Source: https://practicos-vlex.es/vid/venta-judicial-casos-problematicos-226486
Timestamp: 2020-08-05 05:05:55+00:00

Document:
Elevación judicial de un documento privado a público - Especialidades por la forma - Compraventas - Práctico Contratos Civiles - VLEX 226486
Es objeto de este tema el análisis de los principales casos problemáticos de elevación a públicos de documentos privados vía judicial, especialmente compraventas .
1 Planteamiento general de la elevación judicial de documentos privados
2 Temas concretos sobre la elevación judicial de documentos privados a públicos
2.1 Derecho a exigir la elevación a público de un documento privado
2.2 Legitimación del juez y herencia yacente
2.3 Licencia de parcelación
2.4 Venta judicial y arrendatarios
2.5 Referencia a gastos de comunidad, si estamos ante entidad en Propiedad horizontal
2.6 Problema si se trata de una vivienda, que pueda ser vivienda familiar
2.7 Venta a favor del heredero del comprador
2.8 Transmisiones intermedias
2.9 Documento privado y el problema de la identificación del medio de pago
2.10 Necesidad o no de protocolizar la sentencia
2.11 Acción de impugnación de la sentencia por el rebelde
3 Firmeza de la sentencia que condena a la elevación a público del documento privado
Planteamiento general de la elevación judicial de documentos privados
Con demasiada frecuencia debe acudirse al auxilio judicial para exigir el cumplimiento de obligaciones contraídas, en especial ventas de inmuebles otorgadas en documento privado que se pretende formalizar e inscribir.
Las demandas son de variadas formas (y no siempre acertadas), y existe el error de dar por sentado que si el Juez dicta una Sentencia se le obliga sin más al Notario a otorgar la escritura y al Registrador a inscribirla. Cada uno de los citados, Juez, Notario y Registrador tienen sus competencias y sus responsabilidades.
La regla general es que ni el Notario ni el Registrador pueden entrar en el fondo de la decisión judicial, aunque sea errónea; pero sí deben analizar si ha sido adecuado el procedimiento y deben excusar su función, sin que ello suponga desacato, en los casos de incongruencia o de indefensión, como se verá a continuación.
Además, hay que advertir que en general se trata de elevación a público de un documento privado, por lo que como es obvio y dice la Resolución de la DGRN de 23 de febrero de 2009, [j 1] no basta con un acta notarial de protocolización de la documentación remitida por el Juzgado, sino que se exige la comparecencia del Juez y el otorgamiento de la pertinente escritura pública entre las partes (una cosa es elevar y otra protocolizar...).
Ha sido, pues, tradicional la comparecencia ante Notario del juez, supliendo la voluntad del transmitente rebelde y otorgando la elevación a público del contrato junto con el comprador demandante; pero en atención al art. 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), la Resolución de la DGRN de 17 de mayo de 2013 [j 2] entiende que bastará la comparecencia del comprador junto con el Auto correspondiente, de forma que:
«Cuando una resolución judicial o arbitral firme condene a emitir una declaración de voluntad, transcurrido el plazo de veinte días que establece el art. 548 sin que haya sido emitida por el ejecutado, el Tribunal competente, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá pedir que el Secretario judicial responsable de la ejecución libre, con testimonio del auto, mandamiento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad. Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos. 2. Si, en los casos del apartado anterior, no estuviesen predeterminados algunos elementos no esenciales del negocio o contrato sobre el que deba recaer la declaración de voluntad, el tribunal, oídas las partes, los determinará en la propia resolución en que tenga por emitida la declaración, conforme a lo que sea usual en el mercado o en el tráfico jurídico. Cuando la indeterminación afectase a elementos esenciales del negocio o contrato sobre el que debiere recaer la declaración de voluntad, si ésta no se emitiere por el condenado, procederá la ejecución por los daños y perjuicios causados al ejecutante, que se liquidarán con arreglo a los arts. 712 y ss».
Para la Dirección General de Registros y del Notariado:
«Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el juez en sustitución forzosa del obligado en virtud de sentencia de condena, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero no suplen la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos (cfr. art. 1217, 1218, 1279 y 1280 del Código Civil (CC), art. 3 de la Ley Hipotecaria (LH) y art. 143 y 144 del Reglamento Notarial (RN)). En consecuencia, el demandante podrá otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el notario por si solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. El auto del art. 708 LEC viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente».
