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⭐Alberto Blanco Pulleiro. Notario y Registrador PREGUNTAS RESPUESTAS. Volumen III: Anotaciones preventivas Embargos Hipoteca.
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Rodrigo Vera Ponce
1 PREGUNTAS Alberto Blanco Pulleiro RESPUESTAS Volumen III: Anotaciones preventivas Embargos Hipoteca Notario y Registrador Y Editorial Comares2 Alberto Blanco Pulleiro Notario de Telde (Las Palmas) Registrador de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles en excedencia PREGUNTAS Y RESPUESTAS vol. iii: anotaciones preventivas embargos hipoteca Granada, 20143 EDITORIAL COMARES Directora de publicaciones: Ana del Arco Blanco Alberto Blanco Pulleiro Editorial Comares, S.L. Polígono Juncaril C/ Baza, parcela Albolote (Granada) Granada Telf.: E mail: ISBN: Depósito legal: GR /2014 Fotocomposición, impresión y encuadernación: comares EDICIÓN CERRADA EN SEPTIEMBRE DE 20144 SUMARIO Parte Primera ANOTACIONES PREVENTIVAS Capítulo I Anotación de embargo Anotación de embargo 1. Acreedor embargante... Cuáles son los efectos de la «subrogación procesal» en relación con las anotaciones de embargo?... Puede cancelarse un embargo sin notificación al acreedor embargante?.... Las corporaciones municipales pueden embargar bienes situados fuera de su territorio?... Y la diputación provincial?... Embargo preventivo de la AEAT?.... Si son varios los acreedores embargantes debe fijarse la cuota de titularidad de cada uno de ellos?.... Puede practicarse embargo a favor de entidades que carecen de personalidad jurídica?... Para poder practicar anotación de embargo debe constar en el mandamiento el N.I.F. del demandante?.... Cancelación del embargo... Puede cancelarse un embargo sin notificación al acreedor embargante?.... Caducidad. Cancelación por Caducidad de anotaciones prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC?.... Caducidad. Cancelación por Caducidad?... Caducidad. Y si en la anotación consta una fecha y en la nota de despacho el día siguiente? Caducidad. Y si la anotación caducada no se ha cancelado registralmente?... Caducidad. Cómputo de plazos a efectos de prorroga y Caducidad de anotación preventiva de embargo?... Caducidad. En el caso de embargo preventivo a favor de la AEAT cuál es el plazo de Caducidad de la anotación?5 VI PREGUNTAS Y RESPUESTAS: ANOTACIONES PREVENTIVAS. EMBARGOS. HIPOTECA Cancelación de anotación de embargo por ejecución de carga preferente?.... Cancelación de usufructo sobre el que pende una anotación de embargo por fallecimiento del usufructuario?... Cancelación de embargo sobre bien sujeto a condición resolutoria?.... Cancelación de embargo en el caso de ejercicio de un derecho de opción que fuese prioritaria? El ejercicio del derecho de opción determina la cancelación de las cargas que pesan sobre la finca, posteriores a la inscripción de la opción?... Ejercicio de opción y cancelación de cargas posteriores? Y si el importe de las cargas se consigna ante Notario?... Y si el pago del precio de la compraventa consta en documento público de fecha anterior a la fecha de la anotación de embargo?... Cancelación de embargo sobre bienes del concursado por enajenación, judicialmente autorizada, de un bien del concursado?... Y si se cancela, en virtud de sentencia, una inscripción de dominio y existen anotaciones posteriores?.... Concurso... En el caso de concurso de una entidad puede prorrogarse una anotación de embargo practicada la anotación antes del concurso pero decretada la prorroga después de la declaración de concurso?... Quién puede decidir sobre la práctica de una anotación de demanda en el Registro de la Propiedad sobre bienes que sean titularidad del concursado?... Y si la vendedora y la compradora están en concurso; cuál es el juez competente para determinar la posibilidad de practicar una anotación preventiva de demanda?.... Puede anotarse un embargo en procedimiento administrativo seguido frente a una determinada persona (deudor) estando la citada persona en concurso?.... Sobre una finca perteneciente a una entidad en concurso puede anotarse un embargo a favor de la seguridad social siendo la diligencia de embargo posterior al auto de declaración de concurso?... Sobre una finca perteneciente a una entidad en concurso puede anotarse un embargo a favor de una hacienda local siendo la diligencia de embargo posterior al auto de declaración de concurso?... Puede anotarse un embargo judicial sobre una entidad concursada si el embargo es posterior a la declaración de concurso pero se presenta antes en el Registro que dicha declaración de concurso?... Anotado el concurso provisional sobre una finca puede anotarse un embargo sobre la misma decretado por autoridad distinta del juez del concurso?... Aprobado el convenio puede practicarse anotación de embargo sobre los bienes del deudor?. Para la anotación de embargo a favor de una entidad concursada es necesario que se acredite la intervención en el procedimiento del administrador concursal?... La conversión de una anotación preventiva consecuencia de un embargo cautelar en embargo definitivo habiéndose declarado (en medio) el concurso: exige la acreditación de los requisitos legales para la ejecución separada procedente?... Cancelación de embargo sobre bienes del concursado por enajenación, judicialmente autorizada, de un bien del concursado?... Si el deudor está en concurso: puede practicarse anotación preventiva de crédito refaccionario sobre un bien de su propiedad?... Deudor embargado y titularidad registral... Puede anotarse un embargo sobre un bien que no pertenece al deudor embargado?6 SUMARIO VII Anotación preventiva de embargo sobre un bien inscrito a favor de persona extranjera casada y donde consta que el bien le pertenece con «sujeción a su régimen matrimonial»?... Embargo y persona casada en gananciales?... Anotación preventiva y absorción de sociedad mercantil?... Puede anotarse un embargo sobre una finca propiedad de una sociedad unipersonal ordenado el embargo en un procedimiento dirigido contra el socio único?... Puede practicarse embargo sobre los bienes de una sociedad mercantil en un procedimiento