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Timestamp: 2018-09-21 21:26:11+00:00

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LG Bielefeld, 4 O 090/98: LG Bielefeld (kläger, ihv, treu und glauben, minderung, zahlung, pacht, pachtvertrag, höhe, betrag, kenntnis)
Urteil des LG Bielefeld vom 13.08.2010, 4 O 090/98
4 O 090/98
LG Bielefeld (kläger, ihv, treu und glauben, minderung, zahlung, pacht, pachtvertrag, höhe, betrag, kenntnis)
Kläger, Ihv, Treu und glauben, Minderung, Zahlung, Pacht, Pachtvertrag, Höhe, Betrag, Kenntnis
Landgericht Bielefeld, 4 O 090/98
Aktenzeichen: 4 O 090/98
Die Beklagten werden verurteilt, wie Gesamtschuldner 32.173,06 € an die C. zuzüglich 508,74 € Zinsen zu zahlen.
Die Beklagte zu 1) wird darüber hinaus verurteilt, an die C. weitere 105.752,98 € zuzüglich 524,12 € weiterer Zinsen sowie Zinsen iHv 2 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz höchstens aber 7 % aus 48.424,52 € ab dem 01.11.1997 sowie in gleicher Höhe aus jeweils weiteren 4.292,32 € ab dem 05.11.1997, 5.12.1997 und 05.01.1998 zu zahlen und in gleicher Höhe aus 69.296,04 € seit dem 01.01.2000 bis zum 04.01.2000 sowie aus 76.624,56 € seit dem 05.01.2000 zu zahlen.
2Der Kläger macht mit der Klage Zahlung von Pacht und Betriebskosten aus Vermietung gewerblicher Räume im Wege der Prozessstandschaft geltend.
3Der Kläger und die Beklagte zu 1) schlossen am 30.11.1995 einen Pachtvertrag über Restauranträume in C., O-Straße ab.
4Gemäß Ziff. 1.1.2 des Pachtvertrages sollten in den Räumen ein Gastronomiebetrieb der mittleren/gehobenen Kategorie geführt werden und zwar entsprechend dem Konzept der Beklagten zu 1) ein mexikanisches und ein italienisches Restaurant. Das Konzept für beide Restaurants sah die Betreibung einer sogenannten Show-Küche vor, wonach die Speisen für die Gäste sichtbar im Lokal zubereitet werden sollten. Als jährlicher Pachtzins waren 200.000 DM zzgl. Mwst. vereinbart, zahlbar in 12 Monatsraten jeweils spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats. Gemäß Ziff. 8 des Vertrages können Aufrechnung oder Zurückbehaltungsrechte gegenüber Pachtforderungen nur mit rechtskräftig festgestellten oder unstreitigen Forderungen geltend gemacht werden. Der Kläger verpflichtete sich, den Pachtgegenstand bauseitig konzessionsfähig zur Verfügung zu stellen. Die zum Betrieb erforderliche Innenausstattung nebst Zubehör war Sache der Beklagten zu 1). Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war das Mietobjekt noch nicht erstellt; es wurde am 11.09.1996 übergeben. In Ziffer 2.5 des Vertrages, der eine voraussichtliche Übergabe bereits für den 01.05.1996 vorsah, heiß es, dass die Pachtzahlungspflicht am 01.11.1996 beginne; für jeden vollen Monat, der sich der geplante Übergabetermin über den 15.06.1996 hinaus verzögerte, soll sich auch der Beginn der Zahlungspflicht verschieben.
5Der Kläger hat das Pachtobjekt an die C. veräußert und eine Mietgarantie für nicht gezahlte Mieten abgegeben.
6Die Beklagte zu 1) zahlte die Pacht zunächst nicht, dann erheblich gemindert; auch die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen leistete sie nur unregelmäßig. Sie berief sich dabei auf Mängel der Belüftungsanlage. Weitere Mängel machte sie erstmals in der Klageerwiderung vom 26.06.1998 geltend.
7Von Januar 1997 bis einschließlich Mai 1997 funktionierte die Lüftungsanlage in den Restauranträumen unstreitig nicht ordnungsgemäß, so dass von der Show-Küche der Restaurants Geruchsemissionen ausgingen. Trotzdem lief der Restaurantbetrieb weiter; das Restaurant "Q." lief so gut, dass am Wochenende eine Sitzplatzreservierung erforderlich war. Laut Zeitungsartikel der Neuen Westfälischen anläßlich des fünfjährigen Jubiläums des "Q." wurden in dieser Zeit 700.000 Bier, 300.000 Cocktails und 80.000 Caipirinhas von Gästen konsumiert.
8In einer Zusatzvereinbarung vom 03.07.1996 zum Pachtvertrag erklärte der Beklagte zu 2), dass er "auf Seiten der Pächterin in die Haftung hinsichtlich aller Ansprüche eintritt, welche sich für den Verpächter aus dem Pachtvertrag … für den Zeitraum vom 01.08.1996 bis zum 31.07.1997 ergeben".
9Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und des Vortrags der Parteien wird Bezug genommen auf den Tatbestand des Urteils des Landgericht Bielefeld vom 14.08.2003, Az.: 4 O 90/98 (Bl. 938 ff. d.A.).
10In diesem Urteil wurde der Kläger in dergleichen Sache widerklagend zur Zahlung von 1.420,75 € nebst Zinsen verurteilt, das Urteil ist insoweit rechtskräftig. Die Klage wurde mit der Begründung als unzulässig abgewiesen, dass die Voraussetzungen der gewillkürten Prozessstandschaft nicht vorlägen. Auf die Berufung des Klägers hat das OLG Hamm mit rechtskräftigem Urteil vom 31.05.2007 (Az.: 18 U 150/03) das erstinstanzliche Urteil nebst dem dazugehörigen Verfahren aufgehoben, soweit die Klage abgewiesen worden ist und die Sache im Umfang der Aufhebung gem. § 538 II Nr. 3 ZPO zur erneuten Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der des Teilurteils des Senats vom 21.11.2005 (mit dem der Senat die Berufung des Klägers gegen die Widerklage als unzulässig verworfen hat) an das Landgericht Bielefeld zurückverwiesen. In den Gründen hat der Senat ausgeführt, dass die Klage zulässig sei, weil die Voraussetzungen der gewillkürten Prozessstandschaft vorlägen.
11In der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Bielefeld am 09.07.2010 hat der Kläger erklärt, dass er die Klage im Hinblick auf den Antrag zu 1) im Schriftsatz vom 28.04.2010 in Höhe von 4.477,01 € nebst 7% Zinsen ab 01.11.1997 und in Höhe weiterer 20.897,61 € nebst 7% Zinsen seit dem 01.01.2000 im Hinblick auf den Antrag zu 2. aus dem Schriftsatz vom 28.04.2010 zurück nehme.
12Der Beklagte stimmte der teilweisen Klagerücknahme zu und stellte insoweit Kostenantrag.
