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Timestamp: 2016-10-25 19:12:24+00:00

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110 II 21344. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 21. M�rz 1984 i.S. Wick gegen Regierungsrat des Kantons St. Gallen (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Art. 218 et 218bis CO. 1. L'art. 218 CO n'a pas pour but un contr�le du prix des immeubles. S'il n'y a pas intention de sp�culer, un gain important et une disproportion entre le prix d'achat et la valeur de rendement ainsi que la valeur v�nale officielle ne font pas obstacle � une autorisation exceptionnelle. 2. Un achat en vue d'arrondir un domaine agricole, au sens de l'art. 218bis CO, ne doit pas n�cessairement �tre un achat destin� � accro�tre un domaine sans qu'il cesse d'�tre d'un seul tenant. Est �galement un achat en vue d'arrondir un domaine agricole un achat ayant pour but l'exploitation autonome, pour autant que l'acquisition de terres suppl�mentaires appara�t n�cessaire � long terme pour assurer l'existence de l'exploitation agricole et que les terres achet�es en surplus sont distantes du centre de l'exploitation dans une mesure �conomiquement raisonnable. Faits � partir de page 214
Am 20. November 1980 kaufte Hansj�rg Wick das landwirtschaftliche Grundst�ck, Muserwies, in Kaltbrunn. Der Kaufpreis f�r das Wiesland im Ausmass von 13'166 m2 belief sich auf Fr. 110'000.-. Am 31. M�rz 1983 verkaufte Wick dem Landwirt Alois Zahner das Grundst�ck Muserwies zu einem Preis von Fr. 190'000.-. Das Volkswirtschaftsdepartement des Kantons St. Gallen verweigerte mit Verf�gung vom 8. August 1983 die Ausnahmebewilligung zur Ver�usserung des Grundst�ckes vor Ablauf der Sperrfrist im Sinne von Art. 218bis OR. Der Regierungsrat des Kantons St. Gallen wies den Rekurs von Hansj�rg Wick mit Entscheid vom 27. September 1983 ab. Wick beantragt mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Anweisung an den Regierungsrat, den Verkauf des Grundst�ckes Muserwies gem�ss Kaufvertrag vom 31. M�rz 1983 zwischen ihm und Zahner zu bewilligen. Der Regierungsrat des Kantons St. Gallen beantragt die Abweisung, das Eidgen�ssische Justiz- und Polizeidepartement (EJPD) die Gutheissung der Beschwerde.
3. Im vorliegenden Fall steht fest, dass das zu ver�ussernde Grundst�ck ein landwirtschaftliches ist, das vor weniger als zehn Jahren erworben worden ist. Der Verk�ufer hatte es - wie er unwidersprochen behauptet - seinerzeit gekauft, um darauf einen Schweinestall zur rationellen Verwertung der aus seinem K�sereibetrieb anfallenden Schotte errichten zu k�nnen. Es steht zudem fest, dass er dieses Grundst�ck an einen Landwirt verkauft hat, der es zur Vergr�sserung seines landwirtschaftlichen Betriebes verwenden will. Der Regierungsrat hat wichtige Gr�nde auf seiten des Ver�usserers und des K�ufers zur Hauptsache deswegen verneint, weil der hohe Kaufpreis von Fr. 190'000.-, der mehr als den dreissigfachen Ertragswert und auch mehr als den zwanzigfachen amtlichen Verkehrswert nach der Grundst�ckschatzung von 1979 ausmache, die von der Sperrfrist des Art. 218 OR verfolgten �ffentlichen Interessen verletze. Der Verkaufspreis nehme sich im Vergleich zu diesen Werten sehr hoch aus. Es sei offensichtlich, dass er zum landwirtschaftlichen Nutzen, den das Grundst�ck abzuwerfen verm�ge, in keinem vern�nftigen Verh�ltnis stehe. Durch die erneute Hand�nderung w�rde der Quadratmeterpreis des Grundst�cks von Fr. 8.35 auf Fr. 14.43, d.h. um 73%, steigen, und dies nach nicht einmal drei Jahren. Gerade solche Preistreibereien, BGE 110 II 213 S. 215welche auf die Preise der umliegenden Parzellen sofort unerw�nschte Auswirkungen h�tten, wolle das Gesetz verhindern. Der Verk�ufer k�nne auch nichts f�r sich herleiten, dass er seinerzeit das Grundst�ck nicht in spekulativer Absicht erworben habe. Der urspr�ngliche Verwendungszweck verm�ge wohl den seinerzeit bezahlten, erheblich vom Verkehrswert abweichenden Kaufpreis jedenfalls teilweise zu erkl�ren. Der wirtschaftliche Nutzen von landwirtschaftlichem Bauland sei ohne Zweifel nicht mit dem nat�rlichen Ertrag von Wiesland zu vergleichen; das Preisniveau bilde sich deshalb ganz anders. Hier aber w�rde durch die Erteilung der Ausnahmebewilligung gerade das vom Gesetz verfolgte Interesse vereitelt.
