Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2489-PGP.html?identifiant=BOI-TVA-IMM-10-30-20130123
Timestamp: 2020-01-24 16:12:55+00:00

Document:
2489-PGPTVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles - Règles générales applicables aux opérations immobilières - Droits à déduction2
BOI-TVA-IMM-10-30-20130123
2013-01-23T16:49:41.000+01:002013-08-01T14:46:54.000+02:00
La TVA qui a grevé les dépenses de construction d'un immeuble neuf (y compris l'acquisition ou l'aménagement du terrain) est intégralement déductible dans les conditions de droit commun, qu'il s'agisse de biens ou de prestations de services. En effet, dès lors que la construction est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, elle a vocation à être soumise à la livraison à soi-même prévue au 1° du a du 3 du I de l'article 257 du code général des impôts (CGI) pour la totalité des éléments qui la composent. Le coefficient de déduction déterminé en application du I de l'article 206 de l'annexe II au CGI est donc en tout état de cause égal à l'unité.
Toutefois, conformément au deuxième alinéa du 2 du I de l'article 271 du CGI, lorsqu'une personne qui n'effectue que des opérations occasionnelles soumises à la taxe ne dispose pas, de ce fait, d'un numéro individuel d'identification à la TVA au sens de l'article 286 ter du CGI, le droit à déduction de la TVA qui aura grevé les dépenses de construction ne peut être exercé qu'au moment de la livraison à soi-même prévu au b du 1 de l'article 269 du CGI. En tout état de cause, une telle identification lui sera délivrée, en effet, lors du dépôt de la déclaration spéciale n° 940 (téléchargeable sur le site www.impot.gouv.fr.) prévue par l'article 244 de l'annexe II au CGI.
La TVA qui a grevé la livraison à soi-même, qu'elle soit opérée sur le fondement du 1° du 3 du I ou sur celui du 2° du 1 du II de l'article 257 du CGI, est déductible dans les conditions de droit commun, en application des dispositions de l'article 206 de l'annexe II au CGI. A cet effet, la détermination des coefficients d'assujettissement et de taxation peut être conduite soit pour l'immeuble pris dans son ensemble, soit par fractions de l'immeuble dès lors que celles-ci sont identifiées au moment de l'affectation initiale des locaux (CGI, ann.II, art. 207, 2). Dans cette seconde hypothèse, la taxe afférente à l'ensemble de l'immeuble est ventilée entre ses différentes fractions selon tous critères de consistance ou d'affectation directe dont le redevable est en mesure de justifier.
Ces dispositions sont applicables à l'identique aux collectivités locales selon que les cessions qu'elles réalisent s'inscrivent dans le cadre d'une activité économique d'aménageur ou, inversement, dans celui de la gestion de leur patrimoine (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 au V).
Les immeubles donnés en location dans ce cadre sont normalement immobilisés par le crédit-bailleur qui a supporté le coût de la TVA sur l'acquisition ou sur la livraison à soi-même de la construction, et qui a pu ou non exercer son droit à déduction selon que les loyers sont ou non soumis à la TVA conformément aux dispositions de l'article 261 D du CGI et du 2° de l'article 260 du CGI. Pendant la durée du bail, la taxe initiale ainsi supportée peut dans la limite de la période de vingt ans définie au 3 du II de l'article 207 de l'annexe II au CGI donner lieu à régularisations annuelles en cas de modification du régime appliqué aux loyers, ainsi éventuellement qu'à une régularisation complémentaire lors de la levée d'option par le crédit preneur exercée au terme du contrat ou de manière anticipée.
Jusqu'au 31 décembre 2012 et en application du a du 2° du 3 du I de l'article 257 du CGI applicable jusqu'à cette date, les personnes qui hors d'une activité économique cédaient un immeuble neuf qu'elles avaient acquis comme immeuble à construire étaient assujetties à la TVA au titre de cette cession (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au II-A).
Conformément aux dispositions du 2 du I de l'article 271 du CGI, ces personnes « qui effectuaient des opérations occasionnelles soumises à la TVA ne pouvaient exercer leur droit à déduction qu'au moment de la livraison ». Ainsi, un particulier qui faisait l'acquisition d'un immeuble en l'état futur d'achèvement (VEFA) et ne l'utilisait que dans un cadre privé ne bénéficiait d'un droit à déduction qu'à l'occasion de la revente si celle-ci intervenait dans les cinq ans de l'achèvement. Sous réserve que cette taxe ait été mentionnée dans les appels de fonds, la déduction portait alors sur l'intégralité de la taxe supportée lors de l'acquisition initiale, ainsi que sur celle qui avait grevé directement le coût des divers éléments constitutifs du prix de la cession (notamment d'éventuelles dépenses d'amélioration durable de l'immeuble).
