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Timestamp: 2020-07-05 23:15:24+00:00

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Guida al Pignoramento immobiliare della prima casa
Il pignoramento immobiliare è una delle forme dell’espropriazione forzata. Con essa, il creditore, che sia in possesso di un titolo esecutivo o di un atto ad esso equipollente, chiede la vendita dell’immobile di proprietà (o altro diritto reale di godimento) del suo debitore per soddisfarsi sul suo ricavato. Per ottenere la vendita del bene occorre che costui ponga in essere una sequela di atti che scandiscono la procedura esecutiva immobiliare. Tale procedimento è articolato in più fasi, ognuna con rigide preclusioni, e viene descritto puntualmente dagli artt. 555 e seguenti del codice di procedura civile. Il pignoramento della prima casa non fa eccezione a quanto detto. Il suo procedimento, infatti, resta quello anzi descritto salvo alcune tutele di cui si dirà.
Cosa cambia con il pignoramento della prima casa?
Semi-Impignorabilità erariale
Il pignoramento della prima casa, di cui tanto si discute, può essere letto sotto vari aspetti.
Il creditore procedente, ossia colui che, come si è detto, introduce l’esecuzione immobiliare, potrebbe essere tanto un privato (Banca, Condominio etc..) che l’erario.
Nel primo caso, nulla osta a che costui proceda ad un pignoramento immobiliare anche per un debito molto esiguo. Del resto, la legge non prevede che il credito abbia una certa consistenza per procedere all’esecuzione immobiliare. Pertanto, un creditore privato potrebbe ben procedere con il pignoramento immobiliare anche per una cifra irrisoria, sempre che sia disposto ad anticipare le spese dello stesso.
Nel secondo caso, invece, quando a procedere sia il Fisco (l’Agenzia delle Entrate- Riscossione) la situazione diventa più complicata.
La materia è stata regolata, di recente, dal d.l. 69/2013 conv. in L.n. 98 del 2013 che ha modificato la precedente normativa regolata dal D.p.r. 602 del 1973.
Alla luce delle modifiche, l’art. 76 del D.p.r. predetto prescrive “Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione:
Il concessionario non procede all’espropriazione immobiliare se il valore dei beni, determinato a norma dell’articolo 79 e diminuito delle passività ipotecarie aventi priorità sul credito per il quale si procede, è inferiore all’importo indicato nel comma 1.”
Dal tenore della norma si evince che l’agenzia di riscossione non può procedere al pignoramento immobiliare nel caso in cui il debitore abbia un solo immobile, non di lusso, in cui vi abita e vi risiede anagraficamente.
Negli altri casi, (debitore che non risiede nell’immobile, immobile di lusso, più immobili) il fisco potrà procedere all’esecuzione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui procede supera i 120.000 euro e sempre che il valore dei beni del debitore sia superiore a tale cifra.
Altresì potrà farlo se, dopo aver iscritto ipoteca, non riceva il pagamento del debito decorsi 6 mesi.
In ultimo, i limiti imposti all’attività esecutiva dell’agenzia dell’entrate non impediscono alla stessa, ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, di intervenire in una procedura già iniziata, chiedendo in quella sede di soddisfarsi sul ricavato della vendita dell’immobile propiziata da altri.
Per approfondire i Limiti allo Stato nell’esecuzione immobiliare da procedente e da intervenuto si legga anche “I limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare: quando può pignorare l’immobile e le conseguenze in caso di pagamento dei creditori privati quando l’agente della Riscossione è intervenuto nella procedura .“
Rinegoziazione del mutuo L.n. 157/2019
In tema di prima casa, una possibilità usufruibile dal debitore è rappresentata dalla rinegoziazione del mutuo.
Stiamo parlando della L.n. 157 del 2019 di conv. del d.l. 124/2019, che ha previsto la rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e, parimenti, oggetto di procedura esecutiva.
Ci eravamo già interessati, in passato, della possibilità di rinegoziare il mutuo tramite questa nuova forma di rinegoziazione prevista dalla L.n. 157 del 2019. (per approfondire la questione si legga “La nuova forma di esdebitazione!!! Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”)
In particolare, l’art. 41 bis comma primo della predetta legge, prescrive: “Al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, è conferita al debitore consumatore, al ricorrere delle condizioni di cui al comma 2, la possibilità di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo”.
In buona sostanza, al debitore è riconosciuta la possibilità di rinegoziare il mutuo con l’assistenza del fondo di garanzia per la prima casa, sempre che, per l’appunto, l’immobile oggetto di esecuzione immobiliare sia la prima casa del debitore stesso e che al contempo vengano soddisfatti i requisiti per accedervi. Purtroppo, benché invitante, tale possibilità risulta ad oggi ancora incompleta, mancando i decreti ministeriali promessi dalla legge in commento. Occorrerà dunque attendere l’emissione dei decreti, inizialmente previsti per il 25.03.2020, per comprendere come verrà regolata la rinegoziazione del mutuo per la prima casa in commento.
