Source: http://www.iurisprudente.com/2015/11/la-descripcion-registral-de-las-fincas.html
Timestamp: 2019-12-08 19:13:07+00:00

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Iuris Prudente: La descripción registral de las fincas y la representación gráfica georreferenciada. El caso de las modificaciones hipotecarias. Los nuevos artículos 9 letras "a" y "b" y 10 de la Ley Hipotecaria.
La descripción registral de las fincas y la representación gráfica georreferenciada. El caso de las modificaciones hipotecarias. Los nuevos artículos 9 letras "a" y "b" y 10 de la Ley Hipotecaria.
(Zenón de Somodevilla, Marqués de la Ensenada, impulsor de importantes iniciativas reformistas durante el reinado de Fernando VI, en general de éxito relativo, como la reconstrucción de la Armada española, que nos duraría hasta Trafalgar, la llamada "redada de gitanos", de la que mejor no acordarse ahora, o la elaboración de un primer catastro, el catastro de Ensenada, que no llegó a entrar en vigor).
La primera versión de esta entrada la escribí poco después de que la Ley 13/2015 llegara al BOE. Mis dudas, y un consciente rechazo a aceptar lo que parecía ser el sentido legal, unidas a las noticias sobre la próxima aparición de interpretaciones auténticas y semi-auténticas de la norma, me llevaron a no publicarla entonces. Ahora que ya disponemos de esos instrumentos aclaratorios, he confirmado que lo que antes creía entender, era al revés, y que mi confusión sobre la ley tiene un alcance global. Pero como ya la tenía escrita, después de un repaso por encima a lo "aclaratorio", la publico, con todas las reservas posibles sobre lo que la futura aplicación de la ley nos depare.
Los artículos de los que me ocupo tienen que ver con la descripción registral de las fincas y son los apartados a y b del artículo 9 y el artículo 10. Antes de comentarlos, los transcribiré, advirtiendo que no pertenecen a la categoría de lectura ligera.
- Artículo 9 LH párrafo inicial.
“El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes:…”
El párrafo que abre este artículo 9, además de recordarnos, quizás de modo algo reiterativo, que el registrador está al cargo, introduce el llamado: “código único de la finca”. Esto va mucho con los tiempos y supongo que tendrá utilidades sobre todo internas, aunque la buena organización del registro es de esperar que nos aproveche a todos.
Según la Resolución-Circular de la DGRN de 3 de octubre de 2015 se utilizará como tal "el actual sistema de identificador único de finca registral diseñado por el Colegio de Registradores".
Según esta misma Resolución-Circular, una vez homologadas las correspondientes aplicaciones informáticas "a las nuevas fincas registrales y demás supuestos que conforme a la legislación hipotecaria abran folio real propio, sólo se les asignará el código único de finca registral especificado en esta resolución-circular, y, para evitar duplicidades y disfunciones, no se les asignará el número de finca o subfinca particular dentro de cada registro, término municipal y sección que procedía conforme a la normativa reglamentaria anterior a la implantación legal del código registral único".
Desde el punto de vista notarial la cuestión está en si es imprescindible la expresión de dicho código en la escritura, cuando la finca disponga del mismo por hallarse ya inmatriculada. Aunque será lo conveniente recogerlo documentalmente, entiendo que la falta de reflejo del mismo no es defecto que impida la inscripción cuando la finca haya quedado convenientemente identificada a efectos registrales, particularmente si es de las fincas que cuentan con un número de finca registral y este se ha expresado. La Resolución-Circular de la DGRN nada dice al respecto, limitándose a señalar que "Cuando se practique un asiento respecto una finca ya inmatriculada los registradores de la propiedad harán constar por nota marginal la asignación del código registral único de finca" y que "Las autoridades públicas y los particulares, cuando soliciten la práctica de algún asiento registral o la expedición de publicidad formal respecto de alguna finca ya inmatriculada, podrán facilitar como dato identificativo suficiente de ésta su respectivo código registral único de finca".
- Artículo 9 LH letra “a”.
“a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10. Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera”.
En el apartado a de ese artículo 9, que trata de la descripción de la finca registral, se exige que sea detallada. Ya veremos qué acaba significando exactamente eso, aunque probablemente casi nada nuevo. La DGRN ha manifestado recientemente su poca preferencia por la expresión de los linderos a través de la manifestación de la identidad de los colindantes. A mi juicio, tratándose de fincas que accedan ex novo al Registro parece conveniente que se exprese en la escritura los datos catastrales de las fincas colindantes y no simplemente su titular.
La Resolución DGRN de 12 de julio de 2017 expone su doctrina sobre la relevancia de la omisión de algún dato descriptivo en la escritura pública en relación con fincas ya inscritas, considerando que ello no impide la inscripción cuando no comprometa la debida identificación de la finca (en el caso, se había omitido en un piso de un edificio en régimen de propiedad horizontal datos como la superficie útil, cuotas de participación o la distribución interior; sí constaba la situación, superficie construida, datos registrales). Dice la Resolución:
"ha sido objeto de una dilatada atención por parte de esta Dirección General que tiene elaborada una doctrina (vid. «Vistos»), que, por ser de plena aplicación al supuesto de hecho, es preciso reiterar. Conforme a la misma, siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992, 21 de junio de 2004 y 10 y 14 de junio de 2010, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). Así lo exige el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria: «Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos». Esta doctrina ha sido matizada en relación a los inmuebles ya inscritos cuya descripción ya recoge el conjunto de requisitos establecidos en el ordenamiento hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite. Por tanto, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resoluciones de 29 de diciembre de 1992 y 11 de octubre de 2005). En suma, como afirmó la Resolución de 7 de enero de 1994 «el principio de especialidad y la concreta regulación legal en esta materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) exigen la descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la Propiedad como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral».
La Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2017 ratifica la calificación registral negativa de un mandamiento expedido en procedimiento judicial de deslinde, basada en la falta de descripción literaria de las fincas. Dice la DGRN:
"... Así lo exige el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria: «Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos». Esta doctrina ha sido matizada en relación a los inmuebles ya inscritos cuya descripción ya recoge el conjunto de requisitos establecidos en el ordenamiento hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite. En el supuesto de este expediente las modificaciones derivadas del deslinde exigen que la descripción de las fincas afectadas se adecue a la superficie y linderos resultantes como medio indispensable para lograr la claridad y certeza precisas para su acceso a los libros del registro y para la práctica de las cancelaciones acordadas. Por lo tanto el defecto debe confirmarse".
No obstante, teniendo en cuenta la remisión en el mandamiento a un informe pericial, entiende que el defecto podría subsanarse con la aportación de dicho informe. Señala la DGRN, además, que la inscripción del deslinde "parcial" (en cuanto afecta solo a un lindero) exigirá la: "georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea continua o quebrada de separación entre ambas fincas como resulta de lo dispuesto en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria. Y si además se desea inscribir la completa delimitación georreferenciada de cada finca por todos sus puntos cardinales, será preciso aportar la respectiva certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada, o la representación georreferenciada alternativa, y tramitar el correspondiente procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para dar intervención y proteger los derechos de terceros colindantes que no han sido parte en el procedimiento judicial de deslinde meramente parcial o relativo entre dos fincas concretas".
La misma resolución indica que los deslindes podrán practicarse, además de por la vía judicial o de expediente de jurisdicción voluntaria, de forma voluntaria por los interesados, lo que es perfectamente posible, aunque no haya sido recogido como forma de deslinde en la legislación hipotecaria.
La Resolución DGRN de 10 de abril de 2019 se refiere a la existencia de discrepancias entre los linderos resultantes de la descripción literaria de la finca y los de la representación gráfica catastral. La DGRN que dicha discrepancia, sin perjuicio de la conveniencia de rectificar en su caso el título, y dejando a salvo los supuestos de inmatriculación, no justifica por sí misma las dudas fundadas alegadas por el registrador en un expediente de rectificación de cabida del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues, en tal caso, de la normativa resulta que deben prevalecer los linderos de la representación gráfica sobre los de la descripción literaria.
Desaparece de la nueva redacción aquello de hacer constar “la medida superficial … si constare del título”, residuo histórico de un época en que la expresión registral de la cabida de la fincas no se consideraba esencial, lo cual, si bien se mira, no carecía de cierto sentido, ya que, al fin y al cabo, los principios hipotecarios no la amparaban. Después volveré sobre esta cuestión, en relación con el nuevo artículo 10.5 y “la coordinación gráfica con el catastro”.
La Resolución DGRN de 13 de diciembre de 2016 declara que no cabe la inscripción de la transmisión de una finca ya inmatriculada que consta en el Registro como de cabida indeterminada, pues el requisito de expresión de la cabida es exigible a toda inscripción, sea o no de inmatriculación. Precisa, además, que no cabría acudir para determinar esta cabida a los expedientes del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria (entre ellos, el basado en certificación catastral descriptiva y gráfica), pues estos están limitados a las rectificaciones de cabida que no superen el 10%, mientras que en el caso no existía ninguna cabida inicial.
La Resolución DGRN de 13 de diciembre de 2017, referida a una finca descrita como "casa de dos pisos, cuya medida superficial no consta ...", expresándose unos linderos por los nombres de los colindantes, reitera esta doctrina. Señala la DGRN que el defecto se deberá subsanar a través de los expedientes de los artículos 199 o 201.1 de la Ley Hipotecaria, pero no los del artículo 201.3 de dicha Ley. Dice la Resolución:
"... la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas garantías. De ahí, que no sea posible acceder sin más a la constatación registral de la superficie ahora alegada “ex novo”, sino que se deba acreditar cuál es la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal. En cambio, no sería posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5% o del 10% «de la cabida que conste inscrita», y, en el presente caso, como es sabido, no consta inscrita cabida alguna»".
La Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2017 aplica el principio de tracto sucesivo (artículo 20 Ley Hipotecaria) para denegar la inscripción de una escritura de venta de una participación indivisa de finca de un sótano en la que se describía, conforme a los datos catastrales, la concreta plaza a la que dicha participación indivisa daba derecho, resultando que en el registro no constaba la descripción de la referida plaza de garaje.
Dos cuestiones a destacar como novedades:
- la exigencia aparentemente indiscriminada de expresar la referencia catastral en el folio de la finca;
- y, en caso de edificaciones, la expresión del archivo en el registro del Libro del Edificio, lo que confirma el también nuevo artículo 202 Ley Hipotecaria.
Esta segunda supone la consagración legal de un deber, el del archivo en el registro del libro del edificio, cuyo fundamento hasta ahora era únicamente la interpretación, y no del todo uniforme, de la norma por un órgano administrativo.
El artículo 202 de la Ley Hipotecaria deja a salvo de este deber a aquellas edificaciones a las que por su antigüedad no les fuera exigible.
