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Timestamp: 2019-06-19 10:16:22+00:00

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Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 24.04.2009 mit dem Az.: 14 U 53/06	/* Banner Ads */
Urteil verkündet am 24.04.2009
Aktenzeichen: 14 U 53/06
BGB § 313 a. F.
1. Verträge sind auch dann formbedürftig, wenn mit ihnen ein indirekter Zwang zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags dadurch ausgeübt werden soll, dass für den Fall des Nichtabschlusses ein empfindlicher Nachteil vereinbart wird.
2. Nicht formbedürftig sind Verträge, bei denen sich ein faktischer Zwang zum Erwerb von Grundbesitz nicht aus einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung des Nachteils, sondern allein aus der Möglichkeit gesetzlicher Schadensersatz- oder Aufwendungsersatzansprüche bei Nichterwerb ergeben kann.
3. Für das bei einem gültigen Pachtvorvertrag notwendige Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des Vertragsinhalts ist die Festlegung von Pachtgegenstand, Vertragsdauer und Pachtzins erforderlich und ausreichend.
4. Ein Vorvertrag, der nur einen Teil der von den Vertragsparteien als regelungsbedürftig angesehenen Punkte umfasst, ist dann bindend, wenn sich die Beteiligten insoweit bereits verpflichten wollten und die Ausgestaltung der übrigen von ihnen nicht als wesentlich angesehenen offenen Punkte einer späteren Einigung vorbehalten wollten.
5. Die bindende Wirkung eines von einer Gemeinde abgeschlossenen Pachtvorvertrags wird durch eine spätere Änderung in der politischen Willensbildung des Gemeinderats nicht berührt.
Geschäftsnummer: 14 U 53/06
Verkündet am 24. April 2009
hat der 14. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 03. April 2009 unter Mitwirkung von
Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Bauer Richter am Oberlandesgericht Hörster Richter am Oberlandesgericht Wachter
I) Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Offenburg vom 26.01.2006 (2 0 167/05) wie folgt abgeändert: 1) Die Beklagte wird verurteilt, das Angebot der Klägerin zum Abschluss eines Pachtvertrages mit folgendem Inhalt anzunehmen:
Die Gemeinde M. verpachtet mit sofortiger Wirkung folgende Grundstücke im Gewann R. der Gemarkung M. an die Firma Z .GmbH mit Sitz in M.:
Abbaufläche 1
Flurstück Flächengröße (m²) Abbauvolumen (m³)
2291 208 3.340
2298 36.541 717.000
2300 15.640 228.800
2307/1 3.534 10.200
Summe 55.923 959.340
Flurstück-Nr. Größe ar
2200 24,07
2204 39,79
2231 62,77
2250 60,49
2258 23,61
2259 9,95
2191 8,52
Feldwegeanteil ca. 2
241,2 ar 2,41 Hektar
§ 2 Vertragsgemäßer Gebrauch
Die Verpachtung erfolgt zum Zwecke des Sand- und Kiesabbaus nach den Regeln der Technik im Rahmen der erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen.
(1) Die Pacht beginnt an dem auf den Eintritt der Rechtskraft des Urteils des OLG Karlsruhe (Az. 14 U 53/06) folgenden Monatsersten, frühestens jedoch mit dem Monatsersten, der auf den Zeitpunkt folgt, zu dem der Pächterin alle von ihr selbst einzuholende öffentlich-rechtlichen Genehmigungen für einen Sand- und Kiesabbau vorliegen.
(2) Der Vertrag wird auf die Dauer von zunächst 15 Jahren geschlossen.
(3) Die Verpächterin räumt der Pächterin ein Optionsrecht auf Verlängerung des Pachtverhältnisses um weitere 10 Jahre ein. Die Erklärung der Pächterin, dass sie das Optionsrecht auf Verlängerung des Pachtverhältnisses ausübe, muss bei der Verpächterin spätestens sechs Monate vor Beendigung der in § 3 (2) dieser Vertragsurkunde vereinbarten Vertragslaufzeit eingegangen sein. Die Erklärung muss schriftlich durch eingeschriebenen Brief erfolgen.
Nach ungekündigtem Ablauf der vorgenannten Pachtzeit gelten die gesetzlichen Vorschriften mit der Möglichkeit der Kündigung gemäß § 584 ff BGB.
Der Pachtzins wird berechnet wie in dem Vertrag zwischen der Verpächterin mit der Firma R.GmbH über Auskiesungsflächen auf der Gemarkung M..
§ 5 Förderabgabe
Die Pächterin bezahlt monatlich eine Förderabgabe an die Verpächterin in Höhe von mindestens € 0,47 pro Tonne geförderten Kies und Sand. Sollte ein von der Verpächterin zu beauftragender Gutachter zu dem Ergebnis gelangen, dass eine höhere Förderabgabe angemessen ist, verpflichtet sich die Pächterin diese vom Gutachter ermittelte Höhe Förderabgabe pro Tonne zu bezahlen.
§ 6 Umgehungsstraße
Die Pächterin verpflichtet sich, den Unterbau einer Umgehungsstraße von dem auf dem Pachtgegenstand geplanten Kieswerk bis zu der Verbindungsstraße M-l nach den Regeln der Technik auf eigene Kosten in Abstimmung mit der Verpächterin teerfertig herzustellen, so dass die Verpächterin auf ihre Kosten lediglich noch die Schwarzdecke für diesen Straßenteil aufzubringen hat. Wegen der Streckenführung der Straße wird Bezug genommen auf die zeichnerische Darstellung im Flächennutzungsplan 1988.
Die Pächterin beantragt alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen und betreibt das Planfeststellungsverfahren sowie das Verfahren nach Wasserhaushaltsgesetz - soweit noch nicht geschehen - auf eigene Kosten und Rechnung. Sämtliche von den zuständigen Behörden im Zusammenhang mit diesen Genehmigungen erforderlichen Auflagen erfüllt die Pächterin auf eigene Kosten, dies gilt insbesondere auch für einen Lärmschutzwall und eine eventuell notwendig werdende Erschließung.
II) Die weitergehende Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Offenburg vom 26.01.2006 wird zurückgewiesen.
III) Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen werden gegeneinander aufgehoben.
IV) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung der Gegenseite durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Vollstreckende vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
V) Die Revision wird nicht zugelassen.
VI) Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf € 1.000.000,-- festgesetzt.
