Source: https://www.123recht.de/thema/wohnungseigentum.html
Timestamp: 2020-01-29 09:49:05+00:00

Document:
Wohnungseigentum Baurecht | Themenseite 123recht.de
www.123recht.de Themenseite Wohnungseigentum
Der Kauf einer Immobilie ist immer mit finanziellem Aufwand und rechtlichen Fragen verbunden. Bei einer Eigentumswohnung besteht die Besonderheit, dass man sich mit Miteigentümern arrangieren und das Gemeinschaftseigentum verwalten und instand halten muss. Extra geregelt ist Wohnungseigentum daher im Wohnungseigentumsgesetz, zusammen mit den übrigen Eigentumsarten wie Sondereigentum oder Teileigentum. Trotzdem stellt sich immer wieder die Frage, was alles etwa zum Gemeinschaftseigentum gehört und wer welchen Beitrag zu zahlen hat. Zusammengehörige Wohnungseigentümer organisieren sich über die Eigentümerversammlung.
Wo ist Wohnungseigentum gesetzlich geregelt?
Welche Eigentumsarten gibt es beim Wohnungseigentum?
Welche Unterlagen benötigt das Grundbuchamt zur Eintragungsbewilligung von Wohnungseigentum?
Muss die Teilungserklärung zur Eintragung von Wohnungseigentum notariell beglaubigt werden?
Was ist das Sondernutzungsrecht bei Wohnungseigentum?
Können Heizungsanlagen Sondereigentum sein?
Welche beteiligten Gruppen gibt es beim Wohnungseigentum?
Was sind Bruchteilseigentümer?
Was sollte ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung enthalten?
Sollte der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung von einem Anwalt überprüft werden?
Welche Risiken gibt es beim Kauf von Wohnungseigentum?
Was ist Umwandlung in Wohneigentum?
Was ist die Wohnungseigentümerversammlung?
Welche Rechte hat der Eigentümer nach dem Kauf einer mangelhaften Eigentumswohnung?
Wofür darf die Instandhaltungsrücklage bei Wohnungseigentum verwendet werden?
Was ist die Sonderumlage beim im Wohnungseigentum?
Dürfen Kurzzeitvermietungen von Wohnungseigentümergemeinschaften verboten werden?
Muss ein Wohnungseigentümer eine Balkonsanierung zahlen, wenn er keinen Balkon hat?
Dürfen Kinderwagen und ähnliches im Treppenhaus abgestellt werden?
Wofür haftet der Wohnungseigentümer?
Wer ist bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft für den Winterdienst zuständig?
Können Wohnungseigentümer Wohngeld bekommen?
§ 2 - Arten der Begründung
- die Begründung des Wohnungseigentums (§§ 2 bis 9 WEG),
- die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 bis 19 WEG),
- die Verwaltung des Wohnungseigentums (§§ 20 bis 29 WEG),
- das Wohnungserbbaurecht (§§ 30) und das Dauerwohnrecht (§§ 31 bis 42 WEG),
- sowie Verfahrensvorschriften im Zusammenhang mit Wohnungseigentum.
mehr dazu: Die wichtigsten Probleme beim Immobilienkauf und im Wohnungseigentum
mehr Quellen zum Thema Wohnungseigentum und Wohnungseigentumsgesetz
Man unterscheidet im Wohnungseigentumsrecht zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum einerseits, Wohnungseigentum und Teileigentum andererseits.
Das Gemeinschaftseigentum ist nach § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zusammen bilden das Wohnungseigentum oder Teileigentum. Das Sondereigentum ist derjenige Teil des Wohnungseigentums, über den der betreffende Wohnungseigentümer allein verfügen kann und dessen Kosten und Gefahren er allein trägt. Es entsteht und wird aufgehoben durch Auflassung und Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Sondereigentum und Teileigentum sind abgeschlossen.
