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07/2015 | die-online-bibliothek.de
Schäden an der Mietwohnung durch Haustiere - IMR 07/2015, Seite 259 Autor: Michael J. Schmid Mieter beleidigt Vermieter auf Facebook: Kündigung zulässig? - IMR 07/2015, Seite 261 Autor: Harald Büring Wenn es zwischen Vermieter und Mieter zum Streit kommt, ist nicht ausgeschlossen, dass es zu beleidigenden Äußerungen kommt. In manchen Fällen verfassen Mieter dann auch Beleidigungen bei Facebook. Hier stellt sich die Frage, inwieweit der Vermieter eine Kündigung aussprechen darf.
„Erbengemeinschaft nach X.Y. (= Name des Erblassers)" ist hinreichend bestimmt! - IMR 07/2015, Seite 264 Autor: BGH, Beschluss vom 17.03.2015 - VIII ZR 298/14 Handelt es sich bei dem Vermieter um eine Erbengemeinschaft, ist es zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB ausreichend, wenn die vermietenden (Mit-)Erben als „Erbengemeinschaft nach X. Y. (= Name des Erblassers)" bezeichnet werden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 11.09.2002 - XII ZR 187/00, IMRRS 2006, 1367 = NJW 2002, 3389).
Pflicht des Vermieters zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen? - IMR 07/2015, Seite 265 Autor: BGH, Urteil vom 06.05.2015 - VIII ZR 161/14 1. Der Vermieter ist verpflichtet, das über die Wasserversorgungsanlage an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf Legionellen zu untersuchen.
2. Erkrankt ein Mieter infolge einer Kontamination des Trinkwassers mit Legionellen, so muss er beweisen, dass zwischen der Erkrankung und der Kontamination des Trinkwassers ein ursächlicher Zusammenhang besteht.
3. Erforderlich ist Vollbeweis. Das Gericht darf allerdings keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellen, sondern muss sich mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit begnügen.
Heizkostenverordnung: Verweis auf anerkannte Regeln der Technik unbedenklich! - IMR 07/2015, Seite 266 Autor: BGH, Urteil vom 06.05.2015 - VIII ZR 193/14 § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, wonach der Wärmeverbrauch der Nutzer in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deshalb ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, verstößt nicht gegen das verfassungsrechtliche Verbot der dynamischen Verweisung auf Regelwerke nicht demokratisch legitimierter Normgeber.
Wohnraummiete: Wirksamkeitsanforderungen an Renovierungsklausel - IMR 07/2015, Seite 267 Autor: BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13 Eine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen durch den Mieter regelmäßig auszuführen sind, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist, ist wirksam.
Wohnraummiete: Quotenabgeltungsklauseln unwirksam! - IMR 07/2015, Seite 268 Autor: BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13 Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie vom Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26.09.2007 - VIII ZR 143/06, IMR 2007, 377 = NJW 2007, 3632 Rz. 14 ff).
Nichtraucherschutzgesetze indizieren: Keine Gefährdung durch Passivrauchen im Freien! - IMR 07/2015, Seite 269 Autor: BGH, Urteil vom 16.01.2015 - V ZR 110/14 1. Gesundheitsschädliche Immissionen durch Tabakrauch sind wesentliche Beeinträchtigungen, die nicht geduldet werden müssen. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander.
2. Der Mieter, der unter Berufung auf die Gesundheitsschädlichkeit des Passivrauchens von einem anderen Mieter verlangt, das Rauchen auf dem Balkon zu unterlassen, muss das sich aus den Nichtraucherschutzgesetzen ergebende Indiz erschüttern, dass mit dem Rauchen im Freien keine solchen Gefahren einhergehen.
Kann ein Mieter einem anderen Mieter das Rauchen auf dem Balkon verbieten? - IMR 07/2015, Seite 270 Autor: BGH, Urteil vom 16.01.2015 - V ZR 110/14 1. Die Störung eines Mieters in seinem Besitz durch den Tabakrauch eines anderen Mieters, der auf dem Balkon seiner Wohnung raucht, ist auch dann eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB, wenn dem anderen Mieter im Verhältnis zu seinem Vermieter das Rauchen gestattet ist.
2. Nach dem auf den Besitzschutzanspruch (BGB § 862 Abs. 1) entsprechend anzuwendenden Maßstab des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter Einwirkungen durch das Rauchen eines anderen Mieters nicht verbieten, wenn sie einen verständigen Nutzer in dem Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen.
3. Der Unterlassungsanspruch nach § 862 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht auch gegenüber wesentlichen Beeinträchtigungen nicht uneingeschränkt, weil der durch den Rauch gestörte Mieter auf das Recht des anderen Mieters Rücksicht nehmen muss, seine Wohnung vertragsgemäß zu nutzen, wozu grundsätzlich auch das Rauchen in der eigenen Wohnung gehört.
