Source: http://www.ipfinance.fr/actualites/186-la-vacance-locative/
Timestamp: 2017-08-16 13:05:58+00:00

Document:
les crédits habitats aux personnes handicapées
Légalement, une personne présentant un handicap a droit aux mêmes conditions d'accès aux crédits. Cependant, nombreux sont les organismes de crédit qui refusent des prêts aux personnes handicapées. Heureusement, des dispositifs ont été mis en place pour favoriser le prêt aux handicapés. Petit tour d'horizon. Convention AERAS pour les personnes handicapées But de la convention AERAS La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) est une convention signée entre les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles de la banque et de l'assurance ainsi que les associations de malades et de consommateurs. Depuis janvier 2007, cette convention permet à une personne handicapée d'accéder à l'assurance emprunteur souvent nécessaire pour obtenir un crédit. Cette convention facilite ainsi l'accès aux crédits des personnes handicapées : Pour un crédit consommation d'une durée inférieure à 4 ans et d'un montant inférieur à 17 000 €, si vous avez moins de 50 ans. Pour un crédit immobilier, si le montant total de vos crédits ne dépassent pas 320 000 € et que vous avez 70 ans avant la fin du crédit. Pour un crédit professionnel. Attention : le crédit ne vous sera accordé que si vous êtes solvable. La convention AERAS n'est qu'une façon de mieux accéder à l'assurance emprunteur. La convention AERAS s'applique pour les personnes dont le questionnaire de santé fait apparaître un risque de santé qui ne sera pas assuré aux conditions standards. IP Finance & Patrimoine Courtier Financier Gard & Hérault 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes tél: 04 66 21 05 65 fax: 04 66 05 10 23
Baromètre des Taux Habitat pour juin 2017
IP FINANCE 7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans Taux min 0,65 % 0,80 % 1,00 % 1,30 % 1,70 % 2,35 % Taux moyen 1,10 % 1,30 % 1,60 % 1,85 % 2,10 % 2,85 % Taux max 2,30 % 2,35 % 2,60 % 2,80 % 3,00 % 3,65 %
Evolution des taux d'intérêt pour 2017
Si vous souhaitez faire l'acquisition d'un logement, vous vous demandez sans doute quelles vont être les évolutions du marché des habitations pour 2017. Parmi les données que vous allez évaluer, le crédit immobilier va bien sûr figurer parmi les plus importants. Les conséquences des choix politiques américains Un période d'incertitude se profile pour les semaines, sinon les mois à venir. En effet, avant les élections américaines, les analystes ne prévoyaient pas tous une réelle augmentation des taux d'intérêt du crédit immobilier. Mais depuis l'annonce des résultats, leurs prédictions ont changé. Le relatif calme qui a suivi la victoire du candidat républicain pourrait selon eux ne pas durer. En fait, une augmentation des taux américains provoquerait logiquement une hausse des chiffres européens, puis français. Comme un effet boule de neige, ce qui se passe outre atlantique a toujours un impact plus ou moins important sur l'économie du Vieux Monde. Reste à savoir si ces changements se révéleront plutôt doux, ou contraire brutaux. Selon l'un ou l'autre des cas, le comportement des acheteurs ne sera pas le même. Une évolution progressive offrirait une fenêtre de tir plus confortable pour prendre une décision. A quelle vitesse vont évoluer les taux d'intérêt ? Il y a plusieurs théories à ce sujet. En ce moment, la tendance est plutôt à la stagnation, voire à la hausse très légère. D'ici la fin de l'année, les premiers changements qui vont commencer à se manifester resteront dans le même ordre d'idée. En réalité, ce qui va vraiment impacter sur le crédit immobilier, c'est la stratégie prise par les banques. Il ne serait pas judicieux pour celles-ci de briser la dynamique du marché du logement qui se portait relativement bien ces derniers mois. En effet, les taux d'intérêt ont atteint des seuils planchers, et les acheteurs ne prévoyaient plus de diminution significative à venir. C'était le bon moment pour acheter. Pour garder ou séduire les nouveaux clients, elles ont donc tout intérêt à ne pas augmenter les chiffres de manière trop abrupte. Ce statut général du marché va donc très probablement se prolonger dans les mois à venir, au moins jusqu'au premier trimestre 2017. Il n'est donc pas encore question de paniquer. Négocier ce virage en douceur est toujours possible, et il y a toujours moyen de profiter de ce nivellement historiquement bas du crédit immobilier, de manière sereine. IP Finance & Patrimoine Courtier Financier Gard & Hérault 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes tél: 04 66 21 05 65 fax: 04 66 05 10 23
Avantage Pinel : quelle réduction d’impôt ? C’est l’une des grandes nouveautés du Pinel. Alors que son prédécesseur le Duflot ne proposait qu’une seule durée (neuf ans) pour un seul taux de défiscalisation (18 %), le Pinel se décline en trois versions pour plus de souplesse et davantage d’économies d’impôts. Vous louez six ans. Votre avantage fiscal s’élève à 12 % du prix du logement, toujours dans la limite du double plafond de 5.500 €/m² et de 300.000 €. Dans ce cas, le montant à déduire de votre feuille d’impôts atteint au maximum 36.000 € (6.000 € par an pendant six ans). Vous louez neuf ans. Vous déduisez 18 % du prix de vos impôts, soit un montant maximum de 6.000 € par an pendant neuf ans pour un total de 54.000 €. Le plafond de calcul reste fixé à 300.000 € et à 5.500 €/m². Si vous avez choisi au départ de louer durant six ans, vous pouvez parfaitement passer à neuf ans si vous le souhaitez. Vous louez douze ans. L’avantage fiscal grimpe à 21 % du prix du logement. Pendant les neuf premières années, la déduction atteint 2 % par an, soit 6.000 €, pour un total de 54.000 €. Les trois dernières années, le taux de la déduction est ramené à 1 % par an (3.000 €). L’avantage fiscal s’élève au total à 63.000 €. Les bases de calcul sont inchangées. Niches fiscales. Le dispositif Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an. Si vous achetez un logement de 200.000 €, vous déduirez chaque année pendant neuf ans la somme de 4.000 € par an. Il vous restera 6.000 € pour profiter d’autres déductions fiscales. IP Finance & Patrimoine Courtier Financier Gard & Hérault 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes tél: 04 66 21 05 65 fax: 04 66 05 10 23
Loi Pinel 2017 Nimes
Loi pinel Nîmes (30000) Investir en loi Pinel à Nîmes (Gard) Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier en loi Pinel à Nîmes (30000) ? Bonne nouvelle! Nîmes (Gard) est éligible à la loi Pinel (Ex loi Duflot.) Nîmes - Quelle zone Pinel ? La ville de Nîmes est dans la zone pinel B1 qui est éligible à la loi pinel. Plafond des loyers pour un investissement Pinel à Nîmes (Gard) La ville de Nîmes est dans la zone Pinel B1, dès lors le plafond des loyers est de : 10,07€ par m² A ce plafond, on ajoute le coefficient multiplicateur Pinel qui se calcule comme suit (plafonné à 1,2) : Coefficient Pinel = 0,7 + (19/S) (S = surface du bien) Exemple : Vous souhaitez louer votre appartement acheté en loi Pinel à Nîmes de 90 m². Coefficient Pinel = 0,7 + (19/90) = 0.91 Le loyer maximum exigible sera de : (10,07€ X 0.91) X 90 = 819 € / mois Plafond de revenus pour un locataire en Loi Pinel à Nîmes (30) Situation familialePlafond en euros Celibataire 30 151€ Couple 40 265€ 1 enfant 48 422€ 2 enfants 58 456€ 3 enfants 68 766€ 4 enfants 77 499€ Personne supplémentaire 8 646€
