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Timestamp: 2018-09-21 04:32:30+00:00

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OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.2017 – 3 Wx 65/16 -
Im Streitfall wurde dem Minderjährigen von seinem Onkel ein bebautes und verpachtetes Grundstück “mit allen Richten und Pflichten, Bestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör“ zu Alleineigentum übertragen. Die Überlassung erfolgte ausdrücklich nach dem notariellen Vertrag „unentgeltlich im Wege der Schenkung“. Die Eltern des Minderjährigen als dessen gesetzliche Vertreter, die im Rahmen der Protokollierung durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten wurden, genehmigten den Vertrag.
Das Grundbuchamt hat nach Antrag auf Vollzug der Eigentumsumschreibung eine Zwischenverfügung dahingehend erlassen, dass dem Antrag ohne Genehmigung des Überlassungsvertrages durch das Familiengericht nebst Rechtskraftbescheinigung und Zugangsnachweis nicht entsprochen werden könne. Zur Begründung verwies es darauf, die Schenkung sei in Ansehung des bestehenden Pachtverhältnisses nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, weshalb eine Genehmigungsbedürftigkeit nach §§ 1643 Abs. 1, 1821 Abs. 1 Nr. 5, 1829 BGB bestünde.
Die Beteiligten hatten gegen diese Zwischenverfügung Beschwerde eingelegt, der das OLG abhalf. Das Eintragungshindernis bestünde nicht.
§ 1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB sei bereits vom Grundsatz her nicht einschlägig. Die dort normierte Genehmigungsbedürftigkeit würde lediglich für ein entgeltliches Rechtsgeschäft gelten, nicht aber – wie hier – für eine Schenkung. Der Umstand, dass das Grundstück verpachtet sei, mache aus dem Rechtsgeschäft auch keine entgeltliches, da der Pachtvertrag nicht als Gegenleistung vorgesehen ist und auch so nicht benannt wurde, vielmehr seine Auflistung im Schenkungsvertrag nur zur Verdeutlichung der gesetzlichen Folge des Übergangs erfolgte.
Im übrigen würde § 1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB auch lediglich das Kausalgeschäft betreffen, nicht aber das dingliche Geschäft. Von daher sei § 1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB im Grundbuchverfahren ohne Bedeutung. Nur wenn die Nichtigkeit des Grundgeschäfts auch das dingliche Rechtsgeschäft erfassen würde, dürfe das Grundbuchamt das Kausalgeschäft prüfen und die Eintragung der Rechtsänderung hiervon abhängig machen. Selbst bei Annahme der Nichtigkeit des Kausalgeschäfts wäre dies nicht beachtlich, da die Frage der fehlenden Genehmigung nur zu einer schwebenden Unwirksamkeit führen würde und mithin geheilt werden könnte.
„II. ...
1. Herr W. K. ... überlässt hiermit den ... bezeichneten Vertragsgegenstand mit allen Rechten und Pflichten, Bestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör an seinen Neffen G. K. ... zum Alleineigentum.
Dem ist der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten unter dem 23. Februar 2016 mit näheren Ausführungen entgegengetreten und hat Rechtsmittel gegen die Zwischenverfügung eingelegt. Diesem hat das Grundbuchamt durch - gesondert begründeten - Beschluss vom 2. März 2016 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf als Beschwerdegericht zur Entscheidung vorgelegt.
Es ist trotz der Formulierung „... lege ich hiermit ... ein“ ersichtlich im Namen der Beteiligten eingelegt worden. Der Verfahrensbevollmächtigte hat sich bereits in der Antragsschrift auf § 15 GBO bezogen, und es ist anerkannt, dass von der Vollmachtsvermutung des § 15 Abs. 2 GBO auch die Einlegung eines Rechtsmittels gegen eine vom Grundbuchamt auf den Eintragungsantrag hin ergangene Entscheidung umfasst ist, wobei, falls eine diesbezügliche Angabe fehlt, als Beschwerdeführer im Zweifel alle Antragsberechtigten anzusehen sind (statt aller: Demharter, GBO, 30. Aufl. 2016, § 15 Rdnr. 20 m.w.Nachw.). Das sind hier beide Beteiligten.
Dabei kann auf sich beruhen, ob die angegriffene Zwischenverfügung bereits aus formellen Gründen der Aufhebung unterliegen muss. Der Senat vertritt in mittlerweile jahrelanger ständiger Rechtsprechung die Auffassung, an der festgehalten wird, dass nach dem Inkrafttreten des FamFG (auch) in Grundbuchsachen eine Zwischenverfügung - und nicht nur die Entscheidung über Nichtabhilfe und Vorlage im Falle einer Rechtsmitteleinlegung - in Form eines Beschlusses zu ergehen hat, der die Erfordernisse der §§ 38 Abs. 2 und 3, 39 FamFG wahrt. Diese Beschlussform wird durch die hiesige Zwischenverfügung verfehlt. Zweifelhaft erscheint hingegen, ob das als Zwischenverfügung bezeichnete gerichtliche Schreiben inhaltlich der Beschlussform so weit angenähert ist, dass eine Aufhebung allein unter diesem Gesichtspunkt als bloße Förmelei erscheinen müsste.
