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Timestamp: 2018-05-22 15:40:23+00:00

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﻿ VIII ZR 243/16 - caselaw.de
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VIII ZR 243/16 URTEIL Nachschlagewerk: ja BGHZ:
ja in dem Rechtsstreit Verkündet am: 27. September 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ZPO § 573 Abs. 2 Nr. 3 a) Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlichen verbundenen "Schwestergesellschaft" reicht insoweit nicht aus.
b) Zum Erfordernis einer konkreten Darlegung eines "erheblichen Nachteils" des Vermieters bei der Verwertungskündigung.
BGH, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16 - LG Waldshut-Tiengen AG St. Blasien ECLI:DE:BGH:2017:270917UVIIIZR243.16.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. September 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann für Recht erkannt:
Die Beklagten schlossen am 1. Dezember 2012 mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin einen Mietvertrag über eine rund 190 qm große 7-Zimmer- Wohnung in einem Wohn- und Geschäftshaus in St. Blasien für eine monatliche Nettomiete von 850 €. Weitere Räumlichkeiten waren an eine Ärztin und an einen Apotheker verpachtet. Die Klägerin erwarb das Anwesen im Jahr 2015 und trat dadurch in den Mietvertrag mit den Beklagten ein. Die Klägerin ist überdies Eigentümerin des mit Gewerberäumen bebauten Nachbargrundstücks, das sie an die S.
GmbH & Co. KG verpachtet hat, die dort ein Modegeschäft betreibt. Bei beiden Gesellschaften werden die jeweiligen Komplementä- rinnen von derselben Geschäftsführerin, Frau K. , vertreten, die auch jeweils Alleingesellschafterin der Komplementärinnen ist.
"Das gesamte Gebäude soll abgerissen werden. Eine Abrissgenehmigung des Landratsamts Waldshut-Tiengen liegt bereits vor. Nach dem Abriss wird auf dem Grundstück ein Objekt mit Gewerberäumen erstellt zur Erweiterung des Modegeschäfts S.
, dessen Geschäftsführerin ich bin. Die Unterlagen für den Bauantrag werden derzeit vorbereitet.
Nur durch den Abriss und den Neubau von Gewerberäumen ist eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks möglich. Selbst unter Berücksichtigung der Investitionskosten ist durch die langfristige Verpachtung an die S.
GmbH & Co. KG ein deutlich höherer Ertrag zu erwirtschaften als bei Fortführung der bisherigen Mietverhältnisse.
Solange das Mietverhältnis mit Ihnen besteht, sind wir an einem Abriss des gesamten Objekts gehindert. Durch die Fortsetzung ihres Mietverhältnisses entsteht uns daher ein erheblicher Nachteil." Darüber hinaus hat die Klägerin weitere, auf behauptete Vertragsverletzungen gestützte Kündigungen ausgesprochen.
Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorzunehmende Abwägung führe dazu, dass die der Klägerin bei Fortbestand des Mietverhältnisses mit den Beklagten entstehenden Nachteile weit höher zu gewichten seien als das Bestandsinteresse der Beklagten. Hierbei seien nicht nur die Belange der Klägerin, sondern - aufgrund der rechtlichen und persönlichen Verflechtung mit der S. GmbH & Co. KG - auch deren Belange zu berücksichtigen.
Frau K. sei sowohl Gesellschafterin und Geschäftsführerin der Komplementärin der klagenden Gesellschaft als auch der Komplementärin der S. GmbH & Co. KG. Zudem seien beide Gesellschaften jeweils an der anderen beteiligt. Für die S.
GmbH & Co. KG stelle die Erweiterung ihrer Verkaufsfläche eine Existenzfrage dar, da sie mit der Ausweitung ihr Bestehen für die Zukunft sichere. Bei Fortbestand des Mietverhältnisses könne das Geschäft demgegenüber nicht ausgedehnt werden, was ein erheblicher Nachteil sei.
Die Klägerin müsse sich auch nicht darauf verweisen lassen, dass eine Erweiterung auf andere Weise möglich wäre. Denn die Erweiterung des Geschäfts durch die Verwendung des streitgegenständlichen Grundstücks stelle eine gut zu realisierende Möglichkeit dar, während die anderen Varianten mit wesentlich größeren Schwierigkeiten und Kosten verbunden seien. Da bei der Beurteilung des wirtschaftlichen Nachteils der Klägerin auch die Belange der S. GmbH & Co. KG zu berücksichtigen seien, könne insoweit auch dahinstehen, ob die Klägerin mit der Verpachtung des zu errichtenden Gebäudes tatsächlich höhere Pachteinnahmen als die derzeit vereinnahmten Beträge erzielen werde. Allerdings sichere sich die Klägerin mit der von ihr beabsichtigten Verwertung nicht nur langfristig die Pachteinnahmen bezüglich des streitgegenständlichen Grundstücks, sondern auch bezüglich jener Räumlichkeiten, die bereits an die S.
