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Timestamp: 2020-08-06 06:50:47+00:00

Document:
Acuerdo de 12 de diciembre de 2019, adoptado por la Permanente de la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA), de aprobación definitiva de la modificación puntual de las normas subsidiarias municipales de Ribadesella para delimitar unidad de actuación en la zona de la estación y adscribir terrenos dotacionales del Camino de la Guía, en Ribadesella. Expte. CUOTA 592/2019.
En aplicación de los artículos 88 del texto refundido de las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias, aprobado por Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril (TROTU), 234, 246 y 279, del Decreto 278/2007, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (ROTU), y 4.1 b) del Decreto 258/2011, de 26 de octubre, por el que se regula la composición, competencias y funcionamiento de la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA), la Comisión Permanente de la CUOTA acuerda:
Visto el expediente remitido por el Ayuntamiento de Ribadesella relativo a la Modificación puntual de las Normas Subsidiarias Municipales de Ribadesella para delimitar unidad de actuación en la zona de la estación y adscribir terrenos dotacionales del Camino de la Guía, resultan los siguientes:
1. Por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Ribadesella de fecha 31 de enero de 2018 se aprobó inicialmente la modificación puntual de las Normas Subsidiarias Municipales de Ribadesella publicadas en el BOPA de 16 de diciembre de 1997 para delimitar unidad de actuación en la zona de la estación y adscribir terrenos dotacionales del Camino de la Guía, redactada por el arquitecto D. Bienvenido Turrado Lamuño.
2. En relación con el acuerdo anterior pero en expediente separado –BIE/2017/22– el Pleno del Ayuntamiento de Ribadesella, en la misma sesión de 31 de enero de 2018 acordó desestimar la incoación del expediente de expropiación por ministerio de la Ley de la finca identificada con el n.º 22 de la Plaza de Santa Ana, lindante con el camino de la Guía, calificada como Dotacional de equipamiento, sistema general de espacios libres públicos, solicitada por Borines SL el 17 de noviembre de 2017. Este acuerdo no fue recurrido, por lo que ha devenido firme.
3. Se dio cumplimiento al preceptivo trámite de información pública mediante la inserción de anuncios en el Boletín Oficial del Principado de Asturias (BOPA) de fecha 7 de febrero de 2018 y en el diario el Comercio.
4. En el período de información pública se presentaron un total de seis escritos de alegaciones, que obran en el expediente.
5. Consta la emisión de los siguientes informes sectoriales:
— De la Dirección General de Salud Pública de 14 de febrero de 2018.
— De la Dirección General de Infraestructuras y Transportes de 29 de mayo de 2018.
— Del Servicio de Patrimonio Cultural de 21 de marzo de 2018.
6. Con fecha 28 de enero de 2019 se dicta Resolución de la Consejería de Infraestructuras, Ordenación del Territorio y Medio Ambiente por la que se emite el Informe Ambiental Estratégico, publicándose en BOPA de 21 de febrero de 2019, con las siguientes prescripciones:
“Segundo.—Se señala el cumplimiento de las siguientes prescripciones:
• En la zona de actuación de la Estación habrá de tenerse en cuenta lo establecido en el Decreto 146/2001, de 13 de diciembre, por el que se aprueba el Plan de manejo de las Encinas (Quercus iIex L. y Quercus rotundifolia Larn.) y por ello cualquier afección a dichos ejemplares requerirá autorización de la Dirección General de Biodiversidad.
• El proyecto de ejecución del Parque en la zona de actuación de la Guía deberá contar con informe favorable de la Dirección General de Biodiversidad previo al inicio de las obras. En el mismo deberán contemplarse al menos las especies a utilizar, una zona de apantallamiento con los espacios ZEC y ZEPA de la Ría de Ribadesella-Ría de Tinamayor y la ubicación de sendas, mobiliario urbano, etc.
• En la zona de actuación de la Guía y dada su proximidad con la ZEC y ZEPA Ría de Ribadesella-Ría de Tinamayor habrá de extremarse las precauciones para evitar la posible propagación de especies de plantas invasoras y se limpiará y desinfectará la maquinaria antes y después de cualquier trabajo que suponga labores de desbroce y/o movimientos de tierras.
• Asimismo, ante la presencia de ejemplares de especies de flora invasora, con potencial invasor y/o de ejemplares asilvestrados de especies de vegetales exóticos cultivadas, y de acuerdo con el Real Decreto 630/2013, de 2 de agosto, por el que se regula el Catálogo español de especies exóticas invasoras, se procederá a su correcta eliminación, evitando su dispersión y retirando los restos de las mismas a vertedero autorizado.
Tercero.—Respecto al Patrimonio Cultural, además de dar cumplimiento al condicionado que sobre patrimonio se encuentra contenido en el documento ambiental estratégico, se establece la necesidad del cumplimiento de las siguientes prescripciones destinadas a la preservación y protección del mismo:
• Para la delimitación de la unidad de actuación se ha elegido una zona que precisa una transformación urbanística considerable por su topografía y situación dentro de la trama urbana, lo que podría generar problemas de adaptación de la solución constructiva al entorno.
