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Timestamp: 2017-03-28 03:11:14+00:00

Document:
RESOLUCIÓN de 14 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, inscribir una escritura de compraventa
RESOLUCIÓN de 14 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, inscribir una escritura de compraventa	RESOLUCIÓN de 14 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, inscribir una escritura de compraventa Mis Leyes
RESOLUCIÓN de 14 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, inscribir una escritura de compraventa Estado	:
El día 1 de diciembre de 2006, el Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, autorizó, con el número 3.967 de protocolo, una escritura de compraventa de dos plazas de garaje integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal sito en Castilleja de la Cuesta. En dicha escritura se hace referencia a la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal otorgada el 23 de abril de 2004, rectificada por otra posterior, así como al acta de finalización de obra autorizada por el mismo Notario el día 30 de noviembre de 2006.
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad número siete de Sevilla mediante telefax enviado el mismo día de su autorización, que causó el asiento 2217 del Diario 52, consolidado el día 15 de diciembre de 2006, retirada y devuelta de nuevo el 20 de diciembre de 2006, el Registrador mediante calificación de 10 de enero de 2007 suspendió la práctica del asiento solicitado, señalando como defecto que impide la inscripción de la compraventa el hecho de faltar la previa inscripción de la escritura de rectificación de la obra nueva y división horizontal del edificio así como el acta de terminación de la obra nueva. Dicha calificación no fue impugnada.
Presentada nuevamente la escritura el día 21 de mayo de 2007, bajo asiento 890 del Diario 55, el Registrador, con fecha 26 de junio de 2007 acordó «suspender su calificación y despacho porque se encuentra pendiente de calificación y despacho el título previo de finalización de la obra nueva en construcción, presentado con posterioridad bajo el asiento 1387 del Diario 55, a la vista de que la presentante ha solicitado la prórroga del asiento de presentación del presente título, al amparo del artículo 432.1.c) del Reglamento Hipotecario, con la consiguiente inversión en el orden de despacho de los documentos, y dado que la calificación registral de todo título ha de ser global y unitaria (artículos 17, 18 y 258.5 de la Ley Hipotecaria)».
Del mismo epígrafe del artículo resulta la limitación de su ámbito, circunscrito a los títulos que no desvirtúen la situación registral de obra nueva en construcción, porque, aunque no mencionen que el edificio continúa en la fase constructiva, tampoco afirman que haya finalizado su edificación. Este mismo criterio acoge la Resolución de 21/03/1997, precedente inmediato del precepto transcrito, porque, como expresamente señala, en la escritura cuya suspensión motivó el recurso la vivienda «se describe como si estuviera ultimada esa construcción» (FJ 1.°), no que se hubiere declarado concluida. Por eso añade (FJ 2.°, párrafo segundo) que «el contenido del asiento no prejuzgará si la misma estaba ya concluida al tiempo de la inscripción».
Este criterio se funda en la aplicación del principio de tracto sucesivo en su aspecto objetivo, que exige la coincidencia entre el derecho tal como aparece configurado en el Registro y como se hace en el título que se pretende inscribir (Resoluciones de 1/12/2004 y 3/06/2006) o, de no ser así, se lleven a cabo las indispensables operaciones previas de modificación de la entidad hipotecaria. La finalidad del artículo 51 del Real Decreto 1093/1997 es, simplemente, informar al adquirente de derechos sobre la finca que, pese a que nada se indique en el titulo, el bien adquirido sigue estando en construcción, o confirmar que esa situación constructiva sigue siendo la que publica el Registro, sin que el Registrador, en estos casos, pueda pretender la previa inscripción del documento acreditativo de la finalización de la obra, limitándose a advertir que esa terminación no consta en el asiento y que será necesaria su registro para publicar con eficacia frente a todos la finalización de la obra. Por el contrario, si del documento notarial que se pretende inscribir resulta que el piso o local objeto del negocio documentado está finalizado, el Registro ignorar esa afirmación e inscribirlo como si siguiese estando en construcción, prescindiendo de su situación de departamento ya construido que se reconoce en el propio título inscribible. Y esa es la situación que refleja la escritura calificada, en cuyo apartado relativo al Título de la finca vendida se hace constar expresamente que la finalización de obra consta ya en un acta notarial, y, por tanto, que lo que publica el Registro (que el edificio se halla en construcción todavía) es inexacto, al no corresponder a la verdadera situación constructiva de la finca en la actualidad.
