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Timestamp: 2018-07-20 10:47:08+00:00

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Morosità condominiale: la procedura
Lo sai che? Morosità condominiale: la procedura
Condomino moroso: che può fare il creditore e cosa rischiano i condomini che già hanno pagato le proprie quote.
Nel tuo palazzo ci sono alcuni condomini che non pagano le quote ordinarie e straordinarie da diversi mesi. Questo inadempimento sta mettendo in crisi le casse e l’amministratore non sa più come pagare i creditori. Uno di questi ha notificato già un decreto ingiuntivo e non ci sono i soldi per pagarlo. Cosa bisogna fare in questi casi? Cosa rischiano i condomini che hanno già pagato le proprie quote e cosa possono fare per recuperare, in tempi rapidi, dai morosi le quote non versate? A chiarire alcune di queste domande è stata la Cassazione con una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo qual è la procedura in caso di morosità condominiale.
1 Che può fare il creditore che non è stato pagato
1.1 Il decreto ingiuntivo
1.2 Il pignoramento del conto corrente
1.3 Il pignoramento nei confronti dei condomini morosi
1.4 Il pignoramento nei confronti dei condomini virtuosi
1.5 I principi dell’esecuzione forzata verso i condomini
2 Il fondo morosi
3 Come costringere i morosi a pagare
Che può fare il creditore che non è stato pagato
Se il creditore non ha ottenuto il pagamento, può ottenere un decreto ingiuntivo dal tribunale. Il giudice glielo concede a semplice presentazione di una fattura, senza sentire il debitore, dandogli però 60 giorni dall’emissione per notificarlo al debitore medesimo. Il creditore notifica il decreto ingiuntivo al solo condominio (non c’è bisogno, in questa prima fase, che lo notifichi a tutti gli altri condomini). Il condominio ha 40 giorni di tempo per opporsi al decreto ingiuntivo qualora lo ritenga immotivato o errato. Con l’opposizione inizia una causa vera e propria volta ad accertare la sussistenza e la legittimità del credito avanzato.
Se non viene effettuata l’opposizione, il decreto ingiuntivo diventa definitivo al pari di una sentenza non più impugnabile.
A questo punto il creditore può procedere al pignoramento. La prima cosa che farà, verosimilmente, è verificare se sul conto corrente ci sono somme a sufficienza per soddisfarsi. Così farà il pignoramento presso terzi in banca. Il conto del condominio viene bloccato. Se uno dei condomini paga, nel frattempo le proprie quote, tali somme, pur liberando il condomino dal proprio debito nei confronti del condominio, vengono trattenute dalla banca e consegnate al creditore.
Come spesso succede, però, il conto è in rosso o insufficiente a coprire il credito. A questo punto il creditore ha un preciso obbligo: deve prima agire verso i condomini che non hanno pagato le proprie quote inerenti alla spesa per la quale egli agisce; solo nell’eventualità in cui non riesca a recuperare i propri soldi, può rivolgersi nei confronti di tutti gli altri che, invece, sono in regola con i pagamenti. A tal fine il creditore deve chiedere all’amministratore la lista dei condomini morosi. L’amministratore non può negargliela per rispetto dell’altrui privacy.
Nonostante quest’ordine di priorità dettato dal codice – che, come detto, impone prima l’esecuzione verso i morosi, e poi verso tutti gli altri – la giurisprudenza ritiene legittimo che il creditore possa, prima ancora, pignorare il conto corrente (v. paragrafo precedente) nonostante sullo stesso vi siano depositate proprio le somme dei condomini virtuosi.
Il creditore deve quindi notificare ai morosi il decreto ingiuntivo ottenuto contro il condominio e l’atto di precetto. Il pignoramento nei loro confronti non può comunque eccedere, per ciascuno di essi, la rispettiva quota millesimale.
Il pignoramento nei confronti dei condomini virtuosi
Dopo aver tentato invano il pignoramento dei condomini morosi – ivi compreso il pignoramento dello stesso appartamento condominiale – il creditore può agire nei confronti di quelli virtuosi, in regola cioè col versamento delle rispettive quote. Può farlo, però, solo nei limiti dei rispettivi millesimi. Non può, ad esempio, chiedere allo stesso condomino il pagamento di tutto l’importo per poi lasciarlo rivalersi contro tutti gli altri. Per cui il creditore che voglia recuperare il 100% dei soldi dovrà fare tanti pignoramenti per quanti sono i condomini. Secondo infatti la Cassazione, i condomini rispondano in via parziaria (cioè per la propria quota) e non solidale verso i terzi per i debiti del condominio.
Il creditore che intende agire nei confronti del singolo condomino virtuoso non deve chiedere al giudice un nuovo decreto ingiuntivo ma può valersi dello stesso decreto che ha già ottenuto e notificato al condominio. Glielo deve però notificare personalmente insieme all’atto di precetto prima di poter agire in via esecutiva nei suoi confronti.
Non spetta al creditore (cosa del resto non sempre possibile e comunque certamente difficoltosa) individuare le quote esatte dei condomini verso i quali si intende procedere, anche se potrebbe ben chiederle all’amministratore.
Il creditore, allora, potrà limitarsi ad allegare (se ne è in possesso) all’atto di precetto la quota millesimale del condomino prescelto per l’esecuzione: qualora il creditore ometta di precisare tale quota si dovrà ritenere implicitamente che egli intenda procedere per l’intero importo dovuto dal condominio.
Spetterà a questo punto al debitore-condomino, a cui sia stato notificato il decreto ingiuntivo (ottenuto verso il solo condominio) e l’atto di precetto, proporre opposizione sostenendo o di non essere condomino, o viceversa di esserlo ma per una quota differente ed inferiore a quella che il creditore ha indicato implicitamente o esplicitamente.
Se il condomino fa opposizione al pignoramento dimostrando di possedere meno millesimi di quelli che gli sono stati attribuiti dal creditore, il precetto avrà efficacia solo per l’importo corrispondente alla suq effettiva quota millesimale.
I principi dell’esecuzione forzata verso i condomini
Ricapitolando, nella sentenza in commento la Cassazione elenca i principi da seguire che, sostanzialmente, sono i seguenti:
il decreto ingiuntivo va ottenuto contro il solo condominio e non (anche) contro i condomini
la responsabilità dei singoli condomini è limitata alla propria quota millesimale e non si estende all’intero debito del condominio
non spetta al creditore indicare la quota millesimale per la quale rispondo i singoli condomini.
L’assemblea può decidere di costituire un «fondo morosi» ossia chiedere agli altri condomini di anticipare le quote non versate da chi non è in regola coi pagamenti, in modo da liquidare subito i creditori ed evitare il pignoramento. Per farlo però ci deve essere l’unanimità. Non è possibile, con la semplice maggioranza, imporre ai condomini virtuosi di pagare anche per i morosi.
Come costringere i morosi a pagare
Nei confronti dei morosi l’amministratore ha l’obbligo di agire entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo. Se non lo fa è responsabile personalmente verso il condominio e può essere revocato. A tal fine può conferire mandato ad un avvocato senza consultare l’assemblea. L’avvocato chiederà un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro il moroso; significa che questo deve pagare subito altrimenti subirà il pignoramento (fermo restando, anche in questo caso, la possibilità di far opposizione entro 40 giorni).
Se il decreto ingiuntivo non viene opposto si può procedere al pignoramento.
Se il debitore non ha beni pignorabili (conti, stipendi, pensioni), si potrà ricorrere al pignoramento dello stesso appartamento condominiale, anche se inserito in un fondo patrimoniale. A renderlo problematico potrebbe essere la presenza di una precedente ipoteca (ad esempio quella della banca).
L’amministratore può interrompere il moroso dal godimento dei servizi condominiali suscettibili di utilizzo separato come l’ascensore, il parcheggio comune delimitato da una sbarra, la piscina, ecc. Secondo alcuni giudici non può – salvo previa autorizzazione del tribunale – interrompere il passaggio dell’acqua e del riscaldamento dall’impianto centralizzato.
[1] Cass. sent. n. 22856/17 del 29.09.2017.
1) L’obbligazione (contrattuale) del condominio grava pro parte sui singoli condomini, e non in solido per l’intero sugli stessi; 2) il titolo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell’azione esecutiva, contro i singoli condomini (si ritiene in tale ottica inammissibile l’azione di condanna contro il singolo condomino, laddove il creditore già disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio; 3) per procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino in base al titolo esecutivo formatosi contro il condominio occorre preventivamente notificare personalmente detto titolo (anche in caso di decreto ingiuntivo, non essendo applicabile in tale ipotesi l’art. 654 c.p.c.) ed il precetto al singolo condomino.
Ciò posto va certamente escluso che il creditore del condominio, che abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti di quest’ultimo, e che intenda agire nei confronti dei singoli condomini per recuperare il proprio credito, non solo debba instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino per la rispettiva quota di debito (quindi, in talune ipotesi, per importi irrisori), ma sia anche onerato della prova della misura della quota millesimale spettante a ciascuno di tali singoli condomini (onere peraltro di difficile attuazione, specie prima dell’entrata in vigore del nuovo testo della disposizione di cui all’art. 63 disp. att. c.c., successiva ai fatti di causa, che impone all’amministratore di fornire ai creditori “i dati dei condomini morosi”).
T.F. , Q.G. e L. , con l’intervento adesivo di S.M.B. , hanno proposto opposizione, ai sensi dell’art. 615, comma 1, c.p.c., avverso l’atto di precetto di pagamento della somma di Euro 15.617,26, loro intimato da Sara Costruzioni Generali S.r.l. sulla base di un titolo esecutivo giudiziale (decreto ingiuntivo) formatosi nei confronti del condominio del fabbricato sito in (omissis) .
Ricorre Sara Costruzioni Generali S.r.l., sulla base di sei motivi.
Resistono con controricorso il T. , i Q. e la S. .
Per quanto attiene alla misura della rispettiva quota millesi-male, deve invece ritenersi sufficiente una mera allegazione da parte dell’intimante: il condomino cui sia eventualmente richiesto il pagamento di un importo eccedente quello della sua quota potrà proporre opposizione all’esecuzione, ma in tale sede sarà suo onere dimostrare l’esatta misura di detta quota:
Tale ultima conclusione trova poi ulteriore conferma anche nel cd. principio di riferibilità o vicinanza della prova (sul quale cfr. ad es. Cass., Sez. U, Sentenza n. 13533 del 30/10/2001, Rv. 549956 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 1665 del 29/01/2016, Rv. 638324 – 01; Sez. 5, Sentenza n. 9099 del 06/06/2012, Rv. 622990 – 01; Sez. 1, Sentenza n. 6799 del 04/05/2012, Rv. 622614 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 11488 del 21/06/2004, Rv. 573772 – 01), essendo palese la maggiore prossimità e la riferibilità al singolo condomino del fatto (im-peditivo/modificativo) in questione, e cioè la misura della sua quota condominiale e, di converso, le difficoltà per il creditore di venire a conoscenza di esso (difficoltà solo attenuate dal già richiamato disposto del nuovo testo dell’art. 63 disp. att. c.c., peraltro entrato in vigore successivamente ai fatti di causa).

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