Source: http://profipravo.cz/index.php?page=list&id_category=82&csum=a36d8057
Timestamp: 2017-06-26 05:21:20+00:00

Document:
// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor
Platnost smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené před kolaudací
V případě, kdy předpokladem platnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor bylo vydání kolaudačního rozhodnutí, byla tato podmínka splněna i tehdy, kdy sice smlouva byla uzavřena v době, kdy ještě nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí, účinnost smlouvy (resp. počátek nájmu) však byla vázána na právní moc tohoto kolaudačního rozhodnutí.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 945/2013, ze dne 14. 10. 2015
Žádost o udělení souhlasu k pronájmu nebytových prostor
Splňovala-li žádost o udělení souhlasu k pronájmu nebytových prostor zákonné náležitosti, nastaly účinky fikce udělení souhlasu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 2. prosince 1999, i když k žádosti nebyly přiloženy přílohy, na něž žádost odkazovala. Nelze totiž a priori vycházet z toho, že příloha, která měla být k žádosti přiložena pouze z vůle žadatele (tedy nikoliv z nutnosti vyhovět zákonnému požadavku splnit náležitosti žádosti), a nestalo se tak žadatelovým opomenutím, mění význam či rozsah žádosti. podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 945/2013, ze dne 14. 10. 2015
ÚS: Dokazování platnosti nájemní smlouvy dle zák. č. 116/1990 Sb.
I. V posuzované věci, na rozdíl od nálezu sp. zn. I. ÚS 2541/09, nelze ztrátu rozhodujícího dokladu (žádost obecního úřadu o udělení souhlasu k pronájmu nebytových prostor podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., v tehdy účinném znění) přičíst pochybení obecního úřadu, neboť archiválie příslušného odboru byly skartovány po deseti letech, přičemž ani stěžovatelé ve své stížnosti netvrdí, že by se tak stalo v rozporu s příslušnými právními předpisy.
II. Ani v případě, kdyby vedlejší účastnice v řízení námitku absolutní neplatnosti nájemní smlouvy nevznesla, musel by se soud touto otázkou zabývat, neboť k absolutní neplatnosti právního úkonu je soud povinen přihlédnout sám z úřední povinnosti.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II.ÚS 3012/13, ze dne 25. 9. 2014
K důvodům výpovědi podnájmu nebytových prostor na dobu určitou
Zákon č. 116/1990 Sb. obsahoval jen speciální úpravu skončení nájmu uzavřeného na dobu určitou k nebytovým prostorám, neobsahoval však zvláštní úpravu skončení podnájmu sjednaného na dobu určitou před uplynutím této doby, ani neodkazoval na úpravu skončení nájmu na dobu určitou. Není-li v zákoně č. 116/1990 Sb. výslovně omezena možnost ukončit podnájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou (takové omezení neobsahovala ani obecná úprava v obč. zák.), je – i s ohledem na povahu podnájemního vztahu – správný závěr odvolacího soudu, že s ohledem na zásadu legální licence se omezení výpovědních důvodů stanovených v § 9 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. u smlouvy na dobu určitou pro podnájemce nebytových prostor neuplatní. Účastníkům však nic nebrání, aby si omezení možnosti skončení podnájmu před uplynutím sjednané doby sjednali v podnájemní smlouvě. V řízení bylo zjištěno, že účastnice si v podnájemní smlouvě omezení výpovědních důvodů nesjednaly, ujednaly si jen délku výpovědní lhůty, podnájemnice proto mohla výpovědí skončit podnájem i během sjednané doby podnájmu, a to aniž by výpověď odůvodnila, neboť žádnými výpovědními důvody nebyla omezena. podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4319/2013, ze dne 19. 3. 2014
K přiměřenosti smluvní pokuty za nevyklizení nebytových prostor
