Source: http://www.administrator24.info/artykul/id6928,dochodzenie-od-spoldzielni-mieszkaniowej-zwrotu-srodkow-na-fundusz-remontowy
Timestamp: 2020-07-07 12:53:58+00:00

Document:
Dochodzenie od spółdzielni mieszkaniowej zwrotu środków na fundusz... | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Agnieszka Żelazna	| Administrator 9/2014 | 13.11.2014
Odpisy na fundusz remontowy od lokali użytkowych w spółdzielni »
Wspólnota mieszkaniowa nie może dochodzić od spółdzielni mieszkaniowej zwrotu niewykorzystanych środków na fundusz remontowy.
Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 maja 2014 r. (IV CSK 470/13), w którym stwierdzono brak legitymacji procesowej WM do dochodzenia przeciwko SM roszczeń z tytułu zwrotu wpłat wniesionych na fundusz remontowy spółdzielni przez obecnych członków wspólnoty za okres, kiedy ta jeszcze nie istniała, w związku z gospodarowaniem lokalami jej członków przez spółdzielnię mieszkaniową.
Wspólnota mieszkaniowa wniosła do sądu okręgowego pozew, w którym domagała się zasądzenia od pozwanej spółdzielni mieszkaniowej ponad stu tysięcy złotych wraz z ustawowymi odsetkami, tytułem zwrotu nadwyżki środków zgromadzonych na funduszu remontowym nieruchomości za okres przed powstaniem wspólnoty.
Nakazem zapłaty sąd okręgowy, działając jako sąd I instancji, uwzględnił powództwo w całości. Od nakazu zapłaty pozwana spółdzielnia złożyła sprzeciw, w którym wniosła o odrzucenie pozwu z uwagi na brak zdolności sądowej powodowej wspólnoty do wytoczenia powództwa bądź – alternatywnie – o oddalenie powództwa jako bezpodstawnego.
W toku postępowania ustalono, iż powodowa wspólnota mieszkaniowa wyodrębniła się z pozwanej spółdzielni mieszkaniowej 25 lipca 2008 r. na podstawie art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych1. Objęła w zarząd nieruchomości zabudowane wielolokalowymi budynkami mieszkalnymi, które wcześniej należały do zasobów mieszkaniowych pozwanej spółdzielni.
W czasie powstania wspólnoty nie wszystkie lokale stanowiły przy tym odrębną własność, gdyż kilka z nich było przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu. Faktyczny zarząd nieruchomości wspólnota objęła zaś dopiero 1 listopada 2008 r. Do tego czasu pozostawały one w zarządzie pozwanej.
Jednocześnie z ustaleń poczynionych przez sąd okręgowy wynikało, iż zarząd pozwanej spółdzielni jeszcze przed dniem zmiany przepisów USM i ustanowienia ustawowego obowiązku prowadzenia odrębnej ewidencji funduszu remontowego dla każdej nieruchomości, otworzył i prowadził na potrzeby własne bilans wpływów i wydatków funduszu remontowego z rozbiciem na każdą nieruchomość odrębnie.
Przy tym po stronie wpływów bilans ten obejmował ewidencyjne przychody wyliczone w oparciu o powierzchnię użytkową poszczególnych lokali i stawkę funduszu remontowego, natomiast po stronie wydatków odzwierciedlał ich rzeczywiste koszty. Dla nieruchomości powodowej wspólnoty bilans ten na koniec 2007 r. wykazywał w dodatku nadwyżkę.
Ponadto sąd I instancji ustalił, że spółdzielnia prowadziła remonty zasobów mieszkaniowych na podstawie planu remontów przygotowywanego corocznie przez zarząd spółdzielni i zatwierdzanego przez radę nadzorczą. Remonty finansowane były ze środków funduszu remontowego spółdzielni, traktowanego jako całość i rozpisanego jedynie na poszczególne nieruchomości.
Na koniec każdego roku obrachunkowego saldo tego funduszu wykazywało albo stratę, albo nadwyżkę, przy czym każdorazowo nadwyżka zwiększała wpływy funduszu na kolejny rok obrachunkowy, a strata odpowiednio zwiększała wydatki.
