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Timestamp: 2016-10-24 01:48:31+00:00

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Art. 253 et 259 al. 1 CO, responsabilit� du bailleur. a) Lorsque le preneur ne lib�re pas le bailleur de ses obligations contractuelles, celui-ci reste tenu d'ex�cuter le bail ou de payer des dommages-int�r�ts m�me si l'acqu�reur de la chose lou�e a repris le bail (consid. 2 et 3). Il r�pond des violations du contrat commises par l'acqu�reur (art. 101 al. 1 CO) (consid. 5). b) Le bailleur de locaux destin�s � �tre utilis�s comme auberge viole le contrat s'il "vend" la patente dont b�n�ficie le preneur et incite les autorit�s � fermer l'auberge (consid. 4). c) Pas de motifs de r�duction fond�s sur les art. 43 al. 1, 44 al. 1 et 99 al. 3 CO (consid. 6). Faits � partir de page 526
A.- Franziska Bruni schloss mit Antonio Cavallini am 2. M�rz 1953 einen ab 1. April 1953 wirkenden und fr�hestens auf Ende September 1958 k�ndbaren Mietvertrag, mit dem sie ihm in ihrem Hause B�ckerstrasse 113 in Z�rich die R�ume der Wirtschaft Torino und eine Wohnung zum Gebrauche �berliess. Cavallini stellte seine Verpflichtungen aus dem Vertrage sicher, indem er ein Sparheft bei der Z�rcher Kantonalbank hinterlegte.
Am 30. Juli 1953 verkaufte Frau Bruni die Liegenschaft dem Gustav Patscheider. Dieser erkl�rte im Kaufvertrag, er �bernehme die bestehenden Mietvertr�ge. Am gleichen Tage "verkaufte" er das f�r die Wirtschaft Torino bestehende Patent f�r Fr. 12'000.-- zwecks Verlegung auf eine andere Liegenschaft an die Baugesellschaft Baueg AG und versprach ihr, auf 1. April 1954 die Liegenschaft B�ckerstrasse 113 mit einem Wirtschaftsverbot belasten zu lassen. Am 31. Juli 1953 k�ndigte er Cavallini auf 31. Januar 1954 den Mietvertrag. Er beharrte indessen nicht darauf, da der Mieter sich widersetzte.
Im November 1953 wandte sich Cavallini wegen der Ver�usserung des Wirtschaftspatentes, die ihm zu Ohren gekommen war, an die Finanzdirektion des Kantons Z�rich. Er erhielt von ihr die Auskunft, der Regierungsrat habe der Erwerberin des Patentes die Neuer�ffnung einer Wirtschaft unter der Bedingung bewilligt, dass die Wirtschaft Torino auf 31. M�rz 1954 dauernd geschlossen werde. Dem Ersuchen Cavallinis, die Frist zur Schliessung BGE 82 II 525 S. 527bis 31. Juli 1954 zu erstrecken, entsprach die Finanzdirektion. Am 11. Juni 1954 teilte Cavallini dem Patscheider mit, dass er wegen des erw�hnten Beschlusses des Regierungsrates den Mietvertrag �ber die Wirtschaftsr�ume auf 31. Juli 1954 aus wichtigen Gr�nden aufl�se.
B.- Cavallini klagte beim Bezirksgericht Z�rich gegen Frau Bruni auf Schadenersatz in der H�he von Fr. 39'500.-- nebst Zins zu 5% seit 4. September 1954 und auf Freigabe des hinterlegten Sparheftes.
Das Bezirksgericht erm�chtigte den Kl�ger, �ber das Sparheft zu verf�gen, wies dagegen sein Begehren um Schadenersatz ab.
Durch Berufung an das Obergericht des Kantons Z�rich hielt der Kl�ger an der Schadenersatzforderung fest. Mit Urteil vom 6. Juli 1956 erkl�rte das Obergericht die Berufung als unbegr�ndet und wies das noch streitige Klagebegehren ab.
