Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/helho-31.3.2016-kiinteiston-kanne-hyvaksytty-kossa-ja-hovioikeudesta-ei-myonnetty-jatkokasittelylupaa
Timestamp: 2020-07-14 02:51:18+00:00

Document:
HelHO 31.3.2016 Kiinteistökaupan purku | asuntokaupanvirheet.fi
Kiinteistökaupan purkukanne hylätty
Kiinteistökaupan purku edellyttää olennaista virhettä, josta kantajalla on näyttötaakka. Virheen on pitänyt olla olemassa kaupantekohetkellä ja sen on oltava vaikutuksellinen eli vaikuttaa kaupan tekemisessä. Virheen näyttäminen on rakennusalan asiantuntijoiden todistelun varassa. Näyttö on usein ristiriitaista. Silloin näyttötaakka saa merkitystä tuomioistuimen suorittamassa näytön arvioinnissa. Tässä katsottiin ettei virheitä oltu näytetty toteen.
"Käräjäoikeus on todennut kiinteistössä olevan laatuvirhe salaojituksen, pesuhuoneen ja saunan sekä betoniterassin osalta ja arvioinut vastaajan vastuulla olevien korjauskustannusten määräksi yhteensä 10.500 euroa.
Seinärakenteiden kosteus- ja mikrobivaurioiden osalta myyjän ei ole katsottu olevan vastuussa. Kaupan\ kohteessa ei siten ole ollut olennaista virhettä, eikä perustetta kaupan purkamiseen kantajan väittämillä perusteilla ole.
Esityn selvityksen perusteella käräjäoikeus toteaa, että antaessaan tietoja kaupan kohteesta vastaaja ei ole johtanut kantajaa harhaan, eikä jättänyt kertomatta tiedossaan
olleita oleellisia asioita. Siltä osin kuin talossa vastaajan aikana
tehdyt korjaukset ovat olleet virheellisiä, vastaajan ei ole katsottava olleen tietoinen niistä eikä betoniterassin rakenteen heikkenemisestä."
Cancellation of transaction for real estate rejected
The cancellation of the real estate transaction requires a material error, for which the plaintiff has the burden of proof. The defect must have existed at the time of the trade and must be effective, that is to say, influence the trade. To prove a defect depends on the testimony of construction experts. The evidence is often contradictory. The burden of proof then becomes relevant to the court's assessment of the evidence. Here it was considered that no faults had been proven.
"The district court found a defect in the property with regard to drainage, the washroom and the sauna and the concrete terrace and estimated the total cost of the repair at EUR 10,500.
The seller is not held liable for moisture and microbial damage to wall structures. Thus, there was no material error in the subject-matter of the transaction and there are no grounds for cancellation on the grounds alleged by the applicant.
On the basis of the explanation provided, the District Court finds that the defendant has not misled or failed to disclose the
essential things. As far as the house during the defendant's time the repairs made have been erroneous and the defendant shall not be deemed to have been aware of them or to have the structure of the concrete terrace impaired. "
Helsingin hovioikeus päätös
Antamispäivä 31.3.2016
X käräjäoikeus 23.10.2015 nro xxx (liitteenä)
Asia kiinteistönkaupan purkaminen ym.
Valittaja TO
TO on toistanut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevän kanteensa kohtien 1-4 sekä 6 ja 7 osalta sekä vaatinut, että JU velvoitetaan toissijaisesti suorittamaan Olle vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena 150.332,83 euroa korkoineen sekä korvaamaan On oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.
JU on vaatinut, että TOn hänelle asianosaiskuluista maksettavaksi tuomittu määrä korotetaan 11.585,86 euroksi korkoineen.
Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 5 §:n mukaan valittaja O tarvitsee asiassa jatkokäsittelyluvan.
1) ilmenee aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeelli- suutta,
2) käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ei ole mahdollista arvioida jatkokäsittelylupaa myöntämättä,
Jatkokäsittelylupaa ei tarvitse edellä 1 kohdan nojalla myöntää yksinomaan näytön uudelleen arvioimista varten, ellei käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ole perusteltua aihetta epäillä valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella.
Jatkokäsittelylupaa ei myönnetä. Käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi. Koska valittajalle ei myönnetä jatkokäsittelylupaa, vastavalitus raukeaa.
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittaµmalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali- tuksen tekemiseen päättyy 30.5.2016.
hovioikeudenneuvos JK
hovioikeudenneuvos BL
määräaikainen hovioikeudenneuvos JJ
X KÄRÄJÄOIKEUS
2.3 osasto
Käräjätuomari PHA
Kantaja OJ
Vastaaja UJ
Asia Vireille KANNE
Kiinteistön virhe/sopimusrikkomus 5.3.2014
Kantaja TO on vaatinut ensisijaisesti, että
1. osoitteessa M 5,x sijaitsevaa 1/2 määräosaa kiinteistöstä 49-3 koskeva kiinteistökauppa 10.4.2013 julistetaan puretuksi
2. vastaaja velvoitetaan palauttamaan kauppahinta 372.500 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 10.4.2013 lukien
3. vastaaja velvoitetaan suorittamaan kantajalle rakennuksen virheiden selvittelykustannukset yhteensä 11.325,05 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien
4. vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen siitä kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta
tai toissijaisesti, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan kantajalle
5. vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena rakennuksen korjauskustannuksia vastaavan määrän 241.076 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen
6. virheiden selvittelykustannukset 11.325,05 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.
7. korvauksena oikeudenkäyntikuluista ja todistajanpalkkioista yhteensä 31.470,66 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen siitä kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.
Kaupan kohteessa on lukuisia vakavia virheitä, jotka edellyttävät välitöntä korjausta. Korjausten laajuus ja kustannus yhdessä muodostavat niin olennaisen virheen kaupan kohteessa, että kaupan purkamisen edellytykset täyttyvät. Virheistä ei ollut kerrottu kantajalle tai niitä koskeva informaatio oli virheellistä. Korjaustarpeet ovat laajat ja ulottuvat kattoa lukuun ottamatta lähes kaikkiin talon rakenteisiin.
Korjauskustannukset ovat niin suuret, että on kyseenalaista kannattaako talo korjata vai purkaa ja korvata uudella. Öljyhavainnon vaikutukset korjauskustannuksiin voivat olla huomattavat, ja on kohtuutonta asettaa se ostajan riskille ja vastuulle. Jos kantaja olisi ollut tietoinen korjaustarpeista ja virheistä, hän ei olisi tehnyt kauppaa.
Virheiden vuoksi kantaja perheineen on joutunut muuttamaan pois kiinteistöltä, koska rakennuksessa on todettu terveyshaitta ja pidempiaikainen oleskelu tiloissa merkitsisi terveysriskiä. Viranomainen on kehottanut kantajaa korjaamaan virheet ennen kuin kiinteistöä käytetään asuintarkoitukseen. Virheiden korjaaminen on välttämätöntä. Virheet ovat kustannusvaikutuksiltaan merkittäviä ja olennaisesti suurempia kuin kantaja on voinut kauppaa tehtäessä olettaa joutuvansa maksamaan rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina. Kaupan pysyminen ei ole kohtuullinen ratkaisu kantajan kannalta. Jos korjaustoimien arvioitaisiin aiheuttavan tasonparannusta ja käyttöiän pidentymistä, vastaaja saa ne hyväkseen suorittaessaan kaupan purun jälkeen tarpeelliseksi katsomansa korjaustoimet.
Vastaaja on ennen kauppaa antanut harhaanjohtavaa tietoa rakennuksen kunnosta ja sen laatua koskevista kauppaan vaikuttaneista ominaisuuksista (MK 2:17 § 2). Kauppaan vaikuttaneet uudistukset ja remontit oli suoritettu virheellisesti. Vastaaja on tiennyt teettämiensä uudistusten ja korjausten toteutustavoista ja virheellisyydestä sekä terassin kunnosta. Vastaaja on laiminlyönyt korjata alakerran kostuneet seinärakenteet salaojien asentamisen yhteydessä. Vastaaja on jättänyt kertomatta, että talon seinärakenteet oli toteutettu tavalla, joka on riskirakenne. Vastaaja on jättänyt kertomatta edellä mainituista ominaisuuksista, joista hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää (MK 2:17§ 3). Kiinteistö poikkeaa virheittensä vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen edellyttää (MK 2:17§ 5). Asuntoa myytiin hyväkuntoisena ja siihen tehdyt lukuisat uudistukset ja peruskorjaukset tukivat tätä käsitystä. Asumistarkoitukseen ostettu rakennus on osoittautunut siihen tarkoitukseen terveydelle haitalliseksi.
Vahingonkorvaus/hinnanalennus
Koska korjaustoimia ei ole suoritettu, vahingonkorvauksen tai hinnanalennuksen määrä on ratkaistava korjauskustannuslaskelmien perusteella. Toinen arvio hinnanalennuksesta on näkemys kiinteistön markkina-arvosta, jos virheet olisivat olleet ostajaehdokkaiden tiedossa, jolloin kauppahinta olisi todennäköisesti ollut enintään tontin arvo.
Arvio korjauskustannuksista on 277.247 euron (TL Oy) ja 214.076,77 euron (RA Oy) keskiarvo (eli 241.076 euroa). Tarkka kustannus selviää, kun korjaustyöt tehdään. Kantajalla ei ole taloudellisia resursseja ryhtyä korjaustoimiin.
Talo myytiin ja esiteltiin hyväkuntoisena. Kantaja teki ostopäätöksen saamansa informaation perusteella. Kauppahinta vastasi alueella käypää markkinahintaa myyntitietojen mukaisesta talosta. Kantaja budjetoi kauppahinnan lisäksi korjauksiin yhteensä noin 48.500 euroa (katto n. 10.000 euroa, ikkunoiden ja ovien kunnostus n. 15.000 euroa, putkien sukitus n. 10.000 euroa, suihkutila 13.570 euroa), minkä lisäksi tulisi koko talon lämmitysvesiputkien uusiminen.
2.2 Virheiden havaitseminen
Kantaja oli havainnut heti ensimmäisellä viikolla asunnossa tunkkaisen hajun sekä ala- että yläkerrassa. Alakerran kodinhoitohuoneen ja pannuhuoneen seinät hilseilivät. Kesäkuussa 2013 myyjän hakiessa tavaroitaan varastohuoneesta ja autotallista havaittiin, että varaston seinät olivat homeessa ja autotallin seinät hilseilivät. Heinäkuussa 2013 aloitetun kylpyhuoneen suihkutilan remontin yhteydessä havaittiin, että vedeneristeen alla oli vettä, lattiakaadot olivat virheelliset, poistoputki tukossa ja makuuhuoneen vastainen seinä kostea. Tila oli ilmoitettu remontoiduksi 1998.
Betoninen terassi oli sortumavaarassa ja terassin puoleinen seinä oli vaurioitunut. Elokuussa 2013 todettiin, että salaojitus oli virheellinen. Syyskuussa 2013 havaittiin, että ulkoseinän eristemateriaali oli märkää, seinärakenteista löytyi viitearvot ylittäviä mikrobikasvustoja ja vuonna 2003 uusituksi ilmoitetusta saunasta puuttui vedeneristys. Lattiavalusta mitattu öljypitoisuus oli moninkertainen maaperässä sallittuun nähden. Maan ja lattiavalun välistä todettiin puuttuvan lämmöneristys.
Lattialämmitysputkisto oli ilmoitettu uusituksi vuonna 1998-2000 ja 2009.
Jos kantajan katsottaisiin vahingoittaneen rakennusta ja aiheuttaneen siinä korjaustarpeita seinän pesemisellä, olisi kaupan purussa kauppahinnan palautuksessa huomioitava tämän korjaustarpeen arvo. Vastaajan oman väittämän mukaan arvo olisi seinärakenteiden tiivistämisestä syntynyt kustannus. Väittämistaakka hyvityksen tarkemmasta määrästä on vastaajalla.
Tunkkaisen hajun vuoksi kantaja paransi asiantuntijan neuvosta painovoimaista ilmanvaihtoa. Rakennukseen ei ole lisätty vastaajan väittämää koneellista ilmanvaihtoa.
2.3 Reklamaatiot
O on reklamoinut ja esittänyt kaupanpurkuvaatimuksen Ulle ensimmäisen kerran 20.9.2013. Hän on uusinut vaatimuksensa 2.10.2013 ja vielä 26.11.2013 asianajajansa välityksellä.
Seinärakenteita lukuun ottamatta kaikki virheet ovat rakennusosissa jotka vastaaja on uusinut 1998 - 2003. Kysymys ei siis ole virheistä, 'joihin olisi pitänyt varautua sillä perusteella, että talo oli rakennettu 1960-luvulla. Ostaja ei ole velvollinen varautumaan seinärakenteiden purkamiseen ja korjaamiseen mikrobivaurioiden vuoksi silloinkaan, kun talo on 50 vuotta vanha. Virheiden korjaamisen myötä ei synny vaikutuksellista käyttöiän pitenemistä tai laadun parantumista.
