Source: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/addio-compenso-straordinario-all%E2%80%99amministratore-57079/
Timestamp: 2020-08-05 13:06:46+00:00

Document:
Addio compenso straordinario all’amministratore.
Da giglio2, 22 Ottobre, 2013
Non dovuto all’amministratore di condominio il compenso extra per i lavori sul palazzo 1 ottobre 2013
Addio compenso straordinario all’amministratore per aver seguito i lavori di straordinaria amministrazione sullo stabile o stipulato il contratto con la ditta appaltatrice: se non c’è una delibera assembleare preventiva, è illegittima qualsiasi pretesa.
https://www.condominioweb.com/compenso-extra-amministratore-di-condominio.14450
Viene cancellata anche a quelli che avevano evidenziato nel preventivo al momento della nomina.
pensavo che si trattasse di una legge (fonte del diritto),invece e' solamente una sentenza .(giurispundenza)
57628 messaggi
Ricordo che diversi anni fa un amministratore che ora non scrive più da molto tempo, in questo forum aveva scritto su per giù questo;
- quando c'è da deliberare delle spese straordinarie, mi annodo sempre il fazzoletto per ricordarmi di chiedere un compenso extra
da cui deduco che la cosa non è recentissima
Quando un'amministratore presenta un preventivo per tentare la scalata di assumere l'incarico in un condominio.Tra le sue richieste è presente la voce della percentuale sui lavori straordinari,con l'intento automatico che fin quando rimarrà amministratore in quel condominio sia un diritto acquisito.
Adesso mi pare di capire che non è più così,cioè ogni lavoro straordinario deliberato va rinnovata anche tale richiesta della percentuale o mi sbaglio.Spero di essere stato esplicito.
Se specificato sul suo preventivo e accettato dai condomini in sede della sua nomina, non deve essere deliberato nulla ad ogni intervento straordinario.
La sentenza farebbe riferimento a compensi stabiliti in maniera forfettaria.
Quel "farebbe" incrementa i dubbi e non solo...
...Una recente sentenza della Cassazione,infatti,ha definitivamente tagliato tutti i “compensi” extra pretesi dagli amministratori per i lavori sull’edificio.
Ecco una buona notizia per i proprietari di appartamenti sempre in ritardo coi pagamenti delle rate condominiali. Una recente sentenza della Cassazione, infatti, ha definitivamente tagliato tutti i “compensi” extra pretesi dagli amministratori per i lavori sull’edificio. Ma facciamo un passo indietro e comprendiamo di che si tratta. - See more at: https://www.condominioweb.com/compenso-extra-amministratore-di-condominio.14450#sthash.r7kRqll1.dpuf
ripeto e' una sentenza ,non e' una legge .
ovvero detta sentenza vale per il caso specifico ovvero per l'amministratore di quel condominio . non signifca che detta sentenza vale per tutti gli amministratori .
Ma al contrario esiste la Legge in cui si stabilisce che all'amministratore spetta sempre e comunque il compenso per le spese straordinarie?
resta il fatto che l'amministratore nel suo preventivo puo' prevedere un compenso extra per i lavori straordinari, all'assemblea la liberta' o meno di accettare .
Infatti, preventivamente può richiedere un compenso anche all'atto della nomina per i futuri lavori straordinari, se non lo fa però lo può chiedere di volta in volta.
E' vero che una sentenza fa solo giurisprudenza, ma è anche vero che quando si arriva alla Cassazione nella sentenza generalmente sono riportati dei principi fondati su riferimenti legislativi, e quindi può essere di riferimento anche per altri casi.
Nella sentenza si legge che quando per gestire l'amministrazione di un condominio sia stato stabilito un onorario forfetizzato, tale onorario include anche la gestione per lavori di rilevante entità, o comunque eccedenti l’ordinaria amministrazione. Tale principio richiama altre sentenze in merito, in particolare la n° 1501 del 2001 del Tribunale Civile di Genova.
In sostanza si legge che il compenso all'amministratore viene pattuito nel conferimento del mandato e aggiornato ad ogni rinnovo e quindi ogni ulteriore pretesa deve essere oggetto di separato accordo, che però dovrebbe avvenire ai sensi dell'art. 1709 c.c., sulla base di tariffe professionali, e quindi l'amministratore dovrebbe essere iscritto ad un albo (ad es. architetti, geometri, commercialisti), oppure stabilita da Giudice.
Su quest'ultimo aspetto io ritengo che occorra tenere presente di che prestazione si tratta. Se ha le caratteristiche della prestazione professionale prestata da un iscritto all'albo, è logico che non può svolgerla un non iscritto, e quindi può essere spesso preclusa ad un amministratore di condominio.
Infatti, preventivamente può richiedere un compenso anche all'atto della nomina per i futuri lavori straordinari....
Proprio così Tuxx e peppe 64 🙂
Quindi se ho capito bene,ogni qualvolta che si delibera una nuova opera straordinaria,l'amministratore dovrà di volta in volta rinnovare la richiesta della parcella extra.
Si esatto, salvo non sia già compresa nel suo compenso annuale e specificata una certa percentuale per le opere straordinarie
Proprio oggi mi è arrivato il verbale, e in sede d'assemblea è stato accordato un x,x% all'amministratore
A me ciò che ha incuriosito di più nella sentenza è quel richiamo alla possibilità o meno per l'Amministratore di fare una attività aggiuntiva particolare. Mi chiedo quindi: chi ha mai verificato se l'Amministratore aveva la facoltà di fare tale lavoro, e quindi di chiedere di più?.
