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Timestamp: 2017-09-24 17:40:56+00:00

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SEGURO OBRIGATÓRIO CONTRA O RISCO DE INCÊNDIO DO EDIFÍCIO - Actualização - Escritos Dispersos
SEGURO OBRIGATÓRIO CONTRA O RISCO DE INCÊNDIO DO EDIFÍCIO - Actualização
Os seguros obrigatórios contra o risco de incêndio ou seguros multirriscos das fracções autónomas ou o seguro multirriscos condomínio, no capital correspondente às diversas quotas-partes, cujo somatório deverá perfazer o capital global a segurar no condomínio, já incluem as quotas-partes comuns (as partes comuns).
Um dos deveres do administrador do condomínio, é o de propor à assembleia de condóminos o capital global seguro (ou a segurar), verificar a existência do seguro (ou dos seguros das fracções autónomas, no capital correspondente às suas quotas-partes, cujo somatório deverá perfazer o capital global a segurar), efectuar o seguro quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor fixado pela assembleia, e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio (cfr. Artigo 1429.º, n.º 1 e n.º 2, e alínea c), do artigo 1436.º, todos do Código Civil).
Aliás, se excluirmos os casos de eventual abuso de confiança (punível criminal e civilmente)...esta é a situação que poderá acarretar maior responsabilidade civil do administrador em caso de incêndio, podendo mesmo ser responsabilizado pelos danos decorrentes de incêndio, queda de raio ou explosão não cobertos por seguro (em caso de insuficiência do capital seguro, contrária à deliberação da assembleia de condóminos).
Os seguros obrigatórios contra o risco de incêndio ou multirriscos das fracções autónomas ou multirriscos condomínio, no capital correspondente às diversas quotas-partes, cujo somatório deverá perfazer o capital global a segurar, já incluem as quotas-partes comuns.
Por conseguinte, se ocorrer um incêndio causado por um raio no telhado de cobertura do edifício, os danos serão indemnizados proporcionalmente por todos os seguros das fracções autónomas, perfazendo assim o montante ou custo global da reparação (exigindo várias participações, a várias seguradoras!).
Desta sorte, podemos concluir:
- O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório, quer quanto às fracções autónomas, quer quanto às partes comuns (cfr. art.º 1429.º, n.º 1, do Código Civil);
- O administrador é obrigado a fixar anualmente e a submeter a aprovação da assembleia de condóminos um capital global a segurar no edifício contra o risco de incêndio (queda de raio ou explosão) (cfr. art.º 1436.º, alínea c), do Código Civil);
- O administrador deve exigir a cada condómino a exibição anual do recibo de pagamento do respectivo prémio (verificando as quotas-partes do valor do capital seguro, correspondentes a cada fracção autónoma) (cfr. art.º 1429.º, n.º 2, do Código Civil);
O seguro deve ser celebrado pelos condóminos dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia de condóminos ou de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal (ISP) (cfr. art.º 5.º, n.º 1 a n.º 3, do Decreto-Lei n.º 168/1994, de 25 de Outubro).
O seguro deve ser celebrado pelo administrador do condomínio SOMENTE quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia.
Artigo 1429.º Seguro obrigatório
- Em caso de inexistência de seguro ou de insuficiência do capital seguro, o administrador pode, e deve, exigir ao (s) condómino (s) proprietário (s) o reforço do capital seguro, ou adquirir uma apólice única de reforço, subscrita pela administração do condomínio, cujo capital seguro represente os complementos de capitais insuficientemente seguros, suportando cada condómino o inerente custo proporcional.
- Também poderá equacionar adquirir uma apólice única de reforço, somente para as partes comuns, com coberturas adicionais (tempestades, danos por água, responsabilidade civil, furto ou roubo, fenómenos sísmicos, riscos eléctricos, etc.), subscrita pela administração, cujo capital seguro represente a globalidade do capital seguro, suportando cada condómino o inerente custo proporcional, mas aqui, salvo melhor opinião, carece de deliberação da assembleia de condóminos pela maioria dos condóminos (metade + 1 ("per capita")), que simultaneamente representem dois terços (2/3) do valor total do prédio (aplicando-se subsidiariamente o disposto no artigo 1425.º, n.º 1, 1426.º, n.º 1 a 4), conjugados com o artigo 1432.º, n.ºs 5, 6 e 7, todos do Código Civil).
Embora o seguro multirriscos condomínio seja extremamente vantajoso, tenham presente que somente o custo do supracitado seguro obrigatório contra o risco de incêndio, obrigatório por força do preceituado no n.º 1, do artigo 1429.º do Código Civil, se integra nas despesas de conservação (cfr. art.º 1424.º, n.º 1, do Código Civil), e, como tal, todos os condóminos estão obrigados a suportá-lo na respectiva proporção do valor relativo de cada uma das fracções autónomas.
Para melhor acautelar os interesses da globalidade dos proprietários, seria conveniente o administrador contratar conjuntamente para todos os condóminos uma apólice colectiva única (multirriscos-condomínio), em nome da administração e a favor de cada condómino. Pagariam um prémio substancialmente inferior ao que pagam pelo mero seguro individual contra o risco de incêndio e, em caso de sinistro envolvendo as partes comuns, haveria apenas um seguro, uma seguradora e uma participação! Mas, porém...mais difícil é responder à seguinte questão: como resolver ou contornar a normal exigência da entidade que eventualmente concedeu o crédito para compra da habitação da realização do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (por vezes até multirriscos-habitação) em seguradoras do Grupo e no capital seguro correspondente ao montante do crédito concedido?
