Source: http://pavlat-znalec.cz/nektere-vybrane-problemy-ze-stavebniho-provozu/97-vady-a-poruchy-staveb-a-odpovdnost-za-n-zaruni-podminky
Timestamp: 2018-11-18 19:22:35+00:00

Document:
Vady a poruchy staveb a odpovědnost za ně. Záruční podmínky - Ing. Josef Pavlát - Praha
Opotřebení (amortizace) stavby není vadou, protože nevyplývá z vadného provedení. Nadměrné opotřebení však může přivodit poruchu stavby obdobně jako vada nebo jiný vnější negativní vliv. Druhy vad a poruch.
1. Nebezpečné vady a poruchy.
Ohrožují zdraví osob, bezpečnost užívání, nebo stabilitu stavby nebo její části. Hrozí buď poškození zdraví (např. netěsnosti komínu), nebo úraz či hospodářská škoda při dalším užívání stavby (např. chybné zabezpečení jednotlivých požárních úseků), nebo nebezpečí zřícení některé části stavby (např. zřícení stropní konstrukce), nebo přinejmenším nefunkčnost stavby nebo její části (např. přerušení instalačních rozvodů vlivem chybně provedené dilatace, apod.).
2. Neškodné (estetické).
Neohrožují bezpečnost ani zdraví osob, ani stabilitu stavby, ani nezpůsobují nefunkčnost stavby nebo její části. Ruší však konečný vzhled stavby, estetiku.
3. Zjevné, vizuálně zjistitelné.
Jde o vady nebo poruchy, které je možné zjistit při běžné vizuální kontrole a prohlídce odborníka.
4. Skryté.
Jde o vady a poruchy, které není možné zjistit při běžné vizuální kontrole a prohlídce odborníka, protože jsou skryty uvnitř konstrukcí stavby.
Za vady stavby je vždy odpovědný ten, kdo vadně provedl předmět díla. Za poruchy stavby je odpovědný ten, kdo zapříčinil vznik poruchy díla.
Vada nebo porucha nemusí být vždy způsobena chybným plněním dodavatele stavby nebo dodavatele projektu. Příčina může spočívat také v chybném užívání stavby (tedy na straně uživatele), nebo může být na straně investora, který např. z úsporných důvodů požadoval neobvyklé řešení, nebo použití jiných materiálů, než které byly doporučeny projektantem a dodavatelem. Příčina může být také zcela mimo účastníky výstavby, např. pokles hladiny spodní vody, sesuv půdy, živelná katastrofa, otřesy od blízké dopravy, apod.
V praxi nelze vždy pouhým vizuálním zjištěním jednoznačně určit zda v daném případě jde o vadu nebo poruchu a kdo je odpovědný za vznik tohoto nedostatku. Takové problémy, obzvláště v řízení před soudy, posuzuje expert specializovaný v příslušném oboru, soudní znalec z oboru stavebnictví. Znalec zpravidla zkoumá:
1. zda vůbec vada nebo porucha existuje, specifikuje a rozliší nezávislé nedostatky
2. pokud vada či porucha existuje tak jaká je její charakteristika a závažnost
3. jaké jsou příčiny vzniku vady nebo poruchy
4. kdo je odpovědný za vznik příčin a jaká je míra zavinění jednotlivých účastníků výstavby na vzniku vady nebo poruchy
5. jaká škoda vadou nebo poruchou vznikla
6. jakým způsobem má být vada nebo porucha odstraněna
7. návrhy na opatření (např. správní)
Znalec v této věci vyhotovuje písemný znalecký posudek, jehož součástí jsou v příloze doklady a dokumentace, které dokumentují stav ke dni posouzení a prokazují závěry, ke kterým znalec v posudku dospěl. V posudku jsou také uvedena doporučení znalce, zda stavbu lze v takovém stavu vůbec užívat a za jakých podmínek a jaké opatření by měl v této věci vydat příslušný orgán státní správy. Znalecký posudek je před soudem velmi významným důkazním materiálem.
Právní předpisy, podle kterých se odpovědnost za vady a poruchy posuzuje.
Odpovědnost za vady a poruchy stavby v dodavatelsko odběratelských vztazích je řešena podle té právní normy, podle které byl uzavřen smluvní vztah mezi účastníky sporu. Tím se totiž obě strany zavázaly řídit již při původní dohodě a obě strany tedy měly plnit svoje povinnosti právě podlé této normy.
