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Timestamp: 2020-07-14 02:37:45+00:00

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LA IMPOSICIÓN LEGAL DEL INTERÉS DE DEMORA. - A definitivas
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La imposición legal del interés de demora… Le pese a quien le pese. A propósito de las resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 5 y 19 de diciembre de 2019. A cargo de Mateo C. Juan Gómez
por A definitivas|Publicada 27 mayo, 2020
AD 73/2020
LA IMPOSICIÓN LEGAL DEL INTERÉS DE DEMORA…LE PESE A QUIEN LE PESE. A propósito de las resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 5 y 19 de diciembre de 2019.
Socio Bufete Buades
En los últimos tiempos hemos vivido una innegable evolución normativa en materia de contratación bancaria, siempre en aras de una mayor protección del deudor bancario, y quiero pensar que con la expectativa del legislador de construir un cuerpo normativo coherente y sistematizado en la materia. Un objetivo que al perseguirse de forma torpe y apresurada, siempre a rebufo de cualquier polémica jurisprudencial o social, no se ha alcanzado. Al contrario, es fácil identificar someras contradicciones en las normas actualmente vigentes en materia de contratación bancaria y/o ejecución hipotecaria. Un ejemplo de ello lo encontramos en el límite legal a los intereses de demora, regulados como norma imperativa en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.
Intereses – Mora – Préstamo – Hipoteca – Registro – Calificación – Protección
«Lo que hace un problema de un problema es que contiene una contradicción». (José Ortega y Gasset).
1.- A modo de introducción: La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), fue una norma muy esperada y aplaudida por parte de la doctrina, cuya principal función consistía en transponer -tarde, como siempre, al filo de la sanción-, la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010.
Sin embargo, no agota aquí su cometido la norma. De manera muy significativa, comienza su Exposición de Motivos alabando el sistema hipotecario español y la dimensión social del negocio bancario, que permite a los particulares acceder a la compra de bienes que, por su precio, de otro modo les sería imposible adquirir. Y poco a poco, en un mensaje sin destinatario formal, pero que muy posiblemente vaya dirigido tanto a las entidades financieras como a los órganos judiciales, remarca la necesidad de dotar al mercado de mayor seguridad jurídica, a la par que diligencia y profesionalidad, estableciendo unos estándares claros de actuación precontractual que objetiven las obligaciones de información y el análisis del riesgo, evitando así -en la medida de lo posible- interpretaciones subjetivas y el sobreendeudamiento.
En relación a su ámbito de actuación, recordemos que se aplica a los contratos de préstamo concedidos por profesionales, en los que intervenga una persona física -da igual que sea consumidor o no- como prestatario, fiador o hipotecante no deudor; siempre que el contrato:
– Disponga de garantía real sobre un inmueble de uso residencial.
– Tenga por objeto adquirir terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que intervenga -aquí sí- un consumidor.
Vemos, por tanto, que estas medidas de protección que se acuñan por el legislador tienen por objetivo no sólo a los consumidores, sino a toda persona física, pensando -como advierte en la EM- de modo especial en los autónomos.
Qué duda cabe que ésta es una importante novedad, pues puede traer aparejada la nulidad de distintas estipulaciones de contratos celebrados con profesionales persona física, más no por aplicación de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios y los famosos controles de contenido y transparencia, sino por ser contrario a normas imperativas. En esta línea, el artículo 3 aclara que las normas de esta Ley -y las que las desarrollen en un futuro- son de carácter imperativo y, por tanto, indisponibles; condenando con la nulidad de pleno derecho, conforme al artículo 6 Cc, cualquier pacto de renuncia. Sin perjuicio de que ello supone una indudable declaración de principios del legislador, tiene más consecuencias prácticas de las que pueda parecer. Pues a tal conclusión de nulidad podría llegarse igualmente, respecto de los consumidores, a partir de su legislación tuitiva…pero esta norma también se aplicará a los empresarios persona física, respecto de los que no cabe realizar controles de contenido o abusividad. De esta suerte se ataja la posibilidad de establecer pactos con los profesionales persona física, que limiten las medidas que aquí se establecen.
Y ésta es la cuestión que motiva el presente artículo, la configuración de las previsiones de la ley como auténticas normas de derecho imperativo que impiden a las partes contratantes separarse de sus postulados…aunque sea en beneficio del prestatario.
2.- La regulación de los intereses de demora.
