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Timestamp: 2016-10-22 22:00:40+00:00

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⭐Prime considerazioni sul decreto legislativo in tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire o in corso di costruzione
Prime considerazioni sul decreto legislativo in tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire o in corso di costruzione
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1 Prime considerazioni sul decreto legislativo in tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire o in corso di costruzione Premessa A seguito di un lungo iter legislativo (iniziato nel 2001) è stata promulgata la l. 2 agosto 2004, n. 210, Delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali sugli immobili da costruire. Il provvedimento si propone di delineare concreti strumenti di protezione per gli acquirenti di immobili da costruire o in costruzione, in caso di sottoposizione del costruttore a procedure concorsuali o a procedure espropriative. Frequentemente, infatti, si ricorre nella prassi alla vendita di unità immobiliari prima della loro stessa costruzione o ultimazione, rappresentando tale meccanismo un sistema di finanziamento delle imprese costruttrici, in aggiunta al ricorso all indebitamento bancario. In numerosi casi, tuttavia, il livello di indebitamento delle imprese di costruzione diviene insostenibile, trascinando nella situazione di crisi o, spesso, nella massa dei creditori chirografari, anche gli acquirenti di immobili. È evidente, quindi, come in tale contesto il pregiudizio dell interesse dell acquirente che consegue alla situazione di indebitamento delle imprese di costruzione, vada anche a confliggere con l interesse, costituzionalmente garantito (art. 47 comma 2 Cost.), all accesso del risparmio popolare alla proprietà dell abitazione. Il problema, di forte impatto sociale (stime di associazioni di categoria individuano in il numero delle famiglie italiane coinvolte nei circa fallimenti di imprese di costruzione in corso dal 1995), era già stato avvertito dal legislatore, con l introduzione, ad opera del d.l. 31 dicembre 1996, n. 669, convertito in l. 28 febbraio 1997, n. 30, degli artt bis, 2825-bis, 2775-bis c.c. e dell ultimo comma all art. 72 l. fall. (1). In particolare, attraverso tale novella sono state introdotte le seguenti novità: - possibilità di trascrivere il preliminare di vendita avente ad oggetto beni immobili o la costituzione di diritti reali sui medesimi, anche se sottoposto a condizione o relativo ad edifici da costruire o in corso di costruzione; - attribuzione di un privilegio speciale ai crediti del promissario acquirente sul bene immobile oggetto del preliminare in caso di mancata esecuzione; - attribuzione al curatore fallimentare della facoltà di scelta tra l esecuzione del2 preliminare ed il suo scioglimento, fermo restando il diritto del promissario acquirente all insinuazione nel passivo. Tuttavia, la predisposizione di tali strumenti non si è rivelata sufficiente ad assicurare idonea tutela agli acquirenti. Si è ritenuto opportuno, pertanto, intervenire nuovamente sulla questione, attraverso lo strumento della delega legislativa al governo. Il relativo decreto legislativo è stato definitivamente approvato dal Consiglio dei Ministri il 10 giugno 2005 ed è in attesa di esser pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. 1. Le nozioni di immobile da costruire, acquirente, costruttore e situazione di crisi 1.1. La nozione di immobile da costruire e la limitazione temporale La legge delega ed il decreto legislativo, all art. 1 lett. d), individuano, innanzitutto, un primo elemento rilevante, ai fini di determinare con precisione l ambito di applicazione di applicazione oggettivo della normativa: cosa debba intendersi con l espressione immobili da costruire. Deve trattarsi di immobili: a1) per i quali sia già stato richiesto il permesso di costruire; b1) che siano ancora da edificare oppure b2) la cui costruzione non risulti essere ultimata, versando in stato tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. La limitazione agli immobili per i quali sia già stato chiesto il permesso di costruire dovrebbe, verosimilmente, essere interpretata come una presa di posizione esplicita del legislatore nel contrastare fenomeni di abusivismo edilizio, stimolando in tal modo anche la responsabilizzazione dell acquirente. Con riguardo all ambito di applicazione temporale, nel testo del decreto legislativo, si prevede all art. 5 che la disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto. Con esclusione, pertanto, dall ambito di applicazione, anche di quei contratti (e dei relativi pagamenti effettuati o ancora dovuti (2) ) che abbiano ad oggetto immobili il cui titolo3 abilitativo sia stato richiesto anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto legislativo. V è da rilevare, comunque, che la limitazione temporale stabilita dall art. 5 non sembra operare per il contenuto del contratto preliminare di cui all art. 6 e neppure con riferimento all art. 8 relativo all obbligo di frazionamento dell ipoteca (sui quali vedi infra par. 6). In ogni caso, l espressione immobili da costruire crea alcune perplessità sulla applicabilità della disciplina in esame anche alle ipotesi di ristrutturazione edilizia (3). 