Source: https://www.costruzionimartini.com/sito/diritto/locazione/locazione-commerciale/
Timestamp: 2019-05-24 09:28:03+00:00

Document:
Locazione commerciale | Aspetti generali | Martini Costruzioni Edili
Locazione commerciale e suo profilo finanziario
In Italia, la locazione commerciale sembra essere attualmente la sola ad avere una convenienza finanziaria, sia per il proprietario (locatore) che per l’inquilino (conduttore).
Il locatore percepisce un canone più che doppio, rispetto alle locazioni abitative. Questo si riflette sul prezzo degli immobili, e sul comportamento dei gestori di fondi immobiliari di investimento, che da molti anni hanno quasi totalmente abbandonato gli investimenti in edilizia abitativa.
Il conduttore evita l’esborso di un capitale che può investire a interessi maggiori rispetto al canone. Se il capitale fosse preso a prestito, avrebbe spese e interessi superiori all’affitto. Il leasing sarà sempre nettamente più oneroso. Con l’affitto, il conduttore spende meno, detrae costi, lascia l’IMU a carico del proprietario, ed evita le avventure fiscali, che in Italia sono sempre dietro l’angolo, con i politici che all’improvviso possono decidere nuove imposizioni sugli immobili, in termini di tasse o riduzioni sugli ammortamenti.
In un contratto di locazione commerciale, la legge tutela il conduttore sotto il profilo della durata del contratto (lunghissima) e del canone, aggiornabile con ISTAT solo se espressamente previsto, e in ogni caso in misura non superiore al 75% rispetto ai valori ISTAT. Vi sono infine le particolari garanzie a favore del conduttore, quali: prelazioni su vendita e/o rinnovo del contratto, indennità di avviamento, ecc..
Le garanzie speciali a favore del conduttore (l’inquilino) di una locazione commerciale, costituiscono un rischio di perdita per il locatore (proprietario), il quale si tutela nei modi possibili. Uno di questi, è una maggiorazione del canone, rispetto a quanto potrebbe essere in assenza di tali vincoli. Tale maggiorazione è attestata tra un +15% e un +40%.
Le Leggi in materia di locazione commerciale
Per le locazioni diverse dall’abitazione (definite globalmente ‘locazione commerciale‘), si fa riferimento alla Legge 392/1978, dall’articolo 27 in poi.
Ci sono poi le disposizioni del Codice Civile e del Codice di Procedura Civile.
La Legge 392/1978 (equo canone)
Il canone è liberamente concordato tra locatore e conduttore, all’inizio della locazione. Può essere variato con nuovo accordo, solo se è data disdetta del precedente contratto, e il nuovo canone viene definito per un’eventuale proroga del rapporto.
Il canone è aggiornabile annualmente solo se questo è espressamente previsto nel contratto. Di norma, l’aumento non può essere superiore al 75% della variazione ISTAT. Dal 1 marzo 2009 è consentito l’aumento del 100% di tale variazione, solo quando il periodo di locazione concordato è superiore alla durata minima prevista dalla Legge.
La durata della locazione commerciale (diversa dall’abitazione) è fissata in 6 anni. 9 per le locazioni alberghiere. L’articolo 79 (‘Patti contrari alla Legge‘) della L. 392/1978 rende nullo ogni accordo per durate inferiori.
Il proprietario locatore può dare disdetta e chiedere il rilascio dell’immobile, solo se sussistono i presupposti previsti dalla Legge.
La disdetta da parte del proprietario locatore deve avere il necessario pre-avviso ed essere corredata da valide motivazioni. Il preavviso dev’essere di 12 mesi. 18 per le locazioni alberghiere.
In mancanza di disdetta, il contratto di locazione commerciale si intende rinnovato alle stesse condizioni, economiche, di durata, e di tutto il resto.
Diritti speciali riconosciuti al conduttore (l’inquilino). Nei casi di attività che comporti contatto diretto con il pubblico di utenti e consumatori (negozi nella maggior parte dei casi), sono previsti alcuni diritti, quali:
prelazione e riscatto sulla vendita, a parità di condizioni;
prelazione su nuovo contratto di locazione, dopo la scadenza di quello in essere, a parità di condizioni;
indennità di avviamento commerciale in caso di cessazione per volontà del proprietario. In questa ipotesi rientra anche il mancato rinnovo per non aver trovato accordo sul nuovo canone, dopo la scadenza naturale.
poter cedere il contratto di locazione commerciale, o sub-locare, quando (e solo, quando) si cede o si subloca l’azienda stessa.
Tutti questi vincoli, non trovano applicazione in pochi casi, quali:
locazioni transitorie;
box locati separatamente e non come pertinenze di altre unità immobiliari:
altre rare ipotesi.
L’indennità di avviamento commerciale può arrivare al 12-15% della somma corrispondente a tutti i canoni pagati nel corso della locazione.
