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Timestamp: 2016-10-26 17:14:45+00:00

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4A_78/2013 (16.05.2013)
4A_78/2013
Mietrecht; K�ndigung,
A.________ (Vermieterin, Kl�gerin, Beschwerdef�hrerin) und B.________ (Mieter, Beklagter, Beschwerdegegner) schlossen am 12. April 2005 einen Mietvertrag �ber eine 5-Zimmerwohnung am I.________ in M.________ ab. Am 27. Dezember 2008 k�ndigte die Vermieterin das Mietverh�ltnis ein erstes Mal. Die staatliche Schlichtungsstelle f�r Mietstreitigkeiten befand diese K�ndigung als ung�ltig. Am 31. Juli 2009 und 28. Januar 2010 erfolgten die zweite und dritte K�ndigung, die von der Schlichtungsstelle ebenfalls f�r ung�ltig erkl�rt wurden.
Am 17. Januar 2011 gelangte der Mieter mit einem Begehren um Mietzinsreduktion und Inkonvenienzentsch�digung f�r die Dauer von Sanierungsarbeiten an die Schlichtungsstelle. Eine erste Verhandlung in dieser Angelegenheit fand am 30. M�rz 2011 statt, ein Augenschein und die zweite Verhandlung folgten am 14. Juli 2011.
Am 18. April 2011 k�ndigte die Vermieterin den Mietvertrag per 31. Juli 2011 ein viertes Mal mit der Begr�ndung des dringenden Eigenbedarfs. Der Mieter focht diese K�ndigung erneut bei der staatlichen Schlichtungsstelle f�r Mietstreitigkeiten an und verlangte eventualiter eine angemessene Erstreckung. Der von der Schlichtungsstelle unterbreitete Urteilsvorschlag wurde von der Vermieterin abgelehnt, worauf sie die Klagebewilligung erhielt.
Mit Klage vom 26. August 2011 beantragte die Vermieterin dem Zivilgericht des Kantons Basel-Stadt, es sei festzustellen, dass die K�ndigung vom 18. April 2011 nicht missbr�uchlich und somit g�ltig sei. Mit Entscheid vom 19. Januar 2012 wies das Zivilgericht des Kantons Basel-Stadt die Klage ab. Die von der Kl�gerin dagegen erhobene Berufung, wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt mit Entscheid vom 11. Dezember 2012 ebenfalls ab und best�tigte den Entscheid des Zivilgerichts vom 19. Januar 2012.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Kl�gerin dem Bundesgericht, das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 11. Dezember 2012 sei aufzuheben. Es sei festzustellen, dass die K�ndigung des Mietverh�ltnisses vom 18. April 2011 nicht missbr�uchlich und somit g�ltig sei; ein allf�lliges Begehren um Erstreckung des Mietverh�ltnisses sei abzuweisen. Eventualiter sei die Angelegenheit zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. So seien je nach Ausgang des Verfahrens die Kosten der vorinstanzlichen Verfahren neu zu verteilen.
Der Beklagte beantragt die Abweisung der Beschwerde. Eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz bzw. an die erste Instanz zu-r�ckzuweisen zur Festlegung einer erstmaligen Erstreckungsdauer des Mietverh�ltnisses �ber die 5-Zimmerwohnung. Subeventualiter sei das Mietverh�ltnis �ber die 5-Zimmerwohnung erstmals bis 31. Januar 2014 zu erstrecken.
Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet und beantragt gest�tzt auf das angefochtene Urteil die Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdef�hrerin hat unaufgefordert eine Replik, der Beschwerdegegner eine Duplik eingereicht.
Der angefochtene Entscheid des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz (Art. 75 Abs. 1 BGG).
In verm�gensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde in Zivilsachen nur zul�ssig, wenn - in mietrechtlichen F�llen - der Streitwert mindestens Fr. 15'000.-- betr�gt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Ist die G�ltigkeit einer K�ndigung umstritten, so entspricht der Streitwert dem Mietzins, der f�r die Dauer bis zum n�chstm�glichen K�ndigungstermin geschuldet ist. Nach der Rechtsprechung ist dabei die dreij�hrige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu ber�cksichtigen, w�hrend welcher der Vermieter nicht k�ndigen darf; den Beginn der Frist bildet - mit Blick auf die Berechnung des Streitwerts - das Datum des angefochtenen kantonalen Entscheids (BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f. mit Hinweisen). Gem�ss den Feststellungen der Vorinstanz, betr�gt der monatliche Mietzins Fr. 1'438.--, womit die Streitwertgrenze klar erreicht wird. Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist - unter Vorbehalt hinl�nglich begr�ndeter R�gen (Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) - auf die Beschwerde einzutreten.
