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Timestamp: 2016-10-25 17:26:03+00:00

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113 II 53993. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 4. Dezember 1987 i.S. Ortsb�rgergemeinde Muri (AG) und Erbengemeinschaft H. gegen Staatsrat des Kantons Freiburg (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Opposition � la vente d'un domaine agricole (art. 19 al. 1 LPR). Une commune qui acquiert un domaine agricole dans un autre canton pour pouvoir l'offrir comme d�dommagement � un paysan pr�t � lui c�der du terrain pour ses t�ches publiques n'agit pas dans un dessein de sp�culation au sens de l'art. 19 al. 1 lettre a LPR (consid. 2). La question reste pos�e de savoir si, dans de telles circonstances, le contrat de vente est en tout �tat de cause soumis � la proc�dure d'opposition (consid. 1). Faits � partir de page 539
Die Erben des H. sind Eigent�mer eines landwirtschaftlichen Heimwesens in der Gemeinde Russy (Kanton Freiburg), das im Jahre 1973 von der Familie H. zum Preise vom Fr. 680'000.-- erworben worden war und seither verpachtet ist. Mit �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 29. Juli 1986 kaufte die Ortsb�rgergemeinde Muri (AG) das Heimwesen der Erbengemeinschaft H. zum Preise von 1,3 Millionen Franken.
Am 24. Oktober 1986 entschied die Kantonale Beh�rde f�r Grundst�ckverkehr Freiburg, gegen das Rechtsgesch�ft Einspruch BGE 113 II 539 S. 540zu erheben. Die von der Ortsb�rgergemeinde Muri und den Erben des H. gegen diesen Entscheid erhobenen Verwaltungsbeschwerden wies der Staatsrat des Kantons Freiburg durch Beschluss vom 9. Juni 1987 ab.
Den staatsr�tlichen Entscheid haben die Ortsb�rgergemeinde Muri und die Erbengemeinschaft mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten. Sie beantragen, der Entscheid vom 9. Juni 1987 sei aufzuheben und der Staatsrat des Kantons Freiburg sei anzuweisen, den von ihnen abgeschlossenen Kaufvertrag zu genehmigen.
Der Staatsrat des Kantons Freiburg schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Eidgen�ssische Justiz- und Polizeidepartement vertritt demgegen�ber die Auffassung, die Beschwerde sei gutzuheissen.
1. a) Die Beschwerdef�hrer halten das Einspruchsverfahren nach den Art. 19 ff. EGG in ihrem Fall f�r ausgeschlossen. Gem�ss der von ihnen angerufenen Bestimmung von Art. 21 Abs. 1 lit. b EGG ist das Einspruchsverfahren unter anderem nicht anwendbar auf Rechtsgesch�fte, die zur Erf�llung �ffentlicher, gemeinn�tziger oder kultureller Aufgaben abgeschlossen werden oder dem Ersatz von Liegenschaften dienen, die f�r solche Zwecke verkauft worden sind.
Beim Erwerb des Heimwesens in Russy geht es der Beschwerdef�hrerin Nr. 1 darum, sich Land zu beschaffen, das sie als Realersatz Landwirten anbieten k�nnte, die bereit w�ren, ihr den zur Erf�llung ihrer �ffentlichen, gemeinn�tzigen und kulturellen Aufgaben dringend notwendigen Boden abzutreten. Die Beschwerdef�hrer �bersehen nicht, dass nach der bisherigen Rechtsprechung zu Art. 21 Abs. 1 lit. b EGG das Einspruchsverfahren grunds�tzlich nur dann nicht Platz greift, wenn ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen dem Grundst�ckerwerb und einem der in der Gesetzesbestimmung genannten Zwecke besteht (vgl. BGE 83 I 71; BGE 80 I 414 E. 4). Sie sind indessen der Ansicht, Art. 21 EGG sei als Ausnahme von der in Art. 19 verankerten Einschr�nkung des Grundsatzes der Vertragsfreiheit extensiv auszulegen; der Gesetzgeber BGE 113 II 539 S. 541habe in Art. 21 Abs. 1 lit. b EGG vom Einspruchsverfahren diejenigen Grundst�ckk�ufe ausgenommen, die dem Ersatz von Liegenschaften dienten, welche - zuvor - f�r �ffentliche Aufgaben ver�ussert worden seien; in solchen F�llen sei die gegenseitige Bedingtheit der beiden Rechtsgesch�fte kaum mehr erkennbar; die R�ckkehr zum Prinzip der Vertragsfreiheit sei in einem Fall der vorliegenden Art auch deshalb angezeigt, weil offensichtlich keine Spekulationsgefahr zu bef�rchten sei, gleichg�ltig ob die �ffentliche Aufgabe direkt oder indirekt verfolgt werde.
