Source: https://huurgeschil.nl/burgermeestersluiting-en-ontbinding/
Timestamp: 2020-04-05 23:37:54+00:00

Document:
Burgermeestersluiting en ontbinding · Huurgeschil.nl
Huurgeschil.nl > Documentatie > Algemeen Huurrecht > Huurrecht | Ontbinding huurovereenkomst > Burgermeestersluiting en ontbinding
Burgermeestersluiting en ontbinding
Een sluiting van pand door de burgemeester en na buitengerechtelijke ontbinding wordt door een verhuurder nogal eens een kort geding tot ontruiming van het pand door de verhuurder gestart. De resultaten daarvan laten in de jurisprudentie een wisselend karakter zien. Soms acht de rechter een spoedeisend belang aanwezig omdat de huurder na de buitengerechtelijke ontbinding het pand zonder recht of titel gebruik; soms worden er aanvullende eisen aan het spoedeisend belang gesteld.
Kort geding tot ontruiming in de praktijk
In het arrest van 14 november 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:4880) werd door het hof te ‘s-Hertogenbosch echter besloten dat er sprake is van een onjuist standpunt van de huurder dat beslissingen in kort geding geen nadeel mogen toebrengen aan de bodemzaak. Dat de hier gevorderde ontruiming feitelijk onomkeerbare gevolgen kan hebben, kan nopen tot terughoudendheid alvorens toe te wijzen, maar brengt het hof niet tot het oordeel dat het spoedeisend belang bij de verlangde voorziening ontbreekt.
De rechtbank Midden-Nederland was in haar kortgedingvonnis van 9 mei 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:2074) van oordeel dat een sluiting van de woning door de burgemeester niet ontruiming van de woning rechtvaardigde. In deze kwestie was een woning beschoten en waren handgranaten op de deurmat neergelegd. De burgemeester rechtvaardigde de tijdelijke sluiting als volgt: “Deze zeer verontrustende incidenten, de dermate ernstige verstoring van de openbare orde die hiervoor is ontstaan, de voortdurende ernstige vrees op een herhaling van een verstoring en om de veiligheid van omwonenden en de omgeving te waarborgen, hebben mij ertoe gebracht dat de woning met de vereiste spoed is gesloten”. De overige overwegingen staan in het vonnis vermeld.
Vervolgens wenste de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Daarop werd in kort geding de ontruiming gevorderd. De huurder voerde het volgende verweer: er is bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester, zodat dit besluit mogelijk geen stand zou houden. Er was ook geen sprake van gedragingen in het gehuurde waardoor de openbare orde was verstoord, omdat de incidenten op de openbare weg hadden plaatsgevonden. De verhuurder had volgens de huurder bovendien de belangen van de huurder niet meegewogen en de verhuurder had geen belang bij de ontbinding, omdat de huur gewoon werd betaald. Daarnaast was de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Tot slot kon de woning niet worden ontruimd zolang deze was gesloten.
Intussen had de burgemeester een beslissing op het bezwaar genomen, inhoudende dat het bezwaar niet-ontvankelijk was, omdat de bezwaartermijn was verstreken op 31 maart 2018 en van een verschoonbare termijnoverschrijding geen sprake was. Dit argument werd de huurder dus uit de handen getrokken.De rechter overwoog vervolgens: Blijkens de wetsgeschiedenis is artikel 7:231 lid 2 BW vooral opgenomen om de verhuurder een ontbindingsbevoegdheid te geven na sluiting van overlast gevende drugspanden, maar – zoals uit vaste jurisprudentie volgt – betekent dit niet dat dit artikel slechts in die situatie van toepassing is, zoals de huurder lijkt te stellen. Nu aan de criteria van artikel 7:231 lid 2 BW was voldaan, is dit artikel ook op de huidige situatie van toepassing en dit brengt mee dat de verhuurder volgens de rechter de huurovereenkomst in beginsel buitengerechtelijk kon ontbinden.
