Source: http://docplayer.cz/203983-Zima-2006-2007-advokatni-kancelar-judr-klara-vesela-samkova-spanelska-6-120-00-praha-2-telefon-420-224-239-390-420-224-238-996.html
Timestamp: 2018-04-26 16:10:06+00:00

Document:
Zima 2006/2007. Advokátní kancelář JUDr. Klára Veselá Samková Španělská Praha 2. Telefon: - PDF
Zima 2006/2007. Advokátní kancelář JUDr. Klára Veselá Samková Španělská Praha 2. Telefon:
Download "Zima 2006/2007. Advokátní kancelář JUDr. Klára Veselá Samková Španělská 6 120 00 Praha 2. Telefon: +420-224 239 390 +420-224 238 996"
1 Zima 2006/2007 Obsah: Případ Saliba vs. Malta Zařizovací předměty Platnost smlouvy uzavřené v cizím jazyce Právnické vtipy Advokátní kancelář JUDr. Klára Veselá Samková Španělská Praha 2 Telefon: Mgr. Petra Gerlichová Kateřina Kovaříková Alžběta Krausová Silvie Loskotová Alena Najgebauerová JUDr. Zuzana Navrátilová Mgr. Gerlinda Pejčeva Kateřina Svobodová Mgr. Lucie Vejvodová JUDr. Klára Veselá Samková Případ Saliba vs. Malta Před nedávnem rozhodl Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku v dalším případě týkajícím se ochrany vlastnického práva, jehož ochrana byla v protikladu s veřejným zájmem. V tomto článku bude stručně nastíněna skutková podstata sporu pana Saliby s Maltou. Závěry soudu pak v závěru článku porovnáme se současnou českou právní úpravu, kterou rovněž stručně nastíníme. Celý případ začal již v roce Pan Saliba, dále jen stěžovatel, získal v letech 1983 a 1985 vlastnictví k parcele, na níž bylo postaveno skladiště a rovněž získal právo držby k jiné parcele. Na začátku roku 1985 policie stěžovatele obvinila z toho, že na svém pozemku provedl stavební práce bez příslušného povolení a stěžovatel byl obžalován u trestního soudu. Obžaloba požadovala nařízení demolice zmíněného skladiště. Soud stěžovatele zprostil obžaloby dne 18. července Nebyl mu uložen žádný trest, ani nebyla nařízena demolice. O měsíc a půl později po osvobozujícím rozsudku vznesla policie proti stěžovateli další obvinění pro neoprávněné provádění stavebních prací, tedy pro úplně stejný čin. O rok později shledal trestní soud stěžovatele vinným a uložil mu pokutu 50 maltézských lir. Rovněž stěžovateli nařídil zbořit ve lhůtě jednoho měsíce skladiště, aby bylo dosaženo stavu v souladu se zákonem. Po této lhůtě by byl stěžovatel povinen platit za každý den prodlení pokutu 25 maltézských lir. Stěžovatel se proti tomuto rozsudku odvolal s poukazem a to, že byl za stejnou věc souzen dvakrát a hájil se tím, že je nevinen. 1
2 V říjnu roku 1992 vyhověl odvolací soud námitce stěžovatele, že nelze rozhodovat dvakrát v téže věci a zrušil rozhodnutí z roku Soud však zároveň podotkl, že stavba byla provedena bez požadovaného povolení a nařídil demolici budovy na policejní nálady. Dané rozhodnutí bylo přijato na základě ustanovení, podle něhož může být demoliční příkaz vydán i v případě, kdy je obviněná osoba zproštěna obvinění, ale soud je přesvědčen, že budova, k níž se obvinění vztahuje, byla postavena v rozporu se zákonem. Stěžovatel následně vznesl s odkazem na čl. 7 Úmluvy a na čl. 1 Protokolu č. 1 ústavní stížnost k civilnímu soudu, ve které konstatoval, že jeho majetek má být zničen i přestože byl shledán nevinným a zdůraznil, že rozhodnutí odvolacího soudu bylo možné teprve od 6. června 1988, kdy byl novelizováno výše zmíněné ustanovení. Před tímto datem nemohl být osobě zproštěné obžaloby uložen demoliční příkaz. Vzhledem k tomu, že byl trestný čin spáchán před tímto datem, nebylo možné předvídat trest. Soud stěžovatelovu stížnost zamítnul v říjnu Argumentoval tím, že stěžovatel nebyl zbaven svého majetku a že účelem napadaného opatření je regulace a kontrola užívání majetku. Stěžovatel nenapadal