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Timestamp: 2018-07-22 12:36:16+00:00

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DE LOS INGRESOS POR ARRENDAMIENTO Y EN GENERAL POR OTORGAR EL USO O GOCE TEMPORAL DE BIENES INMUEBLES - ADMINISTRACION DE EMPRESAS
CONCEPTO DE INGRESOS GRAVABLES
De acuerdo con el artículo 141 de la LISR, se consideraran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles, los siguientes:
§ Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma. Por ejemplo, en este concepto se encontraría el usufructo y el subarrendamiento. § Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables. En los términos de la Ley de títulos y Operaciones de Crédito se define el certificado de participación inmobiliaria no amortizable, en los artículos 228-A, 228-C y 228E y son títulos de crédito que representan el derecho a una parte alícuota de propiedad o de la titularidad de los bienes inmuebles. Para los efectos de este Capítulo, los ingresos en crédito se declararán y se calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en el que sean cobrados.
CALCULO DEL PAGO PROVISIONAL
El procedimiento para determinar el pago provisional lo establece el artículo 143 de la LISR, el los siguientes términos:
Los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles para casa habitación, efectuarán pagos provisionales trimestrales a cuenta del impuesto anual a más tardar el día 17 de los meses de abril, julio, octubre y enero del siguiente año, mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas. Los contribuyentes que obtengan ingresos por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles para uso distinto del de casa habitación, efectuarán los pagos provisionales mensualmente, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago. El pago provisional se determinará aplicando la tarifa que corresponda conforme a lo previsto en el tercer párrafo del artículo 127 de esta Ley, a la diferencia que resulte de disminuir a los ingresos del mes o del trimestre por el que se efectúa el pago, el monto de las deducciones a que se refiere el artículo 142 de la misma, correspondientes al mismo periodo.
PAGO PROVISIONAL TRIMESTRAL En los términos descritos en el artículo 143 de la LISR, los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles para casa habitación, efectuarán pagos provisionales trimestrales, a cuenta del impuesto anual a más tardar el día 17 de los meses abril, julio, octubre y enero del siguiente año.
Este procedimiento de pagos trimestrales era el que se venía efectuando para todo tipo de bienes hasta el año 2001.
PAGO PROVISIONALES MENSUALES
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles para uso distinto de casa habitación como, por ejemplo, de comercios, industrias, etc. Deberán efectuar pagos provisionales mensuales.
INGRESOS PARA PAGO PROVISIONAL
Los ingresos que deberán acumularse para determinar el pago provisional, son los que se obtengan en efectivo o en especie por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles, considerándose como tal los provenientes de arrendamiento, y subarrendamiento y, en general, por otorgar, a título oneroso, el uso o goce temporal de inmuebles, en cualquier otra forma, así como los rendimiento de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
Asimismo es de observarse también que en este Capítulo se gravan exclusivamente los ingresos por arrendamiento de inmuebles y no los de arrendamiento de muebles, ya que ellos estarán comprendidos en el Capítulo II de este Título IV, denominado “ De los ingresos por Actividades Empresariales y Profesionales”.
Si se obtienen ingresos en crédito, éstos se declararán y se pagará el impuesto hasta el año de calendario en que sean cobrados. Por lo tanto no se gravarán los ingresos en crédito y el pago provisional sobre los mismos se hará hasta el mes o trimestre en que sean cobrados.
DEDUCCIONES MENSUALES O TRIMESTRALES
Las deducciones que se podrán efectuar en el mes o trimestre son las que correspondan a dicho período y que establece el artículo 142 de la LISR.
Para efectuar estas deducciones, las personas físicas tienen dos opciones:
Deducciones con requisitos fiscales
Optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en sustitución de las deducciones autorizadas.
La relación de las deducciones comprobadas, que se pueden efectuar, las establece el artículo 142 de la LISR, en los siguientes términos:
a) El impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos.
b) Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no lo paguen quienes usen o gocen del inmueble.
c) Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de lo bienes inmuebles.
Para determinar el ajuste anual por inflación s multiplicará el saldo promedio diario de la inversión que genere los intereses, por el factor que se obtenga de restar la unidad del cociente que resulte de dividir el INPC, del mes más reciente del período de inversión entre el INPC del primer mes del período.
d) Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas y contribuciones que se deban cubrir sobre dichos salarios.
e) El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
f) Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones o mejoras.
Estas deducciones deberán reunir los requisitos que señalan los artículos 172, 173 y 174 de la LISR. El primero señala los requisitos generales de las deducciones; el segundo las erogaciones no deducibles y el tercero, los requisitos en el caso de las inversiones (depreciaciones y amortizaciones).
Existen algunas deducciones que son específicas de los ingresos por arrendamiento. A continuación nos referimos a ellas.
Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obrar públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente.
La parte proporcional a que se refiere el párrafo anterior, se calculará considerando el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él ocupada u otorgada de manera gratuita, en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble.
Cuando el uso o goce temporal del bien de que se trate no se hubiese otorgado por todo el ejercicio, las deducciones a que se refiere las fracciones I y V del artículo142 de la LISR, se aplicarán únicamente cuando correspondan al período por el cual se otorga el uso o goce temporal del bien inmueble o a los tres meses inmediatos anteriores al en que se otorgue dicho uso o goce.
