Source: https://www.mesec.cz/clanky/jak-vypovedet-najem-za-neplaceni-a-nasledne-vyklidit-byt/
Timestamp: 2018-02-19 00:17:21+00:00

Document:
Jak vypovědět nájem za neplacení a následně vyklidit byt? - Měšec.cz
Měšec.cz » Bydlení » Jak vypovědět nájem za neplacení a následně vyklidit byt?
Richard W. Fetter 13. 7. 2017
Jak se bránit nájemníkům, kteří vám neplatí za byt? Jak jim platně vypovědět nájem a jak následně vyklidit byt?
V předchozím článku jsme se zabývali tím, co si pronajímatel „vezme“ na nájemnících, když mu dluží peníze, jaké sankce může využít za neplacení nájemného z bytu.
V dnešním článku se budeme zabývat dalším logickým krokem v této situaci, tedy jak vypovědět nájem za neplacení a jak následně vyklidit byt.
Výpověď za neplacení až po 3 měsících, ale okamžitá
Zrušený občanský zákoník stanovil v § 711 odst. 2 písm. b), že v případě, kdy nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, může mu být ukončen nájemní vztah výpovědí. Výpovědní lhůta činila podle ust. § 710 odst. 2 dosavadního občanského zákoníku 3 měsíce. Skončil-li nájemní poměr u uvedeného důvodu, zajišťoval pronajímatel nájemci přístřeší, tedy dočasné ubytování do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, nejdéle však na dobu 6 měsíců (viz ust. § 712 odst. 5 zrušeného občanského zákoníku). Nájemce navíc nebyl povinen byt vyklidit, pokud podal ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a nebylo pravomocně skončeno soudní řízení o něm (viz ust. § 711 odst. 4 dosavadního občanského zákoníku). Proto bylo vystěhování neplatičů velmi problematické.
Vyklizení bytu do měsíce po výpovědi?
Nový občanský zákoník je přísnější, když stanoví v § 2291 odst. 1, že poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byl odevzdal zpět, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu, přičemž v ust. § 2291 považuje za porušování povinnosti nájemce zvlášť hrubým způsobem to, když nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň 3 měsíců. Bytové náhrady se neposkytují.
Nájemce sice má právo podat podle ust. § 2290 nového občanského zákoníku (NOZ) návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, námitky proti výpovědi však již nejsou hmotně právní překážkou vyklizení bytu (srovnej ust. § 711 odst. 4 dosavadního občanského zákoníku a ust. § 2290 NOZ). I přes absenci ustanovení o odkladu vykonatelnosti povinnosti se vystěhovat z bytu v nové právní úpravě, na rozdíl od té dosavadní, očekávám, že soudy budou, aspoň zpočátku, k nájemcům vesměs shovívavé a nebudou k případnému návrhu pronajímatele ukládat povinnost byt vyklidit, dokud nebude řízení o přezkoumání platnosti výpovědi pravomocně skončeno.
Návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi je jedinou obranou nájemce před neplatnou nebo neodůvodněnou výpovědí z nájmu. V případě, že by soudy k návrhu pronajímatele bez dalšího ukládaly povinnost byt vyklidit, ztratilo by řízení o oprávněnosti výpovědi smysl. Nájemce by se musel vystěhovat, i když by výpověď nebyla oprávněná, zbývala by mu pouze složitá možnost domáhat se případné náhrady škody.
Problém ovšem je, že nájemce musí dlužit za 3 měsíce, k tomu je třeba připočíst dobu, která mu je dána na vyklizení. V praxi skládané kauce ani kauce v nové (nižší) maximální výši tedy dluh nepokryjí a pronajímatel jej bude muset složitě vymáhat.
Jak má výpověď dlužníkovi vypadat
Ve vztahu k určitosti výpovědi pronajímatele dané z důvodu spočívajícího v neplacení nájemného a úhrad za služby, je třeba, aby pronajímatel dostatečně určitě skutkově vymezil uplatněný výpovědní důvod tak, aby z ní bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění. Nestačí tedy, aby např. pouze uvedl, že „nájemce nezaplatil nájemné a úhrady za služby ve výši odpovídající trojnásobku těchto měsíčních plateb“, nebo že „dluží na uvedených platbách konkrétní částku“, uvedenou ve výpovědi, ale je třeba, aby specifikoval, z čeho se tato částka sestává (nejlépe tak, že uvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil).
Musí začít prodlení za čtvrtý měsíc
Výpovědní důvod neplacení nájemného je naplněn až tehdy, dosáhne-li neuhrazený dluh na nájemném a platbách za služby v určitém (konkrétním) okamžiku prodlení nájemce s plněním jeho peněžitých závazků částky odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu.
Pro účely naplněnosti tohoto výpovědního důvodu je tedy rozhodující výše nesplaceného dluhu na nájemném a úhradách za služby. Nelze proto usoudit na naplněnost výpovědního důvodu pro neplacené nájemného v situaci, kdy nájemce sice opakovaně nezaplatil měsíční platby nájemného a úhrad za služby, avšak takto vzniklý dluh nedosáhl (v době před dáním výpovědi z nájmu bytu) částky odpovídající trojnásobku uvedených plateb. Nájemce, který nezaplatil nájemné za tři měsíce, hrubě porušil své povinnosti až v okamžiku, kdy se ocitne v prodlení s placením byť jen části nájemného i za měsíc čtvrtý.
Podrobněji jsme o výpovědi z nájmu bytu pro neplacení nájemného podle nového občanského zákoníku pojednali v článku Za neplacení nájmu a služeb za byt je po 3 měsících okamžitý konec.
Musí přijít varování a šance na nápravu
Před tím, než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi bez výpovědní doby dle ust. § 2291 odst. 1 ve spojení s odst. 2 NOZ, však musí podle ust. § 2291 odst. 3 NOZ vyzvat nájemce, aby své závadné chování odstranil, tedy v daném případě zaplatil dlužné částky. Jen při splnění této povinnosti může být výpověď oprávněná a platná.
Výzva nemusí být písemná, ale je třeba písemnou formu rozhodně doporučit, musí obsahovat popis závadného chování (protiprávního stavu), tedy dluhu, a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně. (Vyplývá to z rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 4249/2016, ze dne 18. 1. 2017.) Nevyzve-li pronajímatel před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, tedy zaplatil dluh, k výpovědi se nepřihlíží, je tedy podle ust. § 2293 odst. 3 NOZ nicotná.
Zákonné pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním – neplnění povinností
Jestliže poskytovatel služeb, tedy pronajímatel, nebo příjemce služeb, tedy nájemce, nesplní svoji povinnost stanovenou zákonem č. 67/2013 Sb., zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob v bytě nebo nedoručí-li pronajímatel včas vyúčtování úhrad za služby nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně podle ust. § 13 zmíněného zákona pokutu.
Ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat (to bude např. situace, kdy nemůže pronajímatel vlastnící a pronajímající bytovou jednotku předložit nájemci vyúčtování včas, protože ho sám včas neobdržel od společenství vlastníků jednotek) nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání výše pokuty, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.
Lhůty pro plnění povinností
Přitom platí, že přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, je povinen oznámit podle ust. § 2272 NOZ zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli, stejně tak snížení počtu osob v domácnosti podle ust. § 2273 NOZ.
Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb podle ust. § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Tzn. např., že vyúčtování za rok 2016 musí být doručeno nájemci do 30. 4. 2017. (Podle ust. § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. poskytovatel služeb (pronajímatel) ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Finanční vyrovnání, tedy vrácení přeplatku pronajímatelem nájemci, nebo doplacení nedoplatku nájemcem pronajímateli, provedou podle ust. § 7 odst. 3 poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.)
Na základě písemné žádosti příjemce služeb je podle ust. § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů. (Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb podle ust. § 8 odst. 2 věty první zákona č. 67/2013 Sb. neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě od doložení podkladů příjemci služeb.)
Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno podle ust. § 8 odst. 2 věty druhé zákona č. 67/2013 Sb. nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.
Jo, přesně takovouhle smlouvu jsem dostal v 1. nájmu a podepsal ji jen proto, že už jsem zaplatil nevratnou provizi realitce (která mi podobu smlouvy předem taktně zamlčela). Takže mi takové bydlení sloužilo jen do nalezení bytu od se seriózního pronajímatele (majitele celého činžáku) a pronajímatel 1. bytu tím přišel po půl roce o seriózního nájemníka (bez oznámení dopředu a bez výpovědní lhůty, když smlouva byla opakující se na měsíc) a mohl hledat někoho dalšího. Takže asi platí, jak tu někdo…

References: § 711
 § 710
 § 712
 § 711
 § 2291
 § 2291
 § 2290
 § 711
 § 2290
 § 2291
 § 2291
 § 2293
 § 13
 § 2272
 § 2273
 § 7
 zákona č. 67
 § 7
 zákona č. 67
 § 7
 § 8
 zákona č. 67
 § 8
 zákona č. 67
 § 8
 zákona č. 67