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⭐AS REGRAS BÁSICAS DO CONDOMÍNIO
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Rebeca Ramires de Almada
1 2 3 Um olhar sobre AS REGRAS BÁSICAS DO CONDOMÍNIO Redacção: Joaquim Rodrigues da Silva e João Mendes Projecto gráfico: Paulo Fernandes e Alexandra Lemos Capa: ID Comunicação e Publicidade Paginação: Alexandra Lemos Coordenação editorial: João Mendes 2006 DECO PROTESTE, Editores, Lda. Todos os direitos reservados por: DECO PROTESTE, Editores, Lda. Av. Eng. Arantes e Oliveira, 13, 1.º LISBOA Tel Correio electrónico: Internet: Depósito legal n.º /06 ISBN ª edição: Abril de 2006 Reimpressão: Janeiro de 2007 / exemplares Impressão: LESAFFRE 2, Rue du Follet B-7540 Tournai (Kain) Bélgica Esta publicação, no seu todo ou em parte, não pode ser reproduzida ou transmitida por qualquer forma ou processo, electrónico, mecânico ou fotográfico, incluindo fotocópia, xerocópia ou gravação, sem autorização prévia e escrita da editora. A DECO PROTESTE publica também: Pro Teste Revista mensal de informação geral ao consumidor Teste Saúde Revista bimestral de informação sobre saúde e bem-estar Dinheiro & Direitos Revista bimestral sobre assuntos económicos e jurídicos Poupança Quinze Boletim quinzenal de informação sobre aplicações financeiras Poupança Acções Boletim semanal de informação sobre o mercado de acções4 Um olhar sobre... AS REGRAS BÁSICAS DO CONDOMÍNIO Responsável técnico: Joaquim Rodrigues da Silva, jurista e coordenador técnico da revista Dinheiro & Direitos5 Nota do editor Ao longo dos anos, a DECO PROTESTE tem vindo a publicar guias sobre temas tão diversos como os direitos dos cidadãos, a saúde e o bem-estar ou o consumo e a vida prática, ajudando muitos dos seus associados a resolver as mais variadas questões do dia-a-dia. Com a colecção Um olhar sobre, pretendemos dar a conhecer aos consumidores alguns desses guias, através da selecção de diversos temas neles abordados. Desta vez, decidimos destacar o Guia do Condómino, uma obra de utilidade inegável para quem vive em propriedade horizontal mesmo para os que preferem ter uma atitude mais passiva nesta área! Nas páginas seguintes, encontrará uma selecção de temas que certamente irá despertar o seu interesse e talvez encontre até resposta a questões que já tinha colocado antes: o que é a propriedade comum? como é escolhido o administrador? quais os cuidados a ter com as obras realizadas no condomínio? como obter um financiamento para as obras? Sumário Direitos e deveres dos condóminos Obras no condomínio O que é um condomínio? 3 A génese dos condomínios 4 O título constitutivo 4 A propriedade comum 6 Administração do condomínio O administrador 7 Designação: uma tarefa difícil 7 Quais as competências do administrador? 9 O recurso aos tribunais 13 Exoneração 14 O acompanhamento das obras 15 Cuidados a ter com empreitadas 16 Gestão financeira do condomínio Financiamento de obras 21 Empréstimos bancários 21 O Programa RECRIPH 23 O Programa SOLARH 25 Modelo Contrato de empreitada de imóvel 286 Direitos e deveres dos condóminos Quando se compra uma casa integrada num condomínio, adquire-se algo mais do que o espaço que se encontra para além da porta de entrada: as escadas, os terraços, os elevadores e até a porta da rua pertencem, conjuntamente, a todos os condóminos. Isso significa que há direitos e deveres, relativamente a esses espaços, que afectam de igual forma todos os proprietários. Por outro lado, o simples facto de viverem em condomínio faz que, mesmo quando se encontram nas suas próprias casas, tenham de respeitar um certo número de regras indispensáveis a uma sã convivência. Neste capítulo, vamos examinar os principais direitos e deveres que assistem aos condóminos nas suas relações quotidianas e, também, as soluções que se poderão encontrar para resolver os eventuais conflitos. O que é um condomínio? Vejamos, antes de mais, como nasce e em que consiste um condomínio. Como se sabe, não basta que os andares de um prédio sejam habitados por diferentes famílias para que este constitua um condomínio. Para que tal aconteça, é necessário introduzir as noções de compropriedade e de propriedade exclusiva. Ou seja: um condomínio existe quando um edifício ou conjunto de edifícios estão divididos em partes perfeitamente distintas (as fracções autónomas), pertencentes a diferentes pessoas; e, ao