1.2 Ambito soggettivo di applicazione: la nozione di acquirente La legge delega ed il decreto legislativo (art. 1, lett. a) precisano che deve intendersi per «acquirente» la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. Nel decreto legislativo un ulteriore riferimento alla nozione di acquirente, dettato tuttavia solo relativamente al contenuto del contratto preliminare, è rinvenibile nell art. 6, laddove si prevede che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell art. 2, comma 2, sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto, devono contenere. Si predilige, quindi, una visione sostanziale del rapporto giuridico che lega l acquirente al costruttore, non limitando la tutela a chi intenda acquistare la proprietà, ma estendendola anche all acquisto di un diritto reale di godimento. Gli strumenti tecnicamente prescelti per raggiungere tale effetto finale possono essere i più vari, finanche l utilizzo di uno schema contrattuale di leasing. La tutela, inoltre, è garantita anche a chi intenda acquistare non per sé, ma a favore di un parente di primo grado. Si mira, in tal modo, a ricomprendere nell ambito di applicazione della normativa il noto fenomeno degli acquisti, immobiliari compiuti dai4 genitori a favore dei figli; non è chiaro, però, come mai siano stati omessi i coniugi. Un altra perplessità è data dalla scelta di designare l acquirente con il mero riferimento alla persona fisica, senza l ulteriore precisazione, frequente in materia di normativa a tutela del consumatore, e dunque del contraente debole, che deve trattarsi di attività compiuta per scopi estranei all attività professionale o imprenditoriale eventualmente svolta (cfr., ex multis, artt bis e 1519-bis c.c.). In tal modo, quindi, diversamente da quel che avviene nella disciplina della tutela del consumatore, dovrebbero essere ammessi a godere della tutela offerta dalla legge anche i professionisti e gli imprenditori individuali che contrattano nell ambito della propria attività, i quali potrebbero così prevalere su una serie di soggetti che a titolo professionale sono entrati in contatto con l impresa. Una conferma in tal senso potrebbe essere costituita proprio dal riferimento al leasing, strumento particolarmente utilizzato in ambito imprenditoriale (4). Nei primi commenti alla legge delega, è stata peraltro proposta una lettura parzialmente correttiva della disposizione in esame: sulla base del criterio direttivo che impone una tutela (non assoluta ma) equa ed adeguata dei diritti dell acquirente, si potrebbe ritenere che, poiché il costruttore è essenzialmente individuato come un imprenditore, il legislatore delegante, con la locuzione persona fisica, abbia inteso riferirsi esclusivamente a quei soggetti che non sono imprenditori o che comunque non agiscono in tale veste in sede di conclusione del contratto (5). Secondo altri (6), invece, sarebbe da considerare acquirente anche la persona fisica che agisca nell esercizio di impresa o di professione, ritenendo che, nel caso di specie, l intento del legislatore sarebbe quello di tutelare il contraente debole, a prescindere dalla sua qualifica di consumatore. Nonostante alcune affinità, infatti, le norme dettate in materia di protezione dei consumatori svolgerebbero una funzione di natura essenzialmente informativa e probatoria. In questo caso, invece, emerge l esigenza di tutela dell acquirente in ragione della rischiosità propria dell operazione, nella quale si versano in anticipo acconti il cui recupero potrebbe essere reso molto difficile da una successiva insolvenza dell imprenditore. Vi sono tuttavia, argomenti opponibili a tale ragionata ricostruzione. Pare difficile, infatti, giustificare la disparità di trattamento tra un imprenditore persona fisica ed una piccola società di persone, che potrebbe risentire nella stessa misura dell alea economica legata all operazione. Inoltre, si sottolinea come, all art. 1 lett. a) del decreto legislativo, il riferimento sia5 operato alla persona fisica che pone in essere un contratto che abbia ( ) per effetto ( ) il trasferimento non immediato a sé o ad un parente di primo grado della proprietà ( ). Tale riferimento potrebbe rappresentare un ulteriore argomento a favore della tesi che individua l acquirente come persona fisica che agisce per scopi estranei alla propria attività professionale o imprenditoriale, in ragione dell elemento di potenziale destinazione a terzi (parenti di primo grado) che emerge dalla norma, verosimilmente inidoneo ad essere collocato in un contesto imprenditoriale. La questione, che al momento non può trovare una soluzione definitiva, sembra poter dar luogo a gravi incertezze applicative, probabilmente foriere di contenzioso. 1.3 Segue: e la nozione di costruttore La legge delega e l art. 1, lett. b) del decreto legislativo definiscono come «costruttore» l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi. Ne deriva che, per avere la norma espressamente limitato l ambito soggettivo all imprenditore o alla cooperativa edilizia, è da escludersi l applicabilità della normativa nei rapporti fra privati, cioè fra soggetti che non siano operatori del settore. Per alcune riflessioni sui possibili comportamenti elusivi che potrebbero originare da tale definizione, v. infra, par La situazione di crisi La situazione di crisi viene definita dalla legge delega e dall art. 1, lett. c) del decreto legislativo come la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa. L art. 3 del decreto legislativo precisa che la situazione di crisi si intende verificata in6 una delle seguenti date: di trascrizione del pignoramento relativo all immobile oggetto del contratto; di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa; di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo; di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l amministrazione straordinaria. 