Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=22.01.1987&Aktenzeichen=V%20ZB%203%2F86
Timestamp: 2019-12-10 00:04:54+00:00

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BGH, 22.01.1987 - V ZB 3/86 - dejure.org
https://dejure.org/1987,540
BGH, 22.01.1987 - V ZB 3/86 (https://dejure.org/1987,540)
BGH, Entscheidung vom 22.01.1987 - V ZB 3/86 (https://dejure.org/1987,540)
BGH, Entscheidung vom 22. Januar 1987 - V ZB 3/86 (https://dejure.org/1987,540)
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WEG §§ 8, 10; ZVG § 56
Wohnungseigentum - Eigentumswohnung - Teilungserklärung - Zwangsversteigerung - Erwerb - Haftung - Voreigentümer
Eigentumswohnung Haftung des Erwerbers für rückständiges Hausgeld?
BGHZ 99, 358
NJW 1987, 1638
DNotZ 1988, 27
ZMR 1989, 291
b) Nach fast einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur kann - worauf der Senat schon in seinem Beschluß vom 22. Januar 1987 (BGHZ 99, 358, 361) hingewiesen hat - in der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung auch bestimmt werden, daß der rechtsgeschäftliche Sondernachfolger für die Rückstände des früheren Wohnungseigentümers einzustehen hat.
Dennoch hat die Aufnahme der Haftungsanordnung in die Ausgestaltung des Sondereigentums dingliche Wirkung insoweit, als die Haftung unmittelbar durch den Erwerb des Sondereigentums ausgelöst wird, ohne daß es einer schuldrechtlichen Übernahme bedürfte (BGHZ 88, 302, 308 [BGH 13.10.1983 - VII ZB 4/83]; 99, 358, 361; vgl. auch BGHZ 73, 145, 148 zu einem Sondernutzungsrecht).
Die so erzeugte "Verdinglichung" der Wohnlasten hat eine persönliche Haftung des Sondernachfolgers mit seinem gesamten Vermögen zur Folge (BGHZ 99, 358, 361).
Dieses Verwertungsrecht wird aber nicht berührt, da auch die in Rede stehende Regelung den Erwerb durch einen Ersteher in der Zwangsversteigerung nicht erfassen würde (BGHZ 88, 302 ff [BGH 13.10.1983 - VII ZB 4/83]; 99, 358 ff).
Die Haftung bei rechtsgeschäftlicher Veräußerung kommt allenfalls einer unbegrenzten und die Verwertbarkeit beeinträchtigenden Vorlast gleich (BGHZ 88, 302, 308 [BGH 13.10.1983 - VII ZB 4/83]; 99, 358, 362; Diester, NJW 1971, 1153, 1156; Röll, NJW 1976, 1473, 1476).
(1) Soweit der Beschluss die Beklagten verpflichtet, rückständige Beiträge zu zahlen, die vor ihrem Eigentumserwerb fällig geworden und daher von dem Voreigentümer zu tragen sind (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 22. Januar 1987 - V ZB 3/86, BGHZ 99, 358, 360; Beschluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104, 197, 201 ff.), folgt dies daraus, dass den Beklagten andernfalls eine nicht bestehende Erwerberhaftung auferlegt würde.
Nach der Rechtsprechung des BGH, der sich der Senat anschließt, kann als Inhalt des Sondereigentums nicht wirksam vereinbart werden, daß der Erwerber einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers hafte, weil eine Vereinbarung dieses Inhalts gegen § 56 S. 2 ZVG verstieße und deshalb nach § 134 BGB nichtig wäre (BGHZ 99, 358, 361 = DNotZ 1988, 27 ; vgl. auch KG FGPrax 1995, 28 ;… Weitnauer/Hauger, B. Aufl., § 16 WEG , Rn. 54;… PalandtlBassenge, 55. Aufl., § 16 WEG , An. 23).
§ 28 Abs. 2 WEG zuständig ist (vgl. BGHZ 99, 358, 360 = DNotZ 1988, 27 ; BGHZ 104, 196, 203 = DNotZ 1989, 148 = MittRhNotK 1988, 173 ).
Anders als bei einer durch Teilungserklärung getroffenen Bestimmung, nach der der Erwerber für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, wirkt sich eine Auslegung, die maßgeblich an den Fälligkeitszeitpunkt der beschlossenen Sonderumlage anknüpft, wirtschaftlich auch nicht wie eine dem Betrag nach unbegrenzte und deshalb nach § 134 BGB i.V.m. § 56 S. 2 ZVG unwirksame Vorlast zugunsten der anderen Miteigentümer aus (vgl. dazu BGHZ 99, 358, 362 = DNotZ 1986, 27 ).
Wohngeldverbindlichkeiten (Vorschüsse, Sonderumlagen, Abrechnungsreste) sind schuldrechtliche Verpflichtungen, die (soweit gegen den Rechtsvorgänger fällig gestellt) mit der sachenrechtlichen Übertragung des Wohnungseigentums nicht auf den Rechtsnachfolger übergehen (BGHZ 99, 358 = NJW 1987, 1638).
