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Timestamp: 2018-02-24 07:14:45+00:00

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LEGGE REGIONALE n. 13 del 16 luglio 2009 (BURL n. 28 del 17 luglio 2009, 2 S.O.) (a cura del geom. Antonio Gnecchi) - PDF
LEGGE REGIONALE n. 13 del 16 luglio 2009 (BURL n. 28 del 17 luglio 2009, 2 S.O.) (a cura del geom. Antonio Gnecchi)
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Feliciano Nicola Palmisano
1 LEGGE REGIONALE n. 3 del 6 luglio 2009 (BURL n. 28 del 7 luglio 2009, 2 S.O.) (a cura del geom. Antonio Gnecchi) Sommario:. Introduzione: 2. breve commento delle norme 3. annotazioni sugli interventi di sostituzione degli edifici e talune conseguenze fiscali 4. breve illustrazione delle norme 5. situazione delle altre regioni 6. annotazioni su ciascun articolo della legge 7. adempimenti dei comuni 8. riepilogo dei bonus - Introduzione In attuazione dell Intesa siglata dalla Conferenza Unificata Stato regioni in data aprile 2009, la regione Lombardia ha emanato la propria normativa in materia di sviluppo e qualificazione del patrimonio edilizio ed urbanistico. Con la deliberazione n. VIII/09544 del 3 giugno 2009 la Giunta Regionale aveva, in un primo momento approvata la proposta ed il consiglio regionale ha approvato definitivamente il testo, con modifiche, a fronte dell accoglimento di alcuni emendamenti, con la legge 6 luglio 2009, n. 3. La legge vuole dare impulso al settore edilizio favorendo una ripresa dell edilizia di qualità, migliorando il patrimonio residenziale esistente dal punto di vista estetico, funzionale e sotto il profilo energetico e ambientale, della sicurezza degli edifici e la valorizzazione dell edilizia sociale. Il testo consente di intervenire solo sugli edifici esistenti, non di utilizzare nuove aree, avendo cura di tutelare i centri storici, le aree naturali e ambientali. E un provvedimento straordinario le cui linee guida sono a termine, ovvero gli interventi dovranno essere avviati entro un preciso arco temporale (8 mesi e 24 solo nel caso di interventi di Edilizia residenziale pubblica). Sono previste forme di snellimento procedurale. Tutti gli interventi (ad eccezione di quelli nei centri storici e quelli relativi all edilizia pubblica, per i quali è obbligatorio il permesso di costruire) potranno essere attivati mediante presentazione di denuncia di inizio attività (Dia). Sono inoltre previste deroghe agli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ai regolamenti edilizi e anche ai piani di coordinamento dei parchi, nel rispetto dei requisiti ambientali, igienico-sanitario, sismici, di sicurezza. Gli interventi disciplinati dal Piano Casa della regione Lombardia, riguardano il recupero e riuso degli edifici (articolo 2), gli ampliamenti volumetrici (articolo 3, comma ), la sostituzione edilizia (articolo 3, commi 3 e 5) e l edilizia residenziale pubblica (articolo 4). In tre articoli sono contenute otto linee di intervento nei quali non si trovano tutti i riscontri applicativi di ciascuna di queste, obbligando gli addetti ai lavori all elaborazione di un puzzle per individuare gli edifici ammessi alla trasformazione, gli interventi ai quali possono accedere, cosa si può fare, cosa bisogna fare e le condizioni subordinate. Non parliamo poi dei dubbi e delle perplessità che sorgono dalla lettura del testo per l applicazione delle norme. A ben guardare, pare più interessare a chi non ha bisogno di ampliamenti o di sostituzioni di immobili di chi ha effettivamente necessità di fabbisogno abitativo. Alla stessa stregua sono sicuramente più appetibili le norme nazionali in materia edilizia sulla detrazione IRPEF del 55% in materia di risparmio energetico e del 36% in tema di recupero edilizio degli immobili, già a regime fino al 200. Quelli che vogliono pertanto beneficiare di queste due agevolazioni, già possono promuove tali interventi. Non credo che il semplice ampliamento o la sostituzione di questi immobili, se si propongono come valorizzazione e utilizzazione del patrimonio edilizio esistente, possano ulteriormente incrementare l adesione a queste linee di intervento.
2 2 - Breve commento alle norme. In primo luogo mi sento di dover sollevare alcune riserve sull effettiva efficacia del provvedimento. La legge, pur se fondata sul recupero economico del settore edilizio, non credo sia effettivamente efficace per una serie di ragioni una delle quali è la durata applicativa (8/24 mesi), oltre ad una serie di limitazioni e condizionamenti. Ricordo che già la legge regionale n. 5 del 996 (a regime con la legge regionale n. 2 del 2005) aveva l intenzione di non occupare il territorio, di dare impulso all economia e all edilizia e, dopo un periodo di applicazione martoriato, pieno di contraddizioni, ha prodotto (anche dal punto di vista giurisprudenziale) una limitata applicazione della norma speciale. Tutt oggi è poco applicata per molte ragioni che si riscontrano anche nella legge in esame. Molti strumenti urbanistici locali già prevedono la possibilità di incremento volumetrico di edifici ricadenti nel centro storico e nelle zone di completamento per i lotti saturi e non si ravvisa la necessità di un maggior bonus volumetrico previsto dall articolo 3. Le limitazioni e i paletti che i comuni potranno introdurre (con deliberazioni motivate) potranno condizionare l iniziativa di molti interventi, qualora molte aree (o meglio zone o parti di zone) fossero sottratte all applicazione della legge, ovvero fissate prescrizioni circa le modalità di applicazione della legge, con la necessità di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali e a verde, senza contare quelle di limitare la riduzione del contributo di costruzione. Ci sono poi una serie di condizionamenti non da poco, quali: - rientrare tra gli edifici uni-bifamiliari, ovvero tra quelli diversi, per effetto della loro consistenza, con un diverso bonus volumetrico applicabile - superare l impatto paesistico - predisporre progetti, realizzare le opere, e acquisire certificazioni energetiche relative al rispetto degli standard di efficienza energetica imposti dalla regione - pratiche in zone a vincolo che ne condizioneranno l iter e i progetti, e non potranno ridurre i tempi per dare inizio ai lavori - garantire il rispetto del codice civile e la tutela dei diritti dei terzi - presenza delle opere di urbanizzazione, quale condizione per il rilascio di qualsiasi titolo abilitativo, specialmente nelle zone agricole. Nel testo di legge la frase più ricorrente è quella legata alle deroghe di previsioni quantitative previste dagli strumenti urbanistici locali come se fossero sostanzialmente queste limitazioni ad ostacolare o, meglio a ridurre gli interventi di recupero edilizio del patrimonio edilizio esistente, mentre ritengo siano altre le ragioni, non ultima quella economica dei cittadini, delle imprese e degli operatori del settore. Faccio rilevare, invero, come spesso sono proprio le limitazioni imposte dalla legge che impongono le scelte urbanistiche che condizionano l attività edilizia dei nostri territori, senza le quali non sarebbero necessarie leggi straordinarie. 3 - Annotazioni sugli interventi di sostituzione degli edifici e talune conseguenze fiscali La legge regionale n. 3/09 pone in essere gli stessi problemi sorti con la legge regionale n. 2 del 2005 circa l ipotesi di ristrutturare un edificio, previa demolizione e ricostruzione, nel solo rispetto della volumetria preesistente, senza il rispetto della sagoma. Il problema nasce dalla formulazione dell articolo 27, comma, lettera d) della legge regionale n. 2 del 2005, all interno del quale era scomparso il mantenimento della sagoma e cioè l ingombro planivolumetrico, diversamente da quanto è definito dall articolo 3, comma, lettera d),. del d.p.r. n. 380 del 200, che prescrive il rispetto della sagoma. Da qui deriva una posizione diversa della sostituzione edilizia : a) nel Testo Unico dell Edilizia b) nella legge regionale lombarda per il Governo del Territorio Sembra impossibile negare che il mantenimento della sagoma costituisca un principio di struttura dello speciale ordinamento del recupero edilizio anche laddove, come nel caso dell articolo 22 dpr 380 la previa demolizione possa non essere necessaria. Un ulteriore complicazione è costituita dall articolo 03 della L.R. 2 con il quale si dichiara la disapplicazione nel territorio regionale la disciplina di dettaglio degli artt. 3, 0 e 22 del Testo Unico, e non quella generale. 2
3 La giurisprudenza ha con alcune fondamentali sentenze sovvertito queste decisioni regionali, tra le quali quella del CdS,sez. VI, 7 settembre 2004, n. 579, del TAR Milano, sez. II, 8 dicembre gennaio 2009, n. 53, quella del TAR Brescia del 7-3 maggio 2008, n. 504 e quella della Corte di Cassazione, sez. civile del 2 giugno Anche l Amministrazione Finanziaria è intervenuta sull argomento precisando che si tratta di ristrutturazione edilizia solo nel caso della ricostruzione fedele dell immobile, diversamente si considera opera nuova. Da questo deriva una diversa applicazione delle agevolazioni in campo edilizio. Le numerose ipotesi di demolizione ricostruzione previste dalla legge 3 sull errato presupposto della disciplina regionale, è sconfessata dalla unanime giurisprudenza. Vi sono poi altri rilievi da mettere in evidenza. Innanzi tutto non si capisce come all articolo 2, comma si dica che è consentito il recupero edilizio e funzionale degli edifici non ubicati in zone destinate all agricoltura, e scrivere subito dopo, al comma 2, che nelle aree destinate all agricoltura è consentito il recupero edilizio e funzionale. Da aggiungere poi il fatto che si parla di aree e non di zone, quale scelta di pianificazione urbanistica, mentre le aree agricole sono terreni in condizioni di naturalità, quale che sia la destinazione di piano. Un aspetto importante è rappresentato dalla nozione di ampliamento sia perchè nessuna legge lo definisce, sia perché la parola ampliamento non compare in nessuna delle categorie di recupero. Siccome la legge regionale con questo termine definisce degli incrementi volumetrici di varia incidenza, si tratta di nuova costruzione. Una posizione alquanto strana è rappresentata dalla sostituzione edilizia di edifici posti nel centro storico e non coerenti con il contesto. Pare alquanto bizzarro poter demolire edifici di recente costruzione e non quelli più vecchi, fatiscenti e obsoleti. Se le sostituzioni edilizie dovranno rispettare la consolidata giurisprudenza, si potrà fare ben poco rispetto alle previsioni legislative, perché non mantenere la sagoma dell edificio, dovrà essere considerata nuova costruzione, con tutte le limitazioni e condizionamenti che ne derivano. La stessa cosa si potrebbe verificare per il recupero edilizio (con demolizione ricostruzione) di edifici produttivi che non consentiranno di ottenere gli obiettivi sperati. Pare alquanto difficile poter adeguare capannoni industriali o artigianali degli anni 60-70, previa demolizione e ricostruzione, mantenendo la stessa sagoma dell edificio preesistente. Chiunque dovesse far ricorso al TAR contro queste sostituzioni edilizie, conformi alle leggi regionali, ma lesive della norma di principio del Testo Unico, dovrebbe vincere con le conseguenze che si possono immaginare. I casi più vistosi sono quelli in cui la legge ammette: ) la sostituzione di edifici in tutto residenziali esistenti con un nuovo organismo edilizio di volumetria incrementata fino al 30% (articolo 3, comma 3, prima parte). 