Source: http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/3968,wspolnota-mieszkaniowa-w-spoldzielni-i-ze-spoldzielni.html
Timestamp: 2018-05-27 07:56:49+00:00

Document:
Wspólnota mieszkaniowa w spółdzielni i ze spółdzielni - Prawo i wymiar sprawiedliwości - GazetaPrawna.pl - wiadomości, notowania, kursy, praca, emerytury, podatki -
gazetaprawna.plPrawoWspólnota mieszkaniowa w spółdzielni i ze spółdzielni
Wspólnota mieszkaniowa w spółdzielni i ze spółdzielni
12.12.2007, 15:27; Aktualizacja: 13.02.2008, 16:13
Wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy samego prawa we wszystkich budynkach, w których pierwotny właściciel sprzedaje lokale, również w spółdzielniach mieszkaniowych. Te ostatnie działają jednak nieco inaczej niż wszystkie inne i nie mogą wyjść spod kurateli spółdzielni dopóty, dopóki choć jeden lokal jest własnością spółdzielni.
Każda wspólnota mieszkaniowa powstaje przez wyodrębnienie własności lokali wchodzących w skład większej nieruchomości, czyli budynku, przez przeniesienie prawa własności tych lokali na nowych właścicieli. Niepotrzebna jest ani wola jej zawiązania, ani jakiekolwiek działanie ukierunkowane wyłącznie na jej utworzenie. Wspólnota mieszkaniowa rodzi się z mocy prawa. Co do zasady - pojawia się tam, gdzie wskutek umowy, jednostronnej czynności prawnej albo na podstawie orzeczenia sądu jest co najmniej dwóch właścicieli lokali w domu składającym się z co najmniej kilku takich nieruchomości. Dzieje się tak najczęściej, gdy lokale (zarówno mieszkalne, jak i użytkowe) sprzedaje firma deweloperska albo gmina. Szczególny przypadek stanowią wspólnoty wyłaniające się ze spółdzielni mieszkaniowych. I bez względu na to, czy przyjmie się, że powstają one po wyodrębnieniu wszystkich lokali w obrębie danej nieruchomości (budynku lub budynków), czy też wcześniej, jak inne, po sprzedaniu przez spółdzielnię prawa własności pierwszego lokalu w budynku (nie ma co do tego momentu pełnej zgody w literaturze przedmiotu), to zawsze do takich pospółdzielczych wspólnot ustawę o własności lokali (u.w.l. - regulującą większość kwestii związanych z bytem wszelkich wspólnot mieszkaniowych) stosuje się dopiero po przejściu na nowego właściciela ostatniego lokalu (art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - u.s.m.). Wcześniej ową szczególną wspólnotą, gdzie spółdzielnia jest właścicielem pierwotnym, zarządza spółdzielnia właśnie i ma do niej zastosowanie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Ona zaś - po kolejnych nowelizacjach niespójna i pełna sprzeczności - niezmiernie komplikuje powstawanie i funkcjonowanie wspólnot w spółdzielniach.
SPÓŁDZIELNIA I WŁASNOŚĆ SPÓŁDZIELCZA
Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób. Charakteryzuje się zmiennym składem osobowym i zmiennym funduszem udziałowym. Ma osobowość prawną (jest wpisywana do rejestru spółdzielni w Krajowym Rejestrze Sądowym). Działalność prowadzi w interesie swych członków. Majątek spółdzielni jest majątkiem jej członków. Założycielami spółdzielni może być co najmniej dziesięć osób fizycznych lub minimum trzy osoby prawne, o ile statut nie stanowi inaczej (a może on nawet ograniczać dostęp do członkostwa np. osób spoza określonego zawodu, gdy zawiązywana jest spółdzielnia piekarzy lub lekarzy dentystów). Statut zawsze jest podstawowym aktem regulującym powstanie i działalność każdej spółdzielni. Nadrzędnym celem działania spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie przede wszystkim mieszkaniowych potrzeb członków i ich rodzin. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub mienie członków, jeżeli zostało ono nabyte na podstawie ustawy. Przedmiotem działalności spółdzielni może być również budowanie, względnie nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności lokali mieszkalnych lub o innym przeznaczeniu. Spółdzielni wolno też zarządzać lub administrować nieruchomością niestanowiącą jej mienia ani mienia jej członków. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Potocznie mówi się, że to prawie własność, ale własnością nie jest. Wszystkie mieszkania spółdzielcze - zarówno te, do których spółdzielcy mają prawo własnościowe, jak i te, do których mają prawo lokatorskie, są własnością spółdzielni. Lokatorskie prawo do lokalu nie jest zresztą nawet ograniczonym prawem rzeczowym. Jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Wygasa z chwilą ustania członkostwa w spółdzielni.
WŁASNOŚĆ I SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU
Z prawnego punktu widzenia spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to jedno z praw rzeczowych. A prawa rzeczowe to cywilne prawa podmiotowe o charakterze majątkowym. Dotyczą rzeczy (nie jakichś wartości abstrakcyjnych, jak np. prawa autorskie). Są skuteczne wobec wszystkich (np. prawa własności przysługującego panu Zetowskiemu do gruntu czy samochodu nie może naruszać nikt, nie tylko jego sąsiedzi). Regulacje ustanawiające prawa rzeczowe wyraźnie określają w zasadzie tylko podmiot uprawniony (np. właściciela czy użytkownika). Wszystkie inne podmioty są zobowiązane do nienaruszania sfery dozwolonego zachowania przysługującego uprawnionemu, czyli w zasadzie tylko do biernego respektowania uprawnień właściciela czy posiadacza.
