Source: http://aasyndic.fr/index.php?c=metiers&ac=faq
Timestamp: 2017-09-21 21:05:32+00:00

Document:
1.	Est-il obligatoire d'assister aux assemblées générales ?
2.	Peut-on transformer des parties communes en parties privatives ?
3.	Que se passe-t-il en cas de retard dans le paiement des charges de copropriété ?
4.	Doit-on payer les travaux si l'on devient copropriétaire après leur vote ?
5.	Doit-on participer aux charges d'ascenseur et aux charges d'entretien des escaliers en habitant au rez-de-chaussée ?
6.	Comment mettre en place une copropriété dans un immeuble neuf ?
7.	Quelles sont les démarches en cas de travaux urgents ?
8.	Qui décide et qui paie le ravalement ?
9.	Que doit-on faire pour changer de syndic ?
10.	Quelle est la durée maximale du mandat de syndic ?
11.	Administrer Autrement peut-il commander des travaux sans un accord préalable de l'Assemblée Générale ?
12.	Administrer Autrement peut-il facturer des prestations individuelles ?
13.	Quelles sont les limites aux actions d'Administrer Autrement ?
14.	Le conseil syndical est-il obligatoire ?
15.	Qui peut être membre du Conseil syndical ?
16.	Combien peut-il y avoir de membres du Conseil syndical ?
17.	Quelles sont les missions du Conseil syndical ?
18.	Quelle est la responsabilité des membres du Conseil syndical ?
19.	Les membres du Conseil syndical sont-ils rémunérés ?
20.	Je viens d'acheter en copropriété que dois-je faire ?
21.	La copropriété étant assurée dois-je m'assurer aussi ?
22.	En cas de problème avec mes voisins que dois-je faire ?
23.	Les travaux que je veux entreprendre à titre individuel sont-ils soumis à une autorisation de l'Assemblée Générale ?
24.	Sous quels délais Administrer Autrement doit-il exécuter les travaux votés en Assemblée et peut-il exiger la totalité des fonds avant la commande ?
25.	L'assurance dommages ouvrage et le recours à un architecte sont-ils obligatoires ?
26.	Administrer Autrement peut-il prendre des honoraires pour le suivi des travaux ?
27.	Comment se décident les travaux concernant la copropriété ?
28.	Quels sont les comptes que l'on approuve lors de l'Assemblée Générale ?
29.	Comment les dépenses et les budgets sont-ils répartis ?
30.	En cas de sinistre que dois-je faire ?
Votre présence n'est pas obligatoire aux assemblées générales mais fortement conseillée ou au minimum de vous faire représenter. Pour cela, vous devez confier un mandat à un copropriétaire ou à une personne extérieure à la copropriété. Tous les ans, les copropriétaires reçoivent une convocation pour participer à l'assemblée générale. C'est l'occasion de voter aux questions qui sont à l'ordre du jour
Administrer Autrement devra être informé afin qu'il mette à l'ordre du jour de l'assemblée générale la demande d'acquisition. Le copropriétaire de l'acquisition nous transmettra un dossier complet avec une estimation du prix du lot à acquérir. Dès que la vente a été acceptée en assemblée, un géomètre mesure le lot et modifie l'état descriptif de division (EDD) créant un nouveau lot avec ses millièmes. L'EDD doit faire l'objet d'un vote également. L'acquéreur est tenu de payer les frais de géomètre et de notaire liés à la rédaction du nouveau descriptif de la propriété.
Il est important de vérifier dans les procès-verbaux d'assemblée générale les dates d'exigibilité des appels de fonds des travaux votés. Tous les fonds appelés avant votre arrivée sont dus par l'ancien copropriétaire et par vous dès que les appels de fonds sont édités après la notification du notaire à Administrer Autrement de l'acquisition.
Le règlement de copropriété répartit les charges à chaque lot en fonction d'une clé de répartition comprenant entre autre un coefficient d'étage. Les copropriétaires du rez-de-chaussée n'ont rien à payer pour ce qui est des charges d'ascenseur (sauf s'ils en ont l'utilité ex: parking ou cave en sous sol desservi).
La copropriété n'existe pas quand vous achetez sur plan. La désignation d'un syndic se fait à partir de l'achèvement de l'immeuble. Ce syndic est dit provisoire, il est généralement désigné dans le règlement à l'initiative du promoteur. Lors de la première assemblée générale, vous pouvez décider de continuer avec le syndic du promoteur ou opter pour Administrer Autrement.