mesmo tempo, integram espaços que são de todos. Assim, um prédio que pertença a um só indivíduo e cujos andares estejam arrendados não constitui, obviamente, um condomínio; nem, tão-pouco, uma moradia em que vários familiares vivam em diferentes fracções, se estas não tiverem sido legalmente divididas.7 A S R E G R A S B Á S I C A S D O C O N D O M Í N I O A génese dos condomínios Na origem do condomínio está a constituição da propriedade horizontal. A situação mais comum é que o edifício seja construído já com a intenção de se fazer dele um condomínio. Mas nem sempre é assim: por exemplo, um senhorio pode desistir de o ser e decidir vender cada andar autonomamente; o proprietário de um prédio pode optar por dividi-lo, já que isso lhe permitirá ganhar mais dinheiro do que vendendo-o por inteiro. Noutros casos, a propriedade horizontal até pode ser uma solução para certos problemas. Imaginemos, por exemplo, que os quatro filhos de um determinado proprietário herdavam um prédio de quatro andares. Em princípio, esse facto faria deles comproprietários de todo o prédio e, portanto, todos passariam a ser donos de todos os andares. Mas é provável que a situação não lhes agradasse e que preferissem autonomizá-los, de forma que cada um pudesse exercer os seus direitos relativamente a apenas uma das habitações. Para que tal fosse possível, seria necessário, antes de mais, requerer uma vistoria à câmara municipal. Os técnicos da câmara teriam de verificar, entre outros aspectos, se as fracções respeitavam as condições necessárias, o que aconteceria se todas fossem independentes e isoladas entre si e possuíssem uma saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. Cumpridos estes requisitos, seria ainda necessário fazer uma visita ao notário, a fim de se proceder a escritura pública da constituição da propriedade horizontal (mas esta também pode ser constituída por outras vias, como, por exemplo, através de uma acção judicial). Depois, seguir-se-ia, na repartição de finanças, a inscrição de cada fracção na matriz predial, e o respectivo registo, na Conservatória do Registo Predial. O título constitutivo Dá-se o nome de título constitutivo ao documento, formalizado, normalmente por escritura pública, que atesta a passagem a propriedade horizontal de um edifício ou conjunto de edifícios. Dele devem constar a descrição das várias fracções e o valor atribuído a cada uma delas, em termos de percentagem ou permilagem. Por exemplo: a fracção R compõe-se de quatro assoalhadas, cozinha, duas casas de banho, despensa, hall, duas varandas e arrecadação número dezasseis no sótão, com o valor atribuído de 100 mil euros, a que corresponde a permilagem de trinta e seis. O título constitutivo também pode conter o regulamento do condomínio e referências à utilização a dar a cada fracção ou às partes comuns e à forma de resolução dos eventuais conflitos entre condóminos. Trata-se, portanto, de um documento de importância fundamental.8 D I R E I T O S E D E V E R E S D O S C O N D Ó M I N O S Normas válidas para todos. As disposições do título constitutivo são incontornáveis. Este entendimento é confirmado, entre outras, por uma decisão que o Tribunal da Relação do Porto proferiu em 1986: o título constitutivo gera a autonomização das fracções do imóvel e define o estatuto da propriedade horizontal, sempre que nele se estabeleçam regras que completem o regime legal ou dele se afastem. Estas regras adquirem força normativa, vinculando, desde que registadas, os futuros adquirentes, independentemente da sua concordância. Ou seja: todos são obrigados a cumprir as regras definidas no título constitutivo, mesmo que não residissem no edifício na altura da sua elaboração. Como alterá-lo? O título constitutivo pode ser alterado, desde que os condóminos estejam de acordo com as modificações propostas. Para isso, todos devem assinar a respectiva escritura pública ou a acta da assembleia em que o acordo ficou decidido (de forma que o administrador possa representar todo o condomínio). Se assim não for, as alterações não serão válidas. Com efeito, a experiência mostra que não vale a pena recorrer aos tribunais para tentar dobrar um condómino pouco sensível à vontade da maioria, no que toca O título constitutivo é o documento-base dos edifícios constituídos em propriedade horizontal.9 A S R E G R A S B Á S I C A S D O C O N D O M Í N I O