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Timestamp: 2019-10-14 15:41:52+00:00

Document:
Der unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Berufungswerberin gegen die Bescheide des Finanzamtes betreffend Umsatzsteuer und Einkommensteuer 2001 entschieden:
Die Berufung gegen den Umsatzsteuerbescheid 2001 wird als unbegründet abgewiesen.
S 52.086,92
Bei der Bw, einer Pensionistin, geboren 1913, welche neben Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bezogen hat, wurde im Jahr 2005 über die Jahre 2001 bis 2003 eine Außenprüfung durchgeführt und dabei Folgendes festgestellt:
TZ. 2 Mietwohnung -Erdgeschoß:
Aufgrund der Auskunft der Bw am 23.6.2005 sei die Vermietung der Erdgeschoßwohnung in A, mit Ende 2000 eingestellt worden. Eine Vermietung werde nicht mehr erfolgen. Die Bw habe im Prüfungszeitraum 2001 bis 2003 betreffend Vermietung keinen Immobilienmakler beauftragt und auch keine Zeitungsinserate geschalten. Laut eigenen Angaben habe die Bw keine Anstalten unternommen, die Wohnung zu vermieten, demgemäß würden in diesem Zeitraum keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 2 EStG 1988 vorliegen. Dementsprechend sei anstelle des erklärten Verlustes in Höhe von S 116.846,-- ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten in Höhe von S 11.184,-- anzusetzen und die für 2001 geltend gemachte Vorsteuer in Höhe von S 12.687,53 nicht anzuerkennen.
TZ 3 Berichtigung des Vorsteuerabzuges § 12 Abs. 10 UStG:
Da ab dem Jahr 2001 die Vermietung nicht mehr ausgeübt worden sei, sei gemäß § 12 Abs. 10 UStG die Berichtigung des Vorsteuerabzuges des aktivierten Anlagevermögens in Höhe von € 2.143,45 (S 29.494,52) durchzuführen.
Diese Feststellungen haben ua. zur Wiederaufnahme des Verfahrens betreffend dieUmsatz- und Einkommensteuer 2001 und zur Erlassung neuer Sachbescheide durch das Finanzamt und in der Folge zur Einbringung einer Berufung durch den steuerlichen Vertreter der Bw gegen den Umsatz- und Einkommensteuerbescheid 2001 geführt. Begründend wurde in der Berufung ausgeführt, dass das Nichtanerkennen der Renovierungskosten im Zuge der Betriebsprüfung für die Mietwohnung im Privathaus der Bw zu Unrecht erfolgt sei, weil es sich um notwendige Reparaturarbeiten nach einem Mieterwechsel gehandelt habe. Ohne diese Renovierungsarbeiten wäre eine weitere Vermietung des Objektes überhaupt nicht möglich gewesen. Dass es bisher zu keiner weiteren Vermietung gekommen sei, liege am hohen Alter der Bw und an der Tatsache, dass ein besonderes Vertrauensverhältnis in einem Zweifamilienhaus zwischen Mieter und Vermieter vorliegen müsse.
