Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F24-04-2001-4C-34-2000
Timestamp: 2016-10-25 06:48:10+00:00

Document:
A.________, Kl�ger und Berufungskl�ger, vertreten durch Rechtsanwalt Hans-Peter Schwald, Genferstrasse 24, Postfach 677, 8027 Z�rich,
Migros-Genossenschafts-Bund, Limmatstrasse 152, Postfach 266, 8031 Z�rich, Beklagten und Berufungsbeklagten, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Rosenstock, M�hlebachstrasse 65, 8008 Z�rich,
Baurechtsvertrag; Vertragsl�cke, hat sich ergeben:
A.-a) Im Jahre 1964 ging aus einem von der Stadt Z�rich und der Gemeinde Adliswil ausgeschriebenen Wettbewerb das Projekt "Jolieville" f�r den Bau einer Satellitenstadt im Gebiet Lebern-Moos-Letten (Gemeinde Adliswil) hervor. Zu dessen Realisierung schlossen sich im November 1964 s�mtliche Grundeigent�mer des betroffenen Gebiets zu einem Grundeigent�merverein zusammen. Am 23. M�rz 1971 erliess die Gemeinde Adliswil eine Teilbauordnung f�r das fragliche Gebiet, um die planungs- und baurechtlichen Voraussetzungen f�r das Projekt zu schaffen. Diese wurde am 3. Dezember 1975 vom Regierungsrat des Kantons Z�rich genehmigt. Kurz darauf trat am 1. April 1976 das neue Planungs- und Baugesetz des Kantons Z�rich (PBG/ZH) in Kraft. Gest�tzt darauf verabschiedete der Kantonsrat des Kantons Z�rich am 6. Juli 1976 den Entwurf eines kantonalen Gesamtplanes (Siedlungsplan).
Dieser wies die vom Projekt "Jolieville" erfasste Fl�che dem Bauentwicklungsgebiet zu. Demgem�ss errichtete die Direktion der �ffentlichen Bauten des Kantons Z�rich mit Verf�gung vom 24. Februar 1977 eine Planungszone �ber die Gebiete Lebern-Moos-Letten und Gr�t f�r die Dauer von f�nf Jahren. Ein dagegen erhobener Rekurs wurde vom Regierungsrat am 16. Dezember 1981 abgewiesen. Bereits zuvor, am 10. Juli 1978, hatte der Kantonsrat den kantonalen Gesamtplan erlassen, welcher die hier in Frage stehenden Grundst�cke entsprechend dem Entwurf vom 6. Juli 1976 dem Bauentwicklungsgebiet zuwies.
Mit Beschluss vom 11. Dezember 1985 hob der grosse Gemeinderat Adliswil die Teilbauordnung Lebern-Moos-Letten auf und wies die im vorliegenden Verfahren strittigen Grundst�cke der Reservezone zu. Dagegen erhobene Rekurse wies der Regierungsrat des Kantons Z�rich mit Beschluss vom 9. September 1992 letztinstanzlich ab. Heute liegen die betroffenen Grundst�cke in der Reservezone gem�ss � 65 PBG/ZH. Diese umfasst nach der gesetzlichen Regelung Fl�chen, deren Nutzung noch nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte Nutzung erst sp�ter zugelassen werden soll (� 65 Abs. 1 PBG/ZH), wobei Bauten und Anlagen nur nach Art. 24 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (RPG; SR 700) zul�ssig sind (� 65 Abs. 2 PBG/ZH). Gem�ss � 65 Abs. 4 PBG/ZH haben Eigent�mer von Grundst�cken in Reservezonen einen Anspruch auf �berpr�fung der Bauzonendimensionierung, der fr�hestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans geltend gemacht werden kann.
b) Im Zusammenhang mit dem Projekt "Jolieville" schlossen A.________ (Kl�ger) und der Migros-Genossenschafts-Bund (Beklagter) am 22. Dezember 1971 einen �ffentlich beurkundeten Baurechtsvertrag ab. Darin r�umte der Kl�ger dem Beklagten ab 1. Januar 1972 an 11'002 m2 Bauland im Moos/Lebern, Gemeinde Adliswil ein auf hundert Jahre befristetes selbst�ndiges und dauerndes Baurecht ein. Der Beklagte wurde vertraglich erm�chtigt, alle ihm dienenden Bauten, insbesondere die Bauten f�r ein Einkaufszentrum, zu erstellen und zu unterhalten. Gest�tzt auf eine Generalvollmacht des Kl�gers konnte der Beklagte ausserdem alles vorkehren, was zur Aufstellung und zum Vollzug des Quartierplanes Lebern-Moos-Letten notwendig war. Zudem wurde der Beklagte verpflichtet, ein Bauprojekt auszuarbeiten und bei den Baubeh�rden um Bewilligung desselben nachzusuchen. Der halbj�hrlich im Voraus zu bezahlende Baurechtszins belief sich auf Fr. 19.--/m2, wobei der Vertrag u.a. vorsah, dass der Baurechtszins alle f�nf Jahre der Ver�nderung des Landesindexes der Konsumentenpreise sowie des Hypothekarzinsfusses der Z�rcher Kantonalbank anzupassen sei.
