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Timestamp: 2020-05-25 22:07:48+00:00

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Il contratto preliminare di vendita di cosa futura è idoneo a produrre, dal momento in cui si perfeziona, semplici effetti obbligatori preliminari (Proprietà) - 101Professionisti.it
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Il contratto preliminare di vendita di cosa futura è idoneo a produrre, dal momento in cui si perfeziona, semplici effetti obbligatori preliminari
Il contratto preliminare di vendita di cosa futura ha come contenuto soltanto la stipulazione di un successivo contratto definitivo e costituisce, pertanto, un contratto in via di formazione idoneo a produrre, dal momento in cui si perfeziona, semplici effetti obbligatori preliminari, distinguendosi dal contratto di vendita di cosa futura che costituisce vicenda negoziale conchiusa "ab initio" direttamente attributiva dello "ius ad habendam rem" nel momento in cui la cosa venga ad esistenza giusta il disposto dell'art. 1472 c.c. Tuttavia, anche se è innegabile che la vendita del bene futuro costituisca contratto ad effetti obbligatori, piuttosto che reali, in quanto la sua ricostruzione in termini di vendita soggetta alla "condicio iuris" della venuta ad esistenza della res, non elide il fatto che, potendo formare oggetto di proprietà o di diritti reali solo beni già esistenti in natura, la condizione cui essa è sottoposta ha carattere sospensivo, di talché il trasferimento non si produce immediatamente, in virtù del puro e semplice consenso, dirimente, ai fini della distinzione tra le due figure negoziali, è che, mentre nella vendita di cosa futura non occorre un successivo atto di trasferimento, contenuto del preliminare di vendita di cosa futura è pur sempre l'obbligazione delle parti di stipulare il successivo contratto definitivo, obbligazione alla quale può aggiungersi, ove si tratti di cosa da costruire, quella - a carico del promittente venditore - avente ad oggetto la realizzazione del bene, obbligazione del cui adempimento lo stesso risponde secondo la comune disciplina in materia di responsabilità contrattuale.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 22 ottobre 2010, n. 21739
CO. SK. A R.L. (OMESSO), in persona del Presidente MA. Lu. , elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ZARA 16, presso lo studio dell'avvocato SALVATORE NAPOLITANO, rappresentata e difesa dall'avvocato VIOLA VINCENZO giusta delega a margine del ricorso;
BA. NA. DE. LA. S.P.A. (OMESSO) in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA L. MANCINELLI 65, presso lo studio dell'avvocato ROMANO CORRADO, che la rappresenta e difende giusta procura speciale del Dott. Notaio MARIO LIGUORI in ROMA 19/4/2006, REP. n. 14 5308;
IM. VA. RO. S.A.S.;
avverso la sentenza n. 41/2005 della CORTE D'APPELLO di L'AQUILA, emessa il 14/12/2004, depositata il 10/12/2005, R.G.N. 848/2001;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/09/2010 dal Consigliere Dott. AMENDOLA Adelaide;
udito l'Avvocato ROMANO CORRADO;
Con citazione notificata il 20 luglio 1996 Co. Sk. s.r.l., premesso di avere acquistato da Im. Va. Ro. s.a.s. un corpo di fabbrica costituito da dieci appartamenti che la controparte si era impegnata a costruire; che, fallito il programma negoziale volto ad ottenere l'erogazione di quattro contratti di mutuo per il rifiuto opposto dalla cooperativa alla richiesta della costruttrice volta ad ottenere, a fronte della garanzia ipotecaria da essa prestata, la rinunzia a tutte le iniziative giudiziarie intraprese dall'acquirente nei confronti di Va. Ro. , era successivamente venuta a sapere che la Ba. Na. de. la. aveva erogato un mutuo di lire 250.000.000 direttamente in favore di Va. Ro. , la quale aveva concesso ipoteca su sei dei dieci appartamenti da considerarsi ormai di proprieta' dell'esponente, e quindi su beni altrui, conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Sulmona Va. Ro. s.a.s. e la Ba. Na. de. La. assumendo che la venditrice e l'Istituto di credito di comune accordo avevano posto in essere ai suoi danni un atto frodatorio. Chiedeva quindi che venisse accertata l'invalidita' e l'inefficacia e del contratto di mutuo e dell'ipoteca iscritta sui propri immobili.
Resistevano le convenute, che contestavano la domanda, chiedendone il rigetto.
Con sentenza del 27 marzo 2001 il Tribunale di Sulmona, qualificata l'azione come revocatoria, rigettava la pretesa attrice.
