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Timestamp: 2016-10-22 21:35:32+00:00

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4C.43/2000 (21.05.2001)
les �poux M.________, d�fendeurs et recourants principaux, repr�sent�s par Me Jacques Roulet, avocat � Gen�ve,
demanderesses, intim�es et recourantes par voie de jonction, toutes deux repr�sent�es par Me Philippe Bonnefous, avocat � Gen�ve;
(bail � loyer ou bail � ferme; d�termination du bailleur)
- dont B.________ est actuellement l'unique actionnaire et administratrice - a c�d� aux �poux M.________, moyennant r�mun�ration, l'exploitation d'un caf�-restaurant � Gen�ve, dans un immeuble dont B.________ est propri�taire.
Le 30 janvier 1991, B.________, se d�signant comme bailleresse, a notifi� aux �poux M.________ une augmentation de loyer. Le m�me jour, un contrat de bail � loyer a �t� sign� par B.________ et les �poux M.________; les m�mes parties sont convenues d'augmenter �galement la redevance pour la "g�rance". Ainsi, � partir du 1er f�vrier 1991, la somme totale due par les �poux M.________ s'�levait � 12 200 fr. par mois.
Les �poux M.________ ont vers� ce montant jusqu'en mai 1995. A partir de juin 1995, ils ont refus� de payer la somme de 8500 fr. par mois pr�vue � titre de redevance pour la "g�rance".
B.- Le 22 janvier 1996, X.________ S.A. et B.________ ont d�pos� devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve une demande en paiement et en constatation de droit. Elles ont soutenu qu'il avait �t� conclu un bail � ferme entre X.________ S.A. et les �poux M.________, ces derniers devant �tre condamn�s � payer la redevance pour la g�rance.
Les �poux M.________, pour leur part, ont soutenu qu'il n'existait qu'un contrat de bail � loyer entre B.________ et eux-m�mes, le pr�tendu contrat de g�rance �tant nul.
Par requ�te d�pos�e en conciliation le 29 mars 1996, les �poux M.________ ont fait valoir � l'encontre de B.________ les droits r�sultant pour eux de pr�tendus d�fauts de la chose lou�e.
Par requ�te d�pos�e en conciliation le 10 juillet 1996, X.________ S.A. a sollicit� l'�vacuation des �poux M.________ et conclu au paiement de la redevance pour la g�rance, puis d'une indemnit� pour occupation illicite.
Les trois causes ont �t� jointes.
Par arr�t du 17 d�cembre 1999, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, r�formant un jugement rendu en premi�re instance, a constat� que B.________ (qui avait succ�d� � X.________ S.A. dans la relation contractuelle) et les �poux M.________ �taient li�s par un bail � loyer, et non par un bail � ferme. Elle a condamn� les �poux M.________ au versement de 8500 fr. par mois pour la p�riode du 1er juin 1995 au 31 d�cembre 1996 et renvoy� la cause � l'autorit� inf�rieure en vue de compl�ter l'administration des preuves � propos de la redevance r�clam�e pour la p�riode post�rieure et pour ce qui concerne l'action en garantie des d�fauts.
Contre cette d�cision, les �poux M.________ ont interjet�:
- un recours de droit public au Tribunal f�d�ral (cause 4P.23/2000), qu'ils ont retir� par lettre du 24 janvier 2001;
- un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral (cause 4C.43/2000);
- une demande de r�vision aupr�s de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers, qui a �t� rejet�e (sauf en ce qui concerne une d�cision de mainlev�e d�finitive d'opposition) par arr�t du 4 d�cembre 2000. Contre cet arr�t, les conjoints M.________ ont interjet� un recours de droit public au Tribunal f�d�ral (cause 4P.21/2001), qui a �t� rejet� par arr�t de ce jour.
C.- Seul demeure litigieux le recours en r�forme sur lequel il convient maintenant de statuer. Dans ce recours, les �poux M.________, invoquant diverses violations du droit f�d�ral, concluent � l'annulation de l'arr�t attaqu� sur tout ce qui concerne les demandes en paiement dirig�es contre eux, dont ils sollicitent le rejet.
Les intim�es proposent l'irrecevabilit� du recours � la forme et son rejet quant au fond. Elles forment un recours joint et reprennent en substance l'ensemble de leurs conclusions sur le fond.
