Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/0114-kdip4-4012-494-2018-1-km
Timestamp: 2018-10-20 21:15:10+00:00

Document:
♦ › Nieruchomości › 0114-KDIP4.4012.494.2018.1.KM
Zwolnienie od podatku transakcji zbycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku w związku z ww. czynnością.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn.zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 1 sierpnia 2018 r. (data wpływu 9 sierpnia 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku transakcji zbycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku w związku z ww. czynnością – jest prawidłowe.
W dniu 9 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku transakcji zbycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku w związku z ww. czynnością.
R. Sp. z o.o.
L. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Sprzedający jest spółką z siedzibą na terytorium Polski. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Przedmiotem pozostałej działalności Sprzedającego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
Nabywca jest spółką z siedzibą na terytorium Polski. Przedmiotem działalności Spółki zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Na chwilę obecną Nabywca jest w trakcie procesu rejestracji jako podatnik VAT. Niemniej jednak, na moment planowanej transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku. Nabywca będzie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT w dniu zakupu gruntu.
Nabywca oraz Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.
Sprzedający jest właścicielem położonych w miejscowościach M. i R. działek gruntu o numerach: 18/10, 141/5, 20/3, 437/3, objętych księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy oraz działek gruntu o numerach: 18/15, 18/14, 431/12, 141/6, 20/4, 20/7, 437/9, 437/11, 437/7, objętych księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działki Gruntu”).
Działki Gruntu o numerach: 18/10, 141/5, 20/3, 437/3, 18/14, 18/15, 141/6, 20/4, 431/12, 437/9, 437/11, 437/7 są zabudowane obiektami budowlanymi (dalej: „Działki Zabudowane”), w tym budynkami: budynkiem hali magazynowej (dalej: „Budynek 1”), budynkiem portierni, budynkiem pompowni, budynkiem P. (dalej: "Inne Budynki") oraz budowlami takimi jak m.in.: drogi, drogi wewnętrzne, miejsca parkingowe, plac manewrowy, plac utwardzony do składowania palet, infrastruktura w postaci sieci podziemnych, jak np. sieci kanalizacyjne itp. (dalej: „Budowle”) wraz z instalacjami i urządzeniami.
Celem przedstawienia obecnie posadowionych zabudowań na poszczególnych Działkach Zabudowanych Zainteresowani wskazują że na działkach tych znajdują się w szczególności następujące obiekty budowlane:
działka nr 18/10 - Budynek 1 oraz Budowle (bądź ich części) w postaci placu manewrowego,
działka nr 141/5- Budynek 1 oraz Budowle (bądź ich części) w postaci placu manewrowego i drogi wewnętrznej,
działka nr 20/3 - Budynek 1 oraz Budowle (bądź ich części) w postaci drogi wewnętrznej,
działka nr 437/3 - Budynek 1 oraz Budowle (bądź ich części) w postaci placu manewrowego, drogi wewnętrznej i miejsc parkingowych,
działka nr 18/14 - Budowle (bądź ich części) w postaci miejsc parkingowych,
działka 18/15 - Inny Budynek w postaci budynku portierni oraz Budowle (bądź ich części) w postaci zbiornika przeciwpożarowego i drogi wewnętrznej,
działka 141/6 - Inne Budynki w postaci budynku pompowni i budynku P. oraz Budowle (bądź ich części) w postaci placu utwardzonego do składowania palet, drogi wewnętrznej, miejsc parkingowych,
działka nr 20/4 - Budowle (bądź ich części) w postaci drogi wewnętrznej i miejsc parkingowych,
działka nr 431/12- Budowle (bądź ich części) w postaci drogi i miejsc parkingowych,
działka nr 437/9 - Budowle (bądź ich części) w postaci drogi,
działka nr 437/11 - Budowle (bądź ich części) w postaci miejsc parkingowych i dróg wewnętrznych,
działka nr 437/7 - Budowle (bądź ich części) w postaci miejsc parkingowych.
Na części z wymienionych powyżej działek znajduje się również infrastruktura w postaci sieci podziemnych, w szczególności wybudowana w 2017 r. przez Sprzedającego sieć kanalizacyjna (dalej: „Sieć Kanalizacji”).
Natomiast działka nr 20/7 jest niezabudowana (dalej: „Działka Niezabudowana”). Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z dnia 23 grudnia 1998 roku (zamieszczony po zmianach w uchwale wydanej przez Radę Gminy) teren działki nr 20/7 stanowi teren przeznaczony pod zabudowę przemysłową, produkcyjno-usługową.
Działki Gruntu, Budynek 1, Inne Budynki, Budowle, w tym Sieć Kanalizacji, oraz Działka Niezabudowana zwane są łącznie w dalszej części niniejszego wniosku „Nieruchomością” lub „Nieruchomościami”.
W ramach umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży), Nabywca zamierza nabyć Nieruchomości od Sprzedającego dla celów inwestycyjnych i prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni magazynowych w Budynku 1. Planowaną datą zawarcia Umowy Sprzedaży jest 1 października 2018 r.
Zainteresowani pragną ponadto wskazać, iż równolegle do wyżej opisanej transakcji zostanie zrealizowana przez Sprzedającego druga umowa sprzedaży z innym podmiotem niż Nabywca, lecz należącym do tej samej co Nabywca grupy kapitałowej. Przedmiotem drugiej transakcji będą posiadane przez Sprzedającego grunty zabudowane lub niezabudowane. Obie transakcje będą częścią realizowanego przez grupę kapitałową, w skład której wchodzi Nabywca, kompleksowego nabycia portfolio nieruchomości należącego do grupy kapitałowej Sprzedającego. Druga transakcja nie jest przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji. Obie transakcje zostaną przeprowadzone tego samego dnia. Niemniej, Zainteresowani pragną zaznaczyć, iż po przeprowadzeniu kompleksowego nabycia portfolio nieruchomości przez grupę kapitałową Nabywcy, w majątku Sprzedającego pozostaną inne niewyodrębnione aktywa służące do prowadzonej obecnie działalności gospodarczej.
Historia Nieruchomości i ich wykorzystywanie w działalności gospodarczej Sprzedającego
Działki nr 18/10, 141/5, 20/3 oraz 437/3 (zabudowane na dzień nabycia Budynkiem 1 i ww. Budowlami) zostały nabyte od X. sp. z o.o. (dalej: „X.”) przez Sprzedającego w ramach umowy przeniesienia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego z dnia 14 grudnia 2004 r., która została zawarta w wykonaniu zobowiązania X. wynikającego z uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Sprzedającego oraz oświadczenia o objęciu w zamian za to przedsiębiorstwo udziałów Sprzedającego powstałych w wyniku podwyższenia tego kapitału zakładowego. Transakcja nabycia przedsiębiorstwa od X. nie podlegała opodatkowaniu VAT.
Z kolei działki nr 18/14, 18/15, 141/6, 20/4, 20/7, 431/12, 437/9, 437/7 oraz 437/11 zostały nabyte przez Sprzedającego w dwóch etapach, tj. (i) w ramach powołanej powyżej umowy przeniesienia przedsiębiorstwa z dnia 14 grudnia 2004 r. Sprzedający nabył udział w prawie własności tych działek wynoszący 5741/10000. a następnie (ii) pozostałą część udziału w wysokości 4259/10000 na podstawie umowy sprzedaży z L. sp. z o.o. z dnia 17 lipca 2013 r., stając się tym samym jedynym właścicielem tych działek. Transakcja nabycia pozostałej części udziału w ww. działkach w drodze ww. umowy sprzedaży była opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%.
(Sprzedającemu przysługiwało w tym zakresie prawo do odliczenia VAT naliczonego).
Znajdujące się na Działkach Zabudowanych obiekty budowlane (w tym Budynek 1, Inne Budynki oraz Budowle) wraz z instalacjami i urządzeniami zostały wybudowane w 2002 roku przez X. (na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 9 maja 2002 r., 8 sierpnia 2002 r. oraz 26 sierpnia 2002 r.), a następnie oddane do użytkowania (na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 30 września 2002 r.). X. przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia Działek Gruntu oraz do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wybudowanie Budynku 1, Innych Budynków oraz Budowli.
