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Timestamp: 2019-12-13 00:59:56+00:00

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Seguro de daños a cargo del deudor, expresión manuscrita y otras cláusulas hipotecarias | En la cancha
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Seguro de daños a cargo del deudor, expresión manuscrita y otras cláusulas hipotecarias
@BallugeraCarlos. SEGURO DE DAÑOS, EXPRESIÓN MANUSCRITA, RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS. Comentario y resumen de la resolución DGRN de 10 noviembre 2016. Voy a comentar una de esas resoluciones compleja, que trata de la calificación negativa de una hipoteca, donde el contenido contractual formado por condiciones generales, queda dividido o fragmentado en estipulaciones susceptibles de tratamiento autónomo y que son tratadas como tales, separadamente, por la DGRN sin perjuicio de la subsistencia del resto del contrato.
Frente a la evidente fragmentación en condiciones generales del contrato por adhesión, asumida con total naturalidad por la DGRN vemos, aquí y allá, que el recurrente pretende que cada una de las estipulaciones cuestionadas por la calificación sea esencial e inseparable del resto del contrato.
Constato, aunque no entiendo que todavía no se acabe de asumir, que desde 1984 existe en España una definición legal de las condiciones generales de la contratación, que, tras la reforma de la LCGC, las caracteriza como un contenido normativo autónomo dentro del contrato por adhesión.
Por desgracia esa carencia aparece con más frecuencia de la deseable en las más diversas instancias y estamentos, por eso no podemos dejar de recordar, acompañados de la autoridad de la doctrina del TS, que la contratación con condiciones generales es un modo contractual propio sujeto a reglas propias que no pueden olvidarse, afirmación esta no por obvia menos necesitada de recordatorio[1].
Para caracterizar su función no está de más recordar a de Castro cuando decía que quien firma, cerrando los ojos, una cláusula leonina o abusiva, no lo hace en general por falta de diligencia, sino por necesidad[2].
Así, por paradójico que parezca, la expresión manuscrita es un elemento formal que cae más en el contexto de asegurar la incorporación de una estipulación, predispuesta y prerredactada, por medio del cumplimiento de un requisito legal formal que no presupone, ni de hecho ni de derecho, la comprensibilidad de la cláusula, sino que sólo asegura la incorporación de la misma al contrato en términos parecidos al art. 7.b) LCGC, es decir, que la expresión manuscrita del deudor asegura la incorporación de la condición general al contrato ¡aunque sea incomprensible!
Ya he dicho que la expresión manuscrita del art. 6 Ley 1/2013 es un requisito pro bancario. Eso tiene en su aplicación al contrato por adhesión con condiciones generales, la consecuencia ineludible de que no se puede hacer una interpretación extensiva de ese art. 6. En contratación con condiciones generales y en contratación B2C, la interpretación extensiva sólo se aplica a favor de la parte más débil no de la más fuerte, a favor de la persona consumidora y adherente, no a favor del banco.
Pero aquí la DGRN vuelve a tropezar con la concepción del contrato como un acto unitario e indivisible, una concepción sólo aplicable al contrato por negociación, pero no a este caso que es un contrato por adhesión compuesto por condiciones generales de la contratación y cláusulas no negociadas individualmente.
En todo caso la respuesta a estos dilemas es imposible si nos mantenemos en el contrato por negociación. Pero como es manifiesto también, aquí se trata de un contrato por adhesión con cláusulas no negociadas individualmente, donde veremos cómo la respuesta es posible.
La contradicción está aquí: “si el prestamista, en ejercicio de su legítimo derecho, predispone una cláusula que limite o excluya la posibilidad de que devenguen intereses a favor del prestatario […] su incorporación al contrato de préstamo hipotecario exigirá, por disposición imperativa y como canon de transparencia, la aportación de la repetida expresión manuscrita […] pese a lo que pudiera aconsejarse de “lege ferenda” […]”.
Parémonos en la contradicción. La incorporación de una estipulación al contrato sólo se produce si se concibe primero como autónomo y separado, como no incorporado el objeto que se incorpora, es decir si se concibe a la estipulación como una condición general.
Si la estipulación es separable del contrato es una condición general y la estipulación de interés remuneratorio en nuestro derecho es una cláusula accesoria del préstamo no su objeto principal.
