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Timestamp: 2017-06-23 17:11:12+00:00

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Krebstekies Blog
2 Verträge, ein Unterschied
Die beiden Vertragsarten des Kauf- und Werkvertrages sind vom Namen her wohl jedem bekannt. Dabei gibt es bei beiden viele Gemeinsamkeiten aber auch einige wichtige Unterschiede, v.a. im Gewährleistungsrecht. Wie diese Vertragsarten abzugrenzen sind können sie HIER nachlesen. Anhand eines kleinen Beispiels soll hier ein wesentlicher Unterschied aufgezeigt werden:
Herr A geht in ein Möbelgeschäft und kauft sich eine Schrankwand. Da er allerdings zwei linke Hände hat, vereinbart er mit dem Geschäft, dass dieses ihm die Schrankwand nach Hause liefern und dort auch aufbauen soll. Als sich nach der Montage jedoch Mängel am neuen Möbelstück zeigen, die von einer fehlerhaften Konstruktion herrühren, ist Herr A sauer. Er setzt dem Geschäft eine Frist und lässt die Schrankwand danach von einem Handwerker reparieren. Nun möchte er vom Möbelgeschäft Ersatz der Kosten hierfür haben.
Vorweg sei gesagt, dass die hier gemachten Ausführungen sehr abstrakt sind und es keine All-zweckantwort gibt in der Juristerei. Der berühmte Satz „Es kommt drauf an“ sei hier erwähnt. Grundsätzlich lässt sich aber hier folgendes ausführen: Ist die Kaufsache mangelhaft bei der Übergabe, hat der Käufer einen Nacherfüllungsanspruch. Er kann sich aussuchen ob die Sache vom Verkäufer repariert wird oder ob ihm eine neue geliefert werden muss. Setzt er dem Verkäufer hierfür eine Frist und läuft diese fruchtlos ab, kann er vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz verlangen. Letzteres setzt allerdings voraus, dass der Verkäufer den Mangel auch „zu vertreten hat“. Mit anderen Worten: „Er muss etwas dafür können“. Dies wird nach der gesetzlichen Regelung zwar vermutet, jedoch wird sich ein Verkäufer in den meisten Fällen bei Konstruktionsfehlern entlasten können, sodass Herr A in unserem Beispielsfall auf seinen Reparaturkosten sitzen bleibt. Anmerkung: Herr A hätte hier auf Reparatur bzw. Neulieferung klagen müssen!
Herr B hat ebenfalls Lust auf eine neue Schrankwand. Er möchte allerdings kein „0815“-Regal von der Stange sondern eine Spezialanfertigung, weshalb er zu einem Handwerker geht, der ihm nach Maß eine Schrankwand anfertigt, die auch noch individuell an sein Wohnzimmer angepasst ist. Die Schrankwand wird im Wohnzimmer des Herrn B vom Handwerker aufgebaut. Allerdings hat auch Herr B kein Glück: Auch seine Schrankwand ist mangelhaft. Auch Herr B setzt eine Frist die fruchtlos abläuft und auch B geht zu einem anderen Handwerker um es reparieren zu lassen und verlangt nun vom ersten Handwerker die Kosten hierfür. Bei Herrn B handelt es sich aber um einen Werkvertrag. Auch hier hat der Besteller einen Nacherfüllungsanspruch allerdings findet sich hier bereits ein entscheidender Unterschied zum Kaufrecht: Während im Kaufrecht der Käufer entscheiden kann ob er eine neue Sache bekommt oder ob die ihm übergebene repariert wird, kann im Werkvertragsrecht der Unternehmer dies entscheiden! Hier hätte also der Handwerker die Wahl gehabt ob er dem Herrn B eine ganz neue Schrankwand baut oder aber „nur“ die Mängel beseitigt. Aber der noch viel entscheidendere Unterschied ist das sog. Recht zur Selbstvornahme. Im Werkvertragsrecht kann der Besteller nach erfolglosem Ablauf der von ihm gesetzten Frist zur Nacherfüllung auch selbst (bzw. durch einen Dritten) den Mangel beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen ohne, dass es auf ein Vertretenmüssen des Unternehmers ankäme! Herr B kriegt also vom Handwerker die Kosten erstattet.
