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Timestamp: 2018-09-19 07:40:29+00:00

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A precariedade da aplicação da fiança nas relações negociais de locação imobiliária - Jus.com.br | Jus Navigandi
A precariedade da aplicação da fiança nas relações negociais de locação imobiliária
Ayerton Júnior
O presente trabalho tem como objetivo abordar alguns dos aspectos polêmicos da fiança, que por muito tempo foi considerada a melhor das garantias locatícias, sendo portanto a mais adotada no universo negocial das locações imobiliárias.
O presente trabalho tem como objetivo abordar alguns dos aspectos polêmicos daquela que por muito tempo foi considerada a melhor das garantias locatícias, sendo portanto a mais adotada no universo negocial das locações imobiliárias. Ao adentrar em temas como a necessidade do consentimento do cônjuge para a validação da fiança, as possibilidades de exoneração do fiador em meio à continuidade do contrato e a possibilidade ou não de se penhorar um bem de família do garantidor, será demonstrado a fragilidade da fiança, principalmente quando tais questões são tratadas dentro da esfera judiciária, onde a unanimidade nas decisões inexiste, prevalecendo uma constância de decisões oscilatórias, que variam inclusive na opinião de um mesmo julgador. Através da interpretação dos dispositivos legais pertinentes ao assunto, com uma posterior comparação dos recentes julgados que tratam do tema, se demonstrará a fragilidade da garantia, que perdeu muito de sua força graças ao atual estado da imprevisibilidade jurídica. Tem-se ainda a abordagem doutrinaria sobre toda a questão, para que ao final, se busque o melhor consenso, com a análise do assunto de todos os ângulos; normativo, jurisprudencial e doutrinário; na busca de se alcançar ao menos os indícios que melhor defina o cenário futuro das formas de se garantir uma locação, e trazer de volta a segurança ao mercado de imóveis, que tem nesta modalidade negocial um de seus pilares da circulação de riquezas.
Palavras-chave: fiança – locação - imóveis – mercado – exoneração – outorga – fiador – garantia- locatário- imobiliário .
CAPÍTULO I. A OUTORGA UXÓRIA.......................................................................
CAPÍTULO II. A EXONERAÇÃO DO FIADOR.......................................................
CAPÍTULO III. A PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR....
CONCLUSÃO......................................................................................................................
Dentro do Direito Privado, a locação de imóveis ocupa lugar privilegiado, com grande foco no âmbito empresarial, devido a sua considerável influência na economia nacional. Tamanha a sua importância, foi criada a Lei 8.245 de 1991, com a finalidade de regular as relações entre locador e locatário.
A lei aborda toda a sistemática do assunto, desde a definição do que seria o imóvel urbano passível da locação até a orientação das medidas judiciais cabíveis na hipótese do descumprimento do acordo pelas partes.
Mantendo esse cuidado, foi separado um capítulo inteiro para tratar exclusivamente das chamadas “garantias locatícias”.
Preocupado em manter a segurança e a confiabilidade nas negociações, o legislador enumerou de forma restrita as proteções do locador contra um uma possível deterioração do seu imóvel ou um eventual “calote” do locatário.
É dentro destas hipóteses taxativamente enumeradas que se encontra a fiança. Modalidade regulamentada pelo Código Civil, foi estendida à Lei do Inquilinato, e se tornou quase que a única a ser escolhida tanto pelos locadores quanto pelos locatários, Conforme nos ensina Sylvio Capanema;
“De todas as garantias admitidas pela lei, a mais utilizada é a fiança, que constitui pacto acessório pelo qual alguém, a quem chamamos de fiador, se obriga, perante o credor, a pagar a dívida do devedor, afiançado, caso este não o faça”[1]
O motivo de tamanha preferência está relacionado com a facilidade de ser prestada, já que se trata de garantia ligada unicamente à pessoa do garantidor, não sendo necessário maiores exigências, a não ser a concordância entre fiador e locador.
“ A garantia pessoal da fiança é largamente utilizada no universo negocial, mormente nos contratos de locação imobiliária, sendo essa sua função mais importante, em que pese a lei inquilinaria admitir outras formas de garantia(caução real e seguro fiança, art.37 da Lei n° 8.245/91).Podendo ser formalizada de maneira mais simples do que as garantias reais, a fiança recebe a preferência das partes”[2]
Contudo, há algum tempo a fiança vem sofrendo constantes mudanças, tanto na esfera legislativa quanto na esfera jurídica, o que vem resultando no enfraquecimento dessa forma de garantia, levantando-se dúvidas e desconfiança relacionadas a sua efetiva proteção.
Com a abordagem de temas como outorga uxória, exoneração e impenhorabilidade dos bens de família do fiador, irá se demonstrar questões que colocam em prova a viabilidade da fiança como forma de garantia locatícia, algo extremamente relevante, em um mercado onde a mesma é tida como a “melhor” das precauções,
O objetivo deste trabalho é fornecer elementos para que aqueles ligados ao ramo empresarial da locação imobiliária reflitam se ainda é realmente viável a escolha da fiança ao invés das outras garantias, que são, a principio consideradas de acesso mais restrito.
A OUTORGA UXÓRIA.
Como salienta Gildo dos Santos, a fiança quando firmada por pessoa casada, deve ter a autorização do outro cônjuge[3].
A grosso modo, a outorga uxória é definida como o consentimento ou autorização dada de um cônjuge a outro para que ele possa praticar determinados atos ou negócios jurídicos,incluindo a prestação da fiança.Essa exigência é antiga, e já estava presente no Código Civil de 1916[4].Acontece que, após a Constituição Federal de 1988, houve uma maior valorização da entidade conjugal e familiar como um todo.Principalmente na esfera patrimonial, como explica o Doutor em Direito Civil Marco Aurélio Viana:
“A Lei Maior acolheu na isonomia conjugal, sob o enfoque da teoria da “autoridade indivisa”, em que a soberania do grupo conjugal ou familiar pertence a ambos os cônjuges sem delimitação de esferas. Ora, sendo a fiança convencional um contrato em que se garante dívida de terceiro, colocando-se o patrimônio para satisfação do crédito, a nosso ver a vênia conjugal é indispensável. Em verdade, o que se está fazendo com a fiança é comprometer a massa patrimonial, que é afetada a uma finalidade específica, ou seja, as necessidades do casal e dos filhos. Esse desvirtuamento, que a fiança determina, só poderá vir com a concordância do casal, porque põe em jogo a soberania familiar,”[5]
O problema é que esta valorização, ao mesmo tempo em que fortaleceu entidade familiar, fragilizou as relações contratuais, refletindo de forma negativa nas locações imobiliárias.
Analisado os aspectos da outorga, percebe-se o quanto ela pode prejudicar o locador quando não prestada ou se feita de forma incorreta. Tratando-se o fiador de indivíduo casado, até mesmo estando ele separado de fato, deverá ser exigida a autorização do outro conjugue, no mesmo contrato, sob pena de perder a garantia por falta do consentimento expresso da esposa ou do marido do garantidor.
