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Timestamp: 2019-10-23 11:35:58+00:00

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Hier ist eine Übersicht der bisherigen Urteile, die wir auf unserer Internetpräsenz präsentierten. Klicken Sie einfach auf den jeweiligen Link und Sie gelangen direkt zu dem jeweiligen Urteil
AZ: 88 C 340/00 vom 15.03.2002, Amtsgericht Mainz
AZ: 83 C 567/01 vom 28.03.2002, Amtsgericht Mainz
Schlagwort: Abrechnungsschlüssel Mietnebenkosten
AZ: 81 C 336/01 vom 03.04.2002, Amtsgericht Mainz
Schlagwort: Einforderung von Betriebskosten nach vollständiger Rückzahlung der Mietkaution
AZ: 89 C 89/02 vom 13.06.2002, Amtsgericht Mainz
Schlagwort: Mieterhöhung nach von einem Finanzamt erstellten Mietspiegel
AZ: 3 C 115/02 vom 02.07.2002, Amtsgericht Bingen am Rhein
AZ: 81 C 230/01 vom 13.11.2002, Amtsgericht Mainz
In dem Urteil wird über eine Zulässigkeit von Mietminderung entschieden. Der hier vorliegende Tatbestand war folgender:
Ein Mieter kürzte die Mietzahlung an seinen Vermieter auf Grund von
einer in der Nacht knallenden Heizung
Unruhe stiftender Nachbarn
Schimmelbildung im Bereich der Kaminwand des Schlafzimmers
Nun klagt der Vermieter zwecks Wohnungsräumung und Nachzahlung von 1959,93 € nebst 4 % Zinsen, da er die Mietkürzung für nicht rechtsgültig erachtet.
Hierzu entscheidet das Amtsgericht Mainz:
Dem Kläger steht kein Räumungsanspruch gegen den Beklagten zu und der Zahlungsanspruch besteht lediglich in Höhe von 497,15 € (zzgl. 4 % Zinsen ab dem 19. Januar 2001).
Seine Entscheidung begründet das Amtsgericht Mainz wie folgt:
Die Kündigung auf Grund von ausstehendendem Mietzins ist unbegründet, da die Miete überwiegend zu Recht gemindert wurde. Allerdings hat sich der Beklagte hinsichtlich der Minderungsquote verschätzt.
Als Mietminderungen werden anerkannt:
5 % der monatlichen Nettomiete für das Knallen der Heizung, das insbesondere nachts sehr störend ist und somit einen erheblichen Mangel darstellt.
16 % des Mietzins auf Grund des Schimmelbefalls. Dieser Minderungssatz ergibt sich, da der Flächenanteil des Schlafzimmers an der Wohnfläche im vorliegenden Fall bei 1/3 liegt und eine Nutzungseinschränkung von 50 % anerkannt wird. Somit ergibt sich also eine zulässige Minderung von 1/6, was 16 % entspricht.
Nicht anerkannt werden konnte die Mietminderung auf Grund der Ruhestörung durch Nachbarn, da hierzu kein konkretes Lärmprotokoll vorlag.
In dem Urteil wird über die nicht Zulässigkeit der einseitigen Änderung eines Abrechnungsschlüssels entschieden.
Im hier vorliegenden Fall sollte laut Mietvertrag der Abrechnungsschlüssel der Nebenkosten nach Quadratmetern berechnet werden. Dieser wurde aber seit 17 Jahren einvernehmlich nach in der Wohnung lebender Personen errechnet. Das Gericht entscheidet, dass auf Grund einer so langen dauerhaften Übung eines bestimmten Abrechnungsschlüssels davon auszugehen ist, dass durch diese lange Abrechnungspraxis der Schlüssel einvernehmlich dahingehend abgeändert worden ist, dass nach Personen und nicht nach Quadratmetern abgerechnet werden sollte. Der Vermieter darf also nicht, ohne vorherige Neuabsprache, einfach nach Quadratmetern, wie im Mietvertrag ursprünglich vorgesehen, abrechnen.
