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Timestamp: 2016-10-21 23:44:25+00:00

Document:
4C.198/2001 (03.12.2001)
4C.198/2001/rnd
7. G.________Kl�ger und Berufungskl�ger, alle vertreten durch F�rsprecher Urs Schmid, Weissensteinstrasse 71, Postfach, 4503 Solothurn,
H.________, Beklagten und Berufungsbeklagten, vertreten durch F�rsprecher Dr. Hermann Roland Etter, Gerberngasse 4, 4500 Solothurn,
Gesellschaftsvertrag; Passivlegitimation, hat sich ergeben:
A.- H.________ war Eigent�mer des unbebauten Grundst�cks Nr. a und Miteigent�mer zu 50 % des Grundst�ckes Nr.
b des Grundbuchs von Lohn-Ammannsegg. Die Ortsbezeichnung der beiden Grundst�cke lautet auf "Schwallermatt".
Am 23. Mai 1991 schloss H.________ mit I.________, einem ortsans�ssigen Architekten, im Hinblick auf die k�nftige �berbauung dieser Grundst�cke einen �ffentlich beurkundeten Vorvertrag. Dieser sah vor, dass I.________ die Grundst�cke f�r Fr. 1'290'000.-- kaufen werde und der Kauf innert zwei Wochen nach Vorliegen der rechtskr�ftigen Baubewilligung beim Grundbuchamt angemeldet werden sollte (Ziff. 5), wobei der Kaufpreis im Zeitpunkt der Verurkundung des Hauptvertrages zahlbar war (Ziff. 3). Weiter wurde im Vorvertrag vereinbart, dass der K�ufer verpflichtet und berechtigt war, im Herbst 1991 mit der Ausarbeitung eines Bauprojekts und Baugesuchs zu beginnen, mit dem Ziel, dieses sp�testens bis Ende Januar 1992 bei der Baukommission der Gemeinde Ammannsegg einzureichen (Ziff. 4). Die Kosten der Projektierung und des Baubewilligungsverfahrens sollten vom K�ufer getragen werden. Alsdann war der Verk�ufer nach Abschluss der �berbauung berechtigt, zwei Eigentumswohnungen nach seiner Wahl zum normalen Kaufpreis zu erwerben, unter Anrechnung einer Vermittlungsprovision von Fr. 215'000.-- f�r Frau K.________ (Ziff. 7).
Mit Vollmacht vom 23. Mai 1991 wurde I.________ von H.________ beauftragt und bevollm�chtigt, ihn im laufenden Gestaltungsplanverfahren "Schwallermatt" vollumf�nglich zu vertreten und s�mtliche notwendigen Verhandlungen mit der Einwohnergemeinde, anderen involvierten Beh�rden und den Grundeigent�mern zu f�hren.
Da I.________ mit der Finanzierung des Landkaufs Probleme hatte, vereinbarte er mit H.________ in einem Nachtrag vom 29. April 1994, dass dieser ihn gem�ss einer separaten Vollmacht erm�chtige, die zu erstellenden Eigentumswohnungen direkt an Dritte zu verkaufen, wobei der Erl�s der Ver�usserungen, soweit er nicht den Landteil der Wohnung betrifft, I.________ zustehe.
Die Vollmacht vom 29. April 1994 lautete:
"H.________ erteilt hiermit I.________ die Vollmacht,
die Grundst�cke GB Ammannsegg Nr. a und Nr. b
(Miteigentum zu 1/2) zu �berbauen, darauf Stockwerkeigentum
zu errichten und die Stockwerkeinheiten
Dritten zu verkaufen. Die Vollmacht umfasst insbesondere
die Befugnis, alle notwendigen Urkunden
(Errichtungsakt, Stockwerkeigentum, Errichtung oder
Aufteilung von Schuldbriefen, Kaufvertr�gen, etc.)
auf dem Grundbuchamt Wasseramt f�r den Vollmachtgeber
rechtsg�ltig zu unterzeichnen.. "
Im Nachtrag wurde weiter vereinbart, dass H.________ aus der �berbauung Schwallermatt die Dachwohnung S�d im Haus A sowie den Einstellplatz Nr. 8 und den Bastelraum Nr. A 10 �bernehme, wobei diesbez�glich ein separater Werkvertrag abgeschlossen werde. Ein entsprechender Vertrag wurde am 15. November 1994 abgeschlossen.
Im Baubewilligungsverfahren gab I.________ das Baugesuch im Namen der "Baugesellschaft Schwallermatt" per Adresse von I.________ ein. Die Baubewilligung wurde am 5. Dezember 1994 erteilt.
In der Folge erkl�rte sich die Bank L.________ bereit, I.________ die zur Realisierung der �berbauung Schwallermatt erforderlichen Kredite zu gew�hren. Als Absicherung verlangte die Bank, dass die neun Wohneinheiten vor Baubeginn zu verkaufen und die M.________ AG mit der Baukontrolle f�r die Gesamt�berbauung zu beauftragen sei.
Vor dem geplanten Baubeginn waren noch drei Wohnungen, vier Bastelr�ume und acht Einstellpl�tze unverkauft.
I.________ und die von ihm mit der �berbauung betraute Bauunternehmung N.________ AG wandten sich daher an H.________ und erkl�rten, die Finanzierung der Vorhaben h�nge davon ab, dass f�r alle Wohnungen eine K�uferschaft gefunden werde. In der Folge schlossen I.________, H.________ und die N.________ AG am 7. Februar 1995 einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag ab, der vorsah, dass die Gesellschaft die drei noch nicht verkauften Eigentumswohnungen in der �berbauung Schwallermatt �bernehme (Ziff. 1), wenn sie nicht rechtzeitig an "Selbstbewohner" verkauft werden k�nnten (Ziff. 2). Gleichentags wurde zwischen dieser Gesellschaft und I.________ als Unternehmer ein entsprechender Werkvertrag abgeschlossen.
Die Werkvertr�ge mit den Unternehmern wurden, soweit schriftlich festgehalten, mit der Baugesellschaft "Schwallermatt" als Bauherrin, vertreten durch I.________ abgeschlossen. Nach Fertigstellung der �berbauung blieben die Werklohnforderungen zahlreicher Unternehmer teilweise unbezahlt.