In Ergänzung der Berufung hat der steuerliche Vertreter der Bw noch Folgendes vorgebracht:
Nach Auszug einer langjährigen Mieterin sei es unbedingt notwendig gewesen, die im Zweifamilienhaus der Bw gelegene Mietwohnung zu sanieren. Die Mieterin habe die Mietwohnung über 15 Jahre bewohnt und es seien auch ihrerseits keine Sanierungsmaßnahmen oder Reparaturen durchgeführt worden. Dementsprechend abgewohnt sei das Mietobjekt gewesen und es hätten vordringlich die Räumlichkeiten ausgemalt werden müssen, wofür alleine im Jahr 2001 ein Betrag von S 32.448,-- ausgegeben worden sei. Für Reparaturen am Fußboden sei ein Betrag von S 3.096,-- und für Fensterreparaturen S 2.052,- aufgewendet worden. Darüber hinaus seien noch kleinere Reparaturen notwendig gewesen, sodass insgesamt der laut Einnahmen- und Ausgabenrechnung 2001 ausgewiesene Betrag von S 45.763,96 aufgewendet werden hätte müssen. Weiters seien die Rechts- und Beratungskosten im Wesentlichen Steuerberatungskosten mit S 13.590,-- nicht anerkannt worden, wobei in diesem Punkt grundsätzlich auch eine Absetzbarkeit als Sonderausgaben gegeben wäre. Die Bw habe damals noch die Absicht gehabt, das Objekt weiter zu vermieten. In dem Zustand nach Auszug der langjährigen Mieterin wäre eine Vermietung nicht möglich gewesen oder hätte ein neuer Mieter die Instandsetzungsarbeiten vom Mietzins abgezogen. Dass es zu keiner Vermietung gekommen sei, liege alleine an der Tatsache, dass die Bw aufgrund ihres hohen Alters von über 90 Jahren auf eine absolut verlässliche Person angewiesen sei. Darüber hinaus sei es nicht zumutbar, kinderreiche oder lärmende junge Familien in ihrem Haus einzuquartieren, sodass vermutlich aufgrund dieser strengen Auswahlkriterien keine geeigneten Mieter gefunden werden hätten können. Sie habe zugegebenermaßen nur über einen kleinen Bekanntenkreis das Objekt zur Vermietung angeboten und nicht großflächig für die Vermietung geworben. Im Allgemeinen müsste aufgrund der günstigen Lage des Mietobjektes ohne große Inseratenwerbung das Objekt vermietet werden können. Zugegebenermaßen sei inzwischen der Gedanke, das Objekt weiter zu vermieten, aufgegeben worden und sei sohin rückwirkend die Betrachtung der Betriebsprüfung richtig, dass die Vermietung 2001 geendet habe. Andererseits sei es rechtspolitisch äußerst bedenklich, wenn man jahrelang für eine Einkunftsquelle Steuern zahle, jedoch die zwingend damit zusammenhängenden Betriebs- und Reparaturkosten steuerlich nicht mehr absetzen dürfe. Es seien auch keine Verbesserungen im Zuge dieser Renovierung am Mietgegenstand vorgenommen worden, sondern nur die Möglichkeit geschaffen worden, wieder eine gleichartige Miete in Zukunft zu erhalten. Es werde daher beantragt, im Berufungswege die angeführten und aufgezählten Renovierungskosten sowie Rechts- und Beratungskosten anzuerkennen.
Im Zuge der Veranlagung zur Umsatz- und Einkommensteuer 2002 wurde die Bw bereits im Jahr 2003 ersucht, bekannt zu geben, ab wann wieder eine Vermietung stattfinde. In Beantwortung dieses Vorhaltes wurde mitgeteilt, dass die Bw nach Beendigung eines langjährigen Mietverhältnisses zunächst das Mietobjekt saniert habe und seit Ende 2000 bemüht sei, neue Mieter zu bekommen. In Anbetracht des hohen Alters der Bw sei besonders darauf hinzuweisen, dass sie einen absolut verlässlichen Mieter oder Mieterin brauche, der auch im Falle einer Erkrankung auf das Haus aufpassen könne. Das Mietobjekt sei in einem Zweifamilienhaus gelegen, wovon die Bw einen Stock selbst bewohne und daher ein besonderes Vertrauensverhältnis gegeben sein müsse. Bisher habe die Bw immer verlässliche Mieter finden können, woraus sich langjährige Mietverhältnisse ergeben hätten. Derzeit scheine es aber in Hinblick auf das Überangebot von Wohnungen trotz intensiver Bemühungen nicht möglich zu sein, diesen Hausanteil zu akzeptablen Preisen zu vermieten und es sei zu hoffen, dass sich in Bälde ein neuer Mieter finde. Auf keinen Fall sei eine Selbstbenutzung der derzeit leer stehenden Räumlichkeiten vorgesehen.
In einem weiteren im Zusammenhang mit der Veranlagung zur Einkommensteuer 2002 ergangenen Vorhalt vom 11.2.2004 hat das Finanzamt ausgeführt, dass zur Anerkennung von Werbungskosten, die Absicht einer künftigen Wohnungsvermietung dokumentiert werden müsse (Rechnungen über Zeitungsinserate bzw. Immobilienmakler usw.), und die Bw wurde um Beibringung derartiger Rechnungen ersucht.