právo státu kontrolovat rozvoj výstavby či podřídit stavební práce systému povolení a autorizací. Soud nepřistoupil na tvrzení stěžovatele, že nařízení demolice narušilo spravedlivou rovnováhu, která by měla existovat mezi veřejným zájmem společnosti a ochranou práva jednotlivce. Soud konstatoval, že pokud má stát legitimní zájem na tom, aby na určité parcele nebyla provedena žádná stavba, uvede nařízená demolice protiprávní stav v předchozí status quo a je tedy přiměřeným opatřením k dosažení žádoucího cíle. Trestní odpovědnost vlastníka pozemku by pak neměla být zvažována jako předpoklad pro přijetí takového opatření a nařízení demolice nemůže být považováno za trest ve smyslu čl. 7 Úmluvy. Stěžovatel se odvolal k Ústavnímu soudu. Ten odvolání stěžovatele odmítl s poukazem na to, že civilní soud správně formuloval principy aplikovatelné na daný případ. Stěžovatel tímto vyčerpal všechny vnitrostátní prostředky obrany svého práva a obrátil se proto se stížností na Evropský soud pro lidská práva. Odvolal se na čl. 1 Protokolu č. 1, který zní: (1) Každá fyzická nebo právnická osoba má právo pokojně užívat svůj majetek. Nikdo nemůže být zbaven svého majetku s výjimkou veřejného zájmu a za podmínek, které stanoví zákon a obecné zásady mezinárodního práva. (2) Předchozí ustanovení nebrání právu států přijímat zákony, které považují za nezbytné, aby upravily užívání majetku v souladu s obecným zájmem a zajistily placení daní a jiných poplatků nebo pokut. Podle názoru ESLP je prvním a hlavním požadavkem čl. 1 Protokolu č. 1 to, že jakýkoli zásah veřejné autority do pokojného využívání majetkových práv by měl být na základě zákona. Panství práva je jedním ze základních principů, na nichž je postavena celá Úmluva. Tento princip znamená, že stát sám a jakákoli jeho organizační složka musí respektovat své vlastní právo a rozhodnutí soudních orgánů. Tento princip rovněž zahrnuje požadavek přístupnosti k právu, jeho přesnosti a předvídatelnosti. Soudy na Maltě rozhodly na základě konkrétního výše zmíněného ustanovení. Podle Evropského soudu nic nenasvědčuje tomu, že by místní soudy rozhodly o demolici svévolně. Učinily tak na základě zákona, který ovšem nebyl přijat 2
3 za účelem ospravedlnění této konkrétní demolice, ale ve veřejném zájmu. ESLP konstatoval, že místní soudy správně poukázaly na to, že cílem nařízení demolice bylo obnovení panství práva odstraněním protiprávní stavby. Dané opatření sledovalo ochranu prostředí, rozvoje krajiny a zajištění shody s regulací ve stavebnictví, což odpovídá obecnému společenskému zájmu. Evropský soud pro lidská práva dospěl k názoru, že v oblasti tak komplexní a tak složité, jako je rozvoj krajiny by měl mít stát široké pole pro rozhodování, tak aby mohl uskutečnit své plány. V českém právu upravuje odstraňování staveb zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánováním a stavebním řádu, zkráceně stavební zákon. Podle 129 odst. 1 písm. b) stavební úřad z vlastního podnětu nařídí vlastníku stavby, popřípadě s jeho souhlasem jiné osobě, odstranění stavby prováděné nebo provedené bez rozhodnutí nebo opatření stavebního úřadu vyžadovaného stavebním zákonem anebo v rozporu s ním. Náklady na odstranění stavby přitom nese ten, komu bylo odstranění stavby nařízeno. Pokud by tedy došlo na území České republiky k případu obdobnému tomu, který se odehrál na Maltě, měl by stát právo prostřednictvím stavebních úřadů nařídit odstranění neoprávněně postavené budovy. V podmínkách České republiky by však nešlo o spáchání trestného činu, jako tomu je na Maltě, ale jednalo by se o přestupek podle stavebního zákona za nějž lze uložit peněžitou pokutu. Vzhledem k tomu, že osoba, která neoprávněně