Source: https://www.duebendorf.ch/dienstleistungen/24814
Timestamp: 2020-07-04 01:54:30+00:00

Document:
Dübendorf - Vollstreckung der vom Richter getroffenen Anordnung / Ausweisung, Gerichtliches Verbot, Herausgabebefehl
Die Vollstreckungen beinhalten im Wesentlichen folgende Anordnungen:
Ausweisung / Exmission von Mietern und Pächtern
Herausgabebefehl
(Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO / § 147 Abs. 1 lit. b GOG)
Der Richter ordnet auf Antrag des Vermieters an, einem unwilligen Mieter der die Räumlichkeiten nicht zum vereinbarten Zeitpunkt verlässt, diese unverzüglich zu räumen und ordnungsgemäss dem Vermieter zu übergeben. Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach, so vollstreckt das Stadtammannamt den Entscheid auf Verlangen. Der Entscheid ist mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehen und dem Gesuch um Vollstreckung des Entscheides beizulegen. Die Kosten trägt der Gesuchsteller, welche vorzuschiessen sind. Vor der definitiven Zwangsräumung hat das Stadtammannamt dem Mieter eine nochmalige kurze Frist zu setzen und die Ausweisung anzuzeigen, gegebenenfalls zu publizieren.
Ist der Sachverhalt unbestritten, sofort beweisbar und es herrscht klare Rechtslage, steht dem Kläger das Verfahren des Rechtschutzes in klaren Fällen im Sinne von Art. 257 ZPO vor dem Einzelrichter im summarischen Verfahren (Bezirksgericht) zur Verfügung. Dieses Verfahren ermöglicht es dem Kläger rasch zu seinem Recht zu kommen, dies wird grundsätzlich bei ausserordentlichen Kündigungen aufgrund von Zahlungsverzug (Art. 257d OR) und ebenso bei nicht angefochtenen ordentlichen Kündigungen (Art. 266a OR) der Fall sein. Der Vermieter hat sein Ausweisungsbegehren begründet und unter Beilage der Beweismittel (z.B. Vollmacht/Verwaltungsvertrag, Mietvertrag, Zahlungsfristansetzung (Art. 257d OR), Abmahnung (Art. 257f OR), Kündigung, Zustellbelege, Korrespondenzen etc.) an den Einzelrichter im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Uster zu richten (für die Gemeinden Dübendorf und Wangen-Brüttisellen zuständig). Das Rechtsbegehren ist grundsätzlich in Papierform oder elektronisch einzureichen. In nicht liquiden Fällen wird der Vermieter dagegen auf das normale Mietverfahren (Schlichtungsverfahren, dann vereinfachtes Verfahren) verwiesen.
Hier finden Sie weitere Informationen (Quellenangabe).
(Art. 258 – 260 ZPO / § 147 Abs. 1 lit. a GOG)
Nach Art. 258 ff. ZPO werden die sogenannten gerichtlichen Verbote zum Schutz des Grundeigentums erlassen, wenn der Kläger sein Recht und die Störung desselben glaubhaft macht. Das gerichtliche Verbot hat seine Rechtsgrundlage im Privatrecht und dient dem Schutz des Privateigentums. Es verhilft dem Eigentümer, den Kreis der Personen, die ein Grundstück benützen dürfen, einzuengen oder die Art der Benützung einzuschränken. Das Verbot richtet sich gegen einen unbestimmten Personenkreis, kann aber auch gewisse Ausnahmen zugunsten Dritter (Bewohner einer Liegenschaft, Mieter privater Parkplätze, Zubringerdienst gestattet etc.) vorsehen. Gemäss § 147 Abs. 1 lit. a. des zürcherischen Gesetzes über die Gerichts- und Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess (GOG), wird im Bezirk Uster das Stadtammannamt mit der eigentlichen "Umsetzung" des gerichtlichen bzw. amtlichen Verbotes beauftragt (zuständig für die Gemeinden Dübendorf und Wangen-Brüttisellen).