Der Kläger verlangt nunmehr primär nur noch Zahlung von 88.108, 28 € und weiterer 13
174.851,15 €. 14
Diese Forderungen setzen sich wie folgt zusammen: 15
161. Forderung iHv 88.108,28 € (x 1,95583 = 172.324,82 DM, betrifft Pacht und Nebenkosten für den Zeitraum von Januar 1997 bis einschließlich Januar 1998):
17Die Höhe der geltend gemachten Forderungen ergeben sich im Einzelnen aus der Berechnungstabelle auf Bl. 1239 d.A. mit der Maßgabe, das der Kläger iHv 4477,01 € die Klage zurückgenommen hat, weil inzwischen unstreitig ist, dass auf die Nebenkostenabrechnung vom 9.10.1997 ein Betrag iHv 9.331,67 DM (= 4.771,20 €) gezahlt worden ist. Dabei liegt der Abweichung in den Beträgen (4.477,01 € und 4.771,20 € wohl ein Umrechnungsfehler zu Grunde).
18Unter Zugrundelegung der Berechnungstabelle macht er Restmietzahlungen für Januar 1997 bis einschließlich Januar 1998 iHv 169.895,27 DM (= 86.866,072 €) geltend (119.166,69 + 100.000,02 + 15.000 + 5.000 – 34.635,72 – 34.635,72).
19Nebenkosten hat der Kläger zunächst iHv 11.185,81 DM geltend gemacht (19.215 + 2.882,25 + 35.065,98 + 1235,25 – 18.940,50 – 28.272,17 = 11.185,81 DM (= 5.719,21 €); nach der teilweisen Klagerücknahme iHv 4.477, 01 € wird insoweit nur noch eine Forderung iHv 1.242,20 € erhoben.
202. Forderung iHv 174.851,15 € (betrifft Miete und Nebenkosten für den Zeitraum von Februar 1998 bis einschließlich Januar 2000):
21Die Höhe der geltend gemachten Forderungen ergeben sich im Einzelnen aus der Berechnungstabelle auf Bl. 1239-1240 d.A. mit der Maßgabe, dass der Kläger iHv 20.897,61 € die Klage zurückgenommen hat, weil inzwischen unstreitig ist, dass auf die Nebenkostenabrechnung von November 1999 für den Abrechnungszeitraum 1997, nach der eine Nachzahlung von 40.872,21 DM gefordert wurde (entspricht 20.897,63 €), zurückgenommen hat, weil nunmehr unstreitig ist, dass der Beklagte zu 1) darauf zwei Zahlungen geleistet hat, nämlich 9.035,95 DM und 31.836,30 DM (insgesamt also 40.872,25 €).
22Unter Zugrundelegung der Berechnungstabelle macht der Kläger Restpachtzahlungen für Februar 1998 bis einschließlich Januar 2000 iHv 276.021,99 DM (= 141.127,80 €) geltend (400.000,08 + 63.666,74 – 187.644.83).
23Zahlung von Nebenkosten hat der Kläger zunächst iHv 112.986,69 DM (= 57.769,18 €) begehrt; nach der teilweisen Klagerücknahme iHv 20.897,63 € wird insoweit nur noch eine Forderung iHv 36.871,55 € erhoben.
24Dies ergibt für die Zeit von Februar 1998 bis einschließlich Januar 2000 einen Betrag iHv 177.999,35 €, von dem der Kläger eine Gutschrift iHv 6.157,37 DM (= 3148,21 €) in Abzug gebracht hat, die sie dem Beklagten am 11. November 1998 erteilt hat (Bl. 202 d.A.). Der Kläger hat nicht bestimmt, auf welche Forderung die Gutschrift zu verrechnen ist, sondern sie von dem nach Addition aller Forderungen berechneten Gesamtbetrag substrahiert.
Dies ergibt dann die Gesamtsumme des Klageantrags zu 2) iHv 174.851,15 € 25
3. Zinsen: 26
Für die Berechnung der Zinsen wird auf Bl. 9 ff. sowie Bl. 202 ff. d.A. Bezug genommen. 27
1. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, an die C. 88.108,28 € zuzüglich 7% Zinsen ab 01.11.1997 zuzüglich 2.296,53 € weitere Zinsen sowie jeweils 7% Zinsen aus jeweils 6.790,11 € jeweils ab dem 05.11.1997, 05.12.1997 und 05.01.1998.
2. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, an die C., weitere 174.851,15 € zuzüglich 7% Zinsen seit dem 01.01.2000 sowie einen Betrag iHv 11.204,70 € weitere Zinsen zu zahlen.
3. den Beklagten zu 2) zu verurteilen, wie ein Bürge für die Beklagte zu 1) 47.390,49 € zuzüglich 5% Zinsen ab dem 01.11.1997 zuzüglich 2.063,94 € weitere Zinsen an die C., zu zahlen.
37Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie eines weiteren Ergänzungsgutachtens des Sachverständigen I.. Dieser hat in den mündlichen Verhandlungen vom 03.08.2000 und vom 24.01.2002 das Gutachten mündlich erläutert. Weiter wurden die Zeugen E., S., L., M., Dr. N. und A. uneidlich vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Gutachten des Sachverständigen Dr. I. vom 02.12.1999 und vom 28.05.2001 sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 03.08.2000, 24.01.2002, 16.05.2002, 06.06.2002, 15.05.2003 sowie vom 10.07.2003.
39Nachdem das OLG Hamm die Sache gem. § 538 II Nr. 3 ZPO an das Landgericht Bielefeld zurückverwiesen hat, ist die Kammer an die im Urteil vom 31.05.2007 (Az.: 18 U 150/03) getroffenen Feststellungen zur Zulässigkeit gebunden. Danach ist nur noch über die Begründetheit der Klage zu entscheiden.
40Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.
Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte zu 1) auf Zahlung von restlicher Pacht iHv 61.301,48 € für den Zeitraum von Januar 1997 bis einschließlich Januar 1998 aus § 581 II BGB a.F. iVm § 535 2 BGB a.F. iVm Punkt 4.8. des Pachtvertrages vom 30.11.1995.
Unstreitig haben die Parteien sich über den Abschluss des Pachtvertrages mit dem Inhalt geeinigt, dass der Beklagte verpflichtet war, einen monatlichen Mietzins iHv 16.666,67 DM pro Monat zzgl. Mwst. zu zahlen. Streitig ist lediglich der vereinbarte Beginn der Zahlungsverpflichtung, d.h. die Frage, ob auch für den Monat Januar 1997 die Zahlung der Pacht verlangt werden kann und inwieweit die Beklagte zu 1) gem. § 42
537 BGB wegen Minderung von der Zahlungspflicht befreit ist.
44Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung der Pacht für Januar 1997 aus §§ 585 II, 535 S. 2 BGB a.F. iVm dem Pachtvertrag.
