Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-uzytkowy/ibpbi-2-423-1058-14-pc
Timestamp: 2018-03-21 08:59:43+00:00

Document:
IBPBI/2/423-1058/14/PC | Interpretacja indywidualna
Czy zaliczki wpłacane przez właściciela lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości oraz na zakup mediów do wyodrębnionych lokali należy zaliczyć do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznaczonych na utrzymanie tych zasobów i ujmować je w ewidencji i deklaracji jako przychody korzystające ze zwolnienia wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt. 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zaś koszty dotyczące tych przychodów ujmować jako koszty związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi?
IBPBI/2/423-1058/14/PCinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z 26 sierpnia 2014 r. (który wpłynął do tut. Biura 28 sierpnia 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodów z tytułu opłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych - jest nieprawidłowe.
W dniu 28 sierpnia 2014 r. wpłynął do tut. Biura wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodów z tytułu opłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych.
Wspólnotę Mieszkaniową tworzą właściciele 5-ciu lokali użytkowych (około 24% udziału) oraz właściciele 18-tu lokali mieszkalnych (około 76% udziału). Właścicielem lokali użytkowych w całości i 14-tu lokali mieszkalnych jest Gmina.
Właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych tworzący Wspólnotę zobowiązani są do pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności kosztów, o których mowa w art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali tj.:
wydatków na remonty i bieżącą konserwację,
opłat za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody dotyczącej części wspólnych nieruchomości oraz opłat za antenę zbiorczą,
ubezpieczenia, podatków i innych opłat publicznoprawnych chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
wydatków na utrzymanie porządku i czystości w częściach wspólnych nieruchomości,
wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy,
ponadto właściciele lokali zobowiązani są do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali tj. kosztów mediów do lokali.
Powyższe koszty pokrywane są przychodami uzyskanymi:
a. z gospodarki zasobami mieszkaniowymi zwolnionymi od podatku od osób prawnych a w szczególności z:
zaliczek na utrzymanie części wspólnych nieruchomości i zakup mediów do wyodrębnionych lokali wpłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych,
odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek przez właścicieli zarówno lokali mieszkalnych jak i użytkowych oraz opłat sądowych i komorniczych odzyskanych z windykacji należności z tytułów zaliczanych do gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
odszkodowań wypłacanych przez ubezpieczyciela za szkody w części wspólnej nieruchomości;
b. z innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych a w szczególności z:
wynajmowania powierzchni budynku mieszkalnego na reklamę,
odsetek naliczanych przez banki od środków na rachunkach lokat bankowych.
Kwoty w części przeznaczonej na remonty kumulowane są przez okres kilku lat na koncie bankowym (bieżącym względnie wyodrębnionym) i zostają wydatkowane w sytuacji, gdy zachodzi konieczność przeprowadzenia określonych prac remontowych, bądź uzbiera się odpowiednio wysoka kwota niezbędna do przeprowadzenia już zaplanowanego remontu.
Wspólnota Mieszkaniowa - jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej objęta jest przepisami ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, która w art. 17 ust. 1 pkt 44 zwalnia z opodatkowania m.in. dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone na te cele. Może być także podatnikiem podatku VAT w przypadku dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich np. wynajmowanie lokali lub udostępnianie ścian budynku na reklamy. Natomiast zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 15 ustawy VAT z 11 marca 2004 r, bowiem stanowią jedynie partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków.
Czy zaliczki wpłacane przez właściciela lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości oraz na zakup mediów do wyodrębnionych lokali należy zaliczyć do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznaczonych na utrzymanie tych zasobów i ujmować je w ewidencji i deklaracji jako przychody korzystające ze zwolnienia wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zaś koszty dotyczące tych przychodów ujmować jako koszty związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi...
Zdaniem Wnioskodawcy, nie należy dzielić zaliczek na utrzymanie części wspólnej nieruchomości na:
zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali mieszkalnych jako przychód zwolniony uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i
zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych jako przychód opodatkowany uzyskany z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Pojęcie „zasób mieszkaniowy” zostało rozwinięte w interpretacji ogólnej Ministra Finansów wydanej w trybie art. l4a Ordynacji podatkowej (nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 z 5 marca 2008 r.), w której wyjaśniono pojęcie „zasobów mieszkaniowych” jako budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami. W metodologii GUS i klasyfikacji środków trwałych przyjmuje się, że budynek mieszkalny, to budynek przeznaczony na cele mieszkalne, zajęty przez lokale mieszkalne w całości, lub budynek zajęty przez lokale mieszkalne co najmniej w połowie, a w pozostałej części przez inne pomieszczenia, z wyjątkiem budynku mieszkalno - inwentarskiego lub mieszkalno - gospodarskiego. Również w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (opublikowanym w Dz.U. z 1999 r. nr 112 poz. 1316 ze zm.) przyjęto, że Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki sklasyfikowany jest, jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. W uzasadnieniu interpretacji stanowiącej załącznik do pisma podano, że lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego. Skoro Minister Finansów w interpretacji ogólnej nie wyjaśnił szczegółowo, co należy rozumieć pod pojęciem „budynki mieszkalne”, to zdaniem Wspólnoty należy przyjąć dostępne w innych aktach prawnych i przytoczone powyżej wyjaśnienie tego pojęcia.
