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Timestamp: 2019-06-18 00:44:31+00:00

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§ 25 WEG: Mehrheitsbeschluß
BGH, URTEIL vom 5.3.2012, Az. V ZR 211/11 9	Die	Ablehnung	der Vermehrung von Stimmrechten durch eine solche Teilveräußerung ist überwiegend auf Zustimmung (OLG Köln, OLGR 1992, 221 f.; OLG Stuttgart, NZM 2005, 312; LG München I, ZWE 2009, 456 ff.; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 25 Rn. 39; Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 39; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., §25 WEG Rn. 4; Palandt/ Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, § 25 Rn. 8; Wedemeyer, NZM 2000, 638, 639 ff.), teilweise aber auch auf Ablehnung gestoßen (KG, NZM 2000, 671 f.; ohne nähere Begründung OLG Düsseldorf, NZM 2004, 234 f.; Riecke in Riecke/Schmidt, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 59; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 25 WEG Rn. 155 f.; Timme/Steinmeyer, WEG, § 25 Rn. 27; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 25 Rn. 13; Briesemeister, NZM 2000, 992 ff.).
BGH, BESCHLUSS vom 4.8.2002, Az. V ZB 37/02 Auch wer sich der Stimme enthält, will weder ein zustimmendes noch ein ablehnendes Votum abgeben, weshalb Stimmenthaltungen bei der Bestimmung der Mehrheit im Sinne von § 25 Abs. 1 WEG nicht mitzuzählen sind (Senat, BGHZ 106, 179, 183).
BGH, Beschluss , Az. Nach Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat der Wohnungsanwärter, wenn die Auflassung erklärt ist und auf ihn, wie hier, Besitz, Nutzungen und Lasten nach dem Kaufvertrag übergegangen sind und zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, jedenfalls in den ihn berührenden Angelegenheiten in der Wohnungseigentümerver-sammlung ein eigenes Stimmrecht, welches dasjenige des eingetragenen Eigentümers verdrängt (BayObLGZ 1981, 50, 54; vgl. auch Soergel/Baur, BGB 11. Aufl. § 25 WEG Rdn. 2; Roll, Rpfleger 1986, 169, 170; Moritz JZ 1985, 216, 223; Pfennig/ Dusks ZMR 76, 289).
BGH, Beschluss , Az. Andere Autoren geben dem Wohnungsanwär-ter und dem eingetragenen Eigentümer ein Stimmrecht, das diese analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur gemeinschaftlich ausüben dürften (Palandt/Bassenge, BGB 47. Aufl. § 25 WEG An. 2 a; Sauren Rpfleger 1985, 261, 263; 1986, 171, 173).
BGH, Beschluss , Az. Nach einer weiteren Ansicht wird der Wohnungsanwärter jedenfalls dann, wenn er die hier vorliegenden Voraussetzungen erfüllt, generell als ermächtigt oder bevollmächtigt angesehen, das dem eingetragenen Wohnungseigentümer allein zustehende Stimmrecht entweder im eigenen oder in dessen Namen auszuüben (KG - 1. Zivilsenat - OLGZ 79, 290, 291 ff; LG Wuppertal Rpfleger 1972, 451, 452; BGB-RGRK/Augustin 12. Aufl. § 25 WEG Rdn. 16; Bärmann/Pick, WEG aa.0 § 25 Rdn. 23; einschränkend auch Weimar/Bub, Wohnungseigentum von A - Z 5. Aufl. S. 353; Finger, Baurecht 1984, 108, 113 f).
BGH, Beschluss , Az. Anders als möglicherweise im Fall der Teilung eines Wohnungseigentums in mehrere selbständige Wohnungseigentumsrechte, für den der Senat eine analoge Anwendung von § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG erwogen hat (BGHZ 49, 250, 257; 73, 150, 155), liegt eine der Bruchteilsgemeinschaft vergleichbare übereinstimmende Interessenlage zwischen dem eingetragenen Eigentümer und dem Wohnungsanwärter nicht vor.
BGH, Beschluss , Az. Es gilt das sogenannte KopfStimmrecht, d. h. jeder Wohnungseigentümer hat ohne Rücksicht auf die Anzahl der von ihm gehaltenen Wohnungseigentumsrechte nur eine Stimme (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG; BGHZ 49, 250, 256).
BGH, URTEIL vom 5.11.2013, Az. V ZR 85/13 Die Vorschrift des § 25 Abs. 5 WEG, die seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes vom 15. März 1951 unverändert geblieben ist, ist nach der Anerkennung der (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154) und ihrer Normierung durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 23. März 2007 (BGBl. I 2007, 370) nicht an die neue Rechtslage angepasst worden.
