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Timestamp: 2020-02-29 09:35:45+00:00

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Acqua, scale, balconi e aree sgambamento cani nel condominio (Raccolta sentenze 1997 – 2019) – BroomGulf
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Per giurisprudenza consolidata, le scale comprendono “l’intera relativa cassa”, di cui costituiscono “componenti essenziali e inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dall’art. 1124, primo comma c.c., salvo che oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest’ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l’applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, secondo comma e 1124, primo comma, c.c.” (Cass. n. 3968/1997).
Rispetto alla ripartizione delle spese relative alla struttura delle scale condominiali, la riforma è intervenuta modificando l’art. 1124 c.c. con l’equiparazione degli ascensori alle scale medesime, nonché con l’inserimento del termine “sostituzione” in luogo della precedente “ricostruzione”, ribadendo, per il resto, il concetto secondo il quale entrambi i beni “sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono”.
Le spese relative per le scale e gli elementi ad esse connessi (rampe, scalini, pianerottoli, ringhiera e corrimani, intonaci sotto le rampe, ecc.) vanno ripartite, secondo i criteri dettati dall’art. 1124 c.c.: per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e per l’altra metà “esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”. L’ultimo comma dispone, infine, che “al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.
In merito, la giurisprudenza è concorde nell’applicare solo parzialmente il disposto dell’articolo 1124 c.c. Sulla ratio che gli oneri condominiali da sostenere per la pulizia e l’illuminazione delle scale “non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie”, i condomini sono tenuti a contribuirvi “non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all’uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall’art. 1123, comma secondo, c.c.” (Cass. n. 8657/1996). Secondo una giurisprudenza più recente, in materia di ripartizione delle spese per la pulizia delle scale e solo in tali casi, in deroga al principio posto dall’art. 1123, 2° comma, c.c., deve farsi riferimento in via analogica alla regola posta dall’art. 1124, 1° comma, c.c., esclusivamente nella sua seconda parte, che prevede un criterio di ripartizione in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, la cui ratio va individuata nel fatto che “a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia” (Cass. n. 432/2007).
Partiamo da un presupposto fondamentale: le spese di riparazione dei balconi aggettanti sono a carico dei proprietari delle singole unità immobiliari mentre, le spese delle parti decorative esterne dell’edificio sono a carico di tutti i condomini. La giurisprudenza pare abbia ammesso che i balconi aggettanti, sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono rientrando dunque nella proprietà esclusiva dei condomini. Scopo della presente guida è la preliminare disamina del disposto dell’art. 1117 c.c. e conseguente indagine giurisprudenziale in tema di riparazione dei balconi del condominio. La ragione precipua che giustifica detta posizione risiede nei loro caratteri strutturali, dal momento che stante la natura degli stessi non soddisfano alcuna utilità comune né svolgono alcuna funzione di vantaggio per condomini diversi dal proprietario.
Ai sensi dell’art. 1117 c.c. si considerano cose comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune ovvero quelle specificamente indicate nel disposto della predetta norma ai numeri 1, 2 e 3. I balconi aggettanti non sono considerati cose comuni e di conseguenza esenti dall’applicazione della normativa de qua.
Si riporta dapprima il passaggio di una sentenza del 2011 nella quale si rinvengono tutti i principi citati: “i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne’ di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta’ comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non puo’ applicarsi il disposto dell’articolo 1125 cod. civ.: i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprieta’ esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile Sentenza del 5 gennaio 2011, n. 218). Dalle parole impiegate dai giudici di Piazza Cavour ne emerge che i balconi aggettanti rappresentano un prolungamento dell’appartamento e non rappresentano in alcun modo una zona che abbia una funzione di sostegno o di copertura necessaria dell’edificio. Quindi le spese di riparazione gravano interamente sui condomini proprietari dell’appartamento cui accedono. La sentenza de qua esclude inoltre l’applicabilità della presunzione di cui all’art. 1125 c.c. (Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto). Da ultimo, per completezza espositiva, si riporta ulteriore assunto di derivazione giurisprudenziale dal quale si apprende che “l’articolo 1125 c.c. non possa trovare applicazione nel caso dei balconi “aggettanti”, i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, ne’ di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta’ comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà’ esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (Corte di Cassazione civ Sezione 2 Civile Sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913). Detto precedente non fa che confermare quello che è un orientamento consolidato, ovvero i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva dei condomini proprietari dell’appartamento cui accedono e di conseguenza le spese di riparazione devono da questi essere sostenute.
Le spese di riparazione in ambito condominiale rappresentano un campo particolarmente delicato sotto il profilo giuridico tant’è che sovente l’autorità giudiziaria è chiamata a pronunciarsi circa le dispute che eventualmente possono sorgere. Tra le controversie che maggiormente hanno interessato la giurisprudenza vi è soprattutto la questione delle spese di riparazione dei balconi e dei frontalini, soprattutto perché ci si interroga se gli stessi siano delle estensioni della proprietà esclusiva del condomino oppure se, stante la loro natura, si debba ritenere che gli stessi siano degli elementi accessori della facciata e di conseguenza, parti comuni dell’edificio o di interesse comune. Esordiamo dapprima con la disamina della disciplina legislativa per poi approcciare alle più interessanti risolutive pronunce giurisprudenziali.
