Source: https://www.mietrechtsiegen.de/eintritt-mietverhaeltnis-nach-tod-mieter/
Timestamp: 2019-03-23 04:56:58+00:00

Document:
AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 7 C 39/17
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Zivilprozessabteilung 7, auf die mündliche Verhandlung vom 06.11.2017 für Recht erkannt:
1. Es wird festgestellt, dass zwischen dem Kläger und der Beklagten ein Mietverhältnis über die im Hause , … Berlin, im IV. OG rechts gelegene 4-Zimmer-Wohnung besteht.
3. Das Urteil ist hinsichtlich der Ziffer 2. vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Mit Mietvertrag vom 13.05.1994 mieteten Herr U. D. und Frau D. D. die im Tenor genannte Wohnung. Bei Abschluss des Mietvertrages handelte die Beklagte noch unter der Firma “GSW Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft B. mbH”. Aufgrund des im Handelsregister des Amtsgerichtes Charlottenburg, unter HRB 125788 B eingetragenen Umwandlungsbeschlusses vom 25.03.2010 ist durch formwechselnde Umwandlung nunmehr die Beklagte passivlegitimiert.
Die Wohnung wurde im Rahmen des Programms Soziale Stadterneuerung – ModInstRL90 Mit öffentlichen Mitteln gefördert. Nach dem Schreiben der IBB vom 09.10.2017 endet die Bindungszeit am 25. August 2018.
Frau D. zog 2007 endgültig aus der Wohnung aus. Mit Nachtrag vom 20.5.2009 zum Mietvertrag wurde sie aus dem Mietvertrag entlassen.
2008 zog der Kläger als Untermieter in die streitgegenständliche Wohnung ein, die auch noch von Herrn U. D. genutzt wurde. Ein weiteres Zimmer wurde von Herrn D. an Herrn B.F. untervermietet. Dies geschah etwa ein Jahr vor dem Tod des Herrn D..
Herr U. D. verstarb unvermittelt am … 2015. Dies teilte der Kläger der Hausverwaltung der Beklagten mit Schreiben vom 18.10.2015 mit und gab an, dass er als Hauptmieter in den Vertrag eintreten wolle. Mit Schreiben vom 15.11.2016 teilt er der Hausverwaltung mit, er sei in das Mietverhältnis eingetreten. Mit Schreiben vom 21.11.2016 widersprach die Beklagte, teilt mit, eine Übernahme des Mietvertrages sei mit Genehmigung zur Untervermietung ausgeschlossen worden und forderte ihn zur Räumung auf.
Mit Schriftsatz vom 17.10.2017 (Bl. 63 f. d. A.) erklärte die Beklagte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 BGB mit gesetzlicher Frist, hilfsweise gemäß § 573 BGB.
Der Kläger behauptet, ihn habe ein enges freundschaftliches Verhältnis zu den Eheleuten verbunden. In der Zeit ab 2007 nach dem Auszug der Frau D., habe sich das Verhältnis zwischen ihm Kläger und Herrn Uwe D. intensiviert. Sie hätten beschlossen zusammen zu wohnen und gemeinsam eine Wohngemeinschaft zu bilden, um auch im höheren Alter für einander einzustehen. Deswegen sei er 2008 eingezogen. Seitdem teilten sich die Miete und die Nebenkosten, hatte eine enge Wohngemeinschaft und einen gemeinsamen Haushalt geführt. Sie hätten sich gemeinsame Haushaltsgeräte (zum Beispiel Waschmaschine, Kühlschrank, Geschirrspüler) und weitere Einrichtungsgegenstände gemeinsam gesorgt. Sie hätten eine gemeinsame Haushaltskasse geführt und Einkäufe gemeinsam organisiert. Im Haushalt seien die einzelnen Aufgaben nach Interessen und Fähigkeiten aufgeteilt worden, Er habe sich mehr um die Küche und das Kochen gekümmert. Es sei stets für beide zusammen gekocht worden. Ferner hätten sie gemeinsame Urlaube verlebt.
Der Untermieter Herr B.F. sei nur aufgenommen worden, weil er und Herr D. ihre Mietbelastung hätten senken müssen.
Er meint, die Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB sei unwirksam. Er benötige keinen Wohnberechtigungsschein, könne im Übrigen aber auch einen erlangen.
Der Kläger beantragt, festzustellen, dass zwischen ihm und der Beklagten ein Mietverhältnis über die im Hause… Berlin im IV. OG rechts gelegene 4-Zimmer-Wohnung besteht.
Die Beklagte beantragt,ndie Klage abzuweisen.
