Source: https://www.vermieter-forum.com/threads/durchlauferhitzer-defekt-rechnung-von-hausverwaltung.20598/
Timestamp: 2017-09-22 04:26:16+00:00

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Diskutiere Durchlauferhitzer defekt - Rechnung von Hausverwaltung im Kleinreparaturen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo liebe Community, da ich leider nichts ähnliches über die Suche gefunden habe, möchte ich mein Problem hier gerne schildern: Wir hatten...
#1 billythekid, 29.09.2016
billythekid Neuer Benutzer
Wir hatten einen Durchlauferhitzer, der mit der Zeit einfach kein warmes Wasser mehr liefern konnte. Außerdem flog regelmäßig die Sicherung raus. Daraufhin wurde die Hausverwaltung angerufen und auf das Problem hingewiesen. Diese schickte Fachmänner, die sich das Gerät angeguckt und den Defekt ebenfalls festgestellt haben. Sie haben den Durchlauferhitzer ausgetauscht und seitdem hat alles wunderbar funktioniert.
Heute erhielt ich einen Brief bzw. eine Rechnung mit knapp 390€. Ich habe bei der Verwaltung angerufen und nachgefragt, warum ich die Rechnung bekomme, da es nicht meine Sache sei. Die nette Dame am Telefon meinte nur, dass wir eine jährliche Wartung auf unsere Kosten durchführen lassen müssten und der DLH (jetzt DLE) nur deswegen kaputt gegangen sei. Tatsächlich gibt es den Punkt im Vertrag, der genauer lautet:
"§7 5. Der Mieter verpflichtet sich, in der Wohnung befindlichen Heizthermen, Warmwassergeräte, insbesondere Durchlauferhitzer, auf seine Kosten einmal jährlich von einem Fachmann warten zu lassen."
Natürlich habe ich erst einmal mit ihr herumdiskutiert, aber sie blieb natürlich stur und meinte, sie hätten auch Wartungsprotokolle eingefordert etc., wovon ich aber nie etwas mitbekommen habe. Im Brief stand auch: "Den Schaden am Durchlauferhitzer hätte man bei regelmäßigen Wartungen einer Fachfirma wesentlich geringer oder gar vermeiden können." usw.
Uns wurde aber auch nicht vorher nicht gesagt, dass eventuell Kosten entstehen würden, wenn Fachkräfte gerufen oder das Gerät ausgetauscht werden würden, was sie auch nur mit einem "Müssen wir nicht" begründete.
Meine Frage scheint eigentlich offensichtlich, was genau ist davon zu halten? Ist das rechtens? Was kann ich dagegen tun? Hat die Kleinreparaturklausel (75€ Einzelfall, 6% Jahresgrundmiete) da irgendetwas mit zu tun? Bevor ich jetzt zum Anwalt renne, wollte ich einmal eure Erfahrungen oder euer Wissen darüber lesen. Ich bedanke mich schon einmal im Voraus.
#2 AJ1900, 29.09.2016
Mhh, soweit mir bekannt ist so eine Wartung vor allem bei Gasbetriebenen Geräten wichtig, schon aus gründen der Sicherheit. Ist das bei euch so ein Gerät?
#3 billythekid, 29.09.2016
Also, es ist eigentlich ein normaler Strom-Durchlauferhitzer. Der vorherige war aber hydraulischer, der neue ist ein elektrischer. Habe auch gelesen, dass da eine Wartung unmöglich bzw. gar nicht sinnvoll wäre. Wie weit das aber der Wahrheit enstpricht, das weiß ich leider nicht.
#4 AJ1900, 29.09.2016
Na ja, wir lassen unsere Durchlauferhitzer wenn Sie nicht Gasbetrieben sind, auch eigentlich nicht warten. Kurz gesagt, ein neuer alle 10-20 Jahre ist meistens billiger als ständige Wartung die die Lebenszeit auch nicht wirklich verlängert.
Ich halte die Argumentation der HV eigentlich für wenige überzeugend. Ich will mich hier allerdings nicht zu weit aus dem Fenster lehnen.
