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Timestamp: 2016-10-28 14:10:45+00:00

Document:
Bundesrichter Aeschlimann, F�raud, Fonjallaz,
X.________, Beschwerdef�hrer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Brauchli,
Pr�sident Dr. R. Strehler, Dorfstrasse 21,
X.________ ist Eigent�mer der Parzelle GB Weinfelden Nr. 807 am Kappelerweg. Am 3. November 1992 erwarb er das direkt nord�stlich angrenzende Grundst�ck GB Nr. 873 im Halte von 2'659 m2, welches mit einem Chalet aus dem Jahre 1946 und einem kleinen Schopf �berbaut ist. Aufgrund der steilen Hanglage ist das Chalet nur �ber eine Treppe mit �ber 90 Stufen vom Kappelerweg her erreichbar.
Im Zonenplan von 1953 war das Chalet auf Parzelle Nr. 873 mit einem Umschwung von rund 800 m2 der Wohnzone B zugeteilt. Die restliche Grundst�ckfl�che von etwa 1'800 m2 lag in der Gr�nzone. Mit dem Zonenplan von 1984 wurde die gesamte Parzelle in die Wohnzone f�r Einfamilienh�user in Hanglage, W2EH, aufgenommen.
Im Jahr 1996 beschloss der Gemeinderat Weinfelden eine Teilrevision der Ortsplanung, respektive des Zonenplans von 1984. Der revidierte Plan sah vor, den nord�stlichen Teil der Parzelle Nr. 873 mit einer Fl�che von rund 1'775 m2 der Freihaltezone zuzuweisen und den verbleibenden Teil von 875 m2 in der W2EH zu belassen. X.________ erhob dagegen Einsprache, welche der Gemeinderat am 23. April 1999 abwies. Daraufhin beschloss der Grosse Gemeinderat die Teilrevision des Zonenplans am 30. M�rz 2000. Die dagegen beim Departement f�r Bau und Umwelt (DBU) eingereichte Beschwerde von X.________ wies das Departement nach einem Augenschein am 16. Februar 2001 ab. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. Der Regierungsrat des Kantons Thurgau genehmigte den Zonenplan mit RRB Nr. 392 am 24. April 2001.
Hierauf reichte X.________ bei der Enteignungskommission Klage wegen materieller Enteignung ein und verlangte von der Gemeinde Weinfelden eine Entsch�digung von Fr. 769'497.80 nebst Zins zu 5% seit 23. Februar 2001. Die Enteignungskommission wies die Klage am 23. Oktober 2002 ab.
Am 25. Oktober 2002 hiess demgegen�ber das DBU eine Aufsichtsbeschwerde von X.________ gut, welche dieser gegen die Gemeinde Weinfelden erhoben hatte, weil sie ihrer Erschliessungspflicht nicht nachgekommen sei. Das DBU verpflichtete die Gemeinde, bis Ende M�rz 2003 die planerische Erschliessung der Parzelle Nr. 873 in die Wege zu leiten.
Gegen den Entscheid der Enteignungskommission vom 23. Oktober 2002 gelangte X.________ ans Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau. Er erneuerte seine Forderung nach einer Entsch�digung wegen materieller Enteignung. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit Urteil vom 4. Februar 2004 ab.
Mit Eingabe vom 29. M�rz 2004 erhebt X.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht. Er beantragt, in Aufhebung des Urteils vom 4. Februar 2004 sei das Vorliegen einer materiellen Enteignung zu best�tigen und die Sache zur Festsetzung der Entsch�digung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Eventualiter sei ihm f�r das bundesgerichtliche Verfahren die unentgeltliche Prozessf�hrung und Verbeist�ndung zu gew�hren. Der Beschwerdef�hrer weist �berdies darauf hin, dass er derzeit mit dem (neuen) Gemeinderat �ber eine �bernahme des im Streit liegenden Grundst�ckes verhandle.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau schliesst unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid auf Abweisung der Beschwerde. Aufgrund der aussergew�hnlichen Situation scheint ihm ein Augenschein n�tzlich. Die Gemeinde Weinfelden und das Bundesamt f�r Raumentwicklung (ARE) verzichten auf eine Vernehmlassung.