Vastaajan antaman tiedon mukaan salaojitus ja perusmuurin patolevytys oli rakennuksen kolmen sivun osalta uusittu vuonna 1998. Vastaaja on kertonut, ettei salaoja ollut tarpeellinen sen seinustan (julkisivupuoli) osalta, jolle salaojaa ei ollut uusittu. Salaojaputkitus on sijoitettu virheellisesti pääosin rakennuksen lattiapintaa ylemmälle tasolle. Näin ollen salaojitus ei voi toimia, eli pitää rakennuspohjaa ja talon lattia-, seinä- ja perusrakenteita kuivina. Salaojaputkiin on virheellisesti ohjattu myös kattovesiä ja salaojaputkea käytetty virheellisesti osittain sadeveden poistoputkena. Asiantuntijan mukaan koko salaojitus on lukuisten virheitten vuoksi uusittava. Salaojitus on uusittava myös julkisivupuolelle. Aloitetun pesutilaremontin yhteydessä on paljastunut,
ettei lattiavalu kuivunut vaan saa kosteuspainetta lattian alla olevasta maasta. Vastoin annettua informaatiota salaaja tälläkin sivustalla on tarpeellinen. Salaojajärjestelmän uusiminen on välttämätöntä myös siksi, että sen toimimattomuudesta on seurannut muita virheitä ja vaurioita.
Vastaaja on teettänyt salaojituksen ja varmuudella havainnut, että salaojitus ei ulotu lattiapinnan alapuolelle. Kantajalle ei ole annettu tästä tietoa.
Talossa on anturaperustus. Salaojituksen tulisi olla anturoiden alapinnan tasolla, ei pelkästään lattiapinnan alapuolella. Salaojitus oli alun perin suunniteltu ympäri talon. Vastaajan teettämä salaojitus oli suunniteltu oikein anturoiden alapinnan tasolle ja kiertämään koko talon. Salaaja on suunnittelijoidenkin mielestä ollut tarpeellinen kaikilla seinustoilla ja sen poisjättäminen yhdeltä seinustalta on virhe.
Kantajalla on ollut oikeus olettaa, että salaojat on vastaajan toimesta uusittu asianmukaisesti. Sellainen salaojituksen korjaus, jonka yhteydessä erotetaan sadevesijärjestelmä, maksaa 21.949 - 38.700 euroa (K11, K12, K15 ja K 16).
3.2 Seinärakenteet: kosteus ja mikrobivauriot
Vastaaja oli vakuuttanut kuntotarkastusraporttiin 13.3.2013 liittämässään kommentaarissa, ettei mitään kosteusvaurioitua ollut ja että kosteuslähteet oli poistettu. Vastaaja on maininnut, että autotallissa oli joskus ollut jonkinlainen harmaavesivahinko, mutta ei kertonut, että siitä olisi ollut tai olisi odotettavissa joitain seurauksia. Kuntotarkastus ei osoittanut mitään siihen viittaavaa.
Alakerran seinärakenteissa on todettu huomattavaa kosteutta. Sekä alakerran että yläkerran seinissä on havaittu terveydelle haitallisia mikrobiesiintymiä. Havaintoja terveydelle vaarallisesta aktiivisesta mikrobikasvustosta on tehty seuraavissa huonetiloissa:
- alakerran varaston ulkoseinä
- alakerran makuuhuoneen ulkoseinä
- alakerran työhuone ulkoseinä
- yläkerran työhuone ulkoseinä
- yläkerta olohuoneen ulkoseinä
- yläkerta makuuhuoneen seinä
- yläkerta ruokailutilan seinä
- yläkerta toisen makuuhuoneen seinä
Kaikissa näytteissä aktinobakteerien (sädesienten) määrä ylittää viitearvot. Kaupungin terveystarkastaja on kehottanut korjaamaan kaikki kosteus- ja mikrobivaurioituneet rakenteet.
Tarkastajan lausunnon mukaan pidempiaikaista oleskelua huoneiston tiloissa ei suositella. Eristetilassa oleva aktiivinen mikrobikasvusto on terveysvaara ja se on korjattava välttämättä. Eristetila ei ole yhteydessä ulkoilmaan. Tiiliseinässä ei ole ilmanottoaukkoja, minkä vastaaja itse vahvistaa lausumassaan 19.5.2014. Kalkkihiekkatiili ei ole helposti vettä imevä materiaali.
Kosteus alakerran seinärakenteissa ja mikrobikasvustot ovat seurausta salaojituksen virheestä. Kantajalle annetun informaation mukaan salaojat oli uusittu 1998. Ilmeisesti rakennus olikin 35 vuotta ollut ilman salaojia ja perusmuurilevyjä. Vastaaja oli tehnyt salaojitusjärjestelmän siksi, että alakerran seinässä oli näkyvissä kosteusongelmia. Vastaaja ei avannut ja korjannut kostuneita seinärakenteita. Salaojitus tehtiin virheellisesti niin, ettei toteutus ole voinut pitää talon rakenteita tarkoitetulla tavalla kuivana. Tosiasiassa talon perustus- ja seinärakenteisiin on koko olemassaolonsa ajan kohdistunut ylimääräistä kosteusrasitetta.
Vastaajan kertoma harmaavesivahinko autotallissa oli nyt saadun tiedon mukaan tapahtunut vuonna 2001. Se ei ole syy todettuihin virheisiin.
Suurimmat todetut kosteudet eivät ole autotallin alueella, eikä viitteitä kosteudesta osoitettu kuntotarkastuksessa 2013. Lisäksi vastaaja on ennen kauppaa vakuuttanut, ettei kosteusvaurioita ole.
Kaupan jälkeen vastaaja tyhjensi varaston tavaroistaan. Niiden takaa tuli näkyviin pantteriventtiili, josta tippui muutama pisara minuutissa. Tämä ei ole syy alakerran vaurioihin, mutta jos olisikin, on kyseessä seikka, jota kantaja ei voinut tietää, ja josta vastuu on vastaajalla.
Kantajan omistusaikana talon "takaseinustalla" (julkisivun vastainen sivu), yläkerran tasossa, puhdistettiin aurinkoisena päivänä pihalaattoja ja seinää kasvien jättämistä pölyjäljistä kevyesti suihkuttamalla. Tämä hetkellinen vähäinen toimenpide ei ole aiheuttanut alakerran vaurioita joista nyt on kysymys. Vastaajan väite siitä on absurdi.
Kantaja ei tiedä, mitkä tekijät ovat aiheuttaneet mikrobikasvustot yläkerran seinärakenteisiin. Vastaajan väittämän mukaan syynä olisi em. paikallinen pesu, ja ilmeisesti myös seinärakenne sellaisenaan.
Paikallinen ja hetkellinen pesu ei ole syy mikrobikasvustoille, varsinkaan kun niitä on tavattu neljältä seinältä ja seinät olivat 50 vuotta vastaanottaneet mm. viistosateita. Kantaja ei ole ollut eikä hänen olisi pitänytkään olla tietoinen siitä, että seinärakenne sellaisenaan olisi riskiratkaisu. Mikrobivauriot ovat kaupan virhe siinäkin tapauksessa, että ne johtuisivat seinärakenteesta itsestään.
Vastaaja on myöntänyt lausumissaan käräjäoikeudelle, että seinärakenteissa on runsaat mikrobikasvustot ja kosteutta. Vastaaja katsoo kiinteistön arvon tämän johdosta alentuneen 78.970 euroa ja vaatii tätä kantajan aiheuttamana arvon alentumana hyvitettäväksi kaupan purun yhteydessä.
Osapuolet ovat yhtä mieltä siitä, että rakennuksen seinärakenteissa on mikrobi- ja kosteusvaurioita, ja että kiinteistön arvo on niiden takia kauppahintaa alhaisempi. Arvo on kauppahintaa alhaisempi riippumatta siitä, mikä on vauriot aiheuttanut.
Riidatonta on, että seinärakenteiden vaurioiden vaikutus kiinteistön arvoon on vähintään 78.970 euroa. Tähän on lisättävä suojaus-, suunnittelu- ja valvontakulut, joita vastaaja ei ole laskelmassaan huomioinut.
3.3 Pesuhuone; puuttuva kosteussulku ja kosteusvauriot
Vuonna 1998 remontoiduksi ilmoitetun pesuhuoneen suihkutilassa lattiakaivona oli kuivakaivo. Vedeneristys oli asennettu virheellisesti niin, että vesi oli päässyt eristeen alle. Pesuhuoneen seinistä puuttui vedeneristys. Lattiarakenne ja seinärakenteet olivat kostuneet, ja kosteus oli levinnyt myös viereisen makuuhuoneen puolelle. Annetun tiedon mukaan tilan piti olla vedeneristetty. Toteutukset ovat määräysten vastaiset, ja ainakin seinän puuttuvan vedeneristeen osalta myyjä on ollut velvollinen kertomaan asiasta.
3.4 Sauna; puuttuva vedeneristys
Sauna oli ilmoitettu remontoiduksi ja asianmukainen vedeneristys tehdyksi vuonna 2003. Uuden lattialaatoituksen alla oli kuitenkin vanha laatoitus, eikä vedeneristystä ollut. Toteutus on määräysten vastainen ja myyjän antama informaatio virheellistä.
3.5 Betoniterassi
Betoninen rakenne on sortumisvaarassa, koska sen kantavia rakenteita on purettu. Myös terassinpuoleinen seinä on vaurioitunut. Asiantuntijan mukaan terassi on purettava ja rakennettava uudelleen. Tilanne oli ollut myyjän tiedossa, mutta hän ei ollut kertonut sitä kantajalle. Lumen takia
kantaja ei voinut tehdä siitä havaintoja ostohetkellä.
3.6 Eristämätön lattiarakenne
Lattialämmitysputkisto oli ilmoitettu uusituksi vuonna 1998-2000 ja 2009. Lattialämmitetty alakerran maanvarainen lattia on toteutettu rakentamisaikaisten määräysten vastaisesti ilman lämmön eristystä.
Lisäksi kosteussulku on puutteellinen. Vanhaa lämmitysputkistoa ei ole vaihdettu, vaan lattialämmitys on teetetty lattiaan, jossa sitä ei aiemmin ole ollut. Tämä rakenteellisesti virheellinen lopputulos aiheuttaa tehottomuutta ja energiahukan vuoksi ylimääräisiä kustannuksia. Lisäksi alunperin ilman lattialämmitystä olleen eristämättömän lattiarakenteen kosteudenhallinta on häiriintynyt, kun lattian alla oleva aina kostea maaperä saa lämpöä.
Kantajalla on ollut saamansa informaation perusteella oikeus odottaa, että lattiarakenne lämmityksineen on asianmukainen. Vastaaja on jättänyt kertomatta, että lattialämmitys on asennettu eristämättömään lattiaan. Jos virhe kompensoitaisiin ilman lattiarakenteen korjaamista, se oikeuttaisi joka tapauksessa tuntuvaan hinnanalennukseen. Ainakin pesuhuoneen osalta lattialämmitys on ollut kaupan ehto ja kantaja on ollut oikeutettu odottamaan, että toteutus on asianmukainen (K2 vrt K1). Kysymys on myös maakaaren 2 luvun 17 § 1 kohdan tarkoittamasta sopimusrikkomuksesta.
3.7 Öljy ja muut haihtuvat yhdisteet
Alakerran työhuoneen lattian pintavalusta on analysoitu huomattava määrä öljyjakeita ja öljyn haju on valussa voimakas. Öljyongelman syytä tai laajuutta ei ole saatu selvitettyä, koska se edellyttäisi laajoja ja kalliita tutkimuksia. Lattiarakennetta korjattaessa on öljyn takia varauduttava maa-ainesten vaihtamiseen ja käsittelyyn. Lisäksi lattiavalusta on analysoitu koholla oleva pitoisuus muita haihtuvia kemiallisia yhdisteitä.
3.8 Hyvitykset kaupan purkutilanteessa
Kantaja ei ole aiheuttanut seinärakenteiden vaurioita, eikä asiassa siten ole mitään hyvitettävää. Pesuhuoneessa on virheitä, jotka oli tullut korjata riippumatta siitä, oliko kantaja varautunut pesuhuoneen pintaremonttiin. Jo suoritettu, välttämätöntä korjausta edeltävä purkutyö on kaupan purkutilannetta ajatellen koitunut vastaajan hyväksi, eikä se voi muodostaa hyvitettävää arvon alenemista. Määrällisesti pesuhuonetilan ennallistamisen kustannuksiksi hyväksytään 10.000
Vastaajan hyvitysperusteina esittämät 150 - 190 euron arvoiset .. yksityiskohdat eivät vaikuta kiinteistön arvoon, eivätkä ne ole yhteydessa kantajan laiminlyönteihin, eivätkä myöskään oikeuta hyvityksiin.
Asumishyödyn määräksi ajalla 20.4.2013 - 22.8.2014 myönnetään 2.000 euroa kuukaudessa, josta on kuitenkin vähennettävä kiinteistövero 1.353 euroa vuodessa. Näin ollen vähennettävä kiinteistöveron määrä 16 kuukaudelta on yhteensä 1.804 euroa.
