Source: https://www.notariofranciscorosales.com/la-compraventa-con-subrogacion-de-hipoteca/
Timestamp: 2017-07-26 10:48:00+00:00

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La compraventa con subrogación de hipoteca16 Feb, 2015 Autor Francisco Rosalescompraventa de vivienda, hipoteca, impagos, venta de pisos, vivienda214 ComentariosHabiendo tratado en este blog el contrato privado de compraventa, el contrato de arras, el contrato de reserva de vivienda, y la venta con pacto de reserva de dominio, toca hablar de la compra con subrogación de hipoteca.
¿Qué es la compraventa con subrogación de hipoteca?
Pues en realidad es una compraventa normal y corriente.
La particularidad radica aquí en dos cuestiones:
Se trata de la compraventa de un bien inmueble, normalmente un piso o una casa.
Ante esa hipoteca que grava el piso o casa que queremos comprar podemos adoptar (seamos vendedores o compradores) dos posibles posturas:
Se acuerda que con el precio de compraventa, o con dinero que tenga el vendedor (cosa poco habitual) sea cancelada la hipoteca: sea porque el comprador puede pagar al contado, sea porque va a pedir un préstamo con garantía hipotecaria sobre la casa que va a comprar, y por tanto pagar todo el precio al vendedor con el importe de dicho préstamo hipotecario, pero ojo que conviene adoptar medidas de seguridad que garanticen que el vendedor verdaderamente cancela el préstamo.
¿Cuándo conviene comprar una finca y subrogarse en la hipoteca que la grava?
Siempre que queramos obtener financiación en nuestra compra, pues si disponemos del dinero suficiente para pagar al contado, esa subrogación en la hipoteca carece de sentido.
Si el préstamo que asume (esto es, en el que se subroga) el comprador, se acomoda a sus posibilidades de pago, y a las condiciones financieras que puede obtener y es capaz de aceptar. Deliberadamente me he centrado en tres aspectos y no en uno, pues creo que es un gravísimo error, y está muy generalizado, mirar un préstamo hipotecario atendiendo exclusivamente a la cuota mensual y tipo de interés, siendo muy recomendable que siga estas recomendaciones y entienda bien estos conceptos.
¿Cuándo no conviene comprar y subrogarse en la hipoteca?
Si podemos comprar al contado, pues incluso aunque las circunstancias del comprador pudieran aconsejar lo contrario, es más cómodo retener del precio la cantidad necesaria para cancelar la hipoteca, y encargarnos nosotros de dicho pago y de los trámites de la cancelación (obviamente son cosas que habrán de negociar las partes).
¿Quiénes tienen que intervenir en una compraventa con subrogación de hipoteca?
Sólo el comprador y el vendedor son necesarios para realizar una compraventa con subrogación de hipoteca.
¿Tiene que consentir el banco la compraventa con subrogación de hipoteca?
El banco expresamente rechaza la subrogación.- En cuyo caso y salvo que se pacte condición resolutoria, la compraventa es válida, pero el vendedor sigue siendo deudor del banco, aunque de no pagar el comprador, tendría acción contra él. Pero ello supone dos pleitos con los consiguientes gastos, tiempos e incertidumbres (el del banco contra el vendedor, por no pagar el préstamo; y el del vendedor contra el comprador por no cumplir el pacto de subrogación).
El banco no hace nada.- Es el caso más habitual, y conviene insistir en que frente al banco el primitivo deudor sigue siéndolo, pero además se encuentra con un fiador real que es el comprador (y ojo que algún desalmado se aprovecha de ello -como veremos).
¿Cómo tiene que consentir el banco la compraventa con subrogación de hipoteca?
La subrogación puede aceptarla el banco expresa o tácitamente.
Expresamente acepta si comparece en Notaría y así lo manifiesta (que insisto es lo más recomendable, pero poco habitual) o si entrega un documento en el que así lo haga (lo cual tampoco es frecuente).
Tácitamente acepta si realiza un acto que no podría realizar si no es aceptando la subrogación, pero hay que tener en cuenta que el mero hecho de aceptar el pago por el comprador, aún siendo consciente de la subrogación, no necesariamente implica esa aceptación (pues el código civil acepta el pago por tercero en el artículo 1159).
Desde luego si cobra al comprador la comisión por subrogación que suelen pactarse en las escrituras de préstamo hipotecario está aceptando la subrogación, por lo que conviene conservar el justificante.
¿Qué pasa si quiero cambiar las condiciones de la hipoteca, si he comprado subrogándome en ella?
Nada impide hacerlo, pero para ello además de la subrogación en la posición deudora del vendedor, habrá que acordarse con el banco una novación del préstamo, que tiene sus ventajas y sus inconvenientes.
¿Cuál es la ventaja de esa novación del préstamo?
La principal es que esa novación implica que el banco está conforme con la subrogación acordada y por tanto el vendedor queda libre del préstamo.
Fundamentalmente que nadie da duros a peseta, y que eso de que un banco realice algo gratis es raro (por otra parte también creo que normal, pues el banco no es una ONG y su objetivo es ganar dinero), por ello además de la comisión de subrogación que cobrará al comprador, suele hacer más oneroso el préstamo.
¿En qué se diferencia la compraventa con subrogación de hipoteca del pago por un tercero?
La posibilidad de pago por tercero la contemplan los artículos 1158 y 1159 del Código Civil y en ellos se subroga al que paga una deuda ajena en los derechos del acreedor frente al deudor, pero aquí la palabra subrogación tiene un significado completamente distinto, porque la subrogación es en los derechos del acreedor, y en la compra con subrogación esta se produce en las obligaciones del deudor.
¿Es la compraventa con subrogación de hipoteca una dación en pago?
Dos son los problemas que aquí se plantean, aunque sólo el segundo en la práctica tiene verdadera importancia
El primer problema es que la compra es por el valor de la finca y no por el importe de la deuda.
¿Hay engaños en la compraventa con subrogación de hipoteca?
Engaño no hay ninguno en esta figura, que es perfectamente válida, pero listos hay en todas partes, así que pretendo advertir aquí de dos situaciones que se están produciendo en la actualidad, y que tienen en común la crisis económica que padecemos, así como los abusos que algunos cometen aprovechándose de quienes se encuentran en una situación desesperada.
Te compro la casa por lo que te queda de hipoteca
Ojo que hay insolventes que se están convirtiendo en auténticos “especialistas” del tema, bribones que se aprovechan de esta situación para especular.
El problema es que la casa puede valer menos que la deuda hipotecaria, y siendo el comprador insolvente, el banco procederá a reclamar la diferencia al vendedor, que en ese momento se dará cuenta del lío en el que se ha metido y el engaño que ha sufrido
Otro tipo es el que se aprovecha de esta situación de menesterosidad, para hacer su negocio tradicional, que es la especulación. No todos han comprado en la época del boom, y hay personas con casas valiosas hipotecadas en garantía de préstamos pequeños.
En vez de pagar la hipoteca de un familiar quédate con la casa y su hipoteca
Llevar este blog, te da un contacto adicional con las personas, siendo que una de las que postean con cierta frecuencia, me ha mandado un correo con una historia real que me ha dejado perplejo.
#3.0NotarioCompartir:	214 Comentarios	T.B.R.
Responder	Excelente entrada y gracias por la mención.
Respecto a “dar el pase” añadir que no sólo es el lío de IBI’s y Comunidades, sino que cuando se vende para Hacienda puede haber una ganancia patrimonial que se va a imputar totalmente al primer vendedor, llevándose el segundo vendedor la ganancia libre de polvo y paja y sin pagar TPO; en roman paladino, estás pagando los impuestos de otro y estás siendo su testaferro.
Consejos por mi parte respecto a este tema para los lectores:
IMPORTANTE, HAZ FIGURAR LA REFERENCIA CATASTRAL DE LA FINCA EN EL DOCUMENTO DE LA COMPRAVENTA SIEMPRE, o al menos dispón del mismo para los trámites siguientes.
1) Si te ofrecen comprar en documento privado y no te importa hacerlo (cosa que desaconsejo salvo en casos muy puntuales):
– Pide la firma el documento por duplicado y llévate una copia.
– Presenta una fotocopia del duplicado del documento así como el original para su cotejo junto con una solicitud de baja catastral ( http://www.catastro.meh.es/pdf/151206_procedimientos_solicitud.pdf ) en cualquier oficina del catastro. La solicitud de baja catastral la puedes pedir también en sus oficinas.
– Paga la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) en base al mismo documento, en su caso.
2) Si ya has hecho la compraventa en documento privado, no has regularizado la situación y quieres hacerlo (sobra decir que debes).
– Si tienes una copia del contrato haz lo explicado en el caso 1).
– Si no la tienes pero la consigues lo mismo que en caso anterior.
– Si ni la tienes ni la consigues lo tienes bastante difícil para darlo de baja, pero te voy a contar un truquillo para cambiar las tornas.
Los que “dan el pase” lo que quieren es cargarte a ti con la ganancia de la venta y “retenerte” mediante del documento privado de compraventa (de hecho algunos pagan los IBI’s y demás, pues lo importante para ellos es que les estás haciendo de testaferro gratis y sin darte cuenta); no obstante cuando estos lo venden a un tercero lo que suelen hacer es llamarte para que firmes en ese momento ante notario de manera que la operación se realice entre tu y el segundo comprador; si sucediere esto oponte a la firma en base a que la finca no es tuya pues la vendiste, lo que dejará al primer comprador con la operación frustrada por pasarse de listo.
Es en este momento cuando debes pedir que te entregue el contrato de compraventa en documento privado “para poner las cosas bien y aceptar firmar” (fíjate bien que sea el original y con los precios acordados en su momento, no sea que te esté intentando meterte más ganancia de la que te corresponde). Una vez tengas ya el contrato de compraventa original haz una copia para tu registro por si acaso (y guárdalo con la solicitud de baja castastral) y haz lo dicho en el punto 1); hecho lo expuesto ya podrías hablar con el primer comprador para firmar (pero en ningún caso habrás de firmar como que vendes tu pues tu ya lo has hecho y estarías cometiendo una falsedad en documento público según mi entender).
Explicado esto ahora le toca a mi compi explicar cuales serían los pasos si se le presenta una compraventa firmada por A y B en documento privado y B se lo quiere vender a C, buscando este escritura pública e inscripción.
Responder	Añadir una última cosa que no dije en el comentario anterior, le has puesto en bandeja de plata a Hacienda una ganancia patrimonial que deberá figurar en tu próxima declaración, no se te olvide de incluirla ((recordar que, en base al 1227 del CC, la operación se habrá realizado de cara a Hacienda cuando hayas presentado la solicitud de baja catastral en el registro))
Responder	Hola TBR.
Hace tiempo que sabes que esta entrada está programada, por lo que te confieso que no se si te cito expresamente en ella, pero si tengo que reconocer públicamente que eres quién la inspiró y quien me comentó la posibilidad de uno de los casos que veo como “peligrosos”.
Responder	Perdona TBR por mi desconomiento atrevido.
Ya que no sabía que era posible darse de baja en el catastro (hacienda) sin indicar quién es el nuevo propietario de la finca, porque ese interpreto de tu magistral comentario.
¿Qué efectos produce en el vendedor la baja en el catastro?
Responder	En primer lugar una pequeña apreciación, la Dirección General del Catastro (Catastro) y la AEAT (Hacienda), a pesar de estar muy relacionados, no son lo mismo aunque pertenezcan al mismo Ministerio y Secretaría de Estado; podríamos decir que esta se encarga de cobrar y aquel de ver a quién pertenecen las fincas y luego pasar la información a Hacienda para cobrar. http://www.minhap.gob.es/es-ES/El%20Ministerio/Organigrama/Paginas/OrganigramaFlashMHAP.aspx Puedes pinchar en la “Secretaría de Estado de Hacienda” y verás que son cosas diferentes y con diferente nivel.
Efectivamente es posible darse de baja en el Catastro sin que el vendedor haga nada (de hecho como verás el link del modelo de solicitud de baja no me lo he sacado yo de la manga ni lo ha hecho un particular, sino que es de la propia web del catastro).
EFECTOS PARA EL VENDEDOR: Lo más relevante es que, con esa baja catastral, ya no se va a pagar IBI, se dejan de producir Imputaciones de Rentas Inmobiliarias, en su caso, ni tampoco se va a incluir esa finca para la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio (para aquellos que la hagan). Así mismo, al entregarse esa solicitud junto con el contrato, hace que ese contrato deba de ser reconocido por todas las Administraciones a partir de dicha fecha (conviene para ello que se ponga el sello de entrada en el registro a dicho contrato así como se pone también a la solicitud de baja, aunque tampoco es del todo obligatorio). ADVERTENCIA: para las Administraciones el documento privado se ha hecho, salvo excepciones, el día que ha entrado en un registro (no tiene porque ser el del Catastro) aunque la compraventa se haya hecho hace 20 años.
No obstante no todo es positivo, tal y como he indicado esto pone en bandeja que Hacienda pueda detectar una ganancia patrimonial muy fácilmente asi como que toque pagar la plusvalía municipal, en su caso.
EFECTOS PARA EL COMPRADOR: Para empezar si uno se da de baja otro se da de alta de manera automática (el Catastro no da de baja al antiguo titular y deja la finca “en el limbo”, y menos cuando le han dado la información en bandeja). Consecuentemente el nuevo titular va a empezar a pagar IBI, a producir Imputaciones de Rentas Inmobiliarias, en su caso, y se va a incluir esa finca para la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio (para aquellos que la hagan)
Por otra parte si se ha realizado el pago de TPO el nuevo propietario ya no va a tener problemas. En caso contrario el vendedor estaría poniendo en bandeja de plata a la Administración de la CCAA competente para que hiciese “una paralela” por no haber pagado TPO y se le imponga una sanción de paso.
Cabe reseñar que, al igual que hay esta solicitud de baja castastral para el vendedor, hay la contrapartida a la misma para el comprador, el modelo 901N, y que no es preciso que uno y otro presenten su modelo, con que uno lo haga basta; aunque yo aconsejaría hacer siempre la parte que nos toca por si al otro se le olvida, intencionadamente o no (el Catastro nunca va a poner pegas porque se le informe por duplicado pero si le molesta que se nos olvide a los dos). El plazo para presentar tanto una como la otra es de dos meses desde el día siguente a aquel en el que se ha hecho el acto.
Por último (y barriendo un poco para Don Francisco) decir que este jaleo de presentar la solicitud de baja catastral o el modelo 901N se suple haciendo la escritura ante notario, ya que estos tienen la obligación de notificar estos cambios al Catastro.
Responder	TBR,
Este blog de Dn. Francisco, ya de por sí, es de una alta calidad pero con aportaciones como la suya en breve conseguirá el grado de cum laude.
Responder	No por la parte que me corresponde (pues sólo aporto mi experiencia profesional y el día a día de mi despacho) pero si por la de T.B.R y otros participantes tengo que confesar que es un auténtico placer ver como hay más personas que disfrutan del derecho, y que se animan a compartir lo mucho que saben.
Responder	Buenas noches no se si será el mejor lugar pero me gustaría exponer mi caso a ver si podéis ayudarme. Yo tenía un alquiler con derecho a compra de un piso(con el constructor) y tras un tiempo íbamos a hipotecar,pero el constructor estaba pasando una mala racha y le estaban entrando embargos a propiedades así que me pidió escriturar antes de subrogarme a la hipoteca,no estaba muy convevida pero me hacerque al banco y les lleve la documentación pertinente y me dijeron que no había problemas para subrogarme y que la hipoteca iba al día así que no había problema.tras meditarlo mucho y que el director del banco me diese esta información decidí acceder.escrituro y registro la vivienda y cual es mi sorpresa cuando voy a formalizar la subrogacion y me dicen en el banco que no es posible que esa vivienda lleva más de un año sin ser abonado el importe mensual de la hipoteca y se debe x dinero,que si me quiero subrogar tengo que subsanarlo antes.así que tengo la escritura a mi nombre y el préstamo esta a nombre del constructor. yo ya no quiero esta vivienda, de hecho tengo otra y una hipoteca y me gustaría saber si me pueden reclamar algo. He hablado con varios abogados y todos coinciden en lo mismo pero quisiera vuestra opinión
Responder	Hola Rozy.
Es difícil responder siempre sin ver documentación y contrastar los hechos, sin embargo y basándome en la historia que me cuentas, no creo que debas estar tan tranquilo.
Te has comprometido con alguien en escritura pública a pagar una deuda, y eso lleva aparejada responsabilidades, tanto frente a quien te vendió como frente al banco si decide aceptar la subrogación.
Otra cosa distinta es las posibles acciones que tengas contra el vendedor por haber indicado que el préstamo estaba al día siendo falso, o contra ese banco que primero dice una cosa y luego hace otra (pero son distintos procedimientos, lo cual en el fondo es más gastos y más tiempo).
Walter ángel liendo
Responder	Buenas noches ,tengo una gran duda en un juicio me devolvieron un dotó,q me lo habían quitado por una deuda de pago del divorcio q no pago mi ex esposo,ahors e lo devuelven y me dicen q me hago cargo de las deudas de impuestos, estoe obliga a llevar al día los impuestos o puedo ir pagando de acuerdo a mi posibilidad?
No se que es un dotó; en todo caso y si hablamos de pago de impuestos, como mucho podrás pedir aplazamiento o fraccionamiento en función de que impuesto hablemos y con las condiciones que diga la hacienda pública dentro de la normativa propia de dicho impuesto.
