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Timestamp: 2020-07-16 14:09:43+00:00

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5.2 Eigenkapitalwertermittlung durch Sachverständige/Gutachter § 44 Abs. 6 LwAnpG
Der Liquidationswert kommt grundsätzlich nicht in Betracht, da lt. § 6(1)1 DM-Bilanzgesetz zu Fortführungswerten zu bewerten ist. Der Liquidationswert kann - auch für nur einzelne Wirtschaftsgüter/Verkaufserlös - zum Tragen kommen, wenn Wirtschaftsgüter (nach der Umwandlung/Eintragung in das Register) verkauft werden und der Erlös (zuzüglich Abschreibungen - Wertminderung ab Stichtags-/Umwandlungsbilanz) höher ist als der Ertrags-/Sachwert oder die Herstellungskosten/ Wiederbeschaffungskosten zur Abfindungsstichtagsbilanz.
Die Ermittlung des Ertragswerts setzt grundsätzlich voraus, daß verläßliche mögliche Erträge über mehrere Jahre (mindestens 3 Jahre) erzielt wurden bzw. mit einiger Sicherheit erwartet werden können. Da auf dem DM-Eröffnungsbilanzstichtag 01.07.1990 und den Folgebilanzstichtagen bis zur Teilungs-, Umwandlungsbilanz (Abfindungs-/Stichtagsbilanz) keine solchen Erfahrungswerte vorlagen, muß hier auf Kalkulationswerte gemäß KTBL bzw. Betriebsentwicklungs-/Sanierungsplan zurückgegriffen werden.
Gewinne/Verluste, die nach dem Umwandlungsbeschluß erwirtschaftet werden, können keinen Einfluß mehr auf den Wert der Stichtagsbilanz haben, denn diese sind abhängig von Faktoren (Management/Marktsituation), die die Abfindungsansprüche - der bis zur Registereintragung ausgeschiedenen/gekündigten (§§ 36 und 44 LwAnpG) Mitglieder - nicht mehr beeinflussen. Da sich die Ansprüche nach § 28 Abs. 2 und § 51a LwAnpG ebenso an § 44 LwAnpG orientieren, gilt auch in diesen Fällen das maßgebende Eigenkapital nach § 44 Abs. 6 LwAnpG per Abfindungsstichtagsbilanz (siehe "Recht der Landwirtschaft" Heft 8/2000 und Heft 11/2000, sowie HLBS-Report Nr. 3/99 und 4/2000).
Auch der Gleichheitsgrundsatz, Artikel 3 GG, setzt die Gleichbehandlung aller Ansprüche §§ 28 (2), 36, 44 und 51a voraus (BLw 17/94 vom 01.07.1994 und BLw 95/93 vom 01.07.1994), dies bedeutet auch gleiche Eigenkapitalermittlung (§ 44 Abs. 6 LwAnpG). Hiervon abweichende Vollversammlungsbeschlüsse sind nichtig. Auf dieser Grundlage geschlossene Abfindungsvereinbarungen sind wegen fehlender Geschäftsgrundlage, Verstoß gegen Artikel 3 GG, fehlender Information über die Ungleichbehandlung, fehlender Verzichtswille, Verletzung zwingenden Rechts (§ 44 LwAnpG) nichtig.
Der Sachwert/ Substanzwert ist daher in der Regel der naheliegendste, den Wirtschaftsgütern beizulegende Wert (Verkehrswert/wahrer Wert), denn er wird unabhängig davon ermittelt, was in der Vergangenheit (von der LPG) mit einem Wirtschaftsgut erwirtschaftet wurde und wie erfolgreich das neue Unternehmen zu wirtschaften in der Lage ist. Erfolg oder Mißerfolg gehen ab dem Umwandlungsbeschlußstichtag allein auf das Konto (Eigenkapitalkonto) des neuen Unternehmens - der neuen Marktlage, der neuen Organe des Unternehmens, des Managements- Geschäftsleitung/Aufsichtsrat.
Praktische Bewertungsbeispiele aus diversen vorgelegten Gutachten: - bei den Gutachtern handelt es sich durchweg um öffentlich bestellte, vereidigte Sachverständige, i.d.R. Mitglieder im HLBS, Wirtschaftsprüfer (WP)/ vereidigte Buchprüfer (vBp), Steuerberater (Stb.).
a) Beispiele mit korrekter Wertermittlung/Gutachterleistung:
aa) Anspruch auf Ratenzahlung? - maßgebendes Bilanz-Eigenkapital
Das Landwirtschaftsgericht beauftragt im September 1995 einen Sachverständigen (Steuerberater, HLBS) auf Grund Beweisbeschluß vom September 1994 festzustellen, ob eine Ratenzahlung i. S. § 49 (3) LwAnpG, so wie von der LPG in neuer Rechtsform beantragt, gerechtfertigt ist, und die Wertansätze in der Bilanz stichprobenartig zu prüfen, ob diese nach allgemeinen Erfahrungsgrundsätzen stimmen.
Der Sachverständige beachtet bei der Auftragsdurchführung nach eigenen Angaben u. a. §§ 402 bis 414 und 373 bis 401 ZPO und stellt fest: - Im September 1990 haben sich die LPG (T) und (P) zusammengeschlossen und im September 1991 in eine e.G. umgewandelt.
Vorgelegte Jahresabschlüsse sind auf 30.06.1991; 30.06.1992 und 30.06.1993 erstellt. - Die Jahresabschlüsse sind vom Prüfverband/WP geprüft und mit uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. (§ 322 HGB)
Nach der Satzung läuft das Wirtschaftsjahr vom 01.01. bis 31.12. Da die Abschlüsse auf den 30.06. erstellt wurden, sind diese nichtig.
Die (nichtige) Bilanz per 30.06.91 wurde im Dezember 1992 von der Generalversammlung festgestellt. Erst danach waren die Ansprüche nach § 49 Ab. 2 LwAnpG fällig. - Bei rund 9 Mio. DM Eigenkapital wurde in den ersten 3 Jahren ein Verlust von zusammen rund 2 Mio. DM erwirtschaftet.
Aufgrund des dennoch positiven cash-flow (Liquiditätslage), des kurzfristig hohem Liquiditätsüberschuß, sind die Voraussetzungen für Stundung oder Ratenzahlung i. S. § 49 Abs. 3 LwAnpG nicht erfüllt.
Die 3 Mio. DM Rückstellungen sind nur zum Teil gerechtfertigt.
Feldinventar und Vieh sind mit den niedrigen steuerlichen Werten bewertet und daher zu erhöhen. - Gebäude wurden 1993 nach § 36 DMBilG um rund 0,5 Mio. DM nach oben bewertet, daher bestehen Nachabfindungsansprüche. (Im übrigen ist der Fall bis Dezember 2000 vom Gericht noch nicht entschieden.) In zwei Parallelfällen gegen die gleiche LPG e. G. mußte diese rund 50.000,00 DM bzw. 90.000,00 DM nachzahlen. - (Mitt)
ab) Parteigutachten, Sachwert - §§ 21 bis 25 WertVO 1998 -
1. Gebäudebeschreibung - Sozialverwaltungsgebäude, Länge, Breite, Höhe - umbauter Raum, rund 1.000 m² Nutzfläche.
29.284,20
Wiederherstellungswert alter Gebäudeteil
638.102,72
umbauter Raum neuer Gebäudeteil
Normalherstellungskosten/Kubikmeter Verwaltungsgebäude 1913
Wiederherstellungskosten neuer Gebäudeteil
837.507,37
Alterswertminderung des alten Gebäudeteils
Durchschn. Nutzungsdauer aller vergleichbaren Gebäude (D)
Alter des zu bewertenden Gebäudes (1999)
RestN gerundet
Wert nach Altersminderung
30 Jahre RestN
319.051,36
(23*1000)/3+(8*800)/3
Abschlag für Neuinstallation (derzeit Aufputz)
Abschlag für Dacheindeckung (Asbest)
210qm*20DM/qm+210qm*100 DM/qm
Heizungssanierung komplett
Sanitäranlagenerneuerung
280qm *50,00DM/qm
Sanierungskosten gesamt
Technischer Wert des alten Gebäudeteils am Stichtag
139.051,36
Alterswertminderung des neuen Gebäudeteils
Alter des zu bewertenden Gebäudes (A)
Restnutzungsdauer nach Ablauf der derzeitigen Restnutzungsdauer (R)
50 Jahre RestN
697.922,81
(23*1000)/3
7.666,67
280qm*20DM/qm+280qm*100 DM/qm
2*5.000,00 DM
400qm *15,00DM/qm
72.266,67
625.656,14
Die Summen des alten und des neuen Gebäudeteils ergeben 764.707,50 DM.
Der technische Zeitwert des gesamten Verwaltungsgebäudes wird auf 750.000,00 DM festgelegt
Ertragswert des alten Gebäudeteils
Aufgrund des Zustandes des Kellergeschosses werden im Mietvertrag nur die Flächen des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses eingerechnet.
DM/qm
Monatsmietertrag Nutzfläche
Monatsmietertrag
Grundstücksmietertrag netto/Jahr
Liegenschaftsmietanteil
Gebäudejahresnettomietertrag
Kapitalisator bei RestN 30 Jahre
Ertragswert brutto
195.054,14
Ertragswert des Gebäudes netto
15.054,14
Der Ertragswert des alten Gebäudeteils ohne Boden beträgt gerundet 15.054,00 DM.
Ertragswert des neuen Gebäudeteils
Kapitalisator bei RestN 50 Jahre
21,4821846
453.703,74
381.437,07
Der Ertragswert des neuen Gebäudeteils ohne Boden beträgt abgerundet 381.491,00 DM.
Der Ertragswert des gesamten Verwaltungsgebäudes beträgt 396.491,00 DM.
Der Sachwert des Verwaltungsgebäudes wird auf 750.000,00 DM geschätzt. Setzt man einen derzeitigen Neubauwert von 1.500,00 DM/qm an und berücksichtigt eine Altersminderung von durchscnittlich 41 Jahren für Neu- und Altbau, ergibt sich ein Zeitwert von 697.000,00 DM, wobei dann ein Gebäude moderner Bauart vorhanden ist.
Der Ertragswert des Gebäudes liegt erhebliche niedriger (47%) als der Sachwert bei 400.000,00 DM. Damit wird der derzeitig angespannten Situation am Mietmarkt für Bürogebäude Rechnung getragen. So werden in der ca. 25 km entfernten Großstadt Zwickau Büros, welche in den 80er Jahren gebaut wurden, für 6,00 DM/qm und Monat angeboten ohne das es Interessenten gibt. Im Fall D. kommt dazu, daß die Lage des Gebäudes in der ländlichen Peripherie ohne günstige Verkehrsanbindung, für ein Verwaltungsgebäude erheblich wertbelastend ist. Unter Berücksichtigung der Tatsache, daß das Bürogebäude immer im Zusammenhang mit dem Gesamtgrundstück als Industriegrundstück zu sehen ist, wird der Verkehrswert mit einer dominierenden Gewichtung auf den Ertragswert auf 450.000,00 DM festgelegt. Damit folgt der Unterzeichner dem Marktansatz der Marklerformel - Jahresmietertrag * 8 - 10 - die bei einem 10-fachen Jahresmietansatz auf einen Wert von 456.000,00 DM kommt.
