Source: https://www.notariofranciscorosales.com/mandatario-verbal/
Timestamp: 2019-11-13 19:57:48+00:00

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Mandatario verbal - Notario Francisco Rosales
Todos los que con frecuencia vienen a la Notaría, han oído hablar del mandatario verbal.
Resulta habitual tener que hacer encaje de bolillos que para que varias personas coincidan en la firma de una escritura: los trabajos, las obligaciones familiares, la distancia, y cientos de excusas hacen complicado que todos los que tienen que realizar un acto coincidan en un lugar y horas determinados.
En el fondo, anticipo que son más excusas que problemas; intentaremos resolver esos “problemas”, aunque en muchísimas ocasiones, el mandatario verbal está más detrás de la inconsciencia y la temeridad que de un verdadero problema.
¿Puedo encargar a alguien que firme por mi una escritura, si no puedo ir a la Notaría?
¿Cómo hago para que alguien firme una escritura en mi nombre?
La solución es otorgar un poder notarial, que incluso puede remitirse electrónicamente de una notaría a otra, con lo que casi se logra que el mismo día pueda firmarse una escritura aunque las partes estén en distintos lugares.
El poder o mandato, es una figura conocida hace mucho tiempo, y es la autorización a alguien para que haga algo en nuestro nombre.
Tan poder o mandato es: la madre que manda al niño a comprar un kilo de tomates al supermercado, como el encargo que hacemos a un abogado para que nos lleve un litigio, como pedir a alguien que firme una escritura en nuestro nombre.
¿Por qué el poder ha de constar en escritura pública?
No nos engañemos, pues como explico en este post los poderes los carga el diablo.
Los peligros del poder son evidentes, pues cuando el apoderado actúa en nuestro nombre, legalmente quien estamos actuando somos nosotros, de modo que lo que haga ese apoderado nos vincula y obliga.
El riesgo de unas malas instrucciones, o de que el apoderado no siga esas instrucciones es un riesgo gravísimo.
Por eso, y cuando permitimos que alguien haga algo de especial importancia en nuestro nombre, la ley pide que la autorización la hagamos en documento público (artículo 1280 del Código Civil).
¿Qué es el mandato verbal?
El Código Civil, exige en el artículo 1280 que ciertos poderes (entre ellos los que son para algo que se refleje en una escritura pública) consten en documento público.
No nos engañemos, pues hablamos de un requisito formal; dado que lo importante del poder es la autorización a alguien para que haga algo en tu nombre.
El requisito formal es muy importante, pues lo que sirve:
De un lado para que la autorización del poderdante se haga de forma reflexiva.
De otro para que el apoderado tenga instrucciones claras y sepa a que atenerse.
Finalmente para proteger al que contrata con el apoderado (pues ha de tener la certeza de que contrata bien).
Cuando el poder es para algo de poca importancia, no es necesaria una forma especial; sin embargo nadie se sorprende si la madre manda al niño al mercado a comprar, y el niño “casualmente” le dice al tendero “que…departe de mi madre…me de Ud un kilo de chucherías”, obviamente el tendero le dirá “niño…dile a tu madre que venga aquí, porque no me fío”.
Cuando son actos importantes, nada impide que el requisito formal de que el poder conste en escritura pública, pueda ser obviado, y que alguien acepte que ese requisito se acreditará o se realice con posterioridad.
Si el poder no existe y se realiza con posterioridad, hablamos de poder inexistente.
Si el poder existe pero no se aporta, hablamos de poder no acreditado.
Si el poder no está documentado, pero hay una previa instrucción, es cuando hablamos del mandato verbal
Son tres por tanto las posibilidades, y ninguna por si es válida, pero siempre hay que tener dos premisas claras:
Sea antes o después del negocio el poder debe de existir, debe de tener la forma adecuada, y ha de acreditarse.
Según se trate de asuntos más o menos importantes, y según la confianza que tengan las partes hay que ser más o menos rigurosos aceptando poderes inexistentes, poderes no acreditados, o mandatos verbales.
¿Hay algún peligro si viene un mandatario verbal?
El peligro es que todo lo que se hace con un mandatario verbal ha de ser ratificado, o dicho de otra manera, el que concede el poder ha de ir a notaría, tras realizar el acto, y declarar en escritura pública que está conforme con lo hecho.
Huelga decir, que puede que todas las promesas de que eso vaya suceder, pueden no cumplirse; puede que ese encargo que te dijeron que se había dado, realmente no exista; puede que el poderdante se arrepienta; o puede que simplemente no esté conforme con todo lo hecho.
En todos esos casos, el acto se ha realizado, se ha gastado un dinero, pero el contrato es ineficaz por falta de consentimiento de una de las partes, por lo que te verás abocado a un largo y costoso procedimiento judicial.