B.- Am 30. September 1997 reichten die A.________ AG, die B.________ AG, C.________, die D.________ AG sowie E.________ beim Bezirksgericht Sense Klage gegen H.________ ein. Sie stellten die Begehren, der Beklagte sei zu verpflichten, der A.________ AG Fr. 33'204. 65 zuz�glich Zins zu 5 % seit dem 13. Februar 1997, der B.________ AG Fr. 20'754. 50 zuz�glich Zins zu 5 % seit dem 17. Juli 1996, C.________ Fr. 27'846. 85 zuz�glich Zins zu 5 % seit dem
17. Juni 1997, der D.________ AG Fr. 41'674. 20 zuz�glich Zins zu 5 % seit dem 20. November 1996 und E.________ Fr. 36'099. 90 zuz�glich Zins zu 5 % seit dem 20. November 1996 zu bezahlen. Die Kl�ger machten zur Begr�ndung der Passivlegitimation des Beklagten geltend, er habe zusammen mit I.________ zur �berbauung der Grundst�cke Nr. a und b des Grundbuchs von Lohn Ammannsegg eine einfache Gesellschaft unter dem Namen "Baugesellschaft Schwallermatt" gebildet.
Der Beklagte hafte als Gesellschafter von Gesetzes wegen solidarisch f�r s�mtliche Schulden der einfachen Gesellschaft.
Mit Eingabe vom 2. Dezember 1997 reichten die F.________ AG eine Forderungsklage f�r Fr. 83'690. 60 zuz�glich Zins zu 5 % seit dem 11. M�rz 1997 und G.________ eine Klage �ber Fr. 20'653. 15 zuz�glich Zins zu 5 % seit dem
26. Januar 1997 gegen den Beklagten ein. Mit Verf�gung vom 3. Dezember 1997 ordnete der Gerichtspr�sident die Klageverbindung an.
Der Beklagte bestritt, dass eine "Baugesellschaft Schwallermatt" bestehe und machte geltend, er k�nne daher nicht Konsortiale sein und hafte auch nicht f�r die Forderungen der klagenden Handwerker.
Der Pr�sident des Zivilgerichts beschr�nkte das Verfahren mit Entscheid vom 16. Juni 1998 auf die Frage der Passivlegitimation des Beklagten, welche das Zivilgericht nach der Durchf�hrung eines Beweisverfahrens mit Urteil vom 10. November 1999 verneinte. Auf Berufung der Kl�ger hin hat das Kantonsgericht Freiburg das erstinstanzliche Urteil am 1. Dezember 2000 best�tigt.
C.- Die Kl�ger erheben eidgen�ssische Berufung mit den Antr�gen, das Urteil des Kantonsgerichts aufzuheben, die Passivlegitimation des Beklagten festzustellen und die Sache zur Erg�nzung des Sachverhalts und zur materiellen Beurteilung der Forderungen an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Eventuell sei die Sache zur Erg�nzung des Sachverhalts und zur Neubeurteilung der Passivlegitimation des Beklagten an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
1.- Das Bundesgericht pr�ft die Zul�ssigkeit der bei ihm eingereichten Rechtsmittel von Amtes wegen (BGE 123 I 112 E. 1 S. 115, mit Hinweisen). Das angefochtene Urteil, mit welchem die Klagen wegen fehlender Passivlegitimation bzw. mangelnder Substanziierung endg�ltig abgewiesen wurde, stellt einen Endentscheid im Sinne von Art. 48 Abs. 1 OG dar (BGE 116 II 215 E. 2b). Zudem wird der erforderliche Streitwert ohne weiteres erreicht, so dass die Berufung zul�ssig ist. Das angefochtene Urteil wurde dem Rechtsvertreter der Kl�ger gem�ss der bei den Akten befindlichen Empfangsbest�tigung am 16. Mai 2001 zugestellt. Damit wurde die dreissigt�gige Berufungsfrist mit der am 15. Juni 2001 der Post �bergebenen Eingabe gewahrt. Auf die form- und fristgerechte Berufung ist damit grunds�tzlich einzutreten.
2.- a) Nach Art. 55 Abs. 1 lit. c OG ist in der Berufungsschrift kurz darzulegen, welche Bundesrechtss�tze der angefochtene Entscheid verletzt und inwiefern er gegen sie verst�sst. Unzul�ssig sind dagegen R�gen, die sich gegen die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz richten, es sei denn, es werde dieser zugleich ein offensichtliches Versehen, eine Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften (Art. 63 Abs. 2 OG) oder unvollst�ndige Ermittlung des Sachverhaltes vorgeworfen (Art. 64 OG). Wer sich auf diese Ausnahmen von der Bindung des Bundesgerichts an die tats�chlichen Feststellungen der letzten kantonalen Instanz beruft und den Sachverhalt berichtigt oder erg�nzt wissen will, hat dar�ber genaue Angaben zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. d OG; BGE 115 II 484 E. 2a S. 485 f.). Eine Erg�nzung setzt zudem voraus, dass entsprechende Sachbehauptungen bereits im kantonalen Verfahren prozesskonform aufgestellt, von der Vorinstanz aber zu Unrecht f�r unerheblich gehalten oder �bersehen worden sind, was wiederum n�her anzugeben ist. Andernfalls gelten die Vorbringen als neu und sind damit unzul�ssig (BGE 119 II 353 E. 5c/aa S. 357; 115 II 484 E. 2a S. 485 f.).
