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Timestamp: 2020-08-03 23:53:27+00:00

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Moratoria en el pago de rentas preguntas y respuestas
por Bolonia Abogados | 24 abril, 2020 | Derecho Civil
Preguntas y respuestas con relación al Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
1ª. ¿Ha condonado el Gobierno las rentas de los locales no afectos a vivienda?
NO; lo que hace el Real Decreto Ley 15/2020 (en adelante el RDL) es conceder una moratoria, un aplazamiento de hasta cuatro mensualidades, para que el arrendatario pueda disponer de mayor liquidez y pague las rentas aplazadas en forma fraccionada cuando se reactive la actividad económica.
2ª. ¿Qué arrendamientos quedan afectados por el RDL?
Arrendamientos de vivienda [1]: NO
Arrendamiento para uso distinto de vivienda [2] o de industria. SI.
3ª. ¿Qué Arrendadores están obligados a conceder la moratoria?
Gran tenedor: la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
4ª. ¿Qué pasa si el propietario arrendador no coincide con ninguno de los dos anteriores?
Que el RDL prevé unas condiciones especiales para esos contratos que veremos posteriormente en la respuesta número 19ª.
5ª. ¿Para qué periodo se puede solicitar la moratoria?
Para el periodo de tiempo que dure el estado de alarma, las prórrogas de éste y a las mensualidades siguientes.
6ª. ¿Cuál es el número de rentas máximo que se pueden aplazar?
7ª. ¿Se puede penalizar la moratoria o cobrar intereses por el aplazamiento?
El aplazamiento de las rentas ni puede penalizarse ni devenga interés.
8ª. ¿Cómo se pagan las rentas aplazadas?
Mediante su fraccionamiento en los plazos que a continuación se indican, incluyendo el importe fraccionado en la factura mensual de la renta, son su correspondiente repercusión de impuestos.
9ª. ¿Cuándo hay que pagar el importe de las rentas aplazadas?
En el plazo de dos años a contar desde la finalización del periodo aplazado o, en su caso, a contar una vez transcurrido el cuarto mes de aplazamiento dividiendo el importe aplazado entre el número de mensualidades en las que se vaya a pagar.
10ª. ¿Y si al contrato le quedan menos de dos años de vigencia y no tiene prórroga?
El ARRENDATARIO deberá de pagar el importe aplazado dentro del plazo de vigencia del contrato, aunque sea menos de dos años.
11ª. ¿Qué arrendatarios tienen derecho a la moratoria?
Con un contrato de arrendamiento en vigor de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo y que:
Esté afiliado y en situación de alta el día 14 de marzo de 2020 en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
Su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
SI LA ACTIVIDAD NO SE HA VISTO DIRECTAMENTE suspendida por el R.D. 463/2020, pero su facturación del mes anterior al que solicite el aplazamiento ha tenido una caída del 75% con relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenezca el mes, del año anterior [3].
B) PYMES
Con un contrato de arrendamiento en vigor de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por la pyme y
Que no superen los siguientes límites [4]:
SI LA ACTIVIDAD NO SE HA VISTO DIRECTAMENTE suspendida por el R.D. 463/2020, pero su facturación del mes anterior al que solicite el aplazamiento ha tenido una caída del 75% con relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenezca el mes, del año anterior[5].
12ª. ¿Es obligatorio el aplazamiento de las rentas?
Para el ARRENDATARIO: NO; si quiere lo solicita o no.
Para el ARRENDADOR: SI. Si ARRENDATARIO y ARRENDADOR cumplen las condiciones previstas en el RDL, el ARRENDADOR tiene que aceptar la moratoria (salvo la excepción prevista en la cuestión siguiente).
13ª. ¿Qué pasa si ARRENDATARIO y ARRENDADOR han alcanzado un acuerdo durante al periodo de alarma y anterior al día 22 de abril de 2020?
Si previo al periodo comprendido entre el 14 de marzo y 21 de abril de 2020, ARRENDADOR y ARRENDATARIO ya hubiesen alcanzado un acuerdo de reducción de renta o de aplazamiento de pago, NO SERÁ obligatorio para el ARRENDADOR negociar nuevamente un aplazamiento. Se estará a lo acordado por las partes.