“Devem ser os locadores extremamente cautelosos, ao aceitarem a fiança, quanto a verificação do estado civil do fiador, exigindo a assinatura do cônjuge, se casado for, ainda que separado de fato.”[6]
Depois de dada a anuência do conjugue, ainda será necessário o cuidado de verificar a maneira de como ela é mencionada no contrato de fiança. A simples outorga não é suficiente para garantir a proteção que o locador tanto almeja. Importante também será a forma de como ela é prestada, definindo qual serão os efeitos da fiança a serem produzidos sob patrimônio do casal, podendo a garantia somente se restringir aos bens do outro conjugue fiador ou se estender aos bens dos dois, inclusive aos particulares.
“Pode ainda, ser a fiança prestada por ambos os cônjuges, em conjunto, como co-fiadores, o que não se confunde com a simples outorga uxória ou marital.”[7]
Tem-se como exemplo o marido que irá prestar fiança a um terceiro e pede a autorização expressa da sua esposa para a convalidação do ato. Se ela assinar somente como conjugue do fiador, os seus bens particulares estarão protegidos, já que apenas anuiu o ato do marido, de acordo com a exigência legal.
O locador, ao fazer o levantamento do patrimônio do fiador, pode achar que este será suficiente para satisfazer as suas exigências, e se presume protegido, já que a outorga foi concedida. Porém, pode os bens serem particulares do outro cônjuge e o mesmo não estar qualificado como fiador.Outra hipótese seria a transferência dos bens para o nome do cônjuge que apenas deu o seu consentimento, impossibilitando que o patrimônio seja atingido.
Surge mais uma complicação: além do regime de casamento do casal, deve-se saber em nome de quem se encontram os bens. Para que a fiança os envolva por completo, é necessário que no contrato exista alguma expressão que qualifique o cônjuge que presta a outorga também como fiador, mencionando a responsabilidade de forma conjunta, configurando a típica co-fiança. Só assim todos os bens do casal estarão comprometidos, inclusive os particulares de cada um. È o que ensina Silvio Venosa:
“O cônjuge pode autorizar a fiança. Preenche-se desse modo a exigência legal, mas não há fiança de ambos: um cônjuge afiança e o outro simplesmente autoriza, não se convertendo em fiador. Os cônjuges podem,por outro lado, afiançar conjuntamente.Assim fazendo, ambos colocam-se como fiadores.Quando apenas um conjugue é fiador, unicamente seus bens dentro do regime respectivo podem ser constrangidos .Desse modo, sendo apenas fiador o marido, com mero consentimento da mulher,os bens reservados desta,por exemplo, bem como os incomunicáveis, não podem ser atingidos pela fiança.” [8]
Outra barreira imposta à fiança dentro do mecanismo da outorga diz respeito ao casamento regido pela separação absoluta de bens. Segundo o código civil, não será necessária anuência expressa nos casos em que o regime adotado for o de separação absoluta de bens. Entretanto, é importante deixar claro que existem critérios para considerar a falta da outorga em casos como este.
O casamento deve ser firmado com o caráter contratual, presente o devido pacto antenupcial. Tratando-se de casamento regido pela separação obrigatória de bens, sem a realização do pacto, a outorga uxória será necessária, assim como todas as outras em que a lei exige. A separação absoluta deverá ser por vontade das partes e não por imposição legal. Só assim a fiança sem autorização será válida.
O legislador parte da premissa de que os conjugues aderiram a este regime por força de vontade, tendo a livre disponibilidade dos seus respectivos bens. Sylvio Capanema adverte sobre a necessidade da outorga, mesmo quando se tratar do regime de separação absoluta de bens.
“... ainda que o regime de bens do casamento seja o da absoluta separação, a economia da família é una, pelo que, prestada a fiança , pode ela afetar o patrimônio familiar, empobrecendo seus membros, caso excutidos os bens,para pagamento da divida do afiançado. Nada mais justo, portanto,do que ouvir-se o conjugue para saber se concorda ele em arriscar o patrimônio da família, que a todos interessa”.[9]
Por incrível que pareça, o assunto pode se complicar ainda mais. Pior será quando se tratar de união estável.
Devido à falta de objetividade em se qualificar este tipo de união, ficou ainda mais difícil pra o locador definir qual é o estado civil do fiador.
“Um elemento complicador se levanta, a preocupar o mercado È que a prova da união estável não é produzida com a mesma certeza e objetividade quanto a do casamento, que se demonstra pela respectiva certidão”[10]
Sabe-se que à união estável se aplicam as mesmas regras do regime de comunhão parcial de bens. Difícil é saber quando uma união é ou não estável.
Às vezes para o fiador, o simples fato de namorar ou conviver com alguém não o caracteriza como uma pessoa comprometida, que tem um vínculo com o seu parceiro, levando-o a se qualificar como solteiro quando questionado o seu estado civil. Mas a visão do magistrado pode ser diferente. Ao analisar os fatores objetivos em conjunto com os subjetivos, o juiz pode concluir pela existência da união estável, causando surpresa ao fiador e principalmente ao locador desprevenido.
A solução para o problema é dada pelo professor Geraldo Beire Simões, que sugere, como meio de entrelaçar o fiador, que se inclua ao contrato uma declaração solene e peremptória de que este se qualifica como solteiro, divorciado, separado ou viúvo e que não mantém uma relação estável; sob pena de responder civil e criminalmente por falsa afirmação.[11]
Nota-se como a simples autorização tomou dimensões maiores, chegando a ponto de se exigir do fiador, prestador de um favor ao locatário, que declare o seu estado civil, sob o risco de sofrer sanções até mesmo na esfera criminal caso não diga a verdade. E se, não sendo ele casado, não for da sua vontade revelar a sua intimidade?Conclui-se que o locador corre sérios riscos de no futuro ter a sua garantia prejudicada.
Como se não bastasse a constrangedora situação de se pedir alguém para prestar a fiança, ainda se faz necessária a autorização do seu cônjuge, ou então uma “confissão” do estado civil do fiador.
È permitido ao fiador casado que assine também a outorga em nome do outro, desde que porte uma procuração que o dê poderes pra tanto.Só que, como se trata da fiança, mas uma restrição é imposta, sendo necessário que o documento seja especifico para o ato.Não será válida a procuração que possua somente cláusulas genéricas ad juditia e ad negotia .É necessário que a capacidade de se prestar a fiança seja expressa.
“Se o cônjuge for representado por mandato, outorgado ao outro consorte ou a terceiro, os poderes para prestar ou anuir com finca tem de ser expressos, não se incluindo nas cláusulas genéricas ad juditia e ad negotia”[12]
O maior e pior efeito causado pela outorga uxória será, estando ela ausente, a anulabilidade do ato praticado. Segundo Silvio Venosa, a fiança prestada pelo marido, sem o consentimento da mulher, é nula e vice e versa.[13],[14]
Se a fiança for anulada por ausência da vênia conjugal, o vicio se estende a todo o contrato acessório, não podendo este estar parcialmente inválido. A invalidez é total. O conjugue fiador não poderá, por exemplo, continuar fiando o contrato principal sob o argumento de ter os seus bens da meação como garantidores. A fiança não surtirá mais nenhum efeito.[15],[16]
A lei é bastante benéfica ao fiador concernente ao prazo para a alegação de anulabilidade da fiança. Em total prejuízo ao locador, o legislador permite a propositura da ação mesmo após a separação do casal, dando o prazo de 2 anos para a prescrição, a contar da data do término da sociedade conjugal[17]. Se o casamento ainda existir, não há que se falar em prescrição, podendo a nulidade ser declarada quando o cônjuge “prejudicado” bem entender.
