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Timestamp: 2019-06-24 19:56:52+00:00

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Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 18.05.2001 mit dem Az.: 15 U 61/00	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: 15 U 61/00
1. Zur Frage der wirtschaftlichen Identität zwischen dem zustande gekommenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Hauptvertrag, wenn statt des Maklerkunden das nachgewiesene Objekts durch einen Dritten erworben wird.
2. Das Merkmal der besonders ausgeprägten wirtschaftlichen Beziehung zwischen Maklerkunde und Dritterwerber kann nicht allgemein umschrieben werden, sondern bedarf der konkreten Abklärung an Hand der Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Das Halten einer hälftigen Beteiligung an der Erwerbergesellschaft seitens des Maklerkunden kann als wesentliche Beteiligung bewertet werden und geeignet sein, die wirtschaftliche Identität des erstrebten und abgeschlossenen Geschäfts zu begründen. Ferner kann von Bedeutung sein, dass der Kunde in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Erwerbergesellschaft die Vertretungsmacht zum Abschluß des Hauptvertrages besaß.
3. Die Frage, ob zwischen Kunde und Dritten eine besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehung besteht, ist regelmäßig an Hand der Verhältnisse bei Abschluß des Hauptvertrages zu prüfen. Bei größeren Sanierungsobjekten, die anschließend unter Bildung von Eigentumswohnungseinheiten weiterveräußert werden sollen, können aber auch die näheren Umstände im unmittelbaren zeitlichen Umfeld mit einbezogen werden.
15 U 61/00
Verkündet am: 18. Mai 2001
hat der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 18. Mai 2001 durch
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Heidelberg vom 19. Mai 2000 - 2 O 207/99 - im Kostenausspruch aufgehoben und im übrigen wie folgt abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin DM 103.500,- nebst 4 % Zinsen hieraus seit 07.02.1998 zu zahlen.
Dem Beklagten wird gestattet, die Zwangsvollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von DM 180.000,- abzuwenden, falls nicht die Klägerin vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Sicherheitsleistungen können auch durch Vorlage einer selbstschuldnerischen Bürgschaft eines in Deutschland als Zoll- und Steuerbürge zugelassenen Kreditinstituts erbracht werden.
4. Der Wert der Beschwer des Beklagten übersteigt DM 60.000,-.
Die Klägerin, eine in der Rechtsform einer GmbH geführte gewerbliche Immobilienmaklerin, nimmt den Beklagten auf Zahlung einer Nachweisprovision in Höhe von DM 103.500.- in Anspruch. Hilfsweise begehrt sie Schadensersatz wegen unerlaubter Weitergabe von Maklerinformationen.
Am 21.3.1997 kam zwischen dem Beklagten und der Klägerin, die bereits zuvor in Geschäftsbeziehungen standen, eine vorformulierte, als Objektnachweis bezeichnete Vereinbarung hinsichtlich des Objektes Mehrfamilienhaus H str. in Dresden zustande. Danach verpflichtete sich der Beklagte als Kaufinteressent im Erfolgsfalle, eine Maklerprovision in Höhe von "5% zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer vom beurkundeten Kaufpreis aus dem Kaufvertrag" zu entrichten. In dieser Vereinbarung ist ferner vermerkt, dass "Ergänzungen und Abänderungen" "zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform" bedürfen. Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarung wird auf die vorgelegte Vertragsurkunde Bezug genommen (Anlage K 1, LG-Anlagenheft, zukünftig LG-AH). Zum damaligen Zeitpunkt war der Beklagte Geschäftsführer der T-S Grundstücks- und Projekt GmbH (im nachfolgenden mit T-S GmbH bezeichnet) in Dresden sowie einer der Geschäftsführer der M-Immobilien Vertriebsgesellschaft mbH (im nachfolgenden mit M-GmbH bezeichnet) in Heidelberg. Die Geschäftsanteile der T-S GmbH, die zunächst unter der Bezeichnung W-GmbH firmierte, hielten zunächst der Beklagte [Anteile von DM 24.500 sowie DM 25.000] sowie dessen Ehefrau [DM 500]. Mit notariellem Kauf- und Abtretungsvertrag vom 21.11.1996 (Anlage K 1, OLG-AH) haben der Beklagte und seine Ehefrau diese Geschäftsanteile an die M-GmbH übertragen. Zwischen der T-S GmbH und der M-GmbH wurde mit Rückwirkung zum 1.10.1996 ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag (Anlage K 4, OLG-AH) abgeschlossen, wonach die T-S GmbH "ungeachtet ihrer rechtlichen Selbständigkeit im Innenverhältnis ausschließlich für Rechnung der M-GmbH" handelt und sich deren Weisungen unterordnet. Anfang August 1997 erwarb der Beklagte von der M-GmbH 50% der Gesellschaftsanteile der T-S GmbH unter gleichzeitiger Aufhebung des Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages. In der Folgezeit wurde über das Vermögen der M-GmbH das Konkursverfahren eröffnet.
