Source: http://doczz.cz/doc/67943/%C5%A1umperk---advok%C3%A1tn%C3%AD-kancel%C3%A1%C5%99-judr.-b%C4%9B%C5%A5%C3%A1kov%C3%A1--mgr.-sto%C4%8Dek
Timestamp: 2020-02-29 12:31:36+00:00

Document:
Šumperk - Advokátní kancelář JUDr. Běťáková, Mgr. Stoček - Nemovitost
ZNALECKÝ POSUDEK 2978-58/2011
č. 2978-58/2011
o ceně majetku v místě a čase obvyklé - bezobslužné čerpací stanice PHM společnosti KARIMPEX,
a.s. - objektu dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. st. 5633, včetně pozemků parc. č. st. 5633 a
1268/42, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v
důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Šumperk, obci Šumperk, okres Šumperk, dle
LV 4639 a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty.
Mgr. Lukáš Stoček,
insolvenční správce dlužníka KARIMPEX, a.s.
Účel ocenění :
Návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) pro účely prodeje majetku, včetně prodeje v dobrovolné
veřejné dražbě dle § 13 odst. 1 zák. č. 26/2000 Sb.
Ing. Miroslav Bešík,
znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a podniků, certifikovaný odhadce majetku dle ČSN EN ISO/IEC 17024 oceňování nemovitostí, oceňování podniků, odhadce s ohlašovací vázanou živností pro oceňování věcí nemovitých a movitých.
práce: IDEAPROJEKT spol. s r.o., nám. Míru 13, 792 01 Bruntál tel. 554 715035, 715036, fax. 554 717853, e-mail:
[email protected], www.ideaprojekt.cz
domů: Dělnická 8, 792 01 Bruntál, tel. 554 715843, mobil +420 603 237049, e-mail: [email protected]
Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu a 17 stran příloh, předává se ve 2
V Bruntále, dne : 19.10.2011
Na základě požadavku Mgr. Lukáše Stočka, insolvenčního správce dlužníka KARIMPEX, a.s., je znaleckým
posudkem stanovena cena předmětného majetku v místě a čase obvyklá, včetně závad, které v důsledku
přechodu vlastnictví nezaniknou, s použitím pro účely přímého prodeje, včetně prodeje v dobrovolné
veřejné dražbě dle zák. č. 26/2000 Sb.
Obvyklá cena i tržní hodnota mají v daném konkrétním případě stejný význam a představují shodnou
konstrukci stejné veličiny, jejich definice jsou uvedeny v závěru ocenění.
Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňovaní nemovitostí" České komory odhadců majetku,
zejména pro potřeby poskytování úvěrových obchodů. Metodika obsahuje základní pravidla evropských a
mezinárodních oceňovacích standardů. Pro specifický produkt oceňování pro záruky půjček, hypotéky a
dluhopisy vychází metodika ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně
doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích
svazů (TEGoVA a IVSC).
Jedná se o návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) - bezobslužné čerpací stanice PHM společnosti
KARIMPEX, a.s. - objektu dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. st. 5633, včetně pozemků parc. č. st.
5633 a 1268/42, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s vybavením a včetně závad, které v
důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Šumperk, obci Šumperk, okres Šumperk, dle LV 4639
a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty.
ČERPACÍ STANICE PHM KARIMPEX ŠUMPERK
Vlastník majetku :
Dle výpisu z katastru nemovitosti č. LV 4639 a dalších podkladů je k datu ocenění vlastníkem oceňovaných
staveb a hlavní technologie, tedy oceňovaného dlouhodobého hmotného majetku nemovitého a movitého:
KARIMPEX, a.s., Slezská 320, Poruba, 735 14 Orlová 4
IČ 25361082
společnost v konkursu dle usnesení soudu
Adresa majetku :
ulice Žerotínova 63
787 01 Šumperkl
Název katastrálního území :
Kód obce :
Název obce :
Počet obyvatel obce :
Datum stanovení počtu obyvatel :
Kód okresu :
Název kraje :
Název státu :
Poloha v obci :
Časové koeficienty :
Olomoucký (Střední Morava)
- Soupis majetkové podstaty pro Krajský soud v Ostravě, zpracovala advokátní kancelář JUDr. Z.
Bětáková, Mgr. L Stoček, 741 01 Nový Jičín, K Nemocnici 18, dne 3.8.2009 a doplnění č. 1 soupisu
majetkové podstaty ze dne 17.11.2009
- Znalecký posudek č. 2783-18/2011 o ceně technologie a doprovodného movitého majetku čerpací
stanice PHM v Šumperku, zpracoval znalec Ing. Jan Bartušek, Olomouc, dne 12.10.2011 (tento
posudek tvoří nedílnou součást tohoto ocenění v příloze).
- Výpis z katastru nemovitostí č. LV 4639, na objekt dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. st. 5633,
včetně na pozemků parc. č. st. 5633 a 1268/42, v k.ú. Šumperk, vydal Katastrální úřad pro
Moravskoslezský kraj dne 5.10.2011 pod č. 2045/2011-7
- Kopie katastrální mapy pro k.ú. Šumperk
- Kupní smlouva, smlouva o zřízení věcných břemen a smlouva o smlouvě budoucí, uzavřená mezi
prodávajícím ČSAD Ostrava a.s. a kupujícím Union Leasing, ,a.s., ze dne 18.10.2000
- Smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi ČSAD Ostrava a.s. jako povinným a Union
Leasing, a.s. jako oprávněným na zajištění průchodu a průjezdu k nemovitostem oprávněného,
smlouva ze dne 20.12.2000, včetně přílohy vyznačení věcného břemene na GP 6420-615/2000
- Smlouva o spoluužívání dešťové kanalizace areálu uzavřená s ČSAD Ostrava a.s. ze dne 31.1.2001
- Geometrický plán č. 3366-585/2000 pro rozdělení pozemku a vyznačení věcného břemene na části
pozemku ze dne 4.8.2000
- Smlouva čj.NAJ/III-511/26 o úpravě vztahů souvisejících s užíváním nemovitostí uzavřená s ČSAD
Ostrava a.s. dne 31.1.2001, včetně dodatku. č. 1 ze dne 21.12.2001
- Kupní smlouva s ČSAD Ostrava a.s. ze dne 31.1.2001 na dodávku elektrické energie, dohoda o
ukončení smlouvy PR3-214/2000 ze dne 19.12.2001
- Výtoče PHM, nákupy a tržby za PHM v letech 2010 a 2011
- Kolaudační rozhodnutí na čerpací stanici PHM v areálu ČSAD Šumperk, vydal odbor výstavby
MěÚ v Šumperku dne 19.9.1996 pod č.j. výst.3782/96-P
- Nájemní smlouva o nájmu čerpací stanice, uzavřená mezi Mgr. Lukášem Stočkem jako
pronajímatelem a Nikey s.r.o. jako nájemcem, ze dne 15.2.2010
- Vlastní databáze obvyklých cen a nájmů, databáze spolupracujících znalců, informace realitních
kanceláří a realitní inzerce·
- Fotodokumentace 11/2011
- Informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti
- Skutečnosti a výměry zjištěné na místě
Místní šetření :
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4.10.2011 za podpory a účasti obsluhy čerpací stanice
- zaměstnance nájemce Nikey s.r.o. a za účasti znalce na technologii a movitý majetek Ing. Jana Bartuška,
jehož ocenění je součástí tohoto znaleckého posudku.
