Source: https://svjt.se/svjt/2000/452
Timestamp: 2020-02-27 04:45:56+00:00

Document:
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? | SvJT
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice?
Av professor ANDERS VICTORIN
I artikeln diskuteras om företag som bostadshyresgäster har en avtalad rätt att utnyttja hyresrätten för att tillgodose sina egna behov som företag av bostäder och hur den rätten i så fall skall kunna göras gällande. Rättspraxis från hyresnämnderna och Svea hovrätt tyder på att en sådan utrycklig eller avtalad rätt inte beaktas i prövning där. I stället får sådana frågor prövas av allmänna domstolar. Därmed uppstår frågan om hur prövningen i de olika instanserna skall kunna samordnas. Artikeln förordar en lösning efter principer utvecklade i skiljedomsrätt. Vidare diskuteras frågor om optionsrätt till hyreslägenheter samt frågor om lägenhetshotell, det senare särskilt med hänsyn till besittningsskydd och hyresnivåer för företag som bostadshyresgäster.
Under senare år har lagstiftning och rättspraxis i fråga om företag som innehar bostäder, genom hyresrätt eller bostadsrätt, blivit mera restriktiv. Tanken tycks vara att ett företag eller en annan juridisk person inte kan ha något behov av en hyrd bostad, men att man i en förlängningstvist kan tillgodoräkna företaget behovet av bostad hos den fysiska person som faktiskt bor i bostaden. När det är fråga om bostadsrättslägenheter har man mera sett till det kooperativa inslaget — en juridisk person kan inte själv utöva bostadsrätten — samtidigt som man sett faran av att ett företag utnyttjar lägenheten som en sorts hotellrum för flera anställda eller närstående fysiska personer. På grund av detta får en juridisk person som förvärvar bostadsrätt alltid vägras medlemskap i föreningen, oavsett om stadgarna föreskriver att juridiska personer får vara medlemmar.
Detta har inneburit att företag har fått betydligt svårare att ordna bostäder för anställda eller andra med anknytning till företaget, t.ex. gästforskare vid en högskola. Delvis som en följd av detta har en ny typ av hyresvärdar etablerat sig på marknaden för korttidsuthyrning till företag. Det är fråga om lägenhetshotell där lägenheterna tillhandahålls möblerade och med viss service, men där hyran ligger avsevärt högre än för vanliga bostäder och där besittningsskyddet knappast aktualiseras. I det följande skall dessa och angränsande frågor diskuteras från hyresrättsliga utgångspunkter. Bostadsrättsfrågor skall inte mera diskuteras här.
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? 453
SvJT 2000 Företag som bostadshyresgäster 4532. Sammanfattning
En sammanfattning brukar sättas sist i en artikel. Nackdelen med detta är att artikeln för läsaren kan framstå som en bättre detektivroman — lösningen på gåtan kommer på sista sidan. (Visserligen är detta något som också kännetecknar de flesta rättsfallsreferat, men den tränade juristen vet här att han bör börja med slutet innan han tränger in i rättsfallets djupare mysterier. Men något sådant är knappast comme il faut när det gäller deckare och antagligen inte heller när det gäller artiklar i Svensk Juristtidning.) Med hänsyn till att det här är en komplicerad artikel bör läsaren dock ges en vägledning redan från början. I och med detta framstår behovet av en slutlig sammanfattning, där författaren eller hans alter ego (t.ex. Hercule Poirot) förklarar för läsaren vad som egentligen hänt och vad som läsaren missat när han brottats med text och undertext, som betydligt mindre.
Utgångspunkten är att företag som bostadshyresgäster har en sorts avtalad rätt att utnyttja hyresrätten för att tillgodose närstående fysiska personers bostadsbehov. Utgångspunkten är att även om ingenting sägs vid avtalsslutet så måste hyresvärden förstå att den juridiska personen som sådan inte har något behov av en bostad, utan behovet måste vara medelbart, dvs. avse en fysisk person. I detta bör ligga någon sorts medgivande från hyresvärden att lägenheten får användas för något sådant, annars är situationen obegriplig.
Men man kan också säga att den juridiska personen har ett behov av en bostad som ligger s.a.s. på ett annat plan än en fysisk persons. Ett företag behöver bostäder för att kunna rekrytera personal, en studentbostadsstiftelse behöver tillgång till bostäder för att kunna fullgöra sin uppgift osv. Men den fysiska personen har ett behov av bostad, av ett hem. I förlängningstvister avseende bostäder är det just detta behov och inget annat som anses skyddsvärt.
I nyare rättspraxis har emellertid domstolarna ansett att en hyresnämnd huvudsakligen har att beakta den fysiska personens behov av bostad, eftersom den juridiska personen som sådan knappast behöver en bostad. Vidare har det ansetts att en hyresnämnd i en förlängningstvist avseende en bostad inte får beakta avtalsbestämmelser som ger hyresgästen en rätt som går längre än besittningsskyddsreglerna i 12 kapitlet jordabalken (den s.k. hyreslagen).
Den fråga som uppkommer med anledning av detta är hur företagets rätt då skall kunna beaktas. Den följande diskussionen visar att hyresnämndens beslut inte har rättskraft med avseende på den kontraktsrättsliga frågan. Företaget är oförhindrat att föra fram frågan i en allmän domstol. Det viktiga är emellertid att få stopp på verkställigheten av hyresnämndens beslut, eftersom rätten till förlängning inte är så mycket värd om hyresgästen blir avhyst och lägenheten hyrs ut till någon annan. Diskussionen visar att möjligheterna att visa att hinder mot verkställigheten föreligger är ganska goda enligt reglerna
454 Anders Victorin SvJT 2000i 3:21 UB, i vart fall om det finns klara kontraktsbestämmelser. I andra fall kan saken vara mera oviss. Diskussionen visar dessutom att en allmän domstol knappast kan besluta om självständig inhibition om hyresnämndens beslut vunnit laga kraft och talan förs i domstolen om rätt till förlängning på grund av kontraktsbestämmelser.
Detta rättsläge kritiseras bl.a. utifrån Högsta domstolens rättspraxis i skiljedomsrätt. Det hade varit enklare och mera tillfredsställande att arbeta med villkorade beslut eller att vilandeförklara förfarandet i hyresnämnden till dess att den kontraktuella frågan klargörs. Det huvudsakliga problemet visar sig då gälla fall då företagets behov faktiskt beaktats av hyresnämnden — är det möjligt att särskilja dessa fall från de fall då en särskild kontraktsbestämmelse föreligger? Med anledning av den förda diskussionen tas två besläktade frågor upp. Den första gäller hur man skall se på situationen när företaget har en optionsrätt till ledigblivna lägenheter. Författaren gör gällande att en sådan optionsrätt bör gälla också i förhållande till en ondtroende förvärvare av fastigheten, trots att den inte faller under det sakrättsliga skydd som ges åt hyresavtal. Vidare bör en sådan optionsrätt ses som ett erkännande av behov av bostadslägenheter som diskuterats här ovan.
Den andra frågan gäller uppbyggnaden av en särskild marknad för lägenhetshotell. Författaren visar att de nuvarande reglerna om företag som bostadshyresgäster gör det möjligt att på ett enkelt sätt förhindra rätt till förlängning. Därmed blir inte heller bruksvärdesreglerna aktuella, eftersom dessa principiellt gäller vid förlängning eller villkorsändring av bostadshyresavtal. Detta skapar en sorts grå marknad emellan vanliga bostäder och hotell.
3. Besittningsskydd för företag vid förlängningstvister om bostadshyra
Den restriktiva inställningen till företag som bostadshyresgäster märks först och främst i behandlingen av frågan om besittningsskydd för juridiska personer. Problemet gäller i första hand hur man skall se på frågan om en juridisk person har ett skyddsvärt intresse eller ej vid den intresseavvägning som sker mellan hyresgäst och hyresvärd. Anses hyresgästen sakna skyddsvärt intresse kommer intresseavvägningen att utfalla till hyresvärdens förmån, även om hyresvärden endast har ett svagt sakligt skäl att vägra förlängning av avtalet.1 I rättsfallet RBD 11:88 gällde frågan om hur man skulle se på det skyddsvärda intresset hos en juridisk person som bostadshyresgäst. Hyresvärden hade sagt upp avtalet, bl.a. för ombyggnad. I lägenheten bodde en av hyresgästen deltidsanställd person. BD fann att man vid intresseavvägningen även bör beakta den anställdes behov. Detta var den anställdes enda lägenhet och BD ansåg att hyresvärden hade behövt erbjuda en ersättningslägenhet för att uppsägningen inte skulle
1 Bengtsson/Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt, 5 uppl. 1997 s. 62.
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? 455
SvJT 2000 Företag som bostadshyresgäster 455anses vara oskälig. Domstolen motiverade sitt ställningstagande på följande sätt:
Enligt vanligt språkbruk kan en juridisk person inte sägas ha ett hem. Besittningsskyddsreglerna gör emellertid inte någon skillnad mellan om hyresgästen är en fysisk eller en juridisk person. Båda slagen av hyresgäster kan således under de i nyssnämnda paragraf angivna förutsättningarna få hyresavtalet förlängt. Frågan gäller närmast vilka omständigheter som skall beaktas och vilken tyngd som vid intresseavvägningen skall tillmätas den juridiska personens intresse av att bevara hyresförhållandet. Hithörande frågor har knappast alls berörts i förarbetena till gällande lagstiftning. Vissa uttalanden som där gjorts synes emellertid förutsätta att man, i de fall då det av hyresavtalet eller på annat sätt framgår att avsikten varit att tillgodose exempelvis en anställds behov av bostad, skall vid intresseavvägningen beakta även detta behov. Vissa överväganden som gjordes vid tillkomsten av reglerna om s k blockuthyrning har sålunda uppenbarligen sin utgångspunkt i att förstahandshyresgästen — även när denne är en juridisk person — har ett reellt besittningsskydd, vilket gäller till förmån för den som, enligt syftet med upplåtelsen, har sin bostad i lägenheten (prop. 1983/84:137 s. 111, jfr även SOU 1966:14 s. 203). I RBD 1:90 hade ett aktiebolag efter konkurs lagt ner verksamheten. Det ansågs därför inte längre finnas något bostadsbehov och bolaget saknade därför skyddsvärt intresse. Intresset för den person som bodde i lägenheten kunde i det läget inte beaktas — det fanns inte någon anknytning till verksamheten som kunde åberopas. När det dessutom befanns att lägenheten inte tjänade som bostad åt någon, ansågs skyddsvärt intresse helt saknas. Lägenheten tjänade nämligen som övernattningslägenhet åt flera personer på ett sätt som stod hotellverksamhet nära.
Ett ytterligare exempel är rättsfallet RBD 1:81 där ett moderbolags intresse att tillhandahålla tjänstebostäder åt ett dotterbolag sågs som icke skyddsvärt.
