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Timestamp: 2017-04-30 14:48:30+00:00

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Zuletzt aktualisiert: 09. Februar 2017	Drucken E-Mail Die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag, was heutzutage eher die absolute Ausnahme ist, muss der Mieter nur die vereinbarte Miete (Inklusivmiete oder Pauschalmiete genannt) zahlen. Für den Vermieter besteht keine Pflicht, auch wenn es der Mieter wünscht, eine Abrechnung zu erstellen (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11). Eine Ausnahme bildet die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten: Über die „warmen Betriebskosten“ muss ein Vermieter immer abrechnen, auch wenn eine Pauschalmiete vertraglich vereinbart wurde (BGH, Urteil vom 19.07.2006, Az. VIII ZR 212/05).
Abrechnen können sie alle mietvertraglich vereinbarten Nebenkosten. Recht einfach haben sie es, wenn im Mietvertrag ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthalten ist. Dann können sie alle Betriebskosten umlegen, die in dieser Verordnung genannt sind. Werden im Mietvertrag nur einzelne Kosten aufgeführt oder sind nur einzelne Kostenpositionen unterstrichen, können sie auch nur diese Kosten mit ihrem Mieter abrechnen.
Bei der Abrechnung der kalten Betriebskosten haben sie es einfach. Sie müssen nur diejenigen Kosten in Ansatz bringen, mit denen sie selbst im Abrechnungsjahr belastet wurden, die also über ihr Konto abgeflossen sind, dass so genannte Abflussprinzip. Nur wenn sie mit ihrem Mieter eine Abrechnung nach dem Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip vertraglich vereinbart haben - nur die Ausgaben, die auch das Abrechnungsjahr betreffen, werden in der Betriebskostenabrechnung übernommen - müssen sie zeitliche Abgrenzungen vornehmen (BGH, Urteil vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 49/07).
Die Gebäudeversicherung kann im Abrechnungsjahr in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden.
Die Rechnung des Hausmeisters kann nicht mit in die aktuelle Abrechnung. Der Winterdienst wurde zwar im Dezember durchgeführt, die Rechnung wurde jedoch erst im Januar des Folgejahres bezahlt. Die Rechnung muss also bis zur nächsten Abrechnung liegen bleiben.
Durchbrechung des Abflussprinzips: Heizkosten müssen nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden.
Achtung: Zahlen sie eine Rechnung VOR Fälligkeit, ist das Datum der Fälligkeit für den Ansatz in der Betriebskostenabrechnung maßgebend. Beispiel: Anfang Dezember 2015 wird die Wartung der Rauchabzugsanlage durchgeführt. Zahlungsfrist ist der 13.01.2016. Sie zahlen die Rechnung jedoch schon am 27.12.2015. Sie können die Kosten somit erst in der Abrechnung des Jahres 2015 in Ansatz bringen.
Die Versicherungsbeiträge werden zeitlich abgegrenzt und nur die Beiträge in Ansatz gebracht, die auch das Abrechnungsjahr betreffen.
Die Rechnung wird in der nun abzurechnenden Betriebskostenabrechnung eingestellt.
Heizkosten müssen nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Der BGH führte hierzu aus, dass gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe" nach dem Leistungsprinzip abzurechnen sind. Das heißt, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraumes tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht. (BGH, Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11).
Welchen Verteilungsschlüssel wähle ich für die Nebenkostenabrechnung?
Leerstand: Wohnungsleerstand geht zu Lasten des Vermieters, die Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden (BGH, Beschluss vom 08.01.2013, Az. VIII ZR 180/12). Das wird von einigen Vermietern hin und wieder gerne gemacht. Die Gesamtwohnfläche des Hauses beträgt inklusive der seit einem Jahr leerstehenden 60 m² großen Wohnung 500 m². Die Kosten werden nun unter Abzug der Leerwohnung auf 440 m² verteilt. Das geht nicht. Die Leerwohnung muss mit in die Verteilung einbezogen werden, der ermittelte Kostenanteil geht zu Lasten des Vermieter.
Zurück	Weiter Nebenkosten aktuell	Feuerstättenbescheid | Öffentliche Lasten Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Die Kosten des Feuerstättenbescheides gehören in die Betriebskostenabrechnung und zwar - wie die Grundsteuer - als laufende öffentliche Lasten im Sinne des § 2 Ziffer 1 der Betriebskostenverordnung (AG Soest, Urteil vom 06.02.2013, Az. 12 C 280/12).
mehr ...	Nebenkosten aktuell	Altmietverträge | Umstellung auf Verbrauch oder Verursachung Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch ...	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Betriebskosten | Gasdichtheitsprüfung Geschrieben von LG Hannover, 12 S 97/06	Die Kosten für die Dichtigkeitsprüfung der Gaszuleitungen stellen Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dar und sind damit umlagefähig entschied das Landgericht Hannover mit Urteil vom 7. März 2007 (12 S 97/06).
In seiner Begründung führt das Landgericht u.a. aus, dass zu den als umlagefähig anerkannten Kosten der r...	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Leerstand | Grundkosten Warmwasserversorgung Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch umzulegen sind, § 8 Abs. 1 HeizkostenV*. Eine analoge Anwendung von § 9a HeizkostenV** kommt nicht in Betracht, denn die in § 9a HeizkostenV geregelten Fälle, in denen aus zwingenden technischen Gründen ...	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Wartung | Gasetagenheizung Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel keine Obergrenze für den Umlagebetrag vorsieht (BGH, Urteil vom 7. November 2012 - VIII ZR 119/12).
