Source: https://interpretacje-podatkowe.org/grunty/0115-kdit1-3-4012-716-2018-4-md
Timestamp: 2019-01-17 07:57:47+00:00

Document:
0115-KDIT1-3.4012.716.2018.4.MD | Interpretacja indywidualna
♦ › Grunty › 0115-KDIT1-3.4012.716.2018.4.MD
Zasadność zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży budynku i lokali (garaży) wraz z udziałem w gruncie.
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Gminy przedstawione we wniosku z dnia 19 października 2018 r. (data wpływu 23 października 2018 r.), uzupełnionym w dniach 22 listopada oraz 11 grudnia 2018 r. (daty wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zasadności zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży budynku i lokali (garaży) wraz z udziałem w gruncie – jest nieprawidłowe.
W dniu 23 października 2018 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniach 22 listopada oraz 11 grudnia 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zasadności zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży budynku i lokali (garaży) wraz z udziałem w gruncie.
Gmina ... (dalej jako „Gmina”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako „VAT”).
W 1993 r. Gmina nabyła grunt zabudowany budynkiem gospodarczym. Gmina nabyła prawo własności nieruchomości na podstawie decyzji komunalizacyjnej wojewody z dnia ... 1993 r. nr .... Na decyzji komunalizacyjnej nie widniała pozycja podatkowa w związku z tym Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.
Od 1995 r. aż do chwili obecnej grunt działki stanowi przedmiot dzierżawy (wszystkie umowy dzierżawy nadal trwają i nie przewiduje się, aby któraś z nich ustała przed sprzedażą nieruchomości na rzecz „najemców”).
W 1996 r. osoby fizyczne opracowały decyzję o warunkach zabudowy polegającą na budowie zespołu garażowego.
Na mocy zawartych umów dzierżawcy postawili na gruncie garaże stanowiące budowle, tj. nieruchomości trwale związane z gruntem. W umowach dzierżawy gruntu ustalono zapis, że w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, dzierżawcy nie będą domagali się od wydzierżawiającego zwrotu wartości nakładów poniesionych na przedmiot dzierżawy lub ich wydania w naturze.
Na chwilę obecną Gmina planuje sprzedaż przedmiotowych nieruchomości na rzecz dotychczasowych dzierżawców, przy czym:
jeden z dzierżawców dzierżawi od Gminy budynek gospodarczy, który pierwotnie znajdował się na gruncie, nie był on przedmiotem ulepszeń w rozumieniu podatku dochodowego, które to stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej, od których Gminie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Budynek gospodarczy nie był i nie będzie przedmiotem ulepszeń w rozumieniu podatku dochodowego dokonanych przez podmioty inne niż Gmina, np. dzierżawcę, które to ulepszenia stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej. Od 2001 r. budynek gospodarczy jest dzierżawiony w całości jako pomieszczenie gospodarcze na podstawie „umowy najmu” zawartej na czas nieokreślony. Przewiduje się, że dzierżawa wygaśnie z momentem sprzedaży nieruchomości;
pozostali dzierżawcy samodzielnie wybudowali garaże na dzierżawionym gruncie, ponosząc nakłady, które nie będą rozliczone z Gminą.
Wykonując uchwałę nr .../2018 Rady Miejskiej w ... z dnia ... września 2018 r. w sprawie przyznania prawa pierwszeństwa dzierżawcom i wyrażenia zgody na sprzedaż lokali innych niemieszkalnych w działce nr 206, obręb ... miasta ..., planuje się przeznaczyć do sprzedaży, w drodze bezprzetargowej, lokale inne niemieszkalne wraz z ułamkowym udziałem w prawie własności gruntu działki.
Cenę nieruchomości będzie stanowiła wartość rynkowa ustalona przez rzeczoznawcę, jako wartość lokalu innego niemieszkalnego oraz udziału w gruncie plus VAT (zgodnie z interpretacją) oraz koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Nie przewiduje się „minusowania” od ceny wartości lokalu innego niemieszkalnego.
