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Condominio: Corte di Cassazione Sentenza 19939 del 2012 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà AbruzzoSupercondominioCorte di Cassazione, Sezione 2 Civile , 14 novembre 2012, n. 19939
Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile , 14 novembre 2012, n. 19939
in Supercondominio
Condominio, corte di cassazione, costituzione, supercondominio, tabelle millesimali
Quali sono i requisiti perché si costituisca un supercondominio? Quali le logiche conseguenze della sua esistenza?
sul ricorso 30046-2006 proposto da:
(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
COND VIA (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
avverso la sentenza n. 1637/2006 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 24/06/2006;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del controricorrente che ha chiesto l’inammissibilita’ del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso comunque infondato.
I coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) con atto di citazione del 9 novembre 2000 convenivano in giudizio, davanti al Tribunale di Milano, il Condominio di via (OMISSIS) per l’annullamento di due delibere condominiali assunte in data 10 ottobre 2000 e relative rispettivamente all’approvazione del consuntivo 1.7.1999/30.6.2000 e del preventivo 1.7.2000/30.6.2001 per mancato rispetto dei titoli di proprieta’ e comproprieta’ dei votanti e del rogito di acquisto della loro proprieta’, per contrasto con il regolamento condominiale e con gli articoli 1117 e 1123 c.c. per illegittimi addebiti di spese relative ai balconi, nonostante sul balcone attoreo non fosse stato eseguito alcun lavoro.
Gli attori chiedevano, altresi’, che in ordine al preventivo/consuntivo impugnato e ai futuri venisse disposto la presentazione separata per le parti comuni e per i singoli fabbricati con addebito delle spese soltanto dei fabbricati di competenza.
Si costituiva il Condominio di via (OMISSIS), contestando la fondatezza delle domande attoree ed in particolare rilevava che nella specie non si trattava di super condominio, ma di un unico comdominio composto da tre fabbricati separati e che il riparto delle spese era avvenuto in conformita’ alla legge e al regolamento condominiale.
Il Tribunale di Milano con sentenza n. 231 del 2004:
a) dava atto che la proposizione in corso di causa di motivi di impugnazione della delibera condominiali diversi da quelli originariamente dedotti costituiva domanda nuova determinativa di una mutatio libelli e quindi inammissibile, b) riteneva che le delibere di cui si dice avevano correttamente interpretato i riferimenti contenuti nel regolamento condominiale, che il Condominio (OMISSIS) integrava gli estremi di un condominio unico composto da tre fabbricati e non, invece, un supercondominio; c) corretto era l’addebito agli attori della spesa di lire 198.000 per la quota parte del costo del ponteggio installato per i lavori ai balconi; rigettava, pertanto, la domanda degli attori condannandoli alle spese giudiziali.
Avverso tale sentenza, proponevano appello i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) per diversi motivi. Essenzialmente gli attori appellanti insistevano nel sostenere che il Condominio (OMISSIS) integrava gli estremi di un supercondominio formato da tre edifici separati rispetto ai quali coesistevano comproprieta’ comuni a tutti i fabbricati e proprieta’ comuni a singoli fabbricati e, pertanto, al fabbricato dei ricorrenti non potevano essere addebitati costi di manutenzione inerenti agli altri due fabbricati, b) Deducevano che 1) era inammissibile ed illecito sommare tra di loro i millesimi in cui era suddivisa la comproprieta’ di fabbricati diversi ed i relativi voti come era avvenuto nella deliberazione impugnata. 2) che la somma di lire 198.000 non doveva essere addebitata agli attori appellanti perche’ il proprio balcone non necessitava di alcun intervento;
3) che neppure il ponteggio installato aveva riguardato l’intera facciata.
Si costituiva il Condominio di via (OMISSIS) per chiedere il rigetto dell’appello perche’ fondato su motivi infondati e su motivi di impugnazione delle delibere nuovi ed inammissibili.
La Corte di Appello di Milano con sentenza n. 1637 del 2006 rigettava l’appello confermando la sentenza impugnata e condannava gli appellanti alla rifusione delle spese giudiziali relative al grado di giudizio. Essenzialmente la Corte milanese: a) ha ritenuto corretta la decisione del Tribunale in merito all’inammissibilita’ dei motivi che erano stati introdotti nel corso di causa e dichiarava inammissibili anche quei motivi che gli appellanti avevano introdotto con l’atto di appello e con gli atti successivi h) ha riconfermato l’esclusione che il Condominio di cui si dice integrasse gli estremi di un super condominio.
La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta dai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) con ricorso affidato a cinque motivi, illustrati con memoria.
