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Timestamp: 2020-04-06 06:10:51+00:00

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umwelt-online: Bundesrat 520/19: Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
| Info | Jahr 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 | Inhalt Vorgang | | 520/19 (PDF) vom 18.10.19
Die Änderungen im Maklerrecht zielen darauf ab, durch bundesweit einheitliche, verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu erhöhen und die Käufer vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage zu schützen. Es soll verhindert werden, dass Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht wurden und vor allem in seinem Interesse angefallen sind, im Kaufvertrag vollständig oder zu einem überwiegenden Anteil dem Käufer aufgebürdet werden. Die Weitergabe von Maklerkosten soll vor dem Hintergrund, dass in der Regel auch der Käufer von der Tätigkeit eines Maklers profitiert, zwar nicht gänzlich ausgeschlossen werden; jedoch soll diese nur noch bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 Prozent des insgesamt zu zahlenden Maklerlohns möglich sein. Außerdem soll der Käufer zur Zahlung erst verpflichtet sein, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil an der Maklerprovision gezahlt hat. Ist der Käufer wie zum Beispiel bei einem Suchauftrag alleiniger Vertragspartner des Maklers, gelten diese Grundsätze mit Blick auf die Verursachung der Maklerkosten entsprechend, das heißt auch in solchen Fällen bleibt es bei dem Grundsatz, dass primär der Auftraggeber zahlungspflichtig ist und höchstens eine 50:50-Kostenteilung erwirken kann. Für den Fall, dass beide Parteien den Makler beauftragen, wird eine solche faire Teilung der Maklerprovision verbindlich festgelegt.
Bei dieser Gelegenheit sollen die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) über den Mäklervertrag sprachlich überarbeitet werden. Denn der dort verwandte althergebrachte Begriff des "Mäklers" ist sowohl in der Alltagssprache als auch in der Rechtssprache gänzlich ungebräuchlich geworden.
- Maklerverträge betreffend Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Textform (zum Beispiel E-Mail).
- Wird der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für sowohl Käufer als auch Verkäufer tätig, kann er Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.
- Hat dagegen nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers getroffen, ist sie verpflichtet, die Maklervergütung zu zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen.
Außerdem wird in den Vorschriften des BGB über den Mäklervertrag das Wort "Mäkler" durch die bereits in der Praxis und der Rechtswissenschaft überwiegend gebräuchliche Bezeichnung "Makler" ersetzt.
Für die Bürgerinnen und Bürger entsteht, soweit sie als private Verkäufer einer Wohnimmobilie auftreten, aufgrund der Begrenzung des Provisionsanteils der Käufer an der Maklerprovision ein geschätzter jährlicher Erfüllungsaufwand von bis zu 417 Millionen Euro.
Der laufende zusätzliche Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft unterliegt der "One in, one out"-Regel der Bundesregierung. Der jährliche Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft wird im Rahmen künftiger Regelungsvorhaben kompensiert.
hiermit übersende ich gemäß Artikel 76 Absatz 2 des Grundgesetzes den von der Bundesregierung beschlossenen Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Begründung und Vorblatt.
Das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909, 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel ... des Gesetzes vom ... (BGBl. I S. ...) geändert worden ist, wird wie folgt geändert:
a) In der Angabe zu Buch 2 Abschnitt 8 Titel 10 wird das Wort "Mäklervertrag" durch das Wort "Maklervertrag" ersetzt.
"Untertitel 4
Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser".
2. In der Überschrift des Buches 2 Abschnitt 8 Titel 10 wird das Wort "Mäklervertrag" durch das Wort "Maklervertrag" ersetzt.
aa) In Satz 1 wird das Wort "Mäklerlohn" durch das Wort "Maklerlohn" und das Wort "Mäklers" durch das Wort "Maklers" ersetzt.
bb) In Satz 2 wird das Wort "Mäklerlohn" durch das Wort "Maklerlohn" ersetzt.
b) In Absatz 2 Satz 1 wird das Wort "Mäkler" durch das Wort "Makler" ersetzt.
a) In der Überschrift wird das Wort "Mäklerlohn" durch das Wort "Maklerlohn" ersetzt.
b) In Absatz 1 wird das Wort "Mäklerlohn" durch das Wort "Maklerlohn" und das Wort "Mäkler" durch das Wort "Makler" ersetzt.
5. In § 654 wird das Wort "Mäklerlohn" durch das Wort "Maklerlohn" und das Wort "Mäkler" durch das Wort "Makler" ersetzt.
a) In der Überschrift wird das Wort "Mäklerlohns" durch das Wort "Maklerlohns" ersetzt.
b) In Satz 1 wird das Wort "Mäklerlohn" durch das Wort "Maklerlohn" ersetzt.
7. In § 656 Absatz 2 wird das Wort "Mäkler" durch das Wort "Makler" ersetzt.
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nachweist, dass sie ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist.