c) Gem�ss der bei Vertragsschluss geltenden Bauordnung lagen die beiden Baurechtsgrundst�cke in der Wohnzone W2. Sie waren jedoch infolge der Bundesbeschl�sse �ber Massnahmen zur Stabilisierung des Baumarktes vom 25. Juli 1971 (AS 1971 S. 961 ff.) und 20. Dezember 1972 (AS 1972 S. 3049) mit einem einstweiligen, bis 31. Dezember 1975 befristeten Baustopp belegt (Art. 19 BB 1972). Der Baurechtsvertrag bestimmte in Art. 10, dass der Baurechtszins w�hrend der Dauer dieses Bauverbotes auf zwei Drittel reduziert wird. Sollte sich der Baubeginn wegen des Bauverbots jedoch um mehr als 5 Jahre verz�gern, so sah die vertragliche Regelung die Zahlung des vollen Baurechtszinses vom Beginn des f�nften Jahres ab Eintrag des Baurechts im Grundbuch vor.
d) Mit Schreiben vom 15. September 1993 erkl�rte der Beklagte gegen�ber dem Kl�ger, der Baurechtsvertrag vom 22. Dezember 1971 habe mit der rechtskr�ftigen Zuweisung der Baurechtsgrundst�cke in die Reservezone gem�ss Art. 65 PBG/ZH seine Grundlage verloren. Infolge Grundlagenirrtums sei der Vertrag f�r ihn deshalb unverbindlich; eventuell sei er als aufgel�st zu betrachten.
B.- Mit Klage vom 11. November 1994 und sp�ter erweitertem Rechtsbegehren verlangte der Kl�ger vom Beklagten die Zahlung von ausstehenden Baurechtszinsen in der H�he von Fr. 726'070.-- nebst Zins. Mit Urteil vom 30. September 1996 verpflichtete das Handelsgericht des Kantons Z�rich den Beklagten zur Zahlung von Fr. 181'517. 50 nebst Zins und wies die Klage im �brigen ab. Dieses Urteil wurde vom Kassationsgericht des Kantons Z�rich am 3. November 1997 aufgehoben, worauf das Handelsgericht des Kantons Z�rich sich erneut mit der Sache befasste. Mit Urteil vom 15. Dezember 1999 hiess es die Klage nach Durchf�hrung eines Beweisverfahrens wiederum im Umfang von 181'517. 50 nebst Zins gut und wies sie im Mehrbetrag ab. Eine gegen diesen Entscheid erhobene kantonale Nichtigkeitsbeschwerde wies das Kassationsgericht des Kantons Z�rich am 25. November 2000 ab, soweit darauf eingetreten werden konnte.
C.- Der Kl�ger f�hrt gegen das Urteil des Handelsgerichts des Kantons Z�rich vom 15. Dezember 1999 eidgen�ssische Berufung mit den Antr�gen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und der Beklagte zur Zahlung von Fr. 726'070.-- nebst Zins zu verurteilen. Der Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung und Best�tigung des angefochtenen Urteils.
1.-a) Das Bundesgericht hat seiner Entscheidung im Berufungsverfahren die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz als wahr und vollst�ndig zugrunde zu legen, es sei denn, diese beruhten auf einem offensichtlichen Versehen, seien unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustandegekommen oder bed�rften der Erg�nzung, weil das Sachgericht in fehlerhafter Rechtsanwendung einen gesetzlichen Tatbestand nicht oder nicht hinreichend kl�rte, obgleich ihm entscheidwesentliche Behauptungen und Beweisanerbieten dazu prozesskonform unterbreitet worden waren (Art. 63 und 64 OG; BGE 125 III 368 E. 3 S. 372, 193 E. 1e S. 205; 123 III 110 E. 2; 115 II 484 E. 2a). Eine blosse Kritik an der Beweisw�rdigung des Sachrichters ist, soweit nicht Vorschriften des Bundesrechts in Frage stehen, von der Berufung ausgeschlossen (BGE 127 III 73 E. 6a S. 81; 126 III 10 E. 2b S. 12; 120 II 97 E. 2b S. 99; 119 II 84 E. 3 S. 85; 115 II 484 E. 2a S. 485/6 mit Hinweisen).
b) Die Vorinstanz erwog, bei Abschluss des Baurechtsvertrages habe niemand mit der sp�ter eingetretenen Entwicklung gerechnet. Dies werde auch durch die Aussagen des Kl�gers best�tigt. Der Kl�ger ficht diese Darstellung als auf einem offensichtlichen Versehen beruhend an. Er verkennt dabei, dass ein offensichtliches Versehen nur vorliegt, wenn die Vorinstanz eine bestimmte Aktenstelle �bersehen oder unrichtig, d.h. nicht in ihrer wahren Gestalt, insbesondere nicht mit ihrem wirklichen Wortlaut wahrgenommen hat (BGE 109 II 159 E. 2b S. 162; 104 II 68 E. 3b S. 74 mit Hinweis). Dies ist hier nicht der Fall, basieren die vorinstanzlichen Erw�gungen doch gerade auf der W�rdigung der kl�gerischen Aussagen. Im Ergebnis kritisiert der Kl�ger mit seiner Versehensr�ge somit die Beweisw�rdigung des Handelsgerichts, worauf im Berufungsverfahren nicht eingetreten werden kann.
c) Nach dem Gesagten liegt eine Ausnahme von der Bindung des Bundesgerichts an die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz nicht vor. Soweit die Parteien zur Untermauerung ihres Standpunktes auf Tatsachen verweisen, welche im angefochtenen Urteil keine St�tze finden, ist auf ihre Vorbringen demnach nicht einzutreten. Unbeachtlich sind nach der Rechtsprechung �berdies blosse Verweise auf die Akten (BGE 115 II 83 E. 3 S. 85; 110 II 74 E. I/1 S. 78 mit Hinweis).
