Source: http://retro.lagen.nu/dom/rh/1995:147
Timestamp: 2019-08-25 20:17:41+00:00

Document:
RH 1995:147 | Lagen.nu
I ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp intogs villkor om att köpet gällde under förutsättning att köparna erhöll erforderliga lån. Köparna ansågs inte ha visat att de till följd av villkoret saknade skyldighet att fullfölja överlåtelseavtalet. Vidare fråga om säljarens skyldighet att efter hävning av avtalet vidta åtgärder för att minska skadan på grund av avtalsbrottet. Även fråga om upphörande av allmän rättshjälp på grund av ändrade ekonomiska förhållanden.
Mellan J.S. å ena sidan samt G.J. och C.C. å den andra sidan ingicks den 19 mars 1992 ett överlåtelseavtal innebärande att J.S. till G.J. och C.C. överlät en bostadsrättslägenhet i Täby för en köpeskilling om 975 000 kr. Tillträde till bostadsrätten skulle ske den 1 juli 1992. Enligt överlåtelseavtalet skulle såsom handpenning erläggas 10 000 kr den 4 mars 1992 och som dellikvid den 19 mars 1992 87 500 kr. Det var ostridigt att J.S. den 19 mars 1992 hade kvitterat emottagandet av en handpenning om 97 500 kr. § 11 i överlåtelseavtalet hade följande lydelse: "Köpet gäller under förutsättning att köparna erhåller erforderliga lån." I § 10 i avtalet angavs bl.a. att säljaren hade rätt till skälig ersättning, om köparen inte skulle fullgöra sina åtaganden enligt avtalet, och att säljaren dessutom hade rätt att häva köpet, om köparens åsidosättanden av sina åtaganden skulle vara av väsentlig betydelse, samt att ersättningen i första hand reglerades ur erlagd handpenning. Avtalet kom aldrig att fullföljas. Lägenheten såldes sedermera till andra personer i mars 1993 för en köpeskilling om 450 000 kr.
G.J. och C.C., som båda beviljades rättshjälp, yrkade vid Södra Roslags tingsrätt, såsom deras talan slutligen bestämdes och såsom den fick förstås, att J.S. skulle till dem utge 97 500 kr jämte närmare angiven ränta.
J.S. bestred, såsom han slutligen bestämde sin inställning, käromålet. Han yrkade i genkäromål, såsom talan slutligen bestämdes, förpliktande för G.J. och C.C. att till honom utge ett kapitalbelopp om 613 070 kr jämte ränta.
G.J. och C.C. bestred genkäromålet. Ett i yrkandet ingående belopp om 58 500 kr, avseende mäklararvode, vitsordades endast under förutsättningen att beloppet hade betalats ut eller skulle komma att betalas ut till mäklaren i fråga.
G.J. och C.C. anförde följande: De ville försäkra sig om att erhålla lån för att finansiera köpet av bostadsrätten. Det var därför som § 11 i överlåtelseavtalet formulerades på sätt som skedde. Avtalet skulle gälla under förutsättning att köparna erhöll erforderliga lån. Från det att överlåtelseavtalet ingicks fram till den avtalade tillträdesdagen försökte köparna erhålla lån hos ett flertal kreditinstitut men fick avslag på sina ansökningar. G.J. försökte få sin arbetsgivare att gå i borgen för lån men misslyckades med detta. Till följd av att köparna således inte lyckats låna pengar för att finansiera köp av bostadsrätten har de inte varit skyldiga att fullfölja köpet och är därför berättigade att få handpenningen åter.
J.S. sammanfattade grunderna för att bestrida huvudkäromålet enligt följande: G.J. och C.C. hade varit försumliga genom att de inte gjort vad de kunnat för att erhålla lån för finansiering av köpet av bostadsrätten. De hade tillbakavisat erbjudande från mäklaren A-S.M. att medverka till finansieringen. Alternativt gjordes gällande att G.J. och C.C. vid tidpunkten för undertecknandet av överlåtelseavtalet var medvetna om att de inte skulle kunna få några lån. Detta förhållande utgjorde ett kontraktsbrott, i första hand enligt överlåtelseavtalets § 10 och, i andra hand, enligt 57 § köplagen, då G.J. och C.C. varit i dröjsmål med att erlägga köpeskillingen och inte medverkat till att köpet fullföljts.
