Source: https://www.frag-einen-anwalt.de/Kontrolle-Notarvertrag-fuer-Kaeufer-eines-Einfamilienhauses--f307215.html
Timestamp: 2018-10-17 14:38:03+00:00

Document:
www.frag-einen-anwalt.de Hauskauf, Immobilien, Grundstücke Verkäufer Kontrolle Nota...
| 27.01.2018 19:41 |
wir (Käufer) möchte ein Objekt erwerben, welches Anfang 2000 gebaut wurde. Dazu wurde uns vom Notar des Verkäufers der Notarvertrag als Entwurf zur Verfügung gestellt. Bitte prüfen Sie den Vertrag, ob etwas fehlt, ob es Benachteilgigungen für uns gibt und ob sie dazu bzw. generell Empfehlungen für uns haben.
Weitere Informationen für Sie: In diesen Objekt gab es Wasserschäden, welche durch eine Firma fachgemäß ausgebessert wurden. Dies wurde durch einen von uns beauftragten Gutachter geprüft.
Wir bedanken uns im Voraus und wünschen Ihnen noch einen schönen Tag.
Urkundenrolle 2018 Nr.
Geschehen am XX.XX.2018
i.W. sechsten Februar zweitausendachtzehn
Vor mir, dem Württembergischen Notariatsassessor
XX Notar
als dem amtlich bestellten Vertreter des Notars XX Notar11 mit dem Amtssitz in
Stadt1, erscheinen heute in meinem Amtszimmer XXXStrasse XX:
1. Herr Verkäufer11,
wohnhaft Strassennamen Straße
in XX177 Stadt2,
2. dessen Ehefrau, Frau Verkäufer11 geb. Verkäufer12,
geb. am XXXX,
3. Herr KäuferA,
in XX172 Stadt3,
4. Frau KäuferB,
wohnhaft daselbst.
Die Erschienenen weisen sich aus durch ihre mit Lichtbild versehenen amtlichen Ausweise.
Auf meine Frage erklären die Erschienenen, dass die Rechtsanwälte Notar12 und Notar11,
Stadt1, in der heutigen Angelegenheit nicht vorbefasst waren gemäß § 3 I 7 BeurkG.
Keiner der Erschienenen handelt in dieser Sache als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB.
Die Erschienenen erklären mit der Bitte um notarielle Beurkundung:
Die Ehegatten Verkäufer12 und Verkäufer11
- nachstehend "Verkäufer" genannt -
Herrn KäuferA - zum Miteigentum XX/100 -
und Frau KäuferB - zum Miteigentum XX/100 -
- nachstehend "Käufer" genannt -
das Grundstück der Gemarkung StadtAA, eingetragen im Grundbuch von
StadtAA, Blatt 12352, BV Nr. 2 Flur 002 (Stadteil)
Flst. 2710 Strassennamen Straße 10 4,90 a
Gebäude- und Freifläche.
Mitverkauft und im Kaufpreis enthalten sind folgende bewegliche Sachen, welche nach
Angaben des Verkäufers frei von Rechten Dritter sind:
- Einbauküche mit allen technischen Geräten
im Teilwert von EUR X.X00,00. Über den Umfang besteht Einigkeit.
Der Kaufgegenstand ist nach Abt. II des Grundbuchs nicht belastet.
Nach Abt. III des Grundbuchs ist der Kaufgegenstand wie folgt belastet:
Nr. 4: XXX.000,00 € Briefgrundschuld für die Bank1 Stadt1 eG in Stadt1,
Nr. 5: XXX.000,00 € Grundschuld ohne Brief für die Bank2 Stadt1 eG in Stadt1.
Diese Grundpfandrechte kommen im Zuge der Vertragsabwicklung zur Löschung. Der
Verkäufer beantragt die Eintragung der Löschung im Grundbuch auf seine Kosten.
Der Notarvertreter hat den Grundbuchinhalt am XX.01.2018 feststellen lassen.
Kaufpreis, Treuhandvereinbarung
(i.W. Euro dreihundertfünfundsiebzigtausend).
Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig zum XX.XX.2018, jedoch nicht vor Ablauf von einer
Woche, nachdem
a) die Fälligkeitsmitteilung des Notars beim Käufer zugegangen ist, dass
- ihm das Zeugnis gem. § 28 BauGB (Negativattest) der Stadt Stadt2 auflagenfrei
- ihm ein Grundbuchauszug betreffend den Kaufgegenstand vorliegt, aus welchem ersichtlich
ist, dass die Erwerbsvormerkung zu Gunsten des Käufers ranggerecht im Grundbuch
b) der Verkäufer den Kaufgegenstand besenrein geräumt hat. Der Verkäufer verpflichtet
sich, den Käufer schriftlich über die Räumung zu informieren und dem Käufer auf
Verlangen auch eine Besichtigung des Kaufgegenstandes zur Kontrolle der Räumung zu
Der Kaufpreis ist bei Fälligkeit zahlbar auf das Treuhandkonto der
Volksbank Stadt1 eG in Stadt1
IBAN: DEXXXXXX,
unter Angabe des Verwendungszwecks „Verkäufer11/KäuferA+KäuferB IH/TF - Kaufpreis".
