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Timestamp: 2018-04-22 21:58:00+00:00

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PERFIL ECONÓMICO: CONGELACIÓN DE ALQUILERES DE VIVIENDAS EN VENEZUELA
Organo de divulgación de la Oficina Profesional de Oscar Bohórquez Hurtado. Abogado, profesional inmobiliario, avaluador miembro de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela. Teléfonos: 0243/2328042; 2328727. gmail: bohorquez oscar@gmail.com Dirección: Centro Comercial y Profesional Paseo Las Delicias, nivel Terraza número 38. Maracay. Estado Aragua. Venezuela.
CONGELACIÓN DE ALQUILERES DE VIVIENDAS EN VENEZUELA
Durante tres años de …
La congelación de alquileres de vivienda genera inestabilidad de inquilinos.
Por Oscar Bohórquez Hurtado.-
Partiendo del decreto 2.304 del 05 de febrero de 2003, el Ejecutivo Nacional resolvió congelar el monto de los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda o habitación. Esto lo hizo cuando consideró necesario intervenir en los precios de bienes y servicios de primera necesidad. La congelación de los alquileres de viviendas se formalizó mediante la Resolución del 04 de abril de 2003, pero congelando los alquileres al monto que éstos tenían al 30 de noviembre de 2002.
Los procedimientos de regulación de alquileres se siguieron tramitando hasta su terminación, pero su aplicación quedó suspendida mientras durara la vigencia de la resolución conjunta de los ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura. Incluso, los cánones de los inmuebles no sujetos a regulación de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber obtenido su cédula de habitabilidad o documento equivalente después de enero de 1987, también quedaron congelados.
A los contratos celebrados en dólares, se les aplicó lo dispuesto en el artículo 6º del convenio cambiario número 1, del 05 de febrero de 2003. En el mismo se acuerda que el tipo de cambio (el precio de la divisa) se fijará de común acuerdo entre el Ejecutivo Nacional y el BCV, y lo irían ajustando cuando lo consideraran conveniente. De modo que los contratos de arrendamiento sobre viviendas celebrados en dólares, fueron los únicos que pudieron irse ajustando sus cánones de arrendamiento cada vez que el tipo de cambio, por convenio oficial, varió.
LA CONGELACIÓN DE ALQUILERES ES CONTRARIA A LA JUSTICIA
Es obvio que si en una economía inflacionaria, los precios de los bienes y servicios suben, mientras que los ingresos de unas personas quedan congelados, se comete una grave injusticia. En una economía en la cual varía el dólar, incluso por disposición oficial, en la cual se acuerdan aumentos de algunos bienes y servicios, por decretos del propio gobierno, dejar a los propietarios de las viviendas alquiladas sin poder ajustar sus cánones de arrendamiento, durante más de tres años, se comete una tremenda injusticia. Esa situación de injusticia es contraria a la Constitución, entre otras cosas, porque termina siendo confiscatoria.
Digo que es una situación confiscatoria, por cuanto, al propietario de la vivienda alquilada le continúan subiendo los costos de mantenimiento y conservación de la misma, le suben los gastos de administración que el mismo soporta, e incluso, los impuestos están concebidos en unidades tributarias, las cuales van subiendo anualmente por disposición del Código Orgánico Tributario. Hasta el impuesto al débito bancario, es establecido en forma porcentual sobre los movimientos que hace en sus cuentas bancarias, las cuales numéricamente (nominalmente) cada día son mayores, pero su poder de compra cada día es menor (debido a la inflación oficialmente reconocida). De allí que, al mantenerle congelados los cánones de arrendamiento al monto que tenían al 30 de noviembre de 2002, se les está quitando parte de su patrimonio. Por eso es confiscatorio.
ESA SITUACIÓN GENERA INESTABILIDAD EN LOS INQUILINOS
Una situación tan injusta como la descrita, provoca que los propietarios de las viviendas alquiladas busquen alguna medida para no seguir perdiendo tanto dinero y deteriorando cada día más, su calidad de vida. El camino más apropiado es tratar de obtener la desocupación de los inmuebles alquilados, para poder volver alquilarlos de nuevo. Esa estrategia es correcta, ya que se trata de un nuevo contrato, con un nuevo inquilino, el cual no está sujeto a la congelación, toda vez que se trata del inicio de una nueva contratación y por ende no se son aplicables las condiciones de los contratos celebrados con otros sujetos de derecho distintos.