Mit Schreiben vom 24. November 2004 erkundigte sich das Bundesgericht beim Beschwerdef�hrer �ber den Stand der Dinge hinsichtlich allf�lliger �bernahmeabsichten seitens der Gemeinde. In seiner Antwort vom 25. November 2004 erkl�rt der Beschwerdef�hrer, er habe dem Gemeinderat am 25. M�rz 2004 eine detaillierte Offerte vorgelegt, in der Folge jedoch nichts mehr geh�rt. Auf seine Nachfrage hin, habe ihm der Gemeinderat am 6. Mai 2004 ohne weitere Begr�ndung mitgeteilt, dass er auf einen Kauf verzichte. Im Verlaufe der nachfolgenden Gespr�che �ber m�gliche Erschliessungsvarianten habe der Beschwerdef�hrer vorgeschlagen, mit dem kantonalen Baudirektor informell eine Erschliessung von Norden her zu besprechen. Am 9. November 2004 habe ein Augenschein mit dem zust�ndigen Regierungsrat, dem Gemeindeammann und dem Beschwerdef�hrer stattgefunden. Der Baudirektor habe eine Erschliessung per Schr�glift spontan abgelehnt und die Norderschliessung favorisiert. Er habe versprochen, deren Realisierbarkeit auf kantonaler Ebene so rasch wie m�glich pr�fen zu lassen. Eine Stellungnahme stehe zur Zeit noch aus.
1.1 Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts stellt einen letztinstanzlichen kantonalen Entscheid �ber die Entsch�digungspflicht infolge einer Eigentumsbeschr�nkung im Sinne von Art. 5 des Bundesgesetzes �ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) dar. Dagegen ist gem�ss Art. 34 Abs. 1 RPG die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht zul�ssig. Im vorliegenden Fall sind alle Voraussetzungen zur Ergreifung dieses Rechtsmittels erf�llt. Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.
Streitgegenstand bildet die Frage, ob die am 24. April 2001 vom Regierungsrat des Kantons Thurgau genehmigte Zuweisung des nord�stlichen Teils der Parzelle Nr. 873 zur Freihaltezone eine Entsch�digungspflicht aus materieller Enteignung ausl�st.
2.1 Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 Abs. 2 RPG liegt vor, wenn dem Eigent�mer der bisherige oder ein voraussehbarer k�nftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschr�nkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Personen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegen�ber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar w�re, wenn hierf�r keine Entsch�digung geleistet w�rde. In beiden F�llen ist die M�glichkeit einer k�nftigen besseren Nutzung der Sache indessen nur zu ber�cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundst�cks ist in der Regel die M�glichkeit seiner �berbauung zu verstehen (BGE 125 II 431 E. 3a S. 433).
2.2 Wird bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen, so liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine so genannte Nichteinzonung vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage stehenden Fl�chen nach dem fr�heren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht �berbaut werden konnten. Eine Nichteinzonung in eine Bauzone l�st grunds�tzlich keine Entsch�digungspflicht aus (eingehend dazu BGE 125 II 431 E. 3b S. 433; 123 II 481 E. 6b S. 487 f.; 122 II 326 E. 4 S. 328 ff.). Nach anderen Grunds�tzen sind demgegen�ber so genannte Auszonungen zu beurteilen, bei denen Land, das bereits entsprechend den Grunds�tzen des revidierten Bodenrechts einer Bauzone zugewiesen wurde, mit einem Bauverbot belegt wird (BGE 122 II 326 E. 4c S. 330).
2.3 Massgebender Zeitpunkt f�r die Beurteilung, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist grunds�tzlich das Datum des Inkrafttretens der Eigentumsbeschr�nkung (BGE 119 Ib 229 E. ea S. 233 mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall ist dies der 24. April 2001, der Tag, an welchem der Regierungsrat des Kantons Thurgau den revidierten Zonenplan genehmigte.
3.1 Das Verwaltungsgericht geht im angefochtenen Entscheid zusammen mit den Parteien davon aus, der Zonenplan aus dem Jahre 1984 habe die bundesrechtlichen Anforderungen an eine Bauzone erf�llt und die am 24. April 2001 erfolgte Zonenplan�nderung habe zu einer Auszonung gef�hrt. Diese Feststellung ist im anh�ngigen Verfahren unbestritten. Aus den Akten ergeben sich keine Hinweise, die zu einer abweichenden Beurteilung dieser Frage f�hren m�ssten.