V posuzované věci nelze přehlédnout, že sjednaná výše smluvní pokuty byla nepřiměřená hodnotě zajištěné smluvní povinnosti (pronajaté nebytové prostory po ukončení nájemního poměru vyklidit a předat pronajímateli), jestliže zhruba osm krát převyšovala nájemné (byť bylo možné ho každoročně zvýšit o publikovanou míru inflace), jehož by mohli pronajímatelé dosáhnout, a to navíc z celého předmětu nájmu a nikoli pouze z části prostor, které měla nájemkyně v daném případě po skončení nájmu vyklidit. Přitom v daném právním vztahu bylo možné rozumně předpokládat, že v případě porušení vyklizovací povinnosti přijdou pronajímatelé především pouze o zisk ze srovnatelného nájemného, který by jinak mohli očekávat, jestliže by v relativně krátkém časovém sledu po zániku nájemního poměru (ideálně po uplynutí dohodnuté doby nájmu) pronajali předmětné místnosti (a vše ostatní, co původně tvořilo předmět nájmu) novému nájemci. Za této situace je při úvaze o platnosti ujednání o smluvní pokutě zapotřebí zkoumat, jaké důvody vedly jednající osoby ke sjednání smluvní pokuty, která výrazně (v tomto případě zhruba sedminásobně) přesahovala výši škod (zejména ušlého zisku z nájemného), jež bylo možné očekávat v souvislosti s porušením zajištěné smluvní povinnosti, a zda tyto důvody jsou způsobilé takovou výši smluvní pokuty ospravedlnit. V této souvislosti sice nelze ztratit ze zřetele, že z hlediska preventivně – sankční funkce smluvní pokuty je žádoucí, aby smluvní pokuta plnila roli nejen paušalizované náhrady škody (uhrazovací funkce smluvní pokuty), ale aby také dostatečně motivovala a odrazovala dlužníka od porušení zajištěné smluvní povinnosti. Jestliže však sazba smluvní pokuty za porušení sjednané vyklizovací povinnosti dosahovala v projednávané věci osminásobku původně dohodnutého nájemného, navíc z celého předmětu nájmu a nikoli pouze z části, kterou byla nájemkyně povinna vyklidit, lze již pobídkovou výši smluvní pokuty pokládat za přemrštěnou (a tudíž z pohledu korektivu dobrých mravů neakceptovatelnou) a nic na tom nemění ani okolnosti zdůrazněné odvolacím soudem (nájemkyně jednala jako podnikatel – profesionál, pronajaté prostory užívala k podnikání, rozsáhlost předmětu nájmu, zájem pronajímatelů na uvolnění předmětných prostor). Je tomu tak proto, že tyto okolnosti nemohou samy o sobě ospravedlnit zcela neadekvátní majetkový prospěch, jenž by měl pronajímatelům plynout z pokračujícího užívání předmětných prostor nájemkyní (při jejich nevyklizení po skončení nájmu) a který by při běžném chodu věcí zdaleka nemohli dosáhnout jejich dalším pronájmem. podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2626/2013, ze dne 15. 10. 2013
Zánikem nájmu splynutím pronajímatele a nájemce zaniká podle § 584 obč. zák. i nárok nájemce podle § 667 odst. 1 obč. zák. na zaplacení protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota pronajaté věci. Nárok na zaplacení protihodnoty toho, o co se změnami na pronajaté věci zvýšila její hodnota, vzniká až skončením nájmu; ustanovení § 667 odst. 1 věta čtvrtá obč. zák. se přitom uplatní při všech způsobech skončení nájmu, tedy i v případě skončí-li nájem splynutím osoby pronajímatele a nájemce podle § 584 obč. zák. Vznikl-li nájemkyni nárok podle § 667 odst. 1 věta čtvrtá obč. zák. na zaplacení zhodnocení nebytové jednotky, který může uplatnit jen vůči stávajícímu pronajímateli (vlastníkovi) v okamžiku, kdy se sama stala vlastnicí této nebytové jednotky, pak došlo ke splynutí pohledávky, kterou měla jako nájemkyně, s povinností, kterou měla jako vlastnice (pronajímatelka) a tedy k zániku tohoto závazku podle § 584 obč. zák., neboť účinky splynutí nejsou u těchto závazků zákonem vyloučeny. Bez právního významu je přitom okolnost, zda vynaložené investice (ne)byly zohledněny ve výši kupní ceny nebytové jednotky. podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 67/2013, ze dne 16. 10. 2013
K absenci obligatorní náležitosti předepsané pro upravený smluvní typ
