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L Immobilier d Entreprise - PDF
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1 Société d Expertise Comptable et de Commissariat aux Comptes Joël MARTINEZ Expert-Comptable Diplômé Commissaire aux Comptes Inscrit Master II Droit Notarial Spécialité Ingénierie du Patrimoine D.E.S. Gestion de Patrimoine D.E.S. Ingénierie Patrimoniale Chef d Entreprise L Immobilier d Entreprise «La problématique patrimoniale du Chef d Entreprise : Sous l angle de la détention» 6 Avenue Général Bonaparte PIERRELATTE Tél : Fax : E Mail :
2 PLAN Préambule Comment optimiser la détention? A Principe : Inscription Immeuble Actif 1) Tableau synoptique immobilier affecté à l exploitation individuelle 2) Tableau synoptique match IR/IS 3) Comment être à l IS sans opter? B Détention indirecte 1) Particularités de l article 238 bis K du CGI 2) Points de vigilance Arrêt du 10/07/07 CE n SA Ouest Amortissements Application de la Théorie du Bilan (Art. 155 C CGI)
3 PLAN C Stratégie de démembrement 1) Et si on démembrait l immeuble? Art.13 5 CGI (LFR 2012) RM Lambert 02/07/2013 2) Stratégie alternative : Et si on démembrait les parts? Art. 238 bis K Visu droit des biens et droit des Sociétés Visu sur le plan fiscal Modalités pratiques 3) Et si on parlait de l ISF? 4) Sécurisation du Schéma D Conclusion Synthèse
4 PRÉAMBULE Traiter la question de la gestion de l immobilier d Entreprise revient à poser la question sur l opportunité de la dissociation Immobilier/Entreprise. Les atouts de la séparation sont bien connus et nombreux : o Allègement de la valeur de l Entreprise, o Rentabilité de l immeuble inférieure à la rentabilité économique. o Facilité de transmission o Protéger l immobilier du risque lié à l exploitation Sur le plan patrimonial : o Immeuble classe d Actif qui contribue à la diversification du patrimoine o Revalorisation, cash flows sur une longue période Ainsi, la fonciarisation, c est à dire externaliser au sein d une tierce Société les immeubles d exploitation représente une formule séduisante. La vie d un bien immobilier peut se résumer en trois cycles : o Acquisition, o Détention, o Cession Chaque cycle nécessitant une optimisation de cet actif d exploitation. Dans le cadre de cette réunion, nous nous limiterons volontairement au premier cycle sans traiter des schémas «classiques» liés au Crédit Bail ou Bail à construction.
5 REVENUS CHARGES PROPRIETE CHARGES LOCATIVES CHARGES FINANCIERES PLUS VALUE Comment optimiser la détention? A- Principe : Inscription Immeuble Actif 1) Tableau synoptique immobilier affecté à l exploitation individuelle Entreprise Affecté à l Exploitation Immeuble inscrit au bilan et affecté à l exploitation Théorie du Produit Comptable Implicite PV=(PR*Coef+amort) Théorie RI = Charges Déductibles (CD) Déductibles car Revenu Imposable (RI) «Là où il y a gain, il y a charges» Théorie affectation Déductibles Pas de limite de Déduction Inscription n entraîne pas de plus value en application art 150 U mais sortie oui (Art 39 duodecies et suivantes) Avec 151 septies et 151 septies B Immobilier non inscrit au Bilan et affecté à l exploitation Théorie du bail Fiscal Arrêt Meysonnier 08/07/98 Instruction fiscale 23 Mars 207 Inverse Pas déductibles Théorie affectation Déductibles Imputation sur revenus fonciers A défaut sur les 10 années suivantes Plus value des particuliers Art 150 U et suivants ISF Bien professionnel car affecté Bien professionnel car affecté
6 2) Tableau synoptique match IR/IS Régime IR Régie IS REVENUS - + PLUS VALUE + - Choix irréversible
7 3) Comment être à l IS sans opter?
