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Timestamp: 2019-01-20 22:01:14+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2018-11213
Documento BOE-A-2018-11213
«BOE» núm. 188, de 4 de agosto de 2018, páginas 78529 a 78532 (4 págs.)
BOE-A-2018-11213
1. Constituida en su día hipoteca sobre dos fincas registrales con la oportuna distribución entre ellas de la responsabilidad hipotecaria (artículo 119 de la Ley Hipotecaria), se presenta ahora documento privado con firmas notarialmente legitimadas en el que acreedor y deudora redistribuyen la responsabilidad hipotecaria entre ambas fincas con fundamento en el artículo 216 del Reglamento Hipotecario y en la Resolución de esta Dirección General de 7 de enero de 2004. Como consecuencia, una de las fincas disminuye el importe de su responsabilidad y la otra lo aumenta sin que se vea alterada la cifra total. A continuación se vende una de las dos fincas y el acreedor da carta de pago por la cantidad redistribuida a la finca vendida y consiente la cancelación del derecho real de hipoteca sobre la misma.
2. Desde las ya clásicas Resoluciones de 12 de febrero de 1916 y 17 de febrero de 1955, esta Dirección General no ha cesado de reiterar (y muy recientemente, vid. Resolución de 30 de mayo de 2018), como uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, «erga omnes», de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional - artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria-), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, norma que se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria. El principio de legalidad contempla, sin embargo, excepciones a la regla general en aquellos supuestos en que la norma así lo prevé (sin ánimo exhaustivo: artículos 14, 59, 82 y 156 de la Ley Hipotecaria, y 70, 79, 81, 110, 190, 193, 208, 216, 238 y 239 de su Reglamento).
3. Esta Dirección General no puede compartir el razonamiento del recurrente. Existe un principio general cuya razón de ser obedece, como ha quedado expuesto, a la necesidad de fortalecer al máximo el régimen de acceso de los derechos al Registro de la Propiedad o de sus modificaciones (artículos 2, 3 y 145 de la Ley Hipotecaria). Frente a la norma general existen excepciones cuya interpretación ha de ceñirse a los supuestos a que las mismas se refieren. Una de tales excepciones es la contemplada en el artículo 216 del Reglamento Hipotecario que, como tal, debe limitarse al supuesto regulado: «No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas. La misma norma se aplicará a las inscripciones de censos y anticresis (…)».
4. Ciertamente, la Resolución de esta Dirección General de 17 de enero de 2004, afirmó la plena vigencia del precepto y su aplicabilidad al supuesto de distribución de hipoteca. Ahora bien, resulta patente que el supuesto que ahora se plantea no coincide con la previsión normativa pues no se trata de inscribir en el Registro de la Propiedad una hipoteca sobre distintas fincas con la consecuente y obligatoria distribución ex artículo 119 de la Ley Hipotecaria.

References: artículo 216
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 3
 artículo 216
 Resolución 
 artículo 119