Source: https://www.jusmeum.de/urteil/ovg_nordrhein-westfalen/aed97322d96ec3c6167fda6df2e3d4f09fb466708e7e85c007e9daf3184c4834
Timestamp: 2019-09-16 14:21:58+00:00

Document:
OVG Nordrhein-Westfalen, 14 A 6274/95: OVG NRW (nicht öffentlich, wohnung, höhe, besondere härte, mieter, verwaltungsgericht, öffentlich, wohnfläche, wohnraum, vermietung)
Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen vom 06.05.1998, 14 A 6274/95
Aktenzeichen: 14 A 6274/95
OVG NRW (nicht öffentlich, wohnung, höhe, besondere härte, mieter, verwaltungsgericht, öffentlich, wohnfläche, wohnraum, vermietung)
Oberverwaltungsgericht NRW, 14 A 6274/95
Datum: 06.05.1998
Vorinstanz: Verwaltungsgericht Arnsberg, 12 K 1676/94
2Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks C.-----weg 31 in T. . Die Errichtung des Hauses mit sechs Werkswohnungen wurde im Jahre 1966 u.a. mit öffentlichen Baudarlehen in Höhe von 74.400,-- DM gefördert. Die Klägerin zahlte die öffentlichen Mittel vorzeitig freiwillig am 20. Dezember 1991 zurück.
3Die Klägerin vermietete die 92 qm große Wohnung im 2. Obergeschoß rechts an Herrn Q. und die 81 qm große Wohnung im 2. Obergeschoß links an die Familie L. , ohne daß Wohnberechtigungsbescheinigungen vorgelegt wurden. Nachdem der Beklagte dies im Rahmen einer Bestands- und Besetzungskontrolle im November 1991 festgestellt hatte, setzte er mit Bescheid vom 7. Dezember 1992, adressiert an die Firma C1. GmbH T. z.Hd. Herrn N. , für die Wohnung im 2. Obergeschoß links Geldleistungen gemäß § 25 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes - WoBindG - für den Zeitraum vom 1. März 1991 bis zum 31. Oktober 1992 in Höhe von 8.100,-- DM und für die Zeit nach dem 31. Oktober 1992 in Höhe von 405,-- DM monatlich fest. Dies entsprach einem Betrag von 5,-- DM je Quadratmeter Wohnfläche. Durch weiteren Bescheid vom selben Tag forderte er bezüglich der Wohnung im 2. Obergeschoß rechts für die Zeit vom 1. September 1989 bis zum 31. Oktober 1992 Geldleistungen in Höhe von 11.960,-- DM und für die Zeit ab dem 31. Oktober 1992 in Höhe von 460,-- DM monatlich.
Gegen beide Bescheide erhob die Klägerin Widerspruch. 4
5Durch Bescheid vom 20. Oktober 1993 ersetzte der Beklagte den Bescheid vom 7. Dezember 1992 bezüglich der Wohnung im 2. Obergeschoß rechts und setzte für den Zeitraum vom 1. September 1989 bis zum 31. Oktober 1992 Geldleistungen in Höhe von 17.480,-- DM und für die Zeit nach dem 31. Oktober 1992 von monatlich 460,-- DM fest. Dieser Bescheid war ebenfalls an die Firma C1. GmbH T. z.Hd. Herrn N. gerichtet. Auch gegen diesen Bescheid erhob die Klägerin Widerspruch.
6Mit Bescheid vom 8. Februar 1994 wies der Oberkreisdirektor des Kreises T. die Widersprüche der Klägerin zurück.
7Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin geltend gemacht: In den Ausgangsbescheiden und im Widerspruchsbescheid seien keine Ermessenserwägungen zu der Festsetzung und der Bemessung der Geldleistung getroffen worden. Demgegenüber hätte berücksichtigt werden müssen, daß sie - die Klägerin - auch nicht öffentlich geförderten Wohnraum besitze, in denen Betriebsangehörige bzw. ehemalige Betriebsangehörige wohnten, die aufgrund ihres geringen Einkommens berechtigt seien, einen Wohnberechtigungsschein zu erhalten. Hätte sie - die Klägerin - wohnberechtigte Mieter in die leerstehenden Wohnungen im Haus C.-----weg 31 umgesetzt und die Familien Q. und L. in den freifinanzierten werkseigenen Wohnungen untergebracht, hätte dies für die jeweiligen Mieter eine unzumutbare Härte bedeutet.
9die Bescheide des Beklagten vom 7. Dezember 1992 und 20. Oktober 1993 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Oberkreisdirektors des Kreises T. vom 8. Februar 1994 aufzuheben.
Er hat geltend gemacht: Die Klägerin habe unstreitig gegen § 4 Abs. 2 WoBindG verstoßen, weil sie bewußt von der Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines abgesehen habe. Auch wenn die Klägerin freifinanzierte Wohnungen an Personen vermietet habe, denen ein Wohnberechtigungsschein zustehe, stelle dies keinen Grund dar, von dem Erlaß der Geldleistungsbescheide abzusehen. Dies liefe nämlich auf die Billigung eines unzulässigen Bindungstausches hinaus.
13Durch das angefochtene Urteil hat das Verwaltungsgericht den Bescheid des Beklagten vom 20. Oktober 1993 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides insoweit aufgehoben, als für den Zeitraum vom 1. September 1989 bis zum 31. Mai 1990 eine Geldleistung in Höhe von 4.140,-- DM festgesetzt worden ist. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen.
