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Timestamp: 2017-08-22 03:45:06+00:00

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TEMA I: Concepto y Clasificación de los Derechos Reales
La parte dinámica del tráfico jurídico es estudiada por la parte del Derecho Civil que se ocupa de los "contratos y las obligaciones", mientras que la parte estática se refiere a los bienes objeto de ese tráfico, constituyendo su punto de partida y resultado; de esta parte estática es de lo que se ocupa el Derecho Real.
El Derecho Real es el conjunto normativo que regula la situación económica de la sociedad, tratando de resolver el conflicto de intereses, que pueden suscitar la titularidad y el disfrute de los bienes. Este conjunto normativo que es el Derecho Real está integrado por normas diversas y de diferente rango.
Constitución Española de 1978. El artículo 33 consagra el derecho a la propiedad privada y a la herencia, mientras el artículo 128 afirma que la riqueza del país está subordinada al interés general, gracias a lo cual existe la institución de la expropiación. La propiedad privada, tal y como se encuentra en la Constitución Española, no es absoluta.
Código Civil. Especialmente en el libro II: bienes, propiedad y sus modificaciones; y el libro III: de los diferentes modos de adquirir la propiedad. También encontramos normas relativos a los derechos reales en el libro IV: de las obligaciones y contratos, en los referido a los derechos reales hipotecarios.
Ley Hipotecaria. Contiene normas acerca de los derechos reales inmobiliarios sometidos a régimen de hipoteca, además del Registro de la Propiedad.
I. Concepto de Derecho Real: las Teorías Clásica y Personalista del Derecho real
La noción de Derecho Real tiene su origen en la obra de los glosadores. La noción de "derecho subjetivo" no existe en la obra de la jurisprudencia romana, la cual sólo distinguía entre acciones "in rem" y acciones "in personam". Los glosadores llegaron a la conclusión de que esta diversidad de acciones reflejaban, en el plano procesal, una diversidad de derechos en los que cada tipo de acciones se basaban. En consecuencia, si las acciones reales están orientadas a conseguir pretensiones sobre las cosas, se fundarán en un derecho real, al igual que las acciones personales conllevaban la existencia de un "derecho personal" o de "crédito".
TEORÍA CLÁSICA O ROMANISTA: el derecho real es un poder o señorío directo e inmediato sobre una cosa, de carácter absoluto y, por tanto, oponible "erga omnes".
Poder y señorío sobre las cosas
Poder que se ejerce de forma directa e inmediata sobre esa cosa: por ello, para ejercitar el derecho no necesita de la colaboración de otro sujeto, ni una conducta de otros jurídicamente exigible
Es un poder oponible "erga omnes". ese poder tiene que ser respetado por todo el mundo, pero este respecto no es una obligación jurídica en sentido estricto, sino un deber jurídico
1.	Los críticos consideran que existen determinados derechos reales que se encuadran fácilmente dentro de este concepto de derecho real, como son las hipotecas y determinadas servidumbres negativas.
2.	También se objeta, partiendo de la noción de relación jurídica, que esa relación no puede nunca plantearse entre persona y cosa, pudiéndose sólo establecerse relaciones entre personas y personas, ya que estos objetores, consideran que todos los derechos subjetivos, sean personales o reales, son relaciones interpersonales.
TEORÍA PERSONALISTA DE LOS DERECHOS REALES: la noción de derecho real no debe buscarse tanto atendiendo a la naturaleza del poder que se supone, sino atendiendo al aspecto de la exclusividad que tiene ese poder. Todos los derechos son una relación interpersonal, por la cual se faculta a su titular para exigir de los otros un determinado comportamiento o actitud. Entonces, ¿dónde se encuentra la diferencia entre los derechos reales y los derechos de crédito? La diferencia se funda en el círculo de personas que resultan afectadas por esos derechos y de quienes se puede exigir ese comportamiento, es decir, radica en el ámbito de su eficacia: los derechos de crédito son de eficacia relativa ("inter partes") y los derechos reales son absolutos ("erga omnes").
1.	Establecer las diferencias entre los derechos reales y de crédito sobre la base de la eficacia relativa o absoluta de los mismos no es un criterio absolutamente correcto, porque hay derechos absolutos y que no son reales (derecho a la vida, a la libertad,...).
2.	Hay una confusión entre lo que es el sometimiento del deudor en una obligación en sentido propio y lo que es el deber general de respeto propio de los derechos reales.
3.	La teoría personalista mantiene posturas negativas y no positivas, es decir, no entra a determinar cuál es el objeto de respeto (que se tiene que respetar).
II. Crítica y Síntesis de las Teorías
TEORÍA ECLÉCTICA O INTEGRADORA: distingue en los derechos reales un doble aspecto: el interno, esto es, el derecho real como poder inmediato y directo del hombre sobre las cosas; el externo, que consiste en afirmar que los derechos reales conllevarán una obligación de terceros respeto de esa situación.
Poder directo e inmediato sobre las cosas,
de carácter absoluto y oponible "erga omnes"
III. Distinción Conceptual y de Régimen entre Derechos Reales y de Crédito
Por los Sujetos,
A)	Los derechos de crédito son una relación bipolar en la que hay un sujeto activo (acreedor) y un sujeto pasivo (deudor). La esencia de este tipo de derechos se encuentra en ese "vinculum iuris".
B)	Los derechos reales tienen un sujeto titular y frente al cual se encuentra la generalidad, los terceros, que tiene el deber jurídico de respetar la situación de poder sobre una cosa, que es el contenido de los derechos reales. Esos terceros no son los sujetos pasivos, ni los deudores en sentido propio, pues en los derechos reales la unidad pasiva de referencia es la cosa, sin perjuicio de que haya que reconocer que en algunos casos de derechos reales de entre esa generalidad de los terceros se destaquen de forma especial un determinado sujeto en el sentido de que ese respeto a la situación de poder conlleva para él unas consecuencias muy especiales.
Por el Objeto,
A)	Los derechos personales o de crédito recaen en un comportamiento que, por razón de esa obligación, es exigible.
B)	Los derechos reales tienen como objeto las cosas o bienes del mundo exterior, entendiendo esto en sentido amplio, pudiendo ser estas cosas de naturaleza material o espiritual.
Por el Contenido de los Derechos,
A)	Los derechos personales o de crédito atribuyen al acreedor la posibilidad de exigir del deudor una determinada conducta o comportamiento debido (dar, hacer o no hacer). Sin perjuicio de lo dicho hasta ahora hay que recoger la existencia, en el ordenamiento español, de derechos de crédito que tienen un fondo o se configuran en torno a una cosa (como pueden ser los contratos de compra-venta); pero lo que aquí sucede es que la obligación surgida por el contrato, el derecho personal o de crédito, es de dar y de pagar el precio y, solamente cuando se cumple esta obligación, se transmite el derecho real.
B)	Los derechos reales tienen por contenido el poder o señorío, de forma directa e inmediata, que se atribuye al titular sobre la cosa objeto del derecho real y que, en su extensión, el poder solamente depende del tipo de derechos que se trate.
Por la Eficacia,
A)	Los derechos de crédito se caracterizan por su eficacia relativa, "inter partes", es decir, sólo alcanza a las partes y, a lo sumo, a sus herederos. La regla de inclusión de terceros no niega este concepto.
B)	Los derechos reales son de carácter absoluto, ya que por la naturaleza propia de su situación de poder configuran un supuesto susceptible de ser opuesto a todos.
IV. Distinción de Régimen entre Derechos de Crédito y Derechos Personales
Por razón de su Nacimiento,
A)	Los derechos personales o de crédito nacen del solo título del negocio jurídico, sea contrato o promesa unilateral (CC, 1089).
B)	Los derechos reales exigen como regla, además del contrato, la entrega de la cosa ("traditio"), por lo que afirmamos que nacen del título y del modo (CC, 609.2 y 1095).
Por razón de la Formalidad,
A)	El principio general de los derechos de crédito es el principio espiritualista en cuanto a la forma, como regla general.
B)	En principio en los derechos reales también se da esta falta de formalidad. Sin embargo, cuando se trata de derechos reales inmobiliarios es muy usual que, por su importancia en la sociedad actual, se recogen y se documentan en escritura pública (CC, 1270.1); de todas formas hay que tener en cuenta que esa escritura pública no es para que nazcan los derechos "inter partes" sino para que sean oponibles frente a terceros.
Por razón de Tiempo (Prescripción),
Existen dos tipos de prescripción, la extintiva y la adquisitiva.
A)	La prescripción extintiva tienen plazos diferentes según sean derechos reales (de 6 a 30 años dependiendo que sean bienes muebles o inmuebles [CC, 1962 y 1963]) o derechos personales (15 años [CC, 1964]).
B)	La prescripción adquisitiva (usucapión) por la que los derechos reales pueden ser adquiridos por la posesión continuada durante cierto periodo (CC, 1930 y 1940). Nunca se adquieren derechos de crédito por usucapión.
Por razón de las Acciones para su Defensa,
Los derechos de crédito se defiende dentro de los ámbito del negocio del que derivan, sea contrato como promesa.
Los derechos reales tienen en cambio una serie de acciones especiales para su defensa, las llamadas acciones reales (reivindicatoria, negatoria, concesionaria, ...), que se dirigen a obtener una determinada utilidad de la cosa y que se caracteriza por un doble dato: por el plazo de las mismas (CC, 1962 y 1963) y por su amplísima legitimación pasiva (contra cualquiera que, en de cualquier manera, perturbare ese derecho).
V. Figuras Intermedias.
5.1. "Ius ad Rem"
Esta expresión puede tener un doble sentido. El primer sentido es el "ius ad rem", el derecho a la cosa, es un derecho de crédito u obligación, mientras que el "ius in re" es el derecho real. El segundo sentido sí plantea problemas consistentes en la configuración del "ius ad rem" en una suerte de categoría intermedia entre los derechos de crédito y los derechos reales, categoría que no es un derecho real pero que se constituye en una expectativa y vocación al derecho real.
¿Existe esta figura, la categoría intermedia, en nuestro ordenamiento? Algunos han entendido que se pueden ver exponentes de esta figura intermedia en un doble supuesto.
CC, 1473 (doble venta): el primero que adquiere la posesión y la mantiene de mala fe, mientras que el segundo, de buena fe, no adquiere la posesión. Teniendo en cuenta que el segundo va a ser el beneficiado por el ordenamiento, algún sector de la doctrina, existe una figura intermedia por la expectativa de la posesión.
El primer comprador que no tiene un derecho real por no adquirido la posesión, sí tiene un derecho intermedio que lo hace preferible al otro. No es un derecho real, pero es algo más que un simple derecho de crédito, porque tiene vocación de hacerse un derecho real, ya que se dirige a una cosa. es oponible frente al vendedor y al comprador de mala fe.
La doctrina dominante considera que CC, 1473 no puede nunca entenderse como reflejo de una situación, ni supone tampoco predominio de derecho del comprador de buena fe sobre un derecho real pleno. Lo que ocurre es el reflejo ético del contenido de las normas legales.
5.2. Anotaciones Preventivas en el Registro de la Propiedad
Hay derechos que por su carácter transitorio o por otras razones no acceden al registro en un asiento de inscripción propiamente dicha, sino en un asiento de anotación preventiva.
En este caso se podrían ver derechos que, aunque no son de naturaleza real, se les permite acceder al Registro de la Propiedad y ser opuestos frente a terceros, con lo que su oponibilidad se acerca a la característica de los derechos reales.
Artículo 42.2 del Reglamento del Registro de la Propiedad (anotación preventiva de embargo): tras la sentencia se registra antes de la fijación de la indemnización. No hay un derecho real, sino un derecho a cobrarse con ese bien. No es correcto decir que nos encontramos ante un derecho real, porque o son reales los derechos o no lo son, no cabiendo un término medio. Es cierto que la publicidad registral hace que esos derechos sean oponible a terceros, pero esta oponibilidad no cambia la naturaleza de los derechos en cuestión, porque no todo lo que tiene efectos "erga omnes" es un derecho real.
