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Timestamp: 2018-11-18 19:26:39+00:00

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Modelos de Documentos - Petição - Imobiliário - Cobrança de encargos condominiais
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Petição - Imobiliário - Cobrança de encargos condominiais
ENCARGOS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - ILEGITIMIDADE PASSIVA - ART 267 CPC - DENUNCIAÇÃO À LIDE - ART 70 CPC - MORA
EXCELENTÍSSIMO DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ........ VARA CÍVEL DA COMARCA DE ..........
........ e ..........., brasileiros, casados entre si, ele gerente financeiro, portador da Carteira de Identidade n.º ........ e inscrito no CPF/MF sob n.º ........., ela do comércio, portadora da Carteira de Identidade n.º ........... e inscrita no CPF/MF sob n.º .........., residentes e domiciliados na rua ........., n.º ....., ap. ......, ........., nesta Capital, por intermédio de seu procurador abaixo assinado, .............., brasileiro, solteiro, advogado regularmente inscrito na OAB-.... sob n.º ........., com escritório profissional na rua ........., n.º ........., nesta Capital, onde recebe intimações e notificações, vem com o devido respeito e acatamento diante de V. Exa., com fundamento nos artigos 70, inciso III, e 278 do Código de Processo Civil, apresentar
à Ação Sumária de Cobrança proposta por CONJUNTO ............., já qualificado, passando, para tanto, a expender as seguintes razões de fato e de direito:
1.1. Ilegitimidade passiva "ad causam" (CPC - art. 267, VI):
Conforme atesta a matrícula em anexo (doc. ....), os Requeridos adquiriram, em ..... de ........ de ........, através de escritura pública de compra e venda, a Casa n.º ...., do Bloco ...., do Conjunto Residencial ........, com as características e confrontações lá constantes. A partir de então passaram a efetuar o pagamento dos encargos condominiais correspondentes.
Em ....... de ......... de ........, por força de contrato particular de compromisso de compra e venda (doc. ...), o imóvel foi vendido à Sra. ........, que a partir de ....... de ....... do mesmo ano passou a nele residir (doc. ...), encontrando-se, desde então, obrigada ao pagamento das taxas de condomínio e do IPTU (Cláusula Quinta e Décima Primeira).
A mora da promissória compradora acima indicada em relação ao pagamento dos encargos condominiais, assim como no tocante às prestações junto à Caixa Econômica Federal, estas previstas na cláusula terceira, vem maculando o bom o nome dos Requeridos que sempre honraram os compromissos relativos ao imóvel enquanto dele eram proprietários.
Não por outro motivo, promoveram a notificação judicial da promissória compradora perante a ....ª Vara Cível (doc. ...) e, na seqüência, ação de rescisão de contrato perante a ....ª Vara Cível (doc. ....), ambas desta Capital.
De qualquer sorte, o bem já não mais pertence aos Requeridos desde ....... de ....... de ......., pois receberam o preço estipulado no contrato de compra e venda, como se observa dos documentos já citados, e entregaram-no a Sra. ........, na ocasião, livre e desembaraçado de quaisquer ônus. Portanto, sendo esta a proprietária do imóvel ao tempo dos inadimplementos noticiados na inicial, sobre ela repousa a legitimidade passiva.
A propósito, se o Autor somente tem letigimidade para propor ação se é titular do direito a ser tutelado, de outro lado, somente pode ser demandado "o titular do interesse afirmado na pretensão." (SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras Linhas de Direito Processual Civil. São Paulo; Saraiva, 1º vol., 16ª ed., 1993, p. 167).
Portanto, é a presente preliminar para requerer, com fulcro no artigo 267, inciso VI do Código de Processo Civil, seja reconhecida e ilegitimidade passiva dos Requeridos, extinguindo-se o processo sem julgamento de mérito.
1.2. Denunciação da Lide (CPC - art. 70, III):
A cláusula nona do instrumento particular, celebrado entre os Requeridos e a Sra. ........., é clara ao estabelecer a responsabilidade pelo
pagamento dos encargos condominiais, verbis:
"Os promitentes vendedores, se obrigam e se comprometem a entregar o imóvel a promissária compradora, inteiramente desocupado, no dia .../.../...,, livre de impostos, taxas, condomínio, IPTU, luz, água, prestações do financiamento, e sendo que daquela data em diante, as despesas serão de responsabilidade da promissária compradora, que se obriga e se compromete a pagar em seus respectivos vencimentos, ocasião em que os promitentes vendedores receberão o saldo constante neste contrato." (grifos nossos).
Extrai-se desta cláusula que, a partir de ..... de ........ de ......... a promissária compradora assumiria o pagamento das taxas de condomínio e demais despesas incidentes sobre o bem. Ocorre que, conforme dito no item 1.2., a Sra. ........ passou a residir no imóvel em ..... de ........ daquele ano, como demonstra o recibo de quitação firmado no mesmo dia.
Logo, daí em diante, data bem anterior a .......... de ........ (mês a partir do qual o Autor postula a indenização nestes autos), a responsabilidade prevista na cláusula nona deve recair inteiramente sobre a promissária compradora.
