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Timestamp: 2016-10-23 22:14:48+00:00

Document:
4C.206/2001 (18.10.2001)
4C.206/2001/rnd
A.________, Beklagter und Berufungskl�ger, vertreten durch Rechtsanwalt Jean-Pierre Morand, 86bis Route de Frontenex, 1208 Genf,
B.________, Kl�gerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Advokat Werner Perrig, Bahnhofstrasse 14, 3900 Brig,
Pachtvertrag; Mieterausweisung,
1.-Seit 1959 ist A.________ (Beklagter) Mieter oder P�chter des Hotels X.________. Sp�ter mietete er ein an das Hotel angrenzendes Lik�rgesch�ft hinzu und schliesslich am 10. September 1997 die zum Hotelkomplex geh�renden Lokalit�ten des bisherigen Textilgesch�fts "Y.________". Die letzte vereinbarte Pachtverl�ngerung endete am 10. September 1999. Das Pachtverh�ltnis wurde von der Mietschlichtungsstelle einmalig bis zum 10. Mai 2000 erstreckt. Am 11. November 1999 reichte der Beklagte beim Bezirksgericht Visp gegen B.________ (Vermieterin) Klage ein. Er verlangte zur Hauptsache die Erstreckung des Pachtvertrages bis zum 10. September 2004. Am 19. Mai 2000 wurde das Erstreckungsverfahren auf Ersuchen der Vermieterin mit Zustimmung des Beklagten sistiert.
2.- Am 20. Juni 2000 stellte die Vermieterin ein Ausweisungsbegehren beim Richter des Bezirkes Visp. Sie st�tzte das Begehren auf eine am 27. April 2000 infolge Zahlungsr�ckstandes des Beklagten ausgesprochene K�ndigung, die sie mit Schreiben vom 24. Februar 2000 unter Ansetzung einer Zahlungsfrist von 60 Tagen angedroht hatte. Der Beklagte widersetzte sich im Ausweisungsverfahren der K�ndigung, worauf der Bezirksrichter am 27. November 2000 die K�ndigung aufhob und die Klagebegehren der Vermieterin abwies. Auf Berufung der Vermieterin wies das Kantonsgericht Wallis den Beklagten mit Urteil vom 18. Mai 2001 an, das Hotel X.________ mit s�mtlichen R�umlichkeiten bis sp�testens 10. September 2001 zu r�umen und der Vermieterin zu �bergeben.
3.- Der Beklagte hat gegen das Urteil des Kantonsgerichts sowohl staatsrechtliche Beschwerde als auch Berufung erhoben. Sein gleichzeitig gestelltes Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wies das Bundesgericht am 16. August 2001 ab. Er beantragt, vorab die Berufung zu behandeln, da die staatsrechtliche Beschwerde eine tats�chliche Feststellung betreffe, deren Entscheidwesentlichkeit vom Ausgang der Berufung abh�nge. Das Bundesgericht hat diesen Antrag heute abgewiesen und ist auf die Beschwerde nicht eingetreten. In der Berufung verlangt er im Wesentlichen, den angefochtenen Entscheid aufzuheben, die Missbr�uchlichkeit der K�ndigung festzustellen und die Klage abzuweisen. Eventuell seien die R�umlichkeiten "Y.________" von der Ausweisung auszunehmen und ein praktikables Ausweisungsdatum festzusetzen. Es wurde keine Berufungsantwort eingeholt.
4.- Der Beklagte hat auf die K�ndigungsandrohung der Vermieterin reagiert und einen Teil der verlangten Summe innert der angesetzten Frist bezahlt. Offen blieben nach den Feststellungen des Kantonsgerichts Fr. 5'517. 18 f�r Verzugszinse aus den Jahren 1994 und 1995, f�r die der Beklagte aus verschiedenen Gr�nden seine Zahlungspflicht in Abrede stellt. An anderer Stelle h�lt das Kantonsgericht demgegen�ber fest, der Beklagte habe bis in das Jahr 1995 die Mietzinsen samt Verzugszinsen bezahlt. Da der Beklagte aber auch in der Berufung nicht behauptet, die streitigen Verzugszinse bezahlt zu haben, ist davon auszugehen, das Kantonsgericht habe irrt�mlich festgestellt, die Verzugszinsen seien beglichen worden. Insoweit liegt ein offensichtliches Versehen des Kantonsgerichts vor, welches von Amtes wegen zu korrigieren ist.
