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Kündigung wegen Eigenbedarf trotz Verkaufsabsicht
Dieses Thema "Kündigung wegen Eigenbedarf trotz Verkaufsabsicht - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von nemini, 11. März 2013.
nemini Boardneuling 11.03.2013, 20:17
hier mal ein sehr verworrenes Konstrukt zur Klärung:
Nehmen wir mal an, dass ein vermietetes Haus verkauft wird.
Da der alte Vermieter lediglich Pächter des Anwesens war und nicht der Besitzer, können die Mieter des Hauses sich nicht auf "Kauf bricht Miete nicht" berufen.
Der neue Besitzer möchte das Haus nicht behalten, weil er nur an den daranhängenden Grundstücken interessiert ist. Das Haus möchte der neue Besitzer daher verkaufen und bietet es den bisherigen Mietern zum Kauf an. Diese sind prinzipiell an einem Kauf interessiert, können aber aus privaten Gründen nicht direkt einen Kredit beantragen. Es kann angenommen werden, dass einer der Mieter in einem Promotionsverfahren steckt und dies erst zum Abschluß bringen muss, bevor mit neuer Berufqualifikation eine Anstellung angestrebt werden kann... Die beiden Parteien einigen sich auf einen zeitlich befristeten Mietvertrag von einem Jahr bis die Arbeitssituation des Mieters geklärt ist. Als Grund für die zeitliche Befristung wird Eigenbedarf angegeben.
Nach rund einem Jahr könnte es nun geschehen sein, dass Besitzer und Mieter sich nicht mehr verstehen, so dass die Mieter vielleicht gar nicht mehr konkret kaufen möchten, sei es weil der Kaufpreis noch zu hoch ist oder aus anderen Gründen.
Nun möchte der Besitzer womöglich, dass die Mieter ausziehen, evtl. um das Haus besser verkaufen zu können. Wenn er nun über einen Rechtsanwalt gegenüber dem Mieter behauptet, dass Eigenbedarf vorliegen würde, bei einem Treffen zwischen Mieter, Vermieter und Rechtsanwalt aber äußert, dass das Haus verkauft werden solle, hat der Mieter dann noch eine Möglichkeit dagegen anzugehen?
Angenommen der zeitlich befristete Mietvertrag läuft noch bis Ende Juni. Der Besitzer wünscht jedoch, dass der Mieter ein vom Rechtsanwalt aufgesetztes Schriftstück unterschreibt, mit dem Inhalt, dass der Mieter sich verpflichtet bis zum gesetzten Termin auszuziehen, oder ansonsten in Konsequenz einer Zwangsräumung zustimmt...
Wie wäre nun die gesetzliche Lage: Wenn begründeter Verdacht besteht, dass kein Eigenbedarf vorliegt, ist eine zeitliche Befristung des Mietvertrages rechtsgültig?
Es kann ja niemand den Besitzer daran hindern, das Haus zu verkaufen, warum muss dann unbedingt gekündigt und geräumt werden vorher?
Ich bin gespannt auf die Diskussion und dankbar für Beiträge
Cloakmaster V.I.P. 11.03.2013, 22:45
AW: Kündigung wegen Eigenbedarf trotz Verkaufsabsicht
Sollte in dem befristetn Vertrag als Grund nur das Wort "Eigenbedarf" stehen, so wäre in meinen Augen diese Befristung bereits nichtig, und es läge ein unbefristeter Mietvertrag vor - aus dem der Vermieter einen anständigen Mieter so gut wie gar nicht mehr herausbekommt.
Der "Eigenbedarf" hätte bereits in der Befristung näher erläutert sein müssen (zB "Wir benötigen die Wohnung zum xx.xx.xxxx für unsere Stiefnichte Klarabella Honigmund, welche in unsere Stadt zieht, um eine Ausbildung zu beginnen...")