Abgesehen von diesen �berlegungen verneinte der Regierungsrat das Vorliegen von Ausnahmesituationen sowohl auf seiten des Ver�usserers als auch des K�ufers. Wohl sei wirtschaftlich gesehen einleuchtend, dass der Beschwerdef�hrer die in die Parzelle Muserwies hineingesteckten Mittel samt einem Gewinn wieder seinem Unternehmen zuf�hren wolle. Das sei aber nicht aussergew�hnlich, sondern d�rfte im Gegenteil h�ufig gegeben sein. Von einer besonderen Lage und wichtigen Gr�nden k�nne mit R�cksicht auf diesen Umstand nicht gesprochen werden. Auf seiten des K�ufers k�nne entgegen seiner Behauptungen nicht davon gesprochen werden, der Kauf erlaube namentlich eine Abrundung seines landwirtschaftlichen Gutes. Das Kaufsobjekt liege in einem so grossen Abstand von den eigenen Liegenschaften, dass ein massgeblicher r�umlicher Zusammenhang im Sinne einer Arrondierung nicht mehr anzunehmen sei. Der Umstand, dass es sich um einen Selbstbewirtschaftungskauf handle, verm�ge noch keinen Ausnahmetatbestand zu begr�nden. Andernfalls m�sste man bei jeder Hand�nderung, bei welcher ein Landwirt als K�ufer auftrete, eine Ausnahmebewilligung erteilen. Das w�rde aber im Ergebnis dazu f�hren, dass ein ganzer Berufsstand nicht unter die Sperre von Art. 218 OR fallen w�rde. Von einer Ausnahme k�nnte dann nicht mehr gesprochen werden, sondern es entst�nde ein Sonderrecht zugunsten der Landwirte. Abgesehen davon w�rde selbst ein Arrondierungskauf nicht ohne weiteres zu einer Bewilligung gem�ss Art. 218bis OR f�hren. Vielmehr seien auch in solchen F�llen Hand�nderungen nur zugelassen, wenn der vom Gesetz verfolgte Zweck nicht vereitelt w�rde. Angesichts der hohen Preissteigerung und des hohen Preisniveaus w�re im vorliegenden Fall diese Voraussetzung ohnehin nicht erf�llt.
