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Regolamento Urbanistico. Norme TESTO COORDINATO - PDF
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1 Comune di Empoli Regolamento Urbanistico Norme TESTO COORDINATO Testo coordinato adottato (del. C.C. n. 34 del 15/04/2009) Testo barrato = testo eliminato Testo sottolineato = testo aggiunto Testo coordinato modificato a seguito dell accoglimento delle osservazioni Testo barrato doppio = testo eliminato Testo barrato doppio = testo eliminato Testo in grassetto e sottolineato doppio = testo aggiunto 1
2 PARTE PRIMA DISPOSIZIONI GENERALI TITOLO I CARATTERI DEL REGOLAMENTO URBANISTICO Art. 1 Finalità e contenuti ed ambito d applicazione Il Regolamento Urbanistico traduce e specifica le direttive del Piano strutturale approvato con delibera dal Consiglio Comunale 30 marzo 2000, n. 43. Il Regolamento Urbanistico contiene, secondo quanto prescritto dall art. 28 Legge regionale 15 gennaio 1995 n. 5: a) L individuazione del perimetro aggiornato dei centri abitati, ai sensi e per gli effetti dell art. 17, legge 6 agosto 1967, n. 765 e dell art. 4 D.Lgs 30 aprile 1992, n. 258; b) La individuazione delle aree all interno del perimetro di cui al precedente punto, sulle quali è possibile l edificazione di completamento o di ampliamento degli edifici stessi; c) La individuazione delle aree destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria, nel rispetto degli standard previsti dal D.M. 2 aprile 1968, n. 1444; d) La individuazione delle aree per le quali, in rapporto alla loro particolare complessità e rilevanza si può intervenire solo mediante i piani attuativi di cui all art. 31 della Legge Regionale 15 gennaio 1995, n, 5; e) La determinazione degli interventi non riguardanti le aree di cui al precedente punto, consentiti all esterno dei centri abitati, indipendentemente dal programma integrato d intervento; f) Le infrastrutture da realizzare all esterno dei centri abitati; g) La mappa dell accessibilità urbana, contenente il censimento delle barriere architettoniche nell ambito urbano e la determinazione degli interventi necessari al loro superamento, per garantire un adeguata fruibilità delle strutture di uso pubblico e degli spazi comuni della città da parte dei cittadini, compresi gli anziani, i bambini ed i disabili; h) La disciplina per il recupero del patrimonio urbanistico ed edilizio esistente; i) La individuazione dei criteri di coordinamento delle scelte localizzative con gli atti di competenza del Sindaco in materia di orari. Il Regolamento Urbanistico individua, ai sensi delle Leggi regionali 23 maggio 1994 n. 39 e 16 gennaio 1995 n. 5, le aree e le fattispecie in cui il mutamento di destinazione d uso è soggetto a titolo abilitativo, anche in assenza di opere. La disciplina dettata dal Regolamento Urbanistico trova applicazione su tutto il territorio comunale. Art. 2 Elaborati costitutivi Il Regolamento Urbanistico è costituito dai seguenti elaborati: A. Relazione B. Elaborati grafici di progetto Tav. 1. n per n=1 45 Usi del suolo e modalità d intervento 1: Tav Empoli: il centro storico cittadino Usi del suolo e modalità d intervento 1: Tav Pontorme : il centro storico esterno Usi del suolo e modalità d intervento 1:
3 Tav Monterappoli: il centro storico di collina Usi del suolo e modalità d intervento 1: Tav Carta dei vincoli legislativi e delle tutele territoriali 1: Tav Mappa dell accessibilità 1: C. Fattibilità degli aspetti geologici, idrogeologici, idraulici Relazione geologico-tecnica e idraulica Tav. 2.1 Carta geotecnica con ubicazione dei nuovi punti d indagine 1: Tav. 2.2 Carta della pericolosità geologica 1: Tav. 2.3 Carta delle aree allagate 1: Tav. 2.4 Carta della pericolosità idraulica 1: Tav. 2.5 Carta della fattibilità del territorio per aree omogenee sotto il profilo geologico-tecnico 1: Tav. 2.6 Carta della fattibilità del territorio per aree omogenee sotto il profilo idraulico 1: Tav. 2.7 Carta della fattibilità idraulica degli interventi previsti dal piano 1: Tav. 2.8 Interventi previsti per la messa in sicurezza idraulica del territorio comunale 1: D. Norme E. Schede Norma per le aree soggette a piano attuativo I documenti elencati al presente articolo sono la parte costitutiva del Regolamento Urbanistico e ne specificano le previsioni. La tavola 1.49 ha mero valore ricognitivo. Art. 3 Efficacia Le disposizioni del Regolamento Urbanistico sostituiscono integralmente quelle del Piano Regolatore Generale del Comune di Empoli approvato con delibera della Giunta Regionale Toscana 16 gennaio 1974, n. 156 e di ogni altra successiva variante. Le disposizioni del Regolamento Urbanistico, con le eccezioni specificamente disposte ai commi 3, 4 e 5 del presente articolo, hanno validità a tempo indeterminato. Le previsioni del Regolamento Urbanistico inerenti: a) La individuazione delle aree destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria; b) La individuazione delle aree per le quali, in rapporto alla loro particolare complessità e rilevanza, si può intervenire solo mediante i piani attuativi di cui all art. 31 della Legge regionale 15 gennaio 1995 n. 5; c) Le infrastrutture da realizzare all esterno dei centri abitati; decadono dopo cinque anni dall approvazione del regolamento, se non siano stati approvati i piani attuativi o i progetti esecutivi delle infrastrutture. Nei casi in cui siano previsti dal Regolamento Urbanistico i Piani Urbanistici Attuativi di iniziativa privata, la decadenza di cui al comma precedente si ha quando non sia stata stipulata entro il quinquennio, la relativa convenzione o i proponenti non si siano impegnati, per quanto loro compete, con atto unilaterale d obbligo a favore del comune. Decorsi inutilmente i tempi di cui ai commi 3 e 4 del presente articolo, sugli immobili interessati sono ammissibili esclusivamente, purché nel rispetto di ogni pertinente disposizione di legge e di ogni altra pertinente disposizione dettata dal presente strumento di pianificazione urbanistica: a) Qualora i predetti immobili ricadano all esterno del perimetro dei centri abitati definito dal 3
4 presente strumento urbanistico, gli interventi di cui all art. 1 comma 2 lettera e) delle presenti norme; b) Qualora i predetti immobili ricadano all interno del perimetro dei centri abitati definito dal presente strumento urbanistico, gli interventi compresi nelle definizioni di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia degli edifici e degli altri manufatti edilizi esistenti. Art. 4 Salvaguardie e norme transitorie Costituiscono salvaguardia del Regolamento Urbanistico fin dalla sua adozione le disposizioni indicate nelle presenti norme e negli elaborati che lo costituiscono, come individuati all art. 2. Fatte salve le norme transitorie di cui ai successivi comma, sono consentiti, fino all entrata in vigore definitiva del Regolamento Urbanistico, tutti gli intereventi ammessi dalle presenti norme, salvo restrizioni maggiori contenute nella disciplina urbanistica in vigore o in salvaguardia. Le misure di salvaguardia conseguenti all adozione del presente Regolamento Urbanistico non si applicano: a) alle istanze di concessione edilizia, nonché a tutte le pratiche, presentate anteriormente alla data del 