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Timestamp: 2019-11-13 07:32:39+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2019-15553
Documento BOE-A-2019-15553
«BOE» núm. 261, de 30 de octubre de 2019, páginas 120193 a 120201 (9 págs.)
BOE-A-2019-15553
Mediante escritura otorgada el día 20 de junio del año 2014, ante el notario de Oviedo, don Juan Antonio Escudero García, número 700 de protocolo, se documentaron las operaciones de partición de herencia de doña M. V. S. y don J. M. F., adjudicando, entre otras, una finca no inmatriculada perteneciente al término de Las Regueras. Por acta otorgada el mismo día, ante el mismo notario, con el número 704 de protocolo, se instó la inmatriculación de algunas de las fincas objeto de la citada partición, adjudicadas a doña M. C., doña B. y doña R. M. V. y doña A. V. F. La misma se concluye mediante acta autorizada por el mismo notario, el 11 de enero de 2019, número 29 de protocolo.
Presentados dichos documentos en el Registro de la Propiedad de Oviedo número 2, son objeto de calificación negativa, con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:
«(…) en cuanto a la finca relacionada bajo el número 17/ (…) del inventario el Registrador que suscribe ha acordado suspender su inscripción por las siguientes causas:
1. Se presenta escritura autorizada el 20 de junio de 2014 por el Notario de Oviedo don Juan Antonio Escudero García, n.º 700 de protocolo, en la que por fallecimiento de 1/ doña M. V. S. y 2/ don J. M. F., 3/ don A. M. V., 4/ don M. M. V., 5/ don W. M. V., 6/ doña O. M. V., 7/ doña M. P. F. M., 8/ doña C. M. V., 9 /don J. M. V., 10/ doña a. M. V., los herederos de los citados causantes -doña M. M. P., don A. M. M., doña M. C., doña M. A., doña M. A. M. S., don J. L. R. M., don E., doña M. I., don F., don J. R., don A. A. M., doña R. F. M., don P. S. H., don R., don J. M., don C., don I. S. F., doña M. C., doña B. y doña R. M. V., doña A. V. F. y doña M. A. S. S.–aceptan sus herencias y se adjudican diecinueve fincas sitas en Las Regueras, solicitándose ahora expresamente la inscripción de las fincas relacionadas bajo los números 16/ (…); 17/ (…) y 18/ (…) del inventario, -las cuales no se encuentran inscritas-, en los términos allí consignados a los que me remito.
2. Se acompaña: a) copia autorizada de escritura de protocolización de expediente de acta de notoriedad complementaría de inmatriculación, otorgada en Oviedo el once de enero de dos mil diecinueve, ante el notario don Juan Antonio Escudero García, número 29 de su protocolo y b) copia autorizada de escritura de rectificación autorizada en Oviedo el catorce de marzo de dos mil diecinueve por el notario don Juan Antonio Escudero García, número 382/2019 de su protocolo, incorporándose en dicha escritura certificaciones catastrales descriptivas y graneas de las fincas que según manifiestan corresponden a las expresadas fincas.
Se suspende la inscripción de la finca relacionada bajo el número 17/ (…), del inventario por no cumplirse los requisitos necesarios para su inmatriculación de conformidad con el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
El artículo 205 de la Ley Hipotecaria dice en su primer párrafo que: “Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculaclor y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.”
Contra la precedente nota de calificación se podrá: (oferta de recursos) (…)
Oviedo, veintitrés de abril de dos mil diecinueve.–El registrador (firma ilegible), Fdo: D. Miguel Bernardo García.»
Don Juan Antonio Escudero García, notario de Oviedo, interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de fecha 22 de mayo de 2019 que tuvo entrada en el citado Registro el día 23 de mayo, en el que alega lo siguiente:
«Primero. Por escritura autorizada por mí en Oviedo el día veinte de junio del año dos mil catorce, con el número 700 de protocolo, se documentaron las operaciones de partición de herencia de doña M. V. S. y don J. M. F., en los términos y con los pactos que en ella se contienen y que omito aquí por razones de brevedad.
