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Timestamp: 2018-10-23 01:53:22+00:00

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Veröffentlicht von:Urs Mosner Geändert vor über 4 Jahren
100 Vormerkung die Auflassung kann nicht bedingt erfolgen (§ 925 Abs. 2 BGB) es ist kein Eigentumsvorbehalt denkbar, durch den sich der Verkäufer gegen den Verlust seines Eigentums vor Kaufpreiszahlung sichert der Käufer möchte nicht zahlen, ohne keine gesicherte Aussicht auf den Eigentumserwerb zu haben die Vormerkung (§ 883 Abs. 1 BGB) sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung eine weitere Verfügung des Veräußerers ist nach § 883 Abs. 2 relativ, also gegenüber dem Vormerkungsberechtigten, unwirksam der Vormerkungsberechtigte kann von dem Zweiterwerber Grundbuchberichtigung verlangen zwar nicht nach § 894, weil das Grundbuch nicht schlechthin unwirksam ist wohl aber nach § 888 Abs. 1, weil es relativ unrichtig ist
101 Vormerkung die Vormerkung ist akzessorisch, setzt also einen wirksamen Anspruch voraus die Vormerkung entfaltet keine Wirkung, wenn der Vertrag nach § 311b Abs. 1 S. 1 unwirksam ist, weil er nicht oder nicht vollständig beurkundet worden ist die Eintragung der Vormerkung setzt die Bewilligung des Berechtigten voraus (§ 885 Abs. 1 BGB) die Vormerkung kann nach § 893 Alt. 2 BGB vom Nichtberechtigten erworben werden, weil sie wegen der Beschränkung der Verfügungsbefugnis (§ 883 Abs. 2 BGB) eine Verfügung über das Eigentumsrecht darstellt wird der Erwerber vor Eintragung des Eigentümerwechsels bösgläubig, schadet dies nicht, wenn er bei Stellung des Antrags auf Eintragung der Vormerkung (§ 892 Abs. 2 BGB) gutgläubig war
102 Fall: N ist im Grundbuch zu Unrecht als Eigentümer eines dem E gehörenden Grundstücks eingetragen, das € wert ist. N weiß, dass das Grundbuch falsch ist, will aber aus der Situation Kapital schlagen. Durch notariellen Vertrag verkauft er das Grundstück an den nichts ahnenden A zum Preis von €. Nachdem A den Antrag auf Eintragung einer von N bewilligten Auflassungsvormerkung im Grundbuch gestellt hat, wird er von E über die wahren Eigentumsverhältnisse unterrichtet. Gleichwohl wird später die Vormerkung und nach der Auflassung durch N auch der Eigentümerwechsel auf A eingetragen. E ist außer sich. Welche Rechte hat er?
103 Anspruch gegen A auf Grundbuchberechtigung gemäß § 894 BGB
ist A zu Unrecht als Eigentümer eingetragen, weil er das Eigentum vom Nichtberechtigten N erlangt hat? ein gutgläubiger Erwerb nach § 892 BGB ist ausgeschlossen, weil A schon bei Vornahme der Auflassung und damit auch bei dem Antrag auf seine Eintragung als Eigentümer bösgläubig war die Auflassung könnte gleichwohl wirksam sein, weil der Nichtberechtigte N wegen des wirksamen Erwerbs der Vormerkung noch zur wirksamen Übereignung in der Lage war: die Vormerkung nimmt den Eigentumserwerb vorweg, so dass dieser später auch ohne die Voraussetzungen des § 892 BGB erfolgen kann die Voraussetzungen eines gutgläubigen Erwerbs der Vormerkung gemäß § 893 BGB liegen vor: der Kaufvertrag zwischen A und N war nach § 311b Abs. 1 BGB formwirksam; N war im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, A im Zeitpunkt der Antragstellung (§ 892 Abs. 2 BGB) gutgläubig