Allerdings betreffen die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGHZ 88, 302 = NJW 1984, 308 und BGHZ 99, 358 = NJW 1987, 1638) als auch die darin genannten Entscheidungen BayObLG Rpfleger 1979, 352 = DNotZ 1980, 48 sowie OLG Düsseldorf Rpfleger 1983, 387, die beiläufig die vorgenannte Meinung befürworten, Fälle des Erwerbs im Wege der Zwangsversteigerung, in denen die Erwerberhaftung an der zwingenden Regelung des § 56 Satz 2 ZVG scheitern soll.
Grenze für die Zulässigkeit derartiger abweichender Regelungen sind aber nicht nur die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und §§ 134, 138 BGB, (BGHZ 99, 358 = NJW 1987, 1638), sondern auch die zwingenden und unverzichtbaren Prinzipien des Sachenrechts (…von Palandt/Bassenge, BGB 52. Aufl. vor § 854 Rdnr. 4 mit "Typenzwang" und "Typenfixierung" umschrieben).
Wie auch das Landgericht erkannt hat, entspricht es vielmehr ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass ein Haftungsübergang für gegen den Rechtsvorgänger fällig gestellte rückständige, im Verhältnis der Wohnungseigentümer begründete Verbindlichkeiten gesetzlich nicht vorgesehen ist (BGH WuM 1994, 343 unter Hinweis auf BGHZ 88, 302, 305; 95, 118, 121; 99, 358, 360; BayObLG Rpfleger 1979, 352; BayObLGZ 1984, 198, 200; OLG Düsseldorf Rpfleger 1983, 387; OLG Karlsruhe MDR 1979, 58; Kammergericht OLGZ 1977, 1, 5 und Rpfleger 1985, 11; OLG Braunschweig MDR 1977, 230; vgl. weiter BGHZ 104, 197; 131, 228; OLG Hamm NJW-RR 1996, 911; BayObLG ZfIR 1998, 304 unter II.2.c; OLG Köln NZM 2002, 351;… Köhler/Bassenge, a.a.O., Teil 17, Rz. 152;… Bassenge, Wohnungseigentum, 5. Aufl., Rz. 285;… Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., Vor §§ 43 ff Rz. 104).
Die hier nicht einschlägige Entscheidung des BGH vom 22. Januar 1987 (vgl. BGHZ 99, 358) betrifft nur die Nichtigkeit einer Regelung in der Teilungserklärung, wonach auch der Erwerber von Wohn oder Teileigentum in der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers hafte.
§ 56 ZVG ist zwingendes Recht und kann nicht durch die Teilungserklärung abgedungen werden (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22. Januar 1987 - V ZB 7/86, BGHZ 99, 358 ).
Allerdings greift nicht bereits die in § 5 Abs. 5 der Teilungserklärung zulässigerweise (vgl. BGH NJW 1994, 2950 = ZMR 1994, 271) festgelegte gesamtschuldnerische Haftung des Erwerbers mit dem Veräußerer für etwaige Wohngeldrückstände gleich welcher Art, weil diese Regelung für den Fall der Zwangsversteigerung gegen § 56 Satz 2 ZVG verstößt und gemäß § 134 BGB nichtig ist (BGHZ 99, 358 = NJW 1987, 1638 = ZMR 1989, 291).
Daß der Erwerber von Wohnungseigentum, zumal im Rahmen einer Zwangsversteigerung (§ 56 Satz 2 ZVG ), grundsätzlich nicht für Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers haftet (vgl. BGHZ 99, 358 ; 104, 196) und daß der Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung über die Jahresabrechnung eine erstmalige (originäre) Verbindlichkeit grundsätzlich nur in dem Umfang begründet, in dem sich gegenüber dem Wirtschaftsplan für dasselbe Rechnungsjahr eine "Abrechnungsspitze" ergibt (vgl. BGHZ 131, 228 ), dürfte zwar dem gegenwärtigen Stand höchstrichterlicher Rechtsprechung entsprechen (vgl. dazu auch Wenzel in WE 1996, 442 ff.).
Allerdings ist ebenfalls entschieden, dass eine durch Teilungserklärung getroffene Bestimmung, wonach auch der Erwerber einer Eigentumswohnung oder eines Teileigentums im Wege der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, gegen § 56 Satz 2 WEG verstößt und damit gemäß § 134 BGB und § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG nichtig ist (BGHZ 99, 358 = NJW 1987, 1638 = ZMR 1989, 291 = JR 1988, 205 mit Anmerkung Pick).
BayObLG, 22.12.1988 - BReg. 2 Z 86/88
Wohnungseigentum; Wohnungseigentümer; Sondereigentum; Jahresabrechnung; Wohngeld; …

References: § 56
 § 56
 § 134
 § 16
 § 16

§ 28
 § 134
 § 56
 § 56
 § 854
 BGH 

§ 56
 § 5
 BGH 
 § 56
 § 134
 § 56
 § 134
 § 10