Source: http://immorp.soforums.com/t2140-r-paration-des-terrasses.htm
Timestamp: 2018-07-20 04:42:04+00:00

Document:
ImmoRP :: réparation des terrasses
Posté le:: 2015-04-14T23:20:53+00:000000005330201504 (2015) Sujet: réparation des terrasses
après l'été, notre copropriété qui se compose de 3 x 8 appartements (3 petits buildings de 3 étages chacun + 1 RDCH- , 2 appartements par palier)
Suite à des problèmes d'étanchéité et d'humidité, nous allons être obligés de procéder au travaux des terrasses (bandeaux des terrasses, béton pour l'étanchéité + NOUVEAU carrelage et nouvelles balustrades).
Nous en profiterons également pour faire repeindre la façade de l'immeuble.
A Stipuler que les rez de chaussée ne possèdent pas de terrasse mais doivent quand même intervenir dans les frais (qui se chiffrent à un montant se situant entre 250 000 et 300 000 euros)
je me demandais si nous devions intervenir , nous en tant que rez de chaussée, dans la totalité des frais de réparation des derrasses
les choses communes comportent d'autre part également l'armature en béton de l' immeuble, les hourdis poutres et solins qui soutiennent le plancher ou revêtement, les ornements extérieurs des façades (mais non les garde-corps des balcons et terrasses).
Cette phrase de l'acte de base signifie t elle due les garde corps des balcons et terrasses ne sont pas à charge des rch. J'ai meme lu quelque part (mais me souviens plus ou ) que les carrelages des terrasses seraient également de l'équipement privé et ne feraient donc pas partie du matériel commun, donc nous ne devrions pas non plus intervenir sur le carrelage des terrasses.
POUVEZ vous me confirmer ceci ou le contraire et me dire e qu'il en est vraiment^^
DASCOTTE- gysbertsen
Posté le:: 2015-04-14T23:20:53+00:000000005330201504 (2015) Sujet: Publicité
Posté le:: 2015-04-20T17:43:58+00:000000005830201504 (2015) Sujet: Re: réparation des terrasses
Les garde-corps et le revêtement des terrasses sont privatifs. Il est donc à charge des propriétaires concernés de les entretenir, ou de les remplacer...
L'étanchéité des terrasses tout comme leurs structures sont assimilés à des toitures, et donc leur entretien est à la charge de tous les copropriétaires, même ceux des rez-de-chaussée.
Posté le:: 2015-05-03T09:23:58+00:000000005831201505 (2015) Sujet: nous avons eu notre assemblée générale.....
Merci de votre réponse ci dessus. Nous sommes tout à fait d'accord d'intervenir dans les travaux des terrasses, sauf dans les balustrades qui d'après notre acte de base, est de l'ordre privé. Vous, vous parlez des carrelages aussi mais n'ai rien vu dans l'acte de base à sujet. Mais je pense que vous avez raison , car quand j'ai consulté les dossiers de chaque année, on parlait aussi des carrelages à charge des propriétaire terrasses.
IL y a meme eu en 1998 des travaux aux terrasses dans lesquels (je ne sais pour quelle raison) un PV d'assemblée Générale stipule que les rez de chaussée n'interviendront que pour 50 % dans les travaux;
mon mari, propriétaire d'un rez de chaussée, a montré ce PV parlant de 50 %, non pas pour l'obtenir mais au moins démontrer que les rez ont toujours payé moins pour les terrasses.
mais mon mari était bien conscient que 50 % c'était beaucoup et il demandait juste l'application de l'acte de base : pas d'intervention des rez dans les balustrades.
Déjà, quand nous avons reçu notre invitation pour l'AG, et les points qui seront mis à l'ordre du jour, il avait été fait un tableau se basant sur ces 50 %, avec ce que les rez paieraient en moins et les étages en plus.
Je vous signale (je ne sais si c'est légal) que mon mari fait partie du conseil de copropriété et que l'ordre du jour avec ce tableau ne lui avait pas été soumis pour approbation. avant l'envoi aux copropriétaires.
