Source: https://www.diplom.de/document/226840
Timestamp: 2019-10-19 17:41:48+00:00

Document:
Der Vor-REIT - seine Funktion und Ausgestaltung - zur neuen ...
Mario Oliver Baricevic (Autor)
1.3. Zielsetzung und Gang der Arbeit
2. Die Entstehungsgeschichte des REIT
2.1. Der deutsche Immobilienanlagemarkt
2.2. Historie von REITs
2.3. Gesetzessystematik
3. Grundstruktur einer REIT-AG
3.1. Gesellschaftsform und Unternehmensgegenstand
3.2. Börsennotierung
3.3. Streubesitzquote
3.4. Rechnungslegung
3.5. Vermögens- und Ertragsanforderungen
3.6. Immobilienhandel
3.7. Mindesteigenkapital
3.8. Ausschüttungsregeln
3.9. Folgen bei Verstoß der REIT-Voraussetzungen
4. Der Vor-REIT
4.1. Anwendung der Exit-Tax
4.2. Der Going Public Prozess I – von der AG zum Vor-REIT-Status
4.3. Verlust eines Vor-REIT- bzw. REIT-Status
4.4. Der Going Public Prozess II – von der Vor-REIT-AG zur REIT-AG
5. Entwurf einer Vor-REIT Mustersatzung
5.2. Organe der Gesellschaft
5.3. Jahresabschluss und Gewinnverwendung
5.4. Entschädigungsregelungen
6. Kommentar zur Mustersatzung
6.1. Kommentierung zu Allgemeinen Bestimmungen
6.1.1. Firma und Sitz
6.1.2. Gegenstand des Unternehmens
6.1.3. Geschäftsjahr und Dauer der Gesellschaft
6.1.4. Bekanntmachungen
6.1.5. Grundkapital
6.1.6. Aktien
6.2. Kommentierung zu Aufgaben der Organe
6.2.1. Aufgaben des Vorstands/Geschäftsführung
6.2.2. Aufgaben des Aufsichtsrats
6.3. Kommentierung zu Jahresabschluss und Gewinnverwendung
6.4. Kommentierung zu Entschädigungsregelungen
Ich versichere durch eigenhändige Unterschrift, dass ich die vorliegende Arbeit selbstständig und ohne unerlaubte Hilfe Dritter angefertigt habe. Alle Stellen, die inhaltlich oder wörtlich aus Veröffentlichungen stammen, sind kenntlich gemacht. Diese Arbeit lag nach meinem Informationsstand in gleicher oder ähnlicher Weise noch keiner Prüfungsbehörde vor und wurde bisher noch nicht veröffentlicht. Ich bin mir darüber bewusst, dass bei Abgabe einer falschen Erklärung die Prüfung als nicht bestanden gilt.
Paderborn, Januar 2008
Mario Oliver Baricevic
Abb. 1: Mögliche Beteiligungsverhältnisse an einer REIT-AG
Abb. 2: Beispielhafte Ermittlung einer Kennzahl für Immobilienhandel
Abb. 3: Zeitlicher Ablauf zur Erlangung eines Vor-REIT-Status
Abb. 4: Zeitlicher Ablauf zur Erlangung eines REIT-Status
„Die Einführung von REITs hilft Deutschland, „Die Politik hat sich nicht getraut den
seinen Anteil am weltweit in Immobilien großen Schritt zu machen.“
investierten Kapital zu bekommen.“
Steven A. Wechsler, Louis Hagen, Hauptgeschäftsführer
CEO des US-REIT-Verbandes NAREIT Verband deutscher Pfandbriefbanken
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, die gesetzlich dazu verpflichtet sind, mindestens 90 Prozent der gesamten Erträge an ihre Anteilseigner auszuschütten, mindestens 75 Prozent ihrer Einkünfte aus Immobilien zu erzielen sowie mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anzulegen.[1] Werden alle Voraussetzungen zur Qualifikation als eine REIT-Gesellschaft erfüllt, so ist die Erlangung des REIT-Status verbunden mit einer Körperschaft- und Gewerbesteuerbefreiung.[2]
Eine weitere Besonderheit der REITs ist, dass neben den steuerfreien Gewinnen auf Ebene der Gesellschaft, die Anteilseigner durch die gesetzliche Ausschüttungsverpflichtung der Unternehmen ihre erhaltene Dividende erst im Folgejahr zu versteuern haben.[3] Diese Ausschüttungsverpflichtung stellt für den Gesetzgeber somit sicher, dass es zu einem Besteuerungssubstrat kommt.[4] Folglich findet hier lediglich eine Verlagerung der Besteuerung von der Gesellschaft zum Anleger statt.[5] Auf Aktionärsebene werden dann die Erträge mit dem vollen Kapitalertragssteuersatz von 25 Prozent versteuert. Eine Besteuerung nach dem Halbeinkünfteverfahren scheidet demnach an dieser Stelle aus.[6]
Am 02.11.2006 wurde der Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (German-Real Estate Investment Trusts, G-REITs) im Bundeskabinett verabschiedet. Nachdem der Finanzausschuss des Bundestages den Entwurf in geänderter Fassung zum 21.03.2007 beschlossen und am 23.03.2007 der Bundestag dem Gesetzesentwurf zugestimmt hatte, wurde am 30.03.2007 durch den Bundesrat die Einführung des Gesetzes festgelegt. Mit der Verkündung am 01.06.2007 im Bundesgesetzblatt (BGBl 2007, Teil 1 Nr.23, S. 914, hinterlegt beim Bundesanzeigerverlag) ist nun das Gesetz rückwirkend zum 01.01.2007 in Kraft getreten.[7]
Daher bestand für den Gesetzgeber der Bedarf, neue gesetzliche Rahmenbedingungen zur Stärkung des Wirtschaftsstandortes Deutschland zu schaffen, in der die bestehende Lücke im Bereich der indirekten Immobilienanlage durch eine neue Anlageklasse, und zwar in Form eines Real Estate Investment Trust (REIT), geschlossen wird.[8] Ziel war es, eine Wettbewerbsgleichheit gegenüber europäischen Finanz- und Immobilienstandorten zu erreichen sowie die Professionalisierung der Immobilienwirtschaft voranzutreiben.[9] Zudem würde damit in Deutschland das wirtschaftliche Wachstum gefördert werden und es könnten hochqualifizierte neue Arbeitsplätze entstehen.[10] Mit Einführung des REITs ist damit auf ein bereits international bewährtes, konkurrenzfähiges Instrument zur indirekten und steuertransparenten Immobilienanlage zurückgegriffen worden,[11] das eine Sonderform einer Aktiengesellschaft darstellt.[12]