postavenou nemovitost zakoupila, tuto stavbu sama neprovedla, měla by v případě, že nebyla obeznámena prodávajícím o neoprávněném provedení stavby, podle občanského zákoníku regresní nárok na úhradu nákladů na odstranění této stavby. Rovněž by měl vlastník odstraňované stavby nárok na náhradu škody od prodejce, který porušil svou právní povinnost a neupozornil kupujícího na právní vadu nemovitosti, kterou je právě její neoprávněné provedení. Pro vlastníka neoprávněně provedené stavby však existuje ještě jedna možnost, a to požádat o dodatečné povolení stavby. Toto povolení může stavební úřad povolit, pokud vlastník prokáže, že stavba není umístěna v rozporu se záměry územního plánování, zejména s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území, dále že stavba není provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje, a nakonec že není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem. Stavební úřad může v dodatečném povolení rovněž vyjádřit i souhlas s užíváním takové stavby. U dokončené stavby, kterou lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu, vyzve stavební úřad vlastníka k požádání o jeho vydání. Závěr: Účelem úpravy dle čl. 1 dodatkového protokolu č. 1 Úmluvy o základních lidských právech a svobodách je ochrana majetku. Dlužno říci, že toto lidské právo je jednou z oblastí ochrany, která se v široké míře aplikuje nejen vůči fyzickým osobám, ale i vůči právnickým osobám. Z případu Saliba to není zřejmé, ale i korporace mají svá lidská práva. Pokud bychom pátrali po prapůvodních příčinách ochrany majetku, dojdeme k závěru, že se jedná o něco, co má lidský druh nesmazatelně vryt do svého genetického kódu. Vlastnění majetku totiž zvyšuje možnost poskytnout vlastním 3
4 potomkům lepší podmínky pro jejich vlastní rozvoj, zabezpečuje tedy pud silnější, než je ten, který každého jedince nutí k zachování vlastního přežití pud, který jej vede k ochraně vlastního potomstva. Ve vztahu k vlastnictví nemovitému se pak přimíchává ještě metamorfovaná ochrana a střežení vlastního teritoria. Z případu Saliba je zřejmé, že tato ochrana vlastnického práva není absolutní. Právní řád obecně upravuje podmínky, za kterých má dojít k co nejméně konfliktnímu soužití osob v daném společenství zde ve společenství státu Malta. Právním řádem jsou všechny osoby instruované k tomu, jakým způsobem mají jednat, co je od nich očekáváno, v jakém rámci se mohou a musí pohybovat. Pokud tento rámec překročí, nemohou očekávat, že budou jejich práva chráněna. Chráněno je pouze takové právo, které je výsledkem aplikace právního řádu. Uplatňuje se tím stará zásada, platná již od dob Římanů, že nikdo nesmí mít prospěch z protiprávního jednání. Z tohoto hlediska ačkoliv se může zdát, že odepření ochrany majetku ze strany ESLP je pochybné není možno hodnotit výrok soudu než jako naprosto správný. Preferuje totiž zájmy celé společnosti na předvídatelnosti práva oproti svévolnému aktu jedince. Zařizovací předměty Pronajímatelé bytů řeší ve spojitosti s pronajímáním bytů mnoho otázek. Jednou z nich je i zařízení pronajímaného bytu. V tomto článku se pokusíme nastínit práva a povinnosti vztahující se právě k zařizovacím předmětům a povinnému vybavení bytu. Právní předpisy, přestože s pojmem zařizovací předměty běžně operují, bohužel nikde neuvádějí definici tohoto pojmu. Také judikatura žádnou definici neposkytuje, uvádí však jednotlivé příklady zařizovacích předmětů. Jsou jimi například boiler, plynový nebo elektrický sporák, vana, umyvadlo, kuchyňská linka, dveře, podlahy, kamna, karma, vzduchotechnické zařízení a jiné běžné vybavení. Pronájem bytu je upraven občanským zákoníkem v ustanoveních Otázku zařizovacích předmětů