Das Obergericht ging davon aus, der Kl�ger habe Patscheider als neuen Schuldner angenommen, aber die Beklagte aus ihrer Mithaftung nicht entlassen. Die fortbestehende Verpflichtung der Beklagten, den Vertrag zu erf�llen, d�rfe aber nicht bis zur Unbilligkeit getrieben werden. Die Beklagte sei berechtigt gewesen, ihr Haus zu ver�ussern. Indem sie das Rechtsverh�ltnis zum Kl�ger dem Erwerber �berbunden habe, habe sie alles getan, was die Vertragstreue von ihr verlangt habe. Von einem Verschulden ihrerseits k�nne daher keine Rede sein. Deshalb w�re es unbillig, die Beklagte nicht nur f�r einigermassen voraussehbare M�ngel in der Vertragserf�llung ihres Rechtsnachfolgers, sondern auch f�r eine dem Vertragsinhalte ferner liegende Schadensursache, die nicht von Patscheider allein habe verschuldet werden k�nnen, haftbar zu erkl�ren. Unter dieser von Patscheider nicht allein verschuldeten Schadensursache verstand das Obergericht die vom Regierungsrat beschlossene Schliessung der Wirtschaft. Es hielt den bez�glichen Beschluss f�r "rechtlich unrichtig", weil das Wirtschaftspatent nicht dem Eigent�mer BGE 82 II 525 S. 528der Liegenschaft, sondern dem Kl�ger zugestanden habe und daher nicht ohne dessen Zustimmung habe "verkauft" werden k�nnen. Das Obergericht warf dem Kl�ger vor, er habe gegen die Schliessung der Wirtschaft nicht entschiedenen Widerstand geleistet, ansonst sie vielleicht unterblieben w�re. Dass er sich gegen das drohende Unrecht mangelhaft gewehrt habe, entlaste die Beklagte. Sie sei daher nicht ersatzpflichtig.
C.- Der Kl�ger hat die Berufung an das Bundesgericht erkl�rt mit den Antr�gen, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, dem Kl�ger Fr. 39'500.-- nebst Zins zu 5% seit 4. September 1954 zu bezahlen.
D.- Die Beklagte beantragt, die Berufung sei abzuweisen und das angefochtene Urteil zu best�tigen.
1. Es kann dahingestellt bleiben, ob das Rechtsgesch�ft, das die Parteien am 2. M�rz 1953 abgeschlossen haben, die Merkmale einer Miete oder vielmehr die eines Pachtvertrages aufweist. Denn was unter der Voraussetzung, es sei als Mietvertrag zu w�rdigen, gem�ss Art. 259 OR �ber die Rechtsstellung der Parteien auszuf�hren ist (s. Ziff. 2 bis 7 hiernach), gilt gem�ss Art. 281 OR entsprechend auch f�r den Fall, dass ein Pachtvertrag vorliegen sollte.
2. Art. 259 Abs. 1 OR bestimmt: "Wird die vermietete Sache nach Abschluss des Mietvertrages vom Vermieter ver�ussert oder auf dem Wege des Schuldbetreibungs- und Konkursverfahrens ihm entzogen, so kann der Mieter die Fortsetzung des Mietvertrages von dem Dritten nur fordern, wenn dieser sie �bernommen hat, der Vermieter aber bleibt zur Erf�llung des Vertrages oder zu Schadenersatz verpflichtet." In der franz�sischen Fassung lautet der Nachsatz, durch Strichpunkt vom Vordersatz getrennt, wie folgt: "... il peut seulement exiger du bailleur l'ex�cution du contrat, ou des dommages- BGE 82 II 525 S. 529int�r�ts." Daraus w�re zu schliessen, dass der Erf�llungs- bzw. Schadenersatzanspruch gegen�ber dem Vermieter nur gegeben sei, wenn der Erwerber der Mietsache die Fortsetzung des Mietvertrages nicht �bernimmt. Diese Auslegung des Artikels ist schon in BGE 79 II 385 abgelehnt worden. Das Bundesgericht hat dort ausgef�hrt, sie w�re vielleicht erlaubt, wenn das Gesetz nur den Schadenersatz vorbehalten w�rde; indessen sehe es vor, dass der Vermieter zur Erf�llung des Vertrages oder zu Schadenersatz verpflichtet bleibe, womit gesagt sei, dass der Mietvertrag f�r den ver�ussernden Vermieter ungeachtet der �berbindung an den Erwerber weitergelte, was im Einklang mit der obligatorischen Natur des Mietverh�ltnisses stehe, das nicht durch einseitiges Vorgehen einer Partei aufgehoben werden k�nne. Daran ist festzuhalten. Der Mieter erh�lt dadurch, dass der Erwerber der Mietsache die Fortsetzung der Vertrages �bernimmt, einen neuen Schuldner, der neben den alten tritt. Es liegt nicht privative, sondern kumulative Schuld�bernahme vor, die zu Solidarit�t zwischen altem und neuem Schuldner f�hrt (Schuldbeitritt).