1.= Con il primo motivo i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) lamentano l’omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa un fatto controverso decisivo per il giudizio, nonche’ la violazione della normativa in tema di supercondominio e impugnazione della delibera di assemblea del 10 ottobre 2000. Secondo i ricorrenti avrebbe errato la Corte milanese nell’avere escluso che il Condominio di via (OMISSIS) fosse un Supercondominio dell’ex IACP di (OMISSIS) formato da tre condomini separati e singolarmente accatastati denominati Fabbricato (OMISSIS), Fabbricato (OMISSIS) e Fabbricato (OMISSIS) perche’ di fatto i tre fabbricati sono separati e autonomi considerato che solo alcune parti (cortile con le aiuole, il marciapiede e la strada interna nonche’ i locali di portineria) sono comuni a tutti i fabbricati, e la partecipazione a queste parti comuni e’ assegnata quale quota di millesimi a ciascun fabbricato (non invece alle singole unita’ immobiliari facenti parti dei singoli Edifici), mentre ciascun fabbricato e’ titolare di proprie parti comuni con millesimi di comproprieta’ assegnati dal rogito ad ogni unita’ immobiliare facente parte del singolo edificio. E di piu’, il regolamento condominiale in ogni suo capitolo individua il fabbricato/edificio come condominio fin dal titolo del Capitolo 1 articolo 3 “Parti dell’edificio di proprieta’ comune dei condomini”.
L’identificazione di un Supercondominio avrebbe dovuto comportare – sempre secondo i ricorrenti, che nelle delibere assembleari venissero considerate ai fini delle partecipazioni del voto, del calcolo delle maggioranze e della ripartizione delle spese separatamente le tabelle millesimali di ogni singolo fabbricato. Nel caso di specie, invece, l’amministratore, pur consapevole dell’esistenza di un Supercondominio, avrebbe convocato un’unica assemblea condominiale ponendo all’esame materie attinenti ai singoli fabbricati. Eppero’, scrivono i ricorrenti non avrebbe dovuto esistere il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi e agli impianti da parte di coloro che non ne hanno la titolarita’.
Va qui precisato: a) che per supercondominio s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralita’ di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una piu’ ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorieta’ con fabbricati. Ai fini della costituzione di un supercondominio, non e’ necessaria ne’ la manifestazione di volonta’ dell’originario costruttore, ne’ quella di tutti i proprietari delle unita’ immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si e’ detto che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 cod. civ.; b) che al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziche’ quella sulla comunione, in particolare: 1) al supercondominio: 1) si applicano le disposizioni dettate dall’articolo 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggiorante.
(Cass. 7286/06), fermo restando che – come ritiene la dottrina prevalente e la giurisprudenza anche di questa Corte – all’assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare (e quindi soggetti legittimati sono) tutti i singoli condomini sempre che l’eventuale regolamento non disponga diversamente.
2) Le delibere dell’assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessita’ di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass. 15476/01). In particolare, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: a). La prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso.
Per esempio, 400 millesimi all’edificio A, 320 all’edificio B e 280 all’edificio C. La seconda tabella e’ quella normale interna ad ogni edificio. Una volta stabilito che all’edificio A tocca il 40% della spesa, questo 40% sara’ suddiviso tra i suoi condomini in proporzione alla tabella millesimale interna a quel particolare edificio condominiale. 3) L’esistenza del supercondominio, costituendosi, questo, “ipso iure et facto” puo’ essere escluso o dal titolo o dal Regolamento condominiale.
1.2.= Ora, alla luce di questi principi emerge con chiarezza che la situazione immobiliare oggetto della presente causa, costituita da tre separati e autonomi edifici e aventi in comune alcuni impianti e servizi salvo che diversamente risulti dal titolo sia riconducibile alla figura del supercondominio. Ne’ tale identita’ e’ stata esclusa dal titolo o dal Regolamento condominiale ne’ Ha una valida deliberazione assembleare. Insufficienti in tal senso sono i dati che la Corte milanese ha posto a fondamento dell’esclusione del Supercondominio perche’ generici e, comunque, parziali. A ben vedere, non integrano gli estremi di una volonta’ dei proprietari dei singoli appartamenti dei singoli edifici di escludere il Supercondominio: a) le indicazioni che provengono dalla prima assemblea che dichiarava di costituire il Condominio b) la titolazione che si ritrova nel Regolamento condominiale: Regolamento di condominio di via (OMISSIS), perche’ entrambi queste indicazioni possono coesistere con l’esistenza del Supercondominio. Piuttosto, costituendosi il supercondominio “ipso iure et facto” era necessario che il Regolamento cui fanno riferimento la Corte milanese e i ricorrenti contenesse un’esplicita esclusione, che nel caso concreto non e’ esplicata.
