Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/rechtsberatung/114811-immobilienkauf-im-aussenbezirk---baugenehmigung-vor-dem-kauf-erhalten
Timestamp: 2019-02-23 02:44:52+00:00

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ï»¿ Immobilienkauf im AuÃŸenbezirk - Baugenehmigung vor dem Kauf erhalten?
Immobilienkauf im AuÃŸenbezirk - Baugenehmigung vor dem Kauf erhalten?
Ich möchte eine Immobilie erwerben, die ohne Baugenehmigung im Außenbezirk vom Besitzer gebaut worden ist. Unter welchen Voraussetzungen ist es möglich, dass ich eine Baugenehmigung auf meinen Namen bekomme bevor ich kaufe?
Gibt es derzeit eine akutelle Gestzeslage, die von den überalterten Grundlagen "Bauen im Aussenbezirk" abweicht? Ich möchte eine Ausnahmeregelung in Anspruch nehmen und dort Flüchtlingen besonders jugendliche Alleinreisenden eine Heimat geben.
Unter welchen Voraussetzungen ist es möglich, dass ich eine Baugenehmigung auf meinen Namen bekomme bevor ich kaufe?
Grundsätzlich können nur Eigentümer des betreffenden Grund und Bodens, auf dem die Immobilie steht, im Sinne von Artikel 14 Grundgesetz *1) Antrag auf eine Baugenehmigung nach Landesbauordnung (LBO) bzw. Bundesbaugesetzbuch (BBauGB) stellen, dem die Rechtsordnung das weiteste und im Vergleich zu allen anderen Rechtspositionen ausschließliche Recht zugeordnet hat, vgl. § 903 BGB *2).
Denkbar ist in Ihrer Situation aber eine rechtliche Gestaltung, die Ihnen ohne formellen Kauf eine Stellung ermöglicht, die letztendlich bestehenden Eigentümerrechte geltend macht.
Man könnte z.B. daran denken, den Grund und Boden erst einmal auf eine eigene juristische Person zu übertragen.
Das könnte auch der bisherige Eigentümer machen. Denkbar wäre dabei, daß Sie als Käufer solch eine Gesellschaft erst einmal gründen und die Gesellschaftsanteile alleine halten, ohne dadurch selbst direkt Eigentümer zu werden.
Denkbar ist auch eine sonstige Form der Zusammenarbeit, in der der ehemaliger Verkäufer und der Käufer beide Gesellschafter (= Eigentümer) werden. Ähnlich verhält es sich dann mit der Frage, wer Geschäftsführer werden soll und damit letztendlich den Bauantrag stellt.
Verkaufbar und übertragbar sind in diesem Zusammenhang die Gesellschaftsanteile an der Gesellschaft, auf die das Eigentum an der Immobilie übertragen worden ist.
Dieser Schritt muss aber sowohl haftungsrechtlich wie auch steuerlich bis zum Ende sehr gut durchdacht werden, z.B. auch, was geschehen soll, wenn die gesetzliche Dreijahresfrist abläuft. Es besteht kein Vertrauensschutz darauf, daß Frau Merkel das wie beim SoliZuschlag auf ewig verlängern wird.
Das deutsche und internationale Gesellschaftsrecht bietet dafür ein weites Spektrum an Gesellschaftsformen an.
In Betracht kommt um nur ein paar Beispiele aufzuzählen, die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), bzw. eine Ein-Euro GmbH (UG), aber auch ein eingetragener Verein (e.V.) oder eine Stiftung, eine AG, eine eingetragene Genossenschaft (e.G), eine Limited Company nach englischem Recht, eine Kommanditgesellschaft bzw. GmbH & Co. KG, etc..
Das jeweilige Leitungsorgan dieser juristische Person, also der Geschäftsführer, Vorstand etc. wäre dann befugt, als gesetzlicher Vertreter der juristischen Person einen Bauantrag zu stellen.
