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Timestamp: 2020-07-05 22:19:15+00:00

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Hausverwalter-Wechsel: Umfangreicher Ratgeber (Teil 2 von 3) - Hausverwalter-Angebote.de
Findet ein Wechsel der Hausverwaltung statt, sind dabei einige Punkte zu beachten. Das gilt vor allem bei einem Wechsel der WEG-Verwaltung, wo besondere Fallstricke drohen, aber auch bei der Mietverwaltung und der Sondereigentumsverwaltung. Werden hier Fehler gemacht, kann das im ungünstigsten Fall dazu führen, dass die Trennung vom amtierenden Verwalter nicht rechtens war und dadurch Ersatzansprüche zu Lasten der Eigentümer entstehen. Wie der eigentliche Verwalterwechsel rechtssicher funktioniert und welche Dinge besonders wichtig sind, erfahren Sie in diesem zweiten Teil unseres umfangreichen Ratgebers zum Hausverwalter-Wechsel.
In diesem Teil 2 erfahren Sie:
2. WEG-Verwaltung: Diese Punkte sind beim Hausverwalter-Wechsel besonders wichtig
2.1. Zusammenschluss von Wohnungseigentümern
2.2. Einholung von Angeboten
2.3. Sonderfall: Kommissarischer WEG-Verwalter – ideal zur Überbrückung
2.4. Einberufung der Eigentümerversammlung
2.4.1. Antrag auf Einberufung der Eigentümerversammlung
2.4.2. Anträge zur Tagesordnung
2.5. Eigentümerversammlung: Trennung vom amtierenden und Einsetzung des neuen WEG-Verwalters
2.5.1. Ablauf des Verwalterwechsels
2.5.2. Zugang von Abberufung und Kündigung
2.6. Sonderfall: Umlaufverfahren – Trennung vom WEG-Verwalter durch schriftlichen Beschluss
2.7. Sonderfall: Notverwalter – nur letztes Mittel
3. Mietverwaltung: Hausverwalter-Wechsel – Verwaltervertrag ist entscheidend
4. Sondereigentumsverwaltung: Hausverwalter-Wechsel wie bei der Mietverwaltung
Soll bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Hausverwalterwechsel stattfinden, sind einige Punkte besonders zu beachten. Das beruht zum einen auf die unterschiedlichen Rechtsakte der Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters bzw. des Abschlusses und der Beendigung des Verwaltervertrags sowie zum anderen auf die zum Wohnungseigentumsrecht ergangenen Rechtsprechung.
Bei einem Wechsel der Hausverwaltung ist ein Zusammenschluss von mehreren Wohnungseigentümern stets sinnvoll. So lässt sich etwa unter mehreren Eigentümern besprechen, wann und warum ein Verwalterwechsel erfolgen soll, wer einen möglicherweise geeigneten WEG-Verwalter kennt, wer Hausverwalterangebote einholt bzw. Vorschläge an einen ggf. vorhandenen Beirat heranträgt, worauf bei der Verwaltersuche zu achten ist und dergleichen mehr. Speziell bei einem vorzeitigen Verwalterwechsel ist ein Zusammenschluss von mehreren Eigentümern sogar erforderlich, da für die notwendigen Beschlüsse grundsätzlich eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung stattfinden muss. Damit die außerordentliche Versammlung einberufen wird, hat mindestens ein Viertel der Wohnungseigentümer einen schriftlichen Antrag unter Angabe der Gründe beim Verwalter zu stellen, § 24 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Soll der amtierende WEG-Verwalter im schriftlichen Verfahren (Umlaufverfahren) vorzeitig seines Amtes erhoben werden, ist Allstimmigkeit erforderlich, also die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragener Eigentümer.
Für all diese Dinge und auch zum Erkennen möglicher Meinungsströmungen sind daher eine Kommunikation und ein Zusammenschluss unter zumindest einem Teil der Wohnungseigentümer unerlässlich.