Remarque : Lorsqu'un particulier était amené à céder son contrat (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au I-A § 270), il était admis qu'il déduise la taxe supportée sur les appels de fonds déjà payés dès lors qu'il soumettait la cession à la TVA.
Ces règles demeurent applicables aux cessions de cette nature qui interviennent postérieurement au 31 décembre 2012 lorsque le cédant se place sous le bénéfice de la mesure transitoire prévue au BOI-TVA-IMM-10-10-20 au II-A.
Lorsqu'un particulier qui agit comme un assujetti cède dans le délai de cinq ans suivant son achèvement un immeuble qu'il a acquis comme immeuble à construire et loué en exonération de TVA, il doit procéder aux régularisations résultant de l'application du 3 du IV de l'article 207 III de l'annexe II au CGI, à l'identique des autres professionnels avec lesquels il est placé en situation de concurrence.
Lorsqu'une personne morale de droit public réalise elle-même les investissements destinés à être utilisés pour des opérations soumises à la taxe pour les besoins d'un service public affermé, elle procède à une livraison à soi-même de l'immeuble à l'achèvement de celui-ci après avoir déduit la taxe grevant les frais engagés au titre de cet investissement au fur et à mesure des paiements (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au I-B-2 et § 1 ci-dessus). La collectivité publique délégante est alors autorisée à transférer au délégataire la taxe déductible afférente à cette livraison à soi-même en application du 1° du 2 du I de l'article 210 de l'annexe II au CGI.
Lorsque la société n'est elle-même pas assujettie, les associés assujettis peuvent déduire dans les conditions de droit commun la quote-part de taxe qui leur est transférée par cette dernière, notamment aux fins de la livraison à soi-même dont ils sont redevables (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au I-B-2 § 220).
Lorsque l'aménageur est amené à remettre gratuitement ou moyennant un prix symbolique des parcelles ou fractions de parcelle dont l'acquisition a été soumise à la TVA, la taxe déduite fait l'objet d'un reversement dans les conditions prévues au 2° du VI de l'article 207 de l'annexe II au CGI, à proportion des seules surfaces concernées et à l'exception des terrains d'assise, d'une part, des équipements collectifs mentionnés au BOI-TVA-IMM-10-20-10 au I-B-3-b et, d'autre part, des équipements remis en application d'une convention d'aménagement telle que mentionnée infra (§ 460 à 510).
Remarque : Lorsque l'aménageur n'avait pu exercer de droit à déduction avant le 11 mars 2010, date d'entrée en vigueur de l'article 16 de la loi n°2010-237 du 9 mars 2010 de finances rectificative pour 2010 (notamment parce que la collectivité n'avait pas formulé d'option pour la TVA, ou que l'ensemble des lots était destiné à être commercialisé en exonération auprès de particuliers), il dispose d'un droit résiduel à déduction de la TVA non déduite à raison des terrains restant en stock, conformément aux dispositions du 2 du IV de l'article 207 de l'annexe II au CGI. Le coefficient de taxation devient égal à l'unité, dès lors que leur commercialisation sera de droit soumise à la TVA. Pour les dépenses d'aménagement qui peuvent être directement rattachées aux surfaces en cause, la solution est immédiate. Pour les dépenses communes à des parcelles déjà vendues en régime d'exonération et à la part du lotissement restant à commercialiser, il sera admis que le coefficient d'assujettissement utilisé pour la détermination du nouveau coefficient de déduction soit égal à la proportion des surfaces concernées. Dans ce contexte, il est aussi admis que le délai de péremption mentionné au I de l'article 208 de l'annexe II au CGI ne trouve pas à s'appliquer.
En l'absence de convention préalable comportant une obligation contractuelle, et sous réserve des équipements collectifs mentionnés au BOI-TVA-IMM-10-20-10 au I-B-3-b, la remise gratuite d'équipements ne permet pas l'exercice des droits à déduction.
La décision du Conseil d'État s'applique aux titulaires d'une autorisation de lotir dans les mêmes conditions que pour les aménageurs. Il s'agit alors d'équipements généraux ou de travaux exécutés en application des dispositions des articles L. 332-9 et L. 332-15 du code de l'urbanisme et qui sont repris dans l'autorisation de lotir en application des articles R* 442-7 et 442-8 du code de l'urbanisme.
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References: l'article 257
 l'article 206
 l'article 271
 l'article 286
 l'article 269
 l'article 244
 l'article 257
 l'article 206
 art. 207
 l'article 261
 l'article 260
 l'article 207
 l'article 257
 l'article 271
 § 270
 l'article 207
 § 1
 l'article 210
 § 220
 l'article 207
 l'article 16
 l'article 207
 l'article 208