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Timestamp: 2017-12-17 17:39:58+00:00

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PRONTUARIO DEI TITOLI ABILITATIVI PER GLI INTERVENTI EDILIZI
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- D.L. 133 del 12/09/2014 c.d. "Sblocca Italia"
- Modulistica unificata pubblicata sulla GU n. 161 del 14/07/2014;
- Accordo tra Governo, regioni ed Enti Locali del 12/06/2014;
- Legge di conversione (n. 98 del 9/8/2013) del D.L. n. 69/2013 (c.d. "Decreto del fare") entrata in vigore il 21/8/2013;
Prima di addentrarci nel ginepraio dei titoli abilitativi e nel garbuglio di lavorazioni ad essi afferenti, consiglio di guardare il seguente breve video che farà sorridere sulle comuni difficoltà che andremo a trattare:
FILMATO (4' 05")
Pubblicato sulla G.U. n. 121 ed entrato in vigore il 13 settembre 2014 il decreto "Sblocca Italia" modifica in più punti il Testo Unico dell'Edilizia, oltre naturalmente al Codice degli Appalti (materia particolarmente preferita dal legislatore quando si tratta di fare modifiche) e ad altre innumerevoli leggi varie.
Per quanto riguarda l'edilizia privata è in particolare l'art. 17 "semplificazioni ed altre misure in materia edilizia" ad introdurre le modifiche da apportare al D.P.R. 380/01.
In altri siti ed articoli reperibili sul web è possibile approfondire tali modifiche; in questa sede invece, in conformità allo scopo della presente trattazione viene direttamente aggiornato il prontuario dei titoli abilitativi vigenti con l'intento di fornire informazioni pratiche, concrete ed operative riguardo ai titoli abilitativi da richiedere o presentare in Comune a seconda dell'intervento da realizzare.
Per una lettura più semplice e chiara, le novità introdotte dal decreto Sblocca Italia sono evidenziate in grassetto.
MODULISTICA UNIFICATA SUL TERRITORIO NAZIONALE
Con l'accordo tra il Governo, le Regioni e gli Enti Locali del 12/06/2014, sono stati adottati per tutto il territorio nazionale, i moduli semplificati ed unificati per la presentazione dell'istanza di Permesso di Costruire (PdC) e della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
Le Regioni, ove necessario, possono adeguare in relazione alle specifiche normative regionali di settore, i contenuti dei quadri informativi dei suddetti moduli, limitatamente però ai quadri ed informazioni individuati come variabili. I comuni sono analogamente tenuti ad adeguare la propria modulistica in uso, sulla base dei moduli adottati.
Detti moduli sono stati pubblicati sul Supplemento ordinario n. 56 della GU - Serie generale n. 161 del 14/07/2014.
Schema Accordo tra Governo, regioni ed
Enti Locali del 12/06/2014
Modulo istanza Permesso di Costruire (PdC)
(estratto dalla GU n. 161 del 14/07/2014)
Modulo Segnalazione Certificata Inizio
Attività (SCIA)
MODULI ADEGUATI DALLE REGIONI
(moduli già unificati in precedenza con
Deliberazione n. 334 del 7/03/2013)
(Deliberazione n. 993 del 7/07/2014)
REGIONE LAZIO - atto di indirizzo
(Deliberazione n. 502 del 22/07/2014)
(Conformità modelli MUDE al DL 90/2014)
Portale on-line MUDE
Verranno di seguito illustrati quali sono ad oggi i titoli abilitativi vigenti, fornendo le nozioni di base per comprendere - a seconda delle esigenze - quale sarà il titolo abilitativo necessario, e sarà inoltre riportato un "PRONTUARIO" nel quale vengono associate alle attività più diffuse i relativi titoli necessari.
Si evidenzia però, che in base al c.6 lett.a) art.6 DPR 380/01 viene data la possibilità alle Regioni di estendere la disciplina delle attività in edilizia libera con o senza comunicazione e relazione asseverata, anche ad ulteriori interventi rispetto a quelli previsti ai commi 1 e 2 dello stesso articolo. Il "prontuario" più avanti riportato, potrebbe pertanto dover essere "adattato" a seconda della Regione considerata.
Si consideri comunque, che le Amministrazioni Locali e le Regioni non hanno però alcuna facoltà di modificare le definizioni degli interventi edilizi (ci si riferisce alle definizioni di "manutenzione ordinaria", "manutenzione straordinaria", "restauro e risanamento conservativo", ecc.) sanciti all'art.3 dello stesso DPR 380/01, e ciò sia in conformità al c.2 del medesimo art.3, il quale recita che "le definizioni di cui al c.1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei Regolamenti Edilizi" sia a seguito della sentenza della Corte Costituzionale n. 309 del 2011 con la quale è stato sancito che "sono principi fondamentali della materia le disposizioni che definiscono le categorie di interventi, perché è in conformità a queste ultime che è disciplinato il regime dei titoli abilitativi, con riguardo al procedimento e agli oneri, nonché agli abusi e alle relative sanzioni, anche penali. L’intero corpus normativo statale in ambito edilizio è costruito sulla definizione degli interventi, con particolare riferimento alla distinzione tra le ipotesi di ristrutturazione urbanistica, di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante, da un lato, e le ipotesi di ristrutturazione edilizia cosiddetta leggera e degli altri interventi (restauro e risanamento conservativo, manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria), dall’altro. La definizione delle diverse categorie di interventi edilizi spetta, dunque, allo Stato."