• Existe un cambio sustancial en cuanto a tipología y edificabilidad, al tratarse en la actualidad de terrenos dentro de la categoría UA (unifamiliar aislada) con una edificabilidad de 0,3 m²/m², que se pretende cambiar a Edificación Abierta, con una edificabilidad de 1 m²/m², y altura máxima permitida de seis plantas y 15 m, no siendo obligatorio agotar esta altura (El uso del espacio bajo cubierta computará como una planta más), según las vigentes NN.SS.
• Respecto al documento de Aprobación Inicial del PGO de Ribadesella (que ya plantea este cambio de edificabilidad de los terrenos de la zona de la Estación, aunque no la adscripción a una UA junto con los relativos a la zona de la Guía), se ha informado por parte de esta Consejería, respecto de la calificación del suelo propuesta, que:
— Carretera de la Estación, manzana 39427, parcela afectada por el entorno del Camino de Santiago: se pretende el cambio de vivienda unifamiliar a bloque aislado, no considerándose esta tipología propia de los límites del borde urbano, debiendo buscarse una calificación que permita y garantice la permeabilidad con la zona rural, establecida en el propio PGO como ciudad jardín, en tipologías aislada o agrupada. Por otra parte, la tipología ya consolidada en el entorno es de viviendas unifamiliares aisladas.
• En desarrollos urbanísticos afectados por el entorno de protección del Camino de Santiago, se buscará el consolidar y definir las alineaciones del Camino. Las alturas propuestas para los crecimientos estarán en todo caso en línea de las existentes en el trazado tradicional.
• Por tanto, independientemente de la viabilidad urbanística de la actuación, sobre la que no es competencia directa de manifestación por parte de esta Consejería, se informa de las prescripciones que se deberán cumplir, en caso de que se considere viable la propuesta de cambio de la tipología a bloque abierto en la zona de la Estación, y que deberán incorporarse en todo caso al documento objeto de aprobación definitiva.
• Las soluciones propuestas deberán potenciar las características de la zona y parcela: como zona de acceso a la ciudad a través del ferrocarril, de paso del Camino de Santiago, de remate de la ciudad por su situación de borde entre la zona urbana y la zona rural, proximidad al cementerio, colindancia con inmuebles protegidos, etc.; a la vez que se garantice la adaptación de la solución constructiva a este entorno.
• Dichas soluciones deberán tener en cuenta la volumetría y presencia de la edificación del Asilo o Residencia de Ancianos de San José, situada en la finca colindante desde el vial principal de la Carretera de la Estación (o calle División Navarra), incluida en el inventarla de patrimonio arquitectónico de las NN.SS con protección Integral, dado que se ha considerado por parte de esta Consejería en los informes al DAICU municipal el mantenimiento de dicha protección.
• Teniendo en cuenta que las UA del entorno planteadas por el PGO permiten, en desarrollos de bloque abierto alturas de BJ+ I (UA la Estación), y la altura del inmueble del Asilo, que sería en estos momentos la altura de referencia del borde urbano que se pretende prolongar y consolidar, es de B+I, B+II, o B+III, sin aprovechamiento del bajocubierta, con tipología de pabellones unidos entre sí y adaptándose a la pendiente de la parcela, se prescribe que: los desarrollos en altura quedarán condicionados a no sobrepasar una altura máxima de B+II, pudiendo adoptarse B+III en caso justificados por necesidad de adaptación a la pendiente de la parcela, sin aprovechamiento del bajocubierta, de acuerdo con las NN.SS vigentes; y a la búsqueda de criterios y soluciones que permitan la adecuación a la parcela y entorno sin presencia de alturas mayores de B+I en las zonas y cotas altas de la parcela. Por tanto, deberá estudiarse la cabida de dicho aprovechamiento en la zona actualmente delimitada como área de movimiento y, en su caso, su reubicación en otras UA existentes.
• EV de la Guía: Se deberá potenciar su uso como espacio verde, con la redacción de los oportunos proyectos de intervención.
• Se recomienda que la UA propuesta tenga otro nombre, puesto que ya existe una UA denominada como “La Estación” en la documentación de AI del PGO, tramitada con anterioridad a esta modificación, que no se corresponde con el mismo área, y que, en caso de aprobación definitiva, el PGO en redacción deberá asumir”.
7. Tras la desestimación consentida de la solicitud anterior Borines SL vuelve a presentar una nueva solicitud de incoación de expediente por ministerio de la Ley el 21 de enero de 2019 de la finca precitada, que no ha sido expresamente resuelta por el Ayuntamiento de Ribadesella.
8. La Modificación puntual se somete a una nueva información pública en BOPA de 16 de abril de 2019 y en el diario la Nueva España de 17 de abril de 2019.
9. Se presentan dos escritos de alegaciones, que obran en el expediente.
10. Con fecha 24 de septiembre de 2019 el Pleno del Ayuntamiento de Ribadesella acordó aprobar provisionalmente la Modificación puntual.
11. Con oficio de la Alcaldía de Ribadesella de 2 de octubre de 2019 se remite el expediente a la CUOTA para su aprobación definitiva.
