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Timestamp: 2018-06-20 17:33:46+00:00

Document:
LG Dortmund, 3 O 889/04: LG Dortmund: treu und glauben, vermittler, arglistige täuschung, positive feststellungsklage, gegen die guten sitten, kapitalanlage, eigentumswohnung, kaufpreis, verkäuferin, bedingter vorsatz
Urteil des LG Dortmund vom 30.03.2007, 3 O 889/04
3 O 889/04
LG Dortmund: treu und glauben, vermittler, arglistige täuschung, positive feststellungsklage, gegen die guten sitten, kapitalanlage, eigentumswohnung, kaufpreis, verkäuferin, bedingter vorsatz
Treu und glauben, Vermittler, Arglistige täuschung, Positive feststellungsklage, Gegen die guten sitten, Kapitalanlage, Eigentumswohnung, Kaufpreis, Verkäuferin, Bedingter vorsatz
Landgericht Dortmund, 3 O 889/04
Aktenzeichen: 3 O 889/04
Tenor: Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 15.431,39 € zu zahlen, Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 6,666/1.000 an dem Grundstück Gemarkung E, G1, Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 5.504 m² verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im 6. Ober-geschoss mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 48, eingetragen im Wohnungs-grundbuch von E Blatt ##### an die beklagten Gesamtschuldner sowie die Bewilli-gung der Eintragung im Grundbuch.
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten mit der Annahme des Übereignungsan-spruchs in Verzug befinden.
Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, dem Kläger sämtlichen seit dem 31.12.2005 entstandenen und zukünftig entstehenden Schaden aus dem Erwerb der oben genannten Immobilie in E unter Inanspruch-nahme der Finanzierung der Beklagten zu ersetzen
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 26% und die Beklagten 74% nach einem Streitwert von 148.436,49 €.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des beizutreibenden Be-trages vorläufig vollstreckbar.
Seit 1989 vermittelten die Fa. I & C GmbH und die von ihr später gegründeten Firmen 2
J und C3 den Verkauf von mehr als 5000 Eigentumswohnungen und deren Finanzierungen durch Bausparverträge und Vorausdarlehen. Die Beklagte zu 1 hatte mit den Firmen I & C und J Agenturverträge bezüglich der Vermittlung von Bausparverträgen geschlossen. Die Beklagte zu 1 gewährte der I & C GmbH seit 1995 in erheblichem Umfang Kredite, um deren Liquidität zu sichern (Einzelheiten Rn. 38 bis 48 der Stellungnahme der Q AG).
3Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom 18.12.1997 (Anlage A5) bot der Kläger der M (im Folgenden M) den Kauf der im Wohnungsgrundbuch von E Blatt ##### eingetragenen, 47,87 m² großen Eigentumswohnung Nr. 48 des Aufteilungsplanes (C- Str.### , 6 Obergeschoss) zu einem Kaufpreis in Höhe von 152.705,-- DM an. Anlage des Angebotes war die von dem Kläger am 18.12.1997 unterschriebene Zahlungsanweisung (Anlage 2 des notariellen Angebotes). Darin wurden unter anderem eine Finanz.-Verm.-Gebühr von 453,- DM und eine "Courtage von 3,45% J E2 ------" DM aufgeführt. Dieses Angebot nahm M mit notariell beurkundeter Erklärung vom 23.12.1997 an (Anlage A6). Bei der Fa M handelte es sich um ein Unternehmen der I & C Gruppe.
4Der 1972 geborene Kläger war Anlagenmechaniker. Sein monatliches Nettoeinkommen lag zwischen 3.060,- DM (Blatt 13) und 2.700,- DM (Anlage D1 Blatt 304). Wegen der weiteren Einzelheiten der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers wird auf die "Selbstauskunft/Auftrag" (Anlage D1 Blatt 304) verwiesen.
5Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen der Kläger und die Beklagte zu 1, auch handelnd im Namen und für Rechnung der Beklagten zu 2, unter dem 22.12.1997 und 27.12.1997 einen schriftlichen Darlehensvertrag (Anlagen A7, WK1 und D8, Blatt 312 – 323) unter anderem mit folgendem Inhalt:
6"Vorausdarlehen 181.000,- DM, Zinssatz nominal 5,20%, anfängl. effekt. Jahreszins 7,34%, Zins fest für Jahre 5, Disagio 14.480,- DM, Nettokredit 166.520,- DM.
Zur Verzinsung hat der Darlehensnehmer monatlich zu zahlen: 784,33 DM 7
Während der Dauer der Zinsfestschreibung wird das Vorausdarlehen nicht getilgt. 9
Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge erfolgen: 10
######### 91.000,- DM 11
######### 90.000,- DM 12
Die monatliche Sparrate beträgt: 13
1. – 3. Jahr 136,50 DM 14
4. – 6. Jahr 191,10 DM 15
7. – 9. Jahr 263,90 DM 16
ab dem 10. Jahr 336,70 DM 17
18Bei mehreren Bausparverträgen wird vom Bausparer zunächst der erste Vertrag mit den angegebenen Sparraten bespart. ...Nach dessen Zuteilung gemäß ABB werden nacheinander die weiteren Bausparverträge bespart und......
Grundschuldeintragung zugunsten der C4 Bausparkasse AG über 181.000,- DM .... 21
Auszahlungen aus Vorfinanzierungsdarlehen (...) und zugeteilten Bauspardarlehen erfolgen, wenn 23
25Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft, die nur mit unserer Zustimmung gekündigt werden darf......"
26Unter dem 27.12.1997 unterschrieb der Kläger eine Widerrufsbelehrung (Blatt 320) in der es unter anderem heißt:
27"Habe ich das Darlehen empfangen, gilt der Widerruf als nicht erfolgt, wenn das Darlehen nicht binnen zweier Wochen entweder nach Erklärung des Widerrufs oder nach Auszahlung des Darlehens zurückbezahlt wird."
28Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 23.12.1997 (Urkundenrolle 1239/97, Anlage WK 2) bestellten die M und der Kläger der Beklagten zu 1 eine Grundschuld in Höhe von 181.000,- DM. Zudem übernahm der Kläger die persönliche Haftung und unterwarf sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Er und die M wiesen die Beklage zu 2 an, das Darlehen auf das Notaranderkonto zu überweisen.
29Sämtliche Verträge wurden durch X angebahnt. Er führte die Verhandlungen mit dem Kläger. Einen persönlichen Kontakt zwischen dem Kläger und den Beklagten gab es nicht. Die "Exklusivberechnung" (Anlage A2) war Gegenstand der Gespräche. Darin heißt es unter anderem: "… Insgesamt informiert Sie diese Berechnung über die vier wichtigsten Aspekte, die bei dem Kauf einer Immobilie zu beachten sind:
1. Aufwandsberechnung 2. Aufwand vor Steuer/Unterdeckung 3. Werbungskosten 4. Steuervorteil
1. Steuerliche Betrachtung im Erwerbsjahr 2. Steuerliche Betrachtung im Folgejahr
Belastung in DM (784 + 113) 897 35
Mieteinnahme in DM 443 36
Aufwand vor Steuern in DM 454 37
38Dieser Endbetrag wird auch Unterdeckung (Zinsen + Verwaltungnebenkosten ./. Mieteinnahme) genannt und zusammen mit dem folgend aufgeführten Aufwand für Ansparung bzw. Tilgung von Ihrem Girokonto abgebucht.
