Source: http://www.studioderosa.eu/Norme/DISTACCO.htm
Timestamp: 2013-05-25 12:28:35+00:00

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IL DISTACCO DALL�IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO NELLA GIURISPRUDENZA MENO RECENTE
Spina ricorrente ed occasione di dispute mai totalmente accantonate, l'intendimento di staccarsi dall'impianto centralizzato conosce corsi e ricorsi, probabilmente collegati con l'incremento dei costi per il servizio. In questo periodo assistiamo ad una notevole ripresa della richiesta di consulenze, specchio delle discussioni assembleari e delle istanze rivolte dai condomini. Tanti anni fa la risposta negativa, di illegittimit� del distacco, sarebbe stata imperiosa e sbrigativa, cos� come immediato sarebbe stato il richiamo alle disposizioni dell'articolo 1118 c.c. "Nessuno pu� sottrarsi al contributo per la conservazione delle cose comuni" Queste secche espressioni contenute nell'ultima parte dell'articolo1118 sembravano idonee a risolvere la questione, una volta e per tutte. Il progresso tecnico ha poi segnato un primo spostamento di orizzonte. Gli interpreti avevano fondato impostazioni e schematizzazioni sulle disposizioni di legge, ma anche su un dato che si riteneva derivasse dalle caratteristiche funzionali degli impianti. Si sosteneva che dopo il distacco l'impianto avrebbe funzionato molto peggio. Addirittura, si ripeteva con molta convinzione che la eliminazione di una serie radiatori portava all' incremento dei consumi, poich� la caldaia avrebbe dovuto essere spinta maggiormente per supplire allo squilibrio dell' intero impianto termico ed all' insorgere di zone fredde nell'edificio. Qualcosa deve essere mutato, dal punto di vista tecnico e della termoregolazione, poich� la tesi del maggior consumo non allinea pi� gli antichi sostenitori. La peculiarit� di talune fattispecie proposte all'esame dei Giudici ha fatto il resto. Senza alcuna presunzione di completezza nella ricerca giurisprudenziale, si pu� accennare all'iter offerto dalle pronunce, edite o non pubblicate, che si sono esaminate degli ultimi venti anni. Al solito, il Tribunale di Milano si � segnalato con importanti elaborazioni, segnate dalle sentenze che possono essere collocate temporalmente nei primi dei primi anni ottanta e che sono state minutamente commentate con gli atti del convegno di Crema del 1985 ( ANAI Brescia). UN CASO EMBLEMATICO
Mette conto di ricordare che le motivazioni pi� significative conducevano alla lettura, per cos� dire evolutiva delle disposizioni dell'articolo 1118 c.c. e sottolineavano la incongruit� della lettura di quelle norme, disgiunte dall'esame degli interessi che le stesse erano chiamate a presidiare. Un breve cenno ad una pronuncia emblematica, della quale � stato estensore il Dottor Rordorf ( per tanti anni Giudice Istruttore delle sezione che tratta di condominio), consente di ricordare che la vicenda processuale concerneva un negozio che per legge doveva essere escluso dal riscaldamento. Dopo adeguata consulenza tecnica di ufficio, i Giudici hanno rilevato che il distacco di quei locali terranei non aveva comportato alcun difetto nella erogazione del servizio. Stabilito che non vi era pregiudizio per gli altri proprietari, il Tribunale ha affermato la liceit� del distacco in quel particolare contesto ed � passato ad esaminare la materia delle spese. Nulla quaestio sulle spese di manutenzione straordinaria, che certamente dovevano permanere a carico del negoziante( si vedr� che oggi si tende ad impostazione anche molto diversa). Per le spese ordinarie si � fissato il principio per il quale l'eventuale risparmio nei consumi sarebbe dovuto andare a beneficio esclusivo del soggetto che aveva determinato la riduzione delle spese e quindi di colui che si era staccato. Una piccola forzatura, o forse una fortunata coincidenza, si era avuta perch� il risparmio era stato "tecnicamente" determinato in misura esattamente corrispondente alla quota millesimale del riscaldamento assegnata ab origine al negozio di frutta. Il sistema cos� disegnato � rimasto valido e condiviso per molti anni. LA RIDUZIONE DEL CONCORSO NELLE SPESE CORRELATA AL RISPARMIO
Ci limitiamo pertanto ad alcuni stringatissimi riferimenti, relativi alle decisioni che pi� delle altre hanno segnato la scia giurisprudenziale ( Trib. Milano, 11 ottobre 1993, Cassazione Sezione Seconda..n. 1597/ 95, Cass. civ., sez. II, 20 novembre 1996, n. 10214,) ed alla trascrizione di una sola massima: "Qualora alcuni condomini decidano, unilateralmente, di distaccare le proprie unit� immobiliari dall'impianto centralizzato di riscaldamento, i medesimi non possono sottrarsi al contributo per le spese di conservazione del predetto impianto, non essendo configurabile una rinuncia alla compropriet� dello stesso, ma, ove i loro appartamenti non siano pi� riscaldati, non sono tenuti a sostenere le spese per l'uso (nella specie, quelle per l'acquisto del gasolio), in quanto il contributo per queste ultime � adeguato al godimento che i condomini possono ricavare dalla cosa comune.( Cass. civ., sez. II, 20 novembre 1996, n. 10214). Nella sentenza richiamata, alquanto recente, la esenzione dalla spese veniva giustificata con la corrispondenza fra consumi e quote millesimali di riscaldamento e conferma il dubbio sulla plausibilit� di cos� precisa corrispondenza fra uso del servizio ( per definizione meramente potenziale, ex art. 1123 secondo comma c.c.) e spese effettivamente sostenute.
LA DISTINZIONE FRA LE SPESE PER L'USO E LE SPESE PER LA CONSERVAZIONE
E' sempre la immagine di un Giudice milanese a ricorrere a proposito della evoluzione che ha dato motivo alle presenti note. Il Presidente Quatraro, che Anaci ha avuto l'onore di vedere protagonista della cerimonia di inaugurazione dei Corsi di formazione ove ha tenuto una relazione applauditissima, presiedeva allora il secondo collegio della Ottava sezione In occasione di un Convegno di studi aveva commentato una decisione delle Sezioni Unite in tema di distinzione fra nullit� e annullabilit� ed aveva preso posizione , allora originale ma oggi condivisa dai pi�, su quel problema e sui conseguenti termini per la proposizione della impugnazione ex art. 1137 c.c. Esaminando la sentenza che aveva suscitato molte opposizioni, ha osservato che le motivazioni che sostenevano il provvedimento delle Sezioni Unite ruotavano intorno a norme che facevano riferimento alle sole spese per la conservazione dei beni e non, invece, alla disciplina imposta a proposito degli oneri insorti per il godimento dei servizi che essi assicuravano. L'argomento � per noi affatto in termini, poich� la carenza delle deliberazione assembleare che aveva dato luogo all'intervento del Giudice di Legittimit� concerneva proprio la ripartizione delle spese del riscaldamento. IL DISTACCO NELLA GIURISPRUDENZA RECENTE
Il nucleo di verit� contenuto in quella osservazione � stato condiviso dalle sentenze che di seguito passiamo in rassegna e che, senza smentire espressamente i precedenti assunti, certamente assumono per i nostri amministratori una connotazione pi� radicale e decisa rispetto alle primitive decisioni risalenti alla seconda met� degli anni ottanta, le quali ruotavano sul concetto della riduzione della misura nel concorso nelle spese per il riscaldamento che si rinunciava ad utilizzare, in proporzione del decremento dei consumi. LA PRIMA SENTENZA
"Poich� tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c., soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono "obligationes propter rem" - e per questo il condomino non pu� sottrarsi all'obbligo del loro pagamento, ai sensi dell'art. 1118, comma 2, c.c., che invece, significativamente, nulla dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni - � legittima la rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento ( purch� questo non ne sia pregiudicato), con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, comma 2, c.c., dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato; � invece obbligato a sostenere l'aggravio derivato alle spese di gestione di tale servizio, compensato dal maggior calore di cui beneficia anche il suo appartamento. Cass. civ., Sez.II, 12 novembre 1997, n.11152 Cond. via Cuzzi n. 1 Milano C. Filiaggi" Le ultime espressioni contenute nella massima apparivano idonee a dissolvere le contrariet� di coloro che in fondo osteggiano la possibilit� di staccarsi dai servizi comuni, cos� come ogni sommovimento nei rapporti fra i condomini, ma la distinzione ontologica fra spese per la conservazione e spese per la erogazione dei servizi si rinviene espressa con toni ineludibili e forieri di conseguenze essenziali ai fini della determinazione delle regole da rispettare in concreto.
1999 - LA SECONDA SENTENZA
"Autorizzato dall'assemblea dei condomini il distacco delle diramazioni di alcune unit� immobiliari dall'impianto centrale di riscaldamento - sulla base della valutazione che dal distacco sarebbe derivata un'effettiva riduzione delle spese di esercizio e, per contro, non sarebbe stato determinato uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto - e venuta meno la possibilit� che i medesimi locali fruiscano del riscaldamento, l'impianto non pu� considerarsi destinato al servizio dei predetti piani o porzioni di piano. Consegue che i proprietari di queste unit� abitative non devono ritenersi tenuti a contribuire alle spese per un servizio, che nei confronti dei loro immobili non viene prestato. Cass. civ., Sez.II, 9 gennaio 1999, n.129 Lambusta e altri C. Cond. via Zattere n. 37 Lido Ostia E' necessario seguire i diversi passaggi delle motivazioni offerte dai Giudici, i quali non hanno affatto dimenticato precedente indirizzo, che si accingevano a superare. Nella sentenza si rammenta che effettivamente in passato si era sostenuta la illiceit� del distacco in difetto del consenso di tutti gli altri condomini, alla stregua della indicazione per la quale l'eliminazione dell'impianto, anche solo per talune porzioni immobiliari, configurerebbe non una semplice modifica, ma "una radicale alterazione della cosa comune nella sua destinazione funzionale ed economica, obiettivamente pregiudizievole per tutte le unit� immobiliari gi� allacciate o suscettibili di allacciamento : perci� urta contro il limite invalicabile di cui all'art.1120 comma 2 cod. civ., che vieta tutte le innovazioni che rendono le parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino dissenziente" (cos�, Cass., Sez. II, 10 giugno 1991, n. 6565). La motivazione prosegue evidenziando che, analogamente, si era sostenuto in precedenza che l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune trova la sua fonte nella compropriet� delle parti comuni dell'edificio ( tenuta presente dal primo comma dell'articolo. 1123 c.c.) e che per tale ragione, neppure la insufficiente erogazione del calore non potesse giustificare l'esonero dalle spese, neppure per il solo esercizio, (Cass., Sez. Un., 26 novembre 1996, n. 10492). Pure nel richiamo con l'indirizzo sostenuto per decenni, i Giudici Supremi hanno ritenuto che occorresse una integrale messa a punto della impostazione, sia in relazione alle spese che in relazione al potere della assemblea di autorizzare il distacco dall'impianto centralizzato e perfino in ordine alle conseguenze del distacco attuato unilateralmente dal singolo condomino. Con espressione davvero incisiva l'estensore ha avvertito che il revirement si pone "in consonanza con le urgenze della pratica" ( cos� nel testo). In esito a tali esigenze si � finito per ritenere consentito il distacco, anche unilaterale e non autorizzato, delle diramazioni relative ad una o pi� unit� immobiliari dell'edificio condominiale dall'impianto centrale di riscaldamento, quando il condomino provi che ne sia derivata una "effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio" e l'ordinato funzionamento dell' impianto non sia stato pregiudicato. Per effetto della gi� acquisita legittimit� del distacco, l'interessato non avrebbe potuto sottrarsi alle spese per la conservazione, inibita ex se dall'articolo 1118 c.c.; ma avrebbe potuto esigere di essere esonerato e dalle spese per il relativo uso ( e cio� per l'acquisto del gasolio). Interessa evidenziare che, nel progredire dell'indirizzo interpretativo, si sosteneva che la regola dell'esonero dalla spese poteva essere derogata se gli "altri condomini, in conseguenza del distacco, siano costretti a far fronte ad una spesa maggiore, rispetto alle quote precedenti, restando in tal caso l'onere di questa maggiore spesa a carico di coloro che hanno effettuato il distacco" (Cass., Sez. II, 20 novembre 1996, n. 10214). La prova del maggior consumo, pertanto, incombeva sugli altri condomini e non su chi aveva realizzato il distacco. Non � la prima volta che la individuazione dell'onere della prova e lo spostamento della precedente determinazione del soggetto inciso dal relativo peso risulta prodromica di una evoluzione pi� sostanziale ed infatti le sequenze della motivazione appaiono davvero incalzanti: " Questa delibera non deve considerarsi come decisione collegiale maggioritaria di eliminare l'impianto di riscaldamento centrale relativamente ad alcuni appartamenti (ch�, come tale, non sarebbe valida) ; la delibera deve interpretarsi come presa d'atto che il distacco non avrebbe determinato aumenti di spesa per gli altri condomini, n� problemi al funzionamento dell'impianto; in sintesi, come valutazione di fatti e come statuizione in tema di disciplina dell'uso delle parti comuni, divenuta definitiva in virt� della mancata impugnazione in termini da parte dei condomini assenti o dissenzienti". "In seguito al distacco, i Lambusta non dovevano pi� considerarsi soggetti passivi delle obbligazioni connesse con la propriet� comune dell'impianto centralizzato di riscaldamento. Venuta meno la diramazione ai locali in propriet� esclusiva, non esisteva pi� la possibilit� che i locali fruissero del riscaldamento : quindi, l'impianto di riscaldamento centralizzato non poteva pi� considerarsi destinato al loro servizio. (Si era verificata una situazione di fatto consimile a quella, per cui la giurisprudenza ritiene che la propriet� comune dell'impianto di riscaldamento si limiti al punto di diramazione ai locali di propriet� esclusiva dei singoli condomini). Pertanto, i Lambusta non potevano ritenersi tenuti a contribuire alle spese per un servizio, che nei confronti dei loro immobili per ragioni oggettive non veniva prestato". I passi della sentenza del 1999 confermano per i nostri amministratori la impossibilit� di sostenere tesi precostituite, nella prospettiva che si possa determinare un sistema pienamente affidabile, insuscettibile di mutamenti e per tale ragione puramente e semplicemente da studiare e ritenere, rimanendo certi che da una data premessa non potr� che derivare quella certissima conseguenza. Di fatto, nella motivazione della sentenza esaminata confluiscono diverse scie giurisprudenziali, nessuna delle quali � priva di progenitori. L'insieme delle affermazioni che si � ritenuto di potere condensare ha per� stupito chi cercava di ancorarsi a ben diversi dettami ed aveva pi� volte cercato di leggere riduttivamente le decisioni che venivano a sovrapporsi a quelle pi� antiche e, nella sostanza ( ovvero nella quotidiana dialettica delle assemblee) le cancellavano. Tutto pu� collegarsi e tutto pu� aulicamente confermarsi, ma tra la sentenza del 1991 e quella del 1999 sembra trascorso ben pi� di un decennio.
LE SENTENZA DEL 2001 E LE CONSIDERAZIONI FINALI
Proprio ad un decennio di distanza dal 1991, e cio� nel corrente 2001, abbiamo potuto registrare due prese di posizione che consolidano il processo interpretativo gi� descritto: "Poich� tra le spese indicate dall'art. 1104 cod. civ., soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono "obligationes propter rem" - e per questo il condomino non pu� sottrarsi all'obbligo del loro pagamento, ai sensi dell'art. 1118, comma secondo, cod. civ., che invece, significativamente, nulla dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni -� legittima la rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento (purch� questo non ne sia pregiudicato), con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, comma secondo, cod. civ., dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato; � invece obbligato a sostenere le spese dell'eventuale aggravio derivato alle spese di gestione di tale servizio, compensato dal maggiore calore di cui beneficia anche il suo appartamento.( Cass. Civ. sez. II,n. 8924 del 2 luglio 2001)" " Il principio di cui all'articolo 1118 comma secondo c.c. secondo cui il condomino non pu�, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione ( applicabile ad esempio in caso di distacco di singole unit� condominiali dal sistema centralizzato di riscaldamento) non � invocabile nell' ipotesi in cui taluni locali non siano dotati ab initio n� dei radiatori interni,n� delle loro diramazioni di allaccio alle colonne portanti (in coerenza con la loro destinazione a negozio e deposito che rendeva non indispensabile la fruizione del servizio ) In una tale eventualit�, infatti, deve trovare applicazione l'articolo 1123 del codice civile che pone l'obbligo di contribuire agli oneri derivanti sa un impianto comune solo a carico di coloro che ne traggono utilit� ( Cass., sezione seconda, n.10546 del 2 agosto 2001, conformi, almeno per talune delle statuizioni, Cass., Sez. II: n. 4270/ 1996 e n. 7730 / 2000). Un giurista, oppositore convinto del nuovo indirizzo, ha tuttavia salutato con favore le decisioni del corrente anno, rilevando che almeno esse segnano un chiarimento e con esso la applicazione pi� generalizzata e per ci� solo pi� equa e convincente in ordine a prese posizione che non potevano essere espresse timidamente o, addirittura, lasciate confinate alle elucubrazioni accademiche. Lontanissime dalle impostazioni accademiche sono le conclusioni alle quali si ritiene di potere arrivare. Il distacco si pone, comunque, come traumatico per gli altri proprietari, i quali non possono mai convincersi che da esso consegua per loro un vantaggio. Neppure la registrazione costante dei consumi ed il loro andamento favorevole dopo che un appartamento si sia scollegato allontana il timore che in definitiva si rimanga in pochi a sostenere il peso che prima era distribuito tra un maggior numero di condomini. Gli amministratori devono cogliere tale preoccupazione, tanto elementare e radicata, ma devono pure essere consapevoli di quanto assumono i Giudici, ai quali immancabilmente si rivolge il proprietari che non veda diminuito il carico di spese dopo essersi distaccato dal riscaldamento. Come sempre, l'amministratore deve fungere da collegamento fra i diversi momenti di una dialettica che � frammentata e non � neppure agevole, n� nella ricostruzione dei fermenti avvenuti n� nella previsione di quelli futuri. Nel nostro caso, allo stato sembra arduo ( per non dire del tutto improponibIle ) l'addebito di spese di manutenzione per la unit� che ab initio non godesse del servizio. Tale addebito non sar� prospettabile neppure quando si rinvengano nel regolamento le consuete espressioni generiche sulla appartenenza delle parti comuni ai condomini, senza esclusione. La giurisprudenza ha segnalato, con espressione ripetuta e convincente, che in tale situazione devono applicarsi le disposizioni in tema di condominio parziale, secondo quanto impone l'articolo 1123, terzo comma c.c. Per le porzioni che erano collegate al riscaldamento e se ne sono staccate, non si potr� ribadire quanto si asseriva in passato: paghi perch� sei proprietario, prescindendo da ogni altro elemento o da ogni altra circostanza di fatto, e quindi nelle esatta misura prevista ab origine. Si dovr�, comunque, avere riguardo alla nuova situazione ed alle sue concrete conseguenze in termini di onerosit� della prestazione che il Condominio eroga. Le motivazioni della sentenza del 1999 inducono non solo ad argomentare in tale senso, ma anche a ritenere che sul punto si registreranno ulteriori mutamenti ed avanzamenti di fronte. Per le spese di consumo ( o di godimento, secondo la terminologia pi� corretta), si proceder� con analoga cautela, dopo avere consultato un tecnico ed avere ricevuto assicurazioni sulla permanenza di una qualche aliquota di spesa, per effetto delle dispersioni da un appartamento all'altro ovvero in conseguenza del sovradimensionamento dell'impianto centralizzato. Le spese verranno quindi mantenute a carico di chi si sia staccato, solo nella misura dell'eventuale aggravio derivato alle spese di gestione di tale servizio, compensato dal maggiore calore di cui beneficia anche il suo appartamento, secondo quanto sostenuto con la sentenza n. 8924 del 2 luglio 2001) Cum juicio, faceva dire il Manzoni ad un personaggio al quale non si vorrebbe assomigliare ma che talvolta si deve imitare "turandosi il naso".

References: Cass. 
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 art. 1123
 art. 1137
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