Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=XII%20ZR%20205/09
Timestamp: 2019-03-26 07:33:03+00:00

Document:
BGH, 03.08.2011 - XII ZR 205/09 - dejure.org
BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 2, 310 Abs. 1 Satz 2; EGBGB Art. 229 § 5
§ 307 Abs 1 S 2 BGB, § 310 Abs 1 S 2 BGB, § 535 BGB
Gewerberaummietvertrag: Inhaltskontrolle der formularmäßig vereinbarten Tragung der Kosten des "Center-Managements"
BGB § 307 Abs. 1 Satz 2, § 310 Abs. 1 Satz 2; EGBGB Art. 229 § 5
Unwirksamkeit der formularmäßig vereinbarten Umlage von Centermanagement-Kosten
Intransparente Klausel über Kosten des "Center-Managements"; Betriebskosten; Nebenkosten in Einkaufszentren
Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel in einem Gewerberaummietvertrag
Zur Unwirksamkeit einer Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufcenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt
Gewerberaummietrecht - Sind Kosten für das "Center-Management" umlagefähig?
Was sollen Kosten für "Center-Manager" sein? - fragt sich auch der BGH
Nebenkosten bei Miete müssen transparent sein
Betriebskosten müssen transparent und nachvollziehbar sein! - Firmen / Gewerbe
Unklare Umlageregelung ("Center-Management")
Begriff "Center-Management" im formularmäßigen Gewerberaummietvertrag ist nicht transparent
AGB-Umlage von "Center-Management-Kosten" in Mietverträgen ist unwirksam
Kosten des "Center-Managements"
Center Management im Gewerberaummietvertrag
Begriff "Center-Management" ist unklar
Einkaufscenter: Kostenumlage des Centermanagements
Zur Frage der Umlagefähigkeit von Kosten des Center-Managements durch Formularklausel
Kurznachricht zu "Formularmäßige Umlage der Kosten des Centermanagements auf Einkaufszentrumsmieter - Zugleich Besprechung von BGH, Urteil vom 03.08.2011, Az.: XII ZR 205/09, ZfIR 2011, 819" von Dr. Philipp Schweitzer, LL.M. und RA Nima Ghassemi-Tabar, original erschienen in: ZfIR 2011, 816 - 819.
Einkaufszentrum: AGB-Verwaltungskosten-Klausel ist wirksam! (IMR 2011, 410)
Einkaufszentrum: AGB-Klausel zu Center-Management-Kosten ist unwirksam! (IMR 2011, 411)
Kurznachricht zu "Die Kosten für den Center-Manager trägt der Mieter - oder auch nicht" von Prof. Dr. Hubert Schmidt, original erschienen in: NZM 2012, 495 - 498.
LG Leipzig, 13.05.2009 - 1 O 2762/08
OLG Dresden, 20.11.2009 - 5 U 967/09
NJW 2012, 54
ZMR 2011, 946
NJ 2012, 37
WM 2012, 817
Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (im Anschluss an Senatsurteile vom 3. August 2011, XII ZR 205/09, NJW 2012, 54 und vom 26. September 2012, XII ZR 112/10, NJW 2013, 41).
Diese Übergangsregelung bezieht sich gerade auf den Fall, in dem Vertragspflichten bereits vor dem Stichtag wirksam begründet wurden (vgl. Senatsurteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 10 mwN).
Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise (…Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 8 ff.;… vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 7 ff.;… vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 8 ff.; vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 11 ff. …und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 23 f.).
Verbleibende Unklarheiten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zulasten des Klauselverwenders (…Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 ff.;… vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 9;… vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 18; vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 12 ff. …und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 24).
Da der Umfang der durch den "Center-Manager" zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines allgemein "Ortsüblichen und Notwendigen" eine hinreichend klare Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent (Senatsurteile vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 15 mwN …und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 14 f.).
Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstellung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln (Senatsurteile vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 16 …und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 11).
Selbst wenn die Klägerin die Nebenkostenabrechnungen auch hin-sichtlich der streitgegenständlichen Positionen in der Vergangenheit unbeanstandet beglichen haben sollte, wäre hierdurch keine gesonderte Vereinbarung einer Umlagenregelung zustande gekommen (vgl. Senatsurteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 17).
Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Centermanagers" auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der "Verwaltung" wird dadurch allerdings nicht berührt (Fortführung des Senatsurteils vom 3. August 2011, XII ZR 205/09, NJW 2012, 54).
Hieraus lässt sich aber nicht etwa eine Verpflichtung des marktmächtigen Mieters ableiten, bereits vor Vertragsschluss auf die Konkretisierung oder Beseitigung intransparenter oder sonst benachteiligender Klauseln zu dringen (vgl. Senatsurteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 16).
c) Der Senat hat zwischenzeitlich entschieden, dass bei der Geschäftsraummiete die formularmäßig vereinbarte Übertragung nicht näher aufgeschlüsselter Kosten eines "Centermanagers" auf den Mieter unwirksam ist, da es diesem Begriff an ausreichender Transparenz fehlt (Senatsurteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 15).
Weil der Umfang der durch den Centermanager zu ergreifenden Maßnahmen im vorliegenden Mietvertrag auch nicht im Einzelnen beschrieben und eingegrenzt worden ist, können die hierunter entstehenden Kosten für die Mieterin nicht einmal im Groben abgeschätzt werden, so dass die Klausel intransparent und daher unwirksam ist (Senatsurteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 15).
bb) Wenn demgegenüber in der zur Beurteilung stehenden Klausel - wie hier - der Begriff der "Verwaltung" ausdrücklich neben dem Begriff des "Centermanagements" Verwendung findet, bleibt die Übertragung der Verwaltungskosten mit dem durch die Verordnungsdefinitionen ausgefüllten Inhalt wirksam (…Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht 6. Aufl. Rn. B 102; vgl. bereits Senatsurteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54).
Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB) und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen (Senatsurteile vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 16 …und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 11).
Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB) und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen (…BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11, NJW 2014, 3722 Rn. 25; Urteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09, NJW 2012, 54 Rn. 16).
Veranlasst der Vermieter den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er die aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist insoweit zur Freihaltung des Mieters verpflichtet (…Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11;… vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 19 und vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 14;… BGH Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06 - NJW 2008, 440 Rn. 14).
Die Umlage ist auch ohne konkrete Angaben zur Höhe unbedenklich (BGH, Urt. v. 3.8.2011, XII ZR 205/09;… Urt. v. 4.5.2011, XII ZR 112/09).
Ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot festzustellen, hat der Vermieter also überhöhte oder nicht erforderliche Kosten auf den Mieter umgelegt, ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (vgl. BGH, NJW 2012, 54; BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671;… BGH, GuT 2011, 48 Rn. 19).
Zwar trifft es zu, dass die Formularklausel eines Gewerbemietvertrags, die dem Mieter als Nebenkosten zu den Kosten der Verwaltung nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Centermanagements" auferlegt, intransparent und daher unwirksam ist, weil es keine allgemein anerkannte Definition des Centermanagers gibt und die Kosten für den Mieter nicht einmal im Groben abschätzbar sind (BGH, Urteil vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09 - NZM 2011, 24; BGH, Urteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10, NZM 2013, 85).

References: Art. 229
 § 5

§ 307
 § 310
 § 535
 § 307
 § 310
 Art. 229
 § 5
 BGH

 § 307
 § 305
 § 310
 § 310
 BGH