Source: https://www.ra-kotz.de/ausserordentliche-kuendigung-nachweis.htm
Timestamp: 2020-04-01 11:13:18+00:00

Document:
Az: 3 U 154/11
Die Beklagte hat eingewandt, es habe eine Vielzahl von Mängeln vorgelegen, nämlich eine Regenwasserdurchlässigkeit der Oberlichter in den Lagerhallen, was zu häufigen Wassereinbrüchen geführt habe, Verstopfungen der Abwasserkanalisation im gesamten Hofbereich mit der Folge von Überschwemmungen / Geruchsbelästigungen, regelmäßig auftretende Verstopfungen der Abflüsse im Sanitärbereich, defekte Dachrinnen und Fallrohre sowie Sektionaltore, erhebliche Mauerwerksdurchfeuchtungen mit Schimmelbildung in Lagerhallen und Büros sowie eine fehlende Dämmung des Dachbereiches, die der Klägerin z.T. seit Jahren – die beginnende Schimmelpilzbildung aufgrund des Schreibens vom 17.2.2003 – bekannt gewesen seien. Diese Mängel habe sie, die Beklagte, seit 2005 mehrfach angezeigt, nachdem frühere Reparaturen der Dachrinnen in den Jahren 2003 und 2004 jeweils nur kurzfristig Erfolg gezeitigt hätten und die Schimmelpilzbildung schließlich besonders ausgeprägt gewesen sei; die Mängel seien von der Klägerin jedoch entweder gar nicht behoben worden oder es seien insoweit erneut nur unzureichende Reparaturmaßnahmen veranlasst worden. Die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume sei dadurch erheblich eingeschränkt worden und eine Gesundheitsgefährdung für die Mitarbeiter zu befürchten gewesen, wobei asthmakranke Mitarbeiter sogar Reaktionen auf die im gesamten Objekt vorhandenen Verunreinigungen mit Schimmelpilzen gezeigt hätten.
Nach umfangreicher Beweisaufnahme hat das Landgericht mit dem angefochtenen Urteil die Klage unter Aufhebung seines Versäumnisurteils vom 23.7.2008 abgewiesen. Zugleich hat es die Klägerin auf die Widerklage der Beklagten hin zur Zahlung von 455,89 € nebst anteiliger Zinsen und zur Freigabe der Mietkaution verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Beklagte habe aufgrund nachgewiesener Mängel im Zeitraum bis einschließlich 12.5.2006, als die auftretende Schimmelpilzbildung in Büroräumen und Lagerhallen erstmalig konkret angezeigt worden sei (Bl. 78 GA), nur eine um 25 % geminderte Monatsmiete in Höhe von 4.535,24 €, sodann bis zum 24.8.2006, dem Zugangstag der wirksam erklärten außerordent-lichen fristlosen Kündigung, eine um 60 % geminderte Monatsmiete von 2.418,80 € und ferner bis zur Rückgabe der Mietsache am 31.10.2006 eine monatliche Nutzungsentschädigung in gleicher Höhe (von 2.418,80 €) leisten müssen. Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass es im streitgegenständlichen Zeitraum abgesehen von den unstreitigen Mauerwerksdurchfeuchtungen an Regentagen regelmäßig zu Regenwassereinbrüchen durch die Oberlichter des Gebäudes gekommen und das Wasser dabei die Wände heruntergelaufen sei, ferner die Abwasserkanalisation im Hofbereich mit der Folge von Überschwemmungen und Wasserrückstaus sowie der innergebäudliche Sanitärbereich mit der Folge von Geruchsbelästigungen verstopft gewesen seien, ohne dass jedoch auf entsprechende – hinsichtlich der Verstopfungen im Innenbereich erstmals am 21.7.2006 konkret erfolgte – Anzeige hinreichende Abhilfemaßnahmen ergriffen worden seien; des weiteren sei das Sektionaltor der hinteren Halle bis zur am 21.7.2006 stattgefundenen Reparatur schwergängig und nur mit der Hand zu öffnen gewesen, was die Beklagte ebenfalls rechtzeitig angezeigt habe. Demgegenüber stellten etwaige Durchrostungen an Dachrinnen und Fallrohren keine erheblichen, zur Mietzinsminderung berechtigenden, Mängel dar und sei die Beklagte wegen der – von Vertragsbeginn an – fehlenden Dämmung der Dachbereiche in den Hallen angesichts der in Ziff. 5.1 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung nicht berechtigt gewesen, den Mietzins zu mindern. Den aufgetretenen, durch Prüfbericht des Umweltamtes der Stadt C… vom 16.8.2008 (Bl. 50 GA) belegten, Schimmelpilzbefall in Büros und Lagern habe sie der Klägerin zudem