26 maggio 2003; b) alle Dichiarazioni di Inizio Attività (DIA) presentate anteriormente alla data della deliberazione consiliare di adozione del Regolamento medesimo. L entrata in vigore del Regolamento Urbanistico comporta la decadenza delle concessioni in contrasto con le previsioni stesse, salvo che i relativi lavori siano stati iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio. Alla autorizzazione edilizia ed alla denuncia di inizio di attività si applicano, ove non diversamente stabilito, le disposizioni che disciplinano la concessione edilizia contenute nel comma precedente. Art. 5 Poteri di deroga Ai sensi dell art. 35 bis della Legge Regionale 15 gennaio 1995 n. 5 e successive modifiche ed integrazioni, i poteri di deroga di cui all art. 41 quater della Legge 17 agosto 1942 n. 1150, come aggiunto dall art. 16 della Legge 16 agosto 1967 n. 765, possono essere esercitate alle seguenti condizioni: a) per interventi pubblici o di interesse pubblico, o generale, da realizzarsi anche a cura di privati, purché gli interventi in questione siano previsti in zone già destinate dal Regolamento Urbanistico a funzioni pubbliche, o di interesse pubblico generale; b) purché la deroga operi nei limiti fissati dalle leggi e con esclusivo riferimento ai parametri dimensionali dell intervento (altezze, superfici, volumi e distanze); c) previa deliberazioni del Consiglio Comunale. 4
5 TITOLO II PARAMETRI URBANISTICI ED INDICI EDILIZI Art. 6 Disposizioni generali L utilizzazione delle aree e l edificazione delle varie zone del territorio comunale in relazione agli usi del suolo, sono regolate dai parametri e dagli indici come definiti nelle presenti norme. Gli indici di fabbricabilità utilizzazione fondiaria e di utilizzazione territoriale si applicano nel caso di aree la cui edificabilità è subordinata a Piano Urbanistico Attuativo. Gli indici di fabbricabilità e di utilizzazione fondiaria si applicano nel caso di aree in cui è ammesso l Intervento edilizio diretto, successivo o meno a Piano Urbanistico Attuativo. Nel caso di Interventi Edilizi Diretti conseguenti a Piani Urbanistici Attuativi, la somma delle superfici utili e dei volumi costruibili nei singoli lotti non può superare il valore ottenuto applicando rispettivamente l indice di utilizzazione territoriale all intera area oggetto del Piano Urbanistico Attuativo. Gli indici di utilizzazione fondiaria si applicano nel caso di aree in cui è ammesso l Intervento edilizio diretto, successivo o meno a Piano Urbanistico Attuativo. Per la trasformazione da indici di utilizzazione U (espressi in mq/mq) ad indici di fabbricabilità I espressi in mc/mq) va utilizzata la seguente formula: I = U*3 dove il fattore 3 indica l altezza virtuale del piano. Nel caso di Interventi Edilizi Diretti conseguenti a Piani Urbanistici Attuativi, la somma delle superfici utili lorde e dei volumi utili lordi costruibili nei singoli lotti non può superare il valore ottenuto applicando l indice di utilizzazione territoriale all intera area oggetto del Piano Urbanistico Attuativo. Per la trasformazione da indici di utilizzazione U (espressi in mq/mq) ad indici di fabbricabilità I (espressi in mc/mq) va utilizzata ala seguente formula: I = U*3 dove il fattore 3 indica l altezza virtuale del piano. Gli indici riportati nella presente normativa e nelle schede di cui all art. 2 paragrafo E sono sempre indici massimi. Art. 7 Elementi e parametri urbanistici 7.1 Superficie territoriale (St) E la superficie totale di un ambito delimitato dallo strumento urbanistico generale e soggetto a Piano Urbanistico Attuativo misurata al lordo di eventuali fasce di rispetto ed al lordo delle aree per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria relative all ambito interessato. 7.2 Superficie per spazi pubblici (Ssp) E un area destinata a spazi pubblici. Le superfici per spazi pubblici (Ssp) comprendono: a) le superfici destinate alle opere di urbanizzazione primaria (Sup) b) le superfici destinate alle opere di urbanizzazione secondaria (Sus) 7.3 Superficie per opere di urbanizzazione primaria (Sup) Ai sensi dell art. 4 della legge 29 settembre 1964, n e dell art. 37 comma 5 della Legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 e successive modifiche ed integrazioni comprende le aree 5
6 destinate alle seguenti opere: a) strade; residenziali, piazze, piste pedonali e ciclabili; b) spazi di sosta e o parcheggio pubblico; c) fognature; d) rete idrica; e) rete di distribuzione dell energia elettrica e del gas; f) pubblica illuminazione; g) spazi di verde attrezzato; Gli impianti cimiteriali sono servizi indispensabili parificati alle opere di urbanizzazione primaria ai sensi e per gli effetti dell art. 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847 integrato dall art. 44 della legge 22 ottobre 1971, n Superficie per opere di urbanizzazione secondaria (Sus) Ai sensi dell art. 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847 e della legge 22 ottobre 1971, n. 865 e dell art. 37 comma 5 della Legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 e successive modifiche ed integrazioni comprende le aree destinate alle seguenti opere: a) asili nido e scuole materne; b) scuole dell obbligo; c) mercati di quartiere; d) delegazioniuffici comunali; e) chiese ed altri edifici per servizi religiosi; f) impianti sportivi di quartiere; g) centri sociali e attrezzature culturali e, sanitarie; e residenze per anziani; h) impianti di potabilizzazione, di depurazione e di smaltimento dei rifiuti solidi urbani; i) aree verdi di quartiere.; j) strutture con funzioni di centri servizi avanzati alle imprese per l innovazione e per la società dell informazione, spazi per incubatori di imprese e laboratori di ricerca, in aree a destinazione produttiva. 7.5 Superficie fondiaria (Sf) E la superficie residua dalla superficie territoriale, detratte le aree per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria. 7.6 Superficie coperta (Sc) E la superficie data dalla proiezione della sagoma racchiusa da pareti di chiusura della costruzione sul piano orizzontale. In ogni caso, anche in assenza di indici, la superficie coperta non può eccedeeccedere i due terzi della superficie del lotto. 7.7 Indice di fabbricabilità territoriale (It) E il rapporto tra il volume degli edifici e la superficie territoriale espresso in mc/mq. 7.8 Indice di utilizzazione territoriale (Ut) E il rapporto tra la superficie utile lorda degli edifici e la superficie territoriale espresso in mq/mq od in mq/ha. 7.9 Indice di fabbricabilità fondiaria (If) E il rapporto tra il volume degli edifici e la superficie fondiaria espresso in mc/mq Indice di utilizzazione fondiaria (Uf) E il rapporto tra la superficie utile lorda degli edifici e la superficie fondiaria espresso in mq/mq 6
