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Timestamp: 2019-12-13 12:01:24+00:00

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Hessischer VGH, Urteil vom 16.03.1995 - 4 UE 3505/88 - openJur
Urteil vom 16.03.1995 - 4 UE 3505/88
Hessischer VGH, Urteil vom 16.03.1995 - 4 UE 3505/88
openJur 2012, 20664
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung, Flur 1, Flurstücke 359/1 und 346/1, O in H. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus, einer Scheune und weiteren Nebengebäuden bebaut.
Am 12.06.1985 beantragte der Ehemann der Klägerin die Erteilung einer Abbruchgenehmigung für die Baulichkeiten auf dem Grundstück O straße 5. Mit Schreiben vom 02.10.1986, eingegangen beim Beklagten am 06.10.1986, teilte der Bevollmächtigte der Klägerin unter Vorlage einer Vollmachtsurkunde mit, daß der Ehemann der Klägerin den Abbruchantrag namens und in Vollmacht seiner Ehefrau gestellt habe.
Mit Bescheid vom 07.11.1986 - adressiert an den Ehemann der Klägerin - lehnte der Beklagte die Erteilung der Abbruchgenehmigung mit dem Hinweis auf die fehlenden Zustimmungen der Denkmalfachbehörde und der unteren Denkmalschutzbehörde ab. Gegen den ablehnenden Bescheid erhoben die Klägerin und ihr Ehemann am 04.12.1986 Widerspruch, über den noch nicht entschieden ist.
In einem internen Vermerk vom 06.02.1987 begründete die untere Denkmalschutzbehörde die Versagung der denkmalschutzrechtlichen Zustimmung wie folgt:
Die barocke Hofanlage bestehe aus Wohnhaus, Scheune, Nebengebäude und Einfriedigungsmauer. Darüber hinaus sei ein Wohnhausanbau neueren Datums vorhanden, der keine denkmalpflegerische Bedeutung habe. Der zweigeschossige Barockbau mit Mansarddach sei mit der Schmalseite zur O Straße orientiert. Die fünfachsige Hauptfassade mit Mitteleingang sei dem zugehörigen, von einer Bruchsteinmauer abgegrenzten Hof mit Nebengebäuden zugewandt. Das massive Erdgeschoß und das in Fachwerkkonstruktion errichtete Obergeschoß seien einheitlich verputzt. Zwischen Erdgeschoß und Obergeschoß habe sich ehemals ein umlaufendes Vordach, das im Bauwich zum Anwesen O straße 7 hin noch vorhanden sei, befunden. Die Nordseite der Hofanlage werde durch ein dreiseitig an der Grenze liegendes Scheunengebäude mit Stallungen abgeschlossen. Das große Scheunengebäude in Fachwerk mit Stallungen in Mauerwerksbauweise werde überdeckt von einem großen Krüppelwalmdach. An das Scheunengebäude schließe als östliche Grenzbebauung ein Nebengebäude an, das weitere Stallungen und Lagerräume gehabt habe. Alle Gebäude seien einheitlich mit roten Biberschwanzziegeln gedeckt. Das Wohnhausinnere besitze noch die originale großzügige Raumaufteilung und eine vom Erdgeschoß in das Dachgeschoß reichende Barocktreppe. Im nördlichen Bereich des Wohnhauses befinde sich ein Gewölbekeller, der vom Hausflur aus über eine einläufige Treppe erreicht werden könne. Ein weiterer Gewölbekeller befinde sich unter dem Nebengebäude. Nach den vorhandenen Baustilkriterien sei eine Bauzeit in der zweiten Hälfte des 18. Jahrhunderts anzunehmen. Die barocke Hofanlage sei in der Erhaltung aller Gebäude und Räume in bezug zur ehemaligen Nutzungsart einmalig im Kreis. Sie hebe sich in Größe und äußerer Gestaltung erheblich von anderen historischen landwirtschaftlichen Gehöften im Kreis ab und sei baugeschichtlich als Zwischenglied zwischen Herrschaftshof und fränkischem Hakenhof anzusehen. Die aufwendige hervorgehobene herrschaftliche Bauweise lasse eine Beziehung zum Kloster vermuten, wie dies auch der Volksmund in H berichte. Die Gebäude der Hofanlage bildeten insgesamt eine barocke Wohneinheit und Nutzungseinheit von hohem baugeschichtlichem Wert. Die Bedeutung der Hofanlage komme auch darin zum Ausdruck, daß das Wohnhaus 1927 in dem Buch "Der Kreis in Wort und Bild" abgebildet worden sei. Neben der neuromanischen Kirche mit neobarocker Erweiterung sei die Hofanlage das bedeutendste Kulturdenkmal in H. Sie sei das letzte noch erhaltene historische Gehöft einer ehemals von Fachwerkhäusern geprägten dörflichen Ansiedlung, die mit Beginn der Industrialisierung im vergangenen Jahrhundert und durch strukturelle Veränderungen nach 1950 nachhaltig ihr Ortsbild gewandelt habe. Als eines der letzten noch erhaltenen historischen Zeugnisse einer dörflichen Vergangenheit komme der Hofanlage eine weitere denkmalpflegerische Bedeutung zu.
Bereits mit Verfügung des Landesamtes für Denkmalpflege vom 27.09.1985 wurden die Baulichkeiten auf dem Grundstück O- straße unter Anordnung der sofortigen Vollziehung der Eintragung in die vorläufige Denkmalliste eingetragen. Gegen diese Verfügung erhob die Klägerin am 24.10.1985 Widerspruch.
Am 24.01.1986 verfügte das Landesamt für Denkmalpflege unter Anordnung der sofortigen Vollziehung die endgültige Eintragung der Baulichkeiten der Klägerin als Gesamtheit in das Denkmalbuch des Landes Hessen, Band X, Blatt 95. Zur Begründung heißt es:
"Hofanlage (Haupthaus, Scheune und Stallgebäude) Sachgesamtheit Barockes, herrenhausähnliches Haupthaus mit einer Scheune und Stallgebäude. Der zweigeschossige Barockbau mit Mansardwalmdach ist mit der dreiachsigen Schmalseite zur O Straße orientiert; die fünfachsige Hauptfassade mit Mitteleingang ist dem zugehörigen, von einer Bruchsteinmauer abgegrenzten Hof mit Nebengebäuden zugewandt. Das massive Erdgeschoß und das in Fachwerkkonstruktion errichtete Obergeschoß sind einheitlich verputzt. Das mutmaßlich ehemalige Amtshaus besitzt eine unveränderte, originale innere Aufteilung."
Den Widerspruch der Klägerin wies das Landesamt für Denkmalpflege mit Bescheid vom 16.05.1986 zurück. Zur Begründung wurde unter Bezugnahme auf den Eintragungsbescheid ausgeführt, daß die Hofanlage, bestehend aus Haupthaus, Scheune und Stallgebäude in das 18. Jahrhundert zu datieren sei. Die Scheune und die historischen Nebengebäude seien in einer einfachen, Wirtschaftsbauten der Erbauungszeit entsprechenden Form ausgeführt und bildeten mit dem Haupthaus eine ortsbildprägende Einheit. Bei diesem Objekt handele es sich um eine Sachgesamtheit, an deren Erhaltung aus (ortsgeschichtlichen) geschichtlichen und städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse bestehe. Als Sachgesamtheit erhaltene Hofanlagen hätten im Kreis einen hohen Seltenheitswert. Die ursprünglich gegen den Eintragungsbescheid in der Fassung des Widerspruchsbescheides erhobene Anfechtungsklage, die nach Änderung des Gesetzes zum Schutze der Kulturdenkmäler durch Gesetz vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 269) - DSchG - auf eine Fortsetzungsfeststellungsklage umgestellt wurde, hat das Verwaltungsgericht Darmstadt (II/2 E 1258/86) durch Urteil vom 15.06.1988 abgewiesen. Die dagegen eingelegte Berufung (Hess. VGH - 4 UE 3504/88 -), begründete die Klägerin im wesentlichen damit, daß das Verwaltungsgericht zu Unrecht von einem Kulturdenkmal ausgegangen sei. Es seien weder künstlerische, wissenschaftliche noch technische Gründe, die für eine Erhaltung der Hofanlage sprächen, ersichtlich. Die aufgeführten geschichtlichen Gründe bestünden lediglich aus Vermutungen. Im übrigen sei ihr - der Klägerin - die Erhaltung des Objekts aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar.
