Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/8241/osiedle-domkow-jednorodzinnych-dwulokalowych-wspolnota/?Focus=112408
Timestamp: 2018-09-19 13:44:30+00:00

Document:
Wspolnota Mieszkaniowa - Osiedle domków jednorodzinnych dwulokalowych - wspólnota
Dyskusja: Osiedle domków jednorodzinnych dwulokalowych - wspólnota
CommentAuthorjerzy76
CommentTime15-06-2018
Osiedle jest ogrodzone - wspólny teren, brama wjazdowa znajduje się na działce C.
1. Czy na takim osiedlu może istnieć wspólnota w ogóle?
2. Czy może (musi) być 2 wspólnoty? Na przykład, wspólnota A i wspólnota B.
Każda ze wspólnot ponosi koszty utrzymania części wspólnych znajdujących się na działkach A i B , odpowiednio (dacy, mury etc.). Jeśli chodzi o koszt utrzymania działki C wraz z bramą i całą infrastrukturą na działce C to jak obie wspólnoty muszą się dogadać?
Czy ktoś ma jakiś pomysł , rozwiązanie jak na takim osiedlu zarządzać częściami wspólnymi?
Jerzy Tasinkiewcz
CommentTime15-06-2018 zmieniony [Ważne]
CommentTime15-06-2018 [Ważne]
jerzy76: 1. Czy na takim osiedlu może istnieć wspólnota w ogóle?
ad. 1 Tak. Gdy budynki wielolokalowe lub nawet jednorodzinne są posadowione na tej samej nieruchomości gruntowej, to jest to wspólnota mieszkaniowa. Nieruchomość gruntowa, nie jest równoważna z działką, w jej skład może wchodzić wiele działek jednak właściciel zawsze jest jeden (w tym przypadku współwłaściciele jako całość).
ad. 2 Rozumiem, że obecnie te trzy działki, budynki i pozostała infrastruktura znajduje się na jednej nieruchomości i funkcjonuje jedna wspólnota mieszkaniowa.
Przy spełnieniu określonych warunków, jest możliwy podział nieruchomości i możliwe powstanie wspólnot; A oraz B.
Pytanie, jakie korzyści byłyby z takiego podziału?
a jak to wygląda w tej chwili? Jest zarząd właścicielski czy zarządca? Co jest zapisane w AN?
W akcie mam wpisane że jeśli chodzi o działkę C (ma ona oddzielną księgę wieczystą , tak jak i działki A i B ) to wszyscy właściciele zobowiązują się pokrywać w wysokości 1/60 koszty zużycia prądu (zasilanie bramy, furtki i domofonu oraz oświetlenia), kosztów napraw bramy , furtki, domofonu kostki brukowej etc oraz kosztów utrzymania przejezdności drogi.
Nowy doklejony: 15.06.18 15:26
> a jak to wygląda w tej chwili? Jest zarząd właścicielski czy zarządca? Co jest zapisane w AN?
W tej chwili nie ma zarządu. Na razie naprawia wszystko co się psuje developer w ramach rękojmi, ale kiedyś się skończy...
blazejh: Opisałeś dwie wspólnoty. Już istniejące.
Zinterpretowałem to inaczej, ale możesz mieć rację...
Nowy doklejony: 15.06.18 15:35
CommentTime15-06-2018 zmieniony
Czyli masz w akcie opisane co z kosztami nieruchomości C. Ponoszą je jej współwłaściciele i ważne że macie to wpisane w akty. Niezależnie od kosztów ponoszonych na części wspólne nieruchomości samych wspólnot.
Nie używaj pojęcia "działka". Są trzy oddzielne nieruchomości.
Zastanawiasz się pewnie, czy można jakoś połączyć sposoby ponoszenia/finansowania kosztów wspólnot z kosztami nieruchomości C. Głosowac jakiś wspólny plan gospodarczy.
Raczej bym odradzał. Na razie deweloper traktuje wszystko w jednym worku kosztowym. Wspólnotom radziłbym z czasem wszystko porozdzielać. Trzy budżety, osobnymi uchwałami/umowami. Sporo ustaleń was czeka.