5.- Die Parteien haben im Jahre 1997 eine neue vertragliche Vereinbarung �ber die gepachteten R�umlichkeiten getroffen.
Der Beklagte ist der Ansicht, Forderungen, welche vor diesem Datum entstanden seien, m�ssten bei der Festsetzung des Zahlungsr�ckstands unber�cksichtigt bleiben. Der Beklagte wendet sich nicht gegen die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach in der Weiterf�hrung keine Begr�ndung eines neuen Mietverh�ltnisses gesehen werden kann, selbst wenn Vertragsanpassungen erfolgen (BGE 99 II 297 E. 2, S. 300). Damit muss aber auch zul�ssig sein, eine K�ndigung mit R�ckst�nden, welche vor Anpassung des Vertragsverh�ltnisses aufliefen, zu begr�nden. Andernfalls k�me eine einvernehmliche Vertragsanpassung regelm�ssig wohl nur zustande, wenn der Mieter mit seinen Zahlungen � jour ist. Dies l�ge weder im Interesse des Mieters noch des Vermieters oder Dritter, da m�glichst schnell Klarheit dar�ber herrschen soll, ob und wie das Mietverh�ltnis fortgesetzt wird.
6.- Der Beklagte macht weiter geltend, die Vermieterin habe seit 1994 auf die Einforderung von Verzugszinsen verzichtet.
Das Kantonsgericht hat keinen entsprechenden tats�chlichen Willen der Vermieterin festgestellt, so dass zu pr�fen bleibt, ob der Beklagte nach dem Vertrauensprinzip von einem Verzicht ausgehen durfte. Ein Verzicht auf Anspr�che kann indessen nicht leichthin angenommen werden und bedarf eindeutiger Hinweise. Allein die Tatsache, dass die Vermieterin die Forderung �ber eine gewisse Zeit nicht geltend gemacht und bei Eintreibung sp�ter entstandener Schulden die ausstehenden Verzugszinsen nicht erw�hnt hat, gen�gt dazu nicht, zumal sie sich anl�sslich der Rechnungsstellung im Januar 1995 die Nachforderung der Verzugszinsen ausdr�cklich vorbehalten hatte. Ein Verzicht liegt damit nicht vor.
7.- a) Nach Auffassung des Beklagten sind die von der Vermieterin geltend gemachten Anspr�che verj�hrt. Das Kantonsgericht ging davon aus, in Bezug auf die Verzugszinsen komme die allgemeine Verj�hrungsfrist von 10 Jahren zur Anwendung, nicht die F�nfjahresfrist nach Art. 128 Ziff. 1 OR.
Zudem sei die Verj�hrung rechtzeitig durch Schuldanerkennung unterbrochen worden.
b) Nach herrschender Lehre und Rechtsprechung handelt es sich bei Verzugszinsen nicht um periodisch f�llig werdende Leistungen. F�r sie gilt daher grunds�tzlich nicht die f�nfj�hrige Verj�hrungsfrist nach Art. 128 Ziff. 1 OR (Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, S. 467 FN 62; a.A. Spiro, Die Begrenzung privater Rechte durch Verj�hrungs-, Verwirkungs- und Fatalfristen, Bern 1975, Bd. I., S. 636 ff. mit Hinweisen auf die herrschende Lehre), sondern es gilt die Verj�hrungsfrist, welcher der Hauptanspruch unterliegt (Art. 133 OR; BGE 52 II 215 E. 2 S. 217; Rolf H. Weber, Z�rcher Kommentar, N 111 zu Art. 73 OR; Engel, Trait� des obligations en droit suisse,
2. Auflage, Bern 1997, S. 807). Da aber die Mietzinse selbst grunds�tzlich periodisch geschuldet sind (vgl. Art. 257c OR) und nicht festgestellt ist, dass sich die Parteien auf eine nicht periodische Mietzinszahlung geeinigt h�tten, verj�hren die Mietzinse selbst nach f�nf Jahren und damit auch die daf�r geschuldeten Verzugszinse.
c) In einem Schreiben vom 9. August 1997 an die Vermieterin f�hrte der Beklagte aus:
"... we will shortly be up to date with all open and due accounts with you. We can then make the overdue interest accounts ..."
W�hrend das Kantonsgericht darin eine verj�hrungsunterbrechende Schuldanerkennung erblickt, behauptet der Beklagte, das Schreiben erw�hne die damals offenen Mietzinse.