5.3. Derechos reales "in faciendo"
Los derechos reales recaen un "facere" ajeno. Parece, de entrada, contradictorio porque el derecho real es un poder directo e inmediato sobre una cosa, siendo por tanto incorrecta la denominación pero no la realidad subyacente.
CC, 573 (paredes medianeras): no es contradictorio decir que nos encontramos con un derecho real, cuya definición contempla el dominio sobre la cosa y la oponibilidad "erga omnes". Lo que sucede en este supuesto es que el deber general de respeto por parte de los terceros tiene una manifestación especialmente intensa, se cualifica, para con un determinado sujeto, que por su circunstancia deviene en tener que realizar un comportamiento más allá del mero abstenerse en perturbar, consistente en hacer todas las obras necesarias para mantener la pared medianera. No es una obligación en sentido propio, es un simple deber jurídico accesorio de un derecho real, en favor del titular de cota y es condición de efectividad del derecho real.
5.4. Obligaciones "propter rem"
No hay obligación en sentido propio, sino que se trata de un simple deber jurídico con la peculiaridad de que recae sobre alguien no requiriendo su respecto y abstención, sino la realización de algo a causa de su relación con una cosa (CC, 389 y 390: árboles que pueden caer).
Es un deber jurídico y no una obligación. es un deber anejo con la situación jurídico real, no siendo por tanto una obligación en sentido propio, sino un aspecto que integra en contenido más amplio de un derecho real.
El hecho de que estas figuras se destaquen de un modo especial de designación del sujeto, por su relación con la cosa, tiene una doble consecuencia:
1)	Cuando se transmite la titularidad, también se transmite ese deber, dando lugar a las llamadas obligaciones ambulatorias.
2)	El sujeto obligado se puede liberar de ese deber renunciando a la cosa (CC, 599)
Tanto los derechos reales "in faciendo" como la obligaciones "propter rem" pueden ser vistas como caras opuestas, porque en ambos casos hay un derecho real que es donde se encuentra el contenido esencial de la figura, sólo que acompañando al poder propia del derecho real se halla un deber de realizar determinadas prestaciones, en los "in faciendo" a cargo de un tercero en favor del titular como condición de efectividad, y en los "propter rem" a cargo del titular del derecho real que, por ser el titular, soporta esa obligación.
5.5. Cargas Reales
Son un tipo de obligaciones "propter rem". Mientras en las obligaciones "propter rem" no hay afección de la cosa al cumplimiento del deber, de modo que si se incumple con ese deber u obligación no se responde en virtud de CC, 1911 (responsabilidad universal por incumplimiento), en las llamadas cargas reales el bien sí se encuentra afectado al cumplimiento de ese deber.
1º) Artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal. Se afecta el piso al pago de los gastos comunitarios, con preferencia a cualquier otro acreedor.
2º) CC, 1604 y 1623. Censo Reservatario: si no se cumple con las condiciones de la compra-venta, la cosa vendida se encuentra afectada al cumplimiento de esa obligación.
VI. Objeto y Contenido del Derecho Real
El Objeto son las cosas del mundo exterior sobre las que puede recaer el poder jurídico en el que consista el derecho real. Esas cosas no tiene que ser necesariamente materiales, pueden ser inmateriales tales como las patentes, marcas, la propiedad intelectual, la propiedad industrial, etc.
Dentro del objeto podemos distinguir si las cosas son bienes muebles o bienes inmuebles, pues desde siempre se ha coincidido en considerar que los bienes más importantes pueden y deben ser objeto de una regulación específica acorde con esa mayor importancia. Tradicionalmente se pensó que los bienes de mayor importancia eran los inmuebles.
En la actualidad se sigue manteniendo la idea del mayor tratamiento de los bienes más importantes, pero los que se ha matizado ha sido el criterio de valoración de los bienes. Es evidente que existen bienes muebles que, en ocasiones, tiene una importancia superior a la de cualquier bien inmueble, por lo que se impone la aplicación a los mismo del régimen especial de las cosas más importantes.
Cabe preguntarse: ¿puede un derecho real tener por objeto otro derecho?
1º) Derecho real que tenga por objeto otros derechos reales.
Aunque corresponde a un modo de hablar, no parece lógicamente imposible admitir casos de este tipo. Si se cumplen los requisitos de realidad del derecho no hay inconveniente en admitir un derecho real de segundo grado, reconociendo, eso sí, que se trata de una situación singular en la que da una concurrencia de varios derechos reales, de modo tal que unos inciden sobre los otros [Hipoteca del usufructo art. 7 de la Ley Hipotecaria].
2º) Derecho real que recaiga sobre un derecho de crédito.
El derecho de crédito únicamente faculta para exigir del otro un determinado comportamiento, pero no constituye un poder directo sobre una cosa. Lo que soslaya en esta cuestión es la posibilidad de cosificar el derecho de crédito y que así pueda entrar en el tráfico jurídico como si fuese una cosa aplicándole el régimen propio de las cosas corporales, siendo predicable su posibilidad lógica [ prenda de derechos, por ejemplo, la letra, el pagaré, que es posible transmitir como cosa y se transmite como tal].
En el Contenido hay que distinguir un doble sentido:
Sentido Activo: como todos los derechos subjetivos los derechos reales están compuestos de facultades que corresponden a su titular:
1.	Facultad de Realización Directa del Interés: es la facultad de ejercer el dominio propio del derecho, sin necesidad del comportamiento de otro sujeto para la satisfacción del interés. Ese interés varía en su concreción práctica en función del tipo de derecho real del que se trate.
2.	Facultad de Exclusión Preventiva: es la posibilidad que tiene el titular del derecho de poner la cosa en condiciones tales que eviten la eventual perturbación por parte de terceros (CC, 884 y 888).
3.	Facultad de Exclusión Represiva: se traduce en una serie de medidas que se orientan a poner fin a las lesiones que se hayan producido.
4.	Facultad Reipersecutoria: posibilidad que tiene el titular del derecho real de buscar y perseguir la cosa donde quiera que esté (ubi res sic) y con independencia de quien la tenga. Esta facultad es el reflejo más inmediato del carácter real, da eficacia absoluta y oponibilidad "erga omnes" propia de los derechos reales. La reipersecutoriedad, aunque es natural en este tipo de derechos, puede quedar paralizada por un tercero adquirente de buena fe.
5.	Facultad de Disposición: es la posibilidad que tiene el titular de enajenar su derecho, cederlo, limitarlo constituyendo sobre éste otros derechos menores o, incluso, de extinguirlo renunciando al mismo.
6.	Facultad de Preferencia o de Prioridad: cuando hay concurrencia de acreedores en un derechos de crédito se da una situación de concurso y todos en plano de igualdad (par conditio creditorum). En los derechos reales cuando una situación de coexistencia de varios derechos reales sobre una misma cosa unos derechos se imponen sobre otros con arreglo a un criterio temporal, que en plano constitutivo se entiende en la fecha de constitución (CC, 1218), pero en el plano registral la fecha a tener en cuenta es la de la llegada al Registro. Si son incompatibles se excluyen por prioridad, si son compatibles se ordenan por fechas.
Sentido Pasivo: los derechos reales suponen para un tercero un deber genérico de respeto que, normalmente, se traduce en no perturbar, aunque ocasionalmente puede tener una incidencia más intensa en algunos sujetos concretos, que es lo que sucede cuando recaen dos o más derechos reales sobre una misma cosa, como cuando el titular del dominio tiene que soportar una restricción de su derecho en razón del derecho real de otra persona (gravamen real).
VII. Enumeración y Clasificación de los derechos reales
1.	Derecho Real Pleno: es el derecho de propiedad, que atribuye a su titular el conjunto pleno de las facultades que sobre una cosa se pueden ejercer (CC, 348).
2.	Derechos Reales Limitados: los que atribuyen a su titular utilidades parciales sobre cosa ajena (iura in re aliena).
a)	D. R. L. de Goce: son los que proporcionan a su titular un cierto goce y disfrute de la cosa de otro [derecho de usufructo (CC, 467); derecho de uso y habitación (CC, 424); derecho de uso y disfrute determinado por particularidades personales y familiares del titular del derecho; derecho de servidumbre que facultad a otro bien inmueble o a un tercero a disfrutar de una utilidad del bien (CC, 430); derecho de superficie, por el que se puede edificar en terreno ajeno haciendo temporalmente propio lo edificado; derecho de censo, es un gravamen sobre una finca que facultad al titular de este derecho para exigir una renta o prestación periódica del dueño de la misma.
b)	D. R. L. de Garantía: son aquellos derechos reales que tratan de garantizar el cumplimiento de una obligación, afectando para ello un determinado bien, de tal forma que, en caso de incumplimiento, se puede proceder a la realización del valor de ese bien y, en definitiva, a cobrarse por el importe que por él se obtenga.
Bien inmueble: hipoteca
Bien mueble: prenda
Anticresis: fruto de un inmueble
3.	Tipos Dudosos
a)	Derechos de Adquisición Preferente: derechos que facultan a su titular para adquirir cosas ajenas, con preferencia a otros sujetos, siempre que se den determinadas circunstancias.
b)	Posesión: a decir de algunos es un derecho real.
VIII. Sistema de "numerus clausus" o de "numerus apertus"
Por sistema de "numerus clausus" se entiende aquel que considera que los derechos reales son aquellos que las leyes reconocen como tal, que regula su régimen sin que las partes puedan intervenir en lo más mínimo. Por sistema de "numerus apertus" se entiende la consideración de los derechos reales como sujetos a acuerdo entre las partes.
El sistema de "numerus clausus" es el propio del derecho Romano y el de los ordenamiento de tipo germánico. Para identificar los derechos reales basta con el "nomen iuris". Fundamenta este sistema en las siguientes razones:
la mayor trascendencia económica y social que tienen los derechos reales, siendo esa consideración suficiente para justificar una cierta restricción a la libre configuración por los particulares, de esta forma, es posible garantizar que estos derechos van a responder a un interés atendible.
los derechos reales son fácilmente transmisibles, esto es, los derechos reales tienen una vocación natural a circular. También puede transmitirse los derechos de crédito (CC, 1526 ss), pero no tiene paralelo con lo que ocurre con los derechos reales. esta transmisibilidad pide que los derechos reales tengan un contenido fijado y tópico, inmodificable por las partes, pues los derechos reales trascienden a las partes.
El sistema de "numerus apertus" es el propio de los ordenamientos latinos. La situación "de lege lata" en nuestro ordenamiento es la siguiente:
aunque el criterio que rige el Derecho Privado es el principio de la autonomía de la voluntad. Este principio no es absoluto y, ni siquiera juega siempre en los diversos sectores iusprivatistas; en el campo de las obligaciones es general el principio de autonomía con limitaciones extremas (CC, 1255).
La doctrina española mayoritaria piensa que los derechos reales en nuestro ordenamiento jurídico tienen un sistema de "numerus apertus" y en ese sentido se argumenta en tres niveles (del más general al más concreto):
En el Derecho Privado Patrimonial el principio de autonomía de la voluntad es fundamental. Este principio de articula a través de la celebración de contratos entre las partes, el cual es el instrumento negocial que el ordenamiento pone en manos de los particulares para que, dentro de unos límites extremos, lo configuren a su voluntad en la medida que convenga a sus intereses concretos, pudiendo generar el contrato tanto derechos de crédito como pudiéndose referir también, aunque sea de forma mediata, a la constitución, modificación, transmisión y extinción de los derechos reales.
