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Timestamp: 2018-10-21 14:19:58+00:00

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Sentencia arrendamientos Incumplimiento y resolucion contractual - Togas.biz
La Sentencia del Tribunal Supremo 4279/2015, de 15 de octubre de 2015 se refiere a la infracción de los artículos 1.258 y 1.124 del Código Civil sobre el cumplimiento de los contratos de arrendamiento con arreglo a los postulados de la buena fe.
En el caso que resuelve la sentencia, las partes pactaron como causa de resolución de un contrato de subarrendamiento de industria (el "Contrato"), el impago de dos mensualidades de renta. Ante el impago sucesivo de dos mensualidades, la parte subarrendadora, hizo valer extrajudicialmente la condición resolutoria acordada.
Sin embargo, el Tribunal se encarga de recordar que, a la hora de ejercer cualquier derecho, hay que estarse a las exigencias de la buena fe según lo establecido en el artículo 1.258 del Código Civil, pues en el caso que nos ocupa, a lo largo de los trece años de duración del Contrato, la subarrendadora había condonado y renunciado a determinados derechos derivados del Contrato en cuestión sin realizar ningún reproche por incumplimiento a la subarrendataria. No fue hasta el seno de unas negociaciones del Contrato en las que la subarrendadora tenía interés de resolver el contrato para poder liberarse de la obligación de reasumir los trabajadores de la subarrendataria, que el impago de las dos mensualidades fue utilizado como causa efectiva de resolución del Contrato.
Siguiendo lo expuesto en la STS de 28 de junio de 2011, al tratarse de un retraso inhabitual en la práctica de la subarrendataria y, teniendo en cuenta que la cuantía adeudada fue pagada tan pronto le fue reclamada, el Tribunal Supremo, entendió que "tal incumplimiento, o mejor dicho, los efectos resolutorios pretendidos examinados en su conjunto y a la vista de los antecedentes fácticos y circunstancias que lo rodearon durante la vida del mismo, no es respetuoso ni con la buena fe […] ni con la exigente doctrina legal en orden a la apreciación de causas de resolución del contrato, al entender este Tribunal "ad quem" que no medió un incumplimiento grave, que además quedó pronto reparado y con virtualidad para considerar que realmente pudiera frustrar, para la parte que lo denuncia, la finalidad de un contrato que, tan precipitadamente, decidió y comunicó para aprovechar su interés para resolverlo en el contexto de unas negociaciones".
Por tanto, el Tribunal exige a las partes, en todo caso, actuar con arreglo a los postulados de la buena fe y, si bien no discute la eficacia de la resolución en caso de incumplimiento, según lo previsto en el artículo 1.124 del Código Civil, su fuerza ejecutiva debe modularse atendiendo a las circunstancias que hayan rodeado el caso en cuestión. En consecuencia, ninguna de las partes puede hacer valer como causa resolutoria una situación que, en el marco del Contrato, ha venido siendo tolerada, con el único fin de liberarse de una obligación prevista en el propio Contrato, apreciándose mala fe en tal pretensión, y menos cuando la situación de incumplimiento ha sido buscada intencionadamente por la parte interesada en tal resolución.
Según lo expuesto anteriormente, podemos concluir que la existencia de una causa de resolución expresamente prevista contractualmente no puede llevar a una interpretación literal de la misma, así como tampoco a su aplicación automática, ya que será condición esencial para su efectiva aplicación, la existencia de buena fe contractual, y ello se traduce en la honestidad y lealtad que debe imperar entre las partes.
Julián Matos y Ariadna Boix

References: resolución 
 artículo 1
 resolución 
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