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Timestamp: 2020-07-12 12:56:45+00:00

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OLG Frankfurt, 20 W 45/02: OLG Frankfurt: urkunde, vollmacht, ermächtigung, vollzug, grundbuchamt, vertragsabschluss, belastung, eigentümer, rechtsverletzung, vormerkung
Urteil des OLG Frankfurt vom 10.02.2003, 20 W 45/02
Aktenzeichen: 20 W 45/02
OLG Frankfurt: urkunde, vollmacht, ermächtigung, vollzug, grundbuchamt, vertragsabschluss, belastung, eigentümer, rechtsverletzung, vormerkung
Entscheidungsdatum: 10.02.2003
Normen: § 133 BGB, § 157 BGB, § 15 GBO
Grundbuchverfahren: Auslegung einer Notarvollmacht als Ermächtigung zur nachträglichen Bewilligung einer Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung enthält nicht schon die Bewilligung einer entsprechenden Auflassungsvormerkung. Als Ermächtigung zur nachträglichen Bewilligung einer Auflassungsvormerkung kann aber eine Vollmacht in der Kaufvertragurkunde ausgelegt werden, die den Notar zu Bewilligungen und Stellung von Anträgen jeder Art ermächtigt. Dem steht nicht entgegen, dass die Urkundsbeteiligten trotz Belehrung bei Vertragsabschluss keine Anträge hinsichtlich einer Auflassungsvormerkung gestellt haben.
Der angefochtene Beschluss und der Beschluss des AG Witzenhausen vom 02.12.2002 werden aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Eintragung der Auflassungsvormerkung gemäß Antrag vom 25.10.2002 nicht aus den Gründen des Beschlusses vom 02.12.2002 abzulehnen.
1Zu UR-Nr. .../1999 beurkundete der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten am 25.11.1999 (Bl. 101-106 d. A.) einen Kaufvertrag mit Auflassung zwischen den Beteiligten über den betroffenen Grundbesitz, wobei als Gesamtkaufpreis 37,40 DM (22 qm zu 1,70 DM/qm) vereinbart wurden. Der Beteiligte zu 1) als Verkäufer bewilligte und der Beteiligte zu 2) als Käufer beantragte die lastenfreie Umschreibung, wozu der Notar die Pfandfreigaben einholen sollte. Nach § 5 der Vertragsurkunde wies der Notar die Beteiligten auf die Möglichkeit der Beantragung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung bzw. deren Löschung bei Eigentumsumschreibung hin Entsprechende Anträge stellten die Beteiligten ausdrücklich nicht. In § 6 des Vertrages heißt es: ... Die Beteiligten beauftragen den Notar mit dem Vollzug der Urkunde und bevollmächtigen ihn, alle zur Wirksamkeit und Durchführung dieses Vertrages erforderlichen behördlichen und sonstigen Genehmigungen und Erklärungen einzuholen und mit Wirkung für und gegen alle Beteiligten entgegenzunehmen. Der Notar wird außerdem bevollmächtigt, alle Erklärungen abzugeben, die zum Vollzug dieser Urkunde etwa noch erforderlich sind. Er wird ermächtigt, Bewilligungen und Anträge jeder Art zu stellen, zu ändern, zu ergänzen oder zurückzunehmen. Das gilt auch für die von den Beteiligten unmittelbar gestellten Anträge, sowie für den Fall, daß das Kaufgrundstück zwischenzeitlich eine andere Bezeichnung erhalten haben sollte... Der Beteiligte zu 1) genehmigte am 23.07.2001 die am 25.11.1999 von einer Notariatsangestellten als vollmachtloser Vertreterin für ihn abgegebenen Erklärungen und erteilte ihr Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Sie sollte bevollmächtigt sein, alle etwa noch zur Durchführung der Urkunde erforderlichen Erklärungen abzugeben (Bl. 105 d. A.). Unter Berufung auf die ihm in § 6 der Urkunde vom 25.11.1999 erteilte Vollmacht bewilligte der Verfahrensbevollmächtigte am 25.10.2002 (Bl. 86 d. A.) in einem von ihm
Verfahrensbevollmächtigte am 25.10.2002 (Bl. 86 d. A.) in einem von ihm unterzeichneten und mit seinem Dienstsiegel versehenen Schriftstück für den Beteiligten zu 1) und beantragte für den Beteiligten zu 2) zu dessen Gunsten die Eintragung einer Auflassungsvormerkung an dem betroffenen Grundbesitz. Das Grundbuchamt verlangte zunächst mit Zwischenverfügung vom 29.10.2002 (Bl. 88 d. A.) die Genehmigung bzw. die Bewilligung des Beteiligten zu 1) und wies schließlich mit Beschluss vom 02.12.2002 (Bl. 98 d. A.) den Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zurück, weil zu ihrer Bewilligung die dem Notar in der Kaufvertragsurkunde erteilte Vollmacht nicht ausreiche. Mit ihrer Beschwerde haben die Beteiligten geltend gemacht, die Vollmacht des Notars umfasse auch die Befugnis, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu beantragen, da diese nur ein "Weniger" gegenüber der Eigentumsumschreibung darstelle und im Rahmen der Vertragsabwicklung sachgerecht sei. Das Landgericht hat die Beschwerde zurückgewiesen, da der in § 5 des Vertrages zum Ausdruck gebrachte Wille der Vertragsbeteiligten, von der Eintragung einer Auflassungsvormerkung abzusehen, einer Auslegung der Vollmacht im Sinn der Beschwerde entgegenstehe. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde, die damit begründet wird, dass die Erklärung der Beteiligten in § 5 der Urkunde nur bedeute, dass sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Auflassungsvormerkung eintragen lassen wollten. Dies schließe aber nicht die Befugnis des Notars aus, auf Grund der ihm erteilten umfassenden Vollmacht zum späteren Zeitpunkt Entsprechendes zu beantragen. Dies diene auch dem Interesse des Verkäufers, um seinen vertraglichen Verpflichtungen gerecht zu werden.
2Die gemäß §§ 78, 80 Abs. 1 Satz 3 GBO zulässige weitere Beschwerde ist begründet, denn der angefochtene Beschluss beruht auf einer Rechtsverletzung (§§ 78 GBO i.V.m. § 546 ZPO). Die Auffassung der Vorinstanzen, die Notarvollmacht nach § 6 der Urkunde vom 25.11.1999 umfasse nicht die Bewilligung und Beantragung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Beteiligten zu 2) an dem Vertragsgrundstück, ist nicht frei von Rechtsfehlern. Zwar sind die Vorinstanzen - ohne dies näher zu problematisieren - zu Recht davon ausgegangen, dass es auf den Vollmachtsumfang entscheidend ankommt, denn nach vorherrschender Auffassung enthält die Bewilligung der Eigentumsumschreibung noch keine Bewilligung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung (BayObLG Rpfleger 1979, 134; Erman/Hagen/Lorenz: BGB, 10. Aufl., Rdnr. 5; Palandt/Bassenge: BGB, 62. Aufl., § 885, Rdnr. 8; Soergel/Stürner: BGB, 13. Aufl., § 885, Rdnr. 6; Staudinger/Gursky: BGB, 2002, § 885, Rdnr. 19 mit umfassende Überblick über den Meinungsstand; Demharter: GBO, 24. Aufl., § 15, Rdnr. 16; Kuntze/ Ertl/Herrmann/Eickmann: Grundbuchrecht, 5. A ufl., § 15, Rdnr. 27; Meikel/ Böttcher: Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 15, Rdnr. 31; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 12. Aufl., Rdnr. 184, Seite 95). Die gegenteilige Auffassung, dass in der Bewilligung des definitiven Rechts in der Regel auch die Bewilligung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Erwerb dieses Rechts zu sehen sein wird (Augustin in BGB-RGRKomm, 12. Aufl., § 885, Rdnr. 15; ausführlich: Hieber DNotZ 1954, 67), wird dem im Grundbuchverfahren geltenden Grundsatz der Klarheit und Eindeutigkeit der Erklärung nicht gerecht und vernachlässigt die zusätzliche Belastung, die die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Fall der Rückabwicklung für den Eigentümer mit sich bringt. Der Senat ist deshalb wie das Bayerische Oberste Landesgericht in der zitierten Entscheidung der Auffassung, dass die Bewilligung der Eintragung der Auflassung nicht die Bewilligung der Eintragung der Auflassungsvormerkung umfasst, weil beides wesensmäßig verschieden ist. Grundlage für die Bewilligung der Eintragung der Auflassung kann deshalb nur die Vollmacht sein, die dem Notar in der Urkunde vom 25.11.1999 erteilt wurde. Als Verfahrenshandlungen unterliegen sowohl die Eintragungsbewilligung als auch die Vollmacht dazu der eigenen Auslegung des Rechtsbeschwerdegerichts, ebenso die Frage der Auslegungsfähigkeit einer Grundbucherklärung (Demharter: GBO, 24. Aufl., § 78, Rdnr. 13 und 15). Diese Auslegung führt dazu, den Notar als bevollmächtigt zur Bewilligung und Beantragung der Eintragung der Auflassungsvormerkung anzusehen. Schon aus dem Vergleich von § 6 Abs. 4 Satz 1 und Satz 2 der Urkunde vom 25.11.1999 wird deutlich, dass Satz 2 eine Ermächtigung betrifft, die über die zum Vollzug der Urkunde erforderlichen Erklärungen hinausgeht, denn der Notar wird darin ermächtigt, Bewilligungen und Anträge jeder Art zu stellen. Deshalb kommt es nicht darauf an, dass die Auflassungsvormerkung nicht zum Vollzug der Urkunde erforderlich ist. Auch dass die Beteiligten nach § 5 der Urkunde die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bei Vertragsabschluss nicht beantragt haben, schließt eine nachträgliche Beantragung nicht aus. Dem Verzicht auf die Absicherung durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung liegt häufig die Erwartung einer schnellen Abwicklung zu Grunde, die sich nach dem Zeitablauf
die Erwartung einer schnellen Abwicklung zu Grunde, die sich nach dem Zeitablauf zwischen Beurkundung im November 1999 und der Einreichung beim Grundbuchamt im Oktober 2002 offensichtlich nicht erfüllt hat. Dieser Umstand ist bei der Auslegung des Willens der Beteiligten zu berücksichtigen. Es ist deshalb nicht anzunehmen, dass der Beteiligte zu 2) auch für den jetzt eingetreten Fall einer jahrelangen Verzögerung der Vollziehung auf eine Absicherung durch eine Auflassungsvormerkung verzichtet hätte. Wegen der wirtschaftlich geringen Bedeutung des Objektes kann aber auch davon ausgegangen werden, dass der Beteiligte zu 1) trotz der grundsätzlichen Belastung, die die Eintragung einer Auflassung für den Eigentümer darstellt, gegen die Eintragung einer Auflassungsvormerkung keine Einwände hat. Schon der Gesamtkaufpreis von 19,12 EUR legt nahe, dass die Beteiligten den Notar möglichst umfassend bevollmächtigen wollten, um bei der weiteren Abwicklung nicht mehr persönlich tätig werden zu müssen, also auch nicht weitere Genehmigungen und Bewilligungen abgeben zu müssen. Vorsorglich wird für das weitere Verfahren bemerkt, dass die Bewilligung in der vom Notar unterzeichneten und mit seinem Dienstsiegel versehenen Erklärung vom 25.10. 2002 als notarielle Eigenurkunde auch der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1GBO genügt (Senat MittBayNot 2001, 225 mit zustimmender Anmerkung von Reithmann; Demharter aaO., § 29 Rdnr. 35; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, aaO., Rdnr. 164).
3Eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten war mangels weiterer Beteiligter mit widersprechendem Verfahrensziel nicht veranlasst.
20 W 45/02
Urkunde, Vollmacht, Ermächtigung, Vollzug, Grundbuchamt, Vertragsabschluss, Belastung, Eigentümer, Rechtsverletzung, Vormerkung

References: § 133
 § 157
 § 15
 § 5
 § 6
 § 181
 § 6
 § 5
 § 5
 § 546
 § 6
 § 885
 § 885
 § 885
 § 15
 § 15
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 § 885
 § 78
 § 6
 § 5
 § 29
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