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Timestamp: 2020-01-21 19:57:19+00:00

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ImmoAktuell Oktober 2018 -
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Newsletter · 05. Oktober 2018
ImmoAktuell Oktober 2018
lmmoAktuell
Wird es in unseren Städten zu eng?
Nachverdichtung birgt großes Potenzial - bringt aber auch Konflikte
In immer mehr städtischen Siedlungen versucht man mit Nachverdichtung dem anhaltenden Zustrom der Menschen in die Metropolen in Zeiten akuten Wohnungsmangels zu begegnen. Der noch verbliebene Platz auf innerstädtischen Grundstücken soll optimal genutzt werden. Doch insbesondere Investoren gehen nicht überall mit Augenmaß zu Werke. Vielerorts wird es bereits allzu eng.
Seit zehn Jahren bewohnt Marlies Krüger einen Häuserblock in einem
einwohnerstarken Berliner Stadtteil. Gemeinsam mit den 63 anderen
Kindern aus dem Block spielen ihre Töchter jeden Tag im grünen Innen-hof.
Auch die Eltern nutzen den natürlichen Freiraum gern für eine Auszeit
vom hektischen Leben im Asphaltdschungel.
Doch damit ist bald Schluss, denn bald wird eine Wohnungsbaugesell-schaft drei neue Häuser im Hof errichten, die den bestehenden Häuser-
block um ein Stockwerk überragen. Statt auf die alte Eiche im Innenhof
wird Marlies Krüger dann auf eine Betonfassade blicken.
So wie ihr geht es derzeit vielen Mietern in Deutschlands Metropolen. In ganz Deutschland wird um-, auf- und neu gebaut, um freie Flächen im Bereich bereits bestehender Bebauung zu schließen. Denn in deutschen Städten fehlen, einer Studie der Hans-Böckler-Stiftung zufolge, 1,9 Millionen Wohnungen.
„Nachverdichtung“ lautet das Zauberwort
Durch Aufstockung, Anbauten oder Bauen in zweiter Reihe werden vorhandene Bauflächen effektiver genutzt. Bis zu 1.5 Millionen neue Wohnungen sollen die Lücken füllen. Einer Studie der Quantum Research Unit zufolge könnten allein durch Dachaufstockungen 1,1 Millionen neue Wohnungen entstehen.
Grundsätzlich ist das Konzept der Nachverdichtung als „Gebot der Stunde“ keineswegs eine Marotte übereifriger Stadtplaner. Mit Augenmaß
durchgeführt, hat die Nachverdichtung in der Innenstadt viele Vorteile:
Die neuen Räume müssen nicht strukturell erschlossen werden, die komplette Infrastruktur (Straßen, Strom, Wasser, Telefon, Internet sowie Nahverkehr, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten) ist bereits vorhanden. Auch soziale und kulturelle Angebote fänden verstärkten Zulauf.
Indem sie den Kommunen mehr Spielraum für die Bebauung von Innenstadtflachen einräumt, unterstützt die Bundesregierung das Konzept.
Fallstudien hätten gezeigt, „dass städtebauliche Nachverdichtung beträchtliches Potenzial für eine zukunftsfähige Stadtentwicklung birgt, indem sie
zur Schonung des Freiraums, zum Schutz des Klimas und zum Erhalt urbaner Lebensräume beiträgt“, heißt es von Seiten des Bundesamts für Bau-,
Stadt- und Raumforschung BBSR. Nicht überall ist der Lückenschluss vorbildlich, so mancher Neubau ist deplatziert und überdimensioniert und nimmt den bestehenden Häuserzeilen Licht und Luft. Grüne Oasen schwinden.
Man rückt enger zusammen
Besonders die Bebauung in Hinterhöfen und auf Siedlungswiesen stößt auf Ablehnung der alteingesessenen Anwohner beliebter Viertel, die durch
zunehmende Enge um ihre Lebensqualität besorgt sind. Und der Widerstand wächst. In Städten wie Hamburg sowie Darmstadt, Freiburg und
Heidelberg leisten Bürgerinitiativen Widerstand gegen die Bebauung von Grünflächen und Innenhöfen.
Die Anwohner fürchten höhere Mieten, mehr Stress durch Lärm und Verkehr, Platzmangel und soziale Konflikte durch dichtgedrängtes Wohnen. Die räumlich-soziale Verdichtung könnte auch zu einer Gentrifizierung führen:
Die Aufwertung eines Stadtteils durch Sanierung oder Umbau hat nicht selten zur Folge, dass die ansässige Bevölkerung durch wohlhabendere Schichten verdrängt wird. „Die Nachverdichtung der Stadt ist planlos“, kritisiert der Mieterverein Berlin „nicht vorhandene Stadtplanung und Iaxe Bauvorschriften“. So entstünden allerorten wieder Hinterhofwohnanlagen wie im 19. Jahrhundert, während objektiv viel besser geeignete Verdichtungsmöglichkeiten ungenutzt blieben.