erst am 12.5.2006 in der gebotenen Art und Weise mitgeteilt. Die von der Schimmelpilzbildung ausgehenden Gesundheitsgefahren für die Mitarbeiter der Beklagten hätten diese zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß Schreiben vom 22.8.2006 berechtigt, wobei es keiner ausdrücklichen Erwähnung des Kündigungsgrundes bedurft habe, weil § 569 Abs. 4 BGB insofern keine Anwendung finde, und eine Abhilfefrist nicht habe gesetzt werden müssen, weil es der Beklagten angesichts des Umfangs der schließlich 2007 durchgeführten Mauerwerkssanierungsmaßnahmen nicht zuzumuten gewesen wäre, die Beseitigung des Mangels zu dulden, sowie der Mangel der Klägerin bereits seit dem 12.5.2006 bekannt gewesen sei. Dass das vorausgehende Abhilfeverlangen vom 21.7.2006 (Bl. 41 GA) an die M… AG gerichtet worden sei, helfe der Klägerin ebenfalls nicht weiter, weil die M… bereits zuvor, insbesondere bei Mietvertragsschluss, für sie aufgetreten sei und die Beklagte deshalb von deren Bevollmächtigung habe ausgehen dürfen; im übrigen sei der Klägerin das nämliche Schriftstück ausweislich eines Schreibens ihres Bevollmächtigten vom 29.8.2006 tatsächlich zugegangen. Die Klägerin habe zwar zur Abstellung einiger ihr angezeigter Mängel (im Jahr 2006) Werkleistungen in Auftrag gegeben, so etwa Dacharbeiten bzw. die Arbeiten an den Dachrinnen. An unverzüglichen und nachhaltigen Maßnahmen zur Schimmelbeseitigung habe es jedoch gefehlt, was die Beweisaufnahme ergeben und letztendlich die Kündigungserklärung gerechtfertigt habe. Ferner habe der Geschäftsführer der Beklagten nicht etwa weitere Sanierungsmaßnahmen, insbesondere des Mauerwerks, unter Hinweis auf die möglicherweise entstehende Staubentwicklung abgelehnt, sondern lediglich darauf gedrungen, dass der laufende Geschäftsbetrieb dadurch nicht beeinträchtigt werde, wie sich im Ergebnis der Beweisaufnahme ebenfalls gezeigt habe. Aufgrund ihrer im streitbefangenen Zeitraum erbrachten Mietzinszahlungen in einer Gesamthöhe von 32.328,92 € habe die Beklagte die danach bestehende Gesamtforderung in Höhe von 33.473 € nahezu vollständig erfüllt; die Restforderung sei aufgrund der erklärten Hilfsaufrechnung erloschen, wobei der Beklagten der widerklagegegenständliche Zahlungsanspruch gemäß §§ 280, 284 BGB in geltend gemachter Höhe zustehe, weil die Klägerin für das in ihrem Mietobjekt zurückgelassene Heizöl unstreitig keine Verwendung mehr gehabt habe. Auch ein Anspruch auf Freigabe der Mietkaution stehe der Beklagten nunmehr zu, da das Mietverhältnis bereits seit mehreren Jahren beendet sei.
– die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Kündigung wegen bestehender Gesundheitsgefahr seien nicht erfüllt. Das angegriffene Urteil leide bereits daran, dass es die insofern erhobenen Beweise nur lückenhaft würdige, die Beweisergebnisse nicht umfassend darstelle und sich mit den widerstreitenden Angaben der Zeugen nicht in gebotener Weise auseinandersetze. Davon abgesehen habe die Zivilkammer keine hinreichenden Feststellungen zu der regelmäßig nur durch Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens zu klärenden Tatsachenfrage getroffen, ob der festgestellte Schimmelpilzbefall gesundheitsgefährdend gewesen sei. Dabei habe es verkannt, dass der darlegungs- und beweisbelastete Mieter die Anknüpfungspunkte für die Einholung eines Sachverständigengutachtens und damit nicht nur zur Art des Schimmelpilzes, sondern auch zur Konzentration der Raumluft mit Schimmelpilzsporen vorzutragen habe, woran es fallbezogen aber gerade fehle; dass sie, die Klägerin, im Jahr 2007 das Mauerwerk des Mietobjekts trockengelegt habe, könne ihr dabei nicht im Sinne einer Beweisvereitelung zum Nachteil gereichen. Somit sei keine tragfähige Grundlage für die Annahme des Ausgangsgerichts vorhanden gewesen, für die Mitarbeiter der Beklagten habe eine reale Gesundheitsgefahr bestanden; dies gelte umso mehr, als es sich zum Teil um große und hohe Räume – nämlich Lagerhallen – gehandelt habe.
