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Mieterhöhung nach Mietpreisbremse?
Dieses Thema "ᐅ Mieterhöhung nach Mietpreisbremse? - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von stuttgart85, 13. April 2016.
stuttgart85 Forum-Interessierte(r) 13.04.2016, 01:10
angenommen, dass Vermieter V eine Wohnung in einer Stadt, in der die neue Mietpreisbremse gilt, an Mieter M vermietet. Es wurde noch vor der Mietpreisbremse ein Staffelmietvertrag unterschrieben. Da inzwischen die Mietpreisbremse eingeführt worden ist, sollte die nächste Mieterhöhung ausfallen (weil höher als Mietspiegel+10%). Nichtsdestoweniger überweist M - ohne je von V dazu aufgefordert zu werden - die erhöhte Miete.
Darf V die erhöhte Miete behalten?
Kann V, wenn M mehrere Monate lang diese Überweisungen macht, von einem konkludenten Einverständnis des Mieters ausgehen?
Darf M überhaupt einer Erhöhung zustimmen, die nach der Mietpreisbremse gar nicht hätte stattfinden sollen?
Ron-Wide V.I.P. 13.04.2016, 04:36
AW: Mieterhöhung nach Mietpreisbremse?
Grundsätzlich bleibt eine Staffelung als Vereinbarung bestehen. Die Staffelung darf aber nicht Vergleichsmiete + 10% übersteigen.
Bei einer Staffelmiete muss man nicht einer Mieterhöhung zustimmen, denn diese ist ja bereits vertraglich vereinbart.
Hier ist m.E. eine Überzahlung der Miete zu sehen, die zurückgefordert werden könnte bzw. mit den folgenden Mietzahlung aufgerechnet werden könnte.
quiddje V.I.P. 13.04.2016, 12:19
Die Mietpreisbremse gibt nur für Mietverträge, die nach einem bestimmten Zeitpunkt abgeschlossen wurden. Strittig ist eventuell noch, ob sie nach dem Zeitpunkt abgeschlossen sein mussten oder ob sie nach dem Zeitpunkt beginnen sollten.
Hier aber ist der Mietvertrag vor dem Stichtag abgeschlossen worden und begann auch vorher. Damit gilt nicht die Mietpreisbremse, sondern die vereinbarte Miete. Da die die Staffelung vorsieht, gilt auch die Staffelung.
Kluger Mieter.
stuttgart85 Forum-Interessierte(r) 13.04.2016, 15:39
Also kommt es auf die Rechtsprechung an?
quiddje V.I.P. 13.04.2016, 16:35
Nein, aufs Gesetz.
§556d BGB, Absatz 1, ist der hier relevante Absatz:
Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
Da bei Abschluss des Mietvertrages keine Rechtsverordnung nach Absatz 2 vorlag (denn den Paragraphen gab es ja noch gar nicht), durfte die Miete beliebig vereinbart werden innerhalb der Grenzen von § 134 BGB und § 5 WiStrG.
Die Mietpreisbremse regelt nur die Vereinbarung des Mietpreises und nicht den Mietpreis an sich.
stuttgart85 Forum-Interessierte(r) 13.04.2016, 17:39
Hier gibt es eine relevante Stellungnahme (die im Impressum genannten RA-Firmen scheinen zu wissen, wovon sie sprechen):
http://www.breiholdt-voscherau.de/img/mietpreisbremse.pdf
insb. S. 12
Apropos § 5 WiStrG:
Angenommen, der Basis-Mietzins übersteigt den aktuellen Mietspiegel-Wert um mehr als 20% (und erst recht die weiteren Staffeln). Nehmen wir aber ferner an, dass der Mietvertrag zu einer Zeit unterschrieben wurde und auch tatsächlich begann, in der es in der Stadt, in welcher sich die Mietsache befindet, keinen gültigen Mietspiegel gab (also zum Beispiel in Berlin 2014, nach der Disqualifizierung des Mietspiegels 2013 und vor der Veröffentlichung des Mietspiegels 2015).
Kann nun der aktuelle Mietspiegel rückwirkend auf den Vertrag und die darin genannten Mietstaffeln angewandt werden, um nach § 5 WiStrG den Basis-Mietzins oder auch nur die weiteren Staffeln anzufechten?
stuttgart85 Forum-Interessierte(r) 14.04.2016, 12:03
Also, ich habe weiterhin im Internet recherchiert und konnte nichts zur rückwirkenden Anwendung eines Mietspiegels auf einen ihm vorausgehenden Vertrag. Für weitere Hinweise wäre ich dankbar.
quiddje V.I.P. 15.04.2016, 16:59
Habe ich mich so unklar ausgedrückt?
Es gibt keine "rückwirkenden Anwendung eines Mietspiegels auf einen ihm vorausgehenden Vertrag", dementsprechend ist da auch nicht viel zu finden. Man könnte auf den alten Rechtsgrundsatz "pacta sunt servanda" verfallen: der besagt aber auch lediglich, dass die vereinbarte Miete so zu zahlen ist. Die genannten 20% kommen im übrigen nur dann zum Tragen, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Notlage oder die Unwissenheit des Mieters ausgenutzt hat. Solange es also nicht gerade ein Mieter war, der dringendst eine Wohnung brauchte (und an solche vermieten Privatvermieter sowieso besser gar nicht erst) greift der §5 nicht.
Allerdings würde ich nach dem Urteil des Landgericht Berlin, Beschluss vom 17.03.2016 - 67 O 30/16 - die obige Aussage etwas relativieren: " Wegen der überragenden Bedeutung des Mieterschutzes" ist heutzutage wohl auch geltendes Recht rückwirkend aushebelbar.
stuttgart85 Forum-Interessierte(r) 17.04.2016, 13:24
Vielen Dank. Ja, ziemlich erstaunlich, dieser neue Beschluss... Nochmals vielen Dank für die Erklärungen.
hambre V.I.P. 20.04.2016, 00:34
Dennoch ist im Hinblick auf die Mietpreisbremse der Gesetzestext eindeutig. Sie bezieht sich nur auf neu abgeschlossenen Mietverträge.
Ob der Beschluss des LG Berlin einer Prüfung in höheren Instanzen standhalten würde, mag ich jedenfalls für den Fall bezweifeln, dass der Kündigungsschutz bereits abgelaufen war, bevor er auf 10 Jahre verlängert wurde.
Mieterhöhung Mietrecht 31. März 2008

References: §556
 § 134
 § 5
 § 5
 § 5
 §5