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Timestamp: 2019-10-23 02:24:57+00:00

Document:
VG Frankfurt (Oder), 4 K 993/00: VG Frankfurt(oder ): grundstück, öffentliches interesse, gemeinde, enteignung, rückübertragung, ddr, entschädigung, ertragswert, eigentümer, bodenpreis
Urteil des VG Frankfurt (Oder) vom 14.03.2017, 4 K 993/00
Aktenzeichen: 4 K 993/00
VG Frankfurt(oder ): grundstück, öffentliches interesse, gemeinde, enteignung, rückübertragung, ddr, entschädigung, ertragswert, eigentümer, bodenpreis
Quelle: Gericht: VG Frankfurt (Oder) 4. Kammer
Entscheidungsdatum: 28.06.2007
Normen: § 1 Abs 2 VermG, § 4 Abs 1 VermG, § 5 Abs 1 Buchst a VermG
Schädigungstatbestand der Enteignung wegen Überschuldung; maßgeblicher Zeitpunkt für Ermittlung des Enteignungszwecks; Restitutionsausschluss bei Änderung der Nutzungsart
1Die Klägerin wehrt sich gegen die Rückübertragung des Grundstücks, Am ... 3-4 in ..., OT ... mit einer Größe von 8.781 m². Das mit einem Zweifamilienhaus bebaute Grundstück war seit dem 9. Mai 1934 als Eigentum des Vaters der Beigeladenen, Dr. Walter ..., im Grundbuch von ..., Band 4, Blatt 93, Flur 1, Flurstück 192, eingetragen. Es stand zunächst unter vorläufiger staatlicher Verwaltung gemäß § 6 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952. Als Verwalter war der Rat der Gemeinde ... bestellt.
2Mit Schreiben vom 25. Juli 1981 beantragte der Rat der Gemeinde ... beim Rat des Kreises ... die Inanspruchnahme des Grundstückes gemäß der 2. Durchführungsbestimmung zum Aufbaugesetz vom 29. September 1972 zur "Sicherung der Instandsetzung des Mehrfamilienhauses". Der Rat des Kreises stellte daraufhin seinerseits beim Rat des Bezirkes ... einen Antrag auf Erklärung zum Aufbaugebiet und gab als Vermögensstatus an:
"Höhe des Einheitswertes: 10.980,- Mark Wertansatz 80% EW: 8.784,- " Höhe des Devisenausländerkontos per Datum des Antrages auf Inanspruchnahme: 263,24 "
Aktives Vermögen insgesamt: 8.947,24 Höhe der Forderungen insgesamt: 22.550,- Mark davon Aufbauhypotheken und andere Hypothekenforderungen 22.550,- " - Steuern bez."
4Auf dem Formular ist noch handschriftlich vermerkt:
"Mir fehlt: Neuer Grundbuchauszug Bl.191 neu Ablehnung von der Kreissparkasse Valutastand"
6Unter dem 1. April 1982 erklärte der Rat des Bezirkes das streitbefangene und zwei weitere Grundstücke in ... zum Aufbaugebiet. Das Vorhaben bezeichnete er mit: "Instandsetzung von 3 Wohngebäuden in ...". In der Anlage zum Aufbauplan " ... für die Aufbaumaßnahme Instandsetzung der Wohngebäude" heißt es in der Spalte des hier streitbefangenen Grundstücks unter Anzahl der Wohnungen "3 WE". Der Rat des Kreises nahm daraufhin das Grundstück durch Beschluss vom 21. April 1982 mit Wirkung vom 1. Juli 1982 in Anspruch.
7In einem Beschluss vom 7. Juli 1982 fasste der Rat des Kreises eine "Grundsatzentscheidung zum Investitionsvorhaben ländlicher Wohnungsbau 5 WE ..., Kreis ...". In dem Beschluss hieß es unter Ziffer 1. "Begründung der Zielsetzung" u.a.:
8Als optimalste Lösung wird in Abstimmung mit dem Rat der Gemeinde ... auf Flur 1 Flurstück Nr. 192 die Einordnung des Wohnblockes vorgenommen."
9Unter Ziffer 3. des Beschlusses "Spezielle Angaben zum Vorhaben" heißt es weiter:
10Der Standortbereich gehört zu einem Grundstück, das in die Rechtsträgerschaft der Gemeinde übertragen ist. ...."
