Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3973-PGP
Timestamp: 2019-02-16 18:20:31+00:00

Document:
3973-PGPRFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier3
BOI-RFPI-DECLA-10-20160706
Version en vigueur du 30/07/13 au 06/07/16
Version en vigueur du 12/09/12 au 30/07/13
2016-07-06T16:37:07.000+02:00
Afin d’alléger les obligations déclaratives des contribuables titulaires de revenus fonciers de faible montant, l’article 32 du code général des impôts (CGI) prévoit un régime d’imposition simplifié des revenus fonciers. Ce régime, dénommé en pratique « micro-foncier », est réservé aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 € et qui ne donnent pas en location des biens bénéficiant de certains régimes spéciaux.
Les imprimés n° 2042, n° 2044 et n° 2044-SPE sont accessibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr.
Remarque : Pour plus de précisions sur le régime réel d’imposition, il convient de se reporter au BOI-RFPI-DECLA-20.
Sur les conséquences de l'application du régime micro-foncier sur le calcul de la plus-value immobilière réalisée en cas de cession de l'immeuble, il convient de se reporter au IV-A-5-d § 280 et suivants du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20.
Le régime d’imposition simplifié prévu à l’article 32 du CGI s’applique de plein droit aux contribuables qui ne donnent pas en location des biens qui bénéficient de certains régimes spéciaux (cf. I-A § 30 à 80) et dont le revenu brut foncier total n’excède pas 15 000 € au titre de l’année d’imposition (cf. I-B § 90 à 130).
Le régime micro-foncier s’applique à l’ensemble des contribuables dont les revenus fonciers, directs ou indirects, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (cf. I-A-1 § 40 à 50), sous réserve de certaines exclusions expressément prévues par la loi (cf. I-A-2 § 60 à 80).
Sous réserve des cas d’exclusions énoncés aux I-A-2-a et b § 60 et 70, le régime micro-foncier s’applique aux contribuables qui perçoivent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers, en application de l'article 14 du CGI et de l'article 14 A du CGI.
- aux associés personnes physiques de sociétés dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l’article 8 du CGI (sociétés translucides) qui donnent en location des immeubles nus, non soumises à l’impôt sur les sociétés en raison de leur forme, de leur activité ou d’une option. Toutefois, l’associé doit être également propriétaire d’au moins un immeuble donné en location nue (cf. I-A-2-b § 70) ;
- monuments historiques et assimilés, qui procurent à leurs propriétaires des recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers et dont le déficit est imputé sur le revenu global, en application du premier alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI (CGI, art. 32, 2-a) ;
- immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (dispositif « Ancien Malraux » dans sa version applicable aux demandes de permis de construire ou aux déclarations de travaux déposées avant le 1er janvier 2009) au titre desquels est demandé le bénéfice des dispositions du b ter du 1° du I de l’article 31 du CGI ou de celles du deuxième alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI (CGI, art. 32, 2-b) ;
- logements au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction spécifique prévue au j (dispositif « Besson ancien ») du 1° du I de l’article 31 du CGI (CGI, art. 32, 2-c) ;
- logements au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction spécifique prévue au m (logements donnés en location dans le cadre d’une convention ANAH - dispositif « Borloo ancien ») du 1° du I de l’article 31 du CGI (CGI, art. 32, 2-f) ;
- immeubles pour lesquels est pratiquée la réduction d’impôt sur le revenu prévue à l’article 199 decies EA du CGI (réduction d’impôt en faveur de l’acquisition de logements faisant partie d’une résidence de tourisme dans certaines zones et qui font l’objet de travaux de réhabilitation) ou la réduction d’impôt prévue à l’article 199 decies F du CGI (réduction d’impôt en faveur des travaux réalisés dans les logements touristiques) [CGI, art. 199 decies EA et CGI, art. 199 decies F].
Remarque : La circonstance que le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt « Scellier » prévue à l'article 199 septvicies du CGI ou de la réduction d'impôt « Duflot » ou « Pinel » prévue à l'article 199 novovicies du CGI ne fait pas obstacle à l'application du régime d'imposition micro-foncier. Toutefois, lorsque le revenu net foncier est déterminé selon ce régime, les déductions spécifiques prévues en cas de location dans le secteur intermédiaire (« Scellier intermédiaire ») ou en zone de revitalisation rurale (« Scellier ZRR ») ne sont pas applicables. De même, la circonstance que le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt « Malraux » prévue à l'article 199 tervicies du CGI ne fait pas obstacle à l'application du régime d'imposition micro-foncier.
