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Timestamp: 2019-08-26 10:00:33+00:00

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Nebenkostenabrechnung wie?
Diskutiere Nebenkostenabrechnung wie? im Verwaltung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Moin, wir haben vor kurzem eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft. Nun stellt sich die Frage wie ich die Nebenkostenabrechnung am...
#1 bolinger, 19.11.2013
wir haben vor kurzem eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft.
Nun stellt sich die Frage wie ich die Nebenkostenabrechnung am besten mache.
Das Mehrfamilienhaus wird von einer Verwaltung verwaltet. Bevor ich da anrufe frage ich mal erst mal hier an.
Ich gehe davon aus wenn die für meinen Mieter die Abrechnung machen wird das nicht billig.
Deswegen gehe ich schonmal davon aus dass ich das machen werde.
Habt ihr da Software die ihr empfielt. Oder Vorlagen die Professionell aussehen.
Außerdem was ist mit den Heizkosten.
Ich kenne das von Freunden, sie sagen dass ihre Verwaltung ja für sie die Abrechnung sowieso erstellt und dort auch wenn man eigentümer ist die Umlegebaren Kosten auf dem Mieter enthalten sind. Die muss man dann nur noch abtippen und dem Mieter schicken.
Aber ist das auch mit der Heizung so?
Könnt ihr mich bitte aufklären. Bin in Mathe und Buchhaltung recht fit. Aber das Einfuchseln wird sicher dauern. Dazu könnt ihr mir bitte helfen die nötigen Tools zu besorgen.
Ziel ist es das Teil schnell machen zu können. Ich möchte nur einmal viel Zeit für die Organisation machen und dann jedes Jahr vorbereitet sein um dann Routiniert den Vorgang schnell zum abschluss zu bekommen.
Schau mal hier: Nebenkostenabrechnung wie?. Dort wird jeder fündig!
#2 Andres, 19.11.2013
Für eine einzelne Wohnung brauchst du keine speziellen "Tools" und sich in so etwas einzuarbeiten wäre auch ein unverhältnismäßiger Aufwand. Hier im Forum sind Vermieter unterwegs, die für eine dreistellige Anzahl von Wohneinheiten nur eine Tabellenkalkulation verwenden - und zwar für eine Abrechnung von Grund auf und nicht auf Basis einer fertigen Hausgeldabrechnung.
Denkbar, aber es wird möglicherweise noch teurer, wenn du es falsch machst. Das sollte man immer bedenken.
So ist es auch. Die Verwaltung der WEG rechnet mit dir über das Hausgeld ab. Diese Abrechnung ist unterteilt in einen umlagefähigen Teil (unter der Annahme, dass du die Umlage aller grundsätzlich umlagefähigen Positionen vereinbart hast!) und einen nicht umlagefähigen Teil.
Daraus die Abrechnung für den Mieter zu erstellen, ist tatsächlich weitgehend mit Abtippen erledigt. Mieterwechsel und Leerstände sind zu berücksichtigen, Vorauszahlungen und der sich daraus ergebende Ausgleichsbetrag müssen angegeben werden, das Ganze bekommt deinen Briefkopf und deine Unterschrift und wird an den Mieter adressiert.
Der einzige Punkt, an dem es für dich wirklich etwas zu tun gibt, sind Betriebskosten, die nicht auf der Hausgeldabrechnung stehen und die du direkt bezahlst, z.B. die Grundsteuer.
Die Heizung wird für gewöhnlich über die Verwaltung abgerechnet, also: Ja. Nur falls deine Wohnung eine komplett autonome Heizung (und dann vermutlich auch Warmwasserbereitung etc.) hat, muss du dich um die Abrechnung kümmern.
Ich möchte nur einmal viel Zeit für die Organisation machen und dann jedes Jahr vorbereitet sein um dann Routiniert den Vorgang schnell zum abschluss zu bekommen.
Die Sache ist wirklich nicht kompliziert, weil die WEG-Verwaltung die großen Aufgaben schon erledigt hat, und die einzige echte Vorarbeit ist, dass du eine sinnvolle Vereinbarung im Mietvertrag triffst, die nicht im direkten Widerspruch zum Modus der Hausgeldabrechnung steht.
#3 bolinger, 19.11.2013
Vielen Dank. Nun ist schon vieles klarer!
