Source: http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&zoom=&type=show_document&highlight_docid=atf%3A%2F%2F112-II-312%3Afr
Timestamp: 2016-10-21 23:57:29+00:00

Document:
112 II 31252. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 14. August 1986 i.S. Stockwerkeigent�mergemeinschaft Z�hringerstrasse 21-23, Bern, gegen Csizmas (Berufung)
Propri�t� par �tages. Dispense de contribuer aux frais et charges communs lorsqu'un ouvrage ou une installation ne sert pas du tout � un �tage ou � une partie d'�tage (art. 712h al. 3 CC). L'art. 712h CC al. 3 CC doit �tre appliqu� avec retenue. Il faut avant tout se placer d'un point de vue objectif: ce qui est d�cisif, c'est de savoir si un ouvrage ou une installation ne sert r�ellement pas du tout � une part de copropri�t�. Si tel est le cas, on ne peut compenser le d�faut d'utilit� de l'installation en cause avec l'utilisation accrue d'autres installations que fait le copropri�taire, en raison de ses besoins subjectifs, � moins que le r�glement de la copropri�t� par �tages fournisse une base juridique suffisante pour la prise en compte de cette utilisation accrue (consid. 3). Faits � partir de page 313
A.- Michael Csizmas ist Stockwerkeigent�mer der Attikawohnung des Geb�udes Z�hringerstrasse 21-23 in Bern. Das Geb�ude ist mit einer zentralen Zu- und Abluftanlage ausgestattet, an die s�mtliche Wohnungen angeschlossen sind. Da bei der Attikawohnung jedoch alle R�ume durch Fenster gel�ftet werden k�nnen, liess Michael Csizmas die Anschl�sse der Attikawohnung an das L�ftungssystem im Jahre 1982 verschliessen.
Michael Csizmas stellte in der Folge bei der Stockwerkeigent�mergemeinschaft den Antrag, von der Beteiligung an den Kosten der Bel�ftungsanlage befreit zu werden. An der Generalversammlung vom 24. Januar 1985 wurde der Antrag jedoch einstimmig abgelehnt.
B.- Gegen diesen Beschluss erhob Michael Csizmas Klage beim Appellationshof des Kantons Bern. Er beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Feststellung, dass er an die L�ftungsanlage keine Betriebskosten zu leisten habe.
C.- Gegen dieses Urteil hat die Stockwerkeigent�mergemeinschaft Z�hringerstrasse 21-23, Bern, Berufung beim Bundesgericht erhoben. Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Urteils, soweit damit der Beschluss der Generalversammlung der Stockwerkeigent�mergemeinschaft vom 24. Januar 1985 aufgehoben worden ist, und die Abweisung der Klage. Eventuell sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
3. Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz h�tte auf einen Anschluss der Wohnung des Kl�gers an die zentrale L�ftungsanlage verzichtet werden k�nnen. Die Attikawohnung des Kl�gers ben�tigt diese nicht, da s�mtliche R�ume durch Fenster bel�ftet werden k�nnen. Der Kl�ger liess den Zu- und den Abluftanschluss zu seiner Wohnung zudem verschliessen. Er ben�tzt die zentrale L�ftungsanlage somit tats�chlich nicht. Hingegen verbleibt ihm eine potentielle Nutzungsm�glichkeit: ein Wiederanschluss ist jederzeit m�glich und k�nnte dann notwendig werden, wenn die heutige 5 1/2-Zimmerwohnung in zwei Wohnungen unterteilt w�rde, wie es im urspr�nglichen Baukonzept vorgesehen war.
a) Art. 712h Abs. 1 ZGB schreibt vor, dass die Stockwerkeigent�mer an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beitr�ge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten haben. Gem�ss der beispielhaften Aufz�hlung der einzelnen Lasten und Kosten in Abs. 2 fallen auch die Betriebs- und Unterhaltskosten einer gemeinschaftlichen Anlage oder Einrichtung darunter. Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten indessen nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies nach Art. 712h Abs. 3 ZGB bei der Verteilung der Kosten zu ber�cksichtigen. Diese Bestimmung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine zwingende Gesetzesvorschrift (BGE 107 II 144).