7 od in mq/ha Rapporto di copertura fondiario (Rc) È il rapporto tra la superficie coperta e la superficie fondiaria, espressa in mq/mq, ovvero in valore percentuale con riferimento alla superficie fondiaria. Le superfici delle costruzioni interratedei piani interrati, come definitedefiniti al successivo art. 8 paragrafo 8.3. e misurate dalla proiezione della sagoma racchiusa da pareti di chiusura sul piano orizzontale, potranno superare complessivamente fino ad un massimo del 3035% il rapporto di copertura ammesso per la zona, salvo diverse disposizioni contenute nelle schede norma di cui all art. 2 paragrafo E delle presenti norme Indice di riequilibrio ecologico (Re) E il rapporto tra la superficie di suolo impermeabilizzata ed il numero di alberature da mettere a dimora all interno dell area di pertinenza dell intervento Superficie permeabile (Sp) Per superficie permeabile s intende ogni superficie libera da costruzioni sopra o sotto il suolo, in grado di garantire l assorbimento delle acque meteoriche. Nelle aree di pertinenza delle costruzioni la superficie permeabile, nella misura minima prevista dalle norme vigenti in materia di prevenzione del rischio idraulico, è costituita dalla percentuale priva di pavimentazioni impermeabili, attrezzata o mantenuta a prato, e piantumata con arbusti e/o piante di alto fusto, ne fanno parte anche i vialetti purché inghiaiati e realizzati con materiali permeabili poggiati su sottofondo non cementizio. Nelle sole aree di pertinenza delle costruzioni con destinazione artigianale ed industriale, ferme restando le quantità di verde a prato e/o piantumato previsto dalle presenti norme, la percentuale minima di superficie permeabile può essere raggiunta con il concorso di pavimentazioni speciali, poggiate su sottofondo non cementizio, che garantiscono il passaggio e l assorbimento da parte del terreno delle acque meteoriche Superficie minima d intervento (Smi) E l area minima richiesta per l intervento edilizio diretto o per il Piano Urbanistico Attuativo: nel primo caso rappresenta il lotto minimo edificabile, nel secondo caso l unità minima, indicata nelle schede norma, soggetta a Piano Urbanistico attuativo. Art. 8 Elementi ed indici edilizi 8.1 Piano di un edificio È lo spazio di un edificio, racchiuso o meno da pareti perimetrali, limitato da un pavimento e da un soffitto che può essere orizzontale, inclinato o curvo. 8.2 Piano fuori terra È il piano di un edificio il cui pavimento si trovi in ogni suo punto perimetrale, o in almeno nel 70% di essi, ad una quota uguale o superiore a quella media del terreno circostante. nello stato di sistemazione preesistente. Negli ambiti di trasformazione di cui alla parte terza Titolo II Capo III delle presenti norme le quote del terreno cui riferirsi, sono quelle risultanti dalla sistemazione finale dell area. 7
8 8.3 Piano interrato È il piano di un edificio il cui soffittoestradosso del solaio di copertura si trovi in ogni suo punto perimetrale o in almeno nel 30% ad una quota inferiore o uguale a quella media del terreno circostante nello stato di sistemazione preesistente. Negli ambiti di trasformazione di cui alla parte terza Titolo II Capo III delle presenti norme le quote del terreno a cui riferirsi sono quelle risultanti dalla sistemazione finale dell area. 8.4 Piano seminterrato È il piano di un edificio compreso tra le limitazioni di cui ai precedenti puntiparagrafi 8.2 e 8.3. Non è computato ai fini del numero massimo di piani consentito dai parametri urbanistici di zona. 8.5 Piano terra È il primo piano fuori terra di un edificio sotto al quale non esistono altri piani, o esistono solamente piani interrati. È sempre computato ai fini del numero massimo di piani consentito dai parametri urbanistici di zona Piano pilotis È il primo piano fuori terra, prevalentemente libero, sottostante altri piani e caratterizzato dalla presenza dei soli pilastri; può ospitare, per non più del 25% della sua estensione, vani chiusi, esclusivamente per la realizzazione di vani scala, ascensori, androni d ingresso. È sempre computato ai fini del numero massimo di piani consentito dai parametri urbanistici di zona con la sola esclusione delle zone 7/1, 7/2 e 7/3, soggette a rischio idraulico, se finalizzato alla messa in sicurezza idraulica prescritta dalle presenti norme. 8.6 Piano rialzato È il primo piano fuori terra di un edificio sotto al quale esista un piano seminterrato. 8.7 Piano ammezzato e soppalchi È il piano di un edificio interposto tra due piani fuori terra, di norma tra il piano terreno ed il primo, di altezza interna generalmente inferiore a quella degli altri piani fuori terra. È sempre computato ai fini del numero massimo di piani consentito dai parametri urbanistici di zona, indipendentemente dal suo utilizzo. Non sono computati ai fini del numero massimo dei piani consentiti dai parametri urbanistici di zona, i soppalchi, purché abbiano una superficie di calpestio inferiore ad 1/3 della superficie di pavimento del locale su cui si affacciano e purché non accolgano vani chiusi, con la sola eccezione di servizi igienici. Il locale sul quale viene ricavato il soppalco dovrà possedere i requisiti minimi richiesti in base alle vigenti norme igienico-sanitarie indipendentemente dalla superficie del soppalco. 8.8 Piano sottotetto È il piano di un edificio posto tra l ultimo piano e la copertura di altezza interna generalmente inferiore a quella degli altri piani fuori terra. 8
9 8.9 Piano sottotetto abitabile È il piano, come definito al precedente paragrafo 8.8, che può essere adibito a funzioni abitative ovvero ad altre funzioni che comportino la presenza di persone in attività lavorative, accessibile ed ispezionabile dall interno dell edificio, limitato da un solaio inferiore e quindi costituisce superficie utile lorda come definita al successivi paragrafo 8.13, la cui altezza media dei locali sia pari ad almeno m.da una copertura orizzontale, inclinata, o curva. Non è considerato piano sottotetto il vano tecnico compreso tra l ultimo solaio dell edificio e la copertura qualora possieda un altezza media minore o uguale m. 1,00, misurata sull intera superficie indipendentemente dalle partizioni interne. Non è computato ai fini del numero massimo di piani consentito dai parametri urbanistici di zona. I sottotetti non dotati di autonomia funzionale non sono computati ai fini del numero massimo di piani consentito dai parametri urbanistici di zona. 8.9 Piano sottotetto utilizzabile È il piano sottotetto destinato a funzioni abitative ovvero per altre funzioni che comportino la presenza di persone in attività lavorative che possiede un altezza media pari ad almeno m. 2,70, fatte salve le eccezioni espressamente disposte; l altezza media di ogni locale sottotetto è calcolata escludendo dal computo le parti aventi altezza inferiore a m. 2, Il Piano sottotetto come sopra definito costituisce superficie utile lorda come definita al successivo paragrafo I sottotetti utilizzabili non dotati di autonomia funzionale non costituiscono piano abitabilesono computati ai fini del numero massimo di piani consentito dai parametri urbanistici di zona Altezza netta del piano È la misura della distanza tra il pavimento ed il soffitto di un piano di un edificio, ovvero tra il pavimento e l intradosso delle strutture orizzontali emergenti dal soffitto quando il loro interasse risulti inferiore a m. 1, Nei casi di soffitti inclinati o curvi, l altezza netta è convenzionalmente intesa come altezza media, la quale è misurata su tre punti ove si tratti di volte a tutto sesto o a sesto ribassato Altezza lorda del piano È la misura della distanza tra pavimento di un piano di un edificio ed il pavimento del piano superiore., o, nel caso dell ultimo piano, dalla misura della distanza tra pavimento e l estradosso del solaio di copertura. Nei casi di coperture inclinate o curve, la misura della distanza è pari all altezza media tra il pavimento e l estradosso della copertura stessa, escluso il manto. Sono escluse le parti della struttura di copertura eccedenti cm. 20 di spessore Superficie totale lorda (Sl) È la superficie totale misurata al lordo di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, comprensiva della superficie utile lorda e della superficie accessoria Superficie utile lorda (Sul) È la superficie dei piani entroterra e fuori terra misurata al lordo di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre ecc., ove si svolgono le attività fondamentali inerenti le utilizzazioni dei manufatti edilizi medesimi e avente in ogni punto un altezza superiore a due metri e 9