2. Marienberger Halle, Baujahr 1976
Werkstattgebäude mit Anbau
Normalherstellungskosten/Kubikmeter Halle
Restnutzungsdauer gesamt (RestN)
Wert nach Alterswertminderung
27 Jahre RestN
Abschlag für Dacheindeckung und Wandplatten (Entsorgung Asbest)
618,80qm*20 DM/qm
Sanierung Tor
Ausbesserung pauschal (z.B. Außenputz, zugemauertes Tor, Seitenschalung, Fallrore)
Technischer Wert der Lagerhalle am Stichtag
Der errechnete Sachwert der Lagerhalle 2 ergibt 43.000,00 DM
4.358,40
Kapitalisator bei RestN 27 Jahre
16,3295857
71.170,87
52.294,87
Der Ertragswert der Lagerhalle 2 ohne Boden beträgt 52.000,00 DM.
Der Verkehrswert der Lagerhalle 2 wird auf 55.000,00 DM festgelegt. Da die Halle als Schüttglagerhalle gebaut wurde, ist ihre Nutzung schon wegen der geringen Breite stark eingeschränkt. Von den 3 nennenswerten Hallen ist diese Halle 2 die am niederstwertigsten, da hier lediglich eine Fertigteilhalle Typ Marienberger Halle (Leichtbausweise) aus Praktikabilitätsgründen (Getreidelagerung) auf einen Betonsockel gestellt wurde.
Werden, wie hier, von einem "Parteigutachter" korrekte, Gesetz und Recht entsprechende Werte ermittelt, so können diese auch bei Gericht verwendet werden. Die Werte sind plausibel, nachvollziehbar, realistisch ermittelt und daher akzeptabel. (Dürr)
ac) Beispiele aus dem Gutachten, das unter anderem den BGH-Beschlüssen BLw 17/97 und 18/97, beide vom 08.05.1998, beim OLG vorangegangen war.
Der Gebäudesachverständige, ein im Freistaat Sachsen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, hat hier korrekt, gemäß DMBilG - Einzelbewertung, Fortführungswerte - geprüft, ob in einzelnen Wirtschaftsgütern (Gebäuden) gemäß gefestigter BGH-Rechtsprechung stille Reserven festzustellen sind, die gemäß § 44 (6) LwAnpG bei der Eigenkapitalermittlung hinzuzurechnen sind (Be.).
MVA-Bergeraum I
MVA-Bergeraum II
Stützpunkt - Offenstall
Stützpunkt - Unterstellhalle
MVA - I
MVA - II
1. Lagerhalle 1
1985 = 100 (für neue landwirtschaftliche Betriebsgebäude)
Baupreisindex 1991
124,70 - Baujahr 1988 - umbauter Raum (DIN 277/1950) = 6.174,00 Kubikmeter
Preis 1985
in DM/Kubikmeter
Preis 1991
Herstellungskosten und Sachwert 1991
Lagerhalle 1 (KEJ)
351.918,00
Baunebenkosten (10%)
387.109,80
Herstellungswert gerundet
356.040,00
Sachwert zum Stichtag
317.340,00
2. Lagerhalle 2
124,70 - Baujahr 1988 - umbauter Raum (DIN 277/1950) = 12.378,00 Kubikmeter
Lagerhalle 2 + 3
703.836,00
70.383,60
712.080,00
3. MVA-Bergeraum I
124,70 - Baujahr 1989 - umbauter Raum (DIN 277/1950) = 6.901,4 Kubikmeter
Bergeraum I
6.901,40
393.379,80
39.337,98
432.717,78
418.711,00
375.411,00
4. MVA-Bergeraum II
124,70 - Baujahr 1984 - umbauter Raum (DIN 277/1950) = 10.472,0 Kubikmeter
Bergeraum II
596.904,00
59.69040
656.594,40
76.869,00
547.281,00
481.581,00
5. Mehrzweckgebäude (Sozialgebäude)
124,70 - Baujahr 1989 - umbauter Raum (DIN 277/1950) = 2.270,00 Kubikmeter
321.283,32
32.128,33
353.411,65
341.351,00
leerstehend 50,00%
164.851,00
6. Kälberstall
124,70 - Baujahr 1964 - umbauter Raum (DIN 277/1950) = 1.198,00 Kubikmeter
Kälberstall mit Futterhaus
88.735,86
8.873,59
97.609,45
7. Stützpunkt - Offenstall
124,70 - Baujahr 1963/73 - umbauter Raum (DIN 277/1950) = 2.538,5 Kubikmeter
ehemaliger Offenstall
359.273,91
Anbau Traktorenhalle
68.514,00
Kohlelager und Heizung
15.196,94
442.984,84
44.298,48
487.283,33
8. Stützpunkt - offene Unterstellhalle
124,70 - Baujahr 1985 - umbauter Raum (DIN 277/1950) = 1.050,00 Kubikmeter
Unterstellhalle offen
9. Stützpunkt - Mehrzweckhalle
124,70 - Baujahr 1989 - umbauter Raum (DIN 277/1950) = 3.847,50 Kubikmeter
219.307,50
21.930,75
241.238,25
10. Ertragswertberechnung der Milchviehanlage II
Köhne führt dazu aus: "Der Ertragswert ist auch hier der kapitalisierte nachhaltig erzielbare Reinertrag - allerdings beschränkt auf die Eigentumsfläche. Dabei ist vom Reinertrag als objektivierende Betrachtungsweise auszugehen, den jeder Besitzer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielen kann."
Baujahr: 1989 - Lebensdauer: 50 Jahre - Restnutzungsdauer: 48 Jahre
Die Milchviehanlage II war 1991 eine neue Milchproduktionsanlage der Agrargenossenschaft ... In dieser Anlage waren insgesamt 312 Kuhplätze vorhanden Bei einer unterstellten durchschnittlichen normalisierten Milchleistung von 4.500 kg/Kuh und Jahr ergibt sich folgende Berechnung: Im Jahr 1991 wurden in der Agrargenossenschaft ... im Mittel 0,5042 DM/kg Milch als Erlöse realisiert. In die Berechnung werden analog der MVA ... 0,55 DM/kg Milcherlöse als normalisierter Wert eingerechnet.
bei 4.500 kg/Kuh (in DM)
bei 6.000 kg/Kuh in DM
Milch (0,55 DM/kg)
Schlachtkuh (0,25 x 1.000 DM)
Kalb (1,0 x 400 DM)
Färse (0,25 x 2.200 DM)
Besamung/Tierarzt
veränderl. Maschinenkosten
Strom, Wasser, Stallgeräte
abzüglich variable Kosten
- 1.730,00
- 1.905,00
1.395,00 x 312 Kühe = 435.240,00
2.045,00 x 312 Kühe = 638.040,00
abzüglich Grobfutter, Pacht, Maschinenkosten usw. für die Pflanzenproduktion
850,00 x 312 Kühe = 265.200,00
abzüglich Lohnkosten/Jahr entsprechend kalkulierter Werte 6 AK im MIttel (gerundet)
= 68.040,00
252.840,00
abzüglich jährlichem Verzinsungsbetrag des Bodenwertes bei einem Zinssatz von 7,5%
fiktiver Bodenwert
(17.875 qm x 4,00 DM/qm = 71.500,00 DM)
7,5% von 71.500,00 DM
zu kapitalisierender Betrag
62.677,50
247.477,50
Kapitalisator bei einem Zinssatz von 7,5% und einer Restnutzungsdauer von 48 Jahren
= Vervielfältiger 12,95
62.677,50 DM x 12,95
811.673,63
3.204.833,63
abzüglich Reparaturanstau am Milchviehstall
Ertragswert der MVA II
2.704.833,63
Wert 1.950.000,00
(=6.250,- DM/Stallplatz, Baujahr 1989)
11. Ermittlung des Sachwertes der Gebäude per 31.12.1991
Der Sachwert der Gebäude ergibt sich aus dem Herstellungswert der Gebäude einschließlich der Baunebenkosten unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung.
Der Herstellungswert der Gebäude wird aus der Größe des umbauten Raumes (nach DIN 277/1950) bzw. als Quadratmeterpreise auf der Preisbasis 1985 bzw. 1980 oder 1913/14 und des entsprechenden Baupreisindex auf den Wertermittlungsstichtag errechnet. Die Raummeterpreise wurden Ross/Brachmann, Rößler u.a. und Ernst entnommen.
Für die Gebäude auf fremden Grund und Boden werden generell 10 % als wirtschaftliche Wertminderung abgesetzt, obwohl von der Agrargenossenschaft ... für die jeweiligen Objekte Antrag auf Bodenordnung beim zuständigen Amt für ländliche Neuordnung gestellt wurde. Trotzdem können eventuelle Rückforderungsanträge bestehen.
Eine solche Wertminderung ist nicht gerechtfertigt, da der Eigentümer - Gebäudenutzer - das Recht hat, den Boden - zum halben Preis - zu kaufen.
SachwertermittIung anhand der Neubaukostenberechnung nach der Kostenblockmethode für die Milchviehanlage ... I und II
(aus Faustzahlen für Landwirtschaft, 12. Auflage 1993, lnvestitionsbedarf für Stallgebäude und bauliche Anlagen, S.158 ff. )
Boxenlaufstall für Kühe ohne Jungviehplätze, vierreihig, mittiger Futtertisch, Laufflächen aus Betonspaltenboden, Holz-Stützenkonstruktion ohne Wärmedämmung, Melk- und Milchräume im Nebengebäude
2.950,-- DM/Kuhplatz
Treibmistverfahren, Güllekanäle und -behälter Güllepumpe und Mixer für Behälter, 6 Monate Lagerzeit
2.100,-- DM/Kuhplatz
Melkraum und Milchkammer, Warte- und Nebenräume im Nebengebäude, 2x6 Fischgrätenmelkstand
1.710,-- DM/Kuhplatz
800,-- DM/Kuhplatz
7.560,-- DM/Kuhplatz
Baunebenkosten (15 % von 7.560,- DM)
+ 1.134,-- DM/Kuhplatz
Gesamtkosten pro Kuhplatz
8.694,-- DM
Gesamtkosten pro Kuhplatz (gerundet)
8.700,-- DM
Da die angegebenen Aufstallungs- und Entmistungstechnologien sowie die Melktechnologie nicht übereinstimmen (bei beiden Anlagen war Anbindehaltung und mobile Entmistung mit Einstreu sowie Rohrmelkanlagen vorhanden), wird vom ermittelten Investitionsaufwand ein Abschlag von 10 % angesetzt.
Ermittelte Kuhplatzkosten: 8.700,00 DM - 10 % (870,00 DM) = 7.830.00 DM/KuhpIatz
MVA ... I
532 Kuhplätze x 7.830,00 DM/Kuhplatz
= 4.165.560,00 DM
= 4.166.000,00 DM
MVA ... II
312 Kuhplätze x 7.830,00 DM/Kuhplatz
= 2.442.960,00 DM
= 2.443.000,00 DM
17% Baujahr 1965 - Lebensdauer 30 Jahre
Alter 1991: 26 Jahre
83% Baujahr 1985 - Lebensdauer 30 Jahre
Alter 1991: 6 Jahre
(26 Jahre x 100) : 30 Jahre = 86,7%
(6 Jahre x 100) : 30 Jahre = 20,0%
4.166.000,00 DM x 17,0% = 708.220,00 DM
708.220,00 DM - 86,7% (614.026,74)
= 94.193,26 DM
4.166.000,00 DM x 83,0% = 3.457.780,00 DM
3.457.780,00 DM - 20,0% (691.556,00 DM)
= 2.766.224,00 DM
= 2.860.417,26 DM
Baujahr 1965 - Lebensdauer 50 Jahre
Alter 1991: 2 Jahre
(2 Jahre x 100) : 50 Jahre = 4,0%
2.443.000,00 DM - 4% (97.720,00 DM)
= 2.345.280,00 DM
Zwischensumme nach Abzug der Abschreibungen:
2.860.417,00 DM
10 % Abzug wegen fremden Grund und Boden:
416.600,00 DM
20 % Abzug wegen Bundesemissionsgesetz:
833.200,00 DM
Zeitwert per 31.12.1991
1.610.617,00 DM
1.610.000,00 DM
2.345.280,00 DM
244.300,00 DM
2.198.700,00 DM
2.200.000,00 DM
Dabei muß angemerkt werden, daß in den Berechnungen ein Anteil Bergeräume enthalten ist, aber die in der Realität vorhandnen, sehr groß bemessenen Bergeräume nicht vollständig einbezogen werden können. In der MVA ... I wird nur die Rübenhalle einbezogen und in der MVA ... II nur 1 Bergeraum.
