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Timestamp: 2020-07-02 08:35:19+00:00

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Mt Nº 08 Medianeria | Estatuto de limitaciones | Posesión (Ley)
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EFECTOS PROPIOS DE LA POSESIÓN Art. 1939 CCyC: “… A menos que exista
disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa
y cumplir la obligación de cerramiento”.
FACULTAD DE EXCLUSIÓN Art. 1944 CCyC: “El dominio es excluyente.
El dueño puede excluir a extraños del uso,
goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella,
y encerrar sus inmuebles con muros, cercos
o fosos, sujetándose a las normas locales”.
Art. 2004 CCyC: Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que
pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la
afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.
Art. 2005 CCyC: Cada condómino sólo puede usar
la cosa común para la necesidad de los inmuebles
a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.
El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separación entre dos heredades contiguas, es condominio con indivisión forzosa perdurable
División de lugares a través de muros
Año 364 AC
FIN DEL AMBITUS
Costumbres de París y de Orléans
ECONOMIA DE ESPACIOS
Aspecto Funcional Técnico Jurídico del muro
Lindero, separativo o
divisorio: demarca un
inmueble y lo delimita del inmueble colindante (art. 2006 CCyC);
Cerramiento: lindero de
cerramiento forzoso, sea
encaballado o contiguo (art. 2006 CCyC);
De elevación: lindero que excede la altura del muro de cerramiento (art. 2006 CCyC);
Enterrado: ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie (art. 2006 CCyC).
Contiguo: lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo (art. 2006 CCyC);
Próximo: situado
muy cerca del limite separativo de terreno;
Encaballado: lindero que se asienta parcialmente en
cada uno de los inmuebles
colindantes (art. 2006 CCyC).
Privativo o exclusivo:
lindero que pertenece a uno solo de los colindantes (art. 2006 CCyC);
Medianero: lindero que es común y pertenece
en condominio a ambos
O MEDIANERO
O DIVISORIO
LINDERO, SEPARATIVO
Otros elementos separativos de terrenos
L.D.P.L.D.P.
símil cerca (precariedad) 6 a 10 cm espesor.
CC, art. 2516
Tallo bajo, h: 1,50 aprox.
PRIMERA CONSTRUCCION ENCABALLADA
Facilita que el vecino lindero adquiera medianería.
Promueve y facilita el encerramiento.
Limita el dominio.
AFECTACIONES A LA PROPIEDAD DEL TERRENO
Art. 1945 CCyC: “El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende
al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. …”.
Art. 2007 CCyC: “Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante,
el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento,
al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor”.
El vecino debe tolerar este uso y avance del lindero. No hay apropiación de la franja de terreno. NO SE INDEMNIZA
CONDICIONES PARA QUE EXISTA MEDIANERIA
1) Heredades contiguas
Art. 2004 CCyC: “Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división”.
2) ubicados en un núcleo de población
o en sus arrabales
Art. 2007 CCyC: “Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor”.
3) Altura, Materiales y Espesores determinados
3) Altura, Materiales y Espesores
El Código Civil de Velez Sarsfield expresaba en su art. 2725
que el muro debía ser de piedra o de ladrillo hasta la altura
de tres metros, y su espesor entero no debería exceder de dieciocho pulgadas.
