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Timestamp: 2020-04-09 03:15:58+00:00

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Newsletter Nr. 55 | März 2020
der am 23.2.2020 in Kraft getretene Mietendeckel bestimmt die derzeitige Diskussion in der Immobilienwirtschaft. Natürlich kommt daran auch der Newsletter nicht vorbei: Unsere Kollegin Kirsten Metter widmet sich der Frage, was bei laufenden Mieterhöhungsklagen zu beachten ist. Auch im Übrigen steht das Mietrecht im Fokus: Die Mietpreisbremse wurde verlängert und verschärft. An der Schnittstelle zum öffentlichen Baurecht steht die Frage, wer Mieter im Sinne des § 172 BauGB ist. Auch das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB bleibt spannend, während auf Gesetzgebungsebene neben der Reform des WEG ein weitgehendes Umwandlungsverbot im Raum steht.
Gerne stehen Ihnen die Autoren bei Rückfragen zu den Beiträgen zur Verfügung.
Aktuelles vom „Mietendeckel“
Mietenbremse verschärft - Vermieter aufgepasst!
OVG Berlin-Brandenburg: Kreuzberger Praxis zur Ausübung des Vorkaufsrechts grundsätzlich zulässig
Umwandlung und Milieuschutz: Wer ist Mieter im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB?
Verschärfung des Umwandlungsverbots?
Das MietenWoG ist seit 13 Tagen in Kraft, die Verunsicherung bei Vermietern und Mietern über die Auswirkungen des Gesetzes ist weiterhin groß.
So war ungeklärt, wie mit Klagen auf Zustimmung zur Mieterhöhung umzugehen ist, die sich auf Mieterhöhungsverlangen im Zeitraum 1.9.2019 bis 1.2.2020 beziehen. Während Richter am Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg bereits mitgeteilt haben, das Gesetz auf diese Mieterhöhungen anwenden zu wollen und Klagen daher abzuweisen, haben wir bereits am 25. Februar beim Amtsgericht Charlottenburg (AG Charlottenburg 225 C 180/19) einen Prozess gewonnen. Die Richter dort sind sich einig, dass das Gesetz jedenfalls nicht auf die Mieterhöhungsverlangen anzuwenden ist, die bis zum 1. Februar 2020 wirksam werden sollten. Amtsrichter in Schöneberg und Wedding haben angekündigt, bereits diese Verfahren auszusetzen und zunächst dem Bundesverfassungsgericht über die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes vorzulegen. Eine einheitliche Linie der Amtsgerichte ist also nicht erkennbar. Wir empfehlen weiterhin die Fortführung der Zustimmungsprozesse, Ordnungswidrigkeitenverfahren drohen allein wegen der gerichtlichen Geltendmachung des Erhöhungsverlangens nicht.
· muss der Vermieter bei jedem Neuabschluss eines Mietvertrages dem Mieter Auskunft über die Stichtagsmiete und die zur Ermittlung der Tabellenmiete relevanten Daten geben;
· dürfen Mieterhöhungsbeträge nicht mehr gefordert oder entgegen genommen werden, wenn die Zustimmung des Mieters nach dem 18.6.2019 erteilt wurde oder Staffel- und Indexmieten nach diesem Datum erhöht wurden;
· gilt die Begrenzung der Modernisierungsmieterhöhung, soweit diese nicht bereits zum 18.6.2019 wirksam war;
· dürfen bei Neuverträgen ab dem 23.2.2020 keine höheren Mieten als die Tabellenmieten gefordert oder entgegen genommen werden.
Bis zum 23.4.2020
· müssen alle Bestandsmieter über die zur Ermittlung der Tabellenmiete erforderlichen Tatsachen aufgeklärt werden.
Verstöße gegen diese Verpflichtungen können mit einem Bußgeld geahndet werden.
Gerne unterstützen wir Sie bei der Formulierung von Mieteranschreiben oder vertraglichen Vereinbarungen.
Zu glauben, dass die Regelungen des BGB unverändert bleiben, wenn der Mietendeckel nicht hält, ist ein Irrtum.
Der Bundestag hat am 14.2.2020 den von der Bundesregierung eingebrachten Entwurf des „Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ angenommen, welches voraussichtlich am 1. April 2020 in Kraft treten wird.
Spannend für Vermieter ist dabei nicht nur, dass die auf fünf Jahre begrenzte „Mietpreisbremse“ um weitere fünf Jahre verlängert worden ist, sondern insbesondere die Änderung der Regelung des §§ 556g Abs. 2 BGB. Heißt es bisher in vorgenannter Regelung noch
„und die zurück verlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist“,
„rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen“.
