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Timestamp: 2017-02-20 08:41:36+00:00

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NavegarInteresesBiography & MemoirBusiness & LeadershipFiction & LiteraturePolitics & EconomyHealth & WellnessSociety & CultureHappiness & Self-HelpMystery, Thriller & CrimeHistoryYoung AdultNavegar porLibrosAudio librosNews & MagazinesPartiturasExplorar todoSubirIniciar sesiónRegistrarseDIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOSGLOSARIO DE TÉRMINOS
A ACAHUAL Es la vegetación forestal que surge de manera espontánea en terrenos que estuvieron bajo un uso agrícola o pecuario en zonas tropicales y que cuenta con menos de veinte árboles por hectárea con un diámetro normal mayor a veinticinco centímetros, o bien, que teniendo árboles con diámetros normales de más de quince centímetros, en conjunto cuentan con un área basal por hectárea de menos de cuarenta metros cuadrados. ACCIÒN Es cada una de las partes en que se considera dividido el capital social de una sociedad anónima o de una sociedad en comandita por acciones. Es un título de crédito que sirve para acreditar y transmitir la calidad y los derechos de socio, en esta clase de sociedades. La acción posee tres valores: nominal, contable y de mercado. ACTIVO Es un recurso que una entidad posee o controla como resultado de eventos anteriores y del cual se puede esperar obtener ciertos beneficios económicos futuros. El término activo se utiliza para calificar bienes muebles, inmuebles y otros distintos tipos de propiedad y derechos, tanto tangibles como intangibles. El derecho de propiedad de un activo es por sí mismo un intangible. Una parte de la propiedad de una entidad debe reconocerse como un activo cuando: a) Es probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros asociados con el activo. b) El costo del activo para la entidad puede medirse de manera realista, en términos monetarios y con adecuado soporte documental. ACTIVO CIRCULANTE En el renglón del activo de una entidad, es aquel constituido por el dinero y los otros recursos que serán convertidos a efectivo en las operaciones de la entidad, en un período corto de un año generalmente. En otras palabras, es el conjunto de activos que no se pretende utilizar de manera continua en las actividades de la entidad. Algunos ejemplos son inventarios de materias primas o productos terminados, productos en proceso, inversiones a corto plazo y efectivo en bancos o en caja. En ciertas circunstancias, un bien raíz que normalmente se considera un activo fijo, puede considerarse como un activo circulante, como es el caso de terrenos o construcciones que están en el inventario de una empresa inmobiliaria para su venta.
ACTIVO DE INVERSIÓN Son los terrenos y/o construcciones cuyo propósito es devengar un ingreso por renta y/o para la conservación o incremento de valor del capital. No se tiene para utilizarse en la producción o comercialización de bienes o servicios, para propósitos administrativos, ni para su venta en la operación normal del negocio. ACTIVO EXCEDENTE Es el activo que le pertenece a una entidad pero que se considera superfluo para las operaciones corporativas. El Valor de Mercado de un activo excedente, se determina en un escenario de su mayor y mejor uso. ACTIVO FIJO Es un recurso no monetario tangible o intangible de larga vida, que se mantiene en una entidad con el propósito de utilizarse en la producción de productos o servicios y que no se vende en el periodo normal de las actividades de una entidad. En una empresa, el activo fijo está constituido principalmente por activos tangibles distribuidos en dos grandes categorías, es decir planta y equipo, (terrenos y construcciones), y equipo, además de otros activos de larga duración. ACTIVO FINANCIERO Es el activo constituido por: a) efectivo o cualquier otro instrumento monetario; b) un derecho contractual para recibir efectivo u otro activo financiero de otra persona física o moral; c) un derecho contractual para intercambiar instrumentos financieros con otra persona física o moral bajo condiciones que son potencialmente favorables; d) un instrumento de capital de otra empresa. ACTIVO INTANGIBLE Está constituido por aquellos bienes que no tienen existencia física como son: la posesión de conocimientos, experiencia aplicada, tecnología organizacional, exención de obligaciones fiscales, marca, distintivo gráfico o elemento de fama pública, relaciones con clientes y destrezas profesionales, que posea en exclusiva una persona física o moral, y que le dan una ventaja competitiva y posicionamiento en el mercado.
ACTIVO NETO (O CAPITAL UTILIZADO) Es una razón financiera que se calcula como activo total menos pasivo circulante (quitando financiamiento a corto plazo que causa intereses) = activo fijo + capital de trabajo para operación.
ACTIVO NETO CIRCULANTE (O CAPITAL DE TRABAJO) Es una razón financiera que se calcula como activo circulante menos pasivo circulante. ACTIVO OPERATIVO Es un activo que se considera como requisito para las operaciones de un negocio en marcha ACTIVO TANGIBLE Está constituido por aquellos activos con una presencia física, tales como terrenos, edificios, maquinaria y equipo. ACTIVO MONETARIO Es cualquier activo en caja o por cobrar en términos de dinero, a diferencia de los activos no monetarios tales como inventarios o activos fijos tangibles. ACTIVO NO OPERATIVO. Ver Activo Excedente. ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL Conjunto de órganos de gobierno que auxilia al Ejecutivo Federal en la realización de la función administrativa; se conforma de la administración centralizada y de la administración paraestatal, ambas establecidas en la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal. AFECTADO Es el propietario o poseedor de un inmueble, cuya esfera jurídica se ve dañada con motivo de la realización de obras de utilidad pública. AGRICULTURA Es el conjunto de actividades relacionadas con el cultivo de la tierra, que buscan conseguir la satisfacción de algunas necesidades humanas como la alimentación y materias primas para la industria. Existen dos formas de clasificar la agricultura. El primero, se basa en el grado de empleo de los diversos factores de la producción: agricultura intensiva y extensiva. El segundo, toma en consideración las formas de producción y el destino del producto: agricultura de subsistencia, de transición y moderna AGROPECUARIO Relativo a los campos y al ganado; su cultivo, su producción y a su comercialización. ALHAJA Ver Joya.
los costos y beneficios directos e indirectos que los programas y proyectos de inversión generan para la sociedad. ANTROPOGÈNICO Es la acción que se ejerce. en términos reales.
APALANCAMIENTO Es la posibilidad de financiar determinadas compras de activos sin la necesidad de contar con el dinero de la operación en el momento presente. ANÁLISIS DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO Es el procedimiento usado para calcular el valor presente o los beneficios de un flujo de efectivo al futuro. La aplicación más usada del análisis FED son la tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). ANÁLISIS COSTO-BENEFICIO Evaluación socioeconómica que considera. Ambas son técnicas usadas para la valuación de la tierra o un negocio y la evaluación de proyectos de inversión. También se conoce como el proceso por el cual se paga una deuda en términos graduales. incluyendo externalidades y efectos intangibles. ANÁLISIS DE EDAD / VIDA Es un método para estimar la depreciación acumulada. ya sea de por vida o por un número fijo de períodos para amortizar una deuda. ANTIGÜEDAD Es aquel bien cuyo valor reside en sus características vetustas o remotas. aplicándole al costo nuevo de un bien un factor que resulta de la relación de la edad efectiva del bien entre su vida útil económica. ANUALIDAD Es un pago que se hace o se recibe en intervalos futuros.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
AMORTIZACIÓN Es una depreciación o reducción gradual del valor en libros de alguna partida de activo. APEO Es el documento jurídico que acredita el deslinde y demarcación. por la influencia del hombre. Puede o no corresponder a períodos anuales. generalmente intangible. acompañadas de un cierto nivel de calidad artística o histórica.
. en la introducción o desaparición de las especies.
derecho que reconoce a todo propietario en relación con los de su propiedad. espacios de archivo activo y muerto. cuartos de máquinas. ÀRBOL CADUCIFOLIO Son árboles que pierden su follaje en otoño o invierno. vestíbulos secundarios. subestaciones y no forma parte del área rentable.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
APEO Y DESLINDE Consisten en señalar los límites precisos de un terreno. (Bugambilia) ÁREAS COMPLEMENTARIAS Son las áreas de uso privativo tales como: aulas para capacitación. ÁREA DE CIRCULACIONES INTERIORES Es la superficie requerida para la comunicación entre los distintos espacios físicos en cada planta de un inmueble. cuartos de limpieza. peatonal o vehicular entre los distintos espacios o cuerpos contenidos dentro del polígono del inmueble. auditorios. área de conserjería. bodegas. módulos de seguridad. incluyendo las áreas complementarias. como son: el vestíbulo principal. baños comunes. ÀRBOL Es una planta leñosa. que al dividirse en ramas a cierta altura del suelo origina la copa. área de mantenimiento y salones de usos múltiples. (Roble)
ÀRBOL PERENNIFOLIO Son árboles que mantienen un follaje siempre verde durante toda su vida. (Pino) ARBUSTOS Son plantas leñosas. Esta superficie se encuentra por fuera del área construida y no está considerada como parte del área rentable. por lo que es considerada parte del área rentable. perenne. que se incluyen en el área rentable de un inmueble ÁREA DE CIRCULACIONES EXTERIORES Es la superficie exterior requerida para la circulación externa. ÁREA DE USO COMÚN Es la superficie construida de un edificio que provee de servicios generales al inmueble. perennes. provista de un solo tallo (tronco o fuste). comedores. con varios tallos principales. de porte relativamente bajo.
ARRENDADOR Es alguien que posee el derecho para usar un activo. Deben ser incluidas como parte del área rentable cuando son de uso privativo y se miden a los paños exteriores. circulaciones interiores y áreas complementarias. área de aparcamiento y andenes de descarga o similares. a ser utilizada por un arrendatario para su uso privativo como oficinas. al vencimiento del contrato. Generalmente incluye un acuerdo de contrato en donde los derechos de uso y posesión se transfieren del arrendador al arrendatario a cambio de pagar rentas. ductos de instalaciones hidráulicas.
. sanitarias y eléctricas). ARRENDAMIENTO FINANCIERO Es el tipo de alquiler que transfiere substancialmente todos los riesgos y recompensas inherentes a la propiedad de un activo al arrendatario. El arrendador normalmente se conoce también como propietario o casero. financiero (largo plazo) o de operación (corto plazo). bodegas. ÁREA UTILIZABLE Es la superficie construida de un edificio. sustrayendo las áreas comunes y los principales huecos verticales.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
ÁREAS EXTERIORES CUBIERTAS Es la suma de las superficies que aún sin ser parte del edificio principal cuenten con techumbre dentro del polígono o envolvente del predio. ARRENDAMIENTO Es un compromiso por parte del inquilino (arrendatario) de pagar un alquiler al propietario (arrendador). Puede ser puro. descontando los principales huecos verticales (Cubos de elevadores. ÁREA TOTAL CONSTRUIDA DEL EDIFICIO Es la suma total de las superficies cubiertas del inmueble medidas a los paños exteriores. a cambio del usufructo de un activo. tales como las garitas de revisión. archivos. sustrayendo los principales huecos verticales y los balcones y terrazas descubiertas y se mide de los paños interiores de la porción dominante incluyendo la superficie de columnas y pilastras. ÁREA RENTABLE Es la superficie utilizable de un edificio que es tomada por un arrendatario para su uso privativo como oficinas. circulaciones interiores y áreas complementarias. el cual se le transfiere a otro (arrendatario) bajo un contrato de arrendamiento. ÁREA PRIVATIVA Comprende los espacios físicos asignados al ocupante de un inmueble para el ejercicio de sus funciones.
ASENTAMIENTO HUMANO Es el establecimiento de un conglomerado demográfico. su ubicación. AVALÚO BASE Es el que resulta de valuar un bien de manera inicial. ya que el objeto de este avalúo es contar con valores de manera oportuna y que generalmente no son para decisiones que requieran un estudio muy profundo. es decir aplicando todos los enfoques como si se hiciera el avalúo por primera vez. obligándose este último a pagar una renta periódica. que a través de la contratación de un seguro. con el conjunto de sus sistemas de convivencia. considerando dentro de la misma los elementos naturales y las obras materiales que lo integran. su uso y de una investigación y análisis de mercado. ARRENDATARIO Es una persona a quien se le renta una propiedad bajo un contrato de arrendamiento. AVALÚO FORMAL Es el proceso de estimar el valor de un bien. en un área físicamente localizada. ASEGURAMIENTO Es el acto de la Administración Publica Federal. determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Su margen de precisión es normalmente de +40%. personas físicas y morales para tomar medidas provisionales. AVALÚO DE ORDEN DE MAGNITUD El que resulta de estimar valores y costos en forma aproximada sin necesidad de recurrir a cotizaciones específicas de cada bien.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
ARRENDAMIENTO PURO Es una operación por contrato que establece el uso o goce temporal de un bien al arrendador. ni de hacerle partícipe al arrendatario del importe de la venta que se haga del bien a un tercero. AVALÚO Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien. Al arrendatario se le conoce también como inquilino. (Artículo 2 fracción II de la Ley General de Asentamientos Humanos). ejecutado totalmente de acuerdo con las normas aplicables al caso. Por lo tanto. le permiten resguardar sus bienes contra cualquier riesgo o perdida. la arrendadora no contrae obligación alguna de enajenar el bien. sin invocar ninguna disposición de desviación
. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas. por siniestros o eventualidades.
La suma de los valores fraccionales generalmente no equivale al valor total de la propiedad. utilizando una metodología estándar. como por ejemplo. AVALÚO RECURRENTE Es el resultado de actualizar las cifras de un avalúo base u original en una fecha posterior. AVALÚO REFERIDO Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. AVALÚO MAESTRO Avalúo que tiene por objetivo determinar un espacio de negociación para una gran cantidad de propiedades. mediante un proceso selectivo a un universo de bienes inmuebles a una fecha determinada. dado a través de valores máximos y mínimos para cada uno de los tipos de terreno identificados en tramos a lo largo del trazo de una carretera o línea ferroviaria o en grandes extensiones afectadas por obras de infraestructura.
. AVALÚO PROSPECTIVO Es una valuación a una fecha posterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. en un edificio. con información común y que permita inferencias estadísticas. Generalmente se utiliza como marco en la evaluación de proyectos. AVALÚO MASIVO Proceso de valuar.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
AVALÚO FRACCIONAL Es la valuación independiente de un elemento que forma parte de toda una propiedad. valuar sólo el terreno o valuar solamente las construcciones. AVALUO HIPOTÉTICO Es el avalúo basado en ciertas condiciones supuestas que pueden ser contrarias a los hechos o que pueden ser improbables en su realización o su consumación. se tiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que se consigue de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo. entre el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes al cual es referido el mismo.
destinados a mantener en operación las actividades económicas.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
BALANCE GENERAL Es el estado demostrativo de la situación financiera de una empresa. descuentos y otras operaciones financieras por las cuales cobra un interés (tasa activa). Por ejemplo a Nacional Financiera (NAFIN).