104 Anspruch gegen N auf Zahlung von 100.000 € aus § 823 Abs. 1 BGB
Anspruch gegen N auf Zahlung von € aus §§ 687 Abs. 2, 677, 280 Abs. 1 BGB Anspruch gegen N auf Zahlung von € aus §§ 687 Abs. 2, 681 S. 2, 667 BGB Anspruch gegen N auf Zahlung von € aus § 816 Abs. 1 S. 1 BGB
105 Vormerkung: Übertragung
die Vormerkung geht als akzessorisches Recht nach § 401 BGB kraft Gesetzes mit der Abtretung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung über gibt es keinen Anspruch, kann die Vormerkung nicht (auch nicht gutgläubig) erworben werden – strenge Akzessorietät gibt es einen Anspruch, ist aber die Vormerkung unwirksam (und dennoch eingetragen), ist streitig, ob die Vormerkung gutgläubig (§ 892 BGB) erworben werden kann dagegen spricht, dass es ein gesetzlicher Erwerb ist (§ 401 BGB) dafür spricht, dass dieser mittelbar auf einem Rechtsgeschäft, nämlich der Abtretung, beruht
106 Fall: N ist im Grundbuch zu Unrecht als Eigentümer eines dem E gehörenden Grundstücks eingetragen, das € wert. Zum Preis von € veräußert er es durch notariellen Vertrag an den von den wahren Eigentumsverhältnissen unterrichteten A, zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird. Noch bevor A im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird, verkauft er das Grundstück zu € an B und bewilligt die Umschreibung der Vormerkung. Nachdem dies erfolgt ist, erreicht E eine Berichtigung des Grundbuchs. B wird das Grundstück von A mit Zustimmung des N aufgelassen. E weigert sich, der Eintragung des B als Eigentümer zuzustimmen.
107 Anspruch des B gegen E auf Zustimmung zur Eintragung nach § 888 Abs
Anspruch des B gegen E auf Zustimmung zur Eintragung nach § 888 Abs. 1 BGB Voraussetzung ist, dass B Inhaber einer wirksamen Vormerkung für seinen Auflassungsanspruch gegen N ist gutgläubiger Ersterwerb, der zum Übergang der Vormerkung auf B durch Abtretung des Anspruchs gegen N nach § 401 BGB führte? A hätte die Vormerkung zwar gemäß § 893 BGB wirksam vom Nichtberechtigten N erwerben können, war aber bösgläubig gutgläubiger Zweiterwerb, der zum erstmaligen Erwerb der Vormerkung durch B führte? B hat einen gemäß § 311b Abs. 1 BGB formgültig begründeten Anspruch auf Auflassung erworben; ein gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung erfolgt hier nach § 892 BGB: B war bei Antragstellung noch gutgläubig als Vormerkungsberechtigter kann B von E die Zustimmung zu seiner Eintragung im Grundbuch verlangen
108 Anspruch gegen N und A als Gesamtschuldner auf Zahlung von 100
Anspruch gegen N und A als Gesamtschuldner auf Zahlung von € aus § 823 Abs. 1 BGB Anspruch gegen N und A als Gesamtschuldner auf Zahlung von € aus §§ 687 Abs. 2, 677, 280 Abs. 1 BGB Anspruch gegen A auf Zahlung von € aus §§ 687 Abs. 2, 681 S. 2, 667 BGB Anspruch gegen A auf Zahlung von € aus § 816 Abs. 1 S. 1 BGB
109 Hypothek: Bestellung und Anspruch