Indessen hat das Verwaltungsgericht in Abrede gestellt, dass eine k�nftige Nutzung im Zeitpunkt der Auszonung mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft m�glich gewesen w�re. Wie der Augenschein klar gezeigt habe, h�tte aufgrund des Steilhanges und der bestehenden Bebauung am 24. April 2001 offensichtlich nicht in naher Zukunft mit einer direkten Zufahrt zur Parzelle Nr. 873 gerechnet werden k�nnen, weder von Norden her noch durch Verl�ngerung des privaten Erschliessungsstr�sschens im Westen.
3.2 Dem h�lt der Beschwerdef�hrer ein rechtsmissbr�uchliches Verhalten der Beh�rden entgegen. Die Gemeinde habe seit �ber 50 Jahren ihre gesetzliche Pflicht zur Erstellung einer hinreichenden Zufahrt vernachl�ssigt. Sie sei sich dieser Pflicht all die Jahre bewusst gewesen, was beispielsweise ein Brief des damaligen und heutigen Bauamtchefs vom 2. November 1984 belege: In dem erw�hnten Schreiben habe der Bauamtchef festgehalten, dass die Gemeinden verpflichtet sind, die definitiven Bauzonen zu erschliessen. Sowohl sein Rechtsvorg�nger als auch er, der Beschwerdef�hrer selber, seien in der Folge stets auf sp�ter vertr�stet worden, ohne dass je etwas geschehen w�re. Im Gegenteil habe der Gemeinderat rund um die Parzelle Nr. 873 verschiedene Bauvorhaben bewilligt, welche eine vorerst noch m�gliche Erschliessung von S�den her zunehmend illusorisch gemacht h�tten. Die Gemeinde habe 1984 - trotz der bereits damals ausdr�cklich best�tigten Erschliessungspflicht - den gesamten Rest des Grundst�ckes Nr. 873 sowie die entsprechenden Teilfl�chen aller westlich angrenzenden Parzellen am Kappelerweg dem Baugebiet zugewiesen. Erst in der Klageantwort im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht habe sie diese vorbehaltlose Einzonung pl�tzlich als Fehler bezeichnet, den sie mit der Zonenplanrevision im Jahr 2001 wieder korrigiert habe. Noch "abenteuerlicher" sei die ebenfalls in der Klageantwort vom 22. Februar 2002 vorgebrachte Argumentation, die Zuweisung des gesamten Grundst�ckes Nr. 873 in die definitive Bauzone sei aus sozialen Gr�nden erfolgt, weil der damalige Grundeigent�mer vor dem finanziellen Ruin gestanden habe. Warum jedoch 1984 gleichzeitig auch alle westlich angrenzenden Parzellen eingezont worden seien, sei bis heute nicht erl�utert worden.
Auf das Erfordernis der Realisierungswahrscheinlichkeit kann es nach Auffassung des Beschwerdef�hrers im vorliegenden Fall nicht ankommen, weil die Gemeinde mit der Einzonung "aus sozialen Gr�nden" und der anschliessenden Umgehung der Erschliessungspflicht rechtsmissbr�uchlich gehandelt habe. Abgesehen davon h�tten die Vorinstanzen das Kriterium der Realisierungswahrscheinlichkeit deutlich �berspannt. Den Vergleich mit dem vom Verwaltungsgericht zitierten Urteil 1A.305/1997 vom 24. August 1998 l�sst der Beschwerdef�hrer nicht gelten. Weiter f�hrt er aus, nachdem 1946 ein Einfamilienhaus auf Parzelle Nr. 873 erstellt worden sei, bestehe seit Jahrzehnten ein gesetzlicher Anspruch auf Erstellung einer Zufahrt. Erschliessungspflichtig war und sei die Gemeinde, welche die Erschliessungskosten mehrheitlich auf die Grundeigent�mer abw�lzen k�nne. Werde die Realisierungswahrscheinlichkeit bloss verneint, weil eine von der Gemeinde geschuldete Leistung ausstehe, so liege bei einer Auszonung dennoch eine entsch�digungspflichtige Enteignung vor.
