Source: https://aldiaargentina.microjuris.com/2018/04/06/aplicacion-de-la-teoria-del-esfuerzo-compartido-en-relacion-a-alquileres-concertados-en-dolares/
Timestamp: 2019-04-19 16:16:57+00:00

Document:
Aplicación de la teoría del esfuerzo compartido en relación a alquileres concertados en dólares – AL DÍA | ARGENTINA
Ed. Microjuris.com Argentina	en 6 abril 2018
Partes: Tavani Armando Alejandro c/ Sierra Adriana Griselda s/ ejecución de alquileres
Cita: MJ-JU-M-108244-AR | MJJ108244 | MJJ108244
Aplicación de la teoría del esfuerzo compartido en relación a alquileres concertados en dólares al amparo de la Ley de Convertibilidad.
1.-Corresponde disponer que la suma por la cual prosperó la ejecución de alquileres concertados bajo el amparo de la Ley de Convertibilidad se calcule transformando a pesos el monto de cada alquiler a razón de un peso por dólar estadounidense, más el 30% de la brecha que exista entre un peso y la cotización de la divisa extranjera en el mercado libre de cambio, tipo vendedor, del día en que corresponda efectuar el pago, solución que será válida siempre y cuando la utilización del coeficiente de estabilización de referencia no arroje un resultado superior, más la tasa de interés del 7,5% anual, entre moratorios y punitorios, no capitalizable, desde la fecha en que se produjo la mora de cada uno de los períodos adeudados y hasta el efectivo pago.
2.-Considerando que el equilibrio del intercambio negocial fue previsto por las partes al tiempo de contratar bajo el amparo de la Ley de Convertibilidad y que los alquileres por los cuales prospera la ejecución son los devengados desde el mes de agosto de 2010 hasta el mes de julio de 2015 (inclusive), deviene prudente adecuar la deuda derivada al valor referencial de la cosa locada, pues lo contrario conduciría a injustos resultados, tanto para el acreedor como para el deudor, que han de padecer las secuelas al cambiarse, sin el concurso de su voluntad, las reglas tenidas en cuenta al celebrar el convenio, afectando las características esenciales de la moneda hasta entonces vigente como unidad de cuenta, medida de valor y medio de pago.
3.-La permanencia del locatario en el inmueble una vez vencido el plazo contractual no basta para presumir la celebración de un nuevo contrato, siquiera cuando ha transcurrido un plazo considerable entre el vencimiento y el reclamo de la devolución de la cosa locada, no bastando ello para entender que se ha celebrado un nuevo acuerdo verbal y exigible, aplicándose, por ende, el art. 1622 del CCiv.
4.-Cuando no se ha justificado la existencia de una real y clara modificación de las demás condiciones esenciales del contrato original, no se ha extinguido la obligación anterior y, en consecuencia, debe mantenerse la situación de hecho contemplada en el art. 1622 del Cciv., la mera continuación de la relación locativa surgida con el contrato, hasta tanto se exigió la restitución del inmueble, conservándose el vínculo obligacional en los mismos términos en que aquella se celebró.
Buenos Aires, 21 de septiembre de 2017.-
I. Vienen las presentes actuaciones a conocimiento del Tribunal con motivo de los recursos de apelación deducidos por la actora a fs.273 y a fs.299, contra la sentencia de fs.270/272 y la resolución de fs.296.
