Source: https://www.jusmeum.de/urteil/bgh/401e07e0bc9523264e9fc585d99509ee46b5c41a37c7563cf60ff95207d5585e
Timestamp: 2018-05-25 18:51:22+00:00

Document:
BGH, XII ZR 41/98: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 19.04.2000, XII ZR 41/98
XII ZR 41/98
Ordentliche kündigung, Abweisung der klage, Zpo, Zug, Mangel, Sache, Rücknahme, Mietvertrag, Antrag, Leistung
XII ZR 41/98 Verkündet am: 31. Mai 2000 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
a) Zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung nach § 542 Abs. 1 BGB in
entsprechender Anwendung des § 539 BGB.
b) Der Annahmeverzug kann nicht Gegenstand einer isolierten Feststellungsklage
sein (im Anschluß an das Senatsurteil vom 19. April 2000 - XII ZR 332/97 - zur
Veröffentlichung vorgesehen).
BGH, Urteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98 - OLG Düsseldorf LG Mönchengladbach
vom 31. Mai 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die
Richter Dr. Krohn, Dr. Hahne, Gerber und Weber-Monecke
des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 8. Januar 1998 aufgehoben.
Soweit die Klägerin die Feststellung begehrt, daß die Beklagte
sich mit der Rücknahme der Gaststättenräume in Annahmeverzug
befinde, wird die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der
1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Mönchengladbach vom 28. Februar 1997 zurückgewiesen mit der Maßgabe,
daß die Klage als unzulässig abgewiesen wird.
Im übrigen wird die Sache zu neuer Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das
Die Klägerin hat von der Beklagten - der Generalmieterin - in einem damals noch nicht fertiggestellten Einkaufszentrum Räume zum Betrieb einer
Gaststätte gemietet. Die Laufzeit des Vertrages sollte 15 Jahre betragen. Die
Einzelheiten der vertraglichen Regelungen sind in mehreren Urkunden enthalten, zuletzt in einem "Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag", den die Klägerin am
8. Februar 1982 und die Beklagte am 16. Februar 1982 unterschrieben hat.
Das Lokal wurde am 8. April 1983 an die Klägerin übergeben und von ihr in der
Folgezeit als Speisegaststätte untervermietet.
Aufgrund eines Prüfungsberichts des TÜV-Rheinland vom 18. August
1983 kam es zwischen den Parteien zu Meinungsverschiedenheiten über die
Funktionstauglichkeit der eingebauten Be- und Entlüftungsanlage. Die Klägerin
zog aus den Beanstandungen aber keine Konsequenzen. Erst wieder mit
Schreiben vom 6. Oktober 1989 rügte sie, daß im Bereich der Küche "völlig
unzumutbare Zustände" herrschten.
Ende April 1993 erklärte der damalige Untermieter der Klägerin die
fristlose Kündigung des Untermietvertrages mit der Begründung, die Be- und
Entlüftung der Gaststätte sei unzureichend. In einem zwischen ihm und der
Klägerin daraufhin geführten Rechtsstreit kam ein von dem Gericht beauftragter Sachverständiger in einem Gutachten vom 11. Juli 1994 zu dem Ergebnis,
die von ihm gemessenen Zu- und Abluftmengen seien für den Bedarf des Küchenbetriebs viel zu gering. Mit Anwaltsschreiben vom 18. August 1994 forderte die Klägerin die Beklagte auf, bis zum 30. September 1994 für eine einwandfreie Funktion der Be- und Entlüftungsanlage zu sorgen. Mit Schreiben
vom 27. Oktober 1994 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, weil die von ihr zur Mängelbeseitigung gesetzte Frist fruchtlos
verstrichen sei. Die Beklagte wies die Kündigung zurück und forderte die Klägerin auf, den Mietvertrag zu erfüllen.
Die Klägerin hat Klage erhoben mit dem Antrag, festzustellen, daß die
von ihr unter dem 27. Oktober 1994 ausgesprochene fristlose Kündigung wirksam sei und daß die Beklagte sich wegen der Rücknahme des Gaststättenobjektes in Annahmeverzug befinde. Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen.
In der Berufungsinstanz hat die Klägerin beantragt, festzustellen, daß
das Mietverhältnis der Parteien durch die von ihr unter dem 27. Oktober 1994
ausgesprochene fristlose Kündigung beendet worden sei, hilfsweise, daß es
am 31. März 1995 geendet habe. Außerdem hat sie ihren Feststellungsantrag,
die Beklagte befinde sich mit der Rücknahme der Gaststättenräume in Annahmeverzug, weiterverfolgt.