Dies bedeutet, dass die überhöhte Miete – anders als bisher – nicht erst ab dem Zeitpunkt der Rüge, sondern ab Beginn des Mietverhältnisses zurückgefordert werden kann, wenn die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn erfolgt und das Mietverhältnis noch nicht beendet ist.
Diese Neuregelung findet allerdings nur auf Mietverhältnisse Anwendung, die nach Inkrafttreten des Gesetzes entstanden sind.
Der Gesetzgeber verfolgt damit eine Verbesserung der Mieterstellung, insbesondere aber eine abschreckendere Wirkung der Mietpreisbegrenzungsvorschriften für den Vermieter und somit insgesamt eine bessere Ausschöpfung des Potenzials der Mietpreisbegrenzung.
Nicht ganz zu Unrecht geht der Gesetzgeber davon aus, dass sich Vermieter zukünftig eher an die bestehenden Regelungen der Mietpreisbegrenzung halten werden, weil sie deutlich geringere ökonomische Anreize für ein Verstoß gegen die Mietpreisbegrenzung haben. Denn der Verstoß gegen die Mietpreisbegrenzung bedeutet für den Vermieter Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrages seit Mietvertragsbeginn, während er bisher den bis zum Zeitpunkt der Rüge gezahlten Mietzins in voller Höhe behalten durfte. Das zukünftig über jedem Vermieter schwebende Damoklesschwert, die zu viel gezahlte Miete des Mieters zurückzahlen zu müssen, wiegt also ungleich schwerer als bislang.
Gruetzmacher@seldeneckundpartner.de
witte@seldeneckundpartner.de
Bereits am 22.10.2019 hatte das OVG Berlin-Brandenburg die Berufung gegen das Urteil der 13. Kammer des VG Berlin vom 17.05.2018 zu einem Grundstück in Berlin-Kreuzberg zurückgewiesen und damit die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bezirk bestätigt.
Nunmehr liegen endlich die ausführlichen Urteilsgründe vor (OVG 10 B 9.18 – juris). Dreh- und Angelpunkt der Entscheidung ist § 26 Nr. 4 BauGB, wonach das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, wenn „das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird“. Hierbei war unstreitig, dass dies auf die derzeitige Situation zutrifft, weil der Zustand und die Nutzung des Gebäudes den planungsrechtlichen Vorgaben entsprechen. Während das LG Berlin in einem Kreuzberger Parallelfall aufgrund dieser Norm einen Ausschlusstatbestand feststellte und das Vorkaufsrecht für rechtswidrig erklärte (Urteil vom 26. April 2017 – O 2/15 Baul – juris), schließt sich das OVG der in der Literatur verbreiteten Auffassung an, wonach § 26 Nr. 4 BauGB „sachgerecht auszulegen“ sei, und zwar dahingehend, dass „auch die zu erwartenden künftigen Nutzungen durch den Käufer zu berücksichtigen“ seien. Würde man (wie das Landgericht) „allein den Wortlaut des § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB zugrundelegen“, liefe das Vorkaufsrecht „in den Fällen zielwidriger Veränderungsabsichten des Käufers leer“.
Da diese Frage bislang noch nicht höchstrichterlich geklärt ist, hat das OVG die Berufung zum BVerwG zugelassen. Es bleibt also weiterhin spannend.
In Milieuschutzgebieten wird eine Umwandlung in Wohnungseigentum genehmigt, wenn sich der aufteilende Eigentümer verpflichtet, sieben Jahre lang nur an Mieter zu veräußern. Bislang ungeklärt ist, wer Mieter im Sinne dieser Vorschrift ist.
Höchstrichterlich hat sich bislang das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 30.06.2004 - 4 C 1/03) in dieser Frage geäußert:
"Zum Kreis der Mieter im Sinne des § 172 IV 3 Nr. 6 BauGB gehören nicht diejenigen Personen, die die betreffende Wohnung zwar tatsächlich bewohnen, diese Nutzung aber von vornherein nur mit der Absicht aufgenommen haben, die Wohnung käuflich zu erwerben."
Gleichzeitig wurde in der Entscheidung geklärt, dass die Verpflichtung, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter zu veräußern, sich auch auf diejenigen Wohnungen erstreckt, die zum Zeitpunkt der Erteilung der Umwandlungsgenehmigung leer stehen.
Klargestellt wurde in der Entscheidung auch, dass die Verpflichtung nicht dadurch erlischt, dass der Mieter auszieht, der zum Zeitpunkt der Umwandlungsgenehmigung die Wohnung bewohnte.
