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Timestamp: 2019-07-20 21:05:55+00:00

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BVerfG, Beschluss vom 08.01.1985 - 1 BvR 792/83 u.a. - openJur
Beschluss vom 08.01.1985 - 1 BvR 792/83 u.a.
BVerfG, Beschluss vom 08.01.1985 - 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83
openJur 2011, 118348
1. Es ist mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG vereinbar, daß der Gesetzgeber in § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB das Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum von einem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (Eigenbedarf) abhängig gemacht hat.
2. Zur Einwirkung der Eigentumsgarantie auf die Beurteilung des Eigenbedarfs.
I. Die Verfassungsbeschwerde der Beschwerdeführerinnen zu I wird zurückgewiesen.
II. Das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 11. Februar 1983 -- 11 S 295/82 -- verletzt das Grundrecht der Beschwerdeführerin zu II aus Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 des Grundgesetzes. Es wird aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht zurückverwiesen.
III. Die Freie und Hansestadt Hamburg hat der Beschwerdeführerin zu II die notwendigen Auslagen zu erstatten.
Die zur gemeinschaftlichen Entscheidung verbundenen Verfassungsbeschwerden richten sich gegen Urteile, durch die auf Eigenbedarf gestützte Klagen der Vermieter auf Räumung und Herausgabe von Mietwohnungen in Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB als unbegründet abgewiesen worden sind.
1. § 564 b BGB regelt als sogenanntes Kernstück des sozialen Mietrechts den Kündigungsschutz von Mietverhältnissen über Wohnraum. Er gestattet die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter grundsätzlich nur, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat. Die Vorschrift lautet:
§ 564 b
(2) Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist es insbesondere anzusehen, wenn1. der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat;2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Ist an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des Satzes 1 nicht vor Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung an ihn berufen;3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde ...
(4) Bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, auch wenn die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht vorliegen ...
2. Eine § 564 b BGB im wesentlichen entsprechende Norm wurde zunächst außerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch Art. 1 § 1 des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vom 25. November 1971 (BGBl. I S. 1839) eingeführt. Das auf besondere Wohnungsmarktverhältnisse zugeschnittene Gesetz war zeitlich befristet und trat mit Ablauf des 31. Dezember 1974 außer Kraft. Es wurde abgelöst durch das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603), welches am 1. Januar 1975 ohne zeitliche Befristung in Kraft trat und durch seinen Art. I Nr. 1 die bisherige Vorschrift mit einigen Änderungen als § 564 b in das Bürgerliche Gesetzbuch einfügte. Ziel des Gesetzgebers war es, bei der überragenden Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt des menschlichen Daseins den vertragstreuen Mieter vor willkürlichen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung zu schützen. Da die mit einem Wohnungswechsel regelmäßig verbundenen nicht unbeträchtlichen Kosten und meist erheblichen Unzuträglichkeiten für den vertragstreuen Mieter in einem sozialen Rechtsstaat nur dann gerechtfertigt seien, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung habe, müsse Kündigungsschutz unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt gewährleistet werden (s. Begründung der Regierungsvorlage des Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, BTDrucks. 7/2011, S. 7 und Bericht des Rechtsausschusses, BTDrucks. 7/2638).
1. a) Die Beschwerdeführerinnen zu I verlangten als Eigentümer eines Hauses im Ausgangsverfahren die Räumung der von den beklagten Eheleuten gemieteten Sieben-Zimmer-Wohnung. Sie begründeten ihr Räumungsbegehren unter anderem mit Eigenbedarf der Beschwerdeführerin zu I 2, die mit ihrem Kind in einer gemieteten Drei-Zimmer-Wohnung lebt. Die Beklagten machten gegenüber der Kündigung geltend, den im Haushalt lebenden Eltern des beklagten Ehemannes könne wegen ihres Alters und ihrer Gebrechlichkeit ein Umzug nicht mehr zugemutet werden.
Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Berufung der Beschwerdeführerinnen blieb ohne Erfolg. Das Interesse der Beschwerdeführerin zu I 2, ihre derzeitige Wohnung gegen eine größere einzutauschen, könne zwar nicht als unvernünftig oder nicht billigenswert erachtet werden. Die Wohnung, deren Räumung verlangt werde, sei jedoch für ihre Zwecke bei objektiver Betrachtung ungeeignet, da sie mit sieben Zimmern und einer Fläche von mehr als 250 qm für zwei Personen zu groß sei. Es sei zwar grundsätzlich Sache des Einzelnen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen für angemessen halte. Dem Mieter könne die Preisgabe seiner Mietwohnung jedoch dann nicht zugemutet werden, wenn mit der Kündigung bei objektiver Würdigung ein weit übersetzter Wohnbedarf geltend gemacht werde. Ein Zurücktreten des Erlangungsinteresses des Vermieters sei in diesem Falle auch unter Berücksichtigung seines verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsrechts aus Art. 14 GG sachgerecht.
b) Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführerinnen zu I eine Verletzung des Art. 14 GG. Das Landgericht habe zwar in dem angegriffenen Urteil eine Abwägung zwischen der Privatnützigkeit und der Sozialpflichtigkeit des Eigentums vorgenommen. Es habe jedoch die aus der Privatnützigkeit resultierenden Vermieterinteressen nicht hinreichend gewürdigt. Zwar möge eine Sieben-Zimmer-Wohnung bei objektiver Sicht für zwei Personen zu groß erscheinen. Die jetzige Wohnung sei für die Beschwerdeführerin zu I 2 jedoch zu klein, weil sie als Pädagogin dringend ein separates Arbeitszimmer benötige. Um eine ihren Ansprüchen genügende Wohnung zu erhalten, müßte sie in eine andere Mietwohnung ziehen. Dies stelle im Hinblick auf die umfassende Eigentumsgarantie des Art. 14 GG eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung des Vermieters dar. Der Mieter könne seinem Vermieter grundsätzlich nicht vorschreiben, welcher Wohnbedarf für diesen ausreichend sei. Es sei allein Sache des Vermieters, den Wohnbedarf für sich und seine Angehörigen zu bestimmen. Das Landgericht habe diesen Gesichtspunkt nicht hinreichend gewürdigt und dadurch in ihr Eigentumsrecht eingegriffen.
2. a) Die jetzt 89jährige Beschwerdeführerin zu II begehrte die Räumung einer in ihrem Hause gelegenen Drei-Zimmer- Wohnung, nachdem sie das Mietverhältnis fristgerecht wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte. Hierzu machte sie geltend, sie benötige die im Erdgeschoß liegende Wohnung, da sie alters- und krankheitsbedingt keine Treppen steigen könne. Außerdem sei geplant, in die ca. 160 qm große Wohnung zu ihrer Betreuung eine Pflegerin aufzunehmen. Sie würde dann von ihrer im Obergeschoß des Hauses wohnenden Tochter und der Pflegerin versorgt werden.
Das Amtsgericht wies die Klage als unbegründet ab.
Die Berufung der Beschwerdeführerin wies das Landgericht zurück. Die Beschwerdeführerin sei "angemessen und würdig" im Seniorenwohnheim untergebracht und benötige daher die Wohnung der Beklagten nicht mehr. Ihr Wunsch, lieber von ihrer Tochter versorgt zu werden, begründe keinen Eigenbedarf. Dies gelte um so mehr, als nach ihrem eigenen Vorbringen die überwiegende Versorgung gar nicht durch die Tochter, sondern -- wie im Seniorenwohnheim -- durch eine fremde Pflegeperson erfolgen solle. Sie müsse auch nicht den Verlust des Heimplatzes befürchten. Die Behauptung, sie habe im Wohnheim Anpassungsschwierigkeiten, führe zu keiner anderen Beurteilung, da der Wunsch nach persönlichen Kontakten, auch wenn er sich in den Räumen ihres Hauses besser erfüllen ließe, keinen Wohnbedarf begründe.
b) Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin vornehmlich eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 2 Abs. 1 GG. Ihr Eigenbedarf sei nicht durch die Aufnahme in ein Seniorenwohnheim entfallen, da es sich hierbei von vorneherein um eine Zwischenlösung gehandelt habe, um die Zeit bis zum Freiwerden der gekündigten Wohnung zu überbrücken. Ein betagter Vermieter könne nicht gezwungen werden, ein Altersheim aufzusuchen und dort seinen Lebensabend zu verbringen. Es sei auch völlig unbeachtlich, ob ihm dort eine angemessene und würdige Unterbringung sowie Versorgung und Pflege zuteil werde. Entscheidend sei, daß sie über ihre Lebensgestaltung frei entscheiden und bestimmen dürfe, nicht auf Dauer im Heim zu bleiben. Es könne ihr auch nicht verwehrt werden, durch ihre Tochter (und daneben durch eine weitere Pflegekraft) versorgt und gepflegt zu werden. Die Heimversorgung könne mit der Hilfeleistung durch die eigene Familie nicht auf eine Stufe gestellt werden. Durch die angegriffene Entscheidung werde es ihr verwehrt, in ihrer Familie zu leben.
