Source: https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/immobilie/bewertung/monitoring_immobilienwerte.html
Timestamp: 2018-06-24 05:00:29+00:00

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Der Aspekt der Wertüberwachung und -überprüfung, d.h. das Monitoring von Immobilienwerten, rückte zuletzt immer stärker in den Fokus regulatorischer Anforderungen.
Die transparente und durch qualifizierte Fachleute ausgeführte Beleihungswertermittlung ist eines der langjährig bewährten und wesentlichen Qualitätsmerkmale des Pfandbriefes. Die Pfandbriefbanken wissen um die Vorzüge der fundierten Sicherheitenbewertung nicht nur für den Aufbau der Deckungsmasse, sondern auch im Rahmen des Kreditvergabeprozesses und der Eigenkapitalprivilegierung. Dabei bleibt es jedoch nicht. Immer stärker rückt auch der Aspekt der Wertüberwachung und -überprüfung in den Fokus regulatorischer Anforderungen. Die Zeiten, in denen einmalig eine Sicherheitenbewertung stattfand und Überprüfungen bzw. Wertkorrekturen die Ausnahme darstellten, sind lange vorbei.
Die für das Monitoring von Immobilienwerten zentrale Regelung ist Art. 208 (3) CRR. Diese im Jahr 2014 in Kraft getretene Regelung ist nicht neu. Sie ist weitgehend identisch mit der Formulierung in der Vorgängerversion, der CRD III und der zugehörigen nationalen Umsetzung des § 20a Abs. 6 KWG (alt).
Art. 208 (3) CRR unterscheidet zwischen der Überwachung, Überprüfung und Neubewertung von Immobilienwerten. Weitere Vorgaben zur Wertüberprüfung enthält § 26 BelWertV, der jedoch durch seine Bezugnahme auf andere Regelungen in § 26 Abs. 2 BelWertV unmittelbar im Zusammenhang mit den Anforderungen der CRR behandelt werden sollte.
Praktische Umsetzung des Monitoringprozesses
Art. 208 (3) CRR beschreibt einen dreistufigen Prozess für das Monitoring von Immobilienwerten, der in der unten stehenden Grafik veranschaulicht wird. Neben diesem generellen Monitoringprozess müssen Kredite, die über 3 Mio. EUR oder 5 % der Eigenmittel des Instituts hinausgehen, regelmäßig mindestens alle drei Jahre überprüft werden. Diese Regelung ist unabhängig von den Erkenntnissen aus einer Marktüberwachung.
Prozess für das Monitoring von Immobilienwerten
Zur Überwachung der Immobilienmärkte müssen Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien regelmäßig, das heißt jährlich bzw. dreijährlich, überprüft werden. Zu diesem Zweck können statistische Verfahren eingesetzt werden. Etabliert haben sich bspw.Modelle, die Wertentwicklungen für mehrere Objektarten auf Postleitzahlenebene ausweisen. Beispielhaft sei hier das Immobilienmarktmonitoring der vdpResearch GmbH erwähnt, welches bereits über 90% der deutschen Kreditinstitute nutzen.
Auch Ereignisse, die von der allgemeinen Marktentwicklung nicht erfasst werden (wie Naturkatastrophen, regionale Immobilienkrisen oder spezifische kreditnehmer- oder vertragsbezogene Ereignisse), können eine Überprüfung von Immobilienwerten erforderlich machen. Hierfür müssen institutsindividuell Prozesse und Modelle vorliegen, um derartige Überprüfungsanlässe zu erkennen.
Liegen Hinweise vor, dass die Immobilie im Verhältnis zu den allgemeinen Marktpreisen erheblich an Wert verloren haben könnte, bedarf es einer Überprüfung der Bewertung. „Erheblich“ hat die nationale Bankenaufsicht bislang so ausgelegt, wenn innerhalb eines Zeitraums von bis zu drei Jahren allgemeine Marktwertverluste bei Gewerbeimmobilien von mehr als 10% und bei Wohnimmobilien von mehr als 20% auftreten.
Die Überprüfung muss von einer Person durchgeführt werden, die über die zur Durchführung einer solchen Bewertung erforderlichen Qualifikationen, Fähigkeiten und Erfahrungen verfügt und von der Kreditvergabeentscheidung unabhängig ist.
Bestätigt sich, dass für die konkrete Immobilie ein Wertverlust vorliegt, bedarf es einer Neubewertung.
vdpResearch Monitoring

References: Art. 208
 § 20

Art. 208
 § 26
 § 26

Art. 208