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Timestamp: 2014-10-23 15:08:23+00:00

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CONTRATO DE COMPRA VENTA DE UN TERRENO. - Mexico Legal
Consulta no: 187698 CONTRATO DE COMPRA VENTA DE UN TERRENO. Publicado: 2013-02-21 18:29 desde la IP: 187.232.217.144 Autor:
jona_gali_NR Fecha de Ingreso: Estado de Referencia: Distrito Federal
BUENAS TARDES ME URGE QUE ME ASESOREN, HACE COMO 3 AÑOS REALIZE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UN TERRENO ME LO DEJARON EN CIEN MIL PESOS, PERO QUEDAMOS EN UN ACUERDO DE AL MOMENTO DE FIRMAR EN CONTRATO LE DI VEINTE MIL PESOS Y QUEDAMOS EN MENSUALIDADES DE DOSMIL QUINIENTOS PESOS YA ME FALTA COMO VEINTE MIL PARA CUBRIR EL PAGO TOTAL, PERO HACE TRES MESES NO TENIA DINERO Y ME ATRASE EN LOS PAGOS, TUVE UNOS DIAS DIFICILES Y DECIDI MEJOR REGRESARLE EL TERRENO Y FIRME OTRO DOCUMENTO DE RESICION DEL CONTRATO PERO LE PUSIERON UNA PENALIZACION DE 35% QUE SE HACE MUCHO Y BAJO MUCHO LA CANTIDAD QUE ME ENTREGA Y LA QUE ME QUIERE REGRESAR QUE HAGO???? AHORA YA CUENTO CON LOS VEINTE MIL RESTANTES PERO EL DUEÑO SE BASA QUE YA FIRMAMOS LA RESICION Y ME QUIERE DESALOJAR YA QUE EL LA RESICION PUSIMOS FECHA 28 DE FEB Y LE QUIERO PAGAR PERO EL NO QUIERE QUE HAGO AYUDENME POR FAVOR......... TODO LOS DOCUMENTOS SE HAN HECHO EN PRIVADOS EL Y YO...... AYUDENME.........
2013-02-21 18:46 Permalink
303924 IP 187.201.158.39 CONSULTANTE jona_gali_NR,
Espero que la siguiente información jurídica respecto al tema de CONTRATO DE COMPRA-VENTA, le sea de utilidad a fin de disipar sus dudas legales sobre el particular:
En el Código Civil artículo 2248, no da una definición del contrato solo se concreta a establecer que hay compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transmitir la propiedad de una cosa o un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ello un precio cierto y en dinero. Del análisis de las disposiciones que establece el código, dispone también que por regla general la venta es perfecta y obligatoria cuando las partes han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no se entregue ni el segundo se satisfaga, resultando los siguientes elementos a establecer:
 Acuerdo de voluntades.
 Objeto cierto y determinado, física y jurídicamente posible.
 Precio cierto y determinado representado por dinero.
Doctrinariamente se debe observar la disposición del artículo 2250 del Código Civil si el precio de la compraventa se completa en especie el dinero deberá ser por lo menos el 50%, pero si se rebasa en especie, estaríamos frente a la permuta aunque ambos contratos son traslativos de dominio.
Estableciendo así el contrato que estamos analizando y habiendo comprendido las disposiciones del precontrato en lo que respecta a la compraventa de bienes perecederos, el precio se fijará a través de la dirección general de precios a través de la Secretaría de Economía y por lo que respecta a las subastas públicas el precio se fijará a través de la llamada “puja”.
Se entienden como tales aquellas ventas que se realizan de forma distinta a los de contado que sería la más común, por lo tanto, la ley refiere a ciertas modalidades (artículo 2310 del Código Civil) como las siguientes:
 Puede pactarse que la cosa no se venda a persona determinada.
 Queda prohibido el pacto de retroventa.
 La venta con reserva de dominio que puede ser de dos formas: la primera entregar el bien a quien lo adquiera sin concederle el derecho de disposición; la segunda reservarse la posesión del bien y entregarlo hasta que se haya satisfecho el precio.
 La venta con garantía hipotecaria.
 Estipularse en cláusula accidental el derecho por el tanto, que representa preferencia ante terceros para adquirir de nueva cuenta el bien.
 La promesa de compraventa como prevé el Código, a la vista, al peso, al gusto, al tacto, etcétera.
 La venta en abonos con sus demás características que señala el artículo en comento tratándose de bienes muebles o inmuebles.
En la primera modalidad, podemos aplicar las disposiciones del artículo 2301 del Código Civil cuando establece que la cosa vendida no se venda a persona determinada, pero es nula la cláusula que establezca que no pueda venderse a ninguna persona.
En la segunda modalidad, podemos establecer este principio en los contratos de habitaciones en condominio que el fin es adquirir la propiedad, se prohíba el pacto de retroventa, es decir, el comprador compra de nueva cuenta a quien le vendió por ser atentatorio con el derecho real de propiedad.
Con reserva de dominio en sus dos modalidades el vendedor se reserva la propiedad aunque pueda entregar la posesión del bien, o conservarla hasta que se satisfaga el precio.
