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Timestamp: 2018-07-16 18:22:49+00:00

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Detrás de la Toga | Porque el derecho no sólo es lo que parece
Artículo 348 CC
—– vs. —–
Artículo 246 CP
El que alterare términos o lindes de pueblos o heredades o cualquier clase de señales o mojones destinados a fijar los límites de propiedades o demarcaciones de predios contiguos, tanto de dominio público como privado, será castigado con la pena de multa de tres a dieciocho meses.
Si la utilidad reportada no excediere de 400 euros, se impondrá la pena de multa de uno a tres meses.
En materia de derechos reales, una de las cuestiones que más quebraderos de cabeza traen a los operadores es la reclamación de la propiedad. Este hecho, unido a la dualidad de jurisdicciones que pudieren resultar de aplicación, sirve a la confusión a la hora de reaccionar ante lo que se puede manifestar como una ocupación injusta de terreno.
Así pues, será objeto de la presente nota la caracterización del artículo 348 del Código Civil y del artículo 246 del Código Penal como modo de marcar las diferencias entre uno y otro.
a) Ubicada la acción reivindicatoria entre las acciones protectoras del dominio, ha sido definida por la doctrina jurisprudencial como la acción que puede ejercitar el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario, cuando éste último aparece desprovisto de título jurídico que justifique dicha posesión.Nos encontramos, en consecuencia, ante una mera ocupación de terreno, o dicho de otro modo, una disputa entre aquellos que, de cara al exterior, se manifiestan como propietarios de una determinada porción de terreno.
b) El delito por usurpación de lindes, por su parte, exige la concurrencia de dos requisitos (Auto Penal Nº 326/2011, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 4, Rec 454/2010):
La culpabilidad del sujeto activo ha de estar integrada por una intención dolosa-finalista de lucro injusto que persigue el aumento de terreno propio y la merma del ajeno, suponiendo el despojo cauteloso de la propiedad con ánimo de defraudar, por lo que la mera objetividad de la alteración del linde no es sinónimo de infracción penal.
La mera ajenidad del terreno usurpado, por pertenecer indudablemente a persona distinta del sujeto activo.
La diferencia, estriba, pues, en un elemento meramente subjetivo, pues hace falta acreditar un ánimo defraudatorio en la persona del supuesto ocupante al actuar a sabiendas de que la propiedad pertenece, de modo indubitado, al tercero.
— ¿Cómo niega la jurisdicción penal entrar a conocer de aquellos supuestos en los que entiende que no se da el necesario elemento subjetivo?
Para este extremo, la jurisprudencia ha creado la figura de la cuestión compleja, al entender que la única jurisdicción capaz de crear, delimitar, modificar o extinguir derechos reales es la jurisdicción civil. Para el supuesto de que existan dudas de cualquier índole respecto del carácter o extensión de este derecho, la competencia de la jurisdicción penal debe decaer automáticamente, debiendo remitirse las partes al procedimiento civil correspondiente para delimitar sus derechos respecto el bien objeto de litis.
Situación: Urbanización en régimen de Propiedad Horizontal. Se produce una expropiación de elementos comunes antes de transmitirse la propiedad. ¿Quién debe recibir el justiprecio?
La expropiación forzosa puede recaer sobre la propiedad o sobre cualquier otro derecho e interés legítimo, de modo que los derechos reales pueden extinguirse por expropiación forzosa sobre la cosa en lo que recaiga; de este modo, la expropiación forzosa se puede definir como el procedimiento legal a través del cual se transmiten los derechos patrimoniales del expropiado a la Administración Pública, haciéndose efectiva la justa indemnización al particular para asegurar que prevalezca el interés general cuando choque con sus intereses.
Así caracterizada, no es obstáculo que una expropiación recaiga en bienes objeto de Propiedad Horizontal. Nos encontramos en supuestos donde son bienes con ese especial régimen de propiedad los que son objeto de expropiación por parte de la Administración Pública. Especial régimen de propiedad que implica una suerte de titularidad compartida de los denominados ‘elementos comunes’.
Dentro del procedimiento administrativo, una de las consecuencias de esta figura es la necesidad de pago de justiprecio, por lo que cabe cuestionarse, en caso de su existencia, ¿quién debe recibir el justiprecio? ¿La Comunidad de Propietarios? ¿El propietario, a título individual? Por regla general, cabe decir que es la Comunidad de Propietarios la que, al verse privada de los elementos comunes, recibe el total del justiprecio.
