Source: https://www.laleggepertutti.it/279200_ripartizione-spese-riscaldamento-centralizzato
Timestamp: 2020-06-03 01:24:09+00:00

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Palazzo con o senza contabilizzatori di calore e valvole termostatiche: come si dividono le spese dell’impianto comune di riscaldamento? I consumi e la straordinaria amministrazione.
Attenzione a come avviene la ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato nel tuo condominio. Non è infatti detto che l’amministratore debba necessariamente procedere secondo consumi o millesimi di proprietà. Quand’anche ci siano i contabilizzatori (e le cosiddette valvole termostatiche) è legittimo un criterio misto che preveda una quota fissa, determinata sulla base dei millesimi di proprietà, ed un’altra variabile calcolata sulla base del consumo effettivo. A fornire questi chiarimenti è stata una recente sentenza del tribunale di Sondrio. La pronuncia è l’occasione per ritornare su un tema quantomai attuale: quello appunto della divisione delle spese di riscaldamento condominiale.
1 La ripartizione delle spese in condominio
2 Ripartizione spese riscaldamento secondo criterio misto
3 Ripartizione riscaldamento centralizzato senza contabilizzatori di calore
3.1 Le spese di esercizio
3.2 Le spese straordinarie
4 Ripartizione riscaldamento centralizzato con valvole termostatiche
A stabilire come debbano essere divise le spese condominiali tra i vari condomini è il Codice civile [2]. Una norma, in particolare, stabilisce che nel ripartire gli oneri, l’amministratore deve sempre procedere secondo millesimi di proprietà. Questa regola può essere modificata solo con una votazione assunta all’unanimità dai condomini.
È sempre la stessa norma a stabilire però un’eccezione: laddove si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Quindi, è legittimo operare una ripartizione dei costi non tra tutti i condomini ma solo tra i beneficiari del servizio e, tra questi, secondo il rispettivo vantaggio. Un esempio tipico è dato dall’ascensore, la cui manutenzione è sopportata, in quota maggiore, dai proprietari degli ultimi piani e, in quota inferiore, da chi vive ai piani bassi.
Ripartizione spese riscaldamento secondo criterio misto
Lo stesso discorso può essere fatto con riferimento alla ripartizione delle spese del riscaldamento centralizzato che può avvenire tenendo conto del maggior uso che alcuni condomini possono fare dell’impianto, in relazione alla dimensione dell’appartamento ad esempio.
Alla luce di ciò, il tribunale di Sondrio ha detto che il criterio di ripartizione basato su una quota fissa del 30%, determinata sulla base dei millesimi di proprietà, ed un’altra variabile del 70%, calcolata sulla base del consumo effettivo, è pienamente legittimo, in quanto rispetta il principio fissato dal Codice civile. In pratica, in tema di spartizione delle spese di riscaldamento, «trova applicazione il principio “dell’uso diverso”». È questa una delle diverse soluzioni che può adottare il condominio. Qui di seguito vedremo però tutte le altre possibili ipotesi che si possono verificare.
Ripartizione riscaldamento centralizzato senza contabilizzatori di calore
Andiamo a vedere, alla luce di quanto appena detto, come devono essere in pratica ripartite le spese di riscaldamento. Dobbiamo distinguere le spese di esercizio (quelle cioè dei normali consumi) da quelle di conservazione dell’impianto (ossia la manutenzione straordinaria).
Le spese di esercizio
Non ci sono problemi nel caso in cui tutti i condomini siano dotati di valvole termostatiche; in questo caso saranno infatti i contabilizzatori di calore a definire l’importo che ciascuno deve corrispondere (di tanto parleremo a breve).
Anche se, ad oggi, ogni palazzo condominiale deve dotarsi di contabilizzatori per registrare i consumi delle singole unità immobiliari, è possibile che qualche edificio non ne sia provvisto (la legge infatti prevede delle esenzioni). In tale ipotesi le spese di esercizio, ossia relative alla combustione e ai consumi, e quelle di manutenzione ordinaria vengono ripartite tra tutti i condomini serviti dall’impianto in base all’effettivo uso che ciascuno ne fa. Sono quindi esclusi i box o i negozi, se non c’è diramazione a loro destinata [3]. Sono esclusi anche i proprietari di locali non allacciati per ragioni di conformità dell’edificio [4]. Il metodo da utilizzare per ancorare il pagamento delle spese al criterio dell’uso e dell’utilità deve rapportarsi alla capacità potenziale di assorbimento, e cioè, in forza del fabbisogno obiettivo dell’appartamento stesso, secondo uno dei tanti criteri possibili adottati dalla prassi edilizia (numero dei radiatori o delle bocchette, massa o superficie irradiante, superficie irradiata, cubatura degli ambienti, contatore, ecc.) [5]. In ogni caso, può utilizzarsi qualsiasi criterio che con soddisfacente approssimazione consenta una effettiva distribuzione delle spese in relazione alle caratteristiche delle singole unità immobiliari e del beneficio effettivamente goduto. In questo senso si inserisce il precedente del tribunale di Sondrio che abbiamo citato in apertura.