Dem Artikel 229 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. September 1994 (BGBl. 1 S. 2494-, 1997 1 S. 1061), das zuletzt durch Artikel ... des Gesetzes vom ... (BGBl. 1 S. ...) geändert worden ist, wird folgender § ... [einsetzen: nächste bei der Verkündung freie Zählbezeichnung] angefügt:
Übergangsvorschrift zum Gesetz über die Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
Auf Rechtsverhältnisse, die vor dem ... [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 3 dieses Gesetzes] entstanden sind, sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung weiter anzuwenden."
Dieses Gesetz tritt am ... [einsetzen: Datum desjenigen Tages des sechsten auf den Monat der Verkündung folgenden Kalendermonats, dessen Zahl mit der des Tages der Verkündung übereinstimmt, oder, wenn es einen solchen Kalendertag nicht gibt, Datum des letzten Tages dieses Kalendermonats] in Kraft.
Nach § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schuldet bei Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder bei Vermittlung eines Vertrags, sofern der Vertrag zustande kommt, derjenige eine Maklerprovision, der sie in einem wirksamen Maklervertrag verspricht, also den Makler beauftragt. Dies ist bei Immobilienkäufen häufig - in Ballungsräumen wie zum Beispiel Berlin, Düsseldorf oder Hamburg sogar überwiegend - der Verkäufer.
In der Praxis hat sich jedoch ein von diesem gesetzlichen Leitbild abweichender Grundsatz herausgebildet. In der Regel zahlt der Käufer einer Immobilie die Maklerprovision auch dann zumindest teilweise, häufig aber vollständig, wenn der Makler auf Initiative des Verkäufers tätig geworden ist. Hierfür existieren verschiedene Gestaltungsmodelle: Häufig wird die Provisionspflicht des Verkäufers unter Gestattung der Maklertätigkeit für den Käufer (Doppeltätigkeit) abbedungen, um dem Makler zu ermöglichen, vom Käufer die Provision aufgrund eines zweiten Maklervertrags zu erhalten. Möglich ist auch, dass dem Käufer im Kaufvertrag eine Provisionszahlungspflicht gegenüber dem Makler auferlegt wird (Vertrag zugunsten Dritter). Alternativ kann im Kaufvertrag eine Erfüllungsübernahme, ein Schuldbeitritt, eine befreiende Schuldübernahme oder eine Freistellung durch den Käufer vorgesehen werden. Teilweise schließen Makler und Verkäufer auch keinen Maklervertrag, dem Makler wird die Immobilie vielmehr nur "an die Hand gegeben". Der Makler nimmt die Immobilie dann in sein Angebot auf und inseriert sie zum Beispiel mit dem Zusatz "Käuferprovision 7,14 Prozent". Meldet sich hierauf ein Interessent beim Makler, kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 3. Mai 2012, III ZR 62/11, insbesondere Rn. 13) zwischen Makler und Interessent ein Maklervertrag zustande, sodass der Käufer bei erfolgreicher Vermittlung zur Zahlung der Provision verpflichtet ist.
Dies erscheint zum einen vor dem Hintergrund eines materiell verstandenen "Bestellerprinzips" unangemessen: Wer kostenpflichtige Dienste veranlasst, sollte im Grundsatz auch für die so entstandenen Kosten aufkommen und diese zumindest nicht vollständig einer dritten Partei auferlegen können. Auf allen angespannten Immobilienmärkten ist es jedoch üblich, dass die vom Verkäufer zugesagte Provision allein vom Käufer gezahlt wird. Auch in Ländern, in welchen grundsätzlich eine Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer praktiziert wird, wird aufgrund des knappen Angebots an Immobilien häufig einseitig dem Verkäufer entgegengekommen.
Hinzukommt, dass - insbesondere in Ballungsräumen - die weit überwiegende Anzahl von Wohnimmobilien unter Einbindung eines Maklers verkauft wird. Kaufinteressenten haben dadurch kaum die Möglichkeit, auf provisionsfreie Angebote auszuweichen.
Eigentumsbildung ist insbesondere für Familien mit Kindern wichtig, da der private Mietwohnungsmarkt nicht genügend bezahlbare familiengerechte Wohnungen bereitstellt (Dritter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2016, Bundestagsdrucksache 18/13120, S. 38). Das selbstgenutzte Wohneigentum ist mit einem Marktanteil am Gesamtbestand von ca. 46 Prozent eine wichtige Säule des Wohnungsmarktes. In Städten ist die Wohneigentumsquote mit etwa 30 Prozent jedoch deutlich geringer als in ländlichen Gebieten. Etwa zwei Drittel aller Erwerbe erfolgen in Kleinstädten oder sonstigen Regionen. Ursachen sind vor allem höhere Preise und ein geringeres Grundstücksangebot in den Städten. Für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen und für Haushalte mit Kindern ist Wohneigentum trotz günstiger Finanzierungsmöglichkeiten in vielen Städten nicht mehr erschwinglich (Bundestagsdrucksache 18/13120, S. 38, 39). Hohe Erwerbsnebenkosten erschweren die Eigentumsbildung zusätzlich, zumal sie in der Regel nicht als Darlehen aufgenommen werden können, sondern aus Eigenkapital geleistet werden müssen. Neben der Grunderwerbsteuer sind dabei die Maklerkosten ein entscheidender Posten der Erwerbsnebenkosten.