Einige Fragen noch
Was gibt es noch außer die Grundsteuer die man nicht auf der Verwalterabrechnung findet? Wir haben z.B. eine Organisation bei uns im Ort wo wir 8€ im Jahr zahlen damit wir vor dem Wasser geschützt werden. Die sind für die Instnadsetzugn der Deiche zuständig. Sicher ist das auch so ein Punkt auch wenn diese 8€ den Kohl nicht fett machen. Aber du kannst mir bitte sagen was es noch gibt würde mir helfen zu prüfen
Was für Nachweise sollte ich beifügen? Alles das was mir meine Verwaltung auch schickt und ich verwende um die Betriebsabrechnung zu erstellen also Wirtschaftsplan, Abrechnung des Jahres und Abrechnung für Heizkosten? Ggf. auch Grundsteuerrechnung und was auch immer ich dort angeben?
Auch wenn diese Belege nicht nötig sind wäre es für mich ein leichtes die beizufügen. Würde ich was riskieren? Ich meine ich habe ja nichts zu verbergen und berechne ja nicht mehr als ich muss.
Wenn ich die Betriebkostenabrechnung erstelle nehme ich also den Abrechnung und den Wirtschaftsplan zur Hilfe. Den Wirtschaftplan nutze ich um die Vorauszahlung zu berechnen. Indem ich die Umlegbaren kosten einfach durch 12 teile? Und die Abrechnung ist halt für die das Guthaben/Nachzahlung durch 12teilbar?
Du meintest dass es rechtlich besser wäre wenn die Veranwortung z.B. die Verwaltung übernimmt. Was ist der WorstCase? Das schlimmste dass mir passieren kann ist doch dass mir die Nachzahlung verwehrt wird oder? Das kann ja nicht sehr hoch sein bei nur einer Wohnung als Renditeobjekt? oder?
Wenn ich einen Fehler mache ist das ja auch nach 12 MOnaten Geschichte wenn ich reichtig gegooglet habe und wenn ich länger als 12 mOnate nach "Jahresende" brauche die Abrechnung zu erstellen bleibe ich leer aus?
Kennst du ein Gutes Beispiel einer Abrechnung das du empfehlen könntest? So dass nur nachbasteln brauche?
folgendes steht in meinem "Standardmietvertrag". Den habe ich einfach gekauft. Darf ich nun alles umlagefähigen Kosten abrechnen oder was darf ich nicht?
§ 9 Abrechnung und Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen, Vereinbarung sonstiger Betriebskosten
1. Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten i.S.v. § 2 BetrKV (bei öffentlich gefördertem Wohnraum zuzüglich
Umlageausfallwagnis) unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen jährlich ab. Die Abrechnung ist dem
Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Er ist nicht
verpflichtet, bei Mieterwechsel eine Zwischenabrechnung zu erstellen.
Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters, durch die Betriebskosten erspart werden, dürfen mit dem Betrag angesetzt
werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden
könnte. Soweit keine gesetzliche Verpflichtung besteht, darf Umsatzsteuer auf die Leistungen des Vermieters nicht
Der Vermieter ist berechtigt, im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung neu entstehende oder nachträglich anfallende
Betriebskosten i. S. von § 2 BetrKV auf die Mieter umzulegen und die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten
in angemessener Höhe neu festzusetzen.
2. Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung
durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Der Vermieter ist berechtigt,
wenn sachliche Gründe dafür vorliegen, den Abrechnungszeitraum auch für einzelne Betriebskosten umzustellen.
3. Als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Ziffer 17 BetrKV werden die Kosten der Dachrinnenreinigung sowie die
Kosten der Wartung von Feuerlöschern, Rauchabzugsanlagen und Rauchwarnmeldern vereinbart.
#4 Andres, 20.11.2013
Was gibt es noch außer die Grundsteuer die man nicht auf der Verwalterabrechnung findet?
Das kommt darauf an, was die Gemeinschaft schon alles bezahlt. Wenn du schreibst, welche Kosten du hattest (Beispiel kommt ja gleich noch), können wir dir hier im Forum unsere Meinung schreiben. Grundsätzlich ist die Lektüre der Betriebskostenverordnung empfehlenswert, auf die auch im Mietvertrag verwiesen werden sollte.
Wir haben z.B. eine Organisation bei uns im Ort wo wir 8€ im Jahr zahlen damit wir vor dem Wasser geschützt werden.