občanský zákoník nijak blíže neřeší. V 687 odst. 1 pouze stanoví, že Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. V následujícím odstavci se dále stanoví, že V nájemní smlouvě lze dohodnout, že pronajímatel předá nájemci byt ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud se nájemce s pronajímatelem dohodnul, že provede úpravy předávaného bytu. Současně se pronajímatel a nájemce dohodnou o vzájemném vymezení práv a povinností. Případ, kdy pronajímatel předává nájemci byt nezpůsobilý k řádnému užívání s tím, že nájemce má následně provést úpravy, je situací mnohem méně frekventovanou než pronájem bytu způsobilého k řádnému užívání. Co však lze rozumět pod pojmem stav způsobilý k řádnému užívání? Zejména jde o stav bytu, kdy byt splňuje právními předpisy stanovené požadavky. Ty upravuje vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu. Požadavky na zařízení bytu jsou následující: 4
5 22 odst. 6: U každého bytu musí být alespoň jeden záchod a jedna koupelna. U každé samostatné provozní jednotky s pobytovými místnostmi se počet záchodů stanoví podle účelu jednotky a počtu jejích uživatelů v souladu s příslušnými normovými hodnotami. Záchod nesmí být přístupný přímo z pobytové místnosti, nebo z obytné místnosti, jde-li o jediný záchod v bytě. Tvoří-li byt nejvýše dvě obytné místnosti, mohou být záchod a koupelna v jedné místnosti. 23: V tomto ustanovení se praví, že obytné místnosti, záchody, prostory pro osobní hygienu a prostory pro vaření musí být dostatečně vytápěny s možností regulace tepla. 33 odst. 1: Podlahové konstrukce musí splňovat požadavky na tepelně technické vlastnosti v ustáleném a neustáleném teplotním stavu a dále požadavky stavební akustiky na kročejovou a vzduchovou neprůzvučnost dané normovými hodnotami. Souvrství celé stropní konstrukce se posuzuje komplexně. 33 odst. 2: Podlahy všech bytových a pobytových místností musí mít protiskluzovou úpravu povrchu se součinitelem smykového tření nejméně 0,3. 48 vzduchotechnické zařízení není povinným zařizovacím předmětem bytu, pokud je však instalováno, pak jsou na něj stanoveny následující požadavky: (1) Vzduchotechnické zařízení musí zajistit takové parametry vnitřního ovzduší větraných prostorů, aby vyhovělo hygienickým a technologickým požadavkům. Jeho provoz musí být bezpečný, hospodárný, nesmí ohrožovat životní prostředí a zdraví a musí splňovat požadavky na nejvýše přípustné hodnoty hluku a vibrací. Vzduchotechnické zařízení musí být řešeno tak, aby jím nedocházelo k šíření požáru a jeho zplodin. (2) Výfuk odpadního vzduchu musí být proveden a umístěn tak, aby neobtěžoval a neohrožoval okolí. Výdechy odpadního vzduchu musí být vzdáleny nejméně 1,5 m od nasávacích otvorů venkovního vzduchu, východů z chráněných únikových cest, otvorů pro přirozené větrání chráněných, popřípadě částečně chráněných únikových cest a 3 m od nasávacích a výfukových otvorů sloužících nucenému větrání chráněných únikových cest. (3) Nastává-li při dopravě vzduchu s vysokým obsahem vodních par nebezpečí kondenzace, musí být vzduchovod vodotěsný, provedený ve spádu a opatřen odvodněním. (4) Vzduchotechnická zařízení s úpravou teploty přiváděného vzduchu musí být vybavena automatickou regulací. Shrneme-li tedy stručně požadavky zmíněné vyhlášky na zařízení bytu, dospějeme k tomu, že byt musí být zařízen splachovacím záchodem, musí mít koupelnu (tedy umyvadlo, vana, příp. sprchový kout), zdroj vytápění a podlahy splňující nároky vyhlášky. Matoucím však v tomto směru může být zákon č. 107/2006, který v 2 písm. e) stanoví, že bytem se sníženou kvalitou se rozumí byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství. Základním příslušenstvím se pak rozumí koupelna nebo koupelnový, případně sprchový kout a splachovací záchod. Je však nutno 5