3.3 Nachdem die Auszonung nicht bestritten wird, ist zu beurteilen, ob die M�glichkeit einer k�nftigen besseren Nutzung des Grundst�ckes am 24. April 2001 mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft gegeben gewesen w�re. Die f�r das Vorliegen einer entsch�digungspflichtigen Auszonung erforderliche, hinreichend hohe Realisierungswahrscheinlichkeit beurteilt sich anhand aller rechtlichen und tats�chlichen Gegebenheiten, welche die k�nftige Nutzungsm�glichkeit beeinflussen k�nnen. Dazu geh�ren die eidgen�ssischen, kantonalen und kommunalen Bauvorschriften, der Stand der kommunalen und kantonalen Planung, die Lage und Beschaffenheit des Grundst�cks, die Erschliessungsverh�ltnisse und die bauliche Entwicklung in der Umgebung. Dabei ist in erster Linie auf die rechtliche Ausgangslage abzustellen (BGE 122 II 326 E. 5b S. 330 f.; 455 E. 4c S. 458, mit Hinweisen). Gegen die mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwartende �berbauung eines Grundst�cks in naher Zukunft spricht namentlich das Erfordernis einer Ausnahmebewilligung, einer �nderung in der Zonenplanung, eines Erschliessungs-, �berbauungs- oder Gestaltungsplans, einer Baulandumlegung oder weitgehender Erschliessungsarbeiten (BGE 116 Ib 159 E. 6b S. 166; 113 Ib 133 E. 4c S. 135; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 166 ff.).
3.4 Wie das DBU in seinem in Rechtskraft erwachsenen Entscheid vom 25. Oktober 2002 festgehalten hat, verf�gt das Grundst�ck des Beschwerdef�hrers zwar �ber die �blichen Werkleitungen, in strassenm�ssiger Hinsicht ist es indessen nicht als erschlossen zu betrachten. Dass der Zugang �ber 90 Treppenstufen nicht als gen�gende Erschliessung gelten kann, wird von den Parteien nicht bestritten. Das Erfordernis der hinreichenden Erschliessung eines Grundst�ckes ergibt sich zun�chst aus dem Bundesrecht (Art. 22 Abs. 2 lit. b i.V.m. Art. 19 Abs. 1 RPG). Land gilt demnach als erschlossen, wenn unter anderem eine f�r die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (BGE 121 I 65 E. 3a S. 68; 116 Ib 159 E. 6b S. 166). Die Kantone k�nnen die Anforderungen an die Baulanderschliessung n�her bestimmen (vgl. BGE 117 Ib 308 E. 4a S. 314). Gem�ss � 35 Abs. 1 des thurgauischen Planungs- und Baugesetzes vom 16. August 1995 (PBG/TG; RB 700) ist die Gemeinde verantwortlich f�r die zeit- und sachgerechte Erschliessung des Baugebietes. Die Erschliessung umfasst Verkehrsanlagen sowie Werkleitungen f�r die Wasser- und Energieversorgung oder f�r die Abwasserbeseitigung und zugeh�rige zentrale Anlagen (Abs. 2). � 37 PBG/TG sieht sodann vor, dass Baugebiete in der Regel im Rahmen eines Gestaltungsplanes zu erschliessen und baureif zu machen sind, und � 60 PBG/TG h�lt fest, dass ein Grundst�ck baureif ist, wenn es erschlossen ist. Nach � 5 Abs. 3 PBG/TG trifft die Gemeindebeh�rde die zur Erschliessung notwendigen Massnahmen.