a eventuais alterações ao título constitutivo. Em 1984, por exemplo, o Tribunal da Relação de Lisboa resolveu uma dessas situações de litígio, declarando que, uma vez que as alterações dependem do acordo de todos, o tribunal não tinha competência para dispensar o consentimento de um dos condóminos. Nulidade do título. O título constitutivo também pode ser declarado nulo, se não mencionar, por exemplo, a individualização das fracções e o seu valor relativo. Ou, então, se definir utilizações diferentes das que constavam do projecto aprovado pela câmara municipal. Foi o que aconteceu em 1984, quando o Supremo Tribunal de Justiça considerou nula uma disposição em que uma dependência era apresentada como fracção autónoma, quando, no projecto aprovado, era referida como gabinete da administração e, portanto, parte comum do edifício. A nulidade do título constitutivo pode ser requerida por qualquer condómino ou, então, pelo Ministério Público (a pedido, por exemplo, da câmara do município onde o edifício está integrado). A propriedade comum Como vimos, um condomínio integra, obrigatoriamente, espaços de propriedade privada (as fracções autónomas) e outros de propriedade partilhada (as partes comuns). Para ajudar a evitar confusões, a lei definiu uma lista destes últimos: solo, alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do edifício; telhado (ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso específico de uma fracção); entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; instalações gerais da água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes. Se o título constitutivo nada indicar em contrário, consideram-se ainda comuns: pátios e jardins anexos ao edifício; elevadores; dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro; garagens ou outros lugares de estacionamento; em geral, todos os espaços que não sejam definidos no título constitutivo como sendo de uso exclusivo de um dos condóminos. Convém ter em conta que, nestes últimos casos, trata-se apenas de uma presunção, que pode ser confirmada ou não pela análise de cada situação concreta.10 Administração do condomínio Para que, num condomínio, tudo corra bem, não basta que cada um se preocupe apenas com a sua própria casa. Existem espaços comuns que a todos pertencem e que também necessitam de cuidados permanentes. A satisfação dessas necessidades implica decisões inadiáveis, compromissos irrecusáveis, despesas inevitáveis. Nenhum condómino pode alhear-se dessa realidade, sob pena de ele próprio vir a sofrer as consequências que uma gestão deficiente do condomínio acarretaria. É por isso que a assembleia de condóminos, onde todos são chamados a participar, é o órgão de administração mais importante no condomínio. A ela cabem as decisões de maior responsabilidade, sendo o administrador, na prática, o executante das decisões tomadas. A assembleia e o administrador são, portanto, as duas peças fundamentais na gestão de um condomínio. Vejamos concretamente em que consistem e que poderes lhes estão atribuídos. O administrador O administrador é, na sua qualidade de executante das decisões da assembleia e de responsável pela gestão corrente do edifício, uma figura fulcral em qualquer condomínio. No entanto, a sua escolha suscita, muitas vezes, diversos problemas. Por um lado, todos têm consciência da importância das funções a desempenhar; por outro, poucos estão na disposição de as exercer. Designação: uma tarefa difícil Em princípio, o administrador é eleito pela assembleia de condóminos. No entanto, como nem sempre aparecem candidatos dispostos a aceitar tal tarefa, a lei e a cria-11 A S R E G R A S B Á S I C A S D O C O N D O M Í N I O tividade dos condóminos criaram processos que permitem ultrapassar as eventuais situações de impasse. Recurso a empresas. Em primeiro lugar, não é indispensável que o administrador seja um dos condóminos. Caso não surjam voluntários, a assembleia pode contratar alguém para exercer essa função ou, até, uma empresa. Aliás, hoje em dia, não são raras as empresas que se dedicam à gestão de condomínios. Remuneração. Existe também a possibilidade de o cargo de administrador, mesmo sendo exercido por um dos condóminos, ser remunerado, o que pode constituir um estímulo suplementar. Cabe à assembleia decidir se quer ou não enveredar por esse caminho e, em caso afirmativo, definir o montante a pagar. Continuidade. A