Source: http://www.notariosyregistradores.com/RESOLUCIONES/2013-AGOSTO.htm
Timestamp: 2014-12-18 02:18:03+00:00

Document:
RESOLUCIONES AGOSTO-2013 de la DIRECCI�N GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO. 731
www.notariosyregistradores.com RESOLUCIONES DGRN AGOSTO 2013
304. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACI�N DE
TRACTO. INSCRIPCI�N CONTRADICTORIA DE MENOS DE 30 A�OS. Resoluci�n de 26 de junio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n extendida por el registrador de la propiedad de Quintanar de la Orden, por la que se suspende la inscripci�n de un testimonio de auto reca�do en expediente de dominio. Se reitera la dilatad�sima doctrina de la Direcci�n General
seg�n la cual en el Testimonio del Auto aprobatorio del expediente de dominio para reanudar el tracto, cuando la inscripci�n tiene menos de 30 a�os de antig�edad, debe recogerse necesariamente que el titular registral o su causahabiente ha sido o�do en el expediente o que ha sido citado tres veces, una de ellas al menos personalmente. (art. 202 LH) (MN)
PDF (BOE-A-2013-8458 - 5 p�gs. - 162 KB)
305. INMATRICULACI�N. TITULOS INSTRUMENTALES.
APORTACI�N A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.
Resoluci�n de 27 de junio de 2013, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n del registrador de la propiedad de Orihuela n.� 2, por la que se deniega una inmatriculaci�n. Hechos: Se otorga una escritura de aportaci�n a la sociedad de gananciales de determinada finca. Unos d�as despu�s dicha finca se vende y se solicita la inmatriculaci�n.
El Registrador suspende la inmatriculaci�n porque, siguiendo el criterio de la DGRN en su Resoluci�n de 25 de Junio de 2012, entiende que el t�tulo previo es instrumental, creado �ad hoc� para lograr la inmatriculaci�n por la escasa diferencia de d�as entre ambas escrituras y por la falta de funci�n econ�mica y el escaso coste fiscal (del primer t�tulo). No obstante, admite la subsanaci�n mediante Acta notarial de Notoriedad.
El recurrente alega que las sociedades civiles (?) tienen personalidad jur�dica y que la posterior transmisi�n tiene consecuencias fiscales. Tambi�n que la aportaci�n a la sociedad de gananciales es un acto v�lido y admitido en nuestro derecho.
desestima el recurso se�alando que el registrador puede apreciar la instrumentalidad de los t�tulos, pero que no debe de estar basado en meras sospechas sino en datos objetivos y para ello hay que ir al caso concreto. En el caso concreto aprecia la existencia de dicha instrumentalidad por la coetaneidad de los t�tulos, por la falta de t�tulo previo a la aportaci�n, y por el escaso coste econ�mico de la aportaci�n. (AFS)
PDF (BOE-A-2013-8459 - 6 p�gs. - 168 KB)
306.- DACI�N EN PAGO DE DEUDA. AUTOCONTRATACI�N. Resoluci�n de 28 de junio de 2013, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pu�ol a inscribir una escritura de daci�n en pago de deuda.
Hechos: La sociedad Parque Morvedre 2000 S.A. transmite determinadas fincas de su propiedad a la otra Mercantil Solares Urbanos Pu�ol S.L., en pago de ciertas deudas que la primera (cedente) tiene con la otra (cesionaria). Esta �ltima Mercantil (cesionaria) est� representada por su administrador �nico A, en tanto la primera (cedente) lo est� por un apoderado B, que hab�a sido nombrado a trav�s de un poder especial, unos d�as antes de la cesi�n, por el mismo A, como Administrador �nico de la segunda Mercantil.
La registradora suspende la inscripci�n porque existe en la operaci�n un claro supuesto de
autocontrataci�n.
rechaza el recurso dado que, el ordenamiento jur�dico trata de garantizar que la actuaci�n de los gestores de bienes y negocios ajenos se gu�e exclusivamente por la consideraci�n de los intereses del principal o �dominus negotii� sin interferencia de los propios del gestor, objetivo que se evidencia en muy diversos preceptos de nuestro ordenamiento jur�dico como son:
a) los que establecen una
prohibici�n de compra para el mandatario o gestor, que opera incluso en supuestos en que este �ltimo ni decide la venta del bien que gestiona ni determina su precio (cfr. art�culos 221 y 1459, n�meros 1 a 4, del C�digo Civil);
b) los que
sustraen expresamente al �mbito de poder del representante aquellos actos en que medie conflicto de intereses (cfr. art�culos 162-2 y 221 del C�digo Civil);
c) los que configuran una
prohibici�n de concurrencia del gestor en los negocios del principal (cfr. art�culos 288 C�digo de Comercio y 65 de la Ley 2/1995, de 23 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada, hoy derogada).
En la actualidad, el art�culo 229 del Texto refundido de la Ley
de Sociedades de Capital se�ala: �1. Los administradores deber�n comunicar al consejo de administraci�n y, en su defecto, a los otros administradores o, en caso de administrador �nico, a la junta general cualquier situaci�n de conflicto, directo o indirecto, que pudieran tener con el inter�s de la sociedad. El administrador afectado se abstendr� de intervenir en los acuerdos o decisiones relativos a la operaci�n a que el conflicto se refiera�.
Por tanto, en los supuestos de autocontrataci�n y en las situaciones de conflictos de intereses, la legitimaci�n del administrador de la sociedad representada no puede derivar �nicamente de la escritura de su nombramiento rese�ada en la escritura en que se formaliza el negocio jur�dico y del contenido legalmente predeterminado de su �mbito de actuaci�n, sino que requiere, adem�s, de un acto espec�fico de autorizaci�n por parte de la Junta General que exigir�a, de acuerdo con la doctrina expuesta de esta Direcci�n General, una rese�a espec�fica al respecto (JLN)
PDF (BOE-A-2013-8460 - 8 p�gs. - 186 KB)
307. PROPIEDAD HORIZONTAL. ACUERDOS DE LA COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS. Resoluci�n de 1 de julio de 2013, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n del registrador de la propiedad de Madrid n.� 29, por la que se deniega la inscripci�n de un acta de protocolizaci�n de acuerdos de una comunidad de propietarios.
Supuesto de hecho. Se pretende inscribir en el a�o 2013 un acuerdo adoptado en el a�o 1999 por la comunidad de propietarios de un edifico constituido en r�gimen de propiedad horizontal.
a) El acuerdo autoriza la divisi�n material de las fincas, lo que supone una alteraci�n del t�tulo constitutivo de la propiedad horizontal. b) El acuerdo no fue adoptado por la unanimidad de todos los propietarios ni consta tampoco la cuasi unanimidad que se produce cuando, notificado el acuerdo a los ausentes, ha transcurrido el tiempo preciso para que estos puedan impugnar el acuerdo. c) Desde 1999 hasta ahora hay nuevos titulares registrales que no fueron parte en el acuerdo adoptado.
d) Adem�s, la calificaci�n registral exige la legitimaci�n de las firmas del presidente y del secretario de la junta celebrada en el a�o 1999.
Criterios de la DGRN y comentario (las referencias a la LPH deben entenderse al texto previo a la modificaci�n Ley 8/2013, de 26 de junio, sobre rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas).
.1 Sobre la exigencia de la legitimaci�n de firmas de quienes fueron presidente y secretario de la junta celebrada hace catorce a�os: como dice la Resoluci�n, no se puede sostener este defecto puesto que son los actuales cargos de la comunidad de propietarios (presidente y secretario) quienes lo elevan a p�blico. Lo contrario ser�a negar la posibilidad de que se certifiquen acuerdos adoptados por juntas anteriores y con distintas personas ejerciendo los cargos representativos, lo que supondr�a, en definitiva, acabar con el r�gimen org�nico de la propiedad horizontal. Trasladado ese criterio a las personas jur�dicas y a las instituciones en general traer�a consecuencias demoledoras par el orden jur�dico. Conclusi�n: es correcto el testimonio notarial del libro de actas de la comunidad referido al acta de la junta celebrada en el a�o 1999 y su certificaci�n por los actuales presidente y secretario de la junta.
2 Acuerdo adoptado por cuasi unanimidad: la divisi�n material de los pisos o locales integrados en la divisi�n horizontal (o su agrupaci�n) exige, adem�s del consentimiento de los propietarios afectados, la aprobaci�n de la junta de propietarios (art. 8 LPH, redacci�n actualmente derogada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, sobre rehabilitaci�n, regeneraci�n y renovaci�n urbanas)). Por tratarse de un acuerdo que modifica el t�tulo constitutivo de la divisi�n horizontal, se exige la unanimidad (art. 17 LPH, redacci�n anterior a la Ley 7/2013, de 26 de junio).
Frente a la unanimidad alcanzada por el voto presencial de todos los propietarios (presentes o representados) se encuentra la llamada cuasi unanimidad, que consiste en que se computan como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta
que, informados de los acuerdos adoptados conforme al procedimiento establecido en el art�culo 9, no han manifestado su discrepancia en el plazo de treinta d�as naturales contados desde que se les notific� el acuerdo.
Ahora bien, aunque se compute como favorable al acuerdo el silencio de los ausentes, sin embargo, estos est�n legitimados para impugnar el acuerdo alcanzado (art. 17 LPH). El plazo de impugnaci�n es, como regla general, de tres meses desde su adopci�n, y en el caso de los ausentes desde que recibieron la notificaci�n del acuerdo. Hay que tener en cuenta, no obstante, que la impugnaci�n no suspender� la ejecuci�n del acuerdo salvo que el juez lo ordene, dice el art�culo 18 LPH.
Pues bien, en el caso de la resoluci�n lo que sucede es que no puede justificarse que el acuerdo fuera notificado en su d�a a los ausentes, ni por ello tampoco puede justificarse que haya transcurrido el plazo para impugnar el acuerdo.
Por tanto, s�lo en v�a judicial pueden solucionarse situaciones como la presente.
3. Tracto sucesivo e inoponibilidad de lo no inscrito (art. 32 LH, 606 CC y art. 5 LPH): el tercer problema que se plantea es que, a la fecha en que se pretende la inscripci�n del acuerdo, hay nuevos propietarios de pisos y locales que compraron e inscribieron su derecho despu�s del acuerdo no inscrito, a los que no se les puede imponer dicho acuerdo prescindiendo de su consentimiento. En el �mbito extrajudicial o de la seguridad jur�dica preventiva s�lo les afectar� dicho acuerdo cuando lo conocieron efectivamente o tuvieron oportunidad de conocerlo al tiempo de la adquisici�n: Por tanto: el acuerdo inscrito al tiempo de la adquisici�n del tercero le afectar�; tambi�n le afectar� cuando, no inscrito el acuerdo, el tercer adquirente lo conoce y lo consiente en la escritura p�blica de adquisici�n (o en otra posterior). Dice la DGRN: �s�lo son oponibles a estos (los adquirentes posteriores) los contenidos de sus respectivas escrituras y los de los estatutos inscritos en el Registro��.
A falta de ambas posibilidades, solo en v�a judicial podr� resolverse la cuesti�n y apreciar el conocimiento por la situaci�n de hecho existente y su aceptaci�n t�cita.
La DGRN dice que la necesidad de que los nuevos propietarios consientan se da tanto cuando el acuerdo en cuesti�n exija para su valida adopci�n el consentimiento individual de los propietarios manifestado en documento p�blico, como en el caso de que baste con el consentimiento colectivo, es decir, expresado en la junta de propietarios. (JAR)
PDF (BOE-A-2013-8461 - 8 p�gs. - 190 KB)
OBJETO SOCIAL PROFESIONAL: NO BASTA CON DECIR EN LA ESCRITURA QUE LA SOCIEDAD ES NO PROFESIONAL PARA PODER INCLUIR EN EL OBJETO ACTIVIDADES PROFESIONALES. Resoluci�n de 2 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XIV de Madrid a inscribir una escritura de constituci�n de una sociedad de responsabilidad limitada. Hechos: Se trata de la constituci�n de una sociedad cuyo objeto es el siguiente: �La sociedad tendr� por objeto, las actividades propias de un centro de tratamiento de odontolog�a general, ortodoncia, implantes, cirug�a maxilofacial, periodoncia, odontopediatr�a, consultorio m�dico y elementos propios en la pr�ctica de la medicina de la salud bucal; importaci�n, exportaci�n, representaci�n, compraventa y comercializaci�n de todo tipo de productos relacionados con la odontolog�a; Ense�anzas propias de la Odontolog�a�.
La �nica socia en el otorgamiento de la escritura afirma que la sociedad que se constituye es no profesional.
No obstante el registrador suspende la inscripci�n por no poder incluir actividades profesionales en una sociedad
Doctrina: La DG, reiterando una vez m�s su doctrina, basada en la STS de 18 de julio de 2012,
As� dice una vez m�s que �una correcta interpretaci�n de la Ley de Sociedades Profesionales debe llevar al entendimiento de que se est� ante una sociedad profesional siempre que en su objeto social se haga referencia a aquellas actividades que constituyen el objeto de una profesi�n titulada, de manera que cuando se quiera constituir una sociedad distinta, y evitar la aplicaci�n del r�gimen imperativo establecido en la Ley
2/2007, se debe declarar as� expresamente�.
Y en cuanto a la afirmaci�n que hace la fundadora de que la sociedad es no profesional considera que �se trata de una cl�usula que no integra los estatutos sociales y, por ende, no sirve para una adecuada delimitaci�n del objeto social que debe necesariamente constar en la
definici�n estatutaria del mismo �cfr. art�culo 23.b) de la Ley de Sociedades de Capital y 178 del Reglamento del Registro Mercantil.
Comentario: La doctrina de la DG sobre la materia se puede dar ya por
cristalizada y finiquitada. No es posible actividad profesional en sociedad no profesional y el que la sociedad sea no profesional debe resultar precisamente del art�culo relativo al objeto de la sociedad, no bastando con cualesquiera manifestaciones en dicho sentido de los fundadores en la escritura de constituci�n y fuera de estatutos. (JAGV)
PDF (BOE-A-2013-8462 - 6 p�gs. - 179 KB)
309. INMATRICULACI�N. DUDAS DE IDENTIDAD. INMATRICULACI�N DE FINCAS FORMADAS POR SEGREGACI�N DE FINCAS NO INSCRITA. Resoluci�n de 2 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n extendida por el registrador de la propiedad interino de Cangas de On�s, por la que se suspende la inmatriculaci�n de tres fincas, por existir dudas de que las mismas formen parte de otras ya inscritas. Dos son las cuestiones que se plantean:
Existencia de dudas de identidad de la finca a inmatricular, al considerar el Registrador que puede estar comprendida en el per�metro descrito por fincas ya inscritas. En este caso, no procede la inmatriculaci�n por el procedimiento del doble t�tulo previsto en el art. 205 LH, sin perjuicio de que judicialmente se demuestre lo contrario como resulta de la remisi�n al art. 306 RH, ya que estas dudas se refieren a cuestiones de hecho que, como ha reiterado la DGRN, no pueden dirimirse en sede de recurso contra la nota de calificaci�n registral.
2. Es admisible la inmatriculaci�n de fincas formadas por segregaci�n de fincas no inscritas, sin necesidad de previa inscripci�n de la finca �matriz� (R. 8 de septiembre de 2009) sin perjuicio de la necesidad de licencia municipal para la segregaci�n, requisito que se cumple en este caso. (JCC)
PDF (BOE-A-2013-8463 - 4 p�gs. - 158 KB)
310. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL REGISTRO MERCANTIL. Resoluci�n de 3 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XI de Madrid a inscribir una escritura de elevaci�n a p�blico de acuerdos sociales de una sociedad. Hechos: El supuesto de hecho de este recurso es el siguiente:
1�. Se presenta en el registro escritura de ampliaci�n del capital de una sociedad.
Dos d�as despu�s se presenta
mandamiento judicial ordenando anotaci�n de medidas cautelares, anotaci�n que se practica 5 d�as m�s tarde, y en la cual se ordena
a un socio que se abstenga de realizar actos que puedan modificar la situaci�n del capital de la sociedad. Ese socio es el que por compensaci�n de cr�ditos suscribe el aumento de capital.
