Source: https://www.anptes.org/espropriazione/trappole-esproprio
Timestamp: 2020-07-05 08:09:26+00:00

Document:
Sez. A.1Le trappole
Conoscere ed evitare i più frequenti errori che commettono gli espropriati
Indice della Sezione A.1
Cosa ci hanno insegnato gli oltre 5.000 espropri da noi esaminati negli anni
Gli accordi bonari: l'Amministrazione prima promette e poi non paga
L'Amministrazione, quando ha pagato, a volte rivuole i soldi
L'Amministrazione dice: "se non vi accordate, chissà quando vedrete i soldi"
Le ruspe in casa
La trappola dell'ICI
Le "sorprese" Fiscali
Le riduzioni del 25% per interventi di riforma economico-sociale
Può l'espropriato che ha accettato 100, ritrovarsi con 55 o ancor meno?
Le Perizie - Le Richieste. Come devono essere redatte
L'Amministrazione "sbandiera" leggi o sentenze dei giudici italiani
L'Amministrazione chiede di inviarle una richiesta di indennizzo
Il VAM ed altri valori del DPR 2001/327
Quando un'area è edificabile? L'edificabilità ed il valore delle aree agricole
La pigrizia, la rassegnazione e la scarsa informazione
La trappola dei termini
Gli indennizzi che spesso l'Amministrazione "dimentica"
Le osservazioni da presentare all'Amministrazione
L'espropriato sottovaluta le "notizie che circolano" su un esproprio
01 - Cosa ci hanno insegnato gli oltre 5.000 casi di esproprio da noi esaminati negli anni
I casi qui di seguito descritti non sono, purtroppo, ipotetici ma nascono dagli oltre 5.000 espropri esaminati negli anni dall'Associazione ANPTES e trovano continuo riscontro nelle realtà che si vivono ogni giorno.
L'Associazione ha effettuato una precisa scelta di campo, senza equivoci o possibili commistioni: essa studia ed opera esclusivamente per la tutela degli esproriati e non per gli Enti Pubblici.
E' questa, una scelta ideale e morale, volta a
- Tutelare i diritti dei cittadini che hanno investito i frutti del proprio lavoro (o del lavoro dei propri genitori) nell'acquisto di un bene, per evitare che ne siano privati illegittimamente o senza un giusto indennizzo.
Non presta servizi agli Enti Pubblici, per evitare posizioni di dipendenza economica
Opera per "prevenire" gli errori degli espropriati; spesso, infatti, un errore iniziale è irrimediabile, come ora qui di seguito si vedrà.
A questa logica si ispira questa pagina per consentire di evitare i più frequenti errori commessi dagli espropriati (di cui, ben volentieri, beneficiano gli Enti Pubblici).
02 - Gli accordi bonari: l'Amministrazione prima promette e poi non paga
Quando l'Amministrazione offre una somma che l'espropriato ritiene soddisfacente, gli atti di cessione volontaria e gli accordi bonari sono consigliabili, a condizione che siano presenti clausole che garantiscano all'espropriato di riscuotere le somme stabilite; qui di seguito alcune avvertenze.
I mancati pagamenti: molti espropriati, rivolgendosi all'Associazione, lamentano che l'Amministrazione non ha mai pagato loro l'indennità che avevano accettato.
Gli enormi ritardi: altri espropriati, invece, lamentano enormi ritardi, anche di molti anni, nella corresponsione dell'indennità che avevano accettato.
Le indebite detrazioni: altri espropriati, infine, riferiscono che hanno accettato una somma offerta dall'Amministrazione e poi, quando sono andati a riscuoterla, l'Amministrazione ha operato pesanti detrazioni non comunicate in precedenza all'espropriato.
DUE NORME PERICOLOSE
Queste situazioni possono verificarsi anche oggi; infatti il legislatore ha inserito nel Testo Unico Espropri (DPR 2001/327) due norme pericolose per l'espropriato, ed esattamente:
il comma 5 dell'art. 20 (L'accettazione dell'indennità provvisoria è irrevocabile)
il comma 3 dell'art. 45 (L'accordo di cessione produce gli effetti del decreto di esproprio e non li perde se l'acquirente non corrisponde la somma entro il termine concordato).