Ovviamente chi si è distaccato dall’impianto centralizzato non parteciperà alle spese di gestione ordinaria, dovendo questi contribuire solo alle spese straordinarie (di fatti l’impianto continua ad essere, pro quota, ancora di sua proprietà ben potendo questi un giorno decidere di ritornare al sistema centralizzato).
La manutenzione straordinaria (sostituzioni bruciatore, caldaia, rifacimenti, riparazioni onerose) va invece ripartita tra tutti i condomini, compreso chi si è distaccato. La divisione avviene in questo caso per millesimi.
Ripartizione riscaldamento centralizzato con valvole termostatiche
L’impianto centralizzato con termoregolazione e contabilizzazione genera due tipi di costi:
costi fissi involontari, a prescindere dalle azioni compiute dal singolo condomino sui propri termoregolatori (cioè da come e quanto ciascuno sfrutti i propri radiatori). Si tratta di spese per la manutenzione della caldaia, della sua pulizia periodica, degli oneri richiesti dal tecnico che gestisce l’impianto, delle dispersioni termiche, ecc. Questi vengono ripartiti tra tutti i condomini serviti dall’impianto secondo millesimi;
costi variabili volontari, che dipendono dagli effettivi consumi generati in ogni unità immobiliare, in base al reale utilizzo che ne fa ciascun condomino, e risultanti dalla lettura degli appositi contabilizzatori. È proprio la lettura della registrazione del contabilizzatore che consente di dividere le spese secondo i consumi effettuati da ciascun condomino.
Ove la norma UNI 10200 non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio superiori al 50 per cento, è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.
[1] Trib. Sondrio, sent. del 25.01.2019.
[3] Cass. 8 maggio 1996 n. 4270.
[4] Cass. sen. 27 novembre 2015 n. 24296
[5] Cass. 4 agosto 1978 n. 3839
Autore immagine sciarpa che avvolge la casa, concetto di riscaldamento di Nestor Bandrivskyy
Tribunale Sondrio, 25.01.2019
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI SONDRIO SEZIONE CIVILE
Composto dal Magistrato:
Dott. ssa PAOLA MAZZA G.I. in funzione giudice Unico monocratico, ha pronunciato la seguente
nella causa civile di primo grado iscritta al N. 1764/2015 R.G. assegnata a sentenza all’udienza di precisazione delle conclusioni in data 03 ottobre 2018, promossa da:
– D.L.F., nato a T. (B.) il (…), residente a M., via C. M. n. 14, codice fiscale: (…), – C.D., nato a G. (V.) il (…) ed ivi residente in via R. n. 6, codice fiscale: (…),
entrambi elettivamente domiciliati in , via , nello studio dell’avv. , che li difende e rappresenta, per mandati a margine dell’atto di citazione;
– CONDOMINIO C. di C. (S.), via L. L. n. 40, codice fiscale (…), in persona del suo amministratore, M.A. snc di cui il signor C.M. (codice fiscale: (…)) è legale rappresentante, rappresentato ed assistito, per procura a margine della comparsa di costituzione e risposta, dall’avv. presso il cui studio in , via , è stato eletto domicilio;
AVENTE AD OGGETTO: Altri istituti e leggi speciali.
Con atto del 29 novembre 2015 i condomini D.L.F. e C.D. convenivano in giudizio il Condominio C., in persona dell’amministratore pro tempore, al fine di accertare e dichiarare la nullità e/o annullabilità della delibera del 25 luglio 2015 di approvazione del consuntivo del Condominio C. esercizi 2012 -2015, con riferimento all’approvazione delle spese di riscaldamento ed acqua calda e la conseguente suddivisione delle stesse tra i diversi condomini, nonché di quella successiva del 17 ottobre 2015 di conferma dell’approvazione.
Gli attori asserivano:
– di essere proprietari di due distinte unità immobiliari situate a C., via L. n. 40, facenti parte dell’edificio condominiale denominato Condominio C.;
– di aver partecipato all’assemblea condominiale tenutasi in data 25 luglio 2015 nel corso della quale veniva approvato, con il loro voto sfavorevole, il conto consuntivo relativo al trimestre 2012/2015;
– che il predetto conto consuntivo prevedeva l’importo di Euro 30.670,38 per costi di riscaldamento ed acqua calda, meglio ripartiti in Euro 1.094,50 di acqua calda ed Euro 29.575,87 di riscaldamento (di cui Euro 9.201,11 imputabili alla quota fissa del 30% ed Euro 20.374,76 relativi al consumo effettuato);
– che la ripartizione dei costi a “consumo” conteneva la contabilizzazione di n. 436 ore di riscaldamento in tre anni, pari ad Euro 6.930,65, attribuite a D.L. e la contabilizzazione di n. 455 ore di riscaldamento in tre anni, per Euro 7.232,67 attribuite a C..