Ante ello el registrador resuelve no practicar la inscripci�n de aumento de capital solicitada �por entender que la mencionada anotaci�n preventiva de medidas cautelares afecta al aumento del capital, aun cuando la escritura de formalizaci�n de �ste haya sido presentada antes de la pr�ctica de dicha anotaci�n preventiva, de conformidad con la doctrina de este Centro Directivo, seg�n la cual el registrador, en su calificaci�n, deber� tener en cuenta no s�lo los documentos inicialmente presentados sino tambi�n los aut�nticos relacionados con �stos, aunque fuesen presentados despu�s, para as� lograr un mayor acierto en la calificaci�n y evitar inscripciones in�tiles e ineficaces teniendo en cuenta la transcendencia de los pronunciamientos registrales y la presunci�n de exactitud y validez del asiento registral, pues el principio de prioridad no puede tener el mismo alcance en el Registro Mercantil que en un registro de derechos�.
Se recurre por la sociedad alegando que dado que la escritura de aumento del capital social fue presentada �con anterioridad al mandamiento que motiva la anotaci�n referida y de la que trae causa la calificaci�n denegatoria de la inscripci�n, pues as� se reconoce en todo momento en la precitada calificaci�n, deber�a dictarse resoluci�n
revocando la calificaci�n denegatoria de la inscripci�n recurrida y proceder a la inscripci�n de la escritura p�blica de ampliaci�n de capital�. Doctrina: La DG
Recuerda su doctrina de que los registradores �han de tener en cuenta
el juego del principio de prioridad, lo que les obliga a tomar en consideraci�n, junto con el t�tulo que es objeto de la misma, los asientos del Registro existentes al tiempo de su presentaci�n, y, en consecuencia, en cuanto tengan asiento de presentaci�n vigente en tal momento, los documentos presentados con anterioridad, no los que accedan al Registro despu�s�, pero que tambi�n debe tenerse presente que dada la especial trascendencia de los asientos registrales �el registrador, en su calificaci�n, no s�lo puede sino que debe tener en cuenta no s�lo los documentos inicialmente presentados,
sino tambi�n los aut�nticos y relacionados con �stos, aunque fuese presentados despu�s, con el objeto de que, al examinarse en calificaci�n conjunta todos los documentos pendientes de despacho relativos a un mismo sujeto inscribible, pueda lograrse un mayor acierto en la calificaci�n, as� como evitar inscripciones in�tiles e ineficaces�. En definitiva que el principio de prioridad en el RM, debe ser aplicado de forma restrictiva �atendida la naturaleza y funci�n del Registro Mercantil y el alcance de la calificaci�n donde los principios de legalidad y de legitimaci�n tienen su fuente en la Ley� al contrario que el principio de prioridad que s�lo aparece formulado en el RRM. Comentario: S�lo indicar que dado que la anotaci�n ya hab�a sido practicada, m�s que de principio de prioridad de lo que se trata en esta resoluci�n es de la imposibilidad de inscribir un aumento de capital cuando precisamente el socio que suscribe la totalidad de las participaciones de ese aumento tiene prohibido hacerlo, al menos mientras duren las medidas cautelares que se han hecho constar en el registro y dicha prohibici�n ya consta en la hoja de la sociedad. Es decir el registrador no califica solo por lo presentado con posterioridad, sino por lo despachado posteriormente lo que implica, mientras dure la vigencia de la anotaci�n, un verdadero
cierre registral a los efectos de la pr�ctica de las inscripciones posteriores. (JAGV)
PDF (BOE-A-2013-8464 - 6 p�gs. - 176 KB)
311. COMPRAVENTA ESTANDO PENDIENTE ASIENTO DE PRESENTACION PRORROGADO. Resoluci�n de 4 de julio de 2013, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n del registrador de la propiedad de Tui, por la que se suspende la inscripci�n de una escritura de compraventa por estar pendiente un asiento de presentaci�n de un auto que ordena la expedici�n de un mandamiento de cancelaci�n del antet�tulo de la referida compraventa. Hechos: Se presenta un mandamiento judicial de cancelaci�n de una inscripci�n de compraventa efectuada en 2008 por nulidad de la misma. De dicho mandamiento se toma anotaci�n preventiva por defecto subsanable. Estando vigente dicha anotaci�n se presenta una segunda compraventa efectuada en 2009 en virtud de la cual los compradores en 2008 venden la finca a un tercero. No se especifica, pero parece que la venta de 2008 no se lleg� a inscribir.
El registrador suspende la inscripci�n de la venta de 2009, adem�s de por falta de tracto, por estar pendiente de despacho un asiento contradictorio (el Auto de anulaci�n de la primera venta), conforme al art�culo 17.2 LH.
El recurrente alega que dicha sentencia no le afecta por no haber sido parte en el procedimiento, que el verdadero titular es el recurrente, y que se vulnera
el art�culo 40 LH.
confirma la calificaci�n se�alando que el registrador
tendr�a incluso que haber suspendido la calificaci�n al estar pendiente de despacho el Auto judicial citado.
Comentario: Ver resoluci�n 273 y comentario. En el presente caso el registrador s� ha valorado que el t�tulo a inscribir es incompatible con el que est� pendiente de despacho y por tanto la suspensi�n est� justificada, lo cual es l�gico pues si inscribiera la segunda venta de 2009 tendr�a luego que cancelarla al inscribir el auto anulando la de 2008. (AFS)
PDF (BOE-A-2013-8520 - 2 p�gs. - 145 KB)
312.- PROPIEDAD HORIZONTAL. NO CABE INSCRIBIR UNA FINCA A NOMBRE DE LA COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS. Resoluci�n de 3 de julio de 2013, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci�n del registrador de la propiedad de Marbella n� 5, por la que se deniega la inscripci�n del testimonio de un decreto de adjudicaci�n.
Hechos: En un procedimiento de ejecuci�n, iniciado en relaci�n con el trastero de un edificio, constituido en propiedad horizontal y perteneciente a determinada entidad, tras quedar desierta la subasta del mismo, se le adjudica a la propia Comunidad de Propietarios.
Registrador: Deniega la inscripci�n de la finca a favor de la Comunidad de propietarios, conforme al art�culo 11 del Reglamento Hipotecario, ya que aquella carece de personalidad jur�dica, y pese a que dicha Comunidad tenga capacidad procesal, pero nunca puede ser titular de un derecho de propiedad. (Conforme al art�culo 11 del RH �No ser�n inscribibles los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jur�dica).
Direcci�n General: Da la raz�n al Registrado en base a estos argumentos:
Seg�n declar� la
Resoluci�n de 15 de junio de 1973, no se ha llegado a atribuir personalidad jur�dica independiente a la comunidad de propiedad horizontal, distinta de la de los miembros que la integran. Pero no por ello puede entenderse que act�a como una comunidad ordinaria de bienes sino que se la debe considerar como
un ente de proyecci�n jur�dica propia que act�a a trav�s de su representante. Es por eso por lo que abundante jurisprudencia admite ciertas actuaciones de la Comunidad de Propietarios en el �mbito procesal, arrendaticio y otros.
La Comunidad de Propietarios carece de personalidad jur�dica y por tanto no puede ostentar la titularidad registral de un bien. No se hubiera se�alado el defecto en el caso de que el decreto de adjudicaci�n se hubiera hecho a favor de los copropietarios en proporci�n a sus cuotas de participaci�n en la Comunidad de Propietarios de la propiedad horizontal, pero al no hacerse de esta forma, no cabe la inscripci�n en el Registro de la Propiedad.
Comentario: Hay un supuesto especial dentro de la PH, que se conoce como
DEPARTAMENTO PROCOMUNAL, y que se recoge en el art�culo 4 de la LPH,
�La acci�n de divisi�n no proceder� para hacer cesar la situaci�n que regula esta Ley. S�lo podr� ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisi�n no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad com�n de todos los propietarios�. No est� claro si esa proindivisi�n se refiere a la totalidad del edificio o a la totalidad de los propietarios de un garaje o local, en el que la proindivisi�n se establece de propio intento. Parece que a �algo as� apunta esta Rs. Es decir si el garaje se hubiera adjudicado seg�n cuota a todos los propietarios de la DH s� que hubiera sido posible su inscripci�n. Para aquellos que quieran estudiarlo m�s a fondo, transcribo los comentarios cogidos de una conferencia de Rodr�guez Poyo:
ELEMENTOS PROCOMUNALES.
1.Concepto y caracteres:
� La doctrina (CAMARA y SAPENA) lo definen como el espacio delimitado, susceptible de aprovechamiento independiente, que tiene asignada cuota, por lo que es elemento privativo,
pero que pertenece a varios propietarios, habi�ndose establecido esa comunidad intencionalmente (o �de intento� como dice la LPH) para servicio o utilidad de los comuneros - propietarios.
� Legalmente, no se refiere a ella el art. 396 CC, pero si lo hace el art. 4 LPH, cuando al excluir la acci�n de divisi�n para hacer cesar el r�gimen de PH, solo admite esa acci�n a favor de cada propietario y solo circunscrita al piso o local determinado, pero �siempre que la proindivisi�n no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad com�n de todos sus propietarios�.
� Lo escueto de ese concepto legal ha dado lugar a numerosas y variadas interpretaciones en la doctrina a cerca de lo que debe entenderse por �elemento procomunal� (o �departamento procomunal� o �comunidad de intento� como se lo conoce usualmente). Y as� se acu�� en la doctrina la expresi�n �departamento procomunal�, estimando que cuando el art. 4 LPH se refiere a �servicio o utilidad de TODOS los propietarios� no se est� refiriendo a �todos� los propietarios del edificio (como se pens� inicialmente) , sino a
�todos� los propietarios de ese departamento procomunal; es decir la comunidad de intento se establec�a en beneficio exclusivo de los comuneros o condue�os que lo sean del departamento procomunal.
� Por ello la doctrina ha venido en CARACTERIZAR los departamentos procomunales a base de las siguientes notas:
� + se trata de un
espacio delimitado susceptible de aprovechamiento independiente, al que se le asigna cuota como elemento privativo que es en el r�gimen de PH.
� + su titularidad pertenece a una pluralidad de propietarios (comuneros), que establecen �de intento� esa comunidad, para el servicio o utilidad com�n de todos ellos, lo que institucionalmente excluye la acci�n de divisi�n para hacer cesar la comunidad.
� + esos �todos los propietarios� pueden serlo todos los del edificio o parte de los del edificio y parte que no lo sean, ya que la comunidad se establece �de intento� en beneficio de los condue�os de ese espacio delimitado o departamento procomunal.
� + y esa cuota que tienen en el proindiviso de ese departamento puede estar vinculada a la titularidad de un piso o local por v�a de titularidad �ob rem�, o puede ser independiente.
� 2. Clases:
� Tambi�n aqu� la gama es variad�sima y depender�, muchas veces, de los servicios de que disponga el edificio y del uso que de ellos quiera hacerse; pero normalmente se utiliza la t�cnica del departamento procomunal para viviendas del portero, locales de reuniones de la comunidad, garajes, servicios y pistas de juegos, etc...
� 3. Problemas en torno a los elementos procomunales:
� Lo escaso y escueto de su r�gimen jur�dico ha hecho que en la pr�ctica las interpretaciones en su constituci�n jur�dica hayan sido muy dispares, y van
� desde la que acabo de exponer, que es la construcci�n tradicional, a lo que colabor� decisivamente la t�cnica notarial y registral, en particular a partir del Simposio de Valencia y los trabajos de MONET, SAPENA, FRAGUAS, CAMARA, etc..
� hasta construcciones recientes, como la que propone POVEDA, que construye el departamento procomunal como una especie de elemento com�n accidental o por destino, lo cual ha sido criticado por la doctrina por la contradicci�n que supone el convertir en elemento com�n un elemento privativo (ya que el departamento procomunal tiene cuota), cuando el art. 4 LPH permite la construcci�n antes referida.
� En definitiva, con arreglo a la construcci�n que antes expres�, la doctrina es un�nime al considerar la posibilidad de que el departamento procomunal sea objeto de cualquier clase de negocio jur�dico (arrendamiento, venta, hipoteca, etc...), que exigir� con arreglo a las normas ordinarias del CC
la unanimidad o la mayor�a seg�n el negocio de que se trate, y adoptado por los condue�os de ese departamento, ya que la DGRN (l-Septbre- 81) no admite su inscripci�n a nombre de la Comunidad, al carecer �sta de personalidad jur�dica (como es l�gico). (JLN)
Nota adicional: Existe una excepci�n al principio de que las entidades sin personalidad jur�dica no pueden inscribir a su favor bienes inmuebles o derechos reales: El RDLey que recogi� el llamado Pacto de Zurbano
a�adi� un nuevo p�rrafo al apartado 2 de la disposici�n adicional quinta de la Ley 3/1994, de 14 de abril, por la que se adapta la Legislaci�n espa�ola en materia de Entidades de Cr�dito a la Segunda Directiva
de Coordinaci�n Bancaria�, con la siguiente redacci�n:
�Los Fondos de Titulizaci�n Hipotecaria y Fondos de Titulizaci�n de Activos podr�n ser titulares de cualesquiera otras cantidades, inmuebles, bienes, valores o derechos que sean percibidos en pago de principal, intereses o gastos de las participaciones hipotecarias, certificados de transmisi�n de hipoteca, activos financieros u otros derechos de cr�dito que se hubieren agrupado en su activo, por resoluci�n de cualquier procedimiento judicial o extrajudicial iniciado para el cobro de tales derechos de cr�dito; en particular y sin �nimo limitativo, por producto del remate de procedimientos de ejecuci�n de garant�as hipotecarias o no hipotecarias, por la enajenaci�n o explotaci�n de los inmuebles o bienes o valores adjudicados o dados en pago o, como consecuencia de las citadas ejecuciones, en administraci�n y posesi�n interina de los inmuebles, bienes o valores en proceso de ejecuci�n. La inscripci�n de los bienes inmuebles pertenecientes a los Fondos de Titulizaci�n en el Registro de la Propiedad y de cualesquiera otros bienes en los registros que correspondan, se podr� efectuar a nombre de los mismos.�
As� pues, los fondos de titulaci�n podr�n ser titulares registrales a pesar de no tener personalidad jur�dica independiente, frente a la regla general preconizada por el art�culo 9.4 de la Ley Hipotecaria y 11 de su Reglamento que dice textualmente: �No ser�n inscribibles los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jur�dica�.
Esta reforma, descodificadora, se ha hecho al margen de la legislaci�n hipotecaria y plantea la duda de si son inscribibles a su nombre los inmuebles en todo caso o tan solo cuando se hayan adquirido a trav�s de los t�tulos y procedimientos que se enumeran. �Servir� de antecedente para otros patrimonios separados sin personalidad jur�dica? Respecto a la Comunidad de Propietarios, de momento, no.
PDF (BOE-A-2013-8616 - 5 p�gs. - 161 KB) Otros formatos 313. HERENCIA. FALTA DE IDENTIDAD ENTRE EL CAUSANTE Y EL TITULAR REGISTRAL. Resoluci�n de 3 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Burjassot n.�
2 a la inscripci�n de una adquisici�n por sucesi�n hereditaria. Supuesto de hecho. Se trata de una discrepancia entre el n�mero del DNI del actual causante, cuya herencia se presenta a inscripci�n, y el que consta en el asiento registral de una de las fincas. Otorgan la escritura de herencia la viuda y los hijos del fallecido, y la discrepancia en el DNI del causante que consta en la escritura de herencia y el del asiento es de dos d�gitos. Se presenta, adem�s, una escritura aclaratoria o confirmatoria del DNI.
Circunstancias a tener en cuenta: las circunstancias del titular registral son coincidentes con las del causante de la herencia: nombre, apellidos, estado civil, nombre y apellidos de la esposa. Por otro lado, la rectificaci�n o escritura complementaria aclaratoria la otorga la viuda, quien aporta el DNI de su marido (que es el mismo que se hizo constar por la viuda y los herederos en la escritura de herencia que se complementa). Igualmente, en el testamento, en el certificado de defunci�n, en el Catastro y en la declaraci�n de renta del causante correspondiente al ejercicio 2011 consta el mismo DNI que se dice en la escritura. Tambi�n se presenta Libro de familia acreditando las relaciones familiares personales de la viuda y los hijos con el causante. Se a�ade la circunstancia de que el nombre de la esposa que constaba en el asiento registral era el mismo que el de la viuda que otorg� le herencia.