Esta expresión claramente comprenderá el caso de edificaciones a las que no sea temporalmente aplicable a LOE, esto es, las que se hayan terminado o para las que se haya solicitado licencia de obra con anterioridad a la entrada en vigor de dicha ley (6 de mayo de 2000).
Más dudoso se presenta en supuesto de edificaciones a las que, siéndoles de aplicación la LOE, accedan al registro por caducidad de la acción de reposición de la legalidad urbanística. A favor de la no exigencia en este caso del archivo del libro del edificio, cabría alegar que el artículo 20 apartado 4 del Texto Refundido Ley del Suelo, al regular el acceso registral de estas obras "antiguas", no recoge el requisito del cumplimiento de los deberes impuestos al promotor para la entrega de la edificación a los usuarios, que sí prevé en el caso general de declaración antes de haber transcurrido dichos plazos.
Esta fue la tesis sostenida por la Resolución DGRN de 16 de mayo de 2013 (respecto de un caso planteado en Andalucía, incluso a pesar de que la legislación autonómica aplicable lo exigiera). Entiendo que esta posición debe mantenerse tras la reforma legal.
Este criterio ha sido confirmado en la Resolución DGRN de 6 de septiembre de 2016, que declara:
"Respecto del llamado libro del edificio, su depósito es exigido en las obras nuevas terminadas que se formalizan al amparo del artículo 20.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, pero no a las que se formalizan al amparo de su apartado cuarto en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, las llamadas obras nuevas antiguas, sin que su exigencia tampoco venga impuesta para la autorización de las escritura, ni para su inscripción, de las declaraciones de obras nuevas de edificios, ni antiguos, ni nuevos, por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, por cuanto el citado artículo 20 de dicha Ley, se refiere única y exclusivamente a las garantías del artículo 19, no al libro del edificio. Ciertamente esta Dirección General lo exigió en sus Resoluciones de 24 de marzo y 14 de abril de 2011, pero debe recordarse que estas son anteriores a la reforma llevada a cabo en el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, por el artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, por lo que su doctrina se modificó en la Resolución de 16 de mayo de 2013, criterio que es seguido en la presente Resolución".
Aunque el artículo se refiera como única excepción a esta obligación a los casos en que "por su antigüedad no les fuera exigible", debe entenderse vigente la doctrina de la DGRN que excluye la necesidad de acreditar la entrega del Libro del edificio en el caso de auto-promociones. Los argumentos que llevaron a la DGRN a excluir la obligación de depósito del Libro del Edificio en este caso de autopromoción no han variado, pues estaban en relación con la interpretación de la LOE y de la Ley del Suelo. Como señaló la Resolución DGRN de 10 de diciembre de 2008:
"tal cuestión debe resolverse mediante la interpretación literal, lógica, sistemática y finalista de la normativa aplicable (artículo 19.1 de la Ley estatal de Suelo; artículo 7 y la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 Noviembre, de Ordenación de la Edificación), de la que se desprende que, en último extremo, no se pretende tutelar con dichas disposiciones legales el interés del promotor sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la contemplación de la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma".
Sin embargo, en sentido contrario se pronuncia la Resolución DGRN de 8 de septiembre de 2016, entendiendo que, tras la reforma legal, la exigencia de depósito del libro del edificio es de aplicación al autopromotor, salvo que la concreta normativa autonómica dispensase del mismo.
La Resolución Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015 dispone:
‘‘A fin de facilitar la consulta, tratamiento, archivo y publicidad registral del libro del edificio, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, y su puesta a disposición del Catastro, conforme a lo previsto en la presente resolución, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, deberá presentarse al Registro de la Propiedad, en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente’’.
Para la incorporación del Libro del Edificio al Registro se entendía necesario el otorgamiento de un acta de protocolización, en los términos resueltos por la DGRN. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la Disposición Adicional 2ª de la Resolución conjunta DGRN-DGC de 26 de octubre de 2015 afirma:
"A fin de facilitar la consulta, tratamiento, archivo y publicidad registral del libro del edificio, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, y su puesta a disposición del Catastro, conforme a lo previsto en la presente resolución, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, deberá presentarse al Registro de la Propiedad, en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente".
Parece considerar la Resolución que puede ser el mismo promotor el que presenta el Libro del Edificio, aunque la cuestión la considero dudosa, siendo un requisito a cumplir en relación con la declaración final de obra que se ha de formalizar notarialmente.
(Sobre la cuestión del depósito del Libro del Edificio me remito a la siguiente entrada: La declaración de obra nueva tras la Ley 13/2015).
En cuanto a la referencia catastral, por imperativa que sea la redacción de la norma, y dejando ahora al margen el caso de inmatriculaciones y modificaciones hipotecarias, no debe entenderse como requisito necesario para la práctica de la inscripción. La Ley 13/2015 ha dejado inalterado el artículo 44.3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, que sigue, por lo tanto, disponiendo: “La no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria”.
Aunque el último inciso se refiera a "la legislación hipotecaria", entiendo que debe interpretarse que la exigencia de esta no es general, particularmente para fincas registrales ya inmatriculadas sin referencia catastral por la fecha en la que accedieron al registro y que sean objeto de algún acto inscribible, pues lo contrario supondría obligar a la adaptación de la finca registral a la situación catastral, lo que es potestativo, como veremos.
Por ello, es más preciso el Reglamento Hipotecario (artículo 51), cuando se refiere a la constancia de la referencia catastral “si legalmente fuere exigible”.
La Resolución DGRN de 3 de noviembre de 2016 confirma la no necesidad de aportación de la referencia catastral para practicar la inscripción, de conformidad con el artículo 44.3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, sin que la nueva redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria implique un cambio de régimen al respecto. La Resolución DGRN de 27 de septiembre de 2017 ratifica esta doctrina.
También se hace referencia, aquí en términos no imperativos, a poder hacerse constar en el asiento, por nota marginal, la calificación urbanística o medioambiental de la finca, cuando conste acreditada.
Respecto a lo primero, recientemente, la DGRN había considerado que la certificación catastral era suficiente para modificar registralmente la naturaleza de rústica o urbana de la finca registral (Resolución 21 de enero de 2014). No creo que esta doctrina deba considerarse alterada, pues la norma se refiere, más que a la naturaleza, a su calificación urbanística.
El nuevo apartado 3 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria dispone:
En cuanto al número de policía de las edificaciones, la Resolución DGRN de 14 de diciembre de 2010 hace referencia a la posibilidad de su modificación mediante la presentación de la documentación municipal correspondiente, revocando la calificación registral que exigía el consentimiento de el titular registral de otra edificación con el mismo número de policía (en el caso, se presentó instancia acompañada de un acta notarial de presencia).
Respecto del cambio de su naturaleza, la Resolución DGRN de 5 de septiembre de 2019 rechaza la posibilidad de rectificar la naturaleza de la finca, de rústica y urbana, mediante la presentación de una certificación catastral descriptiva y gráfica, cuando previamente se había estimado justificada la duda del registrador sobre la identidad entre la finca registral y la certificación catastral.
Aquí se nos anuncia la futura regulación reglamentaria sobre el modo de acreditar estas circunstancias.
Artículo 9 letra “b”
“b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral. La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.
Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro. Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real”.
Se piense lo que se piense de la corriente técnica legislativa, resulta difícil no sentir alguna clase de admiración por esta magna obra, desde ya digna rival de cualquier pirámide o similar. Pero admito que con el Tribunal Supremo del que disfrutamos, más vale ley colosal en mano que reglamento volando.
Vamos con que lo que yo he conseguido sacar en claro:
- Operaciones a las que se refiere el artículo.
El objeto de la norma son las operaciones de inmatriculación, las de parcelación, reparcelación, división, segregación, agrupación y agregación, concentración parcelaria, expropiación forzosa y deslinde, siempre que "determinen una reordenación de los terrenos", exigiendo en todos estos casos que la inscripción exprese:
"la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices".
Lo primero que resulta de la lectura de esta párrafo es el diferente tratamiento que se da a la "representación gráfica georreferenciada" y a "las coordenadas georreferenciadas de sus vértices", pues respecto a estas segundas solo se exige su reflejo "si constaren debidamente acreditadas", lo que indica que es potestativa su aportación al registro.
Pese a esto, la Resolución-Conjunta de la DGRN y DGC, a la que después aludiremos, exige en las representaciones gráficas alternativas "la expresión de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos".
En cuanto a las inmatriculaciones, ya se exigía en las mismas la presentación de certificación catastral descriptiva y gráfica, que es el medio normal de cumplir con esta exigencia de expresión de la "representación gráfica georreferenciada".
Caso particular es el de las fincas de reemplazo resultante de un expediente de concentración parcelaria. El artículo 9.b de la Ley Hipotecaria menciona expresamente los expedientes de concentración parcelaria entre aquellos que precisan la aportación de una representación gráfica georreferenciada. Debe tenerse en cuenta que, hasta la nueva norma, el artículo 53 de la Ley 13/1996, a la vez que dispuso en su apartado 7 que en lo sucesivo no se practicaría ninguna inmatriculación si no se aportaba junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título, exceptuaba expresamente lo previsto en las legislaciones urbanística y agraria (apartado 9). Además, la inscripción de una finca como resultado de un expediente de concentración parcelaria era una operación conceptualmente distinta de la de inmatriculación, en cuanto podía afectar a fincas ya inmatriculadas. Ello llevaba a considerar que no era necesario aportar para la inscripción de las fincas de reemplazo resultantes de un expediente de concentración parcelaria la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de las mismas.
Pero la situación ha variado con la nueva Ley que expresamente exige la aportación de una representación georreferenciada en los expedientes de concentración parcelaria.
La Resolución DGRN de 20 de abril de 2017 declara que, con la vigencia de la nueva Ley Hipotecaria, es precisa para el acceso al Registro de la Propiedad la aportación de su representación gráfica georreferenciada, aunque, al no tratarse propiamente de una inmatriculación, entiende que no es exigible el requisito de coincidencia total entre la representación gráfica y la descripción literaria de la finca, admitiendo diferencias no superiores al 10 por ciento de la cabida, ex artículo 9 b IV de la Ley Hipotecaria, si bien el Registrador deberá practicar la inscripción conforme a la representación gráfica y notificar a los titulares de derechos inscritos.
La Resolución DGRN de 8 de mayo de 2017 confirma la calificación registral que exigió para la inscripción de fincas de reemplazo resultantes de un expediente de concentración parcelaria la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de las mismas. No obstante, matiza la DGRN que, no tratándose de un supuesto propio de inmatriculación, resulta aplicable al mismo el artículo 204 de la Ley Hipotecaria, de lo que resulta que sería posible la aportación no de la certificación catastral descriptiva y gráfica sino de una representación gráfica alternativa, para que se efectúe con posterioridad por el Registrador la correspondiente comunicación al catastro.
