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Timestamp: 2016-10-23 22:12:39+00:00

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4A_337/2011 (15.11.2011)
4A_337/2011
recours contre l'arr�t de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve du 15 avril 2011.
A.________ est propri�taire de plusieurs immeubles qu'il g�re personnellement. B.________ est administrateur de C.________ SA, soci�t� active dans l'ex�cution de toute op�ration fiduciaire, financi�re et d'investissement mobilier et immobilier. Il conseille A.________ sur le plan fiscal depuis 2000. Sans avoir visit� les immeubles de son mandant, il les connaissait sous l'angle fiscal et administratif, savait o� ils �taient situ�s et �tait en contact avec la r�gie D.________ & Cie � Lausanne, g�rante desdits immeubles jusqu'en 1993.
En automne 2007, A.________ a fait part � B.________ de sa d�cision de vendre ses immeubles, ce qui impliquait de revoir la planification de ses revenus au niveau fiscal. A l'�poque, B.________ souhaitait acqu�rir un bien immobilier et l'un des immeubles de A.________, situ� 12, rue E.________ � Lausanne, suscitait son int�r�t; il n'en a toutefois pas inform� son mandant, car l'achat d'un immeuble � un client dont il g�rait les int�r�ts fiscaux lui posait un probl�me �thique.
Le 14 d�cembre 2007, A.________ a conclu un contrat de courtage immobilier avec les soci�t�s Y.________ SA et Z.________ & Cie SA, qui fusionneront par la suite (ci-apr�s: la courti�re). Il confiait � ces soci�t�s le mandat non exclusif de lui indiquer un acqu�reur pour l'immeuble de la rue E.________ ou de lui servir d'interm�diaire pour la n�gociation de cette vente � un prix indicatif de 3'950'000 fr. Conclu pour une dur�e initiale de six mois, le contrat se renouvelait tacitement de mois en mois sauf d�nonciation un mois � l'avance. A.________ s'engageait � verser, d�s la conclusion du contrat de vente, une commission de 3% calcul�e sur le prix de vente accept� plus la TVA de 7,6%. Lors de la signature du contrat, le mandant a expliqu� qu'il �tait en discussion avec des acheteurs potentiels, dont l'un formulait une offre � 3'750'000 fr. sur laquelle il se d�terminerait le 7 janvier 2008; il demandait � son interlocuteur chez Y.________ SA et Z.________ & Cie SA de voir s'il pouvait �faire mieux� avant cette date.
La courti�re a offert l'immeuble � la vente sur diff�rents sites Internet. En outre, elle a envoy� � une quinzaine de personnes susceptibles d'�tre int�ress�es un dossier de plusieurs pages, comportant des photographies de l'immeuble, mais sans indication de son adresse exacte. B.________ a re�u ce document; son nom avait �t� sugg�r� par un employ� de Y.________ SA qui avait travaill� pr�c�demment pour la r�gie D.________.
Le collaborateur de la courti�re charg� du dossier A.________ a t�l�phon� � tous les destinataires du document susmentionn�. A cette occasion, B.________ a manifest� de l'int�r�t pour l'immeuble propos� � la vente et une visite a �t� pr�vue, avant d'�tre annul�e parce que l'int�ress� a indiqu� conna�tre le propri�taire de l'immeuble.
Selon ses d�clarations, B.________ a �t� surpris de recevoir un dossier de la part de la courti�re, dont il n'�tait pas client. Lorsqu'il a appris par t�l�phone l'adresse exacte de l'immeuble mis en vente, il a r�alis� que A.________ en �tait le propri�taire, ce qui l'a conduit � ne pas donner suite � l'offre et � renoncer � la visite des lieux. Par ailleurs, B.________ a d�clar� � l'employ� qui avait propos� son nom �qu'il ne fallait pas imaginer que c'�tait par lui qu'il avait appris que l'immeuble de la rue E.________ �tait en vente, mais qu'il le savait d�j�.�
Apr�s avoir compris que l'immeuble mis en vente par Y.________ SA et Z.________ & Cie SA appartenait � A.________, B.________ a inform� le propri�taire de son int�r�t pour l'immeuble; il lui a pr�cis� toutefois que le fait d'articuler une offre lui posait un probl�me �thique et qu'il y renon�ait.
Le 18 d�cembre 2007, la courti�re a avis� A.________ que trois personnes avaient pris contact pour visiter l'immeuble, dont B.________ et F.________, et que seul ce dernier avait finalement vu les lieux. Trois jours plus tard, elle a inform� A.________ que les �poux F.________ avaient formul� une offre � 3'850'000 fr., que la vente pourrait �tre concr�tis�e � mi-janvier 2008 et qu'elle acceptait de r�duire sa commission � 50'000 fr.
