Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F19-04-2013-4A_724-2012
Timestamp: 2016-10-24 01:54:04+00:00

Document:
4A_724/2012 (19.04.2013)
Mmes et M. les Juges f�d�raux Klett, Pr�sidente, Kolly et Kiss.
X.________, repr�sent� par Me Jean-Marie Faivre,
H.Z.________ et F.Z.________, intim�s.
bail � loyer; r�siliation; d�cision partielle ou incidente,
X.________ est locataire d'un appartement de 5,5 pi�ces dans l'immeuble sis, avenue ..., au Grand-Lancy. Le loyer annuel s'�l�ve actuellement � 14'820 fr., charges non comprises. L'�ch�ance du bail est fix�e au 30 juin de chaque ann�e.
Le 1er novembre 2006, A.________ a acquis, pour un montant de 345'000 fr., l'appartement occup� par X.________ lors d'une vente aux ench�res � l'Office des poursuites. Par avis officiel du 18 d�cembre 2006, elle a r�sili� le bail pour le 30 juin 2007 ou toute �ch�ance valable utile (premier cong�).
X.________ a contest� le cong�. Devant la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers, A.________ a motiv� la r�siliation par son souhait de revendre l'appartement libre de tout occupant.
A une date ind�termin�e, B.________ a sign� une promesse d'achat-vente avec A.________ pour un montant de 360'000 fr. Par arr�t� du 8 avril 2008, le D�partement genevois des constructions et des technologies de l'information (DCTI) a autoris� la vente � diverses conditions, notamment celle que l'acheteur reprenne les droits et obligations de la bailleresse envers X.________.
Par promesse d'achat-vente du 9 octobre 2008, H.Z.________ et F.Z.________ ont promis � A.________ d'acqu�rir l'appartement occup� par X.________ au prix de 400'000 fr. et se sont engag�s � reprendre les droits et obligations du bail en cours. Le DCTI a alors confirm� � la r�gie en charge de l'immeuble que la teneur de l'arr�t� du 8 avril 2008 demeurait inchang�e, sous r�serve du fait que l'appartement serait finalement acquis par les �poux Z.________ pour un prix de 400'000 fr.
Les �poux Z.________ sont devenus propri�taires de l'appartement en date du 9 janvier 2009. Par avis officiel du 24 f�vrier 2009, ils ont r�sili� le bail pour le 30 juin 2009 et indiqu� comme motif de cong� le "besoin propre des propri�taires" (deuxi�me cong�).
Par arr�t du 18 janvier 2010 - aujourd'hui d�finitif - rendu dans la proc�dure relative au premier cong�, la Cour de justice du canton de Gen�ve a substitu� les �poux Z.________ � A.________, en leur qualit� de nouveaux bailleurs, et a confirm� l'annulation de la r�siliation prononc�e par le Tribunal des baux et loyers.
Par requ�te du 2 avril 2009, X.________ a contest� le deuxi�me cong�. Par d�cision du 20 avril 2010, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers a annul� la r�siliation.
Les �poux Z.________ ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, concluant � la validit� du cong� et � l'octroi d'une unique prolongation de bail, d'une dur�e maximale de deux ans. Ils invoquaient leur besoin urgent d'occuper l'appartement qu'ils avaient acquis dans le but d'y habiter, car le logement qu'ils louaient alors n'�tait pas compatible avec l'�tat de sant� de F.Z.________, qui souffrait notamment de hernies discales et de fibromyalgie.
X.________ a conclu � la constatation de l'inefficacit� du cong�, subsidiairement � son annulation et, plus subsidiairement, � l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans.
Par jugement du 22 juin 2011, le Tribunal des baux et loyers a annul� la r�siliation notifi�e � X.________ le 24 f�vrier 2009. En substance, il a jug� que le cong� avait �t� donn� pendant une proc�dure judiciaire au sens de l'art. 271a al. 1 let. d CO (celle sur le premier cong�) et que les bailleurs ne pouvaient se pr�valoir de l'exception de l'art. 271a al. 3 let. a CO, faute d'avoir rendu vraisemblable le besoin urgent de l'objet litigieux pour eux-m�mes.