Z przeprowadzonych w toku postępowania dowodów wynikało natomiast, że w okresie zarządzania nieruchomością powodowej wspólnoty spółdzielnia przeprowadziła tylko niewielkie remonty budynków wchodzących w skład wspólnoty.
Sprowadzały się one w zasadzie do remontu balkonów. Mimo zaś przewidzianego w planie remontów na 2008 r. remontu balkonów w budynku wspólnoty spółdzielnia nie przeprowadziła go, a zgromadzone środki przeznaczyła na remont innej nieruchomości z własnego zasobu.
Po rozpoznaniu sprawy sąd okręgowy wskazał na brak podstaw do uwzględnienia powództwa co do zasady, uznając za zasadny zarzut braku czynnej legitymacji procesowej powodowej wspólnoty. Sąd ten odmówił jednak odrzucenia pozwu.
Z odwołaniem się do judykatury2 wskazał jednocześnie, iż w orzecznictwie przyjmuje się, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku, przy czym zdolność ta jest ograniczona do praw i obowiązków związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną.
Oznacza to, że wspólnota może nabywać do własnego majątku wyłącznie takie uprawnienia, które związane są z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. W rezultacie, jako ułomna osoba prawna, nie może skutecznie nabywać praw, które nie są związane z administrowaniem nieruchomością wspólną i uprawnienia te przysługują nadal właścicielom lokali (współuprawnionym).
Sąd okręgowy podkreślił bowiem, że w rozpoznawanej sprawie powodowa wspólnota dochodziła zwrotu niewykorzystanych środków funduszu remontowego przypisanego do zarządzanej obecnie przez nią nieruchomości za okres sprzed jej powstania. Środki te pochodziły zaś z wpłat dokonywanych przez poszczególnych właścicieli lokali oraz innych lokatorów (którym nie przysługiwała własność lokali), które były dokonywane w czasie, gdy wspólnota ta jeszcze nie istniała.
Ustalono również, iż osoby, które dokonywały wpłat na fundusz remontowy i którym pozwana spółdzielnia odmówiła rozliczenia się z nadwyżki, nie przeniosły na wspólnotę roszczeń uprawniających ją do ich dochodzenia na swoją rzecz. Powyższe okoliczności, zdaniem sądu okręgowego, przesądziły o braku legitymacji czynnej powódki, zwłaszcza iż w jego ocenie dochodzone przez wspólnotę roszczenie nie miało związku z jej zakresem zdolności prawnej, skoro nie wynikało z wykonywanego przez nią zarządu wspólną nieruchomością.
Niezależnie od powyższego, sąd I instancji wskazał, że – nawet gdyby założyć posiadanie przez powodową wspólnotę legitymacji czynnej – oddalenie powództwa uzasadniał również brak podstawy prawnej do jego uwzględnienia.
Zdaniem tego sądu bowiem nie można było poszukiwać ewentualnej odpowiedzialności pozwanej spółdzielni w przepisach o niewykonaniu zobowiązania, gdyż takowe nie wynikało ani z umowy, ani z ustawy. Nie ujawniono również żadnego czynu niedozwolonego spółdzielni.
Działaniom pozwanej w kwestii odmowy rozliczenia się ze środków funduszu remontowego SM nie sposób było przypisać „zawinionej bezprawności”, skoro nie były sprzeczne z przepisami prawa ani z zasadami współżycia społecznego.
Świadczenia na rzecz funduszu remontowego, wpłacane do dnia wyodrębnienia się wspólnoty z pozwanej spółdzielni przez właścicieli lokali i lokatorów zamieszkujących obecnie w budynkach zarządzanych przez wspólnotę, były świadczeniami należnymi, a zatem zostały spełnione na podstawie ustawy. W rezultacie wyłączona była także ewentualna odpowiedzialność spółdzielni na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Sąd okręgowy podkreślił jednocześnie, że jedną z cech spółdzielni mieszkaniowych, jako korporacji osób powstałych na zasadzie własności grupowej, jest solidaryzm w zakresie uzyskiwanych dochodów i pokrywania wydatków.
