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Timestamp: 2016-09-28 23:53:38+00:00

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4A_701/2015 (26.01.2016)
4A_701/2015 � � Urteil vom 26. Januar 2016
beide vertreten durch Rechtsanwalt Riet A. Ganzoni,
Graub�nden, II. Zivilkammer, vom 14. Dezember 2015.
A.a.�Mit Vertrag vom 30. Juli 2008 vermietete B.________ sel. der A.________ GmbH (Mieterin, Gesuchsgegnerin, Beschwerdef�hrerin) die Halle im Erdgeschoss samt Eingangsbereich sowie Einstellraum und Vorplatz auf der Parzelle Nr. xxx an der Strasse U.________ in V.________. Die Mieterin betreibt in einem Teil der gemieteten R�umlichkeiten einen Nachtclub; andere Teile vermietete sie an Untermieter weiter.
Nachdem B.________ sel. verstorben war, forderten dessen Erben C.________ und D.________ (Vermieter, Gesuchsteller, Beschwerdegegner) die Mieterin mehrmals schriftlich dazu auf, ihnen die Untermietbedingungen offenzulegen. Die Mieterin verweigerte dies.
Am 1. November 2010 k�ndigten die Vermieter den Mietvertrag aus wichtigem Grund auf den 31. Mai 2011. Die Mieterin stellte sich auf den Standpunkt, die K�ndigung sei nichtig.
A.b.�Am 10. Februar 2011 klagten die Vermieter auf Feststellung der Rechtsg�ltigkeit der ausgesprochenen K�ndigung; die Mieterin beantragte widerklageweise die Feststellung der Nichtigkeit.
Mit Entscheid vom 26. September 2012 hiess das Bezirksgericht Maloja die Klage gut und stellte fest, dass die am 1. November 2010 per 31. Mai 2011 ausgesprochene K�ndigung des Mietvertrags rechtsg�ltig sei.
Auf Berufung der Mieterin gegen den bezirksgerichtlichen Entscheid hin best�tigte das Kantonsgericht von Graub�nden mit Urteil vom 13. Mai 2014 die G�ltigkeit der ausgesprochenen K�ndigung.
Eine von der Mieterin gegen den kantonsgerichtlichen Entscheid vom 13. Mai 2014 erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht mit Urteil vom 10. M�rz 2015 ab, soweit es darauf eintrat (Verfahren 4A_379/2014).
B.a.�Mit Eingabe vom 19. M�rz 2015 machten die Vermieter beim Bezirksgericht Maloja ein Begehren um Mieterausweisung gem�ss Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren F�llen) anh�ngig. Die Gesuchsgegnerin widersetzte sich dem Ausweisungsbegehren und beantragte, es sei auf das Gesuch nicht einzutreten, eventualiter sei dieses abzuweisen; subeventualiter sei ihr eine Frist zur R�umung des Mietobjekts bis 1. Mai 2016 zu gew�hren.
Mit Entscheid vom 23. September 2015 hiess der Einzelrichter am Bezirksgericht Maloja das Gesuch gut und verpflichtete die Gesuchsgegnerin, die Halle im Erdgeschoss samt Eingangsbereich und Einstellraum in der Liegenschaft Nr. xxx an der Strasse U.________ in V.________ den Gesuchstellern bis sp�testens 31. Oktober 2015 zur�ckzugeben. Die Gesuchsteller wurden erm�chtigt, die Liegenschaft - n�tigenfalls mit Hilfe der Polizei - zu r�umen oder durch Dritte r�umen zu lassen.
B.b.�Mit Urteil vom 14. Dezember 2015 wies das Kantonsgericht von Graub�nden eine von der Gesuchsgegnerin gegen den einzelrichterlichen Entscheid vom 23. September 2015 erhobene Berufung ab.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Gesuchsgegnerin dem Bundesgericht, es sei das Urteil des Kantonsgerichts von Graub�nden vom 14. Dezember 2015 aufzuheben und auf das Begehren vom 19. M�rz 2015 betreffend Mieterausweisung nach Art. 257 ZPO nicht einzutreten. Eventualiter sei die Sache zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Subeventualiter sei der Beschwerdef�hrerin eine Frist zur R�umung des Mietobjekts bis am 1. Mai 2016 zu gew�hren.
Mit Verf�gung vom 7. Januar 2016 erteilte das Bundesgericht der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
1.1.�Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG), die Rechtsbegehren der Beschwerdef�hrerin sind im kantonalen Verfahren nicht gesch�tzt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert betr�gt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist somit - unter Vorbehalt einer rechtsgen�genden Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.
