Source: http://www.schrottimmobilie.de/Urteile-zu-Schrottimmobilien-2008.html
Timestamp: 2016-09-25 22:46:20+00:00

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Schäfer • Riedl • ES legal Urteile zum Thema Schrottimmobilie BGH - 07.10.2008 (XI ZR 89/07)
Informationspflichten von Banken zu Negativberichten (DG Anlage-Fonds 34)
Der BGH hat mit Entscheidung vom 07.10.2008 im Rahmen einer Fondsbeteiligung DG Anlage-Fonds 34 entgegen der Vorinstanz (OLG Stuttgart) entschieden, dass eine Bank nicht in jedem Fall pflichtwidrig gehandelt hat, wenn sie den Anleger vor seiner Anlageentscheidung nicht über in „kapitalmarkt-intern“ geäußerte Bedenken informiert hat. Der BGH ist der Auffassung, dass eine Bank nicht jede negative Berichterstattung in Brancheninformationsdiensten über von ihr vertriebene Kapitalanlagen kennen muss. Sie muss allerdings jedwegliche Kenntniss von Negativberichten berücksichtigen. Bei der Kenntnis kommt es nicht darauf an, ob ein solcher Bericht von der Bank üblicherweise ausgewertet wird oder nicht.
Eine solche Entscheidung, die insbesondere im Rahmen des Erwerbs der Finanzierung von Schrottimmobilien künftig Bedeutung haben wird, läßt viele Fragezeichen offen. Es stellt sich schon die Frage, wie der Erwerber die Kenntnis beweisen möchte. Falls ein entsprechender Informationsdienst von der Bank abonniert ist - was häufig der Fall sein dürfte – wird der Bank eine Kenntnis sicherlich zugerechnet. Leider steht zu befürchten, dass die Bank selbst wenn sie zur Wahrheitspflicht insbesondere vor Gericht aufgerufen wird, die Kenntnis bestreiten wird. Dann dürfte es auf die Beweislast ankommen, da auch zur Frage der Beweislast die Gerichte zu „Kapriolen“ neigen, darf man gespannt sein, wie insbesondere das OLG Stuttgart bei der Zurückverweisung des Urteils entscheiden wird.
LG Heidelberg - 30.09.2008 (1 O 55/04)
Verstoß gegen Rechtsberatungsgesetz (Frankfurter Sparkasse) Der Erwerber hat vorliegend bereits 1989 in einem sogenannten Treuhand-Modell eine Wohnung in Aachen erworben. Hierfür wurde die Firma Steuplan eingeschaltet, die verschiedene Verträge für den Erwerber abschließen durfte. Die Vermittlung erfolgte im übrigen über die Schaul-Gruppe. Die Frankfurter Sparkasse hat verschiedentlich Finanzierungen mit den Beteiligten vorgenommen. Unter anderem sind im vorliegenden Fall Innenprovisionen in verdeckter Form vorhanden, die letztlich dazu führen, dass der Erwerber eine sogenannte Schrottimmobilie erwarb.
Das Gericht ging jedoch im vorliegenden Fall davon aus, dass jedenfalls nach § 812ff BGB ein Darlehensrückzahlungsanspruch für die Frankfurter Sparkasse nicht besteht, da ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz vorliegt. Die Bank hatte nicht nachweisen können, dass eine Ausfertigung der notariellen Vollmachtsurkunde der Treuhänderin vorlag, um aus Rechtsscheinsgesichtspunkten den Mangel heilen zu können. Die Firma Steuplan ist wie viele andere Treuhänder nicht befugt gewesen, Handlungen vorzunehmen, die im wesentlichen nur ein Rechtsanwalt durchführen darf. Bemerkenswerterweise geht das Gericht auch davon aus, dass eine spätere Genehmigung durch den Darlehensnehmer nicht dadurch erfolgt ist, dass er in einem Bestätigungsschreiben den Erhalt eines Schreibens zur Darlehenszusage an die Bank rückübermittelte. Das Urteil ist deswegen bemerkenswert, weil es sehr ausführlich und schlüssig sich mit dem vorliegenden Sachverhalt beschäftigte. Es bleibt abzuwarten, ob das Urteil Bestand hat. Wenn ja, würde dies zumindest für die Frankfurter Sparkasse zu erheblichen Rückabwicklungsfällen auch bei anderen Darlehensabwicklungen mit der Firma Steuplan führen können. Erwerber sogenannter Schrottimmobilien hätten dann die Möglichkeit, die Darlehen in diesen Fällen nicht mehr zurückzahlen zu müssen.