seguido contra los socios de la misma?... Propiedad Horizontal. Cómo se hace constar la preferencia creditual (a favor de la comunidad de propietarios a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal) en el Registro de la Propiedad?... Propiedad Horizontal. Embargo a favor de la comunidad de propietarios por falta de pago de las cuotas de comunidad: y si el propietario del piso (elemento privativo) ha fallecido?... Propiedad Horizontal. Preferencia creditual versus afección real. Puede anotarse la demanda de reclamación de cantidad por los gastos de comunidad?... Propiedad Horizontal. Y si las deudas son de la comunidad de propietarios? Pueden embargarse los pisos y locales de una comunidad por deudas de la comunidad de propietarios con terceros? Puede anotarse el embargo sobre cada piso o local?... Propiedad Horizontal. Demanda y embargo en procedimiento monitorio derivado de deudas en la propiedad horizontal?... Fallecimiento del titular registral. Embargo y fallecimiento del titular registral?... Fallecimiento del titular registral. Casos concretos de fallecimiento del titular registral?.... Para la práctica de anotación preventiva de embargo debe constar el N.I.F del embargado en el mandamiento judicial?... Y si no coinciden la denominación de la entidad embargada que consta en el mandamiento y la que consta en el registro?... Ejecución consecuencia de un embargo... Qué ocurre cuando, durante la tramitación del procedimiento, fallece el titular registral?... Anotación caducada y cancelación de cargas posteriores?... Un matiz: y si vigente la anotación de embargo se hubiera presentado el decreto de adjudicación y no el mandamiento de cancelación de cargas posteriores?... Es necesario para inscribir el decreto de adjudicación que previamente se haya anotado el embargo?... Ejecución de hipoteca a través del procedimiento ordinario por parte del acreedor hipotecario?... Y si el titular registral embargado vendió antes de la anotación de embargo pero la venta no se inscribió?... Puede practicarse la nota marginal de haberse expedido la certificación de dominio y de cargas sin que se hubiera anotado el embargo en el Registro de la Propiedad?.... La ejecución del bien hipotecado o embargado por medio de un «convenio de realización» exige el consentimiento de los titulares derechos o inscritos con posterioridad al derecho que se ejecuta o basta la mera notificación?... Si se embargan varias fincas, pueden enajenarse como una sola?... Embargo preventivo.... Conversión de embargo preventivo a favor de hacienda pública en embargo definitivo?.... Debe notificarse el embargo cautelar al titular registral?... Y si el bien le pertenece al deudor con carácter ganancial: es necesaria la notificación al cónyuge?7 VIII PREGUNTAS Y RESPUESTAS: ANOTACIONES PREVENTIVAS. EMBARGOS. HIPOTECA Es necesario el auxilio judicial para la práctica de una anotación de medida cautelar adoptada en un procedimiento arbitral?... Elementos formales... El decreto acordando la «reducción de un embargo» debe ser firme?.... El decreto para la práctica de la anotación de embargo: debe ser firme?.... Para la práctica de anotación preventiva de embargo debe constar el C.I.F. del embargado?. Para la práctica de anotación preventiva de embargo debe constar el C.I.F. del demandante?... Debe constar en el mandamiento el «sello» del juzgado?... Deben constar todas las hojas en el mandamiento?... Y el nombre de la «autoridad que expidió el mandamiento»?.... En materia de notificaciones basta con que se haga constar en el mandamiento que se «han realizado todos los requerimientos y notificaciones prevenidos en derecho»?... Para la práctica de la anotación de embargo es necesaria la previa presentación a efectos tributarios?... Objeto del embargo... Pueden embargarse las facultades que el promotor se ha reservado en los estatutos de un edificio en propiedad horizontal?... Puede anotarse el embargo sobre una finca existiendo un derecho familiar de uso inscrito en el Registro?... Notificación del artículo 144 del Reglamento Hipotecario en el caso de embargo sobre vivienda habitual?... Cuándo se sabe, a efectos de la práctica de anotación de embargo, que una vivienda es la vivienda habitual del matrimonio?... Puede entenderse que la vivienda es habitual si se es titular de una cuota en el condominio?.... Si el bien que se pretende embargar pertenece a una persona casada en régimen de gananciales, puede practicarse embargo sobre una mitad indivisa de ese bien?... Pueden embargarse los derechos que correspondan a los cónyuges en un concreto bien ganancial?.... En caso de disolución del régimen de gananciales, pueden embargase los «derechos que corresponden a un cónyuge sobre un bien ganancial»? Puede embargarse la cuota ganancial?.... En el caso de embargo de «cuota ganancial» cabe la posibilidad de ejecución de dicha cuota?... Embargado un bien ganancial y disuelta la sociedad puede pretenderse la reducción del embargo trabado sobre la mitad ganancial de la exmujer (no deudora) manteniéndolo respecto de la porción del marido?... Debe notificarse el embargo al «excónyuge»?... Puede anotarse el embargo sobre bienes inscritos con arreglo al artículo 92 del Rh en un procedimiento dirigido en exclusiva contra uno de los cónyuges?.... Embargo sobre los derechos que correspondan a un cónyuge en el régimen de participación?... Embargo de bienes gananciales por las deudas contraídas por uno sólo de los cónyuges?... Embargo sobre bienes privativos por confesión: basta la notificación al cónyuge?... Pueden embargarse los «derechos de propiedad» que tiene el comprador (no propietario) de una vivienda?... Puede anotarse un embargo sobre el «precio aplazado de la compraventa»?8 SUMARIO IX Puede anotarse en el Registro Mercantil un embargo de participaciones sociales?... Puede anotarse un embargo sobre un bien inscrito sujeto a prohibición de disponer?... Puede embargase un crédito?... Y si el crédito está «garantizado» con anotación preventiva de embargo? Y si está garantizado con hipoteca?... Puede anotarse un embargo sobre un vehículo que en el Registro de Bienes Muebles figura a nombre de una