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Timestamp: 2017-11-23 14:35:22+00:00

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Verschiedene Urteile rund um das Wohnen
Ein Hundehalter muss dafür sorgen, dass die Nachbarschaft nicht durch ständiges Hundegebell unzumutbar gestört wird. Unternimmt er nichts, dürfen ihm die Hunde weggenommen und im Tierheim untergebracht werden. Das Oberverwaltungsgericht Bremen, Az: 1 B 215/09, erlaubte die Sicherstellung von zwei Dobermännern, die durch ihr nächtliches Dauergebell die Nachbarschaft um den Schlaf brachten.
Langanhaltendes Hundegebell ist der Nachbarschaft nicht zuzuzmuten ist der Nachbarschaft nicht zuzumuten (Urrteil des OLG Hamm, 22 u 265/87).
Nachdem sich ein Ehepaar getrennt hatte und der Ehemann aus dem Reihenhaus ausgezogen war, übernahm das Jobcenter die Mietzahlungen und überwies sie direkt an den Vermieter. Allerdings gingen die Mietzahlungen regelmäßig verspätet beim Vermieter ein.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. 10. 2009, Az. VIII ZR 64/09) wies in letzter Instanz die Räumungsklage ab. Die Verzögerungen haben in diesem Fall nicht die Mieter verschuldet. Auch kann ihnen ein etwaiges Verschulden des Jobcenters nicht zugerechnet werden. Denn dieses handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) der Mieter, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr.
Die Mieter haben die Behörde also nicht als Hilfsperson zur Erfüllung ihrer Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis eingeschaltet. Vielmehr hatten sie sich an die staatliche Stelle gewandt, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter anschließend die Kosten der Unterkunft an den Hilfsbedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist .
Für die Renovierung muss Mieter keine Fachfirma beauftragen.
Eine Mietvertragsklausel, die dem Mieter die Renovierungspflicht auferlegt, ihm aber nicht die Möglichkeit lässt, selbst zu renovieren, ist unwirksam nach einem (BGH-Urteil vom 9. 6. 2010, Az.: VIII ZR 294/09).
Über kein anderes Balkon-Thema wird so viel gestritten. Dabei geht es weniger darum, ob überhaupt gegrillt werden darf, sondern vor allem wie oft.
Das Amtsgericht Bonn (Az. 6 C 545/96) entschied, von April bis September sei ein Grillabend im Monat angemessen, also insgesamt sechs im Jahr.
Das Oberlandesgericht München (Az. 2 Z BR 6/99) liess fünfmaliges Grillen im Jahr zu.
Das Oberlandesgericht Oldenburg (Az. 13 U 53/02) beurteilte vier Grillabende im Jahr noch als „sozialadäquat“.
Dreimal im Jahr oder sechs Stunden im Jahr dürfe auf der Terrasse gegrillt werden, befand das Landgericht Stuttgart (Az. 10 T 359/96) als hinnehmbar.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Terrassen- und Balkonflächen von vor dem 1. 1. 2004 begründeten Mietverhältnissen bei der Bemessung der Wohnfläche in der Regel zwischen 25 und 50 % angesetzt werden dürfen.
Wenn der Mietvertrag nach dem 1. 1. 2004 abgeschlossen worden ist, sind hierfür nach § 4 Abs. 4 der seitdem maßgeblichen Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom Vermieter nur 1/4 als Mittel- oder Regelwert anzusetzen (Urteil vom 22. 4. 2009, Az.: VIII ZR 86/08).
Wer nachts seine Wasch- oder Spülmaschine unbeaufsichtigt laufen lässt, handelt nicht grob fahrlässig, wenn vorher kein konkretes Anzeichen für eine Störung der Maschine vorlag.
Besondere Kontrolle ist nur bei besonders alten Maschinen erforderlich, wenn der Schlauch alt ist oder unfachmännisch montiert wurde. So das AG Köln mit Urteil vom 23. 5. 2006 (Az. 144 C 41/06).
Vermieter muss keinen "E-Check" machen
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14. 2. 2007, Az. VIII ZR 123/06) hat entschieden, dass Vermieter von Wohnraum nicht verpflichtet sind, die Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Mietwohnungen regelmäßig einer Generalinspektion (sogenannter "E-Check") zu unterziehen.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12. März 2008, Az. VIII ZR 188/07) hat entschieden, dass ein Vermieter berechtigt ist, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Diesen Abrechnungsmaßstab sieht § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Miet-Parteien nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen.