Responder	Quiero felicitar por este Blog, es muy interesante.
Responder	Muchas gracias, simplemente trato de compartir mi experiencia y dar a conocer mi oficio.
Responder	Una consulta que no me ha quedado clara: Si compras una vivienda con un contrato de Compra-Venta con Subrogación de hipoteca y finalmente no te subrogas a la hipoteca, entiendo que el deudor ante el banco sigue siendo el vendedor. Si el banco decide ejecutar la hipoteca por impago, y con el dinero de la subasta no se cubre el importe total, ¿el banco a quien reclamaría el importe que queda, al vendedor que es el deudor de la hipoteca o al comprador que firmó el contrato, aunque luego el propio banco desestimó la subrogación? Y otra cosa, ¿el vendedor puede denunciar al comprador por no haberse subrogado (aunque el motivo sea la negación del banco)?¿Que cuantía podría solicitar?
Si te fijas tu mismo incurres en una contradicción al decir que compras con subrogación y no te subrogas (aunque he entendido perfectamente que lo que quieres decir es que el banco no acepta la subrogación).
Creo que has entendido perfectamente que en ese caso la subrogación sólo surte efecto entre vendedor y comprador, pero no frente al banco, por lo que tengo que confirmarte lo que creo que sospechas.
En primer lugar el banco puede ejecutar la hipoteca, pero no puede pedir al comprador el resto de la deuda (aunque mucho me temo que en ese caso acepte la subrogación -pues normalmente el banco ni acepta, ni rechaza, simplemente no hace nada).
Por supuesto que el comprador puede reclamar al vendedor, pero en la práctica es más que probable que el vendedor sea insolvente, por lo que el comprador se queda sin casa y con una deuda de más que difícil cobro (precisamente por eso está escrito el post, para advertir de los riesgos).
El vendedor no puede denunciar al comprador, pues ambos son conscientes (y el Notario debe de advertirlo) del hecho de necesitar la subrogación aceptación por parte del banco, para que quede liberado el vendedor, por lo que sólo podrá reclamar, si se sujeta a condición resolutoria la venta (cosa que encarece un poco la escritura, y que por ello suele ser poco habitual).
Responder	Si soy avalista de un préstamo hipptecario que no paga por no tener dinero el propietario y me quiero quedar con el inmueble ya que las cuotas de la hipoteca las estoy pagando yo, el banco tiene obligación al subrogar la hipoteca de respetar las condiciones del préstamo o me las puede cambiar al subrogar la hipoteca ? Serviría un contrato privado de compraventa para continuar con las mismas condiciones del préstamo?
Responder	Hola Montserrat.
Te recomiendo que leas una entrada de este blog que explica lo que es la compra con subrogación de hipoteca, en la que probablemente entenderás mejor todo.
El banco no está obligado a aceptar la subrogación, y por tanto puede que quiera cambiar las condiciones del préstamo para aceptarla. Lo del contrato privado lo veo muy peligroso, cuando menos haría una escritura en la que la subrogación sea acordada entre las partes, y más que una compra con subrogación, haría una dación en pago con subrogación (en todo caso te recomiendo que acudas a la Notaría más próxima y comentes el tema con mi compañero).
Responder	Muchas gracias por tu respuesta, un saludo
Responder	Hola, en el caso que la escritura se haya realizado, incluyendo en ella que debo pagar la hipoteca que recae sobre la casa, pero que se ha seguido a nombre del constructor, cuya empresa ha quebrado… Puede tener posibilidades de que el banco haya hecho algo ilegal y yo pueda sacar partido de eso?
Responder	Hola Alicia.
No entiendo bien la pregunta ¿qué te ha pasado? ¿cual es el problema que tienes?, por lo que escribes entiendo que has comprado una vivienda hipotecada y te has subrogado en el préstamo, siendo que luego el vendedor ha tenido problemas, pero esos problemas son posteriores a tu compra y tu subrogación ¿omitieron informarte de algo? ¿han incumplido el que te vendió o el banco algún pacto?.
Responder	Hl mi caso ..haber si por fin alguien me puede ayudar ..dado k llevó 4 años luchando y para todos .sobretodo hacienda ya no puedo hacer nada …debido a 4 letras sin pagar ..el banco me dijo k si keria dar mi piso y dedua hipotecaria por medio de una subrogación …y ke kedaria sin deuda …así lo hicimos …y cual fue nuestra sorpresa …pues k hacienda nos reclama más de21000€ por un supuesto bien ganancial ..de 90000€ cosa k ..ni las cuentas nos salen ..pues compramos por 109000 gastos 36000 y le dimos en subrogación ..por lo k nos faltaba 165000 deuda del préstamo imptecario 186000 ..además en las escrituras hay una cláusula escrita por notario …k tanto yo como el comprador extensión fiscal …todo esto se presentó yyy no entiendo por tengo k pagar …
Poco puedo ayudarte pues no es el IRPF mi especialidad, pero lo cierto es que la venta de un bien genera un incremento de patrimonio en dicho impuesto, y que el incremento de patrimonio es el resultado de restar del precio de transmisión (por lo que cuentas 165000) el precio de adquisición (que son 109000, siendo más que discutible lo que llamas gastos pues una cosa son gastos -por ejemplo notario- y otra impuestos -que no se si es gasto o no).
Lo más adecuado es que acudas a un especialista en derecho fiscal que te asesore, aunque si te indico que la actuación de hacienda no es desencaminada, pero no sabiendo los datos concretos y no teniendo papeles por delante poco más puedo hacer por ayudarte, máxime si te digo que no soy especialista en ese impuesto.
Respecto de lo de la clausula de la escritura es igual, depende de que dice y como esté redactada, pero normalmente los beneficios fiscales se piden, pues los Notarios no podemos concederlos, y no habiendo beneficios en el IRPF (que yo sepa) dudo mucho el contenido de esa clausula (otra cosa son beneficios fiscales de otros impuestos -como IIVTNU O ITP/AJD).
Poco más puedo ayudarte con los datos que me das. Un saludo
Responder	Buenas noches Francisco,
Primero de todo felicitarle por el fantástico e instructivo blog que ha creado.
Me gustaría hacerle una consulta por si pudiera aconsejarnos.
Vamos a subrogarnos, con autorización del banco, en un préstamo promotor. Inicialmente el préstamo promotor se constituyó por 270.000 euros de los que quedan por pagar 150.000 (importe por el que yo compro la vivienda). El banco me va a prestar los 150.000 euros más 20.000 euros más. Me han facilitado el borrador de la escritura de constitución de mi hipoteca y figura que como garantía hipotecaria yo respondo por 290.000 euros (los 270.000 iniciales mas los 20.000 euros que me prestan extra).
Siendo el total de mi préstamo solo 170.000 euros, es correcto que la garantía hipotecaria sean 290.000???
En la escritura tampoco figura el tipo de subasta, y el Banco me dice que se adjudicarían la vivienda por el 70% del valor de tasación (el valor de tasación son 150.000 euros).
El problema es que confundes el préstamo con la hipoteca, y aún así tu no te subrogas en una cantidad, sino en un contrato. Dicho de otra manera el préstamo fue de 270000 y ese es el préstamo que asumes, con todas y cada una de las cláusulas que no sean modificadas, otra cosa es que la deuda derivada del préstamo sea inferior (es más te recomiendo encarecidamente que en la escritura comparezca el banco y así lo declare expresamente -cosa que debido a la novación probablemente sucederá).
Es correcta la garantía, pues no estas haciendo un nuevo préstamo, otra cosa es que puedan realmente demandarte los 290.000 (pues sólo pueden reclamarte lo no pagado).
Dudo mucho que no venga el tipo de subasta ni la tasación (otra cosa es que es algo difícil de encontrar) pues de no ser así el banco perdería la posibilidad de ejecutar la hipoteca por procedimientos especiales que le son beneficiosos (simplemente porque son más rápidos) aunque si es cierto que el banco puede adjudicarse la vivienda por el 70%.
Quizá si lees dos entradas de este blog que se llaman qué es una hipoteca y la historia de los garbanzos y el potaje, empieces a entender bien lo que te digo, pero ten en cuenta que una cosa es el préstamo, y otra la hipoteca que lo garantiza.
Te recomiendo que vayas a la Notaría y preguntes a mi compañero, pues te asesorará gratuitamente, y por supuesto puedes preguntarme por aquí lo que quieras.
Responder	Gracias por la rápida respuesta!
La tasación me dicen que se adjuntará a la escritura cuando la firmemos. El tipo de subasta no viene porque expresamente en relación a el se remite la escritura a la escritura anterior, la del promotor, donde si viene.
El Banco va a la firma segurísimo, me lo han dicho ellos y además lo he visto en el borrador de la escritura.
Entonces crees que el Banco no podría reclamarme lo no prestado, y por tanto no debido ( hasta los 290.000??). Me quitas un peso de encima…
Responder	Tranquila Natalia, no pueden reclamarte lo pagado, eso es obvio, lo importante es que quede claramente reflejado en la escritura la parte que ya se ha pagado.
Responder	Si, lo triste es que me ponen como intereses ordinarios el 9% y de demora el 17% y, hasta donde yo se, creo que había una sentencia del Tribunal Europeo que dice que ese interés es abusivo y solo puede aplicarse de demora tres veces el interés legal del dinero, es decir, el 10,5%
Se les puede obligar a quitar esa cláusula o si se niegan solo tengo la opción de impugnarla judicialmente?
Vaya forma de empezar una relación contractual que durará 30 años…jeje
Lo que citas es la Ley Hipotecaria, más sólo si se trata de hipoteca para financiar la compra de vivienda habitual; es cierto que en préstamos personales hay un límite reconocido en abril de 2015 por el Tribunal Supremo, pero actualmente hay mucha incertidumbre sobre el tema (mi opinión personal es que un interés de demora superior al interés remuneratorio es abusivo siempre, pero en el fondo eso te beneficiaría, pues de ser abusivos simplemente no pueden cobrarte nada en concepto de mora).
Responder	¡Que maravilla de explicación! y además por escrito. Sigue así prestigias a tu profesión.
Responder	Muchas gracias Ángel, simplemente trato de poner por escrito lo que mis compañeros hacen día a día en sus despachos.
En todo caso muchas gracias por tus ánimos, creeme si te digo que llevar el blog es un esfuerzo, y tu comentario el mejor de los pagos posibles.
Responder	Buenos días Francisco. Tu información me ha sido de gran ayuda. Mi situación es que al quedarme en paro no he podido seguir pagando el piso. Hablé con el banco pero no me dio ningún tipo de solución. Ahora, un familiar estaría dispuesto a subrogarse en la hipoteca pero, ¿ esto supondría una venta para mi? Porque tampoco puedo pagar el incremento patrimonial a hacienda.
En mi caso, no quiero vender el piso en un futuro para ganar dinero. Lo único que quiero es ceder este piso a mi familiar para que esta deuda desaparezca desde ya. No sé si mi explicación es clara…vamos que no tengo intención de ganar nada en esta operación. Quiero ceder el piso y no volver a saber nada de ello aunque suponga una perdida y que mi familiar tenga todas las garantías.
Es una solución a tu problema, aunque me temo mucho que hacienda no es tan sensible con ese problema, y que vas a tener que buscar una solución al tema fiscal. Una posible solución es que tu familiar se haga cargo de los impuestos.
Estoy de alquiler en un piso, pero ya llevo tiempo buscando para comprar un piso. El contrato de alquiler finalizó en Julio, y el dueño me ha propuesto la venta del mismo. La fórmula que me ha propuesto es subrogarme a su hipoteca, por el importe que le queda de hipoteca que es de 290.000€, un valor más o menos 50.000€ por encima del mercado.
El me dice que me ahorraría mucho si me subrogo, pero he preguntado en mi oficina bancaria y me han comentado que me ahorraría unos 4000 o 5000€ en gastos. Por esa diferencia no compensaría comprar el piso, sigue siendo caro.
Si yo me compro un piso, p.e. por un valor de compraventa de 240.000€, entre gastos, comisiones, intereses y demás, al final de la hipoteca (dentro de 20 o 30 años) habré pagado unos 300.000€ (más o menos). Si yo me subrogo a su hipoteca, descontando los gastos (4000€) y sumando las comisiones, al final de la hipoteca (dentro de 20 o 30 años) pagaría más o menos 280.000€, porque en la subrogación están incluidos los intereses. ¿Es eso cierto? O ¿con la subrogación tendré que pagar mas intereses?
Mi duda es si me merece la pena subrogarme (en caso de que el banco del vendedor quiera) o comprarme un piso a precio de mercado.
Responder	Hola Iker.
Cometes un error en tus cuentas, pues los intereses los vas a pagar te subrogues en el préstamo, o pidas tu uno nuevo, en realidad pagar 50.000 euros de más por ahorrarte 4000 de gastos es una locura.
Insisto que en la subrogación no se incluyen los intereses, sino el capital.
Responder	Me lo imaginaba, muchas gracias por la aclaración.
Perdóname, (mi primer idioma es inglés)
Vamos a comprar una casa de campo de que vimos hace más de 4 años cuando teníamos interese inicial. El dueño no ha vivido allí durante 5 años o más. La casa es enorme y se necesita reformas pero le solo pide la cantidad pendiente de su hipoteca, con el mismo banco que nosotros. Entonces para los 40 mil euros pendientes solicitemos la subrogación con el banco.
De que esta preocupándome es que el representante del banco esta siempre hablando de “si, pero si no estáis pagando un céntimo mas, no podemos tasar en la cantidad pendiente, por que sería 100% del valor”… Están sugiriendo una cantidad (de tasación) como 70,000€. Y aquí veo los problemas: (El punto es porque/como le importa el valor de tasación si es una subrogación?)
En acuerdo con la nueva ley de la hacienda, y los golpes de sorpresa que hemos han visto ya con una compra de 2010, hicimos una “pre-valoración” del “precio real” de la vivienda por el internet y fuimos a la oficina de la “liquidadora de la hacienda”. El precio que se debe declarar, mi ha confirmado es de unos 48,000€. Vale, con comparativa contra los 40,000€ pendientes de la hipoteca, no esta mal, pero si les van a “tasar” en 70,000€ o más… que significa?
También, esta mañana el banco mi ha dicho que en vez de subrogar, están dispuesto conceder una hipoteca nueva, con condiciones similares (el original es de 2004 y queda con 9 años. De los 392€ mensuales solo contiene 48€ de intereses). Pero similar, no es IGUAL. Mi ha dicho que tendrá (quizás) 0,25% mas de tipo base.
Entonces, crees que debo insistir en una tasación de 48,000€ y ni un céntimo mas? o su tasación y precio escriturado no es lo mismo? ¿Es un idea aconsejable de hablar con el vendedor sobre subrogación con condición resolutoria, y seguimos pagando su hipoteca? Y los gastos de hipoteca nueva son muchos más, la verdad?
Responder	Hola Phil.
Perdona que te hable en español, pero min inglés (especialmente el escrito) es muy malo.
No entiendo esa tasación, pues el Banco no tiene por qué pedirla, dado que no se trata de constituir una nueva hipoteca, sino de cambiar el deudor.
Desde luego el constituir una nueva hipoteca incrementa extraordinariamente los gastos, y corres el riesgo de que te pongan condiciones más onerosas (más caras).
Una solución es que acordéis sólo tu y el vendedor la subrogación, aunque el Banco si tu no pagas puede reclamar al vendedor, lo que no puede es cambiar las condiciones ni negarse al cobro (por cierto, es extraordinariamente raro -como mucho en cinco ocasiones en mi vida profesional- que el Banco aparezca en la Notaría para aceptar la subrogación).
Te recomiendo que optes por la solución que tu mismo propones al final de tu comentario.
He intentado hablar claro para que me entiendas, pero no dudes en preguntar lo que creas oportuno.
Responder	Gracias Francisco por tu respuesta
Tras 11 años en España, creo que mi castellano es bastante bueno. ¡oído cocina!
Los vendedores son ingleses, pero divorciados. El vive en España, la ex-mujer no, y el tiene un poder general. A pesar de que los vendedores no saldrán con ni un céntimo; ¿debe pagar la mujer la retención de 3% del valor declarado ante notario y por la hacienda? (es decir 3% de los 48,000€ mencionado anteriormente). O si la hipoteca original fue concedido como “no residente”, ¿debe pagar los 2 la retención?
Acordamos en pagar todos los gastos para que el vendedor realmente no pierde dinero. Un saludo
La respuesta es afirmativa, pero en realidad, el 3% lo retiene y paga el comprador a cuenta de la cantidad que la esposa ha de ingresar por el Impuesto Sobre la Renta de los no Residentes, que es un impuesto que no se aplica en función de la nacionalidad, sino de la residencia.
El problema, y sinceramente no tengo respuesta (tendría que estudiarlo) es cómo retienes un dinero si no pagas nada, pues la retención es parte del precio y no un coste añadido (quizá mejor consultar en hacienda).
Responder	Hola Francisco, que bien te explicas!!
Actualmente tengo la posibilidad de comprar una vivienda de 200.000€ con 150.000€ pendientes de hipoteca. Me gustaría subrrogarme a su hipoteca, y me gustaría saber si en el contrato debo poner q si el banco nos rechaza, cancelar la operación. ¿Puedo tener problemas si nos rechaza pero poner en la escritura q me hago cargo de lo que queda por pagar de hipoteca?
Por lo que entiendo de tus explicaciones, el banco tiene q respetar las mismas condiciones, eso incluye q debo contratar las vinculaciones q tenga actualmente el vendedor?
