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Timestamp: 2020-08-07 21:31:55+00:00

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COVID-19: Auswirkungen auf Immobilienunternehmen | TPA Steuerberatung Österreich
COVID-19: Auswirkungen auf Immobilienunternehmen
24. April 2020 | Lesedauer: 8 Min
Die aktuelle Krise macht sich weltweit in allen Geschäftsfeldern und Branchen bemerkbar. Auch wenn sich die mittel- bis langfristigen wirtschaftlichen Konsequenzen für die Immobilienbranche derzeit noch nicht konkret abschätzen lassen, können dennoch wesentliche Aspekte aus dem Bereich Steuern aufgezeigt werden, welche in den Folgemonaten Relevanz haben werden.
Hier finden Sie COVID-19 Auswirkungen auf Immobilienunternehmen:
Unmittelbare Folge der COVID-19 Pandemie ist der Entfall von Mieteinnahmen aufgrund von Liquiditätsengpässen bei Mietern. Dieser Engpass kommt grundsätzlich in allen Asset-Klassen (mit unterschiedlicher Ausprägung) zum Tragen. In letzter Konsequenz führen ausbleibende Mieteinnahmen und ein rezessives Marktumfeld zu einer Minderung des Verkehrswertes einer Immobilie und damit ggf. auch zur Notwendigkeit einer außerplanmäßigen Abschreibung. Die Auswirkungen sind natürlich je Asset-Klasse unterschiedlich; letztlich assoziieren viele Unternehmen das Jahr 2020 aber vermutlich mit Themen wie „Abschreibung“ oder „Verlustverwertung“.
Die Abschreibung auf Ebene der immobilienbesitzenden Gesellschaft ist steuerrechtlich idR unproblematisch. In Konzernstrukturen hat die Muttergesellschaft aufgrund der Wertminderungen der Beteiligung (an der Immobiliengesellschaft) diese ebenfalls abzuschreiben. Hierbei ist Folgendes zu beachten:
Werden Abschreibungen auf eine inländische Beteiligung (an einer Immobiliengesellschaft) vorgenommen, so ist der hieraus resultierende Verlust nicht sofort steuerwirksam, sondern verpflichtend auf die nächsten sieben Jahre zu verteilen. In bestimmten Fällen, bspw. im Rahmen der Gruppenbesteuerung gibt es ein Abzugsverbot für eine Teilwertabschreibung.
Steuerneutralität von Wertänderungen
Abschreibungen auf eine ausländische Beteiligung sind dann steuerwirksam, wenn für die Beteiligung zur Steuerpflicht nach § 10 Abs 3 Z 1 KStG optiert wurde. Ohne Optionsausübung bleiben Wertänderungen außer Ansatz. Lediglich im Falle eines tatsächlichen und endgültigen Vermögens­verlustes, welcher aus der Liquidation bzw. Insolvenz der ausländischen Beteiligung resultiert, können Verluste unter Anrechnung steuerfreier Gewinnanteile der letzten fünf Wirtschaftsjahre geltend gemacht werden.
Gerade im Bereich der Beteiligungsabschreibung sieht § 12 Abs 3 KStG mehrere Varianten vor, welche wir in einem folgenden Newsletter erörtern werden.
Umsatzsteuer beim Vermieter
Im Rahmen der Vermietung von Liegenschaften wird der Mietzins häufig mittels Dauerrechnung vorgeschrieben. Hierbei stellt im Regelfall der Vermieter (oder dessen Hausverwaltung) unter Zugrundelegung eines Mietvertrages eine Rechnung aus, auf welcher der monatliche Mietzins ausgewiesen wird und die auch alle anderen Rechnungsmerk­male enthält. Weiters wird als Leistungszeitraum im Regelfall der Zusatz „gilt bis zum Ergehen einer neuen Vorschreibung“ angegeben.
Die bereits in der Vergangenheit nicht ganz klare Rechtslage bei Dauerrechnungen wird nun durch die aktuelle COVID 19 Krise verschärft. Es ist insbesondere Augenmerk auf das Risiko zu legen, dass ein Vermieter, obwohl er etwa kein (oder nur ein geringeres) Mietentgelt erhalten hat, trotzdem den vollen Umsatzsteuerbetrag abführen muss (allfällige Stundungsmöglichkeiten stünden zwar zu, wären aber hier wohl nur als Notlösung sinnvoll).
