Source: http://ferenda.lagen.nu/2011:666
Timestamp: 2019-05-26 11:01:05+00:00

Document:
Fastighetsmäklarlag (2011:666) | Lagen.nu
Avtalsvillkor och lagens tvingande verkan (4 §)
Registrering av fastighetsmäklare (5 - 7 §§)
God fastighetsmäklarsed (8 §)
Allmän omsorgsplikt
Avtalet med uppdragsgivaren
Handpenning och deposition av mottagna tillgångar
Förbud mot viss förmedling och handel med fastigheter
Förbud mot förtroenderubbande verksamhet
Förbud mot att uppträda som ombud
Kontroll av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden
Tillhandahållande av en objektsbeskrivning
Upplysning om förfoganderätt
Förteckning över anbud och övrig dokumentation
Medverkan i samband med överlåtelsen
Upplysning om möjlig rätt till ersättning
Fastighetsmäklarens ersättning
Underrättelse om skadeståndskrav
SFS 2011:666
SFS 2012:19
SFS 2014:1455
SFS 2017:654
SFS 2017:1141
SFS 2011:666 SFS 2012:19 SFS 2014:1455
SFS 2011:666 i lydelse enligt SFS 2017:1141
Fastighetsmäklarlag (1995:400)
1 § Denna lag gäller en fysisk persons yrkesmässiga förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Den som bedriver sådan verksamhet kallas fastighetsmäklare.
Med förmedling avses en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse.
2 §, 5 § 3 st
4 § 2 st, 1 § 3 st, 20 § 2 st 1 p Fastighetsmäklarförordning (2011:668)
2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på den övriga egendom som anges i 1 §.
Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas inte 18 §, 22 § och 23 § första–fjärde styckena.
Vid förmedling av nyttjanderätt ska vad som föreskrivs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som föreskrivs om köpare avse motparten.
3 § Lagen tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i Sverige. Detta gäller inte i den utsträckning något annat följer av Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 593/2008 av den 17 juni 2008 om tillämplig lag för avtalsförpliktelser (Rom I). Lag (2014:1455).
Ändrad: SFS 2014:1455 (Lagvalsregler på civilrättens område – Rom I- och Rom II-förordningarna)
Avtalsvillkor och lagens tvingande verkan
4 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte annat anges i lagen.
Med konsument avses en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet.
5 § Varje fastighetsmäklare ska vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen.
Skyldigheten att vara registrerad gäller inte advokater och inte heller sådana fastighetsmäklare som ägnar sig åt enbart
kommunal förmedling av hyresrätter,
kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande,
förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,
förmedling av hyresrätter till lokaler eller
Registreringen ska avse antingen yrkesmässig förmedling av all den egendom som anges i 1 § (fullständig registrering) eller yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter (registrering för hyresförmedlare). Lag (2017:1141).
Prop. 2017/18:11: 5. förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor. Registreringen ska avse antingen yrkesmässig förmedling av all den egendom som anges i 1 § (fullständig registrering) eller yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter (registrering för hyresförmedlare).
Paragrafen innehåller bestämmelser om fastighetsmäklares registrering hos Fastighetsmäklarinspektionen. Ändringen i paragrafen innebär att bestämmelsen om att betala registreringsavgift i det ...
31 §, 28 §
11 §, 5 § Fastighetsmäklarförordning (2011:668)
Ändrad: SFS 2012:19 (Budgetpropositionen för 2012)
5 a § Fastighetsmäklare ska betala ansökningsavgift och årlig avgift.
För sådan påminnelse som anges i 29 § andra stycket ska mäklaren även betala påminnelseavgift. Lag (2017:1141).
Prop. 2017/18:11: I paragrafen, som är ny, anges de avgifter som fastighetsmäklare ska betala.
Bestämmelsen i första stycket har flyttats från 5 § och har ändrats på så vis att ansökningsavgift och årlig avgift inte längre betecknas som registreringsavgifter.