Abbuchung für Ansparung/Tilg. in DM 58 39
Gesamtabbuchung in DM 512 40
Aufwand nach Steuer in DM (zuzgl. Ansp/Tilgung) jährlich 2.712 monatlich 226 41
...." 42
Der Ort und Inhalt der Vertragsverhandlungen sind streitig. 43
Der Kläger unterschrieb folgende formularmäßigen Urkunden: 44
unter dem 16.12.1997 45
Risikohinweise (Anlage D2, Blatt 306), 46
Vereinbarung über Mietenverwaltung (Anlagen A4 und D4, Blatt 309, 310), 47
Darlehensantrag und Vollmacht zum Abschluss von Bausparverträgen (Anlage A3), 48
unter dem 17.12.1997 49
50Besuchsbericht (Anlagen A2 und D3a, Blatt 307), unter anderem mit folgendem Inhalt: "Vorauszahlung auf die Mietpoolausschüttung von zZt.: 443 DM…..mtl. Aufwand vor Steuern 512,-- DM…"
unter dem 23.12.1997 51
Besuchsbericht (Anlage D3b Blatt 308) unter anderem mit folgendem Inhalt: 52
"Vorauszahlung auf die Mietpoolausschüttung von zZt.: 443 DM…..mtl. Aufwand vor Steuern 512,-- DM…"
53Besuchsprotokoll (Anlage D7 Blatt 311) unter anderem mit folgendem Inhalt: ".... Ich weiß, dass nach Abzug der Mietausschüttung ein monatlicher Aufwand inklusive Ansparung von ca. DM 512,- vor Steuer anfällt und dass dieser Betrag monatlich von meinem Konto abgebucht wird. ... "
Ohne Datum 54
55Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (Anlagen B10 (Muster)) an J und C2 unter anderem mit folgendem Inhalt:
56"Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4 und 5 der nachfolgenden Aufstellung benannte Firma zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden. ...
1. Kaufpreis ..... 2. Grunderwerbsteuer ..... 3. Notar- und Gerichtskosten ..... 4. Finanz.-Verm. Gebühr .... DM 5. Courtage 3,45% ..... DM 6. Abschlussgebühr 1,6%......"
Ohne Datum und Unterschrift 59
Selbstauskunft (Anlage D1 Blatt 304, 305) 60
61Die Beklagte zu 1 nahm die Bausparanträge des Klägers an (Anlage A8) und die Beklagte zu 2 zahlte die Darlehenssumme auf das Notaranderkonto. Unter dem 12.12.2005 trat die Beklagte zu 2 ihre Ansprüche aus dem Darlehensvertrag an die Beklagte zu 1 ab (Anlage WK 4).
62Mit Anwaltsschreiben vom 18.4.2002 erklärte der Kläger den Widerruf (Anlage WK3). Mit der vorliegenden Klage begehrt er Schadensersatz wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss und hilfsweise die Rückabwicklung der Verträge.
63Seinen Schaden bis zum 31.12.2005 berechnet er wie folgt (Seiten 4 und 5 des Schriftsatzes vom 27.2.2007 Blatt 883 und 884):
Zinszahlungen (unstreitig) 38.450,81 € 64
Aufwendungen Mietpool (unstreitig) +11.555,38 € 65
Werbungskosten (unstreitig) +14.518,90 € 66
Mieteinnahmen Mietpool (unstreitig) - 25.897,08 € 67
Klageforderung =38.628,11 € 68
69hilfsweise Disagio (7.403,51 €) sowie Mehrkosten gegenüber einem Annuitätendarlehen (der Kläger behauptet 52.437,80 €, Einzelheiten Blatt 53 – 60).
70In den Jahren 1997 bis 2005 erzielte der Kläger Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 33.230,39 € (1997 – 2001) + 5.218,00 € (2002) + 5.553,00 € (2003) + 6.788,00 € (2004) + 11.396,00 € (Anlage M1 Blatt 849) und Steuervorteile in Höhe von 2.253,90 € (2000) + 1.875,13 € (2001) + 2.020,93 € (2002) + 2.130,85 € (2003) + 2.499,53 € (2004) + 4.024,67 € (2005) (Anlagen M1 und M3 bis M8 Blatt 849 und 851 bis 871)
71Der Kläger behauptet, X habe einen Bekannten in dessen Privatwohnung zum Thema Steuerersparnis und Altersvorsorge beraten. Er sei zufällig zugegen gewesen. X habe dort die Vorzüge des Erwerbes der vermieteten Eigentumswohnung (Steuerersparnis, steigende Mieten, Sicherheit, Altersvorsorge) herausgestellt. Es hätten sodann weitere Termine in der Privatwohnung des Klägers stattgefunden. X habe das Finanzierungsmodell der Beklagten als festen Bestandteil des Kapitalanlagekonzepts angepriesen und alle anderen Finanzierungsmöglichkeiten wegen des Steuersparmodells und der Vollfinanzierung aller Kosten als ungeeignet ausgeschlossen. Er habe erklärt, dass es sich um eine optimale Finanzierungsform handele, die genau auf das Steuersparkonzept der Kapitalanlage und die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers abgestimmt sei und dass sich die Finanzierung durch die Mieteinnahmen und Steuervorteile praktisch von selbst trage. Das Finanzierungskonzept sei gut durchdacht und nach allen Seiten hin abgesichert. Es sei nur ein monatlicher Betrag in Höhe von 226,- DM = 115,55,- € (Blatt 65 Anlage A2) einzusetzen. Tatsächlich betrage die erzielbare Miete 3,80 DM je m² (laut Mietspiegel) abzüglich 30% Bewirtschaftungskosten und 15% Mietausfallwagnis mithin 2,26 DM je m² (Blatt 63) und die Unterdeckung der Liquidität 2.134,65 € (Blatt 67, 68). Alle oben genannten Urkunden seien in der Privatwohnung unterschrieben worden.
