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﻿ 4ème loi de réparation de la loi de 2010 (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
4ème loi de réparation de la loi de 2010
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#1 06-07-2013 11:21:59
Une proposition de loi pour postposer la date limite d'adaptation des statuts avec 12 mois (jusqu’au 01.09.2014) a été déposé le 26.06.2013.
La proposition a été approuvée à la Chambre (le 04.07.2013) mais évoquée par le Sénat (le 05.07.2013). Après il doit encore retourner à la Chambre. Un vote définitif avant le 01.09.2013 devient problématique, mais probablement techniquement possible.
Voir : Projet de loi modifiant, en ce qui concerne le délai de mise en conformité des actes, la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion
#2 06-07-2013 12:58:39
Re : 4ème loi de réparation de la loi de 2010
Lobie des syndic pro ?
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans (12), (36), 48, ... mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code
Il ne me semble n'y avoir aucune obligation envers l'AG d'approuver quoi que ce soit puisque les nouvelles règles d'office d'application. mais il y a uniquement obligation envers le syndic qui doit juste soumettre les adaptations à l'AG ...
Mais vu l’inaction des syndic on leurs offre délais sur délais ?
Il est vrai que les syndic n'ont peut-être pas avantage à rappeler en AG leurs obligations envers l'ACP comme par exemple les points concernant les budgets et la comptabilité !
#3 08-07-2013 16:50:23
Extrait d'un message spécial de l'Ipi à ce même sujet:
"Nouveau délai pour l’adaptation des statuts de dizaines de milliers de copropriétés
Environ 1,2 million de copropriétés en Belgique devaient, pour le 1er septembre 2013 au plus tard, adapter l’acte de base, le règlement de copropriété et le règlement d’ordre intérieur à la nouvelle loi sur la copropriété. Il ne s’agit que d’une opération purement administrative, mais non sans importance. Les adaptations doivent ainsi rendre le fonctionnement au sein de chaque immeuble à appartements sensiblement plus moderne et transparent. Mais … il s’avère aujourd’hui que rien n’a encore été fait dans une très grande majorité des copropriétés. Et la raison de ce retard est fort simple. Les adaptations nécessaires requièrent des demandes complémentaires qui peuvent occasionner des frais supplémentaires pour les copropriétés. C’est pourquoi la Chambre vient de voter une modification de la loi permettant de reporter cette obligation au 1er septembre 2014 et ainsi de limiter au maximum le coût et les embarras liés à celle-ci.
Une nouvelle loi sur la copropriété avait été votée en 2010 afin de moderniser et rendre plus transparent le fonctionnement de chaque copropriété. Il appartenait donc au syndic de veiller à ce que les nouvelles règles soient insérées au sein de l’acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur de chaque immeuble à appartements. La première date butoir avait déjà été reportée de deux ans en 2011 pour s’établir au 1er septembre 2013. A l’initiative de la Ministre de la justice Annemie Turtelboom et de la députée Carina Van Cauter, la Chambre a donc voté un nouveau report jusqu’au 1er septembre 2014. “Les copropriétaires disposeront ainsi d’un an supplémentaire pour se mettre en règle,” se réjouissait la Ministre de la justice Annemie Turtelboom.
Ce report se fondait sur des motifs légitimes. En effet, dans la plupart des immeubles à appartements dans lesquels un des copropriétaires assume la fonction de syndic, ce dernier ne sait pas comment il faut appliquer ces nouvelles obligations. Plus problématique encore : dans certains immeubles, le syndic n’est même pas au courant de l’existence de ces nouvelles obligations. En outre, la nouvelle réglementation comporte toute une série d’imprécisions, auxquelles même le législateur peine à donner une réponse concrète. Un des problèmes principaux concerne la coordination des statuts : doit-elle ou non faire l’objet d’un acte notarié ? Si tel était le cas, l’opération pourrait coûter quelques milliers d’euros aux copropriétés. En conséquence, la très grande majorité des immeubles à appartements n’ont à ce jour toujours pas procédé à la coordination de leurs statuts.