Quellen: baunetzwissen.de, bbsr.bund.de, bau-welt.de, sueddeutsche.de, detaiI.de, spiegeI.de, abend-bIatt.de, berliner-mieterverein.de
Avocado mit Krabben
Die Avocado hat sich zum Star in deutschen Küchen entwickelt
200g Avocado
3 TL Zitronen Saft
40g Creme Fraiche
1/2 EL Dill
100g Krabben
Die ungesättigten Fettsäuren, der hohe Anteil an Vitamin A, Carotin, Biotin und Vitamin E machen die Frucht zum „Superfood“. Sie eignet sich
hervorragend als Vorspeise oder fürs kalte Buffet, vor allem mit Krabben garniert.
So geht's: Avocado ringsum aufschneiden und durch eine Drehbewegung vom Kern lösen. Die Schnittflächen der Avocado mit 1 TL Zitronensaft
beträufeln, mit Salz würzen. Creme Fraiche mit 2 TL Zitronensaft verrühren, mit Salz und Pfeffer würzen. Dill fein hacken und untermischen. Krabben unter die Creme Fraiche heben. Avocado-Hälften mit Krabben-Creme füllen und mit Dill und einigen Krabben verzieren. Guten Appetit!
„Klein, aber mein!“
Mini-Häuser bieten viel Komfort auf wenig Raum
„My home is my castle“? - da sind Anhänger der Tiny-House-Bewegung ganz anderer Meinung. Die Gegenbewegung zur Maximierung des Wohnraumwachstums lautet „Downsizing“, also kleiner werden im Sinne von gesundschrumpfen.
Das Tiny Home (auch Mini- oder Singlehaus genannt) ist längst kein Trend mehr, sondern Ausdruck eines Lebensgefühls, das nichts mit Puppenstubenromantik zu tun hat. Die Raumwunder bieten die Annehmlichkeiten eines regulären Hauses mit Schlafzimmer, Küche, Bad und
Wohnraum - nur in kleinerem Maßstab mit einer Nutzfläche von bis zu 50 m². Der Wunsch nach Vereinfachung („simplify your Iife“), Überschaubarkeit
und einem Leben ohne Überfluss, Ressourcen-Verschwendung und Umweltbelastung spielt bei vielen Minihaus-Anhängern eine wichtige Rolle. Zu diesem Konzept gehört die Einschränkung von Wohnraum und Besitz zugunsten des Traums von einem unabhängigen Leben im eigenen Häuschen. Ein nachvollziehbarer Wunsch angesichts des Budgets privater Haushalte in Deutschland für Wohnen, Energie und Wohninstandhaltung, das aktuell bei über 36 Prozent liegt.
Tatsächlich vereinen die Miniaturhäuschen viele Vorteile: Sie benötigen nur wenig Platz, also kleinere Grundstücke, die Investitionskosten sind
überschaubar, so dass man sich nicht lebenslang verschulden muss. Auf jeden Fall ist das für einen Kredit erforderlich Eigenkapital deutlich geringer
als bei einem regulären Haus, so dass auch Studenten, Berufsanfänger, Alleinerziehende oder junge Paare sich eigene vier Wände leisten können.
Zudem ermöglicht ein Mini-Haus umweltbewussten Bauherren ein nachhaltiges, ressourcenschonendes und auf Wunsch sogar energieautarkes Wohnen (durch Solarpaneele, Regenwasser-Auffanganlagen und Bio-Toiletten).
Auf Rädern montiert, sind die Tiny Houses außerdem flexibel und mobil. Allerdings ist der Wohnraum bei diesen Modellen sehr beschränkt, denn die Häuschen auf Rädern unterliegen hierzulande dem Straßenverkehrsrecht.
Die Auswahl an Modellen ist riesig und reicht vom süßen Minihaus auf Rädern über postmoderne Cubig Modelle bis zu Modulhäusern nach dem Baukastenprinzip. Je nach Anbieter, Ausstattung und Eigenleistung variiert der Preis für ein bezugsfertiges Objekt zwischen 27.000 und 80.000 Euro.
Die Tiny House Bewegung entstand im Zuge der Finanz- und Immobilienkreise, die viele Amerikaner ihr hoch verschuldetes Eigenheim kostete, in den
USA und verbreitet sich angesichts anschwellender Metropolen und immer knapper werdender Lebensräume zu einem weltweiten Phänomen.