2) la sostituzione degli edifici anche parzialmente residenziali con nuovi edifici di volume non superiore a quello esistente, di altezza non superiore al massimo tra il valore esistente e quello ammesso e con rapporto di copertura maggiorato fino al 25% (articolo 3, comma 3, seconda parte) (questi interventi possono essere realizzati anche nei parchi regionali, cfr. l articolo 5) 3) la sostituzione di edifici industriali e artigianali nelle aree classificate a specifica destinazione produttiva secondaria (articolo 3, comma 5) 4 Breve riassunto delle norme Recupero e riutilizzo edifici esistenti. Edifici a destinazione residenziale o mista. Si potranno recuperare parti di edifici esistenti da riutilizzare a fini abitativi o compatibili con le destinazioni di zona. Anche i seminterrati potranno ospitare attività accessorie alla residenza e attività economiche e professionali compatibili. Eventuali attività economiche preesistenti dovranno essere confermate. Non sono ammessi interventi di sostituzione totale. Per questi interventi, occorre presentare denuncia di inizio attività entro 8 mesi e cioè entro il 5 aprile 20, la certificazione energetica prevista dalla DGRL 8745 del 2008, e passare l esame di impatto paesistico in assenza di vincolo (silenzio/assenso di trenta giorni). Recuperare edifici a destinazione agricola. Edifici a destinazione agricola. 3
4 Sarà possibile recuperare parti inutilizzate di edifici agricoli (solo se assentiti prima del 3 giugno 980) entro un limite di 600 mc; il volume recuperato potrà essere utilizzato per residenza del proprietario, dell imprenditore agricolo e del suo nucleo familiare e dei dipendenti, destinazioni ricettive (non alberghiere), uffici e attività terziarie di servizio. E ammessa solo la demolizione parziale. Per questi interventi occorre presentare la denuncia di inizio di attività entro 8 mesi e cioò entro il 5 aprile 20, la certificazione energetica prevista dalla DGRL 8745 del 2008, e passare l esame di impatto paesistico in assenza di vincolo (silenzio/assenso di trenta giorni). Ampliare edifici residenziali esistenti. Edifici residenziali uni-bifamiliari residenziali fino a.200 mc. Sarà possibile ampliare del 20% il volume esistente, fino a 300 mc. per unità abitativa nel caso di edifici uni-bifamiliari (dunque, non più di 600 mc),non si potranno superare di più del 50% l indice fondiario e il rapporto di copertura del piano vigente, e superare di mt. 4 l altezza massima consentita (oppure confermare quella esistente). Il bonus è ridotto di un terzo nelle aree a parco (escluse le IC ). Per questi interventi occorre presentare la denuncia di inizio di attività o richiesta di permesso di costruire entro 8 mesi e cioè entro il 5 aprile 20, la certificazione energetica prevista dalla DGRL 8745 del 2008 per la nuova volumetria più certificazione della diminuzione del 0% del consumo di energia riferita all edifico esistente, e passare l esame di impatto paesistico in assenza di vincolo (silenzio/assenso di trenta giorni). Demolizione e ricostruzione edifici residenziali. Immobili a destinazione esclusivamente residenziale. Si potranno sostituire, demolendoli e ricostruendoli, edifici residenziali avvalendosi di un bonus volumetrico del 30% (35% nel caso di sistemazione a verde). L ampliamento è ridotto di un terzo nelle aree a parco (IC escluse). Non si potranno superare di più del 50% l indice fondiario e il rapporto di copertura del piano vigente, e superare di 4 metri l altezza massima (oppure confermare quella esistente). Per questi interventi occorre presentare la denuncia di inizio di attività o richiesta di permesso di costruire entro 8 mesi e cioè entro il 5 aprile 20, la certificazione energetica prevista dalla DGRL 8745 del 2008, con una riduzione del 30% dei consumi rispetto ai limiti di legge, e passare l esame di impatto paesistico in assenza di vincolo (silenzio/assenso di trenta giorni). Sostituire edifici residenziali nei centri storici. Si potranno sostituire anche in centro storico, demolendoli e ricostruendoli, edifici residenziali non coerenti con le caratteristiche storiche, architettoniche, paesaggistiche e ambientali del contesto. E previsto un bonus volumetrico del 30%. Non si potranno superare di più del 50% l indice fondiario e il rapporto di copertura vigente, e superare di 4 metri l altezza massima (oppure confermare quella esistente). Per questi interventi occorre presentare richiesta di permesso di costruire entro 8 mesi e cioè entro il 5 aprile 20, la certificazione energetica prevista dalla DGRL 8745 del 2008, con una riduzione del 30% dei consumi rispetto ai limiti di legge, e ci vuole il parere vincolante della commissione regionale ex articolo 78 della legge n. 2 del 2005 ( con silenzio/diniego). Sostituire edifici terziari -produttivi in zone residenziali. Immobili a destinazione solo in parte residenziale o non residenziale. Si potranno sostituire, demolendoli e ricostruendoli, anche edifici solo parzialmente residenziali o non residenziali, con nuovi immobili a destinazione esclusivamente residenziale, ma senza bonus volumetrico. Non di potrà superare più del 25 % il rapporto di copertura previsto dal piano, nonché il valore maggiore tra l altezza preesistente e quella prevista dal piano stesso. Per questi interventi occorre presentare denuncia di inizio di attività o richiesta di permesso di costruire entro 8 mesi e cioè entro il 5 aprile 20, la certificazione energetica prevista dalla DGRL 8745 del 2008, con una riduzione del 30% dei consumi rispetto ai limiti di legge, e superare l esame di impatto paesistico in assenza di vincolo ( con silenzio/assenso 30 giorni). Sostituire edifici a destinazione produttiva. Immobili a destinazione produttiva e artigianale. Si potranno sostituire, demolendoli e ricostruendoli, con conferma della destinazione d uso, anche edifici industriali e artigianali esistenti, con un bonus volumetrico del 30% (35% nel caso di sistemazione a verde), purché ricadenti in aree a destinazione produttiva secondaria delimitate dai comuni. L ampliamento è ridotto di un terzo nelle aree a parco (IC escluse). Per questi interventi occorre presentare denuncia di inizio di attività o richiesta di permesso di costruire entro 8 mesi e cioè entro il 5 aprile 20, la certificazione energetica prevista dalla DGRL 8745 del 4
5 2008, con una riduzione del 30% dei consumi rispetto ai limiti di legge, e superare l esame di impatto paesistico in assenza di vincolo ( con silenzio/assenso 30 giorni). Riqualificare i quartieri di edilizia popolare. Immobili di edilizia residenziale pubblica. Le Aler e i comuni proprietari di quartieri di edilizia popolare potranno realizzare (anche cedendolo a privati) un bonus volumetrico pari al 40% della volumetria esistente negli stessi, da adibire a edilizia sociale e convenzionata) avviando un programma di riqualificazione energetica e ambientale dell intero comparto. Per questi interventi occorre presentare la richiesta di permesso di costruire entro 24 mesi e cioè entro il 5 ottobre del 20, con programma di riqualificazione, la certificazione energetica prevista dalla DGRL 8745 del 2008 per la nuova volumetria aggiuntiva e superare l esame di impatto paesistico in assenza di vincolo ( con silenzio/assenso 30 giorni) Le prime tappe del Piano edilizia. 5 ottobre 2009: termine perentorio entro cui i comuni dovranno deliberare, con atto del consiglio comunale: la delimitazione, puntualmente motivata, delle eventuali aree del territorio comunale escluse dall applicazione della legge; l individuazione delle aree a specifica destinazione produttiva secondaria in cui sarà possibile effettuare gli interventi di sostituzione di edifici produttivi e artigianali; le prescrizioni relative agli spazi per parcheggi pubblici e alla dotazione di verde; l entità della riduzione del contributo di costruzione per gli interventi. 6 ottobre 2009: data a partire dalla quale sarà possibile presentare ai comuni le denunce di inizio di attività o le richieste di permesso di costruire. 5 aprile 20: data limite, entro la quale sarà necessario aver presentato ai comuni le denunce di inizio di attività o le richieste di permesso di costruire per gli interventi di recupero/riuso, ampliamento e demolizione ricostruzione. 5 ottobre 20: data limite, entro la quale è necessario aver presentato ai comuni la richiesta di permesso di costruire per gli interventi di edilizia residenziale pubblica. 5 Situazione delle altre Regioni BASILICATA la regione ha approvato la legge. Ampliamenti: +20% max 200 mc per unifamiliari e max 400 mq. per bifamiliari. Ammessi edifici in fase di costruzione. Demolizione e ricostruzione: + 30%; + 40% con tecniche di bioedilizia. Destinazione d'uso: edilizia residenziale. Ampliamenti/requisiti energetici ed ambientali: abbattimento 20% fabbisogno energia dell'unità ampliata. Sostituzione/requisiti energetici ed ambientali: + 30% con riduzione del fabbisogno di energia del 30%; + 40% con tecniche di bioedilizia. Scadenza: Dia entro 24 mesi entrata in vigore legge. Possibilità di sopraelevare: si, fino a tre metri. CALABRIA, MOLISE - La Calabria ed il Molise sembrano essere le regioni più in ritardo riguardo alla presentazione e all approvazione delle nuove norme sull'edilizia, non avendo adottato un provvedimento specifico perché in attesa del varo del decreto legge di semplificazione edilizia. SARDEGNA la regione ha approvato un provvedimento di Giunta che prevede: Ampliamenti: + 20% - 30% a seconda dei requisiti energetici (0% sulle coste). Demolizione e ricostruzione: + 30%; + 40% per edifici entro 30 metri dalla battigia per delocalizzazione e abbattimento del 5% degli standard di risparmio energetico (sale a 45%) se l'abbattimento è del 20%. Destinazione d'uso: per gli ampliamenti edifici residenziali, servizi connessi e edifici per attività turisticoricettive; per la sostituzione residenziali e non. Ampliamenti/requisiti energetici ed ambientali: + 20% senza requisiti energetici; + 30% se D. Lgs 92/05 o riduzione del 5% fabbisogno energia. Sostituzione/requisiti energetici ed ambientali: + 30% con D. Lgs 92/05; + 35% se c'è l'abbattimento del 0% indici D. Lgs 92/2005. Scadenza: Dia o inizio lavori entro 8 mesi o fine lavori entro 36 mesi dall'entrata in vigore. Possibilità di sopraelevare: si, max piano nei fabbricati già pluripiano. CAMPANIA la regione ha approvato un provvedimento di Giunta che prevede: 5