Die Änderungen zielen darauf ab, schutzbedürftige Käufer von Maklerkosten zu entlasten, die sie nicht verursacht haben und die nicht primär in ihrem Interesse angefallen sind.
Schutzbedürftig sind aus den oben genannten Gründen vor allem Käufer, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus erwerben.
Wird der Makler nur von einer Partei des Kaufvertrags beauftragt, soll diese Partei im Grundsatz verpflichtet bleiben, die anfallende Maklercourtage zu begleichen, und so angehalten werden, in Verhandlungen über den im Einzelfall erforderlichen Umfang der Maklerleistung und die vor diesem Hintergrund angemessene Höhe der Maklercourtage mit dem Makler zu treten. Die Weitergabe von Maklerkosten soll vor dem Hintergrund, dass in der Regel auch die jeweils andere Kaufvertragspartei von der Tätigkeit eines qualifizierten Maklers profitiert, zwar nicht gänzlich ausgeschlossen werden; jedoch soll dies nur noch bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 Prozent des insgesamt zu zahlenden Maklerlohns möglich sein. Eine vollständige Abwälzung der Maklerkosten ist nicht mehr möglich. Außerdem soll zunächst die originär verpflichtete Vertragspartei ihren Anteil an der Maklerprovision zahlen und dies gegenüber der anderen Partei nachweisen, bevor deren Kostenanteil fällig wird. Die Regelung hat insbesondere die Situation vor Augen, dass der Verkäufer den Makler beauftragt hat und die Maklerkosten durch eine Vereinbarung im Kaufvertrag nachträglich dem Käufer auferlegen will. Sie gilt jedoch auch, wenn der Käufer alleiniger Vertragspartner des Maklers ist, wie dies bei einem Suchauftrag der Fall ist. Auch in solchen Fällen bleibt es bei dem Grundsatz, dass primär der Auftraggeber - hier also der Käufer - zahlungspflichtig ist und höchstens eine 50:50-Kostenteilung erwirken kann.
Daneben sollen die Vorschriften des BGB über den Mäklervertrag sprachlich angepasst werden und die in der Alltags- und Rechtssprache nicht mehr gebräuchliche Bezeichnung des "Mäklers" ersetzt werden. Dies ist im Interesse einer verständlichen und zeitgemäßen Vorschriftensprache angezeigt.
Ein solcher Zahlungs- oder Erstattungsanspruch ist erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nachweist, dass sie ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist. Damit soll sichergestellt werden, dass es auch tatsächlich zu einer Umsetzung der getroffenen Vereinbarung kommt und nicht eine Partei - häufig der Käufer - im Ergebnis dennoch die Maklerkosten alleine trägt.
Daneben werden die Vorschriften des BGB über den Mäklervertrag insgesamt sprachlich angepasst und die in der Alltags- und Rechtssprache nicht mehr gebräuchliche Bezeichnung des "Mäklers" ersetzt.
Die Änderungen im Maklerrecht zielen darauf ab, sicherzustellen, dass natürliche Personen beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern außer in Fällen, in denen sie alleiniger Auftraggeber des Maklers sind (zum Beispiel Suchauftrag), nie mehr als die Hälfte der anfallenden Maklerkosten tragen müssen. Um die eingetretene Marktentwicklung, die teilweise zu einer unangemessenen Benachteiligung insbesondere von Käufern von Wohnimmobilien geführt hat, zu korrigieren, ist eine Regelung erforderlich, die eine verbindliche Kostenteilung und die Unzulässigkeit der Abwälzung von mehr als der Hälfte der Maklerprovision vorsieht. Weniger einschneidende Maßnahmen kommen nicht in Betracht.
Insbesondere vermöge eine Senkung sonstiger Kaufnebenkosten nicht, das angestrebte Ziel zu erreichen. Eine Entlastung der Käufer könnte zwar auch durch eine Senkung der sonstigen Kaufnebenkosten erreicht werden, wobei neben den Maklerkosten die Grunderwerbsteuer das größte Einsparungspotential bietet. Sie beträgt in einigen Ländern bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises und trägt so zu der erheblichen anfänglichen Belastung für Käufer bei. Aus diesem Grund prüft die Bundesregierung entsprechend dem Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD für die 19. Legislaturperiode einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken für Familien ohne Rückwirkung beim Länderfinanzausgleich. Die Änderungen im Maklerrecht dienen jedoch nicht nur der Entlastung von Immobilienkäufern, sondern auch der Unterbindung einer Ausnutzung von faktischen Zwangslagen zulasten schutzwürdiger Erwerber und der Einführung einer gerechten, an die tatsächlichen Gegebenheiten bei Immobiliengeschäften angepassten Regelung zur Aufteilung der Maklerkosten. Dies vermag eine Senkung der Grunderwerbsteuer nicht zu erreichen.