Auf die Berufung ist insoweit nicht einzutreten, als die Beklagten tatbest�ndliche Elemente, die in den Feststellungen der Vorinstanz keine St�tze finden, in ihre Ausf�hrungen einfliessen lassen, ohne zugleich eine R�ge im Sinne der genannten Ausnahmen zu erheben.
b) Die Kl�ger bringen vor, die Angabe des Kantonsgerichts, I.________ sei im Baubewilligungsverfahren als Bauherr aufgetreten, beruhe auf einem offensichtlichen Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG, da der Baubewilligung zu entnehmen sei, dass I.________ bereits im Baubewilligungsverfahren namens der "Baugesellschaft Schwallermatt" als Bauherrin aufgetreten sei. Davon ging jedoch auch das Kantonsgericht aus, wenn es unter Berufung auf die Zeugenaussage von I.________ ausdr�cklich angab, dieser habe das Baugesuch als "Baugesellschaft Schwallermatt" per Adresse von I.________ eingegeben. Damit liegt kein Widerspruch zur Baubewilligung vom 5. Dezember 1994 vor, weshalb ein Versehen zu verneinen ist.
3.- Die Kl�ger machen geltend, das Kantonsgericht habe Art. 51 Abs. 1 lit. c OG verletzt, weil es das Beweismittel der Vollmacht vom 29. April 1994 nicht erw�hne und insoweit tats�chliche Feststellungen fehlen w�rden.
a) Gem�ss Art. 51 Abs. 1 lit. c OG ist in den kantonalen Entscheiden das Ergebnis der Beweisf�hrung festzuhalten und anzugeben, inwieweit die Entscheidung auf der Anwendung eidgen�ssischer, kantonaler oder ausl�ndischer Gesetzesbestimmungen beruht. Bez�glich dieser Angaben ist ein Verweis auf das Urteil der ersten Instanz zul�ssig, solange klar ersichtlich ist, welche tats�chlichen Feststellungen und Erw�gungen der unteren Instanz �bernommen werden, damit die Parteien in die Lage versetzt werden, den Entscheid mit dem daf�r vorgesehenen Rechtsmittel anzufechten (vgl. BGE 119 II 478 E. 1d S. 480; 116 II 422 E. 2a).
b) Bez�glich der Vollmacht vom 29. April 1994 hat das Kantonsgericht ausdr�cklich auf den Nachtrag vom 29. April 1994 verwiesen und angegeben, dass vereinbart wurde, dem K�ufer werde die Vollmacht erteilt, die Eigentumswohnungen direkt an die jeweiligen Interessenten zu verkaufen.
Zudem hat das Kantonsgericht im Zusammenhang mit der W�rdigung dieses Nachtrags auf die seiner Ansicht nach zutreffenden Ausf�hrungen des Bezirksgerichts verwiesen, welche sich ausdr�cklich mit der Vollmacht vom 29. April 1994 auseinandersetzen. Es ist damit klar ersichtlich, dass das Kantonsgericht von der Existenz dieser aktenkundigen Vollmacht ausging und diese rechtlich im Sinne des Bezirksgerichts w�rdigte. Davon gehen implizit auch die Kl�ger aus, wenn sie sich auf die entsprechenden Ausf�hrungen des Bezirksgerichts berufen. Damit ist bez�glich der Vollmacht vom 29. April 1994 weder Art. 51 Abs. 1 lit. c OG verletzt, noch liegt ein l�ckenhafter Sachverhalt im Sinne von Art. 64 OG vor, wie dies die Kl�ger angeben.
c) Weiter machen die Kl�ger wiederholt geltend, das Kantonsgericht habe gegen die Begr�ndungspflicht gem�ss Art. 51 Abs. 1 lit. c OG verstossen, indem es kl�gerische Vorbringen im Zusammenhang mit dem Vertrauensschutz und der Wirkungen der Vollmacht vom 29. April 1994 f�r unerheblich, ja gar "unzul�ssig" erkl�rt oder sie mit Schweigen �bergangen habe. Diese R�ge betrifft jedoch weder Ausf�hrungen zum Beweisergebnis noch zum anwendbaren Recht, weshalb insoweit eine Verletzung von Art. 51 Abs. 1 lit. c OG ausgeschlossen ist. Eine Missachtung der dar�ber hinausgehenden Minimalanforderungen an die Begr�ndung, welche sich aus dem verfassungsm�ssigen Anspruch auf rechtliches Geh�r ergeben, kann nicht mit Berufung sondern allein mit staatsrechtlicher Beschwerde gelten gemacht werden (vgl. zum verfassungsm�ssigen Recht auf Entscheidbegr�ndung: BGE 121 I 54 E. 2c mit Hinweisen).
4.- Das Kantonsgericht kam zum Ergebnis, der Beklagte habe mit I.________ keine einfache Gesellschaft bez�glich der �berbauung Schwallermatt gebildet, da insoweit keine Interessen�bereinstimmung bestanden habe. So habe der Beklagte bez�glich der �berbauung kein Mitspracherecht gehabt und er sei auch nicht an einem eventuellen Gewinn bzw. Verlust der �berbauung beteiligt gewesen. Daran verm�ge auch die "Provision" von Fr. 215'000.-- nichts zu �ndern. Diese sei f�r den Kauf einer Wohnung gew�hrt worden und stelle keine Gewinnbeteiligung bez�glich der Gesamt�berbauung dar.
Eine solche Beteiligung k�nne auch nicht im Landpreis von Fr. 600.-- pro m2 erblickt werden, weil dieser zum Voraus festgelegt und definitiv bestimmt gewesen sei. Auch der Nachtrag zum Vorvertrag f�hre nicht zur Beteiligung des Beklagten am unternehmerischen und finanziellen Erfolg der �berbauung. Dies gehe klar aus Ziff. 3 des Nachtrags hervor, der bestimme, dass der Erl�s aus den Ver�usserungen von Eigentumswohnungen dem K�ufer (I.________) zustehe, soweit er nicht den Landteil der Wohnung betreffe.
Die Kl�ger r�gen, das Kantonsgericht habe verkannt, dass der Vertragsinhalt des Nachtrages vom 29. April 1994 sich mit einem Vertrag decke, der vom Bundesgericht in BGE 124 III 355 ff. als Gesellschaftsvertrag mit dem gemeinsamen Zweck des Abschlusses von Kauf- und Werkvertr�gen �ber die geplanten Bauten gewertet worden sei. Im bundesgerichtlich beurteilten wie im vorliegenden Fall habe der Beitrag des Grundeigent�mers im Zurverf�gungstellen der Bauparzellen bestanden.
