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Timestamp: 2019-02-24 02:27:36+00:00

Document:
WEG: Stimmrecht von Wohnungseigentümer und Erwerber einer Eigentumswohnung
AG Sinzig, Az.: 10a C 13/16, Urteil vom 27.06.2017
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Sinzig am 27.06.2017 auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 23.05.2017 für Recht erkannt:
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft B. Straße 38 / Remagen vom 05.07.2016.
Die Klägerin ist als Eigentümerin der Wohneinheiten 16 und 17 in das Grundbuch eingetragen. Zuvor hatte die Klägerin unter dem 01.02.2014 mit den Eheleuten Z. und G.-Z. (im Folgenden: Erwerber) einen notariellen Vertrag über die Veräußerung der genannten Wohneinheiten geschlossen; eine Eintragung der Erwerber in das Grundbuch erfolgt nicht. Mit Schriftsatz vom 25.06.2014 erklärte die Klägerin zudem den Rücktritt von dem Kaufvertrag. Die Wirksamkeit des Rücktritts ist zwischen der Klägerin und den Erwerbern streitig, bei dem Bundesgerichtshof ist eine entsprechende Nichtzulassungsbeschwerde gegen das klageabweisende Urteil des Oberlandesgericht Koblenz anhängig.
Die für das streitgegenständliche Objekt zuständige Hausverwaltung hatte zu einer ordentlichen Eigentümerversammlung am 05.07.2016 nicht die Klägerin, sondern die Erwerber eingeladen.
Hiergegen richtet sich die Klägerin mit ihrer am 15.07.2016 bei Gericht eingegangenen, den Beklagten zu Händen der Verwalterin am 09.09.2016 zugestellten Anfechtungsklage.
Die Klägerin trägt vor, sie hätte zu der Eigentümerversammlung eingeladen werden müssen. Es sei nicht zutreffend, dass sie durch die Veräußerung der WE 16 und 17 an die Erwerber ihr Stimmrecht verloren habe. Mit Ausspruch des Rücktritts vom notariellen Kaufvertrag als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung sei gleichzeitig die Bevollmächtigung der Klägerin entfallen, wonach die Erwerber gegenüber der Wohnungseigentumsgemeinschaft und dem Verwalter alle Eigentümerrechte, insbesondere das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, ausüben durften. Der rechtlichen Wirkung und Folge des wirksam erklärten Rücktritts vom Kaufvertrag stehe nicht entgegen, dass die Erwerber gegen das obsiegende Urteil des Landgerichts Koblenz Berufung zum OLG Koblenz eingelegt hätten und nunmehr eine Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH anhängig sei. Richtigerweise hätten an der Eigentümerversammlung am 30.10.2014 daher auch nicht die Erwerber, sondern die Klägerin teilgenommen; der derzeit zuständige Hausverwalter sei in der Einladung zur Versammlung am 05.07.2016 sodann aber fälschlich davon ausgegangen, dass sie – die Klägerin – durch Insbesitznahme der Wohneinheiten durch die Erwerber sowie der Eintragung einer Auflassungsvormerkung ihr Stimmrecht verloren habe. Die Nichteinladung eines einzelnen Wohnungseigentümers führe zur Anfechtbarkeit sämtlicher in der Versammlung gefassten Beschlüsse.
Die Klägerin beantragt, sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 05.07.2016 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten tragen vor, die Klägerin sei zwar noch als Bauträgerin für die Wohnungen 16 und 17 als Eigentümerin eingetragen, sie sei jedoch ihrer Klagebefugnis, ihrer Anfechtungsbefugnis und damit des Rechtsschutzbedürfnisses für die Erhebung der Anfechtungsklage verlustig gegangen. Mit der Übergabe der ersten Wohnung an den dortigen Käufer sei eine sogenannte werdende Eigentümergemeinschaft entstanden; damit habe die Klägerin nicht nur das Stimmrecht bezüglich der jeweils per Auflassungsvormerkung gesicherten und übergebenen Wohnung verloren, sondern auch Klagebefugnis, Anfechtungsbefugnis und die Aktivlegitimation zur Führung von Beschlussanfechtungsverfahren vor dem WEG-Gericht. Spätestens mit Übergabe und Bezug der WE 16 und 17 durch die Erwerber seien die mitgliedschaftlichen Rechte der WEG auf diese übergegangen. Wegen eines zwischen den Erwerbern und der Klägerin anhängigen Rechtsstreits könne von einem “wirksamen” Rücktritt keine Rede sein. Zudem sei die Klage den Beklagten zu Händen der Verwalterin erst am 09.09.2016 zugestellt worden, so dass die Anfechtungsklage verfristet sei. Außerdem sei die Klage fälschlicherweise gegen die “übrigen Eigentümer” und nicht gegen die “übrigen werdenden Eigentümer” gerichtet worden. Schließlich sei der Ladungsmangel – ungeachtet der Tatsache, dass ein solcher aufgrund des oben Gesagten nicht vorliege – nicht kausal für die gefassten Beschlüsse.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf sämtliche Schriftsätze nebst Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen.