Art. 2008 CCyC: “El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen
Código de la Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, art. 5.8.3.1:
El espesor de un muro divisorio puede ser de 0,45 m o de 0,30 m …
(15 cm de cada
(22,50 cm de cada lado)
MUROS SEGÚN EL CÓDIGO DE LA EDIFICACION DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES
Art. 5.4.9 Normas IRAM de acondicionamiento térmico para construcciones. Art. 5.8.1.1 Ejecución de los muros Art. 5.8.1.1.1 Muros exteriores de construcciones
con superficies mayores a 1.500 metros cuadrados
Art. 5.8.2.3 Muros de ladrillos no cerámicos Art. 5.8.3.1 Material, espesor y rebajos en muros divisorios Art. 5.8.3.2 Construcciones sin apoyar en muro divisorio existente Art. 5.8.3.3 Cercas divisorias de albañilería u hormigón Art. 5.8.3.4 Medidores de gas y de electricidad en muros o cercas divisorios Art. 5.8.3.5 Reparación de muros divisorios - Ejecución compulsiva
Art. 5.8.4 MUROS DE CERCA EN EL INTERIOR DE UN PREDIO Art. 5.8.6.3 Muros de medio ladrillo macizo Art. 5.8.6.5 Muros de sostén de bloques o ladrillos huecos Art. 5.8.8 USO DE MUROS EXISTENTES
Art. 5.8.9 MUROS PRIVATIVOS CONTIGUOS A PREDIOS LINDEROS
Art. 5.8.10. Muros y tabiques con refuerzos especiales
Art. 8.13.1.1. Características de los bloques premoldeados de hormigón de cemento Art. 8.13.1.2 Empleo de bloques premoldeados de hormigón de cemento portland
DISPOSICIÓN 1592-DGFOC-
DI 312-2016-DGROC
1592-DGFOC-2005
Art. 1º- Autorízase el ladrillo
hueco cerámico denominado “Bloque portante BP12” propiedad de la empresa
La Pastoriza S.A., cuyo proyecto
Art. 2º- Para los casos en que el mencionado bloque sea utilizado en muros medianeros deberá solicitarse la pertinente
y previa autorización
ante esta Dirección General.
Artículo 1º.- Estipúlase que la ejecución o la subsistencia de muros privativos
contiguos a predios linderos de 0,15 m o espesores mayores, en lugar de los muros divisorios, quedara autorizada con el registro o permiso de obra o conforme a obra correspondientes, siempre y cuando dichos muros cumplan con los requisitos técnicos establecidos en el Articulo 5.8.9 "Muros privativos contiguos a predios linderos" del Código de la Edificación, en cuanto a resistencia a la rotura o al pandeo,
al impacto, a la conductibilidad térmica, a la absorción sonora o amortiguación
acústica, a la resistencia al paso del fuego y a la protección hidrófuga adecuada, lo
expuesto en el exordio.
Artículo 2º.- Hágase saber que a los efectos determinados en el Articulo lº de la presente, el profesional interviniente y el propietario debe declarar en planos a registrar que el muro divisorio contiguo a predio lindero cumple con los requisitos
exigibles, los cuales deberán ser detallados en memoria descriptiva pudiéndose
utilizar ladrillos macizos comunes o con otros materiales, como ser ladrillos de máquina prensados, cemento, silicio calcáreo, de hormigón, o de hormigón celular o
Artículo 3º.- Autorizase la ejecución de muros privativos contiguos a predios linderos
de 0,l5 m o espesores mayores, en lugar de los muros divisorios, en las obras que actualmente se encuentren en construcción, con permiso de obra otorgado y con un estado de avance de mampostería en ejecución, a pesar de que en los planos registrados se hayan proyectados muros divisorios de 0,30 m, siempre y cuando dichos muros sean de ladrillos macizos comunes o con otros materiales, como ser
ladrillos de máquina, prensados, cemento, silicio calcáreo o de hormigón, y cumplan
con los requisitos técnicos establecidos en el Articulo 5.8.9 "Muros privativos contiguos a predios linderos" del Código de la Edificación, en cuanto a resistencia a la rotura o al pandeo, al impacto, a la conductibilidad t6rmica, a la absorción sonora o amortiguaci6n acústica, a la resistencia al paso del fuego y a la protecci6n hidr6fuga adecuada.
Artículo 4º.- Hágase saber que la autorización conferida en el Artículo 3º de la
presente, se concede sólo bajo exclusiva responsabilidad solidaria del profesional interviniente en carácter de director de obra y del propietario de la obra.
Artículo 5º.- Hágase saber que en ningún caso los muros divisorios contiguos a
predio lindero de 0,l5 m
espesor mayor podrán sobrepasar los Ejes Divisorios de Predios de la parcela en
CPU, art. 4.2.4: Las cercas divisorias de
parcelas dentro del centro libre de
manzana no podrán sobrepasar una altura máxima de 1,80 m.