Środki pochodzące z wpłat na fundusz remontowy, dokonanych przez członków powodowej wspólnoty przed jej powstaniem, pozwana SM mogła zatem wydatkować na cele statutowe, realizując przyjęte plany remontowe. Z oceny przedstawionego zaś w toku postępowania salda funduszu remontowego wynikało jednoznacznie, iż wszystkie środki zgromadzone na tym funduszu wydane zostały na remonty zasobów mieszkaniowych pozwanej spółdzielni.
Sąd nie podzielił zatem stanowiska powodowej wspólnoty mieszkaniowej, że w związku z tym, iż budynki na nieruchomości wspólnoty nie były remontowane z wniesionych przez członków obecnej wspólnoty zaliczek na fundusz remontowy (gdyż tego nie wymagały z uwagi na dobry stan techniczny), to odpadł cel ich świadczenia, zatem pozwana spółdzielnia powinna była je zwrócić jako świadczenie nienależne.
Sąd okręgowy wskazał bowiem, iż do chwili zmiany przepisów USM, która wprowadziła ustawowy obowiązek prowadzenia odrębnej ewidencji funduszu remontowego dla każdej nieruchomości, był on funduszem zbiorczym spółdzielni i służył pokrywaniu wydatków związanych z realizacją przyjętego planu remontów zasobów mieszkaniowych jej jako całości. Środkami pochodzącymi z wpłat lokatorów jednej nieruchomości spółdzielnia finansowała zaś remont innej, gdyż nie były one przypisane do konkretnej nieruchomości.
Zdaniem sądu I instancji, po rozbiciu bilansu wpływów i wydatków funduszu remontowego na każdą nieruchomość odrębnie sytuacja przedstawiała się podobnie. Jedyna różnica polegała na tym, że spółdzielnia miała obowiązek ewidencjonowania wpływów i wydatków związanych z funduszem remontowym dla każdej nieruchomości odrębnie, a nie na jednym zbiorczym koncie. Nie oznaczało to jednak, że nie mogła środkami zaewidencjonowanymi na koncie jednej nieruchomości finansować remontów innej, wchodzącej w skład jej zasobu.
Celem wprowadzonej zmiany, zawartej w art. 4 ust. 41 pkt 2 USM, było bowiem jedynie powiązanie wpływów funduszu remontowego nieruchomości z jego wydatkami i ich zrównoważenie w dłuższym okresie czasu w odniesieniu do danej nieruchomości. Żaden przepis nie zakazywał zatem spółdzielni wykorzystywania środków zaewidencjonowanych na koncie jednej nieruchomości na remont innej.
Oznaczało to, zdaniem sądu, że pozwana spółdzielnia, wydatkując przed powstaniem wspólnoty środki zaewidencjonowane na koncie nieruchomości obecnie przez nią zarządzanych na sfinansowanie remontu innej nieruchomości, czyniła to legalnie i była do tego w pełni uprawniona. Mając powyższe na uwadze, sąd okręgowy wyrokiem oddalił wniesione powództwo.
Apelacja wspólnoty mieszkaniowej
Od wyroku sądu I instancji powodowa wspólnota wniosła apelację. Odwołując się do celów, jakie realizuje wspólnota mieszkaniowa (gospodarowanie i zarządzanie nieruchomością wspólną), sąd apelacyjny uznał, że może ona dochodzić wierzytelności z tytułu zgromadzonych środków na fundusz remontowy, tzn. iż mieści się to w przyznanej jej zdolności prawnej.
Mimo powyższego ustalenia, sąd II instancji nie uwzględnił jednak apelacji, ze względu na bezpodstawność pozostałych zarzutów podniesionych przez wspólnotę. Sąd ten podzielił jednocześnie stanowisko sądu I instancji.
Twierdził on, iż świadczenia na rzecz funduszu remontowego pozwanej spółdzielni, wpłacane przez właścicieli lokali i innych lokatorów zamieszkujących obecnie w nieruchomościach zarządzanych przez wspólnotę w okresie przed jej powstaniem, były świadczeniami należnymi i zostały spełnione w celu realizacji ustawowego i statutowego obowiązku członków (oraz nieczłonków) spółdzielni, czyli uczestniczenia w pokrywaniu kosztów wiązanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących jej mienie.
