Source: https://ratsinfo.braunschweig.de/bi/vo020.asp?VOLFDNR=342
Timestamp: 2020-07-14 22:12:57+00:00

Document:
Vorlage - 2506/99 - Bebauungsplan "Frankfurter Straße-West", WI 84 Stadtgebiet zwischen Frankfurter Straße, Stobwasserstraße, Stadtreinigungsamt und Hugo-Luther-Straße Behandlung der Anregungen, Satzungsbeschluss
Vorlage - 2506/99
Betreff: Bebauungsplan "Frankfurter Straße-West", WI 84
Stadtgebiet zwischen Frankfurter Straße, Stobwasserstraße, Stadtreinigungsamt und Hugo-Luther-Straße
Planungs- und Umweltausschuss ungeändert beschlossen (2506/99)
Rat (offen) (2506/99)
61.2-312/WI 84
Vorlage erfolgt auf Grund Vorschlag/Anreg.
Bebauungsplan "Frankfurter Straße-West", WI 84
"1. Die während der erneuten öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen werden nicht berücksichtigt.
2. Der Bebauungsplan 'Frankfurter Straße-West', WI 84 wird in der während der Sitzung ausgehängten Fassung als Satzung beschlossen.
Der Bebauungsplan „Frankfurter Straße-West“, WI 84 hat gem. § 3 Abs. 2 BauGB vom 27. November bis 28. Dezember 1998 öffentlich ausgelegen. Auf Grund von vorgebrachten Anregungen eines benachbarten Grundstückseigentümers wurde der Bebauungsplan dahingehend geändert, dass die als ‘erhaltenswerte Grünfläche’ festgesetzte Fläche auf dem Grundstück der Frankfurter Straße 254 nicht mehr festgesetzt wurde. Der Plan hat entsprechend § 3 Abs. 3 BauGB vom 16. bis 30. Juli 1999 erneut öffentlich ausgelegen.
Innerhalb dieses Zeitraumes war es möglich nur zu den im Bebauungsplan geänderten Festsetzungen ‑ also den Wegfall der ‘erhaltenswerten Grünfläche’ ‑ Anregungen vorzu­bringen. Dies war nicht der Fall. Es werden jedoch zu anderen Aspekten der Planung An-regungen vorgebracht, die in der Anlage 5 behandelt werden. Die Verwaltung empfiehlt diese Anregungen nicht zu berücksichtigen.
Die Verwaltung empfiehlt den Bebauungsplan mit der dazugehörigen Begründung als Satzung zu beschließen.
Anlage 2: Zeichnerische Festsetzungen
Anlage 5: Anregungen im Rahmen der erneuten öffentlichen Auslegung
Anlage 6: Bereits abgehandelte Anregungen
Stand: 20.10.1998
Frankfurter Straße-West WI 84
1. In den Gewerbegebieten GE und GEe sind folgende gem. Baunutzungsverordnung (BauNVO) ausnahmsweise zulässigen Nutzun­gen allgemein zulässig:
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.
2. In den Gewerbegebieten GE und GEe ist Ein­zelhandel wie folgt zulässig:
2.1 Allgemein zulässig sind Kfz-Einzelhandel, Kfz-Ersatzteilhandel sowie Kioske.
2.2 Ausnahmsweise zulässig sind Verkaufs- und/ oder Ausstellungsflächen, die im unmittelbaren Zusammenhang mit der am Standort erfolgen­den Herstellung oder Weiterverarbeitung von Waren und Gütern stehen und von untergeord­neter Größe sind. Sie müssen in eine mit der gewerblichen Produktion, Weiterverarbeitung oder Dienstleistung im Zusammenhang stehen­de bauliche Anlage integriert sein.
3. In den Baugebieten GE und GEe sind Vergnü­gungsstätten ausgeschlossen.
4. Im Baugebiet GEe sind nur Anlagen und Be­triebe zulässig, deren Emissionsverhalten dem solcher Betriebe und Anlagen entspricht, die in Mischgebieten (§ 6 BauNVO) zulässig sind.
II Höhe baulicher Anlagen
1. Die Oberkante des Erdgeschoßfußbodens ‑ OKEF ‑ darf bei ebenem Gelände nicht höher als 0,60 m über dem Bezugspunkt liegen (Normalhöhe).
Der Bezugspunkt ist die endgültige Höhe der öf­fentlichen Verkehrsfläche am Schnittpunkt der dem Grundstück zugewandten Straßenbegren­zungslinie mit der Senkrechten auf der Straßen­begrenzungslinie in Richtung auf die Mitte der straßenseitigen Gebäudeseite.
2. Steigt oder fällt das Gelände vom Bezugspunkt zum Gebäude, so ist die Normalhöhe um das Maß der natürlichen Steigung oder des natür­lichen Gefälles zu verändern.
1. Mindestens 10 % der Grundstücksfläche sind mit Gehölzen zu bepflanzen. Dabei sind auf diesen Grünflächen je angefangene 200 m² ein groß­kroniger Laubbaum sowie 50 Sträucher zu pflanzen.
2. Je 6 Stellplätze ist ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen.
3. Die Bepflanzungen sind fachgerecht auszufüh­ren, dauerhaft zu unterhalten und bei Abgang zu ersetzen. Sie müssen spätestens ein Jahr nach Bezugsfertigkeit des Hauptgebäudes hergestellt sein.
5. Außer Kraft tretende Bebauungspläne
in der Neufassung vom 27.08.1997 (BGBl. I S. 2141, BGBl. 1998 I S. 137)
in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch
Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466, 479)
in der Neufassung vom 22.08.1996 (Nds. GVBl. S. 382), zuletzt geändert durch Gesetz vom 12.03.1999 (Nds. GVBl. S. 74, 77)
e) Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG)
in der Neufassung vom 21.09.1998 (BGBl. I S. 2994)
Für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes gilt der Flächennutzungs­plan der Stadt Braunschweig in der Fassung der Bekanntmachung vom 24.08.1978, zuletzt geändert am 19.12.1997. Er stellt für den Geltungsbe­reich des Bebauungsplanes „gewerbliche Baufläche“ dar.
Die Ziele des Bebauungsplanes können aus diesen Darstellungen entwickelt werden.
Für das Plangebiet gelten die Festsetzungen der als Bebauungsplan überge­leiteten Bestimmungen der Bauverordnung der Stadt Braunschweig vom 29.05.1957/30.10.1963 und des dazugehörigen Baunutzungsplanes. Diese setzen flächendeckend ein Industriegebiet (I 1) fest.
Das Plangebiet liegt im westlichen Industriegürtel Braunschweigs, an der stark befahrenen Frankfurter Straße. Das Gebiet ist durch ein heterogenes Umfeld ge­prägt: Stadtreinigungsamt, Kleingewerbe, Teutloff-Schule, Geschoßwohnungsbau, großflächige Einzelhandelsbetriebe sowie der Bereich der ehemaligen Wilke-Werke.
Hintergrund der Bebauungsplanänderung ist das bereits längerfristig verfolgte Ziel des Vereins zur Förderung unabhängiger Kultur e. V., in dem ehemaligen Verwaltungsgebäude der Luther-Werke, Frankfurter Straße 253, ein Wohn- und Kulturprojekt zu realisieren. Die benachbarte gewerbliche Nutzung, vor allem das Stadtreinigungsamt, schließt eine Wohnnutzung aus. Allerdings kann mit der Umwandlung des derzeit festgesetzten Industriegebietes in ein Gewerbe­gebiet heutigen Zuschnitts eine kulturelle Nutzung ermöglicht werden. Durch eine solche Änderung der Art der baulichen Nutzung entsteht eine verbesserte städte­bauliche Gliederung durch die Abstufung Industriegebiet-Gewerbe­gebiet bis zum auf der Ostseite der Frankfurter Straße festgesetzten Kerngebiet. Auch kann so die Nutzung der beantragten Räumlichkeiten für kulturelle Zwecke mit dem be­reits existierenden städtischen Jugendzentrum Drachenflug, das sich in dem­selben Gebäude befindet, einhergehen.
Die Ursprungsvorlage setzt unter Punkt 4.2 Anpflanzungsfestsetzungen die vor­handene Grünfläche im Innenhof des Gebäudes 254 als erhaltenswerte Grün­fläche fest. Diese Festsetzung wurde in Anbetracht einer erneuten Abwägung revidiert (siehe Anlage 5 - Behandlung der Anregungen).