2.1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5 S. 401). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
2.2 Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerdef�hrerin reicht dem Bundesgericht mit ihrer Replik neu eine E-Mail von Herrn C.________ vom 7. April 2013 ein. Aus dieser E-Mail gehe hervor, dass s�mtliche Wohnungen der Beschwerdef�hrerin renoviert seien und damit wesentlich h�here Mietzinsen erzielen w�rden als die Wohnung des Beschwerdegegners, welche als einzige unrenoviert sei. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdef�hrerin diesen Beweis nicht bereits fr�her hat erbringen k�nnen, hat sie doch schon vor den Vorinstanzen vorgebracht, dass es sich bei der Wohnung des Beschwerdegegners um die g�nstigste und die einzige unrenovierte Wohnung in ihren Liegenschaften handeln w�rde. Das neu eingereichte Beweismittel bleibt somit im bundesgerichtlichen Verfahren ohne Beachtung.
Auch der Beschwerdegegner reicht dem Bundesgericht neu zwei Belege ein; dabei handelt es sich um die K�ndigung seiner Mietwohnung am K.________ vom 21. Dezember 2011 sowie das R�ckgabeprotokoll dieser Wohnung vom 5. Januar 2012. Der Beschwerdegegner macht geltend, dass diese zwei Beilagen als Nachweis daf�r gelten w�rden, dass er wieder in der verfahrensgegenst�ndlichen Wohnung am I.________ wohne und diese - entgegen den Vorbringen der Beschwerdef�hrerin - nicht weiter untervermiete. Der Beschwerdegegner tut jedoch keineswegs dar und es ist im �brigen auch nicht ersichtlich, inwiefern erst der angefochtene Entscheid Anlass zum Einreichen dieser Beweismittel gegeben hat, weshalb diese im bundesgerichtlichen Verfahren ebenfalls unbeachtlich bleiben.
2.3 Unerl�sslich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Der Beschwerdef�hrer soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die er im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekr�ftigen, sondern mit seiner Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erw�gungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.; 121 III 397 E. 2a S. 400).
Die Beschwerdef�hrerin stellt den Antrag, es seien je nach Ausgang des Verfahrens die Kosten der vorinstanzlichen Verfahren neu zu verteilen. Soweit die Beschwerdef�hrerin mit diesem Antrag verlangen wollte, die Kosten der kantonalen Verfahren seien auch bei Abweisung der Beschwerde anders zu verlegen, fehlt jede Begr�ndung (Art. 42 BGG). Auf diesen Antrag ist nicht einzutreten.
Die K�ndigung der Beschwerdef�hrerin vom 18. April 2011 ist unbestrittenermassen w�hrend mehrerer laufender dreij�hriger K�ndigungssperrfristen (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) und w�hrend eines h�ngigen Verfahrens (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR) erfolgt. Gem�ss Art. 271a Abs. 3 lit. a OR sind diese Sperrfristen nicht anwendbar, wenn die K�ndigung wegen dringenden Eigenbedarfs der Vermieterin f�r sich oder nahe Verwandte ausgesprochen wird.
Der dringende Eigenbedarf im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts immer dann gegeben, wenn es der Vermieterin aus wirtschaftlichen oder anderen Gr�nden nicht zumutbar ist, auf die Benutzung der vermieteten Wohnung oder des Hauses zu verzichten. Beim Entscheid �ber diese Frage sind alle erheblichen Umst�nde des Falles zu w�rdigen. Das Erfordernis der Dringlichkeit ist dabei nicht allein zeitlich, sondern auch sachlich zu verstehen. Es m�ssen Gr�nde vorliegen, denen auch nach objektiver Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt (BGE 132 III 737 E. 3.4.3 S. 745; 118 II 50 E. 3d S. 55).
Der Entscheid �ber die Frage, ob dringender Eigenbedarf vorliegt, beruht weitgehend auf Ermessen (BGE 118 II 50 E. 4 S. 55). Ermessensentscheide dieser Art �berpr�ft das Bundesgericht an sich frei; es �bt dabei aber Zur�ckhaltung und greift nur ein, wenn die kantonale Instanz von dem ihr zustehenden Ermessen einen falschen Gebrauch gemacht hat, das heisst, wenn sie grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grunds�tzen abgegangen ist, wenn sie Gesichtspunkte ber�cksichtigt hat, die keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder wenn sie umgekehrt rechtserhebliche Umst�nde ausser Acht gelassen hat. Aufzuheben und zu korrigieren sind ausserdem Ermessensentscheide, die sich als im Ergebnis offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (vgl. Urteil 4A_747/2012 vom 5. April 2013 E. 2 mit Hinweisen).