Enquadrem a situação das diversas fracções autónomas existentes no condomínio e experimentem consultar as Companhias Seguradoras (são cerca de duas dezenas) e / ou eventualmente o Instituto de Seguros de Portugal (ISP). Sugiro que solicitem simulações de garantias cobertas, capitais seguros e prémios totais a pagar. Comparem os valores e as garantias existentes com as simuladas / prometidas. Informem a entidade bancária e manifestem a intenção de denunciar o contrato de seguro obrigatório, que substituirão, com vantagem (eventualmente até mútua/recíproca, caso aumentem os riscos cobertos/garantias), pelo simulado / prometido numa das seguradoras que consultaram.
Os seguros obrigatórios contra o risco de incêndio das diversas fracções autónomas, no capital correspondente às suas quotas-partes, cujo somatório deverá perfazer o capital global a segurar no prédio (Condomínio), já incluem as quotas-partes comuns (área bruta da fracção autónoma (superfície total do fogo) e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício).
Por conseguinte, por exemplo, se ocorrer um incêndio causado por um raio no telhado de cobertura do edifício, os danos serão indemnizados proporcionalmente por todos os seguros das fracções autónomas, perfazendo assim o montante ou custo global da reparação (exigindo várias participações, a várias seguradoras!).
Para quem contraiu um empréstimo bancário (hipotecário) para a compra de habitação o banco normalmente obriga à contratação simultânea de um seguro multirriscos habitação numa seguradora do mesmo grupo financeiro (por exemplo, a Caixa Geral de Depósitos, na Fidelidade Mundial; o Montepio Geral, na Lusitânia.), com um pacote mínimo de coberturas e capital seguro.
Tal obrigação resulta normalmente de convenção inserta na escritura pública de compra e venda e/ou no documento complementar, imposta pelo banco (credor hipotecário) e aceite pelo comprador, designadamente de acordo com o princípio da liberdade contratual (liberdade de celebração e liberdade de estipulação) (cfr. artigo 405.º do Código Civil).
[Vide Decreto-Lei n.º 51/2007, de 7 de Março - Regula as práticas comerciais das instituições de crédito e assegura a transparência da informação por estas prestada no âmbito da celebração de contratos de crédito para aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria.].
Conquanto, se uma hipotética nova apólice de seguro multirriscos-condomínio contemplar um pacote semelhante ou superior de garantias ou coberturas ao que é exigido pela instituição bancária credora (hipotecária), esta não deve recusar a alteração (porém, convém ter em atenção o disposto ou convencionado no “documento complementar” à escritura pública de compra e venda onde poderá constar a obrigação da parte devedora manter um seguro do imóvel à vontade da credora, só passível de alteração com o prévio expresso acordo da instituição bancária credora).
O seguro multirriscos (seja somente da habitação ou do condomínio) deve incluir um conjunto importante de COBERTURAS BASE ou principais (incêndio, queda de raio e explosão, tempestades, inundações, danos por água (incluindo pesquisa, reparação ou substituição), furto ou roubo, demolição e remoção de escombros, aluimento de terras, queda de aeronaves, choque ou impacto de veículos terrestres, derrame acidental de óleo, quebra de vidros, espelhos fixos, pedras de mármore e louças sanitárias, quebra ou queda de antenas, privação temporária do uso da casa e/ou mudança temporária, RESPONSABILIDADE CIVIL EXTRACONTRATUAL (proprietário e ocupante), actos de terrorismo, vandalismo, maliciosos ou de sabotagem, acidentes pessoais na residência, assistência doméstica, protecção jurídica) e COBERTURAS ADICIONAIS ou especiais (fenómenos sísmicos, riscos eléctricos, equipamento electrónico, equipamento informático, deterioração de bens refrigerados, quebra de aparelhos de televisão e vídeo, objectos de arte, desenhos e documentos).
A cobertura de RESPONSABILIDADE CIVIL serve para indemnizar terceiros por danos involuntariamente causados pelo segurado na qualidade de proprietário ou ocupante da fracção autónoma segura e comproprietário das partes comuns do imóvel, decorrentes de factos, actos ou omissões, que causem lesões corporais e/ou materiais a terceiros ou interesses alheios, podendo ser extensivo ao agregado familiar do segurado, aos empregados ou prestadores de serviços domésticos (quando em serviço) e aos danos causados por animais domésticos (pertença do segurado). Cobrirá, por exemplo, os danos resultantes da queda de uma parte da fachada de um edifício na via pública, da queda de um vaso em cima de um carro, da queda de uma antena colectiva na via pública, do incêndio proveniente da falta de manutenção das chaminés.
CAPITAL SEGURO PELO CONTRATO DO SEGURO OBRIGATÓRIO DE INCÊNDIO
Numa abordagem inicial, sugiro consulta dos artigos 1429.º e 1436.º, alínea c), do Código Civil, do artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro, da Portaria n.º 1152/2006, de 30 de Outubro, e do Regulamento do Instituto de Seguros de Portugal n.º 3/2001 de 19 de Janeiro (2.ª Série) - Norma n.º 18/2000-R - Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio - aprova e publica em anexo as condições gerais e especiais uniformes do seguro obrigatório de incêndio, as quais são de aplicação obrigatória pelas seguradoras que cubram riscos situados em Portugal. Consultem também o Regulamento n.º 80/2005, do Instituto de Seguros de Portugal (ISP) – Norma n.º 13/2005-R – apólices uniformes.