. para promover y financiar sectores que le son encomendados en sus leyes orgánicas de dichas instituciones. que incluye el activo. de mercado. al desarrollo económico nacional y regional del país. otorgando por ello un interés (tasa pasiva). BANCA COMERCIAL Se denomina así a las instituciones de crédito autorizadas por el Gobierno Federal para captar recursos financieros del público y otorgar a su vez créditos. a una fecha determinada. cuyos datos se obtienen de una recopilación en el mercado. mediante el proceso de homologación. así como canalizar apoyos financieros y técnicos al fomento industrial y en general. BANCA DE DESARROLLO Es el conjunto de instituciones que ejercen el servicio de banca y crédito a largo plazo con sujeción a las prioridades del Plan Nacional de Desarrollo y en especial al Programa Nacional de Financiamiento del Desarrollo. preparado de acuerdo con la contabilidad y documentación respectiva. en unión de recursos propios. se le encomienda promover el ahorro y la inversión. Esto es que admiten dinero en forma de depósito. el pasivo y el capital contable. de localización. comisiones y gastos en su caso. Las instituciones de banca de desarrollo tienen por objeto financiar proyectos prioritarios para el país. BIEN COMPARABLE Es un bien con características semejantes al bien que se está valuando. una indicación del valor más probable de venta del bien que se está valuando. para posteriormente. BIEN Es cualquier derecho original de propiedad. tanto de ofertas como de operaciones realizadas recientemente. económicas y jurídicas a fin de ajustarlo y establecer. conceder créditos. El comparable debe ser lo más semejante al bien valuado en razón de sus características físicas. Se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho y de la cual puede disponer libremente. BANCA Se denomina con este término a la actividad que realizan los bancos comerciales y de desarrollo en sus diferentes modalidades que conforman el sistema bancario y constituyen instituciones de intermediación financiera.
Comprende los objetos en sí mismos además de los elementos intangibles atribuidos a las obligaciones y derechos de propiedad sobre ellos. incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. como son: maquinaria. mobiliario. en que la autoridad competente adopte medidas provisionales para resguardarlos.
BIENES COMUNALES Son las tierras. científica. obras de arte y vehículos. arqueológica.
. a todo lo que no es inmueble. así como aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que están adicionadas al terreno.
BIENES CULTURALES Son los objetos materiales e inmateriales. imprescriptibles e indivisibles. entonces.
BIEN RAÍZ Lo constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte natural del terreno. arquitectónica. participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes. El término bien mueble se refiere. etc. tangibles e intangibles. Las principales características de un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad. en los cuales se denota un valor cultural. y así diferenciarlos de los bienes inmuebles. La propiedad personal incluye todos aquellos artículos tangibles e intangibles que no son un bien raíz. equipo.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
BIEN INMUEBLE Es un conjunto de derechos. Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad. bosques y aguas que pertenecen a los núcleos de población que de hecho o por derecho guarden el estado comunal. religiosa. BIEN MUEBLE Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artístico. ya sea por su significación histórica. joyas. no anexado permanentemente a la tierra. BIEN PERSONAL Es un término legal que se utiliza en ciertas legislaciones para determinar los artículos de propiedad personal. artística. Son inembargables. (Artículo 107 de la Ley Agraria). BIENES ASEGURADOS Son todos aquellos objetos de un proceso judicial.
fracción IV. BIENES DISTINTOS A LA TIERRA Son aquellos cultivos cíclicos y no cíclicos. árboles. Los bienes muebles e inmuebles propiedad de las instituciones de carácter federal con personalidad jurídica y patrimonio propios a las que la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos les otorga autonomía. los bienes que están afectos al servicio de las dependencias del poder público. las carreteras. Son inembargables. incluyendo construcciones existentes. la zona federal marítimo terrestre. maderas preciosas. así como cercas y otras mejoras al terreno. Comprende el dominio público los bienes que por su naturaleza son del uso de todos (bienes de uso común). el mar territorial. Los bienes de uso común a que se refiere el artículo 7 de la Ley General de Bienes Nacionales. (Artículo 79 de la Ley Agraria). y los demás bienes considerados por otras leyes como nacionales. Los bienes muebles e inmuebles propiedad de las entidades. párrafos cuarto. los caminos. los bienes que en general están afectos o destinados a una causa de utilidad pública (espacio aéreo. los bienes destinados a un servicio público. 42. quinto y octavo. imprescriptibles e inalienables.
. Los bienes muebles e inmuebles de la Federación. históricos y artísticos). BIENES EJIDALES Son las tierras. BIEN INTANGIBLE Ver Activo Intangible. BIENES NACIONALES Son los señalados en los artículos 27. que resultan afectados por obras de infraestructura que llevan a cabo dependencias o entidades de la Administración Pública Federal. y 132 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO DE LA FEDERACIÓN La propiedad que tiene el Estado sobre bienes muebles e inmuebles sujeta a un régimen de derecho público. bosques y aguas que se señalan como propiedad de la población ejidal. los monumentos arqueológicos.
CAPITALIZACIÓN Técnica de valuación. Asimismo. y que les concede una serie de derechos políticos y económicos. el trabajo y la organización). incluye capital social. es decir. Su renta será considerada de acuerdo a la variante que presente. Hay dos tipos de capitalización: a) La que estima el valor a partir de un ingreso único.
CAPITAL DE TRABAJO Cantidad de dinero que se estima una entidad requiere para su operación diaria y se calcula como la diferencia de activos circulantes menos pasivos circulantes. reservas.
CAPITAL Es cualquier conjunto de bienes susceptibles de reproducirse desde el punto de vista económico. cubierto o descubierto. Desde el punto de vista contable el capital es la diferencia entre el activo y el pasivo de una empresa (CAPITAL = ACTIVO-PASIVO). uno de los cuatro factores de producción (los otros son la tierra. que se utiliza para convertir en un valor el ingreso que produce una propiedad. CAPITAL CONTABLE Es la diferencia entre los activos y pasivos de la empresa y está constituido por la suma de todas las cuentas de capital. y b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a futuro.
. llamada capitalización de flujo de efectivo. llamada capitalización directa. cuyas dimensiones y cantidad deben cumplir con lo indicado por el Reglamento de Construcciones de la localidad o municipio.
CAPITAL SOCIAL Es el monto aportado establecido por los accionistas en el acto constitutivo de una sociedad mercantil y expresado en moneda de curso legal. como valor de las aportaciones realizadas.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
CAJONES DE ESTACIONAMIENTO Son las áreas asignadas para el resguardo temporal de vehículos. utilidades acumuladas y utilidades del ejercicio.
182. impuestas por un cuerpo profesional que gobierna la actuación de sus miembros. Se colocan a descuento. CETES Es el acrónimo de Certificados de la Tesorería de la Federación. se dice así a las reglas generales de conducta de una profesión. CERTIFICADO DE VALUACIÓN Es el documento en el que un Valuador certifica el monto de la valuación. 91. en forma económica. Define comportamientos y contempla mecanismos que aseguren su efectiva ejecución. CLIMA Conjunto de caracteres atmosféricos que distinguen una región. A la comercialización también se le llama “mercadotecnia” que implica el estudio de: precio.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
CARTERA Conjunto de diferentes propiedades que administra una sola entidad. CÓDIGO DE ÉTICA Es el sistema de principios morales que generalmente se expresan en un documento en el que están contenidos los objetivos. CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA Es la justificación para la ocupación de propiedad privada o propiedad social (ejidos y comunidades) para prevenir o remediar calamidades públicas.
. El rendimiento que ofrecen se determina por el mercado y son amortizables en una sola exhibición. COEFICIENTE DE AGOSTADERO Es la relación área por unidad animal. requerida para sostener una unidad animal. sin deteriorar los recursos naturales. al año. Son títulos de crédito al portador emitidos y liquidables por el Gobierno Federal a su vencimiento. COMERCIALIZACIÓN Es el acto de comerciar o vender mediante la utilización de las técnicas de la mercadotecnia. 360 y 782 días. producto. metas y anhelos de un grupo. mercado y promoción. sostenida y permanente. CÓDIGO DE CONDUCTA Es un documento que determina claramente una serie de reglas concretas de actuación de acuerdo con las actividades que cada organización desarrolla. Se emiten a plazos de 28. o para realizar obras de infraestructura y/o de beneficio colectivo. especialmente el estudio del mercado.
CONDICIONES LIMITANTES Son aquellas restricciones que los clientes. al término de cierto plazo prefijado. para lograr la finalidad del avalúo. COMPRA Representa la adquisición de mercancías y servicios mediante un pago de dinero. monetarias o de cosas fungibles. Valuar una propiedad con determinadas mejoras que podría tener en el futuro. el valuador. el derecho para explotar un bien propiedad del estado. COMPRAVENTA Es el acto por el cual una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y la otra a su vez se obliga a pagar por ellos un cierto precio y en dinero. el mercado o las leyes locales le imponen a una valuación. Ej. CONDICIONES HIPOTÉTICAS Consisten en situaciones diferentes a lo que realmente existe.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
COMODATO Contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible y el otro contrae la obligación de restituirla individualmente. COMPRAVENTA AD CORPUS. entre personas que son recíprocamente acreedoras y deudoras. sin tener en cuenta ni sus partes ni sus medidas.
. COMPENSACIÓN Es la manera de extinguir obligaciones vencidas. pero que se consideran así en el trabajo valuatorio. un servicio público. la Administración Pública Federal otorga a las personas físicas o morales. los promoventes. aún cuando no exista un proyecto que lo respalde ó Valuar un inmueble con uso de suelo distinto al que tiene autorizado en el momento de la valuación. o para la ejecución de obras. una fuente de riqueza o cualquier otro bien o derecho privativo del estado. Compraventa que se hace de la totalidad de una cosa y por un precio único. CONCESIÓN Acto administrativo a través del cual.
CONSULTORÍA Es el acto o proceso de proporcionar información. análisis de datos y recomendaciones o conclusiones sobre diversos aspectos de bienes muebles e inmuebles. horizontal o mixta.
. como por ejemplo: un contrato de renta o alquiler o un contrato entre tenedores de bonos y el emisor. industrial o mixto susceptibles de aprovechamiento independiente y que pertenecen a distintos propietarios. CONJUNTO CONDOMINAL Se entiende a la agrupación de dos o más condominios construidos en un solo predio. así como un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
CONDOMINIO Se refiere a un grupo de departamentos. locales o naves de un inmueble construidos en forma vertical. CONTROL INTERNO Es el conjunto de métodos y procedimientos coordinados que adoptan las dependencias y entidades para salvaguardar sus recursos. comercial o de servicios. CONJUNTO DE DERECHOS La combinación de derechos relativos al régimen de propiedad de un bien inmueble. viviendas. quienes gozan de un derecho singular o exclusivo de propiedad respecto de su unidad de propiedad exclusiva. que no sea necesariamente un estimado de valor. CONTRATO Es un convenio entre dos o más personas que implica derechos y obligaciones recíprocos. casas. CONTROL El poder para dirigir la administración y establecer las políticas de una entidad. CONTRAPRESTACIÓN Es el pago por el uso o usufructo de un bien. para uso habitacional. conservando cada uno para sí áreas de uso exclusivo y contando a la vez con áreas de uso común. CONDUCTA Manera con que los hombres se comportan en su vida y acciones. verificar la veracidad de la información financiera y promover la eficiencia de operación y el cumplimiento de las políticas establecidas.
en condiciones de operación. En el contexto de avalúos. utilizando el mismo diseño y materiales de construcción. Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o bien como Costo de Reproducción. El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. expresada en términos monetarios. resultado de la suma del valor del terreno en el mercado. COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO Es el método del costo de reposición depreciado se basa en un estimado del valor actual de una propiedad. con sus gastos de ingeniería e instalación. el término costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. a precios de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
COSTO Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien. y comercialización de un bien. Por otra parte. es el beneficio no obtenido. promoción. COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo. COSTO DE REPRODUCCIÓN Es la cantidad necesaria. en estado nuevo y condiciones similares.
COSTO DE OPORTUNIDAD Es el valor máximo sacrificado alternativo al realizar alguna decisión económica. más los costos brutos de reposición (reproducción) de las mejoras. menos las deducciones por el deterioro físico y demás formas pertinentes de obsolescencia y depreciación. el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él. Puede o no incluir utilidades. considerando las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes COSTO DE REPOSICIÓN ASEGURABLE Es el costo de reemplazo o de reproducción nuevo de un bien. COSTO DE REMPLAZO Es la cantidad necesaria. dentro de un sistema de producción. El costo de reproducción se considera un “valor” en tanto aparece registrado en libros. es decir. expresada en términos monetarios. para construir una réplica nueva de un bien existente. para sustituir un bien por otro nuevo que proporcione un servicio similar. después de deducir el costo de las partidas específicamente excluidas en la póliza de seguros.
tales como materiales o de mano de obra. dirigida a edificaciones nuevas con fines de venta a mercado abierto. al estado de conservación. la ponderación se obtiene al multiplicar la tasa de interés por su peso en la captación de los distintos instrumentos de las instituciones financieras. COSTO ORIGINAL Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros) de un bien en manos de su propietario actual. de un bien. mediante un corredor inmobiliario y siempre considerando que el valor resultante mediante el enfoque de costos regirá la viabilidad del proyecto. COSTOS INDIRECTOS Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien que no se pueden identificar físicamente.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
COSTOS DIRECTOS Son los costos asociados directamente con la producción física de un bien. comisiones y gastos que deriven de un título de crédito o contrato respectivo. la utilidad del constructor o el promotor. y cuya estimación mensual emite el Banco de México del 16 al 20 de cada mes en el Diario Oficial de la Federación.
. COSTO HISTÓRICO Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros). los intereses. disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total. COSTO FINANCIERO Es el integrado por los gastos derivados de allegarse fondos de financiamiento por lo cual representa las erogaciones destinadas a cubrir en moneda nacional o extranjera. Puede ser un costo de estado nuevo o usado. COSTO NETO DE REPOSICIÓN Valor físico que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo. al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación. COSTO PORCENTUAL PROMEDIO DE CAPTACIÓN (CPP) Es el costo ponderado promedio que pagan las distintas instituciones financieras por la captación de los recursos en los distintos instrumentos. los costos administrativos y los gastos legales. los costos de financiamiento. en la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez. los impuestos. COSTOS INDIRECTOS EN CONSTRUCCIONES NUEVAS Es el importe estimado por conceptos adicionales distintos a los costos directos del promotor. Algunos ejemplos son el seguro.
que se estima a partir de la posibilidad de que los clientes e un negocio sigan recurriendo a los servicios que se proporcionan o a las mercancías que en él se venden. CRITERIO TÉCNICO Es la directriz que involucra el proceso valuatorio y le permite al valuador vincular la metodología que resulte aplicable con el procedimiento técnico correspondiente. Pueden ser caducifolios y perennifolios. de mantenimiento y de reparación necesarios para que instalaciones. CULTIVO CÌCLICO Son los cultivos que tienen un ciclo productivo y hay que volver a sembrarlos después de la producción.. etc. considerando en este concepto generalmente a los frutales y plantas de ornato CUOTA DE MANTENIMIENTO Es la cantidad que aporta un inquilino de un inmueble regularmente con el propósito de cubrir los gastos operacionales. edificios. industrias.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
CRÉDITO MERCANTIL Este es un activo intangible susceptible de compra-venta. puedan seguir funcionando adecuadamente. CULTIVO PERENNE Se aplica a los cultivos que viven más de dos años en su proceso productivo y que no mueren después de la producción.
. lo cual resulta en que existan prospectos de ingresos continuos y ganancias aceptables.
