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Timestamp: 2016-09-26 13:54:27+00:00

Document:
4A_461/2015 (15.02.2016)
4A_461/2015 � � Arr�t du 15 f�vrier 2016
tous les deux repr�sent�s par Me C�sar Montalto,
C.________ SA, repr�sent�e par Me Christophe A. Gal,
recours contre l'arr�t du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 2 mars 2015.
Le 11 mai 2011, B.________ et A.________ (ci-apr�s: les locataires) ont conclu un contrat de bail avec la soci�t� C.________ SA (ci-apr�s: la bailleresse).
Le bail portait sur un appartement de 3 pi�ces situ� au 4e �tage de la rue... � Lausanne (comprenant un hall d'entr�e, une cuisine agenc�e/�quip�e, deux chambres � coucher, un s�jour et une salle de bains WC), d'une surface approximative de 65 m2, pour un loyer mensuel de 1'380 fr. - correspondant � celui pay� par le pr�c�dent locataire -, plus 230 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires. Il entrait en vigueur d�s le 1er juillet 2011, �tait conclu pour une dur�e initiale de douze mois et se renouvelait d'ann�e en ann�e sauf avis de r�siliation donn� par l'une des parties au moins trois mois � l'avance.
Il a �t� retenu que l'immeuble dans lequel se trouve le logement a �t� construit en 1920, que la Soci�t� Immobili�re D.________ SA en �tait propri�taire, que, par acte de transfert du 27 mars 2001, cette soci�t� a transf�r� l'immeuble � son actionnaire unique, la soci�t� C.________ SA. Il a �galement �t� constat� que le prix de 1'475'000 fr. mentionn� dans l'acte de transfert n'est pas le prix effectif convenu entre les parties, mais qu'il y figure uniquement parce que l'administration cantonale des imp�ts avait arr�t� la valeur de transfert de l'immeuble � cette somme.
Il a �t� �tabli que si la bailleresse n'a pas remis les documents comptables qui auraient permis de fixer le prix r�el d'acquisition, c'est parce qu'elle ne disposait pas de ces pi�ces, sans qu'on puisse lui imputer cette carence.
B.a.�Le 11 juillet 2011, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Lausanne d'une requ�te tendant � remettre en cause le loyer initial et � obtenir le remboursement des loyers per�us en trop par la bailleresse. Les locataires, qui fondent leurs calculs sur le prix mentionn� dans l'acte de transfert, sont d'avis que le rendement de la chose lou�e est excessif.
La conciliation ayant �chou�, la Commission de conciliation a formul� une proposition de jugement fixant le loyer mensuel � 1'282 fr. Les locataires y ayant fait opposition, la Commission de conciliation leur a d�livr� une autorisation de proc�der.
Par " demande en contestation de loyer initial " du 3 novembre 2011 adress�e au Tribunal des baux et dirig�e contre la bailleresse, les locataires, consid�rant le loyer comme abusif, ont conclu � ce qu'il soit " diminu� d'un montant que justice dira ", � ce que le trop-per�u leur soit r�troc�d� par la bailleresse et � ce que la garantie de loyer de 4'140 fr. soit r�duite en cons�quence.
La bailleresse a conclu au rejet de la demande, � ce qu'il soit dit que l'avis de fixation de loyer (datant du 11 mai 2011) est pleinement valable et que le loyer soit fix� � 1'380 fr. par mois d�s le 1er juillet 2011, plus les charges mensuelles de 230 fr.
Lors de l'audience du Tribunal des baux du 29 mars 2012, les demandeurs ont pr�cis� leurs conclusions en ce sens que le loyer initial du bail de leur appartement soit fix� � 500 fr.
Par jugement du 29 mars 2012, le Tribunal des baux a fix� le loyer initial mensuel net des demandeurs � 600 fr., octroy� � ceux-ci la restitution des loyers pay�s en trop � hauteur de 7'020 fr. et r�duit la garantie de loyer � 1'800 fr.