Die Klägerin, ein Unternehmen für Gleis-, Hoch- und Tiefbau, verlangt mit der vorliegenden Klage von der beklagten Gemeinde den Abschluss eines Pachtvertrages über insgesamt 40 Grundstücke zum Zwecke des Sand- und Kiesabbaus (hilfsweise Schadensersatz). Die Berechtigung der gestellten Anträge leitet die Klägerin her aus einem zwischen den Parteien am 13.11.2000 abgeschlossenen "Vorvertrag" und bringt hierbei vor, nachdem der Gemeinderat der Beklagten, der die Absicht der Kiesförderung durch die Klägerin zunächst seit 1996 über Jahre hinweg befürwortete, in seiner öffentlichen Sitzung vom 09.12.2003 aber schließlich "den Vorschlag die geplante Kiesförderung im Gewann Riedmatten weiterzuführen", abgelehnt habe und auch Nachverhandlungen zwischen den Parteien erfolglos geblieben seien, stelle sich die Weigerung der Beklagten zum Abschluss eines Hauptvertrages als Vertragsbruch dar. Der vom Gemeinderat noch im Jahre 2000 ausdrücklich gebilligte Vorvertrag sei, so die Klägerin weiter, seinerzeit abgeschlossen worden, um größtmögliche Rechtssicherheit für beide Seiten zu schaffen, bis die rechtlichen Voraussetzungen vorlägen, die den Abschluss eines eigentlichen Pachtvertrages ermöglichten. Es sei Wunsch und Wille der damals Beteiligten gewesen, bei Vorliegen der vertraglich geregelten (nunmehr eingetretenen) Voraussetzungen einen Pachtvertrag zu schließen - und zwar zu den im Vorvertrag ausreichend bestimmt (jedenfalls aber bestimmbar) angeführten Bedingungen. Sollte ein Anspruch auf Abschluss des im Klageantrag ausformulierten Pachtvertrages - aus welchen Gründen auch immer - nicht bejaht werden können, so sei die Beklagte jedenfalls aber verpflichtet, Schadensersatz (Erstattung nutzloser Aufwendungen) zu leisten, da sie geschuldete weitere Vertragsverhandlungen in zu Schadensersatz verpflichtender Weise, nämlich willkürlich, ablehne.
Wegen der von der Klägerin erstinstanzlich verfolgten Ansprüche, der Einzelheiten des zugrunde liegenden Sachverhalts, des Vorbringens der Parteien in erster Instanz sowie der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angegriffenen Urteils verwiesen.
Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der erhobene Anspruch auf Abschluss eines Pachtvertrages bestehe nicht, weil aus dem Vorvertrag, der von den Parteien gewollte Lücken aufweise, nicht mit ausreichender Bestimmtheit der Inhalt eines Hauptvertrages abgeleitet werden könnte. So ergebe sich aus dem Vorvertrag, dass die Parteien damals noch nicht gewusst hätten, welche Fläche für die gemeinsame Unternehmung geeignet sein würde. Außerdem sei der noch erforderlich gewesene Flächenerwerb durch die Beklagte "als Voraussetzung für den Abschluss eines Pachtvertrages" bezeichnet worden; das zeige, dass sich erst noch Verhandlungen in Richtung eines Hauptvertrages hätten anschließen sollen. Schließlich lasse sich dem Vorvertrag keine gewünschte Vertragsdauer entnehmen. Diese (gewollten) Vertragslücken ließen sich auch nicht im Wege richterlicher Vertragsergänzung schließen. Im Hinblick auf den hilfsweise verlangten Schadensersatz ermangele es an einer Pflichtenverletzung der Beklagten. Aufseiten der Klägerin ermangele es schon an einem "schutzwürdigen Vertrauen", denn die Verhandlungen seien seinerzeit eben noch nicht reif für den Abschluss eines Pachtvertrages gewesen, deshalb sei ja gerade nur ein Vorvertrag zustande gekommen. Die in der Präambel enthaltene Zielsetzung sei - wie der Inhalt des Vorvertrages zeige - noch von einer Vielzahl von Unwägbarkeiten abhängig gewesen. Es sei noch gar nicht klar gewesen, ob als erforderlich erkannte öffentlich-rechtliche Genehmigungen erteilt würden. Außerdem seien die Parteien sogar ausdrücklich davon ausgegangen, dass ein mögliches Vertrauen der Klägerin auf das Zustandekommen des Hauptvertrages nicht schutzwürdig sein sollte (§ 1 Abs. 6 + 7 des Vorvertrages). Endlich seien die Verhandlungen für einen Pachtvertrag durch die Beklagte auch nicht grundlos abgebrochen worden; wenn aufgrund neuer Erkenntnisse auf ökologischem Gebiet das ins Auge gefasste gemeinsame Unternehmen vom Gemeinderat nochmals überdacht worden sei, so stelle dies sich als Ausprägung der demokratischen Willensbildung und damit als ein triftiger Grund für die absagende Entscheidung dar.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, die geltend macht, eine Lückenhaftigkeit des Vorvertrages gebe es nicht. Es sei gerade die Funktion eines Vorvertrages, eine vertragliche Bindung zu erreichen, auch wenn dem sofortigen Abschluss eines Hauptvertrages noch Hindernisse im Wege stünden. Die Voraussetzung, dass der Vorvertrag das ausreichende Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit aufweise, sei hier gegeben. Für den Fall, dass ein offengelassener Punkt später nicht einvernehmlich geregelt werden könnte, greife die Möglichkeit und Notwendigkeit einer ergänzenden Vertragsauslegung. Es könne entgegen der Auffassung des Landgerichts keine Rede davon sein, dass die Parteien damals noch nicht gewusst hätten, "welche Fläche für die gemeinsame Unternehmung erforderlich wäre". Mittlerweile verfüge die Beklagte über eine weitaus größere (und damit im Sinne des Vorvertrages ausreichende Fläche) als die damals bezeichnete (5,57 ha), und abgesehen hiervon wäre bereits eine Fläche von 4 - 6 ha ausreichend, um eine Kiesförderung zu beginnen. Darauf habe die Klägerin bereits in ihrem Schreiben v. 30.06.00 die Beklagte hingewiesen. Weiter sei kein Anhaltspunkt erkennbar, dass die Parteien davon ausgegangen sein könnten, dass noch eine ergebnisoffene Verhandlung über das "Ob" des Abschlusses eines Hauptvertrages erfolgen sollte. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des Vorvertrages sei es Wille der Parteien gewesen, dass der Pachtvertrag abzuschließen sei (Schreiben der Rechtsanwältin Z., die den Vorvertrag entwarf, vom 21.01.2005). Der einzige ungeregelte Punkt sei die Dauer des Pachtvertrages geblieben. Insoweit sei es Sache des Gerichts, angesichts des in der gesamten Korrespondenz zum Ausdruck gekommenen Rechtsbindungswillens den Vertrag insoweit mit "Leben und Inhalt" zu füllen. Eine ergänzende, faire und die Grundsätze von Treu und Glauben berücksichtigende Vertragsauslegung führe so zu der beantragten Regelung. Allein für den (eben nicht eingetretenen) Fall, dass es der Beklagten nicht gelingen würde, eine ausreichend große Fläche zu erwerben, sei im Vorvertrag geregelt, dass dann der Klägerin keine Ansprüche zustehen sollten.
Lediglich für den Fall, dass das Gericht Zweifel haben sollte, ob der im Hauptantrag beschriebene Umfang der anzupachtenden Flächen sich aus dem Vorvertrag ableiten lässt, würden verschiedene Hilfsanträge (jeweils gerichtet auf Abschluss eines Pachtvertrages) gestellt. Da die Beklagte derzeit keine Anstrengungen unternähme, weitere Grundstücke zum Zwecke des Sand- und Kiesabbaus zu erwerben, bestehe ein rechtliches Interesse daran, in § 1 (am Ende) der in den Hilfsanträgen Nr. 1 und 3 formulierten Pachtverträge die Verpflichtung der Beklagten aufzunehmen, Anstrengungen in Bezug auf einen weiteren Grundstückserwerb zu unternehmen. Höchst hilfsweise für den Fall, dass das Gericht wider Erwarten weder dem Haupt- noch den Hilfsanträgen Nr. 1 bis 4 stattgäbe, weil sich die jeweils angegebenen Grundstücksgrößen nicht aus dem Vorvertrag entwickeln ließen, werde der Hilfsantrag Nr. 5 gestellt. Bei dieser Mindestgröße wäre ein wirtschaftlicher Betrieb des Kieswerkes auf die Dauer eines ersten Konzessionszeitraumes von 12 Jahren gewährleistet. Darüber hinaus wäre ein weiterer Betrieb des Kieswerkes zur Ausbeutung der restlichen Flächen über eine optionale Vertragsverlängerung von 18 Jahren abgesichert.