Zur Verfassungsbeschwerde 1 BvR 501/83 haben sich die Justizbehörde der Freien und Hansestadt Hamburg sowie die beklagten Mieter des Ausgangsverfahrens geäußert. Sie halten die Verfassungsbeschwerde für unbegründet.
Die Verfassungsbeschwerde der Beschwerdeführerinnen zu I ist unbegründet. Hingegen verletzt das von der Beschwerdeführerin zu II angegriffene Urteil ihr Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.
1. § 564 b BGB macht die wirksame Ausübung des ordentlichen Kündigungsrechts davon abhängig, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Die Vorschrift regelt generell und abstrakt die Verfügungsbefugnis des Eigentümers von vermietetem Wohnraum und bestimmt somit Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerfGE 52, 1 [27]; 58, 300 [330 ff.]). Der Gesetzgeber steht bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten Auftrags vor der Aufgabe, das Sozialmodell zu verwirklichen, dessen normative Elemente sich einerseits aus der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben (vgl. BVerfGE 25, 112 [117]; 52, 1 [29]). Das Privateigentum im Sinne der Verfassung zeichnet sich in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand aus (BVerfGE 31, 229 [240] m. w. N.); sein Gebrauch soll aber "zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen". Vorausgesetzt ist hierbei, daß das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht (BVerfGE 37, 132 [140]). Dabei geht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung um so weiter, je mehr das Eigentumsobjekt sozialgebunden ist. Maßgebend ist der in Art. 14 Abs. 2 GG Ausdruck findende Gesichtspunkt, daß Nutzung und Verfügung in jedem Fall nicht lediglich innerhalb der Sphäre des Eigentümers bleiben, sondern Belange anderer Rechtsgenossen berühren, die auf die Nutzung des Eigentumsobjekts angewiesen sind (BVerfGE 50, 290 [340 f.]). Unter dieser Voraussetzung umfaßt das grundgesetzliche Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung das Gebot der Rücksichtnahme auf den Nichteigentümer, der seinerseits der Nutzung des Eigentumsobjekts zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensgestaltung bedarf (vgl. BVerfGE 37, 132 [140]). Auch wenn das Eigentum insoweit weitergehenden Beschränkungen unterworfen werden kann, fordert die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in jedem Fall die Erhaltung des Zuordnungsverhältnisses und der Substanz des Eigentums (BVerfGE 42, 263 [295]; 50, 290 [341]).
Es ist Aufgabe des Gesetzgebers, bei Erfüllung des Regelungsauftrags gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG der Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und dem Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung gemäß Art. 14 Abs. 2 GG in gleicher Weise Rechnung zu tragen und die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen (BVerfGE 25, 112 [117 f.]). Ebensowenig wie die Eigentumsgarantie eine die soziale Funktion eines Eigentumsobjekts mißachtende Nutzung schützt, kann Art. 14 Abs. 2 GG eine übermäßige, durch die soziale Funktion nicht gebotene Begrenzung privatrechtlicher Befugnisse rechtfertigen (BVerfGE 37, 132 [141]; vgl. auch BVerfGE 58, 137 [148]).
