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Timestamp: 2019-08-23 08:52:19+00:00

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OLG Düsseldorf, I-3 Wx 323/03: OLG Düsseldorf: treu und glauben, verwaltung, aufteilungsplan, nummer, herausgabe, mieter, räumung, räumlichkeit, ergänzung, auflage
Urteil des OLG Düsseldorf vom 12.12.2003, I-3 Wx 323/03
I-3 Wx 323/03
OLG Düsseldorf: treu und glauben, verwaltung, aufteilungsplan, nummer, herausgabe, mieter, räumung, räumlichkeit, ergänzung, auflage
Treu und glauben, Verwaltung, Aufteilungsplan, Nummer, Herausgabe, Mieter, Räumung, Räumlichkeit, Ergänzung, Auflage
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 323/03
Aktenzeichen: I-3 Wx 323/03
Tenor: Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird zurückgewiesen.
Die Beteiligte zu 1 trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren
Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.000,- EUR.
3Die Beteiligten zu 1 und 2 und 3 sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft S-Straße in Düsseldorf.
4Die Beteiligte zu 1 erwarb mit Kaufvertrag vom 12. November 2001 von dem damaligen Voreigentümer Herrn S die im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnete Eigentumswohnung der im Rubrum bezeichneten Eigentumsanlage. Bei dem Objekt handelt es sich um ein ehemaliges Mietshaus, welches durch Teilungserklärung vor dem Notar N vom 10.10.1988 in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist. In der Anlage 1 zur Teilungserklärung ist eine Miteigentumsordnung beurkundet. Darin heißt es in § 2 Abs. 2:
5"Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind der Grund und Boden, die Räume und Gebäudeteile, die nicht nach Absatz 1 zum Sondereigentum erklärt sind, insbesondere der gesamte Keller, sowie das jeweils vorhandene Verwaltungs- und Vorratsvermögen".
In einer weiteren Urkunde vom 9. Dezember 1988 wurde die Teilungserklärung ergänzt. 6
Die Erklärung enthält im vorletzten Absatz die Bestimmung:
7"Klarstellend wird darauf hingewiesen, dass die Kellerräume gemeinschaftliches Eigentums sind."
8Weder in der Teilungserklärung noch sonst wurden einem Miteigentümer Sondernutzungsrechte an den im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerräumen eingeräumt. Gleichwohl erhielt jeder Eigentümer einen Kellerraum. Dabei erfolgte die Zuteilung der Keller nach Behauptung der Beteiligten zu 2 und 3 in der Weise, dass die Eigentümer, die früher Mieter der Wohnungen waren, ihre ihnen als Mieter zugewiesenen Kellerräume behielten. Es existiert auch ein Kellerplan, der u.a. Gegenstand der Kaufvertragsurkunde vor dem Notar N vom 22. Dezember 1988 war, mit welchem der Ehemann der Beteiligten V im Anschluss an die Teilung das Grundstück von der teilenden Eigentümerin erworben hat. Dieser Kellerplan enthält in seiner Aufteilung Abweichungen von dem Plan, der Gegenstand der Teilungserklärung vom 10. Oktober 1988 und der auch Teil des Grundbuchs ist. In dem dortigen Kellerplan sind ebenfalls Nummerierungen eingeteilt, die jedoch von dem Kellerplan, wie er Gegenstand des Kaufvertrages der Miteigentümerin V war, abweichen.
9Als die Beteiligte zu 1 nach Erwerb der Wohnung Nr. 9 (Eintragung: 22. März 2002) einen Kellerraum in Besitz nehmen wollte, stellte sie fest, dass der in der Anlage zur Teilungserklärung mit Nr. 9 bezeichnete Kellerraum von der Beteiligten zu 2, der Eigentümerin der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Wohnung, genutzt wurde. Stattdessen wurde der Beteiligten zu 1 ein anderer Kellerraum zu Nutzung zugewiesen.