– das Kündigungsrecht gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB stehe der Beklagten schon deshalb nicht zu, da ihr die behaupteten Mängel, wie die Schreiben vom 13.7.2001 und 17.2.2003 belegten, bereits bei Ausübung der Verlängerungsoption im Oktober 2003 bekannt gewesen seien, ohne dass zwischenzeitlich eine Reparatur erfolgt sei. Das gelte auch mit Blick auf die Defekte an den Dachrinnen, die (was unstreitig geblieben ist) erst am 20.7.2006 behoben worden seien. Im übrigen seien die ab 2005 gerügten Mauerwerksdurchfeuchtungen entgegen dem gegenteiligen, unschlüssigen, Beklagtenvorbringen weder an anderer Stelle noch in anderer Intensität als 2001 aufgetreten.
– rechtsirrig habe die Zivilkammer weiterhin angenommen, die Beklagte habe im Zuge ihrer Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1, 2 BGB keine Abhilfefrist setzen müssen. Indem sie den nachträglichen Sanierungsaufwand für die Trockenlegung der Außenwände des Gebäudes zur Begründung ihrer Rechtsauffassung herangezogen habe, eine Mängelbeseitigung sei insoweit in angemessener Frist unmöglich und mit unzumutbaren Belastungen für die Beklagte verbunden gewesen, habe sie übersehen, dass die Beseitigung einer etwaigen Gesundheitsbeeinträchtigung bereits durch eine einfache Behandlung der betroffenen Flächen mit Fungiziden ohne Beeinträchtigung für den Mieter erreicht werden könne.
– ihr Abhilfeverlangen vom 21.7.2006 habe die Klägerin zudem an den falschen Adressaten gerichtet. Auch wenn die M… AG zur Konzernstruktur der Klägerin gehöre, löse dieser Umstand noch nicht die Rechtsfolgen aus, die nach dem Willen der Beklagten in der Rechtsperson der Klägerin hätten eintreten sollen. Eine Zurechnung sei auch nicht nach Rechtsscheinsgrundsätzen möglich, weil die M… GmbH zu keiner Zeit für die Klägerin aufgetreten sei; lediglich deren Briefkopf sei etwa fünf Jahre vor dem streitgegenständlichen Abhilfeverlangen bei der Übersendung von Unterlagen verwendet und damit nicht etwa der Eindruck erweckt worden, die M… handele rechtsgeschäftlich für die Klägerin.
– als rechtsfehlerhaft erweise es sich ferner, dass die Zivilkammer angesichts der festgestellten, lediglich im Bagatellbereich liegenden, Mängel überhaupt Minderungsquoten ausgeworfen und den einzelnen Mängeln noch dazu jeweils keine konkrete (eigene) Minderungsquote zugewiesen habe. Die Höhe der Minderungsquoten betreffend habe sie vor allem nicht berücksichtigt, dass es sich vorliegend um überwiegend unbeheizte Gewerberäume gehandelt habe, deren Gebrauchstauglichkeit durch eintretendes Regenwasser oder Kanalisationsprobleme weit weniger herabgesetzt werde als diejenige von Wohnungen. Davon abgesehen habe das Landgericht verkannt, dass der Beklagtenvortrag zu Häufigkeit und Umfang der behaupteten Wasserschäden gewechselt habe, so dass er unglaubhaft sowie zudem substanzlos geblieben sei. Darüber hinaus werde der Mietwert einer Lagerhalle nicht dadurch wesentlich beeinträchtigt, dass es vereinzelt von der Decke tropfe. Mit Blick auf die gelegentlich aufgetretene Verstopfung der Kanalisation bleibe nach dem Inhalt der Entscheidungsgründe weiter unklar, in welcher Weise dadurch die Mietsache überhaupt beeinträchtigt worden sei; ob und in welchem Ausmaß der Kunden- bzw. Lieferverkehr gestört gewesen sein soll, sei weder vorgetragen noch ersichtlich.