6 podotknout, že tyto definice zákon stanoví pouze pro své vlastní účely a vztahuje se na byty s regulovaným nájemným, které byly postaveny dle dřívějších právních předpisů, tedy se na ně při stavbě ještě nevztahovala vyhláška č. 137/1998 Sb. Ustanovení zákona je však podle našeho názoru třeba nyní interpretovat tak, že při novém pronajímání takového bytu je nutno zajistit vytápění, a to ani když v bytě není zavedeno ústřední vytápění. Byty se sníženou kvalitou, které bylo možné podle dřívějších předpisů pronajmout i bez základního příslušenství, tedy koupelny a toalety, nelze podle současných předpisů pronajmout novému nájemci jako byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání. Stávající nájemní smlouvy však zůstávají v platnosti. Pro úplnost je ještě nutné vyřešit otázku zařizovacích předmětů, které jsou v bytě umístěny, avšak nejsou povinným zřízením bytu. Z výše zmiňovaných předmětů to mohou být například boiler, sporák, kuchyňská linka, nebo se může jednat o nábytek a elektrické spotřebiče. Někteří pronajímatelé tyto předměty ponechávají v pronajímaném bytě, aniž by k těmto předmětům uzavírali zvláštní nájemní smlouvu. V takovémto případě je vždy vhodné do nájemní smlouvy uvést všechny předměty ve vlastnictví pronajímatele, které se v bytě nacházejí. Ač se uzavírá nájemní smlouva k bytu, je v ní zároveň vtělena nájemní smlouva k takovýmto zařizovacím předmětům a nájemné je stanoveno společně jak pro nájem bytu tak i zařizovacích předmětů. V případě, že se po uzavření nájemní smlouvy nájemce dohodne s pronajímatelem, který mu do bytu pořídí nějakou další věc, je na místě uzavřít k tomuto předmětu zvláštní nájemní smlouvu a nájemné za tento předmět se bude platit zvlášť a nebude zahrnuto v nájemném za byt. Co se týče práv a povinností ke všem zařizovacím předmětům, vztahují se na ně ustanovení o nájemní smlouvě občanského zákoníku. Pro praktické potřeby pronajímatelů i nájemců považujeme za nutné odcitovat na tomto místě některá ustanovení vztahující se k právům a povinnostem k pronajaté věci: 665 odst. 1 Nájemce je oprávněn užívat věc způsobem stanoveným ve smlouvě; nebylo-li dohodnuto jinak, přiměřeně povaze a určení věci. Pronajímatel je oprávněn požadovat přístup k věci za účelem kontroly, zda nájemce užívá věc řádným způsobem. 667 (1) Změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. (2) Provede-li nájemce změny na věci bez souhlasu pronajímatele, je povinen po skončení nájmu uvést věc na své náklady do původního stavu. Hrozí-li v důsledku prováděných změn na věci pronajímateli značná škoda, je pronajímatel oprávněn odstoupit od smlouvy. 668 (1) Nájemce je povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřeby oprav, které má provést pronajímatel. Při porušení této povinnosti odpovídá nájemce za škodu tím způsobenou a nemá nároky, které by mu jinak příslušely pro nemožnost nebo omezenou možnost užívat věc pro vady věci, jež nebyly včas pronajímateli oznámeny. 6
7 (2) Nájemce je povinen snášet omezení v užívání pronajaté věci v rozsahu nutném pro provedení oprav a udržování věci. 669 Jestliže nájemce vynaložil na věc náklady při opravě, ke které je povinen pronajímatel, má nárok na náhradu těchto nákladů, jestliže oprava byla provedena se souhlasem pronajímatele, nebo jestliže pronajímatel bez zbytečného odkladu opravu neobstaral, ačkoli mu byla oznámena její potřeba. Jinak může nájemce požadovat jen to, o co se pronajímatel obohatil. Na závěr je nutno podotknout, že i povinné zařizovací předměty mají postavení pronajatých movitých věcí a práva a povinnosti k nim jsou regulovány jednak ustanoveními