Im Wirtschaftsleben trägt in der Regel der Besteller einer Leistung die Kosten und bewirkt dadurch die Preisfindung nach Marktgrundsätzen. Beim Verkauf von Wohnimmobilien hat sich jedoch eine hiervon abweichende Praxis herausgebildet, die in vielen Fällen zu einer unangemessenen Benachteiligung der Käufer führt. Meist zahlt eine Partei eines Kaufvertrages über eine Immobilie - zumeist der Käufer - auch dann zumindest die Hälfte der anfallenden Provision, wenn die Beauftragung des Maklers zunächst nur auf Veranlassung der anderen Partei - des Verkäufers - erfolgt ist und der Käufer weder auf die Auswahl des Maklers noch auf die Preisfindung Einfluss nehmen konnte. Allerdings ergibt sich daraus gerade bei Immobiliengeschäften in der Folge häufig eine Tätigkeit des Maklers für beide Parteien des Kaufvertrages, deren Interessen er gleichermaßen vertritt. Auch Kaufinteressenten haben häufig ein erhebliches Interesse am Zustandekommen des Kaufvertrags und bedienen sich hierzu der Mithilfe des ursprünglich vom Verkäufer eingeschalteten Maklers. Die Beteiligung der Käufer an der Maklerprovision erscheint daher nicht grundsätzlich unangemessen. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass mit einer Doppeltätigkeit strenge Neutralitätspflichten des Maklers verbunden sind, deren Nichtbeachtung zu einer Verwirkung des Provisionsanspruchs nach § 654 BGB führen kann.
Die Tätigkeit des Immobilienmaklers ist eine Dienstleistung im Sinne von Artikel 2 Absatz 1 in Verbindung mit Artikel 4 Nummer 1 der Dienstleistungsrichtlinie und der Dienstleistungsfreiheit nach Artikel 56 AEUV. Nachweis und Vermittlung von Wohnraum sind eine von Artikel 57 AEUV erfasste selbständige Tätigkeit, die in der Regel gegen Entgelt erbracht wird. Durch die Neuregelungen liegt eine Anforderung im Sinne von Artikel 4 Nummer 7 der Dienstleistungsrichtlinie vor. Denn § 656c BGB-E beeinträchtigt die Preisgestaltungsfreiheit des Maklers, der nach dieser Regelung im Rahmen der Vermittlung einer Immobilie mit den Parteien des Hauptvertrages keine unterschiedlichen Vereinbarungen zur Provisionshöhe treffen kann. Die Anforderung ist aber nichtdiskriminierend, erforderlich und verhältnismäßig: Sie gilt rechtlich und tatsächlich unterschiedslos für Dienstleister sowohl aus dem Inland als auch aus dem EU-Ausland und ist frei von offenen und versteckten Diskriminierungen. Sie ist ferner, wie oben dargelegt, durch zwingende Gründe des Allgemeininteresses im Sinne von Artikel 4 Nummer 8 der Dienstleistungsrichtlinie gerechtfertigt, nämlich die öffentliche Ordnung, den Verbraucherschutz, den Schutz von Dienstleistungsempfängern sowie sozialpolitischen Zielsetzungen.
Die neuen Regelungen werden in vielen Fällen dazu führen, dass Käufer in geringerem Umfang als bisher für die Kosten des Maklers aufkommen müssen. Unter Umständen werden einige Verkäufer darauf verzichten, die Dienste eines Maklers in Anspruch zu nehmen, weil sie die Kosten nur noch allenfalls zur Hälfte an den Käufer weitergeben können. Dies kann zu Umsatzverlusten bei Maklerunternehmen führen.
Soweit Verkäufer in Regionen, in denen üblicherweise der Käufer die volle Maklerprovision oder einen höheren Anteil als der Verkäufer zahlt, weiterhin einen Makler einschalten, wird es einen stärkeren Preis- und Qualitätswettbewerb zwischen den Maklerunternehmen geben, weil nur noch maximal die Hälfte der Gesamtprovision an den Käufer weitergegeben werden kann und dies zur Folge haben wird, dass der Verkäufer den Makler auch unter Preis- und Leistungsaspekten auswählt.
Dieser Entwurf steht im Einklang mit den Leitgedanken der Bundesregierung zur nachhaltigen Entwicklung im Sinne der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie. Er erscheint geeignet, zur Verwirklichung des Prinzips 5 ("Sozialen Zusammenhalt in einer offenen Gesellschaft wahren und verbessern") der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie beizutragen und auch das Nachhaltigkeitsziel (Sustainable Development Goal, SDG) 11 ("Nachhaltige Städte und Gemeinden") der UN Agenda 2030 zu fördern, indem eigener Wohnraum bezahlbarer gemacht werden soll.