Dieser Beitrag wurde unter Bau- und Architektenrecht, Kaufrecht, Werkvertragsrecht abgelegt am 12. Juni 2017 von admin. Kurzes zur Abgrenzung von Werk-, Werklieferungs- und Kaufvertrag
Die Vertragsarten des Kaufvertrags (u.U. mit Montageverpflichtung), Werklieferungsvertrags und des Werkvertrags sind voneinander abzugrenzen. Bei allen verpflichtet sich der eine Teil dem anderen Vertragspartner einen geldwerten Gegenstand zu verschaffen wofür er wiederum als Gegenleistung die Zahlung einer Geldsumme erhält.
Insbesondere gilt es aufgrund der gesetzlichen Unterschiede im Gewährleistungsrecht die beiden erstgenannten Vertragsarten vom Werkvertag abzugrenzen. (vgl. hierzu folgenden Beitrag) Denn bei einem sog. Werklieferungsvertrag ist Kaufrecht anzuwenden, einschließlich der für den Verbraucher so günstigen Vorschriften zum Verbrauchsgüterkaufrecht. Neben den kaufrechtlichen Regeln sind dabei zusätzlich, bei sog. nicht vertretbaren Sachen (vgl. § 91 BGB), einige Vorschriften aus dem Werkvertragsrecht ergänzend anzuwenden.
Während es bei einem Kaufvertrag allein um die Übergabe und Übereignung von Sachen geht (und es dabei unerheblich ist ob der Kaufgegenstand bereits existiert), sind diese beim Werklieferungsvertrag erst noch zu erstellen und beim Werkvertrag ist schlicht die „Herbeiführung eines Erfolges“, welcher eben auch in der Herstellung einer Sache liegen kann, geschuldet. Jedoch kann man sich als Verkäufer auch dazu verpflichten den Kaufgegenstand (etwa ein Regal) auch zu montieren. Dabei handelt es sich in einem solchen Fall immer noch um einem Kaufvertrag (mit Montageverpflichtung), solange die Montage lediglich eine „Nebensache“ darstellt, mithin also der Schwerpunkt des Vertrages auf der Übergabe und Übereignung der Sache liegt. Bei Werklieferungsverträgen ist der Vertragsgegenstand vom Schuldner erst noch herzustellen und dann dem anderen Teil zu verschaffen. Da es somit letztlich auch hier v.a. um die Übergabe und Übereignung geht und es letztlich fast egal ist ob der Vertragsgegenstand vorher noch herzustellen ist, ist der Gedanke des Gesetzgebers gewesen auf beide Vertragsarten Kaufrecht anzuwenden, vgl. § 651 BGB. Ergänzend sind noch u.U. einige Vorschriften aus dem Werkvertragsrecht anzuwenden, wobei darauf hier einzugehen und die genaue Abgrenzung von Kaufvertrag (mit Montageverpflichtung) und Werklieferungsvertrag darzulegen (welche ohnehin nicht so bedeutsam ist aufgrund der jeweiligen Anwendung von Kaufrecht) den Rahmen dieses Beitrages sprengen würde. Kurz gesagt: Kaufrecht ist auf sämtliche Verträge mit einer Verpflichtung zur Lieferung herzustellender oder zu erzeugender beweglicher Sachen anzuwenden.
Viel wichtiger und auch schwieriger stellt sich die Abgrenzung zum Werkvertrag dar.
Ein Werklieferungsvertrag kann nur für die Herstellung beweglicher Sachen vereinbart werden und gilt somit nicht für Bauwerke. Verträge über die Errichtung von Bauwerken sind deshalb stets Werkverträge. Auch ist das Werklieferungsvertragsrecht nicht einschlägig für in einer Sache verkörperte geistige Leistungen also etwa die Erbringung einer Planung oder eines Gutachtens.
Letztlich geht es bei der Abgrenzung der Vertragsarten darum zu ermitteln worauf es den Vertragsparteien inhaltlich ankommt, was sie also schwerpunktmäßig beabsichtigt haben.
Die Abgrenzung kann im Einzelfall sehr schwierig sein, weshalb hier zur Verdeutlichung auf einige typische Fälle eingegangen wird.
Reparaturarbeiten wie etwa Instandhaltungs-, Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie ähnliche Veränderungen an bereits hergestellten Sache beurteilen sich grundsätzlich nach Werkvertragsrecht. Schon erwähnt wurde, dass geistige Leistungen, selbst wenn sie in einer beweglichen Sache verkörpert sind, nicht Werklieferungsvertragsrecht unterliegen, da der Schwerpunkt des Vertrages auf der Planungsleistung liegt.