– soweit das Landgericht für den Zeitraum ab 13.5.2006, als minderungsrelevant nur noch der Schimmelpilzbefall hinzugetreten sei, sogar eine Minderungsquote von insgesamt 60 % angesetzt habe, erweise sich dies ebenfalls als nicht tragfähig. Abgesehen von fehlenden Feststellungen über eine bestehende Gesundheitsgefährdung könne es sich insofern allenfalls um eine ästhetische Beeinträchtigung durch dunkle Flecken gehandelt haben, die bei Gewerbeimmobilien wie der vorliegenden nicht signifikant ins Gewicht falle. Zudem habe die Beklagte ihre entsprechenden Minderungsrechte verwirkt. Denn zwar habe der Bundesgerichtshof klargestellt, dass nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes die vorbehaltlose Zahlung der Miete in Kenntnis von Mängeln nicht mehr zum Verlust des Minderungsrechts führe, jedoch ausgesprochen, dass sich die Frage des Rechtsverlusts nunmehr nach den allgemeinen Verwirkungsgrundsätzen richte; diese seien fallbezogen jedoch erfüllt, weil die Beklagte bereits in ihrem Schreiben vom 17.2 2003 auf angeblichen Schimmelbefall hingewiesen, ihre Miete jedoch weitergezahlt habe, und zudem im Zuge des (unstreitig) zunächst vorgesehenen Erwerbs der streitgegenständlichen Immobilie zu erkennen gegeben habe, dass sie den angeblich mangelbehafteten Zustand als vertragsgemäß hingenommen habe, weil sie mit den Vertretern der Klägerin über eine daraus resultierende Herabsetzung des Kaufpreises verhandelt habe.
– den Zeitraum ab 22.7.2006 betreffend erwiesen sich die Behauptungen der Beklagten zu der angeblichen Ausbildung störender Gerüche im Sanitärbereich als – da lediglich pauschal – nicht geeignet, eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit zu begründen; es habe sich allenfalls um eine Unannehmlichkeit gehandelt, die ein Minderungsbegehren nicht stützen könne. Eine Minderungsquote lasse sich auch vor diesem Hintergrund nicht begründen.
– da es zu keiner vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses gekommen sei, stehe der Beklagten schlussendlich auch kein Schadenersatzanspruch wegen des im Objekt zurückgelassenen Heizöls zu.
unter Abänderung des am 16.11.2011 verkündeten Urteils des Landgerichts Cottbus – Az.: 1 O 133/06 – und Aufrechterhaltung des am 23.7.2008 verkündeten Versäumnisurteils desselben Gerichts
– Zu einer weitergehenden Beweiserhebung über die gesundheitlichen Folgen des die Kündigung auslösenden Schimmelpilzbefalls sei die Zivilkammer schon deshalb weder verpflichtet noch in der Lage gewesen, weil der entscheidungserhebliche Zustand aufgrund seitens der Klägerin im Jahr 2007 erfolgter Sanierungsmaßnahmen des Grundmauerwerkes seit langem nicht mehr fortbestehe; nachdem sie, die Beklagte, den Beweis bestehender Gesundheitsgefahren durch Vorlage eines entsprechenden Gutachtens erbracht habe, habe nunmehr die Klägerin die Folgen der zudem von ihr veranlassten Uneinbringlichkeit weiterer Beweise zu tragen.
– Die von ihr vorgetragenen und vom Landgericht festgestellten Umstände rechtfertigten eine Kündigung nach § 569 Abs. 1 S. 1 BGB. Die von ihr im August 2006 eingeschalteten Vertreter des Gesundheitsamtes C… hätten Material- und Tupferproben von den inkriminierten Stellen entnommen und im Zuge deren Untersuchung u.a. ein „reichliches Wachstum von Acremonium spec.“, eines Schimmelpilzes, festgestellt; dazu hätten sie ausgeführt, dass die genannte Schimmelpilzgattung Mykotoxikosen verursachen könne; weitere festgestellte Arten könnten auch Ursache für Mykoallergosen und Mykosen sein; aus hygienischer Sicht bedeute das Vorhandensein von Schimmelpilzen stets ein gesundheitliches Risiko für die betroffenen Personen, das aus Vorsorgegründen nicht toleriert werden könne und beseitigt werden müsse. Bei dieser Sachlage sei die vom Gesetz verlangte konkrete Gesundheitsgefährdung nachgewiesen. Der aufgetretene Befall sei auch erheblich gewesen, denn die Vernehmung der erstinstanzlich gehörten Zeugen H… und K… habe ergeben, dass diese während ihrer Arbeitszeiten in den schimmelbelasteten Räumlichen asthmatische bzw. allergische Schübe gehabt hätten.
