Source: http://www.scala.nieruchomosci.pl/obrot-nieruchomosciami/warto-wiedziec
Timestamp: 2018-12-15 04:06:01+00:00

Document:
Prawne usytuowanie zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami reguluje dziś ustawa o gospodarce nieruchomościami (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r, tekst jednolity: Dz.U. z roku 2010, Nr 102, poz. 651 ze zm.) Wskutek tych uregulowań, uzupełniający charakter posiadają zasady działania pośredników określone w standardach zawodowych oraz kodeksie ich etyki zawodowej. Przepisy ustawowe zawiera Dział V – Rozdział 2, art. 179 do art. 183 ustawy:
3. Prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.
5. Podmiot prowadzący działalność, o której mowa w ust. 3, w kilku miejscach lub oddziałach zapewnia, aby w każdym z tych miejsc czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami były wykonywane wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami.
3a. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.
4. Przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia.
2) w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
5. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, pozbawienie licencji zawodowej następuje z mocy prawa z dniem, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne. Osoba pozbawiona licencji zawodowej jest zobowiązana niezwłocznie poinformować przestrzennej i mieszkaniowej.
JAKĄ UMOWĘ POŚREDNICTWA ZAWRZEĆ Z POŚREDNIKIEM?
Polski rynek nieruchomości jest rynkiem stosunkowo młodym, wystarczy przypomnieć, że ustawa o gospodarce nieruchomościami obowiązuje dopiero od 15 lat. To zupełnie inny obraz od istniejącego na zachodzie Europy lub np. w USA, gdzie ten rynek kształtował się przez wiele dziesiątków lat, a preferowanymi (i w większości stosowanymi) umowami są te „na wyłączność”, z prowizją na poziomie 5 – 8% ceny nieruchomości. A dodatkowo - większość transakcji na rynku nieruchomości odbywa się przy udziale pośrednika, współpracującego szeroko z innymi profesjonalistami, bazującego na swojej wiedzy i wiedzy ogólnej, na kompetencji, doświadczeniu i dyskrecji.
Póki co jednak, „tu i teraz” tzn. w kraju, wykształciła się pewna „mediana statystyczna” na rynku obrotu nieruchomościami, którą po krótce można scharakteryzować jak niżej: zdania na temat pośredników i ich działalności są podzielone, ale istnieje też duże zapotrzebowanie na ich usługi, średnie wynagrodzenie pośrednika wynosi u nas netto 2,0 – 3,0 % ceny transakcyjnej nieruchomości, a choć w zawieranych umowach przeważają umowy typu otwartego - nie brak i takich klientów, którzy coraz częściej się przekonują o wyższości umowy z klauzulą wyłączności nad umową zwykłą, tj. otwartą.
Jaką zatem umowę warto zawrzeć z pośrednikiem decydując się na jego usługi? To oczywiście zależy od tego, czego oczekujemy w zamian i w jakich warunkach decydujemy się na sprzedaż / wynajem / kupno nieruchomości. Niezależnie jednak od każdego z tych przypadków, warto sięgnąć po istniejącą (dość bogatą już) literaturę lub zasięgnąć informacji z wiarygodnych źródeł - wybór (jak zawsze) zależy od Zamawiającego.
OTWARTA UMOWA O POŚREDNICTWO.
Jest dziś umową często występującą. Niestety, jednocześnie jest umową najmniej efektywną, zarówno dla klienta, jak i pośrednika - zazwyczaj bardzo rzadko zadowala każdą ze stron umowy pośrednictwa, a to wskutek wytworzenia (niezamierzonej przecież) sytuacji, w której powodzenie przedsięwzięcia jest niemal z góry skazane na porażkę: zamawiający nie musi się ograniczać do jednego pośrednika czy też biura, może analogiczne umowy o pośrednictwo zawierać także z innymi podmiotami, w liczbie przez niego uznanej za optymalną. Często zatem jedna i ta sama nieruchomość reklamowana jest wiele razy jednocześnie w kilku miejscach, niejednokrotnie z inną ceną ofertową, z innym opisem, a zleceniodawca jest mylnie przekonany, że im więcej w takich warunkach miejsc prezentacji, tym bardziej rosną szanse na udaną transakcję. Tymczasem taka prezentacja jedynie pogłębia frustrację potencjalnego nabywcy, który dojrzawszy ofertę – w końcu nie wie czego oczekiwać, co tak naprawdę jest oferowane i w jakiej cenie, a także do którego z pośredników lub biur złożyć oświadczenie woli nabycia. Czy tam, gdzie widnieje najniższa cena? Dający ofertę w końcu również odczuje uciążliwość sytuacji – w przypadku zmiany przez niego jakiegokolwiek z warunków wystawienia oferty, musiałby on zawiadamiać o tym fakcie wszystkie biura nieruchomości i pośredników z którymi podpisał umowę, aneksować z nimi postanowienia umowne, a w przypadku sprzedaży nieruchomości we własnym zakresie - informować ich wszystkich, że oferta przestała być aktualna. Rzadko który jednak oferent dokonuje wycofania oferty ze wszystkich miejsc publikacji. W rezultacie oferty te zaczynają swój własny, wirtualny żywot siejąc ogólne zamieszanie i wprowadzając w błąd, a przede wszystkim tworząc negatywny wizerunek profesji jaką jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Wszystko to poprzez fakt, że umowa nie zawierała klauzuli wyłączności, podczas gdy jednocześnie żaden z pośredników nie uzyskał wynagrodzenia, gdyż nie stworzył warunków (świadomie, o czym dalej) do zaistnienia transakcji. Zamawiający zatem – mimo, że zawarł kilka / kilkanaście umów o pośrednictwo i mimo, że zazwyczaj są one zawierane bezterminowo (z możliwością wypowiedzenia) - nie ma żadnej pewności przyspieszenia transakcji, a raczej powinien mieć pewność stanu przeciwnego - im więcej zawartych umów, tym bardziej pozostaje on sam ze swoją nie sprzedaną nieruchomością.
