Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/ibpb-2-2-4511-160-15-mzm
Timestamp: 2018-03-19 18:53:58+00:00

Document:
IBPB-2-2/4511-160/15/MZM | Interpretacja indywidualna
Możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowanego na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, które jest wynajmowane.
IBPB-2-2/4511-160/15/MZMinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 6 maja 2015 r., który w tym samym dniu wpłynął do Organu drogą elektroniczną, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości dotyczących możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości w przypadku wydatkowania środków na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, które jest wynajmowane – jest nieprawidłowe.
W dniu 6 maja 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości dotyczących możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości w przypadku wydatkowania środków na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, które jest wynajmowane.
W marcu 2013 r. Wnioskodawca otrzymał w drodze darowizny od babki mieszkanie, które zmuszony był sprzedać w lipcu 2013 r., aby pozyskać środki na zaspokojenie roszczeń wuja z tytułu zachowku. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, więc Wnioskodawca winien był zapłacić podatek i złożyć deklarację PIT-39. W 2007 r. Wnioskodawca wraz z partnerem, obecnie małżonkiem, nabył niewielkie mieszkanie celem zaspokojenia ówczesnych potrzeb mieszkaniowych. Zakup został dokonany na kredyt. Czas spłaty kredytu to 30 lat (lokal był w budowie, faktyczna data przekazania własności to wrzesień 2008 r.). Prawa do lokalu przysługują Wnioskodawcy i jego małżonkowi po połowie. W małżeństwie obowiązuje wspólność majątkowa. Od czasu nabycia lokalu sytuacja nieco się zmieniła. Mieszkanie jest nadal w ich posiadaniu, jednak od stycznia 2012 r. jest ono wynajmowane (podatek od wynajmu rozliczany jest na formularzu PIT-28), a Wnioskodawca wraz z małżonkiem zamieszkują wraz z teściową w mieszkaniu, które zostało własnością małżonka Wnioskodawcy (w maju 2012 r. w wyniku podziału spadku po teściu). Sytuacja taka jest podyktowana względami opiekuńczymi. Wnioskodawca wraz z małżonkiem nie planują zbycia kredytowanej nieruchomości. Z rachunkiem kredytowym stowarzyszony jest tzw. rachunek bilansujący. Działa on w ten sposób, że wszelkie środki umieszczone na koncie osobistym, z którego ściągane są raty, są automatycznie przelewane na rachunek bilansujący, gdzie pracują w formie lokaty o oprocentowaniu równym oprocentowaniu kredytu. Zyski z tej lokaty pomniejszają kwotę części odsetkowej raty kredytu. Przyjmując założenie, że na owym rachunku bilansującym zgromadzone są środki dające kwotę 50 zł miesięcznie. W ten sposób, że w harmonogramie spłat widnieje wysokość raty np. 1.000 zł, jednak w historii spłat pozycja ta jest rozbita na pozycję „spłata raty” równą 950 zł i pozycję „odsetki zaoszczędzone” równą 50 zł. Kierując się uzyskanymi w kwietniu 2014 r. informacjami Wnioskodawca złożył formularz PIT-39. Wcześniej Wnioskodawca dokonał częściowej spłaty kredytu mieszkaniowego, założył kolejną wpłatę do końca 2015 roku i oszacował kwotę jaka zostanie przelana na rachunek kredytu w postaci rat. Zgodnie z sugestiami Wnioskodawca dokonał rozliczenia w ten sposób, że do wyliczenia kwoty zwolnionej od podatku użył połowy kwoty jaka została zadeklarowana jako ta, która będzie wpłacona na poczet kredytu do końca 2015 r. Wnioskodawca pozyskał informację, że skoro kredyt jest spłacany solidarnie przez Wnioskodawcę i jego małżonka po połowie, to nie ma możliwości spłaty jedynie części kredytu przypadającej na Wnioskodawcę i wszelkie wpłaty trzeba podzielić na pół. Deklarując odpowiednie wysokości wpłat Wnioskodawca obliczył dochód zwolniony z opodatkowania posługując się wzorem (według ulotki informacyjnej Ministerstwa Finansów): Dochód zwolniony = (Dochód (przychód – koszty uzyskania przychodów) x wydatki na cele mieszkaniowe) / Przychód z odpłatnego zbycia i wpłacił należną kwotę podatku (wyliczoną z wykorzystaniem dochodu zwolnionego).
Czy postępując w sposób powyższy Wnioskodawca nie popełnił błędu przy rozliczeniu...