Nemovitost je v zastavěném území města Šumperku. Okresní město Šumperk s 27.492 obyvateli leží na
severní Moravě v Olomouckém kraji v blízkosti hranic s Polskem.
Počet obyvatel v obci k 1.2.2010: 27 492
z toho v produktivním věku: 19 085
V obci je pošta
V obci je základní škola 1. - 9. ročník
V obci je zdravotnické zařízení
V obci je zařízení Policie ČR
V obci je kanalizace s připojením na čističku odpadních vod
V obci je vodovod
V obci je plynofikace
Další infrastruktura s kulturními, sportovními a jinými zařízeními přiměřeně k velikosti okresního města.
Vlastní šumperský okres patří mezi regiony s vyšší nezaměstnaností, podprůměrnými příjmy obyvatel a
nižšími podnikatelskými aktivitami. Odrazem těchto skutečností je i menší pohyb na trhu s nemovitostmi.
Popis a účel :
Jedná se o bezobslužnou čerpací stanici pohonných hmot Karimpex, a.s. v obci Šumperk.
Předmět ocenění se nachází v jižní části města Šumperku, v průmyslové zóně podél ulice Žerotínova, uvnitř
bývalého areálu ČSAD, na jeho východním okraji. Zařízení čerpací stanice je umístěno na vlastních
pozemcích zájmového území čerpací stanice parc. č. st. 5633 a 1268/42 v k.ú. Šumperk. Nadzemní nádrže
PHM jsou uloženy v části půdorysu navazujícího halového objektu bývalé kotelny na parc. č. 4424, tento je
dle LV 2431 ve vlastnictví ČSAD Ostrava a.s. Tato společnost ČSAD Ostrava a.s. je současně 100%
vlastníkem společnosti Nikey s.r.o., provozující čerpací stanici na základě nájemní smlouvy. s insolvenčním
správcem dlužníka KARIMPEX a.s. Čerpací stanice zajišťuje bezobslužný prodej motorové nafty pro
vybrané smluvní zákazníky, využíváno je zejména autobusovými a nákladními autodopravci ve vlastním
areálu. Žádné doplňkové služby motoristům zde aktuálně nejsou poskytovány.
Příjezd a přístup k čerpací stanici z místní komunikace Žerotínova je možný hlavním vjezdem do areálu a
dále po zpevněné ploše areálu po cizím pozemku parc. č. 1268/19 ve vlastnictví ČSAD BUS Chrudim a.s. –
ostatní plocha, jiná plocha. Na přístup po tomto pozemku je ve prospěch vlastníka oceňované nemovitosti
zřízeno věcné břemeno, zapsané na LV 4639. Inženýrské sítě čerpací stanice jsou napojeny na
vnitroareálové rozvody, jedná se o přípojku kanalizace splaškové a dešťové, přípojku vody, přípojku NN a
přípojku zemního plynu, dodávku těchto služeb zabezpečoval a aktuálně pro současného nájemce
zabezpečuje vlastník areálu ČSAD Ostrava a.s.. Čerpací stanice je složena ze 2 hlavních stavebních objektů
- zděného kiosku – objektu dopravy technické vybavenosti bez čp/če na části parc. č. 5633
- ocelového přístřešku pro zastřešení výdejních stojanů PHM na parc. č. 5633
Tyto stavby doplňují zpevněné pojízdné plochy na parc. č. 1268/42 a drobné venkovní úpravy , vše s
pozemky funkčního celku parc. č. st. 5633 a 1268/42. Technologie čerpací stanice je její součástí, ostatní
doplňuje doprovodný movitý majetek.
Užívání je v souladu s územním plánem, v lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, se nepřipravuje
žádná rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
Příslušenství hlavních staveb tvoří doplňkové objekty charakteru inženýrských sítí , doplňkových staveb a
venkovních úprav, součástí je i hlavní technologie ČS PHM.
Historie, stavební úpravy, vhodnost využití
Čerpací stanice PHM byla budována v roce 1996 a od této doby také užívaná.
Čerpací stanice PHM se svou technologií je speciální jednoúčelové zařízení a není možno efektivně
uvažovat s jiným budoucím využitím. K datu ocenění zařízení slouží svému účelu a provozuje ho nájemce.
Břemena, závazky, zatížení nemovitosti :
Na listu vlastnictví č. LV 4639 jsou ke všem zapsaným vlastním nemovitostem zapsaná věcná břemena,
týkající se omezení vlastnického práva dle části "C" výpisu.
- věcné břemeno vedení inženýrských sítí a to topného kanálu, kanalizace, sdělovacího kabelu, vodovodního
rozvodu spolu s hydrantem, kabelu NN, kabelů pro startování vozidel včetně příchodu a příjezdu pro
zajištění údržby a oprav zařízení a příchod a příjezd pracovníků dopravních prostředků, ze dne 18.10.2000,
vše s povinností k parc. č. 1268/19. Tato věcná břemena nemají určitý vliv na užívání nemovitosti a
ovlivňují tak výslednou tržní hodnotu nemovitosti.
Na listu vlastnictví jsou vedena v části B jiná práva ve prospěch oceňované nemovitosti, konkrétně věcné
břemeno chůze a jízdy na pozemku parc. č. 1268/19 ke všem oceňovaným nemovitostem.
Aktuální LV 4639 tvoří nedílnou přílohu tohoto ocenění.
Zástavní a předkupní práva k majetku a omezení
K datu ocenění je na aktuálním výpisu z LV č. 4639 vedeno na nemovitý majetek:
-Zástavní právo smluvní pro Českou finanční, s.r.o. ze dne 8.8.1997 dle smlouvy V2 1154/1997
-Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) pro KARIMPEX, a.s., IČ 25361082, dle
Usnesení insolvenčního soudu , Krajský soud v Ostravě, ze dne 2.7.2009
-Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona pro KARIMPEX, a.s., IČ 25361082, dle Usnesení
insolvenčního soudu ze dne 31.8.2009
(Aktuální výpis viz. příloha ocenění).
Každý provozní areál ČS PHM je potencionálním zdrojem ekologického zatížení v případě
nekontrolovaného úniku ropných látek. Na ochranu před těmito vlivy bylo celé zařízení projektováno i
povoleno a takto provozováno. Na oceňované ČS PHM nebyly dle sdělení v uplynulém období provozu
žádné ekologické ani jiné havárie, pokuty z tohoto titulu nebyly uděleny žádné.
Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích k pozemkům.
Aktuálně k datu ocenění je dle sdělení majetek pojištěn u nájemce, podrobnosti smlouvy nebyly sděleny.
Další závazky, omezení, problémy a specifika majetku
Zařízení ČS PHM je pronajímáno vlastníkem nájemci společnosti Nikey s.r.o. na dobu neurčitou s
tříměsíční výpovědní lhůtou.