Deichverband? Ist das bei euch verpflichtend? Dann wäre es als öffentliche Last umlagefähig. Falls im Gegenzug eine Versicherungsleistung erbracht wird, wäre es auch umlagefähig. Andernfalls nicht.
Was für Nachweise sollte ich beifügen?
Nichts. Nachweise kann der Mieter bei Interesse einsehen. Du machst nur die Abrechnung. Dazu gehört natürlich die Abrechnung des Hausgelds (die gleichzeitig auch Nachweis ist), allerdings nur der umlagefähige Teil. Falls die Verständlichkeit der Hausgeldabrechnung erhalten bleibt, kannst du den nicht umlagefähigen Teil und die Aufstellung deiner Zahlungen sowie des Ausgleichsbetrages schwärzen bzw. weglassen.
Keinesfalls, geht den Mieter nichts an.
Abrechnung des Jahres und Abrechnung für Heizkosten?
Falls die Heizkosten ihrerseits eine Anlage zur Hausgeldabrechnung sind, gehört das natürlich auch dazu.
Ggf. auch Grundsteuerrechnung und was auch immer ich dort angeben?
Nein, das gehört zu den Nachweisen, die der Mieter bei Bedarf einsehen kann, die aber nicht verschickt werden.
Auch wenn diese Belege nicht nötig sind wäre es für mich ein leichtes die beizufügen. Würde ich was riskieren?
Du riskierst, den Mieter auf dumme Ideen zu bringen. Und du hast Ausgaben für die Kopien und den Versand des toten Baums.
Wenn ich die Betriebkostenabrechnung erstelle nehme ich also den Abrechnung und den Wirtschaftsplan zur Hilfe. Den Wirtschaftplan nutze ich um die Vorauszahlung zu berechnen.
Meinst du die Anpassung der Vorauszahlung nach der Abrechnung? Dafür könnte man sich tatsächlich am Wirtschaftsplan orientieren. Erster Ansatz sollte aber die Nachzahlung sein: Kam es zu einer Nachzahlung wird im Regelfall erhöht. Das Heizverhalten deines Mieters steht nämlich nicht im Wirtschaftsplan.
Du meintest dass es rechtlich besser wäre wenn die Veranwortung z.B. die Verwaltung übernimmt.
Nein, ich meine, dass es besser wäre, wenn die Abrechnung von jemandem erstellt wird, der Erfahrung und Fachkenntnisse hat. Fehler gehen zu deinen Lasten. Wenn du also irgendwann Zweifel bekommst, ob du die Abrechnung hinbekommst, ist es besser, einen Profi zu beauftragen. Das kann die eigene WEG-Verwaltung sein - muss aber nicht.
Mittelweg: Man lässt die Abrechnung einmal von einem Profi erstellen und rechnet dann auf der Basis dieser "guten" Abrechnung in den Folgejahren selbst ab. So kann man das auch mit dem Steuerberater machen ...
Was ist der WorstCase?
Der worst case ist, dass du keine Abrechnung zusammenbekommst und der Mieter alle Vorauszahlungen zurückfordert. Weniger schlimme Szenarien: Du bekommst einzelne Positionen nicht korrekt abgerechnet (Folgen s.o., aber nur für den entsprechenden Anteil); du bekommst die Abrechnung nicht fristgerecht hin (keine Nachzahlungen); ...
Die Abrechnung ist kein Hexenwerk, kriegst du also mit etwas Einsatz sehr wahrscheinlich hin. Nur wenn du merkst, dass es nicht funktioniert, solltest du dir Hilfe suchen.
Richtig, 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraum kanns du nicht mehr nachfordern, 12 Monate nach der Abrechnung kann der Mieter nicht mehr beanstanden.
Tante google findet das hier, das ich vor allem bei der Darstellung sehr gut finde.
Alles, was von der Hausgeldabrechnung bereits abgedeckt wird, kannst du einfach weglassen. Stattdessen übernimmst du den umlagefähigen Teil der Abrechnung auf Seite 2 in die Tabelle "entsprechend beiliegender Abrechnung".
Seite 3 entfällt komplett und wird durch die entsprechende Anlage der Hausgeldabrechnung ersetzt. Deine Abrechnung wird also viel kürzer.
