Source: http://jg1news.blogspot.com/2010/
Timestamp: 2018-03-25 04:52:48+00:00

Document:
BLOG CORPORATIVO DA JACQUES GASSMANN: 2010
Homenagem ao Dia do Síndico
Sr.Síndico(a),
Grande abraço de toda a equipe da Jacques Gassmann Imóveis e Condomínios.
Nossa missão é fazer sempre o melhor por seu condomínio e
nossa parceria é fundamental para obtermos os melhores resultados.
Síndicos estão mais jovens e mais
preparados, diz Secovi-SP
Os condomínios paulistas tornaram-se o segundo escritório de vários
profissionais que atuam como síndicos
No dia 30 de novembro, quando o calendário comemora o Dia do Síndico, há muito o que se falar sobre este personagem cada vez mais comum a grande parte da população
Os condomínios paulistas tornaram-se o segundo escritório de vários profissionais que atuam como síndicos. A dupla jornada de trabalho é constatada em levantamento feito pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), junto a 1.011 condomínios residenciais e 160 comerciais na capital paulista e em 18 cidades do Estado de São Paulo.
“Donas de casa e aposentados ocupam cada vez menos espaço na liderança dos condomínios, assim como a profissionalização da função - com preferência por gente da área para comandar as tarefas residenciais - é uma tendência confirmada pela pesquisa do Sindicato”, confirma Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios da entidade.
Um dos motivos para a profissionalização do síndico é que os condomínios cresceram e se tornaram complexos. Alguns condomínios, denominados mistos, possuem prédios residenciais e comerciais com áreas de lazer e serviços.
O Secovi-SP confirma o novo perfil: 74% dos síndicos de prédios residenciais possuem entre 30 e 60 anos e, somente 26% mais que 60 anos - grupo que antes era maioria e sustentava o estereótipo de síndico já com cabelos brancos.
O novo perfil do síndico nos prédios comerciais é ainda mais evidente. Neste tipo de condomínio, 86% deles estão na faixa etária entre 31 e 60 anos. "Percebemos que nos últimos anos, os síndicos estão cada vez mais jovens e também mais preparados, no sentido de conhecer a legislação, os mecanismos de administração", reforça Gebara.
O vice-presidente diz que "os próprios condôminos exigem do síndico conhecimento de tarefas que estão presentes no cotidiano dos conjuntos". Um dos requisitos segundo Gebara é a tecnologia e familiaridade com novos conceitos de sustentabilidade. E muitos síndicos não recebem nenhum benefício pelo trabalho que desempenham no condomínio, conforme comprova o levantamento: 26% no residencial e 32% no comercial.
De acordo com o levantamento, 50% dos síndicos paulistanos têm curso superior e outros 10% fizeram
pós-graduação, mestrado ou doutorado. No condomínios comerciais, essa proporção é ainda maior: 51% têm curso superior e 18% pós-graduação, mestrado ou doutorado.
O vice-presidente diz que "os próprios condôminos exigem do síndico conhecimento de tarefas que estão presentes no cotidiano dos condomínios". Um dos requisitos, segundo Gebara, é a tecnologia e familiaridade com novos conceitos de sustentabilidade.
A pesquisa foi realizada com 1.011 síndicos de condomínios residenciais e 160 síndicos de prédios comerciais na capital paulista e em 18 cidades da Grande São Paulo e interior paulista (Campinas, São Bernardo do Campo, Santo André, São Caetano do Sul, São José dos Campos, Sorocaba, Jundiaí, Guarulhos, Osasco, Bauru, Piracicaba, São José do Rio Preto, Americana, Diadema, Araçatuba, Araraquara, São Carlos e Presidente Prudente).
Postado por PlugOffice às 04:56 Nenhum comentário:
PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 007
Tenho uma pergunta e gostaria de orientação, sou síndica e tenho um inquilino que quer receber todo mês
o demonstrativo das despesas para, com base nisso, pagar a taxa de condomínio somente das despesas ordinárias,
alegando que não precisa pagar percentual de fundo de reserva, percentual de inadimplência, enfim que não se
tratam de despesas ordinarias, isso é legal da parte dele?
Isabel Napolitano - Sindica
Primeiramente, gostaríamos de agradecer o contato e esclarecer que, apesar da aparente controvérsia que versa sobre o tema, a questão deve ser encarada de maneira simples e objetiva, nestes termos:
a) A prestação de contas é devida a todos os condôminos, que por sua vez também deverá prestá-las a seus locatários;
b) Pelo teor da apresentação da dúvida, tudo leva a crer que o condômino não apresenta as prestações de contas a seu inquilino. Tendo em vista que o locatário, por força de lei, deve arcar com as despesas ordinárias, tem o direito de ter conhecimento das despesas que lhe cabem; logo tem o direito de receber cópia dos balancetes;
c) A questão sobre quem pagará por obras, melhorias ou despesas de manutenção deverá ser tratada entre locatário e proprietário, pois, para o Condomínio o que realmente interessa é a receita por inteiro.
De qualquer forma o Condomínio tem o dever de identificar para que tipo de despesa o fundo de reserva foi criado, ou seja, para complementar as despesas ORDINÁRIAS (manutenção) ou para as despesas EXTRAORDINÁRIAS (melhorias), pois, tal fundo nunca poderá atender às duas contas, justamente para não utilizar recursos do proprietário em despesas que cabe ao locatário, assim como o inverso.
Portanto, no seu caso em particular, a primeira providência a ser tomada é identificar o tipo de despesas que foi destinado o fundo de reserva, desde a sua criação, ou até mesmo pelo previsto na própria convenção do condomínio, para então informar proprietários (condôminos) e locatários a que se destina cada título de arrecadação.
Considerando as dúvidas que envolvem o tema, nos colocamos a seu inteiro dispor para eventuais esclarecimentos suplementares, por telefone: 4368-1900 ou por e-mail:juridico@jg1.com.br
Jacques Gassmann Júnior
OAB-SP nº 83.944
Postado por PlugOffice às 14:12 Nenhum comentário:
Marcadores: Pergunta que a Jacques responde.