2. La garanzia fideiussoria 2.1 L obbligo di prestare garanzia fideiussoria L art. 2, primo comma, del decreto legislativo prevede l obbligo per il costruttore di procurare il rilascio e di consegnare all acquirente all atto della stipula o in un momento precedente la stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità - una fideiussione di importo pari alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Sono comunque escluse dalla garanzia le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un eventuale soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia. I primi interpreti hanno rilevato la difficile comprensibilità della norma che esclude la garanzia. Sembra opinione condivisa l impossibilità di estendere la garanzia alle somme da mutuarsi all'atto della stipula del contratto definitivo, o comunque del trasferimento della proprietà, perché oggetto della garanzia, ai sensi del decreto in esame, sono solo le somme da riscuotersi anteriormente. Diversamente è a dirsi per le somme ricevute dall'acquirente-mutuatario anteriormente alla stipula del contratto definitivo, o comunque all'acquisto della proprietà, in quanto esse saranno riscosse dal costruttore come somme versate direttamente7 dall acquirente, in modo tale da non potersi giustificare la loro esclusione dal regime di tutela (7). Quanto alle somme erogate dal mutuante al costruttore, ed accollate - con patto di accollo "interno" - al mutuatario, queste devono essere garantite solo qualora l accordo comporti l'obbligo di rimborsare al costruttore le rate di mutuo, da questi pagate alla banca mutuante, anteriormente alla stipula del definitivo o comunque al trasferimento della proprietà; mentre, qualora l obbligo di rimborso sorgesse in un momento successivo al trasferimento della proprietà, non sussisterebbe obbligo di garanzia (8). Appare invece controversa un ipotesi di particolare rilevanza, e cioè il caso di un mutuo erogato all'acquirente-mutuatario a fronte di garanzia ipotecaria concessa dal costruttore anteriormente al trasferimento della proprietà, e quindi in qualità di terzo datore di ipoteca. Al riguardo, taluni osservano che la ratio della esclusione di tali somme dalla garanzia fideiussoria appare evidente, atteso che il costruttore, garantendo con la proprietà del bene le somme riscosse, non potrà essere chiamato ad offrire anche una ulteriore garanzia fideiussoria sulle stesse (9). Tale ricostruzione sembra condivisa anche dalla relazione al decreto legislativo, nella quale si desume che il legislatore abbia tenuto in considerazione l'"esposizione" del venditore, a fronte di tale concessione di ipoteca, esonerandolo dal prestare una doppia garanzia. Altri, invece, ritengono necessaria anche in questa ipotesi la prestazione della garanzia fideiussoria, sia in quanto la sua esclusione, nell ipotesi in cui sussista una garanzia ipotecaria prestata dal costruttore, non si evince dalla lettera della legge, sia perché della suddetta garanzia ipotecaria non beneficerebbe l'acquirente, ma solo la banca creditrice (10). Secondo tale ultima opinione, la norma appare riferibile unicamente all ipotesi di accollo "esterno - pattuito nel contratto preliminare di compravendita - del mutuo già contratto dal costruttore, e garantito da ipoteca concessa da quest'ultimo (qualora l'accollo esterno fosse perfezionato con il contratto definitivo di compravendita, e quindi contestualmente all'acquisto della proprietà del fabbricato in capo all'acquirente, infatti, si tratterebbe di somme comunque escluse di per se stesse dall'obbligo di garanzia fideiussoria). Tale dottrina rileva come l'accollo esterno, nella prassi, sia generalmente cumulativo e non liberatorio, in quanto compiuto in assenza della liberazione del debitore originario da parte del creditore (art. 1273, comma 2, c.c.); ma soprattutto, che l'acquirente accollante8 può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto di acquisto, con il quale l'accollo è perfezionato (art. 1273, ultimo comma, c.c.). Il che significa che - nell'ipotesi in cui la mancata ultimazione delle opere pattuite, o il sopravvenire di una situazione di crisi del costruttore legittimi l'acquirente a chiedere ed ottenere la risoluzione del contratto di compravendita - l'accollo di mutuo seguirà le sorti del contratto principale (e quindi, tra l'altro, l'acquirente potrà ripetere dal soggetto mutuante le rate di mutuo eventualmente pagate indebitamente). Plausibilmente, quindi, dovrebbe ritenersi che per le somme da corrispondersi al soggetto mutuante in forza di accollo esterno del mutuo, perfezionato anteriormente all'atto notarile di compravendita, non sia necessaria alcuna garanzia, perché l'acquirente può opporre al creditore le eccezioni che potrebbe opporre al costruttore (11). Per le società cooperative, l atto equipollente a quello indicato al primo comma dell art. 2 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l assegnazione in proprietà o l acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. Ai sensi dell art. 3, primo comma, del decreto legislativo, la fideiussione è rilasciata da una banca, da un impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell elenco speciale di cui all articolo 107 del decreto legislativo 1 settembre 1993 n. 385 (T.U.B.). La fideiussione come forma di tutela dell acquirente dell immobile da costruire o in corso di costruzione non è nuova nel nostro ordinamento: si pensi, ad esempio, in tempi recenti, a quanto previsto dall art. 7 del decreto legislativo del 9 novembre 1998 n. 427 in tema di multiproprietà, per il quale il venditore è obbligato a prestare fidejussione bancaria o assicurativa a garanzia dell ultimazione dei lavori di costruzione del bene immobile. Della fidejussione deve farsi menzione nel contratto, a pena di nullità. La garanzia di cui al primo comma non può imporre all acquirente la preveniva escussione del venditore (12). 