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Timestamp: 2018-09-21 06:40:42+00:00

Document:
1 COLLEGIO DI MILANO composto dai signori: (MI) LAPERTOSA (MI) LUCCHINI GUASTALLA (MI) ORLANDI Presidente Membro designato dalla Banca d'italia Membro designato dalla Banca d'italia (MI) SANTORO Membro designato da Associazione rappresentativa degli intermediari (MI) VELLUZZI Membro designato da Associazione rappresentativa dei clienti Relatore LUCCHINI GUASTALLA EMANUELE Nella seduta del 27/11/2014 dopo aver esaminato: - il ricorso e la documentazione allegata - le controdeduzioni dell intermediario e la relativa documentazione - la relazione della Segreteria tecnica FATTO Il ricorrente si è rivolto all ABF per vedere accertato il proprio diritto a ridurre la garanzia ipotecaria prestata in favore dell intermediario, in ragione della diminuzione del debito scaturente dal contratto di mutuo fondiario garantito dalla predetta ipoteca. Chiede inoltre il rimborso delle spese peritali, legali e processuali. Più precisamente, in data 9 febbraio 2007 il ricorrente e la cointestataria stipulavano con l intermediario un contratto di mutuo fondiario per un importo di euro ,00, e una durata di anni 30. A garanzia del predetto contratto i mutuatari concedevano ipoteca di primo grado sull immobile compravenduto, che constava di un alloggio con cantina e di un posto auto a cielo libero. Avendo ricevuto una proposta di acquisto del posto auto a cielo libero per un importo di euro ,00, i ricorrenti chiedevano all intermediario di voler prestare il proprio assenso ai fini della liberazione dall ipoteca del posto auto a cielo libero [ ] attraverso apposito atto di restrizione dei beni ipotecati e, a tal fine, producevano una perizia da cui risultava che l alloggio con cantina aveva un valore commerciale minimo di realizzo pari a euro ,00, importo di molto superiore all 80% del valore residuo del debito derivante dal mutuo pari a euro ,68. Pag. 2/6
2 Nel corso delle telefonate intercorse fra le parti, l intermediario si dichiarava disponibile a concedere la restrizione dei beni ipotecati. Tuttavia il 27 dicembre 2013 negava il proprio consenso. Il 27 gennaio 2014 il ricorrente e la cointestataria presentavano formale reclamo a mezzo procuratore. Non avendo ottenuto riscontri positivi dall intermediario, il 7 marzo 2014 si rivolgevano all ABF sempre a mezzo procuratore, richiedendo la restrizione dei beni ipotecati, il rimborso delle spese sostenute per la perizia, la consulenza legale e l accesso alla procedura, per un importo complessivo di euro 1.648,80. Il ricorrente e la cointestataria, a mezzo procuratore, hanno, infatti, chiesto all ABF: 1) Disporsi che [l intermediario] proceda alla liberazione immediata dall ipoteca del posto auto a cielo libero, censito [ ] e alla conseguente 2) restrizione dell ipoteca de qua [ all ] alloggio con cantina censito [ ]; 3) disporsi la rifusione da parte d[ell intermediario] nei confronti de[l ricorrente e della cointestataria] del complessivo importo di euro 1.648,80 per tutte le spese sostenute dagli stessi [ ]. Nelle proprie controdeduzioni, presentate il 17 aprile 2014, l intermediario spiegava le ragioni alla base del proprio rifiuto di concedere la liberazione dall ipoteca del posto auto a cielo libero, ovvero: - anzitutto, il ricorrente non era puntuale nel corrispondere le rate del mutuo; si erano infatti verificati ritardi nel pagamento di 13 rate, e tali ritardi erano in media di 20 giorni; - inoltre, il profilo CRIF del ricorrente indicava un rischio elevato in ragione delle rate insolute sia sui rischi diretti (quali il mutuo in oggetto), sia sui rischi indiretti (quali il prestito personale di cui risultava garante); - le nuove politiche creditizie adottate dall intermediario, hanno aumentato il c.d. loan to value dall originario 80% al 95%; - il diritto alla restrizione dell ipoteca non è incondizionato, ma è soggetto alla valutazione dell intermediario. L intermediario auspicava, quindi, il rigetto del ricorso. DIRITTO Prima di esaminare nel merito la controversia sembra opportuno riportare alcuni aspetti essenziali ai fini della decisione. A sostegno di alcune delle proprie domande, il ricorrente produce la seguente documentazione: - visura dell alloggio con cantina e del posto auto a cielo aperto; - perizia estimativa eseguita in data 23 ottobre 2013 e redatta in data 19 novembre 2013 da cui si evince che il valore commerciale dell alloggio con cantina oggetto del presente ricorso sarebbe pari a euro ,00; - piano di ammortamento del mutuo fondiario oggetto del presente ricorso e dichiarazione (contenuta nel reclamo) di aver sempre pagato regolarmente le rate e che alla data del 31 dicembre 2013 il debito residuo ammontava a euro ,68. L intermediario difende il proprio diniego nella concessione della restrizione dell ipoteca, producendo la seguente documentazione: - piano di ammortamento del mutuo fondiario oggetto del presente ricorso da cui si evince che, alla data del 18 aprile 2014, il ricorrente aveva pagato in ritardo 41 delle 82 rate già scadute, con ritardi che variavano da uno a trenta giorni; Pag. 3/6