4.1 Die Vorinstanz hat festgestellt, dass grunds�tzlich ein Eigenbedarf der Beschwerdef�hrerin f�r ihren Sohn anzunehmen sei, da der Sohn mangels Einkommen und vorhandener zumutbarer Wohnung ein Interesse daran habe, in eine Wohnung der Mutter einziehen zu k�nnen, die gegebenenfalls auf einen Mietzins verzichten k�nne. Dieser geltend gemachte Eigenbedarf sei jedoch weder ernsthaft noch dringlich; die Beschwerdef�hrerin verf�ge �ber zwei Liegenschaften mit mehreren Wohnungen, wobei zum relevanten Zeitpunkt der K�ndigung mindestens eine weitere Wohnung frei gewesen sei. Es habe somit die M�glichkeit bestanden, dass die Beschwerdef�hrerin ihrem Sohn eine andere (freie) Wohnung zur Verf�gung stelle oder das (von ihm zeitweise bewohnte) Atelier mit einer Waschgelegenheit auszustatten, anstelle einem missliebigen Mieter die 5-Zimmerwohnung zu k�ndigen.
Daran �ndere auch nichts, wenn die Beschwerdef�hrerin vorbringe, ihr Sohn wolle die gek�ndigte 5-Zimmerwohnung selbst renovieren; einerseits w�rden noch keine Baubewilligungen diesbez�glich vorliegen und andererseits w�re die dannzumal renovierte Wohnung f�r den Sohn wiederum zu teuer. Sodann sei darauf hinzuweisen, dass es m�glich gewesen w�re, dem Sohn eine g�nstigere Wohnung zu bezahlen, die weniger als f�nf Zimmer gross sei bzw. weniger als monatlich Fr. 1'438.-- Miete koste. Schliesslich sei zu beachten, dass die Beschwerdef�hrerin dem Beschwerdegegner am 18. April 2011 per 31. Juli 2011 gek�ndigt habe, w�hrend ihr Sohn erst auf den 1. Oktober 2011 eine Wohnung ben�tigt habe. Damit erscheine die K�ndigung vom 18. April 2011 als Vorwand, um die Sperrfrist zu umgehen, weshalb sich diese als unwirksam erweise.
4.2 Die Beschwerdef�hrerin bringt vor, die Vorinstanz stelle an den Beweis eines dringenden Eigenbedarfs zu hohe Anforderungen. Die Dringlichkeit des Eigenbedarfs sei mit der Unzumutbarkeit der Wohnsituation ihres Sohnes, dessen finanziell schlechten M�glichkeiten und damit einhergehender mangelnder anderer geeigneter Wohnm�glichkeiten rechtsgen�glich bewiesen.
Dabei macht die Beschwerdef�hrerin geltend, die Zurverf�gungstellung der unrenovierten und dadurch g�nstigsten Wohnung des Beschwerdegegners sei die einzige zumutbare L�sung f�r das famili�re Problem gewesen. Der Beschwerdef�hrerin sei es aus wirtschaftlichen Gr�nden weder zumutbar gewesen, ihrem Sohn die teurere renovierte frei stehende Wohnung anzubieten noch das von ihrem Sohn zeitweise bewohnte Atelier mit einer Waschgelegenheit auszustatten.