Mir fehlen in der Vorlage Angaben zur Zahlung, also bis wann die Kohle wohin überwiesen werden soll, und eine Unterschrift. Von der logischen Struktur gehört das auf Seite 1.
#5 bolinger, 20.11.2013
Danke. Ich bin ja zu 99% fertig mit deiner Hilfe. Jedenfalls vom Wissen her und das tut gut
Müsste ein Deichverband sein. Die werden sicher wissen ob das Umlagefähig ist oder nicht. Einfach eine Email oder?
link1: Deich- und Wasserverband Vogtei Neuland â€“ Wikipedia
link2: Entwässerungsverband - Vogtei-Neuland
Was kann ich noch umlegen war die ausgangsfrage hier nun die Punkte die bei uns umlagefähig sind:
Heiz/Wasser/Abw kosten
Hauswart/Gartenplfege
Verbrauhcsmaterial
All diese Kosten waren 2012 ca. 1700€
Weitere Kosten die mir einfallen
- Deichverband ca. 10€/Jahr
- Versicherung "Vermieter Rechtsschutz"?
- In der Privaten Haftpflicht ist ja auch ein teil für die Mietwohnung enthalten. Oder greift da nur die Haus und Grundbesitzer Haftpflicht des Gebäudes?
Fehlt was? Mir fällt nichts ein was ich da noch als Kosten für die Wohnung hätte.
Wieso kenne ich das Heizverhalten des Mieters nicht. Die Verwaltung hat doch eine Abrechnung gemacht und ich gehe davon aus das im Wirtschaftsplan doch die Nachzahlung von der Verwaltung berücksichtigt und schon angepasst wurde.
Nichtsdestotrotz wenn z.B. die Nachzahlung 120€ ist. Dann Teile ich diese durch 12 und erhöhe die Miete im Monat um 10€ oder sollte ich das wie die schlauen Energieverorger machen und nicht von 12 MOnaten sondern von 13 Monaten ausgehen. Die berechnen immer einen Monat mehr für die Vorauszahlung als das Jahr hat. "Zur Sicherheit" heißt es. Ich nenne das "zinsloses Darlehen".
Der worst case ist, dass du keine Abrechnung zusammenbekommst und der Mieter alle Vorauszahlungen zurückfordert.
Verstehe ich nicht. Meinst du das so: Ich komme zeitlich nicht dazu die Abrechnung in den 12 Monaten nach dem Abrechnungsdatum zu erstellen. Und der Mieter hat dann das Recht die komplette Vorauszahlung erstattet zu bekommen? Gut zu wissen. Das wäre aber nur mit Gerichtsurteil möglich oder? Und ich hätte auch nach den 12 Monaten keine Chance zu beweisen dass die Kosten wirklich entstanden sind. Ich hätte gedacht dass er mir nur Zinsen berechnen könnte wenn Guthaben besteht und wenn er eine Nachzahlung hatte fällt diese für ihn weg. Was ja dann ein Vorteil ist. Aber warum eine komplette Erstattung der Vorauszahlungen?
Du darfst hier aber nicht vergessen dass ich durch die Verwaltung alles habe um schnell eine Abrechnung zu erstellen. Weil dieses hier trifft doch für mich nicht zu oder?
Du bekommst einzelne Positionen nicht korrekt abgerechnet
Warum sollte ich das denn nicht?
habe keine mehr
#6 Papabär, 20.11.2013
hier habe ich einige Punkte gefunden, zu denen ich mal meinen Senf abgeben möchte - auch weil ich vor der Tür gerade eine Wagenladung Zaunpfähle stehen habe, für die ich keine andere Verwendung finde.
Man möge mir ein Abweichen von der Reihenfolge bitte verzeihen.
Dazu gehört natürlich die Abrechnung des Hausgelds (die gleichzeitig auch Nachweis ist), ...
Hast Du hierzu eine Rechtsgrundlage? Vor genau der gleichen Herausforderung stand ich nämlich auch schon mal ... aber ein Grundsatzurteil wollte ich deswegen nicht erstreiten. Drück mich!
Frage 8: Ich vermisse eine Vereinbarung über die Nutzerwechselkosten.
Die Verwaltung der WEG rechnet mit dir über das Hausgeld ab. Diese Abrechnung ist unterteilt in einen umlagefähigen Teil (unter der Annahme, dass du die Umlage aller grundsätzlich umlagefähigen Positionen vereinbart hast!) und einen nicht umlagefähigen Teil.