“O atual diploma, no art.1.649, dispõe que a falta de autorização não suprida pelo juíz, tornará o ato anulável, podendo o outro conjugue pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade. Institui-se, portanto, o prazo decadencial.”[18]
Buscando flexibilizar tamanho rigor, permitiu-se ao cônjuge que se sentir prejudicado pela negativa do outro em conceder a outorga, recorrer aos meios judiciais, como forma de realizar a sua vontade.
O artigo 1.648 do Código Civil declara:
“Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la.”
Só que dificilmente alguém recorreria à medida extrema de pleitear na justiça, a autorização contraria do outro cônjuge para prestar fiança a outrem, por mais querido que seja.
Conclui-se, após a reflexão dos fatos expostos neste capitulo, que não é da vontade do legislador que o ente casado arrisque o patrimônio familiar de forma desnecessária.
É sabido que a família é célula básica a partir da qual se desenvolvem os demais direitos do cidadão[19]. Por isso merece a máxima proteção por parte do estado. E uma maneira encontrada foi instituir mecanismos legais que garanta essa proteção.
Um deles é a indispensável necessidade da outorga uxória para a prestação da fiança, tentando afastar assim esta modalidade contratual da entidade familiar. Acontece que, como conseqüência, afasta também a locação imobiliária destinada, na maioria das vezes, a própria moradia da família.
A EXONERAÇÃO DO FIADOR.
Outro fator que prejudica e muito a adoção da fiança como garantia locatícia diz respeito as suas hipóteses de extinção. Além da precaução exacerbada que se exige do locador em situações existentes antes mesmo de celebrada a fiança, como no caso da outorga uxória visto anteriormente, não pode ele se descuidar em nenhum momento durante a vigência do contrato ou enquanto o locatário ocupar o imóvel.
“Uma das questões mais polêmicas que envolvem as garantias da locação, gerando intensas discussões doutrinarias, diz respeito á exoneração do fiador...”.[20]
Isto porque existem várias maneiras do fiador, dentro ou fora do período contratual, se exonerar, deixando a locação desprotegida.
O problema maior é que o locatário poderá estar ocupando o imóvel, ficando o locador com a enorme possibilidade de inadimplência.
O Código Civil enumera as possibilidades da extinção da fiança, levando a conseqüente liberação do fiador da sua obrigação contratual.[21]
Art 838. O fiador, ainda que solidário, ficará desobrigado:
Estas hipóteses dispensam aprofundamento, por não gerarem discordância e já estarem pacificadas no ordenamento jurídico.
No entanto, em se tratando de exoneração, a maior fragilidade existente na fiança diz respeito a um ponto especifico: quando ela é prestada sem prazo determinado e o contrato, ao seu término, é prorrogado automaticamente sem nova anuência do fiador. Isto porque há um enorme impasse dentro da jurisprudência quanto a possibilidade ou não da prorrogação da fiança junto ao contrato principal.
Os posicionamentos dos juízes são tão vacilantes que é possível encontrar decisões diferentes proferidas pela mesma turma, em um curto período de tempo, levando a uma situação indefinida e imprevisível.
“Para ter-se uma idéia da dificuldade da matéria, basta um exame dos julgados do Tribunal de Alçada de Minas Gerais, onde os posicionamentos das sete câmaras civeis divergem profundamente e até mesmo, em algumas delas, não se chega a posições unívocas. Não-raro juízes tem, em curto espaço de tempo, alterado seus pontos de vista, tornando vacilante e indefinida a jurisprudência da Corte, como um todo.”[22]
O que dá motivação a toda essa inconstância é a contradição existente entre dois artigos, um do código civil e o outro da lei especial 8245/91.
O artigo 39 da lei diz o seguinte:
“ Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.”
Já o artigo 835 do Novo Código Civil (Antigo artigo 1500 do Código Civil de 1916) diz:
. “O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.”
Silvio Venosa faz o seguinte comentário sobre o problema:
“...pelo microssistema do inquilinato, em interpretação literal, não há possibilidade de exoneração do fiador antes da entrega do imóvel locado.No entanto, nota-se que o Superior Tribunal de Justiça tem acolhido pretensões nesse sentido, aplicando a regra geral da fiança e não a lei especial, o que motiva uma reviravolta no sentido da lei locatícia e, em principio, coloca em risco esse segmento negocial.”.[23]
Há tempos, é prática habitual no mercado imobiliário a inserção de uma cláusula contratual na qual o fiador se obriga até a efetiva devolução do imóvel, mesmo já vencido o contrato, prevendo as partes a possível prorrogação, já que a locação pode se perpetuar por vários anos, permitindo assim que a relação permaneça completa, com o uso do imóvel por parte do locatário e a continuidade da garantia prestada pelo fiador.
“...é praxe do mercado incluir nos contratos de locação uma cláusula na qual o fiador renuncia expressamente, entre outras, a faculdade do art. 1500 do Código Civil, o que o inibiria de exonerar-se, ainda que o contrato passasse a vigorar por tempo indeterminado, só se extinguindo a garantia com a devolução das chaves.”[24]
Entretanto, existe uma corrente cada vez mais crescente, que se apega ao Código Civil e alega que a fiança não pode ser interpretada extensivamente, não dando a mínima importância pára o que diz a Lei do Inquilinato. A cláusula da perpetuação da garantia até a efetiva entrega das chaves seria nula. Como o fiador não participou da renovação, o seu dever de garantir acaba no prazo final do contrato principal.
“Para essa corrente jurisprudencial, pouco importa que o art. 39 da Lei do Inquilinato estabeleça a duração da fiança locatícia até a efetiva devolução do imóvel, e que o contrato tenha estipulado a responsabilidade do fiador pelas obrigações do inquilino até a entrega das chaves do locador.
Segundo essas orientação jurisprudencial, ampliação da fiança até a restituição do prédio locado somente acontecerá, em qualquer situação, quando o fiador aderir expressamente à prorrogação da relação ex locato seja por novo prazo certo, seja por tempo indeterminado.”[25]
Como se não bastasse a desproporção da proteção existente entre fiador e locador, este ainda pode ter retirado dos seus direitos uma das poucas vantagens que tem. Vantagem essa garantida por lei.
Para piorar ainda mais o que já estava ruim, o Superior Tribunal de Justiça publicou a súmula 214.[26]Alguns acórdãos a utilizaram para invalidar a cláusula que prorroga a fiança, quando o fiador não tivesse dado a sua concordância expressa com a continuidade. [27][28]
Os juízes adotaram uma interpretação analógica, já que muitas vezes, para não se dizer em quase todas, a fiança é acertada de comum vontade entre as partes e o próprio fiador está ciente do seu ato. De forma expressa, as partes negociam sobre uma possível prorrogação da fiança.