Av andra stycket framgår att en påminnelseavgift ska betalas av mäklaren när han eller hon, genom att inte betala den årliga avgiften inom föreskriven tid, förorsakar att en påminnelse behöver skickas ut. ...
Införd: SFS 2017:1141 (Påminnelse vid utebliven betalning av årlig avgift enligt fastighetsmäklarlagen)
6 § För att en fastighetsmäklare ska registreras krävs att mäklaren
inte är underårig, försatt i konkurs, underkastad näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,
har försäkring för skadeståndsansvar enligt 25 §,
har tillfredsställande utbildning,
har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare samt
är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.
HFD 2013:47:En registrering som fastighetsmäklare har återkallats på grund av brottslighet i form av bl.a. flera fall av ofredande.
7 § Bestämmelser om vissa skyldigheter för den som driver verksamhet som fastighetsmäklare med fullständig registrering finns i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Lag (2017:654).
Ändrad: SFS 2017:654 (Ytterligare åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism)
9 § Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.
Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning av ensamrätten får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla.
Om mäklaren har sagt upp uppdragsavtalet muntligen, ska mäklaren snarast också skriftligen underrätta uppdragsgivaren om uppsägningen. Om uppdragsgivaren har sagt upp avtalet, ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta uppsägningen.
11 § En fastighetsmäklare får inte i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla.
12 § En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från
sin make eller sambo,
sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,
någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon eller
någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672).
Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Lag (2012:19).
13 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.
14 § En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare.
Enbart det förhållandet att mäklaren får ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroendet för mäklaren, under förutsättning att ersättningen är endast obetydlig. Mäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten samt om den ersättning som mäklaren får för den. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast.
15 § En fastighetsmäklare får inte som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter.
16 § Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen.
Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning.
Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.
18 § Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).
Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.
Mäklaren ska erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.
19 § Innan en fastighet överlåts ska fastighetsmäklaren upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten.
20 § Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.
Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.
HFD 2016:2:Fråga om tillämpningen av bestämmelserna om påföljd som kan meddelas en fastighetsmäklare (I och II).
22 § Upphör uppdragsavtalet utan att fastigheten överlåtits, ska fastighetsmäklaren upplysa säljaren om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning.
25 §, 2 § 2 st
23 § Om inte annat har avtalats, ska fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).
Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.
Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan mäklarens förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet förmedlats av honom eller henne.
Ska mäklaren ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta.
I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser om ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål.
24 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse.
25 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 8–22 §§, ska han eller hon ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort.
Om mäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.
6 § 1 st 2 p, 26 §
3 § 1 st 3 p Förordning (2015:739) med instruktion för Allmänna reklamationsnämnden
4 § 3 st 2 p Fastighetsmäklarförordning (2011:668)
4 § 2 st 3 p Förordning (2007:1041) med instruktion för Allmänna reklamationsnämnden
26 § En köpare eller säljare som vill kräva skadestånd enligt 25 § ska underrätta fastighetsmäklaren om detta inom skälig tid efter det att han eller hon insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. Om köparen eller säljaren inte underrättar mäklaren inom denna tid, faller rätten till skadestånd enligt denna lag bort.
Första stycket gäller inte om mäklaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.
27 § I fråga om preskription tillämpas preskriptionslagen (1981:130).
28 § Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 §. Inspektionen ska se till att fastighetsmäklarna i sin verksamhet uppfyller sina skyldigheter enligt denna lag. Inspektionen ska inom sitt verksamhetsområde utöva tillsyn även enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen.
En registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.
Vid tillsyn enligt lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism får Fastighetsmäklarinspektionen, när den anser det är nödvändigt, genomföra en undersökning på plats hos en registrerad mäklare. Lag (2017:654).
Ändrad: SFS 2017:654 (Ytterligare åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism), 2012:19 (Budgetpropositionen för 2012)
29 § Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som
inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,
inte betalar avgift som anges i 5 a §,
handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag, eller
överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen.