Investissement locatif : Pinel et Censi-Bouvard prorogés. Création d'un nouveau dispositif dans l'ancien en 2017 Afin de lutter contre la crise du logement, la construction de logements neufs demeure soutenue par le maintien en 2017 des dispositifs « Pinel » et « Censi-Bouvard ». Soutenir le neuf : Pinel et Censi-Bouvard maintenus en 2017 Sont donc reconduits en 2017 : le dispositif d’investissement locatif dans un logement neuf ou assimilé « Pinel ». Cet outil permet concomitamment de défiscaliser (une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 6.000 €/an) et de se constituer un capital immobilier (acquisition d’un ou plusieurs logements neufs). Une nouveauté toutefois : la possibilité d’investir dans les communes de la zone C (les petites communes) qui auront fait l’objet d’un agrément. Les particuliers intéressés devront bien évidemment s’assurer de la réalité de la demande locative locale ! le dispositif d’investissement locatif « Censi-Bouvard » qui permet de réduire son impôt jusqu’à 3.666 €/an en investissant dans une résidence services (par exemple une résidence pour personnes âgées, handicapées ou pour étudiants). Attention : les résidences de tourisme classées ne sont désormais plus éligibles à la réduction d’impôt (sauf s’ils s’agit d’y engager des travaux de réhabilitation). IP FINANCE Le courtier Financier de votre Région ! Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes Tel : 04.66.21.05.65 -06.21.25.27.33 Agence de Montpellier Centre Ville 9, rue REBUFFY Tel : 06.10.96.77.07
le pret à 0% en 2017
Accession à la propriété : le PTZ reconduit en 2017 En matière de soutien à l’accession à la propriété, aucune nouveauté notable dans le budget 2017. Le prêt à taux zéro (PTZ), qui a contribué à faire de 2016 un excellent cru pour l'immobilier (environ 850.000 transactions dans l’ancien et autour de 240.000 achats/constructions dans le neuf), continuera en 2017 d'aider les primo-accédants pour un montant de crédit sans intérêts qui peut atteindre 138.000 €.Seule nouveauté en 2017 : le PTZ pourra bénéficier à ceux qui acquièrent leur première résidence principale dans le cadre d'un bail réel solidaire. Rappelons que le bail réel solidaire ("BRS") est un nouveau contrat créé en 2016 qui permet aux ménages modestes d'accéder à un logement dont ils ne possèdent pas la pleine propriété mais un droit d'occupation de longue durée (entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans). Toujours en matière d’acquisition, le montant des frais de notaire reste inchangé. Enfin, s’agissant de la vente, les règles de taxation des plus-values immobilières des particuliers ne sont pas modifiées. Le cas d’exonération un temps menacé à l'automne est finalement maintenu. Peuvent donc toujours être exonérés d'imposition ceux qui vendent pour la première fois un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi de tout ou partie du prix de vente, dans un délai de vingt-quatre mois, à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale. IP FINANCE Le courtier Financier de votre Région ! Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes Tel : 04.66.21.05.65 -06.21.25.27.33 Agence de Montpellier Centre Ville 9, rue REBUFFY Tel : 06.10.96.77.07
Renégocier mon crédit en 2017 ?
Qui a intérêt à renégocier son prêt ? En dépit de la récente hausse des taux des crédits, même si vous avez contracté votre prêt il y a peu de temps ou, à l'inverse, depuis plusieurs années, il peut être opportun de le renégocier. Attention, plusieurs conditions doivent être réunies pour que l'opération soit valable. Tout d'abord, le montant des intérêts d'emprunt à rembourser doit être encore conséquent. Autrement dit, le capital restant à rembourser doit être encore élevé. Toutefois, compte tenu du niveau encore très bas des taux, il peut être encore possible de racheter des crédits anciens. Autre impératif pour engager cette démarche : l'écart entre le taux d'intérêt actuel du crédit et celui qui aura été obtenu ne doit pas être inférieur à 0,6 point. L'idéal serait qu'il soit au moins de 1 point. Qui plus est, si vous avez déjà renégocié une première fois votre prêt et que vous envisagez une seconde renégociation, tenez compte du fait que ce n'est pas une opération blanche et qu'il faut amortir les frais de la rénégociation du prêt. Dans le cadre d'un rachat par un autre établissement bancaire, l'emprunteur devra s'acquitter des pénalités de remboursement anticipé (IRA) à verser à l'ancienne banque (3 % du capital restant dû, plafonné à six mois d'intérêts), des frais de dossier perçus par la banque ou le courtier (en moyenne entre 300 et 800 euros) et des frais de garantie (hypothèque ou caution d'un organisme spécialisé) pour le nouveau prêt (entre 1,2 et 2 % du montant emprunté), soit au total environ 5 % du montant du prêt. Il est rare d'obtenir une exonération d'IRA. A noter toutefois que, sous conditions, ces frais peuvent être réintégrés dans le nouveau prêt. Renégocier ou faire racheter ? Renégocier ses conditions d'emprunt immobilier auprès de la banque qui vous a consenti le premier prêt est en principe la solution la plus pratique et la moins coûteuse. Reste à convaincre votre banque de vous offrir des conditions de taux plus avantageuses, ce qui n'est pas assuré. Car il s'agit d'une révision à la baisse d'un taux déjà consenti et non du rachat d'un ancien crédit. Pour la banque, les revenus d'intérêt diminuent, mais le coût de refinancement ne bouge pas puisqu'il s'agit du même prêt. En d'autres termes, votre établissement y consentira d'autant plus que vous serez un « très bon client » ou un client « à haut potentiel » qu'elle souhaite fidéliser. Si vous correspondez moins à ce profil, mieux vaut cibler la concurrence, laquelle sera plus encline à vous consentir un taux plus favorable pour gagner un nouveau client. Mais, vous devrez alors tenir compte des frais engendrés par la démarche. Et de délais plus importants. Enfin, la renégociation comme le rachat permettront, selon votre dossier, de faire diminuer la durée de l'emprunt, ce qui génère l'économie la plus importante, ou de réduire les mensualités du crédit. Renégocier emprunt et assurance A l'occasion du rachat de crédit, l'assurance-emprunteur change également. Depuis le crédit d'origine, vous avez vieilli et votre état de santé s'est - peut-être - dégradé, ce qui entraîne en principe un renchérissement de son coût. Mais, l'assurance-emprunteur peut aussi avoir été mal négociée au départ. Et donc sa renégociation, en faisant jouer la concurrence, comme vous y autorise la loi, peut être source d'économies significatives. IP Finance & Patrimoine Courtier Financier Gard & Hérault 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes tél: 04 66 21 05 65 fax: 04 66 05 10 23
C'est quoi le pret RELAIS, le RELAIS SEC ?
