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Timestamp: 2016-10-25 03:11:35+00:00

Document:
4C.85/2004 (22.04.2004)
4C.85/2004 /grl
Advokat Dr. Beat F�rstenberger,
Erbengemeinschaft B.________, bestehend aus:
N.B.________ und M.B.________,
Advokat Alois J. Zimmermann.
Berufung gegen das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt, Ausschuss, vom 28. November 2003.
B.________ vermietete der A.________ GmbH (Beklagten) mit schriftlichem Vertrag vom 1. Juli 2002 seine Liegenschaft X.________strasse 11 in Basel. Der Vertrag enth�lt in Ziffer 22.5 folgende Klausel:
"Der Vertrag wird erst mit der Bezahlung
der Miete Art. 5.1 Fr. 20'000.--
der Kaution Art. 6.1 Fr. 60'000.--
Einrichtung Art. 22.8 Fr. 150'000.--
Material Art. 22.11 Fr. 65'000.--
Feldschl�sschen Art. 20.10 Fr. 50'000.--
Fr. 345'000.--
und der Unterzeichnung durch alle Vertragsparteien g�ltig."
Der Mietvertrag sollte am 1. Juli 2002 beginnen und die Beklagte befindet sich auch seit Juli 2002 im Mietobjekt. Mit Schreiben vom 24. Juli 2002 teilte B.________ der Beklagten mit, die im Vertrag vereinbarte Zahlung von Fr. 345'000.-- sei nicht eingegangen, weshalb er "nicht l�nger an diesen Vertrag gebunden" sei. Am 15. August 2002 sprach er zudem gegen�ber der Beklagten auf einem amtlichen Formular die sofortige K�ndigung aus und f�hrte zur Begr�ndung aus:
"Miet-/Pachtvertrag kam nie zustande, da Bedingung gem�ss Ziff. 22.5 des Mietvertrages, wonach Vertrag erst zustandekommt mit Bezahlung der Miete, Kaution, Einrichtung u.a.m., verbindlich wird."
Die Beklagte teilte B.________ am 26. August 2002 mit, sie habe das Mietzinsdepot von Fr. 60'000.-- und die beiden Mietzinse f�r Juli und August im Betrag von je Fr. 20'000.-- bezahlt. Im Mietobjekt seien schwerwiegende M�ngel zum Vorschein gekommen und sie habe f�r das "Restaurant und die Bar" bereits �ber Fr. 70'000.-- investiert. Die Angelegenheit mit der Firma Feldschl�sschen habe sie im Sinne des Vertrages erledigt. Sodann erhob die Beklagte verschiedene Einwendungen gegen die vertraglichen Zahlungspflichten von Fr. 150'000.-- f�r Einrichtung und Fr. 65'000.-- f�r Material. Ferner erkl�rte sie, dass sie die K�ndigung vom 15. August 2002 nicht akzeptiere und als gegenstandslos ansehe.
Am 11. September 2002 beantragte die Beklagte bei der Schlichtungsstelle in Mietsachen, die K�ndigung vom 15. August 2002 aufzuheben, eventuell das Mietverh�ltnis um sechs Jahre, d.h. bis zum 31.August 2008 zu erstrecken. B.________ stellte am 7. M�rz 2003 beim Pr�sidium des Zivilgerichts Basel-Stadt das Begehren, die Beklagte aus der Liegenschaft X.________strasse 11 in Basel auszuweisen. In der Folge �berwies die Schlichtungsbeh�rde das bei ihr h�ngige Verfahren gest�tzt auf Art. 274g OR an die zust�ndige Zivilgerichtspr�sidentin. B.________ verstarb w�hrend des Verfahrens vor Zivilgericht. An seiner Stelle traten seine Erben, N.B.________ und M.B.________ (Kl�ger), in den Prozess ein. Die Zivilgerichtspr�sidentin befahl der Beklagten mit Urteil vom 24. Juni 2003, die Liegenschaft zu r�umen. Die vor der Schlichtungsbeh�rde gestellten Rechtsbegehren der Beklagten wies sie ab.
