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Timestamp: 2019-12-14 15:07:44+00:00

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DERECHO CIVIL: ¿Qué han dicho nuestros tribunales en materia de copropiedad inmobiliaria? – La Ley al Día
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1. Corte Suprema. Recurso de protección. Aplicación de multa por arrendamiento de unidad habitacional mediante aplicación Airbnb. Oferta de hospedaje estacional se contrapone con el carácter y el destino habitacional del edificio en cuestión. Reglamento de Copropiedad del inmueble prohíbe explícitamente la destinación de los diversos departamentos o unidades al giro de «Apart Hotel».
2. Corte Suprema. Recurso de protección. Cobro indebido de gastos comunes. Improcedencia de considerar como gastos comunes los gastos de reparación de desperfectos o daños originados en las unidades o departamentos.
3. Corte Suprema. Recurso de protección. Negativa a autorizar instalación de antena de televisión satelital en techo de edificio. Comunidad inmobiliaria a través de los órganos y procedimientos que prevé la Ley Nº 19.537, puede determinar el uso de los espacios o áreas comunes. Impugnación de acuerdos adoptados sobre el uso de los bienes de dominio común debe realizarse al Juzgado de Policía Local.
Recurso de protección. Aplicación de multa por arrendamiento de unidad habitacional mediante aplicación Airbnb. Régimen de propiedad horizontal conjuga derechos individuales con otros de carácter colectivos. Deber de los órganos de administración de los condominios de regular y fiscalizar diversas materias concernientes a los bienes de dominio común. Oferta de hospedaje estacional se contrapone con el carácter y el destino habitacional del edificio en cuestión. Reglamento de Copropiedad del inmueble prohíbe explícitamente la destinación de los diversos departamentos o unidades al giro de «Apart Hotel». Implementación de sistema de multas por utilización de la plataforma Airbnb para arrendar departamento por días. Sistema de multa que no vulnera el derecho de propiedad.
Ver Cita Online: CL/JUR/1436/2019
El actor se alza en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones que no hizo lugar al recurso de protección interpuesto en contra de Comunidad de Edificio, por estimar arbitraria e ilegal la circular emitida, mediante la cual se informa que a partir de su emisión se comenzaría a multar a quienes hagan uso de la aplicación Airbnb para arrendar sus inmuebles. La Corte Suprema rechaza el recurso deducido y confirma la resolución impugnada.
QUINTO: Que para la adecuada resolución del asunto planteado, se debe considerar, en primer término, que el régimen de propiedad horizontal queda comprendido dentro del marco del ejercicio del derecho de dominio, pero con la salvedad que en él se conjugan derechos individuales con otros de carácter colectivos, es decir, se trata de una forma de ejercer el derecho de dominio que implica, por un lado, la propiedad exclusiva sobre una parte del inmueble cada unidad o departamento y por otro, la propiedad de las áreas comunes respetando la normativa legal y consensual permitida por el legislador.
En efecto, el primer inciso del artículo 3º de la Ley Nº 19.537, prescribe que «cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común», entendiendo como unidad, según la definición que da el artículo 2 Nº 2 de esa ley, «los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo», mientras que son bienes de dominio común, según su ordinal 3º, aquellos que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común, ascensores, así como todo tipo de instalaciones generales como ductos de calefacción, además de las terrazas comunes y los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento de los copropietarios.
SEXTO: Que es respecto de estos últimos sobre los que la mencionada Ley Nº 19.537 de Copropiedad, permite, por regla general, una mayor intensificación normativa a los órganos administrativos encargados de la gestión de los bienes comunes a través de la dictación de reglamentos de copropiedad, tal como se desprende de la lectura de sus artículos 3, 4, 5, 6, 8, 13, 23, 28 y 36.
En este sentido, a los órganos de administración de los condominios se les encomienda la regulación y fiscalización de diversas materias concernientes a los bienes de dominio común, para ser resueltas, en su caso, por los copropietarios reunidos en asambleas ordinarias y extraordinarias, debiendo tratarse en las primeras, la rendición de cuentas correspondiente a los últimos doce meses, sin perjuicio de cualquier otro asunto relacionado con los intereses de los copropietarios; mientras que en las extraordinarias, serán tratados asuntos relativos a los bienes comunes como su enajenación o arrendamiento, constitución de derechos de uso y goce exclusivos a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de tales bienes (artículo 17 de la Ley Nº 19.537). (…)
DECIMOCUARTO: Que, a partir de lo razonado, en las sentencias aludidas en los considerandos que preceden, se pueden establecer criterios a fin de determinar el tipo de aprovechamiento que se está haciendo de este inmueble en régimen de copropiedad habitacional, según hemos visto, para su uso «ordenado y tranquilo» y, en consecuencia su conformidad con la normativa vigente.