Sie bestreitet eine gemeinsame Haushaltsführung und trägt vor, der Kläger sei lediglich Untermieter des Verstorbenen gewesen. Sie meint, der Kläger sei nicht wirksam in das Mietverhältnis eingetreten. Im Übrigen habe sie ein etwaiges Mietverhältnis wirksam nach § 563 Abs. 4 BGB gekündigt, denn nach § 27 Abs. 6 WoFG benötige der Kläger einen Wohnberechtigungsschein. Diesen werde er für eine Vierzimmerwohnung mit 113,05 m² nicht erhalten.
Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund des Beweisbeschlusses vom 10.07.2017 durch uneidliche Vernehmung der Zeugen K. D., A. D. und R. D..
Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle des Amtsgerichts Bochum vom 19.09.2017 und des angerufenen Gerichts vom 06.1.2017 Bezug genommen.
Die Klage ist zulässig. Das Feststellungsinteresse des Klägers i. S. v. § 256 Abs. 1 ZPO folgt aus dem Schreiben der Beklagten vom 21.11.2016, mit dem sie sich eines Räumungs- und Herausgabeanspruchs per 31.01.2017 berühmte. Feststellbar sind das Mietverhältnis selbst sowie seine Fortdauer wegen Unwirksamkeit der Kündigung (Musielak ZPO/Foerste, 14. Aufl. 2017, ZPO § 256 Rn. 27 m. w. N.).
Die Klage ist begründet, denn der Kläger ist nach § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB in das Mietverhältnis eingetreten und eine wirksame Kündigung liegt nicht vor.
Durch § 563 BGB wird der Bestand des Mietverhältnisses zu Gunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als “Hausgenossen” besonders verbunden waren. Dazu gehören auch sonstige Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten, aber weder Ehe- oder Lebenspartner sind, noch zur Familie des Verstorbenen gehören. Ziel der Regelung ist es, den privilegierten Personen die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung zu erhalten (MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 563 Rn. 1).
Ob weitergehende Anforderungen an die Haushalts- bzw. Lebensgemeinschaft zu stellen sind, ist höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt.
Inkonsequent ist es dann aber, “das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim” als zum Vertragseintritt berechtigende Haushaltsform anzuerkennen, weil diese Art des Zusammenlebens durchaus weitere Bindungen gleicher Art zulässt. Mangels Eindeutigkeit der Gesetzesmaterialien wird vertreten, dem Wortlaut und Zweck der Norm entsprechend auf das einschränkende Kriterium der Einzigartigkeit der Bindung zu verzichten (MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 563 Rn. 15), denn eine darüber hinausgehende, wie auch immer geartete Nähebeziehung ist dem Gesetzestext nicht zu entnehmen. Danach ist eine irgendwie geartete Nähebeziehung nicht notwendig (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 34 f.). Diese Auslegung entspricht dem Zweck des Eintrittsrechtes: Auch wenn sich nämlich das Eintrittsrecht historisch als Schutz der Familie des verstorbenen Mieters entwickelt hat, von dem vornehmlich der Ehegatte erfasst wurde, handelt es sich jedenfalls seit der Mietrechtsreform nicht mehr um ein derartig beschränktes Schutzinstrument. Die Mietrechtsreform hat den Anwendungsbereich der Vorschriften erheblich erweitert, weil nicht das (familienrechtliche) Verhältnis entscheidend für das Schutzbedürfnis ist; das Schutzbedürfnis ergibt sich vielmehr eher aus dem Umstand der gemeinsamen Haushaltsführung, in der zum Ausdruck kommt, dass die Wohnung der (schützenswerte) Mittelpunkt der Lebensführung ist (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 36).
Entgegen der wohl noch herrschenden Ansicht erfordert auch nach Ansicht des LG Berlin, der sich das erkennende Gericht anschließt, die Vorschrift des § 563 Abs. 2 S. 3 BGB für den Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters lediglich, dass zuvor von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde. Einer exklusiven Haushalts- oder Lebensgemeinschaft basierend auf einer intimen Liebesbeziehung, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt, bedarf es hingegen nicht (LG Berlin, Beschluss vom 17. Dezember 2015 – 67 S 390/15). Hierbei stützt sich das Landgericht auf die Gesetzesbegründung, wonach “auch das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim” ausreicht. Derart begründete Haushalts- und Lebensgemeinschaften sind aber gerade nicht von einer Exklusivität gekennzeichnet, die “keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt” (LG Berlin, a. a. O., Rn 6). Das LG Berlin weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass bei der Auslegung der Gesetzesbegründung im streitgegenständlichen Zusammenhang ohnehin keine erhebliche Bedeutung zu, da die in den Gesetzesmaterialien angedeutete Exklusivität der Haushalts- und Lebensgemeinschaft im Gesetz keinen hinreichenden Niederschlag gefunden hat. Die vorrangig am objektiven Sinn und Zweck des Gesetzes zu orientierende Auslegung kann nämlich nicht durch Motive gebunden werden, die im Gesetzgebungsverfahren zwar dargelegt wurden, im Gesetzeswortlaut aber keinen Ausdruck gefunden haben (LG Berlin, a. a. O., Rn. 7).