4. Der Beschwerdef�hrer bestreitet jede Spekulationsabsicht. Es sei ihm vielmehr darum gegangen, das Land wieder der landwirtschaftlichen Nutzung zuzuf�hren, weshalb er - trotz h�herer Angebote - das Angebot von Alois Zahner angenommen habe. Es gehe nicht an, jede Erzielung eines Gewinnes einfach mit einem Spekulationsgewinn gleichzusetzen. Der Regierungsrat habe zudem in Verletzung von Art. 4 BV angebotene massgebliche Beweise �ber die Frage des orts�blichen Preises nicht abgenommen. Dabei w�re es gerade f�r den Nachweis der fehlenden Spekulation mitentscheidend gewesen, dass f�r landwirtschaftlichen Boden im Gebiete von Kaltbrunn ein Preis in der H�he des zwischen ihm und Alois Zahner vereinbarten bezahlt werde. Ausserdem m�chte sich der Verk�ufer mit der Ver�usserung des Grundst�cks entlasten, um das darin investierte Kapital f�r seinen K�sereibetrieb wieder freimachen zu k�nnen. Wenn darin nicht schon ein wichtiger Grund gesehen werden wolle, so h�tte dieser mindestens im Rahmen der Gewichtung aller Umst�nde gem�ss der regierungsr�tlichen Praxis beachtet werden m�ssen. Angesichts der fehlenden Spekulationsabsicht des Beschwerdef�hrers d�rfe sein Wunsch, sich mit der Ver�usserung zu entlasten, aber bereits als wichtiger Grund im Sinne von Art. 218bis OR eingestuft werden.
Auf seiten des K�ufers liegt nach Auffassung des Beschwerdef�hrers sogar einer der in Art. 218bis OR ausdr�cklich als Beispiel genannten Gr�nde f�r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung vor. Mit dem Kauf der Parzelle b�te sich ihm die einzigartige Gelegenheit, seinen Betrieb von der unsicheren Zupacht loszul�sen und auf eine vern�nftige Eigenlandbasis zu stellen. Es sei nicht einzusehen, warum dem K�ufer diese einzigartige Gelegenheit zur Abrundung seines landwirtschaftlichen Betriebes zu einem vern�nftigen Preis verwehrt werden sollte. Der Regierungsrat gehe bei der Beurteilung der Abrundung des Grundst�cks des K�ufers einzig und allein auf die r�umliche Distanz der Grundst�cke ein. Dabei �bersehe er, dass von einer Abrundung auch bei einer Vergr�sserung der Eigenlandbasis gesprochen werden k�nne. Eine Abrundung im Sinne des Gesetzes liege auch vor, wenn ein Betrieb auf eine existenzsichernde Gr�sse gebracht werden k�nne, ohne hiezu die unsichere Zupacht ber�cksichtigen zu m�ssen. Im �brigen falle angesichts der modernen Bewirtschaftungsm�glichkeiten die Wegdistanz �berhaupt nicht ins Gewicht. Die betrieblichen Vorteile einer gr�sseren Futtermittelbasis �berw�gen gegen�ber den kleinen Unannehmlichkeiten in der Bewirtschaftung massiv.
BGE 110 II 213 S. 217Der Regierungsrat stelle allein auf diese Wegdistanz ab, ohne das beantragte Gutachten des landwirtschaftlichen Beratungsdienstes einzuholen. Darin liege wiederum eine Verletzung von Art. 4 BV.
5. a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes liegt Spekulation im Sinne der landwirtschaftlichen Gesetzgebung vor, wenn ein Gewinn durch Weiterver�usserung innert kurzer Zeit oder durch andere Verwendung des bisher landwirtschaftlichen Bodens, insbesondere durch Erstellen von Mieth�usern und Vermietung von Wohnungen, angestrebt wird (BGE 92 I 319 E. 3, 418 E. 2 je mit Verweisungen, Art. 19 EGG). �hnlich wird Spekulation in der Literatur umschrieben als Absicht, aus dem Kaufgegenstand m�glichst bald Gewinne zu erzielen (REINHOLD HOTZ, B�uerliches Grundeigentum, ZSR 98 (1979), Bd. II, S. 164; derselbe in Bl�tter f�r Agrarrecht, Heft 3, 1981, S. 73). Diese Definition entspricht der g�ngigen Auffassung, dass ein Spekulant Grundst�cke nur in der Absicht erwirbt, um mit einem Weiterverkauf in m�glichst kurzer Zeit einen m�glichst hohen Gewinn zu erzielen.