Cuarto. Presentados nuevamente en el Registro de la Propiedad los documentos principales antes reseñados, junto con el acta a que se refiere el apartado precedente, fue calificada por el Sr. Registrador de la Propiedad titular del Registro número Dos de Oviedo, con fecha del veintitrés de abril del año en curso (y cuya calificación es la que será objeto de recurso mediante este escrito), en el sentido de inmatricular dos de los inmuebles, suspendiendo la inmatriculación de uno de ellos, concretamente la finca llamada “(…)”, número 17 del inventario, por los fundamentos de derecho siguientes: (…)
1.º Se trata de un inmueble que carece de titulación pública anterior. Los interesados, que conocen físicamente los inmuebles objeto de la herencia se remiten a sus datos catastrales y así se describe el inmueble en la escritura pública. En ella queda claro que el bien inventariado constituye la parcela 97 del polígono 32 del Catastro de Rústica del municipio de Las Regueras.
2.º En la escritura se hace constar y se advierte que, dada la existencia de una incongruencia en los datos catastrales no se puede obtener la certificación descriptivo-gráfica del inmueble, sin que ninguno de los interesados tuviere reparo o reserva alguna (evidentemente porque todos ellos tenían claro que esa finca, que es una e identificada físicamente por todos ellos, era objeto de adjudicación a determinados herederos).
3.º A mayor abundamiento, entre los antecedentes presentados Por los interesados para la preparación de la escritura, se hallaba un informe técnico de valoraciones, que fue base para determinar el reparto de los inmuebles de mutuo acuerdo entre todos los coherederos, en el que se aportaba base gráfica de la finca, coincidente con la que publicaba y publica el Catastro.
4.º Aunque la escritura pública se otorgó sin haber podido obtener la certificación descriptivo-gráfica de la finca, debido a la necesidad de proceder al otorgamiento, dada la dificultad de reunir a todos los otorgantes, así como la avanzada edad de alguno de ellos, de la Notaría se había remitido al Catastro la comunicación correspondiente, para subsanar la incongruencia que el mismo publicaba.
5.º Cuando se inició la tramitación del acta de notoriedad complementaria para la inmatriculación del inmueble, al observar que persistía la imposibilidad de obtener la certificación telemática, un empleado de mi despacho se puso en contacto con el Catastro, siendo entonces cuando se descubrió que se trataba de un error material en el cálculo alfanumérico de la superficie del inmueble.
6.º La corrección anterior no afectó en absoluto a la base gráfica o plano del inmueble, la cual permaneció sin cambio o alteración alguna, como personalmente pude comprobar.
7.º A mayor abundamiento, el notario que suscribe el presente consultó los antecedentes del inmueble en el Catastro, relativos a sus datos físico-económicos, pudiendo comprobar que, desde que existía referencia de los mismos, hasta el año 2001, dicho inmueble figuraba con la superficie de 3.921 m2, es decir, sustancialmente igual a la publicada tras la corrección del error; habiendo sido con motivo de un procedimiento de valoración masiva tramitado en el citado año, cuando la superficie que publicaba el Catastro había pasado a ser de 1.747 metros cuadrados; todo ello sin que en ninguna de dichas ocasiones hubiere habido cambio alguno en la planimetría de aquél.
8.º Por ello se prosiguió con la tramitación del acta de notoriedad para la inmatriculación, una vez puestos de manifiesto los datos correctos del inmueble, sin que existiere oposición o alegación alguna por parte de terceros.
1.º Se trataba de una finca única y concreta, que se identificó por todos los interesados desde un principio como la parcela 97 del polígono 32.
2.º De los antecedentes, en particular el informe técnico aludido, resultaba la existencia y valoración de una única finca, cuya base gráfica coincidía con la del Catastro.
3.º La existencia de una inconsistencia en los datos catastrales resultaba de la propia escritura y era conocida por los otorgantes, sin que existiere reserva o inconveniente alguno para el otorgamiento, puesto que todos ellos entendían que la parcela catastral citada se adjudicaba en su totalidad a determinados coherederos.
4.º El error padecido en el Catastro era claramente un error grosero en el cálculo de la superficie, prueba evidente de lo cual es que el propio organismo lo rectificó de oficio y de forma inmediata.
5.º El inmueble, según los antecedentes obrantes en el Catastro, había figurado tradicionalmente, hasta el cambio producido en el año 2.001, con una superficie básicamente idéntica a la resultante de la corrección del dato correspondiente.
Por lo cual, entendiendo que existían evidencias objetivas suficientes para considerar que se trataba de un error material (el cual ya había sido puesto de manifiesto y subsanado en el expediente del acta de notoriedad para la inmatriculación), es por lo que se otorgó el acta de fecha catorce de marzo del año en curso, con el número 382 de protocolo».