GmbH & Co. KG verpachtet seien.
1. Noch zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der geplante Abriss des Gebäudes, um ein Objekt mit Gewerberäumen zur Erweiterung des benachbarten Modegeschäfts zu errichten und auf diese Weise höhere Pachteinnahmen zu erzielen, eine angemessene wirtschaftliche Verwertung darstellt und von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen ist. Insbesondere handelt es sich - entgegen der Auffassung der Revision nicht um eine mangels hinreichend konkretisierten Verwertungsinteresses unzulässige Vorratskündigung.
Diese im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 15; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10 aaO; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 31). Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat (Senatsurteile vom 28. Januar 2009
- VIII ZR 8/08, aaO; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, aaO; vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, aaO Rn. 12; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO).
bb) Das Berufungsgericht ist zudem rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass bei der Abwägung im Rahmen der Verwertungskündigung auf Seiten der Klägerin auch die Belange der S.
GmbH & Co. KG berücksichtigungsfähig seien.
Bei der S.
GmbH & Co. KG, die das Modegeschäft betreibt, handelt es sich aber um eine von der Klägerin, die die Immobilien hält,
verschiedene Personengesellschaft. Die wirtschaftlichen Interessen dieser Personenhandelsgesellschaft sind daher im Rahmen der Abwägung im Rahmen einer Verwertungskündigung auf Seiten der Klägerin nicht zu berücksichtigen.
Die persönliche und wirtschaftliche Verflechtung der beiden Gesellschaften ändert daran entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nichts. Insbesondere ergibt sich aus den von dieser angeführten "allgemeinen konzernrechtlichen Wertungen der §§ 17 ff. AktG" nichts Gegenteiliges. Diesen Vorschriften,
die völlig andere Sachverhalte in den Blick nehmen, lässt sich eine für das Wohnungsmietrecht relevante Wertung nicht entnehmen. Auch auf die persönlichen Interessen von Frau K.
als Gesellschafterin und Geschäftsführerin der jeweiligen Komplementärin beider Gesellschaften kann im Rahmen des
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht abgestellt werden.
3. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist die von der Klägerin erklärte Kündigung auch nicht nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB begründet. Eine Kündigung nach der Generalklausel kommt nach der Rechtsprechung des Senats nur dann in Betracht, wenn die für die Kündigung maßgeblichen Gründe ebenso schwer wiegen wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 35). Die Frage, ob insoweit die wirtschaftlichen Interessen einer von der Vermietergesellschaft verschiedenen, aber mit ihr verflochtenen "Schwestergesellschaft" ein berechtigtes Interesse von einem solchen Gewicht überhaupt begründen können, bedarf hier schon deshalb keiner Entscheidung, weil die Kündigungs- erklärung vom 29. Juni 2015 nicht auf gewichtige Interessen der Schwestergesellschaft gestützt wurde und im Übrigen mit der später erfolgten nur pauschalen Berufung auf eine "Sicherung der Existenzgrundlage" ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ohnehin nicht ausreichend dargelegt ist.
Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Vorinstanzen: AG St. Blasien, Entscheidung vom 06.04.2016 - 1 C 2/16 LG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 13.10.2016 - 2 S 7/16 -
Paragraphen in VIII ZR 243/16
21 573 BGB
Original von VIII ZR 243/16
Teilen von VIII ZR 243/16

References: § 573
 § 573
 § 573
 § 573

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