I RBD 22:92 gällde frågan närmast om hyresvärden gått med på att upplåtelseändamålet ändrades så att inte endast anställda, utan också anhöriga till ägaren kunde hyra i andra hand. Efter en komplicerad diskussion om bevisningen fann Bostadsdomstolen att någon ändring inte skett:
Att [hyresvärden] accepterat att andra fick bo i lägenheten måste i första hand ses som ett medgivande för hyresgästen att tills vidare upplåta lägenheten i andra hand. Ett sådant medgivande kan när som helst återkallas. Det kan däremot inte anses visat att någon ändring av hyresavtalet kommit till stånd Bostadsdomstolen anser att beviskraven i denna del måste ställas högt med hänsyn till den inskränkning en sådan överenskommelse medför i fråga om värdens möjligheter att i framtiden disponera lägenheten enligt egna önskemål. Rättspraxis är emellertid inte entydig i dessa frågor. Ett annat sätt att se på saken är nämligen att det är naturligt att den juridiska personens behov av en uthyrningslägenhet beaktas i och för sig. Den hyres-
456 Anders Victorin SvJT 2000värd som hyr ut till en juridisk person måste anses ha accepterat att en uthyrning sker i andra hand, och att det är för detta ändamål som uthyrningen sker. Den juridiska personen som sådan har inte något behov av boende, men kan ha behov av tillgång till lägenheter för närstående fysiska personer. Ett sådant behov är inte medelbart utan gäller den juridiska personen själv.
I nyss citerade fall har man dock fäst störst avseende vid den fysiska personens behov och lagt detta till grund för intresseavvägningen. Den juridiska personens besittningsskydd gentemot hyresvärden gäller till förmån för den som enligt avtalet har sin bostad i lägenheten.2 I rättsfallet RBD 3:79 gällde däremot frågan om en studentstiftelse hade rätt till förlängning av förstahandskontrakt där lägenheterna uppläts i andra hand till studenter. Där ansågs stiftelsen ha behov av lägenheterna. Stiftelsens intresse vägde tyngre än fastighetsägarens. Ett annat fall som går i samma riktning är RBD 10:79. (Se även rättspraxis som Drangel hänvisar till i sin reservation i RBD 11:88.) Det är likväl att märka att man efter det sistnämnda fallet i vart fall inte refererat något fall liknande RBD 3:79 (jfr nedan).
I viss utsträckning har det alltså skett en praxisändring. Förklaringen ges i RBD 11:88. Domstolen har tagit fasta på vissa uttalanden som gjordes i samband med att blockuthyrning infördes: ”Vissa överväganden som gjordes vid tillkomsten av reglerna om s.k. blockuthyrning har sålunda uppenbarligen sin utgångspunkt i att förstahandshyresgästen — även när denne är en juridisk person — har ett reellt besittningsskydd, vilket gäller till förmån för den som, enligt syftet med upplåtelsen, har sin bostad i lägenheten (prop. 1983/84:137 s. 111, jfr även SOU 1966:14 s. 203).” Man kan ställa sig frågande till Bostadsdomstolens läsning av förarbetena. Uppenbarligen är blockuthyrning tillkommen bl.a. för att ge en god form för t.ex. studentbostadsstiftelsers förhyrning av s.k. insprängda lägenheter. Det skulle vara egendomligt om man då endast såg till den enskilde, för tillfället boende studentens bostadsbehov. Om ett blockuthyrningsavtal sägs upp bör väl det avgörande i förlängningsfrågan, där direkt besittningsskydd gäller, vara om t.ex. en studentbostadsstiftelse fortfarande har behov av lägenheterna för sin verksamhet, oavsett om en eller flera av dem tillfälligt inte är uthyrda, eller den student som för tillfället bebor en lägenhet är klar med sina studier och avser att flytta. Onekligen har Drangel (se ovan) rätt när han framhåller att uttrycken är vaga och inte betyder något lösryckta ur sitt sammanhang.3 I själva verket förefaller uttalandena gå i motsatt
2 RBD 11:88 och 13:91.3 Prop. 1983/84:137 s. 111 ger följande uttalanden om blockuthyrning: Lagen utgår från att ett hyresavtal normalt endast omfattar en bostadslägenhet. Emellertid förekommer det att en hyresgäst hyr ett eller flera bostadshus eller ett flertal bostadslägenheter i olika hus för att sedan själv hyra ut lägenheterna i andra hand. Detta förfarande brukar kallas blockuthyrning. Självfallet är fastighetsägaren vid blockuthyrning införstådd med att lägenheterna hyrs ut i andra hand. Som exem-
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? 457
SvJT 2000 Företag som bostadshyresgäster 457riktning, bl.a. eftersom hyresnämnden skall bedöma om det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning. Varför skulle inte detta seriösa behov vägas in i bedömningen om en förlängningstvist uppstår, särskilt som blockuthyraren givits ett direkt besittningsskydd? Också en läsning av SOU 1966:14 tycks leda till andra slutsatser än vad domstolen kommer fram till.4
pel på blockuthyrning kan nämnas att ett industriföretag eller en sjukvårdshuvudman hyr ett större antal lägenheter och i sin tur hyr ut lägenheterna till sina anställda. Det kan också vara en studentbostadsstiftelse som vidareupplåter lägenheterna till studenter. Såväl för hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen som mellan denne och andrahandshyresgästerna gäller f.n. hyreslagens tvingande regler om bostadslägenheter. Emellertid torde många gånger förhållandena vid blockuthyrning vara sådana, att en vidare avtalsfrihet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen är motiverad. Detta kan gälla sådana frågor som underhåll, indexreglering av hyran, uppsägningstid och villkorsändringar. I dessa och andra frågor kan parterna vara mer betjänta av att tillämpa de regler i hyreslagen som gäller för lokaler. Avtalsfriheten får emellertid inte utvidgas så långt, att den påverkar andrahandshyresgästernas rättsställning. Detta skulle kunna bli fallet om det direkta besittningsskyddet kunde avtalas bort vid blockuthyrning. Så länge förstahandshyresgästen vill bevara hyresförhållandet, tillgodoses andrahandshyresgästens intressen bäst av att ett direkt besittningsskydd gäller mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen. Det direkta besittningsskyddet för vidare med sig att bruksvärdereglerna gäller för hyressättningen. De nya bestämmelserna innebär att blockuthyrning anses föreligga om ett hyresavtal avser uthyrning av fler än 10 bostadslägenheter och avsikten är att hyresgästen skall hyra ut lägenheterna i andra hand. Vid blockuthyrning får parterna avtala om förbehåll som strider mot hyreslagens bestämmelser om bostadslägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av hyresavtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkor i samband med sådan förlängning. Möjligheten till blockuthyrning skulle kunna missbrukas av en mindre nogräknad hyresvärd. I stället för att upplåta lägenheterna direkt skulle nämligen en fastighetsägare i avsikt att undandra sig de tvingande reglerna i hyreslagen kunna upplåta samtliga lägenheter i fastigheten till någon honom närstående i form av blockuthyrning… För att motverka detta har i förevarande stycke även tagits in ett krav på hyresnämndsprövning. Hyresnämndens prövning skall främst avse att det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning, exempelvis för att tillgodoseen läroanstalts behov av studentbostäder…4 SOU 1966:14 innehåller följande uttalanden av intresse här (s. 203 f. och 205 f.): Om däremot en fastighetsägare uthyr lägenheten till arbetsgivaren och den senare i sin tur upplåter den till en hos honom anställd, måste en tvist om arbetsgivarens besittningsskydd gentemot fastighetsägaren bedömas enligt de allmänna grunder för besittningsskydd, som kan vara tillämpliga i den uppkomna situationen. Om arbetsgivarens kopplingsklausul i avtalet med den anställde är tidsbegränsad och gränsen ej passerats, synes arbetsgivaren böra påräkna ett normalt besittningsskydd, om det vid hans avtal med fastighetsägaren förutsatts att han skulle använda lägenheten för upplåtelse åt anställd och omständigheterna i övrigt ej föranleder att besittningsskyddet bryts. Gäller icke någon tidsgräns, måste förhållandena bedömas såsom vid uppsägning föranledd av underuthyrning. Härom hänvisas till närmast följande avsnitt. I fråga om en uppsägning på grund av att hyresgästen hyrt ut lägenheten i andra hand kan först framhållas, att samtycke till underuthyrning utan tidsgräns eller särskilda uttalanden normalt bör anses innebära att hyresvärden vid samtyckets lämnande ej anser sig ha anledning kräva att lägenheten friställes. Omvänt bör han, om han önskar bevara sin handlingsfrihet, angiva detta på lämpligt sätt i samband med samtycket, t.ex. genom en tidsgräns. Om behov under pågående underuthyrning uppkommer för hyresvärden att disponera över lägenheten, bör hans ställning vid en eventuell besittningsskyddstvist bli gynnsammare ju tidigare han kan underrätta hyresgästen om sina planer.
458 Anders Victorin SvJT 2000Man kanske kan säga att det gäller att inte övertolka rättsfallet RBD
11:88 och dess efterföljare — när allt kommer omkring säger rättsfallet inte mera än att man vid intresseavvägningen skall beakta även den fysiska personens behov av en bostad. Det som är tveksamt är om man skall lägga huvudsaklig vikt vid detta och i princip frånkänna den juridiska personen ett ”eget” behov. Men enligt författarens mening är innebörden i rättsfallet helt klar. Bostadsdomstolen har bestämt sig för att hålla fast vid den principiella utgångspunkten som gäller vid prövningen av förlängningstvister avseende bostadshyra, nämligen att hyresgästen måste ha ett skyddsvärt intresse och det kan endast avse behovet av ett hem. Därmed tar man avstånd från äldre rättspraxis och man tar också avstånd från de tankar som synbarligen ligger bakom införandet av regler om blockuthyrning.
Detta ställningstagande kommer tydligt fram i rättsläget när den fysiska personen saknar rätt till förlängning. Som Holmqvist framhåller i sin kommentar till hyreslagen, gäller att den juridiska personen saknar rätt till förlängning också i fall då den som bebor lägenheten saknar besittningsskydd gentemot honom.5 Enligt författarens mening är detta ett alltför inflexibelt sätt att se saken. Givetvis måste den juridiska personens behov vägas in på sätt som gjorts i tidigare praxis och som också, såvitt man kan förstå, bekräftats i reglerna om blockuthyrning.
Till detta kommer att det finns flera fall orefererade fall då en fysisk eller juridisk person, som hyrt ut i andra hand t.ex. till anställda ansetts ha ett skyddsvärt intresse (se t.ex. BD 101/1985 och 309/1990).
Man kan då fråga sig hur man skall se på saken om hyresvärden avtalsvis givit den juridiska personen ett eget besittningsskydd. Skulle hyresnämnden kunna ta upp den saken och lägga den till grund för ett beslut i förlängningsärendet? Övervägande skäl talar mot något sådant. Detta skall diskuteras i det följande.
4. Avtal om starkare besittningsskydd för företaget m.m.
Det kan ligga nära till hands att förmoda att avtal om bättre villkor än hyreslagens för hyresgästen skall accepteras utan större åthävor bland domstolar och hyresnämnder. Hyreslagens princip är att reglerna är tvingande till hyresgästens förmån om inte annat anges. Om hyresgästen lyckas förhandla fram bättre villkor finns väl inte anledning att göra annat än applådera. Så tycks emellertid inte vara fallet enligt en serie rättsfall, där f.d. Bostadsdomstolen och dess efterföljare inom Svea hovrätt sätter upp process- och materiellträttsliga hinder.