als Grundpfandrecht gibt die Hypothek dem Hypothekar ein Verwertungsrecht der Hypothekar hat gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung (§ 1147 BGB) dies ist die typische Anspruchsgrundlage für den Hypothekar, der gegenläufige Anspruch des Eigentümers ist in der Regel ein solcher auf Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB), mit dem er die Umschreibung der Hypothek auf sich anstrebt die Hypothek wird durch Einigung und Eintragung nach § 873 BGB bestellt, als Briefhypothek vom Gläubiger aber erst mit Übergabe des Briefes oder mit der Aushändigungsabrede erworben (§ Abs. 1, 2 BGB) - in der Zeit zwischen Eintragung und Briefübergabe liegt eine Eigentümergrundschuld vor (§§ Abs. 2, 1177 BGB)
110 Hypothek: Übertragung
die Hypothek geht automatisch mit der gesicherten Forderung über (§§ 401 Abs. 1, 1153 Abs. 1 BGB) es gelten aber Besonderheiten für die Übertragung der gesicherten Forderung: bei der Buchhypothek wird die Forderung durch Einigung und Eintragung nach § 873 BGB übertragen (§ 1154 Abs. 3 BGB) bei der Briefhypothek wird die Forderung durch schriftliche Erklärung des Zedenten (nicht des Zessionars) und Übergabe des Briefs übertragen (§ 1154 Abs. 1 BGB)
111 Hypothek: Akzessorietät
die Hypothek entsteht erst mit der gesicherten Forderung und ist vorher eine Eigentümergrundschuld (§§ 1163 Abs. 1 S. 1, 1177 BGB) die Hypothek geht mit der gesicherten Forderung unter und wird zur Eigentümergrundschuld (§§ Abs. 1 S. 2, 1177 BGB) die Leistung des Schuldners führt zum Übergang der Hypothek insoweit, als er vom Eigentümer Ersatz verlangen kann (§ 1164 Abs. 1 BGB): die gesicherte Forderung wird hierbei kraft Gesetzes ausgewechselt (sonst nur nach § 1180 BGB) die Leistung des Eigentümers führt zum Übergang von Forderung und Hypothek (§§ 1143, BGB); es entsteht eine Eigentümerhypothek dem Eigentümer stehen die Einreden des Schuldners und Einreden wegen dessen Gestaltungsrechten zu (§§ 1137 Abs. 1, 770 Abs. 1 BGB), ausgenommen ist die Einrede der Verjährung (§ 216 Abs. 1 BGB)
112 Hypothek: gutgläubiger Erwerb
die Bestellung der Hypothek durch einen Nichteigentümer ist nach § 892 BGB wirksam der Erwerb vom Scheinhypothekar ist eigentlich auch nach § 892 BGB wirksam; er würde (vor allem in dem Fall, dass die Hypothek noch nicht entstanden oder untergegangen und daher eine Eigentümergrundschuld ist) aber in aller Regel an der fehlenden Inhaberschaft der gesicherten Forderung scheitern die Existenz und Inhaberschaft der Forderung wird jedoch nach § 1138 BGB insoweit fingiert: die persönliche Forderung gilt insoweit als vorhanden, als sie nach § Voraussetzung des Erwerbs der Hypothek ist die die Hypothek wird ohne die gesicherte Forderung isoliert erworben und zu einer forderungsentkleideten Hypothek dies gilt nicht bei der Sicherungshypothek (§§ 1184, 1185 BGB)
113 Hypothek: gutgläubiger Erwerb
der öffentliche Glaube des Grundbuchs erstreckt sich auch auf das Fehlen von Einreden des Schuldners (§§ 1138, 1137 BGB) und des Eigentümers (§ 1157 BGB) bei der Briefhypothek ist ein gutgläubiger Erwerb auch ohne Eintragung des Veräußerers möglich, wenn sich dieser als Besitzer des Hypothekenbriefs durch eine Kette von beglaubigten Abtretungserklärungen auf den eingetragenen Inhaber zurückführen lässt (§ 1155 BGB) - umstritten ist, ob die Abtretungserklärungen echt sein müssen; dafür spricht, dass sie lediglich die Stelle des Grundbuchs einnehmen, das auch stets „echt“ ist