La "ratio" della sentenza trova pertanto anche ragione nel fatto che ad eventuali abusi edilizi corrispondono precise norme penali. le norme penali sono materia dello Stato, non modificabili dalle Regioni, e non è pensabile che in parti diverse dello stesso territorio italiano, si possano applicare pene diverse per lo stesso tipo di abuso: se ciò accadesse potrebbe verificarsi ad es. che a Milano la sostituzione edilizia con modifica della sagoma sia considerata "ristrutturazione edilizia" (l'abuso sulle ristrutturazioni edilizie prevedono l'applicazione delle sanzioni riportate all'art. 33 del DPR 380/01) mentre a Reggio Calabria la sostituzione edilizia con modifica della sagoma sia considerata "nuova costruzione" (l'abuso sulle nuove costruzioni - per il quale il titolo ordinario è il permesso di costruire - prevede l'applicazione delle sanzioni riportate agli artt. 31 e 34 del DPR 380/01). Tant'è vero con riguardo al suddetto esempio, che il DL 69/2013 (c.d. decreto del "Fare") ha definitivamente sancito che su tutto il territorio nazionale, la sostituzione edilizia viene ascritta agli interventi di "ristrutturazione edilizia", senza obbligo di rispetto della sagoma, ma con l'obbligo del rispetto della volumetria (N.B. nel caso di edifici vincolati, affinchè l'intervento si possa classificare come ristrutturazione edilizia, deve invece essere rispettata anche la sagoma preesistente).
ELENCO TITOLI ABILITATIVI VIGENTI
1) ATTIVITA' EDILIZIA LIBERA (AEL)
E' prevista dal c.1 art. 6 del DPR 380/2001. Riguarda in generale gli interventi di manutenzione ordinaria negli edifici e l'esercizio delle attività agricole. Nei casi in cui può essere attuata non è necessario alcun titolo abilitativo, è bene comunque ricordare che gli interventi da eseguire devono comunque rispettare gli strumenti urbanistici vigenti e le altre norme di settore relative ai lavori da effettuare (es. norme antisismiche, antincendio, vincoli, sicurezza, contenimento energetico, ecc.).
2) COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI (CIL)
Chiamata da alcuni anche "Comunicazione inizio attività (CIA). Viene introdotta dal c.2 art.6 del DPR 380/2001. Riguarda in particolare interventi temporanei o modesti interventi di manutenzione che "impattano" sulla parte esterna degli immobili (pavimentazioni e finiture esterne, vasche di raccolta delle acque, pannelli solari e fotovoltaici). In tali casi è sufficiente una semplice comunicazione dell'avente titolo all'amministrazione comunale, senz'altra formalità.
3) COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI ASSEVERATA (CILA)
E' definita dal combinato disposto dei commi 2 e 4 dell'at. 6 del DPR 380/2001. Vi sono alcuni casi infatti in cui la CIL non è più sufficiente, in quanto ad es. bisogna intervenire mediante interventi di manutenzione straordinaria (sempre che tali interventi di manutenzione straordinaria non riguardino le parti strutturali degli edifici, non comportino aumento delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici, altrimenti è necessaria la SCIA), ed in tal caso serve l'intervento di un tecnico abilitato che elabori un progetto ed "asseveri" sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi, alla normativa statale e regionale, alla normativa di settore, ecc.
Gli adempimenti previsti per tali comunicazioni, descritti al c.4 art.6 del DPR 380/2001, sono quasi identici a quelli previsti per la SCIA.
4) SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA' (SCIA)
Per aiutarci a capire quali siano quindi gli interventi soggetti a SCIA, è necessario tenere ben presente che mentre sono stati puntualmente individualti gli interventi che devono essere realizzati con gli altri titoli abilitativi (Edilizia Libera, CIL, CILA, PDC) o che afferiscono alla DIA (alternatività o sostituzione del PDC nei casi previsti dalle norme statali e regionali), per quanto riguarda la SCIA non esiste un elenco altrettanto preciso e tassativo, può quindi affermarsi che: la SCIA ha sostituito la DIA (nei limiti sopra evidenziati) ed ha assunto carattere generale e residuale rispetto agli altri titoli abilitativi, pertanto bisogna ricorrere alla SCIA ogni qualvolta gli interventi edilizi da realizzare non appartengono all'edilizia libera e/o non sono stati assoggettati dalle leggi ad altri titoli abilitativi specifici.
