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Timestamp: 2019-09-21 20:16:23+00:00

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Ax Rechtsanwälte im Maklervertragsrecht erfolgreich: LG Heidelberg: mitursächlicher Beitrag des Maklers genügt für das Erlangen eines Provisionsanspruchs nur ausnahmsweise – unterlassener Hinweis Vorkenntnis nicht schädlich - Ax Rechtsanwälte
In einem Streit um das Bestehen eines Provisionsanspruchs stellt das LG Heidelberg mit einem aktuellen Urteil aus dem März klar: Ein mitursächlicher Beitrag des Maklers genügt für das Erlangen eines Provisionsanspruchs nur dann, wenn es sich dabei um einen für das für das Zustandekommen des Hauptvertrags wesentlichen Kausalbeitrag handelt und sich der Hauptvertrag somit – ggf. trotz Vorkenntnis – auch als Ergebnis bzw. „Arbeitserfolg“ der Maklerleistung darstellt. Erforderlich ist das Verschaffen unerlässlicher Einzelkenntnisse, die den Anstoß zur Beschäftigung mit dem Objekt oder einen entscheidenden Kaufimpuls begründen. Dass der Beklagte gegebenenfalls nicht umfänglich auf seine Vorkenntnis verwiesen hat, ist nicht relevant. Zwar mag ein Auftraggeber aus den vertraglichen Treuepflichten verpflichtet sein, auf seine Vorkenntnis hinzuweisen. Allerdings führt ein Verstoß nicht zur Begründung des Provisionsanspruchs, sondern allenfalls möglicherweise zu einem Ersatzanspruch hin­sichtlich entstandener Schäden.
wegen Forderung hat das Landgericht Heidelberg – 3. Zivilkammer – durch den Richter am Landgericht Dr. Henn als Einzelrichter auf Grund des Sachstands vom 26.02.2016 für Recht erkannt:
1. Die Klage wird abgelesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits und der Nebenintervention zu tragen.
Der Streitwert wird auf 24.811,50 EUR festgesetzt.
Die Parteien streiten um Provisionsansprüche des Klägers aus einem Maklervertrag.
Der mit Schriftsatz vom 29.07.2015 (AS 89) auf Seiten des Beklagten dem Rechtsstreit beigetretene Streithelfer war Eigentümer eines bebauten und fremdvermieteten Grundstücks im Steiger­weg 6 in Heidelberg. Es handelt sich dabei um die an die eigene Wohnimmobilie des Beklagten im Steigerweg 8 angrenzende Doppelhaushälfte.
Der Beklagte war, gemeinsam mit seiner Ehefrau …, am Erwerb der Doppelhaushälfte im Steigerweg 6 interessiert. In diesem Zusammenhang kam es am 14.05.2014 {AS 213) zu einem Anruf des Beklagten bei dem Kläger, der vom Streithelfer mit der Veräußerung der Immobilie beauftragt worden war. Der Beklagte sprach zunächst mit der Sekretärin des Klägers, Frau .. und sodann mit dem Kläger selbst. In den folgenden zwei Wochen kam es zu diverser Kommunikation der Parteien per E-Mail (AHK, K1-K4) über weitere Informationen zu der beabsichtigten Veräußerung. Am 04.06.2014 übersandte der Kläger dem Beklagten neben einem Grundbuchauszug und Grundrissen auch ein Expose (AS 171 ff.), in dem als Courtage „3% zzgl. 19% MwSt.“ angegeben war (AS 173). Am 12.06.2014 reichte der Kläger Unterlagen über die Mietverträge nach (AHK, K12-K14), am 17.06.2014 den Versicherungsschein. Im Juli folgte weiterer Austausch per E-Mail, (AHK, K7-K8), wobei allerdings die Preisvorstellungen des Beklagten und des Streithelfers, die durch den Kläger übermittelt wurden, weiterhin weit auseinanderlagen.
Zu einem Besichtigungstermin kam es nicht.
