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Timestamp: 2018-10-16 06:44:32+00:00

Document:
LA FISCALISATION PETIT JOURNAL HEBDOMADAIRE N°0003 Semaine du 26/02/2017 au 04/03/2017 FISCALITÉ IMMOBILIÈRE
EL MOHAKIK OUA EL MODAKIK :: LA FISCALISATION PETIT JOURNAL HEBDOMADAIRE
par Admin le Dim 5 Mar - 15:45
I) - L’ORGANISATION DU MARCHÉ IMMOBILIER
II)- LE RÉGIME FISCAL APPLICABLE À L’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE
III)- PLUS- VALUES DE CESSION A TITRE ONEREUX D'IMMEUBLES BATIS OU
NON BATIS
IV)- LA LOCATION DE BIENS IMMEUBLES
V)- LES INCITATIONS FISCALES ET FINANCIERES EN FAVEUR DE L’ACTIVITE IMMOBILIERE
VI)- SOUTIENS FINANCIERS AUX MÉNAGES ET AUX PROMOTEURS IMMOBILIERS
POUR L’ACQUISITION ET LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS
VI)-TAXE FONCIERE
YII)- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères
VIII)- Taxe annuelle d’habitation
XI)- IRG REVENUS FONCIER
Re: LA FISCALISATION PETIT JOURNAL HEBDOMADAIRE N°0003 Semaine du 26/02/2017 au 04/03/2017 FISCALITÉ IMMOBILIÈRE
par Admin le Dim 5 Mar - 15:46
I) - L’ORGANISATION DU MARCHÉ IMMOBILIER :
A)- Définition de l’activité de promotion immobilière
Au terme de l’article 2 du décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993, « l’activité de promotion immobilière regroupe l’ensemble des actions concourant à la réalisation ou à la rénovation des biens immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction des besoins propre ».
B)- Les acteurs du marché immobilier
Le promoteur immobilier :
Le promoteur immobilier est toute personne physique ou morale qui exerce l’activité de promotion immobilière.
Il est réputé commerçant, à l’exclusion des opérations qu’il réalise pour la satisfaction de ses propres besoins ou de ceux de ses adhérents.
Est un professionnel ou un particulier qui achète de manière habituelle, répétitive et en son nom des biens immobiliers en vue de leur revente.
Selon le Code de commerce algérien, l’activité de marchand de biens immobiliers correspond à tout achat d’immeubles en vue de leur revente (cf. article 2 Code du commerce).
Les réalisateurs de travaux immobiliers :
Les travaux immobiliers concernent les travaux de construction réalisés sur des immeubles, constitués essentiellement de travaux publics réalisés dans un cadre économique ou social, en l’occurrence, la réalisation des logements sociaux.
L’agent immobilier est toute personne physique ou morale qui, en vertu d’un mandat et moyennant une rémunération, s’engage à effectuer des prestations de service à caractère commercial en matière d’intermédiation dans le domaine de l’immobilier ou dans le domaine de l’administration et de la gestion immobilière pour le compte ou pour le profit de propriétaires (décret exécutif n° 09-18 du 20 janvier 2009).
C)- Les instruments d’appui financier pour l’accès au logement
1)- La Caisse Nationale du Logement (CNL)
L’Etat offre une aide financière non remboursable dite «aide à l’accession à la propriété», instituée par les dispositions du décret exécutif 94-308 du 4 octobre 1994 définissant les règles d’intervention de la Caisse Nationale du Logement (CNL) en matière de soutien financier des ménages.
Ce segment d’offre est réservé aux ménages à revenus intermédiaires, lesquels n’ouvrent pas droit au bénéfice de logements sociaux locatifs en raison de leur revenu moyen mais qui, en même temps, ne leur permet pas de mobiliser, y compris à travers un crédit bancaire, les sommes nécessaires pour couvrir les dépenses d’acquisition d’un logement promotionnel.
2)- La Société de Garantie du Crédit Immobilier (SGCI)
La SGCI est une entreprise publique économique (EPE), société par actions (SPA).
Créée en octobre 1997, elle regroupe des actionnaires tels que la BNA, la BEA, le CPA, la BADR, la CNEP, la SAA, la CAAR, la CCR et la CAAT.
Son objet consiste, notamment, à fournir des garanties pour des prêts consentis par les institutions financières prêteuses, en prévision d’acquisition de biens immobiliers à usage d’habitation, à contrôler la gestion des établissements prêteurs en matière de contentieux, avec faculté de se substituer à eux pour le suivi des opérations de recouvrement de créances et à traiter toutes les opérations de crédits aux promoteurs immobiliers et plus généralement toutes les opérations financières ou mobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à son objet ou susceptibles d’en faciliter le développement ou la réalisation.
3)- L’Aide à l’Accession à la Propriété (AAP)
Le soutien financier aux ménages en matière d’accession à la propriété, dans le cadre de la construction ou de l’acquisition d’un logement famille familial, consiste en une aide financière non remboursable octroyée par l’Etat soit directement au bénéficiaire, soit par l’intermédiaire d’une institution financière
4)- Le Fonds National de Péréquation des Oeuvres Sociales (FNPOS)
Le Fonds National de Péréquation des Oeuvres Sociales (FNPOS) est un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC).
Ce Fonds vient en aide aux salariés pour l’acquisition d’un logement, tout en gardant les objectifs de base tracés par ce Fonds.
Cette aide peut prendre plusieurs formes qui varient selon les besoins et les capacités du bénéficiaire.
Le Fonds de Péréquation des Œuvres Sociales est chargé des missions suivantes :
- œuvrer pour la promotion du logement à caractère social en faveur des travailleurs salariés ;
- participer au financement des projets entrepris par les organismes et les institutions chargés des oeuvres sociales dans le domaine de la promotion du logement à caractère social au profit des travailleurs salariés
- mobiliser les sources de financement en faveur de la promotion du logement à caractère social au profit des travailleurs salariés ;
- entreprendre toute action visant à améliorer les conditions d’habitat des travailleurs salariés ;
- entreprendre les études tendant à améliorer les actions menées en direction du développement de l’habitat à caractère social au profit des travailleurs salariés.
La fiscalité régissant l’activité immobilière est déterminée suivant deux principaux paramètres à savoir :
- Le statut juridique des personnes réalisant les activités (personne physique, personne morale).
• La nature de l’activité immobilière exercée (vente, construction, location, mutation).
A)- LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION D’UN BIEN IMMEUBLE
L’édification d’un immeuble est une opération de production et de négoce.
Elle passe par plusieurs étapes : l’acquisition du terrain, son aménagement et, enfin, la construction qui peut être confiée à une personne physique ou morale.
L’imposition des opérations de lotissement, construction et mutation repose sur deux distinctions : les profits réalisés par les professionnels de l’immobilier qui sont passibles à l’IRG et l’IBS selon qu’il s’agisse de personnes morales ou physiques, et ceux réalisés à titre occasionnel, en dehors de l’exercice d’une profession immobilière par des particuliers.
1)- L’imposition du lotissement du terrain
Le lotissement est l’opération qui consiste en la division volontaire, en lots d’une ou plusieurs propriétés foncières par vente, en vue de la création d’habitations, de jardins ou d’établissements industriels et commerciaux.
Au plan fiscal, cette opération est imposable à l’impôt sur le revenu dans la mesure où elle est suivie de vente qui génère des profits.
Elle est soumise, d’autre part, aux droits d’enregistrement des mutations à titre onéreux et à la TVA.
1-1)- En matière des droits d’enregistrement
La vente de terrains provenant d’une opération de lotissement, aménagés et aptes à recevoir une construction non destinée principalement à l’habitation, est assujettie aux droits de mutation à titre onéreux de 5 %. (cf.art.252 et 258-6, code de l’enregistrement).
1-2)- En matière de TVA
- application du taux de 17 % sur les opérations de lotissement ;
- le fait générateur de ces opérations est l’encaissement ;
- la base servant de calcul de la TVA diffère suivant la destination du terrain loti :
- s’il s’agit d’un terrain loti destiné à la vente, le chiffre d’affaires à retenir est constitué de la différence entre le montant de la vente et le prix d’achat majoré des frais, droits et taxes acquittés à l’exclusion de la TVA elle-même (art. 15 alinéa 4, code des TCA) ;
- s’il s’agit d’un terrain loti construit par le lotisseur lui-même, l’assiette de la TVA est constituée par le prix de revient de l’immeuble (art. 15, alinéa 3, code des TCA).
1-3)- En matière de taxe spéciale sur le permis de lotir
Instituée par la loi de finances 2000, la taxe spéciale sur les permis immobiliers est perçue lors de la délivrance d’un permis de lotir.
1-4)- En matière d’impôt sur le profit du lotisseur
Les profits du lotisseur sont imposables à :
- l’IRG catégorie professionnels, lorsqu’il s’agit de revenus réalisés par les personnes physiques, entreprises individuelles ou d’une société de personnes qui, à titre habituel, achètent des terrains pour leur faire subir une opération de lotissement pour les revendre (art. 12, Code des impôts directs) ;
- l’IBS, lorsqu’il s’agit de revenus réalisés par des sociétés de capitaux (art. 136, Code des impôts directs).
2)- L’imposition de la construction
Les travaux de construction regroupent ceux de l’aménagement du terrain (drainage, démolition…) et ceux de voieries et tous travaux de bâtiment.
Les travaux de construction sont soumis à la TVA, à la taxe spéciale sur le permis de construire et à l’impôt sur le revenu.
2-1)- En matière de TVA
L’imposition des travaux de construction diffère selon qu’il s’agisse de travaux réalisés pour tiers ou pour soi-même.
a)- La construction à soi-même
- application du taux réduit de la TVA de 7 % pour les travaux de construction à usage d’habitation (art. 23 alinéa 5, Code des TCA) ;
- application du taux normal de la TVA de 17% avec droit à déduction pour les travaux de construction destinés à l’exercice d’une activité. Son fait générateur est constitué par la livraison.
Son assiette est constituée par le prix de revient de l’ouvrage (art. 14, alinéa (c), art. 15, alinéa (3), Code des TCA).
b)- La construction pour un tiers
- application du taux réduit de la TVA de 7% pour les travaux de construction à usage d’habitation (art. 23, alinéa 5, Code des TCA) ;
- application du taux normal de la TVA de 17% avec application du droit de déduction, pour les travaux de construction destinés à l’exercice d’une activité.
Le fait générateur est constitué par l’encaissement total ou partiel du prix pour les travaux de construction réalisés par les entrepreneurs (art. 14. Code des TCA).
Il est par contre constitué par la livraison juridique et matérielle du bien pour les travaux de construction réalisés par les promoteurs immobiliers (art. 14 Code des TCA).
2-2)- En matière de la taxe spéciale sur le permis de construire et de démolir :
Cette taxe est perçue lors de la délivrance d’un permis de construction ou de démolition aux tarifs suivants :
2-2-1)- Le permis de construire
Construction à usage d’habitation
Lotissement à usage commercial ou industriel
2-2-2)- Le permis de démolir
Le tarif de la taxe est fixé, lors de la délivrance d’un permis de démolir, à 300 DA le mètre carré (m2) de la surface de l’emprise au sol de chaque construction à démolir.
2-2-3)- Le certificat de conformité
Le tarif de la taxe est fixé, lors de la délivrance du certificat de conformité.
Construction à usage d’habitation ou mixte
Sont exonérées de la taxe spéciale sur les permis immobiliers les constructions menaçant ruine dont la démolition est décidée par le président de l’Assemblée populaire communale en vertu des lois et règlements en vigueur.
2-2-4)- Les certificats de morcellement et d’urbanisme
Lors de la délivrance des certificats de morcellement et d’urbanisme, le tarif de la taxe est fixé à 2 000 DA.
Sont exonérées de la taxe spéciale sur le permis de construire :
• Les constructions réalisées par l’Etat, les collectivités territoriales et établissements publics à caractère administratif, les associations à caractère humanitaire et celles d’utilité publique.
Sont hors champ d’application de la taxe spéciale sur le permis de démolir :
- les constructions menaçant ruine dont la démolition est décidée par le président de l’Assemblée populaire communale.
2-3)- En matière d’impôt sur le revenu
Les revenus tirés de l’activité de construction sont imposables à :
- l’IRG, suivant barème (art. 104, Code des impôts directs) lorsqu’il s’agit d’une société de personnes ou d’une entreprise individuelle.
- l’IBS, lorsqu’il s’agit d’une société de capitaux (art. 150, Code des impôts directs).
B)- LES OPERATIONS DE MUTATION D’UN BIEN IMMEUBLE
1)- En matière de droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière :
a)- Pour les mutations à titre onéreux
Imposition au droit de vente
La vente d’un bien immeuble est soumise à un droit d’enregistrement au taux de 5 %.
Ce taux s’applique sur le prix déclaré ou sur la valeur vénale du bien si elle lui est supérieure (art. 27 et 101, Code de l’enregistrement).
Imposition au droit spécial d’échange et au droit de vente
- L’échange de biens immeubles est soumis à un droit de 2.5 %.
Ce droit est perçu sur la valeur d’un seul lot, si les lots échangés sont d’égale valeur (art. 226, Code de l’enregistrement).
- L’échange avec soulte ou plus value d’un lot sur l’autre donne lieu à l’application du droit d’échange, ainsi qu’au droit de mutation à titre onéreux, applicable sur la soulte ou la plus-value (art. 226, Code de l’enregistrement).
Imposition à la taxe de publicité foncière
Les mutations de propriété et les échanges d’immeubles sont soumis à la taxe de publicité foncière au taux de 1 %.
b)- Pour les mutations à titre gratuit
Imposition aux droits de succession et de donation
- Les mutations par décès ou successions sont soumises au taux de 5 % (art. 236, Code de l’enregistrement).
- Les mutations à titre gratuit, encore appelées donations, sont imposables au même taux de 5% (art. 231, Code de l’enregistrement).
- Les mutations de propriété d’immeubles par suite d’un décès sont soumises à la taxe de publicité foncière au droit fixe de 1 000 DA.
- Les donations sont soumises à la taxe de publicité foncière au taux de 1%.
2)- En matière de TVA
- Application du taux réduit de 7 % sans droit à déduction pour les ventes réalisées par les marchands de biens (art. 23, alinéa 12, Code des TCA).
- Application du taux réduit de 7 % pour les opérations de vente de locaux à usage d’habitation (art. 23, alinéa 5, Code des TCA).
- Application du taux de 17 % avec droit aux déductions pour les opérations de vente de biens immeubles réalisées dans le cadre de la promotion immobilière.
En matière de plus-value de cession
Imposition de la plus-value de cession réalisée dans le cadre d’une activité professionnelle
Le régime fiscal de la plus-value professionnelle s’applique à la cession d’un élément de l’actif immobilisé, réalisé par :
- les entreprises relevant de l’impôt sur les bénéfices des sociétés ;
- les personnes physiques ou morales, au titre des activités industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles, ou dans le cadre de l’exercice d’une activité professionnelle.
L’imposition de la plus-value de cession est distincte suivant que la plus value réalisée est à court ou à long terme.
• S’il s’agit de plus-value à court terme, c’est-à-dire celles provenant de la cession d’éléments acquis ou créés depuis trois (03) ans ou moins, leur montant est compté dans le bénéfice imposable pour 70 % (art.173,Code des impôts directs).
- S’il s’agit de plus-value à long terme provenant de la cession d’éléments acquis ou créés depuis plus trois (03) ans, leur montant est compté dans le bénéfice imposable pour 35% (art. 173, Code des impôts directs).
- La plus-value de cession dont il s’agit n’est pas comprise dans la base imposable de l’exercice au cours duquel elle a été réalisée si elle est réinvestie en immobilisations dans l’entreprise avant l’expiration d’un délai de trois (03) ans, à partir de la clôture de cet exercice.
- La loi de finances pour 2009 a abrogé les dispositions des articles 2, 93 et 104 du Code des impôts directs relatives à l’Impôt sur le revenu global, catégorie des plus-values de cession des biens bâtis et non bâtis réalisées par un particulier en dehors de toute activité professionnelle.
I)- PLUS- VALUES DE CESSION A TITRE ONEREUX D'IMMEUBLES BATIS OU
NON BATIS:
Les dispositions des articles 2 et 3 de la loi de finances pour 2017, ont modifié et complété les
Dispositions des articles 2, 93, et 104 du code des impôts directs et taxes assimilait et réintroduit les
dispositions des articles 77, 78, 79 et 80 au sein du même code afin de soumettre à l’IRG les revenus issus de la cession, par 1es particuliers, d'un immeuble bâti ou non bâti
1)- CHAMPD'APPLICATION :
A)- DEFINITION DES PIUS- VATUES IMPOSABLES :
Conformément aux dispositions des articles 02 et 93 suscités, les plus-values de cession à titre onéreux d'immeubles bâtis ou non bâtis participent à la formation du revenu global imposable I'impôt sur le revenu global (IRG).