A determinação do capital seguro é sempre da responsabilidade do tomador de seguro (da pessoa ou entidade que contrata com a seguradora, do responsável pelo pagamento dos prémios), tendo em consideração o que refiro seguidamente. (cfr. art.º 11.º, n.º 1, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
O valor do capital seguro para edifícios deverá corresponder, tanto à data de celebração do contrato como a cada momento da sua vigência, ao custo de mercado da respectiva reconstrução (valor normalmente inferior ao valor de aquisição actual), tendo em conta o tipo de construção ou outros factores que possam influenciar esse custo (v. g. construção “média” (sem acabamentos de luxo) ou a eventual existência de acabamentos de qualidade superior ou de luxo), ou ao valor matricial no caso de edifícios para expropriação ou demolição. (cfr. art.º 11.º, n.º 2, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
À excepção do valor dos terrenos, todos os elementos constituintes ou incorporados pelo proprietário, incluindo o valor proporcional das partes comuns, devem ser tomados em consideração para a determinação do capital seguro anteriormente referido. (cfr. art.º 11.º, n.º 3, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
COMO DETERMINAR O CAPITAL A SEGURAR NO INÍCIO DA VIGÊNCIA DA APÓLICE DO SEGURO OBRIGATÓRIO DE INCÊNDIO
Relativamente ao prédio, deve garantir-se um capital seguro que cubra em permanência o custo comercial ou de mercado da respectiva reconstrução, tendo em conta o tipo de construção ou outros factores que possam influenciar esse custo;
No CONDOMÍNIO, à excepção do valor dos terrenos, todos os elementos constituintes ou incorporados pelo proprietário de cada fracção autónoma, incluindo o valor proporcional das partes comuns, devem ser tomados em consideração para a determinação do capital seguro anteriormente referido.
Para o efeito, expeditamente, verifiquem a SUPERFÍCIE COBERTA do prédio (S. C.) em metros quadrados (m2 ) (encontrarão este valor na Caderneta Predial e/ou no Registo Predial).
Multipliquem esse valor (S. C.) pelo número total de pisos; encontrarão assim a SUPERFÍCIE COBERTA (S. C.) total do prédio.
Multipliquem a Superfície Coberta (S. C.) Total do prédio pelo valor do preço de reconstrução por metro quadrado (€ 652,19); obterá assim o valor do capital global a segurar no prédio (incluindo fracções autónomas e partes comuns).
Para determinarem o capital a segurar por cada fracção autónoma (incluindo proporção das partes comuns), bastará agora multiplicarem o valor do capital global a segurar no prédio pela permilagem ou percentagem de cada fracção autónoma (constante no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal, cfr. art.º 1418.º, n.º 1, do Código Civil).
Exemplo prático para 2012:
Preço de reconstrução por m2 fixado para 2012 (Zona I) = € 767,42; (Portaria n.º 291/2011, de 4 de Novembro)
Superfície coberta (S. C.) do prédio = 272 m2
9 Pisos(inclui pisos de garagem, habitação e arrecadações; não inclui telhado) X 272 m2 = 2 448 m2 (superfície coberta total do prédio)
767,42 € X 272 m2 = 208 738,24 € X 9 Pisos (inclui pisos de garagem, habitação e arrecadações; não inclui telhado)= 1 878 644,16 € = capital global a segurar
767,42 € X 2 448 m2 = 1 878 644,16 € = capital global a segurar (valor total do prédio)
1 878 644,16 € X valor proporcional da fracção autónoma a segurar (% ou permilagem) = capital mínimo obrigatório a segurar na respectiva fracção autónoma.
Como alternativa à utilização do valor relativo à superfície coberta (S. C.) total do prédio (método expedito), para a determinação do capital a segurar em cada fracção autónoma, também se afigura correcto utilizarmos o valor relativo à Área bruta (Ab) da fracção autónoma, isto é, a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, que inclui varandas privativas, locais acessórios (partes integrantes) e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício (parte proporcional das zonas comuns) (cfr. art.º 67.º, n.º 2, alínea a), do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU)).
Fundamental é termos sempre presente que o valor do capital seguro para edifícios deverá corresponder, tanto à data de celebração do contrato como a cada momento da sua vigência, ao custo de mercado da respectiva reconstrução (valor normalmente inferior ao valor de aquisição actual), tendo em conta o tipo de construção (v. g. construção “média” (sem acabamentos de luxo) ou a eventual existência de acabamentos de qualidade superior ou de luxo) ou outros factores que possam influenciar esse custo (v. g. obras de beneficiação), ou ao valor matricial no caso de edifícios para expropriação ou demolição. (cfr. art.º 11.º, n.º 2, das Condições Gerais da Apólice Uniforme do Seguro Obrigatório de Incêndio).
À excepção do valor dos terrenos (que não se destroem nem sofrem danos em caso de sinistro), todos os elementos constituintes ou incorporados pelo proprietário, incluindo o valor proporcional das partes comuns, devem ser tomados em consideração para a determinação do capital seguro referido no número anterior. (cfr. art.º 11.º, n.º 3, das Condições Gerais da Apólice Uniforme do Seguro Obrigatório de Incêndio).