12. Con posterioridad a esa fecha se incorporan al expediente:
— Certificado del Secretario municipal del Ayuntamiento de Ribadesella de fecha 5 de noviembre de 2019 en relación con el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 70.ter 3 de la Ley 7/1985.
— Informe favorable de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico de 10 de diciembre de 2019.
— Informe favorable de la Comisión Permanente del Consejo de Patrimonio Cultural de Asturias de fecha 11 de diciembre de 2019, en el que se señala que el Estudio de Detalle que desarrolle la unidad de actuación deberá contemplar y justificar en su formulación y normativa las siguientes condiciones:
1. Se fragmentará la fachada compositivamente, mediante entrantes, salientes, volúmenes, texturas etc., de manera que los tramos sean inferiores a 40 m.
2. En la parte Norte de la parcela la altura máxima será de planta baja más planta primera.
3. En la parte Sur de la parcela la altura máxima será de planta baja más planta más tres plantas.
4. Los sótanos no sobresaldrán de la rasante por los lados longitudinales, pudiendo hacerlo respecto de la rasante por los frentes oriental y occidental, en atención al fuerte desnivel existente.
5. Preferiblemente, se evitará la construcción de sótanos excediendo de la proyección del inmueble que se disponga sobre rasante.
6. La parcela no ocupada por edificación se ajardinará, proponiendo la plantación de especies autóctonas.
Todas estas condiciones se incluirán en el documento para la aprobación definitiva de la Modificación Puntual de las NN.SS, o en su defecto, y si así se considera por la CUOTA, en el texto refundido.
I. Los artículos 101.1 del TROTU y 279.3 del ROTU disponen que las modificaciones de cualquiera de los elementos de los instrumentos de ordenación urbanística se ajustarán a las mismas disposiciones enunciadas para su tramitación y aprobación.
Por su parte, el artículo 279.4 del ROTU señala que, en todo caso, las modificaciones tendrán la siguiente documentación:
a) Justificación general de la conveniencia de la modificación y justificación pormenorizada de las determinaciones que se alteran.
b) Descripción de las determinaciones y de las normas urbanísticas a modificar, con reflejo en planos de información.
c) Determinaciones y normas urbanísticas que se introducen con la modificación y sustituyen a la precedente, con su reflejo en planos de ordenación.
d) Análisis de la influencia del cambio respecto de la ordenación general establecida en el planeamiento general.
II. El artículo 4.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, señala que el ejercicio de la potestad de ordenación territorial y urbanística deberá ser motivado con expresión de los intereses generales a que sirve.
En el presente caso, la Modificación puntual tramitada por el Ayuntamiento de Ribadesella tiene como objetivo evitar la expropiación por ministerio de la Ley de la finca identificada con el n.º 22 de la Plaza de Santa Ana, lindante con el camino de la Guía, calificada como Dotacional de equipamiento, sistema general de espacios libres públicos, en las vigentes Normas Subsidiarias de Ribadesella, que fue instada por la mercantil Borines SL, propietario que ostenta a su vez la titularidad de la parcela catastral 3942701UP3134S0001JG, situada en la zona de la Estación, en la que se promueve el cambio de calificación al que se asocia el correspondiente incremento de aprovechamiento.
Para alcanzar el objetivo señalado se propone delimitar una Unidad de Actuación discontinua, con una superficie global de 7.562 m²s, conformada por los terrenos situados en el camino de la Guía, mencionados en el párrafo anterior, que tienen una superficie de 3.410 m²s y otro terreno, situado en las inmediaciones de la Estación, que ocupa parcialmente la parcela con referencia catastral 3942701UP3134S0001JG y tiene una superficie de 4.116 m²s, clasificada en las NN.SS vigentes como suelo urbano, con la calificación de Vivienda Unifamiliar Aislada U-A y una edificabilidad de 0,30 m²t/m²s. En Unidad de Actuación resultante de esta Modificación se propone un coeficiente de edificabilidad global de 0,60 m²t/m²s, a materializar en tipología de Edificación Abierta en la zona de la Estación.
El documento tramitado califica la nueva propuesta de ordenación y gestión como actuación de dotación, conforme a los términos de la legislación estatal (RDL 7/2015, de 30 de octubre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), por entender que encaja en la en la definición contenida en el artículo 7.1.b de la misma.
En la propuesta de ordenación remitida, los Espacios Libres situados en el camino de la Guía se califican como Sistema General (página 6 de la Memoria), de tal forma que el deber de urbanización se aplica exclusivamente a los viales y espacios libres situados en la zona de la Estación. Por la misma razón se prevé la cesión de una superficie adicional de espacios libres en la zona de la Estación en concepto de dotaciones locales.