Il est entendu par plus-values de cession à titre onéreux d'immeubles bâtis ou non bâtis, au sens l'article 77 da code des impôts directs et des taxes assimilées (CIDTA), les plus-values effectivement réalisées par des personnes qui cèdent en dehors du cadre de l'activité professionnelle, des immeubles ou fractions d'immeubles bâtis ou non bâtis.
Par ailleurs, sont considérés comme cession à titre onéreux, les donations faites aux parents au-delà du deuxième degré ainsi qu'aux non parents.
La plus -value, ainsi énoncée, constituée par l’augmentation de la valeur d'un bien par rapport à sa valeur initiale est régie par trois principes fondamentaux :
- elle doit être effectivement réalisée lors d'une cession à titre onéreux ;
- elle est réalisée en dehors de l'activité professionnelle ;
- elle est réalisée aussi bien lors de ia cession d’immeubles ou fractions d'immeubles bâtis ou non bâtis.
B)- CONDITIONS POUR L'EXCLUSION DE LA BASE D'IMPOSITION:
Pour être exclues de la base d'imposition les plus- values doivent être réalisées :
- à l'occasion de la cession d’un bien immobilier dépendant d'une succession pour les besoins de la liquidation dune indivision successorale existante;
- lors de la cession d'un immeuble par le crédit - preneur ou le crédit - bailleur dans un contrat de crédit - bail de type lease back;
- dans le cadre d'une cession portant sur les biens immeubles bâtis ou non bâtis dont la durée de possession dépasse dix (10) ans.
2)- MODALITES D'IMPOSITION DES PLUS- VALUES DE CESSION :
A)- DETERMINATION DE LA PLUS- VALUE DE CESSION IMPOSABLE :
La plus value imposable est constituée par la différence positive entre :
- Le prix de cession du bien
- et le prix d'acquisition ou la valeur de création du bien par le cédant.
S'agissant du décompte de la période, celui-ci est déterminé par exercice.
Ainsi, pour 2077, les années décomptées sont 2017,2016, 2015, 2014, 2013, 2012, 2011, 2010, 209 et 2008
Tout bien acquis ou créé à compter du 1er janvier 2008 et cédé au plus-tard le 31 décembre2017, donne lieu pendant l'annêe2017 à taxation de 1a plus-value.
Les biens acquis ou créés au plus tard le 31 décembre 2007, ne sont pas concernés par la taxation, comme précisé ci-après.
Pendant l’année 2018, les biens concernés par la taxation sont donc ceux acquis ou créés à compter du 1"' janvier 2009.
B)- TAUX D'IMPOSITION DE LA PLUS- VALUE DE CE$SION :
La plus - value imposable est soumise à l’IRG au titre de l’année de la cession.
L'impôt est calculé en appliquant un taux de 5 % libératoire d’impôt, à la plus- value réalisée à l'occasion de la cession d'immeubles bâtis ou non bâtis.
C)- EXIGIBITITE ET PAIEMENT DES SOMMES IMPOSABLES :
Les contribuables réalisant des plus-values de cession à titre onéreux d'immeubles bâtis ou non bâtis, sont tenus de calculer et de payer eux-mêmes l’impôt au titre de ces plus-values, dans un délai n'excédant pas trente (30) jours, à compter de la date de l'établissement de l'acte de vente, auprès de la caisse du receveur du lieu de situation du bien cédé.
La déclaration doit se faire sur l'imprimé fourni par l'administration fiscale ou téléchargé par voie électronique.
Cette déclaration tient lieu de bordereau- avis de versement.
Dans le cas où le vendeur n'est pas domicilié en Algérie, la liquidation et le paiement de l'impôt doivent être effectués par son mandataire dûment habilité.
En attendant de la mise en place de cet imprimé sur la plate forme électronique de la Direction
Générale des Impôts, les services fiscaux sont instruits de délivrer l'imprimé, dont le modèle est joint en annexe et ce, afin de permette aux contribuables de s'acquitter de l’impôt
D)- REEVALUATION DES IMMEUBLES BATIS OU NON BATIS:
Dans le cadre de l'exercice du droit de contrôle, l'administration a la faculté de réévaluer les immeubles ou fraction d'immeubles bâtis ou non bâtis sur la base de la valeur vénale réelle et ce, dans le cadre du respect de la procédure contradictoire, prévue par 1es dispositions de l'article 19 du code des procédures fiscales.
Régime fiscal des plus values de cession de valeurs mobilières réalisées par les personnes physiques:
Conformément aux dispositions de 12-9 du CIDTA, les plus values en cause réalisées par des personnes physiques, à l'occasion de la cession à titre onéreux de valeurs mobilières, relèvent de l'IRG.
Elle résulte de la différence entre le prix effectif de la cession des titres ou droits nets diminué des frais et taxes acquittés par le cédant, et leur pris effectif d'acquisition.
Le montant de l'impôt dû étant obtenu par l'application du barème IRG repris à l'article 104 CIDTA.
Les plus-values de cession d’actions ou de parts sociales réalisées par les personnes physiques résidentes donnent lieu à une imposition au taux de 15 %, libératoire d’impôt sur le revenu global.
Par réinvestissement il faut entendre la souscription des sommes équivalentes aux plus-values générées par la cession d’actions ou de parts sociales, au capital d’une ou plusieurs entreprises et se traduisant par l’acquisition d’actions ou de parts sociales.
Calcul de la valeur de cession de la part sociale:
S'agissant des modalités de détermination de la plus value dégagée, il convient au préalable de calculer la valeur réelle de cession de chaque part, laquelle, par référence aux règles du droit comptable est déterminée suivant la valeur mathématique du titre social, dont le montant y relatif est celui découlant du ratio repris, ci après, tiré de certains postes comptables figurant au bilan fiscal du dernier exercice clos précédant la cession desdites parts:
valeur mathématique de chaque part social =
(actif net réel au 31 décembre du dernier exercice clos précédant la cession de parts sociales) / le nombre total des parts sociales cédées et non cédées constituant l'ensemble du capital statutaire de la société à la date de la survenance de ladite cession.
Pour ce qui est de l'actif net réel, il est calculé comme suit:
Actif net réel = total de l'actif-frais préliminaires- (dettes + provisions pour pertes et charges justifiées)
Par capital statutaire, il y a lieu de comprendre le capital initial de la société, consigné sur l'acte notarié constitutif de cette dernière, ainsi que toute augmentation ou diminution dudit capital opérée selon la procédure suscitée (notarié), ponctuée par la publication légale requise au sein du (BOAL), ainsi que la modification de son registre du commerce.
- il n'est pris en compte que les provisions employées, c'est à dire celles ayant été affectées à la couverture d'une perte ou charge effectivement survenue, dûment justifiée par les pièces correspondantes.
- concernant la valeur initiale de chaque part sociale, il appartient de retenir la valeur nominale statutaire à la date de la prise de participation dans le capital de la société par chaque associé, en se référant à cet égard à l'acte notarié établi à cet effet.
3)- calcul de la plus value taxable:
la plus value réalisée par chaque associé découle de la différence suivante:
((valeur réelle de la part sociale à la clôture du dernier exercice clos précédant la cession X nombre de parts sociales détenues par chaque associé) - (droit nets des frais et taxes acquittés sur cession de ces parts)) -(valeur nominale de la part sociale à la date d'entrée dans le capital de la société de chaque associé X nombre de part sociales détenues par chaque associé).
La différence positive dégagée correspond à la plus value réalisé et doit être portée distinctement à la connaissance de chaque associé, en observant la procédure contradictoire dans la notification des impositions IRG établies.
Chaque associé doit être destinataire d'un rôle d'imposition distinct.
Mr Haroun, qui détient 30 % des parts sociales dans une SARL, capital de 2 000 000.00 / 100
= 20 000.00 la part, il décide de céder ces parts aux deux associes en 2017,
Prix de vente déclaré 600 000.00
Frais d’acte et enregistrement = 60 000.00
Le service de l’assiette de lieu de siège reçoit un extrait, de ce fait il doit déterminer la valeur réelle de la cession de la part.
Au 31/12/2016, Actif = Passif = 50 900 000,00,
Dettes 900 000.00
PASSIFS NON-COURANTS :
Emprunts et dettes financières 400 000.00
Impôts (différés et provisionnés 100 000.00
Autres dettes non courantes 100 000.00
PASSIFS COURANTS:
Fournisseurs et comptes rattachés 100 000.00
Impôts 100 000.00
Autres dettes 100 000.00
Actif net 50 000 000.00
Nombre de part = 100
Valeur réel de la part = 50 000 000.00 / 100 = 500 000.00
Il détient 30 % des part = 30 parts X 500 000.00 = 15 000 000.00
Calcul de la plus values = 15 000 000.00 – (60 000.00 + 600 000.00) = 14 340 000.00
Plus values imposable = 14 340 000.00
C4 primitif et définitif transmis
Un bulletin D 3 est transmis à l’inspection domicile pour l’établissement de rôle de régularisation
Base imposable = 14 340 000.00
Droit = 14 340 000.00 X 15 % = 2 151 000.00
Pénalité = 2 151 000.00 X 25 % = 537 750..00
Total = 2 688 750.00
C)- LA LOCATION DE BIENS IMMEUBLES
Les revenus tirés de la location d’un immeuble sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’à la TVA. Les contrats de location doivent être obligatoirement enregistrés et supportent, à cette occasion, un droit d’enregistrement qui varie suivant la nature et la durée du bail.
1)- En matière d’impôts directs
1. 1)- En matière d’IRG, catégorie revenus fonciers
- Application du taux de 7 %, libératoire d’impôt et sans application d’abattement sur les revenus provenant de la location à titre civil de biens immeubles à usage d'habitation appartement (art. 42-3, Code des impôts directs).
- Application du taux de 10 %, libératoire d’impôt et sans application d’abattement sur les revenus provenant de la location à titre civil de biens immeubles à usage d'habitation maison individuelle (art. 42-3, Code des impôts directs).
- Application du taux de 15 %, libératoire d’impôt et sans application d’abattement sur les revenus provenant de la location de locaux à usage commercial ou professionnel (art. 42-3, Code des impôts directs).
- Application du taux de 15 %, libératoire d’impôt au titre des revenus issus des locations de salles de fêtes, de fêtes foraines et de cirques (art. 42 de la LF 2005).
1.2)- En matière d’IRG (catégorie professionnels)
Est imposable à l’IRG catégorie professionnels la location d’établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne ou non tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie (cf. art. 12 du CIDTA).
1.3)- En matière d’IBS
- Si l’opération de location est réalisée dans le cadre d’une activité commerciale par des personnes morales, son bénéfice est soumis à l’impôt sur les bénéfices des sociétés (IBS) (art. 136 du CIDTA).
Cette imposition obéit aux règles du droit commun.
Il est précisé que les locations de salles ayant pour objet la célébration des fêtes, l’organisation des rencontres, séminaires, meetings et l’organisation de fêtes foraines, exclusion faite de celles situées dans les établissements à vocation touristique ou hôtelière, donnent lieu au versement d’un acompte
de 10 % des montants bruts des recettes du mois en cours, imputable sur le montant de l’IBS ou l’IRG, selon le cas (art. 371 ter du CIDTA).
- Les opérations de location de biens immobiliers sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 17 %, applicable sur les loyers perçus.
Le fait générateur de cette taxe est l’encaissement partiel ou total du montant du loyer.
- Les loyers provenant des logements sociaux perçus au profit des organismes chargés de leur gestion sont passibles à la TVA au taux réduit de 7 % (art. 23-8, Code des TCA).
3)- En matière de droits d’enregistrement
- Les contrats de location à usage d’habitation sont soumis au droit fixe de 1500 DA (art. 220, Code de l’enregistrement).
- Les baux à vie ou à durée illimitée de biens immeubles sont soumis aux mêmes droits et taxes que les mutations à titre onéreux de propriété des biens auxquels ils se rapportent (art. 220, Code de l’enregistrement).
- Les contrats de location ou baux d’un fonds de commerce ou d’un local à usage commercial ou professionnel et les procès-verbaux d’adjudication des marchés communaux, dont la durée est limitée, sont assujettis au droit proportionnel de 2 % (art. 222, Code de l’enregistrement).
• La cession d’un droit à un bail ou au bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble, qu’elle soit qualifiée cession de pas de porte, indemnité de départ ou autrement, est soumise à un droit d’enregistrement de 5% (art. 221, Code de l’enregistrement).
III- LES INCITATIONS FISCALES ET FINANCIERES EN FAVEUR DE L’ACTIVITE IMMOBILIERE
A)- LES INCITATIONS FISCALES
1)- Exonérations et allégements de la fiscalité directe
1-1)--Exonérations en matière d’impôt sur le revenu
• exonération des bénéfices tirés des opérations de construction de logements sociaux, promotionnels et ruraux en matière d’IRG ou d’IBS.
Le bénéfice de cet avantage est subordonné à la souscription d’un cahier des charges ;
- exonération de l’IRG, catégorie revenus fonciers, des revenus provenant de la location de logements collectifs dont la superficie ne dépasse pas 80 m² ;
- exonération de l’IRG des revenus provenant de la location au profit des étudiants.
1-2)- Suppression de l’impôt sur le revenu global, catégorie de plus-value de cession réalisée par un particulier :
• pour réduire le prix des transactions immobilières, d’une part, et inciter les particuliers à ne pas systématiquement minorer la valeur de leurs transactions, d’autre part, la loi de finances pour 2009 a abrogé les dispositions des articles 2, 93 et 104 du Code des impôts directs, relatives à l’impôt sur la plus-value de cession des biens bâtis et non bâtis, réalisée par un particulier en dehors de toute activité professionnelle.
1-3)- Allègement de la fiscalité directe :
- la loi de finances complémentaire pour 2015 a réaménagé les modes et les niveaux d’imposition en matière d’IBS.
Suite à ce réaménagement, le taux de l’IBS est fixé à 23 %, pour les activités de bâtiment.
Au sens de l’article 7 de la loi de finances complémentaire pour 2009, par activités de bâtiment et des travaux publics, il y a lieu d’entendre les activités immatriculées en tant que telles au registre de commerce et donnant lieu au paiement des cotisations sociales spécifiques au secteur.
1-4)- Aménagement du fait générateur en matière de la TAP :
- substitution à l’encaissement comme fait générateur de la TAP pour les travaux immobiliers réalisés par les promoteurs entrepreneurs pour les besoins de leurs activités de promotion immobilière, la livraison juridique et matérielle du bien (art. 15, loi de finances pour 1998).
En revanche, pour les activités réalisées par les opérateurs autres que les promoteurs immobiliers, le fait générateur demeure l’encaissement partiel ou total du montant des travaux.
2)- Exonérations et allégements en matière de droits d’enregistrement
2-1)- Exonérations en matière de droits de mutation :
- Des actes portant vente d’immeubles ou fractions d’immeubles à usage principal d’habitation, réalisée au titre d’opérations de promotion immobilière suivant les conditions définies par la réglementation relative à la promotion immobilière (art. 258-5, Code de l’enregistrement).
Cette exemption ne bénéficie pas plus d’une seule fois à la même personne, sauf lorsque le produit de la vente fait l’objet d’un réemploi dans l’acquisition d’un immeuble à usage principal d’habitation réalisé au titre des opérations de promotion immobilière (art. 258-5, Code de l’enregistrement).
- Des ventes de terrains provenant d’une opération de lotissement, aménagés et aptes à recevoir une construction à usage principal d’habitation (art. 258-6, Code de l’enregistrement).
- Des ventes d’immeubles à usage principal d’habitation, cédés par l’Etat et les organismes publics d’habitat, selon la procédure de la location vente, du logement social, du logement participatif et du logement rural (art. 258-7, Code de l’enregistrement).
- Des mutations opérées par les banques et les établissements financiers de biens immeubles à usage d’habitation acquis en leur nom, en garantie d’opération de financement pour l’acquisition de logements au profit des particuliers (art. 258-8, Code de l’enregistrement).
2-2- Allégement du droit d’enregistrement pour les mutations à titre gratuit :
- Application du taux de 3%, au lieu du taux général de 5 %, pour les mutations par décès entre ascendants, descendants et époux (art. 236, Code de l’enregistrement).
