Source: https://miadministradora.es/mi-terraza-no-es-mia/?replytocom=482
Timestamp: 2020-03-30 17:32:36+00:00

Document:
Las terrazas son elementos comunes de uso privativo
Mi terraza no es mía
En Mi Administradora, ahora que llega el buen tiempo, queremos llamar la atención sobre los elementos comunes de uso privativo como son las terrazas y patios y que, no en pocas ocasiones, son motivo de discordia en las Comunidades de Propietarios.
Comenzamos diciendo “Mi terraza no es mía” porque realmente es así. Sobre las terrazas y patios de uso privativo sometidos a régimen de propiedad horizontal existe un derecho de copropiedad, es decir, pertenecen a todos los propietarios del edificio. Aunque sobre estos elementos comunes puede existir un derecho de uso para un propietario concreto. Este derecho le ha de venir conferido en el título constitutivo o por acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, y en él vendrán definidas las atribuciones concedidas para ese uso privativo, teniendo el propietario beneficiado la obligación de utilizarlo según su destino y sin causar perjuicio a la comunidad.
El propietario beneficiario del uso privativo de ese elemento común tiene la obligación de usarlo según su destino, además de sostener los gastos ordinarios de cuidado, limpieza y mantenimiento.
La Comunidad de Propietarios por su parte, conforme al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe responder de “Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes”. Es decir, cuando no deriven del uso ordinario de los mismos, sino que correspondan a conservación de elementos estructurales.
Así “Mi terraza no es mía” aunque sí su adecuado uso y disfrute.
By Susana Guerrero|2017-08-28T16:37:33+00:00mayo 29th, 2016|Categories: Blog, COMUNIDADES DE PROPIETARIOS|Tags: ELEMENTOS COMUNES, Terrazas|56 Comments
56 Comnetarios
Maria 16 octubre, 2018 at 6:00 pm - Reply
Tengo una duda respecto a lo que se considera mantenimento. En mi caso tengo el “uso, disfrute y mantenimiento exclusivo de la azotea del edificio”, aunque se trata de un elemento común del edificio del que corresponde el 25% de propiedad a cada vecino. Me gustaría saber cuales son mis obligaciones en cuanto a mantenimiento, ya que debido a la antigüedad del edificio es necesario volver a impermeabilizar la azotea y no se si debo pagarla yo o la comunidad de propietarios. Actualmente no hay humedades pero dado el mal estado de la misma sería conveniente impermeabilizar ahora antes de que las haya, esta obra no sería una reparación sino que sería a título preventivo, entonces ¿se considera que entra dentro de mis obligaciones de mantenimiento?
Susana Guerrero 20 octubre, 2018 at 6:16 pm - Reply
Lo que Usted plantea es un deber de conservación de un elemento común, ya que con el paso del tiempo se hacen necesarias obras de rehabilitación para la adecuada conservación del edificio que corresponden a la comunidad.
Conforme establece el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación..
Continua el punto 2 del mismo artículo 10: “Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono”.
Luis 22 enero, 2019 at 12:51 pm - Reply
Hola Susana, a ver si me puedes resolver una duda sobre la que no encuentro información. El caso es que tengo un piso ático y en mi comunidad siempre se ha dado por hecho que tengo el derecho de uso privativo (solo se puede acceder desde mi casa) pero me he puesto a mirar papeles y ese derecho no aparece ni en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios ni el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal. Mi duda es si en la ley de Propiedad Horizontal aparece algo al respecto para que no haga falta que esté por escrito en ningún otro sitio. Muchas gracias
Susana Guerrero 28 enero, 2019 at 2:27 pm - Reply
Efectivamente es en el Título constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos donde debería venir regulado el uso de ese espacio común.
De todas formas, por lo que nos indica, al acceder sólo desde su vivienda a la terraza, a nuestro parecer, se trata de una situación de hecho asimilable. Ya que desde ninguna otra vivienda del edificio o espacio común se puede tener acceso a la terraza.
Rafael 4 febrero, 2019 at 8:56 am - Reply
Buenos días, Susana, estamos rehabilitando un edificio, dónde todas las viviendas tienen terrazas de 10m2 aprox. Así consta en el título constitutivo, específica los metros de la vivienda más los 10 de terraza. La pregunta es: ¿ estás terrazas se consideran también elementos comunes de uso privativo? Lo digo porque algunos propietarios las han anexado a sus respectivas viviendas instalando cierres con perfiles y persianas, pero no consta en ningún caso el consentimiento explícito de la comunidad, aunque tampoco la comunidad les reclamó nada a estos propietarios. Por lo que es muy probable que haya prescrito la irregularidad y se considere, después del tiempo, como un consentimiento tácito de la comunidad. En cualquier caso, quienes se hayan apropiado de esos 10 metros de terraza, anexándolos a sus respectivas viviendas se les podría reclamar un coeficiente y/o cuota de participación mayor, pero ello implicaría modificar el título constitutivo, y eso solo puede hacerse por unanimidad. Te agradecería que me pudieras aclarar cómo proceder ante esta situación. Gracias y saludos!
