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Timestamp: 2020-01-20 14:18:44+00:00

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Casi e questioni di diritto condominiale - 2. La questione degli spazi comuni destinati a parcheggio autoveicolare (Cass. 1421/2016 e Cass. 11034/2016). (Condominio) - GuideLegali.it
Casi e questioni di diritto condominiale - 2. La questione degli spazi comuni destinati a parcheggio autoveicolare (Cass. 1421/2016 e Cass. 11034/2016).
Maggioranza qualificata per l'assemblea che decide di destinare lo spazio comune per essere adibito a rotazione a parcheggio auto, consenso di tutti i comproprietari , partecipanti alla comunione, per l'uso in via esclusiva da parte di un condomino.
Con una recente sentenza del 27/05/2016 n° 11034, la Corte di Cassazione ritorna sul tema della occupazione delle aree di proprietà comune destinate al parcheggio auto, che la recente riforma del condominio, di cui alla L. 220/2012, l’ha introdotte tra le parti comuni dell’edificio ex art. 1117 Cod. Civ. ponendo fine ad una vexata quaestio.
L’interrogativo che viene posto riguarda la facoltà della assemblea condominiale di assegnare ad alcuni condomini l’uso esclusivo del bene comune, nello specifico uno spazio posto all’interno del perimetro condominiale.
Appare subito evidente, sulla base delle comuni nozioni e dei noti principi in subiecta materia, come il tema sia legato al diritto di uso e godimento del bene comune, così come previsto dall’art. 1118 Cod. Civ. che ne indica anche la misura laddove prescrive che esso è proporzionale al valore della unità immobiliare che gli appartiene.
Nel nostro sistema, vale dunque la regola del godimento pro-quota salvo che il titolo non disponga altrimenti.
Sotto altro profilo accorre considerare quanto previsto dall’art. 1120 Cod. Civ. che consente le innovazioni dirette al miglioramento od all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune (1° comma) marcando un chiaro limite a quelle innovazioni che hanno, invece, un effetto diverso, indicate proprio dal successivo comma 4, che replica il precetto, di carattere generale, contenuto nell’art. 1102 Cod.Civ.: un precetto che trae origine dalla stessa ragione ispiratrice laddove viene vietato a ciascun comunista di impedire agli altri partecipanti della Comunione di fare parimenti uso della cosa secondo il loro diritto. Ed infatti, l’art. 1120, 4° co. CC, prescrive che “sono vietate le innovazioni che … rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.
La correttezza della risposta all’originario interrogativo dipende dalla considerazione che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni non può espandersi fino a pregiudicare l’esercizio del pari diritto degli altri partecipanti alla comunione. Ragion per cui sarebbe irrimediabilmente nulla la delibera dell’assemblea condominiale adottata a maggioranza, che assegni, in via esclusiva e per un tempo indefinito, dei posti macchina all’interno di un’area condominiale, determinando all’evidenza una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune. In questo senso Cass. 22/01/2004 n° 1004 che ha ritenuto affetta di nullità l’assegnazione nominativa a singoli condomini di posti fissi, ubicati nel cortile comune, per il parcheggio della seconda autovettura, valorizzando il fatto che la relativa delibera aveva avuto l’effetto di sottrarre la utilizzazione del bene comune a coloro che non possedevano un secondo autoveicolo
Viceversa, sarebbe legittima la delibera assembleare adottata con la maggioranza qualificata, di cui all’art. 1136 CC (maggioranza degli intervenuti ed almeno 2/3 del valore dell’edificio), che disponga il parcheggio a rotazione nel cortile, sulla base della natura non contrattuale del Regolamento Condominiale laddove vengono disciplinate le modalità di uso e godimento.
In tal senso vedasi le recentissime Cass. 26/01/2016 n° 1421 e Cass. 27/05/2016 n° 11034.
Sulla possibilità, più in generale, di deliberare a maggioranza la destinazione a parcheggio di un aarea condominiale, non dando luogo ad una innovazione vietata dall’art. 1120 Cod. Civ., vedasi anche Cass. 15/12/2014 n° 26295, e Cass. 31/03/2015 n° 6573.
In tale contesto e sulla base dei principi accennati, al contrario, apparirebbe valida l’assemblea condominiale che decidesse all’unanimità dei partecipanti (tutti i condomini, quindi) di attribuire ad un condomino ed in via esclusiva l’utilizzo del posto auto.
Per concludere è bene ricordare che quando la controversia verte sulla esistenza del diritto di parcheggio dell’auto da parte del singolo condomino su un’area comune e non sulle semplici modalità di esercizio di tale diritto, la controversia dovrà essere portata alla conoscenza del Tribunale, da ritenersi competente per materia (cfr. ordinanza Cass. 11.02.2016 n. 2751) Ottobre 2016- Avv. Antonio Arseni
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References: Cass. 
 Cass. 
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 art. 1117
 Cass. 
 Cass. 
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 Cass.