1.2.�Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erw�gungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begr�ndung abweisen. Mit Blick auf die Begr�ndungspflicht der beschwerdef�hrenden Partei (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grunds�tzlich nur die geltend gemachten R�gen, sofern die rechtlichen M�ngel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Beh�rde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3; 135 III 397 E. 1.4). Eine qualifizierte R�gepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht pr�ft eine solche R�ge nur insofern, als sie in der Beschwerde pr�zise vorgebracht und begr�ndet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
1.3.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu geh�ren sowohl die Feststellungen �ber den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt, als auch jene �ber den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen �ber den Prozesssachverhalt, namentlich die Antr�ge der Parteien, ihre Tatsachenbehauptungen, rechtlichen Er�rterungen, Prozesserkl�rungen und Beweisvorbringen, der Inhalt einer Zeugenaussage, einer Expertise oder die Feststellungen anl�sslich eines Augenscheins (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 397 E. 1.5). �berdies muss die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erf�llt sein sollen; andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid festgestellten abweicht, nicht ber�cksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18, 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt erg�nzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90).
1.4.�Die Beschwerdef�hrerin verfehlt die gesetzlichen Begr�ndungsanforderungen an eine hinreichende Sachverhaltsr�ge, wenn sie die vorinstanzliche Feststellung, wonach sie von Anfang an die G�ltigkeit der K�ndigung bestritten habe, lediglich als falsch bezeichnet.
Die Beschwerdef�hrerin bringt vor, die Vorinstanz h�tte auf das Ausweisungsbegehren nicht eintreten d�rfen (Art. 257 Abs. 3 ZPO), weil die Voraussetzungen f�r die Gew�hrung des Rechtsschutzes im summarischen Verfahren nach Art. 257 Abs. 1 ZPO nicht erf�llt seien.
2.1.�Die Vorinstanz liess den von der Beschwerdef�hrerin erhobenen Einwand nicht gelten, die Parteien h�tten ungeachtet der am 1. November 2010 von den Beschwerdegegnern per 31. Mai 2011 ausgesprochenen K�ndigung ab dem 1. Juni 2011 das Mietverh�ltnis weiter gelebt und damit ein neues, zumindest durch konkludentes Verhalten abgeschlossenes und ungek�ndigtes Mietverh�ltnis begr�ndet, weshalb kein liquider Sachverhalt vorliege. Sie erwog, das konkludente Zustandekommen eines neuen Mietvertrags nach erfolgter K�ndigung sei nur mit Zur�ckhaltung anzunehmen. Auch f�r den konkludenten Abschluss eines Vertrags bed�rfe es �bereinstimmender Willens�usserungen der Vertragsparteien. Dabei gelte als unerl�ssliche Voraussetzung f�r die Annahme eines stillschweigenden Vertragsabschlusses im Anschluss an eine K�ndigung, dass der Vermieter die K�ndigung und den sich daraus ergebenden R�ckgabeanspruch w�hrend l�ngerer Zeit nicht durchsetze. Ein solcher Fall liege ganz offensichtlich nicht vor. Insbesondere seien die Beschwerdegegner nicht einfach unt�tig geblieben, sondern h�tten umgehend die ihnen richtig erscheinenden Schritte zur Durchsetzung ihres R�ckgabeanspruchs eingeleitet. Die Feststellungsklage sei eingereicht worden, um im Hinblick auf die Ausweisung klare Verh�ltnisse zu schaffen. Aufgrund der Einreichung der Klage einerseits und der Parteidispositionen im Feststellungsprozess andererseits sei v�llig klar gewesen, dass die Beschwerdegegner das Mietobjekt m�glichst rasch zur�ckerstattet haben wollten und keineswegs am Abschluss eines neuen Mietvertrags interessiert waren. Entgegen der Ansicht der Beschwerdef�hrerin k�nne weder aus der vorl�ufig unterlassenen Ausweisung noch aus dem Umstand der w�hrend der Prozessdauer entgegengenommenen Mietzinszahlungen und erstellten Nebenkostenabrechnungen ein konkludenter Vertragsabschluss abgeleitet werden. Die gegenteilige Auffassung der Beschwerdef�hrerin sei v�llig haltlos und widerspreche offenkundig den Fakten.
Die Vorinstanz f�hrte weiter aus, der Anspruch auf Ausweisung ergebe sich aus dem R�ckgabeanspruch der Vermieter nach aufgel�stem Mietverh�ltnis (Art. 267 Abs. 1 OR) sowie aus dem Eigentumsrecht (Art. 641 Abs. 2 ZGB). Ein neues Mietverh�ltnis durch konkludentes Verhalten sei zwischen den Parteien offensichtlich nicht zustande gekommen, weshalb dem Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO entsprochen werden k�nne.
2.2.1.�Das Gericht gew�hrt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gew�hrt wird, der materiellen Rechtskraft f�hig ist, wird von der klagenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis f�r die anspruchsbegr�ndenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verh�ltnisse herrschen (BGE 141 III 23 E. 3.2; 138 III 620 E. 5.1.1 S. 622 f.). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Ber�cksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis f�hrt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Ber�cksichtigung der gesamten Umst�nde erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26; 138 III 123 E. 2.1.2 mit Hinweisen).