Nunmehr hat sich auch das Bezirksamt Neukölln von Berlin dieser Frage angenommen und einen Beschluss über „Kriterien für die Genehmigung von Wohnungskäufen nach § 172 Abs. 4 Satz 4 BauGB in den Gebieten mit Verordnungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ gefasst (Beschluss vom 3. September 2019, ABl. Berlin, S. 6068; GE 2020, 46). Die Kriterien lauten wie folgt:
1. Als Mieter im Sinne des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 Abs. 4 BauGB werden nur solche Mieter anerkannt, die eine auf Dauer angelegte Nutzungsbeziehung zu dem Kaufobjekt eingegangen sind und zu einem Teil der schützenswerten Wohnbevölkerung in ihrem Milieuschutzgebiet geworden sind. Dies setzt voraus, dass eine Verbundenheit mit dem vom Gesetz geschützten Milieu und seiner spezifischen Infrastruktur entwickelt wurde.
2. Diese Voraussetzungen sind regelmäßig dann gegeben, wenn Wohnungskäufer seit mindestens zwei Jahren ein Mietverhältnis im Objekt begründet und dort ihren Lebensmittelpunkt (Hauptwohnsitz) verankert haben.
3. Unbeschadet weiterer Festlegungen in der Einzelfallprüfung sind bei Antragstellung eine Meldebescheinigung als Hauptwohnsitz, ein Mietvertrag nebst Mietzahlungsnachweisen der letzten zwei Jahre sowie mindestens eine jährliche Betriebskostenabrechnung vorzulegen.
Damit geht Neukölln wieder einmal einen "eigenen Weg". Ob dieser Weg und die nun durch das Bezirksamt Neukölln aufgestellte Forderung eines zwei Jahre bestehenden Mietverhältnisses vor Gericht Bestand haben würde, ist zweifelhaft, sind diese Kriterien doch sehr schematisch. In der Begründung wird zwar eingeräumt, dass grundsätzlich jeder neue Mieter Teil einer Struktur im Sinne eines sozialen Erhaltungsgebietes werden könne, eine Mieterfluktuation also grundsätzlich möglich sei. Die Mieterfluktuation sei aber nicht vom Schutz der Erhaltungsverordnung erfasst. Eine Bindung an das Quartier könne nicht allein durch einen Mietvertrag spontan erzeugt werden, sondern erfordere, dass man eine auf Dauer angelegte Nutzungsbeziehung aufgebaut habe. Dies sei regelmäßig nur dann der Fall, wenn man einen relevanten Zeitraum selbst im Quartier mit Hauptwohnsitz gewohnt und im Laufe der Zeit entsprechende Beziehungen und Bindungen entwickelt habe, was nach allgemeiner Lebenserfahrung erst nach zwei Jahren der Fall sei.
Dies verkennt letztlich den rechtlichen Hintergrund der Erhaltungsverordnung. Diese dient als städtebauliches Instrument nicht - jedenfalls nicht unmittelbar - dem Schutz einzelner konkreter Bewohner, sondern dem allgemeineren und längerfristigen Ziel, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten (BVerwG aaO). Auch in einem sozialen Erhaltungsgebiet ist jedoch regelmäßig mit Mieterwechseln zu rechnen. Zudem wird der weitere Leitsatz der Entscheidung des BVerwG nicht beachtet:
Auch in den Fällen, in denen kein Anspruch auf Erteilung einer Veräußerungsgenehmigung besteht, kommen atypische Fallgestaltungen in Betracht, die eine Erteilung der Genehmigung im Ermessenswege rechtfertigen.
In der Begründung führt das BVerwG aus:
Dies gilt insbesondere bei Sachverhalten, die gemessen am Ziel der Erhaltung der Bevölkerungsstruktur ähnlich zu bewerten sind wie der gesetzlich geregelte Fall des Kaufs einer Wohnung durch den in ihr wohnenden Mieter. Hierzu zählen beispielsweise Fälle, in denen Mieter, die im selben Haus wohnen, eine andere zurzeit leer stehende Wohnung kaufen wollen. Eine atypische Fallgestaltung kann auch dann gegeben sein, wenn ein Mieter, der bisher im Erhaltungsgebiet in einem anderen Gebäude wohnt, eine leer stehende Wohnung kauft. Je mehr der Fall dem gesetzlich geregelten Kauf einer Wohnung durch den in ihr wohnenden Mieter ähnlich ist, umso eher kommt eine Ermessensentscheidung zu Gunsten einer Veräußerungsgenehmigung in Betracht.
Mit den „Kriterien“ wird – wohl in der Absicht, Umgehungsgeschäfte zu unterbinden – weit über das Ziel hinausgeschossen und die Einzelfallbetrachtung ausgehebelt, die das BVerwG vorsieht.
Genehmigt das Bezirksamt die Veräußerung nicht, muss der kaufende Mieter Widerspruch einlegen und Verpflichtungsklage auf Erteilung der Genehmigung erheben. Dieses Verfahren nimmt leicht so viel Zeit in Anspruch, dass der Zwei-Jahres-Zeitraum im Übrigen verstrichen sein könnte, bevor eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts ergeht.