Cette offre a �t� retir�e quelques jours avant le 15 janvier 2008, date pr�vue pour la signature de l'acte de vente. La courti�re n'a ensuite plus eu de client int�ress� � l'acquisition de l'immeuble.
Lorsqu'il est rentr� de vacances en janvier 2008, B.________ a appris par A.________ que la vente de l'immeuble n'avait pas abouti. Comme les pourparlers avec les autres acheteurs potentiels avaient �chou�, il s'est senti alors �plus libre�, selon ses termes, de formuler une offre d'achat.
En date du 4 f�vrier 2008, A.________ a inform� la courti�re que B.________ avait acquis l'immeuble pour 3'800'000 fr.
Mis en demeure de verser jusqu'au 5 mars 2008 une commission de 127'000 fr., calcul�e sur la base d'un prix de vente de 3'950'000 fr., A.________ a contest� devoir quoi que ce soit � Y.________ SA et Z.________ & Cie SA.
Par demande du 6 mai 2009, Y.________ SA et Z.________ & Cie SA ont assign� A.________ en paiement de 127'506 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 18 f�vrier 2008.
A.________ s'est oppos� � la demande. A titre subsidiaire, pour le cas o� le droit � une commission serait reconnu, il concluait � sa fixation � un montant de 50'000 fr.
Par jugement du 7 octobre 2010, le Tribunal de premi�re instance du canton de Gen�ve a d�bout� Y.________ SA et Z.________ & Cie SA de leurs conclusions en paiement.
La fusion des deux soci�t�s demanderesses a donn� naissance � X.________ SA.
Statuant le 15 avril 2011 sur appel de X.________ SA, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Gen�ve a confirm� le jugement de premi�re instance.
X.________ SA interjette un recours en mati�re civile. Elle conclut principalement � l'annulation de l'arr�t cantonal et � la condamnation de A.________ � lui payer le montant de 127'506 fr. avec int�r�ts � 5% d�s le 18 f�vrier 2008. A titre subsidiaire, elle demande le renvoi de la cause � la Cour de justice pour nouveau jugement dans le sens des consid�rants du Tribunal f�d�ral.
1.1 Interjet� par la partie qui a �t� d�bout�e de ses conclusions en paiement (art. 76 al. 1 LTF) et dirig� contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 46 al. 1 let. a et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313; 135 III 670 consid. 1.4 p. 674). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s, ou � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les constatations factuelles de l'autorit� cantonale ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 II 304 consid. 2.4; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
En premier lieu, la recourante se plaint d'une violation de l'art. 413 al. 1 CO. Elle reproche � l'autorit� cantonale de s'�tre fond�e sur une d�finition erron�e du lien psychologique devant exister entre les efforts du courtier et la d�cision du tiers de conclure le contrat principal. Le raisonnement de la Cour de justice reposerait sur la constatation selon laquelle l'acheteur savait que le bien immobilier �tait en vente avant que la courti�re n'exerce son activit�; or, il ne r�sulterait ni de la jurisprudence, ni de la doctrine que l'acqu�reur doit avoir appris la vente de l'objet par l'activit� du courtier. Selon la recourante, il ressort des faits retenus dans l'arr�t attaqu� que B.________ n'a exprim� son int�r�t pour l'achat de l'immeuble de l'intim� et fait une offre dans ce sens qu'apr�s que la courti�re a exerc� son activit�; celle-ci constituerait d�s lors une cause de la d�cision du tiers d'acqu�rir, �tant pr�cis� qu'une cause m�me �loign�e et non exclusive suffit pour admettre le lien psychologique et ouvrir le droit au salaire au sens de l'art. 413 al. 1 CO.
2.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est charg�, moyennant un salaire, soit d'indiquer � l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'interm�diaire pour la n�gociation d'un contrat (courtage de n�gociation) (art. 412 al. 1 CO). En l'esp�ce, il n'est pas contest� que les parties �taient li�es par un contrat de courtage d'indication et de n�gociation.