6 Ampliamenti: + 20% per edifici fino a 000 mq. O non più alti di mt. 7,00. Demolizione e ricostruzione: +35% (+20% in altezza); + 50% per edifici residenziali, pubblici situati in aree urbane degradate. Destinazione d'uso: edifici residenziali per almeno il 70%. Ampliamenti/requisiti energetici ed ambientali: tecniche costruttive che garantiscano prestazioni stabilite da atti di indirizzo regionale non ancora varati. Sostituzione/requisiti energetici ed ambientali: tecniche costruttive che garantiscano prestazioni stabilite da atti di indirizzo regionale non ancora varati. Scadenza: Dia entro 8 mesi dall'entrata in vigore della legge. Possibilità di sopraelevare: si. EMILIA ROMAGNA - La Regione ha approvato la legge regionale n. 6/2009. Ampliamenti: + 20% e max 70 mq.; +35% e max 30 mq con riqualificazione energetica o adeguamento sismico dell'intero edificio. Demolizione e ricostruzione: + 35%; + 50% per edifici incongrui o da delocalizzare. Destinazione d'uso: per gli ampliamenti solo edifici residenziali; per le sostituzioni edifici residenziali per almeno il 70%. Ampliamenti/requisiti energetici ed ambientali: conformità alla delibera regionale 56/2008. Sostituzione/requisiti energetici ed ambientali: + 25% indici delibera regionale 56/2008. Scadenza: Dia entro il 3 dicembre 200. Possibilità di sopraelevare: si. FRIULI VENEZIA GIULIA la Regione ha approvato un provvedimento di Giunta che prevede: Ampliamenti: tetto massimo di 200 mc. Demolizione e ricostruzione: + 35%. Destinazione d'uso: edilizia residenziale. Ampliamenti/requisiti energetici ed ambientali: D. Lgs. 92/2005. Sostituzione/requisiti energetici ed ambientali: D. Lgs. 92/2005. Scadenza: nessuna. Possibilità di sopraelevare: si. LAZIO la Regione ha approvato la legge che prevede: Ampliamenti: + 20% max 62,50 mq. Per edilizia residenziale fino a 000 mc.; + 0% fino a 000 mq. Per edifici non residenziali. Demolizione e ricostruzione: + 35%; + 40% con concorso di delocalizzazione; + 60% con delocalizzazione dal litorale romano e riconversione in albergo. Destinazione d'uso: edifici residenziali e non residenziali. Ampliamenti/requisiti energetici ed ambientali: utilizzo tecniche di bioedilizia certificato ex D. Lgs 92/2005 e legge regionale 6/2008. Sostituzione/requisiti energetici ed ambientali: utilizzo tecniche di bioedilizia certificato ex D. Lgs 92/2005 e legge regionale 6/2008. Scadenza: Dia entro 36 mesi dall entrata in vigore. Possibilità di sopraelevare: no. MARCHE la Regione ha approvato un provvedimento di Giunta che prevede: Ampliamenti: +20% per edifici residenziali fino a 000 mc; +20% con tetto di 200 mq. (00 se incremento altezza) per edifici non residenziali. Demolizione e ricostruzione: +35%. Destinazione d'uso: edifici residenziali e non residenziali. Ampliamenti/requisiti energetici ed ambientali: D. Lgs. 92/2005. Sostituzione/requisiti energetici ed ambientali: protocollo Itaca Marche. Scadenza: domande entro 8 mesi dalle decisioni dei comuni. Possibilità di sopraelevare: si. LIGURIA - la Regione ha approvato un provvedimento di Giunta che prevede: Ampliamenti: + 30% fino a 200mc.; + 20% tra 200 mc. e 500 mc; +0% tra 500 mc e 000 mc; ulteriore 0% per adeguamento antisismico o energetico dell intero edificio. Demolizione e ricostruzione: + 35%. Destinazione d'uso: edifici residenziali; ammessa sostituzione di edifici non residenziali incongrui individuati dai comuni. 6
7 Ampliamenti/requisiti energetici ed ambientali: legge regionale 22/2007 e dpr 59/2009 di attuazione D. Lgs. 92/2005. Sostituzione/requisiti energetici ed ambientali: legge regionale 22/2007 e dpr 59/2009 di attuazione D. Lgs. 92/2005. Scadenza: Dia 24 mesi dall entrata in vigore della legge. Possibilità di sopraelevare: si. PIEMONTE - La Giunta regionale ha adottato il 25 maggio scorso il disegno di legge Snellimento delle procedure in materia edilizia ed urbanistica, che anticipa il piano casa governativo e che verrà ora passato all esame del Consiglio regionale. Tra le misure più importanti, la possibilità di realizzare interventi edilizi anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, a condizione che si utilizzino tecnologie volte al risparmio energetico (da quantificare tramite la riduzione del 40% del fabbisogno di energia dell'unità edilizia per il solo ampliamento o per la demolizione e ricostruzione, attraverso la progettazione e l'utilizzo di tecnologie volte a conseguire un significativo miglioramento della pratica corrente in riferimento a qualità ambientale ed energetica dell'edificio), al miglioramento della qualità architettonica, della sicurezza delle strutture e dell'accessibilità degli edifici. Attenendosi a questi criteri, sono consentiti interventi di ampliamento, nel limite massimo del 20 per cento della volumetria esistente, o di demolizione e ricostruzione, con un incremento massimo del 35 per cento della volumetria esistente, anche in deroga agli strumenti urbanistici, per le unità edilizie uni e bi-familiari o comunque di volumetria complessiva non superiore ai mille metri cubi. Anche sugli edifici di edilizia residenziale sovvenzionata a totale proprietà pubblica sono permessi interventi di ampliamento in deroga, nel limite del 20 per cento della volumetria esistente, e interventi di demolizione e ricostruzione con un ampliamento del 35 per cento della volumetria esistente. La norma è applicabile ad edifici fatiscenti, per i quali è più conveniente demolire che conservare. Gli interventi non potranno in ogni caso essere realizzati su edifici o ambiti individuati dai piani regolatori come centri storici o aree esterne d'interesse storico e paesaggistico ad essi collegati, singoli edifici, civili o di architettura rurale, di valore storico-artistico, ambientale o documentario e in aree di inedificabilità assoluta; per le aree in cui la norma è applicabile sono in ogni caso stati fissati limiti inderogabili, quali l'altezza massima, l'indice di permeabilità del suolo e le distanze dai confini, dalle strade e dagli edifici. PUGLIA la Regione ha approvato la legge regionale n. 4/2009, che prevede: Ampliamenti: + 20% max 200 mc per edifici di max 000 mc. Demolizione e ricostruzione: + 35%. Destinazione d'uso: per ampliamento solo edifici residenziali; per sostituzione edifici residenziali con almeno 75% residenza. Ampliamenti/requisiti energetici ed ambientali: D. Lgs. 92/2005. Sostituzione/requisiti energetici ed ambientali: certificazione prevista dalla legge regionale 3/2008 e punteggio 2. Scadenza: Dia entro 3 dicembre 200. Possibilità di sopraelevazione: non ammessa. SICILIA la Regione si è bloccata dopo un primo sprint: provvedimento ritardato dall'assemblea che, comunque, prevede: Ampliamenti: + 25% fino a 500 mc; + 40% tra 500 e 000 mc.; max 200 mc. per unità abitativa. Demolizione e ricostruzione: + 35% incremento volumetrico. Destinazione d'uso: edifici residenziali e non residenziali. Ampliamenti/requisiti energetici ed ambientali: per bonus 25-40% nessun requisito; per un ulteriore 5% necessari impianti rinnovabili. Sostituzione/requisiti energetici ed ambientali: utilizzo impianti rinnovabili, ricorso a bioedilizia, risparmio idrico. Scadenza: fine lavori max un anno dall entrata in vigore della legge. Possibilità di sopraelevazione: si. TRENTINO ALTO ADIGE - La normativa in Alto Adige corrisponde già in grandi linee alle indicazioni scaturite dall accorso Stato - regioni. UMBRIA la Regione ha approvato la legge regionale n. 23/2009, che prevede: Ampliamenti: + 20% max 70 mq. per edifici residenziali uni e bifamiliari o edifici fino a 350 mq. Demolizione e ricostruzione: + 25%. 7
8 Destinazione d'uso: edifici residenziali per ampliamento; per sostituzione edifici almeno al 75% di residenza. Ampliamenti/requisiti energetici ed ambientali: utilizzo di materiali e tecniche ad elevata efficienza energetica ancora da definire. Sostituzione/requisiti energetici ed ambientali: per edifici residenziali classe B legge regionale 7/2008; per edifici non residenziali impianti rinnovabili e recupero acque piovane. Scadenza: domande entro il 9 gennaio 20. Possibilità di sopraelevazione:no. VALLE D AOSTA la Regione ha approvato la legge che prevede: Ampliamenti: + 20%. Demolizione e ricostruzione: + 35%; + 45% con Piano integrato di intervento o Pud. Destinazione d'uso: edifici residenziali e non residenziali. Ampliamenti/requisiti energetici ed ambientali: garantire condizioni energetiche esistenti. Sostituzione/requisiti energetici ed ambientali: miglioramento condizioni energetiche ma i parametri vanno definiti dalla Giunta. Scadenza: Dia entro l luglio 20. Possibilità di sopraelevazione: si. VENETO - Il testo è stato approvato dal Consiglio regionale con la legge regionale 4/2009, che prevede: Ampliamenti: + 20%; + 30% con energie rinnovabili. Demolizione e ricostruzione: + 40%; + 50% con delocalizzazione. Destinazione d'uso: edifici residenziali e non residenziali. Ampliamenti/requisiti energetici ed ambientali: nessuno per bonus al 20%; utilizzo di energie rinnovabili per bonus al 30%. Sostituzione/requisiti energetici ed ambientali: da definire. Scadenza: Dia entro l luglio 20. Possibilità di sopraelevazione: si. 6 Annotazioni su ciascun articolo delle legge Riassumendo l esame dei singoli articoli della legge regionale, emerge quanto segue: Articolo 2 utilizzo del patrimonio edilizio esistente. Innanzi tutto è previsto il recupero edilizio e funzionale (quindi destinazioni ammesse a titolo principale) di edifici, o porzioni, purché questi siano stati ultimati entro la data di entrata in vigore della legge regionale n. 2 del 2005, e cioè il 3 marzo La prima condizione viene perciò soddisfatta se l intero edificio o l intera porzione siano state ultimate nel senso che, non solo sia stata presentata la dichiarazione di fine lavori, ma che sia stato rilasciato il certificato di agibilità, ovvero sia stato assentito per silenzio assenso, ai sensi degli articoli 24 e 25 del Testo Unico per l Edilizia, approvato con d.p.r. n. 380 del 200. Il primo comma consente il recupero di questi edifici o porzioni (non ubicati in zone agricole o produttive per i quali valgono altre disposizioni), anche in deroga agli strumenti urbanistici locali, sia vigenti che adottati, consentendo: - di utilizzare volumi e superfici per destinazioni residenziali, ovvero per altre destinazioni ammesse dagli stessi strumenti urbanistici - di utilizzare volumi posti in piani seminterrati per attività accessorie alla residenza, oltre che per attività economiche o attività professionali, sempre che siano ammesse dagli strumenti urbanistici. Già a questo punto sorgono alcuni interrogativi che riguardano la deroga alle previsioni quantitative dei PRG (o PGT), alle destinazioni diverse dalla residenza ammesse per il PRG (o PGT), all applicazione di questa deroga in relazione alle distanze e ai diritti di terzi, all utilizzo dei piani seminterrati per le attività accessorie alla residenza e alle attività economiche comunque ammesse dal PRG (o PGT). Partendo dal primo. Siccome stiamo parlando di recupero edilizio (e non quindi di ampliamento), si presume che le previsioni quantitative siano quelle stabilite per ogni singola zona del PRG (o PGT, approvato o in salvaguardia), espresse in termini volumetrici o di superficie, per cui è possibile qualsiasi trasformazione edilizia, anche funzionale, per le destinazioni residenziali. 8