10 quaranta centimetri, al netto della superficie accessoria Superficie utile netta (Su) È la superficie che può essere effettivamente destinata all esercizio di una data funzione o all assolvimento di un dato servizio. È la somma delle superfici di pavimento dei singoli vani della singola unità immobiliare, al netto delle murature ed esclusi i balconi, le terrazze, i sottoscala di scale interne, le cantine, le soffitte non abitabili, gli eventuali spazi comuni e le superfici comprese negli sguinci Superficie accessoria È la superficie dei piani entroterra e fuori terra, compreso il sottotetto, avente funzioni di servizio. Essa è costituita da: a) balconi, terrazze scoperte, tettoie isolate come definite al successivo articolo bis, logge e simili. Le logge sono considerate superficie accessoria se la loro profondità è pari o inferiore a m. 2,50; b) porticati e loggiati al piano terreno se asserviti ad uso pubblico; c) porticati al piano terreno e loggiati ad uso privato, quando non superino il 10% della superficie coperta; d) piani pilotis compresi i vani chiusi se nei limiti di cui al precedente paragrafo 8.5.1; d)e) locali per impianti tecnologici, quali impianti termici, di climatizzazione, elettrici, idrici, di lavanderia, e simili, ove il loro esercizio non rientri tra le attività fondamentali inerenti le utilizzazioni dei manufatti edilizi interessati; f) locali classificati volumi tecnici di cui al successivo paragrafo 8.20; g) lavanderie di uso condominiale; e)h) androni, gallerie interne ed altri vani ingressdi relazione ad uso pubblico o condominiali aventi autonomia fisica e funzionale; f)i) vani scala condominiali e vani ascensore. La superficie del vano scala non costituisce superficie accessoria, ma superficie utile lorda, in tutti gli altri casi. Le proiezioni orizzontali delle scale interne ai vani abitabili sono parte della superficie utile lorda; g)j) piano seminterrato che non ecceda dal perimetro dell edificio fuori terra, purché di altezza interna netta non superiore a m. 2,40 e sempre che i locali seminterrati non fuoriescano di oltre m. 1,00 dalla quota di cui al puntosuccessivo paragrafo 8.21 comma 2; h)k) primo piano completamente interrato, purché l altezza interna netta non superi m. 2,40; i)l) parcheggi coperti interrati, anche oltre il primo piano completamente interrato; j)m) parcheggi coperti fuori terra, purché l altezza interna netta non superi m. 2,40 e purché non eccedente la superficie coperta esistente o quella ammessa, nelle zone ove previsto, dall indice Rc; k)n) sottotetti non abitabili utilizzabili ove, nel rispetto delle vigenti norme, non siano adattabili al fine di renderli utilizzabili per funzioni diverse da quelle di servizi di pertinenza delle utilizzazioni attivabili ai piani inferiori; l)o) magazzini, depositi, archivi, locali di sgombero, ove il loro esercizio non rientri tra le attività fondamentali inerenti le utilizzazioni dei manufatti edilizi interessati, quando il loro esercizio non comporti la presenza continuativa di persone in attività lavorative e comunque entro il limite del 5% della Sul totale; m) ingombri dei muri e delle tamponature perimetrali per le parti eccedenti i 35 cm. di spessore, per certificazione energetica Superficie di vendita È la superficie, degli spazi edificati utilizzati per il commercio al dettaglio, alla quale ha accesso il pubblico, compreso quella occupata dai banchi, scaffalature e simili, e comunque destinata a mostra od esposizione di merce. Non costituisce superficie di vendita quella destinata a magazzini, depositi, locali di lavorazione, uffici e servizi, nonché quella adibita a deposito carrelli. 10
11 Per superficie di vendita del di un centro commerciale si intende quella risultante dalla somma delle superfici di vendita di tutti gli esercizi al dettaglio in esso presenti. La superficie di vendita degli esercizi commerciali che hanno ad oggetto esclusivamente la vendita di merci ingombranti non immediatamente amovibili ed a consegna differita (concessionarie auto, rivendite di legnami, materiali per l edilizia e mobili, ecc.) è computata nella misura di 1/10 della superficie di vendita, quando questa non sia superiore a mq Per superfici eccedenti tale dimensione la superficie è computata nella misura di 1/10 fino a mq 2500 e nella misura di 1/4 nella misura eccedente Sagoma geometrica Per sagoma geometrica di una costruzione si intende il solido corrispondente allo spazio occupato dall edificio ed è formata dal profilo esterno dell insieme infinito delle sezioni che lo delimitano; nella considerazione della sagoma geometrica non si tiene conto delle aperture (porte e finestre), né degli elementi di finitura sporgentiaggettanti dal filo delle pareti esterne e del tetto, mentre ne fanno parte elementi quali logge, porticati, balconi, abbaini e volumi tecniciche non abbiano ai fini dell applicazione delle presenti norme, rilevanza urbanistica Sagoma urbanistica Per sagoma urbanistica di una costruzione si intende il solido delimitato dalle dimensioni aventi rilievo urbanistico quali altezza massima, altezza ai fini del calcolo della volumetria, perimetrdel volume utile lordo, entità della superficie coperta o della superficie coperta da computare al 100% o parzialmenteutile lorda Volume utile lordo di un edificio Per volume utile lordo si intende la somma dei prodotti delle superfici utili lorde dei piani entroterra e fuori terra di un edificio, delimitate dal perimetro esterno dei piani medesimi, per le rispettive altezze lorde di piano. Rappresenta il volume da considerare ai fini della determinazione degli oneri concessori, degli spazi a parcheggio fatto salvo solo quanto diversamente disciplinato dalle presenti norme, o di ogni altra verifica che il Regolamento Urbanistico o altre norme vigenti prescrivano, con riferimento al volume della costruzione. Nel caso di ampliamento, sopraelevazione, ristrutturazione, demolizione e ricostruzione, sostituzione edilizia, di fabbricati esistenti, il loro volume dovrà essere computato con le modalità previste per i fabbricati di nuova progettazione. Al fine di incentivare l edilizia sostenibile ed il contenimento energetico per gli edifici di cui è previsto dalle vigenti norme l attestato di certificazione energetica o di rendimento energetico ed al fine di un ottimale isolamento termico ed acustico il volume utile lordo è computato con l esclusione del solaio di copertura e delle murature esterne eccedenti lo spessore di cm Volumi tecnici Sono considerati volumi tecnici i volumi strettamente necessari a contenere e consentire l accesso di quelle parti di impianti tecnici (idrico, termico, elevatorio, di parafulmine, di ventilazione, ecc.) che non possono per esigenze tecniche di funzionalità o di sicurezza, derivanti da norme prescrittive degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche. A titolo esemplificativo sono da considerare volumi tecnici quelli sotto indicati: a) Extra-corpo vani scale condominiali, ovvero la porzione di vano scala condominiale necessaria per raggiungere il piano sottotetto, se non abitabile, o il lastrico solare condominiale; 11
