Source: http://sbirka.nssoud.cz/cz/stavebni-zakon-zadost-najemce-bytu-o-dodatecne-povoleni-stavebnich-uprav.p1701.html
Timestamp: 2020-02-18 01:33:51+00:00

Document:
Stavební zákon: žádost nájemce bytu o dodatečné povolení ... | Sbírka rozhodnutí Nejvyššího správního soudu
1553/2008
Stavební zákon: žádost nájemce bytu o dodatečné povolení stavebních úprav
Ej 98/2008
k § 58 odst. 3 a § 88 odst. 1 písm. b) zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)*)
Podá-li v řízení o odstranění stavby provedené bez stavebního povolení (úpravy bytu) dle § 88 odst. 1 písm. b) zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavebního zákona), nájemce bytu žádost o její dodatečné povolení, je stavebníkem jen tehdy, předloží-li o tom písemnou dohodu s vlastníkem stavby (majitelem domu) dle § 58 odst. 3 téhož zákona; vlastníkem stavby je nutno rozumět osobu, jež je vlastníkem stavby v době rozhodování stavebního úřadu o dodatečném povolení stavby.
(Podle usnesení rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu ze dne 7. 11. 2007, čj. 6 As 51/2005-122)
srov. č. 957/2006 Sb. NSS, č. 1202/2007 Sb. NSS; Soubor rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 19, č. C 1332.
a) Pavel R. a b) Daniela R. proti Magistrátu hlavního města Prahy o dodatečné povolení stavby, o kasační stížnosti žalobců.
Rozhodnutím Úřadu městské části Praha 7 ze dne 18. 3. 2002 byly dodatečně povoleny stavebníkovi JUDr. Miladě Š. stavební úpravy.
K odvolání žalobců žalovaný rozhodnutím ze dne 19. 3. 2003 napadené rozhodnutí změnil pouze ve formulaci výroku, a to tak, že se stavebníkovi JUDr. Miladě Š. dodatečně povolují stavební úpravy provedené v bytě ve 3. patře domu žalobců, spočívající v probourání dveří mezi pokojem bytu užívaného JUDr. Miladou Š. a pokojem sousedním, který byl součástí bytu užívaného manžely X., dále napojení plynového etážového topení a rozvodu elektrické energie.
Proti rozhodnutí žalovaného podali žalobci, jako vlastníci domu, ve kterém se uvedené byty v nájmu JUDr. Š. a manželů X. nacházejí, žalobu k Městskému soudu v Praze. V žalobě uvedli, že byli rozhodnutím žalovaného zkráceni na svých právech, a to především právech vlastnických dle čl. 11 Listiny základních práv a svobod. Nad práva vlastnická nelze nadřazovat práva nájemce, které je toliko od vlastnického práva odvozeno. Žalobci nesouhlasili s nepovolenými stavebními úpravami, které byly v dotčených bytech provedeny, neboť jimi došlo k devastaci bytů a snížení jejich hodnoty. V doplnění žaloby dále uvedli, že nikdy nevyjádřili právně
souhlas se stavebními úpravami realizovanými JUDr. Š., jimiž došlo ke změně dispozičního uspořádání bytů oproti stavu původně zkolaudovanému. Nesouhlasili s tvrzením žalovaného, že sami vstoupili do práv a povinností předchozího vlastníka, který se stavebními úpravami vyslovil souhlas.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 14. 12. 2004 žalobu zamítl. V odůvodnění uvedl, že odbor bytového hospodářství Obvodního národního výboru v Praze 7, který v té době rozhodoval o přidělování bytů a jejich slučování, vydal dne 30. 3. 1990 rozhodnutí, kterým byl manželům Š. stávající byt rozšířen o jednu místnost. Na základě toho byla dne 11. 4. 1990 mezi Bytovým podnikem v Praze 7 a manžely Š. sepsána dohoda o užívání bytu, jež sloužila především ke stanovení výpočtu úhrad nájemného a služeb spojených s užíváním bytu. Tato dohoda byla dle názoru městského soudu uzavřena platně. Soud rovněž konstatoval, že výše popsané stavební úpravy byly provedeny bez řádného stavebního povolení. Žalovaný řádně posoudil splnění podmínek § 88 odst. 1 písm. b) stavebního zákona z roku 1976, který umožňuje stavebnímu úřadu nepovolené stavby dodatečně povolit, neboť stavba byla v souladu s veřejným zájmem a původní vlastník tím, že uzavřel novou dohodu o užívání bytu, se změnami souhlasil.