114 Welche Ansprüche hat C gegen X und E?
Fall: A hat seinem Freund X ein Darlehen über € zugesagt und sich hierfür von X eine Briefhypothek an einem Grundstück bestellen lassen, als dessen Eigentümer X zu Unrecht im Grundbuch eingetragen ist. A, dessen Recht im Grundbuch eingetragen und dem der Hypothekenbrief übergeben wird, kennt die wahren Eigentumsverhältnisse, rechnet jedoch damit dass X bald Erbe des wahren Grundstückseigentümers wird. Noch bevor es hierzu kommt, überträgt und übereignet X das Grundstück jedoch schon an den über die Eigentumsverhältnisse nicht informierten E. A ist deshalb verärgert. Statt das Darlehen auszuzahlen, überträgt A seinen Rückzahlungsanspruch durch öffentlich beglaubigte Abtretungserklärung und unter Briefübergabe an B, der weiß, dass das Darlehen noch nicht ausgezahlt ist. Nicht mehr hierüber unterrichtet ist C, der von B Forderung und Grundpfandrecht durch schriftliche Erklärung und unter Übergabe des Hypothekenbriefs erhält. Welche Ansprüche hat C gegen X und E? Ändert sich etwas, wenn das dem A bestellte Grundpfandrecht eine Sicherungshypothek ist, die jeweils durch Einigung und Eintragung auf B und C übertragen wird?
115 I. Anspruch auf Rückzahlung der Darlehensvaluta gegen X aus § 488 Abs
I.	Anspruch auf Rückzahlung der Darlehensvaluta gegen X aus § 488 Abs. 1 S. 2 BGB mangels Auszahlung des Darlehens ist kein Rückzahlungsanspruch zur Entstehung gelangt ein möglicher gutgläubiger Erwerb einer Hypothek führt nicht dazu, dass ein in Wirklichkeit nicht existierendes persönliches Forderungsrecht entsteht; die Abtretung geht ins Leere II.	Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung gegen E aus § 1147 BGB E könnte als Eigentümer des Grundstücks passiv legitimiert für den Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung sein; zwar hat er das Eigentum an dem Grundstück von A als Nichtberechtigtem erworben; der Inhalt des Grundbuchs gilt jedoch gemäß § 892 zu seinen Gunsten als richtig, so dass er Eigentümer des Grundstücks geworden ist
116 C hat die Hypothek nach §§ 1153 Abs. 1, 1154 Abs. 1 S
C hat die Hypothek nach §§ 1153 Abs. 1, 1154 Abs. 1 S. 1 BGB erworben; Zweifel an der Wirksamkeit dieses Erwerbs ergeben sich aus der fehlenden Berechtigung des Veräußerers B: dieser hat die Hypothek selbst von A erworben, obwohl sie mangels Valutierung des Darlehens von vornherein nur als Eigentümergrundschuld bestand, §§ 1163 Abs. 1 S. 1, 1177 Abs. 1 S. 1 BGB; ein gutgläubiger Erwerb des B nach § 892 Abs. 1 S. 1 BGB scheidet aus, weil B nicht gutgläubig war: er wusste zumindest, dass das Darlehen noch nicht valutiert war, die Hypothek also nicht dem A zustehen konnte C hat das Grundpfandrecht aber nach §§ 1155, 892 Abs. 1 S. 1 BGB seinerseits gutgläubig erworben, weil ihm die Vorgeschichte von Darlehensgewährung und Pfandrechtsbestellung unbekannt war: die öffentlich beglaubigte Abtretungserklärung über den Rechtswechsel von A zu B führt zu dem als Hypothekengläubiger eingetragenen A zurück; hierfür muss die weitere Abtretung an C nicht öffentlich beglaubigt sein, da es um den Rechtsschein der bisherigen Abtretungen geht die Wirkung des guten Glaubens erstreckt sich nach § 1138 BGB auch auf die Forderung, d. h. ihre Existenz wird fingiert, so dass die Hypothek forderungsentkleidete Hypothek erworben wird C kann damit von E die Duldung der Zwangsvollstreckung verlangen