Die Klage hat keine Aussicht auf Erfolg.
Nach Auffassung des Gerichts ist die Klage zumindest nicht begründet; die unterbliebene Einladung der Klägerin zu der Eigentümerversammlung am 05.07.2016 führt nicht dazu, dass diese sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung anfechten kann.
Es kann dahinstehen, ob durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Erwerber die Klägerin bereits ihre Klagebefugnis bzw. ihr Rechtsschutzbedürfnis verloren hat; die Tatsache, dass der Verwalter die Erwerber und nicht die Klägerin eingeladen hat, rechtfertigt jedoch kein Anfechtungsrecht der Klägerin. Vielmehr durfte der Verwalter zulässigerweise von einer Einladung der Klägerin absehen, sondern stattdessen die Erwerber zu der Eigentümerversammlung einladen.
Zwar dürfen nach ständiger Rechtsprechung an einer Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich nur Personen teilnehmen, die entweder Eigentümer sind oder durch Vollmacht den Eigentümer vertreten oder kraft Amtes bzw. kraft Gesetztes als Vertreter teilnehmen. Nach § 25 Abs. 2 WEG ist nämlich nur der Wohnungseigentümer Träger des Stimmrechts. Wohnungseigentümer ist dabei, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden ist. Eigentümerin war zum Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung unstreitig die Klägerin; für die Erwerber war zu diesem Zeitpunkt lediglich eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Der Bundesgerichtshof hat hierzu zwar entschieden, dass der Erwerber einer Eigentumswohnung einer bestehenden Gemeinschaft auch dann kein eigenes Stimmrecht besitzt, wenn sein Anspruch auf Übereignung durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist und Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind (vgl. Beschluss vom 01.12.1988 – V ZB 6/88). Diese Grundsätze gelten nach allgemeiner Ansicht aber nur für den künftigen Eigentümer einer bereits in Vollzug gesetzten Eigentümergemeinschaft. Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, aber eine sog. werdende Gemeinschaft (vgl. BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/07). In der Zeit der werdenden Eigentümergemeinschaft haben alle Erwerber das Stimmrecht in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG. Dieses Stimmrecht der werdenden Eigentümer geht auch nicht verloren, wenn ein weiterer Erwerber als zweiter Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird und die werdende Gemeinschaft dadurch eine in Vollzug gesetzte Gemeinschaft wird. Bis zu ihrem Eintrag als Eigentümer bleiben die werdenden Eigentümer stimmberechtigt (BayObLG, Beschluss vom 11.04.1990 – 2 Z 7/90; OLG Frankfurt/M., Beschluss vom 15.06.2005 -. 20 W 17/03). Stimmberechtigt ist bis dahin allein der werdende Wohnungseigentümer und zwar unabhängig davon, ob das Kopf-, das Objekt- oder das Anteilsstimmrecht gilt. Denn es widerspräche dem mit der Anerkennung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgten Zweck, einen frühzeitigen Übergang der Entscheidungsmacht von dem Veräußerer auf die Erwerber zu gewährleisten, wenn der Veräußerer weiterhin an der Willensbildung der Gemeinschaft beteiligt würde. Angesichts der Tatsache, dass die Erwerber hier “Ersterwerber” der WE 16 und 17 sind, erachtet das Gericht daher dem Grunde nach die Grundsätze der “werdenden Gemeinschaft” für anwendbar.
Keine Auswirkung hat dabei, dass im vorliegenden Fall zwischen der Klägerin und den Erwerbern Streit darüber besteht, ob ein wirksamer Rücktritt von dem notariellen Kaufvertag zwischen den beiden Genannten erklärt wurde. Nach Auffassung des Gerichts ist lediglich auf die immer noch bestehende Auflassungsvormerkung der Erwerber abzustellen; durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird zumindest der Rechtsschein erzeugt, es stünde eine Eintragung der Erwerber als Volleigentümer unmittelbar bevor. Es muss einem potentiellen unbeteiligten Dritten im Rechtsverkehr erlaubt sein, sich auf die Eintragung der Auflassungsvormerkung zu verlassen und die Einladung zur Eigentümerversammlung entsprechend dieses Rechtsscheins vorzunehmen.
