgejahres angesehen. In vielen Mietverträgen ist sogar vereinbart, dass die Heizperiode schon am 15. September beginnt.Letztlich ist diese Frage aber nicht entscheidend, es gilt der Grundsatz, kein Mieter muss in seiner Wohnung frieren. Sinken die Zimmertemperaturen außerhalb der Heizperiode tagsüber auch nur zeitweise unter 18 Grad oder gar auf 16 Grad Celsius, muss die Heizung sofort in Betrieb genommen werden, gleichgültig, ob es September oder Oktober ist.Wenn geheizt wird, kann der Mieter auch verlangen, dass in seiner Wohnung bestimmte Temperaturen eingehalten oder erreicht werden. 22 Grad Celsius gelten allgemein als Mindesttemperatur. Wird diese Gradzahl nicht erreicht, ist die Heizung defekt oder fällt sie aus, kann der Mieter eine Reparatur durch den Vermieter verlangen.Der Vermieter muss die Temperaturen von ca. 22 Grad Celsius in der Zeit zwischen 6.00 und 24.00 Uhr aufrechterhalten. Während der übrigen Zeit, also in den Nachtstunden, darf der Vermieter die Heizung im Interesse der Energieeinsparung herunterschalten, das ist die so genannte Nachtabsenkung. Allerdings auch nachts ist eine Temperatur von 17 bis 18 Grad Celsius einzuhalten, die Heizung darf also nicht völlig ausgeschaltet werden.
Heizung - Mieteranspruch auf beheizte und warme Wohnung Mieter haben Anspruch auf eine beheizte und warme Wohnung. Die Zentralheizung muss so eingestellt sein, dass eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius erreicht wird, und zwar in der Zeit zwischen 6 Uhr morgens und 23 bzw. 24 Uhr. Mietvertragsklauseln, die niedrigere Temperaturen oder kürzere Heizzeiten nennen sind unwirksam.Werden die Mindesttemperaturen im Winter nicht erreicht oder fällt die Heizung in der Wohnung aus, muss der Vermieter sofort informiert werden. Der Vermieter ist für das ordnungsgemäße Funktionieren der Zentralheizung verantwortlich, er muss unverzüglich Abhilfe schaffen, ggf. die notwendige Reparatur in Auftrag geben.Fällt die Heizung am Wochenende aus, und sind der Vermieter oder die Hausverwaltung telefonisch nicht zu erreichen, muss der Mieter nicht unbedingt bis zum Wochenanfang im Kalten sitzen. In Notfällen kann der Mieter selbst die Handwerker bestellen. Der Vermieter muss die entstandenen Kosten ersetzen, aber nur soweit es sich um notwendige Kosten handelt. Kann zum Beispiel ein undichter Heizkörper repariert werden, darf der Mieter nicht den Austausch des Heizkörpers veranlassen.Solange der Heizungsausfall andauert, kann der Mieter die Miete kürzen. Je nach Außentemperatur beträgt die Mietminderungsquote 20 bis 50 Prozent, in Extremfällen, wenn die Wohnung praktisch nicht mehr nutzbar ist, kann die Miete sogar um 100 Prozent gekürzt werden. Während der Heizperiode, in der Regel vom 1. Oktober bis 30. April, muss der Vermieter die zentrale Heizungsanlage so einstellen, dass eine Mindesttemperatur in der Wohnung zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden kann.Allerdings muss der Vermieter nicht „rund um die Uhr" diese Mindesttemperaturen garantieren. Nachts, also zwischen 23.00 bzw. 24.00 und 6.00 Uhr, reichen nach der Nachtabsenkung auch 18 Grad Celsius aus. Mietvertragsklauseln, nach denen zum Beispiel eine Temperatur von 18 Grad Celsius zwischen 8.00 und 21.00 Uhr ausreichen soll, sind unwirksam.Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt ein Wohnungsmangel vor. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel abzustellen. Solange dies nicht geschehen ist, kann der Mieter die Mieter mindern, das heißt weniger zahlen. Bei einem völligen Heizungsausfall und Minusgraden im Winter ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich. Wird es in der Wohnung nur noch maximal 18 Grad Celsius warm, ist eine Mietminderung bis zu 20 Prozent denkbar. Bleibt es in der Wohnung auf Dauer kalt, drohen sogar Gesundheitsschäden, ist der Mieter auch berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.Auch der Ausfall der Warmwasserversorgung ist ein Wohnungsmangel, der vom Vermieter beseitigt werden muss, der den Mieter zum Beispiel zu einer Mietminderung berechtigt. Das Gleiche gilt bei einer mangelhaften Warmwasserversorgung, das heißt wenn die Mindestwarmwassertemperatur zwischen 40 und 50 Grad Celsius nicht erreicht wird.