Die restlichen Gebäude (Bergeräume) sind in der Sachwertermittlung enthalten.
ad) Rückstellungen ohne Ende
Rückstellungen sind sehr häufig ein strittiger Bilanzansatz bei der Eigenkapitalermittlung. In einem dieser vielen Beispiele hatte das LPG-Unternehmen am maßgebenden Abfindungsstichtag 3,4 Mio. DM Rückstellungen ausgewiesen, darunter 1,2 Mio. DM für "Altlasten".
der Prüfverband hatte für die e.G. einen "Unternehmenswert" von 3 Mio.DM Eigenkapital ermittelt, bei 2,8 Mio. DM Rückstellungen. Der Sachverständige (WP) ermittelte berechtigte Rückstellungen von 0,8 Mio. DM und erhöhte das Eigenkapital (Lü).
ae) HLBS, Schriftenreihe, Heft B 100, Verlag Pflug und Feder GmbH (auszugsweise/gekürzt)
Gutachten in Sachen Rechtsstreit
....................... ./. Agrargenossenschaft ....................e. G.
Amtsgericht ............ - Landwirtschaftsgericht AZ: ........
Der Unterzeichner wurde vom Amtsgericht ........ -Landwirtschaftsgericht - mit dem Schreiben vom ..... beauftragt, in o.a. Sache ein Gutachten zu erstellen.
Lt. Beweisbeschluß vom ..... soll gemäß Pos. I durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben werden.
"...zur Feststellung der Höhe des Eigenkapitals unter Zugrundelegung der Mark- Abschlussbilanz zum 30.06.1990, der DM-Eröffnungsbilanz zum 01.07.1990, der Jahresabschlussbilanz zum 30.06.1991, eingeschlossen die dazugehörigen Gewinn- und Verlustrechnungen der Genossenschaft im Wirtschaftsjahr vom 01.07.1990 bis 30.06.1991 durch Vorlage sämtlicher Verträge, Rechnungen sowie Quittungen und Kontoauszüge, insbesondere der erfolgten Grundstückskäufe und -verkäufe".
Überprüfung der Bilanzansätze
Vermögensgegenstände sind am 01.07.1990 gemäß §§ 7 ff DM-Bilanzgesetz mit ihren Wiederbeschaffungs- oder Wiederherstellungskosten anzusetzen (Neuwert); sie dürfen jedoch höchstens mit dem Wert angesetzt werden, der ihnen beizulegen ist (Zeitwert). Wesentliche Vermögenserhöhungen, die innerhalb von 4 Monaten nach dem Bilanzstichtag eintreten, sind zu berücksichtigen. Die bisherige Nutzung der Vermögensgegenstände und ihr Zurückbleiben hinter dem technischen Fortschritt sind bei der Ermittlung des Zeitwertes durch einen Wertabschlag zu berücksichtigen. Die in der Eröffnungsbilanz angesetzten Werte gelten für die Folgezeit als Anschaffungs- oder Herstellungskosten, soweit Berichtigungen nach § 36 nicht vorzunehmen sind.
Auf die Ermittlung der Wiederbeschaffungskosten ist § 255 Abs. 1 HGB über die Anschaffungskosten entsprechend anzuwenden. Dabei ist von den Preisverhältnissen im gesamten Währungsgebiet der Deutschen Mark auszugehen.
Auf die Ermittlung der Wiederbeschaffungskosten ist § 255 Abs. 2 HGB über die Herstellungskosten entsprechend mit der Maßnahme anzuwenden.
Die Bilanzwerte für die Wirtschafts- und Wohngebäude zum Stichtag "01.07.1990! stützen sich im Gesamtergebnis voll auf das Gutachten des Bausachverständigen ........ Dabei wurde die Werte gemäß § 10 DM-Bilanzgesetz ermittelt.
Die Wertungsableitungen in dem Gutachten des Sachverständigen ........ entsprechen nicht voll den Wertermittlungsrichtlinien und der Wertermittlungsverordnung. Die Bewertungen wurde in sehr vereinfachter Form durchgeführt.
Anlässlich der Ortsbesichtigung wurde festgestellt, daß verschiedene Gebäude bzw. Gebäudeteile nicht im Gutachten des Bausachverständigen ..... erfaßt wurden. Die Bewertungen der zusätzlich aufgenommenen Gebäude führt zu dem Ergebnis, daß in der Eröffnungsbilanz zum 01.07.1990 die Bilanzansätze
für die Wirtschaftsgebäude um 409.360,00 DM und
für Wohngebäude um 2.675,00 DM
Da es sich bei dem Rindviehbestand der ehemaligen LPG um einen sogenannten "SMR-Bestand" handelt, ist es, unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse, zu den beiden Bilanzstichtagen einerseits und der notwendigen Umstellung andererseits gerechtfertigt, einen Abschlag (Abwertung) vorzunehmen. Für den gesamten Rindviehbestand wurde sowohl für die Eröffnungsbilanz per 01.07.1990 als auch für die geänderte Schlussbilanz per 30.06.1991 ein Abschlag von Ø 30 v.H. vorgenommen. Auf Grund der allgemeinen Erfahrungen im Rahmen der Umstellungen der Rindviehbestände scheint der Abschlag von 30 v.H. als angemessen und auch gerechtfertigt. In analoger Weise werden für den Schafbestand ein Abschlag von ebenfalls 30 v.H. und für Schweinebestand ein Abschlag von 15 v.H. vorgenommen.
Die in der vorstehenden Übersicht "Viehbewertung" ausgewiesenen Beträge für den gesamten Viehbestand führen zu folgenden Korrekturergebnissen:
Eröffnungsbilanz per 01.07.1990
Gesamter Viehbestand gemäß Neubewertung
2.636.977,00 DM
./. Bilanzwert in der Eröffnungsbilanz
2.428.890,80 DM
= Mehrbestand insgesamt
208.086,20 DM
Nach 3 16 Abs. 3 DM-Bilanzgesetz in Verbindung mit § 36 Abs. 3 Satz 3 DM-Bilanzgesetz sowie in Verbindung mit § 36 Abs. 1 DM-Bilanzgesetz, sind im Rahmen der "Rang-Rücktrittsvereinbarung" die bisherigen Rückstellungen für Zinsleistungen aufzulösen. Die Verbindlichkeiten, für die eine "Rang-Rücktrittvereinbarung" besteht, sind rückwirkend dem Eigenkapital hinzuzurechnen. Die Behandlung dieser Eigenkapitalposition erfolgt im Rahmen des § 44 LwAnpG nach den gleichen Grundsätzen wie die "entschuldeten Beträge".
Insgesamt sind die Rückstellungen zum 30.06.1991 damit um folgende Positionen zu kürzen:
- Rückstellungen nach § 249 (1) HGB
1.762.765,00 DM
- Rückgabe Feldinventar
97.063,13 DM
- Rückstellung Zinsaufwand für Altverbindlichkeiten
351.590,00 DM
2.211.418,13 DM
Aus der Anhörung des Sachverständigen zur mündlichen Verhandlung bei Gericht:
"Ich bleibe dabei, daß ich 16 Gebäude vorgefunden habe, die unverändert in der Bewertung drin bleiben. Wenn mir der von den Verfahrensbevollmächtigten der Agrargenossenschaft eingereichte Plan vorgelegt wird, so vermisse ich auf diesem Plan die Werkstatt sowie die Fuhrwerkswaage mit Wiegehäuschen. Das ist jedoch unschädlich, weil keine der beiden Positionen bewertet worden ist, und zwar weder in dem Gutachten J. noch in meinem eigenen Gutachten.
Es ist der Tat so, daß ich in meinem Gutachten noch weitere Gebäude berücksichtigt habe, die der Sachverständige J. in seinem Gutachten nicht erfaßt hat. Diese sind auf Seite 14 meines Ursprungsgutachtens aufgeführt. Die Aufnahme dieser zusätzlichen Gebäude beruht auf entsprechenden Feststellungen meines Mitarbeiters Dr. M.
Zum Leukosebefall des Viehbestandes (Fortsetzung):
Bei der Annahme eines Abschlages von 30% bin ich von den Erfahrungen ausgegangen, die in den westlichen Bundesländern - beginnend ab den 60er Jahren - gemacht worden sind. Dort kannte man einen Leukosebefall von bis zu 40%, 50% oder gar 60%. Demgegenüber habe ich nur bei der letzten Sitzung erfahren, daß der Anteil der Reagenten im konkreten Fall lediglich bei 0,2 bis 0,5% gelegen hat. Außerdem habe ich den Entschädigungsunterlagen des Landkreises, die mir ebenfalls erst in der letzten Sitzung zugänglich gemacht worden sind, entnommen, daß der Landkreis die einzelnen Tiere wesentlich höher bewertet hat, als ich dies in meinem Gutachten getan habe. Zwar lässt sich dies bei Fersen und Rindern nicht ganz exakt feststellen. Die Milchkühe sind aber vom Landkreis mit 2.400,00 DM im Durchschnitt etwa doppelt so hoch angesetzt worden, wie ich es selbst in meiner Begutachtung zugrundegelegt habe.
Aus diesen Umständen ziehe ich den Schluß, daß meine Bewertungen in hohem Maße dem Niederstwertprinzip verpflichtet ist. Die Bewertung der Viehbestände kann auf keinen Fall niederer vorgenommen werden, als ich dies in meinem Gutachten angesetzt habe. Eher würde ich nunmehr dazu neigen, den Abschlag, den ich bisher mit 30% angenommen habe, geringer anzusetzen. Ich hielte angesichts der mir nunmehr bekanntgewordenen Umstände auch einen Abschlag von nur 20% für sachgerecht.
Es ist richtig, daß meine Bewertung einerseits von dem soeben erörterten Abschlag, andererseits, aber auch von der Schätzung des Wertes je Tier beeinflusst wird. Ich habe je Tier einen Betrag von 1.350,00 DM in meinem Gutachten angesetzt. Bei dieser Annahme möchte ich, ungeachtet der höheren Angaben des Landkreises in den Entschädigungsanträgen, dennoch bleiben. Einerseits ist zu berücksichtigen, daß ich eine Durchschnittsbewertung habe vornehmen müsse. Das bedeutet, daß ich auch keine gesonderte Abschreibung - über die Annahme des Betrages von 1.350,00 DM hinaus - mehr berücksichtigt habe. Die Abschreibung wäre nur möglich und zulässig bei der sogenannten Einzelbewertung wertvoller Tiere. Darüber hinaus sollte man die Möglichkeit nicht außer Betracht lassen, daß der Landkreis ein Interesse daran gehabt haben könnte, besonders hohe Entschädigungsleistungen aus der Tierseuchenkasse zu gewähren. Dies ist aber, wie ich betonen möchte, eine unbewiesene Vermutung. Schließlich verweise ich darauf, daß die Finanzbehörden auch im Jahre 1995 noch von einem Durchschnittswert von 1.350,00 DM je Tier aufgegangen sind. Ich beziehe mich insofern noch einmal auf das Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen vom 22.02.1995.