El Criterio Legal. Nuestro CC configura los derechos reales de una forma no rígida, sino permitiendo que el título constitutivo de los mismos, el contrato con el que se quiere crear un derecho real, tenga preferencia sobre la regulación legal, que se meramente una normativa de carácter subsidiario (CC, 392 en materia de copropiedad; CC, 467 y 470 sobre el usufructo; CC, 523 en materia de uso de habitación; CC, 594 en materia de servidumbre voluntaria).
Legislación Hipotecaria (arts. 2.2 y 9.2 de la Ley y 7 del Reglamento). Se trata a cuestión a propósito de los aspectos registrales al señalar que en el Registro no sólo se inscriben el "nomen iris", sino también el título en el que el derecho real se constituye y en todos aquellos aspectos que tengan trascendencia real. De ello se deduce con claridad que la relación de derechos reales, que estas normas contienen, son ejemplificativas y que pueden inscribirse otros derechos reales aunque no tengan un reconocimiento legal típico.
El sistema de "numerus apertus" es más flexible que el alemán en la medida que permite adaptar estos derechos a las necesidades concretas de los particulares, que son, en términos generales, intereses legítimos. Este sistema no conlleva forzosamente una amenaza para la seguridad del tráfico jurídico, porque el contenido concreto de cada derecho da noticia el Registro de la Propiedad en la medida que en él se pueden inscribir todos los pactos que tengan trascendencia jurídico real. De esta forma, al publicarse en el Registro, esos derechos y sus contenidos concretos, en cada caso, se hace cognoscibles por los terceros y hace justificado que les sean opuestos.
Hablar de un sistema de "numerus apertus" no significa que los particulares creen derechos reales nuevos y desconocidos. Lo normal serán la modificación del contenido de los tipos generales de cada derecho real en función de los concretos intereses.
Sin perjuicio de lo dicho las modificaciones no pueden llevar a juicios irracionales, considerando que cualquier parte entre particulares puede constituir derechos reales, para lo que será necesario cumplir siempre los requisitos de lo que es un derecho real.
La Dirección General de los Registros y de la Notariado da un paso más concreto y añade una serie de requisitos más precisos:
que ese derecho real atípico responde a un interés legítimo atendible en definitiva.
voluntad negocial expresa de las partes a ese sentido.
que se determine, con precisión y claridad, el objeto de ese derecho atípico.
que al derecho atípico se le dé la debida forma y publicidad.
Admitiendo el sistema de "numerus apertus" parece que hay que decir que el sistema de "numerus apertus" no se predica de igual forma de todos los derechos reales:
Derecho de Propiedad: este derecho no admite la posibilidad de constituir derechos de propiedad innominados y atípicos. O es el derecho de propiedad o no lo es, pues se convertiría en un derecho real limitado "in re aliena".
D.R.L. de Goce: éste es el campo en el que esas posibilidades de libre actuación de los sujetos se predica con propiedad. No pudiendo ese derecho agotar todas las posibilidades económicas de la cosa, porque entonces sería un derecho de propiedad. Estos derechos tienen que ser necesariamente temporales (art. 781 CC).
D.R.L. de Garantía: no son aptos para dejar su configuración en manos de los particulares. La razón es que estos derechos derogan el principio de la "par conditio creditorum" (art. 1523 CC). En este caso el "numerus clausus" es el único aplicable, ya que el legislador puede conceder preferencias para el cobro en determinados bienes a los acreedores que poseen estos derechos de garantía.
Tema II: Adquisición de los Derechos Reales
I.- La Adquisición de los Derechos Reales
Tanto las personas físicas como las personas jurídicas pueden ser titulares de derechos reales, con las limitaciones establecidas en el art. 38 CC, tanto en el Derecho Privado como en el Derecho Público.
En el caso de que el titular del derecho real sea una persona jurídica pública hay que distinguir entre bienes de dominio y los que pertenecen al patrimonio privativo de esas entidades. Los patrimonios privativos se asimilan en su tratamiento a la propiedad privada (art. 339 CC).
¿Cómo se adquieren los derechos reales? Adquirir un derecho real no es más que incorporarla a la esfera jurídica de una persona de forma que se convierte ésta en titular del mismo. La adquisición de los derechos reales tienen lugar por medios de los denominados "modos de adquirir", los cuales son los hechos jurídicos a los que hay que reconocer la virtud de originar el dominio como otro derecho real en una persona (Castán). La expresión "hecho jurídico" es deliberadamente ambigua, pues tienen procesos diferentes y naturalezas varias los diversos modos de adquirir.
II.- Adquisición Originaria y Adquisición Derivativa
Se podría pasar en que el fundamento de la distinción radica en la existencia o no del derecho que se adquiera. Si el derecho no existía previamente entonces la adquisición no es originaria.
No es correcto decir esto, porque en el Derecho Español nos encontramos con supuestos de la adquisición que se consideran originarias y que, sin embargo, hacen referencias a derechos preexistentes.
El auténtico criterio de distinción radica en la dependencia o la independencia, en la conexión o falta de conexión entre la titularidad anterior y el derecho que se viene a adquirir, en concreto, la diferencia radica en la existencia o en la no existencia de un nexo causal entre el acto de transmisión y el de adquisición (art. 609 CC).
Es derivativa la adquisición si hay un nexo causal de unión entre la titularidad anterior y la subsiguiente. Dejando aparte la ley como modo de adquisición, supuesto que se da cuando un sujeto se sitúa en un determinado supuesto de hecho determinado por la Ley, a la cual le determina una consecuencia jurídica que es la adquisición de un derecho real por un particular. Dejamos fuera de nuestro estudio este tipo de adquisición legal, porque opera con independencia de la voluntad del sujeto concreto.
Son modos de adquisición originarios la ocupación y la prescripción adquisitiva (usucapión), por la que un sujeto poseedor pasa a ser dueño de la cosa si transcurre un determinado tiempo en esa posesión, siempre que lo haga a título de dueño y en determinadas condiciones.
Son derivativas la donación, la sucesión "mortis causa (sea testada o intestada) y la adquisición por medio de determinados contrato por "traditio". No consideraremos la donación porque la transmisión no se opera por el "tradere", sino automáticamente. No se puede donar cosas futuras, pues la donación es un contrato de eficacia no obligacional, sino de eficacia real.
III.- Transmisión (universal y particular) y Sucesión Constitutiva
La transmisión puede ser universal o particular dependiendo de si el conjunto de bienes se transmitan "inter vivos" o "mortis causa". La sucesión constitutiva es la dominación constitucional que se utiliza para explicar el nacimiento de los derechos reales limitados, fenómeno por el que se crea "ex novo", al tiempo que se atribuye a otro sujeto.
IV.- Causas Generales de Extinción de los Derechos reales
En el CC no hay precepto que dé forma general y expresión señale las causas de extinción de los derechos reales. Esa regulación es la propia de los distintos tipos. Sin perjuicio de lo dicho sí se pueden señalar formas generales de extinción
4.1.- Extinción o Pérdida de la Cosa
Esa destrucción o pérdida tiene que ser total. Esto no es así, lo que sucede es una modificación objetiva del derecho, el cual subsistirá sobre lo que quedare.
Esa pérdida puede tener lugar no sólo desde el punto de vista físico o material, sino también cuando sea desde un punto de vista jurídico, por ejemplo, cuando un bien pase a "extra commercium".
Si la cosa, aunque permanezca, deja de ser apta para servir a su destino de forma que el titular no puede realizar sobre la misma la función o el interés propio de ese derecho (art. 546.3 CC).
4.2.- Renuncia al Derecho
Negocio jurídico unilateral por razón de la cual el titular de ese derecho lo extingue espontáneamente. Es un negocio de disposición por el que se ejerce un acto comprendido dentro del tipo del derecho real, poder de disposición.
La renuncia no puede ser contraria ni al orden público ni al interés de terceros.
Los efectos varían en función de que se trate de un derecho, dominio o derecho real limitado. En el primer caso se denomina abandono o derelección, por el que la cosa pasa a ser "res nullius". El segundo caso tiene por efectos la extinción del D.R.L. y, simultáneamente, la extensión del derecho de propiedad del dueño de la cosa en la plenitud de facultades (elasticidad del dominio).
4.3.- Consolidación
En los derechos de crédito la reunión en una misma persona de la condición de acreedor y de deudor producía la extinción por confusión (art. 1192 CC). Algo semejante es lo que ocurre en la consolidación, cuando en una misma persona concurre condición de dueño y la de titular de un D.R.L., que hasta entonces lo gravaba.
Los efectos, desde el punto de vista del titular del D.R.L., la consolidación supone la extinción del derecho: arts. 513.3 y 546.1 CC. Desde el punto de vista del dueño hay una expansión del derecho de propiedad gracias a la consolidación, porque el dominio deja de estar gravado.
Tema III: La Ocupación
I. Concepto. Ámbito y Especies de Ocupación
La Ocupación es un modo originario de adquirir el dominio, consistente en un acto de aprehensión o toma de posesión de una cosa, que no tiene dueño con ánimo de hacerla propia (art. 610 CC).
Este es un modo de adquisición que, como se explicita en el art. 609 CC, sólo es predicable del derecho de propiedad, y nunca de los derechos reales limitados. Esta ocupación si bien fue importante en la antigüedad, actualmente ha quedado enormemente reducida en su aplicación práctica, ya que no hay casi ninguna cosa que no tiene dueño.
1.2. Ámbito (o Requisitos)
a)	Las cosas deben ser apropiables, por naturaleza, y además deben carecer de dueño, ya sea porque nunca lo han tenido, "res nullius", ya sean porque han sido abandonadas, "res derelictae".
La ocupación sólo es posible en bienes muebles, ya que la Ley de Patrimonio del Estado de 1964, continuando con la idea de la Ley de los mostrencos de 1935, reserva al Estado la propiedad de los bienes inmuebles cuando los dueños denuncian a su propiedad.
b)	En relación con el acto de ocupación que se resuelve con acto de ocupación o toma de posesión efectiva de la cosa.
c)	El ocupante debe actuar con cierto ánimo de apropiarse de la cosa, es decir, cierto dato de voluntad en ese sentido, pero ello no quiere decir que la ocupación sea un negocio jurídico, por lo que puede ser ejercida por los menores e incapacitados, siempre que tengan un mínimo de capacidad natural de querer y apetecer (art. 443 CC).
1.3. Especies de Cosas Apropiables
Básicamente existen dos especies de bienes apropiables por ocupación, pudiendo ser bienes semovientes (caza, pesca, otras especies animales) y los bienes muebles inanimados, que incluyen la ocupación en sentido estricto (hallazgo y tesoro).
1.3.1. Ocupación de Semovientes
El punto de partida fundamental es la distinción de los animales en tres categorías: fieros o salvajes, amansados y domesticados y mansos o domésticos.
Ha habido un cambio de criterio, porque la Ley de Caza de 1902 empleaba un método de categorías generales para describir las especies animales. La Ley de Caza de 4 de Abril de 1970 prescindió de las descripciones generales e hizo una descripción exhaustiva de cada uno de los animales, que debían incluirse en cada grupo. El modo de descripción hace que se presente dificultades de adscripción según los criterios de la Ley de 1902.
a) Animales Fieros o Salvajes: vagan libremente y no pueden ser cogidos sino por la fuerza. Su propiedad se adquiere por obra de su muerte o captura mediante caza o pesca.
La caza (art. 611 CC) está sometida a regulación especial, como es la Ley de 4 de Abril de 1970 a las que se añaden las legislaciones de las Comunidades Autónomas. Las leyes autonómicas mantienen los principios de la Ley de 1970, lo que hacen es desarrollarla, modificarla o matizar en determinadas materias. Sólo pueden ser objeto de la caza los animales fieros y salvajes o los domesticados que hayan dejado de serlo. dicho "ius venandi" no es más que una facultad de ejercicio o manifestación de la capacidad de obrar de las personas. ese ejercicio está supeditado al cumplimiento de muchas normas que suelen ser administrativas.
Tener catorce años y estar en posesión de la correspondiente licencia.
