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Timestamp: 2019-09-19 17:36:12+00:00

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Diskutiere Frage zu § 25 WEG Stimmrecht im Eigentümerversammlung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo liebe Gemeinschaft, ich lese hier schon seit einiger Zeit gerne Beiträge in diesem Forum und konnte mit der Suchfunktion nichts finden,...
#1 gonzo123, 15.11.2016
gonzo123 Neuer Benutzer
ich lese hier schon seit einiger Zeit gerne Beiträge in diesem Forum und konnte mit der Suchfunktion nichts finden, welches meine Frage beantworten könnte.
Ich habe mal folgende Frage an die Spezialisten hier.
WEG Gemeinschaft, 5 Wohnungen, Stimmrecht nach §25 WEG ( so steht es in der Teilungserklärung ).
Wohnung 1 = 1 Eigentümer ( A ) = 1 Stimme
Wohnung 2 = 1 Eigentümer ( B ) = 1 Stimme
Wohnung 3 = 1 Eigentümer ( C ) = 1 Stimme
Wohnung 4 = 2 Eigentümer ( C mit 9/10 + D mit 1/10 im Grundbuch ) = 1 Stimme ??
Wohnung 5 = 2 Eigentümer ( C mit 99/100 + E mit 1/100 im Grundbuch ) = 1 Stimme ??
Wenn Eigentümer C von den Eigentümern D+E die Vollmacht besitzt für diese mit abzustimmen,
besitzt C dann drei gültige Stimmen auf einer Eigentümerversammlung ?
Schau mal hier: Frage zu § 25 WEG Stimmrecht. Dort wird jeder fündig!
#2 Fremdling, 15.11.2016
Zitat von gonzo123: ↑
Wenn Eigentümer C von den Eigentümern D+E die Vollmacht besitzt für diese mit abzustimmen, besitzt C dann drei gültige Stimmen auf einer Eigentümerversammlung ?
Hallo gonzo123,
ja, allerdings bzgl. Whg. 4+5 nur mit dem Inhalt, der je Stimme mit D bzw. E einheitlich gewollt ist.
gonzo123 gefällt das.
#3 gonzo123, 16.11.2016
#4 Goldhamster, 16.11.2016
Wenn jemand 5 Wohnungen in einer WEG hat, hat er bei Kopfprinzip trotzdem nur eine Stimme.
Wenn er aber einen jeweils zu 1% einen jeweils anderen
ins Grundbuch seiner Eigentumswohnungen nimmt, hätte er 5Stimmen?
#5 Fremdling, 16.11.2016
... Wenn er aber einen jeweils zu 1% einen jeweils anderen ins Grundbuch seiner Eigentumswohnungen nimmt, hätte er 5 Stimmen?
Nicht er hätte dann die Stimme, sondern beide (1% und 99%) eine einheitlich abzugebende Stimme.
Mag mich ja irren, sehe ich aber bisher so, sonst hätten ja die Minderheitseigentümer mit ihren 1% keinerlei Einfluss und sie würden von dem 99%-er dominiert.
So müssen sich 1% und 99% immerhin auf ein einheitliches "Ja, Nein, Enthaltung" zum Beschlussvorschlag einigen.
Wenn ohne nachvollziehbaren Hintergrund (z.B. Erbschaft) eine solche Stückelung des einzelnen Sondereigentums mit Minimal-Anteilen (z.B. an taktische und willige Familienmitglieder) derart konstruiert wurde, dass der "Alleinherrscher" der WEG bereits absehbar wäre, würde ich die Finger von solchen Wohnungen lassen.
#6 Benni.G, 16.11.2016
Da C ja die Vollmacht von D und E hat, hat er also insgesamt 3 von 5 Stimmen!
#7 BHShuber, 16.11.2016
wenn, wie du beschreibst in der TE das Stimmprinzip nach § 25 WEG hinterlegt ist, dann lies dir mal bitte das hier aufmerksam durch und du kommst dann drauf, wie es sich zu verhalten hat:
https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/wohnungseigentumsrecht-stimmprinzip_258_259366.html
#8 Benni.G, 16.11.2016
Jetzt ist halt die Frage, ob C mit der Vollmacht von D als andere Stimme zählt wie nur C.