II. La sentencia de fs.270/272 impugnada, manda llevar adelante la ejecución promovida hasta que la ejecutada haga íntegro pago al actor de las sumas adeudadas por los períodos de alquileres reclamados, correspondientes a los meses de Agosto de 2010 a Julio de 2015, cuyo capital se recompone por aplicación de la normativa dictada al amparo de la emergencia, disponiéndose la “pesificación” el crédito a la paridad cambiaria U$S.1 = $.1, con más el reajuste por la aplicación del Coeficiente de Variación Salarial de Referencia (CVS) desde la fecha de mora, y a su resultado, aplicarle la tasa de interés del 18% anual, en todo concepto. Disconforme con ello, se agravia la actora en el memorial de fs.279/286, cuyos fundamentos son replicados a fs.290/291 por la demandada. Sostiene la inaplicabilidad en el “sub examine” de la legislación de emergencia; deduce en subsidio impugnación con base constitucional del artículo 4 de la ley 25.713 y critica por reducida la tasa para el cálculo de los intereses debidos que se fija la sentencia bajo recurso. A su turno, en oportunidad de replicar las quejas de su adversaria procesal, la demandada solicita que se mande a testar los dichos que aquélla vuelca en el acápite 3° de la página 14 del memorial de agravios, afirmando que exceden lo tolerable en cuanto a las consideraciones personales innecesarias sobre su persona y con respecto al magistrado de la anterior instancia. Por su parte, en la resolución de fs.296, el Sr.Juez “a quo” desestima el pedido de libramiento del pedido de informes a la Dirección General de Tecnología del Consejo de la Magistratura de la Nación -mediante el sistema de diligenciamiento electrónico de oficios- que propicia a fs.294/295 la actora, por no advertir el magistrado en el trámite del recurso de apelación u hecho trascendente que justifique la investigación que con relación al funcionamiento del sistema informático propone la ejecutante. Resolución que mantiene a fs.300, concediendo en el mismo acto la apelación subsidiaria que deduce la actora a fs.299.
III. Descripto brevemente el escenario del debate traído a consideración de esta Sala, en forma liminar corresponde destacar que la documentación que el recurrente arrima a fs.275/278, al tiempo de esbozar sus críticas contra la sentencia de fs.270/272, no será tenida en cuenta por el tribunal a los efectos de la dilucidación de los recursos bajo análisis. Es que, en el caso de la apelación concedida en relación, no se admite la apertura a prueba ni la alegación de hechos nuevos (conf. art.275 CPCCN), extendiéndose dicha veda a la agregación de documental, en tanto rige de manera absoluta la prohibición del “ius novorum”, pues la alzada tiene una función revisora pero no renovadora del proceso (Palacio, Lino Enrique, “Derecho Procesal Civil”, t.V, pág.82, Ed. Abeledo-Perrot), limitada eminentemente al examen de justicia o regularidad de la sentencia impugnada, teniendo en cuenta, únicamente, el material fáctico y probatorio colectado en la instancia de grado (ver Kielmanovich, Jorge L., “Improcedencia de la agregación de prueba documental.”, LL.1990-C-24; íd. Morello y otros, “Código Procesal Civil y Comercial.”, t. III, págs.398/91 y jurisprudencia allí citada.
IV. Sentado ello, se impone en primer término la consideración del planteo introducido por la ejecutada en oportunidad de contestar los fundamentos del recurso concedido a fs.274.Sin desatender ni subestimar las observaciones argumentales que integran la presentación de la parte actora, pero sin omitir tampoco la identificación conceptual -en su integridad- de algunas de las expresiones que han sido incorporadas en dicho escrito, a criterio de este tribunal, del párrafo en cuestión (tercero de fs. 285vta.), emerge un exceso de lenguaje, un desborde de palabra que conlleva un trato desconsiderado para con el magistrado de la anterior instancia y para con la contraparte, que la norma aplicable ha previsto, en función de esa específica potestad que la ley adjetiva concede a los magistrados (art.35, inc.1, del Código Procesal Civil y Comercial). Es que, hemos tenido en cuenta que al partir de la identificación del proceso como “una forma de expresión”, los vocablos y oraciones señalados resultan “elementos expresivos” que exceden la esencia de juridicidad que hace a su pertinencia, hasta el extremo de trasuntar una intención descalificatoria, de la actuación del magistrado y de persona de la accionada, de manera inconveniente. Constituyen, pues, una adjetivación innecesaria e irónica que sobrepasa los límites fijados por el libre ejercicio de los derechos de los contendientes, de la profesión y del estilo de debido respeto a la parte contraria y a los magistrados, que no se compadece con el respeto y la mesura que debe dispensarse para con el juez interviniente y entre las partes, en el marco de la confrontación y discrepancia de posiciones a las cuales tienen plenos derechos.En este sentido, la Corte Suprema ha sostenido que toda defensa debe ser ejercida con energía y denuedo, si es necesario, pero con la indispensable mesura que salvaguarde la majestad de la justicia, evitando los desbordes de palabras (CSJN, Fallos, 305:2261; 308:1605).
