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Timestamp: 2016-10-21 11:18:15+00:00

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116 II 594106. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 2. Oktober 1990 i.S. K. gegen B. und Konsorten (Berufung)
Art. 14 et art. 15 AMSL; majoration de loyer pour atteindre un rendement convenable. 1. Le co�t de revient au sens de l'art. 15 al. 1 let. c AMSL englobe les investissements du constructeur d'un nouvel immeuble ou du premier acqu�reur apr�s ach�vement de celui-ci (consid. 4 et 5). 2. La disposition de l'art. 14 AMSL a une signification ind�pendante de celle de l'art. 15, en particulier de l'al. 1 let. c. Son application est directe, c'est-�-dire �galement lorsque l'art. 15 ne peut pas �tre pris en consid�ration (consid. 6-8). Faits � partir de page 594
BGE 116 II 594 S. 594
Die C. AG erstellte in den Jahren 1973 und 1978 Mietsh�user in Basel. Sie verkaufte diese Liegenschaften der Pensionskasse einer Bank. Diese ver�usserte sie mit Vertrag vom 22. Juni 1988 zum Preis von Fr. 42'460'000.-- an K.
BGE 116 II 594 S. 595
K. liess mit Schreiben vom 12. Dezember 1988 den Mietern Erh�hungen der monatlichen Mietzinse auf den 1. April 1989 ank�ndigen. Als Begr�ndung wurde im wesentlichen angegeben, es handle sich um eine teilweise Anpassung wegen ungen�gender Bruttorendite gem�ss Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM.
Nachdem einzelne Mieter die Erh�hungen angefochten und vor der Schlichtungsstelle keine Einigung zustande gekommen war, klagte K. beim Zivilgerichtspr�sidenten von Basel auf Feststellung der Nichtmissbr�uchlichkeit der Erh�hungen. Der Zivilgerichtspr�sident wies die Klagen am 24. April 1989 ab und stellte fest, die angezeigten Mietzinserh�hungen seien ung�ltig. Der Kl�ger focht diese Entscheide beim Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt an, dessen Ausschuss alle Beschwerden mit Urteilen vom 1. November 1989 abwies.
Der Kl�ger hat gegen die Urteile des Appellationsgerichts Berufungen eingereicht, die vom Bundesgericht teilweise gutgeheissen werden.
3. a) Das Appellationsgericht hat es abgelehnt, die Mietzinserh�hungen unter dem Gesichtspunkt von Art. 15 Abs. 1 lit. a und d BMM zu �berpr�fen, weil sich der Kl�ger im Verfahren vor dem Zivilgerichtspr�sidenten nicht auf diese Bestimmungen berufen und auch nicht die erforderlichen Behauptungen und Beweisantr�ge vorgebracht habe. Gepr�ft - aber verneint - hat es lediglich die Anwendbarkeit von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM.
Soweit diese Begr�ndung auf der Anwendung kantonalen Zivilprozessrechts beruht, kann sie im Berufungsverfahren weder angefochten noch �berpr�ft werden (Art. 43 Abs. 1 und 55 Abs. 1 lit. c OG). Dem steht auch der Beweisanspruch gem�ss Art. 8 ZGB nicht entgegen, denn davon wird die Befugnis der Kantone, ihre Verfahrensordnungen nach der Eventual- und Verhandlungsmaxime auszugestalten, nicht eingeschr�nkt (BGE 116 II 200 E. 3a mit Hinweisen). Unbegr�ndet ist im �brigen die R�ge falscher Verteilung der Behauptungs- und Beweislast. Im Rahmen von Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM war es Sache des Kl�gers, zu behaupten und zu beweisen, dass mit den anbegehrten Erh�hungen lediglich eine Anpassung an die orts- oder quartier�blichen Mietzinse vorgenommen werden sollte (BGE 114 II 363 E. 3).
BGE 116 II 594 S. 596