La caza debe realizarse en terrenos cinegéticos o de aprovechamiento común, no sometidos a ningún régimen especial. Fincas rurales que tengan entradas practicables y no se prohiba mediante señales o carteles. La caza es libre entendiendo que ésta no es propiedad del dueño de la finca, sea público o privado.
Terrenos cinegéticos sometidos a un régimen especial, esto es, Parques Nacionales o Naturales. También se incluyen en esta categoría los cotos privados, estos son, terrenos susceptibles de aprovechamiento cinegético que han sido reclamados por un particular y reconocidos por la Administración.
La pesca también está sometida a una regulación especial que viene constituida básicamente por la Ley de Pesca Fluvial de 20 de Febrero de 1942, aunque está modificadas por disposiciones posteriores (Ley de Aguas de 2 de Agosto de 1985).
Dominios Públicos: los animales carecen de dueños y pueden ser sujetos de ocupación mediante pesca.
Dominio Privado: los peces pertenecen al dueño de la finca.
b) Animales Domesticados o Amansados: son aquellos animales que son fieros por naturaleza han sido sometidos y acostumbrados al hombre. Estos animales son propiedad de los que los han domesticado y en el momento en el que se asilvestran pierdan las propiedad, retornando a su poseedor o propietario (art. 465, 612 y 613 CC).
c) Animales Mansos: estos animales se crían normalmente entre hombres. Se exige el mismo requisito que se aplica a la ocupación de las cosas muebles inanimadas, es decir, aunque salgan del poder de su sueño éste puede reclamarlos siempre de quien los retenga, aunque sus gastos de mantenimiento deben ser pagados. La apropiación sólo es posible si han sido abandonado por su dueño.
1.3.2. Ocupación de Cosas Muebles Inanimadas
Esta es la ocupación en sentido propio y su teoría general es la expuesta al principio del tema.
El artículo 617 CC se ocupa del caso de los objetos arrojados por el mar, pero que se hayan regulados actualmente por una ley especial, la Ley de Puertos: siendo los productos propios del mar para el que lo ocupe, mientras que los no propios pertenecen al Estado.
Hallazgo es una figura diferente de la ocupación en la medida en que la ocupación procede respecto de las "res nullius" o de las "res derelictae", mientras que el hallazgo hace referencia del apoderamiento por parte de un tercero de esas cosas perdidas por su dueño. Aunque esa diferencia es muy clara a nivel técnico no lo es siempre en la práctica.
Esta cuestión tiene que resolverse en cada caso atendiendo a las circunstancias propias, a la lógica y a lo que la experiencia nos enseñe, como lo manifiesta la jurisprudencia del TS (collar tirado).
Si nos encontramos en un caso de hallazgo, los arts. 615 y 616 CC establece un procedimiento a seguir con la idea de armonizar en lo posible los intereses en conflicto, los del dueño de la cosa y los del hallador. El procedimiento a seguir es simple, ya que debe devolverlo a su dueño, si éste no fuera conocido lo llevará al alcalde; el alcalde lo publicará dos domingos seguidos y si no apareciese el dueño se conservará por un periodo de dos años o su precio si no puede mantenerse debido a la imposibilidad de conservarlo, que la conservación tenga repercusiones en su precio o que genere excesivos gastos de mantenimiento; transcurrido este tiempo, si no aparece el dueño se le entregará en propiedad al hallador; si aparece el dueño recupera la posesión, aunque debe recompensar al hallador con el 10% y un 5% cuando sobrepase las 2000 pesetas, que establece el CC. Tendrá que pagar las recompensas prometidas.
Tema 4: La Accesión
I.- Concepto y Naturaleza Jurídica
Aquella figura en virtud de la cual el propietario de la cosa hace suyo lo que ésta produce y todo lo que a ella se le une o incorpora: natural o artificial
Se distingue entre accesión discreta (producción por fruto) y la accesión continua (unión o incorporación de una cosa a otra de forma accesoria y inseparable). También se ha distinguido entre accesión mobiliaria e inmobiliaria, entre natural o industrial.
Este cuadro de figuras, bajo una misma rúbrica en el CC, ha sido y es criticado por comprender fenómenos de la naturaleza substancialmente distinta entre sí. La apropiación de los frutos pertenece al régimen de disfrute de los bienes y lo que es más, es una simple consecuencia de su ejercicio; por ello el término de accesión hace referencia actualmente, casi exclusivamente, a la accesión continua.
II.- Accesión Natural de Bienes Muebles
2.1.1.- Concepto A y Objeciones
Modo de adquirir el dominio, si por unión de las cosas resulta una cosa nueva y si la cosa se va a atribuir a alguien, la accesión es un modo de adquirir la propiedad.
a)	No se regula así en el art. 609 CC.
b)	Su regulación no se comprende en el libro III CC, sino en el libro II (de los bienes, la propiedad y sus modificaciones).
c)	Aunque la propiedad se atribuye a alguien, también es verdad que esa cosa nueva es el resultado de la unión de otras previas y que la titularidad se va a atribuir precisamente a quien ya era propietario de una de las cosas previas.
2.1.2.- Concepto B y Objeciones
La accesión sólo puede ser explicada y si se considera como un poder de atracción del dominio. Poder que, en principio, no permitiría dos derechos de propiedad sobre una misma cosa simultáneamente. La accesión no sería más que el poder que se atribuye a una de las propiedades previas para atraer hacia sí el incremento que se haya producido.
a)	Hay casos que, a tenor de su regulación legal, no permite dar por buena esa explicación. Por ejemplo el art. 361 CC dice que el dueño de una finca en la que no edifica de buena fe, uno adquiere la propiedad de lo edificado, sino una opción de adquirir lo edificado o una obligación de venderle el solar.
2.1.3.- Concepto C y Objeciones
La accesión es el resultado del ejercicio de una facultad insita en el derecho de propiedad, la cual permitiría a su titular extender el objeto de dominio a todo aquello que se une de forma inseparable.
a)	Hay casos en los que ese resultado no puede explicarse desde el ejercicio de una facultad de dominio, puede producirse de forma automática sin contar con la voluntad: es el caso del aluvión.
2.1.4.- Concepto D y Objeciones
Esta solución ecléctica mantiene que la accesión continua es ciertamente un modo de adquirir el dominio, mientras que la discreta sería una facultad propia del dominio.
a)	La explicación de la accesión en sentido propio se reconduce a la primera tesis.
2.1.5.- Concepto del Prof. Arjona
No parece fácil dar una explicación unitaria del fundamento de la figura de la accesión. Bajo esta rúbrica se engloban en fenómenos distintos entre sí, de forma que para algunos autores sea valido hablar de modo de adquirir, poder de atracción del dominio, o bien ejercicio de una facultad de las muchas que integran el dominio, pero sin una posible explicación unitaria.
La accesión es una forma de dar, bajo distintos supuestos, pero que presentan como nota común el producir modificaciones en la composición o contextura de una serie de cosas preexistentes, lo cual afecta a las relaciones jurídicas, que sobre las cosas recaían. Es la forma o forma que el legislador emplea para dar solución a los conflictos de intereses que esas modificaciones suponen.
Criterios del Legislador:
1.	El criterio rector es "accesorium sequitur principale". Este criterio es común y fundamental a todas las especies de accesión, sin embargo hemos de decir que si aplicamos a los diferentes supuestos posibles no siempre genera las mismas consecuencias.
Si lo observamos desde una perspectiva no estrictamente jurídica, la solución de cada caso se justifica simplemente por razones prácticas (necesidad, utilidad, conveniencia o simple lógica).
2.	Cuando la accesión es artificial hay que atender también a la buen o mala fe del que realiza la unión en cada uno de los supuestos afectados.
III.- Accesión Natural de los Bienes Muebles
Es la accesión de inmueble a inmueble. Hay una única especie, la accesión fluvial y tiene cuatro supuestos diferentes:
1.	Aluvión: acrecentamiento de las propiedades que confinan con los ríos cuando se produce de forma lenta y paulatina por acción de la corriente. ese incremento se atribuye a los propietarios ribereños (art. 366 CC).
2.	Avulsión: es el mismo supuesto que el aluvión pero en acometida. El CC atribuye la propiedad al duelo de la finca excepto que sea una porción reconocible de terrenos (art. 368 CC) o si hay árboles arrancados y el dueño de ellos los reclama (art. 369 CC).
3.	Mutación del Cauce: Si es por abandono del cauce pasa a pertenecer al dueño de la finca o si servía de límite entre fincas se lo reparten equidistantemente los propietarios de las fincas ribereñas (art. 370 CC); si se genera un cauce nuevo este cauce pasa a ser de dominio público, aunque si se seca reverterá en su primitivo dueño (art. 372 CC).
4.	Formación de Islas: si aparecen islas en mares adyacentes o en ríos navegables pertenecen al Estado (art. 371 CC); si aparecen en ríos no navegables entonces la propiedad es del dueño de la finca más cercana y de los ribereños (art. 373 CC); y un brazo aísla una parte de una finca el propietario conserva la propiedad sobre esa porción aislada (art. 374 CC).
IV.- Accesión Industrial de Bienes Inmuebles
Es la unión, hecha por el hombre, de bien mueble a inmueble. Existe tres casos la edificación, la plantación o la siembra.
El punto de partida es el art. 359 CC que indica que todas las obras, plantaciones y siembra se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se prueba lo contrario, pertenecen al que lo hace. Tras la prueba en contrario nos encontramos en un supuesto de accesión y empieza a aplicarse las normas del CC.
Accesorium sequitur principale (art. 358 CC). Si uno de los elementos de la unión es un predio se ha querido concretar en el principio superficies solo cedit, basándose en la mayor consistencia de la tierra sobre otros los elementos. El mayor valor de la tierra se ha mantenido a lo largo del tiempo, aunque actualmente el suelo puede tener menos valor que la cosa incorporada.
Hay que mantener un planteamiento realista y económica de la cuestión. Queda así contrariado el principio de lo accesorio sigue al principal; no hay tal contradicción sino que lo que sucede que las nociones de accesorio y principal no son absolutas, sino que tienen que ser valoradas según la realidad de cada momento. Esto ha llevado a formular la posibilidad de la accesión invertida.
De todas formas podemos recurrir a dos principios rectores más. La actuación de buena y de mala fe; El art. 364 CC intenta resolver la cuestión entendiendo que hay mala fe cuando la construcción se hizo a la vista y no se opuso. Si ambas partes actuaron de mala fe, entonces se actúa como si se hubiese operado de buena fe.
El principio de prevención de los enriquecimientos injustificados. Al ser la accesión industrial imputable al hombre hay que evitar el empobrecimiento del accesoristas y el enriquecimiento del principalista sin justa causa.
V.- Accesión Invertida
Hay ordenamiento en los que es posible la accesión invertida (Portugal e Italia). En nuestro Derecho no existe norma general en ese sentido, lo que sí hay es una serie de preceptos en los que algunos autores han querido ver reflejos de esa inversión.
Por ejemplo el art. 361 CC permite al dueño del suelo obligar al edificante o plantante a comprarle ese terreno. Aunque en sentido propio no invierta la accesión tradicional, sí la paraliza; de todas formas más que paralización hemos de hablar del establecimiento de una posición en favor del dueño del terreno. El art. 1404.2 CC, antes de la reforma de 13.V.1981 establecía que el edificio construido con carácter ganancial en suelo privativo de unos de los cónyuges debía resolverse haciendo ese suelo ganancial, recibiendo el que lo pierde una indemnización; actualmente el precepto sucesor, el art. 1353 CC, se orienta en el sentido tradicional del "superficies solo cedit".
La Propiedad Horizontal. La propiedad de los pisos y locales es la que da derecho a los elementos comunes, entre los cuales está el suelo. La propiedad horizontal es un supuesto de comunidad funcional, que nace de la voluntad de los particulares y es, en este sentido, dispositiva.
