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Timestamp: 2016-10-22 23:50:56+00:00

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1C_573/2011, 1C_581/2011 � � Urteil vom 30. August 2013
Enteignungskommission des Kantons Thurgau, vertreten durch den Pr�sidenten
�X.________ ist in der Politischen Gemeinde Salenstein Eigent�merin der Parzellen Nrn. 6460 (im Ortsteil Fruthwilen) und 243 (Hinderburg). Die Parzelle Nr. 6460 ist nicht �berbaut. Auf dem Grundst�ck Nr. 243 besteht ein Fachwerkhaus samt �konomiegeb�ude. Gem�ss dem Zonenplan von 1982 befanden sich eine Teilfl�che von Parzelle Nr. 6460 in der Wohnzone W2 und eine Teilfl�che von Parzelle Nr. 243 in der Dorfzone. Mit einer �nderung des Zonenplans, die das Departement f�r Bau und Umwelt des Kantons Thurgau (DBU) am 14. Juli 2005 genehmigte, wurden von der Parzelle Nr. 6460 lediglich noch 550 m� der Bauzone W2 und der Rest der Landschaftsschutzzone zugewiesen. Die Parzelle Nr. 243 (Hinderburg) und die n�rdlich angrenzende Parzelle Nr. 242 (Sichelweg) wurden mit Ausnahme eines Forststreifens im s�dlichen Teil von Parzelle Nr. 243 neu gesamthaft der Landschaftsschutzzone zugewiesen. Eine Beschwerde der Grundeigent�merin gegen diese Zonenplan�nderungen wies das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau am 20. September 2006 ab. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
�Am 18. Oktober 2007 reichte X.________ bei der Enteignungskommission des Kantons Thurgau Klage ein mit dem Rechtsbegehren, die Politische Gemeinde Salenstein sei zu verpflichten, ihr den Betrag von Fr. 4'440'350.-- nebst 3,5% Zins seit 18. Oktober 2007 zu bezahlen. Mit der neuen Zonenplanung seien von den betroffenen Parzellen 4'689 m2 Bauland ausgezont und der Landschaftsschutzzone zugewiesen worden.
�Die Enteignungskommission wies die Klage mit Entscheid vom 30. September 2010 ab. Zur Begr�ndung f�hrte sie im Wesentlichen aus, das Baugebiet im Zonenplan von 1982 sei �berdimensioniert gewesen. Damit entspreche dieser nicht den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes des Bundes (RPG, SR 700). Die von der Politischen Gemeinde Salenstein vorgenommenen Zonenplan�nderungen seien in Bezug auf die streitbetroffenen Parzellen somit als Nichteinzonungen zu qualifizieren, die grunds�tzlich nicht zu entsch�digen seien. Keine der drei Parzellen sei von einem Ausnahmetatbestand betroffen, der eine Entsch�digung begr�nde.
�Gegen diesen Entscheid gelangte X.________ an das Verwaltungsgericht. Sie brachte vor, der Zonenplan aus dem Jahr 1982 sei entgegen der Auffassung der Enteignungskommission RPG-konform gewesen. Wenn nun im Rahmen der Zonenplanrevision einzelne Liegenschaften aus dem Baugebiet ausgeschieden seien, handle es sich um entsch�digungspflichtige Auszonungen. Aber selbst wenn eine Nichteinzonung angenommen w�rde, w�re eine volle Entsch�digungspflicht der Politischen Gemeinde Salenstein gegeben. Entgegen den Darstellungen der Enteignungskommission sei ohne weiteres von der Bebaubarkeit der betreffenden Parzellen auszugehen.
�Das Verwaltungsgericht bejahte mit Urteil vom 26. Oktober 2011 das Vorliegen einer materiellen Enteignung in Bezug auf die Parzelle Nr. 6460 und wies die Sache zur Festsetzung der Entsch�digung an die Enteignungskommission zur�ck. Im �brigen wies es die Beschwerde ab.
�Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 26. Oktober 2011 haben sowohl X.________ (Verfahren Nr. 1C_573/2011) als auch die Politische Gemeinde Salenstein (Verfahren Nr. 1C_581/2011) beim Bundesgericht Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht. W�hrend X.________ eine zus�tzliche Entsch�digung aus materieller Enteignung f�r die Parzellen Nrn. 242 und 243 (Hinderburg) von mindestens Fr. 3'717'805.-- nebst Zins von 3.5% seit 18. Oktober 2007 verlangt, beantragt die Politische Gemeinde Salenstein in ihrer Beschwerde betreffend die Parzelle Nr. 6460 die Best�tigung des Entscheids der Enteignungskommission und die Abweisung des Entsch�digungsanspruchs der Beschwerdef�hrerin.