Könnte C auch auf die Versammlung gehen, aber gleichzeitig D eine Vollmacht für Wohnung 4 und E eine Vollmacht für Wohnung 5 geben?
#9 Fremdling, 16.11.2016
Klar, ändert jedoch nix am Stimmrecht, da in dem Beispiel wieder alle Wohnungen vertreten wären und obiges gilt.
#10 Benni.G, 16.11.2016
Aber die Wertigkeit würde sich ändern.
Unter der Vorraussetzung, dass C, D und E unter einer Decke stecken haben diese:
-wenn jeweils D und E an C eine Vollmacht erteilt haben sie nur 1 von 3 Stimmen
-wenn aber C an D und E eine Vollmacht erteilt, haben Sie 3 von 5 Stimmen
#11 immobiliensammler, 16.11.2016
Ich denke auch, dass das ein Fall für die Juristerei wäre, ich würde mich da nicht festlegen wollen.
Wenn D für WE4 auftritt (es ist ja m.E. nicht geregelt, welcher der Miteigentümer die einheitlich abzugebende Stimme darstellt), dann wäre das 1 Stimme
Wenn E für WE5 auftritt (dito), dann wäre das 1 Stimme
C tritt für WE 3 auf, also auch eine Stimme
Also hat die "Gemeinschaft" C, D und E insgesamt 3 Stimmen - warum soll sich etwas daran ändern, wenn D und E "ihre" Stimmen per Vollmacht auf C übertragen?
#12 Fremdling, 16.11.2016
... -wenn jeweils D und E an C eine Vollmacht erteilt haben sie nur 1 von 3 Stimmen ...
Woher hast Du das? Stimmrecht im Rahmen des WoEigG; aber modifiziert nach "persönlicher Anwesenheit"?
Egal, wer erscheint oder bevollmächtigt wird, es bleiben immer 3 Wohnungen mit unterschiedlichen Eigentümern und damit halt 3 Stimmen. Und nochmals: Die C+D-Eigentümer und die C+E-Eigentümer müssen sich zuvor je einigen, wie sie abstimmen. Einigen sie sich nicht, wird die Stimme ungültig und damit wie eine Enthaltung gewertet, meine ich mich zu erinnern.
#13 BHShuber, 16.11.2016
wenn dem so wäre, ist jeder Beschluss der gefasst wird anfechtbar!
So nun hast du nicht richtig gelesen, und wenn 100 Eigentümer einer einzigen Wohnung da sind, gibt es hierfür nur eine einzige Stimme, an der Wertigkeit ändert das nichts!
#14 Goldhamster, 16.11.2016
..... und wenn 100 Eigentümer einer einzigen Wohnung da sind, gibt es hierfür ....
Und wenn dann überraschend über 100Leute bei der Eigentümerversammlung da sind, wer darf dann sitzen, wer muß stehen?
Und wer kriegt nen Kaffee und ein Wasser?
Dürfen die dann alle nacheinander reden oder müssen die gleichzeitig reden?
#15 Bovary, 16.11.2016
Strittig ist ja nur die Frage, ob in der vorliegenden Konstellation über die Kleinst-Anteile weiterer Eigentümer an WE 4 und 5 de facto doch ein Mehrheitseigentümer "konstruiert" wurde. (Den es ja beim Kopf-Prinzip nach dem Gesetz nicht gibt).
Ich finde diese Frage durchaus interessant und nicht so ohne Weiteres mit Hinweis auf die Stimmwertigkeit bei mehreren Eigentümern an einer WE zu beantworten.