Odpovídá-li uzavřená smlouva určitému (výslovně upravenému) smluvnímu typu, nelze ji posuzovat jako smlouvu jiného smluvního typu, příp. jako smlouvu inominátní (§ 51 obč. zák.), jen proto, že v ní schází určitá obligatorní náležitost předepsaná pro daný (upravený) smluvní typ.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1517/2012, ze dne 17. 4. 2013
Závěr, že určitý právní úkon je neplatný pro neurčitost jeho předmětu, se musí opírat o rozumný výklad dotčeného zákonného ustanovení. Nelze vystačit pouze s gramatickým výkladem. Významnou roli zde hraje především výklad teleologický. Je proto nutné se vždy ptát po účelu zákonného příkazu či zákazu. Ústavní soud zdůrazňuje, že v soukromoprávní sféře je třeba určitost právního úkonu posuzovat vždy ve vztahu ke konkrétním okolnostem daného případu, přičemž pro interpretaci obsahu závazkového vztahu je rozhodující skutečná vůle obou smluvních stran v době uzavření smlouvy. V této souvislosti Ústavní soud připomíná, že v soukromém právu se aplikuje zásada pacta sunt servanda (smlouvy se musí dodržovat) - a to i v případech, kdy je to pro některou ze smluvních stran nevýhodné. Smluvní strana si musí být vědoma své odpovědnosti ve smluvních vztazích a nemůže smlouvy uzavírat a později namítat jejich neplatnost dle své vlastní vůle. V soukromoprávní sféře platí zásada, že co není zakázáno, je dovoleno. Každý zákonný zásah do této sféry je třeba vnímat jako omezení lidské svobody, a proto je nutno vykládat ustanovení o neplatnosti právních úkonů pro rozpor se zákonem restriktivně a nikoli extenzivně. Opačný výklad by byl v rozporu s článkem 4 odst. 4 Listiny, podle něhož při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod (v tomto případě smluvní volnosti stran) musí být šetřeno jejich podstaty a smyslu a taková omezení nesmějí být zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena.
K neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor
Existence nájemního vztahu k nebytovému prostoru brání tomu, aby k témuž nebytovému prostoru byla (znovu) platně uzavřena nová smlouva o nájmu téhož nebytového prostoru, a to i v případě, že jde o tutéž osobu, vystupující na straně nájemce. podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3720/2011, ze dne 12. 6. 2012
Rc 40/2012
Týká-li se smlouva o nájmu nebytových prostor podnikatelské činnosti smluvních stran (§ 261 odst. 1 obch. zák.), podléhá co do zvláštních ustanovení týkajících se tohoto typu smlouvy režimu zákona č. 116/1990 Sb. ve všem ostatním, včetně možnosti dohodnout si sazbu úroků z prodlení, platí obecná ustanovení daná pro obchodní závazkové vztahy obchodním zákoníkem (§ 369 odst. 1 obch. zák.). (Rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2012, sp. zn. 31 Cdo 660/2010)
Ke smlouvě o nájmu nebytových prostor mezi podnikateli
I. Z hlediska ustanovení § 261 odst. 6 obch. zák. je zapotřebí považovat za smluvní typ upravený občanským zákoníkem rovněž smlouvu o nájmu nebytových prostor. Nic tedy nebrání tomu, aby smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená mezi podnikateli byla – za podmínky, že se týkala jejich podnikatelské činnosti (§ 261 odst. 1 obch. zák.) – tzv. kombinovaným obchodem podle § 261 odst. 6 obch. zák. Pronájem nebytových prostor přitom může být podnikáním ve smyslu § 2 odst. 1 obch. zák.
Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že týkala-li se smlouva o nájmu nebytových prostor – s přihlédnutím ke všem okolnostem jejího uzavření – podnikatelské činnosti smluvních stran (§ 261 odst. 1 obch. zák.), podléhá co do zvláštních ustanovení týkajících se tohoto typu smlouvy režimu zákona č. 116/1990 Sb.; ve všem ostatním, včetně možnosti dohodnout si sazbu úroků z prodlení, platí obecná ustanovení daná pro obchodní závazkové vztahy obchodním zákoníkem.
