Source: https://www.skolaefektivne.sk/33/pravna-uprava-vypovede-z-najmu-bytu-pre-neplatenie-najomneho-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWACuqyBmlr_0p-4AT96twJKGiW75KAxZCqg/?uri_view_type=4
Timestamp: 2020-05-27 08:09:26+00:00

Document:
Právna úprava výpovede z nájmu bytu pre neplatenie nájomného | ©kola efektívne
16.10.2019, JUDr. Július Fíger; JUDr. Alexander ©krinár, CSc., Zdroj: Verlag Dashöfer
Podµa § 686 ods. 1 OZ (Obèianskeho zákonníka) nájomná zmluva musí obsahova»:
vý¹ku nájomného a
vý¹ku úhrady za plnenia spojené s u¾ívaním bytu alebo spôsob ich výpoètu.
Nájomca je povinný plati» nájomné podµa zmluvy (§ 671 ods. 1 OZ) – dohodnuté nájomnou zmluvou – a to po celý èas trvania nájomného vz»ahu – od vzniku nájmu a¾ do jeho zániku. Prípadná zmena vlastníka domu (bytu) za trvania nájmu nemá vplyv na vý¹ku nájomného dohodnutého s pôvodným prenajímateµom a nie je ani dôvodom na jej zmenu.
Podµa § 696 ods. 1 OZ spôsob výpoètu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s u¾ívaním bytu, spôsob ich platenia ako aj prípady, v ktorých je prenajímateµ oprávnený jednostranne zvý¹i» nájomné, úhradu za plnenia poskytované s u¾ívaním bytu a zmeni» ïal¹ie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.
Tzv. regulované nájomné za u¾ívanie bytu upravovalo opatrenie Ministerstva financií SR z 23. apríla 2008 è. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov (è. 158/2008 Z. z.) v znení opatrenia Ministerstva financií SR z 25. septembra 2008 è. 02/R/2008, ktorým sa mení a dopåòa opatrenie Ministerstva financií Slovenskej republiky z 23. apríla 2008 è. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov (oznámenie è. 372/2008 Z. z.). Regulované nájomné bolo zru¹ené deregulaèným zákonom è. 260/2011 Z. z. s tým, ¾e zvy¹ovanie nájomného mohol prenajímateµ uskutoèòova» postupne. V roku 2011 o 20%, v rokoch 2012 a¾ 2015 ka¾doroène o 20%. Urèitým spôsobom tým bol chránený aj nájomca, aby k okam¾itému zvý¹eniu nájomného nedo¹lo ihneï.
Rozdiel medzi trhovým nájomným a deregulovaným nájomným je povinná uhradi» obec. Podµa rozhodnutia ES v ¾alobe proti Slovenskej republike bola zaviazaná na zaplatenie náhrady.
Ak nájomca dostal výpoveï, alebo výpoveï podal, mohol za podmienok § 7 a § 7a zákona po¾iada» obec o náhradnú bytovú jednotku.
Musel v¹ak preukáza», ¾e je osobou v materiálnej núdzi a nevlastní byt. K ¾iadosti o náhradný byt musel predlo¾i» doklad o vý¹ke svojho majetku.
Pri bytoch, na ktoré sa nevz»ahuje regulácia nájomného, vý¹ka nájomného za u¾ívanie bytu, ako aj jej zmena (zvý¹enie alebo zní¾enie) alebo spôsob jej výpoètu závisí iba od dohody prenajímateµa a nájomcu. Ak bola nájomná zmluva uzavretá písomne, vy¾aduje sa písomná forma tie¾ k platnosti dohody o zmene vý¹ky nájomného alebo k zmene dohody o spôsobe jej výpoètu.
Úhrady za plnenia spojené s u¾ívaním bytu
S u¾ívaním bytu sú spojené plnenia, ktoré spoèívajú spravidla:
v dodávke (do bytu) tepla, studenej a teplej vody, odvádzaní odpadovej a zrá¾kovej vody,
v odvoze a likvidácii odpadu, osvetlení a upratovaní spoloèných priestorov v dome.
Nájomcovia platia mesaène – s nájomným – preddavky na úhradu za plnenia spojené s u¾ívaním bytu. Tieto preddavky sa zúètujú roène do 31. 5. kalendárneho roku za predchádzajúci kalendárny rok.