5 Hyreslagen, en kommentar, 5 uppl. s. 369, se vidare RBD 13:91, som han tydligen refererar. Det är dock svårt att förklara hur man skall se på en sådan regel, när en andrahandshyresgäst enligt nuvarande regler inte vinner besittningsskydd förrän hyresförhållandet varat mer än två år i följd, en tid som f.ö. nu föreslås förlängd till fyra år (SOU 1999:15)! Enligt författarens mening kan rättsfallet RBD 13:91 knappast vara vägledande efter ändringarna i 12:45 JB, som skedde 1993. Saken behöver övervägas på nytt.
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? 459
SvJT 2000 Företag som bostadshyresgäster 459Problemen börjar i rättspraxis som en diskussion om hyresnämndernas kompetens. I rättsfallet RBD 3:81 hade en hyresnämnd lämnat tillstånd till överlåtelse av hyresrätt enligt 34 § hyreslagen med hänsyn till en bestämmelse i hyreskontraktet som gav hyresgästen rätt att bl.a. överlåta lägenheten. Eftersom förutsättning för tillstånd enligt lagrummet saknades upphävdes nämndens beslut. Det hela hängde på att samboendet inte varit varaktigt i den mening som avses i 34 §. Bostadsdomstolen förklarar:
En hyresnämnd kan lämna bostadshyresgäst tillstånd att överlåta sin hyresrätt bara under de förutsättningar som anges i det förut angivna lagrummet. I förevarande fall har hyresnämnden emellertid grundat sitt medgivande på den omständigheten att Maria F:s hyreskontrakt innehåller en bestämmelse som enligt nämndens mening gett henne och därmed hennes dödsbo rätt att överlåta hyresrätten. På grund av vad som anförts skall på talan av [hyresvärden] hyresnämndens beslut i tillståndsfrågan upphävas. Skulle tvist råda mellan parterna om kontraktsbestämmelsens rätta innebörd, får tvisten prövas i annan ordning. Dödsboets intresse av att behålla hyresrätten för att — eventuellt efter en prövning av kontraktsbestämmelsens innebörd — kunna överlåta den till [en anhörig] får anses väga över [hyresvärdens] i målet redovisade intresse av att få den omtvistade lägenheten friställd. Hyresförhållandet bör därför inte upplösas nu. [Hyresvärdens] talan i förlängningsfrågan skall då ogillas. Rättsfallet måste betraktas som problematiskt. Det är frågan om en blandning av process- och materiellträttsliga utgångspunkter. Det kan i och för sig accepteras att Bostadsdomstolen når slutsatsen att det ligger utanför hyresnämndens kompetens att pröva innebörden i kontraktsbestämmelser, t.ex. om överlåtelserätt, något som kanske kan utläsas ur bestämmelserna i lagen om hyres- och arrendenämnder. Det är emellertid tydligt att Bostadsdomstolen inte själv vill gå in på en prövning av kontraktsbestämmelsens innebörd. Den ser dödsboets intresse att behålla hyresrätten, för att ”eventuellt efter en rättslig prövning av kontraktsbestämmelsens innebörd” kunna överlåta den, som ett av flera moment i intresseavvägningen, men vill själv inte göra denna bedömning.
Man kan hysa sympati för domstolens inställning. Ett annat ställningstagande hade varit oacceptabelt, eftersom det inneburit en bedömning av den kontraktuella rättigheten, något som kan innebära att man bortser från den eller tillmäter den en stark ställning. Ett sådant ställningstagande skulle kunna ses som att hyresnämnden tar upp rättigheten som en preliminärfråga (jfr nedan). I vilket fall som helst kan detta leda till problem vid bedömningen av omfattningen av beslutets rättskraft.
Senare rättspraxis går längre, men undanröjer också en del av den eventuella tveksamhet som gäller det nyss citerade fallet. I RBD 1:87 gällde frågan om en i hyreskontraktet intagen klausul av innehåll bl.a. att hyresgästen får överlåta lägenheten till sina barn skulle tillmätas någon särskild betydelse. Klausulen gav hyresgästen rätt att överlåta
460 Anders Victorin SvJT 2000kontraktet på något av sina båda barn om de var myndiga vid inflyttningen, samt dessutom hyra ut lägenheten i andra hand. Kontraktet hade ingåtts 1980 och hyresvärden ville bygga om huset och sade därför upp hyresgästen under 1985. Prövningen kom emellertid inte att gälla intresseavvägningen enligt ombyggnadsregeln i 12:46 JB, utan i stället frågan om det alls skulle bli någon intresseavvägning, beroende på om hyresgästens intresse var skyddsvärt eller ej. Bostadsdomstolen hade följande att säga i saken:
Vid prövning av en tvist om förlängning av hyresavtal är hyresnämnderna och bostadsdomstolen hänvisade till att tillämpa de normer som lagstiftningen uppställer för en sådan prövning, dvs. 12 kap. 47 § jordabalken. En klausul av den karaktär som åberopats i målet kan, i den del den innefattar förmåner som går utöver dem som lagstiftningen tillerkänner hyresgästen, därför inte tillmätas någon särskild betydelse. Avgörande för utgången i målet blir i stället vilket behov hyresgästen har av lägenheten. Bestämmelserna i 12 kap. jordabalken om bostadshyresgästers besittningsskydd syftar till att trygga hyresgästens besittning till hemmet och bostaden. N har själv aldrig haft sin bostad i lägenheten. N:s intresse av att behålla hyresrätten enbart för att tillgodose sina barns bostadsbehov är inte skyddsvärt enligt besittningsskyddsbestämmelserna, jfr rättsfallet RBD 1983:18. Besvären kan därför ej vinna bifall. Ett senare rättsfall bekräftar rättsläget. I RH 1996:103 gällde frågan ramarna för en förlängningstalan enligt besittningsskyddsreglerna för bostadshyra. Hyresgästen som inte bodde permanent i lägenheten sades upp med åberopande av generalklausulen i 12:46 JB. Hyresgästen hade, utan att kunna leda detta i bevis, påstått att det förelåg ett löfte från hyresvärden att lägenheten skulle få överlåtas till en son, eller att lägenheten hyrts för sonens räkning. Svea hovrätt konstaterade att den vid prövningen av förlängningstvisten var hänvisad till att tillämpa de normer som lagstiftaren uppställer för en sådan prövning. ”Ett sidoavtal med innebörd att en son i framtiden skulle ha rätt att hyra lägenheten innefattar en förmån som inte omfattas av det besittningsskydd som lagstiftaren tillerkänner hyresgästen och kan därför inte tillmätas någon särskild betydelse i målet.” — Såvitt man kan förstå menar Svea hovrätt med detta att domstolen inte alls beaktar den kontraktuella aspekten.
Det finns flera skäl till varför denna rättsutveckling gör iakttagaren bekymrad. För det första kan man fråga efter konsekvensen av dessa resonemang i förhållande till vad som gäller i fråga om företags innehav av en bostadslägenhet. Här tycks ju såväl företagets behov, reellt eller kontraktuellt, som den fysiska personens behov beaktas, även om nyare rättspraxis pekar på att bortse från företagets behov. Däremot vägrar domstolarna att beakta en fysisk persons reella eller kontraktuella behov att tillgodose t.ex. sina barns intressen. Att beakta den boendes eller barnets behov tycks inte komma ifråga.
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? 461
SvJT 2000 Företag som bostadshyresgäster 461För det andra måste man ställa frågan vilken skillnaden är emellan att beakta ett företags behov å ena sidan och att beakta en enskild individs kontraktuella rätt. Det ligger nämligen nära till hands att se beaktandet av företagets behov som en sorts kontraktuell rätt som går utöver hyreslagens skyddsbestämmelser — en sorts naturale negotii i situationen med ett företag som bostadshyresgäst. I och med att hyresvärden accepterar ett företag som bostadshyresgäst kan han nämligen sägas ha accepterat att en andrahandsuthyrning sker, åtminstone till en företaget närstående fysisk person. Man kan också se saken så att hyresvärden erkänner den juridiska personens behov av en lägenhet utöver ett vanligt bostadsbehov. I den mån detta sker får man anse att företaget tillförsäkrats en förmån som går utöver lagens regler, enligt vilka andrahandsuthyrning i princip är otillåten. Man får dessutom förmoda att för det mesta de närmare villkoren regleras mer eller mindre explicit — vem som skall vara andrahandshyresgäst, om flera personer skall få nyttja lägenheten, hur man skall förfara om en ny person skall vara andrahandshyresgäst osv. I så fall är det fråga om tillstånd till andrahandsuthyrning och skillnaden mellan fall då en fysisk person genom avtal ges tillstånd att hyra ut i andra hand, t.ex. till sina barn, är svår att se. För det tredje tycks åtminstone de två senare rättsfallen komma i strid med en huvudprincip inom hyresrätten, nämligen att lagstiftningen som nämnt är tvingande till hyresgästens fördel om inte annat anges. Det finns inte något som hindrar att hyresvärden går med på villkor som är förmånligare för hyresgästen än vad lagen stadgar. Och det måste självklart vara möjligt att komma överens om att hyresvärden inte får åberopa vissa skäl för att säga upp hyresgästen.
Bostadsdomstolens och Svea hovrätts inställning innebär emellertid också för det fjärde att klausuler om bättre villkor tydligen förlorar all betydelse i förlängningstvister. Såvitt man kan förstå kommer hyresnämndens eller (numera) Svea hovrätts beslut i förlängningstvisten att vinna rättskraft.6 På begäran av hyresvärden kan också beslutet innefatta ett åläggande för hyresgästen att flytta vid den tidpunkt lägenheten skall lämnas.7 Beslutet är m.a.o. en exekutionstitel.8 Utgångspunkten är att kronofogdemyndighetens beslut gäller omedelbart och att verkställigheten fortgår, även om beslutet överklagas, om inte något annat föreskrivs i utsökningsbalken eller domstol förordnar om inhibition (2:19 UB).
Men enligt 3:21 2 st. UB kan kronofogdemyndigheten pröva om hinder mot verkställighet föreligger. Beslutet i denna fråga kan överklagas till tingsrätt. Numera tillämpas ärendelagen i dessa frågor. Enligt 26 § 2 st. ärendelagen gäller att en domstol som skall pröva ett
6 Se t.ex. 22 § lagen om hyres- och arrendenämnder.7 Se 13 a § LAH.8 Jfr för hyresnämnd 3:20 UB.
462 Anders Victorin SvJT 2000överklagande får besluta att det överklagade beslutet tills vidare inte får verkställas och även i övrigt besluta tills vidare rörande saken.
Den argumentation som skall föras inför kronofogdemyndigheten och i tingsrätten är inte okomplicerad. Det gäller att övertyga om att en senare dom i kontraktsfrågan kan komma att medföra att hyresnämndens eller Svea hovrätts beslut i förlängningsfrågan kommer att sättas åsido på grund av avtalet. Eftersom målet i tingsrätten handläggs enligt ärendelagen kan det inte kumuleras med den talan som förs på grund av den kontraktuella förpliktelsen. Talan måste därför gå ut på att verkställighet inte får ske förrän det andra målet slutligt avgjorts. Om en sådan argumentation inte vinner gehör kommer hyresgästen av avhysas. Lägenheten kommer att hyras ut till någon annan och det blir inte meningsfullt att diskutera någon rätt för hyresgästen att få tillbaka lägenheten. I stället leder en framgång i talan i kontraktstvisten endast till att hyresgästen kan få skadestånd. I det följande skall dessa ganska bekymmersamma frågor diskuteras. Innan så sker måste vi emellertid ta itu med frågan om hyresnämnden skulle kunna rättskraftigt besluta i dessa frågor som preliminärfrågor.
