Source: https://ivd.net/2019/11/mietendeckel/
Timestamp: 2020-01-29 02:28:57+00:00

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Berliner Senat setzt sich mutwillig über föderalistische Grundlage deutscher Rechtsordnung hinweg
Der Mietendeckel wurde am 26. November 2019 vom Berliner Senat endgültig beschlossen. Bereits am 18. Oktober hatten sich SPD, Linke und Grüne auf einen Mietendeckel geeinigt. Für fünf Jahre wird die Miete auf dem Stand eingefroren, den sie am 18. Juni 2019 hatte. Auch bei Staffel- und Indexmietenwird wird die Miete eingefroren. Ab 2022 soll es möglich sein, die Miete um 1,3 Prozent jährlich anzuheben.
Dazu IVD-Präsident Jürgen Michael Schick:
„Der Gesetzesentwurf, der jetzt dem Berliner Abgeordnetenhaus vorgelegt werden soll, wäre mit der Verfassung unvereinbar. Die Landesregierung der Hauptstadt setzt sich mutwillig über die föderalistische Grundlage unserer Rechtsordnung hinweg. Dabei ist sich die überwiegende Mehrheit der juristischen Beobachter einig: Der Berliner Mietendeckel konterkariert das verfassungsrechtliche Institut der konkurrierenden Gesetzgebung. Es ist ein auch politisches Armutszeugnis, sehenden Auges ein legislatives Verfahren zum Gegenstand juristischer Entscheidung zu machen und sich dergestalt der Verantwortung zu entziehen.“
IW-Gutachten: Volkswirtschaftliche Folgen des Berliner Mietendeckels
Am 21. Oktober 2019 hat sich der Berliner Senat auf einen Gesetzentwurf zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung verständigt. Im Zentrum dieser steht das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG). Der Rat der Bürgermeister hat den Gesetzentwurf im Kern gebilligt. Deutliche Kritik wurde bezüglich der Aufgabenverteilung geäußert. Die Bezirke sind nicht bereit, Personal zur Verfügung zu stellen. Die endgültige Beschlussfassung des Senates ist am 26. November 2019 erfolgt. Bevor das Gesetz in Kraft treten kann, muss es vom Abgeordnetenhaus beraten und verabschiedet werden. Mit einem Inkrafttreten ist im Februar oder März 2020 zu rechnen.
Das MietenWoG sieht für den freien Wohnungsmarkt im Kern einen Mietenstopp vor. Hierzu sollen die Regelungen des BGB im Bereich der Wiedervermietungen und der Anpassung von bestehenden Mietverträgen (insbesondere Kappung und Modernisierungsmieterhöhung) überlagert werden. Nach herrschender Meinung (Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages, WD 3 - 3000 - 149/19; Papier, Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels?, September 2019; Schede/Schuldt, NJW-aktuell 14/2019, 15) hat das Land Berlin keine Gesetzgebungskompetenz, Regelungen zu schaffen, die der Konzeption des BGB´s widersprechen. Neben der formellen Verfassungskonformität ist auch die materielle Verfassungsmäßigkeit zweifelhaft, da das Gesetz erheblich in die Rechte der Vermieter eingreifen würde und in Teilen rückwirkend gelten soll (vgl. Wissenschaftlicher Dienst des Abgeordnetenhauses Berlin, Gutachten zu einer Reihe von Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Rückwirkung des geplanten Berliner Mietengesetzes („Mietendeckel“) vom 28.10.2019; Papier, Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels?, September 2019; Battis, Verfassungsrechtliche Prüfung des MietenWoG, Oktober 2019 (unveröffentlicht)). Es ist davon auszugehen, dass sich das Bundesverfassungsgericht und/oder der Berliner Verfassungsgerichtshof mit der Rechtmäßigkeit befassen wird. Es zeichnen sich von mehreren Seiten Verfahren ab. In Betracht kommen dabei insbesondere ein abstraktes Normkontrollverfahren durch ein Viertel der Mitglieder des Bundestages, ein konkretes Normkontrollverfahren (Vorlage durch ein Amtsgericht oder ein Verwaltungsgericht) oder eine Verfassungsbeschwerde eines Vermieters.
Der Anwendungsbereich des Gesetzes soll auf solche Wohnungen begrenzt werden, die vor dem 1. Januar 2014 fertiggestellt wurden. Ausgenommen ist zudem der öffentlich geförderte Wohnungsbau. Die Regelungen sollen dem im BGB geregelten Mietrecht vorgehen. Soweit das MietenWoG keine konkurrierende Regelung trifft, gilt das BGB.