II. Podmiňuje-li ustanovení § 261 odst. 1 obch. zák. podřazení závazkového vztahu režimu obchodního zákoníku skutečností, že se týká podnikatelské činnosti jeho subjektů, neznamená to, že podstatou vztahu musí být výhradně podnikatelská činnost vymezená předmětem podnikání jeho subjektů podle obchodního rejstříku; ze slovního spojení „týkající se“ vyplývá, že nejde jen o závazky, jimiž se bezprostředně realizuje zapsaný předmět podnikání podnikatelů, nýbrž i o závazky, které s jejich podnikáním souvisejí.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 660/2010, ze dne 11. 1. 2012
K zamítnutí žaloby na vyklizení nebytových prostor podle § 3 odst. 1 obč. zák.
Na základě § 3 odst. 1 obč. zák. nelze zamítnout žalobu na vyklizení nebytových prostor, jestliže je smlouva o jejich nájmu absolutně neplatná.
Stanovisko občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. Cpjn 6/2009 a názor v něm přijatý (skutečnost, že výkon vlastnického práva realizovaný žalobou na vyklizení bytu /nebo nemovitosti sloužící k bydlení/ je uplatňován v rozporu s dobrými mravy, se podle okolností daného případu projeví buď určením delší než zákonné lhůty k vyklizení /§ 160 odst. 1 o.s.ř./, vázáním vyklizení na poskytnutí přístřeší či jiného druhu bytové náhrady, nebo i zamítnutím žaloby /pro tentokrát/) nelze na právní vztahy týkající se vyklizení nebytových prostor aplikovat.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4035/2010, ze dne 20. 7. 2011
K převzetí závazků z nájemní smlouvy bez souhlasu nájemce
Je vyloučeno, aby pronajímatel mohl proti vůli nájemce umožnit třetí osobě prostřednictvím dohody o převzetí závazků nájemce z nájemní smlouvy podle § 531 odst. 2 obč. zák. užívat regulérně bytové či nebytové prostory, které nájemci pronajal. podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 3965/2010, ze dne 26. 5. 2011
K povinnosti pronajímatele udržovat nebytový prostor ve způsobilém stavu
Pronajímatel nebytového prostoru je ze zákona povinen k provádění oprav předmětu nájmu v rozsahu a ve lhůtách, které umožní plnění rovněž zákonné povinnosti pronajímatele, totiž udržovat předmět nájmu tak, aby jej bylo možno podle podmínek smlouvy nerušeně užívat. Povinnost nájemce oznámit pronajímateli potřebu oprav, které je povinen zajistit pronajímatel, je takto založena subsidiárně, a jejím účelem je zajistit informovanost pronajímatele o nutnosti provedení oprav předmětu nájmu. Je třeba vycházet z toho, že základní povinností pronajímatele je nebytový prostor svým nákladem ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání nájemce nejen odevzdat, ale po celou dobu jej v tomto stavu i udržovat (§ 5 odst. 1 zákona č. 116/1990Sb.). Proto pokud závadný stav (zatékání) přetrvával, byť se projevoval pouze za určitých povětrnostních podmínek, a zamezil tak po přechodnou dobu užívání předmětných prostor nájemkyní smluveným způsobem, nebylo by možné opětovné zatečení považovat za nově vzniklou potřebu opravy, ale přetrvávající závadný stav. K zatékání vody do prostor pronajatých nájemkyní zde docházelo opakovaně a nebylo včas odstraněno ani po splnění povinnosti nájemkyně oznámit potřebu oprav. Není tak pochyb o tom, že pronajímatelka povinnost uloženou v § 5 odst. 1 cit. zákona porušila. Pouhá „vůle udržet objekt ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu a zajistit opravu střechy“ ke splnění uvedené povinnosti nestačí. Vědomost nájemkyně o protiprávním jednání pronajímatelky nezbavuje pronajímatelku odpovědnosti za škodu. Měla-li nájemkyně pronajaty nebytové prostory k určitému účelu (včetně dalšího podnajímání) a tento účel pro zatékání do budovy nemohla realizovat, pak je bez významu okolnost, že podnájemní smlouvu uzavřela v době, kdy o zatékání věděla. Zisk, který jí takto ušel, je škodou vzniklou v příčinné souvislosti s porušením povinnosti pronajímatelky udržovat nemovitost ve stavu způsobilém k naplnění účelu nájmu a nelze dovozovat spoluzavinění za vznik této škody na straně nájemkyně.