In welchem Teil des WohnungseigentumsG steht gleich nochmal, dass der WEG-Verwalter eine solche Verteilung vorzunehmen hat?
Daraus die Abrechnung für den Mieter zu erstellen, ist tatsächlich weitgehend mit Abtippen erledigt.
Mir fallen da spontan die nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten ein. Ein beliebter Ansatzpunkt von Rechtsanwälten und Mieterbünden ... und ich kenne keine Wohngeldabrechnung, die dies ordentlich (nachvollziehbar) trennt.
Der WEG-Verwalter hat dem Einzeleigentümer einen Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen (ggf. auf Anforderung) auszustellen.
Der Vermieter hat dem Mieter einen Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen kostenfrei auszustellen.
Die entsprechende Bodensatzung der Gemeinde lässt sich meist im Internet finden. Solche Gemeindesatzungen (auch für Müll, Straßenreinigung ect.) sollte man als Vermieter ohnehin alle mal gelesen (d.h. nicht auswendig gelernt) haben.
--> Auf die Betriebskostenverordnung wurde ja nun bereits schon verwiesen. Selber lesen macht schön!
Spontan fallen mir Straßenreinigung/Winterdienst/Aufzug/maschinelle Wascheinrichtungen ein.
Beim Verbrauchsmaterial ist z.B. zu differenzieren.
Wie kalt wird´s im kommenden Winter?
Nichtsdestotrotz wenn z.B. die Nachzahlung 120€ ist. Dann Teile ich diese durch 12 und erhöhe die Miete im Monat um 10€ oder sollte ich das wie die schlauen Energieverorger machen und nicht von 12 MOnaten sondern von 13 Monaten ausgehen.
Im Gegensatz zu Dir hat sich Dein Energieversorger nicht an §560 BGB zu halten.
Im Übrigen berechnet man die VZ bei einer Ist-Abrechnung nicht nach dem Abrechnungsergebnis, sondern nach den anteiligen Kosten. Sollte der Mieter nicht 100% der VZ gezahlt haben, ist die Differenz abzugrenzen.
Nachfolgend müsste eigentlich Frage 5 behandelt werden, oder? Jedoch ...
Macht nichts ... glaub´ es einfach oder probiere es aus.
Ohne Abrechnung sind die Vorauszahlungen ohne Rechtsgrund erfolgt.
(Ich glaub´ jetzt habe ich den Faden verloren)
#7 Andres, 20.11.2013
Kann man machen, aber ob die das wissen ...?
Der Wikipedia entnehme ich, dass man als Grundbesitzer automatisch Mitglied ist. Damit rechne ich das den öffentlichen Lasten zu -> umlagefähig.
Umlagefähig. Aber das dürfte doch (wie die meisten der folgenden Positionen) Teil der Hausgeldabrechnung sein?
Müllabfuhr: umlagefähig
Versicherungen: Bitte § 2 Nr. 13 BetrKV lesen - manche sind es, andere nicht.
Hauswart: Kommt auf die Tätigkeiten an, Nr. 14 lesen. Falls nicht umlagefähige Tätigkeiten verrichtet werden, ist entsprechend der Arbeitszeit aufzuteilen.
Gartenpflege: umlagefähig
Hausreinigung: umlagefähig
Kabel: umlagefähig
Gemeinschaftsstrom: umlagefähig
Regenwassergebühr: umlagefähig
Verbrauhcsmaterial: nur für umlagefähige Positionen, z.B: Winterdienst, Hausreinigung
Grundsteuer: s.o., umlagefähig
Deichverband: s.o., vermutlich umlagefähig
Versicherung "Vermieter Rechtsschutz": nicht umlagefähig, da weder Sach- noch Haftpflicht
private Haftpflicht: wird kaum für deine vermietete Wohnung aufkommen?
Haus und Grundbesitzer Haftpflicht des Gebäudes: umlagefähig
Wenn das Gebäude "umfassend" verwaltet wird, ist Grundsteuer regelmäßig die einzige Position.
Wieso kenne ich das Heizverhalten des Mieters nicht.
Du kennst es, aber nicht aus dem Wirtschaftsplan.
