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Timestamp: 2019-11-18 04:53:35+00:00

Document:
di Daniele Minussi 14/10/2019 Libera
Come è noto ai sensi dell'art. 17 della Legge 47/85 (ora abrogato dall'art. 136 lett. f) T.U. 380/01), gli atti tra vivi aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l' entrata in vigore della detta legge, sono nulli ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell'art. 13 della Legge cit. (abrogato per effetto dell'art. 136 lett. f) T.U. 380/01).
Si tratta dell'imposizione di speciali menzioni urbanistiche che, come tali, debbono a pena di nullità essere contenute negli atti di trasferimento della proprietà. Cosa dire della possibilità che esse vengano eluse per il tramite della fattispecie complessa di preliminare inadempiuto/sentenza ex art. 2932 cod.civ.?
Qualora si volesse vendere un bene immobile urbanisticamente irregolare, le parti potrebbero infatti stipulare un contratto preliminare progettandone il successivo inadempimento, proprio allo scopo di ottenere una sentenza attributiva della proprietà, così eludendo le riferite disposizioni già previste dalla Legge 47/85 (ora dal T.U. 380/01) circa le menzioni da effettuare nell'atto traslativo della proprietà nota1. E' per questo motivo che la giurisprudenza ha affermato sia l'impossibilità di pronunziare una sentenza traslativa nell'ipotesi di immobile edificato in assenza di concessione ovvero in totale difformità da essa (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 20258/09; da notare che una difformità parziale condurrebbe a diversi esiti: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 24852/2015; Cass. Civ., Sez. II, 8081/2014; Cass. Civ., Sez. II, 3892/12), sia il principio in base al quale, in ogni caso, il preliminare (o la documentazione prodotta in corso di causa), al fine di poter dar luogo alla pronunzia di cui all'art. 2932 cod.civ., deve contenere le menzioni urbanistiche (Cass. Civ. Sez.II, 13225/08; cfr. anche Cass.Civ. Sez.II, 1199/97, la cui portata non è contraddetta da Cass.Civ., 5068/01, che si riferisce alla diversa questione della assenza di menzione della conformità del bene alla concessione, della quale risultassero comunque gli estremi). Si noti tuttavia che il T.U. 380/01 (in questo ambito reiterativo delle prescrizioni di cui alla legge del 1985) prevede che queste debbano essere effettuate unicamente nel contratto traslativo, non specificando alcun particolare onere formale per il semplice contratto preliminare.
La portata della riferita opinione giurisprudenziale va rettamente intesa. Per stipulare il contratto preliminare non serve sicuramente che vi siano riportate le menzioni urbanistiche (nè l'allegazione del certificato di destinazione urbanistica: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 19219/11). Esse sono imprescindibili invece ai soli fini della emissione della sentenza costitutiva atta a determinare il trasferimento della proprietà del bene immobile (Cass. Civ. Sez. II, 25050/07; Cass. Civ., Sez. II, 23339/2013). Sarà dunque ben possibile che tali menzioni facciano difetto nel contratto preliminare, senza che la valenza del medesimo ne sia pregiudicata, ogniqualvolta la necessarie risultanze urbanistiche vengano acquisite durante il procedimento civile nel tempo che precede l'emissione della sentenza (cfr. Cass. Civ. Sez. Unite, 23825/09 che ha statuito nel senso della possibilità di darne conto anche nel corso del giudizio d'appello; cfr. anche Cass. Civ., Sez. II, 9318/2016, Cass. Civ., Sez.II, 25540/2015, nonchè Cass. Civ., Sez. II, 24756/13, quest'ultima sulla possibilità di una sanatoria nel tempo intercorrente tra stipula del preliminare e sentenza traslativa). Vi sono decisioni che fanno apertamente riferimento a tali menzioni, come pure alla produzione della certificazione relativa alla destinazione urbanistica, in chiave di condizione dell'azione (Cass. Civ., Sez. II, 6684/2019).
