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Timestamp: 2018-05-22 16:03:13+00:00

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Stempelgebühren in Württemberg zur Inflationszeit
Auflassungsvormerkung = Eigentumsvormerkung
Die Vormerkung ist in den § 883 ff. Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Die Vormerkung ist nur im Liegenschaftsrecht (Immobilien) vorgesehen. Zur Sicherung eines Anspruchs auf Verfügung über Fahrnis (Mobilien) kann eine Vormerkung nicht bestellt werden. Im Fahrnisrecht kann zur Erreichung dieses Zwecks jedoch die Einigung über die Übertragung einer beweglichen Sache oder die Verfügung über ein Recht an einer beweglichen Sache bedingt werden.
Die Auflassung hat hingegen nach § 925 Abs. 2 BGB unbedingt zu sein.
Im deutschen Recht hat die Vormerkung folgende Wirkungen: nach Eintragung der Vormerkung sind Verfügungen des Schuldners über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück insoweit unwirksam, als sie einen Anspruch des Gläubigers auf dieses Grundstück oder auf ein Recht an dem Grundstück vereiteln oder beeinträchtigen würden (relative Unwirksamkeit); das gleiche gilt für Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung, der Arrestvollziehung und Verfügungen des Insolvenzverwalters; im Falle der Insolvenz des Schuldners bewirkt die Vormerkung, dass der durch die Vormerkung geschützte Gläubiger trotz des Insolvenzverfahrens Erfüllung verlangen und nicht auf eine Quote verwiesen werden kann (Vollwirkung) der Rang des Rechts an einem Grundstück, auf das der durch die Vormerkung Berechtigte einen Anspruch hat, richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch und nicht nach dem Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs (Rangsicherungswirkung) die Vormerkung verlegt den für einen Erwerb des Grundstücks oder eines Rechts an dem Grundstück von einem Nichtberechtigten für den guten Glauben maßgeblichen Zeitpunkt auf den Zeitpunkt, in dem der Erwerber die Vormerkung eingeräumt bekommen hat, vor; eine zwischen der Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch und der Vollendung des Rechtserwerbs am Grundstück eingetretene Bösgläubigkeit des Erwerbers ist für den Erwerb vom Nichtberechtigten unschädlich (Vorwirkung) die Vormerkung regelt die Haftung für Nutzungen, Schäden und Verwendungen auf das Grundstück zwischen Erwerber und Vormerkungsberechtigten nach den §§ 987 ff. BGB.
Die Vormerkung bewirkt mit ihrer Eintragung in das Grundbuch eine relative Unwirksamkeit von Zwischenverfügungen des Schuldners über das Grundstück oder ein Recht an diesem Grundstück, soweit eine solche Verfügung den Anspruch des Gläubigers auf das Grundstück oder auf das Recht am Grundstück beeinträchtigen oder vereiteln würde (§ 883 Abs. 2 BGB). Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung, des Arrests oder des Insolvenzverfahrens sind gegenüber dem Vormerkungsberechtigten ebenso unwirksam, wie rechtsgeschäftliche Verfügungen des Altberechtigten. Allerdings hat die Vormerkung keine Grundbuchsperre zur Folge. Der Rechtsinhaber kann weiterhin über sein Recht verfügen. Die rechtliche Wirkung der Vormerkung ähnelt damit der bedingten Verfügung über Fahrnis (?§ 161 BGB).
Infolge der relativen Unwirksamkeit einer Zwischenverfügung kann der Anspruch des Gläubigers auf die Verfügung nicht mehr einseitig durch den Schuldner vereitelt werden. Der Gläubiger hat ein dingliches Anwartschaftsrecht erworben.
Eine den Widerruf der Einigung/Auflassung ausschließende notarielle Beurkundung und ein auf Eintragung des Rechtserwerbs an das Grundbuchamt gestellter Antrag gibt dem Gläubiger ebenfalls ein Anwartschaftsrecht. Ein Antrag auf Eintragung in das Grundbuch wird grundbuchrechtlich jedoch nur dann nicht zurückgewiesen, wenn die Auflassung bereits erklärt ist. Eine Auflassung wird regelmäßig erst bei Zahlung des Kaufpreises, den sich der Gläubiger meist erst beschaffen muss, erfolgen. Hinzu kommt noch, dass der Gläubiger nicht vor einer widerrechtlichen nachrangigen Bearbeitung seines Antrags oder vor sonstigen Verstößen der Verfahrensordnung durch das Grundbuchamt geschützt ist. Bei einem solchen Verstoß gegen formales Verfahrensrecht würde es bei einer Amtshaftung bewenden.
Verfügt der Eigentümer trotz seines relativen Verfügungsverbots an einen Dritten, so ist die Verfügung nur in Bezug auf den Gläubiger nichtig. Im Verhältnis zu den übrigen Rechtsgenossen wird der Dritte Berechtigter. Der Gläubiger des vorgemerkten Anspruchs kann vom Altberechtigten weiterhin die Übertragung des Grundstücks oder eines Rechts am Grundstück verlangen. Die Erfüllung des Anspruchs ist möglich, weil der Schuldner dem Gläubiger gegenüber als Eigentümer anzusehen ist. Allerdings würde die Eintragung in das Grundbuch scheitern, weil nicht der Altberechtigte als Bucheigentümer/Buchberechtigter, sondern der Dritte im Grundbuch eingetragen ist und das Grundbuchamt eine Eintragung des Gläubigers nach § 39 Abs. 1 GBO nur vornähme, wenn der Schuldner als Bucheigentümer aus dem Grundbuch noch berechtigt wäre. Weil eine vormerkungswidrige Zwischenverfügung wegen der fehlenden Grundbuchsperre das Grundbuch nicht unrichtig macht, steht dem Vormerkungsberechtigten kein Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB zu. An dessen Stelle tritt ein Anspruch des Gläubigers auf Zustimmung für eine Eintragung oder Löschung gegenüber dem Dritten nach § 19 GBO, soweit dieser zur Verwirklichung des vorgemerkten Anspruchs erforderlich ist (§ 888 BGB). Der Erwerber kann dem Vormerkungsberechtigten gegenüber die Zustimmung zur Eintragung des Altberechtigten verweigern, solange bis ihm der Kaufpreis, der zwischen dem Altberechtigten und dem Erwerber bedungen wurde, soweit er berichtigt wurde, durch den Vormerkungsberechtigten erstattet wird (Rechtsgedanke von § 1100 BGB); insoweit wird der Vormerkungsberechtigte von seiner Zahlungspflicht aus dem Verhältnis zu dem Altberechtigten frei (Rechtsgedanke von § 1101 BGB).
Die Wirkung der relativen Unwirksamkeit reicht für vorgemerkte Ansprüche, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründet, aber noch nicht oder noch nicht vollständig erfüllt waren, nicht aus, weil nach § 103 InsO der Insolvenzverwalter ein Wahlrecht hat, ob er den Vertrag mit Mitteln aus der Insolvenzmasse erfüllt oder den die Erfüllung verweigert. Der Gläubiger wäre dann auf Schadensersatz statt der Leistung verwiesen, dessen Berichtigung nur der Insolvenzquote nach erfolgt. Die Vollwirkung der Vormerkung nach § 106 InsO nimmt dem Insolvenzverwalter dieses Wahlrecht. Trotz Insolvenz des Schuldners bewirkt die Vormerkung, dass der durch die Vormerkung geschützte Gläubiger trotz des Insolvenzverfahrens Erfüllung verlangen und nicht auf eine Quote verwiesen werden kann.
Normalerweise bestimmt sich der Rang eines Rechts, das im Grundbuch eingetragen wird, nach dem Zeitpunkt der Eintragung. Ist ein Anspruch auf Einräumung eines beschränkten dinglichen Rechts an einem Grundstück vorgemerkt, so bestimmt sich der Rang des Rechts nicht nach dem Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs, sondern nach dem Zeitpunkt der Eintragung des Vormerkung des Anspruchs auf dieses Recht in das Grundbuch (§ 883 Abs. 3 BGB). Bei Fehlen einer solchen Regelung könnte der Eigentümer trotz der Vormerkung eines Anspruchs auf Einräumung eines beschränkten dinglichen Rechts sich mit Dritten ebenfalls auf die Begründung eines solches dinglichen Rechts einigen, weil durch die Einräumung eines beschränkt dinglichen Rechts die Einräumung weiterer beschränkt dinglicher Rechte weder beeinträchtigt noch vereitelt würde. Es entstünde eben nachrangig. Wirtschaftlich hat der Rang eines beschränkt dinglichen Rechts jedoch herausragende Bedeutung. Die Rangsicherung der Vormerkung dient daher dem berechtigten Interesse des Gläubigers, den wirtschaftlichen Gehalt seines beschränkt dinglichen Rechts im Voraus zu schützen.
