Source: https://supremo.vlex.es/vid/compraventa-15728062
Timestamp: 2020-05-28 17:15:35+00:00

Document:
STS 524/2003, 3 de Junio de 2003 - Jurisprudencia - VLEX 15728062
Número de Recurso: 3053/1997
COMPRAVENTA. Está claro, cual de las partes contratantes no se atuvo al principio de buena fe y no es ocioso recordar que los compradores, cuando aun no habían transcurrido dos meses desde el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, enviaron carta por conducto notarial a los vendedores para que se dejase sin efecto el contrato y, ante el fracaso de dicha gestión, procedieron tres meses más tarde a formular la demanda de que el presente recurso trae causa. Se desestima la casación.
Sentencia citada en: 55 sentencias, 4 artículos doctrinales, 3 resoluciones administrativas
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el presente recurso de casación, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de dicha ciudad, sobre contrato de compraventa; cuyo recurso ha sido interpuesto por DOÑA Remedios , representado por el Procurador de los Tribunales D. Luis Pulgar Arroyo; siendo parte recurrida DON Ángel Y DOÑA Patricia , representados por el Procurador de los Tribunales D. Juan Carlos Estevez Fernández de Novoa.
Ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Bilbao, fueron vistos los autos de juicio ordinario de menor cuantía número 361/04, a instancia de D. Ángel y Dª Patricia , representados por la Procuradora Dª Arantza de la Iglesia Mendoza, contra D. Jose Carlos y frente a su esposa Dª Remedios , sobre acción de anulación de un contrato de compraventa.
- Por la representación de la parte actora, se formuló demanda en base a los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que "- Se ANULE el contrato de compraventa suscrito el día 12 de Noviembre de 1.993, entre D. Ángel y Dª Patricia como parte compradora y D. Jose Carlos y Dª Remedios como parte vendedora.- Se condene a ambas partes a RESTITUIRSE recíproca y simultáneamente las prestaciones satisfechas y en concreto: (a) al Sr. Ángel y Sra. Patricia a la devolución del inmueble comprado (NUM000 sito en el número NUM001 de la CALLE000 ) mediante el otorgamiento de la oportuna escritura pública.- (b) al Sr. Jose Carlos y la Sra. Remedios a la devolución de los 12.800.000.- Ptas. pagados por mis mandantes como precio del inmueble, con los intereses calculados desde la fecha de entrega de las cantidades (1.600.000.- Pts. el 12 de Noviembre de 1.993 y 11.200.000.- Pts. el 3 de Enero de 1.994) hasta el momento de su definitiva devolución. -Se condene al SR. Jose Carlos y a la SRA- Remedios a abonar a mis mandantes las cantidades por éstos satisfechos en concepto de GASTOS NECESARIOS Y UTILES, quedando su cuantificación completa pendiente hasta el momento de la ejecución de la sentencia. -Se condene al Sr. Jose Carlos y a la Sra. Remedios a abonar a mis representados las COSTAS procesales".
- Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos la Procuradora Dª Marta Ezkurra Fontan, en representación de Dª Remedios , quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que: "... por la que se desestime la demanda íntegramente en todos sus pedimentos, con expresa imposición de costas a la parte actora."
La Procuradora Dª Carmen Garcés González (nombrada por el turno de oficio, junto con el Letrado D. Luis Manuel Azcune del Burgo), en nombre y representación de D. Jose Carlos , se personó en autos, contestando a la demanda y tras oponer los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que: "... se desestime íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a la parte actora".
- La Ilma. Sra. Juez de Primera Instancia, dictó sentencia en fecha treinta de Mayo de mil novecientos noventa y cinco, cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales Doña Arantza de la Iglesia en nombre y representación de D. Ángel y Doña Patricia frente a D. Jose Carlos y Doña Remedios debo anular y anulo el contrato de compraventa celebrado entre ambas partes el día 12-11-93 sobre el inmueble descrito en el hecho primero de la demanda; condenando a ambas partes a restituirse recíprocamente las prestaciones satisfechas, así: 1) Los actores deberán devolver el inmueble a los demandados otorgando para ello la correspondiente escritura pública, 2) Los demandados deberán devolver a los actores la suma de 12.800.000 ptas. más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de su entrega, 1.600.000 ptas. el 12.11.93 y 11.200.000 ptas. el 3.1.94 hasta el momento de su total pago y 3) Los demandados deberán abonar los gastos necesarios y útiles hechos por los actores relativos a la instalación de cocina gastos de comunidad, cantidades que se determinarán definitivamente en ejecución de sentencia; pudiendo elegir entre satisfacer su importe o abonar el aumento de valor que haya adquirido la cosa.- Se condena a los demandados al pago de las costas causadas".
Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, dictó sentencia en fecha veintiséis de Marzo de mil novecientos noventa y siete, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "DESESTIMAMOS en lo esencial el Recurso de apelación interpuesto por la representación de Dña Remedios y contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Bilbao en autos de Juicio de Menor Cuantía nº 361/94 con fecha 30 de Mayo de 1.995 y de que este rollo dimana y CONFIRMAMOS dicha resolución, salvo en el punto concreto de los gastos necesarios y útiles que se reflejan en el apartado 3) del fallo de la resolución recurrida, y que entendemos no proceden, todo ello sin expresa imposición de costas de esta alzada".
1.- El Procurador D. Luis Pulgar Arroyo, en nombre y representación de Dª Remedios , interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Fundado en el nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, por aplicación indebida, del art. 1266, párrafo 1º del Código Civil y de la Jurisprudencia aplicable, entre otras, las sentencias de 21 de Junio de 1978 (Aranzadi 2359), 9 de Abril de 1980 (Aranzadi 1411), 7 de Julio de 1981 (Aranzadi 3052), 30 de Septiembre de 1987 (Aranzadi 6457), 1 de Diciembre de 1993 (Aranzadi 10093), 29 de Marzo de 1994 (Aranzadi 2304), y 6 de Noviembre de 1996 (Aranzadi 7912). SEGUNDO.- Fundado en el nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, por aplicación indebida de la Doctrina Jurisprudencial aplicable sobre el error, recogida entre otras, en las Sentencias de 4 de Junio de 1993 (Aranzadi 4478), 18 de Marzo de 1994 (Aranzadi 2557), 13 de Julio de 1995 (Aranzadi 6003) y 25 de enero de 1996 (Aranzadi 318). TERCERO.- Fundado en el art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, por aplicación indebida de la Doctrina Jurisprudencial sobre el carácter excepcional aplicable al error, recogida, entre otras, en las sentencias de 14 de Junio de 1943 (Aranzadi 719), 14 de Mayo de 1968 (Aranzadi 3733), 9 de Abril de 1980 (Aranzadi 1411), 10 de Febrero de 1982 (Aranzadi 955) y 4 de diciembre de 1990 (Aranzadi 9546). CUARTO.- Fundado en el nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, por inaplicación del art. 1281 -párrafo 1º del Código Civil y de la Doctrina Jurisprudencial recogida entre otras en las sentencias de 24 de Septiembre de 1991 (Aranzadi 14.188), 29 de Marzo de 1994 (Aranzadi 2304), 28 de Junio de 1995 (Aranzadi 16.934), 30 de Diciembre de 1995 (Aranzadi 7112) y 28 de Marzo de 1996 (Aranzadi 4326). QUINTO.- Fundado en el nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del principio general del Derecho del Enriquecimiento sin causa, así como de la Jurisprudencia que lo interpreta.
- Admitido el recurso y evacuado el traslado, el Procurador D. Juan Carlos Estevez Fernández de Novoa, en representación de D. Ángel y Dª Patricia , presentó escrito de impugnación al mismo.
- No teniendo solicitada por todas las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 16 de Mayo del año en curso, en que ha tenido lugar.
Don Ángel y Doña Patricia interpusieron demanda contra Don Jose Carlos y Doña Remedios interesando se declarase la nulidad del contrato de compraventa de fecha 12 de Noviembre de 1.993, que tenía por objeto el inmueble nº NUM001 - NUM000 de la CALLE000 , propiedad de los demandados, por error esencial, ya que el local enajenado como vivienda no era habitable.