#5 Sweeney, 29.09.2016
Ein kritischer Aspekt dieser Klausel ist die Übertragung der Vornahmepflicht auf den Mieter. Es handelt sich nicht um die Verpflichtung zur Tragung der anfallenden Kosten, sondern die Instandhaltungspflicht selbst, die dem Mieter nunmehr obliegt.
"Zwar regelt die genannte Klausel nach ihrem Wortlaut lediglich die Verpflichtung des Mieters, im einzelnen näher bestimmte Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache, deren Durchführung an sich dem Vermieter obliegt, auf eigene Kosten vorzunehmen. Bei "kundenfeindlichster" Auslegung, wird jedoch der rechtsunkundige durchschnittliche Mieter der Klausel darüber hinaus entnehmen, daß ihm Gewährleistungsrechte nicht zustehen, solange er den ihm übertragenen Unterhaltungspflichten nicht nachkommt. Die Annahme, dass der Mieter aus einem mangelhaften Zustand der Mieträume, der auf der Nichtdurchführung ihm obliegender Reparaturen beruht, keine Rechte gegen den Vermieter geltend machen kann, ist naheliegend. Damit werden - im Gegensatz zur Kostentragungsklausel - die Gewährleistungsrechte des Mieters durch die beanstandete Klausel in einer nach dem AGB - Gesetz erheblichen Weise beeinträchtigt. "(vgl. BGH 06.05.1992, Az.: VIII ZR 129/91 RZ 11)
Eine Vornahmeklausel (im Gegensatz zu einer Kostentragungsklausel) zur Wartung des Durchlauferhitzers dürfte insofern unwirksam sein.
Ferner wird der Mieter gegenüber den Vermieter nur dann schadensersatzpflichtig, wenn er eine Pflichtverletzung zu verantworten hat. Da die genannte Klausel unwirksam sein dürfte, sollte daraus kein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter entstehen.
immobiliensammler, Papabär und Syker gefällt das.
#6 BHShuber, 29.09.2016
Grundsätzlich ist die regelmäßige Wartung des Durchlauferhitzers Aufgabe des Vermieters. Er kann unter Umständen diese Aufgabe auch wirksam auf den Mieter übertragen, wenn bezüglich der Kosten eine Kostenobergrenze festgelegt wurde.
Was hier nicht der Fall zu sein scheint,
Die von Ihnen zitierte Klausel ist schon mangels einer Obergrenze unwirksam. Folglich hat grundsätzlich der Vermieter die Wartungskosten zu tragen. Dementsprechend kann er die Kosten für eine nicht durchgeführte Wartung nicht erstattet verlangen geschweige den Schadenersatz.
Dass der Vermieter grundsätzlich dazu verpflichtet ist, die Wohnung und einen dazugehörigen Durchlauferhitzer im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, ergibt sich bereits unmittelbar aus § 535 BGB. Eine Festlegung der Obergrenze ergibt sich aus dem bereits genanntem Urteil.
Somit würde ich dem Vermieter diese Rechnung mit der Forderung auf Erstattung und dem Hinweis auf die Instandhaltungspflicht zusenden.
#7 Sweeney, 29.09.2016
Die von Ihnen zitierte Klausel ist schon mangels einer Obergrenze unwirksam.
Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht. (vgl. BGH, 07.11.2012 - VIII ZR 119/12)
Es handelt sich nach Auffassung des BGH bei den Wartungsklauseln nicht um die Abwälzung von Instandsetzungsmaßnahmen, sondern vielmehr um Betriebskostenabwälzungen. Eine Obergrenze ist hierbei nicht erforderlich, um Wirksamkeit zu entfalten.
Dennoch dürfte die Klausel unwirksam sein durch die bereits in #5 erwähnte Abwälzung der Vornahmepflicht auf den Mieter.
#8 Andres, 29.09.2016
(vgl. BGH 06.05.1992, Az.: VIII ZR 129/91 RZ 11)
Von dieser Rechtsprechung aus den 90ern (es gibt noch mehr Urteile ähnlicher Art) ist der BGH inzwischen wieder abgerückt. Im wesentlichen wird derzeit darauf abgestellt, ob die dem Mieter übertragenen Pflichten Ähnlichkeit mit Betriebskosten haben - dann ist die Vereinbarung i.d.R. wirksam. Ganz insbesondere ...