Attenzione quindi: questo significa che, dopo aver accettato l'indennità offerta, l'espropriato non può più "tornare indietro".
Inoltre, se l'Amministrazione non paga, o non paga nei tempi previsti, o paga una somma inferiore a quella offerta e accettata, l'espropriato non può far nulla, se non cercare di esigere il suo credito (con tutte le difficoltà che ciò comporta).
Con la firma dell'atto di cessione, infatti, ci si spoglia di ogni diritto e si diviene semplici creditori dell'Amministrazione, con tutto ciò che ne consegue in termini di difficoltà nel recupero dei crediti verso gli Enti Pubblici.
Quindi, accettare l'indennità o sottoscrivere un buon accordo con l'Amministrazione non dà la certezza di incassare le somme nei tempi e nei modi promessi, se non si adottano opportune cautele, qui di seguito illustrate.
Prima di sottoscrivere qualsiasi accordo con l'Amministrazione, si consiglia:
Di fare in modo che l'indennità venga corrisposta contestualmente alla sottoscrizione dell'accordo.
In subordine, di inserire nell'atto di accettazione clausole volte garantirsi.
Si sconsiglia di effettuare l'accettazione firmando i pre-stampati che solitamente vengono inviati dall'Amministrazione.
Si consiglia invece di redigere un autonomo atto di accettazione, con il quale sarà possibile garantirsi, pur senza inserire clausole che potrebbero rivelarsi nulle.
Strumenti per tutelarsi.
03 - L'Amministrazione, quando ha pagato, a volte rivuole i soldi
L'espropriato che ha accettato ed incassato l'indennità di esproprio offerta dall'Amministrazione, deve restituirla se il procedimento non si perfeziona nelle forme previste dalla legge (ad es. se la Pubblica Utilità viene revocata).
Attenzione quindi: questo significa che, se l'espropriato è soddisfatto dell'indennità di esproprio offerta e vuole accettarla, deve considerare le somme ricevute come "prese in prestito" fino a quando la procedura non si conclude regolarmente.
E' quindi utile, se si vuole accettare, fare in modo di eliminare radicalmente la possibilità di dover restituire i soldi dell'indennità ricevuti.
04 - L'Amministrazione dice: "se non vi accordate, chissà quando vedrete i soldi"
Questa è un'affermazione clamorosamente falsa.
Se l'espropriato "non si accorda", infatti, l'Amministrazione deve depositare le somme offerte e l'espropriato può incassarle in acconto.
La norma di riferimento è contenuta nell'art 26 comma 5 del T.U. DPR 2001/327 (disponibile gratuitamente nella Sezione A.7 del nostro sito) che qui di seguito si riporta.
"Qualora manchino diritti dei terzi* sul bene, l'espropriato può in qualunque momento percepire l'indennità di esproprio depositata, con riserva di chiedere in sede giurisdizionale l'importo effettivamente spettante".
*Nota: I terzi sono ad es. coloro che hanno iscritto un'ipoteca sul bene.
Si tenga inoltre ben presente quanto segue.
Se l'Amministrazione non deposita l'indennità rifiutata si viola la legge.
Se l'Amministrazione non paga l'indennità accettata, non si viola la legge, ma si devono solo corrispondere interessi al tasso legale.
Sicché, spesso, l'espropriato incassa più velocemente le indennità rifiutate e non le indennità accettate che, come sopra illustrato, frequentemente vengono pagate con grandi ritardi.
(Nota: Per comprendere come funziona la procedura espropriativa, scaricate e consultate il Vademecum Gratuito).
Quando si accetta l'indennità provvisoria di esproprio (e si dà quindi all'Amministrazione la possibilità di continuare la procedura senza "sborsare subito i soldi") bisogna garantirsi adeguatamente al fine di ricevere le somme nei tempi e nei modi promessi
Quando si rifiuta l'indennità provvisoria di esproprio, si può incassare in acconto l'indennità rifiutata e richiedere che l'indennità definitiva venga determinata dalla Commissione Provinciale, (che deve provvedere entro 90 giorni).