DESPESAS CONDOMINIAIS: TIPOS E CONCEITOS PARA UMA DIVISÃO CORRETA
Uma vez aprovada em assembléia geral, a arrecadação mensal deve trazer em seu bojo a questão da divisão de contas, já na receita, ou seja, deve-se dar destinação ao dinheiro, definindo se os gastos serão com despesas ordinárias ou extraordinárias.
A apresentação das despesas e receitas é feita através de balancete de demonstrações financeiras mensais, analisadas e aprovadas pelo Corpo Diretivo, ou seja, Conselho Fiscal ou Consultivo.
As despesas condominiais dividem-se em dois grandes grupos: ordinárias e extraordinárias, o que passamos a conceituar.
Ordinárias - São as despesas relativas à manutenção e conservação das áreas comuns do condomínio, como por exemplo: conta de luz, água, equipamentos em geral, elevadores, mão de obra (salários e encargos), seguro contra incêndio, despesas administrativas, entre outras com o mesmo fim. Tais despesas deverão ser pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou locatário. É o que dispõe p Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 – Lei do Inquilinato.
Extraordinárias – Primeiramente, há de se afastar a dúvida quanto à natureza das despesas extraordinárias. Aqui não se trata de despesas não previstas, pois, podemos ter despesas não previstas também no grupo das ordinárias, tais como uma rescisão de funcionário, e isso não quer dizer que a despesa passa a ser tida como extraordinária. Assim, despesas extraordinárias são aquelas correspondentes a obras que importam na estrutura da edificação, cujo fim serve a melhorar ou ampliar o patrimônio, ou ainda, garantir as condições de habitabilidade e pleno uso. Referem-se, em princípio a: obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação. Muito comum em despesas com pinturas das fachadas, troca de esquadrias, aquisição e instalação de equipamentos, decoração, paisagismo, entre outras com o mesmo fim. Neste caso, tais despesas são de exclusiva responsabilidade do proprietário do imóvel, não podendo ser cobradas dos locatários, conforme dispõe o Art. 22 da Lei 8.245/91, já citada acima. Vale lembrar que, despesas com indenizações de empregados, que foram demitidos no início do contrato de locação, deverão ser pagas também pelo proprietário, não pelo novo inquilino.
Agora que já sabemos conceituar e diferenciar as despesas ordinárias das extraordinárias, vamos aos FUNDOS de arrecadação.
Se por um lado, não podemos misturar as despesas ordinárias com as extraordinárias, por outro lado, NÃO se pode também misturar as contas dos respectivos fundos criados para suportar eventuais despesas, ou seja, se um fundo foi criado para pagar despesas ordinárias, não poderá ser utilizado para abater gastos de despesas extraordinárias, e vice-versa.
Um exemplo muito comum é a criação do Fundo de Reserva, que, antes de qualquer definição, o administrador deverá recorrer ao que foi previamente estabelecido na convenção de seu condomínio. Em regra é um fundo criado para fazer frente a despesas não previstas. Ai é que nasce o conflito, podemos ter despesas não previstas para o setor ordinário ou para o extraordinário. Neste caso, deve-se definir para qual tipo de despesa o fundo foi criado.
O correto seria criar o FUNDO DE RESERVA para cobertura de despesas ordinárias e outro, como FUNDO DE MELHORIAS, para as despesas extraordinárias, assim não se teria dúvida como lançar no balancete, nem tão pouco de quem cobrar a despesas (locatário ou proprietário)
Outros conceitos interessantes a serem abordados são os da forma de arrecadação: Por Previsão ou Por Rateio:
É denominado pagamento por previsão, aquele que se faz por antecipação. Este é o mais comum nos condomínios em geral, onde a administração apresenta em assembléia geral a média de gastos do próximo ano, estabelecendo-se, assim, um valor fixo a ser arrecadado nos próximos meses.
Já o pagamento por rateio, menos comum hoje em dia. O valor da contribuição é cobrado após a apuração de todos os gastos já realizados, para ai, então, ser rateado entre os condôminos. A desvantagem deste sistema é que nunca se sabe ao certo qual será o valor da cota do mês seguinte, sempre sendo esta informação uma incógnita para os condôminos.
Quando, em qualquer dos casos, a previsão orçamentária sofre um desvio, geralmente em virtude de alguma despesa não prevista ou pelo aumento no número da inadimplência, o administrador recorre à assembléia para corrigir o caixa. Isso é feito através dos chamados Rateios Extras, que, assim como o fundo de reserva, também deverá ser definido se é para cobertura do saldo da ordinária ou da extraordinária.
Via de regra, não há reajustes da cota mensal, atrelado a algum índice. O que ocorre de fato é que, anualmente, o administrador deverá prestar contas aos condôminos, oportunidade em que, indicará os fatores que justifiquem um eventual aumento no valor da arrecadação mensal, para o próximo exercício. Aqui considera-se a média de gastos do condomínio, seu perfil de inadimplência, eventuais obras a serem realizadas, entre outros fatores.
Postado por PlugOffice às 14:38 Nenhum comentário:
Uma palavra sobre legislação trabalhista
Ao longo do tempo percebemos que cada vez mais a questão dos direitos trabalhista inclina-se, propositalmente, para a parte mais frágil do contrato, o empregado.
Algumas questões são polêmicas, que causam dúvida até mesmo nos mais experientes especialistas sobre o assunto, seja ele advogado, doutrinador ou até mesmo juiz.
Pensando nisso, procuramos abordar nesse informativo, alguns itens, que apesar de não muito polêmicos, causam certos transtornos, mas, que poderiam ser facilmente evitados desde o momento de contratação do empregado, senão vejamos.
O primeiro erro, aliás, o mais básico deles, é a nova gestão, ao assumir o cargo, não revisar os procedimentos administrativos anteriores, para ter a certeza de que os procedimentos implantados estão da forma correta ou, se por algum motivo, houve desvio na forma legal de agir, corrigindo-se, então, o problema.