A este respecto, la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 2015 (recurso n.º 1559/2014) clarifica las posibilidades que se abren al titular de la potestad expropiatoria como consecuencia de la advertencia del propietario afectado y en el plazo que media desde que se realiza esta hasta que, transcurridos los plazos legalmente previstos, se presenta la Hoja de Aprecio. Así, en el fundamento de derecho tercero dice lo siguiente:
«El titular de la potestad expropiatoria, como consecuencia de la advertencia y en el plazo que media desde que se realiza hasta que, transcurridos los plazos legalmente previstos, se presenta la Hoja de Aprecio, podrá:
a) Denegar, como así ha sucedido, la iniciación del procedimiento y esta decisión, que enerva los efectos ordinarios de la advertencia, y que pudo ser combatida por la propiedad en los Tribunales, por lo que no quedaba privado de ninguna garantía, sino que la eficacia de esa advertencia se difería a la decisión jurisdiccional sobre la corrección jurídica de esa respuesta denegatoria del Ayuntamiento.
b) Recalificar el suelo, mediante una modificación del planeamiento que tendrá la virtualidad para impedir la incoación del procedimiento expropiatorio, siempre que se apruebe definitivamente y se publique antes de la presentación de la Hoja de Aprecio (a título de ejemplo, Ss. TS de 4 de abril de 2006, casación 4144/03, de 13 de septiembre de 2013, casación 7102/10, y de 5 de febrero de 2015, casación 2378/11), momento, a partir del cual, ya no cabe otra actuación del Ayuntamiento que no sea la de oponerse a la Hoja de la propiedad y presentar su propia Hoja de Aprecio, y/o impugnar el justiprecio. Impugnación en la que podrá instar su anulación, entre otras razones, por falta de los presupuestos para la incoación del expediente de expropiación por ministerio de la Ley.
c) Incoar, directamente, expediente expropiatorio.
d) No hacer nada, en cuyo caso, transcurridos los plazos y presentada la Hoja de Aprecio, la incoación del procedimiento expropiatorio se produce “ope legis” desde el mismo momento de la presentación.»
En el presente caso, como se describe en los antecedentes, el Ayuntamiento de Ribadesella adoptó simultáneamente las soluciones señaladas en las letras a) y b) en sendos acuerdos del Pleno de fecha 31 de enero de 2018: denegó la iniciación del procedimiento expropiatorio y acordó la aprobación inicial de una Modificación puntual de las Normas Subsidiarias de Ribadesella para adscribir la finca cuya expropiación se instaba a una Unidad de Actuación de nueva delimitación, con el fin de obtenerla de forma gratuita.
Ahora bien, en cuanto que el acuerdo de denegación no fue recurrido por la mercantil que había instado el inicio del expediente expropiatorio, el mismo devino firme por consentido, lo que comportaba la inexistencia de expediente expropiatorio alguno (fundamento de derecho tercero de la precitada sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 2015).
Dicho esto, en el expediente remitido por el Ayuntamiento de Ribadesella también consta, como se ha señalado en los antecedentes, que la mercantil Borines SL volvió a presentar una nueva solicitud de incoación de expediente por ministerio de la Ley el 21 de enero de 2019 en relación con la finca precitada, que no ha sido expresamente resuelta por el Ayuntamiento de Ribadesella.
En consecuencia, la modificación planteada por el Ayuntamiento para enervar la incoación del procedimiento expropiatorio es viable legalmente siempre que dicha modificación se apruebe y se publique antes de la presentación de la Hoja de Aprecio.
En relación con la obtención de terrenos dotacionales mediante expropiación el artículo 202 del TROTU dice lo siguiente:
De acuerdo con esta regulación y en la medida en la que la mercantil Borines SL efectuó un nuevo requerimiento el 21 de enero de 2019, el procedimiento de expropiación forzosa deberá entenderse incoado por ministerio de la Ley transcurrido un año si no hay una resolución expresa del Ayuntamiento, plazo que vence el 21 de enero de 2020 y, a partir de esa fecha, el propietario interesado podría formular hoja de aprecio. Si la modificación puntual no se aprueba y se publica antes de la presentación de la hoja de aprecio, ya no cabría hacerlo con posterioridad con el fin de dejar sin efecto el expediente expropiatorio, de conformidad con la jurisprudencia expuesta.
De ahí, entonces, la urgencia en la tramitación y aprobación de la Modificación puntual. En este sentido, al tratarse de una Modificación puntual que se ha tramitado cuando se encuentra también en tramitación la Revisión del planeamiento general de Ribadesella, resulta de aplicación al caso lo que ha señalado el Tribunal Superior de Justicia de Asturias en su sentencia de 30 de noviembre de 2018 (recurso n.º 750/17), a saber, que esa simultaneidad es viable si se justifican razones de interés público, así como la urgencia inaplazable (fundamento de derecho tercero).
Las razones del especial interés público y de la urgencia en la tramitación de la Modificación puntual quedan suficientemente acreditadas en el expediente: se trata de evitar la expropiación por ministerio de la Ley de un terreno calificado como sistema general, mediante su adscripción a una Unidad de Actuación de nueva delimitación para su obtención de forma gratuita, con el correspondiente ahorro del dinero público que debería destinarse al pago del justiprecio.
III. La nueva Unidad de Actuación n.º 5 estará integrada por los siguientes ámbitos:
• Camino de la Guía: con una superficie global de 3.410 m²s, afecta a las parcelas catastrales 05 (parte), 06 (parte), 07, 08, 09, 27 (parte) y 28 de la manzana catastral 37478, calificadas en las NN.SS vigentes como Espacio Libre Público y las parcelas 18 y 25 de la manzana catastral 37476, calificadas en las NN.SS como Edificación en Itinerario, modalidad B.