2.2 Segue: contratti per i quali trova applicazione l obbligo di prestare la garanzia L art. 2 del decreto legislativo prevede l obbligo di prestare garanzia fideiussoria per i contratti che abbiano come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire e agli atti aventi le medesime finalità. La nozione appare volutamente onnicomprensiva, tale cioè da consentire che la tutela9 trovi applicazione, in via esemplificativa: a) ai contratti ad effetti obbligatori (o ad effetti reali differiti) che non comportino l immediato trasferimento della proprietà (es. preliminare di vendita di fabbricato da costruire; vendita di fabbricato da costruire dedotto in contratto come cosa futura; vendita di fabbricato in corso di costruzione e di proprietà altrui; permuta di area con unità da costruire); b) ai contratti che abbiano comunque la finalità di far acquisire all acquirente la proprietà di un fabbricato da costruire (es. vendita di immobile con corrispettivo costituito dall obbligo assunto dall acquirente di costruire a proprie cura e spese un edificio su diversa area di proprietà del venditore; cessione di quota indivisa di area, con condominio precostituito, ove il corrispettivo della cessione è dato dall obbligo dell acquirente di costruire a sua cura e spese anche la porzione di edificio di competenza del venditore); c) ai contratti ad effetti reali differiti che comunque non comportino l immediato trasferimento della proprietà (compravendita soggetta a condizione sospensiva o con previsione di termine; vendita con riserva di proprietà, ove peraltro si acceda solo a talune delle diverse ricostruzioni dell istituto). In sostanza la norma si applica a condizione che il soggetto acquirente, a fronte del pagamento del prezzo o comunque della prestazione di un corrispettivo, non abbia ancora acquisito la proprietà o altro diritto reale del fabbricato da costruire o in quanto non sia stato ancora stipulato il negozio traslativo, come nel caso del contratto preliminare; o in quanto pur essendovi il titolo, manchi in realtà ancora l oggetto della proprietà, non essendo ancora venuto ad esistenza il fabbricato, come nel caso della vendita di cosa futura (13). Risultano invece problematiche talune particolari fattispecie negoziali quali il contratto preliminare unilaterale (che, tuttavia, avendo forma contrattuale, dovrebbe rientrare nell ambito di applicazione della norma), il patto di prelazione, l opzione e la proposta irrevocabile (14). Richiederà poi un particolare approfondimento l'esame degli esiti applicativi della normativa al vaglio con riferimento alle fattispecie del contratto a favore di terzo e del contratto per persona da nominare, e ciò sia per l'ipotesi in cui tali schemi attengano al contratto preliminare, sia per l'ipotesi di contratto definitivo. 2.3 Segue: contenuto della garanzia fideiussoria10 Quanto al contenuto, la garanzia fideiussoria deve essere di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall acquirente stesso prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento (art. 2, comma 1); nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, essa deve garantire la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata (art. 3, comma 1). Il riferimento ad ogni altro eventuale corrispettivo percepito dal costruttore prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento evoca, in primo luogo, l ipotesi della permuta di cosa presente con cosa futura che si realizza con la cessione di area edificabile verso il trasferimento di porzione di immobile da costruire (15). In definitiva, nel momento del suo rilascio l importo deve coprire quanto dovrà essere riscosso prima del trasferimento della proprietà; al momento dell escussione solo ciò che sia stato effettivamente riscosso dal costruttore. Nell ipotesi in cui il prezzo convenuto nel contratto sia simulato, e conseguentemente anche la fideiussione sia rilasciata per un importo a questo corrispondente, sembra legittimo il dubbio che il contratto sia viziato da nullità relativa ex art. 2 del decreto in esame (16), salvo, in ogni caso, eventuali profili di nullità per frode alla legge ex art c.c. La fideiussione deve altresì prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile. 2.4 Segue: il richiamo all art c.c. L art. 2, primo comma, del decreto legislativo, richiama espressamente l art c.c., relativo alle fideiussioni prestate per obbligazioni future (e condizionate), con la previsione dell importo massimo garantito. L art. 2 del decreto, infatti, si riferisce tanto alle somme e ad ogni altro corrispettivo che il costruttore ha già riscosso, quanto alle somme e ai corrispettivi che dovrà riscuotere prima del trasferimento. In sostanza la fideiussione ha in questi casi la funzione di garantire la restituzione di quanto l acquirente ha versato e dovrà versare al costruttore: pertanto, per l ipotesi piuttosto ricorrente di versamento del corrispettivo in successivi acconti eventualmente11 da effettuarsi a stadio avanzamento lavori la garanzia dovrebbe coprire l intero importo (comprese le somme non ancora versate). Dovrà valutarsi se il richiamo all art consenta effettivamente (come auspicato nella Relazione illustrativa) la predisposizione di modelli contrattuali che rendono possibile ancorare la fideiussione e quindi l obbligo di restituzione alle sole somme che effettivamente siano state versate, prevedendo una polizza aperta, il cui contenuto risulti determinabile sulla base di un criterio unitario predefinito, permettendo, quindi che il valore della fideiussione sia ancorato ai versamenti effettuati, garantendo la progressività. Infatti, ai sensi dell art. 3 del decreto, la fideiussione