J.S. anförde i genkäromålet bl.a. följande: G.J. och C.C. var angelägna att få tillträde till J.S:s bostadsrättslägenhet redan i maj 1992. J.S. gick med på detta och förvärvade för egen del en bostadsrättslägenhet i Sollentuna med tillträde den 1 maj 1992. För att finansiera detta förvärv erhöll han ett kortfristigt banklån, vilket skulle lösas då han erhöll resterande köpeskilling av G.J. och C.C. för bostadsrättslägenheten i Täby. J.S:s lån uppgick till 420 000 kr. En förutsättning för beviljandet av detta lån var att G.J. och C.C. i sin tur erhöll de lån de behövde. J.S. fick genom sin bankkontakt bekräftelse om att G.J. och C.C. skulle beviljas erforderliga lån. G.J. och C.C. fullföljde emellertid inte sina åtaganden enligt överlåtelseavtalet med J.S.. Denne hävde då överlåtelseavtalet den 31 juli 1992. Köparna meddelade dock att de alltjämt önskade fullfölja köpet. J.S. beviljade dem då anstånd med fullgörandet av köpet, i första hand till den 14 augusti 1992. Flera anstånd med fullgörandet av köpet beviljades sedan under hösten 1992. En slutlig överenskommelse om att G.J. och C.C. skulle förvärva bostadsrättslägenheten, till ett lägre pris än det ursprungligen avtalade, träffades, innebärande tillträde den 22 december 1992. Så skedde emellertid inte.
Grunden för genkäromålet, som denna fick uppfattas, angavs vara att G.J. och C.C. hade gjort sig skyldiga till kontraktsbrott mot överlåtelseavtalet av den 19 mars 1992 genom att inte betala resterande köpeskilling enligt avtalet samt att J.S. härigenom var berättigad till skadestånd med yrkat belopp.
J.S. preciserade yrkat belopp enligt följande: 42 265 kr avsåg hyreskostnad (juli 1992 - april 1993). 58 500 kr avsåg mäklararvode. 44 854 kr avsåg räntekostnader avseende lån i bostadsrätten till den aktuella lägenheten (juli 1992 - april 1993). 39 951 kr avsåg lån i bostadsrätten till lägenheten i Sollentuna (juli 1992 - april 1993). 525 000 kr avsåg skillnaden mellan försäljningspriset enligt avtalet av den 19 mars 1992 (975 000 kr) och avtalet av den 9 mars 1993 (450 000 kr). Från de angivna beloppen skulle erlagd handpenning på 97 500 kr avräknas.
G.J. och C.C. angav grunderna för att bestrida genkäromålet på följande sätt. G.J. och C.C. hade inte gjort sig skyldiga till kontraktsbrott. Om tingsrätten fann att kontraktsbrott hade förekommit var kraven avseende hyres- och räntekostnader och mellanskillnad beträffande försäljningspris inte ersättningsgilla, eftersom J.S. inte hade vidtagit tillräckliga åtgärder för att begränsa sin skada; han borde den 31 juli 1992, vid hävningstidpunkten, ha sålt lägenheten, om än till ett lägre pris. Kraven avseende räntekostnader beträffande bostadsrätten i Sollentuna och mellanskillnaden beträffande försäljningpris var dessutom inte ersättningsgilla, eftersom det inte förelåg något adekvat orsakssamband mellan kontraktsbrottet och skadan. Det bestreds i allt fall att G.J. och C.C. var betalningsskyldiga för hyres- och räntekostnaderna för tiden till den 22 december 1992, eftersom de fram till denna tidpunkt erhållit anstånd av J.S. med att fullfölja köpet. Om tingsrätten skulle finna att kontraktsbrott hade förekommit och att skadestånd skall utgå borde detta jämkas till ett belopp om 58 500 kr, vilket motsvarade ersättning för mäklararvode med anledning av försäljningen av den aktuella bostadsrättslägenheten.
J.S. genmälde att han vidtagit åtgärder för att försöka begränsa sin skada. Han hade, under den tid G.J. och C.C. varit beviljade anstånd med fullföljande av köpet, lämnat försäljningsuppdrag till två fastighetsmäklare och annonsering av lägenheten hade skett fortlöpande. Det bestreds att jämkning av ett eventuellt skadestånd skulle ske.
Södra Roslags tingsrätt (1994-05-18, chefsrådmannen Jan Levin) biföll huvudkäromålet helt och ogillade genkäromålet. I sina domskäl uttalade tingsrätten följande.
Parterna har hörts under sanningsförsäkran. På begäran av J.S. har vittnesförhör ägt rum med fastighetsmäklarna A-S.M. och L.M. samt med banktjänstemannen J.J.. Båda parter har åberopat viss skriftlig bevisning.
I målet är ostridigt att det i mars 1992 mellan parterna träffats ett avtal, innebärande att G.J. och C.C. skulle förvärva bostadsrättslägenheten i Täby för en köpeskilling om 975 000 kr. Sammanlagt har G.J. och C.C., också detta ostridigt, erlagt en handpenning för förvärvet om 97 500 kr.
Det råder inte heller tvist om att det i överlåtelseavtalets § 11 tagits in en klausul, innefattande att en förutsättning för avtalets genomförande var att köparna, dvs. G.J. och C.C., skulle erhålla de lån som behövdes för förvärvet.
J.S. har gjort gällande att G.J. och C.C. varit försumliga genom att de inte gjort vad de kunnat för att erhålla erforderliga lån. Alternativt har gjorts gällande att G.J. och C.C. redan vid tiden för undertecknandet av överlåtelseavtalet kände till att de inte skulle få de lån som behövdes för förvärvet.