L’approbation du projet de loi – introduit notamment par la députée Carina Van Cauter et signé par tous les partis de la majorité - permet déjà de créer un délai supplémentaire pour faire toute la clarté en la matière. En outre, cette modification veille à ce qu’un grand nombre de copropriétés ne soit pas confronté à des coûts élevés. Et l’objectif principal est d’éliminer définitivement toutes les imprécisions restantes dès la fin des vacances parlementaires et ainsi paver le chemin pour une adaptation rapide, abordable et de qualité des statuts et du règlement d’ordre intérieur de dizaines de milliers de copropriétés. “Les copropriétaires pourront ainsi à nouveau pleinement compter sur la sécurité juridique et la transparence, ce qui constituait finalement l’objet premier de la profonde réforme de la loi sur la copropriété votée en 2010”, conclut la Ministre Turtelboom.
Ce nouveau délai ne deviendra bien entendu effectif qu’après publication au Moniteur belge de la modification de la loi approuvée la semaine dernière par la Chambre"
#4 10-07-2013 09:23:23
L'évocation de ce projet sera discuté dans la comission de Justice aujourd'hui.
#5 12-07-2013 09:15:48
Le projet est accepté sans changement. Il est repris sur l'ordre du jour de la séance plénaire du 17.07.2013 comme point 14.
#6 19-07-2013 00:16:55
(...) Le Sénat a adopté le projet à l’unanimité sans modification. Celui-ci sera transmis à la Chambre des représentants en vue de la sanction royale. (...)
Non encore approuvé par les orateurs. Ne pas citer sans mentionner la source.
Source: Sénat - Compte rendu provisoire du 18.07.2013 - séance du soir
#7 12-08-2013 17:46:46
Extrait d'une newsletter adressée par l'asbl CNIC ce 11/8/2013 à ses abonnés:
"Jadis nous avions fait savoir via notre site web qu’une proposition de loi était sur le point d’être votée afin de prolonger de 12 mois le temps dont on disposait pour mettre en conformité les statuts d’une Association des Copropriétaires (ACP). Le 18 juillet 2013 le sénat a en séance plénière, après la chambre, voté et accepté la proposition de loi. De ce fait la période de mise en conformité des statuts est prolongée une dernière fois de 12 mois et la nouvelle date est le 01 septembre 2014.
Manque de professionnalisme parmi les agents immobilier-syndics professionnels
Il semble évident que pas mal d’agents immobilier prennent à la légère leurs obligations légales de présenter à l’assemblée générale les propositions de transformation des statuts des bâtiments dont ils ont la gérance. Certes pour ce qui concerne les termes. Peu de syndics réussissent à présenter à l’assemblée générale une proposition dans les temps.
Des plaintes enregistrées par le CNIC il s’avère que certains syndics, qui pensent avoir assez d’expérience dans l’établissement de statuts, emploient des forums internet afin d’adapter les statuts.
Une entreprise très dangereuse, d’autant plus qu’il s’avère plus tard que certaines visions des choses ou réponses des participants aux forums concernant les adaptations des statuts ne sont pas correctes. Il est pratiquement impossible de savoir qui sont vraiment ces personnes qui se font passer pour des experts, spécialistes ou avocats sur des forums! Dans un de ses prochains E-news le CNIC déploiera le manque de transparence et les objectifs parfois cachés des personnes qui prennent part aux forums cachées derrière des titres tels qu’experts, spécialistes ou avocats et chez certaines sociétés chez qui on a pu constater, via la centrale des balances de la Banque Nationale de Belgique, un capital propre fort négatif!
Les syndics qui vont chercher leurs renseignements via des forums, prennent de très grands risques.
Cela devient complètement hilarant quand soudain des copropriétaires d’une ACP sont confrontés à des propositions faites par leur syndic qui ont été copiées ci et là intégralement ou partiellement d’un forum. Cela ne reflète que peu de professionnalisme vis-à-vis de l’ACP.
Je ne résiste donc pas au plaisir de citer cela.... sur notre forum
#8 13-08-2013 01:01:01
C’est avec un plaisir que je peux dire que le forum PIM n’est en fait pas concerné par ce texte, puisqu’il a démontré maintes fois, d’en bloquer ceux qui veulent abuser du forum à des fins commerciaux.
Cette communication du CNIC se base probablement entre autres sur l'intervention suivante lors le débat du 17/7 sur la proposition de prolonger la limite avec 12 mois :
M. Bert Anciaux (sp.a). – Pour autant que je sache, dans le projet, le délai est simplement prolongé d’un an. Cette affaire devait être terminée pour septembre mais dans la pratique, de nombreux actes de copropriété n’ont pas encore été déposés.