Infine, se neanche l'indennità definitiva è soddisfacente, l'espropriato può, (entro 30 giorni), far ricorso ai Giudici.
L'espropriato non deve prendere i soldi dall'Amministrazione (significherebbe accettare), ma deve prenderli alla Cassa Depositi e Prestiti (MEF).
05 - Le ruspe in casa
Molti espropriati lamentano di ritrovarsi "con le ruspe in casa" senza aver mai ricevuto alcuna comunicazione.
Si ricorda agli espropriati che, quando gli espropriati sono più di 50, l'Amministrazione si limita a pubblicare un "trafiletto" sui quotidiani e non dà comunicazioni personali.
Si consiglia quindi, per evitare spiacevoli sorprese, di presentare osservazioni anche prima dell'avvio del procedimento quando "corre voce" di un procedimento espropriativo che riguarda un proprio bene.
06 - La trappola dell'ICI
Avviene spesso che l'Ente offre ad es, 100 all'espropriato; l'espropriato accetta ben volentieri l'indennità di esproprio e comunica la sua accettazione all'Ente.
Al momento del pagamento, l'Ente pretende di pagare ad es. 15 e non più 100, come prima comunicato perché, la dichiarazione ICI dell'espropriato è di 15.
E' questa una situazione paradossale, purtroppo molto frequente, in cui può trovarsi l'espropriato, che ha accettato 100 e si ritrova 15 e si vede costretto o "a ingoiare il rospo" o ad avviare azioni giudiziarie che gli daranno sì ragione, ma in tempi lunghi e con costi elevati.
Quando l'espropriato vuole accettare, deve garantirsi che gli venga corrisposto il 100 offerto prima, senza alcuna ulteriore successiva variazione; tutti i motivi di eventuali decurtazioni devono essere esaminati prima che l'espropriato perda il diritto di opporsi.
Chi è già caduto in questa trappola, può tentare un ricorso ai Giudici, se non ha lasciato scadere i termini per ricorrere.
07 - Le "sorprese" fiscali
Sorpresa n° 1
Primo tipo, il più conosciuto.
Avviene spesso che l'Ente offra ad es. 100 all'espropriato; l'espropriato accetta ben volentieri e comunica la sua accettazione all'Ente (o lascia decorrere il termine per opporsi).
Al momento del pagamento, l'Ente pretende di pagare 80 e non 100, come prima comunicato operando "a sorpresa" una ritenuta fiscale del 20% anche nei casi in cui non è dovuta.
Si consiglia agli espropriati, prima di accettare l'indennità di esproprio, di accertare puntualmente con l'Amministrazione, quale sarà il trattamento da applicare a quella specifica indennità, per evitare di doversi poi sobbarcare un lungo e costoso contenzioso tributario per il recupero delle somme indebitamente trattenute.
Sorpresa n° 2
Avviene anche spesso che l'espropriato stipuli un atto di vendita del bene in alternativa alla procedura espropriativa, senza porre la dovuta attenzione ai problemi fiscali: ATTENZIONE, l'Agenzia delle Entrate, dopo qualche anno, bussa alla sua porta.
Vedasi a tal fine quanto illustrato nella Sezione B.5 I PROBLEMI FISCALI
08 - Le riduzioni del 25% per interventi illegittimamente definiti di "riforma economico-sociale"
Le riduzioni del 25% illegittime
Quanto sopra illustrato per l'ICI e per le ritenute fiscali, vale anche per le riduzioni del 25%
Come illustrato nella Sezione A.4 Controlla la tua indennità, le Amministrazioni tentano di applicare la riduzione del 25 per cento ad ogni loro intervento, definendolo illegittimamente "intervento di riforma economico sociale".
L'espropriato, prima di accettare l'indennità di esproprio, deve accertarsi che questa detrazione non verrà applicata se non nei casi che sono già stati individuati con precisione dai Giudici Italiani ed Europei.
09 - Può l'espropriato che ha accettato 100, ritrovarsi con 55 o ancor meno?
La risposta, purtroppo, è SI.
