Source: https://alquilerviviendavacacional.com/baleares-guia-definitiva-alquiler-estancias-turisticas-viviendas-etv/
Timestamp: 2019-02-18 18:25:26+00:00

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Baleares:Cómo alquilar una estancia turística en vivienda? Pasos a seguir
Estás aquí: Inicio / blog / BALEARES: Guía definitiva para el alquiler de estancias turísticas en viviendas (ETV)
En Baleares, a partir de ahora ya no podrás utilizar el alquiler de temporada sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como alternativa al alquiler turístico. Si alquilas tu vivienda por menos de un mes, lo haces en condiciones de uso inmediato y con finalidad turística, existirá la presunciónde que la estancia es turística.
Post original que las “webs piratas” (Vacaciones-España.es y Mª Ángeles Claros), plagian y reproducen sin autorización del autor, el abogado especialista en alquileres turísticos, Juan Antonio Mateos.
En él te explico todo lo que debes saber si comercializas estancias turísticas en viviendas residenciales en las Islas Baleares (Mallorca, Palma, Menorca, Ibiza y Formentera): su normativa aplicable, conceptos, requisitos legales y técnicos que debes cumplir, las exclusiones, las prohibiciones, la tramitación para dar de alta a tu estancia turística y muchas cosas más.
Si alquilas o comercializas tu vivienda con fines turísticos o vacacionales en la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares o si estás pensando en hacerlo, lo que aquí te cuento puede interesarte.
Para el alquiler vacacional en Mallorca, además de todo lo que a continuación te voy a contar, puedes consultar:
>>> Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos de Mallorca (PIAT): La limitación del uso turístico en la isla <<< (Septiembre 2018)
>>> MALLORCA: ¿Dónde se permitirá el alquiler vacacional (Zonificación) <<< (Julio 2018)
1 NORMATIVA TURÍSTICA DE LAS ISLAS BALEARES
1.1 ¿Dónde puedes consultar la normativa que regula las estancias turísticas en viviendas de Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera?
1.2 ¿Cuál es la normativa específica que existe en FORMENTERA?
1.3 ¿Cuándo tu alquiler será considerado una ETV y se le aplicará Ley de turismo balear y resto de normas turísticas?
2 TIPOS DE ESTANCIAS TURÍSTICAS EN VIVIENDAS (ETV)
2.1 ¿Qué tipos de inmuebles puedes dedicar al alquiler vacacional?
2.1.1 Antes:
2.1.2 Ahora:
2.2 ¿Cuáles son las principales diferencias entre las diferentes modalidades de ETV?
2.2.1 ETV365-Un: Estancias turísticas en viviendas unifamiliares.
2.2.2 ETV365-Pluri: Estancias turísticas en viviendas plurifamiliares.
2.2.3 ETV60: Estancias turísticas en viviendas principales (unifamiliares y plurifamiliares).
3 EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES EN TODAS LAS ISLAS BALEARES
3.1 ¿Qué supuestos no tendrán la consideración de ETV?
3.2 ¿En qué casos está prohibida la comercialización de ETV?
3.3 ¿Cuántas ETV pueden comercializarse?
3.4 ¿Qué prohibiciones específicas se establecen para Formentera?
4 ZONIFICACIÓN PARA TODAS LAS ISLAS BALEARES
4.1 ¿En qué zonas no está permitido el alquiler turístico?
4.2 ¿En qué situación queda tu estancia turística ya registrada que no se encuentre en una zona apta?
4.3 ¿Quién decide cuáles son las zonas aptas para el alquiler turístico?
4.4 ¿Con qué criterios se determinarán las zonas aptas y no aptas para la comercialización de estancias turísticas?
4.5 ¿En qué plazo debía realizarse la zonificación?
4.6 ¿Qué sucederá si llegado el 1 de agosto de 2018 los Consejos Insulares y el Ayuntamiento de Palma no han aprobado la zonificación prevista en la Ley del Turismo?
5 ZONIFICACIÓN EN MALLORCA
5.1 Existe una zonificación provisional aprobada definitivamente
5.2 Tabla resumen de la zonificación provisional ETV de la isla de Mallorca (excluye Palma)
6 ZONIFICACIÓN EN PALMA
6.1 Existe una zonificación provisional aprobada definitivamente
7 ZONIFICACIÓN EN MENORCA
7.1 Existe una zonificación provisional aprobada definitivamente
7.2 Zonas aptas
7.3 Zonas no aptas
8 ZONIFICACIÓN EN IBIZA
8.1 No existe todavía zonificación provisional
9 ZONIFICACIÓN EN FORMENTERA
9.1 Existe una zonificación provisional en fase de aprobación inicial
10 BOLSA Y PRECIO DE LAS PLAZAS TURÍSTICAS EN TODAS LAS ISLAS BALEARES
10.1 ¿Es obligatorio comprar plazas turísticas?
10.2 ¿Cuál es el número de plazas turísticas que puedes comprar?
10.3 ¿Existe un límite de plazas por Isla?
10.4 ¿Cuál es el precio de las plazas turísticas?
11 REQUISITOS LEGALES Y TÉCNICOS EN TODAS LAS ISLAS BALEARES
11.1 ¿Qué requisitos tiene que tener tu vivienda para llevar a cabo la actividad turística?
11.2 ¿Qué requisitos específicos tiene que cumplir tu vivienda si está sometida al régimen de propiedad horizontal (comunidad de propietarios)?
11.3 ¿Qué tendrás que tener en cuenta si quieres alquilar la vivienda donde vives habitualmente?
12 REQUISITOS ESPECIALES PARA LA ISLA DE FORMENTERA
12.1 ¿En qué supuestos análogos se permitirá la comercialización turística?
12.2 ¿En qué supuestos no se permitirá la comercialización turística?
12.3 ¿Cómo puedes acreditar antigüedad de tu vivienda?
12.4 ¿Cuáles son las exigencias para los supuestos de viviendas contiguas situadas dentro de la misma parcela?
12.5 ¿Qué documentación debes acompañar con la DRIAT?
12.6 ¿Cuándo y cómo se produce la inscripción de la ETV?
13 CAPACIDAD MÁXIMA
13.1 ¿Cuál es el número de plazas máximo de una ETV?
13.2 Especialidades para la isla de Formentera
14 SERVICIOS TURÍSTICOS Y EQUIPAMIENTOS MÍNIMOS PARA TODAS LAS ISLAS BALEARES
14.1 ¿Cuáles son los servicios turísticos mínimos que debes prestar a los clientes?
14.2 ¿Qué equipamiento mínimo debe tener una ETV?
15 COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
15.1 ¿Qué requisitos tienes que cumplir si tu vivienda está sometida al régimen de propiedad horizontal?
15.2 ¿Qué mecanismos se establecen para proteger los derechos de los vecinos en la comunidad de propietarios?
16 TRAMITACIÓN Y DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA DAR DE ALTA UNA ETV
16.1 Tabla resumen de pasos a seguir para comercializar tu vivienda turística
16.2 ¿Desde cuándo es posible la presentación de nuevas solicitudes de licencias turísticas?
16.3 ¿Quién puede llevar a cabo la actividad de comercializar estancias turísticas?
16.4 ¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar una ETV?
16.5 ¿Qué sucede si alquilas tu vivienda sin licencia turística?
16.6 ¿Desde cuándo puedes publicitar y alquilar tu vivienda turística?
16.7 ¿De qué forma podrás presentar la DRIAT?
16.8 ¿Qué documentos tienes que acompañar con la DRIAT?
16.9 ¿Qué documentos tienes que acompañar con la DRIAT en el caso de Formentera?
16.10 ¿Cuál es el contenido del Modelo de plan de modernización y calidad para viviendas turísticas de vacaciones, como también para viviendas objeto de estancias turísticas?
16.10.1 Requisitos de carácter general
16.10.2 Requisitos comedor / sala de estar
16.10.3 Requisitos cuarto de baño / lavabo
16.10.4 Requisitos dormitorios
16.10.5 Requisitos cocina
16.10.6 Requisitos zona exterior
16.10.7 Póliza de seguro por responsabilidad civil
16.11 ¿Cómo te afecta el Modelo de plan de modernización y calidad si ya estás comercializando tu estancia turística?
16.12 ¿Desde cuándo puede presentarse la DRIAT?
16.13 ¿Qué plazo existe para resolver y notificar el fin del procedimiento?
16.14 ¿De qué formas puede contestar la Administración turística?
16.15 ¿Cómo se comunica la Administración turística contigo?
16.16 ¿Qué recursos puedes presentar contra la resolución denegatoria?