11 Mit Schreiben vom 29. Juli 1982 lehnte die Kreissparkasse ... einen Kreditantrag des Rates der Gemeinde ... über 30.000,00 Mark wegen nicht ausreichender Kreditsicherheiten ab. Der Sachverständige für Wertermittlungen im Grundstücksverkehr ... ermittelte in einem Gutachten vom 20. April 1983 den Zeitwert des Grundstückes mit 8.780,- Mark. Hierfür ermittelte er zunächst den Ertragswert, ausgehend von jährlichen Mieteinnahmen i.H.v. 1.284,60 Mark und Ausgaben i.H.v. 1.523,29 Mark. Zu dem Fehlbetrag von 238,69 Mark rechnete er noch 5.300 Mark für unmittelbar anstehende Reparaturarbeiten hinzu. Zu berücksichtigen seien außerdem noch 980,32 Mark jährliche Tilgung von Kreditverbindlichkeiten für Werterhaltungsmaßnahmen aus den Jahren 1964 bis 1977. Wegen des Negativsaldos legte er seiner Wertermittlung schließlich den Bodenwert mit 1,- Mark pro m² zu Grunde.
12 Auf der Grundlage eines im Mai 1982 erarbeiteten Projektes errichtete die ... in der Zeit von 1983 bis 1985 auf dem Grundstück ein zweites Wohnhaus mit sechs Wohneinheiten. Der Kostenaufwand betrug etwa 470.000,00 Mark. Die Staatsbank bewilligte hierfür Kreditmittel in Höhe von 373.000,00 Mark.
13 Durch Rechtsträgernachweis vom 10. Oktober 1983 setzte der Rat des Kreises den Rat der Gemeinde ... als Rechtsträger des volkseigenen Grundstücks ein.
14 1987/88 führte der Rat der Gemeinde mit Baugenehmigung Nr. 05/87 an dem Zweifamilienhaus Umbau- und Instandsetzungsarbeiten durch, die auch die Erneuerung der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen umfassten. Der Investitionsaufwand betrug ca. 101.000,- Mark.
15 Mit Schreiben vom 14. und 21. September 1990 meldeten die Beigeladenen zu 1) bis 3) unter Vorlage von Erbscheinen vermögensrechtliche Ansprüche als Rechtsnachfolger nach dem 1973 verstorbenen Dr. Walter ... an.
16 Die Oberfinanzdirektion ... ordnete der Klägerin das Eigentum am Grundstück durch Bescheid vom 04. August 1997 zu, sie ist seit 16. Oktober 1997 im Grundbuch eingetragen.
17 Der Beklagte übertrug das Eigentum an dem Grundstück mit Bescheid vom 29. Januar 1998 an die Beigeladenen zu 1) bis 3) unter der Bedingung der Hinterlegung eines Ablösebetrages zurück. Zur Begründung führte er aus, das Grundstück sei Gegenstand einer schädigenden Maßnahme im Sinne von § 1 Abs. 2 Vermögensgesetz (VermG) gewesen, weil es aufgrund nicht kostendeckender Mieten überschuldet und in Volkseigentum überführt worden sei. Der Rückübertragung stünden Ausschlussgründe nicht entgegen. Der Neubau des Wohnhauses sei keine Maßnahme des komplexen Wohnungsbaus gewesen, weil er nicht Bestandteil einer städtebaulichen Einheit geworden sei.
18 Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies der Widerspruchsausschuss I beim Landesamt ... mit Widerspruchsbescheid vom 7. März 2000 zurück und führt zur Begründung aus: Es könne hier dahinstehen, ob die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 VermG vorlagen, weil die Enteignung jedenfalls gegen eine in diskriminierender Weise zu niedrig festgesetzte Entschädigung erfolgt sei. Ausweislich des Gutachtens vom 20. April 1983 sei das Grundstück allein nach der Ertragswertmethode und nicht anhand des sonst üblichen Mittelwertverfahrens bewertet worden. Dies spreche für die Anwendung der Eigentümer aus dem Westen diskriminierenden Ministerratsbeschlüsse vom 23. Dezember 1976.