Dieser Aufforderung zur Vorlagen von Rechnungen usw. zur Dokumentation der Vermietungsabsicht ist die Bw bzw. deren steuerlicher Vertreter nicht nachgekommen.
Im Februar 2006 kam es - ohne vorherige Erlassung einer Berufungsvorentscheidung - zur Vorlage der Berufung gegen den Einkommen- und den Umsatzsteuerbescheid 2001 an die Abgabenbehörde zweiter Instanz.
Im Wege eines Vorhalteverfahrens hat die Abgabenbehörde zweiter Instanz - nach Rechtsausführungen zur Streitfrage - abschließend um Vorlage nachstehend angeführter Unterlagen ersucht:
Unterlagen oder sonstigen Nachweisen, welche eine im Streitjahr 2001 noch bestehende Vermietungsabsicht klar und eindeutig beweisen können, Auftragsunterlagen, Rechnungen und Zahlungsnachweise (welche den Geldabfluss im Streitjahr 2001 belegen können) zu den mit S 45.763,96 geltend gemachten Instandhaltungs- bzw. Reparaturkosten und Honorarnoten sowie Zahlungsnachweise ( welche den Geldabfluss im Streitjahr 2001 belegen können) zu den mit S 13.590,-- (als Werbungskosten bzw. auch als Sonderausgaben) und S 4.350,-- (als Sonderausgaben) geltend gemachten Rechts- und Beratungskosten.
In Beantwortung dieses Vorhaltes teilte der steuerliche Vertreter der Bw Folgendes mit:
Es könnten leider keine Nachweise für die Vermietungsabsicht in Form von Einschaltungen in Tageszeitungen uä. vorgelegt werden. Die Bw habe versucht, persönlich einen Vermieter zu finden, weil sie aufgrund ihres Alters auf ein besonderes Vertrauensverhältnis angewiesen sei. So habe sie zwar gewisse Kontakte in Vermietungsabsicht persönlich aufnehmen können, doch sei jeweils kein Mietvertrag zustande gekommen. Darüber hinaus habe sie einen Bekannten, der im Immobilienbereich tätig sei, gebeten, einen Mieter zu finden. Leider gebe es über diese Kontaktaufnahme keine Unterlagen. Es müsse aber festgehalten werden, dass bei einem Zweifamilienhaus eine über 100 m2 große Wohnung rein wirtschaftlich gesehen vermietet werden müsse, zumal die Bw allein stehend sei und eine eigene Etage dieses Hauses im 2. Stock bewohne. So wurde sie von ihrem steuerlichen Vertreter beraten, dass es wirtschaftlich unvernünftig sei, das Mietobjekt nach dem Auszug einer langjährigen und vertrauenswürdigen Mieterin leer stehen zu lassen. Die hohen Anforderungen, besonders im Bereich eines Vertrauensverhältnisses hätten die Bw bis dato dazu veranlasst, keinen Mietvertrag abzuschließen. Es werde aber weiterhin nach einem Mieter gesucht. Die Rechnungen und Zahlungsnachweise für die Adaptierungsarbeiten würden in Kopie vorgelegt werden. Die jeweiligen Überweisungsdaten seien auf den Rechnungen handschriftlich angemerkt. Wie ersichtlich seien im Wesentlichen die Kosten im Zusammenhang mit der Renovierung, also Malerarbeiten, Boden- und Sanitärreparaturen angefallen. Die Zahlungsbelege für die Honorarnoten würden derzeit nicht vorliegen, doch seien diese Kosten im Zusammenhang mit der Beratung des Bw durch den steuerlichen Vertreter entstanden. Der steuerliche Vertreter habe, wie in den Vorjahren, von dem Gesamtbetrag der gelegten und bezahlten Honorarnoten in Höhe von S 18.120,-- drei Viertel für die begleitende Betreuung der Vermietungstätigkeit unter anderem für die Suche eines Nachmieters getrennt und ein Viertel in Folge als Sonderausgabe für die persönliche Steuererklärung beurteilt. So sei es zu dieser Trennung und Darstellung in der Steuererklärung 2001 und Vorjahre gekommen. Der steuerliche Vertreter könne eidesstattlich erklären, dass er die Beträge im Kalenderjahr 2001 erhalten habe, die Vorlage der Zahlungsbelege würde aber eine gewisse Zeit dauern, da die Bw für den steuerlichen Vertreter nicht immer erreichbar sei.