De acuerdo a lo que se viene diciendo, en línea de principio la cesión transitoria del uso y goce de un inmueble en condominio, a título gratuito u oneroso, en términos generales no encuentra limitación de origen legal alguna, siempre que se les dé o asigne total o parcialmente un uso lícito y habitacional, sin cambio de su destino y excluyendo, desde luego, una finalidad propia, inherente y necesaria a una de naturaleza comercial.
Queda, no obstante de manifiesto, como contrapartida, que la naturaleza de las labores que desarrollan las recurrentes se contraponen con el carácter y el destino habitacional del citado edificio, atento a lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad del inmueble que, como se ha visto prohíbe explícitamente la destinación de los diversos departamentos o unidades al giro de «Apart Hotel», que es precisamente la definición que más se ajusta a la oferta de hospedaje estacional de la plataforma de Airbnb la que se puede aplicar a los servicios de arrendamiento generalmente por plazos de días, inferiores a 15. En este mismo orden de ideas, se advierte que otro criterio ineludible que se aplica al supuesto enjuiciado aparecería configurado por la presencia o ausencia de una finalidad comercial, circunstancia que conduce a remitirse al concepto de habitualidad que se recoge en el artículo 7º del Código de Comercio, norma que distingue, precisamente, a los comerciantes, esto es, a las personas que «teniendo capacidad para contratar, hacen del comercio su profesión habitual». Así, lo habitual de la actividad mercantil de ofrecer como anfitrión servicios de alojamiento exige regularidad en el desarrollo de una misma conducta con ánimo profesional, programada anticipadamente y mantenida en el tiempo, contraponiéndose entonces a lo ocasional, singular o esporádico. En cuanto a la relación de habitualidad, resulta insoslayable considerar el espacio de tiempo por el cual la propiedad es puesta a disposición de un tercero para su uso y goce. Así, de acuerdo a lo señalado el criterio precedentemente aludido requiere de regularidad, programación, reiteración y frecuencia del actuar aludido, circunstancias cuya convergencia resulta irrefutable en arriendos por hora o de un número de días inferior a 15, que ponen en evidencia la ausencia del ánimo para residir o morar toda vez que la estancia es fundamentalmente efímera y por lo tanto no habitacional.
Finalmente, otro elemento a considerar es la publicidad del servicio ofrecido, mediante la oferta pública del inmueble a través de un medio de comunicación digital masivo como es un portal on line, donde el aviso por internet en sitios especializados es el de mayor frecuencia y utilización.
DECIMOQUINTO: Sentado lo anterior corresponde ahora examinar si la decisión de la administración recurrida del Condominio, se ajusta o no a los criterios de legalidad.
En este punto resulta preciso recordar que la medida impugnada por esta vía consiste en la implementación de un sistema de multas comunicadas, como en la especie ocurre por la Administración a quienes hagan uso de la plataforma Airbnb, prohibición que se realiza precisamente en el supuesto descrito en el fundamento precedente, que es armónico con el uso habitacional exclusivo de los inmuebles y con la prohibición de su arriendo como Apart Hotel y por horas, según lo dispone el reglamento de copropiedad, obligación que aparece transgredida por el actor a los efectos de resolver el presente recurso de protección, cuando se arrienda un departamento por un plazo inferior a 15 días utilizando la aplicación en referencia, puesto que, ante tales antecedentes, no es posible observar, en principio, los elementos necesarios que permitan calificar de civil el contrato de arrendamiento, decisión que, en esas circunstancias no afecta el derecho de propiedad del recurrente y, por lo mismo, procede rechazar el recurso de protección interpuesto.
Recurso de protección. Cobro indebido de gastos comunes. Requisitos de procedencia de la obligación de los propietarios individualmente considerados de reembolsar el precio pagado por las reparaciones dispuestas por la Administración. Improcedencia de considerar como gastos comunes los gastos de reparación de desperfectos o daños originados en las unidades o departamentos. Incumplimiento de los requisitos de procedencia de reembolso de cargo de uno o más propietarios determinados por servicios de reparación de desperfectos originados en sus respectivos departamentos. Vulneración del derecho de propiedad.
Ver Cita Online: CL/JUR/1182/2019
Administradora de edificio interpone recurso de apelación contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que acogió el recurso de protección interpuesto por propietarios de departamentos, al estimar arbitrario e ilegal que cobro de reembolso por reparación de desperfectos o daños originados en las unidades o departamentos se realice mediante los gastos comunes. La Corte Suprema rechaza el recurso deducido y confirma la resolución impugnada.
