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Timestamp: 2016-10-20 21:39:18+00:00

Document:
A.X.________ et B.X.________, repr�sent�s par Me Ir�ne Wettstein Martin,
Soci�t� Y.________, repr�sent�e par Me Michel Rossinelli,
bail � loyer; contestation d'une hausse de loyer; �poux colocataires,
recours contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 18 novembre 2009.
La soci�t� Y.________ AG (ci-apr�s: Y.________) est propri�taire d'un immeuble de soixante appartements � .... Depuis le 1er octobre 2000, A.X.________ et B.X.________ sont locataires d'un appartement de quatre pi�ces et demie sis dans cet immeuble.
De gros travaux, comprenant notamment la r�fection compl�te des cuisines et des salles de bains, ont �t� entrepris dans le b�timent entre avril 2006 et mars 2007. Ils ont engendr� d'importantes nuisances pour les locataires.
Par avis officiel du 8 d�cembre 2006, Y.________ a notifi� aux locataires des hausses de loyer devant prendre effet au 1er avril 2007, une fois la r�novation achev�e. Le loyer mensuel de l'appartement des �poux X.________ passait de 927 fr. � 1'296 fr., ce qui repr�sente une augmentation de 369 fr. par mois.
A l'instar de locataires d'autres appartements de l'immeuble, A.X.________ a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer de .... D'une part, il contestait la hausse de loyer et, d'autre part, il demandait une r�duction de loyer en raison des nuisances subies. La conciliation a �chou�.
A.X.________ et B.X.________ ont saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud, concluant � ce que la hausse de loyer soit d�clar�e abusive et corrig�e � dire de justice (I), � ce que la bailleresse soit reconnue d�bitrice d'une indemnit� de 3'708 fr. correspondant � quatre mois de loyer net (II) et � ce que des frais de gaz de cuisson leur soient restitu�s (III), de m�me que des taxes d'�gout et d'�puration (IV). La proc�dure a �t� jointe avec celles engag�es par d'autres locataires.
Le Tribunal des baux a rendu son jugement le 18 d�cembre 2007. Pour ce qui concerne l'action des �poux X.________ (ch. XXIX � XXXII du dispositif), il a rejet� la conclusion I et admis la validit� de la hausse de loyer; il a d�clar� irrecevable la conclusion II relative � la r�duction de loyer pour cause de nuisances et l'a transmise � la Commission de conciliation; enfin, il a rejet� la conclusion III en tant qu'elle concerne A.X.________ et l'a d�clar�e irrecevable en tant qu'elle concerne B.X.________.
Par arr�t du 18 novembre 2009, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� le recours des locataires. Selon cette d�cision, les �poux X.________, en tant que colocataires, �taient des consorts n�cessaires et devaient agir ensemble pour contester le loyer, d�j� au stade de la requ�te en conciliation. Or, A.X.________, agissant seul, n'avait pas valablement saisi la Commission de conciliation. Partant, la hausse de loyer est entr�e en force, faute d'avoir �t� contest�e � temps par les colocataires devant l'autorit� de conciliation. Quant � la requ�te en r�duction de loyer, elle �tait irrecevable et devait �tre transmise � la Commission de conciliation comp�tente.
A.X.________ et B.X.________ interjettent un recours en mati�re civile. Ils concluent principalement � ce que le loyer mensuel soit fix� � 1'203 fr.50 d�s le 1er avril 2007. A titre subsidiaire, ils demandent l'annulation de l'arr�t attaqu� et le renvoi � la cour cantonale.
1.1 En cas de recours contre une d�cision finale, la valeur litigieuse est d�termin�e par les conclusions rest�es litigieuses devant l'autorit� pr�c�dente (art. 51 al. 1 let. a LTF). Les prestations p�riodiques de dur�e ind�termin�e sont capitalis�es � raison de vingt fois le montant de la prestation annuelle (art. 51 al. 4 LTF). Les divers chefs de conclusions form�s dans une affaire p�cuniaire par la m�me partie ou par des consorts sont additionn�s � moins qu'ils ne s'excluent (art. 52 LTF). En mati�re de droit du bail � loyer, la valeur litigieuse ouvrant le recours en mati�re civile est de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).
Devant la Chambre des recours, les recourants demandaient que le loyer mensuel sans les charges soit fix� � 1'147 fr., au lieu du montant de 1'296 fr. figurant dans la formule officielle de hausse de loyer. La diff�rence entre ces deux montants est de 149 fr., ce qui, rapport� sur vingt ans, repr�sente d�j� 35'760 fr. Il faut y ajouter, � concurrence de 3'708 fr., la conclusion en r�duction du loyer pour cause de nuisances. La valeur litigieuse de 15'000 fr. est d�s lors atteinte en l'esp�ce.