“..a regra legal não quer que, por meio de interpretação analógica ou ampliativa, a fiança venha a alcançar hipóteses que a vontade negocial de fato não tenha previsto.
A vedação à interpretação extensiva não autoriza a ao juiz a desprezar o que, expressa e claramente, as partes estipularam acerca da duração e prorrogação da fiança”.[29]
Depois de muito se discutir, chegou-se a conclusão de que a súmula realmente estaria sendo mal utilizada. Ao estendê-la á exoneração do fiador decorrente da prorrogação do contrato de locação, deu-se causa ao desvirtuamento da sua finalidade inicial.[30]
Ela foi criada para cuidar de situações com natureza novativas, ocorridas sem consentimento. Sua inspiração foi a regra do artigo 1006 do Código Civil de 1916[31] (Artigo 366 do Novo Código Civil) Não se trata da mencionada prorrogação do artigo 39 da lei do inquilinato e sim do surgimento de obrigações novas, como o aumento do aluguel sem a devida ciência do fiador, não podendo ser ela utilizada para invalidar a prorrogação da responsabilidade.
“Com efeito, o enunciado sumular invoca justificativas em nove precedentes da Quinta e Sexta Turmas do STJ, todos relacionados com aditivos inovadores do teor do contrato locatício e não com simples prorrogações legais ou autorizadas por cláusula do próprio negocio afiançado.[32]
A súmula n°. 214, portanto, espelha orientação jurisprudencial firmada para situações de pactos de natureza novativa (grifo do autor) realizados no âmbito do relacionamento entre locador e locatário, sem a presença ou consentimento do fiador. O caso não envolve o art. 39 da Lei do Inquilinato, nem considera inválido o pacto de fiança a perdurar durante prorrogação locação por prazo indeterminado, previsto no contrato primitivo.O enunciado da Súmula n° 214 foi inspirado na regra do art. 1.006 do antigo Código Civil (art. 366 do novo Código Civil), que instituiu a exoneração do fiador pela novação feita sem seu consenso com o devedor principal’.[33]
Porém , esses episódios deixaram seqüelas. A primeira delas é que, até que se chegasse a uma conclusão, muitos locadores foram extremamente prejudicados, já que de uma hora para outra, um antigo hábito das locações imobiliária foi considerado ineficaz, sem o devido aviso prévio que possibilitasse a correção do feito.Vários fiadores foram desonerados das obrigações que anuíram, tendo os locadores que arcar com todos os prejuízos subseqüentes ao termo final do contrato.
A segunda é que mesmo continuando válido o entendimento de que a fiança pode se prorrogar, houve mudanças neste principio, com a imposição de novas exigências e restrições:
“A previsão de responsabilidade do fiador até a restituição do imóvel ao locador (entrega das chaves) não prevalece, segundo a atual jurisprudência do STJ (Terceira Seção) senão durante o prazo certo estatuído no original pacto locatício. Para que se estenda às renovações ou prorrogações oriundas de aditamento contratual entre inquilinos e senhorio, é necessária a anuência expressa do fiador. Não basta, para esse efeito, a simples inserção de clausula de responsabilidade até a entrega das chaves.[34]
Humberto Theodoro continua:
“Não havendo convenção expressa sobre a vigência da fiança além do prazo do contrato primitivo, a simples declaração de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves não mantém a fiança indefinidamente. Essa parece ser a atual sinalização da jurisprudência do STJ (Terceira Seção)”[35]
O artigo 39 da lei 8245/91 continua válido, mas necessita ser adaptado à nova jurisprudência. Para que a garantia dure até a entrega do imóvel, é necessária a convenção expressa sobre a vigência da fiança além do contrato inicial. Quando houver a cláusula que estende a fiança até a entrega das chaves, se entenderá que a fiança acaba com o termo final do contrato. Não haverá prorrogação.[36]
Para aqueles que, daqui para frente, buscam uma garantia segura e duradoura, aconselha-se o estabelecimento de uma relação contratual clara, com cláusula completa, onde o fiador, de forma inequívoca, ao invés de renunciar o seu direito de exoneração, expresse a sua concordância em prestar a fiança por tempo indeterminado.
Já para os locadores que continuam a regular a fiança pela forma antiga, com a suprimida cláusula “até a entrega das chaves”, recomenda-se que procurem o fiador para a adequação do contrato ao novo entendimento dos Tribunais. Resta saber se o fiador, depois de alertado, continuará sustentando o que já havia sido combinado no inicio, permanecendo até a efetiva devolução do imóvel, ou então se vai recusar a consentir com o aditivo de prorrogação, se livrando do ônus de garantidor.
Essa foi outra armadilha do mecanismo da fiança, desta vez imposta pelo Poder Judiciário.
Até aqui foram abordados aspectos da fiança em dois tempos diferentes. Um seria antes mesmo dela ser prestada, conforme estudado no instituto da outorga uxória.O outro, durante a locação, depois de já consolidado o contrato de fiança em complemento ao contrato principal, como visto na continuação da própria outorga uxória e depois na parte destina a tratar da exoneração do fiador.
Neste capítulo, passa-se a demonstrar a vulnerabilidade da fiança em um terceiro momento. Talvez o mais importante da relação entre locador e fiador. É quando esta teve o seu fim motivada pela inadimplência do locatário, cabendo ao dono do imóvel procurar receber a divida através da execução dos bens do garantidor.
“Como elemento de garantia a fiança vem aumentar as possibilidades, com que conta o credor, de receber, a dívida .Pois, se o devedor não resgatar o débito e seu patrimônio for escasso para assegurar a execução,pode o credor voltar-se contra o fiador, reclamar-lhe o pagamento e excutir seus bens, para assim se cobrar
Mas antes disso, se faz necessário o entendimento de alguns pontos legais e doutrinários para a compreensão do problema.
A principal obrigação do fiador será pagar a dívida caso o locatário não o faça.
“A obrigação básica do fiador é a de pagar a dívida do devedor se este não fizer no tempo e na forma devidos”.[38]
É confiando nesta responsabilidade que o locador concorda em firmar tanto o contrato de fiança quanto o contrato de locação. Trata-se de direito do locador receber a obrigação e de dever do fiador cumpri-la, mesmo que seja necessário utilizar de todo o seu patrimônio.
“Podemos dizer que na fiança um terceiro, denominado fiador, obriga-se perante o credor, garantindo com o seu patrimônio a satisfação do credito deste. Dizemos que o fiador obriga-se pessoalmente perante o credor, significando que o seu patrimônio garante a realização da prestação debitória”.[39]
Para reforçar a responsabilidade do fiador, mantendo a utilidade e a eficácia da garantia prestada[40], a Lei do Inquilinato trouxe um dos principais dispositivos que favorece ao locador.Ela introduziu a fiança decorrente de contrato de locação ao artigo 3° da Lei 8.009/90, que cuida das únicas situações em que o bem de família pode ser penhorado.
