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Timestamp: 2020-05-25 00:55:17+00:00

Document:
OLG Köln, 11 U 163/98: OLG Köln (mietvertrag, bezug, verbindung, bestandteil, unterschrift, kläger, hausordnung, anlage, mietzins, zpo)
Urteil des OLG Köln vom 26.02.1999, 11 U 163/98
Aktenzeichen: 11 U 163/98
OLG Köln (mietvertrag, bezug, verbindung, bestandteil, unterschrift, kläger, hausordnung, anlage, mietzins, zpo)
Oberlandesgericht Köln, 11 U 163/98
Vorinstanz: Landgericht Bonn, 10 O 438/97
Schlagworte: Schriftform Mietvertrag
Normen: BGB § 126; BGB § 566; BGB § 571
Leitsätze: Die gemäß § 566 BGB erforderliche Schriftform ist gewahrt, wenn der Mietvertrag auf ein mehrere Vertragbestandteile enthaltendes Anlagenblatt verweist, dessen Zusammengehörigkeit mit dem Mietvertrag sich aufgrund der dort befindlichen Textbestandteile, der handschriftlichen Eintragungen des Vermieters und der Unterschrift des Mieters unzweifelhaft ergibt.
Tenor: Die Berufung des Beklagten gegen das am 5. Juni 1998 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Bonn - 10 O 438/97 - wird zurückgewiesen und zwar mit der Maßgabe, daß der Feststellungsausspruch (Ziffer 2 des Tenors des landgerichtlichen Urteils) wie folgt lautet: Es wird festgestellt, daß der zwischen den Parteien unter dem 5. November 1990 zustandegekommene Mietvertrag betreffend die in der zweiten Etage des Hauses R.straße in B.-D. gelegenen Gewerberäume ungekündigt über den 30. September 1998 hinaus bis zum 30. November 1998 bei einem auf 912,77 DM brutto (einschließlich Nebenkostenanteil von 73,87 DM und Mehrwertsteuer von 15%) reduzierten Mietzins fortbestanden hat und ab dem 1. Dezember 1998 bis spätestens zum Ablauf des Mietvertrages am 30. Juli 2001 bei einem auf 88,85 DM reduzierten Mietzins fortbesteht. Der weitergehende Feststellungsantrag ist erledigt. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Beklagten zur Last. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Das Landgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf die begehrte Zahlung und Feststellung. 4
51. Der Beklagte verteidigt sich gegen die begehrte Zahlung des Mietzinses und die Feststellung des Fortbestehens des auf zehn Jahre abgeschlossenen gewerblichen Mietverhältnisses mit dem Argument, die gemäß § 566 BGB erforderliche Schriftform sei nicht gewahrt, weil die Anlagen A - D, die ausweislich § 26 Nr. 6 des Mietvertrages "Bestandteil dieses Mietvertrages" sind, auf einem gesonderten, nicht fest mit dem übrigen Text verbundenen Papierbogen abgedruckt seien. Mit dieser Verteidigung kann der Beklagte, wie das Landgericht zutreffend angenommen hat, keinen Erfolg haben.
6a) In der Entscheidung vom 13. November 1963 (BGHZ 40, 255, 263 ff.), auf die sich der Beklagte beruft, hat der Bundesgerichtshof angenommen, daß, wenn in einem von den Parteien unterzeichneten Mietvertrag auf weitere von ihnen nicht unterzeichnete Urkunden Bezug genommen wird, diese für die Erfüllung der Schriftform derart mit der Haupturkunde verbunden werden müssen, daß entweder die Auflösung der Verbindung nur mit teilweiser Substanzzerstörung möglich ist oder die körperliche Verbindung als dauernd gewollt erkennbar sein und ihre Lösung Gewaltanwendung erfordern muß. Eine solche Fallgestaltung liegt nicht vor. Der zweite Papierbogen, der unstreitig Bestandteil des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 5. November 1990 sein sollte und der die "Anlage zum Mietvertrag 'A' ", die "Anlage zum Mietvertrag 'B' ", die Hausordnung und die nach dem AGBG erforderliche Erklärung des Mieters als "Bestandteil des Mietvertrages über Büroräume vom 5.11.1990" enthält, ist von dem Beklagten unterzeichnet. Er enthält zwar keine Unterschrift des Klägers. Doch ist dieser in der Anlage A als Vermieter ausdrücklich genannt. Zudem stimmt die vor der Unterschrift des Beklagten befindliche Datumsangabe mit der entsprechenden Angabe vor den auf dem anderen Papierbogen befindlichen Unterschriften überein. Sie stammt, wie schon bei flüchtigem Hinsehen ohne weiteres erkennbar ist, von der Hand des Klägers ebenso wie das Wort "Büroräume", mit dem der Gegenstand des Mietvertrages in der im übrigen formularmäßig vorgedruckten Erklärung näher erläutert wird.. Die vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 13. November 1963 entschiedene Frage, welche Anforderungen zu stellen sind, wenn der Mietvertrag auf Anlagen verweist, die diesem nicht ohne weiteres zuzuordnen sind (dazu der von dem Beklagten in Bezug genommene Beitrag von Lindner-Figura in NJW 1998, 731 ff.), stellt sich mithin nicht. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich offengelassen, ob unter besonderen Umständen, insbesondere, wenn die in Bezug genommenen Urkunden unterzeichnet wurden, geringere Anforderungen zu stellen sind (BGHZ 40, 255, 264).