Racja. 3 nieruchomości.
A koszty utrzymania Nieruchomości C dzielone równo pomiędzy 60 współwłaścicieli.
Skoro mamy 2 wspólnoty, choć nie sformalizowane (brak NIP , REGON, Zarządów) to możemy je sformalizować (2 NIPy, 2 REGONy...), powołać Zarząd (jeden) i rządzić bezkolizyjnie częściami wspólnymi na nieruchomościach A i B (mury, dachy), każda Wspólnota będzie miała swój fundusz remontowy, może nawet subfundusz na każdy fizyczny dach...
A jeśli chodzi o nieruchomość C - to wszyscy 60 współwłaścicieli ponoszą koszty, a Zarząd tym steruje ?
Nowy doklejony: 15.06.18 15:49
> Zastanawiasz się pewnie, czy można jakoś połączyć sposoby ponoszenia/finansowania kosztów wspólnot z kosztami nieruchomości C. Głosowac jakiś wspólny plan gospodarczy.
Tak, o to nam chodzi
>Raczej bym odradzał. Na razie deweloper traktuje wszystko w jednym worku kosztowym. Wspólnotom radziłbym z czasem wszystko porozdzielać. Trzy budżety, osobnymi uchwałami/umowami. Sporo ustaleń was czeka.
budżet A (wspólnota A)
budżet B (wspólnota B)
budżet C (wspólnota A i B)
Ciekaw jestem czy lepiej mieć jeden zarząd czy dwa oddzielne?
Tu wyboru nie masz. Każda wspólnota ma swój zarząd i tego ustawa wymaga.
Poczytaj sobie, jeśli masz chwilę i chęci, jak ludzie w podobnym przypadku sobie życie utrudnili. Ale mieli gorzej, bo bez wspólnot i bez zapisów w aktach o kosztach drogi.
Wątek dla wytrwałych.: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/7694/utrudnianie-dostepu-do-nieruchomosci-przez-zarzadce/?Focus=106034#Comment_
jerzy76: Skoro mamy 2 wspólnoty, choć nie sformalizowane (brak NIP , REGON, Zarządów)
Wydaje mi się, że notariusz miał obowiązek określić sposób zarządu dla wspólnot A i B; powierzony lub właścicielski (wskazany podmiot lub osoba fizyczna). Nie ma tego?
Nic nie znalazłem na ten temat
Jeżeli strony nie wskazały odmiennego sposobu zarządu, to obowiązują zasady rozdziału 4 ustawy. Notariusz mógł jedynie podpowiedzieć że będzie problem. Gdyby wiedział że będzie.
Oczywiście ustawa nie załatwia problemu nieruchomości C, ale hal garażowych też nie załatwia dalej i trzeba jakoś łatać dziury w ustawie wg kc. Wielu notariuszy nadal nie wie takich rzeczy.
Widzę że łatwo u nas na osiedlu nie będzie.
Znalazłem w AN taki wpis:
Zarząd nieruchomością wspólną (mowa o nieruchomości A) sprawowany jest zgodnie z przepisami KC i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności...
śli chodzi o ść C, to nic nie znalazłem.
Nowy doklejony: 15.06.18 18:02
Jeśli chodzi o nieruchomość C to nihc nie znalazłem.
Tak brzmi ostatni wiersz poprzedniego wpisu
CommentTime16-06-2018 zmieniony
Bardzo słabo! Jak wskazałem - rozdział 4 ustawy. Taki zapis dla wspólnoty A jest niezgodny z prawem, przecież to jest (nie)zwykła wspólnota. To byłby dobry zapis dla nieruchomości C. Zupełne minimum dla C.
Wasz notariusz wiedział mniej niż przeciętny notariusz.