lei antecipou igualmente o problema da continuidade do cargo. Por vezes, o mandato de um administrador chega ao fim (salvo decisão em contrário, os mandatos têm a duração de um ano, mas podem ser renovados sem limite) e a pessoa em causa não tem intenções de continuar. No entanto, ninguém mostra vontade de o substituir. Nessas condições, o condomínio corre o risco de ficar sem gestão, o que poderia acarretar graves prejuízos. Se o poder caísse na rua, quem velaria pela limpeza do edifício, quem se responsabilizaria pela eventual reparação da fechadura da porta do prédio? Para evitar este tipo de situações, a lei determina que o administrador se mantenha em funções até que um seu sucessor tenha sido eleito ou nomeado e esteja em condições de o substituir. Nomeação por tribunal. Em caso de necessidade, os tribunais podem intervir. Se nenhuma das medidas anteriores resultar, qualquer condómino pode tentar resolver o impasse, solicitando ao tribunal que nomeie o administrador. Administração provisória. Em situações de necessidade absoluta por exemplo, enquanto decorrer o processo judicial de nomeação a lei determina que a função de administrador a não ser que outro condómino manifeste vontade de exercer o cargo seja obrigatoriamente desempenhada, a título provisório, pelo condómino cuja fracção represente a maior percentagem do capital investido no edifício. Na eventualidade de haver mais que um condómino em igualdade de circunstâncias, isto é, com idênticas percentagens, essa obrigação recairá sobre aquele a que corresponda a primeira letra, por ordem alfabética, na descrição das fracções constante do registo predial. Administração colectiva. Outra possibilidade é a eleição ou nomeação de dois ou mais administradores. Como, nesse caso, é possível repartir as tarefas de forma equilibrada, o desempenho da função de administrador torna-se menos exigente e, portanto, mais leve. Aliás, sobretudo nos edifícios que possuam muitas fracções autónomas, é sempre desejável que haja mais do que um administrador.12 A d m i n i s t r a ç ã o d o c o n d o m í n i o Nomeação sucessiva. Os próprios condóminos foram encontrando, muitas vezes, alternativas para as situações de impasse. É o caso, por exemplo, da nomeação sucessiva, em que o primeiro mandato é exercido pelo proprietário da fracção A, o segundo pelo da fracção B e assim sucessivamente. Administrador suplente. Ultimamente, muitos condomínios têm optado também por nomear um administrador suplente, de forma a precaver situações em que o administrador principal, por alguma razão de força maior, fique impedido de exercer o cargo: doença grave, ausência prolongada no estrangeiro, venda da casa, etc. Quais as competências do administrador? Como dissemos, o papel do administrador é de fundamental importância na vida do condomínio. Isso advém sobretudo das funções que lhe compete exercer, bem como das responsabilidades que tem de assumir. Eis uma lista das competências que a lei atribui a quem exerce o cargo de administrador (o que não impede que a assembleia de condóminos lhe atribua outras): convocar a assembleia de condóminos; elaborar o orçamento anual e o relatório de contas do ano anterior e submetê- -los a aprovação; verificar a validade do seguro contra o risco de incêndio, propor o montante do capital seguro e proceder, eventualmente, à sua actualização; fazer a cobrança das receitas e efectuar o pagamento das despesas comuns (veja, adiante, o título Obrigações para com os empregados). Se algum dos condóminos não pagar as quotas, é também ao administrador que compete tomar as providências necessárias; proceder a todos os actos formais relativos aos bens comuns. Por exemplo, se o condomínio decidir arrendar uma parte comum, cabe ao administrador entregar um exemplar do contrato às Finanças e, se necessário, proceder ao seu registo; regular o uso dos bens comuns e a prestação de serviços de interesse comum. Porém, neste particular, convém referir que as decisões do administrador não podem ir contra a vontade expressa pela maioria da assembleia. Por exemplo, se o administrador pretender limitar a utilização de uma sala comum a determinadas horas do dia e a maioria dos condóminos entender que não deve haver restrições, será a posição destes que prevalecerá; executar as decisões tomadas pela assembleia; representar o condomínio perante as autoridades