- Application du taux de 3%, au lieu du taux général de 5%, dans le cas de transmission par suite de décès, opérés au profit d’ascendants, descendants, ou époux, d’actifs immobilisés d’une entreprise, sous condition que les cohéritiers s’engagent à poursuivre l’exploitation de l’entreprise (art. 236, Code de l’enregistrement).
- Application du taux de 3%, au lieu du taux général de 5%, pour les donations entre ascendants, descendants et époux (art. 231 du Code de l’enregistrement).
3)- Exemptions et allégements de la taxe de publicité foncière (TPF)
- Exonération de la taxe de publicité foncière des actes portant acquisition par les promoteurs publics ou privés de terrains d’assiette devant servir à la réalisation de programmes de logements bénéficiant de soutien financier du Trésor public et notamment de logements sociaux, participatifs, de logements en location-vente et d’habitat rural (art. 353-5-10, Code de l’enregistrement).
- Exonération de la taxe de publicité foncière des actes portant vente de locaux à usage d’habitation neufs réalisés par des promoteurs publics ou privés dans le cadre des programmes de logements bénéficiant du soutien financier du Trésor public, notamment les logements sociaux participatifs, les logements en location-vente et l’habitat rural (art. 353-5-11, Code de l’enregistrement).
- Exonération de la taxe de publicité foncière des actes portant vente aux épargnants par les organismes publics compétents de logements construits dans le cadre de l’épargne logement. (art. 353-6- 4, Code de l’enregistrement).
- Exonération de la taxe de publicité foncière des acquisitions, réalisées par des promoteurs publics ou privés, de terrains devant servir d’assiette à la réalisation de programmes de logements bénéficiant du soutien financier de l’Etat (art. 353-6-10, Code de l’enregistrement).
- Application du droit fixe de 1 000 DA, au lieu du taux de 1%, pour les attestations de transmission par décès (art. 353-2, Code de l’enregistrement).
4)- Exonération et réduction de taux en matière de TVA
4-1)- Exonération des crédits bancaires :
• Exonération de la taxe sur la valeur ajoutée des opérations de crédits bancaires accordés aux ménages pour l’acquisition ou la construction de logements individuels.
4-2)- Application du taux réduit de la TVA :
- Soumission au taux réduit de 7 % des opérations de viabilisation, de construction de locaux à usage d’habitation avec droit à déduction.
Ceux destinés à usage commercial demeurent, par conséquent, imposables au taux normal de 17 %, avec droit à déduction.
4-3)- Aménagement du fait générateur en matière de TVA :
- Substitution à l’encaissement, comme fait générateur de la TVA, pour les travaux immobiliers réalisés par les promoteurs entrepreneurs pour les besoins de leurs activités de promotion immobilière, la livraison juridique et matérielle du bien (art. 34, loi de finances pour 1998).
5)- Assouplissement des procédures pour les ventes réalisées au titre de la promotion immobilière
En matière de promotion immobilière, seul le solde du prix de vente, préalablement fixé dans le contrat de réservation et/ou dans le cahier des charges ou dans le contrat de vente sur plan, est versé à la vue et entre les mains du notaire (art. 257, Code de l’enregistrement).
B)- SOUTIENS FINANCIERS AUX MÉNAGES ET AUX PROMOTEURS IMMOBILIERS
1)- Les aides frontales accordées par la CNL (arrêté interministériel du 13 septembre 2008).
- Le montant de l’aide frontale accordée par la Caisse Nationale du Logement pour l’acquisition d’un logement neuf auprès d’un promoteur, ou la réalisation en auto construction en milieu rural est fixé à 700 000,00 DA.
Cette aide est accordée, sous réserve que le bénéficiaire justifie d’un revenu n’excédant pas six (06) fois le SNMG.
L’aide à la réhabilitation et/ou l’extension est déterminée sur la base d’une étude préalable, approuvée
par les services habilités du ministère chargé de l’Habitat, dans les limites des ressources financières susceptibles d’être mobilisées à raison d’un montant maximal de 700 000,00 DA par logement.
2)- Bonification des taux d’intérêt des prêts pour la construction et l’acquisition d’un logement (décret exécutif n° 10-87, du 10 mars 2010) :
Pour la construction d’un logement rural :
- Une bonification du taux d’intérêt des prêts à concurrence de 1%, lorsque les revenus du bénéficiaire sont inférieurs ou égaux à six (06) fois le SNMG.
- Une bonification du taux d’intérêt des prêts à concurrence de 3%, lorsque les revenus du bénéficiaire sont supérieurs à six (06) fois le SNMG et inférieurs à douze (12) fois le SNMG.
Pour l’acquisition d’un logement promotionnel collectif :
- Une bonification du taux d’intérêt des prêts à concurrence de 1%, lorsque les revenus du bénéficiaire sont supérieurs à une fois le SNMG et inférieurs ou égaux à six (06) fois le SNMG.
- Une bonification du taux d’intérêt des prêts à concurrence de 3%, lorsque les revenus du bénéficiaire sont supérieurs à six (06) fois le SNMG et inférieurs ou égaux à douze (12) fois le SNMG.
3)- Création d’un fonds de bonification du taux d’intérêt sur les crédits accordés aux ménages et aux promoteurs immobiliers
Un compte d’affectation spéciale n° 302132 a été institué, intitulé Fonds de bonification du taux d’intérêt sur les crédits accordés aux ménages, pour l’acquisition, la construction ou l’extension d’un logement ainsi qu’aux promoteurs immobiliers dans le cadre des programmes soutenus par l’Etat. (art. 66, loi de finances pour 2010).
Exonération de l’IRG et de l’IBS de la construction de logements sociaux et promotionnels :
Répondre aux conditions fixées dans le cahier des charges (arrêté interministériel du 8 mars 2006)
L’exonération prévue à l’article 44 de la loi de finances pour 1998, modifié par l’article 50 de la loi de finances pour 2004, en matière d’IRG et d’IBS, de logements sociaux, promotionnels et ruraux, est conditionnée par la satisfaction aux exigences fixées par un cahier des charges annexé à l’arrêté interministériel du 8 mars 2006 modifiant et complétant l’arrêté interministériel du 11 avril 1998.
L’inobservation de l’une des clauses du cahier des charges entraîne sa résolution de plein droit.
Logements visés par l’exonération
L’exonération est accordée exclusivement à la catégorie de logements sociaux et de logements promotionnels et ruraux. Au sens de l’arrêté interministériel susvisé, par logements sociaux, il y a lieu d’entendre : «Les logements destinés à la location et dont la réalisation est financée, totalement et en concours définitif, par des ressources budgétaires de l’Etat ou des collectivités locales.»
Quant aux logements promotionnels et ruraux, ils sont définis comme étant «les logements destinés à la commercialisation sur le marché libre ainsi que ceux dont la réalisation bénéficie directement ou indirectement du financement public sous forme d’aides publiques ou de soutien du Trésor public ».
Les conditions d’octroi de l’exonération
Pour prétendre à l’exonération de l’IRG et de l’IBS accordée aux opérations de construction des logements susmentionnés, il y a lieu de satisfaire les exigences fixées dans les cahiers des charges et, notamment, à trois principales conditions.
liées au coût :
- Le coût de réalisation des logements sociaux locatifs ne peut excéder 20 000 DA/m2 de la surface habitable, hors frais de viabilité et le coût du terrain d’assiette.
- Les autres logements éligibles à l’exonération sont ceux dont le prix de cession ne dépasse pas 25 000 DA/m², y compris les frais de viabilité totale ainsi que le coût du terrain d’assiette.
liées à la surface :
La surface moyenne par projet des logements construits ne peut excéder 70 m² habitables.
liées aux normes de réalisation :
Les logements visés par l’exonération doivent être réalisés selon les normes d’habitat requises et munis des conditions de confort minimales que sont les différents branchements en eau, électricité et évacuation des eaux usées ainsi que la voirie, les trottoirs, les aires de stationnement, l’éclairage public et les aménagements extérieurs (cf.art 5 de l’arrêté interministériel du 11 avril 1998 modifié et complété par l’arrêté interministériel du 8 mars 2006).
par Admin le Dim 5 Mar - 15:48
Modifié par l’article 4 de la loi de finances complémentaire 2015.
La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties, quelle que soit leur situation juridique, sises sur le territoire national, à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées.
4)- Les terrains non-cultivés employés à un usage commercial ou industriel, comme les chantiers, lieux de dépôt de marchandises et autres emplacements de même nature, soit que le propriétaire les occupe, soit qu’il les fasse occuper par d’autres à titre gratuit ou onéreux.
Sont exemptés de la taxe foncière des propriétés bâties, à la double condition d’être. affectés à un service public ou d’utilité générale et d’être improductif de revenus, les immeubles de l’Etat, des wilaya et des communes ainsi que ceux appartenant aux établissements publics à caractère administratif exerçant une activité dans le domaine de l’enseignement, de la recherche scientifique, de la protection sanitaire et sociale, de la culture et du sport.
1)- les édifices affectés à l’exercice du culte ;
2)- Les biens Wakf publics constitués par des propriétés bâties;
3)- Sous réserve de réciprocité, les immeubles appartenant à des Etats étrangers et affectés à la résidence officielle de leurs missions diplomatiques et consulaires accréditées auprès du gouvernement algérien, ainsi que les immeubles appartenant aux représentations internationales accréditées en Algérie.
4)- Les installations des exploitations agricoles telles que notamment : hangars, étables et silos.
Modifié par les articles 26, 27 de la loi de finances 1997, 6 de la loi de finances complémentaire 2011 et 10 de la loi de finances 2014 et 5 de la loi de finances complémentaire 2015.
1)- les immeubles ou parties d’immeubles déclarés insalubres ou qui menacent ruine et désaffectés ;
2)- Les propriétés bâties constituant l’unique propriété et l’habitation principale de leurs propriétaires à la double condition que :
- le montant annuel de l’imposition n’excède pas 1.400 DA ;
- le revenu mensuel des contribuables concernés ne dépasse pas deux fois le salaire national minimum garanti (SNMG)
3)- Les constructions nouvelles, les reconstructions et les additions de construction.
Cette exonération prend fin à partir du premier janvier de l’année qui suit celle de leur achèvement.
Cependant, en cas d’occupation partielle des propriétés en cours de construction, la taxe est due sur la superficie achevée à partir du premier janvier de l’année qui suit celle d’occupation des lieux.
4)- Les constructions et additions de constructions servant aux activités exercées par les jeunes promoteurs d’investissements éligibles à l’aide du « Fonds national de soutien à l’emploi des jeunes » ou du « Fonds national de soutien au micro crédit » ou de la « Caisse nationale d’assurance-chômage» pour une durée de trois (03) ans, à compter de la date de sa réalisation.
- La durée d’exonération est de six (06) années, lorsque ces constructions et additions de constructions sont installées dans des zones à promouvoir.
- La durée d’exonération est portée à dix (10) ans, lorsque ces constructions et additions de constructions servant aux activités exercées par les jeunes promoteurs d’investissements éligibles à l’aide du « Fonds national de soutien à l’emploi des jeunes» ou de la «Caisse nationale d’assurance chômage » ou du « Fonds national de soutien au micro crédit », sont installées dans des zones bénéficiant de l’aide du « Fonds spécial de développement des régions du Sud ».
- La durée d’exonération est portée à six (06) ans, lorsque ces constructions et additions de constructions servant aux activités exercées par les jeunes promoteurs d’investissements éligibles à l’aide du « Fonds national de soutien à l’emploi des jeunes » ou de la « Caisse nationale d’assurance-chômage » ou du « Fonds national de soutien au micro crédit », sont installées dans des zones bénéficiant de l’aide du « Fonds spécial pour le développement des Hauts Plateaux.
5)- Le logement public locatif appartenant au secteur public à la condition que le locataire ou le propriétaire dudit logement satisfait aux deux conditions fixées dans le deuxième point de cet article.
L’exonération prévue aux points 2) et 5) du présent article ne dispense pas les propriétaires et les logements qui y sont mentionnés du paiement d’une taxe foncière fixe de l’ordre de 500 DA annuellement.
Modifié par l’article 6 de la loi de finances complémentaire 2015.
Les immeubles ou portions d’immeubles affectés à l’habitation et qui bénéficient d’une exonération en application de l’article 252 ci-dessus cessent de bénéficier de ladite exonération, lorsqu’ils sont ultérieurement cédés à d’autres personnes pour les habiter, affectés à une location ou à un usage autre que l’habitation, à compter du premier janvier de l’année immédiatement postérieure à celle de la réalisation de l’évènement ayant entraîné la perte de l’exonération.
Modifié par l’article 7 de la loi de finances complémentaire 2015
La base d’imposition résulte du produit de la valeur locative fiscale au mètre carré de la propriété bâtie, par la superficie imposable.
La base d’imposition est déterminée après application d’un taux d’abattement égal à 2 % l’an, pour tenir compte de la vétusté des immeubles à usage d’habitation.
Pour ces mêmes immeubles, l’abattement ne peut, toutefois, excéder un maximum de 25%.
Les fractions de mètre carré sont négligées pour l’assiette de l’impôt.
La taxe foncière des propriétés bâties est établie d’après la valeur locative fiscale déterminée par mètre carré et par zone et sous-zone.
A) − Les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation :
Modifié par les articles 9 de la loi de finances 2002 et 8 de la loi de finances complémentaire 2015
La valeur locative fiscale est déterminée par mètre carré comme suit:
Sous zone 1 Zone2 Zone3 Zone4
A 890.00 A 816.00 A 742.00 A 668.00
B 816.00 B 742.00 B 668.00 B 594.00
C 742.00 C 668.00 C 594.00 C 520.00
Mr X possède une Habitation individuel à Baba Hassan d’une superficie bâtis de 200m² sur 3 niveaux (R+2), construite en 2000.
Calcule des droits
Baba Hassan est classé a la zone 1 A prix 890.00 le m²
Détermination de la base
Base imposable = 200m² X 3 = 600m² X 890.00 = 534 000.00
Abattement de 2% par ans = (2015 – 2000) +1 = 16 ans X 2% = 32%, à prendre 25% autorisé par la loi (voir article 254)
534 000.00 X 25% = 133 500.00
Base taxable = 534 000.00 – 133 500.00 = 400 500.00
Droits = 400 500.00 X 3% = 12 015.00 (application de taux de 3% voir article 261-b)
Cette superficie est constituée par la somme des différentes surfaces planché, hors œuvre.
Est notamment comprise dans la superficie utile celle des pièces, couloirs intérieurs, balcons et loggias, augmentée le cas échéant, de la quote−part des parties communes à la charge de la copropriété.
B) - Les locaux commerciaux et industriels :
Modifié par les articles 9 de la loi de finances 2002 et 9 de la loi de finances complémentaire 2015.
SOUS ZONE 1 ZONE 2 ZONE 3 ZONE 4
Zone1 Zone2 Zone3 Zone 4
A 1782.00 A 1632.00 A 1484.00 A 1338.00
B 1632.00 B 1485.00 B 1338.00 B 1188.00
C 1632.00 C 1338.00 C 1188.00 C 1083.00
Mr X possède un locale à usage commercial à Baba Hassan d’une superficie bâtis de 200m², construit en 2000.
Baba Hassan est classé à la zone 1 A prix 890.00 le m²
Base imposable = 200m² X 1 782.00 = 356 400.00
356 400.00 X 25% = 89 100.00
Base taxable = 356 400 – 89 100.00 = 267 300.00
Droits = 267 300.00 X 3% = 8 019.00 (application de taux de 3% voir article 261-b)
Modifié par l’article 10 de la loi de finances complémentaire 2015
La détermination de la superficie imposable pour les locaux commerciaux se fait dans les mêmes conditions que les immeubles à usage d’habitation.
Modifié par les articles 9 de la loi de finances 2002 et 11 de la loi de finances complémentaire 2015.
44.00 36.00 26.00 14
Mr X possède une dépendance de 1 100 m² de son habitation sis à Baba Hassan
Base imposable = 1 100m² X 44.00 = 48 400.00
Droit = 48 400.00 X 10% = 4 840.00 (application de taux de 10% superficie dépassant les 1000m² voir article 261-b)
2) Dépendances des propriétés bâties situées dans des secteurs urbanisables :
32.00 26.00 20.00 12
Art. 261.a
La superficie imposable des terrains constituant des dépenses des propriétés bâties est déterminée par la différence entre la superficie foncière de la propriété et celle de l’emprise au sol des bâtiments ou constructions qui y sont édifiés.
