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Timestamp: 2020-04-02 08:34:16+00:00

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Mietertipp: Wann eine Mietminderung rückwirkend möglich ist - Mietrecht.org
Nicht selten kommt es vor, dass ein Mieter, wenn er einen Mangel der Mietsache entdeckt, erst einmal untätig bleibt und gar nichts unternimmt. Dies kann auf Nachlässigkeit, Zeitmangel oder Gleichgültigkeit beruhen.
Oft hofft der Mieter auch, der Mangel werde von selbst wieder verschwinden oder aber er möchte erst herausfinden, ob und wie stark der Mangel ihn tatsächlich beeinträchtigt. Stellt der Mieter nun nach einer gewissen Zeit fest, dass der Mangel nicht nur vorübergehender Art ist und den Mietgebrauch nicht unerheblich beeinträchtigt, und erklärt zu diesem späteren Zeitpunkt seinem Vermieter gegenüber, er mindere die Miete, sieht er sich nicht selten dem Einwand des Vermieters ausgesetzt, eine Minderung komme nur für die Zukunft, nicht aber rückwirkend vom Zeitpunkt der Entstehung des Mangels an in Betracht. Dieser Aussage des Vermieters sollte der Mieter nicht ungeprüft Glauben schenken. Manchmal haben Vermieter Recht, manchmal aber auch nicht. Die Frage, ab welchem Zeitpunkt der Mieter die Miete mindern kann, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Wir zeigen Ihnen in diesem Beitrag, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit die Miete vom Zeitpunkt der Entstehung des Mangels an gemindert werden kann. Außerdem erfahren Sie, welche Faktoren sich – entgegen verbreiteter Ansicht – nicht auf den Anfangszeitpunkt der Mietminderung auswirken.
Inhalt dieses Ratgeber: Rückwirkende Mietminderung
1. Der Zeitpunkt der Erklärung der Mietminderung ist grds. nicht entscheidend
Ausnahme: Verwirkung
2. Der Zeitpunkt der Mängelanzeige spielt eine entscheidende Rolle für den Beginn des Minderungsrechts
a) Der Mieter zeigt dem Vermieter den Mangel unverzüglich an.
b) Der Mieter zeigt den Mangel seinem Vermieter zwar an. Die Anzeige erfolgt aber nicht unverzüglich i. S. d. § 536c Abs.1 S.1 BGB, sondern verspätet.
c) Der Mieter zeigt seinem Vermieter den Mangel zu keinem Zeitpunkt an.
3. Trotz eines Rechts, die Miete ggf. sogar rückwirkend zu mindern, kann der Anspruch auf Rückzahlung der bereits zuviel gezahlten Miete ausgeschlossen sein
Zunächst soll mit einem immer wieder anzutreffenden Irrglauben aufgeräumt werden. Viele Mieter und Vermieter denken nämlich, der Zeitraum, für den die Miete gemindert werden könne, beginne erst mit der Erklärung der Mietminderung gegenüber dem Vermieter. Dies ist nicht der Fall. Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, wenn die Voraussetzungen für die Minderung der Miete vorliegen und kein Ausschlussgrund besteht (vgl. BGH, Beschluss vom 25.10. 2011 – VIII ZR 125/11). Der Mieter muss die Mietminderung nicht durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter erst herbeiführen.
Vermieter V lässt das Mietshaus, in dem sich auch die Wohnung des Mieters M befindet, renovieren. Dazu wird – was M eine Woche vorher am 8. März 2014 angekündigt worden ist -auf Betreiben des V am 15. März 2014 ein Baugerüst errichtet, dass sich unmittelbar vor dem Fenster des M befindet und ihm nicht nur die Aussicht versperrt, sondern auch verhindert, dass die Wohnung des M mit ausreichend Licht und Luft versorgt wird. M, dem bekannt ist, dass das Gerüst erst Ende Mai 2014 abgebaut werden wird, mindert am 31. März 2014 die Miete für den halben Monat März und erklärt, für die Monate April und Mai 2014 ebenfalls einen geringeren Betrag zu zahlen. V wendet ein, M sei zur Minderung nur für die Monate April und Mai 2014 berechtigt, weil er die Minderungserklärung erst Ende März abgegeben habe.
Zu Unrecht. Die Voraussetzungen für die Mietminderung lagen ab dem Zeitpunkt der Errichtung des Baugerüstes am 15. März 2014 vor, da dieses die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ab diesem Zeitpunkt nicht unerheblich beeinträchtigt hat. Auch der Ausschlussgrund der unterbliebenen Mängelanzeige (dazu mehr unter 2.) greift hier nicht ein, da die Anzeige auf Grund der Kenntnis des V von der Errichtung des Gerüstes entbehrlich war. M ist daher sowohl für den halben Monat März 2014 als auch für die Monate April und Mai 2014 nur zur Entrichtung eines angemessen herabgesetzten Mietzinses verpflichtet.
Beachte: Im Beispiel kann M die Miete für die Monate April und Mai 2014 entsprechend anteilig einbehalten. Für den Monat März 2014 hat er die Miete allerdings bereits gezahlt und muss daher den zuviel gezahlten Betrag von V zurückverlangen. Der Ausschlussgrund des § 814 BGB, der die Rückforderung der in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos gezahlten Miete verbietet (siehe dazu unter 3.), greift hier nicht, da M die Miete am 3. Werktag des Monats März 2014 gezahlt hat, von der Errichtung des Baugerüstes jedoch erst am 8. März 2014 Kenntnis erlangt hat.
Von dem Grundsatz, dass der Zeitpunkt der Erklärung der Mietminderung auf das Bestehen und den Zeitraum, für den diese erfolgen kann, keinen Einfluss hat und die Miete – sofern keine Ausschlussgründe vorliegen- von dem Zeitpunkt der Entstehung des Mangels an auch dann gemindert werden kann, wenn zwischen dem Auftreten des Mangels und der Erklärung der Mietminderung ein u.U. längerer Zeitraum liegt, gibt es jedoch eine Ausnahme.
Unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung kann dem Mieter trotz Vorliegens aller Voraussetzungen eine Berufung auf sein Minderungsrecht verwehrt sein. Dieser im Zivilrecht aus § 242 BGB abgeleitete Grundsatz besagt, dass ein Recht verwirkt ist und nicht ausgeübt werden kann, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat (Zeitmoment) und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte, dass dieses Recht in Zukunft nicht geltend gemacht werde. Zu dem Zeitablauf müssen besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seine Ansprüche nicht mehr geltend machen (Umstandsmoment) (vgl. BGH, Urteil vom 18.10. 2006 – XII ZR 33/04).
Eine erst nach erheblichem Zeitablauf abgegebene Erklärung der Mietminderung allein rechtfertigt die Annahme einer Verwirkung daher nicht. Zu diesem Zeitmoment muss das Umstandsmoment hinzutreten. Auch dieses ist jedochfür ab dem 01.09.2001 (Inkrafttreten der Mietrechtsreform) fällig gewordene Mieten noch nicht allein dadurch erfüllt, dass der Mieter, obwohl er den Mangel kennt, die volle Miete über einen längeren Zeitraum hinweg zahlt, ohne sich die Rückforderung vorzubehalten (beachte aber den Ausschluss des Rückforderungsanspruches gem. § 814 BGB trotz bestehenden Minderungsrechts und die Ausführungen dazu unter 3.). Denn hieraus muss selbst aus der entscheidenden Sicht eines objektiven Dritten nicht der Schluss gezogen werden, der Mieter habe die Minderung nicht erklärt, weil er von seinem Recht keinen Gebrauch machen wolle. Entscheidend sind die konkreten Umstände des Einzelfalls. Zahlt der Mieter in Kenntnis des Mangels die Miete über viele Monate vorbehaltlos in voller Höhe und erklärt ebenfalls erst nach vielen Monaten, die Miete zu mindern, kann dies z.B. auch darauf zurückzuführen sein, dass der Mieter von Anfang an stetig gehofft hat, der Vermieter werde den Mangel zeitnah beheben. In diesem Fall kann aus seinem Verhalten nicht der Schluss gezogen werden, er wolle auf sein Minderungsrecht auch für den Fall verzichten, dass dies nicht geschieht. Ein weiterer Grund für eine vorbehaltlose Zahlung der vollen Miete in Kenntnis des Mangels kann darin liegen, dass der Mieter eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter scheut und darauf hofft, sich mit diesem einigen zu können. Auch unter diesen Umständen deutet das Verhalten des Mieters nicht darauf hin, dass er von seinem Minderungsrecht grundsätzlich keinen Gebrauch machen möchte.
Nachdem der BGH mit Urteil vom 16. 07. 2003 – VIII ZR 274/02 – der bis zur Mietrechtsreform vom 01.09.2001 herrschenden Ansicht, eine trotz Kenntnis der Mangelhaftigkeit vorbehaltlose Zahlung der Miete lasse das Minderungsrecht des Mieters in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. dann entfallen, wenn die Zahlung sich über eine Zeitraum von mindestens sechs Monaten erstreckt (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.1997 -XII ZR 63/95), für ab dem 01.09.2001 fällig gewordene Mieten eine Absage erteilt hat,
besteht Rechtsunsicherheit, unter welchen Voraussetzungen eine Verwirkung bei längerer vorbehaltloser Mietzahlung in Betracht kommt. Der BGH hat zwar ausdrücklich klargestellt, dass der Mieter sein Minderungsrecht durch längere vorbehaltlose Mietzahlung in Kenntnis des Mangels verwirken kann. Ausführungen dazu, wann dies der Fall sein soll, hat er jedoch nicht gemacht.
In der überwiegenden Zahl der Fälle wird es hierauf jedoch im Ergebnis nicht ankommen, da der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos gezahlten Miete auch bei grds bestehendem Minderungsrecht gem. § 814 BGB ausgeschlossen sein wird (vgl. dazu unten unter 3.).
Beachte: Liegt ein Fall von Verwirkung vor, führt dies grds. dazu, dass nicht nur das Recht, die Miete wegen des zu Grunde liegenden Mangels rückwirkend zu mindern, ausgeschlossen ist, sondern, dass dieses auch für die Zukunft, d.h. für die Zeit ab der Erklärung der Mietminderung nicht mehr besteht. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich die Umstände wesentlich ändern. Dann kann das Minderungsrecht wieder aufleben. Dies soll z.B. bei einer Mieterhöhung der Fall sein. In diesem Fall kann der Mieter die Miete jedoch auch nur für die Zukunft und auch nicht bezogen auf die gesamte Miete, sondern nur bzgl. des Erhöhungsbetrages mindern (vgl. LG Düsseldorf, Urteil vom 27.05.1997 – 24 S 585/96).
Die verwirkte Minderungsbefugnis lebt auch dann für die Zukunft wieder auf, wenn und soweit sich ein Mangel im Laufe der Mietzeit erheblich verstärkt hat (vgl. LG Düsseldorf, Urteil vom 27.05.1997 – 24 S 585/96).
Tipp, hier finden Sie ein Muster für eine Mängelanzeige und eine Mietminderung.