Het belang van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming was daarin gelegen dat zij zorg diende te dragen voor de leefbaarheid en veiligheid in de wijk. Wanneer de burgemeester over gaat tot sluiting van een woning spreekt het voor zich dat die in het geding is. Daar stond tegenover dat de huurder het gehuurde al sinds 1992 huurde en dat zich gedurende deze lange periode tot februari 2018 geen incidenten hebben voorgedaan. De huur van het gehuurde is kennelijk altijd, ook gedurende de sluiting van het gehuurde, voldaan. De blijkens de wetsgeschiedenis op artikel 7:231 lid 2 BW voorziene impasse dat de huurder tijdens de sluiting van het gehuurde zijn huur niet betaalt, doet zich derhalve thans niet voor. De huurder heeft vanzelfsprekend belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter was niet onaannemelijk te achten dat de bodemrechter het beroep van de verhuurder op de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal achten. Daartoe werd overwogen dat er volstrekt geen duidelijkheid bestaat over de resultaten van het politieonderzoek en dat niet was gebleken dat sprake was van een verband tussen de incidenten en een van de bewoners van de woning. De enkele verwijzing door de burgemeester naar ‘politie-informatie’ was niet voldoende om een dergelijk verband aan te nemen, zeker nu door de huurder onweersproken was gesteld dat er sinds hun vertrek uit de woning geen enkele bedreiging in hun richting is geweest, terwijl zijn verblijfplaats niet geheim is. Vast staat verder dat in de woning geen enkele aanwijzing is gevonden voor enig verband met activiteiten van de bewoners en dat van strafbare feiten aan de zijde van de bewoners geen sprake is. Nu voorts door de verhuurder niet aannemelijk was gemaakt dat, teneinde de doelstellingen van veiligheid en leefbaarheid van de wijk te bereiken, niet volstaan kon worden met het gedurende het politieonderzoek langer gesloten houden van de woning of alleen de vrouw van de huurder en de kinderen tot de woning toe te laten, met eventueel een verlengd gebiedsverbod voor de huurder, zag de kantonrechter geen aanleiding voor de thans gevorderde ordemaatregel tot ontruiming van het gehuurde.
De rechtbank Rotterdam heeft in een kortgedingvonnis van 15 september 2016 (ECLI:NL:RBROT:2016:7093) beslist dat ontruiming van een woning was toegestaan, nadat de woning zes maanden op last van de gemeente was gesloten. De woning was opengebroken door de politie na een melding dat zich gewapende personen in de woning zouden bevinden. Na onderzoek door de politie van de woning werden er verdovende middelen in de woning aangetroffen. Toen de politie ter plaatse kwam bleek de voordeur van de woning opengebroken. Er werden in totaal 18 pillen met MDMA (XTC) aangetroffen. 1 pil staat gelijk aan een gebruikershoeveelheid van 0,5 gram. De hoeveelheid overschreed het toegestane minimum van 0,5 gram. Tevens werd in de woning een stroomstootwapen aangetroffen. Dit is een wapen in de zin van de Wet wapens en munitie. De bewoner van het pand is later aangehouden door de politie. De bewoner heeft antecedenten op het gebied van de Opiumwet. Bij bevel van de burgemeester van Rotterdam van 20 juni 2016 is de woning voor zes maanden gesloten.
De verhuurder heeft de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. In deze procedure heeft de verhuurder vooruitlopend op een bodemprocedure, waarin bevestiging van de ontbinding van de overeenkomst zou worden gevorderd, ontruiming van de woning gevorderd.
In dit kort geding moet, mede op basis van hetgeen partijen naar voren brengen, worden beoordeeld of de aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen of dat de vordering van de verhuurder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het, mede gelet op de wederzijdse belangen van partijen, gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
De rechter bevestigde dat de verhuurder op grond van deze feiten de overeenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden.
De kantonrechter achtte het aannemelijk dat de huurder wel degelijk wist dat de aangetroffen pillen en het stroomstootwapen zich in zijn huis bevonden.
De voorzieningenrechter van het team bestuursrecht had bovendien op 12 juli 2016 het verzoek van de huurder tot (tijdelijke) opheffing van de burgemeestersluiting afgewezen, zodat het volgens de rechter niet aannemelijk was dat het besluit van de burgemeester na bezwaar en beroep daartegen geen stand zou houden.
De vordering tot ontruiming werd toegewezen. De rechter gaf in rechtsoverweging 4.6 van het vonnis echter naar mijn mening ten onrechte een verwijzing naar de afweging van belangen. De rechter had in deze (kort geding) procedure niet over een ontbinding mogen beslissen (in kort geding mag geen ontbinding worden uitgesproken), maar had bij haar beslissing wél moeten inschatten hoeveel kans de verhuurder in een bodemprocedure zou hebben dat de rechter de buitengerechtelijke ontbinding zou bevestigen of ontbinding van de overeenkomst uit zou spreken. De rechter kon in het kader van een ontbinding wél beslissen of het tekortschieten onvoldoende was om ontbinding te bewerkstelligen, maar mocht geen afweging van belangen bij haar beoordeling betrekken. Hier leek de rechter toch een afweging van belangen te maken. Dit is niet correct. Aangezien er hier sprake was van een overtreding van de Opiumwet deed zich niet de overweging voor die de rechter te Rotterdam in haar vonnis van 25 maart 2016 heeft gedaan. De rechter te Rotterdam heeft immers beslist dat de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW niet zonder meer toegepast kon worden bij illegale gokactiviteiten, waardoor de gemeente tot tijdelijke sluiting van de bedrijfsruimte had besloten.