Nichtsdestotrotz wenn z.B. die Nachzahlung 120€ ist. Dann Teile ich diese durch 12 und erhöhe die Miete im Monat um 10€
Genau so. Wenn du noch etwas mehr machen willst, überlegst du dir, mit welchen Kostensteigerungen im nächsten Jahr zu rechnen ist. Wurde eine Erhöhung der Grundsteuer beschlossen? Steigen die Müllgebühren? Wurde ein zweiter Hauswart eingestellt? ...
Bei dieser Überlegung kann der Wirtschaftsplan der WEG natürlich helfen, aber er ist nicht die primäre Quelle. Grundsätzlich sollte die Vorauszahlung immer so kalkuliert sein, dass möglichst keine Nachzahlung entsteht. Die Mieter beschweren sich dann weniger - klingt doof, ist auch so
Du hast gefragt, was der worst case wäre - ich habe es dir geschrieben: Der worst case ist, dass du das wandelnde Chaos bist, nicht rechnen, nicht denken und keine Nachweise beibringen kannst.
Ich habe auch geschrieben, dass du es vermutlich hinbekommst.
Aber warum eine komplette Erstattung der Vorauszahlungen?
Das ist tatsächlich der absolute worst case: Wenn du gar nicht abrechnest und gar keine Nachweise erbringen kannst, kann das passieren. Trifft auf dich also höchstwahrscheinlich nicht zu.
#8 Andres, 20.11.2013
Diesmal war Papabär schneller
Zum Nachweis von Drittkosten: Nein, keine Rechtsgrundlage. Irgendwo mal ein paar AZ notiert und ob das nun Mehrheits- oder Minderheitsmeinung ist, kann ich absolut nicht beurteilen. Ich hatte damit bisher noch keine Schwierigkeiten, was natürlich ziemlich unrepräsentativ ist ...
In keinem, du hast natürlich Recht. Es wird trotzdem oft gemacht.
Nicht bedacht, guter Einwand. Jemand, der "in Buchhaltung ganz fit" ist, wird darauf aber hoffentlich selbst kommen ...
#9 bolinger, 20.11.2013
In Buchhaltung aus Hobby aber in "Deutsch" bin ich offensichtlich nicht so gut. Denn ich versuche mal zu wiederholen was ich verstandne habe.
- Es ist das Jahr 2013 abzurechnen.
- Die Abrechnung meiner Verwaltung kommt im 15.06-2014
- Mieter zahlt immer am 01.des Monats
- Ich lasse alles stehen und liegen und mache mich am 15-06-2014 gleich nach dem Zähneputzen an die Abrechnung...
- Der Mieter hat nach der alten Abrechnung die Nebenkosten bis tief in das Jahr 2014 bezahlt.
- Nun muss ich die Nachzahlung/Guthaben für 2013 berechnen und ihm die neue Miete nennen.
- Ich berechne laut Abrechnung die Differenz seiner Vorauszahlungen und der Tatsächlich enstandenen Kosten. Lege auch die Grundsteuer und den Deuchverband an.
- Ab den 01-07-2014 muss er dann nach meiner Berechnung die akualisierte Vorausrechnung tragen. Da mein Mieter einen Dauerauftrag hat wage ich zu bezweifeln dass es glatt läuft und so schnell den Dauerauftrag ändert.
Habt ihr Tipps wenn ich hier etwas nicht bedacht habe? Wie gehe ich mit dieser Befürchtung um dass der Mieter nicht zeitnah regieren kann/wird?
#10 Papabär, 20.11.2013
Habt ihr Tipps wenn ich hier etwas nicht bedacht habe?
Was verlangt der WEG-Verwalter für das erstellen der BK-Abrechnung? Viel wird das i.d.R. ja nicht sein, oder? Wir nehmen von unseren Eigentümern (d.h. wenn wir nicht das Sondereigentum, aber die WEG verwalten) dafür einmalig 25,- €.
In Deinem Fall scheint dies gut angelegtes Geld zu sein.
... ich versuche mal zu wiederholen was ich verstandne habe.
Ok ... Fallbeispiel:
Dein Mieter soll monatlich 300,- € Miete zahlen. Darin enthalten sind 200,- € NKM und 100,- € BKVZ.
Der Abrechnungszeitraum erstreckt sich über 12 Monate.
A: Der Mieter hat immer alles pünktlich und in korrekter Höhe bezahlt und somit 1.200,- € BKVZ geleistet.