Abgeschlossenheit bedeutet die dauerhafte räumliche Abgrenzung einer Einheit. Durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung kann der Gebrauch des Sondereigentums oder Teileigentums beschränkt werden. (von Rechtsanwalt Andreas Neumann)
mehr dazu: Eigentumsarten im Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumskauf - Kellerabteil falsch besichtigt oder zwischenzeitlich fälschlich belegt
Teilnehmer an einer Wohnungseigentümerversammlung
mehr Quellen zum Thema Wohnungseigentum und Teil
§ 8 WEG ermöglicht es dem Alleineigentümer durch Teilung Wohnungseigentum zu begründen: Durch Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)
mehr dazu: Eigentumserwerb an einer Wohnung
mehr Quellen zum Thema Wohnungseigentum und Teilungserklärung
- Teilungserklärung oder vertragliche Einigung aller Miteigentümer
- notariell beurkundete Teilungserklärung bzw. notariell beurkundeter Vertrag von der Bauaufsichtsbehörde
- erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Bauaufsichtsbehörde
- mit Unterschrift und Siegel bestätigter Aufteilungsplan
mehr dazu: Die Eintragung des Wohnungseigentumserwerbs beim Grundbuchamt
Zur Begründung von Wohnungseigentum ist erforderlich, dass die vertragliche Einigung der Miteigentümer über die Einräumung von Sondereigentum (z.B. in Form von Eigentumswohnungen) gegenüber einem Notar erklärt wird und dass die Eintragung im Grundbuch erfolgt.
Da das Grundbuchamt gemäß der Vorschrift des § 29 GBO zur Eintragung des Sondereigentums die Vorlage einer notariellen Urkunde verlangt, ist der Notar mit der Beurkundung zu beauftragen. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)
Beim Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums gibt es eine praktisch sehr wichtige Möglichkeit der Gebrauchsregelung, um den Gebrauch einzelner oder gar aller übrigen Wohnungseigentümer auszuschließen: das Sondernutzungsrecht.
Das Sondernutzungsrecht ist die einem Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG eingeräumte Befugnis, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen. Der insoweit begünstigte Wohnungseigentümer ist zum alleinigen Gebrauch des betreffenden Teils des Gemeinschaftseigentums berechtigt und ihm allein stehen auch die sonstigen Nutzungen (z.B. Einnahmen aus Vermietung) zu.
Mit dem Erhalt des umfassenden Nutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum hat er wirtschaftlich die Stellung eines Alleineigentümers. Praktisch bedeutsame Beispiele sind die Begründung von Sondernutzungsrechten an gemeinschaftlichen Kfz-Stellplätzen, an Kellerräumen, an Terrassen, an Hausgärten oder an Dachböden.
mehr dazu: Das Sondernutzungsrecht – Gebrauchsregelung am Gemeinschaftseigentum
Allerdings ist es möglich, dass aufgrund der Teilungserklärung oder aufgrund einer späteren Vereinbarung diejenigen Teile der Heizungsanlage, die der einzelnen Wohnung zugeordnet sind, auch zum jeweiligen Sondereigentum gehören. (von Rechtsanwalt Martin Niklas)
mehr dazu: Heizungsanlagen als Sondereigentum
mehr Quellen zum Thema Wohnungseigentum und Heizung
- Wohnungs- und Teileigentümer
- Wohnungseigentümergemeinschaft
- Verwalter (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)
Sind mehrere Personen Eigentümer eines Grundstücks, so sind sie dies als Miteigentümer - als sogenannte Bruchteilseigentümer. Das bedeutet, allen Miteigentümern gehört das ganze Grundstück mit dem gesamten Gebäude gemeinsam, ohne dass sich einer auf einen bestimmten Teil als sein alleiniges Eigentum berufen könnte. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)
mehr dazu: Serie "Erwerb von Wohnungseigentum" –Eigentum an Immobilien
1. Beglaubigte Abschrift der vollständigen Teilungserklärung einschließlich Planunterlagen
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung
4. aktueller Grundbuchauszug
5. Verwaltervertrag über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
6. Jahreskontoauszug zum Rücklagenkonto und Bestätigung des Verwalters, dass die laufenden Wohngelder vom Verkäufer vollständig bezahlt wurden
7. Bestätigung des Verwalters, ob keine bzw. in welcher Höhe Zahlungsrückstände von anderen Wohnungseigentümern bestehen.