Das Berufungsgericht hat unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung dem von der Klägerin mit ihren Hauptanträgen verfolgten Feststellungsbegehren stattgegeben. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten,
mit der sie die Wiederherstellung des die Klage abweisenden erstinstanzlichen
Urteils erreichen will.
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und, soweit
die Klägerin die Feststellung begehrt, daß sich die Beklagte mit der Rücknahme der Gaststättenräume in Annahmeverzug befinde, zur Abweisung der Klage
als unzulässig, im übrigen zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
1. Das Berufungsgericht führt aus, die Vereinbarungen der Parteien seien dahin auszulegen, daß die Beklagte verpflichtet gewesen sei, der Klägerin
eine voll funktionierende Küche zum Betrieb einer Speisegaststätte zur Verfügung zu stellen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, daß die
klima- und lüftungstechnische Ausrüstung des Gaststättenobjektes für den Küchenbetrieb einer Speisegaststätte nicht ausreiche. Die von der Beklagten
durchgeführten Nachbesserungsarbeiten hätten nicht zu einer nachhaltigen
Besserung geführt. Die der Klägerin überlassenen Gaststättenräume seien
deshalb im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB mit einem Fehler behaftet, der ihre
Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch erheblich einschränke. Da die
Beklagte nicht innerhalb einer von der Klägerin gesetzten Frist für Abhilfe gesorgt habe, sei die Klägerin nach § 542 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung
berechtigt gewesen.
Die Klägerin habe dieses Recht, den Mietvertrag wegen eines Fehlers
der Mietsache fristlos zu kündigen, auch nicht in entsprechender Anwendung
des § 539 BGB dadurch verloren, daß sie jahrelang vorbehaltlos den vollen
Mietzins gezahlt habe, auch nachdem sie zuletzt mit ihrem Schreiben vom
6. Oktober 1989 die unzureichende Leistung der lüftungstechnischen Einrichtungen der Gaststätte gerügt habe. Nach § 536 BGB sei der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zu dem vertragsgemä-
ßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Auf diesen Erfüllungsanspruch
finde § 539 BGB keine Anwendung. Daraus ergebe sich, daß er auch nicht anzuwenden sei auf "eine auf die fehlende Erfüllung dieser Verpflichtung gestützte fristlose Kündigung des Mieters gemäß § 542 BGB".
Da die von der Klägerin erklärte fristlose Kündigung zur Beendigung des
Mietvertrages geführt habe, könne dahinstehen, ob der Mietvertrag mangels
Einhaltung der Schriftform des § 566 BGB durch ordentliche Kündigung habe
beendet werden können.
Da die Beklagte sich geweigert habe, die von der Klägerin zur Rückgabe
angebotene Mietsache zurückzunehmen, weil sie die von der Klägerin erklärte
Kündigung für unbegründet angesehen habe, sei sie in Annahmeverzug geraten. Auch der diesbezügliche Feststellungsantrag der Klägerin sei deshalb begründet.
Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten nicht in allen Punkten
einer rechtlichen Überprüfung stand.
2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme
des Berufungsgerichts, die Beklagte sei verpflichtet gewesen, eine für eine
Speisegaststätte geeignete, voll funktionstüchtige Küche zur Verfügung zu
stellen. Zu dieser Annahme ist das Berufungsgericht durch eine Auslegung des
zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrages gelangt. Diese Auslegung
ist als tatrichterliche Würdigung in der Revisionsinstanz nur beschränkt nachprüfbar, und zwar darauf, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt worden sind oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht, etwa weil unter
Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer
acht gelassen worden ist (st.Rspr. des Bundesgerichtshofs, vgl. z.B. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90 - NJW 1992, 1967, 1968 m.w.N.). Solche revisionsrechtlich relevante Auslegungsfehler rügt die Revision zu Unrecht.
Das Berufungsgericht hat auch rechtsfehlerfrei festgestellt, daß die zur
Verfügung gestellte Küche zum Betrieb einer Speisegaststätte nicht geeignet
war. Daraus hat das Berufungsgericht zu Recht gefolgert, daß die Gaststättenräume mangelhaft waren und daß die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 542 BGB an sich vorlagen, nachdem die Beklagte trotz einer
von der Klägerin erklärten Fristsetzung nicht für Abhilfe gesorgt hatte.
3. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht dagegen, § 539 BGB sei auf
ein Recht zur fristlosen Kündigung nach § 542 Abs. 1 BGB nicht - auch nicht
entsprechend - anwendbar. Nach § 539 BGB kann der Mieter die ihm in den
§§ 537, 538 BGB eingeräumten Gewährleistungsrechte regelmäßig nicht geltend machen, wenn er den Mangel der Mietsache beim Abschluß des Vertrages gekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht gekannt hat oder wenn er
eine mangelhafte Sache vorbehaltlos entgegengenommen hat, obwohl er den
Mangel kannte. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann
es in entsprechender Anwendung dieser Vorschrift ebenfalls zum Ausschluß
von Gewährleistungsrechten führen, wenn der Mieter nach Vertragsschluß
Kenntnis von einem Mangel erlangt und dennoch den ungeminderten Mietzins
über eine gewisse Zeit vorbehaltlos weiterzahlt (Senatsurteil vom 18. Juni 1997
- XII ZR 63/95 - NJW 1997, 2674 m.N.).
§ 543 Satz 1 BGB bestimmt ausdrücklich, daß auf das dem Mieter nach
§ 542 BGB zustehende Kündigungsrecht die Vorschriften der §§ 539 bis 541
Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, daß die Verweisung des
§ 543 Satz 1 BGB auf § 539 BGB auch dann greift, wenn § 539 BGB in analoger Anwendung nur deshalb anzuwenden ist, weil der Mieter trotz eines während der Mietzeit aufgetretenen Mangels den Mietzins über eine gewisse Zeit
vorbehaltlos weitergezahlt hat (BGH, Urteil vom 15. Februar 1967 - VIII ZR
222/64 - WM 1967, 515, 517). Die analoge Anwendung des § 539 BGB auch in
solchen Fällen ist auch deshalb gerechtfertigt, weil das Recht zur fristlosen
Kündigung nach § 542 BGB ohnehin innerhalb einer angemessenen Frist ausgeübt werden muß, nachdem der Berechtigte den Kündigungsgrund erfahren
hat (vgl. Gerber/Eckert, Gewerbliches Miet- und Pachtrecht, 3. Aufl. Rdn. 113
4. Das Berufungsurteil kann deshalb mit der gegebenen Begründung
nicht bestehenbleiben. Soweit die Klägerin die Feststellung begehrt, daß das
Mietverhältnis durch die von ihr erklärte fristlose Kündigung beendet worden
ist, ist der Senat nicht in der Lage, selbst abschließend zu entscheiden (§ 565
Abs. 3 ZPO). Die Feststellungen des Berufungsgerichts reichen nicht aus, um
abschließend beurteilen zu können, ob die Voraussetzungen des § 539 BGB
erfüllt sind oder nicht. Zwar hat das Berufungsgericht festgestellt, daß es schon
im August 1983 zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien über
die Funktionstauglichkeit der Be- und Entlüftungsanlage für die Gaststätte gekommen ist, daß die Klägerin im Oktober 1989 nochmal "unzumutbare Zustände" im Bereich der Küche gerügt und daß sie dennoch anschließend fast fünf
Jahre lang den Mietzins vorbehaltlos weitergezahlt hat. Dies spricht für eine
Anwendbarkeit des § 539 BGB. Andererseits ist zu berücksichtigen, daß der
Untermieter der Klägerin die mangelhafte Belüftung bis zum Jahre 1993 hingenommen hat, ohne daraus Konsequenzen zu ziehen, daß er erst im Jahre 1993
wegen dieser Mängel die fristlose Kündigung des Untermietvertrages erklärt
hat, was darauf hindeuten könnte, daß sich der Mangel im Laufe der Zeit verschlimmert haben könnte, und daß in dem anschließend zwischen der Klägerin
und ihrem Untermieter anhängigen Rechtsstreit am 11. Juli 1994 der Mangel
von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen mit exakten Meßergebnissen bestätigt worden ist. Es bedarf weiterer tatrichterlicher Aufklärung, ob dadurch für die Klägerin eine neue, sie zur fristlosen Kündigung berechtigende
Situation entstanden ist.