Nach § 2 Abs. 3 Z. 6 EStG 1988 unterliegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28) der Einkommensteuer.
Einkünfte im Sinne des Abs. 3 sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 2 Abs. 4 EStG 1988 der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§§ 15 und 16).
Steuerberatungskosten, die an berufsrechtlich befugte Personen geleistet werden, sind bei der Ermittlung des Einkommens gemäß § 18 Abs. 1 Z. 6 EStG 1988 als Sonderausgaben abzuziehen, soweit sie nicht Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind.
Zu den Einkünften im Sinne des § 2 Abs. 3 gehören nach § 32 Z. 2 EStG 1988 Einkünfte aus einem früheren Rechtsverhältnis im Sinne des § 2 Abs. 3 Z. 5 bis 7.
Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes können Werbungskosten im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unter Umständen bereits steuerliche Berücksichtigung finden, bevor noch der Steuerpflichtige aus einer Vermietung Einnahmen im einkommensteuerrechtlichen Sinn erzielt. Für diese Berücksichtigung reichen allerdings weder bloße Absichtserklärungen des Steuerpflichtigen über eine künftige Vermietung aus, noch der Umstand, dass der Steuerpflichtige bloß die Möglichkeit zur Erzielung von Einkünften aus der Vermietung ins Auge fasst. Voraussetzung einer Berücksichtigung von Werbungskosten vor der Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ist, dass die ernsthafte Absicht zur späteren Einnahmenerzielung auf Grund bindender Vereinbarungen oder sonstiger, über die Absichtserklärung hinaus gehender Umstände als klar erwiesen angesehen werden kann. Der auf Vermietung des Objektes gerichtete Entschluss des Steuerpflichtigen muss klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung treten. (Vgl. VwGH vom 30.4.2003, 98/13/0127).
Werbungskosten können weiters vorliegen, wenn vorübergehend keine Einnahmen erzielt werden, wie dies bei Adaptierung einer freigewordenen Wohnung vorkommt. Auch dabei ist zu untersuchen, ob der Steuerpflichtige die Vermietungsabsichthat oder nicht. (Vgl. Kohler, Steuerleitfaden zur Vermietung, S. 196).
Hat der Steuerpflichtige seine Vermietung beendet, so können noch nachträgliche Werbungskosten anfallen. Solche nachträglichen Werbungskosten sind zB Nachzahlungen von Zinsen, Grundsteuern und Betriebskosten für die Zeit der Vermietung. Keine nachträglichen Werbungskosten liegen vor bei Adaptierung eines vorher vermieteten Objektes, um dieses dann privat zu nutzen. Auch wenn die Reparaturen durch dieVermietung und die damit eingetretene Abnutzung bedingt sind, besteht keinZusammenhang mehr mit Einnahmen. (Vgl. Kohler, Steuerleitfaden zur Vermietung, S 196).