... hat der BGH diese Position aufgegeben, BGH VIII ZR 119/12.
Ich sehe hier zumindest die reale Möglichkeit, dass der Vermieter im Recht sein könnte.
Die nette Dame am Telefon meinte nur, dass wir eine jährliche Wartung auf unsere Kosten durchführen lassen müssten und der DLH (jetzt DLE) nur deswegen kaputt gegangen sei. [...] Im Brief stand auch: "Den Schaden am Durchlauferhitzer hätte man bei regelmäßigen Wartungen einer Fachfirma wesentlich geringer oder gar vermeiden können."
Das sind ja nun einmal drei sehr verschiedene Aussagen. Wenn der Vermieter gedenkt, wegen einer Pflichtverletzung Schadensersatz in Höhe des gesamten Rechnungsbetrags zu verlangen, soll er mal bitte das "nur deswegen" beweisen. Die Formulierung "vermeiden können" drängt ja schon die Frage auf, warum der Schaden dadurch nur vermieden und nicht verhindert werden kann und welche anderen Ursachen noch in Frage kommen. Da der Vermieter auch bereits jetzt einräumt, dass der Schaden durch die Wartung vielleicht auch nur "wesentlich geringer" gewesen wäre, wird er auch an den Kosten zu beteiligen sein.
Und dann gibt es noch die andere Sicht auf die Dinge:
Heute erhielt ich einen Brief bzw. eine Rechnung mit knapp 390€.
Wie viel Geld hast du eigentlich bisher eingespart, indem du den vertraglich vereinbarten Pflichten nicht nachgekommen bist? Vielleicht heißt die Antwort dann: Man sollte nicht überreizen ...
Hat die Kleinreparaturklausel (75€ Einzelfall, 6% Jahresgrundmiete) da irgendetwas mit zu tun?
#9 Sweeney, 29.09.2016
Das ist mir bekannt (siehe #7). Unsere Beiträge haben sich offensichtlich überschnitten.
Dennoch halte ich Klauseln zur Abwälzung der Vornahmepflicht auf den Mieter noch immer für unwirksam. Eine hiervon abweichende Rechtsprechung ist mir nicht bekannt.
#10 sara, 29.09.2016
Was will man an einem elektrischen Durchlauferhitzer denn warten?
(Auch wenn das vielleicht empfohlen wird, was ich für unsinnig halte.
Ein Durchlauferhitzer ist seit Jan. 1995 ohne Wartung hier in einem Haus in Betrieb und funktioniert immer noch ohne Probleme. Der Vorgänger hat allerdings nur genau 10 Jahre durchgehalten.
Außerdem flog regelmäßig die Sicherung raus.
Das deutet auch auf ein elektrisches Problem und nicht auf Verkalkung worauf wohl abgestellt ist.
Elektrische Geräte geben eben auch mal den Geist auf, manche früher manche später.
Wie alt ist denn der Durchlauferhitzer eigentlich?
Ich halte die Forderung für nicht angebracht und das ist für mich eine Sache des Vermieters.
Und wenn man sich den Aufwand durchliest, dann steht die "Wartung - Zeit - Kosten" in keinem finanziellen Verhältnis zur Neuanschaffung:
http://www.helpster.de/durchlauferhitzer-entkalken-so-machen-sie-es-richtig_22532
#11 billythekid, 29.09.2016
Erst einmal, vielen Dank für schnelle Hilfe und das Mitteilen eurer Sicht auf die Dinge. Da hab ich schon einmal etwas zum Nachforschen und Vorbereiten, der Gang zum Anwalt steht wohl doch an.
Das ist mir auch aufgefallen, hab da aber nicht weitergedacht. Danke, damit werde ich mich mal mit beschäftigen
Für mich ging es in erster Linie nicht darum, wessen Schuld es ist und wer was wie gemacht hat. Es geht für mich einfach darum, dass man von Anfang an nicht gesagt hat, dass es etwas Kosten könnte oder wird. Und das finde ich schon dreist. Ansonsten hätte man sich ja anders helfen können, vielleicht sogar etwas besseres/günstigeres finden.