Eine von der Beklagten dagegen erhobene Beschwerde mit den Antr�gen, das Ausweisungsbegehren unter Aufhebung des Urteils vom 24. Juni 2003 abzuweisen und die vor der Schlichtungsbeh�rde gestellten Begehren gutzuheissen, wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt am 28. November 2003 ab. Es erwog im Wesentlichen, die in Ziffer 22.5 des Mietvertrags vereinbarte Suspensivbedingung sei unbestrittenermassen nicht erf�llt, womit der Beklagten eine Rechtsgrundlage f�r den Verbleib in der Liegenschaft fehle. Der Nachweis, dass die Suspensivbedingung ein unzul�ssiges Koppelungsgesch�ft zum Gegenstand habe, sei der Beklagten nicht gelungen.
Die Beklagte beantragt mit eidgen�ssischer Berufung, das Urteil des Appellationsgerichts aufzuheben, das Ausweisungsbegehren abzuweisen und die K�ndigung vom 15. August 2002 aufzuheben. Eventuell sei das Mietverh�ltnis bis zum 31. August 2008 zu erstrecken.
Das Appellationsgericht stellte fest, die Beklagte habe die K�ndigung vom 15. August 2002 nach Art. 273 OR bei der Schlichtungsstelle angefochten, und entschied in Anwendung von Art. 274g OR mit voller Kognition und endg�ltig �ber s�mtliche streitigen Begehren. Sein Entscheid stellt damit ein kantonal letztinstanzliches Endurteil dar, gegen das die eidgen�ssische Berufung grunds�tzlich zul�ssig ist (Art. 48 Abs. 1 OG; vgl. dazu BGE 122 III 92 E. 2d; 119 II 141 E. 4b, 241 E. 4b).
Auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen sind erf�llt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass, sodass auf das Rechtsmittel einzutreten ist.
Es ist unbestritten, dass die Beklagte die im urspr�nglichen Mietvertrag vom 1. Juli 2002 vereinbarten Zahlungen von Fr. 150'000.- f�r "Einrichtung" und von Fr. 65'000.-- f�r "Material" nicht geleistet hat und dass diese Zahlungen eine Suspensivbedingung f�r die G�ltigkeit dieses Vertrags waren. Die Beklagte h�lt indessen daf�r, B.________ habe mit seinem Verhalten mehrfach manifestiert, dass er trotzdem am Vertrag festhalten wolle; die Parteien h�tten sich konkludent auf das Zustandekommen eines Mietvertrages bzw. auf die Ab�nderung des schriftlich vereinbarten Textes in dem Sinne geeinigt, dass die Zahlung der genannten Betr�ge nicht mehr Bedingung f�r die G�ltigkeit des Vertrages sein sollte.
2.1 Zur Begr�ndung ihres Standpunkts macht die Beklagte unter anderem geltend, das Mietobjekt habe sich bei der �bernahme nicht in vertragsgem�ssem Zustand befunden, weshalb sie in eigenem Namen und auf eigene Rechnung notwendige Sanierungsarbeiten vorgenommen habe, die von B.________ durch stillschweigende Duldung gebilligt worden seien. Diese Behauptungen finden in den tats�chlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil keine St�tze und die Beklagte macht in diesem Zusammenhang keine Ausnahme von der Bindung des Bundesgerichts an die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG geltend. Die Vorbringen k�nnen daher nicht geh�rt werden (vgl. BGE 127 III 248 E. 2c; 115 II 484 E. 2a).
