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Timestamp: 2020-02-23 22:13:18+00:00

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Rainer Schons, Autor bei Fachanwalt Mietrecht Trier
von Rainer Schons | Dez 28, 2019 | Wohnungsmietrecht
Der Gesetzgeber regelt die Frage der Mietkaution in § 551 BGB
Das heißt für den Vermieter, wenn er die Mietkaution vereinbart:
Der Vermieter kann maximal 3 Kaltmieten fordern.
2. Der Mieter hat das Recht die vereinbarte Kautionshöhe – egal ob 1 oder 2 oder 3 Monatskaltmieten, in drei Raten zu zahlen.
3. Kommt der Mieter in Höhe von zwei Monatskaltmieten in Verzug, dann kann der Vermieter ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen!
4. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB)
6. Wann Zahlungsverzug eintritt hat der Gesetzgeber in § 551 Abs. 2 BGB klar geregelt:
Im Fall, dass der Mieter die Kaution nicht fristgerecht zahlt, gerät er in Zahlungsverzug. Der Vermieter kann ihn abmahnen, er kann eine Kautionsklage erheben, aber er kann das Mietverhätlnis auch kündigen!
569 Abs. 2 a BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Der Mieter hat jedoch die Möglichkeit gem. § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB die zunächst wirksame Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution nachträglich unwirksam werden zu lassen:
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs [Zustellung der Räumungsklage] hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
von Rainer Schons | Jan 28, 2019 | Maklerrecht, Wohnungsmietrecht
Die Mietkaution ist im Falle der Barkaution zu Beginn des Mietverhältnisses oft nur mühsam aufzutreiben.
Ein Sparbuch für die Kaution in der Regel in Höhe von drei Monatsmieten zur treuhänderischen Verwaltung durch den Vermieter ist nicht gerade attraktiv. Die Bürgschaft zum Beispiel durch die Eltern birgt Ihre eigenen Schwierigkeiten.
Warum also keine alternative Finanzierung der Mietkaution durch eine Mietkautionsversicherung?
Derweil lassen sich von der Mietkautionsversicherung bis zur Sicherung über Bürgschaft unzählige Produkte von unterschiedlichsten Anbietern finden. Einfache Handhabe, zügige Bearbeitung oder geringe Aufwendungen pro Monat sind Argumente für den Vertragsabschluss.
Das Konfliktpotential der Barkaution wird nicht mehr erwartet, denn die Szenarien, welche von Mietern vorgetragen wurden, um eine Benachteiligung durch den Vermieter darzulegen sind gerichtlich meist im Sinne des Gesetzgebers entschieden worden. Somit ist in der Partei des Mieters, der abhängige und schwächere Part des Mietverhältnisses gesehen worden, der vor Benachteiligung zu schützen sei. Auch Vermieter mit akribisch erfassten Auszug- und Einzugsprotokollen, Mietverträgen mit unzähligen Regelungen konnten im Schadensfall oft keine ausreichende Abhilfe schaffen. Die Kaution ging, der Schaden blieb – im Zweifelsfall! Alles eine Frage der Beweislast und der Finanzkraft des Mieters ist die Antwort des Rechtsanwalts und des Gerichts.
Der Vermieter hat durch alternative Kautionssicherung ein scheinbar geringeres Prozessrisiko. Es sind keine Schadenersatzforderung wegen geringen Zinsertrags zu erwarten, eventuelle Fehler durch unrechtmäßige Aufrechnung des Vermieters sind grundsätzlich vermieden.
Derweil ist in höchst richterlicher Instanz abgewichen worden von der Auffassung des Benachteiligten Mieters. Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshof VIII ZR 157/17 vom 28. Februar 2018 ist es dem Vermieter möglich eine direkte Schadenersatzforderung vorzubringen, ohne das eine Frist zur Schadensbeseitigung gewährt werden muss bei Auszug. Dies bedeutet in Bezug auf die Kautionsfinanzierung, dass die Versicherungen, Banken oder sonstige Finanzdienstleister in Anspruch genommen werden. Wobei ein Vermieter einen gewissen Spielraum erlangt den Schadenersatz nach „eigenen Ermessen“ zu gestalten. Die Versuchung an den unscharfen Grenzen von Maßnahmen „Schadensbeseitigung“ durchzuführen, wobei „Modernisierung“ zutreffender wäre, ist durchaus zu sehen. Ohne die Möglichkeit der Schadensbeseitigung und Verständigung über Kosten, die nach Auszug aufgewendet werden müssen werden, wird sich manch ein Mieter übergangen fühlen, wenn der Vermieter einfach so auf die Bürgschaft zugreifen kann.