Bei der Einholung von Angeboten für eine neue Verwaltung ist darauf zu achten, dass bei einem Verwalterwechsel mindestens drei Angebote von verschiedenen Hausverwaltungen eingeholt werden (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). Diese müssen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung verschickt werden, in der der neue Verwalter bestellt werden soll (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 14.04.2005, Az.: 16 Wx 23/05; Amtsgericht (AG) Hamburg-Altona, Urteil vom 16.05.2014, Az.: 303a C 22/13). Verstöße hiergegen können eine Anfechtung der Verwaltereinsetzung rechtfertigen.
Berechtigt zur Einholung von Angeboten ist jeder Wohnungseigentümer. Die Angebote sind dann an den etwaig existierenden Verwaltungsbeirat weiterzuleiten mit der Bitte, diese mit der Einladung zur Eigentümerversammlung zur Verwalterwahl an alle anderen Eigentümer zu versenden. Ist kein Beirat vorhanden, sind die Angebote unmittelbar an den Verwalter zu übermitteln. Daneben können ein ggf. bestehender Beirat oder einzelne Eigentümer auch von den anderen Eigentümern mittels Beschluss zur Einholung von Angeboten ermächtigt werden.
Ist ein Verwaltungsbeirat im Amt, darf dieser unter den verschiedenen Angeboten bzw. Bewerbern eine Vorauswahl treffen, welche Bewerber zur Vorstellung in die Eigentümerversammlung eingeladen werden. Der Beirat braucht daher nur die Bewerber zur Versammlung einladen, die ihm am geeignetsten erscheinen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.09.2001, Az.: 3 Wx 202/01). Demgegenüber kann eine Minderheit von Eigentümern nicht verlangen, dass ein bestimmter Bewerber in der Versammlung angehört wird (OLG München, Beschluss vom 07.09.2007, Az.: 32 Wx 109/07).
Der amtierende WEG-Verwalter sollte allerdings nicht mit der Angebotseinholung beauftragt werden, da ihm wegen der Amtsaufgabe die nötige Motivation fehlen dürfte.
Die Wohnungseigentümer sollten bei der Einholung von Angeboten darauf achten, dass mit dem neuen WEG-Verwalter eine meist sechsmonatige Probezeit vereinbart wird. Das bietet ihnen den Vorteil, sich während der Probezeit davon überzeugen zu können, ob der Verwalter der „Richtige“ ist. Allerdings kann auch die Hausverwaltung während der Probezeit zu dem Ergebnis kommen, dass es nicht „passt“ oder sie nur zu einer höheren Vergütung zur Betreuung der Liegenschaft bereit ist.
Kommt es zu einem plötzlichen Ende des Verwalteramtes, etwa weil der amtierende Verwalter wegen Straftaten wie Untreue abgewählt wird, längerfristig schwer erkrankt oder seine Tätigkeit niederlegt, steht ein geeigneter Nachfolger häufig nicht sofort zur Verfügung oder kann so kurzfristig nicht gefunden werden. Ein Königsweg bietet hier die Bestellung eines kommissarischen Verwalters, also eines vorläufiger Verwalters, der aus den Reihen der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt wird. Das kann sowohl einer der Verwaltungsbeiräte, insbesondere der Vorsitzende, als auch ein anderer Wohnungseigentümer sein. Bestellt wird der kommissarische Verwalter – wie ein regulärer Verwalter – von den Wohnungseigentümern.
Der wesentliche Vorteil der Bestellung eines kommissarischen Verwalters liegt darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft sich nicht für „erstbesten“ Verwalter entscheiden muss, sondern in Ruhe einen geeigneten Verwalter suchen kann. Zudem bleibt die Eigentümergemeinschaft handlungsfähig und kann mit Unterstützung des kommissarischen Verwalters die ordnungsgemäße Wahl eines neuen WEG-Verwalters vorbereiten.
