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Timestamp: 2020-05-30 18:18:14+00:00

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Nuevo Artículo de José Manuel Olivares «EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE SIMULADO CON OCULTACIÓN DE LA DONACIÓN SUBYACENTE» – Olivares Abogados
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE SIMULADO
CON OCULTACIÓN DE LA DONACIÓN SUBYACENTE
2.º Quien con el mismo fin realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación”.
Y en el terreno civil, al encontrarnos ante un acto de disposición en perjuicio de acreedores, el artículo 348 establece que,
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.”
En definitiva, permite ejercitar la acción reivindicatoria contra el tenedor.
Pero el contenido del presente trabajo se reduce a la interpretación jurídica, desde el punto de vista civil, de la simulación y sus consecuencias, tanto para el contrato simulado, como para el disimulado, dejando de lado aquellos supuestos en que ello se realiza en fraude de acreedores.
Desde este punto de vista, nos centraremos en el supuesto de simulación de la compraventa en aquellos casos en que, a pesar de las manifestaciones de las partes ante Notario, todo indica que el precio nunca llegó a pagarse.
En el mismo orden de cosas, el pago de precio se configura como una obligación el comprador que tiene la naturaleza de “causa” ene l citado contrato, y el artículo 1500 del Código Civil señala,
En definitiva, queda consagrado el precio como un requisito de la compraventa que se configura como la causa del contrato, de suerte que su inexistencia determina la ausencia de uno de los requisitos esenciales para el nacimiento del contrato. En esta línea argumentativa, el artículo 6.3 del Código Civil sanciona civilmente
Ahora bien, nuestra legislación establece que la nulidad del contrato simulado hacer aflorar y surtir efectos al disimulado, por lo que, sin perjuicio de desarrollarlo más adelante, habrá de interpretarse que, desaparecida la compraventa subyace una transmisión a título gratuito o donación, esta ha de reputarse igualmente inválida por adolecer delos necesarios requisitos (del art. 633 del Código Civil) para su existencia y perfección que exigen los llamados contratos solemnes, en los que la ley exige una forma determinada, no para su simple acreditamiento “ad probationem”, sino para su existencia y perfección “ad solemnitatem”, “ad sustantiam”, “ad constitutionem”, como excepción alprincipio espiritualista o de libertad de forma que, como regla general, inspira el sistema de contratación civil en nuestro ordenamiento jurídico (artículos 1258 y 1278 del CC ).
A la hora de probar la existencia de un contrato simulado, que es tarea compleja por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad, resulta obligado, en la práctica totalidad de los casos, inferir su existencia de la prueba indirecta de las presunciones. Las circunstancias o indicios (presunciones judiciales) que ayudan a demostrar la simulación son:
FALTA DE PAGO DEL PRECIO.- El Tribunal Supremo en infinidad de sentencias ha concluido que
“la falta de la prueba acerca de que el precio de los inmuebles fuera abonado conducen a la simulación de la compraventa determinante de su nulidad”
(Sentencia TS Sala Primera de lo Civil de 27 de Octubre de 2005),
“Solo conocemos que la demandada abonó en metálico el dinero y que la misma no ha podido acreditar su procedencia en cuanto nos indica que, dado el tiempo transcurrido, no ha podido obtener los justificantes bancarios, pero no debemos olvidar que, ante el evidente distanciamiento entre los hermanos, lo razonable hubiera sido guardar los justificantes de la operación, sin que, por otro lado, debemos olvidar que tampoco se ha podido acreditar el destino del dinero de la compra cuando entró en el patrimonio de los padres, un seguimiento del dinero recibido… En definitiva en tal situación y como nos encontramos con meras afirmaciones de la demandada que no tienen el mínimo respaldo documental, debemos considerar que no existe el mínimo indicio de que interviniera dinero en esta operación de compraventa.”