2. Das Bundesverfassungsgericht hat sich erstmals im Jahre 1964 mit Umfang und Grenzen der gesetzgeberischen Ausgestaltung des sozialen Mietrechts befaßt und dabei die besonderen verfassungsrechtlichen Pflichten des Gesetzgebers zum Schutze der Mieter im Hinblick auch auf Art. 13 GG hervorgehoben (BVerfGE 18, 121 [131 f.]). Der durch die Eigentumsgarantie und die übrigen Grundrechte abgesteckte Rahmen lasse dem Gesetzgeber viele Möglichkeiten zur Schaffung eines sozialen Mietrechts. Es sei Sache seines Ermessens, in welcher Form und mit welcher Intensität er der Wohnungsmiete Bestandsschutz gewähren wolle (BVerfGE 18, 121 [132]). In seinem Beschluß vom 23. April 1974 (BVerfGE 37, 132) hat das Bundesverfassungsgericht den Ausschluß der Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung und die Begrenzung des Mietzinses auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Art. 1 § 1 Abs. 4 und § 3 Abs. 1 des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes) für verfassungsgemäß erklärt. Im Hinblick auf die hohe Bedeutung, die der Wohnung für den Einzelnen und die Familie zukomme, sei die Beschränkung der Handlungsfreiheit des Vermieters durch Art. 14 Abs. 2 GG gerechtfertigt. Eine mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang stehende einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung der einen oder anderen Seite liege nicht vor (BVerfGE, a.a.O. [141]). Diese Rechtsprechung hat das Bundesverfassungsgericht in einer späteren Entscheidung auf die nahezu gleichlautenden Vorschriften des Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes übertragen (BVerfGE 53, 352).
3. Über die Verfassungsmäßigkeit des § 564 b BGB hat das Bundesverfassungsgericht bisher nicht entschieden. Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber bei Erlaß des Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes dem vertragstreuen Mieter Schutz vor ungerechtfertigten Kündigungen unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt gewähren (s. Begründung der Regierungsvorlage, BTDrucks. 7/2011, S. 7 und Bericht des Rechtsausschusses, BTDrucks. 7/2638). Diese Zielsetzung läßt sich mit Blick auf den dem Gesetzgeber in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten Regelungsauftrag sowie unter Berücksichtigung der ihm dabei zur Verfügung stehenden Möglichkeiten (BVerfGE 18, 121 [132]) verfassungsrechtlich nicht beanstanden. Das Bundesverfassungsgericht hat schon in seinem Beschluß zum Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetz (BVerfGE 37, 132) nicht darauf abgestellt, daß der Ausschluß der Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung und die Einführung des Systems der ortsüblichen Vergleichsmiete nur für einen befristeten Zeitraum und nur für besondere Wohnungsmarktverhältnisse als verfassungsgemäß anzusehen wären. Schließlich hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, daß die einschlägigen Vorschriften des nunmehr unbefristet geltenden Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes auch als Dauerregelung eine mit Art. 14 GG in Einklang stehende Eigentumsbeschränkung darstellen (BVerfGE 53, 352 [357]).
Gleiches gilt für § 564 b BGB, soweit diese Vorschrift den Fall des Eigenbedarfs regelt. Die Einschränkung des freien Kündigungsrechts des Vermieters von Wohnraum durch das Erfordernis des berechtigten Interesses stellt eine zulässige Beschränkung der aus dem Eigentum fließenden freien Verfügungsbefugnis des Eigentümers dar. Die Sozialbindung des Eigentums von Wohnraum beruht darauf, daß dieser nicht unbeschränkt zur Verfügung steht und als Lebensmittelpunkt des Mieters anzusehen ist. Große Teile der Bevölkerung sind nach wie vor nicht in der Lage, aus eigener Kraft Wohnraum für sich zu schaffen, und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen (so schon BVerfGE 38, 348 [370]). Im Hinblick auf die regelmäßig nicht unbeträchtlichen Kosten und Unzuträglichkeiten in persönlicher, familiärer, wirtschaftlicher und sozialer Hinsicht, die ein Wohnungswechsel für den Mieter in der Regel mit sich bringt (s. Begründung der Regierungsvorlage, BTDrucks. 7/2011, S. 7), erscheint eine Beschränkung des Kündigungsrechts auf Fälle, in denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, gerechtfertigt. Durch die Vorschrift soll der vertragstreue Mieter vor willkürlichen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung geschützt werden (s. Begründung der Regierungsvorlage, BTDrucks. 7/2011, S. 7 sowie Bericht des Rechtsausschusses, BTDrucks. 7/2638). Der Ausschluß einer willkürlichen, ohne beachtliche Gründe veranlaßten Kündigung kann schon deshalb verfassungsrechtlich nicht beanstandet werden, weil eine derartige Ausübung von Eigentümerbefugnissen im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen keinen verfassungsrechtlichen Schutz genießt. § 564 b BGB führt auch nicht zu einer übermäßigen, durch die soziale Funktion des Eigentums nicht gebotenen Begrenzung privatrechtlicher Befugnisse. Die Vorschrift greift weder in die Zuordnungsverhältnisse noch in die Substanz des Eigentums ein. Den schutzwürdigen Belangen des Eigentümers wird dadurch Rechnung getragen, daß ihm bei Eigenbedarf die Beendigung des Mietverhältnisses ermöglicht wird. Soweit ihm durch § 564 b Abs. 4 BGB in einem Bereich, in dem er durch besonders enges Zusammenwohnen mit dem Mieter am stärksten und unmittelbarsten in seinem Wohn- und Lebensbereich betroffen ist, ein Kündigungsrecht ohne das Vorliegen berechtigter Interessen eingeräumt wird, hat der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung getragen, daß auch für ihn -- ebenso wie für den Mieter -- die Wohnung der Mittelpunkt seiner Existenz ist. Schließlich wird durch § 564 b BGB das Recht des Vermieters, das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen zu beenden (§§ 553 ff. BGB), nicht berührt.