Wenn neben der Lieferung (und etwaigen Herstellung) auch eine anschließende Montage geschuldet wird, ist wie bereits erwähnt danach zu fragen ob die Montage lediglich eine Nebenpflicht darstellt. In diese Überlegungen einzubeziehen sind v.a. die Art des zu liefernden Gegenstands sowie das Wertverhältnis von Lieferung und Montage. Regelmäßig dürfte ein Werklieferungsvertrag bzw. Kaufvertrag (mit Montageverpflichtung) vorliegen, wenn der Erwerber die Sache eigentlich selbst montieren könnte, der Ein- oder Aufbau also lediglich als gesonderte Serviceleistung angeboten wird. Als Beispiel sei hier etwa die Lieferung und der Aufbau einer Schrankwand zu erwähnen.
Wenn hingegen die Montageleistung selbst dem Vertrag das Gepräge gibt, handelt es sich um einen Werkvertrag. Beispielhaft sei die Bestellung einer maßgeschneiderten Einbauküche, die den besonderen räumlichen Verhältnissen im Haus des Bestellers angepasst ist, erwähnt.
Es ist mithin bei Verträgen, die die Lieferung und Montage von beweglichen Sachen zum Gegenstand haben danach zu fragen ob die Montageleistung das Gesamtbild des Vertrages prägt (dann Werkvertrag) oder ob die Übertragung von Eigentum und Besitz im Vordergrund steht (dann jedenfalls Kaufrecht anwendbar).
Da auch der Herstellung von zu liefernden beweglichen Sachen, also bei Werklieferungsverträgen, ggf. gewisse Planungs- bzw. Konstruktionsleistungen vorausgehen, ist auch hier danach zu fragen ob diese lediglich als Vorstufe zu der im Mittelpunkt des Vertrages stehenden Lieferung oder als Schwerpunkt des Vertrages anzusehen sind. Bestellt man sich etwa einen Computer oder ein serienmäßig hergestelltes Motorrad, welches daraufhin gebaut wird, wobei Sonderwünsche des Kunden berücksichtigt werden, ist in der Regel von einem Werklieferungsvertrag auszugehen, da es den Parteien trotz der Sonderwünsche nur um das fertige Produkt geht und die Anfertigung im Vorfeld als Nebensache zu beurteilen ist.
Die wesentlichen Aspekte hat der BGH bereits in einer Entscheidung im Jahr 2009 zusammengefasst: 1. Kaufrecht ist auf sämtliche Verträge mit einer Verpflichtung zur Lieferung herzustellender oder zu erzeugender beweglicher Sachen anzuwenden. 2. Verträge, die allein die Lieferung von herzustellenden beweglichen Bau- oder Anlagenteilen zum Gegenstand haben, sind nach Maßgabe des § 651 BGB nach Kaufrecht zu beurteilen. Die Zweckbestimmung der Teile, in Bauwerke eingebaut zu werden, rechtfertigt keine andere Beurteilung. 3. Eine andere Beurteilung ist auch dann nicht gerechtfertigt, wenn Gegenstand des Vertrags auch Planungsleistungen sind, die der Herstellung der Bau- und Anlagenteile vorauszugehen haben und nicht den Schwerpunkt des Vertrags bilden.
Dieser Beitrag wurde unter Bau- und Architektenrecht, Kaufrecht, Werkvertragsrecht abgelegt am 12. Juni 2017 von admin. Baurecht: Beizubringende Unterlagen; eine Checkliste für Mandanten
Folgende Unterlagen sollten Sie zur Besprechung mitbringen bzw. folgende Hinweise sollten beachtet werden, damit sich unsere Zusammenarbeit einfacher gestaltet und Zeit eingespart werden kann:
1. Zeitstrahl
Ein zeitlich geordneter Zahlstrahl sollte stichwortartig gefertigt werden (wann fanden welche Vereinbarungen statt, wann geschah was, wer (Name und Anschrift) war dabei). Eine einigermaßen zeitnahe Anfertigung hat den Vorteil, dass die Erinnerung genauer ist. 2. Zusammenstellung
Unterlagen, die für die Beurteilung der Angelegenheit wesentlich sind, sollten zusammengestellt und mitgebracht werden. Bitte vermeiden Sie es Schriftstücke ungeordnet zu übergeben. Bitte kopieren Sie sämtliche relevanten Unterlagen; die Kopien sind für meine Akte gedacht, die Originale verbleiben bei Ihnen (wenn in der Kanzlei Kopien angefertigt werden sollen entstehen Ihnen hierdurch nur Kosten, die Sie sich so ersparen können). Vor Übergabe sollten die Unterlagen gesichtet und (bspw. zeitlich) geordnet werden, so dass auf beiden Seiten Zeit eingespart werden kann. Denken Sie bitte daran, dass Bilder oft mehr sagen als “1000 Worte”. 3. Namen- und Adressenliste
Namen, Adressen, Telefon- und Faxnummern der Vertragspartner oder evtl. Zeugen oder Sachverständigen sollten aufgelistet werden. 4. Info-Personen
Es kann sich ggf. (insb. bei komplizierten Sachverhalten) empfehlen, kompetente Personen – bspw. Architekten, unmittelbar mit der Sache befasste Mitarbeiter oder Ingenieure – zur Besprechung mitzubringen.