- parts de sociétés, autres que celles visées à l’article 1655 ter du CGI, qui donnent en location un immeuble visé au I-A-2-a § 60 et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l’article 8 du CGI (CGI, art. 32, 2-e) ;
- parts de sociétés, autres que celles visées à l’article 1655 ter du CGI, qui font l’objet de la déduction au titre de l’amortissement prévue à l’article 31 bis du CGI (« Robien SCPI » et « Borloo SCPI ») [CGI, art. 32, 2-e] ;
- parts de fonds de placement immobilier (FPI) mentionnés à l’article 239 nonies du CGI (« OPCI-FPI ») lorsque leur détenteur n’est pas propriétaire d’un immeuble donné en location nue (CGI, art. 32, 2-g). Dans ce cas en effet, le contribuable qui n’est imposé dans la catégorie des revenus fonciers qu’au titre des revenus tirés des parts de FPI, qui ne bénéficient pas de régimes spéciaux peut déclarer directement sa quote-part de revenu net sur la déclaration d’ensemble n° 2042 (CERFA n° 10330), accessible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr ;
- plus généralement, parts de sociétés, autres que celles visées à l'article 1655 ter du CGI, qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l’article 8 du CGI lorsque leur détenteur n’est pas propriétaire d’un immeuble donné en location nue (CGI, art. 32, 2-d). Dans ce cas en effet, le contribuable, qui n’est imposé dans la catégorie des revenus fonciers qu’au titre des revenus tirés des parts qui ne bénéficient pas de régimes spéciaux, peut déclarer directement sa quote-part de revenu net sur la déclaration d’ensemble n° 2042.
Le régime micro-foncier s’applique aux contribuables dont le revenu brut foncier total n’excède pas 15 000 € au titre de l’année d’imposition.
La limite de 15 000 € est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut foncier annuel perçu directement par l’ensemble des membres du foyer fiscal (cf. I-B-1 § 100 à 110), mais également de la quote-part de revenu brut annuel des sociétés dont l’un des membres du foyer fiscal est associé, à proportion de ses droits dans le bénéfice comptable (cf. I-B-2 § 120 à 130).
Pour les immeubles ou parties d’immeubles donnés en location, le revenu brut est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, y compris éventuellement les recettes accessoires. Ces recettes sont augmentées, le cas échéant, du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires. Les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles sont comprises dans le revenu brut. Il n’est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant (CGI, art. 29).
Pour les immeubles ou parties d’immeubles, autres que les logements, dont le propriétaire se réserve la jouissance, le revenu brut est constitué par le montant des loyers que ces biens pourraient produire s’ils étaient donnés en location (CGI, art. 30), majorés, s‘il y a lieu, des recettes accessoires.
Aucune correction n'est apportée au revenu brut. Lorsque le propriétaire-bailleur est redevable de la TVA, de plein droit ou sur option, la limite de 15 000 € doit être appréciée hors TVA (CGI, art. 33 quater).
Remarque : Pour plus de précisions sur la définition du revenu brut, il convient de se reporter au BOI-RFPI-BASE-10.
La limite de 15 000 € n’a pas à être appréciée prorata temporis.
Il en résulte que les contribuables pour lesquels le temps de location ou de jouissance de l’immeuble au cours de l’année civile est inférieur à 12 mois bénéficient du régime micro-foncier dès lors que leur revenu brut foncier n’excède pas 15 000 € au cours de l’année d’imposition.
La limite de 15 000 € est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut annuel de la société défini à l'article 29 du CGI et à l'article 30 du CGI à proportion des droits de l’associé dans les bénéfices comptables de la société. Il en est de même des porteurs de parts d’un fonds de placement immobilier mentionné à l’article 239 nonies du CGI pour la fraction de revenus distribués par le FPI définis à l'article 14 A du CGI (« OPCI-FPI »).