72Der Kläger meint, die Beklagten hätten Beratungs- und Aufklärungspflichten verletzt, weil er nicht auf
731. die Vor- und Nachteile der Ausgestaltung der Finanzierung einschließlich Disagio (7.403,51 €) insbesondere die Mehrkosten gegenüber einem Annuitätendarlehen (der Kläger behauptet 52.437,80 €), die Laufzeit der Finanzierung (der Kläger behauptet 28 bis 30 Jahre), den vom Regelbausparbeitrag abweichenden, geringeren anfänglichen Bausparbeitrag, den Anstieg der monatlichen Belastungen, die Tilgungsaussetzung, die steuerlichen Auswirkungen, die lebenslange Verschuldung sowie
742. die objektbezogenen Risiken insbesondere des Mietpools und dessen Verbindlichkeiten (planmäßige Auszahlung überhöht kalkulierter Mieteinnahmen, "Schneeballsystem"), der Liquiditätsunterdeckung, den tatsächlichen Verkehrswert (der Kläger behauptet 46.708,64 DM, Blatt 118 – 124) und die Innenprovisionen (der Kläger behauptet 25% bis 30 des Kaufpreises)
hingewiesen worden sei und 75
763. die Beklagte zu 1 den Beleihungswert nach dem streitigen Vortrag des Klägers allein entsprechend der Höhe der Gesamtaufwendungen (Finanzbedarf) unter Missachtung der üblichen Bewertungsfaktoren (Nettomiete, Bodenrichtwert, Miteigentumsanteil, Gesamtnutzungsdauer, Vervielfältiger) und entgegen § 16 der ABB (Anlage B17) viel zu hoch angesetzt habe.
77Er behauptet, er hätte den Kauf- und den Kreditvertrag nicht abgeschlossen, wenn die Beklagten ihre Aufklärungspflichten nicht verletzt hätten.
Der Kläger beantragt nach teilweiser Klageänderung, 78
1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn 38.628,11 € zu zahlen, 2. die Beklagte zu 1 zu verurteilen, den Kläger von den bestehenden
Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsverpflichtungen aus dem zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2 bestehenden Vorausdarlehensvertrag vom 22.12.1997, Konto-Nr.: ########, die an die Beklagte zu 1 abgetreten wurden, freizustellen, 3. festzustellen, dass aus dem unter Ziffer 2 bezeichneten Vorausdarlehensvertrag
keine Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche der Beklagten gegenüber dem Kläger zustehen,
81jeweils Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 6,666/1.000 an dem Grundstück Gemarkung E, G1, Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 5.504 m² verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im 6. Obergeschoss mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 48, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts E Blatt ####### an die beklagten Gesamtschuldner sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch,
Übereignungsanspruchs in Verzug befinden, 5. die Beklagte zu 1 weiter zu verurteilen, das Bausparguthaben des Klägers nebst
Zinsen aus dem Bausparvertrag Nr. ########## abzurechnen und den sich aus der Abrechnung ergebenden Betrag an den Kläger zu zahlen, 6. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, dem
Kläger sämtlichen seit dem 31.12.2005 entstandenen und zukünftig entstehenden Schaden aus dem Erwerb der oben genannten Immobilie in E unter Inanspruchnahme der Finanzierung der Beklagten zu ersetzen, 7. Hilfsweise gegenüber den Anträgen zu Ziffern 1,2,3,4 und 6
a. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger 59.841,31 € nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit Rechthängigkeit zu bezahlen, b. die Beklagte zu 2 verurteilen, eine Neuberechnung des effektiven Jahreszinses
des Darlehensvertrages vom 22.12.1997, Konto-Nr.: ########## auf der Grundlage des gesetzlichen Zinssatzes vorzunehmen und den sich aus der Neuberechnung zugunsten des Klägers ergebenden Betrag an den Kläger zu zahlen.
die Klage abzuweisen und die Beklagte zu 1 widerklagend 87
1. festzustellen, dass der zwischen dem Widerbeklagten (im Folgenden Kläger) und der Beklagten zu 2 abgeschlossene Vorausdarlehensvertrag vom 22.12.1997/27.12.1997 durch den von Klägerseite erklärten Haustürwiderruf nicht aufgelöst worden ist sondern wirksam fortbesteht und hilfsweise: 2. festzustellen, dass die Beklagte zu 1/Widerklägerin berechtigt ist, wegen ihrer
aufgrund Haustürwiderrufes des vorbezeichneten Darlehensvertrages bestehenden Rückabwicklungsansprüche (§ 3 Abs. 1 HWiG a. F.) die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars T vom 23.12.1997, UR-Nr. ###, Grundschuld und persönliche Vollstreckungsunterwerfung, gegenüber dem Kläger zu betreiben, und höchst hilfsweise: 3. den Kläger zu verurteilen, an die Beklagte zu 1/Widerklägerin 85.140,32 € nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen.
Der Kläger beantragt, 90
die Widerklage abzuweisen. 91
Die Beklagten berufen sich auf die Einrede der Verjährung. 92
93Die Beklagten meinen, sie träfen keine Aufklärungspflichten über das Risiko der Verwendung des Darlehens und sie hätten ihre Auskunftspflichten über die Finanzierung und den Immobilienmarkt durch die Risikohinweise und den Inhalt des Darlehensvertrages erfüllt. Die Beleihungswertermittlung sei zutreffend und allein in ihrem Interesse und nicht im Interesse des Klägers erfolgt.
94Die Beklagten behaupten, ihnen sei zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages nicht bekannt gewesen, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Vermittlungsprovisionen von der Verkäuferin an die Fa. I & C oder die Firma J bezahlt worden seien.
95Die Beklagten bestreiten die Haustürsituation und deren Kausalität. Für den Fall der Wirksamkeit des Widerrufes erklären sie die Aufrechnung mit Ansprüchen auf Nutzungsvergütung und Kapitalrückzahlung.
96Wegen der weiteren Einzelheiten des umfangreichen Vortrages der Parteien wird auf den Inhalt der Akten einschließlich Anlagen verwiesen.
97Die Klage und ein Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe sind am 17.12.2004 bei dem Landgericht Dortmund eingegangen. Mit Verfügung vom 21.12.2004 hat der Vorsitzende angeordnet, den Beklagten eine Durchschrift zur Stellungnahme zu übersenden.
Entscheidungsgründe 98
99Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen teilweise unzulässig und unbegründet. Die Widerklage ist nicht begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Darlehensvertrages (nachfolgend I.) mit den nachfolgend unter II. im Einzelnen für jeden Antrag dargestellten Rechtsfolgen.
101Es gelten nach Art 229 § 5 EGBGB die Gesetze (BGB, HWiG, VerbrKG) in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung, weil die streitgegenständlichen Schuldverhältnisse vorher begründet worden sind.
102Den Beklagten fällt ein Verschulden bei Vertragsschluss (jetzt § 311 BGB) nämlich eine Verletzung einer Aufklärungspflicht zur Last.
103Nach der Entscheidung des BGH vom 16.5.2006 (XI ZR 6/04) können die Anleger in den Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objektes unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospektes über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer, Fondsinitiatoren oder die von ihnen beauftragten Vermittler und die Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurden und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen des Falls evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
Arglistige Täuschung durch die Vermittler 104
105Die Vermittler (hier Fa. I & C und deren Untervermittler X) haben den Kläger arglistig über die Höhe der Vermittlungskosten getäuscht. Falsche oder zumindest entstellende (dies ist ausreichend Palandt § 123 Rn 3) Angaben enthalten die unstreitige Zahlungsanweisung (Anlage 2 zum Kaufangebot) und der unstreitige Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (Anlagen B10 (Muster)) zu den Vertriebskosten. Darin sind 453,- DM Finanzierungsvermittlungs-Gebühr und 3,45% = ---- DM Courtage (Anlage 2 zum Kaufangebot) oder 3,45% (Muster Anlagen B10) Courtage beziffert worden. Die tatsächlichen Vertriebskosten, die zusätzlich zu der vorstehend genannten Courtage von der Verkäuferin an I & C gezahlt wurden, lagen über 15 %. Dem entsprechenden, durch zahlreiche Indizien belegten Sachvortrag des Klägers sind die Beklagten nicht substantiiert entgegengetreten.