Die Bewertungen, die der Privatgutachter H. vorgenommen hat, weichen hinsichtlich der Wirtschaftsgebäude von meinen eigenen Angaben in erheblichem Maße ab. Um die Gründe hierfür zu veranschaulichen, möchte ich zunächst ein konkretes Beispiel herausgreifen. Ich nehme Bezug auf das Gutachten des Privatsachverständigen H. vom 02.07.1997, dort Seite 18. Meines Erachtens sind dem Privatsachverständigen auf dieser Seite drei methodische Fehler unterlaufen."
Auch dieses Gutachten zeigt wie so oft in so vielen Fällen festzustellen ist, das es u. a. unerlässlich ist, das a) das Mengengerüst - Aktiva/Inventar per 31.12.1989/30.06.1990, Neubewertung 01.07.1990 auf Vollständigkeit zu überprüfen ist, b) die Rückstellungen ein wichtiger Faktor sind und c) bei "Leukoseviehbestand" auf Grund der überhöhten Subventionen kein Abschlag gerechtfertigt ist.
Eine Überprüfung/Begutachtung von (Partei-) Gutachten ist unerläßlich. Vom Gericht beantragte Sachverständige sind Gehilfen des Gerichts. Beachten diese die gesetzlichen Vorschriften und BGH-Beschlüsse nicht, kann es bei Gericht zur Rechtsbeugung kommen, denn es ist davon auszugehen, daß alle Sachverständige Gesetz und Recht kennen. Strafrechtliche Folgen können damit nicht ausgeschlossen werden. Parteigutachter (im Auftrag der LPG-Nachfolger) haben zwar ebenso Gesetz und Recht zu beachten - insbesondere wenn sie öffentlich bestellt und vereidigt sind -, doch neigen diese häufig zu "kleinen Gefälligkeiten", je nach Wunsch des Auftraggebers.
af) BGH, BLw 16/98 vom 23.10.1998 (auszugsweise gekürzt)
Das abfindungsrelevante Eigenkapital ist nicht der betriebswirtschaftlich ermittelte "wahre Unternehmenswert", sondern das Eigenkapital, das sich bei einer an den Bilanzierungsvorschriften des DMBilG orientierten Bewertung aller Vermögensgegenstände und Schulden unter Berücksichtigung etwaiger stiller Reserven und notwendiger Hinzurechnungen oder Kürzungen ergibt (Bestätigung und Fortführung des Senatsbeschluss v. 08.05.1998, BLw 18/97, WM 1998, 1643 = AgrarR 1998, 249).
Ist der Erblasser vor dem 1. Januar 1976 gestorben und von einem LPG-Mitglied sowie Nichtmitgliedern beerbt worden, so gilt der Inventarbeitrag als von dem Mitgliedserben eingebracht, sofern jener mit der LPG nicht abgerechnet und über die landwirtschaftliche Nutzfläche ein Kreispachtvertrag nicht abgeschlossen wurde.
Die in ihrer Person gemäß § 51a Abs. 1 LwAnpG entstandenen Verzinsungsansprüche gemäß § 44 Abs. 1, Nr. 2 LwAnpG beschränken sich, wie das Beschwerdegericht zutreffend ausgeführt hat, nicht auf die ihr nach der Eigentumslage zustehenden Erbquote und auch nicht auf die Dauer der Nutzung seit dem Tod ihres Ehemannes G.
Wie der Senat bereits durch Beschluss vom 04.11.1994(BLw 47/94, AgrarR 1995, 25, 26) entschieden hat,ist die in der zweiten Stufe nach § 44 Abs. 1 Nr. 2ö LwAnpG geschuldete Nutzungsvergütung nicht wie die Arbeitsleistung an die Person des Anspruchsberechtigten geknüpft, sondern an den eingebrachten Sachwert und die damit verbundenen Nutzungsmöglichkeit.
Deswegen ist für den Anspruch nicht auf die Eigentumslage, sondern auf die sich aus der Mitgliedschaft ergebenden genossenschaftlichen Rechtsstellung in Bezug auf den eingebrachten Boden und den Inventarbeitrag abzustellen. Der Senat hat es daher für richtig gehalten, die Mitgliedszeit eines vor dem 16.03.1990 verstorbenen Erblassers mit der des Mitgliedserben selbst dann zusammenzurechnen, wenn der Erblasser auch von LPG-Nichtmitgliedern beerbt wurde (Senatsbeschl. v. 04.11.1994, BLw 47/94, aa0).
Allerdings waren die Inventarbeiträge bis 01.01.1976 noch rückzahlbar, so dass beim Tod eines Mitglieds der Erbe, der selbst nicht Mitglied war, die Auszahlung verlangen konnte (§ 24 Abs. 3 LPGG 1959). War er dagegen Mitgliedt, galt das vom Erblasser eingebrachte Land und Inventar als von ihm eingebracht (§ 24 Abs. 2 LPGG 1959). Ist der Erblasser von Mitgliedern und Nichtmitgliedern beerbt worden, so sollte bei der Erbauseinandersetzung der eingebrachten Boden samt Inventarbeitrag den Mitgliedern übertragen werden (§ 24 Abs. 5 LPGG 1959), andernfalls ein Kreispachtvertrag abzuschließen war. Sind Boden und Inventarbeitrag nicht - stillschweigend - auf den Mitgliedserben übertragen worden, ist andererseits aber auch keine Abrechnung erfolgt, weil § 24 Abs. 3 LPGG als überholt angesehen wurde (vgl. Arlt, Rechte und Pflichten der Genossenschaftsbauern, 1965, S. 427, 429), verbleibt es bei der gesetzlichen Fiktion des § 24 Abs. 2 LPGG 1959 zugunsten des Mitgliedserben. Denn der Inventarbeitrag war an die Bodenflächen gebunden und diese war durch das Mitglied auch dann einzubringen, wenn sie im Miteigentum oder im Eigentum von Familienangehörigen sowie in Gesamthandseigentum von Miterben stand und der LPG nicht über einen Kreispachtvertrag zur Bewirtschaftung zugeführt wurde. Deshalb trifft es nicht zu, dass das Erbenmitglied in Bezug auf die genossenschaftlichen Rechtsstellung des Erblassers erst durch § 45 Abs. 3 LPGG 1982 privilegiert wurde, wie die Rechtsbeschwerde meint. Im Unterschied zu dieser Regelung war es bis 01.01.1976 nur gesetzlich nicht ausgeschlossen, den Inventarbeitrag dem Mitgliedserben zu entziehen. Ist dies aber nicht geschehen, gilt nach § 24 Abs. 2 LPGG 1959 das vom Erblasser eingebrachte Inventar als vom Mitgliedserben eingebracht. Ist der Erblasser von mehreren LPG-Mitgliedern beerbt worden, kommt es für die Berechnung der Nutzungsvergütung darauf an, wer in der LPG als Land- und Inventareinbringer geführt wurde.
Das Beschwerdegericht hat das Eigenkapital nach dem ausgewiesenen Bilanzkapital angesetzt. Dies ist rechtsfehlerfrei, wenn die Bilanz vorschriftsmäßig erstellt wurde, weil dann das ausgewiesene Kapital mangels entgegenstehender Anhaltspunkte das Mindesteigenkapital darstellt (Senatsbeschluss vom 08.05.1998, BLw 18/97, AgrarR 1998, 249 = WM 1998, 1643 m. Anm. Lohlein EWiR 1998, 659). Hieran ist trotz der Kritik von Köhne (AgrarR 1998, 310 ff) festzuhalten. Sie verkennt schon im Ansatz, dass es nicht um die Bewertung von "LPG-Nachfolgeunternehmen" geht, sondern um die Zuordnung des LPG-Vermögens zu verschiedenen Stichtagen. Die in Übereinstimmung mit anderen Stimmen in der Literatur (vgl. nur Gschwendtner, AgrarR 1998, 33, 44 ff; Heller, AgrarR 1998, 50 ff) vertretene allgemeine Auffassung, Bilanzwerte seien für eine Unternehmensbewertung unbrauchbar und Abfindungen müssten nach "Verwendungswerten" (Ertrags- oder Verkaufswerten, Köhne aaO S. 311) berechnet werden, stand in ihrer Allgemeingültigkeit in der Rechtsprechung des Senats nie in Frage, weil es hierauf im Rahmen der Auseinandersetzung des LPG-Vermögens nach § 44 LwAnpG nicht ankommt. Denn der Gesetzber der 1. Novelle zum LwAnpG hat die noch von der DDR-Volkskammer vorgeschriebene Beteiligung an dem Vermögen der LPG von dem ersten Entwurf an (BT-Drucks. 12/161) trotz mehrerer Änderungsanträge in § § 44 Abs. 1 Satz 2 LwAnpG ausdrücklich als einen Anteil am Eigenkapital ausgestaltet und vorgeschrieben, dass das Eigenkapital auf Grund einer dem DM-Bilanzgesetz entsprechenden Bilanz zu ermitteln ist (§ 44 Abs. 6 LwAnpG).
Gegenüber der eindeutigen Regelung in § 44 LwAnpG lässt sich - entgegen der Annahme von Krebs (NL-BzAR 1998, 340, 342) - auch aus der Zielsetzung des § 3 LwAnpG nichts anderes herleiten. Die Vorschrift bestimmt nicht die Mittel der Umsetzung. Diese sind in Bezug auf die Vermögenszuordnung als Voraussetzung jeder Fortführung des Unternehmens in anderer Rechtsform in § 44 LwAnpG klar bestimmt. Danach ist der als Anteil am Eigenkapital ausgestaltete Wert der Beteiligung an der LPG an den für die Bilanzierung vorgeschriebenen Werten ausgerichtet. Da diese auf Grund des geltenden Vorsichtsprinzips (§ 6 Abs. 1 Nr. 3 DM-Bilanzgesetz) ein realistisches Bild der Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens widerspiegeln und die Ertragslage für die Folgezeit zutreffend darstellen sollen (Budde/Forster, DM-Bilanzgesetz, Vor §§ 6-18 Rdn. 4), hat der Senat sie bisher als "tatsächliche", "wahre" oder "Verkehrswerte" bezeichnet. Soweit nach § 44 Abs. 6 LwAnpG auf der Grundlage dieser Werte noch Ermittlungen anzustellen sind, können sie sich nur auf die Richtigkeit der Wertansätze und die Notwendigkeit von Hinzurechnungen oder Kürzungen des bilanziell ausgewiesenen Eigenkapitals beziehen (Brühmüller/Janakiew aaO S. 303). Ob es hierzu im Streitfall tatsächlich der in der Entscheidung vom 08.05.1998 als mögliches Verfahren in Betracht gezogenen Zerlegungstaxe bedarf (vgl. kritisch Brühmüller/Janakiew aaO S. 310), ist nicht von Bedeutung. Entscheidend ist, ob für jedes Wirtschaftsgut der "beizulegende" (Brühmüller/Janakiew aaO S. 305) Wert (Zeitwert, §§ 7 Abs. 1, 10 Abs. 1, 12 Abs. 4 DM-Bilanzgesetz; Veräußerungswert, § 7 Abs. 5; Verkehrswert, §§ 9 Abs. 1, 10 Abs. 2; 11 Abs. 1 DM-Bilanzgesetz; Kurswert, § 11 Abs. 2 DM-Bilanzgesetz) richtig ermittelt worden ist, d.h. das Ergebnis einer bestimmten, mit dem Gesetz zu vereinbarenden Bewertungsmethode ist. Stehen zulässigerweise mehrere Bewertungsmethoden zur Verfügung, die zu unterschiedlichen Wertansätzen führe, so ist der "beizulegende" Wert unter Würdigung von deren Aussagefähigkeit in Bezug auf die Verhältnisse auf dem Mark zu bestimmen (Senatsbeschluss vom 08.05.1998, BLw 18/97, aaO).
