Source: http://www.judicialis.de/Oberlandesgericht%20Karlsruhe_9-U-151-00_Urteil_05.04.2001.html
Timestamp: 2013-05-18 09:59:07+00:00

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Oberlandesgericht Karlsruhe, Aktenzeichen 9 U 151/00, Urteil vom 05.04.2001
BGB § 138 Abs. 1 BGB § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB § 826 BGB § 840 Abs. 1 GmbHG § 45 GmbHG § 43 Zur Sittenwidrigkeit der Vereinbarung eines Mehrerlöses als Entgeld für die Verwertung eines Mehrfamilienhauses durch Bildung von Eigentumswohnungen und deren Verkauf.
Zivilsenat in Freiburg
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Freiburg vom 13.07.2000, soweit die Klage abgewiesen wurde, abgeändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 214.303,53 DM nebst 8 % Zinsen seit 15.08.1998 zu zahlen. Darüber hinaus wird die Drittbeklagte verurteilt, an die Klägerin 25.696,47 DM nebst 4% Zinsen seit 15.08.1998 zu zahlen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen hat die Klägerin 7,5 % der Gerichtskosten und jeweils 1/10 der außergerichtlichen Kosten des Erstbeklagten, des Zweitbeklagten und des Viertbeklagten zu tragen. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner 9/10 der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu tragen, weitere 2,5 % der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten der Klägerin hat die Drittbeklagte zu tragen. Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 4. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung von 300.000,00 DM, die Drittbeklagte nur durch zusätzliche Sicherheitsleistung von 30.000,00 DM, abwenden, es sei denn die Klägerin leistet vor der Zwangsvollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit. Beide Parteien können die ihnen obliegende Sicherheitsleistung durch unwiderrufliche, selbstschuldnerische, unbedingte und unbefristete Bürgschaft eines allgemein als Zoll- und Steuerbürge zugelassenen Kreditinstituts erbringen. 5. Die Beschwer der Beklagten übersteigt 60.000,00 DM, die Beschwer der Klägerin beträgt 25.691,47 DM.
Die Klägerin begehrt von den Beklagten gestützt auf ungerechtfertigte Bereicherung und unerlaubte Handlung Auskehrung von Erlösen, die die Drittbeklagte im Zusammenhang mit dem Verkauf von Eigentumswohnungen eines Mehrfamilienhauses der Klägerin erlangt hat. Sie beanspruchte von der Drittbeklagten weiter die Löschung einer zugunsten der Drittbeklagten auf diesem Grundstück eingetragenen Grundschuld. Die Löschung dieser Grundschuld ist, nachdem das Landgericht in diesem Umfang der Klage stattgegeben hat, nicht mehr Gegenstand des Berufungsverfahrens. Die Klägerin war Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in L., dessen Kaltmieteinnahmen sich auf monatlich 7.620,00 DM beliefen. Die Verbindlichkeiten bei der L. betrugen im Juni 1997 einschließlich eines Zahlungsrückstandes von 21.933,71 DM 696.933,71 DM und bei der V. 326.000,00 DM einschließlich eines Zahlungsrückstandes von 12.000,00 DM. Diese Verbindlichkeiten waren bei der L. mit 3.920,00 DM und bei der V. mit monatlich 2.255,00 DM zu bedienen. Das Darlehen bei der L. war im Hinblick auf eine bestehende Lebensversicherung tilgungsfrei. Da die Beiträge für die Lebensversicherung nicht erbracht wurden, verlangte die L. am 27.05.1997 ab 01.10.1997 die vertraglich vereinbarte Tilgung von 1 % jährlich. Zuvor hatte die L. mit Schreiben vom 25.03.1997 einen Rückstand von 21.775,50 DM angemahnt und, falls bis 04.04.1997 kein Ausgleich erfolge, Zwangsmaßnahmen insbesondere eine Zwangsverwaltung angedroht.