Der Streit über die Wirksamkeit des Rücktritts hingegen kann keine Auswirkungen darauf haben, wer zu der Eigentümerversammlung eingeladen wird. Denn es kann nicht sein, dass die Entscheidung eines Gerichts zu einem anderen Streitgegenstand – die zudem nur zwischen den dort als Parteien beteiligten unmittelbare Wirkung entfaltet – Einfluss auf die Zusammensetzung der Eigentümerversammlung hat. Im vorliegenden Fall würde dies dazu führen, dass nach dem stattgebenden Urteil des Landgerichts Koblenz (Az. 8 O 200/14) die Klägerin hätte eingeladen werden müssen, nach dem klageabweisenden Urteil des OLG Koblenz (Az. 5 U 458/16) aber die Erwerber hätten eingeladen werden müssen. Wird sodann – wie hier geschehen – noch eine Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH anhängig gemacht, würde dies dazu führen, dass bis zu einer endgültig abschließenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs mangels rechtskräftig festgestellter Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit des Rücktritts sowohl die Erwerber als auch die Klägerin zu einer Eigentümerversammlung eingeladen werden müssten. Denn ansonsten würde die ordnungsgemäße Zusammensetzung der Eigentümerversammlung von dem Ausgang der Nichtzulassungsbeschwerde abhängig gemacht werden; dies wäre jedoch gegenüber der eindeutig nach außen in den Rechtsverkehr zu Tage tretenden Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Erwerber widersprüchlich. Auch wäre die Verdoppelung des Stimmrechts auf die Klägerin sowie die Erwerber mit den Belangen der übrigen Wohnungseigentümer nicht vereinbar (vgl. insoweit den Rechtsgedanken aus BGH, Beschluss vom 11.05.2012 – V ZR 196/11).
Würde zudem der Streit über die Wirksamkeit des erklärten Rücktritts Auswirkung auf die Einladungen haben, würde die Prüfung hierüber dem einladenden Verwalter aufgebürdet. Dies würde – abgesehen davon, dass eine derartige tiefgreifende juristische Prüfung in der Praxis für einen durchschnittlichen Verwalter nur schwer durchführbar sein dürfte – die Gefahr begründen, dass es zu abweichenden Einschätzungen durch die Gerichten und den Verwalter kommt. Auch dies würde wiederum Rechtsunsicherheit bedeuten und dem Rechtsschein der zugunsten der Erwerber sprechenden Auflassungsvormerkung zuwiderlaufen.
Würde man darüber hinaus ohne Beachtung der Auflassungsvormerkung alleine auf Erklärungen der Klägerin abstellen, käme es in möglichen anderen Fallkonstellationen zu nicht absehbaren Folgen: so könnte beispielsweise eine Anfechtung nach § 123 BGB, die nach § 124 Abs. 3 BGB immerhin zehn Jahre möglich ist, einen Kaufvertrag ex tunc nichtig machen, was zur Folge hätte, dass sämtliche Eigentümerversammlungen in der falschen Besetzung stattgefunden hätten. Eine derartige Rechtsunsicherheit kann der Wohnungseigentümerversammlung auch vor dem Hintergrund, dass mögliche Beschlüsse wegen der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 WEG nicht zeitlich unbegrenzt angegriffen werden können und bereits dadurch ein gewisser Bestandsschutz besteht, nicht zugemutet werden.
Schließlich kann es auch keine Auswirkung haben, dass die Klägerin zu der Eigentümerversammlung am 30.10.2014 eingeladen wurde. Die Einladung zur Eigentümerversammlung ist nach Auffassung des Gerichts anhand der oben genannten Grundsätze, mithin an der Auflassungsvormerkung, zu orientieren; dass eine Einladung zu einer anderen Eigentümerversammlung anders vorgenommen wurde, rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Eine Bindung des Verwalters ist darin nicht zu sehen, zumal die Einladung zu der Versammlung am 30.10.2014 von dessen Vorgänger vorgenommen wurde.
Die Erwerber wurden daher zu Recht zu der Eigentümerversammlung am 05.07.2016 eingeladen und durften sich dort beteiligten.
Die Klage war mithin abzuweisen.
Zwangsverwalterhaftung: Sperrung der Versorgungsanschlüsse bei Leerstand der Immobilie

References: BGH 
 § 25
 § 25
 BGH 
 § 123
 § 124
 § 46