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Timestamp: 2020-08-09 01:41:07+00:00

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Coronavirus y pago de la renta de alquiler Rebus Sic Stantibus
Alonso Ricardo Trenado (abogado) 23 marzo 2020	arrendamientos urbanosCoronavirus
La cláusula Rebus sic stantibus, la rebaja de la renta, el coronavirus y el pago de la renta de alquiler.
El necesario acuerdo de voluntades entre arrendador y arrendatario, el coronavirus y el pago de la renta de alquiler.
Por Alonso Trenado. 23/03/2020
Ante la situación de Estado de Alarma, con cierre de negocios, parada obligatoria en la actividad de muchos autónomos, no se han tomado hasta la fecha ninguna medida para proteger a los inquilinos ni a los arrendadores.
Tanto el Real Decreto Ley 8/2020 (BOE de 17 de marzo), que complementa el Rel Decreto Ley 6/2020 de 14 de marzo, se han tomado medidas económicas y sociales que tratan de paliar la situación de absoluta emergencia.
Sin embargo, no ha habido una norma que marque la pauta en cuanto a la ayuda a los arrendatarios (de vivienda y locales de negocio), ni a los arrendadores.
Sí existe una demora en el pago de la hipotecas (artículos 7 al 16 del RDL 8/2020): «Artículo 7. Moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual. Se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19 desde este artículo y hasta el artículo 16 de este real decreto-ley, ambos incluidos».
Sin embargo, se ha pasado por alto que la carga del pago de los alquileres no podrá hacerse en muchos casos sin los ingresos derivados del ejercicio de la actividad.
No hay norma legal que ampare la suspensión del pago de los alquileres, ni tampoco que permita la suspensión del contrato de alquiler. Solo aplicando la figura jurídica de la analogía <<método por el que una norma jurídica se extiende por identidad de razón, a casos no comprendidos en ella>>, podemos intentar aplicar el artículo 26 de la LAU, que sería aplicable tanto a las viviendas como a los locales, en aplicación del artículo 30 de la misma ley.
El artículo 26 de la LAU, establece que se puede suspender temporalmente el arrendamiento y dejar de pagar la renta cuando por obras, la vivienda no puede habitarse, y el local no puede ser explotado.
Pero para poder aplicarse el citado artículo 26, en relación con el artículo 1558 del Código Civil, es necesario que primero un Juez diga que es aplicable por analogía y suspenda el pago de la renta. Esto quiere decir, que primero debe pagarse el alquiler, y después, reclamar y que sea un Juez el que interprete la norma a favor de un criterio u otro. Nada sencillo, nada fácil.
Añadir que el artículo 1560 del Código Civil establece que: «El arrendador no está obligado a responder por la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador. No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde».
Al encontrarnos en un supuesto de fuerza mayor o de caso fortuito, nuestro derecho positivo nos permite el uso de la cláusula rebus sic stantibus que podría permitir la rebaja de la renta.
La claúsula rebus sic stantibus es de creación jurisprudencial, siendo la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, 518/2002 de 27 de mayo, un buen ejemplo de su aplicación.
STS 3799 2002
La cláusula rebus sic stantibus es aplicable en aquellos supuestos en los que se altere de forma grave los supuestos básicos del contrato, y que se de una inusitada desproporción entre las recíprocas prestaciones de las partes y que no pudieron las partes prever al contratar.
El Tribunal Supremo, en Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, de fecha 15/10/2014, hace prevalecer el principio de conservar los actos y negocios jurídicos, y mantiene el contrato de alquiler reducciendo la renta de forma temporal.
STS 5090 2014
Debe tenerse en cuenta que la solución no es unilateral, esto es, el arrendatario no puede dejar de pagar la renta o reducir su cuantía por su única decisión.
Para que pueda aplicarse la doctrina anteriormente citada es necesario que se solicite a los Juzgados, mediante demanda, la suspensión del contrato de arrendamiento o en su caso, de forma subsidiaria la reducción de la renta.
Pero lo que realmente es efectivo, eficaz, y necesario, es que las partes lleguen a acuerdos que permitan mantener el tejido productivo del país, evitar cierres de negocios, al mismo tiempo que se protejan los derechos económicos de los arrendadores, que no todos son fondos de inversión, como dice Loscertales, ni están en situación de bonanza.
Abogo por la solidaridad, el esfuerzo personal y colectivo, la visión de futuro y pensar como sociedad, lejos del individualismo, es en estos momentos cuando todos debemos dar el do de pecho y demostrar de que pasta estamos hechos.
El coronavirus y el pago de la renta en los arrendamientos (18/03/2020) por Daniel Loscertales Fuertes. Abogado.
¿Puedo dejar de pagar la renta? Efectos del coronavirus en los contratos de arrendamiento (18/03/2020), por Alberto Torres López en Editorial Jurídica Sepín.
Arrendamientos Urbanos. www.abogadosenred.es
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References: Real Decreto 
 artículo 16
 artículo 26
 artículo 30
 artículo 26
 artículo 26
 artículo 1558
 artículo 1560