Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2078/10
Timestamp: 2019-03-20 02:08:30+00:00

Document:
BGH, 13.10.2010 - VIII ZR 78/10 - dejure.org
§ 241 Abs 2 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 3 S 1 BGB
Erforderlichkeit einer Begründung der Kündigung eines Mietvertrags aufgrund Eigenbedarfs; Pflichten eines Vermieters gegenüber dem Mieter während der laufenden Kündigungsfrist im Falle einer Eigenbedarfskündigung
Informationspflichten des Vermieters nach Eigenbedarfskündigung; Anbietpflicht einer vergleichbaren frei werdenden Wohnung
Eigenbedarfskündigung - Vermieter muss freigewordene Wohnung anbieten
Mietrecht - Informationspflichten eines Vermieters im Fall des Freiwerdens einer vergleichbaren Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung
Angebot einer Alternativwohnung nach Eigenbedarfskündigung
Eigenbedarfskündigung unwirksam - Wird im gleichen Haus eine Wohnung frei, müssen Vermieter die Mieter informieren
Vermieter muss Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung über eine vor Ablauf der Kündigungsfrist frei werdende, vergleichbare Wohnung im selben Haus informieren
Informationspflichten eines Vermieters bei Eigenbedarfskündigung
Informationspflichten eines Vermieters im Fall des Freiwerdens einer vergleichbaren Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung
Vermieter muss nach Eigenbedarfskündigung frei werdende Wohnung anbieten
Angebot einer vergleichbaren Wohnung bei Eigenbedarfskündigung
Informationspflicht des Vermieters nach Eigenbedarfskündigung
Kündigung wegen Eigenbedarf: Vermieter muss Alternativwohnung anbieten
Vermieter muss auf freie Wohnung hinweisen // Bundesgerichtshof urteilt zu Eigenbedarfskündigungen
Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung bei freiwerdender Wohnung innerhalb der Kündigungsfrist
Vermieter aufgepasst: Zu den Informationspflichten im Fall des Freiwerdens einer vergleichbaren Wohnung nach Eigenbedarfskündigung
Wie muss Kündigung wegen Eigenbedarfs begründet werden? (IMR 2010, 507)
Wie sieht die Anbietpflicht einer Alternativwohnung bei Eigenbedarfskündigung konkret aus? (IMR 2010, 508)
AG Bonn, 05.11.2009 - 202 C 58/09
NJW 2010, 3775
Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteile vom 9. Juli 2003, VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 9. November 2005, VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 79;… vom 4. Juni 2008, VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14 …und vom 21. Dezember 2011, VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24).
a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats hat der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will (Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 79;… vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14;… vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24).
Diese - auch weiterhin zu bejahende - Anbietpflicht beruht auf der Erwägung, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten (…Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, aaO;… vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO).
Zwar wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, weshalb eine entsprechende Entscheidung des Vermieters grundsätzlich zu respektieren ist (BVerfGE 89, 1, 9;… Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14;… vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, aaO; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO;… vgl. auch Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, WuM 2016, 628 Rn. 17).
Dennoch ergibt sich aus der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des Mieters einen eigentumsgleichen Rang im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verleiht (st. Rspr.; BVerfGE 89, 1, 5 f.; BVerfG, NZM 2011, 479, 480), eine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme für den Vermieter (…Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO).
In diesen Fällen löst die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt (…vgl. Senatsurteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO), zwar vertragliche Rücksichtnahmepflichten gemäß § 241 Abs. 2 BGB gegenüber dem betroffenen Mieter (…vgl. bereits Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 79; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO Rn. 9, 14;… ähnlich Staudinger/Rolfs, aaO, § 573 Rn. 135;… MünchKommBGB/Häublein, aaO) aus, die bis zum Vertragsende fortwirken (…vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, aaO unter II 2).
Ob dies - wie es im damaligen Senatsurteil möglicherweise anklingt - im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung oder - was aus systematischen Gründen näher liegen dürfte - im Rahmen von § 242 BGB zu prüfen ist, weil sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14, zur Anbietpflicht), bedarf hier keiner Entscheidung.
Zwar ist bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen will, zu respektieren (Senatsurteile vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2).
a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will; andernfalls ist die ausgesprochene Kündigung rechtsmissbräuchlich und unwirksam (Senatsurteile vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14;… vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 11 f.; vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, 3, und VIII ZR 311/02, NJW 2003, 2604 unter II 1, 2).
Die Pflicht des Vermieters zur Anbietung einer freigewordenen Alternativwohnung nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung besteht nur für solche Wohnungen, die er auch fortan vermieten will (Anschluss an ständige Rechtsprechung des BGH, NJW 2010, 3775 = NZM 2011, 30 = WuM 2010, 757 = IMR 2010, 508).*).
Der Kläger benötigt die Wohnung auch für seine Tochter, denn er hat vernünftige, nachvollziehbare Gründe dafür, sie mit ihrer Familie in dem Objekt wohnen zu lassen (vgl. BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10 Rn. 11, WuM 2010, 757 f.).
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtsmissbräuchlich sein, wenn Vermieter es unterlässt, dem Mieter eine andere ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung im selben Haus zur Anmietung anzubieten (…BGH, Urt. v. 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, WuM 2003, 464 f.;… Urt. v. 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463, 464; Urt. v. 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10 Rn. 14, WuM 2010, 757).
LG Berlin, 15.11.2016 - 67 S 247/16
Wohnraummiete: Begründungspflicht bei Eigenbedarfskündigung; Heilung einer …
Auch die pauschale Angabe, derzeit bei Freunden zu wohnen, ist zu unkonkret und nicht nachprüfbar, da sich daraus keinerlei Einzelheiten der genauen Wohnsituation ergeben und nicht klar ist, ob beispielsweise ein (Unter-) Mietvertrag besteht, wie groß der ihm zur Verfügung stehende Wohnraum ist, ob es sich nur um eine Notlösung handelt, etc. Zudem ist anders als im Fall der Eigenbedarfskündigung zu Gunsten eines volljährig werdenden Kindes (BGH - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775, darauf bezieht sich das von dem Amtsgericht herangezogene Zitat im Schmidt/Futterer-Blank), das seinen eigenen Hausstand begründen soll, nicht ohne weiteres nachvollziehbar, inwiefern der Kläger die streitbefangene Wohnung für sich selbst zu Wohnzwecken tatsächlich benötigt.
Eine Anbietpflicht besteht nämlich zumindest dann nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit der gekündigten Wohnung von vornherein ausscheidet (vgl. BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Tz. 15).
Das nunmehr von der Klägerin weiterverfolgte Nutzungsinteresse ist auch als berechtigt i. S. des § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen, denn es basiert auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen (vgl. BGH, Urt. v. 13.10.2010 - VIII ZR 78/10, WuM 2010, 757 Tz. 12 m. w. Nachw.).
Damit greift die sog. Anbietpflicht einer Ausweichwohnung im selben Gebäude (vgl. z.B. BGH NZM 2011, 30) nicht ein.
AG Köln, 16.12.2015 - 221 C 282/15
Vermieter muss auch "ungeeignete" Alternativwohnung anbieten!
AG Frankfurt/Main, 05.06.2014 - 33 C 1564/13
LG Essen, 07.12.2017 - 10 S 83/17
Zur Kautionsrückzahlung bei noch nicht fälliger Betriebskostenabrechnung / Zur …

References: § 241
 § 573
 § 573
 Art. 14
 Art. 14
 § 241
 § 573
 § 242
 BGH 
 § 573
 BGH