občanského zákoníku, jednak smlouvou uzavřenou mezi nájemcem a pronajímatelem. Platnost smlouvy uzavřené v cizím jazyce V souvislosti s celosvětovým trendem globalizace se zvyšuje počet lidí, kteří se stěhují za prací, za vzděláním či za partnerem do zahraničí. Mnohdy se ovšem stává, že přistěhovalci neovládají jazyk země, do níž přijíždějí, protože jej prostě nepotřebují. Více méně univerzálním jazykem se v dnešní době stala angličtina. Komunikují její pomocí zaměstnanci se zaměstnavateli, učitelé se studenty, mnohdy i partneři mezi sebou. Problém nastává, když je cizinec nucen uzavřít smlouvu v jazyce, kterému nerozumí. Jak takovou situaci řešit? Představme si modelový příklad. Do České republiky přiletí cizinec s úmyslem vystudovat zde soukromou školu, která svým studentům nezajišťuje ubytování. Tato osoba si tedy potřebuje nutně pronajmout byt, nebo alespoň pokoj s příslušenstvím. Majitelé jedné nemovitosti nabídnou cizinci vhodný byt ovšem s tím, že smlouvu dostane v českém jazyce, kterému vůbec nerozumí. Před podpisem smlouvu cizinci přetlumočí do angličtiny, přičemž jeho mateřský jazyk je od angličtiny odlišný. Je tento postup právně správný? Hned zpočátku je nutno podotknout, že občanský zákoník vůbec s termínem jazyk, v němž je smlouva uzavřena neoperuje. V následujícím textu se tedy budeme zabývat několika různými pohledy, z jejichž hlediska by bylo možno celou situaci hodnotit. Pokusíme se rovněž zjistit, ve kterých případech by byla dle platného českého práva výše nastíněná smlouva považována za platnou, kdy za absolutně neplatnou, tedy neplatnou ze zákona, a kdy za relativně neplatnou, tedy platnou do doby, než se její neplatnosti jedna ze stran dovolá. Nejprve se zaměříme ne to, jaké požadavky má náš právní řád na formu smlouvy. Smlouva je dvoustranný právní úkon, jde v ní o dva vzájemně adresované právní úkony. Pro platnost právního úkonu je někdy zákonem vyžadována speciální forma (písemná forma, forma notářského zápisu) nebo dohoda účastníků. Pokud zákon speciální formu nevyžaduje a účastníci si písemnou či jinou speciální formu nedohodli, může být smlouva uzavřena v jakékoliv formě. Obecně se formou smlouvy 7
8 rozumí její písemnost či ústnost. Podle našeho názoru však i jazyk, v němž je smlouva uzavřena, spadá pod pojem forma smlouvy. Smlouva má totiž dva základní atributy. Těmi jsou obsah a forma. Obsah smlouvy tvoří stranami dohodnutá práva a povinnosti, formou je pak například nejen forma elektronická, písemná či ústní, ale rovněž forma kupní smlouvy, smlouvy darovací atd. Jazyk smlouvy tedy spadá pod právní kategorii forma smlouvy, protože je pouze prostředkem, jímž se vyjadřuje obsah smlouvy. Vztáhneme-li uvedenou argumentaci na náš případ, zjistíme, že právo nepožaduje pro uzavírání smluv formu českého nebo jiného jazyka, pokud se účastníci smlouvy nedohodnou na uzavření smlouvy v konkrétním jazyce. Ideální by ve výše nastíněném případě bylo, kdyby se strany dohodly na anglickém znění smlouvy, kterému obě strany rozumí, případně na dvojjazyčné verzi smlouvy. Takovéto ujednání může totiž v budoucnu usnadnit oběma účastníkům případné rozpory. V naší modelové situaci k tomu ovšem nedošlo. Pro úplnost uvádíme, že nájemní smlouva k bytu má ze zákona povinně písemnou formu. Dalším požadavkem, který má občanský zákoník na právní úkony tvořící smlouvu, je dosažení určitých kvalit daných právních úkonů. Smlouvu tvoří právní úkon návrhu na uzavření smlouvy a právní úkon přijetí tohoto návrhu. Podle 37 odst. 1 občanského zákoníku musí být právní úkon učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný. Co chtěl těmito slovy tvůrce zákona říci? Vyjádřené požadavky mají své kořeny již v římském právu. Svobodným