Source: https://klie-sieber.de/corona-neuregelungen-im-mietrecht/
Timestamp: 2020-06-02 17:53:13+00:00

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Corona - Neuregelungen im Mietrecht - Klie & Sieber
Über die Internetseite des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz ist nunmehr der Entwurf des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie veröffentlicht worden. Mieter genießen ab dem 01.04.2020 einen besonderen – jedoch vorübergehenden – Schutz, wenn sie wegen der Corona -Epidemie in Deutschland in Mietschulden geraten. Dies gilt für Mietschulden zunächst für einen Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020, sofern sie – so der Gesetzgeber – nachweislich auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhen.
Verpflichtung zur Mietzahlung bleibt bestehen
Grundsätzlich bleibt die Verpflichtung der Mieter zur fristgerechten Zahlung der Miete bestehen, jedoch wird das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnisnissen bei Wohn- als auch bei Gewerberaummietverträgen eingeschränkt. Gleiches gilt auch für Pachtverhältnisse. In § 2 Abs. 1 Satz 2 des Art. 240 EGBGB (vertragsrechtliche Regelung aus Anlass der Covid-19-Pandemie) ist niedergelegt, dass der Zusammenhang zwischen der Covid-19-Pandemie und der Nichtleistung von Miete vom Schuldner (Mieter) glaubhaft zu machen ist. Die Darlegungslast hierfür liegt also beim Mieter.
Zur Glaubhaftmachung kann der Mieter die Nachweise in Form einer Versicherung an Eides Statt erbringen oder sich sonstiger geeigneter Mittel bedienen. Insoweit dürfte der Nachweis einer Antragstellung bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, die Bescheinigung des Arbeitgebers oder anderweitige Nachweise über das Einkommen bzw. über den Verdienstausfall ausreichend sein. Bei Mietern von Gewerbeimmobilien dürfte die Glaubhaftmachung regelmäßig dann gelingen, wenn das Gewerbeunternehmen mittels Rechtsverordnung oder behördlicher Verfügung zum Stillstand gezwungen wurde. Dies trifft beispielsweise für Gaststätten, Hotels sowie Touristikbetriebe unproblematisch zu.
Befristeter Ausschluss des Kündigungsrechts
Der Ausschluss des Kündigungsrechts wegen ausstehender Mieten für die gesetzlich festgelegten Covid-19-Pandemie-Zeiten gilt bis zum 30.06.2022. Zahlungsrückstände, welche also in der Zeit vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 eingetreten und nicht bis zum 30.06.2022 ausgeglichen sind, berechtigen ab diesem Zeitpunkt den Vermieter dann wieder zur Kündigung. Mieter und Pächter haben also vom 30.06.2020 an über 2 Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Miet- oder Pachtrückstand wieder auszugleichen, um eine außerordentlich fristlose oder ordentliche Kündigung zu vermeiden.
Zudem enthält § 4 des Art. 240 EGBGB eine Verordnungsermächtigung dergestalt, dass die Bundesregierung ermächtigt wird, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates die Kündigungsbeschränkungen auf Zahlungsrückstände für den Zeitraum vom 01.07.2020 bis längstens zum 30.09.2020 zu verlängern, wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben, die wirtschaftliche Tätigkeit einer Vielzahl von Unternehmen oder die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl von Menschen durch die Covid-19 -Pandemie weiterhin im erheblichen Maße beeinträchtigt bleibt. Nach dem 30.09.2020 wird hingegen wiederum entsprechend § 4 Abs. 2 für eine weitere Verlängerung die Zustimmung des Bundesrates notwendig sein.
Mietzahlung kann auch weiterhin gerichtlich verfolgt werden
Unberührt bleiben – so die Kommentierung zur Gesetzesvorlage – die allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs hinsichtlich der Fälligkeit und des Verzugs, welche weiterhin auf die Miet- und Pachtforderungen während der Geltung des Gesetzes anwendbar sind. Dies hat zur Folge, dass Mieter und Pächter ihre Forderung weiterhin fristgerecht leisten müssen und bei nicht fristgerechter Leistung gegebenenfalls in Verzug geraten. Auch bleiben Kündigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses aus anderen Gründen (beispielsweise wegen schwerwiegenden Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter) weiterhin möglich.
Kein Leistungsverweigerungsrecht für Miet- und Pachtzahlungen
Nach Lesart des Art. 240 EGBGB zu § 2 gilt also im Ergebnis für Miet-, Pacht- und Darlehensverträge und ferner auch für Arbeitsverträge kein Leistungsverweigerungsrecht, sondern nur lediglich für Miet-, Pacht- und Darlehensverträge der zeitlich begrenzte Kündigungsschutz. Das ebenfalls im Gesetzentwurf enthaltene Leistungsverweigerungsrecht gilt für anderweitige Dauerschuldverhältnisse also z.B. für Versorgerverträge wie Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation o.ä..
Festzuhalten bleibt, dass es dem Vermieter grundsätzlich weiter möglich bleibt, die fällige Miete im Wege des Klageverfahrens oder Mahnverfahrens gerichtlich einzufordern. Auch die Kosten für Beauftragung anwaltlicher Durchsetzung während des Verzugs des Mieters muss auch künftig der Schuldner (Mieter) tragen. Ob oder welche Eskalationsstufe wirtschaftlich sinnvoll ist, muss im Einzelfall bewertet werden.
Bei Vermietern, bei welchen die Finanzierung der Immobilie wesentlich durch die Mieteinnahmen gewährleistet werden soll, müssten diese wiederum selbst prüfen, inwieweit gegenüber den kreditfinanzierenden Banken Stundung verlangt werden sollte. Zu beachten ist, dass es sich um Verbraucherdarlehen handeln muss und Zahlungsverpflichtungen innerhalb der gesetzlich festgelegten Zeiträume. Es dürfte daher wirtschaftlich nicht sinnvoll sein, im gesetzlich nun besonders geschützten Zeitraum alle Liquiditätsreserven zu verbrauchen, wenn dadurch ggf. die Liquidität in der Zukunft (evtl. außerhalb des gesetzlich geschützten Zeitraums) gefährdet wird. Dies ist jeweils im Einzelfall zu prüfen.
Corona, COVID, Daniel Sieber, Eigentümer, Kanzlei Klie & Sieber, Kündigung, Miete, vermieter, Vermietung, Zurückbehaltungsrecht

References: § 2
 Art. 240
 § 4
 Art. 240
 § 4
 Art. 240
 § 2