Proti tomuto rozsudku podali žalobci (stěžovatelé) kasační stížnost, ve které uvedli, že městský soud se nevypořádal s jejich námitkami ohledně souhlasu vlastníka stavby s dodatečným povolením předmětných úprav. Ve smyslu § 58 odst. 3 stavebního zákona může, jde-li o stavební úpravu, být stavebníkem právnická nebo fyzická osoba, která je nájemcem stavby, předloží-li o tom dohodu s vlastníkem stavby. Proto nájemce není bez souhlasu vlastníka oprávněn k podání žádosti o dodatečné povolení.
Šestý senát Nejvyššího správního soudu, jemuž byla věc podle rozvrhu práce přidělena, ji usnesením předložil podle § 17 s. ř. s. rozšířenému senátu k posouzení otázky, zda v řízení o dodatečném povolení stavby podle § 88 odst. 1 písm. b) stavebního zákona, v jehož rámci stavebník předkládá podklady a doklady vyžádané stavebním úřadem v rozsahu jako k žádosti o stavební povolení (§ 58 stavebního zákona), je nezbytný souhlas současného vlastníka stavby, či zda je současný vlastník vázán souhlasem vlastníka učiněným alespoň nepřímo v době, kdy byla nepovolená stavba provedena. Přitom poukázal na rozcházející se dosavadní judikaturu Nejvyššího správního soudu, a to rozsudek ze dne 10. 11. 2004, čj. 3 As 50/2003-57 (č. 957/2006 Sb. NSS), v němž bylo konstatováno, že k žádosti o dodatečné povolení stavebních úprav podle § 88 odst. 1 písm. b) stavebního zákona je nutno doložit souhlas vlastníků stavby, kteří jimi jsou v době rozhodování stavebního úřadu. Opačný názor byl vyjádřen v rozsudku ze dne 30. 10. 2006, čj. 4 As 32/2005-84 (www.nssoud.cz):
"Je-li v řízení podle § 88 písm. b) stavebního zákona o odstranění stavby, postavené bez stavebního povolení, podána stavebníkem žádost o její dodatečné povolení, je pro posouzení věci významné splnění předpokladů uvedených v tomto ustanovení, jimiž je též předložení podkladů a dokladů stavebníkem vyžadovaných stavebním úřadem, tedy i souhlasu vlastníka stavby v době předcházející její realizaci."
Právě souhlas předchozího vlastníka stavby byl pro její dodatečné povolení shledán rozhodujícím, aniž by bylo významné prokazovat, zda byl učiněn v rámci stavebního řízení, či nikoliv.
Rozšířený senát Nejvyššího správního soudu rozhodl, že podá-li v řízení o odstranění stavby provedené bez stavebního povolení (úpravy bytu) dle § 88 odst. 1 písm. b) stavebního zákona nájemce bytu žádost o její dodatečné povolení, je stavebníkem jen tehdy, předloží-li o tom písemnou dohodu s vlastníkem stavby (majitelem domu) dle § 58 odst. 3 téhož zákona; vlastníkem stavby je nutno rozumět osobu, jež je vlastníkem stavby v době rozhodování stavebního úřadu o dodatečném povolení stavby. Věc vrátil k projednání a rozhodnutí šestému senátu.
Rozšířený senát vzal v úvahu skutečnost, že předmětné stavební úpravy byly provedeny v době, kdy platily jiné právní předpisy než nyní a kdy stát (v projednávaném případě Obvodní národní výbor v Praze 7) typicky vystupoval v
"dvojjediné"
roli vlastníka či správce bytových domů a stavebního úřadu. Tehdy platné právní předpisy neumožňovaly nájemci (tehdy uživateli) bytu požádat o povolení stavebních úprav. Rozšířený senát však nesouhlasil s argumentem, že nájemce (uživatel) bytu, který získal k provedení stavebních úprav výslovný souhlas státu jako vlastníka domu, se mohl legitimně domnívat, že takový souhlas k provedení stavebních úprav postačuje. I podle tehdy platné úpravy (§ 55 odst. 1 stavebního zákona) bylo možné provádět stavební úpravy pouze na základě stavebního povolení, popř. v některých případech na základě ohlášení. Nájemce (uživatel) bytu provádějící úpravy, byť se souhlasem aktuálního vlastníka, tedy nemohl mít žádnou "dobrou víru" ohledně legálnosti nepovolených stavebních úprav. Naopak musel být srozuměn s tím, že kdykoli v budoucnu může být nařízeno jejich odstranění.
Pokud tedy stavební úřad v nyní probíhajícím řízení nařídí odstranění nepovolených stavebních úprav, není to v rozporu se zásadou právní jistoty, ani to nemůže zasáhnout do práv nájemců. Práva nájemců jsou odvozena od práv vlastníka nemovitosti a jejich případné dotčení je třeba řešit v režimu soukromého práva (např. právo na slevu na nájemném dle § 698 občanského zákoníku). Nájemce má ze zákona povinnost umožnit pronajímateli provedení stavebních úprav prováděných pronajímatelem na příkaz příslušného orgánu státní správy (§ 695 občanského zákoníku).