B.b.�Par arr�t du 13 novembre 2012, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a admis l'appel interjet� par la bailleresse, annul� le jugement entrepris et renvoy� la cause aux premiers juges, au motif que ceux-ci avaient viol� le droit d'�tre entendu de la bailleresse. Elle a �galement signal� que le montant articul� par les locataires paraissait d�raisonnable et que le loyer de 600 fr. retenu par l'autorit� inf�rieure ne correspondait pas, selon l'exp�rience g�n�rale, � un loyer usuel pour un appartement de 3 pi�ces au centre de Lausanne.
B.c.�Devant le Tribunal des baux, les locataires ont notamment conclu � ce que leur loyer initial net soit fix� � 519 fr. par mois d�s le 1er juillet 2011.
Par jugement du 6 f�vrier 2014, le Tribunal des baux a fix� le loyer initial mensuel net de l'appartement � 520 fr., condamn� la bailleresse � restituer aux locataires la somme de 27'520 fr. et r�duit le montant de la garantie de loyer � 1'560 fr.
B.d.�Par arr�t du 2 mars 2015, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a admis l'appel form� par la bailleresse et, statuant � nouveau, rejet� la demande des locataires, fix� le loyer initial � 1'380 fr., plus les charges mensuelles de 230 fr.
Les locataires exercent un recours en mati�re civile contre l'arr�t cantonal du 2 mars 2015. Ils concluent � sa r�forme en ce sens que l'appel soit rejet� et que le jugement rendu le 6 f�vrier 2014 par le Tribunal des baux soit confirm�; subsidiairement, ils se bornent � demander l'annulation de ce jugement. Les recourants invoquent l'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits; ils reprochent � l'autorit� pr�c�dente de n'avoir pas tenu compte - pour �tablir le prix r�el d'acquisition de l'immeuble - de la valeur retenue par l'autorit� fiscale, et d'avoir ni� l'existence d'un loyer abusif, alors m�me que la bailleresse a toujours refus� de produire les pi�ces comptables indispensables � l'�tablissement de la valeur d'acquisition.
La bailleresse conclut � l'irrecevabilit� du recours, subsidiairement, � son rejet.
1.1.�Interjet� par les locataires demandeurs qui ont succomb� dans leurs conclusions (art. 76 LTF) tendant � faire fixer judiciairement le loyer initial (art. 72 al. 1 LTF) et dirig� contre une d�cision finale (art. 90 LTF) rendue sur appel par un tribunal cantonal sup�rieur (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en mati�re de bail � loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en mati�re civile est recevable au regard de ces dispositions.
1.2.�Saisi d'un recours en mati�re civile, le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans �tre li� ni par les motifs de l'autorit� pr�c�dente, ni par les moyens des parties; il peut donc admettre le recours en se fondant sur d'autres arguments que ceux invoqu�s par le recourant, comme il peut le rejeter en op�rant une substitution de motifs (ATF 133 III 545 consid. 2.2).
La cour cantonale a retenu que l'immeuble a �t� acquis par la bailleresse en 2001 et que, pour d�terminer si le loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il convient d'analyser le rendement net obtenu par la bailleresse, ce qui n�cessite d'avoir connaissance des fonds propres investis par celle-ci. L'autorit� pr�c�dente observe que la " valeur de transfert " de l'immeuble en 2001, arr�t�e par l'administration cantonale des imp�ts � 1'475'000 fr., ne repr�sente pas le prix r�el d'acquisition de l'immeuble, mais seulement une valeur fiscale. Cette valeur, qui n'a pas �t� convenue entre les parties, ne peut �tre prise en compte pour effectuer un calcul de rendement. L'�tat locatif de l'immeuble repr�sentant 191'851 fr. en 2002, la prise en compte de la valeur fiscale aurait d'ailleurs pour cons�quence de produire un rendement de 14%, ce qui confirme que cette valeur ne correspond pas � un prix d'acquisition r�el.
