Source: https://www.jakpronajimatbyty.cz/inzerce-bytu-jako-verejna-nabidka-kdy-musite-pronajmout-svuj-byt-prvnimu-zajemci-ktery-rekne-beru/
Timestamp: 2019-08-18 03:54:57+00:00

Document:
Inzerce bytu jako veřejná nabídka: Kdy musíte pronajmout svůj byt prvnímu zájemci, který řekne "Beru" - JakPronajimatByty.cz
JakPronajimatByty.czČlánky ZDARMADůležité informace pro pronajímateleInzerce bytu a hledání nájemceInzerce bytu jako veřejná nabídka: Kdy musíte pronajmout svůj byt prvnímu zájemci, který řekne “Beru”
Inzerce bytu a hledání nájemce Právní obrana pronajímatele JakPronajimatByty.cz 29/05/2019
Zveřejníte na internetu inzerát s nabídkou vašeho bytu k pronájmu.
Na jeho základě za vámi přijde zájemce, který prohlásí, že se mu byt líbí a chce se tedy nastěhovat.
A vy mu musíte byt pronajmout, protože přijal vaši “veřejnou nabídku”.
Na tuto otázku se nedávno ptal jeden z našich klientů:
“Dobrý den, před časem jsem si koupil Váš kurz, Jak pronajímat byty a informace z něj mi velmi pomohly. Dnes mně zajímá jedna otázka, kterou jsem v něm nenašel: Jak mohu v souladu se zákonem odmítnout zájemce o byt, který se mi prostě intuitivně nelíbí. Vím o případu, kdy stát poslal na prohlídku bytu jako zájemce romské figuranty, pronajímatel jim byt odmítl pronajmout a pak z toho měl problémy. Příklad s Romy je pouze ilustrativní, nejsem rasista. Občanský zákoník chápu tak, že zveřejněním inzerátu, že pronajmu byt, učiním veřejnou nabídku a pak, když na takovou nabídku někdo řekne ano, byt mu musím pronajmout, ať se mi líbí, nebo ne. Je to tak?”
Klienta jsme pochválili za to, že přemýšlí o souvislostech a pátrá po zákonných povinnostech a mantinelech. Až příliš často totiž potkáváme pronajímatele, kteří tvoří nájemní dokumentaci na koleně. Řídí se pocitem bez důkladnější znalosti pravidel. A potom jsou překvapeni, když se nikdo nepostaví na jejich stranu v situaci, kdy s nájmem nastanou problémy: Dostali se tam svou bohorovností bohužel sami.
Jak to tedy je s tou veřejnou nabídkou?
Fakt stačí, aby někdo prohlásil “Já na tu vaši nabídku přistupuji, přijímám, kam se mám podepsat?”
Občanský zákoník mluví o veřejné nabídce v § 1780 a tam stanoví, že “veřejná nabídka je projev vůle navrhovatele, kterým se obrací na neurčité osoby s návrhem na uzavření smlouvy.”
Na první pohled jsme tedy právě v té situaci, kde jsme být nechtěli: Inzerát je přece projevem vůle pronajímatele, kterým se obracíme na potenciální nájemce s návrhem na uzavření smlouvy, ne?
Ustanovení zákona ale naštěstí pokračuje dodatkem:
“Podnět k uzavření smlouvy, z něhož neplyne úmysl uzavřít určitou smlouvu nebo který nemá náležitosti podle § 1732 odst. 1, se považuje za výzvu k podávání nabídek.”
A v § 1732 se pak dočteme, že:
“Právní jednání směřující k uzavření smlouvy je nabídkou, pokud obsahuje podstatné náležitosti smlouvy tak, aby smlouva mohla být uzavřena jeho jednoduchým a nepodmíněným přijetím, a pokud z něho plyne vůle navrhovatele být smlouvou vázán, bude-li nabídka přijata.”
A “má se za to, že návrh dodat zboží nebo poskytnout službu za určenou cenu učiněný při podnikatelské činnosti reklamou, v katalogu nebo vystavením zboží je nabídkou s výhradou vyčerpání zásob nebo ztráty schopnosti podnikatele plnit.”
A v § 1733 také vysvětluje, že “projev vůle, který nevyhovuje § 1732, není nabídkou a nemůže být proto přijat. Obsahuje-li projev vůle slib plnění za určitý výkon nebo výsledek, jedná se o veřejný příslib, jinak o pouhou výzvu k podání nabídky. Totéž platí o projevu, který směřuje vůči neurčitému okruhu osob nebo který má povahu reklamy, pokud z něho jasně neplyne něco jiného.”
Z výše uvedeného vyplývá několik závěrů:
a. Běžně formulovaný inzerát bytu k pronájmu typu “Nabízím byt 3+1 k pronájmu za 11.000 Kč + inkaso…” není tedy veřejnou nabídkou. Jde pouze o tzv. výzvu k podání nabídky. Inzerátem tedy pouze zveme ty zájemce, kteří chtějí v našem bytě bydlet, aby si jej přišli prohlédnout a v případě zájmu učinili svou nabídku, tj. aby řekli: “Já bych měl zájem…”
b. Protože jde tedy pouze o pouhou výzvu k podání nabídky, k uzavření smlouvy nedochází momentem, kdy zájemce řekne: “Beru”. Když toto vysloví, pouze tím vyslovuje svou nabídku. A je jen na nás, zda tuto nabídku přijmeme či nikoliv. (Tím, že v praxi řekneme: “Já bych vám to pronajal, ale za těchto podmínek…” a předložíme mu nájemní smlouvu, jeho nabídku nepřijímáme. Odmítáme ji. Předkládáme mu svou vlastní. A takto – vzájemným předkládáním nabídek, jejich odmítáním a předkládáním svých vlastních – se postupně dostáváme do situace, kdy to, co jedna strana nabízí, se stane pro druhou přijatelné… a teprve pak dospějeme k dohodě a uzavřeme smlouvu.)
d. Fakt, že jsme byt inzerovali k pronájmu, ještě neznamená, že jsme jako pronajímatelé povinni uzavřít smlouvu s prvním (nebo kterýmkoliv) ze zájemců, kteří nám sdělí, že o byt mají zájem. Zájemci o pronájem nám svým zájmem činí nabídku. Ale my nemáme žádnou povinnost žádnou z nabídek akceptovat.
e. Žádný právní předpis pronajímatelům neukládá povinnost zdůvodnit, proč nabídku od zájemce nepřijal. Nemusí tedy ani zdůvodňovat, proč mu nechce byt pronajmout. Proč si vybral jiného nájemce. Nebo proč byt nakonec nepronajal třeba vůbec, i když jej k pronájmu nabízel.
P.S. Můžeme se při pronajímání bytů dostat do situace, kdy by naše nabídka pronájmu mohla být považována za veřejnou nabídku dle § 1780 a my tak museli byt pronajmout prvnímu (nebo dokonce všem) lidem, kteří by o něj projevili zájem? Ano… pokud bychom takto náš inzerát formulovali. Slíbíte-li tedy v inzerátu např. “Nabízím k pronájmu 3+1; nájem uzavřu s prvním zájemcem, který složí kauci 10.000 Kč a podepíše připravenou nájemní smlouvu…”, pak se k takové povinnosti sami zavazujete a budete nuceni nájem skutečně uzavřít s prvním, kdo podmínky vaší nyní už “veřejné nabídky” splní.
Tags: inzerce bytu k pronájmuprávní povinnosti pronajímatelevýběr nájemce

References: § 1780
 § 1732
 § 1732
 § 1733
 § 1732
 § 1780