Mit der treuhänderischen Abwicklung dieses Kaufvertrages zur Freistellung des
Vertragsgegenstandes von Lasten, die vom Käufer nicht zu übernehmen sind, wird die
vorgenannte Bank beauftragt. Dieser wird hiermit allseits der Treuhandauftrag erteilt, mit
dem eingehenden Kaufpreis zunächst die bestehenden, durch die im Grundbuch
eingetragenen Grundpfandrechte gesicherten Verbindlichkeiten abzulösen und einen sich
danach ergebenden Übererlös auszukehren auf folgendes Konto des Verkäufers bei der
_____________________, IBAN: _________________.
Die Kosten des Treuhandauftrages trägt der Verkäufer.
Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Eingang auf dem vorgenannten
Treuhandkonto. Zahlt der Käufer den Kaufpreis bei Fälligkeit nicht, kommt er ohne
Mahnung in Verzug. Der Notarvertreter hat auf die Verzugsfolgen und die Höhe des
Verzugszinssatzes hingewiesen.
Mängelrechte, Erschließung
Der Kaufgegenstand ist mit Ausnahme von Rechten, die im Auftrag des Käufers durch den
Verkäufer zur Eintragung kommen, nach Abt. II und III des Grundbuchs lastenfrei auf den
Käufer zu übertragen.
Eintragungen im Baulastenverzeichnis hat der Verkäufer nicht veranlasst und bestehende
Baulasten sind ihm nicht bekannt. Der Notarvertreter hat die Beteiligten darauf hingewiesen,
dass sie das Baulastenverzeichnis selbst einsehen können.
Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks, des
Gebäudes und der mitverkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen. Dies gilt nicht
für ggf. in dieser Urkunde enthaltene Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien und
nicht, wenn der Verkäufer arglistig handelt. Dieser Haftungsausschluss gilt ferner nicht für
Sachmängel, die zwischen Vertragsabschluss und Übergabe entstehen und über die
gewöhnliche Abnutzung hinausgehen; insoweit wird jedoch - außer bei Vorsatz - die
Verjährungsfrist auf sechs Monate verkürzt. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte
Mängel nicht bekannt sind.
Der Verkäufer hat dem Käufer einen Energieausweis nach § 16 EnEV übergeben. Eine
Haftung hieraus übernimmt der Verkäufer nicht.
Der Verkäufer trägt Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch oder dem
Kommunalabgabenrecht einschließlich der Kostenerstattung für Hausanschlüsse, über die
ihm oder seinen Rechtsvorgängern vor dem heutigen Tag ein Bescheid zugegangen ist. Ab
heute zugehende Bescheide zahlt der Käufer. Der Verkäufer versichert, dass er alle ihm
zugegangenen Bescheide bezahlt hat.
Die Besitzübergabe erfolgt zum XX.03.2018, jedoch nicht vor vollständiger Bezahlung des
Kaufpreises. Mit diesem Zeitpunkt gehen Nutzen, Lasten, Gefahr und Eigentümerhaftpflicht
Der Vertragsgegenstand ist nicht vermietet oder verpachtet. Der Verkäufer verpflichtet sich,
den Vertragsgegenstand zum Übergabezeitpunkt zu räumen und bis dahin in einem
ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Insbesondere steht der Verkäufer dafür ein, dass
Heizung, Warm- und Kaltwasserversorgung sowie Elektroanlage bei Besitzübergabe
uneingeschränkt funktionsfähig sind.
Ansprüche aus etwaigen Gebäudesachversicherungen werden aufschiebend bedingt auf die
Kaufpreiszahlung an den Käufer abgetreten. Der Verkäufer verpflichtet sich, den
Versicherungsschutz bis zum Eigentumsübergang aufrecht zu erhalten, ab Besitzübergabe
auf Rechnung des Käufers.
Die Auflassung erfolgt nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises auf das vorstehend näher
bezeichnete Treuhandkonto. Der Treuhänder wird von den Vertragsbeteiligten bevollmächtigt
und beauftragt, die vollständige Zahlung des Kaufpreises dem Notar unverzüglich schriftlich
Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums bewilligt der
Verkäufer die Eintragung einer entsprechenden
Der Käufer beantragt die Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch.
Die Beteiligten beantragen, dem Notar anstelle der für ihn bestimmten Eintragungs-
bekanntmachung einen unbeglaubigten Grundbuchauszug als Nachricht von der Eintragung
Kaufpreisfinanzierung, Vollmacht
Der Verkäufer ist damit einverstanden, dass im Auftrag und für Rechnung des Käufers zur
Finanzierung des Kaufpreises Grundpfandrechte zu Lasten des Vertragsgegenstandes zu
banküblichen Bestimmungen bestellt werden. Er verpflichtet sich, bei der Bestellung von
Grundpfandrechten in beliebiger Höhe für beliebige Gläubiger mit beliebigen Zinsen und
Nebenleistungen vor Eigentumsübergang mitzuwirken und deren Eintragung im Grundbuch
samt dinglicher Zwangsvollstreckungs-unterwerfung zu bewilligen.
