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Timestamp: 2016-10-26 04:07:46+00:00

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135 III 53777. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. contre Y. SA (recours en mati�re civile)
Art. 23 ss CO; erreur sur la surface de locaux commerciaux remis � bail. Lorsque le loyer a �t� fix� en fonction des m�tres carr�s des locaux pris � bail, une diff�rence de surface de plus de 40 m2 par rapport � la surface indiqu�e dans le contrat de bail ne permet pas de supposer que le locataire n'attachait aucune importance � cette donn�e (consid. 2). Faits � partir de page 538
A. Par contrat du 14 novembre 2000, Y. SA a c�d� � X., moyennant un loyer mensuel de 4'041 fr. plus 150 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude, l'usage de locaux commerciaux, dont la surface indiqu�e �tait approximativement de 246 m2, dans un immeuble sis avenue V. � Lausanne, afin d'y poursuivre l'exploitation d'un solarium; conclu initialement du 1er d�cembre 2000 au 1er octobre 2002, le bail devait ensuite se renouveler tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf cong� donn� une ann�e � l'avance. Par la suite, le loyer mensuel, qui �tait soumis � une clause d'indexation, a �t� augment� � 4'082 fr. d�s le 1er mai 2003, puis � 4'138 fr. d�s le 1er ao�t 2004.
Le locataire ayant manifest� la volont� de r�silier le bail pour le 31 octobre 2005, la bailleresse, par lettre du 22 septembre 2005, lui a fait observer qu'en raison de la clause de tacite reconduction du contrat, il �tait li� jusqu'au 30 septembre 2007.
X. a expliqu� qu'il a alors �tudi� les probl�mes de rentabilit� de son solarium et qu'il a appris dans ce contexte, � l'automne 2005, de l'ing�nieur A. que la surface lou�e ne correspondait pas � celle qui �tait indiqu�e dans le contrat. Il a �t� retenu que le locataire, dans l'ann�e de la d�couverte de ce fait, a manifest� la volont� d'invalider partiellement le contrat pour cause d'erreur essentielle et qu'� aucun moment apr�s la connaissance exacte des faits, il n'a ratifi� la convention conclue.
La bailleresse s'est oppos�e � l'invalidation partielle du bail commercial pour cause d'erreur essentielle.
B. B.a Les 30 novembre 2005 et 25 avril 2006, le locataire a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du district de Lausanne. Apr�s l'�chec de la tentative de conciliation, il a BGE 135 III 537 S. 539port� la cause devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Outre des conclusions qui ne sont plus en litige, il a demand�, en invoquant une invalidation partielle du contrat pour cause d'erreur essentielle, que le loyer soit r�duit proportionnellement � la surface r�elle et que le trop-per�u lui soit restitu�.
L'instruction a permis d'�tablir les �l�ments relev�s ci-dessous. La surface r�elle des locaux lou�s �tait de 204,20 m2 et il �tait impossible, en raison de la configuration et de l'agencement des locaux, de percevoir de visu que la surface n'�tait pas conforme � celle mentionn�e dans le bail. Le loyer a �t� fix� en fonction de la surface. La bailleresse a acquis l'immeuble en 1996 et le premier locataire a �t� un g�rant d'immeubles, qui a lou�, outre les locaux en cause qui ont �t� compt�s pour 246 m2, des surfaces au 1er �tage repr�sentant 120 m2 ; partant de l'id�e que le loyer annuel au m�tre carr� devait �tre d'environ 197 fr., le loyer avait �t� fix� � 6'000 fr. par mois ([246 m2 + 120 m2 = 366 m2 ] x 197 fr. : 12 mois = 6'008 fr. 50). En 1997, le g�rant d'immeubles a quitt� les locaux; ceux du 1er �tage de 120 m2 ont alors �t� s�par�s au moment de la relocation. Les locaux litigieux, toujours compt�s pour 246 m2, ont �t� lou�s � B. pour un loyer mensuel de 4'041 fr., toujours en partant de la pr�misse que le prix devait correspondre approximativement � 197 fr. par ann�e au m�tre carr� (246 m2 x 197 fr. = 48'462 fr. : 12 mois = 4'038 fr. 50). Lorsque B. a c�d� l'exploitation de son solarium � X. au mois d'avril 2000, le contrat de bail conclu avec le nouvel exploitant a maintenu le loyer mensuel � 4'041 fr. sur la base du m�me raisonnement.
Statuant par jugement du 28 septembre 2007, le Tribunal des baux a admis l'invalidation partielle du contrat pour cause d'erreur essentielle et r�duit le montant convenu ou accept� du loyer (� la suite des majorations successives) en fonction de la diff�rence entre la surface indiqu�e dans le bail et la surface r�elle des locaux; il a condamn� la bailleresse � restituer le trop-per�u, soit 49'046 fr. 95 avec int�r�ts � 5 % l'an d�s le 18 novembre 2006.
