Source: http://cw-anwaelte.de/Bundesgerichtshof_zu_Betriebskosten2016.html
Timestamp: 2018-01-18 19:35:32+00:00

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Czink Walburg Danschke Rechtsanwälte für Immobilienrecht in Berlin | Aktuell
Rechtsprechungsänderung zur Angabe von „Gesamtkosten“ in der Betriebskostenabrechnung
BGH, Urt. v. 20.1.2016 – VIII ZR 93/15
Mit Urteil vom 14.2.2007 – VIII ZR 1/06 hatte der BGH in einem Grundsatzurteil entschieden, dass es nicht zulässig ist, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung als Gesamtkosten einen – um einen Vorwegabzug – bereinigten Betrag angibt. Dem Mieter müsse ersichtlich sein, welche Kosten insgesamt angefallen sind und welche Kosten vorweg abgezogen wurden. Daher führe ein nicht kenntlich gemachter Vorwegabzug zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Dieses Urteil hatte harte Folgen für den Vermieter, weil im Falle eines solchen Vorwegabzugs die Abrechnung somit „null und nichtig“ war. Hatte er am Ende eines Abrechnungsjahrs abgerechnet, riskierte er, mit einer – dann erst nach Anlauf der Abrechnungsfrist – korrigierten Abrechnung mit seiner Nachforderung komplett auszufallen.
Von dieser Rechtsprechung hat sich der BGH nun distanziert. Das Verbot verdeckter Vorwegabzüge ist gefallen, d.h. die Betriebskostenabrechnung ist auch dann formell wirksam, wenn der Vermieter in der Abrechnung die um den Vorwegabzug bereinigten Kosten ohne jede weitere Erläuterung angibt.
Es ist erkennbar, dass der BGH in den letzten Jahren die Anforderungen für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung zugunsten des Vermieters absenkt. Das ist zu begrüßen. Dennoch kann die Abrechnung noch materiell fehlerhaft sein. In jedem Fall hat der Mieter einen Anspruch auf (nachträgliche) Erläuterung des Gesamtabzugs. Sollte sich dieser als falsch erweisen, muss die Abrechnung korrigiert werden. Sollte eine solche Korrektur erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgen, kann ein Nachforderungsbetrag zwar noch verlangt werden, der Höhe nach ist dieser jedoch auf den Betrag der ersten Abrechnung begrenzt.
Wie kann der Vermieter Betriebskosten wirksam auf den Mieter übertragen?
BGH, Urt. v. 10.2.2016 – VIII ZR 137/15
Nach der gesetzlichen Vorstellung sind die Betriebskosten bereits in der Miete enthalten (§ 535 BGB) und können nur dann noch gesondert geltend (und erhöht) werden, wenn die Betriebskosten im Mietvertrag neben der Miete auf den Mieter wirksam umgelegt sind (§ 556 BGB: „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt.“). Dazu genügt es nach h.M. sowohl im preisfreien als auch preisgebundenen Wohnraum, dass der Vertrag auf § 2 BetrKV Bezug nimmt (bei Altverträgen Anl.3 zu § 27 II. BV, vgl. BGH, Urt. v. 27.6.2007 – VIII ZR 202/06 betr. preisfreien Wohnungen; U. v. 13.1.2010 – VIII ZR 137/09 betr. Sozialwohnungen).
In dem hier entschiedenen Fall erwies sich die Bezugnahme jedoch als nicht hilfreich, weil der Mietvertrag auf § 27 der Zweiten BerechnungsVO verwies, die zu diesem Zeitpunkt (2007) schon nicht mehr galt, weil sie bereits durch die BetriebskostenVO abgelöst war.
Auch hier gab des BGH dem Vermieter Recht. Zwar ginge die Bezugnahme auf eine nicht mehr existierende Verordnung ins Leere. Dem Mietvertrag lasse sich jedoch zweifelsfrei entnehmen, dass die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden sollten. Hierfür genüge die Formulierung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu trage habe. Es bedarf weder eine Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder die Bezugnahme auf die BetriebskostenVO. Der Begriff der Betriebskosten sei seit vielen Jahrzehnten definiert, so dass der Mietvertrag so auszulegen sei, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß geltender BetrKV zu tragen hat.