12 b) Extra-corsa ascensore; c) Serbatoi idrici e relativi impianti; d) Centrale termica ove prescritta dalla potenza dell impianto; e) Camini, canne fumarie e di ventilazione; f) Cabine elettriche di trasformazione elettrica MT/BT; g) Gli abbaini, purché abbiano le dimensioni di passi d uomo ; h) Scannafossi, purché contenuti nel limite di m. 1,30. I locali di cui alle lettere c), d), f) non sono considerati ai fini del calcolo della superficie utile lorda, ma sono sempre computati nella superficie coperta ad eccezione di quelli a servizio di attività produttive e solo nelle zone ad esse destinati dalle presenti norme; in tutti i casi resta fermo il rispetto di quanto prescritto in materia di impermeabilizzazione dei suoli e di distanze. In ogni caso la sistemazione di volumi tecnici non deve costituire pregiudizio per l estetica del fabbricato. Nel caso di nuove costruzioni, ricostruzioni o ristrutturazioni, i volumi tecnici dovranno essere previsti nel progetto e potranno essere assentiti successivamente solo in presenza di sopravvenute nuove normative tecniche Altezza dei fabbricati (H) Per altezza dei fabbricati si intende la distanza corrente tra il riferimento alla base e quello in sommità di ciascun fronte dell edificio. Si assumerà come riferimento alla base del fabbricato la quota 0,00 così definita: a) nel caso di strada con marciapiede la quota 0,00 coincide con la quota del retro marciapiede; b) nel caso di strada senza marciapiede la quota 0,00 viene determinata a + 15 cm. rispetto al colmo stradale asfaltato e a + 25 cm. se la strada non è asfaltata.; c) negli altri casi la quota 0.00 coincide con la quota media del terreno immediatamente adiacente l edificio allo stato preesistente, considerando tale stato di progetto per variazione di cm. 15; d) negli ambiti di trasformazione di cui alla parte terza Titolo II Capo III delle presenti norme, le quote del terreno o delle strade a cui riferirsi sono quelle risultanti dalla sistemazione finale del comparto. Si assumerà come riferimento alla sommità del fronte del fabbricato: - l incontro dell intradosso del solaio di copertura con il piano della facciata quando il solaio di copertura dell ultimo piano, è piano, o quando il solaio di copertura è inclinato e le falde hanno un inclinazione non superiore al 35% e la quota dell intradosso di colmo non supera l altezza di m. 2,50 rispetto a tale riferimento (vedi fig. 1); - il punto medio tra l incontro dell intradosso del solaio di copertura con il piano della facciata e l intradosso del colmo quando il solaio di copertura dell ultimo piano è inclinato e le falde hanno un inclinazione superiore al 35% e la quota dell intradosso supera di m. 2,50 il punto di incontro dell intradosso con la facciata (vedi fig. 1). Ai fini della determinazione dell altezza si osserveranno le seguenti norme: b)a) in caso di terreni pianeggianti il riferimento in sommità verrà contenuto entro la superficie parallela al terreno e posta alla quota corrispondente all altezza massima prevista per la zona. L altezza massima sarà misurata in verticale a partire dal riferimento alla base dell edificio; c)b) in caso di terreni inclinati il riferimento in sommità verrà contenuto entro la superficie parallela al terreno e posta alla quota corrispondente all altezza massima prevista per la zona (vedi fig. 3). L altezza massima sarà misurata in verticale a partire dal riferimento alla base dell edificio; d)c) qualora l edificio venga realizzato a gradoni o per sezioni aventi fronti di altezze diverse, l altezza massima di ciascun gradone o, sezione, di lunghezza non superiore a 20,00 m o 12
13 fronte, dovrà essere compatibile con l altezza massima prevista per la zona (vedi fig. 4); d) qualora l edificio prospetti più strade, la quota 0.00 coincide con la quota di ciascuna strada; e) le eventuali porzioni di edificio, fronti, o sezioni arretrate rispetto al filo della facciata più avanzata vengono considerate ai fini dell altezza del fronte solo quando emergono rispetto al profilo ideale della coperture inclinata con pendenza del 35% ed impostata alla quota riferita all altezza massima ammissibile per ciascuna zona urbanistica e/o eccedano 5 metri in profondità da detto filo e/o per una lunghezza superiore ai m. 5,00; e)f) non vengono considerati ai fini della determinazione dell altezza massima gli elementi posti sopra la copertura e destinati ad accogliere gli impianti tecnici; e gli elementi decorativi ed i parapetti pieni con altezza minore o uguale di m. 1,20; f)g) eventuali strutture per areazione e illuminazione poste sopra la falda del tetto (abbaini, ecc.) e gli elementi decoratici non modificheranno l altezza massima se la loro lunghezza complessiva sarà inferiore o uguale a 1/5 della lunghezza del fronte corrispondente, altrimenti il loro intradosso diventerà il riferimento in sommità (vedi fig. 2); f) la maggior altezza del fabbricato in corrispondenza delle rampe e dell accesso ai vani interrati (garages, ecc.) non verrà considerata ai fini del calcolo dell altezza massima a condizione che tali rampe e accesso siano strettamente dimensionati alle esigenze del traffico, con una larghezza in ogni caso non superiore a m. 6,00. Art. 9 Distanze e allineamenti obbligati e fasce di rispetto 9.1 Distanza minima dei fabbricati dai confini di proprietà e di zona Per distanza minima dei fabbricati dai confini si intende la lunghezza del segmento minimo congiungente il corpola proiezione al suolo della parete più sporgente del fabbricato, esclusi gli aggetti non superiori a m. 2,00 delle coperture, dei balconi e degli elementi decorativi non superiori a m. 1,50, ed il confine prospiciente. Di norma la distanza minima dai confini deve essere pari alla metà della distanza tra gli edifici prevista dalle norme di zona, con un minimo di m. 5,00, e potrà essere variata solamente nel caso in cui tra i confinanti si stabilisca una convenzione, per atto pubblico o per scrittura privata registrata, in base alla quale venga assicurata o l aderenza o il rispetto della distanza tra gli edifici che si fronteggiano, ove il confinante realizzi successivamente un intervento edilizio. Ai fini della determinazione delle distanze, i confini tra zone urbanistiche diverse sono assimilati ai confini di proprietà. Per quanto riguarda i balconi a sbalzo, essi dovranno rispettare le distanze dai confini solo nel caso che abbiano una sporgenza maggiore di m. 2,00 e solo frontalmente (vedi fig. 5). Gli edificii piani interrati, come definiti all art. 8 paragrafo 8.3 possono essere realizzati sul confine, ma non devono occupare le fasce di rispetto stradale. È consentito costruire sul confine del lotto, senza la convenzione di cui al precedente secondo comma, nei seguenti casi: a) quando sul lotto finitimo esista già una costruzione a filo del confine con parete senza finestrevedute; b) quando venga presentato un progetto unitario per i fabbricati da costruire in aderenza; c) in dipendenzanel contesto di un Piano Urbanistico Attuativo. Sono fatte salve di disposizioni specifiche che prescrivono una distanza assoluta dal confine e perciò non consentono la costruzione sul confine medesimo. 9.2 Distanza minima dei fabbricati dalle strade e dalle ferrovie Per distanza dei fabbricati dalle strade si intende la lunghezza del segmento minimo congiungente il corpola proiezione al suolo della parete più sporgente del fabbricato, esclusi gli 13