El artículo 25 LCCI establece en su apartado primero que «…el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible»[1]. Seguidamente aclara que sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago, sin capitalizarse los intereses, salvo lo previsto en el artículo 579, esto es, la ejecución dineraria consecutiva, tras el remate del bien hipotecado.
Por su parte, el apartado segundo del precepto, señala que «las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario». Un recordatorio de lo que ya proclama con carácter general el artículo 3 LCCI sobre el carácter indisponible de todas las normas de la Ley y la imposibilidad de pacto en contrario (sí, ciertamente, una redundancia huera y carente de sentido; pero hay tantas en esta ley que uno debe aprender a convivir con ellas).
Este precepto plantea una serie de dudas. En primer lugar en relación con el artículo 576 LEC, que regula el interés de mora procesal y en virtud del cual cualquier resolución judicial que imponga la obligación de pago de una determinada cantidad, devengará en favor del acreedor un interés equivalente al pactado o, en su defecto, al legal más dos puntos. Trasladado ello al procedimiento de ejecución hipotecaria, vemos que es habitual que al dictarse el Auto de despacho de ejecución, en la cantidad que se despacha como principal, se incluyan intereses de demora devengados con antelación a que se dé por vencida anticipadamente la obligación y se otorgue la correspondiente acta de fijación de saldo.
¿Tales intereses de demora que forman parte del principal reclamado en el procedimiento generaran a su vez intereses procesales? La respuesta sería claramente que sí, pero desconcierta la mención específica que realiza la norma, como única excepción, al artículo 579 LEC (ejecución dineraria por el remanente del crédito tras la ejecución hipotecaria). Ergo, en cualquier otra ejecución (la hipotecaria) ¿no se devengarán intereses procesales sobre la parte del principal reclamado que se corresponda con intereses de demora? Parece que no…lo que no deja de ser una incoherencia.
Pero la principal cuestión sobre la que queremos detenernos es la del modo taxativo en que el precepto impone el tipo de interés, al indicar que éste «será» el remuneratorio más 3 puntos. Es lógico que al servir a modo de límite -de forma similar a cómo ya lo hiciera la Ley 1/2013-, proscriba cualquier pacto tendente a establecer un tipo de interés superior. Pero ¿y uno inferior?. Cuando se promulgó la norma, ya planteamos en otro lugar[2]:
«… el tenor imperativo del precepto, que advierte que los intereses moratorios «serán», no se hace referencia a un tipo máximo, sino a una única alternativa, a un corsé contractual según el cual los intereses de demora serán éstos sí, o sí. ¿Puede pactarse entonces un tipo menor, por ejemplo, intereses remuneratorios más 2 puntos? Dicha posibilidad sería favorable al prestatario por lo que en principio, pese al tenor literal del precepto, podría sostenerse que no atenta contra el espíritu de la norma…pero el apartado 2 advierte categóricamente que las reglas allí establecidas «no admitirán pacto en contrario»; y no se pierda de vista que la indisponibilidad de los derechos reconocidos en esta ley -la imposibilidad de pacto en contrario en definitiva- ya ha sido declarada con carácter general en el artículo 3, por lo que la única forma de no concluir que la mención del apartado segundo es redundante y estéril, es la de sostener una interpretación literal, según la cual no quepa pacto en contrario ni aunque sea en beneficio del prestatario. Personalmente, me inclino más por pensar que es una redundancia, y que ningún órgano judicial declararía la nulidad de un pacto recogido en la escritura -que o bien ha sido redactado unilateralmente por el prestamista, o bien ha sido negociado- que es más beneficioso para el prestatario que lo previsto con carácter general por el legislador. Ahora bien, el mensaje prudente para la entidad prestamista sería, por si acaso, no pactar menos».
Ya advertimos entonces que la redacción del precepto, muy posiblemente en contra de lo realmente pretendido por el descuidado legislador, sería foco de discusiones futuras. Y resulta que en los últimos meses, algunas entidades prestamistas -en contra del consejo que les dimos en el trabajo citado-, han sido poco prudentes y han pactado con sus clientes un interés de demora inferior al impuesto como límite máximo por la norma examinada (¡que osadía!)…y ello les acarreó sendas calificaciones negativas, que recurridas fueron examinadas por la Dirección General de Registros y del Notariado.
3.- La postura de la Dirección General de Registros y del Notariado.
Los elementos de debate son sencillos y perfectamente identificables con los expuestos «ut supra». La norma indica que el interés de demora «será» el remuneratorio más 3 puntos, lo que innegablemente impide pactar uno superior. Pero en los supuestos en que se pacte uno inferior ¿qué debe primar? ¿la finalidad tuitiva de la norma o su literalidad?