#16 Duncan, 16.11.2016
och, das Problem haben andere auch. Mal aus dem Nähkästchen: eine S.á.r.l. nach luxemburgischem Recht erwirbt für einen 8stelligen Betrag eine Wohnanlage mit 1.600 Wohnungen. 3 Jahre streichen ins Land, es werden nur Notreparaturen durchgeführt. Auf einmal bricht Hektik aus. Die Grünanlagen werden aufgehübscht, die Fassaden gestrichen, die Treppenhäuser gestrichen. Alles was schnell toll aussieht, aber nicht wirklich viel kostet. Im Hintergrund werden Grundbuchblätter gedruckt, Aufteilung in ETW. In der ersten Charge werden davon 750 Wohnungen binnen weniger als einem Jahr verkauft. Die Käufer allesamt ortsfremd und relativ neu in der Stadt, Szenebezirk halt, von den Bewohnern hat nicht ein einziger gekauft. Die kennen den wahren Zustand wohl zu gut und haben weit überwiegend nicht die Mittel. Gerüchte sagen der Gesamtkaufpreis sei schon wieder drin. Es wurde immer nur max. eine Wohnung pro Eigentümer verkauft, Käufe mehrerer WE wurden strickt abgelehnt. Für die Eigentümerversammlung reicht entweder das Hinterzimmer der Eckkneipe weil ob der Aussichten gar keiner kommt oder du brauchst nen Kongresszentrum...
Das birgt wohl genug Potential um spannend zu werden. Wie da Beschlüsse wirklich gefasst werden sollen oder gar noch diskutiert werden ist mir rätselhaft.
#17 BHShuber, 16.11.2016
das was du da vermutend erwähnst und nicht ganz bezugsrichtig in den Ring wirfst wäre eine sog. Majorisierung (das ist aber was völlig Anderes), ansonsten kannst du das nicht lenken, denn den Nachweis zu erbringen, dass man hier bei der Abstimmung, bzw. vorher eine Absprache konstruiert hat, wird dir nicht gelingen, glaubhaft zu beweisen!
hier lesen: https://www.haufe.de/recht/deutsche...22-majorisierung_idesk_PI17574_HI2956086.html
https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/majorisierung_idesk_PI17574_HI636841.html
Einzig der Weg einer Anfechtungsklage wäre gegeben aber hierfür sollte man stichhaltige Beweise vorlegen können um nicht selber in die Kostenfalle zu geraten.
#18 BHShuber, 16.11.2016
Nähkästchen: eine S.á.r.l. nach luxemburgischem Recht
die kenn ich, die kenn ich fängt mir P an und hört mit a auf!
Hinzufügend hat eine WEG in der wir Miteigentümer sind, gerade einen Rechtstreit über das von dir angedeutete Thema gewonnen, Entschädigungszahlung 160.000,00€
#19 Bovary, 16.11.2016
Ja genau, darum geht es ja (im Fall der Fälle). Vielleicht bin ich auch einfach nur schwer von Begriff.
In der vorliegenden Konstellation und unter Zugrundelegung des Kopfprinzips:
Würden dem Eigentümer C drei Sondereigentumseinheiten gehören und Eigentümer A und B jeweils eine, gäbe es insgesamt 3 Stimmen, jeder Eigentümer hat eine gleichwertige Stimme unabhängig vom "Gewicht" des Anteils an der WEG.
Soweit, so eindeutig.
Nun gehört Eigentümer C aber nur eine Sondereigentumseinheit vollständig und die anderen zwei nur zum überwiegenden Teil gemeinsam mit Eigentümern D + E. Sind nun Eigentümer C (WE3), Eigentümer C+D (WE4) und Eigentümer C+E (WE5) jeweils eigene Stimmen? Es gäbe dann also insgesamt 5 Stimmen?
#20 Fremdling, 16.11.2016
... Sind nun Eigentümer C (WE3), Eigentümer C+D (WE4) und Eigentümer C+E (WE5) jeweils eigene Stimmen? Es gäbe dann also insgesamt 5 Stimmen?
Genau so. Wo hast Du denn gefunden, dass nur derjenige Eigentümer eine gültige Stimme hat, der eine Wohnung zu 100% oder vielleicht auch mind. >50% sein eigen nennt, wogegen jeder Miteigentümer mit <50% seine Stimme verliert?
Für konstruierte Majorisierung hast Du auch bereits HInweise.
nämlich, weil ich mir nie sicher sein kann, ob ich bei einem nach meiner Meinung existierenden Missbrauch vor Gericht mit einer Anfechtung obsiegen würde. Ferner auch hier:
... das was du da vermutend erwähnst und nicht ganz bezugsrichtig in den Ring wirfst wäre eine sog. Majorisierung ...
Thema: Frage zu § 25 WEG Stimmrecht
stimmprinzip WEG Änderung von Kopfprinzip nach Werteprinzip per beschluß
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