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Timestamp: 2019-12-12 19:04:40+00:00

Document:
Revue de jurisprudence de droit immobilier 2019 - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Cette revue de jurisprudence de droit immobilier a été développée dans le cadre de mon intervention au colloque de droit de la construction qui s'est tenu ce jour à Angers, à l'initiative de l'Ordre des Avocats du Barreau d'Angers.
Colloque droit immobilier 2019 Ordre des Avocats Angers
Le vendeur qui a conçu ou réalisé des travaux ne peut invoquer une clause de non-garantie des vices cachés
Cass. 3e civ. 18-4-2019 n°18-20.180
Dans cette affaire un vendeur était attaqué en justice par son acheteur de lots de copropriété dans un immeuble d'habitation, parce que des infiltrations et des désordres relatifs au système d'évacuation des eaux usées avaient été constatés par cet acheteur après la vente.
Le vendeur lui opposait la clause de non garantie des vices cachés classiquement stipulée dans l'acte de vente.
L'acheteur avait alors fait valoir que cette clause ne pouvait recevoir application parce que le vendeur avait effectué ou fait effectuer les travaux trois ans avant la vente, qu'il devait être donc être considéré comme un vendeur constructeur ne pouvant pas être exonéré de la garantie des vices cachés.
La cour d'appel avait retenu cette argumentation.
La Cour de cassation considère que la cour d'appel aurait dû vérifier, pour juger que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne pouvait pas recevoir application que le vendeur avait « lui-même conçu ou réalisé les travaux » et elle suggère donc qu'à défaut de cette conception ou de cette réalisation par le vendeur lui-même la clause d'exonération de la garantie des vices cachés devait recevoir application.
On relèvera cependant qu'à aucun moment, il n'est évoqué dans l'arrêt l'application des articles 1792 et suivants du Code civil, qui est un autre cas la clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut pas être invoquée par le vendeur, puisqu'il s'agit d'une garantie (la garantie décennale) d'ordre public.
“Vu les articles 1641 et 1643 du code civil ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que M. R... ne pouvait pas se prévaloir de la clause d'exonération de garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente, l'arrêt rendu le 25 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;”
Le constructeur de maison individuelle répond de l’incendie causé par la chaudière
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 29 mai 2019 N° de pourvoi: 17-21396
Une maison individuelle avait pris feu, à la suite d'un dysfonctionnement de la chaudière et le constructeur de maison individuelle est condamné à indemniser le maître de l'ouvrage, sans que les juges retiennent l’argument de la cause étrangère exonératoire de responsabilité au sens de l'article 1792 du code civil.
Le constructeur est condamné avec le fabricant de la chaudière.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 18 mai 2017), que M. S... et Mme N... (les consorts S... N...) ont conclu avec la société Mortier construction un contrat de construction de maison individuelle ; que la réception est intervenue sans réserves concernant l'installation de chauffage ; que les consorts S... N... ont confié l'entretien de leur chaudière murale de marque Chaffoteaux et Maury, installée dans le garage, à la société Savelys devenue Engie home services ; qu'un incendie s'étant déclaré dans le garage et s'étant propagé à l'ensemble de l'habitation la rendant inhabitable, les consorts S... N... ont, après expertise, assigné leur assureur habitation, la société AGPM assurances, la société Mortier construction, la société Chaffoteaux et Maury (la société Chaffoteaux) et la société Savelys en indemnisation ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé.”
Les héritiers de l’architecte héritent des ennuis
Cet arrêt nous rappelle que :
par principe “le contrat de louage d'ouvrage est dissous par la mort de l'ouvrier, de l'architecte ou l'entrepreneur” : article 1795 du code civil.
