Source: https://findok.bmf.gv.at/findok?stammNr=12154&fassungsNr=1
Timestamp: 2016-10-26 04:03:07+00:00

Document:
RV/2731-W/02-RS1
Gemäß § 51 Abs.1 1. Satz BewG gehört zum Grundvermögen der Grund und Boden einschließlich der Bestandteile und des Zubehörs. Zur Begriffsauslegung der Bestandteile und des Zubehörs ist implizit das bürgerliche Recht heranzuziehen. Zusatzinformationen betroffene Normen:
RV/2731-W/02-RS2
Die Ermittlung des Neuherstellungswertes erfolgt in der Weise, dass je nach Bauweise und Ausstattung der Gebäude oder Gebäudeteile Durchschnittspreise je Quadratmeter der nutzbaren Fläche unterstellt werden. Zusatzinformationen betroffene Normen:
RV/2731-W/02-RS3
Nach dem Wortlaut des Gesetzes kommt es für das Ausmaß des Abschlages nach § 53 Abs. 7 lit a BewG darauf an, ob zum Bewertungsstichtag tatsächlich ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins entrichtet wird. Zusatzinformationen betroffene Normen:
RV/2731-W/02-RS4
Der Sinn der Zuschläge gemäß Punkt 18. der Anlage zu § 53 a BewG besteht darin, auf Grund der Verallgemeinerung der Gebäudetypen besondere Merkmale zu erfassen.Gasetagenheizungen erfüllen den gleichen Zweck wie Zentralheizungsanlagen. Die Wohnungen weisen somit eine bessere Ausstattung auf, die durch einen Zuschlag zu erfassen ist. Als Bestandteil (bzw. Zubehör) sind sie Teil des Grundstückes. Zusatzinformationen betroffene Normen:
Der unabhängige Finanzsenat hat über die
Berufung des BW., gegen den Bescheid des Finanzamtes X vom 16. August 2001
betreffend Feststellung des Einheitswertes zum 1. Jänner 2001
(Wertfortschreibung gemäß
§ 21 Abs. 1 Z 1 BewG 1955)
entschieden: Der Berufung wird teilweise
Folge gegeben. Der angefochtene Bescheid wird
§ 289 Abs. 2 BAO abgeändert wie folgt: Für den
gegenständlichen Grundbesitz wird der Einheitswert zum 1. Jänner 2001
mit Euro 17.586,83 (das entspricht ÖS 242.000,00) und der gemäß
AbgabenänderungsG 1982 um 35 % erhöhte Einheitswert mit Euro 23.691,34
(das entspricht ÖS 326.000,00) festgestellt. Im übrigen wird die
Mit dem angefochtenen Feststellungsbescheid vom 16. August
2001, Wertfortschreibung gemäß
§ 21 Abs. 1 Z 1 Bewertungsgesetz
1955 (BewG), wurde der Einheitswert für den gegenständlichen
Grundbesitz (Mietwohngrundstück) zum 1. Jänner 2001 mit S 385.000,-,
erhöht S 519.000,- festgestellt. Fristgerecht wurde Berufung eingebracht.
Vorgebracht wurde, die "höhere Wertfortschreibung" resultiere einzig aus
dem zum Zwecke der Berechnung des Einheitswertes höher angesetzten
Durchschnittspreis. In der Bescheidbegründung sei jedoch angeführt,
dass die Wertverhältnisse zum 1. 1. 1973 maßgeblich seien. Zu eben
diesem Zeitpunkt sei ein Einheitswert von S 188.000,- nach dem Bewertungsgesetz
ermittelt worden. Seit der Hauptfeststellung hätten sich keine wesentlichen
Änderungen am Gebäudebestand ergeben, insbesondere seien keine
Zubauten oder Erweiterungen erfolgt. Auch im Besitzstand hätte sich keine
Änderung ergeben. Die vorgenommene Erhöhung des Einheitswertes um 48,8
% sei somit nicht gerechtfertigt. Mit Berufungsvorentscheidung vom 19. Oktober 2001 wurde der
Berufung teilweise statt gegeben und der Einheitswert mit S 382.000,-,
erhöht S 515.000,- festgestellt. Auf Grund der Angaben des Berufungswerbers
(Bw.) wurde das Gebäude der Bauklasse 15.23/15.24 (mittlere bis gute
Ausführung) gemäß Anlage zu § 53a BewG zugeordnet und der