Ceux ci ont donc reçu ce tableau qui , basé sur 50 % d'intervention des rez, choque de par l'importance des chiffres;
Nous avons demandé au syndic de refaire un autre tableau, basé cette fois ci , sur l'acte de base, donc un tableau sans l'intervention des rez dans les balustrades. Ca n'a jamais été fait : on en discutera en assemblée générale , nous a t on répondu.
Pour obtenir gain de cause, la commissaire aux comptes (propriétaire d'un appartement avec terrasse) avait également préparé pour l'assemblée, un tableau remettant en cause le principe des 1000ème. UN tableau depuis la construction du batiment (1969) montrant que vu les 1000ème moindres que nous possédons,( vu que nous 'navons pas de terrasse), nous avons payé x francs en moins dans toutes les charges depuis la construction du bâtment., Le syndic avait il le droit de la laisser exposer ce tableau, vu qu'il remet à nouveau en cause l'acte de base et le règlement de copropriété (cette fois ci au niveau de la participation de chacun en fonction de la superficie qu'il occupe) ;
pour les votes, la phrase à l'ordre du jour "participation des rez à charge de 50 %" dans les travaux des terrasses a été modifiée en "non participation des rez à 100% dans les terrasses, mais dans le matériel des balustrades (et non dans les travaux de placement des balustrades). LES rez de chaussée ont voté oui par dépit , (et 'était sans doute une erreur) pour obtenir au moins une réduction aussi moindre soit elle.
Nous étions dans le feu de l'action, et je pense que nous n'aurions jamais du voter cela. IL Parait qu'il fallait 80 % des votes pour, ce que les rez n'ont pas obtenu.
- la commissaire aux compte avait le droit de faire un tableau "choquant" de par les chiffres, avec la participation des rez seulement pour 50 %, la participation de tous les copropriétaires dans les frais sur base de 50%
- le syndic avait le droit de refuser de refaire un nouveau tableau avec les chiffres tels que prévu dans l'acte de base (seules les balustrades sont privées et on ne le compte pas dans les frais de rdch)
- la commissaire aux comptes avait elle le droit de remettre à tout le monde un tableau reprenant approximativement le montant que les rez ont déjà gagné depuis la construction de l'immeuble (soit 1969), vu qu'ils participent pour quelques millièmes en moins (de par le fait qu'il n'y a pas de terrasse); le syndic n'aurait il pas dû l'interrompre à ce moment là ?
- le syndic avait il le droit de faire voter tout le monde sur un point stipulé dans l'acte de base (non participation des rez dans les balustrades) et considéré comme acquis pour les rez de chaussée ?
JE signale également que personne n'a signé le pv de l'assemblée. Soi disant , l'imprimante était en panne ("vous voyez , mr , j'essaie d'imprimer mais ca ne fonctOinne pas (alors que mon mari a fait remarquer qu'une prise n'était pas branchée..... CE N'est rien a répondu le syndic, ce n'est pas cela qui est en cause.... LA réunion a eu lieu mardi dernier et nous n'avons toujours pas vu ce pv de l'assemblée. (coup monté par la commissaire aux comptes et peut etre le syndic (qui est une très bonne amie à lui) pour ne rien faire signer surle moment meme et pour lui laisser le temps d'étudier le rapport mot par mot. Je précise que la commissaire aux comptes est une ancienne juriste.
_ QUE devons nous faire en 1er lieu ?
_ LES Rez sont d'accord de contester cette décision et la façon dont les choses ont été présentées
- quelles sont les formalités à faire ? Aller voir un avocat, ? UN Notaire, ou directement la justice de paix.
_ écrire une lettre à la copropriété disant que nous entamons les démarches pour contester ?
Merci pour votre réponse et vos conseils judicieux.
Posté le:: 2015-05-03T13:48:01+00:000000000131201505 (2015) Sujet: réparation des terrasses
Vous avez 4 mois pour contester la décision prise en assemblée devant la Justice de Paix:
Art. 577-9 § 2. du CC: Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
2° le mode de répartition des charges si celui-ci l ui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportéesà l'immeuble.
§ 8. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l'issue d'une procédure judiciaire l'opposant à l'association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à charge de l'association des copropriétaires en application de l'article 1017, alinéa 4, du Code judiciaire.