5. Ggf. Informationen über Ihre Firma und den Vertragspartner
	Name der Firma
	Geschäftsführer/Gesellschafter
	Anschrift
	Telefon-/Fax- und Handynummer
Bsp: Werklohnforderung und Vergütungsforderung des Architekten 1) Vergütungsforderung des Bauunternehmers 	-Leistungsverzeichnis
	-Angebot
	-Vertragsbedingungen
	-ggf. zusätzliche technische Bedingungen
	-schriftlicher Bauvertrag bzw. das schriftliche Auftragsschreiben
	-nachträgliche Vereinbarungen (Zusatzvertrag/Änderungen)
	-Rechnungen (Abschlagszahlungsrechnungen; Schlussrechnung; Aufstellung der Zahlungen mit genauen Daten und Summen – z.B. wegen der Frage des Skontos), Mahnungen
	-Abnahmeprotokoll oder andere Protokolle betreffend Begehungen
	-Korrespondenz betreffend etwaiger Mängel und den etwaigen Verzug
	-Gutachten / gutachterliche Stellungnahmen
	-sonstige wichtige Korrespondenz
	-Mitteilung der noch offenen Forderung, die von der Gegenseite verlangt werden soll bzw. Mitteilung, welches Interesse Sie gegenüber der Gegenseite geltend machen wollen
	-Fotografien
2) Vergütungsforderungen des Architekten
	schriftliche Vollmacht, die ggf. mit Verpflichtungserklärung ausgestattet ist
	schriftlicher Architektenvertrag, ggf. das einseitige Angebot, falls der Vertrag nicht von beiden Parteien unterzeichnet wurde
	Abschlagszahlungsrechnungen und ggf. Schlussrechnung, Mahnungen
	Bauvoranfrage bzw. Baugesuch
	Korrespondenz betreffend das konkrete Problem
	Mitteilung der noch offenen Forderung, die von der Gegenseite verlangt werden soll bzw. Mitteilung, welches Interesse Sie gegenüber der Gegenseite geltend machen wollen
Bausächliche Streitigkeiten können vielfältig sein. Die zur Verfügung zu stellenden Unterlagen richten sich v.a. danach, was zwischen den Parteien streitig ist. Sollten bspw. „nur“ Baumängel streitig sein, sollten diese insb. nach ihrer Lage und Gestalt so beschrieben werden, dass auch ein Dritter sie finden kann. Im Zweifel fragen Sie mich ganz einfach danach welche Unterlagen Sie mitbringen sollen.
7. Gebührenhinweis
Ich möchte darauf hinweisen, dass die Beratungstätigkeit eines Rechtsanwalts naturgemäß „Geld“ kostet. Jede Beratungstätigkeit eines Rechtsanwaltes führt zu Gebühren gem. dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) bzw. zu Gebühren gem. Vergütungsvereinbarung. Es kann insb. auch ein Stundenhonorar vereinbart werden. Das Stundenhonorar kann die gesetzlichen Gebühren übersteigen! Dieser Beitrag wurde unter Bau- und Architektenrecht abgelegt am 22. Mai 2017 von admin. Wichtiges zum neuen Baurecht für Verbraucher
Bereits am 2. März 2016 hat die Bundesregierung den vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung beschlossen. Das Gesetz wird zum 01.01.2018 in Kraft treten, weshalb hier überblicksmäßig die wesentlichen und für Verbraucher interessantesten Neuerungen dargestellt werden sollen. Zunächst werden Änderungen aufgezeigt welche das „allgemeine“ Werkvertragsrecht betreffen bevor auf das künftige „Verbraucherbauvertragsrecht“ eingegangen wird. Ein Verbraucherbauvertrag liegt bei Verträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchen vor, welche die Errichtung eines kompletten Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen von gleichem Gewicht für das Gebäude zum Gegenstand haben. Zu guter Letzt soll auch noch kurz auf die Änderungen im kaufrechtlichen Mängelgewährleistungsrecht eingegangen werden.