Propriétés bâties proprement dites :
Toutefois, les propriétés bâties à usage d’habitation, détenues par les personnes physiques, situées dans des zones à déterminer par voie réglementaire et non occupées, soit à titre personnel et familial, soit au titre d’une location, sont taxées au taux majoré de 10 %.
La catégorie des biens visés à l’alinéa précédent, leur localisation ainsi que les conditions et modalités d’application de cette disposition seront précisées par voie réglementaire.
Article 261. c)
Abrogé par l’article 12 de la loi de finances complémentaire 2015.
Article 261. d
Modifié par l’article 13 de la loi de finances complémentaire 2015
La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées.
1)- les terrains situés dans les secteurs urbanisés ou urbanisables, y compris les terrains en cours de construction non encore soumis à la taxe foncière des propriétés bâties; (140 bis)
Article 261 - e
1)- les propriétés de l’Etat, des wilayas, des communes et des établissements publics scientifiques, d’enseignement ou d’assistance lorsqu’elles sont affectées à une activité d’utilité générale et non productive de revenus;
Cette exonération n’est pas applicable aux propriétés des organismes de l’Etat, des wilayas et des communes, ayant un caractère industriel et commercial.
Article 261 – f
Modifié par les articles 9 et 10 de la loi de finances 2002 et 14 de la loi de finances complémentaire 2015.
La base d’imposition résulte du produit de la valeur locative fiscale des propriétés non bâties exprimées au mètre carré ou à l’hectare, selon le cas, par la superficie imposable.
Terrain à bâtir 300.00 240.00 180.00 100.00
Autre terrain servant de parc….bâtis 54.00 44.00 32.00 18.00
Mr X possède un terrain à Baba Hassan d’une superficie de 750m² acquis en 2002,permis de construction délivré en 2003.
Base imposable = 750 m² X 300.00 = 225 000.00
Droit = 225000.00 X 7% = 15 750.00 (application de taux de 7% superficie dépassant les 500m² et inférieure à 1000m² voir article 261-b)
En plus il subira une majoration de 100% terrain non construit depuis 2003 et ce conformément à l’article 261-g
Majoration = 15 750.00 X 100% = 15 750.00
Total à réglé = 15 750.00 + 15 750.00 = 31 500.00
2)- Terrains situés dans des secteurs à urbaniser à moyen terme et secteur d’urbanisation future :
Sous zone Zone1 Zone2 Zone3 Zone4
Terrain a bâtir 110.00 88.00 66.00 34.00
Autre terrain servant de parc….bâtis 44.00 34.00 26.00 14.00
3) − Carrières, sablières, mines à ciel ouvert, salines et marais salants :
110.00 88.00 66.00 34
Mr X possède une carrière a ciel ouvert de 15 hectare a Alger
Base imposable = 15 hectare X 110.00 = 1 650.00
Droits = 1 650.00 X 3% = 50.00
4) − Terres agricoles :
ZONES IRRIGUES EN SEC
A 15.000.00 2.500.00
B 11250.00 1.874.00
C 5962.00 994.00
Les zones sont celles qui sont visées à l’article 81 de la loi n°88−33 du 31 décembre 1988 portant loi de finances pour 1989.
Mr X possède un terrain agricole à Alger d’une superficie de 25 hectares irrigués
Base imposable = 25 hectare X 15 000.00 = 375 000.00
Droits = 375 000.00 X 3% = 11 250.00 (application d’un taux de 3% voir article 261-g)
Article 261- g
Modifié par les articles 16 de la loi de finances 1998, 10 de la loi de finances 2002 et 15 de la loi de finances complémentaire 2015.
- 3 %, pour les terres agricoles.
Toutefois, pour les terrains situés dans les secteurs urbanisés ou à urbaniser qui n’ont pas fait l’objet d’un début de construction depuis trois (03) ans à compter de la date d’obtention du permis de construire, les droits dus au titre de la taxe foncière sont majorés à 100 % à compter du 1er Janvier 2002.
Article 261 − h)
Abrogé par l’article 200 de la loi de finances 2002 (dispositions transférées au code de procédures fiscales).
Article 261 - i
Modifié par l’article 16 de la loi de finances complémentaire 2015.
La taxe foncière est due pour l’année entière, sur la superficie imposable existante au premier janvier de l’année, par le titulaire du droit de propriété, ou d’un droit équivalent, bâtie ou non bâtie à cette date.
Les modalités d’application de cet article sont précisées, en tant que de besoin, par une circulaire du ministre chargé des finances.141quater
Article 261 - j
Lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit, ou loué soit par bail emphytéotique soit par bail à construction, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier, de l’emphytéote ou du preneur à bail à construction.
Article 261 – k
Pour les organismes immobiliers de copropriétés, la taxe foncière est établie au nom de chacun des membres de l’organisme pour la part lui revenant dans les immeubles sociaux.
Article 261 – l
Article 261.- m
1)- Les mutations de propriétés sont portées à la connaissance de l’administration par les propriétaires intéressés.
2)- En vue de la constatation des mutations dans les rôles de la taxe foncière, les notaires sont tenus de déposer au bureau de l’enregistrement, au moment ou ils soumettent la minute des actes passés devant eux à la formalité de l’enregistrement, un extrait sommaire de ceux de ces actes qui portent à un titre quelconque, translation ou attribution de propriété immobilière.
La même obligation existe pour les greffiers en ce qui concerne les actes judiciaires de la même nature que ceux visés à l’alinéa précédent.
Les extraits dont il s’agit sont établis sur les cadres fournis gratuitement par l’administration.
Article 261. - n
Tant que la mutation n’a pas été constatée, l’ancien propriétaire continue à être imposé au rôle, et lui ou ses héritiers naturels, peuvent être contraints au paiement de la taxe foncière, sauf leur recours contre le nouveau propriétaire.
Article 261 - o
Modifié par l’article 17de la loi de finances complémentaire 2015.
Lorsqu’un immeuble bâti ou non bâti est imposé au nom d’un contribuable autre que celui qui en était propriétaire au 1er janvier de l’année de l’imposition, la mutation de côte peut être prononcée soit d’office dans les conditions prévues par l’article 95 du code des procédures fiscales, soit sur la réclamation du propriétaire ou de celui sous le nom duquel la propriété a été cotisée à tort.141quinqui
S’il y a contestation sur le droit à la propriété, les parties sont renvoyées devant les tribunaux civils et la décision sur la demande en mutation de cote est ajournée jusqu’à jugement définitif sur le droit à la propriété.
Article 261- p
Les parties intéressées sont avisées des propositions de mutation de cote d’office par le directeur des impôts de la wilaya et invitées à produire leurs observations dans un délai de trente (30) jours. Passé ce délai, le directeur des impôts statue.
Toutefois, il n’y a pas lieu à statuer s’il existe un désaccord entre les propositions de l’Administration et les observations présentées par les intéressés.
Article 261.- q
Les décisions des directeurs des impôts de wilaya et les jugements des chambres administratives des cours, prononçant des mutations de cote, ont effet, tant pour l’année qu’elles concernent que pour les années suivantes, jusqu’à ce que les rectifications nécessaires aient été effectuées dans les rôles.
Article 261- r
Modifié par l’article 18 de la loi de finances complémentaire 2015.
Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties sont déclarées par le propriétaire aux services des impôts directs territorialement compétents dans les deux mois de leur réalisation définitive.
En cas d’occupation partielle des propriétés en cours de construction, le propriétaire est tenu d’en faire déclaration dans les deux mois d’occupation desdites propriétés.141sexiès
Article 261.- s
Pour la première année d’application de la taxe foncière, les contribuables sont tenus de souscrire une déclaration dont le modèle est fourni par l’administration à faire parvenir aux services des impôts territorialement compétents.
Article 261 - t
Le défaut de souscription des déclarations prévues aux articles 261-r) et 261-s) ci dessus, donne lieu, à l’application d’une pénalité de 50.000 DA à l’encontre des contribuables concernés, sans préjudice de l’application des sanctions prévues au présent code.141septiès
Article 262 − abrogé.
Coopération entre les services fiscaux et communaux141octiès
Créée par l’article 20 de la loi de finances complémentaire 2015.
Les services communaux doivent transmettre d’une manière spontanée ou à la demande des services fiscaux toute information ou document nécessaires à l’établissement des rôles d’imposition en matière de taxe foncière.
Les modalités d’application du présent article sont fixées, en tant que de besoin, par une circulaire entre le ministre chargé des finances et celui chargé des collectivités locales.
La liste des documents nécessitant la délivrance de l’extrait de rôles apuré est fixée, en tant que de besoin, par arrêté du ministre chargé des finances et celui chargé des collectivités locales.
- Les constructions nouvelles, les reconstructions et les additions de construction.
- Les constructions et additions de constructions servant aux activités exercées par les jeunes promoteurs d’investissements éligibles à l’aide du « Fonds national de soutien à l’emploi des jeunes » ou du « Fonds national de soutien au micro-crédit » ou de la « Caisse nationale d’assurance-chômage » pour une durée de trois (3) ans, à compter de la date de sa réalisation.
La durée d’exonération est portée à dix (10) ans, lorsque ces constructions et additions de constructions servant aux activités exercées par les jeunes promoteurs d’investissements éligibles à l’aide du « Fonds national de soutien à l’emploi des jeunes» ou de la « Caisse nationale d’assurance -chômage » ou du « Fonds national de soutien au micro-crédit », sont installées dans des zones bénéficiant de l’aide du « Fonds spécial de développement des régions du Sud ».
La durée d’exonération est portée à six (6) ans, lorsque ces constructions et additions de constructions servant aux activités exercées par les jeunes promoteurs d’investissements éligibles à l’aide du « Fonds national de soutien à l’emploi des jeunes » ou de la « Caisse nationale d’assurance-chômage » ou du « Fonds national de soutien au micro-crédit », sont installées dans des zones bénéficiant de l ‘aide du « Fonds spécial pour le développement des Hauts Plateaux ».
La détermination de la superficie imposable des locaux commerciaux se fait dans les mêmes conditions que les locaux à usage d’habitation :
Les terrains constituant des dépendances des propriétés bâties :leur superficie imposable est égale par la différence entre la superficie foncière de la propriété et celle de l'emprise au sol des bâtiments ou constructions qui y sont édifiés.
Bénéficient de l'exonération, à titre permanent, de la taxe foncière sur les propriétés non bâties :
i)- les propriétés de l'État, des Wilayas, des communes et des établissements publics scientifiques, d'enseignement ou d'assistance lorsqu'elles sont affectées à une activité d'utilité générale et non productive de revenus.
Toutefois, sont exclues de cette exonération les propriétés des organismes d’Etat, des wilayas et communes, ayant un caractère industriel et commercial.
ii)- Les terrains occupés par les chemins de fer
iii)- Les biens wakfs publics constitués par des propriétés non bâties;
iv)- Les sols et terrains passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Qui est le débiteur de la taxe foncière ?
La taxe foncière est due pour l’année entière, sur la superficie imposable existante au premier janvier de l’année, par le titulaire du droit de propriété, ou d’un droit équivalent, du bien non bâti à cette date. En l’absence d’un quelconque droit de propriété ou d’un droit équivalent, l’occupant des lieux est recherché pour le paiement de la taxe foncière.
Toutefois, il y a des cas particuliers qui peuvent surgir :
Lorsque le bien est grevé d’usufruit, c’est l’usufruitier qui est débiteur de l’impôt.
Pour les terrains loués par bail emphytéotique ou par bail à construction, la taxe foncière est due, selon le cas, par emphytéote ou par le preneur à bail à construction.
Lorsqu’un bien est en état d’indivision, s’est à dire qu’il appartient conjointement à plusieurs personnes sans qu’aucune d’elle n’ait un droit particulier de propriété, il n’est établi qu’une seule imposition au titre de la taxe foncière.
La base d’imposition résulte du produit de la valeur locative fiscale au mètre carré ou à l’hectare par la superficie imposable.
La valeur locative fiscale des propriétés non bâties diffère selon qu’il s’agit :
i)- de terrains situés dans des secteurs urbanisés,
ii)- de terrains situés dans des secteurs à urbaniser à moyen terme et secteur d’urbanisation future ;
iii)- de carrières, sablières, mines à ciel ouvert, salines et marais salants ;
iv)- de terres agricoles.
La détermination de la valeur locative fiscale tient lieu également de la situation géographique exprimée en zone.
Les zones sont celles définies par l’arrêté interministériel du 24 mai 1994 portant classement des communes par zone et sous zones servant à la détermination de la valeur locative fiscale, en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties et à l’évaluation, en cas d’insuffisance de déclaration, des biens immeubles.
La taxe foncière sur les propriétés non bâties est calculée par application à la base imposable les taux suivants :
a)- Taux applicables aux terrains situés dans des secteurs urbanisés
5% lorsque leur surface est inférieure ou égale à 500 m2;
7% lorsque leur surface est supérieure à 500 m2 et inférieure ou égale à 1 000m2;
10% lorsque leur surface est supérieure à 1 000 m2
b)- Taux applicable aux terrains situés dans des secteurs non urbanisés
5% pour les propriétés non bâties situées dans les secteurs non urbanisés.
c)- Taux applicable aux terres agricoles :
3% pour les terres agricoles.
les terrains situés dans les secteurs urbanisés ou à urbaniser qui n’ont pas fait l’objet d’un début de construction depuis trois (3) ans à compter de la date d’obtention du permis de construire, les droits dus au titre de la taxe foncière sont majoré à 100% à compter du 1erjanvier 2002.
Les constructions nouvelles, les reconstructions, ainsi que les changements de consistance ou d‘affectation des propriétés non bâties sont déclarés par le propriétaire aux services des impôts directs territorialement compétents dans les deux mois de leur réalisation définitive.
i)- Pour la première année d‘application de la taxe foncière, les contribuables sont tenus de souscrire une déclaration dont le modèle est fourni par l‘administration déclaration G n° 31 à faire parvenir aux services des impôts territorialement compétents.
ii)- Le défaut de souscription des déclarations prévues ci-dessus donne lieu, à l‘application d‘une pénalité de 50.000.00 à l‘encontre des contribuables concernés.
Il est établi au profit des communes dans lesquelles fonctionne un service d'enlèvement des ordures ménagères, une taxe annuelle d'enlèvement des ordures ménagères sur toutes les propriétés bâties.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est établie annuellement au nom des propriétaires ou usufruitiers.
- Entre 1.000 DA et 1.500 DA par local à usage d’habitation ;
- Entre 3.000 DA et 12.000 DA par local à usage professionnel, commercial, artisanal ou assimilé ;
- Entre 8.000 DA et 23.000 DA par terrain aménagé pour camping et caravanes ;
- Entre 20.000 DA et 130.000 DA par local, à usage industriel, commercial, artisanal ou assimilé produisant des quantités de déchets supérieures à celles des catégories ci-dessus;
Les tarifs applicables dans chaque commune sont déterminés par arrêté du président sur délibération de l'assemblée populaire communale et après avis de l'autorité de tutelle.
Nonobstant toutes dispositions contraires, les assemblées populaires communales sont chargées, dans un délai maximum de trois (03) ans à compter du 1er janvier 2002, de la liquidation du recouvrement et du contentieux de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Les modalités de mise en œuvre des dispositions du présent article sont précisées par voie réglementaire.
Dans les communes pratiquant le tri sélectif, il sera remboursé jusqu'à concurrence de 15 % du montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères prévue par les dispositions de l'article 263 ter du présent code à chaque ménage qui remettra au niveau de l'installation de traitement prévue, des déchets composables et ou recyclables.
Les modalités de mise en œuvre de ces dispositions sont définies par un arrêté interministériel.
Sont exemptées de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les propriétés bâties qui ne bénéficient pas des services d'enlèvement des ordures ménagères.
Les réclamations sont introduites dans les formes et délais comme en matière de taxe foncière.
Suivant le CIDTA
Il est établi au profit des communes dans lesquelles fonctionne un service d’enlèvement des ordures ménagères, une taxe annuelle d’enlèvement des ordures ménagères sur toutes les propriétés bâties.
Article 263 bis
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est établie annuellement au nom des propriétaires ou usufruitiers.
Article 263 ter
Modifié par les articles 28 de la loi de finances 1997, 15 de la loi de finances pour 2000,11 de la loi de finances 2002 et 21 de la loi de finances complémentaire 2015.