Würde man zu dem Ergebnis gelangen, dass die Forderung auf Abschluss eines Pachtvertrages nicht begründet ist, so habe sich die Beklagte jedenfalls aber schadensersatzpflichtig gemacht. Sie habe sich ohne triftigen Grund losgesagt, obwohl sie zuvor in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Pachtvertrages erweckt habe. Die Beklagte habe stets ihr großes Interesse an der Realisierung des Vorhabens betont. Dass der Vorvertrag unter dem Vorbehalt sich ändernder (ökologischer und/oder politischer) Ansichten stehen könnte, sei zu keinem Zeitpunkt zum Ausdruck gekommen.
das Urteil des Landgerichts Offenburg vom 26.01.2006 (2 0 167/05) wie folgt abzuändern:
1. Die Beklagte wird verurteilt, das Angebot der Klägerin zum Abschluss eines Pachtvertrages mit folgendem Inhalt anzunehmen:
Die Gemeinde M. verpachtet mit sofortiger Wirkung folgende Grundstücke im
Gewann R. der Gemarkung M. an die Firma Z. GmbH mit Sitz in M.:
Fl.St.Nr. Größe in ar
2185 38,91
2188 21,08
2190 19,83
2197 34,74
2218 8,08
2220 37,98
2221 47,61
2224 31,36
2243 8,08
2253 10,00
2260 19,90
2265 27,06
2268 4,63
2277 40,05
2278/1 27,90
2300 155,77
2307/1 35,22
2310 47,85
2312 36,37
2313/1 53,01
2315 28,80
2316 9,60
2318/1 29,65
2320 33,11
2325 79,26
2328 13,55
2329 25,26
2330 46,62
2391 8,19
6840 2,77
2223/1 20,52
2291 2,05
2298 363,99
Der Pachtvertrag wird für die Dauer abgeschlossen, für die nach den von der Pächterin einzuholenden öffentlich-rechtlichen Genehmigungen ein Sand- und Kiesabbau zulässig ist.
Hilfsweise - wegen der Dauer des Pachtvertrages: Die Pacht beginnt an dem auf den Eintritt der Rechtskraft des Urteils des OLG Karlsruhe (Az. 14 U 53/06) folgenden Monatsersten, frühestens jedoch mit dem Monatsersten, der auf den Zeitpunkt folgt, zu dem der Pächterin alle von ihr selbst einzuholende öffentlich-rechtlichen Genehmigungen für einen Sand- und Kiesabbau vorliegen.
Der Pachtvertrag wird für die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen. Die Verpächterin räumt der Pächterin ein Optionsrecht auf Verlängerung des Pachtverhältnisses um weitere 10 Jahre ein. Die Erklärung der Pächterin, dass sie das Optionsrecht auf Verlängerung des Pachtverhältnisses ausübe, muss bei der Verpächterin spätestens sechs Monate vor Beendigung der in § 3 (2) dieser Vertragsurkunde vereinbarten Vertragslaufzeit eingegangen sein. Die Erklärung muss schriftlich durch eingeschriebenen Brief erfolgen.
Nach ungekündigtem Ablauf der vorgenannten Pachtzeit gelten die gesetzlichen Vorschriften mit der Möglichkeit der Kündigung gemäß §§ 584 ff BGB.
Der Pachtzins wird berechnet wie in dem Vertrag zwischen der Verpächterin mit der Firma R. GmbH über Auskiesungsflächen auf der Gemarkung M.
Die Pächterin verpflichtet sich, den Unterbau einer Umgehungsstraße von dem auf dem Pachtgegenstand geplanten Kieswerk bis zu Verbindungsstraße M.-I. nach den Regeln der Technik auf eigene Kosten in Abstimmung mit der Verpächterin teerfertig herzustellen, so dass die Verpächterin auf ihre Kosten lediglich noch die Schwarzdecke für diesen Straßenteil aufzubringen hat. Wegen der Streckenführung der Straße wird Bezug genommen auf die zeichnerische Darstellung im Flächennutzungsplan 1988.
Die Gemeinde M. verpachtet mit sofortiger Wirkung folgende Grundstücke im Gewann R. der Gemarkung M. an die Firma Z. GmbH mit Sitz in M.:
Anbaufläche 2
2277 4.023 26.090
2278/1 2.809 48.500
2310 4.803 14.000
2312 3.646 32.900
2313/1 5.312 81.500
2315 2.892 51.500
2316 968 14.300
2318/1 2.982 33.900
2320 3.308 10.000
Summe 30.743 312.690
Abbaufläche 3
2268 464 4.500
2325 7.951 44.000
2328 1.356 15.000
2329 2.540 22.500
2330 4.684 14.000
Summe 16.995 100.000
Abbaufläche 4
2220 3.849 10.000
2221 4.768 47.000
2223/1 2.007 14.720
2224 3.168 6.400
Summe 13.792 78.820
In § 1 des Vorvertrages vom 23.11.2000 haben die Vertragsschließenden folgendes vereinbart:
"Sollte es zwischen der Gemeinde M. und Firma Z. GmbH zum Abschluss eines Pachtvertrages über eine Fläche zum Abbau von Kies und Sand kommen, so wird Firma Z. GmbH eine Option eingeräumt, dass auch weitere im Gewann "R." gelegene Grundstücke zum Zwecke des Sand- und Kiesabbaus an sie verpachtet werden, soweit es der Gemeinde gelingt, weitere Grundstücke zu erwerben."
Im Sinne dieser Vereinbarung wird die Verpächterin Anstrengungen unternehmen, weitere Grundstücke im Gewann R. zu erwerben. Hinsichtlich dieser neu erworbenen Grundstücke räumt die Verpächterin der Pächterin bereits jetzt die Option ein, diese zum Zwecke des Sand- und Kiesabbaus zu den gleichen Konditionen anzupachten, wie in dieser Vertragsurkunde vereinbart.
(2) Der Vertrag wird auf die Dauer von zunächst 12 Jahren geschlossen
(3) Die Verpächterin räumt der Pächterin ein Optionsrecht auf Verlängerung des Pachtverhältnisses um weitere 15 Jahre ein. Die Erklärung der Pächterin, dass sie das Optionsrecht auf Verlängerung des Pachtverhältnisses ausübe, muss bei der Verpächterin spätestens sechs Monate vor Beendigung der in § 3 (2) dieser Vertragsurkunde vereinbarten Vertragslaufzeit eingegangen sein. Die Erklärung muss schriftlich durch eingeschriebenen Brief erfolgen.
- Hilfsweise wegen der Dauer des Pachtvertrages (vorstehend Nr. (2) und (3):
Der Pachtvertrag wird für die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen.