17 TRAMITACIÓN PARA MALLORCA Y PALMA
18 TRAMITACIÓN PARA MENORCA
19 TRAMITACIÓN PARA IBIZA
20 TRAMITACIÓN PARA FORMENTERA
21 INSCRIPCIÓN EN LOS REGISTROS INSULARES, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS ETV
21.1 ¿Cómo se produce la inscripción de tu ETV?
21.2 ¿Se puede condicionar el inicio de la actividad turística a la inscripción?
21.3 ¿Cuándo se realizarán las comprobaciones por la administración turística?
21.4 ¿En la publicidad que efectúes tienes que incluir el número de registro?
21.5 ¿Las ETV tienen que exhibir algún tipo de distintivo?
21.6 ¿Qué sucede si no cumples con la normativa establecida una vez presentada la DRIAT?
22 REGISTRO DE VIAJEROS
22.1 ¿Es necesario darse de alta en la Policía?
22.2 ¿Cómo se pueden comunicar los datos a las dependencias policiales?
22.3 ¿Es obligatorio que firmen los huéspedes los partes de entrada?
22.4 ¿Hay que llevar un registro de clientes?
23 CONTRATO DE ALQUILER DE ESTANCIA TURÍSTICA EN VIVIENDA DE BALEARES
23.1 ¿Es obligatorio firmar un contrato de alojamiento turístico?
23.2 ¿Cuáles son las especialidades en FORMENTERA?
23.3 ¿Quieres que redacte a medida tu contrato de arrendamiento turístico o cualquier otro documento que necesites?
24 Estoy creando la comunidad más grande en internet sobre alquileres turísticos.
25 Me encantaría que formaras parte de ella.
26 ¿Te apuntas?
NORMATIVA TURÍSTICA DE LAS ISLAS BALEARES
¿Dónde puedes consultar la normativa que regula las estancias turísticas en viviendas de Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera?
La regulación turística la puedes encontrar en las siguientes Leyes y Reglamentos:
Ley 8/2012, de 19 de julio del turismo de las Illes Balears. (B.O.I.B. núm. 106, de 21 de julio de 2012) (Derogada en parte)
Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas. (B.O.I.B. núm. 93 de 31 de julio de 2017) (En lo sucesivo, Ley del Turismo balear o LTIB)
Ley 6/2018, de 22 de junio, por la que se modifican varias normas del ordenamiento jurídico de las Illes Balears en materia de turismo, de función pública, presupuestaria, de personal, de urbanismo, de ordenación farmacéutica, de transportes, de residuos y de régimen local, y se autoriza al Gobierno de las Illes Balears para aprobar determinados textos refundidos. (B.O.I.B. núm. 78 de 26 de junio de 2018)
Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinación en materia turística; de regulación de órganos asesores, de coordinación y de cooperación del Gobierno de las Illes Balears, y de regulación y clasificación de las empresas y de los establecimientos turísticos, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de las Illes Balears. (B.O.I.B núm. 56, 18 de abril de 2015) (En lo sucesivo, Decreto 20/2015 o el Reglamento)
¿Cuál es la normativa específica que existe en FORMENTERA?
Si tu vivienda está situada en la isla de Formentera debes cumplir, además de los requisitos previstos en la Ley del Turismo de las Islas Baleares y normas de desarrollo, los requisitos específicos que vienen establecidos en las siguientes normas:
Reglamento 1/2015, del Consejo Insular de Formentera, por el que se regula la comercialización de estancias turísticas en viviendas en la isla de Formentera. (B.O.I.B núm. 60, 23 de abril de 2015). (En lo sucesivo, Reglamento 1/2015)
Plan de calidad de Formentera, del Consejo Insular de Formentera, para las viviendas objeto de comercialización turística para el periodo 2015-2019, de Formentera. (B.O.I.B núm.60, 23 de abril de 2015)
En Formentera existe una normativa específica para las ETVHaz click para twittear
¿Cuándo tu alquiler será considerado una ETV y se le aplicará Ley de turismo balear y resto de normas turísticas?
Se presumirá que existe estancia turística siempre que alquiles la totalidad de tu vivienda por periodos de corta duración, por días o semanas, sin que una estancia pueda ser superior a 1 mes, en condiciones de uso inmediato y no puedas demostrar una finalidad distinta a la turística.
A partir de ahora ya no podrás utilizar el alquiler de temporada sujeto a LAU como alternativa al alquiler turístico.
Si comercializas tu vivienda en condiciones de uso inmediato, por periodos de corta duración inferiores a 1 mes y no puedes acreditar que la finalidad del alquiler sea diferente al uso turístico, se da por hecho que es una actividad de alquiler vacacional (presunción a favor de existencia de actividad turística).
De modo que es falta GRAVE la utilización por parte de alojamientos (no definidos en la normativa turística, o bien que no hayan presentado la declaración responsable o la hayan presentado sin cumplir los requerimientos normativos), de los términos vacaciones, turística o similares, o bien que usen canales de oferta que empleen estos términos o de los cuales se desprenda una finalidad turística.
TIPOS DE ESTANCIAS TURÍSTICAS EN VIVIENDAS (ETV)
¿Qué tipos de inmuebles puedes dedicar al alquiler vacacional?
En las Islas Baleares, hasta el 31 de julio de 2017, la norma vigente (Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Islas Baleares) regulaba las estancias turísticas en viviendas de uso residencial por tipologías.
Es decir, se establecía en qué tipos de vivienda se podía llevar a cabo la actividad turística con las especificaciones del Decreto 20/2015, de 17 de abril.
Dichas especificaciones se realizaban sin tener en cuenta el tipo de uso del suelo donde se ubicaban las edificaciones y excluyendo la tipología de la vivienda plurifamiliar.
La nueva Ley del Turismo no hace distinciones entre tipologías de viviendas.
Eso significa que, al menos en teoría, cualquier inmueble es susceptible de alquiler vacacional, siempre que cumpla los requisitos establecidos por la Ley balear y resto de normas aplicables.
Por tanto, también las viviendas residenciales sometidas al régimen de propiedad horizontal (edificios plurifamiliares).
Sin embargo, en la práctica el alquiler en edificios plurifamiliares sigue prohibido en muchas zonas de Baleares.
Edificios plurifamiliares: entendidos como aquéllos integrados por dos o más viviendas que compartan accesos o elementos comunesHaz click para twittear
¿Cuáles son las principales diferencias entre las diferentes modalidades de ETV?
A los efectos de la Ley del Turismo balear, se entienden por Estancias Turísticas en Viviendas:
ETV365-Un: Estancias turísticas en viviendas unifamiliares.
Su inscripción no caduca y pueden ser comercializadas todo el año.
Existen varios tipos de viviendas unifamiliares:
ETV365-Pluri: Estancias turísticas en viviendas plurifamiliares.
Su inscripción caduca en 5 años y pueden comercializarse durante todo el año.
ETV60: Estancias turísticas en viviendas principales (unifamiliares y plurifamiliares).
Son las viviendas alquiladas por el mismo propietario. Su inscripción caduca en 5 años y pueden ser comercializadas durante un plazo máximo de 60 días al año.
Vivienda principal: es la vivienda que consta como domicilio habitual y permanente de una persona, en el padrón municipal.Haz click para twittear
EXCLUSIONES Y PROHIBICIONES EN TODAS LAS ISLAS BALEARES
¿Qué supuestos no tendrán la consideración de ETV?
No se considera estancia turística en vivienda, si te encuentras en alguna de las siguientes situaciones:
Cuando arriendes tu vivienda por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que el alojamiento no se comercialice o promocione en canales de oferta turística.
Cuando arriendes tu vivienda por temporada, según lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con finalidad distinta del uso turístico.
Cuando las estancias no sean de corta duración. Es decir, cuando sean superiores a 1 mes. Ten en cuenta que un mes no es siempre sinónimo de 30 días. (Dependerá de cada mes)
Cuando la cesión de tu vivienda sea gratuita. Es decir, cuando no cobres un precio por la estancia en la misma.
Los intercambios de viviendas con finalidades turísticas.
¿En qué casos está prohibida la comercialización de ETV?
No podrás destinar tu vivienda a fines turísticos:
Cuando tu vivienda esté o haya estado sometida a régimen de protección oficial o precio tasado.
Cuando tu vivienda esté situada en suelo rústico protegido. No obstante, los PIAT (Planes de Intervención en Ámbitos Turísticos) o los PTI (Planes Territoriales Insulares) de cada isla pueden, de manera motivada, establecer otras previsiones con respecto al caso.
Si con respecto a tu vivienda se te hubiera impuesto una sanción firme por infracción grave o muy grave de la legalidad urbanística, mientras no se restituya dicha legalidad.
