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Timestamp: 2020-07-06 22:59:57+00:00

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Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure e.V.a. Gesetzentwurf und Einladung zur öffentlichen Anhörung danke ich Ihnen. Wir nehmen die Gelegenheit gerne wahr, uns zu dem Gesetzentwurf schriftlich zu äußern. Wir haben uns bei unserer Stellungnahme dabei nicht an dem aufgestellten Fragenkatalog orientiert, sondern, u.a. aufgrund der knapp bemessenen Zeit für die Stellungnahme, uns zu den aus unserer Sicht wesentlichen Punkten geäußert.
Wir werden in der mündlichen Anhörung unsere schriftlichen Ausführungen gerne noch ergänzen.
Mit freundlichen Grüßen Dipl.-Ing. Thomas Kempen Landesvorsitzender BDB.NRW Anlage Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure e.V., Landesverband NRW Bismarckstrasse 85, 40210 Düsseldor!, T: 0211-363171, F: 0211-356141, info@bdb-nrw.de, www.bdb-nrw.de Ansprechpartner: Reiner Stracke, Landesgeschäftsführer C: \Dokumente und NRW20l1.doc
Der BDB.NRW befasst sich in seiner nachfolgenden Stellungnahme insbesondere mit den Änderungen und Ergänzungen zu § 17 Belegungsbindung, Gebrauchsüberlassung, § 19 Freistellung von Belegungsbindungen, § 21 Instandhaltungspflicht, Nutzungsänderungen § 23 Zwangsversteigerung und § 40 Grundsätze.
Der vorliegende Gesetzentwurf nimmt u.a. Regelungen wieder auf, die mit dem Außerkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung zum 31.12.2006 weggefallen waren. Aufgrund der seinerzeitigen Verordnung vom 12. Juni 2001 galt für 45
Kommunen noch in einer 5-jährigen Befristungsregelung das Erfordernis, bei Abbruch und Nutzungsänderung von Miet- und Genossenschaftswohnungen eine wohnungsaufsichtliche Genehmigung einzuholen.
1. zu §17 Belegungsbindung, Gebrauchsüberlassung
Die Erweiterung des § 17 durch einen neu eingefügten Absatz (4) zur Einführung kommunaler Mieterbenennungsrechte wird ausdrücklich begrüßt. Der BDB.NRW sieht hierin eine Stärkung des Öffentlich geförderten Wohnungsbaus, insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten und einen Beitrag zu einer verbesserten Angebotssituation für am Wohnungsmarkt benachteiligte Nachfragegruppen.
Die Möglichkeit einer Gemeinde, nach eigenem Ermessen, jedoch ohne Rechtsanspruch auf Satzungserlass, Mieterbenennungen auf der Grundlage einer Satzung (Befristung 5 Jahre) vornehmen zu können, trägt zur nachhaltigen Stärkung des Öffentlich geförderten Wohnungsbaus in NRW bei.
Insbesondere in Ballungsgebieten mit wachsenden Mietermärkten (wie etwa der Rheinschiene), aber auch in Teilbereichen schrumpfender Märkte (wie etwa dem Ruhrgebiet) mit hohem Anteil von Haushalten niederschwelliger Einkommensbezieher und Wohngebieten mit sozialen Missständen sowie besonderem Entwicklungsbedarf, wird somit der Zugang zum preisgebundenen Wohnungsbau erleichtert. Mithin kann dem Ausbluten von Wohnungsteilmärkten mit sozialen Missständen gezielt entgegengewirkt werden. Ein weiterer Nebeneffekt wäre auch die Senkung kommunaler Wohnkostenbeiträge für Leistungsbezieher, was das Konstrukt der Satzungsermächtigung für Kommunen zusätzlich sinnvoll erscheinen lässt.
Die im zweiten Teil des im neu eingefügten Absatzes (4) angebotene in Form einer Belegungsvereinbarung, die, bei Inanspruchnahme, die Ausübung des Benennungsrechtes der zuständigen Stelle erübrigt, bietet dem verfügungsberechtigten Vermieter die Möglichkeit des freien Handelns, was erfahrungsgemäß ebenfalls zur Belebung des preisgebundenen Wohnungsmarktes beiträgt.