Der Architekt habe in beiden F�llen die Erkl�rung abgegeben, s�mtliche Arbeiten und Leistungen auf seine Kosten und sein Risiko zu erbringen. Der Umstand der mangelnden Beteiligung des Grundeigent�mers am unternehmerischen und finanziellen Erfolg der �berbauung sei demnach offenbar kein taugliches Abgrenzungskriterium bez�glich der Frage, ob eine einfache Gesellschaft vorliege.
a) Eine einfache Gesellschaft entsteht, wenn zwei oder mehrere Personen sich vertraglich verbinden, um mit gemeinsamen Kr�ften oder Mitteln einen gemeinsamen Zweck zu erreichen (Art. 530 Abs. 1 OR). Zweck einer einfachen Gesellschaft kann auch der gemeinschaftliche Abschluss eines Erwerbs- oder Ver�usserungsgesch�ftes sein. Zur Verfolgung des Gesellschaftszwecks hat jeder Beteiligte beizutragen.
Die zu erbringenden Beitr�ge k�nnen in irgendwelchen verm�gensrechtlichen oder pers�nlichen Leistungen bestehen. Sie k�nnen f�r die einzelnen Gesellschafter verschieden sein.
Auch die Gewinn- und Verlustbeteiligung kann f�r die einzelnen Gesellschafter unterschiedlich festgelegt werden (Art. 533 OR). Der Gesellschaftsvertrag kann auch stillschweigend geschlossen werden. Der Vertragsschluss kann sich aus dem Verhalten der Partner ergeben, ohne dass diesen das Entstehen einer einfachen Gesellschaft bewusst zu sein braucht (BGE 116 II 707 E. 2a S. 710, mit Hinweisen).
b) Der vorliegende Sachverhalt weist - wie die Kl�ger zu Recht anf�hren - Parallelen mit dem in BGE 124 III 355 ff. abgehandelten Fall auf, in dem eine Partei die Errichtung von Einfamilienh�usern auf den der Gegenpartei geh�renden Liegenschaften plante und sich um den Abschluss der entsprechenden Kauf- und Werkvertr�ge mit Dritten zu k�mmern hatte. Das Bundesgericht hat diesbez�glich angenommen, der Grundbesitzer habe sich mit der anderen Partei zu einer einfachen Gesellschaft verbunden, um gemeinsam den Abschluss von Kauf- und Werkvertr�gen �ber die geplanten Einfamilienh�user zu erreichen. Ob sich der Gesellschaftszweck dar�ber hinaus allenfalls auch auf die Realisierung der �berbauung erstreckte, hat das Bundesgericht jedoch ausdr�cklich offen gelassen (vgl. unver�ffentlichte E. 1b). Im vorliegenden Fall kam I.________ gem�ss dem Nachtrag vom 29. April 1994 die Funktion eines Stellvertreters des Beklagten zu, der f�r ihn sein Grundeigentum zusammen mit den von I.________ darauf zu errichtenden Stockwerkeigentumseinheiten direkt an Dritte verkauften sollte. Mit dem Nachtrag wurde somit - gleich wie in BGE 124 III 355 ff. - der gemeinsame Abschluss von Kauf- und Werkvertr�gen mit den Erwerbern der Stockwerkeinheiten bezweckt, weshalb insoweit das Bestehen einer einfachen Gesellschaft zu bejahen ist. Als Beitr�ge zur Erreichung dieses gemeinsamen Zwecks hatte der Beklagte sein Grundeigentum zur Verf�gung zu stellen und I.________ die Stockwerkeigentumseinheiten zu errichten und die Vertr�ge mit den K�ufern abzuschliessen. Die Errichtung der �berbauung betrifft damit nicht den Zweck des gemeinsamen Abschlusses von Vertr�gen, sondern die von I.________ zur Erreichung dieses Zwecks zu erbringende Beitragspflicht.
Dies wird nicht durch den Umstand in Frage gestellt, dass der Beklagte mit I.________ einen Werkvertrag bez�glich einer durch ihn zu errichtenden Wohnung abgeschlossen hat, weil insoweit - auch wenn die Anrechnung einer zum Voraus bestimmten "Vermittlungsprovision" vereinbart wurde - ein Austauschvertrag vorliegt, welcher entgegengesetzten Interessen diente (vgl. BGE 104 II 108 E. 2 S. 112 f.; Handschin, Basler Kommentar, N. 10 zu Art. 530 OR). Das Kantonsgericht hat daher kein Bundesrecht verletzt, wenn es verneinte, dass I.________ und der Beklagte auf Grund des Nachtrags zum Vorvertrag eine einfache Gesellschaft zum Zweck der gemeinsamen Realisierung der �berbauung vereinbart haben.
5.- Das Kantonsgericht verwies bez�glich der Bedeutung des Nachtrags vom 29. April 1994 und der entsprechenden Vollmacht auf die Ausf�hrungen des Bezirksgerichts. Dieses f�hrte dem Sinne nach an, die Vollmacht vom 29. April 1994 sei die logische Konsequenz zum Nachtrag des Vorvertrags, welcher erforderte, dass I.________ ein entsprechender Handlungsspielraum einger�umt wurde, um auf dem Land des Beklagten die �berbauung realisieren zu k�nnen. Eine Erm�chtigung zum Abschluss von Bauvertr�gen f�r den Beklagten sei darin jedoch nicht enthalten.
Die Kl�ger machen geltend, die kantonalen Gerichte h�tten ausser Acht gelassen, dass der Beklagte I.________ mit der Vollmacht vom 29. April 1994 abstrakt und bedingungslos erm�chtigt habe, s�mtliche im Zusammenhang mit der Erstellung und dem Verkauf der geplanten Bauten notwendigen Rechtsgesch�fte im Namen des Vollmachtgebers abzuschliessen.
Die Vollmacht k�nne nicht mit dem Nachtrag vom 29. April 1994 gleichgesetzt werden, wie dies bereits das erstinstanzliche Gericht getan habe. Dies sei nicht ang�ngig, weil die auf der Vollmacht beruhende Vertretungsmacht und das zwischen Vollmachtgeber und Bevollm�chtigtem bestehende Vertragsverh�ltnis auseinanderzuhalten seien.
