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Timestamp: 2018-10-18 12:16:55+00:00

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Hausbau, unverheiratet, unterschiedlicher Eigenkapitaleinsatz
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| 26.12.2010 22:02 |
meine Lebensgefährtin und ich (beide ledig), wir haben mittlerweile 2 gemeinsame Kinder, planen den Erwerb eines Baugrundstücks und einen Hausbau, Gesamtkosten rund 400.000 Euro. Aufgrund unserer Verdienstsituation/Erbschaft werden ich das gesamte Eigenkapital von rund 200.000 Euro alleine stellen, die restlichen 200.000 Euro werden wir über einen Bankkredit finanzieren. Trotzdem wollen wir beide im Grundbuch stehen, da wir diesen Hausbau als gemeinsame Aufgabe ansehen (ebenso würden wir beide gesamtschuldernisch die Darlehen aufnehmen). Bezüglich des unterschiedlichen Eigenkapitaleinsatzes zu Beginn des Bauvorhabens soll jedoch mein Anteil disproportional abgesichert werden, d.h. im Falle der Liquidation sollen mir die ersten 200.000 Euro Verwertungserlös (nach Darlehensbegleichung) zustehen. Kann dies über den Eintrag einer Grundschuld über 200.000 Euro auf meinen Namen geschehen? Ist über diesen Weg klar, dass trotz 50:50 Grundbucheintrag mir bei einer Liquidation disproportional die ersten 200.000 Euro zustehen und nur der Rest 50:50 geteilt wird?
Grundschuld BGB Grundschuld
Diese Antwort ist vom 27.12.2010 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
grundsätzlich ist es möglich, eine Eigentümergrundschuld einzutragen.
Die Eigentümergrundschuld gewährt grundsätzlich die gleichen Rechte wie eine Fremdgrundschuld. § 1197 BGB ordnet lediglich Beschränkungen des Eigentümers hinsichtlich des Anspruchs aus § 1147 BGB und hinsichtlich des Zinsrechts an. Sie meinen aber wohl mit einer Liquidation eine Lage, in der der eine Grundschuldgläubiger seine Befriedigung durch die Zwangsvollstreckung betreiben will und Sie als ein weiterer Grundschuldgläubiger diese Zwangsvollstreckung mitbetreiben würden. Das kann wegen Einschränkung des § 1197 Abs. 1 BGB nicht funktionieren. Es entsteht aber ein Gesamtgrundschuldgläubigerverhältnis mit dem anderen Gläubiger, so dass auch § 430 BGB gilt. Sie können mir dem anderen Gläubiger vereinbaren, dass er Ihnen als Eigentümergrundschuldgläubiger alles, was er über den Wert seiner Grundschuld erlangt, Ihnen bis zur Summe von 200.000 zu zahlen hat. Sie können sich nur nicht direkt an der Zwangsvollstreckung beteiligen.
Ich hoffe, die Frage ausreichend beantwortet zu haben.
Nachfrage vom Fragesteller	27.12.2010 | 09:39
Vielen Dank für die schnelle Beantwortung. Ich habe noch zwei Nachfragen.
1.) Zu ihren Ausführung zu §430 BGB. Die Aussage "können mit dem anderen Gläubiger vereinbaren" hört sich nach einer freiwilligen Zustimmung des anderen Gläubigers an. Ich hätte bei einer Zwangsvollstreckung erwartet, dass automatisch und zwingend alle Gläubiger aus der Masse der Liquidation entlang der Rangfolge ihrer Ansprüche im Grundbuch, und nur bis zu dieser Höhe, befriedigt werden. Benötige ich in diesem Fall wirklich noch eine "freiwillige Vereinbarung mit einem Dritten (= der die Zwangsvollstreckung einleitet)" zur automatischen Befriedigung meiner Ansprüche?
2.) Ist die Eintragung einer Grundschuld im von mir geschilderten Fall üblicherweise eine ausreichende Dokumentation, dass es sich bei dem einseitigen Eigenkapitaleinschuss nicht um eine Schenkung an den anderen Eigentümer handelt?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.12.2010 | 14:53
Die Ausgleichpflicht richtet sich nach 430 BGB, es sei denn, es ist etwas anderes vereinbart. Wenn keine anderweitige Vereinbarung vorliegt, wird nach gleichen Anteilen geteilt. Es muss nichts vereinbart werden, es kann aber. Es sind massgeblich die schuldrechtlichen Vorschriften 428 ff BGB.
Die zweite Frage haben Sie in der Ausgangsfrage nciht gestellt. Die formelle Anforderungen an die Dokumentation richten sich nach der GBO. Die Voraussetzungen fuer die Eintragung fuer die Eigentuemergrundschuld unterscheiden sich von denen nach dem Wortlaut des 28 f. GBO nicht von denen fuer die Fremdgrundschuld. Weitere Auskunfe kann Ihnen der zustaendige Beamte in Ihrer Gemeinde erteilen.