O seguro obrigatório de incêndio, para além da cobertura do risco de incêndio, garante ainda os danos directamente causados aos bens seguros em consequência dos meios empregues para o combater, calor, fumo ou vapor resultantes imediatamente de incêndio, acção mecânica de queda de raio, explosão e ainda remoções ou destruições executadas por ordem da autoridade competente ou praticadas com o fim de salvamento, se o forem em razão de qualquer dos factos atrás previstos. (cfr. art.º 2.º, n.º 1 e n.º 2, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
INSUFICIÊNCIA DE CAPITAL SEGURO - aplicação da regra proporcional
Salvo convenção em contrário, expressa nas condições particulares da apólice, se o capital seguro pelo contrato do seguro obrigatório de incêndio for, na data do sinistro, inferior ao determinado nos termos anteriormente referidos, o segurado responderá pela parte proporcional dos prejuízos, como se fosse segurador do excedente. (cfr. art.º 12.º, n.º 1, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio) (responsabilidade da administração do condomínio, cfr. art.º 1429.º, n.º 2, do Código Civil, e art.º 5.º, n.ºs 1 a 3, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
Seguro por valor inferior ao real:
Se o seguro contra riscos for inferior ao valor do objecto, o segurado responderá, salva convenção em contrário, por uma parte proporcional das perdas e danos. (cfr. art.º 433.º do Código Comercial).
APLICAÇÃO DA REGRA PROPORCIONAL
Só haverá lugar à aplicação da regra proporcional se o capital seguro for inferior a 85% do custo de reconstrução dos bens seguros. (cfr. n.º 10, da condição especial 01 - actualização indexada de capitais - e n.º 4, da condição especial 02 - actualização convencionada de capitais -, ambas da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
EXCESSO DE CAPITAL SEGURO
Sendo, pelo contrário, tal quantia superior, o seguro só é válido até à concorrência do custo de reconstrução ou ao valor matricial no caso de edifícios para expropriação ou demolição, nos termos do artigo 11.º da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio. (cfr. art.º 12.º, n.º 1, in fine, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
Seguro por valor superior ao real
Excedendo o seguro do objecto segurado, só é válido até à concorrência desse valor. (cfr. art.º 435.º do Código Comercial).
COEXISTÊNCIA DE CONTRATOS DE SEGURO OBRIGATÓRIO DE INCÊNDIO
O tomador de seguro ou o segurado fica obrigado a participar à seguradora, sob pena de responder por perdas e danos, a existência de outros seguros com o mesmo objecto e garantia. (cfr. art.º 14.º, n.º 1, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
Existindo à data do sinistro mais de um contrato de seguro com o mesmo objecto e garantia, a apólice do seguro obrigatório de incêndio apenas funcionará em caso de inexistência, nulidade, ineficácia ou insuficiência de seguros anteriores. (cfr. art.º 14.º, n.º 2, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
ACTUALIZAÇÃO DO SEGURO OBRIGATÓRIO CONTRA O RISCO DE INCÊNDIO
É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio. (cfr. art.º 5.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização. (cfr. art.º 5.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal (ISP). (cfr. art.º 5.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
ACTUALIZAÇÃO DO SEGURO OBRIGATÓRIO CONTRA O RISCO DE INCÊNDIO POR INDEXAÇÃO A UM ÍNDICE A PUBLICAR TRIMESTRALMENTE PELO INSTITUTO DE SEGUROS DE PORTUGAL (ISP)
O capital seguro pelo contrato de seguro contra o risco de incêndio, será automaticamente actualizado, em cada vencimento anual, de acordo com as variações do índice IE (índice de edifícios) publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal (ISP). (cfr. n.º 1, da condição especial 01 - actualização indexada de capitais -, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
O capital actualizado, que constará do recibo do prémio, corresponderá à multiplicação do capital que figura nas condições particulares pelo factor resultante da divisão do índice de vencimento pelo índice de base. (cfr. n.º 2, da condição especial 01 - actualização indexada de capitais -, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
O prémio anual seguro contra o risco de incêndio corresponderá ao capital actualizado nos termos anteriormente referidos. (cfr. n.º 3, da condição especial 01 - actualização indexada de capitais -, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
Para efeitos desta condição especial - actualização automática de capitais de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo ISP -, entende-se por:
a) Índice de base o índice que corresponde à data de início da vigência da apólice ou da subscrição da garantia contra o risco de incêndio;
b) Índice de vencimento o índice que corresponde à data de início de cada anuidade, nos termos seguintes:
Ao Início de cada anuidade no 1.º, 2.º, 3.º e 4.º trimestre de cada ano, corresponderá o índice IE (índice de edifícios) publicado pelo ISP em Outubro do ano anterior, Janeiro do mesmo ano, Abril do mesmo ano e Julho do mesmo ano, respectivamente. (cfr. n.º 6, da condição especial 01 - actualização indexada de capitais -, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
O índice de base é indicado nas condições particulares do contrato, sendo o índice de vencimento mencionado no recibo do prémio. (cfr. n.º 5, da condição especial 01 - actualização indexada de capitais -, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
O índice de edifícios (IE) a considerar nas apólices com início ou vencimento no 2.º trimestre de 2003 é 281,98; (cfr. Regulamento do ISP n.º 6/2003, de 5 de Fevereiro (IIª Série) - Norma n.º 1/2003-R – Índices).
O índice de edifícios (IE) a considerar nas apólices com início ou vencimento no 2.º trimestre de 2004 é 286,77; (cfr. Regulamento do ISP n.º 11/2004, de 26 de Fevereiro (IIª Série) - Norma n.º 1/2004-R – Índices).