Die R�ge ist unbegr�ndet. Der Umstand, dass die Vollmacht nicht mit dem ihr zu Grunde liegenden Rechtsgesch�ft gleichzusetzen ist, verbietet nicht, dieses bei der Auslegung der Vollmacht zu ber�cksichtigen. Aus dem Nachtrag ergibt sich, dass I.________ die �berbauung auf eigene Rechnung und eigenes Risiko zu erstellen und er den Beklagten bloss bez�glich der Eintragung von Stockwerkeigentum und des Verkaufs der entsprechenden Wohnungen zu vertreten hatte.
Dies stimmt damit �berein, dass in der Vollmacht die exemplarisch angef�hrten in Vertretung vorzunehmenden Rechtsakte auf dem Grundbuch zu unterzeichnen sind und nur die Errichtung und den Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten betreffen.
Daraus folgt, dass die Vollmacht dahingehend auszulegen ist, dass sie nur diese Rechtsgesch�fte erfasst und sie I.________ zwar erm�chtigt, die �berbauung zu erstellen, nicht jedoch diesbez�glich Werkvertr�ge im Namen des Beklagten abzuschliessen. Damit kann diese Vollmacht auch gegen�ber denjenigen Kl�gern, denen es gleichg�ltig war, mit wem sie die Werkvertr�ge abschlossen, keine Vertretungswirkung entfalten.
6.- Das Kantonsgericht nahm an, der Zweck des am 7. Februar 1995 zwischen I.________, dem Beklagten und der N.________ AG vereinbarten Gesellschaftsvertrages sei nicht auf die Realisierung der �berbauung gerichtet gewesen. Vertragsgegenstand sei gem�ss Art. 1 des Gesellschaftsvertrages lediglich die allf�llige �bernahme von drei Eigentumswohnungen gewesen.
Die Kl�ger r�gen, das Kantonsgericht habe verkannt, dass der eigentliche Zweck des Gesellschaftsvertrages vom 7. Februar 1995 in der Realisierung der Gesamt�berbauung gelegen habe. Indem die kantonalen Instanzen sich letztlich auf den Text des schriftlichen Gesellschaftsvertrages fixiert h�tten, h�tten sie �bersehen, dass die Gesellschafter mit der in diesem Vertrag eingegangenen Verpflichtung zur �bernahme allenfalls unverkaufter Wohneinheiten und R�umlichkeiten nur einer Vorbedingung der Bank f�r die bisher fehlende Restfinanzierung der Gesamt�berbauung nachgekommen seien und damit einen unentbehrlichen Beitrag im Hinblick auf die Realisierung derselben geleistet h�tten.
Die R�ge ist unbegr�ndet. Es trifft zwar zu, dass alle beteiligten Gesellschafter aus verschiedenen Gr�nden an der Realisierung der �berbauung Schwallermatt interessiert waren und die einfache Gesellschaft mit der Verpflichtung zur �bernahme von unverkauften Wohnungen einen wichtigen Beitrag zur Finanzierung der �berbauung Schwallermatt leistete.
Gem�ss der klaren Umschreibung im Gesellschaftsvertrag beschr�nkte sich jedoch der Zweck der Gesellschaft auf die Leistung dieses Beitrags ohne die Realisierung der Gesamt�berbauung einzubeziehen. Diese wird daher vom Gesellschaftszweck nicht erfasst. Die Gesellschaft hat es wie ein B�rge erm�glicht, dass eine Finanzierungsl�cke geschlossen wurde, hat deswegen aber mit I.________ so wenig eine Gesellschaft zur Realisierung der �berbauung gebildet, wie ein B�rge oder eine Bank.
7.- Das Kantonsgericht gab an, aus den vom Bezirksgericht dargelegten Umst�nden ergebe sich, dass das Verhalten von I.________ und des Beklagten kein schutzw�rdiges Vertrauen in das Bestehen eines Gesellschaftsverh�ltnisses begr�ndet habe und die Kl�ger bei gen�gender Abkl�rung h�tten feststellen k�nnen, dass der Beklagte nicht am Gesamtprojekt beteiligt gewesen sei. Der Verweis der Kl�ger auf Art. 543 Abs. 3 OR sei daher verfehlt.
Das Bezirksgericht f�hrte in diesem Zusammenhang zusammengefasst aus, I.________ habe ausgesagt, er habe die Vertr�ge mit den Handwerkern f�r die Baugesellschaft Schwallermatt abgeschlossen, weil er die entsprechende Vollmacht vom Beklagten gehabt habe. Nur jene Handwerker, die gefragt h�tten, h�tten gewusst, wer Mitglied der Baugesellschaft gewesen sei. Es habe nicht alle interessiert. Weiter f�hrte das Bezirksgericht aus, in den Akten w�rde sich ein einziger zwischen I.________ und den Handwerkern abgeschlossener Werkvertrag befinden (Beilage 83). In diesem Werkvertrag mit G.________ werde als Bauherr(in) die Baugesellschaft Schwallermatt aufgef�hrt. Unterzeichnet sei der Vertrag nur von I.________. G.________ habe angegeben, dass es ihn nicht interessiert habe, wer Mitglied dieser Baugesellschaft gewesen sei. Auch O.________ von der F.________ AG habe erkl�rt, es habe ihn nicht interessiert, wer (bei der Baugesellschaft) dabei gewesen sei. I.________ sei f�r sie Garant gewesen. Es habe nie Probleme mit ihm gegeben. Mit dem Beklagten habe er nie Kontakt gehabt. Der Kl�ger E.________ habe angegeben, er sei von I.________ f�r eine Offerte eingeladen worden. Im Briefkopf habe "Baugesellschaft Schwallermatt" gestanden. Er habe den Bauherrn und den Landbesitzer gekannt und er habe gewusst, dass die beiden in der Gesellschaft dabei waren. Seiner Meinung nach sei die N.________ AG auch dabei gewesen. Mit dem Beklagten habe er schliesslich w�hrend der Bauphase auch keinen Kontakt gehabt.