¿Qué fecha tiene la escritura firmada por un mandatario verbal?
La fecha de la escritura es la fecha en la que se firma por el apoderado y por la persona con la que esta contrata.
No os engañéis, pues el poderdante, no viene y firma luego la escritura, sino que o firma una escritura de ratificación (que tiene su fecha y que no tiene por qué hacerse ante el mismo Notario) o firma una diligencia posterior, que tiene su propia fecha.
Es el acto por el que el poderdante manifiesta su conformidad con lo hecho por el apoderado, y reconoce que es como si dicho acto lo hubiera hecho él mismo.
En definitiva, no es sino el acto por el que se subsana el defecto de forma que supone el que el poder no conste en documento público.
¿Cuando surte efectos la ratificación?
Es importante saber que una vez que el poderdante ratifica lo hecho por un mandatario verbal, los efectos de la ratificación se retrotraen a la fecha en la que se hizo el negocio.
Parece una tontería, pero cuidado con los efectos fiscales, pues la gran mayoría de las escrituras hay que liquidarlas de impuestos en los treinta días hábiles siguientes, por lo que puedes confiarte y presentarla a liquidación cuando se ratifique, y si la ratificación se produce pasados esos treinta días hábiles, te vas a llevar la correspondiente multa.
¿El notario tiene que aceptar el mandato verbal?
Es potestativo para el Notario aceptar el mandato verbal, y nadie puede obligarle a hacerlo, pues el Notario es el primero que es consciente de los riesgos que tiene esta figura, y en este sentido hay diversas resoluciones del Sistema Notarial que lo confirman.
¿Puedo obligar a los demás a que acepten el mandato verbal?
Igual que al Notario, tampoco puedes obligar a nadie a que acepte un mandato verbal.
Se trata de una cuestión de confianza, y la confianza no se exige, sino que se tiene o no se tiene.
Algunos consideran un agravio que se dude de su palabra, más lo que es un agravio es obligar a alguien a que confíe en ti, máxime cuando un poder se puede hacer de forma fácil, rápida y sencilla.
En los casos en los que se han planteado estas situaciones, siempre recuerdo a las partes una frase que leí hace tiempo y que dice “tu falta de previsión es tu problema, no el mío“.
El artículo 164.2 del Reglamento Notarial dispone:
¿Se abusa del mandatario verbal?
Tengo que confesar que este post lo he escrito al revés, pues la historia que seguidamente os cuento, es la culpable del mismo.
Se trataba de unos jóvenes que querían hacer capitulaciones matrimoniales, pues tras un noviazgo largo, habían decidido casarse.
Llamaron al despacho preguntando el horario de la Notaría, a lo que le dijimos que aunque abrimos de lunes a jueves de 9 a 2 y de 5 a 7, más los viernes por la mañana; raro es el día que no salimos a las dos y media o a las ocho y media.
El problema es que ambos tenían horarios diferentes, y les costaba trabajo venir a firmar juntos, por lo que querían firmar días distintos y a horas distintas.
Fue mi empleado el que les planteó la posibilidad del mandatario verbal, y ellos encantados de la vida.
Cuando me enteré de todo, me eché las manos a la cabeza, y esperé pacientemente a que viniera el primero de los dos (en este caso la novia).
A solas con ella en mi despacho, no pude evitar, tras leer y explicar la escritura, decirle dos palabras, e intentarle reflexionar sobre lo que habían hecho.
Me acordé de lo que suelo decir cuando las partes firman una escritura, y la frase de Gracita Morales que tanto me gusta, así que empece diciendo a la novia.
“Por cierto… ¿sabes en que se parece el matrimonio a los toros?“, ante su cara de sorpresa le contesté “en que cuanto más te arrimas, mucho mejor”.
Me parece que el que dos novios no sean capaces ni de verse para algo tan importante como fijar su régimen económico del matrimonio, no es sino el anticipo de la más que probable escritura de divorcio que tendré que autorizar al poco de la celebración del matrimonio.
Así que tranquilamente le puse a la señora en el ordenador de mi despacho esta canción, pues no hay que saber mucho derecho para entender ciertas cosas:
José Carlos Páez Romero 03/04/2017 at 9:01 pm Responder
Me ha resultado muy útil tu artículo. Y me ha encantado el tono. De lo más agradable. El humor no es incompatible con un análisis claro y al grano.
Francisco Rosales 04/04/2017 at 6:48 am Responder
Pablo Gallego 24/04/2017 at 8:08 pm Responder
Muchas gracias por el artículo Don Francisco.
Me estoy haciendo lector habitual de su blog, ya que últimamente no hay duda que me asalte que no haya respondido ya o sobre la que al menos aporte algo de claridad con una de sus entradas.