BGH, URTEIL vom 5.11.2013, Az. V ZR 85/13 § 25 Abs. 5 WEG sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB (OLG Karlsruhe, ZMR 1977, 343; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., §25 Rn. 26; Pauly, ZMR 2013, 13) kein allgemeines Stimmverbot bei jedweden Interessenkollisionen vor (BayObLG, ZMR 2005, 561, 562; Elzer in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 86; jurisPK-BGB/Reichel-Scherer, 6. Aufl., § 25 Rn. 97; Staudinger/Bub, BGB, [2005], § 25 WEG Rn. 266; Vandenhouten in Köhler, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., Teil 4 Rn. 183; Gottschalg, NZM 2012, 271, 272), sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechts auf bestimmte, besonders schwerwiegende Fälle.
BGH, BESCHLUSS vom 4.5.2008, Az. V ZB 85/07 20	Würde	bereits ab der Eintragung des ersten Erwerbers der allgemeine, für voll eingerichtete Gemeinschaften geltende Grundsatz eingreifen, wonach nur der eingetragene Eigentümer Träger von Rechten und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann (so BayObLGZ 1990, 101, 104; ZMR 2005, 462; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 11 a.E.), endete die angestrebte zügige Verteilung der Stimmrechtsmacht des teilenden Eigentümers auf die künftigen Eigentümer zu einem - bezogen auf das „Demokratisierungsinteresse“ der Erwerber (vgl. Heismann, aaO) - zufälligen Zeitpunkt.
BGH, BESCHLUSS vom 4.11.1988, Az. V ZB 3/88 7 a) Wie die Beschlüsse der Oberlandesgerichte Frankfurt und Köln (OLGZ 1980, 163, 164; ZMR 1986, 130 = NJW-RR 1986, 698 f), die zur Vorlage geführt haben, bewerten auch andere Instanzgerichte und ein Teil des Fachschrifttums die Stimmenthaltung im Ergebnis als Ablehnung (OLG Celle NJW 1958, 307, 308; KG - 1. Zivilsenat - OLGZ 1978, 146, 149; BayObLG Rpfleger 1979, 66, 67; BayObLG Wohnungseigentümer 1982, 104 LS; LG Wuppertal Rpfleger 1972, 451, 452; Bärmann/Pick, WEG 6. Aufl. § 25 Rdn. 47; Weitnauer, WEG 6. Aufl. § 25 Rdn. 3; Palandt/Bassenge, BGB 47. Aufl. § 25 WEG An. 2 c; Weitnauer, Wohnungseigentümer 1982, 108 ff; Achelis NJW 1975, 1348 f).
BGH, BESCHLUSS vom 4.11.1988, Az. V ZB 3/88 8 wenn 'die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile ...' vertreten, hergeleitet, daß auch bei der Berechnung der Stimmenmehrheit auf die erschienenen Wohnungseigentümer abzustellen ist, also die Stimmenthaltungen mitzuzählen sind (OLG Köln, ZMR 1986, 130 = NJW-RR 1986, 698 f; Bärmann/Pick, WEG aaO Rdn. 47; Palandt/Bassenge aaO § 25 WEG An. 2 c).
BGH, BESCHLUSS vom 4.11.1988, Az. V ZB 3/88 Soweit die gegenteilige Auffassung darauf verweist, daß derjenige, der auf die anstehende Entscheidung einen Einfluß nehmen wolle, den Verhandlungsraum für die Zeit der Abstimmung verlassen könne (vgl. OLG Köln NJW-RR 1986, 698, 699; Palandt/Bassenge aaO § 25 WEG Rdn. 2 c; dagegen Ziege NJW 1975, 292; Merle NJW 1978, 1440; Schmid BlGBW 1980, 25, 26), wird ein Abstimmungszwang postuliert, für den es keine Rechtsgrundlage gibt.
BGH, BESCHLUSS vom 4.11.1988, Az. V ZB 3/88 3. Da die Stimmenthaltungen bei der Berechnung der Stimmenmehrheit nicht mitzählen, ist der Antrag, den Wohnungseigentümer R||^Bmit Hauswartaufgaben zu betreuen, mehrheitlich angenommen worden, gleichviel ob	se^bst mitstimmen durfte (vgl. § 25 Abs. 5 WEG) und ob er für den Antrag gestimmt hat (vgl. BGHZ 14, 264, 267).