Kantaja on joutunut muuttamaan vuokralle ja hän on 23.8.2014 alkaen maksanut sijaisasumisesta vuokraa 2.000 euroa kuukaudessa. Kantaja kuittaa tähän mennessä syntyneellä vahingonkorvauksena pidettävällä
26.000 euron vastasaatavallaan (13 kuukaudelta) kantajan hyvitysvaatimuksia.
Kantaja on paljoksunut vastaajan oikeudenkäyntikulujen määrää käytettyjen työtuntien osalta. Kantaja on määrällisesti myöntänyt asianosaiskuluista 2.500 euroa ja oikeudenkäyntikuluista 31.500 euroa.
Asianajajan työmäärä on noin 93 tuntia ja vastaaja vaatii lisäksi korvausta omasta ajankäytöstään 176 tunnilta. Kantajan asiamiehen työtuntien määrä on noin 96. Asia ei ole ollut oikeudellisesti erityisen haasteellinen ja todistelu on ollut tavanomaista. Vastaajan vaatimus ylittää oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ssä tarkoitetun tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneet kohtuulliset kulut. Asianosaiskuluina on vaadittu kopiokuluja, jotka asianajon yhteydessä kuuluisivat yleiskuluihin sekä selvittämättömiä pysäköinti-, kilometri- ja asiantuntijakuluja.
Vastaaja JU on kiistänyt kanteen ja vaatinut, että kanne hylätään kokonaisuudessaan. U on vaatinut lisäksi, että jos kauppa määrättäisiin purettavaksi, palautettavasta kauppahinnasta tulee vähentää maakaaren 2 luvun 33 §:n perusteella kantajan saamana asumishyötynä ajalta 20.4.2013 - 22.8.2014 yhteensä 16 kuukaudelta
2.000 euroa kuukaudessa eli yhteensä 32.000 euroa.
U on edelleen vaatinut, että palautettavasta kauppahinnasta tulee vähentää maakaaren 2 luvun 34 §:n perusteella kantajien aiheuttamana arvonalennuksena 96.200 euroa.
U on lisäksi kiistänyt sijaisasumista koskevat vaatimukset perusteeltaan ja määrältään.
U on vaatinut, että O velvoitetaan suorittamaan hänelle oikeudenkäyntikulujen korvauksena 30.045,20 euroa ja todistajanpalkkioiden korvauksena 1.730 euroa sekä asianosaiskuluina 15.009,66 euroa, molemmat määrät korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta.
Mitään perusteita kaupan purkamiselle ja kauppahinnan palautukselle ei ole. Myyntihetkellä talo oli kuntotarkastuksen osoittamassa ikäisekseen hyvässä ja ilmoitettua vastaavassa kunnossa. Kantaja on itse omilla huoltotoimenpiteillään aiheuttanut mikrobiongelman. Talo ei ole palautettavassa kunnossa. Näin ollen kauppaa ei voida purkaa ja velvoittaa vastaajaa palauttamaan koko kauppahinta. Kantajan toimesta on suihkuttamalla seinät aiheutettu kosteus- ja mikrobivaurioituminen, minkä vuoksi kauppa ei ole purettavissa. Muista asioista johtuvat korjaustarpeet eivät ylitä vakiintunutta neljän prosentin reklamaatiorajaa
eli nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa 15.000 euroa kauppahinnasta. Öljyä on löytynyt vain vähäinen määrä, eikä maaperästä ole löytynyt lainkaan öljyä. Ainoa keskusteltava asia voi olla salaojitus.
Esitetyt korjauskustannusvaatimukset ovat aiheettomia ja niihin sisältyy laadun parantamista. Perusteita vahingonkorvaukselle tai hinnanalennukselle ei ole. Kantajan tulee vastata itse aiheuttamiensa mikrobeihin liittyvien ongelmien korjauskustannuksista ja talon asumiskelpoisuuden pilaamisesta. Muut korjaustarpeet eivät ylitä oikeuskäytännössä vakiintunutta reklamaatiorajaa. Virheiden korjauskustannukset eivät ylitä hinnanalennuksen edellyttämää merkittävyyskynnystä eli velvoitetta hinnanalennuksen maksamiseen ei ole. Kantajan vaatimaa laatutason nostoa ei voi sisällyttää reklamaatioon.
Vastaaja ei ole jättänyt kertomatta mitään tiedossaan ollutta asiaa eikä ole johtanut kantajaa harhaan. Vastaaja ei ole tiennyt väitetyistä virheellisistä korjausten toteutustavoista eikä terassin romahduskunnosta. Vastaaja ei ole ollut tietoinen myöskään salaojien ongelmista, koska mitään ongelmia ei ole ilmennyt 15 vuoteen.
Myyjä ei ole jättänyt kertomatta mitään oleellista. löytyneet muutamat epäolennaiset pikkuvirheet eivät ole myyjän vastuulla. Virheiden Merkittävyyskynnys Kantajan vaatimuksissa ei ole huomioitu rakenneosan teknistä käyttöikää ja eliniän pidentämistä. Kaikkia purku­ ja uudelleenrakentamiskustannuksia sekä laadunparannuskustannuksia vaaditaan virheellisesti myyjältä.
Mahdollisten virheellisyyksiksi katsottavien seikkojen korjauskustannusten määrä on joka tapauksessa enintään 9.000 euroa eli niin vähäinen, että oikeuskäytännön mukainen neljän prosentin merkittävyyskynnys ei ylity, joten kanne on myös hinnanalennusvaatimuksen osalta hylättävä. Arvonalennusta koskeva laskelma perustuu kantajan esittämiin asiantuntija-arvioihin.
Sijaisasumiskustannusten määrästä ei ole esitetty näyttöä. Korvausvastuu edellyttää vastaajan tuottamusta, jota ei ole.
Talo oli ikäisekseen hyväkuntoinen. Siinä on tehty lukuisia remontteja ja parannuksia, joista viimeisimpänä öljylämmityksen uusiminen maalämmöllä. Kauppahinta on talon pinta-alaan (2 x 143 m2) ja alueen yleiseen hintatasoon nähden edullinen.
Kantajalle oli kerrottu kaikki mahdollinen talon historiasta, myös sen ikävistä yksityiskohdista kuten 35 vuotta ilman salaojia ja alakerran seinien kosteusvaurio 15 vuotta sitten, harmaavesivahinko autotallissa sekä lukuisista remonttien yhteydessä havaituista vaarallisista rakennustavoista. On otettava huomioon, että talo on valmistunut 50 vuotta sitten ja erotettava toisistaan rakennustapa ja rakennusvirhe sekä ajan kuluminen ja virhe.
Kantaja oli ymmärtämättömyyttään kesän 2013 alussa pessyt ulkoseinät painepesulla ja kastellut ulkoseinän villat, mistä oli kuuman kesän aikana seurannut räjähdysmäinen mikrobien kasvu. Todennäköisesti vettä oli valunut myös alas kellariin. Tilannetta ennen kastelua ei valitettavasti voida rekonstruoida. Koskaan aiemmin 50 vuoteen kukaan ei ollut valittanut talon sisäilman laadusta.
Asumiskelpoisuuden menetys on ollut seurausta kantajan huoltovirheestä. Kanteen tueksi esitetyt väittämät ovat fysiikan lakien vastaisia. Esitetyt korjaustoimenpiteet ovat ylimitoitettuja. Myyjän ei tule olla vastuussa peruskorjaus- ja tasonparannuskustannuksista.
Korjauksen osalta on arvioitava elinkaarivaikutusta.
Vaikutus palautettavan kauppahinnan määrään määräytyy kantajan oikeudelle esittämien arvioiden mukaisesti.
Väite tunkkaisen hajun havaitsemisesta muuttamista seuraavalla viikolla ei voi pitää paikkaansa, vaan kysymyksessä on jälkikäteen tehty väite syksyllä 2013 toteutettujen mittausten valossa. Mitään havaintoja tunkkaisesta hajusta ei todettu kuntotarkastuksen yhteydessä kuukautta ennen kaupantekoa. Kantajakaan ei ilmoittanut tällaisista havainnoista tutustuessaan taloon, eikä myöskään kaupan jälkeisinä lähikuukausina. Epäselvää on myös se, miksi kantaja asennutti taloon koneellisen ilmanvaihdon, jos hän havaitsi heti alussa huonoa sisäilmaa. Koneellinen ilmanvaihto tunnetusti imee ilmaa rakenteiden kautta.
Pannuhuonetta oli näytetty kantajalle esimerkkinä 15 vuotta sitten olleen kosteusvaurion ilmentymiltä.
Länsi-pohjoisnurkan varaston seinät eivät olleet kantajan väittämällä tavalla hameessa 26.8.2013, eivät kuntotarkastuksen yhteydessä talvella 2013 eivätkä Raksystemsin mittauksissa syksyllä 2013. Kesän jälkeen lokakuussa löytynyt kosteus on looginen seuraus seinän pesutoimenpiteistä.
Lattiakaadot olivat kuntotarkastajan tarkastamat ja hyväksymät.
Terassin rakenteet ovat olleet silmin havaittavissa taloon tutustumisen aikana ja kantajan asuessa talossa. Terassia koskeva reklamaatio on viivästynyt routa- ja kesäkauden yli lokakuulle.
Salaojien korolla ei voida selittää yläkerran ongelmia eikä yksiselitteisesti alakerran seinien ongelmia.
Vuonna 1998 tehty kellarin lattialämmitys eli kahden patterin kierron muuttaminen kahden huoneen osalta lattiakiertoiseksi on helppo palauttaa pattereiksi. Painevesiputkiston vuonna 2009 tehty uudistus ei liity asiaan.
2.3 Reklamaatiot vuoden 2013 aikana
Kantaja ei ole reklamoinut vastaajalle suullisesti kesän 2013 aikana
hajuista tms. Ainoastaan puretun suihkuhuoneen osalta todettiin kuivatustarve. Sähköpostiviestissä 1.8.2013 kiinteistönvälittäjälle on toistettu vain suihkuhuoneen ongelma ja mainittu länsi-pohjoisnurkan alavaraston kosteus, eikä yläkerrasta ole mitään mainintaa.
Reklamaatiossa, joka on tehty 2.10.2013, oli kolme näytettä alakerran seinistä ja puhdas öljynäyte hiekkapatjasta. Yläkerrasta ei ollut mainintaa, vain yleisellä tasolla oli todettu hajuhaitoista. Myöhemmin lokakuussa tutkimukset ja reklamaatiot etenivät yläkerran ilmatilaan ja seiniin. Seinien ja villojen kastelu oli tapahtunut touko-kesäkuun vaihteessa ja mikrobien kasvu oli havaittavissa syksyllä.
3. VIRHEET
Kantajan kesän alussa suorittama painepesuripesu on tunkenut vettä seinän tiiliverhon lävitse jo sinänsä riskialttiiseen seinärakenteeseen. Kun seinässä on villa ilman tuulensuojalevyä, vesi (pisarana, rakenteen kastumisen ja diffuusion vaikutuksesta) pääsee suoraan huokoiseen seinäeristeeseen. Villan voidaan todeta olevan "suoraan ilman kanssa kosketuksissa oleva rakennusosa", jossa luonnostaan kasvaa jotakin, joka saa ravinteita ja kasvuitiöitä ilmasta. Viiteenkymmeneen vuoteen ei ole ollut ongelmia vieraiden hajujen kanssa.
Kantajan väittämällä tavalla kaikki virheet eivät ole vastaajan uusimissa rakenneosissa (kuten terassi ja alakerran lattia).
Kantajan esittämä salaojituksen korjaussuunnitelma talon koko piirin (yli 60 metriä) osalta on liiallinen sekä laajuudeltaan että laadunparannuksen käsittävien korjauskustannusten määrän osalta.
Vastaajan esittämä korjauskustannusten määrä 10.000 euroa on totuudenmukainen. Tällä hetkellä salaoja on noin 35 metrin osuudella, eikä sen korjaaminen kokonaisuudessaan ole välttämätöntä. Veden näkyvä tulviminen alakerran varaston lattialla ensimmäistä kertaa talon historiassa ei voi johtua muusta kuin seinän pesuveden valumisesta alas asti.
Salaojan korkeusasemassa on salainen virhe pohjois-länsinurkassa ja sen läheisyydessä. Salaojasysteemin korkein kohta on 60 cm liian korkealla, mutta suuri osa salaojasta on oikeassa korossa. Putkitus on tehty tuplana, jotta ainakin toinen putki toimii. Kolmas umpiputki on sadevesiä varten. Salaisen virheen korjauksen osalta on arvioitava arvonnousu.
Salaojitus on rakennettu vuonna 1998, mikä on otettava huomioon hinnanalennusta määrättäessä eli elinkaaren pidentymisenä. Vastaaja ei ole ottanut kantaa salaojan tarpeellisuuteen julkisivupuolen osalta.
Vastaaja ei ole tiennyt jälkeenpäin todetusta salaojan virheestä kauppaa tehtäessä.