Auch hier senkt der BGH noch einmal die Anforderungen an eine wirksame Umlagevereinbarung – auch in Formularverträgen- ab. Es genügt, wenn vereinbart wird, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt. Nicht unwichtig dürfte jedoch weiterhin sein, zu welchem Zeitpunkt der Mietvertrag abgeschlossen wurde, weil sich die Betriebskostenkataloge geändert haben. So entschied der BGH in seinem Urteil vom 22.02.2006- VIII ZR 362/04, dass bei einem Mietvertrag, der vor dem 1.3. 1989 geschlossen wurde und auf die 2. BerechnungsVO verweist, der Vermieter nicht einseitig auf Wärmecontracting umstellen kann, weil die 2. BerechnungsVO erst seit dem 1.3.1989 die Umlage von Wärmelieferungskosten zuließ.
Umlage von Kosten zur Pflege von Garten- und Parkflächen
BGH, Urt. v. 10.2.2016 – VIII ZR 33/15
In dem zugrunde liegenden Fall wehrte sich ein Mieter u.a. gegen die Umlage der recht hohen Kosten für die Gartenpflege. Die Wohnanlage war mit einem großen Park umgeben („Wohnpark am See“), welcher allgemein auch von Dritten genutzt wurde. Die Kosten beinhalteten neben den üblichen Pflegekosten auch die Beseitigung von Schäden bzw. Verunreinigungen, die dort Dritte verursacht hatten (z.B. Hundekot).
Der BGH entschied zunächst, dass die Kosten für die Pflege der Garten- und Parkflächen dann nicht auf die Mieter umgelegt werden können, wenn der Park nach den bauplanerischen Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet wurde. Denn dann fehle es bei den Kosten an dem erforderlichen Bezug zur Mietsache. Lieg eine derartige Widmung zugunsten des Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten den Mietern angelastet werden.
Der BGH wies den Fall an das Berufungsgericht zurück, damit dieses aufkläre, ob eine solche Widmung für die Öffentlichkeit vorliege. Anhaltspunkte hierfür könnten sein:
Fehlende Umzäumung des Gartens
Gesamteindruck ergibt, dass der Eigentümer die Gartenanlage einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht hat.
Der vorsichtige Vermieter wird daher künftig erwägen, entsprechende Schilder (Privateigentum/Nutzung nur durch Mieter) aufzustellen, um die Umlage der Gartenkosten nicht zu gefährden.
Der BGH betonte, dass der Vermieter – sollte er zur Umlage berechtigt ist – auch die Kosten zur Beseitigung von durch Dritte verursachte Schäden/Verunreinigungen umlegen kann. Er verwies auf die „Sperrmüllentscheidung“ vom 13.1.2010 – VIII ZR 137/09, wonach auch die Beseitigung von durch Mieter oder Dritte abgestellten Sperrmülls Betriebskosten darstellen. Nichts anderes habe für die Gartenkosten zu gelten. Selbst wenn es nur gelegentlich zu solchen Verunreinigungen komme, ändere dies nichts daran, den grundsätzlich –laufend anfallenden- Kosten der Gartenpflege und Müllentsorgung den Charakter wiederkehrender Kosten zu nehmen.
Gewerberaummiete: Umlage von Grundsteuer/Auslegung einer Klausel
Eine große Warenhauskette mietete ein Ladengeschäft in einem damals noch vom Vermieter zu errichtenden Geschäftshaus in Heilbronn an. Die Übergabe des Grundstücks erfolgte noch vor Fertigstellung des Gebäudes.
Im Mietvertrag fand sich zur Grundsteuer folgende (etwas ungewöhnliche) Regelung:
„Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“
Im Jahr 2009 setzte das Finanzamt die Grundsteuer auf Grundlage eines unbebauten Grundstücks auf rd. 16.000 € fest. Ab dem Jahr 2010 setzte es die Grundsteuer dann auf Grundlage eines bebauten Grundstücks auf rd. 67.000 € fest. Die Differenz zwischen den zunächst festgesetzten Betrag – es ging um rd. 45.000 € - verlangte der Vermieter und berief sich auf die o.g. Klausel.
