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Timestamp: 2018-06-18 13:18:16+00:00

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Nachzügler beim Kauf vom Bauträger › Dr. Recker
Der VII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat auf die münd­li­che Ver­hand­lung vom 12. Mai 2016 durch den Vor­sit­zen­den Rich­ter Dr. Eick, die Rich­ter Half­mei­er, Dr. Kartzke und Prof. Dr. Jur­ge­leit und die Rich­te­rin Wim­mer für Recht erkannt:
[13] Eine schlüs­si­ge (kon­klu­den­te) Abnah­me durch die Nach­züg­ler schei­te­re schon dar­an, dass die­se auf­grund der ver­trag­li­chen Rege­lung davon aus­ge­gan­gen sei­en, eine Abnah­me sei bereits erfolgt. Dann kön­ne ihrer Inbe­nut­zung­nah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums nicht der Wil­le unter­legt wer­den, die­ses schlüs­sig als im Wesent­li­chen ver­trags­ge­recht anzu­er­ken­nen.
[23] b) An die­ser Recht­spre­chung ist hin­sicht­lich der Män­gel­an­sprü­che der Erwer­ber wegen Män­geln an neu errich­te­ten Häu­sern oder Eigen­tums­woh­nun­gen auch bei nach Inkraft­tre­ten des Schuld­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­set­zes geschlos­se­nen Bau­trä­ger­ver­trä­gen fest­zu­hal­ten (vgl. zum Streit­stand, beja­hend: Kniffka/Kniffka, Bau­ver­trags­recht, 2. Aufl., Ein­füh­rung vor § 631 Rn. 89 ff.; Koeb­le in Kniffka/Koeble, Kom­pen­di­um des Bau­rechts, 4. Aufl., 11. Teil Rn. 206 ff.; Bas­ty, Der Bau­trä­ger­ver­trag, 8. Aufl., Rn. 11 ff.; Vogel, BauR 2010, 1992, 1994 f.; Der­le­der, NZBau 2004, 237, 242 f.; Dören, ZfIR 2003, 497, 500 ff.; Tho­de, NZBau 2002, 297, 299 f.; Pau­se, NZBau 2002, 648 f.; ten­den­zi­ell bereits BGH, Urteil vom 26. April 2007 – VII ZR 210/05, BauR 2007, 1407, 1409, juris Rn. 18 f. = NZBau 2007, 507 sowie Urteil vom 25. Febru­ar 2016 – VII ZR 49/15 Rn. 28, zur Ver­öf­fent­li­chung in BGHZ vor­ge­se­hen; ver­nei­nend: Her­tel, DNotZ 2002, 6, 18 f.; Bam­bring, DNotZ 2001, 904, 906; Ott, NZBau 2003, 233, 238 f.).
[25] Unbe­scha­det der vor­ste­hend genann­ten Annä­he­rung ist es aus meh­re­ren Grün­den jedoch, was dem Wil­len des Gesetz­ge­bers nicht wider­spricht (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 229 f.; BT-Drucks. 14/6857, S. 59 f.; vgl. auch Vogel, BauR 2010, 1992, 1995), wei­ter­hin sach- und inter­es­sen­ge­recht, dass sich die Ansprü­che der Erwer­ber wegen Män­geln an neu errich­te­ten Häu­sern und Eigen­tums­woh­nun­gen bei Bau­trä­ger­ver­trä­gen grund­sätz­lich nach Werk­ver­trags­recht rich­ten, auch wenn das Bau­werk bei Ver­trags­schluss bereits fer­tig­ge­stellt ist (vgl. Kniffka/Kniffka, Bau­ver­trags­recht, 2. Aufl., Ein­füh­rung vor § 631 Rn. 89 ff.; Glöck­ner in Klei­ne-Möl­ler/­Mer­l/Glöck­ner, Hand­buch des pri­va­ten Bau­rechts, 5. Aufl., § 4 Rn. 91). So besteht für den Käu­fer – anders als für den Bestel­ler (vgl. § 637 BGB) – nicht die