Die Verpächterin räumt der Pächterin ein Optionsrecht auf Verlängerung des Pachtverhältnisses um weitere 10 Jahre ein. Die Erklärung der Pächterin, dass sie das Optionsrecht auf Verlängerung des Pachtverhältnisses ausübe, muss bei der Verpächterin spätestens sechs Monate vor Beendigung der in § 3 (2) dieser Vertragsurkunde vereinbarten Vertragslaufzeit eingegangen sein. Die Erklärung muss schriftlich durch eingeschriebenen Brief erfolgen.
Die Pächterin verpflichtet sich, den Unterbau einer Umgehungsstraße von dem auf dem Pachtgegenstand geplanten Kieswerk bis zu der Verbindungsstraße M..-I. nach den Regeln der Technik auf eigene Kosten in Abstimmung mit der Verpächterin teerfertig herzustellen, so dass die Verpächterin auf ihre Kosten lediglich noch die Schwarzdecke für diesen Straßenteil aufzubringen hat. Wegen der Streckenführung der Straße wird Bezug genommen auf die zeichnerische Darstellung im Flächennutzungsplan 1988.
Die Beklagte wird verurteilt, das Angebot der Klägerin zum Abschluss eines Pachtvertrages mit folgendem Inhalt anzunehmen:
Gewann R. der Gemarkung M. an die Firma Z. mit Sitz in M.:
Flurstück|Flächengröße (m²)|Abbauvolumen (m³) Abbaufläche 2 2277|4.023|26.090 2278/1|2.809|48.500 2310|4.803|14.000 2312|3.646|32.900 2313/1|5.312|81.500 2315|2.892|51.500 2316|968|14.300 2318/1|2.982|33.900 2320|3.308|10.000 Summe|30.743|312.690 || Abbaufläche 3 || 2268|464|4.500 2325|7.951|44.000 2328|1.356|15.000 2329|2.540|22.500 2330|4.684|14.000 Summe|16.995|100.000 || || Abbaufläche 4|| 2220|3.849|10.000 2221|4.768|47.000 2223/1|2.007|14.720 2224|3.168|6.400 Summe|13.792|78.820 || || Flurstück-Nr.|Größe ar| 2200|24,07| 2204|39,79| 2231|62,77| 2250|60,49| 2253|10| 2258|23,61| 2259|9,95| 2191|8,52| Feldwegeanteil ca.|2| || |241,2 ar|2,41 Hektar
Nach ungekündigtem Ablauf der vorgenannten Pachtzeit gelten die gesetzlichen Vorschriften mit der Möglichkeit der Kündigung gemäß § 584 ff. BGB.
Die Pächterin verpflichtet sich, den Unterbau einer Umgehungsstraße von dem auf dem Pachtgegenstand geplanten Kieswerk bis zu der Verbindungsstraße M.-I. nach den Regeln der Technik auf eigene Kosten in Abstimmung mit der Verpächterin teerfertig herzustellen, so dass die Verpächterin auf ihre Kosten lediglich noch die Schwarzdecke für diesen Straßenteil aufzubringen hat. Wegen der Streckenführung der Straße wird Bezug genommen auf die zeichnerische Darstellung im Flächennutzungsplan 1988.
Hilfsweise zu Ziffer 2:
Die Gemeinde M verpachtet mit sofortiger Wirkung folgende Grundstücke im
A. Abbaufläche 1
(2) Der Vertrag wird auf die Dauer von zunächst 12 Jahren geschlossen.
Höchst hilfsweise zu 3.:
Der Pachtzins wird berechnet wie in dem Vertrag zwischen der Verpächterin mit der Firma R. GmbH über Auskiesungsflächen auf der Gemarkung M..
Höchst hilfsweise zu 4.:
(3) Die Verpächterin räumt der Pächterin ein Optionsrecht auf Verlängerung des Pachtverhältnisses um weitere 18 Jahre ein. Die Erklärung der Pächterin, dass sie das Optionsrecht auf Verlängerung des Pachtverhältnisses ausübe, muss bei der Verpächterin spätestens sechs Monate vor Beendigung der in § 3 (2) dieser Vertragsurkunde vereinbarten Vertragslaufzeit eingegangen sein. Die Erklärung muss schriftlich durch eingeschriebenen Brief erfolgen.
2. Hilfsweise (für den Fall der Unbegründetheit der vorstehenden Haupt- und Hilfsanträge:
a) Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 192.489,88 zzgl. Zinsen hieraus in Höhe von 8 % über dem Basiszinssatz seit dem 20.04.2005 zu zahlen.
b) Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin allen weiteren Schaden zu ersetzen, welcher der Klägerin wegen Nichterfüllung des Vorvertrages vom 13.11.2000 noch entstehen wird.
3. Die Beklagte tragt die Kosten des Rechtsstreits.
die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Offenburg vom 26.01.2006 zurückzuweisen.
Die Beklagte hält das angegriffene Urteil für richtig und sie ergänzt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Sie verweist dabei darauf, mittlerweile sei es ja wohl unstreitig, dass die Klägerin es gewesen sei, die auf den Abschluss eines Vorvertrages gedrängt habe, um so vor Einleitung des Planfeststellungsverfahrens eine gewisse Planungssicherheit zu erlangen. Auch der Beklagten sei aber an einer derartigen Sicherheit gelegen gewesen. Nach dem Abschluss des Vorvertrages habe sie, die Beklagte, aber lediglich noch 1,2652 ha zu den bereits vorhandenen 5,57 ha zusätzlich erwerben können .
Nach wie vor sei es nicht gelungen, eine genügend große Grundstücksfläche zu erwerben. Trotz aller Bemühungen hätten nämlich bis heute die Grundstücke Flurstück Nr. 2308, 2309, 2321 und 2322 nicht erworben werden können. Unklar sei auch, inwieweit das Grundstück Flurstück Nr. 2332 zur Verfügung stehe. Diesbezüglich käme wohl allenfalls (Stiftungsbesitz) eine Überlassung in Erbpacht in Betracht, was aber den Regelungen des Vorvertrages widersprechen würde. Festzustellen bleibe, dass sie, die Beklagte, bis heute lediglich über eine zusammenhängende Fläche in der Größe von 5,57 ha - und damit genau diejenige, die im Vorvertrag bereits erwähnt sei - verfüge; diese Fläche sei jedoch bereits im Zeitpunkt vor Vertragsabschluss als unzureichend erachtet worden. Angesichts dieser zu geringen Flächengröße könne auch eine öffentlich-rechtliche Zulassung nicht erlangt werden (umweltrechtliche Bedenken). Im übrigen habe die Klägerin bis zum heutigen Tag der im Vorvertrag übernommenen Verpflichtung (s. § 5 Abs. 1), unverzüglich nach Vertragsschluss das Planfeststellungsverfahren einzuleiten, nicht entsprochen.