Nur wenn alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind, kann der Mieter eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen.
Hat eine Wohnung mehr Fläche als im Mietvertrag festgehalten, kann der Vermieter nicht im Nachhinein eine höhere Miete verlangen, es sei denn, die Abweichung beträgt mehr als 10 % (Urteil des BGH, Az.: VIII ZR 138/06).
Nach einem Urteil des BGH (Az.: VIII ZR 342/03) muss ein Vermieter nicht alle Mängel beseitigen, wenn die Reparatur unverhältnismäßig teuer wird. Der erforderliche Reparaturaufwand darf die "Opfergrenze" des Vermieters nicht übersteigen.
Mieter kann Geld zurückverlangen
Führt ein Mieter vor seinem Auszug im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer vertraglichen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen aus, kann er vom Vermieter seine Aufwendungen ersetzt verlangen, wenn er aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel hierzu gar nicht verpflichtet war. So entschied der BGH in seinem Urteil vom 28.5.2009 (Az.:VIII ZR 302/07).
Wer in seiner gemieteten Wohnung unter Mängeln zu leiden hat, kann die Miete mindern:
Bei Ausfall des Warmwasserboilers um 20 % (AG München, Az.: 232 C 37276/90).
Bei Schimmelbefall im Zimmer auch um 20 % (AG Osnabrück, Az.: S 277/88).
Bei erheblich Feuchtigkeitsschäden (Tropfwasser an der Decke, Durchfeuchtung des Teppichbodens) um 50 % (AG Leverkusen, Az.: 32 C 471/76).
Bei Unbewohnbarkeit z. B. wegen Hochwassers (AG Friedberg, Az.: C 1326/94) oder wegen eines Heizungsausfalls im Winter (LG Hamburg, Az.: 7 O 80/74) sind es gar 100 %.
Wurde im Mietvertrag ein Verbot der Hundehaltung vereinbart, so kann bei anhaltenden Verstößen gegen dieses verbot eine berechtigte Kündigung ausgesprochen werden (Landgericht Hildesheim Az.: 7S 4/06).
Haustierhaltung in einer Wohnungsanlage
Lässt ein Miteigentümer einen Rottweiler auf dem Hofgrundstück, das allen Eigentümern gehört, unangeleint und ohne Maulkorb umher laufen, können die übrigen Eigentümer dieses untersagen. Ein so großer, frei laufender Hund beeinträchtigt die ungehinderte Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums erheblich. Nach einem Beschluss des OLG Düsseldorf vom 23. 8. 2006, Az.: I-3 Wx 64/06 muss dieser Hund angeleint werden und einen Maulkorb tragen.
Kommt es aufgrund von Undichtigkeiten im Dach zu Feuchtigkeitseintritten in Mieträumen, so hat der Vermieter eine Dachsanierung durchzuführen, die dies dauerhaft verhindert (Urteil des OLG Düsseldorf (Az.: I-10 U 46/07).
Kosten eines Aufzugs
Auch wenn Mieter im Erdgeschoss wohnen, können sie nach einem Urteil des BGH (Az.: VIII ZR 103/06) an den Kosten eines Aufzugs beteiligt werden.
Kautionsgrenzen
Nach einem Urteil des OLG Bamberg (Az.: 6 U 75/05) dürfen Kautionen nicht mehr als drei Kaltmieten betragen. Höhere Sicherheitsforderungen sind demnach unzulässig.
Zur Abstellung der Gaszufuhr ist nach einem Urteil des BGH (Az.: I ZB 126/05) kein Durchsuchungsbeschluss notwendig, wenn ein Gericht zuvor den Zahlungsrückstand festgestellt und dem Schuldner aufgegeben hat, die Einstellung der Gasversorgung zu dulden. Bei der Sperrung eines Gaszählers handelt es sich nicht um eine Durchsuchung der Wohnung, weil das Betreten der Wohnung nicht einer ziel- und zweckgerichteten Suche nach Personen oder Sachen dient.
Ein Vermieter haftet grundsätzlich nicht für Schäden, die einer seiner Mieter einem anderen Mieter durch mangelnde Obhutspflicht zufügt. Deshalb muss nach einem Urteil des OLG Köln (Az.: 22 U 139/03) ein Mieter den Schaden ersetzen, der durch sein undichtes Aquarium entstand.
Akzeptiert ein Vermieter zunächst einen Nachfolgemieter zu den bis dahin geltenden Bedingungen des Mietvertrages und kommt es aber nicht zum Abschluss eines Mietvertrags, weil der Vermieter mehr Geld verlangt, sind die Folgen allein vom Vermieter zu tragen (Urteil des OLG Koblenz, Az.: 5 U 467/01).