Una vez recibido el ingreso y ya dentro de las arcas comunitarias, debe ser la Comunidad de Propietarios quien decida su destino, todo ello con arreglo a las reglas de mayorias legalmente previstas en la Ley de Propiedad Horizontal; bien la reinversión, bien el reparto entre los comuneros de modo proporcional o en atención de sus respectivas cuotas de participación.
// … ¿y si se transmite la vivienda mediando el procedimiento expropiatorio? //
Esta cuestión fue resuelta por la reciente Sentencia núm. 166/2017, de 8 de marzo, de la Sección 1ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, al afirmar que, salvo disposición en contrario en escritura de transmisión de propiedad, el derecho de cada propietario integrante de la comunidad a percibir la parte proporcional de la indemnización recibida por ésta nace en el momento en que la propia comunidad decide realizar tal distribución, pues bien podría haber quedado la cantidad total en beneficio común, sin distribución alguna, para atender las obligaciones propias de la comunidad que finalmente han de satisfacer sus miembros.
Y ello porque esa percepción del justiprecio (entendido como indemnización) por la privación de elementos comunes va unida al propio bien de dominio particular y, en consecuencia, habrá de atribuirse al dueño actual como ocurre con las demandas aprobadas o con la obligación de sostenimiento de los gastos comunes, a las que deberá hacer frente el propietario actual sin perjuicio de quien lo fuera en el momento en que se aprobó la realización del gasto.
Esta idea confirma el carácter real de la pertenencia a un edificio en materia de Propiedad Horizontal, tanto en su vertiente positiva (los beneficios y derechos inherentes) como negativa (los gastos y la obligación de sostenimiento de sus cargas).
Es materia propia de Propiedad Horizontal, para aquellos edificios regidos bajo la forma de la Comunidad de Propietarios, la impugnación judicial de acuerdos como la forma de defensa de los comuneros que se posicionan en minoría contra la tesis o postura mayoritaria, considerando que los acuerdos de la Junta puedan ser contrarios a la Ley o a los Estatutos, resultar lesivos para los intereses de la Comunidad o suponiendo un grave perjuicio para cualquier propietario.
Esta regla general es consecuencia directa de la ejecutividad directa de todo acuerdo tomado en Junta (18.4 L.P.H.) por lo que, todo aquel comunero que se considere afectado por una toma de decisión comunitaria deberá proceder a la referida impugnación para hacer valer sus derechos.
Siguiendo el tenor literal del precepto transcrito más arriba, es necesario destacar que no cabe la impugnación por cualquier motivo siendo necesario estar en alguna de las situaciones de la Ley.
a) Acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos:
En esta materia, es necesario olvidar la consecuencia directa de nulidad del artículo 6 del Código Civil. En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil, aunque este precepto añade “salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención”. Y esto es lo que hace precisamente este art. 18.1 a), es decir, determinar la necesidad de impugnar contra las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, convirtiendo esta nulidad absoluta en un supuesto de anulabilidad a instancia, exclusivamente, del perjudicado.
b) Acuerdos gravemente lesivos para la Comunidad:
Es un concepto de carácter indeterminado, sin poder aventurar si esta vía será utilizada con mucha frecuencia, aunque, desde luego, siempre resultará posible alegar que una determinada decisión es contraria al interés general o que supone un beneficio para otros, para lo que será necesario atender a las concretas circunstancias del acto que se quiere impugnar.
c) Acuerdo con grave perjuicio para algún propietario o abuso de derecho.
Tampoco será sencillo encajar bien cuáles pueden ser los motivos o supuestos donde se pueda aplicar esta norma legal, dado el eminentemente carácter subjetivo y/o parcial de este elemento, porque, una de dos, o la Ley concede facultades a la Junta para imponer una carga, por ejemplo, la servidumbre de la regla c) del art. 9.1, con un quorum determinado, o desde luego no cabe dentro de la Ley un acuerdo que obligue o perjudique a un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.
.- ¿Plazos de impugnación? ————–
El período es de caducidad. El artículo 18.3 de la L.P.H. prevé una diferenciación entre los dos tipos de decisiones de la Junta, los señalados en la letra a) de este art. 18.1, contrarios a la Ley o a los Estatutos, y el resto, los que figuran en las letras b) y c), gravemente lesivos a los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o cuando supongan grave perjuicio para algún propietario o que se hayan adoptado con abuso de derecho.
Los primeros, tienen el plazo de un año para la impugnación, mientras que para el resto se establece un período de tres meses.
El inicio del mismo será a partir de la presencia en la Junta o desde que el propietario ha tenido conocimiento del acuerdo correspondiente por las diversas formas de notificación, de modo que se reproduce la obligación de perfecta comunicación que deje constancia de la recepción del soporte documental del acuerdo.