Je voudrais toutefois insister sur le fait que tant qu’aucune sanction ne sera prise en cas de non-respect de cette obligation, les copropriétaires n’inciteront pas le syndic à faire le nécessaire, au contraire.
Nous suivrons dès lors le dossier. Si dans les prochains mois, les actes de copropriété ne sont pas réellement mis en œuvre, une initiative devra être prise au Sénat pour adapter à nouveau la loi et y insérer une sanction, à savoir la nullité des statuts. Sinon, le risque est grand que nous devions sans cesse reprolonger le délai.
Source : Séances plénières du Sénat - Mercredi 17 juillet 2013 - Annales – page 15
Ce salon, qui n’est pas facile à gérer, a su garder son cap : aider les copropriétaires à mieux comprendre les aléas de la copropriété forcée.
Le style des intervenants est parfois pas ce qu’il faut, mais il reste véridique et proche de la vie réelle. Ceux qui essaient de profiter du forum sont vite démasqué. Il y a eu des exemples concrets ces derniers jours, mais aussi par exemple un long, mais très flagrant de 2006 (« ACP en justice »).
#9 14-08-2013 09:57:46
Au fond, à bien y réfléchir, la loi nous octroie la possibilité de modifier les statuts pour les mettre en conformité gratuitement et sans passer par un notaire.
Et si on ne le fait pas, les clauses contraire à la loi sont annulées, et remplacées par la loi.
Quel est l'intérêt alors de faire le travail?
D'autant plus qu'on nous suppose capable de se mettre en conformité avec la loi, mais qu'on nous interdit de se mettre en conformité par la même occasion aux autres décisions de l'assemblée générale...
En clair, si on ne fait rien, cela ne change rien. Et on n'a aucun avantage à se mettre en conformité. Et que ceux qui ne se sente pas capable de le faire n'ont pas envie de payer un notaire (2500 à 5000€) ou un professionnel (tarif CNIC: 1000 à 3000€ + retape des documents)
Et vous vous étonnez que personne ne "se mette en ordre"?
Mon avis, c'est que la loi aurait pu être beaucoup plus complète, et proposer un modèle quasi complet d'acte de base, à compléter par décision d'assemblée générale ou par clauses de l'acte de base d'origine.
Je suis même étonné que les grands groupes n'aient pas proposé cela et fait du lobby en ce sens. Cela aurait très fortement favorisé leur gestion...
#10 14-08-2013 13:27:23
Rien faire … effectivement cela ne coûte rien au début, mais alors …
- Tous les travaux non-périodiques (même ceux d’un EUR) doivent faire l’objet d’un devis, accepté lors de l’AG précédent, et faire l'objet d’au moins deux offres;
- La comptabilité simplifiée ne peut pas être appliquée, mais la comptabilité en partie double est d’application d’office, aussi dans le cas d'une ACP de deux appartements;
- La responsabilité du syndic de l’ACP ne pourra pas être mis cause, si l’ACP n’a pas adapté les statuts avant le 01.09.2014;
- Même chose pour le commissaire aux comptes, membres du conseil de copropriété...;
- Le conseil de copropriété ne pourra pas fonctionner, puisque le nombre des membres et la mission du président n'a pas été déterminé dans les statuts après le 01.09.2010;
- Etc, … .
Une ACP qui ne met pas ses statuts à jour avec la loi de 2010, se retrouvera le 01.09.2014 dans une situation précaire, … . Le "gain" pourait se traduire dans une perte x 10.
Une ACP qui n’a pas mis ses statuts à jour par acte authentique en application de la loi de 1994 (on avait à ce moment 5 ans le temps), se retrouvera d’office dans une situation très précaire dès que certaines parties du Code de Droit Économique sont d’application. Plus de personnalité juridique « active ».
Et risque d’être poursuivi pénalement dès le 01.09.2017.
En plus … une ACP qui est dans ce cas ne pourra plus entamer des procédures contre les CP qui ne paient pas les charges.
La loi de 1994 a consacré la souveraineté de l'AG. Mais la loi de 2010 oblige l'AG à prendre ses responsabilités ... .