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 2126/2010, ze dne 27. 4. 2011
ÚS: K náležitostem platnosti smluv o nájmu nebytových prostor
V přezkoumávané věci se obecné soudy obou stupňů, při rozhodování o určení vlastnického práva, uchýlily ke zjevnému formalismu. Jejich hlavními argumenty o neplatnosti nájemní smlouvy, uzavřené dne 25. 9. 1990 mezi stěžovatelem a Obvodním podnikem služeb Praha 5, je neexistence (odvolací soud) či neurčitost (obvodní soud) předmětu nájmu a skutečnost, že stěžovatel používal prostory k jinému účelu, než k jakému byly stavebně určeny. Jak ale vyplývá ze zmíněné nájemní smlouvy (na str. 68 spisu), nájemce (v řízení před Ústavním soudem stěžovatel) měl pronajaté prostory užívat v souladu s předmětem jeho činnosti. Ten byl popsán v rozhodnutí o registraci stěžovatele, vydaném dne 25. 9. 1990 Obvodním národním výborem pro Prahu 5.
Závěr obecných soudů o tom, že pokud stěžovatel v předmětných nemovitostech provozoval redakci zdravotnického časopisu Regena a přípravu poradenských služeb ve zdravotnictví, byl jeho předmět činnosti v rozporu se zjištěným kolaudovaným stavem na administrativní budovu, nemůže obstát. Nijak neobjasnily, z jakých důvodů považují např. vedení zdravotnického časopisu za činnost, kterou nelze vykonávat v budově zkolaudované jako administrativní. Odůvodnění napadených rozsudků jsou v tomto směru poněkud nejasná až rozporuplná. Odvolací soud totiž k této otázce m.j. uvedl: „…nemovitost byla kolaudována jako administrativní budova a měla být využita pro poskytování, kromě jiného, obchodu a služeb ve zdravotnictví“. Zdá se, že v pojetí obecných soudů „vedení, příprava a redakce zdravotnického časopisu“ administrativní činnosti není. Jakou činností tedy je? V odůvodnění, zejména odvolacího soudu, chybí jasný závěr, jaké důvody jej vedly k závěru, že vedení (redakce) časopisu a další administrativní činnosti stěžovatele není možné vykonávat v administrativní budově.
Druhým důvodem, který vedl obecné soudy k závěru o neplatnosti nájemní smlouvy, je absence souhlasu národního výboru k provozování obchodu a služeb. Ani tento důvod nemůže z hlediska posuzování platnosti nájemní smlouvy a její interpretace obstát. Stěžovatel totiž již v řízení před odvolacím soudem poukazoval na skutečnost, že tento souhlas byl založen ve spisu Krajského obchodního soudu v Praze, sp. zn. 23 Cm 1177/92, který se však ztratil. Odvolací soud se touto námitkou stěžovatele nijak nezabýval. Jak Ústavní soud zjistil z obsahu spisu sp. zn. 9 C 240/2006, Obvodní soud pro Prahu 5 opětovně žádal Městský soud v Praze o zapůjčení zmíněného spisu a dostalo se mu informace, že uvedený spis se ztratil a bude se rekonstruovat (str. 101 spisu). Z uvedeného je zřejmé, že okolnosti existence souhlasu národního výboru jsou nejasné z důvodů spočívajících na straně soudu, které nelze přičítat k tíži stěžovatele. Podobná pochybení v postupu státních orgánů nelze vykládat v neprospěch stěžovatele (srov. např. nález sp. zn. I. ÚS 458/98).