Die Mieter könnten (am besten mit Hilfe zB vom Mieterverein) schriftlich nachfragen, wie es Vermieterseitig um den Eigenbedarf steht. Man würde den Mietvertrag gerne forsetzten, und deshalb wissen, ob und in welcher Form der genannte Eigenbeadrf denn noch vorliege? - geadre wenn eine genaue Erklärung bisher fehlte. Die Verkaufsabsicht stellt jedenfalls keinen ausreichenden Eigenbedarf dar. Die Vermieter müssten schon genauer darlegen, wann genau und wozu (bzw. für wen) genau sie diese Wohnung unbedingt benötigen.
zeiten V.I.P. 11.03.2013, 23:56
ich denke nicht. es geht ja nicht um eine eigenbedarfskündigung, die tatsächlich detaillierterer begründung bedarf.
wie kommst du darauf? ansonsten zustimmung.
der mieter sollte keinesfalls irgendwas unterschreiben, das wäre dann nämlich bindend.
Cloakmaster V.I.P. 12.03.2013, 06:17
Weil meiner Auffasung nach jede Befristung einer genaunen Erklärung bedarf, warum der Mietvertrag zum genannten Termin enden soll, und nicht mit Allgemeinklauseln ausrechend begründet werden kann.
Zitat von finanztipp.de:
Gesetzliche Gründe für die Befristung
Eine Befristung im Mietvertrag ist nur bei Vorliegen von im Gesetz abschließend aufgezählten Befristungsgründen möglich. So heißt es im § 575 Absatz 1 BGB: "Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
Dabei darf der Vermieter den Gesetzestext nicht einfach per "Copy & Paste" oder allgemein gehalten in den Mietvertrag übernehmen. Der Befristungsgrund ist konkret aufzuführen. Beispiel: Unzureichend ist die Angabe "wegen Eigenbedarf". Konkret ist hingegen: "Der Mietvertrag ist bis zum ... befristet, weil dann mein Sohn sein Studium in dieser ... (Stadt) aufnehmen und die Wohnung einziehen wird".
Auch kann nicht einfach ein Befristungsgrund ausgetauscht werden. So kann zum Beispiel der Grund "Eigenbedarf für Familienagehörige" nicht durch "umfassende Sanierung" ausgetauscht werden.
Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Das bedeutet, dass der Mieter tätig werden muss, wenn er Interesse daran hat, dass dieses Mietverhältnis über das vereinbarte Mietende weiterhin bestehen bleibt.
Wahlrecht des Mieters bei Wegfall der Befristung
Ist der ursprüngliche Grund für die Befristung entfallen, kann der Mieter wählen, ob er die Wohnung per "Zeitablauf" aufgibt oder vom Vermieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangt.
Ron-Wide V.I.P. 12.03.2013, 06:33
- Da es sich offensichtlich um einen qualifizierten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB handelt, endet dieser, ohne Kündigung, mit der vereinbarten Mietdauer.
- Der Befristungsgrund bedarf keiner speziellen Festlegung, sondern es genügt der Wille/Wunsch des Vermieters.
- In den Absätzen 2 und 3 des § 575 BGB ist geregelt, wie es nach einem Wegfall des Befristungsgrundes für den Mieter weiter gehen kann.
- Das Mietverhältnis könnte m.E. durch eine Mietvertragsaufhebung auch ohne Rechtsbeistände beendet werden. Denn ein Weiterwohnen sehe ich nicht als vorteilhaft an.
772 V.I.P. 12.03.2013, 07:32
Die fiktiven Mieter werden in diesem Beispiel ohne Not in immer schlechtere Rechtsverhältnisse gedrängt. Soweit dies durch den Vermieter geschähe, wäre ausnahmsweise mal eine Prüfung auf strafbaren (versuchten) Betrug angesagt.
- § 566 "Kauf bricht nicht Miete" hätte mMn auch in der genannten Konstellation gegolten, ein neuer Vertrag wäre aus Mietersicht nicht notwendig gewesen.
- die Möglichkeiten einer vermieterseitigen Kündigung sind eher gering, und der Drohung mit Zwangsräumung müsste zumindest eine schriftliche(!) Kündigung vorausgehen. Bei einem befristeten Vertrag hielte ich eine solche Kündigung für eher unmöglich.
- angesichts der zitierten Quellen wäre es wohl zweifelhaft, ob die Befristung des Mietvertrages gültig wäre. Der Mieter könnte
= entweder dessen Ungültigkeit wegen unzurechender (und aufgrund der Verhandlungen unzutreffender) Begründung postulieren und "unbefristet" weiterwohnen,
= oder gesetzmäßig das Fortbestehen des Eigenbedarfs abfragen und Konkretisierung verlangen. Angesichts des früheren Verkaufsinteresses sähe ich dies als schwierig and.