Propriétaire de votre logement, vous souhaitez en changer. Dans ce cas, l'idéal consiste à coordonner la vente de votre résidence actuelle et l'achat de la nouvelle. Mais, dans la réalité, le délai de mise en vente ne coïncide pas forcément avec le délai d'achat. Par exemple, vous pouvez avoir le coup de foudre pour la maison de vos rêves alors que la vente de votre appartement peut prendre plusieurs mois. Vous pouvez aussi décider de faire construire une maison, aménager une surface vendue nue ou acheter un appartement neuf en état futur d'achèvement. Dans tous les cas, vous devrez commencer par payer votre achat avant de pouvoir disposer des fonds du logement à vendre. D'où l'intérêt du "crédit relais". Ce prêt temporaire, garanti par la valeur de votre logement actuel, peut être utilisé pour financer votre nouvelle acquisition ou, si elle est plus chère que le bien vendu, servir d'apport personnel. Cette opération financière, simple dans son principe, est plus compliquée dans sa mise en œuvre. Le crédit relais "sec", le plus simple mais pas le moins cher. Il existe trois variantes de prêt relais. Il y a d'abord le prêt relais "sec", c'est-à-dire une simple avance de trésorerie consentie par une banque pour pouvoir acheter tout de suite et que vous rembourserez une fois votre logement actuel vendu. La durée de ce crédit temporaire va de 3 à 24 mois selon les banques. Cette solution convient parfaitement lorsque la nouvelle acquisition est moins chère que le bien mis en vente. C'est le cas, notamment, "lorsqu'un couple qui prend sa retraite décide de se séparer d'un grand pavillon pour acheter un appartement plus petit". Cependant, cette formule intéresse moins les banques qu'un crédit immobilier classique car elle ne leur rapporte que peu d'argent. Aussi les taux d'intérêt de ces crédits sont parfois plus élevés que ceux des prêts immobiliers à long terme : certaines banques peuvent aller jusqu'à 4,90 % hors assurance . Mais cette formule ne convient pas lorsque le logement acheté est plus cher que celui à vendre ou que vous avez un emprunt en cours de remboursement pour votre résidence actuelle. Il existe alors deux autres solutions. Le crédit relais associé à un prêt complémentaire. La première solution consiste à combiner un prêt relais (d'un montant correspondant à la valeur estimée de votre bien) et un crédit immobilier complémentaire vous permettant d'acheter le bien convoité. Mais les deux prêts sont distincts. Le prêt complémentaire est un prêt immobilier classique, qui peut aller jusqu'à 15 ou 20 ans au taux du marché, alors que le crédit relais est limité en général à 24 mois, souvent avec un taux plus bas, parfois même inférieur à celui des prêts relais "secs". En effet, les taux de la majorité des prêts relais "associés" oscillent entre 3 % et 3,5 % (hors assurance). De plus, même si les deux prêts sont distincts, la plupart des banques ne facturent des frais de dossier que sur le crédit complémentaire. En revanche, une garantie (caution bancaire ou hypothèque) est prise pour chacun des deux prêts . Ce qui grève les coûts d'emprunt. De même, si vous souhaitez faire racheter par la banque qui finance votre nouvelle opération le crédit en cours de remboursement de votre logement actuel, vous devrez peut-être acquitter une indemnité de remboursement anticipé . Le crédit global ou le "2 en 1". La seconde solution, plus rare , consiste à souscrire un seul prêt d'un montant égal au prix du bien acheté. Puis, lorsque votre logement est vendu, à rembourser une partie de ce crédit par anticipation sans frais comme convenu dans le contrat. Dans ce cas, bien entendu, il n'y a qu'un seul taux, qu'une seule garantie (sur le bien acheté) et vous ne payez qu'une seule fois les frais de dossier. Si, par exemple, le prix du bien acheté est de 150 000 € et si celui du bien à vendre est estimé à 70 000 €, la banque vous prêtera directement 150 000 € sur 15 ou 20 ans. Une fois le bien revendu 70 000 €, vous effectuerez un remboursement anticipé d'un montant équivalent, ce qui réduira le capital restant dû. Vous pourrez alors choisir entre la baisse de la mensualité de remboursement sur la durée prévue ou la baisse de la durée de remboursement à mensualités équivalentes. Et si la vente de votre bien a rapporté plus que prévu, par exemple 85 000 €, vous pourrez soit rembourser davantage et réduire d'autant votre dette, soit ne rembourser que les 70 000 € prévus et affecter les 15 000 € restants à un autre projet, par exemple des travaux. En revanche, si les prix immobiliers baissent et que le bien ne se revend que 60 000 €, par exemple, le crédit à rembourser sera plus lourd. Le crédit relais représente de 60 à 80 % de la valeur du bien à vendre. Les banques n'avancent jamais l'intégralité de la valeur du bien à vendre : un crédit relais est toujours inférieur de 20 % à 40 % au prix de vente estimé. Si vous n'avez pas encore mis en vente votre logement, vous devrez donc d'abord le faire estimer par une agence ou un notaire. Cette estimation, en général à votre charge, vous sera obligatoirement demandée par la banque lors de la demande de crédit. "Toutefois, cette opération étant le plus souvent gratuite, il vaut mieux en faire réaliser plusieurs afin de mieux cerner la valeur. Si le logement a déjà fait l'objet d'une promesse de vente, il suffira d'en donner une copie à la banque. Supposons que votre bien soit estimé par une agence ou un notaire à 200 000 €. Vous ne pourrez ainsi prétendre à un crédit relais ("sec" ou associé à un crédit classique) que de 120 000 ou 160 000 €, selon les établissements. Pour toute demande de financement: IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes - Tel : 04.66.21.05.65- av.gatto@ipfinance.frPortable : 06.21.25.27.33 www.ipfinance.fr
Le taux de l' usure est le taux d'intérêt maximal, à ne pas dépasser, dans un prêt d'argent. Le Taux effectif global ( TEG ) mentionné dans le prêt doit alors être inférieur au taux de l'usure en vigueur lors de la souscription. En cas de dépassement, le prêteur encourt 45 000 euros d'amende et 2 ans de prison. Sur le plan civil, le prêt reste valide mais le trop-perçu d'intérêts doit être remboursé à l'emprunteur. Le seuil de l' usure pour les crédits immobilier est donné par la Banque de France. Ce taux est calculé à partir de la moyenne des taux d'intérêts pratiqués par les établissements prêteurs, augmenté d'un tiers. Pour savoir si un crédit est usuraire, il faut comparer le taux effectif global (TEG) du prêt consenti au seuil de l’usure correspondant à sa catégorie. Le TEG est clairement mentionné et ne nécessite aucun calcul de la part de l’emprunteur. Il est établi en ajoutant au taux d’intérêts conventionnel nominal (TNC), ou taux de base, les frais, les commissions ou les rémunérations de toute nature, notamment les primes d’assurance obligatoire. Nature du prêtTaux effectif au 4e trimestre 2016Seuil de l'usure au 1er janvier 2017 Contrats de crédits consentis à des consommateurs destinés à financer les opérations entrant dans le champ d'application du 1° de l'article L. 313-1 du code de la consommation, relatif au crédit immobilier(1) ou d'un montant supérieur à 75 000 euros destinés à financer, pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien. Prêts à taux fixe(2) : - prêts d'une durée inférieure à 10 ans 2,55 % 3,40 % - prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 2,51 % 3,35 % - prêts d'une durée de 20 ans et plus 2,53 % 3,37 % Prêts à taux variable 2,12 % 2,83 % Prêts-relais 2,57 % 3,43 % (1) Incluant les opérations de crédit destinées à regrouper des crédits antérieurs comprenant un ou des crédits mentionnés au 1° de l'article L. 313-1 du code de la consommation dont la part relative dépasse 60 % du montant total de l'opération de regroupement de crédit.(2) S'agissant du taux de l'usure applicable aux crédits à taux fixe, fixation de seuils de l'usure par tranche de maturité : moins de 10 ans, 10 ans à moins de 20 ans, 20 ans et plus. Pour toute demande de financement: IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes - Tel : 04.66.21.05.65- av.gatto@ipfinance.frPortable : 06.21.25.27.33 www.ipfinance.fr
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Lutter contre la vacance : un nouvel investissement locatif pour les logements anciens
Pour lutter contre la crise du logement et compléter le parc social, l’idée du nouveau dispositif d’investissement locatif est de mobiliser des logements existants dans le parc privé pour les ménages en difficulté ou du moins aux ressources modestes et intermédiaires.
Pour y parvenir, les propriétaires qui s’engagent à (re)mettre sur le marché leur logement vacant en location vide à usage de résidence principale en respectant un montant maximum de loyer et un plafond de ressources du locataire bénéficieront d’un avantage fiscal.
En effet, en contrepartie de la dimension sociale de la location, le propriétaire bailleur bénéficiera, dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers, d’une déduction spécifique, applicable sur les loyers encaissés, de 15 à 85% selon le caractère plus ou moins social des engagements. Un avantage non négligeable qui in fine fera baisser l'impôt sur le revenu des intéressés.
Le nouveau dispositif (qui s’appellera peut-être le « Cosse » ou le « Cosse ancien ») reprend l’architecture du dispositif « Borloo ancien » .
