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Timestamp: 2020-03-29 11:47:56+00:00

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﻿ Die nach der Bauordnung für Berlin § 8 ggf
Vergnügungsstätten zulässig sind, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind.
Die nach der Bauordnung für Berlin (§ 8) ggf. erforderlichen Kinderspielplätze können im MI 2 überwiegend im sich ergebenen Innenhofbereich realisiert werden. Aufgrund der beabsichtigten Parzellierung ist es darüber hinaus unwahrscheinlich, dass auf allen Grundstücken Gebäude mit mehr als 6 Wohnungen entstehen ­ erst dann besteht nach § 8 Abs. 2 der Bauordnung für Berlin ein Erfordernis für die Herstellung von Kinderspielplätzen ­ sodass keine besonderen Festsetzungen zur Sicherung von Flächen für Kinderspielplätze erforderlich sind.
Im nahezu vollständig überbaubaren MI 1 besteht keine Möglichkeit zur ebenerdigen Unterbringung von Kinderspielplätzen. Grundsätzlich käme eine Ablösung durch öffentlichrechtlichen Vertrag in Betracht, wenn ein erforderlicher Kinderspielplatz nicht oder nur unter sehr großen Schwierigkeiten auf dem Baugrundstück herstellt werden kann. Da der Geldbetrag ausschließlich für die Herstellung, Erweiterung oder Instandsetzung eines der Allgemeinheit zugänglichen Kinderspielplatzes in der Nähe des Baugrundstücks zu verwenden ist und diese Möglichkeiten im Umfeld des Plangebietes gegenwärtig begrenzt sind, wird es planungsrechtlich ermöglicht, erforderliche Kinderspielplätze auf dem Dach anzuordnen. Um dieses gewährleisten zu können, wird für die entsprechenden Flächen auf eine Festsetzung der Dachneigung verzichtet.
Die Friedrichswerdersche Kirche wird als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Kultur festgesetzt, um diese als attraktiven kulturellen Schwerpunkt im Innenstadtbereich einschließlich der Fortführung der derzeitigen Nutzung (Schinkelmuseum und Veranstaltungsfläche) zu sichern.
Ein Erfordernis zur Festsetzung weiterer Gemeinbedarfseinrichtungen (Kita, Schule u.ä.) besteht nicht. Der entsprechende Bedarf wird im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme gesichert.
Das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 Abs. 2 BauNVO wird durch die Angabe der Zahl der Vollgeschosse (teilweise zwingend) sowie der Höhe der baulichen Anlagen (Traufhöhe bzw. Oberkante Gebäude über Normalhöhennull - NHN; teilweise zwingend) innerhalb von Baulinien und Baugrenzen festgesetzt.
Die Festsetzung einer zwingenden Anzahl der Vollgeschosse von III und einer zwingenden Oberkante des Gebäudes von 51,0 m über NHN (entspricht ca. 16,0 - 17,0 m über Gehweghöhe) für die Kommandantur (MK) und einer zwingenden Anzahl der Vollgeschosse von IV und einer zwingenden Oberkante von 56,0 m über NHN (entspricht ca. 22,0 m über Gehweghöhe) für die neu zu errichtende Bauakademie (Sondergebiet) sichern eine Baukubatur entsprechend den historischen Vorbildern. Bei diesen beiden städtebaulich und stadtgeschichtlich herausragenden Bauwerken ist es vorrangiges Ziel, das historische Erscheinungsbild - auch im Kontext der umgebenden historischen Bebauung - zu rekonstruieren.
Daher ist eine enge Baukörperausweisung begründet.