Parametro normativo di riferimento in materia di parti comuni dell’edificio è l’art. 1117 c.c. il quale così dispone: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”. Come appena detto, la giurisprudenza è tendenzialmente proclive a ritenere che la valutazione che deve essere compiuta ai fini dell’attribuzione dell’onere delle spese non può prescindere da una valutazione oculata del caso concreto, che consenta di comprendere se i balconi debbano ritenersi una mera estensione della proprietà del singolo condomino oppure se, data la loro stretta pertinenza con la facciata, se essi non siano parti comuni o di interesse comune. Ovviamente rientrano nella prima ipotesi tutti quei casi in cui l’intervento sia mirato ad agevolare l’utilizzo del balcone da parte del singolo proprietario mentre rientrano nel secondo campo tutti quei casi in cui il bene debba essere rivalutato in relazione alla sua funzione di concorrenza al decoro ed allo stile armonioso ed architettonico della facciata.
La Suprema Corte ha autorevolmente ammesso sul punto che “Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, infatti, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cassazione 19 maggio 2015, n. 10209). Ancora, sempre la Suprema Corte, ha rilevato che i frontalini possono ritenersi beni comuni laddove si inseriscano nella facciata e concorrano a costituire il decoro architettonico dell’immobile (Cass. n. 1784/2007).
L’art. 1123 c.c detta le regole sulla ripartizione delle spese per la prestazione dei servizi nell’interesse comune
Per ricostruire la tematica della ripartizione dei costi relativi alla somministrazione d’acqua in condominio, la norma di partenza è contenuta nel codice civile.
L’art. 1123 c.c., rubricato “Ripartizione delle spese”, afferma che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, evidenzia il comma secondo, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Pertanto, la ripartizione delle spese relative al consumo d’acqua va effettuata in maniera proporzionale tra le proprietà dei singoli condomini, precisamente in base ai valori millesimali detenuti; ciò significa che non è possibile fondare la divisione della bolletta in base al numero delle persone presenti in ciascuna abitazione.
Ancora, se sono presenti contatori separati per ogni singola unità immobiliare e uno relativo all’acqua utilizzata per spazi comuni, ogni privato risponderà in ragione del proprio contratto di somministrazione con il gestore, mentre le spese comuni verranno ripartite secondo il criterio generale.
Tale ricostruzione è stata avvallata anche dalla Corte di Cassazione che, nella sentenza n. 17557/2014, ha affermato che “in tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata (…) in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicchè è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che (…) esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno” (per approfondimenti: Cassazione e condominio: come dividere la bolletta se mancano i contatori?).
La Suprema corte, nell’interpretare il citato art. 1123 c.c. conferma che “il primo comma della citata disposizione detta un criterio per la spesa di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l’onere contributivo e il valore della proprietà di cui ciascun condomino è titolare”. Salvo si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in tal caso le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Quanto ai costi legati al contatore, la Cassazione è intervenuta con la sentenza n. 23699/2016 chiarendo che laddove l’acquedotto abbia chiesto decreto ingiuntivo all’utente per i suoi consumi presunti, nell’eventuale giudizio di opposizione è il creditore che dovrà produrre lo strumento di misura
In caso di contestazione dei consumi da parte del somministrato, dunque, grava sul somministrante l’onere di provare che il sistema di rilevazione dei consumi (ovvero il contatore) fosse perfettamente funzionante, mentre grava sul fruitore l’onere di provare che l’eccessività dei consumi è dovuta a fattori esterni al suo controllo e che non avrebbe potuto evitare con una diligente custodia dell’impianto ovvero di aver diligentemente vigilato affinché eventuali intrusioni di terzi non potessero alterare il normale funzionamento del misuratore ovvero determinare un incremento dei consumi.
Dal punto di vista giuridico, in tali casi si rientra nel campo di applicazione dell’articolo 1120 del codice civile
Chiaramente, nulla vieta al padrone di far passeggiare comunque il proprio cane nel cortile condominiale, purché rispetti le necessarie norme igieniche e di sicurezza. L’idea di creare una zona dedicata agli animali è un qualcosa in più, che però inizia a circolare sempre più spesso tra gli appartamenti dei condomini più grandi.
L’art. 1120 c.c.
Giuridicamente, la scelta di destinare una parte di un’area comune condominiale a zona di sgambamento può configurarsi come un’innovazione, con conseguente applicazione dell’articolo 1120 del codice civile che, al primo comma, permette ai condomini di disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
A tal fine è necessaria una delibera assembleare presa con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio.
Va comunque detto che le innovazioni, e quindi anche la creazione di aree di sgambamento, sono sempre vietate se recano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, ne alterano il decoro architettonico o rendono alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
L’articolo 1102 c.c.
In altri casi, se la creazione di un’area di sgambamento è fatta su iniziativa e a spese di un solo condomino, essa può essere ricondotta alla situazione descritta e disciplinata dall’articolo 1102 del codice civile.
Si tratta, tuttavia, di un’ipotesi del tutto residuale, se si considera che tale norma permette al singolo condomino di servirsi della cosa comune solo se non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e se le modificazioni necessarie comportino comunque il miglior godimento della cosa.

References: sentenza 
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 art. 1123
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