Source: http://notasdejurisprudencia.blogspot.com/2017/10/arrendamiento-para-uso-distinto-de.html
Timestamp: 2018-07-19 19:33:01+00:00

Document:
Notas de Jurisprudencia y Doctrina Civil, Mercantil, Penal y Procesal: Arrendamiento para uso distinto de vivienda. Si no está pactado no cabe el desistimiento unilateral por parte del arrendatario. Es necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral. El arrendador puede exigir el cumplimiento del contrato y reclamar las rentas debidas y las rentas pendientes hasta la finalización de la duración del contrato.
Arrendamiento para uso distinto de vivienda. Si no está pactado no cabe el desistimiento unilateral por parte del arrendatario. Es necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral. El arrendador puede exigir el cumplimiento del contrato y reclamar las rentas debidas y las rentas pendientes hasta la finalización de la duración del contrato.
Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2017 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).
CUARTO.- Motivo único; submotivos primero y segundo.
«Motivo único.- Infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso.
»1.º) Infracción del art. 11 por aplicación indebida de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir la anterior a la dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.
»2.º) Infracción del art. 4.1 del Código Civil, según el cual procede la aplicación analógica de la norma cuando ésta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante entre los que se aprecia identidad de razón, y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este precepto legal, recogida, entre otras, en las sentencias de 20 de febrero de 1988, 18 de mayo de 1002, 21 de noviembre de 2000 y 28 de junio de 2004, según la cual, en base a la exposición de motivos del decreto de 31 de mayo de 1974 que probó el texto articulado del título preliminar del Código Civil, la aplicación del método analógico se condiciona a la existencia de una verdadera laguna legal y a la similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver y el ya regulado, debiendo acudirse para resolver el problema al fundamento de la norma y al de los supuestos configuradores».
1. Se alega la infracción del art. 11 de la LAU, por aplicación indebida de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir, la anterior a la dada por Ley 4/2013, de 4 de junio. Alega que la sentencia recurrida fundamenta la extinción de los contratos en la aplicación analógica del art. 11 LAU, de aplicación exclusiva a los arrendamientos de vivienda, sin que acoja ningún otro de los argumentos aducidos por la arrendataria, rechazando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como causa invalidante del desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento. Esta aplicación analógica, indica el recurrente, no encuentra refrendo en la jurisprudencia del TS en los casos como el presente en que el arrendador no acepta el desistimiento y opta por exigir el cumplimiento del contrato, debiendo cumplir el arrendatario con el plazo de duración del arrendamiento libremente pactado y, por tanto, a pagar las rentas que se devenguen hasta la conclusión de dicho plazo, citando al respecto varias sentencias de distintas AAPP que resuelven en el sentido propuesto por el recurrente. Añade que las sentencias que cita la sentencia recurrida para fundamentar su decisión contemplan supuestos distintos al que nos ocupa y en su mayor parte vienen referidas a contratos de arrendamiento regidos por la LAU de 1964 y contemplan la aplicación del art. 56, ya suprimido en la nueva LAU.
2. Se alega la infracción del art. 4.1 CC según el que procede la aplicación analógica de la norma cuando esta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante entre los que se aprecia identidad de razón y de la jurisprudencia del TS sobre este precepto legal. En su desarrollo sostiene que hay que distinguir entre la aplicación analógica del precepto a los efectos de fijar la indemnización a satisfacer por el arrendatario en el caso en que el arrendador, de forma expresa o mediante actos propios, acepta el desistimiento unilateral y la aplicación analógica consistente en considerar que pese a que la LAU, y específicamente su art. 11, limita la facultad del arrendatario de desistir del contrato indemnizando al arrendador a los arrendamientos de vivienda, por analogía puede considerarse que tal desistimiento unilateral también es una facultad del arrendatario en los arrendamientos para uso distinto a vivienda. Precisa luego que es en este último aspecto en el que la aplicación analógica del art. 11 LAU que hace la sentencia que se impugna no encuentra amparo en el art. 4.1 CC ni en la jurisprudencia citada, ya que no hay similitud ni identidad de razón entre el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto al de vivienda.
Se estiman los dos submotivos.
El art. 11 de la LAU regula el desistimiento para el arrendamiento de viviendas, pero no se recoge un supuesto similar en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, figura que no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes (art. 1255 C. Civil), por lo que no procede una aplicación analógica del precepto al carecer de identidad de razón (art. 4 del C. Civil).
