Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=XII%20ZR%20112/09
Timestamp: 2019-03-26 05:26:08+00:00

Document:
BGH, 04.05.2011 - XII ZR 112/09 - dejure.org
§ 242 BGB, § 305c Abs 1 BGB, § 307 Abs 1 S 1 BGB, § 307 Abs 2 Nr 1 BGB, § 535 BGB
Formularmäßiger Gewerberaummietvertrag: Inhaltskontrolle für eine Klausel über die Umlegung von Verwaltungskosten
Eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist nicht überraschend; Vorliegen einer überraschenden Klausel bei Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" in einem gewerblichen Mietverhältnis
Verwaltungskosten einer Immobilie - Umlegung
Vereinbarung von Verwaltungskosten; überraschende Klausel
Vorliegen einer überraschenden Klausel bei Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" in einem gewerblichen Mietverhältnis
Umlegung von Verwaltungskosten in AGB
Gewerbemieter müssen Hausverwaltung zahlen! - Firmen / Gewerbe
Umlage von Verwaltungskosten zulässig
BGH bestätigt: Kosten der "kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" im Gewerberaummietvertrag auf Mieter umlegbar
NZM 2012, 83
ZMR 2011, 788
Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise (…Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 8 ff.;… vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 7 ff.; vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 8 ff.;… vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 11 ff. …und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 23 f.).
Der Mieter ist vor überhöhten Forderungen insoweit durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter etwa dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erfasster Kosten freizustellen (…Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11 und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 11).
Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, können sie von dem gewerblichen Mieter wenigstens im Groben abgeschätzt werden (…Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 12 mwN und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 11).
Deshalb musste die Klägerin als gewerbliche Mieterin aufgrund der Beschreibung der Kostenposition auch ohne zusätzliche Aufklärung oder Bezifferung der Kosten damit rechnen, dass die Kosten in dieser Größenordnung anfallen werden (…Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 13 und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 12).
Hätte die Klägerin nähere Angaben über die Kosten erhalten wollen, hätte sie insoweit nachfragen müssen (…vgl. Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 19 f. und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 16).
Verbleibende Unklarheiten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zulasten des Klauselverwenders (…Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 ff.;… vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 9; vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 18;… vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 12 ff. …und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 24).
Die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird durch all dies aber nicht grundlegend in Frage gestellt (…Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 24 f., vgl. auch Senatsurteile vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NZM 2010, 279 Rn. 9 und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 8).
b) Der Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671; siehe auch Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 8 ff.).
Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, können sie von dem gewerblichen Mieter wenigstens im Groben abgeschätzt werden (…vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 27 f. mwN;… vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 11 und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 11).
Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten ist der Mieter schließlich durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend geschützt, das den Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (…Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11 und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 19).
Weil der Umfang der durch den "Center-Manager" zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines allgemein "Ortsüblichen und Notwendigen" eine hinreichend klare Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent (…vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 27 f. mwN…, vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 11 und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 11).
Veranlasst der Vermieter den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er die aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist insoweit zur Freihaltung des Mieters verpflichtet (…Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11; vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 19 …und vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 14;… BGH Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06 - NJW 2008, 440 Rn. 14).
Setzt sich der Vermieter darüber hinweg und veranlasst er den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er auch in der Geschäftsraummiete eine aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist deshalb insoweit gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 BGB zur Freihaltung des Mieters verpflichtet (…BGH, Urteile vom 9.12.2009 - XII ZR 109/08 - Rn. 11…, vom 24.2.2010 - XII ZR 69/08 - Rn. 11, vom 13.10.2010 - XII ZR 129/09 - Rn. 16 ff., vom 4.5.2011 - XII ZR 112/09 - Rn. 11 …und vom 17.12.1014 - XII ZR 170/13 - Rn. 10 f.; Günter, WuM 2012, 587, 595;… Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 88;… Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77a mwN.).
Auch das für das Wohnraummietrecht in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verankerte Wirtschaftlichkeitsgebot führt zu keiner anderen Beurteilung (zum Wirtschaftlichkeitsgebot im Gewerberaummietrecht vgl. Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 11 mwN).
Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" nicht überraschend im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB ist und den Mieter auch nicht im Sinne von § 307 BGB unangemessen benachteiligt (BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671; BGH, ZMR 2011, 788).
Ein solcher Vertrauenstatbestand erfordert vielmehr das Vorliegen besonderer Umstände (BGH, ZMR 2011, 788; BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671), an denen es hier fehlt.
Die Umlage ist auch ohne konkrete Angaben zur Höhe unbedenklich (…BGH, Urt. v. 3.8.2011, XII ZR 205/09; Urt. v. 4.5.2011, XII ZR 112/09).
Ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot festzustellen, hat der Vermieter also überhöhte oder nicht erforderliche Kosten auf den Mieter umgelegt, ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (vgl. BGH, NJW 2012, 54; BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671; BGH, GuT 2011, 48 Rn. 19).

References: § 242
 § 305
 § 307
 § 307
 § 535

BGH 
 § 305
 § 307
 BGH 
 § 535
 § 535
 § 556
 § 305
 § 307