La Resolución DGRN de 10 de noviembre de 2017, con base en las anteriores, admite la constancia de un exceso de cabida de una finca de reemplazo, a pesar de que el artículo 201.1 LH excluya este expediente para las mismas, al amparo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, con los límites del mismo, particularmente que la rectificación de la cabida, justificada por certificación catastral, no exceda del diez por ciento.
También con relación a los expedientes de concentración parcelaria, es destacable la Resolución DGRN de 22 de abril de 2019, que hace referencia a la situación resultante de la inscripción de la concentración parcelaria cuando las fincas de origen se hallasen inmatriculadas. En una escritura pública se declara que una determinada finca registral pasó a constituir una finca de reemplazo en una concentración parcelaria, solicitándose el traslado de la inscripción de la edificación existente sobre la finca de origen a la finca de reemplazo, en la inscripción de cual figuraba que en dicha finca de reemplazo se hallaban enclavadas unas edificaciones.
La DGRN hace referencia a dos cuestiones:
- La situación de doble inmatriculación resultante de que la inscripción de las fincas de reemplazo en una concentración parcelaria no supone la cancelación de las inscripciones de las fincas de origen, a diferencia de lo previsto para la inscripción de los proyectos de equidistribución urbanística. Según la DGRN, para solucionar esta situación de doble inmatriculación cabrá acudir hoy al expediente registral del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, con la peculiaridad de que del mismo debe subsistir la finca de reemplazo y cancelarse la antigua. Dice la DGRN:
"Al coexistir plenamente vigentes, abiertos, y operativos, los folios reales tanto de las fincas de origen como de las fincas de reemplazo, se han producido numerosísimos supuestos de doble inmatriculación en nuestro sistema registral, y de disociaciones entre los actos y negocios jurídicos que se han venido inscribiendo sobre las fincas de origen, cuyo historial permanece vigente y los actos y negocios jurídicos que se han venido inscribiendo sobre las fincas de reemplazo, lo que resulta obligado por el articulo 235 citado, conforme al cual, «los posteriores actos y contratos de trascendencia real que tengan por objeto fincas de reemplazo o derechos reales constituidos sobre las mismas se inscribirán (...) de modo inexcusable, en el Registro de la Propiedad» ... Estos casos de doble inmatriculación siguen produciéndose por la normativa, todavía hoy vigente, en materia de concentración parcelaria ya que no se ha adoptado para la propiedad rustica la misma técnica y mecanismo registral que en los procedimientos de reorganización de la propiedad urbana (léase reparcelaciones y demás expedientes de equidistribución), basado éste último en la adecuada y detallada constancia registral de la equivalencia entre fincas de origen y fincas de resultado, y en la cancelación preceptiva del folio real de todas aquéllas, como claramente se contempla en los artículos 7 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. Para dar solución a estos supuestos debe tenerse en cuenta el procedimiento regulado en artículo 209 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, dedicado a la regulación de la subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos, atribuyendo la competencia para su tramitación y resolución, en línea con el objetivo de desjudicialización que proclama su exposición de motivos, al registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Por lo tanto, en este expediente, que se iniciará de oficio por el registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes, resultan plenamente aplicables las reglas contenidas en dicho artículo para subsanar los problemas de doble inmatriculación derivados de la inscripción de procedimientos de concentración parcelaria, con la única e importante salvedad de que aunque la regla general prevé que finalmente se «procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada», en realidad, en el caso particular de la doble inmatriculación provocada por la inscripción de un procedimiento de concentración parcelaria, lo procedente será cancelar o rectificar el historial registral de la finca o fincas de origen, y mantener vigente, con las modificaciones que sean precisas, el de la finca o fincas de reemplazo".
En el caso, la cancelación de la finca será parcial, pudiendo dejarse subsistente la inscripción de la edificación que quedó excluida del procedimiento de concentración parcelaria y proceder conforme a la misma conforme se indica a continuación.
- Que el suelo que ocupan las edificaciones que figuran como enclavadas en la inscripción de la finca de reemplazo no se comprende en la superficie de esta finca de reemplazo. En consecuencia, no procede trasladar las referidas edificaciones a la finca de reemplazo, aunque sí se podrá proceder a agrupar dicha edificación con el suelo que ocupa con la finca de reemplazo, sin que sea obstáculo que la finca resultante tenga dos referencias catastrales, una de rústica y otra de urbana. Dice la DGRN:
"Por lo tanto, para el traslado de las edificaciones solicitado por los recurrentes deberán estos proceder, si así lo deciden y una vez efectuada la cancelación a que se ha hecho referencia en el párrafo anterior, a la agrupación de la finca resto de la registral 8.019, y la de reemplazo 11.916, reflejando ambas referencias catastrales, sin que esto sea obstáculo para su preceptiva georreferenciación conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, ya que el recinto que configura la finca registral puede estar compuesto por varias parcelas catastrales, incluso cuando tengan atribuidas una referencia catastral que clasifique el suelo como rústico y otra distinta como urbano, la primera por la propia naturaleza de la finca, y la segunda por la edificación, que por sí sola y, a efectos del Catastro, es considerada como inmueble urbano, debido a que si bien está construido dentro de una parcela rústica, ésta todavía no ha sido valorada en su conjunto como inmueble rústico, bien por el diferente origen de las fincas registrales y los inmuebles catastrales, o bien por otras causas".
Para llegar a esta conclusión de que el suelo de las edificaciones enclavadas no forma parte de la superficie de la finca de reemplazo, la DGRN dice atender, más que al significado gramatical de la expresión enclavada, al análisis del historial registral y situación catastral de las fincas, dando especial relevancia a esta última, considerando que del mismo resultaba dicha circunstancia de no haber sido comprendida dicho suelo de las edificaciones en la superficie de la finca de reemplazo.
Con todo, no siempre será fácil llegar a esta conclusión de la comparación de la situación catastral con la registral. Pero la regla general parece que será la misma, dada la exclusión legal de las edificaciones de los procedimientos de concentración parcelaria.
Pero si en materia de inmatriculaciones la norma será una novedad solo relativa, la reforma es de mucho mayor alcance en el ámbito a modificaciones hipotecarias de fincas ya inmatriculadas (divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones), si se entendiera que la presentación en el registro de esta representación gráfica georreferenciada es requisito necesario para la inscripción de estas operaciones.
Lo cierto es que la imperativa redacción del precepto podría llevar a esta conclusión, si comparamos el primero de los múltiples párrafos del apartado en cuestión con el segundo, relativo este último a la incorporación de la representación gráfica a otros títulos inscribibles o como operación registral específica, respecto de la que expresamente se nos dice que es potestativa.
Esta tesis supondría, por ejemplo, que para la agrupación o agregación de dos fincas registrales, lo que hasta ahora no planteaba mayores dificultades ni exigía plano alguno (ni en la mayoría de las legislaciones urbanísticas, licencia administrativa), fuera precisa la incorporación de la referida “representación gráfica”, con la posible consecuencia de que el registrador pueda “dudar” de que ésta corresponde con la finca registral y calificar negativamente la operación. Además, si exigimos que la representación gráfica incorporada respete la delimitación catastral, solo será posible realizarla cuando la finca registral originaria o las resultantes coincidan con la situación catastral. Esto vendría a equiparar las operaciones de modificación hipotecaria a las de inmatriculación, aunque con la diferencia de que en las primeras se admitiría la representación gráfica alternativa, esto es, no es imprescindible la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica, aunque como veremos la interpretación de la Resolución-Conjunta exige que esta representación alternativa se acomode a la situación catastral.
Yo había escrito en una primera versión de esta entrada que en operaciones de modificación hipotecaria que no implicasen alteración de la superficie y configuración de las fincas inscritas, este requisito de aportación de representación georreferenciada podía considerarse como relativo a expresión de la concordancia de la finca resultante con el catastro, pero no impedir la inscripción de la operación. No parece ser esta la interpretación que ha prevalecido. Así:
- La Resolución Conjunta DGRN-DGC de 26 de octubre de 2015 en sus apartados cuarto y quinto contempla, respectivamente, la situación de adaptación de la situación catastral a las fincas resultantes y a las originarias:
"4.1 Cuando se presenten en el Registro documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, de transformación o equidistribución urbanística, y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, en los que haya sido incorporada la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas resultantes, o cuando la representación gráfica de estas operaciones ya esté incorporada al plano parcelario catastral, el registrador de la propiedad, previa la calificación de su correspondencia gráfica, practicará la inmatriculación o inscripción incorporando al folio real las referencias catastrales correspondientes, la representación gráfica catastral de las fincas y la circunstancia de la coordinación ...".
Este punto contempla el caso de que el catastro ya refleje la situación resultante de la modificación hipotecaria. Es importante destacar la referencia a que la operación se inscribirá "previa calificación de su correspondencia gráfica", lo que parece indicar que el registrador podrá expresar dudas "razonadas", en el sentido que después veremos, sobre la coincidencia de la representación gráfica catastral incorporada con la finca registral.
Es de apuntar que el notario debe comunicar la operación de modificación hipotecaria al catastro, de conformidad con el artículo 47.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, y que en el plazo de 24 horas (¿¡) debería obtener del Catastro la nueva referencia catastral de las fincas resultantes y se entiende que su nueva configuración catastral. Esto se reitera en el apartado 5 de la Resolución de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, Mi experiencia es que, por lo menos hasta ahora, este sistema no ha funcionado, así que habrá que esperar nuevas aplicaciones y desarrollos que lo posibiliten.
La Resolución DGRN de 8 de junio de 2016, en un caso de agrupación y posterior segregación de lo agrupado, entiende que sería suficiente la aportación de la representación georreferenciada de las fincas resultantes finales del proceso, sin que fuera necesaria la georreferenciación de la situación intermedia que resultara de la agrupación previa a la posterior segregación.
"5.1. Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, de transformación o equidistribución urbanística, y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, que no incorporen la representación gráfica catastral de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la inscripción deberán incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas contempladas en el apartado séptimo de esta resolución. El registrador de la propiedad, en los supuestos previstos en el artículo 204 de la Ley Hipotecaria, remitirá a la Dirección General del Catastro la representación gráfica alternativa contenida en el fichero a que se refiere el Anexo de esta resolución, el día siguiente al de su presentación para su validación técnica. En el resto de los casos, los registradores podrán solicitar al Catastro Inmobiliario, con carácter potestativo, el informe de validación de la representación gráfica alternativa, desde la presentación de la documentación en el Registro y antes de realizar la inscripción.
2. El registrador, una vez que practique la inscripción, previa la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas afectadas, incorporará al folio real la representación gráfica de las fincas resultantes y remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días
De no ser posible la presentación de la representación gráfica catastral de las fincas resultantes, se deberá presentar "la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes".
