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Timestamp: 2018-08-17 09:08:11+00:00

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Rupture d'un bail enregistré en retard
» Rupture d'un bail enregistré en retard
#1 21-01-2013 12:32:42
je poste à propos du cas dans lequel je me retrouve.
- Bail de 9 ans
- Bail signé en Aout 2010 pour entrée le 1er Septembre 2010.
- Le bail a été enregistré en Novembre 2011, en retard d'un an donc.
Je compte mettre fin à mon bail en mai (préavis de 3 mois sera donné ce mois) et donc en pratique il me faudra payer une indemnité de 1 mois car rupture dans la 3 eme année du premier triennal.
Seulement quand je lis certains documents, je vois qu'un bail doit être enregistré dans les 2 mois suivant la signature. Et que la sanction pour un bail non enregistré dans les 2 mois de la signature est l'annulation de l'obligation de préavis et de l'indemnité de rupture.
Mais qu'en est-il lors de l'enregistrement d'un bail après cette période? Cela annule-t-il la sanction?
De plus, le propriétaire n'est il pas censé fournir un document attestant de l'enregistrement du bail à ses locataires? Car je n'ai jamais rien reçu et mon bail ne comporte pas de cachets du SPF indiquant l'enregistrement.
Quand je me suis rendu au SPF, la personne a été incapable de retrouver le document enregistré, la seule chose qu'il a pu me fournir est un papier indiquant la date de l'enregistrement. Mais il a été incapable de me dire quoi faire par rapport aux points ci-dessus...
#2 21-01-2013 12:37:18
Re : Rupture d'un bail enregistré en retard
Hélas la période de risque pour le propriétaire n est que pendant le non enregistrement, une fois fait, il n y à plus de sanction ... Et il ne doit pas spécialement vous transférer l enregistrement ...
#3 21-01-2013 12:46:28
En effet, en fouillant un peu dans les documents proposés sur le site j'ai trouvé ce point qui confirme vos dires.
La sanction civile prévoit que, tant que le contrat de bail n'est pas enregistré après l'expiration du délai de deux mois fixé dans le C. enreg. dont dispose le bailleur pour présenter le contrat à l'enregistrement, le locataire peut mettre fin au bail sans devoir respecter le délai de préavis et les indemnités légalement établis (21).
Source : https://www.pim.be/telechargement/circulaire_090507.pdf
#4 21-01-2013 13:39:00
Kyuuzu a écrit :
Vous avez de bonnes sources
#5 21-01-2013 16:07:33
En fait si le bailleur enregistre plus de 2 mois après la signature, il doit simplement payer une amende de 25€. C'est tout.
Pour pouvoir partir sans payer d'indemnité ni prester de préavis, il fallait que vous puissiez prouver que l'enregistrement était postérieur à votre renom.
NB: si vous allez sur My MinFin (le même site que celui où vous déclarez vos impôts), vous verrez toutes les informations dont le Fisc dispose à votre sujet. Notamment s'il y a des baux enregistrés à votre nom.
Puisque le but "officiel" de l'enregistrement obligatoire des baux de résidence principale est de bétonner les droits des locataires pendant 9 ans, même si le bien est vendu.
Grâce à l'enregistrement, votre bail a une date certaine et peut être opposable à des tiers. L'acheteur sera dès lors obligé de respecter votre bail.
#6 21-01-2013 16:26:23
L'acheteur sera dès lors obligé de respecter votre bail.
Ou, en tout cas, de tenir compte de son existence...
#7 21-01-2013 16:30:30
Pour ce qui est du document sur My minfin, j'irai jeter un oeil, mais je pense qu'il y a un soucis à ce niveau la puisque la personne du SPF n'a pu retrouver une quelconque copie du document enregistré dans leur système.
Il m'a juste sorti une feuille avec une date et puis c'est tout, en m'indiquant que les arretés royaux n'étaient pas encore tous passés et que d'un niveau Fiscal ils étaient en ordre, mais pas au niveau Civil (d'après lui pas besoin de préavis ni d'indemnité de rupture).
Le tout en ne sachant pas me dire ce qu'il en était dans mon cas, d'où mes questions plus bas...
Mais en voyant la circulaire que j'ai indiqué précédemment, c'est pourtant bien passé. Donc je ne comprends pas trop ou il voulait en venir!
#8 21-01-2013 17:02:44
J'ai remarqué qu'en envoyant les baux par mail, je ne paie jamais d'amende
#9 21-01-2013 19:03:04
Et en s'abstenant une fois pour toutes de toute forme d'enregistrement, on ne paie pas d'amende non plus. Y compris si on se présente devant le juge de paix.
#10 21-01-2013 22:27:55
Pour moi, le juge de paix demande systématiquement si le bail est enregistré ou non. Il en tient donc compte. (même s'il n'en demande pas la preuve)
Perso, j'enregistre tous mes baux, par mail. Et même quand je suis en retard, je n'ai pas d'amende à payer non plus.
Quant au site MyMinFin, les baux enregistrés ne s'y retrouvent pas tous, et quand ils s'y retrouvent, ils sont rarement bien encodés.
#11 22-01-2013 10:40:55
Oui, il en tient compte, je suppose, dans la mesure où une indemnité de rupture est demandée dans le cadre d'un bail long. C'est un cas de figure qui réclame un enregistrement du bail.
Il est à indiquer sur la requête en effet si le bail est enregistré, et à quelle date. Mais l'absence d'enregistrement n'a jamais causé aucun problème ni amende.
#12 31-08-2017 13:01:50
Kiki&Nala
Je sais que cette article a 4 ans mais j'ai une question concernant un document que j'ai trouvé sur internet ( file:///C:/Users/C%C3%A9dric/Downloads/fiche_bail_non_enregistre.pdf )
Selon ce document le bail de trois ans n'est pas concerné par l'indemnité.
Je me retrouve dans la même situation que Kyuuzu sauf que j'ai un bail de 3 ans. Mon propriétaire a aussi enregistré le bail avec un an de retard et je voudrais partir 2 mois avant la fin du bail et le propriétaire ma déjà fait comprendre que il me demanderais l'indemnité de 1 mois....
3.2.1. À quels baux s’appliquent l’article 3, § 5, alinéa 3 ?
D’abord, insistons en rappelant que cette disposition ne s’applique qu’aux baux relatifs à la
résidence principale du preneur.
D’autre part, le locataire ne pourra se prévaloir de cette faculté qu’après la période de deux
mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe.
Notons, à titre purement ironique, que pour les logements affectés à la résidence principale
du locataire qui ne sont pas exclusivement occupés par une personne seule ou une famille,
le délai d’enregistrement est de quatre mois. Mais ne soyons pas trop tatillons !
Ensuite, autre singularité, si l’article 73 de la loi-programme (I) du 27 décembre 2006 ajoute
un nouvel alinéa à l’article 3, § 5, il faut savoir que celui-ci ne s’applique pas à tous les baux
relatifs à la résidence principale du locataire. En effet, en ce qui concerne la durée d’un bail
relatif à la résidence principale du locataire, la loi a organisé quatre régimes différents : le
bail réputé conclu pour neuf années (régime général), le bail écrit conclu pour une durée
inférieure ou égale à trois ans (bail dit de “courte durée”), le bail écrit conclu pour une durée
supérieure à neuf années (bail dit de “longue durée”) et le bail écrit conclu pour la durée de
vie du locataire (“bail à vie”). Mais pour le bail de “longue durée” et le “bail à vie”, la
question de l’enregistrement ne se pose pas puisqu’ils doivent être faits par acte
Dans le cadre de ces différents régimes, la loi sur le bail de résidence principale contient unesérie de dispositions permettant au bailleur et au preneur de résilier ces baux. Sans entrerdans des explications qui dépasseraient largement le cadre de cette fiche juridique,évoquons seulement l’article 3, § 5, qui stipule en ses alinéas 1er et 2 : « Il peut être mis finau bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si lepreneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité.Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prendfin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. »
Autrement dit, cet article 3, § 5, prévoit que nonobstant la durée du bail, le locataire auratoujours le droit de résilier le contrat de bail moyennant un préavis d’une durée d’au moinstrois mois. Mais, particularité notable, cet article 3, § 5, ne s’applique pas aux baux de“courte durée”. Pour s’en convaincre, il suffit de lire l’article 3, § 6, alinéa 2, qui précise que« Ce bail [d’une durée inférieure ou égale à trois ans] n’est pas régi par les dispositions des§§ 2 à 5 du présent article. »
Dès lors, pour résumer cette question, précisons que les dispositions permettant au locataire
de mettre fin à un bail non-enregistré à n’importe quel moment sans devoir respecter une
durée de préavis ni payer l’indemnité éventuellement due, s’appliquent uniquement aux
baux réputés conclus pour neuf années, en cours ou qui ont été prorogés chaque fois pour
une durée de trois ans (art. 3, § 1
Pouvez vous me dire si les informations dans ce document sont correctes ?
Dernière modification par Kiki&Nala (31-08-2017 13:04:50)
#13 31-08-2017 15:54:48
Si vous êtes dans un bail de courte durée (moins de 3 ans), et que vous rompez le bail, il convient de respecter les clauses prévues à cet effet.
Si le propriétaire ne demande qu'un mois d'indemnité compensatoire, et que cela était convenu au bail que vous avez signé - ce qui est relativement peu, il pourrait fixer un forfait plus élevé - il est payable dès l'instant où vous cassez le bail avant terme.
Si vous allez en justice de paix, il est très probable que la conclusion soit la même - si le juge vous faisait la faveur de voir votre bail comme un bail de 9 ans -, voire pire.
Finalement, vous dites que "votre propriétaire a fait enregistré le bail". Peu importe que ça soit en retard. Il l'est.
Il est donc tout à fait inutile de creuser dans cette voie, pour vous.
#14 31-08-2017 16:16:38
Le propriètaire me demande d'accepter des visites pour des nouveaux locataires et en plus de payer une indemnité de un mois.
Suis-je obligé d'accepter ?
Idéalement je voudrais lui proposer d'accepter de faire des visites mais en contre partie je ne payerais pas d'indemnité.
J'ai un bail de 3 ans a partir di 01/03/2015 et je déménage le 01/01/2018 je trouverais dommage de devoir lui payer un mois de loyer pour 2 mois....
Je lui ai déjà envoyé le recommandé pour le préavis.
Le propriètaire et très près de ses sous il a fallu deux ans pour que il change une lampe dans les communs et plusieurs mois pour que il change un robinet.... Les négotiations s'annonce difficile
Dernière modification par Kiki&Nala (31-08-2017 16:20:01)
#15 31-08-2017 17:32:32
Bien sûr... Et vous feriez mieux de ne pas trop mettre de bâtons dans les roues d'ailleurs, car votre propriétaire pourrait alors réclamer une indemnité complémentaire vu l'impossibilité de relouer le bien dans des conditions normales.
Il est peut-être près de ses sous. Mais sur le coup, c'est vous qui vous mettez dans votre tord, et qui réclamez des conditions plus avantageuses.
La seule chose que vous pourriez voir avec lui, ce serait que cette indemnité tombe si vous retrouviez quelqu'un qui prenait la suite de votre bail, et que votre propriétaire accepterait (sans pour autant qu'il ait à justifier son refus ou son acceptation, évidemment).
De manière à ce qu'il n'en subisse aucun désagrément (recherche nouveau locataire, ELS, ELE, etc.) ou perte financière (risque de chômage locatif après votre départ).
#16 31-08-2017 17:39:29
Le propriétaire me demande d'accepter des visites pour des nouveaux locataires
Quoi de plus normal! C'est à cela uniquement que sert le préavis de 3 mois: permettre les visites de manière à ce que le bailleur puisse retrouver un nouveau locataire le plus vite possible. C'est vous qui avez créé le problème en résiliant votre bail avant son terme.
Votre bail stipule certainement les modalités des visites, c'est souvent 3 fois par semaines, 2 heures contiguës par jour.
Moi j'indique même les créneaux que je souhaite dans mes baux ce qui évite les sempiternelles discussions pour choisir les créneaux de commun accord.
D'ailleurs il est d'usage, quand vous envoyez votre renom, d'inclure dans votre lettre les créneaux que vous souhaitez.
Les baux de court terme n'étant jamais résiliables sauf clause expresse insérée dans le bail, regardez si vous avez la clause en question.
Si vous ne l'avez pas, vous pouvez résilier mais vous devez payer tous les loyers à échoir jusqu'au terme.
Si vous l'avez, c'est d'habitude 3 mois si la résiliation a cours lors de la 1ère année, 2 mois lors de la 2ème et 1 mois lors de la 3ème.
Je ne vois nullement pourquoi le fait d'accepter des visites (ce qui est pour vous une OBLIGATION CONTRACTUELLE fondamentale) vous permettrait d'être dispenser de payer une indemnité et/ou d'avoir une réduction!
Dernière modification par panchito (31-08-2017 17:47:54)
#17 31-08-2017 18:33:21
Je ne comprend pas .... Si je serais parti le premier Mars comme prévu donc 2 mois plus tard je ne doit pas accepter de faire des visites mais dans mon cas je suis obligé ? donc si le propriètaire trouve un nouveau locataire pour le premier janvier il touchera mon indemnité et le loyer du nouveau locataire... Pas très logique tout ça... De plus le propriètaire est passé il y a un mois pour réparer le four et il a bien vu que l'appartement est IMPECCABLE donc le jour ou je part le nouveau locataire poura emménager directement.
Par exemple le mois passé quand il est passé pour "éssayer de" réparer le four il ma donné le document avec l'indexation de 2017. Je l'ai donc reçu avec 5 mois de retard... Il ma gentillement demandé de aussi règler l'indexation pour les 5 mois qui sont déjà passé, ce que j'ai fait sans rien dire car je veux rester en bon terme avec le propriètaire.
J'ai été très patient avec le propriètaire, je ne vais pas rentrer dans les détail mais si je déménage avant la fin du bail c'est a cause des souci que j'ai dans l'appartement.
Je n'ai vraiment pas envie de lui laisser un mois de loyer après tout ce que j'ai du endurer dans cet appartement...
( J'ai l'impression que je parle a des propriètaires )
Dernière modification par Kiki&Nala (31-08-2017 18:33:38)
#18 31-08-2017 20:36:28
Kiki&Nala a écrit :
Je ne comprend pas .... Si je serais parti le premier Mars comme prévu donc 2 mois plus tard je ne doit pas accepter de faire des visites mais dans mon cas je suis obligé ?
Peu importe la date de votre départ, en principe vous êtes tenus à accepter des visites. Par ailleurs, même si vous quittez en fin de bail, vous êtes tenus à lui remettre un préavis.
On peut indexer avec effet rétroactif de trois mois; les trois mois qui précède l'indexation. En outre, l'indexation se calcule sur base de l'indice du mois précédent le mois de l'anniversaire du bail. Vous pouvez donc réclamer ce que vous avez payé en trop.
Vous avez souffert durant près de trois années et vous ne savez pas attendre deux mois de plus. C'est risible.
La loi est la même pour les bailleurs et les preneurs. Vous cherchez la petite bête et en finale ce pourrait-être le bailleur qui soit le plus patient.
#19 31-08-2017 20:59:41
Kiki & Nala a écrit :
Je ne comprend pas .... Si je serais parti le premier Mars comme prévu donc 2 mois plus tard je ne doit pas accepter de faire des visites mais dans mon cas je suis obligé ? donc si le propriètaire trouve un nouveau locataire pour le premier janvier il touchera mon indemnité et le loyer du nouveau locataire... Pas très logique tout ça...
Effectivement, vous n'avez pas l'air de connaître ni votre bail, ni les lois.
Pour les baux de court terme (qui sont souvent utilisés comme des "périodes d'essai") si votre bailleur, ne s'oppose pas à ce que vous restiez dans les lieux au moins 3 mois avant l'échéance, votre bail est automatiquement transformé en bail standard de 9 ans (pour encore mieux protéger le locataire et bétonner ses droits pendant minimum 9 ans).
Donc si le bailleur ne s'était pas opposé à ce que vous restiez avant le 30 novembre, votre bail aurait été automatiquement transformé en bail standard de 9 ans pour bétonner vos droits vis-à-vis de votre domicile pendant au moins 9 ans. Si vous aviez remis votre renom en décembre par exemple, vous auriez toujours un prévis de 3 mois à prester et une indemnité (bail de 9 ans résilié dans sa 3ème année) d'un mois de loyer à payer.
Comme vous avez hijacké le post de quelqu'un d'autre, c'est difficile de retrouver quel élément appartient à qui...
Mais bon, contrairement à la discussion de 2013, vous vous dites:
Vous avez envoyé votre renom vers le 28 août par recommandé avec accusé de réception pour être sur qu'il démarre au 1er septembre? C'est bien ça? Et votre préavis va du 1er septembre au 30 novembre? Mais vous n'allez déménager que le 1er janvier?
Dernière modification par panchito (31-08-2017 21:09:52)
#20 31-08-2017 22:12:09
Je vois nulle part écrit que le préavis commence le 1er septembre. Que je sache, rien n'empêche d'envoyer son préavis plusieurs mois avant qu'il commence. Mieux vaut trop tôt que trop tard.
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