No caso vertente de actualização anual do seguro obrigatório contra o risco de incêndio por indexação a um índice a publicar trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal (ISP), para um contrato de seguro contra o risco de incêndio iniciado em Abril de 2003, com um capital seguro de 142.094 €, a actualização anual, em Abril de 2004, teria sido calculada do seguinte modo:
Multiplicando o capital inicial que figura nas condições particulares (142.094 €) pelo factor resultante da divisão do índice de vencimento (286,77) pelo índice de base (281,9)
142.094 € X (286,77 : 281,9 ) = 142.094 € X 1,016987 = 144.507 € (valor de actualização do seguro em Abril de 2004)
Se, a pedido do tomador de seguro, houver aumento de capital, quer por reavaliação dos bens seguros, benfeitorias e beneficiações, quer pela inclusão de novos bens, o índice de base indicado no contrato será substituído pelo índice correspondente ao trimestre em que se tiver verificado esta alteração, de acordo com o referido anteriormente. (cfr. n.º 7, da condição especial 01 - actualização indexada de capitais -, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
Consideram-se actualizados, de harmonia com o anteriormente referido, todos os valores fixos da apólice, com excepção dos relativos a franquias. (cfr. n.º 8, da condição especial 01 - actualização indexada de capitais -, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
Tudo sem prejuízo de o tomador de seguro proceder a convenientes revisões do capital seguro, quer por reavaliação dos bens seguros, benfeitorias ou beneficiações, quer pela inclusão de novos bens. (cfr. n.º 9, da condição especial 01 - actualização indexada de capitais -, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
Em caso de sinistro, não haverá lugar à aplicação da regra proporcional (prevista no artigo 12.º das condições gerais da apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio) se o capital seguro for igual ou superior a 85% do custo de reconstrução dos bens seguros. (cfr. n.º 10, da condição especial 01 - actualização indexada de capitais -, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
Para efeito da actualização anual do seguro obrigatório contra o risco de incêndio também pode ser convencionado que o capital seguro pela respectiva apólice, constante das condições particulares, será automaticamente actualizado, em cada vencimento anual, pela aplicação da percentagem indicada para esse efeito. (cfr. condição especial 02 - actualização convencionada de capitais -, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio).
CÁLCULO DOS CAPITAIS MÍNIMOS A SEGURAR POR FRACÇÃO AUTÓNOMA (incluindo proporção das partes comuns)
Preço de reconstrução por m2 fixado para 2012 = € 767,42 (Zona I); (Portaria n.º 291/2011, de 4 de Novembro)
9 Pisos (inclui pisos de garagem, habitação e arrecadações; não inclui telhado) X 272 m2 = 2 448 m2 (superfície coberta total do prédio)
767,42 € X 272 m2 = 208 738,24 € X 9 Pisos (inclui pisos de garagem, habitação e arrecadações; não inclui telhado)= 1 878 644,16 € = capital global a segurar (valor total do prédio)
CAPITAL MÍNIMO A SEGURAR (por fracção autónoma) (inclui proporção das partes comuns)
Fracção A (Garagem - cave) 1 878 644,16 € x 1,0% = 18 786,44 €
Fracção B (Garagem - cave) 1 878 644,16 € x 1,0% = 18 786,44 €
Fracção C (Garagem - cave) 1 878 644,16 € x 3,7% = 69 509,83 €
Fracção D (Habitação - R/C Dt.º) 1 878 644,16 € € x 7,5% = 140 898,31 €
Fracção E (Habitação - R/C Esq.º) 1 878 644,16 € x 5,8% = 108 961,36 €
Fracção F (Habitação - 1.º Dt.º) 1 878 644,16 € x 7,3% = 137 141,02 €
Fracção G (Habitação - 1.º Esq.º) 1 878 644,16 € x 8,9% = 167 199,33 €
Fracção H (Habitação - 2.º Dt.º) 1 878 644,16 € x 7,3% = 137 141,02 €
Fracção I (Habitação - 2.º Esq.º) 1 878 644,16 € x 8,9% = 167 199,33 €
Fracção J (Habitação - 3.º Dt.º) 1 878 644,16 € x 7,3% = 137 141,02 €
Fracção L (Habitação - 3.º Esq.º) 1 878 644,16 € x 8,9% = 167 199,33 €
Fracção M (Habitação - 4.º Dt.º) 1 878 644,16 € x 7,3% = 137 141,02 €
Fracção N (Habitação - 4.º Esq.º) 1 878 644,16 € x 8,9% = 167 199,33 €
Fracção O (Habitação - 5.º Dt.º) 1 878 644,16 € x 7,3% = 137 141,02 €
Fracção P (Habitação - 5.º Esq.º) 1 878 644,16 € x 8,9% = 167 199,33 €
100% = 1.878.644,13 € (valor total do prédio (condomínio) (aproximado, por defeito)).
Considerem os preços de reconstrução meramente indicativos para um imóvel de construção “média”, sem acabamentos de luxo.
Equacionem adicionar uma margem de 20% ou 30% ao valor apurado, consoante a qualidade dos acabamentos.
A realização do seguro contra o risco de incêndio nos termos exigidos pelo artigo 1429.º do Código Civil (incluindo as partes comuns e as fracções autónomas) evita, em caso de destruição do edifício pelo fogo (queda de raio ou explosão)(cfr. artigo 2.º, n.º 2, da Apólice uniforme do seguro obrigatório de incêndio) as questões relativas à reconstrução do edifício (cfr. artigo 1428.º do Código Civil) pois, caso o valor ou capital seguro esteja convenientemente actualizado, haverá condições económicas para suportar os custos de reconstrução.
