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Timestamp: 2018-04-20 12:34:54+00:00

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IMR 10/2016 | die-online-bibliothek.de
Betriebskosten: Keine Befriedigung aus Pfand bei Verjährung! - IMR 10/2016, Seite 401
Autor: BGH, Urteil vom 20.7.2016 - VIII ZR 263/14
1. Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 24.03.1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162, sowie vom 18.01.2006-VIII ZR 71/05, IMR 2006, 3).
3. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.
Kündigungsrecht aus wichtigem Grund unterliegt keiner zeitlichen Beschränkung! - IMR 10/2016, Seite 402
Autor: BGH, Urteil vom 13.7.2016 - VIII ZR 296/15
1. § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung.
2. Ein Wohnraummietverhältnis kann auch wegen eines sieben Monate zurückliegenden Rückstands noch fristlos gekündigt werden.
Miete 50% höher als ortsüblich: Wucher! - IMR 10/2016, Seite 403
Autor: LG Hamburg, Urteil vom 31.5.2016 - 316 S 81/15
1. Wird die ortsübliche Marktmiete um mehr als 50% überschritten, liegt Mietwucher vor.
2. Die Wohnflächenberechnung ist zunächst anhand der Vereinbarung der Mietvertragsparteien, andernfalls nach dem ortsüblichen Berechnungsmodus vorzunehmen. Ist auch das nicht möglich ist, kann die II. Berechnungsverordnung bzw. Wohnflächenverordnung herangezogen werden.
3. Für einen etwaigen Möblierungszuschlag muss dem jeweiligen Möbelstück ein Zeitwert bei vertragsgemäßer Nutzung beigemessen werden.
4. Dass der Wohnraum von „randständigen Personen" genutzt werde, die diesen deutlich mehr strapazierten, rechtfertigt keinen Mietzuschlag.
5. Teppich bzw. Laminat können nicht ohne Weiteres als hochwertiger Bodenbelag angesehen werden.
Zustimmungsklausel ist kein dauerhaftes Modernisierungsverbot! - IMR 10/2016, Seite 404
Autor: LG Berlin, Urteil vom 14.6.2016 - 67 S 19/16
Die Formularklausel „Der Vermieter verpflichtet sich, für die Dauer von ./. Jahren weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters nur mit Zustimmung des Mieters auszuführen" ist als Individualvereinbarung nicht als dauerhaftes Modernisierungsverbot des Vermieters mit Zustimmungsvorbehalt des Mieters auszulegen.
Mieterhöhung: Kein Widerruf der Zustimmung nach § 558b BGB - IMR 10/2016, Seite 405
Autor: AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27.4.2016 - 202 C 3/16
1. Das Widerrufsrecht des § 312c BGB ist nicht auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558b BGB anzuwenden.
2. Voraussetzung hierfür wäre, dass die Zustimmung im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.
3. Allein die Verwendung von Fernkommunikationsmitteln reicht dafür nicht.
4. Da der Mieter sowohl seinen Vertragspartner wie auch den Vertragsgegenstand kennt, scheidet eine Anwendung des § 312c BGB auch nach dessen Sinn und Zweck aus.
Vorwegabzug ist nicht mehr gesondert in der Abrechnung anzugeben! - IMR 10/2016, Seite 406
Autor: AG Oranienburg, Urteil vom 13.4.2016 - 23 C 350/15
Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liegt vor, wenn in der Abrechnung die Gesamtkosten benannt werden, die der Vermieter auf den Mieter weiter verteilt. Vorwegabzüge müssen nicht mehr gesondert ausgewiesen sein.
Fälligkeit einer Betriebskostennachforderung? - IMR 10/2016, Seite 407
Autor: AG Saarbrücken, Beschluss vom 20.6.2016 - 121 C 217/16
1. Eine formell wie materiell korrekte Nebenkostenabrechnung wird mit Zugang beim Mieter fällig.
2. Ob dem Mieter eine die Fälligkeit tangierende Prüffrist für die Einsichtnahme in die Belege und deren Kontrolle einzuräumen ist, bleibt offen.