A conferma di ciò, si ricorda quanto prescritto dall'art. 22 c. 1 del D.P.R. 380/01 , così come modificato dal DL 133/2014 (Sblocca Italia):
"1. Sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività segnalazione certificata di inizio attività gli interventi non riconducibili all'elenco di cui all'articolo 10 (n.d.r. interventi subordinati a permesso di costruire) e all'articolo 6 ( n.d.r. Attività edilizia libera) che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente."
5) DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA' (DIA)
Richiamato quanto già espresso, motivato ed illustrato al punto precedente riferito alla SCIA, si ribadisce che la DIA è vigente e si può applicare in tutti i casi in cui le norme nazionali o regionali ne hanno previsto la sostituzione o l'alternatività al PDC.
A tal proposito si consideri che lo stesso Decreto Sblocca Italia prevede che in alcuni articoli del testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/01) resti vigente l'istituto della DIA; infatti all'art. 17 c. 2 il decreto Sblocca Italia prescrive:
"2. Le espressioni «denuncia di inizio attivita'» ovunque ricorra nel decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ad eccezione degli articoli 22, 23 e 24, comma 3, e' sostituita dalla seguente: «segnalazione certificata di inizio attivita'».
Ciò significa che agli art. 22, 23 e 24, comma 3, la DIA permane.
6) PERMESSO DI COSTRUIRE (PDC)
L'art. 10 del DPR 380/2001, stabilisce che in via ordinaria sono subordinati a permesso di costruire i seguenti interventi:
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.
(aggiornato con art. 17, comma 1, lettera d), decreto-legge n. 133 del 2014)
7) PERMESSO DI COSTRUIRE CONVENZIONATO (PDCC)
Già presente in alcune norme regionali (es. Lombardia, Piemonte, Emilia Romagna) il Permesso di Costruire Convenzionato viene assunto a livello nazionale come ulteriore titolo abilitativo grazie all'introduzione nel Testo Unico del nuovo art. 28-bis da parte dell'art. 17 c. 1 del Decreto Sblocca Italia.
I primi due commi del nuovo art. 28-bis del DPR 380/01 stabiliscono infatti che:
"1. Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte, sotto il controllo del Comune, con una modalità semplificata, è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato.
2. La convenzione specifica gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi."
In pratica ed in maniera molto semplicistica, il permesso di costruire convenzionato cos'è ? Potremmo dire che il PDC Convenzionato è una via di mezzo tra un Piano Attuativo stabilito dallo Strumento Generale di Pianificazione Urbana (es. Piano Strutturale o Piano di Governo del Territorio in Lombardia) per un definito "Ambito di Trasformazione", ed il rilascio di un "automatico" permesso di costruire su singola proprietà privata.
Secondo tale nuova possibilità, infatti, l’attuazione degli interventi su lotti che necessitano di particolari e/o semplici opere di interesse pubblico si potranno effettuare mediante "Permesso di Costruire Convenzionato" nel rispetto, ad esempio, dei requisiti indicati nelle Norme Tecniche di attuazione dello Strumento Generale.
Le aree sulle quali sarà possibile procedere con il PDCC dovrebbero pertanto essere già individuate nello strumento generale di pianificazione, sia per una corretta, integrata e programmata pianificazione delle opere di interesse pubblico da realizzare sul territorio, sia per evitare "pericolose" discrezionalità nella richiesta dei titoli abilitativi da parte delle Amministrazioni Comunali. Nella convenzione da stipulare per ottenere il PdC Convenzionato, sarà ad es. possibile inserire delle compensazioni ambientali, cessioni di aree superiori agli standard, realizzazione di opere pubbliche a scomputo e non, ecc.; si capisce pertanto quanto sia importante avere a monte uno strumento urbanistico regolarmente approvato ed efficace che sancisca le aree soggette a PDCC.
La procedura per il rilascio del PDCC è la stessa di quella del "normale" permesso di costruire, tranne il fatto che all'interno del procedimento dovrà trovare spazio (... e soprattutto tempo) la fase di "negoziazione" con gli operatori per la definizione dettagliata dei contenuti della convenzione, nonchè la successiva necessaria approvazione della convenzione da parte del competente Organo Comunale.
