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Timestamp: 2017-06-25 06:55:24+00:00

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Rechtsberatung	Miet- und WEG-Recht
Für nahezu alle Bürger der Bundesrepublik Deutschland haben das Eigentum und die Vermietung von Wohn- und Gewerberäumen täglich eine enorme wirtschaftliche und soziale Bedeutung.
Gestaltung von Mietverträgen und Beratung bei Mietminderungsfragen
Im Bereich Mietrecht beraten wir Sie umfassend in allen Fragen, die bei der Anmietung von Wohn- oder Geschäftsräumen entstehen können. Dies beginnt mit Fragen der Gestaltung von Verträgen und endet mit der Aufklärung über Ihre Rechte, wie z.B. Minderungs- und/oder Schadensersatzansprüche.
Auch Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Rückzahlung der Mietkaution, mit Schönheitsreparaturen oder der Nebenkostenabrechnung werden von uns beantwortet.
Beratung zur Rechtswirksamkeit von Mietvertragskündigungen
Insbesondere bei Kündigungen ergeben sich gravierende persönliche wie auch wirtschaftliche Einschnitte, die durch rechtzeitigen anwaltlichen Rat abgefedert werden können. Daher stehen wir Ihnen bei der Kündigung von Mietverträgen, der Ermittlung von Kündigungsfristen sowie der Klärung, ob und inwieweit eine Kündigung der Mietvertragsverhältnisse zulässig und möglich ist, mit Rat und Tat zur Seite.
Eigentümergemeinschaften bei Mehrfamilienhäusern – Rechte und Pflichten
Eigentümer von Wohnungen oder Gewerbeeinheiten in Mehrfamilienhäusern sind als Wohnungseigentümergemeinschaft miteinander verbunden. Das Gemeinschaftseigentum muss verwaltet werden und die Eigentümer untereinander müssen ihre jeweiligen Verpflichtungen erfüllen. Hieraus resultieren zahlreiche Konfliktfelder, die es zu lösen gilt. Je nachdem, ob es sich um eine Kapitalanlage oder das selbstbewohnte Eigentum handelt, sind die Interessen unserer Mandanten verschieden. Hier gilt es in besonderer Weise, die für Sie langfristig individuell beste Lösung zu finden und durchzusetzen.
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RechtsanwältinFachanwältin für Miet- und WEG- Recht
Heizkostenabrechnung: Keine Berücksichtigung der Rohrwärme bei nicht freiliegenden, aber ungedämmten Leitungen
Bei ungedämmten Einrohrheizungen stellt sich das Problem, dass Heizwasser zunächst sehr viel Wärme abgibt und mit zunehmender Länge des Heizstranges immer weniger.
Bei ungedämmten Einrohrheizungen stellt sich das Problem, dass Heizwasser zunächst sehr viel Wärme abgibt und mit zunehmender Länge des Heizstranges immer weniger. In begünstigten Wohnungen reicht dann je nach Witterung schon die vom Heizrohr abgegebene Wärme für eine angenehme Temperatur. Die Heizkostenverteilungsgeräte zeigen dementsprechend geringe Erfassungsraten, während sich bei weiter entfernten Wohnungen mit der Entfernung höhere Werte einstellen. Die nicht erfasste Rohrwärmeabgabe führt zu wesentlichen Kostenverzerrungen. Vielverbraucher können dann mit sehr hohen Heizkosten belastet werden, was darauf zurückzuführen ist, dass die Gesamtheizkosten auf eine relativ geringe Zahl an erfassten Verbrauchswerten verteilt werden. Es entsteht somit ein sehr hoher Preis je Werteinheit. Um hier einen Ausgleich zu schaffen, kann gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) der Wärmeverbrauch der Nutzer unter Berücksichtigung der Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.
Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die Regelung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV nicht analog angewandt werden kann für Gebäude, in denen die ungedämmten Leitungen nicht freiliegen, weil sie in der Wand oder im Estrich verlegt wurden.