consente l escussione per le somme effettivamente riscosse dal costruttore, il che pare un argomento a favore della ammissibilità del ricorso a siffatte tecniche contrattuali, posto che la garanzia se pur astrattamente riferita a tutti gli importi già riscossi e da versare non potrà che dar luogo ad un obbligo di restituzione relativo solo a quanto già corrisposto. In questo senso, v è da ricordare come la giurisprudenza si sia espressa, anche dopo la riformulazione dell art c.c., per la ammissibilità della determinazione del debito nella fideiussione per debiti futuri per relationem o attraverso il meccanismo di integrazione successiva del contratto (art c.c.) (17). Dalla formulazione dell art. 2, peraltro, sembra potersi evincere che la fideiussione non debba coprire ciò che l acquirente verserà al momento del trasferimento, cioè l eventuale somma residua da corrispondere al momento del rogito. 2.5 Segue: escussione in caso di situazione di crisi e condizioni L escussione può aver luogo a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi, a condizione che: - per l ipotesi di trascrizione del pignoramento relativo all immobile oggetto del contratto, l acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto; - per le ipotesi di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa, presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo e pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l amministrazione straordinaria, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare12 nel contratto preliminare (art. 3, comma 3). La fideiussione, verificatesi le suddette condizioni, deve essere escutibile a richiesta scritta dell acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il mancato pagamento del premio o della commissione non è opponibile all acquirente. 2.6 Segue: obblighi e responsabilità del fideiussore Il fideiussore è tenuto a pagare l importo dovuto entro il termine di trenta giorni dal ricevimento della richiesta scritta di escussione. In caso di mancato pagamento entro i trenta giorni, il fideiussore è tenuto a rimborsare all acquirente le spese da quest ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la restituzione degli importi oggetto di fideiussione, oltre i relativi interessi (art. 3, comma 6). 2.7 Segue: efficacia della fideiussione L efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull immobile o dell atto definitivo di assegnazione (art. 3, comma 7). Tale previsione dà luogo ad una serie di problemi interpretativi, che concernono la stessa effettività della tutela accordata dal legislatore. Il dato letterale, infatti, induce a ritenere che la garanzia cessi anche allorquando le parti abbiano pattuito che il trasferimento abbia luogo prima del completamento del manufatto, quando cioè lo stesso sia ancora allo stato di rustico e quindi ben prima che sorgano le condizioni per il rilascio del certificato di agibilità. Ciò potrebbe verificarsi, ad esempio, in caso di vendita di cosa futura, ipotesi nella quale l effetto traslativo si determina nel momento in cui il bene viene ad esistere. L unica qualificazione normativa al riguardo è rappresentata dall art bis, ultimo comma, ai sensi del quale può ritenersi esistente l edificio quando sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali, e sia stata completata la copertura.13 In tal caso, la garanzia potrebbe cessare ex lege in un momento nel quale non tutte le obbligazioni relative alle somme versate anticipatamente risultino soddisfatte. Pertanto, potrebbe risultare opportuno stabilire nel contratto il momento nel quale l edificio si intende venuto ad esistenza ad esempio, facendo riferimento al raggiungimento di uno stadio di costruzione idoneo al rilascio del certificato di agibilità (18). Pertanto appare opportuno il ricorso ad una particolare cautela nella predisposizione delle clausole contrattuali che determinino con chiarezza il momento in cui le parti intendono addivenire alla stipula del contratto definitivo, o in cui debba verificarsi l effetto traslativo. Ciò si riflette anche nella particolare cura con la quale il notaio, ove ne sia chiamato, dovrà procedere ad informare l acquirente sulle conseguenze derivanti dall implicita rinuncia alla tutela accordata dal legislatore. 2.8 Sanzioni: la nullità relativa L obbligo di procurare la garanzia fideiussoria è sanzionato con la nullità del contratto stesso; la nullità, tuttavia, può essere fatta valere unicamente dall acquirente. Si tratta, quindi, di un ipotesi di nullità relativa, che la dottrina ha qualificato come nullità c.d. di protezione (19). Il problema dell inquadramento sistematico della c.d. nullità relativa nella tematica di teoria generale delineata dal codice civile è invero storicamente discusso, contestandosi da buona parte della dottrina l esistenza stessa dell istituto della nullità relativa, perché esso verrebbe a confliggere con gli aspetti salienti della nullità assoluta, quale quello della sua operatività erga omnes, dell azione intesa alla dichiarazione giudiziale della nullità concessa a chiunque vi abbia interesse e d ufficio al giudice (20). Ed un attenta dottrina afferma che una nullità nella quale gli effetti negoziali non si producono relativamente a determinati soggetti ed operano invece relativamente ad altri, richiede una scelta in contrasto con i principi che regolano la categoria ; e si sostiene inoltre che la nullità è una qualificazione negativa del negozio e tale qualificazione, dettata dalla considerazione degli interessi della comunità, non può essere che unica di fronte a tutti (21). In tempi più recenti, la figura della nullità relativa sembra riscuotere maggiori consensi nella dottrina, talora con