DEMANDA Es el conjunto de bienes y servicios que los consumidores están dispuestos a adquirir en el mercado.Acto del poder ejecutivo por medio del cual se desincorpora un bien inmueble del dominio público. ingreso. Secretarías de Estado II. la obsolescencia funcional-técnica. DÀRSENA (PORTUARIA) Es el área más resguardada de un puerto. protegida contra la acción del oleaje para abrigo o refugio de embarcaciones. a través de aceptar una cosa diferente a la original. precios futuros y preferencias particulares. depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo. durante un período establecido. considerando otros factores como población. DEFENSOR (Abogado) Es un Licenciado en Derecho que ejerce profesionalmente la dirección y defensa de una de las partes en toda clase de procesos y/o brinda asesoramiento jurídico. DAÑO El la perdida o menoscabo sufrido en el patrimonio por falta de cumplimiento de una obligación ( Art. en un tiempo determinado y a un precio dado. En contabilidad..DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
GLOSARIO DE TÉRMINOS D
DACIÓN EN PAGO Es la forma de extinguir obligaciones de pago previamente existentes. Consejerías Jurídicas
DEPRECIACIÓN Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso. DECRETO DESINCORPORATORIO.
. Departamentos Administrativos III. y con la extensión y profundidad adecuadas para la realización de maniobras de las mismas. 2108 Código Civil Federal). DEPENDENCIA GUBERNAMENTAL Las señaladas en el artículo 2 de La Ley Orgánica de la Administración Pública Federal: I. y/o la obsolescencia económica (externa). el deterioro físico. (interna).
es decir donde su costo de cura es mayor que el beneficio que produce. Por ejemplo. DEPRECIACIÓN LÍNEAL Es el Método para amortizar el costo neto de los activos fijos en anualidades iguales a lo largo de su vida útil estimada. atribuible estrictamente a causas físicas. DEPRECIACIÓN CURABLE Elementos de deterioro físico y obsolescencia funcional que son posibles de curar económicamente. DEPRECIACIÓN OBSERVADA Es la pérdida de valor acumulada. DERECHO Es la economía.
. contraprestación que paga el contribuyente al Gobierno por la obtención de un servicio directo y específico. La depreciación total acumulada es a una fecha determinada. DEPRECIACIÓN FÍSICA Es la pérdida de utilidad en un activo fijo. determinada no por las provisiones anuales basadas en la expectativa de vida en servicio. sino mediante la inspección física en un avalúo de su estado de operación.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
DEPRECIACIÓN ACUMULADA Es la suma que representa el total de la pérdida del valor ocasionado por el deterioro físico. tales como uso y desgaste. es decir donde su costo de cura produce un beneficio mayor en valor. obsolescencia tecnológica y obsolescencia económica. pago del derecho por consumo de agua municipal. DEPRECIACIÓN INCURABLE Aquellas partidas de deterioro físico y de obsolescencia funcional que no se pueden curar económicamente. DERECHO DE EXPROPIACIÓN Es la Facultad de la Autoridad Gubernamental para hacerse de o enajenar a su favor bienes particulares para fines de interés público. y expresada ordinariamente como porcentaje del costo original o del costo de reemplazo. es el cargo anual por depreciación que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la vida útil remanente. DEPRECIACIÓN ANUAL Es el contexto de un avalúo.
a cultivarla. DERECHOS DEL ARRENDADOR Son los derechos de propiedad que conserva el arrendador o propietario sobre una propiedad sujeta a un arrendamiento. a regalarla. Se pueden subdividir o arrendar a terceros. c) cambio de modas y costumbres. densidad específica de construcción. Los Derechos de Propiedad normalmente están sujetos a restricciones públicas y privadas tales como servidumbres. etc. lo cual se debe a: a) uso constante y continuado. a extraer minerales. DERECHOS DEL ARRENDAMIENTO Son los derechos de propiedad o uso creados por las condiciones específicas de un contrato de arrendamiento. d) avance tecnológico. a venderla. Estos incluyen el derecho a utilizar la propiedad. b) obsolescencia. DESVALORIZACIÓN Es el proceso mediante el cual las cosas van perdiendo su valor con el paso del tiempo.
. que se adquiere mediante el uso o contrato. de modo que no haya confusión en ello. derechos de paso. que provoca desgaste. para uso. ocupación o paso de líneas o vías del interés de un tercero o el público en general. a rentarla. a alterar su topografía. o para no ejercer ninguno de estos derechos. incluyendo los derechos de uso y ocupación por un período específico a cambio del pago de una prima y/o renta. a subdividirla. en donde los derechos de uso y ocupación se le transfieren al arrendatario o inquilino. zonificación y otras restricciones que pueden afectar la propiedad. DERECHOS DEL ARRENDATARIO Son los derechos de un arrendatario o inquilino sobre una propiedad arrendada. a desarrollarla. a agruparla y a utilizarla para la recolección de desechos. libre de toda obstrucción. DERECHO DE PROPIEDAD Es el conjunto de derechos que están relacionados con el régimen de propiedad del bien raíz. DESLINDE Es el acto de señalar y distinguir los términos de un lugar.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
DERECHO DE PASO Es el derecho o privilegio temporal o permanente. para pasar por una parte o franja de propiedad terreno que le pertenece a otro. DERECHO DE VÍA Es la franja o área afectada de un terreno.
croquis de ubicación. DEUDOR El que debe o está obligado a satisfacer una deuda. constancias de uso de suelo. DICTAMEN VALUATORIO Es el documento que emite el INDAABIN. DOMINIO EMINENTE DE LA NACIÓN Es el poder supremo que en uso de su soberanía. reformas de ley. mediante el cual se hace del dominio público las disposiciones. las instituciones de crédito y los especialistas en la materia de valuación con cédula profesional expedida por autoridad competente. Metodología o Criterio Técnico y que bajo ciertas condiciones constituyen excepciones adecuadamente permitidas. planos. por medio del cual se da a conocer la información técnica y los resultados del trabajo valuatorio solicitado por el Promovente. impuestas por el estado. potencialmente. DOMINIO PLENO Es el régimen de propiedad absoluto. DOCUMENTACIÓN PROCEDENTE Son los documentos (base informativa). la Nación ejerce.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
DETERIORO FÍSICO Es una forma de depreciación donde la pérdida en valor o utilidad de un bien es atribuible a causas meramente físicas. que deberán presentar los promoventes para la realización de avalúos o justipreciaciones de rentas tales como escrituras. desgaste o exposición a los elementos. DISPOSICIONES DE DESVIACIÓN Aquellas que se incluyen en una Norma. sujeto a las limitaciones. DISTRIBUCIÓN DEL COSTO DE COMPRA Es la distribución del pago total de una propiedad entre el número de bienes que la constituyen. entre otras. como son el uso. DEVALUACIÓN Es la disminución del valor de una moneda respecto a otras monedas extranjeras. entre otros. informe de costos anuales. sobre todo el territorio del Estado. deben manifestarse clara y suficientemente en los informes de avalúo. DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÒN Es el instrumento informativo oficial del Gobierno Federal.
. licitaciones. Cuando se recurre a ellas.
destinados al uso público. indicada por su condición física y utilidad. no poseídos de forma privativa. como las minas.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
DOMINIO PÙBLICO Es el conjunto de bienes y derechos de titularidad pública. ECOLOGÍA Es el estudio de las interrelaciones entre plantas y animales. DONACIÓN Es el contrato por virtud del cual una persona denominada “donante” transmite a título gratuito la propiedad de un bien mueble o inmueble a otra persona denominada “donatario”. a fin de cuantificar y verificar dichos fenómenos.
ECONOMETRÍA Es la técnica para el análisis cuantitativo de los fenómenos económicos reales.
EDAD EFECTIVA A LA RECONSTRUCCIÓN Es la edad efectiva del bien al momento de realizar una reconstrucción significativa del mismo. que no necesariamente coincide con su edad cronológica. o sea entre organismos vivos. EDAD EFECTIVA Es la edad aparente de un bien en comparación con un bien nuevo similar. las aguas terrestres y las aguas continentales. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida útil remanente de un bien y su vida útil normal. o cuya concesión corresponde a la Administración Pública. y su medio ambiente EDAD CRONOLÓGICA Es el número de años que han transcurrido desde la construcción o puesta en marcha original de un bien.
. Es la edad de un bien. mismos que se relacionan mediante los métodos de inferencia adecuados a través de las matemáticas y la estadística. como las plazas y caminos públicos. basado en el desarrollo simultáneo de la teoría económica y la observación empírica. en comparación con un bien nuevo similar.
EMPRESA Ver Unidad Económica. Tenencia de la tierra. (Ver elementos accesorios).
ELEMENTOS ACCESORIOS DEL ARRENDATARIO Instalaciones y accesorios que no son originalmente parte de un bien inmueble y que el arrendatario añade a la propiedad y utiliza para llevar a cabo el negocio. Constituye una limitación al derecho de propiedad que afecta al derecho de disposición que subsiste mientras no sea levantado por la autoridad judicial competente. otorgadas en propiedad. EMPAQUE Y EMBALAJE Es el costo de preparar alguna maquinaria y equipo para su envío al comprador. consistente en superficies agrícolas. planta de emergencia. EMBARGO Es la intimidación judicial hecha a un deudor para que se abstenga de realizar cualquier acto susceptible de producir la disminución de la garantía de un crédito debidamente especificado. entre otros. un núcleo o grupo de población por un proceso legal denominado dotación. a través del reparto agrario. la Ley Agraria y otras. regulada jurídicamente en el Artículo 27 constitucional.
ENAJENACIÓN Es el acto por medio del cual se transmite la propiedad de uno o más bienes mediante los procedimientos a título gratuito u oneroso que establece la Ley. para su explotación parcelada o colectiva. destinada a beneficiar núcleos o grupos de población. sistema de seguridad en un condominio. depósito de combustible. ganaderas o forestales. se consideran parte de Costo de Reposición. ELEMENTOS ACCESORIOS Son los bienes muebles que resultan necesarios para llevar a cabo funciones específicas en un inmueble de uso especializado y que terminan siendo parte del mismo. Para fines contables. Ver venta
. EJIDO El conjunto de bienes territoriales que recibe. mediante un empaque y embalaje adecuados. bóveda de seguridad en un banco. Ejemplos son: pantalla de proyección en un cine. calderas.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
EFECTIVO Se refiere a la cantidad de dinero que se posee una persona física o entidad.
se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente. a su valor de mercado.
ENFOQUE DE COSTOS Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que. como el de mercado o el de ingresos. o bien una capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado). y estima el valor mediante el proceso de capitalización. Tratándose de un bien inmueble el estimado del Valuador se basa en el costo de reproducción o reemplazo de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada). Ver Método Comparativo de Mercado
ENTIDAD Es un individuo. o a su valor en libros.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
ENFOQUE BASADO EN LOS ACTIVOS Método para estimar el valor del capital de un negocio en el que se examina el Balance General que muestra todos los activos tangibles e intangibles y todos los pasivos. el estimado de valor obtenido debe compararse junto con los estimados de valor obtenidos por otros enfoques. autorizada por la ley o por la costumbre. una sociedad mercantil o anónima u otra forma cualquiera de organización. para poseer bienes o efectuar transacciones comerciales.
. convirtiendo una cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor. Cuando se utiliza este enfoque en valuaciones que comprenden negocios en operación. como sustituto de ella. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año). al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las ganancias del desarrollador.
ENFOQUE DE INGRESOS Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando. más el valor del terreno. El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido.
ENFOQUE DE MERCADO Cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los participantes del mercado.
ENTIDAD GUBERNAMENTAL Las señaladas en el artículo 3 de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal: I. Organismos Descentralizados II. Empresas de participación estatal, Instituciones Nacionales de Crédito, Organizaciones Auxiliares Nacionales de Crédito e Instituciones Nacionales de Seguros y Fianzas, y III. Fideicomisos. EQUILIBRIO ECONÓMICO En la teoría económica se habla de equilibrio cuando: a) la oferta es igual a la demanda; b) los ingresos de venta son igual a los gastos de consumo; c) los costos de producción igualan a los ingresos de los factores productivos. El equilibrio en el mercado se alcanza cuando la oferta y la demanda que llegan a él se igualan con los diferentes precios. EQUIPO Es el término genérico con el que se definen todos los bienes muebles requeridos para la producción, incluyendo la instalación y servicios auxiliares que en su conjunto se diseñan y fabrican para propósitos generalmente industriales, sin importar el método de instalación y sin excluir aquellos rubros de mobiliarios y dispositivos necesarios para la administración y operación de la empresa. EQUIPO AUXILIAR Es un accesorio o mejora que forma parte de una unidad principal pero que pueden ser adquiridos o instalados por separado; por ejemplo el motor de una máquina. EROSIÓN Es la degradación o desgaste de la superficie del suelo, originada por agentes físicos, principalmente hídricos o eólicos. EROSIÓN EÓLICA Es la pérdida del suelo producido por el viento, se presenta en superficies planas áridas. EROSIÖN HÍDRICA Es la pérdida del suelo producido por el agua de lluvia o por la de riego, predomina en zonas de laderas. ESCRITURA DE PROPIEDAD Es un instrumento escrito y autentificado mediante el cual se lleva a cabo una traslación de dominio sobre bienes raíces.
ESTADOS FINANCIEROS Es el conjunto de informes contables convencionales para una entidad, constituido principalmente por Estado de Resultados, (Pérdidas y Ganancias), Balance General (Situación Financiera), y Estado de Flujo de Efectivo (Flujo de Caja), los cuales se preparan en forma mensual o al final del ciclo contable o período fiscal. EXPROPIACIÓN Desposeer de una cosa a su propietario, por motivos de utilidad pública, otorgándole una indemnización justa. La expropiación es una operación del poder público por la cual el Estado impone a un particular la cesión de su propiedad mediante ciertos requisitos, de los cuales el principal es una indemnización. EXPROPIAR Es la privación a particulares, ejidos o comunidades de la titularidad de un bien o de un derecho, dándole a cambio una indemnización. Se efectúa por motivos de utilidad pública o de interés social previstos en las leyes.
F FACTOR DE DÉMERITO Es el índice que refleja las acciones que en total deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajustar al mismo según el estado actual que presenta el bien. FACTOR DE DEPRECIACIÓN Ver factor de demérito FACTOR DE DESCUENTO Es un multiplicador necesario para reducir los flujos de efectivo que genera un bien a valor presente. FACTOR DE EFICIENCIA EN INMUEBLES DE PRODUCTOS Es el factor resultante de la relación área rentable entre área construida en un inmueble de productos, nos da idea de la eficiencia económica del bien. FACTOR DE HOMOLOGACIÓN Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.
FACTOR DE OBSOLESCENCIA Contribución técnica o económica a la pérdida de valor que tiene un bien y puede ser técnicofuncional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo).
FACTORES DE LA PRODUCCIÓN Son los elementos básicos que intervienen en el proceso de producción y son la causa o condición del cambio, o transformación de los recursos productivos. Se identifican cuatro factores de la producción: trabajo, capital, tierra y organización; como contraprestación les corresponden salarios, intereses, renta y beneficios, respectivamente. FACTOR RESULTANTE Es el complemento del factor de demérito o sea aquella fracción que mide el valor de un bien al compararlo con el valor de un bien nuevo después de ajustarlo por su depreciación total.
FACTOR EXTERNOS Se considera a los factores que pueden influir en el valor de un bien y pueden ser entre otros: inflación tasas de interés bancario; disponibilidad de créditos hipotecarios; el nivel económico o el atractivo de un vecindario.