Der Kl�ger C.________ habe ausgesagt, dass er mit der Baugesellschaft Schwallermatt einen Vertrag abgeschlossen habe. Die Offerte habe auch so gelautet. I.________ habe ihm den Auftrag gegeben. Er habe weiter angegeben, dass er gewusst habe, wer Mitglied der Gesellschaft sei. I.________ habe ihm gesagt, dass der Beklagte Mitglied gewesen sei.
Auch f�r P.________ von der D.________ AG war die Baugesellschaft Schwallermatt Vertragspartner. Er habe dies festgestellt, als er die Pl�ne eingesehen habe. Dagegen habe er nicht gewusst, wer Mitglied dieser Baugesellschaft gewesen sei. Er schien sich damit mit dem Umstand abzufinden, dass es mit I.________ noch nie Probleme gegeben habe. Mit dem Beklagten will er Telefongespr�che betreffend Zahlungen gef�hrt haben; wann habe er jedoch nicht gewusst. R.________ von der B.________ AG habe ausgesagt, dass er mit I.________ Kontakt gehabt habe. Bauherr sei f�r ihn ganz klar die Baugesellschaft Schwallermatt gewesen. Er habe Herrn I.________ gefragt, und dieser habe ihm gesagt, dass er mit dem Beklagten in dieser Gesellschaft sei, wobei er noch etwas von N.________ AG erw�hnt habe. Er k�nne sich nicht mehr genau erinnern. Er habe sich damit zufrieden gegeben. Mit dem Beklagten habe er nie Kontakt gehabt. Diese Kl�ger bzw. ihre Vertreter h�tten auf die Bezeichnung in den Offerten oder Pl�nen vertraut und h�tten sich mit den sp�rlichen Informationen von I.________ zufrieden gegeben; vielleicht deshalb, weil es mit ihm offenbar nie Probleme gegeben habe. Auch f�r Q.________ von der A.________ AG sei schon von Anfang an klar gewesen, dass I.________ mit dem Beklagten eine Gesellschaft gehabt habe. Eine Vollmacht oder einen Architekturvertrag habe er sich aber ebenfalls nie zeigen lassen; dies sei nicht �blich. Er mache dies seit �ber 25 Jahren; es sei eine selbstverst�ndliche Routine von Treu und Glauben, dass man wisse, mit wem man es zu tun habe. Trotz seiner besagten Routine m�sse auch er sich - wie die anderen Kl�ger - den Vorwurf machen, dass sie ihrer Sorgfaltspflicht, abzukl�ren, mit wem sie Gesch�fte t�tigen, nur beschr�nkt nachgekommen seien, vor allem weil nirgends in den Pl�nen Offerten oder Vertr�gen der Name des Beklagten aufgef�hrt sei und w�hrend der Bauphase keiner der Kl�ger Kontakt mit ihm gehabt habe.
Weiter ging das Bezirksgericht davon aus, der Beklagte habe die Baubewilligung vom 5. Dezember 1994 mit der Bezeichnung Baugesellschaft Schwallermatt nicht erhalten und sie erst viel sp�ter zu Gesicht bekommen. Ebenso habe er mangels Einsicht in die Baudokumentation (Act. 32) auch keine Kenntnis von der Bezeichnung "Baugesellschaft Schwallermatt" gehabt.
Der Beklagte habe am 25. M�rz 1997 eine Orientierungssitzung abgehalten, um die Kl�ger vollumf�nglich �ber die Hintergr�nde und die rechtliche Situation zu informieren. Ihnen sei unter anderem erkl�rt und anhand der Akten belegt worden, dass nicht der Beklagte sondern I.________ f�r die Bezahlung der Handwerkerrechnungen zust�ndig und verantwortlich sei. Der Beklage habe damit umgehend auf die geltend gemachte Verantwortlichkeit seiner Person reagiert.
Die Kl�ger r�gen, das Kantonsgericht habe die Frage des Rechtsscheins gegen�ber den Kl�gern unzutreffend beurteilt.
So habe sie die Rechtsscheinwirkung der Vollmacht des Beklagten vom 29. April 1994 �bergangen. Im weiteren habe der Beklagte auch schon dadurch eine entsprechende Vertrauensgrundlage hinsichtlich des Bestehens einer einfachen Gesellschaft geschaffen, als er geduldet habe, dass I.________ gegen aussen als Vertreter der Baugesellschaft Schwallermatt gehandelt habe. In seiner Eigenschaft als Grundeigent�mer sei dem Beklagten die Baubewilligung vom 5. Dezember 1994 lautend auf die Baugesellschaft Schwallermatt als Bauherrin er�ffnet worden. Auch habe der Beklagte im Nachtrag vom 29. April 1994 unter Ziff. 5 best�tigt, vom Baubeschrieb Kenntnis genommen zu haben, wobei in der entsprechenden Dokumentation vom 30. Januar 1994 als Bauherrschaft die "Baugesellschaft Schwallermatt" ausgewiesen sei.
Schliesslich habe der Baubeschrieb vom Januar 1994 gem�ss Ziff. 2 + 9 des vom Beklagten unterzeichneten Werkvertrages vom 7. Februar 1995 auch einen integrierenden Bestandteil desselben gebildet. Die Vorinstanz nenne keinen Grund, weshalb die Kl�ger h�tten veranlasst sein sollen, an dem durch I.________ nach aussen geschaffenen und vom Beklagten geduldeten Rechtsschein, dass es sich bei der Bautr�gerschaft um eine einfache Gesellschaft handle, an welcher auch der Beklagte partizipiere, zu zweifeln. Ebenso habe das Kantonsgericht verkannt, dass gem�ss BGE 124 III 355 ff. in Bezug auf gutgl�ubige Dritte bereits der Anschein einer Gesellschaft gen�ge, um die Gesch�ftsf�hrungsbefugnis und Vertretungsmacht zu vermuten.
a) Ein schutzw�rdiges Vertrauen in die Vertretungsmacht kann dadurch begr�ndet werden, dass von den Beteiligten nach aussen hin ein Gesellschaftsverh�ltnis kundgegeben wird, aus dem die Gesch�ftspartner in guten Treuen die Gesch�ftsf�hrungsbefugnis der handelnden Person ableiten k�nnen.
