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Timestamp: 2020-01-24 11:18:10+00:00

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Art. 1597 codice civile - Rinnovazione tacita del contratto - Brocardi.it
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Articolo 1597 Codice civile
Dispositivo dell'art. 1597 Codice civile
La locazione si ha per rinnovata (1) se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato [1574], non è stata comunicata la disdetta a norma dell'articolo precedente (2).
La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato [1574].
Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto [80 l.f.] (3).
(1) Si tratta di un'ipotesi di rinnovazione tacita.
(2) Nel caso di locazioni di immobili ad uso abitativo la disdetta deve essere inviata almeno sei mesi prima della scadenza del rapporto (v. art. 2 e 3, l. 9 dicembre 1998, n. 431); per le locazioni non abitative almeno dodici o diciotto mesi prima (v. art. 28, l. 27 uglio 1978, n. 392).
(3) La licenza (657 ss. c.p.c.), atto scritto, prevale sulla rinnovazione tacita.
Il legislatore presume che se il conduttore viene lasciato nella detenzione dell'immobile ovvero se non vi è una disdetta, le parti intendano proseguire nella locazione e, pertanto, le agevola escludendo la necessità di una nuova stipula.
Spiegazione dell'art. 1597 Codice civile
Rinnovazione tacita. Nozione
La continuazione nel possesso della res da parte del conduttore, non contrastata da atti univoci d'opposizione da parte del locatore, realizza una situazione di fatto alla quale la legge ricollega la rinnovazione del rapporto giuridico.
La rinnovazione tacita, come l'espressione stessa chiarisce, non rappresenta una proroga dell'antico negozio, ma una nuova e distinta locazione, la quale, fondandosi sul fatto della permanenza del conduttore nel godimento della cosa locata e sul silenzio del locatore si presume sempre conclusa sotto le stesse condizioni del precedente contratto, medesimi patti, l'identico corrispettivo. È il solo elemento della durata che riceve una diversa determinazione stabilita in base al criterio dettato per le locazioni a tempo indeterminato. L'esistenza di una nuova locazione rende indifferente la forma della locazione terminata: anche se questa era stata fatta per iscritto, la rinnovazione avviene per il solo consenso tacito.
La legge si propone un duplice intento: quello di interpretare la volontà delle parti quale risulta da non equivoche manifestazioni di volontà, e di provvedere nell'interesse dei fondi ad una amministrazione ininterrotta. Il fatto che il conduttore rimanga nel possesso del fondo locato e che il locatore ve lo lasci, riscuotendo magari il canone, costituiscono indubbie manifestazioni di dar vita ad un nuovo rapporto, continuatore del precedente. La regola che vale non soltanto per la prima rinnovazione, ma anche per le successive, è così affermata da ULPIANO : «Qui, impleto tempore conductionis, remansit in conductionem, reconduxisse videbitur » ed inoltre: « Qui ad certum tempus conduxit, finito quoque tempore, colonus est; intelligitur enim dominus, cum patitur colonum in fundo esse, ex integro locare ».
Nella riconduzione tacita, come in tutti i negozi giuridici formati con la manifestazione tacita della volontà, l'interprete, valutando il comportamento delle parti, risale alla loro volontà e vi rende ossequio. Perché però quel comportamento possa essere rivelatore della volontà di chi lo pone in essere è necessario che promani da libera elezione, il che non può ritenersi se il conduttore è lasciato nel godimento della cosa locata per la forza cogente di un provvedimento legislativo.
Fondata sul fatto concludente del conduttore che rimane nella detenzione della cosa e del locatore che ve lo lascia, la tacita rinnovazione è configurata particolarmente dalla legge per le locazioni a tempo determinato; per le altre e cioè per quelle comunemente ed impropriamente chiamate a tempo indeterminato, la legge pure parla di rinnovazione sebbene esse durino indefinitamente se non sia intervenuta disdetta nel termine fissato a norma del capoverso dell'art. 1596. Una volta intervenuta disdetta, sia per le locazioni a termine sia per quelle senza termine la tacita rinnovazione del contratto non potrò essere invocata, tranne che, a cagione di fatti univoci, che siano qualcosa di più e di diverso dal semplice rimanere ed essere lasciati rimanere, sia possibile stabilire il consenso del locatore alla rinnovazione del contratto. Occorreranno precise circostanze che inducano a ritenere che le parti convennero posteriormente alla disdetta in un tacito accordo circa la locazione della cosa, come ad es. il pagamento del corrispettivo in un periodo ulteriore.