W spółdzielniach mieszkaniowych wspólnoty powstają na dwa sposoby. Pierwszy polega na sprzedaży mieszkań w wykonaniu umów o budowę lokalu. Tu spółdzielnia w praktyce działa jak deweloper, tyle że zorganizowany w formie spółdzielni mieszkaniowej. Druga metoda wymaga wyodrębnienia i sprzedaży mieszkań, do których kupujący mają spółdzielcze prawo do lokalu (lokatorskie lub własnościowe), a spółdzielnia jest ich właścicielką. Ten drugi rodzaj procedur jest wykorzystywany w starych spółdzielniach. I o ile pierwszy wymaga jedynie uczciwego i precyzyjnego stosowania ustawy i warunków zapisanych w umowie, na które obie strony się zgodziły, o tyle wdrażanie drugiego budzi wiele emocji i zastrzeżeń. Z jednej strony przewłaszczeniu opierają się bowiem działacze w spółdzielniach, a z drugiej - potencjalni właściciele mieszkań pierwotnie spółdzielczych chcieliby uzyskać wraz ze zmianą praw do swych lokali część majątku, który wypracowali dla spółdzielni. Spółdzielnie jednak robią wszystko, by im to utrudnić.
Coraz częściej spółdzielnie mieszkaniowe zawiązują się tylko po to, by wybudować mieszkania i sprzedać je. Wkrótce potem rozwiązują się i zostaje po nich wspólnota mieszkaniowa lub osiedle domków jednorodzinnych, które zaczynają się rządzić w sposób wynikający z umowy, jaką zawrą członkowie takiej społeczności. Gdy jest to wielomieszkaniowy budynek, którego współwłaściciele nic nie postanowili - ich wspólnota rządzi się zasadami zapisanymi w ustawie o własności lokali. Można więc powiedzieć, że pierwszym krokiem do powstania wspólnoty mieszkaniowej w spółdzielni deweloperskiej jest zawarcie umowy o budowę lokalu. Powinna ona mieć co najmniej formę pisemną. Ustna byłaby nieważna, ale nic poza kosztami nie stoi na przeszkodzie, by zawrzeć ją w formie aktu notarialnego. Umowa o budowę musi też zobowiązywać strony do zawarcia - po zakończeniu prac - umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu (art. 18 ust. 1 u.s.m.). Ponadto powinna:
zobowiązywać członka spółdzielni do wniesienia wkładu budowlanego o określonej wysokości,
określać zakres rzeczowy robót, który będzie podstawą ustalenia kosztów budowy lokalu,
określać zasady ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,
określać rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych
zawierać inne postanowienia określone w statucie.
Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane ekspektatywą odrębnej własności lokalu (art. 19 u.s.m.). Tak sformułowana umowa zobowiązująca jest istotną modyfikacją umowy uregulowanej w art. 9 u.w.l. Tamta dotyczy wszelkich innych, poza spółdzielczymi deweloperów, wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego i tego, by przedsiębiorca budowlany był właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym ma zostać wzniesiony budynek, a także by uzyskał pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu było ujawnione w księdze wieczystej (art. 9 ust. 2 u.w.l.). Spółdzielnie zostały więc w swojej ustawie potraktowane łagodniej niż inni deweloperzy w takich samych warunkach faktycznych. Umowa kreująca ekspektatywę nie wymaga bowiem wpisu do księgi wieczystej. Należy jednak uznać, że budująca spółdzielnia powinna być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym zamierza inwestować, a także powinna mieć pozwolenie na budowę. Można to wywieść z art. 27 ust. 1 u.s.m., który mówi, że w odniesieniu do prawa odrębnej własności lokalu, w zakresie nieuregulowanym tą ustawą, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. Umowa musi dokładnie określać rodzaj budowanego lokalu - stanowić, czy jest to mieszkanie, lokal użytkowy, czy garaż. Powinna też opisywać jego położenie - np. na określonym piętrze lub w podziemiu. Musi również określać powierzchnię w metrach kwadratowych, liczbę izb i pomieszczenia przynależne, takie jak piwnice, komórki, schowki, miejsca garażowe (jeżeli nie stanowią przedmiotu odrębnej własności), tym bardziej że mogą one być położone poza obrębem budynku, ale na terenie nieruchomości, na której budynek ma być wzniesiony.
Bardzo ważną kwestią, którą należy rozstrzygać w umowach o budowę lokalu, jest udział w nieruchomości wspólnej. Może on być określony albo na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, albo tak, jak mówi o tym ustawa o własności lokali. Pierwsza ewentualność - zgodnie z art. 22 ust. 1 u.s.m. - daje możliwość umownego określenia, np. równych udziałów dla każdego członka, co byłoby zgodne z duchem prawa spółdzielczego. Niewykluczone jest jednak określenie udziałów stosownie do art. 3 ust. 3-5 u.w.l. Wówczas udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiadałby stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. A jeśli nieruchomość, z której będzie wyodrębniana własność lokali, stanowiłaby grunt zabudowany kilkoma budynkami, to udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W umowie zawiera się też zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego, jak to określa ustawa, w części przypadającej na jego lokal, czyli wnoszenia wkładu budowlanego czy zaliczek na wkład (art. 4 ust. 3, art. 18 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.s.m.).