10Die Beteiligte zu 1, die diesen Kellerraum wegen vorhandener Feuchtigkeit für schlechter hält, hat von der Beteiligten zu 2 die Herausgabe des im Kellerplan des Grundbuchs P Blatt xxxx mit Nr. 9 bezeichneten von dieser seit langem genutzten Kellerraums begehrt. Die Beteiligte zu 1 hat die Auffassung vertreten, die im Grundbuch eingetragenen Nummern der Keller seien auch maßgeblich für die Zuordnung zu den einzelnen Eigentumswohnungen.
12die Beteiligte zu 2 zu verpflichten, an sie, die Beteiligte zu 1, den Keller im Hause S-Straße, Düsseldorf, im offiziellen Kellerplan des Grundbuchs P xxxx, mit Nr. 9 bezeichnet, geräumt herauszugeben.
13Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 19. Februar 2003 den Antrag zurückgewiesen und ausgeführt, der Beteiligten zu 1 stehe ein Anspruch gegen die Beteiligte zu 2 auf Räumung des von ihr genutzten Kellerraumes nicht zu. Da der Keller nicht Sondereigentum sei, könne die Beteiligte zu 1 einen solchen Anspruch nicht auf die Vorschrift des § 985 BGB stützen. Ihr stehe ein solcher Anspruch auch nicht als Nutzungsberechtigte zu, da die Teilungserklärung keinerlei Regelung über die Einräumung von Sondernutzungsrechten an den Kellerräumen enthalte. Auf die Vorschrift des § 7 Abs. 4 Satz 2 WEG könne die Beteiligte zu 1 ihren Anspruch nicht stützen, da aus dieser Vorschrift keinerlei materielle Rechte hergeleitet werden könnten, sondern diese lediglich den Zweck habe, die Grundbucharbeit zu erleichtern und nur solche Räume betreffe, die auch im Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers sich befänden.
14Gegen den amtsgerichtlichen Beschluss hat die Beteiligte zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie ihr früheres Begehren weiter verfolgt und geltend gemacht hat, aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergebe sich ihr Recht, dass jeder Wohnungseigentümer einen Kellerraum nutzen könne, der nach Ordnungskriterien und nicht nach Willkür verteilt sei. Als alleiniges Ordnungskriterium, komme die Anlage zur Teilungserklärung, wie sie auch Gegenstand des Grundbuches ist, in Betracht.
Die Beteiligte zu 1 hat beantragt, 15
16den angefochtenen Beschluss aufzuheben und nach dem erstinstanzlichen Antrag zu erkennen;
17hilfsweise, die Beteiligten zu 2 und 3 zu verpflichten, eine Vereinbarung nach § 10 WEG dahingehend zu treffen, dass die Kellerräume der Wohnungseigentümergemeinschaft S-Straße, Düsseldorf den einzelnen Wohnungseigentümern so zuzuordnen sind, wie dies den Nummern des Kelleraufteilungsplanes aus der Grundakte entspricht.
18Das Landgericht hat am 10. Oktober 2003 die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen.
19Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligte zu 2 entgegen tritt, verfolgt die Beteiligte zu 1 ihr ursprüngliches Begehren weiter.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen. 20
22Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 ist in der Sache nicht begründet, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 27 FGG) beruht.
