Source: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2020-6354
Timestamp: 2020-08-06 23:06:19+00:00

Document:
BOE.es - Documento BOE-A-2020-6354
Documento BOE-A-2020-6354
«BOE» núm. 170, de 18 de junio de 2020, páginas 41754 a 41764 (11 págs.)
BOE-A-2020-6354
Mediante escritura otorgada el día 31 de julio de 2019 ante el notario de Vilanova i la Geltrú, don Carlos José Sanz Izquierdo, con el número 990 de protocolo, se formalizó un préstamo, concedido por «Banco Santander, SA», garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual de los prestatarios, personas físicas.
– Que tal y como consta en acta por mí autorizada el día 22 de julio de 2.019, con el número 937 de protocolo, los prestatarios y, en su caso, los fiadores y garantes hipotecarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento prescritos en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, a los efectos de cumplir con el principio de transparencia en la concesión de préstamos inmobiliarios, en su vertiente material.»
Presentada telemáticamente el mismo día 31 de julio de 2019 copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Sitges, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«En la calificación de la escritura otorgada el 31/07/2019, ante el Notario de Vilanova i la Geltrú, Don Carlos José Sanz Izquierdo, con número de protocolo 990/2019, presentada telemáticamente copia autorizada electrónica el día 31/07/2019 a las 14:28 horas, asiento 10 del Diario 94, acreditándose el pago del impuesto con fecha treinta de agosto del año dos mil diecinueve por el presentante (…), junto con copia autorizada de la misma escritura.
I. Por la "Notaria" se presentó telemáticamente en este Registro de la Propiedad la referida escritura. En la citada escritura se constituye un derecho real de hipoteca sobre la finca registral número 5.368 de Sant Pere de Ribes en favor de la entidad "Banco Santander, SA".
Primero. Según el artículo 29 de la Orden EHA 2899/2011: "las cláusulas de los documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de la FEIN"; añadiendo su artículo 30.3.a que "el notario debe comprobar y advertir antes de autorizar la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito", y también "informar al cliente de la obligación de la entidad… de aceptar finalmente las condiciones ofrecidas al cliente en la oferta vinculante dentro del plazo de su vigencia".
A este respecto, la doctrina actual de la DGRN (ver resoluciones de 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013, 5 de febrero de 2014, 12 de marzo, 9 de octubre y 10 de diciembre de 2015, 9 de marzo y 31 de mayo de 2016,y 19 de mayo y 14 de julio de 2017, entre otras), con fundamento en las sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo y 13 de septiembre de 2013, es que la nulidad que declara el artículo 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007 respecto de las condiciones generales abusivas, es una nulidad que opera ipso iure, y el mandato legal de tenerlas por no puestas va dirigido a todos los funcionarios que aplican la Ley, y entre ellos los registradores; mandato que, no queda subordinado a su previa declaración judicial, especialmente cuando se trata de algunas de las cláusulas incluidas en la llamada doctrinalmente lista negra, al no requerir una valoración de las circunstancias concurrentes en función de conceptos jurídicos indeterminados. Afirma también la DGRN en dichas resoluciones que esta misma doctrina resulta también aplicable a los controles previos de inclusión y de transparencia de los contratos con condiciones generales de la contratación, que «el registrador no sólo puede sino que debe ejercer, comprobando si se han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, pues se trata de un criterio objetivo de valoración de dicha transparencia», lo que implicaba que constituían defectos que impedían la inscripción: la omisión de la expresión manuscrita a que se refería el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, cuando fuera necesaria; la incorporación de la FIPER a las escrituras de préstamo hipotecario para la verificación de la inexistencia de concordancias; la adveración notarial de haber cumplido con las obligaciones que le impone la Orden EHA 2899/11 de 28 de octubre; o el cumplimiento de las obligaciones que el artículo 123-10, número 2, del Código de Consumo de Cataluña impone al notario en materia de información al consumidor en los préstamos hipotecarios.
Pues bien, los citados artículos 29 y 30 de la referida Orden, que no han sido objeto de modificación por la Orden ECE 482/2019 de 26 de abril, constituyen parte del proceso de formación de la voluntad contractual del prestatario y se incluyen entre los requisitos de incorporación y transparencia material de las cláusulas hipotecarias, ya que mal se puede entender incorporado o comprendido aquello de lo que no se ha informado por no estar incluido en la oferta vinculante o discrepar de lo contenido en ella. En definitiva, si los interesados no firman las mismas condiciones que se les ofrecieron, no estará bien formado el consentimiento contractual, y dado que conforme al artículo 83, párrafo 2.º, de la LGDCU (introducido expresamente por la Ley 5/2019) «son nulas las cláusulas incorporadas de modo no transparente en perjuicio de los consumidores», así lo serían aquellas cláusulas incorporadas que fueren discrepantes con el contenido de la indicada FEIN, salvo que favorezcan al consumidor y hayan sido negociadas con posterioridad. Por ello, y dado que tras la reforma de la Ley 5/2019 ya no es necesario incorporar la oferta vinculante a la escritura de préstamo hipotecario, y la referida concordancia entre las condiciones y cláusulas respectivas no va a poder ser verificada por el Registrador de la Propiedad, se hace especialmente necesario que el notario de fe en la correspondiente escritura de dicha concordancia o, en caso de ser válidas, de la naturaleza de las posibles discrepancias, y la falta de la indicación de la concordancia debe implicar, como es la actual doctrina de la DGRN, la suspensión de la inscripción de la hipoteca.