Según el artículo 3 del Código Civil, «las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas». Sobre la literalidad prima la esencia, su «teleos» y su motivación. Claro que, en el caso concreto, si realizamos una interpretación sistemática, es difícil defender que al establecerse en el artículo 25 LCCI la cuestión de los intereses de demora, en realidad, en consonancia con el espíritu tuitivo de la norma en favor de los prestatarios, se pretendía excepcionar este caso concreto de la prohibición general de pacto en contrario (al menos cuando el pacto fuera para mejor). ¿Por qué? Por que se incurre en una segunda torpeza con la redacción del precepto al trasladar en su apartado segundo la prohibición general, al indicar de forma expresa que, respecto a esta cuestión no se admitirá pacto en contrario. ¿Qué sentido tiene reiterar lo que ya se ha dicho con carácter general, si no es para reafirmar tu ánimo de que se quiere aplicar la regla general a ese supuesto concreto?
En resumidas cuentas, la disyuntiva pasa por decidir si el legislador optó por una decisión firme y contundente, pese a ser polémica (prohibir cualquier pacto, al alza o a la baja); o si el bienintencionado legislador simplemente no sabe muy bien lo que dice (y que en realidad cuando apunta hasta en dos ocasiones que no cabe pacto en contrario e impone un tipo que necesariamente «será» aplicable, en realidad quiere decir que tal pacto si cabe, siempre que sea a la baja). Personalmente, por muy desmotivador que pueda parecer (y que es), nos inclinamos más por un legislador bienintencionado pero irreflexivo, incapaz de sopesar las consecuencias de las afirmaciones categóricas que en ocasiones realiza. Máximas que más parecen eslóganes que normas científicas[3].
Huelga decir que no importa tanto lo que nosotros opinemos, como lo que interprete la Dirección General de Registros y del Notariado. Cumple, por tanto, traer ahora a colación las siguientes resoluciones;
Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 37, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria (Publicada en el BOE número 49, de 26 de febrero de 2020. Secc. III. Pág. 17304).
Resolución de 19 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Arteixo, por la que se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario (Publicada en el BOE número 63, de 12 de marzo de 2020. Secc. III. Pág. 24877).
En ambas se plantea la misma cuestión: una entidad financiera (Kutxabank y Banco Caixa Geral, respectivamente) pacta con sus clientes establecer un tipo de interés de demora equivalente al interés remuneratorio más 2 puntos (recordemos que el artículo 25 LCCI habla de 3 puntos). Los registros de la propiedad, en ambos casos, calificaron negativamente la inscripción, incluyendo una reflexión similar en sus Fundamentos de Derecho:
«Las normas sobre fijación del tipo interés moratorio recogidas en los artículos 25 de la Ley de Crédito Inmobiliario y 114.3 Ley Hipotecaria, no admiten “pacto en contrario” según establecen expresamente dichos artículos, y ello ni siquiera en beneficio del prestatario consumidor pues en el apartado IV del Preámbulo se indica que la finalidad de la Ley de Crédito Inmobiliario, en este ámbito, ha sido “sustituir el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo”.
A este respecto, el artículo 25 de la Ley 5/2019 dispone que “en el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del periodo en el que aquél resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún coso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la LEC. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”, manifestándose en el mismo sentido el artículo 114.3 de la L.H>> (calificación negativa Registro núm. 37 Madrid).
Y no se puede criticar demasiado a los registradores, pues la ley dice lo que dice y, lo que es peor, el legislador en la Exposición de Motivos parece reafirmarse en su error, obstaculizando una interpretación finalista que se separe de la dicción literal.
Por su parte, la Dirección General comienza su argumentario revisando lo establecido en la Directiva 2014/17/UE, en cuyo artículo 28, en relación a los intereses de demora, deja patente el ánimo de establecer unos límites máximos, o lo que es lo mismo, una obligación “de mínimos”:
«Los Estados miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad determinarán el valor máximo de tales recargos».
Apuntado ello, examina la opción de la interpretación teleológica:
«Ciertamente, atendiendo a la interpretación literal y teleológica del artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE, se podría haber transpuesto mediante una norma que respecto de los préstamos incluidos en el ámbito objetivo de la misma estableciera un tipo de demora legal máximo, imperativo para la entidad prestamista, pero que no impidiera pactar un tipo inferior -o incluso de no pactarse tipo de interés de demora alguno- en beneficio del prestatario, fiador o garante que tenga la consideración de consumidor».