Im November 2014 kam es dann zu Verkaufsgesprächen zwischen dem Streithelfer und dem Be­klagten direkt. Der Beklagte ließ sich im Einverständnis mit dem Streithelfer von der Hausverwaltung … im Dezember 2014 die bestehenden Mietverträge übersenden . Am 23 .12.2014 unterzeichneten schließlich der Streithelfer als Verkäufer sowie der Beklagte und seine Ehefrau als Käufer einen notariellen Kaufvertrag über das Grundstück im Steigerweg 8 zum Preis von 695.000,00 EUR (AHK, K9). Der Vertrag enthielt unter Ziff. V. 6. die Verpflichtung , dass der Verkäufer den Käufer von Ansprüchen der „…“ auf Vermittlungsprovision freizustellen habe.
Am 04.03.2015 verlangte der Kläger vom Beklagten eine Provision in Höhe von 24.811 ,50 EUR. Am 11.03.2015 mahnte er unter Fristsetzung bis zum 18.03.2015 die Zahlung an (AHK, K 10). Außergerichtlich verwies der Beklagte, vertreten durch seine jetzigen Prozessbevollmächtigten , den Kläger auf Ansprüche gegen den Streithelfer (AHK, K 11). Gerichtlich verfolgt der Kläger seinen Anspruch gegen den Beklagten weiter. Mit Schriftsatz vom 26 .05.2015 (AS 87) hat der Be­ klagte (hilfsweise) den Maklervertrag widerrufen.
bei einem Telefongespräch am 14.05.2014 hätten sowohl Frau … als auch er selbst den Beklagten ausdrücklich auf eine Provisionspflicht hingewiesen. Darüber hinaus ergebe sich die Provisionspflicht auch aus einer Anzeige bei immobilienscout24 vom 21.06.2014 (AHK, K6). Der Beklagte habe in Kenntnis dieser Provisionspflicht weitere Unterlagen angefordert. Erst durch die vom Kläger übermittelten Informationen und Dokumente habe der Beklagte von den vertragserheblichen Umständen Kenntnis erlangt , auf denen letztlich auch der Kaufvertragsschluss beruhe.
1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 24.811,50 EUR nebst Zinsen in Höhe­ von 5 Prozentpunkten über dem Basszinssatz seit dem 18.03.2015 zu bezahlen;
2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.044,40 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinsatz seit Klagezustellung zu bezahlen.
bereits vor dem Anruf bei dem Kläger von der der Person des Verkäufers, dem Objekt und der Verkaufsabsicht gewusst zu haben. Über eine Provision sei telefonisch nicht gesprochen worden. Die vom Kläger vorgelegten Unterlagen seien teilweise fehlerhaft und für die Kaufentscheidung unerheblich gewesen. Die im Kaufvertrag vereinbarte Freistellungsvereinbarung sei nicht in Anerkennung einer Provisionspflicht, sondern für den Fall der verfehlten Inanspruchnahme abgeschlossen worden. Der Beklagte meint, dass wegen einer zeitlichen Zäsur von 5 Monaten keine Kausalität zum Abschluss des Hauptvertrages und wegen eines erheblichen Preisunterschieds und abweichender Käuferpartei – er selbst und seine Ehefrau – auch keine Identität mit dem Hauptvertrag bestehe.
Der Streithelfer schließt sich, soweit für den hiesigen Rechtsstreit von Relevanz, im Wesentlichen den Ausführungen des Beklagten an.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Das Gericht hat die Parteien informatorisch angehört und Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen … und …. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 16.12.2015 (AS 133 ff.) verwiesen.
Die zulässige Klage ist unabhängig von der Frage des Zustandekommens eines Maklervertrags zwischen dem Kläger und dem Beklagten unbegründet. Der Beklagte hatte Vorkenntnis von der Veräußerungsabsicht des Streithelfers; die weiteren Leistungen des Klägers stellten keinen wesentlichen Kausalbeitrag für den Abschluss des späteren Kaufvertrags dar und konnten eine Provisionspflicht daher nicht begründen .
Die Klage ist zulässig. Das Landgericht Heidelberg ist nach §§ 12, 13, 29 ZPO örtlich und nach § 71 Abs. 1 GVG sachlich zuständig .
II. Die Klage ist aber unbegründet. Unabhängig vom Bestehen eines Maklervertrages zwischen den Parteien liegen die Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch des Klägers nicht vor.
1.Ob zwischen dem Kläger und dem Beklagten ein Maklervertrag zustande gekommen ist, er­ scheint zweifelhaft.
Wenn ein Makler bereits für einen anderen Auftraggeber tätig ist, gelten für die Annahme eines zusätzlichen Vertragsschlusses mit der potentiellen Gegenpartei strenge Voraussetzungen. Denn der Interessent wird in der Regel davon ausgehen und ausgehen dürfen, dass der Makler nur für diesen einen Auftraggeber tätig wird, um seinen Provisionsanspruch zu verdienen (vgl. BGH v. 22 .09.2005 – III ZR 393/04, juris Rn. 7; BGH v. 25.09.1985 – IVa ZR 22/84 , juris Rn. 6; Arnold in Staudinger, Neubearbeitung 2016 , §§ 652 und 653BGB, Rn. 5). Will der Makler als Doppelmakler tätig werden, muss er den Auftraggeber deutlich darauf und auf die entstehende Provisionsverpflichtung hinweisen (BGH v. 06.12.2001 – III ZR 296/00, juris Rn. 12 mwN; BGH v. 08.10.1986 – IVa ZR 20/85, juris Rn. 10; Roth in MüKo-BGB, 6. Aufl. 2012, § 652 Rn. 47; Arnold in Staudinger , Neubearbeitung 2016 , §§ 652 und 653BGB, Rn. 4). Ein solcher Hinweis kann auch im Übersenden eines Exposes (BGH v. 16.11.2006 – III ZR 57/06, juris Rn. 16) oder in einer Internet-Anzeige (BGH v. 03.05.2012 – III ZR 62/11, juris Rn. 11) mit Provisionsverlangen liegen. Lässt sich der Interessent dann die Maklerleistungen gefallen oder verlangt er sie selbst, so kann darin nach § 133, 157 BGB eine Willenserklärung gerichtet auf Annahme eines Maklervertrages liegen (BGH v. 16.11.2006 – III ZR 57/06, juris Rn. 17; OLG Karlsruhe v. 21.05.2004 – 15 U 39/03, juris Rn. 14; Mansel in Jauernig, 16. Aufl. 2015, § 652 BGB Rn. 4 Roth in MüKo-BGB, 6. Aufl. 2012, § 652 Rn. 47, 50).
Ein etwaiges solches Provisionsverlangen kann der Kläger vorliegend gegenüber dem Beklagten im Telefonat am 14.05.2014 selbst und/oder über seine Sekretärin, der Zeugin …, zum Ausdruck gebracht haben. Weitere mögliche Anknüpfungspunkte liegen in der Übersendung des Exposes vom 04.06.2014 (AS 71 ff .) oder in der Anzeige auf immobilienscout24 (AHK, K6), die der Beklagte nach Aussage der Zeugin … (AS 157) jedenfalls zur Kenntnis genommen hat. Wenn die darauf folgenden Dokumenten-Anforderungen des Beklagten gegen den Kläger nach den oben ausgeführten Maßstäben der Erklärungswert einer Annahme beizumessen ist, kann ein Vertrag konkludent abgeschlossen worden sein.
2.Die Frage, ob ein Vertrag zustande gekommen ist, kann das Gericht jedoch letztlich dahinstehen lassen, da auch bei unterstelltem Vertragsschluss ein Provisionsanspruch des Klägers an der Vorkenntnis des Beklagten scheitert.
a) Dem Provisionsverlangen steht dabei allerdings nicht eine fehlende Identität zwischen dem vermeintlich vermittelten und dem letztlich abgeschlossenen Hauptvertrag entgegen.
aa) Der mit der Maklerleistung beabsichtigte und der später geschlossene Vertrag müssen einander bei wirtschaftlicher Betrachtung inhaltlich entsprechen (BGH v. 06.02.2014 – 111 ZR 131/13, ju­ ris Rn. 10; Mansel in Jauernig, 16. Aufl. 2015, § 652 BGB Rn. 18). Nur unwesentliche Abweichungen bleiben dabei ohne Relevanz (BGH v. 07.07.1982 – IVa ZR 50/81, juris Rn. 14; Mansel in Jauernig, 16. Aufl. 2015, § 652 BGB Rn. 18).
bb) Trotz des Preisunterschiedes ist die wirtschaftliche Identität vorliegend erhalten geblieben . Preisliche Veränderungen sind grundsätzlich übliche Bestandteile von Vertragsverhandlungen . Allerdings ist der abgeschlossene Hauptvertrag nicht mehr mit dem beabsichtigten Vertrag identisch, wenn durch erhebliche Preisunterschiede außerhalb des erwartbaren Rahmens der Vertrag derart geändert wird, dass er sich wirtschaftlich als ein anderer darstellt als der vom Makler nachgewiesene (BGH v. 06.02.2014 – III ZR 131/13, juris Rn. 11 Mansel in Jauernig , 16. Aufl. 2015, § 652 BGB Rn. 18). Das lässt sich nicht anhand fester Quoten errechnen, sondern ist eine Frage der einzelfallabhängigen tatrichterlichen Beurteilung ( Roth in MüKo-BGB, 6. Aufl. 2012, § 652 Rn. 150; Arnold in Staudinger, Neubearbeitung 2016, §§ 652 und 653 BGB, Rn. 88).
Der Streithelfer konnte seine Preisvorstellungen nach eigenem Bekunden auf dem Markt nicht verwirklichen. Sein – nach klägerischen Angaben (AS 139 f.) erstes Angebot in Höhe von 1.050.000 EUR fand danach keine Erwiderung . Der einige Zeit später vom Kläger angeführte Preis von 880.000 EUR (AS 65) ließ sich letztlich auch nicht verwirklichen. Wenn unter diesen Umständen ein Verkäufer nach über sechs Monaten ohne einen Interessenten, der seine Preisvorstellungen teilt, den Preis entsprechend maßvoll anpasst, so bleibt damit der wirtschaftliche In­ halt des angestrebten Geschäfts unberührt (vgl. Mansel in Jauernig, 16. Aufl. 2015, § 652 BGB Rn. 18).
cc) Auch die unterschiedlichen Vertragsparteien bei – dem möglicherweise zu Stande gekomme­nen – Maklervertrag (der Beklagte) und Kaufvertrag (der Beklagte und die Zeugin Ebert) führen nicht unter dem Gesichtspunkt der fehlenden persönlichen Identität zum Entfallen der wirtschaftli­chen Gleichwertigkeit. Insbesondere bei engen persönlichen Beziehungen zwischen den Ver­tragspartnern beider Verträge kann die Identität ungestört bleiben, weil die Maklerleistung letztlich dem Auftraggeber auch zugute kommt (BGH v. 05.06.1997 – III ZR 271/95, juris Rn. 8, Mansel in Jauernig, 16. Aufl. 2015, § 652 BGB Rn. 19; Kotzian-Marggraf in BeckOK-BGB, 37. Edition v. 01.11.2015, § 652 Rn. 62). So liegt es insbesondere bei Ehegatten (OLG Koblenz v. 27.11.2003 – 5 U 547/03, juris Rn. 24; Roth in MüKo-BGB, 6 . Aufl. 2012, § 652 Rn. 155a; vgl. ferner BGH v . 12.10.1983 – IVa ZR 36/82, juris Rn. 15). Die persönliche Identität liegt darüber hinaus dann ganz besonders nahe, wenn der Maklervertrag durch eine Person und der Hauptvertrag durch diese Person und dessen nahen Angehörigen unterzeichnet wurde (vgl. zum vergleichbaren umgekehrten Fall – Maklervertrag durch zwei Personen, Hauptvertrag durch eine davon unterzeichnet – BGH v. 10.10.1990 – IV ZR 280/89, juris Rn. 14). Entscheidend ist letztlich, dass der Auftraggeber des Maklers das gleiche wirtschaftliche Ergebnis erzielt (Arnold in Staudinger, Neubearbeitung 2016 , §§ 652 und 653 BGB, Rn. 84). Daran besteht vorliegend keinerlei Anlass für Zweifel. Der Beklagte bewohnt mit seiner Ehefrau zusammen die andere Doppelhaushälfte. Das wirtschaftliche Interesse war erkennbar darauf gerichtet, das Wohneigentum – ob zur Eigenbewohnung oder Vermietung – zu erweitern. Dem Beklagten oblag dabei vor allem die Kommunikationsarbeit mit dem Verkäufer und dem Makler; dass letztlich seine Ehefrau ebenfalls Vertragspartei wurde, tut der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit keinen Abbruch .
