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Timestamp: 2018-02-25 09:28:33+00:00

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Immobilien Hausgutachten Mainz Frankfurt Wiesbaden - Marktwert
Mit dem Europarechtsanpassungsgesetz vom 24.6.2004 (BGBl. I 2004, 1359) hat der Gesetzgeber klargestellt, dass der „Verkehrswert” materiell identisch mit dem „Marktwert” ist, wie dies schon mit den Wertermittlungsrichtlinien 2002 (WertR 02) herausgestellt wurde. Dieser Verkehrs- bzw. Marktwert entspricht materiell § 16 Abs. 2 Satz 4 PfandBG, der Direktive des Europäischen Rates von 1991 (Art. 49 Abs. 2 - 91/647/EEC)[2] und international gebräuchlichen Marktwertdefinitionen [3] . Die deutsche Definition des Verkehrswerts (Marktwert) hat sich als modern und international vorbildlich erwiesen.
Auch das Bilanzrecht orientiert sich in zunehmendem Maße  alternativ zum Buchwert und den Anschaffungs- und Herstellungskosten - am Marktwert. Soweit dort (nur) vom Marktwert die Rede ist, handelt es sich um den Verkehrswert. In den aktuellen Verordnungen der Europäischen Kommission zur „Übernahme bestimmter Rechnungslegungsstandards, die auf den „International Financial Reporting Standards” (IFRS) und den „International Accounting Standards” (IAS) basieren, ist allerdings vom „Marktwert” (market value) nur noch periphär die Rede. Die Bilanzierung von Sachanlagen wird dort zum sog. „beizulegenden Zeitwert” (fair value) zugelassen. Der „beizulegende Zeitwert” definiert sich nach IAS 16 § 6, IAS 32 § 11 und IAS 38 § 8, IAS 40 § 5 als „der Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte”[4] .
Der beizulegende Zeitwert von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entspricht nach IAS 40 § 36 wiederum dem Preis, zu dem die Immobilien zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnten und „spiegelt (nach IAS 40 § 38) die Marktbedingungen am Bilanzstichtag, nicht dagegen zukünftige Ausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung noch den damit einhergehenden künftigen Nutzen wider” (IAS 40 § 51). Eine Transaktionen zwischen unabhängigen Geschäftspartnern ist nach IAS 40 § 40 ein Geschäftsabschluss zwischen Parteien, die keine besondere oder spezielle Beziehung zueinander haben, die marktuntypische Transaktionspreise begründet. Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien berücksichtigt neben anderen Dingen die Mieterträge aus den gegenwärtigen Mietverhältnissen sowie angemessene und vertretbare Annahmen, die dem entsprechen, was sachverständige und vertragswillige Geschäftspartner für Mieterträge aus zukünftigen Mietverhältnissen nach den aktuellen Marktbedingungen annehmen würden (IAS 40 § 40). Er wird ohne Abzug der dem Unternehmen, gegebenenfalls beim Verkauf oder bei einem anders gearteten Abgang entstehenden Transaktionskosten bestimmt (IAS 40 § 37).
Das BauGB enthält in seinem Ersten Teil des Dritten Kapitels neben der Definition des Verkehrswerts (Marktwert) im Übrigen Regelungen zur Einrichtung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und ihre Aufgaben [5] . Die Verkehrswertdefinition des Städtebaurechts, in dem der Verkehrswert u.a. Grundlage für die Bemessung von Enteignungsentschädigungen ist, nimmt im Wirtschafts- und Rechtsleben eine allgemein gültige Bedeutung ein. Der Verkehrswert (Marktwert) ist mit dem „wahren”, „inneren”, „wirklichen” oder schlicht mit dem „Wert” des Grundstücks gleichzusetzen. Die Verkehrswertdefinition entspricht trotz abweichenden Wortlauts der Definition des „gemeinen Werts” (§ 9 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes) des Steuerrechts und dem „vollen Wert” des Haushaltsrechts.
Der Verkehrswert (Marktwert) stellt sich damit als ein verobjektivierter und sich aus Angebot und Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt ergebender Tauschwert dar, der auch als der „wahrscheinlichste” und „von jedermann” zu erzielende Wert definiert wird, wobei sich dies allerdings nur auf den jeweiligen Grundstücksteilmarkt beziehen kann. Nicht jeder ist nämlich daran interessiert, jedes Grundstück zu erwerben. Deshalb bestimmt sich der Verkehrswert (Marktwert) nach den Usancen des Teilmarktes, wobei auch ein eingeschränkter Käuferkreis den Markt bilden kann (Teilmarkttheorie) [6] .

References: § 16
 § 6
 § 11
 § 8
 § 5
 § 36
 § 38
 § 51
 § 40
 § 40
 § 37