Durchschnittspreis pro m2 nutzbare Fläche mit S 1.380,- festgesetzt. Für die teilweise vorhandene Zentralheizung wurde ein
Zuschlag von 3 % hinzugerechnet. Gemäß
§ 53 Abs. 7 lit. d BewG
wurde eine Kürzung in Höhe von 25 % vorgenommen. Im Antrag auf Vorlage der Berufung an die
Abgabenbehörde zweiter Instanz wird eingewendet, das Gebäude sei
bestenfalls der Bauklasse 15.23 (mittlere Ausführung) des § 53 a
BewG zuzuordnen, weshalb sich ein Bewertungsansatz von höchstens S
1.200,-/m2 ergeben würde. Der Zuschlag für "teilweise vorhandene
Zentralheizung" sei schon deshalb nicht gerechtfertigt, da diese nicht als Teil
des Grundstückes zu betrachten sei. Tatsächlich handle es sich um
wohnungseigene Gasetagenheizungen in einzelnen Bestandsobjekten. Die Kürzung gemäß
§ 53 Abs. 7 habe
nach lit. a zu erfolgen, da die Wohnungen des Gebäudes auch im Hinblick auf
die Mietzinsbildung den mietrechtlichen Beschränkungen unterliegen
würden. Bei Berücksichtigung der Gegebenheiten sei eine Kürzung
von zumindest 50 % anzusetzen. Mit 1. Jänner 2003 ist die Zuständigkeit zur
Entscheidung über die Berufung auf den unabhängigen Finanzsenat
übergegangen. Über
§ 53 Abs. 1 BewG ist bei der
Bewertung von bebauten Grundstücken (Grundstücke, deren Bebauung
abgeschlossen ist und Grundstücke, die sich zum Feststellungszeitpunkt im
Zustand der Bebauung befinden), vom Bodenwert (Abs. 2) und vom Gebäudewert
(Abs. 3 bis 6) auszugehen. Gemäß
§ 53 Abs. 5 leg. cit. ist bei
Mietwohngrundstücken und bei gemischtgenutzten Grundstücken der
der Gebäude oder der Gebäudeteile ergibt. Die Ermittlung des Neuherstellungswertes gemäß
§ 53 Abs. 6 BewG erfolgt in der Weise, dass je nach Bauweise und
Ausstattung der Gebäude oder Gebäudeteile Durchschnittspreise je m2
unterstellt werden. Die Durchschnittspreise sind in der Anlage zu § 53 a
BewG gesetzlich festgelegt. Dabei ist jedes Gebäude und jeder
Gebäudeteil in eine der dort vorgesehenen Bauklassen einzureihen. Gemäß Punkt 16. der Anlage ist es möglich,
wenn eine eindeutige Einstufung in die Bauklassen unter Punkt 15. nicht
möglich ist, einen entsprechenden Zwischenwert anzusetzen. Dem Bw. wurde vom Finanzamt ein Formular "BG 30"
zugesendet, welches dieser ausgefüllt retourniert hat. Demnach bewegt sich
das Gebäude in der Bandbreite von sehr einfacher bis guter Ausführung.
Das Finanzamt setzte nach Punkt "15. Mietwohngrundstücke und
gemischtgenutzte Grundstücke" der Anlage eine Einstufung von 15.23 bis
15.24 für mittlere bis gute Ausführung und einen Quadratmeterpreis von
1.400,-S inklusive gemäß Punkt 18.3 der Anlage vorgesehenen Zuschlag
von 6 % für als Teil des Grundstückes zu betrachtende Zentralheizungen
fest. Mit Berufungsvorentscheidung wurde die Einstufung zwischen
den Bauklassen 15.23 (mittlere Ausführung) bis 15.24 (gute Ausführung)
bestätigt, der Zuschlag für als Teil des Grundstückes zu
betrachtende Zentralheizungen gemäß Punkt 18.3 der Anlage jedoch auf
3 % reduziert, wodurch sich ein m2-Preis von S 1.380,- ergibt. Auch bei Mietwohngrundstücken und bei
gemischtgenutzten Grundstücken ist wegen des Wortlautes "Gebäude oder
Gebäudeteile" die Möglichkeit gegeben, einzelne Gebäudeteile, die
hinsichtlich ihrer Bauweise und Ausstattung von den übrigen
Gebäudeteilen abweichen, unter Anwendung verschiedener Durchschnittspreise
je Quadratmeter zu bewerten. Dies kann z. B. erforderlich sein, wenn sich in