117 Abwandlung: es spielt grundsätzlich keine Rolle, dass die Hypothek weder A noch B zusteht, weil auch bei der Sicherungshypothek ein Erwerb vom Nichtberechtigten nach § 892 Abs. 1 S. 1 BGB möglich ist, der zugunsten des gutgläubigen C eingreift nach § 1184 Abs. 1 BGB erstreckt sich der Rechtsschein des Grundbuchs jedoch in Abweichung von § 1138 nicht auf den Forderungsbestand: die Sicherungshypothek ist streng akzessorisch und kann nicht ohne die gesicherte Forderung bestehen oder erworben werden
118 Hypothek: Leistung nach Abtretung
die Leistung an den alten Gläubiger nach Abtretung hat Erfüllungswirkung für die Forderung (§ 407 Abs. 1 BGB), nicht aber für die Hypothek (§ 1156 BGB) es entsteht eine forderungsentkleidete Hypothek eine Leistung an den Scheinhypothekar kann aber nach §§ 893 (Eintragung im Grundbuch) oder BGB (Kette von Abtretungserklärungen) für die Hypothek wirksam sein hat der Schuldner an den alten Gläubiger gezahlt, der noch im Grundbuch eingetragen ist, erlischt die persönliche Forderung gemäß § 407, und die Hypothek geht wegen § 893 nach § 1163 auf den Eigentümer über eigentlich bewirkt die Leistung an den Scheinhypothekar nicht den Untergang der persönlichen Forderung, wenn nicht zugleich die Voraussetzungen von § 407 Abs. 1 vorliegen; der Berechtigte muss sich aber so behandeln lassen, als ob an ihn gezahlt worden wäre
119 Sicherungsgrundschuld
die Grundschuld ist nicht akzessorisch (§ 1192 Abs. 1 BGB) sondern an die zu sichernde Forderung nur durch den Sicherungsvertrag gebunden, aus dem bei Fehlen oder Wegfall der Forderung ein Rückgewähranspruch entsteht, der nach Wahl des Sicherungsgebers durch Übertragung, Verzicht oder Aufhebung der Grundschuld erfüllt wird sich eine Einrede ergibt, dass die Forderung nur Zug um Zug gegen Rückgewähr der Grundschuld erfüllt werden muss
120 Sicherungsgrundschuld: Leistung
während bei der akzessorischen Hypothek stets auf die gesicherte Forderung geleistet wird, erfolgt eine Leistung bei der Grundschuld erfolgt entweder auf die Grundschuld oder auf die Forderung der Schuldner der persönlichen Forderung leistet im Zweifel auf diese (wie meist auch im Vertrag festgelegt); er erwirbt dadurch einen Rückgewähranspruch aus dem Sicherungsvertrag der Eigentümer des Grundstücks (der mit dem Schuldner nicht identisch ist) leistet im Zweifel auf die Grundschuld; er erwirbt diese als Eigentümergrundschuld (aber nicht die Forderung) entsprechend § 1143 BGB und hat gegen den Gläubiger einen Anspruch auf Abtretung der gesicherten Forderung
121 Sicherungsgrundschuld
die Einreden aus dem Sicherungsvertrag (also vor allem der Rückgewähranspruch) können gemäß § 1192 Abs. 1a BGB auch einem Erwerber der Grundschuld entgegengehalten werden, ohne dass ein gutgläubiger Erwerb (§ 1157 BGB) möglich wäre auf diese Weise ist die Sicherungsgrundschuld, obwohl sie eigentlich das gläubigerfreundlichere Institut sein soll, in ihrer Verkehrsfähigkeit stärker eingeschränkt als die Hypothek hierdurch wird aber nicht der Eigentümer geschützt, der Einreden außerhalb des Sicherungsvertrags erworben hat (etwa eine eigens vereinbarte Stundung der Grundschuld)
122 Fall: E erhält von A die Zusage eines Kredits und räumt ihm hierfür eine Briefhypothek an seinem Grundstück ein, die im Grundbuch eingetragen wird. In Geldnöte geraten, zahlt A den versprochenen Betrag jedoch nicht aus, sondern überträgt die Hypothek unter Briefübergabe an B. Kann E von A die Beseitigung der Hypothek und von B Herausgabe des Briefs verlangen? Kann B vollstrecken?