14 aggetti inferiori a m. 2,00 delle coperture, dei balconi e degli elementi decorativi non superiori a m. 1,50, gli aggetti dei balconi non superiori a m eed il confine stradale. Ai sensi dell art. 2, 1 comma del D.L. 30 aprile 1992, n. 285 (Codice della strada) e successive modifiche ed integrazioni si definisce strada l area ad uso pubblico destinata alla circolazione dei pedoni, dei veicoli e degli animali e si intende per confine stradale il limite della proprietà stradale quale risulta dagli atti di acquisizione o delle fasce di esproprio del progetto approvato; in mancanza, il confine è costituito dal ciglio esterno del fosso di guardia o della cunetta, ove esistenti, o del piede della scarpata se la strada è in rilevato o dal ciglio superiore della scarpata se la strada è in trincea così come definito all art. 3 punto 10 dello stesso Codice della Strada. Nelle zone territoriali omogenee A, B, C, D e F, qualora non vi siano particolari vincoli a protezione dei nastri stradali previsti nelle tavole di cui all art. 2 paragrafo B o particolari distanze indicate nelle specifiche norme di zona, le distanze minime dei fabbricati dal ciglio stradale sono quelle previste dall art. 9 del D.M. 2 aprile 1968, n e che corrispondono a: - m. 5,00 per lato per le strade di larghezza inferiore a m. 7,00; - m. 7,50 per le strade di larghezza compresa tra m. 7,00 e m. 15,00; - m. 10,00 per lato per le strade di larghezza superiore a m. 15,00. Qualora la distanza del fabbricato da costruire rispetto all asse stradale risulti inferiore ad 1/2 dell altezza del fabbricato, la distanza stessa deve essere maggiorata fino a raggiungere 1/2 dell altezza prevista. Qualora un edificio prospetti su un area pubblica o di uso pubblico, aperta alla circolazione dei pedoni e/o dei veicoli, la distanza minima tra il fronte dell edificio ed il limite opposto dell area inedificata, non può essere inferiore all altezza massima dell edificio. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei due commi precedenti nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di Piani Urbanistici Attuativi con previsioni planivolumetriche. Negli interventi sul patrimonio esistente e nelle zone di completamento è ammesso mantenere gli allineamenti esistenti. Al di fuori delle zone territoriali omogenee A, B, C, D e F si applicano le distanze previste dal D.L. 30 aprile 1992, n. 285 e dal D.P.R. 16 dicembre 1992, n. 495 e successive modifiche ed integrazioni. Lungo i tracciati delle linee ferroviarie è vietato costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie ad una distanza, da misurarsi in proiezione orizzontale, minore di trenta metri dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia, fatte salve eventuali deroghe concesse dall ente competente. Nella costruzione, nella ricostruzione e nell ampliamento di edifici o di manufatti di qualsiasi specie, deve essere osservata una distanza minima di trenta metri nei confronti delle officine di qualsiasi tipo dell azienda delle ferrovie, nonché dei seguenti impianti della stessa azienda: - Deposito locomotive; - rimesse di locomotive con dotazione di operai e mezzi di lavoro; - squadre rialzo; - posti di manutenzione corrente del materiale rotabile; - cantieri iniezione legnami. La distanza di cui al comma precedente deve misurarsi in proiezione orizzontale a partire dal limite esterno delle officine o degli impianti. 9.3 Distanza minima tra i fabbricati Per distanza tra fabbricati si intende la lunghezza del segmento minimo congiungente il corpo più sporgente del fabbricato, esclusi gli aggetti non superiori a m. 2,00 dei balconi, delle 14
15 coperture e degli elementi decorativi non superiori a m. 1,50 e gli aggetti dei balconi non superiori a m. 2,00, e l edificio prospiciente. La distanza tra fabbricati si applica tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti anche non finestrati.. Essa non deve mai essere pari, in tutte le zone, inferiore a m. 10,00. Nelle zone territoriali omogenee C è altresì prescritta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti la distanza minima pari all altezza del fabbricato più alto. E consentita la costruzione in unione o in aderenza salvo diverse disposizioni contenute nelle presenti norme. Nelle zone territoriali omogenee A, B, C, D e F, qualora non vi siano particolari vincoli a protezione dei nastri stradali previsti nelle tavole di cui all art. 2 paragrafo B o particolari distanze indicate nelle specifiche norme di zona, le distanze minime tra fabbricati fra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli, con l esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio dei singoli edifici o di insediamenti, debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di: - m. 5,00 per lato, per le strade di larghezza inferiore a m. 7,00; - m. 7,50 per lato, per le strade di larghezza compresa fra i m. 7,00 e m. 15,00; - m. 10,00 per lato, per le strade di larghezza superiore a m. 15,00; oppure della diversa distanza dai confini indicata eventualmente nelle specifiche norme di ciascuna zona. Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all altezza del fabbricato più alto, le distanze devono essere maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di un Piano Urbanistico Attuativo con previsioni planivolumetriche. Per quanto riguarda i balconi a sbalzo, essi dovranno rispettare le distanze dai confini solo nel caso che abbiano una sporgenza maggiore di m 2,00 e solo frontalmente (vedi fig. 6). 9.4 Ambiti di rispetto dei cimiteri Ai sensi della Legge 24 luglio 1934, n Testo unico delle Leggi sanitarie e successive modifiche ed integrazioni i cimiteri devono essere collocati ad una distanza di almeno 200 metri dai centri abitati. È vietato costruire intorno ai cimiteri nuovi edifici entro il raggio di m Nell ampliamento dei cimiteri esistenti l ampiezza della fascia di rispetto può essere ridotta a m. 100, con le procedure di cui all art. 28 capoverso b della legge 1 agosto 2002, n A seguito della esecuzione di ampliamenti dei cimiteri le distanze di cui sopra si applicano a partire dal limite della zona di ampliamento. Per i cimiteri esistenti sono riportate nelle tavole di Piano le distanze di rispetto corrispondenti alle riduzioni vigenti al momento dell adozione del presente strumento di pianificazione urbanistica. Entro le fasce di rispetto dei cimiteri sono ammesse esclusivamente le trasformazioni fisiche volte a realizzare: a) elementi viari; b) parcheggi; c) reti idriche; d) reti fognanti; e) metanodotti, gasdotti e simili; f) sostegni di linee aeree; g) stazioni ricetrasmittenti per telefonia mobile; h) parchi e giardini; 15