2.2 Die Parteien vereinbarten im Mietvertrag vom 1. Juli 2002, dass der Vertrag nur in schriftlicher Form abge�ndert werden k�nne. Dieser Schriftlichkeitsvorbehalt steht der Annahme einer Vertrags�nderung in anderer Form nicht von vornherein entgegen, da auch nachtr�glich durch konkludentes Verhalten auf die vorbehaltene Form verzichtet werden kann (BGE 125 III 263 E. 4c S. 268; Schmidlin, Berner Kommentar, N. 45 zu Art. 16 OR; Schwenzer, Basler Kommentar, N. 10 zu Art. 16 OR). Der entsprechende gemeinsame Wille der Parteien muss sich allerdings eindeutig aus den Umst�nden ergeben (Schmidlin, a.a.O., N. 49 zu Art. 16 OR). Ein Verzicht auf eine vorbehaltene Schriftform ist anzunehmen, wenn die vertraglichen Leistungen trotz Nichteinhaltung der Form vorbehaltlos erbracht und entgegengenommen werden (BGE 105 II 75 E. 1 S. 78; J�ggi, Z�rcher Kommentar, N. 26 und 41 zu Art. 16). Von dieser Rechtslage ist auch die Vorinstanz zutreffend ausgegangen, indem sie trotz Fehlens einer schriftlichen Vertrags�nderung gepr�ft hat, ob ein Verhalten vorliege, aus dem nach Treu und Glauben auf einen Verzicht auf die Suspensivbedingung nach Ziffer 22.5 des Vertrages geschlossen werden k�nnte.
Dass ein solches Verhalten gegeben sei, hat die Vorinstanz zutreffend verneint. Zun�chst kann vorliegend nicht von einer vorbehaltlosen Entgegennahme der vertraglichen Leistungen der Beklagten durch die Kl�ger bzw. ihren Rechtsvorg�nger gesprochen werden. B.________ erkl�rte am 24. Juli 2002 gegen�ber der Beklagten, dass er nicht l�nger an den Vertrag gebunden sei. �berdies sprach er am 15. August 2002 die sofortige K�ndigung unter Hinweis darauf aus, dass der Vertrag nie zustande gekommen sei. Damit brachte er klar zum Ausdruck, dass er den Vertrag als unverbindlich betrachtete und nicht daran gebunden sein wollte. Unter diesen Umst�nden l�sst sich die Auffassung der Beklagten, B.________ habe sich mit der K�ndigung widerspr�chlich verhalten und aufgezeigt, dass er von einem bestehenden Mietverh�ltnis ausging, nicht nachvollziehen; die K�ndigung kann nach Treu und Glauben nur als Erkl�rung f�r den Eventualfall verstanden werden, dass trotz des Nichteintritts der Suspensivbedingung ein Mietvertrag zustande gekommen sein sollte. Die Vorinstanz verletzte auch kein Bundesrecht, indem sie darin, dass sich B.________ in sp�teren Schreiben teilweise so �usserte, als ob er von einem g�ltigen Mietvertrag ausgehe, nicht eine eindeutige Willens�usserung auf Ausserkraftsetzung der vereinbarten Formvorschrift f�r Vertrags�nderungen sah. �berdies hat sie zu Recht erkannt, dass aus der Entgegennahme von Mietzinszahlungen nicht auf einen unter Abweichung vom vertraglichen Formvorbehalt getroffenen, stillschweigenden Vertragsschluss trotz nicht erf�llter Suspensivbedingung geschlossen werden kann, da finanzielle Leistungen auch im Rahmen eines faktischen Vertragsverh�ltnisses geschuldet sein k�nnten (vgl. Gauch/Schluep/Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl., Z�rich 2003, Rz. 1189). Die Vorinstanz hat demnach bundesrechtskonform erkannt, dass die Beklagte �ber keine Rechtsgrundlage f�r den Verbleib in der Liegenschaft verf�ge. Besteht zwischen den Parteien kein Mietverh�ltnis, er�brigt sich eine Aufhebung der K�ndigung vom 15. August 2002 und fehlt es auch von vornherein an einer Grundlage f�r eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses (vgl. Higi, Z�rcher Kommentar, N. 50 ff. zu Art. 272 OR).
Die Beklagte wirft den Kl�gern vor, sie h�tten rechtsmissbr�uchlich gehandelt, indem sie bzw. ihr Rechtsvorg�nger den Anschein erweckt h�tten, trotz Nichteintritts der Suspensivbedingung am Mietverh�ltnis festzuhalten, und erst im M�rz 2003 ein Ausweisungsbegehren gestellt h�tten. Sie h�lt daf�r, die Kl�ger h�tten dieses bereits im Juli 2002 nach dem Nichteingang der vereinbarten Zahlungen stellen m�ssen.