Pertanto, la Corte milanese ha mancato di tener conto della situazione di fatto, cosi’ come veniva rappresentata e, cioe’, quella di tre fabbricati autonomi, aventi in comune alcuni beni e servizi e, di trarre le dovute conseguenze, anche sul piano del diritto da applicare, in ordine alla validita’ dell’assemblea e alla partecipazione degli aventi diritto, nonche’ in ordine al calcolo delle maggioranze e della ripartizione delle spese, tenendo presente che le materie relative ai singoli fabbricati non avrebbero potuto e dovuto essere trattati dall’assemblea del supercondominio ove si registra la partecipazione anche dei proprietari degli altri edifici.
2= Con l’accoglimento del primo motivo di ricorso rimangono assorbiti gli altri e cioe’:
a) il secondo motivo con il quale i ricorrenti hanno denunciato la nullita’ della sentenza di secondo grado per carente e/o omessa motivazione in punto di emendatio libelli. Secondo i ricorrenti la Corte milanese non avrebbe correttamente applicato la normativa di cui agli articoli 1453, 1460 e 1223 cod. civ. in tema di prestazioni corrispettive e, conseguentemente, avrebbe violato il principio secondo cui in materia condominiale i singoli condomini pagano le spese condominiali, solo se effettivamente sostenute a proprio favore. Nel caso in esame, specificano i ricorrenti, l’importo di lire 198.000 non era dovuto dagli stessi perche’ l’impresa, cui era stato affidato l’incarico di controllare i singoli balconi e di procedere alla necessaria manutenzione se necessaria, non aveva svolto alcuna manutenzione a carico dei balconi di pertinenza degli stessi attuali ricorrenti, ne’ aveva eseguito un preventivo controllo.
b) il terzo motivo con il quale i ricorrenti hanno lamentato l’omessa e contraddittoria motivazione su un fatto controverso decisivo per il giudizio.
Avrebbe errato la Corte milanese, secondo i ricorrenti, nell’aver confermato la sentenza di primo grado laddove aveva accertato che gli attori (attuali ricorrenti) in corso di causa avevano introdotto nuovi motivi di impugnazione della delibera condominiale diversi da quelli originariamente dedotti, determinando una mutatio libelli, perche’ tale conferma non sarebbe sufficientemente, o addirittura non sarebbe, motivata. Piuttosto, ritengono i ricorrenti avrebbe errato il Tribunale e, successivamente (confermando la sentenza di primo grado sul punto) la Corte di appello, nel non aver inteso che gli attori non avevano proposto motivi nuovi di impugnazione delle delibere ma avevano proposto argomentazioni difensive nuove per contrastare le eccezioni del convenuto.
c) Il quarto motivo – erroneamente indicato come terzo – con il quale i ricorrenti hanno lamentato l’omessa contraridittoria motivazione su un fatto controverso decisivo del giudizio. Secondo i ricorrenti la Corte milanese, nell’identificare la quota di partecipazione alle spese condominiali degli attuali ricorrenti, originari attori, non avrebbe tenuto conto che all’interno del complesso di via (OMISSIS) coesistono tre diversi diritti reali di comproprieta’, proprio in virtu’ del contratto di acquisto e delle tabelle millesimali successivamente approvate per un errore riguardante il Fabbricato (OMISSIS). In particolare, specificano i ricorrenti, a) nel singolo edificio/Fabbricato (OMISSIS) di 1000/1000 n. 28,56 millesimi sono di comproprieta’ di (OMISSIS) – (OMISSIS); b) al fabbricato (OMISSIS) competono, poi, n. 335,80 millesimi delle parti libere e comuni e dei locali di portineria da rapportarsi ai 28,56 millesimi di (OMISSIS) (OMISSIS).
Eppero’, la Corte avrebbe ritenuto legittima la suddivisione delle spese riportate nel consuntivo 1999/2000 fra tutti e tre i fabbricati nonostante alcuni capitoli di spesa riguardassero singoli fabbricati.
d) il quinto motivo con il quale i ricorrenti hanno lamentato la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, violazione del diritto del condominio a prendere visione prima dell’assemblea e successivamente della documentazione relativa alla gestione condominiale. Secondo i ricorrenti la sentenza di primo grado non avrebbe tenuto conto dell’atteggiamento assunto dal Condominio considerato che, come aveva documentato, nonostante le esplicite e formali richieste avanzate dagli originari attori, ora ricorrenti, all’amministratore, di esaminare tutta la documentazione del consuntivo ora impugnato, aveva ricevuto categorici rifiuti.
In definitiva, va accolto il prima motivo del ricorso, e dichiara assorbiti gli altri, la sentenza impugnata va cassata, e la causa va rinviata ad altra sezione della Corte di appello di Milano anche per la regolamentazione delle spese del presente giudizio di cassazione.

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