Budynek 1 oraz niektóre Budowle zostały przebudowane w 2008 roku przez Sprzedającego (na podstawie pozwolenia na przebudowę z dnia 31 stycznia 2008 r.), a następnie oddane do użytkowania (na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 17 kwietnia 2008 r.). Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu wydatków poniesionych na przebudowanie Budynku 1 oraz niektórych Budowli.
Ponadto, jak wspomniano powyżej, na części Działek Gruntu znajduje się Sieć Kanalizacji, która zgodnie z prowadzonym dziennikiem budowy została oddana do użytkowania w czerwcu 2017 r. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu wydatków poniesionych na budowę Sieci Kanalizacji.
Budynek 1 otrzymany przez Sprzedającego w wyniku aportu przedsiębiorstwa X. jest przeznaczony pod wynajem podmiotom gospodarczym. Pierwsza umowa najmu została zawarta w dniu 15 lutego 2002 r. Po otrzymaniu Budynku aportem w grudniu 2004 r. Sprzedający kontynuował i w dalszym ciągu kontynuuje działalność przejętego przedsiębiorstwa w ramach własnej działalności gospodarczej. Cała powierzchnia Budynku 1 została oddana do użytkowania na podstawie umowy najmu i pozostaje (oraz będzie pozostawała na dzień transakcji) w całości wynajęta. Natomiast Inne Budynki i Budowle posadowione na wyżej wymienionych działkach stanowią niezbędne elementy do prawidłowego korzystania z przedmiotu umowy najmu tj. Budynku 1. Z tego względu, niezwłocznie po ich nabyciu lub ich wybudowaniu przez Spółkę, Inne Budynki i Budowle, w tym Sieć Kanalizacji, zaczęły być użytkowane przez Sprzedającego w ramach jego opodatkowanej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni magazynowej Budynku 1. W ramach zawartej umowy najmu najemcy przysługuje prawo do korzystania z tych Innych Budynków i Budowli oraz działek, na których są one posadowione.
Wydatki poniesione na ulepszenie lub modernizację Nieruchomości nie przekroczyły i nie przekroczą 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów budowlanych (w tym Budynku 1, Innych Budynków oraz Budowli).
Jednocześnie do dnia transakcji sprzedaży Nieruchomości, która planowana jest na dzień 1 października 2018 r., w stosunku do Nieruchomości upłynie okres co najmniej dwóch lat od dnia pierwszego zasiedlenia, z wyjątkiem Sieci Kanalizacji, której dostawa będzie dokonywana w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.
Zakres planowanej transakcji
W ramach Umowy Sprzedaży, oprócz Nieruchomości, pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, dojdzie również do przeniesienia:
praw do zabezpieczeń ustanowionych przez najemców Budynku 1,
oryginałów bądź kopii dokumentów związanych z Nieruchomością, w szczególności projektów wykonawczych i powykonawczych Budynku 1 i Budowli (w tym zmian do tych projektów i powykonawczych dokumentów inwentaryzacji geodezyjnej), dokumentacji technicznej dotyczącej przyłączy mediów i innej infrastruktury oraz pozwoleń (tj. pozwolenia wodnego, pozwolenia na warunki zabudowy i na budowę, pozwolenia na użytkowanie) oraz innych potwierdzeń, decyzji i powiadomień związanych z Nieruchomością,
praw z tytułu gwarancji i rękojmi dostarczonych przez odpowiednich wykonawców lub dostawców, wynikających z zawartych przez Sprzedającego umów dotyczących budowy Sieci Kanalizacji, w szczególności z umów o prace budowlane i umów z architektami,
ruchomości będących własnością Sprzedającego, które są niezbędne dla celów korzystania z Nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem, znajdujących się na Nieruchomościach.
Jednocześnie, w związku z wykonaniem Umowy Sprzedaży, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z zawartej przez Sprzedającego umowy najmu dotyczącej Budynku 1 na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2018 r.1 poz. 1025).
Dodatkowo, na skutek zawarcia Umowy Sprzedaży, pomiędzy Sprzedającym a Kupującym dojdzie do przekazania oryginałów umów najmu. Jednocześnie Zainteresowani zauważają, że przejęte przez Kupującego umowy najmu i dokumenty związane z Nieruchomościami nie stanowią know-how Sprzedającego, ale mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami.
Zasadniczo, na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości, w przypadkach, w których będzie to możliwe. Sprzedający rozwiąże lub wypowie umowy dotyczące Nieruchomości inne niż umowa najmu, w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomościami, umowy o dostawę mediów do Nieruchomości oraz umowy serwisowe (np. w zakresie ochrony). Sprzedający będzie ponadto upoważniony do wypowiedzenia umowy ubezpieczeniowej Nieruchomości na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości.
Po dokonaniu transakcji Spółka zawrze nowe umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Niemniej jednak niewykluczone jest, iż część z nowo zawartych przez Spółkę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług, o ile zaproponowane przez nich warunki handlowe okażą się być najkorzystniejsze dla Spółki. Ponadto może się zdarzyć, że nastąpi cesja istniejącej umowy, o ile zawarcie nowej umowy nie będzie możliwe lub będzie się wiązało z poniesieniem przez Sprzedającego kary lub innych kosztów wcześniejszego rozwiązania tych umów. Powyższe nie dotyczy jednakże umowy o zarządzanie i administrowanie Nieruchomościami, która zostanie zawarta przez Kupującego z innym podmiotem niż podmiot, z którym obecnie ma umowę w tym zakresie Sprzedający.
tajemnic przedsiębiorstwa i know-how Sprzedającego w zakresie prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie nieruchomości oraz związanego z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności, zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem Nieruchomości i umów w tym zakresie,
zabezpieczeń związanych z finansowaniem Nieruchomości i umów w tym zakresie,
umów związanych z bieżącą obsługą działalności Sprzedającego, w tym umowy na usługi księgowe, umów rachunków bankowych Sprzedającego,
oznaczenia indywidualizującego Sprzedającego (który nadal po transakcji będzie działać pod swoją nazwą),
Przedmiotem transakcji nie będą także pracownicy Sprzedającego, gdyż Sprzedający nie zatrudnia i w dacie transakcji nie będzie zatrudniał żadnych pracowników.
Dodatkowo należy podkreślić, iż Nieruchomości nie są i nie zostaną wyodrębnione organizacyjnie jako dział / oddział / wydział w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu (wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego).
Ponadto Sprzedający nie prowadzi ani nie będzie prowadzić oddzielnych ksiąg rachunkowych, jak również nie sporządza i nie będzie sporządzać odrębnego sprawozdania finansowego dla zbywanych Nieruchomości. Jednocześnie przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomościami nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont utworzonych tylko dla Nieruchomości.
Jednocześnie należy wskazać, że po dokonaniu transakcji w majątku Sprzedającego pozostaną inne działki gruntu położone w miejscowości T. objęte księgami wieczystymi prowadzonymi przez Sąd Rejonowy, na których posadowiony jest budynek hali magazynowej wraz z budynkami oraz budowlami pomocniczymi.
Po dokonaniu transakcji Sprzedający będzie kontynuował prowadzenie swojej dotychczasowej działalności w zakresie realizacji projektów budowlanych oraz wynajmu nieruchomości komercyjnych poprzez wynajem powierzchni w ww. budynku hali magazynowej lub zostanie zlikwidowany zależnie od decyzji biznesowych udziałowców.
Natomiast po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu Nieruchomości na cele magazynowo - biurowe. Działalność Spółki w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT.