Es können sowohl gesetzliche wie vertragliche Ansprüche vorgemerkt werden. In der Praxis wird mit Abstand am häufigsten der Anspruch auf Auflassung des Grundstücks aus § 433 Abs. 1 BGB vorgemerkt. Durch die Auflassungsvormerkung wird dem berechtigten Sicherungsbedürfnis des bis zur Auflassung und Eintragung in das Grundbuch nur schuldrechtlich aus dem Kaufvertrag berechtigten Gläubigers vor vertragswidrigen Zwischenverfügungen des Schuldners, vor Zwangsvollstreckungen Dritter in das Grundstück und der Insolvenz Rechnung getragen. Wirtschaftlich übernimmt die Vormerkung des Anspruchs auf Auflassung die Aufgabe des Eigentumsvorbehalts bei Fahrnis.
Häufig kommt es auch zu Vormerkungen von Ansprüchen auf Einräumung eines Grundpfandrechts. Vormerkungsfähig sind auch bedingte oder zukünftige Ansprüche. Bei zukünftigen Ansprüchen muss der Rechtsboden des Anspruchs bereits gelegt sein, um eine Rechtsunsicherheit und eine Überlastung des Grundbuchs zu verhindern. Der Rechtsboden ist dann gelegt, wenn die Entstehung nur noch durch den demnächst Berechtigten vereitelt werden kann. Das ist z. B. bei bindenden Verkaufsangeboten oder Vorverträgen der Fall. Betreffend die Vormerkung bedingter Ansprüche ist die Auflassung eines durch eine Auflassung an einen Dritten aufschiebend bedingten Rückauflassungsanspruchs von großer Bedeutung. Eine solche Konstruktion wird als zulässige Einschränkung der Verfügungsmacht des Eigentümers betrachtet. Oftmals vorgemerkt wird auch der durch die Ausübung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts bedingte Anspruch auf Übereignung aus dem Kaufvertrag.
Über die Rechtsnatur der Vormerkung herrscht in der Rechtswissenschaft Streit. Nach überwiegender Meinung ist sie kein beschränktes dingliches Recht, weil sie nicht den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks oder den Inhaber eines sonstigen Rechts am Grundstück berechtigt oder verpflichtet, sondern nur die Parteien des vorgemerkten Anspruchs.
Sie ist aber auch kein obligatorisches Recht, weil sie infolge der Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Eigentümers auch gegen Dritte wirkt.
Die Vormerkung wird daher ganz überwiegend als Sicherungsmittel eigener Art („sui generis“) eingestuft.
Erwerb der Vormerkung von einem Berechtigten
Es muss ein schuldrechtlicher Anspruch auf dingliche Rechtsänderung vorliegen, § 883 Abs. 1 BGB.
Fortbestehen der einseitigen Bewilligung im Zeitpunkt der Eintragung entsprechend § 873 Abs. 2 BGB.
Berechtigung des Bewilligenden. Im Falle der Nichtberechtigung gelten die § 892 und § 893 BGB, analog entsprechend, d. h. es ist ein gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigen möglich.
Das Grundbuchamt bestellt eine Vormerkung nach § 18 Abs. 2 (GBO) von Amts wegen, wenn vor Erledigung eines Antrags auf Eintragung eines Rechts in das Grundbuch ein anderer begehrt, dass ihm dasselbe Recht eingetragen werde.
Übertragung der gesicherten Forderung durch Abtretung nach §§ 398 ff. BGB.
Kein Ausschluss der Abtretung (etwa § 399 BGB).
Berechtigung bzgl. der gesicherten Forderung UND Berechtigung bzgl. der Vormerkung.
Ggf. Überwindung der Nichtberechtigung hinsichtlich der Vormerkung gem. § 892 Abs. 1 S. 1, § 893 BGB (str.)
Der Ersterwerb einer Vormerkung ist von einem nichtberechtigten Bucheigentümer zur Sicherung einer bestehenden oder zukünftigen Forderung möglich. Der zu sichernde Anspruch muss aber bestehen, da dieser nicht durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs erfasst wird. Es darf kein Widerspruch im Grundbuch eingetragen sein und der Erwerber darf keine Kenntnis über die fehlende Berechtigung des Bewilligenden haben. Maßgeblicher Zeitpunkt ist die Vollendung des Vormerkungserwerbs. Wird eine noch nicht bestehende Forderung vorgemerkt, deren Rechtsboden bereits entstanden ist, schadet böser Glaube zwischen Bewilligung und Eintragung der Vormerkung und der Entstehung der vorzumerkenden Forderung nicht mehr. Wurde die Vormerkung von dem Nichtberechtigten erworben, gereicht ein nach Erwerb der Vormerkung eintretender böser Glaube, z. B. bei Antrag auf Eintragung des durch die Forderung geschuldeten Sachenrechts in das Grundbuch, dem vormerkungsberechtigten Gläubiger nicht mehr zum Nachteil.
