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Timestamp: 2019-11-21 04:27:44+00:00

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Los gastos del préstamo hipotecario. Resumen de la sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo
Escrito por Javier González Granado en febrero 10th, 2016 febrero 10th, 2016 . 19 Comentarios
Y ahora los gastos del préstamo hipotecario; la sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declara abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario
Un barco con muchas vías de agua. Esta es la imagen que ofrece nuestro sistema hipotecario a la vista de las numerosas resoluciones judiciales que no cesan de poner luces rojas sobre el carácter abusivo de muchas de las cláusulas de los préstamos hipotecarios. La cláusula suelo, los intereses moratorios, los redondeos del tipo de interés y el vencimiento anticipado por impago son cuestiones sobre las que ya se han pronunciado los Tribunales (españoles y europeos) con decisiones que incluso han obligado a realizar cambios (en su mayoría precipitados e insuficientes) en nuestra legislación. Otras (como la fórmula de cálculo de interés 360/365, la necesaria retroactividad de la eficacia de la nulidad de la cláusula suelo y la obligación de los órganos judiciales de analizar la abusividad de las cláusulas en cualquier fase del procedimiento) están sobre la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y, visto el sentido de las conclusiones del Abogado General (previas a la resolución del Tribunal) con toda seguridad, su decisión supondrá un nuevo varapalo a nuestro sistema hipotecario.
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La cláusula de gastos.-
Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente.
Este es el tenor literal del primer párrafo de la cláusula cuya nulidad ha declarado el Tribunal Supremo quien, primeramente, destaca la llamativa extensión de la misma. En efecto, la cláusula a partir de ese párrafo inicial recoge además la autorización del prestatario para que el Banco le cargue en su cuenta las cantidades necesarias para la inscripción de la hipoteca (y títulos previos) en el Registro de la Propiedad y, en su caso, las cancelaciones de cargas preferentes y las que procedan por la preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca; se añaden también los gastos, en caso de impago, por la reclamación judicial y/o extrajudicial de la deuda incluidos honorarios de Abogado y Procurador aún cuando su intervención no fuere preceptiva. Las cantidades así adeudadas al Banco devengarán intereses de demora y quedarán garantizadas con la propia hipoteca.
En definitiva, dice el alto Tribunal la cláusula pretende atribuir al consumidor todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato, “supliendo y en ocasiones contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto”.
El marco general de la abusividad de los gastos.-
Según la sentencia las normas de aplicación en esta materia son las recogidas en el artículo 89.3 Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios que califica como cláusulas abusivas, en todo caso:
-La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables (número 20).
-La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario (número 30).
-La estipulación por la que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (número 30, que se refiere a la compraventa de viviendas, si bien, argumenta el Tribunal Supremo, la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la cita de este precepto es acertada)
– La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (número 30)
-Las que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (número 40).
-Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (número 50).
El desglose de los gastos.-
Gastos notariales y registrales
El Tribunal Supremo argumenta que, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).
En consecuencia, el Tribunal Supremo considera abusiva la cláusula discutida porque:
1) no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral y
2) hace recaer su totalidad sobre el hipotecante.
Ello provoca, según el Tribunal Supremo, que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).
El Tribunal Supremo parte del artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que dispone (al tratar de la modalidad Transmisiones Patrimoniales, en la que el préstamo está exento) que en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario; añade el artículo 15.1 del texto refundido que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo.
Según lo dicho toda la carga impositiva recaería sobre el prestatario pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto en su modalidad de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
Por ello Tribunal Supremo entiende que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. De esta forma el Tribunal Supremo llega a la conclusión de que la cláusula que impone al prestatario el pago de los tributos (la cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que paga la hipoteca en cuanto acto inscribible y la cuota fija -el timbre del papel de uso exclusivo notarial sobre el que se extienden las Escrituras matrices y sus copias autorizadas) vulnera normas imperativas, señaladamente el artículo 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva y por lo tanto nula la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
En este punto el Tribunal Supremo omite una norma que puede desmontar su argumentación en lo referente a la atribución al prestatario de los tributos y aranceles notariales (respecto de los cuales según la norma Sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, dice que la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales)
En efecto, el artículo 68 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados al determinar el contribuyente, dice que será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario.