- Entre 1.000 DA et 1.500DA par local à usage d’habitation,
- Entre 3.000 DA et 12.000 par local à usage professionnel, commercial, artisanal ou assimilé
- Entre 20.000 et 130.000 DA par local, à usage industriel commercial, artisanal ou assimilé produisant des quantités de déchets supérieures à celles des catégories ci-dessus;
Les tarifs applicables dans chaque commune sont déterminés par arrêté du président sur délibération de l’assemblée populaire communale et après avis de l’autorité de tutelle
Article 263 quater
Créé par l’article 12 de la loi de finances 2002.
Nonobstant toutes dispositions contraires, les assemblées populaires communales sont chargées, dans un délai maximum de trois (03) ans à compter du 1er janvier 2002, de la liquidation du recouvrement et du contentieux de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Depuis 2002 à ces jours riens n’est fait.
Article 263quinquiès
Créé par l’article 25 de la loi de finances 2003.
Dans les communes pratiquant le tri sélectif, il sera remboursé jusqu’à concurrence de 15 % du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères prévue par les dispositions de l’article 263 ter du présent code à chaque ménage qui remettra au niveau de l’installation de traitement prévue, des déchets compostables et ou recyclables.
Article 264 − Abrogé
Article 264bis − Abrogé
Article 264ter − Abrogé
Sont exemptées de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les propriétés bâties qui ne bénéficient pas des services d’enlèvement des ordures ménagères.
REPARTITION DU PRODUIT DES IMPOSITIONS DIRECTES
Modifié par les articles 24 de la loi de finances 1996 et 15 de la loi de finances 2011
Sont perçus au profit des collectivités locales, les impôts directs visés à la présente partie.
La répartition entre la commune, la wilaya et le fonds commun des collectivités locales du produit de ces impôts est fixée par la loi de finances.
c)- Taxe annuelle d’habitation
Décret exécutif n° 16-160 du 23 Chaâbane 1437 correspondant au 30 mai 2016 fixant les modalités d’application de la taxe annuelle d’habitation.
Vu la Constitution, notamment ses articles 99-4° et 143 (alinéa 2) ;
Vu la loi n° 02-11 du 20 Chaoual1423 correspondant au 24 décembre 2002 portant loi de finances pour 2003, notamment son article 67 ;
Vu l’ordonnance n° 15-01 du 7 Chaoual 1436 correspondant au 23 juillet 2015 portant loi de finances complémentaire pour 2015, notamment son article 41;
Vu la loi n° 15-18 du 18 Rabie El Aouel 1437 correspondant au 30 décembre 2015 portant loi de finances pour 2016, notamment son article 37 ;
Vu le décret présidentiel n° 15-125 du 25 Rajab 1436 correspondant au 14 mai 2015 modifié, portant nomination des membres du Gouvernement ;
Vu le décret exécutif n° 05-305 du 15 Rajab 1426 correspondant au 20 août 2005 fixant les modalités de fonctionnement du compte d’affectation spéciale n° 302-114 intitulé « Fonds spécial de réhabilitation du parc immobilier des communes de la wilaya » ;
En application des dispositions de l’article 67 de loi de finances pour 2003, modifiées et complétées, le présent décret a pour objet de fixer les modalités d’application de la taxe annuelle d’habitation.
La taxe annuelle d’habitation ci-après dénommée « la taxe » est due par toute personne qui dispose ou qui a la jouissance d’un local, à usage d’habitation ou professionnel situé dans toutes les communes, à quelque titre que ce soit, propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.
Le montant annuel de la taxe d’habitation est fixé comme suit :
- 300 DA pour les locaux à usage d’habitation situés dans toutes les communes de la région, à l’exception des communes chefs-lieux de daïras ;
- 600 DA pour les locaux à usage d’habitation situés dans l’ensemble des communes des wilayas d’Alger, de
Annaba, de Constantine et d’Oran ainsi que pour toutes les communes chefs-lieux de daïras du territoire national ;
- 1.200 DA pour les locaux à usage professionnel situés dans toutes les communes, à l’exception des communes chefs-lieux de daïras ;
- 2.400 DA pour les locaux à usage professionnel situés dans l’ensemble des communes des wilayas d’Alger, de Annaba, de Constantine et d’Oran ainsi que pour toutes les communes chefs-lieux de daïras du territoire national.
Le prélèvement de cette taxe est effectué par les sociétés concessionnaires de distribution de l’électricité et du gaz sur les quittances d’électricité et du gaz, selon la périodicité des paiements.
Les sommes prélevées doivent faire l’objet d’un reversement auprès des recettes des impôts territorialement compétentes, par les sociétés concessionnaires, susvisées, avant le 20 du mois qui suit le mois, le bimestre ou le trimestre selon la périodicité, au courant duquel s’est opérée la collecte.
Le produit de cette taxe est affecté au compte d’affectation spéciale n° 302-114 intitulé « Fonds spécial de réhabilitation du parc immobilier des communes de la wilaya ».
Fait à Alger, le 23 Chaâbane 1437 correspondant au 30 mai 2016.
par Admin le Dim 5 Mar - 15:50
XI)- IRG revenus fonciers
(Biens loués)
Le revenus locatifs des immeubles bâtis et non bâtis constitue l’essentiel des rentrées pour les particuliers, qui en générale donnent en locations des immeubles bâtis à usages d’habitations ou commerciales, et des immeuble non bâtis, généralement pour dépôts, exploitations agricoles.
Le contrôle des déclarations de revenus locatifs des immeubles bâtis et non bâtis tel que pratiqué à ce jour a mis en relief des minorations importantes et manifestes des valeurs déclarées, des aberrations de l’administration fiscale en matière de réévaluation, de vice de procédures et des passe droits.
L’importance des revenus non déclarés dont il est aisé de s’en rendre compte par référence aux prix pratiqués, voire affichés au niveau d’agences immobilières et publiées par la presse nationale, témoigne du volume de la fraude développée dans ce secteur, particulièrement dans les grands centres urbains.
Nous allons essayer de vous donnez un aperçu sur cette tranche importante de la fiscalité de biens louer, notre synthèse va axée sur trois points :
- référence au texte de lois
- référence à la valeur vénale du bien
1)- La pratique du marché.
2)- Référence au marché local
3)- Les critères fixés par voie réglementaire.
I) - Référence au texte de lois
Code des impôts directs et taxes assimilait
Art. 12 -3) CIDTA
Donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d‘industrie ;
REVENUS FONCIERS PROVENANT DES PROPRIETES BATIES ET NON BATIES LOUEES
DEFINITION DES REVENUS FONCIERS :
Art 42 CIDTA
Art. 42 bis CIDTA
Le produit de l’impôt sur le revenu global (IRG) catégorie des revenus fonciers, est réparti comme suit :
. 50% au profit du Budget de l’Etat ;
. 50% au profit des communes.24
C) - OBLIGATIONS:
Abrogé par l’article 9 de la loi de finances 1996 et recréé par l’article 7 de la loi de finances pour 1999 et l’article 67 de la loi de finances pour 2017
Les contribuables qui perçoivent des revenus fonciers au sens de l’article 42 sont tenus de souscrire et de faire parvenir à l’inspecteur des impôts du lieu de situation de l’immeuble bâti ou non bâti loué avant le premier février de chaque année, une déclaration spéciale. G n°16
L’imprimé de la déclaration, pouvant être remis sous format électronique, est fourni par l’administration fiscale»
Art. 87 – 3 CIDTA
3)- Le revenu net foncier est déterminé conformément aux dispositions des articles 42 et 43; En ce qui concerne les revenus provenant de la location des propriétés immobilières, ils peuvent êtres évalués par les services fiscaux par référence à la valeur vénale du bien et à la pratique du marché.
Art. 132 : 1)-paragraphe 2 CIDTA
La rupture de contrat de location de propriétés bâties par des personnes physiques et assimilées est perçue comme une cessation d‘activité.
Déclaration des propriétaires et principaux locataires d’immeubles
Art. 285 CIDTA
En vue de l‘établissement des rôles des impôts directs, les propriétaires et, à leur place, leurs principaux locataires d‘immeubles bâtis destinés en tout ou partie, à la location, sont tenus de remettre au chef d‘inspection des impôts directs de la commune du lieu de la situation des immeubles, une déclaration, avant le 31 Janvier, indiquant au jour de sa production :
- les nom et prénoms usuels de chaque locataire, la consistance des locaux qui lui sont loués, le montant des loyers perçus de chacun d‘eux au cours de l‘année précédente ainsi que le montant des charges;
- les nom et prénoms usuels de chaque occupant à titre gratuit et la consistance du local occupé ;
- La consistance des locaux occupés par le déclarant lui-même ;
- La consistance des locaux vacants.
Le contribuable qui n‘a pas souscrit sa déclaration dans le délai prescrit ci-dessus est taxé d‘office avec application de la majoration prévue à l‘article 192.
En cas d‘insuffisance de déclaration, les droits éludés donnent lieu à l‘application des majorations prévues par l‘article 193.
Art. 371 ter CIDTA
Nonobstant toutes dispositions contraires, les locations pour la célébration des fêtes ou l‘organisation des rencontres, séminaires, meetings, de salles ou aires, à l‘exclusion de celles situées dans les établissements à vocation touristique ou hôtelière, donnent lieu au versement d‘un acompte à faire valoir sur le montant de l‘impôt sur le revenu global ou l‘impôt sur les bénéfices des sociétés, selon le cas.
L‘acompte est calculé au taux de 10 % sur le montant brut des recettes réalisées au courant du mois.
Le versement de l‘acompte s‘effectue auprès de la recette des impôts du lieu de situation de la salle ou de l‘aire, dans les vingt (20) premiers jours du mois qui suit celui au courant duquel ont été réalisées les recettes.
Est également assujetti au versement de l‘acompte visé aux paragraphes précédant l‘organisation de fêtes foraines.
Art. 374 CIDTA
A l‘occasion de la location en gérance libre des fonds de commerce à usage ou à caractère touristique qui leur ont été concédés, les communes concessionnaires sont tenues d‘inclure dans le cahier des charges institué par la réglementation en vigueur, une clause astreignant les locataires gérants au versement d‘un cautionnement égal à trois (3) mois de loyer pour garantir le paiement des impôts et taxes pouvant êtres établis à raison de l‘activité exercée dans les fonds donnés en gérance.
Art. 41. LFC 2009
Les revenus provenant de la location de logements collectifs dont la superficie ne dépasse pas 80 mètres carrés sont exonérés de l‘impôt sur le revenu global.
Code des procédures fiscales
Contrôle et réévaluation
Article 19 bis: CPF
Lors du contrôle des déclarations ainsi que les actes utilisés pour l’établissement de tout impôt, droit, taxe et redevance, l’administration fiscale est en droit de remettre en cause la sincérité des actes ou des conventions, conclus par des contribuables, dissimulant la portée véritable d’un contrat à l’aide de clauses tendant à éluder ou atténuer les charges fiscales
A) - Opérations obligatoirement imposables :
Sont obligatoirement soumis à la taxe sur la valeur ajoutée :
6)- les opérations de location, les prestations de services, les travaux d’études et de recherches ainsi que toutes opérations autres que les ventes et les travaux immobiliers.
Article 69 CTCA
Les recettes perçues pour la location, vestiaire, programme, etc.
I)- Référence à la valeur vénale du bien
Contrôle des prix des transactions immobilières
Le contrôle des prix déclarés à l’occasion de la réalisation des transactions immobilières constitue un volet important du dispositif de lutte contre la fraude fiscale.
Ces contrôles, antérieurement à la Loi de Finances pour l’an 2000, se faisaient par référence à des prix normatifs édictés par le décret exécutif N° 93-273 du 10 Novembre 1993 portant modalités d’évaluation des biens immeubles bâtis et non bâtis ainsi que les revenus fonciers pour l’établissement de l’assiette fiscale en cas d’insuffisance de déclaration.
Ce dispositif réglementaire comportait toutefois des lacunes et insuffisances ayant donné lieu soit à des exagérations, soit à des pertes de ressources fiscales.
Le marché immobilier a connu une évolution très importante, qui n’a pas pu être cerné de manière objective, en raison de l’absence de mesures d’ajustement appropriées. Ainsi, d’année en année, l’écart entre les prix normatifs et ceux du marché s’est progressivement accentué.
Pour remédier à cette situation, les dispositions des articles 2 et 3 de la Loi de
Finances pour l’an 2000, a consacré la valeur vénale comme seul paramètre d’évaluation des biens objets de la transaction.
La valeur vénale servira à l’établissement de la base imposable et des droits et taxes exigibles en matière de droits s’enregistrement, d’impôts sur le revenu et de l’impôt sur le patrimoine.
La présente circulaire a pour objet de définir la notion de valeur vénale retenue par les articles 02 et 03 de la Loi de Finances de l’an 2000 comme seule valeur reconnue ainsi que être arrêtés pour l’organisation du contrôle des transactions immobilières et de leur suivi tant à l’échelon local, régional que central.
DISPOSITIONS REGISSANT LE CONTROLE DES PRIX DES EVALUATIONS ET DEFINITION DE LA VALEUR VENALE :
Dispositions régissant le contrôle des prix et des évaluations :
Les articles 78 et 281 bis du code des Impôts Directs et taxes assimilées en vigueur au 31.12.1999 prévoyaient, à l’occasion du contrôle des prix déclarés pour les immeubles bâtis et non bâtis et les droits réels immobiliers, la faculté donnée à l’Administration fiscale d’apprécier les valeurs déclarées compte tenu de paramètres normatifs prévus par des textes réglementaires.
Dans ce carde, le décret exécutif N°93-271 du 10 novembre1993, pris en remplacement du décret N°92-377 du 13/10/1992, a fixé les modalités d’évaluation des biens immeubles bâtis et non bâtis ainsi que les revenus fonciers pour l’établissement de l’assiette fiscale en cas d’insuffisance de déclaration.
Ce dispositif, conçu dans un premier temps en vue d’harmoniser à l’échelon national les paramètres et les procédures d’évaluation, a généré toutefois des distorsions et des difficultés en raison notamment de :
- l’absence de mécanismes de mise à jour des prix retenus à la lumière de l’évolution du marché immobilier
- La rigidité des paramètres retenus ;
- La multiplicité des critères et des classifications utilisés pour déterminer la base taxable.
Pour remédier aux insuffisances ci-dessus citées, la Loi de Finances pour l’an 2000 a abrogé l’ancien dispositif normatif, et a consacré la valeur vénale comme seul paramètre devant servir aux contrôles des valeurs déclarées à l’occasion des transactions immobilières et des déclarations des revenus fonciers.
La valeur vénale se définit comme étant le prix auquel un bien peut se négocier s’il avait été mis sur le marché.
Elle constitue désormais, en matière de mutations à titre onéreux et à titre gratuit, la base légale de liquidation des droits exigibles lorsque cette valeur est supérieure au prix exprimé par les parties à l’acte.
Cette notion correspond donc au prix que le jeu de l’offre et de la demande permet à un propriétaire de retirer de la vente d’un bien déterminé à un moment choisi, compte tenu des données du marché, des éléments physiques, juridiques et économiques de ce bien ; les valeurs de convenance étant à écarter.
- Par éléments physiques on entend, la situation et la consistance du bien, les possibilités d’accès, la superficie du bien, les caractéristiques de la construction, sa qualité, son environnement immédiat…
- Quant aux facteurs juridiques, ils sont constitués par des éléments tels que, les servitudes, l’état d’occupation du lieu (biens loués ou libres), bien collectif ou individuel…
- S’agissant de l’environnement économique, celui-ci comprend les éléments relatifs au degré de développement économique du lieu de situation du bien, du marché immobilier (équilibré, inadéquation entre la demande et l’offre)…
En tout état de cause, la valeur vénale doit être déterminée par référence au marché immobilier ; autrement dit par rapport à des transactions locales, récentes, sur des biens comparables.
Les facteurs cités ci-dessus doivent être retenus lors de la détermination de cette dernière compte tenu de leur influence notable.
Par contre, d’autre facteurs peuvent diminuer la valeur d’un bien comparativement à des biens similaires (état d’occupation du bien, vétusté, immeuble dégradé pour manque d’entretien…).
METHODES D’EVALUATION :
Après avoir examiné les différents facteurs qui influencent la valeur d’un bien dans le contexte particulier du marché immobilier, il convient d’aborder la recherche de la valeur vénale au plan concret par la mise en œuvre des méthodes d’évaluation.
Ces dernières étant multiples, variées et pour certaines complexes, il a été retenu celles qui présentent le maximum d’objectivité et qui sont généralement utilisées.
Préalablement à l’examen des méthodes d’évaluation, il sera présenté le cadre de référence devant être mis en place par l’ensemble des services.