Rozšířený senát se zabýval tím, zda souhlas vlastníka s provedením stavebních úprav vyslovený v době před provedením nepovolených stavebních úprav je
pro stavební úřad v následném řízení o odstranění stavby dle § 88 odst. 1 písm. b) stavebního zákona. Jak Nejvyšší správní soud již dříve konstatoval v rozsudku ze dne 8. 2. 2007, čj. 1 As 46/2006-75 (publikováno pod č. 1202/2007 Sb. NSS),
"Nelze připustit výklad zákona, který by stanovil mírnější kritéria pro dodatečné povolení stavby, resp. její změny, než jaká jsou kladena na řádné stavební povolení. Má-li totiž norma určité požadavky na řádné rozhodnutí v situaci, kdy žadatel o stavební povolení postupoval podle zákona, tím spíše je musí mít na rozhodnutí svou povahou mimořádné, kdy žadatel od počátku zákon nerespektoval (
. Je zřejmé, že pro dodatečné povolení stavby je třeba vyžadovat přinejmenším tytéž doklady jako pro jejich povolení řádné. Podle § 58 odst. 3 může nájemce žádat o povolení stavebních úprav pouze tehdy, předloží-li o tom písemnou dohodu s vlastníkem nemovitosti. Nestačí tedy jakýkoliv souhlas vlastníka nemovitosti, nýbrž je třeba vyžadovat písemnou dohodu.
Zároveň nepostačuje ani předložení starší písemné dohody uzavřené nájemcem s minulým vlastníkem nemovitosti. Podle § 680 odst. 2 občanského zákoníku, pokud dojde ke změně vlastníka pronajaté nemovitosti, vstupuje nový vlastník do právního postavení původního pronajímatele. Jak ale dovodila
civilních soudů, se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu nemůže být spojen důsledek, že by na něho přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který rámec nájemního vztahu přesahuje, např. závazek strpět změnu podstaty věci (její části), která je předmětem nájemního vztahu. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 23. 7. 2002, čj. 26 Cdo 866/2002 (publikováno v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 19, č. C 1332), uvedl:
"Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu). Smyslem ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, nastane-li zde uvedená právní skutečnost - změna vlastnictví k pronajaté věci. Poskytuje tak nájemci právní ochranu v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit, jak tomu nasvědčuje i úprava možnosti výpovědi z nájemního vztahu při změně vlastnictví k pronajaté věci (srov. § 680 odst. 2, odst. 3 obč. zák.). Toto právní nástupnictví se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky (srov. § 663 obč. zák.). Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten důsledek, že by na něho přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje, např. závazek strpět změnu podstaty věci (její části), která je předmětem nájemního vztahu."
S touto argumentací Nejvyšší soud popřel vázanost nového vlastníka bytového domu písemnou dohodou původního vlastníka s nájemcem, která nájemce opravňovala k provedení stavebních úprav v pronajaté nemovitosti.
Pokud ani v oblasti soukromého práva neplatí vázanost nabyvatele nemovitosti dohodou předchozího vlastníka s nájemcem, která nájemce opravňovala k provedení stavebních úprav pronajaté nemovitosti, tím méně lze takovou dohodu nájemce a minulého vlastníka akceptovat v řízení o povolení stavby, a tedy ani ne v řízení o odstranění stavby. Takové omezení vlastnického práva vlastníka nemovitosti ve prospěch nájemce nevyplývá ze zákona, ani není ve veřejném zájmu. Proto by znamenalo porušení práva stěžovatelů na ochranu jejich vlastnického práva, jak je zakotveno v čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod. Z toho vyplývá, že nájemce nemůže podat žádost o dodatečné povolení stavebních úprav pronajatého bytu, pokud nepředloží písemnou dohodu s aktuálním [v době rozhodování stavebního úřadu v řízení dle § 88 odst. 1 písm. b) stavebního zákona] vlastníkem bytu nebo domu.
*) S účinností od 1. 1. 2007 zrušen zákonem č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

References: § 58
 § 88
 zákona č. 50
 § 88
 zákona č. 50
 § 58
 čl. 11
 soud 
 Soud 
 § 88
 soud 
 § 58
 § 17
 § 88
 § 88
 § 88
 § 88
 § 58
 § 698
 § 88
 soud 
 § 58
 § 680
 soud 
 § 680
 § 680
 § 663
 soud 
 čl. 11
 § 88