Im MI 2 wird durch die Festsetzung der Gebäudeoberkanten als Höchstmaß eine gewisse Variabilität der Gebäudehöhen gewährleistet. Zugleich wird durch eine zwingende Anzahl der Vollgeschosse eine hohe städtebauliche Dichte gemäß dem historischen Vorbild gesichert, die im Zusammenwirken mit der Gebäudehöhe unter Berücksichtigung einer Attika von 1 m durchschnittliche Geschosshöhen von 3,60 m ermöglicht. Mit der Festsetzung einer zwingenden Anzahl der Vollgeschosse von maximal V und einer maximalen Traufhöhe von 53,0 m über NHN sowie einer Firsthöhe von 54,0 m über NHN (entspricht ca.19,0 m bzw. 20,0 m über Gehweghöhe) wird der Zweck verfolgt, ein Überragen und damit eine Beeinträchtigung der vorhandenen und der zu rekonstruierenden repräsentativen Gebäude zu vermeiden und gleichzeitig eine innenstadtgerechte Ausnutzung der zur Verfügung stehenden Flächen zu gewährleisten. Die Festsetzung von Gebäudestaffelungen mit Höhen von maximal 42,5 m über NHN (zwei Vollgeschosse) bis maximal 49,0 m über NHN (vier Vollgeschosse) in den Innenhöfen des MI 2 dient der Festsetzung einer terrassenartigen Baustruktur, mit der eine bessere Belichtung der Gebäude sowie des Hofes erreicht werden soll.
Entlang der Prinzengasse werden zwischen der Bebauung zur Nierderlagstraße und zur Planstraße A eingeschossige Gebäude mit einer Höhe von 38,5 m (entspricht ca. 4,5 m über Gehweg) zugelassen. Im Zusammenhang mit der Zulässigkeit einer bis zu 1 m hohen Attika soll ein Bezug der Oberkante zur Brüstung der benachbarten Gebäude hergestellt werden.
Im MI 1 werden differenzierte Festsetzungen bezüglich Traufhöhe und Anzahl der Vollgeschosse vorgenommen. Die Anzahl der Vollgeschosse wird als Minimum, die Traufhöhen als maximal zulässige Höhe festgesetzt. Die Festsetzungen ermöglichen eine Vollgeschosshöhe, die eine hohe Wohnqualität und eine gute Belichtung gewährleistet und gleichzeitig eine hohe städtebauliche Qualität ermöglicht. Zur städtebaulichen Betonung der Blockränder sowie zur Schaffung der Voraussetzungen für hochwertige innerstädtische Wohnformen werden entlang des Werderschen Marktes, der Oberwallstraße bzw. der künftigen Werderschen Rosenstraße Bauflächen mit einer Traufhöhe von 55,0 m über NHN (entspricht ca. 21,0 m über Gehweg) und einer Geschossigkeit von V Vollgeschossen festgesetzt. Im südöstlichen Bereich des MI 1 ist eine Baufläche zur Schaffung einer baulichen Dominante entsprechend des historischen Vorbildes mit einer Traufhöhe von 59,0 m über NHN (entspricht ca. 25,0 m über Gehweg) und einer zwingenden Geschossigkeit von VI Vollgeschossen festgesetzt. Die spezielle abwechselnde Hof- bzw. Turmstruktur der geplanten Bebauung, die auf die Pfeiler der Friedrichswerderschen Kirche Bezug nimmt, wird durch die Festsetzung von Hof- bzw. Zwischenbauten mit einer Anzahl der Vollgeschosse von I-II, II-IV und II sowie Traufhöhen von 38,0 bis 51,0 m über NHN (entspricht ca. 5,0 bis 17,0 m über Gehweg) gesichert. Die differenzierten Höhenfestsetzungen sind erforderlich, um eine angemessene Belichtung zu gewährleisten und über eine unterschiedliche Fassadengestaltung, die planungsrechtlich nicht gesichert wird, hinaus, den Eindruck von Einzelgebäuden zu sichern. An dieser Kammstruktur sollen sich auch die in der künftigen Falkoniergasse in Nord-Süd-Richtung beabsichtigten Torbögen mit einer Oberkante von bis zu 43,5 m über NHN (ca. 9 m über Gehweg) gestalterisch orientieren.