Me gustaría que me aclarase una cosa: en varios puntos relaciona el mandato verbal con la ratificación. Sin embargo, a mi entender, la ratificación sería necesaria en aquellos supuestos en los que no exista autorización previa (ex 1259 CC, lo que usted denomina poder inexistente en esta entrada). Sin embargo, cuando exista un mandato (verbal o en documento privado) pero el poder no se haya elevado a documento público como exige el art. 1280 CC, entiendo que el poder sí existiría, y por lo tanto no estaríamos ante una ratificación propiamente dicha, sino ante la mera constatación de una realidad ya existente en escritura pública. Otro cantar será la prueba de mandato si el poderdante se arrepiente… pero a la inversa, si es el tercero contratante el que se arrepiente, y conocía la existencia del poder, no podrá revocar el contrato ex. 1259 CC.
Como sé que existe cierta polémica respecto de la relación entre los arts. 1278, 1279 y 1280 del CC (y también porque imagino que en ocasiones, en aras de la claridad y de la comprensión por lectores no juristas, no es posible tratar los temas en toda su profundidad), quisiera saber su opinión sobre este asunto, si es tan amable: ¿Existe el poder antes de que se eleve a documento público, o es inexistente (o tal vez ineficaz) hasta entonces?
Francisco Rosales 25/04/2017 at 8:11 am Responder
Lo que comentas es cierto, y no creo que el defecto de forma de un poder provoque la ineficacia del mismo, así como que no es lo mismo el poder inexistente (donde procede la ratificación) que el poder no acreditado o con defecto de forma (lo correcto en este caso es hablar de acreditación o de subsanación).
Creo explicarlo en el post, pero como bien dices la finalidad de este blog es eminentemente didáctica, y no académica más tus precisiones son correctas y agradezco la matización.
pandora 06/01/2018 at 3:48 am Responder
Si el mandato no es notarial pero consta privadamente por escrito ya que se pudo firmar sin ese asesoramiento notarial, ¿ la compraventa seria valida si no firma en ella el vendedor y este se niega a rafificarla?
¿No seria un mandato sin representacion?: “dicho contrato no tiene validez para comprometer con el comprador, sin que el comprador, por tanto, pueda exigir que la venta se lleve a cabo; para que este contrato de compraventa tenga validez ha de ser ratificado por el propietario”.
Francisco Rosales 06/01/2018 at 8:57 am Responder
No todo poder ha de constar en escritura pública, sino sólo los que indica el artículo 1280 del Código Civil.
Si se trata de vender, es uno de los casos en los que el poder ha de constar en escritura, y la negativa a ratificar implica:
1.- Que el poder no existió.
2.- Que falta un elemento esencial del negocio, como es el consentimiento de una de las partes.
Distinto es la responsabilidad que con el comprador tiene quien vendió alegando ese poder inexistente.
pandora 08/01/2018 at 4:34 pm
Gracias por su respuesta, pues eso que me comenta es lo que yo pensaba y asi estaba asesorada quedandome con ello mas tranquila hasta que mirando por internet no lo veo así.
En la pagina: (editado) se dice que “El conferimiento del poder se rige por la regla general de libertad de forma, pudiendo ser verbal o escrito, e incluso derivarse de actos concluyentes. Por excepción el artículo 1280.5 del Código Civil exige que conste en documento público “El poder para contraer matrimonio […] y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero”. Ahora bien, la jurisprudencia ha entendido que la falta de requisito de forma no invalida el contrato NI LIBRA DEL DEBER DE CUMPLIRLO A LOS OBLIGADOS DEL MISMO.”
Veo tambien la sentencia STS 1de Marzo de 2007. Ponente: Sr. Villagómez Rodil. Acreditada la existencia de un mandato verbal expreso, nunca revocado, para la venta de un solar, NO PUEDE DECLARARSE NULA LA VENTA POR FALTA DE LEGITIMACION, puesto que, según el Tribunal Supremo: “el mandato puede darse de palabra, al ser negocio consensual, y no resultan incompatibles los artículos 1.710 y 1.713, al referirse el primero a la forma del mandato y el segundo al contenido propio del acto.”
Si en esa sentencia consta acreditada la existencia de un contrato verbal y con eso ya ese permiso vale, con un mandato privado creo que mas evitente es su existencia.
Si es asi me parece muy mal que algo tan importante como el poder llegar a donar un inmueble por medio de un mandatario privado no tenga que reflejarse obligatoriamente en un documento notarial, al igual que cuando personalmente se lo donas a alguien.
Quizas es asi o quizas no lo entiendo.
Francisco Rosales 09/01/2018 at 8:09 am
Hola nuevamente Pandora.