“Artigo 3º - A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação” [41]
“ O artigo 82 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1.991, fez inserir no artigo 3°da Lei 8.009/90 mais uma exceção,permitindo recair a penhora em bem de família,seja ele de propriedade do casal ou de entidade familiar, na hipótese de obrigação decorrente da fiança concedida em contrato de locação”[42]
Essa mudança permitiu ao locador, diante da incapacidade do locatário em honrar a dívida, penhorar todos os bens dos fiadores, inclusive os bens de família, meso sendo este a sua única moradia.
Ora, o fiador quando aceita este posto, deve estar disposto a arcar com os eventuais prejuízos decorrentes dos riscos que assumiu. O objetivo da fiança é justamente retirar das costas do locador qualquer possibilidade de dano. Ao ser fiador, o individuo se dispõe a carregar este peso, mesmo que seja necessário sacrificar o seu bem de família. Além do que, a lei já exige a autorização expressa do outro cônjuge para tanto. Caso contrário, se houverem limitações da quantidade de bens a serem atingidos, não há que se falar em garantia. O contrato de fiança não é obrigatório. Assume o risco quem quer. Mas se assumidos, tem que se responder por eles.
“Em qualquer caso, a fiança visa transferir para o fiador o risco de inadimplemento do devedor do contrato principal. É dessa forma que ele cumpre sua função de garantia. Antes da fiança, quem corre o risco de o devedor descumprir as obrigações é o credor;após; é o fiador que passa a correr este risco”.[43]
Entretanto, o novo inciso não foi bem recepcionado por parte da doutrina. Dentre as críticas, as principais eram de que estava se ferindo a dignidade da pessoa humana e também o principio da isonomia.
“RITA DE CASSIA CORRÊA DE VASCONCELOS enxerga a transgressão ao principio isonômico nos seguintes termos: “(...) a exceção do inc. VII coloca o fiador em situação escancaradamente inferior em relação ao afiançado. Lembre-se que até mesmo os móveis que guarnecem a residência do locatário sãs impenhoráveis (art. 2°,parágrafo único); não há, então, entendimento razoável que justifique a penhorabilidade do imóvel residencial do fiador e de sua família, bem como dos imóveis que o guarnecem. A discriminação é flagrante e incompreensível”.
Por qualquer dessas razões, é forçoso concluir que a previsão do inciso VII do art. 3° da lei 8.009/90 viola o principio da isonomia, pois dispensa tratamento desigual para locatário e o seu fiador, nada obstante as obrigações de ambos terem a mesma gênese, que é o contrato de locação.”[44]
“Com efeito, a validade da previsão de penhorabilidade de imóvel por força da fiança dada em contrato de locação não se coaduna com os parâmetros do novo direito civil, o qual busca ser mais justo e solidário”[45]
Em 14 de fevereiro de 2000, foi promulgada a Emenda n° 26 à Constituição Federal.[46] Para aqueles que descordam do inciso VII, a emenda caiu como uma luva. Carentes de disposição legal que pudesse suprimir a penhora decorrente da fiança, eles se apegaram ferreamente à mudança constitucional.
“O fato da moradia ter passado a direito garantido pela Constituição provocou sensível repercussão no ordenamento jurídico.O que se observa é que, a partir da Emenda Constitucional de n° 26, surgiu uma forte corrente pretoriana rejeitando diversos tipos de penhora em bens de família a partir da inovação constitucional”[47]
O argumento era de que, ao se estabelecer a moradia como direito social, em hipótese alguma a residência do fiador poderia ser penhorada. Portanto, o art 3° da lei 8009 era inconstitucional e deveria ser desprezado. Inclusive o seu inciso VII, já que o legislador não o mencionou no artigo 6.° da Constituição, onde foi realizada a emenda.
“(...) erigiram o principio da função social dos contratos ao patamar de norma de ordem pública, com supedâneo na Constituição Federal . Logo, a previsão legal acerca da penhora oriunda de fiança concedida em contrato de locação não se coaduna com o principio mencionado, tampouco com o direito constitucional à moradia”.[48]
Até então, a locação imobiliária protegida pela fiança não havia sido prejudicada, uma vez que a questão era apenas doutrinaria. Porém, o grande problema surgiu quando a polêmica chegou ao Supremo Tribunal Federal. O Ministro Carlos Velloso, incluso entre os defensores da inconstitucionalidade da penhora do único bem de família do fiador proferiu a seguinte decisão:
“CONSTITUCIONAL. CIVIL. FIADOR: BEM DE FAMILIA; IMOVEL RESIDENCIAL DO CASAL OU DE ENTIDADE FAMILIAR: IMPENHORABILIDADE.Lei 8.009/90, art. 1° e 3°.Lei 8.245, de 1991, que acrescentou o inciso VII, ao art. 3°,ressalvando a penhora “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”:sua não recepção pelo art. 6°, C.F., com a redação da EC 26/2000.aplicabilidade do principio isonômico e do principio de hermenêutica: ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispolio: onde existe a memsa razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito.RExt 3252.940/SP, 25 de abril de 2005
“... a Lei 8.245, de 1991, excepcionando o bem de família do fiador, sujeitou o seu imóvel residencial, imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar a penhora.Não há dúvida que ressalva trazida pela Lei 8.245, de 1991, inciso VII do art. 3°, feriu de morte o principio isonômico , tratando desigualmente situações iguais,esquecendo-se do velho brocardo latino: ubi eadem ratio, ibi eadem legis sispositio,ou em vernáculo:onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito. Isto quer dizer que,tendo em vista o principio isonômico,o citado dispositivo inciso VII do art. 3°, acrescentado pela Lei 8.245/91, não foi recebido pela EC 26, de 2000.”[49]
Após a decisão do Ministro Carlos Velloso, surgiram inúmeras outras com o mesmo teor, dando inicio ao que parecia ser outro impasse na jurisprudência atual.
Mesmo sendo maior o número de juízes que aceitavam a penhora sobre o único bem de família do fiador, a parte que pregava a inconstitucionalidade do ato ganhou força, dando evidentes sinais de prosperidade.
“Estes julgados mostram que o Judiciário não ficou infenso, nem poderia, à mudança no regramento constitucional. Em maior ou menor extensão, a Emenda 26/2000 representa significativo fortalecimento a
proteção a moradia”[50]
Os tribunais de todo o Brasil começaram a oscilar nas decisões.