Was die Beklagte hiegegen vorbringt, ist nicht stichhaltig. Die Annahme, der Vermieter bleibe weiterhin verpflichtet, ist nicht wirklichkeitsfremd. Dass er Zeit seines Lebens zu bef�rchten habe, vom Mieter belangt zu werden, ist nicht richtig. Das Recht, sich durch K�ndigung gem�ss Vertrag, allenfalls Gesetz, seiner Verpflichtung zu entschlagen, bleibt ihm gewahrt. Bis zum Zeitpunkt, auf den er k�ndigen kann und tats�chlich k�ndigt, bleibt er freilich gebunden. Das ist aber nicht unbillig, hat er sich doch dazu verpflichtet; und die Mietsache ist ja von ihm ver�ussert worden, d.h. er schuf die Gefahr der Nichterf�llung des Mietvertrages. �brigens kann er sich gegen diese Gefahr sichern, indem er bei der Ver�usserung der Mietsache vom Erwerber Sicherheit verlangt.
Damit ist auch der Einwand der Beklagten entkr�ftet, es falle keinem Vermieter jemals ein, dem Mieter "nachzuspringen", BGE 82 II 525 S. 530um ihn um Entlassung aus dem Mietvertrag zu bitten. Das ist kein Grund, den Vermieter von Gesetzes wegen seiner Verpflichtung zu entheben, sobald der Erwerber der Mietsache die Erf�llung des Vertrages �bernimmt und der Mieter den Erwerber als neuen Schuldner anerkennt. Vielmehr wird der Vermieter nur befreit, wenn der Mieter seiner Entlassung aus dem Schuldverh�ltnis ausdr�cklich oder durch schl�ssiges Verhalten zustimmt. Dadurch unterscheidet sich der Fall des Art. 259 Abs. 1 von dem des Art. 176 OR. Entgegen der Auffassung der Beklagten trifft letztere Bestimmung hier nicht zu und l�sst die Schadenersatzpflicht der Beklagten sich nicht mit der Begr�ndung verneinen, der Kl�ger habe Patscheider als neuen Schuldner anerkannt.
3. Die Beklagte hat nie behauptet, der Kl�ger habe ausdr�cklich erkl�rt, er entlasse sie aus ihren Pflichten als Vermieterin.
Der Kl�ger hat einen dahingehenden Willen aber auch nicht durch schl�ssiges Verhalten ge�ussert. Da Art. 259 Abs. 1 OR den Vermieter neben dem neuen Schuldner weiterhaften l�sst und die Beibehaltung des ersteren neben der Annahme des letzteren den Interessen des Mieters entspricht, darf die Annahme des neuen Schuldners nicht schon f�r sich allein als Zustimmung zur Entlassung des alten ausgelegt werden. Vielmehr m�ssen besondere Umst�nde hinzukommen, die nach Treu und Glauben vom Ver�usserer der Mietsache dahin ausgelegt werden d�rfen, der Mieter wolle ihn seiner Verpflichtung entheben. Solche Umst�nde liegen hier nicht vor. Sie k�nnen insbesondere nicht in der vorbehaltlosen Zahlung von Mietzinsen an den Erwerber der Mietsache gesehen werden. Zahlung leistet der Mieter nicht in seiner Eigenschaft als Gl�ubiger, sondern als Schuldner. Sie l�sst also nicht schliessen, welchen Willen der Mieter betreffend seine Stellung als Gl�ubiger habe. Zudem hat der Mieter nicht die Wahl, an den alten oder den neuen Eigent�mer der Mietsache zu zahlen; die Mietzinsforderungen k�nnen vom Vermieter ohne Einverst�ndnis des Mieters abgetreten BGE 82 II 525 S. 531werden, und eine Abtretung ist normalerweise darin zu sehen, dass der Vermieter bei der Ver�usserung der Sache durch seine Unterschrift dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverh�ltnis zustimmt, ohne sich die Mietzinsforderungen vorzubehalten.