argomentazioni fondate sul riscontro di casi di nullità relativa nelle norme positive (22) ; altre volte rilevando che, quando si tratti di nullità per14 contrarietà a norme introdotte a tutela di particolari soggetti, in considerazione della finalità di protezione delle disposizioni, si può giungere a ritenere che legittimato all azione di nullità del contratto sia soltanto il contraente alla tutela del quale sia rivolta la regola contravvenuta (23). Fra le fattispecie che la dottrina riconduce alla nullità relativa, si segnalano, nella disciplina codicistica, quella prevista dal comma dell art quinquies secondo il quale l inefficacia che taluni riconducono alla nullità (24) - opera soltanto a vantaggio del consumatore e può essere rilevata d ufficio dal giudice; nonché quella disciplinata dall art octies in tema di vendita di beni di consumo, laddove si prevede che è nullo ogni patto, anteriore alla comunicazione al venditore del difetto di conformità, volto ad escludere o limitare, anche in modo indiretto, i diritti riconosciuti dal presente paragrafo e che la nullità può essere fatta valere solo dal consumatore e può essere rilevata d'ufficio dal giudice. In entrambe queste ipotesi si evidenzia, in particolare, la circostanza che pur essendo prevista un ipotesi di nullità relativa, alla legittimazione a farla valere da parte del soggetto tutelato dalla norma (il consumatore) si accompagna la sua rilevabilità d ufficio da parte del giudice. La dottrina (25), al riguardo, ha efficacemente rilevato come la rilevabilità d ufficio della nullità potrebbe tradursi in uno svantaggio per il consumatore che intenda valersi ugualmente della clausola abusiva (si pensi alle ipotesi derogatorie del foro competente, o a quelle di contratto tacitamente rinnovato attraverso una clausola vessatoria, ma relativamente al quale sussista l interesse del consumatore a mantenerne ferma la validità). Si impone, pertanto, un interpretazione finalistica delle previsioni di nullità, nella quale è necessario contemperare gli obiettivi di tutela dell interesse pubblico con le esigenze di protezione concreta del singolo contraente. Si è osservato che il giudice non deve privilegiare opzioni interpretative rigide, limitando l esercizio del suo intervento d ufficio laddove la declaratoria di nullità sia idonea a recare pregiudizio al consumatore: ad esempio, applicando adeguatamente l art. 183, terzo comma, c.p.c., dovrà indicare alle parti le questioni rilevabili d ufficio delle quali ritiene opportuna la trattazione. In tale sede, il consumatore potrà dichiarare di non avere interesse alla declaratoria di nullità della clausola (26). Nel caso in esame la rilevabilità d ufficio non è prevista. Si segnala, comunque, che, per ipotesi di nullità relativa prive del richiamo alla rilevabilità d ufficio, questa è stata15 ugualmente affermata, seppure nel solo interesse del consumatore (27). 2.9 Segue: obblighi formali A differenza di quel che avviene in discipline che presentano alcuni punti di contatto con quella in esame (si pensi all art. 7, comma 3, della normativa sulla multiproprietà ove è previsto che delle fidejussioni deve farsi espressa menzione nel contratto a pena di nullità ), l obbligo formale di menzione della fideiussione nel contratto è sì previsto per il contratto preliminare (e per ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire) il quale deve indicare, ai sensi dell art. 6 del decreto, gli estremi della fideiussione, ma non è espressamente sanzionato con la nullità (ma su tali profili, v. infra par. 5.2). Sul piano della responsabilità del notaio rispetto alla fideiussione, si ritiene che questi abbia l obbligo professionale di accertare l idoneità della stessa basandosi su di un controllo - meramente documentale ed avente ad oggetto unicamente il documento - incorporante il negozio fideiussorio, esibitogli dalle parti - del rispetto delle prescrizioni di cui all art. 3 (28) Segue: alcune notazioni critiche La sanzione della nullità sebbene relativa invero non appare in questa disciplina lo strumento migliore per la tutela dell acquirente dell immobile da costruire. A prescindere dalla sua rilevabilità d ufficio, infatti, una così grave conseguenza può confliggere con l interesse dello stesso acquirente. Infatti, anche laddove l attività edificatoria fosse completata e l immobile regolarmente trasferito e consegnato, il vizio derivante dalla mancata prestazione della garanzia sanzionato con nullità che può esser sì fatta valere dal solo acquirente ma che è comunque imprescrittibile - potrebbe comunque inficiare la validità del contratto e quindi la stessa successiva circolazione del fabbricato. A fronte di queste possibili conseguenze, v è da chiedersi se sia possibile il ricorso a strumenti correttivi. In particolare, interessa qui la prospettiva di una possibile rinuncia alla garanzia fideiussoria (in via preventiva da parte dell acquirente) o della rinuncia alla azione di nullità (da parte dello stesso acquirente successivamente alla conclusione del contratto).16 Ebbene, con riguardo al primo profilo, va rilevato come una rinuncia preventiva (risultante da una dichiarazione anteriore al contratto o inserita nello stesso) presenti ampi margini di opinabilità (29), come si è d altronde affermato con riferimento alla rinuncia preventiva alla garanzia fideiussoria nella disciplina della multiproprietà, che, per certi aspetti, è assai vicina a quella in esame (30). Ciò perché evidentemente, in questa fase, non è dato prevedere se l interesse dell acquirente cui la garanzia si riferisce possa essere o meno pregiudicato, in quanto l eventuale insolvenza del costruttore non è preventivabile. Queste incertezze