Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Heizkosten-Aufteilung-Eigentumswohnungen-2-Familienhaus--f317755.html
Timestamp: 2018-11-19 10:19:38+00:00

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| 28.10.2018 01:53 |
Zusammenfassung: Es geht um die Modalitäten der Heizkostenverteilung in einem Mehrfamilienhaus.
Ein ehemaliges Einfamilienhaus ist in zwei Eigentumswohnungen ( Partei A und Partei B) mit eigenen Gasthermen und eigenem Gaszähler aufgeteilt worden. Partei B überlegt nach 15 Jahren, in denen jede der beiden Parteien ihre Heizkosten getrennt abgerechnet hat, darauf zu klagen dass für die beiden Wohnungen zumindest ein Grundkostenbetrag von 30 % der Heizkosten nach Quadratmetern aufgeteilt wird.
Grund: Beide Gaszähler befinden sich im Gemeinschaftskeller und B konnte ablesen, dass A kaum Gas verbraucht, also sehr wenig heizt. Er geht davon aus, dass ein Heizenergieklau im großen Stile stattfindet. Die Wohnung von A wird seiner Meinung nach fast völlig von B beheizt.
Frage: Kann B mit Erfolgsaussicht darauf klagen, dass A an seinen Heizkosten beteiligt wird?
Partei B besitzt 70% des Hauses bestehend aus den Wohnungen im ersten und zweiten Stock (direkt unter dem Dach) und einem Teil des Erdgeschosses. A besitzt einen Teil des Erdgeschosses.
Da die Wohnung A unter der Wohnung B und über den beheizten, als Arbeitsraum benutzten Kellern von B liegt, wird die Wohnung von A von oben und unten durch B mit beheizt. Außerdem seitlich durch den Anteil von B am Erdgeschoss. Es gibt in dem ehemaligen Einfamilienhaus keine Wärmedämmung zwischen den Wohnungen innerhalb des Hauses.
A argumentiert gegen diese Aufteilung folgendermaßen:
1. Er lebt schon länger als B in dem Haus und B konnte vor dem Kauf seiner Eigentumswohnung den Energieverbrauch seiner Wohnung unter den gegebenen Umständen aus den Heizungsbedarf der Vorbesitzer seiner Wohnung erfahren. Es ist also nicht so dass nachträglich A eingezogen wäre und dadurch sich überraschend die Heizkosten verändert hätten. Wenn B die Wohnung unter den gegebenen Umständen gekauft hat, dann ist es seine Sache und er kann die Situation nicht nachträglich verändern.
2. A hat bewusst eine Eigentumswohnung gekauft, bei der die Heizungen völlig getrennt sind, weil er so Streit vermeiden wollte. Wenn es eine Aufteilung nach Grundkosten gegeben hätte, dann hätte er diese Wohnung nicht gekauft. Einer nachträglichen Veränderung dieser Grundannahme stimmt er daher nicht zu.
3. B musste wissen dass er eine Wohnung mit großen Außenflächen (Dach) kauft. Es musste ihm klar sein, dass seine Wohnung höhere Heizkosten hat als sie innenliegende Wohnung A. Das war ihm beim Kauf bekannt und daher kann er auch nicht beanspruchen, dass dies nach 15 Jahren geändert wird.
4. A gibt sich mit einer niedrigeren Heiztemperatur als B zufrieden, und er schläft bewusst bei offenem Fenster. Außerdem wohnt und duscht er meist bei seiner Freundin. Daher der niedrigere Gasverbrauch. Dass dies so ist, ist seine Privatsache und geht B nichts an. Es handelt sich hier nicht um Heizkostenklau, sondern um einen bewusst niedrigeren Verbrauch von Energie.
28.10.2018 | 04:08
Kann B mit Erfolgsaussicht darauf klagen, dass A an seinen Heizkosten beteiligt wird?
Zunächst ist zu bedenken, dass die Beweislast für Ihre auf der Tatsachenebene durchaus komplexe Situation bei B als Kläger liegt. Das wird mithin auf ein bau/-thermotechnisches Sachverständigengutachten hinauslaufen, für das ebenfalls der Kläger in Kostenvorlage treten muss.
Es sei denn, aus den nachfolgenden, gesetzlich normierten Gründen wären diese bautechnischen Argumente nachrangig. Das gilt für und gegen beide Parteien.
Hier kommt die HeizkostenVO als zwingendes und nicht abdingbares Recht zur Anwendung, § 2 „Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen".
Danach besteht eine Pflicht zur anteiligen Erfassung des Verbrauchs, § 4 HeizkostenVO.
Nun zu Ihrer konkreten Sachverhaltsschilderung.
Hier regelt § 7 HeizkostenVO die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme verbindlich wie folgt:
"1 Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. 2 In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. 3 In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. 4 Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. 5 Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden."
Da es sich um verbindliche und rechtsgeschäftlich nicht abdingbare Regelungen handelt (beruhend auf dem Energieeinsparungsgesetz), sind die Argumente beider Parteien, explizit die des A insoweit unerheblich, als diese den hier aufgezeigten gesetzlichen Anforderungen nicht entsprechen. Dabei kann allerdings im Streitfall inzidenter durchaus ein Sachverständigengutachten erforderlich sein.
Der Vollständigkeit halber sei aber noch auf die Ausnahmeregelungen des § 11 HeizkostenVO hingewiesen, die ich aus der Ferne nicht abschließen bewerten kann:
a) in Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m² • a) aufweisen,
c) die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann."
Nachfrage vom Fragesteller	28.10.2018 | 07:02
Danke für die Antwort. Frage: falls B recht behält und 30 % der Heizkosten auf beide nach Quadratmetern umgelegt werden würden, könnte dann bei verlangen das rückwirkend die Heizkosten der vergangenen Jahre zu 30 % umgelegt werden, da ja auf seine Kosten geheizt hätte. Auf wie viele Jahre rückwirkend wäre das dann im besten Falle?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.10.2018 | 15:43
Hier wird es sehr auf § 242 BGB (Treu und Glauben) und ein schutzwürdiges gegenseitiges Vertrauen in das bisher ausgeübte Verfahren ankommen. Dazu der BGH zum WEG (BGH, Urteil vom 9. 7. 2010 - V ZR 202/09 (LG Koblenz):....gekürzt.
.....[11] (2) Das ändert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen) Schlüssel umgelegt werden (ähnl. Elzer, in: Riecke/Schmid, § 16 Rdnr. 86; Schmid, ZMR 2010, 259 [260]). Erst recht führt dieser Vertrauensschutzgedanke dazu, dass in der Regel nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden darf. Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (vgl. auch OLG Hamm, ZMR 2007, 293 [295] = BeckRS 2007, 15383; Elzer, in: Riecke/Schmid, § 16 Rdnr. 86a). Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen solcher Ausnahmetatbestände sind bei der Beschlussmängelklage die beklagten Wohnungseigentümer. Anders verhält es sich dagegen bei noch laufenden Zeiträumen, wenn sich bei typisierender Betrachtung kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat, etwa wenn für das laufende Wirtschaftsjahr kein auf der Grundlage des alten Schlüssels aufbauender Wirtschaftsplan beschlossen worden ist und die Abrechnung noch in der Schwebe ist. Allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des alten Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, vermag kein schutzwürdiges Vertrauen zu begründen (vgl. auch Becker, in: Bärmann, § 16 Rdnr. 104). (NJW 2010, 2654, beck-online)
Die Materie ist durchaus komplex und auch mit Prozesskostenrisiken (Gerichts-, Anwalt- und SV-Kosten) behaftet, so dass ich empfehle, zunächst eine gütliche Einigung über das Schiedsamt (Schiedsfrau/Schiedsmann) Ihres AG-Bezirks anzustreben. Das ist unvergleichlich kostengünstiger (ca. 50 €) gegenüber einer Klage und ebenso rechtsverbindlich und fördert nachhaltiger der Frieden in einer Hausgemeinschaft.
Mit bestem Dank für Ihre pos. Bewertung verbleibe ich,
Bewertung des Fragestellers 28.10.2018 | 07:37
" Die Antwort war klar und sie kam sehr schnell. Insbesondere neu war mir die Tatsache, dass die Frage der Kostenverteilung zum Teil eine unabdingbare gesetzlich geregelte Angelegenheit ist. Zusätzlich stellt sich nun die Frage, ob die bisherige nicht Berücksichtigung der gesetzlich geregelten Kostenverteilung rückwirkend für die vergangenen 15 Jahre geltend gemacht werden könnte. Diese Frage habe ich eine Nachfrage gestellt, auf deren Beantwortung ich im Augenblick noch warte. "
Die Antwort war klar und sie kam sehr schnell. Insbesondere neu war mir die Tatsache, dass die Frage der Kostenverteilung zum Teil eine unabdingbare gesetzlich geregelte Angelegenheit ist. Zusätzlich stellt sich nun die Frage, ob die bisherige nicht Berücksichtigung der gesetzlich geregelten Kostenverteilung rückwirkend für die vergangenen 15 Jahre geltend gemacht werden könnte. Diese Frage habe ich eine Nachfrage gestellt, auf deren Beantwortung ich im Augenblick noch warte.
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References: § 2
 § 4
 § 7
 § 11
 § 242
 BGH 
 § 16
 § 16
 § 16