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Timestamp: 2016-10-22 08:52:10+00:00

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1C_147/2013 (10.06.2013)
1C_147/2013 � � Urteil vom 10. Juni 2013
Stockwerkeigent�mergemeinschaft X.________,
Beschwerdef�hrer, alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marco B. Biancotti,
Beschwerde gegen das Urteil vom 21. November 2012 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden, 5. Kammer.
Am 3. Dezember 1976 beschloss die Gemeinde Sils i.E./Segl den Quartierplan Seglias, der am 12. April 1977 von der Regierung Graub�nden genehmigt wurde (im Folgenden: Quartierplan 1977). Der damals neu geschaffenen Parzelle Nr. 2863 wurde eine realisierbare Bruttogeschossfl�che (BGF) von 283 m� zugewiesen. Im Quartiergestaltungsplan wurde hierf�r ein Baufeld festgelegt, das auf drei Seiten mit einer "Bebauungslinie verbindlich" und auf der Westseite mit einer "Bebauungslinie hinweisend" markiert war.
�Im Jahr 2007 erfolgte eine Revision des Quartierplans Seglias (im Folgenden: Quartierplan 2007). F�r Parzelle Nr. 2863 wurde die Bezeichnung der westlichen Baulinie ge�ndert, indem "hinweisend" durch "verbindlich" ersetzt wurde.
Am 17. Februar 2011 erwarb der in R�schlikon wohnhafte Y.________ die Parzelle Nr. 2863. Er reichte am 1. April 2011 ein Baugesuch f�r ein Wohnhaus mit zwei Wohnungen ein. Das geplante Geb�ude sollte 4.3 m �ber die westliche Baulinie ragen.
�Am 20. Juni 2012 reichte er ein abge�ndertes Baugesuch ein, wonach der Bauk�rper nur noch 1.05 m �ber die Baulinie ragt, daf�r aber h�her in Erscheinung tritt. Das abge�nderte Projekt sieht im unteren Geschoss eine Erstwohnung und im Obergeschoss eine Zweitwohnung vor; f�r den Fall, dass keine Zweitwohnung bewilligt werden k�nne, erkl�rte sich der Baugesuchsteller damit einverstanden, beide Wohnungen ausschliesslich als Erstwohnung zu nutzen.
�Gegen das Bauvorhaben erhoben u.a. die Stockwerkeigent�mer der �stlich angrenzenden Parzellen Nrn. 2882, 2883 und 2884 (X.________ A, B und C) Einsprache.
�Am 22. August 2012 wies der Gemeindevorstand Sils i.E./Segl die Einsprache ab und entsprach dem (abge�nderten) Baugesuch mit Auflagen und Bedingungen. U.a. wurde der Bauherr verpflichtet, den gesamten neuen Wohnraum auf Parzelle Nr. 2863 der orstans�ssigen Bev�lkerung als Erstwohnraum i.S.v. Art. 71 des Baugesetzes der Gemeinde Sils i.E./Segl vom 18. November 2010 (BauG) zur Verf�gung zu stellen. Der Bauherr habe zudem vor Baubeginn folgenden Revers zu unterzeichnen:
"Der unterzeichnete Bauherr verpflichtet sich, die Baulinien�berschreitung zu beseitigen, falls der �ber die Baulinie hinausgehende Grundst�ckstreifen f�r eine �ffentliche Erschliessungsanlage in Anspruch genommen werden muss und daf�r die Beseitigung des �ber die Baulinie hinausgehenden Geb�udeteils notwendig ist. Der Bauherr hat diese Verpflichtung an allf�llige Rechtsnachfolger zu �berbinden."
Dagegen erhoben die Einsprecher am 14. September 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden. Dieses wies die Beschwerde am 21. November 2012 ab.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid haben die im Rubrum genannten Einsprecher am 1. Februar 2013 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache sei an die Vorinstanz zur�ckzuweisen,�zur Aufhebung der Baubewilligung, eventuell zur Erg�nzung des Sachverhalts und zur Neuentscheidung.
Am 6. M�rz 2013 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdef�hrer sind als Nachbarn, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen haben, zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher einzutreten.
