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Timestamp: 2019-04-20 18:27:33+00:00

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Comunitaria > ¿Pedir permiso para sustituir una rejilla existente por un tubo anclado?
Posted at 10:43hin NormativabyRaquel Riesgo
SEGUNDO. – Que por la Ilma. Sra.Dª.Begoña Álvarez García Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 96 de Madrid se dictó sentencia con fecha 18 de Octubre de 2010 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: “Estimo la demanda formulada por la Procuradora DªMª Concepción Fuertes Suárez, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 ,bajo la dirección letrada de D. Fernando Martín Ron, contra SOL HABANA PELUQUERIA Y BELLEZA Y HOSTELERIA TRIBUNA REAL, S.L., representadas por la Procuradora Dª Ana Claudia López Thomaz y asistidos del Letrado José Antonio Garaña Corcés y en consecuencia condeno solidariamente a las demandadas a retirar el codo o tubo en forma de “L” que aparece en la fotografía nº9 de la demanda dejando la fachada enrasada y sin elementos que sobresalgan, con imposición de las costas a las demandadas.”
CUARTO.-El acuerdo que deniega la autorización o consentimiento de la comunidad de propietarios para el mantenimiento de la instalación del tubo acodado de la frustrada chimenea exterior, que se intentó adosar a la fachada interior del edificio, no produce el agravio comparativo, porque no consta la permisividad con los restantes propietarios, ni se les tolera todo tipo de alteraciones en la fachada del edificio (cerramientos de terraza, equipos de aire acondicionado), ni implica, por tal inexistente agravio, abuso de derecho que prive de legitimidad al acuerdo denegatorio de la autorización para mantener lainstalación del tubo acodado de la chimenea exterior, pues, aparte de que no son situaciones iguales, no consta que los propietarios que han alterado elementos comunes con aquellas instalaciones (cerramientos de terrazas o aparatos de aire acondicionado) lo hayan hecho sin haber perdido y obtenido el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios. Según la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de enero de 2007 , citada en la de 10 de octubre de 2007 , “lo que prohíbe el principio de igualdad son las desigualdades que resulten artificiosas o injustificadas por no venir fundadas en criterios objetivos y razonables, según criterios o juicios de valor generalmente aceptados” . En este caso, las situaciones que confronta la apelante son desiguales, y, de todos modos, la instalación no es inocua absolutamente para los intereses de la Comunidad, como pretende la demandada, porque, como ya hemos dicho, se aprecia la existencia del tubo acodado de la chimenea que se intentó adosar a la fachada exterior, alterando la configuración y rompiendo la estética de la misma, por más que se haya intentado minimizar el impacto visual y la salida de humos implica que existe el riesgo de penetración de humos y olores en las viviendas de, al menos, las plantas más próximas al tubo acodado. Debiendo considerarse que todo propietario en régimen de propiedad horizontal debe someterse a la normativa especial reguladora de tal forma de comunidad y, en concreto, a las normas que prohíben al propietario realizar obras que alteren la estructura del inmueble o de alguno de sus elementos comunes o afecten a su configuración, sin haber obtenido para ello la autorización de la junta de propietarios, otorgada por unanimidad de sus miembros ( artículos 7 , 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ) y esa obligación de obtener la autorización existe aunque las obras o instalaciones en los elementos comunes favorezcan, beneficien o no perjudiquen a la comunidad a la que pertenece el propietario que las ejecuta, pues tal obligación tiene como fundamento regular la pacífica convivencia de los copropietarios, que precisa mantener el principio que todo propietario que pretenda ejecutar una obra o instalación que afecte a elementos comunes del edificio o a su configuración, obtenga el consentimiento previo y unánime de los demás, en atención al interés legítimo, reconocido y protegido que a éstos asiste, de igual entidad al menos que el del que pretende ejecutar la obra y, en el presente caso, el propietario del local ejecutó la obra con afectación de elementos comunes, la fachada exterior de la edificación que da al patio de manzana, prescindiendo de solicitar autorización alguna, por la vía de hecho, y sólo tras haberse dictado una sentencia estimatoria para la pretensión de la Comunidad de propietarios, por no haber solicitado la preceptiva autorización, sin que dicho propietario haya acreditado el abuso de derecho que sostiene implica la denegación ya que no se aprecia la inocuidad, para los intereses de la comunidad, de la instalación en la fachada de una salida exterior de evacuación de humos. Y es que, debemos recordar que no concurren los elementos esenciales para la existencia del abuso de derecho que, como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 2002 , son: uso de un derecho objetivo y externamente legal; daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica; e inmoralidad o antisocialidad de este daño, manifestada en forma subjetiva o en forma objetiva – sentencias de 28 de noviembre de 1967 , 5 de junio de 1972 y 3 de enero de 1992 -; pero no puede invocarse cuando la sanción del exceso pernicioso en el ejercicio del derecho está garantizada por precepto legal – sentencias de 28 de abril de 1976 y 14 de julio de 1992 -; su apreciación exige que la base fáctica ponga de manifiesto las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y las subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo) – sentencia de 30 de mayo de 1998 o la de 27 de abril de 1994 -; el abuso del derecho viene determinado por la circunstancia subjetiva de la ausencia de finalidad seria y legítima, y la objetiva de exceso en el ejercicio de un derecho, requiriendo una intención dañosa en la conducta de quien actúa. En este caso, no se aprecia la voluntad de la Comunidad de ejercitar un derecho legalmente reconocido, como es denegar a un propietario la autorización para afectar elementos comunes, únicamente para perjudicarle, máxime cuando este propietario, previamente, actuó a espaldas de la Comunidad, por la vía de hecho, con desprecio a la normativa reguladora del régimen de propiedad horizontal.