Zudem soll Unternehmen die Möglichkeit gegeben werden, ihre stillen Reserven, die oftmals in ihren nicht betriebsnotwendigen Immobilien stecken, aufzudecken.[13] Ein Anreiz zur Aufdeckung der stillen Reserven soll für die Unternehmen durch die „Exit-Tax“ geschaffen werden, die in der Übergangsphase vom 01.01.2007 bis zum 31.12.2009 nur eine hälftige Besteuerung der Gewinne seitens der Finanzbehörden bei einer Veräußerung an einen REIT vorsieht. Mit dieser Maßnahme wird durch den Gesetzgeber versucht, eine Art Anschubfinanzierung zu schaffen, um den REIT-Sektor in Deutschland zu beleben.[14] Durch diese Maßnahme wird bisher gebundenes Eigenkapital freigesetzt und die Liquidität und damit der Cash-Flow des Unternehmens verbessert. Somit erhalten die veräußernden Unternehmen die Möglichkeit, Investitionen in ihrem Kerngeschäft durchzuführen und ihre Marktposition zu stärken und auszubauen.[15]
Deutschland befindet sich bei der Entwicklung eines Immobilienkapitalmarktes im internationalen Vergleich im Rückstand. Mit der Einführung deutscher REITs will Deutschland den nötigen Anschluss finden und erstmals ein marktgängiges Kapitalmarktprodukt für die Immobilienanlage schaffen, durch das die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes für ausländische Anleger nachhaltig verbessert wird.[16] Die bisher eher gering ausgeprägte Transparenz in der deutschen Immobilienbranche gewinnt international zunehmend an Vertrauen bei den Investoren. Durch die mit der Börsenzulassung verbundenen Pflichten einer einheitlichen Rechnungslegung wie der International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie der Bekanntgabe von Ad-hoc Meldungen und Director Dealings wird eine internationale Vergleichbarkeit gewährleistet.[17]
Der Vor-REIT wurde vom Gesetzgeber geschaffen, um Unternehmen nicht zu benachteiligen, die noch nicht vollständig alle Kriterien zur Erlangung eines REIT-Status erfüllen, diesen Status aber unmittelbar anstreben. Vielmehr sollen die bereits als Vor-REIT registrierten Unternehmen die Möglichkeit erhalten, beim Aufbau ihres Immobilienportfolios den veräußernden Unternehmen eine „Exit-Tax“ gewähren zu können, die den entscheidenden Anreiz geben soll, sich von den nicht zum Kerngeschäft gehörenden Immobilien zu trennen.[18]
Aktuell gibt es in Deutschland mit dem Hamburger Unternehmen Alstria Office REIT AG und der aus München stammenden Fair Value AG erst zwei an der Börse zugelassene und registrierte REIT-Gesellschaften, die alle Voraussetzungen erfolgreich erfüllt haben (Alstria Office REIT AG am 11.10.2007 und die Fair Value AG am 06.12.2007) und damit rückwirkend zum 01.01.2007 den steuertransparenten REIT-Status erlangt haben. Zur Ergänzung des REIT-Sektors stehen aber bereits einige andere Gesellschaften in den Startlöchern, die noch in den kommenden Monaten diesen beiden Gesellschaften folgen werden. Zurzeit gibt es sieben weitere erfolgreich registrierte Vor-REIT Gesellschaften, die ebenfalls eine Umwandlung bzw. eine Neugründung und Börsenzulassung planen und den REIT-Status anstreben.[19]
Die Pläne der registrierten Vor-REIT Gesellschaften reichen dabei vom Börsengang einer neuen Gesellschaft (Helaba/Hannover Leasing), der Bündelung verschiedener bestehender geschlossener Immobilienfonds (DCM AG bzw. Prime Office REIT), der Umwandlung in einen REIT (wie bereits durch die Alstria Office vollzogen) bis zur Abspaltung eines bestehenden Portfolios in einen neuen REIT (IVG Immobilien AG).[20]
Der REIT-Status wird also nur durch die Umwandlung einer bestehenden Immobiliengesellschaft bzw. durch eine Neugründung in eine AG erlangt, sofern die Voraussetzungen nach dem REITG für den REIT-Status erfüllt werden.[21] Eine Gefahr, die sich bei einer Umwandlung bspw. eines schlecht performenden Geschlossenen Fonds in einen REIT ergeben könnte ist, dass diese ein großes Interesse daran hätten, ihre „Schrott“-Immobilie in einen REIT zu überführen, um über diese Option ihre „Alt-Lasten“ steuergünstig liquidieren zu können.[22]
Im Verlauf dieser Arbeit wird auf die einzelnen gesellschaftsrechtlichen Unterschiede zwischen REIT und Vor-REIT noch explizit eingegangen. Dabei werden auch haftungsrechtliche Problemstellungen des REITG hinterfragt werden und mögliche Lösungsalternativen aufgezeigt, die in der Satzungsgestaltung entsprechend berücksichtigt werden.
Ziel dieser Diplomarbeit ist eine allgemeine Einführung in das Themengebiet des Real Estate Investment Trusts (REIT) und insbesondere die Ausarbeitung der Funktion eines Vor-REITs sowie die Voraussetzungen zur Erlangung eines steuerprivilegierten REIT- bzw. Vor-REIT Status.
Die vorliegende Arbeit gliedert sich dafür in 7 Kapitel. Nachdem in Kapitel 1 in die Problemstellung des REIT eingeführt wurde, wird in Kapitel 2 zunächst einmal die Entstehungsgeschichte des REIT sowie der Aufbau des Gesetzes über deutsche Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) erläutert. Danach wird in Kapitel 3 die gesellschaftsrechtliche Grundstruktur einer REIT-AG dargelegt. In Kapitel 4 wird auf die Voraussetzungen zur Erlangung eines Vor-REIT Status und dabei auf die Exit-Tax Problematik eingegangen. Zudem wird der Prozess zur Erlangung eines Vor-REIT bzw. REIT-Status dargestellt und eine umfassende Stellungnahme dazu abgegeben. Im Kapitel 5 wird ein Mustergesellschaftsvertrag für eine Vor-REIT Gesellschaft entworfen und ausgestaltet, der die vom Aktienrecht abweichenden Spezialregeln und Besonderheiten einer Vor-REIT Gesellschaft berücksichtigt. In Kapitel 6 soll der „Mustervertrag“ dann kommentiert werden und in erster Linie Unterschiede aufzeigen, die zwischen einer Vor-REIT Gesellschaft und einer REIT-Gesellschaft herrschen. Kapitel 7 schließt diese Arbeit mit einem Fazit ab, in dem noch auf die durch das REITG in der Praxis entstandenen offenen und kritischen Problemfelder eingegangen wird und diese entsprechend kritisch gewürdigt werden.