A�n as�, cabe procede la suspensi�n de la inscripci�n por dudas fundadas entre la identidad del causante y la del titular registral? NO.
DGRN. Tras declarar que la fe de conocimiento o fe de identidad compete al Notario, lo que no impide que de haber discrepancias con los datos identificativos de la persona que constan en el Registro deban ponerse de manifiesto en la calificaci�n del Registrador y rectificarse, bien los de la escritura bien los del asiento, seg�n los casos, declara en el caso de la resoluci�n que ��la simple discordancia de dos d�gitos en la consignaci�n del DNI de la persona que figura como titular registral con car�cter presuntivamente ganancial (con la otorgante do�a M. N. C.), error que se pone de manifiesto y se rectifica en la �ltima escritura autorizada, no constituye una circunstancia o indicio, que ofrezca la m�s m�nima relevancia obstativa, de la falta de correspondencia identitaria entre el titular registral y el causante de la sucesi�n cuya partici�n se pretende inscribir. En definitiva, pues, el indicado error de dos d�gitos del documento nacional de identidad en modo alguno impide desconocer la eficacia identificativa del resto de los datos suministrados respecto de dicha persona, los cuales no dejan ninguna duda racional de que el causante y el titular registral son el mismo sujeto.�
Conclusi�n. Que la discrepancia sea calificable
no justifica que en cualquier caso de discordancia, por ligera que �sta sea, deba rechazarse la inscripci�n, toda vez que s�lo podr�n oponerse a la inscripci�n del t�tulo aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente trascendencia, (cfr. Resoluciones de 18 de octubre de 2010 y 17 de agosto de 2011), por ofrecer dudas razonables de falta de correspondencia entre el titular inscrito y el causante o transmitente del acto que se pretende inscribir. (JAR)
PDF (BOE-A-2013-8617 - 7 p�gs. - 177 KB)
314. URBANISMO. ACTA DE PROTOCOLIZACI�N DE OPERACIONES DE REPARCELACI�N POR COMPENSACI�N
Resoluci�n de 3 de julio de 2013, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.� 35, por la que se deniega la inscripci�n de un acta de protocolizaci�n de proyecto de reparcelaci�n.
Se presenta un acta de protocolizaci�n del proyecto de reparcelaci�n de una determinada unidad de Ejecuci�n.
El registrador deniega la inscripci�n en base a una sentencia del Tribunal Supremo en la que se declaran nulos determinados acuerdos municipales. El recurrente alega en cambio que dicha sentencia no resulta de la documentaci�n presentada ni de los asientos del Registro y que de su fallo no resulta que haya anulado el referido PAU ni que haya decretado que no se inscriba el proyecto de compensaci�n.
aprecia falta de motivaci�n en la nota de calificaci�n registral, pues dice que "la referida sentencia se limita a declarar nulos unos acuerdos del Ayuntamiento de Madrid y de la Comunidad de Madrid, pero no el proyecto de compensaci�n aprobado definitivamente por el Ayuntamiento, ni se explica debidamente la relaci�n de lo decidido en dicha sentencia con el citado proyecto de compensaci�n ni con la aprobaci�n del mismo por parte del Ayuntamiento". A�ade que "Tiene raz�n el recurrente al se�alar que �no puede considerarse como motivaci�n jur�dica suficiente la consignada en la nota de la calificaci�n impugnada por dos razones: una, por su vaguedad, porque no se indica de qu� modo esa resoluci�n judicial afecta al documento inscribible; y la segunda, por su imprecisi�n, porque la nota de calificaci�n no recoge con exactitud los t�rminos del fallo de la sentencia que cita".
Pero advierte que "Aunque se estime la alegaci�n de falta de motivaci�n suficiente de la nota calificadora, no puede estimarse en cambio la pretensi�n del recurrente de que el registrador no pueda tener en cuenta en su calificaci�n una determinada Sentencia del Tribunal Supremo, como es en este caso, la de 28 de septiembre de 2012, de la que ha tenido conocimiento, aunque no haya sido por la v�a de la documentaci�n presentada. De ning�n modo los art�culos 18.1� y 65.4.� de la Ley Hipotecaria limitan los medios o elementos de calificaci�n en cuanto a las leyes y disposiciones que integran el ordenamiento jur�dico ni en cuanto a las Sentencias que interpreten o apliquen las mismas, pues son elementos suficientes para dictar una resoluci�n a efectos registrales." Y todo ello porque "este Centro Directivo ha venido se�alando (...) que el registrador no se puede limitar a los medios de calificaci�n que consistan en los documentos presentados y en los asientos de la propia finca de que se trata, sino que, atendiendo a una interpretaci�n conforme a la realidad social y a la finalidad y principios del propio Registro, debe acudir a otras fuentes oficiales de informaci�n, como son el Registro Mercantil, el Libro de Incapacitados seg�n el �ndice General Informatizado y otros Registros que no sean de car�cter reservado y sean accesibles, por lo que con mayor raz�n ha de tener en cuenta las sentencias de los Tribunales de las que tenga conocimiento y guarden relaci�n con el supuesto de hecho de que se trate."
En conclusi�n, la DGRN acuerda " 1.�)
Revocar la nota calificadora por falta de motivaci�n suficiente, debiendo extenderse otra nueva, si el interesado presenta el documento en el Registro para su calificaci�n; 2.�) Declarar que en este tr�mite de recurso no procede decretar la inscripci�n del proyecto de compensaci�n, teniendo en cuenta los fundamentos anteriormente expresados, sin perjuicio de la calificaci�n registral dentro del procedimiento registral si se presenta nuevamente la documentaci�n que corresponda en el Registro de la Propiedad". (JDR)
PDF (BOE-A-2013-8618 - 7 p�gs. - 176 KB)
315. EJECUCI�N HIPOTECARIA: ARRENDAMIENTO INSCRITO. DERECHO DE ADQUISICI�N PREFERENTE. Resoluci�n de 3 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n extendida por el registrador de la propiedad de Almer�a n.� 4, por la que se suspende la inscripci�n de un testimonio de decreto de adjudicaci�n en procedimiento de ejecuci�n hipotecaria y la subsiguiente cancelaci�n de cargas ordenada en el correlativo mandamiento. Sobre un edificio destinado a actividad hotelera figura inscrita una hipoteca y posteriormente una contrato de arrendamiento con expresa cl�usula de concesi�n del derecho de adquisici�n preferente en los t�rminos del art. 25 de la LAU. Se presenta ahora la adjudicaci�n derivada de la ejecuci�n de la hipoteca.
El registrador entiende que es precisa la acreditaci�n fehaciente de la de haber sido notificada la transmisi�n a la arrendataria.
Direcci�n General revoca la nota ya que, aunque es cierto que tradicionalmente ha considerado aplicable a las transmisiones forzosas el art. 25 LAU, en este caso se da la circunstancia de que el arrendamiento consta inscrito con posterioridad a la hipoteca, es de local de negocio y la expedici�n de certificaci�n de cargas del procedimiento de ejecuci�n fue notificada por el Registrador al arrendatario; adem�s hay que tener en cuenta el art. 13 LAU (redacci�n anterior a la Ley 4/2013) que fija como causa de extinci�n del arrendamiento de vivienda � inscrito con posterioridad a la hipoteca - de duraci�n superior a cinco a�os una vez transcurridos �stos, la resoluci�n del derecho del arrendador por una ejecuci�n hipotecaria y con mayor raz�n opera esta causa de extinci�n respecto los arrendamientos de negocio para los que no se prev� duraci�n m�nima; en consecuencia, resuelto el derecho del arrendador queda extinguido el contrato de arrendamiento y con �l sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificaci�n alguna expresa y especial, distinta de la que deba realizarse al arrendatario en el propio procedimiento de ejecuci�n (Art. 661 LEC) ya que con �sta notificaci�n, debe considerarse suficientemente salvaguardado sus derechos pues dicha comunicaci�n lo es �para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecuci�n� (art. 689 LEC). (MN)
PDF (BOE-A-2013-8619 - 4 p�gs. - 158 KB)
316. REGISTRO MERCANTIL. PUBLICIDAD FORMAL. REQUISITOS EXPEDICI�N NOTAS SIMPLES. Resoluci�n de 4 de julio de 2013, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador Mercantil y de Bienes Muebles II de Alicante, por la que se rechaza la expedici�n de una nota simple literal relativa a determinada sociedad. Hechos: Se solicita de un RM
por fax una �nota simple literal por fotocopia�. Consta que el inter�s alegado es un �inter�s judicial� as� como la firma de la solicitante. Por tanto y como dice la DG �la �nica cuesti�n sobre la que habr� pronunciamiento es si el Registro Mercantil puede expedir nota simple literal de los asientos de una sociedad cuando el solicitante no comparece en el Registro ni la firma de la solicitud est� legitimada notarialmente�.
El registrador pone en conocimiento del peticionario que �habida cuenta de la
imposibilidad de identificar al solicitante en las solicitudes de nota simple literal recibidas por fax, deber� o bien presentar la solicitud con firma legitimada notarialmente, o bien personarse en este Registro. Art�culo 4 de la Ley Org�nica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protecci�n de datos de car�cter personal�.
La decisi�n se recurre por el interesado poniendo de manifiesto que la nota simple pedida por fax es perfectamente posible.
confirma la decisi�n del registrador si bien aclara, lo que es importante, que la �exigencia de
identificaci�n del instante no puede limitarse a los medios expresados (comparecencia f�sica o legitimaci�n notarial) sino que debe comprender cualquier otro que cumpla igualmente dicha finalidad ya sea realizada por
medios f�sicos o telem�ticos.
repasa su doctrina sobre expedici�n de publicidad formal y pese a reconocer que la publicidad del RM no exige manifestar el inter�s leg�timo, aplica pr�cticamente los mismos principios al RM que los que aplica al RP.
Comentario: Como otras veces hemos sostenido es realmente dif�cil que si se cumplen las normas sobre
contenido de las inscripciones del RRM, existan datos �ntimos o restringidos en los libros del RM. No obstante y dado que el TC considera datos restringidos no s�lo los �ntimos sino tambi�n los puramente personales, antes de dar esos datos quiz�s haya de investigarse el inter�s del solicitante en los mismos que puede perfectamente ser el de interponer cualquier tipo de demanda o reclamaci�n contra constituyentes, suscriptores en aumentos de capital no dinerarios o administradores. No obstante aqu� se da un
cruce de intereses, pues la consignaci�n en notas simples de los
elementales datos personales que exige el Art. 38 del RRM,-estado civil del que se puede incluso prescindir, domicilio y NIF- puede servir perfectamente para evitar la confusi�n entre dos personas
de id�nticos apellidos con lo que el hecho de suministrar esos datos, en lugar de perjudicar al afectado le beneficia pues le puede evitar molestias y reclamaciones que realmente no van contra �l. En definitiva que en el �mbito del RM y dado el car�cter
totalmente p�blico de sus archivos, el discriminar el suministro de unos u otros datos es un tema realmente espinoso y con el que debe ponerse especial cuidado para no pecar por exceso pero
sobre todo por defecto. Como dice la propia DG s�lo los datos sin relevancia patrimonial o carentes de relevancia jur�dica son los que pueden eliminarse de la informaci�n literal de los asientos y parece claro que, en principio, todos los datos contenidos en las inscripciones mercantiles tienen o esa relevancia patrimonial o esa relevancia jur�dica.
Lo que s� es realmente importante es que siempre quede
constancia en los archivos del Registro de la persona natural o jur�dica que solicita informaci�n y que la identidad de esa persona quede suficientemente acreditada por cualquiera de los medios apuntados por el CD, siendo quiz�s el m�s importante de esos medios el �sentido com�n�. (JAGV)
PDF (BOE-A-2013-8620 - 5 p�gs. - 163 KB)
317. CANCELACI�N DE HIPOTECA POR CADUCIDAD. Resoluci�n de 4 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n de la registradora de la propiedad de Valencia n.� 11, por la que se deniega la cancelaci�n por caducidad de una hipoteca mediante instancia.
Se solicita la cancelaci�n por caducidad de una hipoteca.
1.- Falta de acreditaci�n de la legitimaci�n del solicitante, ya que no es la titular registral sino que alega un poder pero que simplemente acompa�a por fotocopia y adem�s su firma no est� legitimada notarialmente o ratificada ante el Registrador. Defecto que se confirma ya que los documentos que se aporten (y a salvo las excepciones previstas en la legislaci�n hipotecaria) han de ser p�blicos (art. 3LH), condici�n que no re�nen las simples fotocopias.
2.- Falta de transcurso del plazo a los efectos de la cancelaci�n por caducidad. Defecto que tambi�n se confirma ya que el plazo de vencimiento del final del cr�dito es 15 de julio de 2.008. No es aplicable el art. 82 p�rrafo 2 LH puesto que se refiere a los supuestos en los que las partes han pactado un plazo de caducidad convencional, y por tanto la normativa aplicable a los efectos de esta cancelaci�n es la del art.
82.5 LH en relaci�n con el
art 1964 CC y
en consecuencia, el plazo es el de veinti�n a�os contados desde la fecha de vencimiento del cr�dito, es decir, desde el d�a 15 de julio de 2008, y dicho plazo no ha transcurrido. (MN)
PDF (BOE-A-2013-8621 - 6 p�gs. - 170 KB)
318. ESCRITURA DE REVOCACI�N DE DACI�N EN PAGO. DISTINTAS CUESTIONES. Resoluci�n de 4 de julio de 2013, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n extendida por el registrador de la propiedad de Motilla del Palancar, por la que se deniega la inscripci�n de una escritura de revocaci�n de daci�n en pago.
Supuesto de hecho: Una finca est� inscrita a favor de una sociedad en virtud de escritura de daci�n en pago de determinadas deudas. Con posterioridad, figuran una hipoteca, dos anotaciones de embargo y otra de querella criminal. Ahora, en virtud de la escritura p�blica presentada y de un acta de manifestaciones que se rese�a pero no se acompa�a, se afirma que las deudas nunca fueron de la sociedad sino de quien ostentaba la condici�n de administrador y el actual titular registral, el transmitente, junto con quien era en aquel momento administrador �nico de la sociedad cedente, revocan la daci�n en pago y solicitan la inscripci�n a favor de la cedente libre de cargas.
Se plantean distintas cuestiones:
1.- Considera la Direcci�n que el notario lleva a cabo un juicio de suficiencia espec�fico en relaci�n al negocio documentado cuando se efect�a en los t�rminos siguientes: �Tienen a mi juicio, seg�n concurren, capacidad y legitimaci�n legal bastante para otorgar esta escritura de revocaci�n de daci�n en pago con retroacci�n de los bienes�; y que resultando de la escritura rese�ados los datos de inscripci�n en el Registro Mercantil de los administradores de ambas sociedades, deben rechazarse los defectos sobre este punto.
2.- Entiende que es necesaria la
aportaci�n del acta de manifestaciones puesto que son precisamente las manifestaciones que se hacen en dicho documento las que causalizan el negocio cuya inscripci�n se pretende. Esta carencia impide al registrador llevar a cabo su labor y calificar la validez del negocio. (art. 98 RH en relaci�n al art. 18 LH)
3.- Exige el registrador adem�s
que se inscriban dos hipotecas que se relacionan en la escritura calificada.
Defecto que se rechaza porque la falta de su inscripci�n carece de trascendencia para la modificaci�n de titularidad resultante del documento presentado ya que la finca est� inscrita a nombre de quien aparece en el t�tulo como otorgante por lo que se cumple la previsi�n exigida por el art.20LH. Entiende igualmente que no es necesario el consentimiento del acreedor de dichas hipotecas puesto que independientemente de que las deudas garantizadas con dichas hipotecas hubieran sido parte del negocio de daci�n en pago, dicha sociedad no fue parte en el negocio jur�dico que dio lugar a la inscripci�n cuya modificaci�n se pretende.