Questo, ripetiamo, è il motivo per cui il proprietario aumenta inizialmente il canone. Anche perchè egli, dopo l’avvio della locazione, è l’unico esposto a rischio fiscale, di morosità, e di disdetta anticipata che il conduttore può sempre dare, oltre ai possibili danni sull’immobile.
Articolato della Legge 392/1978
Al solo scopo di orientare il lettore, segue l’elenco degli articoli essenziali, senza il contenuto completo, per il quale si rimanda a una ricerca on-line.
art. 7 – Clausola di scioglimento in caso di alienazione
art. 8 – Spese di registrazione
Capo II – Locazione Commerciale (immobili diversi dall'abitazione)
art. 27 – Durata della locazione commerciale
art. 28 – Rinnovazione del contratto
art. 29 – Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza
art. 30 – Procedura per il rilascio
art. 32 – Aggiornamento del canone
art. 33 – Canone delle locazioni stagionali
art. 34 – Compenso per la perdita dell’avviamento
art. 35 – Limiti
art. 36 – Sublocazione e cessione del contratto di locazione commerciale
art. 37 – Successione nel contratto
art. 38 – Diritto di prelazione
art. 39 – Diritto di riscatto
art. 40 – Diritto di prelazione in caso di nuova locazione commerciale
art. 41 – Norme applicabili
art. 42 – Destinazione degli immobili a particolari attività
art. 374 – Autorizzazione del giudice tutelare
art. 378 – Atti vietati al tutore e al protutore
art. 424 – Tutela dell’interdetto e curatela dell’inabilitato
art. 954 – Estinzione del diritto di superficie
art. 999 – Locazioni concluse dall’usufruttuario
art. 1199 – Diritto del debitore alla quietanza
art. 1350 – Atti che devono farsi per iscritto
art. 1406 – Nozione di cessione del contratto
art. 1571 – Nozione
art. 1572 – Locazioni e anticipazioni eccedenti l’ordinaria amministrazione
art. 1573 – Durata della locazione
art. 1574 – Locazione senza determinazione di tempo
art. 1575 – Obblighi principali del locatore
art. 1576 – Mantenimento della cosa in buono stato locativo
art. 1577 – Necessità di riparazioni
art. 1578 – Vizi della cosa locata
art. 1579 – Limitazioni convenzionali della responsabilità
art. 1580 – Cose pericolose per la salute
art. 1581 – Vizi sopravvenuti
art. 1582 – Divieto d’innovazione
art. 1583 – Mancato godimento per riparazioni urgenti
art. 1584 – Diritti del conduttore in caso di riparazioni
art. 1585 – Garanzie per molestie
art. 1586 – Pretese da parte di terzi
art. 1587 – Obbligazioni principali del conduttore
art. 1588 – Perdita e deterioramento della cosa locata
art. 1589 – Incendio della cosa assicurata
art. 1591 – Danni per ritardata restituzione
art. 1592 – Miglioramenti
art. 1593 – Addizioni
art. 1594 – Sublocazione o cessione della locazione
art. 1595 – Rapporti tra il locatore e il subconduttore
art. 1596 – Fine della locazione per lo spirare del termine
art. 1597 – Rinnovazione tacita del contratto
art. 1598 – Garanzie della locazione
art. 1599 – Trasferimento a titolo particolare della cosa locata
art. 1600 – Detenzione anteriore al trasferimento
art. 1601 – Risarcimento del danno al conduttore licenziato
art. 1602 – Effetti dell’apponibilità della locazione al terzo acquirente
art. 1603 – Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione
art. 1604 – Vendita della cosa locata con patto di riscatto
art. 1605 – Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione
art. 1606 – Estinzione del diritto del locatore
art. 1607 – Durata massima della locazione di case
art. 1608 – Garanzie per il pagamento della pigione
art. 1609 – Piccole riparazioni a carico dell’inquilino
art. 1610 – Spurgo di pozzi e latrine
art. 1611 – Incendio di casa abitata da più inquilini
art. 1612 – Recesso convenzionale del locatore
art. 1613 – Facoltà di recesso degli impiegati pubblici
art. 1614 – Morte dell’inquilino
art. 2053 – Rovina dell’edificio
art. 2643 – Atti soggetti a trascrizione
art. 2764 – Crediti del locatore di immobili
art. 2918 – Cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti
art. 2923 – Locazioni
art. 2924 – Cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti
art. 8 – Competenza del Pretore
Scarica il PDF del post
Fonte: Gruppo24Ore

References: art. 7

art. 8

art. 27

art. 28

art. 29

art. 30

art. 32

art. 33

art. 34

art. 35

art. 36

art. 37

art. 38

art. 39

art. 40

art. 41

art. 42

art. 374

art. 378

art. 424

art. 954

art. 999

art. 1199

art. 1350

art. 1406

art. 1571

art. 1572

art. 1573

art. 1574

art. 1575

art. 1576

art. 1577

art. 1578

art. 1579

art. 1580

art. 1581

art. 1582

art. 1583

art. 1584

art. 1585

art. 1586

art. 1587

art. 1588

art. 1589

art. 1591

art. 1592

art. 1593

art. 1594

art. 1595

art. 1596

art. 1597

art. 1598

art. 1599

art. 1600

art. 1601

art. 1602

art. 1603

art. 1604

art. 1605

art. 1606

art. 1607

art. 1608

art. 1609

art. 1610

art. 1611

art. 1612

art. 1613

art. 1614

art. 2053

art. 2643

art. 2764

art. 2918

art. 2923

art. 2924

art. 8