3.2 Seinärakenteet; kosteus ja mikrobivauriot
Kantaja on omin toimenpitein pilannut talon. Alan kirjallisuudessa on todettu, että tiiliverhoilun pesemistä painepesurilla tulee välttää. Vesi menee tiiliverhoilun läpi kaikissa olomuodoissaan, jopa viistosateen kevyellä tuulenpaineella. Tätä ilmiötä tehostaa koneellinen ilmanvaihto kuten kantaja on tehnyt. On otettava myös huomioon, että ilmaa vaste olevassa rakennusosassa sovelletaan korkeampia raja-arvoja kuin sisätilan rakenneosien suhteen. Sitä, mikä seinävillojen tila oli ennen painepesua, ei saada tietää.
Vanhoissa taloissa seinärakenteissa on aina mikrobikasvustoa. Kantajan esittämät toimenpiteet ovat sekä peruskorjausta että tasonkohotusta.
Tiili-villa-tiili seinärakenne on riskirakenne, joka on yleisesti ammattilaisten tiedossa. Seinärakenne on ollut rakentamisajankohtana tavanomainen ratkaisu. Ostajan on täytynyt ymmärtää, että kosteusvaurio voi realisoitua. Ostaja ei ole kertonut käyttämilleen asiantuntijoille painepesusta, jolloin asiantuntijat eivät ole voineet harkita sen merkitystä vahingon muodostumiselle.
Tiilet ovat vettä helpommin imevää kalkkihiekkatiiltä. Muurauslaasti on ns. kalkkilaastia ja muuraussauma on jätetty vajaaksi muuraustyön aikana ns. värillesaumausta varten. Tällöin sauman tiiveys ei ole yhtä hyvä kuin yhdellä laastilla toteutettu saumaus. Saumausmenettely on ollut rakennusajankohtana tavanomainen tapa. Korjaustavaksi riittäisi tiivistyskorjaus TMn 16.5.2014 päivätyn lausunnon mukaisesti.
3.2.1 Alakerta
Veden runsaus ja kasvuston nopea leviäminen varastossa viittaavat äskettäiseen lähteeseen eli seinien painevesipesuun. Seinä ei ollut vahingoittunut 35 vuoteen ilman salaojia, eikä myöskään 15 vuoteen kohollaan olleen salaojan kanssa. Länsi-pohjoisnurkan kellariseinän lähellä pitkään tiputtanut patteriventtiili on saattanut aiheuttaa seinäpintaongelmia varastotilassa. Kesä-heinäkuun vaihteessa 2013 mitään mikrobikasvustoon viittaavaa näkyvää virhettä seinällä ei kuitenkaan havaittu. Kantajan tiedossa on ollut seinärakenteen ulkopuolisen kosteusongelman lisäksi se, että autotalli/ varastohuoneessa oli tapahtunut vesivahinko, jolla saattaa olla osuutta kostuneeseen seinävillaan.
3.2.2 Yläkerta
Yläkerran tutkiminen alkoi jälkijättöisesti, kun ongelmat alkoivat olla havaittavissa jo hajuaistilla. Kastelun ja koneellisen ilmanvaihdon jälkeen asumiskelpoisuus kyseenalaistui puolen vuoden jälkeen, vaikka aiemmat 50 vuotta olivat olleet ongelmattomia.
3.3 Pesuhuone
Vaatimus ja reklamaatio ovat turhia ja pätemättömiä.
Korjauskustannusarviossa on mukana sekä purkukustannuksia että uuden suihkuhuoneen rakentamiskustannuksia. Kustannuksia on paisutettu korjauksen laajuuden ja laadunparannuksen myötä.
Rakennusmääräysten mukaisessa pesuhuoneessa on kaivo alkuperäisen suihkun kohdalla eli rakennusmääräys on toteutettu. Uusien suihkujen veden voi helposti johtaa lattiaa pitkin tähän kaivoon, joka on noin metrin päässä kevyestä suihkuväliseinästä.
Siveltävä vedeneristys on tuskin unohtunut etelänpuoleisesta suihkuseinästä. Asuntokaupan yhteydessä tehdyssä kuntokartoituksessa oli käytetty Gann B 50- merkkistä pintakosteusmittaria. Mittari mittaa materiaalin kosteutta 5 - 10 cm syvyyteen ja siten vedeneristyksen läpi.
Tuolloin ei havaittu kosteuksia lattiassa, joten kosteus ei ollut päässyt vedeneristeen alle. Sen sijaan sekä seinien putkiläpiveto että kuivakaivon läpiveto tai liittymä vesieristykseen on ollut puutteellinen ja vuotanut vesieristeen alle. Vesieristys toimi ja esti veden nousun pintalaattoihin, mutta valitettavasti kosteus oli päässyt eristeen alle.
Ensisijainen korjaustapa on vääntää käsin kiinni toinen suihku, jos ongelmaa esiintyy. Toissijainen korjaustapa on uusi märkäkaivo ja isompi poistoputki nykyiseen märkäkaivoon. Kantaja näyttää ymmärtäneen väärin pesuhuoneen todellisen laajuuden, jolloin siellä on rakennusmääräyksissä vaadittu märkäkaivo. Kantajan vaatimuksen mukaan myyjän rahoilla rakennettaisiin purettu kylpyhuone ja purettaisiin ja rakennettaisiin sauna.
Pesuhuone on edelleen yhtä tilaa kevyestä väliseinästä huolimatta. Kantajan tarkoituksena oli joka tapauksessa uusia kylpyhuone, jolloin vedeneristys olisi tullut uusittavaksi. Vastaajan toteuttama kylpyhuoneremontti on tehty 1998 sen ajan normien mukaisesti.
3.4 Sauna ja vedeneristys
Saunassa on alkuperäinen vedeneristys ja lattiakaivo. Kaikki seinärakenteet ovat kosteuden kannalta hyviä. Se, että uusi laatoitus on tehty vanhan päälle, on yleistä eikä se huononna rakenteen toimivuutta. Kysymyksessä on korkeintaan hyvin vähäinen virhe. Kantajan korjauskustannusvaatimus on liiallinen ja se sisältää sekä lauteiden että seinäpaneeleiden purkamisen. Korjattavaksi tulisi enintään seinän osalta 20 cm korkeuteen yltävä vesieristys sekä lattian vesieristys.
Virhe on joko perusteeton, merkitykseltään vähäinen tai se olisi ollut havaittavissa ennakkotarkastuksessa. Huolellinen ennakkotarkastus olisi paljastanut alkuperäisen lattiakaivon ja laatoituksen pintojen tasoeron.
Kantaja on liioitellut korjaustarvetta, jolloin mukana on peruskorjaamista sekä tasonkohotusta ilman elinkaariarviota.
Sauna on erotettu käytävällä suihkutilasta. Todennäköisesti saunan lattiassa on rakennusajankohdan mukainen tavanomainen bitumieriste. Näinollen laatoitusta uusittaessa ei ole saatu asentaa toista vedeneristystä.
Vaatimus terassin osalta on perusteeton. Kantaja on havainnut terassin kunnon tarkastaessaan taloa ennen ostamista. Reklamaatio, joka on tehty vasta yli puolen vuoden kuluttua kaupanteosta, on joka tapauksessa tehty liian myöhään. Terassia ei ole käytetty terassina, eikä vastaajalla ole tietoa, onko se romahtamassa. Betoniterassia on käytetty ulkotyökalujen ja renkaiden varastopaikkana 15 vuoden ajan. Kantaja olisi voinut havaita väitetyn terassin kunnon ostopäätöstä tehdessään tai painepesun yhteydessä. Terassin kunto on saattanut heikentyä keväällä 2013 roudan vaikutuksesta.
Romahdusvaara on olematon ja korjaaminen tarpeetonta. Purku- ja korjausvaatimus on ylimitoitettua peruskorjausta. Korjaus ei maksa yli 400 euroa, eikä vastuu ole myyjän.
3.6 Alakerran eristämätön lattiarakenne
Kellarin, joka ei ole virallista asuintilaa, lattiarakenne on rakennettu vuoden 1960 rakennustavan mukaisesti. Kantajan vaatimus kellarin lattiarakenteen piikkaamisesta ja massavaihdosta ja uudesta valusta on perusteeton. Pinta-alan osalta vaatimus käsittää myös autotallin ja varaston. Alkuperäinen patterirakenne on helposti palautettavissa kahden patterin asennuksella. Korvauskustannus sisältää laatua parantavat korjauskustannukset.
Vaatimus on perusteeton ja kohtuuton. Kantaja pyrkii rakentamaan tilat nykyvaatimuksia vastaaviksi myyjän kustannuksella. Korjauskustannus on kokonaisuudessaan peruskorjausta, johon sisältyy laadunparannusta.
3.7 Öljy
Vaade on perusteeton ja merkityksetön. Löytynyt öljyn jäänne ei voi olla peräisin vuotaneesta lämmitysjärjestelmän öljyputkesta. Kysymys ei ole polttoöljystä. Öljyä ei ole maaperässä, joten tarvetta laajoihin maaperään ulottuviin korjauksiin kellarin työhuoneen lattialaatan alla tai muuallakaan kellarikerroksessa ei ole.
Virheen laajuutta ei ole kartoitettu ja se on todennäköisesti niin pieni, ettei se aiheuta kiinteistökaupan osalta mitään seuraamuksia.
4 KORJAUSTAPA JA KUSTANNUKSET
Kantajan esittämät korjauskustannukset ovat liiallisia ja sisältävät laadunparannusta. Vakavin ongelma ovat seinävillat ja niiden vaikutukset sisäilmaan, mikä on seurausta kantajan omista toimenpiteistä.
On valitettavaa, että kantaja on teettänyt kaikki tutkimukset ilman vastaajan läsnäoloa. Kantaja ei ole sallinut vastaajan tehdä talossa katselmusta asiantuntijansa kanssa. Vastaaja tai hänen asiantuntijansa ei ole päässyt vierailemaan talossa loppusyksyn 2013 jälkeen. Kantaja pyrkii saamaan etua vastaajan kustannuksella. Aiemmin hajuton talo
haisee mikrobeilta, asumiskelpoisesta talosta on tehty asumiskelvoton,
· puutarhaa ja kasveja on tuhottu ja laiminlyöty.
Realistisen korjauskustannukset ilman ikävähennyksiä ovat yhteensä 13.900 - 16.300 euroa eriteltynä seuraavasti:
- pesuhuone 450 euroa
- sauna 2000 euroa
- salaaja 11.000 - 13.500 euroa
- terassi 400 euroa
Huomioon ottaen salaojan tekninen elinikä vastaajan osuus salaojakorjauksesta voi olla enintään 6.890 euroa.
Vastaaja on kiistänyt kantajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen sovitteluistunnon osalta valmisteluineen ja paljoksunut kantajan oikeudenkäyntikuluvaatimusta yleisesti määrältään. Kantajan todistelu on ollut osin päällekäistä ja todistajanpalkkiot, erityisesti Lan palkkio, suuria. Vastaaja on katsonut, että laskuja tulisi kohtuullistaa 30 prosentilla.
Vastaajan käyttämien asiantuntijoiden osalta kulut ovat olleet tarpeellisia. Asiantuntijoiden käyttäminen ja heidän lausuntonsa ovat olleet välttämättömiä kanteeseen vastaamiseksi. Asiantuntijat ovat
laskuttaneet suoraan vastaajaa. Vastaaja on itse käyttänyt huomattavasti enemmän työtunteja kuin hän on laskuttanut.
Kantaja O
Kirjalliset todisteet K1. Myyntiesite
K2. Kauppakirja 10.4.2013
K3. Kuntotarkastusraportti 13.3.2013
K4. Raportti salaojakuvauksista 22.8.2013 K5. Vaurioselvitys 18.9.2013
K6. kaupungin lausunto 6.11.2013 K7. Lausunto 14.11.2013
K8. Mikrobianalyysi 26.9.2013
K9. Mikrobianalyysi 31..10.2013
K10. Mikrobianalyysi 24.1.2014
K11. Korjauskustannuslaskelma 26.11.2013
K12. Korjauskustannusarvio 12.2.2014 K13 (=V10). Lausunto 20.3.2014
K14. RT-kortti 1960-luvulta K15. Tarjous salaojituksesta K16. Tarjous salaojituksesta
K17 Reklamaatio vastaajalle 20.9.2013 K18 Reklamaatio vastaajalle lokakuu 2013 K19. Reklamaatio vastaajalle 26.11.2013
K20. Asiantuntijalausunto 4.9.2014 ( TP) K21. Ote Rakennusteollisuuden RTT ry:n infosta
Vastaaja U
1. TO todistelutarkoituksessa
2. todistaja RL
3. todistaja RG
4. todistaja MM
5. todistaja JT
6. todistaja TP
7. todistaja CGF
8. todistaja NT
9. todistaja PP
10. todistaja JR
11. todistaja MS
12. todistaja VW
13. todistaja TC
V1 A. IF sähkökirje 1.8. kiinteistövälittäjälle ja JUlle V2 B. Salaojasuunnitelma AK 1998
V3 C. Vesieristysmateriaalit PL ja SHVL:n laskuissa 1998 +
yksi lisälasku
V4 D. Tekninen lausunto TM V5(= K3) Kuntotarkastusraportti 13.3.2013
V6 E. Tekninen lausunto JS 201400922 V9 HR voiteluöljymeilivaihto
V 101. Terveystarkastaja maaliskuun vierailuraportti 5A V13K. korjattu kuva vastauksen s 5 "harmaavesivahinko vain autotallissa"
V14 L Valokuvia kohteesta ulkopuolelta:
V15. Katselmuksen 10.6.2015 muistio (laatinut U )
V16. Katselmuksen 10.6.2015 muistio (laatinut TJ ) ja selvitys pinta-anturista Gann B 50
Oikeudenkäyntiaineistoon
- kustannuslaskenta L-selvennys
- kustannuslaskenta R- selvennys
- yhteenveto valokuvista ja piirroksista
Henkilötodistelu 1. JU todistelutarkoituksessa
2. todistaja SU
3. todistaja TM
4. todistaja JS
5. todistaja BJ
6. todistaja MP
7. todistaja JN
8. todistaja TJ
9. todistaja HL
10. todistaja IF
Perustelut 1. Asian riidaton tausta
TO ostajana ja JU myyjänä ovat 10.4.2013 tehneet kiinteistön määräosaa koskevan kiinteistökaupan osoitteessa M 5 A sijaitsevasta omakotitalosta ja hallinnanjakosopimuksin määritellystä kiinteistöstä. Kauppahinta oli 372.500 euroa. Talo oli otettu käyttöön vuonna 1960. Myyntiesitteen mukaan sekä talon yläkerrassa että alakerrassa on noin 119 m tilat. Myyjän teettämässä 13.3.2013 päivätyssä kuntotarkastusraportissa sekä myyntiesitteessä ilmoitetaan rakennukseen tehtyjä lukuisia korjauksia ja uudistuksia. Kantaja perheineen on muuttanut taloon 20.4.2013.