Výše uvedenými argumenty (rozpor předmětu činnosti stěžovatele se stavebně technickým určením nemovitostí a nedostatek předchozího souhlasu národního výboru) obecné soudy v podstatě vyčerpaly odůvodnění svých rozsudků. Jejich další argumentace se pouze odvíjí od neplatnosti nájemní smlouvy. Obecné soudy tak dospěly k závěru, že i kupní smlouva, uzavřená mezi stěžovatelem a OPS Praha 5 dne 21. 12. 1990, je neplatná. Za situace, kdy stěžovatel v řízení před obecnými soudy uvedl celou řadu konkrétně formulovaných argumentů, je nezbytné, aby se obecné soudy jeho argumenty zabývaly a jasně formulovaly, v čem spatřují jejich důvodnost či nedůvodnost. V tomto směru odůvodnění napadených rozsudků obvodního soudu i soudu odvolacího povážlivě mlčí. Jejích argumentace se točí pouze kolem neplatnosti nájemní, resp. kupní smlouvy, aniž by vážila relevanci stěžovatelových námitek. Ze shora uvedených důvodů dospěl Ústavní soud k závěru, že jak obvodní soud, tak i soud odvolací prováděly hodnocení důkazů, interpretaci právních předpisů a jejich aplikaci na předmětné smlouvy zcela formálně, bez ohledu na respekt k základním právům stěžovatele zaručeným ústavním pořádkem. Daly tak přednost formalistickému přístupu v rozhodování o určení vlastnického práva před ochranou stěžovatelových základních práv. Tím porušily stěžovatelovo základní právo na spravedlivý proces, zakotvené v čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. I.ÚS 2541/09, ze dne 07.04.2011
K posouzení povahy smlouvy (nájem podniku vs. nájem nebytových prostor)
I. Pro posouzení povahy smlouvy z hlediska její příslušnosti k určitému smluvnímu typu je rozhodné nikoliv její označení, nýbrž její obsah.
II. Označení smlouvy (o "pronájmu podniku"), prohlášení pronajímatele v jejím článku 1, že provozuje taneční a hudební klub s občerstvením v tam označeném objektu, že tento klub z důvodů změny žánru produkcí přenechává dočasně nájemci k provozování hostinské činnosti na jeho vlastní účet a nebezpečí a že pronajímatel, který doposud provozoval klub sám, seznámil nájemce se všemi záležitostmi týkajícími se jeho provozu, zejména s časovým rozvržením služeb a s jejich obsahem a tržbami za jednotlivé služby, skutečnost, že předmětem nájmu byl podle článku 2 písm. c) smlouvy též „obchodní název Vagon“, a text v posledním odstavci článku 2, podle něhož nájemce taneční a hudební klub s občerstvením do svého nájmu přijímá a zavazuje se ho svým jménem a na svůj účet a odpovědnost provozovat, rozhodně znakům smlouvy o nájmu podniku odpovídají. Není rozumného důvodu, proč by zábavní podnik nemohl být podnikem ve smyslu obchodního zákoníku, ba naopak, je logické, že jím zpravidla bude. III. Podnik ve smyslu obchodního zákoníku je třeba chápat jako ucelený a organizovaný soubor podnikání, jako svébytný ekonomický organismus, jenž sestává ze složky hmotné (věcí nemovitých a movitých), složky nehmotné (pohledávek a jiných majetkových hodnot, např. práv z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví) a složky osobní (lidských zdrojů, jež jsou k dispozici, zejména jejich kvality). Ze zákonné definice podniku nelze ovšem dovodit, že pojmovou náležitostí podniku je přítomnost všech těchto složek podnikání, není proto vyloučeno, že určitý podnik – vzhledem ke specifikům příslušného podnikání – nebude všechny tyto komponenty obsahovat. Co všechno tvoří podnik, bude tedy záviset především na povaze příslušného podnikání, a v rámci toho, co je takto objektivně podmíněno, též na vůli podnikatele. V každém případě však musí být podnik funkčním ekonomickým organismem, způsobilým k realizaci příslušného podnikatelského záměru. Nelze tedy dovozovat závěr o tom, že podle obsahu nešlo o smlouvu o nájmu podniku, ze samotné skutečnosti, že posuzovaná smlouva zjevně nepočítá s tím, že by tu byly práva a závazky náležející k pronajatému podniku, včetně práv a povinností z pracovněprávních vztahů, které by přešly účinností smlouvy na nájemce. podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 37/2010, ze dne 31. 3. 2011
K platnosti nájemní smlouvy z hlediska § 3 odst. 2 zák. č. 116/1990 Sb.