LG Waldshut-Tiengen – 21.08.2008 (1 O 289/07)
Verbraucherfreundliche weite Auslegung einer Haustürsituation
Das LG Waldshut-Tiengen hat mit der Entscheidung zu einer Haftung der BHW Bank AG im Falle einer Finanzierung eines Anteils an der Dritte Grundbesitz KG RENTADOMO Fondsverwaltung GmbH & Co. eine sehr weite Auslegung einer Haustürsituation vorgenommen. Dies erscheint bemerkenswert. Zunächst war festgestellt worden, dass im Darlehensvertrag eine Klausel nach § 7 VebrKrG als Haustürwiderrufsbelehrung unwirksam ist. Dies entspricht der aktuellen Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des BGH. Bemerkenswert ist im Weiteren jedoch dann, dass bei nur offensichtlich vagen Erinnerungen der Zeugen im Hinblick auf die Zahl der Gesprächstermine und den Zeitraum von Beratungen überhaupt, das Gericht letztlich davon ausgegangen ist, dass ein abgeschlossener Darlehensvertrag vom 14.12.2000 eine Haustürsituation nicht hindert, selbst wenn im Oktober erste Gespräche über die Fondsbeteiligung stattgefunden haben. Grundlage der finanzierten Beteiligung in der Gesellschaft waren wie so oft Probleme im Zusammenhang mit überteuerten Immobilien (sogenannte Schrottimmobilien). Das Urteil gibt Erwerbern und deren Anwälten Mut, auch bei schwierig darstellbaren Haustürsituationen nicht von vorne herein auf einen Rechtsstreit zu verzichten. Es bleibt aber abzuwarten, ob das Urteil hält.
OLG Stuttgart - 08.07.2008 (VI U 274/06)
Das OLG Stuttgart hatte neuerlich über einen sogenannten „Ablösungsfall“ zu entscheiden. Das Darlehen war bereits 1999 zurückgezahlt worden, 2006 erklärten die Erwerber eines geschlossenen Immobilienfonds (bestehend aus Schrottimmobilien) den Widerruf und verlangten unter Anrechnung erhaltener Fondsausschüttungen die Rückzahlung des Ablösebetrages sowie der gesamten Darlehenszinsen und die Verzinsung der aus ihren Eigenmitteln geleisteten Zahlungen. Bereits das Landgericht Stuttgart hatte die Klage abgewiesen. Das OLG Stuttgart, häufig nicht zwingend auf einer Linie mit dem BGH, bestätigte die Entscheidung des BGH vom 26.02.2008 (XI ZR 74/06), wonach auch bei einem verbundenen Geschäft bei Rückzahlung des Darlehens nicht möglich wäre, auf die vollständige Erbringung der weiteren Leistungen auch aus dem Gesellschaftsverhältnis zu verweisen. Wenn also der Darlehensbetrag vollständig zurückbezahlt wird, ist schlicht kein Widerruf des Darlehensvertrages mehr möglich.
OLG München – 05.08.2008 (28 O 9816/07)
Neue Chance für Berlin-Fonds-Geschädigte
Das OLG München nimmt in seiner Entscheidung vom 05.08.2008 wegen eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz im Dr. Görlich-Fonds Mega Immobilien 17 GbR an, dass die persönliche Haftungsübernahme mit Zwangsvollstreckungsunterwerfungen seitens der Erwerber unwirksam sind, da sie bei Abgabe der Erklärung nicht wirksam vertreten waren. Dies wiederum führt dazu, dass die Banken, hier die Bayerische Handelsbank AG als Rechtsvorgängerin der Hypo Real Estate Bank AG, keine weiteren Darlehensansprüche im Rahmen der Finanzierung des Fonds gegenüber einzelnen Anlegern mehr geltend machen kann. Insoweit drohen finanzierenden Banken allein von Berlin-Fonds weitere große Ausfälle im zumindest 3-stelligen Millionenbereich. Die Erwerber von Berlin-Fonds, die letztlich aus heutiger Sicht sogenannte Schrottimmobilien häufig beinhalten, wurden in jüngster Zeit dadurch bereits schwer getroffen, dass die Anschlußförderung vom Berliner Senat nicht gegeben wurde. Sie sollten dann aufgrund bestehender Darlehensverpflichtungen der Fonds auch persönlich in vielen Fällen weiter haften. Es ist nach dieser Entscheidung dringendst zu empfehlen, dass Erwerber gerade solcher Fonds sich anwaltlicher Hilfe bedienen und überprüfen, ob sie noch weitere Zahlungen leisten müssen, gegebenenfalls auch Rückzahlungsansprüche haben.