In dem Urteil wird über die Zulässigkeit von rückwirkenden Einforderungen aus einem nicht mehr bestehenden Mietverhältnis nach vorbehaltloser Rückzahlung der Kaution entschieden. Weiterhin wird in dem Urteil die Frage der Unzulässigkeit der Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten bei Wohnraummietverhältnissen (vgl. Schmidt-Futterer: Mietrecht: § 10 MHG Rdn. 26 unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und weiterer Oberlandesgerichte) behandelt.
Zusammenfassend kommt das Amtsgericht Mainz zu dem Ergebnis, dass in der vorbehaltlosen Rückzahlung der Kaution ein negatives Schuldanerkenntnis (§ 397 Abs. 2 BGB) dahingehend zu sehen ist, dass dann keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr bestehen (vgl. OLG München: NJW RR 1990, 20).
Zahlt der Vermieter die Kaution also ohne jeglichen Vorbehalt zurück, so kann er also nichts mehr nachfordern.
Wurden vom Vermieter die Verwaltungskosten umgelegt und als Betriebskosten abgerechnet, so kann man diese Zahlungen als ungerechtfertigte Bereicherung vom Vermieter zurückfordern. Dies gilt, selbst wenn die Regelung ausdrücklich im Vertrag vereinbart ist und selbst wenn über mehr als 10 Jahre die Mieter diese Kosten in Unkenntnis der Sach- und Rechtslage gezahlt haben. Allerdings ist zu beachten, dass der Rückforderungsanspruch zu Unrecht umgelegter Betriebskosten nach 4 Jahren verjährt (vgl. Schmidt-Futterer: Mietrecht: § 546 Rdn. 400 m.w.N.).
Im hier vorliegenden Fall klagte ein Vermieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung und begründete dieses Zustimmungsverlangen zunächst mit einem sogenannten internen Mietspiegel des Finanzamtes Mainz.
Das Urteil bestätigt, dass interne Mietspiegel von Finanzämtern keine geeigneten Begründungsmittel sind, um ein Mieterhöhungsverlangen formell begründen zu können, da ein Finanzamt zunächst nicht zu den in § 558 c Abs.1 BGB genannten Erstellern eines Mietspiegels gehört. Diese Übersicht könnte allenfalls dann Mietspiegelqualität im Sinne von § 558 c BGB erlangen, wenn sie von der Gemeinde als Mietspiegel anerkannt wird.
Im Verlauf der Urteilsfindung wurde das ursprünglich formell fehlerhafte Mieterhöhungsverlangen dahingehend nachgebessert, als vier Vergleichswohnungen zur Begründung herangezogen wurden.
Das Gericht erkennt zwar die neue Rechtslage, wonach auch formell fehlerhafte Mieterhöhungsverlangen nachgebessert werden können, an, setzt das Prozessverfahren aber nicht, bis die neue Zustimmungsfrist abgelaufen ist, aus, sondern weist die Klage als derzeit unzulässig ab.
Im hier vorliegenden Fall sollte über eine streitige Nebenkostennachzahlung entschieden werden.
Nach Beendigung eines Mietverhältnisses und vorbehaltloser Rückzahlung der Mietkaution stellte ein Vermieter rückwirkende Forderungen die Nebenkosten betreffend. Er wollte im November 2001 für die Zeiträume 1998 bis 2000 rückwirkend einen Nebenkostenrückstand von 1431,00 € nebst Zinsen geltend machen. Zuvor rechnete er während der Dauer des Mietverhältnisses (23.08.1995-31.10.2000) nur einmal die Nebenkosten ab. Dies geschah im Jahr 1997 für das Jahr 1995 und hatte eine Gutschrift für den Beklagten zur Folge.
Das Amtsgericht Bingen folgt der Argumentation des Anwalts der Beklagten, wonach eine Vereinbarung, die Betriebskosten betreffend, in einem Mietvertrag klar und eindeutig sein muss. Aus dem Mietvertrag selbst war nicht ersichtlich, ob nun eine Pauschalzahlung, ohne dass am Jahresende hierüber abgerechnet werden konnte, vereinbart war oder aber ob Vorauszahlungen, mit einer jährlichen Abrechnung und entsprechenden Nachforderungsmöglichkeiten des Vermieters, vereinbart sein sollten. Das Vertragsformular war zumindest unklar und ließ beide Deutungen zu. Dies und die Tatsache, dass der Vermieter jahrelang nicht abgerechnet hatte um dann nach Ende des Mietverhältnisses doch noch mit entsprechender Nachforderung zu Lasten des Mieters abzurechnen führte beim Gericht zur Erkenntnis, dass dies unzulässig sei.