CUARTO: Que, con arreglo al artículo décimo noveno del Reglamento de Copropiedad de la Comunidad (…), la obligación de uno o más propietarios individualmente considerados de reembolsar el precio pagado por las reparaciones dispuestas por la Administración surge cuando concurren los siguientes requisitos: (i) que se trate de obras de reparación de la unidad o sus instalaciones y, en el caso de las de agua potable, de aquellas que deban ejecutarse hasta el empalme con la red general del edificio; (ii) que exista una verificación previa de la Administración acerca de que el origen del desperfecto ha tenido lugar en determinada(s) unidad(es) y que afecta a otros departamentos; (iii) que el propietario omita realizar las reparaciones por su cuenta; (iv) que la reparación cuente con la aprobación del arquitecto de la obra o, en su defecto, del Comité de Administración, en caso de afectar bienes comunes; y (iv) que la ejecución de obras de reparación se hubiere llevado a cabo por encargo de la Administración.
En la especie, de este cúmulo de exigencias previstas por la propia regulación interna de la comunidad de copropietarios, sólo concurre aquella relativa a que las obras efectivamente se ejecutaron por encargo de la recurrida, como ambas partes han afirmado. Sobre los demás requisitos no se cuenta con antecedente alguno que permita estimarlos satisfechos para los efectos de esta acción cautelar, especialmente respecto de aquellos pertinentes a la determinación sobre si el origen de los daños que deban repararse tiene lugar en bienes de dominio exclusivo (unidades) o en bienes comunes, la individualización de éstos y la individualización de los bienes a los que afecta la contingencia o desperfecto y su clase o categoría.
QUINTO: Que, acorde dispone el Nº 4 del artículo 2º de la Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, los gastos comunes ordinarios comprenden aquellos de administración, mantención, reparación y de uso y consumo. En lo que interesa al conflicto planteado en el recurso, los gastos comunes de reparación son aquellos necesarios para el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes comunes o la sustitución de sus piezas o partes.
A su turno, el artículo 5º de la citada legislación establece que el Reglamento de Copropiedad podrá autorizar al Administrador, previo acuerdo del Comité de Administración, a disponer el corte de suministro eléctrico a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas de gastos comunes.
En lo pertinente al mencionado Reglamento de Copropiedad del edificio en cuestión, su artículo vigésimo, en relación con sus artículos cuarto y noveno, establecen que formarán parte de los gastos comunes ordinarios las expensas derivadas de la seguridad y reparación de los bienes comunes, las que serán, en consecuencia, de cargo de todos los propietarios de la comunidad inmobiliaria, quienes concurrirán a su pago en proporción al avalúo fiscal de cada unidad.
Como puede apreciarse de la normativa en análisis, la reglamentación interna de la Comunidad de Copropietarios del edificio (…) no se ha apartado de la definición de gastos comunes introducida por el legislador, entre los que no se contemplan los gastos de reparación de desperfectos o daños originados en las unidades o departamentos. En tales condiciones, la consideración como gasto común del costo de reparaciones que la Administración asume como causadas en los departamentos (…) y (…) de los actores, según expresa en su informe, constituye un acto que el propio Reglamento de Copropiedad reprueba y que desafía la regulación de la citada Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria en que el mismo se sustenta. En tales condiciones, el régimen jurídico de los gastos comunes se limita, en materia de reparaciones, a aquellas concernientes a los bienes comunes que deban soportar todos los copropietarios y no se extiende, como pretende la recurrida, a gastos de reparación originados en las unidades o departamentos.
SEXTO: Que, en consecuencia, el Reglamento de Copropiedad ha contemplado las exigencias a que se subordina la procedencia del reembolso de cargo de uno o más propietarios determinados por servicios de reparación de desperfectos originados en sus respectivos departamentos, las que en la especie no se satisfacen. Asimismo, el instrumento normativo en análisis ha previsto que los gastos comunes ordinarios sólo comprenden la reparación de bienes comunes y, en consecuencia, no participan de la categoría de gastos comunes las expensas causadas en la reparación de bienes exclusivos ni se someten, en consecuencia, al régimen de los mencionados gastos. Sin perjuicio del cobro de tales gastos por las vías pertinentes, acreditándose que dicho gasto cedió exclusivamente en beneficio de unidades o departamentos específicos.
SÉPTIMO: Que, en virtud de los fundamentos vertidos el acto recurrido resulta ilegal y arbitrario por afectar el derecho de propiedad de los actores, a quienes se somete bajo apercibimiento de sufrir el corte del suministro eléctrico, a satisfacer las expensas por refacciones al margen de las exigencias que prevé el citado Reglamento de Copropiedad y que establece la Ley Nº 19.537.
OCTAVO: Que careciendo de sustento legal y habiéndose establecido su carácter arbitrario, el proceder de la recurrida es contrario a las normas constitucionales vigentes, de tal suerte que el recurso debe ser acogido, amparando el derecho de propiedad de quienes accionan.
