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Timestamp: 2017-05-30 09:18:55+00:00

Document:
121 III 15634. Arrêt de la Ière Cour civile du 2 mai 1995 dans la cause A. contre dame T. (recours en réforme)
Bail à loyer; nullité, inefficacité et annulabilité des congés. Seuls les congés valables sont soumis aux dispositions spécifiques sur la protection contre les congés (art. 271 ss CO). Par conséquent, les congés inefficaces, à l'instar des congés frappés de nullité, ne doivent pas être attaqués dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO (modification de la jurisprudence de l'ATF 119 II 147 consid. 4). Demeure réservé le correctif de l'abus de droit. Sanction du non-respect du délai en question. Faits à partir de page 157
D'autres auteurs ne partagent pas cet avis. Pour eux, à l'exception des cas de nullité, tous les congés affectés d'un vice, quel qu'il soit, doivent être attaqués dans le délai de 30 jours de l'art. 273 CO, sous peine de péremption, y compris les congés extraordinaires mentionnés à l'art. 274g BGE 121 III 156 S. 159CO. Ainsi, selon CORBOZ (La nullité du congé dans le nouveau droit du bail, in: Cahiers du bail 94, p. 33 ss, 44), l'annulabilité est la règle. Il ne peut y avoir nullité, hormis les cas expressément prévus par la loi, qu'à titre exceptionnel, lorsque les circonstances sont telles que le système de l'annulabilité n'offre manifestement pas la protection nécessaire. Cet auteur met cependant à part le congé qui ne respecte pas le délai ou le terme; se fondant sur l'art. 266a al. 2 CO, qui prévoit le report des effets d'un tel congé au prochain terme pertinent, il estime qu'il serait contraire à la ratio legis d'exiger une contestation de ce type de congé suivant la procédure instituée par l'art. 273 al. 1 CO, dès lors que le congé lui-même n'est pas en cause, mais seulement la date de ses effets (op.cit., p. 55). En définitive, et bien qu'il mette en doute la solidité du point de vue selon lequel d'autres congés que ceux qui contreviennent à la bonne foi sont soumis au délai de l'art. 273 al. 1 CO, Corboz pense que, dans tous les cas où le destinataire du congé pourrait agir en temps utile, il faut l'exiger de lui, la construction de l'annulabilité, dans l'esprit du nouveau droit, devant avoir la préférence (op.cit., p. 57). Telle paraît être également l'opinion d'ENGEL (Contrats de droit suisse, p. 189/190, ch. 4), de TERCIER (Les contrats spéciaux, p. 254, n. 2069/2070 et p. 258, n. 2096), de LACHAT/MICHELI (Le nouveau droit du bail, 2e éd., p. 322 et 332) et de LACHAT/STOLL (Das neue Mietrecht für die Praxis, 3e éd., p. 340), sans que l'on puisse toutefois se faire une idée exacte de l'avis de ces différents auteurs sur la question controversée, qu'ils ne traitent pas expressément. En revanche, l'auteur d'une thèse récente est encore plus catégorique que Corboz, puisqu'il soutient que, sauf dans les cas où le congé est radicalement nul, celui qui reçoit un congé et n'agit pas dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 273 CO perd le droit d'invoquer non seulement les vices tombant sous le coup des art. 271 et 271a CO, mais tous les vices dont pourrait être entaché le congé (CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, thèse Saint-Gall 1993, p. 288 à 292). D'autres auteurs enfin partagent cette opinion en tant qu'elle s'applique aux congés extraordinaires mentionnés à l'art. 274g CO ou à certains d'entre eux (cf. ROBERTI, Institut und Verfahren der Schlichtungsbehörde in Mietsachen, thèse Zurich 1993, p. 90, n. 113; Commentaire de l'USPI, n. 17 ad art. 273 CO).
b) Le Tribunal fédéral n'a pas encore examiné la question dans sa globalité et de façon approfondie. Dans l' ATF 117 II 554 où a été posé, conformément à l'art. 274g CO, le principe voulant que le juge de l'expulsion soit compétent pour statuer sur l'opposition au congé même si l'autorité de BGE 121 III 156 S. 160conciliation en a déjà été saisie, il n'a pas exclu qu'une objection touchant la validité du congé puisse être soulevée directement devant le juge de l'expulsion (consid. 2c, p. 558; cf. CORBOZ, op.cit., p. 56, note 111). Cependant, dans l' ATF 119 II 147 consid. 4a et b, auquel se réfèrent les partisans de l'application générale du délai de l'art. 273 CO, il a affirmé, à propos d'une résiliation extraordinaire du contrat pour défaut de paiement du loyer qui avait été signifiée au locataire avant l'expiration du délai de paiement prévu par l'art. 257d al. 1 CO, que les congés sont en principe annulables sous l'empire du nouveau droit et que le locataire aurait donc dû agir dans les 30 jours s'il ne voulait pas que le congé devînt efficace. Dans un arrêt ultérieur, qui avait trait à une affaire où un locataire se voyait reprocher d'avoir résilié prématurément le bail en violation des conditions du contrat - reproche que la cour cantonale avait refusé d'examiner parce que le bailleur n'avait pas contesté la validité du congé anticipé dans le délai péremptoire de l'art. 273 al. 1 CO -, le Tribunal fédéral n'a pas eu à examiner la question de principe ainsi posée, mais il a néanmoins relevé, en passant, que cette question était peut-être délicate et sa réponse moins évidente que ne l'avait admis la cour cantonale (arrêt non publié du 22 août 1994, dans la cause 4C.121/1994, consid. 3).
Il est donc inexact d'affirmer que tous les congés que la loi ne frappe pas de nullité sont annulables et doivent, en conséquence, être attaqués dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO. A côté des congés radicalement BGE 121 III 156 S. 161nuls ou désignés comme tels, il en existe d'autres qui, sans être annulables, sont inefficaces et dénués d'effet (unwirksam, wirkungslos) parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice. A titre d'exemples de cette catégorie de congés, on peut citer le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou légal (cf. l'art. 266a al. 2 CO), le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera inexistante, etc. Dans de tels cas, celui qui reçoit un congé inefficace et sans effet, ou qui est mis en face d'une résiliation abrupte injustifiée, n'est nullement tenu d'agir dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation, et son inaction dans ce délai ne saurait rendre le congé efficace. Le non-respect du délai n'a pour effet que de priver celui qui a reçu le congé du droit de faire valoir que la résiliation serait encore contraire à la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO, ce qui pourrait revêtir une certaine importance dans l'hypothèse où l'inefficacité du congé ne serait en définitive pas reconnue.
bb) L'exigence du respect du délai de l'art. 273 CO à l'endroit des congés inefficaces, telle qu'elle a été posée dans l' ATF 119 II 147, doit donc être abandonnée comme infondée. Dès lors, celui qui reçoit un congé BGE 121 III 156 S. 162inefficace ou prétendu tel peut attendre que son cocontractant agisse en exécution de ce qu'il croit être son droit ou agir lui-même en exécution du contrat sans observer le délai de 30 jours prévu par la disposition précitée.
art. 274g BGE 121 III 156 S. 159CO suite... ,
art. 271 ss CO,
art. 259b ss CO

References: art. 271
 art. 273
 ATF 
 ATF 
 art. 271
 ATF 

art. 274

art. 271

art. 259