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Timestamp: 2019-07-22 23:56:35+00:00

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BayObLG, 11.04.1990 - BReg. 2 Z 7/90 - dejure.org
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BayObLG, 11.04.1990 - BReg. 2 Z 7/90 (https://dejure.org/1990,150)
BayObLG, Entscheidung vom 11.04.1990 - BReg. 2 Z 7/90 (https://dejure.org/1990,150)
BayObLG, Entscheidung vom 11. April 1990 - BReg. 2 Z 7/90 (https://dejure.org/1990,150)
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Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen; Behandlung von Mitgliedern einer sog. faktischen oder werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft wie Wohnungseigentümer
Werdender Wohnungseigentümer: Rechte und Pflichten (IBR 1990, 478)
AG Augsburg, 03.04.1989 - 3 UR II 89/88
LG Augsburg, 19.12.1989 - 7 T 1590/89
NJW 1990, 3216
NJW-RR 1991, 216 (Ls.)
BayObLGZ 1990, 101
BayObLGZ 1990, 24
Da es nach der Konzeption des Gesetzes keine Ein-Personen-Gemeinschaft gibt (vgl. § 10 Abs. 7 Satz 4 WEG), entsteht bei einer Teilung nach § 8 WEG eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst, wenn zusätzlich zu dem aufteilenden Eigentümer ein Wohnungskäufer als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wird (vgl. BayObLGZ 1990, 101, 102 f.; BayObLG NJW-RR 2003, 874, 875;… Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 8 WEG Rdn. 24;… Jennißen/Grziwotz, aaO, § 10 WEG Rdn. 94;… Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 3 Rdn. 99 ff.; a.A. OLG Saarbrücken NJW-RR 1998, 1094; NZM 2002, 610, 611;… Becker, Festschrift für Seuß, 2007, 19 ff.).
Diese setzt sich nun aber für eine Übergangszeit aus den Volleigentümern und den übrigen Mitgliedern der früheren (beendeten) werdenden Gemeinschaft zusammen (so zutreffend BayObLGZ 1990, 101, 105 f.; OLG Karlsruhe ZMR 2003, 374; OLG Köln NJW-RR 2006, 445; OLG Düsseldorf ZMR 2007, 126;… Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 8 WEG Rdn. 26a;… Bärmann/Pick/Merle, aaO, Vor § 43 WEG Rdn. 6;… Weitnauer/Lüke, aaO, Nach § 10 WEG Rdn. 5;… Jennißen/Grziwotz, aaO, § 10 WEG Rdn. 97;… Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 10 WEG Rdn. 27 f.;… Wenzel, aaO, S. 33 f.).
Würde bereits ab der Eintragung des ersten Erwerbers der allgemeine, für voll eingerichtete Gemeinschaften geltende Grundsatz eingreifen, wonach nur der eingetragene Eigentümer Träger von Rechten und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann (so BayObLGZ 1990, 101, 104; ZMR 2005, 462;… Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 11 a.E.), endete die angestrebte zügige Verteilung der Stimmrechtsmacht des teilenden Eigentümers auf die künftigen Eigentümer zu einem - bezogen auf das "Demokratisierungsinteresse" der Erwerber (…vgl. Heismann, aaO) - zufälligen Zeitpunkt.
c) Nach überwiegender Ansicht wird die Veräußerung einer Wohnung durch einen werdenden Wohnungseigentümer dagegen dem sogenannten Zweiterwerb gleichgestellt (OLG Saarbrücken, NJW-RR 2002, 1236, 1237;… MüKo-BGB/Engelhardt, 6. Aufl., § 16 WEG Rn. 44;… Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 19;… Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 73;… Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 9;… Riecke/Schmid/Lehmann-Richter, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 54; Wenzel, NZM 2008, 625, 627; Stobbe, ZMR 2012, 234, 235; Engelhardt, ZfIR 2012, 606; für die Zeit nach Invollzugsetzung der Gemeinschaft BayObLGZ 1990, 101, 106).
Schon dies spricht dafür, die Veräußerung wie einen Zweiterwerb zu behandeln, zumal der Einzelrechtsnachfolger eines werdenden Wohnungseigentümers andernfalls eine stärkere Rechtsstellung erlangte als der eines eingetragenen Eigentümers (so bereits BayObLGZ 1990, 101, 106).