Die Reform des WEG insgesamt und eine Überarbeitung der "Schriftformklausel" des § 550 BGB stehen an.
Schriftform und (k)ein Ende?
Der Bundesrat hat am 20.12.2019 beschlossen, den Gesetzentwurf des Landes Nordrhein-Westfalen zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht in den Bundestag einzubringen. Mit dem Gesetzentwurf soll § 550 BGB aufgehoben werden.
§ 550 BGB sieht vor, dass Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden sind, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und damit nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar sind. Das Schriftformerfordernis soll an sich den Erwerber einer Mietsache, der nach § 566 BGB in das laufende Mietverhältnis automatisch eintritt, schützen, indem sichergestellt wird, dass sich sämtliche wesentlichen Vereinbarungen, die zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien geschlossen wurden, aus den schriftlichen Vertragsunterlagen ergeben. Tatsächlich ist zu beobachten, dass immer wieder eine der Vertragsparteien eines Gewerbemietvertrags versucht, sich unter Verweis auf die Nichteinhaltung der Schriftform einer Abrede zum Mietvertrag auf die Unwirksamkeit der Befristung des (Miet-)Vertrages zu berufen und diesen dann – entgegen der ursprünglich für einen bestimmten Mietzeitraum getroffenen Abrede – ordentlich (vorzeitig) zu kündigen. Mit einer Ergänzung des § 566 BGB soll nun die Möglichkeit der vorzeitigen ordentlichen Kündigung auf den Erwerber beschränkt und der Schutzzweck der Regelung wieder auf den ursprünglich vom Gesetzgeber vorgesehenen Erwerberschutz reduziert werden.
Reform WEG
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde im Jahre 1951 erlassen, um den dringend notwendigen Wohnungsbau zu stärken und breiten Bevölkerungsschichten den Erwerb eines „Eigenheims“ zu ermöglichen. Diese Ziele haben nichts an ihrer Aktualität verloren. Jedoch haben sich die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, die umweltpolitischen Herausforderungen und die technischen Möglichkeiten seit Schaffung des WEG verändert:
Aufgrund des demografischen Wandels steigt das Bedürfnis, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Für die Erreichung der Klimaziele ist die energetische Sanierung von Bestandgebäuden unerlässlich. Neben den Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zur energetischen Sanierung verlangt auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz.
Diesen Herausforderungen wird das geltende WEG in vielen Fällen nicht gerecht, insbesondere, weil es für bauliche Maßnahmen häufig die Zustimmung aller oder eines hohen Anteils der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer verlangt. Auch die Chancen der Digitalisierung werden bislang bei der Verwaltung von Wohnungseigentum kaum genutzt. Auf Beschluss der Konferenz der Justizministerinnen und Justizminister der Länder wurde deshalb eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe eingesetzt, die Vorschläge für eine umfassende Reform des WEG erarbeitet hat. Aufbauend auf diesen Vorschlägen hat die Bundesregierung die Vorschriften des WEG einer intensiven Prüfung unterzogen. Mit dem Entwurf sollen die dabei festgestellten Defizite beseitigt werden. Das WEG wird grundlegend reformiert.
(Quelle: Pressemitteilung BMJV)
„Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen soll in angespannten Wohnungsmärkten künftig nur unter besonderen Bedingungen und mit einer behördlichen Genehmigung möglich sein.“ (Christine Lambrecht, Bundesministerin der Justiz)
Der Gesetzentwurf, der angeblich auch aus dem Justizministerium und nicht aus dem BMI stammt, ist noch nicht veröffentlicht worden, liegt aber in Auszügen vor. Die Landesregierungen sollen durch eine Änderung im BauGB ermächtigt werden, durch Rechtsverordnung die Gebiete mit „angespannten Wohnungsmärkten“ für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, in denen die Umwandlung der Genehmigung bedarf. Die Neuregelung lehnt sich an § 22 BauGB an, der bereits jetzt regelt:
1.die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes,
Ein neuer § 22a BauGB soll ermöglichen, diese Systematik auf Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu erstrecken. Eines Milieuschutzgebietes bedarf es dann nicht. Abweichend § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB besteht auch keine Pflicht zur Genehmigung, falls sich der Eigentümer bei der Aufteilung auf eine Veräußerung an den Mieter beschränkt.
Es bleibt abzuwarten, ob und in welcher Form das Vorhaben in das Gesetzgebungsverfahren kommt.

References: § 172
 § 24
 § 172
 § 26
 § 26
 § 26
 § 172
 § 172
 § 172
 § 550
 § 550

§ 550
 § 566
 § 566
 § 22
 § 1
 § 22
 § 172