8 B- Détention Indirecte 1) Particularités de l Article 238 bis K Parts de Sociétés Civiles inscrites à l actif du Bilan de l Entreprise Y a-t-il un intérêt à inscrire les parts d une Société Civile au Bilan de l Entreprise? Cette solution permet de marier déduction des frais d acquisition, amortissement et détention de l immeuble par une SCI. Solution Lorsque les droits dans une société sont inscrits à l actif d une entreprise imposée à l IR selon un régime réel ou d une société soumise à l IS (notamment), la part de bénéfice qui lui revient est déterminée dans la catégorie dont dépend sa propre activité. Ainsi on échappera à la fiscalité des revenus fonciers pour celle plus avantageuse des BIC ou de l IS. Au bout de quelques années, le chef d entreprise pourra sortir les parts de son bilan pour séparer l entreprise de l immobilier. La plus-value devrait être extrêmement faible. Art.151 septies septies B
9 B- Détention Indirecte 1) Particularités de l Article 238 bis K Parts de Sociétés Civiles inscrites à l actif du Bilan de l Entreprise Y a-t-il un intérêt à inscrire les parts d une Société Civile au Bilan de l Entreprise? Problématique - Arrêt du CE du 10/07/ Art 155 C : Théorie du Bilan - Art 39 C : Amortissements
10 Art. 238 Bis K Dès l instant où les parts sont inscrites au bilan, la S.C.I. doit faire application des dispositions de l article 238 bis K du CGI. Celui-ci prévoit en effet : «Lorsque des droits dans une société ou un groupement mentionnés aux articles 8, 8 quinquies / 239 quater, 239 quater B ou 239 quater C sont inscrits à l actif d une personne morale passible de l impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l entreprise qui détient ces droits».
11 2) Points de vigilance Arrêt du CE 10/07/07 L entrée d un nouvel associé assujetti à l IS dans une société civile semi transparente entraîne l application de l article 238 bis K du CGI. On observe alors un changement des règles de détermination du résultat fiscal de la société (passage des règles des revenus fonciers à celles des BIC) pour la quote-part de résultat revenant aux associés soumis aux règles des BIC (ou de l IS). Pour autant il n y a pas de changement de régime fiscal de la société elle-même qui reste semi transparente.
12 Arrêt du CE 10/07/07 Le plan d amortissement qui prend comme base la valeur d origine de l immeuble débute-t-il à la date du changement d associé ou à la date de mise en service de l immeuble? La date à retenir est celle d acquisition de l immeuble selon le la CAA de Nantes du 28/09/2005 confirmé par le CE du 10/07/2007.
13 Arrêt du CE 10/07/07 Conséquences Pratiques Il vaut mieux intégrer les sociétés imposées à l IS au capital de la société civile dès la création de cette dernière. Sinon, on risque de perdre tous les amortissements considérés comme pratiqués avant l entrée du nouvel associé impliquant l application de l art 238 bis K du CGI.
14 Arrêt du CE 10/07/07 Champ d application de cet arrêt : Le CE estime qu une charge prise en compte en matière de revenus fonciers sous la formedeladéductionforfaitairedoitêtreconsidéréecommedéduiteauseindu nouveau régime d imposition. La solution du CE n est donc pas nécessairement transposable aux cas d immeubles acquis depuis le 1er janvier 2006, date à laquelle l abattement comprenant l amortissement a été supprimé.