OLG Celle - 07.05.2008 (3 U 6/08)
Keine Ausschüttung führt zu Verjährungsbeginn (DG Anlage 30)
Als Überraschung kann das Urteil des OLG Celle vom 07.05.2008 im Rahmen einer Schadensersatzklage eines Anlegers des Fonds DG Anlage 30 angesehen werden, da der Beginn der Verjährung für solche Ansprüche (3 Jahre nach Kenntnis) nicht durch die konkrete Kenntnis sondern durch die Gegebenheit ausgelöst wird, dass der Anleger seit Auflage des Fonds nie eine Ausschüttung erhielt. Das OLG Celle unterstellt dem Anleger eine Kenntnis der Umstände, die seine Ansprüche wegen Falschberatung begründen letztlich vor dem Jahre 2002. Dieses Jahr ist der Stichtag für Altfälle nach der dann eingreifenden Schuldrechtsreform. Die DG Anlage 30 enthält mutmaßlich auch überteuerte Immobilien (sogenannte Schrottimmobilien), die Entscheidung ist für den Anleger sehr ärgerlich. Das Gericht ging nämlich davon aus, dass ein Beratungsfehler (Aufklärungspflichtverletzung) vorliegt, da beispielsweise nie ein Prospekt übergeben wurde. Offensichtlich anders soll in einem ähnlichen Fall das Landgericht München geurteilt haben, das allein aus der Tatsache fehlender Ausschüttungen keine Verjährung herleitete. Die Frage des Verjährungsbeginns und der damit zusammenhängenden Kenntnis bleibt mithin ein spannendes Thema, das die Instanzrechtsprechung sicherlich noch lange beschäftigen wird.
BGH Beschluss - 5.5.2008 (II ZR 292/06)
Neuer Vorlagebeschluss an den EuGH
Erneut muss sich der EuGH mit der Frage befassen, ob die europäische Haustürgeschäfte-Richtlinie in Deutschland richtig umgesetzt wird. Im Zusammenhang mit dem Widerruf von Darlehensverträgen war diese Frage schon mehrfach Gegenstand von EuGH-Entscheidungen. Dieses mal muss der EuGH jedoch über die Rechte von Anlegern entscheiden, die ihre Beteiligung an einem Immobilienfonds (so genannter Schrottimmobilien) widerrufen haben. Diese Anleger konnten nämlich bislang nach ihrem Widerruf nur ein aktuelles „Abfindungsguthaben“ verlangen. Dieses konnte durchaus auch negativ ausfallen, so dass die Anleger bei ihrem Widerruf sogar noch weitere Beträge an die Fondsgesellschaft zahlen mussten. Der EuGH soll nun klären, ob sich dies mit den Verbraucherrechten aus der europäischen Haustürgeschäfte-Richtlinie vereinbaren lässt. Das OLG München hatte diese Frage bereits zugunsten eines Anlegers dahingehend beantwortet, dass dieser nach seinem Widerruf jedenfalls keine weiteren Zahlungspflichten haben könne. Der 2. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes, der zwar sonst durchaus für seine verbraucherschutzfreundliche Rechtsprechung bekannt ist, hatte hier bislang stets zu Lasten der Anleger entschieden, hat die Frage jedoch nunmehr dem EuGH vorgelegt.
Es bleibt abzuwarten, inwieweit (wohl frühestens 2009) die Frage entschieden wird, die Erwerbern von geschlossenen Immobilienfonds, die so genannte Schrottimmobilien erworben hatten, dann erheblich helfen könnte.
Insbesondere wird das Ergebnis auch für die Anleger interessant sein, die gegenüber der finanzierenden Bank vorgehen wollen, da sie sich bei einem „verbundenen Geschäft“ auch gegenüber der Bank auf die Ansprüche gegenüber der Fondsgesellschaft berufen können. Dies könnte eine neue Wendung zum Thema Schrottimmobilien werden.