Da nach Art. 535 Abs. 1 OR die Gesch�ftsf�hrung, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist, allen Gesellschaftern zusteht, gen�gt es, wenn die Beteiligten gegen aussen hin - ausdr�cklich oder stillschweigend - das Bestehen einer einfachen Gesellschaft kundtun, ohne den Gesch�ftspartnern Anhaltspunkte daf�r zu geben, dass die Gesch�ftsf�hrungsbefugnis bestimmter Gesellschafter beschr�nkt oder ausgeschlossen w�re (BGE 124 III 355 E. 4a). Als Grundlage f�r berechtigtes Vertrauen in die Gesch�ftsf�hrungsbefugnis eines Gesellschafters gen�gt jedoch nicht jeder noch so vage Anhaltspunkt. Das Verhalten der Beteiligten muss vielmehr mit hinreichender Klarheit darauf hindeuten, dass zwischen ihnen eine Gesellschaft besteht, als deren Gesch�ftsf�hrer derjenige von ihnen, der das Gesch�ft mit dem Dritten schliesst, zu handeln befugt ist (BGE 124 III 355 E. 4b S. 360).
b) Die Vollmacht vom 29. April 1994 ist entgegen der Annahme der Kl�ger vertrauenstheoretisch nicht von Bedeutung, weil sie ihnen nicht vorgelegt wurde. Da keiner der Kl�ger w�hrend der Bauphase Kontakt mit dem Beklagten hatte und dieser weder in der Baubewilligung noch im Baubeschrieb vom 30. Januar 1994 als Mitglied einer einfachen Gesellschaft angegeben wurde, k�nnen die Kl�ger aus diesen Dokumenten nicht ableiten, der Beklagte habe mit hinreichender Klarheit den Eindruck erweckt, er sei Gesellschafter einer einfachen Gesellschaft zum Zweck der Erstellung der �berbauung.
Ein solcher Eindruck wurde damit alleine durch die unzutreffenden Angaben von I.________ geschaffen. Diese muss sich der Beklagte nicht anrechnen lassen, weil er davon im Zeitpunkt der Vertragsschl�sse mit den Kl�gern keine Kenntnis hatte. Zudem musste der Beklagte mit solchen Angaben auch nicht rechnen, zumal er mit I.________ klar vereinbarte, dass dieser die �berbauung auf eigene Rechnung erstellen sollte. Sodann hatte der Beklagte gem�ss den f�r das Bundesgericht kraft Verweises des Kantonsgerichts verbindlichen Feststellungen des Bezirksgerichts davon, dass I.________ das Baugesuch im Namen der "Baugesellschaft Schwallermatt" eingab und diese Bezeichnung auf der Baudokumentation angegeben war, erst nachtr�glich erfahren. Die diesen Feststellungen widersprechende Behauptung der Kl�ger, der Beklagte habe diese Angabe geduldet, kann daher nicht geh�rt werden (vgl. E. 2a hievor). Da der Beklagte gegen�ber den Kl�gern nicht den Anschein erweckte, er sei Gesellschafter einer zum Zweck der Errichtung der �berbauung geschaffenen Gesellschaft, stellt sich die Frage nach der aus einem solchen Gesellschaftsverh�ltnis abzuleitenden Vermutung der Vertretungskompetenz von I.________ nicht. Die Vorinstanz hat damit kein Bundesrecht verletzt, indem sie im Zeitpunkt der Vertragsabschl�sse das Vorliegen einer Anscheinsvollmacht verneinte.
8.- a) Die Kl�ger r�gen, das Kantonsgericht habe sich nicht zu ihren Vorbringen betreffend die nachtr�gliche Genehmigung der Werkvertr�ge durch den Beklagten ge�ussert und damit Art. 51 Abs. 1 lit. c OG verletzt. In der Berufung vom 2. Mai 2000 h�tten die Kl�ger sich auf die Vertretungswirkung der Vollmacht vom 29. April 1994 berufen, welche durch den Beklagten noch mit Schreiben vom 26. Juli 1996 best�tigt und erst mit Schreiben vom 9. September 1996 widerrufen worden sei. Gleichzeitig h�tten die Kl�ger unter Anrufung von Beweismitteln dargelegt, dass der Beklagte noch w�hrend der Bauphase laufend Weisungen an I.________ erteilt und von diesem verlangt habe, �ber alle wichtigen Details der �berbauung schriftlich unterrichtet zu werden. Schliesslich h�tten die Kl�ger geltend gemacht, dass der Beklagte s�mtliche �ber das Bautreuhandkonto laufenden Zahlungsauftr�ge mitunterzeichnet habe (vgl. KB 27-30).
b) Es trifft zu, dass die Kl�ger mit kantonaler Berufung dem Sinne nach geltend machten, der Beklagte w�re bei der Verneinung einer Vollmacht bzw. Anscheinsvollmacht nur Schuldner der Kl�ger geworden, soweit er die Werkvertr�ge nachtr�glich genehmigt h�tte, was konkludent durch die erfolgten Weisungen an Architekt I.________ im Schreiben vom 26. Juli 1996 (KB 55) und die Mitunterzeichnung von Akontozahlungsauftr�gen an die Bank erfolgt sei.