Mit freundlichen Fruessen
Ergänzung vom Anwalt 27.12.2010 | 20:44
Ich ergänze meine Auskunft wie folgt:
Ich habe die Auskunft aufgrund des Beschlusses des BGH vom 15.04.2010, Aktenzeichen: V ZR 182/09, sowie einer weiteren Entscheidung des OLG Düsseldorf erteilt.
Ich gebe den Beschluss des BGH im Wesentlichen vollständig wieder:
Gesamtgläubigerschaft: Schicksal der Rechte von Gesamtgrundschuldgläubigern bei Eigentumserwerb an dem Grundstück durch einen der Gläubiger
Die Regelung in § 429 Abs. 2 BGB findet keine Anwendung, wenn einer von mehreren Gesamtgläubigern einer Grundschuld Eigentümer des belasteten Grundstücks wird (Rn.2)(Rn.3).
1. Der von der Klägerin einzig geltend gemachte Zulassungsgrund der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung liegt nicht vor. Hätte das Berufungsgericht die Begründetheit des Klageanspruchs unter Berücksichtigung der Vorschrift des § 429 Abs. 2 BGB geprüft, wäre sein Ergebnis nicht anders ausgefallen.
2. Zwar gilt das Rechtsinstitut der Gesamtgläubigerschaft auch im Sachenrecht (s. nur Senat, BGHZ 46, 253, 255). Dementsprechend ist eine Gesamtgläubigerberechtigung bei der Grundschuld rechtlich möglich (Senat, Urteil vom 20. Dezember 1974, V ZR 72/73, WM 1975, 135, 136). Aber das hat nicht zur Folge, dass die Vorschrift des § 429 Abs. 2 BGB anwendbar ist, nach welcher bei der Vereinigung von Forderung und Schuld in der Person eines Gesamtgläubigers die Rechte der übrigen Gläubiger gegen den Schuldner erlöschen.
Während im Schuldrecht der unumstößliche Grundsatz gilt, dass niemand gegen sich selbst eine Forderung haben kann, gilt dies nach § 889 BGB im Immobiliarsachenrecht nicht. Es erlaubt deshalb sowohl die originäre Bestellung als auch den nachträglichen Erwerb einer Grundschuld an dem eigenen Grundstück (Eigentümergrundschuld, §§ 1177 Abs. 1, 1196 Abs. 1 BGB). Die Identität von Grundschuldgläubiger und Grundstückseigentümer berührt nicht den Bestand und den Inhalt der Grundschuld. Es tritt keine Konsolidation mit rechtserlöschender Wirkung ein. Für die Gesamtgläubigerschaft an einer Grundschuld bedeutet dies, dass dann, wenn einer der Gesamtgläubiger Eigentümer des belasteten Grundstücks wird, die Grundschuld für ihn als Eigentümergrundschuld und für die anderen Gesamtgläubiger als Fremdgrundschuld bestehen bleibt (zu allem Heilbron, SächsArch 1933, 353, 355 ff.; vgl. auch Senat, Urteil vom 20. Dezember 1974, V ZR 72/73, WM 1975, 135, 136 zur Bestellung einer Grundschuld durch Bruchteilseigentümer an ihren Anteilen für sich als Gesamtgläubiger). Denn es handelt sich nicht um eine einzige, mehreren Personen zustehende Grundschuld, sondern um eine Mehrheit von Rechten, die allerdings nicht unabhängig voneinander bestehen, sondern nach § 428 BGB in der Weise miteinander verbunden sind, dass jeder Gläubiger ein eigenes Befriedigungsrecht hat, die Befriedigung eines einzigen jedoch gegen alle wirkt (Senat, BGHZ 46, 253, 255).
Daraus ergibt sich, dass bei der Befriedigung der Bank durch den Verkauf an einen Dritten(oder an Selbsterwerb), Ihre Grundschuld zu einer Fremdgrundschuld umgewandelt worden wäre. Die Bank hat ein eigenes Befriedigungsrecht. Die Befriedigung würde auch zu Ihren Gunsten wirken.
Wegen etwaigen weiteren Fragen können Sie sich an mich per Direktanfrage oder Mail wenden.
Bewertung des Fragestellers 27.12.2010 | 21:55
FRAGESTELLER 27.12.2010 4,8/5,0
Hausbau- unterschiedliche Finanzierungsanteile
Hauskauf mit unterschiedliche hohen Bargeldanteilen. Absicherung Eigenkapital?
Hausbau mit anschließender Trennung.Welche Ansprüche hat Sie?
Hausbau Verbot mit einer andren Firma.
Hausbau, unverheiratet, unterschiedlicher Eigenkapitaleinsatz © 2018 QNC GmbH

References: § 1197
 § 1147
 § 1197
 § 430
 §430
 BGH 
 BGH 
 § 429
 § 429
 § 429
 § 889
 § 428