3.5 Die Parzelle Nr. 873 liegt aufgrund der im Jahre 2001 abgeschlossenen Ortsplanungsrevision mit ca. 875 m� in der Wohnzone f�r Einfamilienh�user in Hanglage. Zuvor war das gesamte Grundst�ck dieser Zone zugeteilt. Da es sich hierbei um eine Bauzone im Sinn von � 35 PBG/TG handelt, ist die Gemeinde grunds�tzlich erschliessungspflichtig. Offenbar hatte die Gemeinde im Aufsichtsbeschwerdeverfahren vor dem DBU die Meinung vertreten, aufgrund des steilen Gel�ndes handle es sich um eine Ausnahmesituation, in welcher keine Erschliessungspflicht der Gemeinde bestehe. Zu Recht hat das DBU dieser Auffassung widersprochen und hinsichtlich der Lage darauf hingewiesen, dass die Gemeinde die Zonenzuweisung in Kenntnis der �rtlichen Gegebenheiten beschlossen hatte. Kein Argument, welches die Gemeinde von ihrer Erschliessungspflicht befreien w�rde, sind die Schwierigkeiten, die sich bei der Pr�fung verschiedener Erschliessungsvarianten ergaben: Eine Erschliessung von Norden her durch den Wald wurde als unm�glich erachtet, steht indes offenbar derzeit wieder zur Diskussion. Des Weitern besteht westlich des Grundst�ckes Nr. 873 eine Privatstrasse, welche am Westrand der Parzelle Nr. 809 endet. Selbst wenn in einem dazu durchzuf�hrenden Gestaltungsplanverfahren mit Widerstand von Seiten tangierter Dritter zu rechnen ist, kann sich die Gemeinde nicht aufgrund der zu erwartenden Schwierigkeiten von ihrer Erschliessungspflicht lossagen. Das DBU kam �berdies in seinem Entscheid zum Schluss, es seien offensichtlich noch gar keine konkreten planerischen Schritte in die Wege geleitet worden. Dies ist umso bedenklicher, als die Parzelle seit 1946 �berbaut ist. Erachtet die Gemeinde das Grundst�ck als nicht erschliessbar, h�tte sie es von vornherein nicht einzonen d�rfen, zumal eine auf "sozialen Gr�nden" basierende Planung an sich schon fragw�rdig scheint.
"Mit dem neuen Weinfelder Zonenplan ist das Gebiet "Im Kappeler" der Wohnzone f�r Einfamilienh�user in Hanglage zugeordnet worden. Der Eigent�mer der Parzelle Nr. 873 m�chte diese zonengem�ss �berbauen. Bis heute fehlt eine ausreichende Zufahrt. Gem�ss � 17 des kantonalen Baugesetzes sind die Gemeinden verpflichtet, die definitiven Bauzonen zu erschliessen."
Das DBU hat denn die Gemeinde auch aufgefordert, die planerische Erschliessung der Parzelle Nr. 873 bis Ende M�rz 2003 einzuleiten. Als massgebliche Massnahme nannte das Departement das Gestaltungsplanverfahren im Sinn von � 37 PBG/TG. In der Folge wurden als Erschliessungsvarianten die Zufahrt von Norden her �ber die Schnellerstrasse gepr�ft sowie eine Erschliessung per Schr�gaufzug vom Kappelerweg her, mit Linienf�hrung �ber die Parzellen Nrn. 3338 und 3630. Bis anhin wurde offenbar keine befriedigende L�sung gefunden.
3.6 Steht aber fest, dass die Gemeinde ihrer Erschliessungspflicht nicht nachgekommen ist, obwohl sie selber - aus welchen Gr�nden auch immer - das Grundst�ck 1984 einer bundesrechtskonformen Bauzone zugeteilt hat, so ist es stossend, wenn sie wegen der fehlenden Erschliessung die hinreichend hohe Realisierungswahrscheinlichkeit verneint und gleichzeitig Planungsfehler eingesteht. Ein solches Verhalten verst�sst gegen Treu und Glauben. Der Beschwerdef�hrer durfte 1992 als K�ufer von Land, welches acht Jahre zuvor definitiv dem Baugebiet zugeteilt worden war, grunds�tzlich von dessen �berbaubarkeit ausgehen. Daran �ndert auch der Brief nichts, in welchem der Ressortchef Bau dem Beschwerdef�hrer am 11. Mai 1992 mitteilte, aufgrund der Einspracheverhandlungen zu einem anderen Bauvorhaben m�sse sich die Gemeinde mittlerweile ernsthaft die Frage stellen, ob an der definitiven Einzonung der Parzelle Nr. 873 festgehalten werden k�nne. Insbesondere die Erschliessung biete Probleme, die nach dem Stand der Erkenntnisse als kaum l�sbar erschienen. Die steile Hanglage war bereits im Zeitpunkt der Einzonung gegeben und bekannt. Zudem haben sowohl der Beschwerdef�hrer als auch sein Rechtsvorg�nger �berbauungsstudien erarbeiten lassen (act. 4 und 5 der Beschwerdebeilagen im vorinstanzlichen Verwaltungsgerichtsverfahren). Wenn die Gemeinde danach weitere Bauvorhaben auf den Parzellen s�dlich und westlich des Grundst�ckes Nr. 873 bewilligt hat, ohne eine gesamtheitliche Erschliessungsplanung anzustreben, kann sie dieses Vers�umnis nicht dem Beschwerdef�hrer zur Last legen, zumal das erw�hnte Schreiben aus dem Jahre 1992 entgegen der Meinung des Verwaltungsgerichtes mitnichten "mehr als deutlich" ist.