Die Tatsache, dass der Eintritt der Mietminderung grds. nicht von einer Minderungserklärung des Mieters abhängt, bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter seinem Vermieter gegenüber keinerlei Erklärung abgeben muss, um von seinem Minderungsrecht in größtmöglichem Umfang Gebrauch machen zu können. Das Gesetz enthält in 536c Abs. 1 S.1 BGB eine Pflicht des Mieters, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern (vgl. § 121 BGB). Von der Erfüllung dieser Pflicht durch den Mieter hängt entscheidend nicht nur ab, ob das Minderungsrecht überhaupt besteht, sondern –falls dies der Fall ist- auch, ab welchem Zeitpunkt die Miete gemindert werden kann. § 536 c Abs.2 S.2 Nr.2 BGB bestimmt nämlich, dass der Mieter, der die Anzeige unterlässt, sein Recht auf Mietminderunginsoweit verliert, als der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte. § 536 Abs.2 S.2 Nr.2 BGB beinhaltet zwar einen Ausschlusstatbestand, enthält aber wiederum Ausnahmen, in denen der Ausschluss trotz unterbliebener oder verspäteter Anzeige nicht eingreifen soll. Soweit der Umstand, dass der Mieter seinem Vermieter den Mangel nicht oder nicht unverzüglich angezeigt hat, nicht ursächlich für eine fehlende Abhilfemöglichkeit ist, soll der Mieter sein Minderungsrecht behalten.
An der für den Ausschluss des Minderungsrechts erforderlichen Ursächlichkeit fehlt es insbesondere in folgenden Fällen:
Der Vermieter kennt den Mangel bereits. Gleiches gilt nach der –allerdings umstrittenen- Rechsprechung des BGH, wenn der Vermieter den Mangel zwar nicht kennt, er ihn aber kennen muss (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 14. 11. 2001 – XII ZR 142/99-, wonach –wie vielfach gefordert- keine grobe Fahrlässigkeit erforderlich ist).
Der Mangel ist dauerhaft nicht behebbar, und es droht keine Ausweitung.
Der behebbare Mangel hätte sich (im Falle einer zwar vorgenommenen, aber verspäteten Anzeige) auch bei rechtzeitiger Anzeige nicht früher beseitigen lassen.
Ob eine Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige besteht, und wenn ja, ob und zu welchem Zeitpunkt der Mieter die Anzeige vorgenommen hat, ist entscheidend für die Beantwortung der Frage, ob und für welchen Zeitraum die Minderung in Betracht kommt.
Hierbei sind folgende Fallkonstellationen zu unterscheiden:
In diesem Fall besteht das Minderungsrecht in vollem Umfang. Wichtig hierbei ist, was oft verkannt wird, dass die Mietminderung nicht erst ab dem Tag der Anzeige, sondern rückwirkend vom ersten Tag, d.h. vom Zeitpunkt des Auftretens des Mangels an geltend gemacht werden kann.
Am Morgen des 04. Januar 2014 wird Mieter M von lautem Schlagzeugspiel geweckt, das aus der Wohnung über ihm kommt. Auf Nachfrage des M stellt sich heraus, dass Nachbar N mit seiner Band in seiner Wohnung für einen Auftritt am Samstag, den 11. Januar 2014 probt. Diese Proben sollen nach Aussage des N die ganze Woche über viele Stunden täglich stattfinden. Noch am selben Tag versucht M, seinen Vermieter V anzurufen, um ihm dies mitzuteilen. Dieser ist jedoch verreist, ohne eine Telefonnummer zu hinterlassen. M erreicht V daher erst nach dessen Rückkehr am 08. Januar 2014. Am Abend des 09. Januar 2014 fordert V seinen Mieter N auf, die Proben zu unterlassen, was dann auch geschieht. Am 01. Februar 2014 erklärt M gegenüber V, er mindere die Miete wegen des Musiklärms und verrechne den für den Monat Januar 2014 zuviel gezahlten Betrag mit der für den Monat Februar 2014 geschuldeten Miete.
M ist berechtigt, die Miete vom ersten Tag an, dem Tag der erstmaligen Lärmstörung bis zur Behebung des Mangels und damit vom 04. bis zum 09. Januar 2014 zu mindern. Das Minderungsrecht besteht nicht erst ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige. Diese erfolgte zwar erst am 5. Tag nach dem Auftreten des Mangels. Da M V nicht früher erreichen konnte, liegt jedoch kein schuldhaftes Zögern vor, so dass die Anzeige rechtzeitig erfolgte. Dass M die Mietminderung erst am 01. Februar 2014 erklärt hat, spielt für das Minderungsrecht und den Minderungszeitraum keine Rolle.
Liegen Umstände vor, die die Anzeige vollständig entbehrlich gemacht hätten, besteht das Minderungsrecht in dem Umfang, in dem es bei rechtzeitiger Anzeige bestanden hätte. Der Mieter kann die Miete daher rückwirkend vom ersten Tag d.h. vom Zeitpunkt des Auftretens des Mangels an mindern.
Liegt kein Fall der Entbehrlichkeit der Anzeige vor, hat die Verspätung der Mängelanzeige nicht zur Folge, dass das Minderungsrecht des Mieters vollständig entfällt. Lediglich eine rückwirkende Minderung für den Zeitraum vom Auftreten des Mangels bis zur Anzeige ist nicht möglich. Für die Zeit ab der Anzeige (beachte: nicht erst ab einer ggf. später erfolgenden Erklärung der Minderung) bleibt dem Mieter das Minderungsrecht erhalten.
Im unter 2a) geschilderten Beispiel befindet sich V nicht im Urlaub. Dennoch zeigt M die Lärmbelästigung nicht sofort, sondern erst am Morgen des 07. Januar 2014 bei V an. Die Proben enden nach der Intervention des V am Abend des 09. Januar 2014.
In diesem Fall erfolgte die Mängelanzeige nicht unverzüglich, sondern verspätet. M ist daher zur Minderung ab dem Zeitpunkt der Anzeige und damit vom 07. bis zum 09. Januar 2014 berechtigt.
In diesem Fall steht dem Mieter ein Minderungsrecht nur zu, wenn einer der oben geschilderten Ausnahmefälle eingreift, der die Anzeige entbehrlich macht. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter keine Mietminderung vornehmen.