Susana Guerrero 4 febrero, 2019 at 1:23 pm - Reply
En relación con su consulta, efectivamente, las terrazas son elementos comunes de uso privativo.
Sobre el cerramiento efectuado, como Usted bien comenta habría que valorar si se trata de un consentimiento tácito de la comunidad, y, en tal caso, si la comunidad nada ha objetado al cerramiento y anexión de dicho espacio a las viviendas, y, por ende, estuviera prescrito.
Por otro lado la modificación de los coeficientes, conllevaría, como Usted indica la modificación del título constitutivo.
Aunque dado que dichas viviendas disfrutan de 10 m2 de más, siendo una situación de hecho, si no fuera posible devolver a su estado original las terrazas por prescripción, entiendo que se podría plantear que se abonara la diferencia proporcional por ese espacio en la cuota de comunidad. Si bien, al no constar esa diferencia en el título constitutivo podría haber oposición por parte de los propietarios afectados.
Por todo ello, a nuestro entender, no hay una solución fácil, ni certera, en el caso que nos plantea, si no se modifica el título constitutivo.
Rafael 9 febrero, 2019 at 6:24 pm - Reply
Muchas gracias, Susana, no nos queda otra que presionar en ese sentido. Como presidente voy a proponer a la junta de propietarios corregir esta injusta situación para que a los infractores se les incremente la cuota en la proporción que corresponda aminorando la de los demás sí necesidad de modificar el título constitutivo. Y, caso de impugnación del acuerdo por parte de los infractores, que sean los jueces los que le pongan fin a esta absurda situación, pues la LPH no ofrece otra solución.
Susana Guerrero 10 febrero, 2019 at 6:48 pm - Reply
Yoli 16 febrero, 2019 at 9:42 pm - Reply
Tengo una terraza de 2 m de uso privativo hace 10 años estoy haciendo uso de el,es de las tenemos tod@s de 1°planta, y ahora quiere la algunos vecinos que no tienen terraza ninterior baLcon que la utilicemos.
Me pueden prohibir haceder a la terraza si en una reunion los vecinos lo aprueben?
La terraza solo se puede entrar desde mi casa.
Susana Guerrero 21 febrero, 2019 at 9:11 am - Reply
Si sólo se accede desde su casa, seguramente en el título constitutivo de su comunidad diga que se accede desde su vivienda. Estaríamos ante un supuesto de espacio común de uso privativo y en ese caso no le pueden prohibir acceder a ella.
Si no fuera el caso de que el título constitutivo reconozca su uso privativo, entiendo que es posible que en una Junta de propietarios se acuerde que no pueda ser utilizada por Usted.
En todo caso habría que estudiar su caso concreto y los antecedentes de los que se parte.
Ricardo 3 abril, 2019 at 12:58 pm - Reply
Buenas tardes Susana tengo una duda y me gustaría que me echases una mano.en la comunidad en la que vivo yo consta de cuatro portales dos viviendas y ático por portal los cuales disponen de unas terrazas ..bien dicho esto algunos de los vecinos que viven en dicho áticos an llavado acavo una serie e de instalaciones y obras como hacer un hueco debajo del tejado como desván y poner celadores de aluminio me gustaría saber si esto está permitido bajo la ley gracias y un saludo.
Susana Guerrero 7 abril, 2019 at 7:19 am - Reply
Las terrazas son elementos comunes y por ello, cualquier alteración, modificación u obra que se realice en las mismas ha de ser consentida por la comunidad en la correspondiente Junta de propietarios según establece el artículo 10 3. b) de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley”.
Si las obras han sido realizadas sin consentimiento de la comunidad, antes de acordar su demolición habría que tener en cuenta lo que dice la jurisprudencia respecto, ya que el acuerdo de demolición puede resultar desproporcionado y se podría considerar “abuso del derecho” la pretensión de demoler una obra que no perjudica a la comunidad y que a su vez perjudica su derribo de forma importante al comunero que la realizó.
Por ello, salvo el supuesto que dichas obras causaren un perjuicio a la comunidad u a otro propietario, o alteren la estética del edificio, a mi entender, antes de acordar su demolición habría que ponderar en cada caso.
Confiamos haber dado respuesta a su consulta.
Isabel 6 abril, 2019 at 6:40 pm - Reply
Tengo una terraza-cubierta de uso privativo encima de mi vivienda en la que puse un cerramiento (la comunidad autorizó cerramientos a todos los vecinis). Debido a defecto de construcción se me inunda el balcón de mi vivienda, también cerrado y tengo humedades en el techo de mi vivienda, e incluso ha afectado al propio cerramiento estropeandolo. Un informe técnico de un arquitecto decía que era un defecto de construcción y que si no hubiera hecho yo el cerramiento, el deterioro sería más grave y rápido. La comunidad parece que no quiere hacerse cargo, así que me olanteo demandar. Mi pregunta es si ¿ la comunidad también tiene que hacerse cargo de los gastos de quitar el cerramiento y luego del arreglo de la cubierta, volverlo a poner tal cual estaba?