Ist eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen, aber in Ermangelung eines wirksamen Anspruchs nicht entstanden, scheidet ein Zweiterwerb vom Nichtberechtigten aus. Besteht der Anspruch, der vorgemerkt hätte werden sollen, aber ist die Vormerkung aus sonstigen Gründen nicht entstanden, will die Rechtsprechung einen Zweiterwerb vom Nichtberechtigten zulassen, wenn der Bucheigentümer dem böswilligen Gläubiger eine Vormerkung bewilligt hat; ein gutgläubiger Erwerb soll aber ausscheiden, wenn es an der Bewilligung des Bucheigentümers fehlt. Andere lehnen den Zweiterwerb von Nichtberechtigten generell ab, weil nicht die Vormerkung, sondern nur die vorgemerkte Forderung übertragen werden könne. Ein gutgläubiger Forderungserwerb ist jedoch nicht möglich. Daher scheidet ein gutgläubiger Zweiterwerb aus.
Die Vormerkung erlischt mit dem Erlöschen der Forderung (Argument: Strenge Akzessorietät).
Aufgabeerklärung entsprechend § 875 BGB als einseitige Erklärung und Eintragung in das Grundbuch,
Im österreichischen Recht ist die Vormerkung in § 438 ABGB geregelt. In den §§ § 432 f. ABGB ist für den Kaufvertrag, der im österreichischen Recht den Eigentumsübergang mit regelt, die Ausfertigung einer beglaubigten Urkunde oder öffentlichen Urkunde, die für die Eintragung in das Grundbuch (Einverleibung) notwendig sind, gefordert. Wenn der Erwerber nicht alle Urkunden besitzt, die für die Einverleibung erforderlich sind, kann er dennoch eine bedingte Eintragung in das Grundbuch bewirken (Pränotation). Dadurch erhält er ein bedingtes Eigentumsrecht, das ihn ab dem Zeitpunkt des ordnungsgemäß eingereichten Vormerkungsgesuchs vor Verfügungen des Alteigentümers schützt. Sobald die noch fehlenden Urkunden beigebracht werden, gilt die bedingte Eintragung als „gerechtfertigt“ und wirkt dann wie eine schon ursprünglich vollständige Einverleibung.
In Rechtsordnungen, in welchen der Rechtserwerb am Grundstück bereits durch Kaufvertrag ohne das Erfordernis einer Einverleibung geschieht, ist eine Vormerkung sinnlos. Durch Abschluss des Kaufvertrags ist hier der Käufer, auch wenn noch der Veräußerer als Rechtsinhaber im Grundbuch eingetragen ist, Erwerber geworden, so dass der Veräußerer über das veräußerte Recht nicht mehr verfügen kann.
Die nur deklatorisch erfolgte Grundbucheintragung setzt den Erwerber aber dem Risiko aus, dass der ehemalige am Grundstück Berechtigte nun als Nichtberechtigter über das Grundstück verfügt und ein Dritter infolge der Unrichtigkeit des Grundbuchs nun gutgläubig erwerben könnte. Deshalb soll sich der Erwerber möglichst schnell um eine Grundbuchberichtigung bemühen.
Eine Auflassungsvormerkung aus Schwabsburg von 1923
Vorderseite vom Stempelpapier
Ganz seltene Gebührenmarke aus dieser Zeit für ganz hohe handschriftlich einzutragende Werte
Ellwangen den 23.4.1923
Eingetragen eine Stempelgebühr von = 2.538.490 Mark
Im Erler Katalog nicht gelistet!
- und der Beleg stammt wie immer aus dem Stempelpapier-, nota bene Stempelmarken- Fundus von Gunter Wagner, Filderstadt, von wem denn sonst?

References: § 883
 § 925
 § 39
 § 894
 § 19
 § 1100
 § 1101
 § 103
 § 106
 § 433
sui generis
 § 883
 § 873
 § 892
 § 893
 § 18
 § 399
 § 892
 § 893
 § 875
 § 438
 § 432