Demgegenüber wird die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich in Vollzug gesetzt, wenn mindestens zwei Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sind (vgl. Senat FGPrax 2000, 1i m.w.N. aus dem Schrifttum; BayObLGZ 1990, 101 = NJW 1990, 3216; KG FGPrax 2004, 112 = NZM 2004, 511; OLG Frankfurt DWE 1998, 48;… OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 163, Staudinger/Wenzel, BGB, 12 Aufl., § 43 Rn. 8;… Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., Anh. § 10 Rn.3ff.).
Diese Begründung kann jedoch nicht ohne weiteres auf das Stadium der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft vor ihrer rechtlichen Invollzugsetzung übertragen werden, weil dem dringenden praktischen Bedürfnis der entsprechenden Anwendung zentraler Vorschriften des WEG in diesem Stadium der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft der Vorrang einzuräumen ist (vgl. BayObLGZ 1990, 101; Senat FGPrax 2000, 11).
Ihren Status als werdende Wohnungseigentümer mit eigenem Stimm- und Antragsrecht sowie dem Recht, zu den Versammlungen geladen zu werden, haben die Beteiligten zu 10) auch nach der rechtlichen Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft am 02.08.1999 behalten (BayObLG NJW 1990, 3216).
Denn das Erfordernis einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft steht der Annahme eines vorübergehenden Verlustes der Rechtsstellung des (werdenden) Wohnungseigentümers entgegen (BayObLGZ 1990, 101, 105 = NJW 1990, 3216, 3218; ebenso BayObLG NJW-RR 1997, 1443, 1444 sowie WuM 1998, 178, 179).
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht bei Begründung gemäß § 8 WEG vielmehr erst mit dem dinglich wirksamen Erwerb des ersten Wohnungseigentums vom teilenden Eigentümer, mithin erst dann, wenn zusätzlich zu dem aufteilenden Eigentümer ein Wohnungskäufer als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wird (BGH, Beschluss vom 05.06.2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53; BayObLG BayObLGZ 1990, 101;… Palandt/Bassenge, BGB 72. Aufl. Einl vor § 1 WEG Rn. 7;… § 9 WEG Rn. 4, § 10 WEG Rn. 35; jeweils m.w.N.).
Eine "werdende Wohnungseigentümergemeinschaft" entsteht in dem Zeitpunkt, in dem zwar noch der Bauträger als Eigentümer aller Wohnungseigentumsrechte im Grundbuch eingetragen ist, sich die künftigen Wohnungseigentümer aber, ohne rechtlich schon solche zu sein, wie Wohnungseigentümer verhalten; dazu wird verlangt, dass ein gültiger Erwerbsvertrag vorliegt und die Wohnungseigentumsanwärter die Eigentumswohnung nicht nur in Besitz genommen haben, sondern für sie auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist (vgl. BayObLGZ 1987, 78, 83 und 1990, 101, 102; BayObLG NJW-RR 1994, 276, 277;… Senat, a.a.O.).
In diesen Fällen der sogenannten werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind unter bestimmten Voraussetzungen schon vor Eintragung des Erwerbers die Vorschriften des WEG anzuwenden (vgl. BayObLG NJW 1990, 3216;… Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl. vor § 43 Rdnr. 4;… Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl. § 10 Anh Rdnr. 5;… Palandt/Bassenge a.a.O. Überbl. v. § 1 WEG Rdnr. 6).
Ob die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft bereits dann endet, wenn der erste Erwerber als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen wird (so BayOblG NJW 1990, 3216, 3217;… vgl. dazu OLG Saarbrücken aaO, Röll DNotZ 1993 315, 319) oder ob von einer "voll eingerichtenen Gesellschaft" erst mit Eintragung des letzten Ersterwerbers auszugehen ist (so Coester NJW 1990, 3184, 3185 und im Anschluss daran LG Ellwangen NJW-RR 1996, 973), kann hier dahinstehen.
Sollten nach Erwerb durch den Beteiligten zu 1) vor dessen Eintragung andere Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen worden sein, wäre dies unerheblich (vgl. BayObLG NJW 1990, 3216, 3218).