In senso consonante è stato deciso (sia pure per tutt'altri fini, vale a dire con riferimento al diverso tema della valutazione della gravità dell'inadempimento del promittente alienante) per quanto attiene alla possibilità di dar conto dell'esistenza dei requisiti per l'abitabilità (Cass. Civ. Sez. II, 24729/08). Va poi riferito come le menzioni urbanistiche, le quali di principio devono essere introdotte dall'alienante, potrebbero tuttavia essere oggetto dell'apposita dichiarazione anche ad opera dell'altra parte (ma non del procuratore sprovvisto di speciali poteri: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 21855/2015), la quale invochi a proprio favore l'emissione della pronunzia di cui all'art. 2932 cod.civ. (cfr. la precitata Cass. Civ. Sez. Unite, 23825/09). Le cose dette non tolgono che, quando le parti abbiano considerato quale oggetto del contratto preliminare un'unità immobiliare abusiva, il contratto stesso possa dirsi nullo (Cass. Civ., Sez. II, 23591/13). Qui non si fa questione di menzioni urbanistiche, ma della sostanza dell'atto, dell'elemento causale di esso quale risultante dalla comune volontà dei contraenti. Sostanzialmente nello stesso senso ha statuito Cass. Civ., Sez. II, 28194/2013 sulla scorta del difetto di sanabilità urbanistica dell'immobile dedotto nel preliminare, che per tale motivo (in quanto avente ad oggetto una stipulazione contra legem) è stato reputato radicalmente nullo. Questo orientamento pare da ultimo esser stato posto in discussione da Cass. Civ., Sez. II, 6685/2019, che ha stabilito come le disposizioni che impongono la menzione dei titoli edilizi negli atti di trasferimento di immobili non rinvengono applicazione nel contratto preliminare, persino per gli immobili abusivi.
La questione in esame si è posta anche per quanto attiene all'allegazione del certificato di destinazione urbanistica ai sensi dell'art. 18 della Legge 47/85. E' stato così deciso (Cass. Civ. Sez. II, 8503/05) nel senso che l'indispensabilità dell'allegazione di esso sia riferita esclusivamente agli atti traslativi della proprietà di appezzamenti di terreno, non potendo riguardare le negoziazioni che esplicano effetti semplicemente obbligatori (come per l'appunto un contratto preliminare di vendita).
In definitiva non inficia il contratto preliminare di vendita immobiliare la mancata menzione dei provvedimenti autorizzatori per l'edificazione ovvero la mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica relativo alle aree. Diversa conclusione è stata tuttavia raggiunta in riferimento alla prescrizione contenuta nell'art.15, VII comma, Legge 10/77 (c.d. legge Bucalossi), ovviamente in riferimento alle fattispecie che ancora possano essere reputate come ricadenti sotto l'operatività della norma citata, la quale prevede indistintamente la conseguenza della nullità, riferibile anche alla stipulazione preliminare (Cass. Civ., Sez. II, 11391/11). Cosa riferire del contratto definitivo perfezionato tra le parti, ma del tutto privo di autentica notarile e per ciò stesso destinato ad essere riprodotto davanti al pubblico ufficiale (ovvero assoggettato a verificazione giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni per essere poi trascritto)? Secondo un recente orientamento, in detta ipotesi si prospetterebbe un parallelismo rispetto alla negoziazione preliminare: ne discenderebbe come la mancata allegazione del certificato predetto non cagioni la nullità del contratto (Cass. Civ., Sez. III, 13592/2019).
Da ultimo la mancanza di elementi funzionali soltanto alla consecuzione dell'effetto traslativo si è posta anche in relazione alle menzioni catastali necessarie a pena di nullità di cui all'art. 29 della Legge 52/85 (riguardante il sistema informatico dei registri immobiliari, norma novellata per effetto della l. 122/2010). Dette menzioni consistono, per le unità immobiliari urbane, nel riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Indubbiamente il contratto preliminare di vendita immobiliare che non contenesse le predette attestazioni di coerenza oggettiva sarebbe pienamente valido. Peraltro non risulterebbe possibile emettere pronunzia costitutiva ex art. 2932 cod.civ. ogniqualvolta tali indicazioni non dovessero essere acquisite neppure durante la causa. L'eventuale sentenza che, nonostante tale carenza, avesse a trasferire il bene oggetto della vendita sarebbe viziata per aver omesso l'accertamento di un fatto decisivo per il giudizio (Cass. Civ., Sez. VI-II, 17990/2016).