Die Position des Mieters wäre also viel besser als aufgrund der Beschreibung zu befürchten wäre. Die Zustimmung zu einem vorzeitigen Aufhebungsvertrag könnte daher mit der Forderung nach einer konkreten Gegenleistung des Vermieters verbunden werden.
Cloakmaster V.I.P. 12.03.2013, 08:01
Worauf beziehst du diese Ansicht?
§575 schreibt ausdrücklich eine Begründung für die Befristung vor. Und da reicht eben nicht der Wille des Vermieters - oder das schlichte Wort "Eigenbedarf".
mMn haben die Mieter einen unbefristeten Mietvcertrag, und können dort wohnen bleiben, so lange sie wollen. Das der Vermieter darüber nicht begeistert sein wird, und wie sich ein belastetes Mieter/Vermieter-Verhältnis auf die Zukunft auswirkt, steht auf einem anderen Blatt.
nemini Boardneuling 12.03.2013, 08:47
Vielleicht können einige weitere Angaben den Fall noch interessanter gestalten.
Mal angenommen der neue Besitzer ist Landwirt und wohnt auf seinem eigenen Hof. Er hat das Haus nur augrund der zugehörigen Ländereien gekauft und wollte das Haus nur verkaufen um die hohe Kaufsumme abzufedern. Im Vorfeld des Kaufs hat er die Mieter besucht und ihnen mitgeteilt, dass er im Kaufsfall ja auch gute Mieter bräuchte und sie sich keine Sorgen machen müssten.
Dann wurde das Haus gekauft und der Landwirt hat es sich aber vielleicht überlegt, und vom vorherigen Vermieter velangt, dass dieser den Mietern kündigen solle, was der aber nicht getan hat. Daraufhin bekamen die Mieter das erste Schreiben vom Anwalt mit dem Hinweis, dass es sich um einen Unterpachtvertrag handele und daher "Kauf bricht Miete nicht" nicht wirksam werde und daher das Mietverhätnis vorsorglich gekündigt sei schon hier mit Androhung der Zwangsräumung.
Irgendwie haben sich die Parteien dann aber doch geeinigt, auch weil von den Mietparteien ein Kaufinteresse bekundet wurde, obwohl der Preis überteuert war. Der neue Besitzer wollte zunächst 150.000, einige Monate später 130.000 und schließlich sei seine Schmerzgrenze bei 100.000. Die Mieter indes haben auf eigene Erkundigung hin gesagt bekommen, das Haus sei maximal 80.000 wert. Außerdem hatten sich die Mieter anderweitig nach Kaufobjekten umgsehen, dabei einen renommierten Immobilienmakler kennengelernt, der erstaunt war zu hören, dass die Mieter eine Art Vorkaufsrecht für das Haus eingeräumt bekommen hätten, da der neue Besitzer auf ihn zugegangen sei mit dem Wunsch, das Objekt von ihm verkaufen zu lassen...
Genau genommen ist der auf ein Jahr zeitlich befristete Vertrag, bei dem das Kreuzchen bei "der Eigentümer will das Haus selber nutzen" noch nicht mal bei "ein Familienangehöriger will das Haus nutzen" vielleicht schon abgelaufen und die Mieter hatten eine Verlängerung bekommen aufgrund der Kaufabsicht. Vielleicht sind auch entsprechende Gescpräche mit Banken geführt worden und eine Kreditzusage war vielleicht auch schon gegeben unter der Voraussetzung dass der eine Mieter dann drei Gehaltsnachweise vorbringen können. Vielleicht ist das Ganze dann nur unschön geworden, weil der Besitzer ungeduldig wurde und dem Mieter noch ein Gehaltsnachweis fehlte, als der Besitzer wieder versuchte Druck auszuüben und das Gespräch einen unschönen Verlauf nahm.
