Source: http://www.defiscalisation-immobiliere-lille.com/loi-deficit-foncier-39.html
Timestamp: 2018-09-21 15:20:59+00:00

Document:
En application du 3° du I de l'article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l'immeuble concerné soit donné en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu (I).
Cette limite est portée à 15 300 € lorsqu'un déficit est constaté sur un logement pour lequel a été pratiquée la déduction au titre de l'amortissement dit « Périssol » prévue au f du 1° du I de l'article 31 du CGI (cf. BOI-RFPI-SPEC-20-10-10).
La fraction résultant des intérêts d'emprunts s'entend de l'ensemble des intérêts d'emprunts contractés par le propriétaire pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles mais également des intérêts d'emprunts contractés par les membres des sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés pour acquérir leurs titres ou faire leur apport à la société ainsi que des frais d'emprunts (cf. BOI-RFPI-BASE-20-80). En effet, les frais accessoires à un emprunt sont assimilés aux intérêts (frais de dossier, assurance-vie ou chômage...) et suivent le même régime que les intérêts.
Charges : 5 000 € (dont 2 100 € d'intérêts d"emprunt et 2 900 € de charges diverses)
Déficit : 3 500 € (5 000 € - 1 500 €)
Le déficit provient donc à hauteur de 600 € des intérêts d'emprunt et à hauteur de 2 900 € des autres dépenses. Seule cette dernière fraction est imputable sur le revenu global. Le montant de 600 € correspondant aux intérêts d'emprunt le sera sur les revenus fonciers des années suivantes.
Charges : 70 000 € (dont 40 000 € d'intérêts d"emprunts et 30 000 € de charges diverses)
Déficit net : - 5 000 €
Le revenu brut est d'abord réputé compenser les intérêts d'emprunts (cf n° 170 et suivants).
La fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global ne peut excéder la limite de 10 700 € par an, fixée au 3° du I de l'article 156 du CGI.
Déficit : - 23 000 € (= 15 000 - 18 000 - 20 000)
Le déficit provient à hauteur de 3 000 € des intérêts d'emprunt et à hauteur de 20 000 € des autres charges. La fraction du déficit afférente aux autres charges est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. L'excédent, soit 9 300 €, s'ajoute aux 3 000 € (fraction relative aux intérêts d'emprunt) imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes (cf. II).
La fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global est portée à 15 300 € par an en application du 6ème alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI.
Il s'agit des propriétaires d'immeubles qui constatent un déficit sur au moins un immeuble qui a fait l'objet de l'option pour la déduction au titre de l'amortissement visée f du 1° du I de l'article31 du CGI.
Ainsi, à partir du moment où l'attestation annuelle (cf. modèle reproduit au BOI-LETTRE-000181) fournie à un associé qui a opté pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement fait apparaître sur la ligne « montant du revenu net foncier correspondant aux droits de l'associé » un résultat négatif pour un immeuble, cet associé bénéficie, quel que soit le montant de ce déficit et le résultat net de la société, du relèvement du plafond à 15 300 € pour l'imputation des déficits fonciers qu'il a éventuellement constatés au cours de la même année sur d'autres immeubles ou à raison d'autres participations dans des sociétés.
Lorsque pour une année déterminée les conditions ci-dessus sont réunies, le plafond annuel d'imputation du déficit foncier est relevé de 10 700 € à 15 300 €.
Exemple : Un propriétaire dégage au titre d'une année d'imposition un déficit foncier de 25 000 € qui se décompose comme suit :
- 7 000 € au titre d'un immeuble qui fait l'objet de la déduction au titre de l'amortissement visée au f du 1° du I de l'article 31 du CGI.
- 18 000 € pour un immeuble placé sous le régime de droit commun des revenus fonciers.
Les règles d'imputation et de report des déficits fonciers ne sont pas modifiées par le dispositif de l'amortissement (cf. I-A).
Conformément aux indications qui précèdent, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou de 15 300 €) pour la partie qui provient des dépenses déductibles des revenus fonciers à l'exception des intérêts d'emprunts.
Si le résultat est négatif, il constitue un déficit reportable exclusivement sur les revenus fonciers ultérieurs (cf. II).
Si le résultat net des intérêts d'emprunts est positif et, après déduction des autres charges, devient négatif, il s'impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Le surplus éventuel est reportable sur les revenus fonciers ultérieurs (cf. II).
Si le résultat net des intérêts d'emprunts est négatif, les charges autres que les intérêts d'emprunt sont déduites d'un revenu nul. Elles constituent un déficit imputable sur le revenu global à hauteur de la limite annuelle de 10 700 € (ou 15 300 € : cf. n°110 et suivants) ; le surplus éventuel s'ajoute au déficit provenant des intérêts d'emprunts pour le report sur les revenus fonciers ultérieurs.
