Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosc-zabudowana/ippp3-443-777-14-2-jf
Timestamp: 2018-10-23 05:52:05+00:00

Document:
♦ › Nieruchomość zabudowana › IPPP3/443-777/14-2/JF
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 4 listopada 2014 r.
Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkami przeznaczonymi do rozbiórki będzie zwolniona z podatku
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku złożonym w dniu 8 sierpnia 2014 r. (data wpływu 11 sierpnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 11 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.
Wnioskodawca jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym prowadzi sprawę egzekucyjną, w której to sprawie egzekucja skierowana została do nieruchomości.
Zgodnie z opinią z szacowania wartości nieruchomości zabudowanej sporządzonej przez rzeczoznawców majątkowych biegłych sądowych w zakresie szacowania nieruchomości:
Nieruchomość zabudowana jest oznaczona w w ewidencji gruntów jako:
działka nr ew. 51/3, RIVa - grunty orne o powierzchni 0,0612 ha, B-RIVa - użytki rolne zabudowane o powierzchni 0,0333 ha, RIVb - grunty orne o powierzchni 0,0858 ha, łączna powierzchnia dziatki wynosi 0,1803 ha, oraz
działka n RIVa - grunty orne o powierzchni 0,2857 ha, B-RIVa- użytki rolne zabudowane o powierzchni 0,0109 ha, RIVb- grunty orne o powierzchni 0,0220 ha, łączna powierzchnia działki wynosi 0,3186 ha.
Łączna powierzchnia nieruchomości wynosi 0,4989 ha. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów jest zgodne z oznaczeniem w księdze wieczystej.
Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków na działce nr ew. dz. 51/3 znajduje się budynek o funkcji: inne budynki niemieszkalne, jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony, murowany o powierzchni zabudowy 97,00 m2 wybudowany w 1965 roku.
Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków na działce nr ew. dz. 52/4 znajduje się budynek o funkcji: inne budynki niemieszkalne, jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony, murowany o powierzchni zabudowy 59,00 m2 wybudowany w 1963 roku. Brak decyzji o pozwoleniu na budowę oraz przyjęć do użytkowania.
Przedmiotowa nieruchomość znajduje się częściowo na terenie objętym decyzją nr 53/2013 o warunkach zabudowy z dnia 27 marca 2013 roku wydaną dla działek 53/1, 53/2 i część 52/4 i 50, zgodnie z którą przez opisaną wyżej nieruchomość będzie przechodzić projektowana droga publiczna - przedłużenie ul. S. oraz określono następujące parametry inwestycyjne: szerokość elewacji frontowej budynku wynosi 18-25 m, min. wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - 0,25 (bez dróg publicznych), maksymalna wysokość zabudowy 20 m, wskaźnik powierzchni zabudowy 0,4.
Nieruchomość ma kształt nieregularny, zbliżony do rombu. Zabudowana jest dwoma budynkami mieszkalnymi wolnostojącymi oraz pięcioma drewnianymi szopami i wc, wszystkie w stanie technicznym do rozbiórki. Teren jest ogrodzony częściowo siatką. Mała część terenu o powierzchni około 100 metrów kwadratowych przy dz. nr. ew. 57 jest ogrodzona siatką i prowadzone są tam uprawy działkowe. Dojścia i dojazdy do budynków są nieutwardzone. Działka bardzo zaniedbana i zaśmiecona. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w bliskim zasięgu instalacji elektroenergetycznej i w oddalonym zasięgu miejskiej instalacji gazowej, wodociągowej i kanalizacyjnej. Przedmiotowa nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej.
I Budynek - budynek mieszkalny, wolnostojący, jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony, murowany, dach konstrukcji drewnianej kryty papą, sześć pomieszczeń. Stan techniczny budynku przyjęto jako zły. Standard budynku przyjęto jako niski. Budynek częściowo spalony, do rozbiórki.
