Source: https://interpretacje-podatkowe.org/obciazenia/ibpbii-2-415-1013-11-hs
Timestamp: 2020-08-15 13:27:42+00:00

Document:
IBPBII/2/415-1013/11/HS | Interpretacja indywidualna
♦ › Obciążenia › IBPBII/2/415-1013/11/HS
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 20 grudnia 2011 r.
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 05 września 2011 r. (data wpływu do Organu 09 września 2011 r.), uzupełnionym w dniu 02 grudnia 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 09 września 2011 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.
W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 18 listopada 2011 r. Znak: IBPB II/2/415-1013/11/HS wezwano wnioskodawczynię do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 02 grudnia 2011 r.
Wnioskodawczyni na podstawie testamentu odziedziczyła po swoim ojcu zmarłym w dniu 09 grudnia 2008 r. wraz z jedną ze swych córek nieruchomość położoną w K.
Wnioskodawczyni odziedziczyła udział w wysokości 1/3, a córka - 2/3 nieruchomości.
Nieruchomość jest obciążona hipotekami, których wartość stanowi około 90% rynkowej wartości nieruchomości. Hipoteki nie zabezpieczają długów wnioskodawczyni. Hipoteki zabezpieczają kredyty i pożyczki udzielone innym osobom, w tym kredyt bankowy drugiej z córek wnioskodawczyni nie będącej współwłaścicielką tej nieruchomości.
Wnioskodawczyni planuje sprzedać swój udział w nieruchomości w stanie w jakim się ona znajduje, tzn. kiedy nieruchomość pozostaje obciążona hipotecznie.
Wynika to z faktu, że wnioskodawczyni nie jest dłużnikiem zabezpieczonych na jej nieruchomości zobowiązań, więc nie musi długu spłacać, a jedynie jej nieruchomość służy jako zabezpieczenie kredytów/pożyczek innych osób i kupujący będzie w dalszym ciągu dłużnikiem rzeczowym odpowiadając zakupioną nieruchomością.
Strony ustaliły cenę za udział proporcjonalnie do wartości rynkowej nieruchomości (1/3), przy uwzględnieniu, że sprzedawany jest jedynie mniejszościowy udział w nieruchomości, a nie cała nieruchomość oraz pomniejszając wartość nieruchomości o wartość obciążających nieruchomość hipotek, które przejdą na kupującego jako dłużnika rzeczowego - właściciela nieruchomości.
Sprzedająca nie będzie z ceny regulowała żadnych zobowiazań (nie są to jej zobowiązania), a kupujący w chwili nabycia nie dokona w jakikolwiek sposób spłaty długu obciążającego nieruchomość.
Kupujący zapłaci cenę rynkową nieruchomości, która to cena będzie pomniejszona o wartość długów zabezpieczonych na nieruchomości. Wartość rynkowa obciążonej rzeczy stanowi różnicę między wartością rzeczy nie obciążonej i wartością obciążeń i taką jedynie cenę wnioskodawczyni jest w stanie na rynku uzyskać.
Czy przychodem wnioskodawczyni będzie wartość wyrażona w cenie rynkowej nieruchomości z uwzględnieniem sprzedaży udziału 1/3 w nieruchomości i proporcjonalnego pomniejszenia wartości udziału o wysokość hipotek obciążających nieruchomość...
Zdaniem wnioskodawczyni, przychodem z odpłatnego zbycia udziału w obciążonej nieruchomości będzie wartość rynkowa udziału w obciążonej nieruchomości wyrażona w akcie notarialnym sprzedaży. Wartość rynkowa wyrażona w cenie odpowiada stanowi nieruchomości uwzględniając jej cechy w tym, np. stan techniczny i stan prawny, np. obciążenia. Cena nieruchomości obciążonych jest niższa od cen nieruchomości nie obciążonych, bowiem kupujący płacąc cenę musi uwzględnić te obciążenia.
