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Timestamp: 2018-07-20 01:04:10+00:00

Document:
El Supremo confirma la condena al pago de las rentas adeudadas por el arrendatario
La arrendadora formuló demanda solicitando la declaración de subsistencia del contrato de arrendamiento de local de negocio y la condena a la arrendataria a su cumplimiento, con el pago de todas las rentas correspondientes hasta la finalización del mismo. Por su parte, la arrendataria reconvino solicitando la resolución del contrato por incumplimiento de la arrendadora.
El Juzgado estimó parcialmente la demanda y condenó a la demandada al pago de una parte de las rentas adeudadas, ejerciendo la facultad moderadora, y desestimó la reconvención. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó la sentencia y estimó íntegramente la demanda.
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendataria.
La Sala coincide con la resolución recurrida en que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover la arrendadora, exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC (LA LEY 1/1889)), unido a que no aceptó la resolución del mismo a instancia de la arrendataria ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.
Señala el Tribunal que la petición de la arrendadora no excede de los límites de la buena fe, pues si la arrendataria vio mermados sus ingresos por las obras de la calle, que dificultaban el acceso, pero no impedían el ejercicio de la actividad comercial, también lo debieron ser las posibilidades de obtener un nuevo arrendatario para la arrendadora, todo ello por unas obras ordenadas por el Ayuntamiento y que, por tanto, no estaban bajo el dominio de la arrendadora. Además, la arrendataria no probó que la arrendadora volviese a arrendar el local o que obstruyese la posibilidad de hacerlo.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 183/2016 de 18 Mar. 2016, Rec. 1870/2013
Nº de Sentencia: 183/2016
Nº de Recurso: 1870/2013
Diario La Ley, Nº 8737, Sección La Sentencia del día, 8 de Abril de 2016, Editorial LA LEY
El Supremo confirma la condena al pago de las rentas adeudadas por el arrendatario de un local situado en una calle en obras que desistió del contrato
ARRENDAMIENTOS URBANOS. De local de negocio. Desistimiento de la arrendataria. Reclamación de las rentas adeudadas hasta la finalización del contrato. Estimación de la demanda. La arrendadora no aceptó la resolución del contrato y no procede la moderación de la pena pues no se reclama una indemnización. Si la arrendataria vio mermados sus ingresos por las obras de la calle, que dificultaban el acceso al local, también se vieron reducidas las posibilidades de obtener un nuevo arrendatario para la arrendadora, no habiéndose acreditado que volviese a arrendar el local o que obstruyese la posibilidad de hacerlo.
El Juzgado estimó parcialmente la demanda de reclamación de las rentas adeudadas. La AP Sevilla revocó la sentencia y estimó íntegramente la demanda. El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendataria.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados al margen reseñados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 3147/2012 de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm. 271/2010, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Sevilla, cuyo recurso fue interpuesto ante la citada Audiencia por el procurador don Francisco de Paula Ruiz Crespo, en nombre y representación de Camisería García de Seras S.C., compareciendo en esta alzada en su nombre y representación el procurador don Jorge Deleito García en calidad de recurrente y la procuradora doña Teresa López Roses, en nombre y representación de la entidad mercantil Inalcoven S.L., en calidad de recurrido.
Motivo único .- Al amparo del art. 477.2.3º de la LEC (LA LEY 58/2000) , por infracción de los arts. 1124 (LA LEY 1/1889) , 1101 , 1103 y 1106 del Código Civil , por existencia de interés casacional por infracción de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
PRIMERO.- Por la representación procesal de la entidad Inalcoven, S.L., se formuló demanda de juicio ordinario frente a la entidad Camisería García de Seras, S.C., e Inversiones Plaza de Armas S.L, en la que se insta la condena al pago de todas las rentas correspondientes al arrendamiento de un local de negocio hasta la finalización del mismo, conforme a lo pactado.
Interpuesto recurso de apelación por la demandante, la Audiencia Provincial estimó el recurso revocando la sentencia de Primera Instancia, condena a las demandadas (arrendatarias) al pago de la cantidad de 42.214,72 euros que se corresponde con la totalidad de las rentas que las demandadas dejaron de abonar hasta la terminación según contrato de arrendamiento. Considera que no procede la moderación en cuanto a la suma indemnizatoria solicitada por impago de las rentas, pues no es de aplicación el art. 1154 CC (LA LEY 1/1889) , ni nos hallamos ante una responsabilidad que proceda de un incumplimiento negligente del artículo 1103 CC (LA LEY 1/1889) . Asimismo argumenta que el hecho de que la arrendadora tuviera el local a su disposición desde agosto de 2009 y pudiera arrendarlo no significa seguridad de que se encuentre algún interesado que lo arriende en condiciones similares a las pactadas con las arrendatarias y, en todo caso, corresponde a las arrendatarias acreditar que el arrendador pudo arrendar y no lo hizo, sin que se haya probado tal extremo.
La representación procesal de la entidad Camisería García de Seras, S.C. interpuso recurso de casación, al amparo del ordinal 3º del art. 477.2 de la LEC 2000 (LA LEY 58/2000) , al considerar infringidos los artículos 1124 (LA LEY 1/1889) , 1101 , 1103 y 1106 del Código Civil y existir interés casacional por oposición a la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo con cita de las sentencias de 8 de junio de 1996 y 17 de julio de 2002 , que sientan el principio de que el lucro cesante ha de probarse; asimismo cita la sentencia de 9 de abril de 2012 , que en un supuesto similar al que nos ocupa reconoce abiertamente la posibilidad de moderación de la indemnización de los perjuicios con base en que los daños y perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños y perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados en caso de incumplimiento contractual con arreglo al art. 1106 del CC (LA LEY 1/1889) , que tal perjuicio debe ser probado y que la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que busquen un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante como de su admisión incondicional sin prueba alguna, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento.
SEGUNDO.- Son hechos constatados, en la instancia, y no contradichos que el contrato de arrendamiento lo era para uso distinto de vivienda, se inició el 1 de julio de 2006 y finalizaba el 30 de junio de 2011 (cinco años).
TERCERO.- Motivo único . Al amparo del art. 477.2.3º de la LEC (LA LEY 58/2000) , por infracción de los arts. 1124 (LA LEY 1/1889) , 1101 , 1103 y 1106 del Código Civil , por existencia de interés casacional por infracción de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Sobre las consecuencias del desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, cuando ambas partes aceptan la resolución, ha declarado esta Sala en sentencia de 29 de mayo de 2014, rec. 449/2012 (LA LEY 79808/2014) :
Las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios ( artículo 1152 del Código Civil (LA LEY 1/1889) y sentencias de 26 marzo de 2009 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012 ) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente».
1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver ( rectius : desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 (LA LEY 247494/2009) ), 6 de noviembre de 2013 (rec.1589 de 2011 (LA LEY 174518/2013) ), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 (LA LEY 209361/2013) ) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012 (LA LEY 79808/2014) ).
Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC (LA LEY 1/1889) ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.
QUINTO.- Desestimado el recurso de casación procede la imposición de costas al recurrente ( art. 398 LEC de 2000 (LA LEY 58/2000) ).

References: resolución 
 resolución 
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 artículo 1103
 artículo 1152
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