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Timestamp: 2016-10-23 22:12:11+00:00

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131 II 64951. Extrait de l'arr�t de la IIe Cour de droit public dans la cause X. contre Y. et D�partement de l'�conomie, de l'emploi et des affaires ext�rieures ainsi que Tribunal administratif du canton de Gen�ve (recours de droit administratif)
Art. 20 al. 2 let. a LFAIE; qualit� d'un locataire pour recourir contre une d�cision autorisant la vente de l'appartement qu'il occupe � une personne � l'�tranger, dans le but de pr�venir la r�siliation de son contrat de bail. La notion d'int�r�t digne de protection au sens de l'art. 20 al. 2 let. a LFAIE est la m�me qu'aux art. 48 let. a PA et 103 let. a OJ (consid. 3.1). Qualit� pour recourir du locataire d�ni�e, faute d'int�r�t direct et suffisamment �troit, sp�cial et digne d'�tre pris en consid�ration avec l'objet de la contestation au sens de la jurisprudence restrictive applicable aux tiers recourants (consid. 3.2-3.5). Faits � partir de page 650
X. est locataire depuis le mois de janvier 1980 d'un appartement � Gen�ve dont Y. a acquis la propri�t� le 1er juillet 2002. Le 13 d�cembre 2002, Y. a r�sili� le bail de X. pour le 31 janvier 2004, en invoquant son besoin personnel.
X. a demand� au D�partement genevois de l'�conomie, de l'emploi et des affaires ext�rieures (ci-apr�s: le D�partement) de constater que Y., de nationalit� italienne, �tait devenu propri�taire de son appartement en violation de la loi f�d�rale du 16 d�cembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger (LFAIE; RS 211.412.41).
Par d�cision du 23 juin 2004, le D�partement a constat� que Y. avait certes fait l'acquisition litigieuse en violation des dispositions l�gales applicables aux personnes � l'�tranger, dans leur teneur en vigueur au moment des faits pertinents, mais que l'action en r�tablissement de l'�tat ant�rieur �tait prescrite (le transfert de propri�t� s'�tait fait par le truchement de parts sociales d'un syndicat immobilier acquises par Y. en 1972).
X. a recouru aupr�s du Tribunal administratif du canton de Gen�ve (ci-apr�s: le Tribunal administratif) contre la d�cision pr�cit�e du D�partement. Il exposait qu'il avait engag� une proc�dure civile en vue de faire annuler ou constater la nullit� de la r�siliation du bail, sous le pr�texte que, faute d'avoir r�guli�rement acquis l'immeuble litigieux, Y. ne pouvait pas �tre consid�r� comme son bailleur. Durant l'instruction du recours, Y. a formellement retir� le cong� qu'il avait signifi� au locataire, en invitant le Tribunal administratif � statuer sur la qualit� pour recourir de ce dernier. X. a soutenu qu'en d�pit du retrait du cong�, il conservait un int�r�t personnel, direct et actuel � recourir, car l'admission de son recours " le mettrait � l'abri de l'exercice, par M. Y., des pr�rogatives appartenant au 'bailleur' qu'il n'est pas". Il invoquait �galement un " int�r�t public �vident " � ce que la loi f�d�rale en cause f�t correctement appliqu�e. BGE 131 II 649 S. 651
Par arr�t du 8 mars 2005, le Tribunal administratif a, en application de l'art. 20 al. 2 let. a LFAIE, d�clar� irrecevable le recours dont il �tait saisi, au motif que X. ne pouvait plus se pr�valoir d'un int�r�t actuel � recourir depuis que Y. �tait revenu sur la r�siliation du contrat de bail.
Le Tribunal f�d�ral a rejet�, dans la mesure o� il �tait recevable, le recours form� par X. contre l'arr�t d'irrecevabilit� pr�cit�.