�Zur Beschwerde von X.________ stellen das Verwaltungsgericht, die Enteignungskommission und die Politische Gemeinde Salenstein Antrag auf Abweisung der Beschwerde. In weiteren Eingaben halten die Verfahrensbeteiligten an ihren Begehren fest.
�In Bezug auf die Beschwerde der Politischen Gemeinde Salenstein beantragen das Verwaltungsgericht und X.________, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Enteignungskommission schliesst auf Gutheissung der Beschwerde der Gemeinde. In weiteren Eingaben halten die Verfahrensbeteiligten an ihren Auffassungen fest.
�Das Bundesamt f�r Raumentwicklung ARE hat sich zu den beiden Beschwerden nicht vernehmen lassen.
�Eine Delegation des Bundesgerichts hat am 21. Juni 2013 einen Augenschein durchgef�hrt. Die Verfahrensbeteiligten hatten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu �ussern.
1.1.�Das angefochtene Urteil ist in Bezug auf die Parzellen Nrn. 242 und 243 ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz und betrifft eine Angelegenheit des �ffentlichen Rechts (Art. 90, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 82 lit. a BGG). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist daher zul�ssig (Art. 82 BGG).
�Die Beschwerdef�hrerin X.________ hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid als Grundeigent�merin der Parzelle Nr. 243 besonders ber�hrt und hat ein schutzw�rdiges Interesse an der Aufhebung bzw. �nderung, weshalb sie zur Beschwerde befugt ist (Art. 89 BGG). Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1.2.�Die Gemeinde Salenstein ist gest�tzt auf Art. 34 Abs. 2 lit. a RPG i.V.m. Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG zur Beschwerdef�hrung berechtigt. In Bezug auf die Parzelle Nr. 6460 entschied das Verwaltungsgericht vorab �ber die materiellrechtliche Grundsatzfrage, ob die Verkleinerung des Baubereichs auf diesem Grundst�ck eine materielle Enteignung bewirkt hat. Dieser Entscheid schliesst das Sch�tzungsverfahren nicht ab, sondern stellt lediglich einen wichtigen Schritt zur Beurteilung des Entsch�digungsanspruchs dar. Nach Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG ist die Beschwerde gegen selbstst�ndig er�ffnete Vor- und Zwischenentscheide zul�ssig, wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeif�hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten f�r ein weitl�ufiges Beweisverfahren ersparen w�rde. Diese Voraussetzungen liegen hier vor: W�re die Beschwerde gutzuheissen und eine materielle Enteignung zu verneinen, so k�nnte der Entsch�digungsanspruch der Grundeigent�merin sofort abgewiesen werden; damit bliebe den Parteien und den Beh�rden ein weiteres aufwendiges Verfahren f�r die Ermittlung der Entsch�digungsh�he erspart (Urteil des Bundesgerichts 1C_281/2008 vom 7. April 2009 E. 1, in: ZBl 111/2010 S. 289 f.). Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen in Bezug auf die Beschwerde der Politischen Gemeinde Salenstein erf�llt sind, ist darauf ebenfalls einzutreten.
2.1.�Nach Art. 5 Abs. 2 RPG und Art. 26 Abs. 2 BV ist volle Entsch�digung zu leisten, wenn Planungsmassnahmen zu Eigentumsbeschr�nkungen f�hren, die einer Enteignung gleichkommen. Dies ist der Fall, wenn einem Eigent�mer der bisherige oder ein voraussehbarer k�nftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschr�nkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird.
�Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentumsbeschr�nkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigent�mer so getroffen werden, dass ihr Opfer gegen�ber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht zu vereinbaren w�re, wenn hierf�r keine Entsch�digung geleistet w�rde (sog. Sonderopfer).
�In beiden F�llen ist die M�glichkeit einer zuk�nftigen besseren Nutzung der Sache nur zu ber�cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung ist in der Regel die M�glichkeit der �berbauung eines Grundst�cks zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2 S. 730; 125 II 431 E. 3a S. 433; je mit Hinweisen).