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Trois catégories de travaux doivent être distinguées : les dépenses de réparation et d'entretien; les dépenses d'amélioration et les dépenses de (re) construction et d'agrandissement. I. Dépenses de réparation et d'entretien A. Définition 10 Les dépenses de réparation et d'entretien s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Les dépenses d'entretien s'apparentent généralement aux dépenses de maintien en l'état de l'immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d'entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d'équipements essentiels pour maintenir l'immeuble en mesure d'être utilisé conformément à sa destination. 20 Sur les dépenses de grosses réparations à la charge du nu-propriétaire, prévues à l'article 605 du code civil et à l'article 606 du code civil, BOI-RFPI-BASE-30-20-20. B. Distinction avec les dépenses d'amélioration 30 Lorsque les dépenses de réparation et d'entretien s'accompagnent de l'adjonction d'éléments ou d'équipements nouveaux, l'ensemble de cette opération présente le caractère de dépenses d'amélioration. Toutefois, la seule circonstance que la dépense a consisté dans le remplacement d'un élément ou d'un équipement obsolète par un équipement plus moderne ne suffit pas à lui ôter son caractère de dépense de réparation ou d'entretien (sur les dépenses de remplacement d'appareils électroménagers voir le dernier exemple du I-D § 50 et précisions du II-A § 70) Ainsi, lorsque les dépenses d'entretien et de réparation sont réalisées conjointement avec des dépenses d'amélioration, l'ensemble constitue en principe un tout indissociable (CAA Bordeaux, arrêt n° 95BX00199 du 3 juin 1997). Toutefois, les dépenses de réparation et d'entretien peuvent, dans certains cas, être considérées comme dissociables (BOI-RFPI-BASE-20-30-20 au IV-B § 240). C. Exemples de dépenses d'entretien 40 dépenses d'entretien Nature de la dépense Références Traitement des bois contre les insectes xylophages tels que les termites ou les capricornes CE arrêt du 20 avril 1988, n° 86472 RM Chavannes n° 31076, JO AN du 24 septembre 1990 p. 4482 RM Paillé n° 55405, JO AN 5 avril 2005, p. 3549 Dépenses de recherche et d'analyse de la nocivité de l'amiante RM Rochebloine n° 10390, JO AN du 13 avril 1998 p. 2097 RM Lequiller n° 24682, JO AN du 2 août 1999 p. 4712 RM OLIN, n°28830, JO Sénat du 19 avril 2001 p. 1331 RM Beaudeau n° 30021, JO Sénat du 3 mai 2001 p.1511 RM Briand n° 8, JO AN du 26 août 2002, p. 2932 Autres dépenses de recherches et d'analyse rendues obligatoires par la réglementation telles que les diagnostics relatifs aux risques d'exposition au plomb, à la sécurité des installations intérieures de gaz et d'électricité, à la performance énergétique ou à l'information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs RM Depierre n° 15020, JO AN 20 octobre 2003, p. 8011 (en ce qui concerne le plomb) RM Hellier n°106 891, JO AN du 12 décembre 2006, p. 12973 Part de la dépense payée au titre d'un contrat d'entretien d'un ascenseur restant à la charge du propriétaire D. Exemples de dépenses de réparation 50 dépenses de réparation Nature de la dépense Références Remise en état du gros-œuvre (toiture, façades,etc.), des canalisations ou de l'installation électrique CE, arrêt du 8 juillet 1992, n° 93366 Remise en état de l'installation de chauffage central (remplacement de canalisations et d'éléments de radiateurs) CE, arrêt du 30 juin 1971, n° 74385 Substitution à l'ancienne installation électrique d'un théâtre, d'un équipement conforme aux normes de sécurité imposées par la réglementation des locaux ouverts au public CE, arrêt du 30 juin 1971, n° 74385 Remise en état du mur d'une propriété CE, arrêt du 24 octobre 1969, n° 75706 Travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l'escalier et travaux de réfection des enduits extérieurs CE, arrêt du 17 décembre 1976, n° 92159 CE, arrêt du 14 décembre 1977, n°05010 Travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures CE, arrêt du 25 février 1976, n° 97398 Remise en état d'une partie de la construction à la suite de détériorations dues à des malfaçons constatées dans la construction CE, arrêt du 26 octobre 1966, n° 65586 Remplacement de la chaudière du chauffage central CE, arrêt du 13 janvier 1965, n° 61104 Dépenses effectuées pour rendre une installation d'ascenseur conforme aux normes réglementaires de sécurité ou pour remplacer un ascenseur vétuste RM Mer n° 16266, JO AN du 3 avril 1966, p.252 RM Dolez n° 35462, JO AN du 28 janvier 1991 p. 302 Travaux effectués dans des locaux à usage industriel et ayant consisté, sans apporter de modifications au gros-œuvre ni entraîner un accroissement du volume de ces locaux, à remettre en état la climatisation, un escalier, l'étanchéité d'une terrasse, les descentes pluviales, la plomberie, les peintures, les revêtements de sols et les sanitaires, à remplacer un monte charge, des faux plafonds et des tubes fluorescents et à mettre en conformité un ascenseur et l'électricité CAA PARIS, arrêt du 21 janvier 1992, n° 89PA01205 Remise en état de la loge d'un concierge CE, arrêt du 26 juillet 1985, n° 30830 Frais de remise en état et travaux confortatifs des immeubles à la suite d'une catastrophe naturelle, pour la part réellement supportée (intempéries, inondations, secousses sismiques, glissements de terrains,,) RM De Gastines n° 17714, JO AN du 23 mai 1975 p. 3124 RM Ebrard n° 3324, JO AN du 5 avril 1968 RM Gissinger n° 34087, JO AN du 29 septembre 1980 p.4125 RM Palmero n° 27724, JO Sénat du 27 mai 1977 RM Palmero n° 1255, JO Sénat du 31 octobre 1981 RM Carat n° 5084, JO Sénat du 26 mai 1982 Frais de remise en état d'une cuisine aménagée existante (hors dépenses de remplacement des appareils électroménagers considérées comme des dépenses d'investissement dont l'objet diffère de celui de l'entretien ou la réparation de l'immeuble nu) Sur les cuisines aménagées, cf. I-B § 30 et II-A § 70 E. Dépenses d'entretien et de réparation à la charge des locataires 60 Certaines dépenses d'entretien et de réparation peuvent être à la charge des seuls locataires. Il peut en être ainsi y compris pour des charges de copropriété. Les dépenses locatives de réparation et d'entretien s'entendent de celles dont le locataire est tenu par application de l'article 1754 du code civil. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 prévoit une liste indicative des charges récupérables sur le locataire. II. Dépenses d'amélioration A. Définition 70 Les dépenses d'amélioration s'entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. Est notamment considérée comme ayant pour objet d'apporter à un local d'habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l'immeuble, l'installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie : du chauffage central ; d'une salle d'eau ; d'une cuisine ; du tout-à-l'égout ; d'un ascenseur ; d'une antenne collective de télévision. Il en est aussi ainsi des portes dans les cabines d'ascenseurs (RM Garmendia n° 26 569, JO AN du 20 août 1990 p. 3915). RES N°2008/14 du 17 juin 2008 : Revenus fonciers. Dépenses déductibles. Installation d'une cuisine équipée ou aménagée. Question : L'installation d'une cuisine aménagée ou équipée constitue-t-elle une dépense d'amélioration déductible des revenus fonciers, y compris pour les éléments électroménagers ? Extrait de la réponse : Il a paru possible d'admettre que les dépenses d'installation d'une cuisine aménagée et équipée soient globalement considérées, lorsqu'elles sont effectuées dans un logement qui en était dépourvu, comme des dépenses d'amélioration déductibles pour la détermination du revenu net foncier, y compris pour la part correspondant à l'acquisition d'équipements ménagers et électroménagers intégrés à cette installation. Cette faculté est toutefois subordonnée au fait que la mise à disposition de ces éléments soit expressément prévue dans le bail ou dans un avenant à celui-ci lorsque ces dépenses sont réalisées en cours de bail dans un logement loué. Cette mesure ne contredit pas les précisions mentionnées au I-D § 50 qui excluent des dépenses de réparation déductibles des revenus fonciers les dépenses de remplacement des appareils électroménagers engagées lors de la remise en état d'une cuisine aménagée existante, lesquelles sont considérées comme des dépenses d'investissement dont l'objet diffère de celui de l'entretien ou de la réparation de l'immeuble nu, Enfin, de telles dépenses ne constituent pas non plus des dépenses