19 Die Klägerin hat am 20. April 2000 Klage erhoben. Das Grundstück sei zwar überschuldet gewesen, für die Enteignungsentscheidung habe dies aber keine Rolle gespielt, weil es den staatlichen Stellen um den Neubau des Wohnblockes gegangen sei. Es könne belegt werden, dass die Vorbereitung des Neubauvorhabens zeitgleich mit dem Inanspruchnahmeverfahren erfolgt sei. Die Grundsatzentscheidung des Rates des Kreises für die Auswahl des Standortes durch Beschluss vom 7. Juli 1982 habe nämlich auf einer Reihe von Gutachten und Stellungnahmen aus April/Mai 1982 beruht. Für § 1 Abs. 1 Buchst. b) VermG fehle es am notwendigen Zusammenhang zwischen Zugriff auf das Eigentum und Festsetzung einer diskriminierenden Entschädigung. Denn die staatlichen Stellen hätten lange vor Ermittlung des Wertes auf das Grundstück zugegriffen. Im übrigen liege eine diskriminierende Bewertung des Grundstücks hier schon angesichts des weit über Wert angesetzten m²-Preises von 1 Mark nicht vor. Auch wenn der Zweck der Inanspruchnahme mit "Instandsetzung der Wohngebäude" falsch
wenn der Zweck der Inanspruchnahme mit "Instandsetzung der Wohngebäude" falsch angegeben worden sei, liege hier kein Machtmissbrauch vor, weil es sich dabei lediglich um eine routinemäßige Floskel handele. Entscheidend sei, dass der tatsächliche Enteignungszweck - Neubau im ländlichen Wohnungsbau - vom Aufbaugesetz gedeckt gewesen sei. Eine sogenannte Übermaßenteignung könne ebenfalls nicht angenommen werden, weil es an einem zielgerichteten Zugriff fehle. Ursache seien lediglich die damals fehlenden Vermessungskapazitäten und die geringe Wertigkeit der Wald- und Wiesenflächen gewesen. Schließlich sei die Rückübertragung ohnehin ausgeschlossen, weil die Klägerin die Nutzungsart und Zweckbestimmung des Grundstücks durch erheblichen baulichen Aufwand verändert habe. An der Beibehaltung dieser Nutzungsänderung bestehe auch ein öffentliches Interesse, weil der Wohnraum sozial schwachen Einwohnern zur Verfügung gestellt werde.
20 Die Klägerin beantragt sinngemäß,
21den Bescheid des Beklagten vom 29. Januar 1998 und den Widerspruchsbescheid des Widerspruchsausschusses I des Landesamtes ... vom 7. März 2000 insoweit aufzuheben, als diese die Rückübertragung des Grundstücks Am ... 3 und 4 in ... (Flur 1 Flurstück 192) regeln,
22hilfsweise,
23den Bescheid des Beklagten vom 29. Januar 1998 und den Widerspruchsbescheid des Widerspruchsausschusses I des Landesamtes ... vom 7. März 2000 insoweit aufzuheben, als diese die Rückübertragung einer noch herauszumessenden mit dem 6 WE-Wohnblock bebauten Teilfläche des Grundstücks Am ... 3 und 4 in ... (Flur 1 Flurstück 192) regeln.
24 Der Beklagte beantragt,
25die Klage abzuweisen.
26 Der Beklagte verteidigt die angefochtenen Bescheide und verweist auf deren Begründung. Eine Teilaufhebung komme nicht in Betracht, weil es keinen für einen Grundstücksteil geltenden Ausschlussgrund gebe.
27 Die Beigeladenen beantragen,
28die Klage abzuweisen.
29 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (4 Hefte) verwiesen, die vorgelegen haben und - soweit wesentlich - Gegenstand der Beratung und Entscheidung gewesen sind.
30 Das Gericht konnte mit Einverständnis der Beteiligten gem. § 101 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) ohne mündliche Verhandlung entscheiden.
31 Die zulässige Klage ist unbegründet. Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Der Beklagte hat das Eigentum am Grundstück Am ... 3 und 4 in ... zu Recht gem. §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 2 Abs. 1 VermG an die Beigeladenen zurückübertragen. Nach den genannten Vorschriften sind Vermögenswerte, die Gegenstand einer schädigenden Maßnahme im Sinne von § 1 VermG waren, auf Antrag an die Berechtigten bzw. deren Rechtsnachfolger zurückzuübertragen. Ihre Berechtigung als Rechtsnachfolger nach dem ursprünglich im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, Dr. Walter ..., haben die Beigeladenen zweifelsfrei unter Vorlage entsprechender Erbscheine nachgewiesen, den Ausführungen im angegriffenen Bescheid des Beklagten ist insoweit nichts hinzuzufügen (§ 117 Abs. 5 VwGO).
32 Schädigende Maßnahme ist vorliegend eine solche nach § 1 Abs. 2 VermG. Danach gilt das VermG des weiteren für bebaute Grundstücke und Gebäude, die auf Grund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung durch Enteignung, Eigentumsverzicht, Schenkung oder Erbausschlagung in Volkseigentum übernommen wurden.