Merkittävin rakennukseen liittyvä ongelma on tällä hetkellä rakennuksen seinissä olevat kosteus- ja mikrobivauriot. Kantajan kirjallisena todisteena esittämässä kaupungin terveystarkastaja AVn 20.3.2014 antaman lausunnon (K14) mukaan asunnossa voidaan todeta terveyshaitta, eikä asuntoa tule käyttää asuinkäyttöön ennen kujin terveyshaitta on poistettu. Pitkäaikaista oleskelua asunnossa ei suositella. Vastaajan kirjallisena todisteena esittämästä TJn laatimassa 10.6.2015 päivätyssä muistiossa (V 16) todetaan
muutoksena maaliskuussa 2013 tehtyyn kuntotarkastukseen verrattuna, että kosteudet rakennuksen luoteiskulmalla ovat lisääntyneet ja ulkonurkkaan on tullut seiniin kasvustoja, joita ei kuntotarkastuksen yhteydessä ollut nähtävissä. Professori TPn 4.9.2014 allekirjoittamasta asiantuntijalausunnosta (K20) ilmenee, että kosteusvaurio on johtanut rakenteiden laajaan homekasvustoon ja siten merkittävään sisäilmahaittaan.
Riidatonta siten on se, että jotta taloa voitaisiin käyttää asumistarkoitukseen, talon seinärakenteissa on tehtävä korjaustoimia. Keskeisin riidanalainen asia on se, mistä seinien kosteus- ja mikrobivauriot johtuvat ja onko vaaranvastuu siltä osin Ulla vai Olla. Olennaiseksi kysymykseksi on oikeudenkäynnissä noussut se, johtuvatko kosteusongelmat toimimattomista salaojista ja Un aikana virheellisesti tehdyistä uudistus- korjaustöistä vai On omistusaikana tehdystä tiiliseinien pesusta. Riidanalaista on myös se, kuinka vauriot tulisi korjata ja mitkä ovat korjauskustannukset.
3. Tilanne kaupantekohetkellä
Rakennuksessa on tehty kuntotarkastus ennen kaupantekoa. Kuntotarkastuksen on tehnyt rakennusmestari, asuntokaupan kuntotarkastaja TJ, joka on laatinut tarkastuksesta 13.3.2013 päivätyn raportin (K3, V5). Raportissa todetaan yhteenvetona, että huoneistossa ei ollut havaintoja kosteuksista, joilla olisi vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Rakenteissa ei havaittu vaurioita ja rakennuksen yleiskunto oli hyvä. Raportin kohdassa 8.1 on todettu, että mitattaessa pintakosteusmittarilla kellarin lattioita ja perusmuurin alaosia
oli havaintoja kohonneista kosteusarvoista pannuhuoneessa ja ulkonurkan varastossa. Kosteudet ovat tyypillisiä vanhan talon kellarikosteuksia. Edelleen raportissa on todettu, että kosteuksista ei ole haittaa, kun pintoja ei peitetä kosteutta pidättävillä materiaaleilla ja tilojen tuuletus on riittävää. Salaojia on todettu olevan talon kolmella sivulla.
Raportissa on todettu, että rakennuksessa ei ollut havaintoja ongelmista, jotka johtuvat salaojien toimimattomuudesta. Ulkoseinien ja julkisivujen osalta Jn on raportissaan kohdassa 8.2 todennut, että ulkoseinissä ei ollut havaintoja haitallisista halkeamista, mutta julkisivujen muurauksien saumat olivat paikoin rapautuneet. J on suositellut uusimaan rapautuneet saumaukset, jottei rapautuminen laajenisi säiden vaikutuksesta.
4. Väitetyt virheet kaupankohteessa
4.1 Salaojat
Un Olle antaman tiedon mukaan salaojitus oli uusittu vuonna 1998 rakennuksen kolmelle sivulle. Myöhemmin on osoittautunut, että salaojitus on sijoitettu rakennuksen lattiapintaa ylemmälle tasolle ja että salaojitus on tehtävä myös puuttuvalle julkisivupuolelle. JU on kertonut, että salaojituksen virheellisestä asennuskorkeudesta huolimatta salaojitus ei ole aiheuttanut hänen asumisaikanaan ongelmia.
Riidatonta on, että salaojat on asennettu liian korkealle ja että salaojien tulee kiertää koko rakennuksen ympäri. Kirjallisena todisteena V2 esitetyn salaojituksen korjaussuunnitelman mukaan salaojitus oli suunniteltu tehtäväksi oikein, eli kaikille rakennuksen sivustoille ja määräysten mukaiseen syvyyteen. Käräjäoikeus arvioi, että JU ei ollut tietoinen, että salaojitus oli tehty virheellisesti.
Kysymyksessä on salainen virhe.
O on esittänyt, että korjauskustannus, jossa salaojat rakennetaan kiertämään koko talon ja samalla erotetaan sadevesijärjestelmä, on 21.949 - 38.700 euroa. Kustannusarvion osalta O on vedonnut kahteen salaojituksen korjauskustannuslaskelmaan, (K15 ja K16).
JU on arvioinut salaojajärjestelmän korjauskustannukseksi todistaja Sn lausunnon perusteella 11.000 -13.500 euroa.
Salaojan noin 30 vuoden tekninen elinikä huomioon ottaen JU on katsonut, että hänen osuutensa korjauskustannuksesta voi olla 5.500 - 6.750 euroa.
Todistaja JS on kritisoinut kantajan esittämää salaojien korjausarviota liialliseksi muun muassa kaivuutyön määrän osalta.
Kustannusarviossa kaivuutyöksi on arvioitu 60 tuntia, mikä vastaa puolentoista viikon työmäärää. Kantajan kustannusarvio on myös tehty käyttäen suhteettoman korkeaa vaikeuskerrointa kustannuslaskelmassa. Sn mukaan korjaustyössä voidaan myös hyödyntää olemassaolevia materiaaleja, eikä esimerkiksi nykyisiä patolevyjä ole syytä poistaa. Sn mukaan salaojituksen korjaustyö on
tehtävissä 11.000 -13.000 eurolla.
Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus arvioi, että salaojitus on korjattavissa 15.000 eurolla. JUn on katsottava olevan vastuussa salaojituksen korjauskustannuksista 7.500 euron osalta huomioon ottaen se, että salaojituksen käyttöiästä oli vuonna 2013 kulunut noin puolet.
4.2 Seinärakenteet: kosteus- ja mikrobivauriot
4.2.1 Hajuhavainnot
TO on käräjäoikeudessa kertonut olleensa ennen kaupantekoa talossa kaksi kertaa kiinteistönvälittäjän esittelyssä. Tuolloin hän ei ollut havainnut epämiellyttävä hajua, vaan talossa oli tuoksunut raikkaalle. Ensimmäiset havainnot tunkkaisesta hajusta oli havaittu heti ensimmäisellä viikolla muuton jälkeen sekä ala- että yläkerrassa. Haju kuitenkin vaihteli sääolosuhteitten mukaan, eikä hajua tuntunut joka päivä. Aluksi oli ollut epäselvää, onko kysymyksessä jokin ongelma vai talon ominaishaju.
On avopuoliso, todistaja IF on kertonut, että hän oli käynyt talossa kolme kertaa ennen kaupantekoa. Asuntonäytöillä hän ei ollut kiinnittänyt huomiota hajuihin. Melko pian muutettuaan taloon, eli jo keväällä 2013 perhe oli huomannut alakerrassa tunkkaisen, kellarimaisen hajun. O oli kutsunut 22.5.2013 paikalle ilmanvaihtoasiantuntijan WWn, joka oli asentanut taloon tuloilmaventtiilejä, mutta haju oli jäänyt.
Todistaja WW on käräjäoikeudessa kertonut havainneensa kellarissa tunkkaista ilmaa käydessään rakennuksessa 22.5.2013. W oli asentanut taloon tuloilmaventtiilejä. Asennettu järjestelmä ei synnytä eikä kykene synnyttämään tilaan alipainetta. Sekoittaja, joka toimii koko ajan ja sotkee kylmää ja lämmintä ilmaa keskenään, ei muuta painesuhteita sisätiloissa vaan sen tarkoituksena on poistaa vedontunnetta. On yksiselitteistä, että talossa on painovoimainen ilmanvaihtojärjestelmä.
Todistaja TC on käräjäoikeudessa kertonut tavanneensa lasten kautta tuntemansa TOn ja IFn nyt kysymyksessä olevan talon vieressä keväällä 2013. C oli todennut, että kyseinen talo on todella mukava, mutta siellä on omituinen haju. IF oli todennut, että he olivat ostaneet talon kaksi viikkoa aiemmin, joten tilanne oli ollut hyvin kiusallinen. C muisteli käyneensä Un talossa kaksi kertaa syksyn 2012 aikana ja viipyneensä sisällä arviolta vajaa puoli tuntia. U oli tuolloin esitellyt hänelle talonrakennussuunnitelmiaan. Toisella kerralla SU ja perheen tytär olivat olleet yläkerrassa. Toisen käyntinsä jälkeen C oli maininnut kotonaan, että talon alakerrassa oli ollut hieman omituinen haju. C totesi, ettei hänellä ole harjaantuneisuutta hajujen suhteen.
JU on käräjäoikeudessa todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, ettei hänen perheensä asumisaikana vuosina 1998-2013 talossa ollut havaintoja hajusta tai tunkkaisuudesta. Myöskään yleisesti kriittiseksi tiedettyyn ikäluokkaan kuuluva teini-ikäinen tytär ei ollut koskaan maininnut mitään hajusta. Sairaspäiviä kolmihenkisellä perheellä oli 15 vuoden asumisen aikana ollut hyvin vähän. Myöskään On taholta väitetyistä hajuongelmista ei ole mainittu mitään ennen kuin marraskuun 2013 reklamaatiossa.
JUn puoliso, todistaja SU on käräjäoikeudessa kertonut, että hänellä on allergiataipumuksia liittyen eläimiin, pölyyn ja tupakankarstaan. Myös runsas katupöly aiheuttaa hänelle ongelmia. Vuodesta 2005 lähtien hän oli paitsi asunut myös työskennellyt nyt kysymyksessä olevassa talossa. SU on kertonut, että asumisaikana 1998-2013 hänellä ei ole ollut mitään sisäilmaan liittyvää oireilua lukuunottamatta vuonna 2008 tehtyyn remonttiin liittyvää oireilua. Tuolloin remontin yhteydessä tullut betonipöly oli levinnyt koko huoneistoon, ja SU oli joutunut kääntymään oireilunsa vuoksi lääkärin puoleen. Hänen tyttärellään ei ole ollut mitään oireilua koko asumisaikana. Hänen näkemyksensä mukaan Mtien talossa oli hyvä sisäilma. Osoituksena tästä on myös se, että kun SU oli vieraillut JUn asunnossa Ruotsissa tämän asuessa työnsä vuoksi siellä, SUlle oli tullut voimakkaat allergiaoireet. Oireet olivat hävinneet hänen palattuaan kotiin Mtielle.
Todistaja, kiinteistönvälittäjä MP on käräjäoikeudessa kertonut, että Mtien talo on hänelle tuttu ja hän oli myynyt kohteen aikanaan Ulle ja sittemmin Olle. Hän oli käynyt kiinteistöllä useita kertoja ja pitänyt talossa esittelyjä kymmeniä kertoja. Hän ei ollut huomannut poikkeavaa hajua sisäilmassa. Mikäli hajua olisi ollut, paikalle saapuneet ostajaehdokkaat olisivat kyselleet hajun alkuperää häneltä.