Die Beschwerdef�hrer r�gen zun�chst die willk�rliche Anwendung des kantonalen und kommunalen Baurechts im Hinblick auf die zul�ssige Geb�udeh�he.
2.1.�Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass die Geb�udeh�he im Quartierplangebiet Seglias vom jeweiligen Bezugsniveau aus bis zur�tiefstliegenden�Schnittlinie zwischen Aussenfassade und Dachhaut zu ermitteln sei. Hierf�r verwies es auf ein fr�heres Urteil vom 27. Juni 2000 E. 3 (R 00 30/31). Nur dann, wenn ein Quartierplan selber keine eigenen Messvorschriften enthalte, seien die allgemeinen Vorschriften des kommunalen Baugesetzes anwendbar. Im konkreten Fall existiere jedoch Art. 22 der Quartierplan-Vorschriften vom 27. September 2007 (QPV), weshalb der Vorwurf der falschen Berechnungsweise der zul�ssigen Geb�udeh�he ins Leere stosse.
2.2.�Die Beschwerdef�hrer machen dagegen geltend, das Verwaltungsgericht habe sich in seinem Urteil vom 27. Juni 2000 auf die Legende des Gestaltungsplans vom 24. Februar 1976, genehmigt am 12. April 1977, gest�tzt (im Folgenden: Gestaltungsplan 1977). Diese habe bestimmt:
"Die Geb�udeh�he wird vom Bezugsniveau bis zur tiefstliegenden Schnittlinie zwischen Aussenfassade und Dachhaut gemessen".
Der Gestaltungsplan 1977 sei jedoch bei der Quartierplanrevision vom 27. September 2007 durch einen neuen Gestaltungsplan ersetzt worden, der keine entsprechende Bestimmung mehr enthalte. Art. 22 QPV besage nichts zur Frage, wie die Geb�udeh�he zu berechnen sei. Gem�ss Art. 5 Abs. 2 QPV f�nden deshalb die allgemeinen Bauvorschriften Anwendung, vorliegend also Art. 26 Abs. 1 BauG. Dieser bestimme als Geb�udeh�he das�Mittel�aller Hauptgeb�udeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut. Beim umstrittenen Bauvorhaben wiesen die Hauptgeb�udeecken folgende H�hen auf: 4.10 m, 5.57 m, 5.52 m und 6.05 m. Dies ergebe ein Mittel von 5.31 m und �berschreite die zul�ssige Geb�udeh�he von 4.10 m massiv.
2.3.�Der Beschwerdegegner macht dagegen geltend, Ziel der Quartierplanrevision 2007 sei es lediglich gewesen, gewisse Diskrepanzen zur amtlichen Vermessung zu beseitigen und erg�nzende Regelungen f�r die Erschliessung des Parkhauses zu erlassen (vgl. Art. 3 QPV). Dagegen sei keine �nderung der Geb�udeh�he oder deren Messweise erfolgt. Gem�ss Art. 5 Abs. 3 QPV bleibe der Quartierplanvertrag vom 3. April 1976 unver�ndert bestehen, soweit er nicht gegenstandslos oder im Rahmen der Revision abge�ndert oder aufgehoben werde. Dazu geh�re auch der Gestaltungsplan, in dessen Legende die fragliche Vorschrift �ber die Geb�udeh�he festgehalten sei. Diese Regelung sei im Quartierplan 2007 weder aufgehoben noch abge�ndert worden und gelte somit fort.
�Der Beschwerdegegner reicht eine Best�tigung der Gemeinde Sils vom 7. Mai 2013 ein, wonach die Berechnungsweise der Geb�udeh�hen im Quartier nicht Gegenstand der Quartierplanrevision von 2007 gewesen sei.