J.S. har vidare i genkäromålet hävdat skadeståndsanspråk gentemot G.J. och C.C. med anledning av utebliven fullgörelse av överlåtelseavtalet.
Enligt tingsrättens uppfattning är § 11 i överlåtelseavtalet den 19 mars 1992 otvetydig. Av paragrafens formulering framgår klart att en förutsättning för avtalets fullföljande varit att G.J. och C.C. kunde få de lån som behövdes för förvärvet. Av de förhör under sanningsförsäkran som hållits med dem har de berättat om de ansträngningar som gjorts för att få lån, vilka ansträngningar misslyckats. Deras berättelser i dessa hänseenden stöds av skriftlig bevisning de åberopat. Dessutom vinner deras utsagor stöd av uppgifter som lämnats av vittnet J.J., vilken åberopats av J.S.. Påståendet om att G.J. och C.C. redan vid tidpunkten för avtalets ingående skulle ha känt till att de inte skulle få några lån saknar grund.
Det förhållandet att J.S., sedan han hävt avtalet den 31 juli 1992, beviljat G.J. och C.C. anstånd med fullföljandet av överlåtelseavtalet den 19 mars 1992 och de eventuella diskussioner som förekommit om en ändring av priset för lägenheten gör inte att § 11 i överlåtelseavtalet från mars 1992 har förlorat sin verkan.
Tingsrätten finner sammanfattningsvis inte annat visat än att G.J. och C.C. misslyckats i sina försök att få de lån som behövdes för förvärvet av lägenheten. Detta innebär att klausulen i § 11 i avtalet den 19 mars 1992 utlösts. G.J. och C.C. är därför berättigade att få tillbaka erlagd handpenning. Det råder inte tvist om skäligheten av beloppets storlek. Tingsrätten finner att sättet att beräkna ränta på kapitalbeloppet är invändningsfritt. G.J:s och C.C:s talan skall således bifallas.
Tingsrättens nu angivna bedömning innebär att genkäromålet skall ogillas.
J.S. överklagade tingsrättens dom och yrkade att huvudkäromålet skulle ogillas och att genkäromålet skulle bifallas.
C.C. och G.J. bestred, var för sig, ändring av tingsrättens dom.
Svea hovrätt (1995-10-16, hovrättsråden Göran Rosenberg, referent, och Omi Mohammar samt tf. hovrättsassessorn Jan-Erik Munter) upphävde tingsrättens domslut, såvitt nu är i fråga, och bestämde i stället att C.C. och G.J. till J.S. solidariskt skulle utge 305 929 kr jämte ränta samt beslöt att G.J:s allmänna rättshjälp skulle upphöra och att denne till staten skulle betala kostnader för hans rättshjälp med 13 484 kr.
Under rubriken "Utredningen m.m i hovrätten" anförde hovrätten följande.
Parterna har åberopat samma grunder för sin talan som vid tingsrätten. C.C. och G.J. har tillagt att de av J.S:s yrkande om ersättning för räntekostnader vitsordar 70 % av beloppet som skäliga i och för sig. Vidare har parterna utvecklat sin talan i huvudsak på samma sätt som vid tingsrätten, i enlighet med vad som framgår av tingsrättens dom, med följande tillägg eller justeringar.
J.S.: Efter det att han hade hävt köpet gav han A-S.M. uppdrag att annonsera ut bostadsrätten till försäljning men att också kontrollera om C.C. och G.J., som fick upprepade anstånd med betalningen, var villiga att fullfölja köpet. A-S.M. hoppade sedan av mäklaruppdraget, varvid han gav uppdraget till L.M. i stället. Bostadsrätten annonserades då ut för 850 000 kr. Vid varje annonsering hörde G.J. av sig och var spekulant. G.J. trodde att han kunde få lån till 850 000 kr. Senare under hösten var denne villig att köpa bostadsrätten för 650 000 kr, om dennes krav i ett nytt överlåtelseavtal uppfylldes. G.J. ville då att köpeskillingen skulle minskas med handpenningen enligt överlåtelseavtalet den 19 mars 1992. Det visade sig slutligen att G.J. inte var villig att köpa bostadsrätten i enlighet med det utkast till överlåtelseavtal den 22 november 1992 som hade upprättats.