45Denn die Zahlungspflicht begann gemäß der Regelung unter Punkt 2.5 des Vertrages am 01.01.1997. Unter Punkt 2.5 des Vertrages heißt es nämlich, dass die Zahlungspflicht am 01.11.1996 beginnen soll, es sei denn, dass sich der Übergabetermin verschiebt. Für jeden vollen Monat, um den sich die Übergabe über den 15.06.1996 hinaus verzögert, sollte sich auch der Beginn der Zahlungspflicht verschieben. Da sich die Übergabe unstreitig um zwei volle Monate verschoben hat, begann die Zahlungsverpflichtung also am 01.01.1997.
46Entgegen der Auffassung des Beklagten ist kein Raum für eine ergänzende Vertragsauslegung gem. §§ 133,157 BGB. Eine solche setzt voraus, dass der Vertrag, mit dem die Beteiligten in privatautonomer Verantwortung ihre Interessen in Bezug auf einen Lebenssachverhalt geordnet haben, eine Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit aufweist. Die Vertragsparteien haben die Frage des Beginns der Zahlungsverpflichtung aber eindeutig und unmissverständlich unter Punkt 2.5 des Vertrages geregelt.
47Die Regelung unter Ziff 2.5 des Vertrages kann auch nicht im Hinblick auf die Argumentation des Klägers, dass sich aus einer Gegenüberstellung des vorgesehenen Übergabetermins (15.06.1996) und dem Pachtzahlungsbeginn gem. Ziffer 4.3 des Vertrages (1.11.1996) ergebe, dass die Pachtzahlungspflicht erst 1/2 Monate nach Übergabe habe stattfinden sollen, dahin ausgelegt werden, dass die Zahlungspflicht erst am 01.02.1997 beginnen sollte. Denn die Grenze der Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB ist der Wortlaut; der Vertrag ist insofern schon nicht auslegungsbedürftig. Selbst wenn die Kammer die Auslegungsbedürftigkeit unterstellt, ergibt sich nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte nicht ein Beginn der Zahlungspflicht ab dem 01.02.1997. Denn aus einer Gegenüberstellung des vorgesehenen Übergabetermins (15.06.1996) und dem Pachtzahlungsbeginn gem. Ziffer 4.3 des Vertrages (1.11.1996) kann nur geschlossen werden, dass bei Einhaltung des ursprünglich angestrebten Übergabetermins, dem 15.06.1996, eine pachtzinsfreie Zeit von 4/1/2 Monaten gelten sollte. Für den Fall eines späteren Übergabetermins ist gerade eine abweichende Regelung in Ziff. 2.5 des Vertrages getroffen worden.
49Der Kläger kann aber für Januar 1997 und auch für den übrigen Zeitraum des Mietverhältnisses nur eine geminderte Miete verlangen. Der Mietzinsanspruch ist gem. § 537 I 1 BGB kraft Gesetzes wegen der vorhandenen Mängel der Mietsache iHv 28.121,05 € (55.000 DM) für den Zeitraum von Januar 1997 bis einschließlich Januar 1998 (dies entspricht 5.000 € pro Monatsmiete, wobei die Kammer bei der Berechnung berücksichtigt hat, dass der Kläger der Beklagten zu 1) für den Zeitraum von Januar bis einschließlich Mai 1997 bereits eine Minderung iHv 2000 DM zuerkannt hat), untergegangen.
Von Januar bis einschließlich 22. Mai 1997 war die Beklagte zu 1) wegen eines 51
Mangels der Lüftungsanlage gem. § 537 I 1 BGB von der Entrichtung der Miete iHv 5.000 € befreit. Denn während dieses Zeitraumes funktionierte die Lüftungsanslage unstreitig nicht ordnungsgemäß, weshalb die Gäste der Beklagten Geruchsemissionen ausgesetzt waren. Die Kammer hält nach Würdigung der gesamten Umstände gem. § 287 ZPO eine Minderung in Höhe von monatlich 5.000 € (entspricht ca. 30% der Nettomiete, die 16.666,67 DM beträgt) für berechtigt. Dabei hat die Kammer insbesondere berücksichtigt, dass sich die Gäste nach dem Klägervortrag durch die Gerüche stark belästigt gefühlt haben. Eine Minderung um mehr als 30% ist dagegen nicht angezeigt, weil nicht festgestellt werden konnte, dass durch die fehlerhafte Belüftung eine derart gravierende Gebrauchsbeeinträchtigung eingetreten ist. Vielmehr lief – wie auch der Beklagte selbst eingeräumt hat – das Geschäft während der gesamten Zeit zufriedenstellend. Laut Zeitungsartikeln der Neuen Westfälischen von September 2001, die der Kläger zur Akte gereicht hat, freute sich vor allem das Restaurant "Q." größter Beliebtheit; in fünf Jahren sind 700.000 Biere, 300.000 Cocktails und 80.000 Caipirinhas "weggeschluckt" worden. Auch ist der Vortrag des Klägers unwidersprochen geblieben, dass es im "Q." jedes Wochenende so voll ist, dass eine Tischreservierung unbedingt erforderlich ist.
54Dies steht zur Überzeugung der Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme unter Einbeziehung des TÜV-Gutachtens vom 18.06.2001 fest.
Der Sachverständige I. hat überzeugend ausgeführt, dass dem erforderlichen Abluftvolumenstrom von 12.424 m3/h (bei Zugrundelegung eines Gleichzeitigkeitsfaktors von 0,7 und von 8.967 m3/h (bei Zugrundelegung eines Gleichzeitigkeitsfaktors von 1,0) ein tatsächlicher Abluftvolumenstrom von nur 6.533 m3 gegenübersteht. Soweit der Kläger einwendet, das Gutachten sei unbrauchbar, weil der Sachverständige blind die von den Beklagten überreichten Anschlusswerte zu Grunde gelegt habe, kann dem nicht gefolgt werden. Denn zum einen stimmen die von dem Kläger zur Akte gereichten Werte in wesentlichen Punkten mit den dem Gutachten zu Grunde gelegten überein; vor allem sind die Anschlusswerte aber nach den Ausführungen des Sachverständigen für die Ermittlung des erforderlichen Abluftvolumenstroms von nur untergeordneter Bedeutung; sie stehen in keinem linearen Verhältnis zueinander, weil die Wärme- und Wasserdampfentweichungen unterschiedlich sind. Die Zugrundelegung eines Gleichzeitigkeitsfaktors von 0,7 und 1,0 ist ebenfalls nicht zu beanstanden, denn natürlich muss die ordnungsgemäße Abluft in einer Restaurant-Küche auch dann gewährleistet sein, wenn sämtliche Küchengeräte in Betrieb sind. In Restaurants ist es naturgemäß zu den Hauptessenszeiten – wenn der Betrieb den gewünschten Erfolg bringt – erforderlich, alle Geräte in Betrieb zu nehmen. 53
Alleine dies entspricht auch der vernünftigen Einrichtung einer Küche unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten. Soweit der Kläger unter Berufung auf die VDI 2052 Tabelle A2 meint, es sei ein Gleichzeitigkeitsfaktor von nur 0,7 zu Grunde zu legen, verkennt er, dass es sich – wie auch der Sachverständige I. ausgeführt hat – bei diesen Regeln um Mindeststandards handelt, die in keiner Gaststätte unterschritten werden dürfen. Der Gleichzeitigkeitsfaktor für die streitgegenständliche Küche ist aber unter Berücksichtigung der Tatsache zu ermitteln, dass es sich um eine Show-Küche handelt, die Gäste also eines höheren Schutzes vor den Essensgerüchen bedürfen und dass es sich um eine Einrichtung von mittleren/gehobenen Niveau handelt, der Mindeststandard also nicht ausreichend ist.