Vous trouverez le texte de loi complet ici: http://www.immorp.com/Documents/copro.htm#loi
Il est possible d'agir seul en Justice de Paix. Toutefois, vu la complexité, je vous conseille de vous adresser à un avocat spécialisé en la matière.
Posté le:: 2015-05-29T10:00:35+00:000000003531201505 (2015) Sujet: balustrades et étanchéité
j'en reviens, au nom des copropriétaires des rez de chaussée à notre intervention dans les travaux des terrasses. (les rez ne possèdent pas de terrasse)
comme je vous le disais plus haut, nous avons eu notre AGO et on a fait voter l'ensemble des copropriétaires sur la participation ou non des rez dans les 100 % des frais de terrasses, alors que l'acte de base spécifie bien que les balustrades et les carrelages sont de l'ordre privé (et DONC il n'y avait meme pas lieu à discussion ni vote); le vote se faisait sur la non participation des rez dans les frais des balustrades (seulement le matériel, pas les frais de placement); ce que la commissaire aux comptes était parvenue à faire voter par les rez également; comme je vous l'ai déjà dit, tout cela est "orchestré" par notre commissaire aux comptes, ancienne juriste, belle parleuse et qui a l'art de faire taire les gens. Un président est bien nommé, mais lui ne dit rien, c'est elle qui, malgré qu'elle ne fait pas partie du conseil et qu'elle n'est que commissaire aux comptes, dirige tous les débats. (chose que nous allons essayer de faire cesser aussi - son mari fait bien partie du conseil mais lui se retire en fond de salle et ne dit absolument rien).
Le syndic, qui travaille avec cette personne depuis de nombreuses années pour d'autres bâtiments, n'a pas mis l'acte de base sous leur nez, le vote a été fait et bien sûr seuls quelques copropriétaires ont voté pour (je précise que le conseil avait aussi la plupart des procurations ). et on a très bien ressenti qu'il était de son côté.
Suite à vos conseils, les gens des rez ont pris rdv chez un avocat, rdv prévu pour ce 1er juin. et ont déjà écrit un courrier au syndic pour signifier qu'ils contestaient cette décision.
Suite à ce courrier, le syndic s'est renseigné auprès de son avocat qui confirme que d'après notre acte de base les terrasses sont du domaine privé et ont stipulé que les frais des balustrades sont à charge des personnes possédant une terrasse et non à charge des rez.(ce n'est pas stipulé noir sur blanc mais cela impliquerait que nous ne devons pas intervenir dans certains frais relatifs à ces terrasses). une nouvelle convocation pour une assemblée générale extraordinaire a été envoyée, , prévue pour le 11 juin. (apparemment, le fait que nous contestions serait un problème pour la copropriété pour obtenir un prêt pour leurs travaux (certaines personnes vont payer cash, d'autres vont faire appel à un emprunt). je me permets de joindre à la présente la lettre de l'avocat de notre syndic et la convocation pour l'AGE.
Sentant qu'ils devront intervenir à 100 % du moins dans les balustrades, et pour diminuer leur charge (la commissaire au compte ne possède qu'un appartement d'une chambre, d'où une terrasse plus petite, d'où des balustrades plus petites aussi, alors que d'autres personnes ont 2 chambres ou 3 chambres, d'où des terrasses plus longues), ils ont maintenant fait des tableaux, avec des calculs basés sur le mêtre courant des balustrades, ce qui n'est pas non plus indiqué dans l'acte de base. (voir ORDRE du jour AGE)
1) avaient ils le droit de se baser sur le mêtre courant des balustrades ? les personnes qui possèdeNTt 3 chambres doivent payer beaucoup plus qu'à l'origine (et ce à l'avantage des appartements avec 2 chambres et 1 chambre) et vont penser que c'est de la faute des rez
2) quand on parle de terrasses qui sont du domaine privé, cela impliquerait que les frais de balustrades ne sont pas à notre charge. Cela n'est il valable que pour le matériel ou également pour les frais de placement de ces balustrades. ? et qu'en est il pour les séparations des terrasses. ?