Cuando lo prohíba la comunidad de propietarios, si tu vivienda está sometida al régimen de propiedad horizontal.
Cuando la comercialización de tu vivienda no se haga en su totalidad. Está prohibido el alquiler por habitaciones. No es posible la formalización de contratos por habitaciones o la coincidencia, en la misma vivienda, de personas que hayan formalizado contratos diferentes.
La LTIB prohibe el alquiler por habitacionesHaz click para twittear
¿Cuántas ETV pueden comercializarse?
Si estás comercializando para uso turístico 3 viviendas, no podrás presentar más declaraciones responsables para una cuarta vivienda o más.
Sólo pueden comercializarse como ETV un máximo de 3 inmuebles por propietarioHaz click para twittear
¿Qué prohibiciones específicas se establecen para Formentera?
Si tu vivienda está en Formentera, además, no se permitirá la comercialización turística en los siguientes casos:
Cuando la vivienda esté dividida funcionalmente por pisos.
Cuando una edificación esté dividida en más de 3 viviendas, con independencia de que sean de uno o más propietarios.
De más de 3 viviendas incluidas dentro de la misma parcela, sea cual sea la tipología o forma de las edificaciones.
ZONIFICACIÓN PARA TODAS LAS ISLAS BALEARES
¿En qué zonas no está permitido el alquiler turístico?
Si bien ahora cualquier tipo de vivienda puede ser destinada al alquiler vacacional, es necesario que éstas se encuentren en “zonas aptas” de conformidad con el planeamiento urbanístico de cada isla.
¿En qué situación queda tu estancia turística ya registrada que no se encuentre en una zona apta?
Si ya ejercías tu actividad de manera legal antes del 1 de agosto de 2019 ( entrada en vigor de la Ley 6/2017, de 31 de julio), no te verás afectado por la zonificación.
Si en el momento de entrada en vigor de la Ley del Turismo estabas solicitando la licencia turística y, por tanto, el expediente relativo a tu vivienda turística estuviera en tramitación, éste se regirá por la normativa vigente en el momento de la presentación de la solicitud.
¿Quién decide cuáles son las zonas aptas para el alquiler turístico?
Las zonas aptas donde se podrá llevar a cabo la actividad turística serán las que provisionalmente, mediante acuerdo de los respectivos Plenos de los Consejos Insulares de Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera y el Ayuntamiento de Palma se declaren y delimiten.
Posteriormente se recogerán en los Planes de Intervención en Ámbitos Turísticos (PIAT) y Planes Territoriales Insulares (PTI).
A esta operación se le denomina “zonificación”.
Además, los Consejos Insulares, en el ámbito de sus competencias, podrán determinar no sólo las zonas aptas, sino también las tipologías permitidas, de tal forma que es posible que en una zona se permita un determinado tipo de ETV y en otra no.
Mallorca, Palma y Menorca han aprobado definitivamente su respectiva zonificación provisionalHaz click para twittear
¿Con qué criterios se determinarán las zonas aptas y no aptas para la comercialización de estancias turísticas?
Se determinarán según criterios ambientales, poblacionales, de ordenación del territorio, y otros que correspondan al nivel de afluencia turística y de equipamientos que puede asumir la isla sin que suponga una repercusión importante en sus recursos, en la capacidad de gestión y en la calidad de vida de los habitantes.
¿En qué plazo debía realizarse la zonificación?
Para llevar a cabo la zonificación, la Ley del Turismo balear había fijado un plazo de 1 año desde la entrada en vigor de la Ley que se produjo el 1 de agosto de 2017.
Durante todo este tiempo estuvo prohibida por ley la presentación de nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad turística de estancias turísticas en viviendas (DRIAT) hasta el 31 de julio de 2018.
Lo que a efectos prácticos implicó una moratoria de 1 año en la concesión de nuevas licencias turísticas y, en consecuencia, se paralizó cualquier posible nuevo inicio de actividad turística en Baleares.
Desde el 1 de agosto de 2017 hasta el 31 de julio de 2018 ha estado prohibida la presentación de nuevas DRIAT en todas las Islas BalearesHaz click para twittear
¿Qué sucederá si llegado el 1 de agosto de 2018 los Consejos Insulares y el Ayuntamiento de Palma no han aprobado la zonificación prevista en la Ley del Turismo?
La Ley prevé que terminará la moratoria turística.
Con la consecuencia de que partir del 1 de agosto de 2018 podrán presentarse nuevas DRIAT para comercializar estancias turísticas únicamente en viviendas unifamiliares (aisladas, entre medianeras o pareadas), en cualquier zona (excepto en suelo rústico protegido, excluido explícitamente).
Por contra, la comercialización turística en viviendas plurifamiliares continuará prohibida en todas las islas.
Después del 1 de agosto de 2018 la presentación de DRIAT para viviendas plurifamiliares continuará prohibida si no se aprueba la zonificaciónHaz click para twittear
Veámos qué ha pasado en cada una de las islas.
ZONIFICACIÓN EN MALLORCA
Existe una zonificación provisional aprobada definitivamente
El Pleno del Consejo de Mallorca, el 27 de julio de 2018, acordó aprobar definitivamente la delimitación provisional de las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial en Mallorca (Excluida Palma).
Se trata de un régimen de carácter temporal (de ahí lo de provisional) que se mantendrá hasta que se apruebe de forma definitiva el Plan de Intervención de Ámbitos Turísticos (PIAT).
El ámbito territorial de aplicación de este régimen incluye la isla de Mallorca excepto el municipio de Palma, ya que la delimitación de las zonas en dicho municipio la tiene que llevar a cabo el pleno del ayuntamiento. Al ser el órgano competente para ello.
Al PIAT se acompaña un régimen de suspensión de licencias y autorizaciones hasta la aprobación definitiva del mismo, en un máximo de 2 años.
La aprobación definitiva de la zonificación del alquiler turístico por parte del Consejo Insular de Mallorca supondrá el fin de la moratoria a las nuevas licencias para llevar a cabo la actividad.
Sobre las limitaciones y nuevos requisitos de calidad que se exigirán a las ETH por el futuro PIAT puedes leer >>> Plan de intervención en ámbitos turísticos de Mallorca (PIAT): La limitación del uso turístico en la isla <<<
Tabla resumen de la zonificación provisional ETV de la isla de Mallorca (excluye Palma)
A manera de resumen se incluye la siguiente tabla que sintetiza el régimen de aptitud de cada zona delimitada provisionalmente según las modalidades admitidas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas residenciales.
(1) Siempre que el PIAT, o el régimen de suspensión de licencias correspondiendo a su aprobación inicial, introduzca medidas de temporalización que eviten que esta actividad se dé mayoritariamente en época estival.
En caso de que no se adopte el acuerdo de suspensión de licencias mencionado o que en el plazo máximo de dos años desde este no entre en vigor el PIAT, o que cualquiera de estos acuerdos no introduzca las medidas de temporalización mencionadas, en cualquier zona 1 quedará prohibida la inscripción al registro turístico de viviendas para la comercialización de estancias turísticas en cualquiera de las modalidades legalmente previstas.
(2) Cuando cualquiera de los ámbitos delimitados como Zona 2 pase a ser declarado como zona turística saturada y/o madura mediante cualquiera de los mecanismos previstos legalmente, automáticamente pasará a tener la condición de Zona 1 y le resultará de aplicación el régimen correspondiente.
En caso de que en el plazo máximo de dos años desde la aprobación de esta delimitación provisional no entre en vigor el PIAT o cualquiera de los instrumentos legalmente previstos para la delimitación de las zonas turísticas saturadas y/o maduras, en cualquier zona 2 quedará prohibida la inscripción al registro turístico de viviendas para la comercialización de estancias turísticas en cualquiera de las modalidades legalmente previstas.
(3) Excepto cuando así lo permita de forma excepcional el instrumento de ordenación territorial correspondiente (PIAT o PTI).
(4) Hasta que se establezcan, mediante el acuerdo que proceda, criterios y medidas ambientales de sostenibilidad, paisajísticas, de protección del patrimonio, de apoyo de la actividad agraria y a su reconocimiento a la contribución ambiental, y de preservación del paisaje en cualquier ámbito de suelo rústico común quedará prohibida la inscripción al registro turístico de viviendas para la comercialización de estancias turísticas en cualquiera de las modalidades legalmente previstas.
La zonificación de Mallorca ha sido recurrida ante los TribunalesHaz click para twittear
ZONIFICACIÓN EN PALMA
Por su parte, el Pleno del Ayuntamiento de Palma el 26 de julio de 2018, aprobó la Delimitación provisional de las zonas aptas para la comercialización de las estancias turísticas en viviendas de uso residencial en el municipio de Palma.