Soweit sich namentlich der Beklagte damit begn�gt, auf Ausf�hrungen im kantonalen Verfahren zu verweisen, kann auf seine Vorbringen daher nicht eingetreten werden.
2.- Vor Bundesgericht ist umstritten, ob der von den Parteien geschlossene Baurechtsvertrag aufgrund der Umzonung der Baurechtsgrundst�cke in die Reservezone wegen Grundlagenirrtums unverbindlich ist oder ob ein Anwendungsfall der clausula rebus sic stantibus vorliegt, welche eine richterliche Vertragsanpassung zur Folge h�tte. Der Beklagte vertritt in einem Eventualstandpunkt zudem die Auffassung, die Erf�llung des Baurechtsvertrags sei durch die Auszonung nachtr�glich unm�glich geworden (Art. 119 OR).
Sie erwog, die Annahme eines Grundlagenirrtums f�hre zum gleichen Ergebnis wie die richterliche Vertragsanpassung an ver�nderte Verh�ltnisse, da bei Dauerschuldverh�ltnissen die Unverbindlichkeit des Vertrages ex nunc wirke.
Das Handelsgericht bejahte das Vorliegen ver�nderter Umst�nde im Sinne der clausula rebus sic stantibus und gestand dem Beklagten in richterlicher Vertragserg�nzung gem�ss dem hypothetischen Parteiwillen f�r den Fall der Auszonung eine K�ndigungsm�glichkeit mit einer K�ndigungsfrist von 6 Monaten auf einen Zinstermin zu, weshalb der Baurechtsvertrag als auf den 1. Juli 1994 gek�ndigt zu gelten habe.
3.- a) Leidet der von den Parteien abgeschlossene Vertrag an einem Willensmangel, ist er nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung grunds�tzlich von Anfang an ung�ltig und entfaltet folglich �berhaupt keine Wirkungen (BGE 114 II 131 E. 3b S. 142/3 mit Hinweisen). Selbst wenn vorliegend von einer Ung�ltigkeit ex nunc ausgegangen wird, verf�gt der Irrende bei Bejahung eines Grundlagenirrtums �ber ein einseitiges - hier ausge�btes - Gestaltungsrecht, sich vom Vertrag zu l�sen. Demgegen�ber setzen sowohl die Regelung von Art. 119 OR als auch die richterliche Vertragsanpassung aufgrund ver�nderter Verh�ltnisse den Bestand eines g�ltigen Vertrages voraus (Schmidlin, Berner Kommentar, N. 242 zu Art. 23/24 OR). Daraus folgt, dass in einem ersten Schritt zu pr�fen ist, ob die Voraussetzungen f�r die Geltendmachung eines Grundlagenirrtums vorliegen; ist die Frage zu bejahen, f�hrt dies zur Ung�ltigkeit des Vertrages, womit sich die Frage nach der Unm�glichkeit der Leistungserbringung nicht stellt und auch die Grundvoraussetzung f�r eine Vertragsanpassung dahinf�llt.
b) Bei der Beurteilung des Grundlagenirrtums ist davon auszugehen, dass Feststellungen �ber die Umst�nde des Vertragsschlusses sowie das Wissen und Wollen der Vertragsschliessenden Tatfragen beschlagen (BGE 123 III 165 E. 3a S. 168; 117 II 273 E. 5a S. 279; 115 II 57 E. 1c S. 60, 264 E. 5a S. 269, je mit Hinweisen). Das kantonale Gericht beurteilt namentlich grunds�tzlich abschliessend, ob und inwiefern sich eine Partei beim Vertragsschluss in einem Irrtum befand (BGE 118 II 58 E. 3a S. 62 mit Hinweisen).
c) aa) Auf einen Grundlagenirrtum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR kann sich der Vertragsschliessende berufen, der sich �ber einen bestimmten Sachverhalt geirrt hat, der f�r ihn notwendige Vertragsgrundlage war, und den er zudem nach Treu und Glauben im Gesch�ftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachten durfte (BGE 123 III 200 E. 2 S. 202; 118 II 58 E. 3b S. 62, 297 E. 2 S. 299). Diese Voraussetzungen gelten grunds�tzlich auch f�r den Irrtum �ber einen k�nftigen Sachverhalt.
bb) Nach Lehre und Rechtsprechung ist Art. 24 Ziff. 4 OR auf Irrt�mer �ber Zuk�nftiges nur anwendbar, wenn der Irrende sich �ber einen bestimmten Sachverhalt geirrt (BGE 118 II 297 E. 2c), d.h. eine konkrete Fehlprognose gestellt hat (Schmidlin, Berner Kommentar, N. 200 zu Art. 23/24 OR; Kramer, Berner Kommentar, N. 306 und 309 zu Art. 18 OR).