Este punto trata de la hipótesis de que el catastro no refleje la situación que sería la resultante de la modificación hipotecaria, lo que conlleva la necesidad de acudir a la representación gráfica alternativa.
Se insiste en la idea de que la inscripción se practique "previa la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas afectadas".
La Resolución DGRN de 13 de junio de 2016 resuelve sobre una escritura de agrupación de dos fincas. Después de rechazar que la agrupación de fincas pueda ser considerada una parcelación de terrenos (a pesar de los amplios términos utilizados por la legislación urbanística madrileña, la aplicable al caso, para definir la parcelación), analiza el requisito de la representación gráfica en las agrupaciones de fincas. En primer lugar, reitera su anterior posición de admitir transitoriamente cualquier formato de representación gráfica que permita generar un fichero PDF al registrador y en el que figuren las coordenadas de las fincas (a lo que después me refiero, posibilidad hoy excluida, desde la homologación de la aplicación registral informática). Y en cuanto a la coordinación con la situación catastral, en el caso admite que se practique la inscripción con base en certificaciones catastrales de las fincas originarias, sin que sea preciso aportar una representación gráfica de la parcela resultante. Dice la resolución:
"El defecto, en los términos en que ha sido planteado, no puede mantenerse. Es cierto que en buena parte de los casos a los que alude el párrafo primero del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria resulta imprescindible aportar una base gráfica específica de la finca o fincas resultantes. De hecho, el punto primero del apartado quinto de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, señala: «Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, de transformación o equidistribución urbanística, y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, que no incorporen la representación gráfica catastral de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la inscripción deberán incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas contempladas en el apartado séptimo de esta resolución». En el caso que ha dado pie a la calificación objeto de recurso hubiera sido bastante sencillo generar una base gráfica nueva correspondiente a la finca resultante de la agrupación, dado que las dos agrupadas tienen claramente identificadas sus correspondientes bases gráficas catastrales y se ha respetado el perímetro del conjunto de las fincas agrupadas que resulta de la cartografía catastral. Sin embargo, no debe olvidarse que la citada Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 también establece en el párrafo tercero de su apartado octavo que: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador». Por ello, ningún obstáculo debe haber para inscribir la agrupación recogida en la escritura calificada, inscribiendo las bases gráficas catastrales de las dos parcelas que se agrupan".
En similar sentido, la Resolución DGRN de 7 de septiembre de 2017 admite la inscripción de una operación de agrupación en que se aportaban las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las fincas originarias que fueron agrupadas, descartando que sea preciso aportar la georreferenciación de la finca ya agrupada.
La Resolución DGRN de 7 de julio de 2016 se refiere a una escritura de segregación y compraventa, y reiterando la misma doctrina, trate específicamente el caso de que una finca dé lugar a diversas segregaciones que se presenten a inscripción en momentos distintos (en el supuesto, se pretendía la inscripción del resto de finca, hallándose pendiente de inscripción previas segregaciones, rechazando la DGRN que eso sea factible sin licencia), considerando que podría aportarse solo la representación gráfica de la finca resultante de la segregación o resto cuya inscripción se solicite en ese momento. Dice la DGRN:
"Finalmente, debe tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación, supuesto objeto de este expediente. En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria). Y ello por aplicación de la previsión del propio artículo 47 del Reglamento Hipotecario cuando señala que se hará constar la descripción de la porción restante (entendiendo incluida en esta la representación gráfica de la finca) cuando esto «fuere posible». Esta imposibilidad deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y, así, también podría entenderse que concurre cuando la inscripción de la representación gráfica de una porción restante no pueda practicarse por haberse calificado negativamente, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada".
Esta doctrina se reitera en la Resolución DGRN de 2 de septiembre de 2016, relativa a un caso de segregación y compraventa, en que la parcela segregada coincidía con una certificación catastral descriptiva y gráfica, pero en cuanto al resto de finca, la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada como relativa al mismo presentaba una diferencia de superficie (menos metros) con la superficie que, según el registro, correspondería al resto descontada la de la parcela segregada. Aunque la DGRN comienza por afirmar que en la segregación el requisito de la representación gráfica georreferenciada es de aplicación a todas las fincas resultantes, pues, en otro caso, se introduciría un diferencia de trato con la división, termina concluyendo que, dada la posibilidad de que se hayan practicado segregaciones que no han accedido al registro, y que la descripción del resto de finca no accede a través de una nueva inscripción sino de una nota marginal, cuando no se pretenda la inscripción de la superficie de este resto (por ejemplo, a continuación de la segregación se vende el resto con una superficie diferente a la que está en el catastro), sino que es solo la de la parcela segregada la que se pretende inscribir, basta con la aportación de la representación geofráfica goerreferenciada de esta última. Dice la DGRN:
"El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura tal incorporación con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices». Tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación. Interpretarlo en sentido contrario conllevaría un régimen jurídico distinto en cuanto a la identificación gráfica de las mismas para la segregación frente a la división, siendo ambas operaciones registrales con idénticos requisitos tanto civiles como administrativos... En el presente expediente sobre una finca, registral 1.832 de Segura de León, de 700 metros cuadrados se practica una segregación de 193 metros cuadrados resultando la representación gráfica georreferenciada de la certificación catastral aportada, siendo totalmente coincidente y por tanto incorporable al folio registral por aplicación de lo dispuesto en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, una vez practicada la segregación, resulta un resto de 507 metros cuadrados si bien se aporta la certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulta una superficie de 314 metros cuadrados. Como ha señalado este Centro Directivo en la Resolución de 7 de julio de 2016, debe tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación. En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria). Y ello por aplicación de la previsión del propio artículo 47 del Reglamento Hipotecario cuando señala que se hará constar la descripción de la porción restante (entendiendo incluida en ésta la representación gráfica de la finca) cuando esto «fuere posible». Esta imposibilidad deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y, así, también podría entenderse que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, como ocurre en el presente caso, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada. En el presente expediente la recurrente no pretende que tenga acceso la rectificación de superficie del resto de la finca, que se sigue describiendo en la escritura conforme a la superficie resultante del Registro. Por ello, el defecto debe ser revocado ya que, conforme a los anteriores razonamientos, es posible inscribir parcialmente el documento solamente en cuanto a la porción segregada de la que se aporta representación gráfica".
Sigue la misma idea la Resolución DGRN de 21 de septiembre de 2016. Aquí se trataba de una escritura de segregación, dación en pago y agrupación. En la escritura se declaraba que la finca matriz se correspondía originariamente con varias parcelas catastrales, la suma de cuya superficie excedía en más de un 10% de la cabida de la finca registral originaria. Se presenta como representación gráfica una certificación catastral con el informe de validación catastral (CSV) ,que coincide con la superficie de la finca segregada, pero no con la del resto de finca matriz, alegándose en el recurso de la notario autorizante que ello se debía a que dicho informe tomaba en cuenta solo una de las parcelas catastrales que comprendía la finca. La DGRN comienza recordando el carácter preceptivo de la presentación de la representación gráfica georreferenciada en todo supuesto de modificación hipotecaria. Reitera, a continuación, que, en el caso de la segregación este requisito de presentación de la representación gráfica georreferenciada "tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación", aunque, como veremos, en realidad, se admite la presentación de la representación gráfica solo de la parcela segregada.
También reitera la resolución que, aunque dicha presentación de la representación gráfica no implique la necesaria previa coordinación catastral de la finca ex artículo 199 LH, existe una importante excepción. Dice la DGRN:
"En los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados".
Debe destacarse que la coordinación catastral ex artículo 199 LH parece poder exigirse por el registrador no solo en los casos en que de la representación gráfica georreferenciada resulten diferencias de superficie superior al 10%, sino cuando la "alteración cartográfica no respete la delimitación del perímetro que resulte de la cartografía catastral", esto es, siempre que la representación gráfica presentada, sea la catastral o alternativa, no muestre correspondencia con la finca registral, comprendiéndose aquí lo casos en que una finca registral comprenda varias parcelas catastrales.
Respecto de este concreto supuesto de que una finca registral comprenda varias parcelas catastrales, dice la resolución:
"Debe recordarse en este punto que, como se reconoce en el párrafo tercero del apartado octavo de la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, una finca registral puede estar integrada por varias parcelas catastrales, pudiendo constar en la inscripción de una finca registral, varias representaciones gráficas correspondientes a las respectivas parcelas catastrales que la integran (cfr. Resoluciones de esta Dirección General de 13 y 15 de junio de 2016). No obstante, la falta de correspondencia de las representaciones gráficas aportadas relativas a esta porción restante con la descripción de resto según los datos del Registro impide su incorporación al folio registral sin la previa tramitación del correspondiente procedimiento rectificativo (artículos 9.b), 199 y 201 de la Ley Hipotecaria)".
Por lo tanto, no resulta una excusa que permite prescindir de la coordinación catastral cuando no exista correspondencia entre la representación gráfica georreferenciada y los datos registrales la simple manifestación de que la finca registral originaria comprendía varias parcelas catastrales. Parece, no obstante, que si hubiera existido esa correspondencia del resto con el conjunto de las parcelas catastrales que integraban la finca originaria, la solución podría haber sido otra.
No obstante, después de enunciar esta doctrina general, acaba la DGRN por admitir la inscripción con el argumento de que no es precisa para la inscripción de una segregación la descripción completa del resto de finca, así que cuando no se pretenda esto, parece que no es precisa la aportación de la representación gráfica georreferenciada del resto de finca, bastado con aportar la de la parcela segregada, ex artículo 47 RH. Considera, además, que dentro de este caso puede comprenderse el de que se haya calificado negativamente la constancia registral de la representación gráfica del resto de la finca, aunque enuncia esta doctrina de un modo no absoluto sino casuístico, Dice la resolución:
"Como ha señalado este Centro Directivo en las Resoluciones de 7 de julio y 2 de septiembre de 2016, debe tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación. En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria). Y ello por aplicación de la previsión del propio artículo 47 del Reglamento Hipotecario cuando señala que se hará constar la descripción de la porción restante (entendiendo incluida en esta la representación gráfica de la finca) cuando esto «fuere posible». Esta imposibilidad deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y, así, también podría entenderse que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, como ocurre en el presente caso, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada".
La Resolución DGRN de 7 de septiembre de 2017 reitera, en una escritura de segregación o compraventa, que basta con presentar la representación georreferenciada de la finca segregada.
La Resolución DGRN de 27 de septiembre de 2017 reitera la posibilidad de inscribir la finca segregada mediante la georreferenciación exclusivamente de esta porción, aunque no se considere posible la georreferenciación del resto de finca matriz.