2.4.�Dem halten die Beschwerdef�hrer entgegen, dass der revidierte Quartierplan gem�ss Art. 4 Abs. 1 QPV auch den Gestaltungsplan 1:1000 umfasse. In Art. 4 Abs. 2 QPV werde unmissverst�ndlich festgehalten, dass die zum Quartierplan 1977 geh�renden Planunterlagen (Neuzuteilungsplan, Erschliessungsplan und Gestaltungsplan) durch den Plan neuer Grenzverlauf, den Erschliessungsplan und den Gestaltungsplan ersetzt w�rden. Die Legende des Gestaltungsplans sei bewusst �berarbeitet und neu umschrieben worden, um eine durchdachte und angepasste Ordnung zu erhalten. Nicht mehr enthalten seien die Kennziffern 11�/2, 2, 21�/2, 3 und 31�/2, sowie die Umschreibung der Art und Weise der Ermittlung der Geb�udeh�he, die zuvor zu diversen Unstimmigkeiten und Gerichtsverfahren gef�hrt hatten. Es sei nachvollziehbar, dass diese "Zank�pfel" im neuen Gestaltungsplan weggelassen wurden, zumal auf sie ohne Probleme verzichtet werden k�nne. Insbesondere k�nne f�r die Ermittlung der Geb�udeh�he auf Art. 26 Abs. 1 BauG abgestellt werden. Es sei kein Grund erkennbar, weshalb die Geb�udeh�he im Quartierplangebiet Seglias anders und wesentlich liberaler gehandhabt werden sollte als im �brigen Gemeindegebiet.
�Dementsprechend habe auch das erste Baugesuch des Beschwerdegegners die Vorgaben von Art. 26 Abs. 1 BauG respektiert. Da er aber die maximale BGF aussch�pfen wollte, habe er sich gezwungen gesehen, die Baulinie um mehr als 4 m zu �berschreiten. Erst in einer zweiten Phase habe er sich auf die - nach der Quartierplanrevision 2007 nicht mehr einschl�gige - Praxis des Verwaltungsgerichts zur Ermittlung der Geb�udeh�he berufen, was ihn veranlasst habe, den First seines Hauses an der Westseite um mehr als 60 cm und auf der Ostseite sogar um 1.67 m zu erh�hen.
2.5.�Streitig ist somit, ob es f�r das Gestaltungsplangebiet Seglias eine besondere, von Art. 26 Abs. 1 BauG abweichende Bestimmung zur Berechnung der Geb�udeh�he gibt.
�Die 2007 revidierten Quartierplanvorschriften lauten (auszugsweise) :
�Art. 1 Ausgangslage
�Am 03.12.1976 hatte die Gemeindeversammlung Sils i.E./Segl den Quartierplan Seglias verabschiedet, welcher sich aus folgenden Bestandteilen zusammensetzt:
�- Situationsplan (Altbestand vom 24.02.1976)
�- Neuzuteilungsplan vom 24.02.1976
�- Erschliessungsplan vom 24.02.1976
�- Gestaltungsplan vom 24.02.1976
�- Vertrag f�r den Quartierplan Seglias dat. 03.04.1976 (Quartierplanvertrag)
�Dieser Quartierplan ist am 12.04.1977 von der Regierung des Kantons Graub�nden genehmigt worden; er wird nachstehend als Quartierplan 1977 bezeichnet.
�Art. 3 Planung
Ziel der revidierten Quartierplanbestimmungen bestehen einerseits in der Beseitigung der Diskrepanz zwischen der genehmigten Neuzuteilung des Quartierplans 1977 und der amtlichen Vermessung der im Beizugsgebiet befindlichen Parzellen und andererseits in einer erg�nzenden Regelung bez�glich der Erschliessung des Parkhauses im Bereich der Baurechtsparzelle 2905.
�Art. 4 Bestandteile des revidierten Quartierplanes
�Der revidierte Quartierplan Seglias umfasst folgende Bestandteile:
�- Quartierplanvorschriften
�- Plan alter Grenzverlauf 1:1000
�- Plan neuer Grenzverlauf 1:1000
�- Erschliessungsplan 1:1000
�- Gestaltungsplan 1:1000
�- Bereinigungsliste Grundbuchamt
�Der Plan neuer Grenzverlauf, der Erschliessungsplan und der Gestaltungsplan ersetzen die zum Quartierplan 1977 geh�renden in Art. 1 Abs. 1 aufgef�hrten Planunterlagen (Neuzuteilungsplan, Erschliessungsplan und Gestaltungsplan).