Stanowisko Wnioskodawcy znajduje uzasadnienie w wyrokach wojewódzkich sądów administracyjnych. W kwestii opodatkowania dochodów wspólnot mieszkaniowych z tytułu zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych stanowisko zajęły trzy składy wojewódzkich sądów administracyjnych. I tak:
w wyroku WSA we Wrocławiu (sygn. akt nr I SA/WR 223/08) znajdujemy zapis zaliczki przeznaczone na utrzymanie części wspólnej budynku tj. dachów, kominów ścian, instalacji wspólnych, klatek schodowych, strychów itp. nie mogą być uznane za związane z konkretnymi lokalami, czy to użytkowymi czy mieszkalnymi. Zawsze są to kwoty dotyczące nieruchomości wspólnej - to wynika bowiem z zakresu prawa wspólnoty mieszkaniowej do pobierania tych zaliczek. Za istotny należy zatem uznać nie charakter lokali, wchodzących w skład nieruchomości, ale charakter całej nieruchomości budynkowej W konkluzji sąd orzekł, że skoro organ nie poddaje w wątpliwość, że ww. składniki zasobów mieszkaniowych tworzą także nieruchomość wspólną, o jakiej mowa w art. 3 ustawy o własności lokali, to brak jest podstaw, by zaliczki wnoszone na poczet utrzymania i zarządu tą nieruchomością przez właścicieli lokali użytkowych uznać za niepochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
podobnie wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 19 lutego 2010 r. (sygn. akt I SA/Kr 1807/09) stwierdzając, że gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, o której mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w ocenie Sądu, należy w rozpatrywanej sprawie rozumieć, zatem jako działania mające na celu utrzymanie zarówno lokali mieszkalnych jak i użytkowych. Również wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych opłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej, utrzymanie własnych lokali w zakresie dostawy mediów do lokali i opłat na fundusz remontowy należy uznać za dochody wspólnoty mieszkaniowej przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.
w kolejnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie (sygn. akt I SA/Kr 1596/08) skład orzekający podniósł ważną kwestię podwójnego opodatkowania dochodów zauważając, że w przypadku wynajmowania lokali użytkowych każdy z wynajmujących indywidualnie zapłaci podatek dochodowy z tego tytułu, a jak słusznie podniosła strona skarżąca gdyby dochód z zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych obciążony był podatkiem dochodowym od osób prawnych wówczas ciężar tego podatku spadłby na wszystkich właścicieli we Wspólnocie Mieszkaniowej, w której oprócz lokali mieszkalnych znajdują się także lokale użytkowe. Ponadto o przeznaczeniu lokalu decyduje każdorazowo właściciel lokalu, więc nie może mieć to wpływu na objęcie opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób prawnych.
Zgodnie ze słownikową definicją gospodarować oznacza decydować o sposobie wykorzystania, tego co się ma (słownik języka polskiego PWN). Wspólnota może decydować tylko o wykorzystaniu części wspólnej i środkach finansowych uzyskanych z gospodarowania częściami wspólnymi lub środkami finansowymi na rachunku bankowym wspólnoty mieszkaniowej.
Ustawa o własności lokali w równy sposób traktuje właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych w zakresie obciążeń związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa nie może żądać od właściciela wpłacania większych kwot, niż wynika to z kosztów utrzymania części wspólnej, które pokrywane są proporcjonalnie do udziału właściciela lokalu. Zasada ta dotyczy zarówno właścicieli lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali), a ewentualna wyższa opłata dla właścicieli lokali użytkowych może być pobierana, jeżeli lokale te generują wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali). Wspólnota nie może zwiększać obciążeń właścicieli tylko dlatego, że nieruchomości są lokalami użytkowymi, co miałoby miejsce w przypadku opodatkowania zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych. Stanowisko wspólnoty mieszkaniowej uzasadnia także poniższy przykład liczbowy.