Statut natomiast powinien określać zasady ustalania wysokości kosztów lokalu w inwestycjach prowadzonych przez spółdzielnię, w szczególności zakres swobody zarządu w kształtowaniu wysokości i terminów wnoszenia zaliczek na wkład w umowach z członkami oraz terminy uiszczenia ostatniej części wkładu, niezbędnej do przewłaszczenia czy to na członka spółdzielni, czy jego następcy prawnego. W statucie należy również wyraźnie zapisać, jakie są skutki niezapłacenia ostatniej raty. Nie ma też przeszkód, by umowa zawierała podobne postanowienia, tylko znacznie bardziej uszczegółowione, przede wszystkim przez dokładne podanie warunków finansowania i czasu realizacji inwestycji. Wszak członek spółdzielni ubiegający się o ustanowienie odrębnej własności lokalu wnosi wkład budowlany według reguł określonych w statucie i umowie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Równie ważna wydaje się klauzula czy klauzule umowne określające zakres rzeczowy inwestycji. Te kwestie bowiem często stają się przedmiotem nieporozumień między spółdzielnią a jej członkiem.
Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna (można ją np. sprzedać albo podarować, a także zapisać w testamencie) wraz z wkładem budowlaną albo jego wniesioną częścią. Umowa zbycia ekspektatywy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu przechodzi również na spadkobierców, a także podlega egzekucji. Nabycie ekspektatywy obejmuje również wniesiony wkład budowlany lub jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia nabywcy lub spadkobiercy w poczet członków spółdzielni (przy czym spółdzielnia nie ma prawa w takich sytuacjach odmówić, zgodnie z art. 23 u.s.m.). Tak więc obecnie członek spółdzielni zawierający umowę o budowę lokalu obowiązany jest do pokrycia kosztów inwestycji w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie (art. 18 ust. 1 pkt 1 u.s.m.). W zasadzie nie uczestniczy on w tzw. innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową. Niemniej - jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu (właśnie na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu), to członek spółdzielni musi przyczynić się do spłaty tej kwoty wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal art. 18 ust. 2 zd. 2 u.s.m.). Konieczność określenia zakresu rzeczowego robót i zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu nie dotyczy tylko umów zawieranych przez członków spółdzielni bezpośrednio z wykonawcą robót budowlanych, w wypadku zadań nieobejmujących nieruchomości lub części wspólnych.
Rozliczenie kosztów budowy następuje w ciągu sześciu miesięcy od oddania budynku do użytku (art. 18 ust. 4 u.s.m.). A jeśli spółdzielnia nie dotrzyma warunków umowy, tzn. nie przewłaszczy wybudowanego lokalu, osoba ubiegająca się o ustanowienie odrębnej własności ma prawo wytoczyć jej proces przed sądem cywilnym, wnosząc o zobowiązanie spółdzielni do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Warto przy tym pamiętać, że prawnorzeczowe warunki zostaną nawet w procesie ustanowione zgodnie z art. 2 i 3 ustawy o własności lokalu, które mówią, czym jest lokal mieszkalny, pomieszczenia do niego przynależne, a także stanowią, że właścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Zarząd zaś nieruchomością wspólną należy w takich sytuacjach do spółdzielni, z zastrzeżeniem, że po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w budynku stosowane byłyby przepisy ustawy o własności lokali (wówczas spółdzielnia mogłaby zarządzać taką wspólnotą na podstawie umowy). Poza tym - prawomocne orzeczenie sądu - jeżeli zastępuje umowę, skutkuje powstaniem odrębnej własności lokalu. Gdyby natomiast miało tylko zastąpić oświadczenie zobowiązanej spółdzielni, to prócz orzeczenia sądu konieczne do ustalenia odrębnej własności lokalu będzie złożenie przed notariuszem oświadczenia członka spółdzielni. Wpis do księgi wieczystej w takich sytuacjach będzie miał charakter jedynie deklaratoryjny. Nie będzie tworzył nowego stanu prawnego.
W starych strukturach
W starych spółdzielniach, które nie tylko budowały mieszkania, żeby je sprzedać i zaraz potem rozwiązać się, lecz administrowały przez lata swoim majątkiem i czynią to do dziś, powstał problem godzenia ich egzystencji z bez mała koniecznością tworzenia się w nich wspólnot mieszkaniowych. Zarówno bowiem dysponujący własnościowym prawem do lokalu, jak i ci, którym przysługuje prawo lokatorskie, zaczęli kupować od spółdzielni mieszkania na własność. Mają do tego prawo nawet osoby, które kupiły mieszkania od spółdzielców, ale same nie uzyskały członkostwa. O przewłaszczeniach mówi się dlatego, że właścicielkami wszystkich lokali spółdzielczych są spółdzielnie, a nie poszczególni spółdzielcy, i to bez względu na to, czy dysponują lokatorskim, czy własnościowym prawem do zajmowanych przez siebie mieszkań. Tak więc wszyscy spółdzielcy i niespółdzielcy, którzy nabyli spółdzielcze mieszkania własnościowe, mogą kupić od spółdzielni lokale, które uważają za swoje, i wspólnoty będą powstawały bez względu na to, czy w jakimś budynku przeważało spółdzielcze lokatorskie, czy własnościowe prawo do lokalu.