Zu beachten ist jedoch, dass der kommissarische Verwalter grundsätzlich derselben Haftung wie ein professioneller WEG-Verwalter unterliegt, er also ein nicht unerhebliches Risiko eingeht. Um diese Haftungsgefahren deutlich zu entschärfen, sollten sich die Tätigkeiten des kommissarischen Verwalters auf das Wesentliche beschränken. Das betrifft die
Sicherstellung der laufenden Zahlungen
Durchführung dringend erforderlicher Maßnahmen und unaufschiebbarer Notmaßnahmen
Organisation der Suche nach einem regulären WEG-Verwalter und dessen Bestellung
Darüber hinaus ist für den kommissarischen Verwalter der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung unbedingt zu empfehlen, zu deren Kostenübernahme sich die Eigentümergemeinschaft verpflichten sollte.
Soll ein Hausverwalter-Wechsel stattfinden, sind bereits bei der Einberufung der der Wohnungseigentümerversammlung einige Dinge zu beachten, damit die Trennung vom amtierenden Verwalter und / oder die Einsetzung des neuen Verwalters vom ausgeschiedenen Verwalter oder einzelnen Wohnungseigentümern später nicht angefochten werden kann.
Häufig ist für den Hausverwalter-Wechsel eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung erforderlich, etwa weil sich die Wohnungseigentümer vom amtierenden Verwalter vorzeitig trennen wollen. In diesem Fall muss der aktuelle Verwalter nach § 24 Abs. 2 WEG eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, wenn das
verlangen. Verweigert der Verwalter die Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung pflichtwidrig, kann diese – falls ein Verwaltungsbeirat vorhanden ist – von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden, § 24 Abs. 3 WEG. Der amtierenden Verwalter muss weder zu dieser Versammlung eingeladen werden noch braucht er daran teilzunehmen.
Ist kein Beirat existent oder lehnt dieser seinerseits die Anberaumung der Versammlung ab, kann einer der Wohnungseigentümer bei Gericht beantragen, dass er zur Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung bevollmächtigt wird.
Sind nur 25% oder weniger aller Wohnungseigentümer zur Beantragung eine außerordentliche Eigentümerversammlung bereit, ist die Anberaumung einer solchen an sich nicht möglich. Hier kommt aber folgender „Kunstgriff“ in Betracht: Die betreffenden Wohnungseigentümer laden zur außerordentlichen Versammlung ohne Beteiligung des Verwalters ein. Dabei sind die notwendigen Formalien einzuhalten (schriftliche Einladung an alle Eigentümer, Bezeichnung des Beschlussgegenstands usw.). Ist die Versammlung dann beschlussfähig (mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten), können Beschlüsse wie die Abberufung des amtierenden Verwalters und die Bestellung eines neuen bzw. kommissarischen Verwalters gefasst werden. Zwar sind diese Beschlüsse innerhalb eines Monats anfechtbar. Aber bis zum Gerichtstermin über die Anfechtung vergehen zwei bis drei Monate, so dass in der Zwischenzeit eine erneute außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden kann, in der die Trennung vom früheren Verwalter und die Bestellung des neuen Verwalters bestätigt wird. Alternativ ist in der erneuten Versammlung die Bestellung eines anderen als des jetzt eingesetzten Verwalters denkbar. Wurden bei der Einladung zu dieser Eigentümerversammlung und in der Versammlung alle Formalien eingehalten, bleiben die Beschlüsse der erneuten Versammlung wirksam, auch wenn die Beschlüsse auf der zurückliegenden, vorherigen Versammlung erfolgreich angefochten wurden.
Soll auf Veranlassung der Wohnungseigentümer ein Hausverwalter-Wechsel erfolgen, sind dazu Anträge eines oder mehrerer Eigentümer bzw. des Verwaltungsbeirats an den Verwalter erforderlich. Der Verwalter ist wegen des Grundsatzes ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet, Beschlussanträge als Tagesordnungspunkt (TOP) in die Einladung zur ordentlichen (jährliche) oder außerordentlichen Eigentümerversammlung aufzunehmen, sofern diese sachlich begründet und rechtzeitig gestellt werden (vgl. Landgericht (LG) München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11).