Es decir, como dice la Resolución de la DGRN de 25 de enero de 2016, [j 3] el art. 708 de la LEC no dispone la inscripción directa de la resolución judicial, en todo caso, sino que estableciendo una nueva forma de ejecución procesal, habilita al demandante para otorgar por sí solo la escritura de elevación a público del documento privado de venta, sin precisar la presencia judicial, en base a los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado.
Y asimismo, la Resolución de la DGRN de 2 de junio de 2016 [j 4] reitera que no es inscribible directamente un mandamiento judicial por el que se ordena la elevación a escritura pública del contrato privado de compraventa suscrito de forma verbal por persona fallecida, sin el otorgamiento necesario de la pertinente escritura, aunque sea otorgada sólo por el demandante.
Temas concretos sobre la elevación judicial de documentos privados a públicos Derecho a exigir la elevación a público de un documento privado
Pone de relieve la Sentencia nº 429/2017 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 7 de julio de 2017, [j 5] que el cumplimiento íntegro de un contrato otorgado en documento privado no excluye que exista un interés legítimo en elevarlo a documento público.
Sin embargo, no es exigible la elevación a público de un contrato celebrado en documento privado cuando, contra la realidad fáctica y jurídica actual, el ejercicio de tal facultad persigue modificar los derechos adquiridos y consolidados de forma inatacable por terceros y que proceden de hechos, actos y negocios realizados con posterioridad al cumplimiento de dicho contrato.
En cambio, si no hay derechos consolidados de terceros y el contrato está consumado (se ha cumplido el título y el modo), no prescribe la facultad de exigir su elevación a público; la Sentencia nº 389/2016 de AP Lugo, Sección 1ª, 6 de octubre de 2016, [j 6] con citas de otras, recuerda la doctrina jurisprudencial sobre la imprescriptibilidad de las facultades, y siendo la de pedir la elevación de un documento privado a escritura pública una facultad y no una obligación, la acción no prescribe, siendo claro que la posibilidad de elevar un contrato a escritura pública se encuentra en todo caso condicionada a la necesidad de que dicho contrato sea válido, eficaz y esté totalmente consumado jurídicamente, debiendo concurrir en el mismo los dos requisitos precisos para ello, es decir, el título y el modo.
Legitimación del juez y herencia yacente
El Notario, cuando interviene un Juez en una Escritura, debe dar no sólo un juicio genérico de capacidad, sino específicamente un juicio sobre la legitimación del Sr. Juez, lo que puede parecer una impertinencia; pero ello no carece de importancia.
En efecto, la Resolución de la DGRN 27 de octubre de 2003 [j 7] resuelve un caso en que el Juez otorga una escritura de venta en rebeldía de los ignorados herederos del que fue vendedor en un documento privado y ha fallecido y contra quienes únicamente se dirigió la demanda y se entendió el procedimiento. Entiende la DGRN que si bien no corresponde al Registrador (y naturalmente tampoco al Notario) analizar los fundamentos de una sentencia, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal impide dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañe una indefensión procesal patente; pues bien, como en nuestro derecho no cabe demandar a los ignorados herederos de una persona si antes el Juez no ha nombrado un Administrador de la herencia que la represente (art. 6.4, art. 7.5, art. 540, art. 790.1, art. 791.2.2, art. 797 y art. 798, LEC), estamos ante un caso de indefensión procesal de los herederos del titular registral y por ello ante un caso de incongruencia entre Resolución y el procedimiento legalmente previsto, y por ello no cabe inscribir la venta.
Advierte la Dirección General que el Notario no dio específicamente fe de la legitimación del Juez, y por ello:
«No puede por menos que calificar entonces el Registrador, a la vista de la resolución judicial y el procedimiento en que se dicta, tal como resulta reflejado y transcrito en la propia escritura».
Importante: si el Notario hubiere dado fe específicamente de la legitimación del Juez, el Registrador, según debe deducirse de lo que indica la resolución citada, no hubiera debido calificar la legitimación del Juez.
La Resolución de la DGRN de 25 de junio de 2005 [j 8] insiste: en el caso de...
Resolución de 3 de mayo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del...
Resolución de 2 de septiembre de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por contra la nota de califi...

References: Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 resolución 
 Resolución 
 resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 resolución 
 Resolución 

Resolución 

Resolución