FECHA DEL INFORME DE AVALÚO Es la fecha de emisión del informe de valuación. Puede ser igual o distinta a la fecha de valores. FIANZA Es cualquier garantía que se presta para asegurar el cumplimiento de una obligación. Por ejemplo, en un contrato por el cual un tercero, en relación con una determinada obligación, se obliga a su cumplimiento para el caso de que el deudor anterior no la cumpla.
FIDEICOMISO Es el contrato por virtud del cual una persona denominada “fideicomitente” encomienda a una institución de crédito denominada “fiduciaria” la administración de determinados bienes o recursos para alcanzar un fin específico, en beneficio de una o varias personas denominadas “fideicomisarios”.
FLETES Y SEGUROS Es el costo total de cargar. FRANQUICIA Es lo que se considera como un activo intangible y es una técnica de desarrollo que permite a una persona moral o física.
. dar en licencia un conjunto de derechos de propiedad industrial o intelectual relativos a marcas. El financiamiento interno se realiza invirtiendo parte de los beneficios de la empresa. con el objeto de obtener rendimientos económicos de la reventa de productos o la prestación de servicios a usuarios finales. mismas que tendrán valores diferentes. y cuya fijación da el ancho de las franjas a dividir un terreno de gran fondo en estudio es establecido de acuerdo a lo observado por el valuador con base en la profundidad de los lotes imperantes en la zona. derechos de autor. el financiamiento externo proviene de los créditos bancarios o de la emisión de valores como las acciones y las obligaciones. El flujo de efectivo neto se define también como el efectivo disponible para el accionista o para el capital invertido. incluyendo la cobertura del seguro de transporte. know How. modelos de utilidad. diseños. nombres comerciales. sea natural o jurídica (franquisitario). embarcar y descargar en el almacén del comprador. federal.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
FINANCIAMIENTO Es la aportación de capitales necesarios para el funcionamiento de la empresa.
FRANJA DE VÍA Es la porción homogénea de tierra inmediatamente colindante con la infraestructura generadora del más alto valor (foco de valor) como puede ser una vialidad o un margen de playa. El ancho de la primera franja de vía será igual a la profundidad del lote tipo. Las fuentes de financiamiento pueden ser internas o externas. la franquiciante.
FUERZA PÚBLICA Son las instituciones de seguridad pública de los tres niveles de gobiernos. FLUJO DE EFECTIVO Es el ingreso neto periódico que se estima será producido por los ingresos menos los gastos / salidas en la operación y la reversión de un bien que produce ingresos. insignias comerciales. estatal y municipal. a una tercera persona. FRANJAS DE TRANSICIÓN Son las franjas restantes del predio hasta llegar al fondo (después de la Franja de Vía).
pero no necesariamente se limitan al impuesto predial. con fines cualesquiera que no sean los de inversión. gastos de representación.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
FUSIÓN Se le llama así a la unión de dos o más empresas. gastos legales. sueldos y salarios. la cual clasifica todos los bienes objeto de comercio internacional y determina el pago de impuestos de importación para cada producto específico. GASTOS DE IMPORTACIÓN Es el costo establecido de acuerdo a la Ley del Impuesto General de Importación de México. cobranza y. estos gastos incluyen. indirectos. mantenimiento y a los honorarios administrativos. derechos. capitales o propiedades. etc. destrucción o enajenación. de tal forma que se conforma un conjunto entre los países. Se habla de gastos de consumo. avalúos. reparaciones. En bienes raíces. papelería. GRAVAMEN Es toda carga o impuesto sobre actividades económicas. seguros. aportaciones.
. Se agregan también otros gastos como los de agentes aduanales. mediante la adquisición que una de ellas hace de los activos netos (o capital) de la otra u otras. GLOBALIZACIÓN ECONÓMICA Es el proceso de integración económica entre países. en su caso. gastos menores. etc. embalaje y almacenamiento. supervisión. seguros. de comercialización y de consumo se van asimilando. servicios de vigilancia. de administración. energía eléctrica y gastos indirectos. GASTOS DE ADMINISTRACIÓN Es la suma de todos los gastos que requiere un bien inmueble para su recepción. transporte.
GASTO Egreso o salida de dinero. impuestos y otras contribuciones. gastos generales. donde los procesos productivos. GASTOS DE OPERACIÓN Son los gastos en que se incurre al generar un ingreso. custodia. registro. conservación. tales como: honorarios.
objetividad y sin prejuicios IMPRESCRIPTIBLE Es la acción o derecho de cualquier clase que no se extingue por el transcurso del tiempo. en las condiciones previstas por la ley. favorable o desfavorable. uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.) y huecos registrables de las instalaciones generales de un inmueble. haciendo intervenir variables físicas. HUECOS VERTICALES PRINCIPALES Es el conjunto de huecos verticales (cubos de elevadores. escaleras.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
GLOSARIO DE TÉRMINOS H
HIPOTECA Es el derecho real que se tiene sobre bienes inmuebles dejados como garantía de un crédito hipotecario. ubicación. HOMOLOGACIÓN Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes.
IMPACTO AMBIENTAL Es cuando una acción o actividad produce una alteración. de conservación. sobre el sistema ecológico de un área. cubos de luz. una ley o una disposición administrativa con implicaciones ambientales
IMPACTO ECOLÒGICO Es el efecto. Esta acción puede ser un proyecto de ingeniería. IMPARCIAL Es la actitud que permite juzgar o proceder con rectitud. edad consumida. un plan. calidad. zona. superficie. HORIZONTE ECONÓMICO Es el punto en el futuro que se considera como límite en un análisis económico. un programa. en el medio o en alguno de los componentes del medio. perturbación o consecuencia de un cambio de origen natural o por influencia del hombre.
IMPUESTO AL VALOR AGREGADO Es el tributo que se causa por el porcentaje sobre el valor adicionado o valor agregado a una mercancía o un servicio. INDEMNIZACIÓN Es la acción o efecto de indemnizar. El índice de precios al consumidor puede ser nacional o por ciudad. en la cual este no puede ser enajenado. así como los derechos relacionados con los mismos. previa selección del conjunto de mercancías y servicios que se tomarán en cuenta para el promedio. IMPUESTO SOBRE LA RENTA Es la contribución que grava el ingreso de las personas y entidades económicas (personas físicas y morales) INALIENABLE Es aquella condición de un bien. IMPUESTO DE TRASLADO DE DOMINIO Es una contribución federal.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
IMPUESTO Es la contribución. cuyo objeto es gravar al adquiriente en todo acto traslativo de la propiedad de inmuebles. aunque sea a título gratuito. INDEMNIZAR Es el resarcimiento de un daño o perjuicio causado por un acto de gobierno o autoridad mediante el pago correspondiente. A este índice también se le llama índice de precios al menudeo. El índice nacional de precios al consumidor se da a conocer mensualmente. estados o municipios por el uso del suelo. conforme se completa cada etapa de su producción o distribución. cantidad de dinero o especie que el Gobierno cobra por ley a los particulares.
. con el objeto de sostener los Gastos Gubernamentales y los servicios que proporciona a la Sociedad. IMPUESTO PREDIAL Es una contribución monetaria que los ciudadanos propietarios y poseedores de de bienes inmuebles. y se obtiene como promedio del incremento de precios de algunos artículos y servicios representativos del consumo general. INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR Es la razón matemática que muestra la evolución de los precios de las mercancías y servicios que compran los consumidores. y la suma de los doce meses representa el incremento anual promedio. pagan a la federación.
INGENIERÍA DE DETALLE Es el cargo indirecto por el diseño. INGRESO NETO Es el ingreso que queda después de deducir los gastos de operación y mantenimiento. Puede ser estimado antes o después de gastos financieros y / o impuestos. Generalmente no se considera activo fijo. magnética o electrónica como resultado de un avalúo. desarrollarse y concluirse un trabajo de valuación. escrita. revisión o análisis económico. que son los bienes industriales o mercancías. pero si constituye al valor de reposición de la instalación o edificio. Se contabiliza como parte del activo fijo y contribuye al valor del activo fijo. Es el documento que es remitido a la institución o al cliente.
.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
ÍNDICE DE PRECIOS AL MENUDEO Ver Índice Nacional de Precios al Consumidor INDIZACIÓN Es una herramienta usada para estimar el valor actual de un bien. antes de deducir ningún gasto o pago.
INFLACIÓN Este fenómeno económico se da como un proceso sostenido y generalizado de aumento de precios. INGRESO BRUTO Es el ingreso o renta que genera un bien en un período. fabricación o construcción de un bien. en el cual un índice de actualización es aplicado al valor o costo histórico del bien en otra fecha. INDUSTRIA Es el conjunto de actividades económicas que tiene como finalidad la transformación y la adaptación de recursos naturales y materias primas semielaboradas en productos acabados de consumo final o intermedio. planos y supervisión en la elaboración. provocado generalmente por un exceso de dinero circulante en relación con las necesidades de la producción. INGENIERÍA BÁSICA Son los cargos indirectos por el diseño conceptual de una instalación o edificio. al completarse. INFORME DE AVALÚO Es un informe a manera de comunicación oral.
A esto último se le llama “Capitalización de Intereses”. después de deducir los gastos de operación. así como aquéllos en que ejerza la posesión. INTERÉS COMPUESTO Es el beneficio o rendimiento en dinero que se gana tanto del capital inicial. equipos de aire acondicionado o aire lavado. INSTALACIONES ESPECIALES Son aquéllas instalaciones electromecánicas adheridas al inmueble e indispensables para el funcionamiento operacional de éste. controle o administre la Federación. plantas de tratamiento. INMUEBLE Ver Bien Inmueble o Bien Raíz. fosas sépticas. INMUEBLE FEDERAL Cualquier terreno con o sin construcciones propiedad de la Federación. cisternas. INMUEBLES CATALOGADOS Son todos aquellos inmuebles clasificados por Instituciones como el INAH o el INBA. calefacción. El interés que se gana en un periodo se convierte en parte del capital inicial en el periodo siguiente. No se considerarán inmuebles federales aquellos terrenos o construcciones propiedad de terceros que por virtud de algún acto jurídico posea. género y relevancia dentro del marco histórico. ciudad. control o administración a título de dueño. pararrayos.
. cultural o estético. forman parte de la identidad de un país. entre otras. sistemas hidroneumáticos. escaleras electromecánicas. población o barrio. INSTALACIÓN Y MANO DE OBRA Es el costo que se carga generalmente por concepto de materiales y mano de obra que se requieren para ensamblar e instalar equipos o para realizar construcciones. como del interés ganado por el capital inicial en periodos sucesivos. pero antes deducir impuestos a la renta y gastos de financiamiento (pagos de intereses y amortización).DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
INGRESO NETO DE OPERACIÓN Ingreso que genera una propiedad o comercio de productos. equipos contra incendio. INTERÉS REAL Es el beneficio o rendimiento en dinero que gana el capital por arriba de la inflación en un periodo dado. Ejemplos: Elevadores y montacargas. ubicados en centros históricos o zonas de valor cultural o artístico que por sus características propias como edad. subestación eléctrica.
INVENTARIO Es un documento en el cual se anota una relación ordenada de los bienes de una persona. y las instituciones de carácter federal o local con autonomía otorgada por la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos o por las Constituciones de los Estados. considerando bienes comparables apropiados con tendencias físicas. en elaboración y almacenadas) con las que cuentan. ampliación. o una comunidad.
. las dependencias y entidades de las administraciones públicas Federal. del Gobierno del Distrito Federal. INVERSIÓN PÚBLICA Son las erogaciones de las dependencias del sector central. conservar y mejorar el patrimonio nacional.
INVESTIGACIÓN DE MERCADO Es un estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo específico de bien mueble o inmueble. Los establecimientos industriales y comerciales. estatales y municipales.
INSTRUMENTO FINANCIERO Es cualquier documento que representa una deuda o un título de crédito. empresas de participación estatal. mantenimiento y conservación de obras públicas y en general a todos aquellos gastos destinados a aumentar. del Distrito Federal y de los Estados. por ejemplo: pagarés. entre otros. las unidades administrativas de la Presidencia de la República. INSTITUCIONES PÚBLICAS Son el conjunto de órganos de los Poderes Legislativo y Judicial de la Federación. durante cierto tiempo. incremente en el valor del capital o le preste un servicio. la Procuraduría General de la República. certificados de depósito a plazos. realizan periódicamente sus inventarios con el propósito de conocer la cantidad de mercancías (producidas. bonos. económicas y sociales similares al bien valuado. destinadas a la construcción. organismos descentralizados. INVERSIÓN Es la suma de dinero necesaria para adquirir un bien que se espera produzca un flujo aceptable de ingreso.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
INTERÉS SIMPLE Es el beneficio o rendimiento en dinero obtenido por un capital fijo. Gobiernos estatales y municipales. Existen muchos documentos financieros. entidad.
contengan o no piedras preciosas.
LEY REGLAMENTARIA Es aquella que amplía. JURISPRUDENCIA Interpretación de los preceptos legales. del gobierno federal con el propósito de obtener la mejor oferta en calidad y precio de los contratistas o proveedores y fomentar la transparencia. el monto de la inversión en activos. a través de un modelo económico y financiero. el capital de trabajo y la rentabilidad de mercado sobre este tipo de negocios. a pagar por el arrendamiento de un bien.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
GLOSARIO DE TÉRMINOS J
JOYA Es el término que comprende todos aquellos pequeños objetos decorativos de metales preciosos. adquisiciones. esclarece o detalla algún artículo o alguna ley que. tiene carácter obligatorio. por su contenido. requiere de una mayor explicación jurídica. expresado en términos monetarios. etc. JUICIO Es la secuencia ordenada de actos a través de los cuales se desenvuelve todo un proceso seguido ante un juez. JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA COMO NEGOCIO EN MARCHA Es la determinación de lo que vale un contrato de arrendamiento de una unidad productiva. LIBERTAD DE GRAVAMEN Que no existe carga u obligación alguna impuesta sobre un inmueble. que hacen los jueces y que por una pluralidad de sentencias concordes. JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA Es el resultado del proceso de estimar el monto más apropiado. compras.
. LICITACIÓN PÚBLICA Acto de subastar o someter a concurso público los contratos de obras o servicios. que considera la capacidad de pago de renta en función de los ingresos y de los egresos de la unidad productiva.
en los estuarios. MARCO JURÍDICO Conjunto de disposiciones. pero no todo equipo es maquinaria. Se calcula como: Liquidez = caja + bancos Pasivo a corto plazo
LISTA DE PRECIOS MÍNIMOS Es la lista que periódicamente emite la Secretaría de Contraloría y Desarrollo Administrativo.
MANGLAR Selva de árboles con raíces aéreas. en ella predomina el árbol llamado mangle. el costo de cada partida es usualmente indeterminable excepto que se haga por algún método de distribución de costo. en la que se establece el precio mínimo de venta al cual los bienes considerados de desecho pueden ser enajenados por las Dependencias y Entidades Gubernamentales. particularmente el rojo MAQUINARIA Es un implemento mecánico genérico que se usa en procesos de fabricación y que implica la transformación de un material o producto. reglamentos y acuerdos a los que deben apegarse una dependencia o entidad en el ejercicio de las funciones que tienen encomendadas. Toda maquinaria es parte de lo que se conoce como equipo.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
LIQUIDEZ Es una razón financiera que mide la capacidad de la empresa para cumplir con sus obligaciones financieras a corto plazo. si el grupo está compuesto de un número conocido de partidas similares. se obtiene el precio o el costo de cada una mediante una simple división. ubicada a las orillas lodosas de los esteros. barras de ríos y orillas inundables de ríos o riachuelos a lo largo de costas húmedas. leyes. LOTE Es un grupo de bienes o servicios que representen una sola transacción.