Am 23.4.1997 fand eine Besichtigung des Objekts H str. statt, an der der Beklagte, der damalige Geschäftsführer der Klägerin, K O, sowie die Veräußerer, die Eheleute S, teilnahmen. Mit Schreiben vom 28.4.1997 (I 159) teilte die M-GmbH den Eheleuten S mit, dass sie bereit sei, das Anwesen zu einem Preis von DM 1.700.000 zu erwerben. Dieses Schreiben, das der Beklagte mitunterzeichnet hat, hat die M-GmbH auch der Klägerin zur Kenntnisnahme zugeleitet. Mit Schreiben vom 29.4.1997 (Anlage K 13, I 117) übersandte die Klägerin der M-GmbH den Entwurf einer als Provisionsvereinbarung bezeichneten Urkunde, wonach die M-GmbH bei Erwerb des Objekts H str. an die Klägerin eine Provision in Höhe von 5% des Kaufpreises zu entrichten habe. Diese Urkunde (I 119) nahm Bezug auf den Objektnachweis vom 23.3.1997 und sollte auch bei Erwerb durch ein Unternehmen, das mit der M-GmbH "in Verbindung steht", gelten. Beide vorgesehene Vertragsparteien haben diese Urkunde nicht unterzeichnet. Mit weiterem Schreiben vom 26.5.1997 (I 89) übersandte die Klägerin eine weitere Provisionsvereinbarung zur Unterzeichnung. Danach war vorgesehen, dass die von der M-GmbH der Klägerin zu entrichtende Provision DM 70.000.- einschließlich Mehrwertsteuer betrage. Auch diese Urkunde wurde nicht unterschrieben.
Mit notariellem Vertrag vom 2.6.1997 (Anlage K 2, LG-AH) verkauften die Eheleute S das Anwesen H str. zu einem Kaufpreis von DM 1.800.000.- an die T-S GmbH, diese vertreten durch den Beklagten. Da in der Folgezeit alle Finanzierungsbemühungen der Käuferin, bei denen auch die Klägerin unterstützend tätig wurde (vgl. Ermächtigungsschreiben der T-S GmbH - wiederum unterzeichnet vom Beklagten - Anlage K 3, LG-AH), scheiterten, wurde der Kaufvertrag rückabgewickelt.
Mit Rechnung vom 12.01.1998 (Anlage K 4, LG-AH) hat die Klägerin vom Beklagten eine Provision von insgesamt DM 103.500 (5% aus Kaufpreis von DM 1.800.000.- zuzüglich 15% Mehrwertsteuer) begehrt.
Die Klägerin hat geltend gemacht, auch wenn der Kaufvertrag mit der T-S GmbH zustande gekommen sei, sei der Beklagte zur Zahlung der nach der Vereinbarung vom 21.3.1997 vorgesehenen Provision verpflichtet. Als Gesellschafter und Geschäftsführer dieser Gesellschaft habe der Beklagte ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Kaufvertrag gehabt. Die Übersendung der Provisionsvereinbarungen an die M-GmbH sei deshalb geschehen, weil der Beklagte mitgeteilt habe, nicht er, sondern die M-GmbH werde das Objekt erwerben. Offensichtlich habe die M-GmbH in der Folgezeit hiervon wieder Abstand genommen, weshalb es weder zum Abschluß einer mündlichen noch schriftlichen Provisionsabsprache zwischen der Klägerin und der M-GmbH gekommen sei. Im übrigen sei der Beklagte wegen unzulässiger Weitergabe von Maklerinformationen der Klägerin schadensersatzpflichtig.