Mieter M und Vermieter V haben einen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen, deren Wohnfläche laut Vertrag 60 qm aufweisen soll. M hat jeweils am 1. eines Monats eine monatliche Miete von EUR 800,00 zu zahlen. Fünf Wochen nach seinem Einzug, der am 01. Februar 2014 erfolgte, stellt M am 08. März 2014 durch Zufall fest, dass die Wohnfläche tatsächlich nur 53 qm beträgt. Eine Anzeige gegenüber V erfolgt nicht. Am 01. April 2014, an dem die nächste Mietzahlung erfolgt, erklärt M gegenüber V, er mindere die Miete wegen der zu geringen Wohnfläche um EUR 93,36 (11,67 %) und verrechne die für die Monate Januar bis März 2014 zuviel gezahlte Miete mit der für den Monat April 2014 geschuldeten Miete. Ab Mai 2014 werde er dauerhaft nur noch eine Miete in Höhe von EUR 706,64 zahlen.
Auch in diesem Fall ist M berechtigt, die Miete rückwirkend vom ersten Tag des Mietverhältnisses an zu mindern. Eine Wohnflächenabweichung stellt dann eine zur Minderung berechtigende nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche – wie hier- um mehr als 10 % nach unten von der im Mietvertrag vereinbarten abweicht (vgl.BGH, Urteil vom 10. 03. 2010 – VIII ZR 144/09). Einer Mängelanzeige bedurfte es deshalb nicht, weil sich der Mangel nicht beheben lässt. Auf den Zeitpunkt der Erklärung der Minderung kommt es nicht an.
Dass der Mieter berechtigt ist, die Miete rückwirkend von einem Zeitpunkt an zu mindern, der vor der Mängelanzeige und vor der Erklärung der Mietminderung liegt, bedeutet nicht, dass ihm die finanziellen Vorteile dieses Rechts auch tatsächlich zu Gute kommen. Selbst für die Zeit danach bis zum Ende eines Monats können ihm diese vorenthalten bleiben.
Für den juristischen Laien unverständlich, aber rechtlich möglich ist es nämlich, dass das Minderungsrecht je nach Zeitpunkt und Entbehrlichkeit der Mängelanzeige zwar vollumfänglich oder teilweise besteht, der Mieter aber die infolge seines Minderungsrechts zuviel gezahlte Miete nicht von seinem Vermieter zurückverlangen kann. Eine solche Fallkonstellation liegt immer dann vor, wenn der Mieter die ungeminderte Miete gezahlt hat, obwohl er den Mangel kannte und sich die (teilweise) Rückforderung wegen des Mangels nicht bei der Zahlung vorbehalten hat.
Dieser scheinbare Widerspruch ergibt sich aus der bereits unter 1. geschilderten Rechtsprechung des BGH zum Umgang mit vorbehaltlosen Mietzahlungen in Kenntnis des Mangels. Nach der Rechtsprechung des BGH lässt diese das Minderungsrecht nämlich nicht entfallen (vgl. BGH, Urteil vom16. 07. 2003 – VIII ZR 274/02). Der Erhalt des Minderungsrechts steht jedoch der Anwendbarkeit des § 814 BGB nicht nur nicht entgegen, sondern ermöglicht diese gerade erst. Gem. § 814 BGB ist nämlich das grds. aus § 812 Abs.1 S.1 BGB folgende Recht, eine rechtsgrundlos erbrachte Leistung zurückzufordern, dann ausgeschlossen, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Kannte der Mieter also den Mangel im Zeitpunkt der Mietzahlung und war er sich auch der Rechtsfolge bewusst, dass er nur zur Zahlung einer geminderten Miete verpflichtet war, entfällt sein Rückforderungsanspruch. Dies kann der Mieter allerdings dadurch verhindern, dass er sichdie (teilweise) Rückforderung wegen des Mangels bei der Zahlung vorbehält.
Geschieht dies nicht, steht der Mieter zwar nicht rechtlich, aber wirtschaftlich betrachtet so dar, als sei er nur berechtigt, die Miete für die Zukunft entweder dadurch zu mindern, dass er die nächste Mietzahlung nur in gemindertem Umfang leistet oder diese unter Vorbehalt der Rückforderung erbringt und später anteilig zurückfordert.
Im Beispiel unter 2c) erkennt M die Wohnflächenabweichung bereits am 25. Februar 2014. Dennoch zahlt er die Miete für den Monat März 2014 in voller Höhe, ohne sich eine anteilige Rückforderung wegen des Mangels vorzubehalten.
Unter diesen Umständen steht M anders als im Bespiel unter 2c) zwar ebenfalls ein Minderungsrecht vom Beginn des Mietverhältnisses an zu, da eine Anzeige wegen der Unmöglichkeit der Beseitigung des Mangels entbehrlich war und die vorbehaltlose Mietzahlung für den Monat März 2014 das Minderungsrecht nicht entfallen lässt. Dennoch kann M die für den Monat März 2014 zuviel gezahlte Miete nicht in Höhe des Minderungsbetrages zurückfordern, da er die Miete für diesen Monat in voller Höhe gezahlt hat, obwohl er den Mangel bereits kannte und sich die (teilweise) Rückforderung wegen des Mangels nicht bei der Zahlung vorbehalten hat.
Die Minderung kann daher für den Monat Februar 2014 rückwirkend und für die Zukunft ab dem Monat April 2014 erfolgen, vorausgesetzt, M zahlt die Mieten ab April 2014 nur in gemindertem Umfang oder stellt die Zahlung der vollen Mieten in Zukunft unter den Vorbehalt der Rückforderung.