einem Gebäude Geschäftslokale befinden, die wesentlich besser
ausgestattet sind als die übrigen Gebäudeteile. Auch in die nutzbare
Fläche einzubeziehende Nebentrakte oder freistehende Nebengebäude, die
wesentlich anders ausgestattet sind, werden gelegentlich mit anderen
Durchschnittspreisen als das zugehörige Hauptgebäude zu bewerten sein
(vgl. Twaroch-Wittmann-Frühwald, Kommentar zum Bewertungsgesetz zu §
53). Eine weitere Unterteilung ist im Bewertungsgesetz nicht
vorgesehen. Ein Gebäude ist grundsätzlich als Ganzes zu betrachten und
das Erscheinungsbild hinsichtlich der Ausstattungsmerkmale als Ganzes der
Bewertung zu unterziehen. Die "Merkmale für die Beurteilung der baulichen
Ausführung eines Gebäudes oder Gebäudeteiles" ergeben ein
Gesamtbild des Gebäudes, welches in die Einreihung in eine bestimmte
Bauklasse mündet. Ist innerhalb der Bauklassen eine eindeutige Einstufung
nicht möglich, so ist ein entsprechender Zwischenwert anzusetzen (Punkt 16.
der Anlage). Nach Berücksichtigung der Ausstattungsmerkmale, welche
in den Bauklassen 15.21 bis 15.24 gelegen sind, erscheint eine Einstufung nach
dem Gesamtbild in die Bauklasse 15.23 und der Ansatz eines m2-Preises von S
1.200,-, wie dies der Bw. beantragt, angemessen. Hinsichtlich des Zuschlages für als Teil des
Grundstückes zu betrachtende Zentralheizungen ist zu sagen, dass nach den
Erläuterungen zur Bewertungsgesetznovelle 1972 die Verallgemeinerung der
Gebäudetypen erforderlich macht, besondere Merkmale wie zB
§ 53). Gemäß Punkt 18.3 der Anlage zu § 53 a BewG
§ 51 Abs. 1 1. Satz BewG gehört
zum Grundvermögen der Grund und Boden einschließlich der Bestandteile
(insbesondere Gebäude) und des Zubehörs. Zur Begriffsauslegung der
Bestandteile und des Zubehörs ist implizit das bürgerliche Recht
heranzuziehen (zu dieser Systematik vgl. auch § 11 BewG). Wohl ist zB der Begriff "Bestandteil" im ABGB nicht
Hauptsache, aber dieser zugeordnet ist und ihrem Gebrauch dient. Im Einzelfall kann die Abgrenzung zum selbständigen
die befestigten Heizkörper teilen jedenfalls als unselbständiger
Bestandteil das Schicksal der Hauptsache, da eine so enge Verbindung mit dem
Haus entstanden ist, dass diese jedenfalls nur durch eine unwirtschaftliche
Vorgangsweise abgesondert werden könnten. Hinsichtlich der Gasthermen in den Wohnungen ist zu sagen,
dass diese, selbst wenn man sie nicht als Bestandteil betrachtet, dazu dienen,
die Beheizung der einzelnen Wohnungen zu ermöglichen. Der Eigentümer
der Therme hat diese (als Nebensache) dem fortdauernden Gebrauch der Hauptsache
(Beheizung der Wohnungen) gewidmet, womit sie deren rechtliches Schicksal teilt
und als Teil des Grundstückes zu betrachten ist. Wie bereits ausgeführt besteht der Sinn der
53a Durchschnittspreise). In gegenständlichem Fall ist die Tatsache gegeben,
dass einzelne Wohnungen über Gasetagenheizungen verfügen und damit
eine bessere Ausstattung aufweisen. Der Ansatz eines Zuschlages von lediglich 3 % erscheint im
Hinblick darauf, dass nicht alle Wohnungen mit Gasetagenheizungen ausgestattet
sind, gerechtfertigt. Die Kürzung gemäß
§ 53 Abs. 7 lit. a
BewG erfolgt über Antrag des Bw. und des Finanzamtes mit 50 %. Gemäß
§ 53 Abs. 7 BewG ist zur
Berücksichtigung der unterschiedlichen Ertragsfähigkeit bebauter
Grundstücke die gemäß Abs. 1 bis 6 der genannten Gesetzesstelle