Exemple : Le propriétaire-bailleur qui perçoit 10 000 € par an de loyer en direct et qui est associé d’une société civile immobilière dont le revenu brut correspondant à ses droits est de 7 000 €, ne pourra pas bénéficier du régime micro-foncier même si le revenu net imposable déterminé par la société est inférieur à 5 000 €.
Pour la détermination du revenu foncier imposable, l’administration applique automatiquement sur le revenu brut déclaré par le contribuable (cf. II-A § 150) un abattement forfaitaire représentatif des charges (cf. II-B § 160) . Les déficits antérieurs restent imputables (cf. II-C § 170).
Le revenu brut à déclarer est déterminé de la même manière que pour l’appréciation de la limite de 15 000 €. Il tient compte non seulement des revenus bruts des immeubles que le contribuable donne en location directement ou dont il se réserve la jouissance (cf. I-B-1-a § 100), mais également de la quote-part de revenu brut de la société dont il est associé, à proportion de ses droits dans les bénéfices comptables (cf. I-B-2 § 120 et 130).
Cet abattement est réputé couvrir l'ensemble des charges de la propriété exposées pour l'acquisition ou la conservation du revenu foncier et, notamment, celles définies à l'article 31 du CGI. En conséquence, les contribuables qui relèvent du régime micro-foncier ne peuvent opérer à ce titre aucune déduction sur leur revenu brut.
Le contribuable imposé selon le régime micro-foncier ne peut, par construction, constater de déficits. Les déficits fonciers constatés antérieurement à l’application du régime micro-foncier et encore reportables au 1er janvier de la première année d’application, peuvent continuer à être imputés sur le revenu net foncier dans les conditions de droit commun (report sur les revenus de même nature des 10 années suivantes).
Dans certains cas, le régime micro-foncier cesse obligatoirement de s’appliquer (cf. III-A § 190 à 200). Les contribuables personnes physiques placés de plein droit sous le régime micro-foncier ont, sous certaines conditions, la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers (cf. III-B § 210 à 260).
- le revenu brut foncier excède 15 000 € ;
- l’une des causes d’exclusions mentionnées aux I-A-2-a et b § 60 et 70 survient (CGI, art. 32, 3).
Les revenus fonciers du foyer fiscal doivent alors être déterminés selon le régime réel d’imposition, qui devient applicable de plein droit. Une déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n° 10334) ou n° 2044-SPE (spéciale ; CERFA n° 10335), accessible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr, doit alors être déposée.
Les contribuables placés de plein droit sous le régime micro-foncier peuvent opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers (CGI, art. 32, 4). L’option est exercée pour une durée de trois ans.
Les imprimés n° 2042 et n° 2044 sont accessibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr.
Exemple : Le contribuable peut dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) de l’année N, accessible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr et souscrite en N+1, opter pour le régime réel d’imposition. Son option est valable pour l’imposition des revenus N à N+2.
L’option cesse de produire ses effets lorsque le contribuable sort du champ d’application du régime du micro-foncier c’est-à-dire en cas de survenance d’une cause d’exclusion de plein droit du régime micro-foncier (cf. I-A-2-a et b § 60 et 70) ou lorsque les recettes deviennent supérieures à 15 000 € (cf. I-B § 90 et suiv.).
En cas de cessation de la cause d’exclusion du régime du micro-foncier ou d’abaissement ultérieur des recettes dans la limite de 15 000 €, ce dernier redevient applicable de plein droit. Une nouvelle option pour le régime réel d’imposition est alors possible pour une durée de trois ans.
/bofip/3973-PGP

References: § 280
 § 30
 § 90
 § 40
 § 60
 § 60
 l'article 14
 l'article 14
 § 70
 art. 32
 art. 32
 art. 32
 art. 32
 art. 199
 art. 199
 l'article 199
 l'article 199
 l'article 199
 § 60
 art. 32
 art. 32
 art. 32
 l'article 1655
 art. 32
 § 100
 § 120
 art. 29
 art. 30
 art. 33
 l'article 29
 l'article 30
 l'article 14
 § 150
 § 160
 § 170
 § 100
 § 120
 l'article 31
 § 190
 § 210
 § 60
 art. 32
 art. 32
 § 60
 § 90