– Mit einem etwaigen Kündigungsrecht aus § 543 BGB sei sie, die Beklagte, nicht gemäß § 536 b BGB ausgeschlossen. Zum einen habe die Klägerin die Schreiben vom 13.7.2001 und 17.2.2003 erst im Berufungsrechtszug vorgelegt, womit sie ausgeschlossen sei, denn ihr Vorbringen beziehe sich auf Gesichtspunkte, die bereits Gegenstand erstinstanzlicher Erörterungen gewesen seien. Zum anderen bezögen sich die Kündigungsgründe des Jahres 2006 auf neue, andere Mängel, und das Schreiben vom 17.2.2003 enthalte keine Mängelrüge, sondern habe lediglich der Preisfindung im Zuge der zwischen den Parteien geführten Grundstücksverkaufsverhandlungen dienen sollen. Zur damaligen Zeit seien die Parteien davon ausgegangen, dass Feuchtigkeit und Schimmel auf Defekte der Dachrinnen zurückzuführen seien; diese seien von der Klägerin repariert und im folgenden regelmäßig durch sie, die Beklagte, gereinigt worden; tatsächlich seien Mauerwerksdurchfeuchtung und Schimmelpilzbildung an anderen Stellen und in einer ganz anderen Intensität aufgetreten, für die aufsteigende Feuchtigkeit ursächlich gewesen sei. Aus dem Schreiben vom 13.7.2001 ergebe sich nichts anderes, das der Geschäftsführer der Beklagten im übrigen auch im Auftrag von Mitmietern verfasst habe, die die dort benannten Schäden durch Wassereinbrüche im Bereich der Oberlichter betroffen hätten; in Reaktion darauf habe die Klägerin die angemahnten Instandsetzungsarbeiten durchgeführt; die in dem genannten Schreiben behandelten Probleme seien „mehr in 2001“ gewesen, und die die Kündigung begründenden Mängel hätten 2001 keine Rolle gespielt (Bl. 822 ff, 824 GA) .
– Das Ausgangsgericht habe ferner die rechtlichen Voraussetzungen der außerordentlichen Kündigung richtig erkannt und zutreffend unter den festgestellten Sachverhalt subsumiert. Entscheidend sei insoweit, dass das Abhilfeverlangen vom 21.7.2006 die Klägerin tatsächlich erreicht habe, so dass diese die Möglichkeit gehabt habe, in der begehrten Art und Weise tätig zu werden; ein Rechtsfehler sei danach nicht ersichtlich. Hinzu komme, dass es eines Abhilfebegehrens gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 BGB gar nicht bedurft hätte, wie die Zivilkammer zutreffend erkannt habe. Dass eine bloße Behandlung der Schadstellen mit Fungizidspray angesichts des Umfangs der Schäden nicht ausgereicht hätte, habe sie tragfähig aus den weiteren Umständen des Falles, nämlich der von Klägerseite 2007 durchgeführten umfassenden Sanierung des Mauerwerkes, geschlossen.
– Schließlich habe das Erstgericht Art und Umfang der seiner Entscheidung zugrunde gelegten Mängel rechtlich unangreifbar festgestellt. Insbesondere sei nichts dagegen zu erinnern, dass es in der festgestellten Regenwasserdurchlässigkeit der Oberlichtfenster eine dauerhafte Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit des Gebäudes, d.h. auch an niederschlagsfreien Tagen, erblickt habe. Insoweit bestehe nämlich keine nur tageweise Beeinträchtigung, da der Mieter anderenfalls zum ständigen Umräumen seiner Einrichtungsgegenstände gezwungen wäre. Im übrigen habe sich die Zivilkammer mit den Aussagen der vernommenen Zeugen in genügendem Umfang auseinandergesetzt, was für die Berufung der Klägerin gerade nicht gelte, die deshalb auch insoweit keine Rechtsfehler aufzeige und der es mithin auch unter diesem Gesichtspunkt an Substanz fehle. Weiterhin liege es auf der Hand, dass ihr, der Geschäftsbetrieb der Beklagten, durch die Verstopfung der Kanalisation massiv beeinträchtigt worden sei; denn dadurch, dass sich das Wasser im Hofbereich zurückgestaut habe, habe dieser nicht befahren werden können, und weil es in die Lagerhallen eingedrungen sei, habe dafür Sorge getragen werden müssen, dass es nicht in Kontakt mit den Waren komme.