Bisher standen im Bereich der indirekten Immobilienanlage in Deutschland hauptsächlich drei Anlageformen zur Verfügung, die im globalen Wettbewerb aber ihr Marktpotenzial noch nicht ausgeschöpft hatten: Geschlossene Immobilienfonds, Offene Immobilienfonds sowie Immobilienaktiengesellschaften.[23] Das Gesamtvolumen von mittelbar gehaltenen Immobilienanlagen in Deutschland wird zurzeit auf 395 Mrd. Euro geschätzt.[24] Als Offene Immobilienfonds werden dabei nicht-rechtsfähige Sondervermögensposten gehandelt, die von einer Immobilienkapitalanlagegesellschaft verwaltet werden. Anteile an dieser Gesellschaft können generell unbegrenzt erworben und auch jederzeit wieder börsentäglich verkauft werden.[25] Diese Anlageform wird überwiegend von Anlegern nachgefragt, die eine sichere Rendite erwarten und die sich dadurch auszeichnet, dass ihre Volatilität in den letzten Jahren sogar unterhalb der von Rentenpapieren liegt.[26] Allerdings hat diese sichere Anlageform auch zur Folge, dass offene Immobilienfonds immer einen Teil ihres Vermögens am Geldmarkt liquide zur Verfügung halten müssen, um bei gewünschten Rücknahmen jederzeit die Anteilseigner bedienen zu können. Darunter leidet letztlich die Performence der Rendite, da diese permanenten Mittelabflüsse die Anlagepolitik der Fonds negativ beeinflussen. Dies macht sich oftmals bemerkbar, indem sich die Gesellschaften zu einem ungünstigen Zeitpunkt von einigen ihrer Immobilien wieder trennen müssen, um eine größere Anzahl an Anlegern auszuzahlen, sofern ihre liquiden Mittel nicht ausreichen. Dieser Zustand führte dann dazu, dass die gesamte Branche vor einiger Zeit in eine grundlegende Krise gebracht wurde, von der sich aber der Markt mittlerweile erholt hat.[27] Trotz dieser Tatsache galt diese Form der indirekten Immobilienanlage in Deutschland in den letzten Jahren als diejenige mit dem größten Marktvolumen.[28]
Geschlossene Immobilienfonds sind hingegen Personengesellschaften, die sich aus einer größeren, begrenzten Anzahl von Investoren zusammensetzen, um eine Immobilie nach dem Erwerb oder Bau wieder vermieten bzw. verpachten zu können. Sobald der für den Erwerb festgesetzte und benötigte Investitionsbetrag von ausreichend Investoren gestellt ist, wird der Fonds wieder aus dem Handel genommen. Daher können Anteile an diesem Fonds nur sehr schwer über einen Sekundärmarkt wieder veräußert werden. Bei geschlossenen Fonds lag der größte Nutzen vor allem in seiner steuerlichen Sonderbehandlung. In den 90er Jahren nutzten viele vermögende Investoren die Gelegenheit, eine hohe Verlustzuweisung mit Hilfe von Sonderabschreibungen durchzuführen. Als die Regierung die Möglichkeit der Sonderabschreibungen-Ost Ende der 90er Jahre einstellte, verlor auch diese Anlageform deutlich an Gewicht auf dem nationalen Immobilienparkett.[29]
Um die bisher am Markt nicht etablierten Immobilienaktien für Anleger lukrativer zu machen, wurde die Form des REIT eingeführt. Bei REITs handelt es sich um Aktiengesellschaften, deren Vermögen sich überwiegend aus direkten Investitionen in Immobilien bzw. in der Immobilienwirtschaft tätigen Unternehmen zusammensetzt. Der REIT zählt durch seine zwingende Börsennotierung zu einem spekulativen Anlageobjekt, wodurch er sich auch höheren Volatilitäten an der Börse und damit einem größerem Aktienkursrisiko ausgesetzt sieht.[30] Während Geschlossene und Offene Immobilienfonds überwiegend von Privatanlegern als Anlageklasse genutzt werden, werden Aktien von REITs überwiegend von institutionellen Investoren erworben.[31]
Mit einer Immobilieninvestition verbinden deutsche Anleger vor allem die Komponente Sicherheit, dies würde sich aber bei einem Investment in einen REIT allerdings als Trugschluss erweisen, da diese Anlageform oftmals großen Wertschwankungen unterliegen kann.[32]
Im Umkehrschluss bietet sie aber gleichzeitig einem Anleger die Chance eine überdurchschnittliche hohe Rendite zu erzielen. Mit der Börseneinführung von REITs ist nun für Anleger eine einfache, transparente und liquide Anlageform eines Investments hinzugekommen und ergänzt somit die bereits bestehenden deutschen Immobilienanlageprodukte um eine weitere neue Anlageklasse.[33]
Ihren Ursprung finden REITs in den USA, die bereits in den sechziger Jahren über diese Anlageform verfügten. Mittlerweile gibt es weltweit bereits über 20 Staaten, in denen eine Assetklasse für REITs angeboten wird.[34] Deutschland ist das letzte Land aus der Gruppe der großen G7-Industrienationen, die diese Form der Immobilienanlage nun eingeführt und in einem Gesetz implementiert hat.[35] In Deutschland liegt der Eigenbesitzanteil von Immobilien in einer Unternehmung bei ca. 73 Prozent und ist damit im Vergleich zu den USA mit 25 Prozent und Großbritannien mit 54 Prozent relativ hoch.[36] Die 65 größten börsennotierten Gesellschaften verfügen bspw. über Immobilienreserven von rund 80 Mrd. Euro und verdeutlichen, dass an dieser Stelle sehr viel Eigenkapital gebunden wird.[37] Auch das BMF geht bis zu dem Jahr 2017 von einer zusätzlichen Marktmobilisierung durch REITs von ca. 63 Mrd. in Deutschland aus.[38] Nur durch eine steuerbegünstigte Mobilisierung des Grundvermögens wird der Eigenbesitzanteil der Unternehmen in den kommenden Jahren reduziert und die liquiden Mittel erhöht werden können.[39]
Das „Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen“ (REIT-Stammgesetz, REIT-SG) ist mit der Verkündung am 01.06.2007 im Bundesgesetzblatt (BGBl) rückwirkend zum 01.01.2007 in Kraft getreten.