Die Beschlussanträge sind ist daher schriftlich im Original, unterzeichnet und unter Angabe der sachlichen Gründe so rechtzeitig zu stellen, dass der Verwalter diese noch unter Einhaltung der Ladungsfristen für die Eigentümerversammlung berücksichtigen kann. Die Ladungsfrist für die ordentliche Eigentümerversammlung beträgt mindestens zwei Wochen und kann für die außerordentliche Eigentümerversammlung in Fällen besonderer Dringlichkeit auf eine Woche, ggf. sogar auf wenige Tage, verkürzt werden, vgl. § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG.
Wird die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangt, sind die Beschlussanträge diesem Verlangen beizufügen.
Da zwischen den Rechtsakten der Abberufung des amtierenden Verwalters, der Kündigung des bestehenden Verwaltervertrags, der Bestellung des neuen Verwalters und dem Abschluss des neuen Verwaltervertrags zu unterscheiden ist, sind strenggenommen sogar vier Beschlussanträge in vier TOP erforderlich, und zwar für jeden einzelnen dieser vier Rechtsakte. Sollen eine bestehende Bestellung sowie der laufende Verwaltervertrag nicht verlängert werden, ist auch dies jeweils gesondert zu beschließen. Laufen Bestellung und Verwaltervertrag dagegen ohne Verlängerungsmöglichkeit aus, sind dazu keine Beschlussanträge notwendig.
Die Beschlussanträge sind eindeutig zu fassen und müssen erkennen lassen, dass die Wahl eines anderen, neuen Verwalters beabsichtigt ist. Dazu reicht die bloße Formulierung „Neubestellung des Verwalters“ nicht aus (vgl. AG Bonn, Urteil vom 29.07.2011, Az.: 27 C 228/10).
Soll der Hausverwalter-Wechsel nach dem Ende eines Wirtschaftsjahres stattfinden, ist darauf zu achten, dass folgende TOP zuvor in der Eigentümerversammlung abgehandelt werden, damit diese abgeschlossen sind:
Ggf. ist daher in den Beschlussanträgen aufzunehmen, dass die vorgenannten TOP vorrangig zu behandeln sind.
Schließlich ist auch daran zu denken, wer die Kündigung des Verwaltervertrags unterzeichnet, da nach den üblichen Verwalterverträgen die Kündigung schriftlich zu erfolgen hat. Ist der Verwalter nicht auf der Wohnungseigentümerversammlung anwesend, in der er durch Beschluss abberufen werden soll, stellt sich zudem die Frage, wer ihn von der Abberufung informiert. Es sollte daher im Zusammenhang mit der Abberufung des Verwalters und der Kündigung des Verwaltervertrags in den Beschlussantrag hineingenommen werden, dass dazu „namens und in Vollmacht der Gemeinschaft“ der Verwaltungsbeirat bzw. ein Eigentümer bevollmächtigt wird.
Auch bei der Wohnungseigentümerversammlung, in der über den Hausverwalter-Wechsel beschlossen wird, sind einige Dinge zu beachten.
Ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig, beschließt diese in der Reihenfolge der TOP. Dabei wird beim Hausverwalter-Wechsel – nach der Abhandlung etwaiger anderer TOP – zuerst über die Nichtverlängerung bzw. ordentliche oder außerordentliche Abberufung des amtierenden WEG-Verwalters beschlossen. Anschließend erfolgt der Beschluss über die Nichtverlängerung bzw. ordentliche oder außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags. Laufen Bestellung und Verwaltervertrag ohne Verlängerungsmöglichkeit aus, ergehen dazu keine Beschlüsse.
Danach findet die Wahl bzw. Bestellung des neuen Verwalters statt. Dabei muss der gewählte Bewerber die absolute Mehrheit haben, also mehr als die Hälfte der Stimmen der auf der Versammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer auf sich vereinen. Nimmt der Bewerber die Wahl an, ergeht der Beschluss über seine Bestellung.
