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Timestamp: 2020-01-17 13:15:27+00:00

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03.01.2009 13:43 |
Gültigkeit eines Pachtvertrages während der Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung und Insolvenz aus Sicht des Pächters
Ich bin Architekt und geschäftsführender Gesellschafter einer Planungs GmbH (nachfolgend A genannt) und habe für eine Bauträger GmbH (nachfolgend B genannt) Planungsleistungen erbracht.
Die Planungsleistungen betreffen ein Grundstück im Eigentum der B - GmbH, auf dem ein Gebäude mit 16 WE gemäß der von A erbrachten Planungsleistung erstellt werden könnte. Außerdem steht dort ein abbruchreifes Bestandsgebäude mit zwei Wohnungen, von denen eine Wohnung von A gepachtet ist. Die andere Wohnung ist von B an Dritte zu einem geringen Mietzins (ca. 200 € monatlich für 90 qm) seit 1990 vermietet.
B ist nunmehr ohne eigene Schuld in finanzielle Schwierigkeiten geraten und könnte die Leistungen von A nicht bezahlen. Die Möglichkeit einer grundbuchlichen Sicherung der A wurde von beiden Parteien geprüft und verworfen, weil zugunsten einer Bank eine vorrangige Grundschuld besteht, die doppelt so hoch ist wie der Grundstückswert X.
Im Oktober 2008 wurde daher zwischen A und B ein Pachtvertrag über die Nutzung des Grundstückes und der zwei Wohnungen im Altgebäude abgeschlossen. Inhalt des Pachtvertrages, der eine Laufzeit von zunächst 50 Jahren hat (zuzüglich Kauf – und Verlängerungsoption), ist die Nutzung des Grundstückes durch A für einen Neubau des Hauses mit 16 WE sowie der Abriss und Neubau oder der Renovierung der 2 WE des Bestandsgebäudes. Der Pachtvertrag enthält die üblichen, marktgerechten Bedingungen. (Anfangsverzinsung von 5 % p. a., Index – Erhöhung). Der zugrunde liegende Verkehrswert des Grundstückes beträgt X. Danach wird die Jahrespacht bemessen, also 5 % von X. Im Pachtvertrag ist weiterhin vereinbart, dass die durch A erzielten Wertverbesserungen des Grundstückes beim „Heimfall“ des Grundstückes an B oder deren Rechtsnachfolger der A ersetzt werden sollen.
Mit dem Pachtvertrag sollten folgende Ziele erreicht werden:
Nachdem feststand, das B den Neubau von 16 WE nicht realisieren konnte, sollte für B zumindest eine angemessene Verzinsung des Grundstückswertes erzielt werden, damit daraus die Verpflichtungen gegenüber der Bank erfüllt werden konnten.
Die Planungsleistungen von A sollten nach Abschluss des Pachtvertrages weitergeführt und zum Abschluss gebracht werden. Sofern der Pachtvertrag von B oder seinen Rechtsnachfolgern gekündigt wird, sollten die durch A erzielten Wertverbesserungen des Grundstückes beim „Heimfall“ des Grundstückes an B oder deren Rechtsnachfolger der A ersetzt werden.
Zusätzlich zum Pachtvertrag hat B der A – GmbH im April 2008 ein notarielles Angebot zum Verkauf des Grundstückes zum Preis X unterbreitet. A hat die Option, bis zum 31.12.2009 das Angebot anzunehmen. Von diesem Angebot weiß die Bank des B noch nichts. Dieses Angebot sollte der Bank erst vorgelegt werden, wenn die Finanzierung des Kaufes für A gesichert ist und A die Annahme des Angebotes notariell erklärt. A geht davon aus, dass die Finanzierung bis zum 31.12.2009 sicher gestellt ist.
Im Oktober hat sich die Bank des B schriftlich einverstanden erklärt, eine Haftentlassung für das Grundstück zu gewähren, wenn der Kaufpreis in voller Höhe X zur Tilgung an sie geleistet wird.