Der G-REIT ist ein Mantelgesetz mit sieben Artikeln. Das „Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen“ ist in Art. 1 (REIT-Gesetz, REITG) geregelt und wird in vier Abschnitte unterteilt. Im Abschnitt eins (§§ 1 – 7 REITG) sind die „Allgemeinen Vorschriften“ zu REIT-AGs enthalten. Abschnitt zwei (§§ 8 – 15 REITG) regelt die notwendigen Bedingungen zur „Qualifikation als REIT-Aktiengesellschaft“. „Steuerliche Regelungen“ für REIT-AGs werden in Abschnitt drei (§§ 16 – 21 REITG) behandelt und letztlich sind in Abschnitt vier (§§ 22 – 23 REITG) die „Schlussvorschriften“ erläutert.[40]
Die weiteren Artikel aus dem Mantelgesetz ersetzen bzw. ergänzen Rechtsvorschriften in bereits bestehenden Gesetzen. Diese betreffen hauptsächlich Änderungen im Einkommensteuergesetz, Außensteuergesetz, Finanzverwaltungsgesetz und Investmentsteuergesetz, auf die aber an dieser Stelle im Rahmen der Arbeit nicht näher eingegangen wird.
Ein REIT hat die Rechtsform einer regulären börsennotierten Aktiengesellschaft. Soweit vom REIT-Gesetz nichts Abweichendes bestimmt ist, gelten demnach die allgemein anwendbaren Rechtsvorschriften für Kapitalgesellschaften nach Aktiengesetz (AktG) und Handelsrecht (HGB).[41] Vom Gesetzgeber ist daher bewusst keine neue Gesellschaftsform geschaffen worden. Mithilfe des REITG sollen nur einige spezielle, ausgewählte bilanzielle- und steuerrechtliche Fragestellungen reglementiert werden.[42]
Zudem kommt, dass ein REIT nicht nur durch eine deutsche Aktiengesellschaft nach dem § 1 ff. AktG entstehen kann, sondern auch die Möglichkeit besteht, den REIT-Status mit Hilfe einer europäischen Aktiengesellschaft (SE) zu erlangen.[43]
Dabei muss sich sowohl der Sitz des REIT, als auch die Geschäftsleitung im Inland befinden.[44] Der Mindestnennbetrag des Grundkapitals bei der Gründung eines REIT beträgt 15 Mio. Euro.[45] Um bei einer Emission, die eine weitere Bedingung zur Erfüllung eines REIT-Status darstellt, über ausreichend Kapital zu verfügen, wurde bewusst ein solch hohes Mindestkapital gewählt. Da kleinere Unternehmen diese mit dem Börsengang verbundenen kapitalintensiven Schritte selbstständig kaum bewältigen können, werden sie daher animiert, über Zusammenschlüsse mit anderen kleinen Unternehmen die notwendige Größe zu erreichen.[46] Die Firma eines gegründeten REIT muss zudem die Bezeichnung „REIT-Aktiengesellschaft“ oder REIT-AG führen.[47] Eine weitere spezielle Bedingung ist, dass der Unternehmensgegenstand sich auf den Erwerb, die Vermietung und Verpachtung sowie die Veräußerung von unbeweglichem Vermögen beschränken muss, mit Ausnahme von inländischen Bestandswohnimmobilien. Zudem dürfen REIT Beteiligungen an einer Immobilienpersonengesellschaft, Auslandsobjektgesellschaft, REIT-Dienstleistungsgesellschaft sowie einer Komplementär-Kapitalgesellschaft gehalten werden, auf die noch im Kapitel 6.1.2. dieser Arbeit näher eingegangen wird.[48]
Zur Erfüllung aller REIT-Kriterien müssen auch die Aktien einer REIT-Gesellschaft an einem organisierten Markt i.S.d. § 2 V WpHG in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum an der Börse zugelassen sein, daher wird die Börsennotierung für die Anerkennung als REIT stets vorausgesetzt.[49] In der Zeit bis zur Börsenzulassung kommt die gegründete Gesellschaft allerdings noch nicht in den Genuss einer ertragssteuerbefreiten Gesellschaft, sondern fällt unter die allgemeinen aktienrechtlichen Besteuerungsregeln. Einzige Möglichkeit vor der Börsenzulassung einen steuerlich begünstigten Status in Anspruch zu nehmen, ist mit Anwendung einer Exit-Tax geboten, die auch von gegründeten Vor-REIT Gesellschaften genutzt werden kann, auf die aber noch in Kapitel 4 der vorliegenden Arbeit explizit eingegangen wird.[50] Für eine solche Vor-REIT Gesellschaft aber gilt, dass sie innerhalb von drei Jahren nach ihrer Anmeldung, die Erlangung eines REIT-Status beantragen muss.[51] Für den Fall, dass der REIT seine Börsenzulassung verliert, endet auch seine Steuerbefreiung gem. § 16 I REITG.[52]
Im Zuge der Einführung von G-REITs ist die Tatsache zu berücksichtigen, dass mit der neu geschaffenen Asset-Klasse nun auch Privatanlegern ein neues Feld für ein Investment eröffnet werden soll.[53] Erst mit der Börsenzulassung gelangen Aktien in den öffentlichen Handel und gewährleisten die Liquidität, Transparenz und Handelbarkeit an der Börse. Die Anleger haben damit die Möglichkeit sich börsentäglich von ihren Wertpapieren wieder zu trennen.[54]
Die ausgegebenen Aktien der REIT-AG sind durch den Gesetzgeber einigen Restriktionen unterworfen. So dürfen bspw. ausschließlich stimmberechtigte Aktien gleicher Gattung emittiert werden. Dabei bildet der ausgegebene Ausgabebetrag die Grundlage für die erstanden Wertpapiere des Aktionärs.[55] Die Pflicht zur Ausgabe von stimmberechtigten Aktien gleicher Gattung, stellt sich in der Praxis als problematisch heraus, da laut § 11 AktG unterschiedliche Rechte bei der Verteilung des Gewinns oder des Gesellschaftsvermögens gewährt werden können und damit verschiedene Gattungen vorliegen würden. Dies lässt sich anhand der Tatsache verdeutlichen, wenn eine Kapitalerhöhung innerhalb eines Zeitraumes durchgeführt wird, die zwischen dem Ende eines Geschäftsjahres und der ordentlichen Hauptversammlung liegt, auch diese Aktien für das abgeschlossene Geschäftsjahr mit einer Gewinnberechtigung ausgewiesen werden müssen. Eine anteilige Gewinnberechtigung kommt daher laut REITG nicht in Betracht, da ansonsten hier gegen die Pflicht der gleichen Gattung verstoßen wird.[56]