Demgegenüber vertrat die Denkmalfachbehörde in dem Verfahren 4 UE 3504/88 die Auffassung, die Begründung der Eintragung in der Fassung des Widerspruchsbescheides sei ausreichend. Ihr - der Denkmalfachbehörde - gehe es nicht um die Schutzwürdigkeit eines in einer Region unter Umständen mehrfach auftretenden Typus. Es gehe vielmehr um die konkrete Erhaltungswürdigkeit eines in der Ortslage H einzigartigen historischen Baus in stadtgeschichtlich wichtiger Lage. Diese Begründung mache deutlich, daß es nicht allein auf das Alter des Objekts ankomme, sondern vor allem auf die Eigenschaft als barockes, herrschaftliches Bauwerk, das sich in einer kleinen, vormals rein dörflichen Gemeinde stark heraushebe. Der Seltenheitswert des Objekts werde dadurch unterstrichen, daß bei flächendeckender Inventarisierung des Kreises in H insgesamt nur 8 Objekte und aus der Zeit vor dem 19. Jahrhundert nur eine alte Scheune, eine Kirche und die streitbefangene Hofanlage ausgewiesen seien. Zur geschichtlichen Bedeutung des Objekts sei darauf hinzuweisen, daß H im Jahre 1425 an Kurmainz gekommen und dort bis zur Säkularisation im Jahre 1803 verblieben sei. Die Hofanlage sei folglich unter der Herrschaft der Mainzer Erzbischöfe erbaut worden. Im Jahre 1576 seien in H - etwa 20 Familien ansässig gewesen. Der Ort selbst sei im 30-jährigen Krieg fast völlig zerstört worden. Lediglich zwei bis drei Familien hätten überlebt. Im Jahre 1829 habe der Ort 457 Einwohner gezählt. Die Stellung der Hofanlage im Bereich des historischen Knotenpunktes O straße/Hauptstraße sowie die barocke Bauweise und Bauform - Stein im Untergeschoß und Fachwerk im Obergeschoß mit Mansarddach in Schiefereindeckung - deute mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit darauf hin, daß der Bau für das Erzbistum Mainz unter der Abtei S eine herrschaftliche Funktion gehabt haben müsse. Ein Beleg für die offizielle Funktion sei ua auch der zentrale Eingang. Eine Abbildung des Gebäudes sei auch bereits in das im Jahre 1927 erschienene Buch "Kulturgeschichtliche Beiträge aus dem Kreis" aufgenommen worden. Schließlich sei die geschnitzte Barocktreppe im Inneren von besonderem künstlerischem Interesse. Aus geschichtlicher und künstlerischer Sicht sei das Objekt kein Grenzfall eines Kulturdenkmals. In H sei ein solches Objekt einmalig und im gesamten Kreis seien nur wenige derartige Baulichkeiten vorhanden.
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 04.12.1986 (UR-Nr. 462/1986 des Notars mit Amtssitz in H) verkaufte die Klägerin der Gemeinnützigen Baugenossenschaft H e.G. das Grundstück Gemarkung H, Flur 1, Flurstücke 346/1 und 359/1 zu einem Kaufpreis von 247.100,-- DM. In § 8 des Kaufvertrages wurde der Klägerin ein Rücktrittsrecht und der Gemeinnützigen Baugenossenschaft H e.G. ein Vorkaufsrecht jeweils mit folgendem Inhalt eingeräumt:
"Der Verkäufer kann von diesem Kaufvertrag zurücktreten, solange über die Eintragung in das Denkmalbuch und die Abbruchgenehmigung noch nicht rechtskräftig entschieden ist und er einen Käufer findet, der einen höheren Kaufpreis bezahlt. In diesem Fall erstattet der Verkäufer der Baugenossenschaft die entstandenen Beurkundungskosten und Gerichtskosten. Er gibt der Baugenossenschaft Gelegenheit, in den Kaufpreis einzusteigen."
Gleichzeitig bewilligte die Klägerin zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumserwerb die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Gemeinnützigen Baugenossenschaft H e.G..
Mit notariellem Vertrag vom 25.10.1989 (UR-Nr. 242/1989 des Notars P mit Amtssitz in Frankfurt am Main) verkaufte die Klägerin das Grundstück O straße 5 an die Eheleute S zu einem Kaufpreis von 270.000,-- DM. Zugunsten der Eheleute S wurde ebenfalls eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen.
Mit Einschreiben vom 03.11.1989 erklärte die Klägerin gegenüber der Gemeinnützigen Baugenossenschaft e.G. den Rücktritt vom Kaufvertrag vom 04.12.1986. Daraufhin übte die Gemeinnützige Baugenossenschaft H e.G. am 24.11.1989 das ihr eingeräumte Vorkaufsrecht aus. Mit Urkunde vom 04.12.1989 wurde die Auflassung des Grundstücks zugunsten der Baugenossenschaft erklärt. Zu einer Eigentumsumschreibung ist es bis zum heutigen Tage wegen der im Grundbuch befindlichen Auflassungsvormerkung zugunsten der Eheleute S nicht gekommen.
Bereits am 05.05.1987 hat die Klägerin gegen den die Abbruchgenehmigung ablehnenden Bescheid vom 07.11.1986 Untätigkeitsklage erhoben. Zur Begründung hat sie ausgeführt, die Gebäude stellten kein schützenswertes Kulturdenkmal dar. Das gesamte Anwesen befinde sich in einem desolaten Zustand. Auf dem Grundstück sei früher ein landwirtschaftlicher Betrieb ansässig gewesen. Mit diesem landwirtschaftlichen Betrieb hätten Mittel, die zur Instandhaltung des Objekts benötigt worden seien, nicht erwirtschaftet werden können. Bei der Übertragung des Anwesens auf sie, die Klägerin, sei ihren Pflegeeltern ein Altenteilsrecht in den Räumen des 1. Stockwerkes und ein Mitbenutzungsrecht an der Küche im Erdgeschoß eingeräumt worden. Die verbleibenden Räume des Erdgeschosses inklusive des Mobiliars seien für 300,-- DM vermietet gewesen. Neben dem Wohnrecht, der Pflege und Aufwartung hätten sie, die Klägerin und ihr Ehemann, sich zur Zahlung einer monatlichen Rente von 100,-- DM an die Pflegeeltern verpflichtet. Sie, die Klägerin, sei nie berufstätig gewesen. Der gesamte Sanierungsaufwand für das Anwesen betrage über 2 Millionen DM. Dafür könnten dann in den Gebäuden drei größere und sechs kleinere Wohnungen entstehen. Dieser Aufwand sei aber weder für sie noch für einen Dritten finanzierbar.
den Bescheid des Bauaufsichtsamtes des Beklagten vom 7. November 1986 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, die beantragte Abbruchgenehmigung zu erteilen.
Das beigeladene Land Hessen hat keinen Antrag gestellt. In der Sache hat die Denkmalfachbehörde vorgetragen, der barocken Hofanlage sei ein hoher Stellenwert beizumessen. Man habe sich zu keinem Zeitpunkt der Einschätzung verwehrt, daß die Nebengebäude wegen der stark aufgebrauchten Bausubstanz nicht mehr erhaltungsfähig seien und daher eine Erhaltung und Instandsetzung dieser Nebengebäude nicht verlangt werden könne. Das Haupthaus sei dagegen erhaltungswürdig und auch erhaltungsfähig. Die Kostenschätzung könne sich deshalb auf die Erhaltung des Haupthauses konzentrieren. Die Versagung der Abbruchgenehmigung für das Haupthaus sei verhältnismäßig. Die Klägerin habe das Wohnhaus über Jahre hinweg nicht derart unterhalten, wie es von einem sorgfältigen und wirtschaftlich denkenden Eigentümer eines jeden Gebäudes - auch eines solchen, das nicht denkmalgeschützt sei - erwartet werden könne. Wenn die Klägerin mit geringem Aufwand einzelne fehlende bzw. defekte Dachziegel ausgetauscht hätte, so wären die jetzt vorhandenen Schäden nicht aufgetreten. Da die Klägerin das Gebäude im übrigen nicht selbst nutze, sondern vermiete, komme sie im Zusammenhang mit der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen und Renovierungsmaßnahmen in den Genuß diverser steuerlicher Hilfen. Ebenso stünden Landeszuschüsse aus Mitteln der Denkmalpflege zur Herstellung der Verhältnismäßigkeit zur Verfügung.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 15.06.1988 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, daß es sich bei den Baulichkeiten auf dem Grundstück O straße 5 um ein schutzwürdiges Kulturdenkmal handele. Dem stehe nicht entgegen, daß der Beigeladene erstmals mit Schriftsatz vom 03.05.1988 die fehlende Erhaltungsfähigkeit der Nebengebäude eingestanden habe. Für die Frage der Denkmaleigenschaft eines Objekts komme es allein auf die Erhaltenswürdigkeit der Baulichkeit an. Die Kammer sei sich im übrigen bewußt, daß der mit dieser Entscheidung zum Ausdruck gebrachte Vorrang des Denkmalschutzes enteignende Wirkung haben könne. Ob in der Versagung der Abbruchgenehmigung ein enteignender Eingriff, der eine Entschädigungspflicht nach sich ziehe, liege, bedürfe keiner Entscheidung. Diese Frage sei in einem Verfahren nach § 26 DSchG zu klären.