In rechtlicher Hinsicht bleibe der Einwand der Formnichtigkeit des Vorvertrages gem. § 313 BGB a. F. aufrechterhalten. Die gegenteilige Sichtweise des Landgerichts überzeuge nicht. Zutreffend habe das Landgericht hingegen entschieden, dass der Vorvertrag keine Pflicht zum Abschluss eines Pachtvertrages entfalte. So könne dem Vorvertrag überhaupt nicht entnommen werden, ab welcher Größenordnung (an noch zu erwerbender Grundstücksfläche) die Bedingung des Vorvertrages erfüllt sein sollte. Sie, die Beklagte, habe dem Vorvertrag zeitlich folgend nur noch die Grundstücke Flurstück. Nr. 2258, 2318/1, 2320 und 2277 erwerben können. Das habe aber nicht zu einem Lückenschluss geführt. Das Grundstück Flurstück. Nr. 2258 liege sogar westlich des Hauptverbindungsweges und sei daher gar nicht zu berücksichtigen. Der von der Klägerin vorgelegte Plan (B 3) aus dem Jahre 2003 mache deutlich, dass ein entsprechend dem Stand der Technik vorzunehmender Kiesabbau nicht möglich sei. Abgesehen vom Nichteintritt der niedergelegten Bedingung (ausreichender Zuerwerb an Fläche) ermangele es dem Vorvertrag auch an einer ausreichenden Bestimmtheit/Bestimmbarkeit. So fehle es an einer (erforderlichen - vgl. BGH XII ZR 39/00) Regelung der Pachtvertragsdauer. Es sei vielmehr bewusst darauf verzichtet worden, auch nur eine grobe Regelung der Laufzeit in den Vorvertrag aufzunehmen. Diese Lücke könne auch durch das Gericht nicht geschlossen werden. Auch die Regelung des Grubenzolls sei unzureichend. Schließlich sei das Problem der Umgehungsstraße bis heute nicht annähernd planerisch bewältigt oder in rechtsverbindlicher Weise festgestellt.
Auch ein Anspruch auf Schadensersatz bestehe nicht; die Vertragsverhandlungen seien nicht grundlos abgebrochen worden. Sich ändernde Mehrheitsverhältnisse des Gemeinderates seien beachtlich und stünden einem Schadensersatzanspruch entgegen. So könnte die Beklagte z. B. das Vorhaben der Klägerin dadurch verhindern, dass ein Bebauungsplan für die betroffenen Gebiete beschlossen würde. Eine vertragliche Bindung, die diese Möglichkeit ausschließe, sei unwirksam.
Die Klägerin hat hierauf erwidert, die Beklagte bestreite wider besseres Wissen, dass ein Planfeststellungsverfahren betrieben worden sei. So sei bereits im Juni 2002 ein Entwurf eines Abbauplanes, der Grundlage für den Planfeststellungsantrag sein sollte, eingereicht worden. Auf der Basis dieses Planes sei ein Kiesabbau ohne Weiteres möglich. Sämtliche Grundstücke dieses Planes - mit Ausnahme des Grundstückes der P.-S. - befänden sich im Eigentum der Beklagten. Die P.S. sei bereit, der Beklagten das betroffene Grundstück Flurstnr.: 2332 ("Riedmatten - 256,72 Ar) auf der Basis eines Erbbaurechts auf die Dauer von 50 Jahren zu überlassen. Damit sei auch dieses Problem gelöst. In einem Memo vom 6.11.2003 des Ingenieurbüros E.-B., welches an die Bürgermeisterin der Beklagten versandt worden sei, werde der Planungsstand dargestellt. Allein die Beklagte habe die Umsetzung sämtlicher Punkte bislang verhindert.
Dass ein nach dem Stand der Technik ausgeführter Kiesabbau auf den im Klageantrag genannten Grundstücken möglich sei, ergebe sich aus dem vorgelegten Gutachten des Sachverständigen H.-J. S. Dass dieses Gutachten richtig sei, könne ein gerichtlich bestellter Gutachter bestätigen.
Zwar treffe es zu, dass (auf Wunsch der Beklagten) gegenüber dem Plan aus Juni 2002 auch ein alternatives Konzept erarbeitet worden sei. Dieses Konzept sei aber keineswegs vorzugswürdig und habe sich (was die Beklagte wohl beabsichtigt habe) planungsrechtlich als Fehler erwiesen.
Wenn schließlich die Beklagte noch darauf abhebe, es müsse eine Raumordnungsverfahren durchgeführt werden, so sei dies falsch. Das Regierungspräsidium Freiburg habe bereits am 15.6.2001 mitgeteilt, auf die Durchführung eines Raumordnungsverfahrens zu verzichten. Schließlich seien auch sämtliche Fragen im Zusammenhang mit der Umgehungsstraße geklärt. Diese Straße sei bereits im Flächennutzungsplan von 1988 vorgesehen (Anlage K 52). Einer Umsetzung der entsprechenden Planung stünden weder tatsächliche noch rechtliche Hindernisse entgegen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im Berufungsrechtszug wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache insoweit Erfolg, als die Beklagte entsprechend dem von der Klägerin zuletzt gestellten Hilfsantrag Nr. 5 (mit den im Senatstermin wegen der Vertragsdauer sowie - was die Streckenführung der Umgehungsstraße betrifft [§ 6 des Vertrages] - der Bezugnahme auf den Flächennutzungsplan 1988 formulierten Maßgaben) zu verurteilen war; im übrigen musste die Berufung, soweit der Haupt- und die ersten vier Hilfsanträge betroffen sind, als nicht gerechtfertigt zurückgewiesen werden. Der Auffassung des Landgerichts, wonach es der Klageforderung auf Abschluss eines Pachtvertrages an einem wirksam zustande gekommenen Vorvertrag ermangele, kann nämlich nicht beigetreten werden. Die im Gegensatz zur Sichtweise des Landgerichts inhaltlich hinreichend bestimmte bzw. bestimmbare Vereinbarung vom 13.11.2000 verpflichtet die Beklagte vielmehr, den Hauptvertrag mit dem zuerkannten Inhalt abzuschließen. Der Vorvertrag ist nicht formunwirksam (dazu nachfolgend unter II 1), er ist von den Parteien auch mit Rechtsbindungswillen im Hinblick auf den späteren Abschluss eines Hauptvertrages geschlossen worden und er regelt bereits in ausreichendem Umfang die "essentialia negotii" (dazu nachfolgend II 2). Soweit der Vorvertrag Lücken aufweist, können und müssen diese durch eine ergänzende Vertragsauslegung (dazu nachfolgend II 3) geschlossen werden. Damit ist über den hilfsweise, nämlich für den Fall nicht bestehender Verpflichtung zum Abschluss eines Pachtvertrages, gestellten Antrag, die Beklagte zu Schadensersatz zu verpflichten, nicht zu befinden. Im einzelnen:
1) Das Landgericht hat (im Ergebnis) zu Recht angenommen, dass der Vertrag vom 13. November 2000 nicht gegen § 313 a. F. BGB (auf das vorliegende Vertragsverhältnis noch anwendbar - EGBGB 229 § 5 S. 1 ) verstößt. Zunächst lässt sich nicht feststellen, dass sich die Beklagte der Klägerin gegenüber zum Erwerb bestimmter Grundstücke verpflichtet hat. So heißt es in § 1 Abs. 1 lediglich, es werde zur "Voraussetzung für den Abschluss eines Pachtvertrages" erklärt, "dass es der Gemeinde .... gelingt, eine Fläche in einer Größenordnung von ca. 6 - 8 ha zu erwerben, um einen Sand- und Kiesabbau entsprechend den Regeln der Technik zu ermöglichen". Der in der Bestimmung des § 313 a. F. BGB geregelte Formzwang sollte u. a. die Entschließungsfreiheit zur Veräußerung und zum Erwerb von Grundstücken sicherstellen. Deshalb entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass auch Verträge formbedürftig sein können, mit denen über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein indirekter Zwang zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages ausgeübt werden sollte (vgl. BGH NJW 1970, 1915, 1916; NJW 1971, 557; WM 1973, 816). Wollte man derartige Verträge allgemein formfrei zulassen, würde dies mit dem Schutzzweck des § 313 a. F. BGB nicht in Einklang stehen. Die bezeichnete Rechtsprechung bezog sich zwar entsprechend der alten Fassung des § 313 a. F. BGB nur auf Fälle, in denen es um die Entschließungsfreiheit des Verkäufers ging. Seitdem aber mit Wirkung ab 1. Juli 1973 durch Neufassung des § 313 a. F. BGB zweifelsfrei auch die Erwerbsverpflichtung dem Formzwang unterliegt, treffen die Grundgedanken der erwähnten Rechtsprechung auch dann zu, wenn die Entschließungsfreiheit des Käufers in Frage steht. So verhält es sich im vorliegenden Fall aber nicht:
Hier wird nämlich für den Fall, dass es der Beklagten nicht gelingt, in ausreichendem Umfang weitere Grundstücke zu erwerben, und dies auf Gründen beruht, die sie zu vertreten hat, Schadensersatz nicht versprochen/vereinbart. Dies geschieht auch nicht mittelbar:
Indem für den Fall, dass die Gründe für den Nichterwerb nicht zu vertreten sind, ausdrücklich festgehalten ist, dass dann keine Schadensersatzansprüche begründet sind, liegt darin nämlich nicht zugleich für den gegenteiligen Fall die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils und damit ein Angriff auf die Entschließungsfreiheit der Beklagten. Für den Fall, dass die Beklagte aus Gründen, die sie zu vertreten hat, in nur unzureichendem Umfang Grundstücke zukaufte, ist die Frage einer Schadensersatzpflicht vielmehr lediglich nicht angesprochen und damit offen gelassen. Ein derartiger Sachverhalt unterfällt aber nicht dem Schutzgedanken des § 313 a. F. BGB. Ganz allgemein gilt, dass eine - selbst erhebliche - wirtschaftliche Zwangslage dann nicht zur Formpflicht führt, wenn diese sich nicht unmittelbar aus einer rechtsgeschäftlichen Verpflichtung ergibt, sondern kraft Gesetzes: Nicht formbedürftig sind deshalb - wie im vorliegenden Fall - Vereinbarungen, aus denen sich ein faktischer Zwang zum Erwerb von Grundbesitz wegen möglicher gesetzlicher Schadensersatzansprüche oder wegen gesetzlicher Aufwendungsersatzansprüche (§ 670 BGB) ergeben kann (Staudinger/Wufka BGB (2001) § 313 Rn. 106 m. w. N.).
2) Ein Pachtvorvertrag ist ein (formloser) Vertrag, durch den sich die Parteien, der künftige Verpächter und Pächter, bindend verpflichten, einen Pachtvertrag abzuschließen. Die Funktion eines Vorvertrages liegt darin, eine vertragliche Bindung der Parteien zu erreichen, auch wenn dem Abschluss des Hauptvertrages noch Hindernisse entgegenstehen. Der Vertragsinhalt muss aber bestimmt oder bestimmbar (BGH NJW 2002, 3016) sein; bei einem - wie hier - gewerblichen Pachtvertrag wird als notwendig, aber auch ausreichend angesehen, dass der Pachtgegenstand, die Vertragsdauer und die Pachtzinshöhe bereits festgelegt sind (BGH NJW-RR 1993, 139). Da sich Parteien im Zweifel immer erst binden wollen, wenn sie über alle Einzelheiten eine endgültige Einigung erzielt haben, ist jeweils zu prüfen, ob wirklich schon eine Bindung gewollt ist, oder aber nur eine Absichtserklärung vorliegt. Nach der Auslegungsregel von § 154 Abs. 1 S. 1 BGB kommt ein bindender Vertrag zwar erst zustande, wenn sich die Parteien über alle nach ihrer Vorstellung regelungsbedürftigen Punkte geeinigt haben. Die Regel gilt jedoch nur im Zweifel und hindert die Parteien nicht, sich durch den Abschluss eines Vorvertrags zunächst nur hinsichtlich einzelner Punkte zu binden und die Bereinigung der offen gebliebenen Punkte einer späteren Verständigung vorzubehalten (vgl. BGHZ 97, 147, 154). Im Hinblick auf § 154 Abs. 1 S. 1 BGB ist die Annahme eines Vorvertrags allerdings nur gerechtfertigt, wenn besondere Umstände darauf schließen lassen, dass sich die Parteien ausnahmsweise vor der abschließenden Einigung über alle regelungsbedürftigen Punkte vertraglich binden wollten.
Soweit die Einzelheiten der zu treffenden Regelungen dem abzuschließenden Vertrag vorbehalten sind, führt das Fehlen der Einigung der Vertragsparteien nur dann zur Unwirksamkeit des Vorvertrags, wenn die Parteien den nicht geregelten Punkt für wesentlich angesehen haben (vgl. BGH WM 1964, 1216, 1218; NJW 1990, 1234, 1235). In einem solchen Fall ist die Feststellung dessen, was zu gelten hat, nicht möglich. Es ist keine Lücke innerhalb einer getroffenen Vereinbarung zu schließen, sondern es fehlt an dem von den Vertragsparteien für wesentlich angesehenen Inhalt ihrer vertraglichen Einigung (vgl. BGH WM 1967, 1250, 1251). In allen anderen Fällen kann die nähere Ausgestaltung der Vertragsbedingungen der späteren Einigung vorbehalten werden, ohne dass die Wirksamkeit des Vorvertrags dadurch in Frage gestellt wird (BGH NJW-RR 1992, 977, 978; NJW-RR 1993, 139).
Unter Beachtung dieser Grundsätze gilt hier das Folgende:
a) Beide Seiten haben seinerzeit zunächst im Hinblick auf das Zustandekommen eines Hauptvertrages einen Bindungswillen gehabt. Auch die Beklagte betont immer wieder, dass der Vorvertrag angesichts des damaligen Wunsches beider Seiten, eine Rechtssicherheit zu erlangen, abgeschlossen worden sei. Dies ist auch verständlich, nachdem einerseits die Beklagte bis zum November 2000 bereits zahlreiche, für den Kiesabbau zur Verfügung zu stellende Grundstücke erworben hatte und weiter die (später dann auch realisierte) Absicht besaß, zusätzlich erforderliche, unstreitig allein und ausschließlich zur Verpachtung an die Klägerin bestimmte und verwendbare Flächen käuflich zu erwerben. Andererseits hatte auch die Klägerin bereits erhebliche Zeit, Mühen und Unkosten investiert und schließlich verpflichtete sie sich im Vorvertrag weiter, ein mit erheblichen Kosten verbundenes Planfeststellungsverfahren schon einmal zu beantragen. Auch die in den ersten Vorvertragsentwürfen noch enthaltene Formulierung (vgl. z. B. den Entwurf vom 27.10.2000), "sollte es der Gemeinde .... aus Gründen, die sie nicht zu vertreten hat .... nicht gelingen, eine ... ausreichende Fläche zu erwerben, so ist sie nicht verpflichtet, mit .... einen Pachtvertrag abzuschließen", macht dies deutlich. Es handelt sich bei dem Vorvertrag also nicht etwa nur eine bloße Absichtserklärung.
