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Timestamp: 2020-05-26 07:59:26+00:00

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Non integra una violazione al principio di buona non comunicare all'acquirente che sull'area oggetto di compravendita insiste una strada ferrata (Contratti) - 101Professionisti.it
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Non integra una violazione al principio di buona non comunicare all'acquirente che sull'area oggetto di compravendita insiste una strada ferrata
La regola - contenuta nell'art. 1337 c.c. - che impone alle parti di comportarsi secondo buona fede già nella fase delle trattative per la conclusione dell'accordo non si estende sino ad obbligare ciascuna parte a porre rimedio alla negligenza dell'altra; in particolare, nei contratti che trasferiscono la proprietà di terreni, il dovere del promissario acquirente di fornire indicazioni di fatti la cui conoscenza è indispensabile alla controparte per una corretta formazione della sua volontà contrattuale non si estende sino ad imporgli di informare il futuro acquirente dell'eventuale presenza di una strada ferrata sull'area oggetto della compravendita, essendo tale circostanza facilmente conoscibile da chiunque mediante l'acquisizione di informazioni presso gli Uffici comunali.
Corte d'Appello Napoli Sezione 3 Civile, Sentenza del 1 settembre 2009, n. 2548
dott. Francesco Saverio Azzariti Fumaroli - Presidente -
dott. Edoardo Vitale - Consigliere rel. -
dott. Giancarlo Di Ruggiero - Consigliere -
nella causa civile iscritta al n. 2068 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2007 avente ad oggetto: esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto (art. 2932 c.c.), vertente
Co. S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avv. Ma.Si. e Ge.De. come da mandato a margine dell'atto di appello, e presso di loro elettivamente domiciliata in Napoli, al Ce.
Ma.Ne., rappresentato e difeso dall'avv. Si.Ve. come da mandato a margine della comparsa di costituzione, e presso di lui elettivamente domiciliato in S. Antimo, alla via (omissis)
Nell'impugnata sentenza n. 130/06 dell'8/27 marzo 2006 il Tribunale di Napoli così ricostruisce la vicenda processuale:
"Con atto di citazione 14/4/1993, la S.r.l. Co. ha convenuto innanzi il Tribunale di Napoli Ma.Ne., per sentire emettere sentenza di trasferimento, ai sensi dell'art. 2932 c.c. del bene compromesso in vendita con scrittura privata 31/3/1992.
Infatti, assumeva l'attrice di essere proprietaria di parte di fondo agricolo in agro di Casoria, alla Contrada (omissis), della estensione di circa 967 mq.; che tale terreno è riportato nel n. C.T. del Comune di Napoli, foglio (omissis), particelle frazionate (omissis) per a 5,73, (omissis) per a 1,81 e (omissis) per a 1,96, in virtù di frazionamento n. 1087 - 83, approvato dall'U.T.E. di Napoli il 3/3/1983, confinante, nel suo insieme, con proprietà Ia.Gi., coniugi Es.Nu. e Ru.Ri., proprietà coniugi Mo.Pa. e De.An., proprietà coniugi Vi.Al. e Qu.Ma., coniugi De.Gi. e Sa.Fi.; che in data 31/3/92 No.An., nella qualità di amministratore unico della Società attrice ha compromesso in vendita l'appezzamento ut sopra a Ma.Ne.; che il promittente acquirente promise di acquistare il detto terreno col prezzo di Lire 118.000.000, di cui pagati all'atto del compromesso Lire 18.000.000 e altri 100 milioni da pagare al momento della stipula, che si sarebbe dovuta rogare entro il termine perentorio di 1.80 giorni dalla sottoscrizione del preliminare, che trascorso infruttuoso tale termine, sebbene (nonostante, n.d.r.) vari solleciti e fissazione di data certa innanzi al Notaio Pe., per il rogito definitivo, il convenuto non si presentava, l'attrice si è rivolta al Tribunale per l'esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre, chiedendo l'adempimento da parte convenuta, oltre interessi, danni e spese.
Instauratosi il contraddicono, si costituiva il convenuto eccependo che non intendeva acquistare il terreno compromesso per palese inadempimento dell'attrice, in quanto il terreno compromesso, per la quasi totalità, era interessato all'attraversamento della strada ferrata e, sebbene ciò fosse stato eccepito in via bonaria, non aveva prodotto alcun esito.
Il convenuto avanzava domanda riconvenzionale, chiedendo che fosse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare per colpa e in danno della Co. S.r.l., condannando quest'ultima alla restituzione della somma di Lire 18.000.000, pagata all'atto del compromesso, oltre interessi, rivalutazione e risarcimento danni e spese.
Nel corso del giudizio venivano esibiti documenti e dopo vari rinvii la causa passava alle Sezioni Stralcio e venivano precisate le conclusioni. Interrotta la causa, veniva riassunta da parte convenuta. Precisate le conclusioni la causa viene ora all'attenzione del Giudicante per la decisione".