Der Mieter kann die Miete in der Regel unabhängig vom Zeitpunkt der Erklärung der Mietminderung rückwirkend vom Tag des Auftretens des Mangels an mindern, wenn er seinem Vermieter den Mangel unverzüglich angezeigt hat oder eine Anzeige entbehrlich war.
Erfolgt die Mängelanzeige verspätet, und war sie auch nicht entbehrlich, kommt eine Mietminderung zwar nicht von Beginn an, aber für die Zeit ab der Mängelanzeige und nicht erst ab dem Zeitpunkt der ggf. später erfolgenden Erklärung der Mietminderung in Betracht.
Der Zeitpunkt der Erklärung der Mietminderung spielt nur in seltenen Ausnahmefällen unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung eine Rolle.
Hat der Mieter in Kenntnis des Mangels die volle Miete gezahlt, ohne sich die (teilweise) Rückforderung wegen des Mangels bei der Zahlung vorzubehalten, kann er die zuviel gezahlte Miete nicht zurückverlangen, auch wenn die Miete (rückwirkend) gemindert ist.
25 Antworten auf "Mietertipp: Wann eine Mietminderung rückwirkend möglich ist"
Franz Ruch
25.03.2015 - 18:16 Antworten
Der Vermieter nimmt über Monate umfangreiche Instandsetzungsarbeiten an der Aussenfassade des Wohnhauses vor. Der Baulärm (Betonsägearbeiten, bohren, hämmern etc.) ist enorm.
In diesem Fall ist doch eine Anzeige entbehrlich (?). Der Vermieter ist doch über den entstehenden Baulärm informiert.
26.03.2015 - 08:24 Antworten
ich verstehe Ihren Ansatz, würde aber nicht davon ausgehen, dass alleine die Kenntnis über die Baustelle eine Anzeige des Mangels/der Mietminderung entbehrlich macht.
Im Zweifel sollten Sie Ihren Einzelfall von einem Anwalt beleuchten lassen.
17.11.2016 - 12:51 Antworten
Wir hatten in einem Mehrfamilienhaus einen Wasserschaden ganz oben in der Wohnung.Dieser Wasserschaden entstand am 01.10. , da ich meine Miete im vorraus bezahle, also zum ersten des Monats konnte ich nicht mehr kürzen.
Der Wasserschaden war dem Vermieter persönlich bekannt,er war ja auch im Haus am 01.10. Im Haus anwesend.
Nun habe ich den Mangel mit der Mietminderung erst schriftlich am 20.10. dem Vermieter mitgeteilt das ich mit der Monatsmiete November die Miete rückwirkend kürze um 25%
Somit ist der Oktober betroffen und auch die Miete für November werde ich weiter um 25% kürzen.
Die Bauarbeiten sind bis heute 17.10. noch immer nicht abgeschlossen!
Mein Vermieter meint nun aber ich habe die Mietminderung viel zu spät schriftlich festgehalten und die Gebäude Versicherung würde das nicht bezahlen!
Meine volle Miete für Oktober kann ich ja nicht zurückfordern und auf Mietminderung möchte ich auch nicht verzichten,zumal der Bausachverständige hier in der Wohnung war und mir geraten hat eine Mietminderung durchzusetzen.
Tapeten entfernen / drei Wochen Trockenlüfter und einen Malertermin dauert hier eben alles ein wenig länger auch hab ich nicht jeden Tag Zeit für Bauarbeiten in meiner Mietwohnung.
Jetzt meint mein Vermieter das es so lange dauert liege an Mir da ich ihm die Wohnung nicht jeden Tag zu Verfügung stellen konnte.
Ich Wohne hier nun schon acht Jahre aber solch ein Theater wenn es ums Geld geht hatte ich noch nie. Hoffendlich bleibe ich nicht noch auf den Stromkosten der Heizlüfter sitzen 700kWh wurden verbraucht und seine Gebäude Versicherung soll wohl rum zicken!
Nun noch eine Frage: darf ich auch mit der Dezember-Miete die Miete um 25% für den Monat November rückwirkend kürzen?
In meinem Schreiben an meinem Vermieter hab ich ja reingeschrieben das ich mir mietkürzungen vorbehalte bis alle Wasserschaden Mängel beseitigt sind.
Nach jetzigen Stand der Dinge sagen mir die Maler das alle Mängel bis zum 21.11. Behoben sind.
MfG Deer.
17.11.2016 - 15:36 Antworten
Hallo Herr Deer,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann mich hier leider nur eingeschränkt zu Ihrem Einzelfall äußern, zumal der Artikel oben schon viele Fragen klärt.
Ich würde Ihnen empfehlen, Ihr Mietminderungsrecht hier prüfen zu lassen.
17.01.2017 - 15:50 Antworten
Nach 5 Jahren endlich wurde der Fehler für meine kalten Außenwände (Mauerwerk, Luftschicht, Kalksandsteinverblender) gefunden. Ein ehemaliges Büro unter meiner Wohnung hatte für Ihre Außenwerbung Löcher in die Verblender gebohrt, sodaß in der kalten Jahreszeit ich an den Außenwänden Schimmel bekomme und die Temperatur nie über 19° steigt.
Ich mußte mir einen neuen Schrank sowie neue Matratzen kaufen und es wurde immer gesagt, daß es mein Verschulden ist und mir die Matratzen sogar nicht erstattet wurden.
Dann wurde 2mal ein Maler geschickt und nach einer Woche war alles wieder wie vorher.
Am 10.01.2017 hat der Maurer endlich die Löcher entdeckt und wartet bis die Temperaturen wieder steigen um dann die Löcher zu schließen. Meine Heizkosten belaufen sich allein auf mtl. 130,00€ bei einer Wohnungsgröße von ca.57qm.
Meine Frage wäre, kann ich eine Mietminderung rückwirkend mindern, es geht da ja seit 5 Jahren so und es ist jetzt endlich bewiesen, daß es die Schuld vom Vermieter ist.