24Das Landgericht hat ausgeführt: Mit zutreffender Begründung, die die Kammer sich zueigen mache, habe das Amtsgericht eine Verpflichtung der Beteiligten zu 2 zur Herausgabe des von ihr genutzten Kellerraums an die Beteiligte zu 1 verneint. Eine Anspruchsgrundlage für die Beteiligte zu 1 sei nicht ersichtlich, nachdem der gesamte Keller sich im Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer befinde. Da bislang Nutzungsvereinbarungen hinsichtlich der Kellerräume seitens der Eigentümergemeinschaft nicht getroffen worden seien, sei eine Anspruchsgrundlage für die Beteiligte zu 1 als Nutzungsberechtigte nicht ersichtlich. Ihr Hilfsantrag sei - mangels Rechtsschutzbedürfnis - ebenfalls nicht begründet. Zwar könne der einzelne Eigentümer von den übrigen Eigentümern grundsätzlich die Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung beanspruchen und diesen Anspruch auch gerichtlich durchsetzen, wenn die übrigen Eigentümer ihrer Mitwirkungsverpflichtung nicht nachkommen. Eine gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs komme aber nur dann in Betracht, wenn ein Antrag auf Durchführung einer Maßnahme zur ordnungsgemäßen Verwaltung durch die übrigen Wohnungseigentümer bereits abgelehnt worden ist. Deshalb sei zu beachten, dass ein Wohnungseigentümer sich vor Anrufung des Gerichts um die Herbeiführung einer Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung bemühen muss. Der
vorherigen Einschaltung der Wohnungseigentümerversammlung würde es nur dann nicht bedürfen, wenn wegen der Stimmrechtsverhältnisse nicht mit einer Beschlussfassung zu rechnen sei, oder wenn ohne weitere Aufklärung feststünde, dass nur eine einzelne Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde. Dies sei jedoch nicht der Fall. Für die Aufteilung der im Gemeinschaftseigentum befindlichen Kellerräume zur besonderen Nutzung an einzelne Eigentümer könnten verschiedene sachliche Gesichtspunkte maßgeblich sein. So sei es zwar denkbar, den Kellerraum in der Weise aufzuteilen, dass die Nutzungsberechtigung der einzelnen Räume der Nummer der Teilungserklärung folgt. Eine solche Aufteilung sei aber nicht die allein ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Regelung. Vielmehr könne es durchaus auch sachlich gerechtfertigt sein, zur Vermeidung größerer Umzüge auf einen bestimmten Zeitpunkt tatsächlicher Nutzung abzustellen. Die von der Beteiligten zu 1 begehrte Aufteilung entspreche deshalb nicht allein ordnungsgemäßer Verwaltung, weshalb die Kammer zum derzeitigen Zeitpunkt nicht in die Regelungsbefugnis der Wohnungseigentümer eingreifen könne.
27Rechtlich beanstandungsfrei hat die Kammer der Beteiligten zu 1 einen Anspruch gegen die Beteiligte zu 2 auf Räumung und Herausgabe des von Letzterer inne gehaltenen Kelleraumes Nr. 9 versagt.
29Ein Herausgabeanspruch aus § 985 BGB scheitert daran, dass die Beteiligte zu 1 nicht Sondereigentümerin dieser Räumlichkeit geworden ist. Sämtliche Kellerräume stehen vielmehr laut § 2 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 10. Oktober 1988 nebst Ergänzung vom 9. Dezember 1988 nach wie vor im Gemeinschaftseigentum.
31Auch aus dem Gemeinschaftsverhältnis in Verbindung mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist ein Herausgabeanspruch der Beteiligten zu 1 gegen die Beteiligte zu 2 in Bezug auf den Keller Nr. 9 nicht herzuleiten.
32Ein solcher käme in Betracht, wenn der Beteiligten zu 1 ein Sondernutzungsrecht an dem Keller Nr. 9 eingeräumt wäre. Dies wiederum wäre nur dann der Fall, wenn der teilende Eigentümer bei der Teilung mit dinglicher Wirkung die Gebrauchsvorteile des Kellers Nr. 9 ausschließlich der Beteiligten zu 1 oder ihrem Rechtsvorgänger eingeräumt hätte oder im Nachhinein die Wohnungseigentümer allseitig eine solche Regelung vereinbart hätten. Beides ist zu verneinen. Die Teilungserklärung regelt in Abschnitt II ausdrücklich, welche Sondernutzungsrechte vereinbart werden. Von einer Zuweisung der Kellerräume, insbesondere des Raumes Nr. 9 an die Beteiligte zu 1, ist dort nicht die Rede.
33Die Zuordnung eines diesbezüglichen Sonderernutzungsrechts lässt sich auch nicht dem Umstand entnehmen, dass die Kellerräume im Aufteilungsplan mit Ziffern versehen sind, der von der Beteiligten zu 2 inne gehaltene Raum - ebenso wie die
Wohnungseigentumseinheit der Beteiligten zu 1 - die Ziffer 9 trägt und nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 Halbsatz 2 WEG alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen sind.