In diesem Sinne wird auch in der Literatur angef�hrt, dass in Auszonungsf�llen die Realisierungswahrscheinlichkeit nicht �berspannt werden d�rfe. Betroffen sei Land, das nach den Regeln des Bundesrechts einer Bauzone zugewiesen war und f�r das demgem�ss eine begr�ndete Erwartung auf �berbaubarkeit bestanden habe. Angesichts der in Art. 19 RPG verankerten Erschliessungspflicht des Gemeinwesens k�nne namentlich der blosse Umstand, dass das ausgezonte Grundst�ck nicht oder nicht vollst�ndig erschlossen ist, kaum zum Ausschluss der Entsch�digungspflicht f�hren (Enrico Riva, Kommentar zum Bundesgesetz �ber die Raumplanung, Z�rich 1999, Art. 5 Rz. 163 Fn. 210).
3.7 Soweit das Verwaltungsgericht das Urteil 1A.305/1997 des Bundesgerichts vom 24. August 1998 zitiert, h�lt seine Argumentation einem Vergleich mit dem hier zu beurteilenden Fall nicht stand. Im anh�ngigen Verfahren ist von Bedeutung, dass das Grundst�ck seit 1946 �berbaut ist, 1984 zusammen mit weiteren, westlich gelegenen Parzellen definitiv einer RPG-konformen Bauzone zugeteilt wurde und die Gemeinde bis anhin ihrer Erschliessungspflicht nicht nachgekommen ist, was rechtskr�ftig festgestellt wurde. Im erw�hnten Urteil des Bundesgerichtes ging es um eine seit jeher landwirtschaftlich genutzte Parzelle, deren Erschliessung im Unterschied zum vorliegenden Fall bis zur Auszonung nie Anlass zu Diskussionen gegeben hatte.
3.8 Aufgrund der Vers�umnisse der Gemeinde, welche ihrer Erschliessungspflicht �ber Jahre hinweg nicht nachgekommen ist und nun Planungsfehler geltend macht, kann dem Beschwerdef�hrer die fehlende Realisierungswahrscheinlichkeit im vorliegenden Fall nicht entgegengehalten werden. Da die Auszonung an sich unbestritten ist, ist eine materielle Enteignung zu bejahen. Offen bleiben kann dabei, ob es sich gleichzeitig um einen Sonderopfertatbestand handelt.
Der angefochtene Entscheid ist somit in Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde aufzuheben. Die Sache ist zur Neuregelung der prozessualen Kosten- und Entsch�digungsfolgen an das Verwaltungsgericht (Art. 159 Abs. 6 OG) und zur Festsetzung der Entsch�digung f�r die materielle Enteignung an die kantonale Enteignungskommission zur�ckzuweisen (Art. 114 Abs. 2 OG).
Die Gerichtsgeb�hr ist der unterliegenden Gemeinde Weinfelden aufzuerlegen, die im vorliegenden Verfahren in Wahrung ihrer Verm�gensinteressen gehandelt hat (Art. 156 Abs. 1 und 2 OG). Die Gemeinde hat zudem dem Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientsch�digung zu bezahlen (Art. 159 Abs. 1 OG). Dessen Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird damit gegenstandslos.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 4. Februar 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur Neuregelung der prozessualen Kosten- und Entsch�digungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens an das kantonale Verwaltungsgericht und zur Festsetzung der Entsch�digung f�r die materielle Enteignung an die kantonale Enteignungskommission zur�ckgewiesen.
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 8'000.-- wird der Gemeinde Weinfelden auferlegt.
Die Gemeinde Weinfelden hat den Beschwerdef�hrer f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 8'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 5
 Art. 34
 Art. 26
 Art. 5
 BGE 
 Art. 19
 BGE 
 Art. 19
 Art. 5