V ustanovení § 3 odst. 2 větě druhé zákona č. 116/1990 Sb., ve znění do 3. prosince 1999, byl upraven zvláštní režim, který platil pouze pro pronajímání místností určených k provozování obchodu a služeb; předchozího souhlasu příslušného správního orgánu ve smyslu ustanovení § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. bylo – pod sankcí absolutní neplatnosti smlouvy (§ 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb.) – zapotřebí pouze k pronájmu těch místností, které byly k provozování obchodu a služeb stavebně určeny. Pro účely posouzení platnosti nájemní smlouvy z hlediska ustanovení § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. v rozhodném znění tak bylo rozhodující stavební určení předmětných nebytových prostor, nikoliv sjednaný účelu nájmu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1522/2010, ze dne 8. 3. 2011
Ke skutkovému vymezení výpovědního důvodu ve výpovědi z nájmu nebyt. prostor
I. Zákon (srov. § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.) předepisuje pro výpověď pronajímatele z nájmu nebytových prostor (pod sankcí absolutní neplatnosti – § 40 odst. 1 obč. zák.) písemnou formu. Soudní praxe se ustálila v názoru, že jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu. Tyto právní názory lze bez dalšího vztáhnout i na výpověď z nájmu nebytových prostor jako jednostranný hmotněprávní úkon pronajímatele. II. Účastníci právního vztahu nájmu nebytových prostor sjednaného na dobu určitou si mohou dohodnout i jiné (další) výpovědní důvody, než jaké jsou vyjmenovány v § 9 odst. 2 a 3 zákona č. 116/1990 Sb. V případě absence takové dohody může pronajímatel vypovědět nájem nebytových prostor před uplynutím sjednané doby nájmu pouze z důvodů uvedených v § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. III. Bez toho, aniž by nájemce věděl, z jakého konkrétního (zákonného či smluvního) důvodu je nájem nebytových prostor vypovídán, nemá možnost posoudit, zda je výpověď pronajímatele oprávněná, a tudíž ani příležitost na danou situaci adekvátně reagovat. Z hlediska možnosti zhodnotit opodstatněnost výpovědi pronajímatele z nájmu nebytových prostor tak nájemce – objektivně vzato – nemůže bez rozumných pochybností vnímat jako zcela určitý projev vůle takovou výpověď, v níž není uvedeno, z jakého konkrétního důvodu mu byla dána. Dovolací soud proto zastává názor, že nejen pro účely naplnění obecného požadavku na určitost právního úkonu, nýbrž i z důvodu právní jistoty účastníků nájemního vztahu a možnosti obrany ze strany nájemce, je nezbytné, aby pronajímatel ve výpovědi z nájmu nebytových prostor na dobu určitou uvedl důvod, pro který je vypovídán nájem před uplynutím sjednané doby, ledaže jde o případ, kdy se účastníci nájemního poměru dohodli na možnosti vypovědět nájem nebytových prostor na dobu určitou i bez udání důvodu.
Požadavku na uvedení výpovědního důvodu přitom pronajímatel dostojí nejen tím, že v písemné výpovědi odkáže na některé ustanovení § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., příp. na jiný (dohodnutý) důvod výpovědi, nýbrž i tím, že použitý výpovědní důvod (odkazem nebo citací příslušného zákonného ustanovení či smluvního ujednání) skutkově vymezí (uvede skutečnosti, které v poměrech dané věci individualizují podmínky v zákoně nebo v dohodě uvedeného a ve výpovědi použitého výpovědního důvodu, tj. skutečnosti, které ho v daném případě zakládají) tak, aby tento skutek – zejména z důvodu perfektnosti výpovědi jako hmotněprávního úkonu pronajímatele a také z důvodů právní jistoty a možnosti obrany ze strany nájemce – byl nezaměnitelný s jiným skutkem; jinak je výpověď pro neurčitost absolutně neplatná (§ 37 odst. 1 obč. zák.).