Im Ergebnis ist festzuhalten, daß der Gesetzgeber bei Erlaß des § 564 b BGB sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in angemessener Weise berücksichtigt hat. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung, die als solche mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang stünde (BVerfGE 37, 132 [141]), ist nicht erkennbar.
Ist die Vorschrift des § 564 b BGB über das Kündigungsrecht des Vermieters für den Fall des Eigenbedarfs verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, so bleibt zu prüfen, ob ihre Auslegung und Anwendung durch die Gerichte in den vorliegenden Fällen Verfassungsrecht verletzt.
1. Das Bundesverfassungsgericht hat stets betont, daß die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Tatbestands, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und der Nachprüfung durch das Bundesverfassungsgericht grundsätzlich entzogen sind. Dieses greift nur bei der Verletzung von Verfassungsrecht durch die Gerichte auf Verfassungsbeschwerde hin ein. Das ist nicht schon dann der Fall, wenn eine Entscheidung, am einfachen Recht gemessen, objektiv fehlerhaft ist; der Fehler muß gerade in der Nichtbeachtung von Grundrechten liegen. Die Schwelle eines Verstoßes gegen objektives Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist erreicht, wenn die Entscheidung der Zivilgerichte Auslegungsfehler erkennen läßt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung eines Grundrechts, insbesondere vom Umfang seines Schutzbereichs beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (BVerfGE 18, 85 [92 f.]; 42, 143 [148 f.]; 67, 213 [223] st. Rspr.).
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (s. etwa BVerfGE 55, 249 [258]) haben sich die Gerichte bei der Auslegung und Anwendung eigentumsbeschränkender Vorschriften im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG innerhalb der Grenzen zu halten, die dem Gesetzgeber durch Art. 14 Abs. 1 und Abs. 2 GG bei der inhaltlichen Ausgestaltung der Eigentümerbefugnisse gezogen sind. Danach müssen Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse der verfassungsrechtlichen Anerkennung des Privateigentums sowie dem Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung gleichermaßen Rechnung tragen und den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten. Sie müssen vom geregelten Sachbereich her geboten sein und dürfen nicht weitergehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Aufgabe der Gerichte ist es ferner, die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung zu beachten und nachzuvollziehen (BVerfGE 37, 132 [145, 148]; 53, 352 [357 f.]).
2. Bei Anwendung dieser Maßstäbe ist im Verfahren der Verfassungsbeschwerde der Beschwerdeführerinnen zu I ein Verfassungsverstoß nicht erkennbar. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daß das Landgericht bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB die durch die Verfassung gezogenen Grenzen nicht beachtet und hierdurch die Grundrechte der Beschwerdeführerinnen aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzt hat.