Öffentlich geförderter Wohnraum: Keine Nebenkostennachzahlung ohne Belegvorlage - IMR 10/2016, Seite 408
Autor: AG Dortmund, Urteil vom 29.4.2016 - 436 C 9/16
1. Stellt der Vermieter dem Mieter nicht die der Nebenkostenabrechnung zu Grunde liegenden Belegkopien zur Verfügung, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht für die Nachzahlung.
2. Der Auskunftsanspruch für Wohnungen mit preisgebundenem Wohnraum besteht auch dann weiter, wenn nach der geforderten Auskunft die Wohnpreisbindung wegfällt.
Gilt 10%-Grenze für Wohnflächenabweichung bei einer repräsentativen Villa mit Garten? - IMR 10/2016, Seite 409
Autor: AG Hamburg, Urteil vom 2.3.2016 - 49 C 91/13
1. Auch bei einem vermieteten repräsentativen Einfamilienhaus mit großem Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% nach unten abweicht.
2. Eine Anhebung des Grenzwerts wegen des mitvermieteten Gartens kommt insoweit nicht in Betracht.
3. Die Flächenangabe im Mietvertrag stellt regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung dar.
Minderung bei Heizungsausfall ist (zumindest) auf die Heizmonate abzustimmen - IMR 10/2016, Seite 410
Autor: AG Nienburg/Weser, Beschluss vom 23.8.2016 - 6 C 159/16
Die Minderungsbeträge berechnen sich in Abhängigkeit von den Außentemperaturen und sind somit für jeden Monat gesondert festzustellen. Die Minderungsquote verringert sich daher sukzessive bei zunehmend wärmeren Kalendermonaten.
Mieter kündigt Kaufinteressenten „Gegenwehr" im Falle einer Kündigung an: Keine Pflichtverletzung! IMR 10/2016, Seite 411
Autor: AG Saarbrücken, Urteil vom 4.5.2016 - 3 C 498/15
1. Verbleibt nach Räumungsaufforderung durch den Vermieter lediglich vorübergehend eine eingetopfte Zimmerpflanze in einem Bereich des Treppenhauses, den der Mieter alleine nutzt, liegt darin kein Kündigungsgrund wegen Versperrens des Notausgangs.
2. Widerspricht der Mieter einem möglichen Eigenbedarf, liegt darin auch keine Mietvertragsverletzung.
3. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Verkaufsbemühungen des Vermieters aktiv zu unterstützen.
4. Selbst wenn der Mieter verkaufserschwerende Bemerkungen gegenüber potenziellen Erwerbern macht oder Wohnungsbesichtigungen erschwert, liegt darin keine Störung des Hausfriedens.
Minderung: Symptomrechtsprechung zu Mängeln gilt auch im Gewerberaummietrecht! - IMR 10/2016, Seite 412
1. Die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB tritt kraft Gesetzes ein. Der Mieter genügt seiner Darlegungslast deshalb bereits mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt.
2. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht der Mieter nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome") hinaus die - ihm häufig nicht bekannte - Ursache dieser Symptome bezeichnet.
Keine Umsatzsteuer auf Wohnraumanteil im Mischmietverhältnis - IMR 10/2016, Seite 413
Autor: OLG Celle, Beschluss vom 7.7.2016 - 2 U 37/16
1. Auch wenn der Mieter einen Teil der vermieteten Räume von Anfang an zu Wohnzwecken nutzt, kann es sich zivilrechtlich um ein einheitliches Mietverhältnis über Gewerberäume handeln.
2. Die gemischte Nutzung führt nicht zu einer umsatzsteuerlichen Gleichbehandlung. Vielmehr ist eine Aufteilung vorzunehmen, nach der die Nutzung von Wohnraum nicht mit Umsatzsteuer belastet ist.
3. Das steuerliche Ergebnis können die Parteien nicht dadurch vermeiden, dass sie für die unternehmerische und nichtunternehmerische Nutzung ein einheitliches Entgelt vereinbaren.