2. Wiedervermietungen
Im Bereich der Wiedervermietungen kommt es zunächst darauf an, ob das Gesetz zum Zeitpunkt der Wiedervermietung in Kraft getreten ist.
a) Vor Inkrafttreten
Sofern das Gesetz noch nicht in Kraft getreten ist, gelten die Regelungen der Mietpreisbremse in Berlin.
Das Gesetz ist noch nicht in Kraft getreten. In dem im Jahr 2013 geschlossenen Vormietvertrag ist eine Miete von 12 € vereinbart gewesen. Der Vermieter möchte die Wohnung zum 1. Januar 2020 wiedervermieten. Der Vermieter darf bei der Wiedervermietung eine Miete von maximal 12 € (Vormiete i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB) veranschlagen.
Bei der Wiedervermietung sollte aber beachtet werden, dass diese später gekappt werden könnte, soweit die Voraussetzungen nach § 4 MietenWoG vorliegen (siehe unten Ziffer 3 b)
b) nach Inkrafttreten
Sobald das Gesetz in Kraft getreten ist, sind bei der Wiedervermietung drei Grenzen zu beachten. Ausgangsbasis ist für die Wiedervermietung in erster Linie die Stichtagsmiete. Das ist die Miete, die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbart war. Grundsätzlich kann mit dem Nachmieter eine Miete in selber Höhe vereinbart werden. Dies ist allerdings nur dann zulässig, wenn diese die Obergrenze nach § 5 MietenWoG nicht überschreitet. Dies ist die zweite Grenze, die zu beachten ist. Kern dieser Vorschrift ist eine Tabelle, in der, je nach dem Jahr der Bezugsfertigstellung, zulässige Mietobergrenzen enthalten sind. Soweit die Wohnung eine nach § 5 Abs. 3 MietenWoG höhere Ausstattung aufweist, kann ein Zuschlag von 1 € hinzugerechnet werden. Dieser Zuschlag ist möglich, wenn drei der folgenden fünf Kriterien erfüllt sind (§ 5 Abs. 3 MietenWoG):
Liegt die Vormiete (Stichtagsmiete) unterhalb der Grenze, dann ist die Stichtagsmiete zu beachten. Eine Erhöhung bis zur Obergrenze nach § 5 MietenWoG ist nicht zulässig.
Liegt die Vormiete (Stichtagsmiete) dagegen oberhalb der Mietobergrenze, hat diese keinen Bestandsschutz. Die Miete ist somit auf die Mietobergrenze nach § 5 MietWoG abzusenken, wobei ggfls. der Ausstattungszuschlag zu beachten ist.
Das Gesetz ist am 1. März 2020 in Kraft getreten. Am 18. Juni 2019 war für die Wohnung eine Miete von 6,50 € vereinbart. In der Mietentabelle ist für die 1995 fertiggestellte Wohnung eine Mietobergrenze von 8,13 € ausgewiesen. Der Mieter kündigt das Mietverhältnis zum 31. März 2020. Der Vermieter möchte die Wohnung zum 1. April 2020 wiedervermieten. Obwohl die Tabelle einen höheren Betrag ausweist, darf der Vermieter vom Nachmieter nicht mehr als 6,50 € verlangen (§ 3 Abs. 3 MietenWoG). Auf die Ausstattung kommt es nicht an.
Beispiel 2 Abwandlung 2
Das Gesetz ist in Kraft getreten. Für die Wohnung ist aufgrund einer vorherigen Modernisierung (nur neuer Balkon) eine Stichtagsmiete von 12 € vereinbart. Die Mietobergrenze liegt bei 8,13 €. Der Vermieter möchte die Wohnung wiedervermieten. Da die Stichtagsmiete oberhalb der zulässigen Mietobergrenze liegt, muss die Miete auf 8,13 € gesenkt werden (§ 3 Abs. 3 MietenWoG). Dass zuvor eine gebrauchswerterhöhende Modernisierung erfolgt ist, spielt keine Rolle.
Darüber hinaus ist eine weitere Grenze zu beachten. Liegt die zulässige Stichtagsmiete unterhalb von 5,02 € je Quadratmeter Wohnfläche und weist die Wohnung eine moderne Ausstattung nach § 5 Absatz 3 auf, darf die Miete bei Wiedervermietung um 1 €, höchstens jedoch auf 5,02 € je Quadratmeter Wohnfläche monatlich erhöht werden. Dies ergibt sich aus § 3 Abs. 3 Satz 2 MietenWoG.