Susana Guerrero 7 abril, 2019 at 7:23 am - Reply
A mi entender los gastos de colocación del cerramiento le corresponden a Usted, y la comunidad los de la cubierta. No obstante, ya que ha interpuesto demanda debe consultar a su abogado que conocedor en detalle del caso puede asesorarle convenientemente.
silvia Chocron Cazes 8 abril, 2019 at 5:10 pm - Reply
Tengo un atico desde hace 8 años, con uso privativo de una terraza en la cubierta indicado en la escritura y registro. En este momento un vecino que acaba de comprar un piso en la finca solcita que le deje acceder para instalar su aire acondicionado en mi terraza de uso privativo. Me puedo neagar a ello?
Tengo que añadir que en este momento hay un unico un aire acondicionado instalado, que es el mío pero logicamente ninguno mas.
Muchas gracias de antemano por la ayuda. Saludos,
Susana Guerrero 9 abril, 2019 at 9:14 am - Reply
Cualquier modificación que haya que hacer en una zona comunitaria, aunque sea de uso privativo tiene que ser autorizada por la Junta de propietarios con la aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, según establece el artículo 10 3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si la Junta aprobase la instalación del aparato de aire acondicionado Usted se puede negar si su instalación le causare un perjuicio o molestia.
Le dejo el enlace de un artículo de nuestro blog donde tratamos la cuestión de aparatos de aire acondicionado en fachada, https://miadministradora.es/aparatos-de-aire-acondicionado-en-fachada/
Andrés 20 junio, 2019 at 11:51 am - Reply
En mi comunidad existe un vecino que ya dispone del uso y disfrute de una de las terrazas comunitarias desde casi el principio de la construcción del mismo (hace más de 40 años). Yo he pedido el uso y disfrute de la terraza que correspondería a mi letra de piso, pero la comunidad me lo ha negado. ¿es esto agravio comparativo? ¿tendría alguna posibilidad de ganar el pleito si me lanzara a ello? Muchas gracias,
Susana Guerrero 23 junio, 2019 at 8:09 am - Reply
Respecto a la construcción realizada por su vecino, se trataría de un consentimiento tácito por parte de la comunidad donde habría prescrito la acción para restituir a su estado original al haber transcurrido más de 30 años.
Entendemos que este hecho no es motivo para entender que por agravio comparativo Usted tendría el mismo derecho. Si bien es cierto que le favorecería ante una eventual demanda. Aunque no tendría la garantía de saber si ésta prosperaría.
Eva 24 junio, 2019 at 5:52 pm - Reply
Tengo terraza comunal de uso privativo , se cedio a los primeros pisos el uso y disfrute de la misma hace 18 años.Por lo visto se aprobo en junta que se retiraran los objetos de las terrazas ya que en alguna de ellas hubo filtraciones a los trasteros( no es el caso de la mia).Hoy me llama el administrador pidiendo que desaloge los objetos(alguna planta y fuente sin agua)que un vecino se ha quejado….
Estoy obligada a ello? Entiendo que interfiere en mi derecho de uso de la misma…es mas en ningun momento se ha contado con mi opinion ni voto…que hago??estoy obligada? O por el contrario puedo seguir disfrutando de la misma.
Susana Guerrero 27 junio, 2019 at 8:40 am - Reply
Se trata de un elemento común de uso privativo, no de su propiedad, y el uso está limitado por el Título constitutivo, los Estatutos, si los hubiera, y los acuerdos de la Junta de propietarios.
Si la Junta de propietarios acordó se retiraran los objetos de las terrazas para evitar daños entendemos hay que acatar dicho acuerdo.
María José 25 junio, 2019 at 11:12 am - Reply
Mi madre vive en un primer piso con escalera independiente, tiene una terraza por la que se accede a una escalera que lleva a la terraza superior.( Que es el techo de la casa), por tanto a la terraza solo se puede acceder por su casa.Bajo hay una planta baja. Recientemente han vendido la planta baja y el nuevo propietario quiere instalar en la terraza superior los aparatos de aire acondicionado, las placas solares y la antena parabólica, el tiene un patio interior pero ahí no lo quiere poner. Estamos obligados a dejarle poner!los aparatos y tiene que pasar casa vez por nuestra casa?.
La casa tiene una antigüedad de más de 50 años y en las escrituras no figura nada.
Susana Guerrero 27 junio, 2019 at 7:52 am - Reply
Para contestarle habría que ver el título constitutivo de la comunidad, y los estatutos, si los hubiera.
Por lo que comenta la terraza a la que se accede desde su vivienda, exclusivamente, es un espacio común de uso privativo y quién debería de autorizar la instalación, en todo caso, debería ser la Comunidad de propietarios. No obstante, si dicha instalación causa un perjuicio grave a otro propietario, como parece es el caso, no debe ser autorizada.