Gegen das ihrem Bevollmächtigten am 21.07.1988 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 16.08.1988 Berufung eingelegt. Zur Begründung führt sie aus, die Hofanlage stelle kein schutzwürdiges Kulturdenkmal dar. Eine Schutzwürdigkeit aus künstlerischen Gründen bestehe nicht, da weder die Scheune noch das Hauptgebäude irgendwelche künstlerischen Besonderheiten aufwiesen. Desweiteren seien keine wissenschaftlichen oder technischen Gründe ersichtlich, die für die Erhaltung des Objekts sprächen. Hinsichtlich der geschichtlichen Gründe habe sich das Verwaltungsgericht auf die Wiedergabe einer Formulierung der Denkmalfachbehörde vom 24.01.1986 beschränkt und damit seine Prüfungspflicht verletzt. Geschichtliche Gründe könnten die Denkmaleigenschaft nur begründen, wenn an dem Objekt geschichtliche Entwicklungen anschaulich gemacht werden könnten. Das Objekt müsse entweder die Wirkungsstätte namhafter Personen oder der Schauplatz historischer Ereignisse gewesen sein. Es könne auch sein, daß ein Gebäude im Bewußtsein der Bevölkerung Bezug nehme auf bestimmte politische, kulturelle oder soziale Verhältnisse einer bestimmten Zeit. Die Ausführungen hierzu beschränkten sich in einem Nebensatz der Denkmalfachbehörde auf "das mutmaßlich ehemalige Amtshaus...". Mit einer derartigen Mutmaßung könne der unbestimmte Rechtsbegriff der geschichtlichen Bedeutung aber nicht erfüllt sein. Ein Assoziationswert sei nicht erkennbar. Selbst wenn man davon ausgehe, daß es sich bei dem Wohnhaus um ein Denkmal handele, führe eine Sanierung des Gebäudes mit dem Ziel der Wiederherstellung des Zustandes, wie er um die Jahrhundertwende bestanden habe, zu einer weitgehenden Rekonstruktion. Von der Substanz, die noch vorhanden sei, könnten allenfalls 10 % bis 15 % erhalten bleiben. Das gesamte Dach einschließlich des Mansardenbereichs ebenso wie die gesamte Holzsubstanz des 1. Obergeschosses einschließlich der Decken müßten erneuert werden. Den Erhaltungsaufwand für eine denkmalgerechte Sanierung habe die Firma mit 323.148,70 DM ermittelt. Hinzuzurechnen seien weitere Kosten des Innenausbaus, der Sanitärinstallation und Elektroinstallation sowie Kosten für eine Heizungsanlage. Unter Berücksichtigung der Baunebenkosten ergebe sich ein Betrag für die Sanierung des Haupthauses von 795.559,31 DM inklusive Mehrwertsteuer. Derartig hohe Aufwendungen seien ihr, der Klägerin, nicht zumutbar, da diese Kosten auch nicht annähernd durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen würden.
unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 15. Juni 1988 und des Bescheides des Beklagten vom 7. November 1986 den Beklagten zu verpflichten, der Klägerin die beantragte Abbruchgenehmigung zu erteilen.
Der Beklagte und das beigeladene Land beantragen,
Der Beklagte trägt vor, die Klägerin habe den schlechten Zustand des Hauses durch Unterlassung notwendiger Unterhaltungsmaßnahmen selbst herbeigeführt. Die Sanierungskosten seien überwiegend nicht auf denkmalpflegerische Aufwendungen zur Beseitigung von Altersschäden zurückzuführen, sondern auf Reparaturmaßnahmen, die wegen der fehlenden Unterhaltung notwendig seien. Die Sanierungskostenschätzung der Firma B könne nicht unbesehen übernommen werden. Bei dieser Firma handele es sich um eine Spezialfirma, die in Denkmalkreisen bekannt sei und besonders geschulte Handwerker beschäftige. Viele der aufgeführten Arbeiten bedürften einer derartigen Qualifikation nicht. Im übrigen entfalle die Kostenbelastung für die Klägerin, wenn die Liegenschaft zu einem angemessenen Preis verkauft werden könne.
Das beigeladene Land vertritt die Auffassung, daß das vorliegende Verfahren nicht im Interesse der Klägerin geführt werde. Vielmehr gehe es weitgehend um die Bauabsichten eines potentiellen Eigentümers, der die verkaufte Parzelle nur leergeräumt erwerben möchte. Bei dem Wohnhaus auf dem Grundstück O straße 5 handele es sich um ein herausragendes Kulturdenkmal. Es trage die Merkmale eines herrschaftlichen Verwalterbaus des 18. Jahrhunderts. Dafür spreche die Abkehr von der Giebelständigkeit, die in dieser Gegend die Unterordnung der Gleichen unter das Gemeinwesen ausdrücke. Das Mansardwalmdach - eine herrschaftliche Dachform der 2. Hälfte des 17. Jahrhunderts - stehe für das freistehende Gebäude, das nach vier Seiten orientiert sei. Auch die Symmetrieachse der fünffenstrigen Längsseite mit Mitteleingang spreche für eine bewußte Abkehr von der bäuerlichen Bauweise der Gegend und lasse als Vorbild das kleine Adelsschloß des 18. Jahrhunderts erkennen. Bei dem Gebäude handele es sich um das Wohnhaus des Verwalters herrschaftlicher Güter, in diesem Fall wohl des Erzbistums Mainz, dem H bis 1803 angehört habe. Belegt werden könne dies nicht, da die Archivalien verbrannt seien. Das Haus stelle ein seltenes Belegstück für die Territorialgeschichte der Gegend dar und besitze darüber hinaus typologischen Wert als barockes Amtshaus einer wichtigen Herrschaft. Die geschichtliche und städtebauliche Funktion dieses Baues für H werde angesichts der geringen Anzahl von Kulturdenkmälern in H augenfällig.
Nachdem der Beklagte sich im Termin zur mündlichen Verhandlung verpflichtet hat, unter Abänderung des angefochtenen Bescheides vom 07.11.1986 der Klägerin die beantragte Baugenehmigung zum Abbruch aller Baulichkeiten auf dem Grundstück O straße 5 mit Ausnahme des Haupthauses zu erteilen, haben die Beteiligten übereinstimmend den Rechtsstreit in der Hauptsache insoweit für erledigt erklärt.
Mit Beschluß vom 24.11.1994 hat der Senat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis über die Denkmaleigenschaft der Bebauung auf dem Grundstück O straße 5 erhoben.
Der Sachverständige hält das Haupthaus aus baugeschichtlichen und ortsgeschichtlichen Gründen für ein Kulturdenkmal. Er hält es für wahrscheinlich, daß es kein Verwalterbau, sondern ein - in dieser Eigenschaft ebenfalls aus der üblichen Bebauung herausgehobenes - ehemaliges Gasthaus ist. Wegen den Einzelheiten wird auf das schriftlich erstattete Gutachten und die Niederschrift über die mündliche Erläuterung verwiesen.
Die Klägerin bestreitet die Denkmaleigenschaft des Haupthauses auch unter den vom Sachverständigen aufgezeigten Gesichtspunkten.
Der Beklagte und der Beigeladene stützen ihre Rechtsauffassung jedenfalls ergänzend auf das Gutachten.
Im übrigen wird zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes auf die Gerichtsakten dieses Verfahrens mit einem von der Klägerin vorgelegten Untersuchungsbericht der Firma (1 Hefter) und einer von der Klägerin vorgelegten Fotodokumentation (1 Hefter), 2 Hefte Bauakten des Landkreises, die Gerichtsakte des Verfahrens vor dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof 4 UE 3504/88 nebst Beiakten sowie die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts Darmstadt II/2 H 1635/91, II/2 H 2041/91 und II/2 E 2189/91, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen.
Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich der begehrten Abbruchgenehmigung für die baulichen Anlagen auf dem Grundstück O straße 5 mit Ausnahme des Haupthauses für erledigt erklärt haben, ist der Rechtsstreit in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 2 VwGO einzustellen. Insoweit ist das Urteil des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 15.06.1988 wirkungslos (§ 173 VwGO i.V.m. § 269 Abs. 3 ZPO in entsprechender Anwendung).
Die im übrigen zulässige, insbesondere form- und fristgerecht erhobene Berufung (§§ 124, 125 VwGO) ist unbegründet, da das Verwaltungsgericht die Klage zu Recht abgewiesen hat.
Der Klagebefugnis der Klägerin steht nicht entgegen, daß nicht sie, sondern ihr Ehemann Adressat des angegriffenen Bescheides des Beklagten vom 07.11.1986 ist. Zwar hat der Ehemann der Klägerin den Bauantrag auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung als "Bauherr" gestellt und diesen auch selbst unterschrieben. Noch vor Erlaß des angefochtenen Bescheides vom 07.11.1986 hat jedoch der Bevollmächtigte der Klägerin mit Schreiben vom 02.10.1986, eingegangen bei dem Beklagten am 06.10.1986, darauf hingewiesen, daß der Ehemann der Klägerin namens und in Vollmacht der Klägerin gehandelt habe. Eine derartige Bevollmächtigung ist gemäß § 164 Abs. 1 BGB zulässig. Der Ehemann der Klägerin ist folglich bei der Antragstellung als deren Vertreter aufgetreten. Soweit der Beklagte den Bescheid vom 07.11.1986 dennoch an den Ehemann der Klägerin adressierte, ist dies unschädlich. In Anwendung des Rechtsgedankens aus § 164 Abs. 3 BGB ist der Bescheid so zu verstehen, daß er an den Ehemann der Klägerin als deren Vertreter gerichtet war.
Die Klage ist auch abweichend von §§ 68 ff. VwGO als Untätigkeitsklage gemäß § 75 VwGO zulässig, da sie nach Ablauf von 5 Monaten seit der Einlegung des Widerspruchs erhoben wurde.
Der Klägerin mangelt es auch nicht an dem allgemeinen Rechtsschutzinteresse (Rechtsschutzbedürfnis). Zwar hat sie das Grundstück O straße zwischenzeitlich zweimal verkauft und zugunsten der Gemeinnützigen Baugenossenschaft H e.G. auch die Auflassung erklärt. Eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist jedoch bis zum heutigen Tage nicht erfolgt. Abgesehen davon, daß die Erteilung einer Baugenehmigung nicht vom Eigentum am Grundstück abhängig ist, kann die Klägerin als Eigentümerin nach wie vor von einer gegebenenfalls zu erteilenden Abbruchgenehmigung Gebrauch machen.
Die Klage ist jedoch unbegründet, da die Klägerin keinen Anspruch auf die Erteilung der begehrten Abbruchgenehmigung für das auf dem Grundstück befindliche Haupthaus hat.
Maßgebliche Sach- und Rechtslage für die Verpflichtungsklage auf Erteilung der Baugenehmigung ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (vgl. BVerwG, Urteil vom 24.10.1980 - 4 C 3.78 - NJW 1981, 2426). Abzustellen ist folglich auf die Hessische Bauordnung vom 20.12.1993 (GVBl. I S. 655) - HBO 1993 - und auf das Hessische Gesetz zum Schutze der Kulturdenkmäler in der Fassung vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 270) - DSchG -.
Auf die Erteilung der begehrten, seit Stellung des Bauantrages nach der jeweils geltenden Fassung der Hessischen Bauordnung - HBO -, jetzt gemäß § 62 Abs. 1 HBO 1993 notwendigen Abbruchgenehmigung besteht danach kein Rechtsanspruch, weil das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht entspricht (§ 70 Abs. 1 Satz 1 HBO 1993).
Der beantragte Abriß des Haupthauses verstößt gegen § 7 Abs. 3 DSchG. Danach darf in Fällen, in denen die baugenehmigungspflichtige Maßnahme gleichzeitig eine genehmigungspflichtige Maßnahme nach dem Denkmalschutzgesetz darstellt, die Baugenehmigung nur mit Zustimmung der Denkmalbehörde erteilt werden. Da es sich bei der Zustimmung nach § 7 Abs. 3 DSchG nicht um einen vorgreiflichen Verwaltungsakt handelt, sondern die Baugenehmigung die denkmalschutzrechtliche Genehmigung/Zustimmung einschließt, ist in einem Verfahren auf Erteilung einer Baugenehmigung gleichzeitig zu überprüfen, ob eine notwendige Zustimmung durch die Denkmalschutzbehörde zu Recht verweigert worden ist.
Dies ist hinsichtlich des Haupthauses der Fall.
Der Abriß des Haupthauses stellt eine genehmigungspflichtige Maßnahme nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 DSchG dar, so daß die Erteilung der Abbruchgenehmigung nach § 70 Abs. 1 Satz 1 HBO 1993 nur mit Zustimmung der gemäß § 6 Abs. 1 DSchG zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde erteilt werden darf. Dies folgt daraus, daß es sich bei dem Haupthaus um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 Abs. 1 DSchG handelt. Danach sind schutzwürdige Kulturdenkmäler Sachen, Sachgesamtheiten oder Sachteile, an deren Erhaltung aus künstlerischen, wissenschaftlichen, technischen, geschichtlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Die Denkmalfähigkeit des Haupthauses ergibt sich aus geschichtlichen Gründen.
Aus geschichtlichen Gründen kann ein Bauwerk ein Denkmal sein, wenn das Gebäude historische Ereignisse oder das Leben bestimmter Zeitepochen anschaulich macht. Einem Bauwerk kommt geschichtliche Bedeutung zu, wenn es in besonderem Maße zum Aufzeigen oder Erforschen geschichtlicher Entwicklungen geeignet ist. Eine derartige Bedeutung ist gegeben, wenn das Gebäude für das Leben bestimmter Zeitepochen sowie für die politischen, kulturellen und sozialen Verhältnisse einen Aussagewert hat (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 25.01.1985 - 11 A 1801/84 - OVGE 38, 28; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10.05.1988 - 1 S 1949/87 - DVBl. 1988, 1220). Die geschichtliche Bedeutung eines Bauwerkes kann sich sowohl auf die Zeitgeschichte als auch auf die Ortsgeschichte und Heimatgeschichte beziehen (siehe hierzu auch Hess. VGH, Urteil vom 28.11.1984 - 11 UE 139/84 - DVBl. 1985, 1187).
Die geschichtliche Bedeutung des Haupthauses ergibt sich allerdings entgegen der Auffassung des Beklagten und des beigeladenen Landes nicht daraus, daß es sich etwa um das Wohnhaus eines Verwalters herrschaftlicher, namentlich zum Erzbistum Mainz gehörender Güter aus der 2. Hälfte des 18. Jahrhunderts handelte. Das gerichtlich eingeholte Sachverständigengutachten kommt nach einer dendrochronologischen Untersuchung zu dem Ergebnis, daß das Haupthaus im Jahre 1798, spätestens im Jahre 1799 erbaut wurde, als das Mainzer Erzstift - in diesem Teil des ehemaligen Kurfürstentums - noch die Landeshoheit inne hatte. Trotz dieser Landeshoheit seien die übrigen Rechte und die damit verbundenen Aufgaben jedoch auf verschiedene Besitzer verteilt gewesen. Belegt seien beispielsweise einige Grundrenten und der Zehnte, die der Abtei Seligenstadt bzw. aufgrund einer Verpfändung dem Frankfurter Bartholomäus-Stift zugestanden hätten. Bei der geringen Größe des Ortes H sei es nicht nötig gewesen, zur Einziehung von Abgaben einen eigenen Verwalter einzusetzen. Grundherrschaftlicher Eigenbesitz sei darüber hinaus im 18. Jahrhundert nur noch in den seltensten Fällen in eigener Regie bewirtschaftet, sondern durchweg in Zeitpacht oder Erbpacht vergeben worden. Die Wohnhäuser solcher Pachthöfe unterschieden sich in der Regel jedoch nicht grundsätzlich von den in der Region üblichen Bautypen.