Proposto gravame dalla societa' cooperativa, la Corte d'appello dell'Aquila, in data 10 febbraio 2005, lo respingeva.
Avverso detta pronuncia propone ricorso per cassazione la Co. Sk. s.r.l., formulando quattro motivi e notificando l'atto alla Societa' Im. Va. Ro. s.a.s. e alla Ba. Na. de. La. s.p.a..
Resiste con controricorso quest'ultima, mentre nessuna attivita' difensiva ha svolto l'altra intimata.
1.1 Col primo motivo l'impugnante denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e 1363 cod. civ. La censura ha ad oggetto l'affermazione del giudice di merito secondo cui il contratto concluso tra la cooperativa e l' Im. Ro. s.a.s. andava qualificato come preliminare di vendita di cosa futura. Tale erroneo convincimento era basato, a ben vedere, su uno solo dei diciotto articoli di cui era composta la scrittura, estrapolato dal contesto generale dell'atto, laddove la costante indicazione dei contraenti, ivi contenuta, come parte venditrice e come parte acquirente, e la puntuale disciplina del pagamento del prezzo e della consegna dell'immobile avrebbero dovuto indurre il giudicante a ritenere che nella fattispecie era stata realizzata una vendita di cosa futura.
1.2 Col secondo mezzo il ricorrente lamenta violazione dell'articolo 112 cod. proc. civ. per omesso esame di un motivo di appello, ex articolo 360 c.p.c., n. 4, nonche' mancanza di motivazione su un punto decisivo del giudizio, ex articolo 360 c.p.c., n. 5. Sostiene l'esponente che la Corte d'appello non avrebbe motivato la scelta decisoria adottata in punto di qualificazione del contratto intercorso con Im. Va. Ro. , omettendo di dar conto delle ragioni per le quali non riteneva di aderire alla prospettazione dell'impugnante secondo cui si sarebbe trattato di vendita di cosa futura.
1.3 Col terzo motivo si deduce violazione dell'articolo 112 cod. proc. civ. per omesso esame di un motivo di appello, ex articolo 360 c.p.c., n. 4, nonche' mancanza di motivazione su un punto decisivo del giudizio, ex articolo 360 c.p.c., n. 5, con riferimento alla ritenuta insussistenza di un'ipotesi di nullita' del contratto di mutuo, per non essere stato dimostrato che le parti, di comune accordo, si erano avvalse di tale schema negoziale al fine di perseguire finalita' contrarie ai principi giuridici fondamentali dell'ordinamento. La Corte territoriale avrebbe cosi' completamente ignorato i documenti prodotti dalla cooperativa volti a dimostrare che sia la societa' Im. Va. Ro. sia la B.N.L. erano perfettamente consapevoli dell'altruita' dei cespiti sui quali andavano a iscrivere ipoteca a garanzia del prestito. Avrebbe altresi' il decidente fatto malgoverno delle risultanze processuali, non considerando, segnatamente, il contenuto della comparsa conclusionale di Immobiliare nella quale la stessa aveva mostrato di essere stata perfettamente consapevole, al momento della stipula del mutuo, del gia' avvenuto trasferimento della proprieta' dei cespiti in capo alla Cooperativa.
1.4 Col quarto motivo il ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione dell'articolo 2901 cod. civ. per avere il giudice di merito negato alla cooperativa, in quanto promissaria acquirente degli immobili,- la legittimazione all'esercizio dell'azione revocatoria, in contrasto con le affermazioni della giurisprudenza di legittimita' (Cass. n. 5863 del 1998).
2 Si prestano a essere esaminati congiuntamente per la loro evidente connessione, i primi due motivi di ricorso. Le critiche in essi svolte sono per certi aspetti inammissibili, per altri infondate.
Merita evidenziare che la Corte territoriale, premesso che l'accertamento della proprieta' degli immobili oggetto della scrittura in data (OMESSO) costituiva il presupposto necessario e imprescindibile della verifica della denunciata invalidita' e inefficacia dell'ipoteca iscritta sugli stessi, ha escluso che a tale quesito potesse darsi la risposta sollecitata dall'appellante, conseguentemente confermando il rigetto della domanda proposta.
E invero, secondo il giudice di merito, considerato che la scrittura intercorsa tra le parti formalizzava non gia' il trasferimento della proprieta' di immobili da costruire, ma l'assunzione dell'obbligo di Va. Ro. di edificare e trasferire in favore di ente o di persona che parte acquirente si riserva (va) di nominare determinate unita' immobiliari, il contratto concluso tra le parti andava qualificato come preliminare di vendita di cosa futura, "figura giuridica autonoma e distinta dalla vendita di cosa futura".