Martín Fernández Álvarez 16 julio, 2019 at 9:51 pm - Reply
Hola Susana muy buenas. Después de buscar y buscar no consigo encontrar mi respuesta. Asique la planteó aquí, es la siguiente. En mi piso es un sexto y último del edificio, tiene una terraza que equivale al piso de la quinta planta justo debajo. Hay acceso a ella desde mi piso y desde el rellano pero es uso exclusivo nuestra. El tema es que en la escritura pone que esta cubierta de obra con techo de uralita, tendrá unos 40 años, y comienza a llover dentro de la terraza. Hace poco han cambiado el tejado del edificio pero a esta terraza no la han tocado. Es cosa mía reparar el tejado de uralita o debo reclamarlo a la comunidad??
Susana Guerrero 19 julio, 2019 at 7:24 am - Reply
Usted debe responder a los gastos ordinarios de limpieza y mantenimiento de la terraza al tener un uso exclusivo a la misma. Y la Comunidad de Propietarios, conforme establece el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe responder de “Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes”.
En el caso que nos plantea al tratarse de la reparación o sustitución de la cubierta ha de ser la Comunidad de Propietarios la que asuma la misma.
Manuela 22 julio, 2019 at 4:07 pm - Reply
Buenas tardes, soy propietaria de un segundo piso con una terraza de “uso y disfrute exclusivo” mío , así está escriturado, justo encima de mi piso ( el bloque consta de el bajo, primero y segundo piso), a la terraza no se accede por mi vivienda sino que está en la última planta del bloque por lo cuál al rellano puede subir cualquiera, pero mi consulta es ya que es sólo uso y disfrute exclusivamente mio, ¿podrían acceder los demás propietarios ? Exceptuando que sea para obras o reformas o conservación de la terraza, y ¿ Se pueden tener enseres o muebles en dicha terraza? .
Susana Guerrero 25 julio, 2019 at 9:39 am - Reply
Para saber si los demás propietarios pueden acceder a la terraza deber consultar el título constitutivo de la comunidad. Que es donde debe constar a quién corresponde el uso de la terraza. Si como dice su uso fuera exclusivo suyo, por definición, no puede ser usado por ningún otro propietario.
Angel 23 agosto, 2019 at 7:11 am - Reply
Buenos días, en breve seré propietario de una vivienda de obra nueva con una terraza en el entresuelo de la misma y me empiezan a asaltar varias dudas. Es “Comunitaria de uso privativo” a la que sólo se puede acceder desde la casa, desde los dormitorios. Entiendo que puedo hacer “uso y disfrute” de la misma. La intención que tenemos es de poner alguna mesa, sillas, alumbrarla con algunas luces (para tener visibilidad de noche) y algún baúl que quede bonito. La idea es mantenerla en perfecto estado logicamente y no alterar su estructura. En cuánto a las luces en los muros laterales, ¿se puede taladrar para que queden fijos o es mejor buscar otra alternativa? Muchas gracias.
Susana Guerrero 26 agosto, 2019 at 11:09 am - Reply
Para mayor tranquilidad mire lo que dice al respecto el título constitutivo de la comunidad, o los estatutos, si los hubiera, o acuerdo comunitario que se pronuncie al respecto.
Si nada lo prohíbe expresamente, lo que Usted plantea (mesa, sillas,…) entraría dentro del uso y disfrute de ese espacio común de uso privativo.
Referente a las luces entiendo debería someterlo a votación en la Junta de propietarios. Ya que si hay más terrazas como la suya podrían unificar el criterio para no afectar a la estética de la fachada.
Josefina Sánchez 3 septiembre, 2019 at 7:54 pm - Reply
Teníamos un vecino con una terraza comunitaria privativa, en la que sin pedir permiso a la comunidad realizó obras, cambiando el suelo de la misma y modificando su estructura inicial.
Actualmente ese piso ha sido vendido y dadas las deficiencias de la obra y el mal mantenimiento durante años, estamos teniendo filtraciones en el techo del parking comunitario , motivados por la falta de juntas de dilatación y tela asfáltica al instalar el suelo superpuesto.
La pregunta es: Dado que el propietario anterior realizo obras modificando la estructura inicial de la terraza y haciendo un mal uso de la misma por la falta de cuidado y mantenimiento, a quién le correspondería cubrir los gastos de la reparación de la terraza en la actualidad ??
Deja de ser un elemento común al realizarse obras que alteran al estructura inicial y pasa a ser responsabilidad únicamente del propietario del piso ???
Susana Guerrero 16 septiembre, 2019 at 7:38 am - Reply
Entendemos que aunque se han realizado obras inconsentidas, al no ser autorizado expresamente por la comunidad, tendríamos que saber si la comunidad, en algún momento se ha opuesto a las mismas. Ya que si no es así estaríamos ante un consentimiento tácito, y en tal caso, los costes de mantenimiento de la cubierta, al ser espacio común deberían ser asumidos por la comunidad.
Maria Moragrega 4 octubre, 2019 at 8:23 am - Reply
Buenos días Susana!
Vivimos en un ático-duplex y un vecino quiere instalar en la azotea su antena parabólica de uso privado para poder ver el canal plus. El problema viene a que la azotea del edificio esta a 2 palmos de mi segundo piso del ático… y no me hace gracia tener la antena tan cerca de mis hijos… a parte que debe entrar por mi casa para instalar su antena parabolica… puedo negarme a su instalación? no podría instalar este vecino la antena en su terraza? No quiero la antena ahí… y más cuando sólo la va a disfrutar él… Muchas gracias por tu atención.