En efecto, la importantísimaSentencia nº 1394/2007, del Pleno de la Sala 1º del Tribunal Supremo de 11 de enero de 2007, establece como doctrina que:
“Esta Sala considera que la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se dice encubría. Aunque se probase que hubo animus donandi del donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación. El art. 633 Cód . civ., cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles la escritura pública no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial. En consecuencia, una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del art. 633, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos.
Esta tesis no puede ser sustituida por la de la validez cuando la donación se califica como remuneratoria. El art. 633 no hace ninguna excepción de lo que preceptúa para ninguna donación, además de que la remuneratoria no tiene ningún régimen especial, es el móvil remuneratorio el que guía el animus donandi del donante nada más; móvil indiferente jurídicamente para el Derecho, que no causa, del negocio jurídico.”
Esta doctrina se encuentra hoy totalmente consolidada en Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de:
26 de febrero de 2007,
5 de mayo de 2008,
4 de mayo de 2009,
3 de febrero de 2010,
La citada doctrina ha sido asumida por la llamada Jurisprudencia menor, siendo muestra de ello las Sentencias de las Audiencias Provinciales de:
Valencia (Secc.6ª) 6 de abril de 2009.
(Secc.8ª) 22 de diciembre de 2010.
(Secc.7ª) 24 de enero de 2011.
Jaén (Secc.3ª) 7 de junio de 2013.
Asturias (Secc.5ª) 11 de octubre de 2012.
Huelva (Secc.3ª) 6 de Julio de 2011.
Valladolid (Secc.3ª) 9 de diciembre de 2010.
Cádiz (Secc.5ª) 2 de Julio de 2010.
Murcia (Secc.1ª) 22 de noviembre de 2010.
Coruña (Secc. 3ª) 30 de septiembre de 2010.
Baleares (Secc. 3ª) 20 de mayo de 2010.
Badajoz (Secc. 2ª) 18 de noviembre de 2009.
Granada (Secc. 3ª) 12 de junio de 2009.
Lérida (Secc.2ª) 23 de julio de 2008.
MADRID (Secc.20ª) 7 de julio de 2009.
(Secc.21ª) 8 de febrero de 2011.
El contrato simulado según la doctrina reseñada es nulo, y la nulidad es absoluta por inexistencia de causa; lo siguiente a resolver sería, para el eventual supuesto de apreciarse así, si el contrato que se apreciase como «disimulado» es o no nulo en caso de calificarse como donación, como adelantó ya el Juzgador de Familia en el proceso de divorcio.
El Tribunal Supremo en sentencia de 27 de septiembre de 1989 decía que
La donación por tanto exige forma pública, planteándose en relación con las donaciones encubiertas si la escritura de venta era o no suficiente para dar cumplimiento a la exigencia del artículo 633 del Código Civil; el Tribunal Supremo a partir de la sentencia de 11 de enero de 2007 ha cambiado el criterio interpretativo en relación con la «donación encubierta» siendo contraria su doctrina, contenida en sentencias de 20 de noviembre de 2007 , 4 de marzo y 5 de mayo de 2008 , 4 y 27 de mayo y 21 de diciembre de 2009 , entre otras, de 2009, a admitir que bajo la apariencia y la forma de una compraventa pueda ampararse válidamente una donación, sea pura o remuneratoria cuando el objeto son bienes inmuebles, porque, así se razona en la sentencia de 11 de enero de 2007, de la que fuera Ponente el SR. D. Antonio Gullón Ballesteros
«la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se dice encubría. Aunque se probase que hubo animus donandi del donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación. El art. 633 CC cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles la escritura pública no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial. En consecuencia, una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del art. 633 , pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos.»