Ende Dezember 2008 hat die Bank jedoch über das Grundstück die Zwangsverwaltung erwirkt. Der Zwangsverwalter wird das Grundstück im Januar 2009 beschlagnahmen. Es droht auch die Zwangsversteigerung des Grundstückes und die Insolvenz des B.
Für mich als Geschäftsführer der Pächterin A des Grundstückes stellen sich während der Zwangsverwaltung nun die nachfolgenden Fragen:
1. Muss der Zwangsverwalter (ZV) den Pachtvertrag akzeptieren ? (Die Pächterin A ist bereit, die monatliche Pacht an den ZV zu leisten). Kann A wie geplant ein Haus mit 16 WE auf dem Grundstück errichten und die Früchte aus dem Pachtvertrag ziehen ?
2. Kann der ZV die Weiterführung des Pachtvertrages und insbesondere die von A beabsichtigten Maßnahmen (Bauantrag u. Neubau) untersagen ?
3. Kann mit dem Pachtvertrag auch in den länger bestehenden Mietvertrag der Wohnung 1 in dem abbruchreifen Haus anstelle der B eingetreten werden, so dass diese Miete nicht an den Zwangsverwalter, sondern an die Pächterin A zu leisten ist ? (Anmerkung: Diese Wohnung ist auch Gegenstand des Pachtvertrages, weil das Gebäude eventuell abgerissen oder umfangreich saniert werden muss).
Sofern die Zwangsversteigerung angeordnet wird oder das Grundstück in einem Insolvenzverfahren nicht an A, sondern an einen anderen Rechtsnachfolger (nachfolgend R genannt) von B veräußert wird, stellen sich die nachfolgenden Fragen:
4. Kann R den Pachtvertrag mit einer kurzfristigen Frist kündigen, wenn R das Grundstück in einer Zwangsversteigerung erwirbt, ohne an A Ersatz für die von dieser erbrachten Leistungen (z. B. Baugenehmigung, Wertsteigerung durch Bauleistungen usw.) oder besteht eine Erstattungspflicht des R für die Leistungen der A gem. dem Pachtvertrag ?
5. Kann ein Insolvenzverwalter den Pachtvertrag anfechten und für ungültig erklären lassen, oder wie unter 4. geschildert, kündigen ? Besteht auch hier ein Erstattungsanspruch für A ?
6. Hat A Anspruch auf Erfüllung des Kaufvertrages, sofern es A bis zum 31.12.2009 gelingt, das notarielle Angebot von B anzunehmen und den vereinbarten Kaufpreis sicherzustellen ?
Für die Beantwortung der Fragen bedanke ich mich im voraus !
1.) Hier gilt zunächst einmal § 152 II ZVG. Diese Vorschrift besagt, dass ein Pachtvertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam ist, wenn das Grundstück dem Pächter vor der Beschlagnahme überlassen worden ist (dies gilt also nicht, wenn der Pächter zur Zeit der Beschlagnahme noch keinen Besitz an der Pachtsache hat, also lediglich der Vertrag geschlossen worden ist).
Grundsätzlich ist der Pächter daher nach wie vor vollumfänglich gemäß dem Pachtvertrag berechtigt, der Zwangsverwalter muss dies hinnehmen. Es gibt jedoch Ausnahmen, so dass die Möglichkeit besteht, dass einzelne Regelungen des Pachtvertrags gegenüber dem Zwangsverwalter unwirksam sind.