EMBARGOS À EXECUÇÃO – FIANÇA – IMPOSSIBILIDADE DE O FIADOR ALEGAR AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA OU MARITAL EM SEU BENEFÍCIO – BEM DE FAMÍLIA – IMPENHORABILIDADE – EXCEÇÃO PREVISTA NO ART. 3º, VII, DA LEI 8.009/90 – CONFLITO COM O DIREITO À MORADIA – ÚNICO IMÓVEL RESIDENCIAL – NULIDADE DA PENHORA.[51]
- No que se refere à exceção prevista no inciso VII do art. 3º da Lei 8.009/90 – penhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação –, o que se observa é que tal disposição, além de afrontar o direito à moradia, garantido no art. 6º, caput, da CF/88, fere os princípios constitucionais da isonomia e da razoabilidade, uma vez que não há razão para estabelecer tratamento desigual entre o locatário e o seu fiador. Apelação Cível nº 1.0024.05.630146-8/001-TJMG-15.12.2005[52]
No Tribunal de Justiça do Distrito Federal:
“É possível a penhora de bem de família de fiador, haja vista que o art. 3º, inc. VII da Lei 8.009/90 é expresso ao permitir a constrição quando decorrente de dívida contraída em contrato de fiança. A Emenda Constitucional 26/00, que alterou o artigo 6º da Magna Carta, elevando a moradia como direito social, não revogou ou modificou o referido artigo, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família. Assim, o único imóvel residencial do fiador responde por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.[53]
No mesmo tribunal de Justiça do Distrito Federal:
“Não é possível a penhora de bem de família de fiador, haja vista que houve uma mudança do art. 6º da CF/88, pela Emenda Constitucional 26/00, para dizer que a moradia também é um direito social. A lei não pode confrontar-se com um dispositivo constitucional, ainda mais para instituir uma situação de desigualdade e de injustiça. Conclui-se, portanto, que a exceção prevista no inc. VII do art. 3º da Lei 8.009/90 não foi recepcionada. Mesmo que o bem esteja locado, afasta-se a penhorabilidade na medida em que o aluguel gera frutos, possibilitando melhoria das condições de vida”.[54]
E quem esperava uma solução do Superior Tribunal de Justiça, surpreendeu-se, pois lá a conduta era a mesma.
A 5ª Turma adotou a seguinte postura:
“ É impenhorável o bem de família pertencente ao fiador dado em garantia em contrato de locação, porquanto o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/1990 não foi recepcionado pelo artigo 6º da Constituição Federal, na redação dada pela Emenda Constitucional 26/2000”[55].
O que resultou nos seguintes julgados.
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CONSTITUCIONAL. LOCAÇÃO. FIADOR. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. ART. 3º, VII, DA LEI Nº8.009/90. NÃO RECEPÇÃO.
II - Com respaldo em recente julgado proferido pelo PretórioExcelso, é impenhorável bem de família pertencente a fiador em contrato de locação, porquanto o art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/90não foi recepcionado pelo art. 6º da Constituição Federal (redação dada pela Emenda Constitucional nº 26/2000).Recurso provido. 5ª T - REsp 745161 S DECISÃO:18/08/2005 DJ:26/09/2005 (unânime Min. Felix Fischer[56]
Do outro lado, no mesmo STJ, a parte conservadora, mesmo com a decisão do Ministro Carlos Velloso, mantinha a sua posição, e continuava a decidir de acordo com o artigo 3° da Lei 8009/90.
PROCESSUAL CIVIL.LOCAÇÃO. PENHORA. FIADOR. BEM DE FAMÍLIA.POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. A orientação predominante nesta Corte é no sentido de que a impenhorabilidade prevista na Lei n. 8.009/90 não se estende aoimóvel do fiador, em razão da obrigação decorrente de pacto locatício.- Agravo improvido.6ª T - AgRg no Ag 684447 RJDECISÃO:09/12/2005 DJ:06/02/2006 (unânime) Min. Hélio Quaglia Barbosa
Assim como ocorreu com a polêmica da aceitação ou não da prorrogação do contrato de fiança por tempo indeterminado, o mercado imobiliário outra vez passava pela turbulência causada pela imprevisibilidade do magistrado diante de um tema relacionado à fiança do contrato de aluguel.
Mantendo o entendimento predominante e antes que a discussão fugisse do controle, o Ministro Cezar Peluzo proferiu a decisão:
‘CONTINUA A SER PASSÍVEL DE PENHORA O BEM DE FAMÍLIA PERTENCENTE A FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. A PENHORA DESTE BEM DE FAMÍLIA NÃO VIOLA O DISPOSTO NO ARTIGO 6º DA CONSTITUIÇÃO, COM A REDAÇÃO DADA PELA EMENDA CONSTITUCIONAL 26/2000, MAS COM ELE SE COADUNA, JÁ QUE É MODALIDADE DE VIABILIZAÇÃO DO DIREITO À MORADIA, PORQUANTO ATENDENDO À PRÓPRIA RATIO LEGIS DA EXCEÇÃO PREVISTA NO ARTIGO 3º,INCISO VII, DA LEI 8.009/1990, FACILITA E ESTIMULA O ACESSO À HABITAÇÃO ARRENDADA, CONSTITUINDO REFORÇO DAS GARANTIAS CONTRATUAIS DOS LOCADORES,E AFASTANDO,POR CONSEGUINTE, A NECESSIDADE DE GARANTIAS MAIS ONEROSAS, TAIS COMO A FIANÇA BANCÁRIA.INFORMATIVO Nº 415”
PLENO - RE 407688 S DECISÃO:08/02/2006 (maioria)Min. Cezar Peluzo[57]
O que posteriormente influenciou outras Varas e Tribunais a adotarem postura semelhante:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS AO PROCESSO DE EXECUÇÃO. FIANÇA. BEM DE FAMÍLIA. PENHORABILIDADE.
Embora anteriormente defendida a tese da impenhorabilidade do bem de família, privilegiada a norma constitucional que resguarda a moradia sobre a lei infraconstitucional que excepcionou o imóvel residencial do fiador, fazendo prevalecer o valor moradia sobre o direito de crédito, adota-se o entendimento do 8º Grupo Cível do Tribunal de Justiça e do colendo STJ, que entende penhorável o bem do fiador. Decisão recente do STF sobre a questão. APELO IMPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70014283923, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Helena Ruppenthal Cunha, Julgado em 05/04/2006) [58]
É importante notar que a decisão proferida pelo Ministro Cezar Peluzo não foi unânime. Sinal de que ainda não é pacifico o entendimento nem mesmo no STF.
Cabe ao locador que aceitar a fiança como forma de garantia, mais uma vez adotar uma postura preventiva. Ao escolher o fiador, deve se levar em conta a quantidade de bens que estão ou que possa a vir a estar sobre a proteção do instituto do bem de família.
Enquanto não houver uma postura unânime, ou pelo menos quase, deve o locador exigir mais do fiador.
O legislador já havia dado a faculdade ao fiador de proteger os bens que ele considera como familiar, os declarando de forma voluntária, de acordo com a sua vontade:[59]
“As disposições do novo Código Civil, encontradas nos art. 1.711 a 1.722, tratam do denominado bem de família convencional.