Ahora bien, entiende que no le queda más remedio que concluir que el legislador, con más o menos acierto, ha dicho lo que quería decir y en los términos en los que pretendía, pues en el Preámbulo de la Ley afirma que «aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo», lo que posteriormente se concreta en los artículos 3 y 25.2 LCCI, ya apuntados.
En consecuencia, la Dirección General lo tiene claro: NO cabe pacto alguno por un interés de demora inferior al del nominal más 3 puntos.
4.- La situación anterior y la paradoja de “aumentar la protección del deudor”.
El ánimo del legislador no es otro que el de dotar de una mayor protección a los deudores hipotecarios, así lo establece en repetidas ocasiones en el preámbulo de la norma, en el que alude expresamente a «las mejoras de la protección de los prestatarios en materia de vencimiento anticipado y el interés de demora y otras de carácter técnico», por lo que parece que le confiere a estas modificaciones un cierto protagonismo. No parece peregrino aventurar que si lo que se pretende es una mayor protección (algo que se repite hasta en 17 ocasiones en el meritado preámbulo), el objetivo es mejorar la situación preexistente…
…pero no parece que sea así.
El régimen en materia de intereses de demora con la LCCI es claro: fijar un tipo de interés que ha de coincidir (sí o sí) con el remuneratorio más 3 puntos. Para ello se establece un precepto concreto (art. 25 LCCI) y se modifica el tenor de la norma que ya regulaba esta cuestión (el artículo 114 LH). Pero ¿cuál era el tenor del artículo 114 LH según la modificación introducida 6 años antes por el artículo 3.2 de la Ley 1/2013?
Pues bien, el escenario legal inmediatamente anterior a la mejora establecida por la LCCI apuntaba que los intereses de demora de préstamo y créditos para adquisición de la vivienda habitual no podían ser superiores -límite máximo- a tres veces el interés legal del dinero.
Analizada la cuestión desde esta perspectiva, resultaría innegable que la LCCI habría supuesto una mejora en la protección del prestatario. Pero desatiende el obnubilado legislador que, en la práctica, dicha norma hacía años que había quedado en auténtico desuso, perdiendo toda su utilidad práctica. Y es que según la doctrina del Tribunal Supremo[4] la franja de abusividad debíamos situarla en el interés remuneratorio más dos (2) puntos, de tal suerte que, pese a la dicción del artículo 114 LH, cualquier pacto que previera un interés moratorio superior en más de dos puntos al nominal, debía reputarse nulo, por abusivo.
Pero ahora esta “mejora” introducida por el legislador, no sólo aumenta el límite máximo de los 2 a los 3 puntos, sino que si hemos de fiarnos de su tenor literal, impide cualquier pacto que establezca un tipo inferior, bajo pena de nulidad y de imposibilidad de inscripción registral -lo que es de una relevancia innegable si consideramos que la inscripción de la hipoteca es constitutiva-. Y sin embargo, no existe ni una sola mención a la jurisprudencia sobre la materia en el preámbulo de la norma. Ninguna. Como si el legislador desconociera su existencia. Incomprensible.
El legislador no sólo tropieza dos veces con la misma piedra, sino que se encarga él mismo de situarla en el camino a transitar.
5.- A modo de conclusión.
Estamos ante una clara muestra de las consecuencias que puede traer aparejada la descuidada redacción de una norma. La paradoja de cómo, bajo la bandera de la protección al prestatario, se le perjudica, imponiéndole un tipo de interés de demora que, si bien es bajo, de facto es más alto que el que venía permitiendo la jurisprudencia, y ello sin posibilidad de reducirlo por acuerdo entre las partes.