Voor een kort geding dient de eisende partij een spoedeisend belang duidelijk dienen te maken. De eis van spoedeisendheid kan na verloop van tijd niet meer aanwezig worden geacht. Het hof te Amsterdam besliste in haar arrest 5 april 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:1308) dat er geen spoedeisend belang was bij gevorderde ontruiming na ontbinding van de huurovereenkomst ex artikel 7:231 lid 2 BW . In deze kwestie was de woning gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet de sluiting van het gehuurde bevolen voor de duur van drie maanden, met ingang van 3 augustus 2015. Bij exploot van 25 augustus 2015 had de verhuurder de huurovereenkomst tussen partijen op de voet van art. 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden per 1 september 2015. Bij dagvaarding van 17 september 2015 had de verhuurder de huurder in kort geding gedagvaard en de ontruiming door huurder van het gehuurde gevorderd, met nevenvorderingen. De verhuurder voerde in hoger beroep onder meer aan er een spoedeisend belang bij te hebben om bij wanprestatie van haar huurders, daaronder kennelijk te rekenen de situatie van een ontbinding van de huurovereenkomst ex artikel 7:231 lid 2 BW, te kunnen optreden teneinde – naar het hof begreep – herhaling door betrokkene en soortgelijk gedrag van derden te voorkomen.
Hoezeer het hof wel wilde aannemen dat de verhuurder in eerste aanleg, toen het gehuurde op grond van besluit van de burgemeester gesloten was, op de door haar aangegeven gronden een spoedeisend belang had bij de gevraagde voorziening, naar zijn oordeel is dat thans in hoger beroep niet het geval. Het hof nam daartoe allereerst in aanmerking dat het gehuurde inmiddels weer was vrijgegeven en dat na de politie-inval in het gehuurde en het eindtijdstip van de sluiting daarvan ruim tien respectievelijk vijf maanden waren verlopen, overigens kennelijk zonder (soortgelijke) incidenten in of rondom het gehuurde. In het licht van dat tijdsverloop is zonder nadere toelichting, die ontbrak, niet direct voor de hand liggend dat een onmiddellijke ontruiming van het gehuurde op dit moment noodzakelijk is om de door verhuurder gewenste algemeen preventieve werking te effectueren.
Als de verhuurder dus onmiddellijk na sluiting door de gemeente de ontruiming had gevorderd, dan zou de vordering tot ontruiming meer kans van slagen hebben gehad. Als de huurder dan had gezegd toch de huur te betalen tijdens de sluiting door de gemeente, dan zou dit aan de spoedeisendheid niets af hoeven te doen. Dit laatste werd besloten door de rechtbank Midden-Nederland van 9 november 2017 (ECLI:NL:RBMNE:2017:5619). Bij de huurder was meer dan een kilo hennep/hasj in de woning aangetroffen. Verder werd overwogen dat een tekortkoming van de huurder niet nodig is, omdat hier de woning is gesloten op basis van artikel 13b Opiumwet. Volgens de rechter zijn daarom de door gedaagde gestelde omstandigheden niet van belang. De rechter bedoelt hiermee kennelijk te zeggen dat als de wet op grond van artikel 7:231 lid 2 BW ontbinding mogelijk maakt, een verdere inhoudelijke beoordeling overbodig is.
Er dient wel onderscheid te worden gemaakt tussen overtreding op basis van artikel 2 en 3 Opiumwet en 13b Opiumwet. Vanaf 1 januari 2019 zijn de voorbereidingshandelingen als genoemd in artikel 13b Opiumwet voldoende om een sluiting van het gehuurde door de burgemeester te bewerkstelligen, maar leveren geen grond op voor buitengerechtelijke ontbinding. Door deze wetswijziging kan de burgemeester een pand sluiten, indien in het pand geen drugs worden aangetroffen (noch verkocht, afgeleverd of verstrekt), maar er wel voorwerpen of stoffen aanwezig zijn die duidelijk bestemd zijn voor het telen of bereiden van drugs. De wetgever heeft immers verzuimd artikel 7:231 lid 2 BW aan te passen wegens wijziging van de Opiumwet. Volgens artikel 7:231 lid 2 BW kan de verhuurder de overeenkomst alleen buitengerechtelijk ontbinden als de omstandigheden zich voordoen die in dit artikel staan vermeld. Tot op heden (maart 2020) staan die voorbereidende handelingen nog niet als mogelijkheid vermeld om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De wetgever is onder meer doende om de gemeentewet (de artikelen 174a Gemeentewet) en artikel 7:231 lid 2 BW aan te passen om buitengerechtelijke ontbinding mogelijk te maken.