2.2.�Wird bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, die den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen, so liegt gem�ss der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine Nichteinzonung vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage stehenden Fl�chen nach dem fr�heren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht �berbaut werden konnten. Die Nichteinzonung in eine Bauzone l�st in der Regel keine Entsch�digungspflicht aus (BGE 131 II 728 E. 2.1 S. 730 f. mit Hinweisen). Dies gilt nicht nur bei der Revision altrechtlicher, vor Inkrafttreten des RPG (1. Januar 1980) erlassener Zonenpl�ne, sondern auch bei der Anpassung von Zonenpl�nen, die zwar unter der Herrschaft des RPG in Kraft getreten sind, aber materiell nicht in jeder Hinsicht auf die bundesrechtlichen Planungsgrunds�tze ausgerichtet waren (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1A.8/2002 vom 22. Juli 2002 E. 3.3; 1A.155/1999 vom 22. Mai 2000 E. 2d; 1A.58/1997 vom 10. Oktober 1997 E. 4c). Eine - grunds�tzlich entsch�digungspflichtige - Auszonung wird dagegen angenommen, wenn ein Grundst�ck mit einem bundesrechtskonformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt war und aufgrund einer Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 131 II 728 E. 2.3 mit Hinweisen).
2.3.�Massgebender Zeitpunkt f�r die Beurteilung, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist grunds�tzlich das Datum des Inkrafttretens der Eigentumsbeschr�nkung (BGE 132 II 218 E. 2.3 und 2.4 S. 221 f. mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall ist dies der 14. Juli 2005, als der revidierte Zonenplan durch das kantonale Departement f�r Bau und Umwelt genehmigt wurde (Art. 26 Abs. 3 RPG).
3.1.�F�r die Beurteilung, ob die Umzonung der streitbetroffenen Parzellen Nrn. 242, 243 und 6460 eine entsch�digungspflichtige materielle Enteignung darstellt, ist in erster Linie zu pr�fen, ob diese planungsrechtliche Massnahme als Auszonung oder Nichteinzonung zu qualifizieren ist. Dabei stellt sich die Frage, ob der alte Zonenplan in materieller Hinsicht RPG-konform war. Dieser wurde von der Gemeinde Salenstein am 26. Juni 1981 erlassen und am 11. Mai 1982 durch den Regierungsrat des Kantons Thurgau genehmigt, mithin nach Inkrafttreten des RPG am 1. Januar 1980. Der Erlass oder die Genehmigung eines Nutzungsplans nach Inkrafttreten des RPG bedeutet nicht, dass er den Anforderungen des Bundesrechts auch tats�chlich entspricht. Fehlt diese Voraussetzung, so kann auch bei einer sp�teren Redimensionierung der Bauzone eine Nichteinzonung vorliegen (E. 2.2 hiervor).
3.2.�Eine Nutzungsordnung entspricht den materiellen Anforderungen des RPG, wenn sie unter anderem die Abgrenzung von Bau- und Nichtbaugebiet nach den Kriterien von Art. 15 und Art. 1 bis 3 RPG vornimmt. Trifft dies zu, so sind sp�tere Redimensionierungen in der Regel als Auszonungen und nicht als Nichteinzonungen zu qualifizieren, namentlich wenn die Bauzonen sachgerecht bemessen wurden, sich die Dimensionierungen indessen erst hinterher beispielsweise wegen der demografischen Entwicklung und wegen neuer Verdichtungs- bzw. Umnutzungsm�glichkeiten als zu gross erweisen (BGE 131 II 728, E. 2.3 S. 732; BERNHARD WALDMANN/PETER H�NNI, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, 2006, N. 56 zu Art. 5 RPG).
3.3.�Die Vorinstanz legt dar, dass das kantonale Amt f�r Raumplanung im Pr�fbericht zur Ortsplanungsrevision Salenstein vom 5. Dezember 2002 die Kapazit�t des Baugebiets als zu gross bezeichnete. Das Amt f�r Raumplanung bezog sich dabei namentlich auf eine Einsch�tzung der Einwohnerentwicklung und auf die Dimensionierungsvorgaben von Art. 15 RPG und � 33 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 16. August 1995 (PBG/TG). Im Genehmigungsbeschluss vom 11. Mai 1982 hatte der Regierungsrat festgehalten, dass im Zonenplan 57,7 ha definitive und 11,8 ha Reserve-Bauzonen ausgewiesen seien; dies gen�ge f�r rund 1'500 Einwohner. Werde ber�cksichtigt, dass nicht alles eingezonte Land f�r die �berbauung freigegeben werde, k�nne der Umfang der Bauzone als angemessen und der �bergeordneten Gesetzgebung entsprechend bezeichnet werden. lm Rekursentscheid vom 23. November 2005 (E. 5b) f�hrte das kantonale Departement f�r Bau und Umwelt aus, das im Jahre 1982 genehmigte Baugebiet sei zu gross und daher nicht bundesrechtskonform gewesen. In Entscheiden vom 16. August 2006 und 20. September 2006 kam das Verwaltungsgericht ebenfalls zum Schluss, dass das Baugebiet der Politischen Gemeinde Salenstein nach dem alten Zonenplan zu gross dimensioniert gewesen sei. Zur Begr�ndung wurde insbesondere angef�hrt, der Regierungsrat habe nach dem Entscheid des Bundesgerichts vom 30. April 1986 (BGE 112 la 155) in Anwendung von Art. 36 Abs. 2 RPG verordnet, dass die Reservebauzonen der Etappierung des Baugebietes dienten, womit die Reservebauzonen (wieder) zum Baugebiet geh�ren w�rden.