C.C. och G.J.: Avsikten var att enbart G.J. skulle vara köpare. C.C. hade nämligen allt för små inkomster för att kunna ta lån. Hon hade därför ingen anledning att söka lån. Att hon stod med på överlåtelseavtalet berodde på att det behövdes för medlemskapet i bostadsrättsföreningen. - G.J. hade vid den tid då han ansökte om lån till köpet av bostadsrätten en inkomst av nästan 30 000 kr/mån netto från sin projektanställning utomlands vid Sida, och hans levnadskostnader var mycket låga på grund av bl.a. att arbetsgivaren betalade mat och husrum. Hans förväntade ränteutgifter skulle om han beviljades lånet komma att uppgå till 15 000 kr/mån netto. När han under våren/sommaren 1992 upplyste SE-banken om att det inte var säkert att han skulle få fortsatt anställning började man "dra öronen åt sig". Det var också oro på bostadsmarknaden. I juni fick han nej från Nordbanken på en låneansökan avseende 40 000 kr. Han ringde också till det kontor i Sparbanken som J.S. anlitade men även där fick han besked att han inte skulle kunna få lån. Efter hävningen av köpet anmälde de intresse hos J.S. att få köpa bostadsrätten till ett lägre pris än det ursprungliga, eftersom de kanske då kunde få lån. J.S. bad att de skulle köpa bostadsrätten för ca 930 000 kr. De diskuterade köpet med L.M..
J.S., C.C. och G.J. har här hörts på nytt under sanningsförsäkran.
G.J. har därvid uppgett bl.a. följande: Han begärde hos mäklaren att det i överlåtelseavtalet skulle anges som villkor för köpet att köparna fick erforderliga lån. Först efter det att överlåtelseavtalet hade undertecknats den 19 mars 1992 ansökte han om lån hos Wasa Hypotek. Kontroll hos Upplysningscentralen gjordes av Wasa Hypotek den 27 mars. J.S. ville under våren 1992 inte gå med på att utfärda en säljarrevers. Han "jagade" lån mellan midsommar och den 8 juli då SE-banken meddelade att det hade blivit definitivt avslag på låneansökan. Banken hänvisade därvid till Svensk Fastighetskredit AB. Skälet var att man ansåg att han inte hade tillräckliga möjligheter att klara av ett lån och att det var allmän oro på marknaden. Svensk Fastighetskredit AB hade börjat "nysta" i hans anställningsförhållanden och han svarade som det var om projektanställningen. Innan SE-banken lämnade definitivt avslag på låneansökan ringde A-S.M. till honom och sade att han skulle få lån. Han blev upprörd och bad henne att inte agera åt honom. Efter det samtalet ringde han upp banken och fick åter besked att han inte kunde få något lån. Efter det skriftliga beskedet den 8 juli från banken hände det inte något ytterligare i lånefrågan. Han åkte tillbaka till sitt arbete i Bangladesh tredje veckan i juli 1992 och var där till december samma år. Under hösten 1992 ansökte han inte om några ytterligare lån.
Även A-S.M., J.J. och L.M. har här hörts på nytt och därvid uppgett bl.a. följande.
A-S.M.: Efter det att C.C. och G.J. den 3 mars 1992 hade anmält sig som spekulanter på bostadsrätten hörde hon efter hos Wasa Hypotek om de skulle kunna få lån. Hon fick beskedet, efter det att Wasa Hypotek förmodligen hade kontrollerat köparna hos Upplysningscentralen, att det skulle gå bra med lån. Hon erbjöd sig därför att ordna långivare, om de inte själva kunde det. Det var hon som formulerade och skrev in villkoret i § 11 i överlåtelseavtalet på G.J:s begäran. Med hänsyn till beskedet från Wasa Hypotek tyckte hon att villkoret var onödigt. Hon fick i april veta av C.A. vid SE-banken, Stocksundskontoret, att det var klart med lån på 70 % av köpeskillingen, dvs. 682 000 kr. När hon några dagar före tillträdesdagen den 1 juli ringde till G.J. sade denne att det var problem med lånet hos Svensk Fastighetskredit AB. Hon ringde efter den 1 juli upp SE-banken och var irriterad över att lånet inte skulle beviljas. Hon "dividerade" med C.A.. Denne uppgav att han av sekretesskäl inte kunde tala om anledningen till att lånet inte beviljades. Hon visste inte att G.J. hade fått ett skriftligt besked av den 8 juli 1992 från banken om avslag på lånet. Till henne uppgav G.J. att han till banken hade sagt att han skulle vara arbetslös efter jul. Hon fick uppfattningen att, eftersom marknaden gick i botten" under våren 1992 - efter det att bostadsrätten hade annonserats ut - och G.J. kände till detta, denne inte ville fullfölja köpet och därför såg till att han inte fick några lån. Från Svensk Fastighetskredit AB fick hon beskedet att G.J. hade sagt att han hade fått förändrade förutsättningar; han hade sagt att han inte ville ha något lån och att han kunde bli arbetslös. Svensk Fastighetskredit AB kunde därför inte betala ut något lån. Hon ringde då till högste chefen för Svensk Fastighetskredit AB och krävde att lånet till G.J. beviljades. Hon påpekade att J.S. redan hade köpt en annan bostadsrätt och "satt med dubbla lån". Chefen återkom per telefon och gav henne beskedet att lånet skulle beviljas. Hon ringde någon timme senare till G.J. och lämnade detta besked. Denne gav henne då en utskällning och sade att hon inte hade med saken att göra. Hon är helt säker på att hon, som var på semester vid tillfället, hade samtalet med chefen på Svensk Fastighetskredit AB först efter två eller tre veckor in i juli 1992. - J.S. gav G.J. och C.C. anstånd med betalningen vecka efter vecka. I månadsskiftet juli/augusti 1992, när hon kom tillbaka från semestern, annonserade hon ut bostadsrätten igen. Därefter blev hon bortkopplad från ärendet.