106Die Beklagten bestreiten nicht, dass alle Verkäufer für die Vermittlung des Kaufvertrages generell eine Verkäuferprovision gezahlt haben. Sie bestreiten die Höhe der von dem Kläger behaupteten Provisionen, die die Verkäufer bezahlt haben sollen (25% bis 30 des Kaufpreises) tragen aber zur Höhe dieser Provisionen nichts vor. Ihr Bestreiten ist damit unbeachtlich (§ 138 Abs. 3 ZPO).
107Die Erklärungslast des Gegners (§ 138 Abs. 2 ZPO) ist Auswirkung des Verhandlungsgrundsatzes, der Wahrheitspflicht und der Prozessförderungspflicht. Aus ihr folgt, dass der Gegner sich im Allgemeinen nicht auf ein bloßes Bestreiten beschränken darf. Die Erklärungslast ist in Bestehen und Umfang davon abhängig, wie die darlegungspflichtige Partei vorgetragen hat. Trägt der Darlegungspflichtige – wie vorliegend der Kläger - substantiiert vor, dann muss sich der Gegner auch substantiiert äußern (Zöller § 138 Rn. 8, 8a). Eine Partei darf sich nicht durch arbeitsteilige Organisation ihres Betätigungsbereiches ihren prozessualen Erklärungspflichten entziehen, sondern muss innerhalb desselben Erkundigungen anstellen (Zöller § 138 Rn. 16). Dieser Verpflichtung sind die Beklagten nicht nachgekommen.
108Die Beklagten sind mit Beschluss vom 22.12.2006 auf ihre Substantiierungslast hingewiesen worden. Sie haben daraufhin lediglich vorgetragen, ihre Erkundigungen bei den Verkäuferunternehmen über die Vertriebsvereinbarungen und etwaige Provisionssätze hätten bislang zu keinem Erfolg geführt, was damit zusammenhängen mag, dass sich auch die Verkäuferunternehmen zahlreichen Anlegerprozessen ausgesetzt sehen, in denen ihre Interessenlage mit derjenigen der Finanzierungsbanken durchaus divergiert. Es könne nicht "einfach" bei der Firma I & C nachgefragt werden. Die Firmengruppe sei seit Herbst 2000 in Insolvenz. Ob derartige Unterlagen vom Insolvenzverwalter beschafft werden können sei derzeit unklar. Dieser Vortrag rechtfertigt ein einfaches Bestreiten nicht, worauf die Beklagten in zahlreichen bereits durch Urteil entschiedenen Parallelverfahren (unter anderem 3 o 799/04, 149/05, 159/05 und 180/05) ausdrücklich hingewiesen worden sind. Es fehlt jeglicher konkreter Vortrag dazu, bei wem die Beklagten wann, was und auf welche Weise erfragt haben und welche Reaktion auf diese Nachfrage erfolgte. Die Insolvenz sämtlicher Firmen der I & C Gruppe ist kein nachvollziehbarer Grund, denn die seinerzeit handelnden Personen sind nicht verstorben und können ebenso wie der Insolvenzverwalter befragt werden. Die Beklagte zu 1 hat über 10 Jahre mit der I & C Gruppe institutionell zusammen gearbeitet (dazu später). Nachdem das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Firmen der I & C Gruppe eröffnet worden war, veranlasste die Beklagte zu 1, die Herausgabe von Unterlagen die bei diesen
Firmen verblieben waren (Seite 35 des Prüfberichtes E3 ). Ihr war es also auch nach der Insolvenzeröffnung möglich, Informationen zu erhalten.
109Zudem ist die Kammer zweifelsfrei davon überzeugt, dass alle Verkäuferinnen für alle von der Fa. I & C und der Fa. J vermittelten Verkäufe, also auch im vorliegenden Fall, Verkaufsprovisionen gezahlt haben, die 15 % des Kaufpreises überstiegen. Diese Feststellung beruht auf den nachfolgend dargestellten unstreitigen Urkunden und Indizien, denen die Beklagten nicht entgegengetreten sind.
Gutachten der E3 vom 27.11.2001 (im Folgenden E3 ) 111
112Die von dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen im Mai 2001 beauftragten Wirtschaftsprüfer sind bei der Geschäftsprüfung (wegen der Einzelheiten der Prüfungsdurchführung und der Prüfungsunterlagen wird auf Seite 7 bis 9 des Prüfberichtes verwiesen) der Beklagten unter anderem zu folgenden Ergebnissen gekommen:
(Seite 39) 113
114Aus den von der V GmbH bzw. der W GmbH im Falle der Eheleute H zu Verfügung gestellten Unterlagen ergibt sich, dass dem "Vertriebspartner" der I & C, Frau K, für die Objekt- und Finanzierungsvermittlung eine Provision von 12,5 % des Nettokaufpreises plus Mehrwertsteuer sowie eine Sonderprovision von 1,6 % der Finanzierungssumme zuzüglich Mehrwertsteuer zugesagt worden ist. In dem vorliegenden Fall müsste somit ein Provisionsbetrag von 15.436 (brutto) an den Vertriebspartner geflossen sein. Selbst wenn man unterstellt, dass die J und die C2 in vollem Umfang zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, übersteigt dieser Betrag die gegenüber den Kreditnehmern ausgewiesenen Beträge für die Finanzierungsvermittlungsgebühr, die Abschlussgebühr und die Nettocourtage von 6.727 um 6.696.
115Da I & C neben den Provisionen an die Vertriebspartner auch noch die Kosten des eigenen Geschäftsbetriebes decken mussten, kann davon ausgegangen werden, dass ein nicht unerheblicher Teil des beurkundeten "Kaufpreises" nicht an den Verkäufer der Eigentumswohnung (im vorliegenden Fall die zu I & C gehörende M GmbH) geflossen ist, sondern bei den Vertriebsgesellschaften verblieben ist.
116Welchen Umfang diese über den erhöhten Kaufpreis mitfinanzierten sogenannten "weichen" Kosten hatten, konnten wir nicht eindeutig nachvollziehen, da wir trotz der Aufsichtsratstätigkeit von Herrn B bei der B2 bei der E4 keine Unterlagen über die Kalkulation der Abgabepreise der B2 vorgefunden hatten. Hinweise auf die Größenordnung der Weichkosten ergeben sich jedoch aus dem Protokoll einer von Herrn B moderierten Besprechung zwischen dem Vorstand der B2 und den Herren I und C am 28.März 1996, in der es um die zukünftige Zusammenarbeit im Immobilienvertrieb ging. Von Seiten der B2 wurde kritisiert, dass I & C auf zu hohe Verkaufspreise dränge und festgestellt" ... dass mit einer 30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist (vgl. Anlage 4.2 Nr. 5 Blatt 7).