Todistaja, rakennusmestari JN on kertonut toimineensa vastaavana mestarina rakennustöissä sekä Mtien A talon että uudistalo B:ssä. N on kertonut käyneensä A talossa marraskuun 2012 - kevään 2013 aikana noin kaksikymmentä kertaa. Talossa oli ollut normaali kodin ilma, eikä N ollut tehnyt mitään havaintoja erityisistä hajuista. N on kertonut toimineensa vastaavana mestarina noin 200 pientalossa ja työkokemuksensa perusteella hän uskoi varmasti havaitsevansa, jos sisäilmassa on jotakin poikkeavaa.
Todistaja TJ on kertonut olevansa koulutukseltaan rakennusmestari ja tehneensä rakennusten kuntotarkastuksia yli 800. Hän ei ollut tehnyt kuntotarkastuksen yhteydessä 13.3.2013 Mtien asunnossa mitään hajuhavaintoja ja mikäli tällaisia olisi tarkastuksen aikana ilmaantunut, niistä olisi mainittu tarkastusraportissa. J arvioi havaintokykynsä olevan tarkka ja kertoi olevansa altistunut mikrobeille, minkä vuoksi hänelle tulee huono olo paikassa, jossa mikrobilöydöksiä on.
Todistaja, sisätautien erikoislääkäri HL on käräjäoikeudessa kertonut, että Uset ovat perhetuttuja parinkymmenen vuoden ajalta. Hän oli vieraillut perheensä kanssa säännöllisesti Usten Mn talossa vuosittain ja hän oli vieraillut talossa myös vuonna 2012. Hänen käsityksensä mukaan talossa oli
hyvä tavallinen sisäilma, eikä hän ollut havainnut minkäänlaista ummehtunutta tai maakellarimaista hajua. Hänen molemmilla tyttärillään on astmadiagnoosi ja Llla itsellään laaja-alainen allergiaoireisto. L ja hänen tyttärensä olivat vierailleet talossa useamman tunnin kerralla, eikä hänellä ja tyttärillä ollut mitään oireilua vierailujen jälkeen.
L on kertonut toimineensa myös SUn terveyskeskuslääkärinä, eikä SUlla ole ollut Mtien talossa asuessaan mitään pysyvää vaivaa tai sairautta. Hänellä on ollut yksittäisiä vaivoja, kuten vuonna 2008 astmaattisia oireita, joiden syy oli ollut remonttipöly tai hengitystieinfektio.
Lsen mukaan tiedetään, että kosteusmikrobit voivat aiheuttaa ihmisille erilaisia hengitystieoireita, nuhaa, yskää, silmienärsytysoireita ja ihottumia. Nämä ovat yleisiä huonon sisäilman merkkejä. Talosta sittemmin löytyneiden merkittävien mikrobilöydösten perusteella olisi ollut todennäköistä, että Ulla olisi ollut jotakin oireilua ottaen huomioon pitkä aika, jonka he olivat talossa asuneet. Uset olivat talossa asuessaan olleet koko ajan terveitä, joten on hyvin epätodennäköistä, että talossa olisi ollut merkittävä sisäilmavaurio heidän asuessaan siellä.
Todistaja BJ on käräjäoikeudessa kertonut vierailleensa talossa kaksi kertaa Usten asuessa siellä syksyllä 2012. J oli ollut alakertakellarissa ensimmäisellä kerralla puoli tuntia - tunnin ajan ja toisella kerralla alle puoli tuntia. Jlla on vahva homeallergia.
Hänelle ei ollut tullut mitään oireita näiden vierailujen jälkeen. Sen sijaan hän oli muutama kuukausi Ulla vierailun jälkeen saanut oireita puolen tunnin neuvottelussa eräässä toimistotilassa.
4.2.2 U/koseinärakenne
Asiassa on selvitetty, että rakennuksen ulkokuori on kalkkihiekkatiiltä ja rakenteena ns. tiili-villa-tiili- rakenne, jossa ulkokuoren tiilimuurauksen ja lämmöneristeenä olevan villan välissä ei ole tuuletusrakoa. Kyseinen rakenne on yleinen 1960-luvulla rakennetuissa taloissa. Muurauslaasti on ns. kalkkilaastia ja muuraussauma on jätetty vajaaksi muurauksen aikana. Saumaus on viimeistelty värillisellä laastilla ns jälkisaumauksena.
4.2.3 Seinien pesu
Todistaja CGF on käräjäoikeudessa kertonut olevansa TOn avopuolison, IFn isä. Koska hän on itse asunut tiilitalossa yli 35 vuotta vuotta hoitaen taloa erittäin tarkasti, hän on tietoinen siitä, että tahrojen ja läikkien poistamiseen tiiliseinästä tarvitaan myös pesuainetta ja harjaa, eikä pelkkä vesi ole riittävä. Talon toisessa päässä oli ollut kasviteline ja seinään oli jäänyt pölyä ja pientä likaa. Toisessa päässä oli ollut poikkimennyt syöksyputki, josta oli jäänyt vihreää. Nämä liat F oli päättänyt puhdistaa, kummankin kohdan osalta aikaa oli kulunut noin 3-4 minuuttia. Talon ikkunoiden ja ovien lähelle hän ei ollut mennyt. Hän oli käyttänyt painepesuria pääasiassa kahdessa eri paikassa olevien pihalaattojen puhdistamiseen, mihin olikin mennyt monta päivää.
Fn käyttämässä painepesurissa oli säädettävä suutin sekä sumutinsuutin. Sumutinsuutin saa aikaan usvan, jossa ei ole kovaa painetta ja kysymyksessä onkin lähinnä huuhtelu. Kyseinen painepesuri ei ollut tehokas, vaan lähinnä kuin lelu. Seinään F oli käyttänyt pelkästään sumutinasentoa, jossa suihkun päälle tulee peltipala. Vesi ei ollut roiskunut seinästä, vaan valunut alas seinää pitkin.
Pestessään F oli seissyt maassa, eikä hänellä ollut ollut mitään telinettä. Seinän huuhtelu oli ollut viimeinen toimenpide ja sen jälkeen he olivat hänen vaimonsa kanssa olleet valmiita. Myöskään pihalaattoja hän ei ollut pessyt enää sen jälkeen. Painepesuri oli tullut heillä mukaan vasta monta viikkoa töiden aloittamisen jälkeen, eikä pesuri ollut koskaan käynyt alapihalla. BJ oli käynyt pihalla useana iltana ja hän on saattanut käydä silloinkin, kun F oli pessyt pihalaattoja.
SU on kertonut olleensa touko-kesäkuun vaihteessa 2013 puutarhatöissä uuden talon (B-talo) pihalla, kun hän oli nähnyt
CGFn seisovan A-talon pohjoispuolen terassilla painepesurin kanssa. SUlla ja Flla oli yhteisiä tuttuja. CGF oli pyytänyt SUsta katsomaan, miten puhdasta jälkeä hän oli saanut painepesurilla aikaan ja näyttänyt hänelle betoniterassin portaita. F olikin saanut betonin näyttämään vaalealta, kuin vastavaletulta. Herra F ·oli sanonut SUlle, että tällä tavalla hän on pessyt talon seinät.
Paikalle oli tullut myös CGFn vaimo, joka oli kertonut tyttärensä perheen ostaneen Uen entisen kotitalon. SU oli kiertänyt pihalla rouva Fn kanssa tämän esitellessä, miten he olivat siistineet pihaa ja mitä pensaita he olivat kaataneet. Koko tämän keskustelun ajan herra F oli käyttänyt painepesuria. SU oli palannut omalle pihalleen ja jatkanut töitä siellä. Jossakin vaiheessa SU oli havahtunut siihen, että herra F oli edelleen käyttänyt painepesuria. Painepesu oli kestänyt kokonaisuudessaan noin tunnin ajan. SU oli kiinnittänyt huomiota asiaan sen vuoksi, että kuivina kesinä hän oli kastellut puutarhaa vesiletkulla ja painepesurin äänen kuullessaan hän oli alkanut pohtia sitä, kuinka suuri vesilasku sellaisesta painepesurin käyttämisestä aiheutuu.
BJ on kertonut olleensa vuonna 2013 touko-kesäkuun vaihteessa rakennustyömaalla Mtien 5 A:n naapurissa. Joku hänen kanssaan työmaalla olleista rakennustyöntekijöistä oli kiinnittänyt huomiota siihen, että mieshenkilö oli pessyt vastapäisen talon lännen puolesta tiiliseinää painepesurilla. Mies oli pessyt seinän ylempää osaa seisten jonkin korokkeen päällä. Peseminen oli ollut tyypillistä kovalla paineella tapahtuvaa pesua, pitkäaikaista ja jatkuvaa, eikä kysymyksessä ollut yksittäisen tahrapaikan peseminen. Kaikille oli ollut selvää, että siinä pestiin koko talo, mutta muiden seinien pesua J ei ollut seuraamassa. Tästä oli syntynyt keskustelu, jossa pohdittiin painepesua ja tiilen ominaisuuksia. J oli aiemmin kiinnittänyt huomioita siihen, että Mtien 5 A:n seinästä puuttuivat
ilmaraot tiilen alapuolelta. Jn aiempaan taloon ja rakennettavaan uuteen taloon oli tulossa tiilipinta, minkä vuoksi hän oli kiinnittänyt asiaan huomiota.
JU on kertonut saaneensa tietää talon seinien pesusta vasta noin vuotta myöhemmin eli kesällä 2014, kun naapuri oli kertonut hänelle nähneensä pesemisen. Un asuessa talossa 15 vuoden ajan salaojien virheelliseksi osoittautuneesta korkeusasemasta huolimatta salaojitus ei ollut aiheuttanut kosteus- tai muitakaan ongelmia. Un ostaessa talon 15 vuotta aiemmin R oli suorittanut talossa kuntotarkastuksen. Vuonna 2013 kuntotarkastuksen oli tehnyt ja kaikki hänen mittauskohteensa olivat osoittautuneet kuiviksi. Näkyviä kosteuskohteita ei mittauksissa ollut todettu. Maaliskuussa 2013 kellarin alavaraston seinillä ja lattialla ei ollut kasvustoa, kesä- heinäkuun vaihteessa 2013 seinissä maali oli hilseillyt ja m'arraskuussa 2013 homekasvusto oli ollut näkyvää.
4.2.4 Asiantuntijoiden arvioita kosteus- ja mikrobivaurion synnystä
Todistaja RG on käräjäoikeudessa kertonut tehneensä kuntotarkastuksia ja tutkimuksia noin 15 vuoden ajan ja toimineensa ympäristöinsinöörinä Vantaan kaupungin palveluksessa yli 20 vuotta. Hänen mukaansa todennäköinen syy seinissä todetulle kosteudelle on salaojituksen väärä korkoasema. Koska vain yhtä seinää oli pesty, seinän pesu ei Gn käsityksen mukaan voinut olla syynä kaikista seinistä tehtyihin mikrobilöydöksiin. Yhden seinän kohdalla eristevilla oli ollut läpimärkää. ··
Todistaja RL on käräjäoikeudessa kertonut olevansa koulutukseltaan rakennusmestari ja olevansa sisäilman asiantuntija ja sertifioitu rakennusterveyden asiantuntija. Hän on laatinut TOn tilauksesta 14.11.2013 päivätyn lausunnon (K7). Tutkimus kiinteistöllä on suoritettu 16.10.2013. Lausunnossa on todettu, että yläkerran tiloissa oli aistittavissa mikrobiperäinen haju. Yläkerran työhuoneen ulkoseinästä otetussa materiaalinäytteessä oli todettu runsas terveydelle erityisen haitallinen mikrobikasvusto. Johtopäätöksinä L on todennut, että rakennuksessa on vakavia kosteus- ja homevaurioita ja rakennusvirheitä. Rakennuksen seinärakenteissa olevat lämmöneristeet ovat laajalti märät ja pahoin mikrobivaurioituneet. Ln mukaan rakennuksesta löytyneet mikrobit (Acremonium, Streptomyces ja A.versicolor) ovat hyvin hidaskasvuisia ja vaativat kasvaakseen paljon aikaa, vuosia ja runsaasti kosteutta. Ln mukaan prosessi tuulettamattomissa rakenteissa ön alkanut kehittyä pikkuhiljaa jo siitä lähtien, kun talo oli rakennettu.
Ln mukaan ei ole mahdollista, että seinän painepesu olisi saanut aikaan kosteusongelman. Käytetty painepesuri, jonka teho on tyyppikilven mukaan 5,5 litraa vettä minuutissa, on ollut tehoton ja suurin osa vedestä kimpoaa pestessä pois. Kalkkihiekkatiili ei myöskään ime vettä yhtä hyvin kuin poltettu punatiili. Mikäli tiiliseinä kastuisi näin helposti, tiilirakenne olisi kielletty. Kuitenkaan tiiliseinän pesua ei ole missään kielletty, vaan rakennusten seiniä pestään ympäri Suomea.