• Zona de la Estación: con una superficie de 4.116 m²s, afecta a la parcela catastral 01 de la manzana 39427, calificada en las NN.SS vigentes como Vivienda Unifamiliar Aislada.
Adicionalmente, los argumentos puestos de manifiesto en el expediente tramitado y que refuerzan el interés público de la modificación y justifican la solución adoptada serían las siguientes:
Respecto a los terrenos situados en la zona de la Estación:
• La tipología actual (Edificación Aislada) no aporta valores al espacio público y a la ciudad y es inadecuada para la topografía de la parcela.
• La tipología propuesta (plurifamiliar) permite concentrar la edificación en la zona más adecuada y obtener mayores espacios libres públicos.
Respecto a la zona del camino de la Guía:
• Obtención por cesión gratuita de unos terrenos vinculados al camino de la Guía, que sirven al conjunto de la población y se consideran configuradores de la estructura general y orgánica de la ciudad.
• Topografía muy accidentada, de escasa posibilidades edificatorias.
• Preservar las perspectivas visuales desde el camino a la emita hacia la ría y el estuario del Sella.
Los parámetros urbanísticos establecidos en la nueva Ficha se resumen en el cuadro adjunto:
En ese cuadro se ha reflejado un coeficiente de edificabilidad de 1,10 m²t/m²s, calculado conforme a lo establecido en el artículo 171 del ROTU, esto es, sin tener en cuenta la superficie de Sistemas Generales adscritos o incluidos, que sí han de ser incorporados en el cálculo del Aprovechamiento Medio del ámbito.
En la ficha urbanística se añaden como condiciones particulares las observaciones y prescripciones planteadas en el informe de la Comisión Permanente de Patrimonio Cultural e incorporadas en el Informe Ambiental Estratégico.
El documento de aprobación provisional del PGO de Ribadesella, pendiente de aprobación definitiva, delimita una Unidad de Actuación, cuyo ámbito, parámetros de superficie y de aprovechamiento urbanístico son coincidentes con los que se plantean en este expediente de modificación puntual.
IV. Respecto a la naturaleza de los suelos y de la actuación urbanística propuesta
Respecto a la calificación actual de los terrenos, la Memoria de la Modificación argumenta que en ambos casos nos encontraríamos ante suelos urbanos no consolidados: en la zona del camino de la Guía atendiendo a su grado de urbanización y en la zona de la Estación por aplicación de lo establecido en el artículo 301 del ROTU, ya que la ordenación que se plantea es sustancialmente diferente de la actual al prever un incremento de aprovechamiento superior al 30% y la obtención de dotaciones públicas. A mayor abundamiento, se argumenta que los terrenos situados en el camino de la Guía no tienen las condiciones necesarias para ser considerados en situación básica de urbanizados, en los términos previstos en el artículo 21 del TRLSRU estatal.
El documento tramitado califica la nueva propuesta de ordenación y gestión como actuación de dotación, conforme a los términos de la legislación estatal (RDL 7/2015, de 30 de octubre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), por entender que tiene por “objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y que no requieren la reforma o renovación de la urbanización”. En relación con esta cuestión, conviene señalar que, si bien es cierto que como resultado de la actuación que se propone se obtiene una superficie de dotaciones de carácter local de 1.200 m²s no previstos en la ordenación vigente, el objetivo principal de la modificación puntual es la obtención como cesión gratuita de una superficie de suelo calificada como sistema general mediante su adscripción a la nueva Unidad de Actuación, y que dicha dotación general no se encuentra directamente vinculada con el ámbito en el que se localiza el incremento de aprovechamientos, por lo que parece más adecuado considerar la actuación como una modificación planteada en los términos del artículo 280.2.b) del ROTU.
Respecto a las dos cuestiones planteadas –calificación actual de los terrenos y calificación de la actuación y sus implicaciones en el régimen jurídico urbanístico aplicable–, procede señalar en primer lugar que la posibilidad de categorizar como suelo urbano no consolidado terrenos que previamente estuvieran calificados como suelo urbano consolidado y la modulación de los deberes urbanísticos asociados a este tipo de actuaciones, se desarrolla pormenorizadamente en el informe emitido por el Pleno de la CUOTA de 3 de diciembre de 2018 respecto al documento de Revisión del Plan General de Ordenación de Gijón, a cuyo contenido debemos referirnos, así como en el acuerdo adoptado por la Comisión Permanente de la CUOTA en relación con Plan Especial de Mejora y Reforma Interior del Casco Histórico de Avilés (CUOTA 250/2017).
Las conclusiones alcanzadas en dichos acuerdos se fundamentaron en el análisis conjunto de la legislación estatal y autonómica sobre la regulación de los suelos urbanos consolidados y no consolidados y la necesaria modulación de los deberes y cargas urbanísticas atribuidas en el supuesto de descategorización de terrenos que previamente hubieran ostentado la condición de suelos urbanos consolidados.