Jako závada se jeví užívání sousedního cizího halového objektu na parc. č. 4424 pro uskladnění nádrží PHM
(nemovitost k datu ocenění ve vlastnictví ČSAD Ostrava a.s., nejsou žádné informace o platné nájemní
smlouvě. Tyto nádrže jsou v objektu instalovány od zahájení provozu čerpací stanice v roce 1996. Užitná
plocha pro uložení nádrží činí do 102 m2, obvyklé jednotkové nájemné netemperovaných skladovacích
prostor s fixními nádržemi 300 až 400 Kč/m2/rok, navrženo 350 Kč/m2/rok, celkem 35.700 Kč/rok.
Jako určité riziko se jeví napojení inženýrských sítí na vnitroareálové rozvody soukromého subjektu. Služby
spojené s dodávkou energií, vodné, stočné a další byly a k datu ocenění jsou zabezpečovány vlastníkem
areálu ČSAD Ostrava a.s., (nyní ČSAD BUS Chrudim).
Zařízení ČS PHM je užíváno v souladu se stavebním povolením kolaudací a provedenými revizemi. Z
hlediska přírodních katastrof nejsou předpoklady povodní a záplav, žádné sesuvy půdy.
Nejsou známa žádná další omezení, vyplývající z uzavřených smluv nebo okolností provozování majetku.
Předmět podnikatelské činnosti :
Celou podnikatelskou činnost u neveřejné ČS PHM představuje bezobslužný prodej motorové nafty
smluvním zákazníkům. Žádné jiné služby motoristům zde nejsou poskytovány.
Postup při ocenění :
Pro další postup ocenění je provedena aplikace jednotlivých metod se závěrečnou analýzou, jak je uvedeno
v podmínkách v závěru tohoto ocenění. Pro stanovení hodnoty technologie, hlavních movitých věcí a
ostatního movitého majetku dle zjištění při prohlídkách a dle soupisu majetkové podstaty insolvenčního
správce k 08/2009 s doplněním k 11/2009 byl využit znalecký posudek č. 2783-18/2011 znalce pro obor
strojírenství všeobecné a obor ekonomika a ceny pro odvětví oceňování podniků, odhady strojů, strojního
zařízení a movitostí Ing. Jana Bartuška, který je v příloze ocenění jeho nedílnou součástí.
Věcná hodnota majetku ¨
V následujícím oddíle je provedeno ocenění nemovitého majetku, ocenění movitého majetku hlavní
zabudované technologie je provedeno samostatným znaleckým posudkem v příloze této zprávy, následuje
souhrn věcné hodnoty.
Seznam oceňovaných objektů
M.1.1. Kiosek bez čp/če na parc. č. 5633
M.1.2. Přístřešek nadzemní nádrže PHM na parc. č. 5633
M.1.3. Zpevněné plochy na parc. č. 1268/42
M.1.4. Pozemky zájmového území
Jedná se o jednopodlažní objekt provozní budovy kiosku, nepodsklepený s půdorysem ve tvaru
pětiúhelníka. Budova byla přistavěna k původnímu cizímu objektu bývalé kotelny na pozemku parc. č. 4424,
jehož část je užívána v pronájmu jako uložiště nadzemních nádrží PHM. Kiosek je z menší části překrytý
ocelovou konstrukcí zastřešení výdejních stojanů.
Základy jsou betonové s izolací, obvodové zdivo je z tvárnic tl 400 mm, strop nespalný s rovným
podhledem, střecha plochá s atikou, jednostranné vyspádování do žlabu. Krytina je živičná s oplechováním
římsy a klempířskými prvky z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, dveře dřevěné hladké do
ocelových zárubní, ze skladu dvojkřídlové ocelové. Podlahy jsou opatřeny keramickou dlažbou, ve skladu
dlažba teracová. Vnitřní omítky vápenné v kombinaci s keramickým obkladem sociálního zařízení, venkovní
omítky vápenocementové s kabřincovým obkladem soklu, z části opadaným.
Přízemí (1.NP) obsahuje vstupní chodbu s elektrorozvodnou, kancelář obsluhy, WC s předsíní, sklad a
samostatně přístupnou technickou místnost s plynovým kotlem ÚT s odstaveným provozem. Budova
obsahuje vnitřní kanalizaci pro WC a umývadlo, venkovní dešťovou kanalizaci, rozvod studené pitné vody s
ohřevem v průtokovém ohřívači, kompletní elektroinstalaci, bleskosvod, instalaci plynu ke kotli ÚT.
Původní vytápění ústřední teplovodní bylo zrušeno a nyní je zajišťováno elektrickými přímotopy, plynový
kotel zůstal osazen bez využití. Objekt je užíván od roku 1996, kdy byl také kolaudován.
Metoda ukazatelová
Zatřídění :
Materiálová charakteristika :
Budovy pro dopravu a spoje ostatní
46.21.14.00
zděná z cihel,tvárnic,bloků
Výpočet / komentář
7.12*8.60-3.19*2.38/2
Zastavěná plocha celkem :
Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru)
(7.12*8.60-3.19*2.38/2)*3.50
201,03 m3 obestavěného prostoru
Výpočet reprodukční ceny :
Základní hodnota :
Hodnota po mat. charakteristice:
5 294 Kč/m3 obestavěného prostoru
4 349 Kč/m3 obestavěného prostoru
Koeficient úpravy základní hodnoty :
Mezisoučet - A
Časový koeficient
1,0790 * 1,1205 = 1,2090
Výchozí hodnota jednotková :
Výchozí hodnota celková :
Úprava výchozí hodnoty :
4 349 * 1,2090 = 5 258
5 258 Kč/m3 obestavěného prostoru
5 258 * 201,03 = 1 057 016
1 057 016 Kč
strukturou stavebních dílů
Název stavebního dílu
Hygienická vybavení
Podíl 1 Hodnota (Kč)
Koeficient úpravy výchozí hodnoty :
RC (Kč)
1 057 016 * 0,9630 = 1 017 905
Reprodukční cena celková :
Reprodukční cena jednotková nezaokr. :
Reprodukční cena jednotková :
1 017 905 Kč
1 017 905 / 201,03 = 5 063,4482
5 063,4482 Kč/m3 obestavěného prostoru
5 063 Kč/m3 obestavěného prostoru
Výpočet věcné hodnoty :
Opotřebení :
Celková životnost :
Míra opotřebení :
Věcná hodnota :
100 * 15 / 75 = 20,000
1 017 905 * (1 - 0,20000) = 814 324
814 324 Kč
Kiosek bez čp/če na parc. č. 5633 - celkem :
Jedná se o samostatně stojící objekt ocelového přístřešku, sloužící pro zastřešení výdejních stojanů a stáčecí
plochy. Přístřešek je nepravidelného půdorysu sedmiúhelníku. Základy jsou z betonových patek. Nosnou
konstrukci přístřešku tvoří 4 dvojice ocelových svařovaných sloupů, podporující ocelové vazníky
uzavřeného profilu a příčné vazničky, sloužící k upevnění tvarované krytiny. Z tvarovaného plechu je i
atika přístřešku. Objekt obsahuje světelnou elektroinstalaci, konstrukce je bez podhledu, je uzemněna.
