Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=22.02.2008&Aktenzeichen=V%20ZR%2030%2F07
Timestamp: 2019-02-20 18:45:23+00:00

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BGH, 22.02.2008 - V ZR 30/07 - dejure.org
Außergewöhnliche Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
Behandlung von nach Maßgabe von § 177 Abs. 4 und 5 Baugesetzbuch (BauGB) finanzierten Instandsetzungen und Modernisierungen und außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen als Fallgruppen der erlaubten Maßnahmen i.S.d. § 3 Abs. 3 S. 2 Vermögensgesetz (VermG); Verbesserung von Möglichkeiten einer Vermietung durch eine bauliche Maßnahme mit dem Ergebnis einer nach § 3 Abs. 3 S. 5 VermG erforderlichen Rentierlichkeit des Eigenanteils an dieser Maßnahme; Maßnahmen mit dem Ziel der Erneuerung an sich noch funktionstüchtiger von den heutigen Standards aber weit entfernter Bauteile, Aggregate oder Systeme als außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahme oder Instandsetzungsmaßnahme; Wahrnehmung der Bauherrenfunktion durch den Verfügungsberechtigten bei der Durchführung einer außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahme oder Instandsetzungsmaßnahme als gem. § 3 Abs. 3 S. 4 VermG ersatzfähige Aufwendung
Anspruch auf Löschung von an zu restituirendem Grundstück bestellten Grundpfandrecht
Anspruch des Berechtigten auf erzielte Mieten; Aufrechnung mit ersatzfähigen Aufwendungen des Verfügungsberechtigten; Eigenanteil bei baulichen Maßnahmen; außergewöhnliche Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen; Unterlassungsgebot; Anspruch des Berechtigten auf Löschung von Grundpfandrechten
VermG § 3 Abs. 3 S. 4, 5
Geltendmachung von Instandsetzungs- und Modernisierungskosten einerseits und außergewöhnlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen andererseits gegenüber dem Anspruch auf Auskehrung des Mietüberschusses
Immobilien: Außergewöhnliche Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (IMR 2008, 1037)
LG Berlin, 10.03.2006 - 36 O 559/04
KG, 21.12.2006 - 1 U 29/06
NJW-RR 2008, 1399
BauR 2008, 882
Soweit Baumaßnahmen an Gebäuden zu deren Erhaltung oder Instandsetzung notwendig waren, hat der Senat auch die Zulässigkeit damit verbundener Modernisierungen bejaht, wenn die ersetzten Teile der Bausubstanz oder der haustechnischen Anlagen zwar noch funktionstüchtig waren, ihre Erneuerung aber wirtschaftlich geboten war, weil der Zustand der Bebauung sich so weit von den üblichen Standards entfernt hatte, dass sich das Gebäude nicht mehr sinnvoll bewirtschaften ließ (Senat, Urteil vom 22. Februar 2008- V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 14, 40).
Die bauliche Investition muss sich zudem bei objektiver Betrachtung der Maßnahme als eine Investition zur Erhaltung und Instandsetzung des Vermögenswerts darstellen, und die Tatsache, dass sie auch zu einer Modernisierung führt, lediglich ihre zwangsläufige, nicht vermeidbare Folge sein (Senat, Urteil vom 22. Februar 2008 - V ZR 30/07, aaO Rn. 14).
cc) Richtig ist schließlich auch, dass gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nur die Kosten außergewöhnlicher Erhaltungsmaßnahmen zu ersetzen sind, die nicht zu dem aus den jährlichen Nutzungen zu deckenden Aufwand gehören (Senat, Urteil vom 28. Juni 2002 - V ZR 165/01, WM 2002, 2425, 2426; Urteil vom 4. Mai 2004 - V ZR 164/03, VIZ 2004, 494, 495; Urteil vom 22. Februar 2008 - V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 10; BGH, Urteil vom 4. April 2002 - III ZR 4/01, BGHZ 150, 237, 245; Beschluss vom 20. November 2003 - III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2077).