B.b Par arr�t du 26 novembre 2008, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a annul� le jugement attaqu� et rejet� la demande du locataire, en consid�rant qu'il ne s'agissait pas d'un cas d'erreur essentielle.
C. X. exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Soutenant que les conditions d'une invalidation partielle pour cause BGE 135 III 537 S. 540d'erreur essentielle sont r�unies, il conclut � l'annulation de l'arr�t pr�cit� et � la confirmation du jugement de premi�re instance.
Le Tribunal f�d�ral a admis le recours, annul� l'arr�t attaqu� et fix� le loyer mensuel net d� par le recourant � l'intim�e � partir du 1er d�cembre 2000 pour les locaux lou�s.
2. 2.1 Selon l'art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de le conclure, �tait dans une erreur essentielle.
Les cas d'erreur essentielle sont �num�r�s � l'art. 24 CO. L'erreur de calcul, dont parle l'art. 24 al. 3 CO, ne vise que l'hypoth�se d'une erreur commune aux deux parties, r�sultant d'une pure inadvertance dans les op�rations arithm�tiques, alors qu'en r�alit� elles sont d'accord sur les prestations dues; ce cas de figure ne concerne pas l'hypoth�se o�, comme c'est le cas en l'esp�ce, une partie accepte de conclure le contrat � certaines conditions en �tant dans l'erreur sur les surfaces qui lui sont en r�alit� vendues ou lou�es (ATF 119 II 341 consid. 2 p. 343; ATF 116 II 685 consid. 2b/bb p. 688). Il ne s'agit pas non plus d'une erreur sur l'�tendue des prestations, dont parle l'art. 24 al. 1 ch. 3 CO, puisque le locataire connaissait les locaux qu'il louait et le montant du loyer qu'il devait payer. Le locataire fait valoir qu'il ignorait la surface r�elle des locaux (c'est-�-dire qu'il �tait dans l'erreur sur un fait existant) et qu'il a �t� amen� ainsi � accepter un loyer auquel il n'aurait pas consenti s'il avait connu la situation r�elle; il se pr�vaut donc d'une erreur portant sur un fait que la loyaut� commerciale permettait de consid�rer comme un �l�ment n�cessaire du contrat au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO (cf. ATF 129 III 363 consid. 5.3 p. 365; ATF 119 II 341 consid. 2 p. 343).
Le contrat entach� d'une erreur essentielle est tenu pour ratifi� lorsque la partie qu'il n'oblige point a laiss� s'�couler une ann�e, � compter du moment o� l'erreur a �t� d�couverte, sans d�clarer � l'autre sa r�solution de ne pas le maintenir, ou sans r�p�ter ce qu'elle a pay� (art. 31 al. 1 et 2 CO). D�terminer � quel moment une partie a d�couvert son erreur et quand elle a manifest� sa volont� d'invalider le contrat sont des questions de fait qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF). Il a �t� constat� in casu que le locataire avait manifest� sa volont� d'invalider partiellement le bail dans BGE 135 III 537 S. 541l'ann�e � compter de la d�couverte de son erreur; sur la base d'un tel �tat de fait, il n'est pas douteux que l'invalidation est intervenue en temps utile. Il a d'autre part �t� relev� que le locataire, apr�s avoir d�couvert la r�alit�, n'a, � aucun moment, manifest� la volont� de maintenir le contrat, de sorte qu'il appara�t d'embl�e, sur la base de ces donn�es factuelles liant le Tribunal f�d�ral, qu'il n'y a pas eu de ratification malgr� l'erreur intervenue et qu'il n'y a donc pas � raisonner avec les r�gles sur les d�fauts initiaux de la chose lou�e au sens de l'art. 258 CO.
Bien que les dispositions sur les vices du consentement ne contiennent pas de r�gle analogue � celle figurant � l'art. 20 al. 2 CO, la jurisprudence a admis qu'une invalidation partielle est possible lorsque la prestation affect�e du vice est divisible et que l'on peut admettre que les deux parties auraient conclu le contrat avec une prestation r�adapt�e pour tenir compte de ce vice (ATF 130 III 49 consid. 3.2 p. 56 et les arr�ts cit�s). D�s l'instant o� il a �t� constat� en l'esp�ce que la bailleresse partait de l'id�e qu'un loyer annuel d'environ 197 fr. au m�tre carr� �tait ad�quat, un r�ajustement du loyer en fonction des surfaces r�elles est assur�ment possible.