Das angegriffene Urteil beruht nicht auf einer Verkennung des Schutzzwecks der eigentumsbeschränkenden Vorschrift des § 564 b BGB. Mit seiner Auffassung, es sei grundsätzlich Sache des Einzelnen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen für angemessen halte, berücksichtigt das Gericht, daß es sich bei § 564 b BGB nicht um eine Vorschrift aus dem Bereich der Wohnraumzwangswirtschaft handelt. Diese wurde nämlich durch das soziale Wohnungsmietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs abgelöst (s. Entwurf eines Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Mietrecht, BTDrucks. III/1234, Begründung VI, S. 45 [54]). § 564 b BGB ist somit keine Norm des Wohnungsnotrechts, sondern -- neben §§ 556 a ff. BGB -- des sozialen Mietrechts. Der § 564 b BGB soll den Mieter von Wohnraum unabhängig von den Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt gegen willkürliche Kündigungen schützen. Für die Beurteilung des vom Vermieter geltend gemachten Eigenbedarfs ist andererseits dessen Interesse maßgebend. Er entscheidet, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht (so auch Voelskow in: Münchener Kommentar, § 564 b, Rdnr. 57). Es ist nicht Sache des Gerichts, den geltend gemachten Wohnbedarf daraufhin zu überprüfen, ob er in wohnraumbewirtschaftungspolitischer Hinsicht gerechtfertigt ist. Dementsprechend liefert das Bürgerliche Gesetzbuch an keiner Stelle Maßstäbe für eine dahingehende Bewertung. Diese Grundsätze hat das Landgericht beachtet. Soweit es zu dem Ergebnis gekommen ist, ein berechtigtes Interesse an der Erlangung der gekündigten Mietwohnung bestehe nicht, weil mit der Kündigung ein aus objektiver Sicht weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht werde, kann diese auf einer Feststellung und Würdigung des Sachverhalts im Einzelfall beruhende Auslegung und Anwendung des § 564 b BGB verfassungsrechtlich nicht beanstandet werden. Denn es sind keine auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung und Tragweite der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG beruhenden Auslegungsfehler erkennbar. Die (einfachrechtliche) Beurteilung, ob im konkreten Einzelfall ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum vorliegt, ist nicht Aufgabe des Bundesverfassungsgerichts, sondern ausschließlich der Fachgerichte.
3. Hingegen ist die Verfassungsbeschwerde der Beschwerdeführerin zu II begründet. Das angegriffene Urteil verkennt die Bedeutung und Tragweite der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG für die Auslegung des § 564 b BGB.
Die Begründung, die Beschwerdeführerin habe keinen Wohnraumbedarf, weil sie bereits in einem Wohnheim "angemessen und würdig" untergebracht sei, und weil der Wunsch nach Betreuung durch die eigene Tochter und eine Pflegerin im eigenen Hause unerheblich sei, bedeutet eine einseitige Benachteiligung der Belange des Vermieters. Diese steht mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang (vgl. BVerfGE 37, 132 [141]) und führt zu einer unverhältnismäßigen Belastung der Beschwerdeführerin. Der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG kommt im Gesamtgefüge der Grundrechte die Aufgabe zu, dem Träger des Grundrechts einen Freiheitsraum im vermögensrechtlichen Bereich sicherzustellen und ihm damit eine eigenverantwortliche Gestaltung des Lebens zu ermöglichen (BVerfGE 24, 367 [389]). Durch das angegriffene Urteil wird die Beschwerdeführerin erheblich in ihrer Freiheit eingeschränkt, unter Nutzung ihres Eigentums ihre Lebensführung so zu gestalten, wie sie das für richtig hält. Mit der Begründung, berechtigter Eigenbedarf liege nicht vor, da der unfreiwillige -- von ihrem Willen unabhängige -- Verlust des Wohnheimplatzes nicht zu befürchten stehe, wird ihr die Möglichkeit des privatnützigen Eigentumsgebrauchs durch Voraussetzungen verwehrt, auf deren Eintritt sie keinen Einfluß hat. Eine Gesetzesauslegung, die zu einem solchen Ergebnis führt, steht mit der Eigentumsgarantie nicht in Einklang und führt zu einer übermäßigen, nicht zumutbaren Belastung des Eigentums. Sie hat im konkreten Fall zur Folge, daß die Beschwerdeführerin ihr Eigentum so lange nicht für eigene Zwecke nutzen kann, wie ihr der Wohnheimträger den Wohnheimplatz zur Verfügung stellt. Da nach Ansicht des Landgerichts eine Kündigung des Wohnheimplatzes durch die Beschwerdeführerin gerade nicht geeignet ist, einen berechtigten Eigenbedarf zu begründen, ist es ihr nicht möglich, aus eigenem Willen ihr Eigentum zu eigenen Wohnzwecken in Gebrauch zu nehmen.
Dr. Herzog, Dr. Simon, Dr. Hesse, Dr. Katzenstein, Dr. Niemeyer, Dr. Heußner, Dr. Niedermaier, Dr. Henschel
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