Das Gesetz ist in Kraft getreten. Am 18. Juni 2019 war für die Wohnung eine Stichtagsmiete von 4,00 € vereinbart. Die Mietobergrenze beträgt für diese Wohnung aufgrund der Fertigstellung 6,04 €. Aufgrund der Ausstattung kann 1,00 € addiert werden. Der Vermieter möchte die Wohnung nun wiedervermieten. Eigentlich dürfte der Vermieter nicht mehr als 4,00 € verlangen, da er auf die Stichtagsmiete begrenzt ist (siehe Beispiel 1). Aufgrund der Sonderregelung nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MietenWoG kann der Vermieter die Miete bei der Wiedervermietung um 1,00 € auf 5,00 € erhöhen.
Beispiel 3 Abwandlung 1
Das Gesetz ist in Kraft getreten. Die am Stichtag vereinbarte Miete für die Wohnung beträgt 4,50 €. Bei der Wiedervermietung darf der Vermieter die Miete auf 5,02 €, also um 0,52 € erhöhen.
3. Anpassung von bestehenden Verträgen
In bestehenden Verträgen greift das Gesetz auch insoweit ein, als dass es Mieterhöhungen und Mietabsenkungen regelt.
a) Mieterhöhungen
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist seit dem 18. Juni 2019 nicht mehr möglich. Dies soll auch gelten, obwohl das Gesetz noch nicht in Kraft getreten ist. Maßgeblich für das laufende Mietverhältnis ist somit die am 18. Juni 2019 vereinbarte Stichtagsmiete. Staffel- und Indexmieten, welche die Stichtagsmiete überschreiten, entfalten keine Wirkung.
Sofern es um eine Modernisierungsmieterhöhung geht, kommt es darauf an, ob das Gesetz bereits in Kraft getreten ist. Soweit dies noch nicht der Fall ist, gelten die Regelungen über die Modernisierungsmieterhöhung nach dem BGB fort. Sobald das Gesetz in Kraft getreten ist, können nur noch privilegierte Maßnahmen zu einer Sondermieterhöhung führen. Hierbei handelt es sich um die in § 6 MietenWoG abschließend aufgeführten Maßnahmen:
Beabsichtigt der Vermieter, die Kosten einer Modernisierung auf die Miete umzulegen, so ist der IBB die Mieterhöhung anzuzeigen, wenn sich die Miete hierdurch um nicht mehr als 1,00 € pro Quadratmeter erhöht und die Mietobergrenze nach § 5 MietenWoG um nicht mehr als 1,00 € überschritten wird und wenn es sich um eine der abschließend aufgezählten privilegierten Modernisierungsmaßnahmen handelt. Kettenmodernisierungen sind unzulässig, soweit sie während der Geltungsdauer den Höchstbetrag von insgesamt 1,00 € überschreiten.
Der Vermieter plant nach Inkrafttreten einen Aufzugsanbau. Die aktuelle Miete beträgt 8,00 €. Die Obergrenze nach der Mietentabelle liegt bei 8,13 €. Die Modernisierung wird nicht vorgenommen, da das Erhöhungspotential von 0,13 € zu gering ist, damit die Maßnahme für den Vermieter wirtschaftlich ist.
Beispiel 4 Abwandlung 1
Statt 8,00 € beträgt die Miete 7,50 €. Vor der Modernisierung liegt die Obergrenze bei 8,13 €. Nach Anbau des Aufzuges liegen drei Kriterien vor, die nach § 5 MietenWoG einen Aufschlag von 1,00 € auf die Obergrenze ermöglichen. Nach der Modernisierung und Anzeige der Maßnahme gegenüber der IBB kann der Vermieter eine Mieterhöhung von 1,00 € auf 8,50 € verlangen, da die Obergrenze durch die Modernisierung auf 9,13 € angestiegen ist.
Die Mieterhöhung entfaltet auch Wirkung für nachfolgende Mietverhältnisse. Das bedeutet, dass die gegenüber der IBB angezeigte Miete an die Stelle der Stichtagsmiete tritt und unter Umständen auch die Mietobergrenze anhebt. Wird die Wohnung in einem mietvertragslosen Zustand modernisiert, können die Kosten bei der Wiedervermietung berücksichtigt werden, wobei bei dieser Regel noch nicht ganz klar ist, ob dies auch Maßnahmen umfasst, die vor dem Geltungszeitraum des Gesetzes (seit 18. Juni 2019 oder Inkrafttreten) vorgenommen wurden.