Il nuovo art. 560 c.p.c.
Tra le tutele offerte dall’ordinamento in caso di pignoramento della prima casa e, in senso lato, in caso di pignoramento dell’abitazione principale va letto l’art. 560 di nuova formulazione.
Il nuovo art. 560 c.p.c. disciplina il modo della custodia nella procedura esecutiva immobiliare. Tale norma è stata recentemente modificata dalla legge n. 8/2020 che ha inserito, nella disposizione in commento, una novità di rilievo.
Stiamo parlando del comma n.8, in forza del quale: “Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586”.
In guisa della precitata novella, ad oggi, il debitore che abiti l’immobile pignorato potrà farlo fino alla pronuncia del decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma ( il debitore ostacola il diritto di visita di potenziali acquirenti, immobile non adeguatamente manutenuto etc.…).
Ciò significa che il debitore, il quale mantenga un comportamento corretto (cfr. 560 c.p.c. co.6), potrà godere dell’uso dell’immobile pignorato fino al decreto di trasferimento. Or bene, tale importante beneficio, che si applica solo ove il debitore abiti l’immobile pignorato, può comportare un vero e proprio risparmio economico per molti e molti anni.
Non di rado, il decreto di trasferimento e l’aggiudicazione intervengono a distanza di molti anni dall’inizio della procedura esecutiva immobiliare, anni in cui il debitore, che vi abiti, non perderà l’uso dell’immobile pignorato alla luce del nuovo 560 c.p.c.
(per sapere di più del nuovo art. 560 si legga “Bloccati gli ordini di liberazione di tutte le procedure esecutive in corso!!! il nuovo art. 560 cpc come modificato dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 Testo e commento“)
La sospensione semestrale delle procedure esecutive
Una maggiore tutela per il pignoramento della prima casa è emersa altresì dalla normativa “emergenziale”. Con la L.n. 27/2020 di conversione del d.l. 18/2020 (decreto Cura Italia) è stata introdotta la sospensione semestrale delle procedure esecutive immobiliari. Il legislatore, allo scopo di dare una boccata d’ossigeno ai debitori in un periodo di tragica recessione, ha sospeso per sei mesi i pignoramenti immobiliari che abbiano ad oggetto l’abitazione principale del debitore.
Il nuovo art. 54 ter, in particolare, così dispone “Al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore”.
In buona sostanza, le procedure esecutive immobiliari pendenti che riguardino l’abitazione principale del debitore esecutato (e in qualche caso anche del terzo occupante) saranno sospese dal 30 aprile al 30 ottobre 2020, con conseguente impossibilità di eseguire l’ordine di liberazione eventualmente emesso e con conseguente sospensione di tutte le altre attività previste dalla procedura.
(per una compiuta analisi dell’art. 54 ter si legga “Guida alla sospensione del pignoramento ex art 54 ter L. 27/2020″)
In conclusione, il pignoramento immobiliare che investa la prima casa riceve sicuramente una maggiore tutela e ciò soprattutto in considerazione del fatto che spesso la prima casa coincide con l’abitazione principale del debitore esecutato. Pertanto, le tutele poc’anzi previste nascono dall’esigenza, sentita dal legislatore, di garantire la continuità del diritto di abitazione in tutte quelle ipotesi in cui questa sia a rischio.
La possibilità di rinegoziare il mutuo, nelle forme di cui si è detto, potrebbe rappresentare per molti debitori una second chance, una possibilità per trovare un nuovo equilibrio economico senza perdere la propria casa. Il nuovo art. 560, invece, garantendo l’uso dell’abitazione fino al decreto di trasferimento, potrebbe garantire una maggiore serenità durante l’esecuzione immobiliare, serenità necessaria per trovare una soluzione e risolvere il debito accumulato.
Per approfondire il tema dell’opponibilità del diritto di abitazione della casa coniugale al pignoramento immobiliare si legga “Opponibilità nell’esecuzione immobiliare del provvedimento di attribuzione del diritto di abitazione della casa coniugale, escursus giurisprudenziale fino alla sentenza 7776 del 2016 della Corte di Cassazione“,
art 76 dpr 602/1973
l 157/2019
sospensione pignoramento prima casa
tutele pignoramento prima abitazione

References: Art. 41
 art. 560
 art. 560
 art. 560
 art. 560
 art. 54
 art. 560
 sentenza