9 Per quanto riguarda il secondo e cioè l applicazione della deroga dalle previsioni quantitative per le destinazioni commerciali, direzionali, terziario e altre, regge solo se tali destinazioni sono ammesse dal PRG (o PGT). Nel caso in cui uno dei due strumenti urbanistici non consentisse una particolare destinazione, questa non sarebbe ammessa al beneficio. Per quanto riguarda il terzo e cioè la deroga in relazione alle distanze e ai diritti di terzi sono necessarie alcune riflessioni. Gli indici di edificabilità (volume, Slp, superficie coperta) fissati dal PRG (o PGT), quasi sempre sono stati sfruttati in zone di completamento o di contenimento dagli edifici esistenti, oltre che dagli altri parametri edilizi stabiliti dalle norme locali (altezze, rapporti di copertura e permeabili dei suoli, dotazioni di aree per servizi pubblici e così via). Se questi parametri, o meglio, queste previsioni quantitative sono derogabili, non sono invece derogabili la distanza di 3 metri tra gli edifici fissata dal codice civile e quella di 0 metri stabilita dal DM 444 del 968 tra pareti finestrate, le disposizioni igienico/sanitarie e di sicurezza tra cui le prescrizioni antisismiche. Restano ferme anche le regole del condominio (di codice civile o regolamentari), così come gli accordi tra i privati e le servitù che comunque decadono al mutare della disciplina urbanistica o igienico sanitaria di cui sopra diretta attuazione. Direi di aggiungere tra le leggi per la tutela dei diritti dei terzi anche la legge n. 24 del 990 nella parte che riguarda la tutela dei cittadini derivanti appunto da una eventuale violazione dei loro diritti, oltre che delle norme di vicinato che possono limitare il diritto alla proprietà, all esercizio di eventuali servitù, alle distanze irregolari che possono determinare opposizioni di proprietari frontisti per effetto di sopraelevazioni, aggiunte o modifiche, in relazione alla misurazione delle distanze dai confini o dai fabbricati. Le distanze prescritte dal PRG o dal R.E. non rientrano tra le previsioni quantitative e non sono derogabili dai privati, così come il comune non può non tenerne conto nell esame dei progetti. Non da ultimo si dovrà tener conto dei principi istitutivi della legge n. 24/990 in ordine alla partecipazione, trasparenza e accessibilità agli atti da parte dei cittadini che abbiano interessi legittimi da far rispettare. Per l ultimo aspetto derogatorio è esclusa qualsiasi trasformazione dei piani completamente interrati di edifici (o di porzioni) dall applicazione del dispositivo in esame, mentre per quelli seminterrati, il loro utilizzo, in deroga alle già citate previsioni quantitative (espresse in termini volumetrici o di superficie), possono essere utilizzati: - solo per destinazioni accessorie alla residenza - per attività economiche (quindi per destinazioni commerciali, terziarie) solo se ammesse dagli strumenti urbanistici vigenti o adottati - per attività professionali, anche se non ammesse dagli strumenti urbanistici vigenti o adottati. Questo significa che per le attività economiche ci vuole la doppia conformità (al PRG e al PGT), mentre le seconde possono essere insediate senza alcuna formalità. Due precisazioni meritano infine l utilizzazione del piano seminterrato e le destinazioni accessorie alla residenza. Il piano seminterrato, di norma, non può essere utilizzato per destinazioni produttive in genere, attività economiche o professionali, in ossequio al Regolamento comunale d igiene. Non possono, quindi, essere utilizzati per tali destinazioni, se non con il parere favorevole espresso dal Servizio dell ASL competente. Per questi casi, mentre la norma deroga dal punto di vista edilizio, è condizionata sotto il profilo igienicosanitario. L altra questione riguarda i locali accessori alla residenza che vengono ammessi al piano seminterrato degli edifici (o porzioni), in deroga agli strumenti urbanistici vigenti o adottati. La legge regionale, che pur non fa cenno a deroghe igieniche-sanitarie, non pone tale problema per gli accessori alla residenza. C è da precisare che tra gli accessori alla residenza, vi sono anche gli spazi di servizio (Capo III del Regolamento locale d igiene) distinguendo, tra i primi i locali integrativi, quali gli studi, sala da gioco, sala di lettura, tavernette, mentre tra i secondi i bagni, il posto cottura, la lavanderia, i ripostigli, i guardaroba e le cantine. Già queste due tipologie di locali potevano essere collocate al piano seminterrato e la deroga dovrebbe riguardare quindi le eventuali limitazioni degli strumenti urbanistici e l altezza minima che, di regola, impone il rispetto di mt. 2,40. 9
10 Il secondo comma dispone il recupero edilizio e funzionale di edifici destinati all agricoltura, esistenti alla data di entrata in vigore della legge regionale n. 93 del 980 e cioè il 3 giugno 980, sino ad un massimo di 600 metri cubi, trasformando gli stessi edifici (solo in termini volumetrici) in residenza ad esclusivo vantaggio del suo proprietario, del nucleo familiare dell imprenditore agricolo e dei dipendenti dell azienda agricola. La stessa cubatura di edifici destinati all agricoltura, può essere utilizzata per destinazioni ricettive non alberghiere, nelle quali sicuramente rientrano le attività di agriturismo gli uffici e attività di servizio compatibili. Entrambe le ipotesi vanno in deroga agli strumenti urbanistici locali vigenti o adottati. A questo proposito ritengo utile ricordare come la legge regionale 3/2009, pur derogando dagli strumenti urbanistici vigenti o adottati, non possa derogare dalla disciplina edilizia e urbanistica nazionale e regionale. Quanto sopra per evidenziare, ad esempio, come sia le attività direzionali e ricettive, pur ammesse in deroga alle previsioni e prescrizioni delle zone agricole, sono in contrasto con il dettato della stessa legge regionale n. 2 del 2005, la dove prescrive che nelle zone destinate all agricoltura sono ammesse esclusivamente le opere realizzate in funzione della conduzione del fondo e attrezzature e infrastrutture produttive necessarie per lo svolgimento delle attività di cui all articolo 235 del Codice civile. Gli interventi edilizi sopra consentiti (primo e secondo comma) non possono comportare la totale demolizione e ricostruzione dell edificio e devono rispettare i caratteri architettonici, ambientali e urbanistici del territorio, nonché i requisiti minimi previsti dalla legge regionale in materia di efficienza energetica. Riprendendo le disposizioni del secondo comma, è importante rilevare come la norma parla di edifici destinati all agricoltura e non di edifici agricoli, con ciò ritenendo tali tutti quelli in zona agricola, indipendente dal fatto che siano o meno utilizzati all attività agricola, purché siano stati assentiti prima del 3 giugno 980. In questo caso però non si parla di ultimazione dei lavori, ma autorizzati prima di tale data. Questo significa che gli edifici destinati all agricoltura ammessi al recupero edilizio e funzionale sono quelli che hanno ottenuto entro la suddetta data la concessione edilizia ai sensi della legge n. 0 del 977. Una precisazione meritano i soggetti che possono promuovere gli interventi del recupero alla residenza di 600 mc. e sono pressoché i seguenti: il proprietario dell edificio, e non quindi dei componenti del suo nucleo familiare, l imprenditore agricolo a titolo principale ed il suo nucleo familiare, vale a dire i figli ed il coniuge, i dipendenti dell azienda agricola e quindi dell imprenditore agricolo. E evidente che, sebbene tutti i soggetti sopra menzionati possano proporre gli interventi di recupero edilizio, la trasformazione edilizia e funzionale non può comunque eccedere i 600 metri cubi. Anche in questo caso, vale quanto già detto e cioè che questi interventi sono ammessi in deroga alle previsioni e prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti o adottati, dovendosi dimostrare solo i requisiti soggettivi dei proponenti. Per quanto riguarda la possibilità di trasformare questi edifici in attività ricettive, è pacifico che l applicazione della norma in parola tende a snaturare gran parte del territorio che, di norma, svolge una funzione agricola importante, con un patrimonio edilizio esistente di notevole valore storico, ambientale, tipologico, oltre a interessare parte di aree di salvaguardia ambientale, di rispetto idrogeologico, forestale, etc. In questo modo si trasforma un ambito che, appena al di là del centro abitato, può diventare il ricettacolo di bar, ristoranti, discoteche, etc., al di fuori del rispetto di norme di settore e di una pianificazione urbanistica equilibrata, come vuole la stessa legge regionale n. 2 del Tra le trasformazioni edilizie ammesse in zone agricole (in deroga agli strumenti urbanistici vigenti e adottati) non rientrano sicuramente le attività economiche commerciali in quanto non inquadrabili tra le destinazioni ricettive, così che non saranno insediabili negozi di nessun genere, magazzini o depositi commerciali. Poco rileva che tra le destinazioni ricettive siano escluse le strutture alberghiere, se poi si ammettono gli uffici e le attività di servizio compatibili, in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali. Pare di capire, dal tenore del testo di legge, che gli uffici e le attività di servizio compatibili non siano quelli al servizio dell azienda agricola, proprio perché è prevista la deroga al PRG (o PGT) e ciò fa
