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Timestamp: 2015-01-29 04:16:17+00:00

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Kopplungsverbot von Grundstückkauf und Architektenvertrag - Rechtsanwälte Kotz
Kopplungsverbot von Grundstückkauf und Architektenvertrag Von Dr. Christian Gerd Kotz Kopplungsverbot von Grundstückkauf und Architektenvertrag
Az.: 8 U 1165/00 Verkündet am 23. März 2001
Vorinstanz: LG Trier – Az.: 5 O 221/99
Am 16. November 1998 verkaufte der Beklagte mit notarieller Urkunde (UR-Nr. 2214/1998 des Notars J…………… in T….) das Grundstück einschließlich eines sog. Projektpaketes bestehend aus dem Mietvertrag mit der T ……………………………. einem Pachtvertrag mit der Deutschen Bahn AG, Erschließungsmaßnahmen, Baureifmachung, Planung, Architektenhonorar, Gebühren und Auslagen des Baugenehmigungsverfahrens für 544.342,40 DM als Kaufpreis für das Grundstück und 435.657,60 DM zuzüglich der gültigen Mehrwertsteuer für die übrigen Maßnahmen. Für die Klägerin trat der Geschäftsführer der S………., Projektentwicklung GmbH aus L………. (SKP) Herr W……… mit Vollmacht auf. Im Rahmen des Kaufvertrages vereinbarten die Parteien die Übernahme des mit dem gewerblichen Mieter abgeschlossenen Mietvertrages. In Ziff. III des Vertrages gab die Klägerin an, die bisherige Planung sowie den Umfang der Bebauung zu kennen. Die Baugenehmigung einschließlich der Bauantragsunterlagen sowie der Mietvertrag wurden der Klägerin übergeben.
Der Kaufpreis und die Aufwandsentschädigung für das “Projektpaket” waren am 15. Dezember 1998 fällig. Am 10. Dezember 1998 schlossen die Parteien unter Beteiligung des S…. eine privatschriftliche Vereinbarung, wonach u.a. die Fälligkeit der vereinbarten Zahlungen abweichend vom notariellen Vertrag geregelt und ein Schadensersatzanspruch des Beklagten für Aufwendungen bei Nichtdurchführung des Vertrages von mindestens 30.000 DM vereinbart wurden. Die Anzahlung von 250.000 DM wurde fristgerecht geleistet. 100.000 DM zahlte die Klägerin an den Beklagten, 150.000 DM erhielt der Beklagte von der SKP GmbH.
Durch schriftliche Vereinbarung vom 6. und 9. März 1999 haben der Beklagte und die T…………………… den Mietvertrag gegen Zahlung eines Betrages von 445.000 DM zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer an den Beklagten aufgehoben. Den von der SKP GmbH erhaltenen Anzahlungsbetrag zahlte der Beklagte an diese in Höhe von 147.500 DM zurück.
Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Widerklagend hat er beantragt, die Klägerin zu verurteilen, an ihn 245.618,42 DM nebst 4 % Zinsen aus 98.118,42 DM seit dem 28. Dezember 1999 bis zum 22. Mai 2000 und 4 Zinsen aus 245.618,42 DM ab dem 23. Mai 2000 zu zahlen; die Klägerin zu verurteilen, die Löschung der im Grundbuch von E….., Blatt 5498 in Abt. II unter lfd. Nr. 4 eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen und ihr Einverständnis mit der Aufhebung der in dem Kaufvertrag vom 16. November 1998 – UR-Nr.. 2214/1998 des Notars J…………. u in T…. – enthaltenen Auflassung zu erklären.
Er hat vorgetragen, die von ihm erbrachten Architektenleistungen seien alleine wegen und zur Erfüllung des Mietvertrages mit der T…………………… erfolgt. Er habe zu keinem Zeitpunkt die Absicht gehabt, diese Leistungen der Klägerin bindend anzubieten oder für diese Leistungen von der Klägerin eine Bezahlung zu fordern. Er habe lediglich zusammen mit dem Grundstück, dem Mietvertrag und der erteilten Baugenehmigung ein ökonomisch interessantes Objekt besessen, für das mehrere Interessenten mehr als 800.000 DM zu zahlen bereit gewesen seien. Er habe das Grundstück an die Klägerin für einen einheitlichen Preis von 980.000 DM verkaufen wollen.
Ihm stehe Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu, der in der Differenz zwischen der Vermögenslage bei ordnungsgemäßer Erfüllung und der durch die Nichterfüllung tatsächlich entstandene Vermögenslage bestehe. Unter Annahme eines seit 1997 unveränderten Grundstückswertes in Höhe von 198.316 DM und unter Berücksichtigung der von der T…………………… von 516.200 DM errechne sich zuzüglich einer Pauschale von 2.000 DM für Aufwendungen und eines Verzugsschadens in Form von Zinsen ein Schaden von 245.618,42 DM.
