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Timestamp: 2020-06-01 02:19:39+00:00

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Zur Mietzahlung verpflichtet? im Forum für Mietrecht
Zur Mietzahlung verpflichtet?
Beitrag von furie » 12.05.20, 14:43
Ein private Freizeitgruppe mietet zur Ausübung dieser Freizeitaktivität einen Raum in einem Altenheim einmal wöchtenlich für 3 Stunden. Während der Corona-Einschränkungen darf diese Freizeitaktivität behördlicherseits nicht ausgeübt werden. Nach Lockerung der behördlichen Einschränkungen darf diese Freizeitaktivität wieder ausgeübt werden, jedoch verwehrt der Vermieter - und zwar seit Anbeginn der "Corona-Krise"- aus Fürsorgegründen seinen Bewohnern gegenüber den Zutritt von "Externen", also auch dieser Freizeitgruppe. Fragen:
1. Muss während der Dauer der behördlichen Einschränkungen Miete gezahlt werden?
2. Muss nach Lockerung der behördlichen Einschränkungen Miete gezahlt werden?
3. Oder kommt es gar nicht auf die behördlichen Einschränkungen an, sondern einzig darauf, dass der Vermieter während der gesamten Zeit den Zutritt zur Mietsache verwehrt, und ergibt sich aus dieser Tatsache, dass während der gesamten Dauer keine Miete gezahlt werden muss?
Bei Frage 2 bin ich mir ziemlich sicher, dass keine Miete gezahlt werden muss, weil der Vermieter (wenn auch aus absolut nachvollziehbaren Gründen) seinen Part des Mietvertrages aus eigener Entscheidung nicht einhält. Sehe ich das richtig?
Zu den anderen beiden Fragen habe ich keine Idee.
Kann mir bitte jemand diese Fragen aufklären? Danke im voraus!
Beitrag von lottchen » 12.05.20, 15:08
Gibt es einen Vertrag mündlich oder schriftlich? Wurde der gekündigt?
Beitrag von furie » 12.05.20, 15:24
Ob es einen schriftlichen Vertrag gibt, weiß ich nicht, vermute aber schon. Der Vertrag soll nicht gekündigt werden, sondern die Freizeitgruppe will nach Beendigung der Einschränkungen diesen Raum wieder nutzen.
Beitrag von lottchen » 12.05.20, 16:12
Wenn es einen schriftlichen Vertrag gibt dann gilt das was darin vereinbart wurde. Also erst mal da nachschauen.
Und ja, während dem behördlichen Verbot muss der Mieter weiter Miete zahlen (wenn er es nicht kann muss er es dem Vermieter anzeigen / beweisen und wenn Corona Schuld daran ist, dann darf ihm für die Nicht-Zahlung in April+Mai+Juni auch nicht gekündigt werden - trotzdem sind die Mieten dann nachzuzahlen). Das betrifft sehr viele Läden, Restaurants, Fitneßstudios usw. die schließen mussten. Wenn die Nutzung theoretisch (behördlich) wieder ginge, praktisch aber nicht möglich ist weil sich der Vermieter quer stellt, dann muss der Mieter auch nicht zahlen sondern kann im Gegenteil den Vermieter in Regreß nehmen und Schadensersatz fordern wenn er z.B. einen anderen Raum anmieten muss, der mehr kostet. Dann kann er die Differenz vom Vermieter fordern. Der Vermieter wäre daher besser beraten einfach zu kündigen wenn das vertraglich möglich ist. In der momentanen Situation finde ich es allerdingsverständlich wenn der Vermieter diesen Raum in einem Altenheim (noch) nicht wieder zur Verfügung stellen will. Man sollte sich zusammensetzen und eine Regelung finden.
Beitrag von furie » 12.05.20, 16:56
Der Vergleich mit Restaurants, Geschäften etc. hinkt meiner Meinung nach ebenso wie die gesetzlichen Regelungen bei Zahlungsschwierigkeiten für Mietzahlungen von Wohnraum in der Corona-Krise, weil sowohl die Gewerberäume als auch der Wohnraum den Mietern weiterhin vollumfänglich zur Nutzung zur Verfügung stehen. Der Vermieter erbringt also die vertraglich zugesicherte Leistung und hat dementsprechend natürlich auch Anspruch auf die Leistung des Mieters.
