Source: http://www.fibucom.com/gemeinschaftsordnung/gebrauchsregelungen/1242-wohnungseigentum-gemeinschaftseigentum-unterlassungsanspruch.html
Timestamp: 2017-08-23 21:21:01+00:00

Document:
Streitigkeiten über den unzulässigen Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums sind unter Wohnungseigentümern häufig. Zur Konfliktlösung sollte am Anfang immer das persönliche, freundliche Gespräch stehen, hiermit lassen sich viele Unstimmigkeiten und Missverständnisse schnell beseitigen. Aber was tun, wenn der Miteigentümer uneinsichtig ist? Der unzulässige Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums kann dann nur auf dem Rechtsweg gestoppt werden – auch durch einen einzelnen Wohnungseigentümer. Ansprüche werden durch § 15 Abs. 3 WEG und § 1004 BGB begründet.
Gesetzliche Ansprüche gegen störende Wohnungseigentümer
§ 15 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz eröffnet für jeden Eigentümer die Möglichkeit, gerichtlich gegen störende Miteigentümer vorzugehen. Dieser Unterlassungsanspruch kann geltend gemacht werden, wenn es um den unzulässigen Gebrauch des Sondereigentums oder Gemeinschaftseigentums geht. Dabei richtet sich die Zulässigkeit einer bestimmten Art des Gebrauchs einer Eigentumswohnung oder des Gemeinschaftseigentums
nach der Gemeinschaftsordnung,
nach der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (falls eine solche existiert),
und schließlich nach Grundsätzen, die die Rechtsprechung entwickelt und in einzelnen Fällen angewendet hat.
Als gesetzlicher Anspruch kommt in der Regel § 1004 BGB in Betracht. Das Eigentum eines Miteigentümers wird „in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt”, wenn zum Beispiel von der Nachbarwohnung störende Gerüche ausgehen oder der Keller dem Wohnungseigentümer als zusätzlicher Wohnraum dient.
Voraussetzung für die Durchsetzung von Abwehransprüchen ist immer, dass die rechtlich geschützten Interessen Einzelner oder der Gemeinschaft durch das Verhalten eines anderen beeinträchtigt werden. Nur dann ist ein Anspruch begründet.
Auch der Miteigentümer kann bei Störungen abmahnen
Wichtig ist aber vor allem, dass vor einem Beschluss eine Abmahnung ausgesprochen wird. Wenn sich die Hausverwaltung trotz Aufforderung nicht um den unzulässigen Gebrauch der Eigentumswohnung oder des Gemeinschaftseigentums kümmert und den störenden Wohnungseigentümer abmahnt, kann diese Abmahnung auch von der Eigentümerversammlung per Beschluss ausgesprochen werden. Auch der einzelne Miteigentümer kann eine Abmahnung aussprechen (so BayObLG, Beschluss vom 15. Febuar 1995, Az. 2Z BR 1/95). Abmahnen heißt, der Wohnungseigentümer muss unter konkreter Nennung des Sachverhaltes aufgefordert werden, den unzulässigen Gebrauch der Eigentumswohnung oder des Gemeinschaftseigentums zu unterlassen.
Die Eigentümerversammlung entscheidet zuerst
Die Einleitung eines Gerichtsverfahrens setzt zwingend voraus, dass der betroffene Wohnungseigentümer zunächst versucht, sein Begehren auf der Eigentümerversammlung durch einen entsprechenden Beschluss durchzubringen. Erst, wenn er mit seinem Beschlussantrag nicht durchgekommen ist, steht ihm der Rechtsweg und somit die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen offen. Die Zuständigkeit hierfür richtet sich nach § 43 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz. Auch der Hausverwaltung steht diese Möglichkeit offen, obwohl in § 15 Abs. 3 WEG von diesem nicht die Rede ist. Aber weil der WEG-Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz berechtigt und verpflichtet ist, „Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen”, hat die Rechtsprechung eine entsprechende Klagebefugnis anerkannt.
Defensivnotstand: Ausnahme bei drohender Gefahr
Für alle Ansprüche gilt, dass diese letztlich nur mithilfe des Gerichts durchgesetzt werden können. Jede individuelle Abwehrmaßnahme, die in die Rechte des vermeintlichen Störers eingreift, ist ausgeschlossen. Es gibt eine einzige Ausnahme: § 228 BGB. Diese Norm – der sogenannte Defensivnotstand – erlaubt es, in streng definierten Ausnahmefällen in fremdes Eigentum einzugreifen. Hier muss jedoch von der Sache eine akut drohende Gefahr ausgehen. Ein klassisches Beispiel hierfür: Über der Wohnung des A liegt die Wohnung des B. B hat vor dem Weggehen vergessen, den Wasserhahn zuzudrehen. Das Wasser läuft an der Wand in die Wohnung des A. A darf in diesem Fall die Tür der Wohnung des B mit Gewalt öffnen, um die Gefahr zu beseitigen. Er darf dies auch deshalb, weil der Sachschaden, den er durch das Öffnen der Tür anrichtet, nicht außer Verhältnis zu dem Schaden steht, der seiner Wohnung droht.
Amazon Die Eigentümerversammlung – wo, wann und wie