15 Traitement particulier des amortissements Réflexion sur la durée d amortissement des immeubles de placement : - Durée réelle d utilisation -Durée d usage Notiond entrepriseliée(art.39-12cgi BOI BIC Art.T /12) Préconisation: SE Gérante SCI Réflexion sur la limitation des amortissements déductibles (Biens donnés en location par PP, Sociétés à 8 CGI) Art. 39 C CGI
16 Opérations concernées (Art 39 C) Biens corporels, meubles et immeubles Loués directement ou indirectement par des personnes physiques, quelle que soit la date de mise en location (personnes physiques ou SCI de location) Loués directement ou indirectement par des personnes morales IS, lorsque le contrat a été conclu à compter du 25 Février 1998
17 Montant des amortissements déductibles (Droits revenant PP, Sté Art. 8 CGI) Montant des loyers courus = Montant maximum d amortissements déductibles moins Dépenses engagées : Charges liées à l activité de location et non au bien donné en location non déductibles (frais de comptabilité, honoraires juridiques, CVAE, ) - Dépenses de gestion, d entretien, de réparation, assurances, - Charges afférentes aux emprunts, - Taxes foncières, C.R.L
18 Algorithme décisionnel Art. 39 C : Biens donnés en location par PP/ Sté Art. 8 CGI Part du résultat revenant PP/Sté Art. 8 CGI SE IS Limitation des amortissements déductibles Ent utilisatrice Ent non utilisatrice Amortissement non générateur de déficit Pas application Art. 39 C Déficit imputable Notion d utilisation : -Droit user, -Nécessaire à l exercice d une activité réelle Application Art. 39 C avec modalités différentes
19 Suivi des amortissements régulièrement comptabilisés et provisoirement non déductibles Tableau conforme au modèle joint en annexe II à l instruction du 17 Juin 1999 Amortissements non déduits reportables au titre des exercices antérieurs (1) Imputation opérée à la clôture de l exercice (2) Amortissements non déduits au titre de l exercice (3) Amortissements restant à reporter (1) (2) + (3)
20 Principe de la Théorie du Bilan Liberté comptable d affecter un bien non nécessaire à l exploitation (BIC) Interdiction BNC Du point de vue fiscal, charges et produits à retraiter extra-comptablement pour les imposer dans la catégorie des revenus patrimoniaux correspondant (RF, RM, ) Tolérance de 5% ou 10% (si 5% reporté en N-1) Dispositif applicable à Art. 238 bis K
21 B- Stratégie de démembrement 1) Et si on démembrait l immeuble? L imposition de la cession d usufruit temporaire Situation antérieure : Intérêt de la démarche : schéma le plus classique => transformer du revenu foncier imposable à 45% + 15,5% = 60,5% en un capital taxable selon régime des PV immobilière (exo après 22 ans). Situation nouvelle (art du CGI) : «le produit résultant de la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de cet usufruit temporaire est imposable au nom du cédant, personne physique ou société ou groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit temporaire cédé )«
22 B- Stratégie de démembrement 1) Et si on démembrait l immeuble? Taxation immédiate du prix de cession de l usufruit Imposition (IRPP et PS) dans la catégorie du revenu sous-jacent L usufruit à terme fixe est visé, mais pas l usufruit viager, ni le droit d usage et d habitation? La notion de cession : vente, apport, échange La nature du cédant : Cession par des personnes physiques ou Sociétés art. 8 détenues par personnes physiques SC cédant Société IS non visée par le texte Cession isolée : 1ère cession d un même usufruit) Cession conjointe usufruit et nue-propriété (RM 02/07 Lambert sur cession US et NP en même temps) Clause de substitution du cessionnaire
23 2) Stratégie alternative : Et si on démembrait les parts? Démembrement portant sur les parts Art. 238 Bis K COMMENT ÊTRE À L IS SANS OPTER! Utiliser les dispositions de l article 238 bis K, Il s agit de céder l usufruit temporaire des titres, Pendant toute la durée de l usufruit : - Application des règles BIC-IS : o Amortissement de l immeuble o Comptabilisation des frais en charges o Application du taux de l IS À l issue de l usufruit, retour au régime des revenus fonciers sans aucun choc fiscal, En terme de plus-values, application du régime des particuliers.
24 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE OBJECTIF La Société bénéficiaire de l apport contrôle «sa filiale» par la détention de l usufruit des titres de cette dernière Dans ce cas, il appartient aux statuts d aménager la répartition des pouvoirs et la répartition des prérogatives politiques.
25 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE LE DÉMEMBREMENT PORTE ICI SUR LES PARTS DE LA SC Usufruitier : la SARL PARTS SC Nu-propriétaire : M. Lyon Comment se répartit le pouvoir? QUALITE D ASSOCIÉ? DROIT DE VOTE? Comment se répartissent les prérogatives financières? DROIT AUX RÉSULTATS?