Rechts- und Beratungskosten im Zusammenhang mit einem fehlgeschlagenen Mietobjektserwerb sind vorweggenommene Werbungskosten, wenn die ernsthafte Absicht der Erzielung von Mieteinnahmen erwiesen ist. (Kohler, Steuerleitfaden zur Vermietung, S 196)
Die Bw hat im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung letztmalig für das Kalenderjahr 2000 Mieteinnahmen erklärt. In den darauf folgenden Kalenderjahren wurden die Mieteinnahmen mit S 0,-- angegeben. Aus diesem Grund wurde im Zuge der Veranlagung zur Einkommensteuer 2002 von Seiten des Finanzamtes um Bekanntgabe, ab wann wieder eine Vermietung stattfindet, und letztlich um Dokumentation der Absicht einer künftigen Wohnungsvermietung ersucht. Eine Dokumentation der Vermietungsabsicht ist von Seiten der Bw bzw. deren steuerlichen Vertreter nicht erfolgt. Es ist daraufhin zur Außenprüfung über die Jahre 2001 bis 2003 gekommen. Im Zuge der Außenprüfung hat die Bw angegeben, dass sie die Vermietung der gegenständlichen Wohnung mit Ende 2000 eingestellt und keine Anstalten unternommen hat, die Wohnung weiter zu vermieten. Im Berufungsverfahren hat der steuerliche Vertreter im wesentlichen dargestellt, dass es im Jahr 2001 aufgrund des hohen Alters der Bw von über 90 Jahren und der deshalb bestehenden Notwendigkeit, einen absolut verlässlichen und ruhigen Mieter zu finden, zu keiner weiteren Vermietung gekommen sei. Der steuerliche Vertreter hat in der Berufungsschrift auch bestätigt, dass mittlerweile der Gedanke, dass Objekt weiter zu vermieten, aufgegeben worden sei. In Beantwortung eines von Seiten der Abgabenbehörde zweiter Instanz ergangenen abschließenden Vorhaltes hat der steuerliche Vertreter nochmals bestätigt, dass keine Nachweise für die Vermietungsabsicht in Form von Einschaltungen in Tageszeitungen u.ä. vorgelegt werden können.
Im Hinblick auf diesen Sachverhalt muss die Berufungsbehörde zu dem Ergebnis gelangen, dass im Streitjahr 2001 keine ernsthafte Absicht zur Vermietung mehr bestand. Im Zuge der Berufung wurde ebenso wie im Rahmen der Außenprüfung und im Rahmen der Veranlagung zur Einkommensteuer 2002 bestätigt, dass keine Zeitungsinserate geschaltet und kein Immobilienmakler mit der Suche eines Mieter beauftragt wurde(n). Die Bw selbst hat während der Außenprüfung bekannt gegeben, dass sie die Vermietung mit Ende des Jahres 2000 eingestellt hat. Diese Angabe der Bw deckt sich mit der Tatsache, dass kein Immobilienmakler mit der Suche eines Mieters beauftragt wurde und keine Zeitungsinserate geschaltet wurden. Die Ausführungen des steuerlichen Vertreters, wonach die Bw über ihren Bekanntenkreis einen Mieter gesucht habe, wurden durch keinerlei Nachweise untermauert. Es ist daher davon auszugehen, dass die Bw die Vermietungsabsicht mit Auszug der letzten Mieterin im Jahr 2000 tatsächlich aufgegeben hat; ein Nachweis einer im Jahr 2001 noch bestehenden Vermietungsabsicht wurde nicht erbracht.
Die unbewiesenen Ausführungen des steuerlichen Vertreters im Berufungsverfahren, wonach die Vermietungsabsicht weiter bestanden habe, die Bw über ihren Bekanntenkreis einen Mieter gesucht habe und lediglich aufgrund strenger Auswahlkriterien kein geeigneter Mieter gefunden worden sei, stehen im Widerspruch zur Aussage der Bw, dass die Vermietung Ende 2000 eingestellt wurde, und im Widerspruch zur Tatsache, dass keine Inserate in Zeitungen geschaltet wurden bzw. kein Immobilienmakler mit der Suche eines Mieters beauftragt wurde. Nach allgemeiner Lebenserfahrung werden bei bestehender Vermietungsabsicht Zeitungsinserate zur Suche eines Mieters geschaltet und/oder ein Immobilienmakler mit der Suche eines Mieters beauftragt, um eine raschen Abschluss eines Mietvertrages verwirklichen zu können. Erwähnt sei auch, dass man grundsätzlich im Rahmen eines Zeitungsinserates genaue Auswahlkriterien für einen in Betracht kommenden Mieter bekannt geben kann, dass dies in der Praxis - wie ein Blick in Zeitungen bestätigt - auch tatsächlich laufend geschieht und dass auch ein Auftrag an einen Immobilienmakler genaue Auswahlkriterien für einen Mieter umfassen kann. Ein Warten auf eine sich zufällig ergebende Gelegenheit zur Vermietung oder ein Umhören im Bekanntenkreis nach einem allenfalls passenden Mieter können grundsätzlich nicht als ernsthafte Vermietungsabsicht gewertet werden.