33 Der Schädigungstatbestand von § 1 Abs. 2 VermG setzt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts dreierlei voraus: Erstens müssen für das bebaute Grundstück oder das Gebäude in der Zeit vor dem Eigentumsverlust nicht
Grundstück oder das Gebäude in der Zeit vor dem Eigentumsverlust nicht kostendeckende Mieten erzielt worden sein. Diese Kostenunterdeckung muss zweitens zu einer bereits eingetretenen oder unmittelbar bevorstehenden Überschuldung geführt haben. Drittens muss die Überschuldung wesentliche Ursache für den Eigentumsverlust gewesen sein (vgl. BVerwGE 94, 16 ff., BVerwGE 98, 87ff. und BVerwG, Buchholz 428 § 1 Abs. 2 VermG Nr. 24 S. 97 ff.).
34 Unabhängig von der Regelvermutung, dass die in der DDR erzielten Mieten nicht kostendeckend waren (vgl. BVerwGE 108, 281-289), kann das Vorliegen des ersten Tatbestandsmerkmals hier allein auf der Grundlage des Wertgutachtens des Sachverständigen ... vom 20. April 1983 bejaht werden. Den jährlichen Mieteinnahmen i.H.v. 1.284,60 Mark werden dort jährliche Ausgaben von 1.523,29 Mark gegenübergestellt. Die im Rahmen des zweiten Tatbestandsmerkmals vorzunehmende Überschuldungsprüfung ergibt ebenfalls ein klares Ergebnis. Laut den vorliegenden Unterlagen der Abteilung Finanzen beim Rat des Kreises standen dem Einheitswert i.H.v. 10.980,- Mark der Immobilie zuzuordnende Verbindlichkeiten in valutierender Höhe von 22.550,- Mark (eingetragene Aufbauhypotheken über 31.050,- Mark) gegenüber. Rechnet man noch den Wert der unaufschiebbar notwendigen Instandsetzungsarbeiten, die im Wertgutachten mit 5.300,- Mark beziffert werden, hinzu, verschärft sich die Schuldenbilanz bzw. die ökonomische Zwangslage noch weiter (vgl. zur Beleihungsgrenze in Höhe des Einheitswertes BVerwGE 98, 87 ff.). Dass diese Überschuldung durch die Kostenunterdeckung verursacht worden war, kann hier mangels gegenteiliger greifbarer Anhaltspunkte keinem Zweifel unterliegen (vgl. zur insoweit geltenden Regelvermutung BVerwG, ZOV 1999, 227).
35 Entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin besteht vorliegend auch ein kausaler Zusammenhang zwischen der zuvor dargestellten Überschuldung und dem Eigentumsentzug.
36 Aufgrund des zum Gegenstand des Verfahrens gemachten Aktenmaterials steht fest, dass der Rat der Gemeinde ... mit Schreiben vom 25. Juli 1981 in Bezug auf das streitbefangene Grundstück einen "Antrag auf Inanspruchnahme eines Grundstücks nach der 2. DB zum Aufbaugesetz vom 29. 9. 1972 (GBl. II. S. 641)" beim Rat des Kreises gestellt und den Zweck mit "Sicherung der Instandsetzung des Mehrfamilienhauses in ..., ... Str. 4" bezeichnet hatte. Dieser ist vom Rat des Kreises auch entsprechend bearbeitet und an den Rat des Bezirkes ... unter Hinweis auf die einschlägigen Rechtsgrundlagen und die Überschuldung des Grundstücks weitergeleitet worden, um dort die Erklärung zum Aufbaugebiet zu erwirken. Dass die für die Überschuldung kennzeichnende Ausschöpfung der Beleihungsmöglichkeit bei der Bearbeitung des Vorganges jedenfalls nicht von untergeordneter Bedeutung war, zeigt zudem der handschriftlich angebrachte Vermerk: "Mir fehlt: ... Ablehnung von der Kreissparkasse ...". Die Ursache dafür, dass der Rat des Bezirkes das Grundstück trotz fehlender Ablehnung der Kreditbewilligung durch die Kreissparkasse am 01. April 1982 zum Aufbaugebiet erklärte und in das entsprechende Register eintrug, lag mit großer Wahrscheinlichkeit in der Klarheit der Überschuldungssituation. Auch der Rat des Bezirkes - der über drei Grundstücke in ... zu entscheiden hatte - bezeichnete das Vorhaben mit "Instandsetzung von 3 Wohngebäuden in ...". Die für die Überführung in Volkseigentum letztlich maßgebliche Entscheidung traf der Rat des Kreises am 21. April 1982. Den dem Gericht vorliegenden Unterlagen lässt sich nichts dafür entnehmen, dass zu diesem Zeitpunkt ein anderer Zweck als die Instandsetzung des Zweifamilienhauses für die Enteignung maßgeblich gewesen sein könnte. Dem Vortrag der Klägerin und den von ihr eingereichten Unterlagen kann Gegenteiliges nicht entnommen werden. Es mag zwar durchaus sein, dass in Bezug auf die Planung der Errichtung eines Wohnblocks bereits im April und Mai 1982 Baugrund- und andere Standortuntersuchungen auf dem Grundstück vorgenommen worden sind, von einer verbindlichen Standortauswahl kann allerdings frühestens mit der "Grundsatzentscheidung zum Investitionsvorhaben ländlicher Wohnungsbau 5 WE ..., Kreis ..." des Rates des Kreises vom 7. Juli 1982 ausgegangen werden. Alle vorangehenden Verlautbarungen staatlicher Stellen über die Einordnung des Projektes auf dem Grundstück Am ... 3/4 in ... hatten allenfalls empfehlenden Charakter und konnten keine Grundlage für eine Inanspruchnahme sein. Kommt es nach dem zuvor Gesagten für die Beweggründe der Enteignung maßgeblich auf den Zeitpunkt der Inanspruchnahmeentscheidung des Rates des Kreises ... am 21. April 1982 an, kann es keine Rolle mehr spielen, dass das Grundstück dem Rat der Gemeinde erst durch Rechtsträgernachweis vom 10. Oktober 1983 mit Wirkung ab dem 1. Juli 1982 übertragen worden war.
37 Selbst wenn man zu Gunsten der Klägerin unterstellen würde, dass der Rat des Kreises ... bereits bei seiner Enteignungsentscheidung am 21. April 1982 auch die Errichtung
... bereits bei seiner Enteignungsentscheidung am 21. April 1982 auch die Errichtung eines Wohnblocks mit 5 bzw. 6 Wohneinheiten im Blick hatte, könnte dies am rechtlichen Ergebnis nichts ändern. Denn es könnte auch dann kein Zweifel daran bestehen, dass die festgestellte Überschuldungslage jedenfalls die wesentliche Ursache für die Inanspruchnahme war.
38 Dass Baumaßnahmen an dem Zweifamilienhaus erst 1987 durchgeführt worden sind, wobei es sich dann auch überwiegend nicht um Instandsetzungs-, sondern um Umbauund Modernisierungsmaßnahmen gehandelt haben dürfte, vermag an der vorangehenden rechtlichen Wertung nichts zu ändern. Denn den Akten kann insoweit kein greifbarer Anhaltspunkt dafür entnommen werden, dass der benannte Enteignungszweck - die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten - zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme am 21. April 1982 tatsächlich nicht gewollt oder wie die Klägerin meint, nur floskelhaft angegeben worden war. Im hiesigen Fall erscheint es eher naheliegend, dass das Vorhaben bzgl. des Zweifamilienhauses zugunsten des Neubaues aus Kapazitätsgründen zeitlich zurückgestellt worden ist, nachdem letzteres feststand. Auch die Ablehnung des Kreditantrages des Rates der Gemeinde ... über 30.000,00 Mark mit Schreiben der Kreissparkasse ... vom 29. Juli 1982 spricht eher dafür, dass man ursprünglich, d.h. bei Stellung des Kreditantrages, lediglich Instandsetzungen am Zweifamilienhaus hatte durchführen wollen und noch keine Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen im Werte von über 100.000,- Mark plante.
39 Schließlich bleibt hier anzumerken, dass es für die staatlichen Stellen keinen Grund gab, eine Inanspruchnahme zum Zwecke des Wohnungsneubaus zu verheimlichen, weil diese jederzeit zulässig und darüber hinaus geeignet gewesen wäre, die beträchtliche Größe der in Anspruch genommenen Fläche zu rechtfertigen.