5. Hyresnämndsbeslut i preliminärfrågor
När den nuvarande lagen om hyres- och arrendenämnder ändrades 1973 var det en viktig sak att ge hyresnämndernas beslut en ökad status. Det framstod som betydelsefullt att besluten skulle stå sig och inte kunna omintetgöras genom en senare domstolsprövning. Medlet för detta var att göra det möjligt för hyresnämnderna att rättskraftigt besluta i s.k. preliminärfrågor, dvs. frågor som hade ett omedelbart samband med förlängningsfrågan. Vilka dessa preliminärfrågor egentligen var klargjordes egentligen aldrig helt, men förarbetena nämner i fråga om förlängning av bostadshyresavtal frågor om uppsägningen skett i laga ordning eller annars är giltig och frågan om hyresrätten är förverkad.
Tydligast kommer detta till utryck i en ny bestämmelse i 12:51 2 st. JB, där det anges att, om ett hyresavtal förlängs, det mot hyresförhållandet inte får åberopas någon omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet. Innebörden av detta är att alla motargument rörande uppsägnings giltighet, att hyresrätten är förverkad m.m. blir prekluderade.9 Hyresvärden kan m.a.o. inte på nytt framföra argument som hyresnämnden kunnat ta upp som preliminärfrågor, oavsett om han faktiskt framfört dem eller om han kunnat framföra dem. Hyresavtalets förlängning står sig därför och en allmän domstol skall tydligtvis avvisa en talan av angiven innebörd. – Med hänsyn till inriktningen av denna artikel finns inte anledning att ytterligare upprätthålla sig vid denna regel.
Om det däremot är fråga om ett beslut där förlängning inte medgivits gäller den allmänna, samtidigt införda, regeln i 22 § lagen om hy-
9 NJA II 1973 s. 267 ff.
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? 463
SvJT 2000 Företag som bostadshyresgäster 463res- och arrendenämnder. I förarbetena anges att tanken är att rättskraftsregeln i 17:11 RB får anses äga motsvarande tillämpning beträffande den nya regeln. Rättspraxis m.m. avseende regeln i rättegångsbalken borde ge tillräcklig vägledning för regeln i lagen om hyresoch arrendenämnder. Föredragande statsrådet fortsätter:1 0
Den föreslagna rättskraftsregeln innebär att nämndens ställningstagande i frågan i rättskraftshänseende får samma verkan som om frågan i stället prövats av allmän domstol i domskälen. Ogillas exempelvis en förlängningstalan och klandras inte beslutet, är därmed således rättskraftigt avgjort att det hyresförhållande som tvisten avser skall upphöra vid hyrestidens utgång. En invändning från hyresgästens sida i en preliminärfråga, t.ex. att uppsägningen inte är giltig, prekluderas genom avgörandet. Detta gäller oberoende av om hyresgästen framställt invändningen i processen eller om han försummat att göra det. Detta torde stå helt i överensstämmelse med vad som kan anses gälla i fråga om tvistemålsdomens rättsverkan. Beträffande frågan om verkan av att hyresgästens förlängningstalan vinner bifall hänvisas till de föreslagna bestämmelserna i 12 kap. 51 § JB. Föredragande statsrådet hade också anledning att uttala sig i frågan om hur hyresnämnden borde förfara om en tvist i frågan om ett giltigt hyresavtal föreligger hänskjutits till allmän domstol samtidigt som en hyrestvist pågick inför hyresnämnden, där hyresvärden gjort invändning att ett giltigt hyresavtal inte föreligger. Det förelåg enligt föredraganden inte något hinder mot att en allmän domstol tog upp en sådan fråga. Han hade följande motivering:1 1 De båda tvisterna kan nämligen inte anses gälla samma fråga. I en sådan situation är det emellertid inte minst av processekonomiska skäl lämpligt att tvisten inför hyresnämnden förklaras vilande i avbidan på att det föreligger en laga kraft vunnen dom över den preliminära frågan. Skulle hyresnämnden dessförinnan meddela beslut, varigenom förlängningstalan bifalls, och lämnas beslutet oklandrat, får domstolen, om fastställelsetalan inte återkallas, ogilla käromålet under hänvisning till hyresnämndens oklandrade beslut och den av mig nyss förordade rättskraftsregeln i 12 kap. 51 § 2 st. JB. Skulle i den nyss beskrivna situationen hyresnämndens beslut klandras, sedan fastställelsetalan väckts men innan den har avgjorts, torde domstolen med hänsyn till att de båda tvisterna inte kan anses angå samma frågor inte kunna avvisa klandertalan med hänvisning till litispendens. Men föredraganden menade inte riktigt allvar med tanken att hyresnämndens beslut skall ha rättskraft i preliminärfrågor. Även om fastställelsetalan först anhängiggörs vid allmän domstol bör hyresnämnden kunna ta upp förlängningsfrågan. Den skall m.a.o. inte avvisas p.g.a. principerna om litispendens. Skälet är att hyresgästen genom att tvisten tas upp har rätt att bo kvar tills förlängningsfrågan avgjorts. ”I denna situation talar lika starka skäl som i det förut angivna fallet för att hyresnämnden låter förlängningsfrågan vila till dess att faststäl-
1 0 NJA II 1973 s. 310. 1 1 NJA II 1973 s. 310 f.
464 Anders Victorin SvJT 2000lelsetalan slutligt prövats”, fortsätter föredraganden.1 2 — Meningen med resonemanget måste vara att hyresnämnden skall inrätta sitt slutliga beslut med hänsynstagande till att den allmänna domstolens beslut i preliminärfrågan skall ha rättskraft i hyresnämnden.
Dessa frågor har tagits upp i tre rättsfall. I det första fallet, NJA 1980 s. 203, gällde frågan vilken verkan i rättskraftshänseende ett beslut om uppskov med avflyttning skulle ges. Hyresgästen hade invänt att uppsägningen var ogiltig. Eftersom det gällde en lokal kunde det inte bli tal om att tillämpa regeln i 12:51 2 st. JB — något beslut om förlängning kunde inte träffas. HD ansåg emellertid att hyresnämnden p.g.a. reglerna i 22 § lagen om arrende- och hyresnämnder genom beslutet om uppskov med avflyttning rättskraftigt hade avgjort att uppsägningen inte varit ogiltig eller eljest utan rättsverkan. Det var alltså här frågan om en bedömning av en s.k. preliminärfråga och just ett av de exempel på sådana som nämns i förarbetena.
I det andra fallet, NJA 1986 s. 187, var det också fråga om uppskov med avflyttning från en lokal. Hyresgästen gjorde gällande att parterna träffat muntlig överenskommelse om förlängning av hyresavtalet. Hyresnämnden hade i sitt beslut uttalat att nämnden inte funnit att något sådant avtal träffats, men beslöt om uppskov med avflyttningen. Här fann Högsta domstolen att frågan om ett avtal träffats inte blivit rättskraftigt avgjort genom hyresnämndens beslut. Högsta domstolens inställning bygger på att man bör iaktta restriktivitet i fråga om tilllämpningen av reglerna om s.k. preliminärfrågor. Det finns flera argument för detta. Högsta domstolen framhåller bl.a. att det förhållandet att vissa frågor rörande hyresavtal kan bli bedömda såväl av hyresnämnd som allmän domstol inte blivit allsidigt belysta i förarbetena. Dessutom finns det särskild anledning till en restriktiv tillämpning när det gäller uppskov med avflyttning, eftersom rättskraft tydligen bara inträder om en ansökan om uppskov bifalls, men inte om den avslås. Till slut kommer dock Högsta domstolen i svårigheter när det gäller att förklara varför den påstådda muntliga överenskommelsen inte var en s.k. preliminärfråga. Om nämligen ett sådant avtal träffats hade uppskovsfrågan förlorat sin betydelse. HD fortsätter:
Frågan huruvida ett sådant avtal träffats har därför visserligen haft ett nära samband med tvisten om uppskov med avflyttningen. Det påstådda förlägningsavtalet skulle emellertid ha ingåtts efter uppsägningen och förlängningen av hyresförhållandet skulle därför ha varit resultatet av en frivillig överenskommelse mellan parterna och inte berott på att det uppsagda hyresförhållandet kommit att bestå på grund av bestämmelse i lag eller i det gamla hyresavtalet. Frågan om förlängning avser således här, i motsats till i 1980 års fall, inte direkt det avtal som uppsägningen gällde. Med hänsyn härtill och till vad som i det föregående sagts om en restriktiv tillämpning av rättskraftsregleringen bör frågan om huruvida avtal träffats om förlängning av hyresavtalet inte anses ha blivit rättskraftigt avgjort [genom uppskovsbeslutet].
1 2 NJA II 1973 s. 311.
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? 465
SvJT 2000 Företag som bostadshyresgäster 465I rättsfallet NJA 1996 s. 433 bekräftas detta ståndpunktstagande. Hyresgästen hade invänt att lägenheten var upplåten med bostadsrätt. HD, som inte fann anledning att avvika från revisionssekreterarens betänkande, uttalade följande:
Frågan huruvida Erik F innehar ifrågavarande lokal med bostadsrätt och inte med hyresrätt har visserligen ett visst samband med tvisten om uppskov med avflyttning. Med hänsyn till den restriktivitet som skall iakttas vid tilllämpningen av rättskraftsregleringen kan emellertid frågan om lokalen innehas med bostadsrätt inte vara en sådan fråga som omfattas av rättskraften av hyresnämndens beslut om uppskov med avflyttningen. Vid sådant förhållande saknar HD anledning att uttala sig beträffande frågan om uppsägningen är ogiltig. Läsaren kanske kan dra slutsatsen att preliminärfrågor förmodligen endast är sådana som klart nämns i förarbetena, alltså frågan om uppsägningen är riktig eller om hyresrätten är förverkad och kanske några andra tämligen enkla frågor. Högsta domstolen böjer sig motvilligt för lagstiftaren på de punkter där klara anvisningar givits i förarbetena, men vägrar att gå längre. (På denna punkt avviker författarens tolkning av rättsfallen från Lars Heumans.13 Heuman diskuterar de förstnämnda fallen utifrån ståndpunkten att HD i det andra fallet är ute efter att begränsa prejudikatverkan av det första fallet. Men eftersom HD inte finner några större skillnader mellan fallen lyckas man därmed inte ”distinguish the case”. Heuman menar att därmed rättskraftsprincipen kommer att gälla alla preliminärfrågor avseende det ursprungliga hyresavtalet. Författaren anser emellertid att betoningen i rättsfallen ligger på en fortsatt restriktiv tolkning. Även om formuleringen i NJA 1986 s. 187 kanske är mindre lyckad är avsikten likväl att förklara att hyresnämndens beslut i preliminärfrågor skall ges rättskraft endast i klara fall, närmast med anslutning till uttalanden i förarbetena.) Det tycks också finnas överensstämmelse emellan Högsta domstolens och hyresnämndernas och Svea hovrätts sätt att se på preliminärfrågor, åtminstone efter RBD 11:88. Frågan om hyresgästen har en kontraktuell rätt som går utöver dem som anges i reglerna om förlängning kan inte tas upp som en preliminärfråga i hyresnämnden. Det bör i konsekvensens namn också innebära att någon preklusionsverkan inte inträder. Då återstår att undersöka genom vilken mekanism ett företag som bostadshyresgäst kan försöka få rätt när det förlorat förlängningstvisten.