Cambios respecto de la propuesta inicial
La aprobación inicial no permitía el alquiler turístico en la curva isófona, es decir, al ámbito de influencia de la actividad aeroportuaria y el suelo rústico protegido.
Las principales modificaciones en relación a la propuesta inicial son que en la curva isófona y el suelo rústico no protegido se aplicará lo que se establezca en el PIAT.
En la zona de Playa de Palma, la delimitación definitiva recoge la petición de la Comisión de Medio Ambiente de no permitir ningún tipo de alquiler turístico ya que se trata de una zona turística madura. Se entiende como Playa de Palma la zona del Plan de Reconversión Integral, que va desde el Carnatge hasta Arenal de Llucmajor.
Otro de los elementos que se han introducido ha sido definir mejor qué es una vivienda unifamiliar.
De este modo, se ha marcado que un unifamiliar es una vivienda ubicada en un edificio con una única vivienda.
Puede haber aislados, entre medianeras o emparejados y, para poder destinarse a alquiler turístico, no pueden compartir parcela con otros y no deben tener espacios comunes.
No podrá haber alquiler turístico en las parcelas de uso urbanístico distinto del residencial y turístico, tal y como se marcaba en la propuesta inicial.
En la isla de Mallorca no se permite el alquiler turístico a plurifamiliares. Sí en los unifamiliares siempre y cuando no compartan parcela y no tengan elementos comunes.
Asimismo queda prohibido el alquiler turístico en Playa de Palma por tratarse de una zona turística madura.
La zonificación de Palma está denunciada en los TribunalesHaz click para twittear
ZONIFICACIÓN EN MENORCA
El Pleno del Consejo Insular de Menorca en sesión de 16 de julio de 2018, adoptó el acuerdo de aprobar definitivamente la propuesta de delimitación provisional de las zonas aptas para la comercialización de las estancias. Sin introducir ninguna modificación a la misma.
La delimitación se mantendrá hasta la aprobación final de la revisión del Plan Territorial Insular de Menorca (PTI) que se está llevando a cabo.
De esta forma se delimitan las siguientes zonas:
Para la Isla de Menorca se declaran como zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial en cualquiera de las tipologías que permite la Ley turística, aquellas zonas turísticas que corresponden a los ámbitos costeros con alta concentración de servicios turísticos delimitados en las determinaciones gráficas en el artículo 47 del Plan Territorial Insular, siguientes:
En Maó: Cala Canutells y Binidalí.
En Es Castell: Sol de l’Est.
A San Luis: Sa Sivina de Baix, Punta Prima, Biniancolla, Binibèquer Vell, Binissafúller, Son Ganxo, Cala Torret, Binibèquer Nou, Binissafúller platja, Cap d’en Font, S’Algar y Cala Alcalfar.
En Alaior: Cala en Porter, Son Bou, Torre-solí y Sant Jaume.
En Es Migjorn Gran: Sant Tomàs
En Es Mercadal: Son Parc, Arenal d’en Castell, Punta Grossa, Port de Addaia, Coves Noves, Na Macaret, Playas de Fornells y Ses Salines.
En Ferreries-Ciutadella: Santa Galdana y Serpentona.
En Ciutadella: Son Xoriguer, Cala en Bosc, Cap d’Artrutx, Cala Blanca, Santandria, Son Blanc, Sa Caleta, Son Carrió, Son Cabrisses, Cala en Blanes, Torre del Ram, Calespiques y Cala Morell.
Sin embargo, se declaran como zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial, aquellas zonas que corresponden a las tramas urbanas caracterizadas por el predominio del uso residencial que se relacionan a continuación y que aparecen delimitadas en las determinaciones gráficas del artículo 45 del Plan Territorial Insular, siguientes:
En Maó: Es Murtar, Cala Mesquida y Es Grau.
En Es Mercadal: Fornells.
En Es Castell: Cala San Esteban.
Zonas no aptas
En cambio se declaran como zonas no aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial aquellas zonas coincidentes con la calificación de suelo rústico, ya sea común o protegido, que aparecen delimitadas en las determinaciones gráficas del Plan Territorial Insular, incluidas aquellas zonas que aparecen delimitadas en el Capítulo II del Título IX del Plan Territorial Insular como Núcleos Rurales o Huertos de Esparcimiento, con independencia de si se ha producido o no su regularización desde la entrada en vigor del Plan.
Asimismo, se declaran como zonas no aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial, aquellas zonas que corresponden a las tramas urbanas caracterizadas por el predominio del uso residencial que se relacionan a continuación y que aparecen delimitadas en las determinaciones gráficas del artículo 45 del Plan Territorial Insular, siguientes:
Maó, Ciutadella, Alaior, Ferreries, Es Mercadal, Sant Climent, Sant Lluís, Es Castell, Es Migjorn Gran, Llucmaçanes, Binixica, Argentina, Son Vitamina, Torret, S’Ullastrar, Es Pou Nou, Es Consell, Trebalúger, son Vilar, Sínia Riera, Calescoves-Lloc Nou y Vorera esquerra de Santandria.
El alquiler vacacional queda restringido en la isla de Menorca a las urbanizaciones turísticas con tan sólo cinco excepciones (Fornells, Sa Mesquida, Es Murtar, Es Grau y Cala Sant Esteve), -ninguna referida a Ciutadella-, núcleos residenciales ligados a la actividad estival de los residentes pero no propiamente urbanizaciones turísticas.
Así, el Consejo insular prohíbe el alquiler turístico en suelo rústico y en los núcleos tradicionales (menos las excepciones anteriores), también en los ocho núcleos de población (Maó, Ciutadella, Ferreries, Es Mercadal, Es Migjorn Gran, Alaior, Es Castell y Sant Lluís) y en las urbanizaciones que no sean turísticas.
Aquellos propietarios de viviendas en zonas prohibidas que ya cuenten con licencia para el alquiler turístico podrán seguir practicándolo. Salvo estas excepciones, el alquiler turístico queda restringido a las urbanizaciones turísticas en toda la isla.
La zonificación de Palma está también cuestionada en los TribunalesHaz click para twittear
ZONIFICACIÓN EN IBIZA
No existe todavía zonificación provisional
El Consejo Insular de Ibiza todavía no ha aprobado la zonificación del alquiler turístico.
Los cinco ayuntamientos ibicencos han pedido la prohibición del alquiler turístico en plurifamiliares en toda la isla y que se permita en suelo rústico no protegido en los municipios de Sant Antoni de Portmany, Sant Josep de sa Talaia y Sant Joan de Labritja.
Ningún Ayuntamiento quiere que se autorice el alquiler vacacional en edificios plurifamiliares.
En la ciudad de Ibiza tampoco se permitirá en unifamiliares. La misma medida se adoptará también en Santa Eulària, aunque en este caso de forma provisional a expensas de concretar en qué zonas podría regularse esta actividad.
ZONIFICACIÓN EN FORMENTERA
Existe una zonificación provisional en fase de aprobación inicial
El Pleno del Consejo de Formentera en su reunión de 28 Septiembre 2018 aprobó los criterios para delimitar las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas residenciales.
Se definen como zonas aptas para el desarrollo de la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial las constituidas por la totalidad del suelo rústico de la isla y los ámbitos de suelo urbano correspondientes a los núcleos de:
Ca Marí.
Se limita la capacidad de alojamiento turístico de la isla a 20.585 plazas, de las cuales 12.081 plazas corresponden en plazas de alojamiento en hoteles, hostales y apartamentos turísticos y 8.504 plazas corresponden a las actividades de comercialización de estancias turísticas en viviendas.
Mediante ordenanza específica o disposición reglamentaria se incorporarán a la regulación de la comercialización de estancias turísticas en viviendas, restricciones específicas encaminadas a asegurar la capilaridad y sostenibilidad en su desarrollo y a garantizar que, cuando se efectúe en suelo rústico, se realiza sin detrimento de las características básicas de tal tipo de suelo”.
En dicho acuerdo que está en la fase de aprobación inicial se deja fuera de la zonificación turística los núcleos urbanos con características urbanísticas y de estructura residencial, como Sant Francesc, Sant Ferran, La Mola y Ses Bardetes. No hace distinciones por tipo de viviendas.
Sólo permite el uso turístico en los núcleos urbanos con uso global turístico o mixto (turístico y residencial), como La Savina, Es Pujols, ES Ca Marí, Mariland, Es Caló, Punta Prima y Sa Roqueta, además de la totalidad del suelo rústico de la isla.