Ma qual'è l'Organo Comunale che deve approvare la convenzione prima del rilascio del PDCC?
Ad avviso di chi scrive, nel silenzio della norma, si potrebbe ritenere che l'approvazione della convenzione possa avvenire in maniera analoga all'approvazione dei Piani Attuativi.
Nella Regione Lombardia, ad esempio, l'art. 14 c. 1 della L.R. 12/2005 stabilisce che "I piani attuativi e loro varianti, conformi alle previsioni degli atti di PGT, sono adottati dal Consiglio comunale nei comuni fino a 15.000 abitanti, ovvero dalla giunta comunale nei restanti comuni;"
La suddetta declaratoria è fondamentale, in quanto il regime giuridico e sanzionatorio di riferimento degli interventi è definito in base al titolo edilizio individuato in via ordinaria e non segue il regime dell'eventuale titolo edilizio che potrebbe essere utilizzato in alternativa, come ad es. la DIA in luogo del PDC. Tale concetto è ulteriormente e meglio precisato dal combinato disposto dei seguenti articoli del Testo Unico: art. 3 c. 2, art. 10 c. 3 ed art. 22 c. 4.
(aggiornato al 01/11/2014)
Di seguito la tabella, non esaustiva, degli interventi edilizi e dei relativi titoli abilitativi necessari.
AEL : Attività Edilizia Libera
CIL : Comunicazione Inizio Lavori
SCIA : Segnalazione Certificata Inizio Lavori
DIA : Denuncia Inizio Attività
PDC : Permesso Di Costruire
PDCC : Permesso di Costruire Convenzionato
Per la realizzazione di nuovi MANUFATTI (box, depositi, tettoie, porticati, sporgenze anche a copertura degli ingressi, ecc.): vedi tabella specifica successiva alla seguente (o clicca QUI)
- Tinteggiatura interni;
- Sostituzione pavimentazioni interne;
- Manutenzione scale interne;
- Riparazione impianti elettrici e di riscaldamento;
- Sostituzione caldaie;
- Sostituzione serramenti interni (uguali o differenti dai preesistenti);
- Installazione tende da sole, antenne televisive;
- Installazione citofoni, videocitofoni, telecamere, impianti di allarme;
- Manutenzione e riparazione di elementi esterni esistenti (qualora non richiedano o siano necessarie trascurabili opere murarie): ringhiere, parapetti, cancellate, recinzioni, muri di cinta, grondaie, canne fumarie, infissi, tegole e relative travatura di sostegno (non portanti), davanzali, cornicioni, intonaco facciate, lucernari, ecc.;
- Riparazione impianti e vani ascensori, delle cabine e/o sostituzione delle stesse;
- Manutenzione e riparazione cabina elettrica esistente;
- Fognature private: riparazione e/o sostituzione delle canalizzazioni fognarie senza apportare modifiche al percorso o alle dimensioni delle tubazioni;
- fori d'areazione obbligatori (es. per gas);
- Riparazione impianto illuminazione condominiale;
- Manutenzione pavimentazioni e scale esterne all'edificio;
art.6 c.1 lett. a) DPR 380/01
art.6 c.1 lett. b) DPR 380/01
art.6 c.1 lett. c) DPR 380/01
art.6 c.1 lett. d) DPR 380/01
art.6 c.1 lett. e) DPR 380/01
Installazione dei depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc
art.17 D.Lgs. 128/2006
Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni
- Chioschi, tensostrutture, bagni chimici, baracche, roulotte, tettoie, ecc. da rimuovere entro 90 gg. dalla loro posa, comunque collegate al suolo ed ai servizi e sottoservizi esistenti (es. baracche da cantiere con acqua potabile, energia elettrica e wc collegato alla fognatura: La precarietà di un manufatto edilizio non dipende dai materiali utilizzati o dal suo sistema di ancoraggio al suolo, bensì dall’uso al quale il manufatto stesso è destinato).
Nel caso di strutture effettivamente precarie, la cui permanenza debba eccedere i 90 gg. (es. baracche cantiere), dovendo escludere l'applicazione della CIL e non potendo annoverare dette strutture tra le "nuove costruzioni" per le quali necessita il PDC / DIA, per esclusione si dovranno considerare assoggettate a SCIA.
art.6 c.2 lett. b) DPR 380/01
- Coibentazioni e impermeabilizzazioni delle superfici esterne;
- Rifacimento o sostituzione delle pavimentazioni esterne esistenti, anche con materiali diversi da quelli preesistenti;
- Realizzazione nuove pavimentazioni esterne, nel rispetto degli indici relativi alla superficie drenante imposta dagli strumenti urbanistici comunali;
- Sostituzione di elementi esterni esistenti, con stessi materiali e tipologie (in presenza di opere murarie) : ringhiere, parapetti, cancellate e recinzioni "leggere" (es. senza fondazioni e/o elementi portanti in C.A.), grondaie, canne fumarie, infissi, tegole e relative travature di sostegno (non portanti), davanzali, cornicioni, lucernari, ecc.;