J.J.: Han arbetade vid Sparbanken i Sollentuna och hade hand om J.S:s ansökan om lån för den nya bostadsrätten. Han fick av C.A. vid SE-banken i Stocksund beskedet att det var klart med lånen till köparna av J.S:s bostadsrätt. G.J. skulle få låna 682 000 kr av Svensk Fastighetskredit AB och 200 000 kr av SE-banken. Ett par veckor senare i maj/juni 1992 - fick han beskedet av J.S. att köparna inte kunde få något lån. Av C.A. fick han beskedet att SE-banken hade ändrat sig på grund av att det hade framkommit nya omständigheter men att man inte ville tala om vad det var för problem.
L.M.: Hon annonserade ut bostadsrätten under hösten 1992. G.J. hörde av sig och ville prompt ha lägenheten. Han ville att hon skulle "hålla lägenheten". Han sade att han hade klart med lån i SE-banken i Danderyd. Hon faxade ett överlåtelseavtal till Bangladesh där G.J. befann sig, men det var svårigheter med kommunikationerna. C.C. hade en lägenhet som skulle säljas. G.J. uppgav sen att han inte kunde få några lån på grund av sambons lägenhet. L.M. kontrollerade då med banken som uppgav att det var klart med lån. Det var strax före kontraktsskrivningen. G.J. ringde emellertid själv upp banken och sade att han inte ville ha några lån. Han sade också till henne att han inte skulle ha några lån.
Samma skriftliga bevisning som vid tingsrätten har åberopats och gåtts igenom.
Under rubriken "Hovrättens domskäl" anförde hovrätten följande.
Hovrätten konstaterar inledningsvis att parterna har åberopat grunder och utvecklat sin talan i huvudsak på samma sätt som vid tingsrätten. Därvid lämnar hovrätten utan avseende vad C.C. - som i målet har yrkat att av J.S. få tillbaka erlagd handpenning - gjort gällande om att hon inte jämte G.J. ingått överlåtelseavtalet av den 19 mars 1992 med J.S.. Hovrätten utgår således vid sin prövning från att parterna har ingått detta avtal, som innehåller den i § 11 intagna klausulen.
Betydelsen av den i § 11 i överlåtelseavtalet intagna klausulen
Hovrätten finner till en början att det står klart mellan parterna att den i § 11 i överlåtelseavtalet av den 19 mars 1992 intagna klausulen innebär ett villkor för köpet av bostadsrätten, dvs. om villkoret inte uppfyllts gäller inte avtalet mellan parterna om överlåtelse av bostadsrätten. Den närmare innebörden av villkoret kan emellertid enligt hovrättens mening inte anses vara ostridig mellan parterna. Hovrätten finner också att ordalydelsen av den mening som har tagits in i § 11 i överlåtelseavtalet inte är entydig utan ger ett utrymme för tolkning. I meningen sägs att köpet gäller under förutsättning att "köparna erhåller erforderliga lån". Uttrycket "erhåller erforderliga" ger enligt hovrättens mening upphov till ett antal tolkningssituationer med avseende på tänkbara förhållningssätt hos köparna. En väsentlig fråga som uppkommer är vilket aktivitetskrav som ställs på köparna att försöka skaffa sig lån för att finansiera köpet. En annan fråga gäller vilket utrymme köparna har att kunna avstå från lån som de antingen inte finner tillräckliga för finansieringen eller som de anser inte har tillräckligt förmånliga villkor med avseende på t.ex. ränta eller amortering.
Enligt hovrättens mening måste villkoret, som infördes i avtalet på begäran av köparna genom G.J., ges en innebörd som på ett rimligt sätt balanserar säljarens och köparnas intressen. Vad som särskilt bör beaktas är att villkoret inte har någon tidsbegränsning och att tillträdesdagen enligt överlåtelseavtalet, dvs. den tidpunkt då säljarens och köparnas åligganden enligt avtalet skulle vara fullgjorda, låg drygt tre månader efter den dag då avtalet ingicks. Att under dessa omständigheter tolka villkoret exempelvis så att det för köparna innebar en kravlös möjlighet att frånträda köpet med hänvisning till att villkoret inte uppfyllts skulle enligt hovrätten innebära att villkoret fick funktionen av en köpoption under avsevärd tid, något som skulle vara helt oskäligt med hänsyn till säljarens intressen. Hovrätten finner i stället att villkoret skall anses innebära att köparna hade en skyldighet att medverka till att de för köpets finansiering erhöll lån i den utsträckning och på de villkor som vid den aktuella tiden var bankmässigt normala vid den typ av transaktion som det var fråga om och med den kreditprövning som de ifrågavarande köparnas personer i förening med säkerhet i bostadsrätten gav upphov till.