Come si è accennato, la nuova locazione, derivante da rinnovazione tacita, si presume conclusa sotto le stesse condizioni del precedente contratto tranne che per la durata, che non è quella fissata dalle parti per la locazione precedente, ma è quella stabilita dalla legge nell'art. 1574 quando le parti non l'hanno determinata. Ne consegue che una locazione a termine convenuta dalle parti, che sarebbe cessata di diritto con lo spirare del termine (art. 1596), una volta tacitamente rinnovata, non cesserà se non per disdetta nel termine determinato dalle parti o dagli usi.
Prima condizione perché il nuovo rapporto continuatore del precedente sorga è che sia scaduto il termine della locazione originaria e che non ricorra soluzione di continuo. È stato rilevato che se la prima locazione fosse nulla oppure risolta prima della fine del termine stabilito, non potrebbe tacitamente rinnovarsi perché non può rinnovarsi ciò che non esiste, e d'altra parte la soluzione di continuità tra la prima e la seconda locazione dimostrerebbe la mancanza del concorso delle circostanze sulle quali la legge si fonda per presumere l'esistenza del con-senso tacito. Occorre inoltre che all'epoca della rinnovazione sussistano i requisiti di capacità dei contraenti che sarebbero stati necessari per la prima locazione.
La legge non stabilisce per quale durata minima di tempo il conduttore debba rimanere ed essere lasciato nella detenzione della cosa perché possa da lui eccepirsi la riconduzione tacita. È certo però che la continuazione del possesso debba avere una certa durata e debba superare almeno di un giorno quel periodo di tolleranza che gli usi locati accordano al conduttore per lasciare la cosa locata dopo scaduto il termine della locazione. Naturalmente non basterà l'ostruzionismo del conduttore a far superare il termine di tolleranza, e il giudice nel valutare tutte le circostanze dovrà dire se si è avuta un'ulteriore tolleranza di qualche giorno o la volontà di rinnovare il rapporto di locazione.
Anteriormente all'entrata in vigore del codice del '42, si discuteva se potessero essere tacitamente rinnovate le locazioni di cose mobili. Parte della dottrina l'ammetteva, altra parte era per la soluzione negativa, osservando che mancava ogni motivo di aver riguardo alla necessità di una continuità dell'amministrazione della cosa. Una casa disabitata, un fondo non coltivato - si osservava - deperiscono, mentre una cosa mobile in via normale dal non uso non puo che trar vantaggio. Si ammetteva quindi, come unica eccezione all'inammissibilita, della tacita rinnovazione in tema di mobili il caso dei mobili forniti dal locatore per l'arredamento di un fondo urbano, avuto riguardo alla natura ed allo scopo dei mobili medesimi e il caso di camere o di appartamenti mobiliati costituendo i mobili un accessorio della cosa principale. Se la questione poteva apparire dubbia sotto il regime del cessato codice, nessun dubbio può più esistere oggi. Le norme della locazione si applicano tanto alle cose mobili the agli immobili e laddove si è ritenuto di dare una disciplina particolare per le cose mobili si è avuto cura di dichiararlo come nel primo capoverso dell'art. 1589. D'altra parte non è esatto che la cosa mobile da non uso non può che trarne vantaggio basti pensare al deperimento delle macchine per il non uso prolungato.