Vide, a propósito:
http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/96798.html
http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/98470.html
http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/100058.html
http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/347913.html [preços da habitação por metro quadrado de área útil a vigorarem durante o ano de 2012]
Portaria n.º 353/2013, de 4 de Dezembro - Fixa os preços da habitação por metro quadrado de área útil que vigoram durante o ano de 2014.
Os preços da habitação por metro quadrado de área útil que vigoram durante o ano de 2014 são os seguintes:
a) Na zona I — € 801,06;
b) Na zona II — € 700,24;
c) Na zona III — € 634,41.
arber2002 22.04.2007 23:11
Em primeiro lugar, os meus parabéns por este blog, realmente de muito interesse por ser dedicado a assunto tão importante.
Depois, quero dizer que me considero de facto com muita sorte ao vir esta noite "aqui parar", depois de uma consulta ao Google - "área total do prédio, para efeitos de seguro" !
É que, tendo sido nomeado administrador para este ano, desde Fevereiro que ando às voltas com este assunto, e apesar de ter apresentado, na reunião em que o mesmo foi tratado, os cálculos exactamente como aqui são apresentados (que em nada divergem dos que recolhi no site "gestaodocondomino.net", apresentados por NunoSimoes, aliás também de forma claríssima), ainda ontem um condómino me voltou à carga, agora por escrito, com os argumentos contra a minha proposta, como fez na reunião!
As divergências dele, no fundo, são as seguintes:
a) A área total a considerar não é APENAS a da Superfície Coberta, ou seja a correspondente à base de implantação do prédio (no nosso caso 18mx15m=180m2) a multiplicar pelo número de pisos.
Devem considerar-se também as "saliências estruturais", que de facto existem, uma espécie de varandas totalmente fechadas, a partir do 1º. andar, que neste caso se projectam apenas em 70cm, mas que (digo eu agora) por absurdo podem projectar-se por 5-10-15 metros!
b) Além destas, deve incluir-se também a área correspondente ao telhado, considerando-o como mais um piso.
E ... aqui estou eu "preso" nisto!
E será mesmo assim?!
Quanto eu agradecia uma resposta que me ajudasse!
Escritos Dispersos 23.04.2007 00:51
Sugiro que faça os cálculos das duas formas ou possibilidades e os submeta à discussão e deliberação da assembleia de condóminos. Poderão assim discutir duas propostas, para tentarem chegar a consenso, isto é, a uma deliberação da assembleia de condóminos que aprove uma delas.
Não se "prendam" por pormenores desses...
arber2002 23.04.2007 23:19
É o que vou mesmo fazer, apresentando as duas propostas em alternativa.
Obrigado pela resposta e atenção dada.
Vou continuar visitante atento e frequente.
Miguel 01.08.2007 20:00
"- Também poderá equacionar adquirir uma apólice única de reforço,
somente para as partes comuns, com coberturas adicionais
(tempestades, danos por água, responsabilidade civil, furto ou roubo,
fenómenos sísmicos, riscos eléctricos, etc.), subscrita pela administração,
cujo capital seguro represente a globalidade do capital seguro,
suportando cada condómino o inerente custo proporcional, mas aqui,
salvo melhor opinião, carece de deliberação da assembleia de condóminos
pela maioria dos condóminos (metade + 1 ( per capita")),
que simultaneamente representem dois terços (2/3) do valor total do prédio
(aplicando-se subsidiariamente o disposto no artigo 1425.º, n.º 1, 1426.º, n.º 1 a 4),
conjugados com o artigo 1432.º, n.ºs 5, 6 e 7, todos do Código Civil). "
- "... salvo melhor opinião..."
- não sei se é melhor, é apenas a minha opinião!
- "... carece de deliberação da assembleia de condóminos pela maioria dos condóminos..."
Vejamos. Sendo da responsabilidade de cada condómino a contratação do seguro obrigatório,
nada impede que o mesmo possa ser contratado em conjunto desde que exista para tal
acordo dos participantes, representem estes a totalidade ou apenas uma percentagem
do edifício . Porém, aqueles que entendam não o fazer, independentemente das razões,
estão, a meu ver, no seu legitimo direito. Tratando-se não do seguro obrigatório, mas de um
reforço cobrindo apenas as partes comuns, com o objectivo de se adicionarem coberturas
extras (não incluídas nos seguros obrigatórios), tal apólice, além de constituir coexistência
de contratos (na parte que ao seguro obrigatório diz respeito) não tem a natureza de
"despesa necessária à conservação e fruição das partes comuns" (quanto às coberturas não
obrigatórias) pelo que se deveria considerar sempre fundada qualquer recusa na sua participação.