11 pensare che siano altre le tipologie di uffici e attività di servizio. In questo modo tutti i professionisti (tecnici, avvocati, dentisti, ragionieri, etc.) che vorranno aprire il proprio studio in zona agricola lo potranno fare, occupando solo lo spazio sottratto all edificio destinati all agricoltura per non più di 600 mc. In questo modo, poco importa che i comuni abbiano un nuovo PGT ed abbiano razionalizzato le zone agricole, o che la Provincia abbia classificato gran parte delle zone agricole come strategiche, perché comunque tutti gli edifici in zone agricole, purché assentiti prima del 980 (e cioè la gran parte di questi) potranno essere ammessi al recupero edilizio e funzionale, secondo le modalità sopra esposte. Qualora l interpretazione da dare alla seconda parte del secondo comma fosse quella sopra esposta, la norma si porrebbe comunque il contrasto con la legge regionale n. 2/2005 dalla quale non è prevista alcuna deroga da parte della nuova legge 3. Non ci può consolare neppure il fatto che i progetti di recupero edilizio di questi edifici, per le destinazioni residenziali, ricettive non alberghiere e uffici e attività di servizio compatibili, superino l esame di impatto paesistico, anche in assenza di vincolo, per il quale è previsto, tra l altro, il silenzio/assenso di trenta giorni. L ultima annotazione riguarda il titolo abilitativo da acquisire: si possono realizzare gli interventi sulla base della Dia, ovvero si può presentare la richiesta di permesso di costruire. Articolo 3 facoltà di ampliamento e sostituzione degli edifici esistenti. Come si può rilevare già dal titolo dell articolo gli interventi di cui trattasi possono essere oggetto di ampliamento o di sostituzione, ovvero di demolizione e successiva ricostruzione. Il primo comma tratta gli interventi su edifici esistenti, all esterno dei centri storici, per i quali, anche in deroga alle previsioni quantitative degli strumenti urbanistici vigenti o adottati, sono applicabili ampliamenti volumetrici, distinguendo due casi: edifici uni-bifamiliari, in misura non superiore al 20% della volumetria esistente ed in ogni caso non superiore a 300 mc. per ogni unità immobiliare residenziale preesistente, edifici diversi dai casi presedenti e comunque di volumetria non superiore a.200 mc, in misura non superiore al 20% della volumetria esistente. Già questo primo comma solleva qualche incertezza circa l esatta applicazione della norma. Alcune sono le stesse illustrate per l articolo 2 e cioè, la deroga alle previsioni quantitative dei PRG (o PGT) e la data di ultimazione degli edifici fissata al 3 marzo 2005, così come l applicazione della norma in relazione alle distanze e ai diritti di terzi. Cosa diversa è invece l altra condizione che vuole gli edifici in tutto residenziali, ciò a dire che gli ampliamenti ammessi si dovranno consentire solamente per quegli edifici ad esclusiva destinazione residenziale, come risulteranno dalle schede catastali (dalla A/ alla A/, escluso A/0). Non si parla, in questo caso, di edifici misti, cioè di quelli che contengono, al proprio interno, destinazioni d uso diverse, anche se prevalentemente residenziali, per i quali sembra non applicabile la norma. Un problema piuttosto delicato consisterà nell individuare l edificio uni-bifamiliare stante alcune situazioni di difficile soluzione, quali: le case a schiera, costituite da una successione di edifici unifamiliari, su due o più piani, le case a schiera, costituite da una successione di edifici bifamiliari, su due o più piani E ovvio che se un edificio non rientra nella prima tipologia, avrà diritto (sempre che abbia un volume inferiore a 200 mc) ad un incremento volumetrico non superiore al 20 per cento. A proposito di ampliamenti, ci si chiede cosa si intende per ampliamento? Quali tipi di lavori potranno essere eseguiti in concreto? Tecnicamente, costituiscono ampliamento diverse tipologie di intervento: a) i nuovi volumi a livello, i lavori di allargamento o locali, le nuove stanze (cosiddetto ampliamento orizzontale) b) sopralzi, i nuovi piani o le porzioni di piano (cosiddetto ampliamento verticale) c) l utilizzo di volumi esistenti ma non computati; l utilizzo residenziale di locali tecnici, pertinenze; la realizzazione di soppalchi o interpiani (cosiddetto ampliamento giuridico). Le norme parlano di deroghe alle previsioni quantitative degli strumenti urbanistici. L ampliamento di edifici (o porzioni) come si determina? Cosa vuol dire in pratica?
12 Il volume si calcola in termini di volume e non di cubatura; è definito dagli strumenti urbanistici locali (PRG, PGT o RE) ed è solitamente pari alla superficie lorda di pavimento (comprensiva delle murature anche perimetrali) moltiplicata per l altezza reale o teorica (solitamente 3 metri, così che a 000 metri cubi corrisponde una superficie di 333 metri quadrati). Va da se però che la volumetria dell edificio esistente e quella dell ampliamento va calcolata secondo i parametri dello strumento urbanistico vigente, tenuto conto delle eventuali esclusioni. Come è già stato detto in precedenza vi sono diverse tipologie di ampliamento e diverse modalità di calcolo della volumetria. Ritengo che per il primo ci si debba rifare all ipotesi di nuovo volume, aggiunto a quello esistente o preesistente, sia occupando nuova superficie libera, ovvero in sopralzo. Precisato che le norme tecniche locali degli strumenti urbanistici sono le più disparate, pare corretto applicare il metodo di calcolo della volumetria secondo i parametri del PRG (o del PGT) per la determinazione sia delle volumetrie degli edifici esistenti che degli ampliamenti ammessi, in coerenza alla logica di piano ed escludere il metodo di calcolo della volumetria geometrica. Resteranno comunque da valutare eventuali casi in cui i proponenti individuino ampliamenti diversi da quelli orizzontali o verticali, ovvero di quelli che prevedano l utilizzo di volumi costituiti da spazi esistenti da trasformare in residenza, oltre a verificare la condizione di non superare più del 50% dell indice fondiario e del rapporto di copertura del PRG (o del PGT) vigente o adottato, e non superare di quattro metri l altezza massima consentita dalle norme. Questo nuovo ampliamento, collocato come già detto, deve avere una destinazione esclusivamente residenziale. Vi sono però alcune condizioni all ammissibilità del bonus volumetrico ed in particolare: la diminuzione certificata del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale superiore del 0%, riferita all edificio esistente (ancora da ampliare), salvo i casi di esclusione previsti dallo stesso secondo comma la certificazione energetica che attesti il rispetto dei limiti di legge regionale n. 24/06, stabiliti dalla DGRL n. VIII/8745 del 2008, per l intero edificio (ovverosia quello esistente più l ampliamento) superamento dell esame di impatto paesistico, anche in zone non sottoposte a vincolo ambientale, per il quale è previsto, tra l altro, il silenzio/assenso di trenta giorni. Sui precedenti punti si fa osservare quanto segue: ) sarà facile agli interessati presentare i progetti accompagnati dalla documentazione che dimostri l osservanza dei due primi adempimenti, ma sarà difficile attuare tali condizioni perché interventi così promiscui comportano difficoltà esecutive tra le diverse componenti murarie e impiantistiche. 2) l esame di impatto paesistico pone, a sua volta, due riflessioni: la prima riguarda gli interventi in zona non sottoposta a vincolo, per i quali ritengo che i progetti non debbono essere accompagnati da alcuna domanda di parere, né di diversa documentazione tecnica, mentre per la seconda e cioè per interventi in zone a vincolo ambientale o paesaggistico, la domanda di permesso di costruire, ovvero, la Dia, dovrà essere accompagnata dalla richiesta di autorizzazione paesaggistica, come nelle normali pratiche edilizie in zona a vincolo. 3) per interventi di questa natura sarebbe comunque divenuto obbligatorio acquisire la certificazione energetica, a partire dal gennaio 200, ai sensi del decreto legislativo n. 92 del 2005 e successivo decreto correttivo n. 3 del Comma 3 interventi all esterno dei centri storici. Il comma 3 disciplina gli interventi su edifici totalmente residenziali esistenti collocati all esterno dei centri storici, consentendo la loro demolizione e ricostruzione, in deroga alle solite previsioni quantitative degli strumenti urbanistici generali vigenti o adottati; la stessa norma consente di incrementare la loro volumetria fino al 30 per cento di quella esistente, elevabile al 35 % nel caso di sistemazione a verde, come si vedrà al successivo sesto comma.. Per gli edifici residenziali da sostituire, posti nei parchi regionali, il bonus volumetrico è ridotto di un terzo, come si vedrà all articolo 5, salvo eccezioni. Per gli edifici parzialmente residenziali e non residenziali ubicati in zone a prevalente destinazione residenziale, sarà solo consentito sostituirli (previa demolizione e ricostruzione) con nuovi edifici che abbiano la stessa volumetria del preesistente, destinati esclusivamente a residenza. Per questi, quindi, non è previsto alcun bonus volumetrico, e non si potrà inoltre, superare del 25 per cento il rapporto di