administrativas e judiciais; zelar pelo correcto cumprimento do regulamento do condomínio e de outras disposições legais e administrativas. Por exemplo, se a câmara municipal emitir uma ordem relativa ao edifício, compete ao administrador tomar todas as providências necessárias à sua execução; informar os condóminos de todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas;13 12 A S R E G R A S B Á S I C A S D O C O N D O M Í N I O máscaras, detergentes, etc.), pagar o subsídio de férias e de Natal e garantir o gozo de, pelo menos, 22 dias úteis de férias. Os contratos de serviço doméstico não precisam de ser celebrados por escrito, a não ser que sejam a termo. Neste caso, tanto pode tratar-se de termo certo circunstância em que a duração não pode ser superior a 1 ano ou incerto, quando aquela depende do motivo da contratação. Além da identificação dos intervenientes, é fundamental estipular o prazo (quando a termo certo) e a razão que o exige. No entanto, mesmo quando o contrato não é a termo, pode haver vantagens em celebrá-lo por escrito, designadamente quando se pretenda definir sem equívocos a natureza das tarefas ou atribuir outros benefícios ao trabalhador, além do salário. O período experimental é de 90 dias, salvo se as partes entenderem reduzi-lo ou até eliminá-lo. No que respeita aos contratos de prestação de serviços, é conveniente celebrá-los sempre por escrito, estipulando, entre outras coisas, a natureza dos serviços a realizar, o número de pessoas que deverão prestá-los e a forma e prazo para a rescisão. Independentemente do tipo de contrato, cabe ao administrador garantir o cumprimento dos direitos e deveres do condomínio, atendendo ao que for decidido pela assembleia. O papel punitivo do administrador Estando incumbido de zelar pelos interesses do condomínio, o administrador é obrigado, por vezes, a agir contra alguns condóminos ou contra terceiros. Para cumprir adequadamente essa função, tem de dispor de alguns mecanismos que poderão persuadir os faltosos a rever as suas atitudes. Normas de utilização. Em primeiro lugar, a inclusão, no regulamento do condomínio, de certas reservas quanto à utilização das partes comuns é uma precaução bastante útil, que pode contribuir para evitar comportamentos menos próprios. A aprovação de tais reservas é da competência da assembleia de condóminos, mas cabe ao administrador zelar para que todos as respeitem. Sanções. Em segundo lugar, a introdução de sanções, nomeadamente de multas em dinheiro, é uma alternativa a ponderar. O administrador, de acordo com o que tiver sido fixado pelo regulamento ou pela assembleia de condóminos, poderá aplicar essas multas a quem faça mau uso dos bens comuns ou não cumpra a lei, o regulamento, as deliberações das assembleias ou as decisões da administração.14 A d m i n i s t r a ç ã o d o c o n d o m í n i o 13 A lei determina que as penalidades não excedam, em cada ano, 25% do rendimento colectável anual da fracção do infractor. O valor desse rendimento consta, em princípio, da caderneta predial. O recurso aos tribunais Em última instância, existe a possibilidade de recorrer aos tribunais, para que estes ajudem a resolver o conflito. Para facilitar as coisas, a lei admite que o administrador possa representar todo o condomínio. Imaginemos, por exemplo, que um condómino se recusa a pagar a sua parte das despesas com obras de conservação do edifício. Esgotadas as outras vias, o administrador poderá tomar a iniciativa de propor uma acção em tribunal contra o condómino em falta. Para isso, bastar-lhe-á contactar um advogado e apresentar a acta da assembleia que atesta a existência da dívida. Há casos, porém, em que o administrador necessita de uma autorização especial (pode recorrer-se a uma procuração com poderes especiais) dos restantes condóminos para poder agir: aqueles em que esteja em causa a posse ou a propriedade dos bens comuns. Por outro lado, o administrador não tem qualquer legitimidade, nessa qualidade, para propor acções em tribunal que digam respeito ao destino dado a uma fracção autónoma. Se alguém utilizar a fracção que adquiriu para fins diferentes dos estabelecidos no título constitutivo, por exemplo, é a cada condómino que compete tomar medidas, e não ao administrador. E, neste caso, para efeitos judiciais, nem uma autorização da assembleia pode mudar as coisas, pois as fracções autónomas também