divengono tuttavia molto più labili per il secondo profilo: allorquando l immobile sia stato completato e consegnato, risulterebbe invero incongruo escludere che l acquirente, attraverso apposita dichiarazione, possa rinunciare ad esperire l azione di nullità per un vizio la mancanza della fideiussione che non può più pregiudicare la sua posizione. Anzi, si potrebbe forse ipotizzare che, una volta consegnato il bene e quindi venuti meno quei rischi contro i quali la tutela è stata legislativamente imposta, l invalidità possa considerarsi automaticamente sanata (31). Al riguardo, peraltro, anche prescindendo dalla sua rilevabilità (32) o meno (33) d ufficio, si è affermato che la nullità relativa ex art. 2 non dovrebbe escludere la provvisoria efficacia del contratto sino a che l acquirente (o il giudice, ove si accolga tale impostazione) non rilevi l invalidità, anche in considerazione del fatto che, una volta avvenuto il trasferimento della proprietà(completamento dell opera, consegna e accettazione) ed in assenza di una situazione di crisi, la nullità non potrebbe esser più dichiarata (34). Va, di passaggio, osservato come non si siano state ancora raggiunte conclusioni definitive in ordine al rapporto fra la violazione di una norma sanzionata con la nullità relativa e la responsabilità notarile ex art. 28 L.N. anche se la giurisprudenza tende ad escludere l applicabilità delle relative sanzioni (35) Segue: possibili elusioni (società veicolo cessione del contratto) Sin dai primi commenti alla bozza di decreto si sono formulate alcune notazioni critiche, con riferimento, in particolar modo, all ambito delle fattispecie negoziali in relazione alle quali è previsto l obbligo di prestare la garanzia fideiussoria. Il legislatore ha infatti imposto la prestazione della garanzia per le ipotesi di contratto17 che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità. Sussistono, infatti, forti perplessità in ordine alla possibilità che la norma possa offrire ugualmente tutela all acquirente laddove il costruttore faccia ricorso alla cessione di contratto; perplessità che sono ancor più forti ove questi ricorra ad un società di trading, poiché in tale ultimo caso da un lato la norma non sembra trovare applicazione, e dall altro lato l operazione non creerebbe particolari aggravi sul piano fiscale. Infatti, occorre evidenziare come nell art. 2 del decreto si faccia riferimento al costruttore, mentre l art. 1 definisce quale acquirente la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato dell immobile da costruire. Ciò ha fatto sorgere il dubbio che, per eludere l obbligo, l impresa costruttrice possa preferire di non apparire direttamente come parte venditrice, ricorrendo a schemi negoziali diversi. Ad esempio, si potrebbe ricorrere alla vendita di cosa futura dalla società costruttrice alla società di trading e alla vendita di cosa futura e altrui dalla società di trading alla persona fisica. Tuttavia tali dubbi potrebbero esser fugati ove si faccia riferimento all ampia definizione di costruttore contenuta nella legge delega e nell art. 1 del decreto: cioè l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi. Sembra, infatti, che la definizione di costruttore sia talmente ampia da non potersi ricondurre alla sola ipotesi dell impresa costruttrice, e che quindi debba estendersi a tutti i casi in cui il soggetto che promette di vendere l immobile da costruire sia un imprenditore, a prescindere poi dal fatto che il fabbricato sia realizzato da terzi in forza di contratto di appalto, ovvero sia oggetto di una catena di vendite di cosa futura. Siffatta ultima precisazione dovrebbe in sostanza vanificare gli sforzi volti a ricorrere a meccanismi elusivi dell obbligo di prestare garanzia.18 In ogni caso, resterebbe sempre salva, in caso di adozione di sofisticate tecniche contrattuali volte ad eludere l obbligo di prestare fideiussione, la possibilità di invocare la frode alla legge. 3. L obbligo di assicurazione 3.1 Assicurazione dell immobile (art. 4) L art. 4 del decreto prevede che il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all acquirente all atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. Si prevede, dunque, l obbligo del costruttore di stipulare una polizza assicurativa a favore dell acquirente, destinata a garantire il risarcimento dei danni conseguenti a vizi dell immobile manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o assegnazione. Il parametro di riferimento è dato dalle garanzie legali discendenti dal contratto di appalto (artt ss.), che vengono estese a tutte le ipotesi nelle quali l acquirente sottoscriva un contratto volto ad assicurare il successivo acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) di un immobile da costruire, prescindendo dalla possibilità di ricondurre l intero fenomeno negoziale (o sue singole parti) allo schema contrattuale dell appalto. Sulla base del disposto più ampio e generico della legge delega, che faceva riferimento a vizi e difformità, in fase di attuazione si è deciso di limitare l ambito di copertura della polizza assicurativa decennale ai casi disciplinati dall art c.c., e cioè rovina dell opera, presenza di evidente pericolo di rovina o di gravi difetti, ossia ai vizi costruttivi che incidono in maniera profonda sugli elementi strutturali essenziali, escludendo dunque le ipotesi di cui all art c.c. (difformità e vizi dell opera). La riconducibilità del vizio all una o all altra fattispecie normativa non è sempre agevole, ed il relativo accertamento costituisce sempre accertamento di merito. Si può comunque osservare, sulla scorta della giurisprudenza, che nell ambito19 dell art c.c. i gravi difetti non possono essere identificati con quei fenomeni che influiscono sulla stabilità dell edificio, pena l inammissibile assimilazione con l altra ipotesi descritta dalla medesima norma, il pericolo di rovina. Si tratterà, dunque, di tutte quelle alterazioni che, pur riguardando direttamente anche solo una parte dell opera, incidono sulla sua funzionalità globale, rendendola inidonea a fornire l utilità cui è destinata (36). A livello casistico, la giurisprudenza di merito fornisce numerose indicazioni (carente impermeabilizzazione, inefficienze gravi degli impianti di riscaldamento, distacco dei rivestimenti esterni o interni, etc.). 