Sin embargo, la Resolución DGRN de 11 de abril de 2019 declara que, en los supuestos de segregación, es precisa la georreferenciación tanto de la porción segregada como del resto de finca matriz, apuntando que los supuestos en que no se ha considerado precisa la georreferenciación del resto son excepcionales, mencionando el caso de que se hayan practicado diversas segregaciones que no hayan accedido simultáneamente al registro. En el caso, existían un informe de validación catastral del que resultaba que la georreferenciación de la parcela segregada afectaba al resto de finca, así como a otras fincas colindantes, lo que supone, además, la necesidad acudir antes de incorporar la representación georreferenciada al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Parece seguir la misma línea la Resolución DGRN de 29 de abril de 2019, la cual resuelve un caso en que se segregan dos parcelas de una finca originaria, quedando un resto de finca matriz, aportando representación gráfica con informe de validación catastral tanto de las parcelas segregadas como de la matriz, pero sin que la superficie de las parcelas segregadas en la escritura, coincidente con la que expresaba la licencia de segregación, se ajustase a la resultante de la representación gráfica alternativa objeto del informe de validación aportado, que reflejaba una distinta superficie para las parcelas segregadas e identificaba una cuarta finca destinada a vial. Se solicitaba la inscripción solo del resto de finca matriz, lo que se deniega, a pesar de que en este resto de finca matriz sí coincidía su superficie con la del informe de validación. La DGRN confirma la calificación registral, recordando la necesidad de ajustar la segregación a la licencia administrativa, y sin que sea argumento el que solo se pretendiese la inscripción de la finca matriz, pues "no puede desconocerse el hecho de que la finca cuya inscripción se pretende surge, por segregación, de otra previamente inscrita, siendo necesaria la inscripción de la operación de modificación de entidades hipotecarias que dé lugar al nacimiento de la finca registral cuya inscripción dominical, a favor del recurrente, se solicita".
La Resolución DGRN de 24 de octubre de 2016 resuelve sobre el caso (no infrecuente en la práctica) de expropiación parcial de una finca, que da lugar a una reducción de su cabida, dando a la misma el mismo tratamiento que a la inscripción del resto de finca después de una segregación, pudiendo hacerse constar en el registro los negocios que tengan por objeto dicha superficie restante tras la expropiación parcial, sin que sea precisa la georreferenciación de la porción expropiada.
Para que sea de aplicación esta exigencia es preciso que se trate de una verdadera segregación. La Resolución DGRN de 27 de septiembre de 2017 declara que la referencia a la existencia de parcelas individuales en una finca destinada a camping, realizada para definir el "número de espacios o zonas delimitadas en una explotación económica destinada a camping, destinadas a que los usuarios pueden colocar sus tiendas de campaña, o estacionar vehículos o caravanas" no implica necesariamente que se esté ante una segregación.
Posible aplicación de los requisitos del artículo 199 Ley Hipotecaria a las operaciones de modificación hipotecaria.
El párrafo 2º del artículo 9 letra "b" LH dispone:
"Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199".
Podría dudarse si las exigencias del artículo 199 LH se refieren al caso del párrafo 1º del mismo artículo 9.b, donde se incluyen las operaciones de modificación hipotecaria.
El Colegio de Registradores, bajo el título "Propuestas de la Comisión de Interpretación de la Ley 13/2015", ha circulado un Informe. En el mismo se puede leer lo siguiente -puntos 11 y 12-:
"11) En los supuestos de inscripción obligatoria de representaciones gráficas, deberán diferenciarse dos categorías:
a. Aquellos supuestos resultado de un expediente administrativo con publicidad, en los cuales no será necesario tramitar las notificaciones del 199 para la inscripción de la base gráfica (reparcelaciones urbanísticas y concentraciones parcelarias).
b. Aquellos actos voluntarios de modificación hipotecaria (segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones) en los que deberán efectuarse las notificaciones del art. 199, salvo que la delimitación de la finca matriz o el perímetro del conjunto de las fincas afectadas esté previamente coordinado (cfr. art. 9 b, párrafo cuarto).
12) Cuando se solicite la inscripción de una representación gráfica con motivo del otorgamiento de otro título inscribible (compraventa, etc.), la inscripción del acto jurídico principal (compra) no dependerá del procedimiento de inscripción de la base gráfica. Igualmente, la tramitación de un expediente de inscripción de base gráfica conforme el art. 199 no impedirá la inscripción de títulos posteriores salvo que en ellos se contenga una solicitud de inscripción de una representación gráfica contradictoria o bien una operación jurídica que suponga la apertura de nuevo folio registral".
Sobre la necesidad de cumplir los requisitos del artículo 199 Ley Hipotecaria en los casos de modificaciones hipotecarias, la Resolución DGRN de 8 de junio de 2016, en una escritura de agrupación y segregación en que difería la superficie resultante de la suma de las superficies registrales con la que resultaba de la certificación catastral, siendo la diferencia superior al 10 %, después de señalar que el expediente del artículo 199 LH puede ser un medio para rectificar la descripción de la finca registral, sin limitación de superficie y linderos, aunque no el único medio posible, entiende que basta para instar este expediente del artículo 199 Ley Hipotecaria con incorporar al título la certificación catastral, sin que sea precisa la constancia en dicho título de la descripción de la finca conforme al catastro, aunque esta sea conveniente. También apunta que en casos de agrupación y segregación bastaría con aportar la representación georreferenciada de las fincas resultantes.
En cuanto a la aplicación de los requisitos del artículo 199 LH a las operaciones de modificación hipotecaria, la Resolución DGRN de 8 de junio de 2016 expresamente declara que: "Como señaló la Resolución de 12 de febrero de 2016, no siempre será necesario tramitar este procedimiento para la inscripción de la representación gráfica en los casos en que tal inscripción es preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo. La falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados". De esto se extrae que la DGRN interpreta que la remisión al artículo 199 que consta en el segundo párrafo del artículo 9.b Ley Hipotecaria solo se refiere a los casos de inscripción voluntaria de la representación gráfica alternativa. La Resolución DGRN de 7 de julio de 2016 recoge la misma doctrina, que se reitera en la de Resolución DGRN de 2 de septiembre de 2016 y en la Resolución DGRN de 21 de septiembre de 2016.
¿Es necesaria la coincidencia del titular catastral con el registral en una operación de modificación hipotecaria?
En cuanto a qué sucederá si la parcela catastral afectada por la modificación hipotecaria sea de titularidad catastral de un tercero distinto del titular registral que realiza la modificación hipotecaria. Aunque podría defenderse que la titularidad registral prevalece sobre la catastral, parece que se exige para la validación de la representación gráfica alternativa, el consentimiento del proopietario, pues así lo indica el apartado 7º de la Resolución-Conjunta, según el cual:
"la representación gráfica alternativa, cuando legalmente proceda, deberá estar aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad judicial o administrativa que haya tramitado y resuelto el procedimiento pertinente".
Lo cierto, sin embargo, es que no se indica expresamente que "propietario" equivale a titular catastral, aunque quizás ese es el sentido general de la norma.
No se contempla, hasta donde alcanzo, el supuesto de que se aporte una representación gráfica catastral, por coincidir esta con la situación resultante de la modificación hipotecaria, y que el titular catastral no coincida con el registral. Parece que, en tal caso, la titularidad registral prevalecerá sobre la catastral.
La representación gráfica catastral y la alternativa.
Como he dicho, en estos casos de modificación hipotecaria se podrá optar, como representación georreferenciada, por la certificación catastral o por una representación gráfica alternativa.
En cuanto a la representación catastral, se tratará de la certificación catastral descriptiva y gráfica.
La Resolución-Circular de la DGRN de 3 de octubre de 2015 distingue dos casos:
- Que al título se aporte una certificación catastral descriptiva y gráfica con el Código Seguro de Validación (CSV), en cuyo caso, el propio registrador, a través de la aplicación habilitada por el Catastro, a la que se accede a través del ese CSV, podrá descargarse las coordenadas.
- Que con el título se aporte una certificación catastral anterior a la introducción de ese servicio, en cuyo caso el mismo registrador podrá obtener otra certificación para el mismo inmueble con la misma referencia catastral la certificación catastral descriptiva y gráfica con la lista de coordenadas geográficas de los vértices del inmueble catastral.
El apartado 7 de la Resolución conjunta DGRN-DGC se refiere a la forma de presentar en el Registro de la Propiedad la representación gráfica alternativa.
Parece que esta representación gráfica alternativa debería constar, en principio, en un archivo informático. El Informe de la Comisión de Calificación del Colegio de Registradores sobre la Ley 13/2015 señala:
"¿Cómo puede presentarse una representación gráfica alternativa presentada?
Si la representación gráfica es alternativa, deberá ajustarse a los requisitos técnicos que señale la Resolución conjunta de la DGRN y DGC. Su presentación al Registro podrá efectuarse de la siguiente forma:
a) Si los interesados utilizan el servicio de validación previa catastral, bastará incluir en la escritura o documento presentado el CSV generado en dicho proceso. A través de la sede del Catastro se podrá descargar la geometría de la representación gráfica aportada.
b) Si no se ha utilizado este servicio, la representación gráfica podrá ser presentada telemáticamente por el Notario por el procedimiento general de presentación telemática de documentos. Al constar dicha representación gráfica en un soporte electrónico deberá garantizarse su autenticidad con firma electrónica del notario que de fe de su contenido.
c) Si se presenta la solicitud de inscripción presencialmente en la oficina del Registro, es preciso que el presentante aporte el fichero informático en cualquier formato legible (CD, USB) y manifieste expresamente contiene la representación gráfica que 9 se solicita inscribir. Dicho fichero deberá estar firmado electrónicamente por el técnico que haya intervenido. En todo caso los requisitos de autenticidad están sujetos al control de la calificación del registrador (art. 3 LH)".
Interpreto que existen, al menos en teoría, las siguientes opciones:
- El técnico aporta al notario autorizante de la escritura de modificación hipotecaria la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes, en formato de archivo electrónico, y el notario lo presenta en el registro con su propia firma electrónica. Lo que se presenta al notario y por este en el registro no es una representación gráfica en papel sino un archivo electrónico que la contiene, garantizándose su autenticidad ante el registro con la firma electrónica del notario.
En la escritura se reflejaría la entrega por el técnico al notario del archivo informático, aunque sería conveniente, a mi entender, que el técnico compareciese ante el notario a fin de recoger sus manifestaciones sobre la autoría del informe y ser identificado debidamente, así como acreditada su condición de técnico. Sin embargo, como alternativa a la comparecencia, cabría admitir que en certificación expedida por el propio técnico, con su firma legitimada notarialmente, este expresase la autoría del archivo, realizase las manifestaciones procedentes que ahora veremos, y se acreditase su condición de técnico, bien mediante el visado de la certificación, bien mediante certificación de su colegio profesional.
