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Vermieter ändert den Mietvertrag
Dieses Thema "ᐅ Vermieter ändert den Mietvertrag - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von alter-Mieter, 17. April 2010.
alter-Mieter Boardneuling 17.04.2010, 04:17
Der Vermieter wechselt die Versicherung für das Haus und muss seitdem die Reinigung der Dachrinne nachweisen.
Im Mietvertrag ist die Dachrinnenreinigung nicht unter den Betriebskosten aufgeführt, deshalb muss der Vermieter die Kosten selber tragen.
Mal angenommen, der Vermieter teilt seinen Mietern in einem Schreiben folgendes mit:
Bei der Betriebskostenart Dachrinnenreinigung handelt es sich um eine Betriebskostenart im Sinne der Betriebskostenverordnung § 1 Nr. 17. Er verweist auf die neue Betriebskostenart und beendet sein Schreiben mit dem Satz: Dieses Schreiben ändert ihren Mietvertrag ab.
Wie reagiert der Mieter am besten auf den Brief?
alter-Mieter
semmel76 V.I.P. 17.04.2010, 04:49
AW: Vermieter ändert den Mietvertrag
Der BGH hat diese Frage bereits geklärt -> > VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03. Demnach fällt die turnusmässige Dachrinnenreinigung unter umlagefähige "sonstige Betriebskosten" und nicht unter Instandhaltungskosten, welche vom Mieter nicht getragen werden müssten.
772 V.I.P. 17.04.2010, 06:58
Der Mieter könnte antworten: "Ihr Versuch, den Mietvertrag einseitig zu ändern, verringert seinen Wert. Daher beträgt die Miete ab sofort X-10 . Dieses Schreiben ändert unseren Mietvertrag ab."
Ansonsten: Pacta sunt servanda - der Vermieter muss den Mietvertrag so einhalten wie er ist. Bei Änderungen müssen beide Seiten zustimmen - siehe Mieterhöhung: Der Vermieter verlangt dies, und wenn der Mieter nicht mitmacht, wird u.U. gerichtlich seine Zustimmung zwangsweise festgestellt.
Ama Dablam Star Mitglied 17.04.2010, 08:44
sollt hiermit
Der Vermieter wechselt die Versicherung für das Haus und muss seitdem die Reinigung der Dachrinne nachweisen
die Frage nach der Umlagefähigkeit einer Reparaturkostenversicherung im Zusammenhang mit der Dachrinnenreinigung gemeint sein ist die Antwort nein sie ist nicht umlagefähig.
Geht es allerdings wirklich um die Umlagefähigkeit der Dachrinnenreinigung, dann greift folgendes:
Wird eine Dachrinnenreinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt, so sind diese Ausgaben laufend anfallende Kosten und können somit sonstige Betriebskosten sein, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 167/03...) oder wenn der Vermieter neue Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 4 Abs. 2 MHG (jetzt: § 560 Abs. 1 BGB) auf den Mieter verlagert.
Er verweist auf die neue Betriebskostenart und beendet sein Schreiben mit dem Satz: Dieses Schreiben ändert ihren Mietvertrag ab.
Ob der letzte Satz "....ändert ihren Mietvertrag ab" gerade glücklich formuliert ist, sei dahingestellt. Allerdings ändert es aus meiner Sicht nichts an der geforderten schriftlichen Erklärung hinsichtlich der neuen Betriebskostenart. Der Zustimmung des Mieters bedarf es in diesem Falle nicht.
Clever Senior Mitglied 17.04.2010, 08:58
Volle Zustimmung - es handelt sich hier um ein Informationsschreiben des VM, welches nur etwas "unvorteilhaft" formuliert wurde ....
Ron-Wide V.I.P. 17.04.2010, 09:43
Zitat aus #1: Bei der Betriebskostenart Dachrinnenreinigung handelt es sich um eine Betriebskostenart im Sinne der Betriebskostenverordnung § 1 Nr. 17. Er verweist auf die neue Betriebskostenart und beendet sein Schreiben mit dem Satz: Dieses Schreiben ändert ihren Mietvertrag ab. Wie reagiert der Mieter am besten auf den Brief?
Rechtlich ist entschieden, dass die Dachrinnenreinigung zu den "Sonstigen Betriebskosten" unter Punkt 17. der BetrKV § 2 zählt.
Aber anders ist hier nur dann eine Umlage möglich, wenn diese Reinigung ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist.
Der einfache Hinweis im Mietvertrag auf die BetrKV genügt in diesem Fall nicht.
...er übermittelt ihm obigen Text!
Giulia Aktives Mitglied 17.04.2010, 11:06
was ist denn überhaupt mietvertraglich vereinbart bezüglich Betriebskosten?
alter-Mieter Boardneuling 17.04.2010, 20:03
Ich bin wegen der vielen Antworten verwirrt.
Im bestehenden Mietvertrag gibt es unter sonstigen Betriebskosten keine "Dachrinnenreinigung". Erst die neueren Mieter ab 2006 haben den Eintrag "Dachrinnenreinigung".
Reicht ein formloser Widerspruch an den Vermieter?