Zµava z nájomného
Nájomca má právo na primeranú zµavu z nájomného (§ 698 OZ), ak:
prenajímateµ napriek upozorneniu nájomcu neodstránil v byte alebo dome nedostatok , ktorý zhor¹uje u¾ívanie bytu alebo domu podstatne alebo po dlh¹í èas; nájomca má právo na primeranú zµavu, dokiaµ prenajímateµ neodstráni takýto nedostatok ,
plnenia spojené s u¾ívaním bytu sa neposkytovali vôbec, alebo sa poskytovali chybne a v dôsledku toho sa u¾ívanie bytu zhor¹ilo,
stavebnými úpravami v dome sa zhor¹ia podmienky u¾ívania bytu alebo domu a to podstatne alebo po dlh¹í èas.
Právo na zµavu musí uplatni» nájomca u prenajímateµa, a to bez zbytoèného odkladu. Mô¾e ho uplatni» aj ústne, ale zadokumentovanie tejto skutoènosti najmä v písomnej forme (napr. v zázname vyhotovenom u prenajímateµa), mô¾e uµahèi» dokazovanie o uplatnení práva a o tom, ¾e právo bolo uplatnené vèas.
Ak sa právo na zµavu neuplatní u prenajímateµa do ¹iestich mesiacov od odstránenia nedostatkov , z a n i k n e a súd ho nebude môc» prizna» ani vtedy, ak by sa nepochybne zistilo, ¾e vzniklo. Uplatnenie práva inde – nie u prenajímateµa, ale napr. na po¹te pri platení nájomného formou „zdru¾eného inkasa“ alebo na niektorom ¹tátnom orgáne – mô¾e ma» za následok uplynutie ¹es»mesaènej lehoty a tým aj zánik práva.
Prenajímateµ a nájomca sa mô¾u v zmluve o nájme bytu dohodnú» o tom, èi sa nájomné bude plati» vopred a na aké obdobie (napr. mesiac, ¹tvr»rok), alebo pozadu. Ak sa o tom nedohodnú, nájomné za byt sa platí mesaène pozadu (§ 671 ods. 2 OZ).
Nájomca je povinný zaplati» nájomné do piatich dní po jeho splatnosti. Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo preddavky na úhradu za plnenia spojené s u¾ívaním bytu v urèenej lehote splatnosti, je povinný zaplati» prenajímateµovi úrok z ome¹kania vo vý¹ke 5 percentuálnych bodov roène (§ 9 zákona è. 87/1995 Z. z. v znení neskor¹ích predpisov).
Nezaplatené nájomné vymáha prenajímateµ v súdnom konaní, ak sa s nájomcom nedohodne napr. na vyrovnaní dlhu splátkami a nájomca dohodu plní dobrovoµne.
Na zabezpeèenie nájomného má prenajímateµ nehnuteµnosti zálo¾né právo (§ 672 OZ) k hnuteµným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním ¾ijú v spoloènej domácnosti, s výnimkou vecí vylúèených z výkonu rozhodnutia.
Zálo¾né právo zanikne, ak sú veci odstránené skôr, ne¾ boli spísané osobou poverenou súdom, iba¾e by boli odstránené na úradný príkaz a prenajímateµ ohlási svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone.
Ak sa nájomca s»ahuje alebo ak sa odstraòujú veci napriek tomu, ¾e nájomné nie je zaplatené alebo zabezpeèené, mô¾e prenajímateµ zadr¾a» veci na vlastné nebezpeèenstvo, do ôsmich dní v¹ak musí ¾iada» o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vyda». Osobou poverenou súdom mô¾e by» aj súdny exekútor. Mohol by prípadne aj po¾iada» súd o vydanie neodkladného opatrenia § 324 CSP.
Neplatenie nájomného za u¾ívanie bytu je hrubým poru¹ením povinností nájomcu a mô¾e by» dôvodom na skonèenie nájmu výpoveïou.
Prenajímateµ mô¾e vypoveda» nájom (od 1. 9. 2001 – t. j. od zaèiatku úèinnosti zákona è. 261/2001 Z. z. – bez privolenia súdu), ak nájomca hrubo poru¹uje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, ¾e nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s u¾ívaním bytu za dlh¹í èas ako tri mesiace (§ 711 ods. 1 písm. d) OZ v znení zákona è. 261/2001 Z. z.).
Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedzi» tak, aby ho nebolo mo¾né zameni» s iným dôvodom, inak je výpoveï neplatná. Dôvod výpovede nemo¾no dodatoène meni».
Vo výpovedi musia by» uvedené konkrétne údaje o neplatení nájomného a/alebo úhrady za plnenia spojené s u¾ívaním bytu.
È. 2/2008 Zbierka rozhodnutí a stanovísk súdov SR –str. 35 – por. è. 16/2008: Výpoveï z nájmu bytu podµa § 711 ods. 1 písm. d) OZ pre nezaplatenie nájomného alebo úhrady za plnenia poskytované s u¾ívaním bytu za dlh¹í èas ako tri mesiace musí by» konkretizovaná èasovým obdobím aj vý¹kou nedoplatku. Nedostatok tohto vymedzenia nie je mo¾né odstráni» dodatoèným doplnením údajov. (Rozsudok Najvy¹¹ieho súdu Slovenskej republiky z 29. januára 2008, sp. zn. 1 Cdo 2/2007).
Doruèovanie výpovede
Výpoveï musí by» doruèená nájomcovi. Ak je byt v spoloènom nájme man¾elov alebo iných osôb , výpoveï musí by» doruèená ka¾dému z nich.
è. 15/2009 ZSP: Zánik nájmu bytu v zmysle ustanovenia § 710 ods. 1 a 3 OZ nemô¾e nasta» v prípade, ak kumulatívne neexistuje výpoveï z nájmu bytu ako jednostranný, adresný, hmotnoprávny úkon prenajímateµa voèi nájomcovi a ak túto výpoveï prenajímateµ nedoruèí nájomcovi, príp. spoloèným nájomcom osobitne. Len v takomto prípade sa mô¾e nájomca domáha» na príslu¹nom súde neplatnosti výpovede podµa § 711 ods. 6 OZ. Rozsudok Najvy¹¹ieho súdu SR, sp. zn. 2 Cdo 17/2005.
Podµa § 710 ods. 3 OZna doruèovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane pou¾ijú ustanovenia osobitného predpisu. 5a) = S úèinnos»ou od 1. júla 2016 je novou procesnou normou civilný sporový poriadok a otázky doruèovania sú upravené v § 105 OZ a nasledujúcich paragrafoch.
Výpovedná lehota a jej predå¾enie
Výpovedná lehota je (§ 710 ods. 3 OZ) tri mesiace a zaèína plynú» prvým dòom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doruèená výpoveï; prenajímateµ mô¾e nájomcovi písomne urèi» dlh¹iu výpovednú lehotu, t. j. lehotu dlh¹iu ako tri mesiace.
Podµa § 710 ods. 4 OZ, ak bola daná výpoveï z dôvodu podµa § 711 ods. 1 písm. d) OZ za to, ¾e nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s u¾ívaním bytu, a preuká¾e, ¾e ku dòu doruèenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predl¾uje o ochrannú lehotu, ktorá trvá ¹es» mesiacov.
Ochranná – ¹es»mesaèná lehota – lehota bezprostredne nadväzuje na trojmesaènú výpovednú lehotu ustanovenú zákonom alebo dlh¹iu výpovednú lehotu urèenú prenajímateµom.
Urèitú ochranu poskytuje pritom Obèiansky zákonník nájomcom, ktorí nezaplatili nájomné preto, ¾e sú v hmotnej núdzi, a ktorí po doruèení výpovede z nájmu bytu pre neplatenie nájomného dodatoène zaplatili dl¾né nájomné alebo sa dohodli s prenajímateµom o spôsobe jeho úhrady.
Podµa § 711 ods. 5 OZ, ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (710 ods. 4 OZ) zaplatí prenajímateµovi dl¾né nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateµom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, ¾e dôvod výpovede nájmu bytu zanikol.
Hmotná núdza je stav, keï príjem èlenov domácnosti nedosahuje sumy ¾ivotného minima a èlenovia domácnosti si nevedia alebo nemô¾u prácou, výkonom vlastníckeho práva alebo iného práva k majetku a uplatnením nárokov zabezpeèi»…

References: § 686
 § 696
 § 7
 § 7
 súd 
 súd 
 § 324
 § 711
 § 710
 § 711
 § 710
 § 105
 § 710
 § 711
 § 711