34Denn § 7 Abs. 4 Nr. 1 Halbsatz 2 WEG ist eine Sollvorschrift (Bub-Rapp WEG 1997 § 7 Rdz. 20) mit Ordnungsfunktion. Um eindeutiger Zuordnung willen sollen Einzelräume, u.A. Keller, Speicher, Trockenboden, Garage etc., die zu einem Wohnungseigentum gehören, mit der gleichen Nummer des Aufteilungsplanes gekennzeichnet werden. Entsprechendes gilt auch für Sondernutzungsrechte (Bärmann /Pick/Merle WEG 8. Auflage 2003 § 7 Rdz. 63). Hieraus folgt jedoch nicht umgekehrt, dass Einzelräume, die mit bestimmten Ziffern bezeichnet sind, jeweils den ziffernmäßig entsprechenden Wohnungseigentumseinheiten - über den Inhalt der Teilungserklärung hinaus - als Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrechte zuzuordnen sind.
36Nicht von Rechtsfehlern beeinflusst ist die Entscheidung der Kammer auch insoweit als sie es abgelehnt hat, die Beteiligten zu 2 und 3 zu verpflichten, eine Vereinbarung nach § 10 WEG dahingehend zu treffen, dass die Kellerräume der Wohnungseigentümergemeinschaft S-Straße, Düsseldorf den einzelnen Wohnungseigentümern so zuzuordnen sind, wie dies den Nummern des Kelleraufteilungsplanes aus der Grundakte entspricht.
37Sollte die Beteiligte zu 1 mit ihrem Hilfsantrag die Einräumung der Bezifferung des Aufteilungsplans entsprechender bislang noch nicht gewährter Sondernutzungsrechte an den Kellerräumen beanspruchen, so wäre - wie beantragt - eine Vereinbarung oder jedenfalls Allstimmigkeit erforderlich und das Rechtsschutzbedürfnis für die Antragstellung könnte nicht mit Blick auf eine bislang nicht erfolgte außergerichtliche Willensbildung der Gemeinschaft verneint werden, weil eine Vereinbarung bzw. ein allstimmiger Eigentümerbeschluss ersichtlich nicht zu erzielen ist.
38In diesem Fall ist also zu prüfen, ob die Beteiligte zu 1 die Einräumung von Sondernutzungsrechten in Bezug auf die ziffernmäßig den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten entsprechenden Kellerräume, insbesondere des Kellers Nr. 9, als Eigentümerin der Wohnung Nr. 9 für sich beanspruchen kann.
39Dies ist zu verneinen, weil die Teilungserklärung solches nicht vorsieht. Hiernach steht den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten jeweils ein dem Anteil entsprechender Miteigentumsanteil an den gesamten Kellerräumen zu. Da allerdings eine solche Aufteilung unpraktikabel erscheint und - wie die derzeitige Praxis zeigt - von der Gemeinschaft auch nicht gewollt ist, steht jedem Eigentümer der Gebrauch eines flächenmäßig ungefähr seinem Anteil an der gesamten Kellerfläche entsprechenden Kellerraums zu. Die Verteilung im Einzelnen ist im Rahmen einer Gebrauchsregelung vorzunehmen.
40Soweit die Beteiligte zu 1 hiernach - trotz ihres an sich auf eine "Vereinbarung" gerichteten Hilfsantrags - als Minus lediglich eine als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung mit Mehrheit zu beschließende Gebrauchsregelung anstrebt, fehlt es am Rechtsschutzbedürfnis. Der Argumentation des Landgerichts ist insoweit nichts hinzuzufügen. Die Beschwerdeführerin hat Gesichtspunkte, die darauf hindeuten, dass der angefochtene Beschluss der Kammer diesbezüglich von einem
entscheidungserheblichen Rechtsfehler beeinflusst sein könnte, nicht aufgezeigt; solche sind auch sonst nicht ersichtlich.
41Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligte1 zu 1 die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde trägt. Dagegen bestand keine Veranlassung, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen.

References: § 2
 § 985
 § 7
 § 10
 § 45
 § 985
 § 2
 § 7
 § 7
 § 7
 § 7
 § 10
 § 47