17.01.2017 - 16:34 Antworten
Hallo s.goldmann,
oben im Artikel lesen Sie, wann eine Mietminderung rückwirkend möglich ist. Wenn Sie Unterstützung brauchen, sollten Sie sich im Zweifel rechtlich beraten lassen.
13.07.2017 - 03:42 Antworten
Hallo, der sehr umfangreiche und ausführliche Artikel geht, wie es häufig der Fall ist, wenn es um Mietminderung geht, leider nicht auf den mit fast allen anderen Fällen von Mängeln nicht vergleichbare Fall des Baulärms auf einem Nachbargrundstück ein. In einem solchen Fall ist der Mangel ja nun mal nicht vom Vermieter behebbar, da er ja keinerlei Einfluss auf das ganze Geschehen hat. Somit müsste es sich um einen der oben geschilderten Ausnahmefälle handel, der eine Mängelanzeige entbehrlich macht? Außerdem ist doch davon auszugehen, dass dem Vermieter aus baurechtlichen Gründen der Neubau auf dem Nachbargrundstück und dem damit naturgemäß per se verbundenen Mangel in Form von Baulärm bekannt sein muss Also ebenfalls ein Ausnahmefall? Demzufolge auch keine Anzeige des Mangels notwendig? Somit der Zeitpunkt des Auftretens des Mangels der erste Tag der lärmenden Bauarbeiten? Und wo ist der Zeitraum anzusetzen, der bei vorbehaltsloser Mietzahlung zu einer Verwirkung des Rechts auf Mietminderung nach sich zieht? Wenn nicht mehr wie vor 2001 bei 6 Monaten, wann dann? Ein oder zwei oder gar drei Jahre, wie kürzlich jemand mir gegenüber behauptet hat?
22.07.2017 - 13:53 Antworten
ich denke nicht, dass der Vermieter in jeden Fall einschätzen kann, ob und in wie weit den Mieter von einer Baustelle in der Nachbarschaft oder auf dem Nachbargrundstück beeinträchtig wird.
06.03.2018 - 10:23 Antworten
wie wäre es denn, wenn der Vermieter bereits seit Baubeginn einen entsprechenden Betrag des Bauherrn bekommt, jedoch dem Mieter nicht darüber informiert. Der Vermieter sollte ja den Mangel, in Form von Baulärm, kennen, da er bereits eine Entschädigung des Bauherrn bekommt. Kann dementsprechend eine Mietminderung rückwirkend von Seiten des Mieters eingefordert werden?
06.03.2018 - 11:08 Antworten
das Verhältnis „Eigentümer zu Nachbar“ und „Eigentümer/Vermieter zu Mieter“ sind m.E. zwei verschiedene Dinge.
14.11.2017 - 09:34 Antworten
Dem Vermieter wurde von uns unterrichtet das eine Aussenwand Nass ist und sich starker Schimmel ausbreitet. Das war am 11.10. diesen Jahres. ( über Handy Nachricht). Daraufhin kamen 2 versch. Personen von 2 Firmen und schauten sich das an. Der Vermieter sagte er brauche einen Kostenvoranschlag. Danach würde man den Mangel beheben. Das ist jetzt auch wieder 2 Wochen her und es tut sich nichts. Kann die Mängelanzeige mit Mietminderung für den kommenden Monat angezeigt werden und auch wirksam gemacht werden ? Rückwirkend auch?
30.11.2017 - 23:51 Antworten
mein Punkt ist hierbei nicht aufgeführt, daher möchte ich diesen kurz schildern:
Ich bin zum 01.08.17 in eine neue Wohnung eingezogen und im Übergabeprotokoll wurde festgehalten, dass die Duschtasse in der Dusche vollständig mit Kleberückständen des Vormieters verschmutzt ist und dieser Mangel von Seiten des Vermieters behoben wird. Nach 3,5 Monaten ist trotz mehrfacher Aufforderung meinerseits (8-10 Anrufe) nichts passiert. Ich habe daraufhin einen Teil meiner Miete rückwirkend einbehalten (10% der Kaltmiete für 3 Monate). Mein Vermieter spricht nun seinerseits von einem Schönheitsfehler, den er beheben wird, aber die Mietminderung erachtet er als rechtswidrig und hat mich aufgefordert, meine eingehaltene Mietminderung unverzüglich wieder zu überweisen. Für mich stellt dieser Sachverhalt aber in keinster Weise einen Schönheitsfehler dar, da ich in meiner tägliche Hygiene beeinträchtigt bin, weil ich in meiner eigenen Dusche nicht ohne Badeschuhe duschen gehen kann und der Sachverhalt seit Einzug bekannt ist und trotzdem nicht behoben wurde.
Steht mir damit eine Mietminderung zu oder nicht?
01.12.2017 - 14:52 Antworten
es liegt offensichtlich ein Mangel vor – sonst hätten Sie sich im Übergabeprotokoll nicht auf eine Beseitigung festgelegt. Ob 10% jedoch angemessen sind, steht auf einem anderen Blatt. Mehr auch hier: https://www.mietrecht.org/mietminderung/voraussetzungen-mietminderung/
11.12.2017 - 16:34 Antworten
meine Mutter kann Ihren Stellplatz aufgrund Sanierungsarbeiten der Wohnanlage seit Juli 2017 nicht nutzen. Dies wurde dem Vermieter bisher nicht schriftlich angezeigt.
Ist eine rückwirkende Mietminderung möglich?
Wenn ja, wie müsste sie vorgehen?
19.12.2017 - 08:39 Antworten
In der Nähe unserer Wohnung (50m Luftlinie) wurde vor 4 Monaten mit dem Bau eines neuen Hauses begonnen (andere Hausverwaltung). Wir wussten nicht, dass dies zur Mietminderung berechtigt und haben normal die Miete bezahlt.