W związku z przedstawionym powyżej zdarzeniem przyszłym. Zainteresowani pragną uzyskać odpowiedź na następujące pytania:
Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej Działek Zabudowanych oraz posadowionych na nich obiektów budowlanych, w tym Budynku 1, Innych Budynków i Budowli, opisana w zdarzeniu przyszłym będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w powiązaniu z art. 7 ustawy o VAT (niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT) oraz będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania według stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT i w konsekwencji nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT, a w części dotyczącej Sieci Kanalizacji, o której mowa powyżej będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23%, z uwagi na brak wypełnienia przesłanek dla zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0a ustawy o VAT?
Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej Działki Niezabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
Czy w sytuacji, gdy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i Sprzedający naliczy podatek VAT w związku z dokonaniem tej sprzedaży, to czy Spółce będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy o VAT wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury VAT z tytułu zakupu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki naliczonego VAT nad należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej Działek Zabudowanych oraz posadowionych na nich obiektów budowlanych, w tym Budynku 1, Innych Budynków i Budowli, opisana w zdarzeniu przyszłym, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w powiązaniu z art. 7 ustawy o VAT (niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT) oraz będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania według stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT, a w części dotyczącej Sieci Kanalizacji, o której mowa powyżej będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23%, z uwagi na brak wypełnienia przesłanek dla zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0a ustawy o VAT.
Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej Działki Niezabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.
Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.
W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych (jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę). Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT. Niemniej jednak, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2) ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia kwoty podatku należnego lub zwrotu nadwyżki podatku naliczonego faktury otrzymane w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Tym samym, w celu rozstrzygnięcia, czy Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z nabycia Nieruchomości, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę podlegającą opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.
Mając powyższe na uwadze, należy przeanalizować, czy planowana transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. tj. czy mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.
W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Zainteresowanych, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów.
Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania podatkiem VAT jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowalne, iż dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.
Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości razem z umowami najmu przejmowanymi z mocy prawa oraz składnikami majątku ściśle związanymi z Nieruchomością (które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego powyżej), nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. Sprzedaży Nieruchomości nie będzie bowiem towarzyszył transfer innych kluczowych składników wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Składniki te obejmują w szczególności:
prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości, umów o dostawę mediów do Nieruchomości oraz umów serwisowych,
prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie i administrowanie Nieruchomościami,
zobowiązania Sprzedającego związane z finansowaniem Nieruchomości i umowy w tym zakresie,
zabezpieczenia związanych z finansowaniem Nieruchomości i umowy w tym zakresie,
środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych oraz w kasie Sprzedającego, w tym na rachunku przeznaczonym do rozliczeń z najemcami z tytułu najmu, z wyjątkiem kaucji, depozytów i kwot zatrzymanych, jako zabezpieczenia umów najmu lub umów z wykonawcami, opisanych powyżej,
umowy związane z bieżącą obsługą działalności Sprzedającego, w tym umowy na usługi księgowe,
Stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym nabywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte licznymi interpretacjami podatkowymi wydanymi w podobnych stanach faktycznych m.in. w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 czerwca 2018 r. (sygn. 0115-KDIT1-2.4012.304.2018.2.KT), z dnia 19 czerwca 2018 (sygn. 0115-KDIT1-2.4012.227.2018.2.AW), z dnia 23 listopada 2017 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.451.2017.2.SR), z dnia 20 października 2017 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.481.2017.2.ASZ), z dnia 8 sierpnia 2017 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.256.2017.2.SR), z dnia 1 sierpnia 2017 r. (sygn. 0111-KD1B3-2.4012.132.2017.2.MN), z dnia 27 czerwca 2017 r., (sygn. 0112-KDIL1-1.4012.115.2017.1.SJ), interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2016 r. (sygn. IPPP3/4512-443/16-2/IG), z dnia 26 sierpnia 2016 r., (sygn. IPPP2/4512-500/16-2/MAO), z dnia 12 sierpnia 2016 r. (sygn. IPPPI/4512-572/16-2/MP), z dnia 26 lutego 2016 r. (sygn. IPPP3/4512-1020/15-2/KP), z dnia 6 listopada 2015 r. (sygn. IPPP1/4512-1068/15-2/IGo), z dnia 8 października 2015 r. (sygn. IPPP2/4512-675/15-3/MT), z dnia 29 stycznia 2015 r. (sygn. IPPP3/443-1185/14-2/ISZ), z dnia 7 lutego 2014 r. (sygn. IPPP3/443-1175/13-2/MKw), z dnia 7 stycznia 2014 r. (sygn. IPPP1/443-1297/14-6/MP), interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 4 stycznia 2016 r. (sygn. IBPP3/4512-784/15/JP).
Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych, nie ma podstaw, aby sprzedaż Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego.
W myśl regulacji art. 2 pkt 27) lit. e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Podstawowym warunkiem uznania, że podatnik ma do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, będących we wzajemnych relacjach stanowiący zespół, a nie zbiór poszczególnych elementów. Warunek ten nie jest w analizowanym przypadku spełniony, gdyż przedmiotem transakcji będą głównie materialne składniki majątkowe (tj. Działki Gruntu wraz z posadowionymi na nich Budynkiem 1, Innymi Budynkami i Budowlami). Natomiast w skład przenoszonych elementów nie będą wchodzić m.in. tajemnice przedsiębiorstwa i know-how Sprzedającego w zakresie prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie nieruchomości oraz związanego z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności, umowy związane z bieżącą obsługą działalności Sprzedającego, w tym umowy na usługi księgowe, umowy rachunków bankowych Sprzedającego, prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości, umów o dostawę mediów do Nieruchomości oraz umów serwisowych, prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie i administrowanie Nieruchomościami, należności i zobowiązania Sprzedającego związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym należności i zobowiązania związane z wynajmem powierzchni w Budynku 1.
Z uwagi na brak przeniesienia istotnych części, które ściśle związane są z funkcjonowaniem działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu najmu powierzchni, zdaniem Zainteresowanych, nie dojdzie do przeniesienia zespołu składników majątkowych, a w konsekwencji nie dojdzie do sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto, jak już wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, część aktywów będących własnością Sprzedającego, w postaci innej hali magazynowej wraz z budynkami oraz budowlami pomocniczymi, nie zostanie przeniesiona na Nabywcę w ramach planowanej transakcji, jak również część aktywów będzie przedmiotem odrębnej transakcji sprzedaży.
W omawianej sytuacji Sprzedający w żaden sposób nie wyodrębnił i nie wyodrębni w swojej strukturze ani w księgach działalności związanej z najmem powierzchni w Budynku 1 oraz wykorzystywaniem Innych Budynków i Budowli dla celów działalności związanej z najmem. Jak wskazano bowiem w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomości nie są i nie zostaną wyodrębnione organizacyjnie jako dział / oddział / wydział w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu (wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego). W związku z tym, całość elementów będąca przedmiotem Umowy Sprzedaży nie może zostać uznana za jednostkę wyodrębnioną organizacyjnie, ponieważ stanowi ona w istocie wyłącznie część masy majątkowej Sprzedającego, która samodzielnie nie umożliwia prowadzenia działalności gospodarczej.
Na dzień planowanej transakcji w majątku Sprzedającego będą znajdowały się również inne niewyodrębnione wcześniej aktywa jak np. hala magazynowa, która znajduje się na innych działkach gruntu. Ponadto, część aktywów będzie przedmiotem odrębnej transakcji sprzedaży.
Również w tym zakresie ustawa o VAT nie wskazuje, co należy rozumieć przez wyodrębnienie finansowe w rozumieniu definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych.
Zdaniem Zainteresowanych, biorąc pod uwagę, iż:
Sprzedający nie prowadzi ani nie będzie prowadzić oddzielnych ksiąg rachunkowych dla celów działalności związanej z wynajmem Nieruchomości.
