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Frage geschrieben am 25.11.2014 17:26:20
Betreff: steuerliche Behandlung des Grundstückverkaufs eines Unternehmers(Landwirts)
ich möchte von einem Landwirt (Hofnachfolger und selbstständiger Unternehmer der Bilanziert) ein Grundstück kaufen.
Er hat zum Verkauf einige steuerliche Bedenken geäußert (die ich gerne zustreuen möchte, damit dem Kauf nichts im Weg steht):
Er meint, dass wenn er jetzt verkauft er einen Großteil des Erlöses als Steuer abführen müsste und würde lieber gerne noch abwarten, bis er eine entsprechende Ausgabe verzeichnen kann (in diesem Fall sepkuliert er auf den Ankauf von landwirtschaftlicher Nutzfläche in den nächsten zwei Jahren) und dadurch die zu versteuernde Gewinnsumme mindern kann.
1.) Was ist bei Bilanzierung steuerlich relevant: Der Kaufzeitpunkt oder der Zeitpunkt des Geldeingangs? (Man könnte ja vereinbaren, dass in Teilsummen oder generell erst später bezahlt wird FALLS dies dem Verkäufer irgendwelche steuerlichen Vorteile bringen würde...)
2.) Ich kenne die Begriffe der "Rückstellungen", "Rücklagen" oder auch "Investitionsabzugsbetrag, IAB"
Ist das Vorhaben des Landwirts nicht prädestiniert für die Bildung einer Rücklage und Auflösung zum Zeitpunkt des Erwerbs einer Ausgleichsfläche (also entsprechenden Ausgabe, die gegen den Gewinn aus dem Grundstücksverkauf gebucht werden kann)?
3.) Gibt es noch einen anderen möglichen oder empfehlenswerten Weg um dem Landwirt die große Versteuerung des Verkaufserlöses zu ersparen?
Mit dem allerbesten Dank im Voraus!
Antwort geschrieben am 25.11.2014 18:22:17
im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten, wobei ich gem. Ihrer Schilderung von einem bilanzierenden Landwirten ausgehe:
Zu Frage 1.) Was ist bei Bilanzierung steuerlich relevant: Der Kaufzeitpunkt oder der Zeitpunkt des Geldeingangs?
Maßgebend ist der im notariellen KV vereinbarte Tag, an dem Besitz, Nutzen und Lasten auf Sie als Käufer übergehen. Hier ist nicht der Tag des Vertragsabschlusses maßgebend, sondern anders als bei der Grunderwerbsteuer (da ist es in der Tat der Tag des Vertragsabschlusses) der vereinbarte Übergang von Nutzen und Lasten, also der Zeitpunkt des sog. wirtschaftlichen Eigentumsübergangs. Der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums wird als "Übergang von Nutzen und Lasten" in notariellen Urkunden bezeichnet. Der Zeitpunkt der Zahlung ist nicht relevant
Zu Frage 2.) Ich kenne die Begriffe der "Rückstellungen", "Rücklagen" oder auch "Investitionsabzugsbetrag, IAB"
Die Vermeidung der Aufdeckung der im Grundbesitz des Landwirtes enthaltenen stillen Reserven kann nur unter den Voraussetzungen des § 6 b EStG erfolgen. Die anderen von Ihnen genannten Begriffe haben damit gar nichts zu tun. Das sollte Ihr Landwirt bei seinem Steuerberater erfrage und sich dahingehend möglicherweise "beruhigen" lassen.
Ich gebe Ihnen die Gesetzesvorschrift hier einmal auszugsweise wieder:
§ 6b EStG Übertragung stiller Reserven bei der Veräußerung bestimmter Anlagegüter
(1) 1Steuerpflichtige, die Grund und Boden, ......veräußern, können im Wirtschaftsjahr der Veräußerung von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten der in Satz 2 bezeichneten Wirtschaftsgüter, die im Wirtschaftsjahr der Veräußerung oder im vorangegangenen Wirtschaftsjahr angeschafft oder hergestellt worden sind, einen Betrag bis zur Höhe des bei der Veräußerung entstandenen Gewinns abziehen. 2Der Abzug ist zulässig bei den Anschaffungs- oder Herstellungskosten von
4) 1Voraussetzung für die Anwendung der Absätze 1... ist, dass der Steuerpflichtige den Gewinn nach § 4 Absatz 1 oder § 5 ermittelt, (bilanziert)
Diese Voraussetzungen lägen ja nach Ihrer Schilderung vor. Es ist eine Ersatzbeschaffung innerhalb der nächsten 2 Jahre geplant. Es muss keine Funktionsgleichheit vorliegen. Es gibt 2 Reinvestitionsfristen gem. § 6 b (3) EStG von 4 bzw. 6 Jahren.