Como es nulidad coactiva no necesita consentimiento del presentante, la subsanación puede hacerse en acto separado, que deberá ser negociado, lo que, como se trata de una estipulación a favor del banco, según la STS 22 abril 2015 exige “contrapartidas apreciables” a favor del deudor persona consumidora, pero lo que es más importante, exige que la persona consumidora deudora actúe libremente (vid. sentencias), es decir, sin temor a sufrir el peso de una cláusula abusiva –lo es la que contraviene, según el art. 8 LCGC, una norma prohibitiva o imperativa como el art. 6 Ley 1/2013[3]-.
Aunque quisiera olvidar estas contradicciones, la resolución se mantiene en ellas. Hasta nueve veces llama suspensión a lo que el registrador ha calificado como denegación[4].
Sin embargo, la resolución en nueve ocasiones llama suspensión a la denegación. No es un desliz cualquiera, ya que esa calificación determina el régimen de la inscripción parcial y de la eventual subsanación como se ha visto. Para salir de ellas hay que tener presente el régimen propio de la contratación con condiciones generales.
La DGRN ha tenido conocimiento de todas ellas. Tiene delante, por tanto, los elementos de hecho y derecho necesarios para la apreciación de oficio de la nulidad por abusivas de las condiciones generales que lo sean, conforme a los, tan mentados últimamente, arts. 6 y 7 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas. Sin embargo, la resolución se inclina por la neutralidad frente la desigualdad, y nos dice que no va a entrar a calificar de oficio las cláusulas abusivas. Solo abordará las condiciones generales denegadas y recurridas.
Aunque las paradojas no acompañen siempre a las contradicciones, tan difíciles de ver, resulta paradójico que no estando recurrida la inscripción de la estipulación de asunción del coste de la prima del seguro de daños por el deudor (cláusula undécima) ya que el registrador la considera inscribible, la DGRN se extienda en pronunciarse sobre una cuestión ni denegada ni recurrida, como es la cláusula de seguro de daños a cargo del deudor, para afirmar su carácter inscribible.
Resulta difícil entender lo que ha pasado en el expediente con la estipulación sobre el seguro de daños a cargo del deudor. Hay que leer y releer con detenimiento el fundamento jurídico 13 para saber qué parte de cláusula se ha inscrito y cuál no.
Conjeturando en medio de la lectura, creo que se ha inscrito por el registrador y no se discute en el recurso, la obligación del deudor de contratar un seguro de daños. No obstante, la resolución se pronuncia a favor de su inscribilidad en contra del criterio que sienta en la misma resolución para no pronunciarse sobre un asunto así (“[2] ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en la nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación”).
Según la resolución “Lo primero que debe ponerse de manifiesto en cuanto a este grupo de pactos suspendidos, es que la obligación de conservar con la debida diligencia la finca hipotecada y de tenerla asegurada del riesgo de incendios y otros daños, sí se consideran inscribibles por el registrador, por lo que no son aplicables los argumentos, ciertos sin duda, del notario recurrente en favor de su inscripción”.
La STS 23 diciembre 2015 añade a lo transcrito por la resolución que “Es decir, no se trata de una garantía desproporcionada, en el sentido prohibido por el art. 88.1 TRLGCU, sino de una consecuencia de la obligación de conservar diligentemente el bien hipotecado y de asegurarlo contra todos los riesgos que pudieran afectarlo. Pero, en todo caso, se trata de una previsión inane, puesto que la obligación de pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo, conforme al art. 14 LCS”.
Es evidente que la obligación de asegurar los bienes hipotecados establecida en el art. 8 LMH es una obligación legal. Nada más. La ley no dice quién es el obligado. Queremos suponer que tratándose de la titulización de hipotecas sea el acreedor que tituliza. Pues no, para el notario y para la resolución es el deudor. No lo compartimos.
La obligación de conservar la garantía no incluye la contratación de un seguro, por más natural que parezca eso al notario. Admitimos lo que dice la resolución para la obligación de conservación, pero no para la de seguro. Admitimos que el deudor debe conservar la garantía, pero no que debe contratar un seguro de daños del inmueble.