HeizungsverkleidungEin störender Heizkörper veranlasste einen Mieter, eine Verkleidung an den Heizkörper anzubringen. Verkleidungen können jedoch durch Wärmestau die Verdunstungsergebnisse verfälschen und der Vermieter musste den Verbrauch anhand der Werte für vergleichbare Wohnungen schätzen. (Amtsgericht Magdeburg, Az. 1 S 266/05)
"Holzklausel" ist zulässigDer BGH hat die Rechte der Vermieter gestärkt und eine sog. "Holzklausel" für wirksam erklärt. Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter formularmäßig festgelegt, dass lackierte Holzteile in dem Zustand wie bei Vertragsbeginn und farbig gestrichene Holzteile in Weiß oder hellen Farbtönen zurückzugeben sind. Der BGH sah hierin keine Einschränkung der Mieterinteressen. Die Klausel, die sich ausschließlich auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezog, differenziere zwischen lackierten und gestrichenen Holzteilen, aber auch zwischen den zurückzugebenden Farbtönen. Hinsichtlich farblich gestrichener Holzteile obliege dem Mieter bei Auszug ein ausreichender Entscheidungsspielraum. Hinsichtlich lackierter Holzteile sei eine Festlegung auf den bei Vertragsbeginn vorgegebenen Farbton zulässig. Grund hierfür sei, dass bei transparenten Lackierungen eine Veränderung des Farbtons nur mit einem Substanzeingriff (Abschleifen) rückgängig zu machen sei.Der BGH führt seine Rechtsprechung zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fort und stellt klar, dass eine Klausel, die sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung und auf Holzteile beschränkt wirksam ist. Der Vermieter kann verlangen, dass die Wohnung bei Auszug in einen Zustand des „allgemeinen Geschmacksempfindens" zurückversetzt wird.
Hund - Haltung oder Besuch Die regelmäßige Betreuung eines Hundes an allen Werktagen ist wie eine Hundehaltung zu beurteilen, entschied das Amtsgericht Rheine (4C 673/03).Die Hundehaltung war laut Vertrag im Mietshaus verboten. Der Mieter versorgte aber den Hund seines Sohnes, einen 50 cm hohen Dalmatiner-Mischling. Er betreute das Tier in der Wohnung während der Arbeitszeit seines Sohnes, das heißt an den Werktagen zwischen 8.00 und 17.00 Uhr.Das, so das Amtsgericht Rheine, hat mit „Hundebesuch" nichts zu tun, eine derart umfassende, tagtäglich erfolgende Betreuung unterliegt dem mietvertraglich vereinbarten Verbot der Hundehaltung. Zwar darf ein Mieter trotz Hundehaltungsverbot Besuch empfangen, der einen Hund mitbringt. Unzulässig ist es aber zum Beispiel, wenn der Besucher einen Hund in häufigen Abständen regelmäßig mitbringt oder das Tier nachts in der Wohnung bleibt oder sich das Tier - wie hier - regelmäßig den ganzen Tag über in der Wohnung befindet. Das sei kein „vorübergehender Aufenthalt" eines Hundes, das entspreche von den Auswirkungen her einer Hundehaltung und könne verboten werden.
Hund - Herrchen haftet für den HundRichtet ein Hund in einem fremden Garten oder auf einem fremden Grundstück einen Schaden an, so kann der Halter des Hundes dafür zur Rechenschaft gezogen werden. Der Besitzer des beschädigten Gartens oder Grundstücks muss jedoch beweisen, dass der Schaden von dem Hund verursacht wurde und nicht schon vorher bestanden hat bzw. ohne das Zutun des Hundes nicht auch entstanden wäre.
Hund darf nicht zur Ruhestörung werdenNicht selten liefert ausuferndes Hundegebell den Stoff für handfeste Streitigkeiten zwischen Nachbarn. Hierzu gilt, dass Hunde sich während den allgemeinen Ruhezeiten, also zwischen 13 und 15 Uhr sowie zwischen 22 und 6 Uhr, ruhig zu verhalten haben. Auch außerhalb dieser festen Ruhezeiten sollte das Hundegebell einen bestimmten Lärmpegel nicht überschreiten und auch nur maximal eine Stunde pro Tag zu hören sein. Es ist Aufgabe des Halters, seinen Hund dementsprechend zu erziehen. Werden die vorgenannten Regelungen verletzt, so kann der in seiner Ruhe beeinträchtigte Nachbar gerichtlich dagegen vorgehen. Um die Beweisführung vor Gericht zu vereinfachen, wird dabei das Führen eines Lärmprotokolls empfohlen, wobei Datum, Uhrzeit und Dauer des Hundegebells schriftlich festzuhalten sind. Die Angabe von Zeugen, sofern vorhanden, ist dabei ebenfalls von Vorteil.
Hundehaltung - Kein Sonderrecht für Rudeltiere Per Vertrag oder - wie hier - durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer kann die Tierhaltung in einem Mehrfamilienhaus eingeschränkt werden. Das Oberlandesgericht Celle (4 W 15/03) entschied, dass eine unbeschränkte Tierhaltung die Gefahr unzulässiger Belästigungen für die Nachbarn mit sich trägt, dass eine Beschränkung der Haustierhaltung auf eine Katze bzw. einen Hund pro Wohnung wirksam sei.Den Argumenten eines Halters von zwei Huskies, seine Tiere seien Rudelhunde, nach dem möglichen Versterben nur eines dieser Tiere könne der andere Hund als Rudeltier allein nicht mehr artgerecht gehalten werden, so dass immer ein zweiter Hund zugesellt werden müsse, folgte das Oberlandesgericht nicht. Nach Auffassung des Gerichts ist es zumutbar, für den Fall, dass eines der Tiere verstirbt, den überlebenden Husky an ein anderes Rudel außerhalb der Eigentumswohnung weiterzugeben. Außerdem könne der Hundehalter auch jetzt schon die Konsequenz ziehen und beide Hunde einem Rudel zuführen.
Hundebellen muss Vermieter nicht dulden.Ein Vermieter kann das Halten von Hunden verbieten, wenn sie stundenlang bellen und damit stören. Das Amtsgericht sah darin eine Verletzung des Hausfriedens. Das Zusammenleben mit den anderen Hausbewohnern sei gestört(Amtsgericht Bremen Az. 7 C 240/05).	05.05.2009, 21:32 von RAKotz |
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References: BGH 
 § 307
 § 123
 § 123
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 BGH 
 BGH 
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