3 Il percorso argomentativo del giudice di merito e' in linea con l'insegnamento di questa Corte Regolatrice, sintetizzato nella massima secondo cui il contratto preliminare di vendita di cosa futura ha come contenuto soltanto la stipulazione di un successivo contratto definitivo e costituisce, pertanto, un contratto in via di formazione, idoneo a produrre, dal momento in cui si perfeziona, semplici effetti obbligatori preliminari, distinguendosi dal contratto di vendita di cosa futura che costituisce vicenda negoziale conchiusa ab initio, direttamente attributiva dello ius ad habendam rem nel momento in cui la cosa verra' ad esistenza, giusta il disposto dell'articolo 1472 cod. civ. (confr. Cass. civ. 1 marzo 2007, n. 4888; Cass. civ. 10 agosto 2006, n. 18129).
Per la verita', anche la vendita del bene futuro e' contratto ad effetti obbligatori, piuttosto che reali, perche' la sua ricostruzione in termini di vendita soggetta alla condicio iuris della venuta ad esistenza della res (confr. Cass. civ. 25 gennaio 2007, n. 1623), non elide il fatto che, potendo formare oggetto di proprieta' o di diritti reali solo beni gia' esistenti in natura, la condizione cui essa e' sottoposta ha carattere sospensivo, di talche' il trasferimento non si produce immediatamente, in virtu' del puro e semplice consenso.
Dirimente e' tuttavia che, mentre nella vendita di cosa futura non occorre un successivo atto di trasferimento, contenuto del preliminare di vendita di cosa futura e' pur sempre l'obbligazione delle parti di stipulare il successivo contratto definitivo, obbligazione alla quale puo' aggiungersi, ove si tratti di cosa da costruire, quella - cedente a carico del promittente venditore - avente ad oggetto la realizzazione del bene, obbligazione del cui adempimento lo stesso risponde secondo la comune disciplina in materia di responsabilita' contrattuale (confr. Cass. civ. 25 gennaio 2007, n. 1623; Cass. civ. 27 maggio 1992, n. 6383).
3.1 Tutto quanto sin qui detto evidenzia che gli schemi dogmatici utilizzati dalla Curia territoriale nella sua attivita' di ermeneutica contrattuale sono giuridicamente corretti.
Peraltro e' ben noto che l'interpretazione del contratto e' operazione riservata al giudice di merito, censurabile in sede di legittimita' solo per violazione dei canoni legali di cui all'articolo 1362 c.c. e segg. ovvero per vizi di motivazione (confr. Cass. civ., 4 maggio 2009, n. 10232; Cass. civ. 26 febbraio 2009, n. 4670).
Ora, a conferma della intrinseca plausibilita' della qualificazione adottata dal decidente, e' sufficiente rilevare che alla tesi, qui sostenuta - del gia' intervenuto effetto traslativo in favore della cooperativa - le stesse parti mostrarono, a suo tempo, di non credere troppo, se e' vero, come e' vero, che in occasione della stipula dei contratti condizionati di mutuo, poi naufragata per mancato accordo su taluni punti del programma negoziale, la societa' costruttrice intervenne come terza datrice di ipoteca, e cioe' in veste di proprietaria degli immobili. Del resto il trasferimento del possesso della cosa e il pagamento del prezzo non comportano sempre e necessariamente che le parti abbiano voluto concludere un contratto definitivo di compravendita, con immediato trasferimento della proprieta', ben potendo tali condotte costituire esecuzione anticipata di una futura vendita, da stipularsi in adempimento degli obblighi assunti in sede di preliminare (Cass. civ., 6 dicembre 1995, n. 12583).
Risulta quindi del tutto convincente che, fallite le trattative volte ad assicurare che il prestito venisse erogato alla cooperativa, la societa' costruttrice si sia risolta a stipularlo direttamente, gravando gli immobili che si era obbligata a trasferire di garanzia reale. Ed e' condivisibile l'assunto del giudice di merito che cio' essa abbia fatto nella legittima spendita dei suoi perduranti diritti dominicali.