Modernisierungen, die den Gebrauchswert (z.B. Balkon, Fahrradständer, Müllboxen etc.) erhöhen, können zwar vorgenommen werden. Sie können nach Inkrafttreten aber nicht zu einer Mieterhöhung führen.
Neben der Anzeige gegenüber der IBB ist auch weiterhin eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB erforderlich, damit eine Mieterhöhung geltend gemacht werden kann. Die weiteren Vorschriften des BGB (Härtefalleinwand, Sonderkündigungsrecht etc.) bleiben unberührt.
b) Mietabsenkungen
Nach § 4 MietenWoG soll der Mieter in einem laufenden Mietverhältnis bei der Senatsverwaltung einen Antrag auf Kappung bzw. Absenkung der Miete stellen können, wenn die Miete überhöht ist, wobei diese Regelung erst nach neun Monaten nach Inkrafttreten der übrigen Regelungen gelten soll (ggfls. November 2020). Eine Miete ist nach § 4 Abs. 2 MietenWoG überhöht, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze nach den §§ 5 oder 6 um mehr als zwanzig Prozent überschreitet und nicht von der Senatsverwaltung entsprechend § 7 MietenWoG genehmigt ist. Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen 0,28 € und bei mittleren Wohnlangen 0,09 € von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 € auf die Mietobergrenze aufzuschlagen. Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird ermächtigt, die Wohnlagezuordnung durch Rechtsverordnung festzusetzen.
Vermieter V vermietet 2018 an den Mieter eine Wohnung zu einem Preis von 11,50 € je Quadratmeter. Die Wohnung, die sich in einer mittleren Lage befindet, war erstmals 2012 bezugsfertig. Aufgrund der Ausstattung ist ein Zuschlag von 1,00 € zu berücksichtigen. Die Mietobergrenze liegt bei 12,85 € ((9,8 € + 1 - 0,09) x 1,2 = 12,85 €). M kann keinen Antrag auf Absenkung bzw. Kappung nach § 4 stellen.
Beispiel 5 Abwandlung 1
Vermieter V vermietet 2018 an den Mieter eine umfassend sanierte Altbauwohnung zu einem Preis von 11,50 € je Quadratmeter. Die Wohnung war erstmals 1917 bezugsfertig. Die Wohnung befindet sich in einer Seitenstraße des Savignyplatzes. Somit ist von einer guten Lage auszugehen. Aufgrund des Datums der ersten Bezugsmöglichkeit und des Sanierungszustandes liegt die Mietobergrenze bei 9,82 € ((6,45 + 1 + 0,74) x 1,2 = 9,82). M kann einen Antrag stellen, der zu einer Absenkung der Miete von 11,50 € auf 9,82 € führt.
Vermieter müssen nach § 5 Abs. 4 MietenWoG ihren Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen.
V hat M eine Wohnung nach umfassender Modernisierung 2018 in einer sehr guten Wohnlage für 17 € vermietet. Die Wohnung, die 1917 erstmals bezogen wurde, verfügt über ein Bad und ist an eine Sammelheizung angeschlossen. Das Gesetz tritt am 1. März 2020 in Kraft. Bis Ende April 2020 muss V über die zulässige Obergrenze informieren. Diese liegt bei 9,82 €.
IVD-Blitzumfrage: 90,6 Prozent der Immobilienprofis rechnen in Berlin mit deutlich weniger Investitionen in den Neubau
„Der Berliner Senat hat heute den Berliner Mietendeckel beschlossen und stürzt die Hauptstadt damit in ein wohnungspolitisches Chaos. Über viele Jahre hinweg wird dieser Beschluss negative Folgen in Berlin haben.“ Das sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick und bezieht sich dabei auf eine aktuelle IVD-Umfrage.
In der Blitz-Umfrage unter Berliner und Brandenburger Immobilienunternehmen sagen 90,6 Prozent der Befragten, dass es durch den Mietendeckel deutlich weniger Investitionen in den Neubau (54,4 Prozent) oder gar einen kompletten Investitionsstopp (36,2 Prozent) geben wird.
99,3 Prozent der Immobilienprofis schätzen ein, dass es zukünftig deutlich weniger (43,6 Prozent) oder gar keine Investitionen (55,7 Prozent) in Modernisierungen von Bestandswohnungen mehr geben wird.
Der jetzt beschlossene Mietendeckel wird sich laut IVD-Umfrage auch negativ auf das Kaufverhalten im Hinblick auf Bestandsimmobilien auswirken. So rechnen 86,5 Prozent der Unternehmen damit, dass es weniger Ankauf (64,9 Prozent) oder gar einen Ankaufsstopp (21,6 Prozent) geben wird.