Cabe aqui, uma ressalva, que apesar de correto determinado procedimento, a legislação é dinâmica, e por isso se percebe, constantemente, mudança nos entendimentos doutrinários e jurisprudenciais, cuja interpretação para determinada medida, em alguns momentos, pode ser favorável para o empregador, mas em outras oportunidades, o mesmo procedimento lhe desfavorece.
Quanto à JORNADA DE TRABALHO: A legislação prevê duração de jornada, para qualquer atividade, 44 horas semanais, totalizando 220 horas mensais, podendo ser estendida em, no máximo, 2 horas por dia, as quais serão computadas como horas extras.
Entre duas jornadas de trabalho deverá, obrigatoriamente, haver um intervalo mínimo de 11 horas de descanso. O período inicia-se quando o empregado cessa efetivamente seu turno diário de trabalho. Contudo, além do intervalo mínimo de 11 horas, o empregado terá direito a um descanso semanal de 24 horas consecutivas, que deverá coincidir, preferencialmente, aos domingos.
São permitidos, durante os feriados, o trabalho em portarias de condomínios, porém essas horas, computadas como extraordinárias, devem ser remuneradas em 100%.
Horas-Extras, condições para concessão: a) Acordo de prorrogação, mais comum, formalizado no ato de toda contratação do empregado, em até no máximo 2 horas diárias; b) Por motivo de força maior. Eventualmente, por determinação legal em algumas ocasiões, comumente adotado para serviços públicos; c) Para conclusão de serviços inadiáveis. Em geral aplicado em indústrias, cuja produção não pode parar por motivo algum.
Quanto ao período de uma jornada, o empregado, mesmo no sistema de prorrogação, só poderá trabalhar no máximo 10 (dez) horas diárias, ainda que seja devidamente remunerado em 50% sobre a hora normal de segunda a sábado, e 100% aos domingos e feriados. Infelizmente, em alguns casos, em função do condomínio possuir um quadro reduzido de empregados, estes chegam a trabalhar 12 horas seguidas, para cobrir folgas, excedendo as horas-extras permitidas.
Quanto ao excesso de horas extras praticadas com habitualidade: Ao trabalhar em sobre-jornada, perfazendo as horas extras, se o empregado as realiza de forma habitual, durante 6 meses, as horas incorporam ao salário, não podendo sofrer mais redução, integralizando a base de cálculo de diversos tributos, tais como: férias, FGTS, inclusive 13º salário, aviso prévio, Descanso Semanal Remunerado (DSR), entre outros.
Contudo, havendo por parte do condomínio, interesse na suspensão das horas extras, estas devem ser indenizadas (rescisão parcial), considerando-se a média e o tempo de registro do empregado. Este procedimento visa não configurar, juridicamente, a redução salarial. Assim, note-se, que o excesso de horas-extras, em troca de um numero menor de empregados, não reduz o custo da folha de pagamento, ao contrário, cria um problema maior para o empregador.
Quanto ao horário de refeição e descanso: Em qualquer trabalho contínuo, cuja duração exceda 6 horas, será obrigatória a concessão de um intervalo para repouso e alimentação de no mínimo 1 hora e no máximo de 2 horas. Não sendo concedido, deverá ser pago como hora-extra, com o acréscimo de 50%. Mas, independentemente da remuneração, o empregador ainda responderá pelo ato, junto aos órgãos trabalhistas competentes, o que poderá acarretar em multa administrativa.
Quanto ao adicional por acúmulo de função: A convenção coletiva da categoria, o empregado que exercer, cumulativa e habitualmente, outra função, diferente da sua, deverá ser pago um adicional de 20% sobre o salário.
Quanto ao salário habitação: Residindo nas dependências do trabalho, o empregado terá direito ao salário habitação, correspondente a 33% de seu salário contratual, mas que só servirá de base de cálculo para o recolhimento de tributos, ou seja, o empregado não recebe o valor efetivamente.
Quanto ao trabalho noturno: Salvo nos casos de revezamento semanal ou quinzenal, o trabalho noturno, compreendido entre 22h00 e 05h00 hs, terá um acréscimo de 20% sobre a hora normal trabalhada.
Quanto ao salário família: É devido a todo empregado, com filhos com idade até 14 anos, cuja remuneração mensal não ultrapasse R$ 752,12 (cumulado o salário base, as horas-extras, o acumulo de funções, e o biênio). Todavia, só será devido com a apresentação da carteira de vacinação atualizada, para dependentes com idade até 7 anos, bem como o atestado de presença escolar para dependentes com até 14 anos. O valor atual pago é de R$ 18,08 por dependente. Esse valor é reembolsado pelo INSS, descontando no encargo pago pelo condomínio.
Quanto ao adicional por tempo de serviço: É devido, equivalente a 5% do salário, por biênio trabalhado (período de 2 anos), limitado ao máximo de 3 biênios.
Quanto às estabilidades: Por acidente de Trabalho - devido ao empregado que venha sofrer acidente de trabalho é garantido 12 meses de estabilidade pós seu retorno. Por auxilio doença - o empregado com mais de 1 ano de serviço terá estabilidade por 30 dias após alta médica, concedido, apenas 1 vez a cada 6 meses. Pré – Aposentadoria - Os empregados que prestam serviços ha mais de 3 anos ao mesmo empregador e, comprovadamente, estiverem no máximo a 15 meses da aquisição do direito a aposentadoria, terão garantia de emprego durante esses 15 meses. Exceto por dispensa por justa causa ou pedido de demissão.
Quanto ao registro: O prazo para anotação na Carteira de Trabalho é de 48 horas. Recusando-se a fazer a anotação, o empregador estará passível das sanções previstas em lei.
Terceirizar ou não a mão de obra?: O importante é que na escolha das empresas tome-se os cuidados necessários, afim de se evitar problemas legais, tais como: a falta de pagamento de encargos trabalhista; reclamações trabalhistas; atraso no pagamento dos empregados, entre outros. Não se pode esquecer que, nesses casos, o condomínio responderá, subsidiariamente, pelas obrigações trabalhistas da empresa terceirizada.