Según el apartado 7 de la Resolución-Conjunta:
"El cumplimiento de dichos requisitos podrá acreditarse aportando una representación gráfica suscrita por técnico competente, o aprobada por la autoridad correspondiente u obtenida mediante digitalización sobre la cartografía catastral, todo ello de acuerdo con los requisitos y características contenidos respectivamente en los números 2, 3 y 4 de este apartado... El técnico que suscriba la representación gráfica deberá declarar, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la presente resolución, siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento de los siguientes requisitos técnicos...".
Estas afirmaciones del técnico sobre "que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la presente resolución, siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de incompatibilidad legal para su realización", podría realizarse, como he dicho, tanto compareciendo ante el mismo notario como en certificación expedida por el mismo y cuya firma se legitime notarialmente.
- Que el mismo técnico firme electrónicamente y presente al registro el archivo electrónico que contenga la representación gráfica alternativa. En este supuesto, parece que el notario se limitaría a realizar la correspondiente advertencia sobre la necesidad de aportación de la representación gráfica y es el mismo técnico el presentante, saltándose la intervención notarial.
Pero aunque parece admitirse que la representación gráfica alternativa se presente directamente en el Registro, prescindiendo del notario, siempre será recomendable que una reproducción en papel de dicha representación gráfica se incorpore a la escritura, como medio de completar la misma.
- Por último, sería posible (al menos cuando lo sea) la previa validación catastral de la representación gráfica alternativa elaborada por el técnico y en ese caso bastaría incorporar a la escritura el Código Seguro de Validación y será el propio registro el que descargue la representación de la geometría catastral.
Tanto la Resolución-Conjunta como la dictada en relación con la información a suministrar por el notario contemplan la prestación de este servicio de validación de las representaciones gráficas alternativas. A este servicio se refiere, en relación con los registradores, el número 4 del apartado 2 de la Resolución-Conjunta, según el cual:
"La Dirección General del Catastro proporcionará, a través de su Sede Electrónica, un servicio de validación técnica catastral de las representaciones gráficas alternativas a las que se refiere el apartado séptimo de esta resolución.
El servicio remitirá en el plazo de 24 horas el informe, que expresará los datos del solicitante, la fecha de emisión y el resultado de la validación. El informe estará firmado mediante sello electrónico por la Dirección General del Catastro e incorporará un código seguro de verificación. Si el informe de validación fuera positivo contendrá la representación gráfica catastral que resultaría de la alteración catastral de las parcelas, un listado de coordenadas de sus vértices, la superficie obtenida, y, en los supuestos previstos en el artículo 204 de la Ley Hipotecaria o cuando se haya realizado la inscripción, las nuevas referencias catastrales asignadas.
Si los registradores inscriben la representación gráfica alternativa validada previamente por el Catastro, podrán incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación en el fichero previsto en el Anexo, y en ese envío dicho código podrá sustituir a los datos gráficos de las parcelas resultantes de la inscripción. Cuando el resultado de la validación fuera negativo, el informe, además de los errores o defectos advertidos, expresará, en su caso, las parcelas catastrales afectadas no incluidas en la representación gráfica remitida".
Este mismo servicio de validación está previsto para los notarios en la Resolución de la DGC sobre envío de información de los notarios, en su apartado 7.
Debe tenerse en cuenta que tanto la Resolución-Conjunta DGRN y DGC como la Resolución de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, relativa la última a las obligaciones de información de los notarios, prevén un plazo de entrada en vigor para sus disposiciones de seis meses.
Entre tanto, la lógica lleva a que se pueda presentar la representación gráfica catastral o alternativa de las fincas en formato papel.
Además, se da la circunstancia de que, al parecer, los registros no cuentan todavía, o al menos no todos, con los aplicativos técnicos para el tratamiento de estos archivos informáticos.
Al respecto de la fecha de exigencia de la representación gráfica, la Resolución-Circular de la DGRN de 3 de octubre de 2015, afirma:
"Excepcionalmente, en aquellos registros de la propiedad en que a fecha 1 de noviembre de 2015 no se disponga de medios técnicos para el cumplimiento de lo dispuesto en la letra a) de este apartado, si el registrador califica favorablemente la representación geográfica y lista de coordenadas correspondientes a una determinada finca, generará un archivo electrónico en formato PDF que las contenga junto con el Código de Finca Registral, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica, y en el acta de inscripción hará constar que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo, expresando su código seguro de verificación".
Esta doctrina ha sido confirmada por posteriores resoluciones. Así, la Resolución DGRN de 13 de junio de 2016, respecto a la representación gráfica exigible en una agrupación de fincas, declara:
"Debe recordarse, como ha puesto de manifiesto este Centro Directivo en su reciente Resolución de 12 de febrero de 2016, que «(…) en cuanto a los requisitos técnicos que debe reunir la representación gráfica georreferenciada que se aporte, habrá que estar a los detallados en la Resolución conjunta de esta Dirección General y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015, a la que remite el artículo 10 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, tal exigencia debe ponerse en necesaria correlación con la previsión en la disposición adicional primera, apartado 3, de la Ley 13/2015 de un plazo para la homologación de la aplicación informática para la calificación de las representaciones gráficas (tres meses desde la aprobación de la resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro prevista en el apartado 6 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria), así como un plazo en plazo de seis meses contados a partir de la publicación de la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015, durante el cual los registradores de la Propiedad podrán seguir remitiendo al Catastro Inmobiliario la información con respecto a los hechos, actos o negocios por ellos inscritos que venían siendo objeto de comunicación conforme a la Orden de 23 de junio de 1999 (disposición final de la Resolución Conjunta). Por ello mientras no se encuentre homologada la aplicación informática e implantado el sistema de comunicación de información en previsto en la citada Resolución Conjunta, debe aplicarse para la aportación de las representaciones gráficas alternativas el mismo criterio previsto en el punto tercero, letra b, de la Resolución-Circular de esta Dirección General de 3 de noviembre de 2015, de manera que transitoria y excepcionalmente será admisible la aportación de la representación geográfica y lista de coordenadas correspondientes a una determinada finca en cualquier formato que permita al registrador generar un archivo electrónico en formato PDF que las contenga junto con el código de finca registral, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica, y en el acta de inscripción hará constar que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo, expresando su código seguro de verificación. Y ello sin perjuicio, de que una vez que se haya efectuado dicha homologación y esté operativo el sistema de comunicación de información, a través del mismo se dé cumplimiento por el Registrador a las obligaciones que le incumben conforme a la expresada Resolución conjunta en cuanto a todas las representaciones gráficas que se hayan inscrito desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015".
La Resolución DGRN de 2 de agosto de 2016 homologa la nueva aplicación informática registral para el tratamiento de representaciones gráficas, ordenando su difusión entre los registradores para su progresiva utilización.
Tras esta homologación, la Resolución DGRN de 2 de septiembre de 2016 entiende que ha quedado sin efecto su anterior doctrina relativa a la posibilidad de presentación de la representación gráfica en cualquier formado (como los PDF), siendo desde entonces imperativo cumplir los requisitos en el formato aportado al registro que permitan el tratamiento informático de la representación, según lo previamente expuesto. También entra, tras esta en vigor la nueva regulación del Código Registral Unico, de manera que las fincas registrales que se inscriban en lo sucesivo nuevamente ya solo se identificarán por el referido Código, sin que se les asigne al antiguo número de finca registral (sería el caso de las segregaciones). Si son fincas registrales ya existentes, a las que se asigne el nuevo Código, la publicidad registral reflejará los datos de finca registral y del Código, Dice la resolución:
"Finalmente, en cuanto a los requisitos técnicos que debe reunir la representación gráfica georreferenciada que se aporte, habrá que estar a los detallados en la Resolución Conjunta de esta Dirección General y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015, a la que remite el artículo 10 de la Ley Hipotecaria. Toda vez que por Resolución de 2 de agosto de 2016 ha sido homologada la aplicación informática para la calificación de las representaciones gráficas prevista en el artículo 9.b) la Ley Hipotecaria y la disposición adicional primera de la Ley 13/2015, en los documentos presentados a partir de dicha fecha no procederá la utilización de los medios alternativos para la aportación y tratamiento de la representación gráfica que se previeron en la Resolución de 12 de febrero de 2016. Además, conforme al punto quinto de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, esta homologación supone también la finalización del plazo que se concedía para la implantación definitiva del código registral único de finca previsto en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Así, a las nuevas fincas registrales y demás supuestos que conforme a la legislación hipotecaria abran folio real propio (como el presente caso de segregación), sólo se les asignará este código registral único, cuya composición se define en dicha Resolución, y para evitar duplicidades y disfunciones, no se les asignará el número de finca o subfinca particular dentro de cada registro, término municipal y sección que procedía conforme a la normativa reglamentaria anterior a la implantación legal del código registral único, sin perjuicio de que pueda continuar utilizándose la numeración tradicional únicamente a efectos meramente internos o para facilitar el trabajo de la oficina. Tratándose de fincas ya existentes a las que se les asigne el código registral único, al objeto de asegurar una debida identificación de la finca registral, deberá hacerse referencia tanto en la nota de despacho del documento, como en la publicidad formal, incluida la que haya de proporcionarse a los notarios con ocasión de la autorización de alguna escritura (cfr. artículo 354 a) del Reglamento Hipotecario), tanto el código registral único, como como el número de finca registral tradicional".
La correspondencia de las parcelas catastrales con la representación gráfica.
En cuanto al alcance que debe tener la correspondencia de las parcelas catastrales con la representación gráfica, según lo dispuesto en el apartado 7.1.c de la misma Resolución-Conjunta, la representación gráfica alternativa de esas fincas resultantes:
"Deberá estar representada sobre la cartografía catastral y respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral".
Según la letra "d" del número 2 del mismo apartado 7:
"Representación sobre la cartografía catastral.
Los planos topográficos de las parcelas resultantes deberán estar representados sobre la cartografía catastral, a fin de permitir la comprobación de la correspondencia entre las parcelas objeto de las actuaciones y la descripción que figura en el Catastro Inmobiliario.
La alteración cartográfica de las fincas afectadas habrá de respetar la delimitación del resto de las colindantes que resulte de la cartografía catastral, de modo que la delimitación del conjunto de las parcelas resultantes de la alteración o modificación, coincida con la delimitación del conjunto de las parcelas extraídas de la cartografía catastral, con una tolerancia en sus vértices de +/-1 cm...".
