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Timestamp: 2016-10-22 08:50:57+00:00

Document:
repr�sent� par Me Philippe Pralong, avocat,
Communaut�s des propri�taires d'�tages
repr�sent�e par Me Sylvia Blondey,
propri�t�s par �tages jumel�es; action en contestation d'une d�cision de l'assembl�e g�n�rale,
A.a Par acte authentique du 23 mars 1983, la soci�t� X.________ SA a proc�d� � la division de la parcelle no 850 dont elle �tait propri�taire � B.________. Les parcelles issues de cette division portent les nos 850 nouvel �tat (2099 m2), 14426 (973 m2), 14427 (841 m2) et 14428 (856 m2). Elles ont �t� soumises au r�gime de la propri�t� par �tages et un complexe immobilier y a �t� �rig�, comprenant, sur six, voire sept niveaux, des appartements, des studios et des garages-caves notamment.
Les propri�t�s par �tages constitu�es sur chaque parcelle ont re�u une appellation distincte: X.________ 1 pour le bien-fonds no 14426, X.________ 2 pour le bien-fonds no 14427, X.________ 3 pour le bien-fonds no 14428 et X.________ 4 pour le bien-fonds no 850.
Chaque propri�t� par �tages a adopt� un r�glement d'utilisation et d'administration. Les quatre propri�t�s par �tages ont un seul et m�me administrateur. Une comptabilit� est tenue pour l'ensemble du complexe immobilier d'une part, et pour chaque propri�t� par �tages d'autre part. Un seul concierge g�re les quatre immeubles et les ext�rieurs, dont les frais sont pris en charge par le complexe et r�partis ensuite entre les diff�rentes propri�t�s par �tages concern�es. L'administrateur encaisse, pour l'ensemble du complexe, la location des places de parc sises autour de celui-ci.
L'acte instrument� le 23 mars 1983 pr�voit en outre la constitution d'un "groupement des quatre associations de copropri�taires du complexe immobilier" afin de "g�rer les installations de chauffage" et d'"assumer d'autres services � ces associations de copropri�taires, par exemple: conciergerie ou autres".
Des servitudes de mitoyennet�, des servitudes de passage � pied et en v�hicule ainsi que des servitudes de jouissance de places de parc ont �t� cr��es en faveur et � charge des quatre parcelles, fonds servants et fonds dominants.
L'acte de constitution pr�voit �galement la constitution d'une servitude "non modificandi", au contenu suivant: "Tous les b�timents et garages construits sur les parcelles nos 850, 14428, 14427 et 14426 formant une unit� esth�tique, il est constitu�, pour la sauvegarder, une servitude r�ciproque interdisant la modification de l'aspect esth�tique de l'ext�rieur des b�timents et des garages, ainsi que des am�nagements ext�rieurs tels que pr�vu[s] sur les plans admis par la Commune de B.________ pour l'ensemble. Il est interdit d'apporter des changement[s] qui pourraient affecter l'aspect uniforme et esth�tique du complexe immobilier".
A.b A.________ est propri�taire, respectivement copropri�taire avec son �pouse, des unit�s d'�tages nos 34319 (22/1000�mes) et 34333 (67/1000�mes) sises dans l'immeuble X.________ 1. Il n'est titulaire d'aucune unit� dans les propri�t�s par �tages X.________ 2, 3 et 4.
C.________ d�tient une part de 560/1000�mes dans l'immeuble X.________ 1. Il est �galement propri�taire des parts d'�tages nos 34373 et 34374, situ�es dans l'immeuble X.________ 4: la premi�re (113/1000�mes) lui conf�re notamment un droit exclusif "sur brasserie no 23 sur deux niveaux", tandis que la seconde (383/1000�mes) lui donne, entre autres, un droit exclusif "sur h�tel garni no 24 sur cinq niveaux".
A.c.a L'assembl�e g�n�rale ordinaire des propri�taires d'�tages de l'immeuble X.________ 1 a eu lieu � B._________ le 16 juin 2008. Tous les propri�taires d'�tages, dont A._______ et C.________, �taient pr�sents ou valablement repr�sent�s. Selon le point 12 de l'ordre du jour, l'assembl�e devait examiner, � la demande de A.________, trois questions sp�cifiques, dont deux demeurent aujourd'hui litigieuses, � savoir: "a. Terrasse du Caf�-Restaurant (�ventuelle location)", "b. Bo�tes aux lettres devant l'entr�e X.________ 4".