SEXTO.- Submotivos tercero y cuarto.
«3.º) Infracción de los arts. 1255 del Código Civil y 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción aplicable a los contratos objeto de este litigio, que consagran respecto de los contratos en general y el segundo de ellos específicamente respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda el principio de autonomía de la voluntad de las partes como rector del contrato, a salvo la imperatividad de las normas contenidas en los títulos I y IV de la LAU.
»4.º) Infracción de los arts. 1091 y 1258 del Código Civil, los cuales consagran el principio de irrevocabilidad de los contratos».
Se denuncia la infracción de los arts. 1091, 1256 y 1258 CC, los cuales consagran el principio de irrevocabilidad de los contratos. En su desarrollo se alega que sentado que el art. 11 LAU no es de aplicación analógica al arrendamiento para uso distinto al de vivienda fuera de los casos de aceptación, expresa o tácita, del arrendador y que la propia sentencia que se impugna proclama que la cláusula rebus sic stantibus no es aplicable al caso para sustentar el pretendido desistimiento unilateral de la arrendataria y que en dicha sentencia no se aduce otra razón para dar eficacia al desistimiento distinta a la aplicación analógica del art. 11 LAU, la necesaria consecuencia de todo ello es que la declaración de extinción de los arrendamientos constituye una clara infracción de los preceptos indicados.
Se alega la infracción de los arts. 1255 CC y 4.3 LAU que consagran respecto de los contratos en general y el segundo específicamente respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda el principio de autonomía de la voluntad de las partes como rector del contrato, a salvo la imperatividad de las normas contenidas en los títulos I y IV de la LAU. Alega la parte recurrente que en ambos contratos, las partes no solo no previeron la posibilidad de desistir anticipadamente del contrato sino que expresamente se resaltó el carácter obligatorio que para ambas tenía el plazo de duración de los arrendamientos.
El art. 4.3 LAU determina que las partes regirán sus relaciones de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad, por lo que en la sentencia recurrida se infringe dicho precepto en cuanto impone la aplicación del art. 11 de la LAU que no está previsto para los arrendamientos para uso distinto de vivienda, desequilibrando el sustrato económico que las partes tuvieron en cuenta para pactar el contrato, alterando las bases del mismo. En la resolución recurrida se permite una renuncia anticipada y unilateral a la duración del contrato, cuando este preveía que el plazo sería obligatorio para ambas partes.
OCTAVO. Submotivo quinto.
«5.º) Infracción del art. 1124 del Código Civil, según el cual la parte contratante perjudicada por el incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir a ésta el cumplimiento del contrato».
Se alega la infracción del art. 1124 CC, según el cual la parte contratante perjudicada por el incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir a esta el cumplimiento del contrato. En este caso el arrendador puede exigir el cumplimiento del plazo del arrendamiento por el arrendatario, ignorando el desistimiento pretendido por este y exigiendo el pago de las rentas en las fechas en que se vayan devengando, así como el cumplimiento del resto de obligaciones contenidas en el contrato. Sostiene que la infracción del art. 1124 CC es obvia al decaer el único argumento (la aplicación analógica del art. 11 LAU) en base al cual niega a la arrendadora el ejercicio de la facultad de exigir a la arrendataria que cumpla con lo libre y voluntariamente pactado.
Se estima el submotivo.
En base al art. 1124 del C. Civil, el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.
Esta sala en sentencia 183/2016 de 18 de marzo y en la 297/2017 de 16 de mayo declaró:
»1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).
»2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que ahora analizamos.
»3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución (sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).
»Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación».
»El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.
»Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011.
»En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.
»Debe rechazarse la argumentación de la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del arrendador, dado que este no consta que aceptase la resolución unilateral».
DÉCIMO.- El recurrido pretende que, de estimarse los motivos del recurso de casación, se valore por la sala la posibilidad de concurrencia de la cláusula rebus sic stantibus, que fue rechazada por la Audiencia Provincial.
Esta sala no puede acceder a lo solicitado pues para ello debería modificar la relación de hechos probados (entre los que está el fin especulativo de la sociedad arrendataria), lo cual no es posible en el recurso de casación.
Etiquetas: Arrendamiento para Uso Distinto de Vivienda, Cumplimiento de los Contratos, Desistimiento del Arrendatario, Desistimiento Unilateral, TRIBUNAL SUPREMO

References: resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 resolución