När det sedan gäller frågan huruvida villkoret - dvs. att köparna har erhållit erforderliga lån - blivit uppfyllt är det självklart att det endast är köparna som kan ha intresse av att frånträda köpet på den grunden att villkoret inte är uppfyllt. Enligt hovrättens mening är det också endast köparna som har möjlighet att visa att villkoret har blivit uppfyllt eller att det inte har blivit uppfyllt. Hovrätten finner därför att C.C. och G.J. har att visa att de på tillträdesdagen den 1 juli 1992, på grund av att villkoret enligt § 11 i överlåtelseavtalet inte hade blivit uppfyllt, inte var skyldiga att vidbli köpet och betala återstående köpeskilling.
Har C.C. och G.J. visat att villkoret enligt § 11 i överlåtelseavtalet av den 19 mars 1992 inte uppfyllts?
Utredningen här visar enligt hovrättens mening till en början att C.C. inte vidtog några åtgärder för egen del för att skaffa lån för finansieringen av sin del av köpet. Hon har förklarat sitt förhållningssätt med att hon inte ansåg att hon var köpare till bostadsrätten och att hon inte hade några möjligheter att få lån. Hovrätten, som i det föregående har funnit att hon ingått överlåtelseavtalet som köpare jämte G.J., finner att C.C. och G.J. får anses ha gjort gällande att de på grund av att G.J. - möjligen med C.C. som s.k. medsökande - inte fick lån enligt vad som anges i § 11 i överlåtelseavtalet saknade skyldighet att fullfölja köpet. Deras inställning att avsikten inte har varit att C.C. skulle försöka skaffa lån för egen del innebär, enligt hovrättens mening att de inte gör gällande att de hade rätt att frånträda avtalet till följd av att det aktuella villkoret inte var uppfyllt med avseende på upptagande av lån för C.C..
Hovrätten anser emellertid att det för G.J:s möjligheter att få lån för finansieringen av sin del av köpet måste ha betydelse om en ytterligare person påtog sig betalningsansvaret för de lån som kunde komma i fråga. Med hänsyn till J.S:s intressen kan det därför enligt hovrättens mening, vid bedömningen av innebörden av villkoret enligt § 11 i överlåtelseavtalet, inte lämnas fritt åt köparna att begränsa upptagandet av lån till en av dem. Hade G.J. beviljats erforderliga lån skulle visserligen C.C. inte själv ha behövt aktivt medverka till att uppta lån för egen del. Men för det fall att G.J. brast i sina åtaganden måste den omständigheten att C.C. förhöll sig passiv läggas köparna till last vid tillämpningen av villkoret enligt § 11 i överlåtelseavtalet. Hovrätten finner emellertid inte, trots vad som nyss har sagts om C.C:s bristande egna åtgärder för att skaffa lån, att det av utredningen framgår att en begränsning av det aktuella slaget har gjorts. När det gäller åtminstone den låneansökan som gjordes hos Svensk Fastighetskredit AB ger utredningen sålunda vid handen att båda köparna var lånesökande.
Den fråga som då uppkommer är huruvida köparna har visat att det nyssnämnda villkoret inte har uppfyllts med avseende på upptagande av lån för G.J., vare sig med C.C. som medsökande eller inte. Hovrätten finner att utredningen visar att det efter det att överlåtelseavtalet undertecknades den 19 mars 1992 lämnades positiva besked från SE-banken om möjligheterna för G.J. att få sökt lån hos Svensk Fastighetskredit AB för finansieringen av köpet. Det står emellertid klart att något lån inte beviljades för denne. Utredningen visar också att denne ansökte om lån på olika håll och fick avslag. När det gäller låneansökan hos Svensk Fastighetskredit AB visar utredningen att SE-banken vid månadsskiftet juni/juli 1992 meddelade bl.a. A-S.M. att något lån inte skulle beviljas, och SE-banken meddelade i en skrivelse av den 8 juli 1992 till köparna att ansökan hade avslagits.
Hovrätten finner att villkoret enligt § 11 i överlåtelseavtalet skulle ha uppfyllts om Svensk Fastighetskredit AB hade beviljat det nämnda lånet. Frågan är då om köparna bär ansvaret för att lånet uteblev så att de likväl, trots att något lån inte beviljades, har misslyckats med att visa att villkoret inte är uppfyllt.
G.J. har under sanningsförsäkran lämnat förklaring om varför ansökan hos Svensk Fastighetskredit AB blev avslagen. Vidare har A-S.M. och J.J. lämnat uppgifter som har berört denna fråga. Köparna har emellertid inte åberopat någon närmare utredning i denna del, något som enligt hovrättens mening borde ha varit möjligt även med beaktande av den banksekretess som kan gälla för sådana uppgifter.