3) j'ai également trouvé l'article dans l'acte de base qui précise bien que les hourdis sont communes, mais pas le recouvrement de ces hourdis, (donc le carrelage), ce dont ils ne parlent pas dans leur convocation de l'AGE;
4) le syndic nous a à plusieurs reprises stipulé que comme l'étanchéité était à remplacer et que les terrasses reposaient sur l'étanchéité, (ils vont maintenant lors des travaux changer ça) , et que l'étanchéité est commune meme pour les rez, il est normal que nous intervenions à 100 % dans ces frais de balustrades, puisqu'ils sont obligés d'enlever les balustrades et d'en replacer des nouvelles. Qu'en pensez vous ? Je précise quand même que depuis la construction du bâtiment , (1969)ils ont toujours eu des problèmes avec leurs terrasses. de gros travaux ont été faits en 1985 et en 1998. lors des travaux de 85, ils ont fait construire une espèce de plaque de béton sur les terrasses, mais ont gardé les balustrades, ce qui fait que les balustrades ne sont plus à la hauteur légale et ce depuis 1985 ! elles sont plus basses.
5) peut on contester une convocation pour une assemblée et surtout les points mis à l'ordre du jour ? (comme ils ne nous ont pas fait de cadeau lors de l'ago, nous ne sommes plus prêts à leur faire des cadeaux, notamment pour le placement des balustrades, le carrelage et son placement , si nous sommes dans notre droit)
EXCUsez moi d'avoir été longue, mais cela est tellement compliqué , d'autant plus que nous avons "contre" nous une juriste.
Nous poserons ces questions à l'avocat lundi, mais j'aimerais déjà avoir votre avis. Déjà un très très grand merci
en pièces jointes, lettre de l'avocat du syndic et la convocation à l'age (les 3 dernières pages)
Posté le:: 2015-05-29T10:02:29+00:000000002931201505 (2015) Sujet: pièce jointe
http://www.sendspace.com/file/t5b4nv
Posté le:: 2015-05-29T10:05:06+00:000000000631201505 (2015) Sujet: fichier joint
je ne suis pas certaine que vous ayez reçu ma pièce jointe.................
Posté le:: 2015-05-29T22:24:08+00:000000000831201505 (2015) Sujet: Re: balustrades et étanchéité
La répartition des coûts d'une telle rénovation est toujours conflictuelle...
La première solution est de s'en tenir strictement à l'acte de base, si il est suffisamment clair.
Toutefois, la répartition des charges peut toujours être modifiée ponctuellement par l'assemblée, moyennant l'accord de 4/5ème des voix (Art.577-7 §1 - 2° a) du C.C.
Pour ce qui est des charges privatives, il me semble raisonnable de compter "au mètre" le coût des balustrades, ou au m² les revêtements des balcons.
Il faudra que tout le monde mette de l'eau dans son vin. Bon courage !
Posté le:: 2015-05-31T01:30:57+00:000000005731201505 (2015) Sujet: terrasses
auparavant, le cout des balustrades avaient été calculés en fonction des 1000ème
s'ils veulent maintenant compter en fonction de la longueur des balustrades de chacun, donc en mct, peuvent ils le faire ainsi, sans vote, sans modifier au préalable l'acte de base ?
ET SI vote, à quel pourcentage
merci encore à vous 8
Posté le:: 2015-05-31T13:36:25+00:000000002531201505 (2015) Sujet: réparation des terrasses
Lorsque des charges sont privatives, elles doivent être individualisées. Il est donc plus logique et plus juste de compter les balustrades au mct que suivant les millièmes.
L'idéal aurait été que l'entrepreneur remette un prix pour chaque appartement individuellement... Mais ça me semble irréaliste.
A mon avis, il faudrait un vote aux 4/5ème des voix pour compter suivant les millièmes, par contre au mct il me semble que l'on respecte l'acte de base.
Posté le:: 2018-07-20T06:42:03+00:000000000331201807 (2018) Sujet: réparation des terrasses

References: Art. 577
 § 2

§ 8
 l'article 577
 § 7
 l'article 1017
 §1