An dem Haupthaus in Verbindung mit den Nebengebäuden besteht auch aus baugeschichtlichen Gründen nicht etwa deshalb ein Erhaltungsinteresse, weil es sich bei den baulichen Anlagen auf dem Grundstück um ein bemerkenswertes oder zumindest im Kreis Offenbach seltenes Zwischenglied zwischen Herrschaftshof und fränkischem Hakenhof handelte. Dies hat der Sachverständige eindeutig verneint. Die Hofanlage entspreche in der Anordnung ihrer Hauptgebäude (Wohnhaus und Scheune) dem über die engere Region hinaus gebräuchlichen Typus. Auch die Größe der Hofanlage halte sich im Rahmen der historischen Anwesen des H Ortskernes.
Das Haupthaus stellt jedoch aus baugeschichtlichen Gründen ein Kulturdenkmal dar. Es weist nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen in seiner Gesamterscheinung sowie in vielen Details Besonderheiten auf, die es vom üblichen Wohnhausbau seiner Entstehungszeit abheben. Vor allem die äußere Erscheinung - der Baukörper und die Fassadengestaltung - unterschieden sich signifikant von der regionaltypischen Bauweise des späten 18. und des beginnenden 19. Jahrhunderts. Das dörfliche Wohnhaus dieser Zeit sei ein Sichtfachwerkbau mit Satteldach bzw. Krüppelwalmdach, dessen Fenster teilweise zu Gruppen zusammengefaßt seien. Demgegenüber verfüge das Haupthaus über vollflächig verputzte Fassaden, einzeln stehende und gleichmäßig gereihte Fenster und ein Mansardwalmdach. Aus noch lediglich vier vorhandenen Gebäuden desselben Typs im Landkreis ergebe sich, daß es sich bei dem Haupthaus um den Typ eines kleinen adligen Landsitzes, der im Verlauf des 18. Jahrhunderts vereinzelt in das bürgerliche Bauwesen Eingang gefunden habe, handele. Neben der äußeren Erscheinung weiche auch die Grundrißaufteilung von regional typischen Anlagen ab. Bei den letzteren liege die Küche stets in der breiten mittleren Zone hinter dem Flur, der nur etwa das vordere Drittel dieser Zone einnehme. Diese Anordnung habe den Vorteil, daß der Rauch des Stubenofens und des Herdfeuers durch einen einzigen Schornstein hätten abgeführt werden können. Demgegenüber seien im Haupthaus O straße 5 Küche und Stube durch den mittigen Flur getrennt, so daß von Beginn an zwei Schornsteine nötig gewesen seien. Der durchlaufende, geräumige Flur habe offensichtlich vor allem eine repräsentative Funktion gehabt, die weiterhin durch die im ländlichen Bauwesen ganz unüblichen, zweiläufigen Geschoßtreppen unterstrichen werde. Ungewöhnlich sei auch die Existenz zweier ofenbeheizter Stuben, da sich das normale Bauernhaus in der Regel mit einer Stube im Erdgeschoß begnügt habe. Das Haupthaus weise darüber hinaus die höchst selten vorkommende Besonderheit auf, daß mit beträchtlichem Aufwand das 1. Dachgeschoß ausgebaut worden sei. Im Bereich der Baukonstruktion sei das Haupthaus durch die im 18. Jahrhundert entstehende sogenannte "Ingenieursbaukunst" beeinflußt worden. Es weise deutliche Verbesserungen gegenüber der traditionellen Bauweise auf. Die massive Ausführung des Erdgeschosses, die im regionalen ländlichen Wohnhausbau des ausgehenden 18. Jahrhunderts noch ganz ungebräuchlich gewesen sei, habe konstruktiven Schäden durch aufsteigende Feuchtigkeit vorgebeugt. Die Konstruktion einiger Decken als Dübelbalkendecken erlaubte höhere Lasten und gewährleistete eine wirksamere Wärmedämmung. Die Umfassung des ersten Dachgeschosses mit schräggestellten Fachwerkwänden statt üblicher Dachsparren erhöhe im übrigen den Wohnkomfort des Geschosses beträchtlich.
Aus diesen Feststellungen, die bis auf die Frage der früheren Verwendung des Hauses mit der Beurteilung des Landesamts für Denkmalpflege als Denkmalfachbehörde im Wesentlichen übereinstimmen, ergibt sich hinlänglich die baugeschichtliche Bedeutung des Haupthauses. Das Haupthaus ist in besonderer Weise geeignet, die Übernahme eines im adligen Bauwesen entwickelten Bautypus auf dörfliche Wohnhausbauten des ausgehenden 18. Jahrhunderts aufzuzeigen, und stellt aus diesem Grunde ein Zeugnis menschlicher Geschichte und Entwicklung (§ 1 Abs. 1 DSchG) dar.
Ob das Haupthaus darüber hinaus aus ortsgeschichtlichen oder städtebaulichen Gründen ein Kulturdenkmal ist, bedarf keiner Entscheidung.
Das Haupthaus ist auch denkmalwürdig. Die Denkmalwürdigkeit eines Gebäudes ist dann gegeben, wenn aus den in § 2 Abs. 1 DSchG genannten Gründen ein öffentliches Interesse an der Erhaltung besteht (siehe hierzu Hess. VGH, Urteil vom 08.06.1982 - 9 OE 58/79 -; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10.05.1988 - a.a.O.). Ein öffentliches Interesse an der Erhaltung setzt voraus, daß die Denkmalwürdigkeit entweder in das Bewußtsein der Bevölkerung oder eines breiten Kreises von Sachverständigen eingegangen ist (BVerwG, Urteil vom 24.06.1960, a.a.O.; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10.05.1988, a.a.O.). In diesem Sinne gilt das Tatbestandsmerkmal des öffentlichen Interesses als Korrektiv gegenüber Einzelinteressen und Gruppeninteressen, die auf einen geringeren oder weitergehenden Schutz von Sachen aus Gründen des Denkmalschutzes gerichtet sind (Hess. VGH, Urteil vom 28.11.1984, a.a.O.). Es dient der Ausgrenzung denkmalpflegerisch unbedeutender, nur aufgrund individueller Vorlieben für denkmalwürdig gehaltener Objekte (vgl. Baden-Württemberg, Urteil vom 10.05.1988, a.a.O.). Im Blick auf das konkrete Schutzobjekt bedarf es danach vorrangig einer Bewertung des Ranges seiner denkmalpflegerischen Bedeutung, wobei naturgemäß in erster Linie der Seltenheitswert ein öffentliches Interesse an der Erhaltung und mithin die Denkmalwürdigkeit begründen kann.
Das öffentliche Erhaltungsinteresse an dem Haupthaus wird nicht nur durch den Sachverständigen dokumentiert, der überzeugend ausgeführt hat, daß in der Denkmaltopographie des Kreises für den ländlichen Bereich - außerhalb der Stadt S - nur noch vier Gebäude des Typus, der dem Haupthaus entspreche, vorhanden seien. In H selbst sei der Bau einmalig. Auch die Denkmalfachbehörde und die Denkmalschutzbehörde gehen - wenn auch unter Annahme eines anderen Nutzungszwecks - von einem Erhaltungsinteresse aus. Schließlich war das Haupthaus bereits 1927 in das Buch "Der Kreis in Wort und Bild, Beiträge zur Kultur und Wirtschaftsgeschichte" aufgenommen worden, was seine Bedeutung unterstreicht.