Till det nu sagda kommer de uppgifter som A-S.M. har lämnat här om att hon av högste chefen för Svensk Fastighetskredit AB - vid ett telefonsamtal som hon är säker på ägde rum vid en senare tidpunkt än den 8 juli 1992, dvs. den dag då SE-banken lämnade avslagsbeskedet - fick beskedet att G.J:s låneansökan skulle beviljas. Hovrätten anser att hennes uppgifter bör ges tilltro och fäster därvid avseende vid bl.a. att hon som stöd för sin minnesbild om tidpunkten för telefonsamtalet har hänvisat till att hon i juli 1992, då hon som mäklare - i syfte att överlåtelsen skulle kunna slutföras - utöver samtalet hade en mängd kontakter med olika personer, befann sig på semester.
Hovrätten anser vidare att också A-S.M:s uppgifter här om G.J:s negativa reaktion, då hon meddelade honom det besked som hon hade fått från Svensk Fastighetskredit AB, bör ges tilltro. Dessa uppgifter får för övrigt - bortsett från tidpunkten när samtalet mellan dem ägde rum - stöd av vad G.J. själv har berättat här. Uppgifterna är graverande för köparna och kan enligt hovrättens mening inte tolkas på något annat sätt än att G.J. vid en tidpunkt då köparna var i dröjsmål med att fullgöra sin del av överlåtelseavtalet inte var beredd att medverka till att få lån för finansieringen av köpet, vilket skulle ha medfört att fullgörelse hade kunnat ske från deras sida. Vid denna bedömning beaktar hovrätten även vad som har kommit fram om G.J:s fortsatta agerande under hösten 1992 i syfte att kunna köpa bostadsrätten. Enligt hovrättens mening är agerandet svårförståeligt, om denne före hävningen av överlåtelseavtalet den 31 juli 1992 hade ambitionen att se till att allt som ankom på köparna enligt avtalet blev gjort så att avtalet fullföljdes från deras sida.
På grund av det anförda och med hänvisning till vad som har sagts i det föregående om innebörden av villkoret enligt § 11 i överlåtelseavtalet finner hovrätten att C.C. och G.J. inte har visat att de till följd av villkoret saknade skyldighet att fullfölja överlåtelseavtalet.
Är C.C. och G.J. skadeståndsskyldiga gentemot J.S. på grund av avtalsbrott?
Hovrätten finner att C.C. och G.J. till följd av ställningstagandet nyss inte har fullgjort sina åtaganden enligt överlåtelseavtalet. Av § 10 i avtalet följer att de därför är skyldiga att utge skälig ersättning till J.S.. I ersättningsfrågan gör hovrätten följande bedömning.
Av det av J.S. i genkäromålet yrkade beloppet 613 070 kr avser 525 000 kr ersättning för skillnaden mellan köpeskillingen (975 000 kr) enligt det nu aktuella överlåtelseavtalet och den köpeskilling (450 000 kr) som han erhöll vid försäljningen av bostadsrätten i mars 1993. C.C. och G.J. har mot betalningsskyldighet för beloppet invänt att J.S. inte har vidtagit tillräckliga åtgärder för att begränsa skada och att det inte heller föreligger något adekvat orsakssamband mellan avtalsbrott och skada.
Hovrätten finner till en början att J.S. har rätt till ersättning för den förlust beträffande själva bostadsrättens värde som han gjort genom att överlåtelsen för köpeskillingen 975 000 kr inte fullföljdes. Enligt hovrättens mening är det skäligt att J.S:s förfarande att - efter det att han hävde köpet den 31 juli 1992 - under viss tid ge köparna anstånd med betalningen, och även förhandla med dem om ett nytt överlåtelseavtal, inte läggs honom till last vid prövningen i ersättningsfrågan. Hovrätten finner emellertid vid skälighetsbedömningen att J.S. bör anses ha kunnat få bostadsrätten försåld till någon tidigare än vad som faktiskt skedde den 9 mars 1993 och i vart fall vid årsskiftet 1992/93.
När det gäller den köpeskilling som J.S. borde ha kunnat påräkna vid en försäljning vid årsskiftet 1992/93 är utredningen bräcklig. Klart är att G.J., enligt vad som framgår av det utkast till ny överlåtelse mellan parterna per den 22 november 1992 som hade upprättats, får anses ha varit beredd att i november 1992 betala 650 000 kr för bostadsrätten. Hovrätten anser att det är skäligt att lägga detta belopp till grund för värdet på bostadsrätten vid den nyssnämnda fingerade försäljningen vid årsskiftet.
Hovrätten finner således att J.S. har rätt till ersättning med (975 000 - 650 000 =) 325 000 kr.
När det sedan gäller J.S:s yrkanden om ersättning för hyres- och räntekostnader finner hovrätten, vid prövningen av C.C:s och G.J:s invändningar i denna del, att de är ersättningsskyldiga för sådana kostnader i följande utsträckning.