Por lo que hace a los intereses pagados en los años anteriores a aquél a que se inicie la explotación de los bienes dados en arrendamiento, éstos se podrán deducir con base en lo dispuesto por el segundo párrafo de la fracción X del artículo 172 de la Ley, procediendo como sigue:
“Se sumarán los intereses pagados de cada mes del ejercicio correspondiente a cada uno de los ejercicios improductivos restándoles el ajuste anual por inflación a que se refiere el artículo 46 de la LISR. La suma obtenida por cada ejercicio improductivo se actualizará con el factor de actualización correspondiente al período comprendido desde el último mes de la primera mitad del ejercicio en que empiecen a producir ingresos el bien o los bienes de que se trate.
Los intereses actualizados para cada uno de los ejercicios, se sumarán y el resultado así obtenido se dividirá entre el número de años improductivos . El cociente que se obtenga se adicionará a los intereses a cargo en caso de los años productivos y el resultado así obtenido será el monto de intereses deducibles en el ejercicio de que se trate.
En los años siguientes al primer año productivo, el cociente obtenido conforme al párrafo anterior se actualizará desde el último mes de la primera mitad del ejercicio en que se empezó a tener ingresos y hasta el último mes de la primera mitad del ejercicio en el que se deducen. Esté procedimiento se hará hasta amortizar el total de dichos intereses.
El artículo 173, en su fracción VI de la LISR, establece que no serán deducibles los salarios, comisiones y honorarios pagados por quien concede el uso o goce temporal de bienes inmuebles en un año calendario, en el monto en que excedan, en su conjunto el 10% de los ingresos anuales obtenidos por conceder el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
DEPRECIACIONES DE CONTRUCCIONES
La depreciación para las construcciones será del 5% y cuando no se pueda separar del costo del inmueble, la parte que corresponde a las construcciones, se considerará como costo del terreno el 20% del total.
La deducción de las inversiones se actualizará en los términos del penúltimo párrafo del artículo 37 de la LISR, esto es, aplicado el factor de actualización por el período comprendido desde el mes en el que se adquirió el bien y hasta el último mes de la primera mitad del período en que el bien haya sido utilizado durante el ejercicio por el que se efectúe la deducción.
En relación con las deducciones, el artículo 109 de la RISR establece las siguientes aclaraciones, aun cuando se debe tomar en cuenta que en los términos de la fracción II del artículo segundo transitorio de la Ley del ISR (D.O. 1º. De enero de 2002), el reglamento de la Ley del ISR, continuará aplicándose en lo que no se oponga a la presente Ley, hasta en tanto se expida un nuevo reglamento.
Las deducciones deberán corresponder al período por el que se presente la declaración.
Tratándose de depreciaciones o amortizaciones, se podrá deducir de los ingresos del período la tercera parte de la deducción que corresponda al año de calendario. Sin embargo, como se aclaró se deberán efectuar pagos mensuales en el caso de uso distinto al de casa habitación, por lo cual, en este caso, se deberá la doceava parte de la deducción a que corresponde al año de calendario.
Cuando no se efectúen, dentro del período, las deducciones que correspondan, se podrá realizar en el siguiente trimestre (mes) del mismo ejercicio al presentar la declaración anual.
Cuando las deducciones del período sena superiores a los ingresos por arrendamiento, esta “pérdida” se podrá considerar como deducible en los trimestres (meses) siguientes, siempre y cuando dichas deducciones correspondan al mismo ejercicio del año de calendario.
En substitución de las deducciones autorizadas, las personas físicas que obtengan ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondientes al año de calendario o al período durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio, según corresponda.
Es de aclararse que, hasta el año 2001, esta “deducción ciega” se otorgaba el 50% para casa habitación y el 35% en los demás casos. A partir de 1º. De enero 2002, en todos los casos será del 35%.
Lo anterior significa que para hacer las deducciones en la determinación de los pagos provisionales, se puede optar por la estimación de la deducción del 35% de los ingresos por arrendamiento de inmuebles, adicionada con el impuesto predial en substitución de las deducciones autorizadas.
En la práctica la gran mayoría de los contribuyentes que obtienen ingresos por arrendamiento de inmuebles, optan por este procedimiento por su comodidad, sin embargo, se debe considerar cuál es el efecto que provocan en el pago del impuesto una u otra opción, pues se puede dar el caso que al recurrir a este sistema, aparentemente más cómodo, pueda repercutir en el pago de un mayor impuesto.
SUBSIDIO CONTRA EL PAGO PROVISIONAL DE INGRESOS POR ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES
Como lo establece el artículo 114 de la LISR, las personas físicas que obtengan ingresos del Capítulo III de este Título IV (arrendamiento de inmuebles), gozarán del subsidio a que se refiere dicho artículo, contra el impuesto que resulte a su cargo por concepto de pagos provisionales.
MONTO DEL PAGO PROVISIONAL
Una vez que se han disminuido, de los ingresos por arrendamiento del mes o trimestre, las deducciones autorizadas correspondientes al mismo período, se procederá a aplicar la tarida que contiene el artículo 127 de la LISR.
A continuación, se presenta un ejemplo calculándolo por las dos opciones o sea, una con deducción comprobada y otra con el 35% de los ingresos.
Sl Sr. Julio Pérez Robles con actividad de arrendador de bienes inmuebles (locales comerciales) presentará su declaración de pago provisional de ISR del mes de abril de 2003.
16:23 | Etiquetas: Fiscal |
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Me interesa mucho el tema de los inmuebles y averiguar acerca de los diferentes diseños. Zukbox me ha brindado la posibilidad de conocer buenas propiedades para invertir en ellas

References: artículo 141
 artículo 143
 artículo 127
 artículo 142
 artículo 143
 artículo 142
 artículo 142
 artículo142
 artículo 172
 artículo 46
 artículo 173
 artículo 37
 artículo 109
 artículo 114
 artículo 127