Weit davon entfernt, der Entlassung der Beklagten aus ihrer Schuld stillschweigend zuzustimmen, hat der Kl�ger dieser gegenteils nach Empfang der K�ndigung vom 31. Juli 1953 sofort zu erkennen gegeben, dass er sie als Schuldnerin beibehalten wolle. Er liess ihr am 8. August 1953 schreiben, er mache sie f�r den ihm aus ihrem Vertragsbruch erwachsenden Schaden haftbar, falls er sich mit Patscheider nicht �ber die Fortf�hrung der Miete einigen k�nnte. Das war so zu verstehen, dass der Kl�ger von der Beklagten Schadenersatz wegen Nichterf�llung des Mietvertrages fordern werde, falls Patscheider ihn nicht in allen Teilen vertragsgem�ss im Genuss der Mietsache lassen sollte. Da Patscheider das nicht getan, vielmehr das Wirtschaftspatent "verkauft" und dadurch den Regierungsratsbeschluss �ber die Schliessung der Wirtschaft veranlasst hat, der dem Kl�ger die bestimmungsgem�sse Weiterbenutzung der Mietsache verunm�glichte, ist die Beklagte ihrer Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht enthoben. Sie w�re es selbst dann nicht, wenn aus den weiteren Briefen, die der Kl�ger durch seinen Anwalt mit Patscheider und der Beklagten hat wechseln lassen, geschlossen werden m�sste, der Kl�ger habe in der Folge Patscheider als neuen Schuldner anerkannt, wie die kantonalen Gerichte angenommen haben. Der Kl�ger hatte keinen Grund, der ihn vern�nftigerweise h�tte veranlassen k�nnen, wegen einer solchen Anerkennung auf seine Rechte gegen�ber der Beklagten zu verzichten. Vollends unverst�ndlich w�re ein Verzicht von dem Augenblicke an gewesen, als der Kl�ger erfuhr, dass Patscheider das Wirtschaftspatent "verkauft" hatte. Dass er seinen Willen kundgab, Patscheider wegen dieses Verhaltens auf Schadenersatz zu belangen, durfte daher von der Beklagten schlechterdings nicht dahin verstanden werden, sie sei nun BGE 82 II 525 S. 532ihrer Pflichten ledig. Der Kl�ger scheint zwar anf�nglich der Meinung gewesen zu sein, wenn Patscheider im Kaufvertrag mit der Beklagten die Vermieterpflichten �bernommen habe, k�nne er, der Kl�ger, sich nur an Patscheider halten (Schreiben seines Anwaltes an die Beklagte vom 11. November 1953 und 16. Februar 1954). Diese Rechtsauffassung bedeutete aber nicht, dass der Kl�ger auf seine Rechte gegen�ber der Beklagten verzichten wolle. Nachdem er durch nochmalige �berpr�fung der Rechtslage sich seiner gegen die Beklagte bestehenden Rechte bewusst geworden war, gab er ihr denn auch ohne Verzug zu erkennen, dass er sie nun bedingungslos f�r seinen Schaden verantwortlich mache (Schreiben seines Anwaltes vom 4. Mai, 15. Mai und 26. Juni 1954).
4. Die Beklagte macht geltend, nach kantonalem Recht, wie das Obergericht es verbindlich ausgelegt habe, sei nicht der Eigent�mer der Liegenschaft, sondern der Kl�ger Inhaber des Wirtschaftspatentes gewesen. Habe somit Patscheider �ber dieses nicht verf�gen k�nnen, so sei er als Vermieter nicht verpflichtet gewesen, den Mieter im ungest�rten Genuss des Patentes zu belassen. Indem er die Beh�rde zu der rechtswidrigen Schliessung der Wirtschaft veranlasst habe, habe er nicht den Mietvertrag verletzt, sondern eine unerlaubte Handlung im Sinne des Art. 41 OR begangen. F�r den daraus entstandenen Schaden hafte die Beklagte nicht, da Art. 259 Abs. 1 OR den Vermieter nur f�r die Verletzung des Vertrages verantwortlich mache.