ermittelte Summe aus dem Bodenwert und aus dem Gebäudewert um die in lit. a
bis d festgesetzten Hundertsätze zu kürzen. Die Kürzung darf sich
jedoch hinsichtlich des Bodenwertes nur auf eine Fläche bis zum Zehnfachen
der bebauten Fläche erstrecken; dies gilt nicht für
Geschäftsgrundstücke, auf denen sich ein Fabriksbetrieb befindet. Das
Ausmaß der Kürzung beträgt a) bei bebauten Grundstücken, soweit ein durch
gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins entrichtet wird,
entsprechend dem Anteil der von der Mietzinsbeschränkung betroffenen
nutzbaren Flächen an der gesamten nutzbaren Fläche (Abs. 5), bei einem
Anteil von 100 v. H. bis 80 v. H. an der gesamten nutzbaren
Fläche 60. v. H, weniger als 80 v. H. bis 60 v. H. an der gesamten nutzbaren
Fläche 55 v. H., weniger als 60 v. H. bis 50 v. H. an der gesamten nutzbaren
Fläche 50 v. H., weniger als 50 v. H. bis 40 v. H. an der gesamten nutzbaren
Fläche 45 v. H., weniger als 40 v. H. bis 30 v. H. an der gesamten nutzbaren
Fläche 40 v. H., weniger als 30 v. H. bis 20 v. H. an der gesamten nutzbaren
Fläche 35 v. H., weniger als 20 v. H. bis 10 v. H. an der gesamten nutzbaren
Fläche 30 v. H., weniger als 10 v. H. an der gesamten nutzbaren Fläche
25 v. H.; bei der Ermittlung des Anteiles der von der
Mietzinsbeschränkung betroffenen nutzbaren Fläche sind die
Wohnräume mit ihrer tatsächlichen nutzbaren Fläche, die
gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienenden Räume jedoch nur mit
ihrer halben nutzbaren Fläche anzusetzen. Aus dem Wortlaut der Bestimmung ergibt sich, dass für
das Ausmaß des Abschlages gemäß
Abs. 7 lit. a BewG maßgeblich ist, ob zum
Bewertungsstichtag tatsächlich ein durch gesetzliche Vorschriften
beschränkter Mietzins entrichtet wird und es nicht darauf ankommt, ob im
Falle der Vermietung eines Mietobjektes die Höhe des Mietzinses
gesetzlichen Beschränkungen unterliegen würde. Für Objekte, die ungenutzt sind und für die aus
diesem Grunde kein Mietzins, also auch kein durch gesetzliche Bestimmungen
beschränkter Mietzins entrichtet wird, ist deshalb kein Sonderabschlag zu
gewähren (vgl. Twaroch-Frühwald-Wittmann, Kommentar zum BewG/1,
S. 273). Zu dem Argument, laut Bescheidbegründung seien die
Wertverhältnisse zum 1. 1. 1973 maßgeblich, es hätten sich seit
der Hauptfeststellung keine wesentlichen Änderungen ergeben ist zu sagen,
§ 23 BewG für Grundbesitz der Grundsatz gilt,
dass bei Fortschreibungen und bei Nachfeststellungen der Einheitswerte der
tatsächliche Zustand des Grundbesitzes vom Fortschreibungszeitpunkt oder
vom Nachfeststellungszeitpunkt, die Wertverhältnisse jedoch vom
Hauptfeststellungszeitpunkt zu Grunde zu legen sind. Dies ist eine gesetzliche
Anordnung, wonach die Werte zum Hauptfeststellungszeitpunkt für den
Hauptfeststellungszeitraum erstarren. Auf diese Wertverhältnisse zum
Hauptfeststellungszeitpunkt hat sodann Artikel II des
Abgabenänderungsgesetzes 1982 (BGBl 1982/570) Anwendung zu finden. Dieser
lautet: " Die nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes 1955 in der Fassung
des Art. I des Bundesgesetzes vom 24. November 1972, BGBl. Nr. 447, ermittelten
Einheitswerte des Grundvermögens sowie der Betriebsgrundstücke im
Sinne des § 60 Abs. 1 Z 1 des Bewertungsgesetzes 1955 sind ab 1.
Jänner 1983 um 35% zu erhöhen, wobei die Bestimmungen des § 25
des Bewertungsgesetzes anzuwenden sind. Von den geänderten