Para que no se confunda el derecho por el tanto con el derecho del tanto, debemos establecer el primero es producto de una cláusula accidental en contratos traslativos de dominio; el derecho del tanto resulta de la “copropiedad” aunque ambos derechos representan preferencias ante terceros y el derecho del tanto también se proyecta en el contrato de arrendamiento (artículo 2448-J del Código Civil), de realizarse la venta sin dar aviso a quien goce del derecho de preferencia, éste podrá pedir el pago de daños y perjuicios.
FORMALIDAD DE LA COMPRAVENTA.
La enajenación de bienes inmuebles cuyo valor no exceda de 365 veces el salario mínimo vigente comado en un año en el Distrito Federal, bastará que se otorguen en escritura privada ante dos testigos y ratificadas las firmas ante notario público o autoridad judicial competente.
Los contratos traslativos de dominio de inmuebles cuando intervenga el gobierno del Distrito Federal hasta el máximo del valor del patrimonio familiar señalado en el artículo 730, en los programas de regulación de la tenencia de la tierra que realice el gobierno del Distrito Federal, sobre inmuebles de propiedad particular y que no rebasen del monto del patrimonio familiar podrán otorgarse en escritura pública debiéndose anotar dichas ventas en el llamado protocolo abierto especial que tengan los notario reduciéndose dichas ventas al arancel.
Si el valor excede de 365 veces el salario mínimo deberá hacerse en escritura pública, siempre y cuando no intervenga el gobierno de la ciudad, el notario pedirá certificado de gravámenes para su venta, debiendo tomar en consideración el artículo 2317 y 2320 del Código Civil.
VENTAS JUDICIALES.
Las prevé el artículo 2323 del Código Civil y son aquellas que se realizan a través de almoneda, subasta pública o remate, la terminología es sinónima y se regula por las disposiciones del Código de Procedimientos Civiles que se aplica en forma supletoria, tiene el impedimento para intervenir en ellas los jueces, secretarios y demás funcionarios judiciales en el ejercicio de que se trate, por lo tanto estas ventas se harán en dinero y de contado; el monto de la base servirá como postura legal del remate la que fije el juez. Tratándose de inmuebles el notario pedirá certificado de gravámenes para establecer la prelación o preferencia de créditos; en los casos de menores de edad sujetos a patria potestad no podrán vender bienes salvo los que hayan obtenido con el producto de su trabajo. Los extranjeros y las personas morales estarán impedidos para adquirir en los litorales del territorio nacional en términos del artículo 27 constitucional.
OBLIGACIONES QUE GENERA LA COMPRAVENTA.
En Código Civil en el artículo 2283 señala como principales las siguientes:
 Entregar al comprador la cosa vendida (obligación de hacer), debiendo estar saneada por ser cláusula natural por la propia disposición de la ley.
 Garantizar las calidades y cualidades de la cosa, siendo cláusula natural, pues imponen, el responder del saneamiento para el caso de evicción y en cuanto a la entrega se prevé lo siguiente:
A') Entrega real o física del bien (tratándose de muebles).
B') Entrega virtual o jurídica, que sin ser física opera ipso-jure, es decir, por propia disposición de la ley.
 A prestar la evicción, en los contratos con reserva de dominio, el vendedor no estará obligado a entregar la cosa si el precio no se ha satisfecho, pero si llegara a entregarla solo transmite el uso y disfrute del bien pero no la disposición; en cuanto a la cosa está debe ser cierta, determinada o determinable para no caer en el error, pues en estos contratos solo da derecho la rectificación por error de cálculo o aritmético (artículos 2283-2293 del Código Civil).
 Hacer el pago en los términos convenidos.
 Utilizar el bien con arreglo a la ley.
 Abstenerse de perturbar la propiedad (obligaciones de no hacer).
CLASIFICACIÓN GENERAL DEL CONTRATO.
En atención al maestro Rojina Villegas resulta ser:
 Nominativo.
 Típico.
 Bilateral.
 Oneroso.
 Conmutativo o aleatorio.
 Formal y consensual para efectos de validez.
 Real y consensual para efectos de su perfeccionamiento.
 Instantáneo o de tracto sucesivo.
Es un contrato en su clasificación general traslativo de dominio.
2013-11-21 19:42 Permalink
332753 IP 187.201.120.229 Puede ser demandado por su contratante, ya que Usted incumplió el primer contrato, y ahora quiere incumplir el segundo; pudiera hacerse algo si es que Usted no hubiese firmado el segundo contrato, pero lo ideal es que pague a ésta persona los 20 mil que adeuda, y una penalización por haberse atrazado y una indemnización por la firma del segundo contrato, yo le ofrecería 40 mil en total por ejemplo. Recomienda esta consulta a un amigo Nota: Le sugerimos NO "copiar y pegar" de cualquier procesador de texto, es preferible escribir aqui mismo su respuesta.
Columna leida: 258316

References: artículo 2248
 artículo 2250
 artículo 2301
 artículo 730
 artículo 2317
 artículo 2323
 artículo 27
 artículo 2283