Zu Frage 3.) Gibt es noch einen anderen möglichen oder empfehlenswerten Weg um dem Landwirt die große Versteuerung des Verkaufserlöses zu ersparen?
Er kann entweder das Grundstück an Sie verkaufen (§6b EStG) oder das Grundstück in Erbpacht an Sie abgeben, ansonsten gibt es leider keine anderen Möglichkleiten. Bei der Erbpacht werden momentan die stillern Reserven noch nicht aufgedeckt, da kein Eigentumswechsel stattfindet.
Bilanzsteuerrechtlich wird das Erbbaurecht wie ein befristetes Nutzungsrecht behandelt, das heißt, es steht einem entgeltlichen, Nutzungsverhältnis wiez. B. Miete oder Pacht gleich. Der Landwirt muß die Einnahmen aus der Erbpacht als Gewinne vereinnahmen und versteuern.
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 25.11.2014 21:19:48
"Es gibt 2 Reinvestitionsfristen (für die Auflösung der stillen Reserven) gem. § 6 b (3) EStG von 4 bzw. 6 Jahren. "
In welchen Fällen sind es 4 Jahre und in welchen Fällen 6 Jahre?
Wenn die Reinvestition geringer ist als die eigentliche stille Reserve, wirkt sich dann die positive Differenz (also quasi realisierter Rest) wie ein Gewinn aus und würde dann entsprechend besteuert werden müssen?
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 26.11.2014 07:10:41
Im § 6 b (3) EStG geht es um die Art der Reinvestition. Hier der Text:
(3) 1Soweit Steuerpflichtige den Abzug nach Absatz 1 nicht vorgenommen haben, können sie im Wirtschaftsjahr der Veräußerung eine den steuerlichen Gewinn mindernde Rücklage bilden. 2Bis zur Höhe dieser Rücklage können sie von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten der in Absatz 1 Satz 2 bezeichneten Wirtschaftsgüter, die in den folgenden vier Wirtschaftsjahren angeschafft oder hergestellt worden sind, im Wirtschaftsjahr ihrer Anschaffung oder Herstellung einen Betrag unter Berücksichtigung der Einschränkungen des Absatzes 1 Satz 2 bis 4 abziehen. 3Die Frist von vier Jahren verlängert sich bei neu hergestellten Gebäuden auf sechs Jahre, wenn mit ihrer Herstellung vor dem Schluss des vierten auf die Bildung der Rücklage folgenden Wirtschaftsjahres begonnen worden ist. 4Die Rücklage ist in Höhe des abgezogenen Betrags gewinnerhöhend aufzulösen.
Sie sehen, dass die Verlängerung auf 6 Jahre in dem Fall zum Tragen kommt, wenn neu gebaut wird.
Ihre 2. Frage beantwortet sich in Satz 5 des §6b EStG:
5Ist eine Rücklage am Schluss des vierten auf ihre Bildung folgenden Wirtschaftsjahres noch vorhanden, so ist sie in diesem Zeitpunkt gewinnerhöhend aufzulösen, soweit nicht ein Abzug von den Herstellungskosten von Gebäuden in Betracht kommt, mit deren Herstellung bis zu diesem Zeitpunkt begonnen worden ist; ist die Rücklage am Schluss des sechsten auf ihre Bildung folgenden Wirtschaftsjahres noch vorhanden, so ist sie in diesem Zeitpunkt gewinnerhöhend aufzulösen.
In Satz 7 des §6 b EStG wird geregelt, wie zu verfahren ist, wenn nicht oder nicht ganz aufgelöst wird:
Ergänzende Informationen vom Steuerprofi geschrieben am 26.11.2014 11:53:24
schnell und präzise auf den Punkt gebracht und mit den entsprechenden Gesetzesauszügen zum Nachlesen belegt. Hieb und stichfest. Vielen Dank und gerne jederzeit wieder. Falls ich hier noch weitere gezielte Fragen habe werde ich mich per Direktanfrage melden!
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