Anschließend wird der Vertrag mit dem neuen Verwalter beschlossen. In der Praxis ergeht dazu häufig der Beschluss, dass der Verwaltungsbeirat oder ein bzw. mehrere Eigentümer von der Versammlung zum Abschluss des Verwaltervertrags bevollmächtigt werden. In diesem Ermächtigungsbeschluss müssen jedoch die Eckpunkte des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden (BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14). Sind den Eigentümern die eingeholten mindestens drei Angebote mit der Einladung zur Eigentümerversammlung zugegangen (siehe dazu: „2.2. Einholung von Angeboten“), müssten diesen zwar die Eckpunkte des Verwaltervertrags bekannt sein. Trotzdem ist auf diese Bekanntgabe zu achten, da ihr Fehlen dazu führt, dass die Verwalterbestellung und der zwischenzeitlich geschlossene Vertrag anfechtbar sind.
Im Übrigen werden alle Beschlüsse sofort verkündet, nachdem sie gefasst wurden. Dabei werden sämtliche Beschlüsse im Zusammenhang mit der Trennung vom amtierenden und der Einsetzung des neuen Verwalters mit einfacher Mehrheit gefasst, also mit der Mehrheit der Stimmen der anwesenden oder vertretenen Eigentümer.
Besonders wichtig ist, dass der Bestellungsbeschluss und der Beschluss über den abzuschließenden Verwaltervertrag in derselben Eigentümerversammlung gefasst werden (BGH, Urteil vom 22.06.2012, Az.: V ZR 190/11).
Gemäß dem Beschlussantrag ist darüber abzustimmen, wer den abgewählten Verwalter von seiner Abberufung und der Kündigung des Verwaltervertrags informiert. Darüber hinaus ist auf etwaige Formerfordernisse im Verwaltervertrag zu achten, etwa dass eine Kündigung nur durch „eingeschriebenen Brief“ möglich ist.
In der Regel fassen Wohnungseigentümer ihre Beschlüsse in der Eigentümerversammlung, § 23 Abs. 1 WEG. Ausnahmsweise kann jedoch auch im schriftlichen Verfahren ein Beschluss (sogenannter Umlaufbeschluss) herbeigeführt werden. Dazu müssen alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung schriftlich erklären (sogenannte Allstimmigkeit), § 23 Abs. 3 WEG. Fehlt eine Zustimmung, etwa weil sich ein Eigentümer enthält, kommt kein wirksamer Umlaufbeschluss zustande.
Berechtigt zur Initiierung des schriftlichen Verfahrens ist sowohl der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter als auch jeder einzelne Wohnungseigentümer. Dabei sind die folgenden beiden Möglichkeiten denkbar:
schreibt jeden einzelnen Wohnungseigentümer mit der Bitte an, zum Beschlussantrag im Schreiben die Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung zu erklären und das Schreiben unterzeichnet zurückzugeben (Umlaufverfahren im weiteren Sinne, auch Einzelzustimmung genannt)
sendet das einzige verfasste Schreiben an den ersten Wohnungseigentümer mit der Bitte, zum Beschlussantrag im Schreiben seine Zustimmung zu erklären und das Schreiben unterzeichnet an den nächsten Eigentümer zu übermitteln, wobei dieser das Schreiben nach Zustimmung und Unterzeichnung an den übernächsten Eigentümer weiterreichen bzw. der letzte Eigentümer das Schreiben nach Zustimmung und Unterzeichnung zurückgeben soll (Umlaufverfahren im engeren Sinne)
Aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung kann sich ergeben, dass ein bestimmtes Umlaufverfahren vorgeschrieben ist. Zudem können darin weitere Erfordernisse für dieses Verfahren enthalten sein.
Wichtig ist, dass die Wohnungseigentümer den Umlaufbeschluss eigenhändig unterzeichnen und diesen mit ihrer Original-Unterschrift an den Initiator übermitteln. Eine mittels Telefax, Email oder SMS erklärte Zustimmung ist wegen des Fehlens der Original-Unterschrift unwirksam. Das gilt ebenso, wenn mehrere Personen Miteigentümer einer Eigentumswohnung sind.