Un courrier, r�dig� par A.________, a �t� lu lors de cette assembl�e. Il en ressortait que l'int�ress� exigeait du propri�taire de l'h�tel Y.________ une location de 3'600 fr. par an pour l'exploitation de la terrasse sise sur la parcelle no 850 (PPE X.________ 4), � proximit� imm�diate de l'�tablissement public. Cinq copropri�taires repr�sentant 342/1000�mes ont approuv� la proposition, tandis que C.________ s'est prononc� contre dite proposition et deux autres propri�taires d'�tages, repr�sentant 98/1000�mes se sont abstenus. Il a �t� retenu que les propri�taires d'�tages de l'immeuble X.________ 1 s'�taient prononc�s en faveur de la perception d'un loyer.
Les trois autres assembl�es (X.________ 2, 3 et 4) ont �galement examin� cette question et ont rejet� la proposition de A.________.
Il a ainsi �t� inscrit au proc�s-verbal de l'assembl�e des propri�taires d'�tages de l'immeuble X.________ 1 que "trois propri�t�s sur quatre d�cidaient de conserver la situation actuelle et de laisser utiliser la terrasse � bien plaire au Caf�-Restaurant 'Y.________'", le dossier �tant d�sormais clos.
A.c.b La deuxi�me remarque soulev�e par A.________ concernait les bo�tes aux lettres de la propri�t� par �tages de l'immeuble X.________ 4 ainsi qu'une petite terrasse, situ�e � l'arri�re. Selon l'int�ress�, celles-ci �taient install�es sur l'assiette de la servitude de passage. A cet �gard, l'administrateur a oppos�, plan des servitudes � l'appui, que tel n'�tait nullement le cas. Le point a ainsi �t� clos sans vote.
A.d Le 23 juillet 2008, A.________ a fait valoir � l'adresse de l'administrateur ses "oppositions et remarques" en rapport avec le contenu du proc�s-verbal de l'assembl�e tenue le 16 juin 2008.
Par �criture du 5 ao�t 2008, rectifi�e le 27 ao�t suivant, A.________ a ouvert action en annulation des d�cisions prises par le "Groupement de PPE" de X.________, "respectivement par les assembl�es g�n�rales des PPE 'X.________ 1/2/3/4'", concluant � l'admission de sa demande ainsi qu'� l'annulation des d�cisions prises par le Groupement de PPE de "X.________ 1, 2, 3, 4" sous point 12 du proc�s-verbal de l'assembl�e g�n�rale ordinaire des copropri�taires de l'immeuble "X.________ 1".
Les communaut�s des propri�taires d'�tages X.________ 1, 2, 3 et 4 ont conclu � l'irrecevabilit� de la demande et, � titre subsidiaire, au rejet de celle-ci.
Statuant le 17 juin 2010, le juge III du district de Sion a d�clar� irrecevable l'action en annulation d�pos�e par A.________.
Celui-ci a fait appel de ce jugement, concluant principalement � la constatation de la nullit� des d�cisions des quatre Communaut�s de X.________ 1, 2, 3 et 4 relatives au Groupement (Point 12 du P-V AG) et, subsidiairement, � la nullit� de la d�cision relative � la terrasse (point 12a) ainsi qu'� la nullit�, voire � l'annulation de la "d�cision" concernant les bo�tes aux lettres et la petite terrasse sous l'arcade de la PPE 4 (point 12b).
Le Tribunal cantonal a rejet� l'appel le 27 juin 2011 et statu� en ce sens que l'action en annulation et en constatation de la nullit� des d�cisions des assembl�es de propri�t�s par �tages de X.________ 1, 2, 3 et 4 introduite par A.________ est rejet�e, dans la mesure o� elle est recevable.
Par acte du 17 ao�t 2011, A.________ (ci-apr�s le recourant) interjette un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Il conclut principalement � la constatation de la nullit� des d�cisions prises par les PPE 1, 2, 3 et 4 relatives au Groupement (point 12 du PV) et, subsidiairement, demande l'annulation de la d�cision li�e � la terrasse (point 12a) et celle de la d�cision aff�rente aux bo�tes aux lettres et � la petite terrasse sous l'arcade de la PPE 4 (point 12b). Le recourant fonde principalement ses conclusions sur le reproche d'�tablissement arbitraire des faits et le caract�re pr�tendument illicite du jumelage des PPE.