Quanto as exceções: Caso o empregador determine regras para o trabalho de cada empregado ou setor de trabalho, estas deverão ser apresentadas e assinadas pelo empregado no momento de sua contratação, fazendo parte de seu prontuário e arquivo na empresa, comprovando, assim, que foi dada ciência e aceitação das condições apresentadas. Uma vez apresentadas as regras ao empregado, nas condições acima expostas, o empregador poderá exigir seu cumprimento, podendo, inclusive, advertir pelo não cumprimento. Um exemplo típico de regras de conduta de trabalho é a proibição o uso de aparelhos que possam distrair a atenção necessária para o cumprimento da função. É importante frisar que, os entendimentos adotados pela jurisprudência nem sempre são pacíficos e no mesmo sentido. É muito comum encontrar-se interpretações divergentes e conflitantes sobre o mesmo tema. A adoção de orientações, como as ora descritas, não evitarão demandas trabalhistas, porém, irão minimizar, substancialmente, eventuais cobranças de responsabilidades.
Esperamos ter contribuído para esclarecimentos e orientações acerca do tema, nos colocando, desde já, à disposição para eventuais esclarecimentos..
Jacques Gassmann Imóveis e Condomínios
Postado por PlugOffice às 14:44 Nenhum comentário:
PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 006
Moro em condominio de casas geminadas, ha 23 anos, onde convivemos com tranquilidade e respeito, dentro das possibilidades, devido a desencontro de opiniões, mas conseguimos sobreviver a tudo isso sem brigas nem desafetos.
Nosso condominio é pequeno, são 14 casas geminadas mas ele nos oferece área de lazer, com piscina, play ground, campo de futebol (pode ser usado como quadra de volleybol), salão de festas, com cozinha completa para ser usada pelos côndominos, (02) duas saunas, seca e a vapor, e pequeno estacionamento. Atualmente, estamos com novos moradores, que infelizmente chegaram prontos para quebrar regras, desrespeitar Regimento Interno, modificar fachada de casa , e trazer amigos, familiares, para desfrutarem de todo o espaço destinado aos moradores. Chega criar mal estar, devido a petulância do condômino.
Agora, esse condômino, quer ter as chaves das dependências do condominio, que estão com o Sindico, para que possa usufruir, quando bem entender das mordomias, se negando a pedir autorização ou abertura de uma Sauna, do Painel de Luz e do salão de festas, visto que sempre está aberto durante o dia, principalmente em finais de semana, feriados, não precisando da autorização do Síndico, apenas as saunas, porque temos duas, é preciso ter cuidado para que não usem as duas ao mesmo tempo.
Como o Síndico pediu para que ele aguardasse a Assembléia para ser discutido o assunto, já que se ele fosse ter as referidas chaves, esse privilégio , também seria estendido aos demais condôminos, visto que a regra é para todos sem distinção. O prezado condômino, mandou uma Notificação Extra-Judicial para o Síndico, impondo a ele sejam entregues as devidas chaves em suas mãos, dentro de dois (2) dias, após o recebimento da mesma.
O que fazer, diante de tanta petulância, visto que poucos condôminos moram aqui, a maioria é veranista, e o tempo é escasso para tomar atitudes cabíveis em tal situação.
A exposição dos fatos narra típico exemplo do condômino que não quer se sujeitar às normas do Condomínio.
A princípio todo condômino, a partir do momento que passa a residir no Condomínio, acata tacitamente as regras existentes (Convenção Condominial e Regulamento Interno).
Contudo nada impede que ele não concorde com as normas em vigor e proponha alterá-las.
Até para alterar regras, deve-se atender a regra pré-existente, que normalmente se encontra prevista na Convenção do Condomínio, a qual, via de regra exige quórum.
Jamais é impondo ou manifestando vontade que as regras são alteradas.
Notificações, seja Judicial ou Extrajudicial nada mais são do que manifestação de vontade ou descontentamento, portanto não modificam, criam ou extinguem direitos.
Assim permanecem inalteradas as disposições da Convenção Condominial e do Regulamento Interno.
Tendo em vista que o interesse deste novo condômino é alterar as regras de uso das áreas comuns do Condomínio, deve-se, primeiramente, atentar se esta matéria se encontra prevista na Convenção do Condomínio ou do Regulamento Interno e quais são os pressupostos a serem cumpridos para alterá-los, que dependerá, seja qual foi a hipótese, de convocação de Assembléia para deliberar sobre este assunto específico.
Dr. Jacques Gassmann Júnior
Postado por PlugOffice às 20:00 Nenhum comentário:
TIRE SUAS DÚVIDAS SOBRE A NOVA LEI DO INQUILINATO QUE ENTROU EM VIGOR DIA 23 DE JANEIRO DE 2.010
DÚVIDAS MAIS FREQUENTES SOBRE A NOVA LEI DO INQUILINATO:
PRAZO PARA O DESPEJO
1. Quanto tempo pode se perder o imóvel se houver atraso no pagamento do aluguel e do condomínio?
Depende muito do fórum em que o proprietário do imóvel entrar com a ação de despejo e do tipo de contrato que existe. Se o contrato tem garantia de pagamento (como fiador ou seguro-fiança), a expectativa é que, com as novas regras, o tempo para a ação de despejo deverá diminuir de um ano e meio para seis meses.
2. A nova lei do aluguel dá o prazo de 15 dias para o inquilino inadimplente desocupar o imóvel. Depois de 15 dias de atraso, já se pode ser despejado?
Não. De acordo com a lei, esse prazo menor vale para os contratos que não tiverem garantia de pagamento (como os feitos sem fiador). Mesmo para esses contratos, o prazo é maior que 15 dias na prática, pois começa a contar a partir do momento em que o inquilino recebe a intimação da Justiça com o pedido de desocupação.