Per 27.06.1995 war das Grundstück durch einen Sachverständigen auf Veranlassung der Klägerin auf einen Verkehrswert von 1,3 Mio. geschätzt worden. Von der Klägerin eingeschaltete Maklerfirmen sahen eine Nachfrage zu einem Preis von 900.000,00 DM, erklärten sich jedoch außer Stande, für einen Kaufpreis von 1,1 Mio. einen Käufer zu finden. Der Zeuge K., der für eine Bauträgergesellschaft Objekte aufkaufte, um sie in Eigentumswohnungen aufzuteilen und diese zu verkaufen, hatte dem Viertbeklagten 800.000,00 DM bis 850.000,00 DM geboten. Die Klägerin sprach im April 1997 den Erstbeklagten an, sie kannte ihn als Hausverwalter eines Hausanwesens, in dem sie selbst wohnte. Dieser handelte in der Folgezeit für die Drittbeklagte, deren Geschäftsführer sein Sohn, der Zweitbeklagte, ist. Der Erstbeklagte hatte mit dem Zeugen K. im Jahre 1992 ein Objekt für ca. 750.000,00 DM bis 800.000,00 DM in Lahr angekauft und nach Aufteilung in Eigentumswohnungen zu Verkaufspreisen von über 2.000,00 DM pro Quadratmeter verkauft. Eine dieser Wohnungen hatte die Klägerin gekauft. Danach wurde von ihm ihn gleicher Weise ein weiteres Objekt abgewickelt. Bei weiteren Objekten des Zeugen hat der Erstbeklagte mitgewirkt. Unter Mithandeln des Erstbeklagten schlossen die Klägerin und die Drittbeklagte am 28.04.1997 einen "Dienstvertrag". In der Präambel ist aufgeführt, dass die Klägerin aufgrund einer Auseinandersetzung mit der L. in wirtschaftliche Not geraten sei. Da der Gesamtverkauf mit einem wirtschaftlich tragbaren Ergebnis wenig Aussicht habe, solle Einzeleigentum nach WEG und Einzelverkauf erfolgen. Die Klägerin habe hierfür weder eine Ausbildung noch Sachkenntnis. Die Aufgaben der Drittbeklagten wurden in umfangreichen Einzelakten aufgelistet. Hinsichtlich der Vergütung wurde vereinbart, dass die Drittbeklagte den Mehrerlös, der 1.500,00 DM pro Quadratmeter, somit insgesamt 1.248.000,00 DM, überschreitet, erhält. Unbeschadet der Vereinbarung über den Mehrerlös vereinbarten die Parteien ein pauschales Honorar in Höhe einer zugunsten der Drittbeklagten eingetragenen Grundschuld von 100.000,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Weiter schlossen die Parteien einen Vertrag über eine "Mietsonderverwaltung" und einen "Verwaltervertrag" nach WEG. Als Vergütung für die "Mietsonderverwaltung" wurde ein Honorar in Höhe von 5 % der Jahresmiete zuzüglich Mehrwertsteuer und für den Verwaltervertrag von 30,00 DM pro Wohneinheit monatlich zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart. Auf das Grundstückskonto der Klägerin wurden 8.000,00 DM, hiervon am 02.05.1997 2.000,00 DM vom dem Viertbeklagten, eingezahlt. Die Drittbeklagte korrespondierte mit der L. und erreichte mit dieser ein Arrangement bis zur Veräußerung der Eigentumswohnungen. Das Mehrfamilienhaus wurde in Wohnungseigentum bzw. Teileigentum aufgeteilt und schließlich in der Zeit von Juli 1997 bis Februar 1998 die einzelnen Wohnungen veräußert. Die Gewerbeeinheiten blieben unveräußert. Bei den notariellen Kaufverträgen handelte die Klägerin selbst, mit Ausnahme des Vertrages G., bei dem sie sich durch den Erstbeklagten aufgrund einer notariellen Vollmacht vom 16.05.1995 vertreten ließ. Für die Wohnungen wurde ein Kaufpreis von insgesamt 1.130.000,00 DM erzielt, von dem der Klägerin nach den vertraglichen Absprachen 828.000,00 DM zugestanden hätten, 302.000,00 DM hätte die Drittbeklagte erhalten sollen. Die Kaufpreiserlöse wurden, so der Vortrag der Klägerin, zur Zahlung an die L. in Höhe von 460.000,00 DM und an die V. in Höhe von 197.500,00 DM verwendet, an die Drittbeklagte wurden 356.000,00 DM gezahlt. Die Klägerin hat behauptet, ein Verkauf des Anwesens sei wirtschaftlich nicht nötig gewesen. Der Verkauf habe im alleinigen Interesse der Beklagten gelegen, die einvernehmlich in der Absicht gehandelt hätten, die unerfahrene Klägerin zu schädigen. Es liege ein krasses Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung vor. Es sei bereits ein äußerst niedriger Kaufpreis vereinbart worden, um auch bei den getätigten Abschlüssen zu Preisen, die weit unter dem Marktüblichen gelegen hätten, einen hohen Verdienst zu erzielen. Auch ...

References: § 138
 § 812
 § 826
 § 840
 § 45
 § 43