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Timestamp: 2016-10-22 11:46:19+00:00

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4A_141/2010 (25.08.2010)
Zwischen X.________ (Beschwerdef�hrerin; Mieterin) und der Y.________ (Beschwerdegegnerin; Vermieterin) bestand ein Mietverh�ltnis, zun�chst vom 1. Mai 2005 bis 31. August 2006 am Z.________weg AAA.________ und anschliessend vom 1. September 2006 bis 31. M�rz 2007 am Z.________weg BBB.________ in Grenchen, jeweils �ber eine 3-Zimmerwohnung. Es handelte sich dabei um gest�tzt auf das eidgen�ssische Wohnbau- und Eigentumsf�rderungsgesetz (WEG; SR 843) verbilligte Wohnungen.
Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung 2005/06 gelangte die Beschwerdef�hrerin an die Schlichtungsbeh�rde f�r Mietsachen Solothurn-Lebern und verlangte von der Vermieterin die R�ckerstattung nicht geschuldeter Nebenkosten. Mit sp�terer Eingabe erkl�rte sie, auch die Heiz- und Nebenkostenabrechnung 2006/07 anzufechten. Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren erhob sie beim Richteramt Solothurn-Lebern Klage und beantragte, die Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, ihr Fr. 1'430.-- und Fr. 1'700.-- f�r nicht geschuldete Heiz- und Nebenkosten gem�ss den Abrechnungen 2005/06 und 2006/07 zur�ckzuerstatten. Das Richteramt hiess die Klage am 17. Juni 2009 gut. Auf Appellation der Beschwerdegegnerin wies das Obergericht des Kantons Solothurn die Klage mit Urteil vom 2. Februar 2010 ab.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdef�hrerin dem Bundesgericht im Wesentlichen, das Urteil des Obergerichts aufzuheben und die Beschwerdegegnerin zur R�ckerstattung der nicht geschuldeten Heiz- und Nebenkosten von Fr. 1'430.-- und Fr. 1'700.-- zu verpflichten.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventualiter diese abzuweisen. Die Vorinstanz schliesst unter Hinweis auf ihre Urteilsbegr�ndung auf Abweisung der Beschwerde.
Die Vorinstanz erwog, nach Art. 257a Abs. 2 OR habe der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart habe, sie mithin im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet w�rden. Die beiden im Wesentlichen identischen Mietvertr�ge best�nden je aus einem vierseitigen Bogen, d.h. einem Blatt im Format A3, das in der Mitte gefaltet sei und somit vier Seiten ergebe. Die erste Seite enthalte unter anderem die Bezeichnung der "Nebenkosten a conto" von Fr. 130.-- bzw. Fr. 150.--. Die zweite Seite beginne mit dem Randtitel "Besondere Vereinbarungen" und der Klausel: "F�r Mietzinse und Nebenkosten gelten die nebenstehenden Besonderen Bestimmungen f�r WEG-Wohnungen." Anschliessend folgten der Hinweis, dass "die Parteien best�tigen, zusammen mit diesem Mietvertrag folgende Unterlagen erhalten und deren Inhalt zur Kenntnis genommen zu haben: Besondere Bestimmungen f�r WEG-Wohnungen (nebenstehend) ..." und die Unterschriften der Parteien. Auf der gegen�berliegenden dritten Seite des Mietvertrags f�nden sich unter dem Titel "Besondere Bestimmungen f�r WEG-Wohnungen" die Ziffern 2 betreffend Mietzins und 3 betreffend Nebenkosten. Auf der vierten Seite stehe der Hinweis: "Dieser Mietvertrag wurde vom Bundesamt f�r Wohnungswesen genehmigt." Die Vorinstanz gelangte wie die erste Instanz zum Schluss, das vierseitige Dokument stelle den Mietvertrag als einheitlichen Vertrag dar. Die Bestimmungen �ber die Nebenkosten seien im Mietvertrag selber, in einem einzigen Dokument, enthalten. Die Beschwerdef�hrerin habe nicht in einem zus�tzlichen Dokument festgehaltene, schwer verst�ndliche, mehrseitige allgemeine Bestimmungen durchforsten m�ssen. Auf Seite 3 des Mietvertrags habe sie gezielt Auskunft dar�ber erhalten, welche Positionen konkret als Nebenkosten gelten und ihr belastet w�rden. Somit sei von einer rechtsgen�glichen Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR auszugehen. Die Nebenkostenabrede sei klar und eindeutig, weshalb es entgegen der Ansicht der ersten Instanz nicht an der Bestimmbarkeit der konkret geschuldeten Leistung gefehlt habe.
