Source: https://www.buiting-tessmer.de/gewerbemietzahlungen_in_der_corona-krise
Timestamp: 2020-05-27 05:00:57+00:00

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Gewerbemietzahlungen in der Corona-Krise
Die mit dem Corona-Virus einhergehenden Restriktionen stellen für Gewerbetreibende eine große wirtschaftliche Herausforderung dar. Dabei stellt sich die Frage, wie sich Umsatzeinbußen und hoheitliche Betriebsschließungen, bzw. Einschränkungen des Geschäftsbetriebes, auf die nach den §§ 535 Abs. 2 i. V. m. 556b Abs. 1 BGB bestehende Pflicht zur Mietzinszahlung auswirken.
Gibt es neue gesetzliche Regelungen die zu beachten sind?
Ja, die gibt es in der Tat. Aus Anlass der COVID-19-Pandemie hat der Gesetzgeber im Hinblick auf das Wohnraum- und Gewerbemietrecht am 25.03.2020 neue gesetzliche Regelungen beschlossen, die mit dem 01.04.2020 in Kraft getreten sind. In § 2 des Art 240 EGBGB heißt es demnach:
„§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
(4)Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden."
Die vorgenannten Regelungen sind sowohl auch Wohnraummietverträge, als auch auf Gewerbemiet-verträge anwendbar, da nicht zwischen Mietverhältnissen differenziert wird. Dabei ist zu beachten, dass das in Absatz 1 enthaltene Kündigungsverbot nicht automatisch zur Folge hat, dass jeder Mieter ab sofort und nach Belieben die Zahlungen einstellten kann. Tatsächlich muss die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Die Kündigung wegen bereits zuvor vorhandener Mietschulden bleibt demnach möglich, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Im Übrigen handelt es sich rechtlich gesehen „nur" um eine Stundung von fälligen Mieten. Etwaig einbehaltene Mieten müssen (zzgl. Zinsen) vollumfänglich bis zum Jahre 2022 zurückgezahlt werden. Zugleich wird der Mieter gegenüber seinem Vermieter im Streitfall ggf. glaubhaft machen müssen, dass seine Nichtleistung auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht, was - angesichts der aktuellen Situation - jedoch in den meisten Fällen keine größere Herausforderung darstellen dürfte. Dennoch sollte vor dem Einbehalt der Miete eine gründliche Prüfung des Einzelfalles erfolgen, um etwaige Risiken bereits im Vorfeld auszuschließen.
Minderung der Miete wegen eines Mietmangels?
Innerhalb der Medien wird seit einigen Tagen ein „unsolidarisches" Verhalten größerer Unternehmen beklagt, die trotz vorhandener Geldreserven angekündigt haben, keine Mieten mehr zahlen zu wollen. Die rechtliche Einordnung derartiger Vorhaben ist jedoch von der gesellschaftlichen und/oder ethischen Diskussion zu trennen. Insofern stellt sich durchaus die Frage, ob Gewerberaummietern ein Leistungsverweigerungsrecht dahingehend zusteht, die Mietzahlungen wegen eines Mietmangels komplett zu kürzen.
Ausländische Rechtskreise haben entsprechende Vorschriften bereits seit langer Zeit in ihre Gesetzesbücher aufgenommen. So regelt Art. 1104 des österreichischen Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) für die Zahlung von Mietschulden im Katastrophenfall:
„Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten."
Eine vergleichbare gesetzliche Regelung für das deutsche Mietrecht fehlt bis zum heutigen Tage. Insofern kommt als spezielle Anspruchsgrundlage für eine Minderung des Mietzinses nur § 536 I, II BGB in Betracht, wonach eine Mietminderung dann gefordert werden kann, wenn die Mietsache unter einem Sach- oder Rechtsmangel leidet. Schwierigkeiten bereitet dabei jedoch, dass bei rein äußeren Einflüssen die Mietsache oftmals zumindest denklogisch nutzbar und unbeschädigt bleibt. Ein typischer Mangel, den man als Laie mit einer mangelhaften Mietsache verbindet, z.B. Beschädigungen der Mietsache, Schimmel, fehlende Anschlüsse usw.) liegt mithin nicht vor.
Ein Mangel ist im Sinne des Gesetzes ist jedoch jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Es gilt mithin ein subjektiver Fehlerbegriff. Die Abweichung muss die Tauglichkeit zu dem von den Vertragsparteien konkret vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch ganz aufheben oder mindern. Der Mangel kann tatsächlicher oder rechtlicher Natur sein. Sofern die Parteien die Beschaffenheit der Mietsache nicht explizit vereinbart haben, kommt es auf die übliche Beschaffenheit für vergleichbare Mietsachen an.
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein Mietmangel auch dann vorliegen kann, wenn rein äußere Umstände (also solche auf deren Entstehung weder der Vermieter noch der Mieter Einfluss nehmen) auf die Mietsache einwirken und der vertragsgemäß geschuldete Gebrauch der Mietsache somit unmöglich, oder unzumutbar wird. Man bezeichnet dies als sog. Umfeldmängel, da hier das Umfeld selbst auf die Mietsache einwirkt. Als Mangel anerkannt wurden beispielsweise Baumaßnahmen, die den Zutritt zum Mietobjekt verhindern oder dessen Schließung veranlassen, oder behördliche Maßnahmen, die sich unmittelbar gegen den Betrieb und nicht bloß gegen die Person des Mieters richten.
Beachtenswert ist dabei auch der im deutschen Reiserecht verwendete Begriff der höheren Gewalt. Höhere Gewalt liegt vor, bei einem betriebsfremden, von außen herbeigeführten Ereignis, das unvorhersehbar und ungewöhnlich ist, und das mit wirtschaftlich erträglichen Mitteln auch durch die äußerste, nach der Sachlage vernünftigerweise zu erwartenden Sorgfalt nicht verhütet oder unschädlich gemacht werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2017, Az. X ZR 142/15). Dabei werden auch Epidemien und Krankheiten als höhere Gewalt anerkannt (vgl. dazu AG Augsburg, Urteil vom 9.11. 2004, Az. 14 C 4608/03, AG Homburg, Urteil vom 02.09.1992, Az. 2 C 1451/92-18). Höhere Gewalt kann auch bei einer nach Vertragsschluss eintretenden behördlichen Hemmung der Reisedurchführung zu bejahen sein.
Wendet man diese Grundsätze auf die Corona-Pandemie an, spricht vieles dafür, dass den Mietern von Gewerbeimmobilien, unbeschadet des neu gefassten Art. 240 EGBGB, über § 536 I, II BGB ein Leistungsverweigerungsrecht im Sinne einer vollständigen Minderung des Mietzinses zukommt. Durch die im Zuge der Corona-Krise behördlich angeordneten Restriktionen, wird nicht bloß auf die Person des Mieters eingewirkt. Die Vertragsparteien werden im Mietvertrag regelmäßig eine bestimmte Nutzung der Mieträumlichkeit, z.B. als Praxis, Büro oder Verkaufsfläche vereinbart oder zumindest vorausgesetzt haben. Wenn dies aber der Fall ist und behördliche Maßnahmen Ausgangs-beschränkungen oder Betriebsschließungen zur Folge haben, dürfte im Einzelfall ein temporärer Wegfall des vertragsgemäß vorausgesetzten Gebrauchs und mithin ein Rechtsmangel der Mietsache zu bejahen sein.
Die Corona-Krise stellt für die betroffenen Mietvertragsparteien, analog zu den im Reiserecht geltenden Regelungen, zudem eine mit höherer Gewalt vergleichbare Konstellation dar, da das Virus und die damit verbundenen behördlichen Maßnahmen von außen einwirkende, unvorhersehbare und ungewöhnliche Ereignisse darstellen, welche die Vertragsparteien nicht selbst hätten verhindern können. Wenn das Gesetz aber im Reiserecht für ein von beiden Seiten unverschuldetes Ereignis ein Kündigungs-, bzw. Minderungsrecht vorsieht (vgl. § 651d BGB), dann ist kein Grund ersichtlich, warum der hinter dem Rechtsinstitut „höhere Gewalt" stehende Rechtsgedanke nicht auch auf das Mietrecht Anwendung finden soll. Ein Vermieter ist aus rechtlicher Sicht zunächst einmal nicht schützenswerter als ein Reiseveranstalter, zumal das Risiko für einen Untergang oder einer Verschlechterung der Mietsache grundsätzlich nicht beim Mieter, sondern beim Vermieter liegt.
Unabhängig davon sollte jedoch berücksichtigt werden, dass die bisherige zum Mietrecht ergangene Rechtsprechung noch keine Entscheidung zu einer mit der Corona-Krise vergleichbaren Situation treffen musste. Zudem gibt es durchaus kritische Stimmen, die einwenden, dass sich die derzeitigen Schließungen und Ausübungsbeschränkungen letztlich nicht auf die Mieträumlichkeiten selbst, sondern nur auf den verfolgten Geschäftszweck beziehen. So existieren ja immer noch eine ganze Reihe von Betrieben, die unabhängig von ihrer örtlichen Belegenheit, geöffnet bleiben dürfen (z.B. Lebensmittelläden). Insofern sei in Ermangelung der Anknüpfung der Sanktionen an das eigentliche Mietobjekt auch kein Mietmangel im eigentlichen Sinne gegeben. Dem wird man aber entgegenhalten können, dass jedenfalls in den Fällen, in denen die Parteien einen vertraglich vorausgesetzten Gebrauch zuvor vereinbart haben, dennoch eine Abweichung vorliegt, die den vertragsgemäßen Gebrauch ganz aufhebt oder mindert. Zudem dürfte man derzeit das gesamte von Schließungen betroffene Gebiet als störendes Umfeld im Sinne der bisher ergangenen Rechtsprechung zum Mietmängeln ansehen können.
Wie die Gerichte die zu erwartenden Rechtsstreitigkeiten entscheiden werden, ist bislang völlig offen. Bevor Mietzahlungen eingestellt werden, sollte unbedingt anwaltlicher Rat eingeholt werden, da nur dann eine umfassende rechtliche Würdigung des jeweiligen Einzelfalles gewährleistet ist und etwaige Risiken, wie z.B. eine fristlose Kündigung, ausgeschlossen werden können. Aufgrund der derzeitigen Rechtsunsicherheiten raten wir daher grundsätzlich davon ab, Mietzahlungen eigenmächtig und ohne anwaltliche Prüfung wegen der Annahme eines „Covid-19-Mangels" einzustellen.
Entfall der Leistungspflicht wegen Unmöglichkeit §§ 326 I, 275 BGB?
Der bereits dargestellte Geschäfts-, bzw. Vertragszweck spielt nicht nur eine Rolle bei der Prüfung von etwaigen Mietmängeln, sondern auch bei der Prüfung eines Entfalls der Gegenleistung wegen Unmöglichkeit der Leistungspflicht. Nach § 326 I BGB besteht kein Anspruch auf eine Gegenleistung, wenn der Schuldner nach § 275 I - III BGB nicht zu leisten braucht.
Mietverträge sehen nicht allein die Vermietung von Räumlichkeiten vor, sondern regeln (im Idealfall) sehr detailliert die Modalitäten von Miet- und Nutzungszweck. Der Mietvertrag verpflichtet dabei einerseits den Mieter die Mietsache nicht über den vertraglich bestimmten Zweck hinaus zu nutzen und andererseits den Vermieter, seinem Mieter eine Mietsache zu überlassen, die für die vereinbarte Nutzung geeignet ist. Kann der Mietzweck, z.B. der Betrieb einer Arztpraxis, nun beispielsweise infolge einer behördlichen Schließungsanordnung aber mehr verfolgt werden, hat dies auf Seiten des Vermieters zur Folge, dass er seiner vertraglichen Pflicht (Überlassung von Räumlichkeiten zum Zwecke des Betriebes einer Arztpraxis) nicht mehr nachkommen kann. Es liegt ein Fall der temporären rechtlichen Unmöglichkeit vor. Für die Zeit der Unmöglichkeit entfällt nach § 326 I BGB der Anspruch auf die Gegenleistung.
Parallel zu den Ausführungen zum Mietmangel gilt aber auch hier, dass es stets auf die Umstände des Einzelfalles ankommt. Eine fundierte rechtliche Überprüfung der vertraglichen Vereinbarungen und des Sachverhaltes sind somit unabdingbar.
Kommt eine Vertragsanpassung in Betracht?
Angesicht der derzeit herrschenden Problemlage und der damit verbundenen neuen Unabwägbarkeiten erscheint es als der derzeit sinnvollste Weg, den Kontakt mit dem Vermieter aufzunehmen und eine einvernehmliche Lösung auszuhandeln.
Hier empfiehlt es sich bereits frühzeitig die Voraussetzungen für eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage, § 313 I, II BGB zu prüfen. Diese kommt immer dann in Betracht, wenn explizit kein Mangel der Mietsache vorliegt, wobei der Mieter jedoch nicht daran gehindert ist, vorsorglich einen etwaigen Mietmangel anzuzeigen.
§ 313 BGB ermöglicht es unter bestimmten, eng auszulegenden, Voraussetzungen eine Anpassung des Vertragsinhaltes an veränderte Umstände zu bewirken. Eine „Geschäftsgrundlage" lässt sich als die Summe aller Vorstellungen verstehen, die die Parteien bei Vertragsschluss bezüglich des Vorhandenseins oder des Eintritts bestimmter Umstände hatten, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen beruht. Diese Geschäftsgrundlage kann nachträglich wegfallen oder aufgrund von neuen Umständen nachhaltig gestört werden. Einfach gesagt, geht es hier um die folgende Frage: Ist es eine Fortführung des Vertrages zu unveränderten Konditionen zumutbar?
Ein Anpassungsanspruch kommt nur dann in Betracht, wenn nach Vertragsschluss veränderte Umstände von so großem Gewicht vorliegen, dass die unveränderte Fortführung des Vertrages, auch unter Berücksichtigung der vertraglichen Risikoverteilung, schlichtweg unzumutbar ist. Bei der somit stets im Einzelfall vorzunehmenden Abwägung ist zu berücksichtigen, dass das Verwendungsrisiko, bzw. das Risiko des Mieters das Mietobjekt nicht wirtschaftlich nutzen zu können, zunächst einmal beim Mieter liegt. Ferner greift § 313 BGB als Anspruchsgrundlage erst und nur dann, wenn kein Mietmangel (siehe oben) vorliegt. Ist ein Mietmangel gegeben, finden ausschließlich die spezielleren Regelungen des Mietrechts, z.B. § 536 BGB, Anwendung. Stellt sich jedoch im Nachhinein heraus, dass kein Mietmangel vorlag, kann ggf. dennoch eine Vertragsanpassung gefordert werden.
Hieraus ergeben sich die nachfolgenden sinnvollen Handlungsoptionen:
Der Mietvertrag stellt die vertragliche Grundlage Ihres Mietverhältnisses dar, weswegen ihm bei der Klärung von rechtlichen Fragestellungen maßgebliche Bedeutung zukommt. Hier sollte genau geprüft werden, ob ein über das gewöhnliche Maß hinausgehender Vertragszweck vereinbart wurde und ob es Regelungen zur Mietminderung in Fällen höherer Gewalt gibt. Wir empfehlen die Prüfung der Vertragsunterlagen durch einen Anwalt Bei offenen Fragen und Unklarheiten stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung um kostenträchtige Fehler zu vermeiden.
Existieren behördliche Verbote?
Im zweiten Schritt sollte geklärt werden, ob behördliche Maßnahmen existieren, die sich unmittelbar gegen Ihren Betrieb richten und welche Rechtsnatur diese aufweisen.
Kontakt mit dem Vermieter herstellen
Jedwede Verbesserung Ihrer derzeitigen, mietrechtlichen Situation wird scheitern, wenn kein Kontakt zum Vermieter aufgenommen wird. In dem Schreiben sollte substantiiert und unter Angabe der Störung der Geschäftsgrundlage, bzw. der hierdurch erlittenen oder noch zu erleidenden wirtschaftlichen Schäden, auf die derzeitige Situation des Unternehmens eingegangen werden. Zudem kann eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB gefordert und durchgesetzt werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen.