Les recourants principaux concluent � l'irrecevabilit� du recours joint (sauf en ce qui concerne l'action en garantie des d�fauts) et, au fond, � ce que leurs parties adverses soient d�bout�es de l'int�gralit� de leurs conclusions.
1.- a) Le recours en r�forme n'est recevable en r�gle g�n�rale que contre des d�cisions finales (art. 48 al. 1 OJ). Pour qu'une d�cision soit qualifi�e de finale au sens de l'art. 48 al. 1 OJ, il faut, d'une part, qu'elle mette fin � l'ensemble du litige soumis au juge (cf. ATF 123 III 140 consid. 2a) et, d'autre part, que l'autorit� ait statu� sur une pr�tention mat�rielle ou refus� d'en juger avec une motivation interdisant d�finitivement que la m�me pr�tention soit �mise � nouveau entre les m�mes parties (ATF 126 III 445 consid. 3b; 123 III 414 consid. 1; 122 III 92 consid. 2a). En l'esp�ce, la cour cantonale n'a pas tranch� sur toutes les conclusions prises de mani�re � mettre fin au litige, puisque la proc�dure va se poursuivre devant l'autorit� de premi�re instance. Il ne s'agit donc pas d'une d�cision finale.
En revanche, l'autorit� cantonale a statu� sur une partie des conclusions, � savoir celles concernant la qualification du contrat, la d�termination des parties et les redevances dues pour la p�riode du 1er juin 1995 au 31 d�cembre 1996. Pour les autres conclusions, la cause a �t� renvoy�e en premi�re instance pour compl�ment d'instruction et nouvelle d�cision. On se trouve donc en pr�sence d'une d�cision partielle (cf. ATF 124 III 406 consid. 1a et les r�f�rences cit�es).
Une d�cision partielle peut faire l'objet d'un recours en r�forme, sans attendre la d�cision finale, si son objet aurait pu donner lieu � un proc�s s�par� et si la d�cision rev�t un caract�re pr�judiciel pour les conclusions qui subsistent (ATF 124 III 406 ibidem; 123 III 140 consid. 2a; 117 II 349 consid. 2a). Une action s�par�e en constatation de droit et en paiement (pour la p�riode indiqu�e) �tait en soi concevable; les questions tranch�es sont de nature � influencer la d�cision sur les autres pr�tentions qui demeurent litigieuses.
Le recours en r�forme est ainsi ouvert sur ces deux points.
Pour ce qui est de la d�cision de mainlev�e d�finitive, elle a �t� annul�e par l'arr�t de r�vision cantonal du 4 d�cembre 2000, de sorte que tout grief en rapport avec cette question est maintenant sans objet.
Sur les points o� la cause est simplement renvoy�e � l'autorit� de premi�re instance, on se trouve en pr�sence d'une d�cision incidente. Comme celle-ci ne concerne pas la comp�tence (cf. art. 49 OJ), le recours en r�forme � ce sujet n'est recevable qu'aux conditions de l'art. 50 al. 1 OJ. Il faut pour cela qu'une d�cision finale puisse �tre provoqu�e imm�diatement et que la dur�e et les frais de la proc�dure probatoire seraient si consid�rables qu'il convient de les �viter en autorisant le recours imm�diat (art. 50 al. 1 OJ).
b) Sous cette r�serve, le recours en r�forme est en principe recevable, puisqu'il a �t� form� en temps utile (art. 54 al. 1 et 34 al. 1 let. c OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ), par une partie qui n'a pas obtenu le plein de ses conclusions, et qu'il est dirig� contre un jugement rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8000 fr. (art. 46 OJ).
Les conclusions prises sur le fond et les motivations pr�sent�es sont suffisamment explicites pour r�pondre aux exigences de l'art. 55 OJ.
Pour les m�mes raisons et sous les m�mes r�serves, le recours joint, form� en temps utile avec le m�moire de r�ponse, est �galement recevable (art. 59 al. 2 et 3 OJ).
c) Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral (art. 43 al. 1 OJ). Il ne permet en revanche pas d'invoquer la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2e phrase OJ) ou la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c et les arr�ts cit�s).
