Source: https://www.mieszkanie-i-wspolnota.pl/artykul/niedochowanie-wymogow-proceduralnych
Timestamp: 2019-11-22 05:00:23+00:00

Document:
Po kilku miesiącach ZUK (stary zarządca) stwierdził w piśmie do nas, że nie dopełniliśmy formalności i że winniśmy wypowiedzieć zarząd powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali w formie uchwały potwierdzonej notarialnie. ZUK powołuje się na to, że podczas sprzedaży pierwszych lokali taka umowa była sporządzona, oczywiście w dokumentacji wspólnoty jej nie ma. Brak też stosownych zapisów w księgach wieczystych wspólnoty mieszkaniowej. Nie ma zapisów o sposobie zarządzania ani w księdze wieczystej budynku, ani w księgach wieczystych poszczególnych lokali. Należy również nadmienić, że jedna z tych Wspólnot jest małą wspólnotą mieszkaniową i nie działa zgodnie z ustawą o własności lokali. Czy poprzedni zarządca może od nas żądać dostarczenia uchwały notarialnej wypowiadającej powierzony zarząd? Czy żądanie takie jest zasadne w świetle braku jakichkolwiek wpisów w księgach wieczystych? Czy w ogóle można dokonać operacji wynikającej z ustawy o własności lokali dla małej wspólnoty mieszkaniowej? Jest jeszcze kwestia terminu. Wspólnoty wypowiedziały umowy w formie uchwały wiele miesięcy temu i nie zostały przez nikogo zaskarżone. Czy może to mieć wpływ na całą sprawę?
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Z zarządem powierzonym najczęściej mamy do czynienia w przypadku nowych budynków oddawanych przez dewelopera, gdzie w umowie sprzedaży mieszkań dokonywany jest zapis o zarządzie, bardzo często w osobie dewelopera lub firmy powiązanej. Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną i to odmiennie niż przewiduje ustawa o własności lokali. Gdy nie uczynili tego, lecz jedynie powierzyli zarząd danej osobie, gospodaruje ona nieruchomością wspólną wedle przepisów ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21.01.2009 roku, sygn. akt III CZP 129/08 potwierdził, że przy zmianie zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, obowiązuje w tym zakresie tryb wskazany w art. 18 ust. 2a tej ustawy. W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałą protokołowaną przez notariusza, w ramach czynności przygotowawczych ko-
nieczne jest umówienie się na obsługę zebrania przez notariusza i pokrycie kosztów notarialnych. Należy zwrócić uwagę, że zebranie właścicieli lokali odbywające się w obecności notariusza niczym nie różni się od zwykłego zebrania. Notariusz przywołany na zebranie właścicieli lokali nie obejmuje na nim przewodnictwa. Rolą notariusza jest zaprotokołowanie przebiegu zebrania właścicieli lokali oraz podjętych na tym zebraniu uchwał. W tym celu notariusz będzie żądał przedstawienia mu porządku obrad, treści projektów uchwał, a podczas głosowania będzie nadzorował sprawdzenie tożsamości i wynik głosowania. W związku z zebraniami protokołowanymi przez notariusza wiele wspólnot mieszkaniowych boryka się z problemem sposobu podjęcia uchwały. W przypadku bowiem, gdy na zebraniu nie ma wystarczającej liczby właścicieli lokali, można resztę głosów dozbierać w drodze indywidualnego ich zbierania. Niestety, w przypadku zebrania protokołowanego przez notariusza podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów może być utrudnione. Możliwość dozbierania głosów jest w tej sytuacji kwestią sporną i dopóki nie doczekamy się orzecznictwa Sądu Najwyższego w tym zakresie, będzie to sprawa powodująca rozbieżne stanowiska.
Notariusz bowiem sporządza protokół z przebiegu zebrania i dla wielu notariuszy nie jest możliwe inne rozwiązanie niż odpowiednia frekwencja wśród właścicieli na zebraniu. W innym wypadku zaprotokołuje tylko to, co miało miejsce na zebraniu oraz wynik głosowania z zebrania. Na szczęście część notariuszy, mając na uwadze tryb podejmowania decyzji we wspólnocie mieszkaniowej, rozwiązuje ten problem, umieszczając w protokole zapis, że poinformowano go, że po zebraniu w trybie indywidualnego zbierania głosów oddano tyle a tyle głosów, w związku z czym uchwała została podjęta. Brak jasności co do prawidłowości zastosowania trybu indywidualnego zbierania głosów powoduje, że szukając notariusza do obsługi zebrania, trzeba poznać jego pogląd na ten temat i wybrać takiego, który sporządzi protokół obejmujący również głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Ponadto na składającego oświadczenie woli ustawodawca nakłada obowiązek doręczenia oświadczenia. Przepis art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Jeżeli własnoręczne doręczenie jest niemożliwe lub utrudnione, najwygodniej skorzystać w tym celu z usług poczty, bowiem taki sposób doręczenia będzie możliwie najprostszy do udowodnienia za pomocą pokwitowania odbioru. Pismo zawierające oświadczenie woli powinno być skierowane na adres zamieszkania osoby fizycznej lub adres siedziby osoby prawnej. Należy zwrócić uwagę, że ustawodawca nie nakłada na nadawcę obowiązku dopilnowania, czy adresat odebrał przesyłkę i zapoznał się z jej treścią. Wystarczy sama możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia. Oznacza to, że niepodjęcie przesyłki w terminie (przesyłka dwukrotnie awizowana) nie wpływa na skuteczność zawartego w przesyłce wypowiedzenia). W takim przypadku przesyłkę uważa się za doręczoną (wypowiedzenie będzie skuteczne). Proszę pamiętać, że zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego na składającym oświadczenie woli spoczywa obowiązek wykazania, że oświadczenie zostało jego adresatowi dostarczone.
W orzecznictw...
Problemy w garażu podziemnym

References: art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 61
 art. 6