Künftig werden die Voraussetzungen und Rechtsfolgen für die Kündigung eines Werkvertrags aus wichtigem Grund gesetzlich geregelt. Als Neuerung muss diesbezüglich die Möglichkeit einer Teilkündigung bzgl. eines nach dem Vertrag abgrenzbaren Teils der Leistung erwähnt werden.
Um Bauverträge künftig zu kündigen muss die Schriftform gewahrt werden womit für mehr Klarheit und Beweisbarkeit gesorgt wird.
Die Abnahmefiktion tritt künftig ein (d.h. das Werk gilt als abgenommen), wenn der Besteller nicht innerhalb einer vom Bauunternehmer gesetzten Frist die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert. Diese Frist kann der Unternehmer dem Besteller nach Vollendung des Werkes setzen. Die Abnahme ist im Werkvertragsrecht von großer Bedeutung, weil dies u.a. den Zeitpunkt markiert ab dem der Besteller Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Der Besteller kann den Eintritt der Abnahmefiktion aber bereits mit der Benennung eines unwesentlichen Mangels vermeiden.
Um Verbraucher künftig im Rahmen von Bauverträgen stärker abzusichern, enthält das neue Recht einige Schutzvorschriften. So können Verbraucher etwa künftig Bauverträge innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen. Somit haben sie die Möglichkeit, ihre Entscheidung zum Bau eines Hauses, welche mit hohen finanziellen Verpflichtungen verbunden ist, nochmals zu überdenken.
Weiter trifft den Unternehmer vor Vertragsschluss eine Baubeschreibungspflicht. Der Unternehmer muss künftig dem Verbraucher vor Vertragsschluss in Textform eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen, wobei gesetzliche Mindestanforderungen an eine solche gestellt werden. In ihr sind etwa die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer und verständlicher Weise darzustellen und sie muss verbindliche Angaben zur Bauzeit (Zeitpunkt der Fertigstellung oder Dauer) enthalten. Somit kann man sich als Verbraucher einen Überblick über die angebotene Leistung verschaffen und verschiedene Angebote miteinander besser vergleichen. Auch sind Unternehmer künftig verpflichtet dem Verbraucher Unterlagen über das Bauwerk zu erstellen, welche der Verbraucher etwa zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften oder zur Erlangung eines Kredits benötigt.
Um Verbraucher vor zu hohen Abschlagszahlungsforderungen zu schützen, werden diesbezügliche Obergrenzen gesetzlich festgelegt.
Änderung des kaufrechtlichen Gewährleistungsrechts:
Durch die Gesetzesreform wird auch das Recht der kaufrechtlichen Mängelhaftung an die aktuelle Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) angepasst. An der jetzigen Rechtslage ändert sich damit für Verbraucher nichts. Ausgangspunkt war ein Urteil des EuGH vom 16. Juni 2011. Danach ist der Verkäufer gegenüber einem Verbraucher verpflichtet im Rahmen der Nacherfüllung die Aus- und Einbaukosten bereits eingebauter, mangelhafter, beweglicher Sachen zu tragen, falls der Verbraucher diese ihrer Art und ihrem Verwendungszweck nach in eine andere Sache eingebaut hat. Jedoch soll der Verkäufer entscheiden können ob er den Aus- und Einbau selbst vornimmt oder dem Käufer Kostenersatz leistet. Weiter wird nun auch im Gesetz deutlich gemacht, dass dem Verkäufer kein sog. absolutes Verweigerungsrecht zusteht, wenn sowohl eine Nachbesserung als auch eine Neulieferung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist. In einem solchen Fall kann der Verkäufer dem Verbraucher gegenüber den Aufwendungsersatz auf einen angemessenen Betrag beschränken.
Kurz gesagt stellt die Änderung des kaufrechtlichen Gewährleistungsrechts somit für Verbraucher keine Änderung der Rechtslage sondern lediglich eine redaktionelle Änderung des Gesetzes dar.
Sämtliche hier erwähnten Neuerungen gelten für Verträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden. Bis dahin geschlossene Verträge richten sich weiterhin nach bisherigem Recht.