En tant que l'arr�t entrepris statue sur une action en contestation d'une d�cision de plusieurs assembl�es des propri�taires d'�tages ayant des r�percussions financi�res, il tranche une contestation civile (art. 72 al. 1 LTF), portant sur des droits de nature p�cuniaire (parmi plusieurs: arr�ts 5A_729/2009 du 26 mars 2010 consid. 1.1 non publi� in: ATF 136 III 174; 5A_222/2007 du 4 f�vrier 2008 consid. 1.1 non publi� in: ATF 134 III 237; 5C.40/2005 du 16 juin 2005 consid. 1.1, non publi� in: ATF 131 III 459), dont la valeur litigieuse a �t� estim�e � 72'800 fr. par la cour cantonale. Dirig� en outre contre une d�cision finale (art. 90 LTF), rendue par un tribunal sup�rieur statuant sur recours en derni�re instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF), le recours a �t� d�pos� en temps utile (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. b LTF), par la partie qui a succomb� dans ses conclusions devant l'instance pr�c�dente (art. 76 al. 1 LTF), de sorte qu'il est en principe recevable.
2.1 Le recours en mati�re civile peut �tre form� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� invoqu�s et le rejeter en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (cf. ATF 130 III 297 consid. 3.1).
2.2 Le Tribunal f�d�ral ne peut s'�carter des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente que si ceux-ci ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF) et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui soutient que les faits ont �t� �tablis d'une mani�re manifestement inexacte (art. 97 al. 1 LTF), � savoir arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 134 IV 36 consid. 1.4.1 p. 39; 133 II 249 consid. 1.2.2 p. 252), doit d�montrer, par une argumentation pr�cise, en quoi consiste la violation; le Tribunal f�d�ral n'examine en effet la violation de l'interdiction de l'arbitraire que si un tel grief a �t� express�ment soulev� et expos� de fa�on claire et d�taill�e par le recourant (principe d'all�gation; art. 106 al. 2 LTF; ATF 133 IV 286 consid. 1.4).
Deux questions sont en l'esp�ce litigieuses: les d�cisions qui concernent la terrasse du caf�-restaurant, et plus particuli�rement la qualit� pour agir du recourant � leur �gard (consid. 4), ainsi que l'absence de d�cision relative aux bo�tes aux lettres et � la petite terrasse situ�e sous l'arcade de la PPE X.________ 4 (consid. 5).
4.1 La cour cantonale a avant tout constat� que les quatre propri�t�s par �tages de X.________ 1, 2, 3 et 4 �taient des propri�t�s par �tages dites jumel�es, forme juridique parfaitement licite en l'esp�ce en tant que chacune d'elles tenait son assembl�e g�n�rale dans des locaux s�par�s et de mani�re ind�pendante, assurant ainsi l'autonomie de son organisation. Vu leur claire diff�renciation sur le plan juridique, le recourant n'�tait pas l�gitim� � attaquer les d�cisions prises par l'assembl�e des propri�taires d'�tages de X.________ 2, 3 et 4, n'�tant titulaire d'aucune part d'�tage au sein de ces derni�res. Cette conclusion se justifiait tant pour ses conclusions en annulation que pour ses conclusions en constatation de la nullit�. D�tenant des parts d'�tages dans la PPE X.________ 1, le recourant ne pouvait toutefois intenter l'action en annulation dans la mesure o� il avait agi au-del� du d�lai de p�remption d'un mois pos� par l'art. 75 CC. Quant � l'action en constatation de la nullit� de la d�cision prise par l'assembl�e des propri�taires de la PPE X.________ 1, le recourant ne d�montrait pas les motifs conduisant � en retenir la nullit� absolue, la pr�tendue illic�it� du jumelage n'entrant pas en consid�ration. Au demeurant, d�s lors que la terrasse litigieuse se trouvait exclusivement sur le bien-fonds no 850, appartenant � la PPE X.________ 4, et qu'aucune servitude de passage ou de jouissance ne grevait cette partie d'immeuble, les propri�taires d'�tages de cette derni�re parcelle �taient libres de d�cider, de mani�re ind�pendante, du sort r�serv� � ladite terrasse. A supposer enfin que se pose la question du respect de la servitude "non modificandi", le recourant se devait alors d'emprunter la voie de l'action confessoire plut�t que celle d'une proc�dure en contestation d'une d�cision de l'assembl�e des propri�taires d'�tages.