Dieses Erfordernis ergibt sich einerseits aus dem Gesetzeswortlaut und erleichtert anderseits die Bestimmung des Beginns der Anfechtungsfrist gem�ss Art. 31 OR. Das Bundesgericht verlangt f�r die Bejahung eines Grundlagenirrtums �ber einen zuk�nftigen Sachverhalt zudem, dass auch die Gegenpartei nach Treu und Glauben im Gesch�ftsverkehr h�tte erkennen m�ssen, dass die Sicherheit des Eintrittes des zuk�nftigen Ereignisses f�r die andere Partei Vertragsvoraussetzung war.
Es legt �berdies besonderes Gewicht auf die Voraussetzung, dass der Eintritt des dem Vertrag zugrundegelegten k�nftigen Ereignisses mit grosser Sicherheit angenommen werden durfte.
Insbesondere darf die M�glichkeit, sich auf einen Grundlagenirrtum �ber einen zuk�nftigen Sachverhalt zu berufen, nicht zu einer Aush�hlung des Prinzips f�hren, wonach jeder Vertragspartner das Risiko unerwarteter k�nftiger Entwicklungen grunds�tzlich selbst zu tragen hat. Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR soll namentlich nicht angerufen werden d�rfen, um �bertriebene Erwartungen und Hoffnungen zu sichern (BGE 118 II 297 E. 2b und c; 117 II 218 E. 4 S. 224; 109 II 105 E. 4b/aa S. 111; Schmidlin, Berner Kommentar, N 199 ff. zu Art. 23/24 OR; Schwenzer, Basler Kommentar, N. 19 zu Art. 24 OR; Kramer, Berner Kommentar, N. 306 zu Art. 18 OR).
d) Dem angefochtenen Urteil l�sst sich nicht entnehmen, dass die Parteien bei Vertragsschluss konkrete Vorstellungen �ber die k�nftige zonenrechtliche Behandlung der Baurechtsgr�ndst�cke hatten. Es mangelt daher an einer Fehlvorstellung �ber einen hinreichend bestimmten Sachverhalt.
Unter diesen Umst�nden ist die Annahme eines Grundlagenirrtums ausgeschlossen, womit der unvorhergesehenen k�nftigen Entwicklung allenfalls �ber die Regelung von Art. 119 OR (dazu E. 4) oder �ber die clausula rebus sic stantibus Rechnung getragen werden kann (Schmidlin, Berner Kommentar, N. 240/1 zu Art. 23/24 OR; Kramer, N. 309 zu Art. 18 OR).
4.- Der Beklagte stellt sich in der Berufungsantwort wie schon im kantonalen Verfahren auf den Standpunkt, die Erf�llung des Baurechtsvertrages durch den Kl�ger sei durch die Auszonung nachtr�glich unm�glich geworden (Art. 119 Abs. 1 OR), weshalb gem�ss Art. 119 Abs. 2 OR auch die Gegenleistung nicht geschuldet sei.
Als Dienstbarkeit verpflichtet das Baurecht den Bodeneigent�mer grunds�tzlich zu einem passiven Verhalten (vgl. Art. 730 ZGB). Dieses bestand im vorliegenden Fall darin, dass der Kl�ger die Erstellung und Beibehaltung von Bauten auf seinem Grundst�ck zu dulden hatte. An sich ist denkbar, dass auch diese Duldungspflicht unm�glich werden kann (Aepli, Z�rcher Kommentar, N. 27 zu Art. 119 OR). Dies setzt indessen voraus, dass die Unm�glichkeit entweder mit Gewissheit bis zum Vertragsende bestehen bleibt oder ihr Wegfall zumindest nicht abzusehen ist (Aepli, Z�rcher Kommentar, N. 123 zu Art. 119; von Tuhr/Escher, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, Band II, S. 96; Gauch, System der Beendigung von Dauervertr�gen, S. 120).
Gem�ss � 65 Abs. 1 PBG/ZH soll in der Reservezone eine bestimmte Nutzung erst sp�ter zugelassen werden. Die Grundeigent�mer haben periodisch - fr�hestens nach acht Jahren seit der Zuweisung - einen gesetzlichen Anspruch auf �berpr�fung des Bauverbotes (� 65 Abs. 4 PBG/ZH). Bezogen auf die hundertj�hrige Vertragsdauer ist die Dauer des Bauverbotes daher nicht unabsehbar. Eine Unm�glichkeit im Sinne von Art. 119 Abs. 1 OR ist deshalb zu verneinen. Damit kann offen bleiben, ob die Annahme der Unm�glichkeit auch daran scheitert, dass in der Reservezone eine Erstellung von Bauten nicht absolut ausgeschlossen ist.