„Der Berliner Mietendeckel ist in Wahrheit ein Mietensenkungsgesetz. Der Mietendeckel ist ein Angriff auf unser Grundgesetz, er sorgt für Rechtsunsicherheiten, politische Instabilität und Spaltung der Gesellschaft. Die einzige Möglichkeit, diesem Irrweg der Berliner Landespolitik zu entkommen, führt über Karlsruhe. Die Opposition im Berliner Abgeordnetenhaus und die deutsche Bundespolitik müssen unverzüglich nach Verabschiedung des Gesetzes ein Normenkontrollverfahren beantragen“, sagt IVD-Präsident Schick.
Am 18. 10. haben sich die SPD, Linke und Grüne auf einen Mietendeckel geeinigt.
Für fünf Jahre wird die Miete auf dem Stand eingefroren, den sie am 18.6.2019 hatte.
Auch bei Staffel- und Indexmietenwird wird die Miete auf die am 18.6.2019 geschuldete Miete eingefroren.
Ab 2022 soll es möglich sein, die Miete um 1,3 Prozent jährlich anzuheben.
Gesetzlich werden Mietobergrenzen festgelegt. die sich an dem Mietspiegel 2013 orientieren. Danach betrugen die Mieten vor sechs Jahren für normal ausgestattete Wohnungen (also mit Sammelheizung und Bad) zwischen 5,95 und 9,80 Euro. Auf diese Werte sollen, entsprechend den in Berlin seit 2013 gestiegenen Einkommen13,4 Prozent aufgeschlagen werden.
Neben dem Baujahr und der Ausstattung soll auch die Lage berücksichtigt werden. Für einfache Lagen soll ein Abschlag von 28 Cent/Quadratmeter berücksichtigt werden, für mittlere Lagen ein Abschlag von 9 Cent/Quadratmeter und für gute Lagen ein Zuschlag von 74 Cent/Quadratmeter. Die Tabelle sollen am 22. Oktober veröffentlicht werden.
Bei einer Wiedervermietung nach Auszug des Mieters darf die neue Miete höchstens so hoch sein wie die Vormiete. Lag diese über der Mietobergrenze, muss die Miete auf die Mietobergrenze abgesenkt werden.
Besonders niedrige Mieten (unter 5 EURO/Quadratmeter) dürfen bei der Wiedervermietung um bis zu einen EURO auf höchstens 5 EURO/Quadratmeter angehoben werden.
Behördliche Absenkung der Miete
Eine Miete, die mehr als 20 Prozent über der Mietobergrenze liegt, kann auf Antrag auf 120 Prozent der Mietobergrenze abgesenkt werden. Die Regelung soll erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet werden.
Die ursprüngliche Absicht, dass die Miete abgesenkt werden kann, wenn diese mehr als 30 % des Haushaltseinkommens der Mieter beträgt, wurde aufgegeben.
Modernisierungsmieterhöhungen sind bis zu einer Höhe von 1 EURO/ Quadratmeter lediglich anzeigepflichtig.
Modernisierungsmieterhöhungen, die darüber hinausgehen sind nur zulässig, wenn für die Modernisierungsmaßnahme Förderprogramme genutzt werden. Gefördert werden ausschließlich Maßnahmen, die die Barrierefreiheit herstellen oder für eine energetische Sanierung erforderlich sind. Die Mieterhöhung darf lediglich einen zusätzlichen EURO betragen.
Erfasste Wohnungen
Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus („Sozialwohnungen“), Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig waren, werden von dem Mietendeckel nicht erfasst.
Dagegen werden auch möblierte Wohnungen und Studierendenwohnungen von dem Gesetz erfasst
Es bleibt dabei, dass ein außergerichtliches Rechtsbehelfsverfahren ausgeschlossen wird. Der Eigentümer muss unmittelbar Klage erheben. Diese wird keine aufschiebende Wirkung haben.
Das Gesetz soll im ersten Quartal 2020 verabschiedet werden.
Nach Ansicht der Immobilienverbände ist das Gesetz verfassungswidrig, weil die Gesetzgebungsbefugnis für das Mietrecht dem Bund zusteht. Darüber hinaus stehen die geplanten Regelungen im Widerspruch zu dem bundesgesetzlich geregelten Mietrecht und sind deshalb unwirksam.

References: § 556
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 § 5
 § 5
 § 5
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 § 3
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 § 6
 § 5
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 § 555
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 § 7
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