Der BGH wies die Zahlungsklage des Vermieters ab und gab dem Mieter Recht. Die Klausel zur Grundsteuer sei mehrdeutig, so dass eine Auslegung zulasten des Vermieters erfolge (§ 305 c Abs. 2 BGB). Denn es könne ihr nicht eindeutig entnommen werden, welche Steuergrundlage für die zu zahlende Grundsteuer des Vermieters maßgeblich sei. Einerseits könnte dies der erste Steuerbescheid an sich sein, so dass ab dann jede Verteuerung vom Mieter zu zahlen wäre. Dann müsste der Mieter den Differenzbetrag von rd. 45.000 € fortan zahlen. Es ist aber auch die Auslegung möglich, dass gemeint sein soll, dass mit der maßgeblichen Grundsteuer diejenige gemeint sein soll, die für das bebaute Grundstück festzusetzen ist und die dann erst die Vergleichsgröße für später eintretende Erhöhungen ist. Hierfür spräche insbesondere, dass in der Klausel vom „Objekt“ die Rede ist. Da demnach zwei Auslegungsvarianten in Betracht kämen, ist die, für den Verwender schlechtere Variante zu wählen (§ 305 c BGB). Demnach sei auf den Steuerbescheid auf Grundlage des bebauten Grundstücks als Bezugsgröße abzustellen, so dass der Vermieter die geforderte Differenz zum unbebauten Grundstück nicht verlangen kann.
Wirksame Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale
BGH, Urt. v. 7.6.2016 – VIII ZR 274/15
Mit Urteil vom 10.2.2016 – VIII ZR 137/15 (siehe Rechtsprechungsübersicht 1. Quartal) hatte der BGH im Falle von Betriebskostenvorauszahlungen entschieden, dass es für die wirksame Umlage von Betriebskosten genüge, dass der Mieter laut Mietvertrag „die Betriebskosten“ zu trage habe. Es bedarf weder eine Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder die Bezugnahme auf die BetriebskostenVO.
In dem hier zu entscheidenden Fall ging es nicht um Vorauszahlungen, sondern um eine Betriebskostenpauschale von monatlich 50,00 €. Auch hier genügt es nach Auffassung der BGH, wenn sich aus dem Mietvertrag ergebe, dass der Mieter die Betriebskosten als Pauschale zu zahlen hat. Eine nähere Aufschlüsselung, was unter Betriebskosten gemeint ist, sei nicht erforderlich.
Umfang des Einwendungsausschlusses bei einer Betriebskostenabrechnung
BGH, Urt. v. 11.5.2016 – VIII ZR 209/15
In dem zugrunde liegenden Fall rechnete der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskosten 2011 mit Schreiben vom Juli 2012 ab. In der Abrechnung wurden auf den Mieter auch nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten der Wohnungseigentumsanlage in Höhe von rd. 700 € abgewälzt, so dass sich statt eines Guthabens eine Nachforderung ergab. Erstmals im Jahr 2014 – also nach mehr als 2 Jahren - monierte der Mieter die falsche Abrechnung und forderte den nicht umlagefähigen Teil von rd. 700,00 € zurück. Der Vermieter berief sich auf den 12-monatigen Einwendungsausschluss gem. § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB.
(3) […] Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Der BGH entschied, dass die Betriebskostenabrechnung als Ganzes dem Einwendungsausschluss unterliegt und der Mieter daher auch den Einwand, dass bestimmte Positionen gar nicht umlagefähig sind, binnen eine Jahres nach Zugang der Betriebskostenabrechnung erheben muss. Unterlässt er dies, kann er keine Rückforderungen von etwaig überzahlten Beträgen verlangen.
In dem hier zu entscheidenden Fall gab der BGH dem Mieter aber trotzdem im Wege einer Einzelfallentscheidung gem. § 242 BGB Recht, weil der Vermieter in seinem Anschreiben zur Betriebskosten ausdrücklich darauf hingewiesen hatte, dass die Gemeinschaftskosten nicht umgelegt werden.