persona y en la base de datos de la Dirección General de Tráfico aparece a nombre de persona distinta?.... Pueden embargarse los derechos del arrendatario financiero?... Es susceptible de embargo el derecho de opción de compra en el ámbito del arrendamiento financiero?... Pueden embargarse los derechos del comprador de un bien inscrito con reserva de dominio a favor del vendedor?... Si se pretende la práctica de una anotación de embargo sobre una finca y resulta que esa finca se ha dividido?... Puede practicarse anotación de embargo sobre un bien que no pertenece al deudor pero en la expectativa de que triunfe una acción judicial que haría renacer su titularidad?... Embargo de una finca que se agrupa a otra: se extiende el embargo a la finca resultante? y a las edificaciones existentes en la finca embargada?.... Exceso de edificabilidad es susceptible de embargo?... Si son varios los bienes embargados, debe distribuirse la responsabilidad entre ellos? En definitiva Se aplica a las anotaciones de embargo el requisito en materia de distribución establecido para las hipotecas?... Modificaciones hipotecarias y embargo sobre una finca?... Reducción de cabida sobre finca embargada precisa el consentimiento del acreedor anotante?... Embargo de bien adquirido sujeto a condición resolutoria?... Embargo de bien «gravado» con una opción de compra?... Anotación de embargo de anotación de derecho hereditario?... Puede anotarse el embargo sobre un establecimiento mercantil arrendado?.... Anotación de embargo de maquinaria industrial?... Prioridad y tracto sucesivo en anotaciones... Prioridad de anotación de embargo y acumulación de procedimientos?.... Se admite cualquier ampliación de embargo?.... Especialidades de la ampliación de embargo a favor de la seguridad social? La cantidad que conste en la anotación de embargo opera como límite respecto de inscripciones o anotaciones posteriores?... Anotación de embargo y gastos de urbanización?... Preferencia y prioridad de la anotación de embargo por deudas salariales?... Preferencia y prioridad de la anotación de embargo a favor de la Comunidad de Propietarios en Propiedad Horizontal?.... Asiento de presentación de mandamiento de embargo que caduca y compraventa posterior?... Aportación a sociedad y embargo contra el aportante que se presenta el mismo día?... Puede anotarse un embargo sobre finca que no pertenece al deudor?... Y si el titular registral (no demandado) es fiador del deudor demandado?... Y si el titular registral (no demandado) es socio de una sociedad civil demandada?.... Puede anotarse el embargo derivado de una deuda de «A» figurando inscrito en el registro los bienes a favor de una sociedad limitada «B», teniendo en cuenta que por sentencia fir9 X PREGUNTAS Y RESPUESTAS: ANOTACIONES PREVENTIVAS. EMBARGOS. HIPOTECA me recaída en una tercería de dominio interpuesta en su día por «B» se aplicó la doctrina del levantamiento del velo para desestimar su demanda, por no ser la sociedad persona distinta de quienes la habían constituido?.... La resolución que se dicte en un procedimiento de tercería de dominio es título bastante para cancelar una anotación de embargo y para verificar la inscripción del dominio a favor del tercerista?... Prioridad registral y ratificación de negocio. En el caso en que sea necesaria la actuación de por ejemplo dos administradores mancomunados y actúe solo uno y posteriormente el otro ratifique el negocio: que ocurre si hay negocios intermedios y contradictorios con el ratificado, por ejemplo un embargo?... Prioridad registral versus principio de tracto sucesivo?... Anotación de demanda con posterior anotación de embargo: prioridad?.... Tercería de mejor derecho, La tercería de mejor derecho puede afectar a la prioridad de las anotaciones?... Prórroga de anotación de embargo.... Cancelada por Caducidad una anotación preventiva de embargo, puede prorrogarse?... Puede prorrogarse una anotación preventiva indebidamente practicada?... Anotaciones prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC?.... Y si la anotación prorrogada no fuese de embargo sino de demanda?... Anotación prorrogada versus anotación ratificada? Capítulo II Anotación de demanda Puede practicarse anotación preventiva de demanda si la finca consta inscrita a favor del demandante?.... Puede practicarse anotación preventiva de demanda de nulidad de una compraventa?... Puede practicarse anotación preventiva de demanda sobre una finca titularidad de una Sociedad de la cuál es administrador único el demandado?... Puede practicarse anotación de demandada por parte del comprador de una vivienda donde solicitar la «resolución del contrato de compraventa (no escriturada ni inscrita) por falta de entrega de la vivienda por parte del vendedor»?... A los efectos de proceder a la «cancelación de asientos posteriores» a una anotación de demanda en el Registro de la Propiedad, es suficiente con una transacción judicial o es necesaria sentencia firme?.... En el caso de anotación de demanda si se dicta sentencia: se cancelan en todo caso los asientos posteriores?... En el caso de demanda de reclamación de cantidad, puede solicitarse la práctica de anotación preventiva de demanda en el Registro de la Propiedad sobre una finca titularidad del demandado?... Anotación de demanda frente al comprador adquirente del donatario por ejercicio de la acción de reducción de donaciones?... Anotación de demanda cancelada y presentación posterior de sentencia?... Deben constar para la práctica de la anotación, en el mandamiento, las circunstancias personales del demandante?... Anotación de demanda con posterior anotación de embargo: prioridad?.... Anotación de querella?.... Y si el titular registral es persona distinta de la persona frente a la que se dirige la querella?10 SUMARIO XI Propiedad Horizontal. Anotación preventiva de querella por estafa del presidente de la comunidad que se pretende se haga constar sobre los elementos comunes de la propiedad horizontal?... Anotación preventiva de demanda de revocación de poder?.... Anotación preventiva de demanda estando las fincas inscritas a favor del causante del demandado?... Y si