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Timestamp: 2019-03-23 00:59:30+00:00

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Expertentipps | ERA Austria Immobilien
Zur Anscheinsvollmacht im Rahmen von Zustimmungserklärungen im Wohnungseigentum (§ 16 Abs 2 WEG; § 523 ABGB; § 863 ABGB)
Der OGH (5 Ob 119/18p) hat im Wohnungseigentumsrecht vor dem Hintergrund einer eigenmächtigen baulichen Änderung (Errichtung eines Wintergartens auf der Terrasse eines Wohnungseigentümers) festgestellt, dass sich bei Bestehen einer Eigentümerpartnerschaft ein Eigentümerpartner auch ohne Mitwirkung des anderen Eigentümerpartners gegen einen rechtswidrigen Eingriff in sein Anteilsrecht wehren kann. Im konkreten Fall konnte auch nicht von einer Zustimmung des Klägers zur gegenständlichen baulichen Änderung im Wege einer Anscheinsvollmacht der Ehegattin und Eigentümerpartnerin des Klägers ausgegangen werden, die der Änderung nachträglich zugestimmt hat. Bei einer Anscheinsvollmacht hat nämlich der die Vertretungsmacht begründende Anschein nicht vom Vertreter, sondern von einem Verhalten des Vertretenen auszugehen. Die Untätigkeit des Klägers über zweieinhalb Jahre trotz Kenntnis der baulichen Änderung hat auch noch keine konkludente Zustimmung bewirkt.
Die Parteien des Verfahrens sind (neben weiteren am Verfahren nicht beteiligten Personen) Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Die Miteigentumsanteile des Klägers sind gemäß §§ 5 Abs 3, 13 Abs 3 WEG mit jenen seiner Ehegattin verbunden
(Eigentümerpartnerschaft).
Der Beklagte hat im Jahr 2013 auf der Terrasse der in seinem Wohnungseigentum stehenden Wohnung einen Wintergarten errichtet.
Der Kläger begehrte, den Beklagten schuldig zu erkennen, diesen Wintergarten zu entfernen und den ursprünglichen Bauzustand wiederherzustellen.
Das Erstgericht verpflichtete den Beklagten zur Entfernung des Wintergartens und Wiederherstellung des ursprünglichen Bauzustands.
Das Berufungsgericht sprach – in Stattgebung des Abänderungsantrags des Beklagten nach § 508 Abs 1 ZPO – nachträglich aus, dass die ordentliche Revision zulässig sei.
Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts richtet sich die Revision des Beklagten wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Er beantragt, die angefochtene Entscheidung abzuändern und das Klagebegehren abzuweisen. Hilfsweise stellt er einen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag.
a) Zur Genehmigungsbedürftigkeit baulicher Änderungen und zum Unterlassungsanspruch der übrigen Miteigentümer bei eigenmächtiger Vornahme
Die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Mit- und Wohnungseigentümer verpflichtet den änderungswilligen Wohnungseigentümer, die Zustimmung aller anderen Mit- und Wohnungseigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen. Tut er das nicht, nimmt er also Änderungen im Sinne des § 16 Abs 2 WEG ohne vorherige Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer und ohne Genehmigung des Außerstreitrichters vor, handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg petitorisch mit Klage nach § 523 ABGB zur Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands sowie gegebenenfalls auf Unterlassung künftiger Änderungen verhalten werden.
Das Recht zur Abwehr eigenmächtig vorgenommener Änderungen durch einen anderen Wohnungseigentümer steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Bei Bestehen einer Eigentümerpartnerschaft nach § 13 WEG kann sich ein Eigentümerpartner gegen einen rechtswidrigen Eingriff in sein Anteilsrecht wehren, ohne der Mitwirkung des anderen Eigentümerpartners zu bedürfen.
Grundsätzlich wird zwar auch das Eigentumsrecht durch das Verbot der schikanösen Rechtsausübung beschränkt, doch ist dem Mit- und Wohnungseigentümer stets ein Interesse an der Abwehr eines eigenmächtigen Eingriffs in das Miteigentum zuzubilligen; darin liegt daher noch keine Schikane. Schikanöse Rechtsausübung liegt aber nicht nur dann vor, wenn die Schädigungsabsicht den einzigen Grund der Rechtsausübung bildet, sondern auch dann, wenn zwischen den vom Handelnden verfolgten und den beeinträchtigten Interessen eines anderen ein krasses Missverhältnis besteht und das Interesse des Rechtsausübenden an der Wiederherstellung des ehemaligen Zustands gegenüber den Interessen des Beklagten auf Belassung des gegenwärtigen Zustands völlig in den Hintergrund tritt.
b) Bei einer Anscheinsvollmacht muss der die Vertretungsmacht begründende Anschein von einem Verhalten des Vertretenen (und nicht von einem Verhalten des Vertreters) ausgehen
Zum Sachverhalt: Die Vorinstanzen haben die Voraussetzungen für die Annahme einer Anscheinsvollmacht der Ehegattin des Klägers und damit eine wirksame Stellvertretung verneint. Demnach hätte der Kläger der Errichtung des Wintergartens niemals zugestimmt.
Eine Anscheinsvollmacht (Vollmacht wegen des Vertrauens auf den äußeren Tatbestand) setzt voraus, dass Umstände vorliegen, die geeignet sind, im Dritten den begründeten Glauben an die Berechtigung des Vertreters zum Abschluss des beabsichtigten Geschäfts zu erwecken. Der die Vertretungsmacht begründende Anschein hat nicht vom Vertreter, sondern von einem Verhalten des Vertretenen auszugehen. Der auf diese Weise gesetzte, dem Vertretenen zurechenbare äußere Tatbestand muss das Vertrauen des Dritten vom Vorhandensein der Vertretungsmacht rechtfertigen.
Das Vorliegen dieser Voraussetzungen ist aufgrund der Umstände des Einzelfalls einer strengen Überprüfung zu unterziehen. Auch die Fragen, wie weit die Mitwirkung des scheinbaren Vollmachtgebers an der Erweckung des Anscheins eines Vollmachtsverhältnisses gehen und ob sie dem vertrauenden Dritten gegenüber unmittelbar in Erscheinung treten muss, sind typisch einzelfallbezogen. Eine solche Einzelfallentscheidung ist vom OGH nur dann überprüfbar, wenn eine auffallende Fehlbeurteilung durch die Vorinstanzen vorliegt.
Zum Sachverhalt: Das ist hier aber nicht der Fall. Der festgestellte Sachverhalt lässt keine Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Anscheinsvollmacht erkennen.
c) Vorliegender Fall: Die Untätigkeit des Klägers über zweieinhalb Jahre trotz Kenntnis der baulichen Änderung hat noch keine konkludente Zustimmung bewirkt
Zum Sachverhalt: Analoges gilt für die Beurteilung der Vorinstanzen, die Untätigkeit des Klägers über zweieinhalb Jahre trotz Kenntnis der Thematik bewirke weder eine konkludente nachträgliche Zustimmung zur Errichtung des Wintergartens noch einen konkludenten Verzicht auf sein Abwehrrecht.
Ob ein Verhalten als konkludente Willenserklärung verstanden werden durfte, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und ist in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO.
Zum Sachverhalt: Eine vom OGH ausnahmsweise aus Gründen der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung durch die Vorinstanzen liegt nicht vor.
d) Entscheidung im vorliegenden Fall
Zum Sachverhalt: Die behauptete Zustimmung des Klägers ist aus den Feststellungen nicht abzuleiten. Die darauf aufbauenden Überlegungen des Beklagten spielen daher für die – wiederum von den Umständen des Einzelfalls abhängige – Beurteilung, ob die Rechtsausübung des Klägers als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, keine Rolle. Wenn daher die Vorinstanzen die Missbräuchlichkeit der Rechtsausübung des Klägers verneinen, ist auch dies nicht korrekturbedürftig. Die Revision ist daher mangels erheblicher Rechtsfragen im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO unzulässig und deshalb zurückzuweisen.
Schon mangels behaupteter Zustimmung des klagenden Miteigentümers zur verfahrensgegenständlichen baulichen Änderung (Errichtung eines Wintergartens) musste aus Sicht der OGH auf den Schikaneeinwand des Beklagten nicht näher eingegangen werden: Diesem sei nämlich das Interesse an der Abwehr eines eigenmächtigen Eingriffs in sein Miteigentum grundsätzlich zuzubilligen. Das schließe die Annahme aus, der einzige Grund der Rechtsausübung bilde die Absicht, den Beklagten zu schädigen. Dass der Kläger den Eingriff in sein Miteigentumsrecht ausschließlich bekämpft, um dem Beklagten zu schaden, sei auch nicht positiv festgestellt worden. Bei der Beurteilung, ob die Klageführung zufolge eines krassen Missverhältnisses zwischen den beiderseitigen Interessen rechtsmissbräuchlich ist, sei zu beachten, dass für eine Interessenabwägung im eigentlichen Sinn im diesem streitigen Verfahren kein Raum bleibe. Abgesehen davon sei dem Kläger hier nicht nur das Interesse an der Verteidigung seines Eigentumsrechts im Allgemeinen, sondern die Wahrung
konkreter schutzwürdiger Interessen im Sinne des § 16 Abs 2 Z 1 WEG zuzugestehen, eben jener schutzwürdigen Interessen, die im Außerstreitverfahren der Ersetzung (auch) seiner Zustimmung entgegenstanden.
Mietrecht (vertragliches Untervermietungsrecht in der Voll- und Teilanwendung des MRG): Ein vertragliches Untervermietungsrecht bleibt im Zweifel auch bei einer Vertragsverlängerung bzw Umwandlung in ein unbefristetes Vertragsverhältnis bestehen. Der Kündigungstatbestand der gänzlichen Weitergabe wird daher nicht erfüllt, wenn ein solches Untervermietungsrecht in Anspruch genommen wird. Der Kündigungsgrund der Nichtverwendung der Wohnung ist wiederum schon dann nicht erfüllt, wenn die Wohnung – von wem auch immer – regemäßig verwendet wird. (4 Ob 174/18v)
Wohnungseigentum (Aufteilung der Liftkosten): Die gerichtliche Abänderung des Aufteilungsschlüssels für die Kosten eines Aufzugs setzt voraus, dass die objektive Nutzungsmöglichkeit für einen Wohnungseigentümer erheblich hinter der Nutzungsmöglichkeit anderer Miteigentümer zurückbleibt. Verfügt ein Wohnungseigentümer über eine Wohnung im Erdgeschoß und einen Tiefgaragenabstellplatz, so bleibe die objektive Nutzungsmöglichkeit des Aufzugs für ihn aber nicht erheblich hinter der der übrigen Miteigentümer zurück. Ein Tiefgaragenabstellplatz sei nämlich keine nach objektiven Kriterien selten aufgesuchte Gemeinschaftsräumlichkeit. (5 Ob 42/18i)
Mietrecht (unerlaubte gänzliche Weitergabe in der Voll- und Teilanwendung des MRG): Der Kündigungstatbestand der gänzlichen Weitergabe (§ 30 Abs 2 Z 4 Fall 1 MRG) wird nur bei einer Weitergabe an Personen verwirklicht, die zum Zeitpunkt der Weitergabe nicht nach § 14 Abs 3 MRG (Mietrecht im Todesfall) eintrittsberechtigt sind. (4 Ob 152/18h)
Mietrecht (Airbnb-Untervermietung in der Voll- und Teilanwendung des MRG): Eine „Verwertung“ im Sinne des Kündigungstatbestandes der teilweisen Untervermietung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung liegt auch darin, dass eine Wohnung bis zum Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung – etwa über eine Internet-Buchungsplattform – ständig zur jederzeitigen tage-, wochen- oder monatsweisen Untervermietung angeboten und bei gegebener Nachfrage auch tatsächlich vermietet wird. Dies gilt auch dann, wenn die Untervermietung tatsächlich nicht ständig gelingt oder gerade im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung nicht erfolgt. Der zur Beurteilung des Vorliegens einer unverhältnismäßig hohen Gegenleistung anzustellende Vergleich vermögenswerter Leistungen hat in einem solchen Fall nach der kürzesten Dauer zu erfolgen, zu der der Hauptmieter die Wohnung verwertet (zur Untervermietung ständig anbietet). Im Klartext bedeutet das: Dem Hauptmietzins wird nicht der reale und auch nicht der erwartete Monatsumsatz des Mieters aus der touristischen Vermietung gegenübergestellt, sondern der bei entsprechender Auslastung erzielte Tagesumsatz auf die Mietzinsperiode hochgerechnet (selbst wenn klar zu sein scheint, dass der Umsatz nicht täglich erzielt werden kann). (7 Ob 189/17w)
Mietrecht (verfahrensrechtliche Durchsetzung von Änderungsrechten des Mieters in der Vollanwendung des MRG): Die Parteien im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren trifft zwar keine förmliche Beweislast, aber doch eine qualifizierte Behauptungspflicht. Nach § 9 Abs 1 Z 2 MRG bedarf es für die Durchsetzung einer Duldungspflicht des Vermieters hinsichtlich Veränderungen des Mietgegenstandes (neben weiteren Voraussetzungen) der Verkehrsübung der betreffenden Veränderung und gleichzeitig eines wichtigen Interesses des Mieters. Zu beiden Aspekten muss daher seitens des Mieters im Verfahren ausreichendes Vorbringen erstattet werden. Ausschließlich in die Zukunft weisende, bloße Absichtserklärungen sind nicht geeignet, das Vorliegen eines gegenwärtigen, die beantragten Maßnahmen bereits jetzt rechtfertigenden wichtigen Interesses darzutun. (5 Ob 139/18d)
Mietrecht (Verlängerungsoptionen für befristete Mietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG): Eine Befristungsvereinbarung in einem Mietvertrag, in welcher nicht ein spätester Endtermin bestimmt wurde, sondern sich das Vertragsverhältnis im Falle einer nicht rechtzeitigen Kündigung immer wieder auf drei Jahre verlängern sollte, ist als unwirksam zu erklären. Eine solche Verlängerungsoption entspricht nicht den Anforderungen an einen unbedingten Endtermin im Sinn des § 29 MRG. Hinzu kommt, dass eine Klausel, die für Beendigung des Mietvertrags eine Kündigung vorsieht, mit einer Befristung nach § 29 MRG nicht in Einklang zu bringen ist. (4 Ob 133/18i)
Wohnungseigentum (Ausschlussklage): Eine auf den Ausschluss eines Wohnungseigentümers aus der Eigentümergemeinschaft gerichtete Klage (Ausschlussklage) ist nicht von der Eigentümergemeinschaft, sondern von der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer einzubringen. Daraus ergibt sich, dass die Einbringung einer Ausschlussklage keine Verwaltungsmaßnahme ist. Ein Anhörungsrecht der Minderheit (inklusive des beklagten Wohnungseigentümers) analog der für die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft in Verwaltungsangelegenheiten geltenden Vorschrift des § 24 Abs 1 Satz 2 WEG besteht nicht.