Sprzedający nie sporządza i nie będzie sporządzać odrębnego sprawozdania finansowego dla zbywanych Nieruchomości, Nabywca nie przejmie ksiąg rachunkowych Sprzedającego, nie istnieją podstawy do twierdzenia, iż nabywane w ramach planowanej transakcji elementy są wyodrębnione finansowo w strukturze Sprzedającego. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomościami nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont utworzonych tylko dla tych Nieruchomości (nie jest możliwe przypisanie tych pozycji do Nieruchomości). Dodatkowo należy podkreślić, iż w ramach nabycia Nieruchomości, Nabywca nie będzie przejmować od Sprzedającego środków pieniężnych oraz jakichkolwiek rachunków bankowych Sprzedającego, w szczególności rachunku przeznaczonego do rozliczeń z najemcami z tytułu najmu powierzchni w przedmiotowych Nieruchomościach.
Mając na uwadze opisane powyżej okoliczności, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe i niemajątkowe będące przedmiotem sprzedaży nie będą spełniać warunku wyodrębnienia finansowego, o którym mowa w definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Tymczasem biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe, przedmiotem sprzedaży nie będą wszystkie istotne składniki, które pozwoliłyby kontynuować działalność gospodarczą Sprzedającego. Co więcej, w celu prowadzenia działalności polegającej na najmie powierzchni, Spółka będzie zmuszona w szczególności do podpisania niezbędnych do prowadzenia tej działalności umów w zakresie dostawy mediów i usług serwisowych oraz umowy o zarządzanie i administrowanie Nieruchomościami, bez których na dzień dokonania transakcji sprzedaży taka kontynuacja nie byłaby możliwa. A zatem nie można, zdaniem Zainteresowanych, uznać, że składniki będące przedmiotem transakcji będą stanowiły autonomiczny, zorganizowany zespół.
Ponadto, w opinii Zainteresowanych, same składniki majątkowe i niemajątkowe będące przedmiotem planowanej transakcji nie mogłyby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych, gdyby potencjalnie zaistniała taka konieczność. W praktyce, musiałyby mieć one zdolność samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie Sprzedającego. Tymczasem z uwagi na fakt, iż na rzecz Spółki nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych dla prowadzenia działalności obejmującej komercyjny najem nieruchomości umów, w szczególności umowa o zarządzanie i administrowanie Nieruchomościami i umowy o dostawę mediów, brak jest podstaw do uznania, aby przenoszony zespół praw i składników majątkowych był wystarczający do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Powyższe potwierdza jednoznacznie, że przenoszone w ramach transakcji Nieruchomości nie będą posiadać w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.
W ocenie Zainteresowanych, przedmiotem transakcji będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych niezdolna do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej ani nawet realizacji określonych funkcji w ramach takiej działalności.
Jednocześnie należy wskazać, iż dla kwalifikacji dostawy przedmiotowych Nieruchomości na gruncie ustawy o VAT, bez znaczenia pozostaje fakt, w jaki sposób Nieruchomości te będą wykorzystywane przez Nabywcę po przeprowadzeniu transakcji. Podjęcie przez Nabywcę działalności gospodarczej w przedmiocie najmu powierzchni magazynowych z wykorzystaniem nabytych w ramach transakcji Nieruchomości pozostaje bez znaczenia dla klasyfikacji przedmiotowych Nieruchomości jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Powyższe zostało potwierdzone m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2016 r. (sygn. I FSK 1316/15) w którym Sąd wskazał, iż „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy.”
Podsumowując, brak organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego wyodrębnienia przedmiotu sprzedaży nie pozwala na uznanie go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT. Takie stanowisko zostało potwierdzone również w przywołanych poniżej interpretacjach podatkowych wydanych w zbliżonych stanach faktycznych, m.in. w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 lutego 2018 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.144.2017.3.MS), z dnia 11 stycznia 2018 r. (sygn. 0112-KDIL4.4012.510.2017.2.NK), z dnia 6 października 2017 r. (sygn. 0114-KDIPl-3.4012.332.2017.1.MK), z dnia 30 maja 2017 r. (sygn. 01l4-KDIP4.4012.62.2017.1.MPE), z dnia 31 maja 2017 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2017.1.KOM), z dnia 22 listopada 2017 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.557.2017.1.KOM), z dnia 9 listopada 2017 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.540.2017.1.ASZ), z dnia 26 października 2017 r. (sygn. 0114-KDIP4.4012.483.2017.1.KR), z dnia 20 października 2017 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.481.2017.2.ASZ), z dnia 22 września 2017 r. (sygn. 0114-KD1P1-2.4012.404.2017.1.RM). z dnia 29 września 2017 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.315.2017.3.JP), Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2016 r. (sygn. IPPP3/4512-443/16-2/IG), z dnia 26 sierpnia 2016 r. (sygn. IPPP2/4512-500/16-2/MAO), z dnia 12 sierpnia 2016 r. (sygn. IPPP1/4512-572/16-2/MP), z dnia 25 maja 2016 r. (sygn. IPPP3/4512-229/16-4/IG), z dnia 29 kwietnia 2016 r. (sygn. IPPP3/4512-166/16-2/IG), z dnia 26 lutego 2016 r. (sygn. IPPP3/4512-1020/15-2/KP), z dnia 6 listopada 2015 r. (sygn. IPPP1/4512-1068/15-2/IGo), z dnia 8 października 2015 r. (sygn. IPPP2/4512-675/15-3/MT), z dnia 29 stycznia 2015 r. (sygn. IPPP3/443-1185/14-2/ISZ), z dnia 7 lutego 2014 r. (sygn. IPPP3/443-1175/13-2/MKw), z dnia 7 stycznia 2014 r. (sygn. IPPP1/443-1297/14-6/MP), interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 4 stycznia 2016 r. (sygn. IBPP3/4512-784/15/JP) a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 20 maja 2015 r. (sygn. IPTPP2/4512-137/15-5/JSz).
Spółka podkreśla, że takie stanowisko potwierdza szerokie orzecznictwo sądów administracyjnych:
Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) w wyroku z dnia 12 czerwca 2013 r. (sygn. akt I FSK 1090/12) stwierdził: „sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstw a w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT”;
NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15) wypowiedział się w zakresie niezależności prowadzenia działalności gospodarczej nieruchomości stwierdzając: „Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, owa «niezależność prowadzenia działalności gospodarczej» powinna być więc rozumiana w ten sposób, że «zespół składników majątkowych» posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności. W takiej sytuacji można go uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa”;
Wojewódzki Sąd Administracyjny (dalej: „WSA”) we Wrocławiu z dnia 29 grudnia 2016 r., sygn. akt I SA/Wr 1071/16 Sąd stwierdza, że „wniosek o sprzedaży ZCP musi być wyprowadzony nie z faktu kontynuowania działalności ale z takich cech przedmiotu zbycia, które pozwolą uznać je za wyodrębnioną w istniejącym przedsiębiorstwie całość, gotową do funkcjonowania jako samodzielny podmiot (...). Zatem twierdzenie jedynie w oparciu o kontynuowanie wynajmu lokali handlowych dotychczasowym najemcom oraz zawarcie umów z dostawcami mediów, że przedmiotem sprzedaży była zorganizowana część przedsiębiorstwa - jest w ocenie Sądu – nieuprawnione”. Sąd w cytowanym wyroku odnosi się również do kwestii przeniesienia własności nieruchomości: „Same w sobie nieruchomości zabudowane (nawet zabudowane pawilonem handlowym - jak w Z.) oraz działki gruntu - nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych (...). Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy VA T”.
NSA w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 999/15, oceniając z punktu widzenia spełnienia przesłanek do wyodrębnienia ZCP sprzedaż nieruchomości obejmującej stację paliw, prowadzącej samodzielną księgowość, w ramach której przeniesiono prawa i obowiązki z umowy franczyzowej ze sprzedającego na nabywcę, NSA uchylił wyrok Sądu I instancji uznający ją za ZCP. NSA stwierdził, że „samo zawarcie następczo umów umożliwiających prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie przesądza o jej kontynuacji w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Takie ustalenie pomijałoby bowiem wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa już w momencie nabycia składników majątkowych”.