Llla itselläänkin on käytössään korkeapainepesuri, jolla hän pesee
isojakin rakennuksia. Jotta vesi menisi seinän sisään, seinässä tulisi olla aukko ja vettä tulisi kohdistaa samaan kohtaan, mutta näin ei kuitenkaan pestessä menetellä. Pesemisellä ei pystytä millään selittämään seinän kastumista. Seinän on myös kestettävä sateen, erityisesti viistosateen kuorma.
Todistaja JS on käräjäoikeudessa kertonut olevansa koulutukseltaan talonrakennustekniikan diplomi-insinööri ja toimivansa nykyään osan työajastaan omistamassaan insinööritoimistossa ja osan Tampereen teknillisessä yliopistossa tutkijana. Hänen työtehtävänsä liittyvät sekä insinööritoimistossa että opetustyössä rakennus- ja homevaurioihin ja lisäksi hän toimii kosteusasioihin liittyvissä tutkimushankkeissa. Sn mukaan kalkkihiekkatiili eli kahi-tiili on kosteudenhallinnan kannalta poltettua tiiltä huonompi, koska kalkkihiekkatiilen kokonaisimu on suurempi kuin poltetun tiilen.
Kahi-julkisivun halkeamien ja suurempien huokosten kautta vesi voi tunkeutua helpommin läpi kuin poltetusta tiilestä tehdystä seinästä. 1960-luvun rakennustavan mukaisesti Mtien talon seinään on tehty värilaastilla ns. jälkisaumaus. Jälkisaumaus on täyteen saumaan muurattua rakennetta heikompi, koska saumauslaasti irtoaa helposti plastisen kutistuman ja painauman takia saumojen yläreunasta.
Painepesurin suuri vedenpaine ajaa veden paitsi saumojen kautta myös tiilen huokosien kautta seinän eristetilaan.
Sn mukaan 3 kuukautta on riittävä aika kaikkien aktiivisten homesienten kasvamiseen. Nyt kysymyksessä olevassa asiassa painepesu oli tapahtunut kesäkuussa, hajuhavainnot tehty 2 kuukautta pesun jälkeen ja mikrobihavainnot 3 kuukautta pesemisen jälkeen.
Sn mukaan vertailukohtana asiaan voidaan pitää sitä, että tulipalotilanteissa vesivahingon jälkeen on kaksi viikkoa aikaa kuivattaa rakennus, koska muutoin rakenteet homehtuvat.
S on käräjäoikeudessa vahvistanut 22.9.2014 antamansa lausunnon (V6) sisällöltään oikeaksi. Lausunnossa on sivulla 6 todettu, että tavanomainen painepesuri kuluttaa 6-10 litraa vettä minuutissa ja seinän painepesun aikana seinän väliin on voinut mennä merkittäviä vesimääriä, jos pesun aikana suihku on suunnattu väärin saumoja kohden. Yhden minuutin ajan seinään väärään kohtaan suunnattu vesi voi aiheuttaa jopa 12-20 neliömetrin eristetilan kastumisen mikrobivaurioitumisen edellyttämään kosteustilaan. Lausunnon sivulla 7 S on todennut, että yläkerran seinien kastuminen on todennäköinen selittäjä sille, että alakerran seinien sisällä on havaittu painovoimaisesti liikkuvaa vapaata vettä.
Todistaja TM on kertonut suorittaneensa rakennusmestarin tutkinnon ja toimivansa nykyään sertifioituna rakennusterveyden asiantuntijana. Hän on tutkinut toista sataa pienkiinteistöä ja kirjoittanut oppaan pientalojen korjaamisesta. Hän on antanut asiassa 16.5.2014 päivätyn asiantuntijalausunnon (V4), jonka sisällön hän on käräjäoikeudessa vahvistanut oikeaksi.
M on käräjäoikeudessa kertonut, että tiilen valmistajan ohjeen mukaan tiilipinnan puhdistuksessa käytettävä paine ei saa ylittää 3,5 baaria, joka vastaa normaalia vesijohtoverkoston painetta. Tavanomaisten painepesureiden paine on useita kymmeniä baareja. Vaikka paineellista vettä ei olisi käytetty paljon, vesi siirtyy rakenteeseen tehokkaasti kohdista, joista saumalaasti puuttuu, rei'istä ja halkeamista. Vauriot rakenteessa kehittyvät pitkien aikojen kuluessa, mutta kosteuden ylenmääräinen lisääminen kiihdyttää mikrobiston kasvua. Ylimääräinen veden johtaminen rakenteeseen on hankala asia. Koska maan vetovoima vetää vettä alaspäin, seinän alaosat ovat käytännössä aina vaurioituneempia kuin yläosat. Se, että kellarin seinärakenteen bitumikerroksen sisäpinnalla on havaittu vettä, osoittaa, että vesi on tullut eristetilan kautta. Jos vesi olisi tullut perusmuurin läpi, se olisi bitumin takana, eikä sen etupuolella nähtävissä. Toisin sanoen koska kosteus näkyy kellarikerroksessa vetenä bitumin päällä, on todennäköistä, että se on tullut yläkautta.
M on lausunnossaan sivulla 2 todennut, että vuonna 2013 julkaistun Tampereen teknillisen korkeakoulun Frame-projektissa suoritettujen kokeiden yhteydessä oli havaittu, että vesi tunkeutuu noin 15 minuutin kuluessa viistosateella ja tuulella tiilimuurauksen läpi pääasiassa saumojen kautta. Jälkisaumauksessa saumauslaastin ominaisuudet ja tiiveys eivät ole yhtä hyvät kuin yhdellä laastilla muuraustyön yhteydessä tehtäessä. Nyt kysymyksessä olevan rakennuksen ulkoverhoustiili ja lämmöneriste ovat yhtä ja samaa rakennetta. Kun puhdistuksen yhteydessä painepesurilla on johdettu paineella suuri määrä vettä rakenne on kastunut tehokkaasti.
Lämmöneristeenä käytetty mineraalivilla on rakenteeltaan umpisoluinen, eikä se kykene lainkaan sitomaan itseensä vettä. Tästä seuraa, että kaikki rakenteeseen pääsevä vesi on eristeessä ns. vapaana vetenä eristekuitujen päällä. Maan vetovoima vuoksi vesi on valunut eristeessä alaspäin perusmuurirakenteen yläosan halkaisuun saakka. Koska rakenteessa ei ole tuuletusrakoa, kosteuden poistuminen rakenteesta on hidasta. Tästä on seurannut, että vapaana vetenä lämmöneristeessä ollut vesi on ollut mikrobien käytettävissä ja mahdollistanut mikrobikasvun kiihtymisen ja lajiston muuttumisen. Eriste- ja laastimateriaaleissa liiallinen kosteus käynnistää kemiallisia reaktioita.
Nämä tuotteet ovat VOC-yhdisteitä (haihtuvat orgaaniset hiilivedyt), jotka tulevat seinärakenteen kautta virtaavan ilman mukana sisäilmaan ja saavat aikaan voimakkaan kemikaalimaisen hajuhaitan sisätiloihin.
Loppupäätelmänä M on todennut, että on erittäin todennäköistä, että ulkoseinärakenteen ja perusmuurin sokkelihalkaisun kosteus- ja homevaurion aiheuttajana on ollut ostajan tekemä tiilipintojen puhdistaminen painepesurilla.
M on käräjäoikeudessa todennut myös, että jos kosteusvauriot olisivat aiheutuneet virheellisessä korossa olleista salaojista, ongelmat olisivat myös ilmaantuneet jo paljon aiemmin. Kun rakennus on ollut vuosikymmeniä ilman salaojia, eivät väärään korkoon rakennetut
salaojat ole voineet aiheuttaa nyt kysymyksessä olevia kosteusongelmia. Salaojitus parantaa aina tilannetta, se ei koskaan huononna tilannetta.
Kosteuden dramaattinen muuttuminen, se että kosteutta tulee lisää, on vaikuttanut siihen, että mikrobilajisto on muuttunut sellaiseksi, jollaista ei puhtaista rakenteista normaalisti löydy.
Kantajalla on asiassa näyttötaakka väittämästään virheestä kaupan kohteessa. Kukaan todistajista lukuunottamatta todistaja Cia, eikä missään kirjallisista todisteista ole tuotu esiin, että ennen kaupantekoa 10.4.2013 rakennuksen sisäilman laadussa olisi ollut ongelmia. Osa rakennuksessa asuneista tai siellä vierailleista ihmisistä (SU, HL, TJ)) on kertonut olevansa allergisia tai mikrobeille altistuneita eli siten erityisen herkkiä reagoimaan mahdollisiin mikrobivaurioihin. SU on kahdeksan vuoden ajan sekä asunut että työskennellyt, eli viettänyt valtaosan vuorokaudesta, talossa ilman oirehtimista. Todistajana kuultu lääkäri HL on toiminut SUn lääkärinä ja hän on ollut tietoinen SUn allergiataipumuksestaan ja hänen terveydentilastaan vuosien 1998-2013 aikana.
Myöskään TO ja IF eivät olleet havainneet hajua niinä kolmena kertana kun he olivat ennen kaupantekoa olleet tutustumassa kiinteistöön. Käräjäoikeudessa he ovat kertomansa mukaan heti muutettuaan taloon havainneet ummehtuneen hajun.
Asiassa ei kuitenkaan ole näytetty heidän ilmoittaneen hajuhavainnoistaan myyjälle ennen kuin vasta syksyllä 2013. Kantajan kirjallisena todisteena esittämästä 18.9.2013 päivätystä lausunnosta K5 ilmenee On perheen havainneen kellarikerroksessa maakellarimaista hajua. Espoon kaupungin xxx päivätyn lausunnon (x) ensimmäiseltä sivulta ilmenee, että alakerrassa on ollut selkeästi havaittava, erittäin voimakas kemikaalimainen haju.
Asiassa esitetyn todistelun perusteella käräjäoikeus pitää selvitettynä, että kosteus- ja mikrobivaurioihin viittaavaa hajua tai muita viitteitä tällaisista vaurioista on esiintynyt talossa vasta TOn omistusaikana, ja että haju sekä vauriot ovat sinä aikana pahentuneet.
Asiassa on selvitetty, että talon seiniä on pesty painepesurilla, mutta pesun laajuudesta, sen kestosta ja pesussa käytetyn paineen voimakkuudesta CGF on kertonut toisin kuin siitä · yhdenmukaisesti kertoneet SU ja J. Todistajat J ja SU ovat kertoneet yhdenmukaisesti talon seinien laajemmasta ja pidempiaikaisesta, ainakin noin tunnin kestäneestä painepesusta. Todistajien kertomuksia arvioitaessa on otettava huomioon, että CGF, joka seiniä on pessyt, kertoo ikään kuin omassa asiassaan, kun taas todistaja J on asiassa täysin ulkopuolinen. Selvää on, että F on tehnyt puhdistustyötä auttaakseen tytärtään ja TOa ja siten ainoastaan hyvässä tarkoituksessa. Todistaja Jn kertomuksen perusteella, jota tukee SUn kertomus, käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että painepesurilla suoritettu puhdistus on kohdistunut seiniin laajemmin kuin vain kahteen yksittäiseen kohtaan ja kestänyt kauemmin kuin joitakin minuutteja kerrallaan.
Kuten aiemmin todettua, keskeisin kysymys asiassa on, mistä ja koska rakennuksen seinien kosteus- ja mikrobivauriot ovat aiheutuneet.
Asiana kuultu todistajia useita asiantuntijoita. Kantajan todistajaksi nrmeama rakennusalan asiantuntija RL ei ole lausuntoa laatiessaan ollut tietoinen seinänpesusta, eikä hän siten ole ottanut huomioon sen merkitystä asiassa. Käräjäoikeudessa häntä todistajana kuultaessa hän tosin on ottanut kantaa pesun ja kosteusvaurion väliseen yht yt n pitäen sitä mahdottomana. Teknisinä asiantuntijoina kuultujen tod1staJ1en kertomuksia arvioidessaan käräjäoikeus on ottanut huomioon todistajien erityisasiantuntemuksen, ajantasaisen tietämyksen ja käytännön kokemuksen rakennuksen kosteusvaurioihin ja mikrobivaurioihin liittyen. Käräjäoikeus pitää erityisesti todistaja n ja Mn asiantuntemusta painavana ja heidän yhdenmukaisia arvioitaan tilanteesta ja mikrobivaurioiden syntymisen syystä merkityksellisinä.
Kyseinen seinärakenne on 1960-luvulla ollut yleisesti käytössä ollut seinärakenne. Vaikka se myöhemmin on joidenkin rakennusalan asiantuntijoiden käsityksen mukaan osoittautunut riskirakenteeksi, ei rakennetta sellaisenaan voida pitää kaupan virheenä, eikä vastaajan voida katsoa tienneen tai täytyneen tietää rakenteeseen liittyvästä riskistä. Vastaajan laiminlyöntinä ei voida siten pitää sitä, että hän ei ole kertonut kantajalle seinärakenteesta ja siihen mahdollisesti liittyvästä riskistä.