b) Der Vermieter ist gehalten, die Ank�ndigung einer Mietzinserh�hung klar zu begr�nden. Vorbehalte, die nicht beziffert werden, machen die Ank�ndigung aber entgegen dem Einwand der Beklagten nicht ung�ltig. Ein solcher Mangel kann lediglich dazu f�hren, dass die Vorbehalte nicht zu ber�cksichtigen sind, falls sich der Vermieter bei einer neuen Mietzinsanpassung auf die gleichen Erh�hungsgr�nde berufen will (BGE 111 II 204, BGE 106 II 360 E. 3b). Im vorliegenden Fall sind zudem gem�ss Art. 26 Abs. 1 der Verordnung �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen vom 9. Mai 1990 (VMWG) noch die Bestimmungen des BMM und der VMM anwendbar. Die Vorschrift, wonach ein Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festgelegt werden muss, wurde aber erst mit Art. 18 VMWG ins Mietrecht eingef�hrt.
Die Begr�ndung einer Mietzinserh�hung ist als Willenserkl�rung des Vermieters nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen (BGE 106 II 168 E. 4a). Im vorliegenden Fall ist von Bedeutung, dass sich der Kl�ger sowohl bei der Ank�ndigung der Mietzinserh�hungen wie auch im gerichtlichen Verfahren auf eine ungen�gende Bruttorendite berufen hat. Nach dem Vertrauensgrundsatz konnten diese �usserungen nicht anders verstanden werden, als dass die Erh�hungen damit begr�ndet wurden, die bisherigen Mietzinse seien unter dem Gesichtspunkt einer angemessenen Rendite der Gestehungskosten des Kl�gers zu niedrig. Nach Auffassung des Appellationsgerichts fallen diese Kosten jedoch nicht unter den Begriff der Anlagekosten im Sinne von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM; deshalb sei auch das Verh�ltnis der Investitionen des Kl�gers zum erzielten Ertrag nicht zu pr�fen; einen ungen�genden Ertrag der urspr�nglichen Anlagekosten, d.h. jener der Pensionskasse, habe der Kl�ger nicht behauptet.
Selbst wenn sich diese Auslegung von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM als richtig erweisen sollte, was im folgenden zu pr�fen sein wird, ist der Vorinstanz dennoch entgegenzuhalten, dass sie sich bei der Rechtsanwendung nicht auf den vom Kl�ger ausdr�cklich genannten Rechtssatz beschr�nken durfte, sondern nach dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen zur Pr�fung verpflichtet war, ob der K�ufer einer Liegenschaft aufgrund des Bundesrechts auch ausserhalb des Regelungsbereichs von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM Anspruch darauf hat, die Mietzinse zur Erreichung einer angemessenen Rendite seiner Investitionen zu erh�hen. Die allenfalls irrt�mliche rechtliche Beurteilung seines Anspruchs darf dem BGE 116 II 594 S. 597Kl�ger deshalb nicht schaden. Sowohl der kantonale Richter wie das Bundesgericht sind verpflichtet, die Rechtswirkungen des prozessual g�ltig vorgetragenen oder festgestellten Sachverhalts von Amtes wegen zu beurteilen, ohne an die Auffassungen der Parteien gebunden zu sein (BGE 115 II 59 E. 1a, BGE 112 II 155 je mit Hinweisen).
4. Gem�ss Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM sind Mietzinse in der Regel nicht missbr�uchlich, wenn sie sich bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite halten, die aufgrund der Anlagekosten zu berechnen ist. Die Anwendung dieser Vorschrift f�llt nach Ansicht des Appellationsgerichts im vorliegenden Fall ausser Betracht, da sie auf j�ngere Liegenschaften zugeschnitten sei, die sich noch im Besitz des Erstellers befinden oder als Neubauten an einen Anleger verkauft worden sind; die Erwerbskosten m�ssten noch eine gewisse N�he zu den urspr�nglichen Anlagekosten aufweisen; nur dann k�nne sich der Vermieter auf die abstrakte Berechnungsmethode berufen. Mit der Berufung wird geltend gemacht, diese Auslegung widerspreche der Praxis des Bundesgerichts.