3 - visura del CRIF relativa al ricorrente, da cui si evince che questi alla data dell 8 aprile 2014 presentava un rischio elevato ; - perizia estimativa eseguita in data 23 ottobre 2013 e redatta in data 19 novembre 2013, identica a quella prodotta dal ricorrente, ma provvista di un ulteriore pagina (intitolata Esame di richiesta di restrizione ipotecaria/svincolo ), da cui si evince che, alla data del 18 dicembre 2013, il debito residuo ammontava a euro ,39 e che il c.d. loan to value preso in considerazione dall intermediario non era più l 80%, ma il 94% del debito residuo. A sostegno delle ulteriori domande, il ricorrente produce la seguente documentazione: - evidenza dell avvenuto pagamento, in data 18 novembre 2013 e a mezzo bonifico bancario, dell importo di euro 360,00 per l esperimento della perizia; - proposta di parcella in data 28 febbraio 2014, da cui si evince che il compenso richiesto dal legale per attività di consulenza ed assistenza stragiudiziale con riferimento alla presente vicenda ammonta a euro 1.268,80. - L importo complessivamente richiesto, comprensivo di euro 20,00 per spese di procedura, ammonta a euro 1.648,80. Ciò chiarito e venendo all esame del merito della presente vertenza, giova sottolineare che la questione centrale che deve affrontarsi per il caso in esame è quella della sussistenza o meno del diritto del ricorrente alla riduzione della garanzia ipotecaria prestata in favore dell intermediario, in ragione della diminuzione del debito scaturente dal contratto di mutuo fondiario garantito dalla predetta ipoteca. La tematica della restrizione delle ipoteche poste a garanzia dell adempimento di contratti di mutuo fondiario è stata recentemente affrontata dal Collegio di coordinamento, ed in particolare nella pronuncia 6137/14. Secondo quanto si legge nella citata decisione, la questione sotto posta al Collegio di coordinamento è dunque relativa all interpretazione dell art. 39, quinto comma, T.U.B., ai sensi del quale: «I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell'art. 38» In particolare trattasi di stabilire se la norma in questione individui: (i) due, distinte, ipotesi al ricorrere delle quali il debitore ha diritto a una riduzione della garanzia reale prestata (estinzione della quinta parte del debito originario o beni in garanzia di valore superiore a quanto ritenuto sufficiente ai sensi dell art. 38 del T.U.B.), oppure (ii) due ipotesi al contestuale ricorrere delle quali il debitore ha diritto a una riduzione della garanzia reale prestata (estinzione della quinta parte del debito originario e beni in garanzia di valore superiore a quanto ritenuto sufficiente ai sensi dell art. 38, T.U.B.). Ritiene il Collegio che le ipotesi individuate dall art. 39, quinto comma, T.U.B., siano alternative e che dunque il debitore abbia diritto alla riduzione della garanzia al ricorrere anche di una sola delle due ipotesi. Molteplici gli indici sintomatici nel senso indicato. Innanzitutto il dato letterale. La norma statuisce che i debitori abbiano inoltre il diritto di ottenere (la riduzione poi mediante liberazione parziale), ove l avverbio sembra essere utilizzato nella sua funzione propria di indicare in più, per di più, in aggiunta al già detto. In secondo luogo il dato sistematico. L estinzione del quinto del debito originario determina, potrebbe dirsi: di per sé, l automatica sussistenza di beni in garanzia superiori all 80% del finanziamento e dunque del valore dei beni ipotecati, ove allora la seconda parte del quinto comma dell art. 39, T.U.B., sarebbe privo di portata normativa se Pag. 4/6