De rechtbank te Rotterdam heeft daarom in haar vonnis van 10 oktober 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:8000) in kort geding buitengerechtelijke ontbinding van een woning afgewezen. Verder was onvoldoende gesteld en bewezen dat er sprake was van een tekortkoming vanwege activiteiten die strafbaar zijn gesteld op grond van de Opiumwet. Dit was toch wel een vreemde conclusie, gezien het feit dat er transformatoren, assimilatielampen en allerlei andere goederen in de woning aanwezig waren ten behoeve van de hennepteelt inclusief kabels door de toilet naar andere ruimte in de woning. De huurder beweerde dat deze goederen tijdens haar vakantie naar Suriname door derden zouden zijn aangebracht. De huurder vergat hierbij kennelijk dat zij op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk is voor het gebruiken van de woning door een kind van haar die tegen bepaalde afspraken aanwezig was geweest in deze woning.
De rechter stelt terecht dat de wetgever geen koppeling heeft gemaakt tussen dat artikel en artikel 7:231 lid 2 BW en de mogelijkheid om de woning te sluiten op basis van artikel 13b Opiumwet. Artikel 7:231 lid 2 BW is niet gewijzigd. Bij een sluiting van een woning door de burgemeester wegens strafbare voorbereidingshandelingen, kan de huurovereenkomst dus niet buitengerechtelijk worden ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. De rechter oordeelde dat er sprake is een burgemeesterssluiting op grond van artikel 13b, eerste lid aanhef en onder b Opiumwet. de verhuurder heeft daarom de huurovereenkomst met de huurder niet buitengerechtelijk kunnen ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Dit betekent dat er geen grondslag was voor de buitengerechtelijke ontbinding van 8 augustus 2019, zodat deze geen rechtsgevolg heeft gekregen en de huurovereenkomst in stand is gebleven. De gevorderde ontruiming kon dan ook niet worden toegewezen op deze grond. De kantonrechter ging voorbij aan hetgeen partijen verder op dit punt nog over en weer hebben aangevoerd. De gemachtigde van de verhuurder had kennelijk de vordering niet voldoende onderbouwd. De apparatuur ten behoeve van de hennepteelt was kennelijk in de schuur aangetroffen en de gemachtigde van de verhuurder had kennelijk niet voldoende duidelijk gemaakt waar een (elektrische) kabel vanuit het toilet door de gang naar de bovenverdieping voor bedoeld was die liep en een zilverkleurige elektrakabel vanuit de meterkast via de hal naar de bovenverdieping. De huurder stelde dat dit een ethernetkabel was. De verhuurder had dit kennelijk niet voldoende betwist.
Een ontruiming kan niet worden gebaseerd op basis van een dreigende ontruiming op basis van artikel 7:231 lid 2 BW. Deze buitengerechtelijke ontbinding kan immers plaatsvinden na sluiting door de gemeente. Er kan op basis van een tekortschieten op basis van artikel 6:265 BW wel een ontruiming plaatsvinden. Een dergelijk oordeel werd ook gegeven voor het hof Arnhem-Leeuwarden van 21 september 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:8529).
Er kan volgens de kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch in haar vonnis van 28 november 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:5908) ook sprake zijn een spoedeisend belang als de voorzieningenrechter besluit de ontruiming te realiseren. Het is dus van belang om deze actie tijdig te realiseren. Het hof te Amsterdam besliste in haar arrest 5 april 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:1308) immers dat er geen spoedeisend belang was na dat de termijn van sluiting was beëindigd.
De bodemprocedures over ontbinding van de overeenkomst
De sluiting van een pand door de burgemeester heeft tot doel om ‘de loop er uit te halen’. Het pand moet niet langer bekend staan als een pand waar drugs kunnen worden gekocht. Het is dan wel de vraag hoe lang de sluiting moet voortduren voordat gesteld kan worden dat de loop er uit is. De belangen van de burgemeester en de verhuurder van het pand botsen met elkaar. De verhuurder kan het pand immers niet verhuren als hij tijdens de periode waarbinnen het pand door de burgemeester is gesloten, de huurovereenkomst met de oorspronkelijk huurder heeft ontbonden. Dit klemt eens te meer als huurder die de burgemeestersluiting heeft veroorzaakt, het gehuurde met onbekende bestemming heeft verlaten. Ook als het gebruik van het gehuurde al zou zijn beëindigd vóór het starten van de gedwongen sluiting door de burgemeester, dan blijft sluiting van een drugspand toch gerechtvaardigd. Een verhuurder had in geval waarbij een drugspand was gesloten gesteld dat sluiting van de woningen op het moment van het nemen van de sluitingsbesluiten, gelet op de door hen in reactie op de aangetroffen hennepkwekerijen reeds genomen maatregelen, geen herstelsanctie meer was en dat de burgemeester met toepassing van artikel 4:84 van de Awb wegens bijzondere omstandigheden had moeten afwijken van de door de burgemeester toegepaste Beleidsregel voor de bestuurlijke handhaving van artikel 13b Opiumwet 2015. De verhuurder had de huurovereenkomsten al beëindigd en de gehuurde ruimte ontruimd voordat de sluitingsbesluiten van de burgemeester hadden plaatsgevonden. De Raad van State heeft in haar uitspraak van 20 december 2017 ( ECLI:NL:RVS:2017:3481) over een dergelijke kwestie als volgt beslist. Het voorgaande doet er echter niet aan af dat de toepassing door de burgemeester van artikel 13b van de Opiumwet een van de medewerking van de verhuurder te onderscheiden functie had ter voorkoming van verdere overtredingen in de betrokken woningen. Zichtbare sluiting van die woningen door de burgemeester is voor bij die woningen betrokken drugscriminelen en voor buurtbewoners immers een signaal dat de overheid optreedt tegen drugscriminaliteit in die woningen. Voorts is van belang dat de verhuurder de burgemeester na sluiting van de woningen, bij het in beeld zijn van een nieuwe huurder, hadden kunnen verzoeken de sluiting op te heffen, waarna de burgemeester een nieuwe beoordeling zou hebben moeten maken.
