Source: https://www.prawo-budowlane.info/kupno-domu-bez-pozwolenia-na-uzytkowanie,422,material_prawo_budowlane.html
Timestamp: 2019-06-17 15:35:58+00:00

Document:
Kupno domu bez pozwolenia na użytkowanie
Autor: Joanna Korzeniewska • Opublikowane: 2019-04-05
Niespełna 2 miesiące temu kupiłem działkę zabudowaną domem w zabudowie szeregowej, który nigdy nie był zamieszkany. Już po podpisaniu aktu notarialnego okazało się, że poprzedni właściciel nie posiada zaświadczenia o zamknięciu budowy ani pozwolenia na użytkowanie. On kupił tę działkę i dom w stanie surowym zamkniętym 15 lat temu, ale do tej pory budowa nie została zamknięta. Podczas rozmowy telefonicznej zobowiązał się do zamknięcia budowy. Zebrał niezbędne dokumenty (dziennik budowy, oświadczenie kierownika budowy, protokoły pomiaru instalacji i inne). Jako że nie był już właścicielem, wniosek o zamkniecie budowy podpisałem ja jako nowy właściciel. On je złożył w PINB. Do tej pory wszelkie rozmowy na ten temat odbywały się telefonicznie lub za pośrednictwem poczty elektronicznej. Wierzę, że sprawa zostanie załatwiona pomyślnie, jednak na wszelki wypadek chciałbym się zabezpieczyć. Czy powinienem wysłać do sprzedającego pismo z żądaniem usunięcia wady prawnej w postaci braku pozwolenia na użytkowanie domu? Co powinien zawierać taki dokument i jak skutecznie dostarczyć go sprzedającemu? Jakich terminów muszę dotrzymać?
Rzeczywiście sytuacja jest dość trudna dla Pana, gdyż chodzi o nieruchomość, której kupno jest zawsze poważną decyzją.
Dla jednoznacznego określenia Pana sytuacji konieczne byłoby podanie, czy w akcie notarialnym lub też np. w ogłoszeniu o sprzedaży była jakakolwiek wzmianka o statusie działki, zabudowy, zakończeniu budowy. Miałoby to istotne znaczenie z punktu widzenia odpowiedzialności.
Teraz odwołajmy się do przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.) dotyczących umowy sprzedaży i rękojmi za wady. Umowa sprzedaży została opisana w art. 535 i następnych Kodeksu cywilnego. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy, a kupujący płaci umówioną cenę. Z Pana punktu widzenia najbardziej istotne są przepisy działu II, dotyczącego rękojmi za wady. Zgodnie z art. 556 K.c. – sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, gdy rzecz ma wady fizyczne lub prawne. Pojęcie wady fizycznej zostało z kolei opisane w art. 5561 K.c. Tak więc rzecz ma wadę fizyczną, gdy jest niezgodna z zawartą umową, co może się np. przejawiać w tym, że rzecz nie ma właściwości, jakie powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie, gdy nie ma właściwości, o jakich sprzedawca zapewnił kupującego, lub też nie nadaje się do celu, o jakim kupujący poinformował sprzedawcę, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia.
Informacje dotyczące wad prawnych zawarto w art. 5563 K.c. Pojęcie to jest nieco bardziej skomplikowane. Rzecz ma wadę prawną, jeśli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej lub też ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. Brak pozwolenia to istotna kwestia, która teraz może przysporzyć Panu komplikacji. Dobrze, że myśli Pan o tym, jak zabezpieczyć swoje interesy.
Co do uprawnień, jakie przysługują przy wadzie fizycznej rzeczy. Opisano je w art. 560 K.c. Tak więc kupujący ma prawo do żądania obniżenia ceny lub odstąpić od umowy, chyba że sprzedawca wymieni rzecz na wolną od wad albo usunie wadę.
Pismo, o którym Pan wspomina, byłoby dobrym krokiem, tak na wszelki wypadek. Należałoby w nim zawrzeć informację, że w związku z zaistniałą wadą w postaci braku odbioru i braku pozwolenia na użytkowanie wnosi Pan o usunięcie wady, w przeciwnym wypadku będzie Pan np. zgłaszał żądanie obniżenia ceny lub też odstąpi Pan od umowy. Sądzę, że to byłby dobry krok, zwłaszcza że wspomnienie o innych konsekwencjach może dopomóc, aby sprzedający chciał dołożyć starań w tej sprawie. Sama np. forma nie jest tu decydująca, najważniejsze jest, aby z pisma jasno wynikało, czego Pan oczekuje, jakie są Pana oczekiwania i w mojej ocenie ważnym jego punktem byłobyt wspomnienie o konsekwencjach i innych możliwościach, jak np. obniżenie ceny czy odstąpienie od umowy oraz zwrot otrzymanej ceny. Ewentualnie również, że osoba, która wskutek nienależytego wykonania zobowiązania wyrządziła szkodę, jest zobowiązana do jej naprawienia (na podstawie art. 471 K.c.). Wysyłka listem poleconym za zwrotnym poświadczeniem odbioru jak najbardziej będzie wystarczającą formą.