Selon l'arr�t d�f�r�, la diff�rence entre la surface indiqu�e et la surface r�elle n'�tait pas perceptible de visu (ce qui distingue le cas de celui cit� par la cour cantonale, arr�t du Tribunal f�d�ral 4A_408/2007 du 7 f�vrier 2008 consid. 3.3); il a en outre �t� d�j� jug� que le locataire n'�tait pas tenu de contr�ler les surfaces indiqu�es en les mesurant lui-m�me (arr�t 4C.5/2001 du 16 mars 2001 consid. 3a); en cons�quence, il est �vident que l'on ne se trouve pas en pr�sence d'une erreur commise par n�gligence au sens de l'art. 26 CO, si bien que toute pr�tention en dommages-int�r�ts de ce chef est d'embl�e exclue.
2.2 Le point � trancher est donc de savoir si l'on se trouve en pr�sence d'une erreur portant sur un fait que la loyaut� commerciale permettait de consid�rer comme un �l�ment n�cessaire du contrat au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO.
Pour que ce cas d'erreur essentielle soit r�alis�, il faut tout d'abord que le cocontractant puisse se rendre compte de bonne foi que l'erreur de l'autre partie porte sur un fait qui �tait objectivement de nature � d�terminer la partie � conclure le contrat ou � le conclure aux conditions convenues; il faut encore, en se pla�ant du point de vue BGE 135 III 537 S. 542de la partie qui �tait dans l'erreur, que l'on puisse admettre subjectivement que son erreur l'a effectivement d�termin�e � conclure le contrat ou � le conclure aux conditions convenues (ATF 132 III 737 consid. 1.3 p. 741; ATF 129 III 363 consid. 5.3 p. 365).
Ce que les parties avaient � l'esprit au moment de conclure ressortit au fait; rel�ve en revanche du droit la qualification d'essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO de l'erreur constat�e (ATF 113 II 25 consid. 1a p. 27).
Dans le domaine du bail � loyer, qu'il s'agisse d'un logement ou d'un local commercial, la surface � louer est �videmment un �l�ment d'appr�ciation important pour d�cider de conclure ou non le contrat, ou en tout cas pour appr�cier si le loyer demand� est conforme � l'�tat du march� dans la r�gion concern�e (cf. arr�t 4C.5/2001 du 16 mars 2001 consid. 3a). Cela vaut d'autant plus dans le domaine des locaux commerciaux, qui sont constamment �valu�s et compar�s en fonction du prix au m�tre carr�. L'art. 11 al. 2 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11) pr�voit d'ailleurs express�ment que le loyer usuel au sens de l'art. 269a let. a CO peut �tre d�termin� sur la base du prix au m�tre carr� usuel dans le quartier pour des objets semblables. L'intim�e serait d'ailleurs d'autant plus mal plac�e pour contester l'importance de cet �l�ment qu'elle l'a fait figurer dans le contrat et qu'elle admet elle-m�me que le loyer propos� a �t� d�termin� en fonction des m�tres carr�s. La surface lou�e, en tant que crit�re d�terminant pour fixer le loyer, �tait donc un fait que la loyaut� commerciale permettait objectivement de consid�rer comme un �l�ment n�cessaire du contrat.
Il est vrai que le contrat n'indiquait qu'une surface approximative. Cette r�serve doit �tre interpr�t�e selon le principe de la confiance (cf. ATF 132 III 24 consid. 4 p. 27/28). Elle doit �tre comprise de bonne foi en ce sens que le bailleur, sachant que la d�termination exacte de la surface est dans la r�alit� une op�ration difficile, a cherch� � se prot�ger contre une r�clamation qui proc�derait d'une menue divergence de calcul.
Or il n'y a rien de tel en l'esp�ce. La surface r�elle est de 204,20 m2, au lieu des 246 m2 indiqu�s. Il s'agit d'une diff�rence de 41,8 m2 repr�sentant pr�s de 17 % de la surface mentionn�e dans le bail. On BGE 135 III 537 S. 543ne saurait parler � ce sujet d'une petite divergence de calcul. Si le caract�re approximatif de la surface indiqu�e pouvait impliquer une certaine marge d'erreur, le locataire n'avait pas � compter avec une pareille diff�rence, laquelle ne peut en aucun cas �tre couverte par la notion de surface approximative.