Por su interés te hipervinculo la sentencia que comentas http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=541870&links=&optimize=20070322&publicinterface=true y en la que puedes comprobar que no se alega el art. 1280 sino los Arts 1710 y 1713
En gran medida confundes (cosa que también hago yo en el post, y el mismo código civil) el mandato (contrato bilateral en el que alguien se obliga a entregar una cosa o prestar un servicio por cuenta de otra) con el poder (acto unilateral en el que alguien confiere su representación a otra) digo que en gran medida cometes la confusión, porque tu misma bien dices en el primer comentario que cabe mandato sin representación.
Te copio dos frases de la sentencia que citas, y que son muy significativas: “…los terrenos son poseídos pública y pacíficamente por el demandado desde hace muchos años y goza de la titularidad registral de los mismos, habiendo transcurrido mas de veinte años sin que el demandante hubiera ejercitado acto alguno de dominio sobre las fincas, lo que representa una pasividad que no deja de ser sorprendente” “La sentencia de apelación establece el hecho probado de que en ningún momento, tanto en la demanda como a lo largo de la tramitación del proceso, el demandante hubiera desautorizado la actuación del mandatario”.
pandora 11/01/2018 at 6:15 am
Gracias por su contestacion, pues si estoy preocupada e interesada en el asunto.
He leido la sentencia y a mi entender, igual no es asi pero creo que si, es el consentimiento tacito , o la ratificacion tacita lo que demuestra todo, y no si se hizo el mandato de una forma o de otra.
Buscando por la rez lo comentaban como si fuese innecesario un poder notarial para vender, donar, arrendar… inmuebles de otro en su nombre con o sin representacion. Lo vi en (editado pues pones la sentencia que ya he hipervinculado antes y a la que haces referencia en el caso anterior).
Ciertamente me sigo haciendo un lio con la representacion. ¿Hace falta realmente entonces para tener esta poder notarial?
Sin entrar en temas de ratificaciones o autorizaciones que con el tiempo demuestren ese permiso, si alguien dona en mi nombre a un tercero con un papelucho que yo “a lo tonto” le hubiese firmado por privado, osea un mandato privado, y yo me opusiese en cuanto me entererase, puede un juez declara valido el negocio porque diga que con ese mandato privado queda demostrado el consentimiento?
¿Alguna sentecia que diga que hace falta la comparecencia ante un notario que asegure ese consentimiento en caso de que la parte propietaria que firma en privado se niegue al negocio que el mandatario contrató con un tercero y que el mandato privado no sea suficiente?
Firmé algo mal referente a esto y ahora estoy preocupada, gracias.
Francisco Rosales 11/01/2018 at 7:42 am
Quizás equivoques el concepto de tácito, como opuesto a expreso, cuando nada es más lejos de la realidad. Lo tácito se opone a lo presunto, pero no a lo expreso, simplemente es consecuencia de la teoría de los actos propios, que a su vez es una de las manifestaciones del principio general de la buena fe.
Tácito es aquello que no se dice expresamente, pero que implica un comportamiento inequívoco que sólo puede tener lugar si previamente hay un consentimiento.
Dicho de otra forma, que un consentimiento sea expreso o tácito, es un problema de forma, pero no del consentimiento en si.
Para la mayoría de los actos de especial trascendencia es necesario un poder notarial, el caso que analizas es distinto, e igual viendo como funcionan las cosas lo entiendes mejor.
¿Contratarías tu con alguien sabiendo que tendrías que demostrar en un juicio -ojo que un pleito en el supremo tarda unos años- la representación, o prefieres pedirle que se gaste los menos de cien euros que cuesta un poder notarial? ten en cuenta que en el primer caso, los hechos probados en la sentencia se ve que han sido muy decisivos en la misma, así como los costes del litigio.
La donación de un inmueble requiere escritura pública, como requisito de forma sustancial, y el Notario pedirá el poder notarial, o dejará claro a las partes que es necesaria la ratificación por parte del donante.
Lo que desconozco es qué firmaste, e incluso si firmaste como representante de alguien u otro fue el que lo hizo, y poco te puedo ayudar sobre el tema, para el cual te recomiendo que acudas a un abogado.
Sofía 30/05/2017 at 10:34 pm Responder
Buenas noches: muchísimas gracias por explicar de forma tan práctica y clarita un tema notarial por el que precisamente estoy pasando ahora, y lo peor, sin comerlo ni beberlo… Le explico brevemente, don Francisco, y agradecería de antemano su consejo profesional.