Conclusión. En nuestro actual Derecho no hay normas de carácter general que invierta el sentido tradicional de la accesión, ni siquiera en relación con un edificio. A pesar de lo dicho el TS sí ha invertido el sentido de la accesión en un caso: las construcciones extralimitadas.
VI.- Incorporación con Materiales Propios en Suelo Ajeno
El art. 361 CC establece si el que edifica, planta o siembra lo hace de buena fe, la solución pasa por una opción, que se concede al dueño del terreno de elegir entre hacer suyo lo edificado, lo plantado o sembrado, pagando el importe de los bienes, u obligando a adquirirlo en caso de edificación o plantación o pagarle una renta en caso de siembra. Si se hace de mala fe el dueño del terreno puede elegir entre hacerlo suyo, sin tener que pagarlo (art. 362 CC), o bien exigir la demolición de la obra o que se arranque lo plantado o sembrado a costa del que actuó de mala fe (art. 363 CC); todo ello sin eliminar una posible indemnización por daños y perjuicios (art. 1902 CC).
El supuesto de las construcciones extralimitadas ha sido resuelto por vía jurisprudencial. Las construcciones extralimitadas son edificaciones hechas fundamentalmente en terreno propio, pero que han invadido parte del terreno ajeno. El TS ha considerado que, en este caso, lo principal es lo edificado, por su mayor valor, y ha invertido el sentido de la accesión, pagando el incorporante el valor del terreno. Esta decisión se ha querido justificar desde la consideración de que los edificios son una realidad indivisible, porque no fuese así se llegaría a una situación de condominio.
Otro caso jurisprudencial es el de la apertura de ventanas al límite de la finca, siempre que sea de buena fe. El TS obliga al que abrió de buena fe la ventana de comprar terreno hasta que haga afectiva una distancia de dos metros desde la ventana al límite con la finca vecina. Si fuera de mala fe se aplicarían, en principio los arts. 362 y 363 CC, pero la mayoría de los autores entienden que exigir la demolición del edificio no sería admisible por ser antieconómico, excesivamente individualista y antisocial.
VII.- Unión de una Cosa Mueble a otra Cosa Mueble de Distinto Dueño
7.1.- Criterio General. Atención al destino económico de las cosas, en su defecto al valor pecuniario o a su mayor volumen (arts. 376 a 378 CC).
a)	Si el dueño de la cosa principal hace suya la cosa accesoria ha de pagar su precio (art. 378.2 CC); si hubiese mala fe el dueño de la cosa accesoria puede elegir entre que le pague su valor o pedir la separación, aunque se destruya la principal, con derecho a una indemnización por daños y perjuicios.
b)	Si la unión es hecho por el dueño de la cosa accesoria, si procede éste de buena fe el principalista adquiere su propiedad, pero pagando su valor. Si fuera de mala fe el dueño de la principal se queda con la misma sin pagar y con indemnización
7.2.- Unión o Adjudicación si siendo inseparables se pueden distinguir
Art. 378.1 CC. Cuando las cosas unidas sean separables sin detrimento, cada propietario puede pedir la separación. No hay accesión
7.3.- Especificación
Art. 383 CC. Aquel que sin dueño de una cosa no actuar de acuerdo con su dueño, aplica a ella su trabajo y la convierte en cosa distinta. [Realmente no responde a la idea de accesión, porque no se unen dos cosas distintas]
Buena Fe del Especificante. Éste hace suya la cosa a cambio de pagar el valor de la materia a su dueño. Si el precio del material fuera superior a la obra el dueño del material puede elegir entre quedarse con la obra o exigir que se le pague su precio.
Mala Fe del Especificante. El dueño del material se queda con la cosa sin pagar o puede exigir que se le entregue el valor del material, además de una indemnización por daños y perjuicios.
Tema V: Sistema del Título y Modo
I.- La Teoría del Título y el Modo en la Adquisición Derivativa de los Derechos Reales
En el Derecho romano el sistema de transmisiones jurídico-reales de tipo derivativo tuvo una evolución muy acusada, pudiéndose distinguir tres fases:
i)	Formalismo del Derecho Primitivo: se caracteriza por el formalismo ritual (emancipatio, in iure cessio), que se caracterizaban porque la causa quedaba oscurecida tras la forma.
ii)	Modo y Título del Derecho Clásico: la transmisión de las cosas (ne mancipi) tenía lugar por la traditio de la cosa, pero siendo necesario que ésta respondiera a una justa causa.
iii)	Espiritualismo del Derecho Justinianeo: la entrega se espiritualiza hasta el punto que, para la transmisión jurídico-real, se entiende que es suficiente el acuerdo traslativo sin entrega material o traditio.
En el Derecho comparado actual son también tres sistemas de transmisión jurídico-real derivativa, que se corresponde, aproximadamente, a las tres fases romanas.
1.1.- Sistema Espiritualista (Francia, Italia, Portugal, Proyecto de Gª Goyena de 1851).
Merus consensus parit propietatem. Se lleva al extremo la tendencia a espiritualizar la traditio, de modo que se termina concluyendo que la transmisión jurídico-real es consecuencia directa e inmediata del negocio causal, no siendo necesaria la entrega o traditio. Los autores de la Escuela de Derecho Natural decía que la entrega no es una exigencia propia del Derecho Natural, sino del Derecho Civil ["La propiedad, como concepto unilateral, es independiente de la entrega" -Hugo Grocio-].
1.2.- Sistema Abstracto (Alemania).
El sistema abstracto no le otorga relevancia a la causa [la causa es el fin práctico que las partes pretenden al hacer el contrato]. En el sistema alemán la transmisión tiene lugar por la sola entrega (muebles) o por la inscripción (inmuebles), siempre que se realicen con el ánimo o voluntad de transferir y adquirir respectivamente el derecho real del que se trata, sin que para ello importe cual sea la causa concreta que la justifique.
Este sistema pretende favorecer el tráfico jurídico protegiendo su seguridad, por lo que si se mantiene la conexión entre la causa querida por las partes y el efecto transmisivo real sería un lastre para la seguridad del tráfico jurídico, pues cualquier vicio en el negocio causal haría atacable el efecto real.
El sistema alemán rompe la conexión entre el efecto real y el negocio causal mediante el mecanismo de la abstracción. Ello supone descomponer los actos transmisivos en dos partes: un contrato causa material de la transmisión, con efectos meramente obligacionales, y un acuerdo real que se limita a la transferencia y adquisición del derecho real, configurado de forma abstracta y su voluntad (animus transferendi et accipiendo dominii), con independencia de la causa en sentido material-final.
1.3.- Sistema del Título y Modo (España)
El sistema español, sistema del título y modo, es el del Derecho Clásico de Roma desarrollado por la escolástico medieval y en el que no basta ni el contrato ni la entrega aisladamente considerados. Ambos elementos son necesarios, recibiendo cada cual un nombre específico. El contrato es la causa remota o título que es el contrato material que fundamenta la transmisión, sean típicos o atípicos. Entrega: recibe el nombre de causa próxima o de modo. Arts. 609.2 y 1095 CC.
Nuestro CC continua la línea del Derecho histórico español, fracasando de esa forma la aproximación al sistema francés, que suponía el proyecto de Gª Goyena de 1851). El sistema español no es ni abstracto ni meramente consensual, sino que requiere la interacción conjunta tanto del título como de la entrega. Si sólo hay título los efectos del negocio son obligacionales (arts. 1254 y 1258 CC), pero si no hay título sólo hay traspaso posesorio, aunque no transmisión de un derecho real.
1.4.- Valoración de los Sistemas
El contrato o título genera el ius ad rem, mientras que la traditio, modo, general el ius in re. Nuestra doctrina considera que el sistema español es especialmente adecuado por las siguientes razones, entendiendo que en todas las transmisiones derivativas interesan dos cuestiones:
1)	Las transmisiones del dominio u otros derechos reales no es algo que interese sólo a las partes, sino que afecta e interesa a los terceros y en general a toda la comunidad a causa de su eficacia erga omnes. Es fácil entender que los terceros tienen un interés legítimo en conocer quien es el titular de esos derechos reales y conocer cuando se producen transmisiones de los mismos. Es necesario evidenciar esas dos cuestiones el titular del derecho real y cuando se produce transmisiones de este tipo. Ello encuentra respuesta en la traditio como signo externo de cognoscibilidad.
2)	Todo cambio de tipo real responde lógicamente a una finalidad práctica concreta que con ella quieren las partes (causa final y material), sin embargo, hay que ser consciente de que los distintos intereses, que confluyen en tales cambios jurídico-reales, suelen ser tratados desde planteamientos distintos:
a)	Se enlaza el efecto real con su causa material-final.
b)	Se separa el efecto real de su causa material-final.
Este es el dilema, que se plantea cuando se habla de sistemas causales y de sistemas abstractos. El abstracto, ante todo, protege la seguridad del tráfico jurídico, pero como contrapartida supone que la justicia de esas transmisiones puede fallar. El sistema causal, que conecta la causa con el efecto jurídico-real, garantiza la justicia de las transmisiones.
El sistema español garantiza la justicia de la transmisión, pero no la seguridad del tráfico jurídico. La protección del tráfico se consigue combinando el principio causalista con el protección de terceros adquirentes de buena fe. De esta forma se logra garantizar tanto la justicia de las transmisiones como la seguridad del tráfico jurídico, de forma ponderada, en tanto que la transmisión no se inmuniza de forma indiscriminada, sólo respecto de aquellos que lo sean de buena fe.
II.- Significación y Ámbito de la Traditio en nuestro Ordenamiento
La traditio es la entrega de la posesión con ánimo de transmitir la propiedad u otro derecho real. Es la entrega de la cosa, que hace el transmitente al adquirente, si se trata de la propiedad, o el constituyente sobre el adquirente si se trata de un D.R.L. La traditio viene demandada por un conjunto de razones:
1.	Por la propia índole del derecho real, pues, para que haya dominio de la cosa, es necesaria que la cosa sea entregada.
2.	Al tener los derechos reales eficacia "erga omnes" parece inconveniente, para justificar y posibilitar la oponibilidad ante terceros, que la titularidad de los derechos reales y los cambios en la misma se hagan visibles, y esta visibilidad está unida al dato fáctico de la posesión.
Estas razones no son absolutamente determinantes, porque nuestro Derecho admite la transmisión de un derecho real sin traditio, lo cual, evidentemente, anula la visibilidad.
2.2.- Ámbito de la Traditio
El art. 609.2 CC circunscribe el sistema del título y modo a las adquisiciones de los derechos reales mediante contrato, funcionando de forma diferente los otros modos de adquisición: accesión, usucapión, donación, sucesión mortis causa, etc. Pero dentro de las transmisiones "inter vivos" por contrato el sistema del título y modo sólo se aplica en aquellos derechos reales susceptibles de posesión y entrega, quedando excluidos los que no son susceptibles de tal entrega o posesión, como son las hipotecas y las servidumbres negativas, por ejemplo.
2.3.- Elementos de la Traditio
Elemento Corporal: transferencia de la posesión de la cosa.
Elemento Espiritual: ánimo de transferir la cosa o de constituir sobre ella un D.R.L. Este elemento es absolutamente imprescindible, porque la mera transmisión material puede responder a fines muy diversos, por lo que es necesario buscar algún dato que permita deshacer los posibles equívocos y este elemento es el "animus transferendi iuris realis". Esta ánimo es condición necesaria pero no suficiente, ya que, en nuestro ordenamiento, es necesario darle visibilidad por su oponibilidad "erga omnes", lo cual se logra por la visibilidad de la traditio.
Elemento Previo: es la causa en sentido material que fundamenta la entrega. Esta distinción en nuestro Derecho actual sólo es pertinente a nivel de análisis, ya que la distinción entre causa y voluntad es propia del sistema alemán, habiendo en España dos elementos: causa justa y entrega.