Mit der Börsenzulassung fallen auch noch weitere Zulassungsfolgepflichten an. Hierzu zählen vorrangig Publizitätspflichten nach dem WpHG, wie bspw. die Veröffentlichung von Ad-hoc Nachrichten oder Geschäftsberichten, die von der AG zu erfüllen sind.[57]
Dadurch, dass die Börsenzulassung für den REIT-Status vorausgesetzt wird, kann der REIT-Status also nur erlangt werden, wenn die Börsenzulassung bereits erfolgt ist. Um die Beteiligung von Minderheitsaktionären sicherzustellen, wurden vom Gesetzgeber die sog. Streubesitzklauseln eingeführt.[58] Dabei müssen im Zeitpunkt der Börsenzulassung einer REIT-AG mindestens 25 Prozent der Aktien sich im Streubesitz befinden. Nach der Börsenzulassung beträgt die jährlich zum 31.12. zu erfüllende Streubesitzqoute der Gesellschaften 15 Prozent.[59]
Als Streubesitzaktien gelten alle Aktien, die Aktionären gehören, die zu weniger als drei Prozent an dem REIT beteiligt sind. Die Berechnung der Streubesitzquote nach den §§ 22, 23 WpHG ist nötig, um sicherzustellen, dass neben den direkt gehalten Anteilen, auch die Anteile berücksichtigt werden, die mittelbar von Aktionären gehalten werden.[60]
Die Streubesitzklausel von 25 Prozent im REITG orientiert sich zwar an der Regelung der Börsenzulassungsverordnung gem. § 9 I BörsZulV, dennoch stellt sie eine eigenständige Regelung dar und hat im Vergleich zu anderen börsennotierten Aktiengesellschaften eine besondere Bedeutung. Der größte Unterschied zwischen der BörsZulV und dem REITG besteht darin, dass bei einem REIT viel strengere Kriterien bezüglich der Streubesitzquote gewährleistet werden müssen und somit der Begriff der Streubesitzanforderungen im REITG enger gefasst wird.[61]
Die Melde- und Mitteilungspflichten laut WpHG sehen vor, dass immer wenn ein Meldepflichtiger Aktienanteile in der Höhe von 5 Prozent, 10 Prozent, 25 Prozent, 50 Prozent und 75 Prozent erwirbt oder veräußert, dieser die Gesellschaft und die BAFIN darüber informieren muss, dass ein Über- bzw. Unterschreiten der Meldeschwellen vorliegt.[62] Die Vorschriften des WpHG werden für REIT Gesellschaften noch um § 11 V REITG ergänzt, da für REIT Gesellschaften noch höhere Anforderungen gelten als für gewöhnliche Aktiengesellschaften, und somit auch ein Erwerb von Stimmrechten in Höhe von 3 Prozent, 80 Prozent oder 85 Prozent eine entsprechende Meldung nach sich zieht. Die Sicherstellung der Einhaltung von Meldepflichten soll über § 28 WpHG geregelt werden, die den Stimmrechtsverlust begründen, für den Fall dass die Mitteilungspflichten nicht gem. § 21 WpHG erfüllt wurden.[63]
Diese sehen vor, dass derjenige, der die o.g. prozentualen Grenzen durch Erwerb, Veräußerung oder sonstige Weise über- oder unterschreitet, sowohl die REIT-Gesellschaft als auch die BAFIN innerhalb von vier Tagen über diesen Tatbestand schriftlich in Kenntnis setzen muss.[64] Sollte nun ein Verstoß gegen die Höchstbeteiligung vorliegen, so informiert die BAFIN das BZSt, dass ein Verstoß gegen § 21 WpHG stattgefunden hat.[65] Diese ergänzenden Vorschriften der Meldepflichten wurden eingebracht, um sowohl die REIT Gesellschaft als auch die Aktionäre rechtzeitig zu informieren, wenn die Mindestbeteiligungsquote durch einen Mehrheitsaktionär unterschritten wird und der Verlust einer Steuerbefreiung gem. § 18 III REITG droht. Somit können noch entsprechende Gegenmaßnahmen unternommen werden, um dem Verlust des REIT-Status entgegenzuwirken. Verstößt ein Aktionär gegen die Meldepflicht des § 21 WpHG, so wird diesem eine Ordnungswidrigkeit zur Last gelegt, die in dem Fall gem. § 39 II Nr.2 e, IV WpHG mit einer erheblichen Bußgeldstrafe bedacht wird.[66] Allerdings bleiben seine Ansprüche auf die Dividenden und den Liquidationserlös trotzdem bestehen, sofern er nicht vorsätzlich den Verstoß begangen hat. Somit verliert der Erwerber lediglich in Summe seine Stimmrechte.[67]
Gleiches gilt für die Höchstbeteiligungsklausel , die besagt, dass nicht mehr als 10 Prozent der Anteile von einem Aktionär direkt gehalten werden dürfen. Indirekt gesehen sind aber auch höhere Beteiligungen möglich (bis zu 85 Prozent), indem mehrere Gesellschaften zwischengeschaltet werden.[68] Das unmittelbare Halten von Anteilen wird dem Fall gleichgestellt, dass die Aktien für einen Dritten (auf fremde Rechnung) gehalten werden. Sollte ein Anleger mehr als 10 Prozent der Anteile direkt besitzen, kann er aber nur die Rechte geltend machen, die eine Beteiligung von weniger als 10 Prozent begründen, da hier das sog. Treaty-Override-Prinzip greift, das die Kapitalertragssteuer für den Gesetzgeber sichern soll.[69] Die REIT-Gesellschaft verliert bei Überschreitung weder umgehend ihre Steuerbefreiung, noch verliert der Anleger seinen Anspruch auf die Dividende oder sein Stimmrecht.[70]
Durch die Pflicht zur Einhaltung einer Höchstbeteiligungsquote wird eine breitere Streuung der Aktien erreicht und zudem primär das Ziel durch den Gesetzgeber verfolgt, das Steueraufkommen, das sich aus den Einkünften von ausländischen Anteilsinhabern aus Vermietung, Verpachtung und Veräußerung ergibt, zu sichern.[71]