Est litigieuse la question de savoir si la recourante peut exiger de l'intim� la r�mun�ration pr�vue contractuellement. Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit � son salaire d�s que l'indication qu'il a donn�e ou la n�gociation qu'il a conduite aboutit � la conclusion du contrat. Le courtier est en principe appel� � d�velopper une activit� factuelle, consistant � trouver un amateur qui se portera contractant du mandant et/ou � n�gocier l'affaire pour le compte de celui-ci (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275). Pour pr�tendre � un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a �t� couronn�e de succ�s (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 124 III 481 consid. 3a p. 483 et les arr�ts cit�s). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait � obtenir ait �t� conclu et qu'il existe un lien de causalit� entre l'activit� du courtier et la conclusion du contrat. Il n'est pas n�cessaire que la conclusion du contrat principal soit la cons�quence imm�diate de l'activit� fournie. Il suffit que celle-ci ait �t� une cause m�me �loign�e de la d�cision du tiers satisfaisant � l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la d�cision du tiers, lien qui peut subsister malgr� une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5 p. 548/549; 76 II 378 consid. 2 p. 381; 72 II 84 consid. 2 p. 89; plus r�cemment, arr�t 4A_155/2008 du 24 avril 2008 consid. 3.1; arr�t 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1; arr�t 4C.259/2005 du 14 d�cembre 2005 consid. 2). Il importe peu que le courtier n'ait pas particip� jusqu'au bout aux n�gociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait �galement �t� mis en oeuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est d�faillante que si l'activit� du courtier n'a abouti � aucun r�sultat, que les pourparlers cons�cutifs � cette activit� ont �t� d�finitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le tiers que le courtier avait pr�sent�, sur des bases toutes nouvelles (ATF 72 II 84 consid. 2 p. 89; 62 II 342 consid. 2 p. 344; plus r�cemment, arr�t pr�cit� du 14 juillet 2006 consid. 2.1 et arr�t pr�cit� du 14 d�cembre 2005 consid. 2).
L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la d�cision du tiers n'a v�ritablement de sens que dans le courtage de n�gociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite � communiquer au mandant le nom de personnes int�ress�es � conclure et n'exerce pas d'influence sur la volont� de celles-ci (cf. arr�t 4C.136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.2 non publi� in ATF 130 III 633; MATTHIAS STREIFF, Handkommentar zum Maklervertrag, 2009, p. 82; CHRISTIAN MARQUIS, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 1993, p. 438; cf. �galement FRAN�OIS RAYROUX, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, n� 21 et n� 22 ad art. 413 CO). Ainsi, en mati�re de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalit� avec l'activit� de courtage si le courtier prouve qu'il a �t� le premier � d�signer, comme s'int�ressant � l'affaire, la personne qui a achet� par la suite et que c'est pr�cis�ment sur la base de cette indication que les parties sont entr�es en relation et ont conclu le march� (ATF 75 II 53 consid. 1a; 72 II 84 consid. 2; plus r�cemment, arr�t pr�cit� du 13 juillet 2004 consid. 3.3.1 non publi� in ATF 130 III 633 et arr�t 4C.333/2000 du 28 mars 2001 consid. 2d/bb).
2.2 La cour cantonale a ni� le droit au salaire de la recourante en raison de l'absence de lien psychologique entre l'activit� d�ploy�e par la courti�re en d�cembre 2007 et la vente conclue en janvier ou f�vrier 2008. Elle a jug� en effet que les d�marches de la recourante n'avaient en aucune mani�re d�termin� B.________ � acqu�rir l'immeuble de l'intim�, parce que, en d�cembre 2007, le conseiller fiscal connaissait le propri�taire depuis plusieurs ann�es, qu'il savait d�j� que l'immeuble de la rue E.________ �tait mis en vente et qu'il n'envisageait alors pas de faire une offre d'achat pour des motifs li�s � l'�thique professionnelle; B.________ a chang� d'avis en raison du d�sistement de l'amateur trouv� par la recourante et de l'absence d'une autre offre d'achat, ce qui n'a rien � voir avec l'activit� fournie par la courti�re.
Ce faisant, la Cour de justice a omis de tenir compte de la port�e du contrat de courtage liant les parties, lequel pouvait certes impliquer une activit� de n�gociation de la part de la recourante, mais �galement une simple activit� de courtier indicateur. En examinant uniquement le lien psychologique entre les efforts de la courti�re et la d�cision de conclure de B.________, les juges genevois se sont plac�s sur le terrain du courtage de n�gociation (cf. consid. 2.1 supra) et n'ont pas recherch� s'il y a eu en l'esp�ce une indication ouvrant le droit de la courti�re � son salaire.