In passato un amministratore di un palazzo dove abitavo, non aveva nemmeno il diploma, e teneva la contabilità per lavori edili di notevole portata chiedendo un compenso. Leggendo la sentenza mi sono chiesto: Sarà stato corretto o ci voleva un ragioniere / commercialista o comunque un diplomato iscritto a qualche Albo?. Che ne pensate?.
Quello che considero incredibile,è che per una evidenza giuridica di tale portata,si arrivi fino in cassazione!E'ovvio che essendo il compenso straordinario parte di un contratto,cioè il contratto di prestazione d'opera con cui si instaura il rapporto di mandato,se tale compenso non è pattuito preventivamente non è dovuto!e mi sembra che la riforma imponga che annualmente insieme con il compenso ordinario debba anche essere indicata la percentuale eventuale da corrispondere per lavori straordinari.Io più volte in questo forum ho caldeggiato un'attenzione particolari per tali compensi,per me oscillanti tra un 1,5 e un 2,5%,non di più,(come deve essere calmierato anche il compenso per la d.l.)ma vorrei anche aggiungere,per commentare l'art.postato dal sempre bravissimo giglio,che la qualità non si pretende,si paga,e che un professionista che segue aspetti contabili e fiscali,va pagato per il suo lavoro,senza discutere.
E'anche ovvio per me che se approvato preventivamente dal'assemblea(adesso appunto in sede di rinnovo del mandato)quel compenso è STRA dovuto,(e spesso,strameritato)perché facente appunto parte di un contratto.Non è certo sollevando i proprietari dal pagare il giusto dovuto a un professionista che fa un lavoro difficile come l'amministratore di condominio che si risolve il problema della difficoltà-eventuale-di mantenersi una casa,a me sembra solo un modo per attaccare quello che in apparenza è l'anello più debole,in un contesto di costi purtroppo davvero tutti fuori controllo.
Leggendo la sentenza mi sono chiesto: Sarà stato corretto o ci voleva un ragioniere / commercialista o comunque un diplomato iscritto a qualche Albo?. Che ne pensate?.
Credo che si debba tener distinti i due aspetti:
- una cosa è l'obbligo al compenso in capo al Condominio; il tutto si risolve sulla base degli accordi intercorsi tra le parti
- altra cosa se il soggetto/amministratore possa legittimamente esercitare tale mansioni, o se con le stesse "sconfini" nell'esercizio arbitrio di professione per cui sia necessario specifico titolo; ritengo che in ciò Cassazione non abbia aggiunto nulla e che il tutto vada risolto alla luce della normativa esistente; ergo se l'amministratore compila e invia telematicamente il 770 dei condomini che amministra non questio; se poi si "allarga" e lo fa anche per conto terzi senza essere un commercialista... il discorso cambia (mio modesto parere)
monica601
Scusate ma, avete mai letto l'art. 1130 cioè attribuzioni all'amministratore
Io SI, e posso dire altrettanto per tutti quanti i forumisti che hanno partecipato a questa discussione
allora, tutto ciò che non è compreso nel 1130 è da considerarsi straordianario
Infatti, ma cosa intendi dire?
Intanto un saluto.Non sono d'accordo con Monica,per nulla.E nemmeno comprendo i tuoi dubbi Giglio,dal momento che sei un professionista molto,molto preparato su tutto.
Non esiste nessuna legge che va a inficiare l'autonomia dei privati in tal senso,mentre è ovvio che tutto ciò che non è pattuito non è dovuto.La sentenza della cassazione non dice nulla che non sia estremamente ovvio,e mi rende incredulo che un tale quesito sia arrivato fin alla suprema corte per essere vagliato in iure.oggi come ieri,i contratti sono sempre pieni di clausole,elementi essenziali ed accessori,rinvii casomai a leggi regolamenti o discipline particolari,ma dove può nascere il tuo dubbio non lo comprendo:la percentuale per i lavori straordinari è parte integrante dell'offerta di prestazione professionale,parte integrante ripeto,certo che essa deve essere sottoposta all'approvazione consapevole dell'assemblea,per esempio,io specifico e faccio specificar,che tale percentuale si calcola sui lavori al netto dell'iva,cosa estremamente conosciuta tra gli addetti ai lavori,che invece genera dubbi tra i committenti.Estrema chiarezza insomma,ma poi nessuna incertezza sulla sua doverosa corresponsione.
Nel preventivo sottoposto all'assemblea, sia che questa sia prima nomina, sia che sia una riconferma, deve sempre "per me" essere specificato che il compenso annuo pattuito è da intendersi per tutto quanto indicato nell'art. 1130 c.c, per tutto quanto non contemplato, il compenso sarà concordato di volta in volta con l'assemblea in fase di approvazione dei lavori straordinari.
Io lavoro così!
Non si può certo all'improvviso dire - e ma io ho fatto questo quello no! non si può!!!!!!
Infatti normalmente è così che si dovrebbe fare, salvo un accordo al momento della nomina o riconferma in cui sia stabilito un compenso extra per una certa percentuale sui lavori straordinari per il lavoro in più dell'amministratore.
Compenso straordinario per lavori straordinari
Amministratore, compenso ordinario e straordinario
Compenso amministratore - un compenso straordinario

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