Lo veo dudoso, pues la subrogación es un medio de pago, aunque en principio nada impide la condición resolutoria.
El banco no tiene por qué aceptar la subrogación, por lo que puede querer cambiar las condiciones.
Responder	Ante todo darle las gracias por un blog tan instructivo y facilitador para los que entendemos menos de estos trámites. Querría hacerle una consulta porque estoy mirando jurisprudencia y no encuentro nada al respecto y no sé por donde tirar. La historia es algo compleja pero intentaré resumirla.
La madre de mi pareja allá por los años 70 era la típica mujer maltratada, marido que acaba en la cárcel con deudas etc. Ella para asegurar un techo a sus 4 hijos compra una vivienda en el año 77 de protección oficial, pero no quiere hacerlo a su nombre para que su marido jamás pudiera venderla y hacer frente a deudas de juego etc. así que la compra su hermano en su nombre, haciéndose escritura pública de compra venta de la vivienda.
Al mismo tiempo se hace en papel timbrado un contrato privado entre el hermano y ella en la que el hermano vende la vivienda a su hermana y esta se subroga a la hipoteca, contrato que detalla el dinero dado en metálico y enumera los pagos pendientes en la entidad bancaria, con descripción de la finca, inscripciones, etc.. es decir, es un contrato privado bastante detallado, figuran los firmantes al pie y al mismo tiempo menciona el compromiso del hermano a otorgar escritura de compraventa una vez que estuviera satisfecho el préstamo a la parte compradora, es decir, su hermana.
Con los años la relación entre hermanos se deteriora, ella sigue pagando fielmente el prestamo hasta su plena liquidación y se hace escritura de cancelación de préstamo en favor de ella. (Esto ni idea de como lo consiguió, pero está registrado ante notario e inscrito en el Registro de la propiedad en una nota marginal supongo)
El dilema es que todos los recibos que pago siempre fueron a nombre del hermano, aunque ella los pagaba religiosamente, conserva todos y cada uno de los recibos, y todas las escrituras. En el catastro sigue figurando el nombre del hermano y en el registro de la propiedad sigue figurando también su hermano, que curiosamente aunque no se hablan él le remite cada año el recibo del IVI que ella siempre ha pagado.
Posee copia de la escritura de compraventa inicial del hermano y escritura original de cancelación del prestamo hipotecario a nombre de ella, además del contrato privado donde su hermano le vende la vivienda y ella se subroga a la hipoteca. No consigo entender como el banco aunque aceptó tácitamente el pago y la subrogación, no existe un solo papel donde ella figure, salvo los ingresos que hacía para pagar las mensualidades que los conserva todos.
Si el hermano actualmente se niega a hacer ningun tipo de trámite y sencillamente se desentiende, ¿que puede hacer ella para registrar la vivienda que es todo su patrimonio y tanto le costó pagar? Actualmente tiene 72 años y se ha rendido, dice que cuando se muera que su hermano se quede con todo si quiere aunque a sus hijos no les quede nada, pero no me parece justo.
Ya sé que es una situación compleja pero agradecería alguna orientación.
La vivienda se encuentra al día de todas las tasas y tributos, pues entre la documentación veo recibos municipales de tasas y arbitrios pero siempre a nombre del hermano, no sé si tiene solución sin tener que ir a juicio, pues veo a esta mujer muy mayor y sin ganas de luchar ya.
Un saludo y gracias de antemano por su blog y la atención.
Sin no luchas tu por tus derechos, nadie lo hará, es una frase que digo constantemente, y por más que entiendo que a su edad una demanda entre hermanos no es plato de buen gusto, sólo tenemos dos alternativas:
O el hermano se aviene y firma ante Notario la elevación a público del contrato privado de venta, o se le obliga judicialmente vía artículo 1279 del Código Civil.
En todo caso, hay compra en documento privado, con título y modo, por lo que la dueña es la señora, y por supuesto que una posible alternativa es que el procedimiento judicial se lleve por los herederos.
Responder	Hola Francisco, primero darte las gracias por este post y por favor si nos puedes guiar un poco. En el 2007, compramos un ático ,35 años de antigüedad ,por valor de 220.000 €,con comisiones de finca,escritura,notaria, dos refinaciones,cuotas impagadas,intereses…el valor actual de la deuda es de 303.000 €.El banco lo ha revalorizado en 85.000 € y lo ha pasado a FTA 2015. Ellos nos ofrece compraventa con subrogacion y condonacion de la deuda y al firmar salir de casa al instante .Tenemos dos abogadas de oficio pero a fecha de hoy no tenemos la escritura para estudiarla antes de firmar el contrato(como hemos pactado) y mas porque dicen nuestras defensoras que no pueden acompañar a la notaria( ?) por favor si eres tan amable decirnos que tenemos que hacer , clausas trampas , que gastos fiscales nos espera después de firmar y si esta sita programada en la notaria se puede cambiar de día ?
Cuanto razón tienes “si no vives como piensas, acabaras pensando como vives “.
Mil gracias de parte de una familia en riesgo de exclusión social , un saludo.
Esa compra con subrogación enmascara una dación en pago, y fiscalmente su coste es diferente, pues vas a tener que pagar la plusvalía municipal (cosa que no sucedería en la dación en pago) no te digo que si ni que no, sino que analices los costes y tus circunstancias y que sepas en todo momento que haces.
Por supuesto que nadie te obliga a firmar, y te recomiendo que no firmes si no lo ves claro o si tienes dudas; especialmente te recomiendo que el banco envíe la minuta con tiempo a Notaría y que te pases un par de días antes para ver el borrador, y comentarlo con el Notario, pues el asesoramiento del notario es gratuito (eso si, el Notario te dirá qué estás firmando, pero no que debes de firmar, dado que ha de asesorar imparcialmente -en todo caso, para eso tienes tu abogado, que es tan abogado como otro cualquiera-).
Responder	Hola Francisco,muchas gracias por tu respuesta rápida y concluyente,que vayas bien por la vida,un saludo.
Responder	Hola Francisco, perdona, me queda otra duda, a parte de plusvalia,que otros impuestos fiscales como por ejemplo de hacienda me pueden esperar en un futuro, porque veo que hay un señor, arriba mencionado, que ha hecho la misma compra-venta con subrogacion y después hacienda le reclama 21.000€ por una supuesta ganancia , gracias de antemano por tu amabilidad y paciencia. Un saludo.
El venta con subrogación, efectivamente puede provocar un incremento de patrimonio en el IRPF, siendo el incremento la diferencia entre el coste de adquisición y el de enajenación.
Responder	Hola Francisco,gracias por tu ayuda,no sabes que suerte he tenido encontrar tu blog,discúlpame por la expresión pero eres de las personas con dos pares de …vos y quedan muy, muy pocas hoy en día,un saludo.
Responder	Pues tienes toda la razón Francisco, muchísimas gracias por tu ayuda, es un gran servicio desinteresado el que prestas ayudando a tanta gente de forma desinteresada, al mismo tiempo que aprendemos a defender nuestros derechos. ¿Y sabes que te digo? Que no puedo con las injusticias, y veo a esta mujer tan mayor y con todo el producto del trabajo de toda una vida con riesgo de dejarlo perder y me digo… como que me llamo Ana que esta mujer va a ver las escrituras a su nombre, porque es de justicia.
Solo quería asegurarme antes de hagamos un esfuerzo económico para poder llevarlo a cabo, que había esperanza para ella y no estaba todo perdido.
Seguiré de cerca este gran blog para seguir aprendiendo.
Responder	Hola, enohorabuena por tu bloq.
Mi caso es el siguiente: me separo de mi pareja de 8 años juntos. Tenemos una hipoteca que me la quedare yo. El no me pide nada por el piso. En el año 2009 pedimos una hipoteca de 345.000 euros. Ahora quedan 305.000 euros. Se tasa el piso para quedarme con la hipoteca y ahora en 2015 se tasa por 245.000 (se tasa por 100.000 euros menos que en 2009)
El banco me hará una novación de hipoteca dándome los 305.000. Yo no pongo nada de dinero, ya que necesito los 305.000 de hipoteca.
1) Al separarme de mi pareja (no estamos casados ni somos pareja de hecho) puedo hacer una extinción de condominio para pagar menos a hacienda?
2) El banco me pide que por cuanto voy a escriturar? Por cuanto debería hacerlo? Por los 245.000 de la tasación o por los 305.000 euros de la hipoteca? un entremedio? No quisiera pillarme las manos con hacienda.
Y sigue así con el bloq.
Ecectivamente te conviene hacer una extinción de condominio, pero no sólo porque es más barato (que lo es) si o porque es el nombre que técnicamente le corresponde a ese negocio.
El precio es el acordado, y si te quedas con lo que hay pendiente de hipoteca yo declararía los 305000 euros.
Me gustaría saber si los requisitos para subrogarse a una hipoteca son los mismos que para una compra venta … Me refiero al tema de tener el 20% del dinero del valor de la compra …. Nose si me he explicado bien …. Saludos
Responder	Hola Anamar.
En realidad el requisito del 20% no es un requisito legal para poder obtener un préstamo hipotecario, sino para que el banco pueda titular dicho préstamo (si bien es cierto que pocos son los préstamos que se concede dando más del 80% del precio de compra hoy en día).
En realidad lo que suele pedirse es un estudio sobre la solvencia del nuevo deudor, para comprobar que al menos es similar a la que tenía el vendedor cuando obtuvo el préstamo.
Responder	Hola , solo quería daros las gracias por tan variada y valiosa información.
Responder	Pimero de todo, me gustaría felicitarle por el Blog, es un acierto y una gran ayuda poner a disposición del ciudadano de a pie información jurídica de nuestros derechos y obligaciones.
Y segundo darle las gracias de nuevo por la atención prestada vía telefónica a 1000 kms de distancia, sin ánimo de lucro.
Ha sido un placer y un lujo, mil gracias de nuevo y el símil comparativo muy claro.
Responder	Buenas tardes; en el caso de que con el precio de la compra se pague íntegra la hipoteca¿quién está obligado a soportar los gastos de su cancelación? entiendo que el vendedor, pero no estoy seguro.
SI yo como comprador exigiera al vendedor que cancelara esa hipoteca, qué acción o procedimiento judicial tendría frente a éste?
Responder	Hola Nostromo.
En principio depende de lo que acuerden las partes, pero a falta de pacto es obligación del vendedor, a mi personalmente y para despejar dudas me gusta dejarlo claro y preguntar en las escrituras.
Responder	Efectivamente, está previsto en el contrato de compraventa que los gastos de cancelación de la hipoteca los asuma la inmobiliaria vendedora; pero se niega, así que entiendo que tendré que interponer demanda fundada, entiendo, en el Art. 1098 del Código Civil.
Muchas gracias por tu blog, Francisco; es una gran ayuda para un abogado prácticamente analfabeto en cuestiones civiles e inmobiliarias.
Toñi Segado Carmona
Responder	Hola Francisco tiene un blog estupendo no he podido evitar leer todas sus explicaciones. Te cuento mi caso queremos comprar una casa que al vendedor cuando la hizo le costo 240000 pidió una hipoteca de ese importe y con lo que ha pagado el, le quedan por pagar 220000 el vendedor no puede hacer frente al pago y la vende pero yo actualmente tengo una hipoteca pequeña pero aun me quedan por pagar 50000 euros el se quisiera quedar con mi hipoteca y yo con la suya aceptarian el cambio los bancos? tendriamos que hacer escrituras nuevas de hipoteca y de venta no? gracias
Responder	Hola Toñi.
No tengo claro si el vendedor se queda o no con tu inmueble, o simplemente con tu préstamo; sea como sea el banco de cada uno tendrá que aceptar el cambio de deudores en ambos préstamos, y la operación que planteas tiene muchos riesgos, aunque técnicamente es viable lo que comentas.
Te recomiendo que acudas al banco y sobre todo a la Notaría más cercana.
Responder	Efectivamente el se quedaría con mi casa hipotecada que tendría que pagar 50000 euros porque el resto ya lo he pagado yo que es mas o menos lo que ha pagado el de la suya. Y nosotros no quedariamos su casa con su hipoteca de 220000 euros pero lo que no tengo claro aunque nos den permiso es lo que tenemos que hacer nuevas escrituras de hipoteca y de venta pero no habría que hacer algun papel en que constara todo que fuese legal y tendriamos gastos extras en el banco? vaya lio jeje
Responder	En ese caso hay una permuta con subrogaciones de hipoteca, no tiene ningún problema, aunque te anticipo que probablemente el o los bancos no aceptarán las subrogaciones, por lo que el pacto es perfectamente válido entre vosotros pero no obliga al banco.
Responder	Ah y otra cosa hacienda nos cobraría a los dos por ambas ventas?
Responder	No son dos ventas, sino una permuta, aunque fiscalmente tributa como si de dos ventas se tratara
Responder	Muchas gracias pero a parte de permuta tendría que darnos el permiso el banco porque yo necesitaría cambiar las condiciones de la hipoteca gracias de nuevo
Responder	Francisco podría decirme mas o menos lo que costaría hacer unas escrituras de una casa de 220000 euros ponernos mi marido y yo y tendriamos que hacer unas escrituras de hipoteca nueva tambien!! cuanto podria costarnos todo? para hacernos una idea muchisimas gracias
No quiero ser descortés, pero permite que no te facilite esa información, no porque haya nada que ocultar, sino porque el coste de una escritura depende tanto de la cuantía, como de sus folios, como de sus pactos, y no es la primera vez que las partes me piden información sobre una escritura y resulta que tienen que firmar otra, o que el contenido no es exactamente el mismo que te indican en un principio.
Además la gran mayoría de las personas más que del coste de las escrituras, se interesa informar por el coste total de la operación. Ten en cuenta que el vendedor tienen un incremento de patrimonio en IRPF y ha de pagar el IIVTNU, y el comprador puede o no querer inscribir su escritura en el Registro de la Propiedad (en tu caso al haber hipoteca sin duda) así como que tendrá que pagar el ITP (cuyo tipo depende de la comunidad autónoma).
Si te digo que el arancel es el mismo para toda España, y que puedes consultarlo aquí http://www.franciscorosales.es/arancel-notarial/ (verás que es complejo, y quizá entenderás por ello mi resistencia, que en el fondo no es sino, el no querer llamarte al engaño).
Responder	Muchísimas gracias al menos por darme una respuesta y felicidades por tu blog
Anamar te pregunto lo mismo a finales de Septiembre. Quiero comprar una casa en la que el precio de compraventa coincide con el de capital pendiente que pretendo subrogarme. A pesar de solvencia contrastada el banco me dice que tengo que poner el 20% del capital pendiente porque por norma solo subrogan hasta el 80% del valor de compraventa que coincide con el capital pendiente a subrogar.
Por tu articulo, entiendo que están en su derecho de solo permitirme subrogarme hasta el 80% ya que se trataría de una novación al aceptar la subrogación pero en esos terminos.
¿Como procede el banco en un caso así?, ¿le adelanto el 20% y hacen una cancelación parcial el mismo dia de firma en notario?.
Responder	Javir, el banco en el fondo, sólo quieres que amortices anticipadamente parte del capital.
En todo caso te recomiendo prudencia y que consultes bien que te ofrece , pues palabras similares, significan negocios,my sobre todo costes distintos.
belentm
Me gustaría hacer una consulta
queremos comprar una casa, su precio de venta es 280000 , al vendedor le queda una hipoteca de 160000 por pagar y nos ha propuesto la subrogación. Podríamos ampliar dicha hipoteca?Por lo que estoy leyendo en caso de compra sí que valdría la pena no? Disculpa mi ignorancia …
Responder	Hola belentm.
Por supuesto que puedes, aunque todo depende de si el banco está dispuesto tanto a la subrogación como a la ampliación (desde luego es más económico que cancelar y constituir una nueva hipoteca).
Responder	Buenas nqueoches Sr.Rosales.voy a vender mi casa por el precio que me queda de pagar de hipoteca,el comprador me dice de hacer una subrogacion.¿que gastos voy a tener que pagar?gracisas.saludos
Responder	Los mismos que en una compraventa normal y corriente, solo que la Notaría sale un poco más cara al haber una base más en el arancel (aunque en el conjunto de gastos la cifra puede ser ridícula).
Responder	Hola, estoy interesada en comprar una vivienda por 115000. Ahora me han dicho que la casa tiene la carga de una hipoteca. Si hago la subrogacion eso quiere decir que hay que sumarle lo que les quede de pagar de la hipoteca al precio que me la venden?
Si no quiero subrogar me, es fácil que el vendedor acepte anular la deuda con el dinero de la venta?
Estoy muy pérdida y el lunes voy a ir yo sola a dar la señal . Ni quiero hacerlo sin saber a lo que me expongo. Gracias
Responder	Hola Blanca.
Ante todo te recomiendo que no tengas ninguna prisa, y que te asesores debidamente por un abogado (créeme que es una buena inversión).
Subrogarse en la hipoteca supone descontar del precio de venta el importe de la deuda, y hacerte cargo tu de su pago en los mismos términos que tenía acordado el vendedor con el banco.
El que el vendedor anule la venta, tiene el inconveniente de que probablemente carezca de dinero para hacerlo, aunque una solución es que tu retengas la deuda y te hagas cargo del pago así como de los gastos.
Responder	Buenos días Sr. Rosales,
me he leído todo el post y las preguntas y respuestas del blog que pueden ser parecidas a mi caso, pero me quedo con muchas dudas, por lo que he decidido hacerle mi consulta para poder aclarame.