El Juzgado de Primera Instancia estimó dicha pretensión y declaró la nulidad solicitada, estableciendo que los actores deberían devolver el inmueble a los demandados y éstos el precio cobrado, con los intereses legales correspondientes, abonando, además, los gastos necesarios y útiles hechos por los compradores para instalación de cocina y las cuotas de comunidad satisfechas; pudiendo elegir los vendedores entre reintegrar el importe de estas cantidades o abonar el aumento de valor que haya adquirido la cosa. Con imposición de costas a los demandados.
Recurrida esta sentencia por Doña Remedios , fue confirmada en parte la misma por la Audiencia Provincial, que dejó sin efecto únicamente la condena al abono de los gastos necesarios y útiles, y no hizo declaración respecto a las costas de la alzada.
El presente recurso de casación ha sido interpuesto por Doña Remedios y se articula a través de cinco motivos, todos ellos con fundamento en el ordinal 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el primer motivo se denuncia la infracción, por aplicación indebida, del artículo 1.266.1º del Código Civil y de la doctrina expresada en diversas sentencias de esta Sala respecto a los requisitos que debe reunir el error in substantia para que invalide el consentimiento del contratante que lo haya sufrido.
A su vez, en los motivos segundo y tercero se denuncia la infracción de la doctrina jurisprudencial que exige, para invalidar el consentimiento prestado, que el error sea excusable, estableciendo la excepcionalidad de la aplicación de dicho vicio de la voluntad como causa de resolución de los contratos.
En los tres motivos mencionados, cuyo similar contenido aconseja su estudio conjunto se señala que tanto en el documento privado como en la posterior escritura pública se hizo constar que el objeto de la compraventa era un "trastero hoy destinado a vivienda", por lo que no puede entenderse que constituya elemento sustancial del contrato un documento meramente administrativo, como es la Cédula de Habitabilidad, pues a pesar de la falta de ésta, el inmueble se encontraba acomodado para vivienda y en él habían residido los vendedores.
Aduce la recurrente que la esencialidad del contrato fue un trastero habitable y la cosa vendida respondía perfectamente a dicha designación, pues el inmueble contaba con los servicios elementales: agua, luz e instalaciones necesarias para su uso como vivienda, y que los adquirentes conocían estas circunstancias e incluso la limitación administrativa existente, pués habían sido debidamente informados de la carencia de Cédula de Habitabilidad y visitaron varias veces el local de litigio en el período de cuatro meses transcurrido desde que entregaron la señal hasta que, se otorgó la escritura pública. Se añade (motivo 3º) que la Audiencia, con criterio condescendiente, ha equiparado una simple "creencia errónea" a la total confusión que debe sufrir el contratante par que concurra el vicio invalidante del consentimiento.
Para decidir acerca de las cuestiones planteadas ha de tenerse en cuenta que la Audiencia Provincial, considera acreditados los siguientes hechos:
Que el local objeto de enajenación ( NUM002 ) era un trastero adjunto a la vivienda situada en la planta inmediatamente inferior del edificio (NUM003 ) que había sido unido a ésta, siendo ocupado el conjunto hasta 1.992 por la ahora recurrente y esposo.
Que en 1.992 tras separar físicamente ambos espacios, los demandados vendieron el NUM003 , pasando a residir en el NUM002 , que seguía considerándose como camarote o trastero, lo cual encontró oposición en la Comunidad de Propietarios del inmueble.
Que a los demandados, de nacionalidad rumana, les fué enseñado el espacio aludido ( NUM002 ) y se les informó de modo inconcreto acerca de las consecuencias de la falta de la Cédula de Habitabilidad del mismo, pues no se les advirtió que el trastero no era habitable legalmente. Incluso se les comentó por los empleados de la Inmobiliaria que intervino en la operación que dicho carácter de trastero solo suponía ventajas en orden a la contribución urbana, así como que con fáciles trámites y a bajo costo se podía obtener la Cédula de Habitabilidad.
Que de las certificaciones del Ayuntamiento de Bilbao obrantes en autos se desprende la imposibilidad de legalizar el tema de la habitabilidad del trastero, ante la actual independencia del mismo con relación a la vivienda situada en plano inferior a la que anteriormente se hallaba unido.
Que existe oposición de la Comunidad de Propietarios en cuanto al destino actual del local a vivienda, habiéndose amenazado a los actores con formular petición de desalojo.
Que los demandantes, el mismo día en que se otorga la escritura pública de compraventa de litis, vendieron el piso de su propiedad, situado en otra calle de la misma ciudad de Bilbao, en que anteriormente tenían su residencia.