Das Bundesgericht hat in einem in der Amtlichen Sammlung nicht ver�ffentlichten Entscheid aus dem Jahre 1981 mit Hinweis auf Art. 11 Abs. 2 BMM festgehalten, Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM komme auf Bauten zur Anwendung, die nach 1970 erstellt worden seien (Sem.jud. 103/1981 S. 510). In einem ebenfalls nicht publizierten Urteil vom 20. Juni 1989 hat es sodann ausgef�hrt, der K�ufer einer Liegenschaft k�nne gest�tzt auf Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM grunds�tzlich die Mietzinse mit dem Ziel erh�hen, einen angemessenen Ertrag aus dem neu erworbenen Objekt zu erwirtschaften, sofern er nicht einen offensichtlich �bersetzten Kaufpreis bezahlt habe. Diese Auffassung ist im Sinne der nachstehenden Erw�gungen zu pr�zisieren.
5. Der Kl�ger will als Ansatzpunkt f�r die Auslegung von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM vor allem auf den Begriff der "neueren Bauten" abstellen. Wie diese Vorschrift bez�glich der im vorliegenden Verfahren streitigen Fragen zu verstehen ist, l�sst sich aber besser durch die Auslegung des Begriffs der Anlagekosten ermitteln.
a) Der BMM umschreibt den Begriff der Anlagekosten nicht. Eine Definition fehlt auch im revidierten, am 1. Juli 1990 in Kraft getretenen Mietrecht, das in Art. 269a lit. c OR und Art. 15 VMWG die Regelung von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM �bernommen BGE 116 II 594 S. 598hat. Einen Anhaltspunkt liefert dagegen Art. 11 Abs. 2 BMM, wo die Anlagekosten im Zusammenhang mit der Fertigstellung einer Baute aufgef�hrt werden. In die gleiche Richtung weist auch der franz�sische Wortlaut, denn unter "prix de revient" werden die gesamten Kosten verstanden, welche zur Herstellung eines Produktes aufgewendet worden sind (Le Grand Robert de la langue fran�aise, 2. Aufl., Bd. 8, S. 382). Keinen Aufschluss gibt dagegen der deutsche Wortlaut. Der Begriff der Anlagekosten wird in anderen privatrechtlichen Bundesgesetzen nicht verwendet und ist auch sonst nicht gebr�uchlich. Von "Anlagen" ist zwar in Art. 665 Abs. 1 OR die Rede; mit dem Anlageverm�gen nach dieser Vorschrift haben die Anlagekosten gem�ss BMM aber offensichtlich nichts zu tun. Auch der italienische Wortlaut ist mit dem allgemeinen Begriff "ammontare degli investimenti" wenig aussagekr�ftig.
b) Eindeutig gegen die Auffassung des Kl�gers spricht die Entstehungsgeschichte von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM.
Anl�sslich einer Aussprache des Eidgen�ssischen Volkswirtschaftsdepartementes mit am Mieterschutz interessierten Organisationen vom 17. M�rz 1972 wurde bez�glich Art. 15 Abs. 1 lit. c - in der Fassung des damaligen Entwurfs - vorgeschlagen, anstelle von "markt�blichen" von "kostendeckenden" Bruttorenditen zu sprechen und den Begriff der "Erstellungskosten" durch "Anlage-" oder "Gestehungskosten" zu ersetzen. Angeregt wurde eine Anpassungsm�glichkeit f�r den Fall, dass Neubauten vorerst nicht kostendeckend vermietet werden k�nnten. Weiter wurde dargelegt, dass sich bei �lteren Liegenschaften die Bruttorendite bereits der Unterhaltskosten wegen nicht gest�tzt auf die Anlagekosten berechnen lasse.
