Source: https://wohnungswirtschaft.online/das-allgemeine-gleichbehandlungsgesetz-agg/
Timestamp: 2020-07-11 18:20:40+00:00

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Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) - wohnungswirtschaft.online
Im Juni 2017 veröffentlichte der Spiegel einen Bericht über eine Untersuchung, die Redakteure des Spiegel gemeinsam mit Kollegen des Bayerischen Rundfunks zu den Chancen von Geflüchteten auf dem Wohnungsmarkt angestellt hatten. Welche Rolle bei der Auswahl die Nationalität beziehungsweise die Herkunft der Interessenten spielt, konnte bis dahin nur vermutet werden. Im Verlauf mehrerer Wochen haben die Journalisten 20.000 Wohnungsanfragen mit fiktiven deutschen und nicht-deutschen Profilen auf Angebote bei den Online-Portalen Immobilienscout24 und Immowelt geschickt. Die Anschreiben waren nahezu identisch verfasst. Nur die Namen variierten und ließen auf die Herkunft schließen.
Rund 8.000 Vermieter haben auf die Bewerbungen geantwortet. Im Ergebnis wurden laut der Untersuchung Menschen mit ausländischem Namen deutlich diskriminiert. Besonders hart treffe es Wohnungssuchende mit türkischer oder arabischer Herkunft. In jedem vierten Fall, in dem ein Deutscher eine Einladung zu einer Besichtigung erhalte, würden sie übergangen. Als Diskriminierung wurden alle Fälle gewertet, in denen deutsche Bewerber zur Besichtigung eingeladen, die Mitbewerber mit ausländischen Namen jedoch übergangen wurden. In Berlin war die Chance eines ausländischen Bewerbers, eine Wohnung zu bekommen, etwa 25 Prozent niedriger als die eines deutschen Bewerbers (Den Artikel des Spiegel mit weiterführenden Hinweisen finden Sie hier: http://www.spiegel.de/lebenundlernen/job/fluechtlinge-auf-wohnungssuche-manche-vermieter-legen-einfach-auf-a-1153697.html).
Auch wenn es nur wenige Verfahren nach dem AGG gibt, zeigt das Ergebnis der Untersuchung, dass das Problem existiert und wahrscheinlich nur deshalb nicht mehr Klagen vor den Gerichten landen, weil die Betroffenen ihre Rechte nicht kennen oder es nicht gewohnt sind, sie vor einer staatlichen Instanz geltend zu machen. Aus diesem Grund hat der Berliner Senat zusätzlich eine Fach- und Koordinierungsstelle gegen Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt eingerichtet (https://fairmieten-fairwohnen.de), deren Ziel es ist, ein Interventions- und Beratungssystem aufzubauen, mit dem die diskriminierende Vermietungspraxis dokumentiert und effektiver verfolgt werden kann. Außerdem soll stadtweit eine Kultur antidiskriminierender Vermietungs- und Verwaltungspraxis etabliert werden.
Nähre Informationen zum Thema gibt es auch bei der Antidiskriminierungsstelle des Bundes, zu erreichen unter www.antidiskriminierungsstelle.de, insbesondere unter der Überschrift „Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt” im Zusammenhang mit der Veröffentlichung der Untersuchung des Spiegel
Sachlicher Anwendungsbereich des AGG
Persönlicher Anwendungsbereich des AGG
Rechtsfolgen einer Benachteiligung
Gleichheit ist einer der 3 Teile der berühmten Losung der französischen Revolution: Freiheit, Gleichheit, Brüderlichkeit. Gleichheit vor dem Gesetz ist ein grundlegendes Merkmal staatlicher Gerechtigkeit. In der Bundesrepublik Deutschland ist sie Teil des Grundrechtskataloges des Grundgesetzes. Artikel 3 des Grundgesetzes lautet:
Wie alle Grundrechte richtet sich auch Artikel 3 des Grundgesetzes zunächst einmal nur an den Staat. Er gilt für die Beziehungen des Staates zu seinen Bürgern, nicht aber für die Rechtsverhältnisse der Bürger untereinander. Damit der Gleichheitsanspruch auch zwischen den Bürgern Geltung beanspruchen kann, muss der in Gesetze umgesetzt werden. Dazu dient seit dem Jahr 2006 das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz.
2. Ziel des AGG
Ziel des Gesetzes ist es nach seinem § 1 Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen. Dieser Merkmalkatalog ist abschließend und nicht durch die Rechtsprechung erweiterbar.
