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Timestamp: 2020-03-28 08:47:36+00:00

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Gewerberaummietvertrag - "Renovierung" umfasst nicht nur Schönheitsreparaturen
OLG Koblenz – Az.: 3 U 182/14 – Beschluss vom 22.05.2014
Der Senat erwägt, die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz – Einzelrichter – vom 15. Januar 2014 durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
Der Senat erwägt die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht. Die Berufung hat auch offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Ein Termin zur mündlichen Verhandlung ist nicht geboten. Der Beklagten wird eine Frist zur Stellungnahme gesetzt bis zum 20. Juni 2014. Es wird zur Vermeidung weiterer Kosten angeregt, die Berufung zurückzunehmen. Im Falle der Berufungsrücknahme ermäßigen sich die Gerichtsgebühren von 4,0 auf 2,0 Gebühren (vgl. Nr. 1222 Kostenverzeichnis zum GKG). Die Gründe werden nachfolgend dargestellt:
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Der Kläger nimmt als Vermieter eines gewerblichen Mietobjekts die Beklagte als Mieterin auf Zahlung rückständiger Mietzinszahlungen, Schadensersatz wegen von der Beklagten zu tragenden Reparaturkosten und auf Herausgabe und Räumung des Mietobjekts in Anspruch.
Die Parteien schlossen am 14. Februar 2013 einen Gewerbemietvertrag (GA 78-82) über ein Bürogebäude mit Garage- und Kellerraum sowie drei Stellplätzen und einer Hausmeisterwohnung in dem Objekt S. Straße 2 in P.. Für die Zeit vom 1. März 2013 bis 28. Februar 2014 vereinbarten sie eine Nettomonatsmiete von 530,00 € zzgl. 200,00 € Nebenkosten und gesetzlicher Mehrwertsteuer, insgesamt mithin 868,70 €. Die Nettomiete sollte ab dem 1. März 2014 700,00 € betragen. Gleichzeitig war die Zahlung einer Kaution durch die Beklagte in Höhe von 1.400,00 € bis zum 15. März 2013 vorgesehen. Grund für die Reduzierung des Mietzinses im ersten Jahr war die Renovierungsbedürftigkeit des Objektes.
Die Beklagte zahlte auf die Kaution zunächst einen Betrag in Höhe von 1.000,00 €, so dass noch 400,00 € offen standen. Die Mieten für März bis Mai 2013 zahlte die Beklagte zunächst nicht.
Zwischen den Parteien ist streitig, ob ein unter dem 3. Mai 2013 (GA 15) datiertes fristloses Kündigungsschreiben der Beklagten zugegangen ist.
Am 23. und 28. März 2013 traten aufgrund einer mangelnden Befüllung des Öltanks Störungen in der Heizungsanlage des Mietobjekts auf. Die Firma U. B., …, stellte dem Kläger insofern für Reparatureinsätze einen Betrag in Höhe von insgesamt 189,45 € in Rechnung (GA 27). Der Kläger forderte die Beklagte erfolglos zum Ausgleich der vorbezeichneten Rechnung bis zum 30. April 2013 auf.
Die noch offenstehende Kaution in Höhe von 400,00 € wurde nachträglich von der Beklagten gezahlt, außerdem am 6. Mai und 8. Mai 2013 weitere Beträge in Höhe von 530,00 € und 200,00 €.
Die weiteren Mietzahlungen für Juni bis August 2013 erfolgten seitens der Beklagten zum Teil.
Der Kläger hat unter Berücksichtigung erfolgter Mietzinszahlungen für die Zeit von März 2013 bis August 2013 einen Betrag in Höhe von 2.681,65 € geltend gemacht. Diesbezüglich wird auf die Aufstellung auf S. 3 und 4 des Tatbestandes der angegriffenen Entscheidung Bezug genommen. Die Aufstellung enthält auch die Position „Rechnung der Firma U. B.“ über 189,45 €.
Die Beklagte rügte mit Schreiben vom 26. April 2013 (GA 66 f.) gegenüber dem Kläger verschiedene Mängel am Objekt.
Der Kläger kündigte mit Schriftsatz vom 21. August 2013 (GA 47-49) gegenüber der Beklagten das Mietverhältnis wegen der Zahlungsrückstände fristlos, hilfsweise ordentlich.
