Source: http://cedolaresecca.net/contratti/contrattiusoturistico/contratto-locazione-turistico.html
Timestamp: 2017-07-22 00:51:42+00:00

Document:
Contratto di locazione turistico o breve
Nell’ambito della c.d. “Manovra correttiva” - DL n. 50/2017 convertito nella legge 96/2017 pubblicata sulla G.U. n. 144 del 23 giugno 2017- il Legislatore ha introdotto uno specifico regime fiscale applicabile ai redditi
derivanti dalle locazioni brevi di immobili abitativi da parte di
persone fisiche che agiscono in qualità di privati.
In particolare sono ora ricomprese tra le locazioni produttive di
reddito fondiario anche quelle che prevedono, oltre all’affitto
dell’immobile, la pulizia dello stesso e la fornitura della biancheria.
Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazioni di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche e comunque al di fuori dell'esercizio d'impresa ovvero a seguito di intermediazione immobiliare, così come anche tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Lo stesso decreto legge ha introdotto nuovi adempimenti a carico
degli intermediari che intervengono nella gestione o nella stipula di tali
gli intermediari che mettono in contatto locatore e locatario,
anche tramite portali online, devono comunicare all’Agenzia
delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi per il loro
tramite;
intermediari che incassano i canoni / corrispettivi relativi ai
contratti di locazione in esame sono tenuti ad operare una
ritenuta del 21%.
La vocazione turistica dell'Italia rende la locazione di case, stanze e appartamenti per vacanze una attività che crea un rilevante effetto di volano economico. Quando si parla di locazione per finalità turistiche, si fa riferimento,in genere, a seconde case, che sempre più spesso vengono concesse in locazione da parte del proprietario, specialmente nel periodo estivo, allo scopo anche di coprire i costi di manutenzione e fiscali che, inevitabilmente, una seconda casa a disposizione comporta.
La locazione di immobili fatta per soddisfare finalità turistiche è sottratta alla disciplina della legge n. 431 del 1998, e quindi, è disciplinata dalle sole norme del codice civile, che lascia ampia discrezionalità alla volontà delle parti.
Come scrive Maurizio D'Ercoli su Fiscoggi
Del resto, risulta evidente che la locazione per finalità turistiche non risponde ad un'esigenza abitativa primaria (una locazione con finalità turistiche presuppone, infatti, che il conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile da adibire a propria abitazione principale), e, pertanto, è rimessa alla libera volontà delle parti contraenti la ricerca dell'accordo più conveniente.
I privati che, occasionalmente, affittano alloggi a turisti, con o senza servizi aggiuntivi, non hanno alcun obbligo ai fini IVA purché non esercitino l'attività a livello abituale e professionale.
Essi sono soggetti alle imposte per i redditi conseguiti dalle locazioni per finalità turistiche (redditi di fabbricati a tassazione ordinaria IRPEF o a cedolare secca).
Quando l'attività diviene abituale e organizzata professionalmente, sorge l'obbligo di aprire la partita IVA e di adempiere a utti gli oneri relativi rapportati al volume d'affari conseguito. Anche il reddito percepito diventa reddito d'impresa e segue le regole previste dal TUIR. Il confine tra le due situazioni non è facilmente delineabile.
FINALITA' TURISTICA
Le parti contraenti devono indicare nel contratto i motivi e le
finalità turistiche che sono alla base della stipula del contratto.
La specifica indicazione del fine turistico è necessaria per determinare l'entità del canone e della durata del contratto ed anche per evitare che il contratto di locazione possa cambiare da locazione turistica a quella abitativa primaria oppure transitoria per scopi di lavoro o studio.
Alla locazione abitativa per finalità turistica non si applicano alcune norme della L. 431/1998:
art. 2 (Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione);
art. 3 (Disdetta del contratto da parte del locatore);
art. 4 (Convenzione nazionale);
art. 4-bis (Tipi di contratto);
art. 7 (Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio
dell’immobile);
art. 8 (Agevolazioni fiscali);
art. 13 (Patti contrari alla legge)
La disciplina normativa delle locazioni aventi finalità turistico-abitativo è individuata nelle norme del Codice civile relative le locazioni di cui agli
artt. 1571 e ss. del Codice Civile.
La disciplina del Codice civile permette alle parti contraenti di avere la più ampia libertà nello
predisporre il contenuto del contratto senza per questo incorrere in eventuali nullità dei patti stipulati inter partes, come invece avviene per le locazioni ad
uso abitativo, rispetto al regime delle loro nullità, in base a quanto previsto dall’art.13 della L. 431/1998.
Durata superiore ai 30 giorni
• Obbligo di registrazione del contratto con il pagamento della relativa imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito in contratto ma in ogni
caso non inferiore ad € 67,00.
• Obbligo di comunicazione della cessione di fabbricato per conduttori non comunitari
Durata inferiore ai 30 giorni
Non è richiesta né la registrazione del contratto né la comunicazione di cessione del fabbricato (tranne nel caso in cui l'immobile sia locato a cittadini non comunitari).Tuttavia anche per i privati per le case vacanze, la Polizia di Stato ha previsto la comunicazione attraverso le schedine per gli alloggiati. La comunicazione puo’ anche essere telematica
Chiunque, a qualsiasi titolo, dia alloggio, ospiti un cittadino straniero extracomunitario o apolide (anche se parente o affine), ceda allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili (es. locazione, ospitalità, comodato d'uso, vendita ecc), oppure lo assuma alle proprie dipendenze, ha l'obbligo di darne comunicazione all'Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore.