Zur Begründung ihrer Berufung macht die Klägerin geltend, die Bescheide seien ermessensfehlerhaft ergangen, weil, ohne auf Punkte wie die Schwere des Verstoßes einzugehen, pauschal ein Betrag von 5,-- DM je Quadratmeter Wohnfläche festgesetzt worden sei. Es sei insbesondere nicht berücksichtigt worden, welche Interessen sie - die Klägerin - bewogen hätten, die Wohnungen an die Familien Q. und L. zu vermieten. 12
Auch hätte die besondere Härte beachtet werden müssen, die die Umsiedlung der Mieter aus den freifinanzierten Wohnungen in die hier strittigen Wohnungen bedeutet hätte. Bei der Ermessensausübung sei auch nicht bewertet worden, daß sie - die Klägerin - keine Vorteile aus der Vermietung gehabt habe. Der Mietzins liege sogar wesentlich unter den ermittelten Durchschnittsmieten.
das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag I. Instanz, soweit dem das Verwaltungsgericht nicht bereits entsprochen hat, zu erkennen. 16
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. 19
21Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage, soweit sie Gegenstand des Berufungsverfahrens ist, zu Recht abgewiesen. Die angefochtenen Bescheide sind nämlich insoweit - der Bescheid vom 20. Oktober 1993 ab dem 1. Juni 1990 - rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).
22Die Klägerin ist gemäß § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt, weil sie Adressatin der angefochtenen Bescheide ist. Abweichendes ergibt sich auch nicht aus der Anrede und anderen Formulierungen in den Bescheiden. Wie aus der Adressierung folgt, erging der Bescheid lediglich zu Händen von Herrn N. , ohne daß er persönlich zu Geldleistungen herangezogen werden sollte. Leistungspflichtige ist vielmehr - wovon auch die Beteiligten übereinstimmend ausgehen - die Klägerin als Verfügungsberechtigte.
23Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Klägerin zu den im Berufungsverfahren noch strittigen Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 WoBindG in der ab dem 30. Mai 1990 geltenden Fassung des Gesetzes zur Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindGÄndG) vom 17. Mai 1990, BGBl. I S. 934. Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a. gegen die Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG verstößt, durch Verwaltungsakt von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 10,-- DM monatlich je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten Sozialwohnungsbau übergibt. Das Verwaltungsgericht hat im einzelnen dargelegt, daß die Klägerin schuldhaft gegen die Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG verstoßen hat. Insoweit sieht der Senat von einer weiteren Darstellung der Gründe ab und verweist gemäß § 130 b VwGO auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils.
24Zu dem Berufungsvorbringen, mit dem im übrigen lediglich die bisherigen Darlegungen im wesentlichen wiederholt werden, ist ergänzend anzumerken, daß die Klägerin ihre
Behauptung, ihr gehörende freifinanzierte Wohnungen würden von im sozialen Wohnungsbau wohnberechtigten Familien genutzt, nicht durch die Vorlage von Wohnberechtigungsscheinen belegt hat. Im übrigen ist es unerheblich, ob die Klägerin freifinanzierten Wohnraum an wohnberechtigte Personen übergeben hat, weil sie dies nicht berechtigt, Wohnraum, der der Wohnungsbindung unterliegt, ohne Vorlage einer Wohnberechtigungsbescheinigung an Mieter zu überlassen. Dies würde nämlich auf einen unzulässigen Bindungstausch hinauslaufen. Die Eigenschaft "öffentlich gefördert" entsteht nach abschließender gesetzlicher Regelung durch die Bewilligung öffentlicher Mittel und entfällt nach deren Rückzahlung gemäß §§ 13 bis 17 WoBindG. Daher ist ein sogenannter Bindungstausch nicht möglich.
25Vgl. Urteil des Senats vom 22. Oktober 1978 - 14 A 1505/77 -, ZMR 1980, 61, auch dazu, daß die Eigenschaft "öffentlich gefördert" von Wohnungen nicht infolge Verwirkung enden kann; Urteil des Senats vom 10. Juli 1995 - 14 A 1364/94 -; Fischer- Dieskau/ Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, WoBindG § 13 Anm. 2.2 m.w.N. auch zum früheren Wohnraumbewirtschaftungsrecht.
26Ist es somit bedeutungslos, an wen die Klägerin die freifinanzierten Wohnungen vermietet hat, kann dieser Gesichtspunkt auch bei der Ermessensentscheidung, ob und in welcher Höhe Geldleistungen festgesetzt werden, nicht berücksichtigt werden. Ebensowenig spielen die betrieblichen Überlegungen der Klägerin, die Wohnungen an die Mieter Q. und L. zu überlassen, eine Rolle. Der Hinweis der Klägerin, sie habe durch die Vermietung an die Nichtwohnberechtigten keinen Vorteil erlangt, geht gleichfalls fehl, weil der Zweck der Geldleistungen in einem Schadensausgleich besteht. Es soll der Nachteil ausgeglichen werden, der der Allgemeinheit dadurch entsteht, daß Sozialwohnungen nicht oder nicht bestimmungsgemäß genutzt werden.
27Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsbaurecht, § 25 WoBindG Anm. 3.2 m.w.N.
28Im übrigen hatte die Klägerin durch die Vermietung durchaus einen Vorteil, weil ausweislich ihres Schreibens vom 12. November 1992 die Mieter in ihrem Betrieb im Bedarfsfall kurzfristig eingesetzt werden mußten und deshalb auf eine Wohnung in Betriebsnähe angewiesen waren.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. 29
30Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
31Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen der §§ 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.
14 A 6274/95
Nicht öffentlich, Wohnung, Höhe, Besondere härte, Mieter, Verwaltungsgericht, öffentlich, Wohnfläche, Wohnraum, Vermietung

References: § 25
 § 4
 § 113
 § 42
 § 25
 § 4
 § 4
 § 4
 § 130
 § 13
 § 25
 § 154
 § 167