118In den Fällen, in denen I & C Objekte anderer Anbieter vertrieben hat, scheint die Relation von 30 % Weichkosten im Verhältnis zum Wert der Immobilien deutlich überschritten worden zu sein. Dies ergibt sich aus einem Schreiben des Kreditnehmers H2 an die E4 vom 4.1.1999 (Anlage 4.2 Nr. 6). ... Aus der Kostenrechnung des Notars ergibt sich, dass an I & C Provisionen in Höhe von 49.237,39 geflossen sind; dies entspricht ca. 60 % des für die Pfandfreistellung bzw. zur Auszahlung an den Verkäufer verwendeten Betrags."
119Die Kammer schließt sich den Schlussfolgerungen der Wirtschaftsprüfer, denen die Beklagten nicht entgegengetreten sind, an. Daraus ergibt sich, dass die Verkäuferinnen in der Regel mehr als 15 % Verkaufprovisionen gezahlt haben denn Weichkosten von mindestens 30 % stehen ausweislich der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge (Anlage B10) lediglich ausgewiesene Kosten von 12,73 % (B10/1), 12,93 % (B10/2), 12,36 % (B10/3), 9,13 % (B10/4) gegenüber.
Vertriebsvereinbarungen mit L und E5 (Anlage B26) 121
122Daraus folgt, dass mit den Untervermittlern Provisionen von 5 % bis 12 % des Nettokaufpreises vereinbart worden waren. Da I & C nicht unentgeltlich tätig sein konnte, müssen die gezahlten Provisionen erheblich darüber gelegen haben.
Ergebnisprotokoll B vom 9.4.1996 über die Besprechung vom 28.3.1996 (E3 Anlage 4.2 Nr. 5) 124
Darin heiß es unter anderem wie folgt: 125
"....... 126
127Um die direkte Vergleichbarkeit zu gewährleisten, stellt die M der J exakt 20 % zur Verfügung, woraus die direkt dem Vertrieb zuzuordnenden Kosten finanziert werden.
...." 128
Die vorgenannten Urkunden betreffen zwar nicht die vorliegenden streitgegenständlichen Verträge wohl aber die Umstände des von I & C betriebenen Vertriebs von Eigentumswohnungen und Finanzierungen, die in allen Fällen identisch waren. Daraus folgert die Kammer, dass auch die Fa. M im vorliegenden Fall an I & C mindestens 15% Verkäuferprovision zahlte. Anhaltspunkte, die gegen diese Schlussfolgerungen sprechen, sind weder ersichtlich noch dargelegt.
Festzuhalten bleibt damit, dass die Beklagten den Vortrag der Kläger, es seien zu den in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesenen Kosten und Provisionen weitere 25% bis 30 % Verkäuferprovisionen gezahlt worden nicht 129
substantiiert bestritten haben und die Kammer zudem aufgrund der vorstehend dargestellten Urkunden zweifelsfrei davon überzeugt ist, dass jede Verkäuferin also auch M für jeden einzelnen Verkauf mindestens 15 % Verkäuferprovision an I & C gezahlt hat.
Den Vermittlern fällt eine Täuschungshandlung zur Last. In diesem Zusammenhang spielt es letztlich keine entscheidende Rolle, ob die Täuschung in einem aktiven Tun (positive Falschangabe der Vermittlungskosten in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag) oder einem Unterlassen (Verschweigen der im Kaufpreis einkalkulierten oder versteckten Provisionen) liegt, denn die Vermittler traf eine Offenbarungspflicht.
132Eine Aufklärungspflicht besteht immer dann, wenn es sich um besonders wichtige Umstände handelt, die für den anderen Vertragsteil offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Diese müssen ungefragt offenbart werden (Palandt § 123 Rn. 5b). Dies gilt insbesondere für Tatsachen, die den Vertragszweck erheblich gefährden. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn sich ein Makler – hier I & C – nicht nur von dem Käufer sondern auch von der Verkäuferin Provisionen und zwar in einem weit über das übliche Maß hinausgehende Umfang versprechen und bezahlen lässt, denn den von der Verkäuferin in den Kaufpreis einkalkulierten Verkäuferprovisionen steht kein entsprechender Ertrags- und/oder Sachwert gegenüber. Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensanlage (eine Selbstnutzung der Wohnung durch den Kläger war nicht vorgesehen) können sich aus der Existenz und der Höhe von Innenprovisionen, die als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen, Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und der Rentabilität der Kapitalanlage ergeben (BGH NJW 2004, 1732 (1734) = BGHZ 158, 110ff). Sie sind geeignet, den wirtschaftlichen Sinn der Vermögensanlage in Zweifel zu ziehen (BGH III ZR 290/04).
Zwar ist eine Doppelmakelung, wie § 654 BGB zeigt, grundsätzlich zulässig (BGH III ZR 318/02) sofern kein "institutionalisierter Interessenkonflikt" (BGH NJW 1992, 2818, BGHZ 138, 170) vorliegt (Handelsvertreter). Ist dem Makler – wie im vorliegenden Fall - die Doppeltätigkeit gestattet, so bleibt dennoch die Grundpflicht des Maklers bestehen, für seinen (hier: seine) Auftraggeber treu tätig zu werden. Es ist anerkannt, dass er auch bei einem Doppelauftrag nicht den einen dadurch bevorzugen darf, dass er den Vorteil des anderen »schlecht und gewissenlos« wahrnimmt, gar »Mittel, die gegen die guten Sitten verstoßen«, anwendet (so RG JW 1913,641 = RG WarnRspr 1913 Nr. 288). Auch bei einem erlaubten Doppel-Auftrag ist deshalb der Makler gehalten, seinen Auftraggeber - hier also beide - über all das aufzuklären, was für dessen Entschluss bestimmend sein kann und was er wissen muss, um sich vor Schaden zu bewahren (RGZ 138, 94, 97; BGH Urt. v. 8. März 1956 - II ZR 73/55 -, BB 1956, 733; BGHZ 48, 344 ff; BGH III ZR 290/04 für einen Geschäftsbesorger). Diese Pflicht zum Reden, die ihm gegenüber dem einen Auftraggeber obliegt, geht der gegenüber dem anderen Teil bestehenden Pflicht vor, die von diesem Teil ihm anvertrauten ungünstigen Umstände für sich zu behalten. Das entspricht dem wohlverstandenen Interesse seiner beiden Auftraggeber. Jeder von ihnen nimmt in Kauf, dass der Makler den Gegner über ungünstige Umstände aufklärt, weil dem der Vorteil gegenübersteht, vom Makler auch das zu erfahren, was dem Gegner ungünstig ist. Dennoch hat auch der Doppel-Makler die Interessen seiner beiden Auftraggeber zu wahren, indem er sich strenger Unparteilichkeit gegenüber beiden befleißigen muss, um ihnen in fairer Weise zu dienen (BGHZ 48, 344 ff). Unerheblich 131
ist, dass die Vermittler nicht die Aufgabe hatten, die Rentierlichkeit der Kapitalanlage der Kläger zu überprüfen, denn es geht hier um die Offenbarung von vorhandenen Kenntnissen der Vermittler (BGH III ZR 290/04 für Geschäftsbesorger). Das oder die Gespräche mit dem Vermittler waren die entscheidende Informationsquelle für den Kläger und damit die maßgebliche Grundlage für seine Anlageentscheidung. Er sind besonders schutzwürdig, weil ihm eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Anlageentscheidungen kaum möglich ist und nach dem nächstliegenden Verständnis eines durchschnittlichen Erwerbers die Vorstellung ausgeschlossen ist, in dem Gesamtaufwand könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für den Verkäufer stecken, dass die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04).