�Art. 5 Verbindlichkeit
�Der Quartierplan gilt f�r Eigent�mer/innen aller im Beizugsgebiet befindlichen Grundst�cke unbesehen allf�lliger Hand�nderungen.
�Bauten und Anlagen im Quartierplangebiet haben, soweit diese Quartierplanvorschriften keine Regelung enthalten, den jeweils geltenden Bauvorschriften zu gen�gen.
�Der Quartierplanvertrag vom 03.04.1976 bleibt unver�ndert bestehen, soweit er nicht gegenstandslos oder im Rahmen der vorliegenden Revision abge�ndert wird. Aufgehoben werden vor allem die darin enthaltenen Verfahrensvorschriften mit �ffentlichrechtlichem Charakter, namentlich hinsichtlich des Baubewilligungsverfahrens.
�III. Nutzung
�Art. 14 Nutzungsmass
�Das Nutzungsmass richtet sich grunds�tzlich nach den im Quartierplan 1977 zugeteilten Bruttogeschossfl�chen. Diese BGF sind im revidierten Gestaltungsplan im Einzelnen aufgef�hrt und d�rfen von den Eigent�mer/innen zwecks Realisierung ihrer Bauvorhaben nach erteilter Baubewilligung direkt beansprucht werden.
�V. Gestaltung
�Art. 22 Geb�udeh�hen
�Die Geb�udeh�hen werden bestimmt einerseits durch die Bezugsniveaus 1802.00 m (gelb), 1802.50 m (braun) und 1803.00 m (gr�n) sowie durch die den einzelnen Bauten zugeschiedenen H�hen (in m). Diese Festlegungen sind im Gestaltungsplan enthalten.
Wie sich aus Art. 4 Abs. 2 QPV klar ergibt, wurde der Gestaltungsplan 1977 durch den revidierten Gestaltungsplan 2007ersetzt�und ist daher nicht mehr anwendbar; Art. 5 Abs. 3 QPV bezieht sich auf den Quartierplanvertrag und nicht auf den Gestaltungsplan.
�Die Legende des neuen Gestaltungsplans verweist auf die f�r jede Parzelle im Gestaltungsplan enthaltene Bruttogeschossfl�che (fett gedruckt) und Geb�udeh�he (kursiv gedruckt), sowie auf das farblich (gelb, braun oder gr�n) differenzierte Bezugsniveau. Ein Kommentar zur Berechnung der Geb�udeh�he fehlt.
�Diese Frage ist auch in Art. 22 QPV nicht geregelt: Danach bestimmt sich die Geb�udeh�he durch das Bezugsniveau und die den einzelnen Bauten zugeschiedene H�he; dagegen wird nicht gesagt, ob (nur) der tiefstgelegene Schnittpunkt oder das Mittel der Hauptgeb�udeecken massgeblich ist.
�Enthalten die Quartierplanvorschriften keine Regelung, ist gem�ss Art. 5 Abs. 2 QPV auf die jeweils geltenden allgemeinen Bauvorschriften abzustellen, d.h. f�r die Geb�udeh�he auf Art. 26 Abs. 1 BauG. Weder das Verwaltungsgericht noch die Gemeinde haben dargelegt, weshalb die dort vorgesehene Regelung (Abstellen auf das Mittel der Geb�udeecken) im Quartierplangebiet Seglias zu unerw�nschten Ergebnissen f�hren w�rde.
�Zwar geh�rt die Neuregelung der Geb�udeh�he nicht zu den Zielen der Revision gem�ss Art. 3 QPV. Diese Bestimmung nennt jedoch lediglich die Hauptziele der Revision und nicht s�mtliche Detail�nderungen. Weder die Gemeinde noch der Beschwerdegegner haben Anhaltspunkte (z.B. aus der Entstehungsgeschichte der Revision) genannt, die daf�r sprechen w�rden, dass die Berechnung der Geb�udeh�he gem�ss Gestaltungsplan 1977 beibehalten werden sollte.