�Das Verwaltungsgericht ber�cksichtigt im angefochtenen Entscheid zus�tzlich, dass das Bundesgericht trotz der im Anschluss an BGE 112 la 155 ergangenen Verordnungs�nderung festgestellt habe, dass die altrechtlichen Reservebauzonen nicht als Bauzonen zu qualifizieren seien (vgl. Urteile 1A.219/2006 vom 2. April 2007, E. 6 und 1C_163/2008 vom 8. Januar 2009, E. 2.1). Da die Reservebauzonen nach neuerer bundesgerichtlicher Rechtsprechung somit nicht zum Baugebiet geh�rten, erschienen auch die Aussagen des Departements f�r Bau und Umwelt sowie des kantonalen Amts f�r Raumplanung und insbesondere auch des Verwaltungsgerichts in ihren Entscheiden vom August/September 2006, wonach die Bauzone von Salenstein �berdimensioniert gewesen sei, als �berholt bzw. nicht mehr zutreffend. Im Rahmen der Zonenplanrevision sei das Baugebiet (inkl. Reservebauzone von 5.2 ha) von total 69 ha lediglich um rund 5 ha auf total 64,2 ha (neu ohne Reservebauzone) verkleinert worden (vgl. S. 3 f. des Anhangs zum Planungsbericht vom 10. Mai 2004). Unter den gegebenen Umst�nden und insbesondere angesichts der vom Bundesgericht nunmehr vorgenommenen Qualifikation der Reservebauzone als Nichtbauzone k�nne in Bezug auf den am 11. Mai 1982 genehmigten Zonenplan jedenfalls nicht (mehr) von einer RPG-widrigen bzw. �berdimensionierten Bauzone gesprochen werden.
3.4.�Die Auffassung der Vorinstanz, mit dem im Jahre 1982 genehmigten Zonenplan liege ein RPG-konformer Nutzungsplan vor, weshalb die mit dem neuen Zonenplan erfolgte Verkleinerung der Bauzone als Auszonung zu behandeln sein, wird weder von der Gemeinde noch von der Grundeigent�merin ausdr�cklich in Frage gestellt. Die Enteignungskommission stellt in ihrem Entscheid vom 30. September 2010 hingegen darauf ab, dass das Baugebiet gem�ss dem Zonenplan von 1982 gesamthaft betrachtet �berdimensioniert gewesen sei und sich daher materiell als nicht RPG-konform erweise. Die Verkleinerung der Bauzone durch die Revision des Zonenplans von 2004 sei somit in Bezug auf die hier umstrittenen Parzellen als Nichteinzonung zu qualifizieren. Die Frage, ob eine Auszonung oder Nichteinzonung im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht von Amtes wegen pr�ft (Art. 106 Abs. 1 BGG).