b) Wie darzulegen sein wird, erscheint der in Frage stehende Grundst�ckkauf entgegen der Ansicht des Staatsrates nicht als im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG spekulativ. Ob das Rechtsgesch�ft aus der Sicht von Art. 21 Abs. 1 lit. b EGG allenfalls von vornherein nicht dem Einspruchsverfahren unterstanden habe, mag deshalb offenbleiben. ...
2. Der staatsr�tliche Entscheid beruht auf Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG, wonach gegen Kaufvertr�ge �ber landwirtschaftliche Heimwesen und landwirtschaftliche Liegenschaften Einspruch erhoben werden kann, wenn der K�ufer offensichtlich zum Zweck der Spekulation oder des G�teraufkaufs erwirbt. G�teraufkauf ist der Beschwerdef�hrerin Nr. 1 nie vorgeworfen worden. Hingegen ist der Staatsrat der Auffassung, das zwischen den Beschwerdef�hrern abgeschlossene Rechtsgesch�ft erf�lle den Tatbestand der Spekulation.
Eine offensichtliche Spekulation im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn der K�ufer das landwirtschaftliche Heimwesen erwirbt in der Absicht, durch Weiterver�usserung innert kurzer Zeit oder durch eine Nutzungs�nderung einen Gewinn zu erzielen (vgl. BGE 110 II 217 E. 5a mit Hinweisen). Davon kann hier keine Rede sein. Die vorliegenden Verh�ltnisse sind nicht anders zu beurteilen als diejenigen, die BGE 90 I 264 ff. (Einwohnergemeinde Gerlafingen) zugrunde gelegen hatten. Die Feststellung des Staatsrates, die Projekte, die nach ihren Angaben bei der Beschwerdef�hrerin Nr. 1 anst�nden, seien erst vage bekannt, vermag daran nichts zu �ndern. Aufgrund der Ausf�hrungen im angefochtenen Entscheid hat die Beschwerdef�hrerin Nr. 1 zumindest glaubhaft gemacht (hiezu vgl. BGE 95 I 189; BGE 90 I 267), dass sie Land ben�tige f�r die Verlegung von Schiessanlage und Fussballplatz, f�r die Anlegung von Radwegen und f�r verschiedene andere Verkehrsbauten sowie f�r die Errichtung eines Altersheimes und von Alterswohnungen und dass sie BGE 113 II 539 S. 542das von der Erbengemeinschaft gekaufte Heimwesen in Russy einem Landwirt anbieten werde, der bereit sei, Boden abzutreten. Unbehelflich ist die staatsr�tliche Bemerkung, die geplanten �ffentlichen Werke seien von unterschiedlicher Bedeutung.
Ohne Belang ist sodann, ob die Beschwerdef�hrerin Nr. 1 das ben�tigte Land in ihrem eigenen Gebiet finden und n�tigenfalls durch Enteignungen erwerben k�nnte. Es kann im �brigen entgegen der Ansicht des Eidgen�ssischen Justiz- und Polizeidepartements nicht gesagt werden, die Beschwerdef�hrerin Nr. 1 versuche, ihre ortsplanerischen Probleme in die Gemeinde eines andern Kantons auszulagern, und ihr Vorhaben widerspreche der Zielsetzung des Raumplanungsgesetzes. Das Heimwesen in Russy soll ja weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden. F�r den Standpunkt des Staatsrates l�sst sich schliesslich auch aus dem zwischen den Beschwerdef�hrern vereinbarten Kaufpreis nichts gewinnen.
80 I 414,
90 I 264 suite... ,
95 I 189,
90 I 267
Art. 19 ff. EGG suite... ,

References: BGE 
 Art. 19
 Art. 21
 Art. 21
 BGE 
 BGE 
 Art. 21
 Art. 19
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 Art. 21
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 BGE 
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Art. 19