II Budynek - wolnostojący, jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony, wykonany w technologii drewniano - murowanej, cztery pomieszczenia. Stan techniczny budynku przyjęto jako zły. Standard budynku przyjęto jako niski. Budynek częściowo spalony, do rozbiórki.
Aktualna wartość rynkowa gruntu (prawa własności) działki nr ew. 51/3 i 52/4 o powierzchni 4989 m2 wynosi: 3.028.300,00 zł.
Aktualna wartość rynkowa budynków i budowli wynosi: - 69.800,00 zł. Oszacowana ujemna wartość budynków i budowli wynika z konieczności poniesienia dodatkowych kosztów związanych z ich rozbiórką.
Dłużnik C. Sp. z o.o. udział 1803/2038 części nabył umową warunkowej sprzedaży z dnia 12 lutego 2010 r., oraz umową przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży, z dnia 26 lutego 2010 r., za cenę brutto 2.737.404,75 zł, w tym 22 % podatku VAT. Następnie zniesiono współwłasność przedmiotowej nieruchomości postanowieniem o zniesieniu współwłasności Sądu Rejonowego Wydział Cywilny z dnia 12 lipca 2011 roku, w wyniku czego dłużnik stał się właścicielem całej przedmiotowej nieruchomości.
Dłużnik nie dokonywał żadnych nakładów na nieruchomość, Do chwili obecnej nie wystąpiono o pozwolenie na rozbiórkę opisanych powyżej budynków i rozbiórka taka nie zostanie rozpoczęta przed sprzedażą nieruchomości.
Czy w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła dostawę gruntu niezabudowanego i jako taka podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług...
W przypadku uznania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za dostawę gruntu zabudowanego, czy sprzedaż podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ...
Zamierzona sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki podstawowej, tj. 23%, gdyż w istocie, pomimo istniejącej jeszcze zabudowy a raczej jej pozostałości (budynki częściowo spalone), celem transakcji będzie dostawa gruntu niezabudowanego. Budynki posadowione na przedmiotowej nieruchomości są częściowo spalone, posiadają jedynie pozostałości dachów oraz murowanych ścian i zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego są w stanie „do rozbiórki”, nie przedstawiają żadnej wartości a nawet znacząco zaniżają wartości nieruchomości, na której są posadowione.
W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości w Luksemburgu wskazuje się, że przy ocenie skutków podatkowych dokonywanych czynności istotne znaczenie mają kryteria ekonomiczne. Jednocześnie zdaniem NSA ocena czynności w aspekcie jej skutków ekonomicznych nie może sprowadzać się do elementów subiektywnych, występujących po stronie jednej ze stron danej dostawy czy też usługi. Skutki ekonomiczne czynności, czy też zdarzenia, muszą mieć charakter obiektywny, odnoszący się do obu kontrahentów, być znane wszystkim, a nie tylko stronom czynności. Pewność stosowania prawa wymaga, aby konsekwencje podatkowe czynności były następstwem zobiektywizowanych skutków ekonomicznych zdarzenia, które są jasne i widoczne dla wszystkich, a nie tylko istnieją w świadomości lub intencjach stron dostawy lub usługi.
W przekonaniu Wnioskodawcy stan techniczny pozostałości budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości uzasadnia przekonanie, że każda nawet postronna osoba uznałaby, że mogą one być przeznaczone jedynie do rozbiórki. Dlatego przyjąć należy, że faktycznym przedmiotem zamierzonej transakcji nie jest sprzedaż gruntu wraz ze znajdującymi się na tym gruncie budynkami, lecz nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Z uwagi natomiast na fakt, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się częściowo na terenie objętym decyzją nr 53/2013 o warunkach zabudowy z dnia 27 marca 2013 roku wydaną dla działek 53/1, 53/2 i część 52/4 i 50, zdaniem Wnioskodawcy traktować ją należy jako tereny budowlane stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż tej nieruchomości w związku z tym powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
W przypadku uznania, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowi dostawę gruntu zabudowanego, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż ta będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
Stosownie bowiem do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, wyjątkiem gdy:
W opisanym wyżej stanie faktycznym pierwsze zasiedlenie stanowiła umowa warunkowej sprzedaży z dnia 12 lutego 2010 roku, oraz umowa przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży, z dnia 26 lutego 2010 r., a więc pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata.