26 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE L USUFRUITIER? L ORGANISATION DU POUVOIR QUI A LA QUALITÉ D ASSOCIÉ? CASS. 3 ème civ. 29 NOVEMBRE LE NU- PROPRIÉTAIRE? NON 2006?! OUI
27 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE USUFRUITIER L ORGANISATION DU POUVOIR LA RÉPARTITION DU DROIT DE VOTE QUI VOTE? NU- PROPRIÉTAIRE
28 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE Sociétés Civiles Article 1844 du CC : Droit de vote au nu-propriétaire sauf pour la répartition des résultats, pouvoir est alors donné à l usufruitier Sociétés par Actions Article L Code Commerce : L usufruitier vote dans les AGO, le nu-propriétaire vote dans les AGE LES STATUTS PEUVENT DÉROGER À CES PRINCIPES
29 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE PEUT-ON DONNER TOUS LES POUVOIRS À L USUFRUITIER? Arrêt PLASTHOLDING 2 Décembre 2009 : Cette clause est valable «à condition qu il ne soit pas dérogé au droit du nupropriétaire de participer aux décisions collectives, la Cour d Appel a violé le texte susvisé» LE NU-PROPRIÉTAIRE DOIT ÊTRE OBLIGATOIREMENT CONVOQUÉ AUX ASSEMBLÉES GÉNÉRALES
30 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE PEUT-ON DONNER TOUS LES POUVOIRS AU NU-PROPRIÉTAIRE? Arrêt Hénaux 31 mars 2004 C. Cass. C. Com : «Cette clause subordonne à la seule volonté des nus-propriétaires le droit d user de la chose grevée d usufruit, alors que l article 578 du Code Civil attache à l usufruit ces prérogatives essentielles.» L USUFRUITIER DOIT AU MOINS VOTER POUR LA RÉPARTITION DES RÉSULTATS
31 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE Ne peut pas être statutairement retiré à l usufruitier QUALITÉ D ASSOCIÉ PAS TOUJOURS RETENUE LE DROIT DE VOTE? Absence de symétrie Peut-être retiré au nupropriétaire sous réserve de son droit de participer aux assemblées A LA QUALITÉ D ASSOCIÉ Par précaution, toujours prévoir une part en PP pour l usufruitier
32 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE FORMULE 1 : Pouvoirs maximum à l usufruitier «L usufruitier exerce le droit de vote attaché aux parts dont la propriété est démembrée. Pour toute décision collective, le nu-propriétaire bénéficie de la même information et est convoqué dans les mêmes formes et délais que l usufruitier aux Assemblées Générales de la Société auxquelles il assiste sans voix délibérative. Il est, dans les mêmes conditions, informé des consultations écrites et appelé aux actes constants des décisions sociales.»
33 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE FORMULE 2 : Pouvoirs maximum au nu-propriétaire «Le nu-propriétaire exerce le droit de vote attaché aux parts dont la propriété est démembrée, à l exception de l article 1844 al.3 du Code Civil. Pour toute décision collective, celui du nu-propriétaire ou de l usufruitier qui ne dispose pas du droit de vote bénéficie de la même information et est convoqué dans les mêmes formes et délais aux Assemblées Générales de la Société auxquelles il assiste sans voix délibérative. Il est, dans les mêmes conditions, informé des consultations écrites et appelé aux actes constants des décisions sociales.»
34 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE FORMULE 3 : Un équilibre entre usufruitier et nu-propriétaire «L usufruitier exerce le droit de vote attaché aux parts dont la propriété est démembrée, à l exception des décisions relatives à la prorogation, la fusion, la scission ou la transformation de la Société pour lesquelles le droit de vote est réservé au nu-propriétaire. Pour toute autre décision que celles qui figurent à l alinéa précédent, le nu-propriétaire bénéficie de la même information et est convoqué dans les mêmes formes et délais que l usufruitier aux Assemblées Générales de la Société auxquelles il assiste sans voix délibérative. Il est, dans les mêmes conditions, informé des consultations écrites et appelé aux actes constants des décisions sociales.»