3. Uma intimação de 15 dias para desocupar o imóvel. O que se pode fazer para evitar o despejo?
Se você não tiver possibilidade de pagar, ocorrerá a decretação do despejo; a intimação será por oficial de Justiça. Após o recebimento da ordem, ainda será ofertado o prazo de 15 dias para desocupar voluntariamente o imóvel. Caso o pagamento seja feito nos primeiros 15 dias, a ordem será cancelada.
4. Em que outras situações se pode receber uma liminar da Justiça para desocupar o imóvel?
Além da falta de pagamento do aluguel, se o inquilino deixar de pagar outras contas como o condomínio, IPTU, contas de consumo pertinentes ao imóvel, tais como acessórias; o proprietário também poderá pedir o despejo de 15 dias se o inquilino perder o fiador e não apresentar outra garantia de pagamento em até 30 dias após essa desistência.
5. Houve perda do emprego e não se tem como pagar o aluguel nos próximos meses. O que se pode fazer para evitar o despejo?
A primeira opção é negociar diretamente com o proprietário ou com a imobiliária onde você fez o contrato. Se você não tiver como pagar e o proprietário não aceitar o acordo, ele poderá entrar com uma ação de despejo.
6. O que de fato muda na forma como o despejo será feito na Justiça?
Antes, depois da decisão do juiz concordando com a desocupação do imóvel, o inquilino era notificado para desocupar o imóvel, mas podia ganhar tempo se informasse que iria pagar. Se continuasse lá, seria preciso ter novo mandato de despejo, o que aumentava o prazo. Agora, o inquilino tem o prazo de 15 dias para a desocupação, mas, se ele não cumprir o pedido de despejo, a mesma liminar poderá ser usada na sequência, agilizando-se o processo.
7. Uma ordem de despejo, mas só se tem uma parte do dinheiro para pagar. Se for feito o depósito apenas desta parcela, consegues-se suspender o pedido de desocupação do imóvel?
Não, de acordo com a nova lei, será preciso fazer o pagamento integral.
8. IMPORTANTE: É aconselhável realizar contrato de locação sem a exigência das garantias para pedir o despejo mais rápido?
Não, mesmo com a redução de alguns prazos, a agilidade dos processos dependerá do Poder Judiciário. Com isso, abrir mão da garantia pode não trazer o resultado esperado.
9. Um contrato de 12 meses, mas o inquilino quer se mudar de imóvel neste momento. É preciso pagar multa?
Sim. Na maioria dos contratos atuais, é preciso pagar multa integral. Para novas locações, o locatário poderá devolver o imóvel antes, mas terá que pagar multa proporcional ao período que ainda falta até o final do contrato. Essa modalidade de multas proporcionais já era muito utilizada pelo poder judiciário, anterior as mudanças que virão.
10. O proprietário pediu o imóvel de volta. É válido, o que fazer?
Depende. Se o contrato ainda estiver no prazo de vigência, ele não poderá exigir o imóvel de volta até o final desse período. Mas, se foi feita a renovação automática, ele poderá pedir o imóvel de volta. Se o contrato tem o prazo menor que 30 meses, ele pode ter que esperar completar esse período para poder retirar o inquilino do imóvel.
11. Separação do companheiro (a) em um apartamento alugado. Depois da separação, como fica o contrato de locação?
O contrato ficará sob a responsabilidade de quem for continuar no imóvel. Essa alteração terá que ser comunicada para o dono do imóvel e para o fiador. O fiador poderá desistir de sua responsabilidade em até 30 dias após o aviso da mudança. Mesmo assim, ele será responsável pelo pagamento em até quatro meses depois da desistência.
SOBRE A RENOVAÇÃO DE CONTRATO
12. O contrato de aluguel foi feito há cinco anos e, em princípio, tinha duração de 12 meses, mas sempre é feita a renovação automática. O fiador continua responsável?
Sim. Com as novas regras, as garantias de pagamento valem até a devolução do imóvel, mesmo se o contrato tiver sido prorrogado automaticamente.
SOBRE O FIADOR E OUTRAS GARANTIAS
13. O fiador não quer mais continuar no contrato de aluguel. Ele pode desistir dessa obrigação? O contrato será rescindido?
Ele poderá deixar de ser fiador na renovação do contrato ou quando um dos inquilinos se separar ou morrer. Mas ele terá que avisar o proprietário do imóvel e ficará responsável pelos pagamentos em caso de inadimplência durante quatro meses. O proprietário poderá exigir que o inquilino arrume outra garantia em até 30 dias ou poderá despejá-lo.
14. Houve mudança para outra cidade e não se tem fiador na mesma cidade. Pode se fazer um contrato sem esse tipo de garantia?
Sim, se o dono do imóvel concordar. Mas é preciso ficar atento e manter os pagamentos em dia, pois o proprietário poderá pedir a retomada do imóvel mais rapidamente.
15. Além do fiador, quais outros tipos de garantia pode-se usar para o contrato de aluguel?
É possível contratar o seguro-fiança, que costuma custar um aluguel do imóvel por ano ou, ainda o depósito (também conhecido como caução), além do título de capitalização (que pode se ter qualquer quantia de aluguéis consignados), que vem crescendo muito junto às administradoras de imóveis.
16. VEJA COM ATENÇÃO: Houve cancelamento de uma ação de despejo há um ano. Na época, foi feito o pagamento em juízo e a continuidade no imóvel. Ocorreu novo atraso no aluguel e o proprietário foi à Justiça novamente. O que se pode fazer?
IMPORTANTE: A nova regra estabelece que o inquilino só poderá recorrer ao pagamento em juízo uma vez a cada dois anos.
17. Quais as principais mudanças para o aluguel de imóveis comerciais?
Ficará mais rápida a ação de retomada do imóvel. No caso de ação renovatória na Justiça, o prazo para a devolução cairá de seis meses para 30 dias, após a sentença do juiz.
18. Se um novo comerciante apresentar uma proposta melhor do imóvel alugado onde já exista uma loja em funcionamento, poderá haver rescisão do contrato?
Sim, mas, senão houver concordancia, isso poderá ser decidido por um juiz. Nesse caso, o inquilino que estava no imóvel deverá receber uma indenização.