Det som sägs i det följande gäller emellertid inte situationen att hyresnämnden beaktar företagets behov i förlängningstvisten, som bör bli fallet t.ex. när det gäller blockuthyrning, utan den situationen behandlas senare.
1 3 Högsta domstolens prejudikatnedbrytande verksamhet i Festskrift till Bolding, 1992 s. 224 ff.
466 Anders Victorin SvJT 20006. Hinder mot verkställighet, inhibition och rättskraft
6.1 Hinder mot verkställighet
Det finns en möjlighet för hyresgästen att få verkställigheten prövad redan hos kronofogdemyndigheten enligt reglerna i 3:21 2 st. UB. Enligt denna regel får verkställighet inte äga rum om exekutionssvaranden gör gällande att annat förhållande (än sådant som berörs i 1 st., alltså betalning, kvittning m.m.) som rör parternas mellanhavande utgör hinder mot verkställighet och invändningen inte kan lämnas utan avseende. Regeln åsyftar endast invändningar som rör det materiella rättsförhållandet mellan parterna.1 4 Invändningen skall beaktas om den gör verkställighetsfrågan så tvivelaktig att invändningen inte kan lämnas utan avseende. Bestämmelsen tar sikte på olika förhållanden, t.ex. att exekutionssökanden har beviljat svaranden anstånd med betalning, eller att parterna avtalat om kvittning.
Om emellertid mellanhavandet är oklart kan någon ståndpunkt inte tas i exekutiv ordning utan tvistefrågan bör bli föremål för domstols avgörande. Principiellt är det fråga om två olika typer av skäl. De faktiska förhållandena kan vara så ovissa att en prövning inte bör genomföras i verkställighetsärendet. I vissa fall kan även den rättsliga prövningen vara alltför vansklig för att verkställighet skall kunna beviljas.1 5 — Det sagda tycks innebära att också komplicerade rättsliga invändningar kan prövas i exekutiv ordning. Däremot kan bevissvårigheter och andra oklarheter göra prövningen omöjlig. Ett klart exempel på det förra är rättsfallet RH 1997:98.
Fallet gällde en invändning från en sambo att han hade rätt att överta hyresavtalet efter det att hans sambo — hyresgästen — efter en förlikning med hyresvärden avstått från hyresavtalet. Tvisten gällde om ett samboförhållande förelegat. Svea hovrätt fann att så var fallet och att därför hyresvärden försummat att enligt 47 § hyreslagen uppmana sambon att avflytta.
Omständigheterna var kanske något speciella. Process- och aktivitetsbördan låg på hyresvärden, medan sambon inte behövde göra någonting mer än sitta kvar i lägenheten. Å andra sidan måste man anse att sådana frågor som om det faktiskt förelegat ett samboförhållande är litet för mycket att pröva i ett mål enligt 3:21 UB. Samtidigt hade det skapat en omöjlig situation om inte en prövningsmöjlighet medgavs. Man kan jämföra med situationen att en tredje man invänder att utmätning inte kan medges därför att han har en särskild rätt i ett föremål.
Trots dessa invändningar ter sig inte det nyss citerade rättsfallet som anmärkningsvärt. I rättsfallet NJA 1981 s. 409 gällde frågan om ett nytt hyresförhållande uppkommit efter det att ett lagsökningsutslag meddelats av tingsrätten. Hyresvärden hade tagit emot betalning
14 Se vidare till det följande Walin, Gregow, Löfmarck, Utsökningsbalken, 3 uppl., 1999 s. 105 ff. 1 5 Prop. 1980/81:8 s. 789 ff.
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? 467
SvJT 2000 Företag som bostadshyresgäster 467av hyra, hyresgästen hade ånyo kommit i dröjsmål och hyresvärden hade lagsökt på nytt. Kronofogdemyndigheten prövade frågan och fann att hinder mot avhysning på grund av det första lagsökningsutslaget förelåg. HD kom till samma resultat.
Ett tredje fall NJA 1999 s. 210 gäller tillämpningen av 16:8 UB, som anger att en avhysning får genomföras även mot en tredje man som hindrar sökanden i utövningen av hans rätt, om det är uppenbart att tredje mannen saknar fog att motsätta sig verkställigheten. I fallet hade en andrahandshyresgäst hävdat att ett hyresförhållande uppkommit mellan henne och hyresvärden. Skälet var att fastighetsägaren under fem månader efter förstahandshyresförhållandets upphörande tagit emot hyra från andrahandshyresgästen, som dessutom bott där under fem år, utan att klargöra för henne att hon inte hade rätt att bo kvar i lägenheten. Det ansågs därför inte uppenbart att hyresgästen saknade fog för att motsätta sig verkställighet. — Här är visserligen prövningen enklare, det gäller endast att konstatera om det är uppenbart att tredje man saknar fog att motsätta sig verkställigheten, men frågor om passivitet och om ett hyresförhållande kan uppkomma på en sådan grund är likväl komplicerad och dessutom ganska kontroversiell. Likväl påminner Högsta domstolen i fallet om den principiella utgångspunkten att de faktiska förhållandena kan vara så ovissa att någon prövning inte lämpligen kan genomföras i verkställighetsärendet och att i vissa fall även den rättsliga prövningen kan vara alltför vansklig för att verkställighet skall kunna prövas. Frågan är hur man skall se på den aktuella frågeställningen, alltså kontraktuellt bestämt besittningsskydd i förhållande till lagfäst besittningsskydd, mot bakgrund av reglerna i 3:21 2 st. UB. Onekligen är det fråga om ett avtal mellan parterna, men bevissvårigheter m.m. kanske medför att saken bör ses som så komplicerad att den bör hänskjutas till domstolprövning. Något sådant bör innebära att invändningen inte skall beaktas i utsökningsärendet.1 6 De nämnda rättsfallen tyder dock på att man skall kunna ta upp och behandla också ganska komplicerade invändningar. Även om det finns en viss osäkerhet tyder alltså en hel del omständigheter på att också den här diskuterade frågan kan betraktas som hinder mot verkställighet, under förutsättning att omständigheterna kan styrkas. Så är säkerligen fallet om det föreligger ett klart avtal, men det är betydligt mera oklart hur man skall se på saken om något klart avtal inte finns, utan man får försöka dra slutsatser enbart av det faktum att en uthyrning skett till en juridisk person.
Nästa fråga som uppställer sig är om det ändå finns skäl för en domstol att meddela inhibitionsbeslut i frågan. Den inhibition det är fråga om här är alltså självständig. Tanken är att hyresgästen väcker talan i
1 6 Se t.ex. NJA 1946 s. 609.
468 Anders Victorin SvJT 2000tingsrätten med yrkande att hyresavtalet skall förlängas på grund av hans avtalade rätt, alltså den fråga som inte prövats i hyresnämnden. Frågan är då om tingsrätten kan meddela ett inhibitionsbeslut avseende verkställigheten av hyresnämndens beslut utan att verkställighetsbeslutet av kronofogden har ifrågasatts i den ordning som diskuterats i föregående avsnitt.
I och för sig skulle man kanske kunna mena att möjligheterna kanske är större här — om beslutet om verkställighet genomförs kan det få obehagliga konsekvenser för hyresgästen. Han blir vräkt och risken är som nämnt stor att lägenheten blir uthyrd till någon annan. I så fall blir möjligheterna för att hyresgästen de facto skall få förlängning i praktiken mycket små. Dessutom leder vräkning till skador och obehag i sig. Skaderekvisitet är det ena av de två materiella inhibitionsförutsättningarna. Det andra är ändringsrekvisitet — det måste framstå som sannolikt att beslutet kommer att ändras. I detta ligger en bedömning av förutsättningarna för att den som begär inhibition skall ha framgång med sin talan.1 7 En sådan bedömning måste ta sin utgångspunkt i det faktum att det materiella beslutet i hyresnämnden är felaktigt. Problemet ligger i att hyresnämndens beslut inte är felaktigt utifrån sina egna förutsättningar. Hyresnämnden anser att den inte kan beakta den kontraktuella frågan. Men härigenom blir beslutet materiellt felaktigt, därför att hela materialet inte beaktats; beslutet återspeglar inte verkligheten.1 8 I en inhibition måste man också göra en intresseavvägning mellan hyresvärdens behov att få lägenheten friställd så snart som möjligt och hyresgästens behov att få saken prövad och få materiellt rätt. Enligt författarens mening bör detta i och för sig inte erbjuda några större problem. I bedömningen av hyresvärdens intresse måste man lägga det faktum att han kontraktuellt är bunden av sitt löfte till hyresgästen — att han för en talan i hyresnämnden kan ses som en sorts löftesbrott, i varje fall i den mån han hoppas på att de säregna processförutsättningarna där skall ge honom en möjlighet att gå ifrån sitt löfte.
Detta resonemang lider emellertid av en allvarlig svaghet. Det förutsätter att en domstol kan meddela beslut om inhibition utan lagstöd. Såvitt man kan se saknas lagstöd. Övervägande skäl talar emellertid för att inhibition kräver lagstöd.1 9
6.3 Rättskraft
Man kan emellertid också ställa frågan om hyresnämndens beslut har begränsningar vad gäller rättskraften. Saken kan uttryckas så att man ställer frågan om invändningen att det finns en kontraktuell bundenhet för hyresvärden blivit prekluderad genom ett beslut av hyresnämnden. Enligt författarens mening kan detta inte vara fallet. Skälet
1 7 Se vidare härtill Eklund, Inhibition, ak.avh. 1998 särskilt avsnitt 2.3.3 och kap. 5.
1 8 Jfr Eklund a.a. s. 166.
1 9 Eklund a.a. s. 26 f.
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? 469
SvJT 2000 Företag som bostadshyresgäster 469till detta är att hyresnämnden som nämnt inte får beakta den kontraktuella invändningen vid sin prövning av fallet. Möjligtvis kan nämnden i någon mån väga in detta i intresseavvägningen mellan hyresvärd och hyresgäst enligt reglerna i hyreslagen, men beslutet får inte grundas på den kontraktuella bundenheten enbart, så att nämnden beslutar om förlängning enbart på denna grund. Detta innebär att rättskraften blir begränsad med hänsyn till domstolens sakliga kompetens.2 0 Därmed är hyresgästen inte på något sätt prekluderad från att framföra det kontraktuella elementet vid en allmän domstol.