Im MK sind Überschreitungen der zulässigen Oberkante durch technische Aufbauten wie Aufzugsanlagen, Schornsteine oder Lüftungsanlagen um bis zu 1,0 m zulässig, um die technisch notwendigen Anlagen unterbringen zu können. Um eine gestalterische Beeinträchtigung der Fassaden der Kommandantur zu vermeiden, ist zusätzlich festgesetzt, dass die Überschreitung erst ab einem Abstand von 1,5 m von den Baulinien zulässig ist.
Im Sondergebiet Bauakademie dürfen Dachaufbauten die zulässigen Oberkanten ­ im MI 1 und im MI 2 das Dach ­ nicht überschreiten. Dieses betrifft sowohl technische Dachaufbauten, wie auch andere bauliche Anlagen, wie z. B. Gauben. Eine Überschreitung der Oberkante durch einzelne technische Anlagen ist jedoch zulässig, wenn dieses aufgrund anderer gesetzlicher Bestimmungen, insbesondere zum Immissionsschutz, zwingend erforderlich wird und keine anderen technischen Möglichkeiten bestehen. Nach Möglichkeit sollten diese technischen Anlagen dann so angeordnet werden, dass sie von den öffentlichen Verkehrsflächen aus nicht sichtbar sind. Insbesondere im MI 1 sind aufgrund der unterschiedlichen Gebäudehöhen darüber hinaus die nachbarlichen Belange zu berücksichtigen. Oberhalb der eingeschossigen Bebauung beiderseits der Prinzengasse werden technische Dachaufbauten ausgeschlossen. Dies gilt auch für Schornsteine und Lüftungsanlagen. Hier ist z.
B. eine Ableitung von Abluft über die benachbarten höheren Gebäude zu führen.
Auf Festsetzungen der Grundflächenzahl (GRZ) und der Geschossflächenzahl (GFZ) kann verzichtet werden, da das Nutzungsmaß durch die Baulinien und Baugrenzen in Verbindung mit der Anzahl der Vollgeschosse ausreichend bestimmt ist. Die durch die Planzeichnung konkret festgelegten Flächen der Baukörper sind Festsetzungen mit Doppelcharakter; sie bestimmen zum einen die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO und sind Berechnungsgrundlage für Geschossfläche nach § 19 BauNVO; zum anderen legen sie zugleich die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne des § 23 BauNVO fest. 3,5 (MI 1) zulässig ist. Aufgrund der Zulässigkeit einer vollständigen Unterbauung liegt die GRZ bei 1,0.
Gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO können die Obergrenzen überschritten werden, wenn besondere städtebauliche Gründe dies erfordern, die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Die genannten Überschreitungen sind aus folgenden städtebaulichen Gründen erforderlich:
Gemäß den städtebaulichen Zielen des Landes Berlin soll in dem Plangebiet die ehemals vorhandene dichte Baustruktur entsprechend dem historischen Vorbild rekonstruiert werden.
Dieses erfordert eine dementsprechende bauliche Dichte. Zudem erfordert die zentrale innerstädtische Lage des Plangebietes eine verdichtete Nutzung, die dem Umfeld entspricht.
Auch die spezifischen Wohnformen, die im Plangebiet realisiert werden sollen (mehrgeschossige Stadthäuser in urbaner, dichter Anordnung), erfordern eine Überschreitung der zulässigen Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO. Außerdem wird mit einer baulichen Verdichtung dem allgemeinen Ziel des sparsamen Umganges mit Flächen gerade für zentrale innerstädtische Standorte entsprochen. Ziel ist, die Zahl der Verkehrsbewegungen zu minimieren und die vorhandene Infrastruktur stärker zu nutzen.

References: § 8
 § 8
 § 9
 § 16
 § 16
 § 19
 § 23
 § 17
 § 17