Mis padres han fallecido recientemente, y mis dos hermanas y yo hemos recibido en herencia ciertas propiedades. El tema se ha complicado en los últimos meses, ya que el marido de mi hermana mayor ha llevado la declaración de la renta de mi padre desde hace mucho, motivo por el cual tiene completo conocimiento de las propiedades que mis padres poseían, conocimientos detallados que no me trascendieron hasta hace muy poco. De repente han aparecido gastos derivados del mantenimiento de estas propiedades, que yo desconocía. El motivo de mi consulta es que mi hermana mayor se ha arrogado el papel de mandatario verbal para firmar las escrituras de la herencia, sin previa consulta hacia mi. Me doy cuenta de que mis hermanas no desean vender ninguna de las propiedades a corto plazo, y me veo en la tesitura de pagar gastos de mantenimiento que de ninguna manera tenía previstos y que no puedo abordar. Ahora me planteo que quizás debería de haber renunciado a mi parte de la herencia. Dado que mi hermana se arrogó este papel sin previa consulta (he obtenido las escrituras de la herencia recientemente), la pregunta es si sería posible rechazar mi parte de la herencia, alegando que no ha existido ningún poder firmado por mi parte, dando mi consentimiento a este hecho.
Muchas gracias por su atención. Le envío un cordial saludo.
Francisco Rosales 31/05/2017 at 5:08 am Responder
Evidentemente para responderte parto de la premisa que tu misma marcas claramente y es que tu hermana ha actuado en tu nombre sin que le hayas facultado para ello.
Obviamente nadie puede actuar a nombre de otro si poder, y si puedes renunciar a la herencia.
En too caso, ten presente que te respondo con la premisa que dejas tu clara desde el principio, y que lo que no puedes es renunciar si ya has aceptado tácitamente la herencia (te recomendaría que leyeras el post relativo a la aceptación de la herencia por el heredero) e igualmente que tengas en cuenta que una cosa es aceptar y otra partir la herencia.
Te recomendaría encarecidamente que acudas a un abogado, contándole los hechos y aportando la documentación, pues aunque la pregunta que haces es sencilla de responder, siempre hay matices que pueden hacer cambiar la respuesta.
luis 31/01/2018 at 6:32 pm Responder
¿Y si el poder consta documentado pero en documento privado?, ¿ No hace falta ratificarlo como si fuera verbal?
Segun creia si no pasas por la notaria nadie puede vender lo tuyo, pero ¿puede ser que para engañar a una persona mayor ni siquiera la tengas que sacar de casa?, quien dice una persona mayor dice un servidor, que sin ser mayor puede firmar algo tan peligroso pensando que tan solo esta dando permiso para que gestionen una venta o encargo.
Francisco Rosales 01/02/2018 at 9:12 am Responder
Tanto el mandato verbal, como el poder en documento privado adolecen de un defecto de forma, y ha de ser subsanado mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de poder, o mediante la ratificación por el poderdante.
Para poder firmar una escritura, sea con mandato verbal, sea con un poder insuficiente por defecto de forma, es indispensable que estén de acuerdo todas las partes, y que asuman que hasta que no ratifique el apoderado el negocio no es completo, por lo que puedes estar más que tranquilo pues la situación que planteas no puede producirse.
luis 16/02/2018 at 5:30 am Responder
Entonces, ¿Por que en esta sentencia el mandato privado que se hace para que un agente inmobiliario haga una compraventa es valido y pueden obligar a los vendedores a elevarla a publica? Sentencia nº 625/1994 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 25 de Junio de 1994, Procedimiento: RECURSO DE CASACIÓN Ponente: D. FRANCISCO MORALES MORALES Número de Recurso 2419/1991
A través del documento privado del caso no se concertó un estricto y simple contrato de mediación o corretaje, cuyo contenido obligacional por parte del agente — cuando el encargo confiado sea una venta– se limita a poner en contacto a un presunto comprador con el vendedor-comitente, para que luego ellos perfeccionen, o no, el correspondiente contrato de compraventa, sino que, mediante el repetido documento privado, los demandados encomendaron un mandato al agente para que éste, en representación de aquéllos, procediera a la venta de sus respectivas participaciones indivisas en un piso y una plaza de garaje, cuyo encargo se lo concedieron en exclusiva y durante el plazo de 3 meses. Dentro del referido plazo, ajustándose estrictamente a los términos del mandato y sin que los mandantes hubieran revocado el mismo, el agente celebró el correspondiente contrato de compraventa con los esposos demandantes, quienes le entregaron 300.000 ptas. «en concepto de primera entrega, señal, a cuenta y reserva por la compra…». Por tanto, habiendo el mandatario cumplido el mandato dentro del plazo señalado y ajustándose estrictamente a los términos en que le fue conferido, y no habiéndole sido el mismo previamente revocado por los mandantes, es evidente que el referido contrato de compraventa que celebró con los esposos demandantes vincula a la mandante y demandada en lo que respecta a su mitad indivisa de los referidos piso y plaza de garaje, por lo que la demanda iniciadora del proceso ha de ser estimada, en el sentido de condenar a dicha demandada a que otorgue escritura pública de venta de su mitad indivisa del piso y de la plaza de garaje a que se refiere el litigio en favor de los esposos compradores y demandantes.