Dieser Beitrag wurde unter Allgemein, Bau- und Architektenrecht, Kaufrecht abgelegt am 14. April 2017 von admin. Berliner Kündigungsschutzfrist greift auch rückwirkend
Nach der Berliner-Kündigungsschutzklausel-Verordnung, welche zum 01.10.2013 in Kraft trat, ist eine Eigenbedarfskündigung nach der Umwandlung und Veräußerung einer Wohnung für die Dauer von zehn Jahren ausgeschlossen. Vorher galt lediglich eine Sperrfrist von sieben Jahren und dies auch nicht in allen Berliner Bezirken.
Nach dem Landgericht Berlin (LG Berlin, Beschluss v. 17.03.2016,- 67 O 30/16) erfasse die Verordnung jedoch auch Mietverhältnisse, welche zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens bereits bestanden, selbst dann, wenn der Vermieter den Wohnraum (wie im zu beurteilenden Fall) bereits vor Inkrafttreten der Verordnung erworben habe.
Begründet wurde die Entscheidung mit der überragenden Bedeutung des Mieterschutzes.
Zwar vertraue der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung darauf, dass er nur nach Maßgabe der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Vorschriften in seinen rechtlichen Möglichkeiten, über die Wohnung zu verfügen, beschränkt werde. Diese Erwartungshaltung müsse aber im Hinblick auf das Ziel, die Bevölkerung zu angemessenen Bedingungen mit ausreichendem Wohnraum zu versorgen, zurücktreten. Außerdem habe der Vermieter damit rechnen können, dass der Berliner Senat den vorher geltenden Kündigungsschutz zeitlich und räumlich erweitern könnte.
Dieser Beitrag wurde unter Kündigung, Mietrecht abgelegt am 22. Juli 2016 von admin. Zubehör ist bei Berechnung der Maklerprovision zu berücksichtigen!
Im Zweifel erstreckt sich eine Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache auch auf deren Zubehör. Daher ist bei der Berechnung der Maklerprovision kein von dem Gesamtkaufpreis gesondert ausgewiesener Teilbetrag für mitverkauftes Zubehör abzuziehen.
Oftmals erfolgt aus Gründen der Steuerersparnis in Kaufverträgen über Grundstücke und Eigentumswohnungen eine gesonderte Auflistung und Bewertung des Zubehörs. Dazu gehören etwa Gartengeräte, Einbauküchen, Möblierung etc. Somit fällt insgesamt eine geringere Grunderwerbssteuer an.
Im Hinblick auf die Berechnungsgrundlage für die Maklerprovision stellt sich die Frage ob sich die Provision nur nach dem Kaufpreis der eigentlichen Immobilie richtet oder dafür auch der Teilbetrag für mitverkauftes Zubehör einzubeziehen ist.
Mit dieser Frage hatte sich das AG Charlottenburg (231 C 51/14) zu befassen. Im zu entscheidenden Fall betrug die vereinbarte Provision „7,14 % inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer aus dem Kaufpreis“. Der Kaufpreis betrug 435.000 €. Weiter hieß es im Kaufvertrag: „Mitverkauft werden folgende Sachen: … Der hierauf entfallende Teil des Kaufpreises beträgt € 18.000,00“.
Daraufhin kam es zu Streitigkeiten zwischen dem Käufer und dem Makler, was die Berechnungsgrundlage der Maklerprovision von 7,14% sei. Die Käufer meinten, die Provision berechne sich lediglich aus dem um € 18.000,00 reduzierten Kaufpreis, mithin aus € 417.000,00. Der Teilbetrag von € 18.000,00 für mitverkaufte Sachen gehöre nicht zu dem der Provisionsberechnung zugrunde zu legenden Kaufpreis für die Immobilie, weshalb sie den hierauf entfallenden Provisionsanteil nicht schuldeten.
Dies sah das Gericht jedoch anders und entschied zugunsten des Maklers: Nach § 311c BGB erstreckt sich die Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache im Zweifel auch auf das Zubehör der Sache. Darin kommt der Wille des Gesetzgebers zum Ausdruck, dass zwischen Hauptsache und Zubehör eine wirtschaftliche Einheit besteht, welche bei einer Veräußerung im Zweifel fortbestehen soll. Dies bestätigten auch die Käufer und Verkäufer im Grundstückskaufvertrag ausdrücklich indem sie gerade kein Zubehör vom Kaufgegenstand ausgenommen hatten und das Grundstück einschließlich Zubehör in seiner Gesamtheit als „Kaufobjekt“ bezeichneten und sodann für dieses einen einheitlichen Kaufpreis vereinbart haben. Die Maklerprovision umfasst jedoch den kompletten Vertragswert des Hauskaufs, da sich für den beauftragten Makler kein Nachteil ergeben könne, wenn die Parteien, aus Gründen der Grunderwerbsteuerersparnis, eine gesonderte Auflistung und Bewertung des Zubehörs vornehmen.
