Source: http://webpravo.eu/clanky/zmeny-v-uplatnovani-danovych-vydavkov-pri-predaji-nehnutelnosti-zakonom-3332014-z-z
Timestamp: 2017-12-17 11:49:11+00:00

Document:
Zmeny v uplatňovaní daňových výdavkov pri predaji nehnuteľnosti zákonom 333/2014 Z.z. – Webpravo
Jedna z mála dobrých správ po prijatí novely zákona o dani z príjmov 333/2014 Z.z. bola úprava predaja bytu fyzickou osobou. Keďže dobré správy sú v poslednej dobe vzácne rozhodol som sa o to napísať pár slov.
Základným problémom pri predaji bytu bola pomerne častá situácia , kedy osoba získala do osobného vlastníctva družstevný byt, ktorý potom chcela predať.
Pomerne rýchlo narazila na dva okruhy problémov
Doba oslobodenia od dane v zmysle § 9 ZDP
Problém pri uplatnení daňových výdavkov na nadobudnutie členských práv v družstve.
V tejto súvislosti je potrebné poznamenať že oba uvedené problémy boli zapríčinené odlišnou povahou družstevného bytu a bytu v osobnom vlastníctve.
Zatiaľ čo družstevný byt bol vo vlastníctve bytového družstva ako právnickej osoby a členovi družstva vyplývalo z jeho členstva právo byt užívať ( a prípadne odkúpiť byt do osobného vlastníctva ) tak byt v osobnom vlastníctve bol vo vlastníctve konkrétnej fyzickej osoby.
S tým súvisel prvý problém a to, že doba oslobodenia od dane plynie vždy od momentu nadobudnutia vlastníctva. Výnimku zákon o dani z príjmov pozná len pri dedení v priamom rade, alebo po manželovi § 9 ods. 1 písm . b) ZDP
Pri nadobudnutí bytu do osobného vlastníctva členom bytového družstva dochádzalo k zmene vlastníckeho práva k bytu , pretože pred týmto prevodom bol člen bytového družstva vlastníkom podielu na bytovom družstve. To znamená, že oslobodenie od dane sa vzťahovalo len na prevod hodnoty členského podielu ( tu pravidelne bol časový test na oslobodenie od dane splnený ) § 9 ods. 1 písm. h) ZDP . Zmenou vlastníckeho práva k bytu bolo potrebné znova reštartovať plynutie lehoty na oslobodenie od dane, teraz už od podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP.
Ján sa stal členom bytového družstva v roku 1989 za cenu 25000 Kčs. V júni roku 2012 sa rozhodol odkúpiť byt do osobného vlastníctva za 1 Eur a zároveň mu zaniklo členstvo družstve. V máji roku 2014 sa rozhodol byt predať za 50.000 Eur a isť do penziónu. Vzhľadom na fakt, že oslobodenie od dane mu v tom čase nesvedčalo – od nadobudnutia bytu do osobného vlastníctva uplynula doba menej ako 5 rokov musel predaj zdaniť a do obstarávacej ceny mohol uplatniť iba 1 Eur ako nadobúdaciu cenu.
Druhý problém, ktorý je úzko prepojený s prvým problémom je ten, že ak niečo nie je oslobodené od dane tak, že jediný spôsob ako si znížiť základ dane je uplatnenie ceny nadobudnutia ( či už obstarávacej, alebo reprodukčnej obstarávacej ceny ) . Podrobnosti v článku Predaj nehnuteľnosti a jej zdaňovanie I časť.
V prípade zmeny vlastníctva máte drobný problém. Do daňových výdavkov si totiž môžete uplatniť len výdavky na vec, ktorú predávate. To, že ste museli najprv nadobudnúť práva v bytovom družstve aby ste mohli uplatniť výhodnú kúpu bytu už nikoho nezaujímalo. Teda až do 1.1.2015. Novela zákona 333/2014 Z.z. v tomto zmenila zásadne situáciu. V texte novely zákona o dani z príjmov 333/2014 Z.z. účinného od 1.1.2015 sa to prejavilo takto
V § 8 ods. 5 písm. f) sa na konci bodka nahrádza bodkočiarkou a pripájajú sa tieto slová:
„výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľnosti sú aj
2. úroky z hypotekárneho úveru 37b) alebo stavebného úveru 37c) súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.“.
Čo to v praxi urobí si pozrieme v ďaľšom príklade
Rodina Malinových v roku 2012 od Jána odkúpila práva na bytovom družstve ( zadanie rovnaké ako v príklade 1 ) za sumu 50.000 Eur ,čím nadobudla práva byt užívať a tiež odkúpiť byt do osobného vlastníctva za 1 Eur. Pán Ján si uplatnil oslobodenie v zmysle § 9 ods. 1 písm. h) ZDP a neplatil dane ani odvody. Rodina Malinových sa rozhodla odkúpiť byť od družstva za 1 Eur do osobného vlastníctva v roku 2013 čo aj urobili.
Medzičasom sa rozhodli kúpiť rodinný dom v blízkom okolí a chceli kúpu financovať aj predajom bytu
Čo sa stane ak ho predajú
1.v roku 2014
2. v roku 2015
V roku 2014 si nebudú môcť uplatniť oslobodenie od dane , pretože od nadobudnutia bytu do osobného vlastníctva neuplynulo 5 rokom § 9 ods. 1 písm. a ZDP . Navyše v roku 2014 si nebudú môcť uplatniť ani obstarávaciu cenu podielu na bytovom družstva ( zmena vlastníctva ) ale iba kúpnu cenu 1 Eur. Ak ho predajú napríklad za 60.000 Eur budú musieť uviesť v DP sumu 59.999 Eur a zaplatiť 19% daň a ešte aj 14% zdravotné odvody. A to ešte neuvažujeme s progresiou, pretože sú manželia a každý si to logicky uplatní v jednej polovici.
V roku 2015 bude situácia iná. Ani tu si nebudú uplatniť oslobodenie od dane, pretože nespĺňajú časový test v zmysle § 9 ods. 1 písm. a ZDP , ale do daňových výdavkov si budú môcť uplatniť celých 50.000 Eur za nadobudnutie členských práv v byte a 1 Eur obstarávaciu cenu bytu. Takže namiesto 59.999 Eur zdania iba 9.999 Eur, čo je v tomto konkrétnom prípade úspora na dani 7600 Eur a na poistnom 5600 Eur. Celkom teda rodina ušetrí správnou aplikáciou daňových predpisov sumu 13.200 Eur v čistom.
Z tohto článku okrem iného plynie aj poučenie, že obozretnou aplikáciou právneho predpisu sa dajú ušetriť veľmi zaujímavé peniaze. A to tiež podčiarkuje nutnosť kvalifikovaného poradenstva.
Previous Zmeny v odpisovaní majetku v novele zákona o dani z príjmov od 1.1.2015
Next Zmluva o krátkodobom prenájme bytu vzor

References: § 9
 § 9
 § 9
 § 9
 § 8
 § 9
 § 9
 § 9