Aufgrund der neuen Regelungen in den §§ 656c und 656d BGB-E ist mit Kostenveränderungen bei den Beteiligten zu rechnen, da die gegenwärtige Situation bei Wohnimmobilienverkäufen zumindest in den sechs eingangs genannten Ländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und Niedersachsen) von dem neuen Ansatz, dass - von alleinigen Aufträgen durch eine Partei abgesehen - im Regelfall eine hälftige Teilung der Maklerkosten stattfindet, erheblich abweicht. In welche Richtung und in welchem Ausmaß sich die Veränderungen zeigen werden, kann mit den vorliegenden Informationen nicht sicher bestimmt werden, weswegen vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellte Orientierungswerte helfen sollen, die möglichen Auswirkungen abzuschätzen.
Betreffend die Regionen, in denen bislang die Zahlung der vollständigen Maklerkosten durch die Käufer üblich ist, wird nach einer Schätzung des Statistischen Bundesamtes von 210 000 Wohnimmobilientransaktionen pro Jahr ausgegangen, von denen 43 Prozent, in den Stadtstaaten 60 bis 70 Prozent, unter Beteiligung eines Maklers stattfinden (insgesamt ca. 100 000). Berücksichtigt wurden dabei in den Flächenländern unterschiedliche Maklerquoten und Immobilienpreise in ländlichen und (groß-)städtischen Regionen. In Abzug zu bringen sind weiter sowohl die Fälle, in denen allein der Käufer den Makler beauftragt, als auch solche, in denen entgegen der ortsüblichen Praxis schon bislang eine paritätische Verteilung der Maklerprovision stattgefunden hat (schätzungsweise insgesamt 5 Prozent). Weiter ist ein geschätzter Rückgang der Makleraufträge um 10 Prozent zu einzubeziehen,
so dass insgesamt 86 000 Fälle zu berücksichtigen sind. Hiervon entfallen geschätzt 57 000 auf private Verkäufer.
Anzahl der Fälle 57 000
Durchschnittlicher Provisionsanteil (geschätzt) 7 310 Euro
Summe 417 Millionen Euro
Durch die Festschreibung, dass die Verträge zwischen Makler und dem (privaten) Auftraggeber in Textform zu erfolgen haben, ergibt sich keine Änderung im Erfüllungsaufwand, da dies bereits der gängigen Praxis entspricht. Häufig werden Maklerverträge in Schriftform abgeschlossen oder es erfolgt jedenfalls vorvertraglich eine E-Mail-Korrespondenz der Beteiligten, zum Beispiel zur Übersendung des Exposes.
Durch die Begrenzung des auf die Käufer entfallenden Provisionsanteils und die Einführung einer Nachweispflicht entsteht der Wirtschaft nach Schätzung des Statistischen Bundesamts ein jährlicher Erfüllungsaufwand in Höhe von bis zu 212 Millionen Euro. Der laufende zusätzliche Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft unterliegt der "One in, one out"-Regel der Bundesregierung. Eine Kompensation der Belastung in Höhe von 212 Millionen Euro kann in diesem Vorhaben nicht realisiert werden. Der jährliche Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft wird im Rahmen künftiger Regelungsvorhaben kompensiert. Umstellungsaufwand ergibt sich nicht.
Anzahl der Fälle 29 000
Summe 212 Millionen Euro
Ein Zahlungs- oder Erstattungsanspruch nach § 656d Absatz 1 Satz 2 BGB-E ist erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nachweist, dass sie ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist. Dieser Nachweis kann formlos erfolgen über einen Kontoauszug oder Überweisungsbeleg. In Anlehnung an vergleichbare Fälle zur Erbringung eines Nachweises beläuft sich der Zeitaufwand auf schätzungsweise drei Minuten pro Fall.
Über die Fallzahl kann keine gesicherte Aussage getroffen werden. Annahme ist, dass von den jährlich 600 000 Transaktionen von Wohnimmobilien im gesamten Bundesgebiet 43 Prozent über einen Makler abgewickelt werden, also 258 000 Transaktionen. Da ein durch die Neuregelung verursachter Rückgang der Nachfrage nach Maklerdienstleistungen nicht unwahrscheinlich ist, wird von der Fallzahl ein Abschlag von 10 Prozent genommen. Wegen fehlender statistisch abgesicherter Daten sind nur Näherungswerte möglich, so dass die Zahl der jährlichen Transaktionen, in denen Nachweise über die Zahlung der anteiligen Maklerprovision übermittelt werden, auf 232 000 geschätzt wird. Es sind keine Daten darüber vorhanden, in wie vielen dieser Transaktionen § 656d BGB-E Anwendung findet (bei einer Doppelbeauftragung durch beide Parteien des Kaufvertrags ist dies nicht der Fall). Deshalb handelt es sich bei der geschätzten Zahl von 232 000 um einen Maximalwert.