Pozwana spółdzielnia miała więc pełne prawo nimi dysponować i przeznaczyć na remonty innych budynków. Do chwili zmiany przepisów USM, wprowadzającej ustawowy obowiązek prowadzenia odrębnej ewidencji funduszu remontowego dla każdej nieruchomości, fundusz ten był bowiem funduszem zbiorczym. Spółdzielnia, działając na zasadzie solidaryzmu, mogła przeznaczyć pochodzące z niego środki na remont innych nieruchomości.
Jednocześnie, w ocenie sądu II instancji, mimo wprowadzenia do USM powyższej zmiany, żaden jej przepis nie zakazywał spółdzielni dalszego wykorzystywania środków zaewidencjonowanych na koncie jednej nieruchomości na pokrycie kosztów utrzymania i eksploatacji innej. Wynikało to bowiem bezpośrednio z przepisów USM, które również po zmianie nakładały na członków spółdzielni oraz inne osoby, którym przysługiwały prawa do lokali, obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, a zatem nie tylko utrzymaniem tych nieruchomości, w której posiadają lokale3.
W ocenie sądu apelacyjnego konsekwencją powyższych ustaleń było przyjęcie twierdzenia, zgodnie z którym z samego faktu dobrowolnego prowadzenia już od 2003 r. przez pozwaną spółdzielnię ewidencji wpływów na fundusz remontowy dla każdej z posiadanych nieruchomości oddzielnie nie wynikał obowiązek indywidualnego rozliczania się z członkami spółdzielni oraz innymi osobami, którym przysługiwało prawo do lokali.
W rozpoznawanej sprawie istotne było bowiem to, iż wszystkie środki zgromadzone na funduszu remontowym we wcześniejszych latach zamykały się stratami i wydatkowane były na remonty zasobów mieszkaniowych zgodnie z przyjętym planem. W związku z tym pozwana spółdzielnia nie wzbogacała się z tego tytułu. Mając powyższe na uwadze, sąd apelacyjny wyrokiem oddalił apelację powodowej wspólnoty.
Od wyroku sądu apelacyjnego wspólnota mieszkaniowa wniosła skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego. Wydanemu przez sąd II instancji wyrokowi zarzucała m.in. naruszenie przepisów prawa materialnego, tzn. art. 405 kc4, polegające na bezzasadnym przyjęciu, że nie znajdował on zastosowania do roszczenia wspólnoty o zwrot odpisów na fundusz remontowy uiszczonych przez jej członków na rzecz pozwanej spółdzielni, ale niewykorzystanych na rzecz nieruchomości wspólnej przed wyodrębnieniem się WM ze struktury pozwanej.
Istota problemu w rozpoznawanej sprawie sprowadzała się w ocenie Sądu Najwyższego do ustalenia, czy wspólnocie co do dochodzonego roszczenia przysługiwała w ogóle zdolność prawna, a w ślad za nią – zdolność sądowa. Sąd ten przypomniał więc, iż zdolność prawna wspólnot mieszkaniowych jest ograniczona unormowaniami zawartymi w UWL5, które stanowią o „zarządzaniu nieruchomością wspólną” oraz „zarządzie nieruchomością wspólną”.
Wskazał ponadto, że na podstawie powyższych przepisów uznaje się, iż wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem tylko takich praw i obowiązków, które związane są z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną. Chodzi przy tym o zarządzanie nieruchomością wspólną przez wspólnotę jako jednostkę organizacyjną, nie zaś zarządzanie przedmiotowymi nieruchomościami przed jej powstaniem, kiedy to zarząd sprawuje spółdzielnia.
Zdaniem Sądu Najwyższego, dochodzone przez wspólnotę roszczenie dotyczyło wpłat na fundusz remontowy przez osoby uprawnione do lokali w okresie, kiedy wspólnota jeszcze nie istniała. Biorąc to pod uwagę, sąd ten podzielił stanowisko sądu I instancji, który ocenił, że dochodzone przez wspólnotę roszczenie nie miało związku z zakresem jej zdolności prawnej, skoro nie wynikało z wykonywanego przez nią zarządu nieruchomością wspólną.