Gli attori asseriscono che le somme richieste in pagamento in punto alla quota “a consumo” appaiono ictu oculi abnormi rispetto a qualunque canone anche con riferimento al periodo pregresso.
Secondo gli attori le quote “a consumo” inerenti le ore di riscaldamento e l’utilizzo dell’acqua calda non sarebbero state determinate in maniera corretta e con criterio di proporzionalità, inoltre la causa di tale abnormità dovrebbe ricondursi alla circostanza che molti condomini, mantenendo il collegamento con l’impianto centralizzato, hanno adottato soluzioni alternative per scaldare le proprie unità abitative (stufe a pellet), limitando l’uso dell’impianto centralizzato alla sola fase “antigelo” ed al consumo dell’acqua calda, facendo così lievitare il costo relativo alla “quota a consumo”.
Per gli attori inoltre la ripartizione delle spese così predisposta ed approvata dal Condominio non tiene conto della dispersione termica dell’edificio e della vetustà dell’impianto di riscaldamento.
Gli attori asseriscono dunque che la deliberazione assunta nel corso dell’assemblea condominiale del 25 luglio 2015 sia da considerarsi illegittima con riferimento alle spese di riscaldamento e produzione di acqua calda in quanto nulla e/o annullabile per violazione dei principi basilari del diritto e norme di legge.
Il Condominio C. si costituiva in giudizio, preliminarmente, eccependo la decadenza degli attori dalla possibilità di impugnazione della deliberazione dell’assemblea del 25 luglio 2015, in quanto l’avvio del procedimento giudiziario sarebbe avvenuto ben oltre il termine di trenta giorni previsto per legge. Il Condominio convenuto nel merito asseriva la piena legittimità della delibera impugnata.
L’eccezione di decadenza sollevata dal Condominio convenuto è infondata.
Il termine decadenziale di trenta giorni previsto dalla legge ai fini della tempestività dell’azione ex art. 1137 cod. civ. relativa all’impugnazione della delibera dell’assemblea condominiale, subisce un’interruzione a seguito della proposizione dell’istanza di mediazione e riprende nuovamente a decorrere, ai sensi dell’art. 5, comma 6, D.Lgs. n. 28 del 2010, a far data dal deposito del verbale presso la segreteria dell’organismo di mediazione. Ne consegue che l’atto di citazione avendo ad oggetto l’impugnativa deve essere portato a notifica entro il termine di trenta giorni che deve ricorrere nuovamente per una sola volta dal deposito del verbale conclusivo del procedimento di mediazione. La proposizione della domanda di mediazione ha un effetto interruttivo e non sospensivo.
Considerato il dettato normativo delineato dall’art. 1137 cod. civ., dall’art. 71 quater disp. att . cod. civ. e dall’art. 5 del del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 cod. civ., non è condivisibile l’indirizzo giurisprudenziale che ritiene che, in caso di fallimento della conciliazione, dal deposito del verbale negativo non decorra nuovamente per intero il termine di trenta giorni.
Nella fattispecie in esame l’atto di citazione è stato portato in notifica il 3 dicembre 2015, nel termine di trenta giorni dopo il deposito del verbale negativo di mediazione avvenuto il 3 novembre 2015 (doc. 2 del fasc. di parte attrice).
Il perfezionamento della notifica per il mittente, e quindi il momento rilevante per valutare il rispetto termini, è infatti quello in cui l’atto viene consegnato all’Ufficiale Giudiziario e non quello della consegna del destinatario.
L’eccezione di decadenza sollevata dal Condominio convenuto deve dunque essere respinta. La domanda attorea è però infondata, pertanto, deve essere rigettata.
Premesso che la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall’art. 1137 cod. civ. , comma 2, non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 cod. civ., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera, da considerarsi, perciò annullabile (Cass. Civ. 5254/2011).
Il controllo che può esercitare l’autorità giudiziaria è dunque un controllo sulla legalità della deliberazione di approvazione del consuntivo e non sul merito di essa.
La deliberazione assunta nel corso della riunione condominiale del 25 luglio 2015 è legittima non contenendo alcun vizio che ne determini la nullità e/o annullabilità.