Hierzu treffen die Vertragsteile folgende Vereinbarungen, die in der Bestellungsurkunde
wiedergegeben werden müssen bzw. die auch für bestehen bleibende Grundpfandrechte
a) Bis zur vollständigen Tilgung der Kaufpreisschuld darf der Grundpfandrechtsgläubiger das
Grundpfandrecht nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tatsächlich
Zahlungen mit Tilgungswirkung auf den Kaufpreis geleistet hat; abweichende
Sicherungsvereinbarungen gelten erst ab vollständiger Kaufpreiszahlung, jedenfalls ab
b) Das Grundpfandrecht bleibt nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer bestehen. Der
Verkäufer überträgt alle ihm an diesem Grundpfandrecht zustehenden Rechte, insbesondere
Eigentümerrechte und Rückgewährsansprüche ab Eigentumsumschreibung auf den Käufer.
c) Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundpfandrechtsbestellung weder
eine persönliche Haftung, noch trägt er damit verbundene Kosten.
Verkäufer und Käufer sind bei vollstreckbaren Grundschulden damit einverstanden, dass der
Notar eine vollstreckbare Ausfertigung ohne den Nachweis der Fälligkeit der Grundschuld
jederzeit erteilt.
Der Verkäufer erteilt dem Käufer und mehrere Käufer sich wechselseitig, sowie alle
Beteiligten den nachgenannten Notarangestellten je einzeln und jeweils unter Befreiung von
den Beschränkungen des § 181 BGB unabhängig von der Rechtswirksamkeit dieses
Vertrages Vollmacht, alle Erklärungen abzugeben, zu denen der Verkäufer aufgrund
vorstehender Bestimmungen verpflichtet ist. Im Außenverhältnis gegenüber dem
Grundbuchamt ist die Vollmacht unbeschränkt erteilt. Die Vollmacht berechtigt auch dazu, für
jeden Käufer persönliche Schuldanerkenntnisse in beliebiger Höhe und zu beliebigen
Bedingungen abzugeben, auch in vollstreckbarer Form, und den Rangrücktritt der
Vormerkung des Käufers hinter Grundpfandrechte und sonstige Rechte zu erklären.
Von dieser Vollmacht kann nur vor dem Notar Gerhard Notar11 oder seinem Vertreter
Gebrauch gemacht werden. Von der Vollmacht für die Notarangestellten soll nur in
begründeten Ausnahmefällen Gebrauch gemacht werden.
Die Beteiligten bevollmächtigen für sich und ihre Rechtsnachfolger die Angestellten des
Notars Gerhard Notar11
- Frau XX
- Frau XXXX
zu ihrer Vertretung bei der Abgabe und Entgegennahme aller materiellen und formellen sowie
prozessualen Erklärungen, die nach ihrem Ermessen mit diesem Vertrag oder seinem Vollzug
zusammenhängen. Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB ist erteilt. Die
Vollmacht ist unabhängig von der Wirksamkeit dieses Vertrages und im Außenverhältnis,
insbesondere dem Grundbuchamt gegenüber, unbeschränkt erteilt. Ein Auftrag ist mit der
Vollmacht nicht verbunden. Die Vollmacht ist jederzeit widerruflich; von ihr kann nur Gebrauch
gemacht werden beim Notar Gerhard Notar11 und seinem amtlich bestellten Vertreter. Sie
erlischt vier Wochen nach Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch.
Der Notar wird beauftragt, die Bescheinigung über die Nichtausübung des kommunalen
Vorkaufsrechts nach dem Baugesetzbuch sowie weitere zum Vollzug dieser Urkunde
erforderliche Erklärungen, Genehmigungen und Negativbescheinigungen einzuholen und mit
Wirkung für und gegen die Parteien entgegenzunehmen. Die Erklärungen und
Genehmigungen sollen wirksam werden mit dem Eingang beim Notar.
Wird ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt, sind beide Vertragsteile zum Rücktritt vom
Vertrag berechtigt, ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung oder Verzinsung
bereits geleisteter Kaufpreisteile besteht in diesem Fall nicht. Der Verkäufer tritt alle aus der
Ausübung des Vorkaufsrechts gegen den Vorkäufer entstehenden Ansprüche
sicherungshalber an den Käufer ab, der die Abtretung dem Vorkäufer selbst anzeigen wird.
Der Verkäufer erklärt nach Belehrung über das Vorkaufsrecht nach dem
Landeswassergesetz, dass der Kaufgegenstand nicht innerhalb eines Gewässerrand-
streifens liegt.
Die Kosten dieses Vertrags und seines Vollzugs sowie die Grunderwerbsteuer trägt der
Käufer, soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist.
Die Beteiligten sind über ihre gesamtschuldnerische Haftung für die Kosten und die Steuern
Der Notarvertreter hat die nach dem Beurkundungsgesetz notwendige Belehrung erteilt und
insbesondere hingewiesen auf
• den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die dazu notwendigen Voraussetzungen,
insbesondere das Erfordernis der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung;
• die Beurkundungspflicht für alle Abreden, die diesen Vertrag betreffen;
• Gegenstand, Entstehung und Fälligkeit von Erschließungsbeiträgen;
• die Gefahr der Vorleistung von Verkäufer und Käufer;
• die Bedeutung einer Vollstreckungsunterwerfung bei Grundpfandrechten, insbesondere
durch Bevollmächtigte;
• §§ 95 ff. Versicherungsvertragsgesetz,
• die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises.