QUINTO.-No se ha vulnerado la jurisprudencia aplicable al caso, porque la sentencia recurrida es conforme a las siguientes sentencias del Tribunal Supremo: La sentencia de 10 de abril de 1995 , en la que se determina ” que en la instalación de chimenea para la evacuación de humos desde un local comercial, la jurisprudencia ha declarado que el acto generador de la pretendida servidumbre habría de contar, para su virtualidad contractual, con quien únicamente tenía títulos bastantes para otorgar el consentimiento, cual es la comunidad del edificio en el cual dicha chimenea debía instalarse, con manifestación de voluntad unánime, ya que aquélla debía ubicarse en un elemento común por naturaleza, como es un muro exterior”. La sentencia de 10 de octubre de 2007 , en que se declara que “las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquél está sujeta a un doble requisito: a) La obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes (artículo 9) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación, sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos (artículo 16 LPH EDL1960/55 , en relación con el artículo 11 LPH EDL1960/55 aplicable en estos autos, hoy artículo 12 LHP 1960); b) y, como se exige expresamente en el artículo 7 LPH EDL1960/55 , que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario”. La sentencia de 30 de julio de 1991 , en que se dijo: “la idea matriz del tema no consiste en decidir si la acción negatoria está fundada en la válida expresión de voluntad de la Comunidad de Propietarios en ese sentido expresada en junta; el núcleo de la cuestión está, por el contrario, en dilucidar si el hoy recurrente contó con la voluntad de la Comunidad de Propietarios para la instalación, puesto que la aquiescencia a ella verbalmente expresada por el Presidente es absolutamente insuficiente, por vacía de contenido comunitario, para permitir la referida instalación; por ello dice la sentencia de 26 de marzo de 1990 de esta Sala que, ha de ser a nivel comunitario como ha de establecerse la relación que implica alterar, con servidumbre, un elemento común del edificio poseído en comunidad, sin perjuicio de la responsabilidad que hayan podido contraer algunos propietarios, o el Presidente, con el ocupante precarista supuestamente autorizado a realizar las obras y establecer la servidumbre y la sentencia de 23 de julio de 1990 , insistiendo en la misma tónica doctrinal dice que la aplicación del artículo 397 del Código Civil EDL1889/1 apoya la declaración de invalidez de las alteraciones de elementos comunes no consentidos por los demás y la de los artículos 16.1 y 5.º 4 de la Ley de Propiedad Horizontal que exigen la unanimidad para las modificaciones, no expresamente reservadas, que afecten al título de constitución”.
La sentencia de 5 de noviembre de 1986 , para la que “la constitución de tal servidumbre de salida de humos exigiría obras que se ciñan al espacio privativo de la actora, sino que afectan a los elementos comunes, para cuya realización, según reiterada jurisprudencia, se requiere el consentimiento unánime de los condueños, como acto de disposición ( sentencias de esta Sala de 31-1-1985 , 4-3-1985 , 26-3- 1985 , 29-4-1985 , 3-3-1986 y especialmente la de 12-2-1986 ), de donde debe concluirse que la sentencia impugnada interpreta correctamente los artículos 10-1 , 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal EDL1960/55 , 394 y 396 del Código Civil EDL1889/1, pues la obra que se pretende para una actividad molesta, altera evidentemente el título constitutivo de la comunidad, que quedaría gravada con una servidumbre no necesaria para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, sino para el uso específico de un local, que no tenía una finalidad que exigiese obras de tal magnitud y que no puede realizarse sin el consentimiento unánime de los comuneros”. Finalmente, la necesidad de autorización de la Comunidad, mediante acuerdo unánime, no queda enervada porque se haya obtenido la correspondiente licencia administrativa, como expresamente establece el Tribunal Supremo en su sentencia de 14 de julio de 1992.
SEXTO.-La actual doctrina jurisprudencial -por todas, sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2011, recurso de casación 297/07 y las que en ella se citan-, acerca de la realización de obras de alteración en la fachada del edificio por los titulares de locales comerciales, señala: A) Con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH EDL1960/55 en relación con la regla primera del artículo 17 LPH EDL1960/55 exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 (RC núm. 245/2003 ), de 15 de diciembre de 2008 (RC núm. 861/2004 ) y de 17 de febrero de 2010 (RC núm. 1958/2005 )). B) Esta doctrina general, ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que deben ser interpretadas de modo flexible, cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las exigencias normativas en materia de mayorías. Es muy frecuente que en el momento de construirse los edificios, sus locales se configuren con una pared de ladrillo para que el adquiriente adecue la fachada de acuerdo con las necesidades estéticas inherentes al negocio que se va a desarrollar. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada. La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC núm. 625/2005 ), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC núm. 1902/2006 ), declaran que; “no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios”.

References: artículo 11
 artículo 12
 artículo 7
 artículo 397
 artículo 12
 artículo 17