Il Tribunale provvedeva quindi nel modo seguente:
"1. Rigetta la domanda, accoglie la riconvenzionale, condanna Co. S.r.l. al pagamento, in favore del convenuto, della somma di Lire 18.000.000 pari ad Euro 9.296,22, oltre interessi dal 31/3/92, non concede svalutazione in contrasto con i concessi interessi;
2. Condanna Co. S.r.l. alla rifusione delle spese del presente giudizio, in favore di Ma.Ne., che liquida nella misura di Euro 2.100,00, di cui Euro 1,100,00 per Onorari, Euro 700,00 per diritti, ed Euro 300,00 per spese, oltre 12,50% spese forfetarie IVA e c.p.a.".
Avverso tale decisione la S.r.l. Co. ha proposto appello con atto notificato il 10 maggio 2007.
L'appellato, costituitosi, ha chiesto il rigetto dell'impugnazione. Ha poi proposto, a sua volta, appello incidentale chiedendo la condanna dell'appellante al pagamento anche della rivalutazione monetaria sulla somma di Euro 9.296,22.
Quindi la causa è stata rimessa al Collegio che, sulle conclusioni in epigrafe riportate, si è riservato la decisione all'udienza del 7 maggio 2009.
- Con il primo motivo di appello la S.r.l. Co. deduce la nullità della sentenza impugnata, unitamente a tutti gli atti emessi a partire dal 2 giugno 1999, per violazione delle disposizioni relative alla distribuzione degli affari all'interno del Tribunale, in quanto il processo, iniziato dinanzi al Tribunale di Napoli in composizione collegiale, è stato impropriamente assegnato alla Sezione Stralcio, sebbene, in seguito all'entrata in vigore del D.L. n. 51 del 19 febbrai0 1998 (avente appunto efficacia dal 2 giugno 1999), la causa sarebbe dovuta proseguire dinanzi la sede del Tribunale competente per territorio, cioè il Tribunale di Napoli Sezione distaccata di Casoria.
Per il combinato disposto degli artt. 88 della legge 26 novembre 1990, n. 353. Nel caso in esame, si trattava di un processo iniziato nel 1993 e non caratterizzato da riserva di collegialità, sicché l'assegnazione alla Sezione Stralcio presso il Tribunale di Napoli era dovuta.
- Con il secondo motivo di impugnazione (erronea applicazione di legge in relazione agli artt. 1537 e 351 c.c.) si lamenta che il primo Giudice abbia dato per certo il silenzio della promettente venditrice in ordine al fatto che la quasi totalità del terreno era interessata dall'attraversamento della strada ferrata, nonostante che su tale circostanza non fossero emerse prove e le parti avessero reso dichiarazioni antitetiche. Sostiene inoltre l'appellante che erroneamente il Tribunale le ha attribuito l'onere di dimostrare di non avere tenuto un comportamento finalizzato ad occultare deliberatamente una circostanza giudicata determinante ai fini della prestazione del consenso da parte del promettente acquirente.
Occorre preliminarmente rilevare che con il quinto motivo di gravame l'appellante, considerata la successiva vendita a terzi del bene de quo, ha chiesto - con una domanda che non è nuova, contrariamente a quanto ritenuto dal primo Giudice, perché determinata da un fatto sopravvenuto che non amplia, ma, oggettivamente, restringe il thema decidendum - la declaratoria di parziale cessazione della materia del contendere. Il provvedimento invocato è senz'altro da adottare, con riferimento alla domanda ex art. 2932 c.c. di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita.
Viene dunque meno ogni interesse della S.r.l. Co. ad ottenere una pronuncia in ordine alla sua responsabilità per inadempimento del contratto preliminare, che ha il Tribunale ha risolto (come affermato in motivazione) prima di procedere alla consequenziale condanna dell'odierna appellante alla restituzione della somma ricevuta in esecuzione del medesimo. Infatti all'implicita domanda di risoluzione del preliminare l'impugnante principale ha prestato acquiescenza chiedendo che sia dichiarata la parziale cessazione della materia del contendere.
A tale implicita acquiescenza consegue l'infondatezza della pretesa di trattenere la somma versata dal Ma. in esecuzione del preliminare. È appena il caso di aggiungere che il contratto non contiene alcuna espressione in base alla quale si possa ritenere che l'importo di Lire 18.000.000 sia stato versato a titolo di caparra confirmatoria, sicché l'obbligo di restituzione è conseguenza normale della risoluzione.
La domanda di risarcimento dei danni fondata sull'asserito inadempimento del preliminare da parte dell'odierno appellato si presenta, invece, inammissibile sia perché nuova, sia perché non sorretta da alcuna specifica motivazione.
In ogni caso, per completezza di motivazione, osserva la Corte che la regola posta dall'art. 1337 c.c. - riconducibile al principio generale di buona fede (che trova espressione negli art. 1175, 1337, 1366 e 1375 c.c. e si riferisce alla formazione, all'interpretazione e all'esecuzione del contratto) - non si riferisce alla sola ipotesi della rottura ingiustificata delle trattative, ma ha valore di clausola generale, il cui contenuto non può essere predeterminato in modo preciso ed implica il dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o conoscibile con l'ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto. Ne consegue che la violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto assume rilievo non solo in caso di rottura ingiustificata delle trattative e, quindi, di mancata conclusione del contratto o di conclusione di un contratto invalido o inefficace, ma anche nel caso in cui il contratto concluso sia valido e, tuttavia, risulti pregiudizievole per la parte vittima dell'altrui comportamento scorretto (cfr. Cass. 8 ottobre 2008 n. 24795).