19. O proprietário do imóvel é obrigado a renovar o contrato?
Depende. Se o contrato for de, pelo menos, cinco anos, o inquilino poderá pedir a renovação por prazo igual.
20. Existe um comércio do locador, onde o imóvel é alugado p/ terceiros. O proprietário pode pedir o imóvel de volta?
Sim, o proprietário não será obrigado a renovar o contrato se ele for usá-lo para uma empresa que ele já tem, por exemplo. Nesse caso, o proprietário não poderá usar o imóvel para o mesmo ramo do inquilino.
21. Existe um comércio e uma sociedade com um terceiro. Terei que comunicar ao proprietário do imóvel se deixar a sociedade?
Não, essa regra da lei foi vetada pelo presidente Lula. O dono do imóvel não poderá rescindir o contrato de aluguel apenas por uma mudança na estrutura de sua empresa.
PARA IMÓVEIS COMERCIAIS E RESIDENCIAIS
22. As novas regras já estão valendo?
Sim, desde o dia 23 de janeiro de 2.010.
23. O contrato de aluguel foi assinado recentemente, mas gostaria de ter a aplicabilidade da nova lei, o que se deve fazer?
As partes, caso queiram, poderão redigir um novo contrato.
24. As atualidades dos aluguéis sofreram alguma alteração?
Não, a determinação do valor do aluguel e sua atualização continuam sendo combinadas pelas partes dentro dos prazos exígeis para reajustamentos.
25. Importante: Um contrato que vencerá em março de 2010. As novas regras já valerão?
Não, só valerão depois da renovação do contrato. Para os contratos vigentes ou até sua renovação, continua valendo o que foi combinado entre as partes.
AÇÕES DE DESPEJO DE INQUILINOS QUE NÃO PAGAM O ALUGUEL FICARÃO MAIS RÁPIDAS
A partir do dia 23 de janeiro, deve-se cair de 14 meses para seis meses a espera para o despejo por falta de pagamento.
Para os imóveis residenciais, a lei cria a possibilidade de contratos sem a garantia de pagamento (como fiador ou seguro-fiança). Mas, para esses contratos, o inquilino poderá ter um despejo decretado mais rápido se atrasar as contas e ou acessórios. O juiz poderá conceder uma liminar (decisão provisória) para o inquilino pagar a dívida em até 15 dias ou sair do imóvel. A desocupação não será imediata.
Para imóveis comerciais, muitas mudanças mais não foram aprovadas, mas caiu o prazo para a desocupação, de seis meses para 30 dias a partir da sentença.
Postado por PlugOffice às 13:23 2 comentários:
Marcadores: Nova Lei do Inquilinato
RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO EM CONDOMÍNIOS
Este artigo visa auxiliar e esclarecer quanto as extensões dos atos do administrador e seus reflexos no mundo jurídico.
Cabe, inicialmente, estabelecer as diferenças entre OBRIGAÇÕES e RESPONSABILIDADES.
O termo OBRIGAÇÃO diz respeito a algo que nos propomos a fazer, a partir do momento em que aceitamos uma incumbência ou firmamos um contrato, ou seja, o dever se cumprir um acordo, uma tarefa ou qualquer determinação escrita, tácita ou legal imposta à uma determinada pessoa ou grupo.
Já o termo RESPONSABILIDADE, do latim re-spondere, que como idéia principal a garantia de compensação de prejuízo causado. Juridicamente, corresponde aos efeitos do obrigado, quando não cumpre a sua obrigação ou a cumpre de maneira diversa do estabelecido, podendo também sua definição atingir tanto atos comissivos como omissivos, ou seja, a omissão também rega responsabilidades ao agente omisso.
Portanto, o tema a seguir é sobre a RESPONSABILIDADE CIVIL, previsto no Código Civil e em legislações especiais, a fim de se alertar acerca dos efeitos danosos ao próprio síndico por atos praticados durante sua gestão.
Em princípio, para quem sofreu o dano poderá exigir do próprio condomínio o ressarcimento, que, após apurar a questão de culpabilidade poderá, em ação própria, retroagir e exigir do síndico o prejuízo, lhe cobrando o ressarcimento devido.
Para melhor compreensão desta lógica, vamos seguir o próprio Código Civil e analisar alguns de seus artigos, que tratam deste assunto:
Artigo 186 dispõe que “aquele que por ação ou omissão, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, comete ato ilícito”.
Ao cometer o ato ilícito, nasce o direito do prejudicado a exigir a responsabilidade do agente que cometeu o dano, amparado pelo Artigo 927, que dispõe que o agente fica obrigado a reparar o dano causado.
O parágrafo único do artigo 927 estabelece a responsabilidade objetiva acerca do ressarcimento, ou seja, reforça que o condomínio, dependendo da situação, será o principal responsável pelo ressarcimento do prejuízo, independentemente da apuração de culpa, caso em que, o síndico será alcançado em um segundo momento.
Ao ser alcançado na responsabilidade, pelo prejuízo causado, poderá os bens do síndico responder pelo ressarcimento, conforme dispõe o artigo 942 do Código Civil.
Nos artigos 1.347 a 1.356, que tratam da administração condominial e sobre as atribuições do síndico, não trazem em seu escopo quanto a questão da responsabilidade. Assim, em virtude da aparente lacuna nesta seção específica do código, deve-se recorrer aos artigos 653 a 691 que tratam das responsabilidades do mandatário.
Apesar de uma pequena corrente doutrinária dizer o contrário, não existe relação de consumo entre condomínio e condôminos, isso porque, confundir-se-ia a figura do prestador de serviço com o próprio consumidor, logo, não será o CDC - Código de Defesa do Consumidor - fonte para discutir direitos desta natureza.
Na verdade, ao pagar sua cota condominial, o condômino não está pagando por serviços recebidos, mas sim, pelo rateio de despesas que ele próprio condômino esta gerando, mensalmente.
Resta, finalmente, a questão da responsabilidade penal por atos praticados pelo síndico, mesmo que por omissão.