En el caso del suelo rústico se incluye la salvedad de que sólo podrán tener uso turístico las viviendas que ya existieran antes de 2010, la fecha de entrada en vigor del Plan Territorial Insular de Formentera, para evitar añadir presión urbanizadora en el territorio.
BOLSA Y PRECIO DE LAS PLAZAS TURÍSTICAS EN TODAS LAS ISLAS BALEARES
¿Es obligatorio comprar plazas turísticas?
Tienes que acudir al Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT) (calle de Montenegro, 5, Palma) para adquirir las plazas turísticas.
Excepción a la compra de plazas al Consorcio: en el caso de viviendas que no estén ubicadas en edificios plurifamiliares o sometidos a propiedad horizontal, o de viviendas comercializadas bajo la modalidad de vivienda principal, las plazas se podrían adquirir en otras viviendas de Mallorca que se dieran de baja definitiva siempre que éstas hubieran obtenido las plazas de forma onerosa.
¿Cuál es el número de plazas turísticas que puedes comprar?
El número de plazas que podrá comprar una vivienda viene determinado por el cómputo de plazas que establece la cédula de habitabilidad.
¿Existe un límite de plazas por Isla?
La Ley Baleares 6/2017, de modificación de la Ley Baleares 8/2012, establece también un límite máximo de plazas turísticas, que debe venir determinado por las legalmente existentes más las integradas en las bolsas de plazas turísticas de que dispongan las administraciones turísticas.
El límite queda establecido en 623.624 plazas en total en todo el archipiélago, repartidas de la siguiente forma:
Mallorca: le corresponden 435.707 (siendo 92.931 para viviendas turísticas, pudiéndose comprar en Turismo, 42.649 plazas de una bolsa adicional).
Menorca: le corresponden 60.117 plazas.
Ibiza: le corresponden 109.800 plazas totales (20.657 plazas disponibles para viviendas turísticas, pudiéndose comprar 9.000 plazas)
Formentera: le corresponden 18.000 plazas.
¿Cuál es el precio de las plazas turísticas?
Las plazas tienen diferentes precios dependiendo del tipo de vivienda y de la modalidad que se elige:
a) Para una vivienda en edificio unifamiliar el precio es de 3.500 euros/plaza.
b) Para un edificio plurifamiliar es de 875 euros/plaza.
c) Para la modalidad de comercialización de vivienda principal (para un máximo de dos meses el año) es de 291,67 euros/plaza.
REQUISITOS LEGALES Y TÉCNICOS EN TODAS LAS ISLAS BALEARES
¿Qué requisitos tiene que tener tu vivienda para llevar a cabo la actividad turística?
Tener la cédula de habitabilidad en vigor o el título de habitabilidad análogo expedido a este efecto por la Administración insular competente.
El número máximo de plazas que se pueden comercializar son las que permite la cédula.
Estas viviendas no pueden disponer de camas supletorias.
Estar ubicada en una de las zonas declaradas y delimitadas provisionalmente como aptas de manera expresa. Es decir, cuando existan plazas turísticas disponibles (“bolsa de plazas”) y cuando estén en una zona declarada apta para su comercialización turística (“zonificación”).
Tener una antigüedad mínima de 5 años (acreditable mediante declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación o certificado municipal emitido a tal efecto). Durante este periodo el uso de la vivienda debe haber sido residencial privada.
No se puede comercializar una vivienda si se ha impuesto una sanción firme por infracción grave o muy grave de legalidad urbanística mientras no se restituya la legalidad.
Acreditar la sostenibilidad mediante certificado energético correspondiente.
Por norma general, deben cumplir determinados requisitos de eficiencia energética, que tienen que desarrollarse por reglamento.
En defecto de reglamento, las calificaciones mínimas serán las siguientes:
Contar con los sistemas de control de consumo de agua (medidores o contadores individuales) dados de alta que reciban el servicio de una red pública de abastecimiento.
Tener contadores individuales de otros suministros como electricidad o gas.
Cumplir con la normativa de sostenibilidad y accesibilidad aplicable, y respetar la de patrimonio.
No estar o haber estado, la vivienda residencial, sometida al régimen de protección oficial o precio tasado.
Disponer de equipamiento mínimo de 1 cuarto de baño para cada 4 plazas. Cuando se excede el número de 4 o múltiplo de 4 se exige otro cuarto de baño.
Otros requisitos establecidos en el anexo 6 del Decreto 20/2015, de 17 de abril. Unos indispensables de cumplimiento obligatorio, y otros evaluables.
Planes de calidad aprobados reglamentariamente. Como sucede en la isla de FORMENTERA con el Plan de Calidad para el periodo 2015-2019.
Las viviendas están obligadas a exhibir, en un lugar destacado y visible, durante el período en que sean objeto de comercialización turística, la placa identificativa en la cual figure el distintivo correspondiente según el modelo del anexo 1 del Decreto 20/2015.
Póliza de responsabilidad civil que cubra los daños corporales y materiales que puedan sufrir las personas usuarias durante su estancia y también de la comunidad de propietarios. Por un importe mínimo de 300.000 euros, con una fianza máxima de 600 euros por siniestro.
Teléfono 24 horas, a disposición del turista y, también, de la comunidad de propietarios. Es decir, asistencia telefónica al turista o usuario durante las 24 horas. Este teléfono debe estar también a disposición de la comunidad de propietarios con el fin de comunicar las incidencias graves.
Ofrecer los servicios turísticos (que más abajo te cuento).
Tener una dirección independiente de la vivienda que comercialice a efectos de notificaciones.
Cumplir con las obligaciones impuestas en la Ley del turismo de las Islas Baleares, establecidas para todas la empresas turísticas.
Cumplir toda la normativa que te pueda ser aplicable, incluida la fiscal, y los requisitos normativos exigibles para el ejercicio de la actividad (empresarial, laboral si tienes personal contratado y tributarios).
El comercializador debe incorporar y hacer público de forma permanente en el canal de oferta turística el número de inscripción turística de la vivienda. También debe informar de este número de registro al usuario al inicio de su estancia.
Registro de entrada de los turistas. Debes enviar a la Dirección general de la Policía información sobre la estancia de las personas alojadas, de conformidad con la normativa de seguridad ciudadana. (Al final de este post te desarrollo este punto)
Cumplir el régimen de información, precios, publicidad y reservas que regulan los art. 86 y 87 del Decreto 20/2015, en aquello que no sea contradictorio.
La oferta o la comercialización de ETV que no cumplan los requisitos o las condiciones establecidas en la Ley serán sancionadas con multa de 20.001 a 40.000 eurosHaz click para twittear
¿Qué requisitos específicos tiene que cumplir tu vivienda si está sometida al régimen de propiedad horizontal (comunidad de propietarios)?
El régimen de propiedad horizontal es aquel aplicable a los edificios en que hay elementos inmuebles privativos y elementos inmuebles comunes con otros propietarios.
En general, las referencias hechas en la Ley a viviendas sometidas a propiedad horizontal se tienen que entender también hechas a viviendas ubicadas en edificios plurifamiliares.
Sin embargo, también estarán sometidos a propiedad horizontal los supuestos de viviendas unifamiliares que compartan parcela con otras, las viviendas unifamiliares que compartan edificio con local destinado a otros usos si son de diferentes propietarios, los edificios adosados, los edificios pareados o unifamiliares que compartan la misma parcela, así como los edificios independientes que compartan otros elementos inmuebles comunes con otros edificios.
Si tu vivienda turística forma parte de una comunidad de propietarios, además, deberás saber que:
La comercialización turística tiene que estar permitida por la comunidad de propietarios. Vía estatutos o vía acuerdo de junta de propietarios.
Estará permitido el alquiler turístico si así lo indican expresamente los estatutos de la comunidad de propietarios.
En el supuesto de que los estatutos determinen la no posibilidad de otro uso que no sea el de vivienda, se deben modificar los estatutos según lo previsto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.
En el caso de que los estatutos no impidan la comercialización turística o éstos no existan, será necesario un acuerdo de la junta de propietarios en el cual la mayoría de propietarios, que a la vez constituyan la mayoría de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas.
El acuerdo alcanzado se tendrá que inscribir en el Registro de la Propiedad. Este acuerdo también se podrá modificar por mayoría.
En estos casos la declaración responsable habilita para el ejercicio de la actividad durante un plazo de 5 años desde la presentación de la declaración responsable.
Durante el mes anterior a la finalización del plazo, si la zona continúa siendo apta y se siguen cumpliendo todos los requisitos, se puede comunicar a la administración turística que se prorrogue el plazo de comercialización del mismo período.