Die Rechtsbeschwerde vermag insoweit keinen Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen aufzuzeigen, der es rechtfertigen könnte, die Rückstellungen abzuziehen. Ohne einen solchen Vortrag musste das Beschwerdegericht davon ausgehen, dass die Antragsgegnerin ihr günstige Tatsachen nicht vorzubringen hat (vgl. Senatsbeschluss vom 09.06.1993, BLw 44/92, AgrarR 1993, 260), die Position also als freie Rücklage Eigenkapital ausweist (Brandenburgisches OLG, OLG-NL 1997, 155, 157) .
b) Beispiele zweifelhafter, nicht korrekter Wertermittlung:
ba) Eigenkapital (EK) lt. geprüften und mit uneingeschränkten Bestätigungsvermerk (§ 322 HGB) versehenen Bilanzen:
31.12.1990 6,4 Mio. DM
30.06.1991 6,0 Mio. DM
Rückstellungen jeweils 6 Mio. DM, davon max. 2 Mio. DM berechtigt.
In den sonstigen Verbindlichkeiten jeweils 300 TDM Ansprüche von LPG-Mitgliedern, EK i. S. § 44 Abs. 6 LwAnpG, 30. 06.91 min. 7 Mio. DM Eigenkapital
weitere 7 Mio. DM Altschulden, 5 Mio. DM RRV - "Erlaß".
Der Parteigutachter (öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, HLBS) errechnet in 1999 ein EK von 3,8 Mio. DM per 30.06.1991.
1. Lagerhalle - Werkstatt
Ertragswertermittlung (gem. §§ 15 - 20 WertV)
für die Lagerhalle im Werkstattgelände.
Wertermittlungsstichtag: 30.06.1991
ortsübliche Nettokaltmiete (Diese Berechnung weicht teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 283; II. BV) ab)
jährlich in DM
2345 qm
3.869,25
Gesamtwohnfläche: 2.345 qm, ortsübliche jährliche Nettokaltmiete
Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (25,00% der jährlichen [Netto-Kalt-] Miete
-11.607,00
= 34.823,00
Vervielfältiger (gem. Anlage zur WertV) bei p=5% Liegenschaftszinssatz und n= 20 Jahre Restnutzungsdauer
x 12,462
= 433.967,00
Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände (gem. § 19 WertV) *Abweichung wegen Asbest
-155.898,00
*geschätzter notwendiger Renovierungs- und Instandhaltungsaufwand
- 267.378,00
Ertragswert des Grundstücks
=10.691,00
Hier wurde offensichtlich mit 1,65 DM/m² ein niedriger Mietwert angesetzt, zusätzlich wurden Abschläge wegen Asbest und Reparaturrückstau in Abzug gebracht und damit der Ertrag reduziert.
Verstöße gegen §§ 10, 17 DMBilG, wenn mit 1,65 DM/m² Miete niedriger Wert (netto) auf Bilanzaktivseite, könne nicht auch noch auf der Passivseite Rückstellungen hier zweifach zusammen über 420 TDM eigenkapitalmindernd in Abzug gebracht werden, oder es ist ein Mietwert anzusetzen, als sei die Sanierung/Asbestbeseitigung bereits erledigt - Miete vielleicht 3,00 bis 4,00 DM/m² - und der Bilanzwert daher entsprechend höher.
Bei noch 20 Jahren Restnutzungsdauer und einem Ertragswert von 4,56 DM/m² Nutzfläche ist das Ergebnis (10.700 DM bei 2.345 m²) ohnehin nicht plausibel und reichlich unrealistisch.
Entsprechend wurde bei allen Gebäuden unterbewertet.
2. Sozialgebäude
Bei 25 Jahre Restnutzungsdauer muß von einem höheren wahren Wert/Verkehrswert als von 440,00 DM/m² ausgegangen werden. Der Ertragswert ist, wie bei den Wirtschaftsgebäuden auch, nur bedingt ein geeigneter Wert, wenn trotz Eigennutzung erhebliche Abzüge wegen angeblichem Mietrisiko vorgenommen werden sowie trotz niedrigem Mietwert/(Nettowert § 10 DMBilG) erhebliche Abschläge wegen Reparaturbedarf (§ 17 (5) DMBilG - Rückstellungen - vorgenommen werden.
wurde grundsätzlich mit je 1,00 DM bewertet. Verkaufserlöse von Technik und Gebäude in den Folgejahren wurde grundsätzlich mit 8% pro Jahr auf den 30.06.91 abgezinst, obgleich die Wirtschaftsgüter zwischen dem 30.06.91 und dem Verkauf genutzt und abgeschrieben, also im Wert gemindert wurden und logischerweise am Stichtag einen höheren Wert hatten, als nur den Verkaufserlös, der auch noch abgezinst wurde.
4. Feldinventar und Vorräte
sind per 30.06.91 - unmittelbar vor der Ernte mit 440, DM/ha bis 900,00 DM/ha (durchschnittlich 600,00 DM/ha) bewertet. Dieser Wert liegt weit unter dem Wiederbeschaffungswert § 12 DMBilG.
Wert lt. Standardherstellungskosten 3 Mio. DM, sind mit 1,8 Mio. DM bewertet. Diese Bewertung ist wie die des Feldinventars nicht vereinbar mit § 12 DMBilG - lt. Bilanz, GuV, Wiederbeschaffungs-/Wiederherstellungskosten - Deckungsbeitragsrechnung/Betriebsentwicklungsplan.
Ein Jahr vorher, in 1998, hatte der gleiche Sachverständige die gleiche LPG-Nachfolgerin bereits einmal bewertet und dabei ein Eigenkapital von 150 TDM ermittelt. Hier hatte der sogenannte Sachverständige u.a. nicht ohne in der Einleitung seines Gutachtens auf die gesetzlichen Grundlagen und die einschlägigen BGH-Beschlüsse und Fachliteratur zu verweisen, einen Gesamtertragswert des Unternehmens unter Berücksichtigung der Verluste (abgezinster Reinertrag 1992 bis 1994 rund 2,5 Mio. DM) = Ertragswert des Betriebes von minus 4,7 Mio. DM "kapitalisierter Verlust", sowie einen Liquiditationswert mit minus 150 TDM ermittelt.
Wehe dem vermögensanspruchsberechtigten Bauern, der bei Gericht keinen sachverständigen Rechtsbeistand hat. Hier hatte allerdings auch das Gericht ein Einsehen und (bewertungsrechtlichen Sachverstand) erkannte das Parteigutachten nicht an und verurteilte die LPG/ e. G. zur Zahlung von rund 80.000 DM.
bb) "Rechtsbeugung" durch Sachverständige
Da faßt das Landwirtschaftsgericht den Beschluß, das abfindungsrelevante Eigenkapital, § 44 (6) LwAnpG, durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen und beauftragt sodann einen im Freistaat Thüringen vereidigten, öffentlich bestellten Sachverständigen damit (Op):
Der Sachverständige versäumt es nicht, auf den ersten 20 Seiten seines Gutachtens ausführlich die gesetzlichen Grundlagen (§ 44(6) LwAnpG, das DMBilG, hier allerdings nur die §§ 7 bis 12, sowie die dazu ergangene gefestigte Rechtsprechung des BGH vom 23.10.1998, BLw 16/98; vom 8.5.1998, BLw 18/97 und einige Fachliteratur - Bruhmüller/Janakiew, AgrarR 1998, Seite 299 ff., darzustellen.
Seine eigenen Interpretationen dieser Grundlagen lassen aber bereits Bedenken aufkommen, wenn er seine Version vom beizulegenden Wert kundtut. Schließlich ist der "beizulegende Wert" nirgends rechtlich definiert, in den Bewertungsrichtlinien und der WertVO nicht zu finden und nach § 253 (2) HGB von Bedeutung als niederer Wert nach außerplanmäßigen Abschreibungen oder bei dauernder Wertminderung. Da hiernach DMBilG per 1.7.1990, vorsichtig zu bewerten ist - § 252 (1) 4 HGB - kann diese Vorschrift jedoch erst in späteren Jahren nach der Abfindungs-, Stichtagsbilanz, zum Tragen kommen.
Da dieser Grundsatz also bereits bei der Erstellung der DMEBilanz per 1.7.1990 und den Folgebilanzen gilt (§ 36 DMBilG!), kann der beizulegende Wert aufgrund des Gläubigerschutzes nie niedriger sein als der Bilanzbuchwert. Der "beizulegende" Wert" ist hier folglich nichts anderes als der - zum DMEBilanz-Stichtag und den Folgebilanzstichtagen - jeweils richtig errechnete Wert, infolge möglicher außerplanmäßiger Abschreibungen (Teilwert-/Sonderabschreibungen) - mit bei der Eigenkapitalermittlung nach § 44 (6) LwAnpG aufzulösenden stillen Reserven "belastet". Der wahre Wert/Verkehrswert kann also nur höher sein als der laut Bilanzrecht beizulegende Wert!
Dennoch zeigen die im Gutachten vorgenommenen Berechnungen der Werte erstaunliche methodische und rechnerische Mängel.
Da wird eine modifizierte Zerlegungstaxe als "Methode" angewandt, die mit den Bewertungsvorschriften des DMBilG nicht vereinbar ist - siehe vor, unter Kapitel 1.1, 1.2 und 2.1.
Die maßgebende Stichtagsbilanz weist ein Eigenkapital von 5 Mio. DM aus. Bei der Einsichtnahme in die Bilanzunterlagen - Einsichts- und Auskunftsrecht - wird festgestellt, daß das Bilanz-Eigenkapital um mindestens 4 Mio. DM "Ergebnisrücklage" sowie einen erheblichen Teil der ebenfalls 4 Mio. DM Rückstellungen und Wertansatzerhöhungen nach § 36 DMBilG von rund 1 Mio. DM auf insgesamt 10 Mio. DM erhöht werden müßte.
Auszug aus der Einleitung des Gutachtens:
"Soweit nach § 44 Abs. 6 LwAnpG auf der Grundlage dieser Werte noch Ermittlungen anzustellen sind, können sie sich nur auf die Richtigkeit der Wertansätze und die Notwendigkeit von Hinzurechnungen oder Kürzungen des bilanziell ausgewiesenen Eigenkapitals beziehen.
Entscheidend ist vielmehr ob für jedes Wirtschaftsgut der "beizulegende" (Brühmüllen Janakiew aaO S.305) Wert (Zeitwert, §§ 7 Abs. 1,10 Abs. 1,12 Abs. 4 DMBiIG; Veräußerungswert, § 7 Abs. 5; Verkehrswert, §§ 9 Abs. 1,10 Abs. 2; 11 Abs. 1 DMBiIG; Kurswert, § 11 Abs. 2 DMBiIG) richtig ermittelt worden ist, d. h. das Ergebnis einer bestimmten, mit dem Gesetz zu vereinbarenden Bewertungsmethode ist ... "
Wird die Richtigkeit des Wertansatzes der einzelnen Vermögensgegenstände in der Bilanz jedoch von keiner Seite in Zweifel gezogen, kann sie unterstellt werden, sofern der Ansatz für die einzelnen Positionen überhaupt schlüssig ist.