CommentTime16-06-2018
To jest kondominium
https://pl.wikipedia.org/wiki/Kondominium_(architektura)
http://www.zarzadca.eu/dyskusja/4554/wspolnota-mieszkaniowa-czy-zarzad-nieruchomosci/ UoWL ; UoGN ;
CommentTime18-06-2018
Tak błazejh, rozumiem, że zapis w AN dot sposobu zarządzania nieruchomością wspólną na nieruchomości A (tzn. zgodnie z przepisami KC i Kodeksu postępowania cywilnego ) jest bez sensu ponieważ tam powstaje wspólnota mieszkaniowa z automatu?
KubaP, nie znam się na tym, ale jakie są tego skutki (że to jest kondominium?) ?
CommentTime18-06-2018 [Ważne]
KubaP: To jest kondominium
Doucz się zamiast selektywnie cytować wiki
balzejh:
> 1) Nie ma zapisu w aktach notarialnych dla domków we wspólnotach A i B o zarządzie powierzonym tych wspólnot np.spółce X/deweloperowi?
nie ma takiego zapisu, jest wyraźnie napisane że zarząd nieruchomością wspólną (mowa o nieruchomości A i B) sprawowany jest zgodnie z przepisami KC i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności,.... został przyjęty w tutejszej Kancelarii i.. i zgodnie z art.18 ust.2 UWL jest wiążący dla kolejnych nabywców.
> 2) Jest opis kto ponosi koszty utrzymania nieruchomości C, wskazano w nim wszystkich współwłaścicieli tworzących kondominium.
> (co oznacza że np. docelowo budżet C utworzą współwłaściciele tej nieruchomości (nie wspólnoty))
dosłownie zapis brzmi że :
Nabywca (ja) zobowiązuje się do pokrywać 1/60 kosztów utrzymania tej nieruchomości C. Wyliczono dokładnie z czym te koszty związane: energia zasilania bramy, domofonu furtki i oświetlenia; naprawy bramy , furtki, domofonu oraz kostki; odśnieżanie drogi. Nic więcej.
> 3) deweloper zniknie wam z horyzontu wraz ze sprzedażą ostatniego domku, i najdalej za 4-5 z upływem rękojmi
Zniknie, nie ma cienia wątpliwości. Zdziwiłbym się jeśli by nie zniknął :-)
> Sposób zarządu określony według 18.1 ustawy mógłby być akurat w waszym wypadku najlepszym rozwiązaniem. Ale z tego co piszesz go nie macie i sprawa praktycznie jest zamknięta.
Zrozumiałem. Zęby powstałą wspólnota musimy zadziałąć zgodnie z Art.18.1.2a UWL.
CommentTime18-06-2018 zmieniony
jerzy76: balzejh:
Zapis z powołaniem się na art. 18.2 (w razie sukcesywnego wyodrębnienia lokali przyjęty jest sposób zarządu nieruchomości może nastąpić na podstawie uchwały z notariuszem...) jest moim zdaniem nieważny. Taki zapis byłby skuteczny gdyby wpierw odwołano się do art. 18.1 i ustanowiono zarząd powierzony np. jakiejś spółce lub deweloperowi. Paragraf 2 odnosi się wyłącznie do okoliczności wskazanych w paragrafie 1. A par. 1 nie zastosowano. Czyli ani art 18.2, ani art. 18.2A (o zmianie) nie mają zastosowania.
Jak wskazuję od początku, wobec braku wskazania na art.18.1 i wskazania w aktach podmiotu który miałby zarządzać wspólnotą A (i osobno wspólnotą B) obowiązują was zasady wynikające z artykułu 20.1 i dalszych z rozdziału 4 ustawy, czyli tych o zarządzie właścicielskim.
Tam są dwie wspólnoty istniejące z mocy prawa, lokali (domków) mają więcej niż siedem i obydwie powinny wyłonić swoje zarządy spośród osób fizycznych.
W tych zarządach mogą być dokładnie te same osoby ale formalnie powinny tworzyć dwa odrębne zarządy dwóch różnych wspólnot.
To początek drogi.
Dziękuję, teraz już zrozumiałem
Poczytaj sobie ten wątek o kondominium domków jednorodzinnych.
