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Timestamp: 2019-09-20 06:13:34+00:00

Document:
05.04.2017 20:45 |
Zusammenfassung: Vermietung einer Wohnung als Gewerbe erfordert u.U. Zweckentfremdungsgenehmigung, Nutzungsänderungsgenehmigung und Zustimmung der Miteigentümer.
wir möchten einen Mietvertrag für eine Gewerbeeinheit und eine Wohneinheit abschließen (Wir sind Vermieter). Die Wohneinheit wird auf Antrag zweckentfremdet verwendet für gewerbliche Nutzung. Muss dies im Mietvertrag (Wohnung) verankert sein?
Strasse XYZ
Gewerbeeinheit links unten (EG)
Wohneinheit rechts unten (EG)
Als Mieter werden 1 bis mehrere Personen eingetragen werden. Bei Mietdauer bitte zwei unterschiedliche Optionen bereit stellen, einmal unbegrenzt und einmal auf 5 Jahre begrenzt. Der Mietpreis soll für zukünftige Preissteigerungen im Gebiet abgesichert sein. (Welche Möglichkeiten gibt es dazu?).
Muss das Gewerbe im Gewerbevertrag eingefügt werden?
Für Mietbeginn bitte einfach ein Dummy Datum verwenden.
Nebenfragen: Wenn es zu keiner Genehmigung der Gewerbenutzung kommt, aber ohne unser Wissen eine gewerbliche Nutzung statt findet, wie stellt sich die rechtliche Lage für unser als Vermieter bzw. für die Mieter da?
Weiters, gelten für gewerbliche Flächen die gleichen Mietpreis Restriktionen wie für Wohnungen?
Können Sie uns bitte die Verträge rechtlich sicher ausformulieren?
Die Vermietung von Wohneinheiten als Gewerbe ist grundsätzlich möglich, muss aber (wie von Ihnen erkannt) genehmigt werden. Dabei muss einmal die Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen, da in Berlin ein Zweckentfremdungsverbot nach dem ZwVbG besteht.
Zum anderen ist unter Umständen eine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich. Diese unterliegt denselben Anforderungen wie die Errichtung des Objekts (§ 58 BauOBln) - wenn also das Gebäude genehmigungspflichtig war, ist auch die Nutzungsänderung in der Regel genehmigungspflichtig. Wenn das Objekt verfahrensfrei ist (§ 62 BauOBln) ist allerdings auch die Nutzungsänderung verfahrensfrei.
Schließlich kann es sein, dass die Teilungserklärung eine gewerbliche Nutzung verbietet. In diesem Fall ist die Zustimmung der übrigen Miteigentümer erforderlich (§ 15 WEG). Häufig wird aber auch über eine sog. Öffnungsklausel nur die Zustimmung des Verwalters erfordert.
Ich gehe hier davon aus, dass Ihnen die genannten Zustimmungen vorliegen, wollte aber vorab noch einmal darauf hinweisen.
In jedem Fall sollte auf die Nutzungsänderung auch im Vertrag hingewiesen werden, ggf. auch dass die erforderlichen Genehmigungen eingeholt wurden. Im Gewerbemietvertrag sollte grundsätzlich auch das geplante Gewerbe genannt werden, damit hier keine Streitigkeiten entstehen können.
2. Nutzung trotz Versagung der Genehmigung
Falls die Genehmigungen versagt werden, müssen Sie die gewerbliche Vermietung unterlassen. Andernfalls kann eine Unterlassungsverfügung seitens der Behörden oder der Miteigentümer ergehen und ggf. ein Bußgeld verhängt werden (z.B. nach § 7 Abs. 4 ZwVbG Berlin in Höhe von bis zu EUR 100.000). Falls allerdings die Mieter entgegen der ausdrücklichen Regelung im (Wohungs-)Mietvertrag die Wohnung gewerblich nutzen, so trifft Sie zunächst kein Verschulden. Falls die rechtswidrige Nutzung Ihnen, den Behörden oder den Miteigentümern bekannt wird, so müssen Sie die Mieter zunächst zur Unterlassung auffordern und ggf. den Mietvertrag kündigen. Zudem droht dem Mieter das Bußgeld. Tun Sie dies nicht und dulden die gewerbliche Nutzung, drohen Ihnen ebenfalls die genannten Konsequenzen.
3. Mietpreis Gewerbe
Für Gewerbemieten gelten in Deutschland keinerlei Preisbeschränkungen. Sie können den Preis also frei vereinbaren. Die Gewerbemietspiegel dienen zum Beispiel als Orientierungshilfe für die Preisverhandlungen sowie gegenüber dem Finanzamt zur Bewertung von Immobilien, sind aber ansonsten unverbindlich.
4. Vertragsentwürfe
Die Vertragsentwürfe sende ich Ihnen in Kürze (spätestens bis morgen Mittag 12.00 Uhr) per e-mail an Ihre hinterlegte e-Mailadresse zu. Ich gehe bei der Erstellung der Verträge davon aus, dass die Gewerbeflächen als Büro genutzt werden sollen. Wenn eine andere Nutzung (Laden, Praxis, etc.) geplant ist, teilen Sie mir dies bitte über die Nachfragefunktion mit.
Nachfrage vom Fragesteller	15.04.2017 | 21:53
Sehr geehrter Hr. Greenawald,
vielen Dank für Ihre Antwort. Zu Punkt 3 hätte ich eine kleine Zusatzfrage. Kann nach Abschluss des Vertrages der Mietpreis variabel angepasst werden? Insbesondere bei unbefristeten Mietverträgen? Würden Sie einen unbefristeten Mietvertrag empfehlen wenn in der Umgebung der Einheit Mietsteigerungen zu erwarten sind?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.04.2017 | 00:06
Der Gewerbemietvertrag, den ich Ihnen übersandt habe, enthält in § 21 eine automatische Preisanpassungsklausel, die sich am Verbraucherpreisindex orientiert (Indexmiete). Gleiches gilt für § 3 des Wohnraummietvertrags. Hierdurch decken Sie das allgemeine Inflationsrisiko ab.
Für den Wohnraummietvertrag können Sie zudem gemäß § 558 BGB die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, so dass Sie bei außergewöhnlichen Mietsteigerungen in der Umgebung mitziehen können. Dies gilt allerdings nicht während der Laufzeit einer Staffelmiete, falls diese vereinbart wurde.
§ 558 BGB gilt nicht für Gewerbemietverträge, Sie können aber eine vergleichbare Regelung in den Vertrag aufnehmen.
Ansonsten können Sie die Miete natürlich in Abstimmung mit dem Mieter neu verhandeln. Eine einseitige (willkürliche) Anpassung wäre aber grundsätzlich unzulässig. Auch dürfen Sie beim Wohnraummietvertrag außer den genannten Regelungen (Index-/Staffelmiete und Vergleichsmiete) keine anderen für den Mieter nachteiligen Mietpreissteigerungen vorab vereinbaren.
Beachten Sie für den Gewerbemietvertrag zudem § 1 PreisklauselG, wonach der Preis oder der Wert von Gütern oder Leistungen nicht durch Wertsicherungsklauseln bestimmt werden dürfen, wenn diese mit den im Vertrag vereinbarten Gütern oder Leistungen nicht vergleichbar sind. Auch wenn Sie beim Gewerbemietvertrag grundsätzlich frei sind, dürfen Sie keine völlig abwegigen Preissteigerungen in den Vertrag schreiben.
Ich hoffe, damit konnte ich Ihnen weiterhelfen. Für eine weitergehende Beratung stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

References: § 7
 § 21
 § 3
 § 558

§ 558
 § 1