Czy zgodne z prawem jest zaliczenie na poczet wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego w przeszłości na zakup mieszkania realizującego te cele, jednak obecnie tymczasowo niewykorzystywanego (w bliżej nieokreślonej przyszłości mieszkanie będzie wykorzystywane z dużym prawdopodobieństwem)...
Jeśli wydatki na spłatę opisanego kredytu są zgodne z przepisami podatkowymi, czy zatem słuszne jest, że tylko połowa wszelkich wpłat na rachunek kredytowy może być traktowana jako wydatki na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, skoro spłata następuje ze środków pochodzących z jego majątku osobistego (nieruchomość, od której Wnioskodawca ma płacić podatek została przekazana tylko jemu)...
Czy faktyczne wpłaty środków na rachunek kredytu (dokonanych w formie nadpłaty, niezależnie od właściwych rat) nie można interpretować jako spłaty własnej części kredytu i użyć tej kwoty w całości do wyliczenia kwoty zwolnionej od podatku...
Jaką kwotę raty wolno przyjąć Wnioskodawcy za wpłaconą na rachunek kredytu (w kontekście kalkulowania wydatków na własne cele mieszkaniowe)... Połowę z kwoty 1.000 zł (wysokość raty z harmonogramu), czy też połowę z kwoty pomniejszonej o zaoszczędzone odsetki (tj. przykładowych 950 zł)...
Zdaniem Wnioskodawcy, zaliczenie wydatków poniesionych na częściową spłatę kredytu zaciągniętego w 2007 r. na zakup mieszkania jako wydatków na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych jest zasadne, ze względu na intencje – intencją zakupu mieszkania nie był najem, lecz użytkowanie go. Tym samym owe wydatki powinny stanowić przyczynę do kwoty zwolnionej od podatku. Obecna sytuacja, w której mieszkanie będące przedmiotem kredytu nie jest wykorzystywane jest wynikiem splotu różnych okoliczności. Sprzedaż nieruchomości nie jest planowana. Dla Wnioskodawcy nie do końca jasna pozostaje kwestia dzielenia na pół wpływów na rachunek kredytowy. O ile rata faktycznie może być spłacana solidarnie po połowie, o tyle jeśli Wnioskodawca nadpłaca kredyt środkami pochodzącymi z jego majątku osobistego, środki te powinny być zaliczone w całości na poczet wydatków na własne cele mieszkaniowe. W kwestii działania mechanizmu bilansującego – Wnioskodawca uważa, że do obliczeń związanych z kwotą zwolnioną od podatku należy wziąć wysokość raty z harmonogramu i podzielić na dwie części. Jeśli jednak Wnioskodawca popełnił błąd w interpretacji, zwraca się z prośbą o podanie mechanizmu korygującego.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości lub prawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu.
Z wniosku wynika, że w marcu 2013 r. Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od babki mieszkanie, które w lipcu 2013 r. Wnioskodawca był zmuszony sprzedać.
Oznacza to, że przychód ze sprzedaży tej nieruchomości stanowił źródło przychodu z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie do dnia sprzedaży nie upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży tego mieszkania należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
D – dochód ze sprzedaży mieszkania,
P – przychód ze sprzedaży mieszkania.
Na podstawie art. 21 ust. 30 ww. ustawy – przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że sprzedaż mieszkania nastąpiła przed upływem 5 lat. W 2007 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem nabył niewielkie mieszkanie celem zaspokojenia ówczesnych potrzeb mieszkaniowych. Zakup został dokonany na kredyt. Czas spłaty kredytu to 30 lat (lokal był w budowie, faktyczna data przekazania własności to wrzesień 2008 r.). Prawa do lokalu przysługują Wnioskodawcy i jego małżonkowi po połowie. W małżeństwie obowiązuje wspólność majątkowa. Od czasu nabycia lokalu sytuacja nieco się zmieniła. Mieszkanie jest nadal w ich posiadaniu, jednak od stycznia 2012 r. jest ono wynajmowane a Wnioskodawca wraz z małżonkiem oraz teściową zamieszkują w mieszkaniu, które w maju 2012 r. zostało własnością jego małżonka. Sytuacja taka jest podyktowana względami opiekuńczymi. Wnioskodawca dodał, że wraz z małżonkiem nie planują zbycia nieruchomości kredytowanej.
Przenosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując ww. zwolnienie, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Jednymi z takich celów – zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy – są cele wskazane przez Wnioskodawcę, tj. spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, czyli zaciągniętego na nabycie wymienionych w ww. przepisie nieruchomości i praw.
Przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innego lokalu mieszkalnego podatnik faktycznie winien w nabytym za kredyt lokalu takie cele realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem mieszkania – w mieszkaniu tym trzeba jeszcze faktycznie mieszkać. Podkreślenia wymaga bowiem, że ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego zbywającego. Powyższy warunek wynika wprost z brzmienia przepisu normującego zwolnienie. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca nie uzależnił skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od zadeklarowania zamiaru zamieszkania w nabytych mieszkaniach, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości mieszkalnych i późniejszych decyzji co do dalszych losów tych nieruchomości. Weryfikacji takiej dokonuje się poprzez porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym losem nieruchomości do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym motywy te muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami.
Odnosząc powyższe wyjaśnienia do rozpatrywanej sprawy nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, który uważa, że zaliczenie wydatków poniesionych na częściową spłatę kredytu zaciągniętego w 2007 r. na zakup mieszkania jako wydatków na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych jest zasadne, ze względu na intencje. Wnioskodawca podkreślił, że intencją zakupu mieszkania nie był najem, lecz użytkowanie go.
Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie mieszkania ze środków ze sprzedaży innego mieszkania podatnik faktycznie winien w posiadanym mieszkaniu swoje cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Tymczasem we wniosku Wnioskodawca wskazał, że mieszkanie nabyte w 2007 r. ze środków pochodzących z kredytu jest nadal w posiadaniu Wnioskodawcy i jego małżonka, jednak od stycznia 2012 r. mieszkanie to jest wynajmowane (podatek od wynajmu rozliczany jest na formularzu PIT-28), a Wnioskodawca wraz z małżonkiem oraz teściową zamieszkują w mieszkaniu, które w maju 2012 r. zostało własnością małżonka Wnioskodawcy. Skoro tak, to nie można mówić że w obu mieszkaniach Wnioskodawca realizuje własne potrzeby mieszkaniowe. Jedno z mieszkań Wnioskodawcy, to które jest wynajmowane służy przecież zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych innych osób – najemców i jest źródłem zarobkowania dla Wnioskodawcy jako lokata kapitału. Nie budzi wątpliwości, że wynajmowane mieszkanie nie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, gdyż te zaspokajane są wyłącznie w mieszkaniu, w którym mieszka ze swoim małżonkiem oraz teściową. Oznacza to, że w niniejszej sprawie wydatek w postaci spłaty kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego w 2007 r. na zakup mieszkania, które obecnie stanowi przedmiot najmu, nie może zostać uznany za wydatek na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
W orzecznictwie przyjmuje się, że cel mieszkaniowy wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych przy czym chodzi tu o potrzeby mieszkaniowe w sensie obiektywnym, a zatem potrzeby przeciętnego podatnika, który o ulgę się ubiega. Zawsze bowiem centrum życiowe koncentruje się w konkretnym budynku (lokalu) i ten właśnie budynek (lokal) służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.
Dlatego nie będzie dla Wnioskodawcy wydatkiem na własne cele mieszkaniowe wydatkowanie środków ze sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, które od 2012 r. jest wynajmowane. Potrzeba realizacji własnych celów mieszkaniowych jest najważniejszym elementem omawianego zwolnienia. Wnioskodawca, wynajmując mieszkanie, nie zaspakaja własnych potrzeb mieszkaniowych a zaspakaja cudze potrzeby mieszkaniowe. Bez znaczenia pozostaje tu okoliczność, że w bliżej nieokreślonej przyszłości mieszkanie będzie wykorzystywane przez Wnioskodawcę z dużym prawdopodobieństwem.
Podsumowując, przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w marcu 2013 r. a sprzedanego w lipcu 2013 r. jest opodatkowany 19% podatkiem dochodowym – na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.
Przychód ze sprzedaży wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie mieszkania, które od 2012 r. Wnioskodawca wynajmuje nie mieści się w katalogu wydatków określonych w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Mając na względzie powyższe wyjaśnienia zagadnienia poruszone w pytaniach numer 3, 4 i 5 stają się bezprzedmiotowe.
DD6/033/55/MNX/11 | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Cele mieszkaniowe > IBPB-2-2/4511-160/15/MZM

References: art. 14
 art. 10
 art. 10
 art. 22
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 30
 art. 21
 art. 21