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4575/2009, ze dne 13. 1. 2011
K pasivní legitimaci ve věci vypořádání investic do pronajaté věci
Právo nájemce podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. na vypořádání investic vložených do pronajaté věci je vázáno na splnění dvou předpokladů. Prvním z nich jsou změny na věci provedené se souhlasem pronajímatele (bez toho, že by se pronajímatel zavázal k úhradě nákladů s tím spojených); druhým předpokladem je skončení nájmu jako takového (nikoli snad „skončení“ nájmu s původním pronajímatelem). Účelem citovaného ustanovení je vypořádat investice nájemce provedené se souhlasem pronajímatele, a to subjektem, jenž je pronajímatelem ke dni skončení nájmu věci. Přitom bez právního významu je okolnost, že tyto investice byly zohledněny ve výši kupní ceny sjednané mezi původním a nastupujícím pronajímatelem.
V ustanovení § 667 odst. 1 větě čtvrté obč. zák. je upraveno speciální právo nájemce na vypořádání investic vložených do pronajaté věci se souhlasem pronajímatele; vznik tohoto práva je vázán na zánik nájmu a toto právo se promlčuje v obecné (tříleté) promlčecí době podle § 101 obč. zák.; jde-li o zákonem upravené speciální právo nájemce, které se promlčuje v obecné promlčecí době, nemůže jít o bezdůvodné obohacení. Vzniká-li (navíc) nájemci uvedené právo vůči pronajímateli až v okamžiku zániku nájmu, je nájemce v té době v právním vztahu se subjektem, který byl tehdy pronajímatelem. Proto je oprávněn tento nárok uplatnit v rámci existujícího právního vztahu vůči subjektu, který byl pronajímatelem v době ukončení nájmu; nárok nemůže uplatnit vůči subjektu, s nímž v době skončení nájmu nebyl v žádném právním vztahu (tedy vůči dřívějšímu pronajímateli). Navíc vůči dřívějšímu pronajímateli by mohlo být právo nájemce podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. promlčeno, jestliže by nájemní vztah skončil až po uplynutí obecné (tříleté) promlčecí doby; v takovémto případě by byla aplikace citovaného ustanovení „zmařena“.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 410/2010, ze dne 23. 11. 2010 06.12.2010 00:00
K obnovení nájmu nemovitosti podle § 676 odst. 2 ObčZ
Pokračujícím užíváním nemovitosti po uplynutí dohodnuté doby ve smyslu ust. § 676 odst. 2 obč. zák. je i její nevyklizení, přičemž ve vyklizení nemovitosti je obsaženo i její odevzdání. Pro projednávanou věc z toho plyne, že je-li ve vyklizení předmětu nájmu – nemovitostí, obsaženo i jejich odevzdání, pak nemovitosti nebyly nájemkyní vyklizeny (a byly i nadále užívány) i v případě, kdy nebyly pronajímateli rovněž odevzdány (např. předáním klíčů). Je-li dále nesporné, že žaloba na vyklizení nemovitostí pronajímatelem podána nebyla, nájemní smlouva se tak podle § 676 odst. 2 obč. zák. obnovila. podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3025/2008, ze dne 26. 10. 2010

References: § 3
 zákona č. 116
 § 3
 zákona č. 116
 soud 
 soud 
 § 9
 zákona č. 116
 § 584
 § 667
 § 667
 § 584
 § 667
 § 584
 soud 
 soud 
 zákona č. 116
 § 261
 § 261
 § 2
 zákona č. 116
 § 261
 § 3
 § 3
 § 531
 zákona č. 116
 § 5
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 čl. 36
 § 3
 § 3
 zákona č. 116
 § 3
 zákona č. 116
 zákona č. 116
 § 3
 zákona č. 116
 § 9
 zákona č. 116
 § 40
 § 9
 zákona č. 116
 § 9
 zákona č. 116
 soud 
 § 9
 zákona č. 116
 § 667
 § 667
 § 101
 § 667
 § 676
 § 676
 § 676