Maßstab für verbrauchsabhängige Abrechnung der Abfallbeseitigungskosten
BGH, Urt. v. 6.4.2016 – VIII ZR 78/15
Die Vermieterin teilte den Mietern mit, dass sie künftig die Müllkosten nur noch zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem erfassten Volumen abrechnen werde; zur Erfassung des Volumens und Bedienung der für den Restmüll eingerichteten Abfallschleuse erhalte jede Wohnungseinheit einen Transponder oder Identchip. Auf diese Weise wurden in den Betriebskostenabrechnungen für den Abrechnungszeitraum 2009 für den Mieter und seine Ehefrau 95 Liter und 65 Liter Restmüll erfasst. Ende 2009 teilte die Vermieterin mit, dass die Abfallschleuse noch nicht von allen Haushalten genutzt werde; die gemeindliche Abfallsatzung sehe jedoch ein zu bezahlendes Mindestvorhaltevolumen vor. Daher werde sie für den Restmüll ab dem Jahr 2010 eine Mindestmenge in Ansatz bringen; und zwar für einen Zweipersonenhaushalt 10 Liter pro Woche berechnen, jährlich somit 520 Liter. Der bisherige Verteilerschlüssel werde beibehalten; die Umlage erfolge weiterhin zu 70 % nach individueller Verursachung (unter Berücksichtigung der Mindestmenge) und zu 30 % nach der Wohnfläche.
Das will der Mieter nicht hinnehmen. Er möchte nicht die Mindestmenge, sondern nur die tatsächlich erfasste Schüttmenge zugrunde legen. Diese beziffert er für sich und seine Ehefrau für das Jahr 2010 auf 70 Liter und für das Jahr 2011 auf 60 Liter.
Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Diese sei gem. § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB berechtigt, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung eine angemessene Mindestmenge bei der Verursachung von Restmüll zu berücksichtigen.
(1) […] Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. […]
§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB eröffne für den Vermieter einen gewissen Spielraum für die konkrete Ausgestaltung der Umlage verbrauchs- und verursachungsabhängiger Betriebskosten. Das Gesetz lasse es nicht nur zu, die Umlage solcher Betriebskosten zu 100 % nach erfasstem Verbrauch vorzunehmen, sondern erlaube es auch, bei solchen Betriebskosten in gewissem Umfang verbrauchs- oder verursachungsunabhängige Kostenbestandteile einzubeziehen. Der kombinierte Ansatz einer festen Mindestmüllmenge sei zulässig.
Zwar möge es sein, dass sich hierdurch in gewissem Umfang Mieter benachteiligt sehen, die tatsächlich weniger Abfall produzieren. Die Berücksichtigung einer Mindestmüllmenge sei gleichwohl sachlich gerechtfertigt, weil sie dem Anreiz entgegenwirkt, dass sich einzelne Mieter zur Minimierung ihrer Betriebskosten der Erfassung des Restmülls entziehen, indem sie diesen auf den Standplätzen der Hausmüllcontainer abstellen, die Wertstofftonnen fehlerhaft befüllen oder den Restmüll an anderer Stelle entsorgen, sei es in Nachbarobjekten, öffentlichen Abfallbehältern oder auf Wald- und Freiflächen. Daher sei der Vermieter vorliegend berechtigt gewesen, sich bei dem Abrechnungsschlüssel an der Abfallwirtschaftssatzung der zu orientieren. Denn diese Regelung verfolge den berechtigten Zweck, eine illegale Abfallentsorgung als wirtschaftlich sinnlos erscheinen zu lassen.
Rechtsfolgen einer formularvertraglich vereinbarten Abrechnungsfrist
BGH, Urt. v. 20.1.2016 – VIII ZR 152/15
Der Mietvertrag enthielt zur Abrechnung der Heizkosten folgende Regelung:
„Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen.“
Laut Mietvertrag lief die Heizperiode vom 1. Oktober eines Jahres bis zum 30. April des Folgejahres. Im Oktober 2012 rechnete die Vermieterin über die Heizkosten 2011/2012 ab, welche mit einer Nachforderung zulasten des Mieters schließt. Der Mieter verweigert die Zahlung mit der Begründung, dass die Abrechnung verspätet sei, weil sie bis zum 30. Juni 2012 hätte erfolgen müssen, so dass der Vermieter mit der Nachforderung ausgeschlossen sei.
