Source: http://domoforum.it/2012/11/affitto-con-riscatto-e-rent-to-buy/
Timestamp: 2018-05-23 00:57:14+00:00

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Domoforum » Il RENT TO BUY (una forma di affitto riscatto) – Art. N° 1
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Leggi gli altri articoli sul Rent to Buy e affitto riscatto: art 2 – art . 3 – Art.4 , Art. 5, Art. 6 , Art.7, Art. 8, Art.9, Art. 10 e l’ Art.11 (il compenso d’agenzia)
Il Rent to Buy “Il contratto di locazione finalizzato al contratto di acquisto”.
Lo schema è regolato, nella versione normalmente reperibile nei casi pratici, dai due distinti contratti tipici, collegati fra loro da alcune clausole, quale la risoluzione del preliminare in caso di recesso o inadempienza nel contratto di locazione, con l’obbiettivo principale di far rientrare il compratore in un determinato tempo nei parametri richiesti dalle banche per effettuare l’acquisto con mutuo, nel comune interesse di perfezionare la vendita.
E’ molto adatto alla compravendita di immobili di nuova costruzione direttamente dal Costruttore, e può essere convenientemente “sponsorizzato” da una Banca, particolarmente quella che ha erogato il mutuo edilizio al Costruttore.
E’ quasi sempre sufficiente una piccola caparra (5-10%) , ma occorrono erogazioni mensili in una certa misura più elevate del solo affitto (dal 20 al 60% in più), le quali somme vengono in tutto o in parte dedotte poi dal prezzo, salvo il recesso del Conduttore/acquirente dall’acquisto o l’inadempienza nel pagamento dei canoni mensili.
L’acquisto è quindi rinviato di 2-4 anni, in modo che, deducendo dal prezzo in tutto o in parte gli importi corrisposti per l’affitto, si possa chiedere un prestito più vantaggioso e di importo minore, avendo già pagato parte del prezzo con la caparra e parte con le erogazioni mensili.
Dopo la crisi dei mutui molto è cambiato e le Banche hanno modificato lo scoring per la concessione del credito per l’acquisto dell’abitazione, per cui l’era dei mutui al 100% è definitivamente tramontata.
Gli istituti finanziano al massimo l’80/85% del valore dell’immobile.
La liquidità necessaria (non mutuabile) è quindi del 15/20% del prezzo più le imposte, le spese notarili, le commissioni di agenzia, l’istruttoria mutuo e le assicurazioni richieste.
Ciò vuol dire che per comprare occorre avere una disponibilità liquida che vada dal 25 al 30% del prezzo di compravendita.
Il “Rent to Buy”, ovvero la “Locazione finalizzata all’Acquisto”, permette di avere un canone di locazione recuperabile e diventare gradualmente pronti per essere proprietari.
Disponendo di una liquidità iniziale pari al solo 5-10% del prezzo dell’immobile, da versarsi come caparra, con un programma in genere triennale si può subito avere il godimento dell’abitazione, dapprima in locazione (rent) e successivamente in proprietà (buy), una volta completato il processo di acquisto.
In pratica si rinvia l’accensione o l’accollo del mutuo e nel frattempo:
si crea uno “storico creditizio” per l’acquirente, finalizzato a migliorare il proprio rating (punteggio) in modo da ottenere il mutuo facilmente ed a buone condizioni (superando così le attuali problematiche di stretta creditizia);
versando mensilmente al costruttore un importo un po’ superiore (ca il 20-50% in più) a quello di un normale affitto, una parte pari a circa la metà di questo viene accantonata come acconto sul prezzo, andando ad accrescere la caparra iniziale;
Se dovessero insorgere gravi problemi (perdita del posto di lavoro, necessità di trasferimento, separazione matrimoniale), è prevista una facoltà di recesso dal programma senza eccessivi danni per il venditore e per il compratore. E’ possibile inoltre in alternativa al recesso la cessione dell’operazione ad un terzo soggetto.
Un esempio pratico di acquisto con Rent to Buy:
Prezzo pattuito dell’immobile: € 200.000
Acconto iniziale (10%): € 20.000
Versamento mensile: 1000 Euro (400 di affitto + 600 di acconto sul prezzo)
Somme capitalizzate dopo 3 anni: 20.000 + 21.600 Euro (acconto prezzo rateizzato) = € 41.600
Mutuo da accendere dopo 3 anni (79%): 158.400 Euro
E’ chiaro che più la caparra iniziale è alta, meno alta potrà essere sia la componente locazione che quella di accantonamento, e viceversa se la caparra è solo del 5 % occorre avere un reddito che consenta di pagare un importo mensile di affitto ed accantonamento maggiore.
