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Timestamp: 2019-07-24 05:31:27+00:00

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Newsletter 7/18 | Home
mit unserem aktuellen Newsletter erhalten Sie unter I. unsere Antworten auf eine Auswahl von Beratungsanfragen, die in den letzten Wochen durch Mitglieder an uns gestellt wurden. Die Antworten auf diese Fragen betreffen also auch Ihren Vermieteralltag.
Unter II. finden Sie wie gewohnt eine Darstellung aktueller mietrechtsrelevanter Rechtsprechung. In diesem Monat ist u.a. eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Erstellung von Betriebskostenabrechnungen zusammengefasst, die große praktische Relevanz haben wird.
Für Rückfragen stehen Ihnen die Geschäftsstellen gerne zur Verfügung.
1. Mieter kann nicht zur Wartung einer Heizungsanlage verpflichtet werden
Die Regelung in einem Mietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet ist, einen Wartungsvertrag für die Heizungsanlage abzuschließen, ist unwirksam, wenn sie nicht als Individualvereinbarung mit dem Mieter ausgehandelt wurde. Wenn die Regelung im Mietvertrag einseitig vorgegeben ist, gilt sie als sog. Allgemeine Geschäftsbedingung und unterliegt einer Inhaltskontrolle.
Nach der gesetzlichen Regelung gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB obliegt dem Vermieter die sog. Instandhaltungspflicht. Diese Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters beinhaltet die Prüfungs- und Wartungspflicht.
Die Übertragung von Wartungspflichten auf den Mieter ist unwirksam. Es handelt sich hierbei um eine sog. Vornahmeklausel. Als Vornahmeklauseln werden solche Regelungen bezeichnet, die den Mieter verpflichten, die Reparaturarbeiten zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung selbst durchzuführen. Sie sind gem. § 307 BGB unwirksam.
Die unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt in einem Verstoß gegen die zwingende Vorschrift des § 536 Abs. 4 BGB. Die beim Wohnraummietverhältnis nach dieser Vorschrift unabdingbaren Minderungsrechte nach § 536 Abs. 1 und 2 BGB werden durch die Vornahmeklausel ausgeschlossen, da die Erhaltungspflichten des Vermieters auf den Mieter mit der Folge übertragen werden, dass während der Vertragsdauer auftretende Fehler der Mietsache nicht zur Mietzinsminderung führen.
Eine Nichtdurchführung der Wartungsarbeiten durch den Mieter ist daher auch nicht als Vertragsverstoß zu bewerten und kann keinesfalls für eine Kündigung herhalten.
2. Rauchen auf dem Balkon
Ein Mieter raucht auf seinem Balkon, der Mieter in der darüber liegenden Wohnung beschwert sich, dass der Rauch nach oben ziehe. Wie ist die Rechtslage?
Nach § 862 Abs. 2 S. 1 BGB hat jeder, der durch sog. verbotene Eigenmacht in seinem Besitz gestört wird einen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung dieser Besitzstörung. Dies gilt auch für Mieter untereinander. Der BGH hat in einem Urteil vom 16.01.2015 entschieden, dass auch Störungen durch Tabakrauch als verbotene Eigenmacht zu qualifizieren sind.
Ein entsprechender Anspruch besteht aber nur für wesentliche Beeinträchtigungen, während unwesentliche Beeinträchtigungen hinzunehmen sind. Hierbei ist auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen abzustellen.
Auch wenn eine wesentliche Beeinträchtigung, die der gestörte Mieter nachweisen muss, vorliegt, besteht der Schutzanspruch des gestörten Mieters nicht uneingeschränkt, sondern ist durch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme begrenzt.
Hierzu führt der BGH in seinem Urteil aus: „Bei Beeinträchtigungen durch Tabakrauch führt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme – wenn eine Verständigung der Parteien untereinander nicht möglich ist – im Allgemeinen zu einer Gebrauchsregelung für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind. Dem Mieter sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf.“
Soweit in dem Mietvertrag / Hausordnung keine Regelung enthalten ist, erscheint es daher sinnvoll, eine einvernehmliche Regelung mit den Mietern zu suchen, die dergestalt aussehen könnte, dass verbindliche Zeiten festgelegt werden, in denen geraucht werden kann und wann dies zu unterbleiben hat. Eine allgemeinverbindliche Regelung gibt es nicht, so dass im Einzelfall zu entscheiden ist.
3. Anbringen von Dübeln durch den Mieter
Das Dübeln – auch durch Kacheln und Fliesen – ist ohne Zustimmung des Vermieters in angemessenem Umfang gestattet.
Die Angemessenheit bestimmt sich danach, ob mit den Dübeln Gegenstände an die Wand geschraubt werden, die zu den üblichen Einrichtungen in einem Haushalt gehören. Allein die Anzahl der verwendeten Dübel ist daher grundsätzlich nicht ausschlaggebend.