Dabei sind die bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zu beachten. In diesen wird reglementiert, dass der Quellenstaat bezüglich der Dividendenausschüttung ein eingeschränktes Besteuerungsrecht von 15 Prozent hat. Für den Fall, dass eine ausländische Kapitalgesellschaft eine Beteiligung an einer ausschüttenden Gesellschaft hält, kann die ausländische Gesellschaft nach den DBA das sog. Schachtelprivileg für sich in Anspruch nehmen, d.h. die ausländische Gesellschaft kann maximal nur noch mit einem Quellensteuerhöchstsatz von 10 Prozent für eine unmittelbare Beteiligung von 10 Prozent, 20 Prozent oder 25 Prozent an einem REIT besteuert werden. In wenigen anderen DBA Ländern herrscht sogar die völlige Steuerbefreiung für ausländische Kapitalgesellschaften. Um aber nicht auf eine Besteuerung von Immobilienerträgen der ausländischen REIT-Anleger völlig zu verzichten, wurden vom Gesetzgeber Regelungen getroffen, die eine Inanspruchnahme eines doppelbesteuerungsrechtlichen Schachtelprivilegs verhindern.[72] Die Höchstbeteiligungsgrenze stellt somit möglicherweise für ausländische Investoren eine enorme Hürde dar, die sich in Ihrer Kapitalverkehrsfreiheit eingeschränkt sehen.[73] Ein Verstoß gegen die Kapitalverkehrsfreiheit nach Art. 56 EGV liegt hier vor, da mit der Beschränkung der Streubesitzqoute bereits eine als Tatbestand ausreichende Verletzung vorliegt.[74] Jedoch liegt hier gegen die Kapitalverkehrsfreiheit keine Diskriminierung von ausländischen Anlegern vor, da inländische Anleger unter dieselbe Beteiligungsgrenze fallen und somit auch steuerlich gleich behandelt werden.[75]
Problematisch könnte sich dabei lediglich eine anders lautende Rechtsprechung des EuGH erweisen.[76] In einer Entscheidung des EuGH wurde klargestellt, dass finanzielle Interessen als Rechtfertigungsgrund zum Eingriff in die Kapitalverkehrsfreiheit nicht gestattet sind. Somit müsste auch für den deutschen Gesetzgeber gelten, dass die Höchstbeteiligungsgrenze nicht einfach zur Sicherung des ausländischen Steuereinkommens eingeschränkt wird.[77]
Bei der Börsenzulassung prüft die BAFIN im Rahmen der Prospektführung, ob der Streubesitz und die Beteiligungsgrenze eingehalten werden.[78] Ebenso hat der Abschlussprüfer bei der Jahresabschlussprüfung neben den Beteiligungsgrenzen zu überprüfen, ob die Vermögens- und Ertragsanforderungen, der Ausschluss des Immobilienhandels und das Mindesteigenkapital eingehalten wurden. Sollte es sich um eine Konzernabschlussprüfung handeln, so muss der Konzernabschlussprüfer i.S.d. § 1 IV REITG zudem noch einen gesonderten Vermerk für die Gesellschaft anfertigen, indem ihn dann noch die Pflichten des § 323 HGB treffen. Die REIT Gesellschaft muss jährlich zum 31.12. der BAFIN ihre Streubesitzquote mitteilen.[79] Sollte die Streubesitzquote unterschritten werden, so hat die BAFIN die Aufgabe dies dem BZSt mitzuteilen, damit diese dann eventuell die Beendigung der Steuerbefreiung nach Ablauf des dritten Wirtschaftsjahres gem. § 18 III S.1 feststellen kann.[80]
Bei Verstoß der Einhaltung der 10 Prozent Höchstbeteiligung bestehen für die Aktionäre keine Rechte auf eine Dividende oder Stimmrechte auf die Anteile, die über die Höchstbeteiligungsquote hinausgehen. Sollte innerhalb dreier aufeinanderfolgender Jahre gegen die Höchstbeteiligungsquote verstoßen werden oder auch die Mindeststreubesitzquote von 15 Prozent nicht eingehalten werden, so verliert die REIT Gesellschaft ihre Steuerbefreiung.[81] Damit der REIT wenigstens einen mittelbaren Einfluss auf die Anteilsstruktur nehmen kann, sollten Verstöße gegen die Höchstbeteiligung oder Streubesitzquote mit einer entsprechenden Entschädigungsklausel in der Satzung durch den Vorstand bedacht werden.[82] Für den Fall einer Beendigung der Steuerbefreiung, sieht das Gesetz eine Entschädigung aller Aktionäre vor, denen weniger als drei Prozent der Stimmrechte gehören.[83]
Damit wird vom Gesetzgeber berücksichtigt, dass diese Minderheitsaktionäre einem besonderen Schutz unterliegen und diese mit ihrem Anteil den Status der Gesellschaft gar nicht erst gefährden können. Vielmehr erhalten die Minderheitsaktionäre eine Entschädigung für die Tatsache, dass sie durch den Verlust der Steuerbefreiung eine geringere Ausschüttung erhalten und der Kurs der Aktie an der Börse weniger wert ist. Eine dafür gesetzlich geregelte Norm, in welcher Höhe die Entschädigung zu erfolgen hat, ist nicht gegeben. Ob daher die Gesellschaft gegen den verletzenden Aktionär einen Regressanspruch wirklich begründen kann, erscheint mehr als fraglich, da hier laut dem REITG keine eindeutige Regelung besteht und somit erstmal der Nachweis des Verstoßes nachgewiesen werden müsste. Vor allem gegenüber ausländischen Anteilseignern würde zudem die Schwierigkeit der Vollstreckung bestehen.[84]
Quelle: Ernst Young, Der deutsche REIT (G-REIT), Struktur, Chancen und Herausforderungen, S.6.
[1] Vgl. Franck , S.: REIT-Aktiengesellschaften – Voraussetzungen und Rechtsfolgen, in: MitBayNot 2007, S.173.
[2] Vgl. Eusani , G.: Regierungsentwurf zum Real Estate Investment Trust-Gesetz (REIT-Gesetz) – Nur eine „kleine“ Lösung, in: NZM 2007, Heft 3, S.68. s.a. § 16 I REITG.
[3] Vgl. Kracht , R.: Immobilieninvestments: Alte und neue Gestaltungsmöglichkeiten mit REITs, in: GStB, 03/2007, S.107.
[4] Vgl. Bron , J. F. (1): Das G-REIT Gesetz, Eine Analyse auf Basis des Gesetzentwurfes der Bundesregierung, in: Betriebswirtschaftliche Diskussionsbeiträge, Beitrag Nr.60/2006, S.1.
[5] Vgl. Welling , B. / Richter , A.: 22. Berliner Steuergespräch: G-REIT (German Real Estate Investment Trust), in: FR, 14/2007, S.715.
[6] Vgl. Franck , S.: REIT-Aktiengesellschaften – Voraussetzungen und Rechtsfolgen, in: MitBayNot 2007, S.173.
[7] Vgl. o.V. , Beck-online, Entwicklungsgeschichte REIT.
[8] Vgl. Kollmorgen , A. / Hoppe , M. / Feldhaus , H.: Die deutsche REIT-Aktiengesellschaft – Mustersatzung mit Erläuterungen, in: BB, Heft 25/2007, S.1345.