5.- Es bleibt somit zu beurteilen, ob der strittige Baurechtsvertrag aufgrund der clausula rebus sic stantibus an die ver�nderten Umst�nde anzupassen ist.
a) Zun�chst stellt sich die Frage, ob der f�r Schuldvertr�ge entwickelte Grundsatz der clausula rebus sic stantibus unbesehen auch auf Dienstbarkeiten als verdinglichte Rechtsinstitute, die sachenrechtlichen Gesetzm�ssigkeiten folgen, anwendbar sei. Diese Problematik erh�lt namentlich dort besonderes Gewicht, wo - wie das vorliegende Baurecht - die Dienstbarkeit im Rechtsverkehr den Grundst�cken gleichgestellt worden ist, mithin ein selbst�ndiges Rechtsobjekt darstellt, das seinerseits mit beschr�nkten dinglichen Rechten (insbesondere Pfandrechten) belastet werden kann (vgl. Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 i.V.m. Art. 779 Abs. 3 ZGB).
aa) Vorab ist festzuhalten, dass das Baurecht seinen Charakter als Dienstbarkeit nicht verliert, wenn es ins Grundbuch aufgenommen und damit im Rechtsverkehr den Grundst�cken gleichgestellt wird (Hans Michael Riemer, Das Baurecht [Baurechtsdienstbarkeit] des Zivilgesetzbuches und seine Behandlung im Steuerrecht, Diss. Z�rich 1968, S. 32 f.; Liver, �ber die Baurechtsdienstbarkeit, in: ZBJV 94/1958 S. 379 f.). Konsequenz dieser Aufnahme ins Grundbuch ist f�r die hier interessierenden Fragen im Wesentlichen bloss, dass eine - vorzeitige - L�schung des Baurechts durch Verzicht des Bauberechtigten nur mit Zustimmung der daran dinglich Berechtigten m�glich ist (Art. 964 ZGB; Liver, Z�rcher Kommentar, N. 43 f. zu Art. 734 ZGB; Hans-Ulrich Freim�ller, Die Baurechtsdienstbarkeit im System der dinglichen Rechte, Diss. Bern 1967, S. 48 f.; Homberger, Z�rcher Kommentar, N. 11 zu Art. 964 ZGB). Im vorliegenden Fall ist allerdings weder festgestellt noch geltend gemacht, dass Drittrechte am Baurecht dessen Untergang und L�schung durch Verzicht des Berechtigten entgegenstehen.
bb) Durch den Verzicht des Berechtigten erl�schen f�r die Parteien alle Rechte und Pflichten aus dem Dienstbarkeitsverh�ltnis (Liver, Z�rcher Kommentar, N. 74 zu Art. 730 und N. 87 ff. zu Art. 741 ZGB). Der Baurechtszins ist jedoch weder Akzessorium zum dinglichen Recht noch realobligatorische Verpflichtung (im Sinne von Art. 730 Abs. 2 ZGB) daraus, sondern eine rein obligatorische Verpflichtung, deren Erf�llung der urspr�nglich Berechtigte aus Vertrag schuldet, und die er bei fehlender externer Schuld�bernahme auch bei Ver�usserung des Baurechts weiterhin zu erf�llen hat (BGE 52 II 27 E. 1 S. 37; Isler, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Diss. Z�rich 1973, S. 44 ff. und 132; Freim�ller, a.a.O., S. 75 f.).
Bewirken ver�nderte Verh�ltnisse eine wesentliche �quivalenzst�rung zu Lasten des Belasteten, kann dieser die Dienstbarkeit gerichtlich aufheben lassen (Art. 736 ZGB).
Darin ersch�pft sich f�r ihn der Rechtsschutz aus der clausula; sie vermag �ber den Anwendungsbereich von Art. 736 ZGB hinaus keine Wirkung zu entfalten (lex specialis oder ersch�pfte Durchgangsfunktion von Art. 2 ZGB; Liver, Z�rcher Kommentar, N. 89 zu Art. 734 und N. 36 ff. zu Art. 736 ZGB; Merz, Berner Kommentar, N. 42 und 247 zu Art. 2 ZGB).
Der Berechtigte, welcher Nebenverpflichtungen im Sinne von Art. 730 Abs. 2 ZGB zu erf�llen hat, kann sich diesen durch Verzicht auf die Dienstbarkeit entschlagen. Dar�ber hinaus wird ihm aber auch die Berufung auf die clausula zugestanden. Daraus kann die Leistungspflicht reduziert oder aufgehoben werden (BGE 45 II 386 E. 5 S. 396 ff.; Merz, Berner Kommentar, N. 247 zu Art. 2 ZGB), ohne dass deswegen die Dienstbarkeit automatisch untergeht. Allerdings kann die Aufhebung oder �nderung der Leistungspflicht im Gegenzug dem Belasteten einen Anspruch geben, seinerseits aus Art. 736 ZGB vorzugehen und die Aufhebung der Dienstbarkeit zu verlangen (Liver, Z�rcher Kommentar, N. 243 zu Art. 730, N. 89 zu Art. 734 und N. 36 ff. zu Art. 736 ZGB).