�Immerhin kann nicht von vornherein ausgeschlossen werden, dass es Gr�nde f�r die Beibehaltung der bisherigen Messweise geben k�nnte, die dem Willk�rverbot standhalten w�rden. Da sich die Beschwerdef�hrer vor Verwaltungsgericht lediglich auf die �nderung des Raumplanungsgesetzes f�r den Kanton Graub�nden vom 6. Dezember 2004(�KRG) und des BauG, nicht aber auf den neuen Gestaltungsplan berufen hatten, hat sich das Verwaltungsgericht zu diesem nicht ge�ussert. In dieser Konstellation rechtfertigt es sich, den angefochtenen Entscheid wegen Verletzung der Begr�ndungspflicht gem�ss Art. 29 Abs. 1 BV aufzuheben und die Sache an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen, damit dieses die Geb�udeh�he nochmals beurteilt, unter Ber�cksichtigung des neuen Gestaltungsplans.
Die Beschwerdef�hrer r�gen weiter, dem Beschwerdegegner sei willk�rlich eine Ausnahmebewilligung f�r die �berschreitung der Baulinie erteilt worden.
3.1.�Sie berufen sich auf die Rechtsbest�ndigkeit des erst im Jahre 2007 revidierten Quartierplans. Dieser sei in Rechtskraft erwachsen, nachdem der Rechtsvorg�nger des Beschwerdegegners es vers�umt habe, die f�r ihn nachteilige Revision der Baulinie anzufechten.
Die Baubewilligungsbeh�rde sei auch verfahrensrechtlich nicht befugt gewesen, in eigener Kompetenz eine Ausnahme zu erteilen: F�r Baulinien, die in Quartierpl�nen festgelegt seien, seien gem�ss Art. 57 Abs. 2 KRG die Verfahrensvorschriften f�r Quartierpl�ne massgeblich. Diese verlangten f�r die �nderung einer Baulinie zwingend die Durchf�hrung eines Quartierplanverfahrens. Die Vorinstanzen h�tten sich mit dieser R�ge nicht auseinandergesetzt und h�tten deshalb das rechtliche Geh�r der Beschwerdef�hrer verletzt.
3.2.�Alle Instanzen gingen davon aus, dass zwar die Voraussetzungen f�r eine Ausnahmebewilligung nach Art. 82 KRG nicht erf�llt seien, wohl aber eine Unterschreitung der Baulinie nach Art. 57 KRG zul�ssig sei. Diese Bestimmung befindet sich im Abschnitt D "Bau- und Niveaulinie" und lautet:
�Art. 57 KRG Ausnahmen, Verfahren:
1�Die f�r die Bewilligung zust�ndige Beh�rde kann ausser bei Gew�sser- und Waldabstandslinien Ausnahmen von den Vorschriften �ber Bau- und Niveaulinien gew�hren, wenn keine �berwiegenden Interessen entgegenstehen und die Grundeigent�merin oder der Grundeigent�mer sich in einem Revers verpflichten, auf Verlangen der zust�ndigen Beh�rde den gesetzlichen Zustand herzustellen.
�2�Werden Bau- und Niveaulinien als Bestandteil von Pl�nen der Grundord-nung oder von Quartierpl�nen festgelegt, gelten die Verfahrensvorschriften f�r die betreffenden Pl�ne. F�r eigenst�ndige Bau- und Niveaulinienpl�ne richtet sich das Verfahren sinngem�ss nach den Vorschriften �ber das Quartierplanverfahren.
�Abs. 1 gestattet ausdr�cklich die Gew�hrung von Ausnahmen von Baulinien. Es ist naheliegend und keineswegs willk�rlich, dass sich dies auch auf Baulinien bezieht, die in Quartierpl�nen festgelegt wurden. Eine Ausnahme setzt begriffsgem�ss voraus, dass die Baulinie noch besteht, also nicht (im formellen Verfahren der Quartierplanrevision) aufgehoben oder ge�ndert wurde.
�Zwar mag es widerspr�chlich erscheinen, eine Ausnahme von einer Baulinie kurz nach deren Verbindlicherkl�rung zu gestatten. Immerhin aber musste der Beschwerdegegner das ausdr�ckliche Einverst�ndnis der direkt betroffenen Nachbarn einholen und einen Beseitigungsrevers unterschreiben. Unter diesen Umst�nden kommt die Ausnahme keiner �nderung oder Aufhebung der Baulinie gleich, weshalb auch der Grundsatz der Planbest�ndigkeit (Art. 21 RPG) nicht verletzt ist.