In un certo senso affine è il caso in cui le parti abbiano perfezionato un contratto preliminare di vendita immobiliare apponendo una specifica clausola in base alla quale sia stata esclusa la risolubilità per inadempimento per l'ipotesi di impossibilità di sanare l'abuso edilizio, ben noto alle parti. E' stato stabilito, al riguardo, che l'obbligazione di addivenire al contratto definitivo non possa dirsi operativa a causa dell'impossibilità sopravvenuta della prestazione, dovendo per l'effetto essere restituita la caparra corrisposta, ormai palesantesi sine causa (Cass. Civ., Sez. II, 5033/13).
Conformità catastale e provvedimenti giudiziari, la sentenza della Corte di Cassazione del 14 settembre 2016, n. 17990
Predisposizione della denuncia di successione. Responsabilità del notaio per i valori espressi. Concorso colposo del cliente "esperto" danneggiato. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 13592 del 21 maggio 2019)
La mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica non cagiona la nullità non soltanto del contratto preliminare, ma anche di quello definitivo destinato ad essere riprodotto in susseguente atto notarile. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 11377 del 29 aprile 2019)
Contratto preliminare, assenza di menzioni urbanistiche nonché di produzione del certificato di destinazione urbanistica ed esecuzione in forma specifica. Natura della dichiarazione relativa all'edificazione dell'immobile eseguita prima del settembre 1967. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 6684 del 7 marzo 2019)
Le menzioni urbanistiche che la legge prevede a pena di nullità non si applicano alle negoziazioni aventi carattere preliminare, neppure se aventi ad oggetto immobili abusivi. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 6685 del 7 marzo 2019)
Natura giuridica della dichiarazione ex II comma art. 40 l. 47/85 relativa alle menzioni urbanistiche. Conseguenze sulla possibilità di emettere pronunzia ex art. 2932 cod.civ.. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 21855 del 27 ottobre 2015)
Preliminare di vendita, omissione degli estremi della concessione edilizia, produzione in appello del provvedimento. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 25540 del 18 dicembre 2015)
Nullità di cui all’art. 40 della l. n. 47/1985 in materia urbanistica. Applicabilità ai soli atti traslativi della proprietà e non al contratto preliminare. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 9318 del 9 maggio 2016)
Immobili abusivi e contrattazione preliminare: la nullità di cui all’art. 40 della l. n. 47/1985 non si applica ai contratti ad efficacia semplicemente obbligatoria. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 24756 del 5 novembre 2013)
Nullità del contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di una mansarda urbanisticamente irregolare. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 23591 del 17 ottobre 2013)
Il contratto preliminare di compravendita è valido anche senza l’allegazione del certificato di destinazione urbanistica. (Cass. Civ., Sez. II, n. 19219 del 21 settembre 2011)
Cass. Civ., Sez. Unite, n. 23825/2009. Introduzione delle menzioni urbanistiche nel corso del giudizio d'appello da parte del promissario acquirente ed emissione di pronunzia costitutiva ex art. 2932 cod.civ..
Cass. Civ., Sez. II, n. 20258/2009. Vizi di regolarità urbanistica: rilevanza ai fini dell' emanazione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.
Cass. Civ., sez. II, n. 24729/2008. Abitabilità di unità immobiliare e contratto preliminare: possibilità di accertamento dei relativi requisiti nel corso del giudizio.
Cass. Civ., Sez. II, n. 25050/2007. Contratto preliminare di compravendita e menzioni urbanistiche ex l. 47/1985 e successive modificazioni.
Cass. Civ., sez. II, n. 13225/2008. Contratto preliminare di compravendita e nullità ex l. 47/1985.
Cass. Civ., sez. II, n.8503/2005. Precisazioni sull'ambito di applicazione dell'abrogato art. 18, l. n.47/1985.

References: art. 2932
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 art. 18