Susana Guerrero 15 octubre, 2019 at 10:01 am - Reply
Para la instalación de la antena parabólica en zona común habría de pedir la autorización de la Junta de propietarios.
En todo caso, usted no tiene obligación de permitir la entrada en su vivienda para esta instalación. Que además en el caso de avería o mantenimiento también tendría que acceder. Puede, por tanto, negarse a ello.
Sylvia 7 octubre, 2019 at 9:59 am - Reply
He comprado un piso el cual en el apartado de estatutos de la comunidad en las escrituras sale reflejado que exclusivamente el uso y disfrute es mio. Somos 3 vecinos, uno que se hizo una entrada independiente fuera del bloque (sería el bajo) luego el 1° y en el 2° mi casa.
En un futuro nos gustaría pasar la puerta de entrada un metro atrás y las escaleras del rellano que acceden a la terraza tenerla dentro de casa.
Es viable esta operación? Siempre comentando a los vecinos restantes por supuesto.. Por ley se podría hacer??
Susana Guerrero 15 octubre, 2019 at 9:53 am - Reply
Tendría que ser aprobado por unanimidad de la Junta de propietarios y modificar los coeficientes a su propiedad.
Cristina 22 octubre, 2019 at 9:38 pm - Reply
Tengo una duda urgente. Ha salido a la venta un atico duplex de entidad bancaria embargada por el promotor del edificio. El constructor se quedo la vivienda para él pero no escrituró la última planta ni una terraza de 40 metros, siendo el techo del edificio y desde la que se accede solo desde mi casa. La comunidad quiere reclamar la terraza para uso y disfrute de todos los vecinos proponiendo hacer obras y poner escaleras en el portal que accedan a ella. La entidad bancaria me asegura que eso es imposible.. Pero la planta de arriba no figura en escrituras. Que debo hacer. Gracias
Susana Guerrero 23 octubre, 2019 at 8:28 am - Reply
Es un asunto complejo para asesorarle sin datos. Hay que ver la división horizontal, y estatutos, si los hubiera.
Desconozco cual es su localidad. Nuestro ámbito de actuación es Córdoba. Si fuera así puede contactarnos y remitir la documentación que posea para asesorarle adecuadamente.
Si fuera de otra localidad, le aconsejo que contacte con un administrador de fincas colegiado de su zona.
Pedro 30 octubre, 2019 at 4:37 pm - Reply
Enhorabuena por toda la información que aporta su página web.
En la comunidad en la que resido, uno de los propietarios hizo una terraza junto a su vivienda, en el tejado, sin solicitar licencia al ayuntamiento. De esto hace muchos años (probablemente más de 20). Recientemente debido a un episodio de lluvias el agua se ha filtrado hacia las viviendas inferiores causando daños a los vecinos.
El vecino que creó la terraza es quien disfruta de ella (sólo se puede acceder desde su vivienda), pero no consta en su escritura de propiedad ni paga la cuota de comunidad sobre esos metros cuadrados. Entiendo que se trata de un elemento común, de uso privativo, sin embargo, ¿no debería modificarse la cuota de propiedad para que este vecino?
Los costes de la reparación de los propietarios afectados los cubriá el seguro, pero, ¿los costes de reparar la terraza para que no vuelvan a producir filtraciones, debemos de pagarlos todos los propietarios?
Susana Guerrero 4 noviembre, 2019 at 1:49 pm - Reply
Ha de tener en cuenta que el plazo genérico de prescripción para las acciones reales que determina el código civil en su articulo 1963 es de 30 años. En el caso de que dicha obra se haya realizado antes de cumplir dicho plazo, la comunidad puede ver la posibilidad de ejercitar acciones contra el propietario solicitando devuelva a su estado original. Si bien, como Usted dice, han pasado, al menos más de 20 años, no tiene garantías de que prospere. Ya que se puede interpretar también como una dejación por parte de la comunidad que nunca solicitó de este propietario el reponer a su estado original.
En este punto, si no hay posibilidad de que se quite la obra realizada estaríamos ante un caso de consentimiento tácito de la comunidad frente a las obras realizadas por este propietario sin la debida autorización de la Junta.
Si fuera así, entendemos que nada puede hacer la comunidad salvo hacerse cargo de la reparación del origen de los daños en esa zona común, aunque sea de uso exclusivo de un propietario.
Por otro lado, pueden ver la posibilidad de modificar el título constitutivo aunque para ello precisarían de unanimidad, además del coste del técnico, registro, etc.
Fermín 6 noviembre, 2019 at 11:46 pm - Reply
Hola Buenas. Me llamo Fermín y soy propietario de un piso de planta baja y dispongo de una terraza de uso exclusivo en la comunidad donde vivo. En la última reunión de propietarios han decidido que quieren llevar a cabo ciertas reformas para construir una piscina de uso común y para ello dicen que necesitan quitarme un metro de mi terraza. Ellos están convencidos de que al ser mi terraza un elemento común pueden hacerlo además lo acordaron por mayoría de 3/4 partes pero yo no lo veo tan claro…. Legalmente hablando, que me legitima a mí para oponerme a ellos y evitar que esta obra siga adelante?