Assim, a meu ver, não carece de deliberação alguma da assembleia, mas
tão somente do acordo dos condóminos que participam na apólice. Os condóminos que entenderem
não participar e cujos seguros individuais não possuam determinadas coberturas facultativas,
"- Também poderá equacionar adquirir uma apólice única de reforço, <BR>somente para as partes comuns, com coberturas adicionais <BR>(tempestades, danos por água, responsabilidade civil, furto ou roubo, <BR>fenómenos sísmicos, riscos eléctricos, etc.), subscrita pela administração, <BR>cujo capital seguro represente a globalidade do capital seguro, <BR>suportando cada condómino o inerente custo proporcional, mas aqui, <BR>salvo melhor opinião, carece de deliberação da assembleia de condóminos <BR>pela maioria dos condóminos (metade + 1 ( per capita")), <BR>que simultaneamente representem dois terços (2/3) do valor total do prédio <BR>(aplicando-se subsidiariamente o disposto no artigo 1425.º, n.º 1, 1426.º, n.º 1 a 4), <BR>conjugados com o artigo 1432.º, n.ºs 5, 6 e 7, todos do Código Civil). " <BR><BR>- "... salvo melhor opinião..." <BR>- não sei se é melhor, é apenas a minha opinião! <BR><BR>- "... carece de deliberação da assembleia de condóminos pela maioria dos condóminos..." <BR>Vejamos. Sendo da responsabilidade de cada condómino a contratação do seguro obrigatório, <BR>nada impede que o mesmo possa ser contratado em conjunto desde que exista para tal <BR>acordo dos participantes, representem estes a totalidade ou apenas uma percentagem <BR>do edifício . Porém, aqueles que entendam não o fazer, independentemente das razões, <BR>estão, a meu ver, no seu legitimo direito. Tratando-se não do seguro obrigatório, mas de um <BR>reforço cobrindo apenas as partes comuns, com o objectivo de se adicionarem coberturas <BR>extras (não incluídas nos seguros obrigatórios), tal apólice, além de constituir coexistência <BR>de contratos (na parte que ao seguro obrigatório diz respeito) não tem a natureza de <BR>"despesa necessária à conservação e fruição das partes comuns" (quanto às coberturas não <BR>obrigatórias) pelo que se deveria considerar sempre fundada qualquer recusa na sua participação. <BR>Assim, a meu ver, não carece de deliberação alguma da assembleia, mas <BR>tão somente do acordo dos condóminos que participam na apólice. Os condóminos que entenderem <BR>não participar e cujos seguros individuais não possuam determinadas coberturas facultativas, <BR class=incorrect name="incorrect" <a>responderaão</A> proporcionalmente pelas perdas e danos relativos a tais coberturas, tal como no <BR>caso de capital inferior ao objecto seguro <BR><BR>- "... apólice única de reforço, somente para as partes comuns ... cujo capital seguro <BR>represente a globalidade do capital seguro..." <BR>- a globalidade do capital seguro neste caso refere-se à parte correspondente apenas às áreas comuns <BR>e proporcionais às fracções que participam na apólice. <BR><BR>Cumprimentos <BR>
filipe 01.03.2009 13:43
Li com a atenção este artigo.
Tenho um Multi-Riscos obrigatóro pela hipoteca ao BCP. O valor da apólice cobre por excesso o de contrução vêzes a área da fracçao .
Tenho que pagar mais algum do condomínio?
Escritos Dispersos 01.03.2009 18:04
Utilizando o exemplo supra, julgo que conseguirá efectuar os cálculos do capital mínimo a segurar. Esse capital seguro - se correctamente determinado - já incluirá a respectiva quota-parte relativa às partes comuns.
Sugiro que consulte também os restantes link.
vanessa domingues 21.11.2011 18:36
tive um enorrme prejuizo na minha casa que foi motivado pelos aljerozes estarem entupidos e a agua entrar na minha casa mais propiamente num dos quartos e na sala.o predio nao tem seguro!a pergunta que eu faço e, quem e que me paga os prejuizos?
agradecia uma resposta urgente obrigado
Óscar Lourenço 06.01.2012 18:43
Sobre o acima posto julgo que preciso de um esclarecimento:
Este valor mencionado na portaria é para arrendamentos condicionados.... aplica-se a seguros?
Então os valores do Instituto de seguros de Portugal aplicam aonde?
E a Portaria 307_2011 aplica-se também aonde?
Escritos Dispersos 06.01.2012 19:26
Sugiro que leia, na íntegra, com atenção, o post.
Julgo que obterá assim melhor esclarecimento.
Óscar Lourenço 06.01.2012 23:22
Já li outra vez e julgo que não estou enganado.
A Portaria 307_2011 é que estipula o preço de construção para 2012 em 482.40€.
As Seguradoras só pagam em caso de sinisteo o preço de construção por m2 (em caso de reconstrução).
Os cálculos das Finanças são os 482.40€ + 25% da avaliação do terreno.
A Portaria 291_2011 define para efeitos de cálculos de arrendamento condicionado o valor 767.42€ / m2 x a área util do imóvel.
Como continuo a não compreender os cálculos apresentados baseados na Portaria 291_2011, agradecia que fosse mais explícito na sua resposta.
Escritos Dispersos 07.01.2012 12:53
Agradeço o seu comentário. Existem três possibilidades de cálculo (experimente, por favor, efectuar as três). Devemos optar por aquela que resultar mais próxima do valor real (comercial) do imóvel, não olvidando que nesse valor está incluída a fracção autónoma e a proporção das partes comuns. Cumprimentos.
Óscar Lourenço 07.01.2012 20:45
Gostava de pôr a seguinte questão:
Como é que as seguradoras fazem os cálculos para indemnizar a perda total de uma fração que vai ser reconstruida? Deixando de lado franquias.
Escritos Dispersos 08.01.2012 13:27
Provavelmente de acordo com o preço de reconstrução por metro quadrado (Portaria n.º 291/2011, de 4 de Novembro) ou pelos cálculos resultantes do índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal (ISP).
Óscar Lourenço 09.01.2012 11:38
Obrigado mais uma vez vez pela resposta.
Na minha opinião, que não é provalvelmente é uma certeza, as Seguradoras em caso de sinistro vão-se basear na portaria 307/2011 que é a que estipula verdadeiramente o valor médio de construção (482,40€ para 2012) e não se vão basear na portaria 291/2011, pois esta define o valor do imóvel na sua totalidade, ou seja ingloba o valor de construção e do terreno em três zonas do país. As seguradores não vão pagar o terreno pois este é indestrutivel.
