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Timestamp: 2019-04-25 10:49:20+00:00

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Locazione: regole del recesso anticipato del conduttore
8 Febbraio 2019 | Autore: Consulenze
> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 Febbraio 2019
Sono intestatario di un contratto di affitto, in cedolare secca 3+2, per un immobile sito nella mia città (allego alla presente richiesta il contratto in essere), per il quale ho dato regolare disdetta per recedere dallo stesso anticipatamente il 5/10/2018.nel contratto è scritto che il conduttore ha la facoltà di recedere dal contratto 9 mesi prima. Avendo io l’esigenza di muovermi presso un immobile sito in un altro comune prima della scadenza dei 9 mesi, devo rispettare in toto tale termine così come indicato nel contratto o è possibile far valere i canonici 6 mesi previsti dalla legge per la disdetta anticipata di un contratto di locazione?
In virtù del quesito posto, è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:
Il recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione abitativa
La normativa in vigore stabilisce che, per i contratti di locazione a canone liberamente pattuito oppure concordato, il conduttore/affittuario possa recedere in qualsiasi momento, con un preavviso di almeno sei mesi, ma ove ricorrano dei gravi motivi [1].
A questo proposito è fondamentale giustificare il recesso anticipato nel senso anzidetto. In questo caso, infatti, la Cassazione [2] è intervenuta a precisare che l’inquilino, per poter validamente e legittimamente ottenere la risoluzione anticipata del contratto di locazione, non può limitarsi a
comunicare il recesso, invocando dei generici gravi motivi, ma deve specificarli: essi debbono consistere in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla firma, e non possono basarsi sulla semplice opportunità di non continuare la locazione (ad esempio, il trasferimento in altra sede di lavoro, motivi di salute, ecc).
Nonostante la descritta regola, le parti del contratto (proprietario/locatore – inquilino/conduttore)
possono prevedere il diritto di recesso dell’inquilino, senza dare importanza alle ragioni dello stesso.
In questo caso, tale termine può essere di sei mesi oppure anche più breve: dipende tutto dalla volontà delle parti, così com’è stata espressa nel contratto firmato.
Il recesso del conduttore può essere oggetto di una clausola specifica del contratto di locazione, dove si stabilisce che questo diritto possa essere esercitato senza dare alcuna spiegazione e/o giustificazione. Si tratterebbe di una possibilità, esplicitamente prevista dalla legge [3], la quale precisa che si potrebbe esercitare dando un preavviso di almeno sei mesi al locatore/proprietario.
A prescindere dalla presenza o meno di questa pattuizione, la legge stabilisce che il recesso del conduttore possa avvenire, sempre con il solito preavviso di sei mesi, ma solo per gravi motivi, adeguatamente esplicitati al proprietario [4]. Si tratta di una norma imperativa, cioè che non può essere derogata dalle parti [5]. In altri termini, indipendentemente da ciò che è stato scritto nel contratto, il conduttore può recedere dallo stesso, per gravi motivi, con un preavviso di almeno sei mesi.
Detto ciò, esaminando il contratto di locazione allegato dal lettore al quesito, è bene precisare:
– che l’articolo 2 del contratto di locazione appare in contrasto con la legge sopra richiamata. Esso, infatti, prevede l’esercizio del diritto di recesso con un termine di preavviso ben più lungo di quello semestrale. Si tratterebbe, pertanto, di una clausola nulla poiché in contrasto con le … disposizioni imperative della l. n. 392 del 1978, sanzionata dall’art. 79 della stessa legge, che si riferisce alle …convenzioni tendenti a escludere preventivamente i diritti del conduttore… [6].
In questo caso, il diritto del conduttore al recesso sarebbe oggettivamente reso più gravoso e tendenzialmente escluso, almeno nella misura;
– che indipendentemente dalla nullità o meno del predetto articolo 2 del contratto di locazione, esso non può impedire che il lettore possa esercitare il canonico recesso contrattuale, con preavviso semestrale, per gravi motivi.
Non resta, quindi, che esercitare, se il lettore già non l’ha fatto con la comunicazione del 05.10.2018, il predetto recesso, esplicitandolo con i gravi motivi giustificatrici del medesimo.
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello
[1] Art. 3, ultimo comma, della legge 431/1998.
[2] Cass. civ. sent. n. 2868/2015
[3] Art. 4, co. 1 Legge 392/1978
[4] Art. 4, co. 2 Legge 392/1978 – Art. 3, co. 6 Legge 431/1998
[5] Pret. di Savona sent. n. 170 del 21.04.1998
[6] Cass civ. sent. n. 17322 del 11.10.2012

References: articolo 2
 Art. 3
 Cass. 
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 3