Im zu entscheidenden Fall war die Klägerin Mieterin einer in Dresden gelegenen Wohnung der Beklagten. Das Gebäude ist mit einer Einrohrheizung ausgestattet, bei der die Heizleitungen zwar überwiegend ungedämmt, aber nicht freiliegend verlegt worden sind. Die beklagte Vermieterin erstellte die Heizkostenabrechnung unter Berücksichtigung nicht erfasster Rohrwärme entsprechend den Regelungen des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV.
Die Vorinstanzen (Amtsgericht Dresden und Landgericht Dresden) waren davon ausgegangen, dass eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung korrekt sei. Trotz des eindeutigen Wortlauts der vorgenannten Bestimmung würde sonst ihr Zweck, umweltbewusstes Heizverhalten des Mieters zu honorieren, in sein Gegenteil verkehrt.
Der BGH teilte diese Rechtsmeinung nicht (Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 5/16). Nach dem Wortlaut der Regelung sind hiervon nur Gebäude betroffen, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird. Die Tatbestandvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV, die für eine Heranziehung der allgemein anerkannten Regeln der Technik erforderlich sind, seien im Streitfall nicht erfüllt gewesen, denn die Heizleitungen in dem Gebäude, in dem sich die von der Klägerin gemietete Wohnung befindet, sind – anders als von § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV gefordert – zwar überwiegend ungedämmt, jedoch nicht freiliegend.
Der Bundesgerichtshof ließ hier auch keine analoge Anwendung der Vorschrift gelten, da er hier keine unbeabsichtigte Regelungslücke gesehen hat. Insoweit waren schon die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung der Vorschrift nicht gegeben.
Der Vermieter hat daher bei der Erstellung der jährlichen Heizkostenabrechnungen vorab zu prüfen, ob eine separate Ermittlung der Rohrwärme für sein Gebäude überhaupt zulässig ist. Nur für den Fall, dass die Heizleitungen im Wesentlichen ungedämmt und freiliegend sind, kommt die Anwendung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV und die separate Ermittlung und Verteilung der Rohrwärme in Betracht. In allen anderen Fällen überwiegend ungedämmter Rohrleitungen verbleibt es bei der üblichen Abrechnung ausschließlich anhand der ermittelten Verbrauchswerte.
(BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 5/16)
Verwahrloster Zustand einer Wohnung rechtfertigt außerordentliche Kündigung
Der verwahrloste Zustand einer Mietwohnung kann den Vermieter dazu berechtigen, dass Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.
Der verwahrloste Zustand einer Mietwohnung kann den Vermieter dazu berechtigen, dass Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dies hat das Landgericht Nürnberg Fürth mit Beschluss vom 23.02.2017 entschieden.
Der Beklagte bewohnte seit mehr als 30 Jahren eine Wohnung, die im Eigentum der Kläger stand. Die Kläger sprachen gegenüber dem Beklagten seit 2014 mehrere Kündigungen aus, die sie auf unterschiedliche Gründe stützten, u.a. auf den Zustand der Wohnung und den Umstand, dass der Mieter die Wohnung ihrer Meinung nach unzureichend beheizen würde.
Das zunächst mit dem Rechtstreit befasste Amtsgericht Neustadt/Aisch hatte sich dann im Rahmen eines Ortstermins ein Bild von den Verhältnissen in der Wohnung gemacht. Dabei wurde durch das Gericht festgestellt, dass die Wohnung stark verschmutzt und vom Beklagten mit Gegenständen so voll gestellt war, dass unter anderem einer der Räume gar nicht betreten werden konnte. Das Badezimmer war als solches aufgrund des zum Ortstermins festgestellten Zustandes ebenfalls nicht benutzbar. Das Amtsgericht Neustadt/Aisch gab daher der Klage des Vermieters auf Räumung statt. Es ging bei der Entscheidung davon aus, dass der Beklagte seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis verletzt habe und aufgrund dessen die Gefahr des Eintritts eines Schadens an der Mietsache nicht nur unerheblich erhöht worden sei.
