Source: https://www.weka.ch/themen/steuern/immobilienbesteuerung/liegenschaftssteuer/article/unbewegliches-vermoegen-besteuerung-der-einnahmen-aus-grundeigentum/
Timestamp: 2019-01-19 02:44:26+00:00

Document:
Unbewegliches Vermögen: Besteuerung der Einnahmen aus Grundeigentum
Art. 21 DBG
Art. 25 DBG
Art. 7 Abs. 1 StHG
Merkblätter Kantonale Steuerverwaltungen
BGE 124 I 145 vom 20.3.1998
BGE 2C.1000/2011 vom 19.6.2012
Überblick der Einkünfte
Folgende Einkünfte unterliegen der Steuer:
Erträge aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung
Einkünfte aus Baurechtsverträgen
Einkünfte aus der Ausbeutung von Kies, Sand und anderen Bestandteilen des Bodens
In den folgenden Abschnitten erläutern wir die einzelnen Einkünfte detaillierter.
Grundsätzlich zählt jedes Entgelt, unabhängig von dessen Art, sprich Geld- oder Naturalleistung, als steuerbare Einkunft aus Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks.
Zum steuerbaren Mietertrag gehören auch alle Vergütungen der Mieter für Nebenkosten oder der Betrag einer allfälligen Mietzinsreduktion, die dem Hauswart als Arbeitsentgelt gewährt wird. Stehen diesen Vergütungen entsprechende Aufwendungen gegenüber, können diese steuerlich als Unterhalts- oder Betriebskosten in Abzug gebracht werden.
Wird das Eigentum nicht zu marktüblichen Werten vermietet, sondern zu einem sogenannten Vorzugsmietzins, wird im Rahmen der Veranlagung eine Aufrechnung bis zur Höhe des ausgeschiedenen Eigenmietwertes vorgenommen, der wiederum dem Marktwert entspricht.
Erträge aus Nutzniessung oder sonstiger Nutzung
Unter Einkünfte aus Nutzniessung oder sonstiger Nutzung für unbewegliches Vermögen sind direkte Nutzniessungserträge oder Einkünfte zu verstehen, die für die entgeltliche Einräumung einer Nutzniessung oder eines sonstigen Nutzungsrechts zufliessen.
Unentgeltliche Nutzniessungen, die im Grundbuch eingetragen sind, führen dazu, dass der Nutzniesser aus steuerlicher Sicht die Pflichten des Eigentümers wahrnimmt. Das heisst der Nutzniesser ist verpflichtet, den Eigenmietwert bzw. allfällige weitere Erträge aus diesem Grundstück zu versteuern. Im Gegenzug können auch die Unterhalts- und Betriebskosten durch ihn in Abzug gebracht werden.
Im Sinne der Gleichstellung hat der Bundesgesetzgeber den Nutzwert von Liegenschaften der Einkommenssteuer unterstellt. Der Nutzwert wird erfasst, sofern die steuerpflichtige Person als Eigentümerin oder Nutzungsberechtigte infolge des Eigengebrauchs ein Naturaleinkommen erzielt.
Die Festsetzung des Eigenmietwertes erfolgt aufgrund des Marktwertes jedoch unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung. Für die Zwecke der direkten Bundessteuer wird gemäss Bundesgerichtspraxis ein Minimum von 70 % der Marktmiete, bei den Kantons- und Gemeindesteuern eine solche von mindestens 60 % verlangt.
Einkünfte aus Baurechtsverträgen unterliegen grundsätzlich der Einkommens- bzw. der Gewinnsteuer. Wichtig für die Bestimmung der Besteuerung sind die Fragen, ob es sich um überbautes oder unüberbautes Grundstück handelt und ob die Entschädigung einmalig oder periodisch erfolgt. Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht der Besteuerungsart der unterschiedlichen Entschädigungsformen anhand des Beispiels Kanton Bern:
Periodische Entschädigungen
Unüberbautes Grundstück
Überbautes Grundstück
Steuerbarer Vermögensertrag
(Art. 21 Abs. 1 Bst. c DBG;
Art. 25 Abs. 1 Bst. c StG)
Steuerbarer Vermögensertrag soweit Entgelt für Bodennutzung
Steuerfreier privater Kapitalgewinn soweit auf das Gebäude entfallend
(Art. 16 Abs. 3 DBG);
BE: Grundstückgewinnsteuer
(Art. 128 StG)
Einmalentschädigung
Besteuerung zum Rentensatz gemäss
Art. 37 DBG;
Art. 43 StG
Ertrag, soweit Entgelt für Bodennutzung:
Privater Kapitalgewinn soweit auf das Gebäude entfallend:
Als Beispiel wurde in dieser Tabelle der Kanton Bern aufgeführt. In manchen Kantonen werden Baurechtsentschädigungen für überbaute Grundstücke mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst.
Alle Einkünfte aus der Ausbeutung von Kies, Sand und anderen Boden-Bestandteilen gelten als steuerbarer Ertrag aus unbewegliches Vermögen und nicht als Substanzverzehr.
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References: Art. 21

Art. 25

Art. 7

BGE 

BGE 

Art. 25

Art. 37

Art. 43