2.- a) Par l'effet conjugu� du recours en r�forme et du recours joint, toutes les questions litigieuses tranch�es par la cour cantonale sont remises en cause devant le Tribunal f�d�ral. Dans une telle situation, il se justifie de reprendre les questions dans l'ordre logique et d'examiner, pour chacune d'elles, si le droit f�d�ral a ou non �t� viol�.
b) La premi�re question litigieuse est de savoir si le contrat doit �tre qualifi� de bail � loyer (art. 253 CO) ou de bail � ferme non agricole (art. 275 CO).
Le bail � ferme se distingue du bail � loyer par l'objet du contrat. Le bailleur ne c�de pas � son cocontractant l'usage de n'importe quelle chose, mais l'usage d'un bien ou d'un droit productif, dont le fermier peut percevoir les fruits ou les produits (cf. art. 275 CO). Il y a bail � ferme notamment lorsque le bailleur c�de l'exploitation d'une entreprise enti�rement �quip�e, c'est-�-dire d'un outil de production; en revanche, il faut retenir la qualification de bail � loyer s'il c�de des locaux qu'il appartient au cocontractant d'am�nager pour en faire une entreprise productive.
La mise en g�rance libre d'un �tablissement public compl�tement �quip� donne lieu � un bail � ferme non agricole (Lachat, Le bail � loyer, p. 55, n� 2.1; Tercier, Les contrats sp�ciaux, 2e �d., n� 2172, p. 266). La qualification du contrat doit cependant s'op�rer en fonction des prestations qui ont �t� r�ellement convenues, et non pas en fonction d'expressions ou d�nominations inexactes dont les parties ont pu se servir (art. 18 al. 1 CO). Il ne suffit donc pas que le contrat parle de "g�rance" pour conclure n�cessairement � l'existence d'un bail � ferme.
La cour cantonale a constat� en fait - d'une mani�re qui lie le Tribunal f�d�ral saisi d'un recours en r�forme (art. 63 al. 2 OJ) - que les recourants principaux avaient, conform�ment � la volont� des parties, modifi� � leurs frais et d�s leur arriv�e l'am�nagement des locaux, pour transformer le bar � champagne pr�existant en un restaurant espagnol; le restaurant a d'ailleurs �t� fr�quent� d�s le d�part par des personnes qui �taient d�j� des clients de l'�tablissement qu'exploitaient pr�c�demment les d�fendeurs.
L'autorit� cantonale en a d�duit que les recourants principaux avaient cr�� leur entreprise et qu'ils n'avaient pas simplement re�u l'usage d'un outil de production d�j� existant. Sur la base de l'�tat de fait d�terminant, une telle conclusion ne transgresse pas le droit f�d�ral. Il en r�sulte que le contrat conclu doit �tre qualifi� de bail � loyer au sens de l'art. 253 CO.
Il ressort des constatations cantonales que B.________, propri�taire de l'immeuble, avait lou� les locaux de l'�tablissement public � X.________ S.A., laquelle les a sous-lou�s aux recourants principaux.
La situation s'est ensuite profond�ment modifi�e.
B.________, qui est devenue l'unique actionnaire et administratrice de X.________ S.A., a notifi� aux d�fendeurs, le 30 janvier 1991, un avis de majoration de loyer sur formule officielle, dans lequel elle se pr�sente comme bailleresse.
Elle a ainsi manifest� la volont� de devenir directement la bailleresse, sans que ne s'interpose sa propre soci�t�.
Le m�me jour, elle a sign�, sans appara�tre en tant que repr�sentante, un contrat de bail � loyer avec les recourants principaux. La signature de cette convention montre que les d�fendeurs acceptaient ce changement de cocontractant.
Il est vrai que, par ce nouveau contrat, la convention initiale a �t� curieusement divis�e en deux contrats: le bail � loyer et la g�rance libre. Il a cependant �t� constat� que B.________, sans appara�tre en tant que repr�sentante, a ren�goci� simultan�ment le second volet (le contrat de g�rance), une augmentation de la redevance ayant �t� convenue.
La cour cantonale en a d�duit que les parties �taient convenues, en tout cas d�s le 30 janvier 1991, que la relation contractuelle, dans son int�gralit�, unissait d�sormais B.________ d'une part et les recourants d'autre part.