Die Übermittlung des Nachweises kann durch Zusendung eines Schriftstücks oder auf elektronischem Weg erfolgen. Vermutlich wird jedoch eine elektronische Übermittlung bevorzugt, da keine formalen Anforderungen an die Art des Nachweises gestellt werden. In Ermangelung aussagekräftiger Daten wird geschätzt, dass in 25 Prozent der Fälle, also in 58 000 Fällen, die Übersendung des Nachweises postalisch erfolgt. Es ist daher jeweils eine eigenständige Fallgruppe zu bilden für die Fälle der elektronischen Übermittlung (Fallgruppe 1) und die der postalischen Versendung (Fallgruppe 2) des Nachweises. In der Fallgruppe 1 fallen keine Sachkosten an, in der Fallgruppe 2 verursacht die postalische Versendung Sachkosten in Höhe von 1 Euro pro Fall.
Zudem fallen Personalkosten an, wobei der zeitliche Aufwand für die Übermittlung des Nachweises in beiden Fallgruppen einheitlich mit drei Minuten pro Fall zu bemessen ist. Der Nachweis wird jeweils durch eine Person mit Qualifikationsniveau 2 des Wirtschaftszweigs L Grundstücks- und Wohnungswesen (31,60 Euro/Std.) erbracht.
Fälle Sachkosten pro Fall Personalkosten pro Fall Erfüllungsaufwand pro Fall Erfüllungsaufwand gesamt
Fallgruppe 1 174 000 keine 1,58 Euro 1,58 Euro 274 920 Euro
Fallgruppe 2 58 000 1 Euro 1,58 Euro 2,58 Euro 149 640 Euro
Für das Maklergewerbe, das überwiegend von kleinen und mittleren Unternehmen geprägt ist, wird es vermutlich zu Mindereinnahmen kommen, da mit einem Nachfragerückgang sowie mit einer Zunahme von Provisionsverhandlungen, die aufgrund einer stärkeren Wettbewerbssituation zuungunsten des Maklers ausgehen dürften, zu rechnen ist. Unter der Annahme, dass Makler künftig seltener bestellt werden, weil die Auftraggeber (im Regelfall die Verkäufer) nicht zur hälftigen Übernahme der Maklerprovisionen bereit sind, wird ein Auftragsrückgang von 10 Prozent geschätzt. Aufgrund sinkender Provisionen sind ebenfalls Mindereinnahmen zu erwarten. Wenn in 10 Prozent der Vermittlungen Provisionsverhandlungen stattfinden und hierbei ein durchschnittlicher Provisionsnachlass von 10 Prozent ausgehandelt wird, ergäben sich insgesamt Mindereinnahmen in Höhe von 75 Millionen Euro (unter Berücksichtigung der in den verschiedenen Ländern üblichen Provisionshöhen und Immobilienwerten von 100 000 Euro, 250 000 Euro und 500 000 Euro).
Ferner wird im Bürgerlichen Gesetzbuch im Buch 2 Abschnitt 8 Titel 10 ein neuer Untertitel 4 mit der Bezeichnung "Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" eingefügt. Die amtliche Inhaltsübersicht ist daher anzupassen.
Zu Nummer 2 bis 7
Für einen Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, soll künftig die Textform (§ 126b BGB) vorgesehen sein. Sowohl für den Kaufinteressenten als auch für den Verkäufer soll der Inhalt des Maklervertrags dokumentiert werden. Auf diese Weise können Unklarheiten über in der Praxis häufige strittige Fragen betreffend den Inhalt eines Maklervertrags vermieden werden. Wird ein entsprechender Maklervertrag nicht in Textform geschlossen, ist der Vertrag nach § 125 Satz 1 BGB nichtig.
Die Vorschriften des neuen Untertitels 4 sind auf Maklerverträge beschränkt, die Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser betreffen. Ist eine Gewerbeimmobilie oder ein an eine Vielzahl von Parteien vermietetes Wohnhaus Gegenstand des Kaufvertrags, kann nicht von einer vergleichbaren Zwangslage des Kaufinteressenten ausgegangen werden. Eine "Wohnung" ist jede Zusammenfassung von Räumen, die zu Wohnzwecken dient. Ein "Einfamilienhaus" ist jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Unschädlich ist jedoch eine weitere Wohnung von untergeordneter Bedeutung (zum Beispiel Einliegerwohnung). Auf die rechtliche Ausgestaltung kommt es nicht an. Der Begriff "Wohnung" erfasst deshalb neben Wohnungseigentum im Sinne des § 1 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) etwa auch Wohnungserbbaurechte (§ 30 WEG), Dauerwohnrechte (§ 31 Absatz 1 Satz 1 WEG) und Miteigentumsanteile an einem Grundstück in Verbindung mit einer Regelung zur Nutzung von Wohnräumen (vgl. § 1010 BGB). Auch der Begriff "Einfamilienhaus" erfasst neben dem klassischen Grundstückseigentum (vgl. § 93 BGB) etwa auch Erbbaurechte nach dem Gesetz über das Erbbaurecht.