d'amélioration déductibles. Le versement d'une subvention par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) ne préjuge pas du caractère déductible ou non déductible des travaux subventionnés, y compris lorsqu'ils sont réalisés dans le cadre d'une opération programmée de l'habitat (OPAH). B. Distinction avec les dépenses de construction et assimilées 80 Les dépenses d'amélioration doivent être distinguées des dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (cf.III § 110 et suivants) alors même que celles-ci seraient rendues nécessaires par la rénovation ou la modernisation d'un immeuble ancien. C. Distinction avec les travaux de transformation en logement 90 Les travaux qui ont pour effet de permettre l'aménagement de locaux d'habitation dans des locaux affectés auparavant à un autre usage sont en principe assimilés à des travaux de construction ou de reconstruction (cf. III § 110 et suivants). Cela étant, il est admis que de tels travaux puissent être qualifiés de dépenses d'amélioration lorsque les travaux ont porté sur un immeuble originellement affecté à l'habitation et que l'occupation temporaire à un autre usage n'a pas eu pour effet de changer la destination initiale de cet immeuble, c'est-à-dire qu'elle ne s'est pas accompagnée de travaux modifiant la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble (CE, 20 juin 1997 n° 137749 ; BOI-RFPI-BASE-20-30-20 au II-B-1-b § 120). D. Exemples de dépenses d'amélioration 100 dépenses d'amélioration Nature de la dépense Références Installation d'une porte automatique d'ascenseur dans le cadre de dépenses occasionnées par la mise en conformité aux normes règlementaires de sécurité RM Dolez n° 35462, JO AN du 28 janvier 1991 p. 302 RM Calloud n° 44474, JO AN du 16 septembre 1991 p. 3747 Dépenses d'enlèvement, de fixation et d'encoffrement des matériaux contenant de l'amiante (notamment flocage et calorifugeage) RM Rochebloine n° 10390, JO AN du 13 avril 1998 p. 2097 RM Briand n° 8, JO AN du 26 août 2002, p. 2932 Agrandissement des fenêtres et pose de persiennes (notamment pour y placer des huisseries normalisées) CE, arrêt du 17 décembre 1976, n° 92159 Reprise des fondations de l'immeuble CE, arrêt du 9 juillet 1969, n° s 70852 et 73690 Asphaltage du trottoir attenant à la propriété CE, arrêt du 20 novembre 1968, n° 71753 Réfection de l'installation électrique et aménagement de nouvelles installations sanitaires sans accroissement du volume et de la surface habitable CE, arrêt du 17 décembre 1976, n° 92159 CE, arrêt du 14 décembre 1977, n° 5010 Pose de portes palières et aménagement de cuisines et de commodités entraînant la transformation d'un immeuble meublé en appartements sans affecter le gros-œuvre, augmenter la surface habitable ou modifier l'affectation des locaux CE, arrêt du 21 octobre 1987, n° 52181 CE, arrêt du 7 décembre 1987, n° 67252 CE, arrêts du 9 mars 1988 n°s 81067 et 81068 Démolition d'un petit local, anciennement à usage de buanderie, destinée à améliorer la salubrité d'une cour intérieure d'un immeuble d'habitation CE, arrêt du 19 novembre 1984, n° 37072 Réparation de la toiture d'un bâtiment, par remplacement d'une partie de la charpente, le ravalement de sa façade, l'ajout de balcons en fer forgé, la pose de dalles ainsi que la consolidation ou le changement des cloisons intérieures de manière à aménager des appartements dans les volumes existants. Ces travaux n'ont pas apporté de modifications importante au gros-œuvre et n'ont pas augmenté la surface des lieux déjà consacrés à l'habitation du temps où l'immeuble était exploité en meublé CE, arrêts du 29 mars 1989, n°s 91879 et 68330 CAA Bordeaux, 3e ch, 28 juin 1995, n° 94BX00457 Pose de sanitaires, installation de salles d'eau, réfection de la peinture et de la plomberie, de manière à aménager des appartements dans les volumes existants. Ces travaux, qui n'ont pas concerné le gros-œuvre ni entraîné d'augmentation de la surface habitable, ont eu pour effet de remettre en état une partie de l'immeuble et d'en assurer une meilleure utilisation, sans modifier l'usage à titre d'habitation auquel les locaux étaient auparavant affectés CAA Nantes, arrêt du 22 décembre 1993, n° 92NT00582 Travaux de mise en conformité des canalisations en plomb RM Depierre n° 15020, JO AN du 20 octobre 2003 p. 8011 III. Dépenses de (re)construction et d'agrandissement A. Principes 1. Définition 110 Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement s'entendent notamment de celles qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Ainsi, sont notamment considérés comme des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, les travaux : - de démolition totale ou partielle d'un immeuble en vue de sa reconstruction ; - de reconstruction d'un immeuble démoli ou de modifications importantes apportées au gros-œuvre de locaux existants ; - d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (reconstruction complète après démolition intérieure d'une unité d'habitation suivie de la création d'aménagements neufs...). Les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d'une unité d'habitation, suivie de la création d'aménagements neufs doivent être considérés comme des dépenses de construction, reconstruction et agrandissement. Il en est ainsi, notamment, lorsque des opérations de cette nature aboutissent à une augmentation du nombre d'unités de logement (dans ce sens (CE, arrêt du 28 mai 1980, n° 11405) ; - qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants ; - ayant pour objet l'aménagement à usage d'habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage (cf. II-C § 90) ou qui constituaient des dépendances d'un local d'habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises, etc.). Ainsi, les travaux consistant en la création d'une chambre et de deux salles de bains à l'étage d'une maison constituent des travaux d'agrandissement, dès lors que le contribuable n'établit pas que cet étage était antérieurement habitable (CAA Bordeaux, arrêt du 12 décembre 1994, n° 93BX00390 ). Pour les dépenses de (re)construction déductibles dans le cadre du dispositif « Malraux », BOI-RFPI-SPEC-40. 2. Exemples de dépenses de construction, reconstruction et agrandissement 120 dépenses de (re)construction ou agrandissement Nature de la dépense Références Transformation d'un étage d'un immeuble ancien, qui a nécessité la démolition et la reconstruction de deux murs principaux de deux étages et des combles, les murs mitoyens et le rez de chaussée récemment réaménagé ayant pu, seuls être conservés CE, arrêt du 27 octobre 1971, n° 80173 Démolition de réfection des toitures, des planchers, des plafonds, des modifications substantielles des ouvertures existantes ainsi que l'aménagement des locaux suivant une disposition totalement différente entraînant un déplacement de l'ensemble des cloisons et aboutissant à la création de 47 pièces d'habitation, dans des immeubles qui n'en comportaient auparavant que 26 CE, arrêt du 17 décembre 1976 n° s 99017 et 00787 Travaux effectués dans uns maison d'habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l'habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d'un certain nombre d'ouvertures extérieures CE, arrêt du 7 juin 1978, n° 05822 Travaux qui ont notamment comporté la consolidation des murs extérieurs, la démolition des murs intérieurs , des cloisons et des conduits de cheminées, la mise en place de piliers verticaux, destinés à la consolidation de la structure de l'immeuble, la réfection partielle de la charpente et la reprise d'un mur pignon, la démolition de l'escalier d'accès aux combles et la pose d'un escalier mécanique, l'installation d'un ouverture en toiture, Ces travaux ont affecté le gros-œuvre de manière importante et entraîné une redistribution totale de l'aménagement intérieur CE, arrêt du 8 juillet 2005, n° 253291 B. Distinction avec les dépenses de réparation ou d'amélioration 1. Examen de la nature et de l'importance des travaux 130 Les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement doivent être nettement distinguées des dépenses d'amélioration (cf. II § 70). L'analyse conduit à prendre en considération essentiellement la nature et l'importance des travaux effectués plutôt que le coût de ceux-ci pour déterminer s'il s'agit de dépenses d'amélioration ou au contraire de dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement. La distinction entre ces deux catégories de travaux constitue donc une question de fait qu'il convient de résoudre par l'examen dans le détail des travaux effectués à l'aide de tous renseignements utiles (devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs, rapports et plans d'architectes avant et après les travaux, etc.) et à la lumière des décisions de jurisprudence rendues en la matière. 