Wirksam wird der Umlaufbeschluss mit der Feststellung und Bekanntgabe des Ergebnisses des schriftlichen Verfahrens an alle Wohnungseigentümer (BGH, Beschluss vom 23.08.2001, V ZB 10/01). Das kann etwa durch ein Rundschreiben an alle Eigentümer oder einem Aushang im Treppenhaus erfolgen.
Das Umlaufverfahren bietet damit die Möglichkeit, sich auf schnelle und „geräuschlose“ Weise von einem unliebsamen WEG-Verwalter zu trennen und einen Hausverwalter-Wechsel einzuleiten. Aufgrund der erforderlichen Allstimmigkeit ist jedoch ein kommunikativer Austausch zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern erforderlich. Daher ist das Umlaufverfahren in erster Linie nur für kleinere Eigentümergemeinschaften praktikabel, bei denen die Eigentümer im Objekt wohnen. Dagegen erscheint die Bestellung eines neuen professionellen Verwalters im Umlaufverfahren vor dem Hintergrund der Rechtsprechung, wonach den Eigentümern mindestens drei Angebote vorliegen müssen, aufgrund des dafür notwendigen Aufwandes kaum durchführbar. Sinnvoll ist es daher, sich mittels des Umlaufverfahrens vom amtierenden Verwalter zu trennen und zugleich einen kommissarischen Verwalter zu bestellen, so dass anschließend in Ruhe ein geeigneter professioneller Verwalter eingesetzt werden kann.
Kommt die amtierende Hausverwaltung ihren Pflichten nicht oder nur unzureichend nach, so dass an sich deren Abberufung aus wichtigem Grund gerechtfertigt wäre, und sind die Wohnungseigentümer untereinander uneins, wird schnell der Ruf nach einem gerichtlichen Notverwalter laut. Die Einsetzung eines solchen Verwalters ist aber nicht ohne weiteres möglich. Zwar hat der BGH klargestellt, dass auch nach dem Wegfall der gesetzlichen Vorschrift zur Notverwalterbestellung durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.07.2007 ein gerichtlicher „Notverwalter“ auf Antrag eines Eigentümers eingesetzt werden kann (BGH, Urteil vom 10.06.2011, Az.: V ZR 146/10). Allerdings wird dem Antrag auf Einsetzung eines „Notverwalters“ nur stattgegeben, wenn keine anderen Möglichkeiten bestehen.
Eine solche Möglichkeit ist, dass sich ein Eigentümer vom Gericht zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung bevollmächtigen lässt, sofern
kein Verwalter und kein Verwaltungsbeirat existieren
der Verwalter untätig bleibt und kein Beirat besteht
Erst wenn eine solche Einberufung zu keinem Ergebnis führt oder von vornherein feststeht, dass es in der Eigentümerversammlung zu keinem Beschluss über eine Verwalterbestellung bzw. einem Hausverwalterwechsel führen wird (etwa aufgrund der Stimmverhältnisse der Wohnungseigentümer), verspricht der Antrag auf die gerichtliche Verwalterbestellung Erfolg.
Dabei kann der Antrag auch im Wege einer einstweiligen Verfügung gestellt werden, sofern für die Einsetzung eines „Notverwalters“ eine besondere Dringlichkeit besteht. Die Dringlichkeit ist etwa gegeben, wenn laufende Zahlungen der Eigentümergemeinschaft unterbleiben werden oder zwingend erforderliche Maßnahmen nicht durchgeführt werden.
Soll ein „Notverwalter“ eingesetzt werden, muss der antragstellende Eigentümer dem Gericht mehrere dafür geeignete Personen vorschlagen, die jeweiligen Konditionen der Verwalterverträge darlegen und glaubhaft machen, dass die vorgeschlagenen Personen zur Übernahme des Verwalteramts bereit sind (LG Dortmund, Urteil vom 10.11.2015, Az.: 1 S 308/15).