La loi du 10 juillet 1965 permet à Administrer Autrement d'effectuer toutes les démarches nécessaires dès lors que des travaux sont urgents c'est-à-dire nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et à la sécurité des personnes. Administrer Autrement fera un appel de fonds exceptionnel égal au maximum du tiers du montant du devis tout en ayant consulté le conseil syndical. Administrer Autrement convoquera ensuite une assemblée générale pour appeler les fonds restants.
Le ravalement est obligatoire au moins tous les dix ans à Paris. La mairie peut imposer aux copropriétaires ces travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble. Le ravalement peut être aussi décidé de plein gré par les copropriétaires. Ils doivent tous y participer en fonction de la répartition de leurs tantièmes excepté les lots exemptés par le règlement de copropriété notamment pour les lots dits de commerce.
En cas d'urgence, Administrer Autrement peut prendre l'initiative de faire exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (ex réparer une canalisation collective brusquement crevée ou changer une pièce de la chaudière en panne en plein hiver, ou étayer un mur menaçant de s'écrouler, ou entreprendre la réfection d'une toiture provoquant d'importantes fuites à l'intérieur de l'immeuble...
Dans ce cas, exceptionnellement, Administrer Autrement peut ne soumettre les différents devis aux copropriétaires que le jour même de l'assemblée.
Article 10-1 : "sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par Administrer Autrement, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire".
Copropriétaire ou un occupant à cesser de faire du bruit, à ne pas garer son véhicule en dehors des emplacements prévus, à ne pas encombrer les parties communes .... Des courriers seront transmis au faiseur de troubles pour constitution de dossier. Administrer Autrement ne peut engager d'action judiciaire sans un mandat de l'Assemblée Générale à l'exception de celle requise dans le cadre d'une procédure en recouvrement de charges. (L'action en vue de procéder à la vente aux enchères du bien du copropriétaire débiteur reste cependant la prérogative de l'Assemblée Générale).
Administrer Autrement, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent pas être membres du Conseil syndical. Il en va de même des employés d'Administrer Autrement !
En pratique, il est recommandé, si le nombre de conseillers syndicaux le permet, de renouveler le Conseil syndical par partie tous les ans (par exemple : une moitié la première année, l'autre la second moitié). Cela permet d'assurer une continuité dans les travaux du Conseil syndical tout en en renouvelant les membres.
Aux termes de l'article 22 du décret du 17 mars 1967, « à moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du Conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées dans les conditions de majorité prévues à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 par l'assemblée générale qui désigne les membres du Conseil syndical.
A défaut de disposition particulière dans le règlement, il conviendrait lors de l'assemblée qui va élire les membres du Conseil syndical, de fixer les règles de fonctionnement et d'organisation du Conseil syndical et notamment les conditions des délibérations.
Si effectivement dans la pratique il est plus simple, surtout pour des questions de prise de décision, d'avoir au moins trois membres au Conseil syndical, voire même toujours un nombre impair, juridiquement aucun texte de loi ou jurisprudence ne l'impose.
Pour la conclusion de contrats ou de marchés dépassant un certain seuil fixé par l'Assemblée Générale (article 21 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965). Administrer Autrement devra notifier l'avis rendu par le conseil syndical avec la convocation à l'Assemblée Générale;
Lorsque Administrer Autrement doit faire des travaux urgents et procéder à un appel de fonds.
La loi permet au Conseil syndical, après en avoir fait la demande à Administrer Autrement, d'avoir la copie de toutes pièces, documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion d'Administrer Autrement et à l'administration de la copropriété. Il reçoit, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat des copropriétaires (article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965). L'article 26 du décret précise que la remise de documents s'effectue au bureau d'Administrer Autrement ou en un lieu arrêté en accord avec lui.
L'article 21 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l'Assemblée Générale peut donner une délégation sur une décision expressément déterminée. Elle peut autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses jusqu'à un montant dont la délégation fixe le maximum. Elle ne peut en aucun cas priver l'assemblée de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion d'Administrer Autrement. Il est rendu compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
Compte tenu du caractère bénévole dans l'exercice des missions, la responsabilité des conseillers Administrer Autrement taux est rarement mise en cause dans le cadre d'une procédure devant les tribunaux, même lorsque de mauvais choix ont à l'évidence fait perdre de l'argent à la copropriété.