2. Travaux de restructuration des unités d'habitation 140 Le Conseil d'État a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d'amélioration (CE, arrêt du 28 février 1983, n° 35189). Toutefois, si la restructuration est totale et aboutit, par conséquent, à une transformation complète des locaux existants, les travaux doivent être assimilés à des travaux de reconstruction, car ils dépassent la notion d'amélioration prévue par le législateur. Mais lorsque la restructuration est partielle, c'est-à-dire lorsqu'elle porte sur certaines parties de l'unité de logement, sur le déplacement de cloisons par exemple, notamment pour la création de salles d'eau ou d'équipements sanitaires, ces travaux doivent être regardés comme des dépenses d'amélioration (à rapprocher du I-D § 50, arrêt CAA Nantes du 22 décembre 1993 92NT00582). Les travaux de restructuration interne peuvent s'apprécier en considérant isolément les différentes parties de l'immeuble. Par exemple, si les locaux d'habitation d'un étage ont été complètement redistribués alors que d'autres n'ont fait l'objet que d'une réfection partielle, il y a lieu de considérer les travaux qui se rapportent aux locaux qui n'ont pas été reconstruits comme des dépenses d'amélioration. 3. Exemples de dépenses ne pouvant être considérées comme des dépenses d'amélioration 150 Le tableau ci-après établit une liste non exhaustive de travaux qui n'ont pas été considérés comme de simples dépenses d'amélioration par le Conseil d'État ou les cours administratives d'appel. dépenses non considérées comme d'amélioration Nature de la dépense Références Travaux ayant consisté à démolir un immeuble vétuste et à édifier à la place de nouvelles constructions, même si une partie des matériaux récupérés a été réutilisée pour l'édification des façades CE, arrêt du 27 février 1985, n°s 43156 et 43157 Travaux exécutés dans deux petits immeubles en vue de transformer dix-huit chambres en huit studios pourvus du confort moderne sur trois niveaux dans l'un des immeubles et sur deux niveaux dan l'autre qui ont conduit à un remaniement du mur de façade comportant notamment, à chaque étage, la modification de l'emplacement et de la fonction des ouvertures et qui ont donc affecté substantiellement le gros-œuvre des immeubles CE, arrêt du 7 décembre 1987, n° 58268 Exécution d'un «chaînage» de béton armé destiné à la consolidation d'un immeuble, dès lors qu'une telle intervention a pour objet d'apporter une modification au gros-œuvre et qu'elle ne peut être regardée comme une « réparation » rendue nécessaire par l'état du bâtiment CE, arrêt du 29 mars 1989, n° 91879 Travaux de transformation en local d'habitation d'un immeuble précédemment affecté à un autre usage, industriel, commercial, agricole (alors même que les travaux n'auraient pas fait l'objet d'un permis de construire) ou professionnel notamment (exemple : transformation de bureaux en appartements). Sur la transformation d'un immeuble affecté originellement à l'habitation, voir II-C CE, arrêt du 30 mai 1979, n° 09045 CE, arrêt du 29 mars 1989, n°81836 Aménagement d'anciennes annexe agricoles en nouvelles annexes utiles à l'habitation CE, arrêt du 7 juin 1978, n° 05822 Travaux ayant eu pour objet et pour effet de transformer un foyer de jeunes filles comprenant des pièces communes, telles que réfectoires, chapelle, etc. ainsi que des dortoirs, en un immeuble de rapport comprenant dix appartements, cinq studios et onze chambres CE, arrêt du 29 juillet 1983, n° 38180 rappr. arrêt du 6 janvier 1986, n° 38166 Travaux ayant eu pour effet, notamment par la transformation en locaux d'habitation de pièces à usage de réserve et de débarras, d'augmenter d'environ 15% la surface habitable de l'immeuble CE, arrêt du 19 novembre 1984, n° 43326 Travaux ayant abouti à transformer un grenier en un appartement de 89,50 m2 doté du confort moderne CE, arrêt du 19 novembre 1984, n° 43724 Travaux relatifs à la redistribution complète de l'espace intérieur d'un immeuble d'habitation et le remplacement de la toiture par une terrasse CE, arrêt du 18 novembre 1983, n° 35299 Travaux ayant comporté la reconstruction de plusieurs planchers, la démolition et la reconstruction d'un escalier, ainsi que le réaménagement de tout le cloisonnement intérieur bien qu'ils n'aient pas compris la réfection des toitures et charpentes CE, arrêt du 19 novembre 1984, n° 44372 Travaux ayant comporté le démontage et le remontage d'une façade à pans de bois, la démolition des murs intérieurs, le remplacement de la charpente, la pose de nouvelles cloisons ainsi que de nouveaux planchers avec dalle en béton et de nouveaux plafonds, la construction d'un nouvel escalier CE, arrêt du 21 octobre 1987, n° 51028 Travaux ayant abouti à la réunion de quatre immeubles en un seul et ayant comporté le percement de nouvelles baies, la reconstruction d'un escalier et de l'aile arrière, la liaison des étages de chaque immeuble pour former des appartements donnant sur une même cage d'escalier. La démolition des planchers intérieurs et des anciennes cloisons, la pose de nouvelles cloisons et l'exécution de nouveaux dallages. Jugé que ces travaux, bien qu'ils n'aient pas entrainé un changement d'affectation des locaux ni augmenté leur surface habitable, doivent être regardés, en raison de leur nature et de leur importance, comme des travaux de transformation et de rénovation assimilables à une reconstruction CAA Nancy, arrêt du 9 juillet 1991, n° 1105 Travaux ayant consisté à transformer au rez-de-chaussée un garage en appartement et à créer au niveau des combles un autre appartement CAA Paris, arrêt du 11 février 1992 n° 90PA00815 Travaux consistant à transformer trois bâtiments en un ensemble unique par démolition des murs mitoyens et des escaliers, la mise à niveau des planchers et la surélévation de l'un des immeubles CAA Lyon, arrêt du 16 avril 1992, n° 1763 IP Finance & Patrimoine gestion locative 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes tél: 04 66 21 05 65 fax: 04 66 05 10 23
Lutter contre la vacance : un nouvel investissement locatif pour les logements anciens Pour lutter contre la crise du logement et compléter le parc social, l’idée du nouveau dispositif d’investissement locatif est de mobiliser des logements existants dans le parc privé pour les ménages en difficulté ou du moins aux ressources modestes et intermédiaires. Pour y parvenir, les propriétaires qui s’engagent à (re)mettre sur le marché leur logement vacant en location vide à usage de résidence principale en respectant un montant maximum de loyer et un plafond de ressources du locataire bénéficieront d’un avantage fiscal. En effet, en contrepartie de la dimension sociale de la location, le propriétaire bailleur bénéficiera, dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers, d’une déduction spécifique, applicable sur les loyers encaissés, de 15 à 85% selon le caractère plus ou moins social des engagements. Un avantage non négligeable qui in fine fera baisser l'impôt sur le revenu des intéressés. Le nouveau dispositif (qui s’appellera peut-être le « Cosse » ou le « Cosse ancien ») reprend l’architecture du dispositif « Borloo ancien » . IP FINANCE Le courtier Financier de votre Région ! Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes Tel : 04.66.21.05.65 -06.21.25.27.33 Agence de Montpellier Centre Ville 9, rue REBUFFY Tel : 06.10.96.77.07