134Dieses Gebot haben I & C und deren Untervermittler verletzt. Sie haben von den Verkäuferinnen auch M Provisionen von mindestens 15 % erhalten und diese dem Kläger unstreitig nicht offenbart. Diese Provision übersteigt die ortübliche Verkäuferprovision von 3,45 % bis maximal 5,75 % bei weitem und ist für die Kaufentscheidung eines Erwerbers von erheblicher Bedeutung, weil sie als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellt und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht (BGH NJW 2004, 1732 (1734). Zudem besteht bei einer so hohen Provision die nahe liegende Gefahr, die sich im vorliegenden Fall auch verwirklicht hat, dass der Makler dass Vertrauen und die Interessen der Käufer verletzt und sich allein von seinem Provisionsinteresse leiten lässt. Deutliche Indizien für diese Interessenkollision sind das Besprechungsprotokoll vom 28.3.1996 und die Feststellungen der Wirtschaftsprüfer im Gutachten von E3. Danach diente der Verkauf der Eigentumswohnungen überwiegend den Umsatzinteressen der Beklagten, I & C sowie der Verkäuferin und nicht den Interessen der Erwerber. Ihre Steuersparmöglichkeiten waren angesichts ihrer verhältnismäßig geringen Einkommen stark eingeschränkt. Sie standen in keinem vernünftigen Verhältnis zu ihrem verfügbaren Einkommen. Die Steuersparmöglichkeiten dienten im Wesentlichen als Verkaufargument der Vermittler. Von sich aus hatten die Erwerber dafür keinen Bedarf geäußert. Er wurde ihnen in den Verkaufsgesprächen eingeredet.
135Ohne Bedeutung ist, ob die Verkäuferin gegenüber dem Kläger verpflichtet ist, den Teil der Provision, den sie an I & C zahlt und in den Kaufpreis einkalkuliert oder anders ausgedrückt versteckt (im Folgenden Innenprovision), zu offenbaren, denn hier geht es um die Pflichten des Maklers, der nach Treu und Glauben in viel weitergehendem Ausmaß die Interessen seines Auftraggebers wahrnehmen muss als ein Verkäufer, der einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen will, und für jedermann erkennbar offensichtlich in erster Linie eigene Interessen vertritt (im Ergebnis ebenso BGH III ZR 290/04). Die bisherige Rechtsprechung des BGH zu den Aufklärungspflichten einer Bank über gezahlte Innenprovisionen (BGH XI ZR 53/02 = NJW- RR 2004, 632) ist in der vorliegenden Fallkonstellation - arglistige Täuschung über die Provisionen, die insgesamt an die Maklerin insgesamt gezahlt werden – überholt, um dem Verbraucherschutz und den Risiken der vorliegenden Vertriebsumstände Rechnung zu tragen (BGH XI ZR 6/04 Rn. 50). Entscheidend für diese Ausdehnung der Haftung der Beklagten ist, dass die Beklagte und I & C bewusst und gewollt zusammengearbeitet haben, um Kleinanleger durch ausgeklügelte Vertriebsmethoden zu veranlassen, mit erheblichen Vertriebskosten belastete Eigentumswohnungen zu erwerben, für die sie nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen keinen Bedarf hatten und von sich aus auch keinen
Bedarf geäußert haben (dies ergibt sich eindrucksvoll aus dem Besprechungsprotokoll vom 28.3.1996). Wenn die Beklagten sich die Vertriebsmethode zu Nutze machen (Neugeschäft mit Bausparverträgen und Krediten, dies belegt die Notiz B vom 26.1.1990, E3 Anlage 4.1 Nr. 4), dann müssen sie auch für sämtliche arglistige Täuschungen des Vertriebes nach §§ 123 Abs. 2 BGB einstehen. Für den Fall einer arglistigen Täuschung kommt es nicht darauf an, in welchem Pflichtenkreis der Anlagevermittler tätig wird (so jetzt ausdrücklich BGH Urteil vom 17.10.2006 XI ZR 205/05)
136Die Pflichtenkreisrechtsprechung führt nur im Regelfall, nämlich bei gutverdienenden, steuerberatenen Kapitalanlegern, die wegen ihrer hohen Steuerbelastung nach Steuersparmöglichkeiten suchen und die sich daraus ergebenden Risiken nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen auch tragen können, zu einer interessengerechten Risikoverteilung zwischen Kreditnehmer und Bank. Dies gilt aber dann nicht, wenn – wie im vorliegenden Fall – H3- oder Durchschnittsverdiener, die bis zur streitgegenständlichen Kapitalanlage aus ihren Einkünften kein (oder zumindest kein nennenswertes) Vermögen bilden konnten und auch nicht gebildet haben und die zudem eine absolut gesehen geringe Steuerbelastung zu tragen haben, im Wege des Strukturvertriebes mit erheblichen Vertriebskosten belastete, vollständig fremdfinanzierte Eigentumswohnungen aufgeschwatzt bekommen, bei denen die Kredithöhe und das Risiko in keinem vernünftigen Verhältnis zu ihren Einkünften und ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen steht und ihnen jegliche Liquiditätsreserven – soweit sie überhaupt vorhanden sein sollten – rauben.