Se exige en la Resolución-Conjunta que la finca matriz de la operación de modificación hipotecaria coincida con la delimitación de la parcela catastral, aunque admite que pueda referirse a parte de una parcela catastral, delimitando en tal caso la parte afectada y la no afectada, pero añade la exigencia, que a mi juicio no está en la ley, de que "el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que resulta de la cartografía catastral". Esto podría interpretarse en el sentido de que la única opción admisible, cuando estemos ante fincas registrales que son una parte de una parcela catastral, es que se las agrupe o agregue para dar lugar a una parcela catastral, en la misma línea que ya había interpretado la DGRN el requisito de la coincidencia en las inmatriculaciones. Pero si, por el contrario, la representación gráfica de la finca registral, que ha de ser calificada por el registrador, no coincide tras la modificación hipotecaria con una parcela catastral, no sería factible realizar la operación de modificación hipotecaria sin una previa rectificación catastral que ajustase el plano catastral a la situación resultante de la modificación hipotecaria.
¿Es aplicable esta exigencia a las modificaciones hipotecarias de pisos o locales en un edificio en propiedad horizontal?
En todo caso, la redacción legal excluye, a mi juicio, las operaciones de modificación hipotecaria (división, segregación, agrupación o agregación) de fincas registrales que no tengan la consideración de terrenos (la ley se refiere expresamente a que implique "reordenación de los terrenos"), como los locales en un edificio en régimen de propiedad horizontal, aunque sí probablemente las parcelas que se integren en un complejo inmobiliario.
El nuevo artículo 202 Ley Hipotecaria prevé que "cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro". Pero esta exigencia, además de solo ser exigible a las edificaciones a las que sea de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación, no equivale a una representación gráfica georreferenciada y, según he sostenido en otra entrada, entiendo que solo la exige la norma en el momento inicial de acceso de la división horizontal al Registro de la Propiedad.
El Informe del Colegio de Registradores antes referido afirma:
"Por otra parte, el art. 202 de la LH establece que, cuando se deposite un Libro del Edificio, se inscribirá en el folio de cada departamento la representación gráfica del mismo contenido en el proyecto. Ahora bien, dicha representación gráfica no es georreferenciada sino el plano del piso o local confeccionado por el técnico redactor del proyecto. Por tanto, la inscripción de esta representación gráfica no quedará sujeta a los requisitos de los arts. 9, 10 y 199 de la LH, entre otras cosas, porque no existe representación gráfica catastral de dichos departamentos".
La Resolución DGRN de 22 de julio de 2016, relativa a la pretensión de rectificar la cabida de una plaza de garaje configurada como una zona de uso exclusivo vinculada a una cuota de propiedad por la vía del artículo 199 LH, además de rechazar que en el caso la certificación catastral aportada cumpliese los requisitos legales, pues la representación gráfica de la misma se refería al solar y no a la plaza de garaje, "sin que en ningún caso pueda confundirse, como hace el recurrente, la representación gráfica con los datos alfanuméricos de superficie que figuran en la certificación catastral", rechaza en general que quepa la constancia registral de la representación gráfica en los elementos privativos de una división horizontal, Dice la DGRN:
"Dicha inscripción de representación gráfica de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal sólo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria in fine. Para tales casos, como señala la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, «podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolucióncircular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real». En esta línea el artículo 201 de la Ley Hipotecaria al regular el procedimiento para la inscripción de rectificaciones descriptivas, excluye expresamente de su ámbito las relativas a edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, exigiendo para tales casos, la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. No procede, en definitiva, tramitar ninguno de los procedimientos previstos para la inscripción de la representación gráfica de un elemento individual de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su consecuente rectificación descriptiva".
La operación específica de incorporación de la representación gráfica al folio de la finca.
En cuanto a la operación específica de incorporación de la representación gráfica respecto de una finca ya inscrita, lo que ya contemplaba la legislación catastral (artículo 53.5 Ley 13/1996, de 30 de diciembre), debería mantenerse la necesidad de título público para su práctica, de conformidad con la regla general del artículo 3 Ley Hipotecaria.
En contra de este criterio, el Informe del Colegio de Registradores declara que:
"Cabe la solicitud de inscripción de la representación gráfica de una finca como operación específica, aportando instancia en la que así se solicite junto con el fichero de la representación gráfica. La firma de la instancia debe estar legitimada notarialmente, o con firma electrónica o firmada ante el Registrador. Dicha instancia puede ser objeto de presentación telemática".
Tanto en este caso de operación registral específica como en el de incorporación de la representación gráfica a un título inscribible con carácter potestativo se afirma que se aplicarán los requisitos del artículo 199.
Este artículo 199 prevé la tramitación de un expediente por el registrador que podrá dar lugar a una calificación negativa. Aunque de esto me ocuparé cuando toque, ya digo que esa calificación negativa del intento de constancia de la representación gráfica no debe conllevar la del título inscribible al que se haya incorporado potestativamente, si el interesado consiente en que la inscripción se practique con la descripción registral previa, pues la adaptación del registro a la realidad física continúa siendo potestativa.
- Las dudas del registrador.
Para la que representación gráfica pueda ser incorporada al folio registral, se exige que el registrador “no albergue dudas sobre la correspondencia entre dicha representación y la situación registral de la finca”.
Se trata de la consagración legal, tras venir siendo defendida largamente por la DGRN, de la discrecionalidad, al menos parcial, de un órgano administrativo, y debe tenerse en cuenta que en esto, como en todo, siempre habrá gente más escéptica que otra.
Aunque, para ser justos, reconozcamos que se sientan unos criterios generales sobre lo razonable o no de esas hipotéticas dudas, aunque mucho me temo que la conciencia del registrador de turno no la va a turbar nadie. Pero algo es algo y por eso destaco que la norma dice:
“Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”.
- La posibilidad de acudir a representaciones gráficas auxiliares.
Para aclarar sus dudas, el registrador podrá acudir “con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación”.
Dedica varios párrafos el artículo a estas bases gráficas alternativas a disposición del registrador, por supuesto a través de la correspondiente aplicación informática, que el precepto ahora exige que sea única para todos los registradores y suministrada por su Colegio, que esto seguro que fomentará la disciplina interna.
También dedica un largo párrafo a la publicidad o no que el registrador puede suministrar de dicha representaciones gráficas.
Artículo 10 LH.
2. En los casos de incorporación de la representación gráfica georreferenciada conforme a lo dispuesto en la letra b) del artículo 9, deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos regulados en el apartado 3 de este artículo. El Registrador incorporará al folio real la representación gráfica catastral aportada siempre que se corresponda con la descripción literaria de la finca en la forma establecida en la letra b) del artículo anterior, haciendo constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Asimismo, el Registrador trasladará al Catastro el código registral de las fincas que hayan sido coordinadas. En el supuesto de que la correspondencia no haya quedado acreditada, el Registrador dará traslado de esta circunstancia al Catastro por medios telemáticos, motivando a través de un informe las causas que hayan impedido la coordinación, a efectos de que, en su caso, el Catastro incoe el procedimiento oportuno.
b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos. En los supuestos en los que se haya aportado una representación gráfica alternativa, el Registrador remitirá la información al Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora, para que este practique, en su caso, la alteración que corresponda. De practicarse la alteración, la Dirección General del Catastro lo trasladará al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar las referencias catastrales correspondientes, así como la circunstancia de la coordinación, e incorpore al folio real la representación gráfica catastral.
5. Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real. Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.
c) Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos.”
El primer apartado sienta la regla general, según la cual, la base de representación gráfica de las fincas en el registro será la cartografíca catastral.
El segundo apartado está en relación con la ya visto letra "b" del apartado 9.
El precepto exige -"deberá aportarse"-, en estos casos del artículo 9.b, la presentación, junto con el título, bien de la certificación catastral descriptiva y gráfica, bien, en lo supuestos legalmente previstos (entre los que están las parcelaciones, divisiones, segregaciones, agrupaciones o agregaciones), de la representación gráfica alternativa.
El apartado 3 del artículo prevé los casos en que se admitirá una representación gráfica alternativa.
El apartado 4 se refiere a la necesidad de hacer constar en toda publicidad registral de la finca la referencia catastral (deberá entenderse que será si ésta consta) como si está o no coordinada con el catastro.
El apartado 5 se refiere a los efectos sustantivos de la coordinación catastral.
Es conocida la doctrina jurisprudencial sobre que los principios registrales, particularmente los de legitimación y fe pública registral, no se extienden a los datos de hecho de las inscripciones, entre ellos la cabida y ubicación de las fincas.
Según este apartado, una vez expresada la coordinación catastral, el principio de legitimación registral se aplicará "la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral".
Dos cuestiones a apuntar:
- No se refiere expresamente a la cabida, aunque la delimitación geográfica parece que comprenderá en algún modo ésta.
- Solo se refiere al principio de legitimación y no al de fe pública registral. Parece esto implica que la presunción de legitimación es solo iuris tantum y no iuris et de iure, como la que resultaría del segundo.
El último párrafo de este apartado 5 debe enlazarse con el apartado 3, en el que se prevé que si se aportase una representación gráfica alternativa, en lo supuestos en los que se permita, el registrador lo comunicará al catastro, para que éste realice, en su caso, la alteración catastral, y a través de la Dirección General del Catastro se comunique al registro la práctica de dicha alteración, pudiendo entonces el registrador hacer constar la coordinación catastral de la finca.
No obstante, según este párrafo último del apartado 5 artículo 10, la misma presunción de legitimación regirá cuando transcurran seis meses desde la comunicación al catastro sin contestación. Parece que en este supuesto, aunque no pueda hacerse constar la coordinación catastral de la finca, sí existe la presunción de legitimación, lo que debería indicarse de algún modo en el asiento.
Pero para que este efecto tenga lugar es preciso que la representación gráfica alternativa haya sido validada previamente por una autoridad pública. Es dudoso a qué se refiere la norma, especialmente, en si por autoridad pública cabe comprender al notario que ha autorizado la escritura pública a que se incorpora la representación gráfica y qué significa que éste "valide" la representación. A mi juicio, debe descartarse que el notario realice una validación técnica de la representación gráfica alternativa, pues esto excedería de su función.
La rectificación de la cabida (respecto a esta cuestión me remito en detalle a esta otra entrada del blog: "La reciente doctrina de la DGRN sobre rectificación de cabida").
El artículo 9.b LH prevé que, mediante la incorporación de esa representación gráfica, bien en una de las operaciones señaladas, bien como operación específica, pueda rectificarse la cabida de la finca, aunque exige, salvo que sea a través de un expediente en que ya se hayan realizado, o que se hayan practicado en el propio título, la notificación a los titulares de derechos inscritos.
Por ejemplo, si cuando se agrupan dos fincas registrales resultara de la certificación catastral o de otra representación gráfica incorporada que la cabida de la finca resultante es distinta de la que resulta de las fincas registrales, ello podrá dar lugar a la correspondiente rectificación de la cabida, pero con la exigencia de la notificación a los posibles titulares de derechos inscritos que no hayan formalizado la operación (derechos de hipoteca, por ejemplo).
