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Timestamp: 2019-06-20 06:21:25+00:00

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Seguro que viene...
Notario de Fuengirola
La imagen de seguridad consustancial al instrumento público puede verse enormemente afectada por situaciones cuya responsabilidad es ajena al Notariado.
En el mes de marzo de 2007, organizadas por un conocido bufete de Marbella y bajo los auspicios del Colegio de Abogados de Málaga, se celebró en aquella ciudad un ciclo de conferencias sobre la "Normalización Urbanística de Marbella"; los ponentes eran juristas especializados en derecho urbanístico -entre ellos, algunos relevantes magistrados de la jurisdicción contenciosa-administrativa- y profesionales de sectores allegados, como arquitectos urbanistas y técnicos de corporaciones locales; todos, eso sí, desempeñando sus cargos o ejerciendo su profesión en ámbitos geográficos ajenos a la zona para evitar, especialmente en el caso de los miembros de la judicatura, cualquier relación con asuntos que pudieran caer en el futuro bajo su competencia -evitar la "contaminación", en sentido procesal-.
El numerosísimo público estaba compuesto mayoritariamente por abogados, muchos de ellos extranjeros, pero no faltaban directivos bancarios, asesores jurídicos de empresas, conocidos promotores, constructores, agentes inmobiliarios y políticos, entre otros.
Un breve inciso puede ser necesario para ubicar someramente la cuestión urbanística de Marbella: En el año 1998, bajo el gobierno del GIL, se elaboró un nuevo PGOU que nunca llegó a ser aprobado expresamente por la Junta de Andalucía, siendo objeto de discusión tanto el hecho de si, como sostenía el Ayuntamiento, quedó aprobado por silencio administrativo, como el de si se cumplió o no el requisito de su publicación en legal forma. Un buen número de las licencias de obras otorgadas por la corporación municipal al amparo de dicho plan fueron impugnadas ante los tribunales, como también lo fueron otras sustentadas sobre convenios urbanísticos expresamente pactados entre los particulares y el Ayuntamiento y otras que, según parece, ni se ajustaban al PGOU ni contaron con un convenio en el que basarse. Esta situación podría afectar a cerca de treinta mil viviendas.
Reconozco que, además de la amable invitación telefónica de los organizadores para asistir al evento, lo que despertó mi mayor interés fue la lectura de su programa, en el que junto a la importancia de los temas a tratar llamaba la atención la identidad inesperada del patrocinador o espónsor del acto, una compañía llamada First Title Insurance, desconocida entonces pero con una denominación nada tranquilizadora.
"Mientras estén satisfechas las cotas de seguridad que el mercado demanda, y lo estén a un coste razonable, el propio mercado rechazará la sustitución de un sistema por otro ajeno, y considerará injustificada su superposición"
Cuando después de largas horas de conferencias y debates puramente jurídicos sobre derecho administrativo y urbanístico, sobre derecho civil e hipotecario, llegó el momento de la intervención del director general para Europa de la referida compañía, el paisaje de fondo, aun no explicitado formalmente, era bien obvio para todos: Miles de viviendas en situación irregular, amenazadas de demolición, y todas ellas ¡atención!- con su escritura pública "limpia" y perfectamente inscrita en el registro de la propiedad. El mensaje implícito trasladado a los mercados exteriores, especialmente al británico, no puede ser más simple ni más contundente: el sistema jurídico-inmobiliario español falla y no es capaz de garantizar las inversiones. En esta línea, quizás no ha sido suficientemente valorada en España la amplificación que en determinados medios de comunicación extranjeros se ha dado a tal situación; a modo de ejemplo baste señalar que semejante noticia abrió más de un telediario de la BBC -de esos del canal internacional con cobertura en todos los países del mundo-.
Es entonces cuando le tocó su turno al alto ejecutivo de la firma patrocinadora, una empresa multinacional norteamericana dedicada al seguro de títulos, cuya cifra de negocios supera el PIB de muchos países subdesarrollados. En una muy brillante exposición, este abogado formado en Utah y curtido en Alemania presentó con detalle los productos con los que la compañía se está expandiendo en el mercado europeo, disponibles ya en nuestro país, y cuya finalidad es asegurar económicamente al adquirente de inmuebles cuando por cualesquiera circunstancias éste se ve privado de su derecho, lesionado en su titularidad o limitado en su ejercicio. En ese lugar y en ese tiempo, no era necesaria una gran dosis de sagacidad para adivinar el objetivo, que nos atreveríamos a resumir en un slogan del tipo 'ante un título inseguro, un seguro de título'.