6.4 Konklusion
Slutsatsen av det förda resonemanget är att en juridisk person som bostadshyresgäst har vissa möjligheter att förhindra verkställighet av ett beslut om avhysning av en hyresnämnd genom att hos kronofogdemyndigheten invända att han har en kontraktuell rätt som kan prövas i allmän domstol. Detta förutsätter emellertid att den juridiska personen kan styrka att en sådan rätt föreligger. Det finns också en grundläggande osäkerhet med hänsyn till hur komplicerade rättsliga frågor som kan beaktas av kronofogden.
7. Fall då hyresnämnden beaktar företagets behov
Det som sagts i det föregående tycks visa att de ovan framförda farhågorna kanske inte är så stora. Det förefaller troligt att man kan förmå kronofogdemyndigheten eller tingsrätten att besluta att det föreligger hinder mot verkställigheten av en hyresnämnds beslut eftersom det finns en avtalsmässig dimension, som inte beaktats av hyresnämnden. Den kontraktuella invändningen kan inte ses som prekluderad genom hyresnämndens beslut. Men man kan å andra sidan hysa invändningar mot detta sätt att ordna förhållandet mellan en specialdomstol och en allmän domstol. Borde det inte vara rimligare att hyresnämnden själv tar ställning i frågan om verkställighet? Ett fall då man kan hysa tvekan är när hyresnämnden faktiskt beaktat hyresgästens behov i förlängningsärendet, som ju faktiskt skett beträffande en del företag och studentbostadsstiftelser, som redovisats här ovan. Antag att hyresnämnden funnit att hyresgästen har ett beaktansvärt behov av lägenheten, men att hyresvärdens skäl har större tyngd, varför förlängning vägras. Skall man då säga att hyresnämnden tillmätt sig saklig kompetens också i avtalsfrågan, varför beslutet har rättskraft med verkan att hyresgästen är prekluderad från att framföra det argumentet i en talan inför allmän domstol? Man ställs här inför argumentet att det egentligen inte är fråga om ett beslut i en preliminärfråga, utan att det är fråga om en direkt tillämpning av reglerna om besittningsskydd.
2 0 Se vidare Lindblom, Om rättskraft m.m. vid ”fakultativa fora”, särskilt vid miljöskademål, Festskrift till Agell, 1994, s. 343 ff.
470 Anders Victorin SvJT 2000Men detta innebär att lika fall behandlas olika. För, som sagts här ovan, det faktum att ett företag är bostadshyresgäst bör innebära att den har tillstånd att hyra ut i andra hand och att hyresvärden mer eller mindre direkt erkänt att ett behov föreligger att disponera lägenheten m.m. Det är inte möjligt att göra åtskillnad mellan ett sådant fall och ett fall där en enskild person tillförsäkrat sig rätt att hyra ut i andra hand, att överlåta hyresrätten m.m., genom särskilda kontraktsklausuler. Enligt författarens mening måste detta innebära att ett företag som bostadshyresgäst alltid ges rätt att få frågan om sitt ”avtalade” besittningsskydd prövad i allmän domstol, oavsett om detta kommit till direkt uttryck i regler i kontraktet eller kan anses underförstått.
Till detta kommer ett annat bekymmer, nämligen om ett företag som saknar klara bestämmelser i hyresavtalet kan göra gällande att hinder mot verkställighet föreligger i avhysningsförfarandet hos kronofogdemyndigheten. Dels finns det problem med bevisningen — är det verkligen klart att avtal föreligger? Dels finns det problem med den rättsliga komplikationen — den ställda frågan är i högsta grad komplicerad. I enlighet med vad som sagts här ovan är bevisfrågan den kanske allvarligaste. Här kommer vi nära ett fall av deni de justice.
Den radikalaste lösningen på detta dilemma skulle kanske vara att utesluta hyresnämndsprövning i sådana fall helt och hållet. Men något sådant skulle förmodligen inte anses tillfredsställande, bl.a. med tanke på behandlingen av villkor för förlängningen. I stället gäller det att utforma en rationell ordning, där man tar hänsyn till att rättsförhållandet i dess helhet kan bedömas av skilda domstolar, vilkas beslut måste samordnas.
8. En lösning i skiljedomsrätt
Den situation som här föreligger innebär att hyresnämnden har att fatta beslut i en aspekt av rättsförhållandet mellan parterna, medan allmän domstol har att fatta beslut i en annan aspekt. Denna liknar starkt den som gäller när parterna har ett rättsförhållande som till viss del reglernas av skiljeavtal, medan allmän domstol är behörig i andra delar, s.k. partiellt täckande skiljeavtal.21 Vi har redan noterat att bostadsdomstolen i rättsfallet RBD 3:81 beslöt att inte upplösa hyresförhållandet med hänvisning till den kontraktuella rätt som hyresgästen hade. Detta kan ses som någorlunda liktydigt med att domstolen förklarar uppsägningstvisten vilande i avvaktan på att den kontraktuella frågan skall lösas. I praktiken innebär detta nämligen att, om hyresgästen skall ha framgång nästa gång en uppsägning sker, han måste visa att åtminstone talan väckts i den kontraktuella frågan.
21 Författaren vill framföra sin tacksamhet till professor Lars Heuman för värdefulla upplysningar i denna fråga. Det som sägs i det följande ansluter till hans arbete Svensk skiljemannarätt, 1999 s. 188 ff.
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? 471
SvJT 2000 Företag som bostadshyresgäster 471Innebörden av senare rättspraxis är emellertid att något sådant beslut inte träffas. Det finns inte skäl att förordna om uppskov, utan tvisten i hyresnämnden avgörs, fastän enbart på lagens regler.
Ett annat angreppssätt använde Högsta domstolen i det skiljedomsrättsliga fallet NJA 1982 s. 738. I målet hade käranden yrkat skadestånd mot svaranden för intrång i mönsterrätt. Svaranden invände att han p.g.a. ett licensavtal hade rätt att vidta de omtvistade åtgärderna. Svaranden åberopade vidare att licensavtalet upptog en skiljeklausul och att kärandens talan därför borde avvisas. Frågan som Högsta domstolen hade att ta ställning till gällde om åberopandet av skiljeklausulen borde föranleda att kärandens talan omedelbart avvisades eller om part borde föreläggas att inom viss tid visa att skiljeförfarandet inletts, och i så fall mot vilken av parterna föreläggandet borde riktas. Högsta domstolen resonerade på följande sätt:
Vid bedömande av frågan, vilka konsekvenser skiljeklausulen skulle ha för målets handläggning, är det emellertid väsentligt att hålla för ögonen att [käranden] inte i någon mån stöder sin talan på licensavtalet. Skiljeklausulen berör sålunda inte grunden för käromålet [utomobligatoriskt skadestånd] utan hänför sig enbart till [svarandens] invändning att licensavtalet givit [svaranden] rätt till de omtvistade åtgärderna. När räckvidden av en skiljeklausul är begränsad på sådant sätt, kan åberopandet av klausulen inte få leda till att käromålet omedelbart avvisas. Part skulle eljest kunna ställas inför valet att kanske alldeles i onödan inleda ett skiljeförfarande eller, om han väcker talan vid domstol, riskera avvisning av käromålet med därtill knutet ansvar för rättegångskostnader. För väckande av fullgörelsetalan uppställer lagen inte heller någon förutsättning som i detta fall har aktualitet. Det är i förevarande fall av främst processekonomiska skäl inte tänkbart, att domstolen skulle meddela ett avgörande som är villkorat av vad som kan följa av en senare meddelad skiljedom. Den möjlighet som återstår är att bereda part tillfälle att utverka en skiljedom innan vidare prövning av målet äger rum. Högsta domstolen bestämde sig till slut att ålägga käranden att visa att skiljeförfarande inletts. HD ansåg att tingsrätten borde ha förklarat målet vilande i avbidan på att skiljedom behörigen meddelats eller att sådana omständigheter inträffat som tyder på att skiljeavtalet skall anses förfallet och återförvisade målet till tingsrätten.
I det skiljedomsrättsliga fallet NJA 1973 s. 480 däremot valde Högsta domstolen att ge en villkorad dom. Omständigheterna var något säregna. Det var fråga om en patenttvist där käranden riktade talan mot svaranden om bättre rätt till ett patent. Käranden gjorde gällande att han gjort uppfinningen. Svaranden åberopade i första hand att det var han som gjort uppfinningen och i andra hand att han förvärvat uppfinningen genom avtal med käranden och en tredje part. Avtalet hade en skiljeklausul. Påståendet att käranden hade gjort uppfinningen kunde emellertid inte falla under skiljeavtalets tillämpning. HD fann att det ankom på tingsrätten att i målet bedöma vem av par-
472 Anders Victorin SvJT 2000terna som var uppfinnaren. Skulle vid domstillfället inte någon skiljedom föreligga i frågan om avtalet hade domstolen, om den skulle finna käranden vara uppfinnaren, endast att fastställa att käranden hade rätt till patentet i den mån svaranden inte enligt skiljedom skall anses ha förvärvat rätt till patentet.
Högsta domstolen anvisar alltså två olika metoder — vilandeförklaring i avvaktan på skiljedom och villkorad dom. Valet mellan de olika metoderna bestäms av processekonomiska aspekter, såvitt man kan förstå sedda ur parternas synvinkel. Ett sådant resonemang skulle mycket väl kunna föras också med avseende på tvister som delvis förs i tingsrätt, delvis i hyresnämnd. Här är inte platsen att ta närmare ställning till de processekonomiska aspekterna, men författaren har stark sympati för tanken att förlängningstvisten avgörs i hyresnämnden genom ett villkorat beslut, närmast på så sätt att hyresnämnden, om den finner att hyresvärdens intressen väger över, fattar beslut om att hyresförhållandet inte skall förlängas i den mån en domstolstvist inte leder till att hyresgästen skall ha rätt att bo kvar på grund av avtal. Fördelen med en villkorad dom är att rättskraftsproblematiken tas på allvar. Tydligen kan den villkorade domen inte verkställas förrän villkoret klarläggs. Såvitt man kan finna innehåller varken lagen om hyres- och arrendenämnder eller ärendelagen något hinder mot ett på detta sätt villkorat beslut. Processekonomiskt ter det sig enklare att låta hyresvärden först driva förlängningsfrågan vid den förhållandevis billiga hyresnämndsprocessen för att sedan låta hyresgästen bestämma om han vill väcka talan i den betydligt kostsammare processen vid allmän domstol. Om hyresgästen fördröjer saken har givetvis hyresvärden rätt att väcka talan vid tingsrätt, närmast som en negativ fastställelsetalan.
Att å andra sidan välja vägen med ett uppskov med handläggningen i hyresnämnden på ett mera formellt sätt måste innebära att hyresnämnden får fatta ett sådant beslut. Den måste också kunna ålägga någon part att visa att tingsrättsförfarandet inletts. I analogi med rättsfallet NJA 1982 s. 738 bör detta åläggande lämpligen riktas mot hyresvärden.
9. Löfte att hyra ut, optionsavtal m.m.
Ibland stöter man på fall då företaget har försökt försäkra sig om tillgång till lägenheter genom optionsavtal — fastighetsägaren skall erbjuda företaget att få hyra lediga lägenheter. Ibland sker uthyrningen direkt till anställda och andra som företaget anvisas, ibland står företaget som förstahandshyresgäst, och det är det senare fallet som skall observeras här.