Im Rahmen der Aufgabenstellung für das vorliegende Gutachten ist allerdings hiervon abweichend gerade davon auszugehen, daß die beizulegenden Wertansätze gutachterlich zu überprüfen sind.
Konsequenzen für das Vorgehen des Sachverständigen aus der BGH - Rechtsprechung
Die folgenden Ausführungen sollen sich vorrangig auf Konsequenzen für die praktische Durchführung der Wertermittlung beziehen.
In diesem Zusammenhang sind insbesondere die Äußerungen des BGH in der Urteilsbegründung vom 8.5.98 für den mit der Wertermittlung befaßten Sachverständigen nach Überzeugung des Unterzeichnenden zwingend zu beachten, die durch das Urteil vom 23. Oktober 1998 wichtige Ergänzungen erfahren haben.
"Wenn aber das abfindungsrelevante Eigenkapital aufgrund der Bilanz ermittelt werden soll, ist es zwar nicht das Eigenkapital i. S. des § 26 Abs. 1 DMBiIG, wohl aber das Eigenkapital, das sich bei einer an den Bilanzierungsvorschriften des DMBilG orientierten Bewertung aller Vermögensgegenstände und Schulden unter Berücksichtigung etwaiger stiller Reserven und notwendiger Hinzurechnungen oder Kürzungen - nach Abzug des in § 44 Abs. 6 Satz 2 LwAnpG genannten Betrages - ergibt. Dieses Eigenkapital hat mit dem betriebswirtschaftlich ermittelten Unternehmenswert nichts zu tun (Brühmüller/Janakiew, AgrarR 1998, 299, 302)."
"Entscheidend ist, ob für jedes Wirtschaftsgut der "beizulegende" Wert (Zeitwert, §§ 7 Abs. 1,10 Abs. 1,12 Abs. 4 DMBilG; Veräußerungswert, § 7 Abs. 5; Verkehrswert, §§ 9 Abs. 1, 10 Abs. 2; 11 Abs. 1 DMBilG; Kurswert, § 11 Abs. 2 DMBilG) richtig ermittelt worden ist, d. h. das Ergebnis einer bestimmten, mit dem Gesetz zu vereinbarenden Bewertungsmethode ist. Stehen zulässigerweise mehrere Bewertungsmethoden zur Verfügung, die zu unterschiedlichen Wertansätzen führen, so ist der "beizulegende" Wert unter Würdigung von deren Aussagefähigkeit in bezug auf die Verhältnisse auf dem Markt zu bestimmen (Senatsbeschl. v. 8. Mai 1998, BLw 18/97, aaO)." [1]
Es ist daher zunächst zu untersuchen, welche Bewertungsmethoden nach DMBilG überhaupt zulässig sind.
"§ 7 Neubewertung.
(1) Vermögensgegenstände und Schulden sind neu zu bewerten. Vermögensgegenstände sind mit ihren Wiederbeschaffungs- oder Wiederherstellungskosten anzusetzen (Neuwert): sie dürfen jedoch höchstens mit dem Wert angesetzt werden, der ihnen beizulegen ist (Zeitwert). Wesentliche Werterhöhungen, die innerhalb von vier Monaten nach dem Bilanzstichtag eintreten, sind zu berücksichtigen. Die bisherige Nutzung der Vermögensgegenstände und ihr Zurückbleiben hinter dem technischen Fortschritt sind bei der Ermittlung des Zeitwerts durch einen Wertabschlag zu berücksichtigen.
(5) Vermögensgegenstände, die im Unternehmen nicht mehr verwendet werden, sind mit dem zu erwartenden Verkaufserlös nach Abzug der noch anfallenden Kosten anzusetzen (Veräußerungswert). Vermögensgegenstände, die noch genutzt werden, aber vor dem 1. Juli 1990 bereits vollständig abgeschrieben worden sind, dürfen höchstens mit ihrem Veräußerungswert angesetzt werden."
Diese Definition deckt auch den Verkehrswertbegriff (etwa im Sinne des Wiederbeschaffungswertes), der ja gerade die Verhältnisse auf dem Markt widerspiegelt, ab.
Insofern kann eine Wertermittlung nach den diesbezüglich zu beachtenden Grundsätzen erfolgen.
"Der BGH hat ausdrücklich darauf verwiesen, daß nicht davon ausgegangen werden könne, "daß das Eigenkapital nach den Grundsätzen der Unternehmensbewertung [lediglich, Anm.des Unterzeichnenden] mit dem Ertragswert, d.h. mit dem "Verkaufswert des Unternehmens als Ganzes" ... anzusetzen sei".
Die Bestimmung des "wahren bzw. beizulegenden" Wertes ist daher keine, typischerweise ganz vorrangig an üblichen betriebswirtschaftlichen Überlegungen orientierte Wertermittlung.
Dieser Wert läßt sich nach Auffassung des BGH am ehesten mittels "modifizierter Zerlegungstaxe" ermitteln.
Das Unternehmen wird dabei in "marktgängige" Teilobiekte zerlegt und der Verkehrswert für jedes dieser Teilobjekte mit den unter dem Gesichtspunkt der bestmöglichen Verwertung zweckmäßigsten Verfahren ermittelt. Die Wahl der entsprechenden Verfahren ist unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit in Bezug auf die Marktverhältnisse durchzuführen und zu begründen.
Die Gesamttaxe ist aber dann anzuwenden wenn der so ermittelte Wert höher ist als der durch die modifizierte Zerlegungstaxe ermittelte.
Allerdings liegt nach Auffassung des BGH die Notwendigkeit zur Durchführung einer Gesamttaxe nur dann vor, wenn "Anhaltspunkte dafür vorlägen, daß sie zu einem höheren Eigenkapital führen könnte".
In der ganz überwiegenden Zahl der Fälle wird wegen der negativen Erträge der in Umwandlung befindlichen Unternehmen ein solcher Anhaltspunkt, der die Durchführung der Gesamttaxe begründen würde, aber gerade fehlen.
Durch die Entscheidungen des BGH werden konkrete Verfahren zur Ermittlung der "tatsächlichen" oder "beizulegenden" Werte mit Ausnahme des Verweises auf das DMBilG nicht vorgegeben.
"Das in ihr [der maßgeblichen Bilanz; Anm. d. Verfassers] ausgewiesene Kapital ist jedoch nicht das abfindungsrelevante Eigenkapital. Dies folgt schon aus dem Gesetzeswortlaut, wonach das Eigenkapital "auf Grund der Bilanz" zu ermitteln ist, aber auch aus dem Begriff "Eigenkapital". Unter Eigenkapital werden im allgemeinen "die einer Unternehmung von ihrem Eigentümer bzw. ihren Anteilseignern üblicherweise langfristig zur Verfügung gestellten finanziellen Mittel" verstanden. Es dokumentiert den Anspruch der Eigentümer am Vermögen der Gesellschaft. Es ergibt sich rechnerisch aus der Differenz von Gesamtvermögen und Gesamtschulden. Diese Differenz ist nicht mit dem in der maßgeblichen Bilanz ausgewiesenen Kapital identisch, weil die Bilanz sehr wenig Informationen über einen wichtigen Bestandteil des Eigenkapitals enthält, nämlich die stillen Rücklagen. Da die Mitglieder der LPG nach dem Willen des Gesetzgebers aber - von den in 44 Abs. 1 Nr.3 und Abs. 6 genannten Ausnahmen abgesehen an dem gesamten Vermögen der LPG beteiligt werden sollen und dieses Ziel nur erreicht wird, wenn seine Bewertung nicht zur Bildung stiller Reserven für die Verbleibenden führt (Grundmann, ZGR Sonderheft 14, S.71, 100 f.), hat der Senat weder den "betriebswirtschaftlich zu ermittelnden Ertragswert" des Unternehmens noch seinen "bilanzpolitisch gestaltbaren Buchwert" für maßgeblich erachtet, sondern den "tatsächlichen Wert", der sich aus dem "Verkehrswert aller Vermögensgegenstände" (BGHZ 124,199, 203;131, 260, 265) abzüglich der Verbindlichkeiten ergibt. Hieran wird festgehalten."
Im Rechtsstreit obliegt die Auswahl des Bewertungsverfahrens allein dem Tatrichter, nicht etwa im Ermessen des LPG-Nachfolgeunternehmens.
Hierzu in der Urteilsbegründung vom 8.5.1998:
"Das Gericht wird die Auswahl [der Bewertungsverfahren; Anm. des Unterzeichnenden ] jedoch dem von ihm in aller Regel hinzuzuziehenden Sachverständigen überlassen, muß aber von der Richtigkeit des erstellten Gutachtens überzeugt sein."
Dies zeigt sich z. B. darin, daß in dem Sachverhalt, welcher der Entscheidung vom 8.5.98 zugrunde lag, verschiedentlich vom Sachverständigen im Sachwertverfahren vorgenommene Immobilienbewertungen ausdrücklich als rechtsfehlerfrei beurteilt worden sind.
Der BGH folgt in seiner Entscheidung vom 8.5.98, den Besonderheiten der landwirtschaftlichen Taxation Rechnung tragend, der Terminologie der traditionellen landwirtschaftlichen Betriebsbewertung, wie die Verwendung der Begriffe "Gesamttaxe" und "Zerlegungstaxe" zeigt.
Der BGH zusammenfassend:
h) Die Auswahl der Bewertungsmethode ist Aufgabe des Tatrichters. Seine Entscheidung kann im Rechtsbeschwerdeverfahren nur darauf überprüft werden, ob sie die rechtlichen Vorgaben und sämtliche bewertungsrelevanten Umstände berücksichtigt, gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht."
[1] Beschluß vom 23.10.1998, BLw 16/98
Was dann bei der Durchführung der Berechnung der Werte daraus gemacht wird, hat strafrechtlichen Charakter - hierzu auch Dok. II, S. 307 ff., 355 f. Mit Ermittlung des wahren Wertes i. S. der BGH-Entscheidungen, des Gesetzes (ordentliche Bilanz) und des Rechts (gefestigte Rechtsprechung des BGH) hat dies nichts mehr zu tun, wenngleich auch Sachverständige an Gesetz und Recht gebunden sind. Daß es dennoch Gerichte gibt, die, sei es aus Unkenntnis, aus "Sympathie" zu den LPG-Unternehmen, aus innerer Neigung gegen bundesdeutsches Recht (so schlimm war die DDR doch gar nicht), Befangenheit oder Gedankenlosigkeit in Bezug auf Rechtsbeugung in ihrer Eigenschaft als Tatrichter solchen "Gutachtern" ihre Entscheidungen zugrunde legen, ist mehr als bedenklich, führt bei den einst zwangskollektivierten ehemaligen LPG-Bauern - oder ihren Erben - und jetzt Vermögensanspruchsberechtigten nach LwAnpG nicht selten zu weiterer Resignation, Vertrauensverlust in unseren Rechtsstaat, Angst vor Gutachtenskosten. Schließlich ist eine korrekte Umsetzung des Gesetzes politisch auch nicht opportun. Anders ist es gar nicht denkbar, daß solche Verhältnisse bei den Untergerichten geduldet werden, obgleich den Politikern seit 1992 bekannt - und der Weg zum BGH häufig durch Nichtzulassung der Rechtsbeschwerde abgeblockt wird.