WSA w wyroku we Wrocławiu z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 972/16 w niespornym stanie faktycznym obejmującym sprzedaż nieruchomości, przejęcie przez nabywcę praw i obowiązków z umów najmu (w tym przekazanie otrzymanych kaucji gwarancyjnych), gdzie zarządcą nieruchomości był przed i po sprzedaży sprzedający, będący również stroną umów o dostawę mediów, a spółka skarżąca zastosowała się do otrzymanej interpretacji indywidualnej prawa podatkowego Sąd stwierdził, że „sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu niektórych lub wszystkich nieruchomości, bez struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustalenie, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości nie jest wystarczająca do przyjęcia, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa i że doszło do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Spółka zauważa, że powyższy wyrok był również przedmiotem kontroli ze strony NSA. W wyroku z dnia 26 stycznia 2018 roku NSA utrzymał w mocy powyższy wyrok WSA we Wrocławiu i stwierdził, że: „Kontynuowanie przez skarżącą umów najmu i sposób taki jak zbywcy nieruchomości, nie jest wykonywaniem działalności prowadzonej przez spółki zbywające nieruchomości w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa, którą stanowiły przedmiotowe nieruchomości. Takich zorganizowanych części przedsiębiorstwa spółkach zbywających nie było”. W ocenie Spółki u Sprzedającego próżno doszukiwać się ZCP obejmującej wynajem nieruchomości;
W wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 27 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 956/16 w sprawie dotyczącej sprzedaży galerii handlowej Sąd zauważa: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Tym samym, nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. Jeśli podmiot gospodarczy prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu powierzchni handlowych i czyni to poprzez wyodrębniony w jego strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), to wyodrębnienie tego zakładu wiąże się z obsługą tej działalności przez pracowników, finansowaniem, obsługą istniejących umów, zawieraniem nowych, itp. Dopiero sprzedaż tak wyodrębnionego zakładu-jako całości mogłaby spełniać warunek wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy VAT (...). Ustalenie, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie ich wynajmu, nie jest wystarczająca do przyjęcia, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży, stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Podobnie, nie ma znaczenia to, że Skarżąca przejęła od sprzedającego wierzytelności, prawa i korzyści przysługujące mu względem zleceniobiorców sprzedającego, co miało wpływ na cenę sprzedaży nieruchomości. W ocenie Sądu, takie porozumienie mieści się ramach zasad swobody zawierania umów, która w żaden sposób nie stanowi elementu wskazującego na to, że doszło do nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.
Z powyższych orzeczeń wynikają wnioski, że do transakcji mającej za przedmiot zorganizowaną część przedsiębiorstwa dochodzi, jeśli:
zespół składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze (NSA w wyroku z dnia 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 1090/12);
zespół składników majątkowych stanowi konglomerat, który nie wymaga uzupełniania go o dodatkowe elementy, by mógł samodzielnie służyć do prowadzenia działalności gospodarczej (NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r.. sygn. akt I FSK 1316/15);
funkcjonalność składników jako zorganizowana część przedsiębiorstwa jest tak oceniana na moment nabycia składników majątkowych (NSA w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 999/15);
wyodrębnienie zorganizowanej części przedsiębiorstwa obejmującej wynajem powierzchni wymaga wyodrębnienia organizacyjnego w postaci np. zakładu (działu, wydziału), obsługi działalności przez pracowników, finansowania, obsługi istniejących umów itp. Dopiero takie wyodrębnienie - jako całość - mogłaby spełniać warunek wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej jako ZCP (WSA we Wrocławiu z dnia 27 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 956/16).
Należy także podkreślić, że analiza przytoczonych wyroków wskazuje, że oceny danego składnika majątkowego jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie należy dokonywać w oparciu o następujące cechy:
fakt wykorzystywania nieruchomości, niewyodrębnionej finansowo i organizacyjnie, w działalności gospodarczej nie pozwala na stwierdzenie, że dostawa obejmuje zorganizowaną część przedsiębiorstwa (NSA w wyroku z dnia 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 1090/12);
sam fakt kontynuowania działalności gospodarczej przez nabywcę; zdaniem Sądu wniosek, że przedmiotem sprzedaży była zorganizowana część przedsiębiorstwa musi być wyprowadzony z cech przedmiotu transakcji, a nie z samego faktu kontynuowania działalności (WSA we Wrocławiu z dnia 29 grudnia 2016 r., sygn. akt I SA/Wr 1071/16);
same w sobie nieruchomości zabudowane oraz działki gruntu nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej (tamże);
wykorzystywanie nieruchomości w działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa (tamże);
ustalenie, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości nie jest wystarczająca do przyjęcia, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa (WSA w prawomocnym wyroku we Wrocławiu z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 972/16).
Tym samym z orzecznictwa wynika, że dla uznania, że przedmiotem transakcji jest zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie wystarczy zaistnienie pewnych okoliczności faktycznych i kontynuowanie działalności przez nabywcę składników majątkowych, a konieczne jest szczególne wydzielenie masy majątkowej. Sądy administracyjne wyjaśniają zatem, że w każdej sprawie w której dochodzi do nabycia określonych składników majątkowych można argumentować, że składniki te są w pewien sposób zorganizowane i nabywca może kontynuować działalność przy pomocy tego składnika majątkowego w sposób taki jak zbywca, ale nie oznacza to, że przedmiotem transakcji jest zorganizowana część przedsiębiorstwa. Dla skutecznego istnienia zorganizowanej części przedsiębiorstw a konieczne jest zatem podjęcie szczególnych czynności przez Sprzedającego, które, co Spółka podkreśla, nie miały i nie będą miały miejsca w przedmiotowej sprawie.
W opinii Spółki w orzecznictwie sądów administracyjnych co najmniej od listopada 2016 r. ukształtowała się linia orzecznicza, zgodnie z którą transakcje dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, obejmujące prawa i obowiązki związane z nieruchomościami (np. umowy najmu, kaucje gwarancyjne, itp.), lecz pozbawione elementów struktury organizacyjnej zbywcy nie powinny być uznawane za transakcje dotyczące zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Podsumowując, brak organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego wyodrębnienia Nieruchomości nie pozwala, zdaniem Spółki, na uznanie przedmiotowej transakcji za czynność mającą za przedmiot zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.
W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku sprzedaży gruntów wraz z budynkami lub budowlami trwale związanymi z gruntem, z podstawy opodatkowania budynków (budowli) nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten oznacza w praktyce, że jeśli, zgodnie z przepisami ustawy o VAT, sprzedaż budynku lub budowli będzie opodatkowana VAT, to również sprzedaż gruntu, na którym posadowiony jest ten budynek lub budowla, podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Jeśli zaś sprzedaż budynku lub budowli będzie kwalifikować się do zwolnienia z VAT (przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT), to zwolniona z VAT będzie również sprzedaż gruntu.
Z uwagi na to, iż planowana transakcja stanowić będzie dostawę Budynku 1, Innych Budynków i Budowli wraz z prawem własności działek gruntu, to będzie ona opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku należy przeanalizować, czy sprzedaż Nieruchomości mogłaby korzystać ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT. Konsekwentnie, ocena, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT (czy też zwolniona z VAT) wymaga analizy, czy jedno z tych zwolnień znajdzie zastosowanie.
ulepszeniu, jeżeli wy datki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jak stanowi natomiast art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Zdaniem Zainteresowanych, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej Działek Zabudowanych oraz posadowionych na nich Budynku 1, Innych Budynków oraz Budowli z wyjątkiem Sieci Kanalizacji spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Analizując przywołaną powyżej definicję pierwszego zasiedlenia, należy zauważyć, iż następuje ono w momencie oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT po ich wybudowaniu. Tym samym, do pierwszego zasiedlenia Budynku 1 doszło w momencie jego wydania najemcom do korzystania w ramach zawartych umów najmu. W tym samym momencie, tj. w momencie oddania najemcom do używania, doszło również do pierwszego zasiedlenia Innych Budynków i Budowli posadowionych na Działkach Zabudowanych, gdyż Inne Budynki i Budowle stanowią niezbędne elementy do prawidłowego korzystania z przedmiotu umowy najmu tj. Budynku 1 i w konsekwencji najemcom przysługuje prawo do korzystania w nich w ramach umów najmu. Jednocześnie do dnia transakcji sprzedaży Nieruchomości, która planowana jest 1 października 2018 r., w stosunku do Budynku 1, Innych Budynków i Budowli z wyjątkiem Sieci Kanalizacji upłynie okres co najmniej dwóch lat od dnia pierwszego zasiedlenia.