8. Auskunft des Verwalters, ob und in welchem Umfang in nächster Zeit größere Instandhaltungsmaßnahmen anstehen.
9. Beschlüsse der Wohnungseigentümer (von Rechtsanwalt Lothar Eichholz)
mehr dazu: Was sollte ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung immer enthalten
Es ist anzuraten, den Kaufvertrag vorher einer sorgfältigen Prüfung zu unterziehen – wer nicht sachkundig genug ist, sollte einen Anwalt hinzuziehen (auch diese Kosten sind überschaubar und rechnen sich). Dieser prüft auf Wunsch auch Einträge und Vorlasten in Grundbuch und Baulastenverzeichnis, die den Wert der Immobilie mindern können. Bei Eigentumswohnungen prüft er zusätzlich die Teilungserklärung, gegebenenfalls Eigentümerversammlungsprotokolle und Nebenkostenabrechnungen. (von Rechtsanwalt Dirk Tietjen)
Bevor sie sich zum Kauf einer Wohnung entschließen, sollten sie genau prüfen und sich entsprechend beraten lassen, ob der Kaufpreis marktgerecht ist und sie im Falle eines späteren oder plötzlichen Verkaufes überhaupt die Chance haben, den Kaufpreis wieder erzielen zu können.
Weiterhin sollten sie sich bewusst sein, dass sie zukünftig als stolzer Eigentümer einer Eigentumswohnung letztendlich weniger Rechte als ein Mieter und mehr Verpflichtungen als ein Eigentümer eines Einfamilienhauses haben werden. Sie wohnen in einem Mehrfamilienhaus und haften für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der übrigen Miteigentümer.
In der Beratungspraxis hat sich gezeigt, dass viele Erwerber Kaufverträge abschließen, in denen wichtige Punkte nur unzureichend geregelt sind. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass bei einem Kauf vom Bauträger kein Notar darauf hinweist, dass der Kaufvertrag nicht aus seiner Feder stammt, sondern vom Bauträger vorgegeben wird. Denken sie daran, jeder Vertrag ist verhandelbar und auch ein Bauträger hat ein wirtschaftliches Interesse, schnell zu einem Abschluss zu kommen. Aus diesem Grunde können sie davon ausgehen, dass jeder Vertrag verhandelbar ist. (von Rechtsanwalt Lothar Eichholz)
mehr dazu: Was sollte ich beim Kauf einer Eigentumswohnung möglichst berücksichtigen
Wenn eine Wohnung bisher im Grundbuch nicht eigenständig, sondern als Teil eines Hause eingetragen war, dann aber ein gesondertes Grundbuchblatt erhält, spricht man von Umwandlung in Wohneigentum. Das hat aus Eigentümersicht den Vorteil, dass dann jede Wohnung einzeln verkauft werden kann, während vorher nur der Verkauf des gesamten Hauses möglich war. Gerade Investoren und Immobilienspekulanten nutzen dies, weil viele kleine Wohnungen mehr Gewinn versprechen als ein großes Haus.
Wenn die Wohnungen jedoch zur Eigennutzung gekauft wurden und bereits vorher vermietet waren, führt dies regelmäßig zu Konflikten mit den Mietern. Diese hatten die Mietverträge abgeschlossen und wähnten sich vor Eigenbedarfskündigungen sicher, da die Häuser oft in Händen von Gesellschaften sind, die keinen Eigenbedarf geltend machen können. (von Rechtsanwalt Robert Weber)
mehr dazu: Kündigungssperrfrist bei umgewandeltem Wohnungseigentum
Außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung: Antrag mit Fristsetzung
Antrag Wohnungseigentümerversammlung
mehr Quellen zum Thema Wohnungseigentum und Eigentümerversammlung
Zuerst sollte der Käufer im notariellen Kaufvertrag nachprüfen, ob dort ein Haftungsausschluss für Mängel vorgesehen ist. Regelmäßig enthalten die notariellen Grundstückskaufverträge Klauseln über den Haftungsausschluss für Mängel. Diese Haftungsausschlussklausel kann, wenn sie zu umfassend ist, unwirksam sein.
Liegt ein umfassender Haftungsausschluss vor, muss der Notar den Immobilienkäufer über die Rechtsfolgen einer derartigen Klausel belehren. Das Problem in der Praxis liegt darin, dass eine unzureichende Belehrung durch den Notar regelmäßig nicht bewiesen werden kann.
