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Timestamp: 2016-09-28 20:28:15+00:00

Document:
5A_326/2015 � � Arr�t du 14 janvier 2016
repr�sent�e par Mes Daniel Tunik et David Schwarz, avocats,
toutes deux repr�sent�es par Me Jacques Berta, avocat,
repr�sent� par Me Dominique Levy, avocat,
g�rance l�gale des immeubles,
recours contre la d�cision de la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Gen�ve du 2 avril 2015.
A.a.�B.________ SA g�re les immeubles appartenant � C.________ SA, qui sont des appartements et r�sidences meubl�s, lou�s pour des courtes p�riodes; D.________ est l'administrateur des deux soci�t�s.
A.b.�La Banque A.________ SA a d�nonc� au remboursement des cr�dits accord�s � D.________ et � C.________ SA; elle a introduit par la suite des poursuites en r�alisation de gage immobilier � concurrence des sommes de 116'507'312 fr. 63 (poursuite n� xxxx) et de 30'687'044 fr. 05 (poursuite n� yyyy) � l'encontre de celle-ci et de 30'687'044 fr. 05 � l'encontre de celui-l� (poursuite n� zzzz), qui ont �t� frapp�es d'opposition.
A.c.�Par d�cision du 7 avril 2014, l'Office des poursuites de Gen�ve a ordonn� la g�rance l�gale des immeubles de C.________ SA et imparti � B.________ SA un d�lai au 17 avril suivant pour transf�rer la gestion des immeubles � E.________�
Par plaintes d�pos�es le 16 avril 2014, B.________ SA, C.________ SA et D.________ ont contest� cette d�cision. Ils ont conclu � son annulation et � ce que la g�rance l�gale soit confi�e � E.________ SA depuis le 1er ao�t 2014; dans l'intervalle, B.________ SA organisera le transfert � celle-ci des informations en sa possession et, d�s le 1er mai 2014, versera les loyers � l'Office, sous d�duction de ses honoraires (�
i.e.�82'000 fr. par mois) et des charges locatives (�
i.e.�130'000 fr. par mois).
Par ordonnance du 2 mai 2014, la Pr�sidente de la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites du canton de Gen�ve a joint les plaintes et attribu� l'effet suspensif, en ce sens que le d�lai pour transf�rer les dossiers relatifs aux immeubles sous g�rance l�gale est report� au 15 mai 2014.
A.d.�Par courrier du 23 mai 2014 adress� � l'Office, E.________ SA a expos� qu'elle n'�tait pas en mesure d'assumer ce mandat; lors d'une r�union avec C.________ SA le 21 mai 2014, elle s'�tait rendu compte de la complexit� du dossier, qui �tait due au fait que C.________ SA "�
officie en tant que r�sidence h�teli�re, avec des r�servations au jour, � la semaine, au mois�", en sorte qu'elle ne pouvait assumer en l'�tat la g�rance des immeubles, mais proposait n�anmoins d'agir en qualit� de "�
tuteur�" de C.________ SA.
Dans ses d�terminations du 3 juin 2014, l'Office a relev� que, selon les indications ressortant du courrier pr�cit�, les appartements et parkings �taient g�r�s en "�
r�sidence h�teli�re�", avec de nombreux contrats de courte dur�e, sous r�serve de quatre arcades commerciales qui font l'objet de baux selon les art. 253 ss CO. Les biens immobiliers litigieux pourraient �tre remis en location avec des contrats de bail de longue dur�e, mais un tel changement d'affectation prendrait du temps et ferait perdre de l'argent tant au propri�taire qu'� la cr�anci�re; par ailleurs, il n'est pas acquis qu'une modification d'affectation puisse �tre impos�e au d�biteur. A d�faut d'accord du propri�taire, force est d'admettre que la g�rance l�gale n'est pas possible, compte tenu de la "�
composante h�teli�re�" que pr�sentent les contrats conclus par les plaignants avec leurs clients.
B.________ SA et C.________ SA se sont ralli�es � l'avis de l'Office; afin de trouver une solution, elles ont toutefois propos� que celle-l� continue de g�rer les immeubles, �tablisse une comptabilit� mensuelle pour que le solde des encaissements et d�caissements soit vers� chaque mois � la cr�anci�re ou � l'Office.