Francisco Rosales 16/02/2018 at 8:18 am Responder
Creo que el tema lo abordo en el anterior comentario que hace Oscar.
En este caso la escritura no se firmó, y si se firma es porque así lo decreta un juez, a la vista de la documentación y de los hechos (entre los que resulta acreditada la existencia del mandado); por tanto es el juez el que subsana el defecto de forma que tenía el mandato, y el mandatario ha sido debidamente atendido en sus intereses por los tribunales de justicia (que simplemente no le han dado la razón)
Desde luego lo que no ha sucedido es el comentario que hacías de que alguien venda algo sin su permiso.
Distinto es que al perfeccionar el contrato de intermediación inmobiliaria, no leyeras el contrato.
luis 16/02/2018 at 3:02 pm
Claro, entonces segun esta sentencia si puede ser el cas que comento y para engañar a una persona mayor y venderla o donarla lo suyo, ni siquiera hace falta llevarla al notario, pues con que firme un mandato privado sin salir de casa ya el juez ve que a consentido con su firma (aunque hubiese firmando engañada diciendola un hijo o cuidadora era otra cosa, sin explicaciones de ningun notario, empastillada…), sin importar si se ratifica o no a continuacion.
No se puede entonces estar tranquilo no se vea uno en un juicio y el juez diga que puesto que el mandato privado esta bien firmado ya el mismo lo subsana sin contar con ninguuna ratificacion.
Abra que tener cuidado pues para donar si que es obligatorio pasar por notaria pero por lo visto no lo es si es otro el que lo hace en tu nombre.
Francisco Rosales 17/02/2018 at 9:10 am
Pues no es cierto, y no ya por la existencia de un contrato real de intermediación inmobiliaria; sino porque ante todo estás omitiendo un dato muy importante.
La validez del contrato fue demostrada en un tribunal de justicia, y si se firma un contrato engañado hay un vicio de consentimiento, que por supuesto hay que probar, pero es que si lo hubiera habido, el tribunal se hubiera pronunciado sobre el tema.
El juez no actúa porque si; actúa en un procedimiento en el que con todas las garantías, escuchando a las partes que son asesoradas por abogados, analiza los hechos, y toma la decisión que proceda.
Oscar Viera 02/02/2018 at 11:49 am Responder
Estimado, me sorprende que diga con tanta determinación que un mandatario verbal puede firmar una escritura de compra venta, inclusive aunque sea comprador. Me podría explicar en que se fundamenta para violar el art. 1280 CC?
Francisco Rosales 03/02/2018 at 8:34 am Responder
Perdona que sea algo brusco, pero creo que a lo largo del post (que por otra parte tiene un fin divulgativo y no doctrinal -para lo que hay muchos y muy buenos trabajos) desmenuzo el tema con la suficiente claridad, y si hay algo que no me parece es que sea rotundo.
Por lo demás el fundamento es que la “violación” del artículo 1280 no provoca una nulidad radical y absoluta, tal y como resulta del mismo artículo 1279 que simplemente ante el incumplimiento del requisito formal faculta a las partes para subsanar el defecto.
Supongo que no has leído los comentarios, pues en gran medida respondo nuevamente a tu pregunta, si quieres un poco de más fundamento legal, igual esta sentencia del Tribunal Supremo puede servirte de orientación http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=541870&links=&optimize=20070322&publicinterface=true.
Igualmente si repasas la teoría general de la ineficacia del negocio jurídico encontrarás respuestas, pero insisto en que ya hay demasiado escrito sobre el tema, y que mi objetivo es divulgativo y no doctrinal.
Rafael Asencio Pastor 14/03/2018 at 7:33 pm Responder
Dice usted en su artículo que no hay que confiarse y liquidar después de la ratificación pues nos llegará la correspondiente multa. Estoy de acuerdo en que la multa llega, pero creo que lo hace saltándose a la torera el artículo 2 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que dice que si la condición es supensiva no se liquidará hasta que ésta se cumpla y por otro lado el hecho imponible lo constituye la transmisión de bienes y ésta no se produce hasta que no se produce la ratificación. La propia escritura hace constar que la misma no producirá efecto alguno hasta que no se ratifique, por lo que entiendo que se trata de una condición suspensiva en toda regla.
Apreciaría sobremanera su opinión al respecto.
Francisco Rosales 15/03/2018 at 7:31 am Responder
La cuestión es si en un mandato verbal, el contrato está o no sujeto a condición suspensiva, y personalmente pienso que no:
Primero porque muchas veces más que mandato verbal, hay poder no acreditado.