CE, art. 5.8.3.3: Cercas divisorias de
albañilería u hormigón siempre que:
a) Tenga no más que 3,00 m de altura medidos desde el predio más elevado; b) Tenga, a distancias no mayores que
3,00 m, pilares o pilastras que con el
muro formen secciones de 0,30 m x 0,30 m o bien otras estructuras de resistencia equivalente; c) Casos especiales: (…)
CE, art. 4.3.2.1 Características generales de
las cercas al frente.
Albañilería; Hormigón simple o armado; Verja de caño, hierro trabajado o madera dura; Marcos de alambre tejido artístico; Alambre tejido;
La combinación de los tipos precedentes.
CE, art. 5.8.4: MUROS DE CERCA EN EL INTERIOR DE UN PREDIO No rebasará los 2,20 m
QUE EXISTA MEDIANERIA
2 - Arrime
3 - Cerramiento Forzoso
4 - Cerramiento Simple
Contacto físico para apoyar
(tirantería de madera, perfiles de hierro,
vigas, viguetas y/o losas). No existe apoyo si se penetra el muro para colocar estructura independiente de HºAº o mixta, si dicha estructura llega hasta la L.D.P.
Elemento constructivo del vecino se acerca, se aproxima al muro divisorio, dejando un espacio. Resulta así una proximidad que impida desarrollar una función, como podría ser un
Obligatoriedad de encerrarse que existe en predios urbanos
Art. 2004 CCyC: “Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre
cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más
heredades que pertenecen a diversos propietarios”.
Art. 2007 CCyC: “Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados
en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
Arts. 2028 y 2029 CCyC: El vecino puede liberarse de conservar y/o reconstruir un muro mediante la ABDICACION (renuncia) de su derecho de medianería perdiendo no solamente el derecho sobre el 50% indiviso del muro sino además sobre la franja de terreno en el que se asienta.
MEDIANERIA:
DERECHO / DEBER
A abandonar o renunciar a los derechos
A obligar a su vecino a conservar y mantener
el muro medianero en buen estado.
A colocar tirantes en todo el espesor
del muro sin perjuicio del derecho
que el otro lindero posee de hacerlos
retirar hasta la mitad de la pared.
A abrir armarios o nichos aun pasando
el medio muro, sin perjudicar al vecino
o al muro.
A arrimar toda clase de construcciones
al muro medianero.
A servirse del muro para todos los usos
a los que se destinó, según su naturaleza.
A abrir ventanas o troneras
en el mismo, siempre que su vecino preste su consentimiento.
servirse del muro
El art. 2730 del Código civil de Vélez
expresaba que la medianería da derecho
a cada uno de los condóminos a servirse
de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según
su naturaleza, con tal que no causen
deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.
Servirse es la UTILIZACION INMEDIATA
O ESPECIFICA.
Es el uso específico del muro.
Se considera ampliamente el servirse del muro, no sólo con apoyo, arrime, sino además con cerramiento forzoso, embutimiento de cañerías, adosamiento de cañerías.
Art. 2021 CCyC: “El condómino puede adosar
construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular
de esederecho no resulte peligro para la solidez del muro.
Art. 2022 CCyC: “El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar
al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre
el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo”.
Art. 2023 CCyC: “Restitución del muro al estado anterior.
Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para
el condómino, éste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente”.
Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparación,
de igual manera, a reconstruir el muro en forma conjunta con su vecino, en el caso de muro condenable.
A suprimir aberturas, luces, y toda obra incompatible
con la medianería.
A mantener altura y espesor de la pared. Respecto al espesor, éste solamente podrá reducirse si se cuenta con el consentimiento del vecino, tal el caso de muros de 0,45 m de espesor que se reducen a 0,30 m. Si se trata de aumentar el espesor existente, podrá efectuarse si el excedente se construye en el terreno del vecino constructor.
A no hacer innovaciones en la pared medianera
que impidan al otro un derecho igual y recíproco.
Adquisición de Derechos de Medianería
Art. 2009 CCyC: “El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta
la altura de tres metros. También es medianero el muro
de elevación, si el titular colindante de un derecho real
sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien
lo construye, o por prescripción adquisitiva”.