4 necessariamente collegato alla prima parte nella produzione dei suoi effetti. In altri termini: se ai sensi dell art. 38, comma 2, T.U.B. (così come poi integrato dalla delibera CICR), l ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario deve essere pari all 80% del valore dei beni ipotecati, estinta la quinta parte del debito automaticamente il valore dei beni dati in garanzia supererà e in maniera consistente il suddetto limite. Non è invece vero il contrario. Gli è, infatti, che anche non avendo pagato la quinta parte del debito, il valore dei beni dati in garanzia ben potrebbe superare quanto ritenuto sufficiente ai sensi della specifica, peculiare, disciplina di settore (si fa evidente riferimento al secondo comma dell art. 38, T.U.B., così come integrato dalla delibera CICR). Ma vi è di più. Anche non avendo cominciato a rimborsare nulla i beni in garanzia ben potrebbero aumentare di valore e in maniera considerevole allora non giustificando la loro integrale messa in garanzia (si pensi, in via meramente esemplificativa, alla modifica della destinazione economica di un terreno da agricolo a edificabile). In definitiva ritiene il Collegio di Coordinamento che l art. 39, comma 5, TUB debba essere inteso nel senso che il debitore gravato da ipoteca abbia diritto a ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando dai documenti prodotto o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscano una garanzia sufficiente, indipendentemente dall intervenuta estinzione della quinta parte del debito originario. Ciò tuttavia non comporta che il creditore debba subire la scelta degli immobili da liberare proposta dal debitore, essendo piuttosto vero il contrario. In realtà infatti se è indubbio che l iniziativa di proporre la restrizione dell iscrizione ad uno più beni tra quelli originariamente ipotecati non può che essere assunta dal debitore, nel cui interesse la possibilità di restrizione come quella di riduzione è disposta; diviene altrettanto indubbio che tale proposta deve essere specifica e pertanto contenere l indicazione degli immobili da liberare, a meno che il debitore proponente non ne rimetta la scelta al creditore oblato. Trattandosi dunque di proposta volta a concludere un accordo modificativo del rapporto in essere, soggetta alla regola generale di cui all art c.c., si deve ritenere che da un lato il debitore proponente non possa esercitare il proprio diritto alla restrizione in contrasto con la buona fede, e dall altro lato che il creditore oblato non possa rifiutare irragionevolmente l individuazione dei beni da liberare proposta dal debitore, fatta salva la possibilità di controproporre una individuazione alternativa che sia idonea a salvaguardare il valore della garanzia senza annichilire il diritto del debitore ipotecato alla restrizione quando ne ricorrono i presupposti. In questo senso il principio di buona fede integra opportunamente il meccanismo negoziale previsto per procedere alla restrizione delle ipoteche, tenuto conto che nel caso si deve necessariamente far riferimento a valori di stima, i quali, per comune esperienza, presentano sempre un qualche grado di opinabilità. Sulla scorta dell insegnamento del Collegio di Coordinamento, si deve rilevare che, nel caso in esame, appare indiscutibile che ricorrano le condizioni che integrano il diritto del ricorrente alla riduzione della garanzia ipotecaria prestata in favore dell intermediario, così come, nel contempo, appare anche ragionevole l indicazione del bene immobile sul quale intervenire per la riduzione della garanzia, trattandosi non del bene principale (alloggio con cantina), ma di un bene (probabilmente) pertinenziale a questo (il posto auto a cielo aperto). Nei termini appena evidenziati, le doglianze del ricorrente appaiono, dunque, fondate. Quanto alle domande residue, deve osservarsi che non appaiono in alcun modo riconoscibili le spese di perizia sostenute dal ricorrente, trattandosi di esborsi che il Pag. 5/6
5 medesimo ha volontariamente posto in essere per procurarsi documenti idonei a formulare la proposta di riduzione della garanzia prestata. Diversamente, invece, deve concludersi per le spese legali, le quali ad avviso di questo Collegio vanno totalmente riconosciute, attesa la complessità della materia e la resistenza opposta dall intermediario odierno resistente. Infine, le spese della presente procedura, come da normativa vigente, seguono il principio della soccombenza dell intermediario. PER QUESTI MOTIVI Il Collegio accoglie parzialmente il ricorso e dispone che l intermediario provveda alla richiesta riduzione dell ipoteca, ai sensi di cui in motivazione e corrisponda, altresì, alla parte ricorrente la somma di 1.268,80. Il Collegio dispone inoltre, ai sensi della vigente normativa, che l intermediario corrisponda alla Banca d Italia la somma di 200,00, quale contributo alle spese della procedura, e alla parte ricorrente la somma di 20,00, quale rimborso della somma versata alla presentazione del ricorso. IL PRESIDENTE firma 1 Pag. 6/6

References: art. 39
 art. 38
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