Rispetto alla locazione dei mobili che per la loro natura implicano una determinata durata della locazione, es. macchine da usarsi per certe stagioni, si ritiene che la riconduzione comprenda il periodo determinato dalla consuetudine di durata dei lavori in cui tali mobili sono impiegati; però, in vista della fluttuazione dei prezzi si ritiene che il nolo, in caso di riconduzione sia ragguagliato ai corsi medi. Se tale principio è esatto per la determinazione della durata, non è ugualmente sicuro per quarto riguarda la misura del nolo. La nuova locazione si presume conclusa sotto le stesse condizioni del precedente contratto, ai medesimi patti, con il medesimo corrispettivo, e, in mancanza di determinazione pattizia, il nolo dovrà rimanere immutato quale che siano le variazioni dei prezzi.
Se più erano i conduttori ed uno solo è lasciato nel possesso, con lui soltanto s'intende formata la nuova locazione. Più delicato è il problema se possa la tacita rinnovazione riferirsi soltanto ad alcuni dei beni locati. La soluzione è negativa perchè gli elementi che costituiscono la nuova locazione devono essere i medesimi che formarono la precedente e quindi il consenso alla rinnovazione deve riferirsi al complesso dei beni il cui godimento costituiva l'oggetto del contratto primitivo. Può darsi che nel corso della locazione il godimento sia stato limitato ad alcuni beni e il corrispettivo sia stato ridotto in proporzione: allo spirare del termine potrà aversi tacita rinnovazione, ma non del contratto originario che più non esiste, ma del contratto per così dire ristretto ed essa si riferirà quindi a tutti i beni locati.
La rinnovazione tacita può aver luogo anche in tema di sublocazione. La legge non pone limitazioni al riguardo e basterà da una parte che il contratto di locazione sia mantenuto in vita e dall'altra che continui il godimento della cosa da parte del subconduttore.
Capacità dei contraenti
Il requisito della capacità dei contraenti dà luogo a diverse questioni. Innanzitutto non potrebbe parlarsi di tacita rinnovazione se allo scadere del termine una delle parti fosse divenuta incapace, ad es. per interdizione.
Il contratto è in tal caso annullabile (art. 427 cod. civ.) su istanza del tutore, dell'interdetto o dei suoi eredi o aventi causa. Lo stesso si dica nel caso di atti compiuti da persona che, sebbene non interdetta, si provi essere stata, per qualsiasi causa, anche transitoria, incapace d'intendere e di volere al momento della rinnovazione del contratto (art. 428 cod. civ.).
La locazione può essere rinnovata tra gli eredi delle parti o di una di esse. Se una delle parti fosse morta senza eredi o la sua eredità fosse giacente e senza curatore, non potrà aversi rinnovazione. Se tutti gli eredi sono lasciati nella detenzione della cosa, la rinnovazione del contratto avverrà a favore di tutti in ragioni uguali, poiché alla formazione della riconduzione concorre il consenso e non la ragione successoria dei singoli. Se invece uno solo degli eredi è lasciato in possesso, a favore di questo solo si forma la tacita rinnovazione perché di esso solo può essere presunto il consenso.
Nel caso di locazioni contratte da persone giuridiche non sembra possa parlarsi di riconduzione, giacché riesce difficile concepire come possa sostituirsi alle forme rigorose dettate a garanzia dell' amministrazione dei beni degli enti morali un fatto materiale e come possa in esso riconoscersi l'espressione del consenso.
Nell'ultima parte dell'articolo è stabilito che se fu intimata licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto e si è già accennato che tale volontà contraria a quella manifestata dalla licenza deve risultare da circostanze posteriori alla licenza medesima. Se tale volontà contraria non risulti, nessuna efficacia può essere accordata al fatto che il conduttore abbia continuato nel suo godimento. Per il tempo dell'ulteriore godimento, peraltro, il conduttore, dovrà corrispondere al locatore il corrispettivo, altrimenti avrebbe a trarre un ingiusto arricchimento a danno di quest'ultimo, e ciò a prescindere dai danni che il locatore può aver risentito per il rifiuto del conduttore di eseguire l'intimazione ricevuta. Poiché per l'art. 2764 cod. civ. il privilegio del locatore si estende ad ogni credito dipendente da inadempimento del contratto, anche per tale credito il locatore è privilegiato.