Bij ontbinding van een overeenkomst speelt een afweging van belangen in beginsel geen rol. De vragen of het tekort zodanig ernstig is dat dit ontbinding rechtvaardigt of dat de tekortkoming in het kader van de redelijkheid en billijkheid de ontbinding niet zou rechtvaardigen zijn twee verschillende vragen. De eerste vraag hoort wel in het kader van de ontbinding gesteld te worden. De tweede vraag hoort feitelijk niet bij ontbinding van de overeenkomst. Bij ontbinding van de overeenkomst is de afweging van belangen niet op haar plaats. Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage was in haar arrest van 10 januari 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:5) van oordeel dat ontbinding van de overeenkomst na sluiting door de burgemeester naar redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar was. De burgemeester had in deze casus besloten tot sluiting van de bedrijfsruimte wegens het aantreffen van verdovende middelen bij 20 van de 21 bezoekers; 19 van hen waren in het bezit van gebruikershoeveelheden hasj en één had (ook) een kleine handelshoeveelheid (circa 1 gram) heroïne/mescaline bij zich. De huurder had zelf een leeg gripzakje in zijn jaszak dat rook naar hennep en een dergelijk zakje lag ook voor hem op de bar. Uiteindelijk was het koffiehuis wegens deze overtreding van de Opiumwet voor 3 maanden gesloten. De Hoge Raad heeft zich in haar arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) moeten buigen over de vraag of er aan een ontbinding van een huurovereenkomst van een sociale huurwoning zwaardere eisen gesteld dienen te worden vanwege de schaarste van deze woning. In dit uiterst leerzame arrest legt de Hoge Raad de “tenzij beperking” in artikel 6:265 BW uit (zie in dit hoofdstuk het onderdeel: “Rechtsgronden die beschikbaar zijn ten behoeve van de ontbindingsactie“). Sommige juristen zijn van mening dat in artikel 7:231 lid 2 BW de mogelijkheid van ontbinding al besloten ligt, zodat de rechter zich niet meer over de tenzij beperking hoeft uit te spreken. Ik was deze mening eerst ook toegedaan. Ik ben daar mede door het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018 op teruggekomen. Uit de jurisprudentie blijkt bovendien de rechter toch doorgaans deze “tenzij beperking” toe te passen. Bij het starten van een actie moet hiermee rekening worden gehouden.
De rechtbank te Rotterdam heeft in haar vonnis van 25 maart 2016 (ECLI:NL:RBROT:2016:2339 ) geoordeeld dat de overtreding – gelet op de bijzondere aard en relatief geringe betekenis daarvan – niet voldoende ernstig was om ontbinding te rechtvaardigen. Het gehuurde betrof een café. Het café werd onderverhuurd door huurster. Er vonden illegale gokactiviteiten plaats door de onderhuurder. Door deze illegale gokactiviteiten werd het gehuurde door de burgemeester gesloten gedurende één maand. Huurster heeft de onderhuurovereenkomst in stand gelaten. De rechter overwoog dat artikel 7:231 lid 2 BW voornamelijk is bedoeld om de overeenkomst te ontbinden wegens overlast gevende drugspanden. Hiervan was in deze situatie geen sprake. Het café was slechts één maand gesloten geweest. Verder waren er rechtsmiddelen tegen het besluit van de gemeente aangewend en stond het besluit nog niet vast. Er was ook geen sprake van overlast. Wat verder meespeelde was dat de huurder niet op de hoogte was gesteld door de verhuurder van de waarschuwing die door de gemeente was gegeven. De huurder had wellicht iets aan deze situatie kunnen doen en de situatie kunnen voorkomen. Er hebben zich weliswaar illegale gokactiviteiten voorgedaan in het café. Dat deze activiteiten een structureel karakter hebben gehad was gesteld noch gebleken.