Selbst eine sehr lange widerspruchslose Duldung der Nutzung einer Sache kann das Zur�ckkommen auf die Bereitschaft zur �berlassung erst als rechtsmissbr�uchlich erscheinen lassen, wenn der �berlassende beim zur R�ckgabe Verpflichteten die bestimmte Erwartung geweckt hat, er werde sein Recht nicht durchsetzen, und dann (insoweit widerspr�chlich) trotzdem auf seinem Recht beharrt. Blosses Zuwarten mit der Rechtsaus�bung begr�ndet noch nicht Rechtsmissbrauch (BGE 127 III 506 E. 4a S. 513 mit Hinweisen). Zum blossen Zeitablauf m�ssen vielmehr besondere Umst�nde hinzutreten, welche die Rechtsaus�bung mit der fr�heren Unt�tigkeit des Berechtigten in einem unvereinbaren Widerspruch erscheinen lassen (vgl. BGE 129 III 493 E. 5.1 S. 498; 116 II 428 E. 2, je mit Hinweisen). Solche k�nnen darin bestehen, dass dem Verpflichteten aus der verz�gerten Geltendmachung in erkennbarer Weise Nachteile erwachsen sind und dem Berechtigten die Rechtsaus�bung zumutbar gewesen w�re, oder darin, dass der Berechtigte mit der Geltendmachung des Anspruchs zuwartet, um sich einen ungerechtfertigten Vorteil zu verschaffen (Merz, Berner Kommentar, N. 512 zu Art. 2 ZGB; Baumann, Z�rcher Kommentar, N. 401 f. zu Art. 2 ZGB; Honsell, Basler Kommentar, N. 49 zu Art. 2 ZGB; Hausheer/Jaun, Die Einleitungstitel des ZGB, Bern 2003, N. 136 f. zu Art. 2).
Den verbindlichen Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Urteil sind keine Umst�nde zu entnehmen, die das Zuwarten mit der Stellung des Ausweisungsbegehrens bis im M�rz 2003 als rechtsmissbr�uchlich erscheinen liessen. Soweit die Beklagte geltend macht, die Kl�ger h�tten gebilligt, dass sie notwendige Sanierungsarbeiten am Mietobjekt ausgef�hrt habe, ist sie auch in diesem Zusammenhang nicht zu h�ren (vgl. Erw�gung 2.1 vorne). Den Kl�gern ist auch sonst kein Verhalten zuzurechnen, aus dem die Beklagte nach Treu und Glauben schliessen durfte, sie w�rden ihr Recht auf R�ckgabe des Mietobjekts nicht durchsetzten. Ihr Rechtsvorg�nger hatte der Beklagten vielmehr sofort nach Ausbleiben der vereinbarten Zahlungen f�r Einrichtung und Material unmissverst�ndlich klar gemacht, dass er den Mietvertrag nicht als zustande gekommen betrachtete und ein Mietverh�ltnis ablehnte. Das �brige Verhalten der Kl�ger bzw. ihres Rechtsvorg�ngers bis zur Stellung des Ausweisungsbegehrens l�sst die Durchsetzung ihres R�umungsanspruchs ebenso wenig als missbr�uchlich erscheinen, wie es geeignet ist, nach Treu und Glauben auf einen stillschweigenden Vertragsschluss unter Abweichung vom Formvorbehalt vom 1. Juli 2002 schliessen zu lassen (vgl. die vorstehende Erw�gung 2.2). Der Vorwurf des rechtsmissbr�uchlichen Verhaltens erweist sich als unbegr�ndet.
Die Berufung ist aus den dargelegten Gr�nden abzuweisen. Ausgangsgem�ss wird die Beklagte f�r das Verfahren vor Bundesgericht kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 8'000.-- wird der Beklagten auferlegt.
Die Beklagte hat die Kl�ger f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 9'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 5
 Art. 6
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 20
 Art. 274
 Art. 273
 Art. 274
 BGE 
 Art. 63
 Art. 64
 BGE 
 Art. 16
 Art. 16
 Art. 16
 Art. 16
 Art. 272
 BGE 
 Art. 2
 Art. 2
 Art. 2
 Art. 2
 Art. 159