Att sådana optionsavtal i och för sig är bindande är ställt utom tvivel. Principen klargjordes redan i rättsfallet NJA 1960 s. 619. Däremot torde det vara lika klart att de inte är att betrakta som hyresavtal och
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? 473
SvJT 2000 Företag som bostadshyresgäster 473därmed faller utanför det sakrättsliga skydd som ges för sådana avtal genom reglerna i jordabalken.
Man kan dock ha delade meningar om företaget till vars förmån ett sådant avtal gäller skall åtnjuta skydd i förhållande till en ondtroende förvärvare av fastigheten.2 2 Enligt författarens mening bör det dock ligga närmare till hands att anlägga ett fastighetsrättsligt perspektiv på sådana avtal och betrakta dem som bindande för en ondtroende förvärvare — sakligt sett finns inte någon anledning för förvärvaren att göra skillnad mellan ett sådant avtal och ett hyresavtal, som skyddas enbart genom god tro (t.ex. därför att det är muntligt eller tillträde inte skett). Givetvis är säljaren i förhållande till företaget skyldig att förbehålla ett sådant avtal gentemot köparen.
Resonemanget kan mera detaljerat utföras på följande sätt: När det gäller lös egendom är meningarna delade om sådana betingelser gäller mot ondtroende tredje man. HD har i rättspraxis skyddat panträtt i lösöre innan panthavaren fått panten i sin besittning mot en senare, ondtroende förvärvare (NJA 1924 s. 329, 1925 s. 80 och). Forssell har, med instämmande av Rodhe, antagit att varje obligatorisk rättighet skall gälla mot ondtroende successor. Karlgren å andra sidan anser att saken måste bedömas från fall till fall — sådana rättigheter kan vara av mycket disparat slag och ett sakrättsligt omsättningsskydd är ibland inte önskvärt från allmän synpunkt och där förbudet kunde gälla en mängd exemplar.2 3 Karlgren tar därvid sin utgångspunkt i rättsfallen NJA 1939 s. 592 och 1949 s. 645, som gällde frågan om dåvarande Radiotjänst var skyldig att respektera ett förbud på etiketten på grammofonskivor att uppspelning offentligt inte fick ske utan tillstånd från tillverkaren. Grammofonskivorna hade förvärvats av en handlare, och förbudet ansågs inte gälla, eftersom förvärvet inte villkorats av ett förbehåll av sådant innehåll.
Det som vi diskuterar är emellertid ett fastighetsförvärv. Det ligger då närmare till hands att dra analogier med reglerna i 4 kap. och 7 kap. JB. Utgångspunkten är enligt båda dessa kapitel att, om köparen är i ond tro, han inte kan åberopa rättsligt fel enligt 4:17 JB och blir bunden i förhållande bl.a. till en nyttjanderättshavare enligt 7:14 JB. Det måste också understrykas att till skillnad från vad som gäller grammofonskivefallen är det här inte fråga om egendom som sprids i ett stort antal exemplar. Vidare kan man knappast säga att en ondtrosregel i ett fall som detta inte skulle vara önskvärd från allmän synpunkt. Omsättningen av fast egendom skulle knappast försvåras av att en ondtroende förvärvare skulle vara skyldig att respektera en rättighet av detta slag. I själva verket talar det ”omoralsargument” som låg bakom införandet av ondtrosskydd för hyra av fast egendom snarast för att en optionsrätt av det slag som gäller här skall vara skyddad mot
22 Jfr Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, 5 uppl. s. 430 m. hänv.
23 Se vidare Håstad, a.st. m. hänvisningar.
474 Anders Victorin SvJT 2000en ondtroende förvärvare.2 4 Det bör tilläggas att enbart det förhållandet att en obligatorisk rättighet ges skydd mot en ondtroende förvärvare knappast gör den till en sakrätt, utan det är fråga om en betingelse som ges ett mycket begränsat skydd. Något allmänt skydd i förhållande till den förpliktades borgenärer är det inte fråga om.
Situationen blir mera komplicerad om det är fråga om ett förvärv av en bostadsrättsförening genom hembud. Allmänt gäller emellertid beträffande lös egendom att om det kan betraktas som otillbörligt att en person gör ett förvärv i ond tro och därefter avvisar bundenhet av förpliktelsen, han ändå bör vara bunden. Man kan ifrågasätta om inte en sådan situation föreligger vid en bostadsrättsförenings förvärv. Skälet till detta är nämligen att föreningens skäl till uppsägningen är att upplåta lägenheterna med bostadsrätt, något som står i strid med tankarna om skyddet för kvarboende hyresgäster och reglerna i 4:3 bostadsrättslagen.
Frånsett detta är avtalsmekanismerna vid hembud svåra att bedöma. Om vi antar att fastighetsägaren förhandlat fram ett avtal med en tredje part och att detta avtal sedan hembjuds bostadsrättsföreningen blir frågan hur ett sådant avtal skall tolkas. Om vi t.ex. antar att en bestämmelse är ofullständig eller oklar, skall då den tolkas som om det är fråga om ett vanligt köpeavtal, eller skall man ta hänsyn till att de parter som förhandlat fram avtalet var ense om dess innebörd? Antag t.ex. att en bestämmelse anger att köparen skall respektera förpliktelserna avseende ett företags optionsrätt sådant det är. Det visar sig sedan att föreningen uppfattar saken så att hyresgästerna skall vara av företaget anvisade fysiska personer, vilket också är innebörden i det ursprungliga optionsavtalet, men att detta numera tillämpas så att företaget står som förstahandshyresgäst. Det ligger i så fall nära till hands att utgå från att föreningen har en skyldighet att förhöra sig om innebörden av sådana bestämmelser, alltså en sorts undersökningsplikt med hänsyn till den speciella hembudssituationen. Man kan här jämföra med bestämmelserna i 5 § förköpslagen.
Slutligen skall nämnas att man kan se ett optionsavtal som ett avtalat erkännande av företagets behov av bostadslägenheter. Men om så är fallet ter sig rättspraxis i förlängningsmål som särskilt svårförståelig. För om ett sådant behov inte skall beaktas i ett förlängningsärende skall likväl optionsrätten vara giltig. Det betyder att så snart som fastighetsägaren med framgång sagt upp företaget skall samma lägenhet erbjudas företaget. En sådan motsättning bör rättsordningen inte tolerera.
10. Lägenhetshotell
Det faktum att företag behandlas på ett oförmånligt sätt på bostadshyresmarknaden har lett till svårigheter för företag att få tag på lägenhe-
2 4 Se Bengtsson/Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 5 uppl. s. 310 f.
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? 475
SvJT 2000 Företag som bostadshyresgäster 475ter för att användas för anställda, i varje fall när det är fråga om andrahandsuthyrning. Likväl finns ett reellt behov för företag att kunna disponera lägenheter för anställda och andra med anknytning till företaget under en begränsad, men inte helt kort tid. Om en person under sådana omständigheter skall delta i ett projektarbete eller undergå utbildning är hotell inte någon bra lösning. Dels är det orimligt dyrt, dels tillfredsställer det inte den enskildes anspråk på ett någorlunda normalt boende. I detta läge har en marknad bildats för entreprenörer som önskar tillgodose företagens berättigade önskemål. Naturligtvis är de omständigheter som här pekats på inte den enda orsaken. Framväxten av lägenhetshotell är en internationell trend, och har lika mycket att göra med att det är olämpligt att använda dyra hotell för längre vistelser, samtidigt som sådana vistelser blivit allt vanligare inom ett internationellt företagande.
Det är emellertid välkänt att lägenhetshotell har tillkommit i flera av våra storstäder med syfte att ge service till företagen. Avsikten med den följande framställningen är emellertid att visa på att möjligheterna för sådana entreprenörer att ta bra betalt och att undvika reglerna om bruksvärdehyra och besittningsskydd är goda. Den verkliga frågan är emellertid om det är en bra lösning att i praktiken utestänga företagen från den reguljära bostadshyresmarknaden för att i stället skapa en ny marknad för lägenheter någonstans mitt emellan hotell och vanligt boende. Här skall endast visas på hur det är möjligt att skapa en marknad där endast företagens betalningsvilja utgör begränsningsfaktorn.
I det följande kallas det uthyrande företaget för hyresvärdsbolaget och det förhyrande företaget för hyresgästbolaget.
10.1 Bruksvärdesprincipen
Reglerna om bruksvärdeshyra i 12:55 JB avser fallet att hyresgästen och hyresvärden tvistar om hyrans belopp. En sådan tvist kan uppstå i två fall, nämligen dels vid förlängning av avtalet, dels vid s.k. villkorsändring enligt 12:54 och 12:55 c JB. När det är fråga om en upplåtelse av en lägenhet för första gången (förstagångsupplåtelse) tillämpas emellertid inte bruksvärdesreglerna, utan utgångspunkten är att hyran kan sättas fritt.2 5 Oskäliga avtal kan dock som vanligt jämkas med stöd av 36 § AvtL. — När det finns en förhandlingsordning enligt reglerna i hyresförhandlingslagen kan dock hyrorna vid förstagångsupplåtelse regleras i en förhandlingsöverenskommelse.2 6 Att en förhandlingsordning skulle komma att gälla för det aktuella projektet framstår dock som mindre sannolikt.
Om upplåtelserna görs på perioder om t.ex. 1–6 månader kommer därför bruksvärdesreglerna inte att göra sig gällande. Det kan noteras
25 Se t.ex. Bengtsson/Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 5 uppl. s. 82.
26 Se Bengtsson/Victorin a.a. s. 133.
476 Anders Victorin SvJT 2000att, när det gäller tidsbestämda avtal, villkorsändring i princip inte kan ske under avtalstiden. Enligt bestämmelserna i 12:55 c 2 st. JB får nämligen ett beslut om villkorsändring i fråga om ett avtal på bestämd tid endast avse tiden efter det till vilken avtalet tidigast kunnat sägas upp. Undantag gäller för avtal på längre tid än ett år, men det är ju inte aktuellt här. Såvitt angår avtal för obestämd tid gäller å andra sidan enligt 1 st. av paragrafen att nya villkor inte får avse tiden innan 6 månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tilllämpas. Det sagda innebär att bruksvärdesprincipen inte torde bli något problem för majoriteten av de uthyrningar som kan bli aktuella. Först när förlängning eller villkorsändring blir aktuella kommer bruksvärdesreglerna in i bilden.
Om detta emellertid blir fallet uppkommer frågan hur bruksvärdesreglerna kan komma till användas. Den viktigaste faktorn är att en regelrätt tillämpning av bruksvärdereglerna förutsätter att man kan finna lägenheter som ”i grova drag” motsvarar prövningslägenheterna. Lägenheterna skall vara någorlunda lika när det gäller läge, standard, storlek, modernitetsgrad osv. När det gäller möblerade lägenheter kan det vara svårt att finna jämförelseobjekt. Antagligen kommer en bruksvärdeprövning att sluta med en ren skälighetsbedömning, där hyresvärdet av den i lägenheten förekommande utrustningen uppskattas.27 En sådan skälighetsbedömning kan dock förmodas utfalla oförmånligt för hyresvärdsbolaget och bör därför undvikas. P.g.a. reglerna om besittningsskydd kan man dock anta att hyresvärdsbolaget i de flesta fall slipper en tillämpning av bruksvärdereglerna. Se vidare nedan.