La norma desarrolla lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley del Impuesto y sitúa como sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de forma expresa (tal y como hace la Ley respecto del Impuesto de Transmisiones patrimoniales) y no acaba de entenderse su omisión en la línea argumental de la sentencia, a menos que se considere que, en realidad el Reglamento, se está extralimitando frente al silencio de la Ley, pero eso exigiría una declaración formal de nulidad de la norma reglamentaria.
Personalmente siempre me ha chirriado el artificio legal de considerar al prestatario como sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: aquí el gravamen recae sobre las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y es indiscutible que el derecho a inscribir es la hipoteca, titularidad del prestamista. La respuesta al cui prodest? es evidente en este caso, pero lo cierto es que mientras no se modifique o anule esa norma, sigue vigente.
En cuanto a los gastos derivados de la contratación del seguro de daños, el Tribunal Supremo considera que la imposición de su pago al prestatario no constituye una clausula abusiva, por cuanto deriva de una obligación legal (art. 8 Ley del Mercado Hipotecario) y la obligación de pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo, conforme al art. 14 de la Ley de Contrato de Seguro.
Se trata aquí de los gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento por la parte prestataria de su obligación de pago, y los derechos de procurador y honorarios de abogado contratados por la entidad prestamista.
El Tribunal Supremo parte de que los gastos del proceso están sometidos a normas imperativas (arts. 394 y 398 LEC, para los procesos declarativos, y arts. 559 y 561 de la misma Ley, para los de ejecución). Tales normas se fundan básicamente en el principio del vencimiento, y en el caso concreto de la ejecución, las costas se impondrán al ejecutado cuando continúe adelante el despacho de ejecución; pero también podrán imponerse al ejecutante cuando se aprecie algún defecto procesal no subsanable o que no se haya subsanado en el plazo concedido al efecto (art. 559.2 LEC), o cuando se estime algún motivo de oposición respecto del fondo (art. 561.2 LEC); y cuando la estimación sea parcial, cada parte deberá hacer frente a las costas devengadas a su instancia.
Por consiguiente concluye el Tribunal Supremo, la atribución al prestatario en todo caso de las costas procesales infringe normas procesales de orden público, lo que comporta sin más su nulidad ex art. 86 TRLCU y art. 8 LCGC, pero además introduce un evidente desequilibrio en la posición de las partes, al hacer recaer a todo trance las consecuencias de un proceso sobre una de ellas, sintener en cuenta ni la procedencia legal de la reclamación o de la oposición a la reclamación, ni las facultades de moderación que la ley reconoce al Tribunal cuando aprecie serias dudas de hecho o de derecho.
Respecto a la imputación al cliente de los honorarios de abogado y aranceles de procurador de los que se haya servido el prestamista, incluso cuando su intervención no sea preceptiva, la estipulación contraviene de plano el art. 32.5 LEC, que excluye tales gastos de la eventual condena en costas, salvo que el tribunal aprecie temeridad o que el domicilio de la parte representada o defendida en juicio esté en un lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio. Por lo que, además de la falta de reciprocidad entre los derechos y obligaciones de las partes y la dificultad para el consumidor de valorar las consecuencias por desconocer en el momento de la firma del contrato el cúmulo de actuaciones en las que eventualmente podría valerse la entidad contratante de tales profesionales sin ser preceptivo (actos de conciliación, procedimiento monitorio, juicio verbal en reclamación de cantidad inferior a la establecida legalmente…), lo que de por sí sería suficiente para considerar la cláusula como abusiva, resulta correcta la declaración de nulidad de la misma, conforme a los arts. 86 TRLCU y 8 LCGC.