Trudno się dziwić, że pośrednicy w takich realiach są bardzo ostrożni: w umowie otwartej pośrednik będzie się obawiał angażować środki finansowe w promocję oferty, bo być może już inne biuro znalazło kontrahenta i to właśnie jemu przypadnie „prowizja” z tytułu sprzedaży, bądź wynajmu nieruchomości. Stąd też oferty otwarte rzadko zawierają pełny adres nieruchomości i komplet zdjęć obiektu, a nawet zasadą jest, że na takich obiektach - po prostu się nie opłaca umieszczać baneru firmowego informującego o sprzedaży, gdyż jest to prosta droga do pozbawienia się wynagrodzenia i to na własne życzenie: potencjalny nabywca dostrzegając baner, zgłasza się do bezpośrednio do oferującego, z pominięciem pośrednika i… dochodzi do transakcji, oczywiście bez konieczności zapłaty wynagrodzenia firmie pośredniczącej. W rezultacie - przy umowach otwartych - zrozumiałe i ostrożne działania pośrednika zmierzają jedynie do tego, by tak eksponować ofertę, aby potencjalny nabywca / nabywcy zgłaszali się do niego, gdyż zazwyczaj kontakt jedynie z właścicielem skutkuje nieotrzymaniem od niego umownego wynagrodzenia. Oczywistym jest, że takie formy i zakres promocji oferty, to jedynie niewielki zakres możliwości każdej szanującej się firmy pośrednictwa. Regułą jest natomiast, że umowa typu otwartego wymaga zwiększonego wysiłku ze strony oferującego nieruchomość, gdyż najczęściej nie obejmuje pełnego, możliwego pakietu usług firmy pośredniczącej / pośrednika.
Co prawda umowa pośrednictwa jest jedynie umową starannego działania a nie umową rezultatu, jest umową wzajemną i odpłatną - stąd też zazwyczaj zawiera takie klauzule, które po ich wynegocjowaniu winny skutkować przynajmniej częściowym odzyskaniem przez pośrednika poniesionych kosztów promocji ofert.
UMOWA WIELOKROTNEGO OFEROWANIA (Z KLAUZULĄ WYŁĄCZNOŚCI).
Bywa także nazywana umową na wyłączność, co może sugerować, że w istotny sposób zawęża pole promocji oferty. Tymczasem jest dokładnie odwrotnie: jej specyfika gwarantuje możliwość i praktyczne zastosowanie na wszystkich możliwych polach ekspozycji oferty, do maksimum zwiększając szanse na udaną i szybką transakcję. Stąd też coraz częściej jest utożsamiana z umową wielokrotnego oferowania, co zresztą jest dokładnym odzwierciedleniem jej ekonomicznego sensu. To tylko jej konstrukcja prawna - wynikająca z art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. Nr 102 z 2010 r., poz. 651 ze zm.) oraz art. 550 Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 16 z 1964 r., poz. 93 ze zm.) - przyznaje prawo wyłącznego dysponowania ofertą jednemu pośrednikowi bądź jednej firmie. Ale właśnie dlatego taka umowa posiada wiele zalet.
Przede wszystkim wystawiając ofertę nie musimy zawierać wielu umów o pośrednictwo, kontaktować się z wieloma pośrednikami i firmami i w tych wszystkich miejscach dokonywać po kolei każdej zmiany dotyczącej oferty: to, że nieruchomość zgłoszona została tylko jednemu pośrednikowi, wcale nie oznacza też, że będzie gorzej promowana. Wręcz przeciwnie - pośrednicy i biura pośrednictwa zazwyczaj współpracują ze sobą i należą do rozległej sieci obrotu nieruchomościami, jaką jest regionalny lub międzyregionalny system wymiany ofert zwany MLS. Oznacza to, że zlecając ofertę do jednego biura - trafi ona w konsekwencji do wszystkich biur istniejących i działających w sieci, nierzadko z całego kraju. Jeżeli pośrednik, który podpisał z nami umowę, skorzysta z pomocy innego pośrednika przy ofercie i znajdzie w ten sposób nabywcę - będzie się musiał podzielić wynagrodzeniem z tym pośrednikiem. Są to jednak wewnętrzne rozliczenia pomiędzy nimi, a klient zawierający umowę z jednym tylko pośrednikiem - tylko z nim współpracuje i nie interesują go inne szczegóły.
