Source: https://www.meinmietrecht.de/artikel/faelligkeit-eines-mietrueckstandes-im-zeitpunkt-der-kuendigung/
Timestamp: 2020-08-15 13:16:41+00:00

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LG Lübeck – Az.: 14 S 158/11 – Urteil vom 22.03.2012
Die Berufung der Klägerin vom 21.07.2011 gegen das am 15.06.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lübeck wird zurückgewiesen.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst Bezug genommen auf das angefochtene, am 15.06.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts (Bl. 282 ff. d. A.).
Mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung hat die Klägerin das Urteil des Amtsgerichts nur insoweit angefochten, als die Klage abgewiesen wurde
– wegen des geltend gemachten Räumungsanspruchs,
– wegen der im Zuge der Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten und
– wegen der geltend gemachten Nutzungsentschädigung bis zur vollständigen Räumung des Wohnhauses.
Soweit das Amtsgericht der Klägerin wegen eines entsprechenden Minderungsrechtes des Beklagten einen Teil des ursprünglich geltend gemachten Mietrückstandes aberkannt hat, hat diese das Urteil nicht angefochten. Vielmehr berücksichtigt der mit der Berufungsbegründung vom 8.8.2011 zunächst noch angekündigte Antrag auf zukünftige Nutzungsentschädigung die vom Amtsgericht ausgeworfene Minderungsquote von 12,5 %, denn die bezifferte Nutzungsentschädigung beträgt nur 87,5 % der geschuldeten Bruttomiete (= € 879,32).
Mit Schriftsatz vom 20.12.2011 hat die Klägerin ihren zunächst angekündigten Antrag auf zukünftige Nutzungsentschädigung umgestellt in einen Feststellungsantrag, dass sich der ursprüngliche Leistungsantrag in der Hauptsache erledigt habe.
1. unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Lübeck vom 15.6.2011 den Beklagten zu verurteilen, die Wohnräume in dem Objekt … Lübeck, bestehend aus 4,5 Zimmern, Küche, Flur, Bad, Diele, Balkon, Terrasse, einem Kellerraum (Nr. 6), einem Dachbodenanteil, einem Hausgarten, einer Mansarde und einem Speiseschrank zu räumen und in geräumtem Zustand an die Klägerin herauszugeben.
2. unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Lübeck vom 15.6.2011 den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin eine Geschäftsgebühr entsprechend der Nr. 2300 des … Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes in Höhe von € 839,80 zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer, mithin insgesamt € 1.023,16 zu zahlen.
3. unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Lübeck vom 15.6.2011 festzustellen, dass sich der Antrag der Klägerin/Berufungsklägerin gemäß Schriftsatz vom 9.5.2011 in der Hauptsache erledigt hat.
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Soweit diese Gegenstand der Berufung ist, hat das Amtsgericht Lübeck die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.
Der geltend gemachte Räumungsanspruch besteht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien besteht fort, denn der Beklagte befand sich im Zeitpunkt der Kündigung vom 10.3.2011 nicht mit Mietzahlungen im Verzug. Ihm stand vielmehr ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB zu, das dem im Zeitpunkt der Kündigung bestehenden Mietrückstand die Fälligkeit vollständig entzog.
Der Mietrückstand im Zeitpunkt der Kündigung betrug inklusive einer Nebenkostennachforderung für das Jahr 2009 € 8.573,13.
Von dem Mietrückstand in Abzug zu bringen sind zunächst die sich aus der Entscheidung des Amtsgerichts ergebenden, in zweiter Instanz zwischen den Parteien nicht mehr streitigen Mietminderungen wie folgt:
Dachrinnen 2,5% = € 25,12 x 27 Monate = € 678,33
Undichte Fenster 5 %= € 50,25 x 27 Monate = € 1.356,75
Undichte Balkondecke 2,5 % = € 25,12 x 27 Monate = € 678,33
Außentreppe 2,5 % = 25,12 x 10,5 Monate = € 263.76
Gesamt € 2.977,17
Weil der Beklagte im Januar 2009 € 6,68 vorbehaltlos über die geminderte Miete hinausgehend gezahlt hat, betrug der Mietrückstand im Zeitpunkt der Kündigung demnach € 5.602,64 (= € 8.573,12 – € 2.977,17 + € 6,68).
Als Zurückbehaltungsrecht für jeden der vorstehend genannten Mängel berechnet die Kammer den vierfachen Minderungsbetrag monatlich (vgl. hierzu Weidenkaff in Palandt, 71. Aufl., § 536 Rn. 6). Dies ergibt folgende Beträge:
Dachrinnen 10 % = € 100,49 x 27 Monate = € 2.713,23
Undichte Fenster 20 % = € 201,00 x 27 Monate = € 5.427,00
Undichte Balkondecke 10 % = € 100,49 x 27 Monate = € 2.713,23
Außentreppe 10 % = € 100,49 x 10,5 Monate = € 1.055.15
Gesamt € 11.908,61
Der Mietrückstand im Zeitpunkt der Kündigung war mithin nicht fällig und der Beklagte mit dessen Entrichtung nicht im Verzug.
Dass der Beklagte sich erst der Berufungsinstanz auf das Zurückbehaltungsrecht berufen hat, ist auch unter Berücksichtigung der Regelung des § 531 ZPO unschädlich, da die das Zurückbehaltungsrecht begründenden Tatsachen in zweiter Instanz zwischen den Parteien unstreitig sind (vgl. BGH in NJW 2008, 3434, LG Berlin in Grundeigentum 2011, 755).
Ein entsprechender Erstattungsanspruch scheitert schon daran, dass die ausgesprochene Kündigung unwirksam ist.
Auch der zuletzt noch angekündigte Feststellungsantrag ist unbegründet. Die Klage auf zukünftige Nutzungsentschädigung war nämlich von vornherein unzulässig.
Weil das Mietverhältnis nicht wirksam gekündigt wurde, bestand kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung, auch kein künftiger. Allenfalls ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung kann jedoch im Wege einer Klage auf künftige Leistung nach den §§ 257, 258 ZPO geltend gemacht werden, weil eine solche Klage voraussetzt, dass die künftigen Leistungen nicht von einer Gegenleistung abhängig sind. Weil sich der Beklagte nicht mit Mietzinszahlungen im Verzug befand (und befindet), besteht auch keine Besorgnis im Sinne des § 259 ZPO (vgl. zum Ganzen BGH in NJW 2003, 1395).
4. Prozessuale Nebenentscheidungen
§ 97 Abs. 1 (Kostenentscheidung), §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO (vorläufige Vollstreckbarkeit).

References: § 320
 § 536
 § 531
 BGH 
 § 259
 BGH 

§ 97