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Timestamp: 2016-12-10 15:31:36+00:00

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RESOLUCIÓN de 21 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Santiago de Compostela, don Nelson Rodicio Rodicio, contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 1, de dicha ciudad, a inscribir una escritura de compraventa
RESOLUCIÓN de 21 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Santiago de Compostela, don Nelson Rodicio Rodicio, contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 1, de dicha ciudad, a inscribir una escritura de compraventa Mis Leyes
RESOLUCIÓN de 21 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Santiago de Compostela, don Nelson Rodicio Rodicio, contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 1, de dicha ciudad, a inscribir una escritura de compraventa Estado	:
MINISTERIO DE JUSTICIA	En el recurso interpuesto por el Notario de Santiago de Compostela don Nelson Rodicio Rodicio contra la negativa de la Registradora de la Propiedad titular del Registro número uno de dicha Ciudad, doña Ana María Raposo Conde, a inscribir una escritura de compraventa.
Mediante escritura autorizada por el Notario de Santiago de Compostela don Nelson Rodicio Rodicio el 3 de enero de 2008, don Álvaro F.T. vendió a don Jesús María T.R. una finca que, según se reseña en el título, formó parte de la finca 398 del Plano General de la Zona de Concentración Parcelaria de Eixo-Marrozos, Ayuntamiento de Santiago (registral n.º 39.504), añadiéndose, respecto de la extensión superficial de la finca descrita, que «una parte están encuadrados en Ordenanza 13-A (núcleo rural) y otra en Ordenanza-14 (suelo rústico de protección ordinaria)».
Dicha escritura fue presentada telemáticamente, por el Notario autorizante, en el Registro de la Propiedad número uno de Santiago de Compostela, y motivó las siguientes actuaciones de la titular del Registro:
1. La Registradora remitió al Notario presentante, en fecha 4 de enero de 2008, y después de una comunicación del mismo día (bajo la denominación de «Comunicación Registral de Asiendo de Presentación») sobre los datos del asiento de presentación practicado, otra comunicación titulada «Notificación Registral Fehaciente de Asiento de Presentación», con el siguiente contenido:
«Ana María Raposo Conde, Registrador de Registro de la Propiedad de Santiago n.º 1, certifica que el asiento de presentación abajo indicado quedó extendido en el lugar y fecha que se expresan:
N.º Entrada: 25.
N.º Protocolo; 23/2008.
Notario: Nelson Rodicio Rodicio.
Presentante: Alejandro Rey Capeans.
Datos Presentación: Asiento: 425 Diario: 102.
Fecha Presentación: 03/01/2008.
La Registradora que suscribe suspende la calificación e inscripción del precedente documento, por no acreditarse el previo pago del Impuesto del acto o contrato que se pretende inscribir, con arreglo a los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria.
El asiento de presentación motivado por dicho documento, quedará prorrogado por sesenta días hábiles a partir de la última notificación efectuada.
Este documento ha sido firmado con forma electrónica reconocida por Ana María Raposo Conde..., a día cuatro de enero del año dos mil ocho.»
2. En fecha 23 de enero de 2008 (si bien, en el documento que se dirá figura el día 24) la Registradora remitió al Notario autorizante la siguiente:
«Comunicación de la realización de la Calificación:
Registro de la Propiedad de Santiago N.º 1.
N.º Protocolo 23/2008.
Registro de la Propiedad número uno de Santiago:
Hechos: Presentado el precedente documento bajo el asiento 425 del Diario 102 y acompañado de copia en soporte papel liquidada del Impuesto con fecha diez de enero de dos mil ocho.
Calificación: La Registradora que suscribe, vistos los artículos; 2 y 12 de la Ley 7/2007 de veintiuno de mayo, de medidas administrativas y tributarias para la conservación de la superficie agraria útil y del Banco de Tierras de Galicia, en virtud de los cuales, no se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad, transmisiones a título oneroso de predios de especial interés agrario -entendiéndose por tales los que tengan acuerdo de concentración firme posterior a treinta de diciembre de mil novecientos noventa y dos, (artículo 2 citado)- sin acreditarse la realización de las notificaciones para los derechos de tanteo y retracto, que a favor de Bantegal, prevé la citada Ley, SUSPENDE, la práctica de la inscripción solicitada, por no constar las debidas notificaciones a la citada Bantegal, para el ejercicio de los derechos referidos, dado que la finca transmitida es una parcela resultante de procedimiento de Concentración parcelaria con acuerdo de firmeza posterior a la referida fecha de treinta de diciembre de mil novecientos noventa y dos, con arreglo a los Fundamentos de Derecho arriba expresados... Contra esta calificación cabe interponer... Este documento ha sido firmado con forma electrónica reconocida por Ana María Raposo Conde..., a día veinticuatro de enero del año dos mil ocho.»