Pero sobre todo porque la escritura realizada, si produce efectos y consecuencias jurídicas (otra cosa es que no sea inscribible, o cuales sean esas consecuencias; que por otra parte no son las mismas si el mandato es verbal que simplemente no acreditado)
Finalmente porque la construcción de las condiciones suspensivas y resolutorias es bastante artificiosa, dado que toda condición suspensiva para una de las partes, lo es resolutoria para la otra.
En todo caso es uno de esos casos frecuentes, de temas discutibles fiscalmente, en los que la hacienda pública acaba optando por la solución más favorable a sus intereses, y frente a la que lo que cabe es recurso (que sepa no hay jurisprudencia sobre el tema)
M Carmen Pérez 11/04/2018 at 11:30 am Responder
Me encanta cómo explica las cosas.
A ver si me puede dar luz en este dilema. Estamos a punto de comprar una vivienda que pertenece a siete personas. Resulta que una de estas personas está actualmente en el extranjero y no será posible que venga a la firma de la escritura que, por otro lado, tiene que ser en tiempo récord porque se nos acaba el plazo de dos años que nos da Hacienda para reinvertir en vivienda habitual.
En este caso, ¿qué habría que hacer? Teniendo en cuenta que la persona que está en el extranjero está de acuerdo con la venta del inmueble, ¿podría actuar su hermana o su primo como mandatario verbal o hay algún otro documento que pueda hacernos llegar telemáticamente?
Muchísimas gracias, no sé si es usted consciente de la labor tan maravillosa que hace.
Francisco Rosales 12/04/2018 at 6:57 am Responder
Una solución puede ser el mandato verbal, pero nada impide otorgar un poder en el extranjero, y hay dos formas:
1.- Acudir a un notario extranjero (el problema es la necesidad de apostilla y si no está redactado en español, de traducción) lo cual puede retrasar la operación
2.- Acudir a cualquier consulado de España (los hay repartidos prácticamente por todo el mundo) y hacer un poder, pues los cónsules y embajadores son notarios en el extranjero (por lo que no veo problemas de tiempo, y si veo mayor seguridad)
M Carmen Pérez 13/04/2018 at 1:35 pm Responder
Muchas gracias, siempre tiene soluciones para todo,
ANA 03/05/2018 at 5:47 pm Responder
El supuesto es el de una herencia que se ha repartido de mutuo acuerdo entre los herederos y, tiempo después, algunos herederos han descubierto que uno de los hijos de la causante estaba autorizado en una cuenta corriente de ella y realizó importantes disposiciones de dinero en los últimos años de vida de la testadora. No hay un poder especial conferido a esta persona, ni un contrato de mandato, ni se le atribuye mayor parte en la herencia, simplemente estaba autorizado en la cuenta corriente de la testadora, porque era el hijo que vivía más cerca.
1- ¿Es defendible entender que la persona autorizada en una cuenta corriente es un mandatario y, por tanto, se le puede pedir rendición de cuentas?
2- ¿Ve usted viable el solicitarle una rendición de cuentas, entendiendo que se trataba de un mandatario de la causante y, en caso de que no pueda justificar una parte importante del dinero dispuesto, plantear que se le ha realizado una donación colacionable de ese dinero?
Francisco Rosales 04/05/2018 at 7:03 am Responder
A mi juicio no es que sea defendible, es que una persona que en una cuenta aparece como “autorizada” no es sino un apoderado del titular o titulares, en virtud de un poder concreto que por escrito le concede y que firma en el propio banco, al que le indica hasta donde llega la “autorización”, que no es sino un caso claro de representación.
Como apoderado obviamente está obligado a rendir cuentas al poderdante, y al fallecimiento de este a los heredero.
Distinto es que ante la falta de justificación, lo que procede es exigirle responsabilidad, pero no veo que haya donación colacionare (entre otras cosas porque para ello habría que demostrar la voluntad del titular de la cuenta de donar).
El resultado puede que sea igual, pero el cauce jurídico no es el mismo, y una demanda hay que plantearla correctamente, pues en otro caso cabe la posibilidad de perder un litigio.