Es cierto que, hasta ahora, el perfil del asegurado es el del extranjero -sobre todo de mentalidad anglosajona- que realiza su inversión inmobiliaria en España sin un conocimiento profundo de nuestro país (un amigo mío dice que a los británicos les gusta tanto una póliza de seguros como una apuesta, a lo que yo agrego que ambas son ramas de un mismo árbol, cuya raíz es el azar). Pero hay también ya alguna entidad bancaria que está mostrando interés en el producto, con la intención de valorar el mantenimiento del negocio crediticio en zonas urbanísticamente "calientes". Evidentemente, la póliza así ofrecida no se plantea como un reemplazo del sistema vigente, sino como un complemento de las ineficiencias de éste, sobrevenidas inesperadamente. Ahora bien, admitida la necesidad del complemento, la puerta ya está abierta...
Aun a riesgo de resultar pesado, en los frecuentes debates sobre este tema he repetido sin parpadear que el sistema español, correctamente utilizado, es plenamente seguro; lo que ha fallado en Marbella ha sido la inexplicable falta de utilización de los recursos que el propio sistema provee; y, entonces sí, como es lógico, el sistema infrautilizado no ofrece plenas garantías.
No es éste el lugar adecuado para extenderse en el análisis sobre conflictos de competencias o funciones entre órganos de las distintas administraciones públicas ni en la interpretación de las muchas normas que el ordenamiento pone a disposición de éstos. Nos limitaremos a recordar que el artículo 148.1.3º de la Constitución Española atribuye a las Comunidades Autónomas la competencia última sobre "ordenación del territorio, urbanismo y vivienda", y a ponerlo en relación con el mecanismo cautelar previsto, entre otros muchos lugares, en los artículos 57 y siguientes del R.D. 1093/1997, de 4 de julio, sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, que permite la anotación preventiva del expediente de disciplina urbanística o del procedimiento contencioso-administrativo iniciados.
En el caso de Marbella, ¿cuántas anotaciones de las previstas en dicho real decreto se solicitaron en aquella época por la administración autonómica actuante al tiempo de impugnarse ante la jurisdicción contenciosa-administrativa la licencia municipal? Aproximadamente, cero. Y es innecesario recordar la dilación con la que resuelve esta jurisdicción, -el tiempo medio hasta obtener una resolución firme ronda los ocho años-. Así lo ha vuelto a poner de relieve el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Méndez de Lugo, en su informe del último año judicial, en el que, entre otras cosas, se dice que "el gran retraso que sufre la jurisdicción contencioso-administrativa deriva en una gravísima situación de ineficacia en el control de las actividades de las administraciones", lo que implica "un riesgo" para la tutela judicial de los ciudadanos debido al "estatus privilegiado" del que gozan las administraciones. Y añade que mientras se alcanza una "situación aceptable" que acabe con esta dilación, las medidas cautelares resultan "cruciales".
"El seguro de título ya ha empezado el asalto, ya está aquí; no es futuro, es presente; y aunque no es su intención -al menos por ahora- reemplazar a nuestro sistema, sí lo es la de expandirse aprovechando sus aparentes debilidades"
Las causas de esta ineficiencia generalizada de la jurisdicción contencioso-administrativa pueden ser variadas, pero resulta clásico decir de ella que es el único ejército conocido que tiene que pedir sus armas al enemigo para combatirle, y es que las Administraciones públicas, en general, no parecen estar históricamente interesadas en destinar demasiados recursos para dar agilidad y eficacia a órganos externos cuya misión, precisamente, es controlar sus actos y, en su caso, anularlos.
Por ello, cuanto mayor es la duración previsible del procedimiento judicial y más amplio el número de los afectados por éste, más irreversibles se tornan los efectos que la situación presuntamente irregular tiene sobre la ciudad, y, como corolario, más importantes serán en esos casos las medidas cautelares o preventivas. De modo que una correcta actuación previsora del órgano impugnante habría debido conducir, en nuestra opinión, a solicitar las medidas cautelares adecuadas para evitar, de una parte, la aparición de miles de terceros perjudicados, ciudadanos de buena fe, y de otra, la dificultad de ejecución de una eventual resolución estimatoria a la vista del impacto social que ello ocasionaría; ¿fiat iustitia et pereat mundus? ¿o, quizás mejor, el fiat iustitia ne pereat mundus de Hegel? (el hágase justicia y perezca el mundo frente al más utilitarista hágase justicia para que el mundo no perezca).
