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Timestamp: 2020-06-06 14:45:52+00:00

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Formularmäßige Vereinbarung einer Vorauszahlungspflicht für Wohnraummiete - Rechtsportal
BGB § 551 Abs. 1 S. 2 (a.F.)
MietR 2008, 162
WuM 2008, 152
BGH, Urteil vom 14.11.2007 - Aktenzeichen VIII ZR 337/06
DRsp Nr. 2008/4555
In der Vereinbarung einer Mietvorauszahlungsklausel gepaart mit einem Aufrechnungsverbot für Mietminderungen liegt jedenfalls dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters, wenn er zur Durchsetzung von Mietminderungen für den ersten Monat, in dem diese entstanden sind, nicht auf den Klageweg, sondern darauf verwiesen wird, den Minderungsanspruch ein oder zwei Monate später zu realisieren.
BGB § 551 Abs. 1 S. 2 (a.F.) ;
Die Beklagten mieteten aufgrund eines Vertrages vom 14. September 1999 eine Wohnung der Klägerin in B.. Der Formularmietvertrag enthält in §§ 9, 10 die folgenden Regelungen:
"§ 9 Mietzahlungen
Die Beklagte zu 1 ist nach der Trennung von dem Beklagten zu 2 im April 2005 aus der gemieteten Wohnung ausgezogen. In der Folgezeit wurde die Miete für die Monate Juli bis Oktober 2005 verspätet gezahlt, und zwar für Juli am 29. Juli, für August am 2. September, für September am 28. September und für Oktober am 14. Oktober. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14. Oktober 2005 wurden die Beklagten wegen der unpünktlichen Zahlung der Miete abgemahnt. Im Monat November 2005 wurde die Miete fristgerecht gezahlt, dagegen erfolgten die Zahlungen für den Monat Dezember 2005 und Januar 2006 wiederum verspätet am 20. Dezember 2005 und am 6. Januar 2006. Mit einem weiteren anwaltlichen Schreiben vom 21. Dezember 2005 erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen. Die Klägerin hat mit der Klage vorsorglich erneut eine Kündigung ausgesprochen und die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung von Schadensersatz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 553,60 EUR verlangt.
Der Klägerin stehe gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 , § 985 BGB zu. Das Mietverhältnis sei weder durch eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 21. Dezember 2005 noch durch die erneut in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung beendet worden (§§ 543 , 573 BGB ). Eine Wiederholung einer unpünktlichen Zahlung liege nicht vor, weil die Mietzahlungen vom 20. Dezember 2005 und vom 6. Januar 2006 für die jeweiligen Monate rechtzeitig gewesen seien. Der Bundesgerichtshof habe mit Beschluss vom 26. Oktober 1994 (BGHZ 127, 245 ff.) entschieden, dass die Kombination einer Mietvorauszahlungsklausel mit einer Formularklausel, durch welche die Aufrechnung bei Mietminderung auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt werde, unwirksam sei. Eine unangemessene Benachteiligung (§ 9 AGBG ) liege in der Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel, wenn dem Mieter die Minderung zumindest für den ersten Monat, in dem der Mangel auftrete, weder durch Abzug vom geschuldeten Mietzins noch durch Aufrechnung mit einem auf der Überzahlung der Miete in diesem Monat beruhenden Bereicherungsanspruch gegenüber der Mietzinsforderung in den Folgemonaten ermöglicht werde. Beschränkungen des Minderungsrechts auch in der Durchsetzung durch Abzug von der Miete zwängen den Mieter auf den Klageweg und stellten eine unzulässige Einschränkung dar.
Das Berufungsgericht hat mit der gegebenen Begründung zu Unrecht angenommen, dass die Klägerin nicht von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Schadensersatz für vorgerichtliche Anwaltskosten verlangen kann, weil das Mietverhältnis nicht durch Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 , § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unpünktlicher Mietzahlung wirksam beendet worden sei.
1. Die Beklagten befanden sich mit der Zahlung der Miete für die Monate Juli bis Oktober 2005, für den Monat Dezember 2005 und den Monat Januar 2006 im Verzug, denn sie waren zur Vorauszahlung der Miete verpflichtet. Zwar ergibt sich dies nicht aus § 556b Abs. 1 BGB , denn diese Vorschrift findet im vorliegenden Fall keine Anwendung. Die Fälligkeit der Miete beurteilt sich hier gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB vielmehr weiterhin nach § 551 BGB aF, da es sich bei dem am 14. September 1999 geschlossenen Mietvertrag um ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis handelt. Danach wäre die Miete nicht, wie nunmehr nach § 556b Abs. 1 BGB , spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats, sondern erst am ersten Werktag nach Ablauf des jeweiligen Monats zu entrichten (§ 551 Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Die Parteien haben jedoch in § 9 des Mietvertrages eine abweichende Vereinbarung dahin getroffen, dass die Miete monatlich im Voraus, und zwar spätestens am dritten Werktag des Monats, zu zahlen ist.
b) Aus dem Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 (BGHZ 127, 245 ), auf den das Landgericht Bezug nimmt, folgt kein anderes Ergebnis. Denn anders als nach der dort zu beurteilenden Regelung wird der Mieter im vorliegenden Streitfall nicht darauf verwiesen, sein Minderungsrecht im Klagewege durchzusetzen. Die Aufrechnung hängt allein von der praktischen Möglichkeit im Einzelfall ab, die Mietminderung bei der nächsten Zahlung der Miete zu berücksichtigen. Dabei mag bei Vorliegen eines Dauerauftrags ein Zeitraum von über einem Monat verstreichen, wenn der Mangel erst gegen Ende des Monats entsteht und somit eine Kürzung der Miete im darauf folgenden Monat nicht mehr möglich ist. Eine Verschiebung der Verwirklichung des Minderungsanspruchs von ein oder zwei Monaten stellt jedoch keine unangemessene Benachteiligung dar (BGHZ, aaO., 249, m.w.N.). Erst wenn die Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel dazu führt, dass der Mieter gezwungen ist, seinen Minderungsanspruch im Klageweg durchzusetzen, liegt eine unzulässige Beschränkung des Minderungsrechts vor (BGHZ, aaO., 252 f.). Das ist hier nicht der Fall.
III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; das Urteil ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO ). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung berechtigt war. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO ).
Vorinstanz: LG Berlin, vom 01.12.2006 - Vorinstanzaktenzeichen 63 S 177/06
Vorinstanz: AG Schöneberg, vom 19.04.2006 - Vorinstanzaktenzeichen 12 C 31/06
Zitieren: BGH - Urteil vom 14.11.2007 (VIII ZR 337/06) - DRsp Nr. 2008/4555

References: § 551
 § 551
 § 546
 § 985
 § 543
 § 573
 § 556
 Art. 229
 § 3
 § 551
 § 556
 § 9
 BGH