Die Beschwerdef�hrerin anerkennt, dass der f�r die Beschwerde in Zivilsachen erforderliche Streitwert f�r mietrechtliche F�lle nicht erreicht ist (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Sie ist aber der Auffassung, es stelle sich eine Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung (Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG).
2.1 Der Begriff der Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung ist sehr restriktiv auszulegen (BGE 133 III 493 E. 1.1 S. 495). Soweit es bei der aufgeworfenen Frage lediglich um die Anwendung von Grunds�tzen der Rechtsprechung auf einen konkreten Fall geht, handelt es sich nicht um eine Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung (BGE 135 III 1 E. 1.3 S. 4 mit Hinweisen). Die Voraussetzung ist hingegen erf�llt, wenn ein allgemeines Interesse besteht, dass eine umstrittene Frage h�chstrichterlich gekl�rt wird, um eine einheitliche Anwendung und Auslegung des Bundesrechts herbeizuf�hren und damit Rechtssicherheit herzustellen. In der Beschwerdeschrift ist auszuf�hren, weshalb eine Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung vorliegt (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 135 III 1 E. 1.3 S. 5).
2.2 Die Beschwerdef�hrerin macht geltend, in dem mit "Mietvertrag f�r WEG-Wohnungen" bezeichneten Teil f�nde sich bez�glich der Nebenkosten lediglich der Beschrieb "Nebenkosten a conto Fr. 130.--". Was darunter abgerechnet werden d�rfe, sei ausschliesslich in den "Besonderen Bestimmungen" unter Ziffer 3 geregelt. Die Beschwerdef�hrerin ist der Auffassung, die Vorinstanz h�tte diese Bestimmungen als allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag ansehen und die ausschliessliche Regelung der Nebenkosten im Rahmen derselben als ungen�gend betrachten m�ssen. Es sei nicht gekl�rt, was genau als allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag zu qualifizieren sei, namentlich ob allgemeine Bedingungen nur als solche anzusehen seien, wenn sie dem Mietvertrag separat beigelegt werden, oder auch wenn sie direkt im Anschluss an den Mietvertrag enthalten, jedoch ausdr�cklich als zus�tzliche Bestimmungen gekennzeichnet seien. Es stelle sich somit die Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung, welche Form besonderer Bestimmungen als allgemeine Gesch�ftsbedingungen zu qualifizieren seien, die nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung zur Ausscheidung von Nebenkosten nicht gen�gten. Ein h�chstrichterlicher Entscheid sei unumg�nglich, da es sich beim Mietvertrag um einen solchen f�r WEG-Wohnungen handle, der vom Bundesamt f�r Wohnungswesen genehmigt worden sei, und mehrere Tausend solcher Vertr�ge schweizweit verbreitet seien. Abgesehen davon w�rden zahlreiche weitere - nicht vom Bundesamt f�r Wohnungswesen genehmigte Vertr�ge - einen �hnlichen Aufbau aufweisen.