A l'audience du 16 juin 2014, la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites du canton de Gen�ve a inform� les parties sur les recherches qu'elle avait entreprises pour trouver une r�gie dispos�e � assumer la g�rance l�gale. Au terme de cette audience, les parties sont convenues de "�
suspendre�" la g�rance l�gale en vue de mettre en place un syst�me de contr�le des sommes encaiss�es et d�pens�es par B.________ SA/C.________ SA. La cause a d�s lors �t� suspendue par ordonnance du 16 juin 2014.
A.e.�Par courrier du 6 f�vrier 2015, la poursuivante a sollicit� la reprise de la g�rance l�gale, exposant que les d�marches transactionnelles n'avaient pas abouti; elle a pr�cis� avoir obtenu la mainlev�e provisoire le 1er d�cembre 2014 dans le cadre des trois poursuites en r�alisation de gage ayant donn� lieu � la mise sous g�rance l�gale.
Par ordonnance du 10 f�vrier 2015, la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites du canton de Gen�ve a r�instaur� la g�rance l�gale "�
avec effet imm�diat�". Lors de l'audience du 24 f�vrier 2015, elle a inform� les parties que la soci�t� F.________ SA n'�tait plus dispos�e � reprendre le mandat et les a invit�es � se d�terminer sur le principe du maintien de la g�rance l�gale et son ex�cution.
Dans leurs d�terminations du 10 mars 2015, les plaignants, constatant l'impossibilit� de trouver une r�gie capable de reprendre le mandat de g�rance l�gale et se r�f�rant � l'avis de l'Office du 3 juin 2014, ont conclu � ce qu'il soit dit que la g�rance l�gale n'est pas possible pour des immeubles exploit�s en r�sidence h�teli�re, � ce que la d�cision de l'Office du 7 avril 2014 soit annul�e et � ce que le dossier soit renvoy� � celui-ci pour nouvelle d�cision. Dans ses d�terminations du 11 mars 2015, la poursuivante a conclu au rejet de la plainte, � la confirmation de la d�cision de l'Office du 7 avril 2014 et au maintien de la g�rance l�gale; au plan formel, elle a contest� la recevabilit� des conclusions nouvelles formul�es par les plaignants.
Par d�cision du 2 avril 2015, la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites du canton de Gen�ve a admis les plaintes, annul� la d�cision de l'Office du 7 avril 2014 et dit que les poursuites en cause ne peuvent donner lieu � une g�rance l�gale.
Par acte mis � la poste le 24 avril 2015, la poursuivante interjette un recours en mati�re civile; sur le fond, elle demande au Tribunal f�d�ral de confirmer la d�cision de l'Office du 7 avril 2014 instaurant la g�rance l�gale et de maintenir "�
l'implication de B.________ SA�" dans le cadre de cette mesure, "�
mais sous la supervision de�[E.________ SA]
, ou toute autre soci�t� similaire�", le montant des recettes, sous r�serve des charges admises par le g�rant, �tant vers� mensuellement sur un compte d�di� � cet effet.
L'autorit� pr�c�dente se r�f�re aux consid�rants de sa d�cision et renonce � d�poser des observations; l'Office propose le rejet du recours; les intim�s s'en remettent � justice.
1.1.�Le recours a �t� d�pos� dans le d�lai l�gal (art. 100 al. 1 LTF) � l'encontre d'une d�cision finale (art. 90 LTF; ATF 135 I 187 consid. 1.2, avec la jurisprudence cit�e) prise en mati�re de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF, en relation avec l'art. 19 LP) par un tribunal sup�rieur ayant statu� en derni�re (unique) instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). Il est ouvert ind�pendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF). La poursuivante, qui a �t� d�bout�e par la juridiction cantonale, a qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).
1.2.�En l'esp�ce, le Tribunal f�d�ral ne saurait "�
maintenir l'implication de�[l'intim�e n� 1]" dans le cadre de la g�rance l�gale, "�
mais sous la supervision�" de E.________ SA, pour le motif d�j� que la d�cision attaqu�e porte sur le principe m�me de cette mesure, et non sur la personne du g�rant (art. 16 al. 3 et 94 al. 2 ORFI). Au demeurant, le choix du tiers charg� d'encaisser les loyers et fermages des immeubles � r�aliser est une question d'appr�ciation (ATF 129 III 400 consid. 1.2); or, la Cour de c�ans ne saurait exercer une telle pr�rogative � la place de l'autorit� pr�c�dente (ATF 136 III 269 consid. 5.2).
La recourante se plaint au premier chef d'une application arbitraire du droit cantonal et d'une violation de l'art. 17 LP; en bref, elle fait valoir que les intim�s ne se sont jamais oppos�s � la g�rance l�gale dans le d�lai de plainte, en sorte que cette mesure ne peut plus �tre discut�e par le biais de conclusions nouvelles.