. si las partidas son disímiles y el valor total es independiente de los precios unitarios.
El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Dependiendo de lo que señale el contrato. pavimentación y aceras. MAYOR Y MEJOR USO El uso más probable para un bien. económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando. MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto. se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes. nivelación.
. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. mediante un mecanismo de precio. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda.
MERCADO Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores. mediante una homologación de los datos obtenidos. instalados y pagados por el arrendatario para satisfacer sus necesidades. permitido legalmente. MEJORAS DEL ARRENDATARIO O DEL INQUILINO Son aquellas mejoras o anexos fijos realizados al terreno o construcciones. cercado. Ver enfoque de Mercado. como: desmonte. Se obtiene dividiendo la utilidad neta entre el ingreso por ventas. operaciones de renta o alquiler y que. operaciones de compraventa recientes. que es físicamente posible. siempre que su remoción no ocasione un daño serio al bien raíz.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
MARGEN DE ÚTILIDAD Es un componente de rentabilidad respecto al rendimiento sobre los activos (sobre la inversión). el arrendatario puede o no remover las mejoras que haya realizado al término del contrato de arrendamiento. MEJORAS A LOS TERRENOS Son obras de construcción inherentes al acondicionamiento de un terreno. MEDIERO Agricultor que cultiva tierra ajena a cambio de dar al dueño una parte de la cosecha como pago. permiten al valuador estimar un valor de mercado. alcantarillado y ductos de agua potable y de gas. ramales o escapes de ferrocarril y otras adiciones que habitualmente paga el propietario de un predio o bien lo hace el gobierno local tratándose de servicios públicos.
MICROCLIMA Clima propio de un lugar o espacio reducido. este método considera el principio de sustitución. El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación. Medio ambiente controlado que rodea íntimamente a plantas o animales en espacios limitados. máquinas calculadoras y de cómputo. que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. menos la depreciación total (acumulada). etc. como en invernaderos. establos. máquinas de escribir. granjas. archiveros. al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador. que señala uno de los puntos limítrofes de una propiedad o linderos y que forman un ángulo del polígono que lo integra. es decir que un comprador bien informado. Ver enfoque de Costos. Ejemplos: mobiliario.
MOBILIARIO Y EQUIPO DE OFICINA Son los bienes muebles utilizados para equipar una oficina. El estimado del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o reemplazo de la construcción del bien sujeto. provocado por la variación de las condiciones generales del clima en ese medio. no pagará más por un bien. generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada. MOJONERA Construcción piramidal de mampostería u otro material duro.
METODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características. debido a su influencia y su poder económico. MONOPSONIO Es aquella forma de mercado en la que existe un solo comprador.
MONOPOLIO Es la forma de mercado en la que existe una sola entidad como único vendedor. que impone sus condiciones a los vendedores. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año). este método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente. más el valor del terreno. equipo para copiado.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas. o bien una capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado).
Tratándose de bienes inmuebles. se puede basar en el ingreso bruto o neto. grado de innovación. divulgación. obispados y casas cúrales. relacionados con esas culturas. producto de culturas anteriores al establecimiento de la hispánica en el territorio nacional. así como a la educación y a la enseñanza. y el ingreso anual promedio o la expectativa de ingreso. (Artículo 26 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicos. (Artículo 36 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicos. así como los restos humanos. incluyendo los bienes muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos inmuebles y cualesquier otras obras civiles relevantes de carácter privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive. casas particulares. MULTIPLICADOR DE LA RENTA Es una relación entre el precio de venta o el valor de una propiedad. Artísticos e Históricos). ofrece o paga por un bien o servicio. materiales y técnicas utilizadas y otras análogas. arzobispados. MONUMENTOS HISTÓRICOS Son los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX. a fines asistenciales o benéficos. destinados a oficinas públicas. templos y sus anexos.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
MONTO Es la cantidad en dinero o en especie que se pide. Artísticos e Históricos). conventos o cualesquiera otros dedicados a la administración. MONUMENTOS ARTÍSTICOS Son los bienes muebles e inmuebles construidos en los siglos XX y XXI que revisten valor estético relevante.
. enseñanza o práctica de un culto religioso. Se aplica al ingreso que se estima generará un bien para obtener su valor comercial. seminarios. al servicio y ornato públicos y al uso de las autoridades civiles y militares. MULTIPLICADOR DE LA RENTA BRUTA Es la relación que resulta del precio de venta o el valor de una propiedad entre el ingreso bruto (sin descuento alguno) anual promedio o la expectativa de ingreso anual bruto de una propiedad inmueble. de la flora y de la fauna. inserción en determinada corriente estilística. podrá considerarse también su significación en el contexto urbano. Para determinar el valor estético relevante de algún bien se atenderá a cualquiera de las siguientes características: representatividad. MONUMENTOS ARQUEOLÓGICOS Son los bienes muebles e inmuebles.
y/o puede incluir un derecho mayoritario y minoritario. Documento que contiene las disposiciones generales que se habrán de seguir para la realización de avalúos. y en su caso las demás Instituciones Públicas. se supone que la empresa genera utilidades y que no tiene la intención ni la necesidad de liquidar o de reducir materialmente la escala de sus operaciones. Por lo tanto. las entidades. NORMAS DEL SECTOR PÚBLICO Conjunto de reglas o directrices establecidas con base en una ley o decreto para su aplicación u observancia por parte de las dependencias y entidades del Gobierno Federal. puede dividirse entre los accionistas. El derecho de propiedad de un negocio puede ser indiviso. justipreciaciones de renta y trabajos valuatorios a nivel de consultoría por parte de todos los Valuadores de Bienes Nacionales. Los negocios en marcha pueden valuarse mediante el enfoque basado en los costos. a fin de promover que la práctica profesional valuatoria que requieran las dependencias. o mediante el enfoque de comparativo de mercado. industrial o de servicio que se dedica a una actividad económica generalmente lucrativa. calidad y de acuerdo con la normatividad aplicable. NEGOCIO EN MARCHA Es la entidad comercial que continua en operación en el futuro previsible. la Procuraduría General de la República.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
GLOSARIO DE TÉRMINOS N
NEGOCIO Es una entidad comercial.
NORMAS CONFORME A LAS CUALES SE LLEVARÁN A CABO LOS AVALÚOS Y JUSTIPRECIACIONES DE RENTAS A QUE SE REFIERE LA LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES. se realice con transparencia. el enfoque de ingreso. NIVEL FREÀTICO Es el nivel al que llega la zona de saturación del suelo por el agua. las unidades administrativas de la Presidencia de la República.
plafones. construcción.
. como pueden ser rejas. OBLIGACIÓN Es el reconocimiento o evidencia por escrito de una deuda. desapasionada. fuentes. amplían el confort o que agregan beneficios al uso o funcionamiento de un inmueble. terrazas y balcones. albercas. OBRAS COMPLEMENTARIAS Son Bienes que sin ser indispensables. OBRAS DE ARTE Son todas aquellas creaciones que por su proceso de realización o por quien fueron realizadas se consideran arte (puede ser obras físicas. patios. faltándole instalaciones y acabados. entre otras. tales como pisos. Las acciones constituyen una obligación que emite una compañía especialmente como respaldo por el dinero aportado por los accionistas. aplanados.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
OBJETIVIDAD Es el acto de realizar alguna tarea o acción en forma desinteresada. entre otros. a la cual únicamente le faltan los acabados. OBRA PÚBLICA En todo trabajo que tenga como objeto la creación. intelectuales o literarias). y sin parcialidad hacia ninguna situación o interés. conservación o modificación de los bienes inmuebles o de capital del gobierno. OBJETO DEL AVALÚO Ver Propósito del avalúo. OBRA NEGRA Termino utilizado en el ámbito de la obra o construcción para referirse a una construcción que cuenta únicamente con la superestructura. que se encuentra totalmente terminada con todos los acabados e instalaciones de acuerdo al proyecto. jardines. OBRA GRIS Es el término utilizado en el ámbito de la construcción para referirse a una obra o construcción que cuenta con todas las instalaciones para su funcionamiento. OBRA ACABADA Es la obra o construcción nueva. con base en las normas generalmente aceptadas.
por motivos intrínsecos (tecnológicos o funcionales). OBSOLESCENCIA TÉCNICO FUNCIONAL Es la pérdida en el valor. incluyendo algunos elementos como cambios en el diseño. OBSOLESCENCIA ECONÓMICA Es la pérdida en valor o utilidad de un bien. falta de utilidad o excesivos costos variables de operación. o por su influencia negativa en el medio ambiente Se considera un tipo de obsolescencia interna. Puede ser curable o incurable OCUPACIÓN SUPERFICIAL Ver Ocupación Temporal. Generalmente no conviene curarla. OBSOLESCENCIA CURABLE Es aquella cuyo costo por corregirla es menor que el beneficio económico que recibe el bien por la curación. ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo. resultados del proceso como sobrecapacidad. Es también la pérdida en el valor de un bien que se debe a los cambios en la moda. resultado de una nueva tecnología. materiales. usos inadecuados.
. preferencias o normas.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
OBSOLESCENCIA Es la contribución a la pérdida del valor que tiene un bien o propiedad. o externos (económicos). por causa de utilidad pública. mediante el pago de la indemnización correspondiente. distintos al uso y deterioro físico. La obsolescencia funcional incluye los costos de capital excedentes y los costos operativos excedentes. OBSOLESCENCIA EXTERNA Ver Obsolescencia Económica. OCUPACIÓN TEMPORAL Es la privación temporal y/o parcial de los derechos de uso y disfrute de un bien mueble o inmueble de propiedad particular en beneficio del Estado.
OBSOLESCENCIA INCURABLE Es aquella cuyo costo por corregirla es mayor que el beneficio económico que recibe el bien.
OLIGOPSONIO Se considera que hay oligopsonio cuando el número de compradores es muy reducido y éstos se imponen a los vendedores.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
OFERTA EN EL MERCADO DE PROPIEDADES Es la cantidad de derechos sobre propiedades que están disponibles para venta o en renta. la investigación científica y tecnológica y la obtención o aplicación de recursos para fines de asistencia o seguridad social. la explotación de bienes o recursos propiedad de la nación. OLIGOPOLIO Es la situación en donde se tienen pocos vendedores de un producto que puede ser idéntico o diferente en alguna forma. no necesariamente cumpliendo con las normas aplicables al caso. Ver también Demanda y Mercado. con personalidad jurídica y patrimonio propio. Los órganos desconcentrados no tienen personalidad jurídica ni patrimonio propio. Jerárquicamente están subordinados a las dependencias de la administración pública a que pertenecen. el ejercicio del cual generalmente queda sujeto al cumplimiento de las condiciones especificadas. su objetivo es la prestación de un servicio público o social.
. OPCIÓN Es un acuerdo de mantener abierta una oferta para comprar. cualquiera que sea la estructura legal que adopte. vender o arrendar bienes inmuebles por un período de tiempo específico a un precio establecido. y sus facultades son específicas para resolver sobre la materia y ámbito territorial que se determine en cada caso por la ley. pero donde cada cual tiene gran influencia sobre el precio. OPINIÓN DE VALOR Es el proceso de estimar un valor. Una opción genera un derecho contractual. ORGANO DESCONCENTRADO Forma de organización que pertenece a las Secretarías de Estado y Departamentos Administrativos para la más eficaz atención y eficiente despacho de los asuntos de su competencia. lo que les permite influir sobre el precio. ya sea por un valuador o por cualquier persona capacitada. a diferentes precios en un mercado dentro de cierto período de tiempo. constituida con fondos o bienes provenientes de la Administración Pública Federal.
ORGANISMO DESCENTRALIZADO Entidad de la Administración Pública Paraestatal creada por ley o decreto del Congreso de la Unión o por decreto del Ejecutivo Federal.
ORGANISMO PÚBLICO Término genérico con el que se identifica. entidad o institución de la Federación que tenga o administre un patrimonio o presupuesto formado con recursos o bienes federales. obligaciones por pagar a largo plazo. imparcialidad y objetividad en sus funciones. que sufre un daño por la realización de obras de utilidad pública. a cualquier dependencia. Pueden ser a corto plazo (menos de un año) o a largo plazo.
PADRÓN DE PERITOS VALUADORES DEL INDAABIN La lista de las personas físicas y morales registradas y autorizadas como peritos valuadores externos en el INDAABIN. PASIVO FINANCIERO Es cualquier pasivo que es una obligación contractual a) para entregar efectivo u otro activo financiero a otra empresa. o b) para intercambiar instrumentos financieros con otra empresa bajo condiciones que son potencialmente desfavorables.
.). PARTE AFECTADA Área física o zona de un inmueble de propiedad privada. por lo común de un año o más (hipotecas. ORGANISMO PÚBLICO AUTÓNOMO Ente público dotado de personalidad jurídica y patrimonio propio. PASIVOS Son los adeudos que tienen una entidad con sus acreedores y el derecho de estos últimos sobre los activos. PASIVO A LARGO PLAZO Es la obligación que no se vencerá dentro de un periodo relativamente corto. creado por decreto para no depender del Poder Ejecutivo ni de ningún otro Poder (Legislativo o Judicial). con objeto de actuar con independencia. etc.
recursos e inversiones que. derechos y deberes apreciables en dinero que tiene una persona. PATRIMONIO FEDERAL Es el conjunto de bienes y derechos. Todo lo que ha sido transformado por el ser humano es potencialmente patrimonio cultural. para destinarlos o afectarlos en forma permanente.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
PASIVO CIRCULANTE Son las deudas u obligaciones que son exigibles en un plazo no mayor de un año. a la prestación directa o indirecta de los servicios públicos a su cuidado.
PATRIMONIO Es el conjunto de bienes. la cual deberá ser pagada mediante una indemnización al propietario de dicho bien. con la característica principal de que se encuentran en constante movimiento o rotación. Terreno donde abundan pastos que sirven de alimento al ganado
PERDIDA DE POTENCIALIDAD Es la pérdida económica en la capacidad de uso y generación de productos de un bien inmueble a consecuencia de ser afectado por una obra de infraestructura.
PASIVO CONTINGENTE Son las obligaciones relacionadas con transacciones que involucran un cierto grado de incertidumbre y que pueden presentarse como consecuencia de un suceso futuro no plenamente previsible.
PATRIMONIO CULTURAL Es el conjunto de manifestaciones de cultura que permanecen sobre el territorio transformado por las comunidades humanas y dentro de la memoria colectiva de esas mismas comunidades. (No incluye bienes del Patrimonio Estatal o Municipal)
PASTIZAL Vegetación donde predominan las gramíneas. ha acumulado el Estado Mexicano y posee a título de dueño. o a la realización de sus objetos o finalidades de política social y económica. como elementos constitutivos de su estructura social o como resultado de su actividad normal. siendo susceptibles de estimación económica.
al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.