Realizacja roszczeń członków spółdzielni, a także niektórych osób niebędących członkami, została skorelowana z obowiązkami spółdzielni. Otóż powinny one podjąć czynności zmierzające do wyodrębnienia nieruchomości, w których będzie możliwe ustanowienie własności lokali. Innymi słowy, należy wydzielić działki zabudowane jednym lub kilkoma domami wielomieszkaniowymi, które mogłyby stanowić jedną nieruchomość. W tym celu spółdzielnia powinna wystąpić do właściwego organu z wnioskiem w sprawie podziału lub połączenia nieruchomości, pozostających na razie własnością spółdzielni (art. 41 u.s.m.). Chodzi przede wszystkim o działki zabudowane domami, urządzeniami infrastruktury technicznej (sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków i osiedli, jeżeli nie należą one np. do przedsiębiorstw wodociągowych albo energetycznych), infrastrukturą kulturalno-oświatową, sportowo-rekreacyjną, a także o nieruchomości niezabudowane. Podział może następować niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W szczególności dotyczy to podziału nieruchomości zabudowanych co najmniej dwoma budynkami, jeżeli w jego następstwie miałyby powstać nieruchomości obejmujące budynek lub budynki wraz z działkami niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków (art. 95 pkt 1 u.g.n.). Także wydzielenie dróg wewnętrznych i niezabudowanych działek nie wymaga zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Podział jest dokonywany na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej projekt podziału sporządzony na aktualnej mapie przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Taka decyzja administracyjna jest podstawą wpisów w księdze wieczystej (art. 96 ust. 1 i 4 u.g.n). Jeżeli natomiast nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, o podziale może decydować także sąd (art. 211 k.c.). Niemniej podział nieruchomości jest niedopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki nie mają dostępu do drogi publicznej (art. 41 ust. 3 u.s.m.). Za taki dostęp uważa się jednak również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na niej odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem (art. 93 ust. 3 u.g.n.). Za spełnienie warunku uważa się także m.in. sprzedaż wydzielonych działek wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną. Warto przy tym pamiętać, że choć właściciele mieszkań kupionych od spółdzielni niebędących jej członkami mają takie same obowiązki jak członkowie, np. w zakresie wnoszenia opłat na utrzymanie i eksploatację nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, to jednak żaden przepis nie wymienia ich jako uprawnionych do służebności drogowych.
Rozsądnym wyjściem z sytuacji, gdy osoby mające mieszkania w spółdzielczym domu chcą je kupić na własność i wydzielić się z czasem ze spółdzielni, by zostać typową wspólnotą mieszkaniową, może być podział ich dużej spółdzielni na mniejsze. Jest to dobre wyjście z sytuacji, kiedy spółdzielnia nie występuje, mimo że powinna, do właściwego organu z wnioskiem w sprawie rozgraniczenia lub połączenia nieruchomości, jeżeli bez tych czynności byłoby niemożliwe oznaczenie przedmiotu odrębnej własności (art. 41 ust. 1 u.s.m.). Może się też zdarzyć, że wcale nie trzeba występować do właściwego organu w sprawie łączenia czy podziału, a przeszkodą dla spółdzielców w uwłaszczeniu jest tylko niechęć macierzystej spółdzielni do dzielenia się z nimi majątkiem. Tak więc operacja podziału pomyślana jako pierwszy krok do utworzenia wspólnoty mieszkaniowej może okazać się metodą na podział majątku, do którego nie chcą dopuszczać w takich sytuacjach spółdzielnie (gdy najpierw zostają wykupione na własność wszystkie lokale w budynku, a następnie nowi właściciele chcą odzyskać to, co wypracowali przez lata, należąc do spółdzielni). Niewykluczone więc, że dobrze jest najpierw podzielić spółdzielnię, a dopiero potem przewłaszczać mieszkania w małej, jednobudynkowej strukturze, choć to prawda, że taka metoda wymaga dobrej organizacji i zgodnego działania osób chcących kupić swoje lokale, a potem zarządzać budynkiem niezależnie od spółdzielni-matki. Nie jest to jednak zjawisko powszechne, tym bardziej że spółdzielnie-molochy najczęściej prowadzą w interesie swych władz politykę pod hasłem dziel i rządź. Niemniej zdarzają się takie zgodne rokosze. Wskutek podziału bowiem na powstającą spółdzielnię przechodzą w chwili jej zarejestrowania w Krajowym Rejestrze Sądowym wynikające z planu podziału składniki majątkowe oraz prawa i zobowiązania (trzeba więc brać pod uwagę także długi spółdzielni dzielonej), jak mówi art. 111 prawa spółdzielczego (p.s.). A podstawę rachunkową podziału stanowi sprawozdanie finansowe dzielonej spółdzielni, sporządzone na dzień podziału. I jeśli walne zgromadzenie dzielonej spółdzielni nie postanowi inaczej, podział nadwyżki bilansowej nastąpi oddzielnie, ale również według sprawozdania finansowego sporządzonego na dzień podziału (art. 98 p.s.). Każda spółdzielnia może podzielić się na podstawie uchwały walnego zgromadzenia, podjętej zwykłą większością głosów w ten sposób, że z jej wydzielonej części zostaje utworzona nowa spółdzielnia (art. 108 par. 1 p.s.). Uchwała o podziale spółdzielni powinna zawierać:
oznaczenie dotychczasowej spółdzielni i tej, która powstaje po całej operacji,
listę członków lub określenie grup członków, przechodzących do powstającej spółdzielni,
zatwierdzenie sprawozdania finansowego spółdzielni i planu podziału składników majątkowych oraz praw i zobowiązań,
Członkowie spółdzielni, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką, albo z częścią spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, mogą przyjąć uchwałę większością głosów tych członków o podziale spółdzielni w ten sposób, że zostanie utworzona nowa spółdzielnia z części majątku spółdzielni macierzystej (art. 108b par. 1 p.s.). Jednocześnie zarząd starej spółdzielni musi niezwłocznie, czyli w terminie nieprzekraczającym 60 dni, przygotować dokumenty niezbędne do dokonania podziału. Następnie udostępnia je członkom żądającym podziału (art. 108b par. 2. p.s.).
Walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni nie później niż w ciągu trzech miesięcy od doręczenie zarządowi żądania zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale spółdzielni podejmuje stosowną uchwałę. Czyni to zwykłą większością głosów. Może się zgodzić na podział lub odmówić go (art. 108b par. 3). Pozytywna uchwała stanowi podstawę wpisów do KRS i do ksiąg wieczystych. W razie niepodjęcia przez walne zgromadzenie macierzystej spółdzielni - w ciągu trzech miesięcy - uchwały o podziale spółdzielni lub w razie uchwały odmawiającej podziału, reprezentanci członków, którzy podjęli uchwałę o wszczęciu procedury podziału (z uwagi na ich interes majątkowy wiążący się tylko z jednym lub kilkoma budynkami), mogą wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni. Mają na to sześć tygodni, licząc od walnego zgromadzenia spółdzielni odmawiającego podziału. Prawomocne orzeczenie sądu zastępujące uchwałę o podziale stanowi podstawę wpisów do KRS i do ksiąg wieczystych.
KOSZTY PODZIAŁU I SCALANIA
Koszty podziału i scalania oraz związane z rozgraniczeniem nieruchomości i ewidencją gruntów ponosi Skarb Państwa. Potrzebny do tego jest jednak wniosek spółdzielni (czerwcowa nowelizacja u.s.m. z 2007 roku zniosła ograniczenie w czasie prawa do refundacji).
ODMOWA PODZIAŁU
Uchwała odmawiająca podziału spółdzielni może zostać podjęta tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub jej członków.
PRZEKSZTAŁCENIE SPÓŁDZIELCZEGO PRAWA TYLKO WE WŁASNOŚĆ
Nie ma w tej chwili możliwości przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze prawo własnościowe.
Z własnościowego we własność
Brak możliwości przechodzenia w spółdzielni z lokatorskiego prawa do lokalu do spółdzielczego prawa własnościowego bierze się stąd, że został uchylony przepis, który na to pozwalał (art. 111 u.s.m.), podobnie zresztą jak i inne, dopuszczające powstanie tego ograniczonego prawa rzeczowego.
Mimo że nie można dziś ustanowić nowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, to spółdzielni nie wolno odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Mówi o tym pozostawiony w ustawie art. 17 1 ust. 6, który ma pozwolić na dalszy obrót mieszkaniami spółdzielczymi, bez względu na to, czy staną się one przedmiotem odrębnej własności, czy na razie nie.
Taki stan rzeczy, polegający na kurczeniu się zasięgu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jest skutkiem pomysłu ustawodawcy na stopniową likwidację tego ograniczonego prawa rzeczowego. Dokonując zmian legislacyjnych idących w tym kierunku, pozostawiono przepisy pozwalające przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w prawo własności. Kluczową regulacją jest wobec tego teraz art. 1714 u.s.m., mówiący, że spółdzielnia mieszkaniowa musi - na pisemne żądanie swego członka lub nawet osoby niebędącej członkiem, ale takiej, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu. Ma na to trzy miesiące od złożenia wniosku przez uprawnionego.
Trzeba jednak pamiętać, że spółdzielnię mogą z tego zwolnić dwie sytuacje. Jedna polega na tym, że nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, czyli ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe (art. 113 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Druga może wiązać się z tym, że spółdzielni czasem nie przysługuje ani prawo własności, ani użytkowania wieczystego do gruntu, na którym postawiła budynek. Bywa też, że bez tytułu do gruntu wybudowali na nim dom jej poprzednicy prawni.
Poza tym warunkiem spełnienia przez spółdzielnię żądania sprzedaży mieszkania jest spłata:
przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową (przede wszystkim odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami),
zadłużenia z tytułu opłat pobieranych przez spółdzielnię w związku z utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości, w której położony jest lokal oraz innych nieruchomości należących do spółdzielni.
Tym samym - przynajmniej teoretycznie - jeżeli spółdzielca spłaca na bieżąco koszty budowy lokalu i nie zalega z opłatami eksploatacyjnymi, to koszt zamiany jego ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w prawo własności powinno obejmować jedynie opłaty związane ze sprzedażą. Jednocześnie warto pamiętać, że żądanie spłaty przypadających na lokale zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie remontów zostało uznane wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 5 września 2006 r. za niekonstytucyjne.
Lokatorskie na własność
Na pisemne żądanie spółdzielcy, któremu przysługuje lokatorskie prawo do mieszkania, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu (art. 12 ust. 1 zd. 1 u.s.m.). Wyjątkiem są mieszkania wybudowane z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Tych spółdzielnia bezwarunkowo sprzedać nie może. Statut spółdzielni może też przewidywać ograniczenie możliwości przeniesienia własności na inne osoby mieszkań w domach specjalnego przeznaczenia, np. dla inwalidów czy dla osób samotnych (art. 121 ust. 1 i 2 u.s.m.).
Warunkiem przewłaszczenia tych mieszkań o statusie lokatorskim, co do których nie ma wyłączeń ustawowych ani statutowych, jest tylko spłata:
bieżącego zadłużenia z tytułu opłat na utrzymanie i eksploatację nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni w częściach przypadających na lokal ubiegającego się o przewłaszczenie, czyli opłat zgodnych z postanowieniami statutu (art. 4 ust. 1 u.s.m.),
części kosztów budowy, będących zobowiązaniami spółdzielni w części przypadającej na lokal żądającego sprzedaży mieszkania, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami,
nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na kupowany lokal (o ile oczywiście spółdzielnia skorzystała z pomocy, którą trzeba oddać budżetowi państwa.