La existencia de tales procedimientos contenciosos, conocida al tiempo del otorgamiento de la escritura por la reglamentaria consulta registral, produciría un decaimiento de los derechos del tercero ante el resultado de aquéllos, no por la vía abstracta -e insegura- de dar preponderancia general a las normas urbanísticas sobre los principios del derecho hipotecario sino por la mucho más concreta y cognoscible de abortar la concurrencia de la buena fe como requisito de protección del tercero (entendida aquélla como desconocimiento de la causa preexistente que ulteriormente ocasiona la extinción del derecho). Es obvio que nadie prohíbe al tercero comprar, pero la contemplación y valoración del riesgo se van a integrar como parte del producto y, por las sacrosantas leyes del mercado -la mano invisible de Adam Smith-, van a ser determinantes en la conformación de su precio.
A todo ello debemos agregar un último aspecto nada desdeñable para una Administración: La adopción de medidas cautelares solicitadas por organismos públicos puede no requerir la prestación de caución, como excepción a la regla general (cfr. arts. 728 LEC, art. 67 RD 1093/97, art. 133 LJCA, y concordantes). Lo cual significa, por si era necesaria la aclaración, que la constancia registral de la impugnación de las licencias marbellíes podría haberse solicitado sin necesidad de proveer partida presupuestaria alguna para afianzar los resultados del procedimiento.
El juego de los diálogos imaginarios
Pero una exposición tan teórica como la que precede quizás pueda desviarnos del nudo de la cuestión. Y para evitarlo, entretengámonos por un momento con el infantil juego de los diálogos imaginarios; es decir, personifiquemos el argumento:
- "A ver, Sra. Smith, ¿habría Vd. comprado ese adosado tan coqueto en el que ha invertido la mayor parte de lo ahorrado durante su vida laboral si hubiera tenido noticia, por un simple "aviso" en la información registral obtenida por el notario, de que estaba afectado por un procedimiento que podría conducir a su demolición?"
- "My God!, Of course not, sir!".
- "Y Vd. Sr. Fernández, en su departamento de Análisis de Riesgos del Banco de L'avaro ¿habrían concedido a esa promotora una hipoteca tan cuantiosa de haber conocido al tiempo de la escritura la existencia de un procedimiento que podría conllevar la demolición del edificio que había de construirse.".
- "Déjese de bromitas, ¿vale?".
O sea, que si va a resultar tan difícil obtener financiación para el proyecto como compradores para el producto, quizás podríamos llegar más lejos en este recurso tan hamletiano de la representación teatral como denuncia y aproximarnos al cenagoso territorio de lo presunto:
- "Sr. Consejero delegado de Pelotazos Costeros, SA,... aquí,... entre nosotros, ¿habría Vd. pagado alguna cantidad "extra" para conseguir la licencia de ese mastodóntico edificio si hubiera imaginado que su probable impugnación se anotaría en el registro?.
- "Oiga, que yo seré corrupto, pero no estúpido; a ver a quién le vendo yo después los apartamentos con un aviso en la escritura de que se podrían demoler...?"
En fin, que si estos diálogos fueran verosímiles -y no se me ocurre nada más verosímil- no es ya sólo que no hubieran aparecido los miles de afectados a los que el bulldozer quita el sueño, sino que, incluso, la presunta corrupción original se habría minimizado a niveles mucho menos estridentes. El asunto habría quedado reducido al supuesto de autopromotor que, en base a una licencia dudosa, construye su propia vivienda sin necesidad de financiación bancaria, supuesto que, con ser problemático, es estadísticamente residual, económicamente irrelevante y socialmente intranscendente.
"La seguridad es un concepto con un elevado componente subjetivo. Por eso, determinadas situaciones, aireadas mediáticamente de modo inapropiado, pueden causarle muy grave daño"
Reforzar el producto final: La escritura pública y publicada
La normativa urbanística y los órganos encargados de su ejecución y control no pueden ni deben olvidar la realidad económica que cualquier ciudadano de a pie conoce, y es que la circulación inmobiliaria en España se organiza en torno a la fe pública notarial y que ésta cuenta con una fuente de información inestimable que es la publicidad del registro de la propiedad. Siendo palmaria esta realidad económica, las garantías propias de un Estado de Derecho habrían de perseguir que todo procedimiento que en una u otra medida pueda acabar incidiendo en la titularidad de los bienes inmuebles, como es el litigio urbanístico entre dos administraciones públicas ante la jurisdicción contencioso-administrativa, no se ventile en un escenario totalmente ajeno al ciudadano y al margen de éste (¿dónde quedan entonces los principios constitucionales de seguridad jurídica ?9.3 CE- y de tutela judicial efectiva -24.1 CE-?)