56Die Kammer hat bei der Schätzung der angemessenen Herabsetzung der Miete wegen der mangelhaften Abluft auch berücksichtigt, dass der unzureichende Abluftvolumenstrom durch die fehlerhafte Anbringung der Dunstabzugshaube – die in den Verantwortungsbereich der Beklagten zu 1) fällt – beeinflusst wird. Denn wie der Sachverständige I. überzeugend dargestellt hat, müsste diese optimaler Weise überstehen. Jedoch würde auch eine optimale Installation der Dunstabzugshaube die Differenz zwischen der erforderlichen und der tatsächlichen Abluft nicht ausgleichen. Die von dem TÜV-Sachverständigen bemängelten Löcher in der Haube, die von durchgeführten Messungen herrühren, sind – wie der Sachverständige I. ausführt – dagegen so klein, dass sie das Messergebnis nicht beeinflussen und sind daher zu vernachlässigen. Soweit der Kläger meint, die Abluftströme seien aufgrund von Wartungsmängeln, die die Beklagte zu verantworten habe, so schlecht, wird dies nicht bestätigt. Auf die von dem TÜV-Sachverständigen aufgestellte Vermutung, für die geringen Abströmgeschwindigkeiten könnten neben den kleinen Ansaugöffnungen die insgesamt verfetteten Kanäle mitursächlich sein, kommt es nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen I. gar nicht an. Denn bereits die Luftmenge als solche war nach den Messungen des Sachverständigen nicht ausreichend, so dass die Abluftanlage auch dann nicht ausreichend funktionieren kann, wenn die Dunstabzugshaube optimal gewartet ist. Darüber hinaus hat der Sachverständige I. aber auch die Filter der Anlage vor Durchführung der Messungen geprüft.
57Weiterhin hat die Kammer bei der Schätzung des Minderungsbetrages auch berücksichtigt, dass die ordnungsgemäße Belüftung nur einhergehend mit einem Schalldruckpegel von über 50 db (im Küchenbereich des Chilis ca 60 db, im sonstigen Restaurantbereich bis 52 db ) gewährleistet werden kann. Da der Küchenbereich und der Restaurantbereich unter natürlicher Betrachtungsweise vorliegend eine Einheit bilden, ergibt dies im errechneten Durchschnitt ((60 db + 52 db) : 2 = 56) eine Überschreitung von bis zu 6 db. Dies begründet im Hinblick darauf, dass es sich um einen Restaurantbetrieb mit mittleren bis gehobenen Ansprüchen handelt (vgl. Ziff.1.2 des Pachtvertrages), eine Mangelhaftigkeit des Mietobjektes, die zusammen mit den oben dargelegten Mängeln eine Minderung iHv 30% rechtfertigt. Dabei fällt die Schallbelastung nach Ansicht der Kammer aber nur geringfügig ins Gewicht, weil bei den Messungen Abweichungen von bis zu 10 db möglich sind. Das vom Kläger in Auftrag gegebene Privatgutachten des TÜV-Sachverständigen vom 18.06.2001 erfordert im Hinblick auf die Schallproblematik allerdings keine abweichende Beurteilung; ausweislich Ziff. 1.8 des Gutachtens wurden "die Schallprobleme des Betreibers nicht weiter betrachtet".
58Eine darüber hinaus gehende Minderung kann die Beklagte zu 1) nicht darauf stützen, dass die Belüftungsanlage nach den Ausführungen des Sachverständigen unter
Zugrundelegung einer Belegung des Restaurantbetriebes mit 290 Personen eine Minderleistung aufweist. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass eine Belegung mit 290 Personen vertraglich vereinbart worden ist.
59Die Aussage des Architekten der Beklagten zu 1), des Zeugen E., ist insoweit unergiebig. Er hat bekundet (Bl. 482 d.A.), mehrfach auf der Baustelle bei Gesprächen über die Planung anwesend gewesen zu sein; es sei auch über die Problematik der Lüftung gesprochen worden und ihm sei aus einem anderen Projekt in Innsbruck bekannt gewesen, dass diese Schwierigkeiten bereiten könne. Er habe aber nicht über konkrete Personenzahlen gesprochen und er könne sich auch nicht daran erinnern, dass irgendein anderer Vertreter der Firma M. [der Beklagten zu 1)] auf eine konkrete Personenzahl für die Planung hingewiesen habe.
60Nach den Aussagen der von dem Kläger benannten Zeugen ist ebenfalls nicht die Belegung mit 290 Personen vereinbart worden. Der Zeuge S. (seinerzeit Projektleiter für das streitgegenständliche Gebäude) hat in seiner Vernehmung (Bl. 485 d.A.) ausgesagt, dass niemals von mehr als 200 Personen bei der Planung die Rede gewesen sei.
61Der Zeuge L., der bei dem Ingenieurbüro W. und Partner, welches seitens des Bauherrn mit der Planung der Belüftung beauftragt war, tätig war, hat bekundet (Bl. 485 d.A.), dass in seinem Beisein nie eine Personenzahl von 290 für die beiden Restaurants einschließlich Bar genannt worden seien. Bei einem Gespräch im November 1995, bei dem auch der Geschäftsführer der Beklagten zu 1) anwesend gewesen sei, habe man darüber gesprochen, ob die bereits vorhandene Belüftungsanlage für den ursprünglichen Betreiber Wiener Wald denn ausreichen könne, und dass diese für den Restaurantbereich auf gut 200 Personen ausgelegt sei.
62Nach den Bekundungen des Zeugen M. (Bl. 657 d.A.), der federführend für den Kläger mit dem Beklagten zu 2) die Gespräche über den Miet- und Pachtvertrag geführt hat, soll ebenfalls nicht über eine Personenanzahl von 290, sondern lediglich von 200 geredet worden sein. Auf Nachfrage, wie man damals auf die Zahl 200 gekommen sei, erklärte er, dass der Miet- und Pachtvertrag mehrere Anhänge enthielt, darunter auch einen Plan des Lokals. Anhand der dort eingezeichneten Tische, sei man auf ca. 200 gekommen.
63Etwas anderes ergibt sich auch nicht zu Gunsten der Beklagten zu 1) aus dem zuletzt genannten Plan im Anhang des Pachtvertrages. Denn dieser weist tatsächlich 197 Sitzplätze auf. Die Behauptung des Beklagten, es sei vereinbart worden, dass die Belüftung für 290 Personen ausreichen müsse, da darüber gesprochen worden sei, dass sich in der Bar ca. 100 Personen aufhalten könnten, wird durch die Angaben in dem Plan ebenso wenig bestätigt wie durch die Zeugenaussagen.