Grundsätzlich müssen Vermieter dafür sorgen, dass Gehwege vor dem Haus, im Eingangsbereich sowie die Wege zu Mülltonnen und Mieterparkplätzen schnee- und eisfrei sind.
Geräumt werden muss von 7.00 bis 20.00 Uhr, falls nötig, mehrfach am Tag.
Wer seine Verkehrssicherungspflicht verletzt, kann von Verletzten nicht nur für die Behandlungskosten, Verdienstausfall und Schmerzensgeld in Anspruch genommen werden. Es droht sogar ein Bußgeld.
Haus- und Wohnungseigentümer sind verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Wege vor ihrem Grundstück gefahrlos zu begehen sind.
Rutscht ein Fußgänger auf nassem Laub aus, so kanner Schadensersatz geltend machen.
Eine Kommune kann die Kosten einer Gehwegreinigung durch eine professionelle Reinigungsfirma dem Hauseigentümer in Rechnung stellen nach einem Urrteil des Verwaltungsgerichts Lüneburg (Az.:5 A 127/01).
Ist ein Mieter allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet, darf der Vermieter nicht in die Art, die Häufigkeit und den Umfang der Pflegemassnahmen bestimmen wollen (Urteil des OLG Düsseldorf, Az.: 10 U 70/04).
Eine Gartenanlage verbessert die Wohn- und Lebensqualität aller Mieter. Deshalb dürfen Gartenpflegekosten lt. BGH (Az.: VIII ZR 135/03) auf alle Mieter umgelegt werden.
Lässt der Nutzer einer Waschmaschine den Wasserhahn stets offen und kontrolliert den Zuleitungsschlauch seiner Waschmaschine über den Zeitraum von 6 Jahren nicht, muss er für den entstandenen Schaden eintreten, wenn Wasser ausläuft (Urteil des OLG Oldenburg, Az.: 3 U 6/04).
Ohne Erlaubnis des Vermieters dürfen Mieter ihren Lebensgefährten nicht in die vermietete Wohnung aufnehmen
Jedoch ist die Genehmigung eher Formsache: Die Erlaubnis kann nur verweigert werden, wenn die Nutzung der Wohnung durch eine weitere Person unzumutbar (z. B. wegen Überbelegung) wäre.
Nach einem Urteil des BGH (Az.: VII ZR 311/02) wird eine Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs nicht nur in Bezug auf sehr nahe Angehörige wie Eltern oder Kinder akzeptiert, sondern auch bei einer Eigenbedarfskündigung zu Gunsten von Geschwistern des Vermieters.
Mieter dürfen nach einem Urteil des BGH (Az.: VIII ZR 339/04) in der gemieteten Wohnung bleiben, wenn der Grund für eine Eigenbedarfskündigung während der Kündigungsfrist entfällt.
Bei der Bestimmung einer Kündigungsfrist im Kontext eines Mietverhältnisses zählt der Samstag als Werktag (Urteil des BGH, Az.: VIII ZR 206/04).
Mieter haben keinen Anspruch darauf, dass ihnen bei Nebenkostenabrechnungen eine Kopie der Belege vom Vermieter zugesandt wird. Laut Urteil des BGH (Az:. VIII ZR 78/05) reicht es aus, wenn die entsprechenden Originalbelege beim Vermieter eingesehen werden können, es sei denn, der Vermieter wohnT weit entfernt.
Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während eines bestehenden Mietverhältnisses abschließt, können nach einem Urteil des BGH ( Az.: VIII ZR 80/06) anteilig auf die Mieter umgelegt werden, sofern im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind.
Recht auf warme Wohnung
Auch im Frühjahr oder Sommer müssen Vermieter die Heizung einschalten, wenn die Zimmertemperatur tagsüber nur noch 18 Grad oder weniger beträgt oder die Außentemperatur unter 16 Grad absinkt.
Mieter, die in Unkenntnis der Rechtslage eine verspätete (12 Monate nach Ende eines Abrechnungszeitraumes) Nebenkostenabrechnung begleichen, können ihr Geld zurück fordern(Urteil des BGH, Az.: VIII ZR 94/05).
Vereinbaren Vermieter und Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses zu niedrige Mietnebenkosten-Vorauszahlungen, darf das nicht zu Lasten des Vermieters ausgelegt werden (Urteil des BGH, Az.: VIII ZR 195/03).