Die Vertragsbeteiligten bestätigen, dass der Notarvertreter keine steuerliche Beratung erteilt
hat und wünschen die sofortige Beurkundung.
Die Vertragsbeteiligten bestätigen, dass das vorstehende Rechtsgeschäft durch Nachweis
bzw. Vermittlung der Immobilienabteilung der Volksbank Stadt1, Allee XX, XX072
Stadt1, zustande gekommen ist.
Grundbuchamt 1 elektronisch begl. Abschrift
Verkäufer 2 begl. Abschriften
Käufer 3 begl. Abschriften
Finanzamt -Grunderwerbsteuerstelle- 1 Abschrift
Stadt/Gemeinde -Gutachterausschuss- 1 Abschrift
Stadt/Gemeinde -Liegenschaftsamt- 1 begl. Abschrift
Makler 1 Abschrift
Treuhänder 1 begl. Abschrift
Die Niederschrift wurde den Erschienenen vom Notarvertreter vorgelesen, von ihnen
genehmigt und eigenhändig unterschrieben:
Kostenverz.
GNotKG Kurzbezeichnung Geschäftswert Gebühr Betrag
Beurkundungsverfahren 111.000,00 € 2,0 X.XX0,00 €
Vollzugsgebühr 0,5 X0,00 €
Erzeug. XML-Strukturdaten 0,3 XX0,50 €
Betreuungsgebühr 0,5 XXX,50 €
Verkäufer Käufer Verkäufer Vertrag
Sie kaufen ein Haus mit Inventar ( Einbauküche, Kellerregale, Gartenpflege)
deren Wert extra ausgewiesen ist,was sich günstig auf die Grundsteuer, die bei einem einheitliche Kaufpreis komplett anfallen würde, auswirken kann. Dies ist also für sie positiv.
Das Haus ist mit Grundpfandrechten- ich nehme an Grundschulden bzw. Hypotheken belastet - die aber im Zuge des Verkaufs auf Kosten des Verkäufers gelöscht werden und demnach für sie keinen Nachteil darstellen.
Der Kaufpreis ist auf ein Treuhandkonto nach besenreiner Beräumung, Kontrolle der Auflassungsvormerkung, Negativattest und Fälligkeitsmitteilung. Dies ist üblich und beinhaltet keinen Nachteil für sie.
Die Kosten der Treuhandabwicklung trägt der Verkäufer auch dies ist gut für sie.
Der Verzug nach Fälligkeit ohne Mahnung mit Anfall der gesetzlichen Verzugszinsen ist üblich und stellt somit keinen Nachteil dar. Da die Fälligkeit an für sie erkennbare Punkte ( 1 Woche nach Fälligkeitsmitteilung, Negativattest, Auflassungsvormerkung und Räumung) gehe ich davon aus, dass diese Regel auch nicht negativ für sie auszulegen ist. Ein Mehr an Schutz wird natürlich durch den Mahnzwang erreicht, allerdings halte ich dies im Rahmen einer Verhandlung für verschmerzbar und angemessen.
Die Mängelrecht sind außer bei Arglist und Garantien in diesem Kaufvertrag ( also nicht außerhalb oder mündlichen Absprachen) ausgeschlossen. Dies gilt zu mindestens bis Vertragsschluss, man könnte also sagen gekauft wie gesehen. Mängel die zwischen Vertragsschluss und Übergabe entstehen sind - sowiet nicht normale Abnutzung vorliegt- nicht vom Ausschluss erfasst. Geht also Rasenmäher, Fenster, Küche oder ähnliches nach Vertragsschluss kaputt so haben sie die normalen Gewährleistungsrechte. Allerdings haben sie nur 6 Monate Zeit um Mängel, die nicht auf Vorsatz beruhen, also nicht absichtliche entstanden sind geltend zu machen. Die Verjährungsverkürzung bedeutet, sie haben nicht 3 Jahre ab Kenntnis vom Mangel und Anspruchsgegner, um den Anspruch geltend zu machen, sondern nur 6 Monate. Aber auch dies ist durch aus nicht seltenen Praxis im Immobilienverkauf unter Privatleuten, so dass hier kein Nachteil zu sehen ist.
Eine Arglisthaftung ist vorhanden, es wird versichert das Schäden nicht bekannt sind. Sollten Schäden auftauchen, müssen sie dem Verkäufer also nachweisen, dass diese nicht nur vor Verkauf vorhanden waren, sondern er dies auch wusste. Dies ist eine recht hohe Hürde, die in Privatverträgen aber ebenfalls üblich ist.
Bereist bescheidenen Erschließungsbeiträge zahlt der Verkäufer, Bescheide ab Datum des Kaufvertrages übernimmt der Käufer. Der Verkäufer versichert das alte Rechnungen nicht offen sind. Dies ist sehr gut. Üblich ist jedoch ein Lasten und Nutzenübergang mit Übergabe oder Grundbucheintragung( nicht schon Auflassungsvormerkung) zu vereinbaren. Hier werden sie also etwas früh belastet, nämlich schon bevor das Objekt in ihr Eigentum und ihren Besitz wechselt. Ob sie so eine Erklärung abgeben wollten, sollten sie sich überlegen. Die Regelung ist nicht ganz üblich, aber sie ist auch nicht wirklich so selten, dass man hier sofort eine Benachteiligung wittern muss. Sollte diese Regelung von beiden Parteien so verstanden und gewollt worden sein, ist dies absolut in Ordnung.