Selon les faits retenus dans l'arr�t attaqu�, la recourante a inform� l'intim� du fait que B.________ paraissait int�ress� � l'acquisition propos�e. Le nom du conseiller financier a �t� communiqu� au mandant le 18 d�cembre 2007. B.________ savait depuis l'automne 2007 que l'intim� cherchait � vendre l'immeuble de la rue E.________; m�me s'il s'y int�ressait, il ne l'avait pas fait savoir � l'�poque au propri�taire, car il n'�tait pas au clair sur la question �thique pos�e par l'achat d'un immeuble � un client. A une date ind�termin�e en d�cembre 2007, mais en tout cas apr�s avoir �t� approch� par la recourante, B.________ s'est adress� directement � l'intim� pour manifester son int�r�t, tout en expliquant les motifs �thiques qui l'emp�chaient finalement de formuler une offre. Ainsi, avant l'intervention de la recourante, le propri�taire et son conseiller fiscal n'avaient jamais discut� de la possibilit� d'une vente de l'immeuble de celui-l� � celui-ci. C'est donc bien la recourante qui a �t� la premi�re � d�signer B.________ comme s'int�ressant � acheter l'immeuble de la rue E.________. Il convient de pr�ciser que le fait que les futures parties au contrat principal se connaissaient d�j� est sans incidence sur le droit au salaire; seule est d�terminante l'ignorance par le mandant, au moment o� l'indication a �t� donn�e, de l'int�r�t de l'amateur pour le bien mis en vente (STREIFF, op. cit., p. 80; MARQUIS, op. cit., p. 422 et p. 439). De m�me, le fait que, m�me sans l'information fournie, le mandant aurait t�t ou tard eu connaissance de l'occasion de conclure ne remet pas en cause le droit du courtier � son salaire (MARQUIS, op. cit., p. 439).
Il reste � examiner si c'est sur la base de l'indication de la recourante que les futures parties au contrat de vente sont entr�es en relation et ont conclu le march�. En d�cembre 2007, l'intim� et B.________ sont entr�s en contact gr�ce � l'activit� de la recourante. A ce moment-l�, l'intim� a pris connaissance de l'int�r�t de son conseiller fiscal, qui ne pouvait toutefois se r�soudre � faire une offre pour des motifs �thiques. La discussion en est rest�e l�. En janvier 2008, l'intim� a inform� B.________ que l'immeuble de la rue E.________ n'�tait toujours pas vendu, le dernier amateur ayant renonc� � l'acqu�rir. Le conseiller fiscal a alors formul� une offre et la vente s'est concr�tis�e � une date ind�termin�e entre mi-janvier et d�but f�vrier 2008. L'offre de l'amateur et la vente sont donc intervenues environ un mois apr�s le premier contact entre les futures parties au contrat de vente. Certes, les pourparlers ne se sont pas engag�s en d�cembre 2007 puisque, � ce moment-l�, B.________ ne voulait pas faire une offre. Il n'en demeure pas moins que l'intim� avait alors pris acte de l'int�r�t de son conseiller fiscal et qu'il pouvait tout � fait imaginer que, selon l'�volution du dossier, l'amateur se d�cide tout de m�me � entamer une n�gociation. C'est d'ailleurs l'intim� qui, en janvier 2008, a tenu B.________ au courant de l'�chec de la vente pr�vue avec les �poux F.________, ce qui a amen� l'acheteur potentiel � faire une proposition. Si les futures parties au contrat de vente sont � nouveau entr�es en relation en janvier 2008, c'est bien en raison de l'indication et du contact qu'elles avaient eu environ un mois plus t�t. Sur le vu de cet encha�nement d'�v�nements, la conclusion du contrat de vente avec l'amateur indiqu� se trouve dans un rapport de causalit� avec l'activit� de la courti�re.
En conclusion, les conditions du droit au salaire de la recourante sont r�alis�es en l'esp�ce. En ne le reconnaissant pas, la cour cantonale a viol� l'art. 413 al. 1 CO. Le recours est fond� sur ce point et l'arr�t attaqu� doit �tre annul�.
2.3 Le contrat de courtage pr�voit une commission de 3% calcul�e sur le prix de vente accept� plus la TVA de 7,6%. La recourante r�clame � ce titre un montant de 127'506 fr., calcul� sur un prix de vente de 3'950'000 fr. augment� de la TVA. Pour sa part, l'intim� concluait en premi�re instance, � titre subsidiaire, � la fixation de la commission � 50'000 fr., montant correspondant apparemment � la r�duction accept�e par la recourante � la suite de l'offre des �poux F.________. Cela �tant, la cour de c�ans ne dispose pas d'�l�ments suffisants pour se prononcer sur le montant de la pr�tention de la recourante. Il convient d�s lors de renvoyer l'affaire � la cour cantonale afin qu'elle se prononce sur ce point (art. 107 al. 2 LTF).
Sur le vu de ce qui pr�c�de, l'examen du grief fond� sur l'art. 9 Cst. se r�v�le inutile.
L'intim�, qui succombe, prendra � sa charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF) et versera des d�pens � la recourante (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Les frais judiciaires, arr�t�s � 5'000 fr., sont mis � la charge de l'intim�.
L'intim� versera � la recourante une indemnit� de 6'000 fr. � titre de d�pens.

References: art. 100
 ATF 
in fine
 ATF 
 art. 413
 ATF