Susana Guerrero 7 noviembre, 2019 at 11:16 am - Reply
Para la construcción de la piscina debería ser aprobada por las 3/5 partes de propietarios que además representen las 3/5 partes de los coeficientes de participación.
Por otro lado, si para la construcción de la piscina se ha de modificar la terraza, entiendo que afecta al título constitutivo, y si ese es el caso debería ser aprobado por unanimidad.
Marian 14 diciembre, 2019 at 11:09 am - Reply
Buenos días Susana, muchas gracias por adelantado por atender mi consulta.
Hace unos meses compré un ático con terraza de uso privativo (así lo indica en el título constitutivo) a la que sólo se accede desde mi casa. Mi trozo de terraza linda con otras terrazas, que conforman la totalidad de la azotea del edificio. Todas ellas tienen uso privativo establecido en las escrituras. Mi terraza y la de mi vecino lindan por una parte, pero por otra dan a un trozo de terraza de uso comunitario por el que se accede a través de una claraboya. Es un trozo de un metro aproximado, al lado tiene la salida de la caja de ascensor, y al otro lado hay otro metro de zona comunitaria. En este último metro hay instalada una salida de gases del local se abajo (denunciada porque no cumple normativa de sanidad). La cosa es que el inquilino del local de abajo sube cuando quiere a hacer chapuzas en dicha chimenea. Para acceder a ella sube por la claraboya (pusimos un candado y lo ha roto) pero como no puede acceder a dónde está la chimenea salta a mi terraza y va por ella hasta llegar a su chimenea y luego a veces salta al espacio comunitario y otras veces se queda en mi terraza. Todo esto lo hace sin consentimiento de ningún tipo, ni de la comunidad ni mío, que tengo el uso privativo.
Mi pregunta es, aunque tenga la chimenea de su local y necesite acceder a ella para hacer modificaciones, tendría que solicitar permiso o a la comunidad o al menos a mí, para poder acceder a mi trozo de terraza de uso privativo? Ya te digo que no hay otra manera posible de acceder a su chimenea. Él accede a mi terraza cuando no hay nadie en casa y no me parece normal. Querría saber si esto es legal
Muchas gracias de antemano y disculpa por el tostón.
Susana Guerrero 18 diciembre, 2019 at 5:58 pm - Reply
Si la chimenea se ha instalado con el consentimiento de la Junta de propietarios y no hay otra forma de acceder, que no sea más que a través de su terraza, en caso de avería o mantenimiento no se le puede negar el acceso para su reparación.
Pero para acceder ha de pedir permiso a Usted que es quién tiene el uso privativo de la terraza y acordar el día y hora en que puedan acceder los operarios.
Si el propietario del local accede a su terraza sin su permiso eso es denunciable.
isabel garcia 18 enero, 2020 at 11:47 am - Reply
buenosdias. Pertenezco a una comunidad de propietarios en que tenemos 3 áticos duplex. Hemos tenido que hacer una reparaciones de las terrazas de estos pisos y según la escritura de constitución estos sres. deben hacerse cargo de 1/3 del importe de la reparación de sus terrazas. Pero mi pregunta es: al ser duplex además de los elementos de la terraza que son suelo, muros y baranadillas, lascornisas que impiden que el agua del piso superior , que es de ellos, las paredes exteriores y no se si quizás algún otro elemento de las mismas, debe ser considerado en ese porcentaje de 1/3 o solo el suelo, muros que limitan la propiedad y barandillas? ya se que quizás seria necesaria más información. Yo dispongo de un presupuesto de la obra en el que se detallan los trabajos a realizar, pero lógicamente , el paleta no tiene ni idea de aquien corresponde cada partida y sinceramente yo tampoco. Es por eso por lo que necesitamos asesoramiento para hacer el reparto de gastos.
Susana Guerrero 23 enero, 2020 at 10:10 am - Reply
Con lo que nos indica se hace necesario ver el título constitutivo, y los estatutos de la comunidad, si los hubiera, para poder asesorarle adecuadamente.
Si la comunidad es de la provincia de Córdoba puede contactar, si lo desea, con nuestro despacho. Si no fuera así, le recomiendo contacte con un administrador de fincas colegiado que le asesore al respecto.
Jorge 16 febrero, 2020 at 8:50 pm - Reply
Somos propietarios de un ático en un edificio de 7 plantas. El ático tiene una terraza que pertenece a la comunidad, pero de la que tenemos acceso exclusivo, por lo tanto, uso y disfrute de este espacio.
Desde que compramos el piso hace 3 años ha habido problemas de filtraciones y humedades en los pisos de abajo, que se han ido reparando con parches de pintura de caucho. Es un edificio con 60 años, pero nunca se han hecho obras de mantenimiento ni reparación del suelo de la terraza ni del aislamiento. El suelo es de baldosa catalana, pero la mayoría están agrietadas.