Bei Dauerrechnungen handelt es sich aus umsatzsteuerlicher Sicht nach herrschender Ansicht um sogenannte „Anzahlungsrechnungen“, dh Rechnungen, die erstellt werden, bevor die Leistung (vollständig) erbracht wurde. Da die Miete im Regelfall am Monatsanfang vorschrieben wird, der Leistungs- und Abrechnungszeitraum aber idR zumindest das Kalendermonat sein wird, liegen in den allermeisten Fällen die Kriterien für Anzahlungsrechnungen vor.
Wird eine Rechnung mit Steuerausweis gelegt, obwohl eine Leistung nicht erbracht wird, schuldet der Rechnungsaussteller die Steuer auf Grund der Rechnung. Bei Rechnungen über Anzahlungen, denen die Leistung (=Zahlung) folgt, läuft diese Bestimmung grundsätzlich ins Leere: Die Steuer ist auf Grund der erhaltenen Anzahlung abzuführen und die spätere Leistung bestätigt die Richtigkeit dieser Abfuhr. Unterbleibt aus unvorhergesehenen Gründen aber die Leistung (=Zahlung), könnte es theoretisch aufgrund des Wortlautes des UStG zu einer Steuerschuld kraft Rechnungslegung kommen. Weiters besteht das Risiko, dass es nach Ablauf der Abrechnungsperiode (dh des Monats) jedenfalls zu einer Steuerschuld kraft Rechnungslegung kommen könnte, unabhängig davon, ob eine Mietzahlung erfolgt ist oder nicht.
In der Praxis ist daher – insbesondere bei Fällen, in denen das Mietobjekt nicht oder nur zum Teil nutzbar ist und/oder der Mieter die Zahlung des Mietzinses einstellt oder reduziert, besonders darauf zu achten, dass der Vermieter nicht noch zusätzlich die (volle) Umsatzsteuer abführen muss. Eine bloße Stundung des Mietzinses berechtigt grundsätzlich nicht zur Korrektur des Umsatzsteuerbetrages. Anderes würde nur für einen umsatzsteuerlichen Ist-Versteuerer gelten, der die Umsatzsteuer nur nach Maßgabe des Zahlungseinganges abführen muss.
Verzichtet der Vermieter nachträglich (ganz oder teilweise) auf die vereinbarte Gegenleistung für eine Leistung (Forderungsverzicht), so führt dies zu einer Minderung der Bemessungsgrundlage gem. § 16 UStG. Dieser Forderungsverzicht reduziert somit die Umsatzsteuer in jenem Monat, in dem der (teilweise) Forderungsverzicht erklärt wurde und bedarf zu Nachweiszwecken für die Finanz auch einer entsprechenden schriftlichen Vereinbarung bzw. einseitigen Erklärung des Vermieters.
Bei (teilweiser) Uneinbringlichkeit des Entgelts, zB aufgrund Konkurses des Mieters, gilt folgendes:
Im Fall der Uneinbringlichkeit darf einerseits der Gläubiger seine USt-Schuld korrigieren, andererseits hat der Schuldner den in Anspruch genommenen Vorsteuerabzug zu berichtigen. Diese Korrekturen sind in dem Veranlagungszeitraum vorzunehmen, in dem die Uneinbringlichkeit eingetreten ist. Ein Belegaustausch ist nicht vorgesehen. Uneinbringlichkeit ist aber mehr als bloßer Zweifel an der Einbringlichkeit einer Forderung (Dubiosität). Uneinbringlichkeit bedeutet, dass konkrete Umstände dokumentiert vorliegen müssen, um eine Berichtigung der Umsatzsteuer vornehmen zu können, bloße Vermutungen oder auch Zahlungsstockungen sind dafür zu wenig. Eine Wertberichtigung in der Bilanz berechtigt daher ebenfalls nicht automatisch zu einer Korrektur der USt, weil nach Bilanzierungs­grundsätzen aufgrund des Vorsichtsprinzips bereits Dubiosität zu einer Abwertung zwingt.