Die im Jahr 2001 durchgeführten Adaptierungsmaßnahmen in Höhe von S 45.763,96 sind daher nach Beendigung der Vermietungstätigkeit erfolgt und können dementsprechend, auch wenn sie durch die vorhergehende Vermietung verursacht wurden, - wie bereits ausgeführt - nicht als nachträgliche Werbungskosten Berücksichtigung finden, da kein Zusammenhang mehr mit Einnahmen besteht. Der Anlass für die Durchführung der Adaptierungsmaßnahmen ist nicht mehr die Vermietung.
Auch die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Streitjahr 2001 geltend gemachten Rechts- und Beratungskosten in Höhe von S 13.590,-- können mangels (weiter bestehender) Vermietungsabsicht nicht als Werbungskosten anerkannt werden, zu berücksichtigen sind diese Kosten jedoch als Sonderausgaben nach § 18 Abs. 1 Z. 6 EStG 1988.
Nach § 12 Abs. 1 Z. 1 erster Satz UStG 1994 kann der Unternehmer die von anderen Unternehmern in einer Rechnung (§ 11) an ihn gesonder ausgewiesene Steuer für Lieferungen oder sonstige Leistungen, die im Inland für sein Unternehmen ausgeführt worden sind, als Vorsteuerbeträge abziehen.
Ändern sich bei einem Gegenstand, den der Unternehmer in seinem Unternehmen als Anlagevermögen verwendet oder nutzt, nach § 12 Abs. 10 UStG 1994 in den auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgenden vier Kalenderjahren die Verhältnisse, die im Kalenderjahr der erstmaligen Verwendung für den Vorsteuerabzug maßgeben waren (Abs. 3), so ist für jedes Jahr der Änderung ein Ausgleich durch eine Berichtigung des Vorsteuerabzuges durchzuführen.
Die Bestimmungen der Abs. 10 und 11 gelten nach § 12 Abs. 12 UStG 1994 sinngemäß auch für Gegenstände, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören.
Nur ein Unternehmer ist zum Vorsteuerabzug (§ 12 Abs. 1) berechtigt. Die unternehmerische Tätigkeit endet, wenn der Unternehmer nachhaltig keine Umsätze mehr ausführt. Dies ist im gegenständlichen Fall seit Ende des Jahres 2000 der Fall, sodass die für 2001 geltend gemachte Vorsteuer nicht mehr abzugsfähig ist.
Weiters muss auch ein Vermieter mit Einkünften nach § 28 EStG 1988 die Vorsteuern nach § 12 Abs. 10 UStG 1994 berichtigen, wenn der angeschaffte oder hergestellte Gegenstand unter den für den Vorsteuerabzug geänderten Verhältnissen innerhalb des Berichtigungszeitraumes verwendet oder entnommen wird. Im Hinblick darauf, dass im gegenständlichen Fall die Unternehmertätigkeit mit Ende 2000 beendet wurde, ist die vom Betriebsprüfer durchgeführte Vorsteuerberichtigung zu Recht erfolgt, die auch der Höhe nach nicht angefochten wurde.
Die Berufung gegen den Umsatzsteuerbescheid 2001 wird daher abgewiesen, der Berufung gegen den Einkommensteuerbescheid 2001 wird teilweise stattgegeben.
Die Steuerbemessungsgrundlage für die Einkommensteuer 2001 ist wie folgt zu ermitteln:
Gesamtbetrag der Einkünfte lt. angefochtenem B.
S 471.564,--
Aufwend. f. Personenversicherungen lt. angefochtenem B.
Steuerberatungskosten lt. BE
- S 18.120,--
Kirchenbeitrag lt. angefochtenem B.
S 442.444,--

References: § 2
 § 12
 § 12
 § 2
 § 2
 § 18
 § 2
 § 32
 § 2
 § 18
 § 12
 § 12
 § 12
 § 28
 § 12