Se está discutiendo en las juntas de vecinos sobre el origen de estas filtraciones y sobre lo que es un uso y disfrute normal de la terraza. Al llegar nosotros pusimos mesas y sillas, macetas, un riego automático para las plantas y césped artificial en algunas zonas; y los vecinos nos hacen responsables de los problemas de filtraciones. La terraza ya se usaba como tal antes de llegar nosotros y la más grande de las macetas ya estaba ahí.
Dados los problemas de filtraciones se ha aprobado en junta una reparación con la que se cubriría la terraza de un material aislante, pero que según el proveedor solo tiene 2 años de garantía, pero un tránsito continuado anularía la garantía , lo que impediría que tengamos los objetos actuales y la usemos normalmente.
En esa junta se presentaron otros presupuestos que incluían el cambio del aislamiento y del suelo, pero al ser más caros se votó por dar únicamente la capa de material aislante.
Nosotros hemos contratado un informe pericial para evaluar el estado de la terraza, los posibles motivos de las filtraciones y los posibles daños por puedan estar causando los objetos que tenemos en la terraza. Y según este informe, ninguno de estos elementos es causa de filtraciones, sino que es por una falta de reparaciones del aislamiento.
La comunidad, según el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, tiene la obligación de hacer las reparaciones necesarias en la terraza, pero en este caso están optando por una solución temporal y que solo tapa el problema del aislamiento. Hasta qué punto podemos exigir que se haga una reparación más permanente que no impida el uso normal de la terraza?
Quien define el uso normal de la terraza? Nos pueden prohibir tener objetos como mesas y sillas, macetas, riego, etc.?
Susana Guerrero 19 febrero, 2020 at 9:42 am - Reply
Usted ya cuenta con un informe pericial que le avala, debe reclamar de forma fehaciente a la comunidad que acometa la reparación necesaria para que Usted pueda usar la terraza normalmente, y si hubiera una negativa, ante el perjuicio que le causa, sólo le quedaría acudir a la vía judicial.
Lina 24 febrero, 2020 at 6:01 pm - Reply
soy propietario de un atico con terraza privativa, hace 5 años que hice una reforma integral de la terraza, puse tela asfáltica y suelo nuevo. Ahora han aparecido humedades en el piso inferior, pero de la comunidad de al lado (el piso debajo del mio no tiene humedades).
La terraza de la comunidad de al lado, que esta encima del piso con humedades, lleva 40 años sin reformarse, por lo que es muy probable que sea la causante de dichas humedades.
Pero el administrador de la comunidad de al lado, insiste en que mi terraza también contribuye a las humedades y me requiere que levante de nuevo el suelo y ponga de nuevo tela asfáltica.
Mis dudas al respecto son,
¿quien tiene la potestad para afirmar si mi terraza o no causa humedades? (Se necesitaría el informe de un perito, a mi entender)
¿quien tiene derecho a entrar en mi casa para inspeccionar mi terraza? ¿le puedo negar el acceso a mi terraza al administrador de la comunidad de al lado?
¿me puedo negar a acometer las obras si no hay un informe técnico oficial?
Susana Guerrero 25 febrero, 2020 at 3:16 pm - Reply
Como comenta para determinar el origen de las humedades es necesaria la intervención de un técnico que informe al respecto y determine a quién corresponde la reparación de los daños.
La terraza como elemento común, en principio, debe ser el seguro comunitario el que entre a valorar con su perito.
Debe notificar al presidente de la comunidad, o al administrador, que le están reclamando daños por humedades que, según le informan, proceden de su terraza. Y en ese caso que sea el perito del seguro de la comunidad el que determine el origen de los daños.
Respecto a permitir el acceso para inspeccionar su terraza, si se lo pide el perito, o, en su caso, los reparadores habrá de consentirlo.
Caterina Vela 3 marzo, 2020 at 9:26 pm - Reply
Mi consulta es la siguiente. Mi madre vive en un primer piso y desde la cocina se accede a una terraza o patio interior comunitaria de uso privativo, con desagüe. Dicha terraza linda, separada por un medio muro y sobre este una valla (realizado así por el constructor en su día) En dicho muro, a la altura del suelo, hay cuatro agujeros pequeños realizados con forma de medio arco, para que, lo que se entiende por lógica, en caso de lluvia como dicha terraza no tiene desagüe, pase a la de mi madre y el agua no se “estanque” en la de los vecinos. El problema es, que considero es más de civismo, es que dichos vecinos tienen un perro y cuando este se orina en su terraza, cogen un cubo lleno de agua o de agua con lejía, que vierten sobre los orines y todo pasa a la terraza de mi madre. En la última reunión de vecinos, se viene “denunciando” desde el primer momento, el gestor administrativo propuso que se “fumara la pipa de la paz”…Siguen actuando igual, acogiéndose a que es una terraza comunitaria. Mi pregunta, ¿es normal y tienen derecho a hacer lo que he comentado? y si en un momento dado, ¿se podría denunciar por insalubridad?
Mil gracias anticipadas por tu atención
Susana Guerrero 5 marzo, 2020 at 8:44 am - Reply
Por lo que comenta estimo estamos ante un caso de actividades molestas y/o insalubres contemplado en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.”