BGH – 29.04.2008 (XI ZR 221/07)
Kenntnis der Bank von sittenwidriger Kaufpreisüberhöhung
Bei einem sittenwidrig überhöhten Kaufpreis haftet die Bank nunmehr auch bei einer sich aufdrängenden Kenntnis einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer und ist dies insoweit einer positiven Kenntnis der Bank gleichzusetzen. Der BGH hat mit der Entscheidung vom 29.04.2008 eine Revision der HypoVereinsbank gegen das Urteil des OLG Nürnberg vom 30.03.2007 (AZ 12 U 2164/05) zurückgewiesen. Damit wird es für eine Vielzahl von Erwerbern sogenannter Schrottimmobilien einfacher, bei Vorliegen einer sittenwidrigen Überteuerung dies dann auch der Bank gegenüber geltend zu machen. Wichtig ist jedoch für Erwerber darauf zu achten, dass eine Sittenwidrigkeit als solche natürlich nachgewiesen werden muss. Dies ist wiederum nur dann der Fall, wenn die Wohnung 100% oder nahezu 100% überteuert verkauft wurde. Die Entscheidung des XI Senats des BGH ist daher zwar verbraucherfreundlich und führt im vorliegenden Fall dazu, dass die Bank keinen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens mehr hat, gleichwohl bleibt der strenge Maßstab an die Sittenwidrigkeit bestehen. Wenn also beispielsweise eine Gebrauchtimmobilie in Plauen oder Zwickau zu Preisen von EUR 3.000,-- je Quadratmeter oder mehr und Mietgarantiezusagen von EUR 10,-- oder EUR 15.00,-- je Quadratmeter veräußert wurden, liegt allerdings der Ansatz schon sehr nahe, dass nicht nur eine Überteuerung, sondern sogar eine sittenwidrige Überteuerung vorliegt. Dies wird machen Erwerbern sogenannter Schrottimmobilien tatsächlich weiterhelfen können.
EuGH - 10.04.2008 (C 412/06)
Zum Vorlagebeschluss des OLG Stuttgart vom 02.10.2006 Bereits im Oktober 2006 hatte das OLG Stuttgart beim EuGH nachgefragt, ob geprellte Erwerber von Schrottimmobilien ihren Darlehensvertrag auch dann widerrufen können, wenn sie ihn inzwischen auf eine andere Bank umfinanziert haben. Der EuGH hat sich für seine Entscheidung Zeit gelassen. Das Ergebnis stellt sich jedoch für die Verbraucher, die bislang stets auf die Unterstützung durch den EuGH vertrauen konnten, als enttäuschend dar.
Der EuGH bestätigt die Regelung im deutschen Recht, wonach Widerrufsrechte einen Monat nach Rückzahlung des Darlehens endgültig erlöschen. Damit können Anleger, die ihr Darlehen auf eine günstigere Bank umfinanziert haben, sich tatsächlich nicht mehr auf Widerrufsrechte berufen. Ihnen bleibt allerdings nach wie vor die Möglichkeit, die Bank gegebenenfalls auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen.
BGH – 11.03.2008 (XI ZR 3017/06)
Zulässige Klauseln bei Haustürwiderrufsbelehrung
Mit der Entscheidung des BGH vom 11.03.2008 ergänzt dieser seine bisherige Rechtsprechung vom 24.04.2007 (AZ XI ZR 191/06), wonach der Zusatz in einer Haustürwiderrufsbelehrung, dass im Falle des Widerrufs des Darlehens auch der Beitritt in die Fondsgesellschaft nicht wirksam zustande kommt, keine unzulässige Erklärung im Sinne des § 2 Haustürwiderrufsgesetz darstellt. Die Klausel lautete im dortigen Fall allerdings wie folgt:
„Im Falle des Widerrufs des Darlehens kommt auch der Beitritt in die Fondsgesellschaft ... nicht wirksam zustande.“
In der benannten Entscheidung wie auch einer zeitgleich ergangenen Entscheidung mit dem Aktenzeichen XI ZR 68/07 wurde entschieden, dass folgende Klausel in der Haustürwiderrufsbelehrung gleichsam zulässig ist:
„Der Kreditnehmer wird darauf hingewiesen, dass im Fall des Widerrufs des Kreditvertrages auch der verbundene Kaufvertrag nicht wirksam zustande kommt.“
Insoweit stellt sich die Frage, ob dem Darlehensnehmer hier klar war, was mit „Kaufvertrag“ überhaupt gemeint war, da es sich bei dem finanzierten Geschäft eigentlich um eine Fondsbeteiligung handelte. Der BGH war jedoch der Auffassung, dass der Laie hier ohnehin nicht zwischen Gesellschaftsbeteiligung und Kaufvertrag unterscheidet und nahm an, dass die Klausel für den Darlehensnehmer hinreichend deutlich ist. Dabei sei es insbesondere unerheblich, ob der Kunde die Belehrung im konkreten Einzelfall tatsächlich richtig verstanden hat.