Verá, nosotros vamos a comprar un casa en Sevilla, tenemos que pedir un préstamo hipotecario para llegar al total del precio de venta. Pensábamos constituir una hipoteca y listo, pero resulta que el el vendedor tiene una hipoteca constituida de la que le queda que pagar un importe de 128.000 €, que aunque es una cantidad algo superior a la que necesitamos no nos parece mal tener algo más de hipoteca, él no ha dicho que lo más interesante es subrogarnos ya que tiene más ventajas. Pues bien, hemos empezado hace ya casi dos meses a gestionar con la entidad en la que el vendedor tiene su hipoteca para que nos informe sobre las ventajas de la subrogación frente a una hipetaca nueva, de lo cual a día de hoy aún no tenemos respuesta. Le doy toda la razón en que los bancos en estos casos pasan soberanamente, nos parece indignante que estas cosas pasen y más cuando ya tienen más que demostrado que somos personas totalmente solventes para poder asumir dicha cantidad.
1º Consulta: le ruegamos nos informe de las ventajas económicas de la subrogación frente a una nueva hipoteca.
En una de las consultas del blog he leído que no hace falta una tasación de la vivienda para una subrogación, pues bien lo primero que no pidieron es una tasación, por lo que nos han hecho “tirar” 500€.
2º Consulta: podemos hacer algo al respecto de ese gasto inútil??
Lo único que hemos recibido de la entidad y ésto fue ayer, es un documento llamado Fiper, en el que podemos ver algunas cosas, pero en ningún momento pone nada de las ventajas económicas de la subrogación. Lo que sí vemos es que suben el tipo de interés respecto al que tiene el vendedor, alegando que no es posible mantener dicho tipo por el tiempo transcurrido, pero nos parece excesivo ya que el vendedor tiene el 0,75 y a nosotros nos ponen el 1,33, casi el doble, además de ser incluso más alto que el de una hipoteca nueva con ellos mismos que es 1,25.
3º Consulta: esta subida del tipo de interés por la subrogación es legal?.
Por lo que hemos visto en consultas del blog es que se ha de respetar las condiciones en el caso de una subrogación si no hay novación, y nosotros es una pura y dura surogación sin cambio alguno, vamos que lo unico que cambiaria es el nombre y DNI de los propietarios!!.
4º Consulta: hay manera posible legal de conseguir que se respeten todas las clausulas de la hipoteca que se subroga???.
Volviendo al Fiper, en él pone que la comisión de subrogación es del 2% sobre el capital pendiente. Nos parece excesivo dicho porcentaje, en algún lugar de internet he leído que la comisión de subrogación es del 1% en el caso de hipotecas constituidas antes del 2008 (que es el caso) y del 0,50% en el caso de hipotecas constituidas a partir del 2011 (creo).
5º Consulta: Imagino que podremos intentar negociar dicha comisión, pero hay alguna base legal que nos ampare?.
En fin señor Rosales, como verá tenemos muchas dudas, pero queremos estar bien informados de dónde nos metemos y sobre todo de lo que podemos hacer legalmente para conseguir la subrogación en igualdad de condiciones de la constituida con el vendedor.
La ventaja fundamentalmente está en que la subrogación no tributa, mientras que la hipoteca tributa al 1.5% (en Andalucía) del total de responsabilidad hipotecaria, amén de que la escritura es algo más barata; lo de si es o no necesaria tasación son exigencias del banco, que está en su legítimo derecho, por otra parte a pedirla, aunque no tenga obligación legal de hacerlo.
Si le suben el interés no hablamos de subrogación, sino de subrogación y novación del préstamo, y en ese caso aunque hay ahorro es menor.
La subida de tipo, la tasación y lo que quiera pedir el banco es perfectamente legal, pues no tiene por qué aceptar la subrogación, ten en cuenta que no se trata de un cambio de DNI sino de cambiar un deudor, y que el banco para conceder el préstamo se centró en la capacidad economica de aquél con quien contrató, no en la vuestra.
Mi Banco, tras dos años de espera, me indica que acepta la dación en pago con la siguiente:
Me envía dos documentos para la firma.
Dejé de pagar en Febrero 2014 y solicité la dación en Abril 2014.
El banco acepta firmar en Diciembre 2015, con sus condiciones, sin tener en cuenta mis peticiones.
La hipoteca actual tiene como garantía 2 propiedades:
Una propiedad, donde vivo yo, la propone mediante Compraventa con su subrogación.
El banco aparece en la escritura aunque el comprador es otra sociedad del grupo bancario cuyo objeto social es la gestión de activos.
Titularidad 50% cada cónyuge.
La otra propiedad, donde viven mi exmujer y mis 2 niños, con Dación en pago y arrendamiento.
Titularidad 100% de exmujer.
Ambas propiedades cubren sobradamente la deuda pendiente. En 2014 el banco se planteaba aceptar tan sólo la vivienda donde vivo yo, que es más grande y dejar el piso donde vive mi ex libre de cargas. Yo habría aceptado, pero el banco pospuso su respuesta.
Ahora quiero asegurarme de que no nos engañan, ni a mí ni a mi exmujer, con esta subrogación hacia ellos mismos. Me preocupa el tema fiscal (IRPF, plusvalía) y además hay ciertas cláusulas que me parecen abusivas, exigiéndome responsabilidades posteriores, responsabilidades también por vicios en la vivienda durante 24 meses, no habiendo realizado ellos (el banco) ninguna tasación ni inspección visual a la propiedad en la actualidad.
¿Debería exigirles que ambas propiedades sean Dación en Pago, verdad?
En relación a la plusvalía e IRPF ¿tendríamos que responder ante Ayuntamiento y AEAT? a pesar de solicitar las futuras exenciones tras la firma.
Cree usted que posteriormente a la firma, ¿el banco podría hacer alguna reclamación económica hacia mí o mi exmujer?
Les he solicitado durante las negociaciones, que cancelen todas las deudas que se han generado por retrasar la dación, pero han hecho caso omiso y no lo recogen en los documentos de escritura para firmar.
Si usted lo prefiere le envío los dos borradores propuestos por el banco.
Efectivamente la fiscalidad de la dación en pago y la compra con subrogación no es la misma, pues en la dación en pago puedes tener beneficios tanto en plusvalías municipales como en el IRPF, que difícilmente tendrás en la compraventa con subrogación.
Poder puedes pedir, pero ten en cuenta que es una negociación, personalmente te recomiendo que acudas a un abogado, aunque si el banco acepta condonar la deuda todo está terminado y nada pueden reclamarte.
Muchas gracias por su consejo. Y enhorabuena por el blog, me resulta de gran ayuda con este tema tan peliagudo e incómodo. A ver si consigo la dación de ambas viviendas.
Responder	Buenas tardes Francisco, Antes de plantearle mi duda quería darle, en nombre de muchos, las gracias por compartir en su blog información tan valiosa y desconocida por la mayoría. Quiero comprar un piso que tiene una señora con una hipoteca en la misma sucursal bancaria que yo (casualidad), las condiciones son buenas sin salirse mucho de lo que hay en el mercado(Euribor +1) y podría llegar a apañarme con esa cantidad sin ampliar el capital. El banco está intentando que se cancele esa hipoteca y que se cree una nueva para lucrarse de todos los gastos que todos conocemos, surgiendo la duda de si podemos “forzar” al banco a que acepte la subrogación ya que las garantías que ofrezco como futuro hipotecado son las mismas, sino mejores, que las que da la actual propietaria. Muchas gracias de antemano.
Responder	Hola Abde
No puedes forzar al banco, pues el contrato es entre la vendedora y el banco, más lo cierto es que el acuerdo de subrogación es válido entre tu y la vendedora (lo que sucede es que ella seguiría apareciendo como deudora, con los riesgos que ello conlleva).
Piensa que para el Banco no le es irrelevante quien le debe dinero, aunque no acabo de entender (salvo por los gastos que ello conlleva) por qué si a ti te concede el préstamo hipotecario te niega la subrogación.
Responder	Muchas gracias por su respuesta, según me dicen ellos es “porque la previsión de gastos de subrogación superan la de creación de una nueva hipoteca”. Yo recelo de esa afirmación aunque no conozca detalladamente los gastos que se tiene en cada caso, inclinándome más por la razón lógica de sacar tajada de una nueva hipoteca por la comisión de apertura, tasación, comenzar a pagar los intereses desde cero, intentar colar algún producto… Un saludo
Responder	Sinceramente lo dudo, tanto por las bonificaciones arancelarias en Notaría y Registros, como por que una hipoteca tributa por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y una subrogación no (en Andalucía eso es un 1,5% del total de responsabilidad hipotecaria)
PD.- Veo tu comentario duplicado, supongo que te has sorprendido porque no aparece, pero es que para evitar el spam, apruebo y contesto personalmente todos los comentarios, al llevar personalmente el blog, me conecto un par de veces al día, pero no puedo actuar todo lo rápido que quisiera (con tu permiso elimino el segundo comentario, aunque si quieres añadir algo, encantado de atenderte).
Responder	Hola Don Francisco, casualmente y por la preocupación que tengo he visto su página y cómo gentilmente contesta a personas con dudas, me tomo la libertad de escribirle y pedirle asesoramiento ya que mi abogado no me aclara este tema que le expongo.
Tengo una vivienda con mi ex mujer y vamos a liquidar gananciales y quisiera saber si el documento que le mando es correcto y que me pone a la firma mi abogado redactado por la abogada de la parte contraria. Lógicamente obviando los datos personales. Mi preocupación son dos:
1, Si es normal que esta firma se haga ante un Secretario Judicial y no ante Notario.
2. Si en este acuerdo ella asume todos los gastos o solo los relacionados con la subrogación de la hipoteca.
Lo acordado anteriormente y de forma verbal. era que ella se quedaría con la casa, me sacaría de la hipoteca (subrogándose o haciendo extinción de condominio) y se haría cargo de todos los gastos dándome la cantidad de 11.000 €. O sea, yo no tendría que pagar impuestos (Plusvalía ni ningún otro tipo de impuesto, ni gastos de Notaria) y me daría esos 11000 € y solo tendría que pagar el IRPF que me corresponda por incremento de patrimonio.
ACUERDO DE LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES xxxx
De una parte, Doña xxx
De otra parte, Don xxx
Ambas partes con capacidad y legitimidad suficiente para este acto, intervienen en su propio nombre y derecho.
I – Que Doña xxx y Don xxx, se encuentran divorciados en virtud de Sentencia xxxx
II- Que el régimen económico al que estaban sometidos durante la vigencia del matrimonio era el de Sociedad Legal de Gananciales, el cual quedó disuelto mediante la mencionada Sentencia de Divorcio.
III – Que ambas partes de mutuo acuerdo, forman el inventario de los bienes que componen la sociedad legal de gananciales, para su homologación por el Secretario Judicial perteneciente al Juzgado de Primera Instanciaxxxx, del cual resulta lo siguiente.
Según su título, se describe: Vivienda xxx. Inscrita en el tomo xx del Registro xx. Se estima un VALOR: 104.733,34 Euros.
Crédito Hipotecario que grava la vivienda suscrito con la entidad xx número xx en 2002 por importe de 77.382 Euros quedando un saldo pendiente de 53.731,46 Euros.
C) DERECHOS DE CRÉDITOS
Crédito a favor de Doña xxx contra la sociedad de gananciales por aportaciones privativas realizadas en la misma sobre amortización del préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda, recibos de IBI, cuotas de Comunidad de Propietarios y recibos del Seguro del Hogar por importe de 29.001,88 Euros.
El haber líquido de la sociedad legal de gananciales lo obtenemos deduciendo del activo, las cantidades del pasivo y los derechos de créditos, es decir: 104.733,34 – (53.731,46 + 29.001,88) = 22.000 Euros, por lo que le corresponde a cada cónyuge la cantidad de 11.000 Euros.
E) ADJUDICACIONES
I. A Doña xxx en pago de su haber se le adjudica:
a) Según su título, se describe: Vivienda xx valorada en 104.733,34 Euros.
b) Préstamo Hipotecario que grava la vivienda suscrito con la entidad Banco xxxx numero xxx por importe de 77.382 euros, quedando un saldo pendiente de 53.731,46 Euros.
c) Derecho de Crédito sobre la Sociedad Legal de Gananciales debido a las aportaciones privadas realizadas a la misma en concepto de amortización del préstamo hipotecario referenciado, IBI de la vivienda, Comunidad de Propietarios y Seguro del Hogar, que asciende a la cantidad de 29.001,88 Euros.
Importe total adjudicado 22.000 Euros.
Existe una diferencia de valor en las adjudicaciones de 11.000 Euros.
II. Don xxx tiene una diferencia a su favor por la adjudicación de 11.000 Euros.
F) COMPENSACIÓN
Doña xxxx, entregará en el acto de ratificación judicial del presente acuerdo de liquidación, sin la cual, carece de validez alguna el presente documento y los acuerdos o pactos alcanzados en el mismo, en efectivo metálico a Don xxx en concepto de compensación económica por la liquidación realizada la cantidad de 11.000 euros.
G) PACTOS
I – Ambas partes dan por liquidada la Sociedad Legal de Gananciales, prestando su conformidad al inventario, avalúo, adjudicaciones y compensaciones que constan en el presente documento, no teniendo nada que reclamar entre sí por dichos conceptos.
II – Doña xxx, se compromete a realizar todos los trámites necesarios encaminados a subrogarse en la totalidad del préstamo hipotecario que grava la vivienda y que aquí ha sido especificado, soportando todos los gastos e impuestos que de dicha operación se deriven. Si en el plazo de seis meses contados desde el dictado del Auto aprobando la presente liquidación, no se precediese a efectuar dicho trámite, la Sra xxxx, deberá indemnizar al Sr xxx en la cantidad mensual que suponga el 50% de la cuota del préstamo hipotecario, hasta tanto no se proceda a la mencionada subrogación por su parte.
Igualmente, si aprobadas las operaciones necesarias para llevar a cabo dicha subrogación, se requiriera la comparecencia del Sr xxx en la Notaria que determine la entidad bancaria prestataria, y éste no compareciera, indemnizará igualmente a la Sr xxx en la cantidad mensual que suponga el 50% de la cuota del préstamo hipotecario, hasta tanto no comparezca para proceder a la subrogación hipotecaria, corriendo por su cuenta cualquier gasto que se originara fruto de su incomparecencia.
III – Igualmente, se comprometen a realizar cualquier tipo de gestión relacionada con lo acordado en la presente liquidación, ante cualquier organismo que requiera su presencia o su firma, para llevar a buen fin lo acordado.
IV – Ambas partes se comprometen a hacer valer esta liquidación ante la autoridad judicial competente si fuera necesario para su eficaz cumplimiento, teniendo el mismo carácter vinculante.
Le doy las gracias de antemano y le felicito por su blog, al cual me he subscrito.
Responder	Hola Francisco Javier.
Visto el convenio, compruebo que estás en trámites de separación o divorcio, y lo que transcribes es parte del convenio regulador del mismo; concretamente la parte en la que liquidáis el régimen económico del matrimonio, pues la vivienda es ganancial.
Salvo que no tengáis hijos menores (cosa que desconozco) lo que se hace es ratificar el convenio ante el Letrado de la Administración de Justicia (que es como ahora se llaman los Secretarios Judiciales) pero lo aprueba el Juez y es inscribible en el Registro de la Propiedad, siendo un documento completamente normal.
Obviamente la subrogación requiere el consentimiento del banco, y de ahí la estipulación II que en realidad no es sino reiterar el compromiso de tu mujer de pagar el importe de la deuda.
No veo en el pacto que ella asuma el pago del incremento de patrimonio en el IRPF, aunque tampoco tengo claro que ese incremento se produzca.
Te recomiendo que hables con tu abogado, seguro que te dará explicaciones, igual es que no sabes expresarle bien tus dudas, pero seguro que estará encantado de atenderte.
Responder	Perdone Don Francisco, no se si he cometido algún error publicando el tema. O el sistema es así,ya que he visto publicado mi pregunta y ahora veo que ha desaparecido.
Si alguna de las cosas anteriores ha ocurrido me gustaría me lo comunicara vía mail.
El blog lo llevo personalmente, apruebo y contesto cada pregunta, para evitar el spam (diariamente tengo que borrar tres o cuatro comentarios de personas que lo que hacen es vender magia u ofrecer préstamos).
Aunque me conecto un par de veces al día para aprobar comentarios, y normalmente responder dudas y consultas, es imposible hacerlo en tiempo real, ahora mismo leo tu comentario y lo comentamos.
Responder	Estimado Sr Rosales, ante todo mil gracias por su blog, se aprende mucho y, sobre todo, se entiende muy bien. Al hilo de todo esto, y hablando de claúsulas de vencimiento anticipado, en mi profesión me he encontrado con una escritura de leasing inmobiliario en la que el RPropiedad nos ha “calificado” como condiciones resolutorias todas las cláusulas de vencimeitno anticipado (muerte de un fiador, por ejemplo), desconociendo, en mi humilde opinión, que estamos ante el supuesto del artículo 1.125 II (cetus an incertus quando), confundiendo término y condición… No sé si es posible saber su opinión, se lo agradecería, mil gracias.
En realidad el vencimiento anticipado no es sino fruto de una condición resolutoria, pues la muerte del fiador no provoca la extinción de la fianza, sino su transmisión al heredero (cosa que pocos saben, por otra parte).