Luego el presidente de la comunidad, o cualquier propietario, en su caso su madre como afectada, puede requerir a este propietario que cese de tales actividades que es evidente le son perjudiciales.
El requerimiento puede hacerlo de forma fehaciente mediante burofax con el apercibimiento de que si no desiste de su actuación se procederá a demandar judicialmente.
Le dejo enlace de OCU donde consta modelo de burofax para este tipo de requerimiento:
https://www.ocu.org/dinero/comunidad-de-propietarios/modelos/requerimiento-a-un-vecino-para-cese-de-actividad-molesta531174#
Alicia 7 marzo, 2020 at 1:07 pm - Reply
Yo dispongo de derecho de uso y disfrute exclusivo de una terraza comunitaria (según mi escritura de compra-venta de la vivienda. La Comunidad de vecinos me ha restringido el uso de dicha terraza.
Quisiera saber qué documentación debería consultar para comprobar que efectivamente no tengo derecho a realizar dicho uso.
También me gustaría saber si existe normativa o jurisprudencia que indique qué se considera usar estas instalaciones “según su destino”,
Si en los Estatutos de la Comunidad no hay indicación de los usos que se pueden dar a dicha terraza ¿tendría la comunidad de vecinos derecho a acordar un listado de dichos usos? ¿Qué mayoría seria necesaria para dicho acuerdo?
Susana Guerrero 10 marzo, 2020 at 4:10 pm - Reply
El uso exclusivo de la terraza debe constar en título constitutivo de la comunidad (división horizontal y/o en los estatutos si los hubiera).
Si el presidente o el administrador no le facilitan copia para que pueda usted comprobarlo puede pedir un certificado en el registro de la propiedad que corresponda a su domicilio.
Una vez confirme que le corresponde su uso exclusivo podrá hacer valer
su derecho frente a la comunidad que no le podría, en tal caso, privar del mismo.
Respecto al uso de la terraza usted como beneficiaria del uso privativo de ese elemento común tiene la obligación de “usarlo según su destino”. Su destino es el propio de una terraza. Desconozco si hay o no jurisprudencia sobre la cuestión que plantea, aunque entiendo que aplicando el sentido común se puede entender cuándo se excede del uso normal de estos espacios.
Ana 12 marzo, 2020 at 11:43 am - Reply
Mi consulta es la siguiente: Tengo una terraza de 30 metros comunitaria de uso privativo. Debido a las grandes filtraciones y humedades que han afectado al techo de mi comedor la estan reparando poniendo una nueva tela asflatica y baldosa, a cargo todo de la comunidad, pero resulta tengo el aparato de aire acondicionado en una esquina y para poder acabar la parte de abajo de dicho aparato he de llamar a un instalador para que lo saque y luego, cuando el suelo ya esté acabado, venga de nuevo a instalarlo ya que podría perderse el gas.
La empresa que nos administra la comunidad me dice que es un elemento particular y que me he de hacer cargo yo de todo este coste referente al AA. Es así o también lo ha de pagar la comunidad?
Susana Guerrero 12 marzo, 2020 at 12:09 pm - Reply
Como elemento privativo el aparato de aire acondicionado ha de ser reparado por el titular. Si bien, en este caso, entiendo hay un nexo causal entre la reparación de la cubierta y la necesidad de que intervenga el instalador del aparato.
Estimo debe hablar con el presidente y proponer que se atienda, o, en su defecto, que se delibere en Junta de propietarios.
Mar 29 marzo, 2020 at 12:21 am - Reply
Hola! Vivo en una comunidad de 10 viviendas. En la que tiene una pequeña piscina que esta justo enfrente de la puerta de mi casa y de la del vecino que no vive nadie. Esta piscina tiene un pequeño patio con dos baños al fondo que dan exclusivamente a las ventanas de mis dormitorios y de la vecina de arriba. El patio esta desatendido y la piscina cuando compramos la vivienda estaba cerrada hasta que nosotros la pusimos en marcha. Me gustaría hacerle mejoras al patio pero nadie quiere invertir (cuesta que lo hagan para abrir la piscina). Podría de alguna forma mediante Junta o compra o por el artículo 396 del Código Civil en la que pueda adjudicarme el uso exclusivo de dicho patio? Esta separado de la piscina por una valla.
Susana Guerrero 30 marzo, 2020 at 8:57 am - Reply
Para adjudicarse este elemento común para su uso exclusivo habría de ser mediante el voto por unanimidad. Es decir, el voto favorable de todos los propietarios, tanto de los presentes y representados en la junta, como de los ausentes. Ya que esta adjudicación implica modificación del título constitutivo y/o de los estatutos, si los hubiera, (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Si se acuerda por unanimidad el uso exclusivo de esta zona común ha de ser inscrito el acuerdo en el Registro de la propiedad para que tenga efectos frente a terceros.

References: artículo 10
 artículo 10
 artículo 10
 artículo 10
 artículo 17
 Real Decreto 
 artículo 10
 artículo 10
 artículo 10
 artículo 7
 artículo 396