Por el art. 2008 CCyC, el muro de cerramiento forzoso será
estable, aislante y de altura no menor a tres metros
contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen
1) CONTRIBUCION PARA
2) CESION DE DERECHOS
LA CONSTRUCCION ENCOMUN
2) DETERMINACION DEL DUEÑO DE INMUEBLES COLINDANTES o ANTECESOR COMÚN
3) PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
3) READQUISICION TRAS ABDICACIÓN
Art. 2024 CCyC: “El condómino
puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del
demolido. …”
Destruir todo o parte de ese muro para reconstruirlo con el propósito de hacerlo más apropiado
a fines de soportar mayor carga
o bien otras razones, sin indemnizar y en forma inmediata.
Art. 2026 CCyC:
“La reconstrucción debe realizarla a su costa, y el otro condómino no puede reclamar indemnización por las
meras molestias, si la reconstrucción
es efectuada con la diligencia adecuada según las reglas del arte”.
DETERMINACION DEL DUEÑO DE
INMUEBLES COLINDANTES o ANTECESOR COMÚN
CCyC, art. 2009
Privativo de A
CCyC, art. 2012
Art. 2010 CCyC: “A menos que se pruebe lo contrario,
el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor
a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación.
A partir de esa altura se presume privativo del dueño
del edificio más alto.
Art. 2011 CCyC: “Las presunciones del artículo 2010
se establecen a la fecha de construcción del muro
y subsisten aunque se destruya total o parcialmente”.
Art. 2013 CCyC: “La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las
presunciones legales al respecto,
debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos. La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos”.
Presunción de medianería hasta H del edificio más bajo (salvo prueba en contrario).
Presunción de medianería sólo si divide edificios, y no patios.
El muro de cerramiento forzoso no se presume medianero, debe
probarse que lo es.
Todo cerramiento, cerco, zanja, u otro elemento que separa dos propiedades rurales se presume medianero salvo prueba en contrario.
El árbol existente en cercos o zanjas medianeras se presume medianero, y cada uno de los condóminos podrá exigir que sean arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por algún accidente no podrán ser replantados sin consentimiento del otro vecino.
Signos materiales ostensibles
Por encima de lo medianero, el muro se
considera privativo, salvo prueba en contrario, sean éstas:
- instrumentos privados
- por signos materiales
CC, art. 2721: En el conflicto de un título que establezca la medianería, y los signos de no haberla, el título es superior a los signos.
Art. 1897 del CCyC: “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere
un derecho real sobre ella, mediante la posesión
durante el tiempo fijado por la ley”.
sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva”.
Prescripción adquisitiva breve Art. 1898 CCyC: “La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. … Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título”.
Prescripción adquisitiva larga Art. 1899 CCyC: “Si no existe justo título o buena fe, el plazo
es de veinte años. No puede invocarse contra el adquirente la falta
o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión”.
Art.1900 CCyC: “La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua”.
Plazo genérico
Art. 2560 CCyC: “El plazo de la prescripción es de cinco años, excepto que esté previsto uno diferente en la legislación local”.
Inicio del curso de la prescripción extintiva
Art. 2020 CCyC: “El curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo
de su construcción; y respecto al de elevación
o al enterrado, desde su utilización efectiva por el titular colindante”.
• Corre plazo de prescripción desde que se construyó muro de cerramiento forzoso (no si se carga la pared)
• Corre plazo de prescripción desde cuando el muro se usa.
CC, art. 2728: El que hubiere construido en un lugar donde
el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso
de la mitad de su valor
y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse
de la pared divisoria.
Art. 2014 CCyC:
“El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad
del valor del muro y de sus cimientos.
READQUISICIÓN TRAS ABDICACIÓN O ABANDONO
Art. 2028 CCyC: “El condómino requerido para el pago de créditos
originados por la construcción, conservación o reconstrucción De un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio. No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento”.
Art. 2029 CCyC: “La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno
en el que se asienta”.
Art. 2030 CCyC: “El que abdicó la medianería puede readquirirla en cualquier tiempo pagándola, como si nunca la hubiera tenido antes”.
Arboles y Muros Divisorios/Medianeros
Art. 1982 CCyC: “El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario
puede cortarlas por sí mismo”.
Art. 2034 CCyC: “Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos”.
Art. 2035 CCyC: “Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo,
si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto
que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces”.
Art. 2036 CCyC: “Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos”.