Auch Punktb 4 und 5 sind völlig in Ordnung, die Übergabe nach Kaufpreiszahlung. So ist der Verkäufer gesichert. Sie sind durch die korrekte Auflassungsvormerkung, die vor Kaufpreiszahlung ansteht, gesichert. Dies ist üblich und fair.
Darüber hinaus wird die Funktionsfähigkeit der wichtigsten Anlagen garantiert, auch dies ist gut, gleiches gilt für den Bestand der Versicherungen.
Auch diese Regelung ist durchaus üblich: Verkäufer und Käufer sind bei vollstreckbaren Grundschulden damit einverstanden, dass der Notar eine vollstreckbare Ausfertigung ohne den Nachweis der Fälligkeit der Grundschuld jederzeit erteilt. Dies befreit den Notar von Prüfpflichten. Es ist eben üblich , dass bei Unterwerfung unter eine notarielle Vollstreckungserklärung oder tituliertem Anspruch ( Urteil, Beschluss, aus Klage) Ausfertigungen für die Vollstreckungen der Gegenseite erteilt werden. Insofern ist die Klausel üblich und nicht als Nachteil anzusehen. Sie müssen beachten, dass bei Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollsterckung ein separater Titel , also z.B: eine Klage nicht erforderlich ist).
Punkt 6 berechtigt den Käufer für den Verkäufer unter Befreiung der Konsequenzen bei Insich-Geschäften zu vertreten, allerdings dürfen Erklärungen nur vor einem bestimmten Notar oder gegenüber dem Grundbuchamt bezüglich des Immobilienkauf abgeben werden, dies aber auch soweit Belastungen des Grundstücks vereinbart werden. Dies ist eine für sie günstige Klausel, denn sie sichert die Finanzierbarkeit der Immobilie, die sie dafür sogar belasten dürfen, ab. Also auch in Ordnung.
Nummer 7 beinhaltet die üblichen Vollzugsvollmachten.
Nach Nummer 8 tragen sie als Erwerber alle Erwerbskosten ( Steuern, Noatr, Vollzugakosten).Dies ist eine übliche Vereinbarung.
Die Zeit wird etwas knapp, ich werde die Antwort über die Ergänzungsfunktion zu Ende führen. Bitte gedulden sie sich etwas.
Auch die Regelung in Punkt 6 ist fair und ausgewogen. Natürlich brauchen sie einen Sicherungsgegenstand für einen Kredit, während der Verkäufer nicht möchte, dass das Grundstück vor der Kaufpreiszahlung belastet wird. Die Regelung erscheint die Parteiinteressen angemessen zu berücksichtigen.
Nachfrage vom Fragesteller	28.01.2018 | 13:28
vielen Dank für Ihre ausführlichen, verständlichen Antworten auf die einzelnen Punkte und Ihre gute Zusammenfassung am Ende.
Zu folgenden Punkten bitte ich Sie um Empfehlungen und weitere Details:
„Sie kaufen ein Haus mit Inventar ( Einbauküche, Kellerregale, Gartenpflege)
deren Wert extra ausgewiesen ist,was sich günstig auf die Grundsteuer, die bei einem einheitliche Kaufpreis komplett anfallen würde, auswirken kann. Dies ist also für sie positiv."
Verstehe ich das richtig, dass auf den genannten Gesamtpreis ein Teil auf dieses Inventar fällt (Wert extra ausgewiesen), welches nicht auf die Grundsteuer fällt? Rechenbeispiel: Wenn der Gesamtpreis 100€ ist und für das Inventar 2€ extra ausgewiesen sind, wird die Grundsteuer für 98€ verrechnet. Korrekt?
„Der Verzug nach Fälligkeit ohne Mahnung mit Anfall der gesetzlichen Verzugszinsen ist üblich und stellt somit keinen Nachteil dar. Da die Fälligkeit an für sie erkennbare Punkte ( 1 Woche nach Fälligkeitsmitteilung, Negativattest, Auflassungsvormerkung und Räumung) gehe ich davon aus, dass diese Regel auch nicht negativ für sie auszulegen ist. Ein Mehr an Schutz wird natürlich durch den Mahnzwang erreicht, allerdings halte ich dies im Rahmen einer Verhandlung für verschmerzbar und angemessen."
Könnten Sie ein Beispiel bringen, wie ein solcher Mahnzwang als Satz geschrieben aussehen könnte?
„Üblich ist jedoch ein Lasten und Nutzenübergang mit Übergabe oder Grundbucheintragung( nicht schon Auflassungsvormerkung) zu vereinbaren. Hier werden sie also etwas früh belastet, nämlich schon bevor das Objekt in ihr Eigentum und ihren Besitz wechselt."
Könnten Sie ein Beispiel bringen, wie solch ein Nutzenübergang/Lasten mit Schlüsselübergabe als Satz geschrieben aussehen könnte?