.- ¿Legitimación? ————–
No todo propietario está legitimado para impugnar cualquier acuerdo comunitario, sino que habrá de mostrar de cara a la Comunidad una determinada actitud previa; así los asistentes solo podrán impugnar siempre y cuando hagan constar su voto negativo (“salven su voto”) en la Junta, mientras que los ausentes estarán legitimados únicamente desde el momento en que tengan constancia de la oportuna notificación.
Dentro de los asistentes, es necesario hacer mención a aquellos propietarios que se abstengan, legitimados en virtud de la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2013 con una mención expresa a que salvan su voto, mientras que si son propietarios morosos no estarán capacitados para impugnar salvo si se trata de acuerdos que inciden precisamente en la forma de reparto de los gastos. Por último, aquellos propietarios privados de voto se concede capacidad para la impugnación a los que hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Así pues, la protección de las minorías en materia de impugnación de acuerdos comunitarios en edificios bajo el régimen de Propiedad Horizontal tiene especial minuciosidad dada la relevancia de esta cuestión en la esfera patrimonial y jurídico de los propietarios.
En materia de Propiedad Horizontal, una de las cuestiones que se plantean en las Comunidades de Vecinos, es el acceso de todos los condueños a aquellos elementos o estancias, que aun siendo de carácter común, se encuentran individualizadas del resto de elementos comunes.
En concreto, me refiero a aquellos espacios cerrados que sirven, únicamente, para el acceso y control de determinados suministros, bien de servicio individual, o colectivo, que necesitan de lectura individualizada. Es muy común, en la época moderna en la que nos encontramos, la existencia de “un cuarto de contadores”, “un cuarto de basuras”, “un trastero común“, o, incluso, de una sala específica para el desarrollo de las reuniones de la Comunidad o para la gestión diaria y/o almacenaje de documentación de la propia Comunidad.
La duda, pues, es clara… ¿deben tener los convecinos libre acceso a estos elementos? ¿se debe restringir este acceso a los integrantes de la Junta de Gobierno o a personal por ésta autorizado?
Tal acceso puede suponer múltiples injerencias en la intimidad comunitaria e, incluso, personal, toda vez que, mediante el acceso a estas dependencias individualizadas, se puede acceder a datos que, si bien pueden no tener el carácter de protegidos, pueden provocar el acceso a ciertos aspectos de la intimidad propia de cada condueño. Por ello, la práctica habitual ha sido clara diferenciando entre lo que son “elementos comunes” más limitaciones que un buen uso, o, instalaciones o dependencias que puedan afectar a la intimidad personal y/o familiar, que son objeto de protección superior en virtud de la renombrada Ley de Protección de Datos.
En el primero de los supuestos, cuando se quiere acceder a cuartos destinados a un fin común, tales como cuartos de contadores, de basuras,… se reconoce el derecho a la tenencia de la misma. Así lo declaran, entre otras, la siguiente Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia núm. 11 de Murcia, a cuyo contenido he tenido acceso gracias a la práctica profesional:
Debo declarar y declaro el derecho de la actora a disponer de llaves de los mencionados elementos comunes sin más limitaciones que las derivadas del “uso adecuado” que debe efectuar de dichos elementos comunes así como el derecho de la actora a instalar, en el recinto de contadores habilitado al efecto, un nuevo contador de consumo de energía eléctrica siempre y cuando se efectúe con los permisos y autorizaciones aplicables y por personal competente
Por otro lado, el acceso a aquellos lugares en los que pueda haber información sensible a la intimidad de cada uno de los condueños, deberá estar controlado con los medios y las formas que establece la Ley Orgánica de Protección de Datos, toda vez que, si bien, el acceso de los comuneros a la documentación de la Comunidad está reconocido en la Ley, este acceso no es absoluto, pues deberá realizarse con las debidas cautelas y siempre supervisando que no se produzca una transferencia de datos protegidos de carácter personal. La Comunidad está obligada, en la persona de sus órganos de Gobierno, a velar por la protección de estos datos, por lo que debe poner en valor las medidas que sean necesarias para la protección del acceso libre a la documentación comunitaria.
La comunicación a los propietarios de documentación que contenga datos personales se considera una cesión de datos, según la LOPD, por lo que la comunicación de datos deberá limitarse a aquellos datos que en cada caso resultan “adecuados, pertinentes y no excesivos”.
Por ello, habrá que analizar en cada caso concreto el fin de la estancia a la que el comunero desea acceder para poder garantizar el equilibrio entre sus derechos y los de la Comunidad en su conjunto y de los otros comuneros en particular.
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References: Artículo 348

Artículo 246
 artículo 348
 artículo 246
 artículo 6
 artículo 18