-10 120 €
-1 120 €
des revenus bruts : 2000 € + 7 000 € = 9 000 €
des intérêts d'emprunt : 4 000 €
des autres charges : 10 120 € + 1 120 € = 11 240 €
Revenu net des intérêts : 9 000 € - 4 000 €= + 5 000 €
Revenu net de la totalité des charges : 5 000 € - 11 240 € = - 6 240 €
-6 740 €
-3 740 €
des revenus bruts : 2 000 € + 6 000 € = 8 000 €
des intérêts d'emprunt : 2000 € + 3 000 € = 5 000 €
des autres charges : 10 120 € + 6 740 € = 16 860 €
Revenu net des intérêts : 8 000 € - 5 000 € = + 3 000 €
Revenu net de la totalité des charges : 3 000 € - 16 860 € = - 13 860 €
Ce déficit est imputable en totalité sur le revenu global, dès lors qu'il est inférieur à 15 300 € (limite applicable dès lors qu'il est constaté un déficit sur le logement « Périssol »).
Lorsqu'un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global selon les modalités précitées, l'immeuble doit être affecté à la location, et le cas échéant, les titres de sociétés doivent être conservés, jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation (voir I-A). Les contribuables n'ont pas à ce titre à prendre un engagement formel.
Lorsque cette condition n'a pas été respectée, et sauf application de l'une des exceptions visées aux n°260 et suivants, l'imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause dans les conditions suivantes :
Le 3° du I de l'article 156 du code général des impôts (CGI) prévoit que le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles, autres que les intérêts d'emprunt, est déductible du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit imputable, le déficit global constaté est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.
La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit résultant des intérêts d'emprunt s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Compte tenu de la cession de son immeuble A en juin de l'année N+3, soit avant le 31/12 de la troisième année suivant celle au cours de laquelle il a imputé son déficit foncier sur son revenu global à hauteur de 10 700 €, les revenus du contribuable seront reconstitués comme suit :
(1) Les 10 700 € imputés en année N sont réintégrés dans le revenu global de l'année N mais demeurent théoriquement imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes ; Cela étant, la cession de l'immeuble, et donc la fin de la location en année N+3, prive le contribuable de la possibilité de les imputer après cette date.
(2) Les déficits restant à imputer après la cessation de la location (ici la cession), soit 53 700 € (= déficit foncier année N+2 reportable de 74 700 €, diminué de la part imputée sur le revenu foncier année N+3 de 21 000 €), ne peuvent bien entendu plus être imputés sur les revenus fonciers des années ultérieures. Ils sont donc perdus.
Cela étant, pour le calcul de la plus-value immobilière imposable lors de la cession de l'immeuble l'année N+3, il peut être tenu compte de la part des déficits fonciers non déduits (53 700 €) correspondant aux dépenses de travaux. En effet, les dépenses dont l'imputation n'a pas pu être intégralement opérée du fait de la limitation prévue au 3° du I de l'article 156 du CGI peuvent majorer le prix d'acquisition déterminé pour le calcul de la plus-value de cession imposable.
Le contribuable ou l'un des époux ou partenaire à un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à une imposition commune est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L341-4 du code de la sécurité sociale. Il s'agit :
La société civile de placement immobilier (SCPI) propriétaire de l'immeuble productif du déficit fait l'objet d'une fusion (cf articles L 214-80 à L 214-83 du code monétaire et financier ). Il a en effet paru possible de reconnaitre un caractère intercalaire à une telle fusion, notamment au regard de la durée de location d'un immeuble ou de conservation des titres visée au 7ème alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI (cf. I-A-1). Le transfert de l'immeuble dans le patrimoine de la société absorbante ou de la nouvelle société ne constitue donc pas un cas d'interruption de la durée de location visée au I-A-1. De même, l'échange de droits sociaux résultant de la fusion ne constitue pas non plus un cas d'interruption de la durée de conservation des parts visée au I-A-1 La durée de location de l'immeuble détenu par la société issue de la fusion est déterminée à partir de la date de départ de la période initiale de location par la société absorbée. De la même manière, le respect du délai de conservation des parts par l'associé est apprécié en tenant compte de la période de détention des titres de la société absorbée préalable à l'échange de droits sociaux résultant de la fusion.
Un contribuable ne peut pas pour un même logement ou une même souscription de titres pratiquer la réduction d'impôt relative aux investissements outre-mer prévue à l'article 199 undeciesdu CGI ou à l'article 199 undecies A du CGI et imputer un déficit foncier sur le revenu global (dernier alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI). Ainsi, lorsqu'un contribuable a pratiqué cette réduction d'impôt, il ne pourra pas imputer sur son revenu global un déficit foncier qui trouve son origine dans des dépenses payées pour ce bien. La loi ne prévoit aucune durée à cette interdiction de cumul ; il est cependant admis de limiter son application à la durée couverte par l'engagement de location ou de conservation prévu pour l'octroi de la réduction d'impôt déjà citée (c'est-à-dire les cinq années postérieures à l'octroi de la réduction d'impôt).
La fraction des déficits fonciers qui ne peut être imputée sur le revenu global (fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou à 15 300 €, selon le cas, ou qui résulte des intérêts d'emprunt) s'impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes conformément au premier alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI.

References: l'article 156
 l'article 31
 l'article 156
 l'article 156
 l'article31
 l'article 31
 l'article 156
 l'article 156
 l'article 156
 l'article 199
 l'article 199
 l'article 156
 l'article 156