Estabelecem os mencionados dispositivos que os cônjuges ou a entidade familiar podem, mediante escritura publica ou testamento, destinar parte do patrimônio para a instituição do bem de família, até o limite de 1/3 do patrimônio liquido”[60]
“Objetivo do instituto é isentar o bem de família de constrição judicial advinda de dividas posteriores à sua instituição.”[61]
Possibilidade já existente no código antigo:
“Sob a ótica do fiador, para garantir pelo menos o imóvel onde reside com sua família, colocando-o a salvo de eventual constrição judicial por divida do locatário afiançado, resta o caminho da instituição voluntária do bem de família, nos termos do arts. 70 a 73 do Código Civil,complementados pelos arts. 19 a 22 do Decreto Lei 3.200/41.Recomendável que tal instituição se faça antes da inadimplência do locatário,por força do art. 71,parágrafo único do Código Civil, e mesmo antes de celebrar a fiança, para descaracterizar, desde já qualquer alegação de má fé”[62]
E ao colocar a fiança imobiliária no rol das exceções da impenhorabilidade, demonstrou claramente a possibilidade da penhora.
“No entanto, a proteção legal não é absoluta. SERGIO ANDRE ROCHA GOMESDA SILVA averbou que o bem de família legal pode ser entendido como “a impenhorabilidade relativa do imóvel residencial do casal,ou da entidade familiar.Diz-se relativa a impenhorabilidade do bem de família, pois esta admite exceções, que encontram-se previstas no art. 3° da Lei 8.009/90”.[63]
Percebe-se que, ao desconsiderar dispositivos legais já existentes, novamente se tentou impor obstáculos ao contrato de fiança. Sinal evidente da garantia precária oferecida por esta modalidade, já que algumas das prerrogativas que a compõem não são vistas com bons olhos por parte da jurisprudência.
A fiança, que sempre foi a “rainha” das garantias, devido a facilidade de ser prestada e pelo rigor com que atinge o patrimônio do fiador, não tem mais a mesma credibilidade de outrora.
Ao passar dos tempos, após duras críticas e contínuos golpes proferidos pelos magistrados, ela perdeu força, causando insegurança a aqueles que a escolheram.
Assuntos como a permanência do fiador em contratos prorrogados automaticamente e a penhorabilidade do bem de família do garantidor, antes triunfo dos locadores, oscilaram entre o permitido e o proibido, demonstrando sinais de que mudanças virão pela frente.
A nova jurisprudência vem aos poucos conquistando espaço e implantando a sua dogmática. A recente tendência nos leva a crer que a valorização do individuo ficará acima dos acordos e das vontades. Parece que futuramente, será suprimida grande parte dos dispositivos que de alguma forma ameacem o bem estar social do cidadão e da sua família.
O mercado imobiliário, agora mais do que nunca, deve acompanhar de perto todas as manifestações do Judiciário e do Legislativo que possa refletir no mecanismo da fiança.
Os contratos antigos devem ser adequados e atualizados com nova anuência do fiador. Naqueles onde a prorrogação é instantânea, mesmo com a concordância expressa, também deverá ser feita a revisão. O mesmo acontece com os que tem como fiador o individuo que possui somente a sua residência.Um único bem como propriedade já não traz mais segurança .
Aos novos contratos, que ainda serão prestados, restará saber se a fiança será a melhor escolha. As outras garantias, como a caução dos bens imóveis ou o próprio seguro fiança, merece uma maior atenção do locador. Às vezes, a burocracia e o ônus gerado valeria pelo risco evitado.
Sem sombra de dúvidas, a fiança ainda continua a ser a forma de garantia locatícia mais utilizada. Só que o seu rumo ainda não foi definido. E com certeza, parada ela não vai ficar.
Enquanto ela não se define, resta ao locador buscar a sua segurança para o futuro.
O mercado de locações é veloz e não para nunca. Sempre existirá quem precisa locar e quem tem um imóvel disponível a oferecer. Portanto, cabe ao legislador agir mais rápido do que as mudanças, flexibilizando as outras formas de garantia, para que venham a ocupar o espaço a ser aberto pela fiança.
Ao tirar por um lado, enfraquecendo a fiança como garantia locatícia, se compensaria por outro, rompendo as barreiras ao acesso às outras modalidades.
Se assim for, estaremos caminhando para a volta dos “bons tempos”, em que a segurança se estabelecia com a simples assinatura do contrato de locação.
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[1] DE SOUZA, Sylvio Capanema, Da locação do imóvel urbano,pág. 24O
[2] VENOSA,Silvio de Salvo,Contratos em espécie, pág 428.
[3] DOS SANTOS,Gildo,Lei do inquilinato comentada,pág 242.
[4] Art. 235. O marido não pode, sem consentimento da mulher, qualquer que seja o regime de bens:
III - prestar fiança (arts. 178, § 9°, I, b, e 263, X);
Art. 242. A mulher não pode, sem autorização do marido (art. 251): (Redação dada pela Lei nº 4.121, de 27.8.1962)
I - praticar os atos que este não poderia sem o consentimento da mulher (art. 235); (Redação dada pela Lei nº 4.121, de 27.8.1962)
[5] Marco Aurélio Viana, Curso de Direito Civil, volume 5,pág.495
[6] DE SOUZA, Sylvio Capanema, Da locação do imóvel urbano, pág.243.
[7] [7] DE SOUZA, Sylvio Capanema, Da locação do imóvel urbano, pág.242
[8] VENOSA, Silvio de Salvo, Contratos em espécie,pág 436
[9] DE SOUZA, Sylvio Capanema, Da locação do imóvel urbano, pág.242
[10] DE SOUZA ,Sylvio Capanema, Da locação do imóvel urbano, pág 243.
[11] DE SOUZA ,Sylvio Capanema, Da locação do imóvel urbano, pág 243.
[12] DE SOUZA, Silvio Capanema, Da locação do imóvel urbano,pág 243
[13] VENOSA,Silvio de Salvo, Contratos em espécie, pág. 434.
[14] AGRAVO REGIMENTAL. LOCAÇÃO. FIANÇA PRESTADA POR PESSOA CASADA SEM A
ANUÊNCIA DO OUTRO CÔNJUGE.
1. Regra geral, é reconhecida a nulidade da fiança prestada por
pessoa sem o consentimento do outro cônjuge.
AgRg no REsp 540817 / DF ; AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL 2003/0071815-0
[15] VENOSA,Silvio de Salvo, Contratos em espécie, pág. 435.
[16] PROCESSUAL CIVIL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - COISA JULGADA - TERCEIRO -
INEXISTÊNCIA - ART. 472 CPC - FIANÇA - OUTORGA UXÓRIA - AUSÊNCIA -
INEFICÁCIA TOTAL DO ATO - FIADOR. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE.
ART. 3º, VII, DA LEI Nº 8.009/90. NÃO RECEPÇÃO.
- A ausência de consentimento da esposa em fiança prestada pelo
marido invalida o ato por inteiro. Nula a garantia, portanto. Certo,
ainda, que não se pode limitar o efeito dessa nulidade apenas à
meação da mulher.
REsp 631262 / MG ; RECURSO ESPECIAL
2004/0023956-0
[18]VENOSA, Silvio de Salvo, Contratos em espécie, pág. 435.
[19] CASABONA,Marcial Barreto,O conceito de família para a impenhorabilidade de da moradia,Afeto, ética, família e o novo código civil, pág. 380.