Statuant le 5 novembre 2012 sur appel des �poux Z.________, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Gen�ve a annul� le jugement du 22 juin 2011, d�clar� valable le cong� notifi� le 24 f�vrier 2009 et renvoy� la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu'il statue sur la prolongation de bail. Elle a jug� que la r�siliation litigieuse n'�tait pas un cong� extraordinaire au sens de l'art. 261 al. 2 let. a CO, mais bien un cong� ordinaire pour une �ch�ance contractuelle; ce cong� pouvait en principe �tre annul� sur la base de l'art. 271a al. 1 let. d CO puisqu'il �tait intervenu alors qu'une proc�dure �tait en cours entre les parties; cependant, les bailleurs avaient �tabli l'existence d'un besoin urgent de l'appartement pour eux-m�mes de sorte que la r�siliation �tait valable en application de l'art. 271a al. 3 let. a CO.
X.________ interjette un "recours en mati�re de droit civil, subsidiairement de droit constitutionnel". Il demande au Tribunal f�d�ral d'annuler le cong� qui lui a �t� notifi� par les �poux Z.________ en date du 24 f�vrier 2009.
H.Z.________ et F.Z.________ concluent � l'irrecevabilit�, subsidiairement au rejet du recours.
X.________ a d�pos� des observations sur la r�ponse.
Contrairement au Tribunal des baux et loyers, la Cour de justice a d�clar� valable le cong� du 24 f�vrier 2009. Elle a tranch� cette question, mais ne s'est pas prononc�e sur un autre objet du litige, qui devenait d'actualit� en cas de validit� de la r�siliation, � savoir l'�ventuelle prolongation du bail; elle a renvoy� la cause � l'autorit� pr�c�dente afin qu'elle statue sur cette conclusion. Comme il ne met pas fin � toute la proc�dure, l'arr�t attaqu� n'est pas final (cf. art. 90 LTF). La question se pose d�s lors de savoir si la d�cision entreprise peut tout de m�me faire l'objet d'un recours au Tribunal f�d�ral, qu'il soit ordinaire ou subsidiaire (cf. art. 117 LTF).
Le Tribunal f�d�ral a d�j� eu l'occasion de juger qu'une telle d�cision ne constitue pas une d�cision partielle au sens de l'art. 91 let. a LTF - contre laquelle le recours serait ouvert - et qui se d�finit comme une d�cision statuant sur un objet dont le sort est ind�pendant de celui qui reste en cause. Dans les cas de ce genre, la cour cantonale se prononce certes sur un chef de conclusion ou une partie du petitum, puisque l'action en annulation du cong� et celle en prolongation du bail, qui sont jointes, sont deux actions distinctes, reposant sur des fondements juridiques diff�rents et conduisant � des conclusions diff�rentes. En revanche, le sort des conclusions en jeu n'est pas ind�pendant puisque la d�cision sur la validit� du cong� est le pr�alable n�cessaire � la d�cision sur la prolongation du bail (arr�t 4A_439/2008 du 12 novembre 2008 consid. 1, extrait in RSPC 2009 p. 186).
Il s'ensuit que l'arr�t attaqu� est une d�cision incidente. Comme elle ne porte ni sur la comp�tence, ni sur une demande de r�cusation (cf. art. 92 LTF), une telle d�cision ne peut faire l'objet d'un recours au Tribunal f�d�ral que si elle peut causer un pr�judice irr�parable (art. 93 al. 1 let. a LTF) ou si l'admission du recours peut conduire imm�diatement � une d�cision finale qui permet d'�viter une proc�dure probatoire longue et co�teuse (art. 93 al. 1 let. b LTF). Le premier terme de l'alternative n'entre manifestement pas en ligne de compte en l'esp�ce. Par ailleurs, l'examen de la question de la prolongation du bail ne commande pas de proc�der � une instruction longue et co�teuse (cf. arr�t pr�cit� du 12 novembre 2008 consid. 1 in fine).
Aucune des conditions pos�es par l'art. 93 al. 1 LTF n'�tant r�alis�e, le recours se r�v�le irrecevable.
Vu le sort r�serv� au recours, les frais judiciaires seront mis � la charge du recourant (art. 66 al. 1 LTF). Ce dernier n'aura pas � verser des d�pens aux intim�s, qui ne sont pas repr�sent�s par un avocat et n'ont pas fait valoir d'autres frais indispensables occasionn�s par le litige (cf. art. 68 al. 2 LTF et art. 1 du r�glement sur les d�pens allou�s � la partie adverse et sur l'indemnit� pour la repr�sentation d'office dans les causes port�es devant le Tribunal f�d�ral; RS 173.110.210.3).

References: art. 90
 art. 117
 art. 92
in fine
 art. 68
 art. 1