413 La rinnovazione tacita avviene, secondo l'art. 452, non per il tempo determinato dagli usi locali (articoli 1610 cod. civ. e 453 progetto del 1936) , ma per la durata stabilita per le locazioni senza determinazione di tempo; il che fa intendere, non ostante più non lo si dica, come si faceva nell'art. 1610 cod. civ. e nell' art. 453 progetto del 1936, che, dopo la rinnovazione tacita, la locazione cessa soltanto a seguito di ulteriore disdetta data nel termine di cui all'art. 451 capoverso.
Ho dichiarato nell'ultimo comma dell'art. 452 che l'intimazione della licenza impedisce al conduttore di opporre la tacita rinnovazione solo quando non si abbiano circostanze univoche e concludenti atte a fare indurre la volontà del locatore di rinnovare il contratto.
Massime relative all'art. 1597 Codice civile
Cass. civ. n. 19410/2016
In materia di contratti conclusi dalla P.A., è necessaria la stipulazione in forma scritta a pena di nullità e, conseguentemente, deve escludersi la possibilità di una rinnovazione tacita per "facta concludentia", posto che, altrimenti, si perverrebbe all'effetto di eludere il requisito formale suddetto. Tuttavia, quando la rinnovazione dell'originario contratto di locazione immobiliare stipulato in forma scritta sia prevista da apposita clausola contrattuale per un tempo predeterminato e sia subordinata al mancato invio di una disdetta del contratto entro un termine dalle parti prestabilito, la rinnovazione tacita per l'omesso invio di tale disdetta deve reputarsi ammissibile, in quanto la previsione della clausola, da un lato, non elude la necessità della forma scritta, e, dall'altro, attesa la predeterminazione della durata del periodo di rinnovazione, consente agli organi della P.A., deputati alla valutazione degli impegni di spesa e dei vincoli di bilancio correlati all'eventuale rinnovazione, di considerare l'opportunità, o meno, di avvalersi della disdetta
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19410 del 30 settembre 2016)
Cass. civ. n. 8729/2011
L'intimazione di licenza per finita locazione, anche se sia processualmente inidonea allo scopo (nella specie, a causa dell'indicazione di una data di scadenza del contratto erronea ed anticipata rispetto a quella effettiva), costituisce pur sempre sul piano sostanziale una valida manifestazione delle volontà del locatore di recedere dal contratto; essa, perciò, produce gli effetti della disdetta, a partire dalla successiva scadenza contrattuale.
La volontà di prorogare tacitamente il contratto di locazione pervenuto a scadenza può essere manifestata anche tacitamente, ma deve essere inequivoca. Non può, pertanto, ravvisarsi come nella specie una tacita volontà di prorogare il contratto nella condotta del locatore che, dopo avere intimato licenza per finita locazione, ometta di iscrivere a ruolo l'atto di intimazione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8729 del 15 aprile 2011)
Cass. civ. n. 5464/2006
La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell'articolo 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto. (Nella fattispecie, relativa alla impugnazione di sentenza dichiarativa della cessazione della locazione per spirare del termine, la S.C., ha rigettato la doglianza del conduttore, secondo cui la corte di merito non aveva corretto l'errore del giudice di primo grado che non aveva ritenuto rinnovata la locazione per effetto del lungo periodo trascorso tra la disdetta — 29 marzo 1989 — e la scadenza del contratto — 31 gennaio 1993).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5464 del 14 marzo 2006)
Cass. civ. n. 11701/2002
In materia di locazioni, l'art. 1597 c.c. Stabilisce che nell'ipotesi di rinnovazione tacita del contratto di locazione la nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato, a tale stregua contemplando un rinvio all'art. 1574, c.c., recante elencazione delle diverse attività cui i locali possono essere adibiti che, essendo esso volto a regolare la durata di ogni specie di locazione, riveste necessariamente carattere non tassativo bensì meramente esemplificativo, ricomprendendo pertanto, al primo comma n. 1, anche la durata delle locazioni di locali adibiti a deposito.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11701 del 5 agosto 2002)