13 copertura previsto dal piano, nonché il valore maggiore tra l altezza preesistente e quella prevista dal piano stesso. Altre condizioni per i primi sono: la riduzione del 30 per cento dei consumi rispetto ai limiti della legge regionale n. 24 del 2006, superare l esame di impatto paesistico anche in assenza di vincolo per il quale è previsto, tra l altro, il silenzio/assenso di trenta giorni non superare di metri 4 l altezza massima consentita dal PRG (o PGT) o, in alternativa, confermare quella esistente (comma 7) equipaggiamento arboreo per una porzione non inferiore al 25% per il lotto interessato, secondo i criteri della deliberazione della GRL n. VIII/0034 del 7 agosto 2009, per poter avvalersi del 35 per cento dell incremento volumetrico. Altre condizioni per i secondi sono: la nuova destinazione dei nuovi immobili che deve essere esclusivamente residenziale superare l esame di impatto paesistico anche in assenza di vincolo per il quale è previsto, tra l altro, il silenzio/assenso di trenta giorni la riduzione del 30 per cento dei consumi rispetto ai limiti della legge regionale n. 24 del 2006, Per entrambi i casi sopra esposti, si osserva quanto segue: - le previsioni quantitative sono quelle stabilite per ogni singola zona del PRG (o PGT, approvato o in salvaguardia), espresse in termini volumetrici o di superficie - per applicare la norma in esame sarà però necessario determinare la volumetria sia per gli edifici esistenti che per gli ampliamenti consentiti - l accertamento di un edificio in tutto residenziale potrà avvenire attraverso la documentazione catastale a corredo della Dia o della richiesta del permesso di costruire - l edificio in parte residenziale e non residenziale è quello che è destinato ad attività terziarie o produttive in genere, ma che dovrà essere trasformato, per intero, in residenza, come si potrà accertare dall accatastamento finale. - per quanto riguarda la deroga in relazione alle distanze e ai diritti di terzi si rimanda la lettura al commento dell articolo 2 Comma 4 - all interno dei Centri Storici (per immobili incoerenti con il contesto). E consentita la sostituzione (intesa come demolizione e ricostruzione) di singoli edifici, anche in deroga alle previsioni quantitative degli strumenti urbanistici vigenti e adottati, con incremento volumetrico fino al 30% della volumetria esistente. Le condizioni subordinate sono: - essere edifici con destinazione esclusivamente residenziale - essere edifici non coerenti con le caratteristiche storiche, architettoniche e ambientali del centro storico - assicurare una riduzione del 30% dei consumi rispetto ai limiti di legge (DGRL n. VIII/8745 del 2008) con certificazione energetica - parere della Commissione regionale, da rendere entro il termine di 60 giorni, decorso il quale si intende reso in senso negativo. Oltre a ribadire le riflessioni generali già espresse al commento delle altre linee di intervento, si dovrà fare attenzione ad applicare le norme agli edifici che siano, oltre che incoerenti con il contesto, singoli e cioè autonomi (fisicamente da cielo a terra, nel senso che potrebbe sopravvivere anche se fossero demoliti gli edifici vicini) Questi interventi possono essere realizzati esclusivamente mediante la presentazione del permesso di costruire, entro il termine di 8 mesi dall entrata in vigore della legge e cioè entro il 5 aprile 20. Comma 5 sostituzione di edifici industriali e artigianali esistenti in zone produttive secondarie. La norma, in primo luogo, consente di demolire e di ricostruire questi edifici purché rimangano a destinazione produttiva, ammettendo un incremento volumetrico del 30% della volumetria esistente (entrambi espressi in superfici), anche in deroga alle previsioni quantitative degli strumenti urbanistici vigenti o adottati, qualora questi interventi prevedessero un equipaggiamento arboreo non inferiore al 25% del lotto interessato, l incremento volumetrico è elevato al 35 per cento (espressi in termini di superfici).
14 L incremento o bonus volumetrico è comunque ridotto di un terzo (quindi solo del 20%) per interventi su edifici ricadenti nei parchi regionali. Le condizioni subordinate sono: - attività produttive in aree a destinazione produttiva secondaria - garantire una riduzione del 30% dei consumi rispetto ai limiti di legge (DGRL n. VIII/8745 del 2008), con certificazione energetica - superare l esame di impatto paesistico anche in assenza di vincolo paesaggistico, con silenzio assenso di trenta giorni. Su questa linea di intervento è bene porsi alcune domande: - gli immobili sono quelli a destinazione produttiva (artigianale e industriale), e devono ricadere in zone a specifica destinazione produttiva secondaria che i comuni devono individuare, con motivata deliberazione, entro il 5 ottobre In realtà le attività produttive secondarie dovrebbero essere quelle esercitate nelle zone produttive vere e proprie, verosimilmente quelle dimesse o in fase di dismissione, differenziandosi da altre nelle quali sono ammesse attività complementari, quali attività commerciali, terziario, etc. Gli immobili che caratterizzano queste zone dovrebbero essere per lo più quelli nei quali vengono esercitate le seguenti attività: attività artigianali e depositi che non recano danno o disturbo alle persone insediate nelle vicinanze per emissioni di rumori, esalazioni, scarichi e per traffico pesante indotto attività industriali manifatturiere, alimentari, tessili, meccaniche, per la produzione (in genere) di plastica, carta, minerali, metalli, etc. depositi al coperto o all aperto di mezzi di trasporto privati e pubblici, materiali edili, etc. artigianato di servizio, quali, autofficine, elettrauto, meccanici, etc. 2- il bonus volumetrico, pari al 30% del volume esistente (espresso in termini di superficie), nelle zone produttive, dove in genere sono applicati parametri di Slp, Sc.o So, fa sorgere dubbi sugli aspetti applicativi della norma. Qualche complicazione potrebbe essere costituta dalle eventuali esclusioni stabilite dalle norme del PRG (o PGT), quali, ad esempio, collegamenti coperti ma aperti, porticati aperti, volumi tecnici (impianto termico o di condizionamento, impianto elettrico ed idrico, ascensore e montacarichi, scale di sicurezza), impianti tecnologici (cabine per trasformatori o simili, serbatoi per stoccaggio e la movimentazione di prodotti, opere a carattere precario, quali baracche in legno, metalli o calcestruzzo, ricoveri protetti per attrezzature o materiali, chioschi per pesa a bilico, attrezzature fisse per carico e scarico, tettoie di protezione di mezzi meccanici o di servizio). 3- quando questi immobili ricadono nelle aree a parco regionale, il bonus volumetrico del 30 per cento si riferirà al 20% di incremento volumetrico, rapportato alla riduzione imposta dall articolo 5 della legge. 4- l esame di impatto paesistico si propone anche in assenza di vincolo, mentre l intervento di edifici in aree sottoposte a tutela, dovrà seguire l iter del rilascio dell autorizzazione paesistica. 5- il comune dovrà, entro il 5 ottobre 2009, assieme alle altre decisioni previste dalla legge, stabilire le zone produttive secondarie nelle quali sarà possibile applicare la norme in esame. 6- l incremento del bonus volumetrico del 35% è previsto per gli interventi su: immobili a destinazione esclusivamente residenziale immobili a destinazione produttiva e artigianale purché gli interventi assicurino un congruo equipaggiamento arboreo per una porzione non inferiore al 25% del lotto interessato ovvero di quinte arboree perimetrali secondo i criteri regionali che sono già stati emanati con la DGRL. n. VIII/0034 del 7 agosto 2008, alla quale si rimanda la lettura. Comma 7 limitazioni all applicazione delle norme. In primo luogo si precisa che non sono ipotizzabili due o più interventi che riguardino sia l ampliamento sia la sostituzione degli edifici esistenti e comunque non possono superare il 50% dell indice fondiario e rapporto di copertura di piano e neppure superare di 4 metri l altezza massima di zona stabiliti dal PRG (o PGT), fatta eccezione degli edifici parzialmente residenziali e quelli non residenziali. E stabilito altresì che, oltre agli incrementi volumetrici di cui trattasi sono applicabili anche le modalità di calcolo del computo del volume, della superficie coperta o della superficie lorda di pavimento, prevista
15 dalla legge regionale per il risparmio energetico di cui alla legge regionale n. 26 del 995 e successive modifiche ed integrazioni. Comma 8 titoli abilitativi. Prevede sostanzialmente una distinzione tra gli interventi proponibili con Dia o permesso di costruire, ovvero, con il solo permesso di costruire. Nella prima rientrano: recupero e riutilizzo di edifici esistenti recupero edifici a destinazione agricola ampliamento edifici residenziali esistenti demolizione e ricostruzione edifici residenziali sostituzione edifici con destinazione produttiva non residenziali, terziario sostituzione edifici a destinazione produttiva. Nel secondo rientrano: sostituzione edifici residenziali nei centri storici ampliamento e sostituzione edifici esistenti da realizzarsi nei comuni in zona sismica 2 e 3 DPCM 3274/03 riqualificazione quartieri di edifici residenziali pubblici (articolo 4) Comma 9 vuole significare il carattere temporaneo delle norme stabilendo termini per la presentazione delle Dia o dei permessi di costruire che riguardano gli interventi di ampliamento e sostituzione degli edifici esistenti, secondo le finalità che la legge regionale si prefigge e cioè il rilancio del settore delle costruzioni e dell economia. Comma 0 nulla di nuovo quando si dice che gli interventi devono essere progettati e realizzati secondo la normativa antisismica. Articolo 4 Riqualificazione dell Edilizia residenziale pubblica. Con l articolo 4 si è voluto promuovere una particolare linea di intervento che riguarda l ERP che premia le ALER e i comuni proprietari di quartieri di edilizia popolare che potranno realizzare, anche in deroga alle previsioni quantitative degli strumenti urbanistici vigenti o adottati, nuova volumetria non superiore al 40% della volumetria complessiva destinata all ERP. Anche questo bonus volumetrico è subordinato al raggiungimento degli obiettivi stabiliti dalla legge regionale n. 24 del 2006 in tema di interventi di recupero energetico (requisiti minimi di risparmio energetico). La norma diversifica gli interventi in due categorie: ) programma di riqualificazione energetica, volta a ridurre le dispersioni degli edifici, la realizzazione di impianti di climatizzazione invernale più efficiente, la produzione di energia termica mediante l installazione di pannelli solari e fotovoltaici 2) programma di recupero ambientale, volto a migliorare le aree o superfici a verde e la loro attrezzatura, e altri minori interventi atti a riqualificare esteticamente e funzionalmente il quartiere. Come sopra si diceva tutti questi programmi (e non interventi) di riqualificazione sono realizzabili solo mediante permesso di costruire, da richiedere entro 24 mesi dalla data di entrata in vigore della legge e, quindi, entro il 5 ottobre 20, sempre e comunque nel rispetto della normativa antisismica, oltre che superando l esame di impatto ambientale anche in zona non soggetta a vincolo, con silenzio assenso dopo trenta giorni. E previsto un accordo di programma tra Regione e soggetti pubblici, privati o di settore al fine della realizzazione dei programmi proposti, con priorità per le ALER al fine della distribuzione delle risorse economiche disponibili. E previsto inoltre che gli enti interessati, entro trenta giorni dalla data di pubblicazione dei decreti del Presidente della Giunta Regionale che individua gli interventi considerati prioritari, debbano avviare il procedimento necessario alla conclusione degli interventi, decorso il quale viene nominato un commissario ad acta che provvede in luogo degli organi inadempienti. La Giunta Regionale disciplina le modalità attuative e le previsioni al fine dell individuazione dei soggetti destinatari in via prioritaria e le risorse da impegnare, nonché i provvedimenti necessari all espletamento delle attività necessarie.