mais que cela n’empêche pas que les héritiers de l’architecte doivent répondre en cette qualité des conséquences dommageables de son exécution.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 23 novembre 2017), rendu en référé, que M. et Mme Z... ont fait réaliser des travaux de consolidation de leur maison sous la maîtrise d'œuvre de Roger Y... ; qu'invoquant l'existence de désordres, ils ont obtenu la désignation d'un expert ; que, Roger Y... étant décédé, M. et Mme Z... ont assigné ses ayants droit, Mme Y... et M. Philippe Y... (les consorts Y...), afin que les opérations d'expertise leur soient déclarées communes et opposables ;
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ que les actions exclusivement attachées à la personne du défunt ne sont pas transmissibles à ses héritiers ; que l'action en garantie décennale exercée contre un maître d'oeuvre a pour objet d'obtenir sa condamnation à reprendre les désordres affectant l'ouvrage, ou d'obtenir à défaut sa condamnation à dommages-intérêts ; qu'en décidant que l'action introduite en référé à l'encontre de M. Roger Y..., en sa qualité d'architecte, à l'effet de voir ordonner une expertise destinée à mettre en évidence sa responsabilité était transmissible à ses héritiers, quand ces derniers, étrangers aux professions du bâtiment, étaient dans l'impossibilité de reprendre les désordres susceptibles d'affecter l'ouvrage de M. et Mme Z..., la cour d'appel a violé l'article 724 du code civil ;
2°/ que le contrat de louage d'ouvrage est dissous par la mort de l'ouvrier, de l'architecte ou l'entrepreneur ; qu'en retenant en l'espèce que les héritiers de M. Roger Y..., architecte, pouvaient être tenus des obligations souscrites par leur auteur avant son décès dans le cadre du contrat de maîtrise d'oeuvre conclu avec M. et Mme Z..., la cour d'appel a violé l'article 1795 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, si le contrat de louage d'ouvrage avait été dissous par la mort de l'architecte, il avait été exécuté par Roger Y... avant son décès et que celui-ci avait été attrait à l'instance pour répondre des conséquences dommageables de son exécution, la cour d'appel a retenu à bon droit que les consorts Y... en étaient tenus en raison de la transmission des obligations du de cujus ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;”
Cour de cassation chambre civile 3 30 janvier 2019 17-31121
Le procédé Harnois est un procédé permettant l'aménagement de combles, notamment par suppression des fermettes et réalisation d'un plancher surbaissé.
Cet arrêt juge que l'assuré pour l'activité déclarée et assurée ainsi : "contractant général, unique locateur d'ouvrage avec le maître de l'ouvrage, dans le cadre de l'aménagement de combles et greniers selon le procédé Harnois, assumant la maîtrise d'oeuvre de conception et d'exécution et tout ou partie de l'exécution des travaux" ne peut prétendre à être garantie par la compagnie si le procédé Harnois n'est pas celui qui a été mis en oeuvre.
Ceci parce que "le recours au procédé Harnois contenu dans la clause relative à l'objet du contrat ne constituait pas une simple modalité d'exécution de l'activité déclarée, mais cette activité elle-même".
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 23 octobre 2017), que des travaux de surélévation avec aménagement des combles d'une maison d'habitation ont été confiés à la société AJ construction, assurée auprès de la société Aviva assurances au titre de l'activité déclarée de « contractant général, unique locateur d'ouvrage avec le maître de l'ouvrage, dans le cadre de l'aménagement de combles et greniers selon le procédé Harnois, assumant la maîtrise d'oeuvre de conception et d'exécution et tout ou partie de l'exécution des travaux » ; que, des infiltrations d'eaux pluviales étant apparues, la société AJ construction a assigné en garantie son assureur ;
“Attendu que la société AJ construction fait grief à l'arrêt de dire que la société Aviva assurances ne doit pas sa garantie, alors, selon le moyen, que toute personne physique ou morale, dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil à propos des travaux de bâtiment, doit être couverte par une assurance ; que tout contrat d'assurance souscrit par une personne assujettie à l'obligation d'assurance est, nonobstant toute clause contraire, réputé comporter des garanties au moins équivalentes à celles figurant dans les clauses types prévues par l'article A. 243-1 du code des assurances ; qu'il en résulte qu'aucune stipulation d'un contrat d'assurance ne peut avoir pour effet d'amoindrir d'une manière quelconque le contenu de ces garanties et que toute clause d'un contrat d'assurance faisant échec aux règles d'ordre public relatives à l'étendue de l'assurance de responsabilité obligatoire en matière de construction doit être réputée non écrite ; que si la garantie de l'assureur ne concerne que le secteur d'activité professionnelle déclaré par le constructeur, la clause limitant la garantie des travaux réalisés, dans ce secteur d'activité, par une personne assujettie à l'obligation d'assurance à ceux effectués selon des modalités d'exécution particulières, fait échec aux règles d'ordre public relatives à l'étendue de l'assurance de responsabilité obligatoire en matière de construction et doit, par suite, être réputée non écrite ; qu'en énonçant, par conséquent, pour dire que la société Aviva assurances ne devait pas sa garantie à la société AJ construction et pour débouter la société AJ construction de ses demandes formulées