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Tfp dice:
17 septiembre, 2016 a las 7:01 pm
TRLGCU es una Ley y lo otro (Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) es reglamento, de rango inferior.
Entonces ¿cuál es el problema? ¿No tiene razón la sentencia?
19 septiembre, 2016 a las 8:37 am
Esta sentencia es únicamente para todas las hipotecas posteriores a la sentencia?
8 diciembre, 2016 a las 12:11 am
Si, es con posterioridad a la Sentencia.
21 diciembre, 2016 a las 3:40 pm
todas las que no lleven canceladas mas de 4 años. Da igual el año de constitucion pues mientras siga en vigor cualquier clausula se puede declarar nula desde su inicio, como las Clausula suelo. saludos
19 septiembre, 2016 a las 12:08 pm
entonces la gente que tiene hipoteca, en mi caso del 2005, tenemos derecho a la devolucion de los gastos anteriormente mencionados, gracias
21 septiembre, 2016 a las 4:58 pm
Excelente trabajo, el ruido que hubo sobre la sentencia y las clausulas que consideraba abusivas y anulaba, queda matizado con este artículo, que deja las consecuencias materiales de la sentencia, exclusivamente en la ejecución hipotecaria
21 septiembre, 2016 a las 5:54 pm
Yo cambie de banco, no me hicieron la oferta vinculante, le hice un escrito al defensor del B.España me dieron la razón pero ellos solo era informativo, tendría que denunciar pero con lo poco que me ha quedado no tengo para abogados, aparte de eso tengo un fijo de1,85+ eurobivor, cuando firme con el notario no me dijo que el fijo estaba por ensima, oscilaba entre 0,40 y el1,50 yo creo que eso son cláusulas abusibas y hacin habrá que revisar toda la escritura porque según he leído creo que tiene la mitad de lo que se comenta.
13 noviembre, 2016 a las 10:04 am
En relación al impuesto de actos jurídicos documentados si aplicamos el principio de jerarquía normativa, en caso de contradicción entre la Ley y el reglamento, prevalece la Ley.
El art. 6 de la LOPJ dice textualmente que “Los Jueces y Tribunales no aplicarán los reglamentos o cualquier otra disposición contrarios a la Constitución, a la ley o al principio de jerarquía normativa.”
Por lo tanto la Sentencia está perfectamente ajustada a derecho. No se requiere para inaplicar un reglamento contrario a la Ley una expresa declaración de nulidad previa. Que es lo que debiera de hacerse, sí. Pero no se hace.
Muchas gracias por el artículo. Muy interesante, la verdad.
Antonio Cortés García dice:
1 diciembre, 2016 a las 9:00 am
Cierto que el artículo 89.3 TRLGCU considera abusiva “la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario.” Y a continuación, ejemplifica (referido a la compraventa de viviendas, aunque el la Sentencia dice que es aplicable la misma doctrina a los préstamos hipotecarios al ser la financiación una fase de la adquisición): “c)=La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.
Pero la remisión a la ley debe entenderse al conjunto del ordenamiento jurídico, y también es cierto que existen las normas citadas que desarrollan las leyes (Real Decreto 1426/1989 que aprueba el arancel notarial, artículo 68 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). En este punto estoy con el autor: la sentencia, sorprendentemente, las omite, y mientras no sean declaradas formalmente nulas, habrá que seguir aplicándolas.
5 diciembre, 2016 a las 8:01 am
Efectivamente el 68 del Reglamento, en cuanto AJD, dice, -segundo párrafo- que. “cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”. “Of course” que comparto comentarios anteriores sobre reglamento rango inferior a la ley; PERO, no hemos de olvidarnos del artículo 8 de la LGT que dice que se REGULARÁ, en todo caso (siempre), por LEY, la determición de los obligados tributarios -sujetos pasivos-. RESERVA DE LEY; (nada de reglamentos que lo cambien)
Por tanto, la norma reglamentaria, -no anulada- esta ahí…; pero salvo “para discutir lo evidente”, no le veo sentido alguno.