Javier Jarameo Leandro 14/08/2018 at 12:30 pm Responder
Sr. Notario, antes que nada, gracias por su aportación sobre la práctica notarial. En nuestro caso, somos tres hermanos que según testamento de nuestro padre fallecido en 2017, mi madre viva es usufructuaria y nosotros herederos a partes iguales de mi padre. Previo al fallecimiento de nuestro padre, concretamente en 2016, fallece un familiar de él y dado, el interés legítimo de mi padre para heredar de esta (su sobrina), sin padres vivos y sin descendientes, iniciamos Declaratoria de Herederos con exposición pública y finalmente, declaran a mi padre heredero único y universal de su prima. Hace unos días, una empresa Caza Herencias nos hace un Requerimiento Notarial, alegando Mandamiento Verbal por entender según sus investigaciones, que dos hermanas de su madre por un segundo matrimonio de su abuelo y vecinas en Alemania, pueden ser herederas además de nuestro padre. Nosotros ya hemos liquidado algunas deudas de la prima de mi padre y también el Impuesto de Sucesiones y Donaciones siendo, sujeto pasivo mi padre. Nuestra DUDA en base a la exposición en este POST, no es la legalidad de la empresa para actuar en representación, tampoco la validez del mandamiento verbal y por supuesto, tampoco negarnos a reconocer el derecho de herencia a quién lo tenga, pero sí, responder a un Requerimiento dónde se nos dicen DOS COSAS:
1. Primero, acordar fecha con la empresa y en la Notaría, para firmar una adición de Declaratoria de Herederos incluyendo a estas don supuestas herederas, en base a un mandamiento verbal.
2. Segundo, abstenernos de hacer la aceptación y partición de herencia.
Dentro, de esta seguramente muy mala exposición de nuestro caso, en caso de asistir a una Notaría para la Aceptación y partición de Herencia, que obstáculos vería un notario para ejercer ese derecho ya reconocido en Declaratoria.
Francisco Rosales 15/08/2018 at 10:58 am Responder
Sinceramente no entiendo la pregunta, en todo caso, lo recomendable es comprobar ante todo la realidad de lo alegado, y contactar con los herederos para subsanar el posible error.
unodepueblo 25/10/2018 at 11:05 am Responder
en mi modesta opinión, en nuestro régimen notarial anacrónico, cuando un notario no acepta un mandatario verbal es porque ve más trabajo (redactar 3 párrafos más) y los mismos o parecidos aranceles.
Francisco Rosales 25/10/2018 at 1:04 pm Responder
Pues con todos mis respetos eso es una estupidez como la copa de un pino; simplemente porque es incierto que haya que escribir más o menos (una plantilla o modelo informando de lo que es un mandato verbal se copia y pega en menos de cinco segundos)
El sistema será lo que quieras, pero los problemas vienen luego cuando el negocio no se ratifica o cuando se ratifica tarde y los efectos (especialmente los fiscales) se retrotraen al tiempo de la firma inicial y viene una sanción de hacienda.
En cuanto al anacronismo del sistema notarial, me gustaría saber qué argumentos o motivos aportas para tal afirmación; pues de entrada es un sistema completamente voluntario y los casos en los que es obligatoria la intervención de notario, son excepcionales, por lo que no entiendo por qué no optas por redactar tu, tus propios documentos, y por qué pierdes el tiempo leyendo lo que pueda opinar alguien tan anacrónico como yo.
Manuel 21/12/2018 at 6:53 pm Responder
Creo que hace usted un trabajo impecable y además no retribuido, lo que tiene mas merito cuando aguanta aquí a todo el que le da por escribir.
Me parece entender por lo que dice que el negocio del contrato por mandamiento verbal supongamos en una compra es ineficaz y por tanto podemos suponer que el registro no debería inscribirlo, por lo que supongo, que todo acto posterior al mismo, digamos una donación del inmueble, una venta posterior o incluso una hipoteca carecerían también de validez y tampoco se inscribirían por ineficacia del primer acto, suponiendo que no se respalde en un poder o una ratificación por el mandante del mandamiento verbal, ¿es así?
Francisco Rosales 22/12/2018 at 7:10 am Responder
Basicamente si Manuel.
Vicente 22/03/2019 at 5:16 pm Responder
Hace unos años hicimos una compraventa de participaciones sociales (de una SL) y uno de los compradores estaban representados por un mandatario verbal.
El caso es que no encontramos la escritura de ratificación ni recordamos ante qué notario se hizo.
¿Debemos hacer una nueva ratificación para tener constancia del perfeccionamiento de la compaventa?
Francisco Rosales 23/03/2019 at 10:11 am Responder
El notario ante el que se ratificó debió de enviar oficio al compañero, y este dejar nota en la escritura, con lo que con una segunda copia podrías obtener ese dato (en todo caso, o si no se hizo la ratificación o lo indicado, ofreces una solución útil)
Pilar 17/07/2019 at 10:21 am Responder
¿hay un plazo limitado para ratificar una escritura? Alguien me ha comentado algo de 60 días… pero no lo tengo del todo claro.
Francisco Rosales 17/07/2019 at 11:05 am Responder
No hay plazo alguno, pero cuanto antes mejor.

References: artículo 1280
 artículo 164
 artículo 1280
 artículo 1280
 artículo 1280
 artículo 1279
 artículo 2