3.3.�Die Beschwerdef�hrer machen weiter geltend, einziger Grund f�r die Ausnahmebewilligung sei die Behauptung des Baugesuchstellers gewesen, dass er ansonsten 56 m� der ihm im Quartierplan zugewiesenen BGF (283 m�) nicht vollst�ndig realisieren k�nne. Dessen Berechnung verkenne jedoch, dass Art. 14 QPV f�r das Nutzungsmass auf die im Quartierplan 1977 zugeteilten Bruttogeschossfl�chen verweise. Der nach wie vor g�ltige Quartierplanvertrag Seglias vom 3. April 1976 sehe in Art. 3.2 vor, dass der Nutzungsanspruch auf der Berechnung der Ausn�tzungsziffer gem�ss Bauordnung 1970 der Gemeinde Sils beruhe. Damals sei insbesondere das Untergeschoss grunds�tzlich zur BGF angerechnet worden (vgl. Art. 36 Ziff. 3 der Bauordnung 1975). Es sei daher willk�rlich und verletze das Rechtsgleichheitsprinzip, dem Beschwerdegegner eine �berschreitung der Baulinie zu bewilligen, um ihm eine �berbauung mit einer nach der heutigen Bauordnung berechneten BGF zu gestatten, obwohl sich die allermeisten bestehenden Bauten strikt an die Quartierplanvorgaben h�tten halten m�ssen. Dadurch w�rden die Gestaltungsprinzipien des Quartiergestaltungsplans gesprengt. Leidtragende w�ren in erster Linie die hinterliegenden Beschwerdef�hrer, deren Liegenschaften eine erhebliche Wertminderung erfahren w�rden. Verletzt sei �berdies das Vertrauensprinzip: Die Beschwerdef�hrer h�tten ihr Grundst�ck im Vertrauen auf die Verbindlichkeit der Quartierplanung Seglias erworben.
�Es erscheint jedoch widerspr�chlich, wenn die Beschwerdef�hrer f�r die Berechnung der BGF auf das alte Recht abstellen wollen (d.h. die - gar nicht mehr auffindbare - Bauordnung 1970 bzw. die Bauordnung 1975), dagegen f�r die Berechnung der Geb�udeh�he das heute geltende Baurecht als massgeblich erachten. Art. 14 QPV verweist auf den revidierten Gestaltungsplan, der die zul�ssige BGF f�r jede Parzelle einzeln festgelegt. Anders als der Gestaltungsplan 1977, der noch einen ausdr�cklichen Hinweis auf die nicht angerechnete Bruttogeschossfl�che im ersten Untergeschoss gem�ss Art. 39/3.e der Bauordnung der Gemeinde Sils enthielt, fehlt ein solcher Hinweis im neuen Gestaltungsplan. Die Berechnung der BGF ist auch in den Quartierplanvorschriften nicht geregelt. Unter diesen Umst�nden ist es jedenfalls nicht willk�rlich, Art. 5 Abs. 2 QPV heranzuziehen, d.h. auf die jeweils geltenden allgemeinen Bauvorschriften abzustellen. Sofern dies dem Quartierplanvertrag Seglias vom 3. April 1976 widersprechen sollte, h�tten die Beschwerdef�hrer Rechtsmittel gegen die Quartierplanrevision 2007 ergreifen m�ssen.
�Die Beschwerdef�hrer legen nicht dar, dass ihnen in diesem Zusammenhang verbindliche Zusicherungen erteilt worden seien. Auch eine Verletzung der Rechtsgleichheit ist nicht ersichtlich: Die grossz�gigere Berechnungsweise der BGF nach heutigem Baurecht kommt den Eigent�mern bestehender Bauten ebenfalls zugute, z.B. bei Ausbau-, Erweiterungs- oder Ersatzbauvorhaben.