(5 Ob 193/18w)
Wohnungseigentum (Abberufung des Verwalters wegen grober Pflichtverletzung): Der OGH hatte einen Fall zu prüfen, in welchem eine Verwalterin im Wohnungseigentum – gestützt auf Spezialvollmachten der Wohnungseigentümer – mittels Einbringung unrichtiger Fertigstellungsanzeigen bei der Baubehörde zum Teil konsenslose und nicht bewilligungsfähige bauliche Veränderungen zu kaschieren trachtete. Dabei erblickte der erkennende Senat in der Feststellung des Rekursgerichts, dass es sich hierbei um eine grobe Pflichtverletzung der Verwalterin handle, keine Fehlbeurteilung. Dem Geschäftsführer der Verwalterin habe klar sein müssen, dass er hier mangels Erzielung einer nachhaltigen Lösung keineswegs im Interesse der Eigentümer gehandelt habe. (5 Ob 177/18t)
Wohnungseigentum (Abwehranspruch gegen eigenmächtige bauliche Änderungen): Der OGH hat vor dem Hintergrund einer eigenmächtigen baulichen Änderung (Errichtung eines Wintergartens auf der Terrasse eines Wohnungseigentümers) festgestellt, dass sich bei Bestehen einer Eigentümerpartnerschaft ein Eigentümerpartner auch ohne Mitwirkung des anderen Eigentümerpartners gegen einen rechtswidrigen Eingriff in sein Anteilsrecht wehren kann. Im konkreten Fall konnte auch nicht von einer Zustimmung des Klägers zur gegenständlichen baulichen Änderung im Wege einer Anscheinsvollmacht der Ehegattin und Eigentümerpartnerin des Klägers ausgegangen werden, die der Änderung nachträglich zugestimmt hat. Bei einer Anscheinsvollmacht hat nämlich der die Vertretungsmacht begründende Anschein nicht vom Vertreter, sondern von einem Verhalten des Vertretenen auszugehen. Die Untätigkeit des Klägers über zweieinhalb Jahre trotz Kenntnis der baulichen Änderung hat auch noch keine konkludente Zustimmung bewirkt. (5 Ob 119/18p)
Mietrecht (Strom- und Gaskosten in der Vollanwendung des MRG): Die auf einen Mietgegenstand entfallenden Kosten für Gas und Strom können nicht unter den in § 21 Abs 1 und 2 MRG normierten taxativen Katalog der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben subsumiert werden. Dementsprechend gilt für deren Geltendmachung keine einjährige Präklusivfrist gemäß § 21 Abs 3 oder 4 MRG, sondern die dreijährige Verjährungsfrist nach § 1486 Z 4 ABGB. Eine analoge Anwendung der Präklusivfrist(en) des MRG kommt mangels planwidriger Gesetzeslücke nicht in Betracht. Die Anwendung der einjährigen Präklusivfrist des § 21 Abs 6 HeizKG scheitert beim Mieter einer Eigentumswohnung daran, dass er kein Wärmeabnehmer im Sinne des HeizKG ist.
(5 Ob 175/18y)

References: § 523
 § 863
 OGH 
 § 508
 § 16
 § 523
 § 13
 OGH 
 § 502
 OGH 
 § 502
 OGH 
 § 16
 § 14
 § 9
 § 29
 § 29
 § 24
 OGH 
 OGH 
 § 21
 § 21
 § 1486
 § 21