Por ello, cuando las frases referidas no pueden tolerarse y considerarse una argumentación posible de la defensa de los derechos que esgrime la actora en este proceso, a poco de advertir que su eliminación no puede acarrear una merma del ejercicio del derecho de defensa cuando no coarta la integridad de la argumentación, en uso de las facultades instructorias y ordenatorias que le tiene reservadas al tribunal el ordenamiento adjetivo (art.35, inc.1, Cód. Procesal), corresponde disponer que se teste el párrafo indicado del escrito de fs.279/286 y advertir a los presentantes de dicha pieza que, en el supuesto de reiterarse la conducta observada, serán pasibles de las correcciones disciplinarias previstas en la misma norma.
V. Sentado ello, por razones de un adecuado análisis metodológico, en cuanto concierne a las cuestiones que motivan los reproches de la parte actora, hemos de abordar en primer término el examen de los agravios levantados contra la resolución de fs.296. Sobre el particular es de ameritar que coincide este tribunal con la postura adoptada en la instancia de grado con relación al pedido de libramiento del pedido de informes a la Dirección General de Tecnología del Consejo de la Magistratura de la Nación que propicia a fs.294/295 la actora. Ello, en tanto se verifica con anterioridad al planteo bajo análisis, la subsanación de “cualquier omisión” en que se haya incurrido sobre aspectos concernientes al procedimiento de carga digital y validación de los escritos presentados en el proceso.Así, sin desmedro de destacar que la “vinculación” de los escritos presentados por las partes debe -indefectiblemente- ser llevado a cabo antes de proveer a toda presentación digitalizada en el soporte informático, y que ello implique una justificación, ante tal subsanación, cabe concluir en la desestimación del recurso de apelación subsidiario, en la medida que no se aprecia la existencia de irregularidad o vicio que pueda acarrear al apelante perjuicio o menoscabo alguno en el ejercicio de su derecho de defensa, o lesión en la aplicación del principio del debido proceso.
VI. En lo que atañe a los reproches que formula la actora contra la el reajuste que decide el “a quo” en la sentencia apelada, cabe adelantar que han de desatenderse los que sostienen la invalidez, con base constitucional, del artículo 4 de la ley 25.713. Es que no puede soslayarse que ha sostenido la Suprema Corte de Justicia de la Nación que el bloque legislativo de emergencia, donde se funda la regla general de la pesificación, es constitucional, de acuerdo, en este aspecto, con lo ya resuelto en la causa “Bustos” (conf. Fallos 327:4495), sin perjuicio de las opiniones referidas a su conveniencia. Y consideró que una interpretación contraria a esta regla fundamental del funcionamiento económico, efectuada años después de establecida, traería secuelas institucionales gravísimas, contrariando el canon interpretativo que obliga a ponderar las consecuencias que derivan de las decisiones judiciales (conf. Fallos 312:156). De acuerdo con esta centenaria jurisprudencia – prosiguió la Corte- y en las circunstancias actuales, resulta evidente que no se ocasiona lesión al derecho de propiedad (conf. similar criterio C.S.J.N., “Massa, Juan Agustín c/ Poder Ejecutivo Nacional, dto. 1570/01 y otro s/Amparo ley 16.898” , causa M.2771.XLI, sent.del 27-XII-2006, considerando 21). Así, cuando en el “sub lite” se debate la inteligencia de normas federales respecto de las cuales, como es sabido, la Corte Suprema de la Nación es la intérprete genuina y final, sin hallarse limitada ni por la interpretación de los jueces inferiores ni por las articulaciones de las partes (conf. doct. Fallos: 308:647, cons.5, 326:2880 ), debiendo los tribunales ordinarios adecuarse a esa interpretación, sobre todo cuando han sido descalificadas por considerárselas inconstitucionales (conf. CSJN, in