Ventanas en Muros Divisorios/Medianeros
Art. 1978 CCyC: “Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros;
ni vistas laterales a menor distancia que la de
sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana
al inmueble colindante”.
La distancia mínima indicada en el art. 1978 CCyC no se aplica si la visión está impedida
por elementos fijos de material no transparente.
CE, art. 4.10.1 INTERCEPCION DE VISTAS
No se permiten vistas a predios
colindantes ni entre unidades de uso independiente de un mismo predio, desde menos que 3,00 m del eje divisorio entre predios o entre paramentos
exteriores de locales
correspondientes a unidades independientes.
CODIGO DE LA EDIFICACION, art. 4.10.1 INTERCEPCION DE VISTAS … Quedan exceptuados los siguientes casos:
a) Cuando la abertura esté colocada de costado, formando un ángulo igual o mayor que 75º con el eje divisorio o el paramento exterior de otra unidad independiente, siempre que la abertura diste no menos que 0,60 m medidos perpendicularmente a dicho eje o paramento;
ángulo igual o
mayor que 75º
CODIGO DE LA EDIFICACION, art. 4.10.1 INTERCEPCION DE VISTAS No ser permiten vistas a predios colindantes ni entre unidades de uso independiente de un mismo predio, desde menos que 3,00 m del eje divisorio entre predios o entre paramentos exteriores de locales correspondientes a unidades independientes. Quedan exceptuados los siguientes casos:
b) Cuando haya un elemento fijo, opaco o translúcido, de altura no inferior a
1,60 m medida desde el solado correspondiente;
c) Cuando los vanos o balcones estén ubicados en la fachada sobre la L.M. o
la del retiro obligatorio.
Art. 1979 CCyC: “Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces a menor
altura que la de un metro
ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura”.
La distancia mínima indicada en el art. 1979 CCyC no se aplica si la visión
está impedida por
elementos fijos de material no transparente.
CE, art. 4.10.2: Apertura de vanos en muro divisorio
o en muro privativo contiguo
a predio lindero
Para proporcionar iluminación suplementaria a un local que
satisfaga sin ésta la exigida por este Código, se puede practicar la apertura de vanos en el muro divisorio o privativo contiguo
a predio lindero, siempre que dichos vanos se cierren con
bastidor resistente y vidrio, plástico o material similar no transparente, de espesor no menor que 5 mm, en paños de 20 cm de lado o bien con bloques de vidrio. El derrame del vano restará
a no menos que 1,80 m
por sobre el solado del local.
INSTALACIONES EN MEDIANERAS
La profundidad de una canaleta
-En muros de 0,30 m de espesor, hasta 0,05 m.
-En muros de 0,45 m de espesor, hasta 0,15 m.
CE, art. 5.8.3.1:
Un muro divisorio entre predios que en cualquier nivel cierra partes cubiertas, debe
ser construido en albañilería de ladrillos macizos o de piedra. El espesor de un muro divisorio puede ser de 0,45 m o de 0,30 m en cuyos casos sólo se permiten los siguientes cortes o rebajos para instalaciones:
a. Conductos para chimeneas y ventilaciones;
b. Rebajos hasta una altura de 2,00 m medidos desde el solado, en un ancho
equivalente a la mitad de la longitud del muro en cada local y no más de 2,00 m por cada unidad y una profundidad máxima de 0,15 m. Estos rebajos estarán separados por lo menos 2,00 m. El paramento de la pared rebajada será revestido de un material amortiguador de ruidos de una eficacia equivalente al espesor faltante;
Cortes hasta el eje divisorio, para colocar estructura resistente;
Canaletas para alojar tubería de agua corriente, gas, electricidad y
a. Cortes hasta el eje divisorio para colocar estructura resistente;
b. Canaletas de no más de 0,05 m de profundidad para alojar tubería de agua
corriente, gas, electricidad y calefacción.
MEDIANERIA EN SUBSUELO.
Art. 2006 CCyC: “El muro, cerco o foso se denomina: … enterrado: al ubicado debajo
del nivel del suelo sin servir
de cimiento a una construcción en la superficie”.
Art. 2017 CCyC: “El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor Del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para
su cimentación”.