Die Parteien haben darüber gestritten, ob die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, die Beklagte in Mietrückstand sowie darüber, ob eine Mietminderung wegen bei Abschluss des Mietvertrages der Beklagten bekannten offensichtlichen Mängel ausgeschlossen gewesen und die Beklagte zum Schadensersatz wegen der Reparaturarbeiten an der Heizungsanlage im Hinblick auf ihre Verantwortlichkeit für die Befüllung der Heizungsanlage verpflichtet ist.
Der Kläger hat nach einer teilweise erfolgten Klagerücknahme zuletzt beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, das von ihr innegehaltene Bürogebäude bestehend aus fünf Räumen, einem Bad/WC, einem Keller- und einen Garagenraum und dazugehörigen drei Pkw-Stellplätzen auf dem Grundstück Gewerbepark S. Straße 2, in P. zu räumen und an ihn, den Kläger, mit den Gebäude- und Garagenschlüsseln herauszugeben;
2. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 2.681,65 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 868,70 € seit dem 5. März 2013, dem 4. April 2013, dem 06. Juni 2013, dem 4. Juli 2013, dem 6. August 2013, aus weiteren 189,45 € seit dem 1. Mai 2013 und aus weiteren 138,70 € seit dem 6. Mai 2013 zu zahlen;
3. die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 189,45 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Mai 2013 zu zahlen.
Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt und eine Räumungsfrist nicht gewährt.
Es hat die Beklagte des Weiteren verurteilt, an den Kläger 2.681,65 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 754,80 € seit 6. Juni 2013, aus weiteren 868,70 € seit 4. Juli 2013 und aus weiteren 868,70 € seit 6. August 2013, sowie 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 189,45 € seit dem 1. Mai 2013 zu zahlen. Im Übrigen ist die die Klage abgewiesen worden.
Das Landgericht hat zur Begründung seines Urteils ausgeführt, der Kläger habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf rückständigen Mietzins sowie auf Zahlung von Reparaturkosten in Höhe von insgesamt 2.681,65 €. Die Beklagte sei zur Zahlung des Bruttomietzinses verpflichtet. Die Beklagte könne sich nicht erfolgreich auf eine Mietminderung berufen. Denn die Parteien hätten im Hinblick auf die Renovierungsbedürftigkeit des Objekts eine Reduzierung des Mietzinses auf netto 530,00 € für das erste Jahr vereinbart. Ob darüber hinausgehend eine Beeinträchtigung gegeben sei und weiter Mängel vorlägen, sei für die Kammer nicht ersichtlich. Es fehle an einem substantiierten Vortrag der Beklagten. Es werde seitens der Beklagten nicht hinreichend vorgetragen, welche Renovierungsarbeiten von dem Kläger zu welchem Zeitpunkt geschuldet seien. Es fehle im Hinblick darauf, dass nach dem Vortrag der Beklagten einige Renovierungsarbeiten durchgeführt worden seien, an einer konkreten Darstellung der einzelnen Mängel nach dem Auftreten und der Durchführung der Renovierungsarbeiten, zu denen der Kläger auch Stellung beziehen könne. Es sei für die Kammer nicht möglich, konkrete Mängel festzustellen, insbesondere auch im Hinblick auf den Zeitpunkt der Feststellung der Mängel durch die Beklagte und einer eventuellen Kenntnis. Entsprechendes gelte für die Frage, ob eine unverzügliche Anzeige der Mängel erfolgt sei.
Dem Kläger stehe auch ein Anspruch auf Ersatz der Reparaturkosten in Höhe von 189,45 € zu. Die Beklagte sei für die ordnungsgemäße Befüllung des Öltanks verantwortlich gewesen. Dies betreffe auch den Zeitraum der Nichtbenutzbarkeit der Mieträume.