Den Rechtsbindungswillen beider Seiten unterstreicht besonders deutlich § 6 des Vorvertrages, wo es heißt: "Die Vertragsparteien sind an die vorstehenden Vereinbarungen bis zum 31. Dezember 2005 gebunden.".
Weiter offenbart die Intensität und Akribie, mit der beide Seiten sich vor Vorvertragsabschluss der Frage der Pachthöhe und insbesondere der Höhe der Förderabgabe (so genannter "Grubenzoll") zuwandten und diesen mit großem Abstand strittigsten Punkt auch lösten, dass dieser für beide besonders wesentliche Punkt einerseits nicht nur festgeschrieben werden sollte sondern andererseits auch - und dies abschließend - zu regeln war, bevor eine Vertragsbindung durch den Vorvertrag überhaupt in Betracht kam. Die Korrespondenz im Zweiten Halbjahr 2000 (also im Vorfeld des Vorvertragsabschlusses) macht dies deutlich (vgl. Entwurf eines Vorvertrages durch die Gemeinde vom 21.6.00 [K 13], Stellungnahme der Klägerin vom 30.6.00, neuer Entwurf der Gemeinde vom 22.9.00, Stellungnahme der Klägerin vom 9.10.00, Schreiben der Klägerin vom 11.10.00, Schreiben der Gemeinde vom 31.10.00, Erste Fassung Vorvertrag, Schreiben der Gemeinde vom 10.11.00, welchem sodann durch die endgültige Fassung Rechnung getragen wurde).
Schließlich kann weiter für die Frage eines Bindungswillens durch den Vorvertrag dasjenige herangezogen werden, was Rechtsanwältin Z., Stuttgart, die Rechtsberaterin der Beklagten, die seinerzeit die Entwürfe der Pacht- und Vorverträge formuliert hat, in ihrem Schreiben an die Beklagte vom 21.01.2005 schreibt. In dem genannten Schreiben heißt es als Reaktion auf die ihr mitgeteilte Absage des Gemeinderates (auszugsweise):
"Ein derartiger Beschluss stellt ohne jeden Zweifel einen Vertragsbruch dar. .... Leider haben Sie mich im Vorfeld des Beschlusses nicht zu Rate gezogen. Dann nämlich hätte ich Ihnen und dem Gemeinderat schon damals erläutern können, was heute Fakt ist: Die Entscheidung des Gemeinderats, das Projekt Kiesförderung nicht weiterzuverfolgen, ist - so wie Sie den Sachverhalt darstellen - ein Vertragsbruch. Im Jahr 2000 war es der politische Wille des Gemeinderats, eine im Gewann .... liegende Fläche der Kiesförderung zuzuführen. Zu diesem Zweck sollte ein Pachtvertrag mit der Firma .... abgeschlossen werden. Da es aus rechtlichen und aus tatsächlichen Gründen ( ...) nicht möglich war, schon zum damaligen Zeitpunkt einen Pachtvertrag abzuschließen, haben die Vertragsparteien einen Vorvertrag geschlossen, um größtmögliche Rechtssicherheit für beide Seiten zu schaffen, bis die rechtlichen Voraussetzungen vorlägen, die den Abschluss des eigentlichen Pachtvertrages ermöglichten.....".
Dem ist nichts hinzuzufügen und diese Einstellung der Parteien hat - wie vorstehend dargestellt - ihren eindeutigen Niederschlag im Vertrag vom 13.11.2000 gefunden.
c) Der in § 1 Abs. 1 des Vorvertrages zur Bedingung für den Abschluss eines Pachtvertrages erhobene Erwerb einer Fläche durch die Beklagte von insgesamt 6 - 8 ha ist mittlerweile eingetreten, denn die beklagte Gemeinde besaß im Zeitpunkt des Vorvertragsabschlusses eine Fläche von 5,57 ha und sie hat zeitlich danach - in Ausführung der übernommenen Pflicht noch Grundstücke im Umfang von 1,2642 ha hinzugekauft. Das Vorhandensein von so genannten "Sperrgrundstücken", auf die die Beklagte verweist, steht der Annahme ausreichenden Zuerwerbs nicht entgegensteht. Dies ergibt sich daraus, dass es in § 1 Nr. 3 lautet: "Ferner ist daraufhinzuweisen, dass es zu Sperrgrundstücken kommen kann, die den Abbau erschweren".
Soweit die Klägerin mit ihrem Hauptantrag eine Fläche von 15,98 ha, mit den Hilfsanträgen Nr. 1 und 2 eine Fläche von jeweils 14,1573 ha sowie mit den Hilfsanträgen Nr. 3 und 4 eine Fläche von jeweils 11,0766 ha als Pachtgegenstand bezeichnet, kann diesen Anträgen - ohne dass es auf sonstige Besonderheiten hierbei noch ankäme - schon aus dem Grund nicht gefolgt werden, weil der Vorvertrag hierfür keine Rechtsgrundlage liefert; zwar enthält der Vorvertrag wegen der Größe der Pachtfläche in seiner Präambel eine "Circa-Angabe" (6 bis 8 ha); dass aber eine derart erhebliche Überschreitung dieser vorgesehenen Größenordnung dem Willen der Parteien (also auch dem der Beklagten) bei Vorvertragsabschluss entsprach, kann nicht festgestellt werden. Die Klägerin hat hierzu auch keinen hinreichenden Vortrag gehalten. Über dieses Problem hilft auch nicht etwa der Gesichtspunkt hinweg, dass es in § 1 Abs. 8 des Vorvertrages heißt: "Sollte es zwischen der .... zum Abschluss eines Pachtvertrages kommen, so wird Fa. Zürcher Bau GmbH eine Option eingeräumt, dass auch weitere im Gewann .... gelegene Grundstücke an sie verpachtet werden, soweit es der Gemeinde gelingt, weitere (Fettdruck nicht im Original) Grundstücke zu erwerben". Der Hauptklageantrag umfasst aber Flächen im Umfang von 14,7161 ha, die - unstreitig - im Zeitpunkt des Vorvertragsabschlusses bereits im Eigentum der Beklagten standen, die m. a. W. also nicht etwa als weitere Grundstücke hinzuerworben wurden. Entsprechendes gilt für die Hilfsanträge Nr. 1 bis 4. Damit wird jeweils dasjenige weit überschritten, was aus dem damaligen Eigenbestand der Gemeinde (insoweit keine Option - nämlich 5,57 ha - s. § 1 Abs. 2 des Vorvertrages) verpachtet werden sollte.
Die nachfolgenden Ausführungen betreffen somit nurmehr den allein maßgeblichen Hilfsantrag Nr. 5.