4.- Confirma la nota en cuanto que
no es posible la cancelaci�n de las cargas posteriores: La hipoteca y las anotaciones posteriores no pueden ser afectados o cancelados sin que conste el consentimiento de sus titulares o as� se ordene en resoluci�n judicial firme tal como resulta del art. 40 LH en relaci�n a los arts. 17, 32
5.- Se�ala el Registrador falta de expresi�n de la
causa por la que las partes llevan a cabo el negocio. Defecto que se rechaza por cuanto que trat�ndose de un negocio por el que se declara la nulidad de uno anterior su causa es precisamente la ausencia en dicho negocio anterior lo que conlleva a su vez la declaraci�n de que no produjo efectos (art. 1303 CC). Cosa distinta es si esa justa causa viene convenientemente incorporada al t�tulo presentado a inscripci�n, cuesti�n que ya ha sido analizada.
6.- Se confirma el defecto relativo a la
imposibilidad de proceder a la inscripci�n de la posesi�n � que se solicita en el documento � de acuerdo con el art. 5LH.
7.- Y por �ltimo respecto a la alegaci�n de la existencia de un pacto comisorio, tambi�n se rechaza pues si bien es cierto que la prohibici�n de comiso es imperativa y de orden p�blico y que el registrador debe rechazar la inscripci�n de aquellos negocios que encubran o amparen un pacto semejante, para que as� sea es preciso que est� debidamente justificado debiendo motivarse adecuadamente el por qu� en el caso concreto se afirma la existencia de un pacto comisorio prohibido por el art.1859 CC. (MN)
PDF (BOE-A-2013-8622 - 12 p�gs. - 224 KB)
319. PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE EJECUCI�N HIPOTECARIA. CONSTANCIA REGISTRAL DE LA SUBROGACI�N PROCESAL.
TRACTO SUCESIVO. Resoluci�n de 5 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Denia n.� 1 a hacer constar la subrogaci�n procesal de Banco de Sabadell, SA, en un procedimiento de ejecuci�n hipotecaria. Por decreto del secretario judicial se acuerda disponer que �Banco de Sabadell, S.A.� ocupe en el procedimiento de ejecuci�n hipotecaria la posici�n de parte demandante que ven�a ocupando �Banco Cam, S.A.U.�. La suspensi�n del registrador se limita a la
constancia registral de la subrogaci�n procesal en un procedimiento de ejecuci�n hipotecaria por parte de una entidad (�Banco de Sabadell, S.A.�) que ocupa la posici�n de otra (�Banco Cam, S.A.U.�) que ha iniciado el procedimiento y que no es titular registral de la hipoteca (Caja de Ahorros del Mediterr�neo).
que "por evidentes razones de tracto sucesivo,
el defecto debe ser confirmado. La hipoteca aparece inscrita a nombre de persona distinta de aquella que inicia el procedimiento y de la que se subroga despu�s en la condici�n de demandante (cfr. art�culo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que se justifique la previa adquisici�n del derecho." (...) "Pero es que, adem�s, no est� previsto en la legislaci�n hipotecaria ning�n asiento espec�fico para recoger esta sustituci�n procesal como sustitutivo de la previa inscripci�n del derecho de hipoteca a favor del que ejercita el mismo. Inscripci�n que resulta necesaria no por aplicaci�n, en el supuesto de hecho planteado, de los art�culos 1526 del C�digo Civil y 149 de la Ley Hipotecaria, ya que no nos encontramos ante un negocio singular de cesi�n de obligaci�n garantizada con hipoteca, sino por aplicaci�n de los art�culos 16, 20, 38 y 130 de la Ley Hipotecaria, en que se proyectan los principios hipotecarios de
tracto sucesivo, siquiera sea en su modalidad de abreviado, y de legitimaci�n. En cualquier caso, esa necesaria inscripci�n, en la forma determinada en el art�culo 16 de la Ley Hipotecaria de la titularidad sobre el cr�dito hipotecario a favor del ejecutante o de su sucesor, es la que permitir� que puedan tener acceso al Registro las vicisitudes ulteriores del procedimiento, y singularmente el decreto de adjudicaci�n, pudiendo hacerse esa inscripci�n de la nueva titularidad bien con anterioridad a la inscripci�n de la vicisitud procesal o simult�neamente a �sta, pero
sin que la legitimaci�n registral derivada de la inscripci�n pueda ser suplida, en el �mbito del propio Registro, por la legitimaci�n procesal en el procedimiento, legitimaci�n que est� sujeta a requisitos diferentes, y que es generadora de efectos tambi�n distintos (vid. art�culo 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil �versus� art�culo 130 de la Ley Hipotecaria), distinci�n que justifica la reiterad�sima doctrina de este Centro Directivo, reca�da al interpretar el art�culo 100 del Reglamento Hipotecario, conforme a la cual en cuanto al �mbito de la calificaci�n registral de las actuaciones judiciales, se ha de distinguir con nitidez las cuestiones relativas a la personalidad de la parte actora y a la legitimaci�n procesal, de un lado, que corresponde apreciar al juzgador, y de otro lado, el requisito del tracto sucesivo, que debe ser calificado por el registrador." (JDR)
PDF (BOE-A-2013-8667 - 13 p�gs. - 241 KB)
ANOTACI�N DE EMBARGO FIGURANDO INSCRITO EL DERECHO DE USO A FAVOR DEL DEMANDADO. Resoluci�n de 5 de julio de 2013, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n de la registradora de la propiedad de Galapagar, por la que se deniega la pr�ctica de una anotaci�n preventiva de embargo.
Hechos. Se presenta mandamiento judicial por el que se ordena el embargo del 50 % de los derechos que corresponden en la liquidaci�n de la sociedad de gananciales al demandado respecto de una determinada finca registral. El propio demandado tiene anotado a su favor el derecho de uso de la vivienda en virtud de la sentencia de separaci�n. La exesposa ha sido notificada del embargo al estar personada en actuaciones
La registradora no practica la anotaci�n por aparecer la finca inscrita a favor de don L. J. G. L. en cuanto al uso y disfrute por adjudicaci�n en virtud de sentencia de separaci�n contenciosa que expresa. La procuradora recurre haciendo un resumen de las vicisitudes acaecidas y alegando que la existencia de la inscripci�n del derecho de uso no impide la pr�ctica del embargo.
Direcci�n General, recuerda su doctrina por la que, disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los c�nyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que pueda disponer separadamente, sino que, por el contrario,
la participaci�n de aqu�llos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio �mbito de responsabilidad y con un r�gimen espec�fico de gesti�n, disposici�n y liquidaci�n, que presupone la
actuaci�n conjunta de ambos c�nyuges o de sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo ceder� su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias.
Hay tres hip�tesis diferentes que pueden darse en embargos que afecten a una sociedad de gananciales disuelta y no liquidada:
- El embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidaci�n, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gesti�n y disposici�n de esa masa patrimonial, requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares.
- El embargo de la cuota global que a un c�nyuge corresponde. Puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas s�lo contra el c�nyuge deudor, y cabe su anotaci�n �sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor.
- El te�rico embargo de los derechos que puedan corresponder a un c�nyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior. En este tercer caso puede ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al c�nyuge deudor con lo que la traba quedar� absolutamente est�ril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, �stos quedar�n libres, pero el embargo se proyectar� sobre los que se le haya adjudicado a �ste en pago de su derecho (de modo que s�lo queda est�ril la anotaci�n, pero no la traba).
Lo que no cabe nunca es el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no est� liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disoluci�n por fallecimiento de uno de los c�nyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos.
En el presente caso, interpreta que estamos ante la
segunda de las hip�tesis se�aladas en el fundamento de Derecho anterior, consistente en el embargo de la cuota global que al c�nyuge deudor corresponde en esa masa patrimonial, perfectamente posible. La circunstancia de que el derecho de uso conste inscrito a nombre del demandado, no es obst�culo para la pr�ctica de la anotaci�n preventiva de embargo sobre la cuota global que le corresponda en la liquidaci�n de la sociedad de gananciales independientemente de la naturaleza que a dicho uso se le quiera atribuir y sobre la que no se pronuncia. Tan s�lo apunta posibilidades:
una mera limitaci�n de la facultad dispositiva, un verdadero derecho real o una �ius ad rem�.
Revoca la nota, pues se cumplen los principios de tracto sucesivo y de legitimaci�n registral, apuntando que ser� en el momento de la ejecuci�n cuando habr� que determinarse si la ejecuci�n conlleva la extinci�n del derecho de uso, o �ste subsiste como derecho independiente y anterior, ya que no ha sido objeto del embargo.
Nota: Parece razonable entender que el derecho de uso subsistir�, en caso de subasta, al menos en cuanto a la mitad indivisa restante del bien, al no haber sido embargado y gozar de prioridad.
PDF (BOE-A-2013-8668 - 4 p�gs. - 160 KB) Otros formatos
321. PROYECTO DE REPARCELACI�N VOLUNTARIA. TITULO INSCRIBIBLE EN CASTILLA LA MANCHA. Resoluci�n de 5 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n de la registradora de la propiedad de Madridejos, por la que se suspende la inscripci�n de un proyecto de reparcelaci�n, que se pretende practicar mediante un escrito firmado por el alcalde acompa�ado de una certificaci�n municipal del acta que lo aprueba y que no consta que est� aprobada.
Se plantea si es posible la inscripci�n en Castilla-La Mancha de un proyecto de reparcelaci�n voluntaria en virtud de un escrito del alcalde acompa�ado de la certificaci�n municipal aprobatoria del mismo.
La registradora lo deniega por entender que conforme a la legislaci�n auton�mica es necesaria escritura p�blica (art 95.2 del TR de la Ley de Ordenaci�n del Territorio y de la Actividad Urban�stica
de Castilla-La Mancha, y los art�culos 33.2 y 58.1, Regla 5.�, de su Reglamento).
La Direcci�n revoca la nota porque afirma la competencia de las normas estatales en materia de determinaci�n de los requisitos necesarios para la documentaci�n p�blica e inscripci�n registral de los actos de naturaleza urban�stica. (art.149.1.8.� CE). De ah� que corresponda a las CCAA regular los actos de naturaleza urban�stica (tramitaci�n del planeamiento, publicidad, sistemas de gesti�n urban�stica, clases de suelo, licencias, limitaciones administrativas, sanciones administrativas, prescripci�n de faltas y sanciones, etc.) pero al Estado la determinaci�n de la forma y requisitos para poder acceder al Registro. Y el art.52 del TRLS establece que �los actos a que se refiere el art�culo anterior podr�n inscribirse mediante certificaci�n administrativa expedida por �rgano urban�stico actuante,�� teniendo este art�culo car�cter de disposici�n establecida en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal en atenci�n a la competencia exclusiva del Estado sobre la ordenaci�n de los Registros (art. 149.1.8.� CE), siendo doctrina constitucional que es al Estado al que compete, en materia urban�stica, establecer qu� actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad y sus requisitos (STS 61/1997, de 20 de marzo). Tambi�n el art. 6 del RD 1093/1997, de 4 de julio, dispone que ser� t�tulo id�neo para la inscripci�n de la reorganizaci�n de la propiedad la certificaci�n de la Administraci�n
actuante acreditativa de la aprobaci�n definitiva del proyecto. En consecuencia aunque la legislaci�n manchega exige escritura p�blica prevalece la legislaci�n estatal que admite la inscripci�n en el Registro de actos de naturaleza urban�stica por certificaci�n administrativa, sin que exista ley estatal que lo except�e y la posibilidad de otorgamiento de escritura p�blica en la legislaci�n estatal es una opci�n alternativa pero no excluyente de la certificaci�n administrativa. (MN)
PDF (BOE-A-2013-8669 - 4 p�gs. - 156 KB)
322. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL. REQUERIMIENTO DE PAGO. Resoluci�n de 5 de julio de 2013, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n extendida por el registrador de la propiedad de Cullera, por la que se suspende la inscripci�n de una escritura de compraventa derivada de procedimiento extrajudicial de realizaci�n de hipoteca.
Hechos: Se formaliza escritura de compraventa como resultado de un procedimiento de venta extrajudicial en ejecuci�n de hipoteca. A dicha escritura se acompa�a un
acta notarial de requerimiento de pago, de la que resulta que dicho requerimiento de pago se ha efectuado al deudor persona jur�dica, en un lugar distinto del se�alado en la escritura de hipoteca (aunque consta inscrito en el Registro, en la anotaci�n llevada a cabo por la Agencia Tributaria) y ello pese a que la diligencia de notificaci�n se lleva a cabo en el lugar se�alado por el acreedor, se entiende con una persona f�sica que afirma que dicho domicilio es el de las oficinas de la Mercantil requerida y
se hace cargo de la c�dula de notificaci�n.
Registrador: Deniega la inscripci�n de la venta, dado que en el requerimiento de pago no se ha cumplido lo que dispone el art�culo 236-C-2 del RH �
�ste se practicar� por el Notario, bien personalmente, si se encontrase en �l el deudor que haya de ser requerido, o bien al pariente m�s pr�ximo, familiar o dependiente mayores de catorce a�os que se hallasen en el mismo y, si no se encontrase nadie en �l, al portero o a uno de los vecinos m�s pr�ximos. 3.�Si el Notario no fuera competente por raz�n del lugar practicar� el requerimiento por medio de otro Notario que sea territorialmente competente. 4.�Si no se pudiera practicar el requerimiento en alguna de las formas indicadas, el Notario dar� por terminada su actuaci�n y por conclusa el acta, quedando expedita la v�a judicial que corresponda.''
En la escritura calificada, no siendo posible efectuar el requerimiento en el domicilio consignado por las partes en el Registro, el notario autorizante opta por practicar la notificaci�n en lo que denomina �domicilio real� del deudor, circunstancia no prevista en el art�culo antes relacionado. La necesidad de que la venta extrajudicial se realice ajust�ndose a las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario la sanciona expresamente el art�culo 129 de la Ley Hipotecaria y la reitera el art�culo 235-2 de dicho Reglamento al establecer:
''La ejecuci�n extrajudicial se ajustar� necesariamente a lo dispuesto en los art�culos siguientes''. La importancia del requerimiento de pago como tr�mite esencial de todo procedimiento ha sido sancionada reiteradamente por la jurisprudencia. Y as� se manifiesta la Direcci�n General de los Registros y del Notariado.
Notario: Recurre alegando que ante la imposibilidad de practicar el requerimiento de pago en el domicilio convenido e inscrito, y aportado un domicilio real por los acreedores, se lleva a cabo por medio de
notario territorialmente competente en Madrid; que el procedimiento extrajudicial no puede verse imposibilitado cuando resulta imposible el requerimiento en el domicilio se�alado, porque
lo importante es la notificaci�n al deudor; que, como pone de relieve el propio registrador, el domicilio real coincide con el que consta en la anotaci�n letra G, de embargo a favor de la Hacienda P�blica, lo que evidencia que la mercantil ha declarado ante la misma dicho domicilio como real; que el hecho de que la notaria actuante, al practicar el requerimiento, pregunte a la persona que la entiende si son las oficinas de la deudora y se le conteste afirmativamente, sienta una presunci�n de que efectivamente es el domicilio de la mercantil, pues las afirmaciones de dicha persona permiten establecer una presunci�n iuris tantum de que dicho domicilio lo es realmente.
Direcci�n General: Rechaza el recurso del notario y da la raz�n al Registrador, por estos argumentos:
..- el requerimiento de pago est� sujeto a
estrictos requisitos: de lugar porque exige que se practique precisamente en el domicilio se�alado a tales efectos en la inscripci�n correspondiente (art. 234.1 del Reglamento Hipotecario en relaci�n con el art. 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) sin que en consecuencia sea admisible el realizado en otro lugar o domicilio aunque resulte de una inscripci�n registral. De persona, porque el requerimiento ha de hacerse personalmente y s�lo para el caso de que no se encuentre el deudor en el domicilio se�alado se permite que el requerimiento se practique en la persona de los terceros que el precepto se�ala y siempre que se encuentren en el mismo. Fuera de los supuestos previstos, y de acuerdo con la previsi�n reglamentaria, el requerimiento no puede llevarse a cabo y el notario debe dar por finalizada su actuaci�n y conclusa el acta.