Das Landgericht Nürnberg bestätigte, dass Urteil des Amtsgerichtes und wies die Berufung des Mieters durch Beschluss zurück. Es bestätigte die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, dass aufgrund des Zustandes der Wohnung, dem darin befindlichen übermäßigen Mülls und der unzureichenden Beheizung mit lediglich einem Radiator in der Küche der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten verletzt habe und deshalb von einer erheblichen Gefährdung der Mietsache auszugehen ist. Das Landgericht hält sogar in diesem Fall eine außerordentliche Kündigung für gerechtfertigt, weil die Klägerin den Beklagten bzgl. des Zustandes der Mietwohnung mehrfach abgemahnt hatte und es dem Vermieter im Übrigen nicht zumutbar sei, bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin abzuwarten.
(Landgericht Nürnberg, Fürth, Beschluss vom 23.02.2017, Az. 7 S 7084/16)
Abrechnungsfrist für Betriebskosten bei vermieteter Eigentumswohnung
Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen seines Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter zu erstellen, wenn ihm zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt.
Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen seines Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter zu erstellen, wenn ihm zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Das Vorliegen eines solchen Beschlusses ist keine ungeschriebene Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gem. § 556 Abs. 3 BGB gegenüber dem Mieter. Für die im Gesetz ( § 556 Abs. 3 S. 3 2.HS BGB) vorgesehene, mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er im Einzelnen unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.
Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage hatte die Abrechnung über die Wirtschaftsjahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 vorgelegt. Der Vermieter der Eigentumswohnung hatte dann im Anschluss an die Beschlussfassung gegenüber seinem Mieter abgerechnet.
Streitig war bislang, ob die in § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB geregelten Ausschlussfristen für die Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung auch dann bei der Vermietung einer Eigentumswohnung gelten, wenn die Wohnungseigentümer in Folge einer verspäteten Abrechnung durch den Verwalter erst nach Ablauf der Jahresfrist über die Abrechnung beschließen. Bislang gab es hierzu divergierende Rechtsprechung. Teilweise wurde vertreten, dass die Betriebskosten des Vermieters erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer entstehen. Nach dieser Ansicht läuft die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB erst ab diesem Zeitpunkt. Nach anderer Ansicht gelten bei der Abrechnung der Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung die allgemeinen Regeln des Mietrechts und damit auch die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, wobei es auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer über die Jahresabrechnung nicht ankommt.
Der BGH hat nunmehr entschieden, dass es unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung aller Mieter und dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer über die Abrechnung nicht ankommen kann. Daher gilt auch bei vermieteten Eigentumswohnungen die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, wonach die Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter spätestens 1 Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode dem Mieter zu erteilen ist. Der BGH hat insoweit auch darauf hingewiesen, dass im § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausdrücklich bestimmt ist, dass diese Ausschlussregelung dann nicht anzuwenden ist, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Der BGH stellt hierzu klar, dass der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage nicht Erfüllungsgehilfe einzelner Wohnungseigentümer ist, sodass ein Verschulden des Verwalters dem Wohnungseigentümer/Vermieter nicht zuzurechnen ist. Jedoch muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass ihn an der Fristüberschreitung kein Verschulden trifft. Dabei hat der BGH allerdings offen gelassen, was der vermietende Eigentümer tun muss, um sich den Anspruch auf die Betriebskostennachzahlung über die Jahresfrist hinaus zu erhalten.
Der sicherste Weg dürfte darin bestehen, dass der Eigentümer unter Rückgriff auf die Verwaltungsunterlagen selbst eine Abrechnung erstellt oder durch einen Fachmann erstellen lässt.
(BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15)
Wichtige Entscheidungen zum Miet- und WEG- Recht aus 2016
Die Anmietung bzw. der Erwerb von Wohn- oder Gewerberäumen nimmt im täglichen Leben einen hohen Stellenwert ein und ist Gegenstand einer Vielzahl von Streitigkeiten und gerichtlichen Entscheidungen.