35 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE REPORT À NOUVEAU On renvoie l affectation du bénéfice à l AGO suivante RÉPARTITION DES PRÉROGATIVES FINANCIÈRES AFFECTATION DU RÉSULTAT : BÉNÉFICE DISTRIBUTION Versement du dividende On attribue à chacun la quote-part du résultat qui lui revient Inscription des sommes en compte courant MISE EN RÉSERVE On affecte durablement des bénéfices à la Société Réserves statutaires Réserves libres
36 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE REPORT À NOUVEAU Le résultat appartient à la Société RÉPARTITION DES PRÉROGATIVES FINANCIÈRES DISTRIBUTION Le dividende appartient à l usufruitier Résultat courant ET Résultat exceptionnel Dichotomie droit des biens et droit des Sociétés Risque abus de jouissance Art. 618 CC MISE EN RÉSERVE Le résultat appartient à la Société En cas de distribution ultérieure QUASI- Le résultat appartient à l USU et au NP USUFRUIT? RÉPARTITION
37 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE L usufruitier peut-il systématiquement tout mettre en réserve dans le but de transmettre aux nus-propriétaires en franchise de droits? Arrêt Cass.Com., 10 févr Arrêt Cass.Com., 31 Mars 2009 L administration fiscale pourrait invoquer une donation indirecte Art. 894 CC La donation indirecte ne peut être invoquée : - Absence de dessaisissement irrévocable - L usufruitier a droit aux dividendes et non au résultat qui appartient à la Société - Ne s appauvrissant pas, il ne donne pas
38 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE Disparition de la Société morale usufruitière Débat doctrinal non tranché par la jurisprudence, Pour certains auteurs, l usufruit s éteint au «Décès» de la personne morale = idem PP (Art. 617 CC) Pour d autres, l usufruit est un véritable actif qui ne disparaît pas, Éviter de loger l usufruit au sein d une Société susceptible d être fusionnée.
39 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan juridique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE EN RÉSUMÉ Le bénéfice social n appartient ni au à l usufruitier, ni au nupropriétaire : il appartient à la Société. L affectation du résultat à la distribution transforme le résultat en fruit appartenant à l usufruitier ( Clause statutaire) L affectation du résultat au poste de réserve transforme le résultat en capital. Les dividendes de réserves appartiennent au nu-propriétaire mais reste grevé des droits de l usufruitier ( Clause statutaire)
40 CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan fiscal RÉSULTAT COURANT RÉPARTITION DES PRÉROGATIVES FISCALES La Société est à l IR SEMI-TRANSPARENCE LES ASSOCIÉS PAYENT L IMPÔT PRINCIPE D IMPOSITION (instruction du 8/11/1999) BOI 4-F-2-99 USUFRUITIER RÉSULTAT EXCEPTIONNEL NU-PROPRIÉTAIRE AMÉNAGEMENT POSSIBLE DES STATUTS OU PAR CONVENTION La Société est à l IS OPACITÉ LA SOCIÉTÉ PAIE L IMPÔT
41 Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan fiscal CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE RF IR : DANS QUELLE CATÉGORIE PAYE T-ON L IMPÔT? PERSONNES PHYSIQUES Fiscalité en fonction de la nature du revenu RCM PV IMMO ASSOCIÉ DE LA SC? PV VM IS ENTREPRISES Fiscalité en fonction de l imposition de l entreprise 238 bis K BIC PV PRO
42 CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE Démembrement portant sur les parts Visu sur le plan fiscal AMÉNAGEMENTS POSSIBLES POUR LES SOCIÉTÉ À L IR : Les conventions doivent être conclues avant la clôture de l exercice. L Administration peut mettre en œuvre la procédure de répression des abus de droit. L Administration peut exiger la perception des droits de mutation à titre gratuit si la convention entraîne une mutation de propriété. C est donc celui qui perçoit le revenu qui doit payer l impôt!!! Déficit fiscaux : - Appartient au nu-propriétaire - Prévoir un aménagement conventionnel usufruitier