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin DM 103.500.- nebst 4% Zinsen seit 17.02.1998 zu zahlen.
Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten. Er hat geltend gemacht, Ende April/Mitte Mai 1997 habe die M-GmbH mit der Klägerin eine mündliche Provisionsabrede über DM 70.000.- bei Erwerb des Objekts H str. durch diese oder eine der Tochtergesellschaften abgeschlossen. Es habe zwischen der Klägerin, der M-GmbH, und ihm, dem Beklagten, Einigkeit darüber bestanden, dass die Provision von der M-GmbH zu entrichten sei, sofern Finanzierung für Ankauf und Durchführung von Bauträgermaßnahmen in angemessener Frist erfolgen könne.
Das Landgericht hat die Klage nach Einvernahme der Zeugen M W und K O abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, eine Provisionspflicht des Beklagten sei nicht feststellbar. Da der Beklagte zunächst selbst beabsichtigt habe, das Objekt zu erwerben, könne bei Abschluß der Provisionsabrede vom 21.3.1997 nicht davon ausgegangen werden, dass hierbei auch der Erwerb des Objekts durch eine von diesem vertretene Gesellschaft in Betracht gezogen worden sei. Eine zwischen dem Beklagten als Auftraggeber und dem Dritterwerber zum Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptvertrages bestehende besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehung sei nicht feststellbar, da der Beklagte am 2.6.1997 lediglich Geschäftsführer der T-S GmbH, nicht aber deren Gesellschafter gewesen ist. Gleiches gelte für den Zeitpunkt des Abschlusses der Provisionsabrede vom 21.3.1997. Der wirtschaftliche Erfolg des abgeschlossenen Kaufvertrages könne damit mangels Gesellschafterstellung des Beklagten diesem auch nicht mittelbar zugerechnet werden. Unter Schadensersatzgesichtspunkten komme eine Haftung des Beklagten gleichfalls nicht in Betracht. Es sei mangels weiterführenden Vertrages der Klägerin nicht ersichtlich, dass bei Nichtweitergabe der Informationen seitens des Beklagten die Klägerin das Objekt einem anderweitigen Erwerber hätte nachweisen oder an ihn vermitteln können.
Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung. Unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens beanstandet sie die Annahme des Landgerichts zwischen dem vorgesehenen und dem tatsächlich mit der T-S GmbH abgeschlossenen Hauptvertrag fehle die erforderliche wirtschaftliche Identität. Insbesondere sei zu berücksichtigen, dass der Beklagte das Rückkaufsangebot über den Geschäftsanteil der T-S GmbH von DM 25.000 am 6.8.1997 wieder angenommen habe. Ende 1997 habe der Beklagte die restlichen Geschäftsanteile der T-S GmbH erworben und sei demnach Alleingesellschafter dieser Gesellschaft geworden. Demzufolge wäre der wirtschaftliche Erfolg des Hauptvertrages ihm selbst zugeflossen. Auch müsse Beachtung finden, dass der Beklagte bei Veräußerung seiner T-S Anteile an die M GmbH sich verpflichtet habe, für die über DM 80.000.- hinausgehenden Altschulden der T-S GmbH einzustehen. Im Hinblick auf diese Nachhaftung habe der Beklagte der T-S GmbH weiterhin wirtschaftlich nahe gestanden. Zudem sei durch Vorlage der Erklärungen der Fa. S & M und D belegt, dass die Klägerin erwerbswillige und erwerbsfähige Kaufinteressenten bei der Hand gehabt habe.
unter Abänderung des angefochtenen Urteils den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin DM 103.500 nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 7.2.1998 zu zahlen.
Der Beklagte tritt der Berufung entgegen. Unter Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens verteidigt er das angefochtene Urteil.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages der Parteien im Berufungsrechtszug wird auf den Inhalt der vorgelegten Schriftsätze einschließlich der Anlagen Bezug genommen.
Gemäß § 652 BGB ist der Beklagte verpflichtet, die in der Vereinbarung vom 21.3.1997 vorgesehene Nachweisprovision - insgesamt DM 103.500 - an die Klägerin zu entrichten.