I anslutning till detta får också nämnas andrahandshyresgästens rätt till återbetalning av för mycket uppburen hyra enligt 12:55 d JB. Enligt författarens mening är det dock osannolikt att denna regel skulle komma till användning i relationen mellan ett företag och en anställd. Vi utgår då från att boendet sker i tjänsten och att företaget betalar kostnaderna, antingen genom att den anställde får traktamente eller genom att företaget direkt betalar kostnaderna utan att den anställde betalar något alls. — I det senare fallet blir upplåtelsen att betrakta som vederlagsfri, och i så fall föreligger inte ens ett hyresförhållande mellan företaget och den anställde.28 Under alla förhållanden är det här fråga om förhållandet mellan företaget och den anställde, medan hyresvärdsföretaget inte berörs.
10.2 Besittningsskyddsfrågan
Det är ganska självklart att den fysiska personen inte kan uppnå besittningsskydd gentemot hyresvärdsbolaget. Han står överhuvudtaget inte i avtalsförhållande till hyresvärdsbolaget. I betänkandet Hyresrätt
2 7 Jfr resonemanget i Bengtsson/Victorin a.a. s. 90 f.
2 8 Jfr Bengtsson/Victorin a.a. s. 34.
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? 477
SvJT 2000 Företag som bostadshyresgäster 4773 från 1981 (SOU 1981:77) föreslogs att en andrahandshyresgäst skulle ges rätt till ett förstahandskontrakt under vissa förutsättningar, bl.a. ett långvarigt hyresförhållande, men förslaget tillbakavisades. Det enda undantaget till detta finns uttryckt i bestämmelsen i 7:31 JB. Där det föreligger ett bulvanförhållande finns en möjlighet att ge andrahandshyresgästen rättigheter som om han hade ett förstahandskontrakt:
7:31 Om en fastighetsägare har upplåtit nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit arrende eller hyra gäller följande. Om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare, har arrendatorn och hyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren, som de skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit deras nyttjanderätt. Mera i förbigående kan också nämnas att den rättspraxis som utbildats av f.d. Bostadsdomstolen inte helt åsidosatts av bestämmelsen, som egentligen i förhållande till rättspraxis innebär lättnad i nyttjanderättshavarens bevisbörda. Men det torde, som sagt, inte bli aktuellt att överhuvudtaget tillämpa regler om bulvanförhållanden i detta fall. 29 Litet vid sidan av frågan kan påpekas att andrahandshyresgästen kan vinna besittningsskydd i förhållande till förstahandshyresgästen. Här gäller de förutsättningar som anges i 12:45 1 st. p 1 JB. Det är fråga om en andrahandsuthyrning av en bostadslägenhet i dess helhet. Då krävs som nämnt att hyresförhållandet skall ha varat längre än två år i följd för att besittningsskydd skall uppstå. Skulle detta trots allt ske och förstahandshyresgästen mister hyresrätten kan han bli skadeståndsskyldig i förhållande till andrahandshyresgästen (jfr NJA 1991 s. 419).
Helt kort skall observeras situationen om den fysiska personen är förstahandshyresgäst. En förstahandshyresgäst vinner besittningsskydd omedelbart när det är fråga om bostadshyra. Frågan är om hyresvärdsbolaget då kan bryta besittningsskyddet genom en uppsägning. Detta är en komplicerad fråga och skall inte utredas fullständigt här. Nämnas bör emellertid att besittningsskyddet enligt 12:46 JB avser skyddet för den egna bostaden. Övernattningslägenheter och liknande har ett svagare skydd. Hyresgästen bör därför ha rätt till förlängning så länge som han behöver lägenheten som bostad. När uppdraget är slutfört får man emellertid anta att hyresgästen återvänder till sin ordinarie stationeringsort. Då kan besittningsskyddet brytas. Man kan dock inte utesluta att man träffar på en person som byter till en annan arbetsgivare i samma ort och som gärna vill bo kvar. Det pro-
2 9 Se vidare Bengtsson/Victorin a.a. s. 78 f. m. hänv.
478 Anders Victorin SvJT 2000blemet kan kanske lösas genom ett besittningsskyddsavstående, men det skall inte diskuteras här.
Huvudfrågan är emellertid om ett hyresgästbolag kan vinna besittningsskydd mot hyresvärdsbolaget. Här hänvisas till vad som sagts i det föregående. Utgångspunkten är att en juridisk person inte åtnjuter besittningsskydd, eller endast ett svagt sådant när det gäller bostäder. Den juridiska personen har nämligen inte något eget behov av en bostad. I stället ser man främst till den fysiska personens, alltså till den boendes, behov. Paradoxalt nog medför denna utgångspunkt att man i realiteten kan avtala om besittningsskyddet. I detta läge hjälper inte det här ovan förda resonemanget, om rätt att få det ”avtalade” besittningsskyddet prövat vid allmän domstol, hyresgästen.
Så länge som den fysiska personen behöver lägenheten för sitt arbete och för sitt uppdrag kan nog därför hyresgästbolaget åberopa detta till sin fördel. Normalt skall detta inte utgöra något problem, eftersom det förutsätts vara fråga om korta perioder. Problem uppstår emellertid om hyresgästbolaget bestämmer sig för att förlänga eller t.o.m. permanenta stationeringen av sin anställde och därvid utnyttjar besittningsskyddet för att också få till stånd en bruksvärdering av hyran och få förmånligare villkor. Detta problem kan nalkas på flera olika sätt. Ett sådant sätt skall tas upp i det följande. Att rutinmässigt begära besittningsskyddsavstående vid uthyrning också till hyresgästbolag skulle vara omständligt och ineffektivt.
10.3 Avtalsfrågan
Den sista konkreta frågan gäller hur ett avtal mellan hyresvärdsbolaget och hyresgästbolaget skall utformas för att säkerställa att hyresgästbolaget inte erhåller bruksvärdehyra respektive besittningsskydd till lägenheten. Frågan förutsätter att det gäller en andrahandsuthyrning.
I det föregående har vissa frågor om hyresgästbolagets besittningsskydd diskuterats. Diskussionen bör emellertid fullföljas på en punkt. Inledningsvis bör påminnas om diskussionen om en juridisk persons ställning som innehavare av en bostadsrätt avseende bostad i en bostadsrättsförening. I den diskussionen gjorde författaren själv i samband med remisskrivande gällande att när en bostadsrättsförening beviljade en juridisk person medlemskap det förutsätts att den juridiska personen hade rätt att hyra ut lägenheten i andra hand, åtminstone till närstående ”fysiker”. Den uppfattningen delades emellertid inte av lagstiftaren, som menade att föreningen borde kunna ställa villkor för andrahandsuthyrningen och helst av allt förbjuda en juridisk person att bli medlem.30 Det har framgått här ovan att författaren inte delar lagstiftarens uppfattning i principfrågan, som i hyresrättsli-
30 Se vidare Melz/Victorin, Bostadsrätt, 3 uppl. 1996 s. 96 ff. m. hänvisningar bl.a. till bostadsrättslagens numera från hyreslagen avvikande regler när det gäller juridiska personers rätt till andrahandsuthyrning.
Företag som bostadshyresgäster — ett fall av deni de justice? 479
SvJT 2000 Företag som bostadshyresgäster 479ga förhållanden leder till orimliga resultat, vilket som diskuterats i det föregående. För den följande diskussionen är detta emellertid irrelevant. Vad som det här gäller är en avtalsreglering av rätten att hyra ut i andra hand med sikte på att undanröja ett eventuellt besittningsskydd för företaget.
Det viktiga är alltså att en juridisk person enligt de allmänna reglerna i 12:39 JB inte har rätt att utan hyresvärdens samtycke upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand. Hyresgästen har dock enligt 12:40 JB rätt att med hyresnämndens tillstånd upplåta lägenheten om han ”under viss tid inte har tillfälle att använda sin lägenhet”. Dessa senare rekvisit kan svårligen anpassas till juridiska personer (men, som antytts här ovan, har saken när det gäller bostadsrätt fått en avvikande lösning, se 7:11 BRL).
Detta något förvirrade rättsläge bör kunna utnyttjas av hyresvärdsbolaget så att hyresavtalet förenas med ett begränsat tillstånd till andrahandsuthyrning avseende en bestämd person och för en viss begränsad tid. Motivet till något sådant är i första hand att hyresvärdsbolaget vill förhindra att hyresgästbolaget börjar använda lägenheten som ett hotellrum för olika anställda, något som hyresvärdsbolaget är i sin fulla rätt till. Om avtalet innehåller formuleringar som här antytts det blir lättare för hyresvärdsbolaget att vinna en förlängningstvist. För det första är det en särskild uppsägningsgrund om hyresrätten är förverkad — i det här fallet p.g.a. överträdelse av reglerna om andrahandsuthyrning. (Särskilda överenskommelser kan dock inte prövas av hyresnämnden, den har som nämnt endast att pröva lagregler i en sådan här situation. I ett fall av denna art blir också distinktionen mellan tanken att en hyresnämnd inte prövar kontraktuellt besittningsskydd och att hyresnämnden prövar frågor om hyresrätten är förverkad mer eller mindre ohållbar. Ett påstående att hyresrätten är förverkad innebär tydligen att hyresnämnden skall pröva kontraktsbestämmelsen. Om en liknande kontraktklausul åberopas som argument för att rätt till förlängning föreligger får hyresnämnden inte pröva detta.) Men för det andra kommer intresseavvägningen enligt den s.k. generalklausulen (12:46 1 st. p. 10 JB) att påverkas av överenskommelser mellan parterna av detta slag.
10.4 Slutsatser
I den mån det ses som viktigt för hyresvärdsbolaget att undvika tilllämpning av reglerna om bruksvärdehyra och besittningsskydd i förhållande till fysiska personer kan man ge tillfredsställande besked. Men om hyresvärdsbolaget vill undvika att de nämnda reglerna också kommer att gälla i förhållande till ett hyresgästbolag bör hyresvärdsbolaget undvika att hyresgästbolag får använda vissa lägenheter under en sammanhängande tid för sina behov. (Man kan ju t.ex. tänka sig att några storföretag vill s.a.s. abonnera på vissa lägenheter.) Däremot är det ur här diskuterade aspekter ofarligt att ge ”garantier” att lä-
480 Anders Victorin SvJT 2000genheter skall vara tillgängliga vid olika tidpunkter. Sådana avtal ses som föravtal och medför inte de rättsverkningar som vi nu diskuterat. Detta är i grunden inte egendomligt, utan har att göra med principen att ett hyresavtal måste vara lokaliserat, dvs. avse en bestämd lägenhet, enligt de sakrättsliga och obligationsrättsliga principer som jordabalken omfattar.
SvJT 2000 s. 452

References: domstolen 
 Domstolen 
 Domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 § 2
 § 2
 domstolen 
 HD 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 HD 
 HD 
 domstolen 
 HD 
 HD 
 HD 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 domstolen 
 HD 
 domstolen 
 HD 
 domstolen 
 HD