Mezi dvěma právnickými osobami, nebo fyzickými osobami podnikateli, nebo mezi právnickou osobou a fyzickou osobou podnikatelem, se zpravidla uzavírá smluvní vztah podle Obchodního zákona - zákon číslo 513/1991 Sb.
Pokud je ve smluvním vztahu jednou ze stran občan, uzavírá se smluvní vztah podle Občanského zákona - zákon číslo 40/1964 Sb.
Vzhledem k tomu, že Obchodní zákon vychází ze zákona občanského, mohou se i fyzické osoby podnikatelé a právnické osoby vzájemně dohodnout, že vztah mezi nimi bude řešen podle Občanského zákona.
V zákoně číslo 513/1991 Sb. jsou vady zboží a záruka řešeny § 422 až § 441 a § 560-§ 565.
V zákoně číslo 40/1964 Sb. jsou vady zboží a záruka řešeny § 644 až § 656.
Základní ustanovení o existenci vad stanoví § 560, zákona č. 513/1991 Sb.
(2) Zhotovitel odpovídá za vady, jež má dílo v době jeho předání; jestliže však nebezpečí škody na zhotovené věci přechází na objednatele později, je rozhodující doba tohoto přechodu. Za vady díla, na něž se vztahuje záruka za jakost, odpovídá zhotovitel v rozsahu této záruky.
Zhotovitel odpovídá objednateli podle zákona a podle uzavřené smlouvy za tyto nedostatky:
3. Za to, že věc (stavba) má, resp. Nemá, vlastnosti, které si objednatel ve smlouvě vymínil.
4. Za vady díla, zapříčiněné nevhodnými vlastnostmi, nebo vadností materiálu dodaného objednatelem.
5. Za vady díla, jejichž příčinou je splnění nevhodných pokynů objednatele, např. požadavkem objednatele na provádění díla nevhodným technologickým postupem.
6. Za vady díla, které jsou způsobeny nevhodnými výchozími podmínkami před započetím díla (např. položení nové nášlapné vrstvy podlahy na nerovný podklad).
V případech číslo 4, 5 a 6 je odpovědnost rovněž na straně zhotovitele. Důvodem je skutečnost, že dodavatel stavby je jako odborník povinen posoudit výchozí podmínky, navrhované postupy a doporučený materiál a vyhotovit dílo bezvadně. Stavební zákon ukládá (§ 47), že výrobky pro stavbu musí mít předepsanou kvalitu a zhotovitel nemá právo jednat v rozporu se zákonem ani v případě, když je k tomu nucen jinou osobou. Tím se nezříká odpovědnosti. Tato problematika je řešena v Občanském zákonu takto:
§ 637, zákon číslo 40/1964
Z uvedeného znění je zřejmé, že zhotovitel má právo v takových případech odstoupit od smlouvy, ale není zbaven odpovědnosti za případné vady nebo poruchy vzniklé těmito vlivy.
Výjimkou je situace, kdy zhotovitel objednatele na vadnost materiálu či nevhodnost pokynů nebo nedostatky výchozích podmínek a z toho plynoucích rizik předem upozornil a objednatel i přesto výslovně trvá na tom, aby zhotovitel dále pokračoval v díle, a to i za cenu těchto rizik. Potom má zhotovitel dvě možnosti, a to buď odstoupit od smlouvy podle ustanovení ost. 2, § 637, zák. č. 40/1964, nebo vytvořit písemný dokad (dohodu), podepsaný všemi zúčastněnými stranami, o tom jaká vznikla situace, a že objednatel přebírá veškerá rizika z toho plynoucí na svojí odpovědnost. Taková dohoda je však možná pouze v takovém případě, když předpokládané vady a poruchy díla, vzniklé tímto nevhodným postupem nebo materiálem, budou pouze neškodného (estetického) charakteru. V případě, že by vlivem nesprávného postupu hrozila vada nebo porucha nebezpečná, nesmí zhotovitel na takový postup přistoupit, nebo je za něj plně odpovědný a této odpovědnosti se nemůže zříci. I v případě dohody však musí zhotovitel u případného soudního sporu prokázat, že objednatele na případné problémy upozornil a že si objednatel i přesto přál, aby se pokračovalo v realizaci díla tímto nevhodným způsobem.
Tuto problematiku řeší § 561, zákona číslo 513/1991 Sb. takto:
Zhotovitel neodpovídá za vady díla, jestliže tyto vady byly způsobeny použitím věcí předaných mu k zpracování objednatelem v případě, že zhotovitel ani při vynaložení odborné péče nevhodnost těchto věcí nemohl zjistit nebo na ně objednatele upozornil a objednatel na jejich použití trval. Zhotovitel rovněž neodpovídá za vady způsobené dodržením nevhodných pokynů daných mu objednatelem, jestliže zhotovitel na nevhodnost těchto pokynů upozornil a objednatel na jejich dodržení trval, nebo jestliže zhotovitel tuto nevhodnost nemohl zjistit.
Občanský zákon řeší tento problém následovně:
§ 645, zák.č. 40/1964 Sb.
V žádném případě se však zhotovitel nemůže zbavit odpovědnosti poukazem na to, že vadnost byla způsobena vadou materiálu či výrobku, který byl zhotoviteli ke zhotovení díla dodán jako vadný jiným subjektem, tedy v subdodávce, protože konečný dodavatel díla odpovídá za všechny své subdodavatele.
Převzetí stavebního díla.
Převzetí stavebního díla má z hlediska vad a poruch stavby a uplatnění nároků na jejich odstranění a záruky za dodané dílo, mimořádný význam. Záruční doba totiž může začít běžet až dnem převzetí díla a pro uplatnění odpovědnosti musí být navíc při převzetí splněny konkrétní podmínky. Podle zákona číslo 40/1964 Sb., § 650 platí:
V případě, kdy objednatel nepřevezme zhotovenou věc do šesti měsíců od uplynutí doby, kdy měla být zhotovena (nebo od jejího zhotovení, byla-li zhotovena později), záleží další postup zhotovitele na předmětu zakázky, jmenovitě na tom, zda jde o stavbu budovanou podle zakázky objednatele (o stavbu “na klíč”) nebo o jinou věc. V našem případě je předmětem zakázky stavba. Jestliže byla mezi objednatelem a zhotovitelem uzavřena smlouva o postavení stavby na pozemku objednatele, pak se takto zhotovuje věc, která už v průběhu výstavby patří objednateli, a nikoli zhotoviteli, kterou by až po skončení stavby převedl na objednatele. Z toho plyne, že zhotovitel se stavbou nemůže ani po uplynutí šestiměsíční lhůty volně nakládat a může pouze požadovat, aby mu objednatel zaplatil cenu za zhotovení věci. Toto právo má ovšem zhotovitel vždy, tj. v případě kdy objednatel po uplynutí uvedené lhůty vůbec neprojevil zájem stavbu převzít.
Z pohledu objednatele je tedy povinnost převzít stavbu nejpozději do jednoho měsíce od jejího zhotovení, tedy dokončení. Podle § 554 odst. 1, zák.č. 513/1991 však zhotovitel splní svou povinnost provést dílo jeho řádným ukončením. V praxi potom často vzniká spor o tom, zda dílo bylo nebo nebylo už řádně ukončeno a zda tedy již začala běžet měsíční lhůta pro povinné převzetí díla objednatelem. Tyto termíny mají značný význam z pohledu kolaudace a při kolaudaci zjištěných vad a nedodělků a z hlediska počátku běhu záruční lhůty.
Velmi významné je také ustanovení § 562, zák.č. 513/1991 Sb.
Zde je mimořádně významné ustanovení odstavce 2, písmene b, které přímo stanovuje, že když objednatel nezjistí při převzetí díla zjevné vady a poruchy, které zjistit mohl, nebude mu přiznán nárok na jejich bezplatné odstranění.
Záruční podmínky týkající se nároku objednatele na bezplatné odstranění vad a poruch stavebního díla se vztahuje na skryté vady. Vady zjevné měl totiž objednatel zjistit již při převzetí díla a neprodleně je měl reklamovat, jinak nemá u nich nárok na pozdější reklamace. Pokud ovšem neprokáže, že zhotovitel o takových vadách věděl.
Velmi důležité je ustanovení § 563, zákona 513/1991 Sb., které říká:
Znamená to tedy, že v případech, které jsou dnes časté, kdy objednatel vykáže zhotovitele ze stavby ještě před dokončením stavby a nedojde k předání díla, nezačne běžet záruční doba a objednatel nemůže požadovat plnění záručních podmínek.
Takové případy řeší zákon č. 40/1964 Sb. následovně.
§ 640, zák.č. 40/1964 Sb.
§ 641, zák.č. 40/1964 Sb.
Při případném odstoupení od smlouvy však nepřipadá u staveb v úvahu ani náhradní plnění, nebo přenechání díla zhotoviteli.