Wenn eine Haftung nicht ausgeschlossen ist oder die Haftungsausschlussklausel unwirksam ist, stehen dem Immobilienerwerber die üblichen Mängelgewährleistungsrechte zu (Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz).
Wenn der Haftungsausschluss wirksam ist, kommt es darauf an, wie weit er geht. Ein Haftungsausschluss ist grundsätzlich unwirksam, wenn er eine Haftung wegen eines arglistig verschwiegenen Mangels ausschließen soll. Wenn der Verkäufer es garantiert, dass das Grundstück, das Gebäude oder die Wohnung eine bestimmte Beschaffenheit hat, kann eine Haftung hierfür ebenfalls grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden.
Falls der Haftungsausschluss zu weitreichend und daher unwirksam ist, könnte gegebenenfalls der Notar zum Schadensersatz gegenüber dem Immobilienkäufer verpflichtet sein. Falls der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen haben sollte, dann haftet der Verkäufer trotz eines Haftungsausschlusses im Kaufvertrag. In der Praxis stellt sich dann oft das Problem, dass die Arglist des Verkäufers durch den Käufer im Prozess bewiesen werden muss. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)
mehr dazu: Immobilienkauf Teil 7: Was wenn nach dem Immobilienerwerb Mängel auftreten?
Jede Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über eine Instandhaltungsrücklage. Dies ist auch gut so, denn nur auf diesem Wege wird es der Gemeinschaft ermöglicht, notwendige Mittel zur Sanierung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums möglichst schnell und unkompliziert bereit zu stellen.
Das Oberlandesgericht München hat klargestellt, dass die Instandhaltungsrücklage nicht ausschließlich für Sanierungen oder Reparaturen, sondern auch für andere Zwecke genutzt werden darf. Entscheidend sei hierbei, dass auch nach der zweckfremden Entnahme eine „eiserne Reserve" der Instandhaltungsrücklage weiterhin vorhanden sei.
OLG München, 20.12.2007, Az. : 34 Wx 76/07 (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)
mehr dazu: Wohnungseigentum: Verwendung der Instandhaltungsrücklage
mehr Quellen zum Thema Wohnungseigentum und Instandhaltungsrücklage
Eines der wesentlichen Pflichten des Wohnungseigentümers ist die Pflicht zur Zahlung von (anteiligen) Beiträgen zur Absicherung der finanziellen Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dazu gehört neben der Zahlung des Wohn- bzw. Hausgeldes auch die anteilige Leistung im Rahmen der Erhebung einer so genannten Sonderumlage.
Bei der Sonderumlage handelt es sich um die Erhebung finanzieller Beiträge, die den für ein Wirtschaftsjahr beschlossenen Wirtschaftsplan ergänzen sollen. Die Sonderumlage bezweckt also die Deckung der Kosten, die allein mit den Mitteln aus dem bestandskräftigen Wirtschaftsplan (Sprich: Wohn- bzw. Hausgeldern) nicht beglichen werden könnten. Die Sonderumlage wird von den Wohnungseigentümern im Laufe eines Wirtschaftsjahres also immer dann beschlossen, wenn die im Wirtschaftsplan angesetzten Kosten entweder falsch bewertet wurden oder neue, zu finanzierende Maßnahmen entstehen. Kurz gesagt: Sonderumlagen dienen primär der Befriedigung außergewöhnlicher oder nicht vorhergesehener Finanzierungslücken.
mehr dazu: Die Sonderumlage: Finanzspritze als Nachtrag zum Wirtschaftsplan
Nein, jedenfalls nicht über den Kopf von Eigentümern hinweg, die bereits vor einer entsprechenden Beschlussfassung Sondereigentümer waren. Hier hat gerade erst der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18) über den Fall einer Eigentümergemeinschaft entschieden, in dem die Eigentümer mit einer Mehrheit von über 75 % die Teilungserklärung dahingehend änderten, dass die Wohnungen nicht für Kurzzeitvermietungen genutzt werden dürfen. Zwar enthielt die Teilungserklärung eine so genannte „Öffnungsklausel", nach der Änderungen in diesem wichtigen Dokument nicht einstimmig fallen müssen. Das gilt aber nicht, wenn bestimmte Rechte der Sondereigentümer betroffen werden. Zu diesen besonderen Rechten gehört wegen der verfassungsmäßig geschützten Stellung des Eigentums auch die Frage, welchen Zwecken das Sondereigentum dienen darf, bzw. welche Nutzungszwecke verboten werden. (von Rechtsanwalt Jörn Blank)
mehr dazu: Kurzzeitvermietung von Eigentumswohnungen - Was darf die WEG verbieten?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte über die Kostenverteilung einer Balkonsanierung in einer kleineren Wohnungseigentumsanlage zu entscheiden. Die Anlage bestand aus 14 Einheiten. Nur sechs Wohnungen hatten einen Balkon, über dessen Zugehörigkeit zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum die Teilungserklärung keine ausdrückliche Regelung enthielt.