La acreedora tendrá que contratar un seguro si quiere asegurar su interés en la hipoteca, lógico. También si quiere titulizar conforme al art. 8 LRMH, lógico también. Pero no puede reclamar nada al deudor por asegurar su interés en la hipoteca, ya lo puse de manifiesto en notas que dieron lugar a las resoluciones de 19 abril de 2006, donde la DGRN de entonces ni se dignó entrar en el análisis de una materia expresamente planteada en la nota, con manifiesto desprecio hacia unas razones que siguen vigentes.
La resolución, plenamente neutral y fiel a su criterio, no se pronuncia sobre la cláusula de reclamación de posiciones deudoras, porque el registrador la inscribirá. Sin embargo, esta es una de las cláusulas que habida cuenta la existencia de sentencias que declaran su carácter abusivo, sentencias de varios órdenes jurisdiccionales, el registrador debería denegar sin juicio de ponderación.
Dado que la hipoteca está suspendida por la falta de expresión manuscrita, lo lógico hubiera sido que la resolución se hubiese pronunciado por el carácter abusivo de esta cláusula, pronunciamiento que le resulta obligatorio por la existencia de sentencias sobre la materia que censuran y anulan esta cláusula.
Igualmente creo que debiera haberse pronunciado sobre la no inscribilidad por abusivas de las estipulaciones que imponen el coste del seguro de daños al deudor y la que designa beneficiario del seguro al banco sin que se halle vencida la cuota, ni vencido sino al corriente el préstamo y también sobre la que le designa beneficiario al banco contra la finalidad del propio seguro de servir a la reconstrucción de la garantía cuando el deudor está cumpliendo el programa de amortización de la deuda. Vamos a ver ahora el resumen de la resolución.
NOTA DE CALIFICACIÓN.- Puede verse aquí[5].
Por tanto, dependiendo la subrogación del adquirente en el préstamo del consentimiento expreso del acreedor, que no queda condicionado por los requisitos que se enumeran: «en todo caso será además necesario» se señala en la cláusula respecto de los mismos; y no constituyendo esta estipulación una cláusula financiera, ni sirviendo para perfilar la obligación garantiza, su inscripción debe ser rechazada por carecer de transcendencia real como se indica en la nota de calificación, ya que, como queda expuesto, constituye una mera información acerca de los requisitos mínimos que deben concurrir para que el acreedor acepte la subrogación del adquirente. En consecuencia, estas dos estipulaciones pueden denegarse alegando exclusivamente que se trata de un pacto de naturaleza personal si más motivación [se supone, además, que la denegación de la cláusula e inscripción del resto de la hipoteca puede hacerse sin consentimiento del presentante].
[1] Vid. mi 2/2009 “Tratamiento registral de las cláusulas abusivas en las hipotecas”, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 153, (2009), pgs. 19-34; también en “Financiación de la vivienda, calificación hipotecaria y protección de los consumidores tras la L. 41/2007, SER, 2009, pgs. 123 a 163; y Revista de Derecho Patrimonial, núm. 23, (2009), pgs. 309 a 328. Con la mayor humildad y consciente de las grandes limitaciones de mi pobre análisis, pongo de manifiesto en estos artículos la capital distinción entre el contrato por adhesión y el contrato por negociación, con algunos rasgos de esa diferencia. Esa distinción ha sido recogida después por el TS y por alguna resolución de la DGRN como las de 22 enero 2015 y 19 mayo 2017.
[2] Castro y Bravo, F. de, “Notas sobre las limitaciones intrínsecas de la autonomía de la voluntad. La defensa de la competencia. El orden público. La protección del consumidor”, ADC, 1982, 1076-1077.
[3] Vid. SAP Zaragoza de 14 marzo 2016 aquí: http://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/doctrina/articulos-doctrina/la-renegociacion-del-contrato-cuando-hay-clausulas-suelo-abusivas/.
[4] He puesto un número con un asterisco en el resumen para señalar las nueve veces que la resolución toma una cosa por la otra.
[5] Vid. la nota de calificación aquí: http://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/consumo-y-derecho/articulos-cyd/nota-de-calificacion-en-la-resolucion-de-10-noviembre-2016-limite-cero-de-interes-variable-y-denegacion-de-otras-clausulas/
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