Eine derartige Absicht wird dem Beschwerdef�hrer vom Regierungsrat nicht unterstellt. Das Volkswirtschaftsdepartement hat ihm sogar ausdr�cklich achtenswerte Beweggr�nde zugebilligt. Die kantonalen Beh�rden stossen sich aber daran, dass der Kaufpreis, der nach nur dreij�hrigem Besitz erzielt wird, in einem krassen Missverh�ltnis zum Ertrags- und amtlichen Verkehrswert steht und dass es dem Beschwerdef�hrer immerhin gelungen ist, gegen�ber seinem eigenen Erwerbspreis im Jahre 1980 einen sehr hohen Gewinn von 73% zu erzielen. Sie erblicken darin eine Verletzung der mit der Sperrfrist nach Art. 218 OR verfolgten �ffentlichen Interessen. Damit ist der Regierungsrat - wenn auch eine Bodenrechtsregelung im Sinne seiner Argumentation w�nschbar sein mag - �ber den Zweck des Art. 218 OR, die Spekulation und damit die volkswirtschaftlich unerw�nschte Bodenpreistreiberei zu verhindern, hinausgegangen. Das EJPD weist unter Anf�hrung der Materialien mit Recht darauf hin, dass mit dem angefochtenen Entscheid eine vom Gesetzgeber bisher gerade nicht gewollte - neuerdings wieder mit der Stadt- und Landinitiative gegen die Bodenspekulation vorgeschlagene - Bodenpreiskontrolle eingef�hrt werde, indem eine Bewilligung zum vorzeitigen Verkauf landwirtschaftlichen Bodens nur schon deshalb verweigert werde, weil ein zu hoher Preis mit entsprechend hohem Gewinn innert relativ kurzer Zeit erzielt werde, der in keinem Verh�ltnis zum landwirtschaftlichen Ertragswert stehe. Mit seiner Auslegung BGE 110 II 213 S. 218des Art. 218bis OR bewirkt der Regierungsrat gerade das, was er selbst verp�nt, n�mlich die Vornahme einer Korrektur des Gesetzes, die der Gesetzgeber bisher abgelehnt hat. Wie das EJPD zutreffend hervorhebt, l�sst sich aus einem hohen Gewinn allein nicht ohne weiteres auf ein verp�ntes Spekulationsgesch�ft schliessen. Vielmehr sind jeweils die besonderen Umst�nde des Einzelfalles zu untersuchen. Aus den vom Regierungsrat getroffenen tats�chlichen Feststellungen l�sst sich nicht herleiten, dass die vom Beschwerdef�hrer angef�hrten Gr�nde f�r Erwerb und Weiterverkaufsabsicht unzutreffend w�ren. Wenn davon ausgegangen wird, er habe das Grundst�ck nicht einfach deshalb erworben, um es m�glichst bald wieder mit grossem Gewinn zu verkaufen, so braucht auf die R�ge des Beschwerdef�hrers, die Vorinstanz habe in Verletzung von Art. 4 BV angebotene und erhebliche Beweise zur Frage der Orts�blichkeit des erzielten Bodenpreises nicht abgenommen, nicht n�her eingegangen zu werden. Eine Spekulationsabsicht wird ihm von den kantonalen Instanzen ja nicht unterstellt.
b) Nach der Rechtsprechung ist das Fehlen einer Spekulationsabsicht wohl Voraussetzung f�r eine Bewilligung nach Art. 218bis OR, gen�gt aber f�r sich allein noch nicht, um eine Ausnahmebewilligung zu rechtfertigen (nicht publizierter Entscheid des Bundesgerichts vom 9. April 1975 i.S. Messer/Commission cantonale de recours en mati�re fonci�re du Canton de Vaud). Es m�ssen vielmehr wichtige Gr�nde im Sinne des Art. 218bis OR nachgewiesen sein, die auf seiten des Ver�usserers oder des K�ufers liegen k�nnen (BGE 92 I 63/64). Die zust�ndige Beh�rde hat das Interesse der Vertragsparteien an der sofortigen Ver�usserung des Grundst�cks gegen die �ffentlichen Interessen an der Einhaltung der Sperrfrist unter Beachtung aller Umst�nde gegeneinander abzuw�gen. Das Bundesgericht pr�ft frei, ob ein wichtiger Grund anzunehmen sei. Den mit den �rtlichen Verh�ltnissen vertrauten kantonalen Beh�rden steht allerdings bei der W�rdigung der konkreten Umst�nde ein weiter Ermessensspielraum zu, in den das Bundesgericht nur mit Zur�ckhaltung eingreift (BGE 92 I 63).