W świetle powyższego, dostawa Nieruchomości w części dotyczącej Działek Zabudowanych oraz posadowionych na nich Budynku 1, Innych Budynków i Budowli z wyjątkiem Sieci Kanalizacji będzie mogła zostać objęta zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w powyższym zakresie będzie mogła być objęta opodatkowaniem VAT według stawki 23 % na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, o ile spełnione zostaną wymogi przewidziane w tym przepisie.
W zakresie opodatkowania dostawy Sieci Kanalizacji, zdaniem Zainteresowanych, biorąc pod uwagę powyższe argumenty, ze względu na fakt iż od dnia oddania do użytkowania tej Sieci przez Sprzedającego nie minął okres dwóch lat to w konsekwencji jej dostawa w ramach planowanej transakcji, jako dostawa dokonywana w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, nie będzie objęta zwolnieniem z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Na marginesie, analizując przywołaną powyżej definicję pierwszego zasiedlenia, należy zauważyć, iż w świetle obecnego stanowiska organów podatkowych, dla wystąpienia pierwszego zasiedlenia wystarczające jest aby budynek, budowla lub ich części zostały przekazane do używania dla celów własnej działalności gospodarczej. Tytułem przykładu Zainteresowani pragną zwrócić uwagę w tym zakresie na następujące interpretacje:
Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 czerwca 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.138.2017.1.RR, gdzie wskazano, że „Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do nabytej przez Wnioskodawcę w 1990 r. nieruchomości, stanowiącej prawo wieczystego użytkowania działki nr 1230/1 oraz prawo własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na tej działce w miejscowości I., doszło już do jej pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat.”
Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 czerwca 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.143.2017.1.KBR, w której Dyrektor stwierdził, iż „Jak wskazano w treści wniosku, lokal użytkowy nie był jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Wykorzystywany był wyłącznie do działalności statutowej Wnioskodawcy: zarówno do wykonywania czynności zwolnionych, jak i opodatkowanych podatkiem VAT. Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na jego ulepszenie. (...) Zatem opisany lokal użytkowy funkcjonujący w przeszłości jako placówka, obecnie stanowiący pustostan wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku spełnił warunki pierwszego zasiedlenia, a od daty pierwszego zasiedlenia do daty dostawy minął okres dłuższy niż dwa lata. Dodatkowo, co istotne, nie były ponoszone nakłady na ulepszenie przedmiotowego lokalu.”
Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 1 lipca 2016 r., sygn. IPPP2/4512-385/16-2/IŻ, w której stwierdzono, że „Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności w kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie spełnione są przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy warunkujące zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy opisanego we wniosku lokalu. Jego dostawa nie będzie się odbywała w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż do pierwszego zasiedlenia doszło w 2008 roku (od tego czasu lokal był wykorzystywany jako siedziba Spółki), a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.’’
W konsekwencji, bez względu na fakt oddania Nieruchomości do używania w ramach zawartych umów najmu, w analizowanym przypadku do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło już w momencie rozpoczęcia ich wykorzystywania do celów działalności Sprzedającego po ich nabyciu w grudniu 2004 r. i w lipcu 2013 r. W związku z tym pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowanym dokonaniem przez Sprzedającego dostawy Nieruchomości w stosunku do Budynku 1, Innych Budynków oraz Budowli na nich posadowionych upłynął już okres dłuższy niż 2 lata, z wyjątkiem Sieci Kanalizacji.
Jednocześnie, Zainteresowani pragną zauważyć, iż zgodnie z literalnym brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT zwolnienie określone w tym przepisie może znaleźć zastosowanie wyłącznie w zakresie nieobjętym zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Oznacza to, iż w sytuacji w której dana dostawa budynku, budowli lub ich części jest objęta zwolnieniem wynikający m z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nie jest już wymagane badanie możliwości objęcia danej dostawy zakresem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT. Pogląd ten jest powszechnie aprobowany w interpretacjach organów podatkowych. Jak uznano bowiem w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 czerwca 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.279.2018.1.JG: „Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne. (...) W konsekwencji dostawa opisanych we wniosku lokali mieszkalnych będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jako dostawa nieruchomości, w przypadku której doszło do pierwszego zasiedlenia, a od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W tej sytuacji badanie przesłanek dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a, jest bezzasadne, gdyż zwolnienie to ma zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.” Analogiczny pogląd zawarto w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 czerwca 2018 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.181.2018.1.SM), z dnia 4 lipca 2018 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.290.2018.5.SR), z dnia 3 lipca 2018 r. (sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.323.2018.3.AJB), z dnia 2 lipca 2018 r. (sygn. 0112-KDIL2-3.4012.179.2018.2.EZ), z dnia 29 czerwca 2018 r. (sygn. 0112-KDIL4.4012.189.2018.2.TKU), z dnia 27 czerwca 2018 r. (sygn. 0112-KDIL2-1.4012.220.2018.1.AS), z dnia 21 czerwca 2018 r. (sygn. 0111- KDIB3-3.4012.106.2018.1.MS).
Niezależnie od powyższego, w sytuacji w której Organ wydający interpretację uznałby, iż planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w zakresie opisanym powyżej (tj. w stosunku do Budynku 1, Innych Budynków oraz Budowli, z wyjątkiem Sieci Kanalizacji) mogłaby być objęta zakresem art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, w ocenie Zainteresowanych zwolnienie przewidziane w tym przepisie i tak nie znalazłoby zastosowania. Zgodnie bowiem z tym przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:
Sposób zredagowania art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT prowadzi do wniosku, iż w celu zastosowania zwolnienia przewidzianego w tym przepisie konieczne jest łączne spełnienie wskazanych powyżej warunków (z zastrzeżeniem regulacji art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, zgodnie z którym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt l0 lit. b. nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.)
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył Nieruchomości częściowo w ramach transakcji przeniesienia przedsiębiorstwa udokumentowanej umową z dnia 14 grudnia 2004 r., która nie podlegała opodatkowaniu VAT. W tym miejscu Zainteresowani pragną jednak zauważyć, iż zgodnie z ugruntowanym podejściem organów podatkowych, w razie nabycia określonego budynku, budowli lub ich części w ramach transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na gruncie VAT dochodzi do sukcesji praw i obowiązków w odniesieniu do nabytych składników majątkowych. Tytułem przykładu Zainteresowani pragną w tym zakresie zwrócić uwagę na poniższe interpretacje:
interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 sierpnia 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.269.2017.2.MD, w której wskazano, iż „Jednakże, jak wynika z powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, na gruncie tej ustawy istnieje szczególne rozwiązanie, niezależne od unormowań zawartych w Ordynacji podatkowej, regulujące prawa i obowiązki następców prawnych. Norma wynikająca z art. 6 pkt 1 ustawy stanowi bowiem lex specialis wobec rozwiązań zawartych w Ordynacji podatkowej. W konsekwencji podatnik, który nabył przedsiębiorstwo (jego zorganizowaną część) i nadal je prowadzi, może korzystać w zakresie podatku od towarów i usług z uprawnień służących zbywcy tego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Mając na uwadze przywołane wyżej uregulowania należy stwierdzić, że przypadku nabycia przez Wnioskodawcę przedsiębiorstwa dochodzi do pełnej sukcesji prawnopodalkowej w odniesieniu do przejętego mienia a Wnioskodawca jest następcą prawnym zbywcy przedsiębiorstwa, tj. Spółki zbywającej. W konsekwencji w przedmiotowej sprawie polikwidacyjne przeniesienie przedsiębiorstwa SCD mieści się w dyspozycji art. 6 pkt 1 ustawy, a zatem występuje w tym przypadku sukcesja praw i obowiązków. Wobec tego Zbywca nabywając w drodze postępowania polikwidacyjnego przedsiębiorstwo stał się następcą prawnym Spółki S....D w oparciu o przepisy ustawy, co skutkuje, że Zbywca stał się również następcą prawnym Spółki S....D w zakresie prawa do odliczenia.”;
interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 24 lutego 2017 r., sygn. 3063-ILPP2-2.4512.174.2016.3.AD, gdzie Dyrektor stwierdził, że „Mając na uwadze wskazane wyżej uregulowania należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie wniesienie aportu w postaci przedsiębiorstwa mieści się w dyspozycji art. 6 pkt 1 ustawy, a zatem występuje w tym przypadku sukcesja praw i obowiązków. Wobec tego Zbywca nabywając w drodze aportu przedsiębiorstwo (wraz z Nieruchomością) stał się następcą prawnym Spółki wnoszącej aport („N.” z siedzibą w Z.), w oparciu o przepisy ustawy, co skutkuje wnioskiem, że Zbywca stał się również następcą prawnym Wnoszącego Aport w zakresie prawa do odliczenia.
interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 13 kwietnia 2016 r., sygn. IPPP1/4512-35/16-4/KC, w której stwierdzono, iż „Zatem, skoro w opisanej sprawie ma dojść do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa i ma nastąpić sukcesja, a poprzedniemu właścicielowi, tj. Spółce Matce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku do obiektów, wchodzących w skład Pionu Mieszkaniowego, to z chwilą ich nabycia jako składników przejmowanego przedsiębiorstwa Wnioskodawca stal się następcą prawnym Poprzedniego właściciela w zakresie jego prawa do odliczenia podatku naliczonego. Biorąc powyższe pod uwagę, Wnioskodawca jako kontynuator rozliczeń w zakresie VAT powinien być traktowany jako podmiot, któremu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku do wszystkich kosztów poniesionych w związku z nabyciem lub wybudowaniem Aportowanych Nieruchomości. (...) Jednocześnie, z uwagi na fakt, że w stosunku do Aportowanych Nieruchomości Spółce matce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, jak również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Z kolei dostawa części Aportowanych budynków będzie korzystała ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ Wnioskodawca będzie dokonywał ich dostawy w okresie nie krótszym niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą. Tym samym, taka dostawa nie będzie obligatoryjnie zwolniona z VAT, ponieważ zgodnie z dyspozycją art. 43 ust. 10 ustawy. Wnioskodawca będzie mógł skorzystać z opcji opodatkowania przedmiotowych dostaw budynków budowli lub ich części.”
W świetle powyższego, spełnienie określonego w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT warunku braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do obiektów będących przedmiotem dostawy należy oceniać w stosunku do spółki, która wniosła aportem Działki Zabudowane m.in. wraz z Budynkiem 1 w ramach aportu przedsiębiorstwa do Sprzedającego. Biorąc zatem pod uwagę, iż jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego X. przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia Działek Zabudowanych oraz do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wzniesienie Budynku 1, Innych Budynków oraz Budowli na tych działkach, nie można uznać, iż doszło w tym zakresie do spełnienia warunku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt l0a lit. a) ustawy o VAT.
Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, prawo własności części udziału działek nr 18/14, 18/15, 141/6, 20/4, 20/7, 431/12, 437/9, 437/7 oraz 437/11 w wysokości 4259/10000 zostało nabyte w ramach umowy sprzedaży z dnia 17 lipca 2013 r. W związku z tym, możliwość zastosowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT w tym zakresie należy oceniać w stosunku do Sprzedającego. Biorąc pod uwagę, iż jak przedstawiono w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył Nieruchomość w tej części w ramach dostawy opodatkowanej VAT, również w tym zakresie nie powinien znaleźć zastosowania warunek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT.
W konsekwencji, mając na uwadze iż:
w stosunku do prawa własności działek nr 18/10, 141/5, 20/3, 437/3, prawa własności udziału działek nr 18/14, 18/15, 141/6, 20/4, 20/7, 431/12, 437/9, 437/7 oraz 437/11 wynoszącego 5741/10000 oraz Budynku 1, Innych Budynków i Budowli X. jako poprzedniemu właścicielowi przedsiębiorstwa będącego przedmiotem aportu do Sprzedającego przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
w stosunku do pozostałej części udziału działek nr 18/14, 18/15, 141/6, 20/4, 20/7, 431/12, 437/9, 437/7 oraz 437/11 w wysokości 4259/10000 Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, należy uznać, iż w stosunku do planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie warunek przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w części dotyczącej Działek Zabudowanych oraz posadowionych na nich Budynku 1, Innych Budynków oraz Budowli z wyjątkiem Sieci Kanalizacji spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w powyższym zakresie będzie mogła być objęta opodatkowaniem VAT według stawki 23 % na zasadzie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, o ile spełnione zostaną wymogi przewidziane w tym przepisie. W konsekwencji, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnienie z VAT nie będzie miało zastosowania w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości. Natomiast w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Sieci Kanalizacji, Zainteresowani wskazują, iż z uwagi na fakt, że od dnia oddania do użytkowania tej Sieci nie minął okres dwóch lat, to w konsekwencji jej dostawa w ramach planowanej transakcji nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku zaś z przysługującym Sprzedającemu prawem do odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wybudowanie Sieci Kanalizacji, do dostawy w tym zakresie nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
1 pkt 10a ustawy o VAT. Tym samym dostawa w tym zakresie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej 23 %.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. A contrario zatem, dostawa terenów budowlanych jest objęta opodatkowaniem VAT.
Jak stanowi natomiast art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w ustawie o V AT jest mowa o terenach budowlanych, rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jak wynika z powyższego, co do zasady, dostawa gruntów, które według właściwego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowią teren przeznaczony pod zabudowę, powinna podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 23%. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Działka Niezabudowana zgodnie z właściwym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi teren przeznaczony pod zabudowę przemysłową, produkcyjno-usługową. W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych dostawa Nieruchomości w części dotyczącej Działki Niezabudowanej podlegać będzie opodatkowaniu VAT według stawki (obecnie na poziomie 23%).
Biorąc pod uwagę, iż sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, w przypadku, w którym dojdzie do rezygnacji ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w części dotyczącej Działek Zabudowanych, Budynku 1, Innych Budynków oraz Budowli, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT według stawki podstawowej 23%.
Z tego względu w stosunku do planowanej transakcji wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, dla oceny, czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.
Na moment dokonania transakcji Spółka będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, jednocześnie spełniając definicję podatnika zawartą w tym artykule. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie je wykorzystywał do świadczenia usług w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni magazynowych. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
Podsumowując, w sytuacji, w której sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT, Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 z późn.zm.).
Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Na chwilę obecną Nabywca jest w trakcie procesu rejestracji jako podatnik VAT. Niemniej jednak, na moment planowanej transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku, Nabywca będzie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT w dniu zakupu gruntu.
Działki nr 18/10, 141/5, 20/3 oraz 437/3 (zabudowane na dzień nabycia Budynkiem 1 i ww. Budowlami) zostały nabyte od X. sp. z o.o. przez Sprzedającego w ramach umowy przeniesienia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego z dnia 14 grudnia 2004 r., która została zawarta w wykonaniu zobowiązania X. wynikającego z uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Sprzedającego oraz oświadczenia o objęciu w zamian za to przedsiębiorstwo udziałów Sprzedającego powstałych w wyniku podwyższenia tego kapitału zakładowego. Transakcja nabycia przedsiębiorstwa od X. nie podlegała opodatkowaniu VAT.
Dodatkowo Strony podkreśliły, że Nieruchomości nie są i nie zostaną wyodrębnione organizacyjnie jako dział / oddział / wydział w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu (wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego).