137Es gibt keinen vernünftigen Grund und es ist deshalb ungerecht, dass ein Kaufinteressent einer Immobilie oder eines Immobilienanteils im Rahmen eines Steuerspar- oder Geldanlagemodells (Fondanteil oder Eigentumswohnung), dem das Anlageobjekt von dem Vertreiber mittels eines Prospektes vorgestellt wird (Hinweispflicht bei Innenprovisionen von mehr als 15% so BGH III ZR 359/02) anders behandelt werden soll als derjenige dem das Objekt durch eine mündliche Beratung anhand eines Berechnungsbeispiels – wie vorliegend – vorgestellt wird (keine ungefragte Hinweispflicht so BGH V ZR 66/06). Der in der Entscheidung des BGH vom 13.10.2006 (V ZR 66/06) für diese Differenzierung genannte Grund, dass der Käufer einer Immobilie keinen Anspruch auf den Erwerb zum Verkehrswert hat, gilt für jede Kapitalanlage (Fondsanteil oder Eigentumswohnung) und jede Vertriebsform. Dass ein Vermittler bei einem persönlichen Gespräch/Beratung über ihm bekannte Innenprovisionen von mehr als 15% schweigen darf ein Prospekt über dieselbe Tatsache hingegen ausdrücklich hinweisen muss, leuchtet nicht ein. Beide Vertriebsmethoden dienen dem Zweck, den Kapitalanleger zum Erwerb der Eigentumswohnung oder des Fondsanteils zu bewegen. Bei beiden Vertriebsmethoden ist das Informationsdefizit des Kapitalanlegers identisch und jeder Kapitalanleger ist gleich schutzwürdig. Bei einem persönlichen Gespräch besteht zwar anders als bei einem anonymen Vertrieb durch einen Prospekt die Möglichkeit Fragen zu stellen. Dieser Aspekt rechtfertigt aber keine Ungleichbehandlung, weil nach dem nächstliegenden Verständnis eines durchschnittlichen Erwerbers die Vorstellung ausgeschlossen ist, in dem Gesamtaufwand könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für den Verkäufer stecken, dass die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04). Es fehlt somit ein Anlass, dem Vermittler entsprechende Fragen zu stellen. Hinzu kommt, dass die Kammer davon überzeugt ist, dass die vor Ort den Erwerbern gegenüber auftretenden Abschlussvermittler bestrebt waren, die Innenprovisionen,
die als solche für jedermann (auch die Vermittler und Erwerber) erkennbar nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht hätten (BGH NJW 2004, 1732 (1734), den "Erwerbern" gegenüber nicht aufzudecken und keinen Argwohn oder Zweifel zu wecken (wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die nachfolgende Begründung der Arglist verwiesen). Gerade deshalb besteht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben die Verpflichtung, für die Entscheidung besonders wichtige Umstände (dazu zählt eine Innenprovision von mehr als 15%, weil sie die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04)) ungefragt zu offenbaren. Es geht hier letztlich um die Offenbarung von vorhandenem Wissen der Vermittler, welches für die Entscheidung der Kapitalanleger unabhängig von der Art der Kapitalanlage von ausschlaggebender Bedeutung ist. Dieses Wissen darf ein redlicher Makler nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht zurückhalten zumal dem hier betroffenen Personenkreis (geschäftsunerfahrene Kapitalanleger mit eher kleinen, allenfalls mittleren Einkommen) eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Anlageentscheidungen kaum möglich wenn nicht sogar unmöglich ist.
138Für eine Gleichbehandlung beider Vertriebsmethoden spricht schließlich auch der Umstand, dass keine vernünftige Differenzierung der unterschiedlichen Hinweispflichten möglich ist, wenn bei in einem persönlichen Gespräch ein Prospekt, der keinen Hinweis auf die Innenprovisionen von mehr als 15% enthält, ganz oder teilweise übergeben oder vorgelegt wird.
139Die Vermittler (sowohl I & C als auch deren Untervermittler) handelten arglistig. Arglist erfordert einen Täuschungswillen, der gegeben ist, wenn der Handelnde die Unrichtigkeit seiner Angaben kennt und weiß, dass der andere Teil durch die Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wird, das heißt dass dieser bei wahrheitsgemäßer Erklärung nicht oder nur zu anderen Bedingungen abgeschlossen hätte. Insoweit genügt bedingter Vorsatz, nämlich die Vorstellung, die unrichtige Erklärung könne möglicherweise für die Willensbildung des anderen Teils von Bedeutung sein (Palandt § 123 Rn. 11). Diese Voraussetzungen liegen vor.
140Die Vermittler kannten die von ihnen mit den Verkäuferinnen vereinbarten und von den Verkäuferinnen an sie auch gezahlten Innenprovisionen. Sie handelten auch mit Täuschungswillen.
141Sämtliche Beteiligte, auch für die vor Ort den Erwerbern gegenüber auftretenden Abschlussvermittler waren bestrebt, die gesamten Kaufnebenkosten, die einschließlich Innenprovisionen mindestens 30 % des Kaufpreises betrugen und die als solche für jedermann (auch die Vermittler und Erwerber) erkennbar nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht hätten (BGH NJW 2004, 1732 (1734), den "Erwerbern" gegenüber nicht aufzudecken. Allen Vermittlern gemein war das Wissen, dass bei Aufdeckung der erheblichen, im Kaufpreis versteckten Innenprovisionen die Erwerber möglicherweise vom Kauf abgehalten hätten werden können. Diesbezüglichen Argwohn gerade angesichts des potentiellen Erwerberklientels (nicht geschäftserfahrene Kapitalanleger mit eher kleinen, allenfalls mittleren Einkommen) nicht entstehen zu lassen, war ersichtlich Motivation der scheinbar vollständigen Offenlegung aller
"weichen Kosten", die an Notar und die I & C Gruppe zu zahlen waren. Insoweit greift auch der mögliche Einwand nicht, offengelegt seien nur die "vom Erwerber unmittelbar selbst" zu zahlenden Provisionen. Nach Überzeugung des Gerichts belegt die gesamte Gestaltung des Vertriebes der Eigentumswohnungen ("I & C verkauft alles wie z.B. Emden und Nordenham, weil auch für solche Objekte der Markt geschaffen wird" Zitat aus dem Ergebnisprotokoll der Besprechung vom 28.3.1996) und die Art und Weise der Finanzierung (Vollfinanzierung des Kaufpreises und aller Kosten, geringe Anfangsbelastung, die Erwerber mussten nur die ihnen vorgelegten Formulare unterschreiben und sich in keiner Weise aktiv um die Finanzierung kümmern), dass es allen Beteiligten (Vermittler, Verkäufer, Beklagte) ohne Rücksichtnahme auf die Interesses der Erwerber allein darauf ankam, ihre Umsatzinteressen durchzusetzen und keinerlei Argwohn oder Zweifel bei den Erwerbern zu wecken. Belegt wird diese Feststellung zudem durch folgende Urkunden und Indizien:
Notiz B vom 26.1.1990 (E3 Anlage 4.1 Nr. 4) 143
Darin heißt es unter anderem wie folgt: 144
145"Was die Frage der Provisionen angeht, machte ich Herrn I2 darauf aufmerksam, dass diese ja nicht den Deckungskostenbetrag der B2 schmälern und er daher dieser Frage nicht mit solchem Nachdruck nachsetzen sollte. Im Übrigen wies ich darauf hin, dass wir uns an der B2 nicht mit 30 % beteiligen mussten, von unserer Vorarbeit abgesehen, wenn wir dann "nur gerecht" bedient würden. Ich ... äußerte aber meine Erwartung, dass wir etwas gerechter als gerecht behandelt werden sollten. Ich sähe mich zunehmend kritischer Fragen nach dem Sinn des B2- Engagements gegenüber, so dass ich sehr dafür wäre, wenn die Herren I & C Volumen bekommen könnten, da dies die einzige Schiene sei, über die wir überhaupt etwas von der B2 hätten. Die übrigen, so gerecht behandelten Partner, bringen uns nichts. ..."