Bereits an dieser Stelle weisen wir darauf hin, dass die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit nicht zu den Merkmalen gehört, die dem Benachteiligungsverbot unterliegen. Es ist daher kein Verstoß gegen das AGG, wenn ein Vermieter von 2 Interessenten für eine Wohnung denjenigen mit dem besseren Einkommen auswählt, weil er das bessere Einkommen hat.
3. Sachlicher Anwendungsbereich des AGG
Nach § 2 Absatz 1 Nummer 8 AGG sind Benachteiligungen aus einem in § 1 genannten Grund nach Maßgabe des AGG unzulässig in Bezug auf den Zugang zu und die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen, einschließlich von Wohnraum. Wohn- oder Geschäftsraum steht der Öffentlichkeit zur Verfügung, wenn er in Internetportalen, durch Anzeigen in Tageszeitungen, durch Makler oder auf andere Weise angeboten wird (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 50). Das dürfte für die meisten Wohnungsangebote zutreffen. Es genügt, wenn die Räume einer begrenzten Öffentlichkeit angeboten werden, z. B. nur den Mitgliedern einer Genossenschaft. Dagegen ist das AGG unanwendbar, wenn der Mietinteressent auf anderem Wege (Z.B. vom Vormieter) von leerstehendem Wohnraum erfährt und sich um die Wohnung bewirbt (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 50).
Am wichtigsten ist das AGG sicherlich in der Phase des Abschlusses des Mietvertrages. Es gilt nach § 19 AGG aber auch bei der Durchführung und der Beendigung von Mietverhältnissen. Will ein Eigentümer Eigenbedarf geltend machen und hat er zwei Wohnungen dafür im Blick, so darf er sich bei seiner Wahl nicht davon leiten lassen, dass in einer Wohnung eine Migrantenfamilie wohnt.
4. Persönlicher Anwendungsbereich des AGG
Der Vermieter muss das AGG bei seiner Entscheidung über die Vermietung, bei der Durchführung und bei der Beendigung des Mietverhältnisses beachten. Hat er einen Verwalter oder Makler mit der Vermietung beauftragt, so wir dem Vermieter deren Verhalten nach § 278 BGB zugerechnet (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 51). Gleiches gilt für Mitarbeiter des Vermieters oder der Beauftragten.
Das AGG gilt nach § 19 Absatz 5 Satz 2 in der Regel nicht, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet. Hat er allerdings einen Verwalter mit der Vermietung beauftragt, so kommt es auf den Gesamtbestand des Verwalters an (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 60).
5. Benachteiligungsverbote
Das AGG verbietet nicht einfach jede Form der Differenzierung nach den genannten Merkmalen bei allen Mietverhältnissen, sondern unterscheidet nach der Art des Angebotes. Dabei gilt der Grundsatz: Je anonymer ein Angebot ist, um so geringer sind die Anforderungen des AGG. Es verbietet eine Differenzierung nach den genannten Merkmalen nur dann, wenn es bei der Entscheidung über ein Rechtsgeschäft typischerweise auf dieses Merkmal ankommen kann. Die zentrale Vorschrift des AGG für die Vermietung von Wohnraum ist § 19 AGG Die Vorschrift lautet:
§ 19 AGG unterscheidet vier Gruppen von Mietverhältnissen, nämlich
Massengeschäfte (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG),
massenähnliche Geschäfte (§ 19 Abs 1 Nr. 1 Alt 2 AGG),
sonstige Mietverhältnisse (§ 19 Abs. 2 AGG)
und Näheverhältnisse (§ 19 Abs. 5 AGG).
Massengeschäfte liegen vor, wenn die Verträge typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen. Bei der Vermietung von Wohnraum liegt das nur im Falle von Ferienwohnungen, Pensionen oder Hotelzimmern vor. Die normale Wohnungsvermietung fällt nicht unter diese Kategorie, weil es bei ihr typischerweise auf das Ansehen der Person ankommt (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 54).
Relevant ist vor allem die Unterscheidung zwischen einem massenähnlichen Geschäft und einem sonstigen Mietverhältnis. Bei den massenähnlichen Geschäften ist nämlich eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität untersagt, bei den sonstigen Mietverhältnissen nur eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft.