Soll = Ist ... => Kein Problem.
B1: Der Mieter hat im Abrechnungszeitraum 500,- € Mietschulden angehäuft - darin 300,- € NKM sowie 200,- € BKVZ. Die auf den Mieter entfallenden, anteiligen Nebenkosten betragen 1.100,- € ... er hat nur 1.000,- € geleistet, hat im Ergebnis also eine Nachzahlung von 100,- €. Wenn Du jetzt rein vom Endergebnis ausgehst, würdest Du die BKVZ um 8,33 € erhöhen. Hier sind jedoch nur die Kosten - also die 1.100,- € - zugrunde zu legen, wonach die VZ auf rund 91,67 € zu senken wären.
Außerdem (sozusagen als B1½) kannst Du ihm das Ergebnis nicht einfach zu seinen Mietschulden aufschlagen, da die fehlenden 200,- € BKVZ ja sowohl in dem Abrechnungsergebnis - als auch in den bisherigen Mietschulden enthalten sind. Du müsstest also diese 200,- € abgrenzen (hier gutschreiben), bevor Du die 100,- € Nachzahlung einbuchst.
B2: Alternativ könnte man jetzt auf eine Soll-Abrechnung zurückgreifen. Hier wären alle BKVZ als gezahlt anzusetzen - egal ob dies auch tatsächlich geschehen ist oder nicht. Der Vermieter geht jetzt direkt zu A, ohne Umweg über B1½.
Allerdings konnte der BGH Soll-Abrechnungen bereits im Jahre 2002 schon nicht leiden. VIII ZR 108/02
Ab den 01-07-2014 muss er dann nach meiner Berechnung die akualisierte Vorausrechnung tragen. Da mein Mieter einen Dauerauftrag hat wage ich zu bezweifeln dass es glatt läuft und so schnell den Dauerauftrag ändert.
Laut regelmäßiger Rechtsprechung musst Du Deinem Mieter für die VZ-Anpassung mind. 1 Monat Vorlauf geben.
#11 sara, 21.11.2013
... und erhöhe die Miete im Monat um 10€...
Du erhöhst nicht die Miete, sondern die Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Das ist ein feiner doch erheblicher Unterschied.
#12 LadyNB, 02.08.2014
LadyNB Gast
ich erstelle gern Ihre Nebenkostenabrechnungen egal ob Eigentumwohnung oder Haus
Ich bin gelernte Immobilienkauffrau und war bis bis Antritt der Elternzeit Geschäftsführerin einer gut laufenden Hausverwaltung, daher biete ich Ihnen an Ihnen ie Heizkosten bzw.Nebenkostenabrechnung zu erstellen bzw.Ihnen abei behilflich zu sein. Auf Ihre Anfragen freue ich mich!
nebenkostenabrechnung(at)freenet(dot)de
#13 Bobou, 27.11.2014
Bobou Neuer Benutzer
Ich möchte für meine Anfrage kein neues Thema erstellen, daher hoffe ich das ich hier gehör finde.
Kurz zu mir ..... Ich bin der Neue.... vermiete meine Eigentumswohnung zum ersten mal und stehe vor der Herausforderung eine "korrekte" Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Innerhalb von diesen Themas wurden mir schon einige Fragen beantwortet, allerdings habe ich eine Sache im Hinterkopf die ich aus meinem Bekanntenkreis erfahren habe.... es sei dazu gesagt, das die Person die es gesagt hat nicht mein größtes Vertrauen genießt.
Sind die Umlagefähigen Nebenkosten auf den Mieter zum 100% umlagefähig, oder sind z.B. die Versicherung nur zu 50% auf den Mieter umzulegen?
#14 Tobias F, 27.11.2014
Zitat von Bobou: ↑
Grundsätzlich sind diese zu 100% umlegbar, sofern die Umlage dieser Kosten im Mietvertrag geregelt ist.
Dabei auch Grundsteuer nicht vergessen - natürlich auch zu 100% ;-)
#15 sara, 27.11.2014
vermiete meine Eigentumswohnung zum ersten mal und stehe vor der Herausforderung eine "korrekte" Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
stehst du vor der Vermietung?
Oder vor der Erstellung der Nebenkostenabrechnung?
Du kannst also nur das was du mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbart hast umlegen/bzw. abrechnen. Deshalb richtig ausfüllen.