En el último de los acuerdos citados se expuso, como cierre argumental en relación con estas cuestiones, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2018, REC 6090/2017, relativa al recurso interpuesto contra la aprobación definitiva del PGO de Málaga, que en su Fundamento de Derecho Decimoquinto afirma que “a partir de esta nueva normativa, es posible adaptar nuestro tradicional criterio, dado que en la nueva regulación, y tal y como establece el art. 18, los deberes de los propietarios aparecen vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y a las actuaciones edificatorias, de forma tal que los mismos se vinculan a dichas actuaciones y en el caso que nos ocupa a la existencia de un verdadero y justificado proyecto de renovación, regeneración o rehabilitación urbana, que ha de estar suficientemente motivado y justificado.
Es posible, en consecuencia, que el planificador decida actuar sobre ámbitos que ya son ciudad para ejecutar sobre ellos actuaciones de renovación, rehabilitación o regeneración urbanas; pero, en tales supuestos, sería exigible que el planificador motivara, con una motivación reforzada, la concurrencia de tal circunstancia en la propia Memoria del plan, antes de proceder a la descategorización del suelo, evitando así que la mera voluntad transformadora basada en criterios estéticos, modernizadores o de mera oportunidad, provocara efectos sobre los deberes de los propietarios que ya contribuyeron a la consolidación de los terrenos donde se ubican sus viviendas o locales. Esto es, el planificador debe justificar de forma reforzada la conveniencia de acometer tal tipo de operaciones en aras a la consecución de los intereses públicos, consecución que, por su propia naturaleza, determinaría igualmente la obtención de un beneficio para los propietarios del suelo afectado por dichas operaciones, siempre que, hemos de insistir en ello, las mismas respondan a necesidades reales de transformación del suelo, en estos casos de regeneración o rehabilitación urbana”.
Y concluye en su Fundamento de Derecho Decimosexto “que conforme al T.R. Ley del Suelo de 2008, ha de adaptarse la jurisprudencia anterior declarando que un nuevo planeamiento, que contempla una determinada transformación urbanística de renovación, regeneración o rehabilitación, puede degradar el suelo urbano consolidado a suelo urbano no consolidado, siempre que concurran los requisitos a que se hace referencia en el fundamento decimocuarto de esta sentencia”, siendo éstos la existencia de una actuación de transformación urbanística de las definidas en el artículo 7 del TRLSRU/2015.
Esta Sentencia resuelve las dos cuestiones que se plantean ante una operación de esta naturaleza: por un lado, la posibilidad de “descategorizar” como suelo urbano no consolidado suelos previamente calificados como suelo urbano consolidado estableciendo nuevas cargas y deberes urbanísticos sobre los suelos de origen y por otro, vincular dicha descategorización a la existencia de una motivación exhaustiva y la generación de beneficios para los propietarios de suelo. Lógicamente, la existencia de este beneficio o “plusvalía” deber predicarse respecto a las atribuidas previamente y resultará determinante para modular las cesiones de suelo correspondiente al aprovechamiento y de suelo dotacional.
En relación con estas cuestiones cabe entender que la propuesta de reordenación de los suelos concernidos por esta modificación puntual encaja de forma clara en los supuestos contemplados en los artículos 280 y 301 del ROTU, toda vez que se prevén una cesión de suelo correspondiente a nuevas dotaciones públicas locales asociadas al incremento de la superficie edificable residencial en una cuantía superior a la exigida en el reglamento: se prevé una cesión de 1.200 m²s mientras que conforme a los estándares del ROTU para este tipo de actuaciones serían exigibles 100 m² de suelo por cada 500 mn2 de incremento de superficie edificable, que referidos a la propuesta concreta de ordenación exigirían una cesión de 656 m² de suelo. Igualmente, en el apartado económico de la Memoria se señala que el aprovechamiento correspondiente a la administración se determina por aplicación el porcentaje legalmente establecido (10%) sobre el incremento de aprovechamiento atribuido (3.292,80 m²t). Al objeto de dotar de mayor claridad a la ficha que se propone, se recomienda incorporar en la misma esta condición específica.
Por otra parte, la discusión planteada en el documento y en alguna de las alegaciones presentadas respecto a si la Modificación supone la delimitación de una Unidad de Actuación discontinua, en la que una parte de la misma se califica como sistema general de Espacio Libre o, por el contrario, una Unidad de Actuación circunscrita al ámbito de la Estación a la que se adscribe una determinada superficie de sistemas generales no se considera relevante, toda vez que el régimen de derechos y deberes de los propietarios afectados es idéntico en ambos casos: cesión obligatoria y gratuita de los suelos destinados a viario, dotaciones locales y sistemas generales (artículos 306 y 505 del ROTU), urbanización de los terrenos destinados a viario y dotaciones locales (artículo 306 del ROTU) y equidistribución entre todos los propietarios afectados. El deber de urbanización en ningún caso se extiende a los suelos calificados como sistema general.
Las unidades de actuación pueden delimitarse a través de una modificación del planeamiento general, como establece el artículo 151.1 del TROTU, siendo esta la vía que se utiliza en este caso.