Para que exista imputabilidade do crime ao agente, deve haver um nexo ou liame entre o fato e o resultado. Assim, estabelecido este nexo causal, tanto a ação, quanto a omissão coloca o agente em condição de culpabilidade, como dispõe o artigo 13 do Código Penal.
Alguns exemplos práticos de responsabilidade civil do síndico por ações ou omissões em sua gestão:
a) Instalação de brinquedos fora dos padrões exigidos;
b) Falta de manutenção nos reservatórios de água;
c) Falta de manutenção nos elevadores;
d) Falta de contratação de seguro;
e) Falta de recarga de extintores, para-raio e demais equipamentos de segurança;
f) Falta de prestação de contas;
g) Utilização indevida dos recursos financeiros do condomínio;
Conclui-se, portanto, dos exemplos acima citados que tanto por omissão, como por negligência ou imprudência, o síndico responderá pelos atos danosos ao condomínio, atribuídos à sua gestão.
Finalmente, além da responsabilidade civil, dependendo do dano causado, responderá o síndico criminalmente pelo ato ou omissão relativas às suas atribuições.
Espero ter contribuído o mínimo para entendimento deste tema que, apesar de complexo, coloca em risco, diariamente, os administradores de condomínio, em especial seus representantes diretos, os síndicos.
Aos leitores que desejarem encaminhem suas dúvidas através do e-mail: contato@jg1.com.br para que possamos aprimorar ainda mais este meio de comunicação com nossos clientes, parceiros e amigos.
Edison Calixto
Postado por PlugOffice às 11:46 2 comentários:
PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0005
Pergunta: Sou síndica de um condomínio com 45 apartamentos desde 2006. A maioria afirma estar contente com a administração , porém, não comparecem às assembléias por causa de um condômino. Dizem que assinariam qualquer documento para retirá-lo do prédio mas sei que é difícil. Esta pessoa perturba o prédio desde a construção. O primeiro síndico sofreu um enfarte e não pôde mais exercer a função. O segundo síndico mudou-se do prédio sem completar o mandato e o terceiro deixou o cargo após dois meses, jogando o "abacaxi" nas mãos da sub-síndica que, por acaso, sou eu. De lá pra cá ele vem fazendo "misérias" no condomínio: buracos nas paredes das garagens, descontrolou os painéis das bombas, mexeu na minuteria que controla as luzes das garagens, furou 3 pneus do meu carro, quebrou a lanterna e riscou desde o porta-malas até o capô, jogou "quilos" de objetos e papéis na piscina do prédio. Providenciamos uma notificação. Quando estávamos reunidos no escritório ele apareceu dizendo que queria assinar a notificação, porém, logo em seguida disse que não assinaria nada sem mostrar ao seu advogado. Quando soube que não poderia retirar o documento do condomínio, gritou, desrespeitou a todos os presentes e ainda ameaçõu dizendo: "Quero ver quem sai vivo daqui." e "Vocês vão ver o que eu vou aprontar neste prédio."
A sub-síndica foi parar no hospital, com pressão alta. Eu, acompanhada de uma conselheira fomos à delegaria e abrimos um boletim de ocorrência. O processo está correndo. Na primeira audiência ele não aceitou o fornecimento de cestas básicas. Então, foi marcada uma nova audiência, com testemunhas, para março. Eu tenho quatro testemunhas que estavam na sala comigo porém ele estava sozinho.
Pergunto: O que se pode fazer com esta pessoa? Pode-se pedir para que ele deixe o prédio como "persona non grata"? Há algo a fazer tal como um abaixo-assinado, um processo ou algo similar? Gostaria muito de ter uma resposta pois os condôminos me perguntam e dão muitos palpites. Obrigada.
Resposta: As condutas praticadas pelo referido condômino é denominado hoje em dia pela legislação como anti-social, que vem a ser aquele indivíduo que pratica atos contrários ao convívio e a paz social, ou seja, qualquer ato que contrarie as normas internas do condomínio, de forma reiterada. A legislação atual não prevê a exclusão de moradia do condômino considerado como anti-social, porém, poderá ser punido com aplicação de multa equivalente ao valor de 05 a 10 vezes o valor da taxa condominial. Entretanto, após a aplicação das multas, permanecer a conduta anti-social, é possível sua exclusão por meio de ação judicial, desde que, convocada assembleia e com a aprovação por ¾ dos condôminos. Caso seja acolhido o pedido de exclusão, vale esclarecer que o condômino anti-social perderá o direito apenas ao uso do imóvel, permanecendo os demais direitos sobre o imóvel. De qualquer forma, é recomendável que o condomínio documente-se quanto aos atos nocivos demonstrando os prejuízos econômicos e sociais provocados pelo indisciplinado tais como: cartas, notificações, advertências ou boletins de ocorrência. Afinal, apesar da previsão constitucional ao direito a propriedade não devem os demais condôminos serem obrigados a conviver com pessoa de perfil nocivo e anti-social.
Postado por PlugOffice às 11:25 Nenhum comentário:
PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0004
Pergunta: Sou Sindica de um condomínio em São Bernardo do Campo/SP, e gostaria de orientações sobre um caso de um condomino, de apartamento terreo com problemas de infestação de cupim de solo. Qual a responsabilidade do condomínio? Ele pode acionar juridicamente o Condominio? Obs: foi feita a detetização (descupinização) interna do apartamento, mas não das areas externas do condominio.
Resposta: As atribuições do síndico compreendem a manutenção e a conservação das coisas comuns, assim como a prática de atos de defesa dos interesses dos condôminos.
No âmbito da reparação de danos cíveis temos por princípio básico: aquele que causar danos a outro, seja por omissão ou negligência fica obrigado a reparar o dano, conforme prevêem os artigos 186 e 927 do Código Civil.
A infestação de cupim que venha a atingir unidade individual do andar térreo em condomínio equipara-se a infiltração em telhado do condomínio (quando não pertence a apartamento de cobertura) que atinja o andar superior.