Załóżmy, że istnieją dwie wspólnoty o takiej samej liczbie lokali i tym samym metrażu. Powierzchnia wspólna nieruchomości też jest taka sama. Różnica polega na tym, że we wspólnocie A mamy same lokale mieszkalne, a we wspólnocie B jeden lokal jest użytkowy. Obydwie wspólnoty zamierzają w 2014 r. remontować elewację. Koszt remontu w obu wypadkach to 100 tys. zł. W celu zapewnienia środków na remont właściciele ustalili począwszy od stycznia 2011 r. wpłaty na fundusz remontowy proporcjonalnie do udziałów w części wspólnej. Na lokal użytkowy we wspólnocie B przypadała wpłata 1000 zł miesięcznie. Teoretycznie na funduszu remontowym wspólnoty na koniec roku powinno zostać zgromadzone z wpłat lokalu użytkowego 12 tys. zł. Jednak pieniędzy tych będzie o 2280 zł mniej, ponieważ wspólnota musi od nich odprowadzić 19 proc. podatek dochodowy. W 2011 r. nie pojawi się bowiem koszt uzyskania przychodu. Wspólnota A, w której nie ma lokalu użytkowego, na koniec 2011 r. zgromadzi więc na funduszu remontowym o 2280 zł więcej. Podobnie będzie w kolejnych latach. To powoduje dalsze konsekwencje. Pieniądze z funduszu remontowego miały być przeznaczone na elewację, czyli majątek właścicieli, a nie wspólnoty. W momencie remontu okazuje się, że brakuje kilku tysięcy złotych. Właściciele mieszkań we wspólnocie B nie mogą jednak żądać dopłaty od właściciela lokalu użytkowego; byłyby to, wpłaty ponad jego udział w części wspólnej nieruchomości. Takie żądanie naruszyłoby więc art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Można jednak podnieść zarzut, że właściciel lokalu użytkowego faktycznie wpłacał rocznie o 2280 zł za mało na fundusz remontowy wobec udziału w nieruchomości wspólnej. W praktyce brakującą na remont kwotę równą odprowadzonemu podatkowi będą musieli dopłacić wszyscy właściciele (również lokali mieszkalnych) proporcjonalnie do udziałów w części wspólnej. W konsekwencji remont we wspólnocie B będzie droższy o 6840 zł. Właśnie takim przypadkom ma zapobiegać zwolnienie z podatku dochodowego zawarte w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Zwolnienie podatkowe, co do zasady jest odejściem od równości opodatkowania i uprzywilejowania jednych podatników wobec drugich. Ale tylko szersze stosowanie zwolnienia wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zapewni równość podatników wobec prawa. Za takim objęciem zwolnieniem dochodów wspólnoty uzyskanych z wpłat zaliczek na utrzymanie części wspólnych od właścicieli lokali użytkowych przemawia celowościowa wykładnia tego przepisu.
Reasumując, przedstawione wyżej wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych oraz analiza prawna i matematyczna zagadnienia wskazują jednoznacznie, że prawidłowym i zgodnym z literą prawa postępowaniem Wspólnoty Mieszkaniowej w kwestii opodatkowania zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych jest traktowanie ich, jako przychodów zwolnionych z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych na podstawie zapisów art. 17 ust. l pkt 44 ustawy.
Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 851 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.
Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.
Wskazać w tym miejscu należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiuje tych pojęć, a zatem zasadne jest skorzystanie w tym zakresie z reguł wykładni językowej.
Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.
Jak wynika z przedstawionej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych, lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Istotą lokali użytkowych jest bowiem ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, że nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. Zatem dochód uzyskany z tytułu zaliczek wniesionych przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych oraz mediów nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a zatem nie może podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż nie został spełniony jeden z warunków wskazanych w jego treści.
Należy także zwrócić uwagę na fakt, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.
Podkreślenia wymaga, że niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wspólnoty z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa. W związku z powyższym Organ nie odniósł się do przykładu liczbowego ujętego we wniosku.
Odwołując się do powołanych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyroków – wspierających argumentację Wnioskodawcy – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, ze względów wskazanych w powyższym uzasadnieniu, nie podziela prezentowanego w nich stanowiska. Dodać również należy, że wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie:
z 15 kwietnia 2009 r. sygn. akt I SA/Kr 1596/08 chylony wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2 lutego 2011 r. sygn. akt II FSK 1651/09,
z 19 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Kr 1807/09 uchylony wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 marca 2012 r. sygn. akt II FSK 1509/10.
Zauważyć również należy, że postępowanie w sprawie dot. wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. W jego wyniku, organ udzielając interpretacji, przedstawia swój pogląd dotyczący rozumienia treści przepisów prawa podatkowego i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do sytuacji indywidualnej wskazanej przez Wnioskodawcę. Nie można zatem utożsamiać „trybu interpretacji” z postępowaniem podatkowym, a w konsekwencji żądać, aby wydając interpretacje organ, odnosił się osobno do każdego powołanego we wniosku wyroku sądowego, czy też prowadził szeroko rozumianą polemikę z każdym poglądem Wnioskodawcy. Powołane przez Wnioskodawcę wyroki zostały potraktowane jako element stanowiska w sprawie, którego ze względów wskazanych w niniejszej interpretacji tut. Organ nie podziela.
IBPBI/2/423-1032/14/IZ | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Lokal użytkowy > IBPBI/2/423-1058/14/PC

References: art. 17
 art. 14
 art. 14
 art. 17
 art. 15
 art. 17
 art. 3
 art. 17
 art. 12
 art. 17
 art. 17
 art. 17
 art. 1
 art. 17
 art. 17
 FSK 
 FSK