quién demanda es el heredero del titular registral?... Y si la demanda se dirige contra los herederos del titular registral en su condición de sucesores del titular registral?... Anotación preventiva de demanda de división de cosa común?... Anotación de demanda en el caso de permuta de solar por obra futura donde el derecho se configura como meramente personal?.... En relación con las cargas posteriores, produce los mismos efectos una anotación de embargo que una anotación de demanda?... Anotación de demanda prorrogada antes de la entrada en vigor de la LEC?... Se puede practicar una anotación preventiva de demanda de reclamación de cantidad en el Registro Mercantil para impedir la disolución de una sociedad?... Responsabilidad del abogado por no solicitar anotación preventiva de demanda? Capítulo III Anotación preventiva de prohibicion de disponer Es lo mismo anotación de prohibición de disponer que anotación de prohibición de enajenar?.... Es lo mismo anotación de prohibición de disponer que anotación de prohibición de inscribir?.. Se admite la anotación preventiva de prohibición de inscribir?... Anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada en procedimiento criminal y novación de hipoteca?.... Venta anterior a la anotación de prohibición de disponer que se presenta en el registro después de haberse practicado la anotación?... En el caso de que exista una prohibición de disponer de origen judicial sobre una finca en comunidad puede adjudicarse a uno de los condueños la finca en el caso de ser la finca indivisible? Capítulo IV Anotación preventiva de suspensión Puede practicarse anotación preventiva de suspensión en el caso de que el título presentado no tenga trascendencia real?... Plazo de la anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable? Capítulo V Anotación preventiva de crédito refaccionario Puede practicarse la anotación preventiva de crédito refaccionario habiendo concluido las obras?... El crédito del arquitecto frente al propietario puede considerarse crédito refaccionario?... Si existen cargas anteriores: puede practicarse la anotación preventiva de crédito refaccionario?. Si el deudor está en concurso: puede practicarse anotación preventiva de crédito refaccionario sobre un bien de su propiedad?11 XII PREGUNTAS Y RESPUESTAS: ANOTACIONES PREVENTIVAS. EMBARGOS. HIPOTECA Si el deudor está casado en régimen de gananciales y la finca es ganancial para la práctica de la anotación preventiva de crédito refaccionario es necesario el consentimiento de los dos cónyuges?... El crédito refaccionario es aquel que, necesariamente, deriva de un préstamo o crédito aplicado a la construcción?... La aportación de un cooperativista a una cooperativa de vivienda puede dar lugar a la práctica de una anotación preventiva de crédito refaccionario? Se admite la anotación de demanda de reclamación de cantidad alegando que la citada cantidad procede de un crédito refaccionario? Capítulo VI Anotación preventiva de sentencia Las sentencias no firmes pueden inscribirse?... Y las sentencias firmes: se inscriben en todo caso?... Y una sentencia firme: puede ser objeto de anotación?.... Puede anotarse preventivamente una sentencia no firme dictada por un juzgado de lo contencioso administrativo? Capítulo VII Otro tipo de afecciones Puede acceder al registro una afección declarada por un órgano judicial?... Las afecciones fiscales?.... Las afecciones urbanísticas?... Afección registral al reintegro de subvención? Parte II HIPOTECA Acreedor hipotecario... Acreedor Hipotecario extranjero y sujeción a ley extranjera?... Si son varios los acreedores hipotecarios: es necesaria la asignación de cuotas en el derecho real de hipoteca? Se admite la titularidad solidaria del derecho real de hipoteca?... Las entidades no financieras que de manera profesional concedan préstamos hipotecarios deben constar inscritas en el Registro Público de Empresas previsto en el artículo 3 de la Ley de 31 de marzo de 2009?.... Si el acreedor hipotecario es una entidad de crédito extranjera que actúa sin establecimiento permanente, necesita ser titular de N.I.F.?... Hipoteca a favor de la AEAT: a que se extiende?.... Cancelación de Hipoteca... Cancelación de hipoteca sin plazo convencional de Caducidad?... Cancelación por Caducidad Cómo se computan los plazos?... Cancelación por confusión: escritura pública o solicitud en instancia privada?... Es posible cancelar una hipoteca (sobre la base del artículo 82.5 LH) cuando una hipoteca se constituye en 1990 por un plazo de 1 año pero «con facultad de los tenedores de prorrogar la hipoteca por un plazo máximo de 10 años»?12 SUMARIO XIII Cancelación de hipoteca cambiaria... Puede cancelarse una hipoteca habiendo transcurrido el plazo de prescripción pero constando nota marginal (de expedición de cargas) de hace más de 21 años?.... Cancelación judicial de hipoteca sin intervención del acreedor hipotecario?... Puede cancelarse una hipoteca por Caducidad cuando no resulta de manera clara el «dies a quo» para el cómputo de los plazos de prescripción?... En el caso de cancelación por Caducidad cuál es la fecha a tomar en cuenta la de la constitución o la del vencimiento del préstamo?... Cuidado en el caso de hipoteca sujeta a un plazo de duración? Hipoteca constituida por un plazo determinado, cómo se cancela por Caducidad?... La hipoteca unilateral puede cancelarse por Caducidad?... Cancelación de hipoteca por «desaparición» judicial del derecho sobre el que se hubiera constituido?... Y si se cancela, en virtud de sentencia, una inscripción de dominio y existe una hipoteca posterior?... Cláusulas abusivas... Puede el Registrador calificar las cláusulas abusivas?... Puede el Registrador calificar las obligaciones previas al contrato de préstamo hipotecario en relación con los consumidores y usuarios (pensemos, por ejemplo, en la oferta vinculante)?.. Y si la operación no es con entidades financieras ni entidades que queden dentro del ámbito de aplicación de la Ley de 31 de marzo de 2009? Y si el prestatario es una persona jurídica?... Pueden pactarse intereses de demora superiores a tres veces el tipo de interés legal del dinero