BGH, vom 4.2.2002, Az. dd) Die wohl überwiegende Ansicht hält dagegen - wie das vorlegende Gericht - allein den nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentümer für stimmberechtigt (BayObLGZ 1998, 145; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., §25 WEG Rdn. 129 ff; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 22; Soergel/ Stürner, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 7; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 25 WEG Rdn. 4; Niedenführ/Schulze, WEG, 5. Aufl., § 25 Rdn. 6; Sauren, WEG, 3. Aufl., § 25 Rdn. 9; Lotz-Störner, Stimmrechtsausübung und Stimmrechtsbeschränkung im Wohnungseigentumsrecht, 1993, S. 61 ff; Beiz, Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Aufl., 1996, Rdn. 210; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., 1999, Rdn. 379; Lange-mann/Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, 2. Aufl., Rdn. 104; Bader, PiG 25 [1987], 67, 72; Riecke, DWE 1991, 58, 59; ders., MDR 1999, 153; F. Schmidt, Festschrift für Seuß, 1997, S. 265, 273 ff; Armbrüster, DNotZ 1999, 562, 576 ff; Roll, WE 1999, 75; ebenso für die Antragsbefugnis nach § 43 Abs.4 Nr. 2 WEG: Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 WEG Rdn. 15).
BGH, URTEIL vom 5.11.2010, Az. V ZR 60/10 Wie § 25 Abs. 5 Alt. 3 WEG zeigt, tritt ein Verlust des Stimmrechts auch in solchen Fällen erst ein, wenn der betreffende Wohnungseigentümer - anders als hier - unter den strengen Voraussetzungen des § 18 WEG (dazu Senat, Urteil vom 19. Januar 2007 - V ZR 26/06, BGHZ 170, 369, 372 ff.) rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden ist.
BGH, BESCHLUSS vom 4.8.2002, Az. V ZB 30/02 Abweichungen von diesem Kopfstimmrecht können jedoch vereinbart werden und sind grundsätzlich auch als Objektstimmrecht möglich, bei dem die Anzahl der Wohnungseigentumsrechte über die Stimmkraft des jeweiligen Rechtsinhabers entscheidet (vgl. BayObLG, WuM 1989, 527, 528; ZMR 2001, 366, 368; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 30; Stau-dinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 25 ff).
BGH, BESCHLUSS vom 4.8.2002, Az. V ZB 30/02 Demgemäß wird der Vorschrift bei einem solchen Gegenstand der Beschlußfassung ein Stimmverbot für den zu dem Verwalter bestimmten oder bestellten Wohnungseigentümer entnommen (BayObLG, NJW-RR 1987, 78, 79; 1993, 206; KG, ZMR 1986, 94, 95; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Nieden-führ/Schulze, WEG, 5. Aufl., § 25 Rdn. 7; Sauren, WEG, 3. Aufl., § 25 Rdn. 34; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., §25 WEG Rdn. 31; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 10; Palandt/Bassenge, 61. Aufl., § 25 WEG Rdn. 16; Münstermann-Schlichtmann, WE 1998, 412, 413).
BGH, BESCHLUSS vom 4.8.2002, Az. V ZB 30/02 - 16- cc) Folgerichtig wird der Wohnungseigentümer auch bei der Beschlußfassung über seine Abberufung aus dem Verwalteramt grundsätzlich als stimmberechtigt angesehen, weil diese Entscheidung als Gegenstück zur Verwalterbestellung ebenfalls in Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen erfolgt und somit kein Rechtsgeschäft im Sinne von § 25 Abs. 5 WEG darstellt, (OLG Celle, NJW 1958, 307; OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433, 434; KG, OLGZ 1979, 29, 31; OLG Zweibrücken, ZMR 1986, 369, 370; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 106 m.w.N.;Weitnauer/ Lüke, aaO § 25 Rdn. 21; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 31; Staudinger/ Bub, aaO, §26 WEG Rdn. 422 m.w.N.;Palandt/Bassenge, aaO, §25 WEG Rdn. 16).
BGH, BESCHLUSS vom 4.8.2002, Az. V ZB 30/02 (1)	Die Rechtsprechung der Obergerichte und ein Teil der Literatur nehmen an, daß in diesem Fall, in dem eine Trennung beider Maßnahmen nicht möglich ist, die Kündigung die Abberufung überlagere, weshalb aus § 25 Abs. 5 WEG ein umfassendes Stimmverbot folge (vgl. BayObLG, NJW-RR 1987, 78, 79; ZfIR 2002, 296, 298; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; Nieden-führ/Schulze, aaO, §25 Rdn. 7; Palandt/Bassenge, aaO, §25 WEG Rdn. 16; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 387, 463; Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Teil B Rdn. 196; Seuß, WE 1991, 276, 278).