Czy w obu przypadkach Gmina powinna zastosować zwolnienie od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
Dokonując dostawy lokali innych niemieszkalnych wraz z udziałem w gruncie powinna zastosować zwolnienie od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Dzierżawcy mają umowy długoletnie na grunt. Dzierżawcy samodzielnie wybudowali garaże na dzierżawionym gruncie, ponosząc nakłady, które nie będą rozliczone z Gminą. Zgodnie z cywilnoprawną zasadą superficies solo cedit, wszystko co przynależy do gruntu, stanowi z mocy prawa własność właściciela gruntu. Skoro zatem dzierżawcy wybudowali budynek na dzierżawionym gruncie, to stał się on częścią składową nieruchomości, na której został wzniesiony.
Gmina ujawniła w księdze wieczystej nieruchomości nowy budynek, sporządziła inwentaryzację oraz stworzyła kartotekę lokali dla każdego lokalu innego niemieszkalnego na podstawie zaświadczeń wydanych przez starostę.
Ponieważ przedmiotem sprzedaży będą lokale inne niemieszkalne wraz z udziałem w gruncie brak jest możliwości zastosowania zwolnień od VAT przewidzianych dla transakcji zbycia nieruchomości niezabudowanych przewidzianych w art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Gmina dokonując transakcji chciałaby zastosować zwolnienie od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w obu przypadkach, zarówno lokalu innego niemieszkalnego w budynku, który był dzierżawiony znajdującego się na gruncie od samego początku jak i przy sprzedaży lokali innych niemieszkalnych wybudowanych przez dzierżawców na gruncie gminnym.
Dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Dzierżawcy korzystają z lokali innych niemieszkalnych od momentu oddania do użytku, ok. 2002 r. Właścicielem lokali jest Gmina.
Gmina chciałaby rozwiać wszelkie wątpliwości przed zawarciem aktów notarialnych i potwierdzić, czy zwolnienie od VAT transakcji sprzedaży lokali innych niemieszkalnych wraz z udziałem w gruncie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w obu przypadkach jest prawidłowe.
Wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym przepisie art. 7 ust. 1 ustawy nie należy utożsamiać z prawem własności. TSUE definiując wyrażenie „dostawa towarów”, akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie «dostawa towarów» w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 K.c.)
W tym miejscu wyjaśnić należy, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 K.c. Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
Jak stanowi art. 196 § 1 K.c., współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (§ 2 cyt. przepisu).
Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.
Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Z treści złożonego wniosku wynika, że Gmina (zarejestrowany czynny podatnik VAT) w 1993 r. na podstawie decyzji komunalizacyjnej nabyła prawo własności nieruchomości zabudowanej, tj. działki nr 206. Od 1995 r. aż do chwili obecnej grunt działki stanowi przedmiot dzierżawy (wszystkie umowy dzierżawy nadal trwają i nie przewiduje się, aby któraś z nich ustała przed sprzedażą nieruchomości na rzecz dzierżawców). Jeden z dzierżawców dzierżawi od 2001 r. budynek gospodarczy, który pierwotnie znajdował się na ww. działce. Budynek nie był przedmiotem ulepszeń w rozumieniu podatku dochodowego, które to stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej, od których Gminie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Pozostali dzierżawcy samodzielnie wybudowali garaże na dzierżawionym gruncie (oddanie do użytku około 2002 r.), ponosząc nakłady, które nie będą rozliczone z Gminą. Gmina planuje sprzedać na rzecz dzierżawców garaże oraz budynek gospodarczy wraz z ułamkowym udziałem w prawie własności gruntu działki. Cenę nieruchomości będzie stanowiła wartość rynkowa ustalona przez rzeczoznawcę, jako wartość lokalu innego niemieszkalnego (garażu) oraz udziału w gruncie + VAT oraz koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Nie przewiduje się „minusowania” od ceny wartości lokalu innego niemieszkalnego.
Na tym tle Gmina powzięła wątpliwość dotyczącą zasadności zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży budynku i lokali (garaży) wraz z udziałem w gruncie.
Wziąwszy pod uwagę przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane regulacje z zakresu podatku od towarów i usług organ interpretacyjny stwierdza, że na gruncie analizowanej sprawy należy rozróżnić dwie sytuacje o odmiennych skutkach podatkowych:
sprzedaż przez Gminę budynku gospodarczego wraz z udziałem w gruncie na rzecz dzierżawcy, który tego budynku nie wybudował (Gmina stała się właścicielem budynku w związku z nabyciem działki nr 206) będzie – jak słusznie oceniła Gmina – zwolniona od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. art. 29a ust. 8 ustawy.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolniona będzie dostawa budynku gospodarczego, gdyż ma on status zasiedlonego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Status ten uzyskał najpóźniej w związku z wydzierżawieniem go w 2001 r. i do tej pory nie był (i nie będzie) przedmiotem ulepszeń, które miałyby wpływ na utratę tego statusu. Przy czym, od zasiedlenia bez wątpienia minął okres dłuższy niż wskazany w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy, tj. dwa lata.
W świetle art. 29a ust. 8 ustawy zwolniona będzie również dostawa udziału w gruncie związanego z budynkiem gospodarczym.
przedmiotem planowanych przez Gminę dostaw na rzecz dzierżawców, którzy sami wybudowali garaże (zespół garażowy) nie będzie – jak błędnie oceniła Gmina – zabudowany udział w gruncie działki nr 206, lecz sam grunt, nawet jeżeli cena sprzedaży będzie obejmowała wartość lokali (garaży) tam posadowionych. Należy bowiem mieć na uwadze te aspekty dostaw, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług, a nie przesłanki cywilnoprawne. W świetle prawa cywilnego, na dotychczasowych dzierżawców formalnie przejdzie prawo własności lokali (garaży) z wszystkimi cywilistycznymi konsekwencjami tego faktu. Jeżeli jednak weźmie się pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o podatku od towarów i usług, nie wystąpi dostawa towarów, jakimi są te lokale (garaże), gdyż już wcześniej dzierżawcy, którzy je wybudowali, dysponowali nimi jak właściciel. Tym samym nie ma podstaw do przyjęcia, że Gmina dokona ich dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. Prawo to niezależnie od tego, czy lokale zostały wzniesione za zgodą właściciela gruntu (Gminy), czy też bez niej, jest już po stronie podmiotów (dzierżawców), który dany grunt (udział w gruncie) zabudowały. Przyjęcie rozwiązania opartego na art. 48 Kodeksu cywilnego (zasada superficies solo cedit, do której w swoim stanowisku odwołała się Gmina) prowadziłoby do naruszenia koncepcji dostawy towarów w rozumieniu przepisów z zakresu VAT.
Warto też zaznaczyć, że w umowach dzierżawy gruntu zawarto zapis, że w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, dzierżawcy nie będą domagali się od wydzierżawiającego (Gminy) zwrotu wartości nakładów poniesionych na przedmiot dzierżawy lub ich wydania w naturze. Tego rodzaju klauzula wyłącza możliwość nabycia przez Gminę wszelkich nakładów (np. w postaci naniesień budowlanych) poczynionych przez dzierżawców na dzierżawionym przez nich gruncie. Jeżeli Gmina ich nie nabędzie, nie będzie również mogła ich dostarczyć wraz z udziałem w gruncie. Wobec tego w ramach planowanych dostaw Gmina będzie mogła zadysponować jedynie prawami właścicielskimi przysługującymi jej w stosunku do gruntu. Wprawdzie z punktu widzenia prawa cywilnego w takiej sytuacji zbycie gruntów zabudowanych pociąga za sobą ex lege zbycie posadowionych na nich obiektów, to jednak w świetle przepisów z zakresu podatku od towarów i usług przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, z przyczyn już wyjaśnionych powyżej.
Skoro zatem przedmiotem dostaw będzie jedynie udział w gruncie zwolnienie wskazane przez Gminę (por. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy) zastosowania mieć nie może. Jednocześnie sprzedaż tego gruntu nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, bowiem jest on zabudowany. Tym samym do planowanych dostaw na rzecz dzierżawców, którzy sami wybudowali garaże (zespół garażowy), Gmina powinna zastosować podstawową stawkę VAT, która aktualnie wynosi 23%.
Wobec tego stanowisko Gminy jako całość nie mogło być uznane za prawidłowe.
0115-KDIT1-3.4012.716.2018.4.MD

References: art. 13
 art. 14
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 7
 art. 195
 art. 196
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 2
 art. 43
 art. 29
 art. 7
 art. 48
 art. 43
 art. 43