4.1.1 Se fondant sur l'art. 97 LTF, le recourant reproche en substance aux juges cantonaux de l'avoir emp�ch� d'attaquer les d�cisions prises par le Groupement r�unissant les quatre PPE et d'avoir ainsi viol� son droit de propri�taire d'�tage. Il soutient � cet �gard que, contrairement � ce qu'avait arbitrairement �tabli l'autorit� cantonale, l'accord de jumelage des diff�rentes PPE serait nul d�s lors qu'il les priverait de leur autonomie: si l'une d'elles �tait minoris�e et que ses copropri�taires ne pouvaient attaquer les d�cisions prises par les autres propri�t�s par �tages alors que ces derni�res �taient vici�es, il en r�sulterait une restriction illicite � l'autonomie de cette PPE. En l'esp�ce, si le propri�taire d'�tage de la PPE 1 ne pouvait s'en prendre � la d�cision finale qui regroupait les votes des quatre PPE et, par cons�quent � ces quatre votes, l'autonomie de ladite PPE �tait viol�e. Le recourant en conclut que toute d�cision d�coulant de la convention de jumelage litigieuse serait nulle, nullit� fondant sa qualit� pour agir en constatation de la nullit� des d�cisions prises par chaque assembl�e. Le recourant affirme ensuite avoir agi en temps utile, le d�lai de contestation d'un mois ayant bien �t� respect�: la protection des droits des diff�rents propri�taires d'�tages exigeait en effet que, faute d'assembl�e g�n�rale du Groupement, le d�lai pour contester ses d�cisions ne coure qu'� la r�ception du proc�s-verbal faisant �tat du vote final.
4.2 La probl�matique soulev�e par le recourant ne rel�ve pas de l'�tablissement des faits selon l'art. 97 LTF, mais soul�ve en r�alit� une question juridique. A supposer en effet, comme le pr�tend l'int�ress�, que l'utilisation de la terrasse f�t du ressort de chacune des PPE, la question de la violation de ses droits de propri�taire d'�tage pourrait alors se poser d�s lors que l'utilisation contest�e a fait l'objet d'un vote distinct au sein de chaque PPE et que ces votes ont �t� additionn�s dans le cadre du Groupement pour aboutir � la d�cision finale.
Il n'y a n�anmoins pas lieu d'examiner cette probl�matique dans la mesure o� l'argumentation du recourant pr�suppose deux �l�ments de fait qui ne ressortent nullement de l'arr�t cantonal: d'une part, l'assurance que la PPE X.________ 1, dont l'int�ress� est membre, p�t profiter de la location encaiss�e par le Groupement; d'autre part, la qualit� de propri�taire d'�tage de C.________ dans chacune des quatre PPE, sa participation au vote contest� dans chaque assembl�e et le caract�re vici� des d�cisions en r�sultant d�s lors qu'il n'aurait pas �t� admis � y participer. Or, selon l'�tat de fait retenu par la cour cantonale, la terrasse se situe sur l'immeuble no 850, � savoir sur la PPE X.________ 4, et le recourant ne d�montre pas avoir all�gu� et prouv� que la PPE X.________ 1 pourrait partiellement profiter du loyer encaiss� par l'administrateur pour l'utilisation de la terrasse, l'affirmation "si une location avait �t� d�cid�e, nul doute que le loyer aurait �t� vers� en faveur du Groupement de X.________" �tant � cet �gard insuffisante; il ne ressort ensuite nullement des faits �tablis par la cour cantonale que C.________ d�tiendrait des parts d'�tages au sein des PPE X.________ 2 et 3 et l'affirmation p�remptoire du recourant � ce propos ne suffit pas � retenir pareille all�gation. Dans la mesure o� le recourant se fonde sur un �tat de fait diff�rent de celui retenu par la cour cantonale, dont il n'a pas remis en cause le caract�re pr�tendument incomplet en pr�sentant des all�gations pr�cises ou en offrant des preuves r�sultant des pi�ces du dossier, ses critiques sont irrecevables (consid. 2.2 supra).
4.3 Les consid�rations qui pr�c�dent rendent sans objet les griefs que le recourant d�veloppe sur le fond.
Le recourant r�clame ensuite la constatation de la nullit�, subsidiairement l'annulation de la "d�cision" relative aux bo�tes aux lettres et � la petite terrasse sous l'arcade de la PPE 4. Il ne d�veloppe cependant pas ses critiques sous l'angle de la nullit�, mais sous celui de l'annulation exclusivement.