Das Versprechen, Verzugszinsen zu bezahlen, beziehe sich auf diese und nicht auf Verzugszinsen, die f�r l�ngst bezahlte Mietzinsbetreffnisse aufgelaufen waren.
aa) Als Anerkennung mit Unterbrechungswirkung gem�ss Art. 135 Ziff. 1 OR gilt jedes Verhalten des Schuldners, das vom Gl�ubiger nach Treu und Glauben im Verkehr als Best�tigung seiner rechtlichen Verpflichtung aufgefasst werden darf. Die Anerkennung muss sich nicht auf einen bestimmten Betrag beziehen und setzt keinen auf Unterbrechung der Verj�hrung gerichteten Willen voraus (BGE 119 II 368 E. 7b S. 378 f.; 110 II 176 E. 3, S. 180 f.; Guhl/Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl. , Z�rich 2000, S. 324; Bucher, a.a.O, S. 463). Stehen einer Partei mehrere Anspr�che gegen die andere zu, namentlich periodisch oder in zeitlicher Abfolge f�llige Forderungen, ist hinreichende Individualisierung der anerkannten Schuld erforderlich (Gr�miger, Der Einfluss des schuldnerischen Verhaltens auf Verj�hrungsablauf und Verj�hrungseinrede, Diss. Z�rich 1934, S. 24 f.; vgl. auch Spiro, a.a.O., S. 373), da klar ersichtlich sein muss, auf welche Forderung sich die Anerkennung bezieht. Dabei gen�gt, dass die Forderungen bestimmbar sind.
Insbesondere ist es zul�ssig, s�mtliche zu einem gewissen Zeitpunkt ausstehende Verzugszinsforderungen anzuerkennen und so deren Verj�hrungslauf zu unterbrechen.
bb) Eine Erkl�rung, die den Anforderungen an eine Schuldanerkennung nicht gen�gt oder vom Schuldner wegen Willensm�ngeln angefochten wird, vermag die Verj�hrung nicht zu unterbrechen, auch wenn sie geeignet ist, den Gl�ubiger von der Geltendmachung seiner Anspr�che abzuhalten. Indessen wird der Gl�ubiger in seinem berechtigten Vertrauen insofern gesch�tzt, als die Verj�hrung so lange gehemmt ist, bis er erkennen kann, dass die vermeintliche Schuldanerkennung mit M�ngeln behaftet ist (vgl. Gr�miger, a.a.O., S. 42; Spiro, a.a.O., S. 360). Der Schuldner, der ein Verhalten gezeigt hat, das bei objektiver Betrachtungsweise geeignet ist, den Gl�ubiger von der Einleitung rechtlicher Schritte w�hrend der Verj�hrungsfrist abzuhalten, handelt widerspr�chlich und damit missbr�uchlich, wenn er sich nachher auf die Verj�hrung beruft (Art. 2 Abs. 2 ZGB; BGE 113 II 264 E. 2e, S. 269 mit Hinweisen).
cc) Ob sich die Erkl�rung des Beklagten unzweideutig auf s�mtliche ausstehende Verzugszinsen bezieht, wie dies f�r eine Unterbrechung der Verj�hrung notwendig w�re (Gr�miger, a.a.O., S. 8 mit Hinweisen), kann offen bleiben.
Der Beklagte pflegte in der Vergangenheit die Verzugszinsen regelm�ssig im Nachhinein und "im Paket" zu tilgen. Unter diesen Umst�nden war das Abrechnungsversprechen des Beklagten jedenfalls geeignet, die Vermieterin davon abzuhalten, sich um die Unterbrechung der Verj�hrung betreffend die aufgelaufenen Verzugszinse zu k�mmern, zumal sie sich die Einforderung der nach wie vor streitigen Verzugszinse ausdr�cklich vorbehalten hatte und auch der Gebrauch des Wortes "overdue" (�berf�llig) andeutete, dass die Abrechnung schon fr�her h�tte erfolgen sollen. Das ergibt nur in Bezug auf Verzugszinse f�r bereits bezahlte Mietzinse einen Sinn. Da auch das Kantonsgericht die Erkl�rung im Sinne der Vermieterin auslegte, bestand f�r diese kein Anlass, an der verj�hrungsunterbrechenden Wirkung der Erkl�rung zu zweifeln. Daher wurde die Verj�hrung seit Abgabe der Erkl�rung bis zum heutigen Tage zumindest gehemmt. Die Anspr�che der Vermieterin sind mithin nicht verj�hrt.