Vielleicht sind also nun die Fronten etwas verhärtet. Man kann also annehmen, dass der Besitzer aufgrund des eigenen Hofes nicht selbst in das Haus einziehen würde. Einen unabhängigen könnte man für bereits früher bestehende Verkaufsabsicht benennen. Der Besitzer scheint seine Verkaufsabsicht nicht geändert zu haben, wie die Aussage "das Haus soll verkauft werden, das steht ja fest" zu verstehen sein könnte. Könnte dem Besitzer da etwa sogar schon Betrug nachgewiesen werden? Wie sollte sich der Mieter nun wohl am besten verhalten? Bei einer Mietpartei könnte sogar eine selbständige Existenz daran hängen, ob wirklich eine Zwangsräumung durchgeführt würde oder nicht. Für eine Mietpartei ist es daher vielleicht nich so einfach einen geeigneten Ersatz für das Haus und die daneben stehende Halle zu finden.
Das sind natürlich alles nur hypothetische Überlegungen.
Cloakmaster V.I.P. 12.03.2013, 09:07
Für mich ist damit die Befristung endgültig zerbröselt - und die "vorsorgliche" Kündigung ist ebenfalls nichtig.
Eine Vermieterkündigung benötigt immer einen bestimmten, wichtigen Grund, wie zB Mietausfälle, nachweisbarer (!!) Eigenbedarf, graviernede Hausumbauten bis hin zum Totalabriss. All das sehe ich hier nicht als gegeben an.
Das Haus als Ganzes kann verkauft und verpachtet werden wie es will, das ändert an der Gültigkeit der Mietverträge genau gar nichts.
Die Mieter können also beruhigt weiter dort wohnen, wenn sie es möchten - oder selbst kündigen, wenn sie es nicht mehr wollen.
Nachsatz: Das gilt aber nicht für eine mit angemietete Halle! Das Gesetz schützt nur Wohnraum, nicht aber Garagen, Hallen, Lagerplätze etc. - es sein denn diese wurden gemeinsam mit einer Wohnung in einem Vertrag angemietet, so daß Wohung und Garge/Halle etc eine untrennbare Mieteinheit darstellen. Dann würde der Schutz der Weohnung auch für die zugehörige Garage/Halle/etc gelten.
Ron-Wide V.I.P. 12.03.2013, 10:39
Und schauen Sie sich mal die Definitionen Eigennutzungstatbestand und Eigenbedarfstatbestand an.
Klaus0155 V.I.P. 12.03.2013, 11:38
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will
Entscheidend ist wohl die Fortsetzung des 575 Abs 1 nach der Aufzählung:
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluß schriftlich mitteilt. Andernfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen."
Der Palandt (71. Auflage 2012) meint dazu in Randnummer 9 zum § 575 BGB:
"3.) Mitteilung der Verwendungsabsicht. Erforderlich ist schriftliche Mitteilung bei Vertragsabschluss, nicht notwendigerweise im Mietvertrag. Vermieter muss einen konkreten Lebenssachverhalt darlegen, der eine Unterscheidung von anderen Interessen und dem Mieter die Prüfung, ob eine Befristung gerechtfertigt ist (BGH, NJW 07, 2177) ermöglicht. Wiederholung des Gesetzestextes oder Bezugnahme darauf genügt nicht (AG Düss. NZM 05, 702)...."
Meines Erachtens eindeutig.
nemini Boardneuling 12.03.2013, 13:00
Ist denn nicht, wenn eindeutig eine Verkaufsabsicht besteht, die zeitliche Befristung des Mietvertrags unwirksam, weil der Eigenbedarf vorgeschoben ist? Somit müsste der Grund für die Befristung nichtig sein und der Mietvertrag an sich zunächst unbefristet zustande kommen.
Wenn weiterhin die Kündigung wegen Eigenbedarfs vom Vermieter ausgesprochen wird, gleichzeitig aber zugegeben wird, dass das Haus verkauft werden soll, ist daraus erkennbar, dass der Eigenbedarf wiederum vorgeschoben ist.
Kann der Mieter in dieser Konstellation nicht dagegen vorgehen, oder wie sollte er sich vorzugsweise verhalten?
Ein Umzug wäre für den Mieter mit erheblichen Kosten verbunden. Der gewerblich genutzte Teil war im Rahmen eines normalen Mietvertrages mit inbegriffen, so dass nicht nur neuer Wohnraum sondern auch neuer gewerblicher Raum gesucht werden müsste.
Müsste der Vermieter bei vorgeschobenem Eigenbedarf für die höheren Kosten für gleichwertigen Wohnraum aufkommen? Gilt dies dann auch für den gewerblich genutzten Raum oder ist der außen vor?