Mise en place du cadre référentiel :
La mise en place d’un cadre référentiel devant servir pour l’appréciation des valeurs déclarées commande la connaissance constante de l’évolution du marché immobilier au plan local.
Dès lors, il doit faire l’objet de suivi permanent à travers l’enregistrement de l’ensemble des transactions immobilières en vue de dégager les valeurs dominantes.
Ces informations doivent être complétées par des données récentes collectées auprès d’agences, entreprises, offices activant dans le domaine de l’immobilier (construction et vente de terrain à bâtir, de locaux d’habitation et à usage commercial).
Il s’agit à titre indicatif :
- Des ventes réalisées par les organismes et entreprises publics et privés dont l’activité consiste en la réalisation et la vente de biens immobiliers (E.P.L.F – C.N.E.P – O.P.G.I, promoteurs immobiliers du secteur privé et public) ainsi que des ventes aux enchères publiques réalisées notamment par l’administration des domaines ;
- Des transactions réalisées par des particuliers au profit d’administrations, institutions et organismes publics qui correspondent généralement aux valeurs réelles des biens.
- Des valeurs et prix utilisés par les administrations chargées de l’urbanisme, de la construction et de l’habitat au niveau locale, pour les projets de construction
immobilière-valeur du mètre carré bâti (individuel et collectif) ainsi que les coefficients
La collecte de ces données spécifiques pour chaque DIW, permet d’établir une base de référence permettant d’apprécier les valeurs déclarées.
Estimation par application des termes de référence :
Cette méthode permet de calculer la valeur vénale d’un immeuble par application des termes de référence obtenus auprès des organismes, entreprise ou administrations citées ci dessus.
Les prix pratiqués seront retracés selon la répartition suivante aussi bien pour les immeubles bâtis que pour les terrains à bâtir.
- Commune chef lieu de wilaya;
- Commune chef lieu de daïra ;
- Autres communes.
- Les valeurs ressortant de cette base de données doivent être retracées dans une fourchette (valeur minimum – valeur maximum) pour tenir compte des éléments pouvant affecter la valeur vénale du bien, tels que les éléments de dépréciation dûment justifiés ou constatés par le service : (cf. exemple en annexe).
- Vétusté ;
- Nuisances particulières (installations individuelles polluantes, autoroutes ou route à grande circulation, zones industrielles, marchés…etc.).
Des éléments d’appréciation ou de valorisation peuvent conférer à un bien une valeur vénale spéculative, qu’il y a lieu de rechercher en tenant compte des tendances du marché local.
- Zone résidentielle d’un standing élevé;
- Quartier situé dans zone de création d’activités commerciales, notamment pour les constructions individuelles et les terrains à usage d’habitation ;
- Bien pouvant servir à un usage commercial ou une activité libérale.
Aux cas particuliers, la valeur maximum obtenue par application des paramètres cités ci-dessus doit être affectée d’un coefficient multiplicateur de 1,1 à 1,3 suivant le cas pour tenir compte des facteurs spéculatifs.
L’actualisation des données citées ci-dessus doit être effectuée tous les deux ans (les valeurs arrêtées pour la 1ère année seront maintenues au 31.12.2002) pour tenir compte des difficultés résultant de la première année de mise en place de ce dispositif et du suivi de l’évolution du marché immobilier.
Un modèle de fichier comportant les transactions de référence sera établi selon la classification suivante zone résidentielle et centre ville.
- Zone périphérique.
- zone de grand éloignement.
Les zones en question sont celles fixées selon la procédure prévue par la circulaire N°140/MF/DGI/DOF du 23/05/1995.
Dans chaque zone seront classés les biens, en fonction des catégories suivantes et quelle que soit la nature de la mutation (vente – donation- échange- partage …)
- Villas – constructions individuelles – appartement standing ;
- Appartement semi-collectif – logement de type amélioré – logement de type social ;
- Locaux commerciaux ou à usage professionnel ;
- Terrain à usage de construction.
Immeuble individuel :
Pour la détermination de la base servant au calcul de la valeur vénale d’un immeuble individuel, il y a lieu de rechercher la « superficie développée pondérée hors œuvres » (SDPHO) laquelle est calculée à partir de la superficie bâtie autrement dit la superficie couverte au sol par construction.
La superficie de chaque niveau est mesurée « hors œuvres » c'est-à-dire murs extérieurs compris. Celle-ci est affectée d’un coefficient particulier, tenant compte de l’usage et de la nature de chaque niveau (cave, terrasse, habitation …etc.)
Ces données sont soit relevées par les agents évaluateurs sur site ou obtenues par l’examen des documents à réclamer au vendeur ou à l’acheteur (Acte, Plan, Permis de construire…etc.)
Les coefficients suivants doivent être retenus :
- Caves, sous sols aménagés ou non 0,40
- Rez de chaussée, étages courants 1
- Terrasse accessible et utilisable 0,20
- Greniers aménageables. 0,30
Pour ces éléments constituant en général l’essentiel de la consistance de l’immeuble
à évaluer, les prix de référence sont réduits au mètre carré SDPHO de la construction, abstraction faite du terrain. Il suffit ensuite de multiplier par la valeur unitaire ainsi dégagée la SDPHO de l’immeuble pour obtenir sa valeur vénale globale.
Exemple de calcul de la S.D.P.H.O :
Immeuble individuel ;
Standing élevé ;
zone résidentielle ordinaire.
Désignation Superficie réelle Coefficient S.D.P.H.O
- Sous-sol 100 M² 0,40
- Terrasse 100 M² 0,20
- 1er niveau 100 M² 1
- 2ème niveau 100 M² 1
- Prix unitaire mètre carré (Valeur maximum 37.161)
Valeur Vénale : 32.300 x 260 M2 = 8.398.000 DA (estimation du terrain intégrée)
Pour les terrains nus, constituant des dépendances de constructions individuelles, ils seront évalués par application du prix du M² bâti en vigueur en y appliquant un abattement variable de 40% à 80% pour tenir compte de l’emplacement de la construction et des possibilités de construction éventuelle.
Les immeubles collectifs sont des immeubles divisés en appartements.
Chaque appartement a un lot de copropriété dont la valeur comprend celle des parties communes.
La méthode d’évaluation directe par l’utilisation des termes de référence spécifiques est la mieux indiquée en la matière, d’autant plus que la connaissance de la surface habitée est aisée.
Cependant, et du fait de l’existence de nombreuses transactions rapprochées dans le temps et dans l’espace (au sein d’un même quartier ou commune), la méthode par comparaison peut valablement être retenue (voir ci- dessous).
Evaluation d’un appartement :
Soit un appartement situé dans un immeuble collectif genre amélioré. Date de construction : 1996
-Superficie 110 M²
-Situé dans une commune chef lieu de Daïra.
-Prix du M² bâti cédé obtenu par application des termes de référence : situé entre : 16.680 et 19.178 DA.
Valeur vénale : (Immeuble neuf) 19.178 x 110 = 2.109.580 DA.
Estimation des terrains pour construction à usage d’habitation :
A l’instar des immeubles à usage d’habitation, la procédure décrite ci-dessus doit être mise en œuvre pour l’estimation des terrains nus pour la construction.
Les valeurs recueillies, notamment auprès des agences foncières et des agences immobilières, seront classées selon le zoning précité avec établissement de fourchette permettant de tenir compte des éléments de dépréciation (terrain accidenté, forte déclinaison…) et actualisées selon la périodicité prévue supra.
La méthode d’évaluation par comparaison :
La méthode par comparaison signifie l’appréciation par le service d’évaluateur des prix déclarés par référence à des transactions de même nature portant sur des biens similaires comparables sur une période récente (de 1 à 2 ans), au niveau d’une même localité, d’un quartier ou d’une rue.
Elle consiste à apprécier la valeur du bien à l’aide de termes de comparaison constitués par les ventes portant sur des immeubles identiques ou tout au moins similaires.
Sa mise en œuvre nécessite un suivi du marché local pour recenser les ventes les plus significatives appelées « termes de comparaison ».
L’évaluation par comparaison s’effectue par rapport à une valeur antérieure déclarée par les parties et considérée conforme par le service, sur la base d’une réévaluation acceptée par l’une des parties à la transaction et enfin sur un prix arrêté par la commission de conciliation.
La mise en œuvre de cette méthode comprend trois phases :
- La recherche des ventes de biens de même nature (catégorie, secteur géographique, etc.)
- La sélection des termes de référence significatifs : sélection des ventes ayant avec le bien à évaluer le maximum de points de ressemblance ;
- L’analyse des prix déclarés pour tenter d’en déduire la valeur vénale recherchée, par l’utilisation des termes de référence en tant qu’unité de comparaison.
Cette méthode est essentiellement préconisée lorsque le contrôle porte sur des biens dont le transfert est dépourvu de caractère spéculatif, ou pour lesquels le cadre référentiel est inapplicable.
Construction inachevée :
La valeur vénale d’un immeuble inachevé peut être obtenue par la détermination des dépenses engagées pour sa construction et son aménagement. Celle-ci doit comporter le coût d’acquisition du terrain, le cout de la construction et des différents aménagements effectués suivant leur état d’avancement (viabilisation, gros œuvres … etc.).
Les coûts de construction des différents corps d’état peuvent être obtenus auprès des services locaux d’urbanisme.
Les montants ainsi déterminés doivent être affectés d’un coefficient de 1,1 à 1,5 pour actualiser les coûts de constructions et tenir compte de l’évolution du marché.
La fonction du contrôle des évaluations doit être confiée au bureau de contrôle des prix et des évaluations relevant de la Sous Direction du Contrôle Fiscal en attendant la modification de l’arrêté fixant les attributions et l’organisation des DRI et DIW.
Les aspects assiette continuent à être pris en charge par les inspections spécialisées.
ROLE DE LA COMMISSION DE CONCILIATION
Antérieurement au 31 Décembre 1999, le rôle de la commission de conciliation était limité au respect des plafonds fixés par le texte précité et des abattements auxquels ouvre droit le contribuable excluant ainsi tout pouvoir d’appréciation en la matière.
Cette commission, dont la composition et le fonctionnement son régis par les articles
102 et suivants du code de l’enregistrement, doit adapter ses attributions à la lumière des modifications intervenues.
Aussi, les membres de cette commission doivent être associés aux travaux de détermination des termes de référence arrêtés au niveau local.
En effet, leurs avis peuvent être d’une utilité certaine étant donné leur connaissance réelle en la matière. Ils examinent également, conformément aux attributions qui leurs sont confiées, les propositions de réévaluation élaborées par les agents évaluateurs.
Pour ce faire, la commission doit disposer de l’ensemble des données sur lesquelles se sont appuyés les évaluateurs pour contester les bases déclarées (copie du fichier portant cadre de référence, transactions similaires en cas d’application de la méthode par comparaison) étant précisé que les biens ré évaluables sont ceux dont la minoration du prix de vente est manifeste.
Eu égard au nombre important de transactions à contrôler et de leur diversité, ce ci exige des modalités particulières de programmation et un suivi spécifique de certaines opérations importantes.
Le code de l’enregistrement prévoit dans son article 118 la faculté accordée à l’Administration Fiscale de préempter un bien immeuble, droits immobiliers, fonds de commerce ou de clientèle, droit à un bail ou au bénéfice d’une promesse de bail en cas d’insuffisance de prix.
Les modalités de mise en œuvre de ce droit et les critères de sélection des biens à préempter ont été définies dans la circulaire 140 MF/DGI/95 du 23 mai 1995, qui a mis en place une commission à cet effet.
Les modalités pratiquées prévues en la matière par la circulaire précitée demeurent toujours valables.
Toutefois, il y a lieu de réactiver cette procédure extrême pour les cas d’insuffisance grave plus particulièrement en ce qui concerne la vente de biens immeubles.
POGRAMMATION ET SUIVI DES TRANSACTIONS IMMOBILIERES IMPORTANTES
Le recours à un contrôle systématiquement de l’ensemble des transactions a donné lieu parfois à des dysfonctionnements ayant eu pour conséquences :
- la prescription de certaines affaires importantes ;
- la réévaluation de certains biens devant normalement être exclus de par leur nature sauf exagération manifeste (bien très vétustes situés dans des faubourgs, studio, etc.) ;
- la difficulté de recouvrer les droits et pénalités réclamés (bien ayant déjà été cédé, côtés négligeables…etc.) ;
- traitement identique en termes de délais de prise en charge réservé à des immeubles importants par rapport à d’autres de moindre importance.
Pour remédier à ces insuffisances, la programmation en la matière ne doit plus se faire d’une manière aléatoire.
Les transactions importantes ci-après doivent faire l’objet d’un contrôle immédiat au plus tard au cours du mois qui suit celui de la réalisation de la transaction.
- des fonds de commerce, des cessions de parts sociales et actions ;
- des maisons individuelles « villas » ;
- des terrains à bâtir, situés dans des zones résidentielles dépassant 300 M² ;
- des appartements de haut standing.
Le Directeur des Impôts de Wilaya doit suivre personnellement cette catégorie d’opérations.
CONTROLE A POSTERIORI PAR LA DIRECTION REGIONALE DES IMPOTS :
Par note N°192/MF/DGI/DOF du 05 Avril 1995 il a été prescrit l’établissement d’un rapport d’évaluation, au titre de chaque transaction contrôlée qui doit être transmis à la Direction
Régionales aux fins de s’assurer de l’application correcte des prix normatifs.
Dans la perspective d’améliorer le suivi périodique réalisé par les DRI, ce rapport a fait l’objet d’aménagements permettant ainsi aux structures régionales de contrôle d’exercer valablement leurs attributions en la matière.
Pour ce faire, les DRI doivent être rendues destinataires de copies des termes de références arrêtées par les DIW relevant de leur circonscription territoriale.
Les rapports ainsi établis pour chaque transaction doivent être contrôlés par référence aux fourchettes préétablies tenant compte des particularités propres à chaque bien tel que déjà précisé.
Tout écart qui semble injustifié doit être porté à la connaissance de la DIW concernée aux fins de justifications.
Les décisions devant intervenir en la matière seront prises en fonction de la gravité des manquements relevés.
Un rapport semestriel doit être adressé à la RDV portant appréciation par le DRI des conditions d’établissement et d’exécution des programmes du contrôle des prix et des évaluations au niveau de chaque DIW. Un suivi particulier par des interventions périodiques sur place doit être réalisé pour s’assurer notamment de la programmation prioritaire des transactions précitées.
De même, une copie du fichier des prix des transactions devant servir de cadre
référentiel établi conformément au modèle joint en annexe appuyé des documents ayant permis sa confection doit être transmise à la Direction des Recherches et Vérifications dès leur établissement pour :
- suivre l’évolution du marché immobilier sur l’ensemble du territoire national ;
- analyser les écarts et les différences relevées que ce soit au niveau d’une DIW ou d’une
- DIW à une autre ;
- apporter les correctifs nécessaires compte tenu de l’évolution du marché immobilier…
Le contrôle des transactions immobilières portant sur les terrains agricoles et les fonds de commerces fera l’objet en temps utile d’une circulaire particulière.
Vous voudrez bien veiller à une large diffusion de la présente circulaire et me faire connaitre toutes difficultés éventuellement rencontrées.
Contrôle des revenus de location d’immeubles à usage d’habitation.
Le contrôle des déclarations de revenus locatifs des immeubles bâtis tel que pratiqué à ce jour a mis en relief des minorations importantes et manifestes des valeurs déclarées en dépit des abattements importants qui sont accordés pour la détermination de cette catégorie de revenus.
Les services de base s’étant contentés à ce jour d’admettre généralement les prix déclarés et l’application de méthodes de réévaluation non actualisées il parait opportun de redynamiser cet aspect du contrôle, à travers le dispositif établi par la présente circulaire.
RAPPEL DU DISPOSITIF ANTERIEUR A LA LOI DE FINANCES POUR 2000 :
Antérieurement à la Loi de Finances pour 2000, les revenus locatifs étaient déterminés par référence aux prix normatifs figurant au décret exécutif N°93-271 du 10 Novembre 1993 relatif aux modalités d’évaluation des biens immobiliers bâtis et non bâtis et des revenus fonciers.
Ce texte a prévu, pour la détermination du revenu foncier, un taux forfaitaire uniforme de capitalisation de 5% au titre de la valeur locative assise sur la valeur des biens reconstitués suivant les prix normatifs.
A la faveur de la Loi de Finances pour l’année 2000 les prix normatifs édictés par le décret précité ont été abandonnés.