In der Botschaft des Bundesrates vom 24. April 1972 (BBl 1972 I 1234/5) wird zur gleichen Frage ausgef�hrt, bei neueren Bauten lasse sich am ehesten eine Einigung �ber die Bestimmung des angemessenen oder nicht missbr�uchlichen Mietzinses erzielen, da die Land- und Baukosten beim Ersteller mit dem investierten Kapital identisch seien; Mietzinse, welche die auf diese Anlagekosten berechnete kostendeckende Bruttorendite nicht �berschritten, seien nicht missbr�uchlich. Festgehalten wird sodann, die Ersteller von Neubauten verkauften diese in der Regel an Anleger, f�r welche der Erwerbspreis als Anlagekosten im Sinne des Gesetzes gelte.
Die Beratungen im Parlament geben f�r die Auslegung wenig her, da der Begriff der Anlagekosten nicht diskutiert worden ist.
BGE 116 II 594 S. 599Aus den Protokollen geht aber hervor, dass einzelne Parlamentarier darunter die Kosten verstanden, welche bei der Erstellung eines Mietshauses anfallen (Amtl.Bull. 1972 StR S. 344, NR S. 967).
c) In der Literatur wird �berwiegend angenommen, unter dem Begriff der Anlagekosten seien entweder die Erstellungskosten im Fall eines Neubaus oder die �bernahmekosten zu verstehen, welche dem Erwerber eines frisch gebauten Mietshauses erwachsen. Erw�hnt werden die Baukosten (EGLI, Aper�u de la jurisprudence r�cente du Tribunal f�d�ral en application de l'AF sur les mesures contre les abus dans le secteur locatif, ZBJV 124/1988, S. 55; GM�R/PREROST/TR�MPY, Mietrecht f�r die Praxis, 3. Aufl., S. 129/30). Nach LACHAT/MICHELI/DUPERTUIS (La fixation du loyer, S. 45) umfassen die Anlagekosten die Landerwerbs-, Bau- und Nebenkosten. Die gleiche Meinung vertritt HEINZ HAURI (Der missbr�uchliche Mietzins, Diss. Z�rich 1979, S. 127 und 130). RAISSIG/SCHWANDER scheinen von den Investitionen in den Neubau auszugehen, wollen diese Kosten aber im Einzelfall um den Betrag erh�hen, welcher zur Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals notwendig ist (Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen, 3. Aufl., S. 128). Auch BARBEY vertritt die Meinung, es sei - analog Art. 15 Abs. 1 lit. d BMM - eine Anpassung an die Teuerung vorzunehmen (L'Arr�t� f�d�ral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, S. 67/8). REN� M�LLER h�lt im Fall des Erstellers eines Neubaus die Land- sowie Bau- und Nebenkosten f�r massgebend; f�r Anleger, an welche die Wohnungsproduzenten die erstellten Neubauten verkaufen, gelte der Erwerbspreis als Anlagekosten (Der Bundesbeschluss �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, Diss. Z�rich 1976, S. 197/8).
d) Als Ergebnis der Auslegung kann somit festgehalten werden, dass unter den Anlagekosten im Sinne von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM die Investitionen des Erstellers eines Neubaus oder des Ersterwerbers unmittelbar nach der Fertigstellung zu verstehen sind. Die Berechnung der kostendeckenden Bruttorendite muss deshalb auf dieser Grundlage erfolgen. Offenbleiben kann im vorliegenden Fall, ob die Kosten unter Umst�nden wegen der eingetretenen Teuerung zu erh�hen sind, wie das von RAISSIG/SCHWANDER und BARBEY bef�rwortet wird. Denn nach verbindlicher Feststellung der Vorinstanz hat der Kl�ger, der daf�r im Rahmen