Mög­lich­keit, einen Vor­schuss für die zur Selbst­be­sei­ti­gung des Man­gels erfor­der­li­chen Auf­wen­dun­gen zu ver­lan­gen (vgl. Pau­se, Bau­trä­ger­kauf und Bau­mo­del­le, 5. Aufl. Rn. 72; Glöck­ner, aaO). Zudem passt das Recht des Käu­fers, zwi­schen Nach­er­fül­lung und Lie­fe­rung einer man­gel­frei­en Sache wäh­len zu kön­nen, bei Bau­wer­ken nicht; es könn­te zu Kon­flik­ten mit dem Recht des für den Bau­werks­man­gel gege­be­nen­falls letzt­ver­ant­wort­li­chen (Nach-) Unter­neh­mers füh­ren, die Art und Wei­se der Män­gel­be­sei­ti­gung bestim­men zu dür­fen (vgl. Kniffka/Kniffka, Bau­ver­trags­recht, 2. Aufl., Ein­füh­rung vor § 631 Rn. 90; Pau­se, aaO). Hin­zu kommt, dass dem Ver­käu­fer das Ver­schul­den von Drit­ten bezüg­lich der Ver­ur­sa­chung von Bau­werks­män­geln im Zuge der Errich­tung des Bau­werks nur in gerin­ge­rem Umfang zuge­rech­net wer­den kann als dem (Bau-) Unter­neh­mer (vgl. Baer, Män­gel­rech­te beim Woh­nungs­ei­gen­tums­er­werb vom Bau­trä­ger, 2010, S. 20 f. einer­seits und Merl in Klei­ne-Möl­ler/­Mer­l/Glöck­ner, Hand­buch des pri­va­ten Bau­rechts, 5. Aufl., § 15 Rn. 919 ande­rer­seits; vgl. fer­ner BGH, Urtei­le vom 2. April 2014 – VIII ZR 46/13, BGHZ 200, 337 Rn. 31 und vom 29. April 2015 – VIII ZR 104/14, NJW 2015, 2244 Rn. 13, bei­de zur man­geln­den Erfül­lungs­ge­hil­fen­ei­gen­schaft des Her­stel­lers einer Kauf­s­a­che im Ver­hält­nis zum Ver­käu­fer).
[51] 6. Revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den ist es, dass das Beru­fungs­ge­richt eine kon­klu­den­te Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums sei­tens der Nach­züg­ler-Erwer­ber, dar­un­ter des Nach­züg­ler-Erwer­bers Dr. M., auf­grund der Inbe­nut­zung­nah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums ver­neint hat.
[57] 7. Fer­ner ist es im Ergeb­nis nicht zu bean­stan­den, dass das Beru­fungs­ge­richt einen Vor­schuss­an­spruch gemäß § 637 Abs. 3 BGB unbe­scha­det der feh­len­den Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums sei­tens der Nach­züg­ler- Erwer­ber, dar­un­ter des Nach­züg­ler-Erwer­bers Dr. M., aus­geur­teilt hat. Denn der Beklag­ten ist es als Ver­wen­de­rin der unwirk­sa­men For­mu­lar­klau­seln in § 6 Abs. 3 nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) ver­wehrt, sich gegen­über den Nach­züg­ler-Erwer­bern, dar­un­ter dem Nach­züg­ler-Erwer­ber Dr. M., dar­auf zu beru­fen, dass sich der Ver­trag man­gels Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums noch im Erfül­lungs­sta­di­um befin­de.
[60] 8. Soweit das Beru­fungs­ge­richt die übri­gen Vor­aus­set­zun­gen für den aus­geur­teil­ten Vor­schuss­an­spruch gemäß § 637 Abs. 3 BGB bejaht hat, ist dies revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den. Die Revi­si­on erin­nert hier­ge­gen auch nichts.

References: § 631
 § 631
 § 4
 § 637
 § 631
 § 15
 § 637
 § 6
 § 637