– Sie, die Beklagte, habe am Ende ihr Minderungsrecht wegen des Schimmelpilzbefalls auch nicht verwirkt. Das Klägervorbringen hierzu erweise sich bereits als unlogisch, denn es erschließe sich nicht, weshalb aus den stattgefundenen Verhandlungen der Parteien über eine mängelbedingte Reduzierung des Kaufpreises für das Mietobjekt darauf zu schließen sei, sie, die Beklagte, habe den vorhandenen Zustand der Mieträume als vertragsgemäß akzeptiert; lediglich um die Verkaufsverhandlungen nicht zu gefährden, habe sie während deren Dauer auf eine Minderung des Mietzinses verzichtet.
Ob eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist gemäß der inzwischen wohl ganz herrschenden Meinung, der sich der Senat angeschlossen hat (vgl. KG ZMR 2004, 513; LG Berlin ZMR 1999, 27; LG Lübeck NZM 2002, 431; Senat in: ZMR 2009, 190), nach dem jeweils aktuellen Erkenntnisstand allein anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen. Der Gesetzgeber wollte mit § 569 Abs. 1 BGB aus sozialpolitischen Gründen eine zwingende Mieterschutzvorschrift schaffen, die bewusst über den sonst maßgeblichen subjektiven Fehlerbegriff hinausgeht (vgl. Jauernig/Teichmann, BGB, 10. Aufl. § 569 Rz. 2). Deshalb reicht es einerseits nicht aus, wenn sich eine Gesundheitsgefährdung – aufgrund spezieller Umstände wie etwa gesundheitheitlicher Auffälligkeiten – allein für Einzelpersonen wie den Mieter selbst, einzelne Angehörige, Mitarbeiter, Besucher oder Kunden ergibt. Andererseits ist es jedoch nicht erforderlich, dass zu dieser Gruppe gehörige Personen deutlich zu erkennen geben, sie fühlten sich durch den gesundheitsgefährdenden Umstand auch subjektiv beeinträchtigt. Zudem reicht es aus, wenn die Gesundheitsgefährdung nur für bestimmte Personenkreise – etwa Kleinkinder oder gesundheitlich prädisponierte Menschen wie Allergiker oder Asthmatiker – besteht (LG Lübeck NZM 2002, 431; LG Mannheim ZMR 1977, 154; Sternel, Mietrecht, 4. Aufl. Rz. VIII 374). Daraus folgt zugleich die Notwendigkeit einer Einzelfallbetrachtung, soweit das Kündigungsbegehren auf Gesundheitsgefahren gestützt wird, die – wie hier in Gestalt eines weiträumigen Schimmelpilzbefalls – von Raum- und Umweltgiften ausgehen: Es bedarf insoweit der Feststellung, dass von dem den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete, d.h. naheliegende, Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten oder jedenfalls Gruppen von ihnen ausgehen (KG ZMR 2004, 513). Um dies nachweisen zu können, wird es regelmäßig der Vorlage entsprechender, die Belastung der Raumluft mit Umweltgiften bzw. Schimmelpilzsporen analysierender sowie bewertender, Sachverständigengutachten bedürfen (KG aaO; Grundeigentum 2010, 1201; LG Kiel, Beschl. v. 20.1.2005 – 1 S 100/04 -, zit. nach juris; AG Charlottenburg Grundeigentum 2007, 1387). Hingegen genügt es gerade nicht, in diesem Zusammenhang lediglich auf die allgemeine, grundsätzliche Gefährlichkeit von Raumgiften bzw. Schimmel für die menschliche Gesundheit hinzuweisen (so aber noch LG Duisburg NZM 2002, 214; ferner: Selk/Hankammer NZM 2008, 65; Streyl WuM 2007, 365; allgemein kritisch: Staudinger/ Emmerich, BGB, 2011, § 569 Rz. 4, 14).