Debe tenerse en cuenta que uno de los criterios para que el registrador pueda estimar que no coincide la representación gráfica con la finca registral es el de diferencias de cabidas superiores al 10%. Esto coincidiría con lo expresado en el nuevo artículo 201, que solo admite la rectificación de la cabida sin expediente en casos de modificaciones inferiores al 10% de la inscrita.
Parece que, estas representaciones gráficas, catastrales o alternativas, solo van a permitir dicha rectificación cuando la diferencia de cabida no supere este límite y, en todo caso, precisarán la notificación a los titulares de derechos inscritos. En cuanto a la notificación a los colindantes, la remisión al artículo 199 podría suponer la necesidad de practicarla en todo caso, aunque, a mi juicio, debe prevalecer lo dispuesto en el 201, que es la norma especial, que dispensa del expediente en excesos que no superen el 10% y se basen en la certificaión catastral, aunque exige "plena coincidencia" entre la finca y la certificación. Todo ello implica un régimen mucho más restrictivo que el actual, donde la rectificación de la cabida por certificación catastral descriptiva y gráfica está admitida sin límite y, además, no se exige dicha notificación a los titulares de derechos inscritos ni a los colindantes, con carácter general.
Sin embargo, la Resolución DGRN de 17 de noviembre de 2015 declara que la rectificación de la cabida que no exceda del 5% o del 10% no exige notificación previa alguna a los colindantes, y la que excede del límite del 10% puede tramitarse alternativamente a través del expediente notarial del 201 o del expediente registral del 199. Dice la DGRN:
"es de destacar que la Ley 13/2015 ha introducido un nuevo procedimiento que resulta también hábil para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, como es el regulado en el nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la Propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción, superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación, como luego se expresa").
Por su parte, la Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2015 defiende la suficiencia de una representación gráfica alternativa, sin necesidad de que el exceso de cabida resulte necesariamente de una certificación catastral, aunque en el marco del expediente notarial de rectificación de la cabida del artículo 201 LH, posibilitando la coordinación a posteriori de la finca con el catastro. Dice la resolución:
La Resolución DGRN de 19 de julio de 2016 hace un resumen de su doctrina sobre los excesos de cabida tras la reforma de la LH, distinguiendo aquellos que precisan un expediente previo a la inscripción con notificación a colindantes y posibilidad de oposición, de aquellos otros en que puede practicarse la inscripción de la rectificación de la cabida sin dicho expediente precio, sin perjuicio de que, tras la inscripción, se proceda a notificar a los colindantes. Dice la DGRN:
"La Resolución de este Centro Directivo de 17 de noviembre de 2015, reiterada en otras posteriores como las de 22 de abril y 23 de mayo de 2016, señaló que a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:
– Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos",
Esta resolución ratifica la actuación del registrador que, ante sus dudas sobre la cabida de la finca, pues la superficie que se pretendía hacer constar coincidía con la que originariamente figuraba en el registro y posteriormente se solicitó una reducción de la misma, tramita el expediente del artículo 199 LH, a pesar de que la rectificación de la cabida solicitada era, en el caso, inferior al 10%, considerando, de modo muy flexible, que la rogación para el expediente se producía al haber sido notificado y no oponerse al mismo, lo que debe ser tomado en cuenta como criterio que puede aplicarse en otros supuestos. Dice la DGRN:
También trata la DGRN de la cuestión de la oposición de los colindantes.
Debe tenerse en cuenta que el expediente registral del artículo 199 LH la oposición de un interesado no supone necesariamente el fracaso del expediente. Así, el párrafo IV del número 1 del artículo 199 LH dispone: "El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales".
Una vez admitido que este expediente del artículo 199 LH permitirá rectificación de cabida cualquiera que sea su extensión, se introduce aquí una diferencia de trato con el expediente notarial del artículo 201 LH, en cuanto este se remite a las reglas del 203 LH (expediente de inmatriculación), que expresamente señala: "Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador".
En el caso, se estima justificada la actuación registral negando la inscripción del exceso de cabida en virtud de la oposición de dos interesados. Se tienen en cuenta las circunstancias del caso. Los interesados que se opusieron fueron una Administración Pública (Confederación Hidrográfica del Duero), lo que lleva a la DGRN a valorar la especial protección que se concede al dominio público en la ley, y uno de los herederos del titular registral, considerando la DGRN que es posible que uno solo de los herederos se oponga y valorando la existencia de un procedimiento judicial sobre un cierre de la finca.
Y es de interés, por su trascendencia fiscal, la Resolución DGRN de 12 de septiembre de 2016, en la que se revoca la calificación registral que exigía la presentación en la oficina liquidadora de una instancia privada para la tramitación del procedimiento de rectificación de cabida a través del artículo 199 Ley Hipotecaria, sobre la base de la no sujeción a tributación de la rectificación de cabida de una finca.
La rectificación de los linderos.
El artículo 201 de la Ley Hipotecaria regula el expediente notarial para la rectificación de la "descripción, superficie y linderos" de las fincas inscritas. En su número 2 dispone lo siguiente:
Este artículo permite la rectificación de ciertos datos descriptivos de las fincas sin tramitación del expediente del artículo 201 Ley Hipotecaria, pero excluye expresamente de esta opción "la superficie o linderos de la finca". Esto plantea la duda de si siempre que se trate de rectificar un lindero, de cualquier clase, es necesaria la tramitación de un expediente de rectificación, sea el del artículo 201 Ley Hipotecaria, o el de coordinación catastral del artículo 199 Ley Hipotecaria.
La cuestión es particularmente discutible en los linderos registrales que se identifican exclusivamente mediante el nombre del titular. Según el Prontuario del Colegio de Registradores sobre la reforma: "Como se ha visto el art. 201.2 en los supuestos que admite de rectificación de la descripción de las fincas sin necesidad de expediente se refiere a diferentes características físicas de las fincas pero siempre que sean “distintas de la superficie o los linderos”. No obstante cabe la posibilidad de defender la innecesariedad del expediente cuando se considere que los linderos nominales no son erróneos o inexactos, y que por tanto su sustitución por los linderos de fincas o por otros nominales actualizados no constituye una rectificación descriptiva, sino una expresión de los mismos en forma distinta".
José Manuel García García ("La finca registral y el catastro: Inmatriculación, obra nueva, reanudación de tracto y restantes procedimientos de la Ley 13/2015, de 24 de junio. 1ª ed., febrero 2016") se plantea la cuestión, y aun admitiendo que la DGRN ha distinguido la rectificación de un lindero fijo de la que tiene lugar por simple indicación de los nombres de los colindantes, sostiene que también en este segundo caso la modificación puede tener trascendencia, como, por ejemplo, al ser la identidad del colindante determinante de las notificaciones a realizar en diversos expedientes, por lo que parece considerar necesario este expediente, salvo que no se trate de una verdadera rectificación, sino de una "actuación de sucesión de titularidades", afirmando "Para distinguir lo que es una verdadera rectificación o una simple actualización, el Registrador deberá tener en cuenta las circunstancias del caso, pudiendo incluso controlar la situación a través del examen de las titularidades de las fincas colindantes, o bien el conjunto de las circunstancias del documento".
La distinción entre la rectificación de linderos fijos y nominales se recoge, entre otras, en la Resolución DGRN de 5 de agosto de 2014, relativa a la no necesidad de coincidencia en una inmatriculación con los nombres de los colindantes que figuraban en la certificación catastral, según la cual:
"Es evidente que cuando se emplea la técnica descriptiva de linderos fijos, es decir, los que se refieren a algún elemento con existencia física y/o ubicación concreta sobre el territorio, –tales como una calle, un camino, una acequia, o un determinado accidente natural, o la expresión de unas coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial–, la alteración de un lindero fijo por otro, precisamente por afectar a un dato expresado con suficiente precisión, supondría una alteración sustancial que provocaría dudas fundadas sobre la identidad entre ambos inmuebles. Pero cuando se utilizan tan solo linderos personales, esto es, que sólo expresan el nombre del propietario colindante pero sin precisar en modo alguno en qué lugar concreto se ubica la linde entre ambas fincas, el cambio del nombre de un colindante, precisamente porque nunca se ha precisado dónde se ubica la linde misma, no resulta tan relevante ni tan preocupante, pues puede perfectamente deberse a una sucesión de titularidades por transmisión de la finca colindante, y no necesariamente a una alteración del lindero, cuya ubicación física concreta ni consta precisada previamente ni es objeto de precisión ahora".
Apunta el autor citado (José Manuel García García), como un supuesto en que no se precisaría la tramitación de expediente, el de la Resolución DGRN de 9 de julio de 2015, en cuyo caso se indicaba en la descripción registral como lindero un camino, pero se pretendía la supresión de dicha descripción de la frase "por cuyo camino tiene derecho de paso el vecino del lado oeste", a lo que se accede por tratarse de la cancelación de una mención de derecho, sin alterarse el lindero.

References: artículo 9
 artículo 10
 Artículo 9
 artículo 9
 Artículo 9
 artículo 10
 artículo 9
 Resolución 
 artículo 21
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 21
 artículo 9
 artículo 199
 resolución 
 Resolución 
 artículo 199
 artículo 10
 Resolución 
 artículo 201
 Resolución 
 artículo 201
 artículo 199
 artículo 201
 artículo 201
 Resolución 
 artículo 202
 artículo 202
 artículo 20
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 20
 Real Decreto 
 artículo 20
 artículo 19
 artículo 20
 Real Decreto 
 artículo 24
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 7
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 202
 artículo 7
 Resolución 
 artículo 202
 artículo 7
 Resolución 
 artículo 44
 Resolución 
 artículo 44
 artículo 9
 Resolución 
 artículo 201
 Resolución 
 Resolución 

Artículo 9
 artículo 9
 artículo 53
 Resolución 
 artículo 9
 Resolución 
 artículo 204
 Resolución 
 artículo 201
 artículo 201
 Resolución 
 artículo 209
 Real Decreto 
 artículo 209
 artículo 9
 Resolución 
 artículo 47
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 199
 artículo 204
 Resolución 
 artículo 9
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 199
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 47
 artículo 9
 artículo 47
 Resolución 
 artículo 9
 artículo 9
 Resolución 
 artículo 47
 artículo 9
 artículo 47
 Resolución 
 resolución 
 artículo 199
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 199
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 199
 Resolución 
 artículo 47
 artículo 47
 artículo 9
 artículo 47
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 199
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 199
 artículo 9
 artículo 199
 artículo 199
 artículo 9
 artículo 199
 Resolución 
 artículo 199
 artículo 199
 artículo 199
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 199
 artículo 9
 artículo 9
 artículo 199
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 artículo 204
 Resolución 
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 artículo 10
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 Resolución 
 Resolución 
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 artículo 202
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 artículo 199
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Artículo 10
 artículo 9
 artículo 38
 artículo 9
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 artículo 199
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