La stessa è stata adottata in applicazione dei criteri di ripartizione dei costi di riscaldamento ed acqua calda stabiliti ed assunti sin dall’anno 2008 dai condomini e dagli stessi (compresi D.L. e C.) mai contestati (docc. da 2 a 12 del fasc. di parte convenuta).
Tali criteri prevedono, per l’utilizzo di acqua calda una spesa di Euro 10 a metro cubo e, quali costi di riscaldamento, una quota fissa del 30%, determinata sulla base dei millesimi di proprietà, oltre ad una parte variabile del 70% calcolata sulla base del consumo effettuato.
Solamente nel corso dell’assemblea condominiale di approvazione del consuntivo del 25 luglio 2015 gli attori hanno deciso di mettere in discussione il criterio di ripartizione delle spese adottato dal Condominio.
Il criterio adottato dal Condominio convenuto è perfettamente legittimo in quanto, in virtù della presenza di singoli contatori di rilevazione del consumo, rispetta il principio sancito dall’art. 1123, secondo comma, cod. civ..
In tema di suddivisione delle spese di riscaldamento trova applicazione il principio “dell’uso diverso” di cui al secondo comma dell’art. 1123 cod. civ..
Parte attrice sostiene che alcuni condomini avrebbero deciso di contenere i costi di riscaldamento delle loro unità abitative attraverso l’installazione a stufe a pellet, limitando l’uso dell’impianto centralizzato alla sola fase “antigelo” ed al consumo dell’acqua calda, ed invoca l’applicazione per analogia della fattispecie prevista dal IV comma dell’art. 1118 cod. civ..
In corso di causa parte attrice non ha neppure dimostrato la circostanza che alcuni condomini avrebbero adottato soluzioni alternative di riscaldamento (stufe a pellet).
Al caso in esame è comunque inapplicabile l’invocata fattispecie di cui all’art. 1118, comma IV, cod. civ..
L’ipotesi disciplinata dall’articolo 1118, IV comma, del cod. civ. riguarda, infatti, la separazione fisica tra impianto centralizzato e le tubazioni che collegano ogni singola unità immobiliare, nella specie in esame, invece, come affermato dagli stessi attori, si sarebbe verificato solamente un ridotto utilizzo dell’impianto di riscaldamento centralizzato da parte di alcuni condomini.
Per tutte le ragioni sopra esposte le domande di parte attrice non possono trovare accoglimento.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e devono pertanto essere poste a carico di parte attrice.
Il Tribunale di Sondrio, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, respinta ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
1) Respinge l’eccezione di decadenza sollevata dal Condominio convenuto.
2) Respinge la domanda degli attori.
3) Condanna D.L.F. e C.D. a rifondere al Condominio C. le spese di causa che si liquidano in complessivi Euro 5.560,25, di cui Euro 4.835,00 per compensi (Euro 875,00 per fase di studio, Euro 740,00 per fase introduttiva, Euro 1.600,00 per fase istruttoria ed Euro 1.620,00 per fase decisionale) ed Euro 725,25 per spese generali oltre I.V.A. e C.P.A..
Così deciso in Sondrio, il 24 gennaio 2019. Depositata in Cancelleria il 25 gennaio 2019.
25/03/2019 alle 08:02
Potete darmi maggiori info sulle spese ordinarie in condominio? Cosa dice la legge?
25/03/2019 alle 08:16
Per saperne di più su: acquisto di un immobile in condominio e spese di manutenzione ordinaria; assemblea condominiale e controversia tra uno o più condomini, ti consigliamo di leggere i nostri articoli sull’argomento:
-Spese ordinarie condominio: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/276877_spese-ordinarie-condominio-ultime-sentenze
-Spese ordinarie, l’amministratore procede senza assemblea https://www.laleggepertutti.it/155951_spese-ordinarie-lamministratore-procede-senza-assemblea
25/03/2019 alle 11:40
E qui, vista la diversità d’interpretazione, si pone una domanda. Le valvole termostatiche e i contabilizzatori di calore, seppur MOLTO TARDIVAMENTE (avrebbero dovuto pensarci almeno un millennio prima…, i programmatori…, si sarebbero evitati litigi e discussioni a fiumi!), sono nati per… dare a Cesare ciò che è di Cesare; e fin qui, finalmente!
Ora: i contabilizzatori, per rilevare i consumi, vengono installati sul termo a due terzi di altezza da terra. Chiedo: perché? E’ vero che, pur con valvola termostatica chiusa, la contabilizzazione continua finché il termo rimane caldo? O è sufficiente la chiusura della valvola termostatica per fermare la contabilizzazione come succede quando si spegne il gas di cucina o una lampadina? Lo chiedo perché a me nessuno ha saputo dare una risposta certa in un senso o nell’altro. Spero che la domanda sia chiara… Grz!

References: sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 art. 1137
 art. 1418