Die Bewertung eines Vermietungsvorgangs als massenähnliches Geschäft erfordert stets eine auf den Einzelfall bezogene Tatsachenbewertung (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 58). Wird auf Grund der Mieterauswahl deutlich, dass das Wohnungsunternehmen eine bewusste Mieterauswahl trifft, liegt in der Regel kein massenähnliches Geschäft vor. Das ist z.B. der Fall, wenn
die Vergabe der Wohnungen nach einer vorgegebenen Struktur erfolgt;
bindende Entscheidungsvorgaben für die Sachbearbeiter bestehen;
Mieterfragebögen verwendet werden;
die Vorlage von Einkommensnachweisen Voraussetzung für den Abschluss des Mietvertrags ist;
vor dem Abschluss des Mietvertrags ein persönlicher Kontakt zwischen dem Wohnungsinteressenten und dem für die Entscheidung über die Wohnungsvergabe zuständigen Sachbearbeiter erfolgt;
der Vermietungsvorgang schriftlich dokumentiert wird (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 58).
Dies dürfte auch bei den meisten größeren Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen der Fall sein, so dass in der Regel von einem sonstigen Schuldverhältnis nach § 19 Abs. 2 AGG ausgegangen werden muss mit der Folge, dass nur ein eingeschränktes Benachteiligungsverbot besteht. Dies entspricht auch der allgemeinen Einschätzung, dass bei der dauerhaften Vermietung von Wohnraum auch in größten Unternehmen die Bonität und die Person des Mietinteressenten natürlich bedeutsam sind und daher im Rahmen des Vermietungsprozesses in die Entscheidung mit einbezogen werden.
Unzulässig ist bei einem sonstigen Schuldverhältnis eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft. Die Begriffe „Rasse“ und „ethnische Herkunft“ im AGG sind im Sinne der Antirassismus-Richtlinie 2000/43/EG in einem umfassenden Sinn zu verstehen. Unzulässig ist jede Benachteiligung auf Grund der Rasse, der Hautfarbe, der Abstammung, des nationalen Ursprungs oder des Volkstums. Eine Unterschiedliche Behandlung wegen der Staatsangehörigkeit fällt nicht unter § 19 AGG (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 59).
6. Arten der Benachteiligung
Der Begriff der „Benachteiligung“ erfordert keine „Diskriminierung”. Unter „Diskriminierung” versteht man im allgemeinen Sprachgebrauch „die rechtswidrige, sozial verwerfliche Ungleichbehandlung”. Eine Benachteiligung ist demgegenüber wertneutral und kann daher auch gerechtfertigt sein (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 64).
Eine Benachteiligung im Sinne des AGG liegt vor, wenn sie aus den im AGG genannten Gründen erfolgt. Diese Gründe sind abschließend. Sie kann im Ausnahmefall gerechtfertigt sein, wenn einer der in den §§ 5, 8-10 und 20 AGG genannten Rechtfertigungsgründe vorliegt. Für die Miete sind von Bedeutung: die positiven Maßnahmen (§ 5 AGG), die integrationspolitischen Maßnahmen (§ 19 Abs. 3 AGG) und die sachlich gerechtfertigte Benachteiligung (§ 20 AGG).
Das Gesetz unterscheidet zwischen einer unmittelbaren und einer mittelbaren Benachteiligung.
Eine unmittelbare Benachteiligung liegt nach § 3 Absatz 1 AGG vor, wenn eine Person wegen eines in § 1 genannten Grundes eine weniger günstige Behandlung erfährt als eine andere Person in einer vergleichbaren Situation erfahren würde. Eine objektive Ungleichbehandlung reicht aus. Ein Verschulden ist nicht erforderlich (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 65). Ein Vermieter darf also einen Wohnungsbewerber nicht wegen eines relevanten Grundes wie z.B. der Rasse benachteiligen. Das gilt für die Aufnahme in Bewerberlisten, die Auswahl aus Bewerberlisten und die eigentliche Vermietungsentscheidung. So darf ein Vermieter die Vermietung an einen Ausländer nicht ablehnen, weil er schon einmal schlechte Erfahrungen mit Ausländern gemacht hat oder weil die anderen Mieter ausländische Mitmieter ablehnen. In diesen Fällen liegt eine unzulässige Benachteiligung nach dem AGG vor (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 69, 70).
Aus dem AGG folgt allerdings nicht, dass die vom Gesetz geschützten Personen gegenüber anderen Mietinteressenten zu bevorzugen sind. Gibt es mehrere, so gilt weiterhin der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Der Vermieter kann nach freiem Ermessen entscheiden, mit wem er den Mietvertrag abschließt (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 67). Er darf nur nicht einen Wohnungsbewerber wegen eines relevanten Grundes benachteiligen. Im übrigen ist er aber frei in seiner Entscheidung, insbesondere auf der Grundlage wirtschaftlicher Kriterien.