4. Eine tatsächlich nicht anfallende Umsatzsteuer ist vom Mieter auch nicht zu zahlen.
Begründet dauerhafte mündliche Anmietung eines Kellerraums einen Schriftformmangel? - IMR 10/2016, Seite 414
Autor: OLG Frankfurt, Urteil vom 27.4.2016 - 2 U 9/16
2. Bei der Anmietung eines Kellerraums handelt es sich um einen für beide Vertragsparteien wesentlichen Umstand, wenn der Mieter auf dessen dauerhafte Nutzung wirtschaftlich angewiesen ist. Die nur mündlich erweiterte Kellernutzung begründet einen Schriftformmangel.
3. Die Berufung auf den Schriftformmangel durch den am Vertragsschluss nicht beteiligten
Erwerber ist im Allgemeinen nicht rechtsmissbräuchlich.
Schönheitsreparaturklausel: Auch Gewerberäume sind zu Beginn renoviert zu übergeben! - IMR 10/2016, Seite 415
Autor: OLG Celle, Beschluss vom 13.7.2016 - 2 U 45/16
3. Dies gilt auch, wenn der Mieter eine Mietfläche unrenoviert übernimmt und selbst zuvor
bereits Mieter dieser Fläche war (Anschlussmietvertrag).
Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefahr auch nach rügeloser Nutzung der Mietsache! - IMR 10/2016, Seite 416
Autor: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.2.2016 - 10 U 202/15
1. Die Einsturzgefahr eines Daches ist auch dann i.S.d. § 569 Abs. 1 BGB „gesundheits-
gefährdend", wenn sie sich nur bei außergewöhnlichen Belastungen durch ungünstige
Wind- und Schneelasten verwirklichen kann, so lange diese Belastungen als real einzustu-
2. Einer auf § 569 Abs. 1 BGB gestützten fristlosen Kündigung steht nicht entgegen, dass
der Mieter die Mietsache längere Zeit rügelos genutzt hat.
3. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB, wenn
er die Mietsache nicht zurückfordert.
Kein unbedingter Kündigungsverzicht in einer Schriftformheilungsklausel - IMR 10/2016, Seite 417
Autor: LG Krefeld, Urteil vom 25.5.2016 - 2 O 86/14
1. Der unbedingte Kündigungsverzicht in einer Schriftformheilungsklausel ist - auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien - gern. § 134 BGB nichtig.
2. Die Urkundeneinheit zur Wahrung der Schriftform gebietet die Unterzeichnung der wesentlichen Erklärungen auf einem Dokument.
3. Zur Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, dass auf alle Nachträge Bezug genommen wird, die für die Änderung von Bedeutung sind.
4. Als unwesentliche Vertragsänderung gilt ein vorübergehender Mietverzicht dann nicht, wenn der entsprechende Zeitraum zeitlich nicht vorhersehbar ist.
Vergemeinschaftsbeschluss: Trotz eventueller Formfehler wirksam! - IMR 10/2016, Seite 418
Autor: BGH, Urteil vom 22.1.2016 - V ZR 116/15
1. Macht eine Wohnungseigentümergemeinschaft Unterlassungsansprüche gem. § 1004 Abs. 1 BGB geltend, ist sie nur dann ausübungs- und prozessführungsbefugt, wenn die Ansprüche von den Wohnungseigentümern durch einen Beschluss vergemeinschaftet worden sind (sog. „gekorene Ausübungsbefugnis" nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 2 WEG).
2. Selbst wenn der Vergemeinschaftsbeschluss von einer gem. § 25 Abs. 3 WEG nicht beschlussfähigen Versammlung gefasst worden wäre, wäre er wirksam. Denn ein solcher Beschluss wäre nicht nichtig, sondern nur anfechtbar und gem. § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gültig, so lange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt worden ist.
Kosten der WEG-Verwaltung: Keine fiktiven Kosten abrechenbar! - IMR 10/2016, Seite 419
Autor: LG Dresden, Urteil vom 9.3.2016 - 2 S 400/15
1. Stellt die das WEG-Konto führende Bank Kosten in Rechnung, sind diese dem Verwalter zu erstatten. Ersparte Aufwendungen sind allerdings nicht als „fiktive" Kosten des Verwalters abrechenbar.