Hemos visto que, según la interpretación que realiza la DGRN, queda vetada la posibilidad de pactar un interés de demora inferior al previsto por el artículo 25 LCCI. Pero tal afirmación nos conduce a su vez a otras conclusiones más radicales, si cabe. Así, ¿es posible un contrato sin interés de demora? Si nos ceñimos al imperativo «será» y aceptásemos como acertada la tesis de las resoluciones calendadas en este trabajo, parece que el tipo de interés no puede ser reducido ni esquivado de otra manera. Dicho de otro modo, toda operación subsumible en la norma tendrá ese tipo de interés de demora…
…lo que nos conduce a otra consecuencia. ¿Qué sucederá con aquellas escrituras en las que, por incluir un tipo de interés moratorio superior al permitido por la LCCI, éste sea declarado nulo? Hasta la fecha, la jurisprudencia[5] venía estableciendo que la consecuencia derivada de la nulidad del interés moratorio consistía en la aplicación -aún después de resuelto el contrato por incumplimiento- del interés nominal. El devengo, por ende, del mismo tipo de interés tanto durante la vida del préstamo como después del vencimiento del mismo…Pero esto bien puede cambiar con el escenario actual. Después de todo, la DT 1 LCCI indica que la ley será aplicable a los contratos suscritos con anterioridad, siempre que sean objeto de novación o subrogación. En consecuencia, en los préstamos en los que se declare la nulidad del tipo de interés moratorio, por ser superior al permitido en el artículo 25 LCCI, la consecuencia jurídica no debiera ser la inexistencia de intereses moratorios, sino la aplicación de los tipos previstos en el precepto (nominal más 2 puntos).
Claro que todo esto pasa por aceptar las tesis de la DGRN, lo que nos obligar a subrayar que frente a tales resoluciones cabe recurso en forma de demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble hipotecado (artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, pudiera suceder que en un futuro los Juzgados contradijeran esta tesis y apostaran por una interpretación teleológica más coherente con los presuntos fines de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.
Hay quien podría preguntarse qué sentido tiene que algunas entidades financieras hayan intentado hacer valer un tipo de interés de demora inferior al establecido en el artículo 25 LCCI. Al margen de los motivos comerciales o los frutos de una posible negociación con los clientes, el motivo tal vez radique en un cierto ánimo de evitar futuras nulidades. No se pierda de vista que la Ley 1/2013 vino a establecer un límite legal máximo, impidiendo que los intereses de demora superasen tres veces el interés legal (antigua redacción del artículo 114 LH). Pese a ello, el Tribunal Supremo declaró que cualquier tipo de interés de demora, por más que respetase el límite legal, era susceptible de ser declarado nulo, por abusivo, si superaba en más de dos puntos el interés remuneratorio. Ahora la Ley ha modificado el artículo 114 LH, sustituyendo la previsión de tres veces el interés legal, por el del interés nominal más tres puntos. No seria de extrañar (ni de reprochar) que las entidades financieras recelasen de este nuevo tipo legal, buscando ajustar su actuar a la jurisprudencia (aún) vigente.
Sea como sea, creo que podemos afirmar que estamos ante una medida legislativa que, en busca de una mayor protección para el deudor hipotecario, lo que en realidad hace es fijar un escenario más perjudicial que aquél que la precedió. Por desgracia éste es un fenómeno que estamos viendo en los últimos tiempos Sin ir muy lejos, por poner otro ejemplo reciente, podemos citar el RDL 15/2020 que establece un sistema de protección para los arrendamientos de uso distinto de vivienda que, invocando el «rebus sic stantibus» configura un peor escenario para PYME´s y autónomos que el que en cualquier otra situación podrían esperar de tal institución jurídica.
Es por ello que, para finalizar con el presente trabajo, citaremos al famoso psicólogo francés Michel Foucalt para quien:
«El autor es quien da al inquietante lenguaje de la ficción sus unidades, sus nudos de coherencia, su inserción en lo real.»
Lo sé, está claro que una norma no es un relato de ficción…¿o tal vez sí?
[1] Cumple señalar que la Disposición Final 1.2 de la LCCI modifica a su vez el artículo 114 LH, incorporando en dicha norma la misma previsión -con idéntica redacción- en relación con el interés de demora.
[2] Desgranando la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario: veinte aspectos a considerar. Actualidad Civil n.º 4, abril 2019, Nº 4, 1 de abr. de 2019, Editorial Wolters Kluwer. Artículo publicado a su vez en la obra “Especial Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario”. Marzo 2019. Editorial Wolters Kluwer.
[3] Obviando la máxima de Sigmund Freud, según la cual «uno es dueño de lo que calla y esclavo de lo que habla», o el dicho anónimo, indudablemente sensato, que recomienda: «al decir algo, cuida que tus palabras no sean peores que tu silencio».
[4] Véase por todas la STS 364/2016 de 3 Jun. 2016, Rec. 2499/2014.
[5] Entre otras la STS 265/2015 de 22 de abril: «En consecuencia, lo que se anula y suprime completamente es esa cláusula abusiva, esto es, la indemnización desproporcionada por el retraso en la amortización del préstamo (el recargo sobre el tipo del interés remuneratorio), pero no el interés remuneratorio, que no está aquejado de abusividad y que sigue cumpliendo la función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución».
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