S’agissant des modalités d’imposition du revenu foncier ainsi déterminé, l’article 43, prévoyait que le revenu imposable est égal au montant des loyers bruts annuels diminués d’un abattement de 80% correspondant au dépérissement et des frais d’entretien et de réparation sans toutefois excéder un plafond de 180 000 Dinars.
MESURES INTRODUITES PAR LA LOI DE FINANCES POUR 2002 :
L’article 2 de la Loi de Finances pour l’année 2002 modifiant les articles 42 et 43 du
Code des Impôts Directs a révisé le régime d’imposition des revenus provenant de la location par les particuliers de biens à usage d’habitation.
A ce titre, il a été institué un régime de paiement spontané de l’IRG libératoire l’impôt.
Le taux de l’impôt est fixé à 10% du montant brut des loyers.
Ce taux est ramené à 5% concernant les locations effectuées à l’endroit d’étudiants.
Cette imposition est applicable directement sur le prix intégral de la location.
L’abattement de 80% prévus antérieurement a été supprimé.
MODALITES DE CONTROLE :
Le contrôle et la rectification des bases déclarées au titre des revenus locatifs repose sur les énonciations de l’article 19 du code des procédures fiscales (ex : article 187 du Code des Impôts Directs) qui confère le droit à l’Administration Fiscale de contrôler les déclarations fiscales et partant, d’envisager la rectification des montants déclarés en cas d’insuffisance d’erreur ou de dissimulation.
Les revenus locatifs peuvent être ainsi évalués par référence à la valeur vénale du bien et à la pratique du marché, et ce, conformément aux dispositions de l’article 87-3 du CIDTA.
Pour permettre au service évaluateur d’apprécier valablement les prix des locations déclarés, tout en évitant tout risque d’abus ou de minoration injustifiée, une fourchette de référence retraçant les prix de location est établie sur la base d’un taux de capitalisation différencié en fonction.
- de la nature de l’immeuble (individuel, collectif) .
- de la classification du bien en standing ou économique cette classification étant obtenue en fonction des éléments généralement admis à ce jour en la matière, à savoir :
- Superficie du bien loué.
- Le caractère résidentiel du lieu de situation du bien.
- Les matériaux utilisés (marbre, dalle de sol, pierre de taille, bois massif, ferronnerie d’art).
- L’existence d’élément spécifiques : (Ascenseurs privés, piscine…).
Certains aspects décrits ci-dessus, n’apparaissant pas dans le contrat de location, l’agent évaluateur peut, en cas de contestation des loyers retenus, effectuer une visite sur les lieux afin de recueillir tout renseignement utile.
Enfin, suivant une classification des Wilayas en trois (03) catégories, classification établie en tenant compte des éléments contenus dans le fichier des termes de référence élaborés par chaque Direction des Impôts de Wilaya, de l’activité économique qui induit une demande plus forte sur le marché locatif des centres urbains notamment et du lieu de situation du bien ( centre ville, quartiers résidentiels….).
Le taux de capitalisation, servant à la détermination du revenu foncier moyen, est appliqué sur la VALEUR VENALE MINIMUM figurant dans les termes de référence applicables en matière de contrôle des transactions immobilières tenant compte de la superficie du bien loué (Cf. tableau joint en annexes I établi à titre d’exemple sur la base d’une superficie de 80 m² pour un immeuble collectif et de 150 m² pour les immeubles individuels).
Exemple de location à usage d’habitation d’un immeuble collectif de type standing
Location d’un appartement de type standing situé dans la commune chef lieu de la wilaya de BOUMERDES (wilaya de catégorie I) dans une zone résidentielle.
Le revenu locatif mensuel est déterminé ainsi :
Revenu locatif = [(Valeur vénale par m² bâti x Superficie) x Taux de Capitalisation]/12
a) Valeur vénale du m² bâti = 19.100 DA. (Selon fichier des termes de référence de la D.I.W de BOUMERDES)
b) Superficie du bien : 80 m².
c) Taux de capitalisation = 6% (suivant tableau joint en annexe II).
Revenu locatif mensuel = 19.100 x 80 x 6 % / 12 = 7.640 DA
Exemple de location à usage d’habitation d’un immeuble collectif de type économique
Location d’un appartement de type économique dans la commune chef lieu de wilaya de
BEJAIA (wilaya de catégorie
I)- dans une zone résidentielle.
Revenu locatif : [(Valeur vénale par m² bâti x Superficie) x Taux de Capitalisation]/12
a)- Valeur vénale du m² bâti = 15.000 DA. (Selon fichier des termes de référence de la
D.I.W de BEJAIA)
b)- Superficie du bien : 80 m².
c)- Taux de capitalisation = 5.5% (suivant tableau joint en annexe II).
Revenu locatif mensuel = 15.000 x 80 x 5.5 % / 12 = 5.500 DA
Exemple de location à usage d’habitation d’un immeuble individuel de type standing
Location d’un appartement de type standing situé dans la commune chef lieu de la wilaya de MOSTAGANEM (wilaya de catégorie II) dans une zone résidentielle.
a)- Valeur vénale du m² bâti = 21.000 DA. (Selon fichier des termes de référence de la
D.I.W de MOSTAGANEM)
b)- Superficie du bien : 150 m².
c)- Taux de capitalisation =5% (suivant tableau joint en annexe II).
Revenu locatif mensuel = 21.000 x 150 x 5 % / 12 = 13.125 DA
Exemple de location à usage d’habitation d’un immeuble individuel de type économique
Location d’un appartement de type économique situé dans la commune chef lieu de la wilaya de MEDEA (wilaya de catégorie
III) dans une zone résidentielle.
a) Valeur vénale du m² bâti = 14.000 DA. (Selon fichier des termes de référence de la
b) Superficie du bien : 150 m².
c) Taux de capitalisation = 2.5% (suivant tableau joint en annexe II).
Revenu locatif mensuel = 14.000 x 150 x 2.5 % / 12 = 4.375 DA
La réévaluation des revenus locatifs est envisageable en dehors du cadre professionnel.
Il s’agit de locations à caractère civil, faites par des particuliers.
En raison de l’absence d’une symétrie et d’une corrélation parfaite entre la valeur vénale et le revenu locatif, un pourcentage de correction compris entre (-) 15% à (+) 15% est prévu afin de tenir compte des spécificités propres au marché locatif.
Ce coefficient s’applique à titre exceptionnel lorsqu’il est relevé l’existence d’éléments qui peuvent agir sur le niveau moyen des revenus fonciers, soit à la hausse ou à la baisse
-Existence d’offre insuffisante de biens locatifs par rapport à la demande existante.
Cet aspect étant valable pour la majeure partie des wilayas, il y a lieu d’en apprécier les effets objectivement, en fonction de la connaissance du marché.
- Zones commerciales ou industrielles de développement récent créant ainsi une demande additionnelle dans un marché locatif peu élastique.
- Zones d’habitations situées dans des quartiers ou agglomérations éloignées, peu urbanisés, des zones rurales …).
- Marché locatif très peu développé … etc.
S’agissant des autres éléments pouvant influencer le prix de la location d’un bien (vétusté, servitude, nuisances, emplacement etc.…) ceux-ci sont pris en compte au préalable du fait que le prix de référence est établi sur la base de la valeur vénale minimum.
Par ailleurs, le prix de référence par mètre carré de certaines Directions des Impôts de Wilaya a été corrigé pour tenir compte des données réelles du marché local qui ont été exagérées au risque de donner en parallèle des revenus locatifs bien au-delà des prix réellement pratiqués.
MESURES DE SERVICE :
L’application effective des mesures contenues dans la présente circulaire ne peut être réalisée sans une véritable prise en charge de l’ensemble des aspects liés au contrôle des prix déclarés à l’occasion des transactions immobilières, à l’IRG plus value et l’Impôts sur le patrimoine.
Des lacunes graves sont relevées dans la gestion de cette partie du service qui prive le Trésor Public de ressources importantes et qui a permis le développement de pratiques malsaines, dues à l’absence totale de tout contrôle a posteriori au niveau des services de la Direction.
Aussi, je vous demande de prendre les mesures nécessaires afin d’agir efficacement dans ce domaine pour freiner la fraude qui s’y pratique, opération aisément réalisable.
Les services centraux concernés (Inspection Générale des Services Fiscaux –
Direction des Recherches et Vérifications) procéderont à un contrôle a posteriori des dossiers traités et toute lacune relevée donnera lieu à l’application des sanctions appropriées.
Par ailleurs, il y a lieu de mettre à la disposition de l’ensemble des Inspections, des
Brigades d’évaluation et des bureaux de la Direction copies de la présente, de la circulaire N° 812/MF/DGI du 09/12/2000 et du fichier des termes de référence spécifique à la Direction des Impôts de Wilaya en quantité suffisantes pour leur permettre de mener à bien leur mission.
Enfin, pour permettre un suivi de l’application correcte de ces mesures, un état détaillé comportant les indications suivantes doit être établi semestriellement et transmis à la Direction Régionale, appuyé des fourchettes établies conformément aux prescriptions ci-dessus :
- Nom, prénom des parties à l’acte de location.
- Adresse, consistance et type du bien (superficie, localisation, individuel etc.)
- Prix déclaré.
- Prix retenu.
- IRG dû.
Ces états doivent faire l’objet semestriellement d’une analyse succincte par les DRI à transmettre à la direction des Recherches et Vérification.
Vous voudrez bien assurer une large diffusion de la présente circulaire, en assurer l’application et procéder au suivi des opérations de réévaluation
EVALUATION DES BIENS IMMEUBLES,
L'évaluation des biens immeubles s'effectue, en cas d'insuffisance constatée dans la déclaration, suivant les modalités définies aux articles 3 à15 ci dessous,
Les immeubles bâtis sont classés en trois (03) catégories désignées ci après ;
- Immeubles bâtis individuels ou collectifs, de type standing, - Immeubles bâtis individuels ou collectifs, de type amélioré,
- Immeubles bâtis individuels ou collectifs, de type économique,
Les éléments permettant le classement des immeubles dans l'une des catégories visées à l'article 3 ci-dessus, sont définis et indexés comme suit ;
Éléments communs aux immeubles collectifs et individuels,
1) Surface totale :
- Superficie égale ou supérieure à 400 m2 ........................................................250 points
- Superficie égale ou supérieur à 200 m2 et inférieure à 400 m2 ...................... 180 points
- Superficie égale ou supérieure à 130 m2 et inférieur à 200 m2 .......................150 points - Superficie égale ou supérieur à 80 m2 et inférieure à 130 m2 .........................120 points
- Superficie inférieure à 80 m2 ........................................................................ ..100 points,
La superficie des logements situés dans les immeubles collectifs s'entend de la superficie utile.
La superficie des immeubles individuels s'entend de la somme des déférentes surfaces, plancher hors œuvres,
2)- Nature des matériaux de construction :
a)- pierre de taille, revêtement en marbre, ferronnerie d'art, boit massifs... 80 points
b)- moellons, briques, sol et carreaux de qualité, boiserie en bois rouge........ 50 points
c)- pierre commune, parpaings brique simple, sol et carreaux ordinaires, boiserie en bois blanc....................................................................................................... 20 points
d)- toub, sols non carrelés et autres matériaux traditionnels........................... 5 points,
3)- Chauffage central : - Équipement en fonctionnement ou susceptible de fonctionner.................... 15 points
4)- Garage : - Individuels............................................................................................10 points
- Collectifs......................................................................................................... 5 points *
Eléments spécifiques aux immeubles individuels ;
1)- Dépendance terrain (superficie totale moins superficie bâtie) :
- D'une superficie égale ou supérieure à 1000 m2 ................................... 100 points ;
- D'une superficie égale ou supérieure à 500 m2 et inférieure à 1000 m .....50 points :
- D'une superficie égalent ou supérieure à 100 m2 et inférieure à 500 m2.. 15 points :
- D'une superficie inférieure à 100 m2 .......................................................... 5 points ;
2) - Piscine................................................................................................... 50 points ;
3) - Ascenseur............................................................................................... 40 points ;
4) - Locaux spécialement construits pour loger les gens de maison ........... 35 points ;
5) - Climatisation centrale............................................................................. 30 points ;
6) - Terrasse accessible............................................................................... 15 points ;
7) - Caves........................................................................................................ 5 points,
Les terrains nus ou sur lesquels sont édifiés des immeubles individuels sont notés en fonction des équipements collectifs et des voies d'accès dont ils bénéficient.
Les éléments pris en considération ainsi que le nombre de points indiciaires qui leur sont affectés sont fixés comme suit :
- alimentation en eau................................................................................... 5 points
- alimentation en électricité.......................................................................... 5 points
- alimentations en gaz de ville...................................................................... 5 points
- existence d'un réseau d'assainissement public............................................ 5 points
La catégorie de l'immeuble est déterminée en fonction de la somme des indices obtenus et suivant le barème ci-après :
- Immeubles individuels :
- Type standing............................................................................... plus de 360 points
- Type amélioré............................................................................ de 230 à 360 points
- Type - économique....................................................................... Moins de 230 points
- Immeubles collectifs :
- Type standing.............................................................. plus de 290 points
- Type amélioré...................................................................... plus de 215 à 290 points
- Type économique...................................................................... moins de 215 points Art. 7.-
Les prix de base du mètre carré bâti sont fixés comme suit :
- De type standing : ...............................9,000 DA
- De type amélioré : .................................................................... 8,000 DA
- De type économique : .............................................................. 7,000 DA
Immeubles individuel :
- De type standing........................................................................ 12,000 DA
- De type amélioré : ..................................................................... 10,000 DA
- De type économique : ................................................................. 9,000 DA
Les prix ci-dessus feront l'objet de révisions périodiques pour tenir compte de l'évolution des coûts à la construction.
Ces prix de base sont affectés d'un abattement égal à :
- 70 % pour les terrasses,
- 50 % pour les sous-sols totalement enfouis et les garages,
- 60 % pour les immeubles construits de manière rudimentaire avec des matériaux traditionnels, toub notamment.
Lorsqu'il s'agit de constructions anciennes, il est appliqué à la valeur de l'immeuble collectif ou individuel, un abattement égal à 2% l'an à partir de la sixième année.
Ces taux d'abattement s'appliquent cumulativement jusqu'à un plafond ne pouvant excéder 60%
Les immeubles bâtis menaçant ruine bénéficient d'un abattement de 60 % sur leur valeur déterminée après application de l'abattement visé à l'article précédent,
Toutefois, l'octroi de cet abattement est subordonné à une demande d'expertise du propriétaire formulée auprès des services des domaines territorialement compétents. L'expertise sera effectuée conjointement avec les services des impôts,
Les immeubles frappés d'une servitude ou d'une nuisance particulière, pouvant en affecter sensiblement la valeur vénale bénéficient d'un abattement de 30 % sur leur valeur déterminée après application de l'abattement prévu à l'article 8 ci dessus, sous réserve que leurs propriétaires produisent les justifications nécessaires, et que constat en soit fait par les services compétents. Des impôts.
Les prix de base visés à l'article 7 ci-dessus sont affectés d'un coefficient fixé par zone et sous-zone conformément au tableau ci-après :
coeff ZONE 1/ coeff ZONE 1/ coeff ZONE 1/ coeff ZONE 1/
A/1.2 A/1.1 A/1.0 A/0.9
B/1.1 B/1.0 B/0.9 B/0.8
C/1.0 C/0.9 C/0.8 C/0.7
Les sous-zones sont divisées en secteurs.
Les prix de base visés à l'article 7 sont, après application des coefficients de zone et sous-zone, affectés de coefficients fixés par secteur comme suit ;
- Secteur résidentiel ou centre ville ........................................................................... 1
- Périphérie ou faubourg .......................................................................................... 0,8
- Grand éloignement ................................................................................................. 0,6
Les immeubles non bâtis, y compris les dépendances des immeubles individuels, sont évalués sur la base de valeurs forfaitaires au mètre carré fixées par zones comme suit :
- ZONE 1 ....................................................................................................... 2,500 DA
- ZONE 2 ....................................................................................................... 2,000 DA
- ZONE 3 ....................................................................................................... 1,500 DA
- ZONE 4 ......................................................................................................... 900 DA
Ces valeurs forfaitaires donnent lieu à l'application des coefficients, fixés par secteurs prévus à l'article précédent.
La liste des zones et des sous -zones visées à l'article 11 ci-dessus sera fixée par un texte particulier.