Instandsetzungen mit einer Anpassung an den im Zeitpunkt der Maßnahme üblichen Standard darf der Verfügungsberechtigte - bei Beachtung wirtschaftlicher Grundsätze (BGH, Urteil vom 4. April 2002 - III ZR 4/01, VIZ 2002, 462, 465, insoweit nicht in BGHZ 150, 237 abgedruckt) - auch vornehmen, wenn die Wohnungen noch nicht leer stehen (Senat, Urteil vom 22. Februar 2008 - V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 10, 44).
Ersatzfähig sind die Kosten solcher Maßnahmen auch dann, wenn ihre Durchführung zwangsläufig zu einer Modernisierung führt (Senat, Urteil vom 22. Februar 2008 - V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 14 a.E.).
Diese ähnelt der eines Treuhänders (Senat, Urteil vom 22. Februar 2008 - V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 32).
Dass die vor dem 1. Juli 1994 fälligen Mieten nach § 7 Abs. 7 Satz 1 VermG dem Verfügungsberechtigten verbleiben (vgl. Senat, Urteil vom 22. Februar 2008 - V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 27), trifft nur für den Anspruch des Berechtigten auf Herausgabe der Mieten zu.
a) Richtig ist zwar, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnungen bis zur Rückgabe an den Berechtigten nicht kostenlos in dessen Interesse verwalten soll (BT-Drucks. 13/202, S. 5 f.; Senat, Urteil vom 22. Februar 2008- V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 32 a. E.; BGH, Urteil vom 4. Februar 1999 - III ZR 268/97, BGHZ 140, 355, 359; BGH, Beschluss vom 20. November 2003 - III ZR 131/03, WM 2004, 2076, 2077).
Soweit ihm ein erhöhter Aufwand aus der Durchführung von zur Erhaltung der Bausubstanz erforderlichen außergewöhnlichen Maßnahmen entsteht, kann er hierfür allerdings ein Entgelt in der Höhe verlangen, wie es von den Hausverwaltern für solche Koordinations- und Überwachungsleistungen üblicherweise berechnet wird (vgl. Senat, Urteil vom 22. August 2008 - V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399 Rn. 32 bis 34).
Die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche löst, wie bereits ausgeführt, nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG keine Verfügungssperre aus, sondern "nur" die Verpflichtung des Verfügungsberechtigten, sich einer Verfügung über das Grundstück außerhalb des durch § 3 Abs. 3 Sätze 2 bis 5 VermG gesteckten Rahmens (dazu Senat, Urt. v. 22. Februar 2008, V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399, 1401 f.) zu enthalten.
Er darf das Grundstück im Gegenteil zur Finanzierung von Maßnahmen auf dem Grundstück belasten, die ihm erlaubt und nicht als gewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen aus dem Grundstück zu finanzieren sind (Senat, Urt. v. 22. Februar 2008, V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399, 1402).
Das setzte nämlich voraus, dass es sich hierbei um außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen handelt (Senat , Beschl. v. 29. Juni 2006, V ZR 4/06, ZfIR 2007, 72; Urt. v. 22. Februar 2008, V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399, 1400).
Solche Zahlungen fallen während der Laufzeit der gesicherten Forderungen regelmäßig an und können deshalb nur gewöhnliche Erhaltungskosten (vgl. BGHZ 136, 57, 65 ; 137, 183, 188 ; 150, 237, 244 f. ; Senat , Urt. v. 22. Februar 2008, V ZR 30/07, aaO) sein, die aus den Erträgen des Grundstücks zu bestreiten sind.
Restitution eines Hausgrundstücks: Anspruch des Restitutionsgläubigers gegen den …
Denn sie steht als Verfügungsberechtigte, die sie spätestens seit dem Zuordnungsbescheid war, zu dem Kläger in einem treuhandähnlichen Verhältnis (vgl. Senat, Urteile vom 16. Dezember 1994 - V ZR 177/93, BGHZ 128, 210, 211 und vom 22. Februar 2008 - V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399, 1401 f. Rn. 32).
BGH, 26.05.2011 - V ZR 187/10
Vermögenszuordnung im Beitrittsgebiet: Mietherausgabeanspruch des wahren …
Zu diesen Erhaltungsmaßnahmen gehört auch eine Dachsanierung (Senat, Urteil vom 22. Februar 2008 - V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399, 1400 Rn. 14).

References: § 177
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