Dans une motivation subsidiaire (" au surplus "), la cour cantonale signale encore que le fait que l'immeuble �tait grev�, � la date du transfert, de deux c�dules hypoth�caires et qu'une troisi�me c�dule a �t� inscrite en 2010, laisse penser que le financement ne s'est pas fait que par des fonds propres, m�me si l'on ignore le montant des int�r�ts hypoth�caires en 2001.
Contrairement � l'opinion des premiers juges, la cour cantonale consid�re qu'on ne peut sanctionner la bailleresse - qui n'a pas remis les documents comptables relatifs aux ann�es 2001 � 2004 qui auraient permis de fixer le prix r�el d'acquisition - pour d�faut de collaboration. Elle constate en effet que la bailleresse �tait dans l'impossibilit� de d�montrer quel �tait ce prix, notamment parce qu'elle ne disposait d'aucun document en mesure de l'�tablir, sans que l'on puisse lui reprocher cette carence.
Le calcul de rendement n'�tant pas possible et les locataires n'ayant pas produit de loyers comparatifs probants, ni le moindre �l�ment statistique faisant appara�tre le loyer pr�c�dent comme abusif, la cour cantonale s'en est tenue au montant du pr�c�dent loyer, les conclusions des locataires apparaissant manifestement d�raisonnables. A cet �gard, elle rel�ve que le pr�c�dent loyer n'appara�t pas excessif selon l'exp�rience g�n�rale, �tant pr�cis� que les statistiques produites (par la bailleresse) - qui arr�tent � 1'213 fr. le loyer moyen d'un appartement de 3 pi�ces � Lausanne - ne constituent pas un �l�ment de preuve s�rieux donnant � penser que le loyer initial serait abusif; la cour cantonale rel�ve en effet qu'il s'agit de " statistiques toutes g�n�rales sur l'ensemble de la commune " et que le loyer par m2 au centre-ville de Lausanne se situe au-dessus de la moyenne communale.
3.1.�Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, " lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorit� de conciliation dans les 30 jours qui suivent la r�ception de la chose et en demander la diminution ", notamment (cf. let. a) s'il a �t� contraint de conclure le bail en raison de la situation sur le march� local du logement (ce dernier point n'�tant pas discut�).
3.1.1.�En vertu de l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose lou�e. Est ici vis� le rendement net des fonds propres investis. Ce rendement correspond au rapport entre les revenus nets que procure la chose lou�e au bailleur, apr�s d�duction de toutes les charges, et les fonds propres investis. Le loyer doit d'une part offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et d'autre part couvrir les charges immobili�res (ATF 141 III 245 consid. 6.3 et les r�f�rences cit�es).
Le calcul du rendement net rel�ve de la m�thode absolue, o� le loyer est contr�l� sur la base de la situation financi�re de l'immeuble � un moment donn�, sans �gard aux accords ant�rieurs. Globalement, il implique de d�terminer les co�ts d'investissement financ�s par les fonds propres (principalement le prix d'acquisition de l'immeuble) et d'appliquer � ces investissements un taux de rendement admissible, qui se d�finit par le taux d'int�r�t hypoth�caire de r�f�rence augment� de 0,5 pour cent. Il convient d'y ajouter les charges immobili�res annuelles, soit les charges financi�res (en particulier les int�r�ts hypoth�caires dus sur les emprunts), les charges courantes (imp�t, prime d'assurance, etc.) et les charges d'entretien (ATF 141 III 245 consid. 6.3).
3.1.2.�Il n'est pas possible de substituer aux co�ts d'investissement d'autres valeurs, plus ou moins abstraites, telles que la valeur v�nale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie, celles-ci se r�f�rant � des valeurs objectives li�es au march� et non aux co�ts concrets (individuels) li�s � l'acquisition de l'immeuble (ATF 122 III 257 consid. 3b p. 259 s.).