64Das Minderungsrecht der Beklagten zu 1) ist nicht gem. § 539 BGB ausgeschlossen. Zwar waren die Voraussetzungen der Ausschlussvorschrift zunächst erfüllt. Denn es spricht viel dafür, dass der Geschäftsführer der Beklagten zu 1) positive Kenntnis von der unzureichenden Belüftungsanlage hatte. Unstreitig hat der Architekt des Beklagten zu 1), der Zeuge E., das Sachverständigenbüro U. mit der Begutachtung der Belüftungsanlage beauftragt, in dem festgestellt ist, dass "die im Projekt vorgesehene Luftmenge … absolut unzureichend ist", weshalb davon auszugehen ist, dass der Zeuge E. auch seinen Auftraggeber, die Beklagte zu 1), davon in Kenntnis gesetzt hat. Jedenfalls wäre der Beklagten zu 1) die Kenntnis des Zeugen E. analog § 166 BGB
zuzurechnen, weil dieser durch den zugrunde liegenden Architektenvertrag Wissensvertreter der Beklagten zu 1) war. Auch hat die insoweit beweisbelastete Beklagte zu 1) nicht dargelegt, dass sie die Mieträume nur unter dem Vorbehalt angenommen habe, dass sie Rechte wegen der mangelhaften Belüftungsanlage geltend machen werde (§§ 539 S. 2, 464 BGB a.F.).
65Allerdings haben die Parteien konkludent vereinbart (§§ 133, 157 BGB), dass der Ausschluss nach § 539 BGB a.F. nicht geltend gemacht werden soll. Der Kläger hat sich nämlich auf die Minderung eingelassen, wenn auch nur i.H.v. etwa 10%, und hat Nachbesserungsarbeiten an der Anlage durchführen lassen, ohne sich auf den Ausschluss zu berufen. Dies konnte aus dem objektiven Empfängerhorizont der Beklagten zu 1) nur so verstanden werden, dass er auf die Geltendmachung der Vorschrift des § 539 BGB verzichte; die Beklagte zu 1) hat diesen Verzicht durch ihr Beharren auf Mängelbeseitigung konkludent angenommen.
66cc) Soweit die Beklagte zu 1) sich darauf beruft, die Pacht sei auch wegen der defekten Lüftungsanlage im Keller und den daraus folgenden hohen Temperaturen in den Kellerräumen sowie wegen des geringen Lagerplatzes (weil der Raum mit Rohren und Trägern "zugepflastert sei" gem. § 537 BGB a.F. kraft Gesetzes gemindert, trifft dies ebenfalls nicht zu. Die Beklagte zu 1) kann sich gem. § 539 BGB a.F. i.V.m. § 464 BGB a.F. – auch unter Wahrunterstellung ihres Vortrages – nicht auf die Minderung berufen.
67Diese Vorschrift schließt eine Minderung des Pachtzinses (§ 537 BGB) a.F. dann aus, wenn entweder dem Pächter der Mangel der Mietsache bei Vertragschluss bekannt war (§ 538 Abs. 1 BGB) oder wenn ihm ein solcher Mangel nur infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist oder wenn er den Mangel zwar erst nach Vertragschluss, aber vor Annahme der Pachtsache erfährt und diese gleichwohl annimmt (§ 539 S. 2 BGB a.F.). In dem zuletzt genannten Falle schützt den Pächter vor dem Ausschluss der Mängelansprüche nur ein bei der Annahme der Mietsache gemachter Vorbehalt (§ 539 S. 2 iVm § 464 BGB a.F.).
68Die Beklagte zu 1) hat durch ihren Geschäftsführer [dem Beklagten zu 2)] am 11.09.1996 das Mietobjekt iSd § 539 S. 2 BGB angenommen. Annahme iSd Vorschrift ist die Entgegennahme als im Wesentlichen vertragsgemäße Erfüllung, wobei diese auf einzelne Teile des Vertragsgegenstandes beschränkt werden kann (Palandt-Putzo § 464 Rn. 6, 57. Auflage). Bei der Frage, ob und inwieweit eine Annahme vorliegt, müssen die Gesamtumstände unter Berücksichtigung des Sinn und Zwecks des § 539 BGB a.F. gewürdigt werden, der darin besteht, einen gerechten Interessenausgleich zwischen den Parteien zu schaffen und vor allem unnötige Verluste und Risiken zu vermeiden (Palandt-Putzo § 539 BGB Rn. 1, 57. Aufl.). Hier hat die Beklagte zu 1) erstmals im Schriftsatz vom 26.06.1998 die Mangelhaftigkeit des Objekts in Bezug auf die Kellerräume gerügt. Bis zu diesem Zeitpunkt ging der Kläger zu Recht davon aus, die Beklagte zu 1) – die das Restaurant erfolgreich betrieb – mindere die Miete alleine wegen der defekten Belüftungsanlage. Er hatte daher keinen Anlass und keine Möglichkeit, die Berechtigung der Minderung wegen der anderen, nunmehr geltend gemachten Mängel zu überprüfen. Da die Beklagte zu 1) zu diesen Mängeln über einen beträchtlichen Zeitraum (weit über 1 Jahr) schwieg, durfte der Kläger insoweit davon ausgehen, dass sie den Zustand der Restauranträume im Übrigen als vertragsgemäß akzeptiere. Alleine die Anwendung der Vorschrift des § 545 II BGB a.F., nach der die Beklagte zu 1) allerdings ohnehin eine Minderung der Miete nicht vor Zugang des Schriftsatzes vom 26.06.1998 geltend machen könnte, ist zur Erreichung eines
gerechten Interessenausgleichs nicht ausreichend. Denn die Beklagte zu 1) hat dadurch, dass sie von September 1996 bis Ende Juni 1998 die Kürzung der Pacht nicht auf andere Mängel als den Defekt der Lüftungsanlage gestützt hat, bei dem Kläger das Vertrauen erweckt, sie werde wegen anderer schon bestehender Mängel keine Gewährleistungsrechte geltend machen. Dass sie trotzdem nicht die volle Pacht gezahlt hat, musste das Vertrauen wegen des permanenten Berufens der Beklagten zu 1) ausnahmslos auf den Defekt der Belüftungsanlage nicht erschüttern.
69Die Beklagte zu 1) hatte auch durch den Geschäftsführer [Beklagten zu 2)] (§ 31 BGB analog) bei Annahme positive Kenntnis von den Mängeln in den Kellerräumen. Der dahingehende Vortrag des Klägers ist unbestritten geblieben. Die positive Kenntnis steht indes auch deshalb fest, weil die gerügten Mängel nach dem Beklagtenvortrag offensichtlich waren. Danach war nämlich der Lagerraum mit Rohren und Trägern zugepflastert und der Kellerraum 30-40 C warm.