En instance de r�forme, le Tribunal f�d�ral, comme on l'a vu, ne peut revoir les constatations de fait qui fondent cette d�monstration. A consid�rer l'�tat de fait d�finitif, la conclusion de la cour cantonale ne viole pas les principes du droit f�d�ral sur l'interpr�tation des d�clarations de volont� selon le principe de la confiance (sur le principe de la confiance et le pouvoir d'examen du Tribunal f�d�ral: cf. ATF 126 III 375 consid. 2e/aa et les arr�ts cit�s).
Il doit �tre rappel� que le principe de la confiance permet d'imputer � une partie le sens objectif de son comportement, m�me si celui-ci ne correspond pas � sa volont� intime (Wiegand, Commentaire b�lois, 2e �d., n. 8 ad art. 18 CO; Kramer, Commentaire bernois, n. 101 s. ad art. 1 CO; Eugen Bucher, Commentaire b�lois, 2e �d., n. 6 et 10 s. ad art. 1 CO; Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d., p. 216 s.).
d) La cour cantonale a retenu souverainement que les parties s'�taient mises d'accord sur une r�mun�ration totale de 12 200 fr. par mois d�s le 1er f�vrier 1991. Elle a constat� �galement que les recourants principaux avaient cess� de payer, sur cette somme, 8500 fr. par mois d�s juin 1995. Elle a donc condamn� les d�fendeurs � payer � la bailleresse le montant non vers� pendant la p�riode du 1er juin 1995 au 31 d�cembre 1996 avec int�r�ts moratoires. On ne voit pas en quoi cette condamnation porterait atteinte au droit f�d�ral.
Les recourants principaux soutiennent que la somme impay�e se rapporterait � la mise � disposition d'une licence d'alcool, convention qui serait nulle (art. 20 al. 1 CO) en vertu du droit cantonal. La cour cantonale s'est pench�e sur cette question et, interpr�tant le droit cantonal, est parvenue � la conclusion que celui-ci n'impliquait pas la nullit� des conventions priv�es portant sur la cession d'une licence d'alcool. Il n'est pas possible de r�examiner, dans un recours en r�forme, une question de droit cantonal (art. 43 al. 1 et 55 al. 1 let. c OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c d�j� cit�), m�me si le droit f�d�ral - en l'occurrence l'art. 20 al. 1 CO - y attache des cons�quences (ATF 117 II 286 consid. 4c).
Les recourants principaux font �galement valoir qu'ils ont r�sili� le contrat de g�rance pour le 21 mai 1996.
Certes, il existait, d�s le 30 janvier 1991, deux contrats distincts: le bail � loyer et le contrat de g�rance.
Il n'emp�che que ces deux contrats, pr�c�demment unis, sont indissociablement li�s. Il r�sulte des constatations cantonales que les recourants principaux, qui entendent poursuivre l'exploitation, ne peuvent le faire que s'ils re�oivent l'ensemble des prestations pr�vues par les deux contrats, � savoir la mise � disposition des locaux, des �quipements et de la licence d'alcool.
On se trouve ainsi en pr�sence de deux contrats qui forment toutefois, dans l'id�e des parties, une unit� juridique et �conomique indissociable, au point de constituer un contrat unique mais complexe (sur cette figure juridique: cf.
ATF 107 II 144 consid. 2; Kramer, Commentaire bernois, n. 61 et 64 ad art. 19-20 CO; Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d., p. 176). Dans une telle situation, aucun des contrats li�s ne peut prendre fin s�par�ment (cf.
Engel, Contrats de droit suisse, 2e �d. p. 741/742).
Il ressort des constatations cantonales que les parties ont d�cid� en dernier lieu, dans le contrat de bail du 30 janvier 1991, de se lier jusqu'au 31 janvier 1998.
Comme les deux contrats sont indissociables, cet engagement liait les recourants principaux, qui ne pouvaient pas donner valablement une r�siliation pour le 21 mai 1996. Ainsi, la cour cantonale, sans avoir analys� correctement la situation, n'a pas viol� le droit f�d�ral.
e) La Chambre d'appel a constat� que la bailleresse s'�tait engag�e - ce qui constitue une prestation accessoire au bail - � mettre � disposition une licence d'alcool. Elle a �galement �tabli que le droit cantonal ne connaissait plus cette licence d�s le 1er janvier 1997. La cour cantonale en a d�duit qu'il fallait appliquer la "clausula rebus sic stantibus" (sur cette notion: cf. ATF 122 III 97 consid. 3a; Merz, Commentaire bernois, n. 181 ss ad art. 2 CC), ce qui donne lieu � litige.