De kantonrechter was van oordeel dat de verhuurder te snel naar het middel van de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst had gegrepen. Alles afwegende, mede in aanmerking genomen dat nog niet zeker is of de burgemeestersluiting in rechte stand zal houden, was de kantonrechter van oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst, gelet op de bijzondere aard en relatief geringe betekenis van hetgeen daaraan ten grondslag is gelegd, niet gerechtvaardigd was, althans een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Tot slot overwoog de kantonrechter dat de enkele omstandigheid dat strafbare feiten in of vanuit een gehuurde bedrijfsruimte (of woning) zijn gepleegd – uitzonderingen (zoals brandstichting) daargelaten – in het algemeen nog niet tot het oordeel kan leiden dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van een verbintenis uit de huurovereenkomst. Voor het oordeel dat de huurder zich door dergelijk gedrag ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak niet als een goed huurder heeft gedragen, is nadere onderbouwing nodig. Volgens de rechter ontbrak deze onderbouwing. Een onderbouwing zou bijvoorbeeld bestaan kunnen hebben uit een verbod op strafbare gedragingen conform de algemene voorwaarden. Daarnaast had de verhuurder kunnen stellen dat door deze strafrechtelijke gedragingen overlast zou zijn veroorzaakt aan de omgeving van het gehuurde of dat door deze gedraging de verhuurbaarheid was verminderd. Deze overweging vind ik enigszins verrassend.
Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage besliste in haar arrest van 12 juni 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:1349) dat de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk kan worden ontbonden. Het hof stelde voorop dat de verhuurder op grond van het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning, waarvan de standplaats blijkens de bespreking van de tweede grief deel uitmaakt, bevoegd was om de huurovereenkomst met betrekking tot de standplaats te ontbinden. Het hof is van oordeel dat de civiele rechter de proportionaliteit van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de standplaats dient te toetsen. Het hof is dus niet van mening dat in artikel 7:231 lid 2 BW de afweging van de “tenzij beperking” al besloten ligt. Het heeft er alle schijn van dat artikel 7:231 lid 2 BW slechts legitimatie geeft om de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, terwijl dit geen reden is om de “tenzij beperking” buiten beschouwing te laten.
Ook hier geldt weer of de rechter deze afweging wel kan maken in het kader van de toegepaste sluiting van de woning op grond van artikel 7:231 BW. Ik verwijs naar mijn overwegingen die ik hierboven al heb gegeven.
Ook hier wordt door het hof gesteld dat als de burgemeesterssluiting rechtmatig is, de civiele rechter toch zal moeten beoordelen of ontbinding en ontruiming van de woning proportionele maatregelen zijn en of het beroep van de verhuurder op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Bij deze toetsing dient de civiele rechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. Ik heb boven al betoogd dat ik het met dit standpunt niet eens ben. Er is in artikel 7:231 lid 2 BW al beslist dat bij deze in de wet genoemde overtredingen ontbinding van de overeenkomst mogelijk is. Hier hoeft de rechter dus niet zelf de afweging te maken of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Een afweging van belangen past bovendien niet bij de ontbinding van de overeenkomst. Hier dient alleen de afweging te worden gemaakt of de overtreding ontbinding rechtvaardigt. Dit is juist een punt waarover de wet al heeft beslist dat bij overtreding van de Opiumwet en na een sluiting door de burgemeester ontbinding van de overeenkomst mogelijk is.
In het verlengde van de situatie dat de huurder door de sluiting op last van de burgemeester geen gebruik van de woning heeft kunnen maken, kan de vraag worden gesteld of de huurder gedurende deze periode gehouden is de huur te voldoen. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord door de rechtbank Limburg in haar vonnis van 2 mei 2017 (ECLI:NL:RBLIM:2018:4099). De rechter overwoog als volgt: Ingeval gedaagde partij van mening was geweest dat sluiting van de woning ingevolge de Opiumwet een te zwaar middel was, had hij tegen het besluit van de burgemeester dienen op te komen. De sluiting van de woning ligt nu als een voldongen feit niet aan de kantonrechter ter beoordeling voor. Gedaagde partij is als huurder verantwoordelijk voor wat in het gehuurde gebeurt en dient zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst na te komen. Het verweer ter zake de achterstallige huurpenningen ten tijde van de sluiting wordt daarom als niet ter zake doende gepasseerd.