Medianería Asimétrica
CONFUSION o UNIFICACION DE PREDIOS
Pago de Derechos de Medianería
Art. 2020 CCyC: “El curso de la prescripción de la acción de cobro
de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el titular colindante”.
ABONAR LOS DERECHOS DE MEDIANERIA?
¿QUÉ COMPRENDE EL DERECHO DE MEDIANERIA?
Desde el momento en que se hace uso del muro (de cerramiento o elevación) por parte del otro condómino, siendo el valor computable el de la fecha de reclamación del pago.
Altura y Longitud del muro
desde Nivel de Fundación.
ACCION DE COBRO: PERSONAL con modalidad PROPTER REM (“lo que sigue a la cosa”)
VALORIZACION DEL MURO
Ley Nº24.283 (regl. p/ Decreto 2585/93)
Art. 1º: Cuando deba actualizarse el valor de una cosa o bien o cualquier otra prestación, aplicándose índices, estadísticas u otro
mecanismo establecidos por acuerdos, normas o sentencias,
la liquidación judicial o extrajudicial resultante no podrá establecer un
valor superior al real y actual de dicha cosa o bien o prestación, al momento del pago. La presente norma será aplicable a todas las situaciones jurídicas no consolidadas.
METODOS DE TASACION DEL MURO
CLÁSICO O COMÚN PROTOTIPO DEPRECIACIÓN DE LOS COMPONENTES.
LINEAL o RECTILINEO: la depreciación es una función lineal de la edad. la depreciación es uniforme u lo largo de la vida del edificio.
CUADRATICO o PARABOLA DE KUNZTLE: la depreciación no es constante como supone la línea recta: es lenta al comienzo de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia el
F. W. ROSS: hipótesis anterior. Válido para las cosas que sufren
un desgaste regular, como los edificios sometidos a cargas accidentales o propias no violentas. La expresión algebraica es:
DEPRECIACIÓN DISCRIMINADA según TABLA DE ROSS-HEIDECKE
(Norma IRAM 34.869)
ESTADO DE COMPONENTES DEL MURO (cf. Tabla de Ross Heidecke)
EXCELENTE (A nuevo sin reparaciones).
(Estado regular de mantenimiento
con conservación normal de pequeña importancia).
(Necesitado de reparaciones sencillas).
MUY MALO (Necesitado de reparaciones importantes).
IRRECUPERABLE (Sin Valor).
(Norma IRAM 34.869) Se tomará la siguiente fórmula:
Va = (Vr - r) . (1 - K/100) + r
Va: valor actual, al cual se arribó luego de aplicar la depreciación.
r: valor residual
K: coeficiente obtenido de la tabla de Ross-Heidecke, a la cual se ingresa teniendo el
estado de conservación y la antigüedad
El estado de conservación surge de la apreciación ocular que el profesional debe efectuar sobre el elemento, y la antigüedad se obtiene dividiendo la edad por su vida útil.
Mampostería de Elevación: Edad: 10 años - Vida útil: 90 años - Estado 2
10 años / 90 años = 0.11 antigüedad tomada en un % de la Vida Util.
Con el Estado 2 y la antigüedad 0.11 (11 %) , se entra a la Tabla de Ross Heidecke que otorga un Coeficiente K = 8,47
Norma IRAM 34.869:
7.3.2. Llegado el muro
a su depreciación total,
correspondería reconocer
al propietario de la pared sólo el valor residual (R)
o sea, el de sus escombros.
No obstante, si se ha llegado
a ese punto y la pared aún
puede prestar utilidad al adquirente, se debe reconocer al propietario
de dicha pared la mitad
del costo de un tabique de 150 mm, más la mitad del valor residual del resto.
REGLA DE MASSELIN: se aplica en un todo homogéneo del muro. Son sus
Entre 0 a 10 años de antigüedad, el muro no debe depreciarse.
Entre 10 a 20 años de antigüedad,
se aplicará una depreciación del 10% de Vr.
Entre 20 a 30 años de antigüedad,
se aplicará una depreciación del 20% de Vr.
Entre 30 a más años de antigüedad, se aplicará una depreciación del 30% de Vr.
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References: Artículo 1

Artículo 2

Artículo 3

Artículo 4
 Artículo 3

Artículo 5
 artículo 2008
 artículo 2010