b) Die Leistungen des Klägers waren für den Beklagten – und seine Ehefrau – jedoch nicht kauf­ entscheidend . Damit fehlte es an der Ursächlichkeit zwischen der Maklerleistung und dem Hauptvertragsabschluss.
aa) Eine etwaige zeitliche Unterbrechung in den Gesprächen zwischen dem Beklagten und dem Kläger von August bis November 2014 – die vom Kläger bestritten wird – vor Wiederaufnahme der Gespräche nunmehr unmittelbar zwischen dem Beklagten und dem Streithelfer führt allerdings noch nicht zu einem Abbruch der Kausalität. Selbst wenn man den Beklagtenvortrag als zu­ treffend unterstellt, dass 2014 im Juli die Verhandlungen gescheitert seien und dann im November 2014 unmittelbar mit dem Streithelfer wieder aufgenommen wurden, kann nicht angenommen werden , dass Mitwirkungsbeiträge des Klägers keinen Eingang mehr in den Hauptvertrag gefunden hätten.
Eine schlichte Beendigung der Verhandlungen mit dem Makler und die Wiederaufnahme ohne ihn genügen zur Unterbrechung des Kausalzusammenhangs nicht (BGH v. 25.02.1999 – III ZR 191/98, juris Rn. 13; Kotzian-Marggraf in BeckOK-BGB , 37. Edition v. 01.11.2015 , § 652 Rn. 43; krit. Roth in MüKo-BGB, 6. Aufl. 2012, § 652 Rn. 177). Solange ein enger sachlicher und zeitlicher Zusammenhang zwischen Nachweis und Zustandekommen des Hauptvertrages besteht, ist jedenfalls ein Anscheinsbeweis für ein Fortbestehen der Kausalität gegeben ( Kotzian-Marggraf in BeckOK-BGB , 37. Edition v. 01.11.2015, § 652 Rn. 42; Arnold in Staudinger, Neubearbeitung 2016, §§ 652 und 653 BGB, Rn. 137). Ein solcher Zusammenhang wurde in der Rechtsprechung
etwa beim Erwerb eines Reihenhauses auch bei einer Verhandlungsunterbrechung von 5 Mona­ten zu Recht noch bejaht (OLG Hamburg v. 06.08.1991 – 4 U 102/91, juris Orientierungssatz 4; zu weiteren Fällen des Fortbestands der Kausalität bei Unterbrechungen zwischen zwei und fünf Monaten siehe BGH v. 13.12.2007 – III ZR 163/07, juris Rn. 14; BGH v. 25.02 .1999 – III ZR 191/98, juris Rn. 13; OLG Hamm v. 16.06.1997 – 18 U 235/96, juris Rn. 12; LG Hamburg v. 07.07.2000 – 309 0 101/00, juris Rn. 21; zusammenfassend BGH v. 06.07.2006 – III ZR 379/04, juris Rn. 18). Nachdem hier die Gespräche über den Erwerb erst drei Monate andauerten, und währenddessen beide Parteien die Marktlage eruierten, durfte davon ausgegangen werden, dass in den folgenden Monaten die Gespräche über den Preis noch fortdauern werden . Die vorher erbrachten Leistungen sind dann – wenn man in ihnen grundsätzlich einen tauglichen und hinreichenden Kausalbei­ trag erachtet (dazu sogleich) – noch in der Lage, auf den Vertragsabschluss wesentlich einzuwirken (vgl. BGH v. 25.02.1999 – III ZR 191/98, juris Rn. 4 kritisch Roth in MüKo-BGB, 6. Aufl . 2012 , § 652 Rn. 98; Arnold in Staudinger , Neubearbeitung 2016, §§ 652 und 653 BGB, Rn. 131).
bb) Es fehlt jedoch bereits grundsätzlich an einem hinreichenden Beitrag der Klägers zum Zustandekommen des Kaufvertrags . Der Beklagte besaß bereits eine Vorkenntnis von dem durch den Streithelfer angestrebten Geschäft. Der insoweit verbleibende Beitrag des Klägers genügt nicht, um im Rahmen einer Mitursächlichkeit noch einen wesentlichen Kausalbeitrag darzustellen.
(1) Grundsätzlich ist ein Nachweismakler verpflichtet, seinem Auftraggeber den Vertragsgegen­ stand und den Vertragspartner des angestrebten Geschäfts derart zu benennen, dass er von sich aus die Vertragsverhandlungen aufnehmen kann. Dabei wird als Regelfall davon ausgegangen, dass der Vertragspartner dem Auftraggeber zuvor unbekannt war (vgl. BGH v. 15.04.2010 – III ZR 153/09, juris Rn. 10; BGH v. 16.12.2004 – III ZR 119/04, juris Rn. 14; Mansel in Jauernig, 16. Aufl. 2015, § 652 BGB Rn. 8; Ebert in NomosK-BGB, 8. Aufl. 2014, § 652 Rn. 9). Hatte der Auftraggeber hingegen bereits Kenntnis von der Gelegenheit zum Vertragsabschluss – was Vertragsgegenstand, Vertragspartner und Veräußerungsabsicht, nicht aber unbedingt den geforderten Kauf­
preis erfasst ( Roth in MüKo-BGB, 6. Aufl. 2012, § 652 Rn. 181; Arnold in Staudinger, Neubearbeitung 2016, §§ 652 und 653 BGB, Rn. 125) -, so ist der Nachweis des Maklers regelmäßig nicht mehr kausal (BGH v. 20.11.1997 – III ZR 57/96, juris Rn. 21; OLG Karlsruhe v. 19.11.1993 – 15 U 50/93, NJW-RR 1994, 509; Mansel in Jauernig, 16. Aufl. 2015 , § 652 BGB Rn. 24). Eine solche Vorkenntnis muss der Auftraggeber beweisen (OLG Düsseldorf v. 26.02 .1999 – 7 U 133/98, juris Rn. 6; Mansel in Jauernig, 16. Aufl. 2015, § 652 BGB Rn. 24; Kotzian-Marggraf in BeckOK-BGB , 37. Edition v. 01.11.2015, § 652 Rn. 42; Ebert in NomosK-BGB, 8. Aufl. 2014, § 652 Rn. 11).
Bei dem Verkaufsobjekt handelte es sich um die unmittelbar an die eigene Wohnimmobilie des Beklagten angrenzende Doppelhaushälfte , deren Lage und Beschaffenheit der Beklagte damit na­turgemäß bereits kannte. Nach der insoweit glaubhaften und nachvollziehbaren Aussage des Streithelfers kannten er und der Beklagte sich bereits seit 2010 (AS 161). Der Beklagte nahm, durch seine Nachbarn aufmerksam geworden, zunächst per E-Mail am 06.05.2014 (AHB, B3) und am 14.05.2014 telefonisch mit dem Streithelfer direkt und erst nach dessen Verweis an den Kläger mit diesem Kontakt auf. Daher wusste er zweifelsfrei bereits ohne die Mitwirkung des Klä­gers von der Veräußerungsabsicht und mithin von der Möglichkeit zum Vertragsabschluss mit dem Kläger. Das ergibt sich auch zwanglos aus den übereinstimmenden, plausiblen und glaub­ haften Angaben des Beklagten (AS. 135), der Zeugin Ebert (AS. 155) und des Zeugen Ax (AS. 161). Der Beklagte nahm mit dem Kläger nicht Kontakt auf, um eine Vertragsabschlussgelegenheit zu erhalten, sondern weil der Streithelfer, dem die Kommunikation nach eigenen Angaben „lä­stig“ (AS 161) war, ihn an diesen verwiesen hatte. Ein „Nachweis“ der Vertragsgelegenheit durch den Kläger musste daher von vornherein ins Leere gehen und konnte sich nicht kausal auswirken.
(2) Ein – wie hier – allenfalls mitursächlicher Beitrag des Maklers genügt für das Erlangen eines Provisionsanspruchs nur dann, wenn es sich dabei um einen für das für das Zustandekommen des Hauptvertrags wesentlichen Kausalbeitrag handelt und sich der Hauptvertrag somit – ggf. trotz Vorkenntnis – auch als Ergebnis bzw. „Arbeitserfolg“ der Maklerleistung darstellt (BGH v. 25.02.1999 – III ZR 191/98, juris Rn. 11; BGH v. 27 .01.1988 – lva ZR 237/86, juris Rn. 12; Mansel in Jauernig, 16. Aufl. 2015, § 652 BGB Rn. 24; Roth in MüKo-BGB, 6. Aufl. 2012, § 652 Rn. 176, 182; Dieser Verursachungsbeitrag ist vom Makler zu beweisen (BGH v. 10.02.1971 – IV ZR 85/69, juris RN. 17; Mansel in Jauernig, 16. Aufl . 2015, § 652 BGB Rn. 24; Kotzian-Marggraf in
BeckOK-BGB, 37. Edition v. 01.11.2015, § 652 Rn. 42; Ebert in NomosK-BGB, 8. Aufl. 2014, § 652 Rn. 11). Eine bloß vertragsfördernde Tätigkeit durch allgemeine Beratung oder das Beschaffen oder Weitergeben von ergänzenden Unterlagen, genügt nicht (OLG Hamm v. 29 .05.2000 – 18 U 236/99, juris Rn. 17; Manse/ in Jauernig , 16. Aufl. 2015 , § 652 BGB Rn. 10; Roth in MüKo-BGB, 6. Aufl. 2012 , § 652 Rn. 113; Roth in MüKo-BGB, 6. Aufl. 2012, § 652 Rn. 182). Erforderlich ist vielmehr das Verschaffen unerlässlicher Einzelkenntnisse, die den Anstoß zur Beschäftigung mit dem Objekt oder einen entscheidenden Kaufimpuls begründen (vgl. BGH v. 25.02.1999 – III ZR 191/98, juris Rn. 11; BGH v. 20.11.1997 – 111 ZR 57/95, juris Rn. 21; BGH v. 20.04.1983 – IVa ZR 232/81, juris Rn. 12, 16; Arnold in Staudinger, Neubearbeitung 2016, §§ 652 und 653 BGB, Rn. 125).
Vorliegend stand der Kläger per E-Mail im Kontakt mit dem Beklagten. Das Objekt betreffend übersandte er ihm auf dessen Anfrage (AHK, K3-K4) am 04.06.2014 ein Expose (AS. 171 ff.), Lageplan, Grundrisse und einen Grundbuchauszug (vgl. E-Mail, AHK, K5) sowie am 12.06.2014 die Mietverträge (AHK, K12-K14) und am 17.06.2014 den Versicherungsschein.