3. 3.1 Aux termes de l'art. 20 al. 2 let. a LFAIE, ont qualit� pour recourir contre les d�cisions des autorit�s de premi�re instance, l'acqu�reur, l'ali�nateur et toute autre personne ayant un int�r�t digne de protection � ce que la d�cision soit annul�e ou modifi�e. Cette disposition a la m�me port�e que les art. 48 let. a PA et 103 let. a OJ, m�me si, contrairement � ces normes, elle ne pr�cise pas express�ment que la qualit� pour recourir suppose, en plus de l'existence d'un int�r�t digne de protection, que l'int�ress� soit " atteint " ou " touch� " par la d�cision attaqu�e (cf. arr�ts du Tribunal f�d�ral 2A.284/1993 du 23 d�cembre 1994, consid. 3, et 2P.49/1990 du 5 d�cembre 1990, consid. 2a; URS M�HLEBACH/HANSPETER GEISSMANN, Kommentar zum Bundesgesetz �ber den Erwerb von Grundst�cken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 3 ad art. 20 LFAIE).
Selon la jurisprudence, l'int�r�t digne de protection consiste en l'utilit� pratique que l'admission du recours apporterait au recourant, en lui �vitant de subir un pr�judice de nature �conomique, id�ale, mat�rielle ou autre que la d�cision attaqu�e lui occasionnerait. Il implique que le recourant soit touch� de mani�re directe, concr�te et dans une mesure et avec une intensit� plus grandes que la g�n�ralit� des administr�s. En outre, l'int�r�t invoqu� - qui n'est pas n�cessairement un int�r�t juridiquement prot�g�, mais peut �tre un int�r�t de fait (cf. ATF 127 II 132 consid. 2a p. 136) - doit se trouver, avec l'objet de la contestation, dans un rapport �troit, sp�cial et digne d'�tre pris en consid�ration (cf. ATF 130 V 196 consid. 3 p. 202/203; ATF 128 V 34 consid. 1a p. 36 et les arr�ts cit�s). Le recours d'un particulier form� dans l'int�r�t g�n�ral ou dans l'int�r�t d'un tiers est exclu. Cette exigence a �t� pos�e de mani�re � emp�cher l'action populaire au niveau de la juridiction administrative f�d�rale, notamment quand un particulier conteste une autorisation donn�e BGE 131 II 649 S. 652 � un autre particulier (cf. ATF 124 II 293 consid. 3b p. 304; ATF 121 II 39 consid. 2c/aa p. 43, ATF 128 II 171 consid. 2b p. 174; ATF 120 Ib 48 consid. 2a p. 51 et les arr�ts cit�s). D'une mani�re g�n�rale, la jurisprudence et la doctrine n'admettent que de mani�re relativement stricte la pr�sence d'un int�r�t propre et direct lorsqu'un tiers d�sire recourir contre une d�cision dont il n'est pas le destinataire (cf. ATF 124 II 499 consid. 3b p. 504/505 et les nombreuses r�f�rences cit�es). Enfin, � moins de circonstances sp�ciales (cf. ATF 123 II 285 consid. 4 p. 286; ATF 111 Ib 56 consid. 2b p. 59, ATF 128 II 182 consid. 2 p. 184/185), la qualit� pour recourir suppose l'existence d'un int�r�t actuel � obtenir l'annulation de la d�cision attaqu�e (ATF 128 II 34 consid. 1b p. 36, ATF 128 II 156 consid. 1c p. 159).
3.2 Le Tribunal administratif a consid�r� que le seul int�r�t pratique du recourant � l'admission du recours r�sidait dans la perspective de pouvoir faire annuler la r�siliation du bail. Du moment que le bailleur avait retir� le cong� durant la proc�dure, le recours �tait ainsi devenu sans objet. Que le contrat de bail p�t, � l'avenir, faire l'objet d'un nouveau cong�, �tait une circonstance reposant, selon les premiers juges, " sur un fondement purement hypoth�tique, incompatible avec la notion d'int�r�t actuel ".
Selon le recourant, Y. n'est revenu sur le cong� que pour les besoins de la cause, afin que les proc�dures engag�es contre lui aux plans civil et administratif deviennent sans objet et que, par voie de cons�quence, la d�cision rendue en sa faveur par le D�partement acqui�re l'autorit� de la chose jug�e. Mais le recourant pr�tend qu'une fois ce but atteint par le bailleur, il s'expose � une nouvelle r�siliation, car l'appartement que ce dernier occupe ne lui permet pas d'accueillir chez lui, comme il en avait manifest� le d�sir en proc�dure cantonale, son �pouse malade qui vit, semble-t-il, en Italie, ainsi que de recevoir les visites de ses enfants et petits-enfants qui sont �galement �tablis � l'�tranger. Le recourant en d�duit qu'il b�n�ficie encore d'un int�r�t actuel et pratique � l'admission du recours, car la constatation que le bailleur n'est pas devenu le l�gitime propri�taire de son appartement ne pourra que consacrer, " par relation de cause � effet ", l'inexistence d'un contrat de bail entre lui et Y. et, partant, le mettre � l'abri d'un nouveau cong� de la part de ce dernier.
