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Archive Mars 2011 - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
01h14 30 mars 2011
A défaut il ne peut invoquer le bénéfice du statut des baux commerciaux :
"Attendu qu'ayant exactement retenu que même si le bailleur est lié, en application du statut des baux commerciaux, par les motifs de son congé, il peut à tout moment de la procédure soutenir que ce statut n'est pas applicable en l'absence de l'une des conditions essentielles de l'existence du droit au renouvellement, la cour d'appel, qui a constaté que l'inscription au registre du commerce ne comprenait pas l'activité effectivement exercée dans les lieux loués et relevé que la dispense d'inscription en cas de soumission volontaire au statut ne pouvait être invoquée par les preneurs commerçants, a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, légalement justifié sa décision ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix-huit janvier deux mille onze par Mme Bellamy, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
Moyen produit par la SCP Tiffreau et Corlay, avocat aux Conseils pour les consorts X...
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que les époux X... ne pouvaient bénéficier du droit au renouvellement et d'une indemnité d'éviction, faute d'inscription régulière au registre du commerce au jour de la notification de leur demande de renouvellement, les condamnant à payer aux consorts Y... une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et taxes prévus dans le contrat de bail à compter du 1er juillet 2004, déduction faite des sommes déjà versées et ordonnant l'expulsion des époux X... des lieux loués, sous astreinte.
AUX MOTIFS QUE : « en application de l'article L.145-1 du Code de commerce, le preneur doit, pour bénéficier du statut des baux commerciaux justifier de son immatriculation au registre du commerce à la date de la signification de la demande de renouvellement, une immatriculation postérieure étant sans effet ; que l'immatriculation doit être régulière au regard des prescriptions régissant le registre du commerce et des sociétés et notamment le 1er B de l'article 8 du Décret du 30 mai 1984 prévoyant que doit être déclarée l'activité exercée ; que l'immatriculation est spécifique au fonds exploité et que le preneur n'a droit au renouvellement qu'à la condition que l'activité exploitée dans les lieux soit la même pour laquelle il est immatriculée au registre du commerce et des sociétés et qui correspond à l'activité exercée dans le bail ; que si le bailleur est lié, dans le cadre du statut des baux commerciaux par les motifs de son congé, il peut toujours à tout moment de la procédure, soutenir que le statut n'est pas applicable, s'agissant des conditions fondamentales de l'existence même du droit au renouvellement ; que même si le bailleur a acquiescé en cours de procédure au principe du paiement d'une indemnité d'éviction, il peut toujours rétracter cette offre en établissant que le preneur ne remplit pas les conditions requises pour bénéficier du statut, sans qu'il soit exigé que la cause d'exclusion du statut soit apparue après le congé et ait été ignorée par le bailleur à la date de celui-ci ; que l'activité prévue au bail du 28 novembre 1977 est celle de commerce de vente de fleurs ou encore, vente d'articles quincaillerie-cadeaux ou enfin vente de produits diététiques ; qu'il a été rajouté à ces activités autorisées celle de « articles et vêtements de sport » dans l'acte de renouvellement du 10 août 1987 ; que les constats d'huissier des 9 juin et 18 août 2005 démontrent que c'est cette dernière activité qui est effectivement exercée dans les lieux loués, les pièces produites par les époux X... n'établissant nullement qu'ils exercent l'activité de vente de cadeaux ; que la dispense d'inscription au registre du commerce lorsque les parties se sont soumises volontairement au statut ne peut s'appliquer en l'espèce, les époux X... étant commerçants ; que l'inscription au registre du commerce est faite pour l'activité de « achat et vente d'articles d'artisanat cadeaux souvenirs au détail » et ne comprend pas l'activité exercée dans les lieux loués ; que la régularisation postérieure du 27 juillet 2005 et inopérante ; que le bail a pris fin le 1er juillet 2004 par l'effet de la demande de renouvellement faite par les preneurs pendant la période de tacite reconduction et qu'ils sont sans droit ni titre depuis cette date ; qu'il convient d'ordonner leur expulsion et de les condamner à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des taxes prévus par le contrat » (arrêt attaqué p. 3)
ALORS QUE 1°) en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés n'est pas une condition impérative de son droit au renouvellement ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce
ALORS QUE 2°) et en toute hypothèse, si le bailleur est en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration, il est tenu de régler une indemnité d'éviction calculée sur l'activité autorisée par le bail ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que l'acte de renouvellement du bail initial du 28 novembre 1977, en date du 10 août 1987, a « rajouté à ces activités autorisées celle de « articles et vêtements de sport » ; qu'en déniant néanmoins aux preneurs une indemnité d'éviction de ce chef, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du Code de commerce