Selbst wenn man unterstellt, das Recht der Klägerin zur fristlosen Kündigung sei entsprechend § 539 BGB ausgeschlossen, könnte zu diesem Feststellungsantrag aber keine abschließende Entscheidung ergehen. Die Klägerin
hat nämlich hilfsweise die Feststellung beantragt, das Mietverhältnis der Parteien sei durch ordentliche Kündigung zum 31. März 1995 beendet worden.
Dieser Hilfsantrag enthält als ein Weniger den Antrag festzustellen, das Mietverhältnis sei zum 30. Juni 1995 beendet worden (§ 565 Abs. 1 a BGB in der
seit dem 1. Januar 1994 gültigen Fassung). Ob dieser Hilfsantrag begründet
ist, hängt davon ab, ob der an sich auf 15 Jahre fest abgeschlossene Mietvertrag mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar war. Diese Frage
hat das Berufungsgericht dahingestellt sein lassen. Sollte es auf den Hilfsantrag ankommen, sind auch diesbezüglich weitere Feststellungen erforderlich.
Insofern muß die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
5. Der Senat kann dagegen abschließend entscheiden (§ 565 Abs. 3
ZPO) über den Antrag festzustellen, daß sich die Beklagte mit der Rücknahme
der Gaststättenräume in Annahmeverzug befinde. Dieser Feststellungsantrag
ist nämlich in jedem Fall als unzulässig abzuweisen, auch dann, wenn das
Mietverhältnis durch die von der Klägerin erklärte Kündigung beendet worden
sein sollte. Nach § 256 Abs. 1 ZPO kann Gegenstand einer Feststellungsklage
- abgesehen von der hier nicht in Betracht kommenden Feststellung der Echtheit oder Unechtheit einer Urkunde - nur die Feststellung des Bestehens oder
Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses sein. Unter Rechtsverhältnis ist eine
bestimmte, rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu anderen Personen
oder einer Person zu einer Sache zu verstehen (BGHZ 22, 43, 47; Zöller/
Greger, ZPO 21. Aufl. § 256 Rdn. 3). Der Annahmeverzug ist aber - wie auch
der Schuldnerverzug (vgl. Senatsurteil vom 19. April 2000 - XII ZR 332/97 - zur
Veröffentlichung vorgesehen) - lediglich eine gesetzlich definierte Voraussetzung unterschiedlicher Rechtsfolgen, also lediglich eine Vorfrage für die Beurteilung dieser Rechtsfolgen. Er ist selbst kein Rechtsverhältnis, das nach § 256
ZPO festgestellt werden könnte.
Richtig ist allerdings, daß in Fällen, in denen der Kläger eine Verurteilung des Beklagten zu einer Zug um Zug zu erbringenden Leistung begehrt,
der weitere Antrag des Klägers, den Annahmeverzug des Schuldners hinsichtlich der ihm gebührenden Leistung festzustellen, im Anschluß an eine Entscheidung des Reichsgerichts (RG, JW 1909, 463 Nr. 23) für zulässig angesehen wird (vgl. BGH, Urteil vom 28. Oktober 1987 - VIII ZR 206/86 - WM 1987,
1496, 1498; MünchKomm-ZPO/Lüke, § 256 Rdn. 24 m.N.).
Der Senat hat bereits ausgeführt, daß es sich bei dieser Rechtssprechung um eine Ausnahme handelt, die allein aus Gründen der Zweckmäßigkeit
und mit dem schutzwürdigen Interesse des Klägers zu rechtfertigen ist, den für
die Vollstreckung nach den §§ 756, 765 ZPO erforderlichen Nachweis des Annahmeverzugs bereits im Erkenntnisverfahren erbringen zu können. Daraus
kann nicht hergeleitet werden, daß der Annahmeverzug ein zulässiger Gegenstand einer isolierten, nicht mit einem Antrag auf Verurteilung zu einer
Zug-um-Zug-Leistung verbundenen Feststellungsklage sein kann (Senatsurteil
vom 19. April 2000 aaO).
Eine Zug um Zug zu erbringende Leistung wird im vorliegenden Fall von
der Klägerin nicht begehrt.
Gerber Weber-Monecke

References: BGH 
 § 542
 § 539
 § 537
 § 542
 § 539
 § 536
 § 539
 § 542
 § 566
 § 542
 § 539
 § 542
 § 539

§ 543

§ 542

§ 543
 § 539
 § 539
 § 539
 § 542
 § 539
 § 539
 § 539
 § 256
 § 256
 § 256
 § 256