A esa unidad de actuación se le adscribe un terreno destinado a sistema general para su obtención mediante cesión obligatoria y gratuita, conforme a lo dispuesto en el artículo 201, letra a) del TROTU, en el que se dice:
El suelo destinado a sistemas generales se obtendrá: a) Cuando estén incluidos en o adscritos a sectores o polígonos o unidades de actuación, mediante cesión obligatoria y gratuita y por los procedimientos previstos para la gestión urbanística por polígonos, así como, en su defecto, por expropiación u ocupación directa.
En el mismo sentido se pronuncia el artículo 505 a) del ROTU.
El Tribunal Supremo ha señalado —sentencia de 27 de mayo de 2015 (recurso n.º 2679/2013, fundamento de derecho tercero)—, que forma parte del estatuto básico de la propiedad el que un sistema general pueda ser adscrito a un ámbito concreto de actuación, si bien es incuestionable que la Administración urbanística que así lo establece tenga que explicar y justificar la razón del tal proceder, pues, de lo contrario no sería posible valorar si el principio de equidistribución se ha respetado.
Debe tenerse en cuenta necesariamente que las unidades de actuación deben permitir la distribución justa entre los propietarios de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, como expresamente dispone el artículo 150.2 del TROTU.
Por tanto, la cuestión clave para determinar si la adscripción del terreno —sistema general— a la Unidad de Actuación que se propone en la Modificación puntual se ajusta a la legalidad urbanística, es la de asegurar que se respeta el principio de equitativa distribución de beneficios y cargas entre los propietarios afectados, cuestión que se aborda a continuación en el análisis de la memoria de viabilidad económica, que de conformidad con lo que dispone el artículo 22.5 del RDL 7/2016, debe asegurar dicha viabilidad en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación.
V. Viabilidad económica de la actuación.
En una propuesta de modificación puntual del planeamiento como la que se plantea en el presente caso resulta especialmente pertinente el análisis de la viabilidad económica de la actuación, por un doble motivo: en primer lugar, como garantía última de que como consecuencia de la aplicación de las nuevas determinaciones del planeamiento no se está produciendo una merma o menoscabo de los derechos urbanísticos atribuidos por el planeamiento vigente y, en segundo término, como justificación del necesario equilibrio entre los aprovechamientos generados con la modificación y las nuevas cargas asignadas.
En líneas generales, la justificación de la viabilidad económica de la actuación desarrollada en el apartado 4 de la Memoria de la Modificación se considera suficiente, desarrollando una metodología en la que se refieren los diferentes costes y valores analizados a la edificabilidad necesaria para compensarlos, comparando el resultado final con el aprovechamiento que se propone.
Con objeto de analizar los resultados alcanzados en la propuesta de Modificación se ha desarrollado un cálculo propio de la viabilidad económica de la actuación empleando una metodología diferente, consistente en determinar el valor actual de los terrenos afectados conforme a sus clasificaciones y calificaciones urbanísticas y el de los costes e indemnizaciones necesarios para ejecutar las nuevas determinaciones del planeamiento y comprobar que la suma de estos conceptos es inferior al valor del suelo resultante de la modificación o, dicho de otro modo, que el valor del suelo resultante es proporcionado respecto a la suma del valor inicial más los costes derivados de la nueva ordenación.
En el desarrollo de este método se aplican los siguientes criterios:
• Se determina el valor actual de los terrenos atendiendo a la situación urbanística vigente, de tal forma que los suelos situados en el entorno de la Estación deben valorarse conforme a su calificación como suelo urbano – Vivienda Unifamiliar Aislada, con una edificabilidad bruta de 0,30 m²t/m²s, mientras que los situados en el camino de la Guía deben valorarse conforme a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo. Esta edificabilidad media se ha obtenido a partir de las edificabilidades atribuidas por las NN. SS vigentes para los terrenos edificables situados en el entorno inmediato de los que se pretende obtener, coincidiendo en este punto con la delimitación que se propone en el apartado 16 de la Memoria, alcanzando un resultado igual al señalado en la página 64, esto es, 0,464 m²t/m²s.
• Se adoptan los valores de repercusión y las cifras de costes de urbanización y gestión señalados en la Memoria de la Modificación, incrementados con un porcentaje del 40% para incorporar otros componentes asociados a la promoción no señalados en el documento, tales como beneficio industrial y gastos generales, honorarios profesionales o tasas y licencias, entre otros. Se incorporan también las cifras correspondientes a indemnizaciones.
• Se deduce del cálculo del valor final del suelo el porcentaje de cesión de aprovechamiento correspondiente a la administración, referido al incremento de aprovechamiento atribuido respecto a la situación inicial.
• Con objeto de ponderar el beneficio o retribución empresarial derivado de la ejecución de las nuevas determinaciones del planeamiento se estiman la Tasa Libre de Riesgo y la Prima de Riesgo conforme a lo establecido en el artículo 20.3 de R.D. 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.
• Se establece el Umbral de Viabilidad mediante la suma del valor inicial del inicial del suelo más los costes asociados a la ejecución del planeamiento, incrementados conforme a los señalado en el punto anterior y sumados igualmente los costes derivados de indemnizaciones.