Die Nachfrage nach dem kompakten Eigenheim steigt auch hierzulande stetig, doch anders als im weiten Land der unbegrenzten Möglichkeiten sind die bau,- wohn- und verkehrsrechtlichen Hürden in Deutschland ungleich höher. So fällt ein Tiny House in Deutschland unter das Baurecht und darf ausschließlich auf einem erschlossenen Grundstück bewohnt werden -jenseits von Wald- und Wiesenromantik also.
Viele Bücher und Foren im Internet informieren über die rechtlichen Bestimmungen. Tipps, Infos und Mini-Ferienhäuser zum Probewohnen gibt es auf tiny-houses.de
Ärger beim Auszug - BGH stärkt Mieterrechte
Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet - zusätzliche Vereinbarungen ungültig
Wer renoviert beim Auszug? In einem aktuellen Urteil hat der BGH
dieses Dauerstreitthema geklärt:
Demzufolge muss der Mieter die Malerarbeiten beim Auszug nicht übernehmen, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat. Das
gilt auch dann, wenn im Mietvertrag etwas anderes steht oder wenn
der Mieter mit seinem Vormieter vereinbart hatte, die Arbeiten zu
Streichen, ja sicher, aber beim Auszug? Da fehlt zuweilen die Motivation.
So ging es vermutlich auch einem Mieter im niedersächsischen Celle, dessen Fall den Bundesgerichtshof (BGH) vor ein paar Wochen beschäftigt hat. Der Mieter war seiner vermeintlichen
Renovierungspflicht nachgekommen. Doch die vermietende Wohnungsbaugenossenschaft war mit dem Resultat
seiner Bemühungen nicht zufrieden: Ihrer Ansicht nach waren die Decken und Wände zu „streifig“. Also wurde ein Maler beauftragt. Die Kosten in Höhe von knapp 800 Euro sollte der Mieter tragen, doch der weigerte sich zu zahlen. Der Fall ging vor Gericht.
Knackpunkt war eine Vereinbarung
Dass ein alltägliches Streitthema zwischen Mieter und Vermieter bis zum BGH vordrang, lag daran, dass eine Vereinbarung zwischen dem beklagten Mieter und dessen Vormieter den Fall komplizierte: So hatte der Mieter ein paar Einrichtungsgegenstände zu einem günstigen Preis von seinem Mietvorgänger übernommen unter der Bedingung, dass er bei seinem Einzug alle fälligen Malerarbeiten erledigt.
Aufgrund dessen, so entschieden die Vorinstanzen, sei der Beklagte so zu behandeln, als habe er die Wohnung in renoviertem Zustand übernommen.
Folglich müsse er nun den Ausgangszustand wiederherstellen. Der BGH hatte also zu entscheiden, ob aufgrund einer solchen Vereinbarung zwischen zwei Mietern die Wohnung bei Übergabe als renoviert anzusehen ist oder nicht. Denn wenn die Wohnung frisch gestrichen übergeben wurde, ist
der neu Einziehende tatsächlich verpflichtet, zu malern - insofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
Absprachen zwischen Mietern irrelevant
Der Bundesgerichtshof hingegen widerlegte die Urteile der Vorinstanzen: Die Absprachen zwischen zwei Mietern seien in ihren Wirkungen auf diese beiden Parteien beschränkt und hätten grundsätzlich keinen Einfluss auf die die im Mietvertrag getroffenen Regelungen, stellten die Richter klar.
Also fußte das Urteil (BGH VIII ZR 277/16) auf der Tatsache, dass die Wohnung vom Beklagten bei seinem Einzug vor fünf Jahren in unrenoviertem Zustand übernommen worden war. Und eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung dazu verpflichtet,
Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich durchzuführen, sei unwirksam (siehe hierzu auch die BGH-Grundsatzurteile von 2015: VIII
ZR 185/14 und VIII ZR 242/13). Denn wäre die Klausel gültig, müssten ausziehende Mieter die Räume womöglich schöner hinterlassen, als sie
sie vorgefunden haben, begründen die Richter.
„Bedeutende Entscheidung“
„Über die Frage, wer in welchem Umfang Schönheitsreparaturen auszuführen hat, kommt es immer wieder zu Streit zwischen Vermietern und Mietern“, sagt Rechtsanwalt Schulte-Bromby. Die Entscheidung des BGH werde daher von grundsätzlicher Bedeutung sein. „Der BGH hat inzwischen verschiedene formularmäßig verwendete Klauseln für unwirksam erklärt. Daher sollte im Mietvertrag auf möglichst wasserdichte Formulierungen geachtet werden“, rät der Anwalt.
Quellen: dejure.org, anwa|t.de, wiwo.de, zeit.de verbraucherschutztv
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