[9] Vgl. o.V. , Client Alert, Latham Watkins Corporate Department, Nummer 552, vom 14. November 2006, S.1.
[10] Vgl. o.V. , BMF, Folgen einer Nichteinführung deutscher REITs, S.2., s.a. Vgl. Schultz , F.; Thießen , O.: Der Referentenentwurf zum German Real Estate Investment Trust, in: DB, Heft 40 vom 06.10.2006, S. 2148.
[11] Vgl. Nann , W.: in: Die Wirtschaftsprüfung, 11/2007, Editorial, S.I.
[12] Vgl. Sieker , K. / Göckeler , S. / Köster , O.: Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, in: DB, Heft 17 vom 27.04.2007, S.934.
[13] Vgl. Kühnberger , M.: Betriebswirtschaftliche und rechnungslegungsbezogene Anmerkungen zum Regierungsentwurf des REIT-Gesetzes, in: BB, Heft 9/2007, S.489.
[14] Vgl. van Kann , J. / Just , C. / Krämer , J.: Der Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz), in: DStR 2006, Heft 47, S.2111.
[15] Vgl. Kühnberger , M.: Betriebswirtschaftliche und rechnungslegungsbezogene Anmerkungen zum Regierungsentwurf des REIT-Gesetzes, in: BB, Heft 9/2007, S.489.
[16] Vgl. o.V. , BMF, Bundesministerium für Finanzen, Folgen einer Nichteinführung deutscher REITs, S.2.
[17] Vgl. o.V. , Deutsche Börse AG, Deutsche Börse REITs, FAQ Katalog REITs, S.5, s.a. Vgl. Schmidt , A.: Kapitalmarkt-Report Börse: Der Reiz der REITs, in: AG, 20/2006, S. R475.
[18] Vgl. Plewka , H. / Renger , S.: Der REIT als Schatzsucher im Mittelstand, in: GmbHR, 12/2007, S. R178.
[19] Vgl. o.V. , REITs in Deutschland, Die REIT-Pipeline.
[20] Vgl. Taft , A.: REIT- Die Schritte bis zum Börsengang, S.1.
[21] Vgl. Sieker , K. / Göckeler , S. / Köster , O.: Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, in: DB, Heft 17 vom 27.04.2007, S.934.
[22] Vgl. Frey-Broich , M.: REITs versus Immobilienfonds, Keine Konkurrenz, in: Kurs Nr. 07 vom 01.07.2007, Fonds Co., S.44.
[23] Vgl. Bron , J. F. (1): Das G-REIT Gesetz, Eine Analyse auf Basis des Gesetzentwurfes der Bundesregierung, in: Betriebswirtschaftliche Diskussionsbeiträge, Beitrag Nr.60/2006, S.1.
[24] Vgl. Welling , B. / Richter , A.: 22. Berliner Steuergespräch: G-REIT (German Real Estate Investment Trust), in: FR, 14/2007, S.714.
[25] Vgl. Stock , S. / Teske , A.: Einführung des REIT in Deutschland, in: DB, Heft 4 vom 28.01.2005, S.189.
[26] Vgl. Rubin , B.: Fonds Co., Eine Sache der Mentalität, in: Kurs Nr. 05 vom. 02.05.2007, S.50.
[27] Vgl. Kracht , R.: Immobilieninvestments: Alte und neue Gestaltungsmöglichkeiten mit REITs, in: GStB, 03/2007, S.107.
[28] Vgl. Jumpertz , N.: Schwere Geburt, in: Consultant vom 02.03.07.
[29] Vgl. Stock , S. / Teske , A.: Einführung des REIT in Deutschland, in: DB, Heft 4 vom 28.01.2005, S.191.
[30] Vgl. Reents , H.: Fonds Co., Hoffnung auf neuen Investitionsschub, in: Kurs Nr. 11 vom 01.11.2006, S.49.
[31] Vgl. Frey-Broich , M.: REITs versus Immobilienfonds, Keine Konkurrenz, in: Kurs Nr. 07 vom 01.07.2007, Fonds Co., S.44.
[32] Vgl. Rubin , B.: Fonds Co., Eine Sache der Mentalität, in: Kurs Nr. 05 vom 02.05.2007, S.50.
[33] Vgl. Steinbach , M.: in: Going Public Magazin, Sonderausgabe „G-REITs“, S.74.
[34] Vgl. Quass , G. / Becker , R.: Die REIT-AG nach dem Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, in: AG, 12/2007, S. 421; s.a. Vgl. Kracht , R.: Immobilieninvestments: Alte und neue Gestaltungsmöglichkeiten mit REITs, in: GStB, 03/2007, S.107.
[35] Vgl. Franck , S.: REIT-Aktiengesellschaften – Voraussetzungen und Rechtsfolgen, in: MitBayNot 2007, S.173.
[36] Vgl. Heß , I.: REITS, in: Becksches Steuerlexikon, Stand 2007, Rn 1.
[37] Vgl. Kühnberger , M.: Betriebswirtschaftliche und rechnungslegungsbezogene Anmerkungen zum Regierungsentwurf des REIT-Gesetzes, in: BB, Heft 9/2007, S.489.
[38] Vgl. Breinersdorfer , S. / Schütz , M.: German Real Estate Investment Trust (G-REIT) – Ein Problemaufriss aus Sicht des Fiskus, in: DB, Heft 27/28 vom 13.07.2007, S.1489.
[39] Vgl. Wienbracke , M.: Der deutsche Real Estate Investment Trust (REIT), in: NJW 2007, Heft 38, S.2721.
[40] Vgl. Sieker , K. / Göckeler , S. / Köster , O.: Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, in: DB, Heft 17 vom 27.04.2007, S.933.
[41] Vgl. § 1 I, III REITG. s.a. Vgl. Koch , D. / Krause , C. M.: Der Vor-REIT, Geburtshelfer für Real Estate Investment Trusts, in: Going-Public Magazin, Sonderausgabe G-REITs 2007, S.44.
[42] Vgl. o.V. , Ernst Young Magazin 2007, Der deutsche REIT (G-REIT); Struktur, Chancen und Herausforderungen, S.5.
[43] Vgl. Heß , I.: REITS, in: Becksches Steuerlexikon, Stand 2007, Rn 2.
[44] Vgl. § 9 REITG.
[45] Vgl. § 4 REITG.
[46] Vgl. Bron , J. F. (2): Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, in: Betriebs-Berater Beilage 7, Heft 21/2007, S.3.
[47] Vgl. § 6 REITG.