Responder	Ante todo, muchas gracias por responderme. Cierto Don Francisco, la fianza se transmite a los herederos. Lo que me refiero es que no puede calificarse, por ejemplo, de condición resolutoria, “a no contratación de un seguro, o bien el impago de dos cuotas”, por ejemplo, porque en ese caso cualquier vencimiento anticipado es condición resolutoria. El RPropiedad quiere cobrar más, en mi opinión, ya que es clarísimo el 1.125CC.
Responder	En la práctica no suele cobrarse (al menos por los Notarios), pero no veo que estemos ante un término, sino una condición, en todo caso, creo que sabes que tienes derecho a recurrir la minuta.
Responder	Hola buenas noches Don Francisco,tengo una duda que me trae de cabeza…Mire yo tengo un piso que compre cuando era soltero y del cual debo hipoteca ,al casarme esta propiedad tambien es de mi mujer por el regimen de matrimonio y ahora por estar en distinta ciudad a la que trabajamos no lo podemos disfrutar y esta alquilado. Segun me he informado ponen muchas pegas al conceder segunda hipoteca. Mi pregunta es si una subrogacion seria mas facil,puesto que hemos encontrado una propiedad que nos gusta y subroga lo que le queda por pagar y segun nos ha dicho la inmobiliaria podria meter todos los gastos de compra/venta en la hipoteca,que nos ha dicho que son aproximadamente un 15% del importe de la vivienda.Tambien me ha parecido excesivo que los gastos de subrogacion,compra/venta y honorarios sean 20.000 euros puesto que dicen que al ser segunda vivienda y aunque somos menores de 35,el ITP se paga el doble, muchisimas gracias de antemano y si me podria decir la forma mas acertada de conseguir un mayor beneficio en la compra se lo agradeceria. 1 saludo.
Responder	Hola Augusto.
La subrogación es una opción razonable, aunque no todo el monte es orégano, pues tiene que consentirla el banco para que surta plenos efectos, de modo que: si uno vende, el comprador se subroga en la hipoteca y no consiente tu banco, el pacto de subrogación es válido entre vendedor el comprador, pero no frente a tu banco por lo que se producen dos efectos:
a) Si el comprador no paga, el banco puede reclamarle al vendedor.
b) Formalmente el vendedor es deudor, por lo que a efectos de riesgos probablemente aparezca en la CIRBE.
De los gastos y sin tener más datos poco puedo decirte, acude a la Notaría más cercana y pregunta, pues la fiscalidad depende de cada comunidad autónoma.
Responder	Hola de nuevo Don Francisco ,la Comunidad Autónoma es Andalucía, la hipoteca que tengo son 80.000€ y la que queremos subrogar son 120.000 €,más los 20.000€ de gastos y se quedaría todo en 400 € de letra mensual a 35 años. El piso de 80.000 esta alquilado y tanto mi mujer como yo tenemos unos ingresos al mes de unos 2.300. Si se cuentan las deudas actuales pagaríamos al mes unos 600 si el piso no estuviera alquilado, más los 400 de la subrogacion serian al mes 1.000 euros y nos quedaria todavia 1.300, yo creo que es una buena operacion, pero imagino que al igual que yo, habra mucha gente que le tenga un gran respeto a los prestamos, por si la cosa se pone como hace unos anos…
Un cordial saludo y enhorabuena por este gran blog, que es de gran ayuda para el ciudadano y para entender mas a los bancos.
Responder	Hola Augusto te copio el decreto 18/2011 que regula la materia (este es el link para que lo compruebes http://www.juntadeandalucia.es/boja/2011/255/6)
Personalmente, y salvo que haya instrucciones propias en las oficinas liquidadoras, creo que lo importante no es si tienes o no una vivienda, sino si la que adquieres las destinas a residencia habitual.
Te recomiendo que hables con una abogado especialista en derecho fiscal, para ver si cabe o no recurso.
Sobre si es una buena o mala operación, no soy especialista en economía, pero te llamo a la prudencia, pues el que el arrendamiento se mantenga y que el arrendatario pague la renta, son variables que pueden fallar, y puedes verte en una situación económica delicada.
Muchas gracias Don Francisco, me he informado con un abogado y me ha comentado lo mismo que usted, si es a vivienda habitual es el 3,5%. Le doy las gracias y hace usted una gran labor, ojalá todo el mundo fuese igual y todos seríamos más felices.
Responder	Lo sé Don Francisco y así lo hemos hecho. Pero consultado el libro de Vicente-Luis Montes Penadés vemos claramente que es término y no condición (deus certus an incertus quando). Ya le contaré, muchas gracias.
Responder	No he leído ese libro, ¿me podrías indicar dónde lo encuentro?
Responder	Hola Don Francisco, perdone mi tardanza en agradecerle su pronta respuesta. Antes que plantearle un cuestión más, darle mi mas sincero reconocimiento de la labor altruista que usted hace, es digno de catalogarle como una gran persona y un gran profesional, seguro enamorado de su profesión.
Mi duda es: Si mi ex se subroga a la hipoteca y según dice usted es habitual que el banco no haga nada y pueda dejarme a mi todavía en el préstamo, perdiendo la titularidad de la vivienda firmando ese documento que le adjunte. ¿Le parece a usted que yo no acepte ese documento, salvo que aumente la indemnización si en el plazo de seis meses ella no ha hecho nada?
Pienso que en vez de una subrogacion debería pedir una extinción de condominio, aunque me temo que el banco no la acepte pues para la entidad es mas seguro dejarme a mi en el préstamo haciendo esa subrogacion. De momento hable con mi abogado y le comente que para mi no es garantía el documento y esa indemnizacion del 50% del recibo del préstamo.
Sobre si aceptar o no el documento, es algo muy personal que tienes que hablar con tu abogado, y sobre lo que creo que es prudente que no te diga nada, pues desconozco todos los antecedentes, y cualquier cosa que te diga puede servir más para agravar que para resolver lo que ya de por si es complicado.
Disolver el condominio es un mero término, igual que subrogarse en un préstamo hipotecario; en tu caso no cabe disolver un condominio que no existe, pues lo que hay que liquidar es la sociedad de gananciales, y la subrogación está contemplada en el convenio, que es el cauce jurídico adecuado, tal y como te ha dicho tu abogado.
Si el que una sentencia es o no garantía para ti, es algo que tu mismo has de ponderar, y pedir las garantías que creas convenientes, siempre y cuando te las acepten, ten en cuenta que pedir se pueden pedir muchas cosas, pero te las pueden dar o no.
Responder	Son comentarios al Código Civil, le envío los artículos por correo si le parece. Por cierto, figura en mi nonmbre Blasco cuando es Blanco. A ver qué le parecen, saludos.
Responder	Lo siento tocayo, pero el problema es que no se editar tu nombre, sale tal y como tu lo has escrito, pero si puedo y aprendo lo cambio.
Responder	Se lo remito por correo que figura en su blog los artículos comentados. Por cierto, figura RANCISCO JAVIER BLASCO pero es BLANCO.
Responder	Muchas gracias Francisco, lo he recibido, y lo leeré
Quiero comentarte mi situación a ver que opciones ves, en caso que las hayan.
Mi mujer y yo tenemos un piso que nos queda de hipoteca 140.000€. Nuestra situación es solvente de cara al banco, nunca hemos dejado de pagar y siempre tenemos suficiente disponible para gastos, es decir, somos un cliente sano para el banco.
Tenemos la casa en venta y el hermano de mi mujer se quiere quedar la casa haciéndose cargo de lo que queda de hipoteca pero extendiendo los años para pagar menos letra.
El banco ha estudiado la situación pero dice que no acepta la subrogación porque la situación de mi cuñado no la firman en riesgos para poderse quedar el préstamo hipotecario.
Nos da la opción de ser avalistas o incluso de ser copropietarios pero que la letra la pague mi cuñado.
Como ves estás opciones.
Responder	Sinceramente no me gusta un pelo, pues responderías con todo tu patrimonio de la deuda de tu hermano; si me permites la broma, una cosa es que sea tu hermano, y otra que tu seas un primo.
En todo caso, la validez del pacto es real, pero sus riesgos son tales, que te he hecho el comentario anterior, más con el ánimo de hacerte reflexionar que el de tomarte el pelo (nada más lejos de mi intención).
Mi caso es el siguiente tengo una hipoteca a mi favor y la otra parte incumplió el pago de la hipotca según el juez debo enviar a su despacho una liquidación de los gastos que tuve con esa hipoteca para colocar el inmueble en subasta pero no estoy segura que debo colocar en la liquidación pues no quiero olvidar meter algo y salir perjudicada me podrías ayudar e indicarme cuáles son los items o conceptos de gastos que debo incluir …..gracias
Responder	Hola LDE.
No tramitando yo procedimientos judiciales de ejecución de hipoteca, me parece temerario por mi parte, pronunciarme sobre temas que debe declarar un juez, en función de lo que diga tu abogado, creo que es bueno que confíes en él.
Responder	Buenos días Don Francisco.
Primero agradecerle la labor que está haciendo ya que es muy importante poder tener toda esta información de la mano de un Notario.
Me gustaría plantearle mi caso: Mi pareja tiene una hipoteca a medias con su expareja de una vivienda . Ahora bien, yo y mi pareja queremos quedarnos con la propiedad, es decir quedarme con la parte de hipoteca que queda pendiente de pagar al 50% del total, mas un dinero que yo tendría que pagar a esta anterior pareja. Hemos llegado a un acuerdo , ya que el precio está por debajo de lo que realmente se ha pagado hasta ahora.
¿ Sería un subrogación de deudor? Me gustaría que me informara si aparte del 6 % que tengo que pagar a Hacienda del 50 % del importe del valor de la vivienda, Notaria, Registo, Gestoría, tendría que pagar algo más?
¿Tasación? Entiendo que no , ya que el cambio solo se produce en la parte deudora , que en este caso sería incluirme yo y eliminar a la anterior pareja.
Responder	Hola Moor.
Efectivamente es un supuesto de compra con subrogación de hipoteca (si adquieres tu -que es lo que me indicas-) y de disolución de condominio con subrogación de hipoteca (si adquiere ella), el tratamiento fiscal es diferente en uno y otro caso, aunque también las consecuencias.
La venta implica para el vendedor un posible incremento de patrimonio en el IRPF y además puede estar sujeta al Impuesto Municipal de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente conocidos como plusvalía municipal) pero ambos gastos son del transmitente.
La tasación no es necesaria, aunque puede que el banco la pida antes de aceptar o no la subrogación, aunque como te explico en el post, esa aceptación sólo es necesario para que quede liberado el anterior deudor.
Juan Jesus Martinez Garcia
Responder	Sr. Rosales, lo primero, muchísimas gracias por su web y su blog, que de forma desinteresada nos otorga a los no avezados con la mejor arma contra cualquier tipo de abuso que puedan cometer las entidades bancarias. Al leer este artículo (que ya he guardado en mi carpeta de marcadores -> Hipotecas), me ha abierto los ojos, además, indicando la jurisprudencia aplicable, en una palabra CHAPÓ!
Por favor, le agradecería que me ayudara con mis dudas, ya que he estado más de hora y media para leer los anteriores 112 comentarios y mi casuística no me encaja en ninguno de ellos:
En mi caso, firmé una hipoteca “de por mitad y proindiviso” con mi actual exnovia hace 6 años según la escritura (muy mala fecha, el precio del m2 ha bajado de 1800 a 1025) con mis por aquel entonces 27 años, y desde hace algo más de un año, estoy viviendo yo sólo en el piso y abonando la totalidad del préstamo, impuestos, luz etc, debido a que a principios de 2014 la relación se rompió.
Mi “hipotecada”, que es como me gusta nombrarla, aunque no sé si habría un término más adecuado, me insta a que “la saque de la hipoteca”. Tras leer muy mucho por toda Internet, las opciones que veo para poder quedarme con la vivienda y a la vez que ella se quede libre del préstamo serían:
-Negociar una novación con el banco: actualmente me piden avalista, del que no dispongo. Y las condiciones que tenemos actualmente son muy buenas en comparación con las que ofrecen a nuevos clientes.
-Negociar una subrogación con otro banco: hoy mismo he hecho una tasación básica (8eur online a través de Tinsa) para ir mirando presupuestos.
1.- ¿Sería posible una subrogación de su 50% hacia mí?
2.- En caso positivo:
a) ¿Si el banco no acepta ni rechaza como indica que es lo habitual, parafraseándole: “Desde luego si cobra al comprador la comisión por subrogación que suelen pactarse en las escrituras de préstamo hipotecario está aceptando la subrogación, por lo que conviene conservar el justificante.” mi expareja quedaría libre de cualquier carga, obligación y listado de gente hipotecada?
b) ¿Habría que hacer una extinción de condominio? Comentar que nunca fuimos pareja de hecho, simplemente, relación de novios durante 6 años.
Le agradecería eternamente si pudiera ayudarme con estas dudas que me tienen en vela noche tras noche, señor Francisco.
Responder	Hola Juan Jesús
La solución de la subrogación parte del inconveniente de la subrogación es que el artículo 4.1 de la ley 2/94 sólo contempla el cambio de tipo de interés o plazo, más no de deudor; por su parte y el art 4.2 y para la modificación (término más que impreciso jurídicamente) habla de añadir o suprimir garantías, sin embargo el prestatario no es un garante, sino un deudor.
Para que tenga lugar la subrogación hacia ti son necesarios dos requisitos:
1.- Que extingas el condomino con tu pareja y te subrogues tu en el préstamo (ten en cuenta que la subrogación puede ser pasiva -de deudor- o activa -de acreedor), como bien dices.
2.- Efectivamente si tu banco te cobra la comisión (cosa que dudo) automáticamente está aceptando la liberación de tu ex, más supongo que sacarla de CIRBE te va a costar algo de “pelea” con el banco.
3.- Lo que si cabe, una vez hecho lo que te he comentado, es negociar que otro banco se subrogue activamente en el préstamo, y ahí tendría que estudiar un poco detenidamente si sería necesario el consentimiento de tu ex (a fin de cuentas ya lo prestó en la escritura de disolución de condominio), más salvando este extremo, si sería posible que, previo acuerdo, liberara a tu ex..
Responder	Hola buenas mi pregunta es la siguiente, mi pareja y yo nos queremos quedar con el chalet de su madre,el chalet esta tiene una hipoteca quedandole de pagar 250000 euros y el valor del chalet es de 360000 y queremos asumir lo que queda de hipoteca y que pase a nuestro nombre,estamos algo perdidios en esto y quisieramos saber cuando nos supondria esta maniobra economicamente ya que estamos muy perdidos en el tema, no sabemos cuanto nos puede salir quedarnos con el,podeis imformarnos y orientarlos?
Perdona si soy un poco grosero, pero informar del coste de una escritura, sin ver qué problemas tiene y la documentación, es cómo informar del coste del arreglo de un coche sin ver el coche.
Por si te sirve de orientación te pongo estos enlaces, aunque lo más adecuado es que acudas a la Notaría en la que vayas a firmar la escritura (pues además los impuestos son, con diferencia el mayor coste de las escrituras, y varían en función del la comunidad autónoma y ayuntamiento).
http://www.franciscorosales.es/escritura-de-compraventa-de-inmueble/
Responder	hola francisco, voy a comprar una casa por 155.000€ el vendedor tiene hipoteca de 100.000€ la cual me quedaria pagando yo si veo que me interesa o hacer una nueva, la semana que viene ire al banco ¿que debo tener en cuenta? a la hora de hacer escritura se debe especificar esa subrogacion?
Responder	Hola Sergi.
Yo en lo que más insistiría es en que me faciliten una copia de la escritura del préstamo en el que voy a subrogarme, para así saber su condiciones.
Por supuesto que la subrogación se hace constar en la escritura, así como si dicha subrogación es o no consentida por el banco (extremo este en el que estaría muy atento -especialmente si soy vendedor-).
Aprovechando el didáctico post al respecto de este tema quería preguntar por algo que me desconcierta. Estoy barajando la posibilidad de una subrogación para mejorar las condiciones de mi hipoteca y cuando calculo los gastos que me supondría para evaluar si me compensa o no, llego a los gastos de notaría y me pierdo. La ley 2/1994 habla que se aplican los honorarios de los documentos sin cuantía pero cuando vas al RD sobre aranceles ves el 1.f y también el 2.2f. ambos sobre las escrituras de subrogación. Se aplican los dos? es decir hay que sumarlos?. porque la ley solo habla de el arancel para documentos sin cuantía…
No es un documento sin cuantía, sino con cuantía bonificada, te paso un link en el que al final tienes la normativa aplicable http://www.franciscorosales.es/arancel-notarial/
Soy propietaria junto a mis dos hermanas de un piso. Hasta ahora el usufructo y pago de la hipoteca, era de mi padre pero ha fallecido y no hacemos aceptación de herencia. Ahora nos dice el banco que hemos de hacer una subrogación de la hipoteca para cambiar titular. Yo pregunto. ¿esto es obligatorio teniendo en cuenta que el banco no cambia o hay otro sistema para hacer el cambio de titular? y aprovechando..¿puedo cambiar de banco ya que voy a tener que pagar todos los gastos que la subrogación conlleva? ¿si nos quedamos en el mismo banco, nos pueden cobrar la comisión que cobra el banco 0,50% igual que cuando te cambias?
Sinceramene no se quien te ha comentado esa barbaridad, pues poco tiene que ver con la realidad, te recomiendo que consultes a un abogado, porque están mezclando un batiburrillo de conceptos jurídicos que poco tienen que ver unos con otros y que probablemente poco te beneficie.