En el caso específico de la simulación, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1963 declaró que la acción corresponde
Por otra parte conviene aclarar que la legitimación de una de las partes intervinientes en el contrato simulado, demandando la simulación, no lesiona el principio “venire contra factum propium”, en tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo considerando que con la acción simulatoria sólo se pretende que prevalezca lo que las mismas partes quisieron
“no va contra sus propios actos, sino que con la impugnación se pretende es que se patentice la divergencia entre la voluntad real y su manifestación, o sea que se pretende que prevalezca la voluntad real, no la antes declarada que era no querida” y añade que “venire contra factum proprium impide volverse contra los actos propios anteriores siempre que sean válidos y eficaces, pero no puede oponerse a la parte accionante en los casos de simulación por tratarse de actos inexistentes y nulos”
como se dijo en las SS. de 22 de febrero de1946 y 31 de mayo de 1963.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 1974, fue aún más allá, con ocasión de la acción de nulidad, pues no solo descartó la aplicación del principio venire, sino que atribuyó un valor ético-jurídico al accionar de las partes contra la validez de su propio negocio, argumentando que
“ir contra alguno de los motivos que vician el acto, supone el cumplimiento de un deber, que debe ser bien acogido, cualquiera que haya sido la pretérita actuación de quien postula la nulidad.”
“que aunque ciertamente la literalidad del artículo 1301 CC podría llevar a un lector profano a considerar que la acción de nulidad caduca a los cuatro años, tanto la jurisprudencia como la doctrina coinciden unánimemente en interpretar que el artículo 1301 CC se aplica a la anulabilidad y no a la nulidad, que es definitiva y no puede sanarse por el paso del tiempo habiendo declarado la sentencia de 4 de noviembre de 1996, que la nulidad es perpetua e insubsanable, el contrato viciado de nulidad absoluta en ningún caso podrá ser objeto de confirmación ni de prescripción”.
Es doctrina constante del Tribunal Supremo que la simulación contractual da lugar a la nulidad absoluta o radical del contrato simulado por falta de causa que es elemento esencial para su existencia, artículo 1261.3º Código Civil; nulidad que es radical «sin posibilidad de sanación posterior, que resulta predicable tanto en los supuestos de simulación absoluta como en los de simulación relativa, si bien en este último caso referida al contrato simulado bajo cuya apariencia pudiera encubrirse otro fundado en una causa verdadera y lícita (artículo 1.276 Código Civil). Como consecuencia de ello la acción para pedir la declaración de nulidad del contrato simulado no está sujeta en su ejercicio a plazo de caducidad o de prescripción alguno, pues lo que no existe no puede pasar a tener realidad jurídica por el transcurso del tiempo. De ahí que en tales caso no pueda acudirse a las normas que sobre la nulidad contractual («rectius» anulabilidad) establecen los artículos 1.300 y 1.301 del Código Civil, pues ya el primero se refiere de modo expreso a «los contratos en que concurran los requisitos que expresa el artículo 1261 », los cuales, siendo existentes, pueden ser anulados cuando adolezcan de alguno de los vicios que los invalidan con arreglo a la Ley» (STS de 18 de octubre 2005 , 4 octubre 2006 , 22 de febrero de 2007). Añade el Tribunal Supremo en ésta última, de 22 de febrero de 2007 , que la literalidad del artículo 1301CC «podría llevar a un lector profano a considerar que la acción de nulidad caduca a los cuatro años, tanto la jurisprudencia como la doctrina coinciden unánimemente en interpretar que el artículo 1301 CC se aplica a la anulabilidad y no a la nulidad, que es definitiva y no puede sanarse por el paso del tiempo, habiendo declarado la sentencia de 4 de noviembre de 1996 , que
«la nulidad es perpetua e insubsanable, el contrato viciado de nulidad absoluta en ningún caso podrá ser objeto de confirmación ni de prescripción» (en el mismo sentido la sentencia de 14 de marzo de 2000, entre muchas otras)»

References: artículo 348
 artículo 1500
 artículo 6
 artículo 633
 artículo 1301
 artículo 1301
 artículo 1261
 artículo 1261
 artículo 1301
 artículo 1301