..- Que el
Tribunal Constitucional ha tenido ocasi�n de reiterar en innumerables ocasiones la trascendencia que los actos de comunicaci�n tienen dentro de los procedimientos judiciales como medio de garantizar que los destinatarios puedan ejercitar su derecho constitucional de defensa (Sentencia de 7 de mayo de 2012, por todas). Por tanto es necesario interpretar la regulaci�n del Reglamento Hipotecario de modo que se ajuste estrictamente a su finalidad, a la protecci�n de los derechos constitucionales del deudor y a la necesaria flexibilidad interpretativa que permita el desarrollo de los tr�mites previstos en el ordenamiento.
Que no se han seguido los tr�mites previstos en el ordenamiento ni existe justa causa que ampare los t�rminos en que se han llevado a cabo. Ciertamente la imposibilidad de llevar a cabo el requerimiento en el domicilio establecido al efecto
por ausencia del deudor no implica necesariamente que deba darse por conclusa la actuaci�n notarial y procederse al cierre del acta. De otro modo descansar�a exclusivamente en su actitud el �xito o fracaso de una actuaci�n prevista legalmente. De lo anterior no se sigue sin embargo, como pretende el recurrente, que toda ausencia del domicilio pactado y registrado permita la pr�ctica del requerimiento en otro domicilio y con persona distinta del destinatario.
..- Que todo ello no cierra la posibilidad de practicar la notificaci�n fuera del domicilio pactado en caso resultar infructuoso, ya que
s�lo si queda acreditado bajo la fe del notario que el destinatario tiene cabal conocimiento de su contenido y de su fecha es admisible considerar practicada la diligencia y llevado a cabo el tr�mite en t�rminos que no violenten sus derechos constitucionales. As� ocurrir� si conocido el paradero del destinatario el notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aqu�l y previa su identificaci�n (Resoluci�n de 17 de septiembre de 2012) o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el notario al efecto de recibir el requerimiento.
Tampoco es aceptable la mera circunstancia de que el domicilio en el que se ha practicado la diligencia coincida con uno de los que constan en el Registro de la finca. Este Centro Directivo tiene declarado que la fijaci�n de un domicilio en la inscripci�n de hipoteca responde a la idea de protecci�n de un inter�s no s�lo del deudor sino tambi�n del acreedor en cuanto partes del contrato. Esta base contractual en la determinaci�n del domicilio, por m�s que sea se�alado por el deudor, tiene su reflejo en el hecho de que el deudor, hipotecante o tercer poseedor no puede despu�s modificarlo a voluntad (vid.
art. 234.1.2.� del Reglamento Hipotecario en relaci�n con el art�culo 683.1.1.� de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y su contrapeso en que el acreedor no puede unilateralmente sustituirlo por otro.
Tampoco es admisible apreciar la alegaci�n de que el hecho de que la persona con quien se entendi� la diligencia en el lugar se�alado por el acreedor afirme que se trata de las oficinas de la deudora, permite tener por establecida una presunci�n iuris tantum en tal sentido. Como acabamos de ver y se ha reiterado a lo largo de esta Resoluci�n, ni el acreedor puede unilateralmente fijar un domicilio para el requerimiento ni tampoco puede d�rsele tal valor a la manifestaci�n hecha por una persona que carece de vinculaci�n con el domicilio se�alado por las partes para su pr�ctica.
No es admisible la afirmaci�n de que la combinaci�n de los art�culos 236 del Reglamento Hipotecario y 202 del Reglamento Notarial permiten tener por bien realizado el requerimiento de pago pues el art�culo 206 del Reglamento Notarial excluye la aplicaci�n de sus normas cuando existen reglas especiales, como es el caso.
Comentario: No parece muy aceptable la postura de la DG. Hay
muchos argumentos en contra. Es verdad que se pretende una seguridad absoluta en la notificaci�n, pero lo cierto es que:
- se ha intentado notificar en el domicilio fijado en la escritura;
- el domicilio en que se ha hecho la notificaci�n fue el fijado en la anotaci�n practicada por la Agencia Tributaria y aceptado por el deudor;
- la persona a quien se entrega la c�dula la acepta bajo su responsabilidad, da su nombre y manifiesta que el domicilio lo es de las oficinas de la Entidad
requerida. Pese a todas las precauciones tenidas en cuenta, y a la vista de tan r�gidas exigencias, el procedimiento extrajudicial que hoy ha comenzado a utilizarse casi mayoritariamente por las Entidades de Cr�dito, dada la duraci�n y coste de los ejecutivos judiciales, firma con esta resoluci�n su punto y aparte, sino su casi punto y final. Estimo que ning�n notario se va a atrever a seguirlo, a partir de ahora, y dar� por cerrada el acta de requerimiento, en cuanto no localice al deudor en el domicilio fijado en la escritura de hipoteca. Y ello aunque la DG
intente poder un peque�o parche a sus argumentos, cuando dice �lo anterior no cierra la posibilidad de practicar la notificaci�n fuera del domicilio pactado, en caso de resultar infructuoso, pero s�lo en t�rminos tales que resulte compatible con las consideraciones anteriores.� O sea casi nunca. (JLN)
PDF (BOE-A-2013-8670 - 10 p�gs. - 207 KB)
323. MODIFICACI�N DE DESCRIPCI�N Y DECLARACI�N DE OBRA NUEVA. Resoluci�n de 6 de julio de 2013, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci�n del registrador de la propiedad de Sanl�car la Mayor
n.� 1, por la que se suspende la inscripci�n de una escritura de permuta. Se discute en este recurso si es o no inscribible
en una escritura de permuta, la concreci�n de las medidas superficiales de las plantas de una casa que ya figuraba inscrita en el Registro pero sin tal detalle (no especifica los metros construidos ni la distribuci�n por plantas). La descripci�n que se hace en la escritura es m�s detallada y coincide con la que figura en la Certificaci�n Catastral Descriptiva y Gr�fica que se incorpora a la escritura.
El registrador se�ala la necesidad de declarar la obra nueva que supone la concreci�n de la superficie construida. El notario recurrente entiende que la descripci�n de la inscripci�n es susceptible de ser completada con la aportaci�n de determinados datos f�cticos del inmueble que antes no se hab�an hecho constar en el Registro y que proceden de la Certificaci�n Catastral y sostiene que no se ha de declarar una obra nueva que ya accedi� al Registro en su d�a y que ahora tan solo se completan los datos omitidos en el mismo.
dice que en el presente caso " se cumplen los requisitos exigidos por el art�culo 52 del Real decreto 1093/1997 porque as� se desprende de la Certificaci�n Catastral Descriptiva y Gr�fica incorporada a la escritura: en cuanto a la terminaci�n de obra y descripci�n coincidente con el t�tulo, (...), y de la fecha de construcci�n �a�o 1978� resulta el
transcurso del plazo necesario para la prescripci�n, en su caso, de la infracci�n en que hubiere podido incurrir el edificante; y no consta en el Registro anotaci�n preventiva alguna por incoaci�n de expediente de disciplina urban�stica sobre la finca, porque as� se hubiere publicado en la informaci�n registral incorporada a la escritura y se mencionar�a en la nota de calificaci�n como defecto. As� pues, reuni�ndose los requisitos exigidos por el art�culo 52 del Real Decreto 1093/1997, se cumplen las exigencias de la nota de calificaci�n por lo que no existe el defecto se�alado." (JDR)
PDF (BOE-A-2013-8671 - 6 p�gs. - 174 KB)
324. CONDICI�N RESOLUTORIA POR TRANSCURSO DEL PLAZO PARA SU EJERCICIO SIN CONSENTIMIENTO DE SU TITULAR REGISTRAL. PROHIBICI�N DE DISPONER. Resoluci�n de 6 de julio de 2013, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n extendida por la registradora de la propiedad de Valladolid n.� 6, por la que se suspende la inscripci�n de una escritura de donaci�n. En una escritura de compraventa se pactaron una serie de obligaciones, entre ellas una prohibici�n de disponer, que se garantizaron con condici�n resolutoria. Ahora se pretende la cancelaci�n de la condici�n por el transcurso del plazo para su ejercicio y consecuentemente la prohibici�n de disponer.
Confirma la Direcci�n la nota en base a los argumentos siguientes:
No se pact� plazo alguno para el ejercicio de la condici�n, por tanto no es de aplicaci�n la caducidad de los asientos como consecuencia de la limitaci�n convencional del plazo (art. 82.2 in fine LH y 177 RH); tampoco es aplicable el inciso 1� del mismo p�rrafo previsto para el caso de que relativo a que el derecho inscrito quede extinguido por declaraci�n de la ley ya que la prescripci�n no puede ser apreciada sino por v�a judicial, ya que dado el car�cter ciertamente excepcional de este sistema de cancelaci�n precisa para su operatividad que la extinci�n del derecho inscrito resulte de manera clara, precisa, e indubitada y esto no se cumple en el caso planteado ya que tanto el cumplimiento de la obligaci�n garantizada como el ejercicio de la acci�n tendente a su resoluci�n han podido desarrollarse extrarregistralmente. Por tanto, no pudi�ndose probarse de forma clara y contundente el cumplimiento de los supuestos garantizados dif�cilmente puede establecerse el plazo inicial de c�mputo del ejercicio de la acci�n y en consecuencia el de su extinci�n. Siendo necesario por tanto para la cancelaci�n bien el consentimiento del titular registral bien resoluci�n judicial firme dictada en el juicio declarativo correspondiente. (MN)
PDF (BOE-A-2013-8672 - 4 p�gs. - 157 KB)
325. RECTIFICACI�N DE REPARCELACI�N. Resoluci�n de 8 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.� 2, por la que se deniega la inscripci�n de una certificaci�n administrativa, en ejecuci�n de sentencia, de rectificaci�n de una reparcelaci�n.
Mediante certificaci�n expedida por el secretario del Excmo. Ayuntamiento de Villajoyosa comprensivo de acuerdo del pleno del Ayuntamiento de determinada fecha, se procede a la ejecuci�n de una sentencia judicial firme de rectificaci�n de un proyecto de reparcelaci�n que consiste en segregar una porci�n de finca y agregar dicha porci�n a una finca de resultado.
Se suspende la inscripci�n, b�sicamente, porque el procedimiento no se entendi� con los titulares registrales (herederos del titular registral existente al iniciarse el procedimiento) y porque la agrupaci�n con la parte segregada, trat�ndose de fincas pertenecientes a distintos propietarios, hace preciso que en el t�tulo queden perfectamente determinadas las concretas participaciones y derechos que correspondan a cada condue�o en la finca resultante de la agrupaci�n �art�culos 45 y 54 del Reglamento Hipotecario� mediando el consentimiento de todos los titulares registrales; se alega, adem�s, que hace falta licencia de segregaci�n.
confirma los dos primeros defectos, en base a los siguientes razonamientos: 1.- Las modificaciones que se pretenden introducir en el proyecto de reparcelaci�n ya inscrito, exceden de meras rectificaciones de errores materiales.
2.- La cuesti�n que se plantea no es determinar el alcance de la sucesi�n �ex lege� de los deberes del propietario conforme a la legislaci�n urban�stica, art�culo 19 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, cuesti�n incontrovertida. La cuesti�n que tiene trascendencia hipotecaria es el grado de intervenci�n que debe tener el titular registral al objeto de que se haga constar en el Registro de la Propiedad
una determinada resoluci�n judicial.
Como ya dijera la Direcci�n General, en su Resoluci�n de 7 de noviembre de 2002 (y en las posteriores de 2 de junio de 2006, 16 de julio de 2010 y 3 de marzo de 2011) las autoridades y funcionarios p�blicos, incluidos los registradores de la Propiedad, tienen la obligaci�n de cumplir las resoluciones judiciales pero
el registrador tiene la obligaci�n de calificar determinados extremos, entre los cuales no est� el fondo de la resoluci�n, pero s� el de examinar si en el procedimiento han sido citados aquellos a quienes el Registro concede alg�n derecho que podr�a ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensi�n, proscrita por el art�culo 24 de la Constituci�n Espa�ola
y su corolario registral del art�culo 20 de la Ley Hipotecaria.
El art�culo 51.7 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, antes citado, determina que es inscribible en el Registro de la Propiedad, las sentencias firmes en que se declare la anulaci�n a que se refiere el apartado anterior, cuando se concreten a fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.
Aunque los titulares registrales en el momento de la iniciaci�n del procedimiento fueran citados, no se puede dejar indefensos a los titulares actuales, los cuales deber�an haber sido advertidos oportunamente de la situaci�n existente si la demanda se hubiera anotado preventivamente, tal y como previene el art�culo 53.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y art�culo 67 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci�n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci�n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban�stica (Sentencia del Tribunal Constitucional 192/1997, de 11 de noviembre). La reforma ha hecho obligatoria la anotaci�n preventiva de la interposici�n de recursos contencioso-administrativos que pretendan la anulaci�n de actos administrativos de intervenci�n (vid. art�culo 53 Texto Refundido de la Ley de Suelo).
La Sala de lo Contencioso de nuestro Tribunal Supremo ha tenido ocasi�n de manifestar recientemente en su Sentencia de 16 de abril de 2013, en relaci�n con la Resoluci�n de esta Direcci�n General de 1 de marzo de 2013 que trat�ndose de supuestos en los que la inscripci�n registral viene ordenada por una resoluci�n judicial firme, corresponde al �rgano jurisdiccional que ejecuta la resoluci�n de tal naturaleza la competencia para -en cada caso concreto- determinar si ha existido �o no� la necesaria contradicci�n procesal excluyente de indefensi�n
Se puede alegar en el plano sustantivo que los herederos de los titulares registrales no son terceros protegidos y que les vinculan las sentencias dictadas contra el causante; es as� civilmente pues el heredero universal sucede en todas las relaciones jur�dicas al causante pero desde el plano registral el principio de tracto sucesivo (cfr. art�culo 20 de la Ley Hipotecaria) impide hacer efectiva la sentencia dictada contra una persona cuando en el momento de su presentaci�n el titular registral es otra, salvo que se hubiera anotado preventivamente la demanda -cosa que no se hizo en este caso- (cfr. art�culos 70 y 71 de la Ley Hipotecaria) o se acreditara el conocimiento -por sucesi�n procesal- del actual titular en el proceso (cfr. art�culo 107-9.� de la Ley Hipotecaria).
En defecto de consentimiento expreso y aut�ntico de los actuales titulares registrales (cfr. art�culo 82 de la Ley Hipotecaria) debe exigirse que sea el �rgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si las titularidades afectadas han tenido ocasi�n de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignas de protecci�n, como expresamente ha reconocido la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia de 20 de marzo de 2013.
En el expediente que provoca la presente, no consta que los titulares registrales hayan tenido oportunidad de conocer el procedimiento ni a trav�s de la anotaci�n preventiva de la demanda en el Registro, ni a trav�s de un emplazamiento en el procedimiento administrativo ni judicial, por lo que no puede ahora pretenderse hacerse efectiva la Sentencia contra el actual titular registral.
Hace constar la DGRN
con relaci�n al segundo defecto invocado, que la agrupaci�n de fincas pertenecientes a titulares distintos supone un acto de riguroso dominio entre ellos pues exige el consentimiento, como acto dispositivo, de sus respectivos titulares para la concreci�n de los porcentajes de titularidad en la nueva finca.