Responder	Gracias Francisco, así lo haré.
tengo una duda con respecto a los gatos que me puede conyevar una subrogacion del prestamo del promotor, ¿a cuanto pueden ascender estos gastos?, mas o menos. Que evito pagar al realizar la subrogacion?, he leido por ahi que evito pagar el AJD, pero en otros sitios que si lo tengo que pagar, no se a que atenerme. Es que hay dos tipos de AJD?, hipoteca y compraventa?, Por ultimo querria saber si las viviendas de VPO (Castilla la Mancha) estan exentas de algun pago de impuesto ya que la compra es de una vivienda protegida.
El importe de los gastos depende de la cantidad en la que te subrogues, aunque la subrogación te permite ahorrarte todos los gastos de una hipoteca, notaría es mucho más barata, entiendo que no genera gastos registrales (aunque algunos registros la cobran) y considero que no tributa por AJD.
No hay dos AJD; uno para la compra y otro para la hipoteca, sino que la compra tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas y la Hipoteca por Actos Jurídicos documentados; son dos impuestos distintos y dos negocios distintos, quizá tu error está en que ambos impuestos están regulados en la misma ley.
Desconozco la normativa de tu comunidad autónoma, espero que algún lector quiera ilustrarnos, en Andalucía desde luego hace tiempo que desaparecieron esos beneficios; eso si, la primera venta de VPO en los dos años siguientes a su calificación definitiva está exenta en todo el territorio nacional.
Responder	Buenos dias: Voy a comprar un piso por valor de 178.000 euros. El vendedor tiene una hipoteca con Ibercaja de la que le quedan de pagar 106.000 euros a 12 años. Paga mensualmente 762 euros (688 de amortizacion y 84 de interés). Puesto que amortiza mucho dinero, creo que me interesa la subrogacion de su hipoteca y en principio el vendedor está de acuerdo. El banco podría respetar estas condiciones ?
Responder	Hola Martina.
Por supuesto que puede aceptarlas, sin embargo no te llamo al engaño, pues es voluntad del banco aceptar o no, y fíjate que uso la palabra aceptar o consentir (que es la más correcta) no la de respetar que tu usas, pues como te explico en este post es libre el Banco de hacerlo, y obviamente no puedo garantizarte de ninguna forma qué pasará.
Lo más adecuado es que habéis con el banco.
Juan Carlos Muñoz Castro
Responder	Estimado Sr. Rosales:
Mi conyuge y yo estamos viendo para comprar una vivienda. La vivienda esta hipotecada por 105000 euros, aunque me gustaría pedir algo mas de dinero para arreglos de la vivienda, mas exactamente hasta los 130000. A tenor de los impuestos que hay que pagar, teniendo en cuenta que uno de los conyuges tiene menos de 35 años y el valor de la compra que es menor de 130000 euros, que resultaría mas conveniente tanto para el vendedor como para mi, solicitar ahora una subrogación y novación en el mismo acto o subrogar ahora y después novar en un acto aparte?
En realidad el resultado es el mismo, y tenéis el mismo problema, y es el del consentimiento del Banco, por lo que lo más adecuado es que acudáis al mismo.
Mi hermano y yo heredamos una sociedad con tres casas y tres hipotecas. la sociedad no tiene otra actividad por lo que no genera nada mas que algún ingreso cuando las casas están alquiladas. Estos ingresos no llegan a cubrir los gastos de las casas y las cuotas de las hipotecas. Por lo tanto, tenemos que estar pagando las hipotecas con dinero nuestro.
Ante esta situación, nos hemos planteado que mi hermano compre una de las casas, subrogandose en la hipoteca que tiene. Así compensa parte de lo que ha aportado y da algo de liquidez a la sociedad.
Para el banco sería positivo, porque el comprador tiene capacidad de pago y la sociedad, como decía anteriormente, no. Sin embargo, el banco quiere beneficiarse también incrementando el tipo de interés.
¿es esto posible? ¿podríamos hacer la compraventa y la subrogación sin su consentimiento? ¿cómo podríamos hacer para convencerles de que es una mejor opción?
Como te explico en este post puedes hacer la compraventa con subrogación sin el consentimiento del banco, el único problema es que ese pacto de subrogación no vincula al banco, y por tanto si tu hermano no paga, podrá dirigirse contra la sociedad, y poner a esta en ficheros de morosos.
Respecto de la forma de convencer al banco poco puedo decirte, que no digas tu, pero sinceramente soy jurista y no negociador, por lo que no se cómo ayudarte.
Mi novia esta intentando subrogar la hipoteca de su piso a una compradora, y el banco sin ni siquiera comprobar si esa persona es solvente lo a rechazado.
¿se puede tomar alguna medida al respecto?¿o intentarlo de nuevo con un contrato de compraventa?
El banco es libre de aceptar o no el cambio de deudor, pues es con tu novia con quien contrató y no con un tercero; como te explico en este post es posible el pacto entre tu novia y el comprador en el que este asuma el pago de la hipoteca, sin embargo este pacto sólo surte efecto entre ellos dos, no vincula al banco, y sobre todo deja desprotegida a tu novia frente al banco si el comprador no paga.
Responder	Buenos días Francisco y gracias por lo que haces ya que nos ayudas mucho.
Yo estoy en medio de un proceso de subrogación pero mi problema es que no tengo ni idea de nada de lo que voy a hacer. El vendedor me dice que la deuda es de 169.000€ y que me vende el piso por la deuda, nada más. Ahora bien, tengo que aceptar todas las condiciones que ponga el banco? Es decir, puedo exigirles al banco los años que quiero en la hipoteca o por el contrario tengo que ajustarme a las que tenía? Cualquier deuda que tenga el piso, como IBI atrasados , o cuotas atrasadas, tengo que hacerme cargo yo? Como puedo saber si este préstamo tiene clausura suelo?
Me aconsejas ir con un abogado O confió en El banco? Soy de Málaga, conoces a alguien que lleve estos asuntos y puedas aconsejarlo?
Mezclas dos temas distintos, como son la subrogación y otra posibles cargas.
Subrogarte implica aceptar el préstamo con las condiciones estipuladas, aunque siempre puedes cambiar dichas condiciones de acuerdo con el banco y novar el préstamo (pero una cosa es subrogar y otra novar), para saber las condiciones del préstamo basta con una copia simple de la escritura que si el comprador no tiene, puede solicitar.
En cuanto a deudas con la comunidad de propietarios o con el IBI, es obligación del comprador acreditar que está al corriente, y debes de pedir que te lo justifique.
Sin duda contactar con un abogado, siempre irá en tu beneficio, pues puede que a ti te cueste trabajo ver lo que un profesional rápidamente detecta.
Responder	Y otra pregunta Francisco, se podría ampliar la deuda? Como tendría que planteárselo al banco?
De mutuo acuerdo con el banco puedes modificar cualquier extremo del préstamo, incluso la cuantía, aunque ten en cuenta que el banco no tiene por qué aceptar lo que tu le digas y puede ponerte las condiciones que quiera, a fin de cuentas eres tu quien trata de modificar lo ya firmado.
Planteaselo tal cual me lo estas planteando a mi, te entenderán sin problemas.
Responder	Mil gracias por la ayuda!!!!
Responder	hola mi pregunta es la siguiente:
si un vendedor debe 150.000e de hipoteca al banco y pone su vivienda en una empresa de subastas y la obtengo por un precio muy ineferior digamos 50.000e,yo al pujar y llevarme la puja tendria que pagar en total los 150.000e? o por el valor que yo hubiese obtenido el inmueble? y el venddor se tendria que hacer cargo del restante capital ya que el es el que tiene el prestamos?
Responder	Hola Vicente.
No es lo mismo una subasta judicial que voluntaria, el que compra una finca en una subasta voluntaria, la compra con las cargas y gravámenes que tiene, siendo el comprador libre de destinar el precio a lo que considere oportuno, y por tanto si no paga la deuda la finca respondería de dicha dedua.
Estamos por tanto ante una operación de altísimo riesgo, en la que te recomiendo una prudencia extrema, y que te asesores bien jurídicamente por un profesional.
Responder	Enhorabuena por su blog. He leido su post y tengo varias dudas, le explico un poco mi caso:
Hace 11 años mi hija y su pareja se compraron una vivienda de VPO por 80.000 €. (La Junta pone que tine derecho a retanteo durante 10 años y no se podía vender durante ese periodo que ya ha pasado. Ahora tan sólo hay que pedir permiso y no vender por el precio máximo que fije la Junta) La vivienda se puso únicamente a nombre de su pareja. Tuvieron un hijo en común y posteriormente se separaron. La vivenda quedó en uso y disfrute para mi hija e hijo de ambos según un convenio firmado por ambas partes. Actualmente su expareja quiere deshacerse de la casa y que mi hija se quede con ella por el valor de la hipoteca que queda unos 30.000 €. Ambos están de acuerdo. El problema es que mi hija no trabaja ahora y el banco dice que no le hace subrogación de hipoteca. El pago de la hipoteca no sería problema pues podría hacerle frente al pago mensual que es pequeño. Mi pregunta es ¿Se puede hacer la Subrogación sin el consentimiento del banco? Cuando se hace una subrogación hay que pagar Impuestos de Bienes Patrimoniales? Se podría escriturar la vivienda a nombre de mi hija? ¿Qué solución habría para que mi hija se pueda quedar con la vivienda?
Responder	Hola Eugenio.
Muchas preguntas haces, y creo que muchas más te guardas en el tintero, por lo que ante todo te recomiendo que acudas a un abogao o a la Notaría para informarte bien, sin perjuicio de unas líneas generales que ahora te comento.
Se puede vender y el comprador subrogarse en la hipoteca, sin el consentimiento del banco; el problema es que si el banco no consiente, el vendedor sigue respondiendo con todos sus bienes presentes y futuros de la deuda, si no paga el comprador, lo cual es un riesgo que pocos están dispuestos a asumir.
Por la subrogación no se pagan impuestos, más si por la venta.
Tu hija puede comprar (es el término correcto) e incluso le pueden donar; más el problema de la compra es acreditar los medios de pago, y que es complejo que compre quien no tiene trabajo, y que se haga cargo del pago de un préstamo quien está desempleado (eso son temas que además el banco analizará antes de aceptar o no la subrogación); otra cosa es que quepa una donación de padres y sus repercusiones fiscales (más es un tema complejo y te recomiendo encarecidamente que con datos y documentos en mano, acudas a la notaría más cercana o a un abogado).
Soluciones hay, otra cosa es cual y su coste, más nuevamente hacen falta muchos datos para poder dar una respuesta; si bien te anticipo que todo tiene un coste, y que la solución perfecta no existe.
Responder	Estimado Sr. Rosales;
Excelente su blog. Me gustaría plantearle una consulta.
En 2003 adquirí a un promotor de viviendas un piso con subrogación en la hipoteca que tenía concedida previamente el constructor. En 2003 se otorgo escritura pública de compraventa y en un solo documento se hizo constar la venta del piso y la subrogación en la hipoteca. Dentro de la escritura se incluye una clausula de que la parte prestataria se obliga a entregar al bando en el plazo de 60 días desde que se otorgó, la primera copia de la escritura. Por mi parte abone los gastos de notaría, y únicamente recibí una copia simple de la escritura.
Bajo ningún concepto puede retener esa copia, aunque mucho me temo que más que retenerla simplemente la tienen perdida; en todo caso si hay un procedimiento más es judicial y el coste de una copia no compensa para nada un litigio, prueba a pedir la hoja de reclamaciones o escribir al servicio de atención al cliente, que es algo gratuito, pues en otro caso, te compensa más pedir una segunda copia en notaría (es más barato y rápido).
En toco caso y para tu tranquilidad la copia más que título es el documento que justifica tu título, por lo que huelga decir que nadie discute tu propiedad y que el problema es más de forma que de fondo, por más que las formas del banco sean incorrectas (te lo digo sólo con ánimo de tranqulizarte)
Responder	Buenas noches. Me ha encantado leer esto porque me ha abierto los ojos os expongo mi caso.
Unos amigos tienen una vivienda que no pueden seguir pagando. el préstamo hipotecario esta al día se deben 150000 euros y yo quiero hacer una subrogacion de hipoteca porque quiero comprársela por la deuda que les queda en el bbva mi pregunta es como puedo gestionar esto??tiene que aceptar el banco la subrogacion a mi nombre?podemos ir a un notario y hacer un contrato de compraventa con carga hipotecaria y comprometerme a pagarla yo en adelante?ay que comunicar al banco?estoy un poco perdida por favor alguien me puede orientar los pasos a seguir???muchísimas gracias un saludo
Preguntas cosas que claramente te explico en el post, el cual te recomiendo que vuelvas a leer, pues evidentemente puedes comprar la cada y subrogarte en el préstamo, la cuestión está en que ese pacto no surte efectos frente al banco sin su consentimiento, por lo que de realizar la operación sin consentimiento del banco, y frente a dicho banco quien vende sigue siendo deudor, con todas las consecuencias que explico en este post.
Responder	Gracias Francisco!
Me ha quedado clarisimo pero piensas que haciendo la venta ante notario diciendo claramente que me comprometo a responder ante la deuda y después voy al banco con el documento notarial hay más posibilidades de que me acepten al final?Porque pienso darles la brasa al banco hasta que me acepten…..en fin….Muchas gracias un saludo.Cada vez los bancos nos lo ponen más difícil. ….
El que te subrogues ante notario o no, no obliga para nada al Banco, y no tiene por qué prestar el consentimiento; en el fondo no es que lo ponga ni fácil ni difícil, ponte tu en su lugar, ellos contrataron con alguien y con unas condiciones, no puedes cambiar eso sin su consentimiento, aunque también te anticipo que si el comprador es solvente probablemente no haya grandes problemas, pues el Banco lo que trata simplemente es de hacer su negocio y cobrar, lo que no tiene es por qué aceptar que le modifiquen un contrato, pues no es él quien trata de hacer cambios.
Responder	Muchisimas gracias Francisco por todo tu interes, por desgracia quedan pocas personas en esta vida que te echen un cable desinteresadamente cómo tu lo haces….
De nuevo te felicito por tu trabajo y tu ayuda a las personas.Un abrazo y toda la salud del mundo!!!!
Responder	Buenas noches !El banco donde voy á hacer la subrogacion me dice que para que me la den tengo que pagar el 10 por cien á hacienda en metálico más el 2 por cien de comisión por subrogacion mas los gastos de notatia y registro estamos hablando de más de 20000 euros que no tengo lógicamente .No me dan posibilidad de incluir ese gasto en la subrogacion y me dicen que si no tengo el dinero no hay subrogacion aunque me salga favorable. …Estoy alucinada.
Los vendedores y yo vamos á hacer el contrato de compraventa igualmente ante notario quiera el banco o no darme la subrogacion. He leído que podría también llevarse á cabo el pago de la deuda por un tercero y que no conllevaría tanto gasto usted que recomendaría? MUCHÍSIMAS gracias.
El problema no es que sin ese dinero no puedas hacer la subrogación, es que sin ese dinero no puedes hacer la compra, dado que salvo la comisión por subrogación, el problema es que pretendes financiar los gastos de la compraventa.
La subrogación es quedarse con un préstamo ya existente en las condiciones pactadas, al pretender financiar la compra, lo que pretendes es quedarte con el préstamo que existe, y obtener un nuevo préstamo (que obviamente pueden concederte o no).
Dicho de otra forma, no es que pretendas comprar y subrogarte en el préstamo, es que pretendes comprar, subrogarte en el préstamo, y obtener un nuevo préstamo (y sólo las dos primeras cosas son compra con subrogación).
Es cierto que el pago puede hacerlo un tercero, más ten en cuenta que eso es: o un préstamo (que tendrás que pagar, y piensa que si el banco se niega a dártelo es por algo -probablemente porque crea que no puedes pagarlo-) o una donación (lo que fiscalmente es también costoso).
Te recomiendo prudencia extrema, y que acudas a un profesional que te ayude a hacer las cuentas, pues lo barato sale caro, y al final la peor decisión es la que tomas si no llamas a las cosas por su nombre.
Responder	Gracias Francisco lo consulto con mi abogado antes de tomar ninguna decisión.
Como siempre muchísimas gracias por tu ayuda.
Responder	Hola, tengo una subrogación de la cual me encontré con cláusula suelo. Demandé a la entidad bancaria (Caixa) y la vista previa al juicio la perdí diciéndome la jueza que era el promotor el encargado de informarme de la hipoteca. He apelado a la audiencia provincial, cosa que mi abogado me advierte que también perderemos porque aquí en Sevilla los juicios respecto a las subrogaciones no se están ganando ningunos, viéndome tener que llegar hasta el Supremo para que pongan orden en mi asunto. Mi pregunta es, debe el banco de informar de las condiciones de la hipoteca siendo una subrogación y no caer este peso solo en el promotor al no ser el especialista en la materia ????
Es un tema muy debatido, y sinceramente me interesaría saber que opina el Tribunal Supremo; a mi modo de ver en tu condición de consumidor, tanto el promotor como el banco deberían de informarte, si bien no tengo nada de clara las obligaciones del banco.
La posición de la jurisprudencia sobre el tema de las cláusulas suelo, a mi entender, está más cargada de argumentos políticos y sociales que jurídicos, por lo que: si anticipar una sentencia judicial, es temerario, en este tema mucho más.