Durch eine Zahlung unter Vorbehalt vermeidet man einen etwaigen, später erhobenen Einwand des Vermieters, man habe in Kenntnis der Nichtschuld geleistet. Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nämlich nicht nachträglich zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er nicht zur Leistung verpflichtet
Verhandlungen mit dem Vermieter führen
Ein entsprechendes Anschreiben an Ihren Vermieter kann sich an dem nachfolgenden Muster orientieren. Beachten Sie jedoch bitte, dass es nicht jedweder Konstellation Rechnung tragen kann und daher einer Anpassung an den jeweiligen Einzelfall bedarf.
Muster für ein Anschreiben wegen Störung der Geschäftsgrundlage
Mietobjekt: [Adresse und Lage einfügen]
Mietvertrag vom [Datum einfügen]
aufgrund der derzeitigen „Corona-Krise" und den damit verbundenen behördlichen Maßnahmen bin ich /… leider gezwungen gewesen meinen Geschäftsbetrieb einzustellen /… nicht in der Lage den Geschäftsbetrieb aufrechtzuhalten / Die Umsätze sind seit dem […] eingebrochen, da… [Hier bitte eine möglichst genaue Beschreibung der konkreten Umstände vornehmen. Sofern eine behördliche Anordnung gegen Ihren Betrieb vorliegen sollte, sollte dies erwähnt werden]
Aus diesem Grund ist die vertraglich vorgesehene und im Mietvertrag vereinbarte Nutzung der oben bezeichneten Mieträumlichkeiten nicht mehr möglich.
Bei Abschluss des Mietvertrages konnte die derzeitige Situation nicht vorhergesehen werden. Wir sind als Parteien des Mietvertrages selbstverständlich nicht davon ausgegangen, dass eine deutschland-weite Virus-Pandemie dazu führt, dass das öffentliche und wirtschaftliche Leben im Land nur noch eingeschränkt möglich ist, bzw. nahezu vollständig zum Erliegen kommt. Weder der Ausbruch der Pandemie, noch die drastischen behördlichen Sanktionen waren vorhersehbar und stellen in Bezug auf die damit einhergehenden Betriebsbeschränkungen nicht bloß ein unternehmerisches Risiko dar, welches alleine durch mich zu tragen wäre. Während des Zeitraumes in dem behördlichen Sanktionen andauern ist es mir daher nicht zumutbar den monatlichen Mietzins von [hier bitte die Gesamtmiete einfügen] in voller Höhe zu zahlen.
Dies stellt nach meiner Auffassung eine schwerwiegende, nachträgliche Störung der Geschäfts-grundlage unseres Mietvertrages dar.
Ferner gehe ich davon aus, dass die andauernden behördlichen Maßnahmen den von uns bei Vertragsschluss konkret vorausgesetzten, vertragsgemäßen Gebrauch zumindest mindern, wenn nicht sogar vollständig aufheben. Daher gehe ich derzeit von einem entsprechenden Mangel der Mietsache aus, der hiermit angezeigt wird.
Aus diesem Grund möchte ich Sie hiermit höflich darauf aufmerksam machen, dass die künftigen Mietzahlungen vorerst nur unter dem Vorbehalt einer Rückforderung an Sie geleistet werden.
Ich hoffe auf Ihr Verständnis und möchte Sie bitten kurzfristig mit mir Kontakt aufzunehmen, damit wir zeitnah eine einvernehmliche Lösung für die derzeitigen Situation finden können. Sobald dies geschehen ist, können die Mietzahlungen wieder vorbehaltslos geleistet werden.
Etwaige Hinderungsgründe bitte ich höflich zeitnah mitzuteilen.
Beachten Sie bitte, dass es sich bei vorgenannten Muster lediglich um ein exemplarisches Beispiel für ein entsprechendes Schreiben handelt. Aufgrund der Vielzahl der im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie stehenden Rechtsprobleme ist es mehr denn je ratsam, rechtliche Pauschallösungen zu vermeiden. Maßgeblich ist immer der jeweilige Einzelfall, unter Berücksichtigung der rechtlichen und wirtschaftlichen Interessen.
Für die Prüfung Ihres Mietvertrages stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

References: § 2
 Art. 1104
 § 536
 Art. 240
 § 536
 § 651
 § 326
 § 275
 § 326
 § 313

§ 313
 § 313
 § 536
 § 313