La información del registro de la propiedad es, hoy por hoy, fundamental en este campo; y lo es, no lo olvidemos, porque los títulos en los que aquella información se sustenta son títulos públicos, seguros, con calidad de origen, algo que no puede predicarse de registros basados en documentos privados -en papel o en código binario- u otorgados sin la intervención simultánea de un funcionario-profesional que ejerce un control de legalidad sobre los mismos. Es decir, la escritura se inscribe porque vale, no vale porque se inscribe; y si no vale y se inscribe, no vale; y si vale y no se inscribe, vale; lo cual no es sino una formulación en modo trabalenguas del tan simple como elocuente artículo 33 de la ley hipotecaria, y de los centenarios 1218 y 1222 del Código Civil, entre otros muchos.
O, si se prefiere la perspectiva opuesta, si al registro accediera "basura" -jurídica, se entiende- el registro publicaría basura, dicho sea con todo respeto y como una simple transposición al ámbito registral de la terminología propia de los mercados financieros (bonos-basura, hipotecas-basura, etc.). Esta "inscripción-basura" no podría jamás sustentar los implacables efectos sustantivos del artículo 34 LH y todo el sistema de protección que se construye en torno al tercero.
No nos confundamos, pues, nuestro "producto", por ahora insuperable en calidad y precio, es la escritura pública inscrita en un registro público. Y, respecto de éste, creo que no es el momento más oportuno para cuestionar sus funciones y efectos, sino para corregir, desde el interior y sin estridencias, sus disfunciones, defectos y excesos; y, en todo caso, para redoblar la defensa hacia el exterior de las bondades de nuestro sistema.
En este propósito parece que en los últimos tiempos hay algunas pinceladas legislativas y jurisprudenciales que nos sirven de apoyo, como son:
- La ley 22/2003, nueva ley concursal, que en su artículos 71 y ss. sustituye el viejo criterio de la nulidad de los actos dispositivos realizados por el concursado en el período de retroacción de la insolvencia, incluso en perjuicio de tercero protegido por el artículo 34 LH, por el nuevo criterio de la rescisión sólo en caso de lesión probada, mucho más coherente con las exigencias de seguridad del tráfico jurídico.
- Las sentencias del TS de 5-03-2007, 16-03-2007, 20-03-2007 y 10-10-2007 (ponente Xavier O'Callaghan), entre otras, de las que puede inferirse que al que compra en escritura pública de quien en el registro aparece como dueño e inscribe su título actuando de buena fe, no debe importarle si se le considera como segundo o como tercero, si como adquirente o subadquirente, si la ley es monista o dualista, si hay adquisición a non domino o simple irreivindicabilidad. El sistema llega a suplir la falta de titularidad real del transmitente, y la suple a favor del adquirente que actúa confiado en estar utilizando debidamente aquel sistema.
- La ley 8/2007, del Suelo, que parece profundizar en la relevancia del control notarial en la transmisión de la propiedad urbana, estableciendo, por ejemplo, nuevas vías de acceso del notario a la información urbanística sobre el inmueble (ex art. 18.4).
- La doctrina emanada de la DGRN en los últimos años, que deja reiteradamente sentado el carácter inatacable -en sede extrajudicial- de determinados aspectos del control de legalidad y juicios emitidos por el notario al tiempo de la autorización del instrumento (representación, identificación, etc.)
La seguridad del ciudadano en esta materia pasa necesariamente, en nuestra opinión, por que todo lo relativo al inmueble, sin excepción, pueda ser conocido al tiempo del otorgamiento de la escritura; y, en los aspectos de titularidad y limitaciones jurídicas, la herramienta más útil a dicho fin es, hasta hoy, la institución del registro de la propiedad.