Um Regress und Schadensersatz geht es nicht, sondern darum, die Mietzahlungen so lange einzustellen, bis der Raum wieder genutzt werden kann, um mit dem eingesparten Geld einen anderen Raum vorübergehend anzumieten. Ich kann mir einfach nicht vorstellen, dass der Mieter verpflichtet sein soll, für Nichts zu zahlen.
Und ja, das Ziel ist es natürlich, sich mit dem Vermieter zusammenzusetzen - dafür ist es aber erforderlich, dass der Mieter seine rechtliche Lage kennt. Ob ich Zugriff auf den Mietvertrag bekommen kann, weiß ich im Moment nicht; ich kann mir aber schwerlich vorstellen, dass es überhaupt in irgendeinem Mietvertrag eine Regelung gibt, die auf die Corona-Krise passt... es handelt sich ja um eine Art Höhere Gewalt.
Beitrag von furie » 12.05.20, 17:29
Ich habe jetzt etwas gefunden...:
"Das deutsche Mietrecht geht davon aus, dass der Mieter auch dann zur Zahlung der Miete verpflichtet bleibt, wenn er die Mietsache aus Gründen, die in seiner Person oder in seiner Risikosphäre liegen, nicht oder nicht wie vorgesehen nutzen kann, obwohl der Vermieter ihm die Gebrauchsmöglichkeit wie vertraglich geschuldet einräumt. In die Risikosphäre des Mieters fallen unter anderem behördliche Anordnungen, welche die Nutzung der Mietsache untersagen oder einschränken. Konkret auf die Corona-Pandemie bezogen handelt es sich dabei beispielsweise um Quarantänemaßnahmen gegenüber dem Mieter und seinen Mitarbeitern, Ausgangssperren, Gebietsabriegelungen, Veranstaltungs- und Betriebsverbote.
Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Vermieter dem Mieter die Mietsache nicht oder nicht wie im Mietvertrag geschuldet zur Verfügung stellen kann. Ein solcher Fall liegt zum Beispiel vor, wenn das zum Betrieb der Immobilie notwendige Personal aufgrund Infizierung mit COVID-19 krankheitsbedingt ausfällt oder unter Quarantäne steht. Der Mieter ist dann nicht zur Mietzahlung verpflichtet. Liegt hingegen eine bloße Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache vor, steht dem Mieter lediglich ein Mietminderungsrecht zu (siehe unten)." Quelle: https://www.bakertilly.de/news/detail/d ... ungen.html
Das entspricht exakt meinem Rechtsempfinden (das, da ich Laie bin, natürlich falsch sein kann). Jetzt die große Frage: Stimmt das so?
Beitrag von karli » 12.05.20, 19:41
§ 535 BGB hat geschrieben: Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.
Das tut der Vermieter ja gerade nicht.
§ 536 BGB hat geschrieben: Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.
Die Mietsache kann zu 100% nicht genutzt werden deshalb dürfte auch die Mietzahlung um 100% zu mindern sein.
Und zwar genauso lange, wie die Nutzung der Mietsache nicht gewährt wird.
Ich könnte mir vorstellen, daß der Mieter gemäß § 326.5 BGB sogar berechtigt wäre, vom Vertrag zurückzutreten.
§ 326.5 BGB hat geschrieben: Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, kann der Gläubiger zurücktreten; auf den Rücktritt findet § 323 mit der Maßgabe entsprechende Anwendung, dass die Fristsetzung entbehrlich ist.
Beitrag von furie » 12.05.20, 20:30
§ 535 BGB hat geschrieben: Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.
Danke, damit bestätigst Du genau meine Rechtsauffassung.
Das ist nicht gewollt. Der Raum ist optimal und soll, sobald das möglich ist, wieder weitergenutzt werden. Evtl. kann ich anregen, dass der Vertrag während der Dauer der vermieterseitigen Einschränkung ruhend gestellt wird...
Beitrag von Spezi » 13.05.20, 15:28
Der Raum ist optimal und soll, sobald das möglich ist, wieder weitergenutzt werden.
Da unbekannt geblieben ist, welche Vertragsdauer (MIetzeit) der Vertrag vorsieht und für nicht Wohnräume kein Kündigungsschutz besteht, könnte der Vermieter eine Kündigung vornehmen, so dass dann kein Anspruch auf die weitere Nutzung besteht.
Wenn im Vertrag keine bestimmte Vertragszeit vereinbart ist, könnte für den/die Mieter eine Einigung sinnvoll sein.

References: § 535

§ 536
 § 326

§ 326
 § 275
 § 323

§ 535