Spółdzielnia mieszkaniowa ma przy tym obowiązek zawrzeć umowę o przenoszącą własność mieszkania lokatorskiego w terminie 3 miesięcy od złożenia wniosku przez osobę uprawnioną. Deską ratunku dla spółdzielni i argumentem w praktyce często nadużywanym jest argument, że nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, czyli - jak mówi art. 113 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami - ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Druga przeszkoda może się wiązać z tym, że spółdzielni nie przysługuje prawo własności ani użytkowania wieczystego do gruntu, na którym postawiła budynek. Może się też zdarzyć, że bez tytułu do gruntu wybudowali na nim dom jej poprzednicy prawni (art. 12 ust. 11 u.s.m.). Koszty wynagrodzenia notariusza za sporządzenie umowy przewłaszczenia oraz koszty w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni albo osobę kupującą niebędącą członkiem. Przy przenoszeniu prawa własności do lokalu spółdzielczego na nowego właściciela wynagrodzenie notariusza za ogół czynności przy zawieraniu takiej umowy wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (określonego ustawowo), stanowi art. 12 ust. 5 u.s.m. Obecnie kwota ta równa się 234 zł, ponieważ najniższe wynagrodzenie od 1 stycznia 2007 r. wynosi 936 zł. Twórcom tej regulacji chodziło o przywrócenie pierwotnej idei budownictwa spółdzielczego - starali się sprowadzić koszty przewłaszczenia do rzeczywistych kosztów budowy, czyli wkładu budowlanego w sensie ścisłym (nie licząc oczywistej roli warunku spłaty zadłużenia z tytułu bieżących opłat na rzecz spółdzielni). Tak więc ten rodzaj przewłaszczenia, pozostający solą w oku zarówno spółdzielni czy raczej ich władz, jak i spółdzielców, którzy zapłacili wcześniej za przekształcenie swego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe, budzi dziś największe emocje. Został bowiem oparty na formule kosztowej, tym bardziej że zrezygnowano przy tym nawet z wymuszenia uzupełnienia wkładu budowlanego o część kosztów modernizacji budynku, przypadających na przewłaszczany lokal. Powtarzany jest więc od pół roku argument, że to spółdzielnie uzyskały niegdyś pomoc publiczną na budowę mieszkań o statusie lokatorskim i z formalnego punktu widzenia mieszkania te są własnością spółdzielni, więc teraz ustawa naraża je na wymierne, materialne straty. Niemniej zapomina się przy tym, że choć spółdzielnia ma osobowość prawną, to działalność prowadzi w interesie swych członków, a jej majątek jest majątkiem jej członków, tym bardziej że nawet zdaniem Trybunału Konstytucyjnego (orzekającego w zupełnie innej sprawie 5 września 2006 r.) zróżnicowanie sytuacji prawnej osób w podobnym położeniu (w tym wypadku mających lokatorskie i własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego) może zaistnieć, jeżeli zróżnicowanie pozostaje w odpowiedniej proporcji do wagi interesów, które zostaną naruszone w wyniku wprowadzenia zróżnicowania, a kryterium zróżnicowania pozostaje w związku z innymi wartościami, zasadami czy normami konstytucyjnymi uzasadniającymi odmienne traktowanie podobnych podmiotów.
Koszty wynagrodzenia notariusza za sporządzenie umowy przewłaszczenia oraz koszty w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni albo osobę kupującą niebędącą członkiem. Przy przenoszeniu prawa własności do lokalu spółdzielczego na nowego właściciela wynagrodzenie notariusza za ogół czynności przy zawieraniu takiej umowy (art. 1714 u.s.m.) wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (określonego ustawowo). Obecnie jest to 234 zł, ponieważ najniższe wynagrodzenie od 1 stycznia 2007 r. równe jest 936 zł.
Analogiczne zasady, jak przy wykupie mieszkań obowiązują w przypadku przeniesienia własności udziału we współwłasności wielostanowiskowego garażu, w którym osobie uprawnionej przysługuje prawo do miejsca postojowego (art. 1715 ust. 1 i 2 u.s.m.). Tym samym - na pisemne żądanie członka spółdzielni mieszkaniowej albo nawet osoby nieposiadającej członkostwa, ale takiej, której przysługuje miejsce w wielostanowiskowym garażu, spółdzielnia musi przenieść na taką osobę ułamkowy udział we współwłasności tego garażu. I jeśli statut spółdzielni nie stanowi inaczej, udziały przypadające na każde miejsce postojowe są równe. Jednocześnie starający się o własność miejsca w garażu musi spłacić przypadającą na ten fragment nieruchomości część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w szczególności odpowiednią część kredytu wraz z odsetkami. Koszty notarialne osoby starające się o wykupienie miejsca w zbiorczym garażu pokrywają według zasad obowiązujących przy kupowaniu mieszkań.
Ani prawo spółdzielcze, ani ustawa o własności lokali nie regulują wprost problematyki administrowania osiedlem domów jednorodzinnych po ich przewłaszczeniu łącznie z działkami, na których są posadowione, na rzecz członków spółdzielni. Przy czym domami jednorodzinnymi - zgodnie z art. 2 ust 3 u.s.m. - są prócz wolnostojących, także samodzielne części domów bliźniaczych lub szeregowych, o ile zostały przeznaczone przede wszystkim do mieszkania. Tymczasem osiedle takie ma przeważnie infrastrukturę, którą należy zarządzać. Osiedle domków jednorodzinnych nie może być jednak wspólnotą mieszkaniową. Przede wszystkim dlatego, że powstaje ona wyłącznie z mocy prawa. W związku z tym właściciele domów mogą zawrzeć umowę o administrowanie ze spółdzielnią albo z dowolnie wybranym innym zarządcą. Właściciele domów jednorodzinnych nie stanowią jednak wspólnoty mieszkaniowej. Nie spełniają bowiem warunków zapisanych w ustawie (art. 6 zdanie 1 u.w.l.). Niemniej właściciele domów mogą zawrzeć umowę nienazwaną posiłkując się rozwiązaniami zaczerpniętymi z ustawy o własności lokali. Pewien problem stanowi dziś jednak to, że wiele przepisów stosowanych dotychczas przez spółdzielnie zostało uchylonych. W praktyce dominują od lat dwa modele przewłaszczania domów i działek na rzecz członków. I to właśnie z nich wynika sposób administrowania osiedlem.