2.1.�En l'esp�ce, la juridiction pr�c�dente a express�ment constat� que les plaignants n'avaient pas remis en question le principe de la g�rance l�gale des immeubles, mais qu'ils �taient n�anmoins admis � modifier leurs conclusions initiales, d�s lors qu'un d�lai leur avait �t� fix� pour se prononcer sur le maintien de ladite mesure, "�
compte tenu des faits nouveaux ressortant du courrier du 23 mai 2014 de E.________ SA et de la nouvelle position de l'Office�".
2.2.�L'avis de l'autorit� pr�c�dente ne peut �tre suivi. Comme le rel�ve pertinemment la recourante, les faits qui ressortent du courrier de E.________ SA ne sauraient �tre qualifi�s de "�
nouveaux�" pour les intim�s, qui connaissaient �videmment la nature des immeubles concern�s; il est � cet �gard r�v�lateur que, dans leurs d�terminations du 4 juin 2014, les int�ress�s affirment que les "
explications/constatations�" de E.________ SA "�
confirment et valident les explications contenues dans la plainte�", en d'autres termes n'apportent pas d'�l�ments suppl�mentaires. Certes, le droit de r�pliquer - valable aussi dans la proc�dure de plainte LP (arr�t 5A_779/2010 du 1er avril 2010 consid. 2.2) - imposait aux magistrats pr�c�dents de communiquer le courrier pr�cit� et les observations de l'Office aux intim�s (�
cf. parmi d'autres: ATF 139 I 189 consid. 3.2; 138 I 484 consid. 2.2), mais cette pr�rogative ne conf�rait pas pour autant � ceux-ci la facult� de prendre des conclusions qu'ils pouvaient formuler d�j� dans leurs plaintes (ATF 132 I 42 consid. 3.3.4 et les arr�ts cit�s; JEANNERAT/MAHON, Le droit de r�pliquer en droit public et en proc�dure administrative en g�n�ral,�
in�: Le droit de r�plique, 2013, p. 69 n� 62 et les citations).
L'autorit� pr�c�dente semble partir du principe que la modification des conclusions de la plainte rel�ve, conform�ment � l'art. 20a al. 3 LP, de la l�gislation cantonale (�
cf. pour les conclusions nouvelles en instance de recours: arr�t 5A_792/2013 du 10 f�vrier 2014 consid. 2.2, avec les r�f�rences). Cette pr�misse est fausse en l'occurrence: m�me fond�e sur le droit de proc�dure cantonal, une�
augmentation�des conclusions apr�s l'expiration du d�lai pour porter plainte n'est pas admissible, sous peine d'�luder la nature p�remptoire du d�lai pr�vu � l'art. 17 al. 2 LP (LORANDI, Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, 2000, n� 69 art. 20a LP et les citations;�
cf. sur l'interdiction des moyens nouveaux apr�s l'�ch�ance du d�lai de plainte: ATF 126 III 30 consid. 1b; 114 III 5 consid. 3; arr�t 5A_237/2012 du 10 septembre 2012 consid. 2.2 et la doctrine cit�e). Partant, les conclusions tendant � faire "�
constater que la g�rance l�gale n'est pas possible pour des immeubles exploit�s en r�sidence h�teli�re�" et � "�
annuler la d�cision du 7 avril 2014 de l'Office des poursuites visant � instaurer une g�rance l�gale�", que les intim�s ont formul�es dans leurs d�terminations du 10 mars 2015, eussent d� �tre �cart�es.
En outre, selon la jurisprudence, le juge est li� par les conclusions qui lui sont soumises lorsque la partie a qualifi� ou limit� ses pr�tentions dans les conclusions elles-m�mes (arr�ts 4A_709/2014 du 21 mai 2015 consid. 4.1; 4A_307/2011 du 16 d�cembre 2011 consid. 2.4, comment� par DROESE,�
in�: RSPC 8/2012 p. 296 ss). Ce principe s'applique aussi aux autorit�s de surveillance qui, sous r�serve d'un cas de nullit� non r�alis� ici (art. 22 al. 1 LP), ne sauraient aller au-del� des conclusions des parties (art. 20a al. 2 ch. 3 LP;�
cf. LORANDI,�
ibid., nos 48/49, avec les citations; v. d�j�: ATF 54 III 192 consid. 2). Or, il ressort de la d�cision entreprise (art. 105 al. 1 LTF; ATF 140 III 16 consid. 1.3.1) que, dans leurs plaintes, les intim�s avaient conclu "�
� ce que la g�rance l�gale soit confi�e d�s le 1er ao�t 2014 � E.________ SA�" et que, dans l'intervalle, l'intim�e n� 1 "�
devra organiser le transfert�[� celle-ci]�
des informations en sa possession et, d�s le 1er mai 2014, verser les loyers � l'Office, apr�s d�duction de ses honoraires�[...]