7b) In dem Urteil vom 24. September 1997 (BGHZ 136, 357, 369 ff.), auf das sich das Landgericht stützt, hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß dem generellen Schriftformerfordernis des § 126 BGB bei einer mehrere Blätter umfassenden und am Ende des Texts unterzeichneten Urkunde nicht nur dann genügt ist, wenn die einzelnen Blätter körperlich fest miteinander verbunden sind, sondern auch dann, wenn sich die Einheit der Urkunde aus anderen eindeutigen Merkmalen ergibt, zu denen insbesondere fortlaufende Paginierung, fortlaufende Numerierung der einzelnen Textabschnitte sowie über das jeweilige Seitenende fortlaufender Text zu rechnen sind (vgl. auch BGH NJW 1997, 2182 ff. zu § 34 GWB). Dem Beklagten ist zuzugeben, daß auch die dieser Entscheidung zugrundeliegende Fallgestaltung nicht vorliegt, weil der zweite Papierbogen des vorliegenden Vertrages nicht zu dem vor den Unterschriften der Parteien befindlichen Text gehört, dort vielmehr die Anlagen lediglich als Vertragsbestandteil bezeichnet werden. Der Entscheidung - und der dort
dargestellten sog. Auflockerungsrechtsprechung - lassen sich aber die nach Auffassung des Senats zutreffenden entscheidenden Maßstäbe für die Beurteilung des Streitfalls entnehmen.
8c) Danach läßt sich weder den gesetzlichen Vorgaben noch Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses entnehmen, daß ein Vertragswerk, das nach dem Willen der Parteien in einer einheitlichen Urkunde niedergelegt werden soll, dem Schriftformerfordernis nur genügt, wenn die einzelnen Blätter des Vertragswerks fest miteinander verbunden sind (vgl. BGHZ 136, 357, 360 ff.). Ebensowenig erfordert der vorrangige Zweck des § 566 BGB, den Grundstückserwerber über den Umfang der auf ihn nach § 571 BGB übergehenden langfristigen Mietverhältnisse zu unterrichten, eine feste Verbindung der einzelnen Blätter des Vertragswerks (BGH, a.a.O. S. 370 ff.). Demgemäß ist dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB nach Ansicht des Senats jedenfalls auch dann genügt, wenn die Einheit der Vertragsurkunde oder die Zusammengehörigkeit der einzelnen von den Parteien unterzeichneten oder sonstwie eindeutig dem Vertragswerk zugeordneten als selbständige Urkunden anzusehenden Teile des Vertragswerks dem Schriftwerk, welches unstreitig Gegenstand des Vertragswerks sein sollte, unzweifelhaft zu entnehmen ist (vgl. auch; KG, KG-Report 1997, 49; BB 1997, 2074, 2075 mit Anmerkung von Nettersheim; Lindner-Figura, a.a.O. S. 732 mit weiteren Nachweisen).
9d) So liegt es im Streitfall. § 21 Nr. 6 des Vertragsformulars, in dem der Inhalt der in Bezug genommenen Anlagen A-D näher erläutert ist (Wertsicherungsvereinbarung, Nebenkostenverteilerschlüssel, Hausordnung, Formularmietvertragsanerkenntnis), und die auf dem zweiten Papierbogen enthaltenen Erklärungen zur Indexklausel, zum Nebenkostenschlüssel, zur Hausordnung und zu den Erfordernissen des AGBG nehmen eindeutig aufeinander Bezug. Aufgrund der Unterschriften der Parteien auf dem Vertragsformular sowie der Unterschrift des Beklagten und der handschriftlichen Eintragungen des Klägers auf dem zweiten Papierbogen steht zudem unzweifelhaft fest, daß die Parteien die Erklärungen auf beiden Papierbogen als Bestandteil des von ihnen als Einheit gewollten Vertragswerks angesehen haben. Für einen Grundstückserwerber bestünde bei Vorlage des vorhandenen Vertragswerks keinerlei Zweifel über den Inhalt der von den Parteien getroffenen Vereinbarungen. Denkbare Manipulationsmöglichkeiten sind gering und könnten im übrigen auch bei einer strengen Handhabung des Schriftformerfordernisses nicht ausgeschaltet werden (vgl. BGH a.a.O.).
102. Der Feststellungsausspruch ist entsprechend dem von dem Kläger in der Berufungsinstanz gestellten Antrag zu ändern, nachdem zwischenzeitlich die Restfläche an einen Nachfolgemieter vermietet wurde, der durch die Weitervermietung erzielte Gesamtmietzins aber hinter dem mit dem Beklagten vereinbarten Mietzins zurückbleibt. Der Beklagte hat die entsprechenden Angaben des Klägers in dem Schriftsatz vom 8. Januar 1999 nicht bestritten. Die - vom Kläger erklärte - Erledigung des weitergehenden Feststellungsantrags ist festzustellen, da sich der Beklagte der Erledigungserklärung nicht angeschlossen hat.
113. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
12Für die - vom Beklagten angeregte - Zulassung der Revision gemäß § 546 Abs. 1 ZPO besteht kein Anlaß. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, weil die
Voraussetzungen, unter denen das Schriftformerfordernis trotz der fehlenden Verbindung mehrerer Blätter eines Vertragswerks gewahrt ist, jedenfalls für die vorliegende Fallgestaltung aureichend geklärt ist. Eine Abweichung von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes oder des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes, auf der das vorliegende Urteil beruht, liegt, wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, nicht vor.
Streitwert für die Berufungsinstanz und Beschwer des Beklagten: 14.281,31 DM (5.071,70 + 446,61 + 8.763 DM) 13
11 U 163/98
Mietvertrag, Bezug, Verbindung, Bestandteil, Unterschrift, Kläger, Hausordnung, Anlage, Mietzins, Zpo

References: § 126
 § 566
 § 571
 § 566
 § 566
 § 26
 § 126
 BGH 
 § 34
 § 566
 § 571
 § 566
 § 21
 BGH 
 § 97
 § 546