Die Beklagte verkennt, dass, gleichg�ltig, wem das Wirtschaftspatent zugestanden habe, Patscheider auf Grund des ihm �berbundenen Mietvertrages verpflichtet war, dem Kl�ger den Gebrauch der Mietsache zu �berlassen (Art. 253 OR), und zwar den Gebrauch "als Wirtschaft" (und Wohnung), wie der Vertrag ausdr�cklich bestimmte. Er durfte daher nach Treu und Glauben nichts unternehmen, was dem Kl�ger den Gebrauch der Mietsache als Wirtschaft verunm�glichen konnte. Indem er sich die in Z�rich herrschende Auffassung, der Hauseigent�mer BGE 82 II 525 S. 533k�nne �ber das Wirtschaftspatent verf�gen, zunutze machte, das Patent an die Baugesellschaft Baueg AG "verkaufte" und den Regierungsrat zum Erlass des Schliessungsbefehls veranlasste, verletzte er in grober Weise seine Pflichten aus dem Vertrag; durch sein Vorgehen verunm�glichte er dem Kl�ger den Gebrauch der Mietsache als Wirtschaft.
5. Die Beklagte beantragt ferner Abweisung der Klage mit der Begr�ndung, gem�ss Art. 146 OR habe sie f�r das Verhalten Patscheiders nicht einzustehen.
Der Satz, dass ein Solidarschuldner durch seine pers�nliche Handlung die Lage der andern nicht erschweren kann, kennt jedoch Ausnahmen. Wie Art. 146 OR ausdr�cklich sagt, gilt er nur, soweit es nicht anders bestimmt ist. Es kommt also darauf an, aus welchem Grunde die Solidarit�t entstanden ist. Im vorliegenden Falle geht sie darauf zur�ck, dass die Beklagte ihre Liegenschaft ver�ussert und die Erf�llung des Mietvertrages dem Patscheider �berbunden hat, d.h. sich dieses Dritten f�r die Vertragserf�llung bedient hat. Dadurch konnte sie sich ihrer Verpflichtungen sowenig entschlagen wie irgend ein Schuldner, der sich, statt pers�nlich zu erf�llen, einer Hilfsperson bedient. Wer die Erf�llung einer Schuldpflicht, wenn auch befugterweise, durch einen andern vornehmen l�sst, hat dem Gl�ubiger den Schaden zu ersetzen, den die Hilfsperson in Aus�bung ihrer Verrichtungen verursacht (Art. 101 Abs. 1 OR). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes heisst das, dass der Schuldner f�r das Verhalten der Hilfsperson haftet, wie wenn er die von ihr vorgenommene Handlung selber begangen h�tte (BGE 70 II 220 f.). Dass Patscheider nicht nur Hilfsperson, sondern kraft des Art. 259 Abs. 1 OR auch zweiter, neben die Beklagte getretener Schuldner war, �ndert nichts. Das Gesetz sieht die doppelte Schuldnerschaft nicht vor, um den Vermieter irgendwelcher sich aus dem Vertrag ergebender Pflichten gegen�ber dem Mieter zu entheben, sondern um die Stellung des Mieters, dessen Rechte durch die Ver�usserung der Mietsache gef�hrdet werden, zu verst�rken. H�tte der Vermieter nicht f�r Vertragsverletzungen BGE 82 II 525 S. 534einzustehen, die der von ihm mit der Erf�llung des Mietvertrages betraute Erwerber der Mietsache begeht, so w�re, wie schon in BGE 79 II 386 ausgesprochen worden ist, der gesetzlich vorgesehene Fortbestand des Vertrages zwischen Vermieter und Mieter wertlos.