Infatti, se l'espropriato non chiarisce, come sopra suggerito, i punti relativi:
alla ritenuta fiscale del 20%
alla riduzione del 25% relativa agli interventi di "riforma economico-sociale", può ritrovarsi con 55.
E, se non chiarisce il punto relativo all'ICI può ritrovarsi con ancor meno.
Chiarire tutto prima possibile: non solo prima di accettare l'indennità offerta, ma ancor prima che l'Ente determini ed offra l'indennità precisando per iscritto all'Ente quali sono i pochissimi casi in cui si applicano le riduzioni e le ritenute e diffidandolo ad applicarle a casi non previsti dalla Legge e dalla Giurisprudenza.
Accade spesso, infatti, che gli Enti commettano errori sui 3 punti sopra illustrati, anche in buona fede, costringendo l'espropriato ad instaurare un contenzioso, con le spese che ciò comporta.
10 - Le Perizie - Le Richieste. Come devono essere redatte
Si raccomanda a tutti gli espropriati ed ai loro consulenti (tecnici o giuridici) di non avanzare richieste e di non produrre perizie con valori diversi da quelli ispirati alle norme CEDU, che sono in continua evoluzione a favore degli espropriati.
Si potrebbe compromettere l'esercizio dei diritti dell'espropriato non solo nel procedimento espropriativo, ma anche in un eventuale contenzioso, in Italia o in Europa.
Non si può chiedere in Europa ciò che non è stato chiesto (e non ottenuto) in Italia.
Su questo Sito i consulenti (tecnici e giuridici) possono trovare, gratuitamente, tutti i precedenti giurisprudenziali della Corte Europea e database delle sentenze CEDU.
11 - Se l'Amministrazione "sbandiera" leggi e sentenze dei giudici italiani
Non fatevi intimidire.
Le leggi e le sentenze dei giudici italiani nulla valgono rispetto alle norme e sentenze CEDU.
Si raccomanda, di fronte una procedura di esproprio, a tutti gli espropriati di non "lasciarsi impressionare" da eventuali sentenze di giudici italiani (Corte Costituzionale compresa) o di norme citate dall'Amministrazione per giustificare il suo operato.
Ciò che conta, infatti, sono le norme CEDU e non le norme e le sentenze italiane.
Le Sentenze di tutti i Giudici Italiani - Corte Costituzionale compresa - infatti
sono semplici precedenti giurisprudenziali, che possono essere disattesi in qualsiasi momento da un altro Giudice o dallo stesso Giudice;
Le norme CEDU e le sentenze della Corte Europea, invece:
prevalgono sulle leggi e sulle sentenze italiane; si ricordi, infatti, che se vengono violate le norme CEDU, il cittadino può far ricorso alla Corte Europea per avere giustizia;
tutelano anche diritti ed interessi che non sono tutelati dalla legge italiana.
Quindi, se l'Amministrazione fonda il suo operato su norme o sentenze italiane che contrastano con le norme CEDU, l'espropriato deve immediatamente rilevare il contrasto e notificarlo all'Amministrazione.
12 - L'Amministrazione chiede all'espropriato di inviarle una richiesta di indennizzo
Questo caso ha dell'incredibile.
L'Amministrazione chiede all'espropriato di comunicarle per iscritto che è disposto ad accettare un'indennità di esproprio (ad es. 100) a lui gradita, riservandosi di accettare o no la proposta dell'espropriato con successivi atti amministrativi.
L'Amministrazione non richiede, quindi, di conoscere la valutazione che l'espropriato attribuisce al suo bene, come prescritto dal T.U. (testo unico espropri per pubblica utilità) ma richiede che l'espropriato firmi una vera e propria proposta unilaterale irrevocabile.
Attenzione a non sottoscrivere un atto del genere: in questo caso, infatti, l'espropriato rimane obbligato, non può più esercitare i suoi diritti e l'Amministrazione rimane libera di agire come meglio crede.
13 - Il VAM ed altri valori del DPR 2001/327
Alcuni espropriati ci chiedono informazioni sul VAM e sul VAE (vedasi le schede della relativa Sezione A.4 CONTROLLA LA TUA INDENNITÀ).