ALORS QUE 3°) au surplus, le bailleur peut renoncer tacitement mais de façon certaine à se prévaloir de la clause du statut tirée de l'absence d'immatriculation du locataire au registre du commerce ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué (p.3) qu'avait été rajoutée aux activités autorisées prévues au bail initial du 28 novembre 1977, celle d' « articles et vêtements de sport », dans l'acte de renouvellement du 10 août 1987 et que le bailleur avait acquiescé en cours de procédure au principe du paiement de l'indemnité d'éviction, par acte du 12 septembre 2004, Mme Y... ayant assigné les époux X... pour voir fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 6.000 euros ; qu'en ne recherchant pas, comme l'y invitaient pourtant les exposants dans leurs conclusions d'appel récapitulatives et en réponse n° 2 du 2 juin 2009, (p.8), si les bailleurs, les consorts Y..., n'avaient pas ainsi renoncé tacitement à se prévaloir de l'absence d'immatriculation des preneurs pour l'activité « articles et vêtements de sports », la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 du Code civil, L.145-1 et L. 145-8 du Code de commerce
ALORS QUE 4°) enfin, s'il justifie d'un motif grave et légitime et de l'inexécution d'une obligation à l'encontre du locataire, le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail en invoquant l'infraction commise par le preneur que s'il justifie qu'elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure d'avoir à la faire cesser ; qu'en décidant que « si le bailleur est lié, dans le cadre du statut des baux commerciaux, par les motifs de son congé, il peut toujours, à tout moment de la procédure, soutenir que la statut n'est pas applicable, s'agissant d'une des conditions fondamentales de l'existence même du droit au renouvellement », sans rechercher, comme l'avaient retenu les premiers juges, si l'absence de mise en demeure ne laissait pas subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d'une indemnité d'éviction, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 145-17 du Code de commerce."
04h26 28 mars 2011
Pour ne pas avoir fait respecter le règlement de copropriété :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 décembre 1992), que, se plaignant de nombreuses nuisances occasionnées par les autres occupants d'un immeuble en copropriété et reprochant au syndic M. X... son inertie pour mettre fin à ces infractions réitérées aux stipulations du règlement de copropriété, les consorts Y..., copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires et M. X..., à titre personnel, en réparation de leur préjudice ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires et M. X... font grief à l'arrêt de les déclarer solidairement responsables des troubles de jouisssance subis par les consorts Y... et de les condamner au paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, 1° qu'il incombait aux copropriétaires demandeurs de rapporter la preuve de la faute et des manquements qu'ils invoquaient et qui ne résultaient pas de la seule existence des troubles allégués ; que, dès lors, en reprochant au syndicat des copropriétaires de ne pas " démontrer " avoir pris des initiatives, notamment procédurales, pour faire cesser les nuisances, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ; 2° qu'en faisant également grief au syndic bénévole de ne pas " justifier " de mises en demeure, ni d'injonction aux contrevenants ni de réitération de l'information de juillet 1989, la cour d'appel a, de nouveau, inversé le fardeau de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ; 3° que le syndic n'a pas de lien de droit avec chacun des copropriétaires et que, s'il peut être poursuivi personnellement par un copropriétaire pour une faute commise à l'occasion de son mandat, il ne peut pas l'être pour une faute commise dans l'accomplissement de son mandat ; que, dès lors, en retenant la responsabilité du syndic envers les consorts Y... pour avoir " failli à ses obligations ", les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil ; 4° que la responsabilité du syndic doit être appréciée moins rigoureusement lorsqu'il est bénévole ; qu'il était constant que M. X... avait la qualité de syndic bénévole ; qu'en retenant, cependant, que " bien qu'il soit un syndic bénévole et non professionnel, il a, ce faisant, particulièrement failli à ses obligations... ", sans apprécier avec moins de rigueur la faute imputée à M. X..., les seconds juges ont violé l'article 1992, alinéa 2, du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les consorts Y... établissaient la matérialité de nombreuses infractions au règlement de copropriété, consistant de la part de divers occupants de l'immeuble en un encombrement des parties communes et en des atteintes à l'ordre, à la propreté, à la salubrité et à la sécurité de l'immeuble, que le syndicat n'avait pris aucune initiative procédurale pour mettre fin à la commission de ces infractions, et relevé que le syndic, dont la qualité de bénévole était inopérante dans ses rapports avec les copropriétaires, n'avait pas adressé de mises en demeure ou d'injonctions aux contrevenants, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a pu en déduire que M. X... avait commis des manquements à ses obligations, constitutifs de fautes."
11h13 27 mars 2011
Les désordres intermédiaires
04h23 27 mars 2011

References: l'article 700
 l'article 452
 l'article 8
 l'article 1315
 l'article 1315
 l'article 1382
 l'article 1992