Das Landgericht T…. hat durch Urteil vom 12. Juli 2000 der Klage stattgegeben und die Klägerin ihrem Anerkenntnis gemäß zur Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung sowie Erklärung des Einverständnisses mit der Aufhebung der Auflassung verurteilt; im Übrigen hat es die Widerklage abgewiesen.
Er hält nach wie vor den Kaufvertrag für wirksam. Der Makler Schumacher habe mehrere Interessenten vermittelt, wovon zwei bereit gewesen seien, für das Grundstück mit Miet- und Pachtvertrag 980.000 DM zu zahlen. Von einer Aufsplittung des Vertrages sei keine Rede gewesen. S…. habe im Auftrag der Klägerin nähere Einzelheiten der Aufsplittung mit Notar J…………. bzw. mit einem Notarassessor abgesprochen. S…. habe ihm bestätigt, er werde aus der Aufsplittung keine Nachteile haben. Diese sei aus steuerlichen Gründen erfolgt. Ziff. IV Nr. 2 des notariellen Vertrages verstoße nicht gegen Art. 10 § 3 MRVerbG. Die Architektenleistungen, die er erbracht habe, seien Voraussetzung.und Bedingung des Mietvertrages mit der Firma T gewesen und seien nicht im Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Veräußerung des Grundstücks erbracht worden.
2. die Klägerin zu verurteilen, die Löschung der im Grundbuch von E….. Blatt 5498 in Abt. II unter lfd. Nr. 4 eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen und ihr Einverständnis mit der Aufhebung der in dem Kaufvertrag vom 16. November 1998 – UR-Nr.: 2214/1998 des Notars Justizrat Willi Decku in T…. – enthaltenen Auflassung zu erklären.
Im Streitfall hat der Beklagte als Architekt in Bezug auf das Grundstück Planungsarbeiten ausgeführt, für die in Ziff. IV Nr. 2 des notariellen Vertrages eine Architektenvergütung vereinbart wurde. Sie war neben den anderen Gegenleistungen, wie dem Grundstück selbst und dem Mietvertrag, Teil eines Gesamtpaketes, für das die Parteien sich auf eine Summe von 980.000 DM netto geeinigt haben. Auch wenn diese Architektenleistungen nach dem Vortrag des Beklagten Voraussetzung und Be-dingung des Mietvertrages mit der Firma T……. waren, sind diese im Zusammenhang mit der Baureifmachung des Grundstücks erfolgt, die letztlich zur Baugenehmigung geführt haben. Dieses baureife Grundstück mit dem dazu gehörenden langfristigen Mietvertrag wollte der Beklagte verkaufen, so dass er seine Architektenleistungen auch im Vorgriff auf die Veräußerung des Grundstücks erbracht hat. Der Käufer des Grundstücks konnte diese Leistungen im vollen Umfange verwerten, so dass sie auch für ihn erbracht worden sind. Der Erwerber des Grundstück hat dieses mit den Architektenleistungen erworben. Der Beklagte hat sich diese Leistungen im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks vergüten lassen. Mit der Überwälzung der Kosten auf die Klägerin wird der Wettbewerb unter Architekten sachwidrig beeinflusst, so dass ein Verstoß gegen Art. 10 § 3 MRVerbG gegeben ist.
Soweit der Beklagte darauf verweist, der Wert des Mietvertrages, die Baureifmachung und die Planung rechtfertigten einen höheren Kaufpreis, so sind diese Faktoren in Ziff. IV Nr. 2 des notariellen Vertrages enthalten. Dieses Projektpaket beinhaltete einen Gesamtbetrag von 505.362,82 DM. Da der Beklagte seine eigenen ihm zu vergütenden Aufwendungen mit maximal 20.000 bis 30.000 DM bewertet hat, kann die Gesamtsumme für die Projektierungsleistungen nur nachvollzogen werden, wenn hierin auch ein Gegenwert für den Mietvertrag.enthalten ist. Ansonsten wäre, wie das Landgericht ausgeführt hat, dieser Teil der notariellen Vereinbarung wegen Verstoßes gegen § 138 BGB nichtig. Dass aus der Sicht des Beklagten der Mietvertrag mit der T…………………… in etwa diesen Wert hatte, ergibt sich auch daraus, dass der Beklagte für die Auflösung des Mietvertrages von der TIP-Discount-Handels GmbH 445.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer erhalten hat.
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