Bei diesen zur Verfügung gestellten Dokumenten handelte es sich nach der Überzeugung des Gerichts nicht um solche, die für den Beklagten für den Vertragsschluss wesentlich waren. Hin­ sichtlich der Grundrisse ist bereits nicht ersichtlich, ob diese nicht mit den – allgemein zugänglichen – Angaben unter immobilienscout24 (AHK, K6) übereinstimmen und es sich damit um eine nicht aufgrund eines Maklervertrags erbrachte und insbesondere keine kausale Leistung des Klägers handelt. Im Übrigen war der Beklagte aber aufgrund seiner eigenen „gespiegelten“ Doppel­ haushälfte bereits umfassender als übliche Interessenten über die grundsätzliche Beschaffenheit vorinformiert und dürfte insbesondere an einem Lageplan und Außenansichten von vornherein kein Interesse gehabt haben. Vor Abschluss des Kaufvertrags hat der Beklagte schließlich die aktuellen Mietverträge von der Hausverwaltung erhalten. Das hat der Geschäftsführer der Hausverwaltung, der Zeuge …, glaubhaft bestätigen können (AS 151). Ob die zuvor vom Kläger über­ sandten Mietverträge zum damaligen Zeitpunkt aktuell waren oder nicht, ist ohne Relevanz; für den Beklagten kaufentscheidend waren jedenfalls die letztlich von der Hausverwaltung erhaltenen Mietverträge. Demgegenüber war die frühere Übersendung durch den Kläger nicht – nicht einmal im Sinne eines unwesentlichen Beitrags – kausal, da die erhaltenen Unterlagen für den Beklagten offensichtlich nicht genügten , um eine Kaufentscheidung mit hierauf zu gründen. Insoweit noch der Grundbuchauszug verbleibt, liegt darin keinesfalls ein wesentlicher Verursachungsbeitrag. Ein Grundbuchauszug soll die bereits erhaltenen Informationen über die Belastung oder Lastenfreiheit des Grundstücks bestätigen, kann aber seinerseits keinen „Anstoß“ zur Beschäftigung mit dem Objekt begründen.
Letztlich konnte der Kläger auch nicht beweisen, maßgeblich in die Preisverhandlungen involviert gewesen zu sein (AS 65). Vielmehr wurden die Preisverhandlungen im wesentlichen Zeitraum vor dem Vertragsschluss ohne Mitwirken des Klägers ausschließlich durch den Streithelfer und dem Beklagten geführt und letztlich abgeschlossen.
(3) Dass der Beklagte gegebenenfalls nicht umfänglich auf seine Vorkenntnis verwiesen hat, ist hier nicht relevant. Zwar mag ein Auftraggeber aus den vertraglichen Treuepflichten verpflichtet sein, auf seine Vorkenntnis hinzuweisen (Manse/ in Jauernig, 16. Aufl. 2015, § 652 BGB Rn. 24; Roth in MüKo-BGB, 6. Aufl. 2012, § 652 Rn. 183). Allerdings führt ein Verstoß nicht zur Begründung des Provisionsanspruchs, sondern allenfalls möglicherweise zu einem Ersatzanspruch hin­sichtlich entstandener Schäden (OLG Karlsruhe v. 19.11.1993 – 15 U 50/93, NJW-RR 1994, 509, 510 Kotzian-Marggraf in BeckOK-BGB, 37. Edition v. 01.11.2015, § 652 Rn. 42). Zu solchen ist nichts vorgetragen oder ersichtlich. Im Übrigen war die Vorkenntnis des Beklagten hier für den Kläger auch ohne ausdrücklichen Hinweis offenkundig, da er sich bereits vor der Verfügbarkeit ei­ner Anzeige mit ihm in Verbindung gesetzt hatte und somit von dem Objekt und der Veräußerungsabsicht sowie dem zuständigen Makler nur vom Verkäufer informiert worden sein konnte.
3.Dahinstehen kann somit auch die Frage, ob der Widerruf des Beklagten wirksam erklärt wer­ den konnte und ob ein solcher Widerruf in der Rechtsfolge den Provisionsanspruch zum Erlö­schen bringt oder nicht (vgl. zum früheren Recht etwa Roth in MüKo-BGB, 6. Aufl. 2012 , § 652 Rn. 44 und zur aktuellen Rechtslage Arnold in Staudinger, Neubearbeitung 2016, §§ 652 und 653 BGB, Rn. 75 jew . mwN.).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO, die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709, 711 ZPO.
Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden , wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.
Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem Landgericht Heidelberg Kurfürsten-Anlage 15 69115 Heidelberg einzulegen .
Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens . Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden . Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt , wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.
Veröffentlicht unter Hochbaurecht aktuell, Tiefbaurecht aktuell von Ax Rechtsanwälte. Zu den Lesezeichen.

References: § 71
 BGH 
 BGH 
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 § 652
 § 133
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 BGH 
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 § 652
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