Angesichts der Hürden für die gerichtliche Verwalterbestellung sollten sich die Wohnungseigentümer speziell bei kleineren und mittleren Eigentümergemeinschaften einigen sowie durch Abberufung der amtierenden Hausverwaltung und Einsetzung eines anderen (kommissarischen) Verwalters für eine ordnungsgemäße Verwaltung sorgen.
Ist bei der Mietverwaltung ein Hausverwalter-Wechsel beabsichtigt, richtet sich das in erster Linie nach dem Vertrag mit dem amtierenden Verwalter. In der Regel werden Verwalterverträge über ein Jahr abgeschlossen und verlängern sich um ein weiteres Jahr, sofern der Vertrag drei bzw. sechs Monate vor Vertragsende nicht gekündigt wird (sogenannte Verlängerungsklausel). Eher selten sind Verträge, in denen während der Vertragslaufzeit das Recht zur ordentlichen Kündigung enthalten ist.
Während des laufenden Verwaltervertrags besteht jedoch für beide Seiten jederzeit das Recht zur außerordentlichen Kündigung, sofern dafür ein wichtiger Grund vorliegt. Wichtige Gründe müssen von erheblichem Gewicht sein und dazu führen, dass eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit nicht mehr möglich ist.
Die außerordentliche (fristlose) Kündigung muss dem Verwalter innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis den Kündigungsgrundes zugehen, § 626 Abs. 2 Satz 1 und 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Entscheidend ist der Zugang bei der Hausverwaltung. Die Angabe der Kündigungsgründe ist nicht erforderlich, sind der Hausverwaltung aber auf deren Verlangen mitzuteilen, vgl. § 626 Abs. 2 Satz 3 BGB.
Nach den Verwalterverträgen müssen Kündigungen gleich welcher Art stets schriftlich erfolgen. Im Übrigen endet der Verwaltervertrag regelmäßig, wenn der Mieteigentümer seine Immobilie verkauft.
Ist die Trennung vom amtierenden Mietverwalter erfolgt, kann ein neuer Verwalter durch schriftlichen Vertrag eingesetzt werden. Auch hier ist der Vertragsinhalt entscheidend.
Bei einer beabsichtigten Trennung vom derzeitigen Mietverwalter ist unbedingt der Verwaltervertrag durchzusehen. Neben der Laufzeit des Vertrags und der Verlängerungsklausel können darin unter anderem Kündigungsfristen und weitere Formerfordernisse (etwa Kündigung per Einschreiben) enthalten sein.
Die Sondereigentumsverwaltung richtet sich beim Hausverwalter-Wechsel nach den Grundsätzen der Mietverwaltung. Für die Trennung vom amtierenden Verwalter ist also auch hier der Verwaltervertrag maßgeblich.
Auch wenn sich die Sondereigentumsverwaltung auf die Verwaltung von Eigentumswohnungen erstreckt, die sich in einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäude befinden, ist sie von der für das gemeinschaftliche Eigentum zuständigen WEG-Verwaltung zu unterscheiden. Daher brauchen Sondereigentumsverwaltung und WEG-Verwaltung auch nicht vom selben Hausverwalter durchgeführt zu werden. Zwar ist das sinnvoll, da der WEG-Verwalter mit den Gegebenheiten der gemeinschaftlichen Liegenschaft vertraut ist. Allerdings kann der Wohnungseigentümer auch eine andere Hausverwaltung mit der Betreuung seines Sondereigentums beauftragen, zumal nicht alle WEG-Verwalter die Miet- bzw. Sondereigentumsverwaltung anbieten.
Über die Grundlagen des Hausverwalterwechsels informiert Sie Teil 1 dieses Ratgebers. Welche Pflichten für den ausscheidenden und neuen Verwalter bestehen und wie auf einen ein Boykott des Hausverwalter-Wechsels durch den amtierenden Verwalter erfolgreich reagiert werden kann, erfahren Sie in Teil 3 dieses Ratgebers.

References: § 24
 § 24
 § 24
 § 24
 § 23
 § 23
 BGH 
 § 626
 § 626