- Rifacimento facciate esterne utilizzando materiali identici a quelli preesistenti;
- Tinteggiatura facciate esterne;
art.6 c.2 lett. c) DPR 380/01
Pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al DM n. 1444 del 2/04/1968
art.6 c.2 lett. d) DPR 380/01
- Installazione giochi bimbi nei giardini condominiali;
art.6 c.2 lett. e) DPR 380/01
Manutenzione straordinaria, consistente nelle opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire alcune parti non strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici (sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso), ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici (come ad es. incremento di slp)
Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso;
- Rifacimento del rivestimento delle facciate esterne con modifiche rispetto alle caratteristiche preesistenti;
- Modifiche interne alle unità immobiliari (senza aumento della slp complessiva) con eventuale accorpamento o frazionamento delle stesse;
- Realizzazione nuove pareti divisorie;
- Creazione nuovi servizi igienici e/o volumi tecnici all'interno della sagoma dell'edificio (senza aumento di slp complessiva);
- Sostituzione con materiali diversi da quelli esistenti o realizzazione elementi e rivestimenti esterni: ringhiere, parapetti, grondaie, canne fumarie, infissi, tegole e relativa travatura di sostegno (purchè non venga coinvolta la struttura portante del tetto), davanzali, cornicioni, lucernari, ecc.;
- Sostituzione recinzioni e cancellate "leggere" (es. senza fondazioni e/o elementi portanti in C.A.) aventi tipologia diversa da quella preesistenete;
- Manutenzione straordinaria di balconi e terrazzi che non comportano aumento di slp, e che non coinvolgono elementi strutturali degli edifici;
- Fognature private: nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti;
- Sostituzione integrale dell'impianto di illuminazione condominiale, anche con caratteristiche diverse da quello preesistente;
- rifacimento completo di un servizio igienico compreso impianto idrico sanitario, impianto elettrico, sanitari, sottofondi, piastrelle, ecc.
art.3 c.1 lett. b) e art.6 c.2 lett. a) DPR 380/01
Modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa
art.6 c.2 lett. e-bis) DPR 380/01
Manutenzione straordinaria consistente nelle opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici che comprendono elementi strutturali degli stessi
- Installazione nuovi ascensori e montacarichi, con struttura portante interna o esterna all'edificio;
- Sostituzione recinzioni, cancellate e muri di cinta esistenti in presenza di fondazioni e/o elementi portanti in C.A., aventi tipologia uguale o diversa da quella preesistente;
- Riparazione parti strutturali di scale esistenti interne e/o esterne all'edificio;
- Riparazione solette;
combinato disposto dell'art.3 c.1 lett. b), art.6 c.2 lett. a), art.6 c.4 DPR 380/01 (per esclusione di interventi)
Ristrutturazione edilizia c.d. "leggera" : interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, purchè tali elementi non comportino aumento di unità immobiliari, modifiche di volume, dei prospetti (n.d.r. pur essendo consentita la modifica della sagoma, dal combinato disposto degli articoli di riferimento, diverse interpretazioni tendono a ritenere non modificabili i prospetti) o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee "A" (centri storici) non comportino mutamenti della destinazione d'uso. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.
(n.d.r. Gli interventi di ristrutturazione sopra individuati, sono quelli diversi da quelli previsti dall'art. 10 c.1 lett. c) DPR 380/01 per i quali è invece previsto il permesso di costruire)
- Creazione di una nuova unità immobiliare mediante fusione di due o più preesistenti;
- Realizzazione di nuove scale interne e/o esterne che non comportino aumento di superficie complessiva dell'edificio;
- Realizzazione nuovi balconi e terrazzi, ecc. che non comportino aumento di superficie complessiva dell'edificio;
- Sostituzione edilizia (demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria, ma senza il rispetto della sagoma), purchè il nuovo edificio non comporti aumento di unità immobiliari, modifiche di volume o delle superfici complessive dell'edificio (a seguito dell'emanazione del DL 69/13 c.d. decreto del "fare", la demolizione e ricostruzione può avvenire senza più l'obbligo del rispetto della sagoma, tranne che nei casi di edifici sottoposti ai vincoli di cui al D.Lgs. 42/04);
- Rifacimento tetto, compresa struttura portante dello stesso, anche con tipologia e forma diversa dall'esistente ma senza alterazione dei volumi;