Demgegenüber wird die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich in Vollzug gesetzt, wenn mindestens zwei Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sind (vgl. die grundlegende Entscheidung des BayObLG in Bay0bLGZ 1990, 101 = NJW 1990, 3216; ferner Bay0bLGZ 19911, 150, 152 = NJW-RR 1991, 997; NJW-RR 1997, 1443; WuM 1998, 178; OLG Frankfurt DWE 1998, 48; OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 163;… ebenso Staudinger/Kreuzer, BGB, 12. Bearbeitung, 10 WEG, Rdnr. 11;… MK/BGB-Röll, 3. Aufl., § 16 WEG Rdn. 24;… Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 10 Anhang Rdn. 4, 5;… Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., vor §-43 Rdn. 6).
Diese Begründung kann jedoch nicht ohne weiteres auf das Stadium der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft vor ihrer rechtlichen Invollzugsetzung übertragen werden, weil dem dringenden praktischen Bedürfnis der entsprechenden Anwendung zentraler Vorschriften des WEG in diesem Stadium der Entstehung der Wohnungseigentümergemein5chaft der Vorrang einzuräumen ist (vgl. BayObLGZ 1990, 101, 105).
Dieses Ergebnis hat das BayObLG überzeugend damit begründet, das Erfordernis einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft stehe der Annahme eines vorübergehenden Verlustes der Rechtsstellung des (werdenden) Wohnungseigentümers entgegen (Bay0bLGZ 1990, 101, 105 = NJW 1990, 3216, 3218;, ebenso BayObLG NJW-RR 1997, 1443, 1444 sowie WuM 1998, 178, 179).
BayObLG, 19.06.1997 - 2Z BR 35/97
Verfahrensvorschriften bei faktischer und werdender …
Auf diese sind die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, auch die verfahrensrechtlichen, entsprechend anzuwenden (vgl. BayObLGZ 1990, 101 ff.; 1991, 150, 152; Bay-ObLG WE 1992, 27; OLG Frankfurt DWE 1993, 77; Röll DNotZ 1993, 215, 219).
Ob die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft erst entsteht, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt sind (so OLG Hamm DNotZ 1968, 489; KG NJW-RR 1986, 1274;… Palandt/Bassenge BGB 56. Aufl. Rn. 6 vor § 1 WE;… a.A. Weitnauer/Lüke 7. Aufl. § 10 Rn. 3; offengelassen in BayObLGZ 1990, 101, 102 f.; 1991, 150, 152), kann auch diesmal offen bleiben; denn diese Voraussetzung ist jedenfalls inzwischen erfüllt.
Der Antragsteller verliert seine Antragsberechtigung nicht, wenn inzwischen einzelne Erwerber als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen worden sind, die Gemeinschaft also rechtlich in Vollzug gesetzt worden ist (BayObLGZ 1990, 101, 105 f.).
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Geltungserhaltende Reduktion einer Grundbuchvollmacht, die dem …
Zu Recht geht das Landgericht anhand der vom Senat entwickelten Grundsätze (BayObLGZ 1990, 101 ff.) davon aus, daß die Antragsteller berechtigt sind, im Verfahren nach § 43 WEG Anträge zu stellen, auch wenn sie mangels Eintragung im Grundbuch noch nicht Wohnungseigentümer geworden sind; dies wird nunmehr auch von der Antragsgegnerin nicht mehr in Zweifel gezogen.
Das Landgericht hat diese zweite Voraussetzung für die Entstehung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. BayObLGZ 1990, 101, 102 f.) nicht ausdrücklich festgestellt.
Durch die rechtliche Invollzugsetzung der Gemeinschaft haben Antragsteller und weitere Beteiligte ihre Stellung und ihr Antragsrecht gemäß § 43 WEG nicht wieder verloren; auch insoweit hat das Landgericht die Rechtsprechung des Senats (BayObLGZ 1990, 101, 105 f.; ebenso OLG Frankfurt DWE 1993, 77) zutreffend angewendet.
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Abzustellen ist auf den Zeitpunkt des Entstehens einer werdenden oder faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft, da ab diesem Zeitpunkt deren Mitglieder wie Wohnungseigentümer zu behandeln sind (BayObLGZ 1990, 101 f.).
Das Entstehen einer werdenden oder faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft setzt als Mindestanforderungen voraus, daß die Wohnungseigentumsanwärter die Eigentumswohnung in Besitz genommen haben und ihr Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der Wohnung durch eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gesichert ist (BayObLGZ 1990, 101/102; 1991, 150/152).
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 § 25
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