si la hipoteca recae sobre vivienda habitual que ya era titular del hipotecante?.... Concretas cláusulas abusivas?.... La ausencia de «cláusula manuscrita» en los préstamos hipotecarios es susceptible de calificación por parte del registrador?.... Deudor hipotecario... Puede constituirse la hipoteca sin que intervenga el deudor?.... Extranjero casado que compra e hipoteca sin intervención del cónyuge? Se aplica la doctrina del negocio complejo?... Y si el régimen económico matrimonial es el de gananciales?... Los padres necesitan autorización judicial (artículo 166 C.C.) para hipotecar bienes de sus hijos?.... Y si el hijo tiene 16 años cumplidos?... Puede el administrador de una sociedad constituir garantías, por ejemplo hipotecarias, sobre un bien de la sociedad, en garantía de una obligación contraía no por la propia sociedad sino por un tercero?... Qué ocurre si existen autocontratación o conflicto de intereses en la actuación del administrador de la sociedad?... Puede una sociedad mercantil constituir hipoteca sobre un bien de su propiedad en garantía del precio aplazado de la compraventa de participaciones de su propio capital realizada entre socios?... El apoderado con «poder general» puede pedir un préstamo en su propio nombre e hipotecar en garantía de ese préstamo un bien del poderdante?... Y si el poderdante ha fallecido?... Distribución de hipoteca13 XIV PREGUNTAS Y RESPUESTAS: ANOTACIONES PREVENTIVAS. EMBARGOS. HIPOTECA Distribución de hipoteca sobre una sola finca que posteriormente se constituye en régimen de división horizontal?... Y si se pretende hacer la distribución con arreglo a criterios objetivos (sin contar con los terceros) como la cuota en el régimen de división horizontal?... Y si se trata de una hipoteca sobre un solo bien constituida por los diferentes condóminos del citado bien y se pretende la liberación de una parte del bien (la perteneciente a uno de los condóminos)?... Si se hipoteca un único bien perteneciente a más de una persona, por ejemplo tres personas, y la obligación es mancomunada: es necesaria la distribución de la hipoteca?.... Es necesaria la distribución de hipoteca entre dos pisos en régimen de división horizontal que no constan inscritos en folios independientes?.... Puede admitirse la hipoteca sobre una pluralidad de bienes sin distribución?... División de finca hipoteca y ampliación de hipoteca?... Hipoteca única sobre una finca destinada a garajes y venta de cuota indivisa: puede distribuirse la hipoteca?.... Constituida hipoteca sobre varias fincas y distribuida la hipoteca entre ellas: puede el acreedor ejercitar la acción hipotecaria sobre una de las fincas reclamando el pago total del crédito?... Se admite la distribución de hipoteca en documento privado?... Domicilio... Es defecto que impida la inscripción el hecho de que no se hubiera hecho constar un domicilio para la práctica de notificaciones?... El domicilio a efectos de notificaciones en el caso del artículo 682 LEC puede ser un solar?... Puede designarse más de un domicilio a efectos de notificaciones?... La fijación del domicilio a efecto de notificaciones sobre una vivienda implica que esa vivienda pueda considerarse la vivienda habitual del deudor?... Ejecución hipotecaria... Ejecución sobre un bien perteneciente a entidad concursada que se sigue ante el juzgado que conoce del concurso: debe hacerse constar en el mandamiento que el bien no está afecto?.... Se aplica la Ley de 14 de mayo de 2013 a los decretos de adjudicación dictados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor de la misma?... En el procedimiento especial de ejecución hipotecaria puede establecerse un tipo a efectos de subasta distinto del que se hubiera hecho constar en la escritura de constitución y en el Registro de la Propiedad?... Ejecución en procedimiento de apremio por parte de la Seguridad Social: extremos a calificar?. Debe ser demandado y requerido de pago el deudor no hipotecante en el procedimiento de ejecución directa?... Y si el deudor no hipotecante estuviese en situación de concurso?.... Debe ser demandado y requerido de pago el tercer poseedor de la finca hipoteca en el procedimiento de ejecución directa?... Y si el título del tercer poseedor está presentado pero no inscrito en el Registro en el momento de interposición de la demanda en el procedimiento de ejecución?... Y si la adquisición de ese «tercero» se produjo por herencia?... Debe notificarse al deudor la posibilidad de presentar tercero que mejore la postura en la subasta?.... Ejecución hipotecaria de hipoteca ya pagada?14 SUMARIO XV Ampliación del plazo de la hipoteca una vez hubiera comenzado el procedimiento de ejecución?... Puede practicarse la nota marginal en un procedimiento de venta extrajudicial ante notario teniendo en cuenta que el ejecutante ya no es el titular de la hipoteca como consecuencia de los procedimientos de reordenación del panorama financiero en nuestro país?... Fusiones bancarias y ejecución hipotecaria?... Sobrante y acreedores posteriores?... Depósito de cantidad sobrante a favor de acreedores posteriores al gravamen que se ejecuta: procede en todo caso?... Cómo opera la «cobertura hipotecaria» en relación con la posición del acreedor, deudor, hipotecante y titulares de derechos posteriores.?.... El exceso de cobertura hipotecaria referente a un concepto puede aplicarse a cubrir la deuda garantizada por otro concepto?.... Ejecución a través del procedimiento ordinario por parte del acreedor hipotecario?... En el procedimiento especial de ejecución hipotecaria deben presentarse simultáneamente el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación?... Puede pretenderse la inscripción de la adjudicación en un procedimiento de ejecución directa sin que se hubiera expedido la certificación de dominio y de cargas y se hubiera hecho constar por medio de nota marginal?... A los efectos de cancelación de cargas consecuencia de una ejecución hipotecaria qué tipo de forma debe revestir la citada resolución: decreto o diligencia de ordenación?... Puede el Registrador calificar la correspondencia del precio o valor de adjudicación con el valor de