re, B.1160. XXXVI, “Banco Comercial de Finanzas S.A.”, sent. de 19-VIII-2004; conf. mi voto en causa L. 85.181, “Varano”, sent. de 23-V-2007). Encontramos conveniente, también, destacar que la Corte abordó el tema de la ejecución de alquileres y su vinculación con las normas de emergencia en la causa “Pesadori María Teresa y otro c/Durán de Pita, Filomena y otros” (causa P.1523.XLI, sent. del 22IV-2008) manifestando que, en lo pertinente, dicha cuestión resultaba sustancialmente análogas a las resueltas en el caso “Longobardi Irene Gwendoline y o tros c/Instituto de Educación Integral San Patricio S.R.L.” (causa L.971.XL, sent. del 18-XII-07); manteniendo idéntico sentido se expresó en diversos casos de ejecución de alquileres (conf. causas R. 1497. XLII, sent. del 12-II-2008; causa J.179.XLI, sentencia del 12-VIII-2008; causa C. 242. XLIII, sent. del 10-VI-2008; causa B. 2414. XLI, sent. del 6-V-2008; entre otras). Por consiguiente, toda vez que la Corte Federal se ha pronunciado sobre la cuestión atinente a la emergencia y la validez de las normas en materia de pesificación que devino como consecuencia de la grave crisis que atravesara nuestro país, corresponde que este tribunal siga el criterio elaborado por el alto Tribunal.
VII.Aventada, entonces, la tacha de inconstitucionalidad de las normas de emergencia, cuadra considerar que igual conclusión cabe adoptar con respecto a las quejas que sostienen la inaplicabilidad en el “sub examine” de las normas de emergencia económica. Es que, es de ameritar que la permanencia del locatario en el inmueble una vez vencido el plazo contractual no basta para presumir la celebración de un nuevo contrato, siquiera cuando ha transcurrido un plazo considerable entre el vencimiento y el reclamo de la devolución de la cosa locada; no bastando ello para entender que se ha celebrado un nuevo acuerdo verbal y exigible, aplicándose, por ende, el artículo 1622 del Código Civil (vigente al tiempo de su celebración y en oportunidad de promoverse la presente acción ejecutiva). En efecto, cuando no se ha justificado la existencia de una real y clara modificación de las demás condiciones esenciales del contrato original, tal como lo sostiene el “a quo” no se ha extinguido la obligación anterior y, en consecuencia, debe mantenerse la situación de hecho contemplada en el artículo 1622 del Código Civil, la mera continuación de la relación locativa surgida con el contrato presentado en autos, hasta tanto se exigió la restitución del inmueble, conservándose el vínculo obligacional en los mismos términos en que aquella se celebró. En consecuencia, a pesar de los argumentos ensayados por la apelante, la cuestión no puede resolverse con arreglo a lo normado por el artículo 2 del decreto 762/2002, pues si bien sus disposiciones resultan de aplicación ante contratos originariamente convenidos en dólares estadounidenses u otra moneda extranjera, cuyo locatario fuere una persona física y el destino de la locación fuere el de vivienda única familiar y de ocupación permanente, que fueran transformados a pesos por el decreto 214/2002 y sus modificatorios -dictados en el marco de la emergencia declarada por la ley 25.561-; no se verifica en la especie “sub examine” que se haya configurado la renovación del contrato originario o la celebraciónde un nuevo contratos, que pueden ser libremente pactados por las partes. Sin desmedro de ello, cuando la cuestión planteada en este juicio entablado por el cobro de alquileres derivados de un contrato de locación de un inmueble destinado a vivienda, se vincula con las normas sobre pesificación, cabe examinar la compatibilidad de la protección de los patrimonios, tanto del acreedor como del deudor, con la regulación general del régimen monetario y la fijación del valor de la moneda. Sobre este aspecto ha habido precedentes constantes acerca de su constitucionalidad fundados en el principio