3.2 Segue: Profili applicativi Con riferimento ai profili applicativi della polizza assicurativa obbligatoria, giova in primo luogo osservare come essa sia destinata a spiegare la propria efficacia, diversamente dalla polizza fideiussoria di cui all art. 2, indipendentemente dal verificarsi di una situazione di crisi. La sua operatività, infatti, è legata al verificarsi di determinati eventi, ontologicamente individuati (rovina dell edificio, manifestazione di vizi o di pericolo di rovina), svincolati pertanto dalla condizione economica dell impresa. In secondo luogo, è di fondamentale importanza rilevare che la polizza è necessaria non solo con riguardo ai contratti di compravendita o di assegnazione, come lascerebbe desumere la lettera della norma, ma a tutti i contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili. Tale soluzione risulta condivisibile non solo sotto un profilo sistematico (37), ma anche alla luce del successivo articolo del decreto in esame che, nel dettare l ambito di applicabilità temporale (limitato agli immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto v. par. 4) dell obbligo di contrarre la polizza assicurativa, riprende la formulazione più ampia di cui all art. 2, consentendo di sottoporre alla medesima disciplina tipologie contrattuali diverse assimilabili sotto il profilo teleologico. Il momento entro il quale la polizza deve essere stipulata e consegnata all acquirente è quello del trasferimento della proprietà. Non sussiste, pertanto, analogia sul piano temporale con la garanzia fideiussoria di cui all art. 2, che deve essere stipulata e consegnata nel momento in cui sia assumano impegni prodromici ad un successivo trasferimento della proprietà. Potrebbero sorgere perplessità concernenti la tipologia dei contratti relativamente ai20 quali sia obbligatoria la stipula della polizza assicurativa: e cioè se essa debba sussistere solo per gli immobili oggetto di contrattazione prima della completa realizzazione ( immobili da costruire ), con la precisazione, però, che l obbligo sorge solo nel momento del trasferimento della proprietà; oppure se essa sia obbligatoria per la stipula di qualsiasi contratto definitivo (purché relativo ad immobili il cui titolo abilitativi sia stato richiesto in data successiva a quella di entrata in vigore del decreto art. 5). La soluzione preferibile è forse la prima (38), sia perché altrimenti la disposizione risulterebbe in eccesso di delega, sia perché in essa sono richiamate le nozioni di acquirente e di costruttore di cui all art. 1, che recano espresso riferimento agli immobili da costruire. Interpretata così la norma, si osserva in primo luogo che nessuna particolare difficoltà si pone nel caso in cui sia stipulato un contratto ad effetti traslativi immediati (contratto definitivo, in esecuzione di un preliminare). Diventa invece più problematica l ipotesi di vendita di cosa futura, oppure di permuta di bene presente con bene futuro. In questi casi, determinandosi l effetto traslativo con la venuta ad esistenza del bene, risulterà difficile individuare il momento esatto in cui ritenere sorto l obbligo di contrarre la polizza assicurativa (al riguardo, appare utile rinviare alle considerazioni già svolte al par. 2.7). Sarà pertanto opportuno, anche ai fini della corretta applicazione della disposizione in esame, specificare con esattezza, come raccomandato trattando della polizza fideiussoria, il momento nel quale debba intendersi verificato l effetto traslativo (completamento del rustico, delle mura perimetrali e della copertura, oppure raggiungimento di uno stadio dei lavori idoneo al rilascio del certificato di abitabilità). La polizza fideiussoria, pertanto, dovrà essere relativa al grado di avanzamento dei lavori pattuito tra le parti. Ad esempio, qualora si convenga il trasferimento del solo rustico, con affidamento dei lavori di ultimazione ad altra ditta direttamente da parte dell acquirente, sarà sufficiente che la polizza garantisca solo i vizi derivanti dalla struttura di base. Diversamente, qualora il passaggio di proprietà avvenga nel momento in cui l immobile è allo stato di rustico, ma il contratto preveda da parte del costruttore l ultimazione dei lavori, la polizza dovrà garantire interamente i lavori effettuati (39). La polizza, analogamente alla responsabilità ex art c.c., ha una durata decennale. Qualora essa venga consegnata prima dell ultimazione dei lavori (si consideri il caso dell esempio fatto, di passaggio della proprietà all ultimazione del rustico con completamento delle opere da parte dello stesso soggetto), la sua durata dovrà essere Vedere altro
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 art. 1
 art. 5
 art. 5
 art. 6
 art. 8
 art. 6
 art. 2
 art. 1
 art. 1
 art. 1
 art. 3
 sentenza 
 sentenza 
 art. 2
 art. 2
 art. 3
 articolo 107
 art. 7
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 3
 art. 2
 sentenza 
 sentenza 
 art. 183
 art. 7
 art. 6
 art. 3
 art. 2
 art. 28
 art. 2
 art. 1
 art. 1
 art. 4
 articolo 1669
 art. 2
 art. 2
 art. 2
 art. 5
 art. 1