"Para que todo lo relativo al inmueble pueda ser conocido al tiempo del otorgamiento de la escritura en los aspectos de titularidad y limitaciones jurídicas, la herramienta más útil a dicho fin es, hasta hoy, la institución del registro de la propiedad"
En esta línea, quizás pudieran abrirse algunas propuestas para el debate; en concreto, que:
- la aplicación de las normas de Derecho urbanístico no pueda perjudicar los derechos adquiridos en escritura pública por tercero de buena fe, si tales derechos emanan de un acto expreso de la Administración pública con competencia en el ámbito urbanístico (por ejemplo, una licencia municipal); o, en otros términos, que las tradicionales excepciones a la fe pública registral derivadas del derecho urbanístico no resulten aplicables cuando es la propia administración competente la que crea la apariencia de legalidad; que
- para evitar los perjuicios que sobre el interés público pudiera acarrear la aparición de terceros protegidos por aplicación de la propuesta anterior, cuando por un órgano de la administración se impugne la validez o eficacia de un acto emanado de otro órgano administrativo competente en materia urbanística, sea obligatorio para el impugnante solicitar y obtener la constancia registral de la existencia del procedimiento de impugnación; que
- se simplifique sustancialmente, hasta casi automatizarlo, el procedimiento de exigencia de responsabilidad patrimonial a las administraciones públicas por los perjuicios causados a los administrados en los litigios entre ellas, tanto los derivados de los actos administrativos que resulten anulados judicialmente como los perjuicios derivados de la impugnación inconsistente de los actos emanados de otras administraciones; y que
- se exploren todas las posibilidades de "blindar" el sistema de seguridad jurídica preventiva en España, reduciendo al máximo sus eventuales lagunas o disfunciones. Si, a pesar de todo ello y de la actuación diligente de todos los actores jurídicos intervinientes, en algún momento el sistema resultare inesperadamente fallido para asegurar al adquirente, sería conveniente proveer un mecanismo de reparación inmediata, de responsabilidad objetiva, de modo que los particulares resultaran inmediatamente indemnizados en sus derechos inesperadamente lesionados. El adquirente, español o extranjero, deberá saber que el sistema es seguro jurídicamente; pero, también, que si por algún evento imprevisto dicho sistema no le proporciona la seguridad legítimamente esperada, el propio sistema le reparará económicamente los perjuicios irrogados sin dilación y sin necesidad de interminables procesos judiciales (tuve ocasión de formular esta misma propuesta, evidentemente sin éxito, en el IV Congreso Notarial Español celebrado en Granada en 1992).
Seguridad, en todo y ante todo, seguridad.
La seguridad es un concepto con un elevado componente subjetivo. Por eso, determinadas situaciones, aireadas mediáticamente de modo inapropiado, pueden causarle muy grave daño; la memoria reciente nos ofrece múltiples ejemplos, desde el embrollo de un PGOU cuya vigencia nadie es capaz de asegurar a las noticias de demolición de los otrora envidiados chalets de famosos actores, pasando por algunas mucho más sangrantes, como la detención espectacular de notarios presentados como parte de una red de blanqueo de capitales -a los que pocos meses después, y de forma mucho más silenciosa, se les sobresee libremente reconociendo que no existía en su actuación indicio alguno, ni siquiera, de imprudencia punible-, etc.
Parece muy conveniente, pues, trabajar para evitar cualquier dosis de incertidumbre en el sistema, hasta en los asuntos más domésticos.
¿Se imagina el lector por un momento un recurso contra una demarcación o contra un concurso notarial o registral que acabe siendo judicialmente estimado? Probablemente ningún defecto formal podría sustentar dicha estimación; pero estamos en época agitada de redefinición de ámbitos competenciales, con enorme celo en la defensa de las atribuciones recientemente asumidas. En pura teoría administrativa, si se estimara la falta de competencia del órgano administrativo que convocó un concurso o la invasión de competencias reservadas al Estado o a una comunidad autónoma, los actos podrían llegar a considerarse nulos (ex art. 62.1.c LPA). Si eso ocurriera, y en tanto se consigue un inevitable arreglo entre las administraciones implicadas, el caos profesional y personal de los afectados que han mudado despacho, casa y familia o liquidado fuertes inversiones en una ciudad para asumirlas en otra, sería apoteósico. Pero aún habría algo peor: ¿Cómo afectaría ello a los miles de instrumentos autorizados o inscritos por quienes ven anulado el acto que da causa a su nombramiento? No faltaría un agobiado deudor que, con el asesoramiento de un avispado letrado, planteara ante el juzgado la nulidad del título ejecutivo -escritura de hipoteca- en base a que fue autorizada o inscrita por funcionario nombrado en virtud de un acto administrativo declarado nulo por otro órgano judicial. Si cundiera el ejemplo, la simple formulación de esta alegación -a pesar del art. 698 LEC- podría traer su poco de nerviosismo a las entidades financieras.
