Source: http://www.avvocatoginesi.it/2018/07/
Timestamp: 2020-07-04 12:02:20+00:00

Document:
Luglio 2018 – Avvocato MASSIMO GINESI
Autore massimo ginesiPubblicato il 30 Luglio 2018 Categorie Libri, Articoli & Convegni
il regolamento anti aglio…
interessante anche “il fritto” come ingrediente.
Da sottolineare, invece, che ove tali immissioni si propaghino alle parti comuni quali, scale, cortili, androni (come è plausibile), il condominio è perfettamente titolato ad agire ex art 844 c.c.
© massimo ginesi 25 luglio 2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 25 Luglio 2018 26 Luglio 2018 Categorie spigolature dal web
E’ quanto ribadisce, seguendo un principio consolidato, Cass.Civ. sez. II 23 luglio 2018, n. 19489.
L’ordinanza del giudice di legittimità riguarda una vicenda in cui un condomino, titolare di un box auto, aveva annesso alla sua proprietà un cospicuo tratto della contigua intercapedine condominiale. Il condominio agiva in rivendica e otteneva sentenza favorevole sia in primo che i secondo grado.
I proprietari delibera box ricorrono in cassazione, ma il ricorso è rigettato: “Con il primo motivo i ricorrenti denunciano la nullità della sentenza impugnata per mancata declaratoria del difetto di legittimazione dell’amministratore del condominio, in relazione all’oggetto del giudizio, trattandosi di azione reale, concernente le parti comuni dell’edificio.
In tema di condominio le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini (o contro terzi) e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio comune che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 n.4 c.c.) possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea ex art. 1131 comma 1, adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c. (Cass. 5147/2003; 40/2015).
Dall’applicazione di tale principio deriva la ritualità dell’azione intrapresa dal condominio, giacché, nel caso di specie, l’iniziativa giudiziaria è stata deliberata all’unanimità, presente la maggioranza dei condomini dei millesimi: detta delibera è pertanto idonea ad attribuire all’amministratore condominiale il potere rappresentativo e la legittimazione processuale.”
Autore massimo ginesiPubblicato il 25 Luglio 2018 Categorie NewsTag 1130, 1131, 19489, amministratore, attiva, azione, delibera, legittimazione, rivendica
l’assemblea può decidere di dilazionare in più rate il pagamento della nuova caldaia? la Cassazione non lo ha detto…
E’ il principio che sinteticamente sembra essere espresso da una stringata ordinanza resa da Cass.civ. sez. VI 14 giugno 2018 n. 15587.
In realtà è opportuno limitare la portata della pronuncia al singolo procedimento, evitando di trarne principi generali, poiché la Corte di legittimità censura l’impostazione della impugnazione, senza affermare invece in senso positivo che il pagamento dilazionato non costituisca di per sé pregiudizio.
In sostanza la Corte afferma che il ricorrente non ha correttamente dedotto i vizi che assume sussistenti, non che tali vizi non sussistano e unicamente per tale ragione dichiara inammissibile la censura.
i fatti ed il processo di merito: ” La Corte d’Appello di Roma, con sentenza 30.9.2016 ha respinto il gravame proposto dal condomino G.G. contro la sentenza di primo grado (n. 10525/10 del locale Tribunale) che a sua volta aveva respinto l’impugnativa, da lui proposta, di una delibera adottata in sua assenza l’8.5.2008 dal Condominio dell’edificio di via (OMISSIS).
– che il riparto era frutto di mero conteggio matematico e l’appellante aveva omesso di indicare eventuali errori o profili in relazione ai quali la ripartizione non sarebbe corretta.”
la valutazione della corte di legittimità: ” secondo la tesi del ricorrente la delibera non poteva prevedere il pagamento rateale, cioè un’operazione finanziaria pluriennale (priva dell’indicazione delle condizioni di restituzione) implicante anche il pagamento di interessi (di cui non si conosceva neppure il tasso) e, in ipotesi di vendita dell’immobile, anche il sorgere di una obbligazione solidale di pagamento con l’acquirente, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c..
Il motivo è inammissibile per difetto di interesse (art. 100 c.p.c.).
Sulla scorta di tale principio il ricorrente aveva l’onere di dimostrare quale concreto pregiudizio gli sarebbe derivato da un pagamento rateale, di cui non riporta neppure l’incidenza in termini di maggiorazione per interessi (elemento certamente verificabile), non bastando i riferimenti a ipotetici obblighi futuri per il condomino alienante.”
copyright massimo ginesi 24 luglio 2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 24 Luglio 2018 24 Luglio 2018 Categorie NewsTag 1137, 15587, rateazione, sostituzione caldaia
ratifica di delibera e mediazione: secondo il Tribunale di Roma occorre nuovo esperimento.