2.4.- Forma de la Traditio
Si la traditio es un desplazamiento sucesorio, las formas en las que se pueda dar la misma serán muchas y diversas en función de la naturaleza de los objetos poseibles en cada caso. La formas son una lista abierta, sin perjuicio de que el Derecho Romano tipificase las formas más usuales, como que el CC regule la traditio en sede de compra-venta (arts. 1462-1464), aunque esta regulación es extensible a la transmisión de cualquier de los derechos reales
El art. 1462 CC entiende que hay entrega siempre que se ponga al adquirente en poder y posesión de la cosa. Ello dependerá de la naturaleza y la valoración social de la cosa y de cada acto concreto. El art. 438 CC, en sede de posesión, es mucho más explícito al decir que hay traditio tanto si el adquirente ocupa materialmente, como si la cosa queda sujeta a la acción de su voluntad, se realizan actos o se observan las formalidades que la Ley prevé para adquirir esos derechos.
De todo ello se deriva que en nuestro Derecho actual es un signo externo que permite reconocer las transmisiones jurídicas reales, aunque la entrega material es la forma más corriente y típica de la traditio. Nuestro Derecho admite actualmente como traditio casos en los que no hay entrega material, a los que se hace referencia cuando se habla de formas fingidas de traditio:
Forma Instrumental (art. 1462.2 CC): el otorgamiento de escritura pública equivale a traditio, siempre que de la misma no se deduzca lo contrario.
Forma Simbólica (art. 1463 CC): en relación con bienes muebles la entrega se considera realizada con tal que se entreguen las llaves del lugar o del sitio donde se encuentre almacenado.
Forma Consensualista (art. 1463 CC): en materia de bienes muebles si la cosa transmitida no puede trasladarse al poder del adquirente en el momento del contrato, o si bien el adquirente la tenía en su poder, basta el acuerdo entre los contratantes. Ello no significa la admisión del sistema francés, porque se trata de un supuesto excepcional predicable sólo de bienes muebles y en dos casos. En este caso, además de la verificación de la transmisión jurídica real, es necesaria la voluntad expresa de las partes en este sentido:
Cuando la cosa ya se encuentra en el poder del adquirente por algún otro concepto. No hay traspaso posesorio, sino simple transformación del concepto en virtud del cual se posee.
Cuando la cosa no puede trasladarse en el momento del contrato. Esta imposibilidad es interpretada subjetivamente, es decir, basta con que los contratantes aprecien esta imposibilidad.
Uso consentido, cuando se trata de bienes inmateriales.
Como estamos viendo el sistema español, aunque no es consensualista, tampoco es puro en sus planteamientos, pues la traditio puede satisfacerse de formas diferentes al desplazamiento material o físico de la cosa. Según Díez-Picazo la traditio debe entenderse hoy como la creación de un símbolo externo de recognoscibilidad de las adquisición del dominio o de otros derechos reales, más que como una entrega material.
2.5.- Efectos de la Traditio
Es el traspaso jurídico real, derivativo, es decir, llevando consigo las limitaciones que el bien tuviese, según el principio "nemo dat quod non habet".
III.- Traditio e Inscripción Registral
Nos planteamos la repercusión del Derecho Registral en el sistema jurídico del título y el modo. ¿La inscripción en el Registro de la Propiedad sustituye a la traditio? Aunque han existido voces discrepantes, la opinión mayoritaria es que la inscripción registral no es constitutiva, como regla general, sino que es declarativa.
El Registro de la Propiedad se limita a publicar las adquisiciones o transmisiones de derechos reales sobre inmuebles que se hayan operado fuera de él, pero la determinación del cómo y cuándo se produce la adquisición corresponde al Derecho Civil. Por ello al registro de la Propiedad no sólo pueden acceder los títulos que generan derechos de crédito, sino también los títulos completados con la traditio, para que el derecho real se haya transmitido.
Traditio e inscripción no se influyen, pues son dos figuras distintas que operan en planos distintos. La traditio perfecciona la adquisición del derecho real, mientras que la inscripción da publicidad a un derecho real ya constituido.
En la práctica el problema queda excluido, porque casi siempre el acceso al registro se hace por medio de un título público, escritura pública, y éstas ya suponen traditio (art. 1462.2 CC).
TEMA VI: La Usucapión
I.- Concepto y Fundamento de la Prescripción Adquisitiva ó Usupación
1.1.- Concepto de Usucapión
El punto de partida es el art. 609 CC mantiene que por usucapión se adquiere la propiedad y los otros derechos reales. El segundo párrafo dice que también por prescripción se pueden extinguir los derechos y acciones cualquiera que sea su clase. Por ello hay que distinguir dos tipos de prescripción, la adquisitiva y la extintiva.
La prescripción adquisitiva o USUCAPIÓN es un modo de adquirir el dominio u otro derecho sobre bienes a resulta de una posesión continuada en el tiempo y en las condiciones determinadas por la Ley.
Se trata de un modo de adquirir originario y se fundamenta en la posesión. Este modo de adquisición procede de la disociación entre la propiedad y la posesión, de manera que la inactividad del dueño y la actividad del poseedor; tiene por resultado el debilitamiento de la posición del propietario y el fortalecimiento de la del poseedor, hasta que se convierte en propietario, dejando de serlo el dueño originario.
1.2- Fundamentación de la Usucapión
Fundamentación Subjetiva: la usucapión se explica suponiendo que el dueño de la cosa la ha abandonado y ha renunciado a su derecho, lo cual serviría para explicar su inactividad. El problema viene porque se trata de una presunción que no es posible generalizar, pues hay casos en los que el propietario no tiene voluntad de renunciar y, sin embargo, la usucapión se produce sin que el propietario puede excusarse en la involuntariedad de su inactividad.
Fundamentación Subjetiva: el fundamento se cifra o reconduce en la doctrina de la apariencia, que lo mismo que hablar de seguridad en el tráfico jurídico. Partiendo que la posesión no es sino apariencia de Derecho, se llega a concluir que cuando esa incorrección se prolongue en el tiempo, transcurrido un lapsus de tiempo se hacen coincidir la apariencia y la realidad por vía de transformar la posesión en el derecho real del que se trate.
La usucapión es una institución compleja y no es fácil de explicar teóricamente, desde ninguna de las dos fundamentaciones, pues ambas son insuficientes en casos concretos. A ello debemos de añadir las razones de justicia material que llevan a penalizar al propietario inactivo y favorecer al poseedor.
También hemos de tener en cuenta una razón práctica, apuntada por Núñez Lagos, que es que con la usucapión se evitan problemas de prueba del dominio, que conllevarían a exigir casi una "probatio diabólica".
II.- Supuestos Subjetivos y Ámbitos de Aplicación
2.1.- Capacidad para Usucapir
El art. 1931 CC establece que la capacidad para adquirir por usucapión los bienes y derechos adquiribles, es necesaria la capacidad para adquirir por los otros medios legítimos. No es posible deducir una especial limitación a partir de las reglas generales:
Para la posesión sólo es necesaria la capacidad natural, esto es, de querer y entender (art. 443 CC), pues como afirma García Goyena, la posesión no es un negocio.
Cuando la usucapión se apoya en un título, no hay regla general de capacidad, porque la usucapión no puede sanar defectos de capacidad.
La usucapión es producible contra cualquier clase de persona (art. 1932 CC). Este precepto fue una innovación, ya que existían numerosas personas no afectables por la usucapión, ello sin perjuicio de la posible acción contra toda clase de personas de que las personas impedidas de administrar su patrimonio puede reclamar contra sus representantes.
El art. 1933 dicta que la usucapión ganada por un copropietario, siempre sea beneficiosa, aprovecha también a los demás copropietarios. Cuando hay una situación de herencia yacente, ésta no interfiere en nada una eventual usucapión que estuviera en curso (art. 1934).
Se puede renunciar a la usucapión. El art. 1235 CC mantiene que es posible renunciar a la usucapión ganada sin más límite que el art. 6.2 CC, es decir, se puede renunciar a la usucapión concreta de un bien, pero al derecho a usucapir, pues la usucapión es una institución de orden público. La capacidad de usucapir no es objeto incluso en el comercio, aunque sea por medio de un negocio unilateral.
No son usucapibles los bienes muebles por los que lo robaron o hurtaron, sus cómplices o encubridores, no pueden usucapir los bienes inmuebles, en los que hayan entrado en posesión por el acto delictivo, hasta que haya prescrito la acción penal y/o civil del delito o falta.
2.2.- Ámbito de Aplicación. Derechos o Cosas Usucapibles
2.2.1.- Ámbito de Aplicación
El art. 609 CC nos dice que se pueden adquirir por usucapión la propiedad y el dominio y los demás derechos sobre los bienes, en consecuencia, los derechos reales pueden ser usucapidos, pero no los derechos de crédito. Esto es una opción de legislador, no una necesidad, pues en el Derecho Italiano sólo son usucapibles la propiedad y los D.R.L. de Goce.
En principio habría que decir que son usucapibles todos aquellos que faculten para la posesión de la cosa: la propiedad (arts. 1930, 1940, 1055, 1957 y 1959), el usufructo (art. 468), el uso y la habitación (art. 528), las servidumbres continuas y aparentes (arts. 537 y 539), excluidas las servidumbres discutidas y las no aparentes, derechos de censo y de superficie (ya que no hay precepto que lo contemple ni que lo prohiba).
¿Es extensible a los D.R.L. de Garantía? No están excluidos de la amplia formulación, pero en la práctica no hay tanta claridad. En relación del derecho de prenda el problema procede del art. 1857 CC que, como requisito para la válida constitución, exige que la cosa que se entrega sea propiedad del que pignora; puede haber usucapión porque es una exigencia lógica para la normal constitución de la prenda. Respecto del derecho de hipoteca es más complicado, en la medida que este derecho no conlleva desplazamiento posesorio en favor del acreedor hipotecario.
2.2.2.- Cosas Usucapibles
El art. 1936 CC dice que serán usucapibles aquellas cosas que estén en el comercio de los hombres. Todo ello es válido para los bienes de propiedad privada, aunque para el patrimonio del Estado hay que distinguir entre bienes patrimoniales y bienes demaniales o afectos al dominio público (art. 339 CC). Los primeros son usucapibles, mientras que los segundos son imprescriptibles, debiéndose desafectar previamente. Lacruz y Garrido Falla dicen que puede darse una desafectación tácita si se permite su posesión por particulares.
III.- Clases de Usucapión
La usucapión puede ser bienes muebles o inmuebles, ordinaria o extraordinaria. La usucapión extraordinaria es la que se apoya exclusivamente en la posesión, mientras que la ordinaria es la que se apoya no sólo en la posesión, sino también en un título justo y de buena fe. El mayor el número de requisitos se compensa con un tiempo más corto para consumar la adquisición.
Los requisitos generales para los tipos de usucapión son la posesión y el tiempo de ésta, mientras que los requisitos específicos de la usucapión ordinario son el título justo y la buena fe.
IV.- La posesión
Es el elemento básico de esta figura. No se trata de una posesión cualquiera, sino calificada en el sentido del art. 1941, es decir, en concepto de dueño, de forma pública, pacífica y no interrumpida.
En concepto de dueño (art. 447), esto es, cuando el poseedor se comporta externamente como dueño de la cosa. No influye que ese poseedor sepa o no que es tal dueño, lo cual sólo afecta a su buena fe o mala fe, pero no a la apariencia ante los terceros. Esa exigencia excluye de las posesiones habilitantes a los actos ejercitados por licencia o mera tolerancia del dueño de la cosa (el precario). En concepto de dueño, para los otros derechos reales deben ser interpretado como "si fuese el titular del derecho", o como dueño del derecho.
3.1.- Posesión Pública
El contenido del art. 444 supone, esencialmente, que los actos clandestinos no sirven para usucapir, lo cual es comprensible desde las razones en las que se funda el instituto de la usucapión, es decir, la protección del tráfico jurídico o de la apariencia jurídica, así como la sanción para con el propietario inactivo, negligente o descuidado. La posesión clandestina no puede ser conocida por el propietario y, por tanto, no es exigible su interrupción.
3.2.- Posesión Pacífica
Los arts. 441 y 444 disponen que la posesión violenta no es apta para conducir a la usucapión. La violencia es una situación transitoria de forma que, una vez cesada, comienza ya una posesión pacífica, que sí es apta para la usucapión. Los arts. 660.4 y 1944 establecen que transcurrido un año, desde el despojo violento, se entiende purgado el vicio; el plazo puede ser más corto si el despojado cesa en su reclamación.
3.3.- Posesión no interrumpida: el Tiempo
El tiempo varía según se haga referencia a bienes muebles o inmuebles, o la usucapión sea ordinaria o extraordinario:
Bienes Muebles (art. 1955)
(arts. 1957-1959)
10 años (prop. presente)
20 años (prop. ausente)
El cómputo del tiempo se calcula según las reglas del art. 1960 CC:
1.	La accesión en la posesión se da cuando hay vínculo jurídico entre dos o más poseedores (art. 1960.1). El poseedor actual puede completar el tiempo necesario comenzado a contar por su causante. La doctrina entiende aplicable esto tanto a las transmisiones inter vivos como las mortis causa (universal o particular).
Hernández Gil entendía que había que distinguir dos posibilidades, la sucesión en la posesión y la accesión en la posesión; la sucesión en la posesión , a título universal, hace que la posición es única y la misma entre el causante y heredero, porque lo único cambiante sería el elemento subjetivo, también porque la posesión es sola y misma y se sucede en este necesariamente, sólo cambiando la buena y la mala fe; la accesión en la posesión es la propia de las transmisiones irregulares, por lo que sólo cuando sean de la misma naturaleza se podría dar la conjunción de plazos.
2.	Existe una presunción "iuris tantum" de continuidad en la situación posesoria (arts. 1960.2 y 459). Cuando la prueba de la posesión sólo puede darse en un momento y en otro, se presumirá en tiempo intermedio.
3.	El cómputo del tiempo se realiza día a día, el primero se cuenta completo y el último tiene que cumplirse íntegramente (art. 1960.3).
Cualquier posesión tiene que ser ininterrumpida, por ello cualquier interrupción implica el comienza del cómputo del tiempo. El art. 1943 dispone que la interrupción puede ser natural (cese en la posesión por más de un año), civil (a resultas de un demanda civil) y cuando el poseedor reconoce el derecho de la persona contra la que pretendía usucapir. También, al ser la posesión en concepto de dueño, un cambio en el concepto posesorio supone igualmente la interrupción e inicio del cómputo.
IV.- Buena Fe
El CC contiene dos normas distintas aplicables sobre buena fe, el art. 433 (posesión) y el art. 1950 (usucapión), que no coinciden en su contenido. Es poseedor de buena fe el que ignora que en su título y modo hay vicio que lo invalida, mientras que el art. 1950 dice que la buena fe para usucapir es la creencia de que aquel del que recibió era dueño de la misma y tenía facultades para transmitirla.
El art. 433 se expresa en término negativos, mientras que el 1950 lo hace en términos positivos. Lo más importante es que el ámbito de aplicación de cada uno de los preceptos es distinto, pues el 1950 restringe la creencia a la capacidad del transmitente para transmitir, mientras que el 433 centra la creencias en el título.
La mayoría de la doctrina entiende que la buena fe para usucapir es específica y hay que seguir la regulación del art. 1950. El problema surge cuando el art. 1951 dispone que los preceptos de buena fe en sede de posesión son aplicables en sede de usucapión.
Si admitiéramos una buena fe más amplia significaría, la usucapión sanaría no solamente los defectos de deslegitimación, sino también los del título transmisivo. Ello nos lleva a considerar también el sentido de la figura en nuestro Derecho, que es de aplicación en la adquisiciones "a non domino" y con una virtualidad residual por obra del principio de protección de los terceros adquirentes de buena fe (art. 464 CC para los bienes muebles y art. 34 LH, para los bienes inmuebles).
En resumen, los defectos del título de transmisión, que no sean de legitimación, no se sanan por la usucapión, sino por la confirmación o la prescripción de la acción para anular contratos (art. 1901 CC). El art. 435 CC admite la mala fe sobrevenida, cuando el poseedor toma conciencia de que su posesión es indebida
V.- Título de la Usucapión Ordinaria (arts. 1452-1454 CC)
Para que haya usucapión ordinaria se exige que exista :
título probado.
5.1.- Título Justo
Por título justo se entiende aquel título que legalmente basta para transmitir el dominio o un derecho real limitado de cuya usucapión se trate. Conviene distinguir entre:
Adquisición originaria: la ocupación es justo título para la usucapión cuando se trate de cosas que, de buena fe, pueden considerarse abandonadas y sin dueño.
Adquisición derivativa: los clásicos entendieron por título justo aquel que, en caso de que el que lo dé fuese dueño, serviría para transmitir el dominio, y que cuando no fuese el dueño no transmitiría el derecho real, pero sí valdría para la usucapión.
5.2.- Título Verdadero
El título tiene que tener existencia real, que no sea nulo, y que no sea simulado, aunque en este caso podría valer el título simulado. Históricamente se planteó si el título putativo sería hábil para la usucapión.
Savigny entendía que sería verdadero si el caso en el que el transmitente no tuviera capacidad suficiente para celebrar el negocio, pero las partes lo ignoran. Hoy la respuesta es negativa, sólo son sanables los defectos del título, la incapacidad se sanan por confirmación, pero no por medio de la usucapión.
5.3.- Título Válido
La usucapión no viene a sanar los efectos de validez del título, por ello no es hábil para fundar una usucapión ordinaria. El título no es nulo, sino anulable. Si no se ejerce la acción de anulabilidad, entonces no se impide la posibilidad de usucapir, siempre que no se refiera a un contrato celebrado no por el dueño sino por un tercero, pues la usucapión afecta a terceros y la anulabilidad es inter partes, teniendo ambas plazos distintos:
Verdadero Dueño
Vendedor no dueño
Castán se preguntaba que si para la usucapión se exige título justo, verdadero y válido, entonces ¿para qué sirve la usucapión? La usucapión no viene a sanar vicios o defecto del título, sino defectos de legitimación del transmitente.
5.4- Título Probado
El título de la usucapión no se presume nunca, sino que debe ser probado. El CC se aparta de la regla contraria que en sede de posesión se establece (art. 448), que presume que el poseedor lo hace con título válido y no está obligado a exhibirlo, mientras que para la usucapión ordinaria pide título, lo cual ha hecho entender que la posesión es título suficiente; también el art. 35 LH establece que la inscripción registral supone justo título, lo cual hace a la inscripción constitutiva y no meramente declarativa.
VI.- Relación entre usucapión y Registro de la Propiedad
El art. 1949 CC, en sede de usucapión, mantiene que cuando la usucapión se quiera hacer contra un título inscrito no es posible la usucapión ordinaria, sino en virtud de otro título inscrito y según su fecha (doble inmatriculación). El art. 462 CC remite a la LH, la cual regula este fenómeno en los arts. 35 y 36, en donde se puede apreciar un doble modo de influencia entre la publicidad registral y la adquisición por usucapión:
Usucapión secundum tabulas (art. 35 LH): nuestro sistema registral es declarativo y no constitutivo. En este supuesto el que aparece como titular en el RP no lo es verdaderamente. Si el titular registral transmite a un tercero, la LH lo admite y favorece para que registro y realidad concuerden. La inscripción de ese tercero será justo título y a partir de la inscripción se presumirá, iuris tantum, que se ha poseído con los requisitos propios de la usucapión ordinaria, siendo sumable al cómputo del tiempo de los titulares causatradentes, desde que se establece el asiento.
Usucapión contra tabulas (art. 36 LH): si por un lado se admitiese la usucapión sin límites, ello podría suponer que las expectativas del contratante confiado en el RP se verían defraudadas, mientras que si no se admitiese se verían perdidos los usucapientes.
Usucapión de un tercero adquirente no hipotecario: Según el art. 34 LH el título y el tiempo se califican enteramente con lo dispuesto en la legislación civil.
Usucapión de un tercero adquirente hipotecario (buena fe a título oneroso): la usucapión afecta al adquirente si se hubiese consumado o faltase un año para su consumación. También afecta al adquirente si la conoció o pudo conocerla antes de haber adquirido, y si después de haber adquirido consiente implícita o explícitamente la posesión en el año siguiente a la adquisición.
VII.- Usucapio Libertatis
Cuando el usucapiente extraordinario hubiese poseído, como dueño, libre de cargas, la adquisición conlleva la extinción de todos los D.R.L. que gravasen la propiedad. En la usucapión ordinaria hay usucapio libertatis si el título no alude a gravámenes, mientras que si aludía sólo cabe la usucapio libertatis por medio de usucapión extraordinaria.
TEMA VII: Nociones Generales del Derecho de Propiedad
I.- Concepto del Derecho de Propiedad
Dos son las notas más características del derecho de propiedad: la plenitud y la autonomía. La plenitud consiste en es el derecho real por excelencia, el que otorga a su titular la mayor capacidad real que confiere el ordenamiento, siendo el derecho del que puede extraer la mayor utilidad económica. La autonomía consiste en que este derecho siempre recae sobre cosa propia y subsiste "per se".
La doctrina clásica o romanista ha concebido el derecho de propiedad como la más amplia situación de poder sobre las cosas, esto es, el más amplio conjunto de facultades que en relación con una cosa permite el ordenamiento jurídico a su titular; añadiéndose desde Bartolo la facultad de reivindicar.
La teoría técnico-jurídica parte de la doctrina de los pandectistas, que advirtió que la propiedad podía estar privada en algunos casos de las facultades que la teoría clásica apunta e, incluso, de todas ellas (nuda propiedad). Propusieron una definición abstracta separando el concepto de derecho de propiedad de sus facultades.
Se le puede criticar a esta teoría que cuando habla de limitaciones no distingue entre limitaciones legales y limitaciones impuestas por el mismo propietario, por medio de un D.R.L. en favor de tercero.
Sólo la primera objeción podía plantear dificultad. Los clásicos también admitían que podían existir esas limitaciones pero no entendían que supusieran una quiebra de su concepto. La dificultad aparece cuando del modo clásico se pasa al personalismo en el Derecho Romano, en lugar de configurarse los derechos como poder sobre las cosas, se centra en una facultad de exclusión o un deber de respeto para con los terceros.
Resulta que el derecho de propiedad está limitado en sus facultades y en su capacidad, siendo estos motivos suficientes para orientarse en favor de la doctrina técnico-jurídica. En una definición no es posible comprehender todas las facultades que engrosan el derecho de propiedad.
Siendo todo ello cierto es excesivo rechazar la concepción clásica, porque, aún no pudiéndose enumerar las facultades, parece que es suficiente hacer referencias a las facultades principales. La doctrina dominante en la actualidad entiende que el derecho de propiedad es el más amplio señorío que el ordenamiento jurídico permite sobre las cosas.
II.- Análisis y Crítica de la Definición Legal del art. 348 CC
Podemos definir la propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin limitaciones que las establecidas en la leyes, debiéndose añadir la facultad de reivindicar esas cosas de quien la posee. A la vista de esta definición del art. 348 CC, la doctrina ha destacado los siguientes puntos:
a)	La definición del CC corresponde a la concepción clásica.
b)	Se destaca que, desde un punto de vista ideológico, esa definición responde a un planteamiento liberal-burgués, si bien se encuentra atemperado en los CC del fecha tardía.
c)	Sin perjuicio de lo anterior, la doctrina apunta que la definición de ese precepto del CC debe complementarse con una serie de leyes especiales que también afecta al derecho de propiedad. El concepto del derecho de propiedad no se puede buscar exclusivamente en el CC, sino también en otras leyes, incluso de Derecho Público.