Asiassa ei ole tullut esille, että talossa olisi vastaajan omistusaikana ollut hajuhaittoja tai seinärakenteissa mikrobivaurioita. Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa oli havaintoja kohonneista kosteusarvoista pannuhuoneessa ja ulkonurkan varastossa, mutta kuntotarkastajan mukaan arvot olivat tyypillisiä vanhan talon kellarikosteuksia, eikä niistä ollut haittaa. Kellariseinän lähellä vettä tiputtanut patteriventtiili on saattanut aiheuttaa varastotilassa ongelmia seinän pinnassa, mutta vuonna 2013 heinäkuun alussa mikrobikasvustoa ei ollut seinässä näkyvissä. Kantajan tiedossa on kauppaa tehtäessä ollut autotallissa aiemmin tapahtunut vesivahinko.
Käräjäoikeus pitää luotettavana todistaja Ln arvioita siitä, että talosta sittemmin löytyneet mikrobilöydökset ovat niin merkittäviä, että jos niitä olisi ollut talossa jo Un asumisaikana, olisi todennäköistä, että Ulla olisi Mtie 5:ssä asuessaan ollut jonkinlaista oireilua. Homeongelmaan viittaavia hajuhavaintoja on tehty vasta kantajan omistusaikana ja mikrobivauriot havaittu vasta hänen omistusaikanaan. Asiassa on selvitetty myös, että havaitut kosteus- ja mikrobivauriot ovat pahentuneet kantajan omistusaikana.
Todistaja Sn ja Mn käsityksen mukaan virheellisyydet salaojituksessa eivät voi selittää talon seinärakenteissa ilmenneitä kosteusvaurioita ja heidän arvionsa mukaan todennäköisin selitys asialle on talon seinien puhdistaminen painepesulla. Sn ja Mn mukaan kyseinen tiiliseinä on rakenteeltaan sellainen, että painepesun johdosta se kastuu helposti eikä toisaalta kuiva helposti. Mn kertomuksesta ilmenee, että seinän tavanomaiseen kosteusrasitukseen (sade) verrattuna painepesun aiheuttama veden poikkeuksellisen suuren määrän johtaminen eristemateriaaliaaliin on saanut siellä ennestään olleet, tavanomaiset mikrobikannat muuttumaan ja lisääntymään huomattavasti. Mn ja Sn mukaan aika pesemisen ja mikrobien havaitsemisen välillä on ollut riittävä mikrobikasvuston kehittymiseen. Myös se, että kosteus- ja mikrobivaurioita on havaittu myös talon yläkerran seinistä tukee sitä, että kosteus on tullut ylhäältä alas eikä kuten kantaja on esittänyt kapillaarisesti alhaalta ylöspäin.
Asiassa esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus arvioi todennäköiseksi, että rakennuksesta löytynyt terveydelle haitallinen ja erittäin runsas mikrobikasvusto on aiheutunut kantajan omistusaikana tehdyistä talon huoltotoimenpiteistä eikä vastaajan vastuulla olevista seikoista. Seinärakenteista löytyneet kosteus- ja mikrobivauriot eivät ole olleet olemassa vastaajan omistusaikana, eikä kaupan kohteessa siten siltä osin ole kaupantekohetkellä ollut virhettä.
4.3 Pesuhuone ja sauna
Kantajan kirjallisena todisteena K5 esittämästä RA Insinööritoimisto Oy:n 18.9.2013 päivätystä asiantuntijalausunnosta ilmenee, että suihkutilan lattiakaivona oli ollut ns. kuivakaivo ja vedeneristeen liitos lattiakaivoon puutteellinen. Kuivakaivon ympärillä, vedeneristeen alla on todettu vettä. Pesuhuoneen lattiassa on ollut vedeneristys, mutta pesuhuoneen seinissä ei. Saunan osalta on todettu, että vanhan ja uuden lattialaatoituksen välissä ei ole todettu vedeneristystä, eikä vedeneristystä ole todettu myöskään lattiakaivosta.
Myyntiesitteen (K1) mukaan kylpyhuone on remontoitu vuonna 1998 ja sauna 2003.
Vastaajan kirjallisen todisteen V6 mukaan vuonna 1998, jolloin pesuhuone remontoitiin, ns. kosteussulku oli riittävä tiivistys kivirakenteisissa seinissä. Vastaajan kirjallisina todisteina esittämistä kuiteista K3 ilmenee, että JU on lokakuussa 1998 hankkinut vesieristeitä osoitteeseen Mtie 5. Todistaja JN on kertonut kokeilleensa puretun kylpyhuoneen seinää ja havainneensa siinä kosteussulkuainetta.
Saunan osalta nykyiset vedeneristystä koskevat määräykset ovat olleet voimassa remonttia tehtäessä. Saunan lattiarakenteessa ei ole todettu vedeneristystä. Pesuhuoneen osalta virheenä voidaan pitää puuttuvaa toista lattiakaivoa. Käräjäoikeus arvioi, että pesuhuoneen ja saunan osalta kaupan kohteessa on virhe, josta vastaaja ei ole ollut tietoinen.
Kantajan kirjallisena todisteena K 11 esittämästä TL Oy:n kustannusarviosta ilmenee, että pesuhuoneen ja saunan osalta arvioidut korjauskustannukset ovat 15.000 - 20.000 euroa. Käräjäoikeus arvioi, että kantajan esittämään korjauskustannusarvioon sisältyy merkittävästi tasonparannusta sisältäviä toimenpiteitä. JU on myöntänyt määrältään pesuhuoneen osalta oikeaksi 450 euroa ja saunan osalta 2.000 euroa. Käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi korjauskustannuksiksi pesuhuoneen ja saunan virheiden osalta yhteensä 3.000 euroa.
4.4 Betoniterassi
Käräjäoikeus arvioi, että lumen vuoksi betoniterassin kunto ei ole kaupantekohetkellä ollut riittävästi ostajan havaittavissa ennen kaupantekoa. O on reklamoinut Uta terassin osalta 26.11.2013. Käräjäoikeus toteaa, että noin puolen vuoden kuluessa kaupanteosta tehty reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.
Asiantuntijat (L ja S) ovat esittäneet ristiriitaisia käsityksiä siitä, onko terassi romahdusvaarassa ja välttämätön purkaa vai onko se mahdollisesti tuettavissa valamalla. Todistaja L on kertonut käyneensä betoniterassin alla tarkistamassa sen kunnon, mutta rakenteita hän ei ole avannut. Hänen mukaansa terassi on erittäin huonossa kunnossa ja vaarallinen. Todistaja S on kertonut, ettei betonirakenteen kantavuudesta voi olla varmuutta ilman, että on tietoa sen rakenteessa olevasta raudoituksesta. S on lausunnossaan arvioinut, että betoniterassin rakenteen purkaminen ja uudelleen rakentaminen ei ole perusteltua. Jos rakenteen kestävyys olisi vaarantunut, kantavuutta voidaan kasvattaa palauttamalla purettujen rakenteiden kohdalle vastaavat tukirakenteet valamalla. S on arvioinut tästä aiheutuviksi kustannuksiksi 400 euroa. RA on 12.2.2014 päivätyssä korjauskustannusarviossa arvioinut terassin korjauskustannuksiksi 9.572,80 euroa.
Käräjäoikeus arvioi, että betoniterassin osalta virheenä voidaan pitää sen rakenteen mahdollista heikkoutta, joka voidaan vahvistaa turvalliseksi Sn kertomalla tavalla. Käräjäoikeus arvioi kohtuullisiksi korjauskustannuksiksi 500 euroa.
4.5 Alakerran eristämätön lattiarakenne
Myyntiesitteen (K1) mukaan alakerta on maanpäällinen kellaritila. Rakennus on rakennettu vuonna 1960. Kirjallisena todisteena V4 esitetyn Mn laatiman asiantuntijalausunnon mukaan kellarin lattiarakenne on talon rakentamisajankohdan rakentamistavan mukainen. Vuoteen 1999 asti voimassa ollut viranomaissääntely on ollut väljää. Nykyisin voimassaoleva vaatimus maanvaraisen laatan alapuolisesta kapillaarikatkokerroksesta on tullut voimaan vasta 1.1.1999. Käräjäoikeus toteaa, että alakerran lattiarakenne on rakentamisajankohdan edellyttämällä tavalla toteutettu ja alakerta on myyty kellari- eikä asuintilana. Siten alakerran lattiarakenteen osalta kaupan kohteessa ei ole virhettä ja vaatimus siltä osin on perusteeton.
4.6 Öljy
Käräjäoikeus katsoo, että kantajan väite öljyn esiintymisestä maaperässä on jäänyt näyttämättä. Oljyn osalta kantaja eI ole myöskään esittänyt määrällistä vahingonkorvaus tai hinnanalennusvaatimusta.
5. Kaupan purkuvaatimus, vahingonkorvaus- ja hinnanalennusvaatimus Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan muRaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Lainkohdan 2 momentin mukaan ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Käräjäoikeus on todennut kiinteistössä olevan laatuvirhe salaojituksen, pesuhuoneen ja saunan sekä betoniterassin osalta ja arvioinut vastaajan vastuulla olevien korjauskustannusten määräksi yhteensä 10.500 euroa. Seinärakenteiden kosteus- ja mikrobivaurioiden osalta myyjän ei ole katsottu olevan vastuussa. Kaupan\ kohteessa ei siten ole ollut olennaista virhettä, eikä perustetta kaupan purkamiseen kantajan väittämillä perusteilla ole.
Esityn selvityksen perusteella käräjäoikeus toteaa, että antaessaan tietoja kaupan kohteesta vastaaja ei ole johtanut kantajaa harhaan, eikä jättänyt kertomatta tiedossaan olleita oleellisia asioita. Siltä osin kuin talossa vastaajan aikana tehdyt korjaukset ovat olleet virheellisiä, vastaajan ei ole katsottava olleen tietoinen niistä eikä betoniterassin rakenteen heikkenemisestä.
Kiinteistön kauppahinta on ollut 372.500 euroa eli käräjäoikeuden arvioima korjauskustannusten määrä 10.500 euroa vastaa alle kolmea prosenttia kauppahinnasta. Käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteen virheellisyys huomioon ottaen korjauskustannusten määrä suhteessa kauppahintaan on merkitykseltään niin vähäinen, ettei virheellisyys ole ollut omiaan vaikuttamaan kauppaan eikä kantajalla siten ole oikeutta saada vastaajalta hinnanalennusta eikä vahingonkorvausta. Näillä perusteilla kanne kaikkine kantajan vaatimuksineen hylätään kokonaisuudessaan.
6. Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut
Kantaja on hävinnyt asian, minkä vuoksi hän on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Kantaja on hyväksynyt vastaajan oikeudenkäyntikulujen määräksi 31.500 euroa. Käräjäoikeus toteaa, että kantajan on korvattava vastaajan oikeudenkäyntikulut kokonaisuudessaan eli 31.775,30 eurolla, mihin sisältyy todistajanpalkkioita 1.730 euroa.
Korvattavia oikeudenkäyntikuluja ovat myös oikeudenkäynnin asianosaiselle aiheuttama työ ja oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvä menetys. Kantaja on hyväksynyt määrältään vastaajan asianosaiskuluiksi 2.500 euroa. Vastaaja on aluksi hoitanut asiaa itse konsultoiden teknisiä asiantuntijoita. Käräjäoikeus arvioi, että asiantuntijoiden käyttäminen jo asian valmisteluvaiheessa on ollut perusteltua. Vastaaja ei ole toimittanut käräjäoikeudelle asiantuntijoiden laskuja, mutta hänen omasta asianosaiskuluja koskevasta erittelystään ilmenee asiantuntijoiden palkkioiden olevan yhteensä 4.261,66 euroa.
Vastaajan käyttämien asiantuntijoiden lausuntoja on nimetty kirjallisiksi todisteiksi ja heitä on kuultu todistajina oikeudessa. Käräjäoikeus pitää selvitettynä, että vastaajalle on aiheutunut kuluja asiantuntijoiden käyttämisestä.
Lähtökohtaisesti jokainen on velvollinen omassa asiassaan tekemään työtä ja näkemään vaivaa korvauksetta. Vastaaja on erityisosaamisensa perusteella tehnyt oikeudenkäynnin kannalta sellaisia toimenpiteitä, jotka muutoin olisivat avustajan laskuttamia kulueriä. Näillä perusteilla käräjäoikeus arvioi, että vastapuolen on korvattava vastaajan asianosaiskuluina yhteensä 6.000 euroa. Vaatimus enemmälti hylätään.
TO velvoitetaan suorittamaan JU:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 31.775,30 euroa ja asianosaiskuluista 6.000 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä.
Helsingin hovioikeus on xxx antamallaan päätöksellä nro xx pysyttänyt käräjäoikeuden xxx antaman turvaamistoimipäätöksen nro xx, jolla on määrätty pantavaksi takavarikkoon vastaajan omaisuutta 372.500 euron edestä.
Kanne on hylätty, joten turvaamistoimi peruuntuu. Turvaamistoimi on kuitenkin voimassa 21.12.2015 saakka.
Maakaari 17 §, 25 §
Oikeudenkäymiskaari 7 luku 9 §, 21 luku 1 §

References: § 2
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 § 2
 § 1
 § 1