BEISPIELE DER BERECHNUNGEN
1. Technikstützpunkt
Schätzgruppe
Verwaltungsbaracke/Küche
Wert für Gesamtobjekt
in Gesamtposition enthalten; keine Einzelbewertung
122.000 DM
Garagen LPG-Hof
Garage LPG-Hof
25.488 DM
Garagen im Objekt Abt. 2
13.984 DM
MTS Schuppen
118.942 DM
E.-Anlage Werkstatt
5.277 DM
Umzäunung Werkstatt
Aushebekran
8.496 DM
Lagergebäude Hof
4.872 DM
NSF-Schaktanlage Hof
6.992 DM
184.000 DM
Differenz rund 41.000 DM = 20%
Selbstverständlich kann es nicht zulässig sein, im Rahmen einer solchen "Bewertungsmethode" jeweils mehrere Gebäude als ein bzw. drei "unabhängige Objekte" zusammenzufassen, auf jede Einzelbewertung - zwingendes Recht nach DMBilG und HGB sowie Steuerbilanzrecht (ordentliche Bilanz) - zu verzichten, und dann noch bei der Sachwert- und der Ertragswertberechnung Abschläge vorzunehmen, die so nicht vertretbar sind. Zum Beispiel 50% Abschlag bei dem Sachwert wegen Marktlage, 30% Mietausfallrisiko beim Ertragswert- trotz Eigennutzung -, Wertminderung wegen Bauschäden beim Ertragswert, oblgeich im niedrigeren Mietansatz der Bauzustand bereits berücksichtigt ist.
1.1 Technikstützpunkt Unterstellhallen; Gebäudesachwert und -ertragswert
Normative Nutzungsdauer (Jahre)
Restnutzungsdauer (Jahre)
Entwertungsquote
umbauter Raum Kubikmeter
bebaute Fläche Quadratmeter
Neubauwert von 1992 (DM/Kubikmeter)
274.000 DM
besonders zu bewertende Bauteile:
27.400 DM
Neubauwert von
301.400 DM
30.140 DM
331.540 DM
Bauindex (Basis 1985 = 100)
Neuwert 1991
311.522 DM
208.720 DM
102.802 DM
Wertminderung wegen Bauschäden und Mängeln
-30.841 DM
Zu-/Abschlag für Marktlage
-51.401 DM
Sachwert der Gebäude und baulichen Anlagen (gerundet)
20.560 DM
Nutzfläche Quadratmeter
monatlicher Mietansatz
29.592 DM
1.184 DM
4.673 DM
8.878 DM
14.857 DM
zugeordnete Fläche (berechnet)
3.425 qm
20,00 DM/qm
5.480 DM
Reinertrag Gebäude und bauliche Anlagen
9.377 DM
Kapitalisator
80.262 DM
30.841 DM
Abbruchkosten DM/Kubikmeter
14,33 DM
diskontierter Abbruch
30.944 DM
Ertragswert der Gebäude und baulichen Anlagen (gerundet)
18.477 DM
18.500 DM
1.2 Technikstützpunkt Küche/Verwaltungsbaracke; Gebäudesachwert und -ertragswert
265,00 DM
330.720 DM
33.072 DM
363.792 DM
36.379 DM
400.171 DM
376.010 DM
210.566 DM
165.444 DM
-33.089 DM
-82.722 DM
49.633 DM
30.240 DM
2.419 DM
5.640 DM
12.096 DM
10.085 DM
8.165 DM
80.165 DM
33.089 DM
3.837 DM
43.239 DM
43.200 DM
1.3 Technikstützpunkt Garagen und Werkstatt; Gebäudesachwert und -ertragswert
548.418 DM
54.842 DM
603.260 DM
60.236 DM
663.586 DM
623.520 DM
349.171 DM
274.349 DM
-82.305 DM
109.739 DM
109.700 DM
56.100 DM
2.244 DM
9.353 DM
16.830 DM
27.673 DM
3.177,5 qm
4.988 DM
22.685 DM
222.724 DM
82.305 DM
18.945 DM
121.474 DM
121.500 DM
Ventilatoren 8 St.
Kälbermilchtank
Silo W.
Bergeraum Stall 2
22.496 DM
Stall 1 MVA W.
53.990 DM
Stall 2 MVA W.
Kälberstall MVA W.
6.797 DM
5.947 DM
Verbindergebäude 1
1.699 DM
Verbindergebäude 2
Güllebecken W.
12.586 DM
Wegebau MVA W.
Wegebau Kälberstall
Elektroaußenanl. MVA W.
Milchkühlung MVA W.
8.540 DM
20.254 DM
4 St. Rohrleitung NW 125
Kaltlufttrockner
2 St. Kühltanks
90.245 DM
1.119 DM
3.032 DM
NSF-Kabel
16.240 DM
Hochdruckreiniger 1162
2.423 DM
Elektroanlage Stall
288.000 DM
Differenz: 108.000 = 38 %
Auch hier fehlt jede Einzelbewertung als Grundlage jeder ordentlichen Bilanz i. S. § 44 (6) LwAnpG und DMBilG. Auch fehlt jeder Hinweis, welche Reparaturkosten tatsächlich bis 1999 angefallen sind und wie lange die einzelnen Wirtschaftsgüter laut Inventarverzeichnis noch im Unternehmen - der MVA - genutzt wurden. (Op.)
2.1 Werteberechnung
MVA; Kosten eines den wirtschaftlichen Anforderungen genügenden Ersatzbaus
DM/Platz
DM insgesamt
Kostenblock Stall
Kostenblock Gülle
Kostenblock Milch
Kostenblock Futter
132.000 DM
Kälber und Jungrinderplätze
10.890 DM
1.081.200 DM
1.089 DM
108.120 DM
Baukosten/Platz
11.979 DM
1.189.320 DM
Bauindex (Basis 1991 = 100)
11.258 DM
1.117.782 DM
Auf dieser Grundlage wird der modifizierte Sachwert wie folgt ermittelt:
MVA; modifizierter Sachwert
Nutzungsdauer Neuanlage
95.906 DM
abzügl. laufender Nachteil aus höherem AK-Bedarf
45.000 DM/Jahr
-22.500 DM
höherer laufender jährlicher Unterhaltungsaufwand
der Normal-
-5.589 DM
jährlicher Vorteil der vorhandenen Anlage
67.817 DM
Barwert der für die RND kapitalisierten Kapitalkosten als Vorteil der Altanlage
Restnutzungsdauer der vorhandenen Anlage
Barwert des für die RND kapitalisiertren Vorteils der vorhandenen Anlage
665.827 DM
abzüglich Reparaturen/Abbruchmaßnahmen zum Bewertungsstichtag
abzüglich Reparaturen/Abbruchmaßnahmen in
5.250,00 DM/Platz
-420.000 DM
diskontierte Abbruchkosten nach Ablauf der RND
-70.000 DM
Der Abzug für höheren AK-Bedarf von 0,5 AK ist beim Sachwert nicht akzeptabel, ebenso sind Abzüge für Reparaturen und Abbruch von 5.250 DM je Platz und zusätzlich 70.000 DM für Abbruch nicht sachgerecht. Dieser Abzug verstößt gegen §§ 249, 252 HGB und § 17 DMBilG sowie steuerrechtliche Bilanz-Bewertungsvorschriften. Grundlage für § 44 (6) LwAnpG ist der einer ordentlichen Bilanzbewertung der Wirtschaftsgüter gem. DMBilG (BGH-Beschluß vom 23.10.1998, BLw 16/98, erneut bestätigt). Ob es überhaupt je zu einem Abbruch/Entsorgung kommt, ist selbst längerfristig fraglich. Am Ende der derzeitigen (1991) wirtschaftlichen, betriebswirtschaftlichen Restnutzungsdauer - Abschreibungszeitraum gem. Inventar - kann der technische Stand der Gebäude - technische Nutzungsdauer - eine Sanierung/Umbau/Ausbau und alternative Nutzung - Umnutzung - ermöglichen, oder durch technische Erneuerung und Generalsanierung die Grundbausubstanz (Rohbau) erneut eine neue wirtschaftliche Nutzungsdauer ermöglichen. All die damit verbundenen Aufwendungen/Kosten sind dann Kosten der "Herstellung" des dann neuen Wirtschaftsguts - Gebäudes - im steuer- und handelsrechtlichen Sinne - ordentliche Bilanz. Im übrigen würde durch einen Abbruch der Bodenwert - Baureifmachung - steigen. Abbruchkosten sind dann durch Bodenwertsteigerung ausgeglichen. Ansonsten gehören Abbruchkosten nach Bodenkauf in der Regel bilanzrechtlich zu den nachträglichen Anschaffungskosten des Bodens. Den Boden unter den Gebäuden (selbständiges LPG-Gebäudeeigentum) haben die LPG-Untenehmen meist zum halben Preis gekauft - oder vom Flurneuordnungsamt beschafft bekommen.
Diesen, evtl. in späteren Jahren anfallenden Abbruch-/Entsorgungskosten können daher niemals den wahren Wert zum Umwandlungs-Abfindungsstichtag mindern.
siehe Kapitel 3.7
bc) Ein im Freistaat Thüringen vereidigter und öffentlich bestellter Sachverständiger (HLBS)
Gesamttaxe/Zerlegungstaxe: beide sind zwar laut Gesetz und Rechtsprechung nicht zulässig, aber der Sachverständige darf ja nahezu alles - Hauptsache, das Gericht glaubt es !!!
Der fachlich ahnungslose "Tatrichter" akzeptiert diesen strafbaren Unfug. Das OLG und der BGH werden darüber entscheiden müssen. (Schk.)
Rohertrag aus Vermietung (ca. 500 qm Nutzfl. x 1,00 DM/qm x 12 Monate
Bewirtschaftungskosten ( 25 v. H.)
Reinertrag aus Vermietung des Gebäudes (01-02)
Bodenertrag = Bodenwert x Liegenschaftszins
Jahresreinertrag des Gebäudes (03-04)
Vervielfältiger (Kapitalisierungsfaktor)
Gebäudewert (05 x 08)
Ertragswert der ZBO - Werkstatt, ohne Bodenwert
(minus) -53.522
Der Abzug von 100 TDM für Reparaturrückstau verstößt gegen §§ 10, 17 DMBilG, wonach ein solcher Abzug (Rückstellungen) nur zulässig ist, wenn auf der Aktiva der Bruttowert aktiviert wird.
Hier ist aber mit nur 1 DM Miete/qm/Monat der Nettowert (vor Sanierung - Reparatur) zugrundegelegt, so daß der Abzug nicht korrekt ist!
Gesamttaxe/Zerlegungstaxe: beide sind laut Gesetz und Rechtsprechung zwar nicht zulässig, aber der Sachverständige darf ja nahezu alles - Hauptsache das Gericht/der Tatrichter glaubt es.
So wird aus einem Bilanzbuchwert von rund 69.000 DM ein Verkehrswert/wahrer Wert von minus 53.000 DM
DIV. WIRTSCHAFTSGEBÄUDE
Wirtschaftsgebäude des AG
Verkehrswert 30.06.1992
Schweinmastanlage inkl. baulicher Anlagen
Rinderstallanlage
./. 53.067
Läuferstallanlage
./. 63.911
Reinigungshalle
./. 41.471
Halle Kartoffelsortierplatz
./. 85.472
./. 34.033
Milchhaus Offenstall
ehemalige Offenställe
Bergerum
Reko 2 Milchhaus
bd) Ein im Freistaat Thüringen vereidigter und öffentlich bestellter Sachverständiger (HLBS)
Zerlegungstaxe
Trotz Gläubigerschutz und Grundsatz der Vorsicht gemäß DMBilG bei der Bewertung, wird das Eigenkapital von 4 Mio. DM laut geprüfter und bestätigter Bilanz und Eigenkapital-Hinzurechnung nach DMBilG, § 36, von 10 Mio. DM auf 5,5 Mio. DM heruntergerechnet. (La.)