de la “soberanía monetaria” (C.S.J.N., Fallos 52:413; 431:149 y 187:195). En el caso particular de autos en el que se ventila la devolución de una suma de dinero pactada originariamente en moneda extranjera, las normas en análisis contemplan el reajuste equitativo (confr. art. 8 del decreto 214/02) o del denominado principio del esfuerzo compartido previsto en el art.11 de la ley 25.561 (confr. Peyrano, Jorge, “Una nueva pretensión: La distribución del esfuerzo compartido” ED Boletín n° 10.444 del 15/2/02). Estas normas se aplican aun cuando la mora hubiera recaído antes de la normativa de emergencia (Ariza, Ariel, “Revisión judicial de los contratos en la emergencia económica”, en JA fasc. n°10 del 4/11/02). Es evidente, más allá de cualquier valoración sobre técnica legislativa, que los decretos 214/02 y 320/02, amplían el ámbito de las obligaciones “pesificadas” a que se refiere la ley 25.561. Desde ese piso de marcha, este tribunal, al abordar el tema de la ejecución de alquileres y su vinculación con las normas emergencia, entendió equitativo compatibilizar los intereses de las partes, distribuyendo las consecuencias de las transformaciones económicas producidas por las leyes en cuestión sobre el negocio jurídico que las vincula, de modo de compensar el desequilibrio habido, por motivos ajenos a los contratantes, aplicando el principio distributivo del esfuerzo compartido.Pues, ameritamos que el desequilibrio en las prestaciones habido luego de la emergencia económica, afectó el génesis del sinalagma contractual en materia de locaciones urbanas y a consecuencia de ello, el precio acordado por las partes -elemento esencial del contrato que representa la relación de equilibrio del costo-beneficio y constituye el núcleo prestacional básico-, no podía ser mantenido en la moneda convenida, ni podía reajustarse con apego a la literalidad de las normas de emergencia, juzgando que en ambos supuestos se podía desembocar en soluciones disvaliosas, alejadas del sentido de justicia que debe privar en toda decisión judicial, en tanto generaban, al tiempo de su aplicación, una distorsión con el valor locativo referencial del inmueble objeto del contrato que vincula a las partes. De tal forma, de tener en especial consideración que el equilibrio del intercambio negocial fue previsto por las partes al tiempo de contratar bajo el amparo de la ley de convertibilidad -pues el contrato fue celebrado en el marco de una realidad económica distinta a la que actualmente impera y se han operado transformaciones en el mercado de locación de inmuebles- y que los alquileres por los cuales prospera la ejecución son aquéllos que se devengaran desde el mes de agosto de 2010 hasta el mes de julio de 2015 (inclusive), concluimos que deviene prudente adecuar la deuda derivada de los alquileres impagos al valor referencial de la cosa locada, pues lo contrario conduciría a injustos resultados, tanto para el acreedor como para el deudor, que han de padecer las secuelas al cambiarse, sin el concurso de su voluntad, las reglas tenidas en cuenta al celebrar el convenio, afectando las características esenciales de la moneda hasta entonces vigente como unidad de cuenta, medida de valor y medio de pago (esta Sala, Expte. n°92.244/2.001, “Fericenter S.A. c/ Umansky, Esteban s/Ejecución de Alquileres”, R.423169, del 08/02/2006; entre otros). VIII.La solución propiciada, se alinea con lo sostenido sobre el particular por la Corte que al examinar la aplicación de las leyes de emergencias en los procesos donde se ejecutan los alquileres impagos derivados de un contrato de locación de un inmueble destinado a vivienda familiar, consideró que en lo referido a la validez y aplicación al caso de dichas normas sobre pesificación, resulta sustancialmente análogo, en lo pertinente, lo resuelto en el precedente “Bezzi” (Fallos:330:4001) (CSJN, “Fraves, Laura Silvia c/Velci La