§ 1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB, aus dem das Grundbuchamt die aus seiner Sicht bestehende Genehmigungsbedürftigkeit herleitet, betrifft ausschließlich die auf den (entgeltlichen) Erwerb unter anderem von Grundstücken gerichteten Kausalgeschäfte. Das den Erwerb bewirkende dingliche Geschäft wird vom Erfordernis der Genehmigung durch das Familiengericht nicht erfasst. Daher ist die bezeichnete Vorschrift im Grundbuchverfahren im Ansatz ohne Bedeutung (BayObLG NJW-RR 1990, 87; OLG München NJW-RR 2011, 267 f; vgl. auch BGH NJW 2010, 3643 f; ferner: BeckOK BGB - Bettin, Stand: 01.11. 2016, § 1821 Rdnr. 13; MK - Kroll-Ludwigs, BGB, 7. Aufl. 2017, § 1821 Rdnr. 44; Staudinger-Veit, BGB, Neubearb. 2014, § 1821 Rdnr. 81 m.w.Nachw.). Denn das Grundbuchamt ist - außer im Falle, dass die Nichtigkeit oder Unwirksamkeit des Grundgeschäfts auch die dingliche Einigung erfasst - weder verpflichtet, noch berechtigt, die Wirksamkeit des der dinglichen Rechtsänderung zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts zu prüfen und die Eintragung der Rechtsänderung hiervon abhängig zu machen; namentlich würde eine Berufung auf den Grundsatz, dass das Grundbuchamt eine Eintragung dann nicht vornehmen dürfe, wenn sicher feststehe, dass sie das Grundbuch unrichtig machen würde, das zur Trennung von schuldrechtlichem Grund- und dinglichem Vollzugsgeschäft führende Abstraktionsprinzip verkennen. Vielmehr darf das Grundbuchamt die Eintragung einer Rechtsänderung grundsätzlich selbst dann nicht ablehnen, wenn es das Kausalgeschäft für nichtig hält, und hier träte, wäre eine gerichtliche Genehmigung notwendig, nur schwebende Unwirksamkeit des Grundgeschäfts ein (zu allem Vorstehenden: BayObLG a.a.O.). Unberührt von alledem bleibt, dass das schuldrechtliche Geschäft und damit seine Wirksamkeit in einem anderen Zusammenhang - etwa weil in ihm Vollmachten für das Vollzugsgeschäft enthalten sind - für die Eintragungsvoraussetzungen bedeutsam sein können (a.a.O.).
Die Vorschrift fordert einen entgeltlichen Grundstückserwerb. Darunter fällt zwar auch die gemischte Schenkung (statt aller: Palandt-Götz, BGB, 76. Aufl. 2017, § 1821 Rdnr. 15), so dass teilentgeltliche Erwerbe denkbar sind. Die schenkweise Übertragung eines Grundstücks ist aber nicht allein deshalb als teilentgeltlich anzusehen, weil die schuldrechtlichen Vereinbarungen den Hinweis auf den Eintritt des Minderjährigen kraft Gesetzes - hier nach §§ 593b, 566 BGB - in bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse enthalten; denn dann haben die Vertragsparteien das Ergebnis des Vertragseintritts nicht als vertraglich zu erbringende Gegenleistung, sondern als gesetzliche Folge des Eigentumserwerbs verstanden, und eine analoge Anwendung der Genehmigungserfordernisse der §§ 1821, 1822 BGB scheidet aus Gründen der Rechtssicherheit aus (dazu BGH NJW 1983, 1780 ff). Anders liegen die Dinge deshalb, wenn das Kausalgeschäft über den gesetzlichen Vertragseintritt hinausgehende oder von diesem unabhängige Abreden zur rechtsgeschäftlichen Übernahme von Verpflichtungen aus jenen Verträgen durch den Erwerber umfasst (OLG Hamm NJW-RR 2014, 1350 f gegenüber KG FamRZ 2011, 736 ff; jurisPK BGB - Lafontaine, Stand: 15.10.2016, § 1821 Rdnr. 80 f; Staudinger-Veit a.a.O., Rdnr. 75).
Im vorliegenden Fall kommt - was das Grundbuchamt nicht anders gesehen zu haben scheint - wegen der Eindeutigkeit der Regelungen in Ziffer III. des Überlassungsvertrages eine Entgeltlichkeit einzig im Hinblick auf den Satz in Ziffer IV. 2.: „Der Pachtvertrag wird übernommen.“ in Betracht. Indes kann in dieser Formulierung nicht mehr erblickt werden als die (vorsorgliche) Erklärung, dass dem Erwerber bekannt sei, er werde - kraft Gesetzes - in einen Pachtvertrag einzutreten haben, und hieraus keine Rechte gegenüber dem Veräußerer, etwa unter Berufung auf § 523 Abs. 1 BGB, herleiten. Eine besondere Interessenlage, die es nachvollziehbar erscheinen ließe, dass der Beteiligte zu 2. über die gesetzliche Rechtsfolge hinaus und selbständig aufgrund rechtsgeschäftlicher Verpflichtung Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Pachtvertrag übernehme, ist nach den Eintragungsunterlagen nicht ansatzweise ersichtlich.

References: § 1821
 § 1821
 § 1821
 § 15
 § 15
 § 15

§ 1821
 BGH 
 § 1821
 § 1821
 § 1821
 § 1821
 BGH 
 § 1821
 § 523