J B Ramos dice:
12 diciembre, 2016 a las 9:25 pm
Firme la hipoteca con Citibank pero a la fecha esta entidad vendió su negocio a distintos bancos. A quien me te tengo que dirigir para solicitar la devolución de los gastos.
Tengo dos hipotecas y no entiendo nada sobre ellas.Nos dijeron que teníamos en las dos lo de las cajas de ahorro y que al desaparecer nos quedaba un tipo fijo. Nos lo yan puesto al tipo interés más alto.
Debería ir a algún sitio para que me asesoren? Muchas gracias
Alberto Checa dice:
15 diciembre, 2016 a las 12:37 pm
Aunque me he leído el artículo mis conocimientos jurídicos son limitados y me pierdo un poco. Firme en 2014 con Kutxabank una hipoteca de 150 mil €. Y paguél todo lo comentado Notario Registro Impuesto de actos jurídicos documentados etc… calculo que sobre 4.000 € en gastos. Merece la pena reclamarlos judicialmente? Cuanto me costaría el abogado, procurador ….
9 enero, 2017 a las 8:50 pm
Vd es el que debe decidir si merece o no la pena reclamar , es obvio que la Sentencia del TS es un buen argumento, pero sólo es una en el TS .
En cualquier caso, asesorese por un abogado especialista y no por un oportunista
16 diciembre, 2016 a las 11:44 am
El Tribunal Supremo declara nula la cláusula por abusiva pero no dice nada de devolver el dinero de lo que se pagó en su momento por el prestatario. ¿Quiere decir esto que queda por no puesta la cláusula pero que el banco no ha de reponer el dinero al prestatario? ¿Se puede interpretar de alguna manera de esta sentencia que el banco ha de devolver el dinero pagado por el prestatario?
20 diciembre, 2016 a las 6:39 pm
en caso de novación de hipoteca por cumplir ciertas condiciones y que el estado te da cierta ayuda, estos gastos de gestoría, registro y notaría también entrarían en esta sentencia?
21 diciembre, 2016 a las 10:47 am
Querría saber a quien se aplica, yo tengo hipoteca firmada en 2010.
Afecta a hipotecas firmadas con anterioridad?
21 diciembre, 2016 a las 4:00 pm
Muchas gracias por el gran artículo, junto con la sentencia del TJUE de esta mañana sobre la retroactividad de las cláusulas suelo son grandes noticias.
Mi pregunta es sobre el ADJ, si como dices en el articulo pueden contrarrestar la sentencia con una ley en vigor, me pregunto, vale la pena demandar? En mi caso, el total sin el ADJ (que es el gasto grande) hablamos de 1000€, el tiempo invertido, el abogado, el procurador, etc, no se si valen la pena, si el ADJ no se puede reclamar en mi caso son unos 5000 por lo que si valdria la pena intentarlo, pero sabiendo si ES posible.
5 enero, 2017 a las 8:16 pm
Tu post de reflexión es muy interesate, dejas muy claro el contenido de la sentencia, que lastima no haber topado con tu pagina antes de leerme las 98 paginas….
Considero que hay mucha gente que tiene clausulas del suelo pero, hay otras que no, sin embargo, los gastos de formalización de la hipoteca han sido abonadas por todos… Asi que, mirandolo por ese lado habrá que reclamar al banco.
Mi duda surge en la fecha en la que se podrá reclamar dichos gastos, ya que la sentencia de la audiencia provincial es de 2013 y la del TS 2015, desconozco de que fecha es la sentencia de primera instancia…
Muchas gracias y, gracias por darme trabajo, ahora me toca reclamar los gastos de toda la familia (eso por ser la abogada de la familia).

References: resolución 
 artículo 89
 artículo 8
 artículo 15
 artículo 89
 Real Decreto 
 artículo 68
 Real Decreto 
 artículo 28
 artículo 89
 artículo 68
 artículo 8