Podlahu tvoří izolovaná zámková dlažba se 2 zvýšenými refýžemi s výdejními stojany, malá část živičná a
Objekt byl vystavěn a kolaudován v roce 1996, od této doby je také užíván.
Haly pro skladování hořlavin, výbušnin
46.21.13.20
342.00*5.60
1 915,20 m3 obestavěného prostoru
4 368 Kč/m3 obestavěného prostoru
4 082 Kč/m3 obestavěného prostoru
Úprava za ZP a OP
1,0790 * 1,1106 * 0,8500 = 1,0186
4 082 * 1,0186 = 4 158
4 158 Kč/m3 obestavěného prostoru
4 158 * 1 915,20 = 7 963 402
7 963 402 Kč
1 298 831
2 206 579
264 066
3 201 637
7 963 402 * 0,4020 = 3 201 637
3 201 637 Kč
3 201 637 / 1 915,20 = 1 671,6985
1 671,6985 Kč/m3 obestavěného prostoru
1 672 Kč/m3 obestavěného prostoru
100 * 15 / 35 = 42,857
42,857 %
3 201 637 * (1 - 0,42857) = 1 829 511
1 829 511 Kč
Přístřešek nadzemní nádrže PHM na parc. č. 5633 - celkem :
Jedná se o živičné plochy na převážné části pozemku parc. č. 1268/42, tvořící obslužné pojízdné plochy
kolem ocelového zastřešení na parc. č. st. 5633 a část příjezdu podél budovy na parc. č. 5051. Jde o
pojízdné plochy z obalované živice, budované současně s čerpací stanicí v roce 1996.
46.23.11.00
Výkaz výměr (m2 plochy komunikace)
1 863,00 m2 plochy komunikace
1 761 Kč/m2 plochy komunikace
1 248 Kč/m2 plochy komunikace
1,0325 * 1,1308 = 1,1676
1 248 * 1,1676 = 1 457
1 457 Kč/m2 plochy komunikace
1 457 * 1 863,00 = 2 714 391
2 714 391 Kč
Kryty a podklady
1 643 862
2 714 390
2 714 391 * 0,9665 = 2 623 374
2 623 374 Kč
2 623 374 / 1 863,00 = 1 408,1449
1 408,1449 Kč/m2 plochy komunikace
1 408 Kč/m2 plochy komunikace
100 * 15 / 30 = 50,000
2 623 374 * (1 - 0,50000) = 1 311 687
1 311 687 Kč
Zpevněné plochy na parc. č. 1268/42 - celkem :
Jde o 2 pozemky ve funkčním celku čerpací stanice PHM, stavby a pozemky jsou ve stejném vlastnictví.
Pozemek parc. č. st. 5633 je z převážné části zastavěn budovou kiosku a přístřeškem na výdejními stojany
PHM, pozemek parc. č. 1268/42 je v převážné ploše zpevněn živičnou pojízdnou komunikací.
Zainvestovanost pozemků je kompletní, včetně zemního plynu. Podrobný popis viz. úvod - popis a účel.
Výpočet plochy pozemku
st. 5633
1268/42
Plocha pozemku celkem :
Cena stavebních pozemků v Šumperku se realizuje v rozmezí 600 až 1.400 Kč/m2, v centru výše, pro
rezidenční výstavbu na okrajích měst a ve výši 700 až 1.200 Kč/m2. Nejvyšší prodeje lukrativních pozemků
kolem centra byly zaznamenány ve výši do 2.400 Kč/m2. Ve městě není platná cenová mapa.
Pozemky uvnitř průmyslových areálů se prodávaly a nabízely v rozmezí 200 až 400 Kč/m2. U tohoto dobře
zainvestovaného pozemku je možno bez problémů navrhnout bezpečnou jednotkovou cenu 300 Kč/m2.
Plocha (m2) Jednot. cena
Celková hodnota :
Pozemky zájmového území - celkem :
Jednotková cena :
Rekapitulace nemovitého majetku – věcná hodnota
Kiosek bez čp/če na parc. č. 5633
Přístřešek nadzemní nádrže PHM na parc. č. 5633
Zpevněné plochy na parc. č. 1268/42
Pozemky zájmového území
Reprodukční cena [Kč]
7 676 016
Věcná hodnota [Kč]
1 311 687
4 788 622
Hlavní technologie a movitý majetek
Provozní soubor hlavní technologie čerpací stanice a doprovodného movitého majetku oceněn samostatně
znalecký posudek č. 2783-18/2011 znalce pro obor strojírenství všeobecné a obor ekonomika a ceny pro
odvětví oceňování podniků, odhady strojů, strojního zařízení a movitostí Ing. Jana Bartuška, který je
v příloze ocenění jeho nedílnou součástí.
Rekapitulace technologie
Výchozí cena [Kč]
Časová (obvyklá) cena [Kč]
ČS PHM KARIMPEX Šumperk - technologie
Nemovitosti s hlavní zabudovanou technologií a movitým majetkem celkem zaokrouhleno:
Čerpací stanice PHM KARIMPEX Šumperk celkem :
Reprodukční (výchozí) cena
Věcná hodnota(časová) cena
8 557 000 Kč
Výnosová hodnota majetku
Do výnosové hodnoty se promítá hodnota jak nemovitého, tak movitého dlouhodobého majetku, tj.
zabudované technologie čerpací stanice s doprovodným movitým majetkem.
Zařízení ČS PHM vlastníka společnosti KARIMPEX, a.s. je v pronájmu, nájemcem je společnost Nikey
s.r.o., která tuto čerpací stanici také provozuje.
Test na výnosy ze smluvního a obvyklého nájemného
Obvyklé nájmy u jiných vlastníků a provozovatelů se řídí různými pravidly. Někdy je provozovatelem
zabezpečováno PHM s vlastní cenovou politikou a nájemce provádí pouze obsluhu a provozuje ve vlastní
režii ostatní zařízení (shop, kávomaty, bistro, vysavač, myčka, atd.). Nájemce potom zpravidla zabezpečuje
jenom nutnou údržbu a hradí drobné opravy do určité výše. U některých případů je pro nájemce stanoven
určitý fixní nájem za pronájem celého zařízení, nájemce potom odvádí určité procento z tržeb ostatního
zařízení, dále mu přísluší určitý provizní podíl na prodeji PHM, stanovený odstupňovaně podle množství
výtoče. V jiných případech provozuje nájemce ostatní zařízení bez odvodu na tržbách a z prodeje PHM má
provizi pouze zanedbatelnou nebo téměř žádnou.
Předmětem smluvního nájmu u oceňované čerpací stanice jsou movité i nemovité věci, nacházející se
v areálu ČS PHM. Nájemce je povinen zajišťovat provoz čerpací stanice s prodejem PHM, je oprávněn
provozovat další činnost v čerpací stanici. Smlouva o pronájmu a provozování je uzavřena na dobu
neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou.
Na základě nájemní smlouvy činí fixní měsíční nájemné 15.000 Kč, bez pohyblivé složky. Fluktuace
nájemného je uvažováno do 5%, obhospodařovací náklady jsou stanoveny v obvyklých výších, kapitalizační
míra stanovena pro podnikatelské majetky se středním stupněm rizika.