6. Da die Beklagte aus dem Vertrage nicht entlassen wurde, kann sie von der Schadenersatzpflicht auch nicht entbunden werden mit der obergerichtlichen Begr�ndung, es w�re unbillig, sie f�r Patscheiders Verhalten haften zu lassen. Die Auffassung des Obergerichts, mit der �berbindung der Vermieterpflichten an Patscheider habe sie alles getan, was sie habe tun k�nnen, �ndert nichts. Die Beklagte hat f�r die Handlungen Patscheiders als ihres Erf�llungsgehilfen selbst dann einzustehen, wenn sie nicht voraussehen konnte, dass er sie verletzen w�rde, und ihr aus der Ver�usserung der Liegenschaft kein Vorwurf gemacht werden kann. Nur wenn auch Patscheider keinerlei Verschulden tr�fe, ginge sie frei aus. Dass Patscheider den Vertrag schuldhaft verletzt hat, indem er die Schliessung der Wirtschaft erwirkte, steht aber ausser Frage. F�r dieses Verschulden hat die Beklagte einzustehen, wie wenn es ihr eigenes w�re.
Das Fehlen eigenen Verschuldens der Beklagten ist auch kein Umstand, der gem�ss Art. 43 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 99 Abs. 3 OR ihre Ersatzpflicht zu mindern verm�chte. Nur Tatsachen, die f�r die Abw�gung des Verschuldens ihres Erf�llungsgehilfen von Bedeutung w�ren, k�nnten unter dem Gesichtspunkt dieser Bestimmungen in Betracht gezogen werden. Tatsachen, die das Verschulden Patscheiders mindern w�rden, bestehen jedoch keine; er handelte vors�tzlich. Daran �ndert auch der Umstand nichts, dass der Schaden vermieden worden w�re, wenn der Regierungsrat so entschieden h�tte, wie er nach der f�r das Bundesgericht verbindlichen Auffassung des Obergerichts h�tte entscheiden m�ssen. Der Beschluss des Regierungsrates lautete so, wie ihn Patscheider haben BGE 82 II 525 S. 535wollte, war also nicht eine unabh�ngig von seinem Willen eingetretene und ihn daher billigerweise entlastende Mitursache f�r den Eintritt oder den Umfang des Schadens.
Ebensowenig liegen Umst�nde vor, f�r die der Kl�ger einstehen m�sste und die daher dem Richter erlauben w�rden, gem�ss Art. 44 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 99 Abs. 3 OR die Ersatzpflicht zu erm�ssigen oder g�nzlich von ihr zu entbinden. Der Kl�ger hat in die Sch�digung nicht im geringsten eingewilligt. Dass er sich der Schliessung der Wirtschaft nicht mit letzter Entschlossenheit widersetzt hat, gereicht ihm nicht zum Vorwurf. Der Grundsatz, dass Vertr�ge zu halten sind, erlaubt schlechterdings nicht, die Schadenersatzforderung des Opfers eines krassen Vertragsbruches abzuweisen oder zu mindern mit der Begr�ndung, es h�tte sich ihm energischer widersetzen sollen. Die Auffassung des Obergerichts ist umsoweniger zu verstehen, als das Vorgehen Patscheiders von der Regierung gesch�tzt worden war und sich die Rechtswidrigkeit ihres Beschlusses nicht jedem B�rger aufdr�ngen musste. Die Beklagte selber ist im Prozesse vor den kantonalen Gerichten nicht auf den Gedanken gekommen, der Kl�ger h�tte sich dem Beschlusse mit Erfolg widersetzen k�nnen.
7. Die Sache ist daher an das Obergericht zur�ckzuweisen. Es hat Bestand und H�he des Schadens zu ermitteln und die Beklagte zu verurteilen, ihn dem Kl�ger in vollem Umfange zu ersetzen.
Die Berufung wird gutgeheissen, das Urteil der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Z�rich vom 6. Juli 1956 aufgehoben und die Sache zu neuer Beurteilung im Sinne der Erw�gungen an die Vorinstanz zur�ckgewiesen.

References: art. 43
 BGE 
 BGE 
 Art. 259
 Art. 281
 Art. 259
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 259
 Art. 176
 Art. 259
 BGE 
 BGE 
 Art. 41
 Art. 259
 BGE 
 Art. 146
 Art. 146
 Art. 259
 BGE 
 BGE 
 Art. 43
 Art. 99
 BGE 
 Art. 44
 Art. 99