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BOE.es - Documento BOE-A-2014-2128
Documento BOE-A-2014-2128
«BOE» núm. 50, de 27 de febrero de 2014, páginas 18785 a 18790 (6 págs.)
BOE-A-2014-2128
En el recurso interpuesto por don J. K. contra la nota de calificación extendida por la registradora de la Propiedad de Felanitx número 1, doña María del Rosario Fernández de Ateca, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un decreto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria.
Ante el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Manacor se sigue procedimiento de ejecución hipotecaria 2058/2011 en el que por decreto de fecha 8 de marzo de 2013, el secretario judicial don M. A. O. P., acuerda la adjudicación y cesión de remate a favor del recurrente. De dicho documento resulta que por resolución de 5 de julio de 2011 se despachó ejecución sobre el bien hipotecado, finca 35.132 correspondiente a Felanitx, frente a T. H. H.
De la certificación de cargas emitida por el Registro como consecuencia del mandamiento emitido por el Juzgado en fecha 5 de julio de 2011 en cumplimiento de lo previsto en el artículo 656 de a Ley de Enjuiciamiento Civil resulta: que la finca 35.132 está inscrita a nombre de la compañía «Aragona Real Estate, S.L.», inscripción 10.ª de fecha 30 de mayo de 2005, por aportación que hizo don H. H. T. mediante escritura autorizada el día 1 de diciembre de 2004.
Resulta igualmente que dicha finca se encuentra gravada, entre otras cargas, con la hipoteca de la inscripción 9.ª de fecha 11 de mayo de 2005 a favor de la entidad Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, en virtud de escritura de fecha 22 de septiembre de 2004 y diligencia de 30 de marzo de 2005.
Presentada la referida documentación en el Registro de la Propiedad, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Registro de la Propiedad de Felanitx. La registradora de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado en este Registro bajo el asiento 2.441 del diario 64, testimonio del Decreto de adjudicación de la finca registral 35.132 de Felanitx, en el procedimiento ejecución hipotecaria número 2058/2011 del Juzgado de Primera Instancia número cinco de los de Manacor, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, y tras examinar el contenido de los asientos del Registro, resulta que el procedimiento de ejecución hipotecaria ha sido seguido contra T. H. H., figurando en el Registro que dicha finca registral consta inscrita a favor de la entidad Aragona Real Estate, S.L., que es, respecto de la hipoteca ejecutada, un tercer poseedor, y por tanto, de la documentación presentada se desprende que el actual titular de la finca ni ha sido demandado, ni ha sido requerido de pago, no constando su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra él, para rectificar o cancelar los asientos registrales que se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales. Fundamentos de Derecho: Artículo 24 de la Constitución Española, artículos 1, 40, 82 y 132 de la Ley Hipotecaria, 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fechas 13 de septiembre de 2012, 22 de mayo de 2013; 10 de julio de 2013, y 18 de septiembre de 2013, entre otras, y Sentencia del Tribual Supremo de 3 de diciembre de 2004, que ha sostenido que la falta de requerimiento de pago determina la nulidad del procedimiento. En virtud de todo lo anterior acuerdo suspender la inscripción y cancelaciones solicitadas, interesadas en el precedente documento, por el defecto insubsanable de que el tercer poseedor no ha sido demandado y requerido de pago en el procedimiento de referencia. Queda un ejemplar del mandamiento archivado en su legajo correspondiente conforme a lo dispuesto en el artículo 133 del Reglamento Hipotecario. Documentos acompañados: Carta del Pago del Impuesto, comunicación al Ayuntamiento de Felanitx a efectos de la correspondiente liquidación del Impuesto de Plus Valía, y manifestación arrendaticia expedida el 25 de julio de 2013 por el Procurador del procedimiento don J. C. B. Advirtiéndose de la necesidad de acompañar dichos documentos al devolver al Registro el documento calificado. Todo ello, y sin que esta actuación suponga interferencia en la actividad judicial, puesto que el registrador está obligado a calificar con arreglo a lo que resulte del título presentado y de los asientos del Registro. La presente calificación negativa lleva consigo la prórroga de vigencia del asiento de presentación en los términos establecidos en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Contra la presente (…). Felanitx, 9 de octubre de 2013. La registradora. Fdo., María del Rosario Fernández de Ateca (firma ilegible y sello del Registro)».