3.1.3.�Pour fixer le loyer initial, le juge dispose d'une grande marge d'appr�ciation (cf. art. 4 CC). Le Tribunal f�d�ral ne revoit qu'avec retenue la d�cision qu'il prend � cet �gard (arr�t 4A_517/2014 du 2 f�vrier 2015 consid. 5.1.2 et l'arr�t cit�), ce qui �quivaut pratiquement � examiner cette d�cision sous l'angle restreint de l'arbitraire (ATF 136 I 178 consid. 5.2 p. 180).
3.2.�Il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d'apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Mais, selon les principes g�n�raux tir�s des r�gles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve (soit le bailleur) doit n�anmoins collaborer loyalement � l'administration des preuves et fournir les �l�ments qu'elle est seule � d�tenir (arr�ts 4A_250/2012 du 28 ao�t 2012 consid. 2.3 et les arr�ts cit�s).
3.2.1.�Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut �tre �tabli, c'est exclusivement en fonction de ce crit�re qu'il convient de d�terminer si le loyer examin� est abusif au sens de l'art. 269 CO (pr��minence de principe du crit�re du rendement excessif: arr�t 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5 publi� in JdT 2012 II 113).
3.2.2.�Si aucun document n'est remis au juge, ou si les pi�ces fournies sont insuffisantes pour �tablir le rendement net, le juge doit n�anmoins statuer sous peine de commettre un d�ni de justice (arr�t 4A_250/2012 d�j� cit� consid. 2.4, publi� in SJ 2013 I p. 49) (cf. infra consid. 3.3).
3.3.�Dans cette derni�re hypoth�se, soit lorsque les pi�ces � disposition du juge ne permettent pas de d�terminer le rendement net, il faut distinguer selon que l'on peut ou non imputer cette carence au bailleur (cf. arr�t 4A_129/2008 du 10 juin 2008 consid. 2.2; ANDREAS MAAG, Urteil des Bundesgerichts 4A_129/2008 vom 10. Juni 2008, MRA 4/2008 p. 149; PATRICIA DIETSCHY, in Droit du bail � loyer, Bohnet/Montini (�d.), 2010, no 64 ad art. 270 CO).
3.3.1.�Dans le premier cas (le bailleur refuse ou n�glige de produire les pi�ces comptables en sa possession, sans aucune justification), le bailleur viole son obligation de collaboration. De nature proc�durale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appr�ciation des preuves - contr�l�e par le Tribunal f�d�ral sous l'angle restreint de l'arbitraire (art. 9 Cst.) - que le juge tirera les cons�quences d'un refus de collaborer � l'administration de la preuve (arr�t 4A_576/2008 du 19 f�vrier 2009 consid. 2.4; cf. arr�t 4A_257/2014 du 29 septembre 2014 consid. 3.5 et les r�f�rences cit�es, publi� in sic! 1/2015 p. 37) :
a) En l'absence de tout autre �l�ment de preuve, le refus du bailleur peut avoir pour cons�quence de convaincre le juge de la fausset� compl�te ou partielle de ses all�gations et, par cons�quent, d'amener le juge � croire les indications de l'autre partie, sans qu'il soit, au demeurant, question d'un quelconque renversement du fardeau de la preuve (cf. arr�t 5A_81/2011 du 23 septembre 2011 consid. 6.1.3 et les arr�ts cit�s; sous l'angle de l'art. 269 CO, cf. arr�t 4P.201/2005 du 18 janvier 2006 consid. 2.4.1).
b) Si, par contre, le juge dispose de donn�es statistiques cantonales ou communales, il ne peut se contenter de tirer les cons�quences du refus du bailleur, mais il doit faire intervenir ces donn�es dans le cadre de l'appr�ciation globale des preuves. Ces statistiques, m�me si elles ne sont pas suffisamment diff�renci�es au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un rep�re objectif pouvant �tre pris en compte pour fixer le loyer admissible; le cas �ch�ant, il s'agira de pond�rer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des caract�ristiques concr�tes de l'appartement litigieux (arr�t 4A_3/2001 du 28 f�vrier 2011 consid. 5), en fonction du montant du loyer pay� par le pr�c�dent locataire (cf. 4A_576/2008 d�j� cit� consid. 2.5), ou de l'exp�rience du juge (arr�t 4A_517/2014 d�j� cit� consid. 5.1.2).