Zu diesem Vorbringen hat sich das Kantonsgericht nicht ausdr�cklich ge�ussert. Eine R�ckweisung er�brigt sich jedoch, da gem�ss den vom Kantonsgericht best�tigten Feststellungen des Bezirksgerichts der Beklagte umgehend auf die geltend gemachte Verantwortlichkeit seiner Person reagierte, indem er diese ablehnte, weshalb ein Genehmigungswille zu verneinen ist. Zudem ist nicht ersichtlich, wie aus den Weisungen und Erkundigungen im Schreiben vom 26. Juli 1996, welche offensichtlich dem Zweck dienten, die Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten abzuwenden, auf eine konkludente Genehmigung der Werkvertr�ge geschlossen werden k�nnte. Auch aus den von den Kl�gern angerufenen Zahlungsauftr�gen gem�ss Act. 27-30 kann nicht auf eine konkludente Genehmigung geschlossen werden, weil sie vom Beklagten anerkanntermassen nicht unterzeichnet wurden. Das deshalb von den Kl�gern vor Kantonsgericht gestellte Begehren auf Edition weiterer Zahlungsauftr�ge hat das Kantonsgericht - mit den �brigen neuen Beweisantr�gen - als prozessual versp�tet und damit als unzul�ssig qualifiziert. Dazu �ussern sich die Kl�ger nicht, weshalb insoweit eine Erg�nzung des Sachverhalts ausser Betracht f�llt (vgl. E. 2a hievor). Das Kantonsgericht hat demnach kein Bundesrecht verletzt, wenn es eine nachtr�gliche konkludente Genehmigung der von I.________ abgeschlossenen Werkvertr�ge durch den Beklagten implizit verneinte.
9.- Das Kantonsgericht nahm an, die Kl�ger k�nnten sich nicht auf Art. 671 ff. ZGB berufen, da jegliche Tatsachenbehauptungen f�r die Anspruchsberechtigung fehlten, insbesondere ob und welches Material die einzelnen Berufungskl�ger eingebaut h�tten, ob sie gutgl�ubig waren und welchen Wertzuwachs der Aufwand der Materialeigent�mer f�r den Berufungsbeklagten bewirkt habe, weshalb darauf nicht einzugehen sei.
Die Kl�ger r�gen, das Kantonsgericht habe �bersehen, dass Gegenstand des Verfahrens einstweilen nur die Vorfrage der Passivlegitimation bilde. Zudem h�tten die Kl�ger mit ihren Tatsachen- und Rechtsbehauptungen die Grundlagen ihrer Anspruchsberechtigung aus Art. 672 ZGB rechtsgen�glich dargetan. Es stehe fest, dass die Kl�ger den Beklagten f�r den Mehrwert, der ihm durch ihre bauhandwerklichen Leistungen zugekommen sei, belangten, wobei eine tats�chliche Vermutung daf�r spreche, dass die Kl�ger mit ihren Einbauten einen Mehrwert geschaffen h�tten und der Preis, wie er mit dem Architekten vereinbart worden und in Rechnung gestellt worden sei, dem objektiven Wert des Materials und der Arbeit entspreche. Die Vorinstanz h�tte ausf�hren m�ssen, weshalb diese nat�rliche Vermutung im vorliegenden Fall nicht zum Tragen komme.
a) aa) Die derogatorische Kraft des Bundesrechts verbietet es den Kantonen, durch kantonalrechtliche Anforderungen an die Substanziierungspflicht, die Anwendung des materiellen Bundesrechts zu verunm�glichen oder �berm�ssig zu erschweren. Dies ist grunds�tzlich nicht der Fall, wenn das kantonale Recht verlangt, dass der Sachverhalt soweit substanziiert wird, dass er die Subsumtion unter die Bestimmungen des Bundesrechts und �berdies die beweism�ssige Abkl�rung erm�glicht. Tatsachenbehauptungen m�ssen daher so konkret formuliert sein, dass ein substanziiertes Bestreiten m�glich ist oder der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 108 II 337 E. 3; 127 III 365 E. 2b S. 368 mit weiteren Hinweisen).
So sind die Kantone nicht von Bundesrechts wegen gezwungen, Sachvorbringen als ausreichend substanziiert gelten zu lassen, wenn diese zur Beurteilung der Forderung noch durch das Beweisverfahren erg�nzt werden m�ssen. Anders verh�lt es sich, wenn das Bundesrecht selbst eine Sachverhaltsermittlung von Amtes wegen vorschreibt oder wenn ein nicht ziffernm�ssig nachweisbarer Schaden vorliegt, der nach Art. 42 Abs. 2 OR zu sch�tzen ist (BGE 108 II 337 E. 3), was jedoch im vorliegenden Fall nicht zutrifft.
bb) Ein Anspruch aus Art. 672 ZGB setzt eine Bereicherung des Grundeigent�mers durch die Bauhandwerkerleistungen voraus. Eine solche Bereicherung liegt gem�ss der Rechtsprechung des Bundesgerichts in aller Regel nicht vor, wenn der Grundeigent�mer den Gegenwert der ausgef�hrten Bauarbeiten, welche von einem Unterakkordanten ausgef�hrt wurden, dem Generalunternehmer zu bezahlen hat (BGE 103 II 277 E. 5 S. 239 f.).
b) Im vorliegenden Fall hatten die Drittk�ufer und der Beklagte gem�ss den mit I.________ als Generalunternehmer abgeschlossenen Werkvertr�gen ihn f�r die erbrachten Bauhandwerkerleistungen zu entsch�digen. Es gen�gt daher zur Substanziierung der Forderung aus Art. 672 ZGB nicht, dass die Kl�ger geltend machen, sie h�tten durch ihre Bauarbeiten einen Mehrwert geschaffen. Vielmehr h�tten sie angeben m�ssen, welche Bauarbeiten f�r den Beklagten erfolgten und inwiefern er dadurch bereichert wurde. Da sie dies unterliessen, hat das Kantonsgericht kein Bundesrecht verletzt, wenn es annahm, die Kl�ger h�tten ihre Anspruchsgrundlage gem�ss Art. 672 ZGB nicht gen�gend substanziiert.
10.- Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Kl�ger kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
1.- Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Kantonsgerichts Freiburg (1. Appellationshof) vom 1. Dezember 2000 wird best�tigt.
2.- Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 6'000.-- wird den Kl�gern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.- Die Kl�ger haben den Beklagten f�r das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 7'000.-- zu entsch�digen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Freiburg (1. Appellationshof) schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. Dezember 2001

References: Art. 48
 Art. 55
 BGE 
 Art. 63
 Art. 51
 Art. 51
 BGE 
 Art. 51
 Art. 64
 Art. 51
 Art. 51
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 530
 Art. 1
 Art. 543
 BGE 
 Art. 535
 Art. 51
 Art. 671
 Art. 672
 Art. 42
 Art. 672
 Art. 672
 Art. 672
 Art. 159