- Apertura in facciata di nuove porte, finestre esterne e lucernari;
- Apertura nuovi passi carrai;
- Realizzazione nuovo impianto di illuminazione esterno non ricadente su suolo inedificato;
- Sostituzione solette;
- Sostituzione scale esistenti interne e/o esterne all'edificio;
- Demolizioni parziali o totali di edifici senza ricostruzione;
- Manufatti (box, depositi, tettoie, porticati, sporgenze anche a copertura degli ingressi, ecc.): vedi tabella specifica successiva (o clicca QUI)
combinato disposto dell'art.3 c.1 lett. d) DPR 380/01 , dell'art.10 c.1 lett. c) e dell'art.22 c.1 DPR 380/01 (per esclusione di interventi)
Varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.
art.22 c.2 e c. 2-bis DPR 380/01
Restauro e risanamento conservativo: interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio
combinato disposto dell'art.3 c.1 lett. c) e dell'art.22 c.1 DPR 380/01 (per esclusione di interventi)
Carattere generale e residuale della SCIA: interventi generici non appartenenti all'attività libera (AEL, CIL, CILA) e/o che non sono stati assoggettati dalle leggi nazionali e regionali ad altri titoli abilitativi specifici (DIA, PDC)
- Realizzazione di cancellate e recinzioni non rientranti nel concetto di "nuova costruzione":
ossia quando conservano caratteristiche di precarietà che per natura e dimensioni rientrano tra le manifestazioni del diritto di proprietà (TAR Lazio, sentenza n. 5276 del 27/05/2013);
- Nuove recinzioni, muri di cinta, cancellate (qualora NON determinino apprezzabili trasformazioni urbanistiche ed edilizie del territorio) (Consiglio di Stato sentenza n. 3408 del 4/07/2014);
- Nuovo muro di contenimento del terreno (con sole finalità di contenimento, se il dislivello non è stato creato artificialmente e se detto muro non supera in altezza il piano di campagna);
- Chioschi, tensostrutture, bagni chimici, baracche, roulotte, tettoie, ecc. aventi carattere precario e temporaneo, la cui permanenza nel luogo di posa/installazione eccede i 90 gg. (es. baracche da cantiere) : il presente titolo viene stabilito per esclusione, non rientrando il caso in esame nè nella CIL nè nel PDC/DIA;
- Pergolato su terrazzo con pannelli fotovoltaici (C.d.S sentenza 2134/15)
art.22 c.1 DPR 380/01
Interventi definiti dalle regioni realizzabili con DIA alternativa o sostitutiva del PDC
DIA in alternativa al PDC per tutti gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia per i quali è previsto il pdc, tranne che per: a) interventi edificatori nelle aree destinate all'agricoltura; b) creazione di luoghi di culto o mutamento destinazione d'uso in tal senso; c) creazione di centri sociali o mutamento destinazione d'uso in tal senso; (c.1 art.41 LR 12/05)
art.22 c.4 DPR 380/01
Ristrutturazione edilizia c.d. "pesante" : interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee "A", comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni
- Demolizione e ricostruzione, qualora comporti aumento di unità immobiliari, e/o modifiche di volume e/o delle superfici (e non possa essere quindi catalogata come "sostituzione edilizia");
- Creazione di nuove unità immobiliari mediante suddivisione di una preesistente;
- Realizzazione di nuove scale interne e/o esterne che comportino aumento di slp complessiva;
- Realizzazione di nuovi balconi, terrazzi, ecc. che comportino o meno aumento di slp complessiva dell'edificio;
- Realizzazione di soppalchi che comportino aumento di slp;
- REGIONE LOMBARDIA: Recupero sottotetti esistenti (intervento classificato come "ristrutturazione edilizia" al c.2 art.64 LR 12/05)
combinato disposto dell'art.10 c.1 lett. c) DPR 380/01 e dell'art.22 c.3 lett. a) DPR 380/01
Ristrutturazione urbanistica: interventi rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale
DIA a condizione che gli interventi da effettuare siano disciplinati da piani ed accordi negoziali aventi valore di piano attuativo già approvato dal Consiglio Comunale, contenenti altresì le ulteriori e precise disposizioni richiamate all'art. 22 c.3 lett. b) del DPR 380/01
art.10 c.1 lett. b) DPR 380/01 e art.22 c.3 lett. b) DPR 380/01
Interventi di nuova costruzione (art.3 c.1 lett. e) DPR 380/01):
e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee e salvo che siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno di strutture ricettive all'aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggiorno dei turisti;
e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione (indipendentemente dal loro volume, quindi anche se inferiore al 20%), ovvero gli interventi pertinenziali rispetto ai quali non vi sia alcuna definizione di "nuova costruzione" nelle norme tecniche degli strumenti urbanistici, ma che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