. entendiéndose por obligación el transmitir el dominio de dicho bien mueble o inmueble. PERMUTA Es un acuerdo de voluntades mediante el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar un bien mueble o inmueble por otro bien. maquinarias y equipos no fijados permanentemente a los edificios. PERSONA MORAL Es una persona Jurídica colectiva.
PERJUICIO La privación de cualquier ganancia lícita. o al menos translúcidas. En términos genéricos se conoce también como causante. que debiera haberse obtenido con el cumplimiento de una obligación. maquinaria y equipo no permanente especializado. PLANTA Y EQUIPO Es el término utilizado para referirse a los edificios. se consideran también las instituciones de crédito y las sociedades y asociaciones civiles.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
PERITO VALUADOR Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación Pública. PERSONA FÍSICA Es una persona jurídicamente individual sujeto a un gravamen fiscal. PLANTA Es el conjunto de activos que puede incluir edificios. y que talladas se emplean en adornos de lujo. Asimismo. que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación.
PIEDRAS PRECIOSAS Se dice de las piedras o minerales que son finas. certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente. Iglesias y Gobiernos estatales. es toda sociedad mercantil u organismo que realice actividades empresariales. raras y por lo común transparentes. Se denominan también con el término genérico de causante mayor. duras.
si una pared cuenta con un sistema de vidrios o cristales que represente un total de 19 m2 y el área de esa pared representa un total de 27 m2 (midiendo de piso a techo).
PRADERAS Especies forrajeras cuya vida económica es superior a la anual y que en general son inducidas mediante su cultivo. La porción dominante establece qué superficie es la que ocupa la mayor parte del muro. donde se siembran pastos de buena calidad destinados a la alimentación de ganado de engorda. Jaragua. entre otros
. así. POTENCIAL DE SERVICIO Son los beneficios económicos futuros inherentes al activo en términos de su potencial para contribuir. generalmente cercada. Pastos: Estrella de África. Terreno cercado donde se cría todo tipo de ganado
PRACTICA VALUATORIA Es la práctica de la función de los valuadores que puede ser de tres maneras: avalúo. automáticamente se reconoce que la porción dominante es la del sistema de vidrios. Sudan. revisión de avalúos y consultoría. derechos y atribuciones. Guinea. Privilegio.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
PONDERACIÓN DE VALORES Al resultado de multiplicar cada uno de los indicadores de valor obtenidos con los distintos enfoques por el porcentaje de confiabilidad que determine el perito valuador según el propósito y el uso del avalúo. directa o indirectamente al flujo de efectivo y en equivalentes de efectivo para la entidad.
PORCIÓN DOMINANTE Es la parte que ocupa más de un 50% de la superficie total de cada uno de los muros perimetrales del inmueble y se usa como base para determinar la vertical a partir de la cual se mide el área rentable.
PODER PÚBLICO Es un poder que se atribuye a la comunidad en su conjunto. Tales como: Alfalfa.
POTRERO Parte de terreno. Ray Grass. Pará. Lo que le facultad al Estado para realizar actos administrativos válidos de los cuales surgen obligaciones. El potencial de servicio se mide como el nivel de capacidad productiva que tendría que reemplazarse si la entidad fuera despojada del activo.
en la que no se contempla el uso urbano o que de manera evidente no se presentan expectativas de desarrollo urbano a corto plazo. El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía. El precio también equivale al valor establecido en un avalúo. a diferencia del derecho minoritario.
PREDIO RÚSTICO Es una extensión de tierra que limita su uso a explotaciones agropecuarias. bien o servicio. menos todos los costos y descuentos en que se incurrió para concluir su venta.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
PRECIO Es la cantidad que se pide.
. se ofrece o se paga por un bien o servicio. PRECIO DE OFERTA Es aquel precio al cual el propietario de un bien lo ofrece formalmente para su venta en el mercado. en donde sus linderos y colindancias con otros predios sean específicos y permanentes formando un perímetro cerrado. PRECIO TOPE Es el precio máximo al cual puede ser vendido un producto o servicio. El precio que se paga representa la intersección de la oferta y la demanda. PREDIO URBANO Ver Terrenos Urbanos PREDIO EN TRASICIÓN Ver terrenos en transición. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio. con o sin construcciones. PRECIO NETO DE VENTA Es la cantidad que se obtiene de la venta de un activo en una transacción prudente entre partes dispuestas y con conocimiento. el precio. se vuelve un hecho histórico y se le denomina costo. ya sea revelado públicamente o confidencial. PREMIO POR EL CONTROL Es un valor adicional inherente al poder sobre los derechos de control de una entidad. PREDIO Fracción de terreno.
forma. PRESTAMO A LARGO PLAZO Es aquel que se otorga a un plazo mayor de un año. mejoras. entendiendo que una entidad o persona física están dispuestos a pagar por un bien un monto anticipado equivalente a los beneficios futuros que recibirá por el uso y disfrute de dicho bien. el estatus o decadencia de la ciudad y del vecindario. Debe tomar en cuenta. pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia dañina disminuyendo las utilidades. se logra cuando en el vecindario está presente un grado razonable de homogeneidad social y económica y el sujeto tiene características concordantes con ese grado. conservación. y los precios a los cuales están siendo vendidas o rentadas propiedades similares. PRINCIPIO DE CONFORMIDAD Es el valor máximo de un inmueble. por lo mismo. las fuerzas internas se refieren a la depreciación. Por ejemplo un préstamo hipotecario a pagar en diez años. La mayor parte de créditos a largo plazo se destinan a la producción o a la compra de bienes duraderos. tamaño.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
PREMISAS DE VALOR Es el término para identificar la definición y los parámetros bajo los cuales se está estimando un determinado valor. por ejemplo. se establece que el valor de mercado estimado es válido únicamente para el día en que se lleva a efecto la valuación PRINCIPIO DE COMPETENCIA De este principio se deriva que donde hay ganancias sustanciales se crea la competencia. PRESERVACIÓN ECOLOGICA Es la acción de proteger la flora y fauna para la conservación del medio ambiente y de los recursos naturales. los ingresos pasados.
PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN El valor es tomado en atención a los beneficios futuros o ingresos futuros derivados de una propiedad. Las primeras son las fuerzas económicas. el valuador deberá conocer qué ha ocurrido en el pasado y estimará que ocurrirá en el futuro y cuáles son las repercusiones posibles de obtener.
. esto es. uso de suelo. sociales. gubernamentales. para estimar sus posibles beneficios futuros. etc. Está sujeto tanto al efecto de las fuerzas externas a la propiedad como a las fuerzas internas.. PRINCIPIO DE CAMBIO Según este principio el valor de mercado nunca es constante. entre otras.
depende de la medida en que contribuya al valor total de la propiedad. coordinación. El principio de contribución se interrelaciona con los principios de equilibrio y de productividad excedente. es aquel que siendo físicamente posible. la administración y el capital. en zonas comerciales cuyos usuarios tienen un promedio homogéneo de actividades.
PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO El mayor y mejor uso para un bien. que suele ser un componente de una propiedad. educación. A la declinación generalmente sigue un renacimiento. el incremento en el costo del dinero reducirá la demanda o viceversa PRINCIPIO DE HOMOGENEIDAD O CONFORMIDAD Establece que el valor de mercado llega a su máximo en los lugares en que se logra un grado razonable de homogeneidad económica y social. Equilibrio: cuando el vecindario está prácticamente saturado y las propiedades parecen sufrir pocos cambios. Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento.
. Entonces. PRINCIPIO DE PRODUCTIVIDAD EXCEDENTE La productividad excedente es el ingreso neto que queda después de haber deducido los Costos de los agentes de producción como son el trabajo.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN Plantea que el valor de un agente de producción. en tanto que la demanda por ellas disminuye. PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA Consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda. actitudes. como por ejemplo. legalmente permitido y económicamente viable. nivel de ingresos. capital y tierra) están estrechamente relacionados con los principios de contribución y de productividad excedente. EQUILIBRIO Y DECLINACIÓN Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado. dictan que toda propiedad pase por tres etapas: Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta. resulta en el mayor valor del bien que se está valuando. con los cuales deberán mantener un sano equilibrio económico. y está determinado por los siguientes fenómenos: El aumento de población con poder adquisitivo en una zona incrementará la demanda y. PRINCIPIO DE CRECIMIENTO. el ingreso que se obtiene por la tierra es productividad excedente. PRINCIPIO DE EQUILIBRIO Este principio señala que los agentes de producción (trabajo.
PRINCIPIO DE PERÍODOS CRECIENTES Y DECLINANTES Son las condiciones utilizadas en la práctica valuatoria. así. para un determinado caso valuatorio y bajo una determinada metodología. tiende a establecer el Valor Justo de Mercado. La progresión consiste en la manera en que se beneficia el valor del primer edificio al estar asociada con los más costosos. se presenta cuando hay una propiedad de determinado valor que podría ser. PRINCIPIO DE PROGRESIÓN Y REGRESIÓN La progresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto es asociado con objetos del mismo tipo. o sea. pero mejores. Se basa en las siguientes etapas de un bien inmueble: integración. desintegración y renovación. por ejemplo. El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa.
. El principio de progresión y de regresión está interrelacionado con el principio de homogeneidad o conformidad. 50 millones dentro de un corredor con una clasificación menor.
PROCEDIMIENTO TÉCNICO Documentos que contienen la forma y formatos que permiten la elaboración de los Dictámenes Valuatorios de manera sistematizada. sino un mismo uso para ambos. En el caso específico de inmuebles podemos ejemplificar este principio con un edificio que tuviera un valor de medio 20 millones de pesos y se encontrara entre edificios que valen 50 millones de pesos.
PROCESO Conjunto de actividades recurrentes mutuamente relacionadas o que interactúan. sea de un sustituto o una réplica. la regresión se manifiesta en la disminución del valor del edificio de mayor calidad. en una avenida donde los edificios valen menos.
PRINCIPIO DE USO CONSISTENTE Es una teoría económica que sostiene que un bien inmueble en transición a otro uso o analizándolo bajo el concepto de mayor y mejor uso. La regresión en cambio.
PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien. que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. equilibrio. no deberá valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para las mejoras o construcciones. las cuales transforman elementos de entrada en resultados.
Normalmente consta de: 1. los cuales le otorgan al propietario un derecho o derechos específicos sobre lo que posee.Inspección del bien a valuar 3.. justipreciación de renta o trabajo valuatorio a nivel de consultoría.Aplicación del procedimiento técnico pertinente. beneficios y derechos propietarios inherentes a los bienes raíces. intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de un bien. las instituciones públicas. las unidades administrativas de la Presidencia de la República. o para desarrollarse en el futuro y que genere ingresos o utilidades por rentas cuando se vende.. La propiedad consiste en los derechos privados de propiedad.
PROMOVENTE Las dependencias.Cálculo de valores 6..
PROPIEDAD INVERSIÓN En bienes raíces. para una posible ocupación futura del propietario.Recopilación de información 4..
PROPIEDAD INMUEBLE Es el concepto legal que se entiende como los intereses. la Procuraduría General de la República.
PROPIEDAD Es un concepto legal que comprende todos los derechos. las entidades. Para diferenciar entre un bien raíz.
. una entidad física y su régimen de propiedad.Elaboración del Documento Valuatorio correspondiente. se conoce como propiedad personal... al concepto legal del régimen de propiedad de un bien raíz se le llama bien inmueble. así como los particulares facultados por las leyes para solicitar un servicio de avalúo.Identificación del avalúo 2.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
PROCESO VALUATORIO Es el conjunto de fases sucesivas de la operación para realizar un trabajo valuatorio desde su solicitud hasta la emisión del dictamen.. de los enfoques de valuación 5. El régimen de propiedad de un derecho sobre un artículo que no es un bien raíz. es una propiedad que se tiene con el propósito de rentársela a un tercero.Obtención del valor conclusivo 7.
PROYECTO DE INVERSIÓN Inversiones del Sector Público Federal cuyo propósito es incrementar o conservar los activos fijos. intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de los bienes que no son un bien raíz. tal como un bien mueble. a su valor de realización o a su valor de recuperación.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
PROPIEDAD PERSONAL Es un concepto legal que se refiere a todos los derechos. La propiedad personal puede ser tangible. los conceptos y montos asociados con un determinado tipo del valor siempre serán los mismos. tal como una deuda o una patente. inversiones de distinto monto. La propiedad personal puede valuarse de acuerdo a su Valor de Mercado. Incluyen al terreno y construcción. Son de hecho los proyectos de obra pública. PLANTA Y EQUIPO Son activos que se usan de forma continua en las actividades de una empresa. destinadas a resolver necesidades agropecuarias. o intangible. TURÍSTICOS Y DE SERVICIOS Es el planteamiento de un problema tendente a resolver entre muchas una necesidad humana. y otras categorías de activos. PROPÓSITO DEL AVALÚO Es el tipo de valor por determinar. correspondiente al tipo de trabajo valuatorio de que se trate. PROYECTOS AGROPECUARIOS. no están fijos de manera permanente al bien raíz y generalmente se caracterizan porque se pueden mover. (la planta) y al equipo (todos los bienes muebles). una combinación de ventas y costos que da como resultado la operación de un negocio sin producir utilidad ni pérdida. los cuales deben ser sometidos a una evaluación de costo beneficio. turísticas o de servicios respectivamente. Los artículos de propiedad personal tangible.
. Cualesquiera que sean las circunstancias. INDUSTRIALES. industriales. También se conoce como “bien mueble”. problemas urbanos y normar criterios a fin de controlar y orientar el desarrollo de los núcleos de población. identificados adecuadamente.
PROPIEDAD. PUNTO DE EQUILIBRIO Es el punto de producción en el que los ingresos y los costos son iguales: en otras palabras. depreciación acumulada. tecnología y metodologías con diverso enfoque. PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO Es el planteamiento tendente a resolver.
a favor de los individuos con derechos que integran los asentamientos humanos que así lo aprueben y soliciten. así como la recepción.
RATIFICACIÓN DE VALORES Es el acto de reafirmar. en la práctica puede diferir de manera importante. almacenaje. en sus respectivos boletines. a una fecha actual. operación. RENTA DE CONTRATO Es un monto de la renta especificada por cierto acuerdo de arrendamiento.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
PUERTO MARÍTIMO Es el conjunto de obras e instalaciones que se encuentran en un recinto portuario marítimo. Comúnmente se conoce como la tasa de capitalización global (ver la tasa de capitalización).