Können wir die Mietminderung rückwirkend geltend machen?
19.12.2017 - 10:49 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Wann eine Mietminderung rückwirkend möglich ist, lesen Sie oben im Artikel.
26.02.2018 - 17:00 Antworten
In meinem Haus wird momentan das Dachgeschoss ausgebaut und da ich die Wohnung direkt darunter bewohne werde ich enorm in meiner Lebensqualität eingeschränkt. Die Arbeiten finden seit ca.3 Monaten statt und wurden nach etwa 2 Wochen seit Beginn meinerseits beim Vermieter als Mangel angezeigt, weil ich in Schichtdienst arbeite (Früh-, Spät- und Nachtdienst wochenweise) und in der Nachtschichtwoche gezwungen bin die Wohnung meiner Mutter aufzusuchen um überhaupt schlafen zu können. Wir Mieter wurden im Vorfeld nur geringfügig bis gar nicht über die geplanten Arbeiten informiert, und die Dauer wurde mit „einige Zeit“ angegeben. Die 3-monatige Frist für die Ankündigung wurde ebenfalls nicht eingehalten. Auf meine konkrete Anfrage über die geplante Dauer der Arbeiten bekam ich keine Antwort sondern gleich ein Schreiben des Anwalts der Hausverwaltung, mit der Behauptung dass kein Recht auf eine Mietminderung besteht da ich sowieso durch meine Arbeit nicht im Haus bin während der Ausbauarbeiten.
Wie hoch könnte in meinem Fall eine Mietminderung angesetzt werden, da ich seitens der Hausverwaltung kein Entgegenkommen erwarte und auch sonst nicht bereit bin mir solche Dreistigkeiten weiter zu bieten.
21.12.2018 - 12:39 Antworten
ich versuche mal die Problematik kurz und knapp zu erläutern.
Ich bin im April 2016 in meine jetzige Wohnung eingezogen (erste eigene Wohnung) und von Beginn an gab es Gerüche aus Bad & Küche (Abfluss). Das habe ich der Vermietung gemeldet, aber die haben alles abgestritten und die Schuld auf mich zurückgewiesen. Ich solle mich doch besser um die Abflüsse kümmern und mal alles auseinander schrauben. Gesagt, getan – aber nichts. Jetzt 2,5 Jahre später und etlichen E-Mails zur Problematik hat sich nichts getan seitens der Vermietung. Das Problem liegt aber nicht in meiner Wohnung, sondern am Haus (Aussage des Klempners). Jetzt habe ich mich endlich mal mehr damit auseinandergesetzt und der Vermietung eine Frist gesetzt und eine Mietminderung ausgesprochen. Die Antwort „Wenn Ihnen der (angebliche) Mangel länger als 6 Monate bekannt ist, haben Sie Ihr „Minderungsrecht“ verwirkt.“
Was nun? 2 Jahre E-Mail Verkehr und seitens der Vermietung wurde immer alles abgewiesen. Habe ich noch Anspruch auf Mietminderung? Lasse ich einen Klempner auf Kosten der Vermietung kommen? Kann ich noch irgendetwas tun – oder muss ich weiterhin von Räucherstäbchen und Duftkerzen leben?
27.12.2018 - 15:03 Antworten
im Grunde kann durch einen Siphon kein Geruch aus dem Hauptroh in ihre Wohnung ziehen. Fragen Sie bei Ihrer Hausverwaltung nach einer Begründung, warum die Mietminderung angeblich verwirrte sein soll. Das wäre mit neu.
15.07.2019 - 10:24 Antworten
wahrscheinlich ist es ausgeschlossen, nachfragen möchte ich dennoch:
Das ganze Jahr 2017 wurde direkt in direkter Umgebung meiner Wohnung gebaut und gepumpt (die Pumpe war selbst nachts so leid, dass sie zum einen so tieffrequent dröhne, dass die ganze Wohnung wackelte und Gläser klirrten und zum anderen massiv den Schlaf beeinträchtigten).
Die Vermieter hatten immer wieder beteuert, sie können dagegen nichts tun und ich hätte kein Recht zur Mietminderung.
Dies scheint ja nun ausgeschlossen zu sein. Besteht eine nächträgliche Möglichkeit der Mietminderung und Rückforderung? (natürlich ohne Gewähr und Rechtsberatung) Das wird aus dem Artikel nämlich nicht ganz klar. Auch wurde innerhalb der Mietzeit mehrmals ein Baugerüst um das Haus gebaut, auch hier hat man mir immer wieder versichert, dass ich das so hinnehmen müsse.
15.07.2019 - 11:39 Antworten
eine Mietminderung ist grundsätzlich und unter bestimmten Voraussetzungen auch rückwirkend möglich. Ob der Vermieter den Mangel selbst verursacht hat, spielt beim Recht auf eine Mietminderung keine Rolle. Ob Sie in Ihrem Fall noch zwei Jahre später Forderungen geltend machen können, sollten Sie individuell mit einem Anwalt besprechen.
Hendrik Urban
27.09.2019 - 12:56 Antworten
Ich bin letztes Jahr in eine Genossenschaftswohnung eingezogen, die schon bei Übergabe am 7.12.einige gravierende Mängel hatte. Unter anderem waren die Fenster in Bad und Küche mit Schimmel befallen und auch undicht. Dieser Mangel wurde auch in das Übergabeprotokoll aufgenommen. Mir wurde Versichert das die Mängel in Auftrag gegeben werden, da ich sonst Mietminderung gellten machen würde.
Einzelne Mängel wurden im Laufe der ersten Woche abgestellt, leider aber nicht die Mängel von den Fenstern. Auf Nachfragen im Frühjahr 2019 wann die Fenster repariert oder getauscht werden würden wurde nochmal ein Vorort Termin im März mit der Wohnbaugenossenschaft vereinbart.