Po pierwsze, przewłaszczenie na rzecz członka spółdzielni lub jego małżonka czy spadkobierców domu i działki następuje wraz z przeniesieniem udziału we współwłasności albo współużytkowaniu wieczystym dróg dojazdowych i innych nieruchomości służących wspólnym potrzebom mieszkańców, np. boisk, wewnątrzosiedlowych placów czy terenów zielonych, a także urządzeń doprowadzających i odprowadzających media (np. ujęć wodnych, kotłowni).
Drugi model polega na tym, że przewłaszczenie domów i działek na rzecz członków nie jest połączone z przeniesieniem na ich rzecz udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnych (np. dróg i urządzeń odprowadzających lub doprowadzających określone media). Dzieje się tak, gdy osiedle nie ma terenów rekreacyjnych lub sportowych, a urządzenia wodne i kanalizacyjne należą do przedsiębiorstwa zewnętrznego. Jest to możliwe wtedy, kiedy dostęp do drogi publicznej mają wszystkie nowo powstające działki, albo jeżeli przy dzieleniu osiedla na działki powstaje konieczność wydzielenia działki (lub działek) pod drogę publiczną. W takim wypadku działki wydzielone z osiedla pod drogę publiczną przechodzą z mocy prawa na własność gminy, powiatu, województwa czy Skarbu Państwa, w zależności od charakteru drogi publicznej. Jeżeli zaś w takiej sytuacji spółdzielnia jest wieczystym użytkownikiem gruntu, prawo to wygasa w stosunku do działki przeznaczonej pod drogę publiczną. Odszkodowanie za ten grunt powinno pomniejszać wysokość wkładów budowlanych członków tej spółdzielni (art. 98 u.g.n.). Tak więc jeżeli na terenie osiedla znajdują się drogi wewnętrzne albo inne nieruchomości służące wspólnym potrzebom mieszkańców, niestanowiące współwłasności właścicieli domów, lecz należące do spółdzielni, osiedlem administruje spółdzielnia. I nie ma znaczenia, że wszystkie domy zostały sprzedane. Wystąpienie spod obowiązkowego zarządu następuje, gdy wszyscy właściciele domów wypowiedzą członkostwo w spółdzielni. Gdyby natomiast osiedle nie miało żadnych wspólnych dróg dojazdowych ani innych nieruchomości i urządzeń wspólnych, administracja nim po przewłaszczeniu domów nie jest w ogóle konieczna.
W razie bezczynności spółdzielni
Od sierpnia 2007 r. każda osoba, której na podstawie ustawy wolno żądać ustanowienia odrębnej własności lokalu, w razie bezczynności spółdzielni może wystąpić do sądu z powództwem na podstawie nowego przepisu - art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. I jeśli sąd wyda prawomocne orzeczenie po myśli powoda, czyli stwierdzi obowiązek spółdzielni ustanowienia na rzecz powoda odrębnej własności lokalu, to zgodnie z art. 64 kodeksu cywilnego i art. 1047 par. 1 taki werdykt zastępuje oświadczenie pozwanej spółdzielni. Tak właśnie stanowi art. 491 u.s.m. Dodatkowo jest to mechanizm o tyle dobry dla spółdzielcy, że pozew jest wolny od opłaty sądowej, a koszty postępowania pokrywa spółdzielnia (art. 491 zd. 2 u.s.m.).
Teoretycznie zarówno ustawa o własności lokali, jak i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych pozwalają na swobodne decydowanie zainteresowanych o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną we wspólnotach mieszkaniowych. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że w zakresie w niej nieuregulowanym, do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali (art. 27 ust. 1 u.s.m.). Tyle że jednocześnie wprowadza tyle barier dotyczących momentu wejścia w miejsce regulacji spółdzielczych i zakresu obowiązywania ustawy o własności lokali, że swoboda ta wydaje się czysto teoretyczna. W istocie bowiem przejście do reguł zarządzania na mocy ustawy o własności lokali - tak jak w każdej innej, niejako normalnej, czyli niespółdzielczej wspólnocie mieszkaniowej - następuje dopiero wtedy, kiedy większość właścicieli lokali usytuowanych w jednej nieruchomości o tym zdecyduje (art. 241 u.s.m.), a także gdy w spółdzielczym budynku zostaną sprzedane (zostanie zbyta ich własność) wszystkie lokale (art. 26 ust. 1 u.s.m). Tym samym przejście od przymusowego zarządzania rodzącą się w spółdzielni wspólnotą przez spółdzielnię wymaga podjęcia uchwały uregulowanej w art. 18 ust 2a ustawy o własności lokali w związku z art. 33 u.w.l., by można było bez problemów stosować przepisy rozdziału 4, zatytułowanego zarząd nieruchomością wspólną ustawy o własności lokali. Polega to na tym, że zmiana spółdzielczego zarządu powstającą wspólnotą może nastąpić tylko na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Może ona np. mówić o tym, że nowi właściciele dawnych spółdzielczych mieszkań w konkretnej nieruchomości, którzy stali się wspólnotą mieszkaniową, rezygnują z wszelkich usług spółdzielni związanych z zarządzaniem ich nieruchomością wspólną. Przy czym uchwała ta jest wpisywana do księgi wieczystej.
