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Mangelhaft abgesichertes Hanggrundstück gekauft
24.08.2011 13:54 |
Wir haben 2008 in Niedersachsen ein Grundstück mit einer bebauten Doppelhaushälfte erworben (Neubau). Unser Grundstück liegt zum noch unbebauten Nachbargrundstück 1,70m tiefer, d. h. der damalige Erbauer der Doppelhaushälfte hat 1,70m Abgrabungen zum Nachbargrundstück vorgenommen. Diese Abgrabungen wurden damals vom Erbauer selbst durchgeführt und mit befüllten Pflanzringen abgesichert.
Der Erbauer ist übrigens eine Privatperson, keine Firma! Die Grundstückgesellschaft, der das noch unbebaute Nachbargrundstück gehört hat nun bei einer Begehung festgestellt, das die Absicherung mithilfe von Pflanzringen nicht zulässig sei und verlangt nun von uns eine fachgerechte Absicherung. Wir teilten der Grundstücksgesellschaft mit, sie mögen sich an den damaligen Erbauer des Grundstücks wenden, da er schließlich das Grundstück von der Grundstücksgesellschaft gekauft hat und doch somit die Verpflichtung hatte, die Abgrabungen fachgerecht zu sichern (§909 BGB). Die Grundstücksgesellschaft argumentiert aber, dass sie sich nunmehr an uns als aktuelle Eigentümer wenden muss und gegen den ehemaligen Erbauer und Käufer keine Handhabe mehr hätte, da das Grundstück an uns weiterveräußert wurde. Ich habe dem damaligen Erbauer damals beim Kauf schon mitgeteilt, dass ich mir nicht vorstellen kann, dass die Absicherung mit Pflanzringen genügt. Er teilte damals (leider nur mündlich) mit, die Absicherung würde genügen, was sich nun als falsch herausstellt.
1) Warum muss die Grundstücksgesellschaft sich an uns wenden, denn der damalige Käufer und Erbauer hat doch das Grundstück von der Grundstücksgesellschaft gekauft und sich doch somit nach §909 BGB dazu verpflichtet, den Hang zu sichern. Damit ist es doch eine Sache zwischen Grundstücksgesellschaft und dem damaligen Käufer und Erbauer, oder? Was haben wir denn als jetzige Eigentümer damit zu tun?
Kann die Grundstücksgesellschaft uns jetzt als Eigentümer überhaupt dafür haftbar machen?
2) Welche Möglichkeiten haben wir, gegen den ehemaligen Erbauer vorzugehen, dass er nunmehr nachträglich auf seine Kosten eine fachgerechte Absicherung durchführt? Im Grundstückskaufvertrag steht natürlich wie so oft, das Gewährleistungsansprüche am Grundstück ausgeschlossen sind. Ich denke aber nicht, dass das mit Gewährleistung zu tun hat. Wir haben das Grundstück gutgläubig so übernommen, da uns der Erbauer mündlich versichert hat, die Absicherungen würden genügen.
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"1) Warum muss die Grundstücksgesellschaft sich an uns wenden, denn der damalige Käufer und Erbauer hat doch das Grundstück von der Grundstücksgesellschaft gekauft und sich doch somit nach §909 BGB dazu verpflichtet, den Hang zu sichern. Damit ist es doch eine Sache zwischen Grundstücksgesellschaft und dem damaligen Käufer und Erbauer, oder? Was haben wir denn als jetzige Eigentümer damit zu tun?
Kann die Grundstücksgesellschaft uns jetzt als Eigentümer überhaupt dafür haftbar machen?"
Leider kann und muss die Grundstücksgesellschaft sich an Sie wenden. Sie sind der (neue) Eigentümer des Grundstückes. Die Rechte beziehen sich auf das Grundstück und wirken gegen den aktuellen Eigentümer.
Würden Sie das Grundstück weiterverkaufen, hätte der nächste Eigentümer das Problem.
"2) Welche Möglichkeiten haben wir, gegen den ehemaligen Erbauer vorzugehen, dass er nunmehr nachträglich auf seine Kosten eine fachgerechte Absicherung durchführt? Im Grundstückskaufvertrag steht natürlich wie so oft, das Gewährleistungsansprüche am Grundstück ausgeschlossen sind. Ich denke aber nicht, dass das mit Gewährleistung zu tun hat. Wir haben das Grundstück gutgläubig so übernommen, da uns der Erbauer mündlich versichert hat, die Absicherungen würden genügen."
Es handelt sich um Gewährleistungsrecht. In Ihrem Falle hat Ihnen der Verkäufer eine Eigenschaft des Grundstückes zugesichert. Er hat zugesichert die Pflanzring/kübel"mauer" sei eine genügende Befestigung im Sinne des § 909 BGB.
Sie müssen nachfragen, was baurechtlich für eine Maßnahme geboten ist. Dazu sollte Ihnen die unter Baubehörde Auskunft erteilen können. Möglicherweise hat Ihr Verkäufer doch Recht.
Die enstehenden Kosten müssen Sie dann dem Verkäufer in Rechnung stellen, so er nicht selber gewillt und Sie dazu bereit sind die Stützmauer in Eigenleistung zu fertigen.
Soweit es zu einem gerichtlichen Streit kommen sollte, müssten Sie beweisen, dass Sie über die mangelnde Absicherung (Ihres Erachtens) gesprochen haben. Hierzu wären Zeugen sinnvoll.
Ergänzung vom Anwalt 24.08.2011 | 14:44
"Es handelt sich um Gewährleistungsrecht. In Ihrem Falle hat Ihnen der Verkäufer eine Eigenschaft des Grundstückes zugesichert. Er hat zugesichert die Pflanzring/kübel"mauer" sei eine genügende Befestigung im Sinne des § 909 BGB."
Richtigerweise handelt es sich um eine Beschaffenheitsgarantie nach § 443 Abs. 1 BGB, die einem Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB vorgeht.
Ich bitte die Ungenauigkeit zu entschuldigen.

References: §909
 §909
 § 909
 § 909
 § 443
 § 444