Wie könnte man dem Vermieter den vorgeschobenen Eigenbedarf nachweisen? Ginge das erst nach dem Auszug?
nemini Boardneuling 12.03.2013, 13:48
Noch eine Frage: Könnte der Mieter nach der mündlichen Aussage des Vermieters "das Haus soll verkauft werden" dem Vermieter schreiben und ihm dafür danken, dass er ihm den Wegfall des Eigenbedarfs mitgeteilt hat und daher das Mietverhältnis fortgesetzt werden könne?
Ron-Wide V.I.P. 12.03.2013, 14:32
@Klaus0155: Meines Erachtens eindeutig.
Es besteht ein Unterschied zwischen der Mitteilung des Eigenbedarfs im Rahmen einer Kündigung und der Begründung des Eigenbedarfs in einem Zeitmietvertrag.
Um es kurz zu machen: Der § 575 BGB legt die 3 Gründe fest, die einen Zeitmietvertrag zu einem qualifizierten Zeitmietvertrag machen. Der Hinweis nach der Aufzählung bezieht sich darauf, dass einer der 3 Gründe angegeben werden muss.
Es genügt zur Begründung des Eigenbedarfs daher völlig, dass der Vermieter die Nutzungsmöglichkeit in Erwägung zieht bzw. seinen Willen bekundet.
Eine genauere Beschreibung wäre völlig unrealistisch bei z.B. einem Zeitmietvertrag über 10 Jahre Laufzeit. Wer sollte denn schon im Vorfeld wissen können, ob die Personen, für die Eigenbedarf gedacht ist, diesen Zeitpunkt überhaupt überleben. Wozu also eine detaillierte Beschreibung?
Daher genügt allein, wie auch schon im Wortlaut des § 575 BGB angegeben, der Wille.
Es gibt m.W. noch keine eindeutige Rechtsprechung, die unserem Diskussionsgrund Rechnung trägt. Was ein Palandt (wer auch immer das ist) dazu meint, ist doch dann auch unerheblich.
Ich sehe einen deutlichen Unterschied zwischen der Begründung des Eigenbedarfs bei einer Kündigung und der Begründung nach § 575 BGB bei Abschluss eines Zeitmietvertrages.
Cloakmaster V.I.P. 12.03.2013, 15:04
@Ron: Ein Zeitmietvertrag über 10 Jahre Laufzeit wäre ja auch unwirksam. Wenn der Vermieter nur befristet vermieten will, dann braucht er dazu einen bestimmten, sehr konkreten Grund, welden der Vermieter auch konkret dem Mieter mitteilen muss. Unterlässt der Vermieter dies, so ist die Befristung hinfällig, und wir haben einen unbefristeten Mietvertrag.
Der Regelfall ist nun einmal die unbefristete Vermietung, von der nur unter bestimmten Vorraussetzungen abgewichen werden darf. Liegen keine Vorraussetzungen vor, dann kann es keine Befristung geben.
Das steht auch schon in §575 (1), wenn man den mit " und..." verknüpften Satz zu Ende lesen würde, und nicht beim "...will, " schon aufhört.
Hierzu gibt es auch zahlreiche Urteile, wie so eine Begründung ausfallen kann, bzw. wie sie eben nicht ausfallen darf, wenn sie denn wirksam sein soll.
Der "Palandt" ist ein juristischer Kurzkommentar zum BGB, und m.A.n. unverzichtbar für jeden Ziviljuristen. Für Hobbyjuristen ist er aber bereits "schwere Kost".
Der Mieter muss sich erst mal einig werden, ob er nun einen Befristeten Mietvertrag hat, oder einen unbefristen. Gab es eine schriftliche Kündigung wegen Eigenbedarfs oder einen befristeten Vertrag und der Eigenbedarf sei die Begründung für die Befristung gewesen.
Der Mieter kann in jeden Fall - wie bereits erwähnt - vom Vermieter eine genaue Auskunft zum Stand des Eigenbedarf fordern. Wann genau benötigt der Vermieter diese Wohnung für wen genau? Und wenn der Vermieter hierüber keine Auskunft geben kann, dann ist der Eigenbedarf damit hinfällig.

References: § 575
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 § 566

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