Je velmi problematické z běžně realizovaných neplnohodnotných a tržně obtížně čitelných nájmů či
provozovatelských smluv nájemné obvyklé porovnávat. Pro test na výnosy je zde využito smluvní nájemné.
Pro vlastní stanovení výnosové hodnoty tohoto speciálního majetku však není tento způsob dostatečně
relevantní..
Vysvětlivky : B - byty, K - kanceláře, S - sklady, O - ostatní
Výpočet výnosové hodnoty :
Pojistné budov
Odpisy střádací - amortizace
Pronájem skladu nádrží PHM
Příjmy [Kč] Výdaje [Kč]
Míra ekonomické výnosnosti :
Míra rizika :
Míra kapitalizace :
Stabilizovaný roční výnos
Výnosová hodnota :
81 9205
100 * 70 375 / 10,50 = 670 238
780 238 Kč
Výnosová hodnota z provozu majetku
Výnosová hodnota speciálního majetku je stanovena nepřímo na základě obecného výnosového potenciálu z
provozování ČS PHM jako samostatného hospodářského střediska z pohledu vlastníka. Na výnosech
zařízení se obecně podílí celý soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání.
V podstatě se jedná se o obdobu podnikového ocenění, jelikož se však jedná o návrh hodnoty nemovitého a
hlavního movitého majetku, je nutno provést korekce výnosů pouze na podíl těchto majetkových složek.
V daném případě čerpací stanice nebývá obvykle podíl ostatních složek podstatný. Provozující společnost
vede denní, měsíční a roční záznamy o výtočích PHM.
Výnosovou hodnotu odhadneme na základě dosahovaných, resp. dosažitelných korigovaných hospodářských
výsledků z provozování této stanice. Z hlediska metodiky by bylo obecně nejvhodnější zjišťovat výnosovou
hodnotu na bázi diskontovaných free cash-flow, zejména z důvodů určité omezené ekonomické životnosti
zařízení. S ohledem na výkyvy budoucích příjmů závislých na spoustě faktorů (kolísání cen ropy na
světových trzích, státní daňové zásahy, ekonomická recese bez dostupnosti výhledů), dále také pro
problematické plánování investic do majetku a pracovního kapitálu je použití těchto postupů zatíženo
značnou chybovostí. Z těchto důvodů je pro zjednodušení použita kapitalizace pomocí věčné renty. Výše
použitých nákladů proti výnosům z marží je stanovena dle konkrétní situace, zkušeností zpracovatele a
obecných uzancí z provozování obdobných majetků. Jedinou složkou výnosů u neveřejné bezobslužné ČS
PHM je v daném případě prodej PHM – motorové nafty pro smluvní partnery a držitele odběrových karet.
Výnosy z prodeje PHL
Žádné historické výsledky nejsou k dispozici , čerpací stanice byla také v letech 2008 a 2009 mimo provoz.
Jsou k dispozici pouze výsledky současného nájemce Nikey s.r.o. od 1.2.2010 do současnosti.
výtoč (l)
Marže jedn.
03-12/2010
543 580,00
Dle sdělení provozovatele a nájemce je pro všechny jeho zařízení vnitroareálových bezobslužných čerpacích
stanic v areálech autobusové dopravy stanovena velmi nízká jednotná marže 0,50 Kč/l. Dominantním
odběratelem je zde autobusová doprava, nyní společnost ČSAD BUS Chrudim, tato jako vlastník hlavního
areálu je majetkově a personálně spjata s nájemcem a provozovatelem Nikey s.r.o. Tato marže není obvyklá
pro tržní podnikatelské prostředí, běžná marže u jiných zařízení se však pohybuje nejčastěji v rozpětí 1,50 až
2,00 Kč/l. Z toho důvodu je možno bez rizika úbytku odběratelů a snížení výtoče do budoucna predikovat
jednotkovou marži minimálně 1,00 Kč/l, kdy při předpokládané roční výtoči 910.000 litrů nafty dosáhne
celková roční marže 910.000 Kč.
Výnosy a náklady celkem
Po zvážení všech nákladů ve vztahu k uvedenému zařízení jak na straně pronajímatele, tak na straně
provozovatele, tj. včetně osobních nákladů, spotřeby, daní, odpisů, pojištění, správy a záchovné údržby
včetně nezbytných investic pro udržení konkurenceschopnosti, poplatků a dalších nepřesáhne trvalý roční
odnímatelný výnos před zdaněním 60% (obvyklý sledovaný průměr pro vlastníka z uvedených výsledků
z prodeje PHM u bezobslužných zařízení )
Hospodářský výsledek je bez ohledu na provozovatele zdaněn sazbou daně z příjmů právnických osob pro
další období konzervativně ve výši 20 %. Do nákladů je třeba zahrnout obvyklé nájemné za užívání cizích
prostor pro osazení nádrží PHM, toto bylo navrženo (viz. dříve) ve výši 35.700 Kč/rok.
Výnosy z prodeje PHL v Kč
Výnosu ze shopu a ostatní služby v Kč
Nezahnuté výnosy v Kč
Nezahnuté náklady v Kč (obvyklé nájemné pro uložení nádrží)
Náklady provozní 40%
Provozní HV před daní
HV zdaněný
Při stanovení kapitalizační míry a následném odhadu tržní hodnoty je třeba zohlednit všechny rizikové
faktory, které mohou na hodnotu působit. Běžná kapitalizační míra při tržním oceňování standardních
nemovitostí zejména při poskytování záruk a půjček se pohybuje v rozmezí 6 až 12% pro kapitalizaci výnosů
z bezpečnějších nájmů. U tohoto typu majetku s urychlenou návratností, malou morální i technickou
životností při stanovení výnosů z provozu a nikoliv zběžných nájmů je nutno uvažovat se zvýšenou mírou
rizika nad průměrnou výnosností nejbezpečnějších investic, v konkrétním případě také s ohledem na
aktuální právní stav s exekučním příkazem k prodeji majetku. Je brán také ohled na konkrétní situaci silných
a slabých stránek, zejména příležitostí a hrozeb ze SWOT analýzy.
Výnosová hodnota z provozu :
419 664,- Kč
2 934 713,- Kč
Po zvážení okolností tuto hodnotu výnosovou hodnotu z provozování majetku využijeme jako základ pro
stanovení tržní hodnoty.
Z uvedených výnosových hodnot je ve výsledku převzata hodnota z provozu majetku v zaokrouhlené výši
2.935.000,- Kč.
Čerpací stanice PHM KARIMPEX Šumperk - celkem :
Porovnávací hodnota majetku
U daného typu majetku je velmi problematické přímé srovnání s realizovanými prodeji nebo nabízenými
čerpacími stanicemi. Realizované ceny vykazují značné rozdíly. Mezi hlavní faktory, hrající důležitou roli
ve výnosnosti s výtočí a prodejnosti lze řadit:
- polohu v regionu a lokalitě s průjezdem vozidel a pohodlností přístupů
- cenovou politiku státu, preference podnikatelských aktivit, daňová zatížení
- cenovou politiku a sílu provozovatele, konkurence
- rozsah, využitelnost kvalitu a vybavení zařízení s péčí o zákazníka a poskytování služeb
- v neposlední řadě značku a marketing s reklamou.
