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Timestamp: 2019-12-11 20:23:25+00:00

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C. Actes soumis à l'unanimité
545 Actes « graves ». - L'unanimité, c'est-à-dire le consentement de tous les coïndivisaires, reste nécessaire pour les actes graves. Il s'agit des actes suivants (art. 815-3 al. 7) :
- Tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis, c'est-àdire qui ne tient pas compte de la destination des biens et en compromet la
- Les actes de disposition autres que la vente de biens meubles indivis (sous
réserve de l'article 815-5-1, détaillé ci-après).
Sont également à prendre en considération la conclusion et le renouvellement des baux
portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal (art. 815-3,
4e a contrario)21.
De la même manière que pour la règle de la majorité, si l'acte a été accompli sans
requérir l'unanimité des coïndivisaires, il est inopposable à ces derniers22. Le sort définitif
de l'acte dépend de l'attribution du bien concerné lors du partage : s'il est attribué à l'indivisaire auteur de cet acte, il est rétroactivement validé, alors que s'il est attribué à un
indivisaire qui n'a pas donné son consentement, l'acte est rétroactivement anéanti.
Enfin, les actions en justice sont également soumises à la règle de l'unanimité23.
21. Les baux d'immeubles à usage agricole, commercial ou artisanal sont soumis aux mêmes règles que les actes de disposition : Cass. 1re civ., 30 juin 2004, Bull. civ. I, no 193 ; JCP G 2005. I. 187, no 2, obs. R. Le Guidec : « Attendu ensuite, que, le bail
consenti par un indivisaire sans le consentement des autres, même s'il a date certaine, est, en tant qu'il porte partiellement sur la
chose d'autrui, inopposable à l'acquéreur du bien en ayant fait l'objet », l'efficacité du bail dépend des résultats du partage ; il est
nul si le bien n'est pas attribué au bailleur ; v. pour la nécessité de l'unanimité pour : la prolongation du bail : Req., 28 mai 1940,
S. 1940. I. 79 ; la tacite reconduction : Cass. 3e civ., 19 oct. 1976, D. 1977. 525, note R. Savatier ; JCP G 1977. II. 18577 ; la délivrance
d'un congé : Cass. 3e civ., 23 nov. 1976, Bull. civ. III, no 417 : « Attendu que, pour valider ce congé, les juges du fond déclarent que
dame Y... peut exercer seule son droit de reprise sous la condition suspensive de la réalisation du partage, actuellement pendant
devant le Tribunal de grande instance, ; attendu qu'en statuant ainsi, alors que le congé du 19 octobre 1972, signifié par une seule des
indivisaires, ne pouvait produire d'effet et que les preneurs avaient ainsi acquis un droit au renouvellement du bail pour neuf ans, la
cour d'appel a violé le texte susvisé » ; action en expulsion : Cass. 3e civ., 12 janv. 1978, Bull. civ. III, no 36, Defrénois 1978, art. 31808,
obs. J.-L. Aubert : « Le congé donné par un indivisaire, sans l'accord des autres, ne peut produire effet que si cet indivisaire n'est pas
devenu propriétaire du bien repris, en vertu d'un partage intervenu avant la fin du bail » ; action en résiliation : Cass. 3e civ., 29 mars
1995, Bull. civ. I, no 91 ; D. 1995. IR. 149 : « chacun des indivisaires ne pouvait mettre fin au bail qu'avec l'accord de tous » ; action en
paiement des loyers : Cass. 3e civ., 30 juin 1999, Bull. civ. III, no 157 ; JCP G 2001.I. 211, no 6, obs. H. Périnet-Marquet ; JCP 278,
no 4, obs. R. Le Guidec ; RTD civ. 2000. 607, obs. J. Patarin : « La cour d'appel a exactement retenu que la demande en paiement
constituait une action relative à l'inexécution des obligations nées du bail conclu le 25 août 1994 et s'analysait comme un acte d'administration requérant le consentement de tous les indivisaires » ; mandat de conclure un bail commercial : Cass. 1re civ., 2 déc. 2015,
n º14-17.211 P.
22. À défaut de consentement unanime, l'acte demeure valable entre les cocontractants mais est inopposable aux autres indivisaires : (donation d'un bien indivis) Cass. 1re civ., 4 juill. 1984, Bull. civ. I, no 218, D. 1985, jur., p. 214, note Bénabent ; Cass. 1re civ.,
11 déc. 1984, Bull. civ. I, no 331 ; Cass. 1re civ., 23 oct. 2013, nº 12-18.170, Bull. civ. I, nº 209; (vente), Cass. 1re civ., 10 oct. 1984,
Bull. civ. I, no 253 ; RTD civ. 1985, p. 601, obs. Patarin, Defrénois 1985, art. 33489, no 31, obs. Champenois ; Cass. 1re civ., 7 juill. 1987;
Bull. civ. I, no 221, JCP G 1988, II, no 20999, note Jourdain ; Cass. 1re civ., 15 juin 1994, Bull. civ. I, no 212, RTD civ. 1995, p. 411, obs.
Patarin. Toutefois, la cession d'un bien indivis par un indivisaire seul est opposable aux indivisaires seulement à concurrence de la
quote-part de son auteur: Cass. 1re civ., 5 avr. 2005, nº 02-15.459, Bull. civ. I, nº 169, ; D. 2005, pan. 2121, obs. Brémond ; RTD civ.,
2005, p. 801, obs. Th. Revet ; Cass. 3e civ., 12 mai 2010, Bull. civ. III, nº 95, JCP G 2010, nº 22, 1162, nº §10, obs. Périnet-Marquet ;
Defrénois 2010, art. 391842385, obs. A. Chamoulaud-Trapiers.
23. Et ceci, à peine d'irrecevabilité : Cass. 3e civ., 25 avr. 2001, précité ; l'unanimité est aussi requise pour le désistement :
Cass. 3e civ., 4 nov. 1976, Bull. civ. III, no 380 : « si le concours de tous les copropriétaires est nécessaire pour exercer une action
tendant à mettre fin au bail d'un immeuble indivis, la même unanimité est requise pour abandonner une telle action lorsqu'elle est
régulièrement engagée » ; mais cette unanimité souffre plusieurs exceptions, notamment lorsque l'indivisaire est mandataire de
l'indivision : Soc., 9 avr. 1959, Bull. civ. IV, no 436 ; D. 1959. somm. 109 : « Aucune disposition de la loi ne fait obstacle à ce que l'un
des coïndivisaires puisse agir en justice, soit comme demandeur, soit comme défendeur au nom et pour le compte de l'indivision » ;
Civ., 3e 12 mars 1997 (mandat tacite), Bull. civ. III, no 59 ; JCP G 1997. IV.966 ; lorsque l'indivisaire souhaite faire reconnaître son
droit : Cass. 3e civ., 19 juin 2002, Bull. civ. III, no 145 ; JCP G 2003. I. 117, no 6, obs. H. Périnet-Marquet ; Defrénois 2003, art. 37649,

References: l'article 815
 art. 31808
 art. 33489
 §10
 art. 391842385
 art. 37649