der Anwendung von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM beweispflichtig BGE 116 II 594 S. 600ist (BGE 106 II 172 mit Hinweisen), im kantonalen Verfahren keine Angaben �ber die Anlagekosten der Erstellerin oder der Ersterwerberin gemacht. Der Einwand des Kl�gers, diese Kosten seien ihm nicht bekannt gewesen, hilft ihm nicht weiter. Es w�re durchaus m�glich gewesen, den Sachverhalt durch geeignete Beweismassnahmen - zum Beispiel Urkundeneditionen oder Expertise - abkl�ren zu lassen. Dass er entsprechende Beweisantr�ge gestellt hat, behauptet der Kl�ger aber nicht.
e) Der Kl�ger macht dagegen geltend, er habe die Anordnung einer Expertise zur Frage beantragt, ob er f�r die von den Beklagten gemieteten Wohnungen einen "g�nstigen, angemessenen oder �bersetzten Kaufpreis im Verh�ltnis zur �bernommenen Geb�udeanlage" bezahlt habe. Das Appellationsgericht hielt ein solches Gutachten f�r �berfl�ssig, weil anzunehmen sei, dass die Mietzinse bis zur Ver�usserung der Liegenschaften an den Kl�ger im Jahre 1988 kostendeckend gewesen seien; wenn nun allein als Folge der Hand�nderung die Mietzinse um 15-20% erh�ht werden sollten, erscheine der Erwerbspreis als �bersetzt und damit die Erh�hung der Mietzinse als missbrauchsverd�chtig.
Da die Anwendung von Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM bereits aus den erw�hnten Gr�nden ausser Betracht f�llt, braucht nicht gepr�ft zu werden, ob diese Zusatzerw�gung des Appellationsgerichts gegen Bundesrecht verst�sst. Das heisst aber nicht, dass das Appellationsgericht bei der Neubeurteilung der Streitsache (gem�ss den nachfolgenden E. 6-8) davon ausgehen darf, der Beweisantrag des Kl�gers sei auch dann in rechtlicher oder tats�chlicher Hinsicht unerheblich, wenn es um die Frage der Anwendbarkeit anderer Vorschriften des Bundesrechts, insbesondere von Art. 14 BMM geht. Das ist vom Appellationsgericht nicht gepr�ft worden. Die teilweise Abweisung der Berufungen durch das Bundesgericht f�hrt deshalb nicht dazu, dass sich die Vorinstanz oder die Beklagten gest�tzt auf Art. 66 Abs. 1 OG insoweit auf eine Bindungswirkung des bundesgerichtlichen Urteils berufen k�nnen.
6. Gem�ss Art. 14 BMM sind Mietzinse missbr�uchlich, wenn damit ein �bersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich �bersetzten Kaufpreis beruhen. Als offensichtlich �bersetzt gilt nach Art. 7 VMM ein Kaufpreis, der den Ertragswert einer Liegenschaft, berechnet auf den orts- oder quartier�blichen Mietzinsen f�r gleichartige Objekte, offensichtlich �bersteigt. Diese Regelung ist inhaltlich BGE 116 II 594 S. 601unver�ndert ins neue Mietrecht �bernommen worden (Art. 269 OR, Art. 10 VMWG).
a) Nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichts ist in erster Linie aufgrund von Art. 15 BMM zu entscheiden, ob eine vom Vermieter beanspruchte Mietzinserh�hung missbr�uchlich ist. Liegt einer der in dieser Vorschrift aufgez�hlten Erh�hungs- oder Anpassungsgr�nde vor, so wird vermutet, der Mietzins sei nicht missbr�uchlich. Die Vermutung kann aber umgestossen werden, wenn Indizien daf�r bestehen, dass die Miete dem Vermieter einen �bersetzten Ertrag im Sinne von Art. 14 BMM verschafft (BGE 114 II 365 E. 5 mit Hinweisen). Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn der Mieter gest�tzt auf Art. 19 BMM eine Herabsetzung des Mietzinses wegen wesentlicher �nderung der Berechnungsgrundlagen verlangt. Der Vermieter kann sich in einem solchen Fall zur Rechtfertigung des beanspruchten Mietzinsbetrages nicht nur auf Erh�hungsgr�nde gem�ss Art. 15 BMM berufen, sondern auch geltend machen, der Mietzins sei nicht missbr�uchlich, weil er damit keinen �bersetzten Ertrag im Sinne von Art. 14 Abs. 1 BMM erziele (BGE 116 II 74 E. 2). Dagegen hat das Bundesgericht bisher nicht allgemein entschieden, ob eine Mietzinserh�hung unabh�ngig von den Voraussetzungen von Art. 15 BMM unmittelbar auf Art. 14 BMM gest�tzt werden kann.
b) Art. 14 BMM umschreibt nach seinem Wortlaut den Begriff des missbr�uchlichen Mietzinses positiv und in allgemeiner Form. Art. 15 BMM z�hlt dagegen anhand von Beispielen auf, in welchen F�llen kein missbr�uchlicher Mietzins vorliegt. Dieses Verh�ltnis von Regel und Ausnahme- oder Sondertatbestand kommt auch in den Titeln der Artikel zum Ausdruck und ist im neuen Mietrecht durch die Marginalien von Art. 269 und Art. 269a OR noch verdeutlicht worden.
Zum gleichen Ergebnis wie der Wortlaut f�hrt auch die Entstehungsgeschichte von Art. 14 und Art. 15 BMM. In der Botschaft des Bundesrates vom 24. April 1972 wird ausgef�hrt, Art. 14 enthalte eine allgemeine Umschreibung der missbr�uchlichen Mietzinse. Da es aber schwierig sei, positiv auszudr�cken, was Missbrauch im allgemeinen und im Hinblick auf einzelne Tatbest�nde sei, w�rden in Art. 15 solche Tatbest�nde aufgez�hlt, bei deren Vorliegen in der Regel eine missbr�uchliche Mietzinsforderung nicht bestehe (BBl 1972 I 1232). Die gleiche Auffassung lag den parlamentarischen Beratungen zugrunde (Amtl.Bull. 1972 NR S. 976, 969 und 970 Voten Alder, Kaufmann und Brugger; BGE 116 II 594 S. 602StR S. 340 Voten Amstad und Jauslin). Unbestritten war der Wortlaut von Art. 14 Abs. 1 BMM. Diskutiert wurde dagegen die Fassung von Absatz 2 dieser Vorschrift. Grundlage der Diskussion bildete der Fall des Eigent�merwechsels an einem �lteren Haus. Eine Minderheit in beiden R�ten wollte dem neuen Eigent�mer unter Vorbehalt von Art. 15 BMM verbieten, sich zur Begr�ndung der Mietzinserh�hung auf den Kaufpreis zu berufen (Antr�ge Heimann und Jaeger, Amtl.Bull. 1972 StR S. 339, NR S. 965). Ebenfalls abgelehnt wurde der Vorschlag, in Art. 14 Abs. 2 BMM festzuhalten, dass Mietzinse missbr�uchlich seien, wenn sie auf einem Kaufpreis, der den Ertragswert der Liegenschaft vor ihrem Erwerb erheblich �bersteigt, oder auf einer ohne Leistungen des Vermieters erfolgten erheblichen Steigerung des Verkehrswertes der Liegenschaft beruhen (Amtl.Bull. 1972 StR S. 339, NR S. 965 ff.). Die von der Mehrheit angenommene Fassung wurde damit begr�ndet, der Kaufpreis sei insoweit zu ber�cksichtigen, als er sich nicht als offensichtlich �bersetzt erweise. Das beurteile sich danach - wie in der Verordnung des Bundesrates festgehalten werde -, ob der Kaufpreis den Ertragswert der Liegenschaft, berechnet auf den orts- oder quartier�blichen Mietzinsen, erheblich �bersteige. Massgebend sei somit ein objektivierter Ertragswert, der nicht vom tats�chlichen Mietzinsertrag aus der Liegenschaft vor dem Eigent�merwechsel beeinflusst werde (Amtl.Bull. 1972 NR S. 971 StR S. 341 Voten Bundesrat Brugger).