40 Darüber hinaus ist der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 1 Buchst. b VermG ebenfalls erfüllt. Diese Regelung erfasst Enteignungen, die gegen geringere Entschädigungen erfolgt sind, als sie Bürgern der früheren DDR zustanden. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist Gegenstand des Schädigungstatbestands nicht das bloße Unterbleiben einer in der DDR üblichen Entschädigung, sondern der diskriminierende Zugriff auf das Eigentum. Erfasst sind deshalb grundsätzlich nur solche Enteignungen, bei denen gegenüber den Betroffenen in bewusster Abkehr von den ansonsten für Bürger der DDR geltenden Vorschriften Entschädigungsbestimmungen zur Anwendung kamen, die den diskriminierenden Zugriff auf das Eigentum erleichtern sollten. Den typischen Fall einer solchen diskriminierenden staatlichen Praxis bilden Entschädigungsfestsetzungen, bei denen durch interne Anweisungen wie die Ministerratsbeschlüsse vom 23. Dezember 1976 und 28. Juli 1977 (abgedr. in Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen, Heft 1, Dok. 1 und 3) generell die Pflicht zur Zahlung der in der DDR üblichen Entschädigung außer Anwendung gesetzt und zu Lasten der davon Betroffenen durch eine für sie ungünstigere Entschädigungsregelung ersetzt wurde. Durch den Ministerratsbeschluss vom 28. Juli 1977 wurde bei gewerblich genutzten Grundstücken und Mietwohngrundstücken von Eigentümern "aus kapitalistischen Staaten und West-Berlin" eine allein am Ertragswert der Grundstücke orientierte und damit zu geringeren Entschädigungsbeträgen führende Berechnungsmethode vorgeschrieben. Die Regelung war Teil eines im Ministerratsbeschluss vom 23. Dezember 1976 im Einzelnen näher beschriebenen Maßnahmenbündels, das dem Ziel diente, mit diskriminierenden Methoden, insbesondere mit Maßnahmen der gezielten Verschuldung, Vermögen von Gebietsfremden in staatliche Hand zu bringen. Bei der Ermittlung von Entschädigungen für im Eigentum von DDR-Bürgern stehenden Grundstücken sowie beim Kauf derartiger Grundstücke zugunsten des Volkseigentums war hingegen unverändert die Bewertungsrichtlinie zum Entschädigungsgesetz vom 4. Mai 1960 - BewRL - (abgedr. in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Bd. IV, 202c Dok I) anzuwenden, nach deren Abschnitt III b für ein Mietwohngrundstück zur Ermittlung des Zeitwertes ein Mittel aus Sach- und Ertragswert gebildet werden musste, der jedoch den aus Bodenpreis und Gebäudewert bestehenden Sachwert als Obergrenze nicht überschreiten durfte. Der demgegenüber bei Gebietsfremden maßgebende Ertragswert ließ den Sachwert enteigneter Gebäude außer Ansatz (BVerwGE 95, 289 ).
41 So liegt der Fall auch hier.
42 Wie dem Wertermittlungsgutachten vom 20. April 1983 zu entnehmen ist, legte der Sachverständige ... seinen Berechnungen allein den Ertragswert und nicht den nach BewRL zu ermittelnden Mittelwert aus Sach- und Ertragswert zu Grunde. Dies entsprach den diskriminierenden Vorgaben des oben erwähnten Beschlusses des Präsidiums des Ministerrates über die Anwendung der Preisbestimmungen im Grundstücksverkehr der DDR vom 28. Juli 1977. Auch wenn sich in den Altakten kein Feststellungsbescheid findet,
DDR vom 28. Juli 1977. Auch wenn sich in den Altakten kein Feststellungsbescheid findet, steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Wertermittlung vom 20. April 1983 Grundlage der Festsetzung einer Entschädigung war. Dies ergibt sich unmittelbar aus dem Schreiben des Rates des Kreises vom 25. Januar 1984 an die Kreissparkasse, wonach genau der im Gutachten ermittelte Betrag von 8.780,- Mark ausgebucht und die Restsumme als Forderung gegen den ehemaligen Eigentümer registriert werden sollte. Der Einwand der Klägerin, dass der Entschädigungsbetrag erst ein Jahr nach der Überführung in Volkseigentum ermittelt bzw. festgesetzt wurde und es deshalb an dem "kausalen diskriminierenden Zusammenhang" fehle, kann hier schon deshalb nicht greifen, weil das Entschädigungsverfahren seinem Sinn und Zweck nach erst durchgeführt werden konnte, wenn das Inanspruchnahmeverfahren abgeschlossen war. Dem entsprachen sowohl die einschlägigen Verfahrensvorschriften (vgl. § 8 Abs. 4 1. DB zum Entschädigungsgesetz vom 30. April 1960, GBl. I S. 336 i.V.m. § 15 Abs. 1 2. DB zum Entschädigungsgesetz vom 30. April 1960, GBl. I S. 338) als auch die dem Gericht in einer Vielzahl von Fällen bekannt gewordene Praxis. Da es sich bei den von § 1 Abs. 1 Buchst. b VermG erfassten Fällen typischerweise um einen gestreckten Schädigungstatbestand handelte, der durch den Enteignungsakt und eine ihm nachfolgend diskriminierend geringe Entschädigung gekennzeichnet war (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. Juli 2003 - 7 C 1/03 - ZOV 2003 339) kann es nur darauf ankommen, dass eine (generell) diskriminierende Preisbestimmung zum Zeitpunkt der Enteignung galt und tatsächlich angewandt wurde. Unerheblich ist, ob – wie die Klägerin meint - die Enteignung auch ohne die genannte Preisbestimmung durchgeführt worden wäre. Sofern sich die Klägerin in diesem Zusammenhang auf die Preisverfügung Nr. 3/82 vom 09. Dezember 1982 beruft, übersieht sie, dass diese dem Beschluss des Ministerrats vom 28. Juli 1977 gerade nachgebildet ist und seinem generell diskriminierenden Charakter entspricht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juni 1999 - 8 B 99/99 -, zitiert nach juris).