Marché immobilier : bilan 2016 et perspectives 2017 L’année 2016 a vu se confirmer la reprise amorcée l’année précédente. Dans tous les secteurs l’activité est à la hausse, dans un contexte de bon augure pour l’évolution dans les prochains mois. Transactions Le nombre de transactions dans l’existant a continué à progresser, pour atteindre844 000 sur douze mois fin novembre et probablement frôler 850 000 sur l’ensemble de l’année 2016 : un chiffre supérieur au record de 2004, mais qu’il convient de relativiser. L’effectif du parc de logements s’est en effet accru depuis lors de plus de3 millions, de sorte que le taux de rotation reste inférieur à celui de 2005. Faut-il, pour autant, s’attendre à la poursuite de la progression ? Restons prudents à cet égard, car la remontée du niveau des transactions a été nourrie, pour partie, par le rattrapage consécutif à l’attentisme qui avait prévalu les années précédentes. La stabilisation des prix a ainsi permis à des projets qui avaient été différés de se réaliser. Cette phase de rattrapage semble s’achever, comme le montre le ralentissement de la progression au second semestre 2016. En outre, l’effet bénéfique de l’assouplissement des conditions d’éligibilité au PTZ pour l’acquisition de logements anciens avec travaux ne jouera plus en 2017. Logements neufs La hausse de l’activité touche également tous les segments du marché des logements neufs : les ventes des promoteurs, portées notamment par la demande des investisseurs, progressent fortement (+17%), de même que les ventes de maisons individuelles (+18%), et la construction de logements locatifs sociaux se maintient à un haut niveau. Ces évolutions se traduisent par une augmentation sensible des mises en chantier, dont le nombre devrait dépasser 380 000 en fin d’année. Perspectives 2017 Le contexte économique incite à un optimisme modéré : les taux d’intérêt restent très bas (moins de 2%), le moral des ménages s’améliore et une baisse du chômage semble s’esquisser. Les prévisionnistes tablent sur une légère accélération de la croissance. Le niveau des prix des logements a, certes, enregistré une remontée, mais celle-ci est bien trop modeste (+ 1,5%) pour inciter les ménages à modifier leurs anticipations. En outre, le très faible rendement des placements financiers contribue à renforcer l’attrait de l’immobilier auprès des investisseurs potentiels. Pour toute demande de financement: IP FINANCE Spécialiste du crédit Immobilier Siège : 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes - Tel : 04.66.21.05.65- av.gatto@ipfinance.frPortable : 06.21.25.27.33 www.ipfinance.fr
Estimer le juste loyer ..... En principe, vous pouvez déterminer librement le loyer lorsque vous louez un logement neuf ou ancien pour la première fois, (art. 17 de la loi n° 89-462 du 6.7.89), sauf s’il s’agit d’un logement bénéficiant d’un régime de défiscalisation Scellier ou Duflot. Commencez par consulter les bases de données spécialisées L’observatoire Clameur (clameur.fr) fournit en accès libre les loyers de marché en 2012 dans 1 218 villes. Vous y verrez, par exemple, que le loyer au mètre carré d’un studio dans le IXe arrondissement de Paris est de 28,40 €. Consultez plusieurs observatoires de ce type et comparez les données ainsi collectées. L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap ; observatoire-des-loyers.fr) ou les Agences départementales pour l’information sur le logement (anil.org) vous renseignent gratuitement sur leur site. Les demandes par courrier sont facturées 15 €. Dès la fin de l’année, vous devriez pouvoir consulter les premiers résultats des observatoires des logements créés à la demande de Cécile Duflot, ministre du Logement. Ces données seront accessibles gratuitement auprès de ces observatoires et des antennes régionales de l’Anil. Ces premiers résultats demanderont à être approfondis. Une petite enquête du marché local s’impose, comme vous le feriez pour établir le prix de vente d’un appartement ou d’une maison. Affinez le loyer en fonction des qualités et des défauts du logement Commencez par évaluer la situation de votre bien : centre-ville, proximité des commerces, des transports ou des écoles, pour les appartements familiaux, sont valorisants. À l’inverse, un logement éloigné de tout sera pénalisé. Faites de même avec la qualité de l’immeuble. Le récent et le neuf ne sont pas toujours synonymes de loyers plus élevés, sauf s’ils répondent à des qualités de construction permettant de réaliser des économies d’énergie. « Si un appartement neuf est excentré, il ne se louera pas forcément plus cher. Les logements anciens sont souvent mieux situés et bien entretenus ». Faites ensuite l’inventaire des équipements et services de l’immeuble : un ascenseur pour un appartement dès le troisième étage, un parking, une cave, les services d’une concierge, un digicode ou un interphone, le chauffage collectif sont des bons points. Enfin, votre appartement lui-même. Sa surface est un élément déterminant. Il faut savoir que le loyer au mètre carré d’un studio ou d’un deux pièces est plus élevé que celui d’un quatre ou d’un cinq pièces. La demande de location est, en effet, concentrée sur les petites surfaces. Une situation sur rue et au nord s’apprécie moins qu’une exposition sur cour ou qu’un appartement traversant est-ouest. Un vis-à-vis trop proche est moins valorisant qu’une vue dégagée. L’état général du logement entre bien entendu en ligne de compte. Des peintures fraîches, des installations en bon état, une cuisine équipée, un balcon ou une terrasse pèseront dans votre estimation. À l’inverse, des murs en mauvais état, une installation électrique et une plomberie vétustes le desservent. N’oubliez pas les diagnostics énergétiques. Selon une enquête réalisée par LocService, le montant des loyers baisse de 12 % entre un logement classé A et un bien équivalent classé G. Et, si vous louez un logement meublé, tout l’aménagement et le mobilier sont pris en compte, ce qui explique des différences de 20 à 40 % entre certains loyers. Enfin, cherchez dans le voisinage des biens comparables pour vérifier si le loyer que vous avez retenu est cohérent avec le marché. II faut chercher des références de biens loués identiques, et se demander à quel prix vous pouvez mettre votre appartement pour les concurrencer. Vous trouverez ces informations chiffrées en épluchant les annonces immobilières des agences, dans la presse régionale, la presse spécialisée ainsi que sur les sites internet. Si vous n’avez pas le temps de faire ces recherches, vous pouvez vous adresser à un agent immobilier qui estimera gratuitement le loyer, comme il le fait pour un prix de vente. Un plafonnement des loyers est envisagé dans des zones de fortes demandes Cette liberté de pouvoir déterminer un premier loyer pourrait être prochainement remise en cause dans certaines agglomérations où la demande locative est très importante. Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite Alur) prévoit que l’encadrement des loyers s’appliquerait également aux nouvelles locations situées dans les zones où le marché de la location est tendu et où un observatoire des loyers a été mis en place (voir Ce qui va changer pour votre patrimoine immobilier). Dans ce cas, un arrêté annuel du préfet fixerait, pour chaque catégorie de logements, un loyer médian de référence, ainsi qu’un autre minoré et un troisième majoré. Il ne serait plus possible de fixer un montant supérieur au loyer médian de référence majoré. Enfin, n’oubliez pas que si vous investissez dans un logement acheté dans le cadre d’un dispositif fiscal (Scellier, Duflot, par exemple), vous devez respecter un plafond de loyer fixé et réévalué chaque année. Ne pas observer cette limite remet en cause l’avantage fiscal. Mais ces loyers étalonnés ne correspondent pas forcément aux montants pratiqués localement. « Il faut faire une étude de marché, conseille Jean-Michel Ciuch, directeur général d’ImmoG Consulting. Les propriétaires bailleurs peuvent, pour certains biens, être pénalisés par rapport à ce qui se pratique en réalité, notamment pour les studios, mais dans les cas des trois pièces ils peuvent être trop élevés et vous pouvez avoir intérêt à les aligner sur ceux du marché. » Un loyer est difficilement modifiable Une fois le bail conclu, il est très difficile de remettre un loyer à niveau. Si on a sous-évalué le loyer, cela suivra le propriétaire tout au long du bail. En cours de bail, il ne sera possible de réévaluer le montant du loyer qu’une fois par an, à la date anniversaire du contrat, en fonction d’un indice prévu dans le contrat. Cette augmentation ne peut pas dépasser la variation sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. D’où l’importance de ne pas se tromper lors de la fixation du loyer initial. Un ajustement du loyer est également possible à l’échéance du bail s’il est manifestement sous-évalué (art. 10 de la loi du 6.7.89). Ce n’est qu’au changement de locataire qu’il sera possible de rattraper le niveau de loyer. « Le propriétaire peut alors fixer librement le nouveau loyer, précise Frédéric Zumbiehl, juriste à l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), sauf si le logement se situe dans une commune soumise au décret du 20 juillet 2012 (n° 2012-894, ndlr) ». Ce texte prévoit que dans 38 agglomérations de plus de 50 000 habitants, le propriétaire ne peut fixer un loyer supérieur à celui acquitté par le précédent