Umowę z klauzulą wyłączności charakteryzuje również inna pozytywna cecha. Pośrednik przede wszystkim nie będzie się obawiał zaangażować nawet znacznych środków na promocję oferty oraz nakładów pracy własnej, bo będzie wiedział, że - dzięki klauzuli wyłączności - ma zagwarantowane wynagrodzenie. W jego najlepiej pojętym interesie zatem będzie podejmować takie działania, których celem będzie doprowadzenie do skojarzenia stron transakcji, a tym samym - do uzyskania przez niego umownego wynagrodzenia. W takich warunkach pośrednik może bez przeszkód reklamować ofertę w wielu miejscach jednocześnie, może ją zgłaszać (i zgłasza) do wielu pośredników i biur, może ją prezentować z adresem, dokładnym opisem i wszelkimi zdjęciami, z usytuowaniem na mapie w terenie, z banerem na nieruchomości itd., itp. … Potencjalny nabywca natomiast - mając pełne dane na temat nieruchomości i jej pełen opis - może nawet z pominięciem pośrednika trafić wprost do właściciela, może negocjować, oglądać i… od razu będzie wiedział z czym się spotyka, czym ewentualnie może dysponować, ma natychmiastową jasność sytuacji.
Co więc decyduje, że umowy typu „na wyłączność” ciągle jeszcze nie są zbyt popularne? Dlaczego te umowy, stosowane w większości na rozwiniętych rynkach nieruchomości, będące przez to bezsprzecznie przyszłością polskiego pośrednictwa - pozostają jeszcze w cieniu umów otwartych? Powodem tego stanu rzeczy jest ta sama klauzula wyłączności, z którą wiąże się tyle korzyści… Klauzula wyłączności powoduje bowiem stan, w którym oferujący nieruchomość nie może jej sprzedać nawet sam, z pominięciem pośrednika, bez narażenia się na konieczność zapłaty umownego wynagrodzenia, bądź określonego w umowie odszkodowania za zerwanie tej klauzuli. Inaczej mówiąc, każdy potencjalny nabywca nieruchomości, musi być kierowany przez zamawiającego usługę do pośrednika, z którym zawarł on umowę o pośrednictwo z klauzulą wyłączności.
Praktyka wskazuje jednak, że umowę pośrednictwa, w bardzo licznych przypadkach, podpisuje się zazwyczaj dopiero po wielu bezskutecznych próbach samodzielnego pozyskania nabywcy. Skoro zatem właściciel nieruchomości we własnym zakresie nie jest w stanie znaleźć nabywcy, to w oczywisty sposób odpada podstawowy argument by unikać umów wielokrotnego oferowania. Poza tym, poza wszelką dyskusją jest fakt, że umowy te są umowami niezwykle skutecznymi - głównie wskutek możliwości zastosowania w stosunku do złożonej oferty „całego oprzyrządowania” jakim dysponuje pośrednik czy też firma pośrednictwa. Umowa „na wyłączność” gwarantuje zatem najwyższy poziom obsługi i pełen jej zakres. Co oczywiste, jest też najlepszym rozwiązaniem dla osób, które - czy to ze względu na brak czasu, czy wiedzy, czy też z innych, im tylko wiadomych przyczyn - chcą powierzyć niejednokrotnie dorobek całego życia jednemu, wyspecjalizowanemu, zewnętrznemu podmiotowi, zawodowo zajmującemu się tą problematyką.
UMOWA WIELOKROTNEGO OFEROWANIA OFERTY BEZPOŚREDNIEJ.
Jest rodzajem umowy pokrewnej z umową wielokrotnego oferowania, z klauzulą wyłączności. Wyróżnia ją przede wszystkim to, że wynagrodzenie pośrednika płaci jedynie sprzedający, zazwyczaj w podwójnej wysokości. Stąd też umowy takie są raczej rzadkością na rynku, choć oczywiście wszystko zależy od indywidualnych uwarunkowań i preferencji Zamawiającego. Podobnie, jak w umowie „na wyłączność”, oferta z takiej umowy trafia do wielu biur i pośredników (poprzez MLS, indywidualną współpracę lub w inny możliwy sposób), którzy ją mogą promować: reklamują nieruchomość poprzez media, ujawniając również jej adres. Potencjalny nabywca, oprócz tego, że nie płaci prowizji - korzysta ze wszystkich możliwości związanych z umową podpisaną przez zbywcę na wyłączność, tj. ma pełne dane o obiekcie, może się kontaktować bezpośrednio ze sprzedającym, może z nim negocjować i ustalać warunki sprzedaży. Umowa taka zdecydowanie przyspiesza sprzedaż lub pozyskanie innego, oczekiwanego kontrahenta.

References: art. 179
 art. 183
 art. 179
 art. 550
 art. 179
 art. 180
 art. 550