Occorre però delineare il contenuto di tale obbligo di informazione, sottolineando che esso non può riguardare i fatti che la controparte avrebbe potuto apprendere facendo uso dell'ordinaria diligenza (cfr. Cass. 5 febbraio 2007 n. 2479). Diversamente opinando, si imporrebbe alle parti di porre rimedio alla negligenza dell'altra e si estenderebbe indefinitamente l'obbligo in questione, fino a ricomprendere le numerosissime - e non sempre agevolmente individuabili, proprio perché è legittimo presumerne la conoscenza - circostanze, note o conoscibili mediante l'ordinaria diligenza, che normalmente possono concorrere a far sorgere il proposito di concludere un contratto.
A diversa conclusione si sarebbe potuto, ovviamente, pervenire qualora nel contratto fosse stata assicurata l'inesistenza del lamentato vincolo.
Nel caso in esame, era sicuramente possibile al promissario acquirente - e rientrante nella diligenza che ciascun soggetto deve impiegare nella gestione dei propri affari - acquisire senza particolare disagio informazioni presso il Comune di Casoria circa la situazione dell'immobile. Inoltre, il fatto che l'area oggetto della compravendita fosse "interessata dall'attraversamento della strada ferrata" costituiva presumibilmente una conoscenza comune nello specifico ambito territoriale in cui il bene è ubicato, tanto più che, come afferma il Tribunale, nel successivo atto di compravendita "si fa riferimento a un frazionamento delle originarie particelle su richiesta delle Fe. già a far data dall'anno 1988".
Il primo Giudice ha, dunque, errato nel ritenere sussistente, a carico della promettente venditrice, un obbligo di informare il Ma. del fatto che l'area in questione "è interessata dall'attraversamento della strada ferrata".
- La terza censura riguarda l'omessa valutazione di prova decisiva su una circostanza specifica dedotta dall'appellante, ossia il certificato del Comune di Casoria attestante "la destinazione urbanistica commerciale del fondo".
La doglianza attiene alla responsabilità per inadempimento del preliminare ed è assorbita dalla declaratoria di cessazione della materia del contendere. Sul punto, si rimanda a quanto affermato in ordine al precedente motivo di gravame.
- Altrettanto è da dirsi per il quarto motivo, con cui l'appellante lamenta l'errata interpretazione del contratto preliminare.
- Passando all'appello incidentale, diretto a ottenere il riconoscimento della svalutazione monetaria sulla somma che la Costruzioni Metalliche è stata condannata a restituire, si rileva che la doglianza è infondata.
Infatti l'obbligo di restituzione di una somma di denaro in seguito alla risoluzione del contratto, nel quale si sostanzia l'effetto retroattivo di quest'ultima, previsto dall'art. 1458 c.c., configura un debito di valuta e non di valore, insensibile, come tale, al fenomeno della svalutazione monetaria, salvo che il creditore non dimostri di avere risentito, per l'indisponibilità della somma versata (la cui restituzione, peraltro, deve avvenire con le maggiorazioni imputabili a titolo degli interessi compensativi, i quali, tenuto conto della efficacia retroattiva della pronuncia di risoluzione, hanno la funzione di compensare il creditore del mancato godimento dei frutti della somma stessa), eventuali ulteriori danni, e perciò anche di quello sofferto in conseguenza della svalutazione monetaria, e ne chieda il risarcimento (cfr. Cass. 1 dicembre 2000 n. 15358, 14 aprile 2004 n. 7066, 17 luglio 2002 n. 10373).
Nel caso in esame, poiché il saggio degli interessi legali dovuti per legge è idoneo a coprire l'intera area dei danni che, alla luce dei dati istruttori disponibili, possono ritenersi derivati al Ma. dalla mancata disponibilità della somma spettantegli, non si fa luogo alla rivalutazione del predetto importo di Euro 9.296,22.
Ragioni d'equità, con particolare riferimento alla natura e al complessivo esito della controversia, inducono la Corte a compensare integralmente fra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio.
La Corte, pronunciando sull'appello principale proposto dalla S.r.l. Co. avverso la sentenza n. 130/06 del Tribunale di Napoli, nonché sull'appello incidentale proposto da Ne.Ma., così provvede:
1) in riforma dell'impugnata sentenza, dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda diretta a ottenere il trasferimento dell'immobile oggetto di causa ex art. 2932 c.c.
2) respinge per il resto l'appello principale;
3) dichiara inammissibile la domanda risarcitoria proposta dall'appellante;
4) respinge l'appello incidentale;
5) compensa fra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio.
Così deciso in Napoli il 30 giugno 2009.
Depositata in Cancelleria l'1 settembre 2009.
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 art. 2932
 art. 1175
 Cass. 
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