učiněním úkonu se obecně rozumí svobodná vůle osoby učinit právní úkon (v našem případě navrhnout obsah smlouvy nebo jej přijmout). Osoba není nucena nikým a ničím právní úkon učinit. Vážností vůle se rozumí skutečný záměr osoby právní úkon učinit a čelit posléze právním důsledkům. Určitost a srozumitelnost se týkají projevu vůle. Srozumitelnost spočívá v jasném vyjádření obsahu úkonu, v použití správných výrazových prostředků, určitost úkonu pak v tom, že je možné určit obsah právního úkonu. Může se totiž stát, že i při dodržení gramatických pravidel a správných výrazových prostředků z právního úkonu nepoznáme, jaká je vlastně vůle toho, kdo onen úkon činí. Nyní aplikujeme tyto zákonné požadavky na náš případ. Určitost a srozumitelnost v našem případě nebudou hrát roli. Předpokládáme, že smlouva je v českém jazyce napsána srozumitelně a určitě, největší problém spočívá v tom, že není uzavřena v jazyce, kterému zahraniční student rozumí. Zajímavější tedy bude zkoumat vážnost vůle uzavřít nájemní smlouvu a její svoboda. Co se týče vážnosti, vzhledem k situaci a potřebám našeho cizince nelze předpokládat, že by nájemní smlouvu uzavřel z legrace. Taková skutečnost se velmi těžko prokazuje zejména u písemných smluv, kterou nájemní smlouva nutně být musí. Složitější situace bude ovšem se svobodou vůle. Představíme-li si, že cizinec uzavřel smlouvu, jíž sám nerozumí, vypovídá to o tom, že zřejmě smlouvu nutně uzavřít potřeboval, byl ve fakticky slabší vyjednávací pozici a nájemní smlouvu prostě uzavřít musel, aby měl kde bydlet. Takovýto stav bychom mohli nazvat tísní. Dle judikatury Nejvyššího soudu se tísní rozumí objektivní hospodářský nebo sociální stav, někdy i psychický stav, jenž takovým způsobem a s takovou závažností doléhá na osobu uzavírající smlouvu, že ji omezuje ve svobodě rozhodování natolik, že učiní právní úkon, jež by jinak neučinila. Podle 49 občanského zákoníku účastník, který uzavřel smlouvu v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek, má právo od smlouvy odstoupit. Nájemní smlouva uzavřená v jiném jazyce, než kterému jedna ze stran rozumí, vypovídá tedy o tom, že jedna strana byla zřejmě v tísni. Tento stav však nezpůsobuje neplatnost smlouvy, a to ani relativní, tedy na základě dovolání se neplatnosti dotčenou stranou. Pro našeho cizince zde existuje možnost odstoupit od 8
9 smlouvy, pokud se prokáže, že smlouva byla uzavřena za pro něj nápadně nevýhodných podmínek. Podle Nejvyššího soudu je nutno nevýhodné podmínky posuzovat vždy individuálně, podle konkrétních okolností případu. Při zkoumání platnosti smlouvy uzavřené v jazyce, jemuž jedna ze stran nerozumí, nesmíme opomenout rovněž hledisko dobrých mravů. Právní úkon příčící se dobrým mravům je absolutně neplatný. Dá se tedy takováto situace považovat za rozpornou s dobrými mravy? Co to vlastně dobré mravy jsou? Dobré mravy charakterizuje nález Ústavního soudu č. II.ÚS 249/97: "Dobré mravy" jsou souhrnem etických, obecně zachovávaných a uznávaných zásad, jejichž dodržování je mnohdy zajišťováno i právními normami tak, aby každé jednání bylo v souladu s obecnými morálními zásadami demokratické společnosti. Tento obecný horizont, který vývojem společnosti rozvíjí i svůj morální obsah v prostoru a čase, musí být posuzován z hlediska konkrétního případu také právě v daném čase, na daném místě a ve vzájemném jednání účastníků právního vztahu. Takovéto hodnocení přísluší výhradně obecným soudům, není ani v možnostech ústavního soudu vnikat do oněch subtilních vztahů jednotlivců, pokud jejich jednání nesignalizuje porušení základních práv a svobod. Z citovaného nálezu vyplývá, že hledisko dobrých mravů nelze stanovit obecně a proto není