El tercer defecto relativo a la falta de licencia de segregaci�n, no puede ser mantenido. De acuerdo con la distribuci�n de competencias en materia de urbanismo, establecida por la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, corresponde a las Comunidades Aut�nomas determinar qu� clase de actos de naturaleza urban�stica est�n sometidos al requisito de la obtenci�n de la licencia previa, las limitaciones que �stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci�n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l�mites por �stas impuestos. El art�culo 191.1 apartado g) de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat Urban�stica
Valenciana sujeta a licencia los actos de divisi�n de terrenos o de parcelaci�n de fincas, salvo en los supuestos legales de innecesariedad. El art�culo 197.1 de la misma Ley sujeta a licencia tambi�n dichos actos promovidos por
la Administraci�n General del Estado, por la Generalitat o por las entidades de derecho p�blico dependientes o vinculadas a ellas, excepto en los supuestos previstos en la legislaci�n sectorial aplicable; por lo que se refiere a este expediente, el apartado 4 del mismo art�culo 197, dispone que cuando los actos especificados en el art�culo 191.1 sean promovidos por los Ayuntamientos en su propio t�rmino municipal, el acuerdo municipal que los autorice o apruebe estar� sujeto a los mismos requisitos y producir� los mismos efectos que la licencia urban�stica, sin perjuicio de lo previsto en la legislaci�n de r�gimen local, es decir,
el acuerdo municipal produce los mismos efectos que la licencia. (IES)
PDF (BOE-A-2013-8673 - 10 p�gs. - 211 KB)
COMPRAVENTA. FALTA DE INSCRIPCI�N DEL CARGO DEL ADMINISTRADOR EN EL REGISTRO MERCANTIL. PLUSVAL�A MUNICIPAL. Resoluci�n de 8 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci�n del registrador de la propiedad de Navahermosa, por la que se deniega la inscripci�n de una escritura de compraventa.
Hechos. Se trata de una escritura de compra autorizada en 2005 en la que la sociedad vendedora est� representada por uno de los administradores solidarios cuyo cargo no est� inscrito, lo que advierte el notario, no haciendo juicio de suficiencia. La hoja registral est� cerrada por falta de dep�sito de cuentas. Tampoco se acredita la comunicaci�n relativa al Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana a la hora de emitir la calificaci�n.
El registrador considera defectos, tanto la falta de inscripci�n del cargo del administrador, como la falta de acreditaci�n de la liquidaci�n del Impuesto del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o la presentaci�n de autoliquidaci�n del mismo o la comunicaci�n en su caso al Ayuntamiento.
Direcci�n General confirma el defecto relacionado con la falta de presentaci�n ante el Ayuntamiento, pero lo considera subsanado al acreditarse junto con la presentaci�n del recurso.
En cuanto al defecto de la falta de inscripci�n, del nombramiento, la DG recuerda su doctrina de la Resoluci�n de 24 de junio de 2013.
Entiende que la inscripci�n facilita mucho la labor del Registrador pues dispensar� de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y v�lida existencia de dicha representaci�n, dada la presunci�n de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales. Para ello, el Registrador puede y debe consultar el Registro Mercantil. Si no estuviera inscrita, ha de
asegurarse completamente de la existencia, suficiencia y subsistencia de la representaci�n alegada, atendiendo a los datos y juicio de suficiencia que aparecen en la escritura y/o a la propia escritura de poder si el interesado tiene a bien aportarla (porque el Registrador no la puede pedir). Todo ello, para tratar de de evitar retrasos y recursos.
En el caso concreto, la escritura de nombramiento del administrador est�
pendiente de inscripci�n en el Registro Mercantil. Fue una escritura de reelecci�n otorgada en 2005. El notario autorizante de la compra hace la oportuna advertencia de la falta de inscripci�n y no hace juicio de suficiencia sobre la representaci�n alegada. La certificaci�n del Registro Mercantil de 2012 acredita que dicha reelecci�n nunca se inscribi�, que la �ltima inscripci�n en el Registro Mercantil es del a�o 1996 por lo que la hoja registral estar�a cerrada por falta de dep�sito de cuentas. Como los administradores solidarios eran reelegidos por un plazo de 5 a�os, al no estar inscrita la siguiente reelecci�n del cargo,
�ste estaba caducado cuando se otorg� la escritura de compraventa de la misma fecha 29 de marzo de 2005. Por todo ello, confirma el defecto. Comentarios: En cuanto al defecto relacionado con la plusval�a municipal, la DG �califica� si, con lo presentado para el recurso se entiende subsanado el defecto, Es de suponer que lo hace por econom�a procedimental y porque la subsanaci�n era evidente. En otro caso, creo que hubiera sido m�s oportuno confirmar el defecto y que el Registrador valore de nuevo toda la documentaci�n ya completada. En cuanto a la posibilidad de que, atendiendo a las circunstancias del caso, se pueda inscribir el t�tulo en propiedad aun sin estar todav�a inscrita la representaci�n en el Mercantil, creo que el criterio del Centro Directivo plasmado en esta resoluci�n y la de 24 de junio de 2013 es muy razonable en aras a la fluidez del tr�fico, aunque puede generar diferencias de criterios sobre cu�ndo se debe de considerar acreditada la existencia, suficiencia y, sobre todo la subsistencia de la representaci�n alegada, pues en los dos casos tratados hab�a coincidencia de fechas entre nombramiento y la operaci�n que se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad. De todos modos, en el caso concreto, la propia ausencia de juicio de suficiencia por parte del Notario, si es como se indica en el texto, creo que hubiese sido suficiente motivo para suspender. (JFME)
PDF (BOE-A-2013-8674 - 9 p�gs. - 198 KB) Otros formatos
327. SENTENCIA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL FIGURANDO INSCRITO EL CONVENIO DE SUSPENSI�N DE PAGOS Y SIN QUE HAYA TENIDO INTERVENCI�N LA COMISI�N DE ACREEDORES. Resoluci�n de 8 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Mazarr�n a inscribir una sentencia judicial declarativa de dominio. Se plantea si estando inscrito un convenio de suspensi�n de pagos en el que la sociedad deudora cede a todos sus acreedores la totalidad de sus bienes, derechos y acciones, constituy�ndose una comisi�n de acreedores para realizar los activos y satisfacer a los acreedores,
puede practicarse la inscripci�n de una sentencia declarativa de dominio por prescripci�n, cuando en el procedimiento judicial en que �sta ha reca�do no resulta que haya tenido intervenci�n la comisi�n de acreedores citada.
Se�ala la Direcci�n
que para ello para ello es necesario precisar si en el convenio ha existido una adjudicaci�n en pago o para pago de bienes, con las consecuencias que ello entra�a, o si, simplemente, la comisi�n de acreedores tiene derecho a intervenir en el proceso liquidatorio, fiscalizando la actuaci�n del liquidador de la sociedad, pero sin adquirir facultades dispositivas directas sobre los activos cedidos ni ostentar la legitimaci�n procesal en relaci�n con la facultad de defensa de dicho patrimonio. Se�ala en primer lugar que la cuesti�n se rige por
de Suspensi�n de Pagos de 26 de Julio de 1922 y no por la actual Ley Concursal y de acuerdo con reiterada jurisprudencia, seg�n se ha pronunciado el Centro Directivo, una vez que se alcanza dentro del expediente de suspensi�n de pagos un convenio entre el deudor y sus acreedores, y que �ste es aprobado judicialmente, el suspenso recobra su capacidad de obrar, de manera que en adelante su plena capacidad
no tiene otras limitaciones que las definidas exclusivamente en dicho convenio, las cuales en cuanto excepcionan la libre actuaci�n del deudor y propietario, son de interpretaci�n estricta.
Pues bien, en la interpretaci�n del convenio inscrito el registrador entiende se produce
una cesi�n de bienes a favor de los acreedores, con transmisi�n de la titularidad real sobre los mismos por lo que es precisa su intervenci�n en el proceso judicial, mientras que el recurrente estima que hay una adjudicaci�n para pago de deudas, que no transfiere la propiedad, sino la mera posesi�n y la facultad de proceder a la realizaci�n del bien. Sin embargo la Direcci�n General, despu�s de exponer seg�n la doctrina y jurisprudencia las diferencias de las adjudicaciones EN PAGO y PARA PAGO de deudas y sus distintos efectos, entiende que en este supuesto no estamos ni en uno ni en otro caso, ya que aunque as� parece desprenderse de las cl�usulas 1 y 2 del convenio en realidad la transmisi�n de la posesi�n y la facultad de realizar los bienes, esencia de esta clase de adjudicaciones, no se atribuyen a la comisi�n de acreedores sino al liquidador y tampoco se impone al deudor ninguna prohibici�n expresa o t�cita de disponer, ni se limita su capacidad general, pues
la comisi�n nombrada tan s�lo aparece investida de una funci�n fiscalizadora para supervisar si el deudor cumple adecuadamente los compromisos del convenio en orden a la realizaci�n de los activos y aplicaci�n de su producto l�quido. Adem�s hay que tener en cuenta que el t�tulo es una sentencia firme resultante del ejercicio de una acci�n declarativa de dominio por prescripci�n, t�tulo ajeno a toda declaraci�n de voluntad negocial, ya que la sociedad suspensa se limita al allanarse al reconocimiento de una situaci�n de hecho: la posesi�n p�blica, pac�fica e ininterrumpida, durante el plazo legalmente previsto. De todas estas consideraciones resulta que
la demanda dirigida exclusivamente contra la sociedad suspensa, en tanto que titular registral del dominio sin restricciones de verdadero alcance jur�dico-real, y con legitimaci�n procesal plena, es suficiente, desde el punto de vista del tracto sucesivo, para que la sentencia pueda ser inscrita.
En cambio si confirma el segundo defecto relativo a la omisi�n de las circunstancias personales de la Administraci�n demandante a cuyo favor se pretende la inscripci�n, en concreto el domicilio y el C.I.F., exigidos por los arts 9 y 254 LH y 51 RH, que deben acreditarse ante el Registrador y no en tr�mite de recurso (art. 326 LH). (MN)
PDF (BOE-A-2013-8675 - 12 p�gs. - 224 KB)
328. EXPEDICI�N DE CERTIFICACI�N Y NOTA MARGINAL FIGURANDO INSCRITA LA HIPOTECA A FAVOR DE ENTIDAD CAUSAHABIENTE POR SUCESION UNIVERSAL. Resoluci�n de 8 de julio de 2013, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n extendida por la registradora de la propiedad de Ibi, por la que se suspende el despacho de un mandamiento de expedici�n de certificaci�n de dominio y cargas en procedimiento de ejecuci�n hipotecaria. La DGRN , tras analizar la trascendencia de la expedici�n de la certificaci�n de cargas en la ejecuci�n directa judicial, concluye que todav�a no conlleva cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca como consecuencia de la ejecuci�n, por lo que el hecho de que sea solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la certificaci�n,
sin perjuicio de que el registrador advierta de esta circunstancia en la certificaci�n al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de practicar la inscripci�n a su nombre, previa o simult�neamente, a la inscripci�n del decreto de adjudicaci�n. (JCC)
PDF (BOE-A-2013-8676 - 4 p�gs. - 156 KB)
329. RESOLUCI�N DE CONTRATO DE COMPRAVENTA. CALIFICACI�N REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES. Resoluci�n de 9 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.� 2, a la inscripci�n de testimonio de sentencia dictada el 18 de diciembre de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia n.� 1 de Marbella. Una finca figura inscrita a favor de un ciudadano holand�s �con sujeci�n a su r�gimen matrimonial�, figurando en el cuerpo de la inscripci�n que �est� casado bajo el r�gimen legal holand�s de comunidad matrimonial de bienes con do�a �.� Ahora se presenta sentencia en la que se declara la resoluci�n del contrato de compraventa reca�da en un procedimiento en el que solo se demanda al titular registral.
Como cuesti�n preliminar se�ala el centro directivo que la petici�n del recurrente de que se ordene a la registradora que practique anotaci�n preventiva no puede prosperar ya que conforme al
art. 326 LH el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci�n y dada la regulaci�n legal del principio de rogaci�n corresponde su postulaci�n ante el registrador competente.
En cuanto al fondo del asunto confirma la nota. Frente a la regla general de la necesidad de acreditar el r�gimen econ�mico matrimonial del adquirente casado en el momento de la adquisici�n (art. 51.9 RH), el
art. 92 permite, trat�ndose de adquirentes extranjeros, aplazar tal prueba para el momento de la enajenaci�n o gravamen posterior, inscribi�ndose la adquisici�n con una referencia gen�rica al r�gimen aplicable, y demorando la prueba para el momento de la enajenaci�n. Pero ello no impide que dicha acreditaci�n se produzca ya inicialmente en el propio t�tulo de adquisici�n y su traslaci�n a los asientos del Registro previa su calificaci�n registral, que es lo que sucedi� en este caso. Figurando en el Registro la inscripci�n
seg�n el r�gimen legal holand�s de comunidad matrimonial de bienes, se est� otorgando parte de la titularidad de la misma al c�nyuge del titular registral o, en el caso de haber muerto, a sus herederos, y sin que se pruebe que seg�n el Derecho Holand�s aplicable se atribuyan las facultades de disposici�n y defensa procesal sobre tales bienes exclusivamente al c�nyuge a cuyo nombre figuran, no puede cancelarse la inscripci�n sin intervenci�n del c�nyuge del titular, de conformidad con el
art. 40.2 LH, conforme al cual �En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificaci�n, se dirigir� la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda alg�n derecho, y se sustanciar� por los tr�mites del juicio declarativo correspondiente�. (MN)
PDF (BOE-A-2013-8773 - 8 p�gs. - 191 KB) Otros formatos
330. HOMOLOGACI�N JUDICIAL DE ACUERDO TRANSACCIONAL. Resoluci�n de 9 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n extendida por el registrador de la propiedad de Liria, por la que se suspende la inscripci�n de un acuerdo homologado judicialmente.
Se presenta en el Registro de la Propiedad un auto de homologaci�n de acuerdo transaccional en el que una de la partes, ex esposos,
da en pago un inmueble a la otra, que reclama judicialmente cantidades derivadas del incumplimiento de un convenio regulador. El objeto es un inmueble, distinto de la vivienda habitual.
El registrador rechaza la inscripci�n porque "si bien la homologaci�n del acuerdo le da los efectos atribuidos por la Ley a la transacci�n judicial (art. 415.2 de la LEC)
falta la ejecuci�n del auto, bien mediante escritura p�blica, bien mediante mandamiento judicial que ordene la puesta en posesi�n, ejecuci�n e inscripci�n de la transacci�n. Adem�s,
el documento privado carece de eficacia traditoria, al contrario de lo que ocurre con la escritura p�blica
(art. 1.462 del C�digo Civil, respecto a la compraventa, cuya naturaleza es an�loga a la daci�n en pago). Y porque "no queda claro
si el auto es o no firme, pues la menci�n que consta en el documento presentado carece de las garant�as suficientes de autenticidad"
confirma la calificaci�n y desestima el recurso porque
no estamos ante el supuesto excepcional (en que s� se admitir�a la inscripci�n) de homologaci�n judicial del convenio regulador entre los esposos, conforme a los art�culos 90 y 103 del C�digo Civil, se atribuye a uno de ellos el
domicilio conyugal en base a la excepcional norma que los preceptos indicados establecen, como quiebra y excepci�n de lo establecido en el art�culos 1.462 el C�digo Civil y 3 de la Ley Hipotecaria. Fuera de ese supuesto, "La homologaci�n judicial no altera el car�cter privado del documento pues como dice el registrador acertadamente, se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podr�n en ning�n caso negar, en el plano obligacional, el pacto solutorio alcanzado y est�n obligados, por tanto, a darle cumplimiento. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial ordinario en el que se reclamaba la cantidad adeudada, no lo es menos que el mismo supone una transmisi�n de dominio que material y formalmente habr� de cumplir los requisitos establecidos por el ordenamiento jur�dico para su inscripci�n en el Registro de la Propiedad." (JDR)
PDF (BOE-A-2013-8774 - 2 p�gs. - 144 KB) Otros formatos
331. DERECHO DE USO SOBRE LA VIVIENDA FAMILIAR. Resoluci�n de 9 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n extendida por el registrador de la propiedad de Alcoy, por la que se deniega anotaci�n de derecho de vivienda familiar.
Supuesto de hecho. Se pretende la inscripci�n de una resoluci�n judicial reca�da en procedimiento de divorcio por la que se atribuye el uso de la vivienda familiar a los hijos de la pareja y a la ex-esposa, la cual es la propietaria de la vivienda cuyo uso se le atribuye.