Y. r�fute cette argumentation, en exposant qu'il a trouv� un appartement pr�sentant " les m�mes caract�ristiques que celui du recourant ", BGE 131 II 649 S. 653de sorte qu'il ne peut en tout cas pas invoquer un besoin personnel pour renouveler le cong�. A son sens, le locataire encourt un risque de r�siliation plus important en cas de vente aux ench�res de l'immeuble, car le nouveau propri�taire pourra alors mettre fin au bail de mani�re anticip�e aux conditions de l'art. 261 al. 2 CO.
3.3 Contrairement � l'opinion du Tribunal administratif, on peut admettre que, nonobstant le retrait du cong�, le recourant dispose encore, comme locataire, d'un certain int�r�t � ce que son appartement ne reste pas entre les mains de l'actuel bailleur. En d�pit de ses d�n�gations, rien n'emp�che en effet ce dernier de renouveler le cong�, d'autant que les raisons pour lesquelles il a r�sili� le bail ne sont pas claires. Certes, il all�gue que sa motivation r�sidait dans le projet, aujourd'hui pr�tendument r�volu, d'occuper l'appartement pour ses besoins personnels. Le recourant a toutefois soulev� de nombreux �l�ments qui mettent en doute cette assertion et qui m�riteraient � tout le moins d'�tre examin�s avant de privil�gier la version du bailleur.
Quoi qu'il en soit, l'existence d'un int�r�t, f�t-il actuel, n'est pas une condition suffisante pour fonder la qualit� pour recourir. Il faut encore que le recourant soit touch� de mani�re directe et concr�te par la d�cision attaqu�e et que l'int�r�t en cause s'inscrive dans un rapport �troit, sp�cial et digne d'�tre pris en consid�ration avec l'objet de la contestation.
3.4 Le recourant veut exciper un tel int�r�t de sa qualit� de cocontractant (locataire) de la personne pr�tendument soumise au r�gime de l'autorisation (le bailleur); il renvoie � l' ATF 101 Ib 383. Dans cet arr�t, le Tribunal f�d�ral a jug� que la qualit� pour recourir au sens de l'art. 103 let. a OJ appartient, en premi�re ligne, � l'acheteur d'un immeuble soumis au r�gime de l'autorisation, mais que le vendeur a �galement un int�r�t digne de protection � faire annuler une d�cision de refus d'autorisation. Bien qu'il soit �galement en relation contractuelle avec l'acheteur, le recourant ne se trouve cependant pas dans une situation comparable au vendeur. Au contraire de ce dernier, son recours n'est en effet pas destin� � lui permettre de finaliser le contrat en cause, mais vise � obtenir de l'autorit� comp�tente une d�cision de refus d'autorisation, afin - et c'est le r�el but recherch� - de faire constater la nullit� du contrat de bail et de pouvoir en conclure un nouveau avec un propri�taire suppos� plus s�r ou plus accommodant que l'actuel. C'est donc seulement de BGE 131 II 649 S. 654mani�re indirecte que le succ�s de sa d�marche peut permettre au recourant de retirer l'avantage convoit�. De plus, cet avantage appara�t relativement incertain, dans la mesure o�, l'acqu�reur potentiel n'�tant pas connu, rien n'autorise de penser que celui-ci se montrera plus conciliant avec l'int�ress� que le propri�taire actuel. Au vrai, la situation du recourant se rapproche des �tats de fait � la base des arr�ts non publi�s 2A.261/1990 (du 6 juin 1991) et 2A.284/1993 (du 23 d�cembre 1994). Dans la premi�re affaire, le Tribunal f�d�ral avait consid�r� que, n'�tant qu'indirectement int�ress� � l'op�ration soumise � autorisation, le cr�ancier finan�ant l'acquisition d'un immeuble n'avait pas la qualit� pour demander la r�vocation d'une charge (dans le m�me sens, cf. M�HLEBACH/GEISSMANN, op. cit., n. 30 ad art. 20 LFAIE; contra: JEAN-CHRISTOPHE PERRIG, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes � l'�tranger, th�se