[48] Vgl. Dettmeier , M. / Gemmel , H. / Kaiser , S.: Die Einführung des deutschen REIT, Eine erste steuerliche Analyse des REIT-Gesetzes, in: BB, Heft 22/2007 S.1192, s.a. Vgl. § 1 I Nr.1 REITG.
[49] Vgl. § 1 I Nr.5 REITG.
[50] Vgl. Heß , I.: REITS, in: Becksches Steuerlexikon, Stand 2007, Rn 3.
[51] Vgl. § 10 II S.1 REITG.
[52] Vgl. § 18 I REITG.
[53] Vgl. Kracht , R.: Immobilieninvestments: Alte und neue Gestaltungsmöglichkeiten mit REITs, in: GStB – Gestaltende Steuerberatung 03/2007, S.107.
[54] Vgl. Steinbach , M.: in: GoingPublic Magazin, Sonderausgabe „G-REITs“, S.77.
[55] Vgl. § 5 REITG.
[56] Vgl. Ziemons , H.: Gesellschaftsrechtliche Defizite des Regierungsentwurfs des REIT-Gesetzes, in: BB, Heft 9/2007, S.450.
[57] Vgl. Sieker , K. / Göckeler , S. / Köster , O.: Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, in: DB, Heft 17 vom 27.04.2007, S.936.
[58] Vgl. Breinersdorfer , S. / Schütz , M.: German Real Estate Investment Trust (G-REIT) – Ein Problemaufriss aus Sicht des Fiskus, in: DB, Heft 27/28 vom 13.07.2007, S.1490.
[59] Vgl. § 11 I REITG.
[60] Vgl. § 11 I S.3 REITG.
[61] Vgl. Bron , J. F. (2): Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, in: BB Beilage 7, Heft 21/2007, S.5.
[62] Vgl. § 21 I S.1 WpHG.
[63] Vgl. Schroeder , U.: Die Kontrolle des Aktionärskreises in der REIT-Aktiengesellschaft, in: AG, 15/2007, S.534.
[64] Vgl. Dettmeier , M. / Gemmel , H. / Kaiser , S.: Die Einführung des deutschen REIT, Eine erste steuerliche Analyse des REIT-Gesetzes, in: BB, Heft 22/2007 S.1193, s.a. § 26 WpHG.
[65] Vgl. Klühs , H. / Schmidtbleicher , R.: Besteuerung ausländischer Anteilseigner nach dem Regierungsentwurf zur Einführung deutscher Reits, in: IStR 2007, Heft 1, S.17.
[66] Vgl. Schroeder , U.: Die Kontrolle des Aktionärskreises in der REIT-Aktiengesellschaft, in: AG, 15/2007, S.534.
[67] Vgl. § 28 WpHG.
[68] Vgl. Plewka , H. / Renger , S.: Der REIT als Schatzsucher im Mittelstand, in: GmbHR, 12/2007, S. R177.
[69] Vgl. Heß , I.: REITS, in: Becksches Steuerlexikon, Stand 2007, Rn 5.
[70] Vgl. § 16 II REITG.
[71] Vgl. o.V. , Client Alert, Latham Watkins Corporate Department, Nummer 552 vom 14. November 2006, S.2.
[72] Vgl. Klühs , H. / Schmidtbleicher , R.: Besteuerung ausländischer Anteilseigner nach dem Regierungsentwurf zur Einführung deutscher Reits, in: IStR 2007, Heft 1, S.17. s.a. § 20 IV REITG.
[73] Vgl. Breinersdorfer , S. / Schütz , M.: German Real Estate Investment Trust (G-REIT) – Ein Problemaufriss aus Sicht des Fiskus, in: DB, Heft 27/28 vom 13.07.2007, S.1490; s.a. Vgl. Kraft , G. / Bron , J.: Das REIT-Gesetz im europarechtlichen Fadenkreuz – Grundfreiheitliche Problematiken und Verbesserungsbedarf im Gesetz zur Schaffung deutscher Immoblienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, in: IStR 2007, Heft 11, S.377.
[74] Vgl. Hornig , M.: Das REITG offenbart diverse Schwachstellen, in: PIStB, 7/2007, S.190.
[75] Vgl. o.V. , REITs: Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen unterstützt Votum des Bundesrats zur Einbeziehung von Wohnungen, in: DB, Heft 02 vom 12.01.2007, S. XVI.
[76] Vgl. Breinersdorfer , S. / Schütz , M.: German Real Estate Investment Trust (G-REIT) – Ein Problemaufriss aus Sicht des Fiskus, in: DB, Heft 27/28 vom 13.07.2007, S.1490.
[77] Vgl. Hornig , M.: Das REITG offenbart diverse Schwachstellen, in: PIStB, 7/2007, S.190.
[78] Vgl. Anders , D.: Die Pipeline füllt sich, Der Markt für Real Estate Investment Trusts in Deutschland nimmt Formen an, in: REIT-UP 2/07, Das Magazin von REITs in Deutschland, S.16.
[79] Vgl. § 1 IV S.1 REITG.
[80] Vgl. Schulz , F. / Thießen , O.: REIT-Gesetz, Kurzdarstellung mit Lesefassung, in: Linklaters, REIT-Gesetz, S.13.
[81] Vgl. Sieker , K. / Göckeler , S. / Köster , O.: Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, in: DB, Heft 17 vom 27.04.2007, S.935 f.
[82] Vgl. Schmidt , S. / Behnes , S.: Regierungsentwurf zur Schaffung deutscher REIT-AGs, in: FR, 24/2006, S.1109.
[83] Vgl. § 11 III REITG.
[84] Vgl. Schroeder , U.: Die Kontrolle des Aktionärskreises in der REIT-Aktiengesellschaft, in: AG, 15/2007, S.531 f.
V226840
9783836630412
real estate investment trust vor-reit gesellschaftsform mustersatzung immobilienanlagemarkt
, 2008, Der Vor-REIT - seine Funktion und Ausgestaltung - zur neuen Rechtsform der AG im Immobilienbereich, Hamburg, Bedey Media GmbH, https://www.diplom.de/document/226840
Zukunftsperspektiven der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deu...
Entwicklung eines Strategiemodells für das Flächenmanagement in non...

References: Art. 1
 § 1
 § 2
 § 16
 § 11
 § 9
 § 11
 § 28
 § 21
 § 21
 § 18
 § 21
 § 39
 Art. 56
 EuGH 
 EuGH 
 § 1
 § 323
 § 18
 § 16
 § 1
 § 9
 § 4
 § 6
 § 1
 § 1
 § 10
 § 18
 § 5
 § 11
 § 11
 § 21
 § 26
 § 28
 § 16
 § 20
 § 1
 § 11