BGH, BESCHLUSS vom 4.8.2002, Az. V ZB 30/02 (2)	Dagegen bejaht eine im Vordringen befindliche Meinung ein Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers bei einer einheitlichen Beschlußfassung über die (nicht außerordentliche) Beendigung des Verwalteramtes und des bestehenden Vertragsverhältnisses (Merle, Verwalter, S. 35; ders., WE 1987, 35, 36; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 106, § 26 WEG Rdn. 150; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424 a; ähnlich für das Gesellschaftsrecht BGHZ 18, 205, 211; 51,209, 215 f).
BGH, BESCHLUSS vom 4.8.2002, Az. V ZB 30/02 Die umstrittene Frage, ob der von einem Stimmverbot nach § 25 Abs. 5 WEG betroffene Wohnungseigentümer bei der Abstimmung auch von der Vertretung anderer Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist (so etwa BayObLG, ZfIR 2002, 296, 298; KG, NJW-RR 1989, 144; OLG Zweibrücken, NZM 1998, 671; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 285; NJW-RR 2001, 1668; Bär-mann/Pick/Merle, aaO, §25 Rdn. 121; Weitnauer/Lüke, aaO, §25 Rdn. 19; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 282 f; gegen ein Stimmverbot als Vertreter: MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 25 WEG Rdn. 32; Bärmann/Seuß, aaO, Teil B Rdn. 189; F. Schmidt, WE 1989, 2, 3; gegen ein Stimmverbot bei gebundener Vollmacht: Kahlen, WEG, §25 WEG Rdn. 121 - 128; Drabek, in: Decked, Die Eigentumswohnung [Stand: Dezember 2001], Gruppe 5, Rdn. 153), bedarf daher keiner Entscheidung.
BGH, BESCHLUSS vom 4.8.2002, Az. V ZB 30/02 aa) Eine Majorisierung der anderen Wohnungseigentümer, wie sie namentlich durch die Vereinbarung eines Objektstimmrechts ermöglicht wird (vgl. Rechenberg, WE 2002, 41), kann den Vorwurf rechtsmißbräuchlichen Verhaltens oder einer Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung begründen (vgl. BayObLG, ZMR 2001, 266, 268; ZfIR 2002, 296, 299; Staudin-ger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 228 - 233).
BGH, BESCHLUSS vom 4.8.2002, Az. V ZB 30/02 Mit diesen Regeln ist eine - bisweilen vertretene (vgl. -24- OLG Hamm, OLGZ 1978, 184, 188; OLG Düsseldorf, OLGZ 1984, 289, 290; LG Berlin, DWE 1986, 62, 63)- Reduzierung der Stimmkraft des rechtsmißbräuchlich abstimmenden Wohnungseigentümers auf eine 'Sperrminorität' von 25 % der Gesamtstimmenzahl nicht zu vereinbaren (so im Ergebnis auch KG, NJW-RR 1986, 643, 644; OLG Hamm, DWE 1989, 179, 180; Staudin-ger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 237 - 239; RGRK-BGB/Augustin, aaO, § 25 WEG Rdn. 17; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 18).
LG Mönchengladbach, Beschluss vom 3.7.2006, Az. 5 T 18/06 In solchen Fällen ist die persönliche Eignung des Verwalters besonders kritisch zu prüfen (BGHZ 152, 46; OLG Saarbrücken, ZMR 1998, 50; Staudinger-Bub, § 25 WEG Rn. 228 ff.).
AG Essen, Beschluss vom 5.6.1995, Az. 95 II 5/95 Insofern ist die Situation des Testamentsvollstreckers der Situation eines Zwangsverwalters vergleichbar, für den das OLG Hamm in dem Beschluß vom 23. Januar 1987 (der Wohnungseigentümer 1987 S. 54 (55) bestätigt hat, daß dieser auf Grund seiner Stellung auch das Stimmrecht des Wohnungseigentümers auszuüben hat und für diesen an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen hat (so auch Palandt/Bassenge, 43. Aufl. § 25 WEG Rdn. 2; Bärmann/Pick, WEG 12. Augl., § 25 Rdn. 18).
OLG München, Beschluss vom 3.8.2010, Az. 32 Wx 16/10 (1) Den Antragsgegnern ist zuzugeben, dass es bislang an einer gefestigten Rechtsprechung fehlt zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft, der selbst nicht Wohnungseigentümer ist, als bevollmächtigter Vertreter eines oder mehrerer Miteigentümer deren Stimmrechte bei der Beschlussfassung über seine eigene Bestellung oder Abberufung ausüben darf.(2) Der Senat ist, wie der Bundesgerichtshof (BGH NJW 2002, 3704 = ZMR 2002, 930), der Auffassung, dass die Vorschrift des § 25 Abs. 5 WEG als Ausnahmevorschrift nur bestimmte Fälle der Interessenkollision erfassen, einen Wohnungseigentümer aber nicht generell daran hindern soll, an Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken.

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