Lausanne 1990, p. 112). Dans la seconde affaire, il avait jug� que des justiciables qui faisaient seulement valoir des motifs de convenance personnelle � se porter acqu�reurs d'un terrain voisin de leur parcelle, n'avaient pas la qualit� pour recourir contre la d�cision approuvant la vente de ce terrain � un �tranger, car ils n'avaient pas d�montr� un int�r�t direct suffisant � l'admission de leur recours. Dans le m�me ordre d'id�es, la jurisprudence a tranch� qu'un actionnaire d�tenant pr�s de la moiti� du capital-actions d'une soci�t� anonyme � laquelle l'autorisation d'acqu�rir un immeuble avait �t� refus�e n'�tait pas suffisamment (directement) touch� par la d�cision et n'�tait donc pas l�gitim� � recourir (cf. ATF pr�cit� ATF 101 Ib 383); il ne devrait pas en aller autrement pour l'actionnaire unique, m�me si le Tribunal f�d�ral s'est prononc� dans un sens diff�rent dans un obiter dictum (cf. ATF 110 Ib 105 consid. 1d p. 110; M�HLEBACH/ Geissmann, loc. cit.) qu'il a par la suite remis en cause (cf. ATF 116 Ib 331 consid. 1c p. 335/336).
En d�pit de la relation contractuelle qui l'unit au destinataire de la d�cision, force est donc d'admettre que le recourant n'est pas autoris� � contester celle-ci, faute de pouvoir justifier d'un int�r�t direct et concret suffisant au sens de la jurisprudence restrictive applicable aux tiers recourants (pour un exemple r�cent o� l'int�r�t digne de protection d'un tiers n'a pas �t� admis malgr� les effets que la d�cision contest�e pouvait avoir sur les obligations contractuelles de l'int�ress�, cf. ATF 130 V 560 consid. 4 p. 566 ss).
A cela s'ajoute que le but recherch� par le recourant sort manifestement des objectifs de la loi invoqu�e qui vise BGE 131 II 649 S. 655" � pr�venir l'emprise �trang�re sur le sol suisse" (art. 1er LFAIE). Que, d'une mani�re incidente ou accessoire, cette loi puisse �galement, le cas �ch�ant, comme le rel�ve le recourant en citant un avis de doctrine (cf. JOSEPH VOYAME, L'acquisition d'immeubles par des �trangers et la soci�t� immobili�re, in Etrangers en Suisse: recueil de travaux publi� par la facult� de droit � l'occasion de l'assembl�e de la Soci�t� suisse des juristes, Lausanne, 1982, p. 113), avoir pour but - ou plut�t pour effet - de faciliter l'accession des Suisses � la propri�t� en maintenant le prix du sol � un niveau raisonnable, voire de contribuer dans une certaine mesure � la stabilisation des loyers, ne saurait se confondre avec l'objectif du recourant de se d�faire de son bailleur afin de pouvoir conserver l'usage de la chose lou�e. Les int�r�ts du locataire dans ses rapports avec le bailleur sont plus sp�cifiquement prot�g�s par les dispositions sp�ciales du code des obligations en mati�re de droit du bail (cf. art. 253 ss CO, sp�c. art. 271 ss CO s'agissant de la protection contre les cong�s abusifs) compl�t�es, le cas �ch�ant, par certaines r�gles de droit public cantonal. Dans cette mesure, l'int�r�t invoqu� par le recourant n'est pas dans un rapport suffisamment �troit, sp�cial et digne d'�tre pris en consid�ration avec l'objet de la contestation.
3.5 Par cons�quent, la d�cision attaqu�e n'a, dans son r�sultat, pas viol� l'art. 20 al. 2 let. a LFAIE, en d�niant au recourant la qualit� pour recourir.
101 IB 383,
128 II 171,
128 II 182,
Art. 20 al. 2 let. a LFAIE,
art. 20 LFAIE,
art. 261 al. 2 CO suite... ,

References: Art. 20
 art. 48
 art. 48
 art. 20
 ATF 
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 ATF 
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 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 20
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 253
 art. 271

Art. 20

art. 20

art. 261