3.3.2.�Dans le second cas (le bailleur justifie le d�faut de production), l'attitude du bailleur n'est pas prise en compte. Dans le cadre de l'appr�ciation des preuves, il s'agit exclusivement de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'�tablir le loyer admissible, le cas �ch�ant, en pond�rant les chiffres en fonction des caract�ristiques concr�tes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer pay� par le pr�c�dent locataire, ou de l'exp�rience du juge (cf. supra consid. 3.3.1 dernier paragraphe).
Il convient maintenant de d�terminer, sur la base des principes qui viennent d'�tre rappel�s (cf. supra consid. 3), si la cour cantonale a abus� de son pouvoir d'appr�ciation (soit globalement, pour simplifier, si elle a sombr� dans l'arbitraire) (cf. supra consid. 3.1.3) en s'en tenant au montant du loyer pay� par le pr�c�dent locataire.
4.1.�En l'occurrence, la cour cantonale a retenu que la soci�t� d�fenderesse ne disposait d'aucun document en mesure d'�tablir le prix r�el d'acquisition, sans que l'on puisse lui imputer cette carence. Elle en inf�re qu'on ne peut sanctionner la soci�t� pour son manque de collaboration.
La bailleresse ayant l'obligation de conserver les livres et les pi�ces comptables durant dix ans (art. 958f al. 1 CO), on pourrait, pour autant que les recourants l'aient valablement motiv�, s'interroger sur la conclusion de la cour pr�c�dente selon laquelle on ne peut rien reprocher � la bailleresse (qui n'est pas en possession des pi�ces comptables) et, partant, se demander si celle-ci a valablement justifi� son d�faut de production.
En l'esp�ce, cette question peut rester ouverte puisque, comme on va le voir, la cour cantonale n'a pas sombr� dans l'arbitraire en confirmant le loyer fix� par le bailleur le 11 mai 2011, et ce m�me si on consid�re, par hypoth�se, que celui-ci devait, � d�faut d'une justification valable, remettre au juge les pi�ces comptables n�cessaires au calcul du rendement net (cf. supra consid. 3.3.1).
4.2.�En l'occurrence, force est de constater que les juges pr�c�dents disposaient de statistiques communales qui indiquaient un " loyer moyen " de 1'213 fr. pour un appartement de trois pi�ces � Lausanne entre 2010 et 2012. La cour cantonale a pond�r� ce chiffre en expliquant que l'appartement des recourants �tait au centre-ville de Lausanne et que son loyer se situait donc au-dessus de la moyenne prise en compte dans ces statistiques.
Dans les circonstances de l'esp�ce, on ne saurait reprocher � l'autorit� cantonale d'avoir abouti � un r�sultat insoutenable en se fondant, faute de mieux, sur la moyenne fix�e dans les statistiques communales (qui se situe dans une fourchette de prix comparable � celle du loyer litigieux), qu'elle a encore pond�r�e en fonction des circonstances concr�tes. Cela �tant, il n'�tait pas arbitraire d'admettre les conclusions du bailleur, malgr� son refus de remettre les pi�ces comptables, ce d'autant plus que le loyer du pr�c�dent locataire n'�tait pas en porte-�-faux par rapport au loyer (pond�r�) r�sultant des statistiques et que celui-ci a �t� corrobor� par l'exp�rience g�n�rale des magistrats pr�c�dents.
4.3.�Les autres arguments des locataires sont impropres � remettre en question cette conclusion.