Aktualna pozostaje również zasada zapisana w art. 19 u.w.l., zgodnie z którą, w razie gdy liczba lokali we wspólnocie nie przekracza siedmiu, to do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Niemniej i tu należy bardzo precyzyjnie rozważyć, które z owych regulacji nie mogą mieć zastosowania w konkretnym przypadku z uwagi na to, że kłócą się z istotą wspólnoty mieszkaniowej (w której np. nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, ponieważ jest ona przymusowa).
Prawo dzieli wspólnoty na małe i duże, w zależności od liczby lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych. Tam gdzie jest ich do siedmiu włącznie, wspólnota określana jest jako mała. W budynkach, gdzie liczba mieszkań i lokali użytkowych przekracza siedem, mówi się o wspólnocie dużej. Małe wspólnoty rządzą się przede wszystkim przepisami kodeksu cywilnego, zaś kwestie dotyczące dużych reguluje w pierwszej kolejności ustawa o własności lokali, choć oczywiście i do nich mają zastosowanie przepisy k.c., m.in. w kwestiach nieuregulowanych u.w.l.
Po likwidacji spółdzielni
W razie likwidacji, upadłości albo egzekucji z nieruchomości spółdzielni, jeżeli nabywcą budynku lub udziału w budynku, w którym znajduje się lokal nie jest spółdzielnia mieszkaniowa, także powstaje - z mocy prawa - wspólnota mieszkaniowa. Dzieje się to w drodze przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności (art. 1718 ust. 1 u.s.m.). Nie jest tu potrzebna żadna umowa, a wpis do księgi wieczystej ma charakter wyłącznie deklaratoryjny. Niemniej pojawia się tu kilka niewiadomych. Nieznany jest np. związany z tak powstałą odrębną własnością lokalu udział w nieruchomości wspólnej. Niewiadomy jest też sposób zarządu tą nieruchomością. Dlatego dla doprecyzowania tych ważnych kwestii przydatna wydaje się umowa właściciel lokali powstałych w ten sposób. Bez tego może okazać się trudne założenie ksiąg wieczystych dla poszczególnych lokali. Sporny może być również sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Dlatego nawet w razie braku zgody na jakieś racjonalne rozwiązanie, każdemu właścicielowi lokalu przysługuje prawo wystąpienia do sądu z żądaniem zobowiązania pozostałych właścicieli mieszkań do zawarcia umowy z uwzględnieniem warunków określonych w wyroku. Wówczas prawomocne orzeczenie stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c.).
PRZEPISY K.C., KTÓRYCH SIĘ NIE STOSUJE DO MAŁYCH WSPÓLNOT
W małej wspólnocie mieszkaniowej, mimo że do zarządzania nią stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego, nie mają wobec niej zastosowania:
art. 197 k.c., który mówi o domniemaniu równych udziałów współwłaścicieli (nawet w małej wspólnocie udziały w nieruchomości wspólnej nie są równe, ponieważ zależą od powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych lokalu właściciela, jak mówi art. 3 ust. 3 u.w.l.);
art. 198 k.c. mówiący, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jest to bowiem niezgodne z istotą współwłasności przymusowej, a według art. 3 ust. 1 u.w.l. nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali;
art. 202 k.c. stanowiącego, że jeśli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, to każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Działanie tego przepisu wyłącza art. 25 u.w.l. mówiący, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo w razie, gdyby naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, albo jeżeli w inny sposób naruszałaby jego interesy. Powództwo takie można wytoczyć w ciągu 6 tygodni od powzięcia uchwały na zebraniu lub od powiadomienia o jej treści powoda, jeżeli uchwała została powzięta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Taka zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma to działanie do zakończenia sprawy;
art. 207 k.c., zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają właścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zasadę tę wyklucza art. 12 ust. 2 u.w.l. mówiący, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, zaś w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku członkowie wspólnoty ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach;
art. 210 - 220 k.c. mówiące o zniesieniu współwłasności, podziale rzeczy wspólnej, o sądowym zniesieniu współwłasności, o podziale gospodarstwa rolnego, sądowym zniesieniu jego współwłasności, spłatach, ich wyrównaniu, uprawnieniu do dalszego zamieszkiwania w gospodarstwie czy wyłączeniu przedawnienia nie mają zastosowania do małych wspólnot, ponieważ istotą wspólnoty mieszkaniowej jest współwłasność przymusowa, której nie można znieść ani podzielić jej majątku tak długo, dopóki trwa odrębna własność lokali, o czym mówi art. 3 ust 1 u.w.l.
art. 221 k.c. mówiący o skutkach zniesienia współwłasności odnoszących się do nabywcy udziału, ponieważ według art. 18 ust. 2 u.w.l. w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu rzeczą wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
■ Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.).
■ Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).
■ Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
■ Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.).
■ Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).
■ Ustawa z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 188, poz. 1848 ze zm.).
Od kiedy wspólnota
admister(2008-06-24 19:19) Zgłoś naruszenie 00
czy aby na pewno podjęcie uchway w trybie art.art.24 tiret1 usm wymagało formy aktu notarialnego? Vide art.27 ust.2 usm., który wyłącz działanie art.18 uwl za wyjątkiem ust.1

References: art. 9
 art. 27
 art. 22
 art. 3
 art. 18
 art. 23
 art. 18
 art. 2
 art. 111
 art. 17
 art. 1714
 art. 113
 art. 12
 art. 2
 art. 491
 art. 64
 art. 1047
 art. 491
 art. 18
 art. 33
 art. 19

art. 197
 art. 3

art. 198
 art. 3

art. 202
 art. 25

art. 207
 art. 12

art. 210
 art. 3

art. 221
 art. 18
 art.27
 art.18