Le Conseil syndical n'a pas vraiment besoin de souscrire une assurance en responsabilité civile pour exercer ses missions. Compte tenu de ce qui a été dit précédemment, on comprend en effet que les hypothèses qui engagent la responsabilité du Conseil syndical sont manifestement peu nombreuses.
Il convient vraiment d'étudier de très près, au-delà du coût de souscription, le champ des garanties offertes par ce type d'assurance. Cependant, bien que cette souscription ne soit pas obligatoire, il est intéressant de noter que la recommandation n° 13 de la Commission relative à la copropriété préconise ce type d'assurance.
En fait, si l'on cherche une réelle responsabilité du conseiller syndical, c'est avant tout celle d'un engagement réel et soutenu. C'est de participer non seulement aux réunions du Conseil syndical mais aussi de s'investir dans une commission, une responsabilité spécifique. Il ne s'agit pas de tout faire, d'être partout, mais de bien faire là où l'on est.
Dans un premier temps, il est impératif que je me manifeste auprès d'Administrer Autrement afin d'actualiser mes coordonnées. En effet, le notaire transmet à Administrer Autrement via la notification de vente, le nom et l'adresse que je lui ai fournis au moment du compromis.
Ne pas hésiter à se renseigner auprès d'Administrer Autrement.
M'informer auprès d'Administrer Autrement de la procédure à suivre pour faire mettre mon nom sur les platines de sonnerie et la boîte aux lettres. Attention mieux vaut éviter sauf temporairement les étiquettes colées par-dessus l'ancien nom. Les remplacements de nom sur les interphones et boîtes aux lettres sont aux frais exclusifs du copropriétaire.
Que l'on soit copropriétaire occupant ou non occupant, les contrats d'assurance multirisques habitation proposés par les assureurs sont déclinés pour chaque situation.
Le copropriétaire a intérêt à s'assurer personnellement s'il estime insuffisant le contrat de la copropriété (il ne couvre pas certains risques, il ne garantit pas les parties privatives, l'immeuble n'est pas assuré en valeur à neuf…).
En effet, le plus souvent, l'assurance souscrite par Administrer Autrement pour l'ensemble de la copropriété couvre la totalité des bâtiments (parties communes et privatives), ainsi que la responsabilité personnelle des copropriétaires pour les dommages causés à autrui. Dans ce cas, elle garantit généralement les aménagements apportés par chacun d'eux dans leur appartement : cloisons, placards, papiers peints… Mais elle se limite parfois aux seules parties communes et à la responsabilité encourue pour celles-ci (par exemple, une infiltration en toiture)
En matière de voisinage, Administrer Autrement vous recommandera dans un premier temps d'aller vous expliquer avec le voisin indélicat avant d'engager immédiatement les hostilités.
Les dépenses de travaux qui ont un caractère « exceptionnel » sont votées distinctement du budget prévisionnel et l'assemblée détermine les modalités d'exigibilité des sommes afférentes à ces dépenses (article 14-2 de la loi de 1965).
Seule l'Assemblée Générale a compétence pour fixer les dates d'exigibilité des sommes réclamées aux copropriétaires, par référence soit au calendrier, soit au déroulement des travaux.
Tout syndicat de copropriétaires, qui engage des travaux relevant de la garantie décennale légale (travaux de construction ou de rénovation touchant à la structure du bâtiment, à la toiture ou aux murs porteurs et, de façon générale, au « clos et couvert ») doit souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance de dommages à l'ouvrage, dite « dommages-ouvrage » en référence à la loi spinetta.
Cette police est destinée à pré-financer, sans recherche de responsabilité, les travaux de remise en état en cas de survenance de sinistres de construction pendant les dix ans suivant la réception des travaux, facilitant ainsi l'indemnisation des maîtres d'ouvrage. L'assureur dommages ouvrage se charge ensuite d'en réclamer la prise en charge financière aux assureurs des constructeurs concernés. Elle est par conséquent complémentaire de l'assurance responsabilité décennale des entreprises.
La loi du 29 mars 2009 - Administrer Autrement assume une charge de travail supplémentaire à l'occasion des travaux votés par l'Assemblée Générale : lancement des appels d'offres, examen des devis, conclusion des marchés, rendez-vous de chantier... La loi Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009 ne permet plus à Administrer Autrement de prévoir à l'avance dans le contrat d'Administrer Autrement cette rémunération, au titre des honoraires particuliers : tous les honoraires spécifiques pour travaux doivent être votés en Assemblée Générale, en même temps que les travaux.
