Source: http://kancelaria-michalowski.pl/obsluga-prawna-wspolnot-mieszkaniowych-oraz-spoldzielni-mieszkaniowych
Timestamp: 2018-12-17 10:26:34+00:00

Document:
Problematyka odzyskiwania należności związanych z brakiem zapłaty przez dłużnika określonych opłat na rzecz spółdzielni lub wspólnoty jest problematyką skomplikowaną. Dlatego też chcielibyśmy w najprostszy sposób przybliżyć Państwu prawne aspekty związane z wszczęciem i prowadzeniem postępowania sądowego oraz wykonaniem zapadłego w sprawie orzeczenia.
RODZAJE OPŁAT NA RZECZ WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH
Problematykę rodzaju opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej reguluje ustawa o własności lokali. Wskazać należy, iż treść art. 12 ww. ustawy w sposób nie budzący wątpliwości określa zakres praw i obowiązków właścicieli lokali we wspólnocie:
Art. 12 WłLokU
Doprecyzowaniem ww. artykułu jest art. 13 ustawy o własności lokali:
Art. 13 WłLokU
Tym samym wskazać należy, iż sam ustawodawca przesądza, że właściciele lokali są zobowiązani do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - w formie zaliczek. Skoro istnieje ww. obowiązek ustawodawca w art. 14 wprost wskazuje rodzaje opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej:
Art. 14 WłLokU
W tym miejscu należy zadać sobie pytanie co oznacza użycie słowa "w szczególności"?
Jak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 25.09.2013 r. I ACa 435/13:
Wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera przepis art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80,
poz. 903 ze zm.). Jest to katalog przykładowy, a zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w powołanym przepisie, ale o tyle tylko, o ile są one związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Termin uiszczania zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej został również wprost określony w ustawie o własności lokali:
Art. 15 WłLokU [Zaliczki]
Artykuł 15 WłLokU jest przepisem o charakterze bezwzględnie obowiązującym, który wprowadza wiążący dla członków wspólnoty termin uiszczania bieżących opłat. Nie jest zatem dopuszczalne ustalenie - w drodze uchwały właścicieli lokali - korzystniejszego terminu i cyklu płatności.
Nie jest również dopuszczalne ustalania odsetek umownych od zaległości w wysokości wyższej niż stopa odsetek ustawowych.
W ramach podsumowania należy odpowiedzieć jakie sankcje grożą za brak uiszczania zaliczek w terminie:
jeśli wysokość odsetek nie została określona w uchwale właścicieli lokali, należą się odsetki ustawowe (art. 481 § 1 i 2 KC),
w szczególnie uzasadnionych przypadkach wspólnota mieszkaniowa może zaniechać pobierania odsetek za opóźnienia, musi to jednak być wynikiem odpowiedniej uchwały ogółu właścicieli, która nie może naruszać w ten sposób ani zasad prawidłowego zarządzania, ani interesów właścicieli (art. 25 ust. 1 WłLokU) oraz rozwiązanie takie powinno być zgodne z zasadami współżycia społecznego,
gdyby wspólnota mieszkaniowa na skutek zwłoki w uiszczaniu opłat poniosła szkodę, której nie rekompensują odsetki, może domagać się od właściciela lokalu odszkodowania na zasadach ogólnych KC,
jeśli właściciel lokalu zalega długotrwale z opłatami (np. nie wpłaca zaliczekod 6 miesięcy), wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji po uzyskaniu uprzedniej zgody wyrażonej w uchwale właścicieli lokali.
Mając na uwadze powyższe rozważania należy zwrócić uwagę, iż już sam charakter opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej może wiązać się z wieloma problemami interpretacyjnymi, albowiem przepisy ustawy o własności lokali mają charakter bezwzględnie obowiązujący w przeważającej części. Tym samym każda uchwała naruszająca ww. przepisy może zostać w drodze powództwa uznana za nieważną.
W kolejnym wpisie zaprezentujemy Państwu problematykę związaną m.in. z rodzajami opłat należnych spółdzielni mieszkaniowej, przedawnieniem roszczeń oraz windykacją sądową.

References: art. 12

Art. 12
 art. 13

Art. 13
 art. 14

Art. 14
 art. 14

Art. 15