2. zu §19 Freistellung von Belegungsbindungen
Die Streichung des Absatzes (2) und gleich lautende Erweiterung der Nr. 4 des neuen Absatzes (2), hebt richtigerweise die bislang antragsunabhängige Freistel3
lung aus überwiegendem öffentlichem Interesse auf und eröffnet der zuständigen Stelle (Kommune) die Möglichkeit gezielteren Handeins, insbesondere auch bei der Durchführung von städtebaulichen Maßnahmen (Städtebauförderungsmaßnahmen) in Gebieten mit besonderem Entwicklungs- und Erneuerungsbedarf. Die Möglichkeit der Freistellung von Belegungsbindungen bleibt dabei erhalten, sie ist jedoch im neuen Absatz (2) an den im wesentlichen aus dem alten Absatz (3) bekannten Antragstatbeständen gebunden. Insofern ist auch die Streichung des Zusatzes sonstiges, bezogen auf das überwiegende öffentliche Interesse, im Entwurfsabsatz (2) Nr. 1, konsequent.
Inwieweit allerdings durch gezielte Belegungsbindungen gewachsene Mieterstrukturen erhalten werden können und die beabsichtigte Weitergabe öffentlicher Fördergelder an die Mieter auch zur jeweils umfassenden Modernisierung der in hohem Maße noch nachzurüstenden Altbausubstanz (barrierefreies / barrierearmes Wohnen und energetische Ertüchtigung) führt, bleibt bei nach wie vor ungünstigen Rahmenbedingungen insbesondere bei Neubau oder Erwerb von Wohnimmobilien fraglich (beabsichtigte Anhebung der Grunderwerbsteuer auf 5%, fehlende steuerliche Anreize wie degressive etc).
3. zu §21 Instandhaltungspflicht, Nutzungsänderungen
Die im §21 (3), Satz 2 des Änderungsentwurfes stellt konsequenterweise fest, dass eine Zweckentfremdungsgenehmigung, auch bei Wegfall des öffentlichen Bindungsinteresses, möglich ist.
So ist auch der grundsätzliche Beibehalt einer Genehmigungserteilung für die Möglichkeit einer anderen Verwendung (Zweckentfremdung) oder baulichen Veränderung in (3) ausdrücklich zu begrüßen. Dieses hat schon in der Vergangenheit dem verfügungsberechtigten (Eigentümer / Vermieter) ein nötiges Maß an Entscheidungs- und Investitionsfreiheit gelassen.
4. zu §23 Zwangsversteigerung
Der veränderte §23 des Gesetzentwurfes der NRW-Landesregierung enthält im Absatz (3) zusätzlich eine 3-jährige Nachwirkungsfrist bei verkürzter Zweckbindung, auch im Miet- und Genossenschaftswohnungsbau. Galt die verkürzte Zweckbindung bislang ausschließlich für selbstgenutzten Wohnraum (Eigenheime oder zur Selbstnutzung bestimmte Eigentumswohnungen), schafft diese begrüßenswerte Neuerung für das Segment des (genossenschaftlichen) Mietwohnungsbaus sowohl Mieterinnen und Mietern eine zusätzliche Sicherung von bis zu 3 Jahren und sodann auch den Eigentümern angemessene Planungssicherheit.
5. zu §40 Grundsätze
Die neu im Absatz (4) des § 40 angefügte Satzungsermächtigung für Kommunen zur Regelung eines Zweckentfremdungsverbotes sowohl für den öffentlich geförderten als auch frei finanzierten Wohnungsbau kann als richtiges Signal bewertet werden. Im Gegensatz zur Regelung, die bis 2006 gegolten hatte und vielfach als bürokratisches Hemmnis empfunden wurde, bringt die neue beabsichtigte Regelung eine größere Ausgestaltungsfreiheit für die verantwortlichen Kommunen und lenkt den Fokus auf die jeweilige handelnde Kommune und die örtlichen Gegebenheiten.
Auf Erlass einer Satzung besteht analog zum kommunalen Mieterbenennungsrecht kein Rechtsanspruch und es wird auch hier im Änderungsentwurf eine Befristung von 5 Jahren aufgeführt. So sinnvoll eine solche Satzungsermächtigung scheint, so sehr scheint aber im Gegensatz zum Mieterbenennungsrecht eine längere Frist (Vorschlag: 7 bis 10 Jahre) angezeigt, um für Eigentümer und Mieter mehr Planungs- und Investitionssicherheit zu schaffen.
Ansonsten ist positiv zu vermerken, dass auf angespannten Wohnungsmärkten in NRW gezielt Zweckentfremdung, auch im Sinne städtebaulicher Planungen und Qualitäten, verhindert werden können und im Gegenzug auf entspannten Wonungsmärkten sinnvolle Zweckentfremdung einfacher möglich ist! Im übrigen sind die Kommunen gefordert, kommunale Handlungskonzepte aufzustellen.
Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure e.V., Landesverband NRW Bismorckstrasse 85, 40210 T: 0211-363171, F: 0211-356141, info@bdb-nrw.de, www.bdb-nrw.de Ansprechportner: Reiner Stracke.

References: § 17
 § 19
 § 21
 § 23
 § 40
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