Zu pr�fen bleibt somit, ob bei der Nutzungsm�glichkeit, welche die L�ftungsanlage im vorliegenden Fall mit sich bringt, noch angenommen werden kann, die L�ftungsanlage diene der Stockwerkeinheit des Kl�gers im Sinne von Art. 712h Abs. 3 ZGB nicht oder nur in ganz geringem Masse.
b) In der Lehre wird im allgemeinen die Auffassung vertreten, Art. 712h Abs. 3 ZGB solle nur mit Zur�ckhaltung angewendet werden. Zur Begr�ndung wird angef�hrt, eine zu grossz�gige Anwendung f�hre zu komplizierten, un�bersichtlichen und aufwendigen Kostenverteilungen, die weder im Interesse der Stockwerkeigent�mer noch im Interesse der Verwaltung l�gen (RIESEN, Verteilung der Liftkosten unter den Stockwerkeigent�mern, in: Aktuelles Stockwerkeigentum, Z�rich 1984, S. 107). FRIEDRICH weist auf die Gefahr dauernder Auseinandersetzungen unter den Stockwerkeigent�mern hin (SJK Blatt 1303 S. 6). Dieser Autor verlangt auch, dass ein zuverl�ssiger Massstab f�r die Feststellung des Masses der Benutzung der betreffenden Einrichtungen oder Leistungen zur Verf�gung stehe (Das Stockwerkeigentum, S. 96).
Diese Auffassungen entsprechen dem Sinn von Art. 712h Abs. 3 ZGB. Die Voraussetzungen f�r eine Verminderung oder ein Entfallen der Kostenbeteiligung sind nur mit Zur�ckhaltung zu bejahen, weil die gemeinsamen Anlagen und Einrichtungen normalerweise den Standard der gesamten in Stockwerkeigentum unterteilten Liegenschaft bestimmen, wovon alle Stockwerkeigent�mer einen mindestens ideellen Nutzen ziehen.
c) Bei der konkreten Anwendung von Art. 712h Abs. 3 ZGB ist demzufolge in erster Linie von einer objektiven Betrachtungsweise auszugehen. Ein Stockwerkeigent�mer kann sich grunds�tzlich nicht dadurch von den Betriebs- und Unterhaltskosten einer ihm objektiv n�tzlichen gemeinsamen Anlage befreien, dass er sie aus subjektiven Gr�nden nicht ben�tzt. Dies gilt z.B. f�r den Eigent�mer eines oberen Stockwerkes, der sich der Beteiligung an den Kosten des Aufzugs unter Hinweis darauf entziehen m�chte, dass er aus gesundheitlichen Gr�nden immer die Treppe ben�tze. Anderseits hat ein Stockwerkeigent�mer, der einen eigenen Zugang zu seiner Stockwerkeinheit hat und das allgemeine Treppenhaus auch nicht als Zugang zum Estrich oder Keller ben�tigt, nicht an die Kosten des allgemeinen Treppenhauses beizutragen (PETER-RUETSCHI, Das schweizerische Stockwerkeigentum, S. 35). In diesem Sinne f�hrt M�LLER zutreffend aus, nicht der effektive Gebrauch, sondern die "potentielle Benutzungsm�glichkeit" sei BGE 112 II 312 S. 316massgebend (Der Verwalter von Liegenschaften mit Stockwerkeigentum, Diss. Z�rich 1965, S. 124). Dabei kann es allerdings weniger auf die bloss denkbare Benutzungsm�glichkeit ankommen als auf den Nutzen, den die Anlage objektiverweise tats�chlich mit sich bringt. Nicht zu folgen w�re der Meinungs�usserung von M�LLER daher, wenn sie dahingehend zu verstehen w�re, dass auch ein bloss zuk�nftig m�glicher Nutzen zu einer Kostenbeteiligung f�hre. In zeitlicher Hinsicht ist darauf abzustellen, ob einer Stockwerkeinheit aus einer gemeinsamen Anlage oder Einrichtung in der betreffenden Abrechnungsperiode ein Nutzen erw�chst oder nicht.
d) Im vorliegenden Fall steht fest, dass die zentrale L�ftungsanlage der Stockwerkeinheit des Kl�gers zur Zeit objektiv nichts n�tzt. Zwar trifft es zu, dass sich dieser Zustand dereinst bei einer Nutzungs�nderung der Stockwerkeinheit des Kl�gers ver�ndern k�nnte. Wenn im Hinblick auf diesen eventuellen k�nftigen Nutzen gleichwohl bereits f�r den heutigen Zustand von einem gewissen Nutzen gesprochen werden sollte, so geht dieser Nutzen jedenfalls nicht �ber das hinaus, was Art. 712h Abs. 3 ZGB als Dienen in ganz geringem Masse bezeichnet. Daran �ndert auch nichts, wenn �berdies die Tatsache ber�cksichtigt wird, dass die zentrale L�ftungsanlage bei einer langen Abwesenheit eine gewisse L�ftung bestimmter R�ume der Wohnung sicherstellen k�nnte, ohne dass die Hilfe von Drittpersonen beansprucht werden m�sste. Ausserdem bereitet im vorliegenden Fall die Feststellung des Masses der Benutzung als Voraussetzung f�r eine zuverl�ssige Abrechnung keine Schwierigkeiten, nachdem der Kl�ger die L�ftungsanlage �berhaupt nicht ben�tzt. Es besteht somit kein Grund, es hier bei der Kostenverteilung nach Wertquoten bewenden zu lassen.
e) Die Beklagte ist der Auffassung, der fehlende Nutzen der L�ftungsanlage f�r die Stockwerkeinheit des Kl�gers werde durch eine Sondernutzung anderer gemeinsamer Anlagen durch den Kl�ger ausgeglichen.