Les dépendances non bâties des immeubles individuels bénéficient d'un abattement de ;
- 40 % pour la superficie n'excédant pas 500 m2
- 25 % pour la superficie supérieure à 500 m2 et n'excédant pas 1,000 m2,
EVALUATION DES REVENUS FONCIERS
L'évaluation des revenus fonciers tirés de la location de biens immobiliers s'effectue, en cas d'insuffisances constatées dans la déclaration, suivant les modalités définies à l'article 17 ci-après.
Pour la détermination du revenu foncier annuel tiré de la location d'un bien immobilier, il est retenu que ce revenu (r) correspond, en moyenne, à la valeur (v) de l'immeuble, telle qu'obtenue par application des dispositions des articles 3 à 15 ci dessus, frappée d'un taux de capitalisation (t) de 5 %:(R = V X T).
Les modalités d'évaluation définies dans le présent décret s'appliquent aux immeubles à usage principal d'habitation,
Elles peuvent également êtres appliqués aux locaux à usage professionnel, commercial ou artisanal moyennant les adaptations qui feront l'objet d'une instruction technique du ministre de l'économie,
Le présent décret abroge les dispositions du décret exécutif n°92-377 du 13 octobre 1992 susvisé,
Le présent décret sera publié au journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire, Fait à Alger, le 25 Joubarbe El Oula 1414 correspondant au 10 novembre 1993,
Sont considérés comme étant des revenus fonciers (immobilier), les revenus provenant:
De la location d'immeubles ou de fractions d'immeubles bâtis tels que: les maisons d'habitation, les usines, les magasins, les bureaux etc...
De la location de tous les locaux commerciaux ou industriels non munis de leurs matériels.
De la location des propriétés non bâties de toute nature y compris les terrains agricoles.
Du contrat de prêt à usage
Les revenus provenant de la location à titre civil de biens immeubles à usage d'habitation immeubles collectifs sont soumis à l'impôt sur le revenu global au taux de 7 % libératoire d'impôt calculé sur le montant des loyers bruts, sans application d'abattement.
Les revenus provenant de la location à titre civil de biens immeubles à usage d'habitation immeubles individuelles sont soumis à l'impôt sur le revenu global au taux de 10 % libératoire d'impôt calculé sur le montant des loyers bruts, sans application d'abattement.
Ce taux est fixé à 15 % lorsqu'il s'agit de la location de locaux à usage commercial ou professionnel sans application d'abattement.
Les revenus provenant de la location de salles des fêtes, fêtes foraines et de cirques sont soumis, au titre de l'IRG, à un versement spontané libératoire au taux de 10 %.
Comment est déterminé votre revenu imposable ?
Toutefois, la base d'imposition à retenir pour le contrat de prêt à usage est constituée par la valeur locative telle que déterminée par référence au marché local (par exemple) ou selon des critères fixés par voie réglementaire.
IRG Revenue Foncier
Cas n°1 d'une habitation appartement
Un contribuable a loué, durant l'année 2017, son appartement pour usage d'habitation à un particulier pour un montant annuel de 1 080.000.00, soit 90.000.00 le mois.
IRG dû 1 080 000.00 X 7 % = 75 600.00
Cas n°2 d'une habitation maison individuelle
IRG dû 1 080 000.00 X 10% = 108 600.00
Cas n°3 d'une habitation appartement
Un contribuable a loué, durant l'année 2017, son appartement d’une superficie de 60 m² pour usage d'habitation à un particulier pour un montant annuel de 600.000.00, soit 50.000.00 le mois.
Montant des loyers bruts annuels: 600 000.00.
IRG dû 600 000.00 X 7 % = 42 000.00
Cas n°4 d'une habitation appartement
Un contribuable a loué, durant l'année 2017, son appartement pour usage d'habitation à un étudiant pour un montant annuel de 600.000.00, soit 50.000.00 le mois.
Un contribuable a loué, durant l'année 2014, son appartement pour usage d'habitation à un SARL pour un montant annuel de 1 080.000.00, soit 90.000.00 le mois.
90 000.00.(avantage en nature)
Cas d'un local commercial
IBS en cas de bénéfice X 26% = 1 080 000.00 – 21 600.00 (TAP) = 1 058 400.00 X 26% = 275 184.00
Total dus = 205 000.00 + 275 184.00 + 78 322.00 = 558 506.00
C’est à dire sa représente 558506.00/1 080 000.00 = 51.71 % de montant de loyer. ????????!
Un aperçu sur les revenus fonciers
Les revenus provenant de la location à titre civil
Sont considérés comme étant des revenus fonciers, les revenus provenant:
De la location d'immeubles ou de fractions d'immeubles bâtis tels que :
Les maisons d'habitation, les usines, les magasins, les bureaux etc...
- de la location de tous les locaux commerciaux ou industriels non munis de leurs matériels.
A condition, toutefois, que ces revenus ne soient pas inclus dans les bénéfices d'une entreprise industrielle commerciale ou artisanale, d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale.
Les revenus provenant de la location à titre civil de biens immeubles à usage d'habitation appartement sont soumis à l'impôt sur le revenu global au taux de 7 % libératoire d'impôt calculé sur le montant des loyers bruts, sans application d'abattement.
Les revenus provenant de la location à titre civil de biens immeubles à usage d'habitation maison individuelle sont soumis à l'impôt sur le revenu global au taux de 10 % libératoire d'impôt calculé sur le montant des loyers bruts, sans application d'abattement.
Ce taux est fixé à 15 % lorsqu'il s'agit de la location de locaux à usage commercial ou professionnel sans application d'abattement;
Les revenus provenant de la location de salles des fêtes, fêtes foraines et de cirques sont soumis, au titre de l'IRG, à un versement spontané libératoire au taux de 15%.
Le revenu servant de base à l'IRG au titre de cette catégorie est égal au montant des loyers bruts annuels.
Toutefois, la base d'imposition à retenir pour le contrat de prêt à usage est constituée par la valeur locative telle que déterminée par référence au marché local ou selon des critères fixés par voie réglementaire.
IV) - Revenus foncier provenant des propriétés batis et non batis louées :
A)- Définition des revenus foncier :
- 15 % libératoire d’impôt, calculé sur le montant des loyers bruts, pour les revenus provenant de la location de locaux à usage commercial ou professionnel.
Ce taux est également applicable aux contrats conclus avec des sociétés.
Créé par l’article 2 de la loi de finances complémentaire 2008.
-50% au profit du Budget de l’Etat ;
- 50% au profit des communes.
B) - DETERMINATION DU REVENU IMPOSABLE :
Modifié par les articles 5 de la loi de finances 1995, 7 de la loi de finances 1997, 10 de la loi de finances 1998, 2 de loi de finances 2002 et abrogé par l’article 8 de la loi de finances pour 2003.
Abrogé par l’article 9 de la loi de finances 1996 et recréé par l’article 7 de la loi de finances pour 1999.
L’imprimé est fourni par l’administration.
Cas d'une habitation appartement
Cas d'une habitation maison individuelle
Un contribuable a loué, durant l'année 2017, une maison individuelle pour usage d'habitation à un particulier pour un montant annuel de 1 080.000.00, soit 90.000.00 le mois.
IRG dû 1 080 000.00 X 10 % = 1 080 000.00
IRG dû 1 080.000.00 x 15 % = 162 000.00
Exemple de réévaluation
Un contribuable a loué un appartement de type standing durant l'année 2014, d’une superficie de 120 m² à un particulier pour un montant annuel de 720 000, soit 60.000.00 le mois.
Montant des loyers bruts annuels: 720 000.00.
IRG dû 720 000.00 X 7% = 50 400.00
Mais l’administration à le pouvoir de remettre en cause la sincérité de prix déclaré et ce conformément aux articles :
Prennent exemple de la commune de Baba Hassan prix de m² = 120 000.00 X 120 m² = 14 400 000.00
Taux de capitalisation = 6%
Revenue annuelle = 14 400 000.00 X 6% = 864 000.00
Base nouvelle = 864 000.00 X 7% = 60 480.00
Base déclaré = 720 000.00 X 7% = 50 400.00
Différence = 10 080.00
Pénalité 10% différence < à 50 000.00 = 1 008.00
Total réclamé = 11 088.00
L’article 42 du code des impôts directs et taxes assimilées (CIDTA) prévoit que les revenus des propriétés bâties et des biens assimilés et ceux des propriétés non bâties de toute nature sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale , d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale
Ainsi, lorsqu’ils sont compris dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale, les revenus des propriétés en cause sont déterminés selon les règles propres à la catégorie de bénéfices à laquelle ils sont rattachés.
Les revenus provenant d’immeubles qui appartiennent à des personnes morales soumises de droit ou sur option à l’impôt sur les sociétés sont par ailleurs imposables à cet impôt.
Revenus fonciers et bénéfices industriels et commerciaux
Le champ d’application des bénéfices industriels et commerciaux est défini par l'article 2 à 13
Les propriétés sont inscrites à l’actif d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale
Les revenus des propriétés inscrites à l’actif d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale sont inclus dans les résultats de l'entreprise ou de l'exploitation, s'ils proviennent de l'activité exercée à titre professionnel conformément à l’article 42 du CIDTA
- les immeubles loués figurent à l'actif du secteur commercial de la société et le total des produits ne provenant pas de l'activité exercée à titre professionnel, y compris les loyers mais hors produits rattachés à une activité professionnelle accessoire et plus-values de cession d'un élément d'actif immobilisé, y compris ceux issus des activités professionnelles ou ;
La location porte à la fois sur un immeuble et des biens meubles ou s'accompagne de prestations particulières
Location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation
Les profits correspondants sont en principe inclus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, en application
Il convient également d'assimiler à des recettes commerciales les produits de la location d'un immeuble industriel et commercial, même si elle ne porte que sur des locaux nus, lorsque, eu égard aux circonstances, la location apparaît comme un procédé destiné à permettre à l'ancien exploitant de poursuivre, sous des modalités différentes, son ancienne activité.
Les profits tirés de la location nus, ayant pour effet de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats de l'entreprise commerciale exploitée par le preneur, sont rangés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Il en est notamment ainsi lorsque le loyer est calculé en fonction du bénéfice ou du chiffre d'affaires du locataire ou encore lorsqu'une clause du bail implique une participation du propriétaire aux résultats de l'entreprise locataire
Il en est de même lorsque le bailleur poursuit lui-même une activité commerciale qui constitue un ensemble économique étroitement intégré avec les activités de son ou de ses locataires
Location du fonds de commerce et des locaux où il est exploité
Location de garages ou de remises
Les revenus provenant de la location d'emplacements ou de boxes pour le garage de véhicules automobiles - ou le stockage de marchandises- entrent dans la catégorie des revenus fonciers, à la condition que le propriétaire n'assure aucun service ou prestation (lavage, distribution d'essence, atelier de réparations par exemple).
Dans le cas contraire, ces profits ont le caractère de revenus
Les profits provenant de la location habituelle d'un immeuble garni de meubles ont un caractère commercial.
De même, la location de salles de spectacles ou de réunion munies du mobilier nécessaire à leur exploitation est considérée, sur le plan fiscal, comme une activité commerciale.
Les profits réalisés par des personnes qui sous-louent à des tiers des immeubles dont elles sont locataires n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers. Ils relèvent, d'une manière générale, de celle des bénéfices non commerciaux.
Mise à disposition d’immeubles pour le tournage de films
Les revenus perçus en échange de la mise à disposition d’un local meublé pour le tournage d’un film sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Cela étant, si cette mise à disposition présente un caractère ponctuel, ces revenus demeurent imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Les propriétés ne sont pas inscrites à l’actif de l’entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, mais sont affectées par l’exploitant propriétaire à l’activité professionnelle
Lorsqu’une propriété appartenant au patrimoine privé de l’exploitant est affectée à son activité industrielle, commerciale ou artisanale, le loyer fictif constitue une charge du résultat professionnel et peut à ce titre être déduit.
L’exploitant doit soumettre à l’impôt sur le revenu le revenu fictif correspondant, dans la catégorie des revenus fonciers
Entreprises industrielles, commerciales ou artisanales soumises à un régime de bénéfice réel
Les produits qui ne proviennent pas de l'activité exercée à titre professionnel ne sont pas inclus dans les bénéfices de l'entreprise.
Dès lors, les revenus accessoires provenant d'immeubles inscrits à l'actif d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale soumise à un régime de bénéfice réel (normal ou simplifié) et non utilisés à des fins professionnelles doivent être exclus extra-comptablement des bénéfices de l'entreprise.
Entreprises industrielles, commerciales ou artisanales soumises à un régime micro
Les recettes accessoires des revenus provenant d'immeubles immobilisés d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale soumise au régime micro ne peuvent être intégrées au résultat professionnel que lorsque les locations accessoires de ces immeubles sont elles-mêmes affectées à l'exercice de l'activité professionnelle.
Location du droit de chasse assortie de prestations de services
Dans le cas où les revenus d'une chasse donnée en location sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, le loyer est pris en compte pour la détermination du résultat de l'exercice au cours duquel il est venu à échéance.
Il convient, le cas échéant, d'y ajouter les profits retirés des prestations de services.
Revenus distribués par un FPI
Sont compris dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux les produits perçus par les porteurs de parts d'un fonds de placement immobilier (FPI), au titre de la fraction du résultat relative aux actifs, détenus directement ou indirectement par ce fonds, qui ont la nature d'immeubles auxquels sont affectés, en vue de leur location, des biens meubles (BOI-BIC-BASE-10-30).
Revenus fonciers et bénéfices agricoles
Location par bail à ferme
Location par bail à métayage
En effet, sont considérés comme bénéfice de l’exploitation agricole pour l’application de l’impôt sur le revenu, les revenus que l’exploitation de biens ruraux procure soit aux fermiers, métayers, colons partiaires, soit aux propriétaires exploitant eux-mêmes.
Ces dispositions s’appliquent aux exploitants, propriétaires ou non, dont les revenus agricoles rémunèrent indistinctement le travail de l’exploitant et le capital foncier mis en oeuvre, qu’il soit ou non inscrit à l’actif du bilan de l’exploitation
Revenus accessoires des exploitations soumises à un régime de bénéfice réel
Revenus accessoires des exploitations soumises au régime des micro-exploitations agricoles
Les revenus accessoires constituent des revenus distincts du bénéfice agricole déterminé selon les règles du régime micro-BA et sont donc imposables dans la catégorie des revenus fonciers
Location d’immeubles liés à l’activité professionnelle
L'actif professionnel des personnes exerçant une activité non commerciale est composé, lorsqu'ils relèvent du régime de la déclaration contrôlée, des éléments affectés par nature à l'exercice de la profession et des éléments utilisés dans le cadre de celle-ci que l'exploitant a choisi d'inscrire sur le registre des immobilisations. un principe de déductibilité des loyers à soi-même pour les titulaires de bénéfices non commerciaux qui conservent un immeuble dans leur patrimoine privé tout en l’utilisant pour les besoins de leur activité professionnelle, sous réserve d’un versement effectif de ces loyers et de leur imposition corrélative dans la catégorie des revenus fonciers.
Les immeubles donnés en location ne sont pas utilisés pour l’exercice de la profession non commerciale et ne peuvent donc jamais faire partie du patrimoine professionnel des titulaires de bénéfices non commerciaux.
Par suite, les produits retirés de cette mise en location sont imposables conformément aux règles qui leur sont propres : revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux ou bénéfices non commerciaux selon la nature de la location.
Relèvent également de la catégorie des bénéfices non commerciaux les profits tirés de la sous location d’un immeuble.
Toutefois, si la sous-location est consentie en meublé, les loyers ont le caractère de revenus industriels et commerciaux.
Sous-location d’un immeuble pris à bail emphytéotique
Un bail emphytéotique est un bail de longue durée portant sur un immeuble, par lequel l’emphytéote contractant acquiert un droit réel immobilier sur la chose.
Lorsque l’emphytéote donne lui-même en location le bien dont il est preneur, les revenus qu’il perçoit sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.
Toutefois, le régime d'imposition des revenus fonciers s'applique, sous conditions, aux revenus des immeubles, bâtis ou non bâtis, classés ou inscrits au titre des monuments historiques, perçus par le locataire de tels biens dans le cadre d'un bail emphytéotique d'une durée d'au moins dix-huit ans.
» Une énigme de Testou : Georges Graby

References: art. 15
 l'article 77
 l'article 19
 l'article 104
 art. 12

Art. 261
 l'article 263

Art. 12

Art. 42

Art. 87

Art. 132

Art. 285

Art. 371

Art. 374

Art. 41
 l'article 3
 Art. 7
 l'article 8
 l'article 7
 l'article 7
 l'article 11
 l'article 17
 l'article 2