Nach anerkannter Rechtsansicht steht dem Makler ein Provisionsanspruch nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung der Makler beauftragt war, tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluß eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannte - und vom Landgericht im Ausgangspunkt auch nicht verkannte - Ausnahme von diesem Grundsatz kommt aber dann in Betracht, wenn der tatsächlich abgeschlossene Vertrag zwar inhaltlich von demjenigen abweicht, der Gegenstand des Maklervertrages war, der Kunde mit ihm aber wirtschaftlich gesehen den gleichen Erfolg erzielt. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität eines beabsichtigten Vertrages mit einem später tatsächlich geschlossenen bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Bei der Beurteilung der erforderlichen wirtschaftlichen Identität ist stets auf die Besonderheiten des Einzelfalls abzustellen. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruches ist, dass der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen worden (BGH NJW 1995, 3311; NJW-RR 1998, 411 = MDR 1998, 339; Senat, NJW-RR 1995, 1136, 1137; Palandt/Sprau, BGB, 60. A., § 652 Rdn. 44).
Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Nach dem im Berufungsrechtzug unstreitigen Vorbringen ist der Beklagte an der Bewerberin des von der Klägerin nachgewiesenen Objekts - dem Mehrfamilienhaus H str. in Dresden -, der T-S GmbH, jedenfalls neben seiner Eigenschaft als Geschäftsführer auch als 50 %-iger Gesellschafter beteiligt. Im Rahmen der hier angezeigten wirtschaftlichen Betrachtungsweise ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Geschäftsanteile der T-S GmbH bis zum Abschluß des notariellen Kauf- und Abtretungsvertrag vom 21.11.1996 ganz überwiegend vom Beklagten und im übrigen von seiner Ehefrau (Geschäftsanteil von DM 500.-) gehalten wurden. Wie der weitere Verlauf zeigt, war die anschließende Veräußerung der gesamten Geschäftsanteile an die M-GmbH lediglich von befristeter Dauer, da bereits mit Antrag vom 17.7.1997 - also wenige Wochen nach Abschluß des hier maßgeblichen Hauptvertrages vom 2.6.1997 - die M-GmbH dem Beklagten die Übernahme von 50% der Geschäftsanteile der T-S GmbH angeboten hat und der Beklagte wenig später - nämlich am 6.8.1997 - diesen Antrag wirksam angenommen hat. Damit war der Beklagte knapp 9 Monate nach der Veräußerung wieder an der T-S GmbH in wesentlichem Umfang beteiligt.
Das in der Rechtsprechung entwickelte Merkmal der besonders ausgeprägten wirtschaftlichen Beziehung zwischen Maklerkunden und Dritterwerber kann naturgemäß nicht allgemein umschrieben werden, sondern bedarf der konkreten Abklärung an Hand der Umstände des jeweiligen Einzelfalls. In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass das Halten einer hälftigen Beteiligung an der Erwerbergesellschaft durchaus als eine wesentliche Beteiligung erscheint und geeignet ist, die wirtschaftliche Identität des erstrebten und abgeschlossenen Geschäftes zu begründen (vgl. OLG Hamm RDM-Rspr. A 133 - Bl. 11).