1.2 Interjet� par les consorts qui ont succomb� en instance cantonale (art. 76 al. 1 LTF), le recours est en principe recevable puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3 Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). En tant que cour supr�me, il est instance de r�vision du droit (Message du 28 f�vrier 2001 concernant la r�vision totale de l'organisation judiciaire f�d�rale, FF 2001 4135 ch. 4.1.4.2 ad art. 92). Certes, il peut rectifier ou compl�ter les faits s'ils ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle de l'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, pour autant que la correction soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 et art. 105 al. 2 LTF) (cf. ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 129). Mais cette exception � la r�gle selon laquelle le Tribunal f�d�ral ne revoit pas les constatations de l'autorit� pr�c�dente n'autorise pas les parties, dans leurs m�moires, � rediscuter les faits de la cause comme si elles plaidaient devant un juge d'appel. La partie recourante qui entend faire rectifier ou compl�ter un �tat de fait ne peut, en particulier, se contenter d'opposer sa th�se � celle de la juridiction cantonale, mais doit d�montrer, par une argumentation pr�cise, que cette d�cision repose sur une appr�ciation des preuves manifestement insoutenable (cf. ATF 134 I 83 consid. 3.2 p. 88; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246; 133 III 393 consid. 6 p. 397, 585 consid. 4.1 p. 588 s., 638 consid. 2 p. 639 s.; 133 II 249 consid. 1.4.2 p. 254).
L'expos� des faits figurant au d�but du m�moire de recours ne satisfait pas � ces exigences. Il n'y a d�s lors pas lieu d'en tenir compte.
Ainsi, il est constat�, de mani�re � lier le Tribunal f�d�ral, que les recourants sont colocataires et qu'ils sont d�sign�s dans le contrat de bail comme �tant solidairement responsables. Il est �tabli par ailleurs que seul l'�poux a saisi l'autorit� de conciliation; sa requ�te comprend uniquement sa signature et ne pr�cise pas qu'elle est d�pos�e �galement au nom de l'�pouse.
Le recours porte exclusivement sur la question de la validit� de l'augmentation de loyer, plus pr�cis�ment sur la question de savoir si la proc�dure en contestation de la hausse a �t� valablement engag�e. Partant, les autres points tranch�s dans l'arr�t cantonal sont acquis.
Les recourants reprochent � la cour cantonale d'avoir viol� les art. 270b et 274 ss CO. A leur sens, le recourant pouvait valablement engager, � titre individuel, une proc�dure en contestation de l'augmentation de loyer, bien que les �poux soient colocataires. Ils nient tout d'abord que le fait de s'opposer � une hausse de loyer soit un acte formateur, qui ne peut �tre ex�cut� que par les locataires agissant ensemble, comme la Chambre des recours l'a admis. Les recourants contestent au surplus que la Commission de conciliation soit une autorit� judiciaire devant laquelle les principes judiciaires sont applicables. Pour le cas o� la notion de consorit� serait tout de m�me relevante devant l'autorit� de conciliation, les recourants invoquent l'ATF 118 II 168 dont il ressortirait que les �poux colocataires ne forment pr�cis�ment pas une consorit� mat�rielle n�cessaire.
3.1 L'ATF 118 II 168 a �t� rendu dans une cause concernant la r�siliation d'un bail qui portait sur le logement de la famille. Il en ressort que, si les �poux sont bien colocataires solidaires et disposent ainsi tous deux d'un droit sur la chose lou�e, cela ne signifie pas pour autant que ce droit ne puisse �tre exerc� que conjointement. La solidarit� implique au contraire que chacun puisse faire valoir les droits d�coulant du contrat, ce qui implique qu'il n'existe pas de consorit� mat�rielle n�cessaire entre �poux colocataires. L'arr�t tire par ailleurs un parall�le avec la disposition l�gale qui permet au conjoint du locataire de contester seul le cong� m�me sans �tre locataire (art. 273a CO). Si la facult� de contester individuellement le cong� est accord�e � l'�poux non locataire, elle doit �tre reconnue aussi au conjoint qui est colocataire (consid. 2b p. 169/170)
L'arr�t ne pr�cise pas si ces principes, certes �nonc�s de mani�re tr�s g�n�rale, s'appliquent uniquement � la contestation du cong�, qui �tait l'objet du litige, ou �galement � d'autres litiges relevant du bail, dont la contestation du loyer (art. 270 ss CO). Il ne r�sulte ainsi pas de l'arr�t en cause, du moins pas express�ment, qu'un �poux colocataire peut contester le loyer individuellement.