El Notario autorizante interpuso, con fecha 12 de febrero de 2008, recurso contra la calificación, el cual fue remitido al Registro por vía telemática, alegando, en síntesis, lo siguiente:
1. Respecto de la comunicación efectuada por la Registradora el día 4 de enero de 2008, que titula «Notificación Registral Fehaciente de Asiendo de Presentación», debe entenderse que, cualquiera que sea la denominación que efectúa la Registradora, es un hecho que se trata de una verdadera calificación por su contenido, tal y como pone de manifiesto esta Dirección General en Resolución de 28 de septiembre de 2007 para un caso similar, por lo que la Registradora actúa como si el artículo 248 de la Ley Hipotecaria no existiera.
Es doctrina constante de esta Dirección General que la calificación tiene que ser completa por imperativo de lo dispuesto en el artículo 258-5.º de la Ley Hipotecaria y 127 del Reglamento Hipotecario, y dicha complitud exige que se incluyan todos los defectos que se observen en el documento presentado a inscripción, teniendo que estar motivada y contener los recursos de que es susceptible, de todo lo cual carece la comunicación efectuada por la Registradora el día 4 de enero de 2008.
2. Que si la efectuada por la Registradora bajo su fe el día cuatro de enero de 2008, es verdadera calificación, el funcionario autorizante debe entender que el documento autorizado no tiene más defectos que el puesto de manifiesto en tal calificación, y de ser esto así, la calificación ulteriormente comunicada el 23 de enero estaría fuera de plazo, no siendo apta para aportar más defectos a la calificación ya efectuada el día 4.
3. A pesar de lo expuesto en el apartado anterior, hay que entrar en el fondo de asunto, en orden a la necesidad, o no, de realizar las preceptiva comunicación que en caso de venta de fincas rústicas establece la Ley de la Xunta de Galicia de 21 de mayo de 2007. A tal efecto, debe entenderse que la justificación de la Registradora para exigir la comunicación (basada en los arts. 2 y 12 de la citada Ley) no tiene en cuenta el contenido del artículo 3 de la misma (definición de finca rústica), pudiendo deducirse de la literalidad del artículo que la finca objeto de transmisión en la escritura calificada no coincide con las características que establece el artículo, ya que no es agraria en su totalidad, sino que en parte es rústica y en parte enclavada en núcleo rural con una serie de derechos y deberes distintos, tal y como determina el art. 24 de la Ley 9/2002 del Paramento de Galicia, y que están fuera de los fines asignados a la Sociedad Bantegal, beneficiaria de los derechos de adquisición preferente que estableció la Ley 7/2007 citada, norma que en su Exposición de Motivos establece que su aplicación se limita a las zonas de especial interés agrario, ámbitos territoriales definidos en su art. 3 que coinciden básicamente con el suelo rústico de especial protección agropecuaria.
4. Como conclusión, las determinaciones de la Ley 7/2007 sólo pueden aplicarse al suelo rústico y, dentro de éste, al definido en el artículo 32.2.1 de la Ley 9/2002, por lo que aquéllas no pueden aplicarse a la finca objeto de la escritura que motiva el recurso, finca calificada por el propio Ayuntamiento como en parte rústica de protección ordinaria y en parte núcleo rural. Además, extender en su caso el retracto a toda finca rústica aunque solo una parte tuviera esta calificación iría en contra el carácter restrictivo que siempre ha de darse a los derechos que limiten el dominio.
La Registradora emitió su informe el mediante escrito de 18 de febrero de 2008 y remitió el expediente a este Centro Directivo, en el que causó entrada el día 25 de febrero.
Con fecha 13 de marzo de 2008, tuvo entrada en este Centro Directivo un escrito remitido por la titular del Registro de la Propiedad número uno de Santiago de Compostela, en el que daba cuenta de lo siguiente:
1. Que en fecha 28 de febrero de 2008, se había reintegrado al Registro copia, en soporte papel, de la escritura calificada, acompañada de diligencia expedida por el notario autorizante de la misma, retirada de nuevo el cinco de marzo y reintegrada definitivamente el seis de marzo con nueva diligencia de esa misma fecha.
2. Que a la vista de los documentos presentados, entendiéndose subsanado el defecto alegado en la nota de calificación, se practicó la inscripción solicitada con fecha 10 de marzo, sin que conste que el recurrente haya desistido del recurso.