Der Mieter ist im Rahmen seiner Obhutspflicht allerdings gehalten, schonend mit der Mietsache umzugehen und möglichst wenig Schäden durch das Dübeln zu verursachen.
4. Verurteilung der Heizkosten und Leerstandsregelung
Mietrecht: Fälligkeit der Kaution und Zugriff des Vermieters
Das Amtsgericht Dortmund hat sich in seinem Urteil vom 19.06.2018 (Az. 425 C 376/18) mit der Frage beschäftigt, wann der Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Kautionssparbuchs fällig wird.
Das Gericht führt unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus, dass der Anspruch erst fällig werde, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen sei und dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustünden, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen dürfe. Der Bundesgerichtshof habe insbesondere der Ansicht widersprochen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch in jedem Fall spätestens sechs Monate nach Mietvertragsende fällig werde.
Es wird Bezug auf eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Leasingrecht genommen, nach der ein Anspruch auf die Rückgabe der Sicherheit nicht nur nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist fällig sei, sondern vielmehr zusätzlich keine Forderungen des Gläubigers mehr aus dem Vertragsverhältnis bestünden. Nichts anderes gelte auch für das Wohnraummietrecht.
Das Gericht weist allerdings darauf hin, dass der Vermieter nur bei unstrittigen und rechtskräftig festgestellten Ansprüchen nach Ende des Mietverhältnisses auf die Kaution auch zurückgreifen dürfe. Der Bundesgerichtshof habe dies bis jetzt offen gelassen.
Das Gericht vertritt die folgende Ansicht: Die Mietsicherheit sei nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel für den Vermieter. Es bestehe nur eine Treuhandabrede zwischen den Parteien. Nur durch die eine solche Beschränkung könne der Mieter vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters geschützt werden. Dies ergebe sich daraus, dass die Mietkaution nach der zwingenden Vorschrift des § 551 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden muss.
Ansonsten würde die Verpflichtung zur insolvenzfesten Anlage entfallen, da das Guthaben dann in das sonstige Vermögen des Vermieters fallen würde. Im Falle einer Vermieterinsolvenz würde dann, wenn sich herausstellen sollte, dass etwa eine Aufrechnung unberechtigt gewesen sei, der Kautionsrückzahlungsanspruch eine einfache Masseforderung darstellen.
Daher könne sich der Vermieter nur mit unstreitigen Forderungen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus der Mietsicherheit befriedigen.
Mietrecht: Mietpreisbremse in Hamburg unwirksam
Das Landgericht Hamburg hat mit Entscheidung vom 14.06.2018 in zweiter Instanz (Az. 333 S 28/17) ein Urteil des Amtsgerichts Altona bestätigt, nach dem die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung unwirksam ist.
Im konkreten Fall hatte der klagende Mieter von seinem beklagten Vermieter seiner Ansicht nach überzahlte Miete zurückgefordert, weil die im Mietvertrag vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überstieg und damit gegen die „Mietpreisbremse“ verstieß.
Das Landgericht führt allerdings aus, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23.06.2015, die das ganze Stadtgebiet Hamburg als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, wegen des Fehlens einer der Öffentlichkeit zugänglichen Begründung jedenfalls zum Zeitpunkt des hier maßgeblichen Vertragsschlusses vom 01.09.2015 unwirksam sei. Der Anspruch des Mieters sei daher nicht gegeben.
Grundsätzlich bestehe für Rechtsverordnungen zwar kein Begründungszwang. Der Bundesgesetzgeber sei von diesem Grundsatz allerdings ausdrücklich abgewichen, indem er in § 556d Abs. 2 BGB eine Begründungspflicht anordne. Dies mache deutlich, dass der Gesetzgeber dem Begründungserfordernis ein besonderes Gewicht zumessen wollte.
Grund sei, dass der Erlass einer Mietpreisbegrenzungsverordnung stets zu einem erheblichen Eingriff in das verfassungsrechtliche Eigentumsrecht der Vermieter führe und somit einer besonderen Rechtfertigung bedürfe. Der Vermieter solle also, wenn schon in sein Eigentumsrecht eingegriffen werden, wenigstens erkennen, warum dieser Eingriff erfolge.
Der Wille des Gesetzgebers, dass die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar sein sollen, lasse sich nur verwirklichen, wenn zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung die für den Erlass der Verordnung maßgebliche Begründung vorliege, von der Landesregierung beschlossen und zugleich mit der Verordnung veröffentlicht werde. Dies sei hier nicht geschehen.
Mietrecht: Tatsächliche Fläche bei der Abrechnung maßgeblich

References: § 535
 § 307
 § 536
 § 536
 § 862
 BGH 
 BGH 
 § 551
 § 556