Wie war Ihre letzte Eigentümerversammlung? Showtime für einige Teilnehmer mit Regelungsbedarf oder herrschte nervtötende Stammtischstimmung mit Endlosdiskussionen? Schade, denn Wohnungseigentum ist eine moderne Wohnform und die Eigentümer verfügen über ein einmaliges Instrumentarium für die Gestaltung der eigenen Wohnsituation. In diesem Buch hat Volker Bielefeld alle wichtigen Vorgaben mit eindeutigen Aussagen und Hinweisen zusammengefasst, damit alle von den Vorteilen der Gemeinschaft profitieren und nicht an ihr scheitern.
Eigenmächtiges Vorgehen des Wohnungseigentümers ist ausgeschlossen
Ohne Absprache oder Beschluss der Eigentümerversammlung darf der Miteigentümer keine Maßnahmen an der Gemeinschaft vorbei vornehmen, die in die Rechte eines Wohnungseigentümers eingreifen. Nur eine unmittelbare und auf keine andere Weise abzuwendende konkrete Gefahr begründet in Ausnahmefällen notwehrähnliche Rechte. Wer sich von einem Miteigentümer gestört fühlt, muss deshalb vor allem viel Geduld beweisen.
Entziehung der Eigentumswohnung als Ultima Ratio
Im schlimmsten Fall kann das Wohnungseigentum entzogen werden (§ 18 WEG). Hierzu muss der betroffene Eigentümer jedoch (trotz Abmahnung) wiederholt und gröblich gegen seine Pflichten aus § 14 Wohnungseigentumsgesetz verstoßen haben. Das betrifft insbesondere seine Pflicht zur Instandhaltung sowie die Rücksicht auf die anderen Wohnungseigentümer im Sinne eines geordneten Zusammenlebens (§ 14 Abs. Nr. 1 WEG). Das Wohnungseigentum kann nur durch Beschluss der Eigentümerversammlung entzogen werden. Scheitert der Antrag eines einzelnen Wohnungseigentümers, so steht diesem wiederum der Rechtsweg offen. Hier kommt das Beschlussanfechtungsverfahren nach § 23 Abs. 4 WEG in Betracht.
| Gebrauch des Gemeinschaftseigentums
Keiner für alle - die Eigentümergemeinschaft...
Viele frisch gebackene Eigentümer haben die Befürchtung, dass sie von einem Gläubiger bei einem Zahlungsengpass der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Kasse gebeten werden können. Konkret: Wenn Handwerker, Stromlieferanten oder andere Vertragspartner kein Geld von der Wohnun...
Was ist bei der Vermietung von...
Bei der Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums an Dritte oder Miteigentümer herrscht bei Eigentümergemeinschaften viel Unsicherheit über die Rechtslage. Dabei gab der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2000 seinen Segen, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: Der Vermietung steht keine Vereinbarung der E...
Teilungserklärung, die dingliche Aufteilung der Eigentümergemeinschaft...
Die Teilungserklärung regelt im engerem Sinne nur die rein dinglichen Rechtsverhältnisse: Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Festlegung und Zuordnung der Miteigentumsanteile. Von ihr zu unterscheiden ist die Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnung ist ei...
Vertrauen ist gut, Nachmessen ist besser. Das gilt zumindest für die Wohnfläche der eigenen vier Wände. Denn häufig rechnen Verkäufer und Vermieter mehr in die Wohnfläche ein als erlaubt. Mit teuren Folgen für den Kunden. Denn der muss Miete oder einen Kaufpreis f&...
Das Grundbuch - Eintragung von Rechten,...
Das Grundbuch hat nicht nur die Bedeutung, eine zuverlässige Übersicht über die an einem Grundstück bestehenden Rechte zu geben. Vielmehr sind auch die Entstehung, Rangfolge und Fortbestand dieser Rechte in der Regel von einer Eintragung abhängig. Zur Übertragung des E...
Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung müssen eindeutig...
Mit verbindlichen Regelungen können Eigentümergemeinschaften die Zuständigkeiten für viele Maßnahmen regeln und diese auf die einzelnen Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft übertragen. Was im Gesetz nicht zwingend geregelt ist, können Gemeinschaftsordnung...
In der Regel legen die Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung die Gebrauchsmöglichkeiten des Gemeinschafts- und Sondereigentums fest. Doch auch im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung können hierüber Bestimmungen getroffen werden. Die Grundlage daf&u...
Grund und Boden ist ein Gut, das nicht vermehrt werden kann und das wegen seiner Knappheit wertvoll ist. Dem Eigentum an Grundstücken kommt daher besondere Bedeutung zu. Grundstücke werden bevorzugt als Sicherheiten für Kredite in der Form der Hypothek oder Grundschuld verpfändet...
Kein Anspruch auf Änderung der Eigentumszuordnung...
Die Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist eine so genannte Generalklausel, die durch ihre bewusst weite Formulierung Ausnahmen von differenzierten gesetzlichen Regelungen auf dem Gebiet des Wohnungseigentümerrechts zulässt. Danach können Wohnungseigentümer auch die Zusti...
Fenster - Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder beides ein bisschen? vor 8 Sekunden
Schilder vor 24 Sekunden
Wann muss dem Eigentümer die Einladung vorliegen? vor 40 Sekunden
Kanal vor 47 Sekunden

References: § 15
 § 1004

§ 15
 § 1004
 § 43
 § 15
 § 27
 § 228
 § 14
 § 23
 § 10