�Eine andere Betrachtungsweise k�nnte sich allenfalls aufdr�ngen, wenn das Verwaltungsgericht im n�chsten Rechtsgang zum Ergebnis kommen sollte, dass die Legende zum Gestaltungsplan 1977 noch anwendbar sei (vgl. dazu den Hinweis unten, E. 5).
3.4.�Die Beschwerdef�hrer bestreiten schliesslich die Feststellung der Vorinstanzen, wonach eine Erweiterung des Baufelds nach Westen ihre Interessen nicht ber�hre. Aufgrund der vom Verwaltungsgericht gesch�tzten Praxis zur Messung der Geb�udeh�he f�hre jede Erweiterung des Baufeldes bei gleichbleibender Dachneigung zu einer Erh�hung des Firstes und damit zu einer Beeintr�chtigung der Aussicht der hinterliegenden Beschwerdef�hrer.
Nach dem oben (E. 2) Gesagten steht noch keineswegs fest, dass die Geb�udeh�he nach der bisherigen Praxis des Verwaltungsgerichts berechnet werden darf.
�Selbst wenn an dieser Berechnungsweise festzuhalten w�re, erscheint der behauptete Zusammenhang zwischen Baulinien�berschreitung und Firsth�he nicht zwingend. Die Annahme der Beschwerdef�hrer w�rde allenfalls zutreffen, wenn das Bauvorhaben (und insbesondere die Dachneigung) ansonsten konstant bleiben w�rde; diese Annahme wird aber nicht belegt und erscheint auch nicht offensichtlich. Dies illustriert das erste (nicht bewilligte) Bauprojekt des Beschwerdegegners: Dieses sah eine �berschreitung der Baulinie um mehr als 4 m vor; daf�r war die Baute aber weniger hoch, weil die maximale BGF (gem�ss Gestaltungsplan) auf einer gr�sseren Fl�che und deshalb mit einer geringeren Geb�udeh�he realisiert werden konnte.
Unbegr�ndet sind auch die in diesem Zusammenhang erhobenen formellen R�gen der Beschwerdef�hrer: Das Verwaltungsgericht konnte das Bauvorhaben und dessen Auswirkungen auf die Beschwerdef�hrer willk�rfrei aufgrund der Akten beurteilen und war deshalb nicht verpflichtet, einen Augenschein oder eine Expertise durchzuf�hren. Auch im vorliegenden Verfahren besteht dazu keine Veranlassung.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise - hinsichtlich der Berechnung der Geb�udeh�he - gutzuheissen. Dies f�hrt zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids und zur R�ckweisung der Sache an das Verwaltungsgericht.
�Dagegen erweisen sich die R�gen im Zusammenhang mit der Ausnahme von der Baulinie grunds�tzlich als unbegr�ndet. Sollte das Verwaltungsgericht allerdings zum Ergebnis kommen, dass f�r die Berechnung der Geb�udeh�he noch die Legende zum Gestaltungsplan 1977 massgeblich sei, m�sste es nochmals den Einwand der Beschwerdef�hrer pr�fen, wonach auch f�r die Berechnung der BGF diese Legende (und nicht das heutige BauG) massgeblich sei; dies k�nnte zu einem anderen Ausgang der nach Art. 57 Abs. 1 KRG gebotenen Interessenabw�gung f�hren.
�Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegen die Beschwerdef�hrer im Wesentlichen. Die Gerichts- und Parteikosten sind deshalb dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 66 und 68 BGG).
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden vom 21. November 2012 aufgehoben.�Die Sache wird zu neuer Beurteilung im Sinne der Erw�gungen an das Verwaltungsgericht zur�ckgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdegegner (Y.________)�auferlegt.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Sils i.E./Segl und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden, 5. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 71
 Art. 22
 Art. 22
 Art. 5
 Art. 26
 Art. 3
 Art. 5
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 26
 Art. 26
 Art. 26
 Art. 1
 Art. 4
 Art. 5
 Art. 22
 Art. 5
 Art. 26
 Art. 3
 Art. 29
 Art. 57
 Art. 82
 Art. 57
 Art. 14
 Art. 3
 Art. 36
 Art. 14
 Art. 39
 Art. 5
 Art. 57