Dasselbe muss a fortiori f�r eine nicht akzessorische, rein obligatorische Verpflichtung aus dem Dienstbarkeitsvertrag gelten. Sind die Voraussetzungen der clausula gegeben, darf der Richter daher in den Vertrag eingreifen, um die �quivalenzst�rung zu beheben. Geht es um eine Gegenleistung f�r das dienstbarkeitsrechtliche Dulden oder Unterlassen, stehen ihm dabei theoretisch die M�glichkeiten einer vorzeitigen Beendigung des Vertrags oder einer Preisanpassung offen (dazu unten E. 6b). Auf den Bestand der Dienstbarkeit als dingliches Recht hat sein Urteil vorerst keinen Einfluss (a.A. Heinrich Mayrhofer, Abstehen vom Vertrag aus wichtigem Grund bei Dienstbarkeiten?, �sterreichische Juristische Bl�tter 1974 S. 593 ff.). Insbesondere greift Art. 82 OR nicht in dem Sinne, dass die Aufhebung oder Reduktion der Gegenleistung nur gegen vollen oder teilweisen Verzicht des Berechtigten erfolgen d�rfte. Dass der Kl�ger die Einrede gem�ss Art. 82 OR erhoben h�tte, ist im �brigen weder festgestellt noch dargetan.
Nach dem Gesagten steht einer Anwendung der clausula rebus sic stantibus auf die obligatorischen Bestimmungen des strittigen Baurechtsvertrages grunds�tzlich nichts entgegen, womit sich die Frage stellt, ob die Voraussetzungen der richterlichen Vertragsanpassung gegeben sind.
b) Ein richterlicher Eingriff in einen Vertrag aufgrund ver�nderter Umst�nde setzt nach herrschender Auffassung unabh�ngig von der dogmatischen Grundlage (dazu Gauch, Auslegung, Erg�nzung und Anpassung schuldrechtlicher Vertr�ge, in: Gauch/Schmid [Hrsg. ], Die Rechtsentwicklung an der Schwelle zum 21. Jahrhundert, S. 234; Schwenzer, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil [OR AT], 2. Aufl. , S. 223, je mit Hinweisen) voraus, dass die Verh�ltnis�nderung weder vorhersehbar noch vermeidbar war, f�r F�lle wie den vorliegenden eine gravierende �quivalenzst�rung zur Folge hat und der Vertrag nicht vorbehaltlos erf�llt wurde (vgl. BGE 122 III 97 E. 3a mit Hinweisen; aus der Lehre statt vieler Schwenzer, OR AT, S. 223; Gauch/Schluep/Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 7. Aufl. , Rz. 1298 ff.; Baumann, Z�rcher Kommentar, N. 455 zu Art. 2 ZGB; Wiegand, Basler Kommentar, N. 99 ff. zu Art. 18 OR; Kramer, Berner Kommentar, N. 337 ff. zu Art. 18 OR).
aa) Die Vorinstanz hielt in tats�chlicher Hinsicht fest, dass die Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit einer Zuweisung der Baurechtsgrundst�cke in die Reservezone nicht rechneten. Damit ist allerdings die Rechtsfrage nicht entschieden, ob die Verh�ltnis�nderung auch nicht vorausgesehen werden konnte (J�ggi/Gauch, Z�rcher Kommentar, N. 666 zu Art. 18 OR).
Nach der Rechtsprechung m�ssen die Parteien bei langfristigen Vertr�gen damit rechnen, dass sich die zur Zeit des Vertragsabschlusses bestehenden Verh�ltnisse sp�ter �ndern. Namentlich �nderungen der Gesetzeslage gelten grunds�tzlich nicht als unvorhersehbar (Wiegand, Basler Kommentar, N. 103 zu Art. 18 OR; Kramer, Berner Kommentar, N. 339 zu Art. 18 OR). Sehen die Parteien ausdr�cklich oder sinngem�ss davon ab, den Einfluss solcher �nderungen auf die gegenseitigen Leistungen auszuschliessen, so entspricht es grunds�tzlich dem Wesen des Vertrages, dass er so erf�llt wird, wie er abgeschlossen worden ist (BGE 107 II 343 E. 2 S. 347; 104 II 314 E. II/1a S. 315). Waren die nachtr�glich eingetretenen Umst�nde jedoch nicht vorauszusehen, so kann von einem ausdr�cklichen oder sinngem�ssen Verzicht auf eine Vertragsanpassung nicht die Rede sein. Dabei ist die Voraussehbarkeit auch dann zu verneinen, wenn eine Verh�ltnis�nderung wie etwa die �nderung der gesetzlichen Grundlagen als solche zwar vorhersehbar war, nicht aber deren Art, Umfang und Auswirkungen auf den Vertrag (J�ggi/Gauch, Z�rcher Kommentar, N. 670 zu Art. 18 OR; Kramer, Berner Kommentar, N. 340 zu Art. 18 OR).
bb) Die Vorinstanz erwog, die Baurechtsgrundst�cke h�tten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Bauzone gelegen.
Vor dem Vertragsschluss habe die Gemeinde Adliswil eine - allerdings erst 1975 vom Regierungsrat genehmigte - Teilbauordnung f�r das in Frage stehende Gebiet erlassen, durch welche die planungs- und baurechtlichen Voraussetzungen f�r das Projekt "Jolieville" h�tten geschaffen werden sollen. F�r eine baldige Redimensionierung der Bauzone h�tten �berhaupt keine Anzeichen vorgelegen. Daran verm�ge auch der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende befristete Baustopp nichts zu �ndern, denn dieser sei konjunkturpolitisch und nicht raumplanerisch motiviert gewesen. Weder das Raumplanungsgesetz noch das z�rcherische Bau- und Planungsgesetz h�tten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestanden.
cc) Dem Kl�ger ist darin beizupflichten, dass zumal bei langfristigen Vertr�gen grunds�tzlich mit einer �nderung der bau- und planungsrechtlichen Grundlagen gerechnet werden muss. Aus den von der Vorinstanz f�r das Bundesgericht verbindlich getroffenen Feststellungen l�sst sich indessen nicht der Schluss ziehen, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Auszonung der Baurechtsgrundst�cke vorhersehbar war. Die laufenden Planungsmassnahmen zielten vielmehr gerade in die gegenteilige Richtung, sollten damit doch die Grundlagen f�r die Verwirklichung des Projektes "Jolieville" und damit den Bau einer Satellitenstadt geschaffen werden.