Cass. civ. n. 12959/2001
La disdetta di un contratto di locazione successiva alla rinnovazione tacita già verificatasi, ai sensi dell'art. 1597 c.c., non può incidere sulla tacita riconduzione ormai prodottasi, e quindi può valere soltanto ad impedire un'altra rinnovazione tacita alla scadenza del contratto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12959 del 23 ottobre 2001)
Cass. civ. n. 4472/2001
Il contratto di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo per il soddisfacimento di esigenze transitorie non può ritenersi incompatibile con l'istituto della rinnovazione tacita ex art. 1597 c.c., se dalle circostanze di fatto non risulti, tra le parti, una volontà novativa rispetto all'originaria convenzione negoziale, con relativa modificazione della fattispecie legale tipica da locazione transitoria a locazione abitativa primaria.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4472 del 28 marzo 2001)
Cass. civ. n. 12833/1998
La volontà espressa dal locatore di non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza comporta l'esaurimento dell'efficacia del contratto alla predetta data, che può essere superato soltanto mediante la manifestazione di una concorde volontà contraria rivolta alla costituzione di un nuovo rapporto, con l'ulteriore conseguenza che in caso di mancata dichiarazione di volontà da parte del locatore non può trovare applicazione la rinnovazione tacita prevista dall'art. 1597 c.c., per il caso in cui dopo la scadenza il conduttore sia rimasto nel godimento dell'immobile per un apprezzabile periodo di tempo.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12833 del 23 dicembre 1998)
Cass. civ. n. 5618/1994
La rinnovazione tacita della locazione, prevista dal comma 1, dell'art. 1597 c.c., nel caso in cui, scaduto il termine, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata, non richiede una volontà positiva del locatore, anche tacitamente manifestata, di rinnovazione del contratto, come, ai sensi dell'art. 1597, ultimo comma, c.c., è invece necessario per la rinnovazione dopo (e nonostante) la disdetta, perché nel caso considerato dal comma 1 del citato art. 1597, in cui è mancata una manifestazione della volontà di non consentire la rinnovazione, la legge attribuisce al fatto che il conduttore mantenga e sia lasciato nella detenzione dell'immobile il significato, che gli è normalmente proprio, di inequivoca manifestazione della comune volontà delle parti di continuare il rapporto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5618 del 9 giugno 1994)
Cass. civ. n. 3174/1989
Dall'abbandono da parte del locatore, per inattività o rinuncia, di un giudizio di rilascio nei confronti del conduttore, ancorché possa derivarne l'estinzione del processo (ma non dell'azione ai sensi del primo comma dell'art. 310 c.p.c.), non è desumibile in modo univoco la tacita volontà di rinnovare il contratto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3174 del 3 luglio 1989)
relative all'articolo 1597 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 1597 Codice civile - Rinnovazione tacita del contratto | Quesito Q201719910
Laura L. chiede
giovedì 16/11/2017 - Sardegna
il quesito che vi sottopongo riguarda la necessità di rientrare nella disponibilità di una abitazione pervenutami in proprietà nel 2004 in forza di successione mortis causa.
Nel 2001 tale abitazione venne concessa in locazione dal de cuius fino al 31.05.2005, a fronte di un canone di € 650,00 mensili.
Già prima della sua morte il de cuius inviò lettera raccomandata di disdetta nei termini contrattualmente previsti.
Successivamente al decesso io stessa ho ribadito tale disdetta e, pertanto, il 31.05.2005 il contratto di locazione ebbe termine.
Tuttavia, da allora il conduttore non ha mai lasciato l'immobile.
E' da tenere presente che alla scadenza del contratto di locazione il conduttore aveva manifestato l'interesse ad acquistare l'abitazione.
Nelle more del raggiungimento dell'accordo sulla compravendita ho quindi consentito al conduttore di continuare ad abitare tale casa a fronte di una indennità di occupazione di € 650 mensili.