Hinweis: Die gesetzliche Vermutung, dass die Verbundenheit zwischen Hauptsache und Zubehör auch im Veräußerungsfall weiter besteht, kann widerlegt werden, wenn das Zubehör ausdrücklich von der Pflicht zur Übereignung im Kaufvertrag ausgenommen wird. Es kann sodann ein eigener, vom Grundstückskauf unabhängiger Kaufvertrag hierüber geschlossen werden. Der Makler erhält aber jedenfalls seine Provision auf den Gesamtkaufpreis des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages. Soll die Provision des Maklers davon ausgeschlossen werden, muss dies zuvor ausdrücklich im Vertrag mit ihm vereinbart werden. Dieser Beitrag wurde unter Bau- und Architektenrecht, Kaufrecht abgelegt am 13. Mai 2016 von admin. Muss der Mieter kleine Reparaturen zahlen?
Die Instandhaltung des Mietobjekts ist gesetzliche Aufgabe des Vermieters. Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist dieser dazu verpflichtet die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
1.	Beschränkung auf Kleinreparaturen
Die Klausel darf also nicht so gefasst sein, dass hierunter auch unter Putz liegende Rohre und elektrische Leitungen oder solche Gegenstände fallen, mit denen der Mieter so gut wie nicht in Berührung kommt (BGH, NJW 1989, 2247). Der Mieter kann also bspw. nicht verpflichtet werden, die Reparatur an den Rollladenkästen zu bezahlen, wohl aber an den Rollladengurten (AG Leipzig, Urteil vom 14.08.2003 – 11 C 4919/03 -ZMR 2004, 120). Auch die Heizungstherme zählt zu den Gegenständen, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (Amtsgericht Köln, Urteil v. 27.01.2011 – 210 C 324/10). Auch die Reparatur des in einem WC-Spülkasten eingebauten Schwimmerventils stellt keine “Kleinreparatur” in diesem Sinne dar, anders nur dann, wenn der Hebel, mit dem das Ventil von außen durch den Mieter betätigt wird abbricht oder sonst funktionsunfähig wird. Das Schwimmerventil unterliegt nämlich nicht dem Zugriff des Mieters. Entsprechend verhält es sich mit Heizkörperventilen: “Hängen” die Ventile, weil im Inneren verkalkt oder verschmutzt, so ist die Reparatur nicht Sache des Mieters, denn auf das “Innenleben” der Ventile hat der Mieter keinen Zugriff.
2.	Höchstgrenze für Kosten einer einzelnen Reparatur und pro Jahr
Entspricht die Klausel im Mietvertrag nicht diesen Grundsätzen, ist sie unwirksam. Eine “Umdeutung” oder ähnliches kommt nicht in Betracht, der Mieter ist dann nicht dazu verpflichtet, Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen. Werden in ihr also etwa Gegenstände aufgezählt, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen oder liegen die Reparaturkosten in einem einzelnen Schadensfall jedenfalls über 110 Euro trifft den Vermieter die vollständige Instandhaltungspflicht (der Mieter muss auch keinen Kostenanteil bezahlen). Dieser Beitrag wurde unter Mietrecht abgelegt am 23. März 2016 von admin. Erben können Urlaubsabgeltungsanspruch geltend machen
Das Arbeitsgericht Berlin hat jüngst, entgegen der bisherigen Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts (BAG), entschieden, dass ein Urlaubsanspruch nicht mit dem Tod des Arbeitnehmers untergeht, sondern sich in einen Urlaubsabgeltungsanspruch der Erben umwandelt (ArbG Berlin Urt. v. 7.10.2015 – Ca 10968/15).
Nach ständiger Rechtsprechung des BAG handelte es sich bisher beim Urlaub um einen höchstpersönlichen Anspruch des Arbeitnehmers. Mit dem Tod des Arbeitnehmers sollten einerseits die höchstpersönlichen Leistungspflichten und andererseits auch die von der Arbeitspflicht befreienden Ansprüche, wie eben bspw. der Urlaubsanspruch, untergehen. Wenn der Urlaubsanspruch aber mit dem Tod des Arbeitnehmers untergehe, könne er sich auch nicht in einen Urlaubsabgeltungsanspruch umwandeln welcher vererbt werden könnte.