Considerando que seja inquestionável que cabe ao condomínio o conserto do telhado para sanar infiltrações que afetem o andar superior; pela mesma linha de raciocínio, cabe ao condomínio proceder à dedetização das áreas comuns para evitar o alastramento da praga provinda do solo, mesmo que afete apenas apartamento que o integra.
Adiciona-se ainda que deva constar na Convenção do Condomínio, mesmo que com outros termos, mas com significado semelhante, que é responsabilidade do síndico “ordenar de imediato as obras urgentes”; sejam obras de manutenção ou conservação.
Ressalte-se que nenhuma outra pessoa tem livre acesso ou pode proceder à descupinização nas áreas comuns que não seja o representante legal do condomínio.
Assim, seria o caso de evitar demanda judicial, visto que o Condomínio, como detentor do domínio das áreas comuns, estaria em significativa desvantagem pela sua responsabilidade direta. Isto sem questionar que, normalmente, a dedetização das áreas comuns deve-se dar a cada seis meses, prazo este de eficácia dos produtos utilizados, conforme divulgado por técnicos em dedetização.
Postado por PlugOffice às 18:43 Nenhum comentário:
PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0003
Pergunta: Gostaria de saber, se em caso de atraso de pgto de condomínio de apartamento alugado o proprietário é responsável pelo pagamento ou se o condomínio pode acionar o morador na justiça. E se no novo código civil ( ou lei) consta algum artigo mencionando essa obrigação.Tal duvida surgiu porque no nosso condomínio tem um morador(aluguel) que deixou de pagar o condomínio e o proprietário se recusa a pagar alegando ser obrigação do locatário e não consegui encontrar nenhum artigo que tratasse do assunto.
Resposta: A definição jurídica de condômino é sinônimo de proprietário, o que significa dizer que a propriedade tem seu domínio dividido por 02 (duas) ou mais pessoas. As despesas condominiais, pela sua natureza, servem para a manutenção e conservação da coisa comum em benefício de todos os condôminos, portanto aquele que é condômino tem a obrigação de contribuir com referidas despesas na proporção de sua fração ideal, conforme determina o inciso I do artigo 1.336 do Código Civil. Logicamente esta responsabilidade pode ser objeto de transação, devendo outrem assumi-la em nome do condômino, caso típico de contrato de locação. De qualquer forma, para o Condomínio, o devedor é sempre o condômino, mesmo que outra pessoa se obrigue perante ao Condomínio de efetuar o pagamento destas despesas, ou seja, a obrigação, objeto de contrato entre o condômino e terceiro, não alteram os direitos e deveres do condômino e nem sua relação para com a propriedade, negando-se a efetuar os pagamentos das contribuições condominiais, o condômino pode e deve ser cobrado judicialmente.
Postado por PlugOffice às 17:27 Nenhum comentário:
PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0002
Pergunta: Sou Sindico de um condomínio em São Bernardo do Campo, e já algum tempo estamos com problemas de inadimplência, de difícil solução, temos um apartamento que seria para uso do zelador, mas como não temos zelador, o apartamento era alugado, ajudando assim para cobrir as despesas do prédio, infelizmente como o prédio é antigo houve um problema de vazamento no apartamento e no momento não estamos podendo reformar, gostaria de saber se ha possibilidade da venda deste apartamento, usando este dinheiro única e exclusivamente para melhoria no prédio.
Resposta: Com certeza consta na especificação do condomínio o apartamento do zelador é área comum do condomínio, não podendo ser destacado das demais áreas de utilidade em comum, por disposição expressa do § 2º do artigo 1.331 do Código Civil. A idéia de utilizar o apartamento para auferir receita por meio de locação tem se tornado prática comum, o que nem sempre é suficiente para equilibrar as contas do condomínio. É de amplo conhecimento que o condomínio se trata de pessoa jurídica de fato, criado por força da lei para dividir as despesas comuns. A receitado condomínio advém da contribuição de seus condôminos. Dificuldades financeiras condominiais só poderão ser resolvidas pelos condôminos em assembleia. A variação das taxas cobradas pelos serviços públicos, o aumento nas despesas condominiais e do percentual de inadimplência devem ser previamente demonstrados em PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA, a qual deve servir de base para aprovar o valor da taxa condominial em assembléia geral, apenas após a elaboração e aprovação da previsão orçamentária é que se poderá reverter ou corrigir o estado de penúria sofrido pelo condomínio, sendo certo que deverá priorizar a cobrança judicial dos inadimplentes.
Postado por PlugOffice às 17:26 Nenhum comentário:
PERGUNTE QUE A JACQUES RESPONDE Nº 0001
Pergunta: Olá. Sou zelador de um condomínio em São Bernardo do Campo há 10 anos. Nunca morei no condominio. Moro em minha própria casa. Não recebo auxilio moradia. Eu teria direito a receber este auxilio?
Resposta: O salário habitação é benefício concedido ao empregado que mora no local de trabalho, assim definido pela convenção coletiva da categoria em vigor. Alias “ salário habitação” não é termo adequado para denominar este benefício, que se trata de valor acrescido e igualmente debitado na folha de pagamento mensalmente, apenas para cálculo de alguns benefícios, como INSS, FGTS, entre outros, não tendo caráter de pagamento, propriamente dito., seria melhor tratá-locomo auxilio moradia. Este benefício conforme acima mencionado, é concedido apenas ao empregado que resida no condomínio, ou seja, não residindo no condomínio não tem direito ao benefício. Esclarecendo melhor, a moradia oferecida gratuitamente não é obrigatória, muito pelo contrário, tem caráter opcional independente da função do empregado no condomínio.
Postado por PlugOffice às 17:13 Nenhum comentário:
DESPESAS CONDOMINIAIS: TIPOS E CONCEITOS PARA UMA ...
TIRE SUAS DÚVIDAS SOBRE A NOVA LEI DO INQUILINATO ...

References: Artigo 186
 Artigo 927
 artigo 927
 artigo 942
 artigo 13
 artigo 1
 artigo 1