No nos cabe duda de que dichas pretensiones procesales jamás prosperarían, no sólo por las doctrinas jurisprudenciales del "funcionario aparente o de hecho", de la protección del tráfico, de la imposible reposición del status jurídico previo, de los propios actos, etc., sino también por la prudencia que tradicionalmente preside las sentencias de nuestro Alto Tribunal. Sin embargo, tampoco cabrá duda de que esas resoluciones no son inmediatas, sino más bien todo lo contrario. Y es en ese tiempo de incertidumbre, de zozobra, oportunamente aireada y esgrimida por terceros, donde está el riesgo. En un mundo en ebullición, de mercados emergentes, no faltan sofisticadas empresas especializadas en crear estados de opinión o, más eufemísticamente, en 'promover condiciones favorables de mercado para la penetración de un determinado producto o servicio'. Si yo fuera el director de una empresa a quien hubieran encomendado abrir brechas de mercado en España para la introducción del seguro de título, ni en mis sueños más dulces y placenteros podría imaginar un escenario más favorable para la consecución del objetivo que la aparición de una sentencia estimando el recurso contra un concurso notarial o registral por el que se cubrieron, meses atrás, cientos de plazas ("...oiga, entonces ¿mi escritura vale o no?...").
En esta primavera que se acerca se cumplen 555 años de aquella otra en que, según la leyenda, los sesudos bizantinos andaban enfrascados en apasionados debates sobre si los serafines, por ejemplo, eran ellos o ellas. Poco le importó tan trascendente cuestión al emperador otomano que entonces conquistó la vieja Constantinopla, marcando así el fin de la Edad Media y el comienzo de la Edad Moderna (según la historiografía más clásica se inicia la Edad Media con la invasión del Imperio Romano de Occidente por los bárbaros y termina con la invasión del Imperio Romano de Oriente por los turcos; hoy, este último hito se suele posponer cuatro décadas, hasta el momento en que Colón desembarca en Guanahani y abre el nuevo mundo).
Que aquella leyenda carezca de rigor histórico -dicho sea en justicia al emperador Constantino XI que con tanto valor defendió la ciudad, refugio de la cultura clásica-, no impide que sirva frecuentemente como paradigma de quien, a espaldas de la acuciante realidad, se pierde en vanas controversias. Entonces, como hoy, distinguir lo principal de lo accesorio es lo principal.
Una nueva perspectiva deberá ocuparnos -si no preocuparnos- en nuestra visión futura: El sistema de seguridad jurídica preventiva en que se basa el Notariado Latino no será visto como algo esencialmente incompatible con la introducción paulatina del seguro de título, el cual se ofrecerá, en una primera fase, como un modo de cubrir eventuales ineficiencias de aquél, como una simple garantía complementaria o suplementaria. No asistiremos, pues, a un gran debate legislativo ni a una profunda controversia doctrinal sobre la sustitución de nuestro sistema por otro distinto y ajeno; la batalla no se librará así; preparémonos, sin embargo, para combatir una lenta, callada y progresiva penetración de nuevas formas de pólizas de seguro, al socaire de las soberanas leyes del mercado, al rebufo de la mentalidad propia de los ciudadanos extranjeros cuyo capital es hoy tan relevante en nuestra economía; el sistema que viene aprovechará ágilmente todas las oportunidades de negocio, los denominados nichos de mercado, que inconscientemente le deje nuestro secular sistema.
El seguro de título ya ha empezado el asalto, ya está aquí; no es futuro, es presente; y aunque no es su intención -al menos por ahora- reemplazar a nuestro sistema, sí lo es la de expandirse aprovechando sus aparentes debilidades. A todos nos compete depurar al máximo el sistema en el que creemos -al que se incorpora la casi totalidad de las economías en proceso de desarrollo-, evitando toda sensación de incertidumbre y convenciendo de la innecesariedad de ninguna otra garantía diferente del "título seguro" que nosotros ponemos a disposición del ciudadano. Mientras estén satisfechas las cotas de seguridad que el mercado demanda, y lo estén a un coste razonable, el propio mercado rechazará la sustitución de un sistema por otro ajeno, y considerará injustificada su superposición.
Así las cosas, por si acaso, dejemos el tema de nuestros serafines y querubines para otro día...

References: artículo 148
 real decreto 
 resolución 
 resolución 
 artículo 33
 artículo 34
 artículo 34