Der Vermieter muss seine Entscheidung nicht begründen. Es besteht daher kein Anlass, Vermietungsgespräche zu dokumentieren oder unter Zeugen zu führen. Ob eine unzulässige Benachteiligung vorliegt, muss im Streitfall der Benachteiligte darlegen und beweisen.
Das AGG gilt auch für Kündigungen. So kann der Vermieter bei Eigenbedarf demjenigen Mieter kündigen, dessen Wohnung er am Geeignetsten erachtet, auch wenn er Ausländer ist. Er darf ihm nur nicht kündigen weil er Ausländer ist.
Eine mittelbare Benachteiligung liegt nach § 3 Absatz 2 AGG vor, wenn dem Anschein nach neutrale Vorschriften, Kriterien oder Verfahren Personen wegen eines in § 1 genannten Grundes gegenüber anderen Personen in besonderer Weise benachteiligen können. Wer zum Beispiel Wohnungen nur an Personen mit gesichertem Aufenthaltsstatus vermietet, benachteiligt dadurch mittelbar ausländische Wohnungsinteressenten. Andererseits liegt in solchen Fällen kein Verstoß gegen das AGG vor, wenn die betreffenden Vorschriften, Kriterien oder Verfahren durch ein rechtmäßiges Ziel sachlich gerechtfertigt und die Mittel zur Erreichung dieses Ziels angemessen und erforderlich sind. Wenn mit dem Aufenthaltsstatus Unsicherheiten bei den Einkommensverhältnissen verbunden sind, liegt daher keine Benachteiligung vor.
7. Rechtfertigung einer Benachteiligung
Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse nach § 19 Absatz 3 AGG zulässig. Die Vorschrift setzt voraus, dass der Vermieter ein konkretes Vermietungskonzept hat und danach handelt. Es ist allerdings zweifelhaft, ob die Regelung mit der Richtlinie 2000/43/EG übereinstimmt, die die Grundlage des AGG ist (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 80). Diese Ausnahme kommt nur bei großen Wohnungsbeständen im Rahmen eines Gesamtkonzeptes in Betracht. Sie kann nicht herangezogen werden, um in die Vermietung einer Wohnung in einem einzelnen Haus an einen Ausländer mit der Begründung abzulehnen, die anderen Mieter würden Ausländer ablehnen.
Eine Verletzung des Benachteiligungsverbots ist gemäß § 20 AGG auch nicht gegeben, wenn für eine unterschiedliche Behandlung wegen der Religion, einer Behinderung, des Alters, der sexuellen Identität oder des Geschlechts ein sachlicher Grund vorliegt. Die sachlichen Gründe sind in § 20 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 4 AGG beispielhaft aufgezählt. Ein solcher Fall wird im Bereich der Wohnungswirtschaft angesichts der Anforderungen an den Nachweis in § 20 Absatz 2 Satz 2 AGG nur ausnahmsweise vorliegen.
8. Rechtsfolgen einer Benachteiligung
Der Mietvertrag, der mit dem bevorzugten Mietinteressenten abgeschlossen wurde, bleibt wirksam, auch wenn ein Verstoß gegen das AGG vorliegt (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 82). Die Rechte des benachteiligten Mietinteressenten bzw. Mieters ergeben sich aus § 21 AGG.
Nach § 21 Absatz 1 Satz 1 AGG kann der Benachteiligte bei einem Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot unbeschadet weiterer Ansprüche die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Ist die Wohnung also noch nicht vermietet, kann er verlangen, dass der Vermieter eine diskriminierungsfreie Entscheidung trifft. Wurde ihm wegen Eigenbedarfs gekündigt, kann er verlangen dass der Vermieter aus der Kündigung keine Rechte herleitet.
Nach § 21 Absatz 2 Satz 1 AGG kann der Benachteiligte Schadensersatz verlangen. Dies kann im Einzelfall bedeuten, dass der Vermieter verpflichtet ist, einen Mietvertrag mit dem Benachteiligten abzuschließen (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 84). Der Schadensersatzanspruch kann aber auch auf eine Geldleistung gerichtet sein, wenn dem Benachteiligten beispielsweise Kosten für die Wohnungsbewerbung entstanden sind oder er Aufwendungen hatte, um eine andere Wohnung anzumieten.