à l'encontre de la société Aviva assurances, que le contrat d'assurance liant la société Aviva assurances et la société AJ construction avait pour objet une activité de « contractant général, unique locateur d'ouvrage avec le maître de l'ouvrage, dans le cadre de l'aménagement de combles et greniers selon le procédé Harnois, assumant la maîtrise d'oeuvre de conception et d'exécution et tout ou partie de l'exécution des travaux », que le procédé Harnois était décrit dans le cahier des charges accepté par l'entreprise Socotec comme permettant d'aménager les combles des maisons particulières et même d'effectuer une surélévation de la toiture afin de rendre utilisable l'espace existant entre la couverture et les plafonds considéré a priori comme perdu par suppression d'une multitude des barres de fermettes en bois ou métalliques créant un volume libre à toute circulation et accessible à toute forme d'aménagement, que la surface supplémentaire ainsi constituée pouvait aller jusqu'à 70 % de la surface habitable et être aménagée en pièces d'habitation et qu'au regard de la réalisation de ce type de travaux conformément à des techniques particulières nécessitant des compétences spécifiques que l'entrepreneur était supposé détenir à la date de la souscription de son contrat d'assurance, les parties avaient entendu limiter la garantie de l'assureur en sorte que le recours au procédé Harnois contenu dans la clause relative à l'objet du contrat ne constituait pas une simple modalité d'exécution de l'activité déclarée mais bien cette activité elle-même, quand, en se déterminant de la sorte, elle se fondait sur une modalité d'exécution particulière de l'activité d'aménagement de combles et de greniers déclarée par la société AJ construction, et non sur son objet, et quand la clause du contrat d'assurance liant la société Aviva assurances et la société AJ construction, en ce qu'elle subordonnait la garantie au recours au procédé Harnois, et, donc, à une modalité d'exécution particulière de l'activité d'aménagement de combles et de greniers déclarée par la société AJ construction, faisait échec aux règles d'ordre public relatives à l'étendue de l'assurance de responsabilité obligatoire en matière de construction et devait, par suite, être réputée non écrite, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 241-1, L. 243-8 et A. 243-1 du code des assurances ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le procédé Harnois permettait d'aménager les combles et d'effectuer une surélévation de la toiture afin de rendre utilisable l'espace existant entre la couverture et les plafonds considéré a priori comme perdu par suppression d'une multitude des barres de fermettes en bois ou métalliques, créant un volume libre à toute circulation et accessible à toute forme d'aménagement, la surface supplémentaire ainsi constituée pouvant être aménagée en pièces d'habitation, la cour d'appel a exactement retenu qu'au regard de la réalisation de ce type de travaux, conformément à des techniques particulières nécessitant des compétences spécifiques que l'entrepreneur était supposé détenir à la date de la souscription de son contrat d'assurance, les parties avaient entendu limiter la garantie de l'assureur en sorte que le recours au procédé Harnois contenu dans la clause relative à l'objet du contrat ne constituait pas une simple modalité d'exécution de l'activité déclarée, mais cette activité elle-même ;
Condamne la société AJ construction aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.”
La clause d'exclusion n'était pas formelle et limitée
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 19 septembre 2019 N° de pourvoi: 18-19616
La clause du contrat d'assurance visant les dommages “résultant d'une méconnaissance intentionnelle, délibérée ou inexcusable des règles de l'art et normes techniques applicables dans le secteur d'activité de l'assuré ne permettait pas à celui-ci de déterminer avec précision l'étendue de l'exclusion en l'absence de définition contractuelle de ces règles et normes et du caractère volontaire ou inexcusable de leur inobservation”.
On notera que ce n'est pas le principe même d'une telle clause qui est critiquée, mais le fait que le contrat ne comporte pas de définition de ces causes d'exclusion de la garantie.
“Vu l'article L. 131-1 du code des assurances ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes .”
Les conséquences d'un engagement librement souscrit et judiciairement déclaré valable ne constituent pas un préjudice réparable
Cour de cassation chambre civile 1 Audience publique du mercredi 10 avril 2019 N° de pourvoi: 18-14987
Cette décision est relative à une vente immobilière d'un immeuble qui présentait des désordres. L'acheteur reprochait au notaire de ne pas l'avoir clairement informé des désordres. La Cour de Cassation considère que par application du principe selon lequel les conséquences d'un engagement librement souscrit et judiciairement déclaré valable ne constituent pas un préjudice réparable, cette réclamation ne peut être admise : elle rappelle que l'acquéreur avait été informé des désordres avant la signature.
Surtout, la Cour de Cassation relève que les juges n'avaient condamné que le notaire, alors que le vendeur lui-même n'avait pas été condamné : c'est la que la notion d'un engagement « librement souscrit et judiciairement déclaré valable ». On comprend que le rejet de l'action contre le vendeur entraînait, pour les mêmes raisons, le rejet obligatoire de la demande faite à l'encontre du notaire.
“Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum Mme Y... V... et la SCP C... V... et P... Y...-V... à payer à M. L... la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 30 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
La clause d'exclusion de solidarité stipulée dans un contrat d'architecte n'est pas abusive au sens de l'article L.132-1 du code de la consommation
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 7 mars 2019 N° de pourvoi: 18-11995
Cet arrêt pose le principe selon lequel dans le cas de la mise en cause de la responsabilité contractuelle avant réception, la clause contractuelle d'exclusion de solidarité figurant dans le contrat de l’architecte et que la SCI cocontractante n'était pas fondée à exciper du caractère abusif de cette clause, qui ne vidait pas la responsabilité de l'architecte de son contenu, puisqu'il devait assumer les conséquences de ses fautes et sa part de responsabilité dans les dommages, sans pouvoir être condamné pour la totalité des dommages.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 14 décembre 2017), que la société civile immobilière P... (la SCI) a confié à Mme I... , architecte, une mission de maîtrise d'oeuvre portant sur des travaux d'extension d'une maison ; que le contrat d'architecte prévoyait en son article G10 du cahier des clauses générales une clause selon laquelle « En cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes dont relève l'architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire » ; que les travaux de gros oeuvre ont été confiés à M. H..., le lot menuiserie-charpente à M. R... et le lot couverture à la société Gloaguen ; que, déplorant des désordres d'exécution et un dépassement des coûts et des délais, la SCI a, après expertise, assigné Mme I... et son assureur, la Mutuelle des architectes français (MAF), ainsi que M. R... et M. H..., en paiement de sommes ;
Conciliation et garantie décennale
Les clauses de conciliation obligatoire préalable à toute action judiciaire sont désormais banales, en particulier dans les contrats d’architecte.
Cet arrêt juge que cette clause n’est pas applicable en matière d’action fondée sur la garantie décennale.
“Vu l’article 12 du code de procédure civile ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit irrecevable l’action formée par M. X... et Mme Y... à l’égard de la société Aedifi, l’arrêt rendu le 18 janvier 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Douai, autrement composée.”
Véranda et imputabilité des désordres
Cass. Civ. 3e, 13 juin 2019, pourvoi n°18-16725
La présomption de responsabilité de l’article 1792 du code civil suppose tout de même que l’entrepreneur soit l’auteur de travaux en rapport avec le sinistre : tel n’était pas le cas du constructeur de la véranda puisque les désordres provenaient d'une terrasse maçonnée enfermant un puits perdu vers lequel étaient dirigés les regards recueillant les eaux pluviales, qui n'était pas raccordé au réseau public et qui débordait en période de fortes précipitations.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 15 mars 2018), que, Mme P... et M. R... ayant eux-mêmes réalisé des travaux de rénovation dans leur maison et chargé la société Alu Rideau de poser une véranda reliant deux bâtiments, ont vendu l'immeuble à M. et Mme G... ; que ceux-ci, se plaignant de la présence d'un champignon à l'origine du pourrissement du plancher, ont, après expertise, assigné en indemnisation leurs vendeurs et la société Alu Rideau, sur le fondement de la garantie décennale et, à titre subsidiaire, de la garantie des vices cachés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille dix-neuf.”
La réception est contradictoire si l’entreprise est convoqué par fax et par lettre recommandée avec accusé de réception
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 7 mars 2019 N° de pourvoi: 18-12221
On sait que la réception doit être contradictoire. Cet arrêt juge que cette réception est contradictoire si l’entreprise est convoqué par fax et par lettre recommandée avec accusé de réception.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 décembre 2017), que M. et Mme Q... ont entrepris des travaux de rénovation et d'extension d'une maison et de construction d'un logement de gardien ; qu'une mission complète de maîtrise d'oeuvre a été confiée à M. V..., architecte assuré auprès de la société Mutuelle des architectes français (la MAF) ; que la société Arcadia, assurée auprès de la société Sagena, devenue SMA, a été chargée des lots gros oeuvre, charpente couverture, étanchéité cloisons, isolation ferronnerie carrelage revêtements ; que la société Apave a été chargée des missions de contrôle technique concernant la solidité des ouvrages et celle des ouvrages existants ; que les maîtres d'ouvrage ont souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la société Axa France IARD (Axa) ; que, par lettre du 27 juillet 2009, adressée également en télécopie, les maîtres de l'ouvrage ont résilié le marché de travaux et convoqué la société Arcadia pour le 31 juillet 2009 afin d'établir un état des lieux valant procès-verbal de réception ; que, le 31 juillet 2009, un compte-rendu de visite a été établi ; que M. et Mme Q... ont adressé deux déclarations de sinistre à la société Axa ; qu'après expertise, celle-ci a versé à M. et Mme Q... une somme totale de 1 149 280 euros, puis a assigné M. V..., la MAF, la société Sagena et l'Apave en paiement de cette somme ;

References: l'article 1792
 l'article 724
 l'article 1795
 l'article 700
 l'article 700
 l'article 700
 l'article 1382