La situation d�crite par l'autorit� cantonale correspond typiquement � un cas d'impossibilit� subs�quente non fautive (art. 119 CO). En effet, la bailleresse, sans faute de sa part, se trouve, durant le bail, dans l'impossibilit� de fournir sa prestation consistant � mettre � disposition une licence d'alcool, puisqu'une telle licence a �t� supprim�e par le droit cantonal. Aux termes de l'art. 119 al. 1 CO, l'obligation s'�teint lorsque l'ex�cution en devient impossible par suite de circonstances non imputables au d�biteur.
L'impossibilit� subs�quente et non fautive peut �tre d'origine juridique (ATF 111 II 352 consid. 2a). Dans les contrats bilat�raux, comme c'est le cas en l'esp�ce, l'extinction d'une obligation dont l'ex�cution est devenue impossible sans faute du d�biteur dispense l'autre partie de la prestation qu'elle devait fournir en �change (art. 119 al. 2 CO; ATF 107 II 144 consid. 3).
Ainsi, la bailleresse est lib�r�e de son obligation de mettre � disposition une licence d'alcool, mais les recourants principaux sont lib�r�s �galement de l'obligation de payer d�sormais le prix convenu pour cette prestation. La difficult� r�side en l'esp�ce dans le fait que la convention (avec ses deux contrats) est complexe et comporte plusieurs prestations de la part de la bailleresse, qui n'ont pas perdu leur int�r�t. Dans une telle situation, la jurisprudence a ouvert la voie � une r�adaptation du contrat par le juge (ATF 107 II 144 consid. 3; cf. Wiegand, Commentaire b�lois, 2e �d., n. 13 ad art. 119 CO; Aepli, Commentaire zurichois, n. 111 � 114 ad art. 119 CO).
A ce propos, la cour cantonale a renvoy� la cause � l'autorit� de premi�re instance en vue de d�terminer la valeur de la prestation devenue impossible. Il n'y a pas de raison de penser que les investigations sur ce point seront particuli�rement longues ou co�teuses, de sorte que les conditions de l'art. 50 al. 1 OJ ne sont pas r�alis�es pour permettre d'entrer en mati�re sur cette partie de l'arr�t attaqu�, qui constitue ici une d�cision incidente.
f) En ce qui concerne les droits d�duits par les recourants principaux de la garantie des d�fauts, la cour cantonale a estim� qu'elle n'�tait pas suffisamment renseign�e, si bien qu'elle a renvoy� la cause � l'autorit� de premi�re instance pour compl�ment d'instruction et prise d'une nouvelle d�cision. Les constatations cantonales sur ce point sont totalement insuffisantes pour appliquer le droit f�d�ral, de sorte qu'il est exclu de provoquer imm�diatement une d�cision finale sur la base de celles-ci. Partant, les conditions de l'art. 50 al. 1 OJ ne sont pas r�unies et le recours est � cet �gard irrecevable.
3.- Les parties, qui sont en compl�te divergence sur les points litigieux, succombent chacune totalement sur leur recours respectif. Dans ces circonstances, chacune des parties assumera les frais judiciaires du recours qu'elle a interjet� (art. 156 al. 1 OJ); dans chaque cas, les frais seront mis solidairement � la charge des deux parties condamn�es (art. 156 al. 7 OJ). Il se justifie en outre de ne pas allouer de d�pens (cf. art. 159 al. 1 et 3 OJ).
1. Rejette le recours principal et le recours joint dans la mesure o� ils sont recevables et confirme l'arr�t attaqu� sur les deux premiers points du dispositif;
D�clare les recours irrecevables en ce qui concerne la d�cision de renvoyer la cause en premi�re instance;
2. Met un �molument judiciaire de 5500 fr. solidairement � la charge des recourants principaux;
3. Met un �molument judiciaire de 5500 fr. solidairement � la charge des recourantes par voie de jonction;

References: ATF 
 ATF 
 art. 49
 art. 275
 ATF 
 art. 18
 art. 1
 art. 1
 ATF 

ATF 
 art. 19
 ATF 
 art. 2
 ATF 
 art. 119
 art. 119
 art. 159