3) Der Vorvertrag genügt den Anforderungen, die an eine ausreichende Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit seines Inhalt im Falle gewerblicher Pacht (vgl. oben einleitend unter II 2) gestellt werden. So sind zunächst die Pachthöhe und die Förderabgabe (s. §§ 4 und 5 des Vorvertrages) und ihre jeweilige Errechnung exakt geregelt. Gegen die Förderabgabe mit nun angebotenen € 0,47/t (mindestens / eventuell mehr, wenn ein eingeholtes Gutachten dies ergeben sollte), die der Absprache im Vorvertrag entspricht, remonstriert die Beklagte nichts.
Zwar ist die Pachtsache im Vorvertrag nur wegen ihrer ungefähren Lage (Gewann "R.", dort, wo die Gemeinde bereits eine "zusammenhängende Fläche in einer Gesamtgröße von 5,57 ha erworben" hatte - vgl. die Präambel sowie § 1 Abs. 2 des Vorvertrages) sowie was die Größenordnung angeht ("ca. 6 - 8 ha"), ansonsten aber nicht näher bezeichnet (vgl. nachfolgend II 3 a) und auch die Dauer des einzugehenden Pachtverhältnisses wird nicht ausdrücklich angesprochen (s. hierzu nachfolgend II 3 b), beide Umstände stehen der Annahme eines wirksamen Vorvertrages indes nicht entgegen.
a) Die Bezeichnung der Pachtsache im Vorvertrag ist hinreichend klar. Dass etwa die nunmehr vom (zuerkannten) Hilfsantrag Nr. 5 erfassten Flächen nach dem Willen der Parteien von der Pacht erfasst sein könnten (sollten), ist unstreitig. Es handelt sich ausschließlich um Grundstücke im Gewann "R.", die die Beklagte bereits damals für den Kiesabbau der Klägerin erworben bzw. nach Vorvertragsabschluss zu diesem Zwecke noch zugekauft hat. Die vom zuerkannten Hilfsantrag Nr. 5 erfasste Gesamtfläche überschreitet zwar den Größenrahmen des Vorvertrages ("ca. 6 bis 8 ha") um 0,0023 ha (= 23 m² = 0,0002874 %), dies ist angesichts des geringfügigen, in jeder Hinsicht zu vernachlässigenden Umfangs, sowie vor dem Hintergrund, dass der Vorvertrag ohnehin eine "Circa-Angabe" gewählt hat und schließlich unstreitig nur Flächen betroffen sind, die nach der Vorstellung (auch) der Beklagten für den Kiesabbau der Klägerin erworben wurden, irrelevant. b) Bei der Dauer eines abzuschließenden Pachtverhältnisses handelt es sich stets um einen wesentlichen Umstand (vgl. oben einleitend unter II 2), ohne deren Regelung es einem Vorvertrag an einem unverzichtbaren Element ermangelt. Im vorliegenden Fall findet sich zwar im Rahmen der Vorvertragsurkunde keine Regelung der Pachtdauer, dies führt hier aber nicht zur Unwirksamkeit des Vorvertrages. Dies deshalb, weil sich durch die (gebotene) Berücksichtigung der Gesamtumstände, also auch von Fakten außerhalb der Urkunde, feststellen lässt, dass die Parteien sich auf einen Zeitraum bereits verständigt hatten, den allerdings, was unschädlich ist, die Klägerin noch nachverhandeln wollte, was auch der Grund dafür war, dass die Vertragsdauer im Vorvertrag keine ausdrückliche Aufnahme fand. Dies ergibt sich aus Folgendem:
Aus der damaligen Korrespondenz lässt sich herleiten, dass die Beklagte - solange noch Entwürfe eines Pachtvertrages übersandt und diskutiert wurden - bereit war, eine Dauer von 15 Jahre plus einer Option für die Klägerin von 10 Jahren zu akzeptieren, während die Klägerin daraufhin vorschlug, die Pachtdauer auf 30 Jahre plus 10 Jahre Option festzulegen (s. die Anlagen K 10 und K 11). Ab dem Zeitpunkt, als der beratende Ausschuss "Kiesförderung R." des Gemeinderates der Beklagten den Wunsch äußerte, zunächst einmal einen Vorvertrag anzubieten (s. den Entwurf vom 21.06.2000), findet sich in den Urkunden keine Regelung mehr zur Dauer eines Hauptvertrages. Immerhin betonte die Klägerin später dann aber noch in ihrem Schreiben vom 30.06.2000 im Zusammenhang der Ausarbeitung des Vorvertrages und dabei auf den Vorschlag der Beklagten aus dem Entwurf vom 06.03.2000 eingehend und diesem zustimmend, dass "das Abbauvolumen" (von ca. 4-6 ha) "für einen Abbauzeitraum von bis zu fünfzehn Jahren als Anfangs- und Entstehungszeitraum ausreichen würde". Damit stellte die Klägerin zugleich klar, dass ihr Änderungsvorschlag gemäß Anlage K 11 keinen Bedingungscharakter besaß, man sich vielmehr auf den Vorschlag der Gegenseite verständigen wollte. In der Gesamtschau ergibt sich so, dass das Problem der Pachtdauer zunächst gelöst war, einen den späteren Pachtvertragsabschluss hindernden Dissens gab es nicht mehr, denn jedenfalls war eine Einigung insofern erzielt worden, als sich die Vorstellungen inhaltlich deckten, nämlich auf eine Pachtdauer von 15 Jahren zuzüglich einer Option für die Pächterin auf eine einmalige Verlängerung um 10 Jahre. Mit dieser Mindestbindungsfrist sollte, so muss man die Meinungsäußerungen und das Verhalten der Parteien aus der Entscheidungsphase im Vorfeld des Vorvertragsabschluss auslegen, bereits einmal eine die gewünschte Rechtssicherheit herbeiführende Bindung erreicht werden, auch wenn immer noch im Raum stand, ggfls. noch Änderungen dieser Vereinbarung später abzusprechen.
Aus all dem folgt, dass dem Hilfsantrag Nr. 5 stattzugeben ist - allerdings mit der (zusätzlich beantragten) Maßgabe, dass die Pachtdauer (wie vorstehend dargelegt) als von den Parteien vereinbart zugrunde zu legen ist. Soweit die Klägerin wünscht, die Pachtzeit möge sich an der "Dauer, für die nach den von der Pächterin einzuholenden öffentlich-rechtlichen Genehmigungen ein Sand- und Kiesabbau zulässig ist" orientieren, mag dies seinerzeit zwar diskutiert worden sein, dass sich die Vertragsparteien hierauf aber vereinbart hätten, steht nicht fest.
c) Sonstige Hindernisse des öffentlichen Rechts (z. B. Erschließungsstrasse, Raumordnungsverfahren etc.) stehen dem Zustandekommen des Hauptvertrages nach der Überzeugung des Senats nicht entgegen; die Klägerin ist entsprechenden Einwänden in der Berufungserwiderung in ihrem Schriftsatz v. 10.10.2006 substantiiert entgegengetreten, ohne dass die Beklagte dem noch hätte widersprechen können.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; eine Kostenaufhebung entspricht dem wechselseitigen Obsiegen bzw. Unterliegen. Die übrigen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Voraussetzungen der Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) liegen nicht vor. Weder besitzt die vorliegende Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichtes.

References: § 313

§ 2
 § 3
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 BGH 
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 § 154
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 § 92