Při prodejích či nabídkách hrají vlivy také některé netržní faktory, zejména stavy tísně, vzájemné dohody
mimo oficiální smluvní vztahy, vazby mezi stranami, kartelové dohody, atd. U nabídek dochází v průběhu
řízení zpravidla k poklesu cen, někdy i velmi výraznému. Také z těchto důvodů nelze pro daný typ majetku
výsledky ze srovnání přeceňovat.
Srovnání je využito pouze pro závěrečnou korekci tržní hodnoty, bylo použito know-how zpracovatelů a
zástupců České komory odhadců majetku z ocenění a ve velké většině i realizací cca 250 ČS PHM
v uplynulém období. Vlastní porovnávací hodnota se z výše uvedených důvodů a irelevantností výstupů
samostatně nestanovuje.
Porovnávací hodnota :
Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč]
Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod, tj.metody věcné, výnosové a
porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. Protože každá metoda má své klady a zápory, je
nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu
možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor:
Silné stránky majetku:
- dobrý technický stav majetku, čerpací stanice je průběžně užívána
- dobrá poloha v areálu autobusové a nákladní dopravy, velmi dobré technické přístupy
- příjezdy k čerpací stanici přes cizí pozemky zabezpečeny věcným břemenem
Slabé stránky majetku:
- vlastník v konkursu podle insolvenčního zákona, nájemce není aktuálně motivován k provádění
- nadzemní nádrže PHM nezbytné pro provoz zařízení jsou umístěny v sousedním cizím objektu,
nutno uvažovat s placením obvyklého nájemného
- na listu vlastnictví zapsaná věcná břemena (s nepodstatným vlivem na hodnotu)
- napojení na vnitroareálové sítě soukromého vlastníka
Trendy (příležitosti a hrozby):
- jiné alternativní využití nemovitostí mimo uvedený provoz čerpací stanice PHM se nepředpokládá,
- stále narůstá konkurenční prostředí, s ohledem na zvyšování cen dochází obecně ke snižování marží
a hospodářských výsledků
- při získání nového vlastníka možno budovat na založené historii s investicemi nového vlastníka
Z uvedeného přehledu je patrný rozptyl hodnot.
Tržně neakceptovatelná bývá zpravidla majetková hodnota znovupořízení na principu náhrady současného
stavu s příslušným opotřebením, tedy Věcná hodnota ve výši 4.934 tis. Kč.
Výnosová hodnota odráží aktuální podnikatelský pohled na nemovitost a činí 2.935 tis. Kč.
Porovnávacího hodnotu z přímého porovnání nabídek nebylo možno stanovit z důvodů výše uvedených .
U tohoto majetku je kladen určitý důraz na kvalitu samotné stavební a technologické substance, ale
především na dosažitelný výnosový potencionál majetku, ve kterém se již tato substance projevuje.
Výnosovou hodnotu tedy považujeme v tomto případě za jeden z rozhodujících a bezpečných indikátorů
investorského zájmu o oceňovaný majetek, investor vyžaduje bezpečnou návratnost investovaného kapitálu.
Podpora stavební a technologické substance je zde přiměřená, s ohledem na kolísavost trhu a expanzi
konkurence je významná.
Po provedené analýze, zvážení všech hodnot, silných a slabých stránek, příležitostí a hrozeb v trendech a
závad byla navržena tržní hodnota (cena obvyklá) majetku nezatíženého závadami na úrovni hodnoty
výnosové po úpravě ve výši 2.935 tis. Kč.
Závady na uvedeném majetku se projevují věcnými břemeny, zapsanými na listu vlastnictví č. 4639,
s určitým menším vlivem na hodnotu a dále určitým rizikem napojení na sítě hlavního areálu, dále nutnost
užívání prostor uložiště nádrží, kde nebyla předložena platná nájemní smlouva s vlastníkem.
Z ekonomického pohledu je možno zohlednit uvedené závady navrženou reálnou srážkou do 4% z výsledné
tržní hodnoty majetku: 2.935.000 x 0,05 = 146.750 Kč.
Tržní hodnota po zohlednění závad činí 2.935.000 – 146.750 = 2.788.250 Kč.
Čerpací stanice PHM KARIMPEX Šumperk – upraveno celkem :
Tržní hodnota (cena obvyklá):
Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty (ceny v místě a čase obvyklé) bezobslužné
čerpací stanice PHM společnosti KARIMPEX, a.s. - objektu dopravy bez čp/če na pozemku parc. č. st.
5633, včetně pozemků parc. č. st. 5633 a 1268/42, včetně součástí, příslušenství, hlavní technologie s
vybavením a včetně závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, vše v k.ú. Šumperk, obci
Šumperk, okres Šumperk, dle LV 4639 a právní evidence ze soupisu majetkové podstaty.
Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny)
k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši
2 790 000,-- Kč
Slovy: Dvamilionysedmsetdevadesáttisíc korun českých
V tom upraveno:
2 645 300 Kč
Obvyklá cena nemovitosti činí celkem
Obvyklá cena technologie a hlavního zařízení činí celkem
Obvyklá cena vybavení ostatním hmotným majetkem celkem
Ve výsledné ceně jsou již zohledněny výše specifikované závady – zejména zapsaná věcná břemena dle LV
4639, napojení na sítě areálu, užívání cizí stavby pro nadzemní nádrže PHM (obvyklý nájem 35.700
Kč/rok), tedy ty závady, které dle § 13 odst. 1 zák. 26/2000 Sb. v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou.
V případě prodeje majetku v dobrovolné dražbě se předpokládá, že mimo zapsaná věcná břemena zaniknou
všechna omezení vlastnického práva, zapsaná v oddíle C na listu vlastnictví č. 4639 pro k.ú. Šumperk.
Žádnou závadu nepředstavuje ani platná nájemní smlouva na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou.
Výsledná hodnota majetku je dána zachováním využití majetku a synergie nemovitostí s technologií, bez
úvah o oddělení.
PODMÍNKY A APLIKACE METOD
PŘEDPOKLADY A OMEZ. PODMÍNKY PRO URČENÍ TRŽNÍ HODNOTY
Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími
1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní
záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je
správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že
vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se
nezjistilo něco jiného.
2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly
ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek
byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou
následně po tomto datu.
4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy.
6) Tato zpráva byla vypracována za účelem návrhu tržní hodnoty pro prodej konkursního majetku.
7) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě,
nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního
úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad
hodnoty, obsažený v této zprávě.
8) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem
9) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto ocenění je platná za předpokladu, že objekt může být v případě
prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu.
10) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě.
TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí
je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit.
OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku
nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky
přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné
osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná
majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/19997 Sb.)
TRŽNÍ HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi
ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany
jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. (Schválená definice IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací
standardy 2008).
VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena" věci), je reprodukční cena věci, snížená o
přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady
na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci.
VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby
úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na
kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.
CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména
staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení.
CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době
ocenění, bez odpočtu opotřebení.
ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také
součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů),
stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady.
HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v
případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu.
HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s
obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé.