REGULARIZACIÓN DE LA TENENCIA DE LA TIERRA Es el acto de brindar certidumbre jurídica a la posesión de la tierra a través de la entrega de títulos de propiedad. particularmente en arrendamientos más antiguos con condiciones de renta fija. con base a los lineamientos emitidos por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos. abrigo. REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS Es la actualización de la información financiera en libros. teniendo por objeto la recepción. aunque una renta por contrato puede ser igual a la renta del mercado. instalaciones y facilidades del puerto. operación y despacho de embarcaciones. RECINTO PORTUARIO Conjunto de espacios terrestres y acuáticos. dictámenes de valor referidos a una fecha previa. movilización de mercancías. atención. tratamiento. RENDIMIENTO INICIAL Es el ingreso neto inicial en la fecha de la transacción o valuación expresada como un porcentaje del precio de venta o del valor. en los que se enclavan las infraestructuras. RENTA BRUTA Ver Ingreso Bruto.
a la posesión. RENTA NETA Ver Ingreso Neto. RESCATE DE CONCESIONES Es cuando los bienes materia de la concesión. REVALUACIÓN Es la acción de incrementar el valor de una moneda con respecto a su anterior tipo de cambio. en donde las partes actúan con conocimiento. bajo condiciones adecuadas. en una transacción de libre competencia. a la fecha de la valuación entre un arrendador y un arrendatario dispuestos. de manera prudente y sin compulsión. mantenerlo y prolongar su permanencia para trasmitirlo al futuro. RENTA EN EXCESO Es un monto de renta que es mayor que la renta del mercado. Las acumulaciones para depreciación son una función de una convención contable y no necesariamente se reflejan en el mercado. RESTAURACIÒN Es la operación especial de conservación que se realiza físicamente sobre un objeto cultural. destinada a salvaguardarlo. dicha renta se capitaliza comúnmente a una tasa de descuento más alta debido al mayor riesgo y a las incertidumbres potenciales asociadas con las consecuencias de la desventaja del arrendatario. También se pueden revaluar los activos de las empresas. control y administración del Gobierno Federal y que ingresan al Patrimonio de la Nación.
. vuelven de pleno derecho por causa de utilidad pública. con fines fiscales y financieros. RESERVA TERRITORIAL Es la superficie de tierra que será utilizada para crecimiento de un centro de población de acuerdo a un proceso de distribución equilibrada y sustentable de la población y de las actividades económicas en el Territorio Nacional. como recuperación del costo original de los activos bajo la convención de su costo actual. después de una comercialización apropiada.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
RENTA DE MERCADO Es la cantidad estimada por la cual una propiedad o espacio dentro de una propiedad debe rentarse. mediante la indemnización cuyo monto será fijado por peritos. si se considera así. RESERVA PARA DEPRECIACIÓN Son los costos que cargan los contadores en los estados financieros de inmuebles de productos.
SERVIDUMBRE DE PASO Es el derecho que tiene el propietario de un predio. o si transcurrido un plazo de cinco años no se ha cumplido con la causa de utilidad pública. para hacer uso de un camino. propiedad de otra persona. el beneficio del empresario es el premio (tasa de interés). esta acción ejercitada por el FIFONAFE tiene como finalidad. devolver los terrenos expropiados a los ejidos y comunidades o a sus integrantes. o de una corriente de agua en un predio adyacente. SOCIEDAD Es un derecho de propiedad en el que dos o más personas son propietarias de un negocio o de una propiedad y comparten las utilidades y las pérdidas. la devolución de bienes a su anterior dueño. con el cual se paga cualquier pérdida sufrida por cualquiera o cualesquiera de los contribuyentes. es restituir una cosa al estado anterior. cuando se destinen a un fin distinto del señalado en el decreto respectivo.
S SEGURO Es el mecanismo económico mediante el cual aquellos que se encuentran sujetos a determinados peligros similares contribuyen a un fondo común. con denominación y capital fundacional. En el ámbito administrativo se utiliza esta figura para restituir al titular afectado de sus propiedades expropiadas. representada por acciones nominativas suscritas por accionistas que responden hasta por el monto de su aportación.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
REVERSIÓN En términos generales. SOCIEDADES NACIONALES DE CRÉDITO Ver Banca de Desarrollo
. Las sociedades pueden ser anónimas o limitadas. En contraposición. RIESGO Es el grado de posibilidad de pérdida para un empresario. que recibe por haber aceptado el riesgo. en un proceso productivo o de inversión. SOCIEDAD ANÓNIMA Es una entidad mercantil capitalista. En materia agraria.
SUBSTANCIAS PELIGROSAS En el contexto de una valuación. no sabiéndose cuál es el uso de suelo realmente autorizado. que tiene suficiente forma. O Valuar considerando mejoras que se sabe serán hechas en el futuro. pero que.
SUBASTA Venta que normalmente es pública.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
SOLICITANTE DEL AVALÚO Es la dependencia o entidad de la Administración Pública Federal que requiere de un dictamen de valuación o justipreciación de rentas para respaldar actos de enajenaciones. SUBARRENDAMIENTOS Es la posición que se crea cuando el inquilino o arrendatario que ya tiene un contrato de arrendamiento. Estos son aspectos que. o sea. le transfiere a un tercero los derechos de que disfruta para ocupar la propiedad motivo del contrato. SUPOSICIONES TIPO EXTRAORDINARIAS Son aquellas que influyen en un trabajo y que en caso de resultar falsas podrían cambiar la conclusión de valor. SUCESIÓN. Todas las suposiciones que respaldan una valuación deben ser razonables. una vez declarados. alrededor o cerca de la propiedad que está siendo valuada. Ej. adquisiciones o cualquiera acto legal que lo requiera. cantidad y biodisponibilidad para crear un impacto negativo sobre el valor de mercado de la propiedad. Consideran como ciertos datos no totalmente verificados. o exceda cualquier precio de reserva o valor base establecido. deben aceptarse para entender la valuación. Sustitución de una persona en los derechos transmisibles de otra. condiciones o situaciones que afectan al sujeto del enfoque de una valuación. Aplicar un uso de suelo supuesto. no son susceptibles de verificarse. en principio.
SUPOSICIONES Las suposiciones contemplan hechos. en donde la propiedad se le vende al postor que ofrece la cantidad más alta. siempre y cuando ésta sea igual que. el caso de un avalúo prospectivo. cualquier material que se encuentra dentro.
TASA DE INTERÈS INTERBANCARIA DE EQUILIBRIO (TIIE) Es una tasa de interés a distintos plazos calculada por el Banco de México con base en cotizaciones presentadas por las instituciones de banca múltiple mediante un mecanismo diseñado para reflejar las condiciones del mercado de dinero en moneda nacional TASA DE INTERÉS NOMINAL Es aquella que no toma en cuenta la capitalización de los intereses. TASA DE INTERÉS Es la Relación que existe entre la cantidad de ingreso excedente que le proporciona una inversión a su propietario y el monto principal de la inversión TASA DE INTERÉS ACTIVA Es la que cobran las instituciones de crédito por los préstamos que otorgan bajo distintas condiciones. la tasa es un divisor (normalmente expresado como un porcentaje) que se utiliza para convertir un ingreso en valor.
. Se considera que incluye el retorno “de” y “sobre” el capital invertido en el inmueble.
TASA DE DESCUENTO Es un índice usado para convertir una cantidad de dinero pagadero o cobrable en el futuro a valor presente. TASA DE INTERÉS EFECTIVA Es aquella que toma en cuenta la capitalización de los intereses.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
GLOSARIO DE TÉRMINOS T
TASA DE CAPITALIZACIÓN Es un índice que representa la relación entre el ingreso neto anual que produce un inmueble y el valor del mismo. Así. TASA DE DEPRECIACIÓN Es el porcentaje que se utiliza para calcular la depreciación en un determinado período.
. rural o de transición. ejidal o comunal
TERRENO Es una porción de la superficie de la tierra. (Artículo 157 de la Ley Agraria) TERRENOS DE AGOSTADERO Son aquellos terrenos con vegetación natural. para corte o en forma mixta.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
TASA DE INTERÉS PASIVA Es la que ofrecen las instituciones de crédito en valores que adquiere el público para invertir su capital. TENENCIA DE LA TIERRA Forma real o jurídica que adopta la propiedad o posesión de la tierra: pública. En México. 27 de la Constitución y a otras Leyes. TERRENOS ADJUDICADOS Son aquellos entregados a la Administración Pública Federal o a particulares por mandato legal. cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo. predominantemente con gramíneas.
TERRENOS BALDIOS Son los terrenos de la Nación que no han salido de su dominio por título legalmente expedido y que no han sido trabajados deslindados ni medidos. están sujetos a las leyes de cada país en particular. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad. en primer lugar al Art. donde pastan los animales. y que por esa característica de profundidad tienen un valor en su frente y otro muy distinto (generalmente más bajo) en su final del fondo. privada. TASA DE INTERES REAL Es aquella que gana el capital por arriba de la tasa de inflación TASA INTERNA DE RETORNO Es aquella tasa de rendimiento que descuenta e iguala el valor presente de todos los flujos de efectivo netos futuros a la inversión inicial. TERRENOS DE GRAN FONDO Se trata de terrenos generalmente de grandes dimensiones y con un gran fondo que pueden ser del tipo urbano. donde la vegetación puede ser de origen natural o inducido y que se aprovecha para el pastoreo directo.
misma que puede ser aprovechada en la actividad agropecuaria
TERRENOS DE RIEGO Son terrenos en los que el suministro de agua es por medios artificiales ya sean fuentes de agua permanentes o intermitentes.
TERRENOS EN TRANSICIÓN Son los que están cambiando su uso de suelo de rural a urbano. de depósitos. agua potable. en provecho del País. mediando un proceso legal de autorización y que cuentan cuando menos con un servicio público. TERRENOS PERIFÉRICOS Son aquellos localizados en los límites de un centro de población o núcleo urbano. presentan retención de humedad. drenaje o alcantarillado. vialidades. TERRENOS FORESTALES Son todas aquellas áreas silvícolas que nacen y se desarrollan en forma natural o inducida y que cuentan con la documentación legal y técnica (Permiso de Aprovechamiento Forestal y Estudio Dasonómico) para el aprovechamiento de bosques o plantas maderables TERRENOS NACIONALES Son los terrenos propiedad de la Nación sobre los cuales el Ejecutivo de la Unión. como puede ser energía eléctrica. compuertas. goteo. La aplicación del riego es por gravedad o por bombeo por medio de fuerza motriz.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
TERRENOS DE HUMEDAD Son aquellas áreas que por su ubicación. motivado por presiones de crecimiento poblacional y baja rentabilidad de la tierra rural. puede ejercitar actos de administración y dominio. etc. presas o vasos. localización o desbordes con respecto a cuerpos de agua.
. así como por sus características agrológicas. según provenga de fuentes superficiales o profundas.
TERRENOS DE TEMPORAL Son aquellos que su fuente de abastecimiento de agua es la precipitación pluvial directa. Por el sistema de aplicación del riego podrá ser sistema de riego por aspersión. entre otros. TERRENOS EN BREÑA Son los terrenos en estado natural que no han sido utilizados con cultivos o mejorados con construcciones.
Poderes Judicial y Legislativo. urbanizable programable o urbanizable no programado.). así como los que se localicen dentro de la traza urbana.
UNIDAD ANIMAL (U. susceptible de urbanizar...
.7 U. maquinaria. vinculados a activos intangibles e integrados conforme a un conjunto de tecnologías que le permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones estándares de calidad y costo. instalaciones. A. animales de diferentes tamaños. se constituye por un conjunto de activos fijos (terrenos. entre otros UNIDAD ECONÓMICA Es un negocio con actividad económica realizada con el fin de obtener una ganancia.7 U. TRANSPARENCIA Es la obligación por ley de favorecer el principio de publicidad de la información en posesión de los servidores públicos. etc. TERRENOS VACANTES Son aquellos que no tienen poseedor (dueño). A diferencia del negocio en marcha. por lo tanto puede valuarse para operación continua o para liquidación. ni puede precisarse quien fue su último propietario. justipreciación de renta o trabajo valuatorio a nivel de consultoría. Organismos Autónomos. para fines prácticos se refiere al peso promedio de una vaca de carne con su cría. Entre otros: determinar la capacidad de agostaderos y/o praderas. evaluación de proyectos. Equivalencias: Toro 1. banquetas y vías pavimentadas.) TRABAJO VALUATORIO Es el relativo al avalúo.A.. la unidad económica puede tener o no utilidades. que se emite para efectos de atender solicitudes de Gobiernos de los Estados. con múltiples propósitos.7 U. además de otros tipos de trabajo que solicite el Gobierno Federal al INDAABIN. lucro o utilidad. novillo hasta 18 meses de edad 0.Unidad empleada para hacer comparables.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
TERRENOS URBANOS Son aquellos que cuentan parcial o totalmente con servicios públicos como drenaje y alcantarillado. vaquilla 0. suministro de agua potable. aproximadamente 450 Kg.. TRABAJO VALUATORIO EN CALIDAD DE CONSULTORÍA Es un dictamen de valor o justipreciación de renta. mobiliario y equipo). Municipios. financieros. de peso vivo. no contemplados en los Artículos 143 y 144 tales como estudios económicos. costo beneficio. construcciones. suministro de energía eléctrica y alumbrado público. A.F. A. (Artículo 785 del Código Civil para el D.
producido durante un período. maquinaria. derechos e impuestos asociados. pero que se encuentra fuera de operación o bien que se considera como tal. mobiliario y equipo) instalados e integrados conforme a una tecnología que le permitiría. USUFRUCTO Es el derecho de disfrute en virtud del cual el usufructuario goza y disfruta de la cosa objeto del usufructo. UTILIDAD NETA Es la Cantidad que resulta de restar a un ingreso generado por una venta u otro tipo de operación todos los costos. instalaciones. USO DEL AVALÚO Es la forma en que el cliente o usuario emplea la información contenida en el informe del avalúo. con la única obligación de dejar a salvo su forma y sustancia. que tienen el mismo mayor y mejor uso o que lo tienen integrado. UNIDAD INMUEBLE MAYOR En una expropiación. Normalmente un avalúo debe ser aplicado solo para aquellas operaciones señaladas expresamente en la definición de su uso que aparece en el dictamen. es decir de sus necesidades.
. Dado que el avalúo proporciona una base para la toma de decisiones. UTILIDAD Es una forma en que se puede medir el valor. es un término genérico aplicado al excedente de ingresos o precio de venta. En los estados financieros se muestra como un cambio en el capital contable de la entidad. que están bajo el control o forman parte de la propiedad de una misma persona física o moral. menos el costo de los bienes vendidos. UTILIDAD BRUTA Es el ingreso generado por una venta. construcciones. y que presentan contigüidad o proximidad física”. Por otra parte. Este cambio proviene de transacciones y de otros acontecimientos y circunstancias. el uso del avalúo depende de la decisión que el usuario desea tomar. con excepción de aquellos que resultan de las inversiones realizadas por los propietarios y el pago de dividendos hechos a los dueños del negocio. pues representa la capacidad de un bien o servicio para satisfacer una determinada necesidad. sobre los costos correspondientes. es aquella propiedad o conjunto de propiedades de las que el bien expropiado forma parte. producir bienes o prestar servicios.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
UNIDAD INSTALADA Se constituye por un conjunto de activos fijos (terrenos.
UTILIDAD PÚBLICA Que es para beneficio de toda la población. Este concepto reside en la premisa de que el beneficio público predomina sobre el beneficio particular. Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos). VALOR CATASTRAL Es el valor que las autoridades fiscales le fijan a un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial. VALOR BASE Es la cantidad expresada en términos monetarios. netos de todos los gastos y adeudos pendientes de cubrirse por la posesión y propiedad del bien en tanto no se vende. con prudencia y sin compulsión. VALOR COMERCIAL Es el Precio más probable estimado.
VALOR Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden.
. donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes. y representa el valor comercial o el valor de realización. en su caso. Es la cualidad de un objeto determinado que lo hace de interés para un individuo o grupo. en una transacción sin intermediarios. valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado. VALOR ASEGURABLE Es el costo neto de reposición de un bien. menos el costo de las partes específicamente excluidas en la póliza de seguro. con un plazo razonable de exposición. por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia. en la que sale un bien a la venta en un proceso de licitación o subasta pública. Se considera que el valor comercial representa el precio justo para la operación entre el comprador y el vendedor.