Wegen eines Schadens, der nicht Vermögensschaden ist, kann der Benachteiligte nach § 21 Absatz 2 Satz 3 AGG eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen (Schmerzensgeld). Dieser Anspruch setzt Verschulden voraus, das allerdings vermutet wird. Der Vermieter muss beweisen, dass er nicht schuldhaft gehandelt hat (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 86).
Richtlinie für die Höhe der Entschädigung ist eine dreifache Monatsmiete (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 86). In der Rechtsprechung werden aber auch erheblich höhere Beträge zuerkannt (AG Tempelhof-Kreuzberg, WuM 2015, 73: 15.000.– EUR für Benachteiligung von Mietern türkischer und arabischer Herkunft). In einem Urteil vom 10.12.2019 (20 C 2566/19) hat das Amtsgericht Augsburg entschieden, dass eine Wohnungsanzeige, die eine Vermietung “nur an Deutsche” vorsieht, gegen das AGG verstößt. Ein Vermieter schließe damit sämtliche “Nicht-Deutsche” von der Vermietung aus (Die Anzeige lautete wie folgt: “… 1 ZKB 40 m² sofort 394,- 102,- EBK m.F., Laminat, Garage auf Wunsch, an Deutsche, …”) und lehne diese aufgrund ihrer Rasse oder ethnischen Herkunft als Mieter ab. Das Amtsgericht verurteilte den Vermieter zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 1.000 € und setzte ein Ordnungsgeld für den Fall einer Zuwiderhandlung fest.
9. Darlegungs- und Beweislast
Der Benachteiligte muss darlegen und beweisen, dass er unmittelbar oder mittelbar benachteiligt wurde. Er muss dazu Tatsachen vortragen und beweisen können, die den Schluss rechtfertigen, dass seine Benachteiligung auf einem Verstoß gegen das AGG beruht und nicht einfach Folge einer zulässigen Auswahlentscheidung des Vermieters ist. Hierfür genügt es nicht, dass in seiner Person die Merkmale des § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG vorliegen. Vielmehr muss wahrscheinlich sein, dass die Merkmale des § 19 Abs. 1 Nr. 1 oder Abs. 2 AGG der Grund für die Benachteiligung sind. Behauptungen „ins Blaue hinein“ sind unzulässig (BT-Drucks. 16/1780 S. 48). Erklärt etwa ein Vermieter gegenüber einem ausländischen Mietinteressenten, die Wohnung sei bereits vergeben, so kann die spätere Vermietung an einen Inländer als Diskriminierungsindiz gewertet werden (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 86).
Ist dieser Nachweis erbracht, muss der Vermieter nach § 22 AGG darlegen und beweisen, welche Gründe für die konkrete Entscheidung maßgeblich waren. Dabei muss es sich nicht um Sachgründe handeln. Waren mehrere gleichwertige Mietinteressenten vorhanden, so kann sich der Vermieter willkürlich für einen von ihnen entscheiden (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 92). Denn das AGG richtet sich nur gegen eine rechtswidrige Benachteiligung, nicht gegen die Entscheidungsfreiheit des Vermieters.
Ein Fall für die Gerichte werden Alltags-Diskriminierung im Rahmen des Mietrechts selten. Anders als im Augsburger Fall (siehe unter Ziffer 8.) wird meist nicht schon in der Anzeige ausgegrenzt, sondern erst bei der internen Auswahlentscheidung. Eine Benachteiligung bei der Vermietung tatsächlich nachzuweisen sei letztlich sehr schwer, betont die Antidiskriminierungsstelle des Bundes daher. “Entscheidungsprozesse bei der Wohnungsvergabe bleiben den Bewerberinnen und Bewerbern meist verborgen.”
Einen Anspruch muss der Benachteiligte nach § 21 Absatz 5 AGG innerhalb einer Ausschlussfrist von zwei Monaten geltend gemacht werden. Die Frist beginnt mit der benachteiligenden Handlung des Vermieters. Nach Ablauf der Frist kann der Anspruch nur geltend gemacht werden, wenn der Benachteiligte ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist verhindert war.
Die Frist des § 21 Abs. 5 AGG ist keine Klagefrist. Vielmehr muss der Anspruch innerhalb der Frist gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden.
« Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann nicht nach den Vorschriften über Fernabsatzverträge (§ 312c BGB) widerrufen werden (Landgericht Berlin, Urteil vom 14.09.2016 – 18 S 357/15)
Der Mietvertrag »

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 § 20
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 § 21
 § 21
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 § 19
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 § 22
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