Darüber hinaus ist im Zusammenhang mit dem öffentlichen Erhaltungsinteresse auch der Erhaltungszustand des Gebäudes von Bedeutung. Das öffentliche Erhaltungsinteresse wird regelmäßig dann entfallen, wenn das Gebäude in einem derart schlechten Zustand ist, daß es nicht unter Wahrung seiner Identität erhalten, sondern - sozusagen als Kopie des Originals - nur noch rekonstruiert werden kann (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10.05.1988, a.a.O.). Auch unter diesem Gesichtspunkt bestehen keine durchgreifenden Bedenken gegen die Denkmalwürdigkeit des Haupthauses. Nach den Feststellungen des Sachverständigen beeindruckt das Haus besonders durch den weitgehend unverfälscht erhaltenen Zustand der Entstehungszeit. An den Fassaden stellten nur die Vermauerung der beiden Fenster auf der Ostseite und der teilweise Ersatz der dortigen Haustüreinfassung einen störenden Eingriff aus neuerer Zeit dar. Die in der Raumaufteilung nachträglich vorgenommenen Veränderungen beschränkten sich auf die beiden Trennwände in den ehemaligen Stuben, die problemlos zu beseitigen seien. Die Rohbausubstanz des Inneren und des Dachwerkes sei bis auf den Fenstereinbruch in der Trennwand zwischen den beiden nördlichen Erdgeschoßräumen vollständig erhalten. Dies gelte auch für die besonderen bauhistorischen Seltenheitswert genießenden Vorgelege der ehemaligen Stubenöfen mitsamt dem dazugehörigen besteigbaren Schornstein, der noch bis unter die Dachfläche reiche. Auch hinsichtlich des Innenbaus seien noch Teile aus der Bauzeit vorhanden - Türen, Fenster sowie die gesamte Treppenanlage. In diesem Zusammenhang verweist der Sachverständige ferner auf den von der Klägerin vorgelegten Untersuchungsbericht der Firma aus dem Jahre 1989, der den recht guten Erhaltungsstand hervorhebe und grundsätzlich von einer Sanierungsfähigkeit des Gebäudes ausgehe. Inzwischen seien die Schäden zwar größer geworden, beschränkten sich aber augenscheinlich immer noch auf Teilbereiche, so daß bei einer behutsamen, bewußt nur reparierenden Sanierung genügend originale Substanz erhalten bliebe. Erforderlich sei allerdings ein baldiger Beginn der Sanierungsmaßnahmen, da sich der Pilzbefall einiger Bauteile kontinuierlich ausbreite. Auch während der Erläuterung seines Gutachtens im Termin zur mündlichen Verhandlung hat der Sachverständige nochmals dargelegt, daß er an verschiedenen Stellen des Haupthauses verschiedene Formen von Pilzbefall festgestellt habe. Obwohl er kein Bautechniker sei, könne er allerdings aufgrund seiner Erfahrungen als Bauhistoriker sagen, daß wesentliche Teile des Haupthauses intakt seien und das Gebäude in seiner Gesamtheit nicht gefährdet sei. Diesen überzeugenden Ausführungen ist die Klägerin nicht substantiiert entgegengetreten.
Die untere Denkmalschutzbehörde beim Beklagten hat auch zu Recht die Zustimmung zur Erteilung der Abbruchgenehmigung für das Haupthaus verweigert, weil ihr überwiegende Gründe des Gemeinwohls entgegenstehen. Gemäß § 16 Abs. 3 Satz 1 DSchG i.V.m. § 7 Abs. 3 Satz 2 2. Halbsatz DSchG soll die Zustimmung zur Veränderung eines Kulturdenkmals nur erteilt werden, wenn solche Gründe dem nicht entgegenstehen.
Die Genehmigungserteilung setzt mithin tatbestandlich voraus, daß überwiegende Gründe des Gemeinwohls der Veränderung des Kulturdenkmals nicht entgegenstehen. Dabei handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Die Frage, ob derartige überwiegende Gründe des Gemeinwohls nicht vorliegen, ist daher gerichtlich voll überprüfbar (vgl. Dörffeld/Viebrock, Hessisches Denkmalschutzrecht, 2. Aufl, Mainz 1991, Rdnr. 22). Überwiegende Gründe des Gemeinwohls stehen der Veränderung eines Kulturdenkmals entgegen, wenn das denkmalpflegerische Interesse am unveränderten Erhalt des Kulturdenkmals höher zu bewerten ist als andere Interessen, die für eine Veränderung sprechen. Bei diesen anderen Interessen kann es sich sowohl um solche privater als auch öffentlicher Natur handeln.
Das Gewicht der denkmalpflegerischen Interessen ist im wesentlichen danach zu bestimmen, inwieweit die beabsichtigte Maßnahme zu einer Beeinträchtigung des Kulturdenkmals führt. Fehlt es an einer derartigen Beeinträchtigung oder ist die zu befürchtende Beeinträchtigung des Kulturdenkmals geringer zu bewerten als die Interessen, die für eine Veränderung sprechen, stehen überwiegende Gründe des Gemeinwohls der Maßnahme nicht entgegen. Geht es um die Beseitigung eines Denkmals, sind die denkmalpflegerischen Interessen, da mit einer derartigen Maßnahme eine Zerstörung des Kulturdenkmals verbunden ist, besonders hoch einzustufen (vgl. hierzu auch Bay. VGH, Urteil vom 21.02.1985 - Nr. 26 B 80A.720 - BayVBl. 1986, 399). Ausnahmsweise kann etwas anderes gelten, wenn ein Baudenkmal aus ausschließlich objektbezogenen Gründen nicht erhaltungsfähig ist und deshalb ungeachtet des beantragten Abrisses aus anderen Gründen dem "Untergang geweiht ist" (vgl. Bay. VGH, Urteil vom 08.05.1989 - 14 B 88.02426 - NVwZ-RR 1990, 452). Weiterhin können die denkmalpflegerischen Interessen, die gegen die Beseitigung eines Kulturdenkmals sprechen, durch die mindere Bedeutung des Kulturdenkmals, insbesondere durch seinen geringen Seltenheitswert und seine eingeschränkte Erhaltungsfähigkeit, soweit beide nicht bereits die Denkmalwürdigkeit ausschließen (s. o.), relativiert werden.
Das denkmalpflegerische Interesse an dem unveränderten Bestand des Kulturdenkmals kann durch private Interessen, die für eine Veränderung sprechen, überwunden werden mit der Folge, daß überwiegende Gründe der Veränderung nicht entgegenstehen. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn aufgrund eines Veränderungsverbotes und damit einhergehender Nutzungsbeschränkungen eine sinnvolle privatnützige Verwendungsmöglichkeit für das Kulturdenkmal nicht mehr gegeben ist. Wenn ein Bauwerk nur noch Denkmal ist, bei dem jede wirtschaftlich sinnvolle Nutzung ausscheidet und der Eigentümer aufgrund der Versagung der Veränderungsgenehmigung gezwungen wäre, das Objekt ausschließlich im Interesse der Allgemeinheit am Denkmalschutz zu erhalten, ist die Genehmigung zu erteilen (vgl. hierzu auch OVG Rheinland- Pfalz, Beschluß vom 24.01.1991 - 1 A 10294/89 - DVBl. 1992, 47). Gegebenenfalls wäre im denkmalpflegerischen Interesse dann der Eigentümer bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 25 DSchG zu enteignen, um eine Erhaltung des Kulturdenkmals sicherstellen zu können.
Demgegenüber ist der Einwand des Eigentümers, die Verweigerung der Veränderungsgenehmigung bürde ihm unverhältnismäßig hohe Kosten auf, die sich bei einer zukünftigen Nutzung des Denkmals nicht amortisierten, grundsätzlich nicht geeignet, das denkmalpflegerische Interesse am unveränderten Bestand eines Kulturdenkmals zu überwinden. Das Denkmalschutzgesetz berücksichtigt das insoweit bestehende Eigentümerinteresse anderweitig. So ist gemäß § 11 Abs. 1 DSchG der Eigentümer nur verpflichtet, Kulturdenkmäler im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und pfleglich zu behandeln. Gemäß § 12 Abs. 2 DSchG können Eigentümer nur im Rahmen des Zumutbaren zur Erstattung der Kosten einer Ersatzvornahme herangezogen werden. Ferner sieht § 26 Abs. 1 DSchG für den Fall, daß Maßnahmen aufgrund des Denkmalschutzgesetzes eine Enteignung darstellen, einen Entschädigungsanspruch in Geld vor. Soweit eine entschädigungspflichtige eigentumsbeschränkende Maßnahme dazu führt, daß der Eigentümer das Eigentum nicht mehr wirtschaftlich zumutbar nutzen kann, kann er die Übernahme des Eigentums gegen angemessene Entschädigung verlangen. Hierbei handelt es sich um eine Bestimmung, die die Auswirkungen des Denkmalschutzes für die betroffenen Grundstückseigentümer aus Gründen der Verhältnismäßigkeit durch Gewährung einer finanziellen Entschädigung abmildern soll, um sie als mit Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG vereinbar ansehen zu können (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 24.06.1993 - 7 C 26.92 - UPR 1993, 384; BGH, Urteil vom 16.07.1993 - III ZR 60/92 - NJW 1993, 2605; Urteil vom 18.02.1993 - III ZR 20/92 - RdL 1993, 120; Urteil vom 17.12.1992 - III ZR 112/91 - NuR 1993, 494).