Diese bisherige höchstgerichtliche Rechtsprechung widerspricht jedoch nach Auffassung des ArbG Berlin dem Art. 7 Abs. 2 der Richtlinie 2003/88/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 04. November 2003 und der von dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) erfolgten Auslegung, weshalb ihr nicht zu folgen sei. Dieses ergibt sich aus der Entscheidung vom 12.06.2014 Az.: C-118/13, in welcher der EuGH auf eine Anfrage des Landesarbeitsgerichts in Hamm antwortete.
D.h. ein Urlaubsanspruch geht nicht mit dem Tod des Arbeitnehmers unter, sondern er wandelt sich in einen Urlaubsabgeltungsanspruch der Erben um.
Dieser Beitrag wurde unter Allgemein, Arbeitsrecht abgelegt am 26. Februar 2016 von admin. Urteil BGH – Schönheitsreparaturklauseln
Klauseln über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen sind nur wirksam, wenn Wohnungen zu Mietbeginn frisch renoviert sind
In den meisten Mietverträgen sind Klauseln zu finden, in denen der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache auf den Mieter überträgt.
Streitigkeiten über die Wirksamkeit solcher Klauseln sind wohl eines der größten Themen im (Wohnraum-)Mietrecht. Durch ein Grundsatzurteil hat der BGH nun seine bisherige Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen geändert.
Nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebenen Wohnungen unwirksam. (Az.: VIII ZR 185/14). Des Weiteren dürfen Mieter nicht dazu verpflichtet werden, zumindest anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, falls sie vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ausziehen (unabhängig davon ob eine Wohnung bei Einzug renoviert war oder nicht).
Mit diesem Urteil kippte der BGH seine bisherige Rechtsprechung, nach welcher eine wirksame Klausel nicht voraussetzte, dass die Wohnung bei Vertragsbeginn frisch renoviert war. Die alte Rechtsprechung stelle eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter dar, wenn dieser nicht nur seine, sondern auch die Abnutzungen seines Vormieters zu beseitigen hätte.
Dieses Grundsatzurteil dürfte eine Vielzahl von Mietern in ganz Deutschland betreffen. Dieser Beitrag wurde unter Mietrecht abgelegt am 11. August 2015 von admin. Die Mietpreisbremse
Seit dem 01.Juni 2015 ist die Mietpreisbremse für Berlin in Kraft getreten. Damit ergeben sich einige Neuerungen für Mietverträge. Sinn und Zweck der Mietpreisbremse soll es sein, bei Neuvermietung den Mietpreis regulieren zu können, Vermietern soll die Möglichkeit entzogen werden bei Neuvermietungen den Mietpreis beliebig hoch anzusetzen. Dabei gilt die Mietpreisbremse jedoch nur für Mietverträge, die ab dem 01.Juni 2015 geschlossen werden, Mietverträge vor diesem Datum sind von der Mietpreisbremse nicht erfasst. Das bedeutet, dass eine Senkung des Mietpreises für ältere Mietverträge über die Mietpreisbremse nicht möglich ist. Im Einzelnen legt die Mietpreisbremse fest, dass der Mietpreis bei einer Neuvermietung die ortsübliche Miete um maximal 10% übersteigen darf. Liegt als nach dem Berliner Mietspiegel die ortsübliche Miete bei 6,00 € pro Quadratmeter, so darf der neue Mietpreis nicht über 6,60 € pro Quadratmeter liegen.
Sollte man doch einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, bei welchem die Miete den ortsüblichen Preis mehr als 10% übersteigt, so ist schnelles Handeln geboten. Der Mieter muss die zu viel gezahlte Miete beim Vermieter rügen, erst ab dem Zeitpunkt kann die zu viel gezahlte Miete zurück verlangt werden. Bei Unsicherheiten des Mieters darüber, ob sein Mietpreis rechtens ist sollte der Mieterverein oder ein Anwalt gefragt werden.
Von der Mietpreisbremse sind jedoch einige Wohnungen ausgenommen. Sie gilt nicht für Neubauten. Dies sind Wohngebäude, die nach dem 01.10.2014 errichtet wurden. Ebenso gilt sie nicht für umfassend modernisierte Wohnungen, also für Wohnungen, bei welchen die Modernisierungskosten in etwa ein Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichen. Die Mietpreisbremse gilt für 5 Jahre, also bis Ende Mai 2020.
Dieser Beitrag wurde unter Mietrecht abgelegt am 4. August 2015 von admin. Artikel-Navigation

References: § 91
 § 651
 BGH 
 § 651
 EuGH 
 § 311
 § 535
 Art. 7
 EuGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH