Source: http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&zoom=&type=show_document&highlight_docid=aza%3A%2F%2F04-03-2010-4A_577-2009
Timestamp: 2016-10-21 16:53:16+00:00

Document:
Erstreckung des Mietverh�ltnisses,
Die Pensionskasse der Y.________ (vormals Personalvorsorgestiftung der Y.________ AG; Beschwerdegegnerin) als Vermieterin schloss mit X.________ (Beschwerdef�hrer) und seiner Ehefrau als Mieter im Februar 1990 einen Mietvertrag �ber eine 5-Zimmerwohnung an der A.________strasse in Frauenfeld. Der aktuelle monatliche Bruttomietzins betr�gt Fr. 1'320.--. Die Beschwerdegegnerin k�ndigte das Mietverh�ltnis im September 2008 per Ende M�rz 2009 wegen fehlender R�cksichtnahme gegen�ber Mitbewohnern.
Der Beschwerdef�hrer und seine Ehefrau fochten die K�ndigung bei der Schlichtungsbeh�rde der Stadt Frauenfeld an und verlangten die Erstreckung des Mietverh�ltnisses. Die Schlichtungsbeh�rde wies sowohl die Anfechtung der K�ndigung als auch das Erstreckungsbegehren ab. Der Beschwerdef�hrer und seine Ehefrau reichten im Dezember 2008 beim Bezirksgericht Frauenfeld Klage ein und beantragten eine einmalige Erstreckung des Mietverh�ltnisses bis 31. M�rz 2011. Die Ehefrau des Beschwerdef�hrers verstarb im Januar 2009, worauf das Bezirksgericht am 25. Februar 2009 die Streitsache mit Bezug auf die Ehefrau zufolge Gegenstandslosigkeit abschrieb. Gleichzeitig erstreckte es das Mietverh�ltnis bis 30. Juni 2009 mit der Begr�ndung, dies rechtfertige sich einzig wegen des Todes der Ehefrau des Beschwerdef�hrers.
Mit Berufung beantragte der Beschwerdef�hrer beim Obergericht des Kantons Thurgau eine einmalige Erstreckung des Mietverh�ltnisses bis 30. Juni 2010. Auch das Obergericht erstreckte das Mietverh�ltnis wie schon das Bezirksgericht einmalig bis 30. Juni 2009.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt der Beschwerdef�hrer dem Bundesgericht, den Entscheid des Obergerichts aufzuheben und das Mietverh�ltnis einmalig und definitiv bis 30. Juni 2010 zu erstrecken. Das Bundesgericht erteilte der Beschwerde auf Antrag des Beschwerdef�hrers aufschiebende Wirkung.
In mietrechtlichen F�llen betr�gt der Streitwert f�r die Zul�ssigkeit der Beschwerde in Zivilsachen Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Dabei sind die Begehren massgebend, die vor der Vorinstanz streitig geblieben sind (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG). Bezieht sich die Streitigkeit auf die Erstreckung des Mietverh�ltnisses, entspricht der Streitwert dem Bruttomietzins, der f�r die Dauer der strittigen Erstreckung geschuldet ist. Hat der Mieter jedoch bereits eine faktische Erstreckung erhalten, weil das Verfahren �ber die von den Gerichten gew�hrte Erstreckung hinaus andauert, bestimmt sich der Streitwert nach der Restdauer des Mietverh�ltnisses, die zum Zeitpunkt vom letztinstanzlichen kantonalen Entscheid an noch verbleibt (Urteil 4A_318/2008 vom 11. November 2008 E. 1, nicht publiziert in BGE 135 III 121; BGE 113 II 406 E. 1 S. 407 f.; 109 II 351 E. 1 S. 352). Wann Beschwerde beim Bundesgericht erhoben wird bzw. wann das Bundesgericht entscheidet, ist somit f�r die Berechnung des Streitwerts entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin nicht massgebend. Die Vorinstanz best�tigte am 9. Juli 2009 die Erstreckung des Mietverh�ltnisses bis 30. Juni 2009, w�hrend der Beschwerdef�hrer vor Obergericht eine Erstreckung bis 30. Juni 2010 verlangte. Angesichts des Mietzinses von monatlich Fr. 1'320.-- �berschreiten die vor der Vorinstanz streitig gebliebenen Begehren (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG) somit den erforderlichen Streitwert von Fr. 15'000.--.
Der Beschwerdef�hrer r�gt im Wesentlichen, die Vorinstanz habe hinsichtlich der Erstreckung des Mietverh�ltnisses das Ermessen bei der Interessenabw�gung �berschritten und Art. 272 OR in Verbindung mit Art. 4 ZGB mehrfach verletzt.
2.1 Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverh�ltnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete f�r ihn oder seine Familie eine H�rte zur Folge h�tte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen w�ren. Bei der Interessenabw�gung ber�cksichtigt die zust�ndige Beh�rde nach Absatz 2 dieser Bestimmung insbesondere die Umst�nde des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverh�ltnisses (lit. b), die pers�nlichen, famili�ren und wirtschaftlichen Verh�ltnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allf�lligen Eigenbedarf des Vermieters f�r sich, nahe Verwandte oder Verschw�gerte sowie die Dringlichkeit des Bedarfs (lit. d) und �berdies die Verh�ltnisse auf dem �rtlichen Markt f�r Wohn- und Gesch�ftsr�ume (lit. e). Die Bestimmungen �ber die Erstreckung der Mietverh�ltnisse bezwecken, die Folgen der Vertragsaufl�sung f�r die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit f�r die mit der Aufl�sung des Mietverh�ltnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird (BGE 116 II 446 E. 3b S. 448). Der Entscheid �ber die Dauer der Erstreckung beruht auf richterlichem Ermessen. Derartige Ermessensentscheide �berpr�ft das Bundesgericht an sich frei. Es �bt dabei aber Zur�ckhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grunds�tzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen ber�cksichtigt hat, die f�r den Entscheid im Einzelfall keine Rolle h�tten spielen d�rfen, oder wenn sie umgekehrt Umst�nde ausser Betracht gelassen hat, die zwingend h�tten beachtet werden m�ssen. Ausserdem greift das Bundesgericht in Ermessensentscheide ein, falls sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f.; 125 III 226 E. 4b S. 230; je mit Hinweisen).
2.2 Unbestritten ist, dass der Beschwerdef�hrer nach dem Tod seiner Ehefrau im Januar 2009 und dem Wegzug seines Sohns nach Winterthur alleine in der Wohnung lebt. Zwei weitere Kinder wohnen ebenfalls in Frauenfeld. Der Beschwerdef�hrer bezieht Fr. 3'000.-- netto aus der ihm zustehenden IV-Rente sowie den Erg�nzungsleistungen; �ber Verm�gen verf�gt er nicht. Es sind zudem Betreibungen gegen ihn h�ngig. Der Beschwerdef�hrer erhielt w�hrend des Mietverh�ltnisses mehrere Reklamationsschreiben seitens der Liegenschaftsverwaltung, deren Vorhaltungen er bestreitet. Vor diesem Hintergrund erwog die Vorinstanz, der Tod der Ehefrau des Beschwerdef�hrers sowie allenfalls auch die lange Dauer des Mietverh�ltnisses von 19 Jahren w�rden f�r eine Erstreckung des Mietverh�ltnisses bis 30. Juni 2009 sprechen. H�rtegr�nde, die eine Erstreckung bis 30. Juni 2010 rechtfertigen w�rden, seien nicht gegeben: Ob der Beschwerdef�hrer an Depressionen leide, wodurch die Wohnungssuche wesentlich erschwert sei, k�nne dahin gestellt bleiben, da aufgrund der Familienverh�ltnisse erwartet werden k�nne, dass ihm seine Kinder bei der Wohnungssuche helfen; zudem w�rde er bei der Suche auch vom Sozialamt unterst�tzt. Es m�ge zutreffen, dass der Beschwerdef�hrer als IV-Rentner und mit einem auf "-xx" endenden Namen allenfalls mehr Zeit als andere Wohnungssuchende ben�tige, aber seit der K�ndigung seien ihm rund zehn Monate zur Verf�gung gestanden, was ausreichend sei. Der Beschwerdef�hrer habe Faktoren wie insbesondere einen angespannten Wohnungsmarkt im Raum Frauenfeld, auf dem Personen mit bestimmten ausl�ndischen Namen oft geringere Erfolgschancen h�tten, nicht ausreichend dargetan. Dass er f�r sich als Einzelperson eine Wohnung suche, d�rfte die bei einzelnen Vermietern allenfalls vorhandene Bef�rchtung, Personen mit einem solchen Namen w�rden aufgrund ihrer famili�ren Situation mehr Schwierigkeiten verursachen, vermindern. Die Eink�nfte des Beschwerdef�hrers w�rden die Wohnungssuche nicht erschweren. In der Region Frauenfeld sowie in der Stadt Winterthur best�nde ein ausreichendes Angebot an 1- bis 4-Zimmerwohnungen in der Preisklasse um Fr. 1'000.-- pro Monat; gem�ss einem Ausdruck einer Seite des Internetsuchdiensts "Immoscout24" seien Ende Dezember 2008 allein in Frauenfeld von 15 rund 7 Objekte im Preisrahmen von Fr. 670.-- bis Fr. 1'050.-- monatlich zu mieten gewesen. Der Beschwerdef�hrer k�nne keine ausreichenden Suchbem�hungen vorweisen, da er bloss 3 1/2- bis 4-Zimmerwohnungen in Frauenfeld suche, w�hrend in die Suche aufgrund der konkreten Verh�ltnisse (Tod seiner Ehefrau, Auszug seines Sohnes) auch 2- bis 3-Zimmerwohnungen einzubeziehen seien. Es sei dem Beschwerdef�hrer �berdies durchaus zumutbar, seine Suchbem�hungen auf die Umgebung von Frauenfeld sowie die Stadt Winterthur auszudehnen, wo sein Sohn wohne. Zwischen Winterthur und Frauenfeld bzw. zwischen Frauenfeld und der Umgebung best�nde ein gut ausgebautes und erschwingliches Angebot an �ffentlichen Verkehrsmitteln, das es dem Beschwerdef�hrer erm�gliche, seine Verwandten und Freunde in Frauenfeld jederzeit unkompliziert zu besuchen.
2.3 Der Beschwerdef�hrer macht geltend, seine Ortsverbundenheit m�sse zu einer zus�tzlichen Erstreckung f�hren. Er habe sein ganzes Leben in der Schweiz in Frauenfeld verbracht und habe Familie in Frauenfeld; er sei auf schnelle soziale Kontaktaufnahme angewiesen. Der Beschwerdef�hrer setzt sich jedoch nicht mit der Erw�gung auseinander, wonach es ihm von der Umgebung von Frauenfeld oder der Stadt Winterthur aus, wo sein Sohn hingezogen ist, angesichts des gut ausgebauten �ffentlichen Verkehrsnetzes nicht zumutbar sein soll, Frauenfeld zu erreichen bzw. dort ans�ssige Verwandte und Freunde zu besuchen. Damit gelingt es dem Beschwerdef�hrer nicht, darzulegen, dass die Vorinstanz ihr Ermessen �berschritten hat.
2.4 Der Beschwerdef�hrer bringt vor, es h�tten ihm nicht zehn Monate f�r die Wohnungssuche zur Verf�gung gestanden, da im Herbst noch keine Wohnangebote f�r den Fr�hling bestanden h�tten und ihn die Vermieterin nicht vorzeitig aus dem Mietverh�ltnis entlassen h�tte, falls er fr�hzeitig ein Ersatzangebot gefunden h�tte. Faktisch seien ihm lediglich drei Monate (April bis Juni 2009) f�r die Wohnungssuche einger�umt worden, was insbesondere angesichts seines ausl�ndischen Namens eine sehr kurze Zeit sei. Der Beschwerdef�hrer zeigt nicht auf, prozesskonform vor den kantonalen Instanzen behauptet zu haben, dass die Vermieterin nicht bereit gewesen w�re, ihn vorzeitig aus dem Mietverh�ltnis zu entlassen. Sein Vorbringen ist somit neu und unzul�ssig (Art. 99 Abs. 1 BGG). Damit st�sst auch sein Argument, im Herbst h�tten keine Angebote f�r den Fr�hling bestanden, ins Leere, und es trifft nicht zu, dass ihm nur drei Monate f�r die Wohnungssuche zur Verf�gung standen.
2.5 Der Beschwerdef�hrer macht geltend, es sei gerichtsnotorisch, dass ein auf "-xx" endender Name bei der Wohnungssuche hinderlich sei, was die Vorinstanz nicht geb�hrend gewichtet habe. Die Vorinstanz hat Schwierigkeiten aufgrund des Namens des Beschwerdef�hrers ber�cksichtigt. Der Beschwerdef�hrer zeigt nicht auf, entgegen der Feststellung der Vorinstanz besondere Faktoren wie einen angespannten Wohnungsmarkt im Raum Frauenfeld, auf dem Personen mit bestimmten ausl�ndischen Namen oft geringere Erfolgschancen h�tten, dargetan zu haben. Er behauptet nur, eine konkrete Diskriminierung aufgrund des Namens k�nne kaum nachgewiesen werden. Daraus folgt aber nicht, dass er eine angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt nicht h�tte nachweisen k�nnen. Diesbez�glich erachtete die Vorinstanz die Vorbringen des Beschwerdef�hrers als ungen�gend. Zudem ist entgegen der Auffassung des Beschwerdef�hrers die Annahme der Vorinstanz nicht zu beanstanden, Vermieter h�tten bei Familien gr�ssere Schwierigkeiten (insbesondere Nachbarschaftskonflikte) als bei Einzelpersonen zu bef�rchten.
2.6 Der Beschwerdef�hrer macht geltend, aufgrund seiner Einkommensverh�ltnisse in Verbindung mit den �brigen Umst�nden h�tte er keines der auf "Immoscout24" aufgef�hrten Objekte in Frauenfeld erhalten. Tats�chlich sei es ihm auch nicht gelungen, ein Mietobjekt zu finden. Das Angebot m�sse bei seinen Rahmenbedingungen um ein Vielfaches h�her sein. Der Beschwerdef�hrer setzt sich nicht hinreichend mit der Erw�gung der Vorinstanz auseinander, dass er die Suchbem�hungen auf die Umgebung von Frauenfeld und die Stadt Winterthur h�tte ausdehnen k�nnen. Damit w�re das Wohnungsangebot um ein Vielfaches h�her gewesen. Auch insoweit gelingt es dem Beschwerdef�hrer nicht, eine Ermessens�berschreitung der Vorinstanz auszuweisen.
2.7 Bez�glich der Betreibungen, die gegen den Beschwerdef�hrer bestehen, ist zu beachten, dass Betreibungen den Mieter zwar bei der Wohnungssuche behindern, die Erstreckung aber nichts an den Eintr�gen �ndert (vgl. HIGI, Z�rcher Kommentar, 1996, N. 174 zu Art. 272 OR mit Hinweisen). Der Beschwerdef�hrer behauptet auch nicht, die Betreibungen seien ungerechtfertigt oder er h�tte die Ausst�nde in n�chster Zeit bezahlen k�nnen.
2.8 Soweit sich der Beschwerdef�hrer gegen den Vorwurf der ungen�genden Suchbem�hungen wendet, setzt er sich nicht hinreichend mit dem angefochtenen Entscheid auseinander und zeigt wiederum nicht auf, inwiefern es ihm trotz des gut ausgebauten �ffentlichen Verkehrsnetzes nicht zumutbar sein soll, in der Umgebung von Frauenfeld oder in der Stadt Winterthur eine Wohnung zu suchen. Zudem zeigt der Beschwerdef�hrer nicht auf, bereits vor der Vorinstanz behauptet zu haben, auf eine gr�ssere Wohnung angewiesen zu sein, um seine Kinder zu beherbergen, wenn diese auf Besuch k�men oder wegen der ben�tigten Pflege seiner Person dort �bernachten m�ssten. Dieses Vorbringen ist somit neu und nicht zu h�ren (Art. 99 Abs. 1 BGG). Damit ist es bundesrechtskonform, wenn die Vorinstanz zum Schluss kam, der Beschwerdef�hrer m�sse auch 2- bis 3-Zimmerwohnungen in seine Suche einbeziehen. Daraus, dass er bis anhin kein Ersatzobjekt gefunden hat, kann er aufgrund der ungen�genden Suchbem�hungen nichts zu seinen Gunsten ableiten.
Die Vorinstanz stellte gest�tzt auf diverse Reklamationsbriefe fest, der Hausfrieden zwischen dem Beschwerdef�hrer und den Mitmietern sei durch die Anwesenheit seiner Familie stark gest�rt worden. Selbst wenn H�rtegr�nde best�nden, w�re eine Erstreckung bis 30. Juni 2010 nicht gerechtfertigt. Das Interesse der Beschwerdegegnerin, den Hausfrieden in der Liegenschaft A.________strasse aufrechtzuerhalten, w�rde unverh�ltnism�ssig stark eingeschr�nkt, da ausschliesslich der Auszug des Beschwerdef�hrers die Situation zu entspannen verm�ge. Der Auszug des Sohnes des Beschwerdef�hrers, der angeblicher Ausl�ser der Zwistigkeiten gewesen sei, und der Tod der Ehefrau verm�chten daran nichts zu �ndern, da bei einem stark gest�rten Nachbarschaftsverh�ltnis die Fronten im Allgemeinen derart verh�rtet seien, dass die anderen Mieter kaum genau unterscheiden w�rden, welches Familienmitglied im Einzelnen Ausl�ser der Zwistigkeiten gewesen sei. Unerheblich sei, ob einige Mitmieter den Beschwerdef�hrer unterst�tzten, da auch dies nichts daran �ndere, dass dieser mit anderen Mietern stark zerstritten sei.
3.1 Der Beschwerdef�hrer bestreitet nach wie vor, dass er mit mehreren Mitmietern zerstritten sein soll und r�gt, die Vorinstanz habe Art. 8 ZGB i.V.m. Art. 29 Abs. 2 BV verletzt, indem sie ihm verwehrt habe, den verlangten Gegenbeweis in Form der Befragung der Mitbewohner anzutreten. Der Beschwerdef�hrer verweist diesbez�glich auf seine kantonale Berufung, in der er wiederum auf seine Klage verweist. In der Klage f�hrte er aus, es gebe etliche ehemalige Mitmieter, die best�tigten, mit der Familie X.________ immer ein gutes Einvernehmen gehabt zu haben, jedoch nicht unbedingt mit dem Hauswart. Er behauptete �berdies, mit den gegenw�rtigen Mietern w�rde kein gest�rtes Verh�ltnis vorliegen. Neben f�nf Stellungnahmen ehemaliger Mieter legte er einen Auszug aus dem Telefonbuch betreffend die A.________strasse bei und f�hrte die dort ans�ssigen Mieter mit Ausnahme des Hauswarts als Zeugen auf. Der Beschwerdef�hrer gibt in der Beschwerde zu, dass zu diesem ein Spannungsverh�ltnis bestehe.
3.2 Zwar ist es problematisch, wenn die Vorinstanz auf fr�here Reklamationsschreiben abstellt und die aktuellen Mitmieter des Beschwerdef�hrers nicht als Zeugen einvernimmt, da sie die ihr rechtzeitig und formg�ltig angebotenen Beweismittel abzunehmen hat, es sei denn, diese betr�fen eine nicht erhebliche Tatsache oder seien offensichtlich untauglich, die streitige Tatsache zu beweisen (BGE 131 I 153 E. 3 S. 157 mit Hinweisen) und auf ein beantragtes Beweismittel nur verzichten kann, wenn sie ohne Willk�r in vorweggenommener Beweisw�rdigung annehmen durfte, eine weitere Beweiserhebung w�rde ihre �berzeugung nicht beeinflussen (BGE 134 I 140 E. 5.3 S. 148 mit Hinweisen). Dass die Befragung der vom Beschwerdef�hrer genannten Mitmieter von vornherein ungeeignet ist, zu beweisen, dass der Hausfrieden nicht (mehr) gest�rt ist, kann nicht gesagt werden. Der Beschwerdef�hrer anerkennt indessen selbst, dass er zum Hauswart nach wie vor ein angespanntes Verh�ltnis hat. Deshalb ist auch diesbez�glich nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz zum Schluss kam, ausschliesslich der Auszug des Beschwerdef�hrers verm�ge die Situation zu entspannen. Somit konnte sie im Ergebnis ohne Willk�r auf die Befragung der Mitmieter verzichten.
Zusammenfassend hat die Vorinstanz ihr Ermessen nicht �berschritten. Ihr Entscheid ist weder offensichtlich unbillig noch in stossender Weise ungerecht. Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird der Beschwerdef�hrer kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

References: BGE 
 BGE 
 Art. 272
 Art. 4
 Art. 272
 Art. 272
 Art. 8
 Art. 29
 Art. 68