Attenzione. Non si deve cadere nell'errore di definire valori con la legge italiana; l'unico valore di cui tenere conto è il valore di mercato, come stabilito dalla Corte Europea.
Se l'espropriato incardina richieste di indennità di esproprio calcolate con la legge italiana, rischia di compromettere ogni ulteriore legittima rivendicazione.
14 - I valori di mercato
Attenzione ai valori di mercato.
I valori di mercato (VAM e sul VAE), in eventuali perizie o richieste, devono essere determinati "per equivalente", senza utilizzare nessun altro parametro.
In caso di esproprio di fabbricati urbani, anche fatiscenti, si consiglia di esaminare quanto disposto dalle norme sulla cartolarizzazione e dalla relativa giurisprudenza, che offrono criteri per determinare il valore di mercato quando lo Stato vende; (ed ovviamente, quando lo Stato espropria e deve determinare il valore di mercato, non può e non deve applicare parametri a lui più favorevoli).
15 - Quando un'area è edificabile? L'edificabilità ed il valore delle aree agricole
Per accertare se un'area deve essere indennizzata come area edificabile, l'espropriato non deve limitarsi a quanto contenuto nel PRG; a volte, infatti, ad un'area classificata agricola dal PRG, corrisponde un'indennità di esproprio col valore di area edificabile.
Non solo, ma quando l'area agricola non è indennizzabile come area edificabile, essa deve essere indennizzata con il suo effettivo valore di mercato e non con astratti criteri tabellari.
Peraltro, i criteri per determinare il valore di un'area adottati dalla Corte Europea sono molto favorevoli agli espropriati e di recente anche i nostri Giudici hanno assunto un orientamento in linea con quanto dispongono le norme CEDU.
16 - La pigrizia, la rassegnazione e la scarsa informazione
La pigrizia, la rassegnazione e la scarsa informazione dell'espropriato sono i migliori alleati delle Autorità Esproprianti.
Non si deve mai rimanere inattivi:
ad es. dopo 5 anni si deve subito chiedere l'indennità di esproprio per la reiterazione del vincolo (spesso sono cifre consistenti); non ci si deve rassegnare alla definizione di vincolo conformativo non indennizzabile, che spesso viene data quando invece si può e si deve chiedere un indennizzo; e si potrebbe continuare una lunga serie di altri esempi, tutti reperibili nel nostro Sito 3 – La nostra Banca Dati Gratuita
17 - La trappola dei termini
Si tenga sempre presente che il Testo Unico sugli espropri è un "percorso minato" disseminato di termini decadenziali brevissimi a scapito degli espropriati, (20 o 30 giorni).
Attenzione a non lasciar scadere i termini: si perdono i propri diritti.
Si consiglia di tenere sempre sotto controllo i termini previsti dalla legge DPR 2001/327 per far valere i propri diritti.
A tal fine gli espropriati possono anche utilizzare il Testo Unico sugli espropri, da noi costantemente aggiornato con le leggi che periodicamente lo modificano, disponibile gratuitamente nella Sezione A.7 - IL T.U. ESPROPRI SEMPRE AGGIORNATO (T.U. Testo unico espropri aggiornato).
Ed attenzione anche ai termini che la legge impone alle Amministrazioni.
E' importante tenere sotto controllo non solo i termini che la legge prevede per gli espropriati, ma anche i termini che la legge prevede per le Amministrazioni.
Nuovi orientamenti giurisprudenziali in tema di danno da ritardo, infatti, riconoscono al cittadino non solo il diritto al risarcimento del danno patrimoniale, ma anche il diritto al risarcimento del danno biologico.
Qui di seguito alleghiamo, per comodità degli espropriati, uno Schema con i principali termini del Testo Unico sugli espropri DPR 2001/327.
Art. 3 comma 2
Art. 3 comma 3
Art. 7 comma 1 lett. b
Art. 7 comma 1 lett. d
Art. 11 comma 1 lett. a
Art. 11 comma 1 lett. b