Contra la anterior nota de calificación, don J. K., interpone recurso en virtud de escrito de fecha 7 de noviembre de 2013, en el que alega que, a pesar de que la registradora afirma que no interfiere en la actividad judicial, lo cierto es que de la documentación presentada resulta que el actual propietario de la finca es el recurrente por lo que cualquier otra interpretación sobre el fondo del asunto es voluntaria de la registradora y contraria al artículo 100 del Reglamento Hipotecario en el que se impide entrar a valorar el fondo del asunto.
La registradora, tras la oportuna instrucción del expediente, emitió informe el día 11 de diciembre de 2013, ratificándose en su calificación y elevando el expediente a este Centro Directivo. Del mismo resulta que notificado el Juzgado llevó a cabo alegaciones en virtud de escrito del secretario judicial de fecha 28 de noviembre de 2013.
Vistos los artículos 24 de la Constitución; 1.875 del Código Civil; 1, 13, 17, 18, 20, 32, 34, 40, 82, 130, 132 y 145 de la Ley Hipotecaria; 538.1.3, 568, 659, 681.1, 685, 686 y 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional –Sala Primera– 79/2013, de 8 abril; la Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2004; 21 de marzo de 2006, y 21 de octubre de 2013, y las Resoluciones de esta Dirección General de 14 de mayo de 2001; 20 de septiembre de 2002; 14 de abril de 2009; 27 de julio de 2010; 27 de junio y 23 de julio de 2011; 7 de marzo, 7 de junio, 13 de septiembre y 29 de noviembre de 2012, y 7 de marzo, 10 de julio, 18 y 19 de septiembre y 17 de octubre de 2013.
1. La única cuestión objeto de este expediente ha sido objeto de tratamiento por este Centro Directivo de forma reiterada en fechas muy recientes. En concreto se trata de dilucidar si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados si en el procedimiento no se ha demandado ni requerido de pago a la sociedad mercantil que, no siendo deudora del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudora, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento. Como resulta de los hechos la finca consta inscrita a nombre de la sociedad desde el día 30 de mayo de 2005. El procedimiento de ejecución se inicia en el año 2011.
El recurrente entiende que la resolución de la registradora entra en el fondo del asunto por lo que es contraria al artículo 100 del Reglamento Hipotecario al no reconocer el dominio que proclama el decreto judicial.
2. La cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (Resoluciones de 13 de septiembre de 2012; 22 de mayo, 10 de julio, 18 y 19 de septiembre y 17 de octubre de 2013).
Por ello el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino la puesta de manifiesto por éstos de la existencia de un obstáculo registral (cfr. Resolución de 18 de junio de 2012 [2.ª] y 13 de septiembre de 2012).
En el presente caso, como resulta de los hechos, la inscripción a favor del titular registral se llevó a cabo años antes de iniciarse el procedimiento de ejecución, circunstancia que se puso de manifiesto en la certificación emitida por la registradora por lo que no cabe sino confirmar la doctrina expuesta.
La afirmación de que la registradora de la Propiedad invade competencias judiciales al señalar un obstáculo registral no puede ser sostenida a la luz de la doctrina antes expuesta sobre el sentido y alcance del artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Es función esencial del registrador la de «proteger el derecho inscrito» y como ha recordado en fechas recientes nuestro Tribunal Supremo (en su Sentencia de 21 de octubre de 2013): «… todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo (RJ 2006, 5445), «no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte»….La fundamental función calificadora del registrador, está sujeta al art. 20 LH que exige al registrador, bajo su responsabilidad (art. 18 LH), que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos, debiendo el registrador denegar la inscripción que se solicite en caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, prohibiéndose incluso la mera anotación preventiva de demanda si el titular registral es persona distinta de aquella frente a la que se había dirigido el procedimiento (art. 20, párrafo séptimo)».

References: resolución 
 artículo 656
 artículo 18
 Artículo 24
 artículo 133
 artículo 323
 artículo 100
 resolución 
 artículo 100
 artículo 100
 artículo 18
 resolución 
 Resolución 
 artículo 100