não são da sua competência. Convém ter em conta que o administrador também pode representar o condomínio na qualidade de réu, desde que a acção judicial tenha por objecto as partes comuns do edifício. Imaginemos, por exemplo, que a execução de obras de inovação no patamar de uma escada acabou por prejudicar seriamente a fracção de um condómino que, ainda por cima, não tinha aprovado essas obras. Se esse morador decidir propor uma acção contra o condomínio, este poderá ser representado em tribunal pelo administrador. Há, porém, que distinguir as situações em que o administrador pode ser directamente responsabilizado por uma falha por não cumprir correctamente as suas obrigações daquelas em que essa responsabilidade deve ser atribuída a todo o condomínio.15 14 A S R E G R A S B Á S I C A S D O C O N D O M Í N I O Por exemplo, o Tribunal da Relação de Lisboa considerou, em 1983, que se um administrador não pagar o salário do porteiro, como lhe compete, é a ele que se deverão pedir contas por esse facto. No entanto, em 1989, o mesmo tribunal defendeu que, como as obras de impermeabilização de um terraço de cobertura competem a todos os condóminos, não se pode atribuir à administração qualquer responsabilidade pelos danos provocados pela infiltração de águas da chuva. Isto no caso de se provar que o administrador não tinha conhecimento da possibilidade dessa infiltração. Finalmente, também não há nada que impeça que qualquer condómino tome, em determinados casos, a iniciativa nesta matéria. Em 1985, o Supremo Tribunal de Justiça considerou que qualquer condómino pode propor acções em tribunal, quando se trate de defender a integridade das partes comuns. Esta legitimidade advém-lhe do facto de ser comproprietário e, portanto, ter interesses pessoais nas mesmas. A legitimidade do administrador para agir nesses casos parece, portanto, não estar em contradição com a possibilidade de intervenção individual. No entanto, quer enquanto réu, quer na qualidade de proponente da acção, é sempre recomendável que, em tais situações, contacte um advogado. Em alternativa aos tribunais, e para a generalidade das situações que descrevemos atrás, há a possibilidade de recorrer aos julgados de paz, nas localidades em que se encontrem em funcionamento. Exoneração Infelizmente, nem sempre o administrador corresponde às expectativas dos condóminos. A sua actuação pode desagradar-lhes ou até ser prejudicial aos seus interesses. Quando isso acontece, a solução pode passar pela exoneração, ou seja, a destituição do administrador. Nesse caso, o procedimento é, de certa forma, semelhante ao que leva à sua designação. Primeiro, é necessário convocar a assembleia de condóminos. A intenção de exoneração do administrador deve constar da ordem de trabalhos da reunião. Como referimos, esta pode ser convocada por um grupo de condóminos que representem, pelo menos, um quarto do valor investido no edifício. Depois, bastará votar favoravelmente a proposta de exoneração e registar o resultado na acta. Se não for possível reunir um número de condóminos suficiente para a convocatória, é possível requerer ao tribunal que o faça. Se ficar demonstrado que o administrador praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções, o próprio tribunal poderá decretar a exoneração e, em certas circunstâncias, obrigá-lo a indemnizar o condomínio. Neste caso, qualquer condómino, isoladamente, tem legitimidade para propor a acção.16 Obras no condomínio Um dos aspectos que mais dificuldades traz a quem vive num condomínio é, sem dúvida, a questão das obras. Por um lado, há as obras necessárias, e até obrigatórias, que têm a ver com a conservação do edifício e, portanto, com a manutenção do património; por outro, existe por vezes o desejo de melhorar o que já existe, criando novas estruturas e novos espaços, que nem sempre recebem a aprovação de todos. Finalmente, há também as modificações que cada condómino gostaria de fazer na sua própria casa e que, em determinadas situações, podem colidir com os direitos dos outros condóminos ou com a utilização previamente definida para essa fracção (que consta do título constitutivo). Em qualquer das situações apontadas, há regras a cumprir, precauções a tomar, dificuldades a prever. Para que tudo corra bem, é necessário que quer se trate de uma obra promovida por todo o condomínio, quer por um condómino isolado se tenha o cuidado de acautelar a viabilidade técnica e legal das obras. Mais: é necessário definir bem de que tipo de obra se trata, pois disso poderá depender a sua aprovação. Por outro lado, é preciso ter em conta que, mesmo que a obra receba as licenças necessárias e respeite todas as regras, há coisas que podem correr mal durante a sua execução e até depois de a mesma estar concluída. O presente capítulo tem por objectivo ajudar todos os que vivem em condomínio a lidar com esta importante questão. O acompanhamento das obras Se tiver sido contratada uma empresa para fazer as obras (atenção: nunca se esqueça de pedir um orçamento prévio, por escrito!), esta encarregar-se-á, em princípio, de tomar as providências necessárias para que tudo corra bem. No entanto, o condomínio ou o condómino podem ter interesse em acompanhar17 18 A S R E G R A S B Á S I C A S D O C O N D O M Í N I O uma obra relacionada com revestimentos em pedra, bastará exigir a subcategoria estuques, pinturas e outros revestimentos. Depois, há ainda que ter em conta a classe a que pertence o empreiteiro. As classes estão escalonadas entre 1 e 9, de acordo com o valor da obra: por exemplo, a classe 1 corresponde a obras até 155 mil euros, a classe 2 até 310 mil euros, etc. Em síntese: se pretende fazer uma obra com um valor superior a euros (valores para 2007), o consumidor deve exigir o alvará ao empreiteiro e apurar se as autorizações dele constantes são adequadas à tarefa a realizar, bem como se está integrado numa classe compatível com os custos envolvidos. SUBEMPREITADAS Tendo em consideração que há a possibilidade de um empreiteiro não deter todas as autorizações necessárias para, por exemplo, construir uma casa, a lei prevê a possibilidade de aquele recorrer a subempreiteiros com essas autorizações. A subempreitada resulta de um contrato em que outro empreiteiro se obriga, perante o empreiteiro contratado, a realizar a obra a que este se encontra vinculado, ou parte dela. Em regra, a possibilidade de recorrer a um subempreiteiro está dependente do acordo do dono da obra ou de a mesma ter sido prevista no contrato de empreitada. Da subempreitada não resulta, porém, a transferência da responsabilidade pela obra para o subempreiteiro. Isto é, o empreiteiro continua a ser responsável perante o dono da obra pela correcta execução da mesma, tanto no que respeita a defeitos que esta apresente como a eventuais indemnizações a pagar. Quando muito, o empreiteiro poderá exigir depois ao subempreiteiro as compensações que entender. Regra geral, estão proibidas quaisquer outras prestações de serviços para a execução da obra. Os empreiteiros que se dediquem a obras de valor inferior a euros dependem de um título de registo no IMOPPI. Mas, tal como acontece com os alvarás, neste caso também há que ter conta a natureza da tarefa: por exemplo, se pretende alterar a cor da fachada do edifício, deve exigir um registo para esse efeito, não servindo para nada que lhe apresentem uma autorização para trabalhos em esgotos e canalizações. Há ainda que ter em conta que os detentores destes títulos de registo têm limitações quanto à natureza das obras que podem realizar, nomeadamente: alvenarias, rebocos e assentamento de cantarias; estuques, pinturas e outros revestimentos; carpintarias; trabalhos em perfis não estruturais; canalizações e condutas em edifícios; instalações sem qualificação específica; calcetamentos; ajardinamentos; instalações eléctricas de utilização de baixa tensão;18 O B R A S n o c o n d o m í n i o 19 infra-estruturas de telecomunicações; sistemas de extinção de incêndios, segurança e detecção; armaduras para betão armado; cofragens; impermeabilizações e isolamentos. Como é óbvio, os requisitos para a atribuição de um alvará são bem mais exigentes do que o simples registo. Refira-se que, em ambos os casos, existe a possibilidade de fiscalização por parte dos donos das obras. Sempre que forem detectadas situações que ponham em risco a boa execução de uma obra por motivos imputáveis ao empreiteiro ou a um subempreiteiro, os factos devem ser comunicados ao IMOPPI. Essa informação será tida em conta na avaliação doa profissionais em questão. A execução Quer se trate de uma inovação, ampliação ou remodelação, deve existir um projecto de obra, elaborado por um técnico habilitado para o efeito, bem como as devidas licenças ou autorizações. Também