Für Zwecke der Umsatzsteuer ist erforderlich, dass die Uneinbringlichkeit der Forderung feststeht. Uneinbringlich ist eine Forderung, wenn mit ihrem Eingang bei vernünftiger kaufmännischer Beurteilung (nach den Erfahrungen des Wirtschaftslebens) in absehbarer Zeit nicht gerechnet werden kann, wenn sie daher objektiv wertlos ist. Der Nachweis der Uneinbringlichkeit kann auf beliebige Weise geführt werden und hängt vom Grund der Uneinbringlichkeit ab. Bei Uneinbringlichkeit wegen Zahlungsunfähigkeit sind zB Belege über erfolglose Einbringungsversuche sinnvoll.
Vorsteuerabzug beim Vermieter
Der folgende Abschnitt beschäftigt sich mit der Frage, ob eine durch die gegen COVID-19 getroffenen staatlichen Maßnahmen bedingte Reduktion des Mietzinses bzw. ein gänzlicher Entfall der Mietzinszahlungen durch den Mieter auch Konsequenzen für den Vorsteuerabzug des Vermieters, insbesondere für in der Vergangenheit geltend gemachte Vorsteuerbeträge iZm dem Mietobjekt, nach sich zieht.
Gemäß § 12 Abs. 10 UStG hat bei einer Änderung der Verhältnisse, die für den Vorsteuerabzug maßgebend waren, eine Berichtigung des Vorsteuerabzuges zu erfolgen. Dies betrifft grundsätzlich die in den Vorjahren geltend gemachten Vorsteuerbeträge des Vermieters aus dem Ankauf, der Herstellung bzw. aus Großreparaturen des Mietgegenstandes. Eine Änderung der Verhältnisse liegt in diesem Zusammenhang aber nur vor, wenn der Vermieter zwar ursprünglich Umsätze ausgeführt hat, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, in Folge aber Umsätze ausführt, die zu einem Ausschluss des Vorsteuerabzugs führen und umgekehrt.
Kommt es nun aufgrund der behördlich angeordneten Maßnahmen zur Bekämpfung von COVID-19 zu einer Reduktion des Mietzinses bzw. zu dessen gänzlichem (jedoch immer partiellen – dh zeitlich eingeschränkten) Entfall, bedingt dies keine Änderung der Verhältnisse iSd § 12 Abs. 10 UStG, da die Umsätze nach wie vor zum Vorsteuerabzug berechtigen, sofern der Vermieter im Vorfeld die Option des § 6 Abs. 2 UStG ausgeübt hat. Eine Korrektur der in der Vergangenheit vom Vermieter geltend gemachten Vorsteuerbeträge iSd § 12 Abs. 10 UStG ist daher ebenso wenig erforderlich.
Dasselbe gilt auch für eine Stundung des Mietzinses durch den Vermieter. Auch hier kommt es zu keiner Änderung der Verhältnisse iSd § 12 Abs. 10 UStG, die eine Korrektur der geltend gemachten Vorsteuerbeträge aus der Anschaffung bzw. der Herstellung des Mietobjekts erfordern würden. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass bei nachträglicher Vereinbarung einer Stundung des Mietzinses vereinbarte Stundungszinsen in der Regel als Gegenleistung für ein eigenes (unecht steuerbefreites) Kreditgeschäft anzusehen sind und daher nicht der Umsatzsteuer unterliegen.
Abschließend bleibt darauf hinzuweisen, dass sich durch ausfallende Mietzahlungen ggf. auch Verschiebungen iZm dem Vorsteuerschlüssel ergeben können, wenn die Umsatzerlöse als wirtschaftlich geeignete Aufteilungsgrundlage herangezogen werden.