- Rientrano nella casistica del punto e.1):
> realizzazione cabine elettriche;
> realizzazione di nuove cancellate e recinzioni che comportino la trasformazione in via permanente di suolo inedificato (ad es. in presenza di basamenti murari in c.a.);
> Manufatti (box, depositi, tettoie, porticati, sporgenze anche a copertura degli ingressi, ecc.): vedi tabella specifica successiva (o clicca QUI);
> Nuove recinzioni, muri di cinta, cancellate (qualora determinino apprezzabili trasformazioni urbanistiche ed edilizie del territorio) (Consiglio di Stato sentenza n. 3408 del 4/07/2014);
> Nuovo muro di contenimento del terreno (se il dislivello è stato creato artificialmente e/o se detto muro supera in altezza il piano di campagna);
- Rientrano nella casistica del punto e.3):
> Impianti di illuminazione esterni se realizzati su suolo inedificato;
- Rientrano nella casistica del punto e.5):
> Chioschi, tensostrutture, bagni chimici, baracche, roulotte, ecc. aventi carattere permanente, stagionale, periodico e comunque non temporaneo;
> realizzazione tettoie, gazebo, porticati, pensiline, strutture a falde aperte sui lati non producenti cubatura ma influenti sulla slp complessiva (con struttura portante in muratura, metallica, in legno, prefabbricata, ecc. e copertura in tegole o altro materiale) per ricovero attrezzi, materiale, auto, ecc., qualora non diversamente disciplinate dagli strumenti urbanistici comunali (es. manufatti leggeri con copertura in canniccio o telo di sup. max ... permessi in attività libera ) e/o non diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee (N.B. le installazioni stagionali non sono temporanee: “… perché una struttura sia qualificata come precaria è necessario che la stessa sia destinata ad un uso specifico e temporalmente limitato del bene, mentre la stagionalità non esclude e, anzi, postula il soddisfacimento di interessi non occasionali e stabili nel tempo…..” Consiglio di Stato sez.4, sent. N.6615 del 22.12.07. La precarietà di un manufatto edilizio, pertanto non dipende dai materiali utilizzati o dal suo sistema di ancoraggio al suolo, bensì dall’uso al quale il manufatto stesso è destinato);
Per maggiori dettagli sulla realizzazione dei manufatti vedi tabella specifica successiva (o clicca QUI)
DIA a condizione che si verifichi almeno uno dei seguenti casi:
a) che gli interventi da effettuare siano disciplinati da piani ed accordi negoziali aventi valore di piano attuativo già approvato dal Consiglio Comunale, contenenti altresì le ulteriori e precise disposizioni richiamate all'art. 22 c.3 lett. b) del DPR 380/01;
b) che siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche;
c) che sia stata prevista dalla regione la sostituzione del PDC con la DIA per le nuove costruzioni, indipendentemente dalle limitazioni di cui alle precedenti lettere a) e b) (come ad es. nel caso della Regione Lombardia)
art.10 c.1 lett. a) DPR 380/01 e art.22 c.3 lett. b) e c) DPR 380/01
Mutamamento dell'uso di immobili o di loro parti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche
a) Mutamenti destinazione d'uso senza realizzazione di opere edilizie: CIL (c.2 art.52 LR 12/05);
b) Mutamenti di destinazione d’uso, anche senza realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali: PDC (c.3-bis art. 52 LR 12/05);
c) Mutamenti destinazione d'uso con realizzazione di opere edilizie (non ricadente nel caso b) per il quale è necessario il PDC): il mutamento è insito nel titolo abilitativo necessario per i lavori da eseguire e qualora essi rientrino nella AEL, bisogna garantire almeno la CIL (combinato disposto degli artt. precedenti);
TITOLO ABILITATIVO STABILITO DALLE LEGGI REGIONALI
art.10 c.2 DPR 380/01
Torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione (destinati ad essere parte di una rete di infrastrutture
- Installazione, modifica e adeguamento di: reti di telefonia mobile, torri, tralicci, impianti radio-trasmittenti, ripetitori di servizi di comunicazione elettronica, stazioni radio base per reti di comunicazioni elettroniche mobili GSM ed UMTS, reti di diffusione dedicate alla televisione digitale terrestre, reti a radio-frequenza dedicate alle emergenze sanitarie ed alla protezione civile, reti radio a larga banda;
AUTORIZZAZIONE ai sensi dell'art. 87 D.Lgs. 259/2003 (codice delle comunicazioni elettroniche): detta autorizzazione assorbe qualsiasi altro titolo edilizio in virtù del principio di non duplicazione dei titoli autorizzaztori e di semplificazione procedimentale