Responder	HOLA: Le comento lo sucedido a un amigo, repasando papeles, se ha dado cuenta, que cuando firmo la compraventa con subrogación de préstamo hipotecario, le hicieron dos escrituras una para la compra venta al anterior propietario y otra para la subrogación del préstamo al Banco, le han cobrado dos facturas de notario, dos facturas de registro de la propiedad, dos pagos de impuestos uno de más importe por el total de la compra y otro menor por la hipoteca del Banco, dos notas simples del registro. Y luego se supone que cuando cancele el préstamo tendrá que pagar todo dos veces.
La pregunta es: ¿es legal lo que le ha hecho el banco?.
Yo en su mismo caso en otra entidad solo me hicieron una escritura y solo he hecho un pago de todo en cada entidad (notario, registro, impuestos , etc.).
Desconozco exactamente el caso, y muchas veces supuestos similares no son iguales, pues es más que posible que tu amigo no sólo se haya subrogado en el préstamo, sino que haya acordado una novación del mismo.
En todo caso puede acudir a la Notaría y pedir las explicaciones, y si no está conforme acudir en queja a la Junta Directiva del Colegio Notarial, más opinar sobre un asunto sin ver la documentación es siempre temerario.
Responder	Gracias por la rapidez en la respuesta, me podría indicar que es exactamente la novación, el solo, empezó a pagar la hipoteca donde la dejó el anterior propietario. sin más.
Responder	En realidad, tal y cómo explico en este post la novación es cualquier cambio de una obligación y la subrogación es un tipo concreto de cambio que consiste en cambiar a uno de los sujetos de la obligación (sea el acreedor o deudor).
En un lenguaje menos técnico, la compra con subrogación implica que el comprador asume la posición deudora que tiene el vendedor (y en principio basta el acuerdo entre vendedor y comprador, o lo que es lo mismo, entre el primitivo y el nuevo deudor) la novación sería el acuerdo entre deudor y banco de cambiar alguna de las condiciones del préstamo con garantía hipotecaria (por ejemplo el tipo de interés, o el plazo).
Insisto en que por más que te intente explicar el tema, lo verdaderamente importante es: de un lado ver la documentación, y de otro que le pida tu amigo explicaciones al Notario que autorizó y cobró la escritura, y si no está conforme al Colegio Notarial.
Responder	HOLA: Perdone que le moleste otra vez, consultado el amigo, si que hubo cambio en las condiciones de préstamo hipotecario, pidió más dinero, estaba yo equivocado.
Por eso supongo que cambiaron las condiciones de la tramitación de la documentación.
Gracias una vez más por su atención.
Entonces es que hay un nuevo préstamo, y precisamente estamos hablando de novación; no te lo tomes a mal, pero espero que ahora entiendas por qué insisto tanto en ver la documentación.
Me voy a comprar mi primera vivienda con una subrogación por la cantidad pendiente que son 123.000€. El banco nos ha cobrado ya la tasación por importe de 365€, porque dice que no se puede ir hacia adelante sin hacerla, aunque nosotros no he firmado nada todavía. La casa la han tasado por un valor de 175.000€. El vendedor debe algunas cuotas por un importe de 2.800€, y el banco me ha dicho que para llevar a cabo la subrogación hay que pagar esa cantidad y ya se formaliza todo, pero me aconseja que haga un contrato privado con el propietario para que quede todo por escrito ya que primero hay que pagar y ya posteriormente se hace la subrogación. ¿Debo pagar la cantidad esa antes de formalizarlo todo?¿Que tipo de contrato debo utilizar?
La pretensión del banco de cobrar la deuda pendiente es más que razonable, sin embargo no tanto antes de formalizar la subrogación, pues ningún problema hay en que cobre esa cantidad en el momento de firma de la escritura de compraventa, y esta aporta mayores garantías que un contrato privado, pues te pregunto ¿qué pasaría si pagada la cantidad luego el banco no acepta expresamente la subrogación? ¿te dice eso verbalmente o por escrito?.
Responder	¡Qué tal!
Llevo más de 20 años viviendo con mi abuela (dueña de la casa) y recientemente un familiar (que nunca vivió en la casa y tiene la suya) le pidió prestada la casa para hipotecarla, sacando a mi abuela de la jugada, ¿Qué hacer hacer si en un futuro quiero comprarla? cabe mencionar que la hipotecó al xxxBanco (México) y ellos tienen el poder de las escrituras.
Cabe mencionar, también, que yo soy el responsable de los pagos de servicios (agua, luz, teléfono, etc.) Gracias por este blog.
Responder	Hola Julián.
El que vivas o no con tu abuela, no te hace ni más ni menos dueño, igual que pagues los suministros (esto último sólo te da derecho a reclamarle las cantidades pagadas, aunque ella tampoco te cobra por vivir en la que si es su casa y no la tuya).
Ella no ha prestado nada, y como dueña puede hacerlo; simplemente la ha ofrecido en garantía de una deuda de otra persona,siendo que el banco sólo tiene derecho a vender en pública subasta si no se paga la deuda (pero ni el deudor es dueño, ni el banco tampoco, pues la propiedad sigue siendo de tu abuela)
Como dueña puede vender a quien quiera (incluso a ti) más obviamente al estar hipotecada la casa, el comprador ha de ser consciente del riesgo que corre si ese familiar no paga la deuda garantizada con la hipoteca, por lo que sería recomendable descontar o garantizar de alguna manera este extremo.
Por lo demás la escritura simplemente prueba la propiedad, más dueño es quien diga la escritura, no quien la posea físicamente.
Se me plantea la siguiente duda: estoy pensando en adquirir un inmueble que está gravado con una hipoteca a favor de la Seguridad Social, pero yo no me voy a subrogar en la carga hipotecaria. ¿Qué riesgos puede entrañar esta operación y qué precauciones debería tomar? Muchas gracias!!
El riesgo es que se ejecute la hipoteca, por lo que la precaución que procede es retener el importe adeudado más los gastos de cancelación y proceder a su pago.
Responder	Ojalá me puedan ayudar. Me subrogue al crédito del contructor sin modificaciones. No me dieron copia de las condiciones. Firmé millones de papeles confiada porque el director de xxBanco me había explicado de palabra las condiciones. Ahora, años después, he pedido en el registro de la propiedad una certificación de cargas de mi vivienda. Ahí vienen todas las condiciones heredadas del constructor. Pues bien, el constructor tenía 0.5 y a mi me aplican 0.9. El director dice que acordamos 0.9. Me enseñó dos hojas y la primera sin firma es la que contiene 0.9 de diferencial. Se negó a darme copia. Imaginemos que esa especie de contrato privado estuviese bien firmado. Las modificaciones y más cuándo empeoran no tienen que ser públicas?. Porqué el banco no incluyó modificación del dif en la escritura de subrogación? Y lo que más me interesa: que validez tiene ese contrato privado modificativo?
Responder	Ayudar sin ver la documentación es difícil.
Mucho me temo que el banco nada incluyó en la escritura de subrogación porque no compareció en la misma, en tu escritura de compraventa te indican cual es el préstamo hipotecario, y de hecho el vendedor debió de facilitarte una copia de la misma (de hecho a mi me gusta poner en las escrituras de subrogación al menos las condiciones más relevantes).
Respecto al teórico contrato privado modificativo, dudo mucho su existencia, pero de existir no sería válido; en todo caso insisto en que compruebes verdaderamente lo sucedido, y lo mejor es que acudas a un profesional que revise la documentación, pues todo lo más que puedo hacer por aquí es especular (y las especulaciones quizás más que ayudarte te líen más de lo que ya estas)
Primero que nada muchas gracias por el artículo, hace que personas que no somos de este campo entendamos un poco mejor esto y gracias por tu generosidad.
Mi cuestión es que quiero vender mi casa por el valor de lo que queda de hipoteca 118000 euros, los posibles compradores quieren subrogarse a mi no me importa pero si que en la cláusula, apartado subrogación aparece que tengo que aportar un 2% del importe pendiente, eso es normal? cuando en la cancelación aparece un 1%?.
Ellos a parte de la subrogación quieren llegar al acuerdo de darme un importe de unos 12000 euros de ganancias.
¿Qué gastos tengo que tener en cuenta como vendedor, a parte de ese 2% para la subrogación?
¿Deben tasar la vivienda o pueden subrogarse sin esto?
¿Qué debo hacer para dejarlo todo bien atado y liberarme de esta hipoteca?
Muchísimas gracias por tu labor desinteresada, de verdad que entiendo a las otras personas que has ayudado, estos temas se nos hacen grandes, porque no queremos ni estafar, ni ser estafados y hacerlo lo mejor posible.
Responder	Hola Cecilia.
No tengo claro si vendes por 180.000 o por 192.000, pues más bien parece lo segundo y que vendes por 192.000 de los que 12000 te los pagan y 180.000 se subrogan en el préstamo que grava la finca.
Es más que habitual que el banco cobre comisiones por la subrogación del deudor, de hecho ten en cuenta que se asemeja bastante a una comisión de apertura, y que el comprador que se subroga se ahorra todos los gastos que implica pedir un préstamo con garantía hipotecaria (eso si, algunos bancos cobran esa comisión al comprador y otros al vendedor, y el importe de la comisión varía según el banco -habría que ver la escritura de préstamo hipotecario-)
Los gastos dependen de lo que acordéis en todo caso en mi web los explico aquí https://www.franciscorosales.es/servicios-notariales/escritura-de-compraventa-de-inmueble/.
Dejar todo bien atado es siempre difícil, más lo recomendable (y difícilmente conseguible) es que el banco consienta expresamente la subrogación en la propia escritura de compraventa.
Muchas gracias por el artículo! Quería hacer una pregunta sobre subrrogacion de hipoteca. Puede ser que el banco te cambié las condiciones de la hipoteca en una subrrogacion con la promotora en un piso de obra nueva?
El banco puede negarse a aceptar la subrogación si no se cambian las condiciones, y por tanto pedir novacion del préstamo, pues no está obligado a aceptar al nuevo deudor, y por tanto es necesario un acuerdo entre el comprador que se quiera subrogar en el préstamo y el banco.
En caso de compra de una vivienda en subasta, con una hipoteca como carga anterior, me queda claro que el banco puede no aceptar la subrogación a dicha hipoteca pero, si el anterior dueño me da el número de cuenta de la hipoteca y yo voy pagando ahí, ¿puede el banco hacer algo que no me permita a mi hacer dichos pagos hasta finalizar el pago por completo?
El problema es que cuando compras una vivienda en subasta y la vivienda tiene una hipoteca anterior, no estás asumiendo deuda alguna, cosa que has de tener muy presente a la hora de pujar; por otra parte ningún problema hay en que pagues la deuda ajena.
Responder	De acuerdo, lo que quieres decir es que no es una deuda que asuma, pero si quiero que no subasten el piso por incumplimiento de los pagos, tendré que “asumirla” como mía para que no subasten de nuevo el piso.
¿Se podrían negar a que pagase la deuda ajena de un piso que en propiedad es mío? Y como preguntaba antes, pueden hacer algo para que no la pague? (pedir el pago de la hipoteca por cambio de propietario por ejemplo… (se me acaba de ocurrir)).
Responder	En principio no, aunque habría que ver si hay alguna cláusula de resolución anticipada, y en caso de haberla si es o no abusiva.
Responder	Buenas tardes Francisco, Muchas gracias por el artículo. Mi duda surge con el tema de la subrogación y/o novación. En caso de estar interesado en subrogarme al préstamo promotor, ¿el banco está obligado a detallarte las condiciones? Te lo comento porque hoy he acudido a una cita con dicho banco y directamente me ha dicho que haga una novación, con el coste que ello implica, porque de palabra me ha dicho que las condiciones del promotor son peores y que tampoco las tiene en su poder.
¿Está obligado el banco a informarme o es el promotor el que debe facilitarme dichas condiciones?
Tanto banco como promotor tienen obligación de informarte, y de hecho hay jurisprudencia que aborda el tema en relación a las cláusulas suelo; otra cosa completamente diferente es que el banco esté obligado a aceptar la subrogación.
Responder	Compra venta con cargas y subrogacion
Buenos dias, acabo de reservar un piso con dos embargos, uno del ibi por ayuntamiento y otro de hacienda bastante reciente(segun nota simple). Que consejos me daria antes de firmar el contrato de arras?
Puede afectarme algun otro embargo que todavia no este reflejado en el registro? En ese caso como compruebo anotaciones pendientes?
Si hubiese cargas no visibles en la nota simple podrian afectame a mi una vez haya firmado?
En la reserva hemos puesto que la casa se entregara libre de cargas e inquilinos antes de la firma en notario.
Tambien esta pendiente la subrogacion con el banco, en este caso, voy a pasarme por la entidad para hacerles llegar mi documentacion.
Quizás te convendría leerte el post en el que explico los tratos previos a la compraventa https://www.notariofranciscorosales.com/compra-de-vivienda-los-tratos-previos/.
De entrada: ni el contrato de arras ni el contrato de reserva de vivienda existen, lo que vas a firmar es una contrato privado de compraventa que genera muchísimas dudas (tu mismo las expones) y que cuando menos te recomiendo que te redacte un abogado.
No vas a estar protegido de cargas hasta que tu escritura de compraventa se presente en el Registro de la Propiedad, y por supuesto que te van a afectar todas las cargas que aparezcan (obviamente si aparecen nuevas cargas, podrás pedir la resolución del contrato, más si el vendedor no está conforme, debes hacerlo judicialmente, con el coste de tiempo y dinero que ello supone).
Siempre recomiendo firmar la escritura en vez del documento privado, el inconveniente es que habrás de pagar los impuestos en los treinta días hábiles siguientes, y que luego habrás de hacer una escritura de carta de pago; cierto que eso incremento los costes, más te da garantías, y en otro caso, has de correr con los riesgo que tu mismo estas viendo.
Responder	Muchas gracias D. Francisco tomare en cuenta sus recomendaciones.
Estamos interesados en comprar la vivienda lindando a la mía para así agrandar esta.La vivienda deseada tiene una hipoteca y estamos en conversaciones con la entidad bancaria para subrogarnos a ella, pensado que así,nos ahorraríamos algo de dinero en gastos de impuestos y escrituras que si hacemos una hipoteca nueva y porque la catalogarían como 2ª vivienda y nos concederían solo el 60% del menor valor,de compra o de tasacion.
El banco nos habla de una subrogacion con novacion,nosotros pensábamos que eso era una subrogacion en la que nos cambiarían las condiciones y los tipos de interés,que después de toda la burbuja es normal y podríamos estar de acuerdo en aceptarlas.
Y aquí es donde nos surgen todas las dudas…..nos piden pagar un impuesto,y una tasación y un % de capital por adelantado,con todo se disparan los gastos y las dudas son: “Si eso es obligatorio y legal”,ya que el préstamo hipotecario ya existe y queremos subrogarnos pensando que seria lo mas apropiado.
Espero que me haya explicado bien para que lo pueda entender y me pueda sacar de dudas.
Confundes obligatorio y legal, pues nadie te obliga ni a comprar ni a subrogarte en la hipoteca, de igual forma que no puedes obligar al banco a aceptar la subrogación.
El banco firmó una préstamo con garantía hipotecaria, y con unas condiciones (entre ellas que prestaba a alguien) si ahora se tratan de modificar dichas condiciones, libre es de poner las que considere conveniente para sus intereses.
Has de tener en cuenta que lo que es apropiado para ti, no tiene por qué ser apropiado para el banco, y que al igual que tu buscas la mayor rentabilidad para ti, el banco hace lo propio para él.
¿Entonces si que tiene que tasar la vivienda al subrógaríos?
.¿No vale con quedarnos con el credito hipotecario pendiente aunque nos cambien las condiciones?
Nos da la sensación de que nos quieren hacer una hipoteca nueva.
Responder	El tasar o no es decisión del banco, más la diferencia entre una hipoteca nueva y una subrogación con novación es escasa en la práctica.
Responder	Hola Francisco!! Tengo varias dudas sobre algunas intenciones q tengo a ver si puedes ayudarme a aclararme 😀
Mi padre tiene una hipoteca sobre el piso, este piso inicialmente era de él y de mi madre, pero mi madre falleció y por lo q tengo entendido (soy hija única) la parte de mi madre creo q pasó a ser mía. El caso es q la hipoteca es muy alta, nos quedan 130000 euros aún pendientes, mi pensamiento era hacer una subrogación y quedarme yo con el piso y la deuda, liberando a mi padre de la deuda hipotecaria, pero claro, yo sola con un importe mensual tan alto tampoco puedo, y tampoco se ni q implicaciones a nivel fiscal tiene, si he de pagar algún tipo de donación o de sucesión, ni si en realidad también al final sería una novacion y me puedo estar pillando los dedos. Entre mi padre y yo por supuesto no hay ningún problema, yo lo que quiero es liberarlo de la carga y asumirlo yo y él por supuesto tmb quiere lo mejor para mí. También he pensado, cosa q no se si es posible o no, que él amplíe en años la deuda, tiene 62 años (y esa cuota mensual ya más baja, pagarla yo pero sin cambiar titular de la deuda, ni subrogación ni nada) pero no se si esto por la edad q tiene lo harían, yo tengo 34 años y no tengo deudas, de hecho la hipoteca en parte la estamos pagando entre los dos, pero como digo es muy alta y quiero liberarlo quedadome yo con el piso. Sabes q sería mejor en este caso?? Como lo ves?? Tendríamos q añadir a algún tercero amigo o así y no cambiar la hipoteca y en todo caso pagarle yo posteriormente a esta persona por lo q me ayudaría a pagar en caso de seguir con la cuota elevada?? Lo siento si no me he explicado muy bien porque hay muchas cosas q desconozco!! Me recomiendas ir a un abogado o un notario?? Q especialista sería mejor??