5.1 Le tribunal cantonal a relev� qu'aucune assembl�e ne s'�tait prononc�e sur cette question, l'affaire ayant �t� close sans vote. En tant qu'aucune d�cision n'avait �t� rendue sur cet objet, aucune contestation au sens de l'art. 712m al. 2 CC n'entrait en ligne de compte. Quant � la question de savoir si une d�cision de non-entr�e en mati�re aurait �t� rendue, � laquelle le recourant aurait �ventuellement adh�r�, elle pouvait demeurer ouverte d�s lors que la voie de droit recevable n'�tait pas celle de l'art. 712m al. 2 CC, mais celle de l'action confessoire (art. 737 ss CC).
5.2 Le recourant admet d'abord que les assembl�es ne se sont pas prononc�es sur ces questions, mais affirme que lui-m�me ainsi que diff�rents propri�taires d'�tages souhaitaient n�anmoins qu'elles le soient. L'administrateur aurait cependant rendu toute discussion impossible et d�cid� de ne pas soumettre au vote cette question, le proc�s-verbal d�montrant d'ailleurs que la parole n'aurait pas �t� donn�e aux personnes pr�sentes. Or, on ne saurait d�duire leur accord de leur absence de consultation. En tant qu'un propri�taire qui s'abstient peut l�gitimement contester une d�cision prise par l'assembl�e des propri�taires d'�tages, le recourant devrait �tre en l'esp�ce admis � contester le refus de soumettre au vote la question litigieuse.
5.3.1 Constituent des d�cisions au sens de l'art. 75 CC, applicable sur renvoi de l'art. 712m al. 2 CC, les d�cisions de non-entr�e en mati�re, de m�me que les d�cisions par lesquelles il est d�cid� de ne pas statuer sur un point d�termin� (HANS MICHAEL RIEMER, Berner Kommentar, 3e �d. 1990, n. 11 ad art. 75 CC). La qualit� pour contester une d�cision appartient � tout propri�taire d'�tage qui n'y a pas adh�r� (condition � rattacher � l'interdiction de l'abus de droit [RIEMER, op. cit., n. 53 ad art. 75 CC]), l'action devant �tre intent�e dans le d�lai p�remptoire (ATF 85 II 525 consid. 3; 135 III 489 consid. 2.2) d'un mois � compter du jour o� le demandeur a eu connaissance de la d�cision (art. 75 CC sur renvoi de l'art. 712m al. 2 CC).
A la lecture du proc�s-verbal de l'assembl�e des propri�taires d'�tages de la PPE X.________ 1 du 16 juin 2008, il ressort que la question soumise par le recourant a �t� formul�e lors de dite assembl�e. L'administrateur, plan de constitution de PPE � l'appui, a alors inform� les propri�taires d'�tages que le passage concern� n'�tait pas sujet aux servitudes de passage et l'affaire a ainsi �t� close. Il faut en d�duire que les propri�taires d'�tages ont implicitement renonc� � traiter cette question particuli�re, les explications fournies par l'administrateur les ayant convaincus de l'absence d'int�r�t � en discuter. Non seulement le recourant ne saurait s'en pr�valoir aujourd'hui sans se voir reprocher un comportement abusif: pr�sent � l'assembl�e, il se devait d'intervenir pour solliciter le traitement plus approfondi de sa demande ainsi que la mise sur pied d'un vote en bonne et due forme � cet �gard. Mais il convient �galement de lui reprocher la tardivet� de son action: celle-ci a �t� interjet�e le 5 ao�t 2008 et la d�cision de ne pas soumettre la probl�matique au vote a �t� prise au cours de l'assembl�e des propri�taires du 16 juin 2008.
5.3.2 Il d�coule de ce qui pr�c�de que les griefs li�s au fond de la question elle-m�me, �galement soulev�s par le recourant dans la seconde partie de son argumentation, sont sans objet.
En conclusion, le recours est rejet�, dans la mesure de sa recevabilit�, aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF). Aucune indemnit� de d�pens n'est accord�e aux intim�es qui n'ont pas �t� invit�es � se d�terminer.

References: ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 106
 ATF 
 art. 75
 art. 75