Ausführung zur alten R...	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Fußbodenheizung Spülung | nicht umlagefähig Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Die Kosten für die Spülung einer Fußbodenheizung sind nicht umlagefähig. Diese Kosten gehören in den Bereich der Instandhaltungen (AG Köln vom 27. August 1998, 222 C 376/97, WuM 1999, 235).	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Betriebskostenabrechnung | Angabe der Gesamtkosten Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition sind - aus formellen Gründen - auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die - um die nicht umlagefähigen Anteile - schon bereinigten Kosten in der Betriebskostenabrechnung anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die si...	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Betriebskostenguthaben | Verzinsung Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Erhält ein Mieter sein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist, kann er keine Zinsen auf das Guthaben verlangen (BGH, Urteil vom 05. Dezember 2012, Az. XII ZR 44/11).	mehr ...	Nebenkosten aktuell	Wartung | Feuerlöscher Geschrieben von Deutsches Mietrecht	Das Landgericht Berlin zählt den einmaligen Kauf und die Montage eines Feuerlöschers nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Jährliche Wartung und Austausch der Füllflüssigkeit werden jedoch den umlagefähigen Betriebskosten zugerechnet. Sie sind als Sonstige Betriebskosten gemäß Nr. 17 des § 2 Betriebskostenverordnung bei entsprechender mietvert...	mehr ...	Amazon Werbung
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Mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode muss die Betriebskostenabrechnung beim Mieter vorliegen. Die Abrechnung der Abrechnungsperiode 01.01.2014 bis 31.12.2014 muss also bis spätestens 31.12.2015 be...	Betriebskosten	Viel zu niedrig vereinbarte Nebenkosten, muss ich die... Die Nebenkosten waren bei Vertragsabschluss sehr günstig und nach der ersten Abrechnung kam die böse Überraschung in Form einer hohen Nachzahlung? Kann ich als Mieter die Zahlung verweigern und auf den angegebenn Vorauszahlungsbetrag im Mietvertrag p...	Betriebskosten	Betriebskostenvorauszahlungen müssen im Mietvertrag vereinbart werden Die Zahlung der Nebenkosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt diese V...	Betriebskosten	Müssen Betriebskosten eines Gebäudes mit Wohn- und Gewerbeeinheiten... Nein sagt der Bundesgerichtshof, bei der Abrechnung über Betriebskosten kann, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, verzichtet werden, wenn sie hinsichtlich aller oder einzelner Betriebskostenarten nicht zu einer ins Gewicht fallenden ...	Betriebskosten	Darf ich neu entstandene Nebenkosten auf die Mieter... Vermieterin Frau Müller hat bisher die Aussenanlage ihres Mietshauses selbst gepflegt und ihren Mietern diese Arbeiten nicht in Rechnung gestellt. In die Jahre gekommen beschließt sie nun, mit diesen Arbeiten einen Hausmeisterdienst zu beauftragen. B...	Betriebskosten	Unwirtschaftliche Betriebskosten? Der Mieter ist in der Beweispflicht!... Ein Vermieter ist verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Die Darlegungs- und Beweispflicht trifft ...	Betriebskostenabrechnung	Ist die Nebenkostenabrechnung formell und inhaltlich richtig? Eine ungeordnete Zusammenstellung der Nebenkosten mit Rechensprüngen, die kein Mieter nachvollziehen kann, zieht den Ärger an und muss vom Mieter nicht akzeptiert werden. Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen formalen und inhaltlichen Fehlern der...	Betriebskostenabrechnung	Wie schnell muss ich die Nebenkostennachzahlung überweisen? Nach dem Erhalt einer Betriebskostenabrechnung ist es wichtig, diese zunächst auf formale Mängel hin zu überprüfen. Formale Mängel können zur generellen Unwirksamkeit der Abrechnung führen und machen jede weitere inhaltliche Auseinandersetzung mit de...	Betriebskostenabrechnung	Wie gehe ich als Vermieter eine Betriebskostenabrechnung an?... Die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine gültige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Kostentragung bestehen. Fehlt di...	Betriebskosten	Heizkosten sind nach Verbrauch abzurechnen Bei der Abrechnung der Betriebskosten ist es allgemein üblich, die in einem Jahr angefallenen Kosten nach dem Abflussprinzip zu behandeln. Das heißt, der Vermieter rechnet bei der Nebenkostenabrechnung die Kosten ab, mit denen er selbst im Abrechnung...	Betriebskosten	Betriebskostenabrechnung - Ihr Recht auf Belegeinsicht und Kopien... Falls sie als Vermieter eine Hausverwaltung beschäftigen, werden sie von dieser sicher auch Rechenschaft über die Ausgaben wünschen und nicht darauf vertrauen, dass schon alles seine Ordnung hat. Genau so selbstverständlich hat ein Mieter das Recht, ...	Betriebskosten	Was ist eine Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen? Zur Miete in der Eigentumswohnung? Welcher Umlageschlüssel zählt?
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References: BGH 
 § 7
 § 2
 Art. 229
 § 3
 § 556
 § 2
 § 8
 § 9
 § 9
 § 2