�Procede inscribir la atribuci�n del uso de la vivienda a favor de quien ya es propietaria de la misma? NO.
DGRN. No procede inscribir el uso atribuido a la esposa por cuanto ya es la �nica propietaria del inmueble, y tal facultad de uso se encuentra comprendida en su titularidad dominical. Comentario. Son varias las veces en que
la DGRN se ha ocupado durante estos �ltimos a�os de la inscripci�n del uso de la vivienda familiar en los casos de separaci�n o divorcio (art. 96 CC). De la Resoluci�n presente y de otras anteriores puede extraerse el siguiente comentario:
I. Naturaleza del derecho de uso.
1) Derecho de configuraci�n judicial. Es un derecho de configuraci�n judicial pues se constituye �ope sententiae� (STS de 14 de julio de 1994), y ello tanto si es convenido por los c�nyuges como si hay de desacuerdo entre ellos.
2) Derecho de car�cter familiar. La doctrina cient�fica y RR. del Centro Directivo lo han calificado como un derecho de car�cter familiar para cuya eficacia se establecen ciertas limitaciones a la disposici�n de la vivienda (art. 96 p�rrafo �ltimo Cc).
3) Derecho no patrimonial. Es un derecho ajeno a la clasificaci�n entre derechos reales y personales, ya que esta es una divisi�n de los derechos de car�cter patrimonial y el expresado derecho de uso no tiene tal car�cter patrimonial, sino de orden puramente familiar.
4) Derecho con trascendencia real. Que no sea un derecho real no quiere decir que carezca de trascendencia real que justifique su inscripci�n, pues mediante la misma se garantiza su oponibilidad general frente a los terceros adquirentes.
Las facultades que comporta la atribuci�n del uso de la vivienda familiar comprenden b�sicamente las siguientes: a) Facultad de ocupaci�n provisional y temporal (STS de 4 de abril de 1997). b) Limitaci�n al ejercicio de las facultades dispositivas por parte del c�nyuge (ex c�nyuge) titular del dominio (RDGRN de 25 de octubre de 1999). En cuanto a la limitaci�n de las facultades dispositivas, cabe citar el �ltimo p�rrafo del art�culo 96 del C�digo civil, que prescribe que para disponer de la vivienda familiar cuyo uso corresponda al c�nyuge no titular se requerir� el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorizaci�n judicial.
1. La facultad de ocupaci�n provisional:
a) Est� condicionada por la titularidad preexistente: el uso viene condicionado por el t�tulo previo que habilitaba el uso de la vivienda constante el matrimonio (propiedad, arrendamiento, comodato, precario, etc), pues la Sentencia no puede atribuir una titularidad distinta de la que hasta entonces se ten�a sobre la vivienda, ni puede generar un derecho nuevo, sino tan s�lo proteger el que hasta ese momento ten�a la familia (STS 31 de diciembre de 2004). Por ejemplo, en el caso de mero precario
no se genera un derecho a permanecer, por lo que s�lo mientras subsistiera la tolerancia podr�a seguirse cumpliendo la decisi�n judicial de uso de la vivienda (STS 21 mayo 1990).
b) Es temporalmente limitada: se trata de un uso TEMPORAL cuya duraci�n depender� de las circunstancias que aconsejaron su constituci�n (SSTS 14 de julio de 1994 y 22 de abril de 2004). No es imprescindible para la inscripci�n del derecho el se�alamiento de un plazo (R. 20 de febrero de 2004). No obstante, parece que en este punto se puede distinguir seg�n haya o no hijos, pues no habiendo hijos el p�rrafo tercero del art�culo 96 CC dice que
podr� acordarse el uso de tales bienes por el tiempo que prudencialmente se fije.
2. Limitaci�n de las facultades dispositivas:
�Es exigible el consentimiento del otro c�nyuge o la autorizaci�n judicial siempre que se disponga por el c�nyuge titular -separado judicialmente- de una vivienda? NO. La R. 31 de marzo de 2000 (BOE 25 de abril de 2000) expone los siguientes argumentos: * El consentimiento del otro c�nyuge o la autorizaci�n judicial s�lo es exigible cuando sobre la vivienda se constituy� un derecho de uso, pero no es una exigencia que se deba observar en todo supuesto de enajenaci�n por un c�nyuge separado de una vivienda en previsi�n de que exista tal atribuci�n de uso. * A esto se a�ade que de no constar inscrito tal derecho de uso en el Registro de la Propiedad no puede afectar, en principio, a tercero, pues se presume que los derechos existen y pertenecen a su titular en los t�rminos del asiento registral (ex. art. 38 LH).
Tampoco ser� necesaria en la venta la manifestaci�n expresa de que no existe atribuci�n de uso, a diferencia de lo que sucede en el art�culo 1320 CC. La inexistencia de tal atribuci�n de uso queda incluida en la declaraci�n gen�rica que se hace de que la finca est� libre de cargas y grav�menes, reforzada por la correspondiente informaci�n registral.
III. Titular y beneficiarios del derecho de uso.
Como ocurre frecuentemente con los derechos de tipo familiar, una cosa es el inter�s protegido por el derecho atribuido (en este caso el inter�s familiar y la protecci�n de la convivencia entre los hijos y el c�nyuge a quien se le atribuye la custodia), y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del c�nyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es tal c�nyuge a quien se atribuye exclusivamente la situaci�n de poder en que el derecho consiste, ya que la limitaci�n a la disposici�n de la vivienda se remueve con su solo consentimiento.
En consecuencia, no es necesario que se establezca titularidad alguna a favor de los hijos, que son beneficiarios pero no titulares, mientras que el c�nyuge es el titular del uso
IV. Aspectos registrales.
No trat�ndose de un derecho de naturaleza patrimonial sino familiar, el principio de especialidad, que exige precisi�n en el contenido del derecho cuya inscripci�n se pretende, debe moderarse cuando se trata de la constancia registral de la atribuci�n del uso.
La R. 19 de septiembre de 2007 resume los requisitos generales para que la atribuci�n de uso acceda al Registro de la Propiedad:
a) Reconocimiento judicial del derecho de uso en un proceso de crisis matrimonial: Como se ha dicho anteriormente, tanto si media acuerdo entre las partes como si no lo hay estamos en presencia de un derecho de configuraci�n judicial.
b) Atribuci�n del mismo al c�nyuge no titular de la vivienda. c) Inscripci�n registral de la vivienda (o de un derecho sobre la misma que atribuya el uso) a favor del c�nyuge gravado, pues, caso de estar inscrita a favor de tercero, el uso no ser�a inscribible como consecuencia del principio del tracto sucesivo.
2. Moderaci�n en la aplicaci�n del principio de especialidad.
La configuraci�n del derecho de uso como de naturaleza familiar tiene consecuencias registrales porque los requisitos para su inscripci�n no se aplican tan rigurosamente como si se tratara de un derecho real propiamente dicho, como ocurrir�a, por ejemplo, con el derecho real de usufructo.
R 5 de junio de 2008. BOE 2 de julio de 2008 se cuestionaba la inscripci�n de una Sentencia que reconoc�a a la esposa un derecho de uso sobre la vivienda familiar del que disfrutar�a, como m�nimo, hasta que los hijos del matrimonio sean mayores de edad e independientes econ�micamente. Considerado como un derecho de uso de la vivienda familiar no habr�a problema para su constancia registral, aunque no queden identificados suficientemente los hijos beneficiarios, o la duraci�n quede indeterminada (mientras no sean independientes) e indeterminaci�n tambi�n exista en la forma de atribuci�n del uso y su compatibilidad con la propiedad de la vivienda, atribuida por mitad a los c�nyuges. Sin embargo, calificado el derecho como usufructo no cumple los requisitos que para la inscripci�n de los derechos reales exige la legislaci�n hipotecaria.
3. Requisito imprescindible para que el uso pueda inscribirse aut�nomamente es que se atribuya al c�nyuge que no es titular registral o que, si�ndolo, no sea el �nico, caso �ste en que el uso gravar� la otra titularidad.
En el caso de la R. de 28 de mayo de 2005 el c�nyuge gravado era solo titular de una cuota indivisa de la finca, perteneciendo el resto a otros propietarios. �Cabe en estos casos inscribir la atribuci�n de uso? SI, sobre la cuota de la que es titular el c�nyuge gravado. Por tanto, no ser� inscribible la atribuci�n del uso a favor del c�nyuge que sea el propietario �nico de la vivienda (RR 6 de julio de 2007, 19 de septiembre de 2007 y 10 de octubre de 2008 y la que ahora se comenta). Igualmente, ser� cancelable el uso inscrito cuando el titular resulte posteriormente �nico titular de la misma produci�ndose una confusi�n de derechos. As� ocurre, por ejemplo, cuando a resultas de la sociedad de gananciales, la finca sobre la que recae el uso es adjudicada en pleno dominio al c�nyuge titular de ese derecho (Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 3 de mayo de 2004). (JAR)
PDF (BOE-A-2013-8775 - 3 p�gs. - 150 KB) Otros formatos
332. INMATRICULACI�N. DIFERENCIAS EN LA DESCRIPCI�N CON EL TITULO PREVIO. CALIFICACI�N REGISTRAL: MOTIVACI�N. Resoluci�n de 9 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n extendida por el registrador de la propiedad de Novelda, por la que se suspende la inmatriculaci�n de una casa sita en Monforte del Cid. Supuesto: Se trata de dilucidar en torno a la identidad o semejanza que ha de existir entre el t�tulo inmatriculador y el t�tulo previo.
El Registrador suspendi� la inscripci�n de inmatriculaci�n por existir diferencias entre ambos que hacen dudar de la identidad de la finca. La DGRN estima el recurso interpuesto, considerando que debe existir identidad en cuanto a la descripci�n de la finca a inmatricular entre la certificaci�n catastral descriptiva y gr�fica y el t�tulo inmatriculador, y que
entre �ste y el t�tulo previo deben existir �similitudes suficientes� para que no haya dudas sobre la identidad de la finca cuyo acceso al Registro se pretende. Considera que en el presente caso no existen diferencias en la descripci�n en t�rminos tales que permitan albergar dicha duda razonable, pues la descripci�n de la finca entre el t�tulo previo y el t�tulo inmatriculador, entre las que median treinta y cuatro a�os, solo difiere �nfimamente en cuanto a cinco metros de superficie, y en el lindero derecha entrando, que en el t�tulo previo linda con las fincas de do�a J. M. A. y don J. R. y en el inmatriculador linda, adem�s con don J. M. Q. B. y don R. L. A. Los otros tres linderos corresponden a calles, y son id�nticos en ambos documentos.
No es el mismo caso, por tanto, que el de la R. 4 de Enero de 2008, a que hace referencia el registrador en su nota, que llegaba a la conclusi�n contraria porque la descripci�n de la finca difer�a en cuanto a la superficie en un alto porcentaje y no coincid�an tres de los cuatro linderos.
Por otro lado, como cuesti�n procedimental, reitera la DG, que
aunque la argumentaci�n en que se fundamenta la calificaci�n haya sido expresada de modo ciertamente escueto, es suficiente para la tramitaci�n del expediente si expresa suficientemente la raz�n que justifica dicha negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo acredita en este caso el mismo contenido del escrito de interposici�n. (JCC)
PDF (BOE-A-2013-8776 - 4 p�gs. - 158 KB) Otros formatos
*333. EJECUCI�N HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR. DERECHO DE ADQUISICI�N PREFERENTE. Resoluci�n de 10 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cieza n.� 1, a la inscripci�n de dominio y cancelaci�n de cargas ordenadas en decretos de adjudicaci�n y mandamiento judiciales en procedimiento de ejecuci�n sobre bienes hipotecados. Hechos: En procedimiento de ejecuci�n sobre bienes hipotecados, seguido contra la sociedad deudora y contra una persona f�sica hipotecante no deudora, se resolvi� adjudicar determinadas fincas a la ejecutante y proceder a la cancelaci�n de las correspondientes inscripciones de hipoteca ejecutadas as� como de las cargas posteriores.
La finca aparece inscrita a favor de terceros poseedores herederos del hipotecante no deudor desde 2009. La demanda se present� en 2010.
- no consta haberse
demandado y requerido de pago a quienes, en el momento de expedici�n de la correspondiente certificaci�n de cargas, figuran
como titulares registrales de la nuda propiedad de las fincas mediante inscripci�n de herencia, de modo que, adem�s, al tener los nudo propietarios la condici�n de herederos deben tambi�n ser demandados y requeridos de pago como deudores; - debe realizarse la declaraci�n sobre la situaci�n arrendaticia de las fincas adjudicadas o, en su caso, la pr�ctica de las notificaciones prevenidas en los art�culos
675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La recurrente alega que no es necesario el requerimiento de pago solicitado, al haberse inscrito su derecho con posterioridad a la hipoteca, bastando con la notificaci�n que sobre la existencia de dicho procedimiento se les ha realizado y que no consta que los nudo propietarios tengan la cualidad de deudores sino que �nicamente tienen la condici�n de herederos de la hipotecante no deudora.
recuerda su doctrina (R. 13 de septiembre de 2012, y
22 de mayo de 2013, entre otras), seg�n la cual, y por exigencias del
art�culo 132.1� LH, la calificaci�n registral se extiende a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que d� lugar el procedimiento de ejecuci�n directa sobre los bienes hipotecados, por lo que ha de controlar, entre otros extremos �Que
se ha demandado y requerido de pago al
deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificaci�n de cargas en el procedimiento�. Es coherente con otros arts. LEC:
art�culo 685 prev� que la demanda ejecutiva se dirija �frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que �ste �ltimo hubiese acreditado al acreedor la adquisici�n de dichos bienes�. - y el
art�culo 686, que regula el requerimiento de pago estableciendo que
�en el auto por el que se autorice y despache la ejecuci�n se mandar� requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro�.
Por tanto, es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados
que haya acreditado al acreedor la adquisici�n de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan
inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedici�n de certificaci�n de cargas.
No puede el registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci�n pasiva desde el punto de vista procesa que ha de ser apreciada por el juzgador ni tampoco puede entrar en la cumplimentaci�n de los tr�mites seguidos en el procedimiento judicial.
Pero s� ha de valorar si quien aparece protegido por el Registro ha sido emplazado de forma legal en el procedimiento, pues ha de atender al principio constitucional de protecci�n jurisdiccional de los derechos y de
interdicci�n de la indefensi�n procesal el cual exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut�ntico, haya sido parte o haya tenido, al menos, la posibilidad de intervenci�n, en el procedimiento determinante del asiento. Su incumplimiento ha de considerarse un obst�culo que surge del Registro, conforme al
art. 100 RH. La DG
apoya su criterio en la STC
79/2013, de 8 de abril que no considera admisibles lecturas restrictivas de la intervenci�n de quienes son titulares de derechos e intereses leg�timos, m�xime cuando el acreedor goza de una posici�n privilegiada.
En el caso presente, no consta que los terceros poseedores hayan tenido parte alguna en el procedimiento, ya que ni se les demand� ni se les requiri� debidamente de pago y, aunque, con posterioridad a la demanda se les notificara dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra los mismos. Conforme a la STS
de 3 de diciembre de 2004, la falta de requerimiento de pago determina la nulidad del procedimiento, sin que pueda suplirse con una providencia de subsanaci�n realizada posteriormente al tr�mite, dado el rigor formal del procedimiento de ejecuci�n hipotecaria. Antes de la reforma de 2001 se exig�a el requerimiento de pago al tercer poseedor, pero, tras la nueva LEC, se impone al registrador la obligaci�n de comprobar que se han cumplido los requisitos de la demanda y el requerimiento. Y la notificaci�n realizada no las suple.
A continuaci�n, la DG
intenta casar este criterio con las referencias a meras notificaciones que aparecen en las arts.
132.2 LH y
689 LEC:
Regla general: el tercer poseedor ha de ser demandado y requerido de pago - En los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisici�n de los bienes hipotecados �ni se hubiera inscrito� en el momento de formular la demanda, pero se inscribe antes de emitir la certificaci�n de cargas: ha de ser notificado.
- Si inscribe
tras la certificaci�n, no es preciso acreditar nada.
