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Timestamp: 2018-04-23 09:21:04+00:00

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﻿ VIII ZR 295/15 - caselaw.de
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VIII ZR 295/15 URTEIL Nachschlagewerk: ja BGHZ:
ja in dem Rechtsstreit Verkündet am: 15. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 558, § 558a, § 558c, § 558d; ZPO § 286 A, § 287 Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint.
BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15 - LG Tübingen AG Reutlingen ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR295.15.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 24. Februar 2017 am 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt:
Voraussetzung hierfür ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungsbeschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO Rn. 12; vom 22. Oktober 2013 - XI ZR
42/12, BGHZ 198, 294 Rn. 27; BGH, Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, aaO). Allerdings muss es sich hierbei weder um einen eigenen Streitgegenstand handeln noch muss der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz teilurteilsfähig sein; auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennbaren Teil eines prozessualen Anspruchs ist möglich (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO; vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, aaO; vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 42/12, aaO; vom 7. März 2013 - IX ZR 64/12, WM 2013, 802 Rn. 9; Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, aaO Rn. 5 f.). So verhält es sich im Streitfall.
(1) Bei der dem Tatrichter obliegenden Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete zwar nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in hinreichender Weise ermittelt haben. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Tatrichter dabei im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) aber nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel (§ 558c BGB, § 558d BGB), der Angaben für die in Rede stehende Wohnung enthält, darf dieser vom Tatrichter (mit-)berücksichtigt werden, wobei im Falle eines Mietspiegels, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Mietspiegel), sogar die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutungswirkung zum Tragen kommt (Senatsurteile vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13 ff.; vgl. ferner BVerfG, WM 1992, 707, 708; BVerwG, NJW 1996, 2046 f.). Im Falle eines - wie hier - einfachen Mietspiegels (§ 558c Abs. 1 BGB) stellt sich bei der richterlichen Überzeugungsbildung die Frage, ob diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der richtigen Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch die dort angegebenen Entgelte Bedeutung zukommt (vgl. Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 21. November 2012 VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 11 ff.).
c) Danach obliegt es dem Tatrichter, anhand aller zu beachtenden Umstände des Einzelfalls zu beurteilen, ob es bei Heranziehung eines Mietspiegels zur Bildung der Einzelvergleichsmiete sachgerecht erscheint, auf den sich danach ergebenden Wert einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. Die Erwägungen, die das Berufungsgericht dazu angestellt hat, und das von ihm gefundene Ergebnis halten sich im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten tatrichter- lichen Beurteilungsspielraums und sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Für die dabei zu betrachtenden Werte auf diejenigen der nur durch einen verhältnismäßig kurzen Zeitabstand getrennten Mietspiegel von 2013 und 2015 zurückzugreifen, hat auf der Hand gelegen. Ebenso wenig begegnet es rechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht den Stichtagszuschlag durch lineare Interpolation zwischen dem für die Wohnung der Beklagten bekannten Wert des Mietspiegels 2013 (6,275 €/m2) und demjenigen des Mietspiegels 2015 (7,05 €/m2) ermittelt hat. Dass das Berufungsgericht mangels gegenteiliger, auch von der Revision nicht aufgezeigter Anhaltspunkte von einer annähernd linear verlaufenen Mietpreissteigerung ausgegangen ist und dementsprechend linear interpoliert hat, ist nicht zuletzt auch angesichts des relativ kurzen zeitlichen Abstandes zwischen den jeweiligen Erhebungszeitpunkten und der dadurch gegebenen Überschaubarkeit des Schätzungszeitraums beanstandungsfrei. Dass der sich danach bei einer monatlichen Steigerung von 0,65 Prozent ergebenden Steigerungsrate von 4,55 Prozent über sieben Monate hinweg die für einen zu schätzenden Stichtagszuschlag erforderliche Mess- barkeit der Steigerung fehlte, liegt entgegen der Auffassung der Revision ebenfalls fern.
Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Reutlingen, Entscheidung vom 20.03.2015 - 3 C 487/14 LG Tübingen, Entscheidung vom 04.12.2015 - 1 S 50/15 -
Paragraphen in VIII ZR 295/15
16 558 BGB
Original von VIII ZR 295/15
Teilen von VIII ZR 295/15

References: § 558
 § 558
 § 558
 § 558
 § 286
 § 287
 § 128
 § 558
 § 558
 § 558
 § 558