et de charges locatives�[...]". Il s'ensuit que, en pronon�ant que les poursuites en cause "�
ne peuvent donner lieu � une g�rance l�gale�", l'autorit� pr�c�dente a statu�
petitaet, partant, viol� le droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF).
2.3.�Encore que la recourante ne soul�ve aucune critique sur ce point (art. 42 al. 2 LTF; ATF 140 III 86 consid. 2 et 115 consid. 2), il convient n�anmoins d'�voquer la probl�matique de la comp�tence mat�rielle de la juridiction pr�c�dente.
Le point de savoir si le gage s'�tend aux loyers et fermages ressortit au droit mat�riel; il appartient donc au juge d'en conna�tre, et non aux autorit�s de surveillance (ATF 108 III 83 consid. 1; 105 III 28 consid. 2 et les arr�ts cit�s; arr�t 7B.56/2006 du 17 mai 2006 consid. 3.1; KREN KOSTKIEWICZ,�
in�: Kurzkommentar VZG, 2011, n� 9 ad art. 91 ORFI). Cet aspect a �chapp� � la juridiction cantonale, qui para�t avoir oubli� que l'objet de la plainte �tait l'obligation faite � l'intim�e n� 1 de "�
transf�rer la gestion des immeubles ��[E.________ SA]" en raison d'un conflit d'int�r�ts tenant � la personne de l'intim� n� 3 (administrateur de la pr�nomm�e et de la d�bitrice), le principe de la g�rance l�gale n'�tant, quant � lui, pas contest�.
On peut se demander si la comp�tence des autorit�s de poursuite ne devrait pas �tre reconnue dans l'hypoth�se o� les cr�ances litigieuses ne sont "�
d'embl�e et avec �vidence�" pas comprises dans la garantie hypoth�caire (�
cf. en mati�re de droit de r�tention du bailleur: ATF 59 III 7 consid. 2; BRAND, Poursuite pour dettes, Dispositions particuli�res sur les loyers et fermages II,�
in�: FJS n� 1092 [1951] p. 4 ch. 3a; GILLI�RON, Commentaire de la loi f�d�rale sur la poursuite pour dettes et la faillite, vol. IV, 2003, n� 32 ad art. 283 LP; MEIER, Die Anwendung des Privatrechts durch die Betreibungs- und Konkursbeh�rden,�
in�: BlSchK 49/1985 p. 165 ch. 1.2, avec de nombreuses r�f�rences). La question peut rester ind�cise; � la lecture des motifs de la d�cision attaqu�e, on ne saurait admettre que les cr�ances vis�es par la mesure de l'Office �chapperaient�
manifestement�au champ d'application des art. 806 CC et 91 ss ORFI, ce que conteste par ailleurs la recourante avec de bons arguments.
En conclusion, le pr�sent recours doit �tre accueilli et la d�cision de l'Office du 7 avril 2014, ordonnant la g�rance l�gale, maintenue; pour le surplus, la cause est renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente pour nouvelle d�cision (�
supra, consid. 1.2).
Les frais et d�pens de la proc�dure sont mis solidairement � la charge des intim�s (art. 66 al. 1 et 5; art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF), m�me s'ils s'en sont "�
remis � justice�" quant au sort du recours (arr�t 4A_616/2013 du 16 juin 2014 consid. 4, non publi� � l'ATF 140 III 227).
Le recours est admis et la d�cision attaqu�e r�form�e en ce sens que la d�cision de l'Office du 7 avril 2014 ordonnant la g�rance l�gale est maintenue; pour le surplus, la cause est renvoy�e � la juridiction pr�c�dente pour nouvelle d�cision.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 10'000 fr., sont mis solidairement � la charge des intim�s.
Une indemnit� de 12'000 fr., � payer � la recourante � titre de d�pens, est mise solidairement � la charge des intim�s.

References: art. 253
 ATF 
 ATF 
 art. 20
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 91
 ATF 
 art. 283
 art. 806
 art. 68