2. Das Abhalten einer zweiten Eigentümerversammlung im Jahr gehört nicht zu den üblichen Aufgaben des Verwalters und ist gesondert zu vergüten.
3. Die Erhöhung von Briefporto ist nach der allgemeinen Lebenserfahrung vorhersehbar. Ein Aufwendungsersatz müsste gesondert vereinbart werden.
Relevante Entscheidungsinformationen müssen vor der Versammlung verfügbar sein - IMR 10/2016, Seite 420
Autor: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.5.2016 - 2-13 S 1/13
Soll sich die Entscheidung der Gemeinschaft, ob ein Rechtsmittelverfahren durchgeführt wird, auf ein Urteil stützen, so ist dieses oder zumindest dessen wesentlicher Inhalt im Vorfeld der Versammlung den Mitgliedern zur Verfügung zu stellen, um ein eingehendes Befassen mit diesem zu ermöglichen.
Kein Anspruch auf Zustimmung, Wohnung an wechselnde Asylbewerber zu überlassen - IMR 10/2016, Seite 421
Autor: LG Koblenz, Urteil vom 4.8.2016 - 2 S 124/15 WEG
2. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht zur Verweigerung ihrer Zustimmung zu einer Vermietung berechtigt, wenn sie diese Vermietung und die damit verbundene Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht oder nur unerheblich in ihren Rechten beeinträchtigt.
3. Eine erhebliche Beeinträchtigung ist aber gegeben, wenn die mietende Gemeinde wechselnde Asylbewerber in der Wohnung unterbringen will.
Redeschwall ist kein Ausschlussgrund! - IMR 10/2016, Seite 422
Autor: AG Offenbach, Urteil vom 23.5.2016 - 320 C 9/16
Der trotz mehrfacher Abmahnung unbeirrt fortgesetzte lautstarke Redeschwall eines Versammlungsteilnehmers ist kein Grund, ihn endgültig von der Versammlung auszuschließen. Es kommt eine temporäre Verweisung aus dem Saal in Betracht.
Kiesfläche im Ziergarten: Überschreitung des Sondernutzungsrechts? - IMR 10/2016, Seite 423
1. Ein Ziergarten ist ein Garten, der im Gegensatz zu einem sog. „Nutzgarten" nicht vorrangig dem Anbau und der Verwertung von Nutzpflanzen dient, sondern in dem die Pflanzen lediglich aufgrund gestalterischer und ästhetischer Aspekte verwendet werden.
2. Auch eine große Kiesfläche, die rundherum mit verschiedenen Grünpflanzen umgrenzt ist, ist ein solcher Ziergarten.
Anbringen von Markise und Fahnenmast: Miteigentümer müssen zustimmen! - IMR 10/2016, Seite 424
Autor: AG Bottrop, Urteil vom 22.4.2016 - 20 C 57/15
1. Das Errichten einer Gartenhütte und eines Fahnenmastes sowie das Anbringen einer Markise an der Hauswand verändern den optischen Gesamteindruck einer Liegenschaft nachhaltig. Die Maßnahmen sind somit von der Zustimmung aller betroffenen Miteigentümer abhängig.
2. Steht einem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Störungsbeseitigung gegenüber anderen Mitgliedern der Gemeinschaft zu, kann er diesen auch gegen unmittelbar störende Mieter geltend machen.
Vorschuss: Kann Wohnungseigentümer ermächtigt werden, Zahlung zu verlangen? - IMR 10/2016, Seite 425
Autor: OLG München, Urteil vom 30.6.2015 - 9 U 1755/14 Bau
Es kann beschlossen werden, dass ein Wohnungseigentümer wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum die Zahlung eines Kostenvorschusses an sich selbst verlangen kann.

References: § 216
 § 314
 § 558
 § 312
 § 558
 § 312
 § 536
 § 569
 § 569
 § 546
 § 134
 § 1004
 § 10
 § 25
 § 23