Anders als die §§ 656c und 656d BGB-E ist § 656a BGB-E auch dann anwendbar, wenn der Makler nicht als Unternehmer tätig wird oder sein Vertragspartner keine natürliche Person ist. In der Praxis ist zwischen den Parteien häufig streitig, ob und mit welchem Inhalt ein Maklervertrag zustande gekommen ist. Durch die Neuregelung sollen Unklarheiten hinsichtlich des Vertragsinhalts von vornherein vermieden werden und die Transparenz im Wohnimmobilienvermittlungsgeschäft erhöht werden.
Obwohl in der Praxis die Initiative zur Einschaltung eines Maklers in der Regel zunächst nur von einer Partei - zumeist vom Verkäufer - ausgeht und viele der Leistungen des Maklers in seinem Interesse erbracht werden, sehen Kaufinteressenten sich oft gezwungen, die Provision des Maklers anteilig, häufig sogar zu einem Großteil oder vollständig, zu übernehmen. Selbst in Regionen, in denen eine hälftige Teilung der Maklercourtage üblich ist, wird oft allein die Käuferprovision durchgesetzt.
Vom Anwendungsbereich des § 656c BGB-E nicht erfasst sind die Fälle, in denen eine Kaufvertragspartei den Makler unter Ausschluss der Doppeltätigkeit allein mit der Wahrnehmung ihrer Anliegen beauftragt. Dies bleibt unverändert möglich. Im Fall eines ausschließlichen Suchauftrags des Kaufinteressenten oder eines alleinigen Vermittlungsauftrags des Verkäufers besteht nur zwischen jeweils einer Partei und dem Makler eine vertragliche Beziehung, so dass auch zunächst nur der Auftraggeber die vereinbarte Provision schuldet. Dieser Grundsatz kann auch nicht dadurch umgangen werden, dass der Makler, wie es in den Fällen des sogenannten "Andie-Hand-Gebens" häufig erfolgt, mit dem ersten Auftraggeber - in der Regel der Verkäufer - die Unentgeltlichkeit seiner Tätigkeit vereinbart und sich anschließend nur von dem Käufer eine Provision versprechen lässt. Selbst wenn in diesen Fällen aufgrund der negativen Provisionsabrede sowie gegebenenfalls der fehlenden Textform nicht von einem Maklervertrag im Sinne der §§ 652 BGB und 656a BGB-E auszugehen sein sollte, wird der Makler tatsächlich dennoch für diese Partei tätig. In diesen Fällen kann der Makler auch mit der anderen Partei des Kaufvertrages keine Provisionsvereinbarung mehr treffen. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass die Regelung des § 656c BGB-E dadurch umgangen wird, dass der Makler für den Verkäufer unentgeltlich tätig wird und mit dem Käufer unter Ausnutzung einer faktischen Zwangslage eine unangemessen hohe Provision vereinbart. Aus diesem Grund ist auch unerheblich, ob die Unentgeltlichkeit bereits von Anfang an vereinbart wird oder sich erst aus einem späteren Erlass (§ 397 BGB), der keiner besonderen Form bedarf und auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen kann, ergibt. Ein nachträglicher Wegfall oder eine Herabsetzung des Provisionsanspruchs gegen eine Partei wirkt sich auch zugunsten der anderen Partei aus.
Sofern kein Fall des § 656c Absatz 1 Satz 2 BGB-E vorliegt, können die beteiligten Parteien nach § 656d Absatz 1 Satz 1 BGB-E Vereinbarungen zur anteiligen Übernahme der Maklerkosten durch die Partei treffen, die in keinem Vertragsverhältnis zu dem Makler steht. Dies betrifft sowohl Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrages untereinander, aus denen sich ein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch des Maklers ergibt (zum Beispiel Vertrag zugunsten Dritter, Erfüllungsübernahme, Freistellung), als auch Vereinbarungen des Maklers mit der Partei, die nicht sein Vertragspartner ist (zum Beispiel Schuldübernahme). Voraussetzung ist aber in jedem Fall, dass der Vertragspartner des Maklers zur Zahlung einer Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt, so dass sich die andere Partei allenfalls zur Begleichung der hälftigen Gesamtkosten verpflichten kann. Ein Schuldbeitritt der nicht am Maklervertrag beteiligten Partei kommt damit zukünftig nicht mehr in Betracht, weil dieser zur Entstehung einer Gesamtschuld führt. Der Makler soll jedoch gerade nicht in die Lage versetzt werden, von einer anderen Partei als seinem Vertragspartner die Maklerprovision in voller Höhe (§ 421 Satz 1 BGB) verlangen zu können.