3.5.�Mit dem Verwaltungsgericht kann davon ausgegangen werden, dass unter Beachtung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Urteile 1A.219/2006 vom 2. April 2007, E. 6, und 1C_163/2008 vom 8. Januar 2009, E. 2.1) die Reservebauzone nicht mehr zum Baugebiet gez�hlt werden kann. Ob damit die Dimensionierung der Bauzone des Zonenplans von 1982 den Anforderungen des RPG entsprach, ergibt sich daraus noch nicht. Aus dem Planungsbericht vom 10. Mai 2004 folgt, dass die definitive Bauzone von 1982 (ohne Reservebauzone) auf 1'569 Einwohner ausgelegt war. Retrospektiv betrachtet war die Bauzone 1982 auch ohne Reservebauzone zu gross: Die Gemeinde verzeichnete in den Jahren 1980 bis 1990 eine Zunahme der Einwohnerzahl um durchschnittlich 2% und seit 1990 um durchschnittlich 3% pro Jahr. Sie hat sich von 1980 bis 2004 um ca. 55 % auf ca. 1'180 Einwohner erh�ht, nachdem sie in der Zeit von 1910 bis 1980 im Wesentlichen unver�ndert geblieben war. Wird ber�cksichtigt, dass Prognosen �ber die Bev�lkerungsentwicklung mit einer grossen Unsicherheit behaftet sind, kann nicht verlangt werden, dass die Annahmen im Zeitpunkt des Erlasses eines Nutzungsplans w�hrend des Planungszeitraums von 15 Jahren auch tats�chlich eintreffen. Indessen erscheint eine Bauzonengr�sse wie jene des Zonenplans von 1982, welche auf eine Verdoppelung der Bev�lkerungszahl ausgerichtet ist, weit von den Planungszielen gem�ss Art. 15 RPG entfernt (BGE 116 Ia 221 E. 3b S. 232). Ein Abweichen von dem nach anerkannter Methode gesch�tzten 15-j�hrigen Baulandbedarf als�
Obergrenze�f�r die Bemessung der Bauzone, ist nur ausnahmsweise, nach einer umfassenden Abw�gung aller wesentlichen - auch regionalen und �berregionalen - Interessen, zul�ssig (vgl. BGE 136 II 204 E. 7.1 S. 212 mit Hinweisen). Solche Interessen sind in Bezug auf die Gemeinde Salenstein nicht ersichtlich. Geht die im Jahre 1982 genehmigte Bauzone somit ohne die Reservebauzone auch unter Beachtung der mit der Prognose �ber die Bev�lkerungsentwicklung verbundenen Unsicherheiten offensichtlich �ber den in Art. 15 lit. b RPG festgelegten Planungshorizont von 15 Jahren hinaus, kann nicht von einem RPG-konformen Nutzungsplan gesprochen werden. Die vorliegende Angelegenheit ist somit nach den Regeln �ber die Nichteinzonung zu beurteilen.
�Nichteinzonungen l�sen grunds�tzlich keine Entsch�digungspflicht aus. Sie treffen Grundeigent�mer nur ausnahmsweise enteignungs�hnlich. Solche Ausnahmen ergeben sich insbesondere dort, wo eine Einzonung der betreffenden Parzellen geboten gewesen w�re und die Eigent�mer auf eine Einzonung vertrauen durften. Dies sind beispielsweise Grundst�cke, die �berbaubar oder grob erschlossen waren und von einem gew�sserschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst waren, oder solche, die im weitgehend �berbauten Gebiet gem�ss Art. 15 lit. a RPG lagen (Baul�cken). Zudem muss der Eigent�mer f�r die Erschliessung und �berbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet haben, damit der Nichteinzonung eines Grundst�cks eine enteignungsgleiche Wirkung zukommt (BGE 132 II 218 E. 2.2 S. 220 f. mit Hinweisen; Lukas B�hlmann/Christoph J�ger, Entsch�digungsfragen bei R�ckzonungen, in: Raum und Umwelt 6/2010 S. 8). Eine Gesamtw�rdigung solcher Umst�nde kann zum Schluss f�hren, es habe eine hohe Wahrscheinlichkeit bestanden, dass der Eigent�mer sein Land aus eigener Kraft h�tte �berbauen k�nnen (BGE 132 II 218 E. 2.2 und 2.3 S. 220 f. mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_120/2010 vom 9. Juni 2010 E. 2.3).
�Liegt keine Ausnahme dieser Art vor, so kann nicht von einer enteignungsgleichen Wirkung der Nichteinzonung gesprochen werden. Der Eigent�mer besitzt grunds�tzlich keinen Anspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt. Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist (BGE 132 II 218 E. 2.2 S. 221; 122 II 455 E. 4a S. 457 f.; je mit Hinweisen).
�Zu pr�fen ist somit je im Einzelnen, ob in Bezug auf die Parzellen Nr. 6460 (Fruthwilen) sowie Nrn. 243 (Hinderburg) und 242 (Sichelweg) im Ortsteil Salenstein in ihrer Gesamtwirkung ein Ausnahmetatbestand erf�llt ist, welcher die von der Kl�gerin behauptete Entsch�digungspflicht zur Folge h�tte.