Die Beklagte trägt nunmehr vor, das Landgericht verkenne den Begriff der Renovierungsbedürftigkeit. Die Mietzinsreduzierung sei ausschließlich zur Abgeltung von Erhaltungsmaßnahmen erfolgt. Davon seien Instandsetzungsarbeiten zu unterscheiden. Soweit das Landgericht dem Parteivortrag eine andere, für sie, die Beklagte, ungünstigere Bedeutung beimesse, hätte es hierauf hinweisen müssen. Es wäre dann zum Hintergrund der Renovierungsvereinbarung vorgetragen worden. Das Landgericht habe Beweisantritt zu den einzelnen Mängeln übergangen. Die Mängel seien im Einzelnen mit Schreiben vom 26. April 2013 (Anlage B 04, GA 66) gerügt worden. Dort sei von Instandsetzung die Rede. Sämtliche der gerügten Mängel mit Ausnahme der Fenster seien zu Beginn des Mietverhältnisses nicht erkennbar gewesen. Für die weiteren Mängel, die nicht bestritten worden seien, sei Beweis angeboten worden. Das Landgericht habe zu Unrecht die Mehrwertsteuer in Ansatz gebracht und dabei nicht berücksichtigt, dass ein Teil der Räumlichkeiten als Hausmeisterwohnung vermietet worden sei und die Optierung nach § 9 UStG ausschließlich nur den gewerblich genutzten Teil des Objekts betreffen könne.
Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen; hilfsweise, unter Aufhebung des Urteils die Sache an das Landgericht Koblenz zurückzuverweisen.
Der Kläger trägt vor, das Landgericht habe zu Recht der Klage im tenorierten Umfange entsprochen. Der Begriff der Renovierungen sei nicht auf Schönheitsreparaturen beschränkt, sondern umfasse auch Arbeiten zur Instandsetzung von Bauwerken. Die Vereinbarung der Reduzierung des Mietzinses sei in Kenntnis des Zustandes des Mietobjekts getroffen worden. Das Landgericht habe den Vortrag der Beklagten hinsichtlich der Mängel zu Recht als nicht hinreichend substantiiert angesehen, so dass sich eine Frage der Beweiserhebung nicht gestellt habe. Unzutreffend sei die Behauptung, mit Ausnahme der Fenster und Rollläden seien Mängel zu Beginn der Mietzeit nicht erkennbar gewesen. Es sei offensichtlich gewesen, dass starke Rissbildungen, ein nicht nutzbares Waschbecken im Badezimmer, eine unzureichende Instandsetzung der Zuleitung der Badewanne, eine undichte Wasserleitung der Heizung im Keller und große Löcher in den Wänden vorhanden gewesen seien. Da er, der Kläger, tatsächlich Mängelbeseitigungsarbeiten habe durchführen lassen, sei es notwendig gewesen, dass die Beklagte darlege, in welchen Monaten Mängel des Mietobjekts vorgelegen hätten, um festzustellen, inwieweit die Nutzbarkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert gewesen sei. Auch fehlten Ausführungen dazu, wann Mängel konkret gerügt worden seien. Die Einwendungen zur Zahlung der Umsatzsteuer seien unbeachtlich, da sie als gewerbliches Unternehmen die Räume gemietet habe. Sie habe die Zahlung der Umsatzsteuer vereinbart. Zutreffend sei ein Schadensersatzanspruch wegen der Reparatur der Heizungsanlage zugesprochen worden. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses sei zu Recht erfolgt.
Das Landgericht hat zu Recht dem Kläger einen Anspruch auf rückständigen Mietzins gemäß § 535 Abs. 2 BGB sowie auf Zahlung von Reparaturkosten gemäß §§ 280 Abs. 1, 535 ff, 536 c Abs. 2 BGB in Höhe von insgesamt 2.681,65 € zugesprochen.
Zutreffend führt das Landgericht aus, dass die Beklagte nicht nur zur Zahlung des Nettomietzinses sondern auch zur Zahlung der gesetzlichen Mehrwertsteuer verpflichtet ist. Dies ergibt sich schon aus § 1 des Mietvertrages vom 14. Februar 2013 (GA 79-82). Dort ist ausdrücklich ein Nettomietzins zuzüglich Nebenkosten und zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer vereinbart. Der Kläger hat mit dieser Vereinbarung zur Umsatzsteuerpflicht gemäß § 9 UStG optioniert, mit der Folge, dass die Beklagte auch zur Zahlung der Mehrwertsteuer an den Kläger verpflichtet ist. Die Beklagte schuldete demnach dem Kläger für die Zeit vom 1. März 2013 bis 28. Februar 2014 einen Bruttomietzins einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 868,70 €.
Das Landgericht hat zu Recht einen Anspruch der Beklagten auf Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB verneint. Es stellt zutreffend darauf ab, dass die Parteien im Hinblick auf die Renovierungsbedürftigkeit des Objekts eine Reduzierung des Mietzinses für das erste Jahr auf netto 530,00 € vereinbart haben. Dies bedeutet, dass damit gleichzeitig eventuelle Beeinträchtigungen in der Benutzung der Mieträume berücksichtigt sind.