In realta', altri erano evidentemente i rimedi che la cooperativa, a fronte di un'iscrizione ipotecaria non prevista o diversa e piu' gravosa rispetto a quella prevista nel f preliminare avrebbe potuto e dovuto attivare, chiedendo le pronunce reintegratorie e risarcitorie idonee a salvaguardare l'equilibrio sinallagmatico della contrapposte obbligazioni prefigurato dalle parti al momento della stipula del contratto (confr. Cass. civ. 28 aprile 2008, n. 8143), o agendo addirittura in risoluzione (confr. Cass. civ. 12 marzo 2002, n. 3565).
4 Quanto alle doglianze svolte nel terzo mezzo, le ragioni teste' esposte a confutazione delle critiche formulate nei primi due motivi sono idonee a sorreggere altresi' il giudizio di infondatezza della dedotta nullita' del contratto di mutuo: e invero, una volta escluso che la proprieta' degli immobili in via di realizzazione si fosse gia' trasferita alla cooperativa, resta eliminata in radice la sostenibilita' di qualsivoglia frode nell'erogazione del prestito in favore dell'impresa costruttrice e di qualsivoglia vizio della ipoteca dalla stessa iscritta su quei cespiti.
In tale prospettiva la denuncia di omessa pronuncia non coglie evidentemente nel segno, essendo pacifico che questa e' configurabile solo allorche' manchi completamente l'esame di una censura mossa alla sentenza di primo grado, non gia' quando il. giudice d'appello fondi la sua decisione su argomenti che totalmente ne prescindano o che necessariamente ne presuppongano l'accoglimento o il rigetto: in casi siffatti devono invero ritenersi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'iter argomentativo seguito (Cass. civ., 19 maggio 2006, n. 11756; Cass. civ., 12 gennaio 2006, n. 407).
Non e' superfluo aggiungere che il motivo di ricorso, nella parte in cui evoca l'omesso esame e il malgoverno di documenti dei quali neppure viene indicato il contenuto, e' inammissibile, difettando della necessaria autosufficienza (confr. Cass. 11 febbraio 2009, n. 3340).
Infine correttamente, ancorche' implicitamente, ha ritenuto il giudice di merito prive di significanza le argomentazioni svolte da Im. Va. Ro. nella comparsa conclusionale sulla natura giuridica del contratto da essa stipulato con la cooperativa: trattasi, invero, a tacer d'altro, di mere opinioni in ordine agli esiti di un procedimento ermeneutico - la qualificazione della vicenda negoziale dedotta in giudizio - che spetta esclusivamente al giudice (da mihi factum, dabo tubi ius), opinioni in ogni caso inopponibili all'Istituto di credito.
5 Anche il quarto motivo di ricorso e' privo di pregio.
E' sufficiente in proposito rilevare che l'evocata azione revocatoria e', a ben vedere, mezzo eccentrico rispetto alla tutela azionata dalla societa' attrice, volta a ottenere, ridotta all'osso la questione, la caducazione dell'iscrizione ipotecaria. La confusa prospettazione di una nullita' del contratto di mutuo stipulato dalla societa' costruttrice con B.N.L., o di una inefficacia dello stesso, in quanto concluso per frodarla dei suoi diritti non giova all'esponente a sol considerare che la revocatoria di cui all'articolo 2901 cod. civ. e' mezzo posto a tutela della garanzia generica del creditore, e' cioe' rimedio volto a garantire la conservazione del patrimonio del debitore quale compendio da escutere nell'eventualita' che si debba agire coattivamente per ottenere l'adempimento.
Ma nella fattispecie neppure si comprende quale obiettivo esecutivo abbia di mira la ricorrente cooperativa, essendo per contro evidente che l'interesse da essa perseguito e' solo e pur sempre la liberazione degli immobili che si e' obbligata ad acquistare da un peso di carattere reale, a suo dire, illegittimamente iscritto a iniziativa della controparte.
Non e' superfluo aggiungere che di nessun ausilio alle tesi difensive dell'impugnante sono le massime giurisprudenziali richiamate in ordine alla esperibilita' della revocatoria ordinaria da parte del promissario acquirente di bene immobile, essendo stata tale esperibilita' riconosciuta in vista della piu' limitata finalita' di garantire al contraente il risarcimento del danno patito in conseguenza dell'inadempimento del promittente venditore e cioe' solo e pur sempre la soddisfazione di un diritto di credito (confr. Cass. civ., 10 ottobre 2008, n. 25016).
6 Il ricorso deve in definitiva essere integralmente rigettato.
Segue la condanna della cooperativa ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.
rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi euro 5.200,00 (di cui euro 200,00 per spese), oltre IVA e CPA, come per legge.

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