5.1.�Die Parzelle Nr. 6460 liegt am �stlichen Rand des Ortsteils Fruthwilen, an der s�dlichen Seite der Strasse Richtung Ermatingen. Im alten Zonenplan lag ein Teil dieser Parzelle im Umfang von ca. 1'700 m2 in der Bauzone W2. Der neue Zonenplan teilt dagegen entlang der Kantonsstrasse eine Fl�che von 550 m2 der Bauzone W2 zu. Die Restfl�che wurde wie der �brige Teil des Grundst�cks der Landschaftsschutzzone zugewiesen. Zugunsten einer besseren �berbaubarkeit dieser Parzelle wurde mittels einer Baulinie der gesetzliche Abstand von 25 m zur nordwestlich angrenzenden Waldfl�che auf 10 m verringert. Wie der Augenschein sodann ergeben hat, reichte die bisherige Bauzone gegen S�den �ber einen steilen Abhang hinaus bis zum Rebbaugebiet. Die Parzelle ist zudem s�dlich der Kantonsstrasse das letzte Baugrundst�ck und kann allein schon aufgrund dieser geografischen Lage nicht dem geschlossenen Siedlungsbereich zugeordnet werden. Wenn sich diese Parzelle aber nicht im weitgehend �berbauten Gebiet befindet, besteht in dieser Hinsicht kein Einzonungsgebot, f�r dessen Nichtbeachtung nun nachtr�glich eine Entsch�digung zu leisten w�re. Weiter ist nicht ersichtlich, dass die Grundeigent�merin f�r die Erschliessung und �berbauung des Grundst�cks schon erhebliche Kosten aufgewendet h�tte. Weder die Bachsanierung im Leuentobel noch der Aufwand f�r die Einzonung der Restfl�che von 550 m� bei der Zonenplan�nderung von 2005 erscheinen als solche erhebliche Kosten. Die Bachsanierung diente dem Schutz des gesamten Grundst�cks, insbesondere auch der bereits nach dem alten Zonenplan in der Landschaftsschutzzone gelegenen Teile von Parzelle Nr. 6460. Die Anwalts- und Verfahrenskosten f�r ein Einspracheverfahren, mit welchem die Einzonung der Teilfl�che von 550 m� erreicht worden sein soll, stellen auch keine erheblichen Kosten f�r die �berbauung des �ber diese Teilfl�che hinausgehenden Parzellenteils dar. Besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes, welche ebenfalls ausnahmsweise eine Entsch�digungspflicht ausl�sen k�nnten, sind nicht ersichtlich. Bez�glich der Parzelle Nr. 6460 ist daher kein Ausnahmetatbestand im Sinne der Ausf�hrungen in E. 4 hiervor erf�llt, welcher trotz der Nichteinzonung eine Entsch�digungspflicht ausl�sen w�rde.
5.2.1.�Die Parzelle Nr. 243 (Hinderburg) im Ortsteil Salenstein misst rund 3'500 m� und ist mit einem historischen Fachwerkhaus als Wohnhaus sowie zus�tzlich mit einem �konomiegeb�ude �berbaut. Diese Geb�ude befinden sich auf einer Krete exponiert und abgesetzt vom �brigen Siedlungsgebiet oberhalb des Ortsteils Mannenbach und werden als f�r sich abgeschlossene, isolierte Einheit wahrgenommen. Aufgrund der gesamten topografischen Verh�ltnisse kann diese Liegenschaft nicht mehr dem geschlossenen Siedlungsbereich zugeordnet werden.
�Im Weiteren eignet sich das Land aufgrund der �berm�ssig starken Hanglage unterhalb der Krete nur beschr�nkt zur �berbauung. Zumindest w�re hierzu im Bereich des Steilhangs nach Norden ein erheblicher Mehraufwand erforderlich. Die Parzelle erscheint auf den Teilfl�chen, die �berhaupt aufgrund ihrer topografischen Verh�ltnisse f�r eine �berbauung geeignet sind, mit den bestehenden Geb�uden im Wesentlichen bereits �berbaut. Die Art. 24 ff. RPG (insbesondere die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG und Art. 42 RPV [SR 700.1]) belassen der Grundeigent�merin zus�tzliche Erweiterungsm�glichkeiten. Sie erleidet diesbez�glich mit der neuen Zonenordnung keine Beeintr�chtigungen, die sie in ihren Nutzungsm�glichkeiten in enteignungsrechtlich relevanter Weise einschr�nken w�rden. Die �brigen Teilfl�chen des Grundst�cks stehen aufgrund der topografischen Verh�ltnisse, insbesondere der ausgewiesenen Steilheit des Gel�ndes, f�r eine zus�tzliche �berbauung praktisch nicht zur Verf�gung. Zudem ist die strassenm�ssige Erschliessung �ber die Krete und die Hintergasse nach den Erkenntnissen am Augenschein nur ansatzweise vorhanden, wie dies bereits das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid festgestellt hatte. Die bestehende schmale Zufahrt mag als Erschliessung f�r die bestehenden Geb�ude und die nach Art. 24 RPG zul�ssige Erweiterung gen�gen, reicht indessen f�r mehrere zus�tzliche Wohneinheiten nicht aus. Die von der Grundeigent�merin beantragte Expertise zu den Baum�glichkeiten auf der Parzelle Nr. 243 erscheint unter den gegebenen Umst�nden nicht notwendig. Weiter kann offen bleiben, ob eine bauliche Entwicklung mit zus�tzlichen Wohnbauten nur gest�tzt auf einen bisher nicht vorliegenden Gestaltungsplan (� 61 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 16. August 1995; PBG/TG) h�tte bewilligt werden k�nnen, wie dies die Gemeinde geltend macht.