Qualora il condomino impugni la delibera viziata, tale atto venga ratificato da successiva delibera e il singolo condomino impugni anche – nel medesimo giudizio – il secondo deliberato, dovrà essere svolto nuovo procedimento di mediazione a pena di improcedibilità di tale domanda .
Così ha statuito il Tribunale Roma sez. V 31 maggio 2018 n. 11090, ritenendo che la seconda domanda dovesse essere dichiarata improcedibile mentre sulla prima impugnativa doovrà essere dichiarata cessazione della materia delibera contendere e il giudizio dovrà proseguire ai soli fini della decisione sulla c.d. soccombenza virtuale .
Una applicazione assai formale (anche se sotto il profilo letterale difficilmente contestabile) quella effettuata dal giudice capitolino in tema di impugnazione di delibera e mediazione, che tuttavia desta più di una perplessità sotto il profilo sostanziale, ove la condizione di procedibilità attenga alla impugnativa di due atti dal contenuto sostanzialmente coincidente e sia fallito fra le parti il primo tentativo di risoluzione alternativa della controversia.
© massimo ginesi 23 luglio 2018
Autore massimo ginesiPubblicato il 23 Luglio 2018 23 Luglio 2018 Categorie NewsTag 11090, 1137, delibera, impugnazione, mediazione, Roma
https://condominioelocazione.it/articoli/quesiti-operativi/morosit-del-conduttore-e-diritto-al-risarcimento-del-danno-il-locatore
Autore massimo ginesiPubblicato il 23 Luglio 2018 23 Luglio 2018 Categorie Libri, Articoli & Convegni
la nomina dell’amministratore che non indica il compenso è nulla.
La nomina dell’amministratore che non indica il compenso è nulla e non può essere ratificata da delibere successive che integrino i presupposti mancanti, poiché la nullità non è suscettibile di sanatoria.
E’ quanto afferma, con condivisibile interpretazione, la sentenza Tribunale di Roma, sez. V civ., 9 aprile 2018, n. 7192 “In particolare va accolta la domanda di nullità della delibera condominiale che, in data 26.10.2015, ha nominato amministratore del condominio lo Studio Professionale C. di R.C. & C. sas., atteso che nel relativo verbale non risulta indicato l’importo dovutogli a titolo di compenso, né la relativa determinazione risulta dall’atto, eventualmente successivo, con cui questi ha dichiarato di accettare la nomina.
La nomina è pertanto nulla, ai sensi dell’art. 1129, comma 14, cod. civ., che prevede tale indicazione come obbligatoria, a pena di nullità della nomina stessa.
Per la stessa ragione va dichiarata nulla la delibera del 29.9.2016, laddove al punto 9 dell’o.d.g.ha confermato l’amministratore nell’incarico, mancando anch’essa dell’indicazione del compenso a lui spettante.
Sostiene sul punto il condominio convenuto che tali deliberazioni assembleari sono state sanate dalla successiva delibera dell’11.4.2017, che nel confermare nella carica l’amministratore ha determinato l’importo a lui spettante a titolo di compenso ed ha espressamente dichiarato la propria volontà di sanare le precedenti delibere riguardanti la sua nomina, chiedendo che con riguardo a tali domande sia dichiarata la cessazione della materia del contendere.
La deduzione non merita però di essere condivisa, atteso che, come si è detto, la legge nel caso di specie espressamente sanziona la mancata indicazione del compenso dell’amministratore di condominio, all’atto della sua nomina o dell’accettazione dell’incarico, con la previsione della nullità della nomina stessa, con l’effetto che nel caso di specie, per coerenza logica e sistematica, debbono trovare applicazione le norme sulla
nullità del contratto, a cui pacificamente la delibera condominiale in quanto manifestazione dì volontà soggiace, tra cui quella dell’art. 1423 cod. civ., che esclude la convalida del negozio nullo, se non diversamente disposto dalla legge.
Ne discende l’inapplicabilità del principio invocato dalla parte circa la possibilità di sanatoria delle delibere condominiali affette da vizi di illegittimità, che può estendersi solo alle delibere annullabili non già a quelle nulle”
copyright massimo ginesi 20 luglio 2108
Autore massimo ginesiPubblicato il 20 Luglio 2018 20 Luglio 2018 Categorie NewsTag amministratore, compenso, nomina, nullità, Trib. Roma 7192

References: sentenza 
 sentenza 
 art. 1130
 art. 1131
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza