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Il diritto del mediatore alla provvigione sorge per effetto della messa in relazione delle parti
Pubblicata il 26/04/2009
Il fondamento del diritto al compenso in favore del mediatore è da ricercarsi nella circostanza che l'attività di mediazione - che si concreta nella messa in relazione delle parti - costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare. Deriva da quanto precede, pertanto, che qualora sia stato concluso - tra le parti messe in relazione dal mediatore - un contratto preliminare, sono indifferenti, ai fini del diritto alla provvigione, le vicende successive che nella specie possano condurre le parti stesse a non concludere il contratto definitivo. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 5 marzo 2009, n. 5348)
CA. PA. , agente mediatore immobiliare gia' titolare della Ditta individuale Eu. di Pa. Ca. , elettivamente domiciliata in ROMA, VIA N. RICCIOTTI 9, presso lo studio dell'avvocato COLACINO VINCENZO, rappresentata e difesa dall'avvocato CUCCHIARINI ANNA giusta delega a margine del ricorso;
CA. AR. , elettivamente domiciliato in ROMA, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati MIRANDA MAURIZIO e CRISCUOLI LEONARDO quest'ultimo con studio in 60121 - Ancona, via Ludovico Menicucci 1, giusta delega a margine del controricorso;
avverso la sentenza n. 744/2003 della CORTE D'APPELLO di ANCONA, emessa il 15/10/2003, depositata l'8/11/2003, R.G. 278/00;
udita la relazione della causa svolta nella Udienza pubblica del 11/12/2008 dal Consigliere Dott.ssa VIVALDI ROBERTA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
Ca.Pa. , quale titolare della agenzia Eu. di Ca. Pa. , conveniva, davanti al Pretore di Ancona, Ca. Ar. chiedendone la condanna al pagamento della provvigione per l'incarico di mediazione dalla stessa svolto in suo favore.
Esponeva, al riguardo, che il convenuto, interessato alla vendita di un immobile di sua proprieta', si era rivolto all'agenzia, di cui era titolare, conferendole l'incarico di procacciare la vendita di tale immobile; che l'incarico aveva la durata di mesi 12 a partire dal 28.3.1990, data di sottoscrizione del modulo di incarico a procacciare la vendita; che un incaricato dell'agenzia aveva accompagnato tale Pa.Ol. a visionare l'immobile e che questi, avendolo ritenuto di suo gradimento, aveva deciso di acquistarlo; che le trattative erano state complesse, poiche' la compravendita tra il Ca. A. ed il Pa. prevedeva anche la permuta con altro immobile, di proprieta' dei suoceri del Pa. ; che gli accordi prevedevano il pagamento di un prezzo di acquisto pari a 620 milioni, da corrispondere, in parte mediante la cessione dell'immobile dei suoceri, ed in parte in denaro; che, dopo gli accordi raggiunti, con conseguente conclusione dell'affare, le parti non avevano piu' interpellato l'agenzia e, di propria iniziativa, avevano sottoscritto un preliminare, in base al quale il Ca. A. si impegnava a vendere l'immobile di sua proprieta' ed il Pa. si impegnava ad acquistarlo, in parte, mediante cessione in permuta dell'immobile dei suoceri - che avevano anch'essi sottoscritto il preliminare di vendita -, ed, in parte, con versamento in denaro; che il possesso degli immobili in questione era stato trasmesso quasi contemporaneamente alla sottoscrizione del preliminare.
Il convenuto si costituiva contestando il fondamento della domanda.
Il Pretore, con sentenza del 24.3.1999, accoglieva la domanda condannando il convenuto al pagamento della somma di lire 18.600.000 in favore della Ca. .
L'impugnazione di tale sentenza, proposta dal Ca. Ar. , si concludeva con la sentenza della Corte d'Appello in data 8.11.2003, che, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava che il il Ca. Ar. non era tenuto alla corresponsione, in favore della agenzia Eu. , della somma come liquidata dal primo giudice.
Quest'ultima, in persona della titolare, ha proposto ricorso per Cassazione affidato a due motivi illustrati da memoria.
Resiste con controricorso il Ca. A. .
Con il primo motivo la ricorrente denuncia la violazione dell'articolo 360 c.p.c., n. 3. Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto con riferimento all'articolo 1754 c.c., comma 1, ed all'articolo 1755 c.c..
Con il secondo motivo denuncia la omessa, insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5.
I due motivi, per la stretta connessione delle censure con gli stessi proposte, possono essere esaminati congiuntamente.
Essi sono fondati per le ragioni appresso illustrate.
La Corte di merito ha accertato e valutato l'incarico di mediazione concluso fra le parti come segue.
"Occorre in primis por mente all'incarico a procurare la vendita sottoscritto in data (OMESSO) dal Ca. Ar. sul modulo predisposto dall'Agenzia Eu. e avente durata di dodici mesi.
Risulta dalla lettura di tale documento che le parti, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, hanno liberamente voluto e disciplinato due distinte situazioni, da cui derivano diverse conseguenze giuridiche.
Hanno, cioe', previsto che, quando il mandato e' vigente, il diritto al compenso dell'Agenzia matura con la stipula di un semplice contratto preliminare (o compromesso), mentre, quando il mandato e' scaduto, occorre la vendita definitiva.
Questo concetto e' ribadito nella clausola che stabilisce testualmente: "nessun compenso vi sara' dovuto dal sottoscritto ad incarico scaduto, in caso di mancata vendita".