Vor allem ist hier die Unwirksamkeit von Vorausverfügungen über den Pachtzins gem. §§ 146, 20 II ZVG, 1124, 1125 BGB zu nennen. Der Begriff der Vorausverfügung über die Pachtzinsforderung meint jedes Rechtsgeschäft, durch das die Miet- oder Pachtzinsforderung unmittelbar übertragen, belastet, geändert oder aufgehoben wird. Hierunter fallen insbesondere die Erfüllung der Forderung durch Aufrechnung, durch Annahme an Erfüllung statt sowie ihre Stundung und ihr Erlass. Die Vorausverfügung muss zudem unmittelbar auf den Miet- bzw. Pachtzins einwirken (BGH XII ZR 16/00). Regelt der Pachtvertrag also eine Vereinbarung, nach der den Grundpfandgläubigern der Pacht- oder Mietzins für einen Zeitraum nach der Beschlagnahme entzogen werden würde, ist diese Vereinbarung unwirksam.
Inwieweit der Ihrerseits abgeschlossene Pachtvertrag solche unwirksamen Vorausverfügungen enthält, kann an dieser Stelle nicht abschließend bewertet werden. Dies ist im Rahmen der hier vorzunehmenden Erstberatung nicht möglich. Dafür wäre es erforderlich, den Pachtvertrag vollständig vorliegen zu haben und im Rahmen eines Mandatsverhältnisses zu überprüfen. Aufgrund der für Sie wirtschaftlich erheblichen Bedeutung sollten Sie den Vertrag daher unbedingt einem Rechtsanwalt zur ausführlichen Prüfung vorlegen.
2.) Der Zwangsverwalter kann nur Maßnahmen untersagen, die Gläubigerrechte vereiteln oder gefährden können.
3.) Hier ist es sehr fraglich, ob diese Einnahmen dem Pächter zustehen können oder ob es sich um eine unwirksame Vorausverfügung handelt.
In einem Fall, in dem es darum ging, ob der Mieter eines von der Zwangsverwaltung betroffenen Gebäudes den Untermietzins beanspruchen durfte, hat der BGH den Hauptmietvertrag (also in Ihrem Fall den Pachtvertrag) für nichtig erklärt, da Schuldner und Mieter zusammenwirkten, um den Gläubigern die Mieteinnahmen zu entziehen (BGH V ZR 294/03). Ein solches Vorgehen ist also zumindest sehr riskant.
4.) Der Ersteher des Grundstücks hätte ein außerordentliches Kündigungsrecht im Rahmen von § 57a ZVG.
Ein Erstattungsanspruch des A gegen R ist nicht ersichtlich. Mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung erwirbt R das Eigentum am Grundstück kraft Gesetzes, § 90 ZVG. Gleiches gilt für die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude, da diese gem. § 94 BGB esentlicher Bestandteil des Grundstücks sind. Gleiches gilt gem. § 55 ZVG für Zubehör i.S.v. § 97 BGB.
Die pachtvertragliche Abrede, wonach A und B einen Erstattungsanspruch gegen Rechtsnachfolger vereinbart haben, dürfte als Vertrag zu Lasten Dritter zu bewerten sein. Verträge zu Lasten Dritter greifen in die Vertragsfreiheit des Dritten ein und sind stets nichtig.
5.) Ein Insolvenzverwalter könnte den Pachtvertrag unter Beachtung der §§ 129 ff. InsO anfechten, wenn hiermit eine Gläubigerbenachteiligung verbunden wäre.
6.) Dies kann nicht mit Sicherheit beantwortet werden. Sollte z.B. das Insolvenzverfahren eröffnet werden, würde die Verfügungsbefugnis gem. § 80 InsO auf den Insolvenzverwalter übergehen.Das heißt, dass B das Grundstück nicht mehr an A übereignen dürfte.
Wie Sie sehen, ist die Rechtslage im vorliegenden Fall äußerst kompliziert. Das geplante Vorhaben ist sehr risikoreich. Sie sollten daher unbedingt einen Rechtsanwalt mit der Überprüfung des Pachtvertrags und einer weitergehenden Beratung mandatieren. Ich hoffe jedoch, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

References: § 152
 BGH 
 § 57
 § 90
 § 94
 § 55
 § 97
 § 80