Der BGH hat entschieden, dass die Kosten der Sanierung der Balkone nicht nur von den Eigentümern der Wohnungen mit den Balkonen, sondern von der gesamten Gemeinschaft zu tragen sind.
BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 114/09 (von Rechtsanwalt Martin Spatz)
mehr dazu: Balkonsanierung im Wohnungseigentum - zahlt auch derjenige, der gar keinen Balkon hat?
mehr Quellen zum Thema Wohnungseigentum und Balkon
mehr dazu: Nutzung von Gemeinschaftsflächen für Kinderwagen oder Rollstuhl
Die Haftung des Wohnungseigentümers besteht gleichzeitig neben der Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für deren Verbindlichkeiten. Der Gläubiger kann vom Wohnungseigentümer nicht darauf verwiesen werden, zunächst sein „Glück" bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu suchen. Er kann sich auch nicht darauf berufen, dass er seine Hausgeld- oder Sonderumlagen(eventuell sogar gerade für diese Verbindlichkeit) an die Gemeinschaft geleistet hat (von Rechtsanwalt Martin Spatz)
mehr dazu: Die Haftung des Wohnungseigentümers
mehr Quellen zum Thema Wohnungseigentum und Haftung
Die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten, also auch des Winterdienstes, obliegt dem Verband, nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer. Der WEG-Verwalter ist für die Abwehr von Gefahren und der Schaffung eines gefahrlosen Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Er ist verpflichtet, durch Eis und Schnee entstandene Gefahrenquellen beseitigen zu lassen.
Ein WEG-Eigentümer kann nicht per Mehrheitsbeschluss zum Winterdienst verpflichtet werden. (von Rechtsanwalt Roger Blum)
mehr dazu: Winterdienst - Wann müssen Mieter und Eigentümer Schnee räumen?
Wohngeld gibt es auch für Haus- oder Wohnungseigentümer als „Lastenzuschuss". Berücksichtigt werden dabei bis zur Höhe der berücksichtungsfähigen Miete die Kosten für Darlehenszinsen und -tilgung, sowie für Grundbesitzabgaben und Verwaltung. (von Rechtsanwalt Jürgen Vasel)
mehr dazu: Wohngeld für alle?
Die Verpflichtung, das Wohnungseigentum zu veräußern, gehört zu den schwersten aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Der Eigentümer verliert das wesentliche Eigentumsrecht, nämlich eine Sache innezuhaben, und kann nur noch im Wege der Veräußerung darüber verfügen.
Eine derartige Verpflichtung gegen den Willen des Eigentümers ist nur bei Vorliegen enger Voraussetzungen zulässig. Eine solche Voraussetzung kann vorliegen, wenn ein Eigentümer mit seinem Eigentum so verfährt, dass die Rechte anderer Personen, darunter auch Eigentumsrechte, in erheblichem Maße verletzt werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie beim Wohnungseigentum - mehrere Personen in einem so engen Verhältnis stehen, dass jede ihr Recht nur dann ungestört ausüben kann, wenn alle anderen eine vorgegebene Ordnung bei der Benutzung ihres Eigentums beachten.
mehr dazu: Eigentumsgrundrecht und Wohnungseigentums- entziehung
mehr Quellen zum Thema Wohnungseigentum und Veräußerung
Wohnungseigentum Baurecht | Themenseite 123recht.de © 2020 QNC GmbH

References: § 2
 § 1

§ 8
 § 29
 § 10
 BGH