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Timestamp: 2019-05-24 00:03:52+00:00

Document:
Compraventa de fincas rústicas | Notaría Ballester
COMPRA VENTA DE INMUEBLE RUSTICO.
La Ley del Suelo define en el artículo 12 el suelo rural por exclusión, es decir, es rural todo el que no está urbanizado con arreglo a le Ley.
Los requisitos generales para otorgar una escritura de venta de un inmueble rústico son los mismos previstos para la de inmueble urbano con las particularidades relativas a:
– la posible afección al régimen de espacio natural protegido;
– la constatación de la cesión de los derechos al pago único;
– el posible retracto de comuneros, y
– la exención del IVA en todo caso (sin perjuicio de la renuncia a la exención, si se dan los presupuestos).
Los REQUISITOS y TRÁMITES para poder otorgar de manera eficaz una escritura de venta son los siguientes:
RELATIVOS A LOS SUJETOS: Son los generales, si bien, la condición de titular de explotación prioritaria deberá de justificarse a los efectos de los beneficios contenidos en la Ley de Modernización de Explotaciones Prioritarias.
RELATIVOS AL INMUEBLE:
1º Su descripción física se hará conforme a la legislación notarial que exige todos los requisitos exigidos para su inscripción en la legislación hipotecaria, junto con la medición métrica decimal (obligatoria) es frecuente encontrar los diferentes sistemas de medición utilizadas en el lugar (fanegas, varas, etc.).
Se tomarán de la propia copia de la escritura.
Se determinará el aprovechamiento agrícola de la finca como elemento descriptivo de la misma, y determinante de su valoración.
Se hará constar la referencia catastral tomándola de la certificación catastral descriptiva y grafica que obtendrá la notaría en sede virtual e incorporará a la escritura. Se manifestará ante el Notario si la descripción catastral se corresponde o no con la realidad (art 18 TR 1/2004 de la Ley del Catastro Inmobiliario).
La rectificación de la cabida, si tiene carácter inmatriculador se sujeta a normas especiales si linda con costas o bosque, en todo caso las modificaciones hipotecarias previas o con ocasión de una venta si se crean parcelas de medida inferior a la unidad mínima de cultivo deben autorizarse por la Comunidad Autónoma correspondiente (res DGRN de Resolución de 7 de agosto de 2014) y quedarán sujetas a lo dispuesto en arts 79 y ss. de RD 1093/1997 de 4 de julio, en particular al procedimiento de comunicación previsto en el artículo 80.
2º la extensión del derecho del transmitente sobre la finca, debe ser el pleno dominio, si bien hay algunos límites:
– Si la finca es inferior a 1 hectárea de terreno, para evitar los efectos del fraccionamiento de la tierra el Código Civil prevé un derecho de retracto de colindantes, art. 1522 del CC.
-Igualmente la Ley 19/1995, de 4 de julio de Modernización de explotaciones agrarias en su artículo 27 prevé otro retracto a favor de titulares de explotaciones prioritaria colcuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
– Si el transmitente es titular de subvención europea, para que se entiendan transmitidos los derechos a las subvenciones comunitarias (pago básico), según artículo 24.8 del Reglamento UE 1307/2013 Parlamento Europeo, se incluirá una cláusula contractual que contenga una autorización al nuevo titular (que reúna las condiciones del art. 9 del mismo) para poder presentar la solicitud de asignación del pago básico. No obstante estos derechos no se han configurado como derecho subjetivamente real, es decir correspondiente al dueño de la finca sobre la que se aplican, sino como un derecho subjetivo del titular del mismo, independientemente de si es o no dueño de la finca en la que se aplica, es un derecho susceptible de tráfico jurídico independiente. En España se ha desarrollado esta normativa en el RD 1076/2014, de 19 de diciembre sobre asignación de derechos de régimen de pago básico y RD 1075/2014 de 19 de diciembre sobre la aplicación a partir de 2015 de los pagos directos a la agricultura y a la ganadería.
Aunque no gocen de publicidad registral, hay que tener presente:
– Manifestación de si la finca está o no arrendada, si lo está, que se ha notificado fehacientemente al arrendatario a efectos del ejercicio del derecho de adquisición preferente. (art. 22 Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos). En cualquier caso si el arrendatario no usa este derecho podrá continuar en el arriendo todo el tiempo pactado y sus prorrogas aunque el adquirente tenga la condición de tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
–Si está al corriente del I.B.I pues existe afección real del inmueble a su pago, según artículo 64 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. Podrá acreditarse con el certificado del Ayuntamiento correspondiente. Normalmente se exhibe e incorpora el último recibo pagado, si bien por sí solo no justifica el pago de los anteriores.
– Manifestación de que la finca transmitida no está comprendida en espacio protegido (parque natural). Si está protegido, deberá acreditarse el documento administrativo de desestimación del tanteo retracto (en Andalucía art. 24 de Ley 2/89) o si NO se ha notificado, se le hará la advertencia correspondiente y se remitirá copia de la escritura a la Consejería de la Junta de Andalucía a esos efectos.
REQUISITOS RELATIVOS AL PRECIO.
Una vez transmitido el inmueble mediante la entrega de la posesión se paga el precio. La transmisión se produce con todos los derechos y accesiones de la finca. No hay peculiaridades en relación con el precio y los medios de pago.
PRIORIDAD REGISTRAL: no hay particularidades, salvo que para la inscripción, al no estar sujeta a plusvalía no se aplica el artículo 254. 5º
REPERCUSIONES FISCALES, ESPECIALIDADES:
Al ser rústica no está sujeta a Plusvalía municipal (IIVTNU).
IVA: Está exenta Art. 20 dos 20 .Cabe renuncia a la exención si se dan los requisitos exigidos, en este caso se pagaría AJD al 2%.
Parece que la cesión de los derechos al pago básico sí que está sujeta a IVA.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Aquí el sujeto pasivo es el comprador deberá pagarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura de compraventa, mediante autoliquidación a través del modelo 600, con la copia autorizada y la simple entregada por la notaría..
Impuesto de la Renta de las Personas física (arts. 33 y s.s. Ley IRPF).- Si la venta supone para el vendedor un incremento de patrimonio se habrá de incluir en la declaración del IRPF que realice el año siguiente a la compraventa; consistirá en la diferencia entre el valor de adquisición y reformas justificadas y el de venta si es mayor, si es menor existirá disminución patrimonial.
Si el vendedor es No residente en España el comprados deberá retener al comprador el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del Impuesto que a aquel le corresponda pagar en su declaración.

References: artículo 12
 Resolución 
 artículo 80
 artículo 27
 artículo 24
 artículo 34
 artículo 64
 Real Decreto 
 artículo 254