On observera � ce propos que, s'agissant d'un logement, la jurisprudence a admis une erreur essentielle dans un cas o� la superficie r�elle �tait inf�rieure de 13 m2 � celle figurant dans le bail, ce qui correspondait � une pi�ce de dimension moyenne en moins (ATF 113 II 25 consid. 1b p. 28 s.). Cet ordre de grandeur a �t� rappel� dans un autre cas o� le locataire s'�tait fond� sur la garantie des d�fauts (arr�t 4C.81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3b/bb). Dans un autre arr�t, l'id�e a �t� �mise qu'une diff�rence sup�rieure � 10 % n'�tait en tout cas pas admissible et fondait une erreur essentielle (arr�t 4C.5/2001 du 16 mars 2001 consid. 3a).
Il reste � examiner si, d'un point de vue subjectif, des circonstances particuli�res font appara�tre que l'indication erron�e de la surface n'avait pas un caract�re essentiel pour le locataire d'esp�ce. La jurisprudence l'a d�j� admis dans plusieurs cas, o� il apparaissait, en fonction de circonstances particuli�res, que le locataire n'avait attach� aucune importance � l'indication erron�e qu'il avait re�ue (cf. ATF 129 III 363 consid. 5.3 p. 365; arr�t 4A_408/2007 du 7 f�vrier 2008 consid. 3.3; arr�t 4C.5/2001 du 16 mars 2001 consid. 3b).
En l'occurrence, d'apr�s l'�tat de fait d�terminant, la diff�rence n'�tait pas d�celable de visu et le locataire n'en a pas eu connaissance avant les calculs d'un ing�nieur en automne 2005. Le locataire pouvait se fier � la surface qui lui �tait indiqu�e, sans �tre tenu de proc�der lui-m�me � des calculs (cf. consid. 2.1 in fine ci-dessus). Aucune constatation cantonale ne permet de penser que le locataire ait �t� � m�me de se rendre compte de la diff�rence auparavant, � telle enseigne que, de son absence de r�action, l'on puisse d�duire que la question n'avait pas d'importance pour lui. La pr�sente esp�ce se distingue donc de celles o� l'indiff�rence du locataire a �t� admise.
La cour cantonale semble avoir consid�r� qu'en occupant les locaux pendant plusieurs ann�es sans protester, le locataire avait montr�, par son comportement, que les locaux lou�s �taient conformes � ses attentes et qu'il ne souhaitait pas une surface plus importante. BGE 135 III 537 S. 544En raisonnant ainsi, la Chambre des recours a perdu de vue que le contrat de bail comporte deux prestations qui s'�changent: la cession de l'usage d'une chose et le paiement du loyer (art. 253 CO). Or, le diff�rend ne se pose pas sous l'angle de la d�termination de la chose (le locataire savait quels locaux lui �taient lou�s et il les connaissait), mais sur la d�termination du loyer (qui a �t� effectu�e en fonction des m�tres carr�s). Il est sans doute exact de dire que le locataire se satisfaisait des locaux qui lui �taient lou�s, mais la question est de savoir si l'int�ress� �tait subjectivement dispos� � payer un loyer surfait parce que celui-ci avait �t� arr�t� en fonction d'une surface erron�e. Du moment que la diff�rence de surface est de 41,8 m2 et que le loyer a �t� arr�t� sur la base approximative d'un prix de 197 fr. le m�tre carr�, l'�cart en valeur est d'environ 8'200 fr. par an. Il est insoutenable de penser que l'exploitant d'une petite entreprise est indiff�rent � l'id�e de payer 8'200 fr. de trop par ann�e. Rien ne permet de supposer que le locataire n'attachait aucune importance � la surface qui lui �tait indiqu�e pour appr�cier le montant du loyer demand�. On doit bien au contraire reconna�tre qu'une telle diff�rence �tait aussi subjectivement essentielle.
Partant, il sied d'admettre - contrairement � la cour cantonale - que le locataire a invalid� partiellement le contrat pour cause d'erreur essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO.
Les calculs effectu�s par les juges de premi�re instance pour r�ajuster les loyers convenus en fonction de la surface effective et pour d�terminer ainsi le trop-per�u � restituer n'ont �t� critiqu�s par aucune des parties devant le Tribunal f�d�ral, de sorte qu'il suffit d'en revenir au jugement de premi�re instance. La cause sera renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente pour d�terminer � nouveau les frais et d�pens de la proc�dure cantonale, puisque l'abandon de certaines conclusions - que le Tribunal f�d�ral n'a pas d� examiner - peut poser probl�me.
129 III 363,
119 II 341,
116 II 685 suite... ,
art. 24 al. 3 CO suite... ,
art. 31 al. 1 et 2 CO,
art. 258 CO,
art. 11 al. 2 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11),

References: Art. 23
 ATF 
 ATF 
 ATF 
in casu
 ATF 
 ATF 
 ATF 
in fine

art. 24

art. 31

art. 258

art. 11