Con base en estos datos se afirma por la Audiencia que la posibilidad de establecer en el local adquirido una residencia conforme a derecho constituía un elemento, característica o condición del mismo que los compradores consideraron esencial al decidir celebrar el contrato cuya nulidad se solicita, por lo que la falta de habitabilidad del trastero ha frustrado la causa y la voluntad negocial.
Ha de ser aceptada esta conclusión, pues realmente el hecho de que tanto en el documento privado como en la escritura pública otorgados se denominase al local de litis como "trastero destinado a vivienda", así como la circunstancia de que físicamente pudiese ser habitado el mismo, por disponer de los elementos necesarios al efecto, no son suficientes para dar satisfacción a la finalidad que los compradores perseguían al celebrar el contrato, que era la de acceder a la propiedad de un espacio en el que pudieran establecer sin impedimento alguno su domicilio.
La simple habitabilidad física del local no llevaba inherente, en efecto, su habitabilidad jurídica o legal, debido a dos serios motivos que han quedado reflejados en autos: De una parte, la imposible legalización (en atención a la normativa urbanística) del cambio de destino realizado por la recurrente y su esposo; de otro, la no acomodación, tampoco, de la transformación operada a lo establecido en la escritura de Declaración de Obra Nueva del edificio, en la que la utilización del local independiente NUM002 estaba prevista solamente para trastero. Ambas circunstancias exponen seriamente a los demandantes al peligro de que ya por la Administración Municipal, ya por la Comunidad de Propietarios se les impida la libre utilización del espacio en cuestión como morada familiar de modo permanente o, en cualquier caso, durante el periodo de tiempo que de acuerdo exclusivamente con su propia voluntad tengan por conveniente, sin interferencia alguna por parte de otros sujetos, públicos o privados.
Esa inhabilitabilidad legal o jurídica (que es algo diferente y de mucha mayor gravedad que una temporal carencia de Cédula de Habitabilidad) por ser de imposible subsanación, afecta evidentemente a una condición sustancial de la cosa vendida y ha sido ocultada a los compradores en la insuficiente y equívoca información que les fué facilitada, dando lugar a que surgiera el error como vicio de voluntad invalidante del consentimiento prestado por los mismos.
Finalmente, ha de admitirse que la Audiencia Provincial ha empleado la expresión creencia errónea en el último párrafo del Fundamento de Derecho Tercero de su resolución, como también ha aludido a que la apariencia total de vivienda que ofrece el trastero de litis, el hecho de que en él hubieran vivido anteriormente los vendedores, la intervención de la Inmobiliaria y la utilización del término vivienda en la documentación en que se plasmaron los convenios de los contratantes, han sido datos significativos para que los compradores llegasen a formar una idea equivocada o errónea respecto de lo que realmente estaban adquiriendo.
Sin embargo, cualesquiera que sean los términos que en cada momento se hayan utilizado, es lo cierto que tanto en la sentencia impugnada como en la de primera instancia se está declarando que se ha padecido por los demandantes un error sobre una de las condiciones esenciales de la cosa objeto del contrato, lo que ha frustrado la causa del mismo y la voluntad negocial, determinación a la que llega la Audiencia después de haber expuesto detalladamente las alegaciones de la hoy recurrente y analizar con detenimiento las confesiones judiciales de los demandantes y las declaraciones testificales de las personas afectas a la Inmobiliaria, realizando, así, una ponderada valoración de la prueba practicada que ha de considerarse inmune a la vía casacional por no resultar absurda o ilógica.
En atención a cuanto queda expuesto han de ser rechazados los tres motivos del recurso que han sido objeto de conjunta consideración.
En el cuarto motivo, se alega la infracción por inaplicación del artículo 1.281.1º del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial interpretativa de dicho precepto.
Se argumenta que los términos del contrato celebrado por los litigantes son claros, al haberse establecido que lo que se vendía era un "trastero destinado hoy a vivienda", es decir, un trastero, no una vivienda; un trastero equipado, además, con sus servicios elementales de agua, luz y bajantes y por tanto válido para ser habitado, sin haberse añadido ninguna precisión acerca de la habitabilidad legal del mismo.