Dobrze byłoby też uzyskać od sprzedającego jakieś oświadczenie, zobowiązanie, gdzie byłaby zawarta informacja, że rzeczywiście sprzedał nieruchomość z taką wadą, budynek nie ma dokonanego odbioru i zobowiązuje się do podjęcia wszelkich działań w celu usunięcia wady i pomocy w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Nie wiem, czy zechce to podpisać, ale może się uda, albo w odpowiedzi na pismo, żeby zawarte było coś, gdzie uzna on swoją odpowiedzialność i przyzna, że do tego doszło, a zwłaszcza że był tego świadomy.
Dodam jeszcze, że sprzedawca ponosi odpowiedzialność, jeśli wada została stwierdzona przed upływem 2 lat, a w przypadku nieruchomości – 5 lat od chwili wydania kupującemu. Jednak po stwierdzeniu wady powinien Pan raczej bez zbędnej zwłoki powiadomić o niej sprzedającego, chociaż nie ma tu określonego wprost terminu.
Problem z gwarancją na wykonanie elewacji
Wykonawca wykonał na moim budynku jednorodzinnym elewację, ale nie podpisaliśmy umowy. Wynikł problem z gwarancją, której wykonawca nie chce podpisać, tłumacząc się obowiązującą rękojmią. Natomiast producent użytych materiałów daje na nie 5 lat gwarancji, jeżeli zostały prawidłowo nałożone (chodzi o grubość kleju). Wykonawca przyznał się, że zużył ok. 10 kg kleju, a nie 8, jak wynika z obliczeń, czyli miejscami jest za dużo. Producent kleju stwierdził, że jeśli faktycznie jest większa grubość kleju, to tracę jego gwarancję, bo mogą powstać pęknięcia na elewacji (niekoniecznie od razu). Wstrzymałem zapłatę faktur, bo nie otrzymałem ich jeszcze drogą pocztową, a jedynie na adres mailowy. Co w tej sytuacji mogę zrobić?
Czy w zabudowie zagrodowej mogą budować się tylko osoby posiadające ponad 1 ha ziemi?
Chcemy wybudować z mężem dom w zabudowie zagrodowej. Mój ojciec odpisze mi 13000 m działki rolnej. W okolicy działki są miejscowe plany w zabudowie zagrodowej. Ja nie mam żadnej ziemi, natomiast mąż przed zawarciem małżeństwa nabył spadek po rodzicach w postaci gospodarstwa rolnego o pow. ponad 1 ha, położonego w sąsiedniej miejscowości w tej samej gminie. Z tego, co nam wiadomo, w zabudowie zagrodowej mogą budować się tylko osoby posiadające ponad 1 ha ziemi. Czy musimy wystąpić o ustanowienie współwłasności z gospodarstwem męża? Czy ojciec powinien odpisać działkę na nas oboje, czy tylko na mnie, która opcja jest korzystniejsza w dalszych formalnościach związanych z budową domu? Czy przy nabyciu takiej darowizny naliczany jest podatek i jeżeli tak, to na jakich warunkach?
Rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości - budynki wybudowane bez pozwolenia na budowę
Podpisałem przedwstępna umowę kupna domu i wpłaciłem zadatek. Podczas podpisywania aktu zwróciłem uwagę na to, że ściana budynku mieszkalnego stoi za blisko granicy działki. Właściciel poinformował mnie wtedy, że ta cześć budynku prawdopodobnie została dobudowana w latach 1992-1993 r., zapewnił przy tym, że wszystko jest zgodnie z prawem, a dokumenty dostarczy. Notariusz poinformował mnie o możliwości wycofania się z umowy w przypadku niejasności. Uspokojony jego zapewnieniami, podpisałam umowę. Sprzedający przez 2 kolejne tygodnie niczego mi w tej kwestii nie wyjaśnił, nie przedstawił potwierdzenia odbioru domu do użytkowania. Zwróciłem się do niego z taką prośbą i od tej pory milczy. Zasięgnąłem informacji u inspektora budowlanego i okazało się, że nie ma żadnych dokumentów odnośnie domu. Owszem, budynek widnieje na mapie. Jakie kroki należałoby przedsięwziąć w celu legalizacji domu? Czy w tej sytuacji mogę wycofać się z umowy? [Przesyłam kopię przedwstępnej umowy do wglądu.]

References: art. 535
 art. 556
 art. 5561
 art. 5563
 art. 560
 art. 471