Hovrätten anser att det är skäligt att J.S. ges ersättning för hyreskostnaderna beträffande den aktuella bostadsrätten fr.o.m. den 1 juli 1992 till den tidpunkt då en köpare vid den fingerade försäljningen vid årsskiftet 1992/93 i vart fall borde ha kunnat tillträda lägenheten. Hovrätten finner att denna tidpunkt bör bestämmas till den 1 april 1993. Den hyreskostnad som J.S. bör ges ersättning för uppgår därför till (11 850 + 13 035 + 13 035 =) 37 920 kr. Det råder inte tvist om beräkningen i och för sig av beloppet.
I fråga om räntekostnader finner hovrätten att J.S. är berättigad till ersättning för den kostnad som han har haft för ränteutgifter beträffande lån avseende den aktuella bostadsrätten fr.o.m. den 1 juli 1992 till den 1 april 1993. C.C. och G.J. har vitsordat 70 % efter skatteavdrag som skäligt belopp i och för sig. Hovrätten finner också att J.S. bör tillerkännas ersättning med ett belopp minskat med skatteavdrag på 30 % som denne kunnat göra för räntekostnaderna. Köparen bör sålunda i denna del utge ersättning med (70% x (19 863 + 19 000 + 19 000) =) 40 504 kr.
När det sedan gäller yrkandet om ersättning för mäklararvode finner hovrätten att J.S. i och för sig är berättigad till ersättning för sådan kostnad i den mån han kan visa att han har haft eller kommer att få kostnaden. C.C. och G.J. har vitsordat beloppet under förutsättning att beloppet har betalats eller kommer att betalas till mäklaren. Hovrätten finner att J.S. inte har fört någon bevisning i denna del. Hans yrkande om ersättning skall därför lämnas utan bifall.
Från de belopp som C.C. och G.J. sålunda skall förpliktas att utge till J.S. skall dras av den handpenning på 97 500 kr som köparna ostridigt har erlagt. C.C. och G.J. skall således åläggas att utge ersättning till J.S. med (325 000 + 37 920 + 40 509 - 97 500 =) 305 929 kr.
Rättegångskostnader, rättshjälp m.m.
G.J. har här uppgett att han åter arbetar med biståndsverksamhet i Bangladesh. Med hänsyn till vad han har uppgett om sina ekonomiska förhållanden för några år sedan när han hade liknande arbete i Bangladesh anser hovrätten att det är befogat att utgå från att hans ekonomiska förhållanden är ungefär desamma för närvarande. Hovrätten tar därför upp frågan om rättshjälpen för denne skall upphöra med stöd av 34 § första stycket 5 rättshjälpslagen (1972:429), dvs om G.J:s ekonomiska förhållanden har ändrats i sådan mån att denne inte längre är berättigad till allmän rättshjälp. Vid prövningen utgår hovrätten, i enlighet med det nyss sagda, från att G.J. har en nettoinkomst av ca 30 000 kr/mån och att hans levnadskostnader är mycket låga. Även med beaktande av en tänkbar nedsättning av G.J:s betalningsförmåga finner hovrätten att denne, vid tillämpning av 6 § rättshjälpslagen och de av Domstolsverket meddelade tillämpningsföreskrifterna beträfande nämnda paragraf, inte nu skulle vara berättigad till allmän rättshjälp. Rättshjälpen för honom skall därför upphöra.
G.J. har yrkat ersättning enligt rättshjälpslagen för resa från och till Bangladesh i samband med huvudförhandlingen här med 8 500 kr och med 675 kr för telefonsamtal. Hovrätten finner att begärd ersättning för resekostnad - som har uppkommit före hovrättens beslut i frågan om allmän rättshjälp för G.J. och som får anses utgöra kostnad för G.J:s och C.C:s bevisning här - skall utgå enligt rättshjälpslagen men att kostnaden för telefonsamtal inte är ersättningsgill enligt rättshjälpslagen och att ersättningsyrkandet i den delen därför skall lämnas utan bifall.
Eftersom det saknas särskilda skäl att besluta att kostnaderna för G.J:s rättshjälp skall betalas av staten, skall G.J. med stöd av 34 § fjärde stycket rättshjälpslagen själv bära kostnaderna för rättshjälpen. När det gäller kostnaderna vid tingsrätten bör han inte åläggas något särskilt kostnadsansvar utöver vad som följer av den av tingsrätten fastställda grundavgiften (jfr NJA 1984 s. 316 och 1985 s. 626).
Beträffande kostnaderna för G.J:s rättshjälp här finner hovrätten att kostnaderna för rättshjälpsbiträdet (18 469 kr 50 öre) liksom resekostnader (8 500 kr) bör fördelas med hälften - dvs. (18 469:50/2 + 8 500/2 =) 13 484 kr - på G.J:s rättshjälp. Han bör således åläggas att till staten återbetala detta belopp.
Målnummer T 1048/94
T1048-94

References: § 11
 § 10
 § 11
 § 10
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 11
 § 10