F�r die Verneinung eines klaren Falles gen�gt es, dass die beklagte Partei substanziiert und schl�ssig Einwendungen vortr�gt, die in tats�chlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden k�nnen und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche �berzeugung zu ersch�ttern. Demgegen�ber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur �berzeugung gelangt, der Anspruch der klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende Abkl�rung der beklagtischen Einw�nde k�nne daran nichts �ndern; offensichtlich unbegr�ndete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs gen�gen f�r die Verneinung eines klaren Falles nicht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 mit Hinweisen).
2.2.2.�Die Beschwerdef�hrerin vermag mit ihren Vorbringen keine Bundesrechtsverletzung aufzuzeigen. Die Vorinstanz ist zu Recht davon ausgegangen, dass der ins Feld gef�hrte Umstand, dass die Beschwerdegegner Mietzinszahlungen entgegengenommen und auch f�r die Zeit nach dem 31. Mai 2011 Nebenkostenabrechnungen erstellt bzw. Nebenkosten eingefordert h�tten, im konkreten Fall offensichtlich nicht auf den konkludenten Abschluss eines neuen Mietvertrags schliessen l�sst. Die Beschwerdef�hrerin verkennt, dass die Beschwerdegegner am 10. Februar 2011 auf Feststellung der Rechtsg�ltigkeit der per 31. Mai 2011 ausgesprochenen K�ndigung klagten; damit musste ihr klar sein, dass die Vermieter das Mietverh�ltnis nach dem 31. Mai 2011 nicht weiterf�hren bzw. kein neues Mietverh�ltnis eingehen wollten (vgl. BGE 119 II 147 E. 5). Die Beschwerdegegner haben demnach keineswegs darauf verzichtet, die K�ndigung durchzusetzen, womit ein konkludenter Vertragsschluss (Art. 1 Abs. 2 OR), der nur mit Zur�ckhaltung anzunehmen ist, ausser Betracht f�llt (vgl. BGE 119 II 147 E. 5 S. 156; Urteile 4A_499/2013 vom 4. Februar 2014 E. 3.3.1; 4A_247/2008 vom 19. August 2008 E. 3.2.1).
Entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht l�sst sich auch der Umstand, dass die Beschwerdegegner zun�chst auf Feststellung der G�ltigkeit der K�ndigung vom 1. November 2010 klagten und die Ausweisung erst in einem zweiten Schritt beantragten, nicht als stillschweigende Zustimmung zum Abschluss eines neuen Vertrags deuten. Daran �ndert nichts, dass auch ein anderes Vorgehen denkbar gewesen w�re und eine Ausweisung bereits zu einem fr�heren Zeitpunkt im ordentlichen Verfahren h�tte beantragt werden k�nnen.
Die Vorinstanz hat den Einwand der Beschwerdef�hrerin, aufgrund der Entgegennahme von Zahlungen nach dem 31. Mai 2011 sowie der Einleitung des Ausweisungsverfahrens erst nach dem rechtskr�ftigen Entscheid �ber die G�ltigkeit der ausgesprochenen K�ndigung vom 1. November 2010 sei von einem konkludent abgeschlossenen neuen Mietvertrag auszugehen, zutreffend als offensichtlich unbegr�ndet erachtet. Entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht sind die Voraussetzungen f�r die Gew�hrung des Rechtsschutzes in klaren F�llen nach Art. 257 Abs. 1 ZPO erf�llt, weshalb die Vorinstanz die im summarischen Verfahren angeordnete Ausweisung zu Recht gesch�tzt hat.
Die Vorinstanz hat eingehend begr�ndet, weshalb sich der angeordnete R�umungstermin im konkreten Fall als verh�ltnism�ssig erweist. Mit diesen Erw�gungen setzt sich die Beschwerdef�hrerin nicht auseinander. Soweit sie sich hinsichtlich ihres Subeventualbegehrens (Einr�umung einer Frist zur R�umung des Mietobjekts bis 1. Mai 2016) auf den allgemeinen Hinweis beschr�nkt, sie betreibe im Mietobjekt einen Gastronomiebetrieb und habe diverse Mieterbauten vorgenommen, die allenfalls zu entfernen seien, zeigt sie keine Verletzung des Grundsatzes der Verh�ltnism�ssigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) auf.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Beschwerdef�hrerin wird bei diesem Verfahrensausgang kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdegegner, die sich mit der beantragten Erteilung der aufschiebenden Wirkung einverstanden erkl�rten, haben keinen Anspruch auf eine Parteientsch�digung, da auf die Einholung einer Beschwerdeantwort verzichtet worden und ihnen im bundesgerichtlichen Verfahren insoweit kein Aufwand erwachsen ist (Art. 68 Abs. 1 BGG).

References: Art. 257
 Art. 257
 Art. 72
 Art. 106
 Art. 95
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 Art. 257
 BGE 
 BGE 
 Art. 257