Recurso de protección. Negativa a autorizar instalación de antena de televisión satelital en techo de edificio. Comunidad inmobiliaria a través de los órganos y procedimientos que prevé la Ley Nº 19.537, puede determinar el uso de los espacios o áreas comunes. Impugnación de acuerdos adoptados sobre el uso de los bienes de dominio común debe realizarse al Juzgado de Policía Local. Facultad de Administradora y Presidenta del Comité de Administración para velar por la observancia de las disposiciones del Reglamento de Copropiedad.
Ver Cita Online: CL/JUR/6890/2018
Los recurridos se alzan en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones que acogió el recurso de protección interpuesto por comunero de edificio, al estimar arbitraria e ilegal la negativa a autorizar instalación de antena de televisión satelital en techo de edificio. La Corte Suprema revoca la resolución impugnada y rechaza la acción constitucional deducida.
TERCERO: Que para resolver la presente acción cautelar es necesario, además, consignar que el artículo 3º de la Ley Nº 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, establece que cada copropietario es dueño exclusivo de su unidad y comunero respecto de los bienes de propiedad común, en tanto que su artículo 13 regula el uso de los bienes de dominio común señalando que cada copropietario podrá servirse de éstos en la forma que determine el Reglamento de Copropiedad.
CUARTO: Que, si bien es cierto, el copropietario es titular del derecho de dominio respecto de su unidad y de los espacios comunes, no lo es menos que la Comunidad inmobiliaria, a través de los órganos y procedimientos que prevé la Ley Nº 19.537, puede determinar el uso de los referidos espacios o áreas comunes con efectos plenamente vinculantes respecto de todos los copropietarios, según el artículo 20, inciso 4º, de la misma preceptiva.
Adicionalmente, toda impugnación acerca de la legalidad de los acuerdos adoptados sobre el uso de los bienes de dominio común, dirigida a privarlos de eficacia, debe ser conocida, según lo dispone el artículo 33 literal a) de la citada Ley Nº 19.537, por el Juez de Policía Local competente según el procedimiento de común aplicación y no por esta vía de cautela de derechos fundamentales.
QUINTO: Que, en consecuencia, el recurrente debe someterse en el uso de las áreas pertenecientes a todos los copropietarios, entre las que se encuentra aquella superficie del techo del edificio destinada a la instalación de antenas, a las restricciones impuestas por el Reglamento de Copropiedad y sus enmiendas acordadas conforme lo estable la ley del ramo. La inhibición que sobre el particular consulta este instrumento normativo aparece refrendada por las modificaciones que le fueron introducidas en Asamblea de Copropietarios celebrada el 25 de octubre de 2015 y debidamente reducidas a escritura pública (No dice si fueron inscritas en el CBR de Antofagasta), en aquella parte en que se acuerda prohibir la instalación de nuevas antenas en los techos del Condominio en que se ubica la unidad habitacional del actor.
SEXTO: Que, según lo dispuesto por los artículos 21 y 23 de la Ley Nº 19.537 asisten a las recurridas, en sus calidades de Administradora y Presidenta del Comité de Administración, en el ejercicio de sus funciones ordinarias, facultades legales para velar por la observancia de las disposiciones del Reglamento de Copropiedad en el ámbito del inmueble concernido por sus prescripciones. Entre estas atribuciones se comprenden, naturalmente, las de comunicar las prohibiciones que dicho instrumento de regulación interna consulta a todos quienes se apresten a vulnerarlas, evitando de ese modo que ello ocurra, como ha acontecido en la especie, respecto de los operarios de una Compañía de suministro de servicios de televisión satelital y el recurrente.
De ese modo, las recurridas han evitado el riesgo de filtración de aguas lluvia que pudiesen soportar las unidades del piso inmediatamente inferior a la superficie que sirve de techo al Edificio respectivo que justificó, a juicio de la Asamblea de Copropietarios, vedar la instalación de antenas en el lugar.
SÉPTIMO: Que para que pueda brindarse protección constitucional por medio de la acción que contempla el artículo 20 de la Constitución Política, es necesario que se haya incurrido en un acto u omisión ilegal o arbitrario que prive, perturbe o amenace el legítimo ejercicio de los derechos que el Constituyente ampara en la mencionada disposición
En el caso sub lite, las recurridas han procedido sin apartarse de la legalidad, y de un modo justificado, descartando de este modo la arbitrariedad, por lo que no se verifican en la especie los presupuestos previstos en el artículo 20 de la Constitución Política de la República para la procedencia del recurso de protección, lo que conduce al rechazo de la acción interpuesta en estos antecedentes.

References: resolución 
 resolución 
 artículo 3
 artículo 2
 artículo 7
 resolución 
 artículo 2
 artículo 5
 resolución 
 artículo 3
 artículo 13
 artículo 20
 artículo 33
 artículo 20
 artículo 20