L'état de répartition des charges fixe la quote-part incombant à chaque lot dans chacune des catégories de charges. A défaut il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories. Une catégorie de charges est caractérisée par la nature de l'équipement ou service générant les dépenses insérées et une clé (tableau) de répartition. Une catégorie (ascenseur par exemple) comporte des rubriques : frais de téléphone, frais d'entretien par exemple.
Administrer Autrement ne peut utiliser que les clés de répartition figurant dans l'état de répartition des charges repris dans le règlement de copropriété.
Soit l'individualisation de dépenses communes par un système de comptage.
Soit la faculté ouverte à Administrer Autrement par l'article 10-1 de la loi d'imputer au seul propriétaire concerné une dépense effectuée dans son intérêt ou rendue nécessaire par une faute de sa part.
Celles afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble (les parties communes générales). Elles sont réparties proportionnellement aux tantièmes de propriété des parties communes générales attachés à chacun des lots (tantièmes généraux).
Les tantièmes généraux (et spéciaux s'il existe des parties communes à certains seulement des copropriétaires) figurent dans l'état descriptif de division.
Celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement commun et celles entraînées par chaque service collectif. Elles sont réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Un ascenseur est un équipement commun.
L'utilité est l'avantage potentiel procuré à un propriétaire idéal du lot concerné par un équipement utilisable. La quote-part contributive est fixée forfaitairement en fonction d'un coefficient estimé d'utilité.
L'article 45 du décret stipule que « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ». L'approbation des comptes par l'Assemblée Générale convertit ainsi les dépenses en charges et rend exigibles les soldes dus par les copropriétaires ou qui leur sont dus.
L'approbation des comptes ratifie la gestion financière d'Administrer Autrement et interdit toute révision ultérieure des dépenses de copropriété approuvées, sauf « en cas d'erreur, d'omission ou de présentation inexacte » (article 1269 du Code de procédure civile). L'article 45-1 du décret précise néanmoins que « l'approbation des comptes par l'Assemblée Générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire ».
Le budget prévisionnel est un outil indispensable à la bonne gestion de la copropriété qui permet à l'Assemblée Générale de fixer un montant comparable aux dépenses de l'année précédente tout en ayant une visibilité sur les menus travaux à venir faisant partie de la gestion courante. Administrer Autrement devra tout mettre en œuvre pour respecter le budget voté par l'Assemblée Générale et pour contrôler les dépenses de la copropriété.
Le budget prévisionnel est préparé tous les ans en même temps que l'assemblée générale par Administrer Autrement en collaboration avec les membres du Conseil syndical et il est voté par l'Assemblée Générale dans les six mois qui suivent le dernier jour de l'exercice comptable précédent. Il réunit l'ensemble des dépenses de fonctionnement, de maintenance et d'administration courante des parties communes et des équipements communs de la copropriété pour l'exercice comptable à venir.
Il doit être précis et détaillé toutes les sommes prévues poste par poste. Cela est d'autant plus impératif qu'Administrer Autrement fondera le calcul des appels de fonds trimestriels sur ce budget prévisionnel. Et c'est le versement de ces provisions qui permettra à Administrer Autrement d'être en mesure de régler, au fur et à mesure, les dépenses de la copropriété. Il est donc obligatoire pour le Administrer Autrement de disposer des fonds nécessaires.
Quand un dégât des eaux survient, faire impérativement une déclaration de sinistre à son assureur par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai qui est fixé dans le contrat (en général 5 jours ouvrés à partir du moment où on en a connaissance).
Il arrive que le dégât des eaux soit invisible. S'agit-il d'un sinistre partie commune ayant une répercussion sur les parties privatives ou uniquement d'un sinistre partie privative ? La fuite se situe-t-elle en amont ou en aval du robinet d'arrêt ? Autant d'interrogations qui méritent une réponse claire. Le plombier missionné déterminera l'origine par une recherche de fuite, généralement remboursé par les assurances si la recherche de fuite consiste à casser des coffrages par exemple ou par caméra …

References: l'article 22
 l'article 24
 L'article 26

L'article 21
 l'article 10

L'article 45
 L'article 45