Raggiunto l'accordo sul prezzo, ancor prima della firma del contratto preliminare di compravendita, l'occupante mi aveva versato un acconto sul prezzo di € 20.000, tuttavia, nella fase di verifica delle condizioni per la concreta stipula del preliminare e del successivo definitivo, è emerso che il terreno su cui mio padre aveva edificato l'abitazione era gravato da diverse ipoteche, originariamente intestate al dante causa e poi, in virtù del contratto di compravendita del terreno, passate per l'appunto in capo a mio padre.
L'entità delle ipoteche era tale da non poter essere in grado di estinguerle.
D'altra parte l'occupante non accettava di farsene carico e, al contempo, mostrava di non avere nemmeno intenzione di lasciare l'abitazione.
Nel mentre si cercava di trovare una soluzione alla questione delle ipoteche, poiché l'occupante non pagava più il canone di occupazione, ad un certo punto ci si accordò per imputare i 20.000 € quale pagamento dei canoni mensili di occupazione scaduti, cosa che poi è concretamente avvenuta.
Sottolineo che, dopo la scadenza della locazione avvenuta nel maggio del 2005, non venne stipulato alcun altro contratto di locazione.
Raggiunta la compensazione con quei 20.000 € originariamente versati quale anticipo sul prezzo di vendita della casa, l'occupante riprese a versarmi, dietro espresso accordo, il già convenuto canone mensile di occupazione di € 650.
Tuttavia dal mese di novembre del 2014 egli non ha più versato alcuna somma e non ha più risposto ai miei tentativi di contatto, pur continuando ad occupare la casa con la sua famiglia.
Dopo molteplici tentativi, nel marzo del 2015 gli ho fatto inviare, tramite legale, una formale diffida di rilascio dell'immobile perché detenuto senza titolo.
L'occupante non ha mai lasciato la casa, non mi ha consentito di poterla ispezionare, e non mi ha nemmeno mai risposto, lasciando invece che lo facesse la moglie con lettera nella quale tale signora disse di ritenere che la casa fosse oramai di loro proprietà per averla sostanzialmente acquistata in virtù del pagamento di 650 € mensili per dieci anni.
Per ragioni personali ho dovuto temporaneamente accantonare tale questione, ora, tuttavia, ho assoluta esigenza di ritornare nel pieno possesso dell'immobile.
Tempo di essere oramai incorsa in decadenza e quindi di non poter più esperire un'azione di reintegra nel possesso, vi chiedo quindi: quali possibilità ho di poter riavere l'immobile e quale azione legale dovrei intraprendere?
Dimenticavo, le ipoteche sono ancora tutte in essere.
Vi ringrazio per l'attenzione e attendo il vostro parere.”
Consulenza legale i 24/11/2017
Va innanzitutto chiarito che una cosa è il rapporto di locazione ed altra cosa la trattativa per l’acquisto dell’immobile: le due vanno tenute ben distinte e la seconda non può avere alcuna influenza sulla prima.
Ciò per dire che se la disdetta è stata regolarmente inviata entro i termini, l’abitazione deve essere rilasciata, indipendentemente che a latere vengano condotte tra le parti della trattative affinché vi sia un passaggio di proprietà dal precedente locatore all’ex conduttore.
La circostanza, poi, per la quale il conduttore ha continuato a pagare € 650,00 per un determinato periodo di tempo, precisamente dieci anni, non implica certo che la casa sia stata da lui acquistata e ciò evidentemente perché:
a) la somma è stata corrisposta – su accordo tra le parti – ad altro titolo (indennità di illegittima occupazione dell’immobile) e non quale corresponsione di prezzo per l’acquisto;
b) l’acquisto di un immobile richiede un atto formale di compravendita avanti al notaio;
c) in difetto di tale atto notarile, è necessaria l’usucapione, che nel caso di immobili non si perfeziona certo con il decorso di dieci anni quanto piuttosto di venti anni.
Ciò chiarito e premesso, occorre valutare, piuttosto, se l’acquiescenza del locatore rispetto al protrarsi del possesso dell’immobile da parte dell’inquilino così a lungo possa aver determinato qualche conseguenza sul rapporto locatizio già intercorso (ad esempio il ripristino del rapporto stesso).
Sul punto la norma di riferimento è l’art. 1597 cod. civ., secondo il quale “La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata (...)”.