deve haver um orçamento escrito, a anexar ao contrato de empreitada, que discrimine os valores a pagar. Na posse desta documentação, o empreiteiro deve executar a obra em conformidade com o projecto, sem defeitos que excluam ou reduzam o seu valor ou a aptidão para o fim a que se destina. Em princípio, os materiais e as ferramentas necessárias à execução da obra devem ser fornecidos pelo empreiteiro, salvo se tiver sido acordado algo diferente. Os materiais devem corresponder às características da obra e não podem ser de qualidade inferior à média. É admissível que o dono da obra opte por chamar a si a responsabilidade pela entrega dos materiais, se achar que consegue obtê-los a um preço inferior ou preferir controlar essa área. Nesse caso, como é óbvio, os custos correspondentes não integrarão o orçamento. A fiscalização Como vimos, o acompanhamento e fiscalização da obra é indissociável da sua execução. O dono da obra, ou alguém por ele designado para o efeito, tem o direito de fiscalizar a obra, desde que não prejudique o seu andamento. A fiscalização permite a detecção precoce de eventuais erros e, por inerência, a sua correcção atempada, o que poderá evitar gastos acrescidos, tanto de tempo como19 20 A S R E G R A S B Á S I C A S D O C O N D O M Í N I O de dinheiro. Por exemplo, permite evitar erros que poderiam inviabilizar a aceitação da obra aquando da vistoria efectuada pela câmara municipal. Por outro lado, o dono da obra tem, como vimos, a possibilidade de responsabilizar o empreiteiro ou o subempreiteiro junto da entidade que lhes atribui a necessária autorização o IMOPPI. O dono da obra pode desistir da empreitada em qualquer altura. Contudo, a não ser que haja algo a imputar ao empreiteiro cuja gravidade justifique a resolução do contrato, pode ter de indemnizar o empreiteiro pelo tempo despendido e pelos gastos efectuados, bem como pelos proveitos que deixará de auferir. CONTRATOS COMO MANDA A LEI Nos termos da lei, tanto os contratos de empreitada como os de subempreitada, cujo valor ultrapasse euros, devem ser celebrados por escrito e deles devem constar os seguintes elementos: identificação completa dos intervenientes, incluindo, entre outros, número de pessoa colectiva, estado civil (quando for o caso) e domicílio; se se tratar de uma sociedade, a respectiva sede social e, se for caso disso, as filiais que interessem à execução do contrato, os nomes e identificação dos gerentes, administradores ou outras pessoas com poderes para obrigar a sociedade; identificação dos alvarás; identificação e especificação técnica da obra; valor do contrato; prazo de execução; forma e prazos de pagamento. A DECO criou uma minuta de contrato, destinada a garantir uma relação equilibrada entre o dono da obra e o empreiteiro, que reproduzimos na pág. 28. Caso disponha de acesso à Internet, também pode descarregá-la do sítio20 Gestão financeira do condomínio A correcta administração do condomínio obriga a estar particularmente atento a alguns dos aspectos financeiros que nela se encontram envolvidos. Por um lado, existem as prestações entregues pelos condóminos, que é necessário gerir convenientemente; por outro, há a responsabilidade de zelar pelo património comum, prevendo tanto a sua natural degradação como a eventual ocorrência de qualquer fatalidade que o possa danificar. Neste capítulo, abordamos as principais formas de o condomínio dar resposta às necessidades acima referidas: a constituição de contas bancárias apropriadas para cada fim, o financiamento de obras e a contratação de seguros adequados. Financiamento de obras Como referimos, é obrigatório fazer obras nos condomínios de 8 em 8 anos. No entanto, pode acontecer que, chegado esse momento, não tenha sido possível reunir a totalidade da verba necessária. Além disso, a assembleia de condóminos pode, em qualquer altura, decidir fazer outro tipo de obras. Vejamos quais as possibilidades de financiamento. Empréstimos bancários À partida, o mais simples seria, obviamente, a possibilidade de se obter um empréstimo para obras com base na conta poupança-condomínio. No entanto, isso não é fácil. Os bancos costumam justificar a sua relutância com o facto de não disporem de garantias para a atribuição do crédito, já que os condomínios raramente têm património adequado para o efeito. Exibir mais
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