Die Anmietung bzw. der Erwerb von Wohn- oder Gewerberäumen nimmt im täglichen Leben einen hohen Stellenwert ein und ist Gegenstand einer Vielzahl von Streitigkeiten und gerichtlichen Entscheidungen. Nachfolgend werden daher einige wichtige höchstrichterliche Entscheidungen aus 2016 dargestellt:
1. Unwirksamkeit „klassischer“ Minderungs- und Aufrechnungsausschlussklauseln in GewerberaummietverträgenDie oftmals in Gewerberaummietverträgen enthaltene Klausel, wonach der Mieter gegen die Miete nur äußerst eingeschränkt mit Gegenforderungen aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, ist nach einer aktuellen Entscheidung des BGH, Urteil vom 06.04.2016, Az. XII ZR 29/15, unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt und der Inhaltskontrolle des § 307 BGB nicht standhält. Die Regelung des § 307 BGB ist zwar grundsätzlich auf Unternehmen nicht anwendbar, jedoch kommt nach Forderung des BGH eine analoge Anwendung in Betracht, da es sich bei dem Ausschluss der Aufrechnung um eine besonders schwerwiegende Verkürzung der Rechte des Vertragspartners handelt, die auch im Geschäftsverkehr nicht hingenommen werden kann.
Insoweit empfiehlt es sich daher, im Alltag zur Anwendung gelangende Formularmietverträge daraufhin zu überprüfen und die Klausel entsprechend den Vorgaben des Bundesgerichtshofs anzupassen.(BGH, Urteil vom 06.04.2016, Az. XII ZR 29/15)
2. Formularmäßige Pflichtmitgliedschaft des Mieters in einer Werbegemeinschaft im EinkaufszentrumDie formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer bestehenden Werbegemeinschaft in Form eines eingetragenen Vereins beizutreten, verstößt weder gegen § 305 c Abs. 1 BGB, noch gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nicht vor, da der Beitritt zu einer solchen Werbegemeinschaft für gemeinsame Werbe- und Verkaufsförderungsmaßnahmen des Einkaufszentrums allen Mietern zugutekommt. Durch die Pflichtmitgliedschaft in der Werbegemeinschaft wird der Mieter von Gewerbeflächen in einem Einkaufszentrum auch nicht im Hinblick auf die durch Art. 9 Abs. 1 GG geschützte Vereinigungsfreiheit unangemessen benachteiligt. Der Beklagte war im entschiedenen Fall aus eigenem Entschluss Mieter des Einkaufszentrums geworden und war insoweit auch frei in seiner Entscheidung, der Werbegemeinschaft damit zugleich beizutreten. Da die Werbegemeinschaft als eingetragener Verein organisiert war, bestehen für den Mieter auch keine weitergehenden Haftungsrisiken, wie beispielsweise bei einer als GbR organisierten Werbegemeinschaft.(BGH, Urteil vom 13.04.2016, Az. XII ZR 146/14)
3. Überlegungsfrist des Vermieters zur KautionsrückgabeDer Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der geleisteten Mietkaution zu befriedigen.(BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 363/14)
4. Stellplatznachweis ist Pflicht aller WohnungseigentümerDie Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen. Kommen die Wohnungseigentümer dieser Verpflichtung nicht nach bzw. lehnen sie mehrheitlich eine zweckgerichtete Beschlussfassung ab, kann das Gericht im Wege der Beschlussersetzungsklage nach §21 Abs. 8 WEG anordnen, dass die Anforderungen an den Stellplatznachweis zu erfüllen sind.(BGH, Urteil vom 26.02.2016, Az. V ZR 250/14)

References: § 7
 BGH 
 § 7
 § 7
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 BGH 
 § 7
 § 7
 § 7
 § 28
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 556
 BGH 
 BGH 
 § 307
 § 307
 BGH 
 § 305
 § 307
 Art. 9
 § 8
 §21