Die Höhe des Schadensersatzes kann hierbei ein Vielfaches der Mietkaution betragen, welche zu Leisten gewesen wäre. Somit ist eine anteilige oder vollständige Verwertung nicht unbedingt, das was im schlimmsten Fall zu erwarten ist.
Eine angestrebte Prozessführung wird daher wahrscheinlich von Mietern zukünftig betrieben werden (müssen) wegen, „überzogener“ Schadensersatzforderungen, vermeintlich fehlender Anspruchsgrundlage oder (im Falle von Bürgschaft) durch zeitlich verzögerte Erklärung der Schadensersatzforderung.
Daher empfiehlt es sich bei Abschluss des Mietvertrages, Erstellung des Einzug- und Auszugsprotokolls eine klare Kommunikation zwischen den Parteien und Absprachen über anfallende Kostenpunkte (schriftlich erklärte). Bei Auseinandersetzung oder Unklarheiten können bzw. sollten sich sowohl Mieter als auch Vermieter sachkundig machen, bevor Sie eine Auseinandersetzung suchen oder Handeln nach eigener Rechtsauffassung. In der Regel kann der Kautionsauszahlung nur eine anhängige klage oder eine eisntweilige Verfügung gegen den Vermieter entgegegehelten werden. Der Mieter muss den Weg zum Gericht antreten und nicht der Vermieter.
Für Vermieter, die sich entschließen alternative Kautionsfinanzierung zu verwenden und über Schadensersatz zu beanspruchen, ist es ratsam Maßnahmen und verbundene Kosten mit Belegen aufzuführen.
von Rainer Schons | Okt 6, 2018 | Wohnungsmietrecht
Eigenbedarfskündigung – Kann ich auch Eigenbedarf für eine Zweitwohnung geltend machen?
Nach Ansicht des BGH „ist der Begriff des ‚Benötigens‘ … höchstrichterlich dahin geklärt, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen“. Dies gelte auch dann, wenn der Vermieter die Räume nur als Zweitwohnung nutzen will [BGH, Beschluss v. 22.8.2017, VIII ZR 19/17].
Der Gesetzgeber regelt in § 573 BGB unter anderem:
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn Ziff. 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Der Vermieter kann also ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Räume aus vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen als Zweitwohnung nutzen will. Über allem schwebt jedoch die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Vermieter benötigt zusätzlich auch ein berechtigtes Interesse und er muss die Tatbestandsmerkmale „benötigen“ und „berechtigtes Interesse“ ggfls. vor Gericht beweisen.
Eine Standardantwort auf die Berechtigung einer Eigenbedarfskündigung, wegen „Zweitwohnung“, kann es hier also nicht geben, sondern es ist auf den konkreten Einzelfall abzustellen und die jeweils aktuelle Rechtsprechung ist zu berücksichtigen.
So kann aber auch mit der richtigen Begründung der Umstände durchaus auch eine lediglich sporadische Nutzung der Wohnung ausreichen.
Es macht für den Vermieter Sinn, sich vor Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung anwaltlich von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen, gerade im Hinblick auf § 573 Abs. 3 BGB.
von Rainer Schons | Aug 8, 2015 | Wohnungsmietrecht
Kommentar zu BGH 18.03.2015 VIII ZR 185/14 – Vermieter – Schönheitsreparaturen Renovierung
Grundsätzlich ist gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltung, wozu auch die Schönheitsreparaturen gerechnet werden, in den Pflichtenkreis des Vermieters.
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB:
Der Bundesgerichtshof hatte in seiner Entscheidung den Fall zu beurteilen, ob es dem Vermieter erlaubt ist die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen, ohne dem Mieter dafür einen angemessenen Ausgeleich dafür zu gewähren.
Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass eine solche formularvertragliche Überwälzung der Pflicht zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen an § 307 Abs. 1 Satz 1 , Abs. 2 Nr. 1 BGB scheitert. Eine solche Klausel ist unwirksam.
Absatz 1: Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
Abs. 2 Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
Nr. 1- mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist
Die Entscheidung des BGH im Blick auf die gesetzliche Vorschrift des § 535 Abs. Satz 2 BGB konsequent.
BGH 18.03.2015 VIII ZR 185/14 – Vermieter – Schönheitsreparaturen Renovierung

References: § 551
 § 551
 § 569
 § 546
 BGH 
 § 573
 § 573
 § 573
 BGH 
 § 535

§ 535
 BGH 
 § 307
 BGH 
 § 535

BGH