16 i) attrezzature sportive; i) impianti tecnologici che non richiedono una permanenza continuativa di persone se non quella limitata alle normali attività di manutenzione, presidio e controllo; j) locali tecnici e serre. All interno delle zone di rispetto per gli edifici esistenti sono consentiti gli interventi di recupero ovvero interventi funzionali all utilizzo dell edificio stesso, tra cui l ampliamento pari al 10% della superficie utile lorda esistente, ove non risultino soggetti a particolari discipline, ed il cambio di destinazione d uso ove non in contrasto con le norme di zona. Degli edifici e degli altri manufatti edilizi esistenti nelle fasce di rispetto dei cimiteri sono compatibili le utilizzazioni in atto alla data di adozione del presente strumento di pianificazione urbanistica. 9.5 Distanze dai corsi d acqua Per Fatte salve eventuali maggiori distanze minime prescritte dalle norme vigenti in materia di tutela dei corsi d acqua, acque pubbliche e salvaguardie idrauliche, per le nuove costruzioni e per gli interventi di sostituzione edilizia si devono osservare le seguenti distanze minime: a) m. 20 nelle zone territoriali omogenee E; b) m. 10 nelle altre zone. Per le piantagioni di alberi in fregio ai corsi d acqua occorre attenersi alle disposizioni impartite con Regio Decreto 28 luglio 1904, n. 523 e comunque ad una distanza minima di m. 4,00 dal piede dell argine. Le suddette distanze sono da computarsi a partire dall unghia esterna degli argini principali, oppure dal ciglio della riva in caso di mancanza di arginatura, o comunque a partire dal limite dell area demaniale qualora più ampia. 9.6 Distanze dagli elettrodotti I fabbricati da adibire a funzioni abitative, ovvero ad altre funzioni che comportino la permanenza prolungata di persone, non possono essere edificati, secondo i disposti del D.P.C.M. 23 aprile 1992, a distanze inferiori a quelle sotto indicate dalle linee elettriche aeree esterne: a) Linee elettriche a 132KV: 10 metri; b) Linee elettriche a 220KV: 18 metri; c) Linee elettriche a 380KV: 28 metri. Per le linee elettriche aeree esterne a tensione nominale diversa superiore a 132KV ed inferiore a 380KV, le distanze che comportano il divieto di cui al primo comma, vengono calcolate mediante proporzione diretta da quelle indicate al medesimo comma. Per le parti in tensione delle cabine e delle sottostazioni elettriche le distanze che comportano il divieto di cui al comma uno devono essere uguali a quelle stabilite con i criteri di cui ai commi uno e due per la più alta tra le tensioni presenti nella cabina o sottostazione interessata. Nel caso di nuove costruzioni e/o ristrutturazioni con aumento del carico urbanistico in prossimità di linee elettriche di potenza maggiore o uguale a 15KV, oltre le verifiche prescritte per legge dovranno essere osservate le eventuali maggiori distanze derivanti dal rispetto dei limiti massimi di esposizione ai campi elettrico e magnetico determinati da leggi e regolamenti vigenti. 9.7 Distanze dalle condotte di liquidi e di sostanze gassose Ferma restando ogni eventuale disposizione più restrittiva posta da leggi, da atti aventi forza di legge e da provvedimenti amministrativi, dello stato, della regione toscana e della provincia di Firenze, ovvero da atti costitutivi di servitù, fuori dai centri abitati ed altresì nelle aree da 16
17 realizzare mediante nuovo impianto previste dal presente strumento di pianificazione urbanistica, nelle fasce di 10 metri latistanti l asse delle condotte principali di liquidi e di sostanze gassose, quali acquedotti, fognature, oleodotti, metanodotti, gasdotti e simili, non sono ammesse nuove costruzioni di edifici, ricostruzioni di edifici conseguenti a demolizioni integrali di edifici preesistenti e ampliamenti di edifici che comportino l avanzamento dei fronti verso la condotta interessata. Art. 10 Elementi primari di riferimento 10.1 Unità immobiliare È la minima entità immobiliare, censita o censibile al catasto urbano, capace di assolvere autonomamente alle funzioni secondo cui essa è censita o censibile Manufatto edilizio Per manufatto edilizio si intende qualsiasi costruzione risultante da attività realizzativa umana, isolato o artificialmente unito ad altri immobili, ed in particolare al suolo, anche se a scopo transitorio Volumetrie secondarie Sono volumetrie secondarie i manufatti legittimi posti in prossimità o in aderenza all edificio principale, che svolgono funzioni accessorie e non hanno caratteristiche di autonoma utilizzazione funzionale Volumetrie principali Sono volumetrie principali quelle residuali dalla definizione di cui al precedente paragrafo Edificio Per edificio s intende qualsiasi manufatto edilizio coperto, isolato da strade e/o da altri spazi scoperti, ovvero da altri manufatti edilizi, mediante elementi verticali che si elevano dalle fondazioni alle copertura, e che disponga di uno o più accessi liberi, sulle strade o su altri spazi scoperti Lotto edificabile È un area a cui si riconosce una distinta identità e proprie prescrizioni, relativamente alle trasformazioni di nuova edificazione in esso previste o ammesse Lotto edificato È un area dotata di distinta identità, sulla quale sorge un edificio; esso è unitariamente costituito dall area di sedime dell edificio esistente e dai relativi spazi scoperti di pertinenza Allineamento Per allineamento si intende la linea sulla quale si attesta l edificazione; nel caso in cui il Regolamento urbanistico prescriva allineamenti obbligati, la condizione è da intendersi soddisfatta per allineamenti non inferiori all 80% delle superfici di facciata dell edificio Isolato È qualsiasi porzione di terreno urbano, variamente edificata o di prevista edificazione, delimitata 17
18 da elementi di viabilità o da spazi scoperti, comunque aperti al pubblico transito, esistente o previsto Confine stradale Il limite della proprietà stradale quale risulta dagli atti di acquisizione o dalle fasce di esproprio del progetto approvato; in mancanza di tali atti il confine è costituito dal ciglio esterno del fosso di guardia o della cunetta, ove esistenti, o dal piede della scarpata se la strada è in rilevato o dal ciglio superiore della scarpata se la strada è in trincea Accesso carrabile Per accesso carrabile si intende ogni comunicazione carrabile tra un lotto, edificato o non edificato, ed un elemento di viabilità, od un altro spazio scoperto, comunque aperto al pubblico transito, esistente o previsto Parcheggio di pertinenza Per parcheggio di pertinenza si intende la superficie, coperta o scoperta, legata da vincolo pertinenziale ad un edificio o ad un unità immobiliare, destinata al ricovero od alla sosta temporanea dei veicoli in uso ai residenti nell edificio o nell unità immobiliare, ovvero degli addetti alle attività che vi si svolgono Parcheggio di relazione È la