Gibt es derzeit eine akutelle Gestzeslage die von den überalterten Grundlagen "Bauen im Aussenbezirk" abweicht?
Der Schwerpunkt der neuen Regelungen befindet sich in § 246 Baugesetzbuch (BauGB) *3).
U.a. ist danach gem. § 246 Abs. 9 BauGB die Rechtsfolge des § 35 Abs. 4 S. 1 entsprechend anwendbar für Vorhaben, die der Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden dienen, wenn das Vorhaben im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit nach § 30 Abs. 1 oder § 34 zu beurteilenden bebauten Flächen innerhalb des Siedlungsbereichs erfolgen soll. Die Regelung ist allerdings zeitlich bis zum 31. Dezember 2019 beschränkt.
Trotz dieser Änderungen bleiben Flüchtlingsunterkünfte sonstige Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB *4) und sind damit noch lange nicht vollständig privilegiert.
Sonstige Vorhaben können zwar im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Es handelt sich aber immer noch um eine Ermessensentscheidung der jeweils zuständigen kommunalen Beamten.
Im Zweifel gingen bislang die Behörden im Außenbereich bei nicht ausdrücklich privilegierten Gebäuden ohne Genehmigung von einer Beeinträchtigung öffentlicher Belange aus Der Abriss wurde ziemlich radikal durchgesetzt, von Korruptionsfällen einmal abgesehen. Das hat sich auch nicht geändert.
Neu ist nur in diesem Zusammenhang, daß die in § 35 Abs. 4 S. 1 BauGB abschließend aufgezählten öffentlichen Belangen Einrichtungen für Flüchtlinge und Asylbewerber nach der Gesetzesänderung, zeitlich beschränkt, nicht mehr entgegengehalten werden.
Die Flüchtlingsunterkünfte im Außenbereich sind damit zwar (zeitlich) zulassungsfähig, aber noch lange nicht vollständig privilegiert.
Sie haben es immer noch mit einer Ermessensentscheidung der Behörden zu tun.
Es bleibt daher bei Bauten im Außenbereich dabei, daß sie grundsätzlich unerwünscht sind. Das verhindert das sozialschädliche Zersiedeln der Landschaft im Außenbereich und die damit verbundene Zerstörung der Natur.
Beachten Sie auch die weiteren Einschränkungen, die das Gesetz in § 246 BauGB dabei vorsieht. So muss ein räumlicher Zusammenhang mit dem Siedlungsbereich bestehen. Gefordert wird neben der zeitlichen Befristung bis 2019 dabei ein Zusammenhang mit Flächen im beplanten bzw. unbeplanten Innenbereich.
Insgesamt wird vom Kauf einer Immobilie im Außenbereich, die ohne Baugenehmigung erworben wurde, dringend abgeraten.
Bzw. Sie müssen jedenfalls dabei in Kauf nehmen, daß Sie nach dem Kauf oder spätestens nach 2019, wenn sich das Flüchtlingsproblem hoffentlich auf die eine oder andere Art politisch erledigt haben wird, kurzfristig von der zuständigen Kommune aufgefordert werden, das Gebäude abzureißen. Wenn Sie das nicht freiwillig unternehmen, kann dies im Wege der Ersatzvornahme recht schnell erzwungen werden.
Solche Gebäude können und werden dann wieder durch die Behörden generell jederzeit ohne großes Federlesen abgerissen werden, ohne daß der Eigentümer dagegen eine ernstzunehmende Handhabe hätte.
*1) Art 14 GG
*2) § 903 BGB
*3) § 246 BauGB Sonderregelungen für einzelne Länder; Sonderregelungen für Flüchtlingsunterkünfte
*4) § 35 BauGB Bauen im Außenbereich
der energetischen Nutzung von Biomasse im Rahmen eines Betriebes nach Nummer 1 oder 2 oder eines Betriebes nach Nummer 4, der Tierhaltung betreibt, sowie dem Anschluss solcher Anlagen an das öffentliche Versorgungsnetz dient, unter folgenden Voraussetzungen:
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