Ich habe mir auch schon mehrere Fachseiten angeguckt. Es wäre schon allein von den Kosten her total unwirtschaftlich, da könnte man sofort jede zwei bis drei Jahre einen neuen holen und montieren lassen. Der defekte Durchlauferhitzer war gerade einmal drei bis vier Jahre alt, da kann man aber auch nicht sagen, dass nur die Nichtwartung der Grund sein muss/kann.
Eine andere Frage, falls die ganze Summe bezahlt werden würde, würde das Gerät denn dann nicht theoretisch dem Mieter gehören? Im Endeffekt hat man ja dafür und für die Montage etc. voll und ganz bezahlt. Oder wie würde es da ausschauen?
#12 Andres, 29.09.2016
Eine andere Frage, falls die ganze Summe bezahlt werden würde, würde das Gerät denn dann nicht theoretisch dem Mieter gehören?
So wie dir die Wohnung gehört, wenn du regelmäßig Miete zahlst?
#13 Pitty, 29.09.2016
Wir bauen DE ein und haben die noch nie Warten oder entkalken lassen. Dann hätte schon Eure Hausverwaltung eine Wartungsfirma schicken müssen, welche auf die Betriebskosten umgelegt werden. Ansonsten hätte sie Euch anmahnen müssen, das ihr das macht. Aber selbst beim Hersteller verfällt nicht die Garantie, wenn kein Wartungsvertrag vorliegt. Frage dort doch mal nach. Bei Thermen verlierst Du den Anspruch auf die 2 Jahre, wenn Du keine Wartung nach einem Jahr hast machen lassen.
Das ganze Ding wird nicht rechtskräftig sein. Du hast die Firma nicht bestellt. Ich kann mir nur vorstellen, das die mit der Verwaltung unter einer Decke stecken und schon einen Standarttextbaustein entwickelt haben. Normalerweise schreibt man das nicht rein, sondern nur DE überprüft, defekten DE getauscht. Funktionsprinzip i.O. . Ende.
#14 Papabär, 29.09.2016
Also ich finde 390,- € für einen neuen DLE (incl. Montage) schon recht günstig. Kann es sein, dass es sich dabei schon nur um einen Teilbetrag der ursprünglichen Kosten handelt?
Eine mögliche Ursache kann auch ein zu geringer Wasserdruck sein. Ich habe mir das mal so erklären lassen, dass das Teil ohne ausreichend wärmeableitendes Wasser schlichtweg überhitzt (Folgeschäden inclusive). Eine Verkalkung muss also nicht unbedingt im Gerät zu suchen sein ... ein zugefressenes Hauptventil kann da schon genügen. Von daher dürfte ein Verschulden aufgrund ausgebliebener Wartung so ziemlich garnicht zu belegen sein.
#15 Pitty, 29.09.2016
Bei einer zugesetzten Leitung kommt auch nicht mehr genügend Wasser durch. Da reicht es meist an den Anschlüssen den Kalk mit einen Schraubendreher frei zu popeln und anschließend die Leitung ausreichend zu spülen, damit sich noch weitere Ablagerungen durch den freien Auslauf zu lösen. Hätte evtl. kein neuer DE sein müssen.
#16 sara, 29.09.2016
Wir bauen DE ein und haben die noch nie Warten oder entkalken lassen
genau auf diese Antwort von dir Pitty, habe ich hier schon gewartet.
Auch mir hat noch keine Installateur gesagt, dass der Durchlauferhitzer zu warten wäre.
Hätte evtl. kein neuer DE sein müssen.
Der Verdacht kommt mir auch, bei dem jetzt genannten Alter des Gerätes?
#17 BHShuber, 30.09.2016
zunächst, der Preis 390,00€ für den Austausch und Neugerät ist schon sehr günstig und wenn man die Jahre herbeizieht in denen keine Wartung durch den Mieter gemacht wurden, würde das wohl den jetzige Summe sicher kompensieren. (wenn so eine Wartung überhaupt möglich und sinnvoll gewesen wäre)
Ich zweifle zumindest hat man in unserer Region die Erfahrung gemacht, dass überhaupt ein Anwalt bei einem Streitwert von 390,00€ tätig werden wird, eine Erstberatung kostet je nach Advokat zw. 120,00€ und 200,00€.