superficie pubblica o di uso pubblico, coperta o scoperta, destinata alla sosta temporanea dei veicoli Parcheggio di scambio È la superficie pubblica o di uso pubblico, coperta o scoperta, destinata alla sosta temporanea dei veicoli degli utenti dei sistemi dei trasporto collettivo, adiacente o comunque prossima ad una fermata dei vettori di tali strumenti di trasporto. Art. 11 Elementi architettonici e di arredo 11.1 Loggia Per loggia si intende unolo spazio accessorio delimitato da tre pareti verticali e da due orizzontamenti, accessibile sia da vani abitabili che accessori, la cui superficie coperta è da valutare al 100%. È sempre computata nella superficie utile lorda salvo quando possiede le caratteristiche di cui al precedente art. 8 paragrafo Le logge esistenti sono computate alla stessa maniera delle nuove logge Loggiato Per loggiato si intende lo spazio di uso collettivo o accessorio, delimitato da una parete verticale da una pilastrata e da due orizzontamenti, la cui superficie coperta è da valutare al 100%. È sempre computata nella superficie utile lorda salvo quando possiede le caratteristiche di cui al precedente art. 8 paragrafo I loggiati esistenti sono computati alla stessa maniera dei nuovi loggiati. 18
19 11.3 Porticato Per porticato si intende lo spazio utile, delimitato da una o due pareti verticali, una pilastrata e provvisto di copertura a tetto o a terrazza, senza strutture sovrastanti. È ammesso solo in quanto pertinenza di fabbricato, ed è computato al 50% della superficie coperta se la sua superficie è inferiore al 10% della superficie coperta del fabbricato, nel qual caso non viene computato ai fini volumetrici.della superficie utile lorda. Viene computato al 100% della superficie coperta e del volumedella superficie utile lorda se si supera detta percentuale. I porticati esistenti sono computati alla stessa maniera dei nuovi porticati Balcone Per balcone si intende la superficie utile aggettante, accessibile da vani abitabiliutilizzabili ed aperta su tre lati. Se l aggetto non supera m. 2,00 non viene computato ai fini della superficie coperta, in caso contrario la sua superficie viene computata al 50% ai fini della superficie coperta. La superficie coperta non viene computata, nemmeno nella percentuale sopra indicata, quando si tratti di balconi di superficie lorda non superiore a mq. 7,00, nel numero di uno per ciascuna unità immobiliare residenziale. Nel caso di balconi sovrapposti o posti a vari livelli, viene considerato per gli effetti dal calcolo della superficie coperta, la somma delle proiezioni a terra. Non sono ammessi balconi a servizio di piani o di vani che non abbiano requisiti di abitabilità Ballatoio Per ballatoio si intende la struttura distributiva orizzontale a servizio di vani abitabili o di interepiù unità immobiliari.; non viene computato ai fini della superficie utile lorda. La sua valutazione, nel caso di nuovi fabbricati o di aggiunte a fabbricati esistenti, è analoga a quella dei balconi se aggettante, delle logge se copertodei loggiati negli altri casi Terrazza Per terrazza si intende una superficie utile scoperta posta a copertura di ambienti sottostanti Gazebo Il Gazebo è un manufatto, isolato, di pertinenza di edifici a carattere residenziale o a copertura di spazi esterni a pubblici esercizi, ove consentito, costituito da una struttura verticale astiforme in metallo o legno, con copertura in tela, canniccio, legno, ferro o vetro, completamente aperto su tutti i lati ed avente:, saldamente ancorato al suolo in maniera permanente. Non è computato nella superficie coperta e nella superficie utile lorda se possiede le caratteristiche che seguono: 1) Altezza al colmo < di m. 3,50; 2) Superficie coperta < di mq. 1216,00 per residenze; < di mq. 3650,00 per pubblici esercizi, realizzabili anche in due elementi. La superficie occupata è considerata superficie impermeabile ai fini della prevenzione del 19
20 rischio idraulico. Non è ammesso più di un gazebo per ciascuna unità immobiliare unifamiliare avente un proprio resede di pertinenza o per ciascun resede di edificio condominiale. Ai soli fini dell applicazione del presente articolo, la terrazza con funzione di lastrico solare, è equiparata a resede di pertinenza Pergolato Il pergolato è una struttura di pertinenza di unità a carattere residenziale composta da elementi verticali e di sovrastanti elementi orizzontali in legno o metallo, atta a consentire il sostegno al verde rampicante. Gli elementi orizzontali devono determinare un rapporto di foratura pari a 4/5 e non essere impostati ad una quota superiore a m. 3,00. La superficie occupata dal pergolato non può eccedere mq. 20,00 e non è valutata ai fini della prevenzione del rischio idraulico, salvo la presenza di sottostanti pavimentazione o strutture che limitino la permeabilità del suolo. ÈNon è consentito più di un pergolato per ciascuna unità immobiliare, nei limiti complessivi avente un proprio resede di superficie sopra indicatapertinenza o per ciascun resede di edificio condominiale. È comunque obbligatoria la piantumazione di rampicanti che siano sostenuti dal pergolato, l assenza della previsione fin dal progetto di verde rampicante esclude la struttura dalla definizione e non ne consente la realizzazione o il mantenimento. Entro i limiti dimensionali e con le caratteristiche di cui al presente articolo non viene computato nella superficie coperta e nella superficie utile lorda. Ai soli fini dell applicazione del presente articolo, la terrazza con funzione di lastrico solare, è equiparata a resede di pertinenza Pensilina La pensilina è una struttura composta da elementi verticali in legno o metallo e da una copertura in vetro, legno o metallo, con la funzione di proteggere il percorso dal marciapiede all ingresso del fabbricato.dell edificio. L altezza del colmo non deve essere inferioresuperiore a m. 3,00, la larghezza non deve essere superiore a m. 2,00 ed i lati devono essere privi di qualsiasi elemento di chiusura, anche trasparente o inferriate o simili. Entro i limiti dimensionali e con le caratteristiche di cui al presente articolo non è computata agli effetti della superficie coperta e della superficie utile lorda, mentre lo è agli effetti della determinazione della superficie permeabile Tettoia aggettante Per tettoia aggettante si intende una struttura orizzontale o inclinata aggettante dal fabbricato a protezione di porte, finestre o marciapiedi privati. SeNell edilizia residenziale, se l aggetto non supera m. 2,00 non viene computato ai fini della superficie coperta; in caso contrario la sua superficie viene computata al 50% ai fini della superficie coperta. e deve soddisfare le norme sulle distanze dai confini. La superficie coperta non viene mai computata, nemmeno nella percentuale sopra indicata, quando si tratta di tettoie aggettanti aventi una superficie lorda non superiore a mq. 7,00, nel 20

References: Art. 1
 art. 28
 art. 17
 art. 4
 art. 31
 Art. 2
 Art. 3
 art. 31
 art. 1
 Art. 4
 art. 2
 Art. 5
 art. 35
 art. 41
 art. 16
 Art. 6
 art. 2
 Art. 7
 art. 4
 art. 37
 art. 4
 art. 44
 art. 4
 art. 37
 art. 8
 art. 2
 Art. 8
 Art. 9
 art. 8
 art. 2
 art. 3
 art. 2
 art. 9
 art. 2
 art. 28
 Art. 10
 Art. 11
 art. 8
 art. 8