70Soweit die Hitzeentwicklung im Keller der Beklagten zu 1) erst nach Abnahme zur Kenntnis gelangt sein sollte, ergibt sich der Ausschluss des Rechts der Minderung mit der oben dargelegten Argumentation aus einer analogen Anwendung des § 539 BGB a.F. Die Vorschrift ist nach der überzeugenden h.M. (Palandt-Putzo § 539 Rn. 5 m.w.N.) auch anwendbar, wenn der Mieter nachträglich Kenntnis von einem Mangel erhält, das Mietverhältnis aber über längere Zeit fortsetzt, ohne dem Vermieter zu erklären, dass er sich die Rechte wegen diesen konkreten Mangels vorbehalte.
71dd) Soweit die Beklagte zu 1) sich auf eine Minderung der Miete gem. § 537 I 1 BGB a.F. um weitere 15% aufgrund von fehlenden Abflüssen in der Küche und den dadurch bestehenden höheren Reinigungsaufwand sowie aufgrund fehlerhafter Installation des Abflusssystems und daraus folgenden Verstopfungen beruft, liegen die Voraussetzungen der Minderung ebenfalls nicht vor. Insoweit kann dahinstehen, ob die Abflüsse tatsächlich mangelhaft sind. Denn jedenfalls hat die Beklagte zu 1) die Mangelhaftigkeit des Abflusssystems selbst zu verantworten, sie kann sich nach den Grundsätzen der Risikozuweisung nicht auf eine etwaige Mangelhaftigkeit berufen. Denn unstreitig ist die Küchenplanung im Auftrag der Beklagten erstellt worden; die Küchenplaner haben die Installationspläne, die auch Angaben zum Abflusssystem enthielten, nach den Vorgaben der Beklagten ausgeführt.
72Darüber hinaus ist das Minderungsrecht auch gem. § 539 BGB a.F. analog ausgeschlossen. Die Vorschrift ist – wie dargelegt – nach der überzeugenden h.M. (Palandt-Putzo § 539 Rn. 5 m.w.N.) auch anwendbar, wenn der Mieter nachträglich Kenntnis von einem Mangel erhält, das Mietverhältnis aber über längere Zeit fortsetzt, ohne dem Vermieter zu erklären, dass er sich die Rechte wegen diesen konkreten Mangels vorbehalte. Genau dies hat die Beklagte zu 1) aber getan. Denn der Vortrag des Klägers in dem Schriftsatz vom 22.07.1998, dass die Beklagte erstmals in der Klageewiderung vom 26.06.1998 über das fehlerhafte Belüftungssystem hinaus weitere Mängel geltend gemacht habe, ist von der Beklagtenseite unbestritten geblieben. Ein Hinweis des Gerichts gem. § 139 BGB war insoweit nicht erforderlich, weil der Kläger sich in seinen Schriftsätzen in diesem Zusammenhang mehrfach auf die Ausschlussvorschrift des § 539 BGB berufen hat.
73b) Die Beklagte zu 1) kann sich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht nach §§ 273, 320 BGB wegen bestehender Schadensersatzansprüche nach § 538 BGB a.F. wegen der geltend gemachten Mängel berufen.
74Denn gem. Ziff. 8 des Pachtvertrages haben die Parteien wirksam vereinbart, dass ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Pachtforderungen nur mit rechtskräftig festgestellten oder unstreitigen Forderungen geltend gemacht werden kann. Ob der Beklagten zu 1) ein Schaden entstanden ist, ist aber streitig. Die Berufung auf Ziff. 8 des Pachtvertrages ist dem Kläger auch nicht gem. § 242 BGB verwehrt. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Berufung auf den vertraglichen Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts nach den Umständen als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheint. Dies kann nicht deswegen bejaht werden, weil die Beklagte zu 1) der Ansicht ist, sie habe einen Anspruch gegen den Kläger aus vorsätzlicher deliktischer Schädigung (§ 823 BGB). Denn zum einen hat die Beklagte zu 1) nicht schlüssig behauptet, dass der Kläger vorsätzlich gehandelt hat, d.h. ihr in Kenntnis der Rechtswidrigkeit einen Schaden zufügen wollte, sondern hat nur behauptet, er habe gewusst, dass die Belüftungsanlage mangelhaft gewesen sei. Zudem liegt auch schlicht bei Würdigung der gesamten Umstände kein Fall des § 242 BGB vor. Denn dem Kläger wird eine Schädigung vorgeworfen, die sich im Rahmen "des Üblichen" bei mietrechtlichen Rechtsstreitigkeiten hält. Ob sie die Beklagte zu 1) tatsächlich geschädigt hat, müsste noch durch eine weitere Beweisaufnahme geklärt werden. Entgegen der Auffassung der Beklagten, die sich auf eine Fundstelle im Palandt-Grüneberg § 387 Rn. 17, 69. Auflage (BGH NJW-RR 2008, 121) berufen, verstößt die Berufung auf einen vertraglichen Ausschluss der Ausübung von Zurückbehaltungsrechten außerdem auch nicht bereits immer dann gegen § 242 BGB, wenn die Gegenforderung auf vorsätzlicher unerlaubter Handlung beruht. Die Kommentierung im Palandt ist insofern missverständlich; der BGH hat in seinem Urteil nur ausgeführt, dass er in diesem Fall keinen Anlass hatte, diese Frage zu entscheiden. Wie immer im Rahmen des § 242 BGB war deswegen ohnedies eine Würdigung der konkreten Umstände vorzunehmen.
75Die Berufung auf das vertragliche Verbot der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist auch nicht deswegen gem. § 242 BGB ausgeschlossen, weil wegen Konkurses, Vermögensverfall oder aus sonstigen Gründen die Durchsetzung der Gegenforderung der Beklagten vereitelt würde. Denn die Beklagten haben bereits nicht substantiiert behauptet, dass die Drittwiderbeklagte in Vermögensverfall gerate. Sie haben lediglich behauptet, den Eigentumsrechten einerseits stünden Belastungen in gleicher Höhe entgegen; außer diesen Immobilien besitze sie kein sonstiges Vermögen. Zudem haben sie selbst eingeräumt, sie könnten gar nicht beurteilen, wie es um die Vermögenssituation bestellt sei.
76In Bezug auf die oben unter 1.a) cc) und dd) behandelten Mängel liegen zudem mangels konnexer Gegenforderung die Voraussetzungen für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes (§§ 273, 320 BGB) nicht vor. Denn nach dem oben dargelegten ist der Beklagte zu 1) gem. § 539 BGB a.F. mit der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ausgeschlossen.
77c) Aus den gleichen Gründen kann sich die Beklagte zu 1) auch nicht erfolgreich auf die Aufrechnung mit Gegenforderungen gem. § 389 BGB berufen.
782. Der Antrag zu 2) ist – soweit in der Sache Zahlung restlicher Pacht iHv 141.127,80 € für den Zeitraum von Februar 1998 bis einschließlich Januar 2000 (24 Monatsmieten) beantragt worden ist, nur in Höhe von 76.624,56 € begründet.
a) Der Anspruch auf Zahlung der Restmiete aus § 581 II iVm § 535 S.2 BGB a.F. iVm 79
dem Pachtvertrag ist iHv 61.355,03 € (24 x 5.000 = 120.000 DM, entsprechen 61.355,03 €) gem. § 537 BGB a.F. untergegangen. Es verbleibt somit zunächst ein Anspruch auf Pachtzahlung iHV 79.772,77 €. Die Voraussetzungen der Minderung waren in diesem Zeitraum noch immer wegen der ungenügenden Belüftung aus den oben dargelegten Gründen gegeben.
80b) Eine darüber hinausgehende Minderung kommt aus den oben genannten Gründen aber ebenfalls nicht in Betracht.
81c) Der Anspruch auf Pachtzahlung ist darüber hinaus iHv 3148,21 € gem. § 366 Abs. 2 Fall 1 BGB analog erloschen. Denn die Gutschrift des Klägers vom 11.11.1998 ist vollständig auf die Pachtzinsforderung von Februar 1998 zu verrechnen. Dies ergibt sich aus der Auslegung der von dem Kläger getroffenen "Tilgungsbestimmung" und der Anwendung des Rechtsgedankens des § 366 II BGB. Der Kläger hat die "Gutschrift" vom 11.11.1998 iHv 6.157,37 DM (3.148,21 €) schlicht von der für den Zeitraum Februar 1998 bis Januar 2000 geltend gemachten addierten Gesamtforderung (Pacht und Nebenkosten) abgezogen. Damit hat er zum Ausdruck gebracht, dass er in diesem Umfang die Klageforderung in der Hauptsache (aus ungewissen Gründen) für nicht begründet hält. Da er keine Bestimmung dafür getroffen hat, ob eine Verrechnung mit der Pacht- und/oder der Nebenkostenforderung erfolgen soll, findet der Rechtsgedanke des § 366 II BGB analog Anwendung, nach dem bei mehreren fälligen, gleiche Sicherheit bietenden und gleich lästigen Schulden zuerst die älteste Schuld getilgt wird. Dies ist hier für den maßgeblichen Zeitraum Februar 1998 bis Januar 2000 die Pachtforderung für Februar 1998 (die unter Berücksichtigung der Minderung von monatlich 5.000 DM und der geleisteten Zahlung von 8.929,37 DM nur noch iHv 5.237,30 DM bestand) und deswegen in voller Höhe erlischt und anteilig iHv 920,07 DM die März-Pacht 2008, die ebenfalls nur noch iHv 5.237,30 DM bestand, so dass ein Betrag von 4.317,23 DM (2.207,36 €) für die März-Pacht verbleibt. Eine Verrechnung mit der Nebenkostenforderung kommt nicht in Betracht, weil nicht zur Überzeugung des Gerichts feststeht, dass diese fällig sind (siehe unten).
82d) Ein Zurückbehaltungsrecht (§§ 273, 320 BGB) kann der Beklagte zu 1) aus den oben dargelegten Gründen nicht geltend machen, die Aufrechnung ist aus den gleichen Gründen ebenfalls ausgeschlossen.
833. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten aus dem Pachtvertrag iVm § 581 BGB a.F.. Denn er ist jedenfalls für den Beweis der Fälligkeit der abgerechneten Forderungen beweisfällig geblieben. Der Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten wird nämlich erst dann fällig, wenn bei dem Mieter eine nachprüfbare Abrechnung eintrifft (Palandt-Putzo § 535 Rn. 38, 57. Auflage). Die Kammer war nicht in der Lage, dies zu überprüfen, weil die Abrechnungen nicht vorgelegt worden sind. Ein Hinweis nach § 139 ZPO war insoweit entbehrlich, weil wiederholt – auch schriftsätzlich – darüber diskutiert worden ist, dass sich die Abrechnungen nicht bei der Akte befinden.
84Er kann auch nicht die im Pachtvertrag vereinbarten Vorauszahlungen verlangen, soweit sie nicht geleistet worden sind. Denn nach Ablauf der Abrechnungsperiode besteht der Anspruch auf Vorauszahlungen nicht mehr.
854. Der Antrag zu 1) ist hinsichtlich der geltend gemachten Zinsen nur teilweise begründet, im Übrigen ist er unbegründet.
86Soweit der Kläger den Anspruch auf Zahlung von Zinsen beziffert hat, ist er nur iHv 1.032,86 € begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung von Zinsen nur iHv 2 Prozentzinsen über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank. Dies haben die Parteien in Ziff. 4.5 des Pachtvertrages vereinbart. Zwar können danach auch höhere Zinsen verlangt werden, dies aber nur, wenn der Verpächter nachweist, dass er höhere Zinsen zu entrichten hat. Der Kläger hat behauptet, er nehme ständig Bankkredit mit einem Zinssatz von 7 Prozent in Anspruch, hat dafür aber trotz Bestreitens der Beklagten kein Beweis angetreten.
87Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte zu 1) auf Zahlung von Zinsen i.H.v. 2 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz für die Zeit vom 05.01.1997 bis 15.04.1997 aus 6.220,72 € und ab dem 16.04. (nachdem 151,19 DM auf diese Pachtforderung verrechnet wurden) aus 6.143,42 € bis zum 31.10.1997.
88Für den Zeitraum vom 05.02. bis 15.04.1997 besteht ein Anspruch auf Zinszahlung iHv 2 Prozentpunkten über dem Diskontsatz aus 6.220,72 €. Da der Beklagte zu 1) am 16.04.1997 einen Betrag von 17.317,86 DM auf die Februar-Pacht zahlte und diese damit unter Berücksichtigung der berechtigten Minderung voll erfüllte, können darüber hinausgehende Zinsen im Hinblick auf die Februar-Pacht nicht gefordert werden.
89Für den Zeitraum vom 05.03. und 04.04. bis zum 31.10.1997 können Zinsen aus jeweils 6.220,72 € verlangt werden; für den Zeitraum vom 06.05., 05.06., 04.07., 05.08., 04.09., 05.10. bis jeweils 31.10.1997 besteht ein Anspruch auf Zinsen iHv 2 Prozentpunkten über dem jeweiligen Diskontsatz aus jeweils 4.291,81 €.
90Dies entspricht ausgerechnet einem Zinsbetrag iHv 1.032,86 €. Soweit der Kläger für diesen Zeitraum Zahlung von Zinsen iHv 2.296,53 € verlangt hat, ist sein Antrag unbegründet.
91Ab dem 1.11.1997 besteht ein Anspruch auf Zahlung von Zinsen auf die gesamten bis dahin fälligen und nicht geleisteten Pachtzahlungen, also auf einen Betrag von 48.424,52 € (61.301,48 € – (3 x 4.292,32 € = 12.876,96 €); der Betrag 12.876,96 € entspricht dem auf die Pachtforderungen für Januar 98, Dezember und November 97 entfallenden Betrag).
92Ab dem 05.11.1997, 05.12.1997 und 05.01.1998 kann der Kläger weitere Zinsen auf jeweils 4.292,32 € verlangen (dies entspricht dem nach Abzug des oben dargelegten Minderungsbetrages von 5.000 DM noch offenen monatlichen Pachtzins; Rechenweg: 16.667,67 DM + 2.500 DM – 5.772,62 DM – 5.000 DM) : 1,95583 = 4.292,32 €).
935. Entsprechend ist der Antrag zu 2) in Bezug auf die geltend gemachten Zinsen nur teilweise begründet. Soweit der Kläger den Zinsanspruch beziffert hat, ist er nur iHv 2.563,42 € begründet.
Dieser Anspruch ergibt sich wie folgt: 94
95Der Kläger hat einen Anspruch auf Zinszahlung iHv 2 Prozentpunkten über dem jeweiligen Diskontsatz aus 2.677,79 € (Rechenweg: 16.666,67 + 2.500 – 8.929,37 – 5.000 DM Minderung = 5.237,30 DM = 2.677,79 €) jeweils für den Zeitraum vom 05.02.1998 und vom 05.03.1998, bis zum 31.12.1999 und aus jeweils 2.759,56 €
(Rechenweg: 16.666,67 + 2.666,67 – 8.936,11 – 5.000 DM Minderung = 5.397,23 DM = 2.759,56 €) jeweils für den Zeitraum vom 04.04, 07.05, 05.06., 04.07, 06.08, 04.09, 06.10, 05.11., 04.12., 04.12.1998 bis jeweils zum 31.12.1999 sowie aus 7.328,52 € für den Zeitraum vom 06.01.1999 bis zum 31.12.1999 (für diesen Monat leistete der Beklagte zu 1) überhaupt keine Pacht).
96Weiterhin besteht ein Anspruch auf Zahlung von Zinsen jeweils aus 2.759,56 € für den Zeitraum vom 04.02., 04.03., 07.04., 06.05., 05.06., 06.07., 05.08., 04.09., 06.10., 05.11.199 bis jeweils zum 31.12.1999 sowie aus 7.328,52 € vom 04.12. bis 31.12.1999.
97Ab dem 01.01.2000 besteht ein Anspruch auf Zahlung von Zinsen aus 69.296,04 € (Rechenweg: 76.624,56 € - geminderte Januar-Pacht iHv 7.328,52 €, für die Fälligkeit erst am 04.01.2000 eingetreten ist); ab dem 05.01.2000 besteht ein Anspruch auf Zahlung von Zinsen iHv 2 Prozentpunkten über dem jeweiligen Diskontsatz aus 76.624,56 €.
986. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten zu 2) auf Zahlung von 32.173,06 € an die C. (Rechenweg: 6.220,72 € – 5.151,19 DM (= 2.633,76 €) Überzahlung für Februar-Miete + 6.220,72 € + 6.220,72 € + 3.269,23 € + 4.291,81 € + 4.291,81 € + 4.291,81 €).
99Denn der Beklagte zu 2) haftet gemäß § 765 I BGB iVm § 581 II BGB a.F. iVm § 535 S. 2 BGB a.F. iVm Punkt 4.8 des Pachtvertrages akzessorisch für die im Zeitraum vom 01.08.1996 bis zum 31.07.1997 gegen die Beklagte zu 1) aus dem Pachtvertrag entstandenen Forderungen.
100Die Erklärung, in der es heißt, dass der Beklagte zu 2) "auf Seiten der Pächterin in die Haftung hinsichtlich aller Ansprüche eintritt, welche sich für den Verpächter aus dem Pachtvertrag … für den Zeitraum vom 01.08.1996 bis zum 31.07.1997 ergeben", bringt einen entsprechenden Verbürgungswillen zum Ausdruck. In Abgrenzung zur Schuldmitübernahme, bei der eine eigene Schuld des Mithaftenden begründet wird, ist angesichts des insoweit offenen Wortlauts (im Zweifel) von einer Bürgschaft auszugehen. Die Schriftform des § 766 BGB ist gewahrt. Ferner ist auch entsprechend dem Bestimmtheitsgrundsatz die Person des Gläubigers und des Hauptschuldners (Verpächter und Pächterin) sowie die fremde Schuld, für die gebürgt werden soll (alle Forderungen aus dem Pachtvertrag) hinreichend bestimmt.
101Zinsen aus 32.173,06 € kann der Kläger gem. §§ 288 I, 286 BGB a.F. nur iHv 4 Prozentpunkten verlangen.
102Der Beklagte zu 2) haftet nach der vertraglichen Vereinbarung auch akzessorisch für die in der Zeit bis zum 31.07.1997 fällig gewordenen Ansprüche auf Zinszahlung. Dies entspricht einem kapitalisierten Betrag von 508,74 €.
Dieser setzt sich wie folgt zusammen: 103
104Zahlung von Zinsen i.H.v. 2 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz für die Zeit vom 05.01.1997 bis 15.04.1997 aus 6.220,72 € und ab dem 16.04. (nachdem 151,19 DM auf diese Pachtforderung verrechnet wurden) aus 6.143,42 € bis zum 31.07.1997.
105Für den Zeitraum vom 05.02. bis 15.04.1997 besteht ein Anspruch auf Zinszahlung iHv 2 Prozentpunkten über dem Diskontsatz aus 6.220,72 €. Da der Beklagte zu 1) am 16.04.1997 einen Betrag von 17.317,86 DM auf die Februar-Pacht zahlte und diese damit unter Berücksichtigung der berechtigten Minderung voll erfüllte, können darüber hinausgehende Zinsen im Hinblick auf die Februar-Pacht nicht gefordert werden.
106Für den Zeitraum vom 05.03. und 04.04. bis zum 31.07.1997 können Zinsen aus jeweils 6.220,72 € verlangt werden; für den Zeitraum vom 06.05., 05.06., 04.07. bis jeweils 31.07.1997 besteht ein Anspruch auf Zinsen iHv 2 Prozentpunkten über dem jeweiligen Diskontsatz aus jeweils 4.291,81 €.
107Ein Anspruch auf Zahlung von Zinsen auf die Restforderung ab dem 1.11.1997 besteht entgegen der Ansicht des Klägers nicht, weil sie erst nach Beendigung des für den Beklagten zu 2) bestimmten Haftungszeitraumes fällig geworden sind.
1087. Nach alledem haften die Beklagten wie Gesamtschuldner für die begründete Pachtforderung iHv 32.137,06 € zuzüglich Zinsen iHv 508,74 €. Im Übrigen haftet die Beklagte zu 1) alleine.
109Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 92, 100, 269 III S. 2, 709 ZPO.

References: § 538
 § 538
 § 581
 § 535
 § 42
 § 537
 § 537
 § 287
 § 539
 § 166
 § 539
 § 539
 § 537
 § 539
 § 464
 § 464
 § 539
 § 464
 § 539
 § 539
 § 545
 § 539
 § 539
 § 537
 § 539
 § 539
 § 139
 § 539
 § 538
 § 242
 § 242
 § 387
 § 242
 BGH 
 § 242
 § 242
 § 539
 § 389
 § 581
 § 535
 § 537
 § 366
 § 366
 § 366
 § 581
 § 535
 § 139
 § 765
 § 581
 § 535
 § 766