Vistos los artículos 2, 3, 9, 10 y 11 de la ley 7/2007, de 21 de mayo, de Normas reguladoras de medidas administrativas y tributarias para la conservación de la superficie agraria útil y del Banco de Tierras de Galicia; 18 del Código de Comercio; 18, 19 bis, 254, 255, 259, 274, párrafo noveno, décimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria; 54, 55, 58, 59, 74 y 75 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; artículo 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre; 196 y 249 del Reglamento Notarial; y las Resoluciones de 21 de diciembre de 1987, 4 y 5 de mayo y 28 de octubre de 2005, 1 de marzo de 2006, 31 de enero, 23 de abril, 4 de junio, 9, 10, 11 y 12 de julio, 28 y 29 de septiembre de 2007 y 5 y 16 de febrero y 7 y 17 de abril de 2008, entre otras.
1. Como cuestión previa, de índole procedimental, relativa al escrito remitido a esta Dirección General por la Registradora según el cual (y al parecer por constar una diligencia de subsanación posterior a la interposición del recurso) se ha practicado la inscripción del título, debe advertirse que conforme al último párrafo del artículo 325 de la Ley Hipotecaria, dicha subsanación constituye un acto ajeno al recurso, el cual ha de continuar necesariamente su tramitación en tanto no sea formalmente objeto de desistimiento, como ya ha declarado este Centro Directivo en otras ocasiones.
2. Por lo que se refiere a la forma en que se ha llevado a cabo la calificación impugnada, plantea este recurso una cuestión ya abordada por este Centro Directivo en las Resoluciones que se citan en los vistos de la presente, cuya doctrina es la que ha de seguirse ahora para resolverla.
En efecto, habrán de tenerse en cuenta dos aspectos: el primero, referido a cuestiones estrictamente formales; y el segundo, relativo al ineludible carácter unitario y global de la calificación.
a) La primera circunstancia que debe resaltarse, dado el contenido de la notificación remitida por la Registradora al Notario autorizante de la escritura, por la que expresa que «suspende la calificación e inscripción del... documento», es que, como ya ha declarado este Centro Directivo reiteradamente, se trata de un acto que constituye una auténtica calificación susceptible de ser recurrida. Cuestión distinta es que ésta adolezca de defectos formales o sustantivos.
Y nos encontramos ante una calificación porque cualquier otra solución abocaría a una evidente indefensión al interesado en la inscripción, al presentante ex lege -Notario, si se ha presentado telemáticamente el título (artículos 112.1 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre y 196 y 249 del Reglamento Notarial)-y a cualquier otro legitimado para recurrir la calificación de un registrador. Por esencia, en un procedimiento reglado, como es el registral, la decisión del registrador acerca del destino del título que se presenta debe ser tildado de calificación, pues un mero principio de proscripción de la indefensión obliga a que el acto del funcionario que decide acerca de ese título pueda ser objeto de revisión; y ese acto no puede ser otro sino el de una calificación.
Lo anterior tiene una especial trascendencia en el supuesto analizado, pues la Registradora denomina a su escrito como «Notificación Registral Fehaciente de Asiento de Presentación», cuando en realidad es una verdadera calificación que está huérfana de los mínimos elementos exigidos por la Ley (párrafo segundo del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria).
Pues bien, resulta patente la insuficiencia de una mínima motivación que especifique, al menos, cuál es la razón que funda que la Registradora considere que el artículo 255 de la Ley Hipotecaria le ampara en su calificación de, sin más, suspender la calificación e inscripción; y, todo ello, dejando en este momento al margen que su calificación contraría la constante doctrina de esta Dirección General que es vinculante para esa funcionaria. En suma, falta una mínima concreción del argumento de la Registradora que explique su entendimiento y aplicación al caso concreto del artículo 255 de la Ley Hipotecaria; por último, tomando en consideración la radicalidad de los efectos producidos por esa calificación respecto del título presentado, como mínimo, debería haber motivado de una manera adecuada su decisión.
Por ello los artículos 254 y, esencialmente, el 255 de la Ley Hipotecaria deben interpretarse en un sentido favorable al administrado, lo que impide que puedan ser admitidas calificaciones como la ahora recurrida, que ha implicado que cuando nuevamente se presentó el título acompañado de la acreditación de la liquidación del Impuesto, fue cuando la Registradora calificó el título esgrimiendo un nuevo defecto que, perfectamente, pudo hacer valer al tiempo de su presentación. Lo expuesto, asimismo, beneficia la agilidad del tráfico y su seguridad pues el otorgante del título o cualquier interesado en su inscripción podrán conocer la totalidad de los defectos que afectan a éste, sin necesidad de esperar a nuevas y sucesivas decisiones del funcionario calificador. De ese modo, y para el supuesto de que el legitimado activamente discrepara de la decisión adoptada, podría recurrirla en momento oportuno imprimiendo al tráfico la necesaria agilidad sin merma o afección a las causas que fundan los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria.