„Sie müssen beachten, dass bei Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollsterckung ein separater Titel , also z.B: eine Klage nicht erforderlich ist)."
Wie meinen Sie dies genau, könnten Sie dies anders/detaillierter beschreiben?
„Soweit die Lastentragung weit vorverlegt wurde, sollten sie prüfen, ob diese Vereinbarung ihren Wünschen entspricht."
Ich hätte gerne eine Klausel zur Gewährleistung bei unsichtbaren Mängeln und unter welchen Umständen ich (Käufer) zurücktreten kann. Könnten Sie mir dazu ein Beispiel liefern?
Ich möchte mich noch einmal für die sehr gute Beratung bedanken und bin auf Ihre Beantwortung der weiteren Punkte gespannt.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.01.2018 | 16:45
Lieber Fragesteller gern zu ihren Nachfragen:
Punkt 1: Verstehe ich das richtig, dass auf den genannten Gesamtpreis ein Teil auf dieses Inventar fällt (Wert extra ausgewiesen), welches nicht auf die Grundsteuer fällt? Rechenbeispiel: Wenn der Gesamtpreis 100€ ist und für das Inventar 2€ extra ausgewiesen sind, wird die Grundsteuer für 98€ verrechnet. Korrekt?
Dies halte ich für korrekt, aber ich bin kein Steuerrechtsexperte. Diese Frage wäre am besten beim Steuerberater ( nicht mal Steuerrechtsanwalt) aufgehoben. Ich gehe aber davon aus, dass die Grunderwerbssteuer nur auf die Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks anfällt. Das Entgelt für Zubehör, das zusammen mit dem Grundstück erworben wird, gehört nicht dazu. Anderes kann sich nur ergeben, wenn z.B. Einbaumöbel wesentliche Bestandteile des Grundstücks und nicht nur Zubehör sind. Bezüglich der Einbauküche ist dies schwierig zu bewerten. Ich gehe davon aus, dass diese auch in anderen Häusern verwendet werden könnte und damit kein wesentlicher Bestandteil vorliegt. Nach der Grundregel, dass Grundsteuer nur für den Kaufpreis des Grundstücks anfällt, gehe ich davon aus, dass die Preise für Zubehör vom Kaufpreis abzuziehen sind. In ihrem Fall hilft also die Nennung des Kaufpreises im Kaufvertrag.
Fazit: Rechenbeispiel: Wenn der Gesamtpreis 100€ ist und für das Inventar 2€ extra ausgewiesen sind, wird die Grundsteuer für 98€ verrechnet. Korrekt? --- Ja, das ist korrekt.
Eine Klausel könnte wie folgt aussehen. Sollte der Käufer nach Vorliegen aller Voraussetzungen nicht rechtzeitig bezahlen, so gerät er nach einer schriftlichen Mahnung durch den Verkäufer in Verzug.
Ich mag das lieber, weil so der Zeitpunkt sehr eindeutig bestimmbar ist.
Diese Klausel haben sie eigentlich schon zu Nutzen und Lasten im Vertrag, sie müsste nur auch auf die Erschließungsbeiträge erweitert werden. Sie finden sie unter Punkt 4 ( Die Besitzübergabe erfolgt zum XX.03.2018, jedoch nicht vor vollständiger Bezahlung des Kaufpreises. Mit diesem Zeitpunkt gehen Nutzen, Lasten, Gefahr und Eigentümerhaftpflicht - sowie Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch oder dem Kommunalabgabenrecht einschließlich der Kostenerstattung, für die ein Bescheid ab diesem Zeitpunkt zu geht- auf den Käufer über)
Eine separate Klausel könnte wie folgt aussehen: Der Verkäufer trägt Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch oder dem Kommunalabgabenrecht einschließlich der Kostenerstattung für Hausanschlüsse, über die ihm oder seinen Rechtsvorgängern vor Tag der Besitzübergabe ( oder wenn sie sich einigen können vor dem Tag der Grundbucheintragung des Käufers als Eigentümer) ein Bescheid zugegangen ist. Ab Besitzübergabe ( dem Tag der Grundbucheintragung des Käufers als Eigentümer) zugehende Bescheide zahlt der Käufer. Der Verkäufer versichert, dass er alle ihm
„Sie müssen beachten, dass bei Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung ein separater Titel , also z.B: eine Klage nicht erforderlich ist)."
Unterwerfen sie sich unter die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde , so ist kann aus der notariellen Urkunde z.B. der Kaufpreis gegen sie vollstreckt werden. Der Kaufvertrag ist gleichsam der Titel gegen sie, mit dem z.B. der Gerichtsvollzieher zur Zwangsvollstreckung (Eintreibung) beauftragt werden kann. Tun sie dies nicht, so müsste der Verkäufer vor Gericht ziehen und aus dem notariellen Kaufvertrag auf Zahlung des Kaufpreises klagen, um einen Titel zu erstreiten, mit dem er dann die Zwangsvollstreckung betreiben kann. Der Weg zur Zwangsvollstreckung für die Parteien ist also kürzer, wenn die mögliche Vollstreckung aus der notariellen Urkunde vereinbart wird. Dies ist auch der übliche Weg, der z.B: Kosten wegen einem sonst anzustrebenden Gerichtsprozess und natürlich immense Zeit sparen kann. Bei ihnen ist dies jedoch gerade NICHT vereinbart und diente nur als weiterer Hinweis.