– Regenwassereinbrüchen an allen Oberlichtern in den Lagerhallen,
– Verstopfungen der Abwasserkanalisation im Hof- und Sanitärbereich mit der Folge von Überschwemmungen und Geruchsbelästigungen,
– defekte Dachrinnen und Fallrohre,
– defekte Sektionaltore,
– erhebliche Mauerwerksdurchfeuchtung und Schimmelpilzbildung an verschiedenen Stellen in den Lagerhallen und im Bürobereich sowie
– fehlende Dämmung des Daches.
Hingegen hatte sie bereits mit Anlage zu ihrem Schreiben vom 13.7.2001 „Regenwassereinbruch an allen Oberlichtern in den Lagerhallen, … defekte Dachrinnen und Fallrohre, … Sektionaltore (teilweise defekt) … Mauerwerksdurchfeuchtung und Schimmelpilzbildung an verschiedenen Stellen in den Lagerhallen und im Bürobereich“ sowie ferner geltend gemacht, dass die „Abwasserkanalisation im gesamten Hofbereich“ und die „Abflüsse im Sanitärbereich“ regelmäßig verstopften. Das weitere Schreiben vom 17.2.2003 mahnte ebenfalls bereits eine „Trockenlegung der schimmelbefallenen Mauerwände im unteren Bereich“ der hinteren Halle, diverser Zwischenwände und des Büros an, wobei die Dachrinnen saniert werden sollten. Es handelt sich also in beiden Schreiben schon ihrer Umschreibung nach um identische Fehler der Mietsache. Wenn insoweit nicht auf die im Kündigungsschreiben erwähnte fehlende Dämmung des Daches eingegangen worden ist, ist dies schon deshalb ohne Bedeutung, weil der Beklagten dieser Umstand bereits bei Mietvertragsschluss bekannt gewesen ist – gegenteiliges hat sie auch nicht behauptet – und die Beklagte mit seiner Geltend-machung deshalb ausgeschlossen ist; denn sie hat das Mietobjekt im Jahr 2000 in dem (diesbezüglich seitdem unverändert gebliebenen) Zustand übernommen, in dem es sich damals befand, vgl. Ziff. 5.1 des Mietvertrags. Zurecht hat bereits das Instanzgericht auf diesen Gesichtspunkt hingewiesen, den das Rechtsmittel der Beklagten seinerseits nicht angegriffen hat.
– So hatte sie mit Schriftsatz ihres damaligen Prozessbevollmächtigten vom 11.12.2006 ausgeführt, „schon in der Vergangenheit, beginnend in den Vorjahren, wurden Mängel an der angemieteten Sache mehrfach aufgezeigt und die Behebung dieser gefordert“; zu beklagen gewesen seien „Regenwassereinbruch an allen Oberlichtern in den Lagerhallen, defekte Dachrinnen und Fallrohre, erhebliche (!) Mauerwerksdurchfeuchtung und Schimmelpilzbildung an verschiedenen Stellen der Lagerhallen und im Bürobereich, defekte Sektionaltore, Verstopfungen der Abwasserkanalisation im gesamten Hof- und Sanitärbereich“ etc.
– In dem weiterführenden Schriftsatz vom 30.4.2007 hieß es, bereits mit Schreiben vom 17.2.2003 sei „die Sanierung des Mauerwerks und beginnende Schimmelpilzbildung“ durch ihren Geschäftsführer angezeigt und von der Beklagten Beseitigung verlangt worden (nach zweitinstanzlichem Sachvortrag soll es sich im Widerspruch dazu aber um keine Mängel-rügen gehandelt haben ?!); – lediglich – die besondere, gesteigerte Ausprägung der Schimmelpilzbildung sei Mitte bis Ende 2005 erfolgt.
– Und schließlich berief sich die Beklagte mit Schriftsatz vom 30.11.2007 darauf, dass „bereits im Jahr 2003 auch Defekte an den Dachrinnen gewesen“ seien, wobei „jegliche Reparaturen im Jahr 2003 und 2004“ dazu geführt hätten, dass der Mangel jeweils nur kurzzeitig behoben gewesen sei; auch dieses Vorbringen deutet stark darauf hin, dass jedenfalls Mauerwerksdurchfeuchtung und Schimmelpilzbildung, unterstellt, sie seien vor der Verlängerung des Mietvertrages überhaupt behandelt worden, jedenfalls vor dem 16.10.2003 erneut aufgetreten sind.