Die Bestimmung des § 26 Abs. 1 DSchG ist auch verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Sie verstößt insbesondere nicht gegen die Junktimklausel des Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG, wonach der Gesetzgeber dazu gezwungen ist, den Tatbestand der rechtlich zulässigen Enteignung genau festzulegen. Die Junktimklausel gilt nicht für Maßnahmen der Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerwG, Urteil vom 15.02.1990 - 4 C 47.83 - BVerwGE 84, 361 (366)), als welche sich die Regelungen des Denkmalschutzgesetzes grundsätzlich darstellen (vgl. BGH, Urteil vom 17.12.1992 - III ZR 112/91 - a.a.O.). Es ist unschädlich, daß § 26 Abs. 1 DSchG als Voraussetzung für einen Entschädigungsanspruch Maßnahmen verlangt, die eine Enteignung darstellen. Mit dieser Formulierung sind vor dem Hintergrund der dargelegten eigentumsrechtlichen Zuordnung der Beschränkungen des Denkmalschutzgesetzes zum Regelungsbereich des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG solche Wirkungen des Denkmalschutzgesetzes gemeint, die aus Gründen der Verhältnismäßigkeit ausgleichspflichtig sind, um vor Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Bestand haben zu können. Mit der Verwendung des Begriffs "eine Enteignung darstellen" knüpft § 26 Abs. 1 Satz 1 DSchG ersichtlich an das herkömmliche - vom Bundesverfassungsgericht mißbilligte (vgl. BVerfGE 79, 174 (192)) - Verständnis des Eigentumsgrundrechts an, das - unter Verkennung der Möglichkeit einer ausgleichspflichtigen Inhaltsbestimmung - alle Eigentumsbeschränkungen in den Bereich der entschädigungspflichtigen Enteignung im Sinne des Art. 14 Abs. 3 GG verwies, die sich nicht mehr als gemäß Art. 14 Abs. 2 GG entschädigungslose Inhalts- und Schrankenbestimmungen im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG deuten ließen. Daher ist es zulässig, den Begriff "eine Enteignung darstellen" so auszulegen, daß damit unverhältnismäßige Nutzungsbeschränkungen gemeint sind. Dies entspricht zur Vermeidung eines möglichen Verfassungsverstoßes auch dem Willen des Landesgesetzgebers. Denn in der Sache ist die Unterscheidung zwischen ausgleichspflichtigen und nicht ausgleichspflichtigen Inhaltsbestimmungen nach den Gesichtspunkten der Zumutbarkeit, des Vertrauensschutzes und einer hinreichenden Differenzierung zwischen den Grundeigentümern je nach Art und Schwere ihrer Belastung vorzunehmen. Dabei kann im wesentlichen auf die bisherige Rechtsprechung zur Abgrenzung zwischen entschädigungslos hinzunehmenden Nutzungsbeschränkungen und den (Ausnahmetatbeständen Tatbeständen einer entschädigungspflichtigen Enteignung zurückgegriffen werden. In dieser Rechtsprechung haben sich trotz mancher Unterschiede im Detail doch übereinstimmend zwei Fallgestaltungen herausgebildet, in denen die Grundstückseigentümer nicht dem Regelfall entsprechend auf die Sozialbindung des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 2 GG verwiesen werden können, nämlich zum einen der Eingriff in bereits verwirklichte Nutzungen und zum anderen der Ausschluß von Nutzungsmöglichkeiten, die sich nach Lage der Dinge objektiv anbieten oder sogar aufdrängen (vgl. BVerwG, Urteil vom 24.06.1993, a.a.O.; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11.10.1993 - 5 S 1266/92 - NuR 1994, 239 zu § 47 Abs. 2 Satz 1 NatSchG Baden-Württemberg).
Würde demgegenüber die wirtschaftliche Unvertretbarkeit der weiteren Erhaltung des Kulturdenkmals in unveränderter Form schon in die nach § 16 Abs. 3 Satz 1 DSchG vorzunehmende Abwägung zwischen den privaten Interessen, die für eine Veränderung sprechen, und dem denkmalpflegerischen Interesse am unveränderten Erhalt des Kulturdenkmals einfließen und wäre die wirtschaftliche Unzumutbarkeit geeignet, das Gemeinwohlinteresse zu überwinden, käme § 26 Abs. 1 DSchG im Bereich der Verweigerung von Veränderungsgenehmigungen nicht zur Anwendung.
Im Rahmen der Auslegung und Anwendung des § 16 Abs. 3 Satz 1 DSchG ist allerdings zu erwägen, ob gegebenenfalls das Interesse an der Vermeidung von Entschädigungsansprüchen nach § 26 Abs. 1 DSchG, die auf das beigeladene Land im Zusammenhang mit der Verweigerung einer denkmalschutzrechtlichen Veränderungsgenehmigung zukommen können, als ein öffentliches Interesse angesehen werden kann, das geeignet ist, das denkmalpflegerische Interesse an dem unveränderten Erhalt des Kulturdenkmals zu überwiegen, mit der Folge, daß überwiegende denkmalpflegerische Gründe der beantragten Veränderung nicht entgegenstehen (bejahend Dörffeldt/Viebrock, a.a.O., § 16 Rdnr. 27 a.E.). Für diese Auffassung spricht - wie bereits oben angeführt -, daß das denkmalpflegerische Interesse als Gemeinwohlgrund nicht nur von privaten Eigentümerinteressen überwogen werden kann, sondern auch durch andere öffentliche Interessen. Es kann im öffentlichen Interesse an dem sparsamen Umgang mit Steuergeldern liegen, den Abriß eines Kulturdenkmals zu genehmigen, wenn zu befürchten ist, daß für den Erhalt eines unbedeutenden Denkmals erhebliche Entschädigungsleistungen zu erbringen wären.
Nur wenn überwiegende Gründe des Gemeinwohls der beantragten Veränderung des Kulturdenkmals nicht entgegenstehen, soll nach § 16 Abs. 3 Satz 1 DSchG die Veränderungsgenehmigung erteilt werden. Dies bedeutet auf der Rechtsfolgenseite der Bestimmung, daß eine Veränderungsgenehmigung nicht erteilt werden darf - mithin zwingend zu versagen ist -, wenn das denkmalpflegerische Interesse am unveränderten Erhalt des Kulturdenkmals die öffentlichen und privaten Interessen, die für die Veränderung sprechen, überwiegt. Neben dem Wortlaut des Gesetzes (soll nur erteilt werden) spricht für diese Auslegung auch die allgemeine Aufgabenumschreibung des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege in § 1 Abs. 1 DSchG, wonach die Kulturdenkmäler als Quellen und Zeugnisse menschlicher Geschichte und Entwicklung nach Maßgabe des Denkmalschutzgesetzes zu schützen und zu erhalten sind.
Für den Fall, daß das denkmalpflegerische Interesse am unveränderten Erhalt des Kulturdenkmals die für die Veränderung streitenden Interessen nicht überwiegt, spricht vieles dafür, daß die Veränderungsgenehmigung nicht nur erteilt werden soll, sondern erteilt werden muß. Zunächst räumt eine "Soll-Vorschrift" der Behörde nicht schlechthin einen Ermessensspielraum ein mit der Folge, daß ein gegen die Behörde geltend gemachter Anspruch nur in Fällen der sogenannten Ermessensreduzierung auf Null bestände. "Soll-Vorschriften" gehören grundsätzlich zum "zwingenden" Recht, das strikt zu beachten ist und von dem abzuweichen im Regelfall keine Möglichkeit besteht (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 09.04.1984 - 11 UE 149/84 - NVwZ 1984, 802). Ihrer Art nach gibt eine "Soll-Vorschrift" der Behörde jedoch die Möglichkeit, in besonders begründeten Ausnahmefällen eine andere Entscheidung zu treffen (vgl. Kopp, Kommentar zum Verwaltungsverfahrensgesetz, 5. Aufl., München 1991, § 40 Rdnr. 11). Wenn überwiegende Gründe des Gemeinwohls der beabsichtigten Veränderung des Kulturdenkmals nicht entgegenstehen und im Rahmen der Subsumtion eines Sachverhalts unter den unbestimmten Rechtsbegriff "überwiegende Gründe des Gemeinwohls" - wie oben ausgeführt - alle rechtlich relevanten Gesichtspunkte geprüft werden, sind aber Ausnahmefälle schwerlich vorstellbar, in denen Raum für eine Ermessensentscheidung verbleibt, bei welcher schließlich wiederum darauf abzustellen wäre, ob der Veränderung des Kulturdenkmals denkmalpflegerische Interessen entgegenstehen. Gegen die Einräumung eines Versagungsermessens in Fällen, in denen überwiegende Gründe des Gemeinwohls der Veränderung nicht entgegenstehen, können im übrigen im Hinblick auf das grundgesetzlich geschützte Eigentum, zu dessen Inhalt auch das Recht zählt, bauliche Anlagen auf einem Grundstück zu beseitigen, Bedenken bestehen. Denn wenn die Denkmalschutzbehörde nach ihrem Ermessen darüber entscheiden darf, ob sie eine nach dem Tatbestand des § 16 Abs. 3 Satz 1 DSchG rechtlich unbedenkliche Veränderung an einem Kulturdenkmal genehmigt, ist - hier zumindest in Ausnahmefällen - die Erteilung der Genehmigung ebenso rechtmäßig wie deren Versagung. Inhalt und Schranken des Eigentums können sich dann entgegen Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nicht mehr schon aus dem Gesetz ergeben, sondern werden von der Behörde nach ihrem Ermessen bestimmt (vgl. insoweit zu § 35 Abs. 2 BBauG: BVerwG, Urteil vom 29.04.1964 - I C 30.62 - BVerwGE 18, 247).