Damit knüpft der BGH an eine in diesem Zusammenhang wenig verbraucherfreundliche Tendenz an, die sich auf Anleger an Fonds bezieht, die wiederum sogenannte Schrottimmobilien erworben haben. BGH – 26.02.2008 (XI ZR 74/06)
Darlehensnehmer muss fiktiven Widerruf beweisen
Der 11. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in dem Uraltverfahren, das seit Jahren zwischen Bremen, dem BGH und dem EuGH hin und her wandert nunmehr eine Entscheidung getroffen, die letztlich wohl zu Lasten des Erwerbers, bzw. Darlehensnehmers gehen wird. Danach wird im Rahmen der Darlehen zur Finanzierung von Schrottimmobilien verlangt, dass der Anleger das Darlehen bei korrekt vorliegender Widerrufsbelehrung auch tatsächlich widerrufen hätte und dies auch beweisen kann.
VG Frankfurt – 23.01.2008 (7 E 1487/07)
Eingeschränktes Auskunftsrecht für Verbraucherschutzzentralen gegenüber BaFin Im Hinblick auf die Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 21.06.2006 (15 U 50/02) zur Haftung der Badenia (Mietpool Entscheidung), hatte eine Verbraucherzentrale Auskunftsansprüche gegenüber dem BaFin geltend gemacht. Die Verbraucherschutzzentrale wollte wissen, welche weiteren Unternehmen aus wirtschaftlicher Sicht fragwürdige Mietpools zur Bedingung ihrer Finanzierung von Immobilien gemacht hätten. Das Verwaltungsgericht Frankfurt wies darauf hin, dass ein solcher Anspruch nicht besteht. Nach dem Informationsfreiheitsgesetz besteht lediglich ein Anspruch auf Zugang zu amtlichen Informationen. Amtliche Informationen seien jedoch nicht solche, die erst Resultat einer eigenständigen Rechtsprüfung der Behörde seien. Die Durchsetzung des Informationsanspruches hätte – so das Gericht – erst eine Prüfung der Beklagten erforderlich gemacht, welche der Mietpools als rechtswidrig anzusehen sind. Das Verwaltungsgericht hat gegen diese – angreifbare und ergebnisorientierte – Entscheidung erfreulicherweise die Sprungrevision zum Bundesverwaltungsgericht zugelassen.
Festzustellen ist, dass der Staat - erkennbar bislang gedeckt durch die Gerichte – das Bundesaufsichtsamt vor einem freien Informationszugang für die Bürger oder Verbraucherschutzvereine „schützen“ möchte. Dabei verkennt der „Staat“, dass die Bürger diese Behörde mit ihren Steuergeldern bezahlen, insbesondere auch Erwerber sogenannter Schrottimmobilien, denen dann Kenntnisse vorenthalten werden, die eine staatliche Behörde erhalten hat. Nachdem das Informationsfreiheitsgesetz neu geschaffen wurde, um gerade eine Transparenz für die Bürger gegenüber „ihrem Staat zu schaffen“ hat man offensichtlich vergessen, dass man mit dem BaFin einen solchen Zweck gerade nicht verfolgen wollte und Informationen blockieren wollte, letztlich allenfalls Informationen in „zensierter Form“ weitergeben möchte. Dies kann im Ergebnis nicht angehen. Juristische Klimmzüge, wie sie das VG Frankfurt vornimmt, sind untunlich, um das Vertrauen des Bürgers, insbesondere des geschädigten Erwerbers von Schrottimmobilien, die hierbei profitieren können, zu wecken. Die Differenzierung zwischen Tatsachen und rechtlichen Bewertungen ist willkürlich und ergebnisorientiert. Man darf gespannt sein, wie das Bundesverwaltungsgericht hierzu entscheidet.

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 812
 § 7
 BGH 

BGH 
 EuGH

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 EuGH 
 EuGH 
 EuGH 

BGH 
 BGH 
 BGH 

EuGH 
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 EuGH 
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BGH 
 BGH 
 § 2
 BGH 
 BGH 
 BGH 
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 EuGH