As� pues, la DG confirma la calificaci�n del registrador, en cuanto a los afectados como terceros poseedores, pero, en cambio, la revoca en su condici�n de herederos, pues no ha quedado acreditado que aqu�llos tengan dicha cualidad de deudores, m�s all� de su condici�n de herederos de la hipotecante no deudora (las deudora es una sociedad).
Confirma tambi�n el segundo defecto,
situaci�n arrendaticia, pues, a estos efectos, la adjudicaci�n en procedimiento de ejecuci�n directa contra bienes inmuebles es un supuesto equiparable a la compraventa voluntaria, resultando aplicable el
art�culo 25 LAU. Por ello. Ha de acreditarse, o que se han llevado a cabo las notificaciones previstas o que se ha realizado la oportuna manifestaci�n de que la finca se encuentra libre de arrendatarios, admitiendo que la realice el adquirente por las particularidades de este tipo de negocio. No vale la manifestaci�n realizada respecto a un asiento previo caducado.
Comentario: As�, pues, ha de calificarse no s�lo si ha sido requerido de pago,
sino tambi�n si ha sido demandado el tercer poseedor. El art�culo 132 LH incluye la copulativa �y�.
El tercer poseedor, tanto puede haber sido un adquirente a t�tulo
oneroso como gratuito (como lo es el del caso). Tampoco se distingue si ha habido o no subrogaci�n en la deuda, como en RR. anteriores, (en el caso no est� probado que la haya habido).
Queda confuso qu� hacer si el tercer poseedor inscribe durante el periodo que media entre la presentaci�n de la demanda y la nota de la certificaci�n, pues parece que, conforme al pen�ltimo p�rrafo del apartado 4 de esta resoluci�n,
p�rrafo nuevo respecto a las resoluciones citadas por la DG (R. 13 de septiembre de 2012, y
22 de mayo de 2013, el momento de la demanda es el verdaderamente determinante: - si en ese momento estaba inscrito el derecho del tercer poseedor: demanda y requerimiento.
- si en ese momento lo conoc�a el acreedor: lo mismo, demanda y requerimiento.
- pero si se inscribi� tras la demanda y antes de la nota, s�lo notificaci�n.
En cambio, de resoluciones anteriores y del comienzo de esta misma, as� como de la dicci�n literal del art. 132.1 LH, hay que acudir al
momento de la certificaci�n y no al de la demanda, fecha que no suele conocer el registrador (aunque es com�n que cuente con el indicio del a�o, en el caso procedimiento 733/2010). Ser�a este esquema:
- si al expedirse la certificaci�n estaba inscrito el derecho del tercer poseedor: demanda y requerimiento.
- si en ese momento no estaba inscrito, no hay obst�culos para cancelar su derecho
- no habr�a, pues, casos, en que sirviera la mera notificaci�n.
La posici�n cl�sica �referida al momento de la certificaci�n- parece la m�s defendible por la dicci�n literal del art. 132.1 LH, aunque hay que reconocer que tiene un punto d�bil: si un tercer poseedor -no conocido por el acreedor- inscribe tras la presentaci�n de la demanda, �C�mo se le puede obligar al acreedor a haberle demandado, si no lo sab�a y el Registro nada dec�a, cuando, adem�s, el t�tulo puede ser posterior? �Tendr� que hacer una ampliaci�n de demanda, tras la emisi�n de la certificaci�n? �Habr� de anotarse la demanda de ejecuci�n hipotecaria?
En definitiva, esta Resoluci�n me produce un
efecto agridulce: agrio porque es criticable que resulte incongruente comparando sus propios apartados. Pero dulce, porque ese p�rrafo perturbador apunta, en mi opini�n acertadamente, a lo que �de lege ferenda� deber�a de ser, es decir, a atender a
quien tiene inscrito el dominio en el momento de la presentaci�n de la demanda. Pero ello depender� del legislador, si tiene a bien modificar el art�culo 132.1 LH en tal sentido y, tal vez, que se interrelacione la emisi�n de la certificaci�n de cargas con la demanda, al estilo de las notas de informaci�n continuada notariales inmediatas al otorgamiento de un t�tulo.
En cuanto a la instancia con la situaci�n arrendaticia, creo que valdr�a con que se presentara de nuevo la misma instancia que en el asiento caducado acompa�� al t�tulo y ahora parece que no. (JFME)
PDF (BOE-A-2013-8777 - 9 p�gs. - 206 KB) Otros formatos
334. PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA CON CONDICION. RESOLUCI�N UNILATERAL POR INCUMPLIMIENTO. ART. 1504 CC. Resoluci�n de 10 de julio de 2013, de la Direcci�n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.� 4 a la constancia registral de la resoluci�n de un contrato de permuta de solar por viviendas en el edificio futuro, por incumplimiento del constructor cesionario. En una permuta de suelo por edificaci�n futura se pact� la resoluci�n del contrato por falta de cumplimiento de la prestaci�n en el plazo convenido. El cedente del solar procedi� a resolver el contrato y la notificaci�n de dicha decisi�n se efectu� mediante un acta de notificaci�n autorizada por el notario a trav�s de exhorto a la notario competente territorialmente, que se person� pero no encontr� a nadie en el domicilio. Mediante otra acta se envi� por correo certificado una copia de dicho acta, env�o que tampoco se recogi�.
El registrador entiende que la notificaci�n de resoluci�n, no pudo ser practicada por no encontrarse nadie en el domicilio del deudor, �con lo cual, la sociedad mercantil, titular de las fincas gravadas con la condici�n resolutoria..., no pudo allanarse u oponerse, en su caso�.
La Direcci�n confirma la nota. El
art. 1504 CC admite el ejercicio unilateral de la resoluci�n por incumplimiento grave del adquirente, pero si �ste formula oposici�n ser� preciso resoluci�n judicial orden�ndolo; como contrapeso de aquel ejercicio unilateral,
la norma exige que se practique un requerimiento que sirve para comunicar la decisi�n del vendedor pero tambi�n constituye un mecanismo de defensa: sirve para consignar -en el mismo documento, desactivando su eficacia resolutoria inmediata- la oposici�n del contratante a quien se imputa el incumplimiento. Entiende el centro directivo que
la decisi�n de resolver un contrato al amparo del art. 1504 CC puede comunicarse, alternativamente, en v�a notarial o judicial, sin que ning�n precepto legal exija para que se tenga por efectuada la notificaci�n que haya sido entregada la oportuna c�dula de notificaci�n al destinatario de la misma. Simplemente es preciso que se hayan cumplido las reglas que rigen los distintos tipos de notificaci�n y trat�ndose de una notificaci�n notarial es necesario que se cumpla lo que a tal efecto establecen los
arts. 202, 203 y 204 RN. En este supuesto no se cumplieron los requisitos que dichas normas exigen para que se tenga por notificada a una persona que no haya recogido la c�dula: que se hayan efectuado al menos a dos intentos de notificaci�n con entrega de la correspondiente c�dula, uno mediante la personaci�n del notario en el domicilio en que la notificaci�n haya de practicarse, y otro mediante su env�o por correo certificado con acuse de recibo, o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega, y ello porque en la segunda acta notarial no se cumplimentaron los requisitos propios de la misma: El acta no era un acta de notificaci�n, ni se tramit� con los requisitos que le son propios, toda vez que es preciso que la notificaci�n se lleve a cabo por notario competente para actuar en el lugar donde se ha de efectuar aqu�lla, posibilitando el ejercicio del derecho de contestaci�n del requerido, exigencias que no se cumplen en este supuesto.
Por �ltimo entiende la Direcci�n que no debe entrarse en la cuesti�n de si la restituci�n ha de comprender las entidades arquitect�nicas construidas sobre el solar en virtud del principio de accesi�n, lo que en definitiva plantea c�mo debe acreditarse el requisito de la liquidaci�n, compensaci�n o retirada de la contraprestaci�n que parcialmente haya verificado el contratante frente al que se ejercita la facultad resolutoria, cuando se trata, como en el caso de la permuta, de prestaciones no dinerarias; y ello porque la resoluci�n produce, respecto de una y otra parte, el deber de �restituirse lo que hubiera percibido�, en los t�rminos que resultan del
art.1123 CC y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cl�usula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resoluci�n de la transmisi�n por incumplimiento, el que la insta podr� quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la correcci�n judicial prescrita
en el art 1154 CC sin que quepa pactar otra cosa en la escritura. (MN)
PDF (BOE-A-2013-8778 - 10 p�gs. - 204 KB) Otros formatos
335. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACI�N DE TRACTO. NO SIRVE PARA SUBSANAR DEFICIENCIAS DE
LA TITULACI�N EXISTENTE. Resoluci�n de 10 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.� 3, por la que se deniega la inscripci�n de auto reca�do en expediente de dominio. Supuesto: Inscrita una finca por cuotas partes indivisas a favor de varios hermanos a t�tulo de legado, uno de los copropietarios insta un expediente de dominio para la reanudaci�n de tracto con la finalidad de poner todas las cuotas indivisas a su nombre. En el auto se declara justificado el dominio del promotor a t�tulo de compra de las participaciones indivisas de los hermanos �formalizadas mediante escrituras de herencia�
El registrador califica negativamente el documento por considerar que no existe una efectiva interrupci�n del tracto, puesto que el promotor es titular registral de una participaci�n indivisa de la finca y adquiere las restantes de los cotitulares de la misma, tambi�n titulares registrales.
Instada calificaci�n sustitutoria, el registrador sustituto confirma la calificaci�n.
Vuelto a presentar en el Registro que llev� a cabo la calificaci�n originaria el testimonio del auto junto con las escrituras de renuncia relacionadas en el propio auto, el registrador procede a extender nueva nota denegando la inscripci�n por no existir efectiva interrupci�n del tracto y porque del historial registral de la finca resulta que los denominados transmitentes ya hab�an aceptado su legado e inscrito su derecho al otorgar las respectivas escrituras de renuncia.
La DGRN reitera que el auto reca�do en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripci�n de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, por lo que se impone una
interpretaci�n restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudaci�n del tracto y en especial de las que definen la propia hip�tesis de interrupci�n de tracto, de modo que s�lo cuando efectivamente concurra esta hip�tesis y as� resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripci�n
Es cierto que tambi�n ha declarado el Centro Directivo que, en supuestos de excesiva dificultad para reanudar el tracto sucesivo interrumpido por la v�a de la titulaci�n ordinaria, puede acudirse al expediente de dominio de reanudaci�n de tracto (R. 24 de julio de 2012,
R. 1 de agosto de 2012,
R. 6 de agosto de 2012,
R. 7 de Diciembre de 2012). Pero esto es as� ante la dificultad de obtener por cualquier causa la titulaci�n formal necesaria para la inscripci�n y no significa que el auto de reanudaci�n de tracto sirva para subsanar los vicios, defectos o irregularidades de la titulaci�n aportada.
En el supuesto de hecho de este expediente
no se dan por tanto los supuestos de tracto interrumpido (pues el promotor adquiri� directamente de los cotitulares sus hermanos, titulares registrales pro indiviso del inmueble)-
y ausencia de documentaci�n intermedia (como se demuestra con la aportaci�n posterior que hacen de las escrituras de renuncia de legados en la que se pretende amparar el pleno dominio del promotor del expediente) que justificar�an el procedimiento excepcional de la reanudaci�n del tracto.
En definitiva, no es un problema de falta de documentaci�n ni de ausencia de tracto sino de opci�n por un determinado
procedimiento que no es h�bil para subsanar las deficiencias �incluso fiscales� de que pueda adolecer la titulaci�n existente entre los copropietarios. (JCC)
PDF (BOE-A-2013-8779 - 6 p�gs. - 173 KB) Otros formatos
D336.
DESIGNACI�N DE PERSONA F�SICA POR EL ADMINISTRADOR PERSONA JUR�DICA. Resoluci�n de 10 de julio de 2013, de la Direcci�n General
de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci�n extendida por el registrador mercantil de Navarra, por la que se suspende la inscripci�n de la designaci�n de representante persona f�sica de sociedad administradora.
Hechos: Se trata de una simple escritura de designaci�n por parte de una persona jur�dica administradora de su representante f�sico para el ejercicio del cargo. Se da la circunstancia de que la designaci�n la hace la junta general de la sociedad, si bien ese acuerdo es elevado a p�blico por el administrador �nico de la sociedad.
registrador suspende la inscripci�n pues a su juicio �la designaci�n de representante f�sico deber� efectuarse por el �rgano de administraci�n de la sociedad, no siendo competente para dicha designaci�n la junta general (art�culos 143 del RRM, 212 bis de la LSC y RDGRN de 3 de junio de 1999).
notario recurre apuntado que existen incluso autores que apuntan a que la designaci�n s�lo puede hacerla la junta general pero que en todo caso dado que �la designaci�n se hace por la junta general y el administrador �nico ejecuta el acuerdo mediante su elevaci�n a p�blico� no pueden exigirse m�s garant�as materiales y formales. Doctrina: La DG
Aprovecha para resumir su doctrina sobre la cuesti�n planteada en los siguientes t�rminos:
1. Es la
persona jur�dica designada administrador, y no la sociedad administrada, quien tiene competencia para nombrar a la persona f�sica o natural que ejercita las funciones propias del cargo.
2. Ha de ser
una �nica la persona f�sica designada no siendo v�lida la designaci�n de varios ni aunque existan administradores solidarios o mancomunados en la administradora.
persona f�sica actuar� en nombre de la persona jur�dica administradora y con car�cter permanente para el ejercicio estable de las funciones inherentes al cargo de administrador.
4. Si el designado pertenece al �rgano de administraci�n de la persona jur�dica administradora, bastar� con presentar certificaci�n correspondiente al acuerdo expedida por el �rgano de la persona jur�dica administradora que sea competente al efecto; mientras que en otro caso, la designaci�n debe figurar en escritura p�blica de poder.
5. La designaci�n compete al �rgano de administraci�n pues es el encargado de la gesti�n y representaci�n de la sociedad conforme establecen los art�culos 225 y siguientes y 233 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital. 6. No existe inconveniente alguno a que el propio administrador �nico se designe a s� mismo como representante persona f�sica, no apreci�ndose problemas de autocontrataci�n.
identidad del representante designado, por lo dem�s, debe inscribirse al mismo tiempo que el nombramiento de la persona jur�dica administradora en la hoja de la sociedad administrada.
Comentario: Es evidente que
la designaci�n de persona f�sica representante de la jur�dica nombrada administradora es competencia del
�rgano de administraci�n. Pero como dice la DG, si el administrador competente ejecuta un acuerdo de la junta general en dicho sentido, cualquier problema de posible incompetencia desaparece quedando desde su origen sanada la designaci�n efectuada. El
mismo supuesto se puede presentar con la
concesi�n de poderes. Si el poder lo da la junta, pero el acuerdo
es ejecutado por persona que podr�a dar ese mismo poder, no debe existir inconveniente alguno para la inscripci�n pretendida. Cuesti�n distinta es que la ejecuci�n del acuerdo de la junta no sea realizada por la persona con competencias para la designaci�n. As� ser�a rechazable esa designaci�n por la junta general si el acuerdo
lo ejecuta uno s�lo de los administradores mancomunados o el secretario u otro miembro del consejo especialmente facultado para ello. JAGV.
En el caso de administraci�n mancomunada no acepta la DG la tesis de que se puedan nombrar los dos administradores mancomunados simult�neamente para representar a la persona jur�dica administradora, cuya posibilidad hemos sostenido dado que aunque son dos deben actuar como uno s�lo. Por tanto en estos casos ser� necesaria una escritura de poder de los dos administradores mancomunados a favor de uno de ellos o de un tercero. Quiz�s tambi�n pudiera plantearse que en estos casos ser�a suficiente con la
certificaci�n con firmas legitimadas de los dos administradores mancomunados designado uno de ellos para el ejercicio del cargo de representante. (JAGV)
PDF (BOE-A-2013-8780 - 4 p�gs. - 157 KB) Otros formatos
visitas desde el 1 de agosto de 2013

References: Real decreto 
 Real Decreto 
in fine
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
de lege ferenda