La desocupación se logra por la vía de los desalojos por las causales establecidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por los juicios de resolución de contratos por faltas a las cláusulas preestablecidas en los mismos y por la terminación del plazo del arrendamiento sin renovación del término. Aún cuando todos esos mecanismos son muy engorrosos, costosos y traumáticos, a los propietarios no les queda otro camino para lograr que las viviendas renten algo que sea congruente con el cambio de precios que tiene toda la economía. De allí que el mecanismo de protección para los inquilinos, la congelación del canon de arrendamiento por más de tres años, termine siendo una fuente de inestabilidad en la ocupación de la vivienda alquilada.
La única alternativa que se encuentra es la solución amigable con el inquilino, el cual, si tiene consciencia de lo que significa esa injusticia para el propietario, entiende que debe llegar a un acuerdo de ajuste de los cánones de arrendamiento.
LA DENUNCIA A UN JUEZ NO IMPLICA DAÑO MORAL
Recientemente, el martes 30 de noviembre de 2005, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI, declaró sin lugar la demanda interpuesta por el ex- Juez Pablo Suárez Trejo, contra Banfoandes, y lo condenó en costas.
El juez sostuvo que quien lo denunció le endilgó una serie de epítetos lesivos a su persona y a la dignidad del cargo que ocupaba, al sostener que en su condición de Juez Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Táchira: a. Levantó en forma arbitraria y parcializada una medida preventiva que debía mantener, b. Incurrió en excesos contra disposiciones legales expresas, y c. Reveló una sospechosa protección de los demandados en claro perjuicio de los intereses de BANFOANDES.
En tal sentido, precisó que si bien el denunciante estaba en su derecho de formular la denuncia si consideraba que la decisión emitida por aquél traspasaba los límites de su desempeño, debía limitarse a señalar los hechos, sin calificarlos y sin emitir apreciaciones subjetivas desprestigiantes; pero que, contrario a ello, incurrió en abuso de poder pues además de obligarlo a enfrentar un procedimiento disciplinario, los infundados epítetos atribuidos “trascendieron al medio forense” extendiéndose al ámbito de sus amistades y colegas, lo que -señaló- aún en la fase de averiguación preliminar produjo una lesión a su nombre, honor y reputación, generadora de desprestigio “frente al severísimo Tribunal de la Opinión Pública” y a los integrantes del foro tachirense.
El TSJ, a través de la Sala, sentenció que ella ha dejado sentado que la apertura de un procedimiento disciplinario e incluso, la potencial destitución del funcionario investigado, no constituye en modo alguno una violación de los derechos a la protección al honor y reputación, pues tales actos constituirían causales predeterminados para el actuar de la Administración frente a las presuntas irregularidades en que incurriere un funcionario. (Vid. Sentencia N° 01367 publicada el 21 de noviembre de 2002). Siendo ello así, la Sala consideró que resulta improcedente afirmar, como hace el actor, que el demandado incurrió en abuso de poder al obligarlo a enfrentar un procedimiento disciplinario. Finalizando que no había tal daño moral por la denuncia interpuesta.
EL BCV FIJÓ MÁXIMA TASA DE INTERÉS DE MORA
El Directorio del Banco Central de Venezuela, mediante resolución 05-11-02, resolvió que los bancos, entidades de ahorro y préstamo y demás instituciones financieras regidos por el Decreto con Fuerza de Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras y demás leyes especiales, solo podrán cobrar, como máximo, un tres por ciento (3%) anual, adicional a la tasa de interés anual pactada en la respectiva operación de conformidad con lo establecido en el artículo 1° de la Resolución 05-04-01 del 26 de abril de 2005, por las obligaciones morosas de sus clientes. Dijo, además, que dicha tasa de interés será igualmente aplicable a las obligaciones morosas correspondientes a créditos pertenecientes a regímenes regulados por leyes especiales.
Es importante indicar que la tasa de interés de mora, solo es aplicable sobre los saldos de capital vencidos, y tiene carácter anual. Me explico: si usted tiene dos cuotas vencidas, sin pagar, de un crédito con un banco, hay que revisar la tabla de amortización para verificar el “Balance de Cuotas”. En ese balance se determina cuánto de las cuotas dejadas de pagar corresponde a la amortización a capital, y cuánto de esas cuotas corresponde a intereses devengados. El tres por ciento se debe aplicar, únicamente, al monto correspondiente al capital de las dos cuotas, no a la totalidad de las cuotas atrasadas.
