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Timestamp: 2020-06-02 15:38:34+00:00

Document:
Resolución DGRN 17 de abril 1970. El poder para vender no incluye facultad de dividir horizontalmente.
Dirección General de los Registros y del Notariado, Resolución de 17 Abr. 1970
Se trata de una escritura en la cual el apoderado está facultado para vender parte indivisa de una herencia, se realiza lo mismo por dicho por apoderado y se realizan una serie de segregación de un edificio.
El Registrador deniega por falta de facultades del apoderado, por no constar el edificio descrito correctamente y por no constar en la inscripción el edificio tal como se pretende segregar, alegando que si se ha realizado obra nueva ésta sería ganancial y habría que liquidarla como tal.
Considerando que por diversas escrituras de apoderamiento, doña Inés, doña María Patrocinio y doña María de los Angeles González Ausin confirieron a su hermano don Marcos, la facultad de vender las participaciones indivisas (o divididas sólo en el de la tercera otorgante) que correspondan a las poderdantes, en la herencia de su tía carnal doña Antonia González, por lo que la primera cuestión que ha de resolverse es la de si tales poderes son o no suficientes, dado que en la escritura calificada se contienen las operaciones de aceptación de herencia, adjudicación, constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal por cierto con desconocimiento de la existencia de la Ley de 21 de julio de 1960 y venta de los diversos pisos y locales que lo forman a los compradores;
Considerando que los mencionados poderes, autorizan para entender comprendida la facultad de aceptar la herencia, dado el contenido del artículo 1000-1º del Código Civil, por ser antecedente necesario para que la venta se realice, consecuencias que el régimen de propiedad comporta se hallen incluidas dentro de los términos del poder otorgado, y habida cuenta del artículo 1713 del Código Civil que exige mandato expreso para la ejecución de actos de riguroso dominio, es forzoso declarar la insuficiencia de dichos poderes, si bien podrán salvarse los actos hechos por el apoderado mediante la oportuna ratificación por los interesados;
Considerando en cuanto al defecto segundo, que aún cuando en la escritura de 25 de septiembre de 1917 resulta aclarada la posibilidad a que se refiere el funcionario calificador, dado que en dicha fecha ya aparece el inmueble con la descripción actual, y no puede por tanto, plantearse problema alguno de liquidación de sociedad de gananciales de don Primitivo con su segunda esposa doña Matilde Gómez, es de advertir que al no haberse presentado esta escritura para su calificación por el Registrador, en tiempo y forma, sino en alzada ante el Presidente de la Audiencia, de acuerdo con el artículo 117 del Reglamento Hipotecario no podrá ser examinada en este recurso;
Considerando respecto del tercer defecto, que reúne en realidad varios englobados, hay unos que constituyen más bien simples faltas reglamentarias, como es el no expresar en la descripción total del inmueble, de conformidad con el artículo 51-4º del Reglamento Hipotecario y 5º de la Ley de Propiedad Horizontal, la medida superficial con arreglo al sistema métrico decimal o también cuando no se describen dos de los pisos o locales en la forma exigida por la regla 3ª del mismo artículo 51 del Reglamento, mientras que se ha realizado correctamente para el resto de los pisos del mismos inmueble;
Considerando, en cambio, y dentro del mismo defecto 3º, no parece que haya contradicción entre la forma de describir el edificio en conjunto y las dependencias que lo integran, pues aunque pudiera haberse reflejado con mayor claridad en el primero su descripción, por la simple lectura de la misma se comprueba la existencia de las plantas que después se relacionan, y por último, el porcentaje asignado al local número 1, de un 25%, es lo único que debe tenerse en cuenta, al realizar la calificación, pues no aparece prevista en la escritura ningún pacto o cláusula que establezca una derogación de lo ordenado en el artículo 8 de la Ley en caso de división material del local, que pudiera servir de base para el planteamiento de este problema;
Considerando en cuanto al defecto señalado en cuarto lugar, relativo a la cláusula H de la escritura, que contiene como una especie de ampliación de las circunstancias físicas del inmueble que no se han hecho constar en la descripción general del mismo, y que supondría, además si se quiere fijar su alcance y contenido, una limitación del dominio el predio contiguo, lo que exigiría el consentimiento de su titular para que pueda hacerse constar en la inscripción correspondiente y pueda surtir efectos contra terceros, tal como señala el artículo 13 de la Ley Hipotecaria, por lo que al no darse estas circunstancias, el mismo fedatario minimiza los efectos de la cláusula, a la que ni siquiera considera que producirá efectos obligacionales y el propio Registrador entiende que de acuerdo con el artículo 434-2º del Reglamento Hipotecario puede no inscribirse, sin que impida al inscripción del resto de la escritura, salvo que existan otros defectos.
Considerando que el último defecto viene a ser una reiteración de los anteriores, ya que es natural, dada la exigencia del principio de tracto sucesivo recogido fundamentalmente en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que mientras no se hayan inscrito los títulos de herencia y constitución del régimen de propiedad horizontal no procederá la inscripción de las ventas de los diferentes locales y pisos que forman parte del edificio.
Esta Dirección General ha acordado con revocación del auto apelado confirmar los defectos 1, 2, 4, y 5 de la nota del Registrador, si bien el primero tiene el carácter de subsanable, así como confirmar igualmente en el defecto 3, las partes 1ª y 3ª, revocando las 2ª y 4ª.
Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V.E. para su conocimiento y efectos.

References: Resolución 
 artículo 1000
 artículo 1713
 artículo 117
 artículo 51
 artículo 51
 artículo 8
 artículo 13
 artículo 434
 artículo 20