REALIZZAZIONE NUOVI MANUFATTI
Prestare attenzione al fatto che la casistica seguente è suddivisa in due "sezioni": manufatti pertinenziali e non pertinenziali.
E' quindi importante approfondire qui la nozione di pertinenza.
in materia edilizia sono qualificabili come pertinenze solo le opere prive di autonoma destinazione e che esauriscano la loro finalità nel rapporto funzionale con l’edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico.
In tal senso si è espresso il Consiglio di Stato , sez. IV, con sentenza 08.08.2006 n° 4780 sulla base della quale è stata definita "pertinenza" anche la realizzazione di una piscina privata, rispetto alla quale ha osservato che:
"Trattasi all’evidenza, secondo la unanime rappresentazione che di tale opera è fatta, non di un’opera autonoma ma di una pertinenza dell’immobile già esistente, in quanto si intendono per pertinenze, ai sensi dell’art. 817 del codice civile, le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.
E che una piscina, collocata in una proprietà privata e posta al servizio esclusivo della stessa, non abbia una sua autonomia immobiliare e sia invece destinata appunto a determinare un qualcosa che si pone al servizio dell’immobile principale è vicenda effettivamente abbastanza evidente."
- un nesso oggettivo strumentale e funzionale con la cosa principale;
- il mancato possesso, per natura e struttura, di una pluralità di destinazioni;
- un carattere durevole;
- la non utilizzabilità economica in modo diverso;
- una individualità fisica e strutturale propria;
- l’accessione ad un edificio preesistente edificato;
- l’assenza di un autonomo valore di mercato.
Box, autorimesse, garage
1) sottosuolo degli edifici;
2) locali siti al piano terreno degli stessi;
3) sottosuolo aree pertinenziali esterne al fabbricato;
Disciplinati dalla Legge n. 122/1989 (Tognoli).
Indipendenti da altri presupposti e condizioni
(art.9 c.1 L.122/1989)
Altri manufatti (depositi, capanni e ripostigli per attrezzi, tettoie, porticati, sporgenze a copertura degli ingressi, strutture a falde aperte sui lati, cabine elettriche, lavanderia, locale caldaia, locale raccolta rifiuti, ecc.)
Entro la sagoma dell'edificio
(compresi tettoie, porticati, sporgenze, ecc.)
Comportano aumento di slp?
Interventi di manut. straord. che non coinvolgono parti strutturali (es. spostamento pareti interne)
Interventi di manut. straord. che coinvolgono anche parti strutturali
1) Nel sottosuolo degli edifici;
2) interrati su area esterna dell'edificio;
3) fuoriterra, esternamente alla sagoma del fabbricato;
Manufatto qualificato come "nuova costruzione" dallo strumento urbanistico?
(art.3 c.1 lett. e.6) DPR 380/01)
del volume dell'edificio principale
Box, autorimesse, garage, ed altri manufatti (depositi, capanni e ripostigli per attrezzi, tettoie, porticati, sporgenze a copertura degli ingressi, strutture a falde aperte sui lati, cabine elettriche, lavanderia, locale caldaia, locale raccolta rifiuti, ecc.)
Manufatto realizzato nell'ambito di una ristrutturazione o comunque comportante la modifica della sagoma dell'edificio (box affiancato all'edificio, locale lavanderia collegato all'edificio, ecc.)
Manufatto realizzato su area di pertinenza dell'edificio e non collegato fisicamente ad esso (es. box, deposito, ecc.)
(1) : DIA o PDC : Ristrutt. edilizia c.d. "pesante": combinato disposto dell'art.10 c.1 lett. c) DPR 380/01 (aggiornato dall'art.30 c.1 lett. c) DL 69/2013) e dell'art.22 c.3 lett. a) DPR 380/01;
(2) CILA : Manut. straord. art.3 c.1 lett. b) e art.6 c.2 lett. a) DPR 380/01);
(3) SCIA : Ristrutt. edilizia c.d. "leggera": combinato disposto dell'art.3 c.1 lett. d) DPR 380/01 (aggiornato con art.30 c.1 lett. a) DL 69/2013), dell'art.10 c.1 lett. c) e dell'art.22 c.1 DPR 380/01 (per esclusione di interventi);
(4) SCIA : In quanto non qualificato come intervento di nuova costruzione in base all'art.3 c.1 lett. e.6) del DPR 380/01, quindi non soggetto a PDC ma a DIA quale titolo proprio e pertanto sostituto con SCIA dal DL 78/2010 convertito nella L. 122/2010;
(5) CILA : Manut. straord. art.3 c.1 lett. b) e art.6 c.2 lett. a) DPR 380/01
(6) PDC : art.3 c.1 lett. e.1) e/o lett. e.5) DPR 380/01

References: art.6
 art.3
 sentenza 
 sentenza 
 art. 6
 art.6
 art.6
 art. 22
 art. 17
 art. 28
 art. 28
 art. 3
 art. 10
 art. 22

art.6

art.6

art.6

art.6

art.6

art.17

art.6

art.6

art.6

art.6

art.3
 art.6

art.6
 art.6
 art.6

art.22
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 

art.22
 art.41

art.22
 art.64

art.10
 art.22
 sentenza 

art.10
 art.22
 art.52
 art. 52

art.10
 sentenza 
 art.3
 art.6
 art.30
 art.3
 art.6
 art.3