Bevor ein amtliches Verbot durch das Gemeinde- / Stadtammannamt angebracht werden kann, muss der Gesuchsteller ein begründetes Gesuch in Papierform oder elektronisch an den Einzelrichter im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Uster stellen.
Dazu sind folgende Unterlagen einzureichen:
Katasterplan des betreffenden Grundstückes
Gegebenenfalls eine Vollmacht, sofern man in Vertretung handelt
Nach Prüfung des Gesuches erlässt der Richter einen diesbezüglichen Entscheid und der Eigentümer und Gesuchsteller oder dessen Vertreter hat sodann das Stadtammannamt mit der amtlichen Publikation seines Verbotes zu beauftragen (alle Originaldokumente sind beizulegen). Das Stadtammannamt Dübendorf veröffentlicht daraufhin den Verbotstext und errichtet in Absprache mit dem Gesuchsteller und der Kantonspolizei Zürich an geeigneter Stelle die Verbotstafeln.
Der Richter ordnet auf Antrag des Klägers an, einem Unwilligen der dem Eigentümer einen Gegenstand nicht freiwillig zum vereinbarten Zeitpunkt oder aus sonstigen Gründen übergibt, die Sache unverzüglich herauszugeben. Kommt der Beklagte diesem Entscheid nicht nach, so vollstreckt das Stadtammannamt den Entscheid auf Verlangen. Der Entscheid ist mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehen und dem Gesuch um Vollstreckung des Entscheides beizulegen. Die Kosten trägt der Gesuchsteller, welche in der Regel vorzuschiessen sind.
Ist der Sachverhalt unbestritten, sofort beweisbar und es herrscht klare Rechtslage, steht dem Kläger das Verfahren des Rechtschutzes in klaren Fällen im Sinne von Art. 257 ZPO vor dem Einzelrichter im summarischen Verfahren (Bezirksgericht Uster; zuständig für die Gemeinden Dübendorf und Wangen-Brüttisellen) zur Verfügung. Dieses Verfahren ermöglicht es dem Kläger (Eigentümer) rasch zu seinem Recht zu kommen Der Kläger hat sein Begehren um Herausgabe begründet unter Beilage der Beweismittel (z.B. Vollmacht/Abtretung, Miet- oder Leasingvertrag, Kündigung, Zustellbelege, Korrespondenzen etc.) an den Einzelrichter im summarischen Verfahren des zuständigen Bezirksgerichtes zu richten. Das Rechtsbegehren ist grundsätzlich in Papierform oder elektronisch einzureichen. In nicht liquiden Fällen wird der Kläger dagegen auf das vereinfachte oder ordentliche Gerichtsverfahren mit vorgängigem Schlichtungsverfahren verwiesen.
Mögliche Beispiele: Miet-/Leasinggegenstand, sonstige Gegenstände (auch aus privatrechtlichen Streitigkeiten).
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Ausweisung - Darf mich der Vermieter rauswerfen? Der Vermieter hat mir gekündigt. Auf der Suche nach einer neuen Wohnung bin ich noch nicht fündig geworden. Ende des Monates muss ich die Wohnung verlassen. Darf der Vermieter die Schlösser auswechseln, wenn ich nicht freiwillig gehe?
Nein. Der Vermieter darf nicht zur Selbsthilfe greifen. Geben Sie die Wohnung nicht zurück, muss er sie gerichtlich ausweisen lassen. Kommen Sie dem Räumungs- bzw. Ausweisungsbefehl nicht nach, werden Sie im Kanton Zürich durch das Gemeinde-/Stadtammannamt, gegebenfalls unter Beizug der Polizei, aus der Wohnung ausgewiesen. Es lohnt sich deshalb nicht, sich über den Kündigungstermin in der Wohnung aufzuhalten. Sie müssten auch mit erheblichen Kosten rechnen: für das Ausweisungsverfahren, die Räumungs-, Entsorgungs- und/oder Lagerungskosten und den Schadenersatz des Vermieters, der auch allfällige Kosten des Nachmieters aufgrund eines späteren Einzugs umfasst (Quellenangabe).