ROZSAH OCENĚNÍ
Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které
mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit.
· Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku)
· Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti
· Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí
· Předpokládaný objem výnosu nemovitosti
· Ekologické zatížení nemovitosti
· Věcná břemena
· Jednota vlastnictví jednotlivých částí majetku
Pokud informace o těchto skupinách problémů jsou dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého
nájemného, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody.
ZÁKLAD HODNOTY
Podkladem pro sjednání tržní ceny (t.j. realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota.
Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením
odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC, jako "finanční částka,
kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a
prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny
jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany
prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje".
Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných
ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v
čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace
finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i
účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.
Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši
nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci.
Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je
výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou.
Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Klíčem k
pochopení této metody je porozumění vztahů mezi tokem peněžních příjmů a hodnotou. Předpokládá se, že
investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí peněžní tok (cash flow).
Základem pro budoucí tok příjmů při použití výnosové metody je výnos z nájemního vztahu snížený o roční
náklady na provoz (u podnikatelské činnosti pak budoucí tok příjmů z této činnosti např. hotely, sanatoria a
pod.). Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z
nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty majetku pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně
pro každý majetek a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat jak vývoj ekonomiky v ČR tak i možné
Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s
obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je
možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku.
Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé
zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje
pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i
přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký
vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje.
APLIKACE METOD
Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku
stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro
použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných
prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Výsledná tržní hodnota je syntézou
vypočtených hodnot, stanovená na základě dalších analýz při definování silných a slabých stránek, trendů,
tedy příležitostí a hrozeb.
K sestavení elaborátu byl použit program TOMAS verze W0911. Nositelem autorských práv je firma
(celkem 17 stran)
1. Znalecký posudek – technologie a foto (7+3) - 10 str.
2. Barevná fotodokumentace nemovitostí - 1 str.
3. Kopie katastrální mapy – 1 str.
4. Výpis z katastru nemovitostí - 3 str.
5. Mapa lokality – 1 str.
6. Letecký snímek ortofoto – 1 str.
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne
29.10.1987 č.j.Spr.4663/87 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a podniků.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2978-58/2011 znaleckého
Ing. Jan B a r t u š e k, Veleslavínova 6, 779 00 O l o m o u c
znalec pro obor strojírenství všeobecně a obor ekonomika a ceny pro odvětví oceňování
podniků, odhady strojů, strojního zařízení a movitostí
tel: 585 227 258
mobil: 603 202 914
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2783-18/2011
o ceně technologie a doprovodného movitého majetku
Posuzovaný předmět:
Technologie a doprovodný movitý majetek neveřejné čerpací stanice PHM
Vlastník posuzovaného předmětu:
ul. Slezská 320
IČO: 253 61 082
Posudek vyžádám kým:
JUDr. Z. Beťáková, Mgr. L. Stoček
Účel vyžádání posudku:
stanovení ceny obvyklé za účelem právního úkonu
Datum, ke kterému se cena stanoví:
Počet stran zprávy:
7 + 3 příloha (fotodokumentace)
Vyhotovení č.:
1) Podrobné zadání pro vypracování znaleckého posudku
Úkolem znalce je stanovit na základě výsledku technické prohlídky a cenového
šetření obvyklou cenu technologie a doprovodného movitého majetku neveřejné
čerpací stanice pohonných hmot v Šumperku z majetku obchodní společnosti
KARIMPEX, a.s. Orlová-Poruba IČ: 253 61 082 ke dni prohlídky, tj. k 4. 10. 2011.
2) Obecné předpoklady a omezující podmínky pro vypracování posudku
Znalecký posudek se podává v souladu s následujícími obecnými předpoklady a
omezujícími podmínkami:
Znalec neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti předaných
podkladů a informací o vlastnictví oceňovaného předmětu a neodpovídá tedy
pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovanému
pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž
existence má nebo mohla mít vliv na podání posudku.
Všechny informace jsou považovány za důvěrné, ale znalec negarantuje jejich
správnost, kompletnost nebo přesnost a neposkytuje žádnou právní zodpovědnost s ohledem na informace nebo data obsažená v této zprávě. Posouzení a ocenění jsou provedena v dobré víře, ale bez právní odpovědnosti a mohou být předmětem změn od data zpracování této zprávy.
Znalec vypracoval ocenění na základě znalosti situace na trhu v době jeho
provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by
došlo po předání tohoto znaleckého posudku.
Znalec při oceňování movitého hmotného majetku není vázán žádným závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu ocenění. Pro ocenění
strojů bylo znaleckého standardu č. VIII, vydaného jako pracovní verze Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně.
3) Podklady, které byly použity při zpracování posudku
Výpis z obchodního rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ostravě oddíl B.,
vložka 1473 – KARIMPEX, a.s.
• Doplnění č.1 soupisu majetkové podstaty vypracovaného Advokátní kanceláří
JUDr.Z.Běťáková - Mgr.L.Stoček z 17 11.2009
• Cenová informace výrobce systému INDIKON Heřmanův Městec (Mgr.Jindřich
Kohout tel.469 696 530)
• Prohlášení zástupce společnosti Nikey s.r.o.pana Františka Sigmunda (tel. 602
754 308)a vedoucího čerpací stanice pana Vlčka (tel. 724 236 924) o vlastnictví
jednotlivých zjištěných komponentů
Znalecký posudek č. 2783-18/2011 o ceně technologie neveřejné čerpací stanice PHM v Šumperku
z majetku společnosti KARIMPEX, a.s. Orlová-Poruba, IČO: 253 61 082
4) Definice ceny obvyklé
Definice obvyklé ceny dle §2 zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku:
„Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování
stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku
v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího
ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí
například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy
majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
5) Použité metody ocenění
Pro ocenění movitého majetku bylo použito metodiky České komory odhadců majetku odpovídající doporučené metodické pomůcce poradního sboru znalců předsedy Krajského soudu v Praze (duben 1995).
Použité názvosloví a způsob výpočtu ceny
cena, za niž je možno pořídit posuzovaný nebo
technicky srovnatelný stroj při 100% technickém
základní amortizace
stanovena podle amortizační křivky pro průměrný
technický život oceňovaného předmětu
stanoveny procentním podílem podle zjištěného
vyjádřená v % je stanovena součinem technických
hodnotových ukazatelů:
TH = (100 - ZA) × (100 ± PS) / 10000
CČ =
koeficient prodejnosti
obvyklá cena CO = CČ
je dána součinem:
vyjadřuje současnou situaci na trhu
I. NÁLEZ
1) Identifikace oceňované technologie čerpací stanice
Technická prohlídka byla provedena dne 4. 10. 2011. Zjištěny byly tyto skutečnosti podstatné pro podání posudku:
Čerpací stanice PHM slouží pro příjem, skladování a výdej pohonných hmot do
motorových vozidel. Stanice je neveřejná, bezobslužná.