Aber auch wenn man der wohl noch herrschenden Meinung folgt, wonach eine exklusive Beziehung gefordert wird, ist eine solche vorliegend zu bejahen. Denn es reicht nach Ansicht des LG Berlin hierfür ein langjähriges Zusammenleben mit sehr enger Verknüpfung der Zusammenlebenden in allen Bereichen aus (LG Berlin, a. a. O., Rn. 8). Das LG Berlin hat die Anwendung des § 563 BGB für eine Wohngemeinschaft zwischen zwei Personen bejaht, die in einer “Vater-Sohn”-ähnlichen Beziehung zusammenlebten und zusammen wirtschafteten, ohne dass es auf die vom BGH geforderte Exklusivität der Beziehung (“keine weitere Lebensgemeinschaft gleicher Art”) ankam (sich dem anschließend Blank/Börstinghaus Miete, 5. Aufl. 2017, BGB § 563 Rn. 51). Der Kläger hat zu beweisen vermocht, dass zwischen ihm und dem Verstorbenen ein sehr enges Verhältnis, wenn auch ohne Intimität, bestand. Nicht nur die Aufteilung der Haushaltsaufgaben, sondern auch die gemeinsame Freizeitgestaltung sprechen hierfür. Diese Art des Miteinander ist von gleicher Qualität wie die einer “Vater-Sohn”-ähnlichen Beziehung.
Vorliegend wäre der Eintritt auch ohne WBS selbst dann nach § 563 Abs. 2 BGB erfolgt, wenn die Wohnung 1992 öffentlich gefördert worden wäre. Dann würde für diese Wohnung noch das WoBindG gelten. Nach §§ 1 WoBindG, 50 WoFG gilt es nämlich für Wohnraum, für den die Fördermittel bis Ende 2001 bewilligt. Nach § 4 Abs. 7 WoBindG durfte die Wohnung Personen, die nach dem Tod des Inhabers des Wohnberechtigungsscheins nach § 563 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind, ohne Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins zum Gebrauch überlassen werden.
Auf die Frage, ob § 27 WoFG dem Eintritt in das Mietverhältnis nach § 563 BGB ohne WBS entgegen stehen könnte, kommt es nicht an, weil die §§ 1-45 WoFG nach § 46 Abs. 1 WoFG nur für Wohnungen gelten, für die eine Förderzusage nach dem 31.12.2001 erteilt wurde.
Der fehlende WBS steht daher dem Eintritt nicht entgegen (so auch Schur in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 563 BGB, Rn. 18; (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 563 Rn. 10, beck-online).
Zutreffend ist, dass in § 13 des Fördervertrages (Bl. 100 d.A.) ein Kündigungsrecht für den Fall vereinbart wurde, dass einer der Vertragspartner gegen die ihm nach dem Vertrag obliegenden Pflichten verstößt. In § 8 des Fördervertrages (Bl. 99r d.A.) verpflichtete sich die Eigentümerin freie und freiwerdende Wohnungen dem Bezirksamt zu melden und Wohnungen nur mit Zustimmung des Bezirksamtes zu überlassen. Die streitgegenständliche Wohnung ist aber nicht “frei” oder “freiwerdend”. Wie bereits ausgeführt wurde, ist der Kläger nach § 563 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis kraft Gesetzes eingetreten und steht der fehlende WBS diesem Eintritt nicht entgegen. Die Wohnung ist daher durch den Tod des Mieters U. D. nicht frei geworden.
Da die Überlassung an den verstorbenen Mieter erfolgte und der Kläger kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist, ist die Wohnung nicht jetzt erst an ihn “überlassen” worden. Der Eintritt nach § 563 BGB ist daher dem nachträglichen Wegfall der Berechtigung gleichzusetzen. Bei nachträglichem Wegfall der Berechtigung überwiegt das Freimachungsinteresse des Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters in der Regel nicht (Münchner Kommentar / Häublein a.a.O.).
d) Die auf eine fehlende Zahlungsfähigkeit gestützte Kündigung im Schriftsatz vom 21.11.2017 ist ebenfalls nach § 296a ZPO nicht mehr zu berücksichtigen.
Heizperiode – durch Vermieter geschuldete Raumtemperatur Instandsetzungspflicht – Übertragung auf einzelnen Sondereigentümer – Verjährung

References: § 563
 § 573
 § 563
 § 563
 § 27
 § 256
 § 256
 § 563
 § 563
 § 563
 § 563
 § 563
 § 563
 § 563
 § 563
 BGH 
 § 563
 § 563
 § 4
 § 563
 § 27
 § 563
 § 46
 § 563
 § 563
 § 13
 § 8
 § 563
 § 563
 § 296