Dit oordeel is niet onbetwist. De verhuurder kan immers het gehuurde niet beschikbaar stellen. Dus zou er in beginsel ook geen huur verschuldigd zijn. Dat is alleen anders als de huurder de sluiting aan zijn gedrag heeft te wijten. Als de huurder door externe factoren de woning niet kan betreden, dan lijkt dat mij dat in de risicosferen van de huurder te liggen. De huurder zou de verhuurder altijd nog aansprakelijk kunnen stellen voor zijn schade als de beslissing van de burgemeester op onjuiste gronden zou zijn gewezen.
Wat is de positie van de huurder als sluiting door de burgemeester wordt teruggedraaid?
Wat is de positie van de verhuurder als deze op basis van de sluiting van het gehuurde door de burgemeester het gehuurde heeft ontruimd als later blijkt dat de sluiting door de burgemeester wordt teruggedraaid?
Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 24 januari 2012 ( ECLI:NL:GHSHE:2012:BV1717) overwogen dat uit de wetsgeschiedenis en rechtspraak over dit artikel volgt dat de verhuurder niet hoeft af te wachten wat de uitkomst is van eventuele door de huurder tegen het sluitingsbesluit aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen. Dit kan meebrengen dat de privaatrechtelijke gevolgen van een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ook in stand blijven indien het onderliggende bevel tot sluiting in een bestuursrechtelijke procedure wordt vernietigd. Dat is echter een gevolg dat de wetgever kennelijk niet heeft willen uitsluiten . De (voormalige) huurder zal zich dan in eerste instantie tot de burgemeester moeten wenden omdat het sluitingsbevel, indien het in de bestuursrechtelijke procedure vernietigd is, in beginsel onrechtmatig moet worden geacht zodat de huurder jegens de gemeente aanspraak kan maken op schadevergoeding.
In het arrest van het gerechtshof ‘s-Gravenhage van 8 december 2009 (ECLI:NL:GHSGR:2009:BK7116) is overwogen dat de verhuurder na sluiting van een pand door de burgemeester bevoegd is om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Door buitengerechtelijk ontbinding is een einde gekomen aan de huurovereenkomst. De huurder is dan ook gehouden het gehuurde leeg en ontruimd op te leveren na ontbinding. De voorzieningenrechter overwoog voorts dat de Nieuwe Unie terecht aanvoert dat artikel 7:231 BW beoogt de verhuurder in geval van sluiting van een pand een mogelijkheid te geven de huurovereenkomst op korte termijn – zonder tussenkomst van een rechter – te beëindigen. Het idee daarachter is dat naleving van de wederzijdse huurverplichtingen bij een gedwongen sluiting van het gehuurde onmogelijk is; de verhuurder kan het gehuurde niet ter beschikking stellen en de huurder kan het gehuurde niet gebruiken. Dat betekent dat in beginsel geen huur verschuldigd is. Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 7:231 BW (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, 6, pagina 37.) blijkt dit onder meer uit de zinsnede: “In beginsel zal dit betekenen dat de huurder geen huur meer verschuldigd is of, als de sluiting het gevolg is van zijn eigen gedrag, vermoedelijk geen verhaal of nauwelijks verhaal zal bieden”.
Voortzetting van de huurovereenkomst is in die situatie voor de verhuurder zeer nadelig. Om deze impasse te doorbreken is de verhuurder de mogelijkheid gegeven de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Verder werd over het besluit van de burgemeester van het pand het volgende gezegd. Vooropgesteld wordt dat in dit geding niet het besluit van de burgemeester van 7 november 2008 ter toetsing voorligt. Die kwestie is aan de orde in de met voldoende waarborgen omklede bestuursrechtelijke rechtsgang, zodat ter zake geen taak voor het hof als burgerlijke rechter is weggelegd. Een ontruimingsvordering als de onderhavige in aansluiting op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst past in dit kader. Met de verhuurder, die terecht heeft gewezen op Kamerstukken I, 24549 nr 190a p. 2/3 en nr. 78 p. 5/6 waarin gesproken wordt over de onherroepelijke gevolgen voor civielrechtelijke rechtsverhoudingen en op het arrest van het Gerechtshof Amsterdam (10 januari 2008, WR 2008, 58), is het hof voorts van oordeel dat daarbij de bestuursrechtelijke rechtsgang niet behoeft te worden afgewacht. De vordering tot ontruiming werd alsnog toegewezen.