El motivo ha de ser igualmente rechazado, pues además de lo que expresamente se hizo constar por escrito, aparte de que materialmente pudiese ser ocupado el local por las personas que lo adquirían, la Audiencia ha valorado la intención que movía a los compradores (que en la misma fecha se desprenden del piso en que hasta entonces habían residido) de establecer su domicilio permanentemente en el local de la recurrente y esposo.
No puede echarse en olvido la admonición del artículo 1.258 del Código Civil, según el cual los contratos obligan no solo a lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fé, al uso y a la ley, de lo que se sigue que si un local que pertenece a un edificio comprendido en el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal ha sido comprado para establecer la vivienda familiar de los adquirentes, aun cuando literalmente no se haya consignado este dato en el documento otorgado, ha de tenerse por evidente que el compromiso del vendedor necesariamente debe alcanzar a poner a los compradores en la pacífica posesión de un espacio independiente que no solamente aparente ser una vivienda, sino que se adapte además a las exigencias urbanísticas y a las que impone la norma que acaba de mencionarse, a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida por los adquirentes.
Finalidad que, por cierto no era desconocida ni para los vendedores, ni para las personas que mediaron en la operación según se deduce de las tendenciosas informaciones que según hemos dicho facilitaron a los compradores acerca de las ventajas de la denominación del local como trastero y de la facilidad existente para la obtención de la Cédula de Habitabilidad para el mismo.
En el último motivo del recurso se denuncia la infracción del principio general que prohibe el enriquecimiento sin causa, ya que se condena a los demandados a devolver a los actores el precio abonado, más los intereses legales devengados por las dos cantidades convenidas para satisfacción del mismo desde la entrega de cada una de ellas a los vendedores, sin tomar en consideración que los compradores han disfrutado durante el mismo período de un trastero habitable.
Entiende la recurrente que se produce, de este modo, una ganancia injustificada para los compradores y una correlativa lesión patrimonial para los vendedores.
Se hace preciso observar que por el Juzgado de Primera Instancia se ha hecho especial referencia a que recaía sobre los vendedores "la obligación o deber de informar debidamente a los compradores de los impedimentos o deficiencias del objeto del contrato, el cual no podía ser destinado a la finalidad para la que se adquiría", en atención a "los principios de confianza y buena fe que deben presidir toda relación jurídica entre partes", siendo evidente que tal deber de información veraz y completa no fue atendido por la hoy recurrente y su esposo, determinando que los demandantes incurrieran en el error esencial que da lugar a la declaración de nulidad del contrato.
Está claro, por tanto, cual de las partes contratantes no se atuvo al principio de buena fe y no es ocioso recordar que los compradores, cuando aun no habían transcurrido dos meses desde el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, enviaron carta por conducto notarial a los vendedores para que se dejase sin efecto el contrato y, ante el fracaso de dicha gestión, procedieron tres meses más tarde a formular la demanda de que el presente recurso trae causa.
Tuvo por tanto sobrada oportunidad la ahora recurrente para solucionar amistosamente el problema existente evitando así los supuestos perjuicios que invoca, para cuya evaluación se olvida de factores importantes a tener en cuenta, como son las pérdida del valor adquisitivo de la moneda y el considerable incremento del precio que los bienes inmuebles urbanos han registrado durante el período que requirió la tramitación del litigio.
Procede, pro ello, desestimar asimismo el motivo objeto de consideración.
A tenor de lo prevenido en el artículo 1.715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede condenar a la recurrente al pago de las costas y a la pérdida del depósito constituido.
Se declara no haber lugar al recurso de casación formulado por Doña Remedios contra la sentencia dictada el veintiséis de Marzo de mil novecientos noventa y siete por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, conociendo en grado de apelación de los autos de juicio de menor cuantía nº 361/94 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Bilbao.
Se condena a la recurrente al pago de las costas causadas y a la pérdida del depósito constituido.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devollución de los autos y rollo de apelación en su día remitidos.
SAP Castellón 145/2001, 16 de Marzo de 2001
STSJ Canarias 212/2008, 28 de Marzo de 2008
STSJ Cataluña 626/2014, 28 de Enero de 2014
SAP Valladolid 264/2011, 26 de Julio de 2011

References: resolución 
 artículo 1
 artículo 1
 resolución 
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