Pero, además, esa interpretación del alcance del artículo 51 del Real Decreto 1093/1997, cuenta hoy con un argumento adicional, la Ley de Ordenación de Edificación [Ley 38/1 999, de 5 de noviembre (LOE)], la cual, para una adecuada protección de los intereses de los adquirentes de viviendas, impone obligatoriamente la constitución de un seguro decenal por daños estructurales del edificio, obligación del promotor no renunciable por el adquirente de alguna de las viviendas o locales -fuera del supuesto excepcional del autopromotor de su Disposición Adicional Segunda-por el carácter imperativo de la Ley, porque los beneficiarios son también los adquirentes dentro del periodo de los 10 años de vigencia de la garantía, y porque el objeto asegurado es la totalidad del edificio y no alguno de sus elementos singulares.
Esta legislación tuitiva de los consumidores y usuarios, incorporada a nuestro ordenamiento en adaptación al Derecho Comunitario, tiene una clara finalidad: que ningún adquirente de piso o local sito en edificio cuya construcción ha finalizado pueda inscribir su adquisición sin que del Registro resulte la terminación de la obra y la vigencia del seguro decenal que viene obligado a constituir el promotor, a quien se sanciona su negligencia con responsabilidad personal por los daños sufridos por el adquirente (artículo 19.7 LOE). Como advierten las Resoluciones de 7/02/2005 y 20/05/2005, el control del Notario sobre la existencia de la póliza del seguro decenal en términos legalmente satisfactorios para la cobertura del valor de las viviendas, debe ejercitarlo tanto a la hora de autorizar una declaración de obra nueva o un acta de finalización de obra, como en la venta inmobiliaria ulterior; y esta misma diligencia de control para el acceso a los libros registrales de la venta del piso o local cuya terminación resulta del título se impone al Registrador, ya que a ambos se dirige el mandato del artículo 19.1 LOE. Implicaría un fraude a esta Ley que pudiere acceder al Registro la adquisición de un piso sin que constase la terminación de la obra del edificio en que se integra y la contratación y vigencia del seguro decenal.
En la escritura calificada, la entidad promotora manifiesta que ha cumplido, en parte, sus deberes urbanísticos al haber otorgado ya el acta de terminación de la obra, pero no que, además, tenga ya contratado el seguro decenal de daños. Y, por las razones expuestas es necesaria la previa registro de la referida acta (con la acreditación de la entrada en vigor del seguro decenal) para evitar la indefensión del actual adquirente y de los [que] en lo[s] sucesivos 10 años pudieran adquirir la vivienda, plazo de garantía que ya habría comenzado a computarse desde la fecha de entrada en vigor del contrato de seguro decenal...»
Respecto del fondo de la calificación, señala el recurrente que en la escritura se hace referencia a la finca como concluida, porque lo está según se ha acreditado en acta notarial. Cosa diferente es que dicha acta no se haya registrado. Que la compraventa respeta el principio de tracto sucesivo, puesto que se mantiene la concatenación de adquisiciones y titularidades. Que la discrepancia está en el aspecto «fáctico» de si la construcción está terminada o no, cuestión que se resuelve con el artículo 51 del Real Decreto 1093/1997, perfectamente aplicable aun cuando el título, como sucede en este caso, refiera la finca como concluida. Precisamente en este supuesto cobra todo su sentido la referencia a que en la nota de despacho se advierta de la falta de registro del final de obra.
El Registrador rechaza la inscripción de la escritura calificada porque «Falta la previa inscripción de la obra nueva y de la constitución del seguro decenal, ambas formalizadas en el acta que se menciona...»
RESOLUCIÓN de 14 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, inscribir una escritura de compraventa	Trámites

References: RESOLUCIÓN 
	RESOLUCIÓN 

RESOLUCIÓN 
 artículo 432
 Resolución 
 artículo 51
 Real Decreto 
 artículo 51
 Real Decreto 
 artículo 19
 artículo 51
 Real Decreto 

RESOLUCIÓN