4.3 Die Beschwerdef�hrerin legt nicht rechtsgen�glich dar, inwiefern die Vorinstanz an den Beweis des dringenden Eigenbedarfs zu hohe Anforderungen gestellt haben soll. Die Vorinstanz hat richtigerweise erkannt, dass die Beweislast f�r den Nachweis des dringenden Eigenbedarfs der Beschwerdef�hrerin obliegt. Die Beschwerdef�hrerin begn�gt sich im Wesentlichen damit, das Gleiche vorzubringen wie sie bereits vor der Vorinstanz vorgebracht hat und setzt sich zu grossen Teilen nicht oder nicht hinreichend mit dem angefochtenen Entscheid auseinander. Dabei bringt sie abermals vor, dass es ihr aus wirtschaftlichen Gr�nden nicht m�glich gewesen sei, ihrem Sohn eine andere Wohnung zur Verf�gung zu stellen oder weitere finanzielle Aufwendungen f�r den Einbau einer Waschgelegenheit im Atelier aufzubringen. Allein damit vermag sie jedoch die Dringlichkeit des Eigenbedarfs nicht nachzuweisen; insbesondere tut die Beschwerdef�hrerin nicht einmal dar, dass ihr der Einbau einer Waschgelegenheit im Atelier teurer zu stehen gekommen w�re, als die umstrittene 5-Zimmerwohnung zu k�ndigen, auf den Mietzins zu verzichten und dies bereits zwei Monate bevor ihr Sohn �berhaupt eine Wohnung gebraucht h�tte. Die Beschwerdef�hrerin verkennt �berdies, dass nach der Rechtsprechung der Eigenbedarf unmittelbar, tats�chlich und aktuell sein muss. Ein bloss zuk�nftiger m�glicher Bedarf gen�gt deshalb nicht (BGE 118 II 50 E. 3c S. 54). Die Vorinstanz hat willk�rfrei festgestellt, dass es der Beschwerdef�hrerin nicht gelungen ist, die Ernsthaftigkeit und Dringlichkeit des Eigenbedarfs ihres Sohnes zu beweisen. Die Verneinung der Dringlichkeit des Eigenbedarfs, ist im Lichte der hiervor wiedergegebenen bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. E. 3) nicht zu beanstanden.
4.4 Die Beschwerdef�hrerin bringt sodann vor, die Vorinstanz sei in keiner Weise auf ihr Vorbringen eingegangen, wonach der Beschwerdegegner kein eigenes Wohninteresse an der gek�ndigten Wohnung habe, da dieser die Wohnung st�ndig untervermietet habe. Er nutze die Wohnung der Beschwerdef�hrerin nur, um seine eigene Miete an einer anderen Adresse bezahlen zu k�nnen und zudem einen Profit f�r seinen Lebensunterhalt zu generieren. Das fehlende eigene Wohninteresse sei bei der Frage des dringenden Eigenbedarfs zu ber�cksichtigen. Entsprechend sei es der Beschwerdef�hrerin nicht zumutbar, ihre st�ndig untervermietete Wohnung dem Beschwerdegegner �berlassen zu m�ssen, obwohl ein dringender Eigenbedarf f�r ihren Sohn bestehe.
Schliesslich stelle die Anrufung der Sperrfristen durch den Beschwerdegegner ein Verhalten gegen Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB) und zudem ein offensichtlicher Rechtsmissbrauch (Art. 2 Abs. 2 ZGB) dar. Der Beschwerdegegner erwarte von der Beschwerdef�hrerin die Hinnahme finanzieller Einbussen bei der Unterbringung ihres finanziell nicht mehr auf eigenen Beinen stehenden Sohnes, w�hrend der Beschwerdegegner selbst durch Untervermietung Profite f�r seine eigene Lebenshaltung generiere.
4.5 Bei der Frage, ob �berhaupt ein K�ndigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs vorliegt, ist keine Interessenabw�gung vorzunehmen, was die Beschwerdef�hrerin selber anerkennt (vgl. Urteil 4C.333/1997 vom 8. Mai 1998 E. 3b mit Hinweisen). Damit geht die R�ge der Beschwerdef�hrerin von vornherein fehl, weshalb darauf nicht weiter eingegangen werden muss. Ohnehin weicht die Beschwerdef�hrerin mit ihren Vorbringen, der Beschwerdegegner habe kein eigenes Wohninteresse an der umstrittenen Wohnung, da er diese st�ndig untervermiete, grundlegend von den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz ab und erweitert diese in beliebigem Ausmass. Damit kann sie nicht geh�rt werden, womit auch ihre Berufung auf den Rechtsmissbrauch fehl geht.
4.6 Aus dem Gesagten ergibt sich, dass ein dringender Eigenbedarf durch die Beschwerdef�hrerin nicht nachgewiesen wurde, weshalb die Vorinstanz ohne Verletzung von Bundesrecht den Eigenbedarf verneinen durfte. Die angefochtene K�ndigung vom 18. April 2011 erweist sich demnach als unwirksam. Damit er�brigt es sich auf die Vorbringen bez�glich einer allf�lligen Erstreckung des Mietverh�ltnisses einzugehen.
Die Beschwerde erweist sich als unbegr�ndet. Sie ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdef�hrerin kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).

References: Art. 271
 Art. 106
 Art. 95
 Art. 42
 BGE 
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 68