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Timestamp: 2016-10-27 07:00:18+00:00

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105 II 356. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 6. M�rz 1979 i.S. Sutter gegen Tomazzini und Appellationsgericht (Ausschuss) des Kantons Basel-Stadt (staatsrechtliche Beschwerde)
Blanchiment des plafonds d'un appartement au d�part du locataire. Art. 4 Cst.; art. 271 al. 2 CO et art. 5 AMSL. Sous l'empire de l'AMSL, il est arbitraire de condamner le preneur, m�me s'il s'y est oblig� par contrat, � payer lors de son d�part les frais de blanchiment des plafonds de l'appartement lou�. Faits � partir de page 36
A.- Eduard Sutter mietete vom 1. April 1965 bis zum 30. September 1976 im Hause der Maria Tomazzini in Riehen eine F�nfzimmerwohnung. Gem�ss � 15 des von den Parteien verwendeten "Basler Mietvertrages" hat der Mieter bei seinem Auszug f�r die vom Vermieter zu �bernehmenden "orts�blichen Instandstellungs-Arbeiten" eine Entsch�digung von 15% des Jahresmietzinses zu entrichten. Letzterer belief sich zuletzt auf Fr. 11'760.-, so dass Sutter entsprechend den getroffenen Abreden bei Beendigung des Vertrages der Vermieterin unter dem Titel "Instandstellung" Fr. 1'764.- h�tte zahlen m�ssen.
B.- Am 18. M�rz 1977 klagte Maria Tomazzini gegen Sutter beim Zivilgerichtspr�sidenten von Basel-Stadt auf Zahlung von Fr. 2'318.90. Als "ordentliche Instandstellungskosten" verlangte sie die Erstattung von Fr. 1'764.-, f�r Heizung und Warmwasser Fr. 554.90. Der Zivilgerichtspr�sident sprach der Kl�gerin am 30. Januar 1978 Fr. 1'909.10 zu, n�mlich Fr. 416.30 f�r Heizungskosten und Fr. 1'492.80 f�r die Reinigung der Wohnung und das Weisseln der Decken. Eine vom Beklagten gegen das Urteil des Zivilgerichtspr�sidenten erhobene Beschwerde wies der Ausschuss des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt am 3. April 1978 ab.
C.- Gegen das Urteil des Appellationsgerichtsausschusses f�hrt Sutter staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung von Art. 4 BV. Er verlangt die Aufhebung des angefochtenen Urteils.
2. Der Beschwerdef�hrer r�gt das angefochtene Urteil als willk�rlich. Willk�r ist nach der Rechtsprechung erst dann BGE 105 II 35 S. 37gegeben wenn ein kantonaler Entscheid nicht nur unrichtig, sondern schlechthin unhaltbar ist, namentlich wenn er einen klaren und unumstrittenen Rechtsgrundsatz offensichtlich schwer verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 102 Ia 3 E. 2a, BGE 100 Ia 6 E. 3b, 468 mit Hinweisen).
3. In seiner staatsrechtlichen Beschwerde anerkennt der Beschwerdef�hrer ausdr�cklich, der Beschwerdegegnerin Fr. 789.50 nebst Zins zu schulden. Es betrifft dies Heizungskosten im Betrage von Fr. 416.30 sowie eine "Pauschale f�r das Putzen" von Fr. 373.20. Beanstandet wird mit der Beschwerde hingegen, dass das Appellationsgericht die Auffassung des Zivilgerichtspr�sidenten sch�tzt, wonach der Beschwerdef�hrer der Beschwerdegegnerin die Kosten f�r das Weisseln s�mtlicher Decken der seinerzeit gemieteten Wohnung zu erstatten habe, was bei einem Ansatz von Fr. 9.- pro Quadratmeter und einer Wohnfl�che von 124,4 m2 einen Betrag von Fr. 1'119.60 ergibt.
4. Das Appellationsgericht h�lt fest, dass der Mietvertrag der Parteien unter anderem am 30. November 1973 abge�ndert worden sei. Zu Recht schliesst es sodann aus Art. 5 BMM, dass Art. 271 Abs. 2 OR unter diesen Umst�nden f�r das Mietverh�ltnis der Parteien zwingendes Recht darstellt, indem diese Bestimmung "vertraglich weder wegbedungen noch zuungunsten des Mieters abge�ndert werden" darf. Gem�ss Art. 271 Abs. 2 OR haftet der Mieter nicht "f�r die aus der vertragsgem�ssen Benutzung sich ergebende Abnutzung oder Ver�nderung". Der Beschwerdef�hrer stellt sich nun auf den Standpunkt, es sei willk�rlich, wenn ihn der Zivilgerichtspr�sident und mit ihm das Appellationsgericht trotz dieser Bestimmung dazu verpflichten, die Kosten f�r das Weisseln zu �bernehmen.