Ante todo necesitas más a un economista que otra cosa, pues muchas de tus dudas versan sobre qué es lo que te conviene económicamente.
Jurídicamente creo que hay dos ideas que puedes tener presente.
La primera es que parece que no has hecho la partición de la herencia, y es ese momento el más adecuado para abordar el tema, pues es más que seguro que no habrá grandes repercusiones fiscales por ello.
La segunda es a su vez doble, y supone que liberar de responsabilidad a tu padre o cambiar cualquiera de las condiciones de la hipoteca requieres el consentimiento del banco, el cual puede aceptar o no dichas condiciones, y puede pedir que a cambio de las que te haga, tengas tu que aceptar otras.
Responder	Hola Francisco!!! Muchisisisisisisimas gracias por tu respuesta tan rapida y seguiré todos tus consejos!!!
Si la verdad es q ando un poco perdida con tema herencia etc…solo quiero liberar a mi padre de la carga y por lo q nos queda de hipoteca intentar asumirla yo sin q haya grandes repercusiones para los dos en declaraciones de renta ni gastos varios!! Si soy consciente en lo q me comentas del banco q pueden aceptar o no y yo pues volveré a pedir ayuda de especialistas….
Muchas gracias por todo!!! Saludos!!
Responder	Buenas noche Francisco.
Mi pregunta es, tengo una hipoteca que figura “Escritura de Compraventa y Subrogación de Hipoteca” y me han dicho que no podría reclamar los gastos de la hipoteca porque me he subrogado al promotor, que si le hubiera pedido directamente al banco la hipoteca si podría reclamársela.
Es verdad? y si no lo es, que gastos podría reclamar al banco.
No siendo abogado me parece inadecuado asesorarte sobre este tema, aunque si te digo que en mi humilde opinión hay mucha desinformación sobre este tema, pues a un párrafo de una sentencia del Tribunal Supremo se le está dando una dimensión de la que carece.
Analia Staiti
Responder	Buen dia, Excelente blog, tengo un problema y necesito asesoramiento. Mi padre hace años pagaba un dpto hipotecado por el banco hipotecario, lo vendio y no se quedo con copia del boleto de compra venta, el nuevo dueño supuestamente pagaria el resto de la hipoteca y escrituraria a su nombre, lo cual nunca hizo y x ende el banco le pide el pago de la deuda a mi padre.
Ante el agovio y la ignorancia mi padre pago la deuda de esa hipoteca,y hoy la escritura de posecion esta a nombre de mi padre y la cancelacion de la hipoteca a nombre de mi padre.
En el registro de la propiedad el inmueble esta a nobre de mi padre, ese comprador solo ha pagado los servicios para poder tener luz, agua y gas, pero jamaz inmobiliario. No logro ubicarlo ya que no vive en el dpto, sino que lo alquila, consulto: Puedo pedir la restitucion del dpto x no cancelar la deuda ni escriturar??? O como puedo hacer para que le devuelva a mi padre lo que pago por la cancelacion de la hipoteca??
Responder	Hola Analia.
Efectivamente cabe pedir la resolución del contrato por incumplimiento, lo más adecuado es que contactes con un abogado.
Responder	Hola muy buenas:
Quiero comprar un piso de nueva construcción sobre plano y en las estipulaciones del contrato privado pone:
El comprador podrá optar por subrogarse en el importe de la hipoteca o en un importe inferior se lo comunica a la promotora 3 meses antes de fin de obra.
En el supuesto de que el comprador no se subrogue, o bien, la entidad prestamista no autorice la subrogación, las partes pactan expresamente que el resto de la totalidad del precio aplazado más IVA …. será abonada por el comprador, en el momento de la firma de la Escritura, obligándose el Vendedor, en dicho supuesto, a la cancelación a su costa de la carga hipotecaria simultáneamente a la escritura de compraventa, siendo los gastos e impuestos originados por la cancelación de la misma de cuenta del Vendedor, transmitiéndose en conscuencia el objeto de compraventa libre de la carga hipotecaria.
Los gastos e impuestos derivados del otorgamiento de la escritura pública de compraventa y los de su inscripción en el Registro de la Propiedad, serán de cuenta del COMPRADOR.
En consecuencia, el impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, los gastos e impuestos derivados de la escritura de Declaración de Obra Nueva y División HOrizontal y asó como los correspondientes a la trasformación novación del prestamo a que se hace referencia y los de su cancelación, en caso de no subrogación, serán de cuenta del VENDEDOR.
Pagaría algun gasto si no me quiero subrogar a la hipoteca del promotor que ha hecho por cada piso?
Me podría sacar otro préstamo hipotecario por otra entidad bancaria que no sea la del promotor en este caso es BBVA?
Y si ve algo raro en el escrito anterior si me lo puede comunicar. Gracias
Si no quieres subrogarte en la hipoteca habrás de pagar los gastos de la compraventa más no otros, eso si, es abusivo imponer al consumidor el pago de gastos que por ley correspondan al vendedor (en concreto el IIVTNU-Conocido como plusvalía municipal-)
Te recomiendo encarecidamente que acudas a un abogado ante de firmar cualquier contrato, pues el coste de la consulta puede compensar con mucho los problemas que te puedes ahorrar.
Yo me encuentro ante un caso que no sé cómo debo gestionar.
El deudor hipotecario de un préstamo, empresario, se jubila.
Por este motivo, realiza la aportación en bloque de su rama de actividad a una sl familiar ( así que las garantías son las mismas, que ahora están en la sl )
Notificó su intención en 2011 por escrito, solicitando que el banco se manifestase, y ante la pasividad absoluta del banco , lo llevó a cabo en 2013.
Los bienes son titularidad de la sl, pero el deudor hipotecario en los recibos sigue siendo el empresario individual. Esto es un problema fiscalmente.
Si el deudor hipotecario cancela su cuenta y hace los pagos desde una cuenta de la empresa, podríamos considerarlo una subrogación tácita?
Las solicitudes hechas al banco no han recibido respuesta.
Creo que deberían darme una respuesta, ya sea positiva o negativa, pero nada.
Responder	Hola María José.
No veo problema fiscal alguno, pues la aportación del bien y la deuda está justificada en escritura; y el deudor es la SL, otra cosa diferente es que frente al banco siga siéndolo el deudor originario.
El tema de la aceptación tácita es muy discutible; pues el banco nada ha dicho, y simplemente ha cobrado, siendo que no tiene por qué comprobar quien paga, y aún sabiéndolo entiendo que no hay aceptación tácita, dado que igual que el acreedor no está obligado a aceptar el cambio de deudor, tampoco puede rechazar el pago por tercero.
Lo cierto es que no tienen por qué darte una respuesta, salvo por motivos de cortesía; el motivo es sencillo, y es que es el antiguo y nuevo deudor quienes han llegado a un acuerdo, y ese acuerdo lo han celebrado sin el consentimiento del acreedor; nadie niega que puedan hacerlo, pero lo que tampoco cabe es exigir ahora el consentimiento de quien simplemente cumplió sus obligaciones y trata de que las cosas sigan tal y como se acordaron.
Responder	Buenas tardes Francisco, lo primero es felicitarle por este magnífico blog y la ayuda que presta.
He leído todo lo anterior y hay bastantes cosas que me queda claro.
Pero le voy a exponer mi caso en concreto, que aunque haya cosas repetidas pero me gustaría que me ayudara.
Lo primero es que vivo en Gran Canaria y donde quiero realizar la compra de una casa.
Mi marido y yo llevamos viviendo en una casa en régimen de alquiler con opción a compra y la compra la realizaríamos por lo que quedase de la hipoteca.
Hace 5 años que intentamos subrrogarnos a la hipoteca, que en su momento pagamos hasta la tasación que nos exigieron, nos dieron un precio final de gastos que estaba en torno a los 13000€ y dos dias antes de la firma nos dijeron que se sumaba un nuevo gastos de 1800€ por algo que ni entendí, a lo que me enfadé y sobre la marcha me redujeron el impuesto a 1400€, obviamente le dije que me sentía estafada y que anularan la compra.
Pero hace 2 años que volvimos a iniciar la subrogación con el mismo banco pero en otra oficina y la sorpresa es que nos dicen que ya no subrogan a nadie, pero por supuesto cuando nos hacen el estudio nos dan una nueva hipoteca y hasta un préstamo personal para hacer frente del otro 20%.
Por supuesto que le dijimos que no nos interesaba una nueva hipoteca, que bastante listo son (que es su trabajo, pero no estafar al trabajador)
Es entendible que al ser solventes nos quieren dar una nueva hipoteca, porque pasaríamos con la subrogación de euribor+0,50 y los intereses ya pagos, a una nueva hipoteca con euribor+1,50 y todos los gastos. Así que no seguimos adelante con la esperanza de que en estos años las hipotecas siguieran bajando.
En la actualidad queremos comprar la casa, pues en ella hemos invertido bastante y porque llevamos pagando 8 años el integro de la mensualidad más los seguros de la casa y el IBI.
Otros bancos nos dan la hipoteca al 80% de la tasación y hemos encontrado lo mejor a euribor+0,99, pero es una nueva hipoteca lo que conlleva pagar intereses nuevamente a un banco.
Y con el banco donde está la hipoteca, que fuimos a otra oficina, nos encontramos con que nos olvidemos del diferencial de 0,50, que nos subrogaban con un diferencial de 1,50.
Y mi pregunta es ¿siempre tienen que ganar ellos?, es imposible en la actualidad que me subrogue con el 0,50.
Tengo todos los recibos desde el 2009 y ellos saben que nosotros pagamos las mensualidades pues la dueña de la casa recibe la transferencia mensual.
Y por lo que he leído, me dirá que haga la compra-venta con subrogación resolutiva, pero sí quiero desvincular completamente a la dueña ¿no hay ninguna posibilidad de que el banco acepte la subrogación?
En espera de su respuesta y que me pueda ayudar.
Responder	Hola Gloria.
Entiendo tu situación y tu interés en hacer las cosas de forma que te sean lo más beneficiosas posibles, pero una cosa es ayudarte y otra es darte la solución que tu quieres.
La hipoteca la acordó el banco con el dueño, y es un pacto entre ellos, sois tu y el banco quienes en vuestro beneficio (que no veo negativo) tratáis de modificar las condiciones, más las condiciones del contrato son las pactadas y esas son las que hay que respetar; entiende que es razonable que igual que tu miras por tus intereses el banco mire por los suyos, y lo cierto es que nadie puede obligar a otro a modificar las condiciones de un contrato sin el consentimiento de ese otro.
Entiendo que te interese más el euribor más 0,5 que el euribor más 1,5, pero piensa que las condiciones del mercado han cambiado, y que todos quisiéramos los precios y condiciones de un contrato de hace años.
Sinceramente, y aunque no te guste mi respuesta, lo cierto es que no tienen que ganar ellos, sino que se trata de que todos ganen; ellos firmaron un contrato y asumen lo positivo y negativo del mismo, siendo que no son ellos los que tratan de hacer modificación alguna, sino que ante la modificación propuesta pretenden participar del beneficio que vosotros si vais a obtener.
Responder	Buenos días, don Francisco:
A ver si pudiera orientarme. Tengo dos viviendas en propiedad y las dos hipotecadas. No me extiendo en las razones. El caso es que quiero vender una aunque sea por el capital pendiente que me queda por devolver, que estaría ahora mismo por encima del valor de tasación seguramente. Si la vendiera por ese importe proponiendo al comprador que se subrogue y así solamente tendría que disponer del dinero necesario para afrontar los gastos de la compraventa, ¿cómo podría asegurarme de que el banco va a aceptar la subrogación? Por lo que le entiendo no suele hacerlo y yo seguiría siendo deudora si no hubiera aceptación formal. ¿Qué puedo hacer? La otra opción sería venderla por unos 25.000 euros menos de lo que queda de capital pendiente y entiendo que no podría cancelar la hipoteca ni el comprador lo aceptaría, claro. No dispongo de ese dinero. Muchísimas gracias de antemano por su ayuda.
El problema es que el banco no está obligado a aceptar la subrogación, por lo que no hay manera de asegurarte que va a hacerlo, salvo que acuda a la notaría y expresamente lo haga (para lo cual probablemente pedirá alguna modificación de las condiciones pactadas)
Responder	Muchas gracias, Francisco. Entiendo entonces que no hay forma de que yo pudiera saber de antemano si lo aceptaría y con qué condiciones. ¿Cree que responderían a un posible comprador interesado antes de que éste se comprometiera o tampoco? Me cuesta entender que no se pronuncien en ningún caso y que no haya forma de saberlo. Gracias de nuevo.
Responder	Es infrecuente que el banco no se pronuncie, o al menos no informe verbalmente de cual será su actitud, lo que si que es infrecuente es que acepten en escritura la subrogación.
La mejor solución es preguntar directamente en la sucursal.
Responder	Buenas tardes Francisco, lo primero es darle las gracias por tan rápida respuesta. Y no es que no me guste su respuesta, al contrario, le quedó muy agradecida pues me quedo más tranquila al terner una respuesta de un profesional y lo ha explicado muy bien.
Responder	Gracias de nuevo. Es admirable su generosidad y su amabilidad.
Responder	Mi abogado creo que se puso de acuerdo con xxxx en favor de los dos. Me presionó e intimido con amenazas de que si no firmaba me llegaría una ejecución hipotecaria y que si no se podía archivar subastarian mi piso, para que firmase un pre-acuerdo que era una aceptación encubierta de acuerdo. Y que yo no quería firmar. tiene usted constancia de que algún abogado actue así
La función de un abogado más que litigar es resolver tus problemas, y no siempre un pleito es la mejor de las soluciones; de hecho, es más que conocida la frase “más vale un mal acuerdo que un buen pleito”.
No uno, raro es el abogado que no negocia, pues en todo pleito es imposible que ganen ambas partes, y aunque una de ellas vaya a ganar, el tiempo y el coste moral de todo juicio son irrecuperable.
Otra cosa es que no informen al cliente, y lamento decirte que a ti nadie te ha intimidado ni amenazado, sino que te han informado para que tomes la decisión que creas oportuna.
La ejecución hipotecaria existe, y no es una amenaza, sino un derecho que tiene el acreedor a quien no le pagan.
Decir que te amenazan con una ejecución hipotecaria, es como decir que el médico te amenaza con que vas a morir si no dejas de fumar.
Una intimidación o amenaza, es obligar a hacer a alguien algo que no quiere, ante la perspectiva de sufrir un ilícito; y la ejecución de una hipoteca no es un ilícito.
Responder	Gracias, pero mi hipoteca está titulizada. Y aparte de que no intentó negociar ninguna claúsula abusiva para hacer ninguna quita . Tengo claúsula de vencimiento anticipado. El pre-acuerdo que me envió era una ocultación de un acuerdo formal con todo tipo de errores en el mismo. Sin membrete, sin firma. Indicando que lo enviaba xxxbanco. cuando lo deberia de haber mandado haya de titulacion o anticipa. El por escrito me dice dación en pago cuando el documento dice compra y subrogacion. Me dice el abogado quita cero, cuando segun la tasacion (que no me da pero me dice el valor de palabra) es de 90000 euros, y la deuda de 170000. Eso ¿Es deuda cero?. el documento dice: que reconozco deber 170000 fruto del vencimiento anticipado fruto de los impagos. ¿Se puede escribir un documento aludiendo a un pago por unas clausulas que son abusivas? Yo creo que me engañó. Porque un abogado tiene que velar por los intereres de su cliente no por los de la otra parte. Y perdi la confianza totalmente en él. porque no me informó de lo qu iba a hacer hasta que me lo encontré hecho.
Responder	Evidentemente me cuentas una historia que antes no has contado, nada puedo opinar sobre lo que desconozco, en todo caso tienes derecho si puedes probar lo que cuentas a pedirle responsabilidad por su actuación.
Responder	Muy buena página . Quisiera saber si un notario, con las escrituras de un fondo de titulación y el folleto de emision junto con la página donde están las escrituras cedidas, puede dar fé y emitir un documento cómo que esa hipotca realmente ha estado cedida. Muchas gracias
Responder	Entiendo que no, pues es una cuestión de prueba y voluntariamente las partes han elegido otro medio de prueba, siendo que la emisión de juicios de valor es competencia judicial no notarial.
Responder	Hola tengo una serie d dudas.
Yo dispongo de un contrato de alquiler con opción a compra; donde figura que me vende la vivienda por el saldo restante de la hipoteca en el momento en cuestión. Sea de forma subrogación o hipoteca normal.
Estamos viendo la posibilidad de cogerla ; hablado con el casero el sólo la vende por lo que le queda de hipoteca y a él le interesa una subrogación a dicha hipoteca para ahorrar costes; como a mi también me interesa para no pagar gastos. Me podríais ayudar como procedemos a dicho proceso. Se realiza mediante un asesor; luego se va al banco..
Ya que esta mañana hemos ido al banco y el tiempo justo que nos han atendido nos ha dicho que no existen las subrogación sin pedir documentación no nada por el estilo. Que disponía d prisa.
Responder	Hola Ana María.
Comprende que sin ver la documentación es completamente imposible ayudarte, es mejor que acudas a un abogado.

References: artículo 1159
 artículo 1279
 artículo 1
 artículo 4
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