W rozpatrywanej sprawie istotnym jest czy przedmiotem dostawy jest teren niezabudowany inny niż teren budowlany, ponieważ tylko taki teren może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.
Należy zwrócić uwagę na uregulowania zawarte w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r., Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.).
Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 1 ww. ustawy, przez obiekt budowlany należy rozumieć:
Z kolei, w myśl z art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Pod pojęciem budowli na mocy art. 3 pkt 3 ww. ustawy, należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Natomiast, zgodnie z uregulowaniami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Obiekty inżynierii lądowej i wodnej są to wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.
W celu rozstrzygnięcia istoty sprawy, tzn. czy przedmiotem dostawy jest nieruchomość niezabudowana, czy nieruchomość zabudowana, należy odnieść się do wyroku TSUE z dnia 19 listopada 2009 r. C-461/08, który stanowi: „w świetle powyższych rozważań na zadane pytania odpowiedzieć należy, że art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki” (pkt 44).
Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, czy też budowlę, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku lub budowli, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jako komornik sądowy dokonuje dostawy nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami wolnostojącymi, niepodpiwniczonymi o złym stanie technicznym, niskim standardzie, częściowo spalonymi przeznaczonymi do rozbiórki. Nieruchomość jest oznaczona w ewidencji gruntów w części jako grunty orne oraz w części użytki rolne. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się częściowo na terenie objętym decyzją o warunkach zabudowy z dnia 27 marca 2013 r. Udział w nieruchomości został nabyty przez dłużnika 26 lutego 2010 r. Sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, Wnioskodawca powziął wątpliwości odnośnie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania dla sprzedaży opisanej nieruchomości.
Odnosząc się do zwolnienie z opodatkowania wskazanej nieruchomości należy zauważyć, że przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkami przeznaczonymi do rozbiórki. Wobec tego w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć czy grunt z naniesionym budynkami będącymi w złym stanie technicznym przeznaczonymi do rozbiórki należy sklasyfikować jako teren zabudowany. Jak wskazał Wnioskodawca, budynki mające być przedmiotem dostawy są przeznaczone do rozbiórki, niemniej jednak z wniosku nie wynika, żeby procedura rozbiórki została rozpoczęta.
Tym samym, w świetle przytoczonych regulacji oraz powołanego wyżej wyroku TSUE, należy uznać, że przedmiotem planowanej dostawy opisanej nieruchomości będzie zbycie gruntów zabudowanych. Jednocześnie nie ma znaczenia, czy dla terenu została wydana decyzja o warunkach zabudowy.
Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.
Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym nieruchomości, będących przedmiotem dostawy, wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.
Z treści wniosku nie wynika, że dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości. Ponadto, z wniosku nie wynika również żeby nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na cele zwolnione, wobec czego dostawa tej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem, należy rozważyć przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w innych przepisach art. 43 ust. 1 ustawy.
Ze złożonego wniosku wynika, że budynki zostały nabyte w ramach czynności opodatkowanych 26 lutego 2010 r. Tym samym doszło do pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Zatem dostawa opisanych nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Z powyższego wynika, że do dostawy gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków trwale z tym gruntem związanych. W związku z tym przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntów, na których posadowione są ww. opisane nieruchomości również będzie podlegała opodatkowaniu na tych samych zasadach jak posadowione na tym nieruchomości.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkami przeznaczonymi do rozbiórki będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenie przyszłe przedstawione przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
IPPP3/443-777/14-2/JF

References: art. 14
 art. 5
 art. 43
 art. 2
 art. 5
 art. 7
 art. 43
 art. 43
 art. 3
 art. 3
 art. 3
 art. 13
 art. 4
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 29
 art. 43