Der gesamte Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes wird als „Gewerbege­biet“ bzw. „eingeschränktes Gewerbegebiet“ festgesetzt. Überwiegend ist der Regelkanon für Gewerbegebiete gemäß § 8 BauNVO hier festgesetzt. Abwei­chungen hiervon werden im folgenden beschrieben:
a) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sollen in diesem Bereich allgemein zulässig sein. Dadurch wird die Möglichkeit eröffnet, daß sich die Einrichtungen, wie Jugendzentrum, Kulturzentrum, Ausbildungs­stätten etc., ansiedeln. Auf diese Weise wird das Nutzungsspektrum auch im Hinblick auf die geplante Kerngebietsnutzung (Büros, Wohnungen, Dienst­leistungen auf der Ostseite der Frankfurter Straße) vergrößert. Gleichzeitig wird hier solchen Nutzungen eine Ansiedlungsmöglichkeit in einer relativ wenig störanfälligen Umgebung geschaffen, wie es z. B. in Wohngebieten nicht mög­lich ist.
Einzelhandelsbetriebe werden bis auf wenige Ausnahmen ausgeschlossen.
Betroffen sind die verschiedenen Formen des großflächigen Einzelhandels (in der Regel ab 1.200 m² Geschoßfläche, z. B. Verbrauchermärkte, Fachmärkte) bzw. die Häufung mehrerer, rechtlich selbständiger Einzelhandelsbetriebe, die zusammen betrachtet dem Charakter eines Verbrauchermarktes oder eines Einzelhandelszentrums sehr nahe kommen. Diese Handelsformen sollen nach den Leitlinien des Zentrenkonzeptes Einzelhandel nur noch in innerstädtischen Kerngebieten oder in eigens für sie ausgewiesenen Sondergebieten zuge­lassen werden. Als ein solcher Entwicklungsschwerpunkt in der Nähe des Plangebietes ist der Bereich Otto-von-Guericke-Straße/Frankfurter Straße bzw. Stöckheim zu nennen.
In diesem Standortbereich hat sich der großflächige Einzelhandel bereits so stark etabliert, daß kaum oder keine Flächenreserven für weitere Ansiedlungen dieser Art mehr bestehen. Wegen der Einkaufsattraktivität dieses Gebietes und der Häufung von zentrenschädlichen Nutzungen bzw. Warenangeboten sollen nach der städtebaulichen und funktional noch vertretbaren Arrondierung im Westen (Bereich zwischen Stobwasserstraße, Frankfurter Straße und West­tangente) keine weiteren Einzelhandelsnutzungen zugelassen werden. Mit der genannten Arrondierung südlich des Plangebietes ist die räumliche Entwick­lung der größten Ballung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen außerhalb der Braunschweiger Innenstadt als abgeschlossen zu betrachten.
Auch „kleinere“ Einzelhandelseinrichtungen mit weniger als 1.200 m² Ge­schoßfläche werden ausgeschlossen. Diese sollen sämtlich nach den Leitlinien des Zentrenkonzeptes Einzelhandel nicht in Gewerbegebieten, sondern nur noch in den örtlichen Versorgungsbereichen der Stadtteile bzw. in der Innen­stadt angesiedelt werden. Dadurch sollen die funktionierenden, integrierten Einkaufsbereiche stabilisiert werden.
Kfz-Handel und Kfz-Ersatzteilhandel sollen allgemein zulässig sein, da bereits jetzt der Plangeltungsbereich durch mehrere Betriebe dieser Branchen geprägt ist und diese Einzelhandelseinrichtungen auch nicht die Versorgungsstruktu­ren der örtlichen Nahversorgungsbereiche oder der Innenstadt gefährden.
Kioske, die ebenfalls zu den Einzelhandelsbetrieben zu zählen sind, sollen ebenso allgemein zulässig sein. Damit soll den Beschäftigten in dem Gewerbe­gebiet die Möglichkeit gegeben werden, sich kurzfristig mit Erfrischungen, Speisen und dgl. für die Arbeitspausen zu versorgen.
c) Verkaufs- und/oder Ausstellungsflächen
Ausnahmsweise zugelassen werden können Verkaufs- und/oder Ausstellungs­flächen, die im unmittelbaren Zusammenhang mit der am Standort erfolgenden Herstellung oder Weiterverarbeitung von Waren und Gütern stehen und von untergeordneter Größe sind. Die Verkaufs- und Ausstellungsflächen müssen dabei eine mit der gewerblichen Produktion, Weiterverarbeitung oder Dienst­leistung im Zusammenhang stehende bauliche Anlage bilden, um zu verhin­dern, daß Verkaufs- oder Ausstellungsflächen losgelöst von der Produktions­stätte eine eigenständige Entwicklung vollziehen und damit besondere Bedeu­tung bekommen.
Es handelt sich bei diesen Fällen also nicht um reine Einzelhandelsbetriebe, sondern um Gewerbebetriebe, die am Ort der Herstellung verkaufen wollen, was für den Betrieb unter Umständen von erheblicher Bedeutung sein kann. Diese besondere Form des Einzelhandels kann akzeptiert werden, wenn sie keine wesentliche Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit der bestehenden Einkaufsbereiche der Stadt darstellt und insgesamt keine negativen städtebau­lichen Auswirkungen nach sich zieht.
d) Vergnügungsstätten
Vergnügungsstätten, worunter z. B. Kinos, Diskotheken, Spielhallen und Nacht­bars fallen, werden ausgeschlossen. Es handelt sich hierbei um Einrichtungen, die sich in der Innenstadt ansiedeln sollen, um deren Attraktivität auch nach Geschäftsschluß im Zusammenspiel mit Gaststätten und Restaurants zu fördern.
e) Eingeschränktes Gewerbegebiet
Die Festsetzung „eingeschränktes Gewerbegebiet“ für den Bereich zwischen nördlich angrenzender Wohnbebauung und dem Gewerbegebiet entspricht dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Schon der bisher geltende Baunutzungsplan sah innerhalb eines Industriegebietes einen 50 m breiten Schutzstreifen zwischen einem Wohngebiet und dem Industriegebiet vor. Dieser Schutzstreifen entspricht nach heutigem Planungsrecht einem einge­schränkten Gewerbegebiet. Für die dort ansässigen Betriebe entsprechen die Emissionswerte denen, die im Mischgebiet zulässig sind.
4.2 Anpflanzungsfestsetzungen
Nach bisher geltendem Planungsrecht fehlen Vorschriften für eine Grundstücks­begrünung fast vollständig und die Versiegelung der Grundstücke ist so gut wie nicht beschränkt.
Zur klimatischen, optischen und psychologischen Aufwertung des Gebietes wird deshalb festgesetzt, daß 10 % der Grundstücksfläche zu begrünen ist und je sechs Stellplätze ein Laubbaum zu pflanzen ist. Zur Erreichung einer gewissen Mindestwirkung werden Bäume und Sträucher in Qualität und Quantität vorge­schrieben. Ein Erfolg dieser Festsetzungen wird sich erst im Laufe eines längeren Zeitraumes zeigen, da diese Festsetzungen in der Regel erst im Rahmen von Bauanträgen zum Neubau oder zur Umnutzung durchgesetzt werden können. Für neue Nutzer sind diese Vorschriften zumutbar, da sie auch zur Imageverbesse­rung des gesamten Gebietes beitragen und im Regelfall bei Neuansiedlungen eine Grundstücksbegrünung als Standard bezeichnet werden kann.
ALT Die vorhandene Grünfläche im Innenhof des Gebäudes 254 wird als private Grün­fläche und der vorhandene Großbaum vor dem Gebäude Nr. 254 wird als zu er­haltender Einzelbaum festgesetzt, da die gewünschte klimatische, optische und physiologische Aufwertung des Gebietes hierdurch erreicht und gesichert werden kann.
Hierbei ist auch das anerkannt große Grünflächendefizit im gesamten Westlichen Ringgebiet zu berücksichtigen.
NEU Der vorhandene Großbaum vor dem Gebäude 254 wird als zu erhaltener Einzel­baum festgesetzt, um das ohnehin vorhandene Grünflächendefizit nicht noch zu verstärken.
Bei diesem Bebauungsplan werden über die Art der baulichen Nutzung und die maximale Gebäudehöhe von 18 m hinaus keine zusätzlichen Festsetzungen getroffen. Die festgesetzte Gebäudehöhe orientiert sich an den Festsetzungen des östlich angrenzenden Bebauungsplangebietes Frankfurter Straße-Ost sowie der im Norden angrenzenden, in der Regel viergeschossigen Wohnbebauung.
Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur überbaubaren Grundstücks­fläche etc. werden für nicht erforderlich gehalten, da eventuelle ‑ zur Zeit nicht abseh­bare Neubauten ‑ auf der Basis der allgemein geltenden planungsrecht­lichen und bauordnungsrechtlichen Vorschriften beurteilt werden.
4.4 Belange von Natur und Landschaft
Durch diesen Bebauungsplan werden keine zusätzlichen Eingriffe im Sinne des § 8 a BNatSchG vorbereitet. Sowohl die Ausnutzungsziffern als auch die über­baubaren Flächen werden nicht verändert. Deshalb mußte die Eingriffsregelung im Rahmen der Abwägung nicht berücksichtigt werden.
Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes tritt die Braunschweiger Bauver­ordnung mit dem dazugehörigen Baunutzungsplan außer Kraft.
Stand: 1999-08-18
Während der erneuten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes „Frankfurter Straße-West“, WI 84 vom 16. Juli bis 30. Juli 1999 wurden Anregungen zum Bebau­ungsplan vorgebracht. Diese werden auf den folgenden Seiten aufgeführt und mit einer Stellungnahme sowie einem Beschlussvor­schlag der Verwaltung versehen.
Schreiben der Firma adp, Herrn Thomas Funke, Zuckerbergweg 47, 38124 Braunschweig vom 30. Juni 1999
zu dem in Auslegung befindlichen Bebauungsplan WI 84, Frankfurter Straße-West, nehme ich wie folgt Stellung:
Alle Anregungen und Bedenken gegen die Änderung des Bebauungsplanes sind bis auf die Festsetzung des Innenbereichs des Grundstücks Frankfurter Straße 254 als private Grünfläche ohne ausreichende Begründung zurückgewiesen worden. Der Rat der Stadt Braun­schweig wurde durch die eigene Verwaltung dahinge­hend getäuscht, dass die Basis für die Abänderung des rechtsgültig bestehenden Bebauungsplanes eine ver­besserte städtebauliche Gliederung durch die Abstu­fung Industriegebiet/Gewerbegebiet bis zum auf der Ostseite der Frankfurter Straße sich festsetzenden Kerngebiets sei. Diese Behauptung, die Basis des Än­derungsverfahrens für den Bebauungsplan ist, wird durch die eigenen Aussagen auf Seite 3 der Ratsvor­lage vom 8. März 1999 nachweislich anders getroffen: ‘Hintergrund des Bebauungsplanverfahrens ist das bereits längerfristig verfolgte Ziel des Vereins zur För­derung unabhängiger Kultur e. V. in dem ehemaligen Verwaltungsgebäude der Luther-Werke, Frankfurter Straße 253 ein Wohn- und Kulturobjekt zu realisieren.’
Laut Beschluss vom Rat der Stadt Braunschweig vom 18. Mai 1999 konnten im Sinne von § 3 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) Anre-gungen nur zu geänderten Teilen (hier: Wegfall der festgesetzten Grünfläche) vorgebracht werden. Dies ist hier nicht der Fall, sodass die vorgebrachten Argumente nicht als förmliche Anregungen zu behandeln sind.
Dennoch soll im Sinne einer nach­vollziehbaren Abwägung auf die einzelnen Aspekte eingegangen werden.
Ein Teil der Anregungen ist bereits in der Beschlussvorlage vom 20. Ja­nuar 1999 zur erneuten öffentlichen Auslegung behandelt worden (s. An­lage 6).
Eine andere Begründung für die Änderung des Bebau­ungsplanes gibt es nicht. Gleichzeitig beabsichtigt die Verwaltung die illegale Nutzung des Jugendzentrums Drachenflug, das in baurechtlich und auch bautech­nisch nicht mehr zulässigen Räumlichkeiten seine Auf­gaben ausübt, nach einer zwölfjährigen illegalen Dul­dung durch die Verwaltung zu legalisieren.
Die Abänderung der bisherigen Nutzungsmöglichkeiten des I 2-Gebietes in ein eingeschränktes Gewerbegebiet bringen weiterhin erhebliche Nachteile in der langfristi­gen Verwertung der Grundstücke.
(s. hierzu Stellungnahme auf S. 4)
Seitens der planaufstellenden Behörde wird die Fest­stellung getroffen, dass die Entwicklung des Einzelhan­dels in Braunschweig abgeschlossen ist. Dies hat zur Folge, dass jedwede Änderungen in einzelnen Formen des Einzelhandels durch die nicht verständliche pla­nungsrechtliche Beschneidung der Entwicklungsmög­lichkeiten von Grundstücken zu einer Stagnation bzw. weiteren Rückentwicklung der Stadt Braunschweig als Einzelhandelsstandort führen wird.
Schon jetzt zeigt die Abwanderung von 25.000 Ein­wohnern in den letzten 10 Jahren, dass die verfehlte Standortpolitik der Verwaltung zu massiven Kaufkraft­abflüssen und ‑ damit verbunden ‑ zu erheblichen Ein­wohnerverlusten geführt hat. Selbst das massive Defizit an modernen Nahversorgungseinrichtungen im west­lichen Ringgebiet wird durch die Verwaltung festge­schrieben.
Die Entwicklung des Einzelhandels in Braunschweig wird von seiten des Planungsamtes nicht als abgeschlos­sen betrachtet. Vielmehr wurden im Rahmen des „Zentrenkonzeptes Ein­zelhandel“ Festlegungen dahinge­hend getroffen, dass Einzelhandels­einrichtungen ‑ je nach Größe und Warensortiment ‑ grundsätzlich nur in der Braunschweiger Innenstadt, in den örtlichen Versor­gungsbereichen der Stadtteile oder in den sogenann­ten Entwicklungsschwer­punkten an­gesiedelt werden können.
In der Nähe des Plangebietes findet sich ein solcher Entwicklungs­schwerpunkt im Bereich der Otto-v.-Guericke-Straße. Dort ist großflächi­ger Einzelhandel in allen Variationen bishin zum Ver­brauchermarkt vor­handen. Der Bereich ist aus weiten Teilen des Stadtgebietes gut zu er­reichen. Das Angebot der Entwick­lungsschwerpunkte, wie sie im Zen­trenkonzept aufgezeigt sind, er­scheint als eine geeignete Maßnah­me, um aus Sicht des Oberzentrums, dass die Stadt Braunschweig für die Region darstellt, ungewollte Verbrau­chermarkt- und Fachmarktzentren im näheren Umland zu verhindern, die eine erheb­liche Gefahr für die Zen­tren der Stadt und die ländlich struk­turierten Neben­zentren der umge­benden Gebietskörper­schaften in wirtschaftlicher und städte­baulicher Hinsicht darstellen würden.
Zur Versorgung mit Gütern des täg­lichen Bedarfs sollen nur Nahversor­gungseinrichtungen in den Schwer­punkten der Wohnbebauung unter­gebracht werden. Insgesamt ist im westlichen Ringgebiet die Versor­gung mit Gütern des täglichen Be­darfs als ausreichend anzusehen, sie wird noch verbessert im Zuge der Neuplanung von Wohnbauflächen (Juliusstraße und Frankfurter Straße-Ost).
Die Ansiedlung von Nahversorgungs­einrichtungen in Gewerbegebieten entspricht nicht den Zielen des Zen­trenkonzeptes.
Die Behauptung, dass funktionierende und integrierte Einkaufsbereiche nur in einem örtlichen Versorgungs­bereich angesiedelt sein könnten, widerspricht dem tatsächlichen heutigen Einkaufsverhalten einer moder­nen großstädtischen Gesellschaft. Die Zentralitätsbe­stimmung gilt allerdings eher für Jugendeinrichtungen etc., die hier durch diesen Bebauungsplan in ein Ge­werbegebiet abgedrängt werden sollen. Die Ansiedlung in diesem Gewerbebereich widerspricht der Lebenser­fahrung, dass Treffpunkte von Jugendlichen, die hier angesprochen werden sollen, stadtteilbezogen auch einer sozialen Kontrolle durch die Nachbarschaft unter­liegen sollen. Sie verfügen selten über die notwendige Mobilität, um diesen von dem Zentralbereich des Ring­gebietes recht entfernt gelegenen Bereich der Frankfur­ter Straße überhaupt frequentieren zu können.
Es ist nicht richtig, dass das Jugend­zentrum Drachenflug weitab eines Stadtteils angesiedelt wurde. Das Jugendzentrum stellt für Jugendliche aus dem gesamten westlichen Ring­gebiet eine Anlaufstelle dar und stößt auf große Akzeptanz dieser Bevölke­rungsgruppe. Aufgrund der Nutzung, mit der bisweilen Konzerte oder an­dere Veranstaltungen verbunden sind, bedeutet die angrenzende ge­werbliche Nutzung einen Standort­vorteil gegenüber einer stärker schutzbedürftigen Wohnbebauung.
Das Jugendzentrum ist sowohl fuß­läufig als auch per Rad oder ÖPNV verkehrlich gut erreichbar.
Zu Punkt 4.3 ‑ Sonstige Festsetzungen ‑ ist anzumer­ken, dass die bisherigen Festsetzungen erheblich an­dere Ausnutzungen des Grundstücks erlauben als die künftig geplanten Festsetzungen. Die Stellungnahmen der Verwaltung beschränken sich darauf festzustellen, dass die qualifiziert vorgetragenen Anregungen und Bedenken im Bebauungsplan nicht berücksichtigt wer­den.
In ihren Stellungnahmen führt die Verwaltung immer wieder aus, dass die Herabstufung des Gebiets von I 2 auf GE dem Wunsch nach einer städtebaulichen Nut­zungsabstufung dieses Bereiches entspricht.
Diese ‘städtebauliche Nutzungsabstufung’ ist nur des­halb zu einem Wunsch geworden, weil nur die Verwal­tung aus nicht nachvollziehbaren Gründen einen Verein aus der autonomen Szene hier unterbringen will oder muss.
Eine tatsächlich planerische Notwendigkeit oder ein nachvollziehbares, objektives Ziel für eine Änderung des Bebauungsplanes ist aus allen vorliegenden Unter­lagen keinesfalls erkennbar bzw. aus den veröffentlich­ten Begründungen nachvollziehbar. Es ist falsch, wenn die Verwaltung in ihrer Begründung auf Seite 5 be­hauptet, dass die Abänderung von Industriegebiet in Gewerbegebiet keine Einschränkung der Nutzung für die Teutloff Schule bedeutet.
Der im Juli 1998 eingereichte und auf der Basis des alten Bebauungsplanes abgestimmte Bauantrag für den Ausbau und die Erweiterung des Gebäudes 3 des Grundstücks Frankfurter Straße 254 wird durch die neuen Festsetzungen des Bebauungsplanes WI 84 erheblich eingeschränkt. Die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks wird damit willkürlich behindert.
Herr Funke beantragt in dem im Juli 1998 eingereichten Bauantrag auf dem Grundstück der Frankfurter Straße 254 eine Nutzungsänderung einer baulich bereits vorhandenen Halle. Die Bebauungsplanänderung, die im Bereich des Grundstücks Frankfurter Straße 254 statt Indus­triegebiet gemäß Bauverordnung mit dazugehörigem Baunutzungsplan Gewerbegebiet mit eingeschränkter Nutzung festsetzt, stellt keine pla­nungsrechtlichen Nachteile für den eingereichten Nutzungsänderungs­antrag dar.
Das von der Teutloff Schule genutzte Grundstück ist unter Einbeziehung des ruhigen Gartenbereiches immerhin 90 m tief. Somit werden rund 40 m ‑ und damit mindestens 4.000 m² des Grundstücks ‑ in seiner bisherigen Nutzungsmöglichkeit massiv ein­geschränkt. Hiermit werden Entschädigungsforde­rungen gem. §§ 39 und 40 des BBauG geltend ge­macht.
Thomas Funke“
Die Bestimmungen der Bauverord­nung der Stadt Braunschweig von 1957-05-29/1963-10-30 und des dazugehörigen Baunutzungsplanes sieht bei der Festsetzung Industrie­gebiet einen 50 m breiten Schutz­streifen zur Wohnbebauung hin vor. Übertragen auf derzeitiges Planungs­recht entspricht diese Festsetzung einem Gewerbegebiet heutiger Prä­gung mit eingeschränkter Nutzung. Das Grundstück der Teutloff Schule ist nicht wie angegeben 90 m, son­dern lediglich 73 m breit, sodass ein ca. 23 m breiter und ca. 115 m lan­ger Streifen ‑ also eine ca. 2.650 m² statt einer 4.000 m² großen Fläche ‑ nunmehr im Gewerbegebiet mit ein­geschränkter Nutzung anstatt im In­dustriegebiet liegt. Diese geänderte Festsetzung bedeutet jedoch keine massive Einschränkung der bishe­rigen Nutzungsmöglichkeit. Vielmehr wäre aus heutiger Sicht eine indus­trielle Nutzung in diesem Bereich, basierend auf dem alten Planungs­recht, im Zusammenhang mit der Neuordnung der Frankfurter Straße-Ost und der angrenzenden Wohn­bebauung ohnehin nicht mehr zeit­gemäß und aufgrund der verschärf­ten Immissionsrichtwerte nicht mehr zulässig.
Die Anregungen werden nicht berücksichtigt.
Stand: 1999-01-20
Während der Auslegung des Bebauungsplanes vom 27. November 1998 bis 28. Dezember 1998 wurden Anregungen zum Bebauungsplan „Frankfurter Straße-West“ vorgebracht. Diese werden auf Seite 4 ff. aufgeführt und mit einer Stellungnahme sowie einem Beschlussvor­schlag der Verwaltung versehen.
Weiterhin wurden bereits im Vorfeld verschiedene Bedenken von Seiten der Teutloff Schule und dem Gesellschafter und Grundstückseigentümer Herrn Funke vorgebracht, die der Voll­ständigkeit halber hier ebenfalls wiedergegeben werden.
Schreiben der Teutloff Schule, Frankfurter Straße 254 in Braunschweig von 1997-05-05
„Nutzung des ehemaligen Verwaltungsgebäudes der Luther-Werke zu einem Wohn- und Kulturprojekt
Über das Bauordnungsamt habe ich erfahren, dass für das oben aufgeführte Gebäude ein Antrag auf Nutzungsänderung zu einem Wohn- und Kulturprojekt gestellt worden ist.
In den letzten Jahren haben wir wiederholt darauf hingewie­sen, dass wir durch den Verfall des Nachbargebäudes und durch das Betreiben des Jugendzentrums Drachenflug er­hebliche Nachteile erfahren, obwohl die Stadt Braunschweig unsere Ansiedlung an diesen Ort Anfang 1980 betrieben hat. Durch das Publikum auf dem Nachbargrundstück ist es zu einer Vielzahl von Schmiere­reien an unserem Gebäude und zu einer Anzahl anderer Belästi­gungen gekommen.
Wir haben die Stadt Braunschweig mehrfach gebeten das Ge­bäude zu sanieren und einer sinnvollen Nutzung zuzufüh­ren bzw. es zu verkaufen.
Sollte es zu einer Nutzungsänderung in ein Wohn- und Kul­turpro­jekt kommen, so wird sich nach unserer Auffassung die Situation unerträglich verschärfen.
Die unterschiedlichen Nutzungsziele und Zielgruppen ‑ auf der einen Seite technische Weiterbildung, Aufstiegsfortbil­dung, Fir­menkurse und Seminare für die Mitarbeiter der Betriebe in unse­rer Region, auf der anderen Seite Musik, Kleinkunst, Kom­munika­tion für Studenten, Erwerbslose und Schüler ‑ führen un­weiger­lich zu Konflikten.
Die vielschichtigen sozialen und gesell­schaftlichen Probleme, die in dem zitier­ten Schreiben geschildert wurden, kön­nen nicht durch einen Bebauungsplan gelöst werden. De facto ist das Gebäude Frankfurter Straße 253 städti­sches Eigen­tum. Zurzeit wird ein Teil des Ge­bäudes für das Jugendzentrum Drachenflug ge­nutzt. Insbesondere auf Grund des deso­laten Zustands des dringend renovie­rungsbedürftigen Gebäudes ist es wün­schenswert, so schnell wie möglich ent­sprechende Maß­nahmen einzuleiten. Die rechtliche Grundlage, im ehemaligen Verwaltungsgebäude der Luther-Werke eine Nutzung unterzubringen, die mit der des Jugendzentrums einhergeht, wird mit dem Bebauungsplan „Frankfurter Straße-West“ geschaffen.
Die Anregungen werden nicht berück­sichtigt.
Hinzu kommt, dass der sehr schlechte Grundstückszustand durch ein solches Projekt über Jahre erhalten bleibt, da die Finanzie­rung über erhebliche Eigenleistungen erfolgen soll. Die Bau- und Umbauphase wird daher mehrere Jahre in Anspruch nehmen.
Wir möchten Sie daher bitten alles zu tun, um die unerträg­li­che Situation rasch durch andere Maßnahmen zu verän­dern.
Immerhin haben wir durch unsere Ansiedlung in Braun­schweig ca. 80 Arbeitsplätze geschaffen. Dafür können wir von der Stadt ein Umfeld einfordern, das unsere geschäft­liche Tätigkeit nicht behindert oder gar unmöglich macht.“
Schreiben von Herrn Thomas Funke, Hohetorwall 2 in Braun­schweig vom 1997-04-16
„Ich beziehe mich auf den seit 1988 geführten Schriftwech­sel bezüglich der Nutzung des Geländes Frankfurter Straße 253. Hierzu wurde sporadisch verhandelt. In meiner Funktion als Ge­sellschafter der Teutloff Schule und auch Eigentümer des Nach­bargrundstückes hatte ich mehrfach das Interesse sowohl der Schule als auch von meiner Seite signalisiert einen Teil dieses städtischen Grundstückes zu erwerben. (max. bis zur Höhe des alten Fabrikschornsteins - Grundstücksgrenze Teutloff Schule).
Diese Verhandlungen haben wir insbesondere deshalb hin­gezo­gen, weil das ursprünglich nur provisorisch unterge­brachte Jugendzentrum Drachenflug zu einer ständigen Ein­richtung wurde. Weiterhin gab es unterschiedliche Projekte, insbesondere im Bereich der Jugendarbeit, die mit unter­schiedlichen Intensio­nen Nutzungsansprüche geltend machten.
All diese Bemühungen sind nach unserer Kenntnis nicht zu reali­sieren und/oder mit solchen finanziellen Risiken für die Stadt Braunschweig verbunden, dass sie nicht realistisch erscheinen.
Auf Grund der Weiterentwicklung im Ausbildungsbereich der Teutloff Schule besteht der absehbar Bedarf für weitere Flä­chen, um die unternehmerischen Entwicklungsmöglichkeiten der Schul­gesellschaft zu erhalten.
Neben dem Bedarf an zusätzlichen Parkplatzflächen wird ein in mehreren Bauabschnitten zu errichtendes Verfügungsge­bäude benötigt, das insbesondere für den Technologie- und praktisches Wissen-Transfer in Zusammenarbeit mit der regionalen Industrie aufgebaut werden soll.
Auf Grund der vorhandenen Gebäudestruktur der Teutloff Schule und der sich dann ergebenden neuen Bauten wird seitens der Schulleitung angeboten für das Jugendzentrum eine entspre­chen­de Fläche in der Nutzung mit vorzusehen.“
Einerseits bestehen Interes­sen der Teutloff Schule an einer Erweiterung, andererseits benötigt ein Stadtteil wie das Westliche Ringgebiet mit seiner prekären sozialen Situation gerade für junge Leute eine entsprechende Anlauf­stelle, die zur­zeit das Jugendzentrum Drachenflug dar­stellt. Die Bebauungs­planänderung er­möglicht mit der Um­wandlung des derzeit festgesetzten In­dustriegebietes in ein Ge­werbegebiet heutigen Zuschnitts eine kirchliche, soziale und kulturelle Nutzung ent­sprechend der Baunutzungsverord­nung.
Laut des derzeitig gültigen Baunut­zungsplanes sind „Anlagen der Erzie­hung“ unzulässig. Der geänderte Bebau­ungsplan schafft die Möglichkeit in die­sem Bereich das Jugendzentrum, die Teutloff Schule sowie deren Erweiterung als auch das Kulturprojekt zu realisieren. Letztendlich entscheidet der Rat der Stadt Braunschweig als Grundstücks­eigentümer, welche Nutzung sich dort ansiedelt.
Die vorgebrachten Anregungen können nicht im Bebauungsplanverfahren behan­delt werden und bleiben daher unbe­rücksichtigt.
Schreiben von Herrn Thomas Funke, Hohetorwall 2 in Braunschweig vom 1997-05-02
„Im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens bin ich als Grundstücksnachbar in der Frankfurter Straße 254 zur Stellung­nahme aufgefordert worden.
Wie Ihnen vielleicht bekannt ist, bin ich sowohl Grund­stücks­eigen­tümer als auch Gesellschafter der Teutloff Schule und mit den Gegebenheiten vor Ort seit 1979 ‑ der Umsied­lung der Teutloff Schule von der Berliner Straße in die Frankfurter Straße ‑ sehr gut vertraut.
Zwischenzeitlich wurde das Jugendzentrum ‘Drachenflug’ ‑ an­geblich nur zur kurzfristigen Bedarfsdeckung ‑ eingerich­tet und die restliche Gebäudesubstanz durch eine ABM so­weit bear­beitet, dass die Gebäude nunmehr so baufällig sind, dass sie nicht mehr genutzt werden können.
Der hier vorgelegte Nutzungsänderungsantrag, der durch die Stadt Braunschweig ‑ Hochbauamt ‑ technisch bearbeitet wurde, kann nicht Ziel und Zweck einer sinnvollen Nutzung dieses Ge­ländes sein.
Möglicherweise ist Ihnen bekannt, dass wir uns seit ca. 1986 ‑ nachdem die Teutloff Schule die von der Stadt Braun­schweig angemieteten Räumlichkeiten in der Frankfurter Straße 253 auf­geben musste (Platzbedarf für die HBK) ‑ darum bemüht haben dieses zu erwerben und für Zwecke der Teutloff Schule aber auch für andere Investiti­onsziele in puncto Technologietransfer zu nutzen.
Diese Anfragen wurden insofern immer hinhaltend beantwor­tet, weil die Stadt Braunschweig sich zwischen den ver­schiedenen Nutzungsoptionen nicht entscheiden wollte.
Nun wird seitens der Stadt Braunschweig eine Nutzung durch einen ‘Verein für unabhängige Kultur’ massiv geför­dert, dessen Gründer und Mitglieder dem städtischen Hausbesetzermilieu zu­zurechnen sind.
Durch die ‘Ansiedlung dieser Gruppierungen’ werden die Ent­wicklungsmöglichkeiten der Teutloff Schule erheblich einge­schränkt. Schon jetzt beschweren sich die Kunden aus Industrie und Wirtschaft massiv über den Anblick der städti­schen Ge­bäude. Eine Besserung ist ‑ trotz häufiger Be­schwerden ‑ nicht in Sicht oder seitens der Stadt Braun­schweig auch nur ansatzweise gewollt. Die Fassadenbe­schädigungen durch das Jugendzentrum Drachenflug sind so, dass eine Fassadensanierung zurückgestellt wurde, bis diese Fragen geklärt sind.
Das nur ansatzweise bekannte Konzept des Vereins für un­ab­hängige Kultur e. V. ist so fragwürdig, dass in keinem Falle ein sinnvoller Betrieb eines solchen Zentrums ohne massive öffent­liche Zuschüsse gewährleistet ist.
Somit ist zu erwarten, dass für die Braunschweiger Drogen- und Sektenszene ein komfortables Domizil entsteht, wo die­ses Milieu ‑ auf Kosten der Stadt Braunschweig ‑ wohnen und agieren kann.
Ich brauche in diesem Zusammenhang nicht weiter erläu­tern, dass ein solches Konzept nicht im Interesse arbeitender Unter­nehmungen sein kann.
Ich wäre Ihnen deshalb sehr dankbar, wenn Sie uns Mittel und Wege aufzeigen könnten, wie die Etablierung dieses Projektes in einem anderen städtischen Bereich durchge­führt werden kann.“
Die Verwaltung schafft mit dem Bebau­ungsplan „Frankfurter Straße-West“ die Rechtsgrundlage, dass sich innerhalb des Geltungsgebietes Gewerbe und Bau­ten für soziale, kulturelle und kirchliche Zwecke gemäß § 8 Baunutzungsverord­nung ansiedeln können und somit auch eine Erweiterung der Teutloff Schule planungsrechtlich möglich wäre.
Das im Schreiben zitierte Projekt des Vereins zur Förderung unabhängiger Kultur e. V. zielt laut eigener Aussage darauf ab Kultur und Kunst in Form von Lesungen, Konzerten und Ausstellungen zu fördern. Ferner soll ein Café Raum für Austausch und Diskussion bieten.
Welche Nutzung letztendlich in dem ehe­maligen Verwaltungsgebäude der Luther-Werke unterkommt, dessen Eigen­tümerin die Stadt Braunschweig darstellt, ent­scheidet der Rat.
Die Anregungen bleiben im Bebauungs­plan unberücksichtigt.
Schreiben von Herrn Thomas Funke, Zuckerbergweg 47 in Braunschweig vom 1998-12-23
„Am 1998-11-03 hat der Stadtbezirksrat 320 ‑ Westliches Ring­gebiet ‑ die Auslegung eines abgeänderten Bebauungsplanes beschlossen. Die Änderung des Bebauungsplanes befasst sich vorrangig damit die Umnutzung eines im städtischen Besitz be­findlichen Gebäudes zu einem sog. Wohn- und Kulturzentrum zu ermöglichen. Als zukünftiger Eigentümer und Betreiber ist ein Verein für Jugend und Kultur vorgesehen.
Diese Abänderung des Bebauungsplanes WI 81 gefährdet die weitere Entwicklung des gesamten Gebietes zwischen Hugo-Luther-Straße und Gartenstadt.
Während sich die Frankfurter Straße stadtauswärts auf der linken Seite immer noch in einem desolaten Zustand befindet, haben die Grundstückseigentümer der rechten Seite in den letzten Jahren durch massive Sanierungsmaßnahmen einen mittlerweile anspre­chenden Zustand hergestellt. Das fragliche Grundstück, das nunmehr für ein sog. Wohn- und Kulturzentrum umgewidmet wer­den soll, ist das letzte Grundstück, das sich in einem desolaten Zustand befindet. Es wurde seit ca. 1960 nicht mehr renoviert und seit 1978 kaum genutzt.
Im Gebäude Frankfurter Straße 253 be­findet sich seit mehreren Jahren das städtische Jugendzentrum Drachenflug. Diese Einrichtung ‑ anfangs provisorisch, mittlerweile als dauerhaft vorgesehen ‑ entbehrt zurzeit einer planungsrecht­lichen Grundlage. Im Zusammenhang mit der Anfrage sowohl von Seiten des Ver­eins zur Förderung unabhängiger Kultur e. V., dort ein Kommunikations- und Kulturpro­jekt zu etablieren, als auch der Erweite­rungswunsch der Teutloff Schule wurde es notwendig diesen Bereich planungsrechtlich neu zu ordnen.
Der gewerblich/industrielle Charakter des gesamten Gebietes wird durch die vorgesehene Nutzung verändert. Es werden die Grundsätze der Planung für das betroffene Gebiet berührt. Gegen die Regeln des § 13 BBauG wird verstoßen.
Eine vereinfachte Änderung gem. § 13 BauGB ist nur möglich, wenn die Grund­züge der Planung nicht berührt sind. Die Grundzüge der Planung sind bei diesem Bebaungsplanverfahren insofern berührt, als dass die Festsetzungen nach dem alten, dort geltenden Planungsrecht ‑ Industriegebiet 1 gem. Braunschweiger Bauverordnung ‑ durch die Festsetzung eines GE-Gebietes ersetzt werden. Inner­halb des Geltungsbereiches werden darüber hinaus Nutzungen für kulturelle, gesundheitliche, soziale und kirchliche Zwecke ermöglicht. Aus diesem Grunde wurden die vom Gesetzgeber vorge­schrie­benen Ver­fah­rensschritte durchge­führt.
Dieser planerische Ansatz wurde durch den Wunsch nach einer städtebaulichen Nutzungsabstufung dieses Bereiches noch verstärkt.
Der Bebauungsplan „Frankfurter Straße-West“, WI 84 hat die vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Verfahrensschritte ord­nungsgemäß durchlaufen: Neben der Bür­gerbeteiligung, bei der Bürger im Rahmen einer Vorstellung des Bebau­ungsplanent­wurfes mündlich ihre Anre­gungen vorbrin­gen konnten, wurde ge­mäß Baugesetzbuch eine vierwöchige öffentliche Auslegung durchgeführt, die den Bürgern nochmals die Möglichkeit zur schriftlichen Stellung­nahme einge­räumt hat. Gem. § 4 BauGB wurde eine Beteiligung der Träger öffent­licher Be­lange vorgenommen.
Die geplante Abänderung des Bebauungsplanes gefährdet die weitere Entwicklung des gesamten Gebiets. Die Gefährdung der langfristigen Gewerbenutzung besteht darin, dass die Dienst­leistungsunternehmungen und Gewerbe, die auf der jetzigen rechtlichen Basis genehmigt worden sind, in ihrem zukünftigen Bestand bedroht werden. Die Bürgerbeteiligung gem. § 3 BBauG ist fehlerhaft durchgeführt worden.
Das jetzige, geltende Baurecht lässt gerade auch lärmintensive Betriebe wie z. B. die Schlossereiwerkstätten der Teutloff Schule, die dazugehörigen Schweißereien etc. zu. Diese müssen in ihrem Bestand als langfristig gefährdet angesehen werden, da zukünf­tige Änderungen der zurzeit gewerblich orientierten Nutzung nicht mehr gesichert sind. Nutzungskollisionen auf Grund der Bebau­ungsplanänderung sind zu befürchten, da die vorgesehene Nut­zung mit der jetzigen Nutzung nicht vereinbar ist.
Die Festsetzung ‘Gewerbegebiet mit ein­geschränkter Nutzung’ im Bereich der Teutloff Schule bedeutet keine Verände­rung des bisher bestehenden Planungs­rechts. Zurzeit gelten für diesen Bereich die Bestimmungen der Bauverordnung der Stadt Braunschweig vom 1957‑05‑29/ 1963‑10‑30 und des dazu­gehörigen Baunutzungsplanes. Dieser sieht bei der Festsetzung ‘Industriege­biet’, wie dies für den Geltungsbereich der Fall ist, einen 50 m breiten Schutz­streifen zur Wohnbebauung hin vor. Übertragen auf heutiges Planungsrecht entspricht diese Festsetzung einem Ge­werbegebiet heutiger Prägung mit einge­schränkter Nutzung.
Die Absicht, diese Gebäude einem über keinerlei eigene finan­zielle Mittel verfügenden Verein zu überlassen, ist zumindest für alle betroffenen Grundstückseigentümer, Dienstleister und Mieter in diesem Bereich schwer nachvollziehbar und ist mit größter Wahrscheinlichkeit grob fahrlässig.
Sowie die formalen als auch die inhaltlichen Voraussetzungen für die Abänderung des Bebauungsplanes, wie sie das Bundesbau­gesetz fordert, sind nicht gegeben.
Die durch die gewünschten zukünftigen Benutzer behauptete vollständige Unterhaltung dieser Einrichtung durch die Stadt Braunschweig und das Land Niedersachsen ist durch keine Aus­gabenposition in den jeweiligen Haushalten für die nächsten Jahre vorgesehen.
Das Gebäude ist für die vorgesehene Nutzung denkbar ungeeig­net.
Einer Abänderung des Bebauungsplanes wird deshalb ausdrück­lich widersprochen.
Der Bebauungsplan dient dazu, dass im derzeitig festgesetzten Industriegebiet zusätzliche Nutzungen (Schule, Jugend­zentrum, Kulturzentrum) ermöglicht wer­den. Im Rahmen der kommunalen Pla­nungshoheit steht es der Gemeinde zu Bebauungspläne zu ändern.
Folgende Punkte werden an dem ausgelegten Bebauungsplan gerügt:
1) Gem. § 3 Bundesbaugesetz hat eine Bürgerinformation statt­zufinden. Die notwendigen Ladungsfristen sind nicht einge­hal­ten worden. Das Anhörungsverfahren ist somit zwin­gend zu wiederholen.
Es muss gerügt werden, dass nicht alle Beteiligten frühzeitig einbezogen worden sind. Es sind auch keine Alternativen vorgelegt worden. Die hier angebrachte schriftliche Anhörung der beteiligten Grundstückseigentümer wurde bewusst nicht durchgeführt. Damit sollte erreicht werden, dass die beab­sichtigten Planänderungen klammheimlich durchgeführt wer­den.
Alleiniger Zweck der hier vorgelegten Bebauungsplanände­rung ist es, die Genehmigungsfähigkeit für ein sog. Kulturpro­jekt zu ermöglichen. Alle anderen Begründungen sind Schutz­behauptungen. Die Begründung des Bebauungsplanes ist damit wahrheitswidrig.
Nicht alle Träger öffentlicher Belange sind gehört worden.
Das Bebauungsplanverfahren „Frankfur­ter Straße-West“ wurde entspre­chend BauGB ordnungsgemäß durchge­führt. Gem. § 3 BauGB fand eine Bürger­betei­ligung am 1998‑07‑16 statt, die ortsüb­lich in der Braunschweiger Zeitung am 1998‑07‑10 bekannt gemacht wurde. Ein öffentlicher Aushang des Bebau­ungs­planentwurfes zur Information der Bürger ging der Bürgerbeteiligung vor­aus. Die Beteiligung der Träger öffent­licher Be­lange fand entsprechend § 4 BauGB vom 1998‑07‑16 bis 1998‑08‑14 statt. In der Vorlage vom 1998‑09‑21 wurde vom Verwaltungsausschuss der Stadt Braun­schweig die Auslegung des Bebauungs­planes am 1998‑11‑10 be­schlossen. Entsprechend BauGB wurde der Bebau­ungsplan vom 1998‑11‑27 bis 1998‑12‑28 öffentlich ausgelegt, was am 1998‑11‑19 in der Lokalpresse bekannt gemacht wurde.
2) Aus den Unterlagen der Stadt Braunschweig geht hervor, dass es außer den Anregungen vom 16. Juli keine weiteren Anregungen und Bedenken zu diesem Bebauungsplanentwurf gegeben hat. Dies lag vordringlich daran, dass die behaup­tete Information der Beteiligten nicht ordnungsgemäß durch­geführt wurde.
Mit der Auslegung des Entwurfes hat die Laufzeit für förmli­che Fristen begonnen. Nach Auskunft der Stadt Braun­schweig, Frau Schäfer, endet die Auslegungsfrist am 1998‑12‑28.
Es steht fest, dass ohne erfolgte Anhörung der Plan nochmals dahingehend erheblich abgeändert wurde, dass eine größere Freifläche als private Grünfläche festgesetzt wurde. Hierbei handelt es sich um eine wesentliche Änderung des Plan­inhal­tes gem. § 3 Bundesbaugesetz. Die dort vorgeschrie­bene Bürger- und Eigentümerbeteiligung wurde nicht durch­geführt. Ein nochmaliger Verstoß gegen den § 3 Abs. 1 des Bundes­baugesetzes liegt vor.
Der Bebauungsplanentwurf wurde nach Auswertung der Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange um eine wei­tere Festsetzung ergänzt. Das Umweltamt regt an die auf dem Grundstück der Teutloff Schule vorhandene Grünfläche als erhaltenswert festzusetzen. Diesem Vor­schlag wurde Folge geleistet, da im gesam­ten Westlichen Ringgebiet ein gro­ßes Grünflächendefizit vorhanden ist. Diese Änderung ist im Rahmen der vier­wöchi­gen öffentlichen Auslegung dem Bürger bekannt gemacht worden. Die Eigentümer wurden diesbezüglich nicht separat beteiligt, da es sich nicht um eine vereinfachte Änderung handelt. Eine nochma­lige Überprüfung und eine er­neute Ab­wägung haben ergeben, dass auf diese Festsetzung verzichtet werden kann. Die Teutloff Schule benötigt diese Flächen, um einen bauordnungsrechtli­chen Nach­weis für ihre Stellplätze zu führen. Die Zielsetzung, dass vor allem die benach­barte Wohnbebauung von der klima­tischen, optischen und physiologi­schen Aufwertung profitiert, kann länger­fristig durch die Anpflanzungsfestsetzun­gen ausreichend Rechnung getragen werden. Die Anpflanungsfestsetzungen sehen vor, dass 10 % der Grundstücks­fläche mit Gehölzen zu bepflanzen ist. Ferner bedeutet die vorge­schriebene Pflanzung eines großkronigen Laubbau­mes je 6 Stellplätze, dass es sich bei einer teilweisen Umnutzung der vorhan­denen Grünfläche in eine Stell­platzfläche weiterhin um einen grünbe­stimmten Raum handeln würde. Da die Grünfläche Bestandteil eines privaten Grundstückes darstellt, würde sich die Nutznießung der benachbarten Anwohner ohnehin auf klimatische und optische Aspekte be­schränken.
Diesen Anregungen wird gefolgt. Der geänderte Plan ist gem. § 3 Abs. 3 BauGB erneut öffentlich auszule­gen.
3) Ein wesentlicher Grund für die Begründung der Notwendig­keit der Bebauungsplanänderung ist die Behauptung, dass eine städtebauliche Nutzungsabstufung von West nach Ost stattfinden solle (Industrie, Gewerbe, Kerngebiet). Diese Be­gründung ist falsch. Eine solche Abstufung ist nicht ersicht­lich.
Folgt man der Begründung, so ist der städtische Betriebshof für das Tiefbauamt nunmehr ein Industriebetrieb. Dies ist nicht der Fall. Es handelt sich um einen großflächigen Lager­betrieb mit Abstellmöglichkeiten für Kommunalfahrzeuge.
Die städtebauliche Nutzungsabstufung, die durch den Bebauungsplan „Frank­furter Straße-West“ erzielt wird, gestaltet sich wie folgt: Kerngebiet, Ge­werbege­biet, Industriegebiet von Ost nach West, wobei die Festsetzung In­dustriegebiet gem. Bauverordnung be­deutet, dass handwerkliche, gewerbliche und indust­rielle Betriebe und somit auch der städti­sche Betriebshof zulässig sind. Nicht die tatsächliche Nutzung (z. B. Betriebshof), sondern die planungsrechtlich künftig zulässige Nutzung ist der Maßstab für die Abstufung MK‑GE‑I. Ferner erfolgt durch den Bebauungsplan eine Abstufung von Nord nach Süd mit den Festsetzungen Mischgebiet gem. Braun­schweiger Bau­verordnung (entspricht = Allgemeines Wohngebiet gem. BauNVO), Gewerbege­biet mit ein­geschränkter Nut­zung, Ge­werbegebiet und Industriegebiet gem. Braunschweiger Bauverordnung. Diese Festsetzungen tragen dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme Rech­nung.
In der Begründung wird festgestellt, dass die Nutzungsände­rung für die Räumlichkeiten des Kulturzentrums schon bean­tragt wurde. Dies ist falsch. Der Antrag ist zurückgezogen worden.
Einen Grund für die Aufstellung des Flächennutzungs- bzw. Bebauungsplanes gibt es damit nicht mehr. Der Aufstellungs­beschluss ist damit hinfällig.
Die für kulturelle Nutzungen geeigneten Flächen befinden sich nach dem Verein für Jugend und Kultur 1997 veröffent­lichten Planim Erdgeschoss. Die darüber befindlichen Flä­chen waren für eine Wohnnutzung vorgesehen. Andere Nut­zungen sind auf Grund der Statik auch kaum möglich.
Da auf die Wohnungsnutzung ausdrücklich verzichtet wurde, ist vollkommen unklar, wie das Gebäude überhaupt genutzt werden soll.
Die Absicht, das Kulturzentrum in dem Gebäude der Frankfurter Straße 253 unterzubringen, wurde durch regen Schriftverkehr des Vereins zur Förderung unabhängiger Kultur e. V. mit der Verwal­tung zum Ausdruck gebracht. Ferner wurde im Juli 1998 eine Bauvoranfrage für ein Kultur- und Kommunikationspro­jekt beim Bauordnungsamt eingereicht. Dieser Antrag wurde nach Auskunft des Bauordnungsamtes auch nicht zurückge­zogen, sodass die damit gewünschte Nutzungsänderung weiterhin Bestand hat.
Weiterhin ist ein glaubwürdiges Angebot von Stellplätzen auf dem beabsichtigten Grundstück nicht vorhanden.
Der Nachweis für entsprechende Stell­plätze müsste im Rahmen der Bauge­nehmigung geführt werden.
4) Entschädigungsforderungen gegenüber der Stadt Braun­schweig sind gem. § 39 und § 40 Abs. 2 sowie § 42 Abs. 2/2 BBauG geltend zu machen: Durch die Festsetzung als private Grünfläche tritt eine wesentliche Wertminderung des Grund­stückes ein.
Die als Grünfläche bezeichnete und im Entwurf festgelegte Fläche ist seit ihrer Fertigstellung immer auch Reservefläche für einen weiteren, evtl. notwendigen Nachweis von Stellplät­zen für die vorgehaltenen Erweiterungsflächen ‑ insbesondere im Gebäude 3 ‑ vorgehalten worden. Die hierfür vorhandene Planung sieht die Schaffung von ca. 60 Parkplätzen vor. Mit der Festsetzung als private Grünfläche ist der vorgesehene Nachweis von Stellplätzen nicht mehr möglich.
Unabhängig vom beabsichtigten Stellplatzbau verfügt das Grundstück der Teutloff Schule nach Fertigstellung dessen noch immer über einen Grünflächenanteil von mehr als 20 %.
Auf Grund der vorgebrachten Belange der Teutloff Schule schlägt die Verwal­tung vor die Grünfläche nicht mehr festzusetzen.
Die zurzeit getroffene Festsetzung ‘erhaltenswerte Grünfläche’ wird revidiert. Der geänderte Bebauungsplanentwurf wird erneut öffentlich ausgelegt, sodass entsprechende Anregungen für den ge­änderten Bereich vorgebracht werden können. Gem. § 3 Abs. 3 BauGB wird die Auslegung auf zwei Wochen verkürzt.
Zusammenfassung der bisher vorliegenden Informationen über den Verein zur Förderung unabhängiger Kultur e. V.:
Der Verein zur Förderung unabhängiger Kultur e. V. ist kein tat­sächlich tätiger, aktiver Verein. Es handelt sich um eine Gruppe von drei bis fünf, als Vorstandsmitglieder auftretende Angehörige der Anarcho-Szene, die seit mehreren Jahren unter dem Deck­mantel des o. g. ‘Tarnvereins’ auftreten. Soweit bekannt, wohnt keines der Vorstandsmitglieder im Westlichen Ringgebiet. Obwohl sich dieser Verein seit angeblich vielen Jahre um die Förderung von Kultur und Kunst bemüht, hat es bisher noch keine bekannt gegebenen Veranstaltungen in Form von Lesungen, Konzerten oder Ausstellungen gegeben. Auf Grund der Vereinssatzung ist der Verein praktisch mittellos und erhebt keine Mitgliedsbeiträge. Ein Mitgliederverzeichnis ist nicht bekannt. Mitgliedschaft in dem Verein zu erlangen ist praktisch unmöglich, da keine Geschäfts­stelle existiert. Die bei der Stadtkasse angeblich existierenden Konten gibt es nicht.
Der sog. Vorstand des Vereins tritt nach außen hin relativ seriös auf. Aktivitäten des Vereins ‑ in welcher Form auch immer z. B. Lesungen, Veranstaltungen etc. ‑ sind keinen Szeneblättern oder Veranstaltungskalendern zu entnehmen. Die Gruppe arbeitet von Anfang an nur dafür, die Gebäude in der Frankfurter Straße für ihre bis heute eigentlich immer noch nicht bekannten Zwecke an die Hand zu bekommen.
Die ersten Bemühungen, das Grundstück kostenlos an die Hand zu bekommen mit dem Ziel ein sog. Kulturzentrum zu etablieren, sind an den Vorschriften des gültigen Bebauungsplanes geschei­tert.
Um das anvisierte Ziel dennoch zu erreichen, hat der Verein den Rat der Stadt Braunschweig auf Grund der Mehrheitsverhältnisse zur Aufstellung eines Bebauungsplanes im Wege eines politi­schen Geschäftes gezwungen.
Daraufhin hat der Rat der Stadt die Aufstellung eines Bebau­ungsplanes beschlossen. Dieser Bebauungsplan bringt für die dort beteiligten Grundstückseigentümer erhebliche Nachteile, u. a. auch die Aussicht, dass die o. g. Vereinigung dieses Grund­stück ‑ Frankfurter Straße 253 ‑ von der Stadt Braunschweig übereignet bekommt.
Es geht den sog. Vorstandsmitgliedern tatsächlich auch nicht um die Förderung von Kultur und Kunst, sondern um die ‘Erschleichung’ eines Grundstücks der Stadt Braunschweig durch die Behauptung von sog. kulturellen Aktivitäten. Der Verein ist ‑ soweit überhaupt recherchierbar ‑ vollkommen mittellos und personell nicht in der Lage ein Zentrum dieser Art zu betreiben.
Unter dem Gesichtspunkt, dass die Stadt Braunschweig nicht in der Lage ist ihr Freizeit- und Bildungszentrum zu unterhalten, andererseits aber offensichtlich bereit ist, Haushaltsverpflichtun­gen in erheblicher Höhe für einen Verein dieser Struktur auszu­geben, stellt sich die Frage, ob nicht eine grob fahrlässige Hand­lungsweise vorliegt. Auch die hier schon innerhalb der Verwal­tung angefallenen Kosten wie Schallgutachten etc. sind unter dem Gesichtspunkt zu sehen.
Da es offensichtlich freundschaftliche Verbindungen zum Dritten Bürgermeister, der von den Grünen gestellt wird, gibt und hier scheinbar Abhängigkeitsverhältnisse bestehen, bemüht sich die Mehrheitsfraktion der SPD, diesem Wunsche, städtisches Eigen­tum im Werte von mind. 400.000 DM zu verschenken, nachzu­kommen.
Auf das Gerücht, dass es sich möglicherweise um eine den Scientologen nahestehende Gruppe handelt, kann momentan noch nicht eingegangen werden. Soweit ersichtlich sind sowohl Formvorschriften des Bundesbaugesetzes wie auch materielle Rechtsvorschriften erheblich verletzt worden.
Es handelt sich bei dem Grundstück Frankfurter Straße 253 um ein städti­sches Grundstück. Auf Grund dieser Tatsache kann der Rat der Stadt selbst­ständig entscheiden. Diesbezüglich be­steht kein unmittelbarer Zusammenhang zum Bebauungsplan.
Besprechungsprotokoll/Aktenvermerk
Bebauungsplan ‘Frankfurter Straße-West’, WI 84
Datum: 1998-12-10
Am 1998-12-10 fand eine Einsichtnahme in den Bebauungsplan statt. Die Aushändigung des Textes wurde durch den Amtmann Schoen verweigert mit der Begründung, es würde allgemein aus­hängen.
Die genaue Festsetzung der Geschossigkeit erfolgte in dem Ent­wurf nicht.
Die Kartengrundlage ist im Bereich der Teutloff Schule falsch.
Die Abstellflächen und der Flaschenbunker wurden entfernt, die technisch notwendigen Einrichtungen für die Schweißerei wurden als Grünflächen deklariert.
Der ruhig gestaltete Teil des Schulgartens wurde nicht in den Be­bauungsplan aufgenommen. Gründe hierfür sind nicht erkenn­bar.
Auf dem Gelände der Teutloff Schule wurde eine Grünfläche fest­gesetzt. Die Grünfläche läuft entlang der nördlichen Grund­stücksgrenze und folgt der Wegeführung.
In der Begründung des Bebauungsplanes vom 22. Juni wird un­ter Punkt 4.2 von Anpflanzungsfestsetzungen geredet. Danach waren max. 10 % der Grundstücksfläche zu begrünen. Ein Wert, den das Gelände der Teutloff Schule jederzeit erfüllen kann. Die Festsetzung einer Grünfläche war nicht vorgesehen.
Der Bebauungsplanentwurf „Frankfurter Straße-West“, WI 84 basiert auf einer Kartengrundlage vom 1998‑07‑27 des Amtes für Geoinformation. Die Karten­grundlage sollte gemäß dem Datum der Situation vor Ort entsprechen. Insgesamt bedeutet die Bestandskarte, dass der Planer eine Übersicht über die örtliche Situation, Körnigkeit der Bebauung usw. erhält, die für die Festsetzungen im Be­bauungsplan von größerer Bedeutung sind als die angesprochenen Detail­punkte.
Für den Bebauungsplan „Frankfurter Straße-West“ wurde gem. § 16 (2) BauNVO ‘Maß der baulichen Nutzung’ die Höhe der baulichen Anlage mit 18 m festgesetzt. Die Klassifizierung des Gel­tungsbereiches mit Gewerbegebiet bzw. Gewerbegebiet mit eingeschränkter Nut­zung entspricht der Art der baulichen Nutzung gem. BauNVO. Es wurden im Bebauungsplan auf weitere Festsetzun­gen verzichtet, da bauliche Veränderun­gen nach Bauordnungsrecht und nach § 34 BauGB (Einfügen in „im Zusam­menhang bebauten Ortsteil“) ausreichend beurteilt werden können.
Für die Auslegung besteht nach Einsichtnahme in die Akten am 1998‑12‑09 eine weitere Begründung. Diese Begründung hängt nicht aus. Die Aushändigung der Begründung wurde durch Frau Schäfer verweigert.
Der Verzicht auf die Festsetzungen von Art und Maß der bau­lichen Nutzung ist extrem ungewöhnlich. Als Hintergrund ist zu verstehen, dass die geplante Übereignung des Gebäudes an den Verein zur Förderung unabhängiger Kultur damit ermöglicht wer­den soll. Die dann zur Verfügung stehende Grundstücksfläche reicht nicht aus, um die normalerweise notwendigen Anforderun­gen bezüglich Parkplätzen und GFZ für ein solches Zentrum zu erfüllen.
Die Begründung ist falsch. Auf Seite 3 wird ausgeführt: Hinter­grund der Bebauungsplanänderung ist das bereits längerfristig verfolgte Ziel des Vereins zur Förderung unabhängiger Kultur in dem ehemaligen Verwaltungsgebäude der Luther-Werke ein Wohn- und Kulturprojekt zu realisieren. Dieses Ziel wird seitens der Stadt erst seit einem knappen Jahr verfolgt. Vorher war eine andere Nutzung vorgesehen.
Der Verzicht auf die Festsetzungen vom Maß der baulichen Nut­zung wird auch damit begründet, dass das Maß der baulichen Nutzung der überbaubaren Grundstücksflächen festgeschrieben ist, da eine grundlegende Veränderung nicht zu erwarten sei. Dieses ist falsch.
Es gibt keine weitere Begründung außer derjenigen die aushängt. Eine Heraus­gabe von Unterlagen aus den Akten ist generell nicht möglich.
Im Straßenbereich des Grundstückes der Teutloff Schule ist wei­terhin ein Baum als erhaltungswürdig festgesetzt worden. Bei der letzten Baumpflege im Jahr 1995 wurde seitens der ausführenden Firma ‑ Haltern & Kaufmann ‑ festgestellt, dass längerfristig nicht mit einer Erhaltung beider Bäume zu rechnen sei, da sie ein Alter erreicht haben, in dem der pflegerische Aufwand in keinem Ver­hältnis zum Nutzen steht. Es sei mit einem sehr hohen Todholz­anteil zu rechnen. Gefährdungen für Personen sind nicht auszu­schließen. Es ist davon auszugehen, dass die Bäume in den nächsten Jahren gefällt werden müssen. Eine weitere Erhaltung ist nicht zumutbar. Die Festsetzung ist damit unnötig, die Bäume sind auch durch die Baumschutzsatzung der Stadt Braunschweig ausreichend geschützt.
Ende des Vermerkes
Braunschweig, 1998-12-11“
Der auf dem Areal der Teutloff Schule festgesetzte erhaltenswerte Baum wurde auf Anregung des Umweltamtes erfasst. Diese Festsetzung zielt nicht nur darauf ab einen vorhandenen kranken Baum, der äußerlich unter Umständen gesund er­scheint, zu erhalten, sondern auch einen solchen Baum bei Abgang durch einen gesunden zu ersetzen.

References: § 3
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 § 8
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 § 3
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 § 13
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 § 4
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 § 39
 § 40
 § 42
 § 3
 § 16
 § 34