Ausweisung / Exmission – Was ist eine Ausweisung bzw. ein Ausweisungsbefehl?
Auf Antrag des Klägers befiehlt das Gericht einen unwilligen Mieter, der die Räumlichkeiten nicht zum vereinbarten Zeitpunkt verlässt, diese unverzüglich zu räumen und ordnungsgemäss dem Vermieter zu übergeben. Beispiele: Wohn- und Geschäftsräume, Garagen- und Parkplätze, etc. Weitere Informationen finden Sie hier.
Ausweisung Ersatzschlüssel bei Vermieter erlaubt? - Anlässlich der Wohnungsübernahme hat mir der Vermieter mitgeteilt, dass es zu meiner Wohnung vier Schlüssel gibt. Ich habe damals nur drei erhalten. Nun droht mir eine Ausweisung aus der Wohnung. Durfte der Vermieter einen Schlüssel als Reserve für sich behalten?
Ja. Aber der Vermieter darf die Wohnung nicht ohne Ihre Einwilligung betreten, auch wenn er einen Ersatzschlüssel hat. Das wäre Hausfriedensbruch. In einer Notsituation, etwa bei einem Brand, starken Geruchsemmissionen oder dem Bruch einer Wasserleitung, darf der Vermieter die Wohnung ohne Vorankündigung aufschliessen und betreten.
Hat das Gericht Ihre zwangsrechtliche Ausweisung verfügt und ist diese in Rechtskraft erwachsen, so muss der Vermieter (im Kanton Zürich) das zuständige Gemeinde-/Stadtammannamt mit der Ausweisung beauftragen. Dieses darf nachher die Wohnung betreten und eine allfällige Räumung unverzüglich vornehmen. Sofern der Vermieter über einen separaten Schlüssel verfügt kann er diese dem Gemeinde-/Stadtammannamt aushändigen. Dies verringert die Kosten, zumal der Schlüsseldienst nicht aufgeboten werden muss. In der Regel wird der Vermieter beauftragt umgehend den Schlosszylinder zu wechseln, damit Sie keinen Zugang zu der Wohnung mehr haben. Ihre zurückgelassenen Effekten werden je nach Wert bemessen, verkauft oder direkt entsorgt.
Gerichtliches Verbot – Was ist ein gerichtliches Verbot und welche Wirkung entfaltet es?
Gerichtliche Verbote werden zum Schutz des Grundeigentümers erlassen, wenn dieser sein Recht und die Störung desselben glaubhaft macht; dies zum Schutze des Privateigentums. Das gerichtliche Verbot verhilft dem Eigentümer den Kreis der Personen, die ein Grundstück benützen dürfen, einzuengen oder die Art der Benützung einzuschränken. Es kann jedoch auch gewisse Ausnahmen zu Gunsten Dritter gestatten. Weitere Informationen finden Sie hier.
Herausgabe einer Sache – Was ist ein Herausgabebefehl?
Auf Antrag des Klägers befiehlt das Gericht einem Unwilligen, der dem Eigentümer einen Gegenstand nicht freiwillig zum vereinbarten Zeitpunkt oder aus sonstigen Gründen übergibt, die Sache unverzüglich herauszugeben. Beispiele: gemietete, geleaste oder sonstige Gegenstände. Weitere Informationen finden Sie hier.
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Ausweisungsbegehren Checkliste
Gerichtliches Verbot Checkliste
Musterbriefe Mieter und Vermieter
Auf der Webseite des Obergerichtes des Kantons Zürich finden Sie diverse Musterbriefe für Mieter und Vermieter, welche Sie im Drop-down System einfach anklicken können.
Für Mieter z.B. – Mietzinsreduktion, - Mängelrechte ausüben, - gegen nichtige Kündigung protestieren, - Mietvertrag/-Sache kündigen.
Für Vermieter z.B. – Zahlungsrückstand Kündigung androhen gemäss Art. 257d OR, - Pflichtverletzung Kündigung androhen, - Mängelrüge bei Rückgabe.

References: § 147
 Art. 257
 § 147
 Art. 258
 § 147
 Art. 257
 Art. 257