Ebbene, la rinnovazione tacita del contratto di locazione presuppone la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora quest’ultimo abbia manifestato (ad esempio con la disdetta) la volontà di porre fine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dal totale silenzio mantenuto dal locatore dopo la disdetta stessa o dalla permanenza del conduttore nell’immobile oltre la scadenza del termine contrattuale. Occorre, invece, un comportamento positivo da parte del locatore che mostri una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.
Nel caso in esame, in primo luogo è intervenuta una disdetta, anzi una “duplice” disdetta, considerando anche quella inviata dall’erede subentrata al precedente locatore; è intervenuto poi un preciso accordo sul fatto che il conduttore avrebbe dovuto corrispondere un’indennità per mancata riconsegna (con ciò la proprietaria ha chiarito espressamente che la sua volontà era ed è quella di ritenere concluso definitivamente il rapporto e che la permanenza dell’inquilino nell’immobile era semplicemente “tollerata”); infine, nessuna contraria volontà è stata manifestata dal locatore, anzi, la trattativa per la possibile vendita dell’immobile dimostra proprio che entrambe le parti ritenevano ormai conclusa la locazione e che solo per ragioni di “opportunità” all’inquilino veniva concesso di rimanere nell’immobile (se l’avesse acquistato, non avrebbe avuto alcun senso spostarsi per poi ritornare nel medesimo appartamento).
In merito, la Cassazione ha precisato che neppure il fatto che il locatore continui a percepire il canone equivale a tacita accettazione sul rinnovo del contratto: “La rinnovazione tacita del contratto di locazione postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto” (Cassazione civile, sez. III, 26/06/2015, n. 13204).
Nel caso di specie, la somma concordata non è stata neppure corrisposta a titolo di canone di locazione: quand’anche, tuttavia, la causale del versamento fosse stata quest’ultima, abbiamo visto che, in forza della citata giurisprudenza, comunque si sarebbe potuto escludere il tacito rinnovo.
Precisa ancora la Cassazione: “La rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine, né dal pagamento e dall'accettazione dei canoni e neppure dal ritardo con il quale sia stata promossa l'azione di rilascio, occorrendo che questi fatti siano qualificati da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto” (Cassazione civile, sez. III, 20/10/2014, n. 22234).
In buona sostanza, il fatto che – lo si ribadisce – le parti abbiano trattato per la vendita dell’immobile non può costituire in alcun modo indice della volontà del locatore di protrarre il rapporto, anzi costituisce, in modo evidente, indice del contrario.
Tutto ciò chiarito, per ottenere la liberazione dell’immobile – essendo intervenuta da tempo valida disdetta (bene ha fatto l'avvocato del locatore ad inviare una diffida formale nel marzo 2015, perché era quasi maturata la prescrizione), essendo esclusa la tacita rinnovazione ed essendo sfumata la vendita - occorre semplicemente intraprendere un’azione giudiziaria di sfratto, e precisamente uno sfratto per finita locazione avanti al Tribunale del luogo dove si trova l’immobile.
Per farla, è necessario farsi assistere da un avvocato.
Si tratta di azione sommaria, ovvero breve e senza bisogno di istruttoria complessa: sarà sufficiente, infatti, dimostrare documentalmente l’esistenza del contratto (regolarmente registrato) e l’invio entro il termine della disdetta per ottenere rapidamente la convalida dello sfratto ed una data per l’esecuzione forzata, che sarà eseguita da un Ufficiale Giudiziario. Quest’ultimo effettuerà uno, o al massimo due accessi presso l’immobile, provvedendo, qualora l’inquilino non se ne sia andato prima di sua spontanea iniziativa dopo aver ricevuto la notifica del provvedimento di convalida, a farlo sgomberare coattivamente ed a far modificare la serratura dal fabbro, con ciò reimmettendo il proprietario nel pieno possesso dell’immobile.

References: Articolo 1597

Articolo 1597
 art. 2
 art. 28
 art. 453

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
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Cass. 
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 art. 1597
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Cass. 
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 Articolo 1597