a) Unter Hinweis auf SCHMID (N. 19 und 20 zu Art. 271 OR) h�lt das Appellationsgericht daf�r, dass � 15 des Basler Mietvertrages, der den ausziehenden Mieter zur Bezahlung einer Pauschale f�r "Instandstellungs-Arbeiten" verpflichtet, unter der Herrschaft des BMM zumindest insoweit nichtig sei, als er sich auch auf Kosten beziehe, die Folgen einer aus vertragsgem�ssem Gebrauch sich ergebenden Abn�tzung sind. Das �ndere indes nichts daran, dass der Mieter gem�ss Art. 271 Abs. 1 OR die Mietsache nach Massgabe des Ortsgebrauchs in dem Zustande zur�ckzugeben habe, in dem er sie seinerzeit BGE 105 II 35 S. 38empfangen habe. Durchaus zul�ssig sei es deshalb, dem Mieter gest�tzt auf � 15 des Vertrages die Kosten f�r eine gr�ndliche Reinigung der Wohnung in Rechnung zu stellen. In gleicher Weise sei aber auch die Auffassung vertretbar, beim Weisseln der Decken handle es sich "um die orts�bliche und einzig denkbare Art der Reinigung von Decken". Dem Mieter d�rften deshalb auch die entsprechenden Kosten auferlegt werden.
b) Wenn Art. 271 Abs. 2 OR eine Haftung des Mieters "f�r die aus der vertragsgem�ssen Benutzung sich ergebende Abnutzung oder Ver�nderung" ausschliesst, schr�nkt er insoweit auch dessen Pflicht zur R�ckgabe der Sache "nach Massgabe des Ortsgebrauchs" gem�ss Abs. 1 derselben Bestimmung ein. Ebenso sind weitergehende Abreden der Parteien unbeachtlich, wenn Art. 271 Abs. 2 OR, wie hier, zwingenden Rechtes ist.
Entscheidend ist nun f�r den Ausgang dieses Verfahrens, ob das Weisseln der Decken als blosse Reinigung aufgefasst werden darf, f�r das der Mieter nach Art. 271 Abs. 1 OR aufzukommen hat, oder ob das Weisseln vielmehr von Abs. 2 der erw�hnten Bestimmung erfasst wird.
Bei der Reinigung beschr�nkt man sich darauf, Schmutz von einer Sache zu entfernen, was mittels verschiedenster Fl�ssigkeiten, Textilien sowie Ger�ten aller Art geschehen kann. Dergestalt werden die Abn�tzungserscheinungen, die sich aus dem bisherigen Gebrauch der Sache ergeben haben, jedoch nicht beseitigt. Nicht mehr um Reinigung geht es aber, wenn auf die vom Schmutz befreite Sache eine neue auf ihr verbleibende Schicht aufgetragen wird, seien es Farben, Lacke oder andere Streichmittel. Durch einen solchen Vorgang werden Abn�tzungserscheinungen einer Sache ganz oder teilweise behoben. Mit Reinigung hat das nichts mehr zu tun. Vielmehr liegt darin der Versuch, die abgen�tzte Sache wieder in einen Zustand zu versetzen, der sich dem Neuzustand zumindest ann�hert. Das trifft insbesondere auch zu hinsichtlich des Weisselns von W�nden und Decken, wird doch hier ein weisser Anstrich aufgetragen, der die durch den bisherigen Gebrauch hervorgerufenen Abn�tzungserscheinungen beseitigt und die Sache wieder als neuwertig erscheinen l�sst. Das geht offensichtlich �ber eine blosse gr�ndliche Reinigung hinaus, der Art. 271 Abs. 2 OR nicht entgegensteht und zu welcher der Mieter deshalb auch unter der Herrschaft des BMM durchaus angehalten werden darf. Selbst f�r den Fall, dass eine Reinigung aus technischen BGE 105 II 35 S. 39Gr�nden nicht m�glich sein sollte, l�sst Art. 271 Abs. 2 OR es nach seinem klaren Wortlaut nicht zu, die Kosten f�r eigentliche Instandstellungsarbeiten auf den Mieter zu �berw�lzen und ihn anstelle des Vermieters die Folgen der vertragsgem�ssen Benutzung der Sache tragen zu lassen. Unhaltbar ist demnach die Auffassung, da Decken von Wohnr�umlichkeiten anders nicht gereinigt werden k�nnten, sei das Weisseln "die einzig denkbare Art der Reinigung von Decken". Werden dem Mieter die Kosten f�r derartige T�ncharbeiten in Rechnung gestellt, so l�sst man ihn entgegen Art. 271 Abs. 2 OR "f�r die aus der vertragsgem�ssen Benutzung sich ergebende Abnutzung" haften und damit f�r Aufwendungen einstehen, f�r die der Vermieter �ber die Miete bereits entsch�digt worden ist (vgl. BGE 48 II 387 E. 2). Trotzdem wurde der Beschwerdef�hrer im kantonalen Verfahren verpflichtet, die Kosten f�r das Weisseln s�mtlicher Decken der von ihm gemieteten F�nfzimmerwohnung zu �bernehmen. Das widerspricht offensichtlich dem in Art. 271 Abs. 2 OR verankerten klaren Rechtsgrundsatz.
c) Freilich �bernimmt das Appellationsgericht die beanstandete Rechtsauffassung des Zivilgerichtspr�sidenten seinerseits nicht vorbehaltlos. Unter den geschilderten Umst�nden durfte es sie aber auch nicht als vertretbar bezeichnen, sondern h�tte Willk�r bejahen m�ssen. Das ist derart eindeutig, dass auch der Entscheid des Appellationsgerichts als willk�rlich erscheint und daher aufzuheben ist.

References: Art. 4
 art. 271
 art. 5
 Art. 4
 BGE 
 BGE 
 Art. 5
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
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 BGE 
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 271
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 BGE 
 Art. 271
 Art. 271
 BGE 
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