Abwassergebühren werden nach dem Wasserverbrauch ermittelt. Wasser, das für die Gartenbewässerung verbraucht wird, belastet die Kanalisation nicht. Viele Gemeinden akzeptieren Gartenwasserzähler, die dieses Wasser getrennt erfassen. Dadurch reduziert sich der Preis für Abwassergebühren.
Liegt zwischen der Beauftragung eines Maklers und dem Kauf einer von ihm präsentierten Wohnung ein Zeitraum von 15 Monaten, wenn er beweisen kann, dass seine Tätigkeit für den Kauf ursächlich war. Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt (Az.: 24 U 5/02) ist durch eine 15 Monate zurück liegende Vermittlungstätigkeit kein Anspruch auf Zahlung einer Courtage entstanden.
Haben Makler und Käufer einer Immobilie nichts schriftlich vereinbart, kann der Käufer laut BGH (Az.: III ZR 233/98) davon ausgehen, dass der Verkäufer die Maklerprovision übernimmt.
Hausbesitzer haben nach einem Urteil des BGH vom 07.04.2004 (Az.: VIII ZR 167/03) das Recht, die Kosten einer Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umzulegen, sofern diese Möglichkeit der Umlage im Mietvertrag vereinbart ist.
Da ein Wespennest unter dem Dach eines Miethauses eine erhebliche Gefahr darstellt, darf jeder Mieter sofort und ohne Rücksprache mit dem Vermieter die Feuerwehr rufen.
Die Kosten für den Feuerwehreinsatz darf er laut einem Urteil des Amtsgerichts Meppen (Az.: 8 C 92/03) dem Vermieter anschliessend in Rechnung stellen.
Wird ein Bauunternehmer ohne Eigenverschulden nicht zum vereinbarten Termin fertig, muss der Bauherr den Bauunternehmer mahnen
Sonst muss das Bauunternehmen keinen Schadensersatz wegen Terminüberschreitung leisten (Urteil des BGH, Az.: VII ZR 469/01).
Pflanzt ein Mieter Cannabis auf dem Balkon an, riskiert er die fristlose Kündigung.
Das Landgericht Ravensburg (Az.: 4 S 127/01) wertete den Cannabis-Anbau als schwere Verletzung des Vertrauensverhältnisses.
Das OLG Celle (Az.: 4 W 15/03) lehnte die Klage eines Hundefreundes ab, der sich das Recht sichern wollte, 2 Huskys zu halten.
Lässt ein Mieter seine elektrische Nachtspeicherheizung unbeaufsichtigt und entsteht durch fahrlässiges Verhalten ein Brand, so ist er nach einem Urteil des OLG Hamm (Az.: 13 U 51/00) schadensersatzpflichtig.
Wenn ein Mieter eine Badewanne über Jahre hinweg nicht ordnungsgemäss reinigt und die Oberfläche deshalb aufgeraut ist, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen Urteil des LG Düsseldorf (Az.: 24 S 289/94).
Bei seinem Auszug aus einer Mietwohnung muss der Mieter die Wohnung in den ursprünglichen Zustand bringen, wenn der Vermieter es so will (Urteil OLG Düsseldorf, Az.: 10 U 127/89; OLG Hamburg, Az.: 4 U 118/89; LG Berlin, Az.: 67 S 559/00), auch wenn er Modernisierungen oder Einbauten zuvor zustimmte.
Ein Mieter darf durch ihm im Mietvertrag auferlegte Pflichten nicht unangemessen benachteiligt werden. Laut BGH (AZ.: VIII ZR 308/02) kann ein Vermieter nicht sowohl laufende Schönheitsrearaturen als auch eine fachmännisch renovierte Mietwohnung beim Auszug verlangen.
Der Auszug eines Mieters steht bevor. Die Wohnung muss renoviert werden, der Vermieter möchte aber umbauen. Dann ist der Mieter verpflichtet laut BGH (AZ.: VII ZR 220/99), die gesparten Renovierungskosten an den Vermieter zu zahlen.
Banken müssen ihre Kunden bei einer Vermittlung von Bauherrenmodellen ungefragt über eine bereits absehbare Trübung von Gewinnaussichten informieren. Unterbleibt diese Aufklärungspflicht, kann der Anleger das Geschäft rückgängig machen (Urteil des BGH vom 13.01.2004, Az.: XI ZR 355/02).
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Die Vermieterschutzkartei hilft vor finanziellen Einbußen.

References: § 4
 § 556
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