Viola, Amelia María Carolina y otros s/Ejecución de alquileres”, K.349, XL, del 12 de mayo de 2009; íd. causas R.1497. XLII, sent. del 12-II-2008; causa J. 179. XLI, sentencia del 12-VIII-2008; causa C. 242. XLIII, sent. del 10-VI-2008; causa B. 2414. XLI, sent. del 06 V-2008; entre otras). Se impone entonces, atender, pero con alcance parcial, los agravios levantados por la actora apelante y disponer que la suma por la cual prosperó la ejecución se calcule transformando a pesos el monto de cada uno de los alquileres devengados a razón de un peso por dólar estadounidense, más el 30% de la brecha que exista entre un peso y la cotización de la mencionada divisa extranjera en el mercado libre de cambio, tipo vendedor, del día en que corresponda efectuar el pago; solución que será válida siempre y cuando la utilización del coeficiente de estabilización de referencia no arroje un resultado superior (ver CSJN, M.907. XLIV. “Mandiola de Quatrini, Ana Catalina y otro c/Tosi, Rubén Enrique s/ ejecución de alquileres”, del 28/04/ 2009). En cuanto a los intereses adeudados, se fija para su cálculo la tasa de interés del 7,5% anual, entre moratorios y punitorios, no capitalizable, desde la fecha en que se produjo la mora de cada uno de los períodos adeudados y hasta la del efectivo pago.Como lo señaláramos en oportunidades anteriores, no albergamos dudas con respecto a esta solución, pues es nuestra firme convicción que la misma propende a que las partes involucradas soporten de la forma más justa las consecuencias de la emergencia y los riesgos de la contratación, de modo que ninguna de ellas se beneficie con la crisis a expensas de la otra. Sin ser ello perfecto, proporciona una solución más equitativa que armoniza lo dispuesto por la normativa de emergencia con las garantías reconocidas por nuestra Constitución Nacional y refleja, ante este tipo de supuestos de excepción, la aplicación de principios que tienden a dar al conflicto una respuesta justa y equilibrada.
En mérito a lo expuesto y a lo considerado, se RESUELVE: 1) En uso de las facultades instructorias y ordenatorias que le tiene reservadas al tribunal el ordenamiento adjetivo (art.35, inc.1, Cód. Procesal), disponer que una vez firma la presente se teste el párrafo tercero de la fs.285 vta., del escrito de fs.279/286 y advertir a los presentantes de dicha pieza que, en el supuesto de reiterarse la conducta observada, serán pasibles de las correcciones disciplinarias previstas en la misma norma. 2) Confirmar la resolución de fs.296, en todo cuanto decide y fuera materia de agravio. Con costas de alzada en el orden causado, en tanto no se ha dispuesto sustanciación, ni devenido controversia sobre la cuestión (arts.68 y 69, C PCCN). 3) Modificar la sentencia apelada de fs.270/272, con el alcance indicado en el considerando VIII de la presente. Con costas de alzada en el orden causado, atento a la forma en que se decide y dado que ante las distintas líneas de interpretación doctrinaria y jurisprudencial elaboradas en torno al alcance del régimen de emergencia, cabe considerar que la vencida actuó sobre la base de una convicción razonable acerca de ésta cuestión controvertida (arts.68 y 69 CPCCN). Se deja constancia de que la Vocalía n°29 se encuentra vacante (art.109, R.J.N.).
Regístrese. Comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada N°15/13, art.4°), y devuélvase a la instancia de grado.
Tag: ALQUILERES, EJECUCIÓN DE ALQUILERES, EMERGENCIA ECONÓMICA, INTERESES, LOCACIÓN DE INMUEBLES, OBLIGACIONES EXPRESADAS EN DÓLARES, PESIFICACIÓN, RÉGIMEN DE CONVERTIBILIDAD
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 artículo 4
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 Resolución 
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 artículo 1622
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 artículo 2
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