Si se cumplen los cinco años y no se comunica la prórroga, la baja definitiva se produce de manera automática.
Cuando ya no se cumplan los requisitos normativos establecidos en aquel momento, incluidos los urbanísticos, se debe cesar la actividad y la vivienda debe pasar a la situación de baja definitiva, que significa la pérdida de los efectos de la declaración responsable de inicio de actividad turística y la cancelación de la inscripción en los registros turísticos.
Debes informar por escrito a las personas alojadas para que respeten las normas básicas de convivencia.
Debes informar además que se deben respetar los detalles y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes determinadas en las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios para no producir perjuicios al resto de personas alojadas o vecindad.
Las personas usuarias deben firmar la recepción de la anterior información y cumplir las normas de convivencia y orden público.
Las personas usuarias deben cumplir también las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios.
En caso de alteraciones graves de la convivencia o infracción grave de las normas de régimen interior de la comunidad por parte de los usuarios, la persona que comercializa la vivienda debe requerir el abandono del cliente en un plazo máximo de 24 horas.
¿Qué tendrás que tener en cuenta si quieres alquilar la vivienda donde vives habitualmente?
Para el supuesto de que quieras alquilar tu vivienda principal, tendrás que tener en cuenta lo siguiente:
Que la comercialización se lleve a cabo por personas físicas exclusivamente. (No por sociedades o asociaciones)
Que la comercialización se lleve a cabo en una vivienda de tu propiedad, con independencia de su tipología unifamiliar o plurifamiliar.
Que la vivienda sea la vivienda principal.
Que la comercialización sea por el plazo máximo de 60 días al año.
La distribución de los plazos de comercialización turística de los 60 días se tendrá que indicar en la DRIAT por meses completos.
Que la vivienda esté ubicada en una zona declarada apta de manera expresa para acoger esta modalidad por los Consejos Insulares o por el Ayuntamiento de Palma, de conformidad con lo dispuesto la Ley del Turismo balear.
Que la declaración te habilite para el ejercicio de la actividad turística por un plazo de 5 años, o el que se determine reglamentariamente.
Para la prórroga será necesario, además, acreditar que la vivienda continua siendo la vivienda principal del comercializador.
Que la comercialización turística no esté prohibida por la comunidad de propietarios. Aquí tienes que aplicar todo lo que te he contado al hablar del régimen de propiedad horizontal.
Que debes cumplir los mismos requisitos y obligaciones que se establecen para las estancias en viviendas residenciales vistos anteriormente (los genéricos y los relacionados con las comunidades de propietarios).
REQUISITOS ESPECIALES PARA LA ISLA DE FORMENTERA
Sólo si tu inmueble está localizado en Formentera, debes tener en cuenta que debes cumplir además de los requisitos generales de la Ley balear las siguientes singularidades que establece el Reglamento 1/2015:
¿En qué supuestos análogos se permitirá la comercialización turística?
En Formentera se permite la comercialización turística en los siguientes casos que se consideran análogos a las ETV previstas por la Ley balear:
Viviendas unifamiliares, siempre y cuando consten como existentes en la fecha de entrada en vigor de la Revisión de las Normas Subsidiarias de Formentera aprobada definitivamente el 30 de septiembre de 2010:
Cuando se trate de edificaciones separadas que a pesar de estar dentro de la misma parcela son susceptibles de aprovechamiento independiente por contar con todos los servicios propios del programa mínimo de vivienda, así como aquellos exigidos en el Plan de Calidad.
Cuando a pesar de tratarse de 1 única edificación, ésta esté dividida funcionalmente, con carácter de permanencia, de tal manera que sea susceptible de aprovechamiento independiente en el mismo sentido del punto anterior.
La comercialización de este tipo de viviendas requerirá la declaración de analogía por resolución expresa del órgano competente del Consejo Insular de Formentera, previamente a la presentación de la DRIAT.
Las viviendas unifamiliares para ser declaradas análogas deben tener una antigüedad de al menos 30 de septiembre de 2010Haz click para twittear
¿En qué supuestos no se permitirá la comercialización turística?
Sin embargo, en ningún caso concurre analogía y, por tanto, no se permitirá la comercialización de estancias turísticas en:
Viviendas divididas funcionalmente por pisos.
Edificación dividida en más de 3 viviendas, con independencia de que sean de uno o más propietarios.
Sea la tipología o forma de las edificaciones, en ningún no se permitirá la comercialización de más de 3 viviendas incluidas dentro de la misma parcela.
¿Cómo puedes acreditar antigüedad de tu vivienda?
La existencia de viviendas independientes dentro de una misma parcela con la antigüedad exigida de 30 de septiembre de 2010 podrá acreditarse mediante la presentación ante la Consejería de Turismo de alguno o algunos de los siguientes documentos:
Escritura o escrituras de propiedad.
Recibos del pago de la tasa de recogida de residuos de los años correspondientes.
Certificado o certificados de final de obra.
Licencia o licencias urbanísticas.
Certificados de habitabilidad emitidos por técnico competente.
Cualquier otro documento oficial que pueda acreditar la existencia de las diferentes viviendas en la fecha correspondiente.
¿Cuáles son las exigencias para los supuestos de viviendas contiguas situadas dentro de la misma parcela?
Para las viviendas contiguas situadas dentro de una misma parcela, con independencia de su tipología, sean de propietarios diferentes o estén cedidos o arrendados a terceros como vivienda habitual, se deberá añadir a la declaración responsable de inicio de actividad turística el documento que acredite el consentimiento o no oposición por parte del resto de propietarios, ocupantes o arrendatarios afectados, o en su caso, copia de los Estatutos de la comunidad de propietarios donde conste que no está prohibido el arrendamiento turístico.
En caso de que los titulares u ocupantes de viviendas contiguas revoquen su consentimiento, se abrirá el procedimiento para dar de baja la vivienda objeto de estancias turísticas, que será efectiva en su caso a 31 de diciembre del año correspondiente.
¿Qué documentación debes acompañar con la DRIAT?
Junto con la declaración responsable deberás presentar la siguiente documentación:
a) Informe suscrito por técnico competente, con descripción de las dependencias de la vivienda, con su ubicación, superficie y número: salón, comedor, cocina, dormitorios, baño, aseo, distribuidor, trastero, etc. Y el correspondiente croquis o plano.
b) Uno de los siguientes documentos:
Certificado de solidez estructural.
Certificado final de obra con una antigüedad máxima de 10 años.
c) Cuando sea necesaria, la declaración expresa de analogía.
d) Copia de la póliza de seguro.
e) La autoevaluación de cumplimiento del Plan de Calidad vigente.
f) Documento acreditativo del pago de la tasa correspondiente.
El Consejo Insular de Formentera no admitirá la presentación de la DRIAT cuando no se acompañe la documentación prevista en los apartados anteriores.
¿Cuándo y cómo se produce la inscripción de la ETV?
Una vez presentada la declaración responsable de inicio de la actividad turística, el Consejo Insular de Formentera procederá de oficio a la inscripción de las viviendas objeto de comercialización turística en el Registro Insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos.
¿Cuál es el número de plazas máximo de una ETV?
Las viviendas de uso residencial pueden comercializar estancias turísticas por el número máximo de plazas que permita la cédula de habitabilidad o el título de habitabilidad análogo.
Especialidades para la isla de Formentera
En Formentera en cuanto al cómputo de plazas no computarán a los efectos del máximo de plazas, las plazas efectivamente destinadas y ocupadas por niños hasta 14 años.
En Formentera no computan las plazas destinadas y ocupadas por niños hasta 14 añosHaz click para twittear
SERVICIOS TURÍSTICOS Y EQUIPAMIENTOS MÍNIMOS PARA TODAS LAS ISLAS BALEARES
¿Cuáles son los servicios turísticos mínimos que debes prestar a los clientes?
La persona comercializadora de estancias turísticas en viviendas de uso residencial tiene que garantizar, con el objeto de facilitar la estancia, la prestación directa o indirecta de los servicios turísticos siguientes:
Limpieza periódica de la vivienda, antes de la entrada de nuevos clientes o durante la estancia de éstos.
Suministro de ropa de cama, lencería, menaje de la casa en general y reposición de éstos.
Cualquier otro que se pueda determinar a través del Plan de Calidad que resulte de aplicación.
No se permite ofrecer servicios de restauración a las personas alojadasHaz click para twittear
En el caso de contratar personal para llevar a cabo los servicios se han de cumplir las normas laborales, de seguridad social y de prevención de riesgos laborales, y si es el caso, el del convenio colectivo que sea de aplicación.
¿Qué equipamiento mínimo debe tener una ETV?