El hecho que el artículo 15.7 de la LCI, al hablar de las circunstancias del acta notarial de transparencia que deben reflejarse en la escritura de préstamo hipotecario, no exija que se indique la citada concordancia entre la FEIN y las cláusulas de la escritura de préstamo hipotecario, no es óbice para que siga siendo necesaria tal indicación conforme a lo antes expuesto, porque los citados artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/2011 se refieren a un ámbito distinto del propio de los trámites, requisitos y reseña de la citada acta, en la cual, por otra parte, tal comprobación no habrá podido verificarse dado su carácter previo a la firma de la escritura y, por tanto, la dicción de dicho artículo no puede considerarse que excluya el cumplimiento en la redacción de ésta de otros requisitos. El ámbito de los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/2011 es el de los requisitos de la formalización de la escritura de hipoteca, posterior al acta de transparencia, por lo que esa comprobación y advertencia de que habla el artículo 30.3.a de la misma, que como se ha indicado no ha sido modificado, son de constancia obligatoria en la escritura de conformidad con la reiterada doctrina de la DGRN, según la cual el registrador de la Propiedad debe comprobar el cumplimiento de la forma –normal o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para proteger al consumidor y en los términos que precise en cada momento la Ley. Es cierto que el registrador ya no podrá exigir la incorporación de la suprimida expresión manuscrita, ni de la oferta vinculante, hoy subsumida en el acta notarial previa de transparencia, pero sí la inclusión de una adveración o reseña notarial del cumplimiento de las obligaciones del repetido artículo 30 de la Orden EHA 2899/2011, del mismo modo que se incorpora una reseña de la autorización de tal acta y de sus obligaciones anexas.
Y no puede ni debe alegarse que el notario no autorizaría el acta si no coincidieran FEIN y clausulado de la escritura, pues de igual modo tampoco debe autorizar el notario las escrituras en que falta el juicio de suficiencia en los apoderamientos ex artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Por esa vía de presunción de legalidad al autorizar el notario una escritura sobraría cualquier otra intervención que es la que, vía artículo 18 de Ley Hipotecaria, impone al registrador para proteger a los terceros protegidos por la inscripción que no fueron parte en el contrato (cfr. las Resoluciones de 25 de octubre de 2012 y 25 de mayo de 2017). De hecho el otorgamiento del acta no conlleva ningún tipo de presunción más allá de la acreditación de los hechos contenidos en la misma, por lo que no puede implicar ninguna conformidad de la FEIN con la escritura otorgada con posterioridad, y en coherencia con ello se suprimió el apartado quinto del artículo 13 del proyecto, que como exponía un reconocido autor "como señala el informe del Consejo General del Poder Judicial, esta norma (la del apartado 5 del antiguo artículo 13 del anteproyecto) producía una inversión de la carga de la prueba en contra de los intereses del consumidor, y suponía atribuir a un acta notarial efectos superiores a los propios de las escrituras, que generan, conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado, presunción de exactitud y de integridad (efecto probatorio), pero no de cumplimiento de normas legales o principio jurídicos", habiéndose suprimido en la actual redacción la presunción legal de cumplimiento del principio de transparencia. Por tanto, el acta prueba que el notario ha realizado la labor de asesoramiento y que el prestatario ha realizado la manifestación de comprensión del contrato (pero no que realmente lo haya comprendido). Y también prueba que se han entregado al prestatario por parte del prestamista los documentos enumerados en el artículo 14 de la presente Ley".
La anterior nota de calificación podrá (…)
Sitges a dieciocho de septiembre de dos mil diecinueve.–El Registrador, Juan Luis Gimeno y Gómez-Lafuente.»
– Al objeto (artículo 1).
– Ámbito de aplicación (artículo 2).
– El Capítulo II, que de referir a Créditos, préstamos y servicios de pago, en su redacción original, pasa a denominarse «normas relativas a los créditos y préstamos inmobiliarios regulados por la Ley 5/2019 de 15 de marzo, modificando su ámbito de aplicación, acotándolo al ámbito contemplado en el artículo 2 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo.
– Los artículos 29 y 30 siguen hablando de la FIPER (hoy inexistente en el ámbito de la Ley 5/2019 y sustituida por la FEIN. Sin embargo sigue manteniéndose en la dicción legal en dichos artículos que «hay que informar al cliente de la obligación de la entidad de poner a su disposición la Ficha de Información Personalizada», cuando esta obligación es imposible de cumplir en la medida en que, en el ámbito de la Ley de Créditos Inmobiliarios, dicho documento ha dejado de existir).
El propio otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario implica que se ha dado cumplimiento a la labor de asesoramiento y transparencia mediante el otorgamiento del acta y no hay que hacer ninguna mención adicional, no exigida por la ley, tanto más cuanto en la exposición de Motivos de la citada Ley 5/2019 leemos: «… se complementa atribuyendo a notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario»
1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un préstamo concedido por «Banco Santander, SA» y garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual de los prestatarios, personas físicas.
– Que tal y como consta en acta por mí autorizada el día 22 de julio de 2.019, con el número 937 de protocolo, los prestatarios y, en su caso, los fiadores y garantes hipotecarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento prescritos en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, a los efectos de cumplir con el principio de transparencia en la concesión de préstamos inmobiliarios, en su vertiente material».

References: artículo 29
 artículo 30
 artículo 83
 Real Decreto 
 artículo 6
 artículo 123
 artículo 83
 artículo 15
 artículo 30
 artículo 30
 artículo 98
 artículo 18
 artículo 13
 artículo 13
 artículo 17
 artículo 14
 artículo 2