W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Jak wynika z opisu sprawy planowana transakcja nie obejmuje istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 551 Kodeksu Cywilnego. W analizowanej sytuacji nie można więc uznać, że przedmiot transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa.
W szczególności, jak wynika z okoliczności sprawy Zbywca w ramach transakcji nie przeniesie na Nabywcę m.in. tajemnic przedsiębiorstwa i know-how Sprzedającego w zakresie prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie nieruchomości oraz związanego z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności, zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem Nieruchomości i umów w tym zakresie, zabezpieczeń związanych z finansowaniem Nieruchomości i umów w tym zakresie, ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów (np. handlowych lub korporacyjnych) związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz w kasie Sprzedającego, w tym na rachunku przeznaczonym do rozliczeń z najemcami z tytułu najmu powierzchni przedmiotowej Nieruchomości, z wyjątkiem kaucji, depozytów i kwot zatrzymanych, jako zabezpieczeń umów najmu lub umów z wykonawcami, opisanych powyżej, umów związanych z bieżącą obsługą działalności Sprzedającego, w tym umowy na usługi księgowe, umów rachunków bankowych Sprzedającego, oznaczenia indywidualizującego Sprzedającego (który nadal po transakcji będzie działać pod swoją nazwą), należności i zobowiązań Sprzedającego związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu (czynsze i inne należności), które staną się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości.
W konsekwencji planowana transakcja sprzedaży zespołu składników majątkowych przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie spełniających wymogów określonych w art. 551 Kodeksu cywilnego nie będzie wyłączona spod działania ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem nie stanowią one zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, o którym mowa w tym przepisie pozwalającego na samodzielne realizowanie celów gospodarczych, bez angażowania innych, własnych zasobów Nabywcy.
Opisany we wniosku przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w ww. art. 2 pkt 27e ustawy. Jak wynika z okoliczności sprawy, przedmiot transakcji nie stanowi bowiem masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.
Z treści wniosku wynika, że przedmiot transakcji nie został wydzielony organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy jako np. dział, wydział, oddział itp.
Przedmiot planowanej transakcji pomiędzy Zbywcą i Nabywcą, jak wskazał Wnioskodawca nie jest i nie będzie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Wnioskodawcy również na płaszczyźnie finansowej (nie jest dokonywane odrębne alokowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań).
Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy według właściwej stawki VAT.
W świetle powyższego, planowana sprzedaż wymienionych składników majątku przez Zbywcę na rzecz Nabywcy stanowić będzie odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na zasadach ogólnych.
Natomiast, w myśl art. 146a pkt 1 w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
W związku z powyższym, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży budynku, budowli w tym sieci kanalizacyjnej.
W związku z przepisami powołanymi powyżej, należy przeanalizować, czy w stosunku do wskazanej we wniosku nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia.
Z uwagi na powyższe przepisy, należy wskazać, że do pierwszego zasiedlenia Budynku 1 doszło w momencie jego wydania najemcom do korzystania w ramach zawartych umów najmu. W tym samym momencie, tj. w momencie oddania najemcom do używania, doszło również do pierwszego zasiedlenia Innych Budynków i Budowli (z wyłączeniem Sieci kanalizacyjnej) posadowionych na Działkach Zabudowanych, gdyż jak wynika z okoliczności sprawy, Inne Budynki i Budowle stanowią niezbędne elementy do prawidłowego korzystania z przedmiotu umowy najmu tj. Budynku 1 i w konsekwencji najemcom przysługuje prawo do korzystania w nich w ramach umów najmu. Jednocześnie do dnia transakcji sprzedaży Nieruchomości, w stosunku do Budynku 1, Innych Budynków i Budowli upłynie okres co najmniej dwóch lat od dnia pierwszego zasiedlenia. Tym samym, w odniesieniu do wskazanego budynku, innych budynków oraz budowli zostaną spełnione oba warunki umożliwiające zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy czym, należy podkreślić, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków Strony transakcji mają prawo do rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania niniejszej transakcji według stawki podatku VAT 23%.
Natomiast, jak wynika z okoliczności sprawy, w odniesieniu do Sieci Kanalizacyjnej doszło do pierwszego zasiedlenia w momencie oddania jej do użytkowania po wybudowaniu, tj. w czerwcu 2017 r. W związku z tym, drugi warunek umożliwiający zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie zostanie spełniony, bowiem do momentu sprzedaży nie minie okres 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia. W związku z tym, w odniesieniu do Sieci Kanalizacyjnej należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Jak wynika z powołanych przepisów, podatnik ma prawo do zastosowania ww. zwolnienia pod warunkiem, że w stosunku do wskazanego obiektu nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wybudowanie Sieci Kanalizacji, tym samym do dostawy w tym zakresie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, natomiast jak wskazano w opisie sprawy, w odniesieniu do Sieci Kanalizacyjnej Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku w związku jej budową, ponadto po wybudowaniu została przekazana do użytkowania w ramach opodatkowanej działalności gospodarczej. Tym samym, warunki umożliwiające zwolnienie zgodnie z ww. przepisem nie zostały spełnione, w związku z tym, sprzedaż Sieci Kanalizacyjnej będzie opodatkowana stawką podatku VAT 23%.
W związku z tym, Wnioskodawcy przedstawili prawidłowe stanowisko w odniesieniu do sposobu opodatkowania transakcji zbycia wskazanej nieruchomości.
W odniesieniu do opodatkowania transakcji sprzedaży działki niezabudowanej należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. A contrario zatem, dostawa terenów budowlanych jest objęta opodatkowaniem VAT.
Jak stanowi natomiast art. 2 pkt 33 ustawy, ilekroć w ustawie o V AT jest mowa o terenach budowlanych, rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Natomiast, jak wynika z okoliczności sprawy działka będąca przedmiotem sprzedaży zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi teren przeznaczony pod zabudowę przemysłową, produkcyjno-usługową, tym samym Sprzedający nie ma prawa do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Ponadto, w odniesieniu do Działki niezabudowanej nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem jak wskazał Wnioskodawca w związku z jej nabyciem przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Tym samym, zbycie Działki niezabudowanej będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.
W odniesieniu do kwestii prawa do odliczenia podatku przez Nabywcę w związku z ww. transakcją, należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Zatem, odliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych. W omawianej sprawie warunki uprawniające do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego będą spełnione.
W opisie sprawy wskazano, że po nabyciu nieruchomości, Nabywca będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu Nieruchomości na cele magazynowo-biurowe, która będzie działalnością opodatkowaną podatkiem VAT, ponadto w momencie przeprowadzenia transakcji, Nabywca będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
W konsekwencji, jeśli Strony wybiorą opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w stosunku do przedmiotu transakcji, który korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (Budynek 1, inne budynki i budowle), to Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na mocy art. 86 ust. 1 ustawy, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wynikających z art. 88 ustawy o VAT.
0114-KDIP4.4012.494.2018.1.KM
IBPP3/4512-784/15/JP | Interpretacja indywidualna
IPPP1/4512-35/16-4/KC | Interpretacja indywidualna

References: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 551
 art. 678
 art. 5
 art. 7
 art. 6
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 87
 art. 5
 art. 7
 art. 6
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 87
 art. 86
 art. 87
 art. 88
 art. 5
 art. 6
 art. 5
 art. 2
 art. 6
 art. 551
 art. 2
 FSK 
 art. 6
 FSK 
 art. 6
 art. 2
 FSK 
 art. 6
 FSK 
 art. 2
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 FSK 
 art. 5
 art. 6
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 88
 art. 86
 art. 86
 art. 86
 art. 86
 art. 87
 art. 5
 art. 551
 art. 551
 art. 551
 art. 551
 art. 2
 art. 2
 art. 551
 art. 2
 art. 6
 art. 7
 art. 5
 art. 146
 art. 146
 art. 41
 art. 109
 art. 110
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 86
 art. 15
 art. 114
 art. 119
 art. 120
 art. 124
 art. 86
 art. 43
 art. 86
 art. 88