Die Frage wird sein, erkaufe ich mir Ruhe oder mache ich ein Fass auf, das liegt in deinem Ermessen.
#18 billythekid, 30.09.2016
Nein, das natürlich nicht, war auch nicht in dem Sinne gemeint. Aber im Endeffekt ist es doch so, dass
Das ist natürlich was anderes. Aber wenn ich die komplette Rechnung bezahlen muss und für einen eventuellen Defekt nicht dingfest gemacht werden kann oder es keine Beweise dafür gibt, dann ist es ja so, dass ich den Durchlauferhitzer auf eigene Kosten bezahlt hätte. Daher meine Frage.
Also die Rechnung ging ja an die Hausverwaltung, da steht auch genau, was duchgeführt wurde. Ich habe die Rechnung und einen Brief erhalten, wo die Hausverwaltung mich beschuldigt, mir die Rechnung aufdrückt etc.
Also die Kosten für das Modell (Stiebel Eltron DHB 18 ST) fallen sogar höher aus mit, laut Rechnung, ca. 273€ ohne MwSt., diesen bekommt man neu schon um die 230-240€. Und dazu dann noch die Monteurstunden und Anfahrtskosten. Das mit dem Wasserdruck ist mir auch gestern eingefallen, wir hatten schon des öfteren Probleme damit und haben bei der Hausverwaltung mehrmals angerufen und sie darauf hingewiesen und auch das im Wasser recht viel Kalk zu sein scheint. Die haben aber nichts richtiges dagegen unternommen, die einzige Aussage war: "Wir müssten sonst alle Rohre aus den Wänden rausnehmen" usw. Der Hausmeister und dann auch die Fachleute meinten bei der Inspektion auch, dass es möglicherweise daran liegen könnte, dass bei zu wenig Druck der Erhitzer auf Hochtouren laufen würde und dies natürlich dann zu einer Überlastung der Sicherungen.
Also, das Geld an sich wäre mir fast schon egal, obwohl es auch keine kleine Summe ist. Es geht mir eigentlich auch mehr darum, dass von Anfang an nicht gesagt wurde, dass es eventuell zu Kosten kommt, wenn jemand rausgeschickt und das Ding repariert wird. Hätte man das vorher abgeklärt, dann wäre man nicht in der Situation. Wie sieht es denn eigentlich damit aus, muss die Hausverwaltung das nicht im Voraus mitteilen, wenn höhere Kosten anfallen?
#19 Papabär, 30.09.2016
Naja, ... der Faktor "Grenze setzen" sollte da durchaus auch eine Rolle spielen. Ich meine wenn ich das einmal durchgehen lasse, dann kann ich jedes Mal mit so einer Zahlungsaufforderung rechnen. Ruhe erkaufe ich mir hier nicht durch Duldung. Und 390,- € sind ja nun auch kein Pappenstiel.
#20 Pitty, 30.09.2016
Ich würde die Rechnung schriftlich zurückweisen, mir Kopien machen für die Zukunft und ihnen mitteilen, das die Rechnung nicht unter Kleinreparaturen fällt.
Alles andere würde ich ausser Acht lassen, ob sie danach noch einmal reagieren wird wohl fraglich sein. Wenn doch, kann man sich eine Strategie einfallen lassen.
Du hast bei Einzug einen Installateur gefragt wegen einer Wartung vom DE und der hat Dich ausgelacht. So in etwa.
Wenn der Eigentümer nicht darauf achtet, dass seine Geräte gewartet werden, so ist es seine Schuld. Wenn Du nicht einmal eine Erinnerung gemacht hat, so ist er seiner Pflicht nicht nachgekommen.
Ich würde die RG nicht zahlen. Finde es frech, wie Mieter über den Tisch gezogen werden!!!! Solchen Verwaltungen gehört das Handwerk gelegt.
Thema: Durchlauferhitzer defekt - Rechnung von Hausverwaltung
durchlauferhitzer defekt brief an Hausmeister
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References: BGH 
 § 535
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