tasación en los términos previstos en la LEC?... Existe derecho de adquisición preferente (en materia de arrendamientos) en el caso de ejecución judicial?... Existe derecho de adquisición preferente cuando se alquila una plaza de garaje?.... Ejecución hipotecaria y arrendamiento posterior: se extingue y (cancela registralmente) el arrendamiento por la citada ejecución?... Y si la finca hipotecada y arrendada es rústica?... Cuál es el «dies a quo» para el ejercicio del derecho de adquisición preferente en el caso de ejecución judicial?... Cuándo se entiende transmitido el dominio en el caso de ejecución judicial?... Cuál es el título inscribible en el caso de ejecución judicial?... Hipoteca y concurso.... Cancelación de hipoteca anterior a la declaración de concurso?.... Y si hay varias hipotecas sobre el mismo bien? Cómo se cancelan?... Si el concursado es «tercer poseedor» de los bienes hipotecados, puede ejecutarse la hipoteca? Cómo se cancela esa hipoteca en el caso de concurso?... Más. Cancelación de hipoteca anterior a la declaración de concurso?... Hipoteca por el concursado durante la fase de convenio?.... Se paraliza una ejecución hipotecaria sobre bienes del concursado por la declaración de concurso?... Y en el caso de venta extrajudicial ante Notario? En el caso de concurso, la ejecución sobre bienes no necesarios para la continuación de la actividad, puede tener lugar a través de autoridad distinta del juez del concurso?.... Si se hubiera aprobado el convenio se reanudan «per se» los procedimientos de ejecución suspendidos?.... La suspensión del procedimiento de ejecución a que se refiere el artículo 56.2 de la Ley Concursal afecta a la expedición de la certificación de dominio y de cargas prevista en el15 XVI PREGUNTAS Y RESPUESTAS: ANOTACIONES PREVENTIVAS. EMBARGOS. HIPOTECA artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o en el artículo 656 de la misma norma o 236-c del Reglamento hipotecario en relación (este último) con la venta extrajudicial?. Si la aprobación de la adjudicación en un procedimiento de ejecución es anterior a la declaración de concurso: se inscribe el decreto de adjudicación?.... Si la celebración de la subasta en un procedimiento de ejecución ha tenido lugar antes de la declaración de concurso, puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el decreto de adjudicación, siendo este de fecha posterior a la declaración de concurso?... Hipoteca en garantía de los créditos contra la masa?... Hipoteca sujeta a condición suspensiva... Puede constituirse la hipoteca sujeta a la condición suspensiva de la falta de cumplimiento de la obligación?... Hipoteca de máximo y flotante.... Los intereses pueden incluirse como una partida más de la cuenta corriente?... En estos casos se entiende que hay un pacto de «anatocismo»?... Puede constituirse hipoteca flotante a favor de una sociedad de garantía recíproca?... Hipoteca de máximo en el caso de «reunión contable» (en una sola cuenta) de diferentes obligaciones entre las partes?... Supuesto de inadmisibilidad de hipoteca de máximo en el caso de hipoteca en garantía de las obligaciones derivadas de relaciones comerciales?... Existiendo anotaciones preventivas con posterioridad a una hipoteca de máximo inscrita, puede hacerse constar por medio de acta el saldo final adeudado por el deudor al acreedor sin la intervención de aquellos anotantes?... Hipoteca cambiaria... Cancelación de hipoteca cambiaria constituida a favor de los tenedores presentes y futuros de las letras?... Si se renueva la letra de cambio garantizada es necesaria la inutilización de la anterior?.... Cancelación de hipoteca en garantía de varias letras de cambio cuando no hay distribución de intereses?... Cancelación de hipoteca en garantía de deuda documentada en pagaré?... Puede un particular constituir hipoteca en garantía del pago de 20 letras de cambio?... La hipoteca cambiaria puede asegurar intereses de demora por encima de los límites del artículo 58 de la Ley Cambiaria y del Cheque?... Puede cancelarse la hipoteca cambiaria mediante la presentación de certificado bancario?.. Cesión de hipoteca cambiaria: basta la manifestación de entrega de las letras de cambio por parte de cedente al cesionario?... Se admite una sola hipoteca si son varias las letras de cambio garantizadas? Es hipoteca cambiaria la que garantiza, no el pago de la letra de cambio, sino el cumplimiento o pago de la relación causal subyacente?... Es necesario hacer constar a favor de quién se constituye la hipoteca?.... En el caso de hipoteca cambiaria es necesario aportar en el Registro de la Propiedad las letras de cambio para hacer constar en ellas los datos de inscripción de la hipoteca?... Vencimiento anticipado por falta de pago de una de las letras garantizadas?... Hipoteca inversa... El hecho de que no esté desarrollada reglamentariamente esta hipoteca tal y como aparece previsto en la Disposición Adicional 1º de la Ley de 7 de diciembre de 2007?... La hipoteca inversa podrá garantizar una cantidad mayor de la efectivamente prestada?16 SUMARIO XVII La disposición adicional 1.ª de la Ley de 7 de diciembre de 2007 prevé que a la hipoteca inversa en relación con los intereses no se le aplique el límite del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, ahora bien es necesario pacto expreso o, en defecto de pacto expreso, se aplica el citado límite?... Hipoteca en garantía de obligaciones futuras... Puede constituirse hipoteca en garantía de una línea de avales?.... Hipoteca en garantía de determinados suministros?... Hipoteca en garantía de una obligación futura Puede pactarse la venta extrajudicial? Hipoteca unilateral... Se admite la aceptación tácita por parte del acreedor? Se admite que la notificación a que se refieren los artículos 141 LH y 237 RH se realice por «burofax»?... Puede cancelarse una hipoteca unilateral no aceptada pero en la que consta nota marginal de haberse expedido la certificación de dominio y de cargas?... Intereses... Se admite el pacto de anatocismo?... Es necesario fijar un tipo máximo a efectos hipotecarios?... Pueden pactarse intereses de demora superiores a 3 veces el tipo de interés