Dicho mercado debe ser.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
VALOR CONTABLE Es el monto de la inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario de un bien. VALOR DE DESECHO Es la cantidad. cuando ya no tiene un uso alterno y se estima por el valor de sus elementos de construcción. sujeto a la utilidad o servicio potencial adecuado de la empresa.
VALOR COMO NEGOCIO EN MARCHA El valor de una empresa que continuará en operación en el futuro como un todo.
. VALOR DE CAPITALIZACIÓN Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien en similares condiciones de riesgo. Es decir. con todos sus activos y pasivos. preferentemente. que se puede obtener por un bien al final de su vida. disminuida por las depreciaciones autorizadas por las normas fiscales correspondientes. El valor contable puede ser actualizado mediante avalúo o índices específicos. El valor de desecho es similar al valor de chatarra o de salvamento. donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda. se estima el valor de una propiedad dividiendo los ingresos netos anuales de operación. El concepto implica la valuación de la empresa en operación continua. sano. expresado en términos monetarios. Si la empresa es propietaria de las instalaciones que utiliza. entre la tasa de capitalización adecuada. abierto y bien informado.
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO Es el valor de un bien obtenido como resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio. que produce la misma.
VALOR DE CONTADO Es el precio asociado con una operación realizada al contado para adquirir un bien. plusvalía y potencialidades. éstas forman parte del valor como negocio en marcha. VALOR DE CHATARRA Ver Valor de Desecho. expresada en términos monetarios.
uso de materiales. definirse y ser el más adecuado para este caso. más el valor presente del valor anticipado de la propiedad. uso correcto de los locales. a una condición que sea substancialmente igual. o un grupo de inversionistas o con una entidad que tiene objetivos y/o criterios de inversión identificados. VALOR DE INTERCAMBIO Es el valor de un bien. coherencia hipológica. En la práctica el Valor justo de Mercado debe identificarse.Calidad técnico constructiva: integración de servicios. color. economía de recursos. ofrecido en una compraventa y que se intercambia por otro(s) activos monetarios o no monetarios. soluciones técnicas espaciales. composición. las formas. d). los usos. confort.
VALOR ESTETICO-ARQUITECTÒNICO El valor estético se relaciona con la percepción que tenemos del lugar a través de la forma. expresado en términos monetarios. VALOR DE INVERSIÓN Es el valor que tiene una propiedad para un inversionista en particular o para una clase de inversionistas. pero no mejor ni más grande que su condición en el momento en que sucedió el daño. El valor arquitectónico se relaciona con el estilo y la calidad de diseño. condición y vida útil remanente.Calidad formal: en estilo. iluminación. cuando el arrendador recupera nuevamente el uso y la posesión.
.Calidad espacial: en volumétrica.
VALOR DE INDEMNIZACIÓN Es el costo necesario para reemplazar. Puede incluir también el costo de perjuicios y el lucro inherentes a la propiedad.Calidad funcional: coherencia espacial.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
VALOR DE DOMINIO PLENO DEL ARRENDADOR Generalmente se considera la suma del valor presente de los ingresos netos anticipados que se van a recibir bajo el arrendamiento. proporciones. Cuando presente cualidades destacables a lo referente a: a). drenajes. c). la textura. el color. textura. incluyendo los olores y sonidos que están vinculados al sitio y su utilización. Este concepto subjetivo relaciona a una propiedad específica con un inversionista específico. El término valor de inversión no debe confundirse con el valor de mercado para uso continuado de una propiedad. tomando en cuenta la edad. la escala. el material. reparar o reconstruir una propiedad asegurada que ha sufrido algún daño. y los tipos de materiales. figura. b). recorridos. con objetivos de inversión identificados.
puede involucrar un vendedor no deseoso y un comprador o compradores que compran con conocimiento de la desventaja para el vendedor. expresada en términos monetarios. que se puede obtener como resultado de la venta de un bien después de terminada su vida económica. VALOR DE MERCADO PARA USO CONTINUADO Es la cantidad estimada por la que debe intercambiarse un activo. donde ambas partes actúan con conocimiento y bajo la premisa de que los bienes se venden en el lugar y en el estado en que se encuentran.
. expresado en términos monetarios.
VALOR DE REALIZACIÓN ORDENADA Es el precio estimado que podría ser obtenido a partir de una venta en el mercado libre. en la que el vendedor se ve en la obligación de vender de inmediato por mandato judicial “tal como está y donde se ubica” el bien. en función del beneficio que se espera generará. que se espera obtener por concepto de una venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo en el mercado abierto.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
VALOR JUSTO DE MERCADO Ver Valor comercial VALOR DE LIQUIDACIÓN FORZADA Ver Valor de Realización Forzada. de manera prudente y sin compulsión.
VALOR DE LIQUIDACIÓN ORDENADA Ver Valor de Realización Ordenada. en un periodo de tiempo apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores. entre un comprador y un vendedor dispuestos. expresada en términos monetarios. después de una comercialización adecuada en donde las partes actuaron con conocimiento. en base a su uso existente continuo. Aunque el concepto de posesión de vacante se aplica. en una transacción prudente. en donde el vendedor tiene urgencia de vender. En algunos casos. continuará la operación del uso existente del activo.
VALOR DE OPORTUNIDAD Es el máximo precio aceptable de un bien. VALOR DE REALIZACIÓN FORZADA Es la cantidad bruta. VALOR DE RECUPERACIÓN Es la cantidad. se supone que la empresa o persona que ocupa la propiedad. para un uso alterno. con posesión de vacante en la fecha de la valuación.
VALOR EN USO Es el valor que tiene una determinada propiedad.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
VALOR DE REEMPLAZO Ver Costo de Reemplazo VALOR DE REMATE Ver Valor de Realización Forzosa
VALOR DE REPOSICIÓN Ver Costo de Reposición Nuevo. por lo tanto. es la diferencia entre los activos totales (netos de la depreciación. y que. como aparece en los libros contables del negocio. sin considerar el mayor y mejor uso del bien o la cantidad monetaria que pudiera obtenerse cuando se venda.
. VALOR DE RESCATE Se entiende como la cantidad. Equivale al valor presente de los flujos de efectivo futuros que se espera del uso continuo de un activo más el monto de su disposición al final de su vida útil. para utilizarse en otra parte. no está necesariamente relacionado con el mercado. de acuerdo con el balance general. expresada en términos monetarios. VALOR DE REPOSICIÓN ASEGURABLE Ver costo de reposición asegurable. Es sinónimo de valor neto en libros. es el costo capitalizado de un activo menos la depreciación o amortización acumulada. El Costo de Reposición se considera un “Valor” en tanto aparece registrado en los libros contables de una entidad. para un uso específico y para el usuario actual.
VALOR DE REPRODUCCIÓN Ver Costo de Reproducción. que se puede obtener por concepto de venta en el mercado libre y al final de la vida útil física de un bien o de un componente del mismo que se haya retirado de servicio o uso. Con respecto al capital de una empresa comercial. Este tipo de valor se enfoca en el valor con el que contribuye un bien específico a una de la que forma parte. VALOR DE SALVAMENTO Ver Valor de Desecho VALOR EN LIBROS Con respecto a los activos. disminución y amortización) y los pasivos totales de un negocio. activo líquido y capital del accionista.
VALOR FÍSICO Ver Costo Neto de Reposición VALOR FISCAL Es el valor que se le asigna a los bienes muebles e inmuebles con fines fiscales. prestigio. VALOR ÉTICO Es la cualidad que perfecciona al ser que la posee. entre otros. entre partes deseosas y conocedoras de los hechos pertinentes. VALOR JUSTO Es el precio por el cual un bien o servicio puede intercambiarse. expresada en dinero. VALOR INTANGIBLE Es el valor de aquella parte de un negocio en marcha distinto al valor de los activos tangibles. VALOR EXTRINSECO Es el valor de un bien. de condiciones políticas diferentes a las actuales y del crecimiento o decrecimiento económico o poblacional proyectado. o una controversia puede resolverse. patentes y derechos. VALOR INTRINSECO Es el valor inherente a un bien en sí mismo. VALOR MÍNIMO Es la menor cantidad. en que conviene vender o alquilar un bien
. para fines de un traslado de dominio. Depende de activos intangibles tales como: marcas.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
VALOR ESPECIAL Término relativo a un elemento extraordinario de valor que es diferente al Valor de Mercado. VALOR ESPECULATIVO Es el valor esperado de un bien inmueble. determinado por personas que lo desean adquirir. (como por ejemplo el de los metales preciosos). expresado en términos monetarios. expresado en términos monetarios. expresada en dinero. VALOR MÁXIMO Es la mayor cantidad. basado en la eventualidad de un uso de suelo diferente. que conviene pagar por la adquisición o arrendamiento de un bien.
la mano de obra y la organización. VALUACIÓN DE NEGOCIOS El acto o proceso para obtener una opinión o estimado del valor de un negocio o empresa o incluyendo derechos inherentes a éste. descontando cada uno una tasa de rendimiento específico. basado en los beneficios potenciales a futuro que le puedan proporcionar situaciones potencialmente factibles de tipo jurídico. VALUACIÓN Es el procedimiento técnico y metodológico que. VALUADOR Cualquier persona que estima el valor de un bien
. social. VALOR PRESENTE Es un valor monetario actual de los flujos de efectivo futuros. económica. VALUACIÓN DE ACTIVOS FIJOS Esta expresión se aplica a la valuación de terreno. el residuo equivale al valor del terreno. el capital. y/o planta y maquinaria que generalmente para incorporarlas en las cuentas contables de una entidad. de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien. VALOR POTENCIAL Es el valor de un bien. VALOR PRESENTE NETO (VPN) Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto. jurídica y de mercado. expresado en términos monetarios. económico. permite estimar el monto. mediante la investigación física. VALOR RESIDUAL En la valuación inmobiliaria. edificios. político o social.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
VALOR NETO DE REPOSICIÓN Ver Costo Neto de Reposición. El Costo Neto de Reposición se considera un “Valor” en tanto aparece registrado en los libros contables de una entidad. al restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras.
políticas y jurídicas. forestal e hidrófila
. políticas y jurídicas. sociales. el personal técnico de la Dirección General de Avalúos y de las Delegaciones Regionales. las instituciones de crédito con sus peritos valuadores. VECINDAD INMEDIATA Es la estructura urbana y de mercado que forma el contorno o territorio que rodea a los bienes sujetos a valuar. económicas. políticas y jurídicas iguales o equivalentes a ésta.
VALUADOR INTERNO Es un Valuador que está empleado por la Institución de Avalúos. Un Valuador Interno. teniendo características homogéneas físicas. VECINDAD MEDIATA Es la estructura urbana y de mercado más próxima a la vecindad inmediata y que tiene características físicas. o por la oficina responsable de elaborar los informes financieros de la empresa. pero por motivos de presentación y normatividad pública no siempre puede ser aceptable para cumplir con el papel de Valuador Independiente. VALUAR Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico.
VECINDARIO Es la estructura urbana y de mercado que forma el contorno o territorio que rodea a los bienes sujetos a valuar. la fijación de precios y con frecuencia análisis técnicos y económicos detallados. generalmente es capaz de cumplir con todos los requisitos de independencia y objetividad profesional que se necesitan bajo el Código de Ética. teniendo características homogéneas físicas. sociales. y los corredores públicos únicamente respecto de los avalúos de bienes muebles a que se refiere el artículo 132.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
VALUADOR DE BIENES NACIONALES El INDAABIN con los peritos valuadores que conforman su Padrón Nacional de Peritos. económicas. VEGETACIÓN Conjunto de plantas que habitan e una región o que existen en un terreno. alpina. la empresa que posee los activos. económicas. los especialistas en materia de valuación que tengan cédula profesional expedida por autoridad competente. sus cuerpos colegiados de avalúos. sociales. párrafo sexto de la Ley General de Bienes Nacionales. puede ser acuática. baja.
VENTA POR REMATE Enajenación pública de un bien a partir del precio base fijado. expresado en años. VIGENCIA LEGAL La vigencia del dictamen valuatorio correspondiente será la que establece el Artículo 148 de la LGBN. o sea dentro de los límites de eficiencia productiva. VIDA ÚTIL NORMAL Es el período. expresado en años. usando mantenimiento preventivo normal. Si las condiciones económicas o políticas provocan cambios significativos en los valores. útil y económica para el propietario o poseedor. VIGENCIA TÉCNICA DEL TRABAJO VALUATORIO Es la fecha de dictaminación de valores por el valuador de bienes nacionales. en este caso es de un año. Ver Vida Útil Económica.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
VENTA Transferencia de bienes o servicios por medio de la cual el vendedor otorga la propiedad de dichos bienes o servicios al comprador. VIDA ÚTIL FÍSICA Es el período de tiempo total. a cambio del pago del precio convenido. que se estima funcionará un bien en el futuro. hasta que deban ser desechado o reconstruido. expresado en años. expresado en años. el valuador de bienes nacionales podrá señalar vigencias menores en los dictámenes que emita. que consiste en su adjudicación a la persona que ofrezca la postura más alta. VIDA ÚTIL TOTAL Ver vida útil física
. y deberá señalarse expresamente en el propio dictamen de valor. VIDA ÚTIL REMANENTE Es el período probable. a partir de una determinada fecha de manera redituable. a partir de la fecha en que fue puesto en servicio. en el que un bien funcionará hasta antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable su operación en el uso para el que fue construido o instalado. en el cual puede esperarse razonablemente que un bien realice de manera redituable la función para la cual fue construido. VIDA ÚTIL ECONÓMICA Es el período de tiempo. que se estima un bien durará.
transplantarse a un lugar definitivo. para la conducción de energía eléctrica. ZONA DONDE SE UBICA EL INMUEBLE Ver vecindad inmediata. para la explotación y conducción de hidrocarburos. ZONA FEDERAL Propiedad pública cuya titularidad la ejerce el Estado. por regla general su administración corresponde a la Secretaría de la Función Pública por conducto del Instituto Nacional de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. entonces. políticas. VOCACIÓN AGROPECUARIA Es el conjunto de características que le dan a un terreno una tendencia a ser usados en la agricultura y/o la ganadería. Lugar destinado a la siembra de semillas para producir arbolitos.
. sociales y jurídicas son iguales o equivalentes entre si. de derechos de vía en materia de comunicaciones. La zona federal puede ser marítimo-terrestre. ZONAS HOMOGÉNEAS Son aquellas áreas urbanas o agropecuarias cuyas características físicas. además de todos aquellos terrenos que fueron expropiados y que pertenecen al gobierno federal.
ZAFRA Acción de cosechar la caña de azúcar y época en la que se hace.DIRECCIÓN GENERAL DE AVALÚOS
VIVERO Lugar donde una planta recibe los cuidados necesarios y es mantenida en condiciones propicias para que logre un buen desarrollo y pueda. de seguridad nacional. se encuentra incorporada al patrimonio federal. a través de sus dependencias o entidades competentes. económicas.
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References: artículo 7
 artículo 2
 Artículo 27
 artículo 3
 artículo 132
 Artículo 148