Un arr�t ult�rieur, qui concerne la r�siliation d'un bail conclu par une pluralit� de bailleurs, pose, sans faire r�f�rence � l'ATF 118 II 168, que les droits formateurs r�solutoires, comme la r�siliation d'un bail commun, doivent �tre exerc�s ensemble par toutes les personnes qui constituent une seule et m�me partie ou contre elles toutes, car le rapport juridique cr�� par le bail ne peut �tre annul� qu'une seule fois et pour tous les contractants. En effet, un contrat de bail commun est un rapport juridique uniforme qui n'existe que comme un tout et pour tous les participants (arr�t 4C.331/1993 du 20 juin 1994 consid. 5b, in SJ 1995 p. 53).
L'arr�t 4C.37/2001 du 30 mai 2001, invoqu� par l'intim�e, concerne �galement une r�siliation de bail. Le Tribunal f�d�ral y rel�ve que le point de savoir si les colocataires doivent agir en commun pour requ�rir l'annulation du cong� ou la prolongation du bail fait l'objet d'une controverse doctrinale. Il ne tranche toutefois pas la question. En effet, la demanderesse, membre de l'hoirie de l'un des colocataires, ne pouvait de toute mani�re pas agir individuellement au nom de la communaut� h�r�ditaire (consid. 2b/bb).
3.2 Pour la doctrine majoritaire, les colocataires doivent agir en commun pour contester le loyer (David Lachat, Le bail � loyer, 2008, p. 72; le m�me, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, n� 18 ad art. 253 CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e �d. 2008, n� 7 ad art. 270b CO; Peter Higi, Z�rcher Kommentar, 3e �d. 1994, n� 124 des remarques pr�liminaires aux art. 253-274g CO; Jacques Micheli, Les colocataires dans le bail commun, S�minaire sur le droit du bail 1994, � 10 p. 12; plus h�sitante, Laura Jacquemoud-Rossari, Jouissance et titularit� du bail ou quelques questions choisies en rapport avec le bail commun, CdB 1999 p. 107) ou, d'une mani�re g�n�rale, pour agir en justice en mati�re de bail (Hans Schmid, Der gemeinsame Mietvertag, RSJ 87/1991 p. 375).
D'autres auteurs admettent que chaque colocataire peut contester le loyer individuellement, pour des motifs de protection du locataire (Roger Weber, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4e �d. 2007, n� 2 des remarques pr�liminaires aux art. 253-274g CO; Thomas Koller, RJB 141/2005 p. 321) ou simplement par renvoi � l'ATF 118 II 168 (Tercier/Favre, Les contrats sp�ciaux, 4e �d. 2009, n� 2031).
3.3 Il y a consorit� mat�rielle n�cessaire (active) lorsque plusieurs personnes sont ensemble titulaires du droit en cause, de sorte que chaque titulaire ne peut pas l'exercer seul en justice (ATF 136 III 123 consid. 4.4.1 p. 127). C'est le droit mat�riel qui indique dans quels cas la consorit� est n�cessaire (ATF 118 II 168 consid. 2b p. 169 s.).
En l'esp�ce, il n'est pas contest� que les conjoints colocataires sont parties � un seul et m�me contrat de bail. Il s'agit donc d'un bail commun (cf. arr�t 4C.103/2006 du 3 juillet 2006 consid. 3.1, in SJ 2007 I p. 1). Le loyer est n�cessairement identique pour tous les colocataires, qui en sont les d�biteurs solidaires; ils ne peuvent pas �tre d�biteurs solidaires de montants diff�rents. Or, la majoration du loyer est r�put�e accept�e si elle n'est pas contest�e � temps (cf. art. 270b al. 1 CO). Il est ainsi exclu qu'un colocataire conteste l'augmentation en saisissant l'autorit� de conciliation et que l'autre locataire accepte le loyer major� en restant passif.
Une application analogique de la r�gle permettant au conjoint non locataire de contester seul la r�siliation du bail li� au logement de la famille (art. 273a CO) au cas d'une contestation de loyer par le colocataire n'entre pas en consid�ration. Cette facult� accord�e au conjoint non locataire est limit�e par la loi � la contestation de la r�siliation et ne s'applique pas � la contestation du loyer (Higi, op. cit., n� 135 des remarques pr�liminaires aux art. 253-274g CO; le m�me, in Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1996, n� 3 et n� 12 ad art. 273a CO). Son but est de prot�ger le conjoint du locataire contre des actes unilat�raux par lesquels son partenaire renonce au logement commun (cf. Higi, op. cit., n� 6 ad art. 273a CO). Or, le risque de perdre le logement de la famille n'existe pas en cas de litige sur le montant du loyer.
Il faut d�s lors admettre, avec la doctrine majoritaire, que les colocataires, qu'ils soient conjoints, partenaires enregistr�s ou simples colocataires, forment une consorit� mat�rielle n�cessaire et doivent agir ensemble pour contester le loyer. La question de savoir comment proc�der s'il y a d�saccord entre eux - notamment si le colocataire contestant le loyer doit assigner celui qui ne veut pas participer � la proc�dure - ne se pose pas en l'esp�ce et peut rester ind�cise.