možné generálně stanovit, zda uzavírání smlouvy v jazyce, jemuž jedna ze stran nerozumí a přesto byla s obsahem smlouvy obeznámena, je v rozporu s dobrými mravy. Rovněž však rozpor s dobrými mravy nevylučujeme, záleží totiž na celkové situaci a všech jednotlivých podmínek, které situaci vytváří. Poslední hledisko, které bychom měli zvážit, je případ, kdy cizinec uzavřel smlouvu v omylu. Zde se jedná o situaci, kdy zahraniční student uzavřel nájemní smlouvu a byl přitom přesvědčen o jejím odlišném obsahu, protože ten mu byl chybně přetlumočen do jazyka, jemuž rozumí. Na tuto situaci dopadá ustanovení 49a občanského zákoníku a nájemní smlouva je absolutně neplatná: Právní úkon je neplatný, jestliže jej jednající osoba učinila v omylu, vycházejícím ze skutečnosti, jež je pro jeho uskutečnění rozhodující, a osoba, které byl právní úkon určen, tento omyl vyvolala nebo o něm musela vědět. Právní úkon je rovněž neplatný, jestliže omyl byl touto osobou vyvolán úmyslně. Omyl v pohnutce právní úkon neplatným nečiní. Zrekapitulujeme-li tedy na závěr celou situaci, zjišťujeme, že samotné uzavření smlouvy v jazyce, jemuž jedna ze stran nerozumí, nemá za následek absolutní neplatnost takovéto smlouvy. Byl-li totiž obsah smlouvy straně neznalé daného jazyka přetlumočen, představuje písemná podoba zejména deklaraci dohodnutých smluvních podmínek. Takovýto způsob uzavření smlouvy s sebou však může přinést spoustu nepříjemných problémů pro obě strany. Zejména následné dohadování se stran o tom, zda smlouva byla cizinci přeložena správně, může být velice nemilé. Doporučujeme proto, aby smlouvy s osobami, jež nerozumí českému jazyku byly uzavírány ve dvou jazykových verzích s tím, že ve smlouvě určeno, která jazyková verze má přednost v případě nesrovnalostí v překladu textu smlouvy. 9
10 Právnické vtipy Soudce vejde do sálu, bouchne kladívkem a říká: "Než začne přelíčení, musím vám oznámit jednu věc. Obhájce mi zaplatil 300,000, abych rozhodl v jeho prospěch. Žalující strana mi zaplatila 200,000, abych rozhodl v její prospěch. Abych učinil proces spravedlivým, vracím obhajobě 100,000." Únosci se zmocnili charterového letu právnické konference. Když činili prohlášení pro novináře, řekli: "Dokud nebudou splněny naše požadavky, každou hodinu propustíme jednoho právníka." Přijde jednou student práv ke státním zkouškám, posadí se a examinátor mu položí otázku: "Tak mi třeba vysvětlete, co je to podvod." "Podvod je, když mě teď necháte propadnout." Examinátor vyletí: "Cože!?" "No podvod je přeci, když zneužijete nevědomosti druhého k tomu, abyste ho poškodil." Dva právníci šli na večeři. Poručili si každý kávu a vytáhli sendviče. Servírka přiběhla a povídá: "Pánové, tady nesmíte konzumovat vlastní potraviny!" Oba právníci se na sebe jen podívali, pokrčili rameny a vyměnili si sendviče. Byly Vánoce a soudce byl v příjemné náladě. Zeptal se předvedeného muže: "Za co jste tady?" "Za předčasné vánoční nákupy." "To přece není žádný přestupek. Jak brzy jste nakupoval?" "Dvě hodiny před začátkem otvírací doby." 10
Kapitola Zařizovací předměty
Bydlíme v obecním bytě více než 20 let. Máme nárok na nějaké odpisy zařizovacích předmětů, případně jejich bezplatnou výměnu? Jaké? (kuchyňská linka, sporák, vana + umyvadlo, vestavěné skříně ) ODPOVĚĎ:
JUDr. Filip Josef, advokátní kancelář, č. osvědčení ČAK 15528
JUDr. Filip Josef, advokátní kancelář, č. osvědčení ČAK 15528 Velkomoravská 378/1 695 01 Hodonín PODNÁJEMNÍ SMLOUVA (dále jen "Smlouva") uzavřená dle ustanovení 1746 a 2215 a 2216 zákona č. 89/2012 Sb.,

References: soud 
 Soud 
 soud 
 soud 
 Soud 
 soud 
 čl. 7
 čl. 1
 Soud 
 Soud 
 Soud 
 čl. 7
 soud 
 soud 
 čl. 1
 čl. 1
 soud 
 čl. 1
 zákona č. 89