Las viviendas deben tener el equipamiento mínimo que se determine reglamentariamente.
En defecto de reglamentación:
Tienen que disponer al menos de 1 cuarto de baño por cada 4 plazas.
En los casos de plazas que excedan el número de 4 o de múltiplos de 4 se exige un nuevo cuarto de baño.
En Formentera, respecto al cómputo de baños:
Entre 1 y 5 plazas: 1 baño.
Entre 6 y 8 plazas: 2 baños.
Entre 9 y 11 plazas: 3 baños.
12 plazas: 4 baños.
¿Qué requisitos tienes que cumplir si tu vivienda está sometida al régimen de propiedad horizontal?
Si tu vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, el arrendamiento vacacional tiene que estar expresamente autorizado en los estatutos.
Si no está autorizado, pero no está prohibido, es necesario un acuerdo de mayoría simple de cuotas y personas propietarias (cabezas) para poder comercializar turísticamente tu vivienda.
Si está expresamente prohibido, es necesaria realizar una modificación estatutaria.
Se considera que se entiende prohibido el alquiler turístico si los estatutos señalan que está prohibido el uso distinto del de viviendaHaz click para twittear
¿Qué mecanismos se establecen para proteger los derechos de los vecinos en la comunidad de propietarios?
Para proteger los derechos de los vecinos de la comunidad se exige que las personas alojadas en viviendas objeto de comercialización turística (en un edificio plurifamiliar) tengan que firmar la recepción de la información escrita sobre las normas básicas de convivencia, así como la comunicación del número de inscripción turística de la vivienda.
Además, la persona o entidad comercializadora de estancias turísticas en viviendas de uso residencial tiene que posibilitar la asistencia telefónica las 24 horas del día al turista o usuario y a la comunidad de propietarios con objeto de poder comunicar las incidencias graves que se puedan producir y que le afecten.
La autorización para comercializar este tipo de viviendas será en todo caso temporal, caducando necesariamente cada 5 años (o el plazo que determine el PIAT/PTI competente).
Sólo se podrá renovar en caso de que el inmueble continúe cumpliendo los requisitos establecidos en la Ley y reglamento.
TRAMITACIÓN Y DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA DAR DE ALTA UNA ETV
Tabla resumen de pasos a seguir para comercializar tu vivienda turística
¿Desde cuándo es posible la presentación de nuevas solicitudes de licencias turísticas?
Desde el 1 de agosto de 2018 está permitida en todas las islas la presentación de nuevas solicitudes de licencia (DRIAT) para todo tipo de viviendas.
¿Quién puede llevar a cabo la actividad de comercializar estancias turísticas?
La comercialización puede llevarla a cabo la persona propietaria o por medio de operadores o cualquier canal de comercialización turística.
También la comercialización se puede combinar con el uso propiamente de la vivienda.
La inserción de publicidad en medios de comunicación social, cualquiera que sea el tipo es un tipo de canal de comercialización turísticaHaz click para twittear
¿Qué es lo primero que tienes que hacer si quieres alquilar una ETV?
Antes de comercializar estancias turísticas en viviendas residenciales debes presentar la correspondiente declaración responsable de inicio de la actividad turística (DRIAT) en la que manifiestes el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa vigente (con registro de entrada en el Consejo Insular de Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera y Ayuntamiento de Palma, según se encuentre localizada tu vivienda), y pagar la tasa correspondiente.
Sólo se pueden presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad de comercialización de estancias turísticas si se refieren a viviendas de uso residencial que estén ubicadas en las zonas declaradas aptas de manera expresa.
La declaración provisional de las zonas aptas y no aptas, como ya te he contado, se hará por acuerdo del Pleno del Consejo Insular de Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera y Ayuntamiento de Palma que se tiene que publicar en el Boletín Oficial de las Islas Baleares.
Tampoco se podrán comercializar estancias turísticas en viviendas que no cumplan lo previsto en la Ley del Turismo de las Islas Baleares, la normativa de desarrollo y la normativa urbanística correspondiente.
¿Qué sucede si alquilas tu vivienda sin licencia turística?
Se sancionan con multa de entre 20.001 y 40.000 euros los casos de publicidad, contratación o comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial que no hayan presentado la declaración responsable de inicio de actividad turística o comunicación previa.
Como sanción accesoria se puede imponer la suspensión temporal de la actividad de la empresa o del ejercicio profesional o la clausura temporal del establecimiento.
La presentación de la DRIAT habilita para llevar a cabo la actividad de alojamiento turístico desde el momento en que se registra su entrada (se presenta), teniendo efectos de inmediata inscripción en el correspondiente Registro Insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos.
A partir de ese momento, podrás publicitarla en los términos comunicados.
No se puede comercializar ni hacer publicidad de estancias turísticas sin la presentación previa de la DRIATHaz click para twittear
¿De qué forma podrás presentar la DRIAT?
1. De forma electrónica, a través de la Sede Electrónica > Relación de trámites > Inscripción inicio de actividad turística de estancias turísticas en viviendas.
Puedes hacer uso de la identificación y firma electrónica para realizar tus trámites de forma cómoda por internet con plena seguridad y confidencialidad. Para ello la firma electrónica deberá estar instalada en el navegador de tu ordenador y disponer de una configuración compatible.
2. De forma presencial o física:
A no ser que la normativa reguladora aplicable establezca lo contrario, puedes presentar los documentos dirigidos a los órganos de la Administración autonómica en cualquiera de sus oficinas de registro.
También los puedes presentar en los registros oficiales de los consejos insulares y de los municipios adheridos al Convenio marco de oficinas integradas.
Además, también puedes enviar la documentación por correo postal. En este caso, debes presentar los documentos en un sobre abierto, a fin de que el personal de la oficina de Correos pueda indicar, mediante el sello oficial, el lugar, la fecha y la hora exacta en que se ha efectuado el registro, datos que también quedarán anotados en el resguardo justificativo de la presentación.
B- Si eres persona jurídica:
¿Qué documentos tienes que acompañar con la DRIAT?
En concreto, junto con la presentación de la declaración responsable de inicio de actividad turística, tendrás que presentar la siguiente documentación:
Acreditación a través de cualquier medio válido en derecho de la personalidad (fotocopia DNI o NIE juntamente con pasaporte o documento nacional de identidad) y de la representación de la persona declarante (autorización o poder reconocido).
Certificado municipal acreditativo de estar en zona apta, y de que no se ha superado, en su caso, el número máximo de plazas en el municipio.
Certificado acreditativo de la adquisición de las plazas turísticas.
Certificado de empadronamiento del propietario en cuanto a la comercialización viviendas principales.
Documentación acreditativa de que en la comunidad de propietarios se permite la comercialización turística en cuanto a las viviendas sometidas a propiedad horizontal (declaración de que los estatutos no impiden el arrendamiento turístico).
Modelo del plan de modernización y calidad para las estancias turísticas, debidamente cumplimentado, previsto en el Anexo 6 del Decreto 20/2015.
Justificante del Pago de las correspondientes tasas.
Esta documentación podrás presentarla en el registro del órgano competente en materia de turismo o en cualquiera de los registros previstos en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
¿Qué documentos tienes que acompañar con la DRIAT en el caso de Formentera?
Además de los anteriores, deben presentarse los indicados en el Reglamento 1/2015, entre los que destaca la autoevaluación de cumplimiento del Plan de calidad actualmente vigente.
¿Cuál es el contenido del Modelo de plan de modernización y calidad para viviendas turísticas de vacaciones, como también para viviendas objeto de estancias turísticas?
De acuerdo con la Ley del Turismo balear y Decreto 20/2015, de 17 de abril, que la desarrolla, la vivienda que comercializas como estancia turística está obligada a superar un plan de modernización y seguridad.
El modelo de Plan establece dos listas de requisitos: unos indispensables y, por lo tanto, de cumplimiento obligatorio, y de otros evaluables.
Con respecto a los segundos, la persona interesada tiene que otorgar la puntuación que considere adecuada a cada uno de los aspectos, con el máximo de puntos que se indica en la lista.
Plan de Modernización y Calidad: el total de puntos obtenido no puede ser menor de 70Haz click para twittear
Requisitos comedor / sala de estar
Requisitos cuarto de baño / lavabo
Requisitos dormitorios
Requisitos cocina
Requisitos zona exterior
Póliza de seguro por responsabilidad civil
¿Cómo te afecta el Modelo de plan de modernización y calidad si ya estás comercializando tu estancia turística?