nota Art. 11 comma 2
Art. 15 comma 2
Art. 15 comma 3
Art. 16 comma 10
Art. 19 comma 4
Art. 20 comma 2
Art. 20 comma 5
Art. 20 comma 10
Art. 20 comma 14
Art. 21 comma 3
Art. 21 comma 7
Art. 21 comma 10
Art. 21 comma 12
Art. 21 comma 15
Art. 22 comma 1
Art. 22 comma 5
Art. 22 bis comma 1
Art. 23 comma 1 lett. g
Art. 23 comma 3
Art. 23 comma 5
Art. 25 comma 4
Art. 26 comma 10
Art. 27 comma 2
Art. 39 comma 2
Art. 39 comma 3
42 bis comma 4
Art. 47 comma 2
Art. 48 comma 3
Art. 52.ter comma 1
Art. 52.ter comma 2
Art. 52.quinquies comma 3
art. 52.quinquies comma 6
Art. 52.sexies comma 3
Art. 52.septies comma 1
Art. 54 comma 2
18 - Gli indennizzi che spesso l'Amministrazione "dimentica"
Gli indennizzi "dimenticati".
Agli espropriati spettano indennizzi aggiuntivi che spesso le Amministrazioni "dimenticano" di quantificare.
Gli indennizzi aggiuntivi che variano a seconda del bene espropriato sono illustrati nella Sezione A.4 Controlla la tua indennità di esproprio, nelle Schede dei singoli beni.
Qui riportiamo le avvertenze valide per tutti i beni, indipendentemente dalla loro natura.
Se al proprietario non viene espropriato nulla ma subisce comunque un danno, è dovuta un'indennità per il danno che l'opera arreca al suo bene.
Quando l'espropriazione è finalizzata alla realizzazione di opere private di pubblica utilità, l'indennità di esproprio è determinata nella misura corrispondente al valore venale del bene.
19 - Le osservazioni da presentare all'Amministrazione
Spesso gli espropriati presentano alle Amministrazioni osservazioni che, sia pure logicamente fondate, sono però prive di fondamento giuridico; ciò è inutile e spesso controproducente, perché lascia intendere che l'espropriato non conosce le leggi e la giurisprudenza, o che è facilmente manipolabile, o che non è ben assistito da un avvocato specializzato, ecc...
Si consiglia agli espropriati di inviare all'Amministrazione non semplici osservazioni, ma una memoria completa con TUTTE le norme (come ad esempio le norme CEDU) da applicare nel caso concreto,
- Se l'Amministrazione non conosce in particolare quelle CEDU, possa averne conoscenza.
- Se invece l'Amministrazione conosce già le norme CEDU, sappia che l'espropriato ne controllerà la puntuale applicazione.
Potete vederli scorrendo la pagina.
L'Associazione mette gratuitamente a disposizione degli espropriati lo schema della memoria da presentare all'Amministrazione. Lo schema è disponibile a pagina 10 del Vademecum che potete scaricare cliccando qui: Il nostro Vademecum Gratuito.
20 - L'espropriato sottovaluta le "notizie che circolano" su un esproprio che potrebbe riguardarlo o spera in un "amico influente"
Questo è un frequente errore in cui cade l'espropriato.
Quando si ha notizia, anche informalmente, di un probabile esproprio, bisogna subito attivarsi per tutelare i propri diritti, intervenendo immediatamente presso l'Amministrazione con l'aiuto delle leggi in vigore, e non sperare che "altri" possano risolvere i propri problemi.
Nessuno potrà mai aiutare l'espropriato se questi non conosce i propri diritti, non sa farli valere o li perde per decorso dei termini.
L'unico strumento su cui l'espropriato deve fare affidamento è la corretta applicazione della legge che peraltro, grazie alle norme europee, è dalla sua parte.
Sono illustrati qui di seguito, nella scheda ISTRUZIONI PER TUTELARSI.

References: Art. 3

Art. 3

Art. 7

Art. 7

Art. 11

Art. 11
 Art. 11

Art. 15

Art. 15

Art. 16

Art. 19

Art. 20

Art. 20

Art. 20

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Art. 21

Art. 21

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Art. 21

Art. 22

Art. 22

Art. 22

Art. 23

Art. 23

Art. 23

Art. 25

Art. 26

Art. 27

Art. 39

Art. 39

Art. 47

Art. 48

Art. 52

Art. 52

Art. 52

art. 52

Art. 52

Art. 52

Art. 54