43 Démembrement portant sur les parts Modalités sur le plan pratique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE ACTIF SOCIÉTÉ CIVILE PASSIF USU PARTS : SARL NP PARTS : M. LYON DONNE L IMMEUBLE EN LOCATION SOCIÉTÉ COMMERCIALE ACTIF USU TEMPORAIRE DES PARTS DE LA SC Dans ce schéma, c est donc la SARL qui détient les droits de vote dans la SC, elle détient donc le droit d affecter le résultat à la distribution. Les revenus SC vont donc remonter vers la SARL. La SARL, usufruitière, est imposée sur le résultat courant. PASSIF PARTS EN PP
44 Démembrement portant sur les parts Modalités sur le plan pratique COMMENT CALCULER LA VALEUR DE L USUFRUIT DES TITRES DE LA SCI Il s agit d actualiser les flux de revenus réellement encaissés par la Société : - Sur quelle durée? o Sur une durée qui permettra à la Société de réaliser une opération financière satisfaisante, c est-à-dire sur une durée qui sera dans la plupart des cas, supérieure à celle de l emprunt. - Avec quel taux d actualisation? o Un taux qui ne lèsera personne et qui sera indiscutable, o Notre préconisation : Taux de rendement brut du bien (Loyer perçu / Investissement)
45 Démembrement portant sur les parts Modalités sur le plan pratique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE ACTIF SOCIÉTÉ CIVILE AU NIVEAU DE LA SOCIÉTÉ CIVILE PASSIF USU PARTS : SARL NP PARTS : M. LYON L ASSOCIÉ USUFRUITIER EST UNE PERSONNE MORALE SOUMISE À L IS : APPLICATION DE L ARTICLE 238 bis K du CGI La SC doit déterminer le résultat taxable selon les règles de l IS DÉDUCTION DE TOUTES LES CHARGES DE LA PROPRIÉTÉ (amortissement, frais d acquisition, )
46 Démembrement portant sur les parts Modalités sur le plan pratique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE SOCIÉTÉ COMMERCIALE ACTIF USU TEMPORAIRE DES PARTS DE LA SC FONCTIONNEMENT POUR LA SARL PASSIF PARTS EN PP Elle reçoit le résultat de la SC déterminé selon les règles de l IS LOYERS - AMORTISSEMENT - AUTRES CHARGES Elle doit déduire de ce résultat ses propres charges AMORTISSEMENT DES PARTS DÉDUCTION DU LOYER DÉDUCTION DES FRAIS D ACQUISITION LES INTÉRÊTS D EMPRUNT
47 Démembrement portant sur les parts Modalités sur le plan pratique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE FONCTIONNEMENT POUR LA SARL Y A-T-IL UN RISQUE DE PRATIQUER UN DOUBLE AMORTISSEMENT? NON : LES 2 AMORTISSEMENTS NE PORTENT PAS SUR LE MÊME BIEN La SC est dans l obligation de déduire l amortissement afin d établir des comptes dans le respect de la loi fiscale (art. 39 B du CGI) L usufruit des parts est un droit qui se déprécie de manière certaine au fur et à mesure du temps. Ses effets bénéfiques sont amenés à disparaître à une date déterminée (C.E, 4 avr. 1979)
48 Démembrement portant sur les parts Modalités sur le plan pratique CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE La Société capte les revenus de l immeuble, on remplace un RF par un IS. La Société amortit l usufruit des parts, elle augmente donc sa trésorerie. Déduction des frais d acquisition ( Si déficit année 1 BOI 4-F-2-99) INTÉRÊT POUR LA SOCIÉTÉ D EXPLOITATION La Société peut céder son droit si elle n a plus besoin de l immeuble pour percevoir des revenus. La Société est certaine d avoir la disposition de l immeuble sur la durée de l usufruit, sans revalorisation excessive des loyers. La Société paye un IS sur les revenus remontés de la SC, sous déduction de l amortissement de l usufruit. Corrélativement, les sommes réellement distribuées par la SCI ne seront pas imposées.