�Auch soweit die Grundeigent�merin vorbringt, die Gemeinde habe ihr vor Erlass des Zonenplans von 1982 zugesichert, die Dorfzone werde im Bereich der bestehenden Geb�ude nach S�den erweitert, was den Bau zus�tzlicher Wohneinheiten in diesem Bereich der Parzelle Nr. 243 erlaubt h�tte, liegt kein vertrauensbegr�ndender Tatbestand im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Entsch�digungspflicht bei Nichteinzonungen vor. Die entsprechende von der Grundeigent�merin behauptete Zusage erscheint als Absichtserkl�rung der Gemeinde, die nie zu einer rechtskr�ftigen Erweiterung der Dorfzone f�hrte, weshalb sie im vorliegenden Verfahren nicht weiter beachtet werden kann. Die Grundeigent�merin beruft sich weiter darauf, dass ihr Ehemann gem�ss Urteil des Bundesgerichts C 94/885 vom 4. Juli 1985 in der Erbteilung die Geb�ude der Hinderburg wegen der besonderen Aussichtslage und des historischen Werts nicht zum landwirtschaftlichen Ertragswert, sondern zu einem Liebhaberwert von �ber Fr. 500'000.-- �bernahm. Auch dieser Umstand stellt keinen Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes dar, der zu einer Entsch�digungspflicht f�r die vorliegende Nichteinzonung f�hren w�rde. An den damaligen Gr�nden f�r die Ber�cksichtigung eines Liebhaberwerts hat sich mit dem Einbezug des ganzen Grundst�cks in die Landschaftsschutzzone grunds�tzlich nichts ge�ndert.
�Eine gesamthafte W�rdigung der verschiedenen Gesichtspunkte ergibt, dass bei Parzelle Nr. 243 kein Ausnahmetatbestand im Sinne der Ausf�hrungen in E. 4 hiervor vorliegt, der bei der vorliegenden Nichteinzonung die Zusprechung einer Entsch�digung aus materieller Enteignung rechtfertigen k�nnte.
5.2.2.�Auch die n�rdlich an Parzelle Nr. 243 angrenzende Parzelle Nr. 242 (Sichelweg), die gem�ss dem urspr�nglichen Zonenplan in der Dorfzone lag, ist neu der Landschaftsschutzzone zugewiesen worden. Es handelt sich dabei um einen mit Gras bewachsenen Weg, der eine Kurve beschreibt, ca. 50 m lang ist und als Sackgasse auf Parzelle Nr. 243 endet (Fl�che 151 m�). Bez�glich dieser Parzelle gilt das f�r die Parzelle Nr. 243 (Hinderburg) bereits Gesagte in analoger Weise. Es ist sodann zumindest fraglich, ob bez�glich dieser kleinen Wegparzelle �berhaupt eine Nutzungseinschr�nkung vorliegt. Jedenfalls sprechen die topografischen Verh�ltnisse gegen eine �berbauung dieser Parzellenfl�che. Dies gilt auch, wenn die Parzelle Nr. 242 in Verbindung mit der Parzelle Nr. 243 betrachtet wird. Mangels des Vorliegens eines Ausnahmetatbestands l�st die Nichteinzonung daher auch bez�glich der Parzelle Nr. 242 keine Entsch�digungspflicht aus.
5.3.�Zusammenfassend ergibt sich, dass bei keiner der drei Parzellen Nrn. 6460, 242 und 243 ein Ausnahmetatbestand im Sinne der Ausf�hrungen in E. 4 hiervor erf�llt ist, welcher zu einer Entsch�digung wegen materieller Enteignung der betroffenen Grundeigent�merin f�hren w�rde. Die Beschwerde der Politischen Gemeinde Salenstein (Verfahren 1C_581/2011) ist gutzuheissen und der angefochtene Entscheid vom 26. Oktober 2011 aufzuheben, soweit darin ein Entsch�digungsanpruch der Grundeigent�merin teilweise bejaht wird und die Sache zur Festsetzung der Entsch�digung aus materieller Enteignung infolge Teilauszonung der Parzelle Nr. 6460 an die Enteignungskommission zur�ckgewiesen wird (Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids). Die Beschwerde der Grundeigent�merin (Verfahren 1C_573/2011) ist hingegen abzuweisen.
�Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens sind die Gerichtskosten der unterliegenden Grundeigent�merin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der obsiegenden Gemeinde Salenstein steht keine Parteientsch�digung f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu (Art. 68 Abs. 3 BGG).
�In Bezug auf die Kosten des kantonalen Verfahrens ergibt sich, dass der Enteigner unabh�ngig vom Verfahrensausgang f�r die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens und f�r alle �brigen Kosten im Zusammenhang mit der Enteignung aufzukommen hat; der Enteignete hat Anspruch auf Ersatz seiner Parteikosten, soweit er das Verfahren nicht ungeb�hrlich erschwert hat (� 36 des kantonalen Gesetzes vom 27. Februar 1984 �ber die Enteignung; EntG/TG). Das Verwaltungsgericht hat in Dispositiv-Ziffer 2 seines Entscheids vom 26. Oktober 2011 die Parteientsch�digung zugunsten der Grundeigent�merin f�r das erstinstanzliche Verfahren neu festgesetzt. Diese Neuregelung der Parteientsch�digung wurde nicht beanstandet und wird mit dem vorliegenden Urteil nicht ge�ndert. Indessen sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens anders zu verteilen (Art. 67 BGG). Nach � 77 des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 23. Februar 1981 (VRG/TG) tr�gt in streitigen Verfahren in der Regel der Unterliegende die Kosten; bei teilweisem Unterliegen wird dem Unterliegenden nur ein Teil der Kosten auferlegt. In Anwendung dieser Regel wurde die Grundeigent�merin in Dispositiv-Ziffer 4 des angefochtenen Entscheids zur Bezahlung einer reduzierten Geb�hr f�r das verwaltungsgerichtliche Verfahren verpflichtet. Zudem wurde der Grundeigent�merin gest�tzt auf � 80 VRG/TG eine reduzierte Parteientsch�digung zugesprochen. Im bundesgerichtlichen Verfahren verlangt sie f�r den Fall der Gutheissung ihrer Beschwerde eine Neubeurteilung der Kostenfolgen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens. Den Grundsatz der Kostenauflage nach dem Unterliegerprinzip im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren stellt sie indessen nicht in Frage. Da der angefochtene Entscheid insoweit, als darin die Beschwerde der Grundeigent�merin gutgeheissen wurde, mit dem vorliegenden Urteil aufzuheben ist, ist ihr grunds�tzlich die volle Verfahrensgeb�hr f�r das verwaltungsgerichtliche Verfahren aufzuerlegen. Diese wird in �nderung der Dispositiv-Ziffer 4 des angefochtenen Urteils auf Fr. 5'000.-- festgesetzt, wobei an diesen Betrag der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 700.-- anzurechnen ist. Zufolge des Unterliegens der Grundeigent�merin steht ihr gest�tzt auf � 80 VRG/TG keine Parteientsch�digung f�r das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu, was zu einer Streichung von Dispositiv-Ziffer 5 des angefochtenen Urteils f�hrt. Dem obsiegenden Gemeinwesen wird nach � 80 Abs. 4 VRG/TG in der Regel keine Parteientsch�digung zugesprochen. Es besteht hier kein Grund, von dieser Regel abzuweichen.
�Die Beschwerde der Politischen Gemeinde Salenstein (Verfahren 1C_581/2011) wird gutgeheissen und Dispositiv-Ziffer 1 des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 26. Oktober 2011 aufgehoben.
�Die Beschwerde von X.________ (Verfahren 1C_573/2011) wird abgewiesen.
�Die Gerichtskosten f�r die beiden bundesgerichtlichen Verfahren von insgesamt Fr. 7'000.-- werden X.________ auferlegt.
�Dispositiv-Ziffer 4 des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 26. Oktober 2011 wird wie folgt ge�ndert:
�"4. Die Beschwerdef�hrerin bezahlt eine
-�Verfahrensgeb�hr von�������������Fr.�������5'000.--
-�abz�glich Kostenvorschuss�������Fr.�������700.--
-�Total�������������������������������Fr.�������4'300.--�"
�Dispositiv-Ziffer 5 des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 26. Oktober 2011 wird aufgehoben.
�Dieses Urteil wird den Parteien, der Enteignungskommission, dem Departement f�r Bau und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau sowie dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 86
 Art. 82
 Art. 83
 Art. 34
 Art. 89
 Art. 93
 Art. 5
 Art. 26
 Art. 15
 Art. 1
 Art. 5
 Art. 15
 Art. 36
 BGE 
 Art. 15
 BGE 
 Art. 15
 Art. 15
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 24