Einheitswertbescheiden abgeleitete Bescheide sind unter sinngemäßer
Anwendung des § 295 der Bundesabgabenordnung durch neue Bescheide zu
ersetzen." Hinsichtlich der Wertfortschreibung als solches ist zu
sagen, dass der Einheitswert gemäß
§ 21 Abs. 1 Z 1 lit. b
BewG (idF vor BGBl. I Nr. 59/2001) neu festgestellt wird, wenn der
§ 25 leg. cit. abgerundete Wert, der sich für den
Beginn eines Kalenderjahres ergibt, bei den übrigen wirtschaftlichen
Einheiten des Grundbesitzes entweder um ein Zehntel, mindestens aber um 5.000,00
S oder um mehr als 100.000,00 S, von dem zum letzten Feststellungszeitpunkt
festgestellten Einheitswert abweicht (Wertfortschreibung). Nach der ständigen Judikatur des
Verwaltungsgerichtshofes können Fortschreibungen iSd § 21 BewG
auch zur Beseitigung von Unrichtigkeiten, Fehlbeurteilungen, unzutreffenden
Tatsachen- und Werturteilen vorgenommen werden und sind die Gründe für
die Wertabweichung prinzipiell unbeachtlich (vgl. ua. VwGH 22.4.1999, 97/15/0169
und VwGH 26.6.1989, 88/15/0118). Es kommt grundsätzlich auf die Ursache und den
Zeitpunkt der Entstehung der Wertänderung nicht an. Erforderlich ist, dass
im Fortschreibungszeitpunkt eine gemäß
§ 21 Abs. 1 Z. 1 BewG
relevante Wertabweichung vorliegt. Wertabweichungen können sich nicht nur
aus Änderungen tatsächlicher Umstände, sondern auch aus
geänderter Beurteilung des Sachverhaltes oder geänderter rechtlicher
Beurteilung ergeben (vgl. VwGH Ritz, Die Wert-, Art- und
Zurechnungsfortschreibung, ÖStZ 1983, 287 ff) Auf Grund der Ausführungen im BG 30 vom 31. Juli 2001
ergibt sich durch die Verlagerung der Ausstattungsmerkmale in den Bereich
zumindest mittlerer Ausführung zum 1. Jänner 2001 ein Gebäudewert
von S 215.435,00. Der Bodenwert kommt unverändert zum Ansatz. Es ergibt sich somit folgende Berechnung: Gebäude-teil Baujahr Nutzbare Fläche Bau-klasse Durchschnitts-preis/m2 in S Afa Gebäudewert jährl. % Diff. auf 100% Restwert Wohntrakt 1860 581,00 15.23 +3% 1.236,00 1,3 30,00 215.435,00 Bodenwert unverändert 269.325,00 zusammen 484.760,00 Kürzung gemäß
BewG 50 % - 242.380,00 zusammen 242.380,00 Einheitswert gerundet
§ 25 BewG 242.000,00 das entspricht Euro 17.586,83 Gemäß AbgÄG
1982 um 35 % erhöhter Einheitswert 326.000,00 das entspricht Euro 23.691,34 Somit ergibt sich nach Kürzung der Summe aus
Gebäude- und Bodenwert von S 484.760,00 um 50 % und Anwendung der
Rundungsbestimmung des § 25 BewG (idF vor BGBl. I 59/2001) zum 1.
Jänner 2001 ein Einheitswert von S 242.000,00. Da der zuletzt festgestellte
Einheitswert 188.000,00 betrug, liegen die Voraussetzung für eine
Wertfortschreibung iSd § 21 Abs. 1 Z. 1 lit. b BewG vor. Der Berufung war somit hinsichtlich der Berechnung
teilweise statt zu geben und der angefochtene Bescheid gemäß
289 Abs. 2 BAO insofern abzuändern, als der Einheitswert zum 1. Jänner
2001 mit Euro 17.586,83 (das entspricht ÖS 242.000,00) und der
gemäß AbgabenänderungsG 1982 um 35 % erhöhte Einheitswert
mit Euro 23.691,34 (das entspricht ÖS 326.000,00) festgestellt wird. Hinsichtlich der Beeinspruchung der Wertfortschreibung an
sich war die Berufung abzuweisen. Wien, am 7. Oktober

References: § 51
 § 53
 § 53

§ 21

§ 289

§ 21
 § 53

§ 53
 § 53

§ 53

§ 53

§ 53

§ 53
 § 53
 §
53

§ 53
 § 53

§ 51
 § 11

§ 53

§ 53

§ 23
 § 60
 § 25
 § 295

§ 21

§ 25
 § 21

§ 21

§ 25
 § 25
 § 21