III.- Caracteres del derecho de propiedad
a)	Es un derecho subjetivo de carácter real, que otorga a su titular el más amplio poder sobre las cosas que el ordenamiento jurídico permite.
b)	Su contenido esencial es determinado por las facultades de usar, gozar y disponer. A este resultado se ha llegado después de que el art. 53 CE estableciese la reserva de ley del contenido esencial del derecho de propiedad, como lo reafirma la jurisprudencia del TC.
c)	Esas facultades que integran el contenido esencial de la propiedad pueden estar limitadas por la Ley en función de su utilidad pública o fin social.
IV.- Sentido Moderno de la Propiedad Privada
El sentido actual de la propiedad privada es resultado de una larga evolución histórica. En Roma la propiedad fue concebida como un derecho pleno, absoluto y sin límites. El Derecho Feudal se caracteriza porque el derecho de propiedad vino a quedar sometido, en muchas ocasiones, a un repertorio muy amplio y variado de limitaciones (mayorazgos, manos muertas, figuras causales, foros, subforos, etc), que suponían la desmembración del dominio en dominio directo para el señor y útil para el vasallo, existiendo una misma cosa sobre la que recaen dos dominios. La Revolución Francesa se orienta en el sentido de abolir esas ataduras y limitaciones de la propiedad, tanto por razones ideológicas y políticas, como por razones económicas; ello se traduce en medidas claras (supresión de los mayorazgos, desamortizaciones, supresión o extrema desconfianza para las figuras causales o análogas. Sin perjuicio de todo ello se trató de operar el cambio sobre las bases de un planteamiento individual-liberal de tal forma que el derecho de propiedad vino a configurarse como una especie de soberanía individual sobre las cosas (Código de Napoleón y otros).
El derecho de propiedad fue influido con el cambio de los presupuestos ideológicos, pues del liberalismo se pasó a las tendencias socializadoras. Ello se tradujo en el ejercicio del derecho de propiedad que, junto a los demás derechos propios del particular, deben tenerse en cuenta los intereses generales de la sociedad. La fórmula que condensa esta idea es la de la función social de la propiedad, punto medio entre el modelo liberal y el socialista.
Esto se expresa claramente en la Constitución Española de 1978. El art. 33 es el precepto esencial de la propiedad, en el que caben destacar tres aspectos:
1.	Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia, con lo que se interpreta que el derecho preexiste, limitándose la CE a reconocer un cierto ámbito de poder económico en mano del Estado y para el funcionamiento de la Sociedad.
2.	El derecho de propiedad es un derecho fundamental, por ello caben las expropiaciones (también constitucionalizadas), por las que cabe la sustitución pecuniaria por razones de utilidad y función social. Aunque derecho fundamental su protección no es reforzada.
3.	El art. 33.2 CE mantiene la función social de estos derechos, la cual delimitará sus contenidos de acuerdo en las leyes. Por tanto, el derecho de propiedad es un derecho que se encuentra limitado en razón de esa función, la cual es considerada hoy como un Principio General del Derecho.
V.- Función Social de la Propiedad
La mayoría de la doctrina mantiene que "función social de la propiedad" hace referencia a una limitación intrínseca del derecho de propiedad, no proveniente de fuera, sino de la propia esencia del derecho de propiedad.
Normativamente es la Ley la que debe materializar esa función social, determinando en cada caso concreto como se efectuará el contenido del derecho de propiedad. Esta limitación se suele articular a través de diversas técnicas:
excluyendo de su contenido alguna de las facultades que pudieran tener.
estableciendo condiciones para el ejercicio de esas facultades.
cargas y obligaciones sobre el propietario por el mero hecho de serlo.
Por ello hoy no podemos hablar de un derecho propio en abstracto y del mismo contenido, es más correcto hablar de propiedades, poniendo de manifiesto su variabilidad en cada caso concreto.
TEMA VIII: Contenido del Derecho de Propiedad
Para estudiar el derecho de propiedad se puede distinguir un doble aspecto:
Aspecto Positivo: el derecho de propiedad como derecho real que confiere el más amplio poder sobre las cosas que permite el ordenamiento jurídico y que se cifra en las facultades de disposición y goce, aunque con limitaciones.
Aspecto Negativo: como derecho real que es el derecho de propiedad faculta a su titular para impedir cualquier intromisión en el mismo por parte de terceros.
I.- Facultades Dominicales de Disposición y Goce
La propiedad se integra con las facultades de disposición y de goce. La disposición es la posibilidad de realizar actos jurídico válidos y eficaces sobre las cosas:
Facultad de Enajenar: ceder o transferir totalmente ese derecho a otra persona que viene a sustituir en su titularidad. La enajenación puede ser a título oneroso o gratuito, por negocio inter vivos o mortis causa.
Facultad de Limitar o Gravar la cosa: los propietarios pueden constituir un derecho real limitado en favor de un tercero, de modo que queda privado de alguna de las facultades que, en principio, integran el contenido propio del derecho de propiedad.
Facultad de Destruir o Transformar las cosas: se puede transformar la naturaleza o el destina económico de la cosa, hasta el extremo de poder destruirla. Esta facultad no es absoluta sino que está en relación con el art. 33 CE y la imposibilidad del ejercicio antisocial del derecho de propiedad (art. 7.2 CC)
Durante un tiempo fue común en la doctrina entender la disposición como una facultad propia del derecho de propiedad, la cual integraba en sentido propio el derecho y que era característica del mismo. Así planteado no era enteramente correcta y no lo era porque hay formas de la propiedad que no son totalmente disponibles, y que esa facultad no se podía considerar como del derecho de propiedad, también porque los derechos reales limitados se pueden transferir.
La naturaleza jurídica de la facultad de disposición fue una cuestión discutida larga, ardua y desesperadamente por la doctrina:
Concepción Clásica: la facultad de disposición es una de las que integran el contenido del dominio.
Concepción de Ferrara: la facultad de disposición sería expresión o manifestación de la capacidad de obrar de los sujetos. Se le ha objetado que reducía la disposición a la capacidad de obrar, ya que, además de legitimación, debe existir el poder de disposición.
Concepción Disposición-Derechos de la Personalidad: la facultad de disposición sería intangible, que nunca podría limitarse.
Concepción de la Disposición como Poder: este poder habilitaba al propietario para alterar las cosas, pero considerándolo autónomo y distinto al derecho de propiedad sobre esas mismas cosas.
Lo más seguro es volver a la concepción clásica, es decir, entender la facultad de disposición como una de las facultades integrantes del derecho de propiedad, añadiendo el matiz de que esa facultad es susceptible de ejercicio en situaciones normales, pero también situaciones particulares, aunque la Ley puede superponerse a esa voluntad del propietario, en el sentido de excluir, limitar o condicionar el ejercicio de esa misma facultad.
Facultad de Goce: es la que permite al titular el libre disfrute de las cosas bajo su dominio, que permite realizar actos materiales que ofrece la cosa y sus frutos (incluyéndose la posibilidad consumir los frutos).
II.- Accesión Discreta
La accesión hace referencia al derecho a percibir los frutos que las cosas producen (ius fruendi), concretándose en el derecho que confiere al propietario de la facultad para adquirir todo aquello que la cosa objeto de su dominio produzca (art. 323 CC). este derecho, ius fruendi, es parte integrante de la facultad de goce y se fundamenta en exigencias de justicia. La esencia del derecho de propiedad se cifra en ese elenco de ventajas, utilidades y de los provechos económicos que la cosa reporta a su titular, esto es, la propiedad es un derecho que se reconoce a los particulares para éstos puedan, por sí mismos, atender sus necesidades.
Por fruto entendemos los productos o utilidades, que constituyen el rendimiento de una cosa, conforme a su destino económico y sin alteración de su sustancia. Las notas de fruto son las siguientes:
cosas calificables accesorias, en principio.
cosas, cuya producción es compatible con la sustancia del elemento generador o productor, es decir, no son partes importantes del mismo y su separación no destruye a la cosa.
cosas que producen con carácter regular, lo cual no implica que se produzcan necesariamente ni a intervalos regulares.
Clase y Percepción de los Frutos (arts. 334 y 355 CC)
Producciones espontáneas o crías de animales
Producciones de cualquier predio, siempre que anteceda el cultivo humano
Renta del capital, alquiler de edificios, etc
Desde que se alzan o separan
Se perciben día a día
III.- Objeto del Derecho de Propiedad
Tradicionalmente se entendió que el objeto de este derecho sólo podía serlo sobre cosas corporales (muebles e inmuebles), que estuvieran específicamente determinadas. Eso suponía excluir como posibles objetos del derecho de propiedad tanto a las cosas no corporales como las que tuviesen carácter genérico (objeto de derechos de crédito, pero no de derechos reales).
Hoy la realidad muestra que hay objetos que son, conforme a las tesis tradicionales, pero actualmente se considera conveniente que deban serlo:
Conjunto de cosas que pertenecen a una misma persona y que tienen un mismo destino (universitas facti: rebaño de ganado).
Cosas incorporales o inmateriales (propiedad industrial o intelectual). En este caso, las cosas y que, según la doctrina clásica, no podrían ser objeto de dominio, se entiende hoy que si deben admitirse con matices, pues representan la forma más amplia de poder posible sobre estos objetos incorporales.
IV.- Contenido Objetivo del Derecho de Propiedad
Los criterios para determinar el contenido objeto es el interés jurídico protegido por ese derecho. El contenido de los derecho no es absoluto, sino que tiene que circunscribirse a lo que puede responder a un interés protegible, atendible y legítimo de su titular (Ihering). La determinación del derecho de propiedad depende de las circunstancias del caso concreto.
V.- Extensión del Dominio en el Sentido Vertical
Este es un problema que se da en los bienes inmuebles. El criterio originario, proveniente del Derecho Romano y del Derecho Común, era que el derecho de propiedad llega "ad sidera et ad inferos", recogido, a primera vista, en el art. 350 CC.
Actualmente el criterio ha cambiado. Se discutió si el vuelo del inmueble debería comprenderse integrado siempre en el contenido de la propiedad del suelo. Algunos autores adujeron que el vuelo no puede ser objeto del derecho de propiedad, porque el vuelo es inmaterial. En nuestros planteamientos, la razón que se deriva de aplicar la idea del interés jurídico protegible, tanto el vuelo como el subsuelo son considerados dentro de la propiedad si se corresponden con el interés legítimo y razonable del titular del derecho de propiedad.
El art. 350 CC se encuentra substancialmente limitado en su operatividad por leyes especiales, que se orientan en el sentido del que hablamos.
La obligación jurídica nace del contrato o de las obligaciones contraidas convencionalmente, mientras que el deber jurídico es independiente de la voluntad de los sujetos, pudiéndose establecer por ley.
Las críticas formuladas a la teoría clásica pueden salvarse mediante matizaciones o explicaciones "ad hoc", y sus insuficiencias se deben a que este concepto de derecho real se construyó sobre el derecho de la propiedad.
Este precepto tiene su irgen histórico en la doctrina de los canonistas y la centralidad que tiene la intención en el Derecho Canónico.
El título putativo es aquel que las partes consideran verdadero, pero que realmente no lo es.
Por ejemplo dos fincas dos descripciones distintas, pero que coinciden con el mismo terreno y se encuentran en dos asientos diferentes.
Dicho sea de paso, este concepto es difícilmente contrastable, pues su estructura formal e interna es la de una tautología, extensible para cualquier concepto: "algo es algo, en el límite puesto por la leyes".
Concepto de Derecho Real - 43

References: artículo 33
 artículo 128

Artículo 42
 Artículo 9
de lege lata
 artículo 617