Lagergebäude - Ermittlung des Sachwertes
gesch. Höhe Meter
555.984 DM
55.598 DM
611.582 DM
61.158 DM
672.740 DM
629.745 DM
314.873 DM
314.872 DM
-62.974 DM
Abschlag wirtschaftliche Überalterung
-125.949 DM
diskontierten Abbruch berücksichtigen j/n
19.425 DM
106.524 DM
Wert des Grund und Bodens 0 qm/15,00 DM pro qm
Gebäudewertvorschlag
95.000 DM
Lagerhalle - Ermittlung des Ertragswertes
45.490 DM
1.820 DM
9.446 DM
13.647 DM
20.577 DM
15,00 DM/qm
2.633 DM
17.944 DM
176.176 DM
62.974 DM
93.777 DM
93.800 DM
Lagergebäude; Buchwert und "wahrer" bzw. beizulegender Wert
Anzahl Positionen: 4
Summe Buchwerte: 142.198 DM
Summe Schätzwerte: 95.000 DM
Wie hier beim Sachwert ein Abschlag von 40% wegen Marktlage und ein Mietausfallrisikoabschlag von 30% bei Eigennnutzung gerechtfertigt sein kann, bleibt unbegründet (La.)
be)Ein im Freistaat Thüringen vereidigter und öffentlich bestellter Sachverständiger (HLBS) (Le.)
Wertermittlung MVA (Le) - jährliche Kapitalkosten eines Kuhplatzes
jährliche Kapitalkosten eines Kuhplatzes
bei 489 Plätzen insgesamt
413.205 DM
-45.000 DM
368.205 DM
3.930.588 DM
abzüglich Reparaturen/Abbruchmaßnahmen zum Bewertungsstichtag (Hochsilos)
1018 Kubikmeter x 18,20 DM/Kubikm.
-18.528 DM
3.500,00 DM/Platz
1.711.500 DM
9,92593
-1.584.729 DM
1.750,00 DM/Platz
855.750 DM
-582.406 DM
-100.000 DM
Insgesamt ergeben sich im Vergleich mit den Buchwerten folgende "wahre" bzw. "beizulegende" Werte
Anzahl Positionen: 91
Summe Buchwerte: 2.341.871 DM
Summe Schätzwerte: 1.651.000 DM
Hier faßt der Sachverständige 91 Einzelpositionen (Bilanz-Inventar) zu einem marktgängigen Teil zusammen, obgleich nach DMBilG die Einzelbewertung vorgeschrieben ist. Der Sachverständige geht folglich von dem Verkauf, der Liquidation in Teilobjekten aus.
Nicht akzeptabel, da mit Gesetz und Recht nicht vereinbar, sind auch die in Abzug gebrachten Abrißkosten/Abbruchkosten. Dieser Abzug wäre nur innerhalb des Zeitraums nach §§ 17, 36 DMBilG zulässig. Ansonsten verhält es sich mit den Abbruchkosten wie mit theoretisch denkbaren Liquidationskosten, die in späteren Jahren anfallen könnten.
Ob und wann solche je anfallen, ist jedoch völlig unbestimmt und offen. Auf Verdacht sind solche Kosten nicht abzugsfähig, auch nicht in einer ordentlichen Bilanz, denn auch hier müssen Fristen - absehbarer Zeitraum und Konkretisierung der Kosten für Rückstellungen - beachtet werden.
Ferner berühren die später theoretisch anfallenden Abbruchkosten den Bodenwert, den die LPG-Unternehmen in der Regel zum halben/viertel Preis erworben haben und der durch möglichen Abbruch - Baureifmachung für Neubau - im Wert steigt.
Abbruchkosten sind in der Regel bodenwerterhöhende Aufwendungen/nachträgliche Anbschaffungskosten des Bodens - oder Kosten für einen späteren Neubau/Ersatzbau. Wird das Gebäude (die gemäß hier praktizierter Art der "modifizierten" Zerlegungstaxe "marktgängige"Anlage) jedoch nach Ende der Restnutzungsdauer nicht abgebrochen, sondern (als Rohbau verwendet) erneuert/saniert, entfallen selbst diese Aufwendungen gänzlich. Wie hier und so häufig von einer Grupe von sogenannten Sachverständigen praktiziert, sind Abbruchkosten auf Verdacht nicht absetzbar.
bf) Gutachten - Wertermittlung § 44 (6) LwAnpG, Auftrag vom Gericht:
Schweinemastställe nach DDR-Bauart sind bekanntlich bei der Bewertung/Bilanzierung 1990/91 immer Problemfälle gewesen. Ermittelt der Sachverständige (HLBS, im Freistaat Sachsen vereidigt und öffentlich bestellt) per 31.12.1991 den Wert einer solchen Anlage in 1999, ist bekannt, welcher Sanierungsaufwand in 1990 - 1999 notwendig war und wie sich die Nutzung tatsächlich entwickelt hat.
Wenn dann aber bei einer vergleichbaren Bewertung: Ertragswert/Sachwert ein Wert von nahe Null errechnet wird, das Unternehmen danach von 1990 bis 1999 Ställe genutzt hat, die keinen Wert - wahrer Wert, tatsächlicher Wert, Verkehrswert, Nutzungswert - hatten, die Nutzungs also wertlos gewesen sein soll, so muß dies nicht nur beim vermögensanspruchsberechtigten LPG-Bauern Skepsis, ja Ablehnung hervorrufen und den Verdacht der Mauschelei aufkommen lassen, zumal eine Restnutzungsdauer noch gegeben war und selbst wenn nur die Rohbausubstanz noch nutzbar gewesen wäre, wäre für diese der Rohbauwert der Gebäude von mindestens 100,00 DM/Mastschweinplatz wohl als Minimum vertretbar (Bi.).
Schlachtwert je Mastplatz und Jahr
2,40 Durchg/a * 110,00 kg/Tier LG * 1,98 DM/kg LG
= 521,66 DM
2,40 * 75,00 DM/Ferkel
= 180,00 DM
238 kg KF à 0,32 DM/kg * 2,4
= 182,78 DM
Tierarzt, Medikamente
= 7,20 DM
3,50 DM Tierseuchenk, 3,50 DM Zuchtverb.
= 11,90 DM
(laut KTPL)
= 4,80 DM
16,80 DM/Mastplatz + 2,00 DM cbm * 2,40 Kubikmeter/a
= 16,80 DM
= 15,00 DM
= 418,49 DM
= 103,18 DM
0,91 AKh/J. u. Mastplatz à 40.000,00 TDM/2100 AKh
= 17,38 DM
= 85,79 DM
= 41,00 DM
Reinertrag (cash-flow)
= 44,79 DM
./. Bodenwertanteil
4,87 DM/qm * 10.000,00 qm * 0,04%
= 7,61 DM
kapitalisiert auf die Restnutzungsdauer
13,24 Jahre, 4%
Ertragswert pro Stallplatz
= 371,32 DM
Ertragswert des Stalles
Stallplätze = 1700
=631.235,57 DM
Abzüge für techn. Überalterung
Emissionsschutzeinbau
= 147,06 DM/Platz
Stallplatzmodernisierung mit autom. Fütterung
= 205,88 DM/Platz
= 600.000,00 DM
bereinigter Ertragswert des Stalles
(je Stallplatz 24,30 DM)
31.235,57 DM
MOD. SACHWERTBERECHNUNG
Baukosten je Stallplatz mit Ver- u. Entsorgung
= 700,00 DM
Stallkapazität
= 1700 Plätze
Baukosten eines neuen Stalls
1.190.000,00 DM
jährliche Kapitalkosten des Ersatzgebäudes
Nutzungsdauer 50 J/7%
= 0,0724598
= 86.227,16 DM
jährlicher Unterhaltungs- und Funktionsnachteil des vorhandenen Gebäudes gegenüber dem oben dargestellten neuen Gebäude
29.547,62
19.698,41
51.562,62
32.040,41
= 19.522,21 DM
jählicher Vorteil des vorhandenen Gebäudes
= 66.704,96 DM
kapitalisiert auf Restnutzungsdauer des alten Gebäudes
13 J/4%
= 9,9856478
= 666.092,19 DM
= 17.020,54 DM
=617.020,54 DM
modifizierter Sachzeitwert
= 49.071,66 DM
Da die Realität am Ortstermin deutlich macht, daß längerfristig nur 1.200 Schweinemastplätze nutzbar (Ortslage, Gebäudesubstanz) sind, orientiert sich der Wert der Schweinemastplätze am Ertragswert auf 31.000,00 DM. (25,80 DM/Stallplatz)
Kosten je Stallplatz mit Ver- und Entsorgung
600,00 Tiere
Baukosten eines Neubaus
1.020.000,00 DM
50 - 1,04
47.481,20 DM
jährlicher Unterhaltungs- und Funktionsnachteil des vorhandenen Bauwerks
Unterhalt/Bewirtschaftung
16.098,48
9.659,09
69.098,48
33.259,09
-35.839,39 DM
jählicher Vor- bzw. Nachteil des vorhandenen Bauwerks
= 11.641,81 DM
kapitalisiert auf Restnutzungsdauer des vorhandenen Bauwerks
4,451^82
= 51.827,28 DM
2400 - 25,00
= 49.315,80 DM
= 2.511,48 DM
Ein Mastschweinestallplatz mitrund 25,00DM ist doch wohl nicht mehr sanierungsfähiger Schrott. Mindestens der Rohbauwert wäre als Minimum anzusetzen, denn die LPG hat ja zu Fortführungswerten zu bilanzieren und hat auch fortgeführt, die Gebäude bis 1999 genutzt. Abbruchkosten sind mit dem Bilanzrecht §§ 249, 252 HGB nicht vereinbar, ebenso verstößt dies gegen §§ 10, 17 DMBilG.
Wenn schon bei einer Restnutzungsdauer von 13 Jahren 600.000,00 DM (500,00 DM/Stallplatz) sanierungsaufwand kalkuliert werden, muß der Rohbau hierfür geeignet sein und mit einem angemessenen Wert (z. B. 100,00 DM/Stallplatz) nach § 44 (6) LwAnpG - Bilanzeigenkapital - Berücksichtigung finden. Schließlich ist nach DMBilG zu Fortführungswerten zu bewerten und nicht zu "Endzeitwerten".

References: § 44
 § 6
 § 28
 § 51
 § 44
 § 44
 § 49
 § 49
 § 49
 § 36
 § 44
 § 36
 § 255
 § 255
 § 10
 § 36
 § 36
 § 44
 § 249
 § 51
 § 44
 § 44
 § 24
 § 24
 § 45
 § 24
 § 44
 § 44
 § 44
 § 3
 § 44
 § 44
 § 7
 § 11
 § 44
 § 19
 § 10
 § 12
 § 12
 § 44
 BGH 
 § 253
 § 252
 § 44
 § 36
 § 44
 § 7
 § 11
 BGH 
 BGH 
 § 26
 § 44
 § 7
 § 11
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 44
 § 17
 § 44
 BGH 
 § 36
 § 44
 § 44