Le singole Regioni, in quanto usufruiscono di potestà legislativa concorrente a quella statale, possono intervenire a regolamentare questo tipo di contratto di locazione mentre la circostanza che gli affitti turistisci siano collegati solo alle norme del codice civile, li ha svincolati dagli abituali limiti di durata e determinazione del canone, che sono, di conseguenza, liberamente concordati dalle parti. L’assenza di vincoli nella determinazione della durata del contratto non deve ovviamente essere intesa quale motivo per eludere la disciplina normativa che regola le tradizionali locazioni au uso abitativo. Gli affitti turistici si stipulano allo scopo di soddisfare esigenze abitative di natura temporanea e voluttuaria, che nulla hanno a che vedere con esigenze abitative primarie.
Altro significativo punto di divergenza rispetto alle tradizionali forme di locazione appare senza dubbio la mancata previsione di una caparra (o della canonica cauzione) a garanzia di eventuali danni arrecati all’immobile, o per il pagamento delle utenze rimaste insolute, che costituisce una mera facoltà delle parti. Ma non solo: lo scioglimento del contratto avverrà automaticamente alla scadenza pattuita, senza necessità di alcuna preventiva comunicazione al conduttore.
L’importanza della stipula per iscritto del contratto non deve essere sottovalutata dal proprietario. In caso di sinistro (danni all’immobile causati dall’inquilino, furti, incendi, ecc.) la mancanza del contratto non solo rischia di lasciare il locatore sprovvisto di qualsiasi tutela nei confronti del conduttore, ma espone il proprietario al rischio più che concreto di vedersi comminare pesanti sanzioni fiscali. Non è poi da escludere che l’inquilino continui ad occupare l’immobile oltre il termine pattuito verbalmente, rendendo quantomeno complicato accertare quale fosse detto termine.
locazione turistica breve (“contratto brevi vacanze”) cioè della durata non maggiore di 15/30 gg: il contratto dovrà contenere,tra l’altro, clausole specifiche relative al recesso, all’entità delle
spese accessorie e all’utilizzo degli eventuali spazi accessori.
Denuncia alla P.S.
La cessione di un fabbricato per fini di locazione turistica, deve essere comunicata all’Autorità locale di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell’immobile. Nel caso in cui il conduttore sia un soggetto UE, la comunicazione deve avvenire solo in presenza di una locazione turistica per un tempo superiore ai trenta giorni, con l'eccezione in cui il locatore abbia provveduto alla regolare registrazione del contratto (articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011), che, dunque, va a sostituire l'adempimento della comunicazione della cessione del fabbricato. Tuttavia va sottolineato che anche per i privati, per le case vacanze, la Polizia di Stato ha previsto la comunicazione attraverso le schedine per gli alloggiati. La comunicazione può anche essere telematica.Invece, nel caso in cui il conduttore sia un soggetto extra UE, la notifica della cessione del fabbricato deve essere fatta anche in presenza di una locazione turistica di durata inferiore ai trenta giorni e andrà verificata la tipologia di permesso di soggiorno, per non incorrere nelle sanzioni previste dalla legge. In tema di comunicazione di cessione fabbricato si legge sul sito Poliziadistato.it:
La comunicazione di cessione fabbricato è un obbligo che riguarda chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente l'uso esclusivo di un immobile o di parte di esso. Prevista dall'art. 12 del Decreto legge 59/78, convertito in legge 191 dello stesso anno (Legge 18 maggio 1978, n. 191), è stata sostanzialmente assorbita dalla registrazione dei contratti riferiti all'immobile(vendita , locazione ecc.). La legge lascia intatto l'obbligo di comunicazione solo nel caso in cui "venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso", per cui ammette anche una forma di comunicazione telematica, da stabilire con apposito decreto.
E' confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'articolo 7 del T.U. 286/98, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero. Prevista dall'art. 12 del Decreto legge 59/78, convertito in legge 191 dello stesso anno (Legge 18 maggio 1978, n. 191), è stata sostanzialmente assorbita dalla registrazione dei contratti riferiti all'immobile (vendita , locazione ecc.). La legge lascia intatto l'obbligo di comunicazione solo nel caso in cui "venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso", per cui ammette anche una forma di comunicazione telematica, da stabilire con apposito decreto.
Per ulteriori chiarimenti in tema di comunicazione di cessione fabbricato per locazioni di durata inferiore ai 30 giorni si consiglia questo link.
L'autore Giuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Questo dominio è stato il primo ed unico sito ad occuparsi in via esclusiva della tassazione sostitutiva all'IRPEF sui redditi di locazione per uso abitativo, meglio conosciuta con il nome di cedolare secca. Le informazioni contenute nel presente articolo sono state predisposte da Studio Polli come ulteriore servizio reso ai nostri clienti. Esse costituiscono solo una introduzione generale alla materia e pertanto si raccomanda di richiedere un parere riferito al concreto caso di specie prima di prendere qualsiavoglia provvedimento basato sulle informazioni qui contenute. Studio Polli declina ogni responsabilità da eventuali provvedimenti presi o non presi sulla base di quanto riportato nel presente articolo.
Scarica l'approfondimento in tema di locazioni brevi.
Approfondisci i contratti di locazione week-end.

References: art. 2

art. 3

art. 4

art. 4

art. 7

art. 8

art. 13