43 Die Höhe des zu Grunde liegenden Bodenpreises von 1 Mark pro m² ist nicht geeignet, den diskriminierenden Charakter der Entschädigung zu widerlegen. Zum einen müsste der - nach Meinung der Klägerin - überdurchschnittliche Bodenpreis eigens deshalb in Ansatz gebracht worden sein, um den durch die diskriminierende Berechnungsmethode entstehenden Nachteil wieder auszugleichen. Es ist aber weder vorgetragen noch ersichtlich, dass bei einem DDR-Bürger in dieser Situation ein geringerer Bodenpreis berechnet worden wäre. Zum anderen erscheint es geradezu folgerichtig, das Grundstück insgesamt für einen höheren Bodenpreis zu entschädigen, denn es ist auch insgesamt, d.h. ohne Unterscheidung zwischen verschiedenen Nutzungsarten (vgl. § 4 Abs. 4 2. DB zum Aufbaugesetz vom 29. September 1972, GBl. II S. 641) zu einem investiven Zweck in Anspruch genommen worden.
44 Der Rückübertragung stehen Ausschlussgründe nicht entgegen. Allein in Betracht kommender und vorgetragener Ausschlussgrund ist § 4 Abs. 1 i.V.m. § 5 Abs. 1 Buchst. a), Abs. 2 VermG. Danach ist eine Rückübertragung von Eigentumsrechten an Grundstücken und Gebäuden gem. § 4 Abs. 1 VermG insbesondere auch dann ausgeschlossen, wenn Grundstücke und Gebäude mit erheblichem baulichen Aufwand in ihrer Nutzungsart oder Zweckbestimmung verändert wurden und ein öffentliches Interesse an dieser Nutzung besteht. Voraussetzung ist ferner, dass die maßgeblichen tatsächlichen Umstände am 29. September 1990 vorgelegen haben.
45 Die Anwendung dieses Ausschlusstatbestandes scheidet hier schon deshalb aus, weil weder Nutzungsart noch Zweckbestimmung geändert worden sind. Eine Änderung in diesem Sinne setzt voraus, dass die Nutzung im Zeitpunkt des Vermögensverlustes eine qualitativ andere gewesen ist, als sie es am 29. September 1990, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Vermögensgesetzes, war. Der Gesetzgeber hatte bei § 5 Abs. 1 Buchst. a) VermG zwar vor allem öffentliche Einrichtungen vor Augen (vgl. BTDrucks 11/7831 S. 7; BVerwGE 100, 70 ), eine geänderte Nutzungsart ist aber auch bei der Bebauung eines zum Schädigungszeitpunkt unerschlossenen und unbebauten Grundstücks anzunehmen, um es Wohnzwecken zuzuführen (BVerwG, VIZ 1997, 162 f.). Hierbei ist letztlich allerdings maßgebend, dass die Nutzung über ihren Umfang hinaus ein anderes Gepräge erhält, das mit dem vorangegangenen nicht mehr vergleichbar ist. Davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Das streitbefangene Grundstück diente zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme im Jahre 1982 der Wohnnutzung. Daran änderte sich in den folgenden Jahren auch durch die Errichtung des Wohnblocks mit 6 Wohneinheiten - bis auf den Umfang der Nutzung - nichts. War das Zweifamilienhaus bereits vor der Enteignung zu Wohnzwecken (fremd-)vermietet worden, setzte sich dies auch danach unverändert fort. Die auf volkseigenem Grund und Boden neu errichteten Wohnungen folgten dieser Nutzungsart lediglich. Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn ein ausschließlich durch den Eigentümer selbst zu Wohnzwecken genutztes Grundstück nach der Enteignung zumindest überwiegend der Befriedigung fremder Wohnbedürfnisse dient (vgl. hierzu Hellmann in
Wohnbedürfnisse dient (vgl. hierzu Hellmann in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG-Kommentar, RdNr. 16 zu § 5 VermG). Davon kann hier keine Rede sein.