Frank Oseloff Star Mitglied 18.04.2010, 07:20
Zitat von alter-Mieter:
Da gibt es nichts zu widersprechen und Schweigen bedeutet keine Zustimmung. Bei der künftigen Betriebskostenabrechnung wäre die Forderung des Vermieters nach anteiliger Zahlung für die Kosten der Dachrinnenreinigung schlicht und ergreifend zurückzuweisen, da es an der mietvertraglichen Vereinbarung mangelt.
§ 560 I BGB bezieht sich aber auf Betriebskostenpauschalen, wovon hier nichts zu lesen ist.
Ama Dablam Star Mitglied 18.04.2010, 09:18
Zitat alter Mieter:
Im bestehenden Mietvertrag gibt es unter sonstigen Betriebskosten keine "Dachrinnenreinigung".
Bei der Dachrinnenreinigung handelt es sich um eine Betriebskostenart die umgelegt werden darf. Da sie unter "sonstige Betriebskosten" noch nicht dokumentiert ist, hat der Vermieter die Möglichkeit dies durch eine schriftliche Erklärung für die Zukunft anzukündigen und die Kosten auf den Mieter zu verlagern. Dies hat er getan, d.h. die Kosten sind künftig vom Mieter zu tragen.
Zitat Frank Oselof:
Sie haben Recht. Der Bezug auf Abs. 1 ist etwas irreführend. § 560 BGB Veränderungen von Betriebskosten setzt sich aus Absatz 1-6 zusammen.
Ron-Wide V.I.P. 18.04.2010, 10:45
Ama Dablam: Bei der Dachrinnenreinigung handelt es sich um eine Betriebskostenart die umgelegt werden darf. Da sie unter "sonstige Betriebskosten" noch nicht dokumentiert ist, hat der Vermieter die Möglichkeit dies durch eine schriftliche Erklärung für die Zukunft anzukündigen und die Kosten auf den Mieter zu verlagern. Dies hat er getan, d.h. die Kosten sind künftig vom Mieter zu tragen.
Der BGH hat aber anders entschieden:
Sofern diese Ausgaben laufend anfallende Kosten sind, (das ist nicht überall so oder pauschal so) können sie sonstige Betriebskosten sein, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 167/03). Dazu ist es erforderlich, dass konkret der Begriff Dachrinnenreinigung aufgeführt wird. Fehlt unter sonstige Betriebskosten diese genaue Bezeichnung, muss der Mieter nicht zahlen.
Giulia Aktives Mitglied 18.04.2010, 11:29
aus genau diesem grunde fragte ich bereits, wie es im vertrag formuliert ist... aber dazu gibt es ja wohl keine antwort...
Ama Dablam Star Mitglied 18.04.2010, 12:04
Zitat Ron-Wide:
Sofern diese Ausgaben laufend anfallende Kosten sind, (das ist nicht überall so oder pauschal so) können sie sonstige Betriebskosten sein, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 167/03). Dazu ist es erforderlich, dass konkret der Begriff Dachrinnenreinigung aufgeführt wird. Fehlt unter sonstige Betriebskosten diese genaue Bezeichnung, muss der Mieter nicht zahlen
Korrekt, das sehe ich auch so. Zur Ergänzung nachstehend noch einige weitere Urteile.
......daß der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es erforderlich, die "sonstigen Betriebskosten" im Einzelnen zu benennen (vgl. Senat, Urteil vom 20.1.1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II. 2. b) und OLG Oldenburg, WM 1995, 430, ebenso LG Osnabrück WM 1995, 434, LG Hannover WM 1991, 358; Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O. Rdnr. 203 und 47; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 16; a.A. für Gewerberaummiete OLG Celle, WM 2000, 130 und LG Frankenthal, NZM 1999, 958).
Es bedeutet jedoch nicht, daß neue Betriebskosten, die im Einzelnen unter "sonstige Betriebskosten" nicht benannt sind, nicht an den Mieter weitergegeben werden können:
........Diesem Ergebnis <Daher ist es erforderlich, die "sonstigen Betriebskosten" im Einzelnen zu benennen> kann nicht entgegengehalten werden, dass dadurch die Umlegung neuer Betriebskosten nicht mehr möglich sei.
Vielmehr kann der Vermieter neue Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 4 Abs. 2 MHG (jetzt: § 560 BGB) auf den Mieter verlagern
Genau dies hat der Vermieter getan, womit wir also wieder bei der Rechtmäßigkeit der Forderung sind.
vico V.I.P. 18.04.2010, 13:08
Wenn im Mietvertrag deutlich steht, das neu anfallende Betriebskosten umgelegt werden können, dann reicht diese Erklärung des Vermieters aus. In Formularmietverträgen steht das i.d.R. unter Betriebs-oder Nebenkosten. Der Mieter muss dann zukünftig für die Dachrinnenreinigung zahlen. Fehlt diese Klausel, so geht es nicht.
Ron-Wide V.I.P. 18.04.2010, 13:15
Ich sehe aber den Unterschied zwischen "neuen Betriebskosten", um die es hier nicht geht und den "sonstigen Betriebskosten" um die es hier geht und die namentlich im Mietvertrag aufgeführt sein müssen.
Demzufolge braucht der Mieter nicht zuzahlen, wenn diese Dachrinnenreinigung im Mietvertrag nicht aufgeführt ist.
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References: § 1
 BGH 
 § 4
 § 560
 § 1
 § 2

§ 560
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 BGH 
 § 4
 § 4
 § 560