Su tale base, la stessa Corte d'appello ha rilevato che "nel caso di specie, il contratto preliminare fu stipulato in data (OMESSO), dopo la scadenza del mandato in discorso, e fu in seguito consensualmente risolto a motivo dell'inadempimento del promissario acquirente".
Ed ha concluso: "E' quindi documentalmente provato che le parti originarie del contratto preliminare, Ca. Ar. e Pa. Ol. , non addivennero alla stipula della vendita definitiva, dopo la scadenza del mandato", con il conseguente diniego del diritto del mediatore al compenso per l'attivita' prestata.
Cosi' ripercorso l'iter motivazionale, non puo' non convenirsi che una tale interpretazione si pone in contrasto con le norme di cui agli articoli 1366 e 1367 c.c..
A tal fine, non e' inopportuno ribadire che, ai sensi dell'articolo 1754 c.c. si qualifica mediatore colui che mette in relazione due o piu' parti per la conclusione di un affare, risultando idonea, al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione, anche l'esplicazione della semplice attivita' consistente nella ricerca ed indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare.
Cio' vuol dire che, perche' sorga il diritto del mediatore al compenso, e' sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera dallo stesso svolta per l'avvicinamento dei contraenti, purche', pero', tale attivita' costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti (da ultimo Cass. 17.7.2008 n. 19705; Cass. 15.4.2008 n. 9884; Cass. 20.12.2005 n. 28231; Cass. 16.12.2004 n. 23438; Cass. 8.3.2002 n. 3438).
D'altronde, anche quando il conferimento di incarico al mediatore e' con patto di esclusiva per un determinato periodo di tempo, cio' non e' indicativo anche della volonta' del preponente di rifiutare l'attivita' del mediatore stesso dopo la scadenza del termine di validita' del patto, con la conseguenza che l'opera prestata dal mediatore, se idonea ed efficiente alla conclusione dell'affare, determina per cio' stesso il diritto alla provvigione (Cass. 13.6.2002 n. 8437).
Ne consegue che il fondamento del diritto al compenso e' da ricercarsi in cio', che l'attivita' di mediazione, che si concreta nella messa in relazione delle parti, costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare, (v. anche Cass. 8.3.2002 n. 3438).
Nella specie, la conclusione dell'affare - e' integrata dalla conclusione del contratto preliminare di vendita intervenuta fra le parti, mentre, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, sono indifferenti le vicende successive che, nella specie, hanno condotto le parti alla mancata conclusione del contratto definitivo.
Alla conclusione del contratto preliminare va, quindi, riconosciuto l'effetto dell'insorgere del diritto alla provvigione, indipendentemente dalla scadenza o meno del mandato.
E' ben vero che la clausola contenuta nell'accordo di mediazione prevedeva che nessun compenso era dovuto "ad incarico scaduto, in caso di mancata vendita", ma, l'interpretazione accolta dalla Corte di merito - che ha ritenuto non dovuto il compenso, posto che "il contratto preliminare fu stipulato in data (OMESSO), dopo la scadenza del mandato in discorso, e fu in seguito consensualmente risolto a motivo dell'inadempimento del promissorio acquirente" - non puo' essere seguita.
Una tale interpretazione, infatti, e' in contrasto con i principi di buona fede e correttezza come ormai facenti parte del tessuto connettivo dell'ordinamento giuridico.
In questa ottica deve, infatti, - ancora una volta - ribadirsi che l'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarieta' sociale - la cui costituzionalizzazione e' ormai pacifica, proprio per il suo rapporto sinergico con il dovere inderogabile di solidarieta' di cui all'articolo 2 Cost., che a quella clausola generale attribuisce forza normativa e ricchezza di contenuti -, applicabile, sia in ambito contrattuale, sia in quello extracontrattuale (v. in questo senso, fra le altre, Cass. 15.2.2007 n. 3462).
In questa prospettiva, si e' giunti ad affermare che il criterio della buona fede costituisce strumento, per il giudice, atto a controllare, anche in senso modificativo o integrativo, lo statuto negoziale, in funzione di garanzia del giusto equilibrio degli opposti interessi (v. S.U. 15.11.2007 n. 23726 ed i richiami ivi contenuti).
Calato, poi, nell'ambito contrattuale, va affermato che il principio della buona fede oggettiva, cioe' della reciproca lealta' di condotta, deve presiedere all'esecuzione del contratto, cosi' come alla sua formazione ed alla sua interpretazione ed, in definitiva, accompagnarlo in ogni sua fase.
La buona fede, pertanto, si atteggia come un impegno od obbligo di solidarieta', che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte (Cass. 11.1.2006 n. 264; Cass. 7.6.2006 n. 13345).
Ora, sulla base dei principi enunciati, non puo' non convenirsi che l'interpretazione dell'accordo mediatorio fornito dal giudice di merito si pone in contrasto con i principi di buona fede e correttezza, piu' sopra selezionati, consentendo che comportamenti elusivi, posti in essere dalle parti, tolgano effetto allo stesso contratto di incarico.
Ne consegue che la clausola in esame dovra' essere interpretata - sulla base dei principi indicati in materia di mediazione - alla luce del canone generale di buona fede, come piu' sopra enunciato.
Conclusivamente, il ricorso va accolto, la sentenza cassata e la causa rinviata alla Corte di Appello di Ancona in diversa composizione.
Le spese del giudizio di cassazione vanno rimesse al giudice del rinvio.
Accoglie il ricorso. Cassa e rinvia, anche per le spese, alla Corte d'Appello di Ancona in diversa composizione.

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