Lediglich der Nachweis der Fälligkeit für vollstreckbare Grundschulden ( meist Sicherheiten gegenüber Banken) muss in ihrem Fall nicht geliefert werden, damit der Notar eine Vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde ( an den Sicherungsgläubiger , also z.B.. die Bank) erteilen darf. Die Unterwerfung unter die Vollstreckung aus notarieller Urkunde wird also nur hinsichtlich der Grundschulden angenommen. Auch dies ist nicht unüblich ( vgl. z.b. OLG München, Beschluss v. 23.06.2016 – 34 Wx 189/16 )
Das der Sicherungsgläubiger hier vom Nachweis der Fälligkeit gegenüber dem Notar befreit wird ist einerseits sicher ein Risiko (es wird nicht geprüft, ob die Voraussetzungen eines Vollstreckbaren Titels vorliegen, theoretisch könnte die Bank also einen Titel vor Fälligkeit verlangen und vollstrecken und sie müssten hiergegen klagen) auf der anderen Seite vereinfacht diese Klausel vieles bei der Kreditgewährung, so dass sie gegenüber der Bank bei der Finanzierung besser handeln können.
Wenn sie dies nicht wollen so sollten sie aufnehmen:
Der Notar darf für Grundschulden erst eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen, wenn ihm die Kündigung und Fälligkeit der Grundschulden durch den Grundschuldeigentümer nachgewiesen wurde.
Bereits mit Unterschrift unter diesem Vertrag sind sie Verantwortlich für die Erschließungskosten nach dem Baugesetzbuch oder dem Kommunalabgabenrecht einschließlich der Kostenerstattung für Hausanschlüsse, die ab diesem Zeitpunkt per Bescheid festgelegt werden ( vgl. Punkt 3 im Notarvertrag, ganz unten im 5. Abschnitt). Dies ist ziemlich früh. Üblich ist hier - wie auch bei den sonstigen Lasten und Nutzen- eine Tragung nicht ab Vertragsschluss sondern ab Eigentums- bzw Besitzübergang ( vgl. Auch Punkt 3 der Nachfrage). Ihnen könnten sonst Kosten entstehen, obwohl sie weder Besitzer noch Eigentümer sind. Im schlimmsten Fall ist es also möglich, dass sie Aufwendungen ohne Nutzen haben, falls es z.B. gar nicht zum Vertragsvollzug kommt. Dies erscheint nicht grob unbillig , aber doch etwas gewöhnungsbedürftig. So eine Klausel würde ich allenfalls verstehen, wenn der Verkäufer in Geldnöten ist. Selbstverständlich ist auch ein früherer Zeitpunkt vereinbar, die Klausel ist zulässig. aber hier sollten sie überlegen, ob sie dies möchten. Ich würde allerdings, wenn ihnen die sonstigen Kondsitionen gefallen, deswegen nicht gleich den ganzen Vertrag "platzen" lassen. Allzu häufig sind Erschließungsbeiträge nicht.
Da der sie einen Ausschluss für Mängel vereinbart haben, ist dies gar nicht so einfach. Allenfalls bei Arglist und neuen Mängeln zwischen Abschluss und Besitzübergabe kommt nach bisheriger Regelung in Betracht. Ein erweitertes Rücktrittsrecht auf verdeckte Mängel ( ohne Kenntnis des Käufers , also ohne Arglist) würde eine Aushebelung der gesamten Gewährleistungsregeln darstellen. Der gesamte Punkt 3 Abschnitt 3 des Notarvertrages müsste somit neu gefasst werden.
Eine Klausel könnte wiefolgt aussehen:
Der Käufer übernimmt die Sache im von ihm gesehenen Zustand. Substanzverletzende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt. Für Mängel des Grundstücks, des Gebäudes und der mit verkauften beweglichen Sachen, die dem Käufer bekannt waren oder bekannt sein mussten, wird die Gewährleistung ausgeschlossen und der Käufer kann bezüglich dieser keine Ansprüche und Rechte geltend machen. Dies gilt nicht für ggf. in dieser Urkunde enthaltene Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien und nicht, wenn der Verkäufer arglistig handelt. Dieser Haftungsausschluss gilt ferner nicht für Sachmängel, die zwischen Vertragsabschluss und Übergabe entstehen, und über die
gewöhnliche Abnutzung hinausgehen und auch nicht für Mängel, die dem Käufer nicht bekannt waren oder bekannt sein mussten; insoweit wird jedoch - außer bei Vorsatz - die Verjährungsfrist auf sechs Monate verkürzt. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind. ( Hier könnte man, wenn man es sehr hart haben möchte formulieren: Sollten dennoch verdeckte Mängel auftreten, so ist der Käufer zum Rücktritt binnen der vereinbarten Verjährungsfrist berechtigt. Das Rücktrittsrecht übt er durch schriftliche Erklärung unter Darlegung der Gründe gegenüber dem Verkäufer aus. In diesem Fall sind die gegenseitig gewährten Leistungen rückabzuwickeln.)