legal del dinero si la hipoteca recae sobre vivienda habitual que ya era titular del hipotecante?.... La declaración de nulidad de un préstamo por usurario afecta a la hipoteca que lo garantiza?. En el caso de préstamos a interés variable debe hacerse constar (necesariamente) la fórmula para el cálculo del tipo de interés?.... Puede pactarse en la hipoteca intereses distintos a los convenidos en el préstamo? Puede pactarse la garantía hipotecaria por intereses si no se han pactado en el préstamo u obligación garantizada?.... Puede pactarse el pago anticipado de intereses?... Nota marginal... Nota marginal del artículo 657 de la LEC sin intervención del acreedor?... Cuál es la consecuencia de la práctica de la nota marginal del artículo 657 de la LEC?.... La nota marginal de expedición de certificación de dominio y de cargas tiene plazo de caducidad?... Si la nota marginal de expedición de certificación de cargas se hace constar por error en una hipoteca anterior a la que se ejecuta (o posterior) puede inscribirse el decreto de adjudicación?... Puede cancelarse una hipoteca habiendo transcurrido el plazo de prescripción pero constando nota marginal (de expedición de cargas) de hace más de 21 años?.... Novación.... En el caso de novación de hipoteca constituida antes de la entrada en vigor de la Ley de 14 de mayo de 2013 de protección de deudores hipotecarios, es necesario acompañar la tasación?... Y para la «titulización» de los préstamos hipotecarios?... Puede novarse un préstamo hipotecario vencido?... Cómo funciona la ampliación de préstamo hipotecario con diferentes condiciones de las inicialmente pactadas?... La novación de las condiciones de un préstamo hipotecario (interés y plazo) habiéndose satisfecho parte del préstamo exige la cancelación parcial del mismo?17 XVIII PREGUNTAS Y RESPUESTAS: ANOTACIONES PREVENTIVAS. EMBARGOS. HIPOTECA Puede reducirse el importe asegurado con hipoteca? Y si esa reducción afecta a un concepto como el de las costas en una escritura de ampliación de hipoteca?... Anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada en procedimiento criminal y novación de hipoteca?.... Si se modifica un préstamo hipotecario donde se había pactado el vencimiento anticipado por falta de pago de una sola cuota?... Objeto Hipotecado... Cómo debe identificarse la maquinaria industrial para que pueda ser objeto de hipoteca?.. Hipoteca de VPO: se puede establecer un valor de tasación superior al «precio máximo de venta»?... Las viviendas de protección oficial (sujetas a prohibición de disponer) pueden ser objeto de segundas o ulteriores hipotecas?... Hipoteca de finca gravada con anotación preventiva de prohibición de enajenar?... Anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada en procedimiento criminal y novación de hipoteca?.... Cómo se interpreta el artículo 110 de la Ley Hipotecaria?... En el caso de hipoteca de un solar la hipoteca se extiende automáticamente a las nuevas construcciones?.... Puede inscribirse hipoteca mobiliaria sobre oficina de farmacia sin la previa inscripción de la titularidad de la misma en el Registro de Bienes Muebles?... Hipoteca de bienes pertenecientes a una Corporación de Derecho Público?.... Hipoteca de bienes patrimoniales de las administraciones públicas?... Puede admitirse la hipoteca sobre una pluralidad de bienes sin distribución?... El propietario de la totalidad de la finca puede hipotecar la mitad indivisa?... División de finca hipoteca y ampliación de hipoteca?... Hipoteca única sobre una finca destinada a garajes y venta de cuota indivisa: puede distribuirse la hipoteca?.... Puede constituirse hipoteca sobre un bien inscrito a favor de «B» y donde «A» (que constituye la hipoteca) tiene a su favor anotación preventiva de sentencia no firme donde se declara la titularidad de «A»?... Puede constituirse hipoteca sobre un bien inscrito del que se puede disponer en «caso de necesidad»?... Si se hipoteca una vivienda que pertenece a una entidad mercantil, debe hacerse constar si es o no «vivienda habitual»?... Puede el Registrador apreciar que la vivienda es la habitual aunque no se hubiera hecho constar en la escritura de constitución?.... Puede constituirse hipoteca sobre un bien sujeto a prohibición de disponer?.... Qué ocurre si una cuota de un bien inmueble está hipotecada y se extingue el condominio sobre la finca?... Exceso o defecto de cabida sobre finca hipotecada: es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario?... Desafectación de elemento común: es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario? La carga se extiende al elemento desafectado?... Puede hipotecarse un arrendamiento financiero inscrito?... Obligación garantizada... Parte de una obligación. Puede constituirse hipoteca en garantía de parte de una obligación?. Reconocimiento de deuda. Hipoteca en garantía de un «reconocimiento de deuda»? Cómo se acredita o expresa la causa? Deben identificarse los «medios de pago»?18 SUMARIO XIX Puede calificar el Registrador la validez de la obligación reconocida en el caso de hipoteca en garantía de un reconocimiento de deuda? Debe expresarse la causa de la obligación?... Y si la deuda garantizada con hipoteca se reconoce frente a un «prestamista»? Y si la parte que reconoce la deuda es un «consumidor»?... Hipoteca en garantía de una «línea de avales»? Hipoteca en garantía de la obligación del fiador o del avalista?... Hipoteca en garantía de determinados suministros?... Hipoteca sujeta a condición suspensiva de la falta de cumplimiento de la obligación garantizada?.... Una obligación puede estar garantizada con dos hipotecas?.... Una sola hipoteca puede garantizar dos obligaciones distintas?... Plazo. La ampliación de plazo sin ampliación de capital (incremento de cifra de responsabilidad) afecta al rango?... Puede ampliarse el plazo de duración de la hipoteca una vez hubiera vencido el plazo inicial?.... Es esencial el plazo en la hipoteca?... Es imprescindible en el caso de hipotecas de máximo que se haga constar si el plazo es o no prorrogable?... El plazo de duración de la hipoteca puede vincularse a la «existencia» de una persona?.... Vencida