locataire. La seule augmentation possible correspond à l’évolution de l’IRL. Cette limitation ne s’applique pas aux logements neufs, aux logements meublés, aux logements décents faisant l’objet d’une première location, aux logements vacants devenus décents à la suite de travaux, aux logements vacants ayant fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année de loyer antérieur. Attention aux loyers trop élevés Fixer un loyer trop élevé n’est pas forcément un gage de rentabilité, car vous risquez de faire fuir les candidats à la location et de perdre le bénéfice de ces revenus. Cette vacance pèsera sur la rentabilité de votre investissement et peut vous contraindre à reporter le remboursement d’échéances de prêts immobiliers, par exemple. Et si vous avez investi dans le cadre du dispositif Scellier ou Duflot par exemple, la vacance durant les 12 premiers mois remet en cause votre avantage fiscal. Ne vous réjouissez pas si un locataire accepte de payer ce prix, car il y a de fortes chances qu’il continue de chercher un meilleur loyer et parte d’ici peu. Vous devrez lui trouver rapidement un remplaçant afin de toucher à nouveau des loyers. La recherche de la rentabilité a amené des propriétaires à pratiquer des loyers excessifs principalement pour les chambres de service et les studettes. Ce comportement abusif a contraint le gouvernement à réguler le marché. Depuis juillet 2012, les propriétaires de petites surfaces inférieures ou égales à 14 m2 sont redevables de la taxe sur les micrologements lorsqu’ils appliquent un loyer supérieur à 40,88 €/m2 pour 2013 (décret n° 2011-2060 du 30.12.11). Seuls les propriétaires d’appartements situés dans les zones A et A bis de la loi Duflot sont concernés. Il s’agit d’une taxe annuelle calculée sur le montant des loyers perçus. Elle varie de 10 à 40 % selon l’écart entre le montant du loyer pratiqué et le loyer de référence. Pour toute demande de gestion : IP GESTION Spécialiste en expertise immobilière 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes 04 66 21 05 65
La taxe foncière et la taxe d'habitation dues pour un logement dépendent notamment de sa valeur locative. Elle est calculée par l'administration fiscale, à partir des données figurant dans une "fiche de calcul". En cas de doute sur le montant de cette valeur locative, vous pouvez vous faire communiquer par votre centre des impôts fonciers sa "fiche de calcul". La surface brute est évaluée par les services du cadastre La surface déclarée est celle évaluée par les services du cadastre, soit lors de la dernière révision complète des valeurs locatives, en 1970, soit, si le logement est plus récent, à partir des informations fournies à l'administration lors de sa construction. Cette surface est calculée selon une méthode spécifique. Elle peut donc différer de celle définie par d'autres textes, telle la surface à indiquer pour la vente d'un logement en copropriété (loi Carrez du 18.12.96, voir le n° 980 b du Particulier, p. 19), ou les surfaces retenues en matière de permis de construire. attention Ne contestez la surface déclarée que si elle vous paraît nettement différente de la surface réelle du logement, au besoin après vérification de celle-ci. Accompagnez de préférence une éventuelle réclamation des éléments en votre possession, tel qu'un métrage Loi Carrez. Le standing et le confort du logement sont pris en compte Les logements sont répartis en 8 catégories, des plus somptueux (catégorie 1) aux taudis promis à la démolition (catégorie 8). Chaque logement a été classé, en 1970 ou lors de sa construction, selon des critères généraux définis par le code des impôts, et par comparaison avec des "locaux de référence" choisis dans chaque commune comme étant représentatifs de la catégorie. attention En fait, les catégories 1 et 2 concernent des logements tout à fait exceptionnels (tels des châteaux), et les catégories 7 et 8 des logements très vétustes ou insalubres. Tout le reste est réparti sur les catégories 3, 4, 5 et 6. Dans certaines communes, des catégories intermédiaires (6 M, par exemple, entre les catégories 6 et 7) ont été créées. Proportionnellement, la valeur locative d'un petit logement est plus élevée que celle d'un grand C'est un fait, les grands logements se louent moins cher au mètre carré que les petits. Pour tenir compte de cette donnée et corriger la valeur locative, on applique à la surface déclarée du logement un "coefficient d'importance", selon le tableau ci-dessous. attention Les surfaces obtenues après application de ce coefficient et des suivants sont toutes arrondies au mètre carré inférieur. Exemple : une maison classée en catégorie 4 mesure 182 m2. Sa surface pondérée est : pour les 20 premiers mètres carrés, de 34 m2 (20 x 1.70) ; pour les 140 m2 suivants, de 126 m2 (140 x 0,90) ; et pour les 22 derniers mètres carrés, de 16.5 m2 (22 x 0,75). Soit un total de 176,5 m2, retenus pour 176 m2. Les éléments secondaires sont décomptés à part À la surface de la partie principale du logement s'ajoute celle des éléments que la réglementation fiscale définit comme annexes, éléments secondaires, et dépendances. Il s'agit notamment de locaux ou espaces généralement destinés à abriter des objets, tels que la cave ou le grenier, mais aussi des terrasses et toitures-terrasses accessibles, ou encore des garages et emplacements de parking, des chambres de service, des piscines ou terrains de jeux (court de tennis...). Les modalités de leur prise en compte et de la détermination de leur surface pondérée ou corrigée varient selon chaque élément. attention En pratique, il est très difficile pour un particulier de recalculer exactement la ou les superficies indiquées dans la fiche. Il est donc conseillé de ne les contester que si vous relevez des inexactitudes flagrantes (par exemple, la prise en compte d'un parking pour un appartement qui n'en dispose pas), ou des écarts de superficie importants par rapport à la réalité (par exemple une cave dont la surface semble manifestement excessive). La surface est corrigée selon l'état et la situation du logement Le "correctif d'ensemble", applicable à la partie principale du logement d'une part, aux dépendances d'autre part, est la somme des quatre coefficients indiqués en dessous. Le coefficient d'entretien et les coefficients de situation générale et particulière sont fixés selon les barèmes indiqués dans les tableaux ci-dessous. Quant au correctif d'ascenseur, il est de + 0,05 pour les logements dotés d'un ascenseur et situés à partir du 2e étage ou au-dessus. Si, au contraire, il n'y a pas d'ascenseur, le correctif est de - 0,05 pour les logements situés au 4e, de - 0,10 au 5e, et de - 0,15 au 6e et au-dessus. attention Le correctif d'ensemble peut différer pour la partie principale et les dépendances (c'est le cas ici). Par ailleurs, ces coefficients ont une valeur assez subjective (sauf pour l'ascenseur), et, de plus, ils peuvent avoir été fixés il y a longtemps, alors que le logement, l'immeuble ou le quartier se sont depuis dégradés. Les éléments de confort sont convertis en mètre carré Un dernier correctif est appliqué à la surface, selon les éléments de confort dont dispose le logement. Chaque élément est converti en mètres carrés. La fiche indique, pour chaque type d'éléments, l'équivalence superficielle et le nombre d'éléments. Si le logement comporte des dépendances, faisant ou non l'objet d'une évaluation distincte de leur surface, leurs éléments de confort sont également pris en compte selon le même principe, mais avec un barème légèrement différent. attention Pour le chauffage central, le nombre de pièces chauffées inclut, le cas échéant, la cuisine et la salle de bains. Les valeurs locatives sont réévaluées chaque année Figure la valeur locative estimée pour le logement, en 1970 lors de la dernière révision des valeurs locatives, ou lors de sa construction, s'il est plus récent. Elle est indiquée au mètre carré, puis multipliée par la surface pondérée totale du logement. Cette valeur a été actualisée forfaitairement en 1980 par l'application d'un "coefficient d'actualisation", fixé par département (ici 1,77). Depuis 1981, un coefficient de revalorisation des valeurs locatives est fixé chaque année par la loi de finances. Pour toute demande de gestion : IP GESTION Spécialiste en expertise immobilière 8 rue Gaston Boissier 30900 Nîmes 04 66 21 05 65
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 § 50
 § 70
 § 240
 § 30
 § 70
 l'article 1754
 § 50
 § 110
 § 110
 § 120
 § 90
 § 70
 § 50
in fine