Dem Schutz vor Umgehungen dient schließlich auch die Regelung des § 656d Absatz 1 Satz 2 BGB-E, wonach der Anspruch aus einer Vereinbarung nach § 656d Absatz 1 Satz 1 BGB-E erst fällig wird, wenn der ursprüngliche Vertragspartner des Maklers die Erfüllung seiner Provisionsverpflichtung bzw. die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat. Es soll vermieden werden, dass die andere Partei vorrangig in Anspruch genommen wird und der Makler seinen Anspruch gegenüber dem eigentlichen Auftraggeber nicht geltend macht. Zwar hätte dies nach § 656d Absatz 2 BGB-E regelmäßig auch Auswirkungen auf die Vereinbarung nach § 656d Absatz 1 Satz 1 BGB-E, allerdings wäre der Käufer in diesen Fällen mit der Durchsetzung eines bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruchs belastet. Die Form des Nachweises bleibt grundsätzlich dem jeweiligen Einzelfall vorbehalten, in Betracht kommt hier aber jedenfalls die Vorlage eines Kontoauszugs oder eines Überweisungsbelegs. Die Vorschriften über die Erfüllung (§§ 362 ff. BGB) bleiben unberührt.
Verkäufer- Belastung Maklerkosten rund 417 Mio. Euro
Käufer- Entlastung Maklerkosten rund 629 Mio. Euro
Verkäufer- Jährlicher Erfüllungsaufwand: rund 213 Mio. Euro
davon aus Informationspflichten: rund 425.000 Euro
Makler- Weitere Kosten: rund 75 Mio. Euro
Weitere Kosten Mindereinnahmen der Makler von rund
75 Mio. Euro durch Auftragsrückgang und Provisionsabschläge
"One in one out"-Regel Im Sinne der "One in one out"-Regel der Bundesregierung stellt der jährliche Erfüllungsaufwand der Wirtschaft in diesem Regelungsvorhaben ein "In" von rund 213 Mio. Euro dar, das im Rahmen künftiger Regelungsvorhaben des BMJV kompensiert wird.
Evaluierung Die Neuregelung soll nach spätestens fünf Jahren evaluiert werden.
Ziele: Feststellung,
ob und in welcher Höhe auf Käufer von Wohnimmobilien weiterhin Maklerkosten, die vorrangig im Interesse des Verkäufers entstanden sind, abgewälzt werden,
wie sich die Neuregelung auf die Höhe der ortsüblichen Maklerprovision sowie auf die Preisbildung auswirkt
Kriterien/Indikatoren: Marktentwicklung für Wohnimmobilien und Maklergewerbe
Datengrundlage: Marktrohdaten und Befragung relevanter Marktteilnehmer auf Verkäufer-, Käufer- und Maklerseite
Diese Praxis beruht auf unterschiedlichen Geschäftsmodellen, denen die Überwälzung des Provisionsanspruchs auf den Käufer sowie die Tatsache gemeinsam ist, dass sich
Verkäufer und Makler hierüber zu einem Zeitpunkt verständigen, zu dem Vertragsverhandlungen mit Kaufinteressenten noch gar nicht begonnen haben. Entscheidend für die Durchsetzbarkeit der Überwälzung ist die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt. Der Käufer hat hier kaum Gelegenheit, auf provisionsfreie Angebote auszuweichen, sodass er sich auf das verkäuferseitig gewählte Geschäftsmodell einlassen muss.
Von rund 210.000 Immobiliengeschäften pro Jahr werden 43 Prozent - in den Stadtstaaten 60 bis 70 Prozent - durch Makler vermittelt. Von demnach jährlich rund 100.000 Verkäufen sind geschätzt 14.000 Fälle abzuziehen, in denen entweder der Käufer von sich aus den Makler beauftragt oder schon bisher eine paritätische Verteilung der Maklerkosten stattfindet (strukturschwache Regionen) oder gar kein Makler mehr eingeschaltet wird.
Im Sinne der "One in one out"-Regel der Bundesregierung stellt der jährliche Erfüllungsaufwand der Wirtschaft in diesem Regelungsvorhaben ein "In" von rund 213 Millionen Euro dar.
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Untertitel 4 Vermittlung ..
§ 656b Persönlicher ..
§ 656c Lohnanspruch ..
§ 656d Vereinbarungen ..
1. Beschreibung der ..
1. Senkung sonstiger ..
2. Regionale Begrenzung ..
- Begrenzung des auf ..
- Abschluss eines ..
- Nachweis der gezahlten ..

References: § 654
 § 656
 § 652
 § 654
 § 656
 § 656
 § 656
 § 125
 § 1
 § 1010
 § 93
 § 656
 § 656
 § 656
 § 656
 § 656
 § 656
 § 656
 § 656
 § 656

§ 656

§ 656

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