Source: https://www.clemenslaw.dk/nyheder/2013/afslag-i-k%C3%B8besummen-som-f%C3%B8lge-af-ukorrekte-boligarealopgivelser-oplyst-af-s%C3%A6lger
Timestamp: 2019-02-22 07:53:47+00:00

Document:
Afslag i købesummen som følge af ukorrekte boligarealopgivelser oplyst af sælger
Højesteret har ultimo august måned 2013 afsagt to domme, hvorefter køberne af to ejendomme er tilkendt et afslag i købesummen som følge af, at det faktiske boligareal var mindre end oplyst af sælger.
Indledningsvis fastslår Højesteret i afgørelserne, at en urigtig oplysning om en ejendoms boligareal ikke er at anse som en mangel, der omfattes af den ansvarsfrihed for sælger, der følger af Lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom m.v. §2, stk.1.
Ifølge denne lovbestemmelse kan en køber ikke over for sælger - medmindre denne har givet en garanti, handlet svigagtigt eller groft uagtsomt – påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, såfremt køber har modtaget en tilstandsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring.
Køber må i tilfælde af en sådan mangel ved ejendommen rette sin mangelsindsigelse mod ejerskifteforsikringen eller den bygningssagkyndige. Har køber tegnet en ejerskifteforsikring, og foreligger der en dækningsberettiget skade, vil forsikringen dække i henhold til forsikringsvilkårene. Har den bygningssagkyndige, der har udarbejdet tilstandsrapporten, begået en faglig fejl, kan han muligvis pålægges ansvar herfor.
Urigtige oplysninger om boligarealets størrelse – det faktiske areal mindre end det oplyste – er køber imidlertid ikke afskåret fra at gøre gældende over for sælger.
Dernæst afgør Højesteret – kun i den ene sag, i den anden sag var der ikke tvist herom – spørgsmålet om, hvorvidt arealafvigelsen var en mangel. Arealet var oplyst til 113 m2, men en efterfølgende opmåling viste, at arealet kun var 95,7 m2. Højesteret slår fast, at dette er en ikke uvæsentlig arealafvigelse, og at boligarealets størrelse normalt har stor betydning for prisfastsættelsen af en familiebolig. Med denne begrundelse tiltræder Højesteret derfor, at den urigtige oplysning om ejendommens boligareal udgør en mangel.
Herefter fastslår Højesteret, at der var basis for at give køber et nærmere beregnet afslag i købesummen.
Under sagerne var det gennem et syn og skøn fastslået, at værdien af ejendommen på handelstidspunktet ville være mindre med den korrekte arealangivelse.
Højesteret udtaler vedrørende købers adgang til afslag i købesummen, at der skal tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere, og at vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af værdiforringelsen på handelstidspunktet – absolut og i forhold til købesummen – samt det påberåbte forholds beskaffenhed.
Herefter tilkendes køber i den ene sag et afslag på kr. 50.000,00. I den anden sag var afslaget kr. 150.000,00. I denne sag var ejendommen solgt for kr. 1.630.000,00, men handelsværdien ville rettelig have været kr. 1.436.800,00.
Læren af de to nye domme fra Højesteret må være, at man som sælger ikke uden videre kan afvise en indsigelse fra køber om arealafvigelse i boligarealet med argumentationen: ”Du har jo købt det boligareal, som du selv har været ude at bese med egne øjne/du har jo fået den vare, du har set”.
Denne argumentation holder ikke, hvis afvigelsen i boligarealet kan karakteriseres som ikke uvæsentlig, og køber gennem et syn og skøn kan dokumentere, at arealafvigelsen har medført en ikke uvæsentlig værdiforringelse/reduktion af handelsværdien.
Sælgerne og disses rådgivere skal derfor være påpasselige med indholdet af boligarealopgivelser, oplysningerne skal være korrekte og i overensstemmelse med de faktiske forhold. I modsat fald kan sælger efterfølgende blive mødt med afslag i købesummen. Dette uanset sælgers gode tro, idet afslag gives, selv om der intet er at bebrejde sælger.
Eneste trøst for sælger er, at værdiforringelsen skal have en vis størrelse. Højesterets afgørelser synes således ikke at ændre på den tidligere praksis, hvorefter der ikke gives afslag i købesummen for rene bagateller – hvorledes dette begreb så defineres, er et mere åbent spørgsmål.

References: Højesteret 
 Højesteret 
 Højesteret 
 Højesteret 
 Højesteret 

Højesteret 
 Højesteret