Wie Tobias schon schrieb...
Dann sind die vereinbarten "Betriebskosten" alle zu 100% umzulegen. Das gilt nicht für das "Hausgeld/Instandhaltungsrücklagen etc." usw.
#16 Papabär, 27.11.2014
Ich schließe mich Tobias F soweit an ... allerdings davon ausgehend, dass es sich um umlagefähige Versicherungskosten handelt und keine Mehrfachabsicherung vorliegt.
(Ja, klingt blöd ... aber ich sitze auch gerade vor Abrechnungen von - mehr oder weniger - frisch übernommenen Liegenschaften und weiß beim Anblick der Vorjahresunterlagen nicht recht, ob ich lachen oder weinen soll. Man KANN natürlich auch ´ne Vermieterrechtschutzversicherung umlegen - ob die Versicherung aber eine Kostenzusage erteilt wenn der Mieter genau diese Umlage moniert ...? ).
#17 PHinske, 27.11.2014
Vermieterrechtsschutzversicherung hört sich für mich aber eher nach Verwaltungskosten an.
#18 Tobias F, 27.11.2014
Von einer Vermieterrechtsschutz-Versicherung hat der TS nichts geschrieben.
Er schrieb von einer vermieteten ETW, und dann:
Daher ist, soweit nichts anderes bekannt ist, davon auszugehen, dass es sich bei den angesprochenen Versicherungen um die des Objekts (Wohngebäudeversicherung, Haftpflicht usw.) handelt und die "umlagefähigen Nebenkosten" der Hausgeldabrechnung entnommen werden. Dort ist garantiert keine Vermieterrechtsschutz Versicherung enthalten.
#19 Papabär, 28.11.2014
Lachen/weinen ... ich kann mich schon wieder nicht entscheiden.
Tobias F hat natürlich vollkommen recht - eine Rechtschutzversicherung hat in einer Nebenkostenabrechnung (für Wohnraum) nichts verloren. Aber hier wird halt auch klar: Nicht jeder Vermieter weiß das!
#20 PHinske, 28.11.2014
Nebenkostenabrechnung ohne Kenntnis der Belege möglich?
Der Hinweis auf eine Vermieterrechtsschutz-Versicherung kam als Nebenbemerkung von "Papabär" in #16 und war wahrscheinlich mit einem Schmunzeln geschrieben worden.
Ich vertrete den Standpunkt, dass vermietende Eigentümer in einer Gemeinschaft eine souveräne Nebenkostenabrechnung nur dann machen können, wenn sie sich auch mit den Belegen beschäftigt haben, die der Hausgeldabrechnung zu Grunde gelegen haben.
DAS machen aber wohl nur die wenigsten Kapitalanleger.
In unserer WEG wurden so 25 Jahre lang neben den Kosten für Gartenpflege auch bestimmte Instandsetzungsarbeiten des Beiratsvorsitzenden sowie die tatsächlichen Ausgaben aus seiner Barkasse über die Position "Außenanlage" in den Hausgeldabrechnungen verrechnet. Aus der Barkasse hat der "Blockwart" (grins) dann auch mal gerne Werkzeug für seinen Keller, Elektromaterial, Außenleuchten und ähnliches gekauft, Kilometer abgerechnet, wenn er irgendwie unterwegs war usw. usw.
Wenn ein Mieter die Belege einsieht, kann die Nebenkostenabrechnung, die aus der Einzelabrechnung praktisch übernommen wurde, auch schon mal zusammenkrachen.
Aber auch Profis machen Fehler.
Meinen Nachbarn (Mieter) ist über Jahre die Gebühr für die Verwaltung in die Nebenkostenabrechnung hineingeschrieben worden. In diesem Fall hatte der Hausverwalter auch als Sondereigentumsverwalter für die Vermieterin fungiert.
Und eines Tages gingen die Nachbarn zum Mieterbund und ärgerten sich, das nicht schon früher getan zu haben...
Neue Frage; nur aus Interesse:
Darf man als Vermieter eigentlich Kostenpostionen 1:1 an seinen Mieter weiterreichen, wenn diese Kosten in der Hausgeld-Einzelabrechnung nach Miteigentumsanteilen berechnet worden sind?
Thema: Nebenkostenabrechnung wie?
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 §560
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