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Zwar verkürze die mietvertragliche Regelung, wonach die Abrechnungsfrist für die Heizkosten bis zum 30. Juni erfolgen müsse, die Abrechnungsfrist auf 2 Monate, jedoch stelle sie nach der gebotenen Auslegung keine Ausschlussfrist für Nachforderungen dar.
Rechtsfolgen fehlender Vorerfassung bei verschiedenen Nutzergruppen
(hier: Heizkosten)
BGH, Urt. v. 20.1.2016 – VIII ZR 329/14
Die Wohnung einer Mieterin ist mit Heizkostenverteilern ausgestattet. Im Gebäude wird die in den Wohnungen verbrauchte Wärme zum Teil durch Wärmemengenzähler und zum Teil durch Heizkostenverteiler erfasst. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 brachte die Vermieterin bei den Wohnungen, die mit einem Wärmemengenzähler ausgestattet sind, die im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kilowattstunden von den vom Versorger angelieferten Kilowattstunden in Abzug. Der verbleibende Rest an Kilowattstunden wurde auf die mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen umgelegt. Eine Vorerfassung des Verbrauchs der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Nutzergruppe fand nicht statt. Die Mieterin der mit den Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnung kürzte deshalb den sich aus der Heizkostenabrechnung ergebenden Verbrauchskostenanteil um 15 %. Die Vermieterin möchte das nicht akzeptieren und klagte auf Zahlung dieses Betrags.
Der BGH gab dem Mieter Recht. Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2010 entspreche nicht den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Denn in dem Gebäude gebe es zwei unterschiedliche Nutzergruppen (Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler). Für eine ordnungsgemäße Abrechnung hätte deshalb nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV zunächst der Verbrauchsanteil der jeweiligen Nutzergruppe vorerfasst und anschließend dieser Verbrauch auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07). Das sei nicht geschehen, so dass die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2010 inhaltlich fehlerhaft sei und der Mieterin daher ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV zustünde.
Der BGH stellt klar, dass diese 15%-Kürzung direkt auf der Grundlage der unzutreffenden Abrechnung erfolgen kann und nicht etwa auf Grundlage einer neu zu erstellenden Heizkostenabrechnung auf Grundlage der Kostenverteilung nach Wohnfläche.
Der BGH stellt zudem zum Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV klar, dass die Kürzung von dem gesamten auf den Mieter entfallenden Kostenanteil zu berechnen ist. Das sind die ausgewiesenen Gesamtkosten für den Posten "Heizung", nicht nur die reinen Verbrauchskosten.
(2) Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Absatz 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. […]
BGH, Urt. v. 24.8.2016 - VIII ZR 261/15
Der Vermieter eines Mehrparteienhauses erstellt eine Heizkostenabrechnung nach einer „Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft“ ohne weitere Angaben. Der Mieter hält die Heizkostenabrechnung schon für formell unwirksam, weil der Vermieter in der Abrechnung nicht mitgeteilt habe, dass sowohl der Gesamtverbrauch des Hauses als auch der Verbrauch seiner Wohnung auf Grundlage des gemessenen Verbrauchs in einem Teil der Wohneinheiten geschätzt wurde.
Der Bundesgerichtshof gibt dem Vermieter Recht: die Heizkostenabrechnung sei formell wirksam.
Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung sei es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es bedürfe deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann.
In Bezug auf die Anforderungen von Betriebs- oder Heizkostenabrechnung gibt sich der BGH weiterhin sehr vermieterfreundlich. Ob die Verteilung der Heizkosten korrekt erfolgte oder nicht, ist Frage der inhaltlichen Wirksamkeit der Abrechnung. Hier kann der Vermieter auch noch nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist eine Korrektur vornehmen, wobei dann freilich eine mögliche Nachzahlung begrenzt ist auf den, innerhalb der Abrechnungsfrist angegebenen Betrag.

References: BGH 
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 § 2
 § 27
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 BGH 
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 § 556
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 § 242
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 § 556

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 § 12
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