Rauchzeiten auf dem Balkon durch Gebrauchsregelung? - IMR 07/2015, Seite 271 Autor: BGH, Urteil vom 16.01.2015 - V ZR 110/14 Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme führt im Allgemeinen zu einer Gebrauchsregelung. Für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind, sind dem einen Mieter Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf.
Keine Modernisierung bei todkrankem Mieter! - IMR 07/2015, Seite 272 Autor: LG Berlin, Urteil vom 13.01.2015 - 63 S 133/14
Führen Modernisierungsmaßnahmen zu einer ernsthaften Gefährdung des gesundheitlichen Zustands des Mieters aufgrund seiner schweren Erkrankung, stellt dies eine unzumutbare Härte für den Mieter dar, die er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, dem Vermieter gegenüber erhoben haben muss. Es sei denn, der Vermieter hat auf diese Frist in seiner Modernisierungsankündigung nicht hingewiesen.
Kann auch sozialadäquater Kinderlärm zur fristlosen Kündigung berechtigen? - IMR 07/2015, Seite 273 Autor: LG Hannover, Beschluss vom 04.03.2015 - 19 S 88/14 1. Verstößt die (alleinerziehende) Mutter nachhaltig gegen das Gebot der Rücksichtnahme in einem Mehrfamilienhaus und stört den Hausfrieden durch häufige Verursachung von Lärm, berechtigt dieses zur fristlosen Kündigung.
2. Auch sozialadäquater Kinderlärm unterliegt den allgemeinen Ruhezeiten.
Mietspiegel Berlin 2013: Qualifiziert oder nicht? - IMR 07/2015, Seite 274 Autor: AG Charlottenburg, Urteil vom 11.05.2015 - 235 C 133/13
Ob der Berliner Mietspiegel 2013 qualifiziert im Sinne des § 558d BGB ist, ist strittig.
Berliner Mietspiegel 2013 nicht verwertbar! - IMR 07/2015, Seite 275 Autor: AG Charlottenburg, Urteil vom 11.05.2015 - 235 C 133/13
Der Berliner Mietspiegel 2013 ist nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und kann deshalb nicht zur Berechnung der Miethöhe herangezogen werden.
Rohrwärmekorrektur nach VDI-Richtlinie 2077 beschreibt statthaften Abrechnungsmodus! - IMR 07/2015, Seite 276 Autor: AG Bergen, Urteil vom 08.04.2015 - 25 C 193/14 Das sog. Rohrwärmekorrekturverfahren nach der VDI-Richtlinie 2077 stellt einen statthaften Verbrauchsermittlungs- und Abrechnungsmodus dar, der wissenschaftlichen Standards genügt und den Verbrauch adäquat abbildet.
Beleidigung im „unteren Spektrum": Vermieter darf nicht kündigen! - IMR 07/2015, Seite 277 Autor: AG Charlottenburg, Urteil vom 30.01.2015 - 216 C 461/14 1. Wenn ein Mieter einen Vermieter oder dessen Mitarbeiter beleidigt, dann darf der Vermieter ihm unter Umständen kündigen.
2. Das gilt allerdings nicht bei Beleidigungen im „unteren Spektrum".
Rückgabeprotokoll: Negatives Schuldanerkenntnis für alle Arten von Forderungen! - IMR 07/2015, Seite 278 Autor: AG Leonberg, Urteil vom 03.02.2015 - 4 C 469/14 Liegt ein Abnahmeprotokoll vor, so handelt es sich um ein negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich des Zustands der Wohnung. Der Vermieter ist ausgeschlossen, Rechte wegen Mängeln geltend zu machen, die im Protokoll nicht vermerkt wurden. Das negative Schuldanerkenntnis umfasst aber nicht nur Mängel im Sinne von Schäden an der Wohnung, die im weiteren Verlauf im Rahmen von Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden sollen, sondern auch sonstige Forderungen, die den Zustand der Wohnung betreffen, wie dies bei den Schönheitsreparaturen der Fall ist.
Vorstand einer AG unterzeichnet ohne Vertretungszusatz: Schriftform gewahrt? - IMR 07/2015, Seite 279 Autor: BGH, Urteil vom 22.04.2015 - XII ZR 55/14 Enthält das Rubrum eines mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossenen Mietvertrags oder eines Nachtrags keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, ist die Schriftform des Vertrags auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat (Abgrenzung zu Senatsurteil IMR 2010, 9 = BGHZ 183, 67 = NJW2010, 1453).
Keine Vertretungsregelung der AG in Vertragsurkunde: Verletzt Unterschrift ohne „i.V." die Schriftform? - IMR 07/2015, Seite 280 Autor: BGH, Urteil vom 22.04.2015 - XII ZR 55/14 1. Enthält der mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossene Mietvertrag oder ein Nachtrag keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, können wegen der aus § 76 Abs. 2, 3 AktG resultierenden Alleinvertretungsmöglichkeit Zweifel daran, ob ein ohne Vertretungszusatz unterzeichnendes Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für weitere Vorstandsmitglieder unterschreiben will, nicht auftreten. Die Schriftform ist daher gewahrt.
2. Enthält die Urkunde jedoch Angaben zur Vertretungsregelung durch mehrere Personen und unterzeichnet von mehreren Vorständen nur einer, entstehen bei einem Erwerber Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriftsleistung unmittelbar aus der Urkunde selbst mit der Folge einer Schriftformverletzung (Anschluss an BGH, BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453 Rz. 2, 18 ff, IMR2010, 9).
Schriftform: Erkennbarkeit der Vertretungsverhältnisse der AG durch das Handelsregister? - IMR 07/2015, Seite 281 Autor: BGH, Urteil vom 22.04.2015 - XII ZR 55/14 Unterzeichnet einer von mehreren nur gemeinsam vertretungsberechtigten Vorständen einer Aktiengesellschaft einen Mietvertrag oder Nachtrag ohne Vertretungszusatz und enthalten die Urkunden keine Angaben über die Vertretungsregelung, folgen für einen Erwerber Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriften mit der Folge einer Schriftformverletzung nicht daraus, dass die Vertretungsbefugnisse im Handelsregister eingetragen sind. Maßgeblich sind allein Inhalt und äußere Form der Vertragsurkunde.
Zweiter Nachtrag erwähnt den ersten nicht: Schriftformverletzung? - IMR 07/2015, Seite 282 Autor: BGH, Urteil vom 22.04.2015 - XII ZR 55/14 1. Die Schriftform ist nicht verletzt, wenn ein Nachtrag mit der Überschrift „2. Nachtrag zum Mietvertrag..." den ersten Nachtrag nicht erwähnt.
2. Die für die Einheit der Urkunde ausreichende gedankliche Verbindung kann auch dadurch zum Ausdruck kommen, dass im zweiten Nachtrag eine Dauer des Mietverhältnisses erwähnt wird, die sich nicht aus dem Hauptmietvertrag ergibt und somit im ersten Nachtrag geregelt sein muss.
Lässt sich eine unwirksame Kündigung in ein Angebot auf Vertragsaufhebung umdeuten? - IMR 07/2015, Seite 283 Autor: LVerfG Brandenburg, Beschluss vom 16.01.2015 - VfGBbg 47/13
Eine unwirksame Kündigung kann grundsätzlich nicht in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags umgedeutet werden bzw. nur dann, wenn vom Erklärungsempfänger mit der Kündigung hilfsweise (für den Fall von deren Unwirksamkeit) die Zustimmung zur Vertragsbeendigung eingefordert wird.
Gewerbemietvertrag: Ab welcher Höhe ist eine Miete sittenwidrig? - IMR 07/2015, Seite 284 Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.02.2015 - U (Kart) 14/14 1. Bei gewerblichen Mietverhältnissen liegt ein - unter den weiteren Voraussetzungen des § 138 BGB zur Vertragsnichtigkeit führendes - auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung dann vor, wenn die vereinbarte Miete um 100% höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung.
2. Bei der Ermittlung des objektiven Marktwerts ist die Miete maßgeblich, die für vergleichbare Objekte erzielt wird.
3. Im Rahmen der Vergleichbarkeit ist insbesondere auch ein Standortvorteil der angemieteten Räumlichkeiten zu beachten.
4. Dementsprechend kann für Räume für einen Kfz-Schilderprägebetrieb, die in dem Gebäude, in dem sich auch die Kfz-Zulassungsstelle befindet, liegen, eine höhere Vergleichsmiete verlangt werden, wenn andere Schilderpräger weder im Gebäude noch auf dem Gelände der Kfz-Zulassungsstelle tätig, sondern erst nach einem beträchtlichen Fußweg zu erreichen sind.
Keine Bauüberwachung durch den Mieter! - IMR 07/2015, Seite 285 Autor: KG, Beschluss vom 26.03.2015 - 8 U 19/15 Dem Mieter noch herzustellender Räume steht gegen den Vermieter grundsätzlich kein Anspruch auf Zutritt zur Baustelle zwecks Überwachung der ordnungsgemäßen Bauausführung zu.
Sperrmüll im Mieterkeller nach Rückgabe: Mieter hat trotzdem die Rückgabepflicht erfüllt! - IMR 07/2015, Seite 286 Autor: KG, Beschluss vom 13.04.2015 - 8 U 212/14 1. Nach beendetem Mietvertrag umfasst die Rückgabepflicht des Mieters neben der Besitzverschaffung an den Räumen zu Gunsten des Vermieters auch die Räumung der Mietsache von den eingebrachten Sachen. Das Zurücklassen von Sperrmüll in den Kellerräumen steht der Erfüllung der Rückgabepflicht nicht entgegen.
2. Zur Kostentragungspflicht bei verzögerter Klagerücknahme einer zunächst zulässigen und begründeten Klage.

References: § 550
 § 7
 § 307
 § 858
 § 862
 § 906
 § 862
 § 558
 § 76
 § 138