1. Es objeto de este expediente decidir si procede la inmatriculación de una finca bajo las siguientes circunstancias de hecho:
– La finca se describe en el título inmatriculador (escritura de adjudicación de herencia) con una superficie de 1.747 metros cuadrados. Dicho título es complementado con acta de notoriedad para la inmatriculación, en la que se describe de la misma forma a lo largo de todos sus trámites, exceptuando las dos últimas diligencias en las que se incorpora certificación catastral de la que resulta una superficie de 3.922 metros cuadrados y se hace constar por el notario una nueva descripción de la finca con la indicada superficie.
– Posteriormente se rectifica la descripción de la finca en ambos documentos mediante acta autorizada por el notario al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial, haciendo constar que su superficie es en realidad 3.922 metros cuadrados.
El registrador suspende la inscripción por considerar que no existe correspondencia entre la descripción de la finca en el título inmatriculador y la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica, entendiendo que la rectificación contenida en el acta de subsanación «es de tal entidad que implica que la finca una vez rectificada su descripción, no puede entenderse que sea la misma finca que se adjudicó en la partición de la herencia, sino que se refiere a una realidad mucho mayor» y que “no puede entenderse que la rectificación de la finca (…) sea una mera corrección de un error material, sino que lo que se está haciendo es describir una finca distinta (en cuanto se refiere a una realidad material muy superior) de la que fue efectivamente adjudicada en la partición. Por ello, tal rectificación excede de una mera subsanación de un error material, para ser un verdadero cambio del objeto o finca adjudicada en la partición. Y por ello exigirá dicha rectificación la concurrencia y el consentimiento de todos los intervinientes en la escritura de partición que se quiere rectificar”.
2. Para la resolución de este recurso procede, en primer lugar, recordar que, a efectos de inmatriculación, con anterioridad a la reforma en la legislación hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, era doctrina consolidada que, en virtud de lo señalado en el artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, no podía procederse a la inmatriculación de una finca si no se aportaba certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con el inmueble tal y como resultaba descrito en el título inmatriculador.
3. A tal efecto, se autoriza un acta al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial en la que se rectifica la superficie de la finca tanto en el título inmatriculador como en el acta de notoriedad que complementa al mismo.
El citado precepto establece que «los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos notariales inter vivos, podrán ser subsanados por el Notario autorizante, su sustituto o sucesor en el protocolo, por propia iniciativa o a instancia de la parte que los hubiere originado o sufrido. Solo el Notario autorizante podrá subsanar la falta de expresión en el documento de sus juicios de identidad o de capacidad o de otros aspectos de su propia actividad en la autorización».
4. En este caso concreto, a la vista de la documentación incorporada a la escritura de herencia, en concreto, del certificado catastral telemático y de los datos catastrales que constan en la misma, en los que figura el perímetro de la finca, se infiere que nos encontramos ante una modificación catastral sobrevenida que se limita a la rectificación del dato alfanumérico referido a la superficie de la parcela que consta en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, lo que se debe a un error en Catastro, subsanado por este organismo, según afirma el notario recurrente.
En tal supuesto, es claro que el inmueble, entendido como una porción poligonal de suelo, seguiría siendo el mismo y, por lo tanto, la posible divergencia sobrevenida entre la superficie que constaba en el título inmatriculador y en la certificación catastral incorporada al mismo –por una parte–, y la que ahora consta rectificada en la certificación catastral actualizada –por otra– puede ser fácilmente solventada.
Como se desprende de los antecedentes, la porción de terreno identificada por el plano y por sus coordenadas georreferenciadas no ha sido objeto de ninguna modificación. Ello resulta patente en este caso, puesto que en la descripción de la finca no sólo se dice expresamente que la misma “constituye en el Catastro la Parcela X del Polígono Y”, sino que además sus linderos se señalan por referencia a los números de las parcelas catastrales situadas en su entorno, y se le asigna, precisa y concretamente, la superficie que se hace constar en el Catastro, protocolizándose además el certificado catastral con el plano de la finca. Posteriormente, para autorizar el acta subsanatoria, el notario incorpora una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica, con el mismo plano y linderos, pero con la indicación de la superficie de la finca correctamente calculada.
Madrid, 23 de agosto de 2019.–El Director General de los Registros y del Notariado, Pedro José Garrido Chamorro.

References: artículo 205
 artículo 205
 artículo 153
 resolución 
 artículo 53
 artículo 153