4.3.1.�Tout d'abord, on ne saurait suivre les demandeurs lorsque - sous couvert de d�terminer le prix r�el (effectif) de l'acquisition de l'immeuble - ils renvoient au " prix " de 1'475'000 fr. fix� dans l'acte de transfert du 26 avril 2001. Il r�sulte des constatations cantonales qu'il s'agit simplement de la reprise d'une valeur fiscale, qui n'a pas �t� convenue entre les parties, et il est de jurisprudence qu'une telle valeur ne peut servir de base dans le calcul du rendement de l'immeuble.
Les demandeurs tentent d'�tablir une distinction entre la valeur de transfert �tablie par le fisc et la valeur fiscale (" d�terminante d'un point de vue fiscal "), tout en admettant qu'ils " ignore[nt] comment l'administration fiscale a fait pour arr�ter la valeur du transfert ". L'argument, pour autant qu'on le comprenne bien, tombe � faux puisque, selon les constatations cantonales, il demeure que cette valeur ne correspond pas au prix r�el d'acquisition convenu entre les parties.
La distinction entre ces deux valeurs n'a donc pas d'incidence sur le sort de la cause, et il n'y a pas lieu d'examiner le grief tir� de l'arbitraire dans l'�tablissement des faits soulev� par les recourants dans ce contexte.
La motivation principale de la cour cantonale relative au prix r�el d'acquisition (soit, le fait qu'il n'est pas �tabli) �tant confirm�e, il n'y a pas lieu d'examiner la critique de la motivation subsidiaire (" au surplus ") selon laquelle le financement de l'immeuble ne s'est pas fait que par des fonds propres.
4.3.2.�Les recourants �voquent ensuite une situation (soit le prix d'un logement), pr�tendument similaire, qui prouverait que le loyer auquel ils pr�tendent n'est pas d�raisonnable. S'ils entendaient d�montrer le caract�re abusif du loyer en proc�dant par une comparaison, il leur appartenait, pour satisfaire � l'exigence de la jurisprudence, de fournir cinq �l�ments de comparaison (cf. art. 269a let. a CO; arr�t 4A_179/2015 du 16 d�cembre 2015 consid. 2.2.3, destin� � la publication), ce qu'ils n'ont pas fait.
4.3.3.�En ce qui concerne l'argumentation fournie par les demandeurs selon laquelle la cour cantonale, en refusant de fixer leur loyer initial � 520 fr. par mois, aurait bafou� le pouvoir d'appr�ciation du Tribunal des baux, juridiction pourtant sp�cialis�e, elle se r�v�le sans aucune consistance, puisqu'elle reviendrait � remettre en cause la comp�tence de la Cour d'appel civile de proc�der � la r�forme des jugements qui lui sont soumis. Au demeurant, il n'appartient pas au Tribunal f�d�ral de se prononcer sur les d�cisions prises en premi�re instance (cf. art. 75 al. 1 LTF).
4.3.4.�S'agissant enfin de la critique formul�e par les recourants en lien avec le taux hypoth�caire (acte de recours ch. 2.2 p. 8), on peine � comprendre le sens du moyen qui est invoqu�. A consid�rer que les recourants entendaient compl�ter l'�tat de fait, ils ne respecteraient pas les exigences strictes des art. 97 al. 1 et 106 al. 2 LTF; s'agirait-il d'une critique du raisonnement juridique tenu par la cour cantonale que le grief - qui ne r�pond pas aux exigences de l'art. 42 al. 2 LTF - ne serait pas recevable.
Il r�sulte des consid�rations qui pr�c�dent que le recours en mati�re civile est rejet� dans la mesure o� il est recevable.
Les frais et d�pens sont mis solidairement � la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 et 5, art. 68 al. 1 et 4 LTF).
Les recourants, d�biteurs solidaires, verseront � l'intim�e une indemnit� de 6'000 fr. � titre de d�pens.

References: art. 269
 art. 269
 art. 4
 art. 270
 art. 269
 art. 75
 art. 97
 art. 68