Das Bundesgericht hat seiner Beurteilung zudem namentlich die vorinstanzliche Feststellung zugrunde zu legen, wonach bei Vertragsschluss f�r eine baldige Auszonung der Baurechtsgrundst�cke keine Indizien bestanden h�tten. Unter diesen Umst�nden verst�sst es nicht gegen Bundesrecht, wenn die konkrete Art und der Umfang der eingetretenen Verh�ltnis�nderung trotz deren genereller Voraussehbarkeit als unvorhersehbar beurteilt wird. Dass diese vermeidbar gewesen oder der Vertrag vorbehaltlos erf�llt worden w�re, macht der Kl�ger zu Recht nicht geltend.
c) Die Parteien orientierten sich bei der Festlegung des Baurechtszinses am Verkehrswert der Baurechtsgrundst�cke, welche im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Bauzone lagen. Die Umzonung von der Bau- in die Reservezone verminderte diesen Verkehrswert erheblich. Gem�ss den Feststellungen der Vorinstanz sind die Baurechtsgrundst�cke nach deren Umzonung in die Reservezone nur noch f�r eine landwirtschaftliche Pacht nutzbar, wobei sich ein angemessener Pachtzins auf einen Bruchteil des vereinbarten Baurechtszinses belaufen w�rde. Unter diesen Umst�nden ist davon auszugehen, dass das Gleichgewicht der auszutauschenden Leistungen durch die Umzonung der Baurechtsgrundst�cke erheblich beeintr�chtigt wurde, womit die Vorinstanz eine gravierende �quivalenzst�rung bundesrechtskonform bejaht hat.
Die Voraussetzungen f�r eine richterliche Anpassung des Vertrages an ver�nderte Umst�nde sind somit gegeben.
6.- a) Der aufgrund ver�nderter Umst�nde gebotene richterliche Eingriff in den Vertrag kollidiert mit dem Prinzip der Vertragstreue und wirkt sich unweigerlich zu Lasten einer der Parteien aus. Bei der Zuweisung des �nderungsrisikos ist dabei in erster Linie auf eine allf�llige privatautonome Regelung und sodann auf die dispositiven gesetzlichen Anpassungsregeln zur�ckzugreifen (Wiegand, Basler Kommentar, N. 118 zu Art. 18 OR; J�ggi/Gauch, Z�rcher Kommentar, N. 575 ff. zu Art. 18 OR), wie dies der in den Grundz�gen in Lehre und Rechtsprechung unbestrittenen Stufenordnung der Risikoverteilungsregeln entspricht (dazu Baumann, Z�rcher Kommentar, N. 453 f. zu Art. 2 ZGB mit Hinweisen). Mangelt es an einer solchen vertraglichen oder gesetzlichen Regel, ist f�r die richterliche Vertragsanpassung auf den hypothetischen Parteiwillen abzustellen (Schwenzer, OR AT, S. 224; Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., Rz. 1289; Wiegand, Basler Kommentar, N. 118 zu Art. 18 OR; Kramer, Berner Kommentar, N. 326 und 358 zu Art. 18 OR; J�ggi/Gauch, Z�rcher Kommentar, N. 651 zu Art. 18 OR). Das Gericht hat demnach zu ermitteln, was die Parteien nach dem Grundsatz von Treu und Glauben vereinbart haben w�rden, wenn sie den eingetretenen Verlauf der Dinge in Betracht gezogen h�tten. Dabei hat es sich am Denken und Handeln vern�nftiger und redlicher Vertragspartner sowie an Wesen und Zweck des konkret in Frage stehenden Vertrages zu orientieren. Das Ergebnis dieser normativen T�tigkeit �berpr�ft das Bundesgericht im Berufungsverfahren grunds�tzlich als Rechtsfrage (BGE 115 II 484 E. 4b S. 488 mit Hinweisen).