Základní technologické vybavení sestává z těchto souborů:
a) Neveřejná čerpací stanice PHM je vybavena dvěma nadzemními zásobními
válcovými dvouplášťovými ocelovými nádržemi pro skladování PHM o jmenovitých objemech:
1. nádrž nezj. 1975
50 000 dm³
47 500 dm³
2. nádrž 2772 1975
25 000 dm³
23 750 dm³
nafta směsná
Úkapy jsou sváděny do podzemní nádrže (odhad 5 m³)
Stáčení PHM je zajištěno 2 kozlíkovými horizontálními čerpadly SIGMA META.
b) Výdejní stojany
Instalováno je 5 výdejních stojanů ADAST. Původní stojany jsou vyřazeny
z provozu: stojan č.1 ADAST 8957.81 v.č. 784/88
stojan č.2 ADAST 8857.91 v.č. 027/95
stojan č.4 ADAST 8957.91 v.č. 024/95
Poznámka: Na místě stojanu č.3 je instalován bílý stojan označený číslem 1nafta směsná a vedle stojanu č.1 další (červený) stojan - nafta.
Tyto oba stojany jako jediné provozované byly pořízeny nájemcem (Nikey s.r.o.) a nejsou tedy předmětem tohoto ocenění.
c) Stanice byla v době prohlídky provozována v non-stop provozu pro držitele
odběrových karet QUITEC a je vybavena řídícím systémem SHOP 2000. Řídící systém včetně kartového systému byl pořízen nájemcem (Nikey s.r.o.) a
není tedy předmětem tohoto ocenění
d) Pro kontinuální měření hladiny je použito Integrovaného měřícího a indikačního systému INDIKON sestávajícího z těchto komponentů:
- řídící procesorová skříň Harrier - 3/PR
komunikační skříň Harrier - 3/VS
vstupní skříň Harrier 3 VS
kontinuální hladinoměr KH3 pro NM.
Zařízení bylo dle štítkových údajů vyrobeno v roce 2004 (výr.č.115)
-5e) Pro měřené dávkování ostřikovací kapaliny je použito výdejního stojanu EASY
TANK typ VSN 07 včetně zásobní nádrže z plastů. Zařízení není majetkem
společnosti KARIMPEX s.r.o. a není tedy předmětem tohoto ocenění
f) Kamerový systém je vybaven 4 kamerami a centrálním dispečinkem.
Další movitý hmotný majetek
Psací stůl oboustranný 2x4
Stolová deska UNIVERSAL
Sestava nábytku UNIVERSAL
Pokladna příruční
Poznámka: Napojení na Internet vč. modemu ZyXCL 600 není majetkem společnosti KARIMPEX s.r.o. (pořídil si jej nájemce) a není tedy předmětem
tohoto ocenění
2) Zjištěný technický stav
Čerpací stanice je provozována jako neveřejná na kartový systém. Nájemce společnost Nikey s.r.o. omezil využití stanice na naftu, ale zabudoval zařízení pro
ekologický výdej paliva. Vyřadil z provozu všechny původní výdejní stojany a instaloval své vlastní starší (repasované) stojany. Tak z původní čerpací stanice se
využívají pouze zařízení s průměrným dlouhým technickým životem - skladovací
nádrže včetně čerpadel, části technologie stáčení a systém kontinuálního měření
hladiny. Skladovací nádrže SLATINA jsou vysokého stáří (36 let) a jejich amortizace je vysoká. U čerpadel META jsou štítkové údaje nečitelné, jejich stáří se také předpokládá vyšší jak 20 let. Při prohlídce jedno čerpadlo vykazovalo únik kapaliny v prostoru ucpávky.
II. P O S U D E K
1) Závěr k zjištěnému technickému
Předvedená čerpací stanice se hodnotí jako obnovená nájemcem, z původní čerpací stanice byla použita pouze skladovací nádrž včetně osazení armaturou, skříň
a s dopravním čerpadlem META a soubor kontinuálního sledování hladiny INDIKON. Jedná se o komponenty s poměrně vysokým průměrným technickým životem a jejich použití v obnovené stanici je odůvodnitelné. Tyto komponenty jsou
funkční a pouze běžně opotřebené vzhledem ke stáří a provozu.
Doprovodný drobný hmotný majetek vykazuje vyšší stupeň opotřebení, avšak jeho využitelnost a tedy zpeněžení se nezpochybňuje.
3) O c e n ě n í
Rok uved. do
a) ocenění technologického vybavení čerpací stanice
přiráž.
Nadzemní dvouplášťová
nádrž 50 m3
405 900 90
nádrž 25 m3
249 500 90
Podzemní nádrž 5 m3
na úkapy
57 000 90
Výdejní stojan ADAST
8957.81 v.č. 784/88
8957.91 v.č. 027/95
8957.81 v.č. 024/95
82 000 45
Technoogie stáčení
85 000 90
návrh na likvidaci s výnosem
cena zjištěna kvalifikovaným
b) ocenění doprovodného drobného hmotného majetku
Psací stůl oboustranný 2x4zásuvkový
Stolová deska UNIVER
Sestava nábytku UNIVERSAL (3 skříně)
R e k a p i t u l a c e:
-7Technologické vybavení
142 740,- Kč
Doprovodný drobný hmotný majetek
144 700,- Kč
Souhrnná obvyklá cena technologie a doprovodného drobného hmotného majetku
oceňované neveřejné čerpací stanice PHM v Šumperku z majetku společnosti KARIMPEX, a.s. Orlová-Poruba dosahuje k 4. říjnu 2011 výše:
(Slovy: Jednočtyřicetčtyřittisícsedmset korun českých)
V Olomouci 12. října 2011
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu
v Ostravě ze dne 27.6.1973 čj. 1243/73 pro základní obor strojírenství všeobecně a obor ekonomika a
ceny pro odvětví odhady strojů a strojních zařízení a odvětví oceňování majetku podniků.
Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 2783-18/2011 znaleckého deníku.
Znalečné účtuji FV 201113
Fotodokumentace – 3 strany
Bezobslužná čerpací stanice PHM KARIMPEX Šumperk
Pohled mJV od příjezdu
Pohled JZ na zastřešení výdejních stojanů
Pohled Z na kiosek
Přístřešek nad výdejní plochou
Interiér kanceláře obsluhy
Kotel ÚT v technické místnosti
Pohled S na příjezdovou plochu
domů: Dělnická 8, 792 01 Bruntál, tel. 554 715843, mobil +420 603 237049, e-mail: [email protected]
jakýkoliv Boží podpis?
očet evidovaných čerpacích stanic v Česku loni opět vzrostl. V loňském roce bylo zaevidováno 92 nových čerpacích stanic a celkem jich je v provozu tedy 6591, vyplývá z údajů ministerstva průmyslu...
této karty požádat. Právě investiční produkty a praktické informace z oblasti investic jsou srdcem tohoto newsletteru. Na konci roku je dobrým zvykem bilancovat, proto se ohlédneme za rokem 2014 z ...
Návrh uspořádání krajiny Systém uspořádání krajiny včetně všech přírodních útvarů a včetně územního systému ekologické stability se nemění. V důsledku vymezení zastavitelných ploch Z2/6 a Z2/7 se s...
ORP SUŠICE ÚZEMNĚ ANALYTICKÉ PODKLADY III. aktualizace
Souhrnný přehled produkce

References: § 13
 soud 
 soud 
 § 13
 §2
 zákona č.151