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Timestamp: 2019-08-24 19:18:52+00:00

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Compravendita immobiliare: le agevolazioni prima casa - WikiJus
L'acquisto di una casa destinata a costituire la "prima abitazione" è, con tutta evidenza, un evento di fondamentale importanza per ogni persona. Dal 1982 (tempo in cui venne emanata la c.d. legge "Formica") molteplici sono stati gli interventi normativi in tema di agevolazioni tributarie (che, giova rammentare, competono anche quando l'acquisto discenda da pronunzia di usucapione: cfr. CTR Roma, Sez. XXI, sent. n. 71/2016).
Le agevolazioni di cui all'art. 1, nota II-bis), della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (T.U. 131 del 1986) consistono nel poter fruire di un trattamento impositivo agevolato in sede di tassazione della compravendita immobiliare (secondo una nozione unitaria: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 5691/2014). Dubbi si pongono in relazione all'utilizzo dello schema del contratto a favore di terzo ai sensi dell'art. 1411 cod.civ. (cfr. CTR Perugia, Sez. I, sent. n. 359/2014).
L'imposta di registro è dovuta nella misura del 2%.
Secondariamente l'aliquota di tassazione risulta ridotta rispetto a quella ordinaria.
L'imposta ipotecaria è dovuta nella misura di euro 50 anzichè in misura proporzionale.
L'imposta catastale è dovuta parimenti in misura fissa di euro 50 anzichè in misura proporzionale.
Quanto riferito vale per gli atti che siano soggetti ad imposta di registro, dunque, con buona approssimazione, alle compravendita che intercorrano tra soggetti privati (ma si veda Cass. Civ., Sez. V, 14398/13 che ha sancito l'applicabilità delle agevolazioni anche alle sentenze dichiarative dell'intervenuta usucapione). Se la negoziazione si svolge tra un'impresa (costruttrice) ed un privato (acquirente), il discorso cambia. Infatti per chi professionalmente svolge attività di costruttore, vendere un appartamento equivale a vendere merce. Per tale motivo la vendita sarà assoggettata ad IVA. L'IVA (nella misura del 4% se l'acquisto fruisce di agevolazioni prima casa) verrà versata dall'acquirente direttamente nelle mani del venditore. In questa ipotesi in sede di rogito notarile, saranno dovute comunque le imposte fisse di registro, catasto e trascrizione (nella misura fissa di euro 200 per ciascun tributo).
Occorre a questo punto rammentare quali siano i requisiti che servono per poter fruire delle dette agevolazioni.
a) Anzitutto occorre che le parti ne abbiano invocato l'applicazione in sede di stipulazione dell'atto di acquisto. (quand'anche nel preliminare non fossero state invocate: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 3132/2018). Nel predetto atto traslativo occorrerà inoltre che l'acquirente effettui le seguenti dichiarazioni (le quali devono obbligatoriamente essere rese da entrambi i coniugi che si trovino in comunione legale dei beni: cfr. Cass. Civ., Sez. VI-V, 14326/2018);
b) di avere la propria residenza nel Comune in cui si trova l'immobile da acquistare nota1. In alternativa, di voler trasferire la propria residenza nel predetto Comune, ove si trova l'immobile acquistato, entro diciotto mesi a far tempo dalla data dell'atto.
b1) in alternativa rispetto al requisito di cui al punto b) che precede, che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. Giova rilevare come, una volta richieste le agevolazioni sulla scorta di un certo presupposto, poi non si possa invocare la sussistenza dell'altro allo scopo di mantenere le agevolazioni invocate (Cass. Civ., Sez. V, 8103/2017).
Tornando all'ipotesi dell'acquisizione della residenza, non sarebbe sufficiente la dichiarazione di intento predetta: occorre poi che in concreto si provveda conformemente a detta manifestazione di volontà (Cass. Civ., Sez. V, 14413/2014). E' sufficiente che anche soltanto uno dei coniugi in comunione legale dei beni vi provveda (Cass. Civ., Sez. V, 16026/2015).
A tal fine fanno prova le risultanze anagrafiche (Cass. Civ., Sez. V, 1530/12). Irrilevante la "residenza di fatto", altrimenti qualificabile più correttamente come dimora (Cass. Civ., Sez. Tributaria, 3384/13) nota2. E' sufficiente che entro il termine sia stata introdotta la richiesta di trasferimento della residenza, anche se non ancora conseguita (Cass. Civ., Sez. VI-T, 110/2015) anche se è stato deciso come, nell'ipotesi di accertamento negativo susseguente, si determini comunque la revoca delle invocate agevolazioni (Cass. Civ., Sez. V, 2181/2015).
Cosa dire dell'ipotesi in cui l'acquirente non riesca a trasferire la propria residenza nel predetto termine per il sopraggiungere di eventi straordinari ed imprevedibili? E' stato deciso al riguardo come possa essere invocata la forza maggiore per scongiurare la decadenza (cfr. Cass. Civ., Sez. V, 14399/13; Cass. Civ., Sez. VI-T, 24963/2015, in riferimento alla scoperta archeologica che abbia determinato la sospensione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile presso il quale l'acquirente avrebbe dovuto trasferire la propria residenza; cfr. anche Cass. Civ., Sez. V, 17442/2013, si pensi anche allo smottamento dell'area di sedime, cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, sent. n. 19247/2014) ovvero al ritardo nell'emissione del decreto di trasferimento dell'immobile acquistato all'asta (Cass. Civ., Sez. VI-T, 6076/2017).
Non altrettanto, invece, nell'ipotesi della precarietà delle condizioni di salute dell'acquirente (Cass. Civ., Sez. V, 22002/2014), di mancato perfezionamento dei lavori di costruzione o di ristrutturazione del fabbricato acquistato (Cass. Civ., Sez. V, 7067/2014, Cass. Civ., Sez. VI-T, 5015/2015, ancora di mancato rilascio della sanatoria rispetto alle opere di ristrutturazione (CTR Roma, Sez. XIV, 2264/2015); contra, si veda Cass. Civ., Sez. V, 18770/2014 ed anche Cass. Civ., Sez. V, 8351/2016 in relazione al rifacimento del tetto e delle scale condominiali, lavori deliberati dopo l'acquisto dell'appartamento), ovvero di impossibilità di portare a termine lo sfratto del precedente inquilino (Cass. Civ., Sez. V, 13177/2014) nè in quello della separazione personale consensualmente intervenuta tra i coniugi acquirenti (Cass. Civ., Sez.VI T, 16082/2014). Neppure rilevano le lungaggini burocratiche concernenti il rilascio di autorizzazioni edilizie per ristrutturare l'immobile da abitare (Cass. Civ., Sez. VI-V, 9433/2018; Cass. Civ., Sez. VI-T, 4800/2015), il mancato conseguimento dell'abitabilità del fabbricato (Cass. Civ., Sez. VI-T, 1588/2018), la sussistenza di gravi vizi dell'immobile acquistato (Cass. Civ., Sez.V, 10586/2015) nè il mancato rilascio dell'inquilino nonostante la regolare disdetta, anche se non mancano pronunzie difformi (Cass. Civ., Sez. V, 13346/2016, contra: Cass. Civ., Sez. VI-V, 25437/2015). Tantomeno costituisce un fattore esimente l'occupazione illegittima dell'immobile che fosse antecedente all'acquisto agevolato (Cass. Civ., Sez. V, 4591/2018).
Insomma: la "forza maggiore" deve integrare gli estremi di una situazione avente carattere oggettivo, imprevedibile e, soprattutto, inevitabile (Cass. Civ., Sez. V, 864/2016). Questa conclusione è stata peraltro revocata in dubbio. Infatti la S.C., con due distinte pronunzie a distanza di un solo giorno ha dapprima negato la rilevanza della forza maggiore (dovendo dunque essere semplicemente constatata l'oggettiva decadenza del contribuente per il decorso inutile del termine di 18 mesi senza che abbia avuto luogo il trasferimento della residenza: cfr. Cass. Civ., Sez. V, 2616/2016), poi invece ne ha confermato l'importanza (cfr. Cass. Civ., Sez. VI-V, 2777/2016). Probabilmente urge un chiarimento definitivo su questo aspetto, connotato da una ricorrenza statistica non indifferente. Rimarchevole è inoltre l'orientamento della S.C. in tema di trasferimenti immobiliari antecedenti al quinquennio che siano eseguiti in funzione della separazione o del divorzio: non si reputa infatti che abbia luogo la decadenza a motivo del favor che il legislatore ha inteso accordare alla fattispecie (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 8104/2017).
Esiste un succedaneo rispetto al requisito della residenza anagrafica: spettano le agevolazioni anche nell'ipotesi in cui l'acquirente abbia acquistato l'abitazione nel comune in cui svolge la propria attività lavorativa (purchè poi adibisca l'immobile a propria abitazione) e persino nel comune in cui studia ovvero svolge attività di volontariato (CTR Firenze, Sez. XXXV, sent. n. 58/2015).
Cosa dire dell'ipotesi in cui uno soltanto dei coniugi in regime di comunione legale dei beni abbia trasferito la propria residenza, mentre l'altro (per motivi di lavoro) non abbia potuto farlo, pur coabitando nel nuovo immobile acquistato? Al riguardo è stato fatto riferimento al concetto di "residenza familiare", considerando l'elemento della coabitazione come rilevante (Cass. Civ., Sez. VI-T, 16604/2018; Cass. Civ., Sez. V, 1494/2016). E' stato comunque messo a fuoco come la coabitazione non abbia necessariamente a che fare con la fissazione di una comune residenza. Così è ben possibile che ciascuno dei coniugi abbia una differente residenza, pur non venendo meno la coabitazione. Ovviamente se entrambi hanno acquistato un immobile invocando agevolazioni, qualora uno di essi poi non trasferisca ivi la residenza, sarà legittimo procedere al recupero delle imposte non pagate (Cass. Civ., Sez. V, 13334/2016).
c) che la porzione immobiliare in contratto non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Giova osservare come, prima del 1 gennaio 2014 (cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, 16143/2017) invece attestare che l'immobile non avesse le caratteristiche di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969 (pubblicato su G.U. del 27 agosto 1969). Tale modifica normativa era stata introdotta unicamente nel testo unico dell’imposta di registro, essendosi il legislatore "dimenticato” di introdurre analogo aggiornamento nella legislazione IVA (n. 21 della Tabella A Parte II, allegata al Dpr 633/1972). Tale discrasia è stata eliminata a far tempo dal 13 dicembre 2014 per effetto dell'emanazione dell'art.33 del d.lgs 175/2014. Cosa dire dei provvedimenti sanzionatori dell'Agenzia delle Entrate emanati sulla scorta della "vecchia" normativa prima di tale adeguamento? Al riguardo è stato deciso che, pur dovendosi applicare a livello sostanziale il principio tempus regit actum, a condizione che il relativo procedimento sia tutt'ora pendente, è possibile fare riferimento a livello di normativa sanzionatoria, all'opposto principio del favor rei (cfr. Cass. Civ., Sez. V, 13235/2016; Cass. Civ., Sez. V, 2010/2018). In ogni caso, quanto già pagato a titolo di sanzione, non è ripetibile (cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, 21909/2017).
Tornando all'aspetto delle caratteristiche "di lusso", bastava che uno o più parametri conducessero a riqualificare l'immobile come riconducibile anche in astratto a tali categorie per indurre l'amministrazione a negare le pure invocate agevolazioni. Tra esse spiccava tra tutte quella della superficie dell'immobile. (superficie superiore a 200 metri quadrati se monofamiliare, a 240 metri quadrati se in edificio insieme ad altre unità, esistenza di un terreno pertinenziale: cfr. Cass. Civ., Sez. VI-T, 3148/2015).
L'oggettività del parametro della superficie massima non è parso tuttavia tale: va segnalato infatti come sia stato escluso che il diniego della spettanza delle agevolazioni in parola possa riverberarsi anche sulla posizione dell'alienante (quando costui sia un soggetto IVA, che cioè abbia riscosso l'importo della tassazione da riversare al fisco) in conseguenza della dichiarazione dell'acquirente che le abbia invocate (Cass. Civ., Sez. V, 3844/2016).
Occorre inoltre che l'immobile acquistato rientri nelle categorie catastali afferenti alla civile abitazione: non competerebbero dunque le agevolazioni nell'ipotesi in cui l'acquisto riguardasse una unità immobiliare classificata come ufficio (A/10), indipendentemente dal fatto concreto che l'acquirente la adibisse in fatto a propria abitazione (per una singolare discrepanza, nel senso della possibilità di fruire delle agevolazioni ICI (ora IMU) si veda CTR Roma, Sez. XXXVIII, sent. n. 1234/2015;
d) di non essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile acquistato. A tal proposito giova osservare come non venga meno la possibilità di ottenere le agevolazioni se l'acquirente sia proprietario di una quota di un immobile (perchè, ad esempio, ricevuto per successione mortis causa insieme ad altri coeredi). Il criterio è quello della inidoneità a disporre del bene per fini abitativi. Così è stato deciso nel senso della spettanza della agevolazioni quando chi le invoca fosse già titolare di una quota esigua (nella specie il 5%) di altra abitazione nello stesso Comune in cui era stata acquistata l'unità abitativa (Cass. Civ., Sez. VI-T, 21289/2014). L'inidoneità è concetto diverso dalla mera scomodità: pertanto non spetterebbero le agevolazioni a chi sia già proprietario nel Comune di un alloggio, ancorchè non abbia a disposizione una stanza singola per la figlia ed il figlio (Cass. Civ., Sez. V, 2278/2016). Si veda però CTR Roma, Sez. X 6950/2016 che ha deciso in senso difforme, ritenendo non preclusivo un precedente acquisto (non agevolato) di un monolocale inadatto alle esigenze familiari. In ogni caso non spettano le agevolazioni quando chi le domanda sia titolare di un'atra unità abitativa, ancorché concretamente adibita a studio professionale (Cass. Civ., Sez. VI-T, 8429/2018). Va tuttavia rilevato come la S.C. abbia ritenuto agevolative l'acquisto di un appartamento quand'anche l'acquirente fosse già proprietario di altra unità abitativa nello stesso comune, tuttavia locata a terzi (Cass. Civ., Sez. V, 19989 del 27 luglio 2018).
Se si procede ad acquisire una unità immobiliare attigua a quella già posseduta con l'intenzione di procedere alla fusione allo scopo di formare un unico appartamento, è eccezionalmente possibile fruire delle agevolazioni. Ciò a condizione che l'immobile che costituisce il risultato finale dell'operazione rispetti i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969, con speciale riferimento ai limiti dimensionali della superficie complessiva (cfr. la Risoluzione Agenzia delle Entrate N. 142/E, 2009 "Acquisto di alloggio contiguo, agevolazioni prima casa" che ebbe a recepire le indicazioni della giurisprudenza). In ogni caso è necessario a tal fine che si proceda ad operare la fusione delle schede, dunque un omogenea classificazione catastale (cfr. CTR Potenza, sez.II, sent. n. 194/2016). Lo stesso ragionamento è replicabile per l'acquisto anche contemporaneo di due unità immobiliari (ma, a questo punto, non si potrebbe escludere anche un numero maggiore) quando fossero destinate ad essere tra loro unite e, conseguentemente, catastalmente fuse ((Cass. Civ., Sez. VI-T, 1810/2018)).
e) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione da essa parte acquirente acquistata con le agevolazioni di prima casa nota3. Ciò indipendentemente dalla concreta fruibilità o abitabilità dell'unità immobiliare già precedentemente acquisita: il possesso anche della sola nuda proprietà di un immobile inabitabile preclude la fruizione del beneficio (Cass. Civ., Sez. VI-T, 14740/2017). Cosa dire dell'ipotesi in cui uno dei coniugi, già acquirente di unità abitativa in comunione legale dei beni, abbia a separarsi legalmente ed a successivamente acquistare altra casa di abitazione nello stesso comune in cui si trova l'unità immobiliare precedentemente acquistata? Al quesito la S.C. ha dato risposta affermativa (Cass. Civ., Sez. V, 3931/2014), sostenendo la possibilità di fruire le agevolazioni fiscali. E' stato osservato, in particolare, che la comunione legale si converte, per effetto della separazione, in comunione ordinaria, con la conseguenza che la contitolarità di una quota sul bene è analoga a quella di un immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative primarie. Altrimenti per poter acquistare un secondo appartamento dopo aver già fruito delle agevolazioni in riferimento ad un primo immobile senza averlo ancora venduto, occorrerebbe dar conto della sopravvenuta inidonietà del primo alloggio (cfr., indirettamente, Comm. Trib. Catanzaro, Sez.IV, 804/2015).
L'unità immobiliare deve essere adibita a civile abitazione. E' escluso che possano essere legittimamente invocabili le agevolazioni in riferimento a magazzini, depositi, etc., se non in quanto pertinenze rispetto ad una civile abitazione. E' tuttavia possibile che in relazione ad un'unità immobiliare già magazzino sia introdotta una domanda di variazione catastale intesa ad ottenere un classamento idoneo. Si è deciso al riguardo come sia sufficiente la mera introduzione della domanda di variazione, ogniqualvolta il procedimento amministrativo si sia concluso con il mutamento di destinazione d'uso (Cass. Civ., Sez. V, 14396/13).
Cosa dire dell'ipotesi in cui marito e moglie in comunione legale dei beni abbiano residenze in luoghi diversi? E' stato deciso come quello che conta sia unicamente la considerazione del centro della vita familiare, non rilevando l'eventuale diversa residenza di uno dei coniugi (Cass. Civ., Sez. V, 16355/13).
Occorre inoltre che la proprietà dell'unità immobiliare venga mantenuta in capo all'acquirente per almeno cinque anni a far tempo dall'acquisto (ovvero che la residenza venga mantenuta per analogo periodo di tempo), diversamente operando la decadenza dalla agevolazioni in parola, con tutte le conseguenze del caso. E' stato deciso tuttavia che non integra l'ipotesi di cessione del diritto la mera rinunzia abdicativa dell'usufrutto effettuata da colui che avesse precedentemente acquisito il detto diritto fruendo delle agevolazioni in parola (Cass. Civ., Sez. VI, 10249/13). Va rilevato che le detta decadenza opera anche in tema di acquisto a titolo donativo, in relazione al quale siano state applicate le agevolazioni di che trattasi. E' stato tuttavia deciso che possa giovare, analogamente a quanto è a dirsi in relazione all'acquisto oneroso, il susseguente acquisto entro l'anno di altro immobile, ancorchè ancora a titolo donativo (Cass. Civ., Sez. V, 16077/13).
Agevolazioni "prima casa". Il termine di diciotto mesi per assumere la residenza nel Comune ove si trova l'immobile acquistato decorre dall'atto di vendita, senza che abbiano rilevanza le lungaggini burocratiche del Comune. (Cass. Civ., Sez. VI-V, sent. n. 9433 del 17 aprile 2018)
Vendite "a catena" e riacquisto entro l’anno di altro immobile. Mantenimento del beneficio prima casa. Prova di come ogni singolo acquisto sia stato seguito dall’effettiva realizzazione della destinazione a propria abitazione. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 13958 dell’8 luglio 2016)
Agevolazioni "prima casa", revoca delle stesse per la natura "di lusso" del bene e poteri ispettivi del fisco. Nell'ipotesi di gravi indizi di violazioni l'accertamento può avvenire d’ufficio mediante accesso nella casa del contribuente. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 13145 del 24 giugno 2016)
Criteri di valutazione delle caratteristiche delle abitazioni "non di lusso" ai fini delle agevolazioni fiscali "prima casa". (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 12517 del 22 maggio 2013)
Applicabili anche all'acquisto per usucapione le agevolazioni fiscali per l'acquisto della "prima casa". (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 14398 del 7 giugno 2013)
La richiesta di variazione dell’accatastamento dell'unità immobiliare introdotta prima dell'atto di trasferimento della proprietà consente all’acquirente di usufruire delle agevolazioni prima casa. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 14396 del 7 giugno 2013)
La residenza deve essere comprovata attraverso le risultanze anagrafiche. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 1530 del 2 febbraio 2012)
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