8.- Damit steht fest, dass der Beklagte seinen Zahlungsr�ckstand innert der angesetzten Frist nicht vollst�ndig beglichen hat, und die Vermieterin grunds�tzlich zur K�ndigung berechtigt war. An die Pflicht des Mieters zur Tilgung der Ausst�nde innerhalb der Zahlungsfrist stellt das Bundesgericht strenge Anforderungen. Selbst wenn bei Ablauf der Frist nur ein vergleichsweise geringer Betrag aussteht, kann der Vermieter ohne Rechtsmissbrauch k�ndigen (BGE 120 II 31 E. 4b S. 33; Urteil des Bundesgerichts vom 27. Februar 1997 in SJ 1997 S. 538 ff., E. 2a S. 542). Eine missbr�uchliche K�ndigung trotz Zahlungsr�ckstand ist nur in klaren Ausnahmef�llen in Erw�gung zu ziehen, wenn der Vermieter die K�ndigung wegen Zahlungsverzugs eigentlich zweckentfremdet und missbraucht. Da der Beklagte nach den tats�chlichen Feststellungen des Kantonsgerichts st�ndig mit seinen Zahlungen in Verzug war und der offene Betrag einen nicht zu vernachl�ssigenden Teil der gesamten Nachforderung f�r Verzugszinse bildet, kann der Vermieterin nicht vorgeworfen werden, sie verfolge mit der K�ndigung sachfremde Ziele. Die K�ndigung ist daher nicht missbr�uchlich.
9.- a) Eventuell beantragt der Beklagte, von der Ausweisung das Lokal "Y.________" auszunehmen, da die Verzugszinse, mit denen der Zahlungsr�ckstand des Beklagten begr�ndet wird, zu einem Zeitpunkt aufliefen, in dem der Beklagte das Lokal noch nicht hinzugemietet hatte, weshalb sich der Zahlungsr�ckstand nicht auf dieses Mietverh�ltnis beziehen k�nne. Ob der Vermieter wegen Zahlungsr�ckstands betreffend ein Mietobjekt auch zur K�ndigung anderer berechtigt ist, h�ngt davon ab, ob die verschiedenen Vertragsverh�ltnisse nach dem Willen der Vertragsparteien unabh�ngig voneinander bestehen oder die Mietobjekte nur zusammen vermietet werden sollten. Dass die Parteien die verschiedenen Mietobjekte mit einzeln ausgewiesenem Mietzins in einem einzigen oder in separaten Vertr�gen behandeln, kann ein Indiz f�r den Parteiwillen bilden, ist f�r sich allein aber nicht ausschlaggebend.
b) In Ziff. 3 des Mietvertrages betreffend die Gesch�ftslokalit�ten "Y.________" vom 22. Mai 1997 verpflichtete sich der Beklagte, die vermieteten R�umlichkeiten in den Hotelbetrieb zu integrieren, in betriebsbereiten Zustand zu versetzen und w�hrend der Mietdauer in diesem Zustand zu erhalten (Art. 64 OG). Mit der Pflicht zur Integration in den Hotelbetrieb w�re ein Auseinanderfallen der Mietereigenschaft bez�glich der hinzugemieteten Lokalit�ten und des �brigen Hotels unvereinbar. Daher hat das Kantonsgericht kein Bundesrecht verletzt, wenn es die K�ndigung f�r beide Vertr�ge f�r zul�ssig erachtete.
10.- Zuletzt verlangt der Beklagte, den Ausweisungstermin entweder auf das Ende der Sommer- oder Wintersaison festzulegen. Er zeigt indessen nicht auf, inwiefern das Kantonsgericht bei der Festsetzung des Auszugstermins gegen Bundesrecht verstossen h�tte. Insoweit ist auf die Berufung nicht einzutreten. Da der Termin in der Zwischenzeit verstrichen ist, obliegt es den kantonalen Beh�rden im Rahmen der Vollstreckung, einen neuen R�umungstermin zu bestimmen.
11.- Damit erweist sich die Berufung insgesamt als offensichtlich unbegr�ndet. Sie ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Der Beklagte hat die Gerichtskosten zu �bernehmen, jedoch f�llt keine Parteientsch�digung an, da die Vermieterin nicht zur Vernehmlassung eingeladen wurde.
1.- Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Wallis vom 18. Mai 2001 wird best�tigt.
2.- Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 7'000.-- wird dem Beklagten auferlegt.

References: Art. 128
 Art. 128
 BGE 
 Art. 73
 Art. 257
 Art. 135
 BGE