Bij een zeer korte sluiting door de burgemeester bestaat er geen reden te veronderstellen dat de ontbinding stand zal houden. De huurder doet er dan goed aan de huur door te betalen. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch overweegt in haar arrest van 7 oktober 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:4088) na gedwongen sluiting van drie weken na een geweldsincident in een horecabedrijfsruimte, dat de verhuurder in beginsel de overeenkomst kan ontbinden ex artikel 7:231 lid 2 BW. Het hof is verder van oordeel dat in deze zaak sprake is van een sluiting (wegens een mishandeling) van het gehuurde voor korte duur (drie weken met ingang van 15 augustus 2012), waarbij de naleving van de huurovereenkomst geenszins onmogelijk werd gemaakt. De sluiting betekende evenmin dat de huurder geen huur meer verschuldigd was of dat de huurder vermoedelijk geen of nauwelijks verhaal zou bieden. Er is niet gebleken dat voortduring van de huurovereenkomst aldus weinig zin had of voor de verhuurder zeer nadelig zou uitpakken. Gelet op die feiten en omstandigheden, met name dat aan de sluiting een eenmalig incident ten grondslag is gelegd, dat een incidentele vechtpartij in een horeca gelegenheid geen zeldzaamheid is, er zich kennelijk geen nieuwe incidenten hebben voorgedaan enerzijds en het belang van de huurder bij het voortzetten van de exploitatie van de onderneming in het gehuurde anderzijds acht het hof de ontbinding gelet op de bijzondere aard en geringe betekenis van hetgeen daaraan ten grondslag is gelegd niet-gerechtvaardigd, althans een beroep op 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. In het licht van deze omstandigheden is het voor de huurder dus wel van belang om huur te blijven betalen.
De rechtbank Haarlem besliste in haar vonnis van 25 januari 2011 ( ECLI:NL:RBHAA:2011:BP2232) dat wegens de sluiting door de burgemeester de verhuurder niet aan hoeft te tonen dat daadwerkelijk drugs in of vanuit de woning zijn verhandeld, noch dat (anderzins) sprake is van een tekortkoming aan de kant van de huurder. Een ontbinding op de voet van het bepaalde in artikel 7.231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek kan worden gegrond op het enkele feit dat de burgemeester een sluitingsbevel heeft gegeven. Evenmin is vereist dat het bevel tot sluiting, indien daartegen een bestuursrechtelijke voorziening is gevraagd, onherroepelijk is. Integendeel: als de verhuurder daarop zou moeten wachten, dan zou de hier bedoelde bevoegdheid om te ontbinden in afwachting daarvan kunnen komen te vervallen, wanneer de feitelijke sluitingsperiode inmiddels mocht verstrijken. Zie bovengenoemde arrest van het hof te Amsterdam van 5 april 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:1308) . Een buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7.231 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek kan tot onherroepelijke gevolgen leiden, die ook in stand blijven indien het onderliggende bevel tot sluiting in een bestuursrechtelijke bodemprocedure nadien mocht worden vernietigd. Een dergelijk rechtsgevolg heeft de wetgever kennelijk niet willen uitsluiten.
Er bestaat ook jurisprudentie waaruit blijkt dat een ontbindingsverklaring nietig is als het besluit tot sluiting inde bestuursrechtelijke procedure wordt afgewezen. Uit het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 27 juli 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:5908) blijkt dat van de verhuurder niet gevergd te worden dat zij treedt in de overwegingen die de burgemeester aan zijn sluitingsbesluit ten grondslag heeft gelegd. Zij mag van de juistheid van een en ander uitgaan, tenzij (nader) blijkt van concrete feiten en omstandigheden die maken dat in redelijkheid moet worden geoordeeld dat het besluit ondeugdelijk is. De huurder had geen feiten en omstandigheden gesteld die de burgemeester niet bekend waren bij het nemen van het besluit en die aanleiding geven voor de veronderstelling dat het besluit ondeugdelijk is.
Los van het bovenstaande geldt natuurlijk dat een bestuurlijk besluit of een vonnis, die in kracht van gewijsde is gekomen, niet meer kan worden aangetast. De huurder dient er dus wel rekening mee te houden dat er aan de ontruiming niets meer gedaan kan worden als bepaalde onderliggende uitspraken onaantastbaar zijn geworden. Verder lijkt de civielrechtelijke uitspraak in beginsel niet zonder meer aangetast te kunnen worden als deze is gebaseerd op een bestuursrechtelijk uitspraak, waarvan de inhoud duidelijk niet op een ondeugdelijke uitspraak gebaseerd is. Als het zonneklaar duidelijk is dat het besluit vernietigd zal worden, dan loopt de verhuurder het risico dat de ontruiming na vernietiging van het besluit van de burgemeester als onrechtmatig beoordeeld zal worden. Daarnaast is het verstandig de huur te blijven betalen als er sprake is van een sluiting die van korte duur is. Bij beoordeling van de zaak door de rechter kan het de huurder dan helpen, want er is dan in ieder geval geen situatie dat de huurder geen of nauwelijks verhaal zou bieden voor een huurachterstand.
buitengerechtelijkie ontbinding

References: gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 gerechtshof 
 Gerechtshof 
 gerechtshof