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Timestamp: 2019-01-21 03:15:31+00:00

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Informationen für Wohnungseigentümer - AG Lünen, 2 II 1063/99 vom 11.04.2000
AG Lünen, 2 II 1063/99 vom 11.04.2000
Gartenpflege, Tätige Mithilfe
[...], [...], [...]
die Wohnungseigentümergemeinschaft [...], [...], bestehend aus:
1) Eheleute [...]
2) Frau [...]
3) Herr [...]
4) Eheleute [...]
alle wohnhaft [...], [...]
Verfahrensbev. zu 2) - 4): [...], [...], [...]
- Verwalter: [...], [...], [...]
auf die mündliche Verhandlung vom 14. März 2000
durch die Richterin am Amtsgericht Rodehüser
Der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft [...], [...] vom 14.10.1999 zu TOP 3 wird für ungültig erklärt.
Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Verfahrens.
Ihre außergerichtlichen Kosten tragen die Beteiligten selbst.
Die Beteiligten streiten über die Pflege der Garten- und Außenanlagen des gemeinschaftlichen Eigentums.
Im Oktober 1996 faßte die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst den Beschluß, die Pflege der Garten- und Außenanlagen unter den Eigentümern aufzuteilen. Nachdem eine Wohnungseigentümerin hiermit nicht mehr einverstanden war, erklärte sich der Wohnungseigentümer [...] bereit, ab dem 1. Januar 1998 die Pflege der Außenanlagen einschließlich des Schnee- und Streudienstes für ein Entgelt zu übernehmen.
Nachdem er hierzu ab Ende 1998 nicht mehr bereit war, faßte die Wohnungseigentümerversammlung am 16.07.1999 einen Beschluß dahingehend, daß die komplette Garten- und Außenpflege einmal monatlich erfolgt, im Wechsel zwischen den Parteien und zwar ab dem 1.8.1999.
Ob die Garten- und Außenanlagen im Folgenden ordnungsgemäß gepflegt wurden, ist zwischen den Wohnungseigentümern streitig. Nachdem zwei Wohnungseigentümer beantragt hatten, daß die Gartenpflege an eine Fachfirma abgegeben wird, faßte die Wohnungseigentümergemeinschaft am 14.10.1999 den nunmehr angefochtenen Beschluß, daß die Pflege der Garten- und Außenanlage nicht an eine Gartenbaufirma vergeben wird, sondern wie bisher im monatlichen Wechsel zwischen den Eigentümern durchzuführen ist.
Der Antragsteller ist der Ansicht, der gefaßte Beschluß entspreche keiner ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Eigentümerversammlung habe mit der Beschlußfassung ihre Regelungsmacht überschritten, da durch einen derartigen Beschluß über die persönliche Arbeitskraft verfügt und in die persönliche Lebensführung einzelner Eigentümer eingegriffen werde.
Der Antragsteller hat beantragt, den auf der Eigentümerversammmlung vom 14.10.1999 unter TOP 3 gefaßten Beschluß gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig zu erklären.
Die Antragsgegner zu 2) bis 4) haben beantragt, den Antrag zurückzuweisen.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Der Antrag des Antragstellers ist gemäß § 43 Abs. 1 Ziffer 4 WEG zulässig. Er ist fristgerecht erhoben. Er ist auch begründet. Der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 14.10.1999 zu TOP 3 ist für ungültig zu erklären, da dieser einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht entspricht.
Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Eine ordnungsgemäße Verwaltung umfaßt auch die Pflege der Garten- und Außenanlagen. Der angefochtene Beschluß widerspricht jedoch einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Denn es ist den Wohnungseigentümern nicht möglich, durch Stimmenmehrheit die "tätige Mithilfe" der Wohnungseigentümer zur Pflege der Garten- und Außenanlagen zu beschließen.
Zwar ist nicht unumstritten, ob und inwieweit Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit zur Mitarbeit bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere zu Gartenpflegearbeiten oder aber Schneeräumarbeiten und Streudiensten herangezogen werden dürfen.
Das erkennende Gericht ist der Meinung, daß zumindest die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, Garten- und Außenpflegearbeiten in Eigenleistung durchzuführen, nicht durch Stimmenmehrheit beschlossen werden kann, sondern allenfalls durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer begründet werden kann.
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht eine tätige Mithilfe der Wohnungseigentümer bei der Durchführung der ordnungsgemäßen Verwaltung nicht vor. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer lediglich verpflichtet, die bei der Verwaltung anfallenden Kosten zu tragen. Die übrige Durchführung der ordnungsgemäßen Verwaltung ist nach § 21 Abs. 1 Nr. 2 WEG dem Verwalter aufgetragen. Dieser hat seine Aufgaben zu erfüllen und die hierfür anfallenden Kosten nach § 28 Nr. 5 WEG abzurechnen und die von den Wohnungseigentümern entsprechend ihres Anteils zu kostentragend aufzuerlegen.
Wohnungseigentümer haben daher lediglich durch anteilige Geldzahlung zu Instandhaltung beizutragen (vgl. insoweit die Ausführungen in Bärmann/Pick/Merle Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl., § 21 Rdn. 111 ff. unter Hinweis auf OLG Hamm MDR 1982, 150, OLGZ 1980, 261 (262); KG OLGZ 1978, 146 (147).
Darüber hinaus kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht durch Mehrheit den übrigen Wohnungseigentümern Arbeiten auferlegen. Niemand kann verpflichtet werden, gegen seinen Willen Arbeiten persönlich durchführen zu müssen. Dadurch wird in elementare Rechte des Eigentümers eingegriffen.
Selbst wenn man sich aber, mit der Gegenmeinung, auf den Standpunkt stellen wollte, daß die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur tätigen Mithilfe durch Mehrheitsbeschluß möglich ist, würde dies den angefochtenen und aufgehobenen Beschluß immer noch nicht rechtfertigen. Auch in einem solchen Fall muß die konkrete Ausgestaltung des Beschlusses immer ordnungsgemäßer Verwaltung, d. h. dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen (vgl. a.a.O. Rdn. 115). Dies ist vorliegend nicht der Fall.
Für die Ordnungsgemäßheit der Regelung ist Voraussetzung, daß die Wohnungseigentümer überhaupt in der Lage sind, die ihnen anvertrauten Aufgaben angemessen zu bewältigen. Dies ist im Hinblick darauf, daß bei der Pflege der Garten- und Außenanlagen auch gärtnerische Kenntnisse erforderlich sind, nicht der Fall. Wie sich aus den vom Antragsteller zur Akte gereichten Fotos ergibt, bestehen die Außenanlagen nicht nur aus Aufpflasterungen und Rasen, sondern auch aus gepflanzten Sträuchern und Hecken. Die Pflege dieser Grünpflanzen setzten bestimmte Fachkenntnisse voraus, über die ein Wohnungseigentümer nicht naturgemäß verfügt.
Darüber hinaus werden die Wohnungseigentümer durch den Beschluß auch nicht gleichmäßig belastet. Der Antragsteller hat bereits zutreffend darauf hingewiesen, daß der Zeit- und Arbeitsumfang jahreszeitlich bedingt unterschiedlich ist. So ist der Schnitt des Rasens nur in der Zeit von Frühjahr bis Herbst zu gewährleisten, während im Winter bis auf das Schneefegen und Fegen der Plattierungen eigentlich gar keine Gartenarbeiten anfallen. Dies würde zu einer ungleichmäßigen Belastung der einzelnen Wohnungseigentümer führen.
Darüber hinaus ist auch zu berücksichtigen, daß die Durchführung der Pflegearbeiten der Außenanlagen vor der Fassung des hier angefochtenen Beschlusses nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden ist. Obwohl die Eigentümergemeinschaft bereits am 16.07.1999 beschlossen hat, daß die Pflege der kompletten Garten- und Außenanlage im monatlichen Wechsel erfolgen soll, hat eine derartige Pflege offensichtlich nicht ordnungsgemäß stattgefunden. Aus den vom Antragsteller zur Akte gereichten Fotos (Bl. 88 ff.d.A.) ergibt sich eindrucksvoll, daß zu der Zeit, als die Wohnungseigentümeranlage vom Miteigentümer [...] gepflegt wurde, sich die Garten- und Außenanlagen in einem ordnungsgemäßen Zustand befanden, während sich im Monat Oktober, dem Monat der Fassung des hier angefochtenen Beschlusses, die Garten- und Außenanlagen in einem nicht mehr ordnungsgemäßen Zustand befanden. Aus den Fotos (S. 90, 91 d. A.) ergibt sich, daß auf der Zufahrt Moos zwischen den einzelnen Platten sowie Rasen wuchs und daß die Hecke sowie der dahinterliegende Rasen des Grundstücks nicht geschnitten war. Da die Pflege der Außenanlagen daher offensichtlich von den Wohnungseigentümern nicht durchgeführt wurde, konnte es daher zumindest keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, wenn dieser Zustand weitergeführt wird.
Aus diesem Grunde steht einer Anfechtung des Beschlusses auch der frühere Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Juli 1999 nicht entgegen.
Zwar ist dieser Beschluß, da er nicht angegriffen wurde, bestandskräftig geworden. Unabhängig von der Frage, ob er überhaupt Wirksamkeit entfalten kann, ist es aber bereits Inhalt des Beschlusses, daß dieser keine Regelung für alle Zeit treffen kann, sondern daß die Durchführung der Pflege der Außenanlagen für den Fall, daß diese nicht ordnungsgemäß erfolgt, erneut zur Disposition der Wohnungseigentümer stehen muß.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.
Es entsprach billigem Ermessen, den Antragsgegnern die Gerichtskosten aufzuerlegen.
Eine Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten war nicht veranlaßt.

References: § 43
 § 43
 § 21
 § 16
 § 21
 § 28
 § 21
 § 47