Der Umstand, dass zum Zeitpunkt der von der Klägerin erbrachten Maklerleistung - gemäß Objektnachweis (Anlage K 1, LG-AH) am 21.3.1997 - die vorstehend geschilderte erhebliche wirtschaftliche Beteiligung an der späteren Erwerbergesellschaft noch nicht vorgelegen hat, ist unerheblich, da bei der hier zu prüfenden Fallgestaltung lediglich eine Nachweisleistung erbracht wurde und hierauf das Erfordernis, dass das Bestehen einer gesellschaftsrechtlichen Bindung bereits zum Zeitpunkt der Maklerleistung vorzuliegen hat, nicht zu beziehen ist (vgl. Senat a.a.O., 1137). Regelmäßig ist die Frage, ob zwischen Auftraggeber und Dritten eine besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehung besteht, an Hand der Verhältnisse bei Abschluß des Hauptvertrages zu prüfen (vgl. BGH NJW 1995, 3311). In erster Linie ist aber entscheidend, ob der mit Hauptvertragsabschluß verbundene (wirtschaftliche) Vorteil dem Auftraggeber zufließen sollte. Hierbei ist bei einem Entwicklungsobjekt der vorliegenden Art - Sanierung eines Mehrfamilienwohnhauses unter Bildung von Eigentumswohnungseinheiten zum Zwecke der Weiterveräußerung - nicht schematisch auf den eigentlichen Abschlusstag des Hauptvertrages abzustellen, sondern es sind auch die näheren Umstände im unmittelbaren zeitlichem Umfeld mit einzubeziehen. Danach ist die faktisch, als Rückübertragung erscheinende Beteiligung des Beklagten an der Erwerbergesellschaft im unmittelbaren Anschluß an den Vertragsabschluß hier mit zu berücksichtigen, wobei als zeitliche Klammer ohnehin der Umstand zu beachten ist, dass der Beklagte im Zeitraum der Erwerbsverhandlungen und zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ununterbrochen als Geschäftsführer der Erwerbergesellschaft tätig war und den Vertragsabschluß auch selbst für die Gesellschaft vorgenommen hat. Hinzukommt, dass die Klägerin auch nach Rückübertragung der Anteile auf den Beklagten weiterhin mit Finanzierungsbemühungen hinsichtlich der Kaufpreiszahlung betraut wurde (vgl. Ermächtigungsschreiben der T-S GmbH v. 4.9.1997 [LG-AH, AS 47], wiederum unterzeichnet vom Beklagten). Im übrigen kann nach höchstrichterlicher Rechtsprechung für die Beurteilung der Frage, ob der Maklerkunde wirtschaftlich in den Genuß des vom Makler geleisteten Nachweises gelangt ist, auch die Zeit nach Abschluß des Hauptvertrages mit einbezogen werden, wobei insoweit auch die vorgesehene Abwicklung des (Haupt-)Geschäftes bedeutsam sein kann (BGH NJW-RR 1998, 411, 412). Für die Annahme einer wirtschaftlichen Identität im Sinne einer engen rechtlichen und wirtschaftlichen Beziehung zwischen Maklerkunden und Erwerberin ist ferner von Bedeutung, dass der Beklagte zudem in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der T-S GmbH die Vertretungsmacht zum Abschluss des Hauptvertrages besaß (vgl. BGH NJW-RR 1998, 411) und hiervon auch Gebrauch gemacht hat.
Wie die erstinstanzliche Beweiserhebung gezeigt hat, ist die Behauptung des Beklagten, die Klägerin habe mit der M-GmbH eine mündliche Provisionsabsprache getroffen, nicht nachgewiesen, so dass die vertragliche Bindung des Beklagten nicht etwa durch eine Bindung seitens der M-GmbH ersetzt wurde. Der Zeuge W hat die Behauptung des Beklagten aus eigenem Wissen nicht zu bestätigen vermocht. Der Zeuge O hat Gegenteiliges bekundet. Entscheidend ist aber, dass die Nichtunterzeichnung der vorbereiteten Provisionsvereinbarungen zeigt, dass eine endgültige Einigung gerade nicht erzielbar war (§ 154 II BGB, Beurkundung im Sinne dieser Bestimmung ist auch die Errichtung einer privatschriftlichen Urkunde, vgl. OLG Celle NJW-RR 2000, 485; Palandt/Heinrichs a.a.O., § 154 Rdn. 4). Gleichzeitig geht hieraus auch hervor, dass die M-GmbH - angesichts des durch den Beklagten vermittelten Nachweiswissens - nicht mehr bereit war, ein Provisionsversprechen zu Gunsten der Klägerin abzugeben. Auch unter diesen Umständen erweist sich der Einwand des Beklagten, der abgeschlossene Hauptvertrag sei nicht von ihm, sondern der T-S GmbH abgeschlossen, als treuwidrig (vgl. BGH NJW-RR 1998, 411).
Die zuerkannten Zinsen sind gemäß § 288, § 284 BGB begründet.

References: § 652
 § 652
 BGH 
 BGH 
 § 154
 BGH 
 § 288
 § 284