Zu Unrecht beruft sich die Beklagte schließlich zur Bekräftigung ihrer Sachdarstellung auf die Angaben des vom Landgericht gehörten Zeugen B…. Dieser hat ausweislich des Sitzungsprotokolls vom 13.5.2009 lediglich angegeben, seiner Erinnerung nach sei die Durchfeuchtung des Mauerwerks erstmals 2003 als Mangel angezeigt worden; er habe vor Ort festgestellt, dass die Dachrinnen verstopft gewesen seien und das Wasser die Wände heruntergelaufen sei; deshalb habe er angemahnt, die Dachrinnen zu säubern, und diese Säuberung ein-malig selbst veranlasst; dann sei bis 2005 Ruhe gewesen. Die Angaben des Zeugen belegen aber weder, dass vor 2005 klägerseitig Maßnahmen zur Trockenlegung des Mauerwerks ergriffen worden sind, noch, dass die Reinigung der Regenrinnen vor dem 16.10.2003 erfolgt ist, und auch nicht, dass danach kein weiterer Feuchtigkeitseintritt in das Mauerwerk stattgefunden hat. Selbst wenn ferner zwischen 2003 und 2005/2006 in Bezug auf Mängelrügen der Beklagten „Ruhe geherrscht“ hat, erweist sich dies nicht mehr als ein – eher schwaches – Indiz für eine erfolgte Mängelbeseitigung; angesichts des vorgelegten Schriftverkehrs der Parteien liegt es nämlich eher nahe, dass die Beklagte von weiteren Mangelrügen im genannten Zeitraum vor dem Hintergrund ihres geplanten Eigentumserwerbs an dem Mietobjekt Abstand genommen und sich auf die vorhandenen Mängel erst wieder – in der Absicht, sich von dem Vertrag zu lösen – berufen hat, nachdem sich diese Erwartung endgültig zerschlagen und sie im Anschluss daran ein anderes Grundstück erworben hatte, auf dem sie ihre Geschäftstätigkeit fortsetzte. Angesichts dessen liefe die von der Beklagten in diesem Zusammenhang angebotene Vernehmung der Zeugin Bo… eine zivilprozessual unzulässigen Ausforschung des Beweisthemas hinaus.
Gegenstand des Versäumnisurteils des LG Cottbus vom 23.7.2008:
5.799,25 €
(131,73)*
(5.930,98)*
*ausgeglichen durch Zahlung von 4.500 € am 2.5.2006, s. u.
(30.5.06)
3.783,44 €
2.907,49 €
15.118,92 €.
Gegenstand der Klageerweiterungen vom 4.11.2009 und 21.12.2010:
September 2006 – Dezember 2006: 5.930,98 € x 4 Monate =
23.723,92 €.
Januar 2007 – Dezember 2007:
(5.325,62 € + 19 % MWSt =) 6.337,49 € x 12 Monate =
76.049,88 €
Januar 2008 – Februar 2008:
(5.538,82 € + 19 % MWSt =) 6.591,19 € x 2 Monate =
13.182,38 €.
112.956,18 €.
3. Die Klägerin hat darüber hinaus gemäß §§ 280 Abs. 2, 286 BGB Anspruch auf Ersatz des ihr entstandenen Verzugsschadens. Die ihr zustehende Forderung ist entsprechend zu verzinsen.
– Im Rechtsmittelwege weiterverfolgte Klageforderung:
– Rechtsverteidigung gegen die erstinstanzlich tenorierte Widerklageforderung:
– zzgl. Hilfsaufrechnung
(1.600 € – 455,89 € wegen Identität =) 1.144,11 €.
LANDGERICHT KIEL Az.: 1 S 100/04 Urteil vom 20.01.2005 Vorinstanz: Amtsgericht Norderstedt, Az.: 42 C 18/03 In dem Rechtsstreit hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts Kiel auf die mündliche Verhandlung vom 20.01.2005 für Recht erkannt: Auf die Berufung des Klägers wird das am 31. März 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Norderstedt geändert und wie folgt […]
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References: § 569
 § 543
 § 543
 § 569
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 § 536
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 § 569
 § 569
 § 569