Danach sollten die Mängel in Auftrag gegeben werden.
Leider kam daraufhin wieder keine Handwerker auf mich zu bzw. keine Reaktion der Genossenschaft.
Erst auf ein wiederholtes Nachfragen meldete sich ende Mai ein Handwerker bei mir. Dieser kam dann endlich am 25.06.19 zu mir. Leider stellte er fest, dass er die Fenster nicht ohne Ausbau reparieren könne bzw. auch erstmal prüfen müsse ob er die defekten Dichtgummis überhaupt noch bekommen würde.
Ich sollte mich drei Wochen später bei Ihm melden da Urlaub hätte.
Erst nach mehreren Versuchen habe ich dann Mitte Juli eine Aussage bekommen und um einen Termin zur Reparatur zu vereinbaren. Nach längerem hin und her habe ich dann erst am 31.08.19 die Fenster repariert bekommen.
Nun habe ich eine Nebenkostenabrechnung für 25 Tage in 2018 erhalten und soll 235 Euro an Nebenkosten bezahlen, allein davon sind 163 Euro Heizkosten.
Ich habe daraufhin Widerspruch mit Bezug auf die defekten Fenster eingelegt.
Kann ich jetzt noch Rückwirkend eine Mietminderung für den Zeitraum von Übergabe der Wohnung bis zur Instandsetzung der Fenster geltend machen ?
08.10.2019 - 09:08 Antworten
1. Recherchieren Sie nach „Mängelkenntnis bei Mietvertragsabschluss“ – ggf. ist keine Mietminderung möglich.
2. Wenn Sie nur im Winter in einer Wohnung leben, kommt es zwangsläufig zu einer Nachzahlung, da die Sommervorauszahlungen für die Heizkosten fehlen.
22.10.2019 - 18:32 Antworten
noch vor dem Einzug in der neuen Wohnung habe ich Telefon- und Internetanschluss beantragt, aber von Vodafone und O2 absage bekommen: „technisch nicht möglich“. Am Tag unseres Einzuges in der neue Mietwohnung habe ich den Vermieter über fehlende Möglichkeit für Internet- und Telefonanschluss informiert. Nach zwei Wochen habe ich eine Mietminderung angekündigt, da der Techniker mir bestätigt hat, dass eine zusätluiche APL notwendig ist und ich mit mehreren Monaten Wartezeit rechnen muss. (Es fehlt eine APL-Erweiterung für unsere Wohnung, da der Vermieter das Haus ausgebaut hat: es gibt jetzt mehr Wohnungen im Haus, und die Telefonanschlüsse reichen nicht für alle.)
Der Vermieter schickt mir eine Email, wo Sie schreibt, dass sie bei Telekom war und Telekom ihr bestätigt hat, dass kein Problem mit dem Anschlussfür unsere Wohnung gibt. Ich muss nur DSL (Telefon und Internet) bei Telekom beantragen, und nicht bei anderen Anbietern. Zwar wollte ich kein Telekom, da er ein teuerer Telekomunikationsanbieter ist, sonder Vodafone, habe ich dem Vermieter geglaubt und in Hoffnung, dass Telekom mein Problem mit Telefon und Internet binnen ein paar Wochen lösen wird, stellte ich einen Antrag bei Telekom: Die angekündigte Minderung habe ich deswegen nicht vorgenommen.
Aber jeden Monat verschiebt Telekom den Anschlüsstermin. Nach 5 Monate nach dem Einzug fange ich an, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und informiere der Vermieter, dass ab 6. Monat werden wir die Miete mindern, wenn er nichts vornimmt.
Ab 6. Monat mindere ich die Miete. 3 Monate danach verklagt uns die Mieterin. Als Gerichtsverhandlung stattfindet, sind wir schon ein Jahr ohne Internet und Telefon. Ich verteidige mich selbst vor Gericht, ohne Anwalt (da ich aus einem anderen Land direkt in diese mangelhafte Wohnung einziehe und schaffe damals natürlich nicht die Rechtschutzversicherung vor dem Umzug nach Deutschland abzuschliessen).
Vor einem Monat entschied das Gericht, dass ich das Recht für eine Mietminderung habe.
Hier die Frage: Ich habe das Fehlen des Telefon-und Internetanschluss beim Einzug und zwei Wochen später die Mietminderung angekündigt. Da der Vermieter mir zugesichert hat, dass kein Problem mit dem DSL-Anschlüss gibt, wenn ich den Anschluss Mietminderung bei Telekom beantrage. Was ich gemacht habe. Ich habe dem Vermieter geglaubt und die Mietminderung, zwar angekündigt, aber nicht vorgenommen: ich haben 5 Monate die Miete in voller Höhe ohne Vorbehalt bezahlt.
Aber die Zeit hat gezeigt, dass der Vermieter faktisch mir gelogen hat.
Darf ich in diesem Fall die Miete für die ersten fünf Monate rückwirkend mindern?
Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Zeit und Antwort!
23.10.2019 - 13:34 Antworten
danke für Ihren Beitrag. Freut mich, dass Sie bei Gericht Recht bekommen haben. Ich kann Ihnen in dieser Situation leider nicht mit „Ja“ oder „Nein“ antworten und empfehle Ihnen daher bei Unsicherheit eine rechtliche Einschätzung. Ganz allgemein kann ich auf den Artikel oben verweisen.
⇐ Eigenbedarf: Wann steht dem Mieter Schadensersatz zu?
Modernisierung der Fenster – Umlage, Berechnungsbeispiel und Mieterhöhung ⇒

References: § 536
 § 814
 § 242
 § 814
 BGH 
 § 539
 BGH 
 § 814
 § 121
 § 536
 § 536
 BGH 
 BGH 
 § 814
 § 814
 § 812