V § 564, zákona 513/1991 Sb., je stanoveno, že:
Objednatel není oprávněn požadovat provedení náhradního díla, jestliže předmět díla vzhledem k jeho povaze nelze vrátit nebo předat zhotoviteli.
Záruční doba u staveb.
Záruční podmínky upravuje Občanský zákon následovně:
§ 646, zák.č. 40/1964 Sb.
Důležité je také uvědomit si možnost součinnosti § 562/3 a § 428/3.
Podle § 562/3 ve spojení s § 428/3, se nemůže zhotovitel vymlouvat na to, že odběratel vady včas nereklamoval v případě vad existujících v době předání díla, které vznikly v důsledku skutečností, o nichž zhotovitel věděl nebo musel vědět. To znamená, že pokud se odběrateli díla podaří prokázat, že zhotovitel provedl vadu vědomně, stačí prokázat, že o vadném provedení zhotovitel měl a tedy i musel vědět, a v takovém případě jsou nároky odběratele na odstranění vad v záruční době 5 roků vymahatelné i když je včasně nereklamoval.
§ 428, zák.č. 513/1991 Sb. říká:
Odpovědnost za škody v průběhu výstavby.
Jde o velmi časté praktické problémy, kdy na stavbě vznikla v průběhu výstavby škoda a investor (objednatel) s dodavatelem (zhotovitel) se nemohou dohodnout komu z nich škoda vznikla.
U staveb realizovaných tzv. "na klíč" je podle občanského zákona odpovědnost za škody na stavbě na straně dodavatele (zhotovitele).
§ 651, zák.č. 40/1964 Sb. říká:
Zhotovuje-li se objednateli stavba na objednávku, odpovídá zhotovitel za poškození nebo zničení stavby až do převzetí zhotovené stavby.
V ostatních případech záleží v podstatě na tom, kdo je vlastníkem pozemku, na kterém je stavba realizována. Nejběžnějším případem v praxi je situace, že dodavatel staví stavbu na pozemku objednatele. V takovém případě je vlastníkem stavby objednatel, a to bez ohledu na skutečnost, jaké finanční prostředky objednatel poskytl nebo neposkytl doposud zhotoviteli. Obchodní zákon řeší tuto problematiku následovně:
§ 542, zák.č. 513/1991 Sb.
(2) V případech, na něž se nevztahuje odstavec 1, nese zhotovitel nebezpečí škody na zhotovované věci a je jejím vlastníkem.
Z výše uvedeného je tedy zřejmé, že u oprav, údržby a podobných stavebních úprav je tedy vždy nebezpečí škody na straně objednatele, tedy zpravidla také vlastníka objektu.
Podle judikátu je pozemní obytná stavba z právního hlediska hotovou věcí tehdy, jestliže je nad úrovní terénu je již patrné dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží. Do doby, než se stavba stane věcí, jde pouze o vykonané stavební práce, které nemají hodnotu věci, ale právě pouze těchto stavebních prací, směřujících k vytvoření věci stavby.
01. Jaký je rozdíl mezi vadou a poruchou stavby ?
02. Jaké znáš druhy vad a poruch stavby ?
03. Kdo je odpovědný za vady a poruchy stavby a jakým způsobem se tyto skutečnosti prokazují před soudem ?
04. Jaké jsou základní právní předpisy, které upravují odpovědnost za vady a poruchy staveb ?
05. Za jaké vady díla odpovídá zhotovitel stavby ?
06. Kdo je odpovědný za vady způsobené vadným materiálem a chybnými technologickými postupy ?
07. Jaké platí zásady pro předání a převzetí hotového stavebního díla ?
08. Jaké jsou povinnosti objednatele při přejímce hotového stavebního díla ?
09. Jaká je záruční lhůta u staveb a od kdy začíná běžet ?
10. Na jaké vady se vztahuje záruka u staveb ?
11. Má zhotovitel nárok na úhradu, pokud nedokončil dílo ? Pokud ano tak v jakém případě a v jakém rozsahu ?
12. Kdo je vlastníkem stavby v průběhu výstavby ?
13. Kdy je stavba z právního hlediska hotovou věcí ?

References: § 422
 § 441
 § 560
 § 644
 § 656
 § 560
 zákona č. 513

§ 637
 § 637
 § 561

§ 645
 § 650
 § 554
 § 562
 § 563

§ 640

§ 641
 § 564

§ 646
 § 562
 § 428
 § 562
 § 428

§ 428

§ 651

§ 542