Sąd Najwyższy nie uznał przy tym za uzasadnione odwołania się przez sąd II instancji do celów, jakie realizuje wspólnota mieszkaniowa (gospodarowanie i zarządzanie nieruchomością wspólną) jako dających podstawę do przyjęcia, że dochodzone przez powodową wspólnotę roszczenia mieściły się w zakresie przyznanej jej zdolności prawnej.
Zdaniem bowiem Sądu Najwyższego, wspólnota mieszkaniowa nie powinna występować w innej roli niż została przewidziana dla niej w UWL. A z tej ustawy wynika w sposób jednoznaczny, iż wspólnota ma zdolność prawną jedynie w granicach jej ustawowych celów. Takim celem nie jest jednak uzyskanie na jej rzecz składnika majątkowego, związanego z gospodarowaniem m.in. lokalami jej członków przez osobę prawną, jaką jest spółdzielnia mieszkaniowa.
Skoro więc dochodzone roszczenie nie mieściło się w zakresie przyznanej powodowej wspólnocie zdolności prawnej, w ocenie tego Sądu należało odpowiedzieć na pytanie, czy w rozpoznawanej sprawie wspólnota miała w ogóle zdolność sądową. SN podniósł w tym miejscu kwestię tego, że nie budzi wątpliwości fakt, iż wspólnota mieszkaniowa ma tylko zdolność sądową w sprawach, które wynikają z jej działania w ramach jej zdolności prawnej.
Mając powyższe na uwadze, ustalił, że wspólnota nie miała w rozpoznawanej sprawie zdolności sądowej, przy czym brak ten miał charakter nieusuwalny, gdyż w zakresie dochodzonego roszczenia wspólnota zdolności tej w ogóle nie mogła uzyskać6. Wobec stwierdzenia nieważności postępowania nie zachodziła zatem potrzeba rozważania przez ten Sąd dalszych zarzutów podniesionych przez wspólnotę.
Na marginesie Sąd Najwyższy zauważył tylko, że już Trybunał Konstytucyjny, badając zgodność z Konstytucją art. 4 ust. 41 USM, wyraźnie stwierdził, iż artykuł ten nie odnosi się do zasad wydatkowania środków na remonty nieruchomości będących w zasobie spółdzielni mieszkaniowej, lecz dotyczy jedynie sposobu ewidencjonowania, tzn. sporządzania wykazu wpływów i wydatków funduszu remontowego.
Jego wprowadzenie nie zmieniło zatem zasad finansowania remontów, a jedynie umożliwiło stosowanie bardziej przejrzystych – odrębnie dla każdej nieruchomości – zasad ewidencjonowania i wydatkowania tych środków. Obowiązek świadczenia na ten fundusz obciąża więc w dalszym ciągu członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym nie przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali7.
Mając na uwadze powyższe, Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok sądu II instancji oraz wyrok sądu I instancji i odrzucił pozew.
1 Zgodnie z art. 241 ust. 1 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. DzU z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.) – dalej jako USM: „większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (…).”
2 Por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., sygn. akt I CSK 118/08.
3 Por. art. 4 ust. 1–4 i art. 6 ust. 3 USM.
4 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.) – dalej jako kc.
5 Por. art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22 i art. 25 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) – dalej jako UWL.
6 Por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2009 r., sygn. akt II CSK 681/08; z dnia 24 września 2004 r., sygn. akt I CK 131/04 oraz z dnia 14 czerwca 2012 r., sygn. akt I CSK 550/11.
7 Por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r., sygn. akt K 64/07.
fundusz remontowy spółdzielnia mieszkaniowa |
zwrot środków na fundusz remontowy |

References: art. 241
 art. 4
 art. 405
 art. 4
 art. 241
 art. 4
 art. 6
 art. 1
 art. 14
 art. 18
 art. 22
 art. 25