O Código de Processo Civil, em seu artigo 70, inciso III, prescreve:
Como já demonstrado, o contrato (vide doc. ...) obrigou a promissária compradora ao pagamento das taxas de condomínio desde ..... de ....... de ..........., razão pela qual impositiva a denunciação da lide da mesma.
A propósito, ATHOS GUSMÃO CARNEIRO, em festejada obra assinala que "Tendo em vista, inclusive, as vantagens de ordem prática em que a pretensão regressiva seja resolvida desde logo e no mesmo processo, parece-nos conveniente aceitar o cabimento da denunciação em todos os casos em que um terceiro esteja adstrito a ressarcir ou reembolsar os prejuízos decorrentes da sucumbência; teremos, assim, diminuído o ajuizamento de ações regressivas em posteriores processos autônomos." (in, Intervenção de Terceiros. São Paulo: Saraiva, 2ª ed., 1983, p. 69).
Não sendo este, entretanto, o entendimento de V. Exa., os Requeridos, fundados no princípio da eventualidade, passam a deduzir defesa de mérito.
O "Demonstrativo de Débito em Atraso", elaborado pelo Autor, revela que o mesmo aplicou juros superiores aos permitidos em lei.
Basta observar o artigo 1.062 do Código Civil que estipula: "A taxa de juros moratórios, quando não convencionada (art. 1.262), será de seis por cento ao ano.". Ora, como dito, aplicou-se, na referida conta, juros equivalentes a 1,0% (um por cento) ao mês, quando deveria ser de apenas 0,5% (meio por cento). Os juros em questão (moratórios) não foram convencionados.
A jurisprudência, como não poderia deixar de ser diferente, reprime com contundência este tipo de cobrança abusiva, como se vê da decisão abaixo:
"Se não se cuida de cobrança movida por instituição financeira pública ou privada e nem de crédito habilitado em concordata, a taxa de juros é a prevista no art. 1.062 do CC." (RJTJESP 73/76) .
A correção monetária também não restou aplicada conforme estabelece a legislação pertinente. Atente que o demonstrativo corrige o débito pela média aritmética entre TR (Taxa Referencial) e BTN (Bônus do Tesouro Nacional), desconsiderando que o Decreto n.º 1.544, de 30 de junho de 1995, adotou como índice de atualização da moeda, o percentual resultante da média aritmética simples do INPC - divulgado pelo IBGE - e IGP-DI - divulgado pela Fundação Getúlio Vargas -, revogando a Lei n.º 8.177, de 1º de março de 1991, no que diz respeito à Taxa Referencial como índice de correção.
Não bastasse o advento do Decreto n.º 1.544/95, instituindo novo índice de correção monetária, destaca-se que a referida Lei n.º 8.177/91, teve em mira, através de seu artigo 3º, banir os indexadores da economia nacional então existentes, como sejam, o BTN, o BTNF, entre outros. Daí a declaração contida na introdução da mesma: "Estabelece regras para a desindexação da economia e dá outras providências." Como se vê, o legislador conferiu à Taxa Referencial, natureza eminentemente remuneratória, conforme assinalou o Ministro Célio Borges, no julgamento da Argüição de Inconstitucionalidade n.º 513/8-DF, verbis:
"Como visto, a TR é taxa remuneratória e, não índice de atualização do poder aquisitivo da moeda. Não se tratando (a TR) de índice neutro, de mera atualização do valor da moeda, mas de coeficiente a preservar-lhe o poder liberatório, sem se confundir, porém com o índice de correção (BTN)."
O colendo STF, em outra manifestação sobre o tema, na Ação Declaratória de Inconstitucionalidade n.º 493-0-DF, através do voto do ilustre Ministro Moreira Alves, analisando a natureza da TR instituída pela mencionada Lei n.º 8.177/91, pontua que "não é a Taxa Referencial, índice de atualização monetária". Arremata afirmando que a própria Lei "reconhece o predominante caráter remuneratório da TR.".
Portanto, evidente que a média "BTN/TR" utilizada pelo Autor não pode permanecer como base da correção monetária do período inadimplido, sendo impositivo que o cálculo apresentado seja rechaçado, conformando-o aos índices de correção monetária estabelecidos pela legislação própria, nos termos acima aduzidos.
a) diante da manifesta ilegitimidade passiva dos Requeridos, seja decretada, com fulcro no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil, a extinção do processo sem julgamento de mérito;
b) sucessivamente, com fundamento no artigo 70, inciso III, do Código de Processo Civil, a denunciação da lide da Sra. ........., com endereço na Casa n.º ...., Bloco ..., do Conjunto Residencial .........., localizado na rua ....., n.º ....., Bairro ........., nesta Capital, para que apresente, no prazo legal, defesa quanto à pretensão de cobrança dos encargos condominiais discriminados na inicial e que estão indevidamente sendo exigidos dos Requeridos;
d) no mérito, seja abatido o valor apresentado no demonstrativo de débito, a fim de adequar a taxa de juros ao patamar legal, assim como fixar os índices de correção monetária de acordo com a legislação própria, nos termos acima aduzidos;
e) a condenação do Autor nos consectários legais.
........., ....... de ........ de .........

References: artigo 267
 artigo 70
 artigo 1
 artigo 3
 artigo 267
 artigo 70