Diese Frage bedarf hier jedoch keiner abschließenden Entscheidung, da überwiegende Gründe des Gemeinwohls in der Form des denkmalpflegerischen Erhaltungsinteresses, wie es in der Aufgabenbeschreibung des § 1 Abs. 1 DSchG genannt ist, der Erteilung der beantragten Abbruchgenehmigung entgegenstehen. Bei dem Haupthaus handelt es sich entsprechend den obigen Ausführungen um ein hochwertiges, seltenes und im übrigen erhaltungsfähiges Kulturdenkmal, das durch den Abriß unwiderbringlich vernichtet würde. Ein dieses denkmalpflegerische Interesse überwiegendes privates oder öffentliches Interesse an der Erteilung der Abbruchgenehmigung besteht nicht. Eine Wohnnutzung, wie sie früher von der Klägerin ausgeübt wurde, ist auch unter Erhaltung des Denkmals in Zukunft möglich. Soweit die Klägerin vorträgt, die denkmalgerechte Sanierung erfordere Aufwendungen, die nicht annähernd durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Haupthauses aufgewogen würden, ist dies - nach dem oben Gesagten - im Rahmen der Entscheidung nach § 16 Abs. 3 Satz 1 DSchG unerheblich. Dabei ist ergänzend hervorzuheben, daß - unterstellt, die Verweigerung der Abbruchgenehmigung stellt eine Nutzungsbeschränkung für die Klägerin dar, die ihr nur gegen eine Ausgleichszahlung nach § 26 Abs. 1 Satz 1 DSchG zugemutet werden kann, - über die Ausgleichszahlung nicht bereits in dem nutzungsbeschränkenden Verwaltungsakt selbst zu entscheiden ist (vgl. BGH, Urteil vom 17.12.1992, a.a.O.). Schließlich kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß das beigeladene Land aufgrund der Ablehnung der Abbruchgenehmigung gemäß § 26 Abs. 1 DSchG mit Entschädigungsansprüchen zu rechnen hat, die außer Verhältnis zum denkmalpflegerischen Wert des Objekts stehen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß allein die Vereitelung der Chance einer Werterhöhung des Grundstücks durch die Verweigerung der Abbruchgenehmigung noch keine unverhältnismäßige Eigentumsbindung darstellt, die durch Gewährung eines Entschädigungsanspruchs abgemildert werden müßte. Solange das Grundstück auch mit dem darauf befindlichen denkmalgeschützten Gebäude sinnvoll und rentabel genutzt werden kann, entstehen keine Entschädigungsansprüche. Dafür, daß dies hier der Fall ist, spricht die Tatsache, daß die Klägerin im Jahre 1989 für das Grundstück, dessen Veräußerung sie beabsichtigt, mit Haupthaus und Nebengebäuden einen Kaufpreis von 270.000,-- DM erzielen konnte. Selbst wenn man unterstellt, daß die auf dem Grundstück befindlichen Baulichkeiten, deren Abriß aus denkmalschutzrechtlichen Gründen verweigert wurde, den Verkehrswert mindern, hält sich diese Verkehrswertminderung im Rahmen der Sozialbindung und erscheint auch nicht als eine unverhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbestimmung. Dies gilt umso mehr, als der Beklagte sich nunmehr verpflichtet hat, die Abbruchgenehmigung für die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude mit Ausnahme des Haupthauses zu erteilen.
Nach alledem hat die untere Denkmalschutzbehörde des Beklagten die Zustimmung zum Abbruch des Haupthauses zu Recht verweigert, so daß die Klägerin gemäß § 70 Abs. 1 Satz 1 HBO 1993 keinen Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung für das Haupthaus hat.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 161 Abs. 2; 154 Abs. 1, Abs. 2; 154 Abs. 3 und 162 Abs. 3 VwGO.
Soweit der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist, ist gemäß § 161 Abs. 2 VwGO über die Kosten des Verfahrens nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Danach sind die Kosten des Verfahrens erster Instanz insoweit dem Beklagten aufzuerlegen. Es ist davon auszugehen, daß die Klägerin bereits zum Zeitpunkt der ablehnenden Entscheidung vom 07.11.1986 einen Rechtsanspruch auf die begehrte Abbruchgenehmigung für die auf dem Grundstück Offenbacher Landstraße 5 befindlichen Baulichkeiten mit Ausnahme des Haupthauses hatte. Hinsichtlich des unmittelbar an das Haupthaus angrenzenden Anbaus ergibt sich dies daraus, daß dieser Anbau erst im Jahre 1960 errichtet wurde und demgemäß ein eigener Denkmalwert nicht ersichtlich ist. Hinsichtlich der übrigen Nebengebäude und der Scheune ist davon auszugehen, daß an diesen Baulichkeiten wegen fehlender Erhaltungsfähigkeit bereits am 07.11.1986 kein denkmalpflegerisches Erhaltungsinteresse mehr bestanden hat. Die Klägerin hat schon im Widerspruch vom 22.10.1985 gegen die vorläufige Eintragung der Baulichkeiten auf ihrem Grundstück in das Denkmalbuch des Landes Hessen auf die Baufälligkeit der Scheune und der übrigen Nebengebäude hingewiesen. Mit Schriftsatz vom 03.05.1988 hat auch der Beigeladene die fehlende Erhaltungsfähigkeit eingeräumt. Es sprechen keinerlei Anhaltspunkte dafür, daß die fehlende Erhaltungsfähigkeit erst durch unterlassene Unterhaltungsmaßnahmen während des relativ kurzen Zeitraumes vom 07.11.1986 bis 03.05.1988 eingetreten ist. Da der Beigeladene im erstinstanzlichen Verfahren keinen Antrag gestellt hat, können ihm insoweit keine Kosten auferlegt werden (§ 154 Abs. 3 VwGO). Aufgrund der Antragstellung des Beigeladenen im Berufungsverfahren sind die in der zweiten Instanz hinsichtlich des erledigten Teils angefallenen Kosten dem Beklagten und dem Beigeladenen je zur Hälfte aufzuerlegen, da ihr Interesse an diesem Teil des Rechtsstreits etwa gleich hoch zu bewerten ist (§ 173 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1, Abs. 2 ZPO).
Hinsichtlich der für das Haupthaus beantragten Abbruchgenehmigung ist die Klägerin unterlegen. Insoweit hat sie die Kosten des gesamten Verfahrens zu tragen. Da der Beigeladene, der in erster Instanz keinen Antrag gestellt und sich mithin keinem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hat, insoweit nicht mit Kosten belastet wird, als er bezüglich des erledigten Teils des Verfahrens den Beklagten unterstützt hat, entspricht es auch nicht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen erster Instanz für den Teil für erstattungsfähig zu erklären (§§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO), mit dem die Klägerin unterlegen ist. Demgegenüber hat sich der Beigeladene im Berufungsverfahren durch die eigene Antragstellung einem Kostenrisiko ausgesetzt; deshalb entspricht es der Billigkeit, seine außergerichtlichen Kosten im Berufungsverfahren der insoweit unterliegenden Klägerin aufzuerlegen.
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References: § 8
 § 26
 § 92
 § 269
 § 164
 § 164
 § 75
 § 62
 § 7
 § 7
 § 16
 § 70
 § 6
 § 2
 § 2
 § 16
 § 7
 § 25
 § 11
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 § 26
 Art. 14
 § 26
 Art. 14
 Art. 14
 § 26
 Art. 14
 Art. 14
 § 26
 Art. 14
 Art. 14
 Art. 14
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 § 47
 § 16
 § 26
 § 16
 § 26
 § 16
 § 16
 § 1
 § 40
 § 16
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 § 35
 § 1
 § 16
 § 26
 § 26
 § 70
 § 161
 § 100