2.3 Bei der von der Beschwerdef�hrerin aufgeworfenen Rechtsfrage geht es darum, festzulegen, welchen Anforderungen die besondere Vereinbarung gem�ss Art. 257a Abs. 2 OR zu gen�gen hat, welche die Abw�lzung der Nebenkosten auf den Mieter erlaubt. Dazu bestehen bereits zahlreiche Entscheide des Bundesgerichts (Urteile 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.4; 4P.323/2006 vom 21. M�rz 2007 E. 2; 4C.268/2006 vom 7. November 2006 E. 3; 4C.250/2006 vom 3. Oktober 2006 E. 1, in: mp 2006 S. 272 ff.; 4P.309/2004 vom 8. April 2005 E. 3.2.2; 4C.24/2002 vom 29. April 2002 E. 2.4), die im �brigen von der Beschwerdef�hrerin selbst zum Teil zitiert werden. Diese behandeln insbesondere die Tragweite von allgemeinen Vertragsbedingungen, welche die �berw�lzung von Nebenkosten auf den Mieter vorsehen. Demnach muss die Vereinbarung insbesondere klar und genau sein, wobei sie jedoch nicht speziellen Anforderungen gen�gen muss (BGE 133 III 493 E. 1.2 S. 495 f.). Im zu beurteilenden Fall handelt es sich um die Anwendung dieser Grunds�tze im Einzelfall und nicht um eine Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung. Daran �ndert nichts, dass ein solches Vertragswerk schweizweit verbreitet sein soll, zumal anhand der konkreten Umst�nde im Einzelfall zu pr�fen ist, ob die �berw�lzung der Nebenkosten auf den Mieter von den Parteien g�ltig vereinbart wurde und das Bundesgericht eine �hnliche Regelung in einem WEG-Mietvertrag bereits beurteilt hat und einen entsprechenden Verweis nicht als grunds�tzlich unzul�ssig erachtete, sofern der Mieter die tats�chlichen Nebenkosten, die ihm belastet werden, gezielt erkennen kann (Urteil 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.4). Da weder der erforderliche Streitwert gegeben ist noch eine Rechtsfrage von grunds�tzlicher Bedeutung vorliegt, kann auf die Beschwerde in Zivilsachen nicht eingetreten werden.
2.4 Damit stellt sich die Frage, ob die Eingabe allenfalls als subsidi�re Verfassungsbeschwerde entgegengenommen werden kann. Mit subsidi�rer Verfassungsbeschwerde kann indessen nur die Verletzung verfassungsm�ssiger Rechte ger�gt werden (Art. 116 BGG), wobei die Beschwerdef�hrerin substanziiert darzulegen hat, worin die Verletzung besteht (BGE 134 V 138 E. 2.1 S. 143; 133 III 439 E. 3.2 S. 444; je mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die Verletzung eines Grundrechts nur insofern pr�fen, als eine solche R�ge in der Beschwerde pr�zise vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 117 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Da in der Beschwerde eine falsche Auslegung von Art. 257a Abs. 2 OR, mithin eine Verletzung von Bundesrecht gem�ss Art. 95 lit. a BGG ger�gt wird, gen�gt die Eingabe diesen Anforderungen nicht. Die Beschwerdef�hrerin bringt zwar vor, die Vorinstanz habe den Mietvertrag offensichtlich falsch gew�rdigt, indem sie diesen mit den anschliessenden besonderen Bestimmungen als einen gesamthaften Mietvertrag behandelt habe und davon ausgegangen sei, die besonderen Bestimmungen stellten keine allgemeinen Vertragsbedingungen dar. Selbst wenn man darin sinngem�ss eine Willk�rr�ge (Art. 9 BV) erblicken wollte, w�re diese nicht hinreichend begr�ndet. Das Bundesgericht hat bei einer �hnlichen Klausel unter gewissen Voraussetzungen einen Verweis der Nebenkosten auf ein separat ausgeh�ndigtes Beiblatt als g�ltig erachtet, wenn der Mieter ohne grosse Denkanstrengung erkennen kann, dass er f�r die Nebenkosten einen Akontobetrag zu bezahlen hat (Urteil 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.4). Inwiefern sich dieser vom zu beurteilenden Fall substanziell unterscheidet und der vorinstanzliche Entscheid daher im Ergebnis offensichtlich unhaltbar sein soll, legt die Beschwerdef�hrerin nicht dar. Somit gen�gt sie den Begr�ndungsanforderungen nicht, weshalb eine Konversion der Eingabe in eine subsidi�re Verfassungsbeschwerde nicht in Betracht kommt.

References: Art. 257
 Art. 257
 BGE 
 Art. 257
 Art. 106
 Art. 257
 Art. 95