Si l’AG fuit ses responsabilités, alors les conséquences seront là dès le 01.09.2014.
#11 14-08-2013 13:33:18
Je ne suis pas étonné. Le bût des grands groupes est de rentabiliser leurs investissements. Pas plus ni moins.
Publier un modèle complet des statuts minimales dans la loi ou AR est la méthode appliquée aux Pays-Bas. Le parlement a refusé cette méthode sous l'influence de l'IPI/CIB/RI/ABSA/... . Pourquoi ? Trop de transparence ?
#12 14-08-2013 15:02:39
Le parlement a refusé cette méthode sous l'influence de l'IPI/CIB/RI/ABSA/...
Certain de n'avoir oublié personne ?... ;-)
En tout cas, si quelqu'un de qualifié me fait parvenir un tel modèle non contestable, utilisable par tous, je ne vois aucun inconvénient à le mettre online, sur Pim, gratuitement !
#13 14-08-2013 16:22:19
Un tel modèle doit être approuvé par le législateur (ou un organisme officiel doit être mandaté pour le faire) et publiè au Moniteur ...
#14 14-08-2013 22:27:08
Et en vertu de quelle loi ???
#15 15-08-2013 11:36:52
Le Code Civil, si on veut que le modèle soit applicable impérativement comme aux Pays-Bas.
Si non, je crois que l'ABSA a un modèle et le CNIC était en train d'en faire un.
#16 15-08-2013 13:07:32
PIM a écrit : luc a écrit :
Décidément Luc, vous aimez mélanger les concepts !
Je n'ai jamais prétendu vouloir mettre online un modèle obligatoire !
#17 15-08-2013 13:14:55
Erreur. Cela est décidé simplement par l'AG, à majorité de 3/4. Même sans modif de l'acte de base, cela s'applique.
Erreur. Le code civil le prévoit, sans besoin de le dire en AG. Même sans modif de l'acte de base, cela s'applique.
Je ne vois pas pourquoi. Le syndic est respnsable de ses actions, comme tout le monde sur la planète!!!
Erreur. r ceux qui dépassent leur rôle, il reste la responsabilité personnelle... Même sans modif de l'acte de base, cela s'applique.
Erreur. C'est prévu au code civil. Cela est décidé simplement par l'AG, à majorité de 3/4. Même sans modif de l'acte de base, cela s'applique.
Je suis étonné de la désinformation que vous faites.
A moins que vous ne vous toursiviez encore pour invalider ce que le code civil prévoit très clairement...
#18 15-08-2013 15:27:15
Citation :Rien faire … effectivement cela ne coûte rien au début, mais alors …
Art. 577-8 § 4.
Cela s’applique si la décision de spécifier le montant (voir Art. 577-7) est répété chaque année … OU repris dans les statuts.
Si non cette décision risque ne pas être opposable aux nouveaux copropriétaires … . La Cour de Cassation a déja annulé des décisions d'AG qui se basaient sur des décisions d'AG qui n'étaient pas publiés par acte authentique ...
Citation :- La comptabilité simplifiée ne peut pas être appliquée, mais la comptabilité en partie double est d’application d’office, aussi dans le cas d'une ACP de deux appartements;
Art. 577-8 §4.
17° (…)Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée (…)
Sans besoin de le dire en AG ? Une autorisation implique que vous pouvez le faire, mais ne vous oblige pas à le faire.
Maintes ACP ne le font pas. C’est à l’AG de décider explicitement en adaptant les statuts, ou en le décidant chaque année explicitement.
Citation :- La responsabilité du syndic de l’ACP ne pourra pas être mis cause, si l’ACP n’a pas adapté les statuts avant le 01.09.2014;
Je ne vois pas pourquoi. Le syndic est responsable de ses actions, comme tout le monde sur la planète!!!
Montrez/citez un jugement entre 1996 et 2010 où le syndic professionnel a été mis responsable … J’en ai lu une flopée dans laquelle il échappait parce que l’AG avait oublié à bien définir la limite entre la misison du syndic (mandataire) et de l’AG (et/ou conseil de cogérance) (mandant). La loi de 2010 aide à combler ce trou, si l'AG fait ce qu'il faut.
En cas de doute c’est toujours le mandant (= ACP) qui perd.