Återkallelse på grund av utebliven betalning av årlig avgift får ske först efter påminnelse.
Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen meddela varning eller erinran eller, vid överträdelse enligt första stycket 4, utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Är förseelsen ringa, får inspektionen avstå från påföljd.
Fastighetsmäklarinspektionen eller, efter överklagande, domstol får besluta att en återkallelse av registrering ska gälla omedelbart. Lag (2017:1141).
Prop. 2017/18:11: 4. överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen.
Prop. 2016/17:173: Paragrafen innehåller bestämmelser om Fastighetsmäklarinspektionens ingripanden.
6 § Förordning (2009:606) med instruktion för Fastighetsmäklarinspektionen
Ändrad: SFS 2017:654 (Ytterligare åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism), 2012:19 (Budgetpropositionen för 2012), 2017:1141 (Påminnelse vid utebliven betalning av årlig avgift enligt fastighetsmäklarlagen)
29 a § När Fastighetsmäklarinspektionen meddelat varning eller erinran för en överträdelse enligt 29 § första stycket 4, får inspektionen besluta att mäklaren ska betala en sanktionsavgift.
två gånger den vinst som gjorts av mäklaren till följd av regelöverträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller
Avgiften tillfaller staten. Lag (2017:654).
Prop. 2016/17:173: Paragrafen innehåller bestämmelser om sanktionsavgift som kan meddelas vid överträdelse av penningtvättslagen eller föreskrift som meddelats med stöd av den lagen.
29b §
Införd: SFS 2017:654 (Ytterligare åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism)
29 b § Vid ingripande på grund av en överträdelse enligt 29 § första stycket 4 och vid fastställande av sanktionsavgift enligt 29 a § ska Fastighetsmäklarinspektionen tillämpa 7 kap.13 och 16 §§ lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Lag (2017:654).
29 c § I fråga om verkställighet av beslut om sanktionsavgift tillämpas 7 kap.21–23 §§ lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Lag (2017:654).
Prop. 2016/17:173: Paragrafen är ny. Den innehåller, genom en hänvisning till 7 kap. 21–23 §§ penningtvättslagen, bestämmelser om verkställighet m.m. avseende beslut om sanktionsavgifter enligt 29 a §. Dessa bestämmelser kommenteras närmare i författningskommentaren till penningtvättslagen.
Övervägandena finns i avsnitt 13.16.
30 § Fastighetsmäklarinspektionens beslut enligt denna lag får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol.
Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten. Lag (2012:19).
31 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid mot vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller fängelse i högst sex månader.
12 § 2 st Förordning (1999:1134) om belastningsregister
32 § Regeringen får meddela föreskrifter om avgifter enligt denna lag.
Konsoliderad version med ändringar införda till och med SFS 2011:666
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2011, då fastighetsmäklarlagen (1995:400) ska upphöra att gälla.
Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.
Rskr. 2010/11:168, Prop. 2010/11:15, Bet. 2010/11:CU12
Lag (2012:19) om ändring i fastighetsmäklarlagen (2011:666)
Konsoliderad version med ändringar införda till och med SFS 2012:19
ändr. 5, 12, 28, 29, 30 §§
Lag (2014:1455) om ändring i fastighetsmäklarlagen (2011:666)
Konsoliderad version med ändringar införda till och med SFS 2014:1455
Lag (2017:654) om ändring i fastighetsmäklarlagen (2011:666)
ändr. 7, 28, 29 §§; nya 29 a, 29 b, 29 c §§
Lag (2017:1141) om ändring i fastighetsmäklarlagen (2011:666)
Rskr. 2017/18:33, Prop. 2017/18:11, Bet. 2017/18:CU4
ändr. 5, 29 §; ny 5 a §

References: § 3
 § 2
 § 3
 § 2
 §
11
 § 2
 § 1
 §
3
 § 1
 § 3
 § 2
 § 2