Wobec powyższego cena nieruchomości zostanie określona na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie obciążonymi nieruchomościami, czyli od wartości rynkowej nieruchomości wolnej od hipotek odjęta zostanie wartość tych hipotek, bo tylko za taką cenę kupujący zdecyduje się nabyć udział w nieruchomości, która posiada takie obciążenia.
Zatem zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem wnioskodawczyni będzie kwota stanowiąca cenę/wartość rynkową udziału w nieruchomości z zajętą hipoteką.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
W związku z powyższym, rozpatrując konsekwencje podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości kluczowe znaczenie ma moment jego nabycia.
Zgodnie z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.
W niniejszej sprawie data śmierci spadkodawcy tj. 09 grudnia 2008 r. wyznacza datę nabycia przez wnioskodawczynię udziału w nieruchomości. W przypadku odpłatnego zbycia tego udziału wnioskodawczyni winna zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.
Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.
Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Wnioskodawczyni może więc, opierając się na zasadzie swobody umów, sama określić w umowie cenę zbycia nieruchomości. Przy określaniu tej ceny może brać pod uwagę aspekt obciążenia danej nieruchomości hipoteką. Istotne jest jednak, aby cena sprzedaży uwzględniająca ten aspekt odpowiadała cenie rynkowej stosowanej w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku. Możliwość określenia przychodu ze zbycia nieruchomości na podstawie wysokości wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zgodnie z art. 19 ust. 4 zdanie drugie, przysługuje właściwemu organowi skarbowemu, jeśli stwierdzi on, że cena określona w umowie bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości.
Przedtem jednak organ podatkowy wzywa sprzedającego do wskazania przyczyn takiego stanu rzeczy. Przy czym ustawa nie wskazuje, jakie czynniki mogą usprawiedliwiać stosowanie niskiej ceny, znacząco niższej niż wartość rynkowa zbywanych rzeczy lub praw. Wobec tego należy przyjąć, że dostatecznym uzasadnieniem będą wszelkie okoliczności obiektywnie zasadne (np. położenie nieruchomości, sąsiedztwo, stan techniczny czy prawny). Jednakże uzasadnienie niskiej ceny powinno zawierać konkretne dowody potwierdzające konkretne wyjaśnienia. Wskazać przy tym należy, iż zgodnie z art. 180 § 1 powołanej w sentencji ustawy - Ordynacja podatkowa jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Trzeba również pamiętać, że organ podatkowy ma obowiązek zbadania przyczyn obniżenia ceny oraz swobodę oceny trafności przedłożonego materiału dowodowego. Niewątpliwie przesłanką uzasadniającą zastosowanie ceny niższej od wartości rynkowej z dnia sprzedaży udziału w nieruchomości może być fakt, iż udział w nieruchomości zostanie zbyty wraz z obciążającymi hipotekami. Trafność ustalenia wysokości ceny sprzedaży podlega w takim przypadku ocenie właściwego organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej.
Tym samym należy stwierdzić, że wnioskodawczyni może sama określić cenę zbycia udziału wynoszącego 1/3 w nieruchomości obciążonej hipoteką. Może przy tym brać pod uwagę fakt obciążenia nieruchomości hipoteką. Tak ustalona cena sprzedaży winna jednak odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości w takim stanie faktycznym i prawnym.
Reasumując, stanowisko wnioskodawczyni, że jej przychodem będzie kwota stanowiąca cenę/wartość rynkową udziału w nieruchomości z zajętą hipoteką należy uznać za prawidłowe, o ile cena podana w akcie notarialnym – umowie sprzedaży będzie odpowiadała cenom rynkowym stosowanym w obrocie innymi nieruchomościami obciążonymi hipoteką.
IBPBII/2/415-1013/11/HS
IBPBII/1/436-315/11/AŻ | Interpretacja indywidualna
IBPBII/2/415-45/11/MW | Interpretacja indywidualna

References: art. 14
 art. 10
 art. 924
 art. 10
 art. 14
 art. 8
 art. 10
 art. 19
 art. 10
 art. 19
 art. 180