[20] DE SOUZA,Silvio Capanema, Da locação do imóvel urbano, pág 250.
[21] ULHOA,Fabio, Ulhoa,Curso de direito civil,v. 3, pág 261.
[22] JÙNIOR,Humberto Theodoro,Revista CEJ, n° 24, pág. 50
[23] VENOSA, Silvio de Salvo,Contratos em espécie, pág. 441.
[24] DE SOUZA,Silvio Capanema, Da locação do imóvel urbano, pág 250.
[25] JÙNIOR,Humberto Theodoro,Revista CEJ, n° 24, pág. 53
[26] Súmula 214 do STJ: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.”
[27] JÙNIOR,Humberto Theodoro,Revista CEJ, n° 24, pág. 53
[28] CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. INTERPRETAÇÃO NÃO EXTENSIVA.
RESPONSABILIDADE. RESTRITA AO PERÍODO ORIGINALMENTE CONTRATADO.
CONTINUIDADE DA GARANTIA SEM ANUÊNCIA DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE.
CLÁUSULA QUE OBRIGUE O FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES.
IRRELEVÂNCIA. SÚMULA 214/STJ.
I - A obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao
prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o
adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação da
locação, à qual não anuiu, consoante a regra dos artigos 1.003 e
1.006 do Estatuto Civil. Precedentes.
II - A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança
locativa, consoante pacífico entendimento desta Eg. Corte, torna, na
hipótese, irrelevante, para o efeito de se aferir o lapso temporal
da obrigação afiançada, cláusula contratual que preveja a obrigação
do fiador até a entrega das chaves, bem como aquela que pretenda
afastar a disposição prevista no art. 1500 do Código Civil.
III - Consoante dispõe a Súmula 214 desta Corte: "O fiador na
locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao
qual não anuiu."
IV – Embargos de divergência acolhidos.
EREsp 302209 / MG ; EMBARGOS DE DIVERGENCIA NO RECURSO ESPECIAL 2002/0065713-8/S3 - TERCEIRA SEÇÃO
[29] JÙNIOR,Humberto Theodoro,Revista CEJ, n° 24, pág. 53
[30] RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO.CLÁUSULA QUE DETERMINA A RESPONSABILIDADE
DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL.
1. Não obstante seja a fiança contrato de natureza benéfica, não se pode concluir, do mero transcurso do prazo estipulado na avença, tenha a garantia deixado
de existir, sendo vero que tal pretensão deveria ter sido buscada pelos garantes, os quais continuaram responsáveis pelos alugueres devidos.. Recurso não provido.
REsp 818126/Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA/DJ 17.03.2006
[31] Art. 1.006. Importa exoneração do fiador a novação feita sem seu consenso com o devedor principal.
[32] JÙNIOR,Humberto Theodoro,Revista CEJ, n° 24, pág. 54.
[34] JÙNIOR,Humberto Theodoro,Revista CEJ, n° 24, pág. 55.
[36] PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO.
FIANÇA. CLÁUSULA QUE DETERMINA A RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A
ENTREGA DO IMÓVEL LOCADO.
1- Havendo cláusula expressa no contrato de aluguel de que a
responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das
chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação por
parte dos fiadores, apenas por decurso de prazo do respectivo
contrato. A lei estabelece mecanismos próprios, passíveis de
desvincular o fiador da garantia por ele assegurada. Em caso de
inobservância de tal formalidade, não há como prevalecer a
interpretação de desoneração do fiador de eventual acordo entre
locador e locatário.
AgRg no REsp 791077 / SP ; AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL 2005/0176986-6/T6 - SEXTA TURMA
[37] Caio Mario, Dos contratos e das declarações unilaterais da vontade, pág 383.
[38] Caio Mario, Dos contratos e das declarações unilaterais da vontade, pág 388..
[39] VIANA,Marco Aurélio,Curso de direito civil, v. 5, pág 491
[40] CZAJKOWSKI, Rainer,A impenhorabilidade do bem de família, pág 121.
[41] www.presidencia.org.br Lei 8.009 de 1990
[42] GONÇALVES,Carlos,Impenhorabilidade dobem de família:comentários `a Lei 8.009/90, pág 193.
[43] COELHO,Fabio Ulhoa,Cueso de direito civil,v. 3,pág 254.
[44] SAPIETRO,Liz Roberto Hijo,A previsão da norma do inciso VII do art. 3° da Lei 8.009/90 é inconstitucional,Revista Jurídica n°37, pág 69
[45] SAPIETRO,Liz Roberto Hijo,A previsão da norma do inciso VII do art. 3° da Lei 8.009/90 é inconstitucional,Revista Jurídica n°37, pág 70
[46] "Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição
[47] CASABONA,Marcial Barreto,O conceito de família para efeito da impenhorabilidade da moradia,Afeto ética,Família e o novo código civil,pág 379
[48] SAPIETRO,Liz Roberto Hijo,A previsão da norma do inciso VII do art. 3° da Lei 8.009/90 é inconstitucional,Revista Jurídica n°37, pág 73.
[49] SAPIETRO,Liz Roberto Hijo,A previsão da norma do inciso VII do art. 3° da Lei 8.009/90 é inconstitucional,Revista Jurídica n°37, pág 71.
[50] CASABONA,Marcial Barreto,O conceito de família para efeito da impenhorabilidade da moradia,Afeto ética,Família e o novo código civil,pág 381.
[51] www.tjmg.gov.br
[52] www.tjdf.gov.br
[53] www.tjdf.gov.br
[54] www.tjdf.gov.br
[55] www.stj.gov.br
[57] www.stf.gov.br
[58] www.stj.gov.br
[59] AZEVEDO,Álvaro Villaça, Dobem de família,Direito de família e o novo código civil, pág 221. CASABONA,Marcial Barreto,O conceito de família para efeito da impenhorabilidade da moradia,Afeto ética,Família e o novo código civil,pág 381.
[60] CASABONA,Marcial Barreto,O conceito de família para efeito da impenhorabilidade da moradia,Afeto ética,Família e o novo código civil,pág 388.
[61] Idem ,pág 389.
[62] CZAJKOWSKI,Rainer,A impenhorsbilidade do bem de família:comentários a lei 8.009/90, pág. 122.
[63] [63] SAPIETRO,Liz Roberto Hijo,A previsão da norma A previsão da norma do inciso VII do art. 3° da Lei 8.009/90 é inconstitucional,Revista Jurídica n°37, pág 66.
Advogado Civil e Empresarial, Consultor de Direito Imobiliário, Professor Universitário de Economia e Direito das Obrigações, MBA em Direito Empresarial e Economia, Pós Graduado em Direito Tributário, Mestrando em Direito Empresarial e mantedor do blog jurídico dicotomiadascoisas.blogspot.com.br.
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References: artigo 1
 artigo 39
 artigo 835
 artigo 1500
 artigo 1006
 artigo 39
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 artigo 3
 artigo 82
 artigo 3
 artigo 6
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 ARTIGO 6
 ARTIGO 3