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Timestamp: 2020-02-24 00:01:12+00:00

Document:
Caducité de la promesse de vente et devoir d'information du notaire
Par albert.caston le 29/03/16
N° de pourvoi: 15-16.098
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 5 février 2015), que, par acte sous seing privé du 30 octobre 2007, M. X...(le vendeur) a consenti à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) du Languedoc-Roussillon une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier ; que la vente a été conclue par acte authentique du 17 décembre 2007 au bénéfice de M. Y..., attributaire substitué à la SAFER en application de l'article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime ; que, postérieurement à la vente, le vendeur a été assujetti au paiement de la TVA et de pénalités de retard, alors qu'il était stipulé au contrat que le prix de vente n'était pas soumis à cette taxe ; que le vendeur a agi en responsabilité civile professionnelle contre M. Z..., notaire rédacteur de l'acte, associé au sein de la SCP Dominique Z..., Christophe C..., Sybille D..., Marc E... (le notaire) ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de retenir la responsabilité du notaire et de la condamner à payer au vendeur, en réparation de son préjudice, la somme de 100 000 euros, outre intérêts ;
Attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des pièces versées aux débats, que l'attributaire, bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, avait levé l'option après l'expiration du délai fixé au 15 décembre 2007 et qu'en l'absence de preuve de la levée de l'option ayant valablement engagé l'attributaire dans le délai imparti, la cour d'appel, tirant les conséquences légales de ses constatations et sans avoir à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que la promesse était caduque au jour de la signature de l'acte, de telle sorte que, si le notaire avait rempli son obligation d'information sur les incidences fiscales de la vente, le vendeur aurait pu y renoncer, la différer ou en modifier les conditions financières, n'étant plus engagé dans les termes d'une promesse devenue caduque, ce dont il résultait que le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi était établi ; que le moyen n'est pas fondé ;
Condamne la SCP Dominique Z..., Christophe C..., Sybille D..., Marc E... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Dominique Z..., Christophe C..., Sybille D..., Marc E... ; la condamne à payer à M. X...la somme de 3 500 euros ;
Publié par ALBERT CASTON à 11:32
Par albert.caston le 25/03/16
Par albert.caston le 11/03/16
Étude Mekki, D. 2016, p. 567. voir cass. n° 14-23.109, 14-11.761.
La responsabilité civile et le défaut de souscription des assurances-construction
Etude Zalewski-Sicard, GP 2016, n° 8, p. 66.
Par albert.caston le 10/02/16
Audience publique du mercredi 3 février 2016
N° de pourvoi: 14-20.201
Donne acte à la société Stade bâtiment de ce qu'elle se désiste de son pourvoi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 mars 2014), que, suivant acte reçu le 6 février 1998 par M. Z... , notaire, M. X..., a acquis des consorts Y... et X..., ses coïndivisaires, diverses parcelles de terre ainsi qu'une maison d'habitation, l'une des parcelles étant destinée à l'exploitation de la société Stade bâtiment constituée entre lui-même et son épouse ; que, le même jour, M. Z... avait dressé un acte de notoriété, aux termes duquel deux témoins avaient attesté que les consorts Y... et X... avaient acquis la propriété de ces biens par prescription trentenaire, cet acte étant la référence exclusive mentionnée dans l'origine de propriété ; que le conservateur des hypothèques ayant refusé la publication de la vente, M. X... a assigné M. Z... et son successeur, la SCP D...Jérôme et D...-E...Martine, en responsabilité ; que la société Stade bâtiment est intervenue volontairement à l'instance ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à voir condamner solidairement M. Z... et la SCP D...Jérôme et D...-E...Martine à l'indemniser de son préjudice alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire ayant manqué à ses obligations professionnelles est tenu de réparer l'intégralité des conséquences dommageables de ses différents manquements sans qu'il en résulte pour la victime ni perte ni profit ; qu'en énonçant, pour débouter M. X... de ses demandes indemnitaires, qu'il avait uniquement perdu une chance d'avoir pu renoncer à signer l'acte de cession des droits indivis et à faire l'acquisition des biens litigieux s'il avait été informé au préalable des risques de non-publication de cet acte, tout en relevant, par motifs adoptés, que non seulement M. Z... avait manqué à son devoir de conseil avant de rédiger l'acte pour lequel il était requis en n'opérant pas les vérifications nécessaires sur les droits de propriété des parties à l'acte mais que de plus, postérieurement à la rédaction de l'acte, il n'avait pas informé M. X... des difficultés de publication qu'il avait rencontrées et n'avait pas attiré son attention sur les démarches qui devaient être engagées pour régulariser la situation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que le préjudice subi par M. X... n'avait pas uniquement sa source dans un manquement du notaire à son devoir de conseil avant la conclusion de la vente mais également dans une faute commise postérieurement à celle-ci, de sorte que son préjudice ne se limitait pas à une perte de chance de renoncer à l'acquisition, et a ainsi violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'en se bornant encore à énoncer, pour écarter la responsabilité de la SCP D...et D...-E..., que si cette dernière n'avait pas répondu en temps utile aux sollicitations de M. X... pour procéder à la régularisation de l'acte de vente, cette inertie était sans rapport avec la réalisation du préjudice qu'il avait subi tenant à la perte de chance d'avoir pu renoncer à une vente impubliable, dès lors que la SCP D...et D...-E...n'était pas en mesure de procéder à la régularisation de la publication telle qu'elle était demandée par M. X... compte tenu de la complexité de la situation et de la nécessité de procéder à des actes préalables que les demandeurs n'avaient pas sollicité, sans rechercher si le retard avec lequel la SCP D...et D...-E...l'avait avisé des difficultés rencontrées et des moyens d'y remédier ne lui avait pas causé un préjudice propre et distinct, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°/ que le juge qui refuse d'indemniser un préjudice dont il a pourtant constaté l'existence commet un déni de justice ; qu'en se bornant à énoncer, pour débouter M. X... de ses demandes indemnitaires, que M. Z... ne saurait se voir condamner à réparer le préjudice matériel de ce dernier tiré de l'impossibilité dans laquelle il est de vendre le bien acquis et de son préjudice moral tiré de l'inopposabilité de son acte de propriété et de l'impossibilité dans laquelle il est de disposer et d'utiliser sa propriété comme il le voudrait, dans la mesure où sans la faute du notaire, M. X... aurait été informé du caractère impubliable de l'acte dressé et n'aurait par conséquent pas procédé à son acquisition, tout en retenant que M. X... avait perdu une chance certaine, même faible, d'avoir pu renoncer à faire l'acquisition s'il avait été informé au préalable des risques de non-publication d'un tel acte, la cour d'appel qui a ainsi refusé d'indemniser M. X... de la perte de chance de renoncer à la vente, dont elle a pourtant constaté l'existence en son principe, a violé l'article 4 du code civil ;
Mais attendu, d'abord, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'acte de notoriété acquisitive avait été dressé à la demande de tous les indivisaires, afin d'éviter des règlements de succession qui n'avaient jamais été effectués, et que les difficultés survenues lors de la demande de publication de l'acte de vente étaient consécutives à la complexité de la situation juridique des biens cédés, laquelle nécessitait de procéder à des actes préalables qui n'avaient pas été demandés, c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que les fautes des notaires ayant consisté à ne pas avoir averti M. X... des risques d'un défaut de publication de la vente et à ne pas l'avoir informé, après la rédaction de l'acte, des difficultés rencontrées et des moyens d'y remédier, n'avaient pu causer à ce dernier que la perte d'une chance de renoncer à la conclusion de l'acte litigieux ;
Qu'ensuite, M. X... ayant, dans ses écritures, seulement demandé la réparation de l'intégralité de son préjudice, en excluant l'éventualité de l'existence d'une perte de chance, le grief formulé par la troisième branche, contraire à la thèse par lui développée devant les juges du fond, est irrecevable ;
Dol et portée du devoir de conseil du courtier en assurances
N° de pourvoi: 15-12.740
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 13 juillet 2006, Mme X... a souscrit auprès de la société d'assurance Aspecta, par l'intermédiaire de la société France finance informations (le courtier), un contrat d'assurance sur la vie Luxavenir libellé en unités de compte, sur lequel elle a versé la somme de 620 000 euros et s'est engagée sur vingt ans à verser la somme totale de 6 000 000 euros ; que le contrat prévoyait que les frais de souscription de ce contrat seraient prélevés sur les trois premières années ; que le même jour, Mme X... a signé trois contrats auprès d'autres assureurs par l'intermédiaire du courtier ; qu'au 31 décembre 2010, le contrat Luxavenir était valorisé pour la somme de 64 307,02 euros pour un total de versements de 630 000 euros ; qu'invoquant un dol et un manquement à l'obligation d'information et de conseil, Mme X... a assigné le courtier, la société La Financière, la société Financière de France et M. Y..., en qualité de dirigeant de ces trois sociétés, en réparation de son préjudice ;
Attendu que pour faire droit à la demande de Mme X..., l'arrêt énonce que le courtier, qui a attiré l'attention de l'assurée sur la faiblesse des frais de souscription des autres contrats et a passé sous silence l'un des éléments essentiels du contrat Luxavenir, à savoir son coût global, particulièrement important s'agissant de frais précomptés, s'est rendu coupable d'une manoeuvre dolosive provoquant chez Mme X... une erreur sur les conditions du contrat Luxavenir sans laquelle elle n'aurait pas souscrit celui-ci ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle relevait que le courtier avait remis à Mme X... les conditions générales et la note d'information sur laquelle figurait le montant des frais du contrat, ce dont il résultait l'absence de manoeuvre dolosive, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société France finance informations la somme de 3 000 euros ;
Portée du devoir de conseil du banquier et de l'assureur
Par albert.caston le 04/02/16
- Zaroui, DP EL, bulletin assurances, février 2016, p. 10.
- Asselain, RGDA 2016, p. 99.
Audience publique du mardi 1 décembre 2015
N° de pourvoi: 14-22.134
SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, SCP Odent et Poulet, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 mai 2014), que la société MMV (la SCI) a, le 20 décembre 2000, contracté auprès de la société Le Crédit lyonnais (la banque) un prêt remboursable en dix-sept ans, en vue de financer l'acquisition et la rénovation d'un bien immobilier destiné à la location ; que son gérant, M. X..., âgé de soixante ans, s'étant rendu caution du remboursement de ce prêt, la société a adhéré pour lui au contrat d'assurance de groupe couvrant les risques décès, perte totale et irréversible d'autonomie, invalidité et incapacité de travail souscrit par la banque auprès de la société Axa Collective, aux droits de laquelle vient la société Axa France vie (l'assureur) ; que M. X... ayant été atteint, au cours de l'année 2005, d'une maladie lui interdisant d'exercer son activité professionnelle, l'assureur a pris en charge les échéances du prêt jusqu'au 1er janvier 2006, date à laquelle il a refusé de maintenir sa garantie, l'assuré ayant atteint l'âge de 65 ans ; que, contestant cette décision, la SCI a recherché la responsabilité de la banque et de l'assureur ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées contre l'assureur alors, selon le moyen :
1°/ que commet une faute, l'assureur de groupe qui établit une notice d'assurance ne permettant pas une information claire et précise de l'assuré sur la durée de la garantie ; que tel est le cas en l'espèce, dès lors que la notice énonce d'un côté que les garanties prennent fin au plus tard le 31 décembre qui suit le 65ème anniversaire de naissance de l'assuré, tout en précisant par ailleurs que la garantie incapacité est accordée aux personnes physiques exerçant une activité leur procurant un revenu, en laissant ainsi croire que la garantie pourrait se poursuivre au-delà de 65 ans dès lors que l'assuré continuerait d'exercer une activité lui procurant un revenu ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
2°/ que commet une faute, l'assureur qui se borne à remettre une notice d'assurance prétendument claire et précise, sans attirer l'attention de l'emprunteur et celle de la banque, sur l'inadéquation des garanties à la durée du prêt envisagé et ne suggère pas une assurance mieux adaptée à la situation de l'emprunteur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
3°/ que si l'assureur avait informé la SCI de l'inadéquation de l'assurance à sa situation personnelle d'emprunteur dès lors que certaines garanties étaient amenées à prendre fin avant le terme du prêt, cette dernière aurait pu en l'absence prétendue d'autres solutions d'assurance, renoncer le cas échéant purement et simplement à l'offre de prêt ; qu'en se fondant pour écarter la responsabilité de l'assureur, sur la circonstance qu'il ne serait pas démontré qu'un autre contrat était susceptible de couvrir le risque incapacité de travail au-delà de 65 ans pour une personne alors âgée de 60 ans, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
4°/ que, comme cela résulte des propres constatations de la cour d'appel, s'il prétendait qu'il ne serait pas démontré que M. X... aurait pu bénéficier d'une assurance couvrant le risque incapacité de travail, l'assureur en déduisait seulement que le préjudice de la SCI ne pourrait dès lors s'analyser qu'en une perte de chance ; qu'en écartant purement et simplement la responsabilité de l'assureur, en raison de la carence de la SCI dans la preuve que M. X... aurait pu bénéficier d'une garantie incapacité de travail au-delà de 65 ans, la cour d'appel a méconnu le cadre du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu, en premier lieu, que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'interprétation des termes de la notice d'information remise à la SCI que la cour d'appel a retenu que l'article 7, mentionnant que les garanties incapacité de travail et invalidité permanente prenaient fin au plus tard au 31 décembre suivant le soixante-cinquième anniversaire de l'assuré, n'était pas en contradiction avec l'article 4.II du même document, indiquant que la garantie incapacité de travail n'était accordée qu'aux personnes physiques exerçant une activité leur procurant un revenu, puisque, le plus souvent, les salariés cessent leur activité professionnelle au plus tard à soixante-cinq ans ; qu'en en déduisant que cette notice donnait une information claire et précise sur la durée de la garantie, ce dont il résulte que l'assureur n'avait pas manqué à ses obligations à cet égard, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Et attendu, en second lieu, que l'assureur de groupe n'est pas tenu d'éclairer l'assuré sur l'adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d'emprunteur ou à celle de celui qui cautionne ses engagements, cette obligation incombant au seul établissement de crédit souscripteur du contrat d'assurance ; que par ce motif de pur droit, substitué, après avertissement délivré aux parties, à ceux critiqués, la décision se trouve justifiée ;
D'où il suit que le moyen, qui n'est pas fondé en sa première branche, ne peut être accueilli pour le surplus ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées contre la banque alors, selon le moyen :
1°/ que le banquier, qui propose à son client auquel il consent un prêt, d'adhérer au contrat d'assurance de groupe qu'il a souscrit à l'effet de garantir, en cas de survenance de divers risques, l'exécution de tout ou partie de ses engagements, est tenu de l'éclairer sur l'adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d'emprunteur ; qu'il lui appartient ainsi d'attirer l'attention de l'emprunteur sur la circonstance que la garantie incapacité de travail prendra fin avant le terme du prêt ; qu'il en va ainsi même si l'emprunteur ne l'a pas informé du fait qu'il pouvait être amené à travailler au-delà de la date de cessation de cette garantie ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
2°/ que la connaissance par le client des stipulations de la notice de l'assurance de groupe auquel il a adhéré ne peut dispenser le banquier de l'éclairer sur l'adéquation des risques couverts par ces stipulations, fussent-elles claires et précises, à sa situation personnelle d'emprunteur ; qu'en se fondant pour exclure la responsabilité de la banque qui n'avait pas attiré l'attention de M. X..., gérant de la SCI, sur l'inadéquation de l'assurance souscrite dès lors que certaines garanties devaient prendre fin avant l'échéance du prêt, sur la circonstance que M. X... avait reconnu avoir reçu et avoir pris connaissance de la notice d'information laquelle mentionnerait très clairement que les garanties incapacité de travail et invalidité permanente prenaient fin au plus tard au 31 décembre suivant le 65ème anniversaire de naissance de l'assuré, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
3°/ que manque à son devoir d'information et commet une faute, l'organisme de crédit qui remet à l'emprunteur un tableau d'amortissement incluant des cotisations d'assurances jusqu'au terme du prêt, créant ainsi l'apparence trompeuse d'une garantie totale jusqu'à cette date quand la notice prévoit par ailleurs une cessation partielle des garanties avant la fin du contrat ; qu'en statuant comme elle l'a fait après avoir admis que la banque avait remis à la SCI, un tableau d'amortissement du prêt incluant les cotisations d'assurance jusqu'au terme du prêt, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1147 du code civil, qu'elle a violé ;
4°/ qu'à supposer que la remise d'une notice soit suffisante, ne répond pas à l'obligation d'information et de conseil de la banque, faute d'information claire et précise sur la date de la cessation de la garantie d'incapacité de travail, la notice qui énonce d'un côté que les garanties prennent fin au plus tard le 31 décembre qui suit le 65ème anniversaire de naissance de l'assuré, tout en précisant par ailleurs que la garantie incapacité est accordée aux personnes physiques exerçant une activité leur procurant un revenu, et qui laisse ainsi croire que la garantie pourrait se poursuivre au-delà de 65 ans dès lors que l'assuré continuerait d'exercer une activité lui procurant un revenu ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
5°/ que la connaissance par l'emprunteur de l'inadéquation de l'assurance à sa situation personnelle doit être appréciée à la date de la formation du contrat de prêt et partant à la date de l'acceptation de l'offre de prêt par laquelle il se trouve effectivement engagé ; qu'en se fondant pour exclure que la remise du tableau d'amortissement ait pu induire la SCI en erreur, sur la circonstance qu'à la date à laquelle ce tableau d'amortissement lui a été remis soit le 1er décembre 2000, elle avait déjà reçu la notice et adhéré à l'assurance de groupe, quand M. X... ayant accepté l'offre de prêt le 20 décembre 2000 c'est à cette date que la possibilité d'une erreur provoquée par les mentions de ce tableau d'amortissement devait être appréciée, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
6°/ que si la banque avait informé la société MMV de l'inadéquation de l'assurance à sa situation personnelle d'emprunteur dès lors que certaines garanties étaient amenées à prendre fin avant le terme du prêt, cette dernière aurait pu en l'absence prétendue d'autres solutions d'assurance, renoncer le cas échéant purement et simplement à l'offre de prêt ; qu'en se fondant pour écarter la responsabilité de la banque, sur la circonstance qu'il ne serait pas démontré qu'un autre contrat était susceptible de couvrir le risque incapacité de travail au-delà de 65 ans pour une personne alors âgée de 60 ans, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu que l'arrêt retient que la SCI ne rapporte pas la preuve qu'un autre contrat serait susceptible de couvrir le risque incapacité de travail de M. X... au-delà de soixante-cinq ans, qu'il est de la nature même de cette garantie de prendre fin à la date habituelle de cessation de l'activité professionnelle de l'assuré et que la grande majorité des contrats d'assurance de prêt n'offrent pas de garantie incapacité de travail au-delà de cet âge, qui est celui maximum auquel la plupart des salariés cessent leur activité professionnelle ; qu'en l'état de ces seuls motifs, desquels il résulte que la perte de chance pour la SCI de souscrire un contrat offrant des garanties mieux adaptées à sa situation n'était pas démontrée et que la SCI ne faisait donc pas la preuve de son préjudice, la cour d'appel a pu retenir que la responsabilité de la banque n'était pas engagée ; que le moyen, inopérant en ses cinq premières branches, n'est pas fondé pour le surplus ;
Condamne la société MMV aux dépens ;
Portée du devoir d'efficacité de l'agent immobilier
Par albert.caston le 03/02/16
Voir note Fleury, RLDC 2016-3, p. 12.
N° de pourvoi: 14-26.474
Charge de la preuve de l'exécution du devoir d'information de l'assureur
Note Asselain, RGDA 2016, p. 40, sur cass. n° 14-26.218.

References: l'article 700
 l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 4
 l'article 700
 l'article 1147
 l'article 1147
 l'article 1147
 l'article 4
 l'article 7
 l'article 4
 l'article 1147
 l'article 1147
 l'article 1147
 l'article 1147
 l'article 1134
 l'article 1147