Se adjunta un cuadro explicativo de los cálculos desarrollados:
De esta forma se obtiene un umbral de viabilidad inferior al valor final del suelo, lo que acreditaría la factibilidad del desarrollo propuesto, en relación con la situación de origen, así como la garantía de que no se establecen mermas en los derechos de los propietarios.
VI. Según certificación del Secretario del Ayuntamiento de Ribadesella de 5 de noviembre de 2019 la relación de propietarios incorporada al expediente cumple con lo dispuesto en el artículo 70. ter 3 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local establece lo siguiente: Cuando una alteración de la ordenación urbanística, que no se efectúe en el marco de un ejercicio pleno de la potestad de ordenación, incremente la edificabilidad o la densidad o modifique los usos del suelo, deberá hacerse constar en el expediente la identidad de todos los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco años anteriores a su iniciación, según conste en el registro o instrumento utilizado a efectos de notificaciones a los interesados de conformidad con la legislación en la materia.
El documento sometido a información pública incluye un informe de sostenibilidad económica y una memoria de viabilidad económica, conforma lo dispuesto en el artículo 22 del RDL 7/2015.
Se ha sometido la Modificación al trámite ambiental preceptivo. La aprobación definitiva debe incorporar las prescripciones que se señalan en la Resolución de la Consejería de Infraestructuras, Ordenación del Territorio y Medio Ambiente por la que se emite el Informe Ambiental Estratégico, conforme a lo dispuesto en el artículo 245.7 del ROTU.
Finalmente, consta el informe preceptivo de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico sobre suficiencia de recursos hídricos y el informe previo a la aprobación definitiva de la Administración cultural, exigido en el artículo 55.2 de la Ley 1/2001, de 6 de marzo de Patrimonio Cultural.
En virtud de lo expuesto, se aprueba definitivamente la modificación puntual de las Normas Subsidiarias Municipales de Ribadesella para delimitar unidad de actuación en la zona de la estación y adscribir terrenos dotacionales del Camino de la Guía, con las condiciones establecidas en la Resolución de la Consejería de Infraestructuras, Ordenación del Territorio y Medio Ambiente fecha 28 de enero de 2019, por la que se emite el Informe Ambiental Estratégico, publicada en BOPA de 21 de febrero de 2019, y en el informe favorable de la Comisión Permanente del Consejo de Patrimonio Cultural de Asturias de fecha 11 de diciembre de 2019.
Asimismo, el Ayuntamiento de Ribadesella deberá proceder a la notificación individual de este acuerdo a quienes han presentado alegaciones en el expediente.
En Oviedo, a 17 de diciembre de 2019.—El Secretario de la CUOTA.—Cód. 2019-13733.
Con las mejoras de pavimento y funcionales pertinentes se mantendrá el vial peatonal (escalera) existente colindante con la parcela 3742008UP3134S0001XG (zona estación)
Para el suelo de edificación abierta de esta unidad no será obligatorio el cumplimiento de los artículos 170, 171.2, 173.2, 174.1, 174.2 de las NN.SS. Con respecto a la altura de las edificaciones se estará a lo prescrito por la Consejería de Cultura.
En cuanto a superficie se estará a lo que resulte del topográfico a realizar en su momento.
Las soluciones propuestas deberán potenciar las características de la zona y parcela: como zona de acceso a la ciudad a través del ferrocarril, de paso del Camino de Santiago, de remate de la ciudad por su situación de borde entre la zona urbana y la zona rural, proximidad al cementerio, colindancia con inmuebles protegidos, etc., a la vez que se garantice la adaptación de la solución constructiva a este entorno.
Dichas soluciones deberán tener en cuenta la volumetría y presencia de la edificación del Asilo o Residencia de Ancianos de San José, situada en la finca colindante desde el vial principal de la Carretera de la Estación (o calle División Navarra), incluida en el inventario de patrimonio arquitectónico de las NN.SS con protección integral, dado que se ha considerado por parte de la Consejería de Educación y Cultura en los informes al DAI-CU municipal el mantenimiento de dicha protección
Por otro lado los desarrollos en altura quedarán condicionados a no sobrepasar una altura máxima de B+II, pudiendo adoptarse B+III en casos justificados por necesidad de adaptación a la pendiente de la parcela, sin aprovechamiento del bajo cubierta, de acuerdo con las NN.SS vigentes; y a la búsqueda de criterios y soluciones que permitan la adecuación a la parcela y entorno sin presencia de alturas mayores de B+I en las zonas y cotas altas de la parcela. Por tanto, deberá estudiarse la cabida de dicho aprovechamiento en la zona actualmente delimitada como área de movimiento y, en su caso, su reubicación en otras.

References: Resolución 
 Real Decreto 
 artículo 70
 artículo 279
 artículo 4
 Real Decreto 
 artículo 7
 artículo 202
 resolución 
 artículo 171
 artículo 301
 artículo 21
 artículo 280
 artículo 7
 artículo 151
 artículo 201
 artículo 505
 artículo 150
 artículo 22
 artículo 20
 artículo 70
 artículo 22
 Resolución 
 artículo 245
 artículo 55
 Resolución