Die Beklagte wendet mit ihrer Berufung hiergegen ohne Erfolg ein, dass das Landgericht nicht zwischen Instandhaltungskosten und Renovierungskosten, z.B die Durchführung von Schönheitsreparaturen, wie das Steichen und Tapezieren, differenziert habe. Der Begriff „Renovierung“ beschränkt sich nicht nur auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen, sondern erfasst nach dem allgemeinen Sprachverständnis auch Maßnahmen zur Instandsetzung von Bauwerken. Hierunter versteht man die Beseitigung von Schäden aufgrund von Abnutzung, die auch durch den gewöhnlichen Gebrauch entstanden sein können, die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Stands der Nutzbarkeit oder einem besseren, dem aktuellen Stand der Technik entsprechenden Zustand führen können.
Das Landgericht hat zu Recht eine Mietminderung wegen weiterer Mängel verneint, da es diesbezüglich an einem substantiierten Vortrag der Beklagten fehlt. Insbesondere mangelt es an einer Darstellung, welche Mängel bereits bei Mietbeginn offensichtlich waren und welche Mängel neu aufgetreten sind. Dabei ist zu berücksichtigen, dass folgende Mängel bereits zu Beginn des Mietverhältnisses feststanden: starke Rissbildungen, ein nicht benutzbares Waschbecken im Badezimmer, eine unzureichende Instandsetzung der Zuleitung der Badewanne, eine undichte Wasserleitung der Heizung im Keller, große Löcher in den Wänden sowie ein nicht nutzbarer Dachboden.
Soweit die Berufung nunmehr verschiedene Mängel bzw. nicht erledigte Arbeiten rügt (vgl. Aufstellung BB2, BA 122), lässt diese Aufstellung offen, welche Mängel bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen haben, was mit einer Reduzierung des Mietzinses abgegolten wurde und welche Mängel erst in der Mietzeit entstanden sind.
Schließlich fehlt es an einem dezidierten Vortrag der Beklagten, ob sie gemäß § 536 c Abs. 1 BGB nach Beginn der Mietzeit entstandene neue Mängel unverzüglich der Kläger als Vermieter angezeigt hat.
Das Landgericht hat mit zutreffender Begründung dem Kläger einen Schadensersatzanspruch als Ausgleich für die Reparaturkosten in Höhe von 189,45 € zugesprochen, weil die Beklagte für die Befüllung des Öltanks verantwortlich war und sie für die durch die Nichtbefüllung des Öltanks entstandenen Heizungsstörungen verantwortlich ist.
Das Landgericht führt mit Recht aus, dass das Mietverhältnis gemäß §§ 542 Abs.2, 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB außerordentlich spätestens durch mit Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 21. August 2013 (GA 47-49) wirksam beendet worden ist, weil die Beklagte für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug geraten ist. Konkrete Angriffe gegen die Berechtigung dieser Kündigung werden von der Berufung nicht erhoben.
Soweit die Beklagte hilfsweise unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Zurückverweisung an das Landgericht beantragt, liegen die Voraussetzungen nach § 538 Abs. 2 ZPO – nicht wie die Berufung zitiert § 539 ZPO – hierfür nicht vor, da das erstinstanzliche Verfahren nicht an einem Verfahrensmangel leidet. Insbesondere liegt entgegen der Auffassung der Beklagten keine Verletzung der Hinweispflicht gemäß § 139 ZPO in Bezug auf die Auslegung der Begriffe „Instandhaltung“ und „Renovierung“ vor. Mangels eines substantiierten Bestreitens des vom Kläger verfolgten Anspruchs und der nicht ausreichenden Substantiierung der von der Beklagten geltenden gemachten Mängel sowie der geforderten Mietzinsminderung, war eine Beweiserhebung durch das Landgericht nicht angezeigt.
Die Berufung der Beklagten hat aus den dargelegten Gründen offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.
Der Senat beabsichtigt, den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 13.105,05 € (Zahlungsantrag 2.681,65 €; Räumungsantrag 12 x 868,70 €) festzusetzen.
Gewerberaummiete – Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstands Störende Einwirkung eines Mieters durch Einbau einer neuen Heizungsanlage

References: § 522
 § 522
 § 9
 § 535
 § 1
 § 9
 § 536
 § 536
 § 538
 § 539
 § 139