16 Articolo 5 disposizioni generali per l attuazione della legge.. gli interventi di cui trattasi possono essere realizzati anche in deroga alle previsioni dei parchi regionali, escluse le aree naturali protette, oltre che in assenza di piani attuativi eventualmente previsti o in deroga a quelli vigenti o adottati, nel rispetto del codice civile e delle leggi per la tutela dei diritti di terzi, delle normative igienico sanitaria, di sicurezza, di natura idrogeologica, di beni culturali e monumentali. 2. come sopra si diceva, in presenza di parchi regionali, gli interventi ammessi, consentiranno il bonus volumetrico ridotto di un terzo, salvo una eccezione. Il secondo comma prevede che comunque, anche in zone non sottoposte a vincolo paesaggistico o ambientale, i progetti superino l esame di impatto paesistico come stabilito per il recupero dei sottotetti, il cui termine è di trenta giorni, anziché di 60, trascorso il quale il parere si intende espresso in senso favorevole. Vi sono tre limitazioni all applicazione delle norme, delle quali la prima riguarda gli interventi in aree a vincolo di inedificabilità in base a disposizioni di legge (es. cimitero, acque pubbliche, ), la seconda riguarda gli edifici a carattere monumentale, palazzi e case di pregio, fabbricati storici, etc., specificatamente vincolati, mentre la terza riguarda gli edifici (o porzioni di edifici) in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità ed anche condonati. Su questa parte dell articolo 5, sono necessarie alcune riflessioni: a) per quanto riguarda il Codice civile e la tutela dei diritti di terzi ho già detto nella prima parte della presente alla quale rimando la lettura. b) per quanto riguarda le norme in materia igienico sanitaria, ribadisco la mia perplessità a conciliare la deroga alle previsioni quantitative degli strumenti urbanistici locali con il rispetto della disciplina sanitaria in relazione, ad esempio, ai seminterrati la dove la norma igienicosanitaria dispone il divieto di destinare i locali a residenza (o assimilabili, quali uffici, attività terziarie,..) e laboratori, magazzini di vendita, uffici a servizio delle attività produttive in genere, con permanenza di persone al rispetto dei requisiti previsti per ciascuna delle specifiche destinazioni e, per le quali, s impone l autorizzazione all uso. Evidentemente l UTC dovrà valutare queste condizioni e, se non rispondenti alle norme in materia igienico-sanitaria, escludere il progetto dall applicazione della legge. Lo stesso si dica per le zone destinate all agricoltura nelle quali sarà consentita la trasformazione di immobili agricoli in residenza, attività terziarie e di servizio che in base al Titolo III del regolamento locale d Igiene non potrebbero essere ammesse per eventuali casi di reciprocità relativa al rispetto delle distanze (vedi artt e ). c) per quanto riguarda le norme in materia di tutela idrogeologica (sub delegata e non) sarà obbligatorio richiedere l espletamento di pratiche speciali che portino al rilascio dei relativi decreti di svincolo idrogeologico (Comunità montana, comune o Provincia), per i quali si rimanda alla legge regionale n. 27 del 2004 e n. 3 del d) per quanto riguarda le norme in materia di tutela del paesaggio, dei beni culturali e monumentali, c è da precisare che per il secondo e terzo vincolo sarà necessario acquisire il parere della Soprintendenza ai sensi della parte II del decreto legislativo n. 42 del 2004, mentre per il primo si renderà indispensabile acquisire l autorizzazione paesaggistica di cui alla parte III del Codice di cui sopra, e successive modifiche ed integrazioni. Si dovrà pertanto seguire la nuova procedura di cui all articolo 46 prima di presentare la Dia o presentare la Dia che rimarrà inefficacie fino all ottenimento dell autorizzazione paesaggistica, ovvero presentare richiesta di autorizzazione paesaggistica con l istanza del permesso di costruire per il rilascio della stessa e) per quanto riguarda l acquisizione del parere di impatto ambientale dei progetti anche per interventi che si intendono eseguire in zone non vincolate facendo riferimento all applicazione della disciplina per il recupero abitativo dei sottotetti, pare di cogliere una discrepanza con quanto stabilisce dall articolo 30 del Piano Territoriale Regionale in base al quale è previsto l esame per qualsiasi tipo di intervento, nonché con l articolo 59, comma 4, della legge regionale n. 2 del 2005 la dove si dice che solo le attrezzature e infrastrutture produttive agricole devono avere tipologie costruttive congruenti al paesaggio rurale, e non gli interventi di recupero di immobili a destinazione diversa da quella agricola. f) l esclusione dell applicabilità delle norme per edifici (o porzioni) realizzati in assenza di titolo o in totale difformità, anche condonati, merita qualche approfondimento: ) tutti gli edifici (o porzioni) che abbiano parti prive di titolo abilitativo non sono ammesse al beneficio
17 2) tutti gli edifici (o porzioni) che abbiano o hanno dei procedimenti amministrativi e penali in corso, ancorché non definiti, promossi ai sensi degli articoli 3, 32 e 33 del d.p.r. n. 380 del 200, non sono ammessi al beneficio, così come quelli di cui all articolo 38 stesso decreto 3) tutti gli edifici (o porzioni) che abbiano o hanno dei procedimenti amministrativi e penali in corso, ancorché non definiti, promossi ai sensi degli articoli 34 del d.p.r. n. 380 del 200, ovvero quelli di cui all articolo 37 stesso decreto, sono ammessi al beneficio 4) la norma conferma che qualsiasi edificio (o porzione) che sia stato oggetto di condono del 985, del 994 o del 2003, non sono ammessi al beneficio. Comma 4 oneri di urbanizzazione e costo di costruzione. E stabilito che si paga con riferimento alla volumetria o alla Spl oggetto dell intervento, applicando le tariffe vigenti per opere di nuova costruzione. Per gli interventi previsti (escluso quelli di ERP) i comuni possono stabilire una riduzione, approvando con apposita (e non motivata) deliberazione entro il 5 ottobre 2009, dopo di che si applica automaticamente la riduzione del 30 per cento. Per l Edilizia residenziale pubblica il contributo riguarda solo la quota degli oneri di urbanizzazione e la riduzione è del 50%, senza interventi da parte del comune. Sulla questione del contributo c è da precisare che la riduzione (da stabilire entro il 5 ottobre 2009) può essere decisa dal comune in misura diversa, ma non comunque riconosciuta, senza motivazione del perché è più o meno contenuta. Possono essere riconosciute riduzioni diverse a seconda degli interventi e dei beneficiari che i comuni ritengano di premiare maggiormente (es. il recupero di aree produttive dimesse o proprietari residenti). Comunque si ribadisce che il contributo si calcola applicando i valori stabiliti dal comune vigenti al momento del rilascio del permesso di costruire, ovvero di presentazione della Dia. Va da se che, a fronte di eventuali adeguamenti degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione prescritti per legge, gli stessi dovranno essere riconosciuti nella misura vigente al momento impositivo di cui sopra, applicando la riduzione stabilita dalla deliberazione comunale. E mia convinzione che l articolo 5, comma 4 della legge regionale n. 3, consenta ai comuni di stabilire riduzioni inferiori al 30 per cento e che questo non costituisce il limite minimo da applicare, tanto è che la stessa norma lo conferma quale riduzione applicabile in caso di inadempienza da parte dell ente. Per quella dell ERP non c è nulla da decidere se non prendere atto della riduzione del 50%. Comunque il contributo viene determinato, nella misura stabilita per le nuove costruzioni, sia per gli ampliamenti sia per la sostituzione degli edifici esistenti. Se mai c è da puntualizzare: a) è applicabile a volume per destinazioni residenziali, secondo le tariffe vigenti per ciascuna zona omogenea del PRG (o PGT) b) è applicabile a superficie (Slp o Sc) per destinazioni ammesse diverse dalla residenza, secondo le tariffe vigenti per ciascuna zona omogenea del PRG (o PGT) c) potranno essere versati secondo le diverse determinazioni comunali, come sopra si diceva, nella misura intera o rateizzate d) potranno, se ne ricorreranno le condizioni ed i presupposti, essere applicati gli esoneri o le riduzioni previsti per legge. Comma 5 PGT fabbisogno aree pubbliche o servizi urbani. Qualora i comuni stiano predisponendo i PGT o comunque ritengano necessario adeguare gli stessi in funzione di un ulteriore fabbisogno di aree o servizi pubblici, possono farlo. Comma 6 stabilisce il termine perentorio (e non quindi ordinatorio) per i comuni di assumere, con motivata deliberazione consiliare, alcune decisioni in merito all applicazione della legge ed in particolare le parti di territorio nelle quali non sono applicabili le disposizioni per l ampliamento e la sostituzione degli edifici esistenti, in relazione a: speciali peculiarità storiche speciali peculiarità paesistiche, ambientali e urbanistiche eventuale salvaguardia di cortine edilizie esistenti fornire prescrizioni circa le modalità di applicazione della presente legge, in relazione alla necessità di reperimento di parcheggi pertinenziali e aree a verde Per individuare le zone e gli immobili da escludere dall applicazione della legge, si può far fronte:
18 facendo riferimento alle categorie degli edifici presenti nel Centro Storico per quanto riguarda le speciali peculiarità storiche, architettoniche, paesaggistiche e ambientali facendo riferimento al tipo di vincolo (generico piuttosto che specifico), stabilendo, per il primo le parti del territorio da escludere dall applicazione delle norme (terreni costieri, fiumi, torrenti, territori a boschi, zone umide, ecc.) e, per i secondi, quali sono quelli di più elevato rilievo (decreto ministeriale, decreto regionale, decreto provinciale) decidendo quali o quali parti di questi debbano essere esclusi. facendo riferimento a edifici di valore storico/tipologico in zone diverse per quanto riguarda le specialità urbanistiche, quali cascine tipiche locali, ecc Con la stesse deliberazione consigliare i Comuni individuano altresì le parti del territorio nelle quali le disposizioni della legge n. 3 non sono applicabili, quali: a) particolari tipologie edilizie tipiche del territorio per l eventuale salvaguarda delle cortine edilizie esistenti; b) reperimento di parcheggi e di verde. Stante l impossibilità tecnica al loro reperimento, gli interventi proposti dovranno essere denegati. Articolo 6 Disposizioni finali. Non è altro che la data a partire dalla quale sarà possibile presentare ai comuni le Dia o le richieste di permesso di costruire (6 ottobre 2009). Il secondo comma comunque contiene la previsione in base alla quale i comuni dovranno adempiere alla trasmissione alla Regione dei dati relativi all attuazione della legge. Tali adempimenti saranno contenuti in un successivo provvedimento del Direttore regionale. 7 Adempimenti dei comuni Le diverse possibilità di intervento contemplate dalla L.R. 6 luglio 2009, n. 3 non sono immediatamente attivabili dai soggetti interessati, bensì a partire dalla data del 6 ottobre 2009 (art. 6). Ciò in quanto la legge, riconoscendo ai comuni la titolarità delle funzioni amministrative in materia di governo del territorio, attribuisce agli stessi la facoltà (non l obbligo) di assumere, entro la data del 5 ottobre 2009, una serie di determinazioni in grado di influenzare, anche significativamente, la corretta applicazione della normativa o comunque di meglio disciplinarla in rapporto alle caratteristiche specifiche del proprio territorio. Di seguito vengono analizzate, singolarmente, le determinazioni che il comune può assumere: ) Individuazione, specifica e puntuale, delle parti del proprio territorio nelle quali non troveranno applicazione le disposizioni speciali introdotte dalla legge (articolo 5, comma 6). Chiarito che il riferimento a parti del territorio preclude evidentemente la possibilità di deliberare l esclusione dell intero territorio comunale, si evidenzia che la norma indica in dettaglio le motivazioni che devono supportare l eventuale scelta di esclusione, delle quali il relativo provvedimento dovrà dar conto in modo puntuale. Particolare rilevanza rivestono eventuali scelte comunali riferite ai centri storici, alle cortine edilizie ovunque localizzate, ai quartieri di ERP, agli ambiti interessati da vincolo paesaggistico esteso all intero territorio comunale. 2) Individuazione, specifica e puntuale, delle aree classificate nello strumento urbanistico comunale a specifica destinazione produttiva secondaria (da intendersi: esclusivamente industriale e/o artigianale) nelle quali può essere applicata la legge con sostituzione ed eventuale incremento volumetrico, di edifici produttivi esistenti (articolo 3, comma 5). La destinazione d uso dei nuovi edifici non può che essere industriale e/o artigianale, non essendo prevista alcuna deroga alla destinazione funzionale. 3) Definizione di prescrizioni per l applicazione della legge, riferite esclusivamente alle dotazioni di spazi per parcheggi e a verde (articolo 5, comma 6). Il comune può stabilire in quali casi e in che misura le diverse iniziative previste dalla legge devono assicurare spazi per parcheggi e a verde, fermo restando che l eventuale impossibilità di osservare tali prescrizioni, non risultano ammissibili forme di monetizzazione, significherà impossibilità a dar corso all intervento. 4) Definizione di riduzioni del contributo di costruzione (articolo 5, comma 4). Il comune può procedere a differenziare e graduare tali riduzioni, a seconda degli interventi come pure in relazione ai soggetti attuatori.
19 La formulazione letterale della norma non dà luogo a dubbi: per i comuni si tratta di una facoltà ( possono riconoscere ), il che significa che è del tutto legittima l eventuale determinazione comunale di applicazione piena del contributo di costruzione, composto come noto dagli oneri di urbanizzazione e dal contributo sul costo di costruzione. Tale determinazione dovrà però essere esplicita, giacché, in caso di mancata determinazione entro il termine prefissato, opererà ex lege la riduzione del 30 per cento. La norma dispone direttamente, dunque senza possibilità di diverse determinazioni comunali, in merito ad una fattispecie puntuale, ossia gli immobili di edilizia residenziale pubblica in locazione, per i quali saranno dovuti i soli oneri di urbanizzazione, dimezzati. Per tutte le determinazioni sopra descritte valgono i seguenti principi: - avendo il legislatore qualificato espressamente come perentorio il termine del 5 ottobre 2009, al comune è precluso di assumere determinazioni oltre il termine indicato; ne consegue che a far tempo dal 6 ottobre 2009 trova applicazione in toto la disciplina dettata dalla legge; - configurarsi quale scelta di indirizzo, l organo comunale competente ad assumere le determinazioni è il Consiglio comunale, in ossequio all articolo 42 del D. Lgs. n. 267 del 2000; - le determinazioni comunali devono essere assistite da idonea motivazione e possono essere assunte con una o più deliberazioni consiliari, comunque tutte entro il termine previsto dalla legge. Per concludere vorrei sollevare due problemi ai quali, francamente, non saprei dare risposta. Il primo riguarda l obbligo dei comuni di approvare i provvedimenti di cui ai precedenti punti ), 2) e 3), entro il 5 ottobre 2009, relativi agli strumenti urbanistici vigenti o adottati nel caso di quei comuni che adotteranno il PGT dopo tale data. Il secondo riguarda cosa accadrà dopo il 3 marzo 200, data a partire dalla quale tutti i PRG della Lombardia decadranno per effetto della legge regionale n. 2 del Riepilogo dei Bonus
20 Trasformazion e Ristrutturazione edilizia Ristrutturazione edilizia Ristrutturazione edilizia Sostituzione edilizia Sostituzione edilizia Sostituzione edifici residenziali Sostituzione edilizia Ristrutturazione + sostituzione Zone Destinazione Bonus Efficienza energetica Agricolo Agriturismo mc Artt. 9 e 25 uffici e servizi L.R. 24/2006 Completament case 20% (300 mc > 0% edificio o unifamiliari e per unità esistente Completament o Completament o Completament o zone miste Centro storico Produttivo Parchi regionali bifamiliari Case.200 mc immobiliare) 20% volume esistente Nuovo edificio 30-35% volume esistente (piante) Nuovo edificio residenziale Nuovo edificio residenziale Nuovo capannone No precisata Altezza maggiore + 25 % Rc No 30-35% volume esistente (piante) 400 mc oppure 3,33% / 20% > 0% edificio esistente Articolo (*) lettera a) lettera b) 3.2 > 30% valori regionali 3.3 punto I > 30% valori regionali (per analogia) > 30% valori regionali (per analogia) > 30% valori regionali (per analogia) > 30% valori regionali (per analogia) 3.3 punto II (**) In corsivo gli interventi in deroga agli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ai regolamenti edilizi e ai piani territoriali dei parchi. (*) gli interventi previsti dagli articoli 2 (utilizzo del patrimonio esistente), 3 (facoltà di ampliamento e sostituzione degli edifici esistenti) e 4 (riqualificazione di quartieri di edilizia residenziale pubblica) (qui non trattati) non si applicano: a) in aree soggette a vincolo di inedificabilità in base a disposizioni di legge o di pianificazione territoriale ed urbanistica; b) con riferimento ad edifici e relativi ambiti di particolare rilievo storico, architettonico e paesaggistico, specificatamente vincolati in relazione a tali caratteri; c) con riferimento ad edifici realizzati in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità, anche condonati. (**) all infuori di questi interventi, gli altri non possono superare l indice fondiario e il rapporto di copertura di più del 50% né l altezza massima consentita per più di 4 metri. In alternativa possono confermare la volumetria esistente. Agli incrementi volumetrici si applica l articolo 2, comma ter, della legge regionale 20 aprile 995, n
PIANO CASA 1/1/2014 INGRANDIRE LE UNITA IMMOBILIARI E POSSIBILE, MA DIPENDE DALLA REGIONE. Associazione Nazionale Donne Geometra
PIANO CASA 1/1/2014 INGRANDIRE LE UNITA IMMOBILIARI E POSSIBILE, MA DIPENDE DALLA REGIONE Fino a fine anno ed in qualche caso oltre, è possibile secondo il Piano Casa ingrandire ville, villette e piccole

References: articolo 3
 articolo 27
 articolo 3
 articolo 22
 articolo 03
 articolo 2
 articolo 5
 articolo 78
 Articolo 2
 articolo 235
 Articolo 3
 articolo 2
 articolo 5
 articolo 2
 articolo 5
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