Fazer avaliações superiores só prejudica os proprietários e beneficia as seguradoras.
Os proprietários têm é que calcular a área bruta privativa da sua fração e a área comum dependente da fração e fazê-la constar na proposta de seguro, tudo bem descriminado para que no futuro não possam ser prejudicados.
Obrigado pela atenção que disponibilizou.
João Gil 22.12.2012 20:50
Tivemos um incêndio grande aqui no prédio esta semana.
O vizinho do 1º andar, onde iniciou o fogo, devido a curto circuito, e não tem seguro.
O seguro das áreas comuns foi feito pela empresa gestora do condominio.
Solicitou-se á mesma que efectuasse a participação à Seguradora e foi-nois dito que não cobria pois teria de ser a apólice da Fracção onde iniciou o sinistro a ser activada para cobrir os preju+izos.
Eu entendo que não é assim. Entendo que deveriam ter efectuado a Participação do Sinistro e que deveriam ter diligenciado no sentido de dar iníicio imediato á remoção de escombros, limpeza das áreas comuns e acessos exteriores e interiores, limpezas e pinturas interiores e fachadas, substituição de vidros, acompanhamento aos condóminos a todos os niveis (realojamento, angariação de orçamentos, aconselhamento, apoio juridico, saude, etc...).
Gostaria de ser esclarecido por favor pois entendo que há aqui um grave episódio de negligência, inércia e incompetência que está a agravar ainda mais os prejuízos e dor já causados. joaogilmatias@gmail.com. Obrigado. João Gil.
Carlos 16.12.2013 20:39
O proprietário de imóvel que já contratou seguro de forma individual, é obrigado a pagar novamente o contratado via condomínio ?
António Rodrigues 30.03.2014 22:51
Há 6 anos deixei de viver numa urbanização na qual tinha um lugar de garagem debaixo do prédio que é uma fracção autónoma, e na altura não a consegui vender.
O lugar é exterior não fechado. Sem qualquer aviso ou reunião para que tivesse sido convocado é-me pedido prova de seguro de incêndio que acho que não tenho.
Sei que este pedido não foi feito aos restantes condóminos residentes com lugares de garagem como o meu.
Tenho que fazer o seguro nestas circunstâncias que apontei?
rita cs 18.07.2014 11:10
Vejo que este post tem algum tempo, mas gostava de saber se me poderão ajudar.
Tenho uma amiga que reside num prédio antigo, constituído em propriedade horizontal, mas sem condomínio organizado. Quer quanto a limpeza quer quanto à gestão das partes comuns cada morador é responsável pela sua parte - dentro e fora de casa.
Desconhecemos que o prédio ou os moradores tenham seguro de incêndio ou MRH , uma vez é difícil chegar à fala com as pessoas, na maior parte idosas e algumas apenas inquilinas das frações.
A minha amiga tem seguro Mrh , por força do crédito hipotecário, mas este salvaguarda-a apenas a ela.
O que podemos fazer e a quem devemos recorrer para "obrigar" a que o seguro, pelo menos, seja feito?
Área Segura - Mediação de Seguros 18.08.2014 16:55
Cada condóminio é obrigado a apresentar comprovativo valido dos seguros obrigatórios.
Caso os mesmos não facultem o comprovativo num determinado prazo, o Administrador de Condomínio tem a obrigação de contratar os seguros obrigatórios e imputar as despesas ao condóminio em falta.
maria 26.01.2017 10:18
Gostaria que me explicassem como atuar na seguinte situação:
- 2 frações do meu prédio foram vendidas a estrangeiros; estes estão representados por uns advogados (tenho a procuração), que entretanto comunicaram já não representarem a sua cliente, pelo que agora não sabemos quem a representa;
- nunca foi apresentada prova do seguro (2), mesmo depois da administração ter notificado via carta c A/R para o fazerem;
- as seguradoras não fazem seguro de incêndio de condomínio (partes comuns) de apenas 2 frações (só a partir de 50% do prédio)
- Os restantes condóminos não querem mexer no seguro que tem porque penaliza as condições dos empréstimos de habitação
- como pode a administração garantir que aquelas 2 frações tenham um seguro de incêndio (para salvaguardar as partes comuns do prédio que é o que interessa à administração)???
(já para não falar que encontrando uma solução, o custo a imputar aos proprietários estrangeiros ía ficar por pagar, já que as quotas não estão em dia e neste momento estão incontactáveis...)
Escritos Dispersos 18.08.2014 17:31
A responsabilide é da administração do condomínio (assembleia de condóminos e administrador do condomínio). O administrador do condomínio deve celebrar seguro obrigatório contra o risco de incêndio (obrigatório) quando haja condóminos/fracções autónomas que o não possuam, imputando-lhes os respectivos encargos.
Área Segura - Mediação de Seguros 18.08.2014 16:42
Garantimos uma redução até 50% nos Seguros Multirriscos Habitação.
Temos parcerias bastantes vantajosas na área da construção e limpeza de qualquer espaço.
Peça uma simulação e veja quanto pode poupar.
geral@areasegura.pt
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References: Artigo 1429
 artigo 1436

Artigo 1429
 artigo 1425
 artigo 1432
 artigo 1429
 artigo 405
 artigo 5
 artigo 11
in fine
 artigo 12
 artigo 1429
 artigo 2
 artigo 1428
 artigo 1425
 artigo 1432
 artigo 1425
 artigo 1432