Możecie mieć bałagan taki sam, tyle że powstały na innym etapie.
Oni mają zwykłe kondominium, ale nie określono w aktach jak finansować koszty nieruchomości z drogą. I zaczęli kombinować z ustawą o własności lokali. I pomieszali w ramach własnej twórczości dwa porządki prawne: kc i ustawy.
Wy o kosztach C zapis macie, ale macie też wadliwe zapisy w aktach, w których już na stracie pomieszano te porządki.
Moim zdaniem te akty nadają się do sprostowania. Działać trzeba w odniesieniu do wspólnot wg art 20.1 ustawy szczegółowej bo po to jest, a zapisy z aktów do art 18 zignorować.
KC i zapis z aktu o kosztach stosować w odniesieniu do nieruchomości C.
jerzy76: KubaP, nie znam się na tym, ale jakie są tego skutki (że to jest kondominium?) ?
a czytałeś linki, które Tobie zamieściłem ?
Macie "coś wspólnego" (działka C) jako właściciele domków, podlegające pod Kodeks cywilny dział Współwłasność, na które musicie łożyć, a z tym mogą być kłopoty jak znam "Lachów " UoWL ; UoGN ;
CommentTime19-06-2018 zmieniony [Ważne]
CommentAuthorJacek_krk
CommentTime18-07-2018 [Ważne]
jerzy76:
Ja wpadłem w taką właśnie niezrozumiałą inwestycje , z perspektywy czasu mogę Ci zasugerować w pierwszej kolejności:
Nawiąż kontakt z innymi właścicielami i porównajcie sobie treść swoich aktów notarialnych, u mnie dopiero po wielu latach okazało się że ten sam deweloper poprzez tych samych sprzedawców u tego samego notariusza pisał zupełnie innej treści akty notarialne. Można przyjąć że wychodził na przeciw temu co klient chciał usłyszeć jedni mają współwłasność a inni maja WM i konflikt gotowy. W miedzy czasie a skończyło się to poważnym zamieszaniem i faktyczną utrata kontroli nad zarządcą który robił co tylko chciał.
Jeśli cały ten zespół budowlany ( bo cieżko ocenić co to jest) jest w początkowej fazie ,prostujcie to odrazu i odpowiednie umowy miedzy sobą starajcie się zawrzeć i jakoś to w czytelny sposób podzielić bo jak dojdzie do tego że jakaś grupa mieszkańców przejmie na dziko kontrole i sprowadzi swojego zarządce to będziecie się irytować i kłócić do tego stopnia że z czasem trzeba będzie myśleć o wyprowadzce.
Niestety co nie jest zabronione jest dozwolone a deweloperzy czy osoby chcące bawić się w deweloperke takie sytuacje wykorzystują i z doświadczenia mogę powiedzieć że tylko dwa rodzaje nieruchomości sie sprawdzają: dom prywatny z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej( bez współwłasności) lub mieszkanie w dużym bloku z czytelnym sposobem zarządu ,czytelnym sposobem podejmowania uchwał i ew zaskarżania takich uchwał.
CommentTime19-07-2018 zmieniony
Właściwie musieliby zacząć od tego, że trzeba sobie jasno powiedzieć, że akty są z gruntu wadliwe.
I rozstrzygnąć: czy sytuację ratować jeszcze notarialnie, czyli regulować sytuację prawną na papierze, czy nie, bo jest na to za późno i za drogo i organizować osiedle na podstawie zasad ogólnych z KC.
W każdym razie nie mieszać tutaj zasad z ustawy o własności lokali, bo będzie, jak u Jacka. Pojawi się zarządca pseudo-powierzony, pierwszy, potem następny, jacyś usługodawcy, jakiś statut wymyślony nie wiadomo przez kogo.
ps. Ostrożnie z notariuszami. Są poza kontrolą, a niektórzy nie wiedzą co to jest kondominium domków jednorodzinnych.

References: art.18
 Art.18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art.18