Por otra parte, ese tres por ciento de interés anual, se debe dividir entre 365, que corresponde al número de días del año, para que la tasa esté anualizada, pero fraccionada en un trescientos sesenta y cinco partes, cuyo resultado habrá que multiplicar por el número de días de atraso de cada una de las cuotas vencidas. No se deje fregar por el Banco, y mucho menos por los abogados inescrupulosos que durante años le han cobrado a muchos clientes el monto de los intereses y los honorarios calculados sobre la totalidad de los montos adeudados, tanto intereses como capital.
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Más información: Sede de Fevacu, Asuserbanc y Asuselectric de Venezuela: Quinta San Expedito, Planta alta; calle José Luís Ramos; Urb. Mario Briceño Iragorry (Las Acacias) a 100 metros de la Av. Fuerzas Aéreas, Maracay. Teléfonos: 235.94.52; 0414 4611820; 0416 743 3716. O bien en el Centro Comercial Paseo Las Delicias, nivel Terraza, Nº 38, Maracay. Telef.: 0243 2328042; 2328727. Oiga YO EL USUARIO, de lunes a viernes a la 01:00 PM, por Master 97.3 FM. www.defiendete.org /// www.cuotabalon.org /// www.asuselectric.org.ve
posted by Oscar Bohórquez @ 8:27 AM 1 comments
At 6:29 AM, Francisco said...
Presentada por Asuselectric de Venezuela
Interpuesta ante la Sala Constitucional una demanda por intereses difusos y colectivos contra empresa de telefonía celular
Ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia fue interpuesta una demanda por intereses difusos y colectivos contra Telcel C.A. (Telefónica Movistar Venezuela) y Telefónica Móviles S.A., acción judicial que fue interpuesta por la Asociación de Usuarios de Servicios Eléctricos de Venezuela (Asuselectric de Venezuela), que en su escrito esgrimió que actúa “invocando los intereses colectivos de sus asociados y los difusos de los Usuarios y Consumidores de los Servicios de Telefonía Fija y Móvil ofertados por la empresa Movistar (…)”.
Del escrito presentado ante la Sala del Máximo Tribunal de la República, se desprende, entre otras cosas, que “las promociones sobre conectividad, cobertura y calidad del sistema de telefonía celular de Movistar, desplegadas en Prensa, Radio y Televisión, no pasan de ser lo que describe la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario como ‘Oferta o Publicidad Engañosa’ toda vez que el malestar entre los usuarios de servicio ofertado por Telcel C.A. así lo demuestra con las quejas y reclamos que son de dominio público”.
También en su escrito esgrimió Asuselectric de Venezuela que “en los servicios de prepago se desconoce el tiempo y número de llamadas realizadas, toda vez que no existe facturación por ese servicio, colocando en desventaja al usuario y haciéndolo susceptible a cobros indebidos por parte de la empresa Movistar”.
En el petitorio del escrito presentado ante la Sala Constitucional Asuselectric de Venezuela solicitó que “una vez resuelto por vía de sentencia o convenimiento entre las partes el objeto del presente procedimiento, se tengan como crédito las cantidades canceladas en exceso por los usuarios del servicio de telefonía celular prepago”.
También se solicitó a la Sala del TSJ que “en atención a la Jurisprudencia reiterada de esta Sala Constitucional determine, si la conducta de la empresa Movistar y Agentes Autorizados, se configura como actividades expresamente prohibidas por nuestra Carta Magna”.
Asimismo la Asociación de Usuarios de Servicios Eléctricos de Venezuela en el petitorio del escrito presentado ante la Sala Constitucional, solicitó que “ordene a Conatel como ente regulador de las telecomunicaciones la simplificación de los planes tarifarios ajustándolos al resultado de esta decisión, respetando la equidad e igualdad de los usuarios del servicio”.
Name: Oscar Bohórquez
Taller de actualización sobre Contratos Inmobiliar...
¿TIENEN PERSONALIDAD JURÍDICA LOS CONDOMINIOS?
Condominio o condemonio

References: Resolución 
 resolución 
 artículo 6
 resolución 
 resolución 
 artículo 1
 Resolución