Source: http://www.administrator24.info/artykul/id9395,zobowiazanie-do-utrzymania-obiektu-budowlanego-w-nalezytym-stanie?p=2
Timestamp: 2019-08-25 09:55:58+00:00

Document:
Realizacja powyższych obowiązków w bardzo krótkim czasie spowoduje znaczące pogorszenie stanu budynku i może spowodować zagrożenie wystąpieniem katastrofy budowlanej.
Usunięcie części pokrycia dachowego, bez jednoczesnego zobowiązania do uzupełnienia tych ubytków spowoduje przede wszystkim zalewanie wnętrza obiektu. To zaś doprowadzi do jego dewastacji.
Brak ciągłości pokrycia dachowego może również powodować dalsze uszkodzenia (odrywanie poszczególnych dachówek). To zaś skutkować może zagrożeniem życia i zdrowia ludzkiego.
Reasumując, wykonanie obowiązków nałożonych kontrolowaną decyzją nie tylko nie usunie przyczyn ich nałożenia, lecz także może spowodować nowe zagrożenia, poważniejsze niż dotychczasowe.
Właściwą podstawę prawną stanowi tu art. 66 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Jednakże przed wydaniem rozstrzygnięcia konieczne jest jednoznaczne ustalenie, na czym zabezpieczenie powinno polegać. Nie może jednak ono ograniczać się do usunięcia luźnych elementów dachu.
W szczególności nakazane przez organ nadzoru budowlanego działania nie mogą skutkować dewastacją budynku i powstaniem nowych, znacznie poważniejszych zagrożeń.
Nałożenie obowiązków, o których mowa w art. 66 ust. 1 PB, jest konsekwencją zaniedbań związanych z utrzymaniem obiektu budowlanego, w szczególności zaniechaniem remontów, konserwacji, bieżących kontroli obiektu, niewłaściwym, niezgodnym z przeznaczeniem użytkowaniem, które w konsekwencji prowadzą do pogorszenia stanu technicznego.
W uzasadnieniu decyzji nakładającej obowiązki, o których mowa w art. 66 PB, organ powinien nie tylko wyjaśnić na czym polega nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego, lecz także wskazać, z czego ten stan wynika i jakie przepisy dotyczące utrzymania go w należytym stanie technicznym zostały naruszone.
Decyzja wydana w oparciu o treść art. 66 ust. 1 PB ma charakter związany, ponieważ organ nadzoru budowlanego po ustaleniu wystąpienia którejkolwiek z przesłanek określonych w powyższym przepisie jest zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Zatem podmiot wskazany w przepisie art. 61 ustawy – Prawo budowlane jest obowiązany do należytego władania nieruchomością od czasu powstania tytułu prawnego na mocy którego zarządza rzeczą – daną nieruchomością.
Wspólnota takie czynności wykonuje z należytą starannością, czyniąc zadość przepisom i dokonując cyklicznych kontroli nieruchomości.
Przepisu art. 61 ustawy – Prawo budowlane nie można wykładać rozszerzająco, poprzez zastosowanie interpretacji nakładającej zobowiązanie dokonania naprawienia wad powstałych przed wyodrębnieniem się lokali mieszkalnych w nieruchomości, czyli przed faktycznym powstaniem podmiotu – wspólnoty mieszkaniowej.
Z art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane wynika bowiem, że obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część:
powoduje bądź spowodowałoby – w razie wybudowania – niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.
Prowadząc postępowanie administracyjne w trybie art. 66 ustawy – Prawo budowlane, organ orzekający zobligowany jest podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 kpa). W tym celu winien on w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 kpa), uwzględniając przy tym fakt, że jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.
W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny (art. 75 § 1 kpa). Oceny zaś, czy dana okoliczność została udowodniona, dokonać można dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego (art. 80 kpa).
Przy tym organ nadzoru budowlanego powinien mieć na względzie, że w orzecznictwie sądowo-administracyjnym wyraża się pogląd, że wprawdzie do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości niezbędne jest stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, lecz oznacza to także konieczność wyjaśnienia w postępowaniu tego, w jaki sposób doszło do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego, a więc czy wynika on z samowoli budowlanej, czy też został zaaprobowany w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, czy też nastąpiło to w wyniku odstępstw od warunków udzielonego pozwolenia na budowę bądź powstania innych okoliczności.
Dopiero od takich niewadliwych ustaleń zależy prawidłowość zastosowania odpowiedniej normy prawna materialnego, w tym wskazanego wyżej przepisu art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane.
Z konstrukcji omawianego przepisu wynika także, że nie daje on podstaw do nakazania usunięcia stanu niezgodnego z przepisami techniczno-budowlanymi, jeżeli stan ten został zaakceptowany w decyzji o pozwoleniu na budowę.
(Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 lipca 2016 r., II SA/Gl 362/16: Zobowiązanie do utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie)
Czytaj też: Obsługa techniczna nowoczesnych wspólnot >>>

References: art. 66
 art. 66
 art. 66
 art. 66
 art. 61
 art. 61
 art. 37
 art. 66
 art. 66