b) Als Hauptfolgen richterlicher Vertragsanpassung kommen die vorzeitige Vertragsaufl�sung einerseits und eine Modifikation der vertraglichen Leistungspflichten anderseits in Betracht (BGE 59 II 372 E. 2; 122 III 97 E. 3a S. 98; 100 II 345 E. 2b S. 349; 97 II 390 E. 6 S. 398; 68 II 169 E. 2 S. 173; Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., Rz. 1291; Wiegand, Basler Kommentar, N. 118 zu Art. 18 OR; Kramer, Berner Kommentar, N. 353 zu Art. 18 OR, je mit Hinweisen). Bei der Bestimmung der im Einzelfall aufgrund des hypothetischen Parteiwillens sachgerechten Anpassungsfolge steht dem Sachgericht ein gewisser Ermessensspielraum zu (so ausdr�cklich Art. 373 Abs. 2 OR; vgl. auch BGE 115 II 484 E. 4b S. 488 mit Hinweis; J�ggi/Gauch, Z�rcher Kommentar, N. 652 zu Art. 18 OR). Nach st�ndiger Rechtsprechung �bt das Bundesgericht bei der �berpr�fung derartiger Ermessensentscheide Zur�ckhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grunds�tzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen ber�cksichtigt hat, die f�r den Entscheid im Einzelfall keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder wenn sie umgekehrt Umst�nde ausser Betracht gelassen hat, die h�tten beachtet werden m�ssen. Es hebt Ermessensentscheide ausserdem auf, wenn sie sich im Ergebnis als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 126 III 266 E. 2b S. 273; 123 III 246 E. 6a S. 255, je mit Hinweisen).
c) Die Vorinstanz ging bei der Bestimmung der Anpassungsfolgen davon aus, dass sich die Rechtsform des Baurechtsvertrages weder f�r die landwirtschaftliche Nutzung noch daf�r eigne, Land in der Reservezone zu horten und darauf zu warten, dass es dereinst zu Bauland umgezont werde.
Eine �berpr�fung der Bauzonendimensionierung k�nne gem�ss � 65 Abs. 4 PBG/ZH fr�hestens acht Jahre nach der letzten Revision des Zonenplanes beantragt werden, wobei Dauer und Resultat des Zonenerweiterungsverfahrens ungewiss seien.
Angesichts der Tatsache, dass bereits mehr als ein Viertel der Vertragsdauer abgelaufen sei und der Kl�ger nicht behaupte, eine andere Anpassungsregel w�rde dem hypothetischen Willen und dem Vertragszweck besser entsprechen, komme als Anpassung an die ver�nderten Verh�ltnisse nur die Vertragsaufl�sung in Frage. Das Handelsgericht erachtete sodann eine K�ndigungsfrist von 6 Monaten auf einen Zinstermin am naheliegendsten, weshalb der Baurechtsvertrag aufgrund des K�ndigungsschreibens des Beklagten vom 15. September 1993 auf den 1. Juli 1994 aufgel�st worden sei.
Der Kl�ger vertritt die Auffassung, dass bereits die Voraussetzungen der clausula rebus sic stantibus nicht vorliegen. Diese Ansicht erwies sich als unzutreffend (oben E. 5). Dar�ber hinaus vermag er keine Umst�nde darzutun, welche die Ermessensaus�bung durch die Vorinstanz als bundesrechtswidrig erscheinen liessen. Solche sind denn auch nicht ersichtlich. Die Vorinstanz konnte bundesrechtskonform annehmen, die Parteien h�tten als redlich handelnde Vertragspartner eine K�ndigungsm�glichkeit auf einen Zinstermin vereinbart, wenn sie die M�glichkeit einer Umzonung der Baurechtsgrundst�cke in die Reservezone bedacht h�tten. Diese L�sung tr�gt namentlich der Tatsache Rechnung, dass der Beklagte aus einem Baurecht an einem Grundst�ck in der Reservezone keinen vern�nftigen Nutzen ziehen kann und deshalb nicht anzunehmen ist, dass die Vertragspartner das Risiko der Umzonung in guten Treuen dem Beklagten zugewiesen h�tten, falls sie die nachfolgende Entwicklung bei Vertragsschluss in Betracht gezogen h�tten. Die von der Vorinstanz ermittelte K�ndigungsfrist von 6 Monaten, welche sich an den halbj�hrlichen Zinsterminen orientiert, ist ebenfalls angemessen.
Ist somit das angefochtene Urteil zu best�tigen, kann offen bleiben, ob auch eine andere Anpassungsfolge als die Vertragsaufl�sung von den Rechtsbegehren der Parteien gedeckt gewesen w�re.
7.- Damit erweisen sich die R�gen des Kl�gers als unbegr�ndet, weshalb die Berufung abzuweisen ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Kl�ger kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
1.- Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Handelsgerichts des Kantons Z�rich vom 15. Dezember 1999 wird best�tigt.
2.- Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 25'000.-- wird dem Kl�ger auferlegt.
3.- Der Kl�ger hat die Beklagte f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 25'000.-- zu entsch�digen.

References: Art. 24
 Art. 10
 Art. 65
 BGE 
 Art. 119
 Art. 23
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 23
 Art. 18
 Art. 31
 Art. 24
 Art. 23
 Art. 24
 Art. 18
 Art. 119
 Art. 23
 Art. 18
 Art. 119
 Art. 730
 Art. 119
 Art. 119
 Art. 119
 Art. 655
 Art. 779
 Art. 734
 Art. 964
 Art. 730
 Art. 741
 Art. 730
 Art. 736
 Art. 2
 Art. 734
 Art. 736
 Art. 2
 Art. 730
 Art. 2
 Art. 736
 Art. 730
 Art. 734
 Art. 736
 Art. 82
 Art. 82
 BGE 
 Art. 2
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 2
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 18
 Art. 373
 BGE 
 Art. 18
 Art. 159