c) Wie die kantonalen Instanzen und das EJPD mit Recht hervorheben, vermag der Beschwerdef�hrer f�r sich selbst keinen wichtigen Grund im Sinne des Art. 218bis OR zu nennen. Die Tatsache allein, dass er keine Verwendung mehr f�r das Grundst�ck hat, nachdem er seine Pl�ne betreffend den Stallbau nicht verwirklichen konnte, l�sst sich den im Gesetz genannten Gr�nden auch nicht ann�hernd gleichsetzen. Hingegen m�chte der K�ufer BGE 110 II 213 S. 219das Grundst�ck landwirtschaftlich nutzen und damit sein eigenes Bauerngut abrunden. Es ist dem Beschwerdef�hrer zuzubilligen, dass der Erwerb von Eigenland f�r einen Bauern, der bisher zur H�lfte mit Pachtland zu arbeiten hatte, der Zielsetzung der Landwirtschaftsgesetzgebung entspricht und somit auch im Sinne von Art. 218bis OR einen wichtigen Grund darstellt. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz l�sst sich ein Selbstbewirtschaftungskauf bei Verh�ltnissen der vorliegenden Art sehr wohl dem Zweck dieser Vorschrift zuordnen. Dass das Grundst�ck nicht im unmittelbaren Grenzbereich des landwirtschaftlichen Betriebes liegt, sondern sich ungef�hr 3 km von dessen Zentrum befindet, �ndert daran nichts, wie das Bundesamt unter Hinweis auf die Anleitung f�r die Sch�tzung landwirtschaftlicher Heimwesen und Liegenschaften vom 18. Juni 1979 mit Recht ausf�hrt. Der Begriff der "Abrundung" im Sinne des Art. 218bis OR wird von Volkswirtschaftsdepartement und Regierungsrat zu eng ausgelegt. Es kann im Hinblick auf die Zielsetzung der Art. 218 f. OR und der Landwirtschaftsgesetzgebung ganz allgemein nicht allein die topographische Abrundung eines landwirtschaftlichen Gewerbes gemeint sein, sondern dar�ber hinaus muss auch die Aufstockung mit eigenem Land anstelle von Pachtland miteinbezogen werden, sofern jenes sich auf wirtschaftlich vertretbare Weise noch in der N�he des Betriebszentrums befindet. Ber�cksichtigt man die heute �bliche Motorisierung in der Landwirtschaft, so ist im vorliegenden Fall bei einer Distanz von 3 km und nicht ung�nstigen Zufahrtsverh�ltnissen eine Abrundung des landwirtschaftlichen Betriebes des K�ufers durch den Zukauf der Parzelle Muserwies noch zu bejahen. Wie das EJPD im weiteren mit Recht betont, ist davon auszugehen, dass das private Interesse des K�ufers, der das bisher brachliegende Land wieder landwirtschaftlich nutzen und mit diesem auch die Zukunft seines Sohnes, der sich zum Landwirt ausbildet, sichern will, sich mit der Zielsetzung der Landwirtschaftsgesetzgebung deckt. Damit ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des Art. 218bis OR zu bejahen, was zur Gutheissung der Beschwerde und zur Anweisung an den Regierungsrat f�hrt, die Aufhebung der Sperrfrist zu bewilligen (Art. 114 Abs. 2 OG).
92 I 319

References: Art. 218
 Art. 218
 Art. 218
 BGE 
 Art. 218
 Art. 218
 Art. 4
 Art. 218
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BGE 
 Art. 4
 Art. 19
 Art. 218
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 BGE 
 Art. 218
 Art. 4
 Art. 218
 Art. 218
 Art. 218
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 Art. 218
 Art. 218
 Art. 218
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