Citation :- Même chose pour le commissaire aux comptes, membres du conseil de copropriété...;
Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont [color=#FF2020]les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété[/couleur].
Erreur, si je dis que les statuts doivent être adoptés pour pratiquement tous les ACP?
Actuellement un commissaire fait ce qu’il veut, si l’AG n’a pas exécuté cet article. Personne ne pourra le mettre responsable envers l’ACP, puisque l’ACP a omis de définir sa mission avant de le nommer.
Mais tout copropriétaire qui a fait des propositions dans ce sens, rejeté par un organe de l’ACP, pourra mettre l’ACP responsable pour un manque de vérification de la comptabilité, pratiquement n’importe ce que ce commissaire a fait.
Citation :- Le conseil de copropriété ne pourra pas fonctionner, puisque le nombre des membres et la mission du président n'a pas été déterminé dans les statuts après le 01.09.2010;
Il faut aussi lire entre autres les deux phrases suive-antes de l’Art.557-8/1 CC :
A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.
Le petit mot « [color=#FF0000]peut[/couleur] » signifie que ou bien l’AG doit déterminer annuellement la manière que le CC peut consulter les documents (et joindre ce texte à l’invitation …), ou le spécifier dans les statuts.
C’est parfaitement votre droit démocratique d’exprimer votre opinion comme ex-syndic … mais c’est aussi mon droit démocratique comme copropriétaire-résidant de dire que je suis étonné de la désinformation que vous faites.
C’est une supposition de vous … qui se base sur vos propres observations, mais je ne crois pas sur des faits concrètes externes.
#19 15-08-2013 16:36:59
Vous racontez n'importe quoi. C'est mon avis, et je le garde.
Quand le code civil dit que le conseil de copropriété peut consulter, il n'a pas besoin de l'autorisation de l'AG. Et l'AG ne doit pas définir le formulaire ni la dimension du PQ que le conseil doit trouver dans les toilettes de son mandataires.
Bref, je pense que vous faites du poildecutage.
Quant à l'avis de la cour de cassation, il est intéressant. Mais il faudrait voir exactement ce qu'il contient. Pour moi, personnellement, une décision de l'AG reste valable tant qu'elle n'est pas dénoncée. C'est ce que j'ai toujours défendu, et que je continue à défendre. Je serais intéressé par les décisions de la cour de cassation, si j'avais le temps de me pencher sur ces biesseries, et que cela changeait vraiment ma vie.
Le simple fait que la loi de 1995 ait été remaniée profondément, et que ce remaniement ai dû être remanié une dizaine de fois depuis démontre à suffisance que le législateur est INCAPABLE de prendre une décision sensée pour les copropriétés.
Votre interprétation veut alors dire que quasi toutes les décisions d'AG peuvent être remise en question dès qu'il y a un nouveau propriétaire. Même la nomination du syndic?
C'est évidemment n'importe quoi.
Là où je vous rejoins, c'est qu'il est idiot de dire que cela doit figurer dans un acte de base. Celui-ci est modifiable à l'unanimité, alors que la décision est prise à la majorité de 3/4 des voix. C'est bien évidemment absurde.
La valeur des AG aurait sans doute dû être plus précisée dans les lois successives. En effet, le PV est signé par tous, est envoyé à tous, est consultable par tous dans un registre. Et selon vous, il n'a aucune valeur?Absurde.
Je vais vous laisser reposer votre valise, qui doivent être bien fatiguées à force de tournicoter comme cela et je vais reposer les miennes.
#20 15-08-2013 16:42:17
Art. 577-8 §4. 17° (…)Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée (…)
Quel besoin de le dire en AG? Cela n'a aucun sens.
Une copropriété qui le fait actuellement, et qui comporte moins de 20 lots, va continuer à le faire, sauf décision de l'AG.
Et si le syndic décide, même unilatéralement, de changer pour faire une compta en partie double, c'est tant mieux pour la copropriété.
Quant à une copropriété qui fait plus de 20 lots, elle est obligée, même sans décision d'AG, de passer à la compta en partie double.
Où est le besoin d'une décision d'AG?
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References: § 2
 l'article 577
 § 1

Art. 577
 § 4
 Art. 577

Art. 577
 §4

Art. 577

Art. 577
 §4