Die Gewährleistungsrechte sehen ein Rücktrittsrecht vor, so das ich dieses aus taktischen Gründen nicht extra erwähnen würde. Ich glaube jedoch ohnehin nicht, dass sich ihr Vertragspartner auf eine erweiterte - unter Privatpersonen aufgrund fehlender substanzverletzender Untersuchungen auch durchaus unüblichen- Haftung einlassen wird. Sie sind auch mit der ersten Klausel gar nicht schlecht abgesichert, da der Verkäufer immerhin, und dass ist in Privatverträgen schon viel, zusichert, dass ihm verdeckte Mängel unbekannt sind.
Bei weiteren Fragen oder wenn sie Hilfe brauchen, stehe ich ihnen unter meinen Profildaten gern zur Verfügung.
Sollten sie mit der Beratung zufrieden sein, würde ich mich über eine Bewertung ohne Abzüge sehr freuen.
Ergänzung vom Anwalt 27.01.2018 | 22:21
Nummer 9 beinhaltet die üblichen Hinweis- und Belehrungspflichten Des Notars, als Beleg dass sie belehrt wurden. Ob dies tatsächlich der Fall ist und ob die Belehrung verständlich war, sollten sie rekapitulieren. Tauchen zu einzelnen dort genannten Punkten , fragen auf, sollten sie den Notar um Ergänzung bitten. Wurde über einzelne Punkte nicht belehrt sollte dies nachgeholt werden, herausnehmen wird der Notar nämlich diese Punkte nicht, da er damit sein Haftungsrisiko erhöhen würde.
Nr. 10 bezeugt dass ein Maklergeschäft vorliegt. Hieraus kann der Makler seinen Provisionsanspruch geltend machen und belegen. Eine Absprache WER der Makler zahlt ist allerdings nicht enthalten. Dies könnte zur Sicherheit noch festgelegt werden. Dies muss aber nicht zwingend sein, dann muss anderweitig irgendwo festgelegt sein, wer den Makler zahlt, z.B. im Maklervertrag.
Der Punkt Abschrift ist normal.
Da der Punkt Verlesung eine wichtige Formalie ist ( einhergehend mit der Belehrung und Aufklärung der Parteien) steht er immer im Notarvertag, sie sollten darauf achten, dass der Vertrag ihnen auch wirklich vorgelesen wird und ihnen am besten vorab zum Ausschöpfen der Überlegungszeit für 14 Tage übermittelt wird. Nur so können sie sicher gehen, dass sie alle Fragen sammeln und durchdenken können.
Auch die Kostenermittlung ist nicht auffällig sondern alle genannten Positionen sind üblich.
Somit kann ich insgesamt sagen, bietet der Vertrag für mich keine Grund zur Skepsis. Nachteile für sie sind nicht erkennbar. Soweit die Lastentragung weit vorverlegt wurde, sollten sie prüfen, ob diese Vereinbarung ihren Wünschen entspricht. Für eine Finanzierung ist alles gesichert. Verkäufer und Käufer sind gegenseitig abgesichert, die Kostentragung ist üblich verteilt. Dass ein Gewährleistungsausschluss erfolgt, ist ebenfalls üblich, die Verkürzung der Verjährung von Ansprüchen für Mängel zwischen Vertrag und Übergabe auf 6 Monate erscheint auch nicht unbillig. Für Vorsatz erfolgte kein Ausschluss, auch dies ist wichtig.
Alles in allem ist das hier ein runder Vertrag, der die Parteiinteressen sehr im Gleichgewicht hält. Das Haus soll ihnen im Zustand bei Vertragsschluss später übergeben werden. Dieses Ziel scheint mit dem Vertrag gut umgesetzt. Sie als Käufer sind hinsichtlich Vollmachten, Finanzierung und vor allem auch Lauffähigkeit der Anlagen zum Übergabe Zeitpunkt gut abgesichert. Ein kleines Risiko sehe ich darin, dass Verzug ohne Mahnung eintritt, dies versuche ich für meine Mandanten zu vermeiden. Dies ist aber dennoch üblich und kein Grund einen Nachteil zu befürchten. Ich mag es nur gern sehr eindeutig. Und eine eindeutige Mitteilung, sprich Mahnung, ist natürlich der sicherste Weg, um zu erkennen ab wann man im Verzug ist.
Ihre Schuld aus dem Vertrag liegt allein bei der Übernahme der Kosten des Erwerbs, der Kaufpreiszahlung und der Übernahme von Erschließungskosten ab Vertragsschluss. Sonstige Lasten gehen erst mit Übergabe des Grundstücks an sie über.
Alles in allem habe ich keinen Grund entdeckt, ihnen als Käufer vom Vertragsschluss abzuraten. Fallstricke oder besondere Ungleichgewichte sind nicht ersichtlich. Es handelt sich um sehr übliche Formulierungen.
Bewertung des Fragestellers 30.01.2018 | 08:25
"Frau Prochnow hat uns mit vollster Zufriedenheit die Fragen beantwortet und darüber hinaus über den Tellerrand geholfen. Ich möchte Sie hiermit empfehlen und würde mir wünschen, wenn manch andere Berater ein ähnliches Bild abgeben könnten. "
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References: § 3
 § 14
 § 28
 § 16
 § 181
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