la obligación garantizada con la hipoteca, puede formalizarse la subrogación en el préstamo hipotecario?.... Duración de la obligación o duración del derecho real de hipoteca?... Posposición de cargas.... Para la posposición es necesario el consentimiento del acreedor que «gana rango»?... Hay posposición cuando se otorga la condición resolutoria por falta de pago de precio después del otorgamiento de la hipoteca?... Cómo debe determinarse la «hipoteca futura» para que pueda tener lugar la posposición?.. Subrogación hipotecaria.... Para que pueda verificarse la subrogación es imprescindible que se acredite en la escritura de subrogación que se ha producido el pago a la entidad acreedora primitiva?... Se admite la subrogación hipotecaria en el ámbito de los créditos?... Puede el primitivo acreedor enervar la subrogación si no ha expedido certificación de cargas por parte de la citada entidad acreedora?... Vencida la obligación garantizada con la hipoteca, puede formalizarse la subrogación en el préstamo hipotecario?.... Puede la entidad subrogada subrogarse en más cantidad que el «capital pendiente»?.... Tasación... En el caso de novación de hipoteca constituida antes de la entrada en vigor de la Ley de 14 de mayo de 2013 de protección de deudores hipotecarios, es necesario acompañar la tasación?... Hipoteca de VPO: se puede establecer un valor de tasación superior al «precio máximo de venta»? Es necesario aportar tasación de entidad de tasación si se presenta la orden administrativa donde consta el precio máximo de venta?... Es necesaria la tasación para poder constituir un derecho real de hipoteca?19 XX PREGUNTAS Y RESPUESTAS: ANOTACIONES PREVENTIVAS. EMBARGOS. HIPOTECA El requisito de tasación exigido para poder acudir al procedimiento especial de ejecución hipotecaria se exige en el caso de hipoteca entre particulares?... La tasación exigida para poder acudir al procedimiento especial de ejecución hipotecaria puede ser expedida por un técnico?.... Las tasaciones caducan?... Vencimiento anticipado... Vencimiento anticipado por falta de pago de alguna cuota?.... Y si las cuotas no son mensuales?.... Y si se modifica un préstamo hipotecario donde se había pactado el vencimiento anticipado por falta de pago de una sola cuota?... Vencimiento anticipado por incumplimiento de la obligación de no arrendar sin consentimiento del acreedor hipotecario?... Vencimiento anticipado por embargos o disminución de solvencia del deudor?... Vencimiento anticipado por «cambio material adverso»?... Vencimiento anticipado por declaración de concurso del deudor hipotecario?.... Vencimiento anticipado por incumplimiento de la prohibición de enajenar?.... Vencimiento anticipado por incumplimiento de prestaciones accesorias o por incumplimiento de cualquier obligación? Vencimiento anticipado por falta de inscripción de la escritura de hipoteca en el Registro de la Propiedad por cualquier causa?... Vencimiento anticipado por disminución del valor de la finca hipotecada por deterioro de la misma a juicio del prestamista?.... Vencimiento anticipado por incumplimiento de la obligación de tener asegurada la finca contra daños e incendios?... Vencimiento anticipado por expropiación forzosa de la finca hipotecada?... Vencimiento anticipado por cambio en el objeto social o «Modificaciones societarias. Si cualquiera de los Obligados inicia algún procedimiento dirigido a su disolución, liquidación, escisión, fusión, absorción o transformación»?... Vencimiento anticipado por causas ajenas al contrato de hipoteca como la pérdida de la condición de empleado o el fallecimiento o concurso del fiador?... Venta extrajudicial... El pacto de posibilidad de realización a través de la venta extrajudicial ante Notario debe ser expreso o basta con que se haga constar que el acreedor podrá instar el citado procedimiento de venta extrajudicial «que se ajustará a los trámites establecidos en la legislación hipotecaria vigente?... Puede realizarse la venta extrajudicial si la notificación no se recoge por el deudor?... Puede efectuarse el requerimiento de pago al deudor en lugar distinto del señalado en la inscripción de hipoteca?... Y si la notificación se realiza a un apoderado de la sociedad mercantil deudora?... Si no se efectúa el requerimiento de pago en el momento inicial puede realizarse con posterioridad (una vez adjudicada la finca) como trámite complementario?... Si el deudor está en concurso a quién se efectúa el requerimiento de pago?.... El requerimiento al deudor puede hacerse por medio de correo certificado con acuse de recibo o debe realizarse personalmente? El requerimiento de pago puede hacerse por medio de correo certificado si el deudor no reside en el lugar en el que lo haga el Notario? Y la notificación a los titulares de cargas posteriores?. Si el deudor no está en el domicilio señalado en el Registro, se aplica el artículo 202 del Reglamento Notarial? A quién puede entregarse la cédula de notificación?20 SUMARIO XXI Debe notificarse al deudor la posibilidad de presentar tercero que mejore la postura en la subasta?.... En la venta extrajudicial ante Notario puede procederse a la adjudicación al acreedor por una cifra superior a la que hubiera sido objeto de requerimiento de pago?... Fusiones bancarias y ejecución hipotecaria?... Costas en la venta extrajudicial ante notario?.... Puede practicarse la nota marginal en un procedimiento de venta extrajudicial ante notario teniendo en cuenta que el ejecutante ya no es el titular de la hipoteca como consecuencia de los procedimientos de reordenación del panorama financiero en nuestro país?... Cargas posteriores Puede cancelarse la anotación de demanda de nulidad de la hipoteca en el caso de venta extrajudicial ante notario, siendo la anotación de fecha posterior a la nota marginal de expedición de cargas?... Hipoteca en garantía de una obligación futura, Puede pactarse la venta extrajudicial?.... Puede llevarse a cabo una venta extrajudicial si la subasta no se realiza a través del portal electrónico a que se refiere el artículo 129 LH por no estar habilitado? Mostrar más
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