c) In der Literatur vertritt EGLI (a.a.O., S. 61) die Auffassung, Art. 14 BMM sei unmittelbar anwendbar. Der Vermieter k�nne deshalb nachweisen, dass er keinen �bersetzten Ertrag aus der Mietsache erziele; bei neueren Bauten sei aber Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM massgebend. M�LLER kommt zum gleichen Ergebnis (a.a.O., S. 199). Nach BARBEY (a.a.O., S. 98) besteht kein Widerspruch zwischen Art. 14 und 15 BMM; die allgemeine Regel von Art. 14 BMM erg�nze Art. 15 BMM in besonderen F�llen, die von dieser Vorschrift nicht behandelt w�rden. Andere Autoren begn�gen sich mit einem Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts (HAURI, a.a.O., S. 110; RAISSIG/SCHWANDER, a.a.O., S. 134 f.; LACHAT/MICHELI/DUPERTUIS, a.a.O., S. 24 ff.; GM�R/PREROST/TR�MPY, a.a.O., S. 128).
d) Zu diesem Thema �ussert sich auch die Botschaft des Bundesrates vom 27. M�rz 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechtes (BBl 1985 I 1487/8). Unbefriedigend ist danach, dass das Verh�ltnis zwischen der allgemeinen Definition und den besonders BGE 116 II 594 S. 603geregelten F�llen in der Praxis nicht einheitlich ausgelegt worden sei. Der Versuch, in Anlehnung an die Praxis des Bundesgerichts einen Mittelweg zwischen den beiden Extreml�sungen - reine Kosten- oder reine Marktmiete - zu finden, sei aber aufgegeben worden, da es als stossend empfunden worden sei, dass der Mieter unter Berufung auf Vergleichsobjekte einen Mietzins als missbr�uchlich h�tte anfechten k�nnen, auch wenn dieser dem Vermieter keine angemessene Rendite aus dem investierten Kapital gew�hrte und m�glicherweise nicht einmal die tats�chlichen Kosten decke.
In der Literatur zum neuen Mietrecht vertreten LACHAT/MICHELI (Le nouveau droit du bail, S. 247/8) die Meinung, sowohl Vermieter wie Mieter k�nnten unter bestimmten Umst�nden unmittelbar Art. 269 OR anrufen. ZIHLMANN begn�gt sich mit dem Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum BMM, die nach seiner Auffassung - insbesondere wegen der Anwendung der relativen Berechnungsmethode - dazu f�hrt, dass beide Vertragsparteien in der M�glichkeit, sich auf die Ertrags�berpr�fung gem�ss Art. 269 zu berufen, stark eingeschr�nkt seien (Das neue Mietrecht, S. 126).
7. a) F�r eine selbst�ndige Bedeutung von Art. 14 im Verh�ltnis zu Art. 15 BMM spricht neben dem Wortlaut und der Entstehungsgeschichte dieser Vorschriften auch der Zweck der Missbrauchsgesetzgebung. Dieser liegt in der Bek�mpfung missbr�uchlicher Mietzinse und anderer missbr�uchlicher Forderungen des Vermieters (Art. 34septies Abs. 1 BV und Art. 1 BMM). Wie aus den fr�heren Erw�gungen hervorgeht, liegt ein Missbrauch nach der Generalklausel von Art. 14 BMM dann vor, wenn ein �bersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird, wobei sich das �bermass entweder aus einem �bersetzten Ertragssatz oder aus �bersetzten Investitionen des Vermieters ergeben kann. Daraus folgt umgekehrt, dass ein angemessener Ertrag aus angemessenen Investitionen nicht missbr�uchlich ist. Der Vermieter hat daher Anspruch darauf, dass der Richter dar�ber entscheidet, ob seine Investitionen oder der angestrebte Ertrag �bersetzt sind. Das gilt unabh�ngig davon, ob der Vermieter geltend macht, eine der Voraussetzungen von Art. 15 Abs. 1 BMM sei gegeben. In diesem Sinne kommt Art. 14 BMM neben den in Art. 15 Abs. 1 BMM aufgez�hlten Sondertatbest�nden selbst�ndige Bedeutung zu.
b) Diese Betrachtungsweise entkleidet Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM nicht seines Sinnes. Zum einen ist sein Anwendungsbereich BGE 116 II 594 S. 604enger als jener von Art. 14 BMM. Zum andern beruhen die beiden Vorschriften auf unterschiedlichen �berlegungen. Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM soll - wie in den parlamentarischen Beratungen betont worden ist - dem Ersteller oder Ersterwerber eines Neubaus als Vermieter auch dann eine angemessene Rendite sichern, wenn das dazu f�hrt, dass die Mietzinse �ber den orts- oder quartier�blichen Rahmen hinausgehen (vgl. auch GM�R/PREROST/TR�MPY, a.a.O., S. 129). Bei der �berpr�fung des Kaufpreises auf seine Angemessenheit nach Art. 14 Abs. 2 BMM ist dagegen jener Ertragswert massgebend, der sich auf der Grundlage der orts- oder quartier�blichen Mietzinse ergibt (Art. 7 VMM).
c) Wie in BGE 116 II 75 festgehalten worden ist, kann die unmittelbare Anwendung von Art. 14 BMM dazu f�hren, dass in Abweichung von der relativen Berechnungsmethode auch solche Umst�nde oder Geschehnisse zu ber�cksichtigen sind, die sich vor dem Vertragsschluss oder der letzten Festlegung des Mietzinses ereignet haben. Soweit das im vorliegenden Fall n�tig sein sollte, best�nden keine Bedenken dagegen. Eine ungerechtfertigte Besserstellung des Kl�gers im Vergleich zur fr�heren Vermieterin ergibt sich daraus nicht, da diese die M�glichkeit hatte, �ber Art. 15 Abs. 1 lit. a und d BMM eine Anpassung der Mietzinse an ver�nderte wirtschaftliche Verh�ltnisse zu beanspruchen. Eine gewisse Gleichstellung der beiden Vermieter ergibt sich zudem daraus, dass der Zweckgedanke von Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM aufgrund von Art. 7 VMM auch bei der Pr�fung des vom Kl�ger beanspruchten Ertrages eine Rolle spielt.
8. a) Das Appellationsgericht h�tte somit die Missbr�uchlichkeit der vom Kl�ger angek�ndigten Mietzinserh�hungen auch unter dem Gesichtspunkt von Art. 14 BMM beurteilen m�ssen. Die Berufungen sind daher teilweise gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, die angefochtenen Urteile sind aufzuheben und die Streitsachen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
116 II 200,
114 II 363,
106 II 360 suite... ,
115 II 59,
112 II 155,
106 II 172,
114 II 365,
116 II 74,
116 II 75
Art. 15 Abs. 1 lit. c BMM,
Art. 15 BMM,
Art. 7 VMM suite... ,
Art. 15 Abs. 1 lit. a und d BMM,
Art. 11 Abs. 2 BMM,
Art. 14 Abs. 1 BMM,
Art. 14 Abs. 2 BMM,
Art. 15 Abs. 1 BMM,
art. 15 al. 1 let,
Art. 18 VMWG,
Art. 269a lit. c OR,
Art. 15 VMWG,
Art. 10 VMWG,
Art. 34septies Abs. 1 BV,

References: Art. 14
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 Art. 11
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 Art. 15
 Art. 269
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 Art. 11
 Art. 665
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 Art. 66
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 Art. 7
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 Art. 14
 Art. 19
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 Art. 14
 Art. 14
 Art. 15
 Art. 269
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 Art. 269
 Art. 269
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 Art. 15
 Art. 1
 Art. 14
 Art. 15
 Art. 14
 Art. 15
 Art. 15
 BGE 
 Art. 14
 Art. 15
 Art. 14
 BGE 
 Art. 14
 Art. 15
 Art. 15
 Art. 7
 Art. 14

Art. 15

Art. 15

Art. 7

Art. 15

Art. 11

Art. 14

Art. 14

Art. 15

art. 15

Art. 18

Art. 269

Art. 15

Art. 10

Art. 34