Die Klage wird abgewiesen und der Kläger trägt die Kosten des Rechtstreits.
AZ: 81 C 115/02 vom 13.11.2002, Amtsgericht Mainz
Das Urteil befasst sich mit der zulässigen Lärmbelästigung durch Garagentore und ähnliches in Wohnräumen.
Der Kläger bewohnt seit 20.01.2000 eine Wohnung (Mietzins 540DM), die zu zwei Straßen jeweils über bzw. neben einer Doppelgarage liegt. Diese Garagen werden ganztägig benutzt. Dem Kläger zufolge verursachen sowohl die Garagentore wie auch die Haustüre in seinem Wohn- und Schlafzimmer einen Geräuschpegel von deutlich über 30 dB(A), was eine Minderung von 20% rechtfertigt. Er verlangt nun vom Vermieter Maßnahmen zur Schallreduzierung.
Der Beklagte sieht in den Schließgeräuschen keine Belästigung. Sie gehörten zum täglichen Leben und kein anderer Mieter fühlte sich beeinträchtigt. 1963 sei das Haus nach damaligem Stand der Technik errichtet worden.
Das Gericht hat, durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens, Beweis erhoben und gelangt zu folgenden Ergebnissen:
Die Klage ist zulässig und begründet, da der Kläger gemäß §535 Abs.1 S.2 BGB einen Anspruch gegen den Beklagten hat, dass die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten wird. Dies setzt voraus, dass die Mietsache nicht mit einem Mangel belastet ist.
Werden die Schallschutzvorschriften (vgl. Palandt: BGB: §536 Rdn20) nicht beachtet, und es wirkt so ein besonderer Lärm auf die Mietsache ein, so liegt ein Mangel vor. Durch das Gutachten wurde belegt, dass ein zu hoher Lärmpegel in der Wohnung der Klägers verursacht wird. [Messwerte: Garagentore 35-49 dB(A) bzw. 28-52 dB(A) und Haustüre bis 45,9 dB(A)]
Nach DIN4109, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses galt, dürfen Anlagen in Wohn- und Schlafräumen nur 30 dB(A) verursachen. Da Garagen- wie auch Haustüren ganztägig bedient werden, kann nicht auf die Ausnahmeregelung bis 40 dB(A) zurückgegriffen werden.
Die DIN, obwohl keine Rechtsnorm, bestimmt in der Regel den Stand der Technik, und somit muss es als Mangel angesehen werden, wenn die Schallschutzvorschriften nicht eingehalten werden.
Der Kläger hat somit einen Anspruch darauf, dass keine vermeidbare Lärmbelästigung durch das Betätigen der Garagentore bzw. der Haustüre entstehen, die in den Wohn- und Schlafräumen 30 dB(A) überschreiten. Ob andere Mieter sich durch diesen Zustand gestört fühlen ist unbeachtlich. Auch ist unerheblich, ob der Kläger wusste, dass die Garagentore vorhanden sind und möglicherweise eine zu hohe Lärmbelästigung hervorrufen. §536b Abs.1 BGB (Kenntnis des Mieters vom Mangel beim Vertragsabschluß) ist nur auf die Mietminderungs- und Schadensersatzansprüche der §§536ff BGB anwendbar und nicht auf den Anspruch gemäß §535 Abs.1 S.2 BGB (vgl. Palandt: BGB: §536 Rdn.20).
Somit wird der Beklagte verurteilt, durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, dass durch Öffnen und Schließen den Garagentore und der Hauseingangstüre in den Wohn- und Schlafräumen des Klägers eine Lärmbelästerung von nicht mehr als 30 dB(A) entsteht.

References: § 10
 § 546
 § 558
 § 558
 §535
 §536
 §536
 §535
 §536