49 Démembrement portant sur les parts Modalités sur le plan pratique CONSÉQUENCES POUR LA SCI Obligation de tenir une comptabilité commerciale au moins sur la durée de l usufruit, Puis retour au régime des revenus fonciers. Dans l intervalle, il faut noter que les conditions de transmission des parts de la SCI sont optimums!
50 3) Et si on parlait de l ISF? QUID DE L ISF? CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE ACTIF SOCIÉTÉ CIVILE PASSIF USU PARTS : SARL NP PARTS : M. LYON Art. 885 G du CGI : C est l usufruitier du bien qui doit déclarer le bien à l ISF pour la valeur en PP. Le Chef d Entreprise est NP. Il n a rien à déclarer. SOCIÉTÉ COMMERCIALE ACTIF USU TEMPORAIRE DES PARTS DE LA SC PASSIF PARTS EN PP Les parts de la SARL sont des biens professionnels et donc exonérés d ISF (885 O bis CGI) Le Chef d Entreprise ne déclare pas les parts de la SARL.
51 4) Sécurisation du schéma 1) Sur la présence et le vote lors des Assemblées Nu-propriétaire sur le plan du droit civil et fiscal Seul Associé Prévoir dans les statuts que l usufruitier sera convoqué à toutes les Assemblées Générales et possède le droit de vote sur l affectation du Résultat.
52 2) Sur la répartition des Résultats Calcul de la valeur de l usufruit économique : actualisation de la trésorerie réellement distribuée à SE Résultat de la SCI après Amortissement > Trésorerie. Pour la majorité des auteurs, l usufruit des parts sociales qui se contenteraient d appréhender, en terme de résultat, que la partie du bénéfice disponible en trésorerie Donation indirecte NP Deux arrêts ont confirmé le contraire (slide n 37), mais prudence Possibilité conventionnellement existantes surplus RAN Distribution Résultat aux liquidités
53 3) Clause bénéficiaire Assurance Vie Si le prêteur exige la souscription d une assurance décès, la perception du capital correspond à l imposition chez le SE, alors que ce capital est destiné à rembourser l emprunt. Exiger du prêteur que le bénéficiaire du capital décès soit une personne physique nommément désignée, quitte à mandater comme séquestre provisoire au Notaire, chargé à la perception du capital, de désintéresser par priorité le prêteur à hauteur du capital restant dû.
54 D- Conclusion Démembrement de propriété et gestion du risque fiscal CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE ACTE ANORMAL DE GESTION ABUS DE BIENS SOCIAUX (Réponse Straumann 05/05/09) ABUS DE DROIT
55 SYNTHÈSE Si respect des conditions énoncées, le démembrement confère indéniablement des avantages décisifs tant sur le plan économique, juridique, fiscal que patrimonial. Il ouvre une multitude de possibilités : - Sur son mode de détention : - Cession à une Société IS de l usufruit des postérieurement à l acquisition du bien immobilier parts d une SC - Acquisition en PP par SC préalablement démembrée - Démembrement inversé - Renouveau du CBI - Sur la sortie d un actif immobilier logé dans une Société IS : - Sortie par le bas (NP Immeuble ou parts de SC) - Sortie par le haut (attribution de la NP par réduction de capital)
Que l immeuble appartienne à l un ou l autre, il est préférable qu il soit détenu par une société civile 3, qui peut être à l IR ou à l IS.
Immobilier d entreprise et modes de détention Détention par le dirigeant ou par son entreprise? Directement ou via une société civile? Henry Royal Octobre 2015 Rédigé pour la Revue française de comptabilité

References: Art.13
 Art. 238
 Art.151
 Art. 238
 Art. 39
 Art. 8
 Art. 39
 Art. 8
 Art. 8
 Art. 39
 Art. 39
 Art. 238
 art. 8
 Art. 238
 Art. 618
 Art. 894
 Art. 885