La precedente tesis, además, en modo alguno contraría la finalidad que subyace a los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, pues -con independencia de que tuviera un origen determinado cuando la Administración no contaba con los medios técnicos actuales-, lo cierto es que al día de hoy la aplicación de los preceptos de la Ley 30/1992 y de las reformas introducidas en el procedimiento registral exigen que tales artículos se interpreten sistemáticamente, no pudiendo admitirse una interpretación excesiva e infundadamente literalista que ampare un perjuicio para el interesado. Así, la mencionada interpretación de este Centro Directivo, por una parte puede considerarse también ajustada en lo esencial a la propia letra del precepto, si se entiende que, realmente, lo que proscribe el artículo 255 de la Ley Hipotecaria es la calificación que comporta la instantánea inscripción, es decir la denominada calificación positiva (que se trata de una actividad intelectual que no tiene reflejo alguno separado de la inscripción y, por ende, fuera del supuesto de la que realiza el Registrador sustituto ex artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, sólo puede expresarse mediante la práctica del asiento y la extensión de la nota de despacho al pie del título conforme al párrafo primero de este último precepto citado). Y es que dicha norma establece que «se suspenderá la calificación y la inscripción...», mientras que si pretendiera suspender toda calificación, incluida la negativa, sobraría la referencia cumulativa a la inscripción. Pero, además, esta conclusión es la que ineluctablemente resulta de una interpretación teleológica de la norma y de una aplicación de la misma conforme a las actuales exigencias de la realidad social a las que atienden también otras normas legales recientes.
3. Por último, respecto de la cuestión de fondo de este recurso, expresamente planteada por el recurrente en su escrito pese a sus alegaciones de índole formal, procede confirmar la calificación recurrida, dados los inequívocos términos de la citada Ley 7/2007, y habida cuenta de los datos descriptivos -ciertamente parcos- que respecto de la finca transmitida obran en la escritura calificada (que tampoco contiene la más mínima motivación sobre una eventual inaplicabilidad de la Ley 7/2007 al caso).
En efecto, tal y como pone de relieve la Exposición de Motivos de la citada Ley, la aplicación de ésta, salvo excepciones muy concretas que se señalan en la misma, se limita a las zonas de especial interés agrario; ámbitos territoriales definidos en su artículo 3, coincidentes, básicamente, con el suelo rústico de protección agropecuaria, tal y como está contemplado por la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia, además de las que pudiera establecer, en el futuro, el Consello de la Xunta de Galicia, añadiéndose en la citada Exposición de Motivos lo siguiente: «Las zonas de especial interés agrario estarán constituidas por las fincas de alta productividad agrícola o ganadera, puesta de manifiesto por la existencia de explotaciones que la avalen o las propias características o potencialidad de los terrenos o zonas en donde se enclaven. Haber sido objeto de concentración, serlo en el futuro o formar áreas de cultivo de singular extensión son factores que determinan, entre otros, la inclusión en estas zonas».
Por lo demás, el artículo 2 de la citada Ley 7/2007 determina que sus disposiciones serán de aplicación a las zonas de especial interés agrario, entendiendo por tales las fincas con acuerdo de concentración firme posterior a 30 de diciembre de 1992, lo que se completa con la definición que se contiene en el apartado 11 del artículo 3: «... Zonas de especial interés agrario: las fincas concentradas en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley 9/2002, de Ordenación Urbanística y de Protección del Medio Rural de Galicia, y las que se concentren con posterioridad, siempre que en esos supuestos el acuerdo de concentración sea firme...».
Por consiguiente, y dándose la circunstancia de que la finca transmitida es una parcela resultante de un procedimiento de concentración parcelaria con acuerdo de firmeza posterior al treinta de diciembre de mil novecientos noventa y dos -extremo este último no cuestionado en el recurso-, es plenamente aplicable al supuesto que motiva el recurso lo establecido en el artículo 12 de la citada ley 7/2007, en cuya virtud, «... No podrán inscribirse en el registro de la propiedad las transmisiones efectuadas sobre las fincas rústicas ubicadas en zonas de especial interés agrario si no se hubiera acreditado la realización de las notificaciones contempladas en los artículos precedentes con los requisitos previstos en los mismos».
Esta Dirección General, sin perjuicio de lo expresado en el segundo fundamento de derecho respecto de la forma de la calificación, ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación de la Registradora respecto de la cuestión de fondo planteada por la calificación impugnada.

References: RESOLUCIÓN 

RESOLUCIÓN 
 Resolución 
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 artículo 255
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