Vorsteuerabzug beim Mieter
Grundsätzlich wäre nach den allgemeinen Voraussetzungen für die Geltendmachung des Vorsteuerabzuges die Entrichtung des Entgelts nicht erforderlich (Annahme: Sollbesteuerung sowie Ausübung der Option gemäß § 6 Abs. 2 UStG durch den Vermieter). Erfolgt die Abrechnung jedoch – wie in der Praxis bei Miet- und Pachtverhältnissen in der Regel üblich – mittels Dauerrechnung, ist der Mieter nur dann zum Vorsteuerabzug berechtigt, wenn die Miete auch tatsächlich an den Vermieter entrichtet wurde und der Vermieter die Leistung dem Grunde nach auch erbracht hat. Kommt es nun zu einer Reduktion des Mietzinses, ist der Mieter nur zum Abzug des entsprechend reduzierten Vorsteuerbetrages nach erfolgter Zahlung an den Vermieter berechtigt. Wird aufgrund der gegen­wärtigen Maßnahmen gegen COVID-19 kein Mietzins entrichtet, ist ein Vorsteuerabzug des Mieters für die vorgeschriebene Miete nicht möglich.
Gebührenrecht – Änderungen durch das 2. und 3. COVID-Gesetz
In § 35 GebG wurde mit dem 2. COVID-Gesetz Absatz 8 angefügt. Demnach sind Schriften und Amtshandlungen, die mittelbar oder unmittelbar aufgrund der erforderlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Bewältigung der COVID-19 Krisensituation erfolgen, von den Gebühren und Bundesverwaltungsabgaben befreit. Absatz 8 trat mit 1. März 2020 in Kraft und läuft mit 31. Dezember 2020 aus. Die umfassende Befreiung bezieht sich auf feste Gebühren, nicht jedoch auf Rechtsgeschäftsgebühren gem. § 33 GebG.
Mit dem 3. COVID-Gesetz wurde Absatz 8 nunmehr wie folgt ergänzt: „Rechtsgeschäfte, die zur Durchführung der Maßnahmen im Zusammenhang mit der Bewältigung der COVID-19-Krisensituation notwendig sind, sind von den Hundertsatzgebühren befreit.“ Diese Ergänzung hat auch für Immobilienunternehmen einen unmittelbaren Bezug, da neben Bestandverträgen ( § 33 TP 5) insbesondere auch Bürgschaftserklärungen (§ 33 TP 7), Hypothekarverschreibungen (§ 33 TP 18) als auch außergerichtliche Vergleiche (§ 33 TP 20) sowie Zessionen (§ 33 TP 21) und Wechsel (§ 33 TP 22) der Rechtsgeschäftsgebühr unterliegen. Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Befreiung ist letztlich der Zweck des konkreten Rechtsgeschäftes, der Bewältigung der aktuellen Krisensituation zu dienen. Der Gesetzgeber schränkt hierbei nicht auf konkrete Rechtsgeschäfte des § 33 GebG ein; im Fokus standen insbesondere Bürgschaften und Bestandvertragsgebühren (vgl. EBRV 115 BlgNR, XXVII. GP, 5).
Eine krisenbedingte Abänderung von Verträgen wird bei Immobilienunternehmen häufig ein Zusatz bzw. Nachtrag zu einem bereits bestehenden Bestandvertrag sein. Problematisch ist in diesem Zusammenhang, dass aktuell (zwar befreite) Zusätze bzw. Nachträge für originär gebührenschonend abgeschlossene Bestandverträge Ersatzbeurkundungen darstellen können. Insoweit sollte auch bei jeder Änderung bestehender Verträge die originär eingeschlagene gebührenrechtliche Strategie konsequent weiterverfolgt werden. Werden Bestandverträge in der Krise aufgelöst, kann beispielsweise auch das Übergabeprotokoll, welches im Rahmen der Rückstellung des Mietgegenstandes von beiden Parteien unterfertigt wird, ersatzbeurkundend wirken. Weiters könnten bei gerichtlichen Verfahren hinsichtlich strittiger Mieten (vgl. die Diskussion um § 1104 ABGB) auch Ersatzbeurkundungen durch gerichtliche Eingaben erfolgen (§ 18 Abs 4 GebG).
NL_immobilien_COVID_19_TPA_Steuerberatung_24april

References: § 10
 § 12
 § 16
 § 12
 § 12
 § 6
 § 12
 § 12
 § 6
 § 35
 § 33
 § 33
 § 33
 § 1104