46 Selbst wenn man aber eine Änderung der Nutzungsart annehmen wollte, könnte die Kammer im vorliegenden Falle das öffentliche Interesse am Fortbestand der veränderten Nutzung nicht bejahen. Wie oben bereits dargelegt hatte der Gesetzgeber bei § 5 Abs. 1 Buchst. a) VermG solche Nutzungen im Blick, die durch die Rückübertragung gefährdet würden, wie etwa die Nutzung als öffentliche Einrichtung oder als Anstalt im Verwaltungsgebrauch. Die von Seiten der Klägerin geltend gemachte Bereitstellung von Wohnraum für sozial schwächere Bevölkerungsschichten mag zwar traditionell zu den - freiwilligen - Aufgaben der kommunalen Selbstverwaltung gehören, das mit der Wahrnehmung dieser Aufgabe verbundene Interesse rechtfertigt es wegen seiner Allgemeinheit aber für sich gesehen noch nicht, die Rückübertragung des Grundstücks an den Eigentümer auszuschließen und diesem damit den Vermögenswert vorzuenthalten. Hinzu kommen muss vielmehr ein besonderes Bedürfnis, auf die Nutzung des Vermögenswertes zu Wohnzwecken im Blick auf das Wohl der Allgemeinheit gesteigerten Einfluss nehmen zu können (vgl. BVerwG, VIZ 1997, 162). Für die Notwendigkeit gesteigerter Einflussnahme auf die Vermietung des Wohnraumes hat die Klägerin keinen substantiierten Vortrag geliefert, auch sonst ist dafür nichts ersichtlich. Auf die pauschale Erklärung, der auf dem Grundstück vorhandene Wohnraum werde benötigt, um ihn sozial schwachen Bürgern zur Verfügung zu stellen, konnte die Kammer ihre Überzeugungsbildung jedenfalls nicht stützen. Zunächst erscheint zweifelhaft, ob es angemessen ist, den Ausschluss anderweitiger Unterbringungsmöglichkeiten auf ... zu beschränken. Hierbei handelt es sich nämlich lediglich um einen untergeordneten Teil des Ortsteils ..., der seinerseits zu den kleineren Ortsteilen der Klägerin gehört. Unabhängig davon hätte die Klägerin aber zumindest darlegen müssen, dass es in ihrem Einzugsbereich eine das Angebot übersteigende Nachfrage nach sozial besonders verträglichem Wohnraum gibt. Das Gericht konnte dies angesichts des erheblichen Leerstandes gerade im Bereich des von den Kommunen im Land Brandenburg gehaltenen Wohnungsbestandes nicht als offenkundige Tatsache gem. § 291 Zivilprozessordnung (ZPO) i.V.m. § 173 VwGO unterstellen.
47 Der Hilfsantrag hat nach dem zuvor Gesagten in der Sache ebenfalls keinen Erfolg.
48 Die begehrte Teilrestitution kommt nicht in Betracht, weil es hier - nach Feststellung der auf das gesamte Grundstück bezogenen schädigenden Maßnahme - keinen, auch nicht eine Teilfläche betreffenden, Ausschlussgrund gibt.
49 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Dabei entspricht es der Billigkeit, der Klägerin auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, da dieser sich durch Stellung eines Sachantrages einem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt haben (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre rechtliche Grundlage in § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO.
50 Gegen die Entscheidung, gegen welche die Berufung nicht gegeben ist (§ 37 Abs. 2 VermG) ist die Revision nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.
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4 K 993/00
Grundstück, öffentliches interesse, Gemeinde, Enteignung, Rückübertragung, Ddr, Entschädigung, Ertragswert, Eigentümer, Bodenpreis
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References: § 1
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 § 291
 § 173
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