Il s'ensuit que le recourant ne pouvait pas engager � titre individuel la proc�dure en contestation de la hausse de loyer. La cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral sur ce point.
4.1 Invoquant l'art. 166 CC, les recourants soutiennent que l'�poux repr�sentait l'�pouse devant l'autorit� de conciliation. Selon cette disposition, chaque �poux repr�sente l'union conjugale pour les besoins courants de la famille pendant la vie commune et, au-del� de ces besoins courants, s'il y a �t� autoris� par son conjoint ou par le juge ainsi que lorsque l'affaire ne souffre aucun retard et que le conjoint est emp�ch� de donner son consentement. Les recourants se r�f�rent en particulier � l'arr�t 7B.109/2001 du 23 juillet 2001, rendu en mati�re de poursuites, dans lequel il a �t� retenu, sur la base de l'art. 166 CC, que l'�pouse pouvait porter plainte au nom de son conjoint emprisonn� contre des actes de poursuite propres � aboutir � la r�alisation d'un immeuble de l'�poux servant de logement � la famille; dans le cas particulier, l'objet de la plainte �tait l'�tablissement d'un acte de d�faut de biens.
4.2 La proc�dure devant l'autorit� de conciliation est un pr�alable n�cessaire et obligatoire pour engager une proc�dure en contestation de l'augmentation de loyer devant le juge (art. 270b al. 1 CO). Elle fait ainsi partie de la proc�dure judiciaire (Higi, op. cit., n� 27 ad art. 274a CO). Or, l'art. 166 CC ne s'applique en principe pas � la repr�sentation d'un conjoint par l'autre dans une proc�dure judiciaire, laquelle est r�gie par le droit de proc�dure idoine (Hausheer/Reusser/Geiser, Berner Kommentar, 1999, n� 62 ad art. 166 CC; Franz Hasenb�hler, Z�rcher Kommentar, 1998, n� 47 ad art. 166 CC; Martin Stettler, Droit civil III, 1999, n� 171 p. 86; cf. Wolf/Genna, in Z�rcher Kommentar zum Partnerschaftsgesetz, 2007, n� 37 ad art. 15 LPart).
L'arr�t invoqu� par les recourants ne concerne pas une proc�dure judiciaire; il n'est donc pas d�terminant pour le cas pr�sent. Au demeurant, il sied de relever que, dans une proc�dure de plainte, le poursuivi peut se faire repr�senter par toute personne de son choix; en outre, dans le cas faisant l'objet de l'arr�t pr�cit�, l'�poux �tait emp�ch� d'agir en raison de son emprisonnement.
En tout �tat de cause, l'introduction d'une proc�dure judiciaire, m�me si elle concerne le loyer du logement de la famille, ne saurait �tre qualifi�e d'acte qu'un �poux ex�cute habituellement sans en r�f�rer pr�alablement � son conjoint et �tre rang�e ainsi parmi les actes portant sur les besoins courants de la famille (cf. Stettler, op. cit., n� 165 p. 83 s.). Par ailleurs, il n'a pas �t� constat� en l'esp�ce que la recourante aurait autoris� son �poux � contester le loyer, ni qu'elle aurait �t� emp�ch�e d'y consentir avant l'�ch�ance du d�lai pour introduire la proc�dure en conciliation. L'art. 166 CC est inapplicable pour ce motif �galement.
En cons�quence, la repr�sentation des �poux devant l'autorit� de conciliation �tait r�gie par le droit cantonal (cf. art. 274 CO). Les recourants ne soul�vent aucun grief constitutionnel en relation avec l'application du droit cantonal (cf. ATF 133 III 462 consid. 2.3 p. 466). La question de la capacit� de repr�sentation ne peut donc pas �tre examin�e sous cet angle (art. 106 al. 2 LTF), ce qui, de toute mani�re, ne porte pas � cons�quence puisqu'il a �t� constat� que l'�poux n'a pas d�clar� agir comme repr�sentant de son �pouse.
Dans ces circonstances, il ne saurait �tre retenu que l'�poux a valablement repr�sent� l'�pouse devant l'autorit� de conciliation; il a uniquement agi pour lui-m�me. Il s'ensuit, en particulier, qu'une ratification ult�rieure par l'�pouse est exclue, faute d'acte � ratifier fait en son nom.
Les recourants, qui succombent, supporteront les frais de la proc�dure (art. 66 al. 1 LTF) et verseront des d�pens � l'intim�e (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Une indemnit� de 2'500 fr., � verser � l'intim�e � titre de d�pens, est mise solidairement � la charge des recourants.

References: art. 92
 art. 105
 ATF 
 ATF 
 art. 270
 art. 253
 art. 270
 art. 253
 art. 253
 art. 270
 art. 253
 art. 273
 art. 273
 art. 274
 art. 166
 art. 166
 art. 15
 art. 274
 ATF