Diesbez�glich ist vorweg zu beachten, dass die Vorinstanz �ber die angeblichen Sondernutzungen des Kl�gers keine Feststellungen getroffen hat. Die Beklagte macht in diesem Zusammenhang keine Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften geltend. Auch ein offensichtliches Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG liegt nicht vor. W�ren die fehlenden Feststellungen der Vorinstanz �ber die angeblichen Sondernutzungen des Kl�gers f�r den BGE 112 II 312 S. 317vorliegenden Fall entscheidend, so w�re die Sache daher gem�ss Art. 64 Abs. 1 OG zur Aktenerg�nzung und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. Diese Voraussetzung ist indessen nicht erf�llt. Art. 712h Abs. 3 ZGB stellt nach seinem eindeutigen Wortlaut eine Sonderregel auf f�r den Fall, dass bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse dienen. Erfasst werden somit objektive Vorteile, die einer Stockwerkeinheit unabh�ngig von den subjektiven Bed�rfnissen des jeweiligen Eigent�mers erwachsen. Die von der Beklagten in gewissem Rahmen geltend gemachten Sondernutzungen des Kl�gers sind indessen alle allein in der Person bzw. Familie des Kl�gers begr�ndet und fallen daher nicht unter Art. 712h Abs. 3 ZGB. Diese sind demzufolge nicht geeignet, im Sinne einer Kompensation auszuschliessen, dass Art. 712h Abs. 3 ZGB hinsichtlich des objektiv fehlenden Nutzens der L�ftungsanlage zum Tragen kommt.
Damit ist allerdings nicht gesagt, dass subjektiv bedingte Sondernutzungen nicht nach dem Reglement der Stockwerkeigent�mer bei der Kostenverteilung ber�cksichtigt werden k�nnten. Insbesondere bei Einrichtungen, deren Nutzen nur schwer objektivierbar ist, weil er in erster Linie von den subjektiven Bed�rfnissen abh�ngig ist, wie z.B. hinsichtlich der Ben�tzung einer Waschmaschine, muss es m�glich bleiben, entsprechend dem dispositiven Charakter von Art. 712h Abs. 1 ZGB eine von den Wertquoten abweichende Kostenverteilung vorzusehen. Der Stockwerkeigent�mergemeinschaft steht dabei auch ein gewisser Ermessensspielraum zu, welche Sondernutzungen und inwiefern sie diese bei der Kostenverteilung ber�cksichtigen will. Unzul�ssig ist es jedoch, (angebliche oder m�gliche) Sondernutzungen ganz allgemein gegen�ber Art. 712h Abs. 3 ZGB ins Feld zu f�hren, d.h. ohne dass ein rechtsg�ltiger Beschluss der Stockwerkeigent�mergemeinschaft besteht, wonach die betreffenden Sondernutzungen bei der Kostenverteilung gesondert zu ber�cksichtigen sind, und ohne dass Abkl�rungen �ber das Mass der Sondernutzung getroffen worden sind. Damit w�rde Art. 712h Abs. 3 ZGB zum vornherein jedes Sinnes beraubt, so dass der Gesetzgeber f�r eine solche M�glichkeit auf eine Bestimmung dieses Inhalts h�tte verzichten m�ssen, wie das in ausl�ndischen Rechtsordnungen geschehen ist. Unter diesen Umst�nden bleibt daher einzig die grunds�tzlich bejahte Frage zu entscheiden, ob der fehlende Nutzen der BGE 112 II 312 S. 318L�ftungsanlage f�r die Stockwerkeinheit des Kl�gers einen Anwendungsfall von Art. 712h Abs. 3 ZGB bildet.
4. Schliesslich ergibt sich ohne weiteres, dass dem Kl�ger nicht vorgehalten werden kann, er habe seine Stockwerkeinheit im Wissen um seine Beitragspflicht gekauft und handle daher treuwidrig, wenn er seine Beitr�ge nun verweigere. Zweck des vorliegenden Verfahrens bildet ja gerade die Feststellung, ob diese Beitragspflicht hinsichtlich der zentralen Bel�ftungsanlage besteht oder nicht.

References: Art. 712
 Art. 712
 Art. 712
 Art. 712
 Art. 712
 Art. 712
 BGE 
 Art. 712
 Art. 63
 BGE 
 Art. 64
 Art. 712
 Art. 712
 Art. 712
 Art. 712
 Art. 712
 Art. 712
 BGE 
 Art. 712