Acconto iniziale (15 %): € 30.000
Versamento mensile: 800 Euro (350 di affitto + 450 di acconto sul prezzo)
Somme capitalizzate dopo 3 anni: 30.000 + 16.200 Euro (acconto prezzo rateizzato) = € 46.200
Mutuo da accendere dopo 3 anni (77 %): 153.800 Euro
Acconto iniziale (5 %): € 10.000
Versamento mensile: 1.300 Euro (400 di affitto + 900 di acconto sul prezzo)
Somme capitalizzate dopo 3 anni: 10.000 + 32.400 Euro (acconto prezzo rateizzato) = € 42.400
Mutuo da accendere dopo 3 anni (79 %): 157.600 Euro
E’ consigliabile per il compratore/conduttore sottoscrivere il contratto preliminare in forma trascrivibile (contratto preliminare da trascrivere), presso il proprio Notaio, in quanto l’effetto prenotativo dell’atto definitivo “blinda” l’immobile e lo protegge contro aggressioni quali il pignoramento o ipoteche giudiziali o legali dovessero intervenire a carico del proprietario.
L’effetto prenotativo dell’atto definitivo costituisce inoltre opponibilità verso i terzi. In questo modo le somme versate come caparra o accantonamento saranno protette, con una particolare tutela in caso di fallimento come previsto dall’art. 72 bis del dlgs n° 5 del 9 gennaio 2006 che ha disposto nel caso dellapreliminare trascritto maggiori tutele.
E’ consigliabile inoltre che il compratore/conduttore abbia nel preliminare una ampia facoltà di sostituire a se altre persone od enti o società, anche con lui associate, ed abbia esplicitamente anche la facoltà di cedere a terzi il contratto.
Questa facoltà è anche a tutela del venditore, in quanto un compratore/conduttore che si renda conto di non riuscire ad adempiere, potrà farsi parte diligente per reperire un terzo che si sostituisca.
E’ possibile inoltre, ma è oggetto di trattativa in quanto il venditore potrebbe non gradirla, che il compratore/conduttore si riservi la facoltà di recesso. In questo caso è bene prevedere chiaramente quali penalità saranno a suo carico, quale ad esempio il trattenimento di tutta o parte della caparra e di tutti gli importi versati.
E’ per questo che a volte erroneamente si dice che il Rent To Buy concede al conduttore un’opzione di acquisto, che è invece un’altra cosa. Vedi Contratto di locazione con Opzione
A tutela del Venditore/locatore egli inserirà inoltre clausole risolutive del contratto preliminare qualora si verifichino gravi inadempienze nella regolarità del contratto di locazione, indicandone precisamente i termini, e sono proprio queste le clausole che collegano i due contratti (ingenerando incertezza giuridica e problemi di competenza: quel contenzioso è questione locativa o di compravendita?)
Vi sono sul Web molte opinioni divergenti o semplicemente un po’ confuse sul Rent To Buy visto come migliore o peggiore dell’affitto a riscatto.
Occorre procedere verso una standardizzazione e codifica delle varie modalità.
L’affitto a riscatto è semplicemente un termine più generico, che ricomprende anche il Rent To Buy, ed è anch’esso una forma che permette di detrarre dal prezzo di acquisto in tutto o in parte quanto pagato per la locazione, come vedremo realizzabile con un unico contratto in cui prevale la compravendita, per cui non si è soggetti alla disciplina delle locazioni.
In una fase difficile per il mercato immobiliare, in cui chi possiede appartamenti impiega molto tempo per vendere e generalmente a prezzi inferiori di quanto sperato, si può optare per una tipologia di contratto, quale il Rent to Buy o l’affitto riscatto, che offrono benefici a venditori e compratori:
Con contratti di questo tipo i vantaggi per acquirente e venditore sono molteplici.
Per l’acquirente, la possibilità di comprare tra qualche anno un appartamento al prezzo attuale, senza temere una ripresa del mercato immobiliare e un conseguente aumento dei costi.
Inoltre, è prevedibile che le condizioni di accesso al mutuo e i tassi di interesse tra un paio d’anni saranno migliori di quelle attuali.
Rimandando l’acquisto, senza però perdere i soldi dell’affitto, si potrà chiedere un prestito più vantaggioso e di importo minore, avendo già pagato una parte della casa mensilmente.
Per il venditore, in un momento in cui è difficile trovare acquirenti, l’affitto a riscatto permette di avere subito una caparra ed un canone mensile più alto rispetto all’affitto tradizionale e la possibilità concreta di vendere dopo un periodo stabilito, visto che il locatario avendo già pagato più di un canone normale, sarà più propenso a comprare, se non obbligato, a seconda del tipo di contratto.
È conveniente per chi, pur avendo una buona entrata, non può accedere a un finanziamento bancario perché non dispone di garanzie, non ha risparmi sufficienti per pagare un acconto o semplicemente preferisce aspettare che le condizioni dei prestiti siano migliori di quelle attuali.
Nel Rent to Buy la rata mensile che viene versata è soggetta a tassazione in parte come canone di locazione e in parte come acconto sul prezzo pattuito.
Inoltre il contratto di locazione è soggetto alla disciplina delle leggi speciali 392/78 e 431/98
Leggi anche l’art. N° 2 Affitto riscatto: una soluzione
Seguono l’articolo art . 3 – Art.4 , Art. 5, Art. 6 , Art.7, Art. 8, Art.9, Art. 10

References: Art.4
 Art. 5
 Art. 6
 Art.7
 Art. 8
 Art.9
 Art. 10
 Art.11
 Art.4
 Art. 5
 Art. 6
 Art.7
 Art. 8
 Art.9
 Art. 10