Ergebnisprotokoll B vom 9.4.1996 über die Besprechung vom 28.3.1996 (E3 Anlage 4.2 Nr. 5) 147
Darin heiß es unter anderem wie folgt: 148
149"Er (B) stellt klar, dass die B2 AG hervorragende Produkte liefert, die I & C Gruppe erstklassig vertreibt und einen ausgefeilten Service für die Kunden auch in der Zeit nach Durchführung des Kaufes bietet. Was ganz besonders aus der Sicht des Finanzierers wichtig ist, ist die Tatsache, dass man sich stets mit besonderem Engagement um Störfälle kümmert. Von den inzwischen rd. 4.400 durch die C3 finanzierten Wohnungen sind kaum welche in eine Zwangsversteigerung geraten und wenn, habe die Gruppe die Wohnungen unter Inkaufnahme finanzieller Einbußen übernommen. Es läge im allseitigen Interesse, über Abwicklungen zu verfügen, die keinerlei "Rauch" in der Öffentlichkeit aufsteigen ließen.
150Er hebt weiter hervor, dass sowohl die I & C Gruppe als auch die B2 AG wechselseitig stets voneinander profitieren, was auch so bleiben soll. Dies liegt ganz besonders auch im Interesse der C3, deren Beteiligung an der B2 AG nur dann dem Bausparkassengesetz entspricht, wenn sie aus dieser Verbindung Nutzen für das Bausparerkollektiv in Form von Neugeschäft ziehen kann.
152Um die direkte Vergleichbarkeit zu gewährleisten, stellt die M der J exakt 20 % zur Verfügung, woraus die direkt dem Vertrieb zuzuordnenden Kosten finanziert werden.
154Zu dem immer wieder angesprochenen Thema der Abgabepreise führt Herr U2 aus, dass I & C freilich den maximalen Preis anstrebe. Die B2 muss aber als Kaufmann den Marktpreis ausloten und ihren Abgabepreis danach ausrichten. Bekommt die Fa. I & C aber höhere Preise, so muss man bei B2 annehmen, man habe sich verschätzt, oder "sie nehmen dem Kunden zuviel ab". Wir kalkulieren für die B2 ein möglichst großes Stück aus dem Kuchen.
155Nach langer Diskussion merkt Herr I an, dass die B2 I & C nicht verstehen kann und erinnert daran, dass der Markt für die Immobilien zu dem von I & C geforderten Preis ohnehin nicht vorhanden ist sondern erst im Beratungsgespräch gemacht werden muss.
157Die Herren U2 und E6 erkennen den Wunsch auf eine Mehrerlösabrede an. Sie meinen aber, dass mit der 30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist. Andernfalls leidet das B2-Produkt darunter. ......"
158Unerheblich ist, dass diese Urkunden nicht unmittelbar die streitgegenständlichen Vertragsschlüsse und die Fa. M betreffen, denn daraus ergibt sich deutlich die allgemeine Geschäftspraxis von I & C insbesondere deren Egoismus und Gewissenlosigkeit.
159Festzuhalten bleibt damit zunächst, dass den Vermittlern eine arglistige Täuschung der Kläger zu Last fällt.
160Die Anlagevermittler und I & C waren für die Beklagten wegen der Zusammenarbeit in institutionalisierter Art und Weise (dazu später) auch keine Dritte nach § 123 Abs. 2 BGB.
Wissensvorsprung 161
Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer, Fondsinitiatoren oder die von ihnen beauftragten Vermittler und die Bank in institutionalisierter Art und 162
Weise zusammenwirken, die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurden und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen des Falls evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH XI ZR 6/04 Rn 52).
163Erforderlich ist zunächst, dass zwischen den Verkäufern, den von ihren beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass von den eingeschalteten Vermittlern - von der Bank unbeanstandet – Formulare des Kreditgebers benutzt wurden, oder daraus, dass die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen desselben Objekts vermittelt haben (BGH XI ZR 6/04 Rn. 53). Diese Voraussetzungen liegen vor. Zwischen den Beklagten und I & C bestand unstreitig seit 1990 eine ständige Geschäftsbeziehung und ein gemeinsames Vertriebskonzept (BGH XI ZR 6/04 Rn. 59). Dies ergibt sich auch aus dem Gutachten E3 insbesondere der Anlage 4.1 Nr. 4. Die Beklagten finanzierten unstreitig den Erwerb zahlreicher Eigentumswohnungen in einem Objekt. Allein vor dieser Kammer sind mehr als 200 Verfahren rechtshängig gewesen (80) bzw. noch rechtshängig (120). Die Gesamtzahl überschreitet 5000.
164Dass die Finanzierung der Kapitalanlage vom Vermittler angeboten wurde ist dann anzunehmen, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus eine Bank zur Finanzierung seines Erwerbgeschäftes aussucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte dem Interessenten im Zusammenhang mit den Anlage- oder Verkaufunterlagen einen Kreditantrag des Finanzierungsinstitutes vorgelegt hat, das sich zuvor dem Verkäufer gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte (BGH XI ZR 6/04 Rn. 54). Dies war vorliegend der Fall. Sämtliche Verträge wurden durch I & C und deren Untervermittler angebahnt. Der Vermittler legte dem Kläger das Darlehensantrags- und die Bausparantragsformulare der Beklagten vor (Darlehens- und Bausparanträge Anlagen A3 und B19 (Muster)). Einen persönlichen Kontakt zwischen den Parteien gab es nicht. Von dem Kläger ging keinerlei Initiative aus. Die Art und Weise der Finanzierung durch die Beklagten war vorab zwischen I & C, der Verkäuferin und der Beklagten zu 1 abgesprochen.
166Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben der Vermittler ist dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben, so dass sich aufdrängt, die kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH XI ZR 6/04 Rn. 55). Auch dies ist vorliegend der Fall.
167Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang die unsubstantiierte und im Hinblick auf die oben zitierten Urkunden zumindest schwer nachvollziehbare Behauptung der Beklagten, ihnen (wem genau?) sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht bekannt gewesen, ob und in welcher Höhe für Vermittlung des konkreten von der Klägerseite erworbenen Immobilienobjektes eine Verkaufprovision – kaufpreiserhöhend – bezahlt worden sei, weil ihnen (wem genau?) die zwischen I & C und den Verkäuferinnen geschlossenen Vertriebsvereinbarungen nicht bekannt
gewesen seien. Es fehlt jeglicher konkreter Vortrag zur Organisation des internen Ablaufes und Informationsaustausches und dazu, welcher Mitarbeiter der Beklagten an der Vorbereitung und dem Abschluss der Darlehensverträge im Allgemeinen und im streitgegenständlichen Fall beteiligt war und welche Kenntnisse jeder von ihnen hatte. Auf ihren unsubstantiierten Vortrag sind die Beklagten mit

References: § 16
 § 5
 § 311
 BGH 
 § 123
 § 138
 § 138
 § 123
 § 654
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 123
 § 123