Sólo estarás excluido de presentar este plan en los casos siguientes:
a) Si tu vivienda hubiera superado un plan o sistema de calidad en los últimos 3 años desde la publicación del Decreto (18 abril 2015), que esté vigente, y así lo acredites. También se deben acreditar las prórrogas de la vigencia.
b) Si tu vivienda objeto de comercialización de estancias turísticas, haya sido objeto de inspección y comprobación de los planes, durante un período máximo de 6 años desde la inspección.
Transcurrido este plazo sin que tu establecimiento haya superado los correspondientes planes de modernización y calidad, la Administración turística iniciará de oficio el expediente para dar de baja definitiva tu estancia turística.
Falta GRAVE: No haberse adaptado al cumplimiento de los requisitos y condiciones de la autoevaluación en la fecha máxima que la normativa determineHaz click para twittear
¿Desde cuándo puede presentarse la DRIAT?
Desde el 1 de agosto de 2018 podrán presentarse nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad turística de estancias turísticas en viviendas.
De conformidad con el artículo 44 de la Ley 3/2003, de 26 de marzo, de Régimen Jurídico de la Administración de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears, deberás indicar la lengua (catalán o castellano) en la que deseas recibir las correspondientes notificaciones.
Si no indicas ninguna preferencia, se entenderá que optas por recibirlas en la que has utilizado en dirigirse a la Administración.
Contra la resolución que desestime la declaración responsable de inicio de actividad turística podrás presentar los siguientes recursos:
Para la interposición o presentación de los anteriores recursos no tendrás que pagar ninguna tasa y podrás hacerlo tú mismo. No siendo obligatorio actuar a través de abogado o de procurador.
Aunque te recomiendo que te asesores debidamente antes de hacerlo.
Te recuerdo que te encuentras en lo que se llama la vía administrativa previa a la vía judicial.
TRAMITACIÓN PARA MALLORCA Y PALMA
Puedes tramitar tu DRIAT desde la Sede Electrónica del Gobierno de las Islas Baleares.
La sede electrónica es un sitio web que está a disposición de la ciudadanía en Internet y del cual es titular el Gobierno de las Islas Baleares (GOIB).
TRAMITACIÓN PARA MENORCA
Puedes tramitar tu DRIAT desde la Carpeta Ciudadana del Consejo Insular de Menorca.
El portal Carpeta Ciudadana es un canal de comunicación con el Consell de Menorca que te permite realizar los trámites y gestiones a través de Internet.
TRAMITACIÓN PARA IBIZA
Puedes tramitar tu inscripción y DRIAT desde la web del Consejo Insular de Ibiza: Inicio > Ciudadanos > Trámites
TRAMITACIÓN PARA FORMENTERA
Puedes tramitar tu DRIAT desde la OVAC (Oficina Virtual de Atención al Ciudadano) del Consejo Insular de Formentera.
Sabías que cualquier persona o empresa interesada podrá solicitar de la administración turística competente un informe sobre la viabilidad jurídica o técnica de un proyecto de actividad o establecimiento turístico de los regulados en la presente ley, que deberá ser emitido en el plazo máximo de 2 meses.
Si tienes dudas, puedes solicitar un informe sobre la viabilidad jurídica o técnica de tu vivienda turísticaHaz click para twittear
INSCRIPCIÓN EN LOS REGISTROS INSULARES, PUBLICIDAD Y DISTINTIVO DE LAS ETV
¿Cómo se produce la inscripción de tu ETV?
La inscripción de la estancia turística en vivienda en los correspondientes registros insulares de empresas, actividades y establecimientos turísticos se producirá de oficio por la Administración turística competente.
A efectos de registro sólo se permite una empresa comercializadora por estancia turística, que puede coincidir, o no, con el propietario y con independencia que se explote directa o indirectamente por medio de centrales de reserva u otros mediadores.
Esta inscripción no tiene carácter constitutivo.
¿Se puede condicionar el inicio de la actividad turística a la inscripción?
El procedimiento de inscripción, desarrollado de oficio por la Administración turística, es independiente del derecho del interesado al inicio de la actividad desde el momento de presentación de la DRIAT.
¿Cuándo se realizarán las comprobaciones por la administración turística?
Posteriormente a la inscripción, la administración efectuará las comprobaciones correspondientes para verificar la veracidad de la declaración y el cumplimiento de la normativa turística, sin perjuicio del cumplimiento de obligaciones exigidas en otras normas.
El número de inscripción en el correspondiente registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos deberá figurar obligatoriamente en toda tu publicidad y, en particular, en las acciones de promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.
Las plataformas u otros canales de comercialización (definidas como tal por primera vez en la ley) tienen la obligación de publicar el número de licencia de la vivienda.
Este número corresponde a la licencia final otorgada por la Administración que tenga las competencias de ordenación turística o, en caso de que todavía no se haya obtenido ésta, el número de registro de entrada otorgado cuando se presentó la DRIAT a un registro público.
¿Las ETV tienen que exhibir algún tipo de distintivo?
Las estancias turísticas en viviendas deberán estar identificadas mediante la colocación en el exterior de las mismas, en un lugar destacado y visible, de un pictograma con las siglas “ETV” y el número de signatura correspondiente a su inscripción en los registros insulares, cuyas características se detallan en el Anexo 1 del Decreto 20/2015.
¿Qué sucede si no cumples con la normativa establecida una vez presentada la DRIAT?
Cuando se detecte inexactitud, falsedad u omisión en cualquier dato, manifestación o documento de carácter esencial que se adjunte a la mencionada declaración, implicará la suspensión, la imposibilidad de continuar con la actividad y también la cancelación de la inscripción.
Las medidas anteriores se considerarán baja definitiva de oficio, e implicará que las plazas turísticas quedarán a disposición de la administración turística.
Este hecho también supondrá la instrucción de un expediente sancionador para exigir a la persona interesada la responsabilidad correspondiente.
CONTRATO DE ALQUILER DE ESTANCIA TURÍSTICA EN VIVIENDA DE BALEARES
La normativa turística de la Comunidad de Baleares no obliga a firmar un contrato de alojamiento.
Sólo se establece que:
Si procede, las condiciones contractuales expuestas en la página web del comercializador que hayan sido expresamente aceptadas por el cliente tendrán efectos contractuales.
Respetando la normativa vigente, en los contratos se podrán disponer los supuestos de rescisión que las partes consideren pertinentes en relación con comportamientos incívicos, incumplimiento de las ordenanzas relativas a ruidos y otros.
¿Cuáles son las especialidades en FORMENTERA?
En los documentos que se expidan y entreguen a los usuarios deberá constar, como mínimo:
El nombre o identificación comercial.
La ubicación detallada y el número de inscripción de la vivienda en el Registro.
El período contratado.
El día y la hora de entrada y de salida.
Los servicios incluidos en el precio.
El comercializador deberá conservar una copia de los documentos referidos a disposición de la Consejería de Turismo, al menos, durante 4 años.
¿Estás seguro que el contrato de tu ETV cumple la normativa vigente?Haz click para twittear
Finalmente, te voy a dejar los siguientes enlaces con direcciones que pueden serte de utilidad
« Nuevo Reglamento de establecimientos de alojamiento turístico de la Comunidad Valenciana: Requisitos Generales y Específicos de las Viviendas de Uso Turístico (III)
Baleares: contrato de alquiler de estancias turísticas en viviendas (ETV) »
27 septiembre, 2018 en 9:26 pm
Hola, he estado mirando la información que das y mejor imposible, bien argumentado todo y rapido, sin engorros de parrafadas que siempre aburren.
Si tengo alguna duda no dudare en asesorarme contigo.
27 septiembre, 2018 en 11:48 pm
Muchas gracias Aurelio por tus agradables palabras
Si te ha gustado, te animo a que formes parte de mi grupo privado de Facebook https://www.facebook.com/groups/1626287130788083/
3 enero, 2019 en 12:13 pm
Hola, buenos días. Soy propietario de un apartamento en primera linea del puerto de Pollença, después de mucho esfuerzo, he conseguido una licencia turística. Sin embargo, me ha surgido la oportunidad de alquilarla todo el año (lo que supone un poco menos de ganancia, pero muchísimos problemas menos). Mi pregunta es… si ya tengo la licencia, puedo perderla por no usarla?
3 enero, 2019 en 2:44 pm
No se contempla en la Ley ninguna previsión sobre la pérdida de la licencia turística por el no uso.
Es más, la Ley turística balear establece que el régimen de baja temporal no se aplica a las viviendas objeto de comercialización turística.
Puedes seguir ésta y otras cuestiones en mi grupo cerrado de facebook.

References: resolución 
 artículo 47
 artículo 45
 artículo 45
 resolución 
 artículo 44
 resolución