14ª. ¿Cuándo se puede solicitar el aplazamiento al ARRENDADOR?
Desde el día 23 de abril hasta el día 23 de mayo de 2020.
15ª. ¿Puede un ARRENDADOR obligar a un ARRENDATARIO a un acuerdo menos beneficioso que el previsto en el RDL?
NO. El aplazamiento es obligatorio para el ARRENDADOR. Desde el día 23 de abril de 2020, el ARRENDADOR no puede obligar al ARRENDATARIO a un acuerdo menos beneficioso que el previsto en el RDL, pero si el ARRENDATARIO y el ARRENDADOR alcanzan de mutuo acuerdo unas condiciones diferentes, el acuerdo es plenamente valido.
16ª. ¿Hay que acreditar que se cumplen los requisitos legales para solicitar la moratoria?
El ARRENDATARIO tiene que presentar al ARRENDADOR:
Una declaración responsable de la reducción de la actividad de al menos el 75%, en relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenezca el mes, del año anterior.
La suspensión de la actividad mediante certificado de la AEAT o del órgano competente de la CC.AA.
17ª. ¿Tiene derecho el ARRENDADOR a solicitar que le acredite el ARRENDATARIO las circunstancias económicas de su negocio?
El ARRENDADOR tiene derecho a solicitar que se le muestren, y el ARRENDATARIO la obligación de mostrarle, sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad
18ª. ¿Está penalizada la aplicación indebida del aplazamiento al ARRENDATARIO?
El ARRENDATARIO que se beneficie del aplazamiento sin reunir los requisitos previstos en el RDL, será responsable de los daños y perjuicio que haya podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
19ª.- ¿Qué pasa si el ARRENDADOR ni es empresa o entidad pública de vivienda ni gran tenedor?
Que también el ARRENDATARIO puede solicitar la moratoria, siempre que cumpla con los requisitos indicados en la cuestión 11ª, pero con algunas diferencias a los anteriores.
19ª.1 ¿Es obligatorio aceptar el aplazamiento por parte del ARRENDADOR?
NO. Al contrario que en los otros supuestos que el RDL dice “deberá ser aceptada por el arrendador”, para este supuesto no especifica la obligatoriedad.
19ª.2 ¿Se puede utilizar el importe de la fianza [6] del contrato para el pago de la renta?
SI. Con carácter totalmente extraordinario el RDL permite que las partes que alcancen acuerdo, utilicen para el pago de la renta parte o la totalidad de la fianza.
19ª.3 ¿Hay que reponer el importe de la fianza utilizado?
SI. El importe de la fianza utilizado para el pago de renta (una parte o la totalidad de la fianza), deberá ser repuesto por el ARRENDATARIO en el plazo de un año, a contar desde la fecha del acuerdo para el uso de la fianza. Si al contrato le resta menos de un año de plazo para su finalización, deberá reponerse la fianza antes de la finalización del contrato.
19ª.4 ¿Cuáles son los requisitos, plazos y condiciones y demás características para estos aplazamientos?
Los ya contestados en las cuestiones, 1ª, 2ª, 4ª, 5ª, 7ª, 10ª, 11ª, 13ª, 14ª, 16ª, 17ª y 18ª anteriormente indicados que son comunes a todo tipo de ARRENDADORES.
20º. ¿Conviene documentar de alguna forma el acuerdo?
SI. Aunque no existe obligación legal de documentar el acuerdo, por razones de seguridad jurídica y por motivos fiscales en más que conveniente plasmar en acuerdo documentalmente.
Sevilla, a 22 de abril de 2020.
[1] Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
[2] Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Si se solicita la moratoria para el mes de mayo de 2020, habrá que acreditar la facturación del mes de abril de 2020 y que esta, es inferior en un 75% a la facturación mensual media del segundo trimestre del año 2019.
[4] Los establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio:
[5] Ejemplo
[6] Ley 29/1994, de 24 de noviembre Artículo 36. Fianza

References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 Artículo 2
 Artículo 3
 artículo 257
 Real Decreto 
 Artículo 36