123 Anspruch von E gegen A auf Zustimmung zur Löschung der Hypothek gemäß § 894 BGB
A hat die Hypothek nicht wirksam erworben, da die Forderung nicht entstanden ist und die Hypothek daher E als Eigentümergrundschuld zustand, § 1163 Abs. 1 BGB der Berichtigungsanspruch besteht aber nicht, wenn B mittlerweile Inhaber der Hypothek geworden ist, weil durch die Eintragung von A dann nicht E, sondern allenfalls B beeinträchtigt ist B könnte die Hypothek gemäß §§ 1153 Abs. 1, 1154 Abs. 1 S. 1 BGB erworben haben; allerdings war A nicht zur Übertragung der Hypothek berechtigt die fehlende Berechtigung des A am Grundpfandrecht wird durch § 892 Abs. 1 BGB überwunden, weil A als dessen Inhaber im Grundbuch eingetragen ist das Fehlen der gesicherten Forderung wird durch §§ 1138, 892 Abs. 1 BGB überwunden, wonach der Bestand der Forderung insoweit fingiert wird, als die Hypothek als forderungsentkleidetes Grundpfandrecht erworben werden kann
124 Anspruch von E gegen B auf Herausgabe des Briefs aus § 985 BGB
ursprünglich war E als Inhaber des Grundpfandrechts gemäß § 952 Abs. 2 BGB Eigentümer des Briefs durch den gutgläubigen Erwerb der Hypothek hat E jedoch das Eigentum an B verloren Anspruch von B gegen E auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus § 1147 BGB als Inhaberin der Hypothek kann B eigentlich von E die Duldung der Zwangsvollstreckung verlangen denkbar wäre jedoch, dass E die mangelnde Valutierung des Darlehens gemäß § 1192 Abs. 1a BGB analog entgegenhalten kann; zwar ist die Interessenlage dieselbe wie bei der Grundschuld und ein Erst-Recht-Schluss von der Grundschuld auf die grundsätzlich weniger verkehrsfähige Hypothek zu erwägen; es fehlt jedoch zumindest dann, wenn man von der Absicht des Gesetzgebers ausgeht, an einer planwidrigen Regelungslücke
125 Dienstbarkeiten: Übersicht
Nießbrauch (§ 1030 BGB): umfassendes persönliches Nutzungsrecht, unübertragbar (§ 1059), erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061) dingliches Recht im Unterschied zu Miet-/Pachtvertrag oder Leihe: der Inhaber hat einen Herausgabeanspruch nach §§ 1065, 985 BGB wird eingesetzt zur Vorwegnahme der Erbfolge: der Eigentümer überträgt seinen Grundbesitz schon zu Lebzeiten und behält sich Nutzungsrecht vor beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) insbesondere Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) = dingliches Gebrauchs- (nicht Fruchtziehungs-) recht) Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB): Berechtigung des jeweiligen Eigentümers des „herrschenden Grundstücks“ (vor allem Fahr- und Wegerechte)

References: § 883
 § 894
 § 888
 § 311
 § 893
 § 894
 § 892
 § 892
 § 893
 § 311
 § 823
 § 816
 § 401
 § 888
 § 888
 § 401
 § 893
 § 311
 § 892
 § 823
 § 816
 § 873
 § 873
 § 1180
 § 892
 § 892
 § 1138
 § 488
 § 488
 § 1147
 § 892
 § 892
 § 1138
 § 892
 § 1184
 § 1138
 § 407
 § 893
 § 1163
 § 407
 § 1143
 § 1192
 § 894
 § 1163
 § 892
 § 985
 § 952
 § 1147
 § 1192