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Timestamp: 2019-11-22 23:44:20+00:00

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BGH, 06.11.2015 - V ZR 78/14 - dejure.org
https://dejure.org/2015,42897
BGH, 06.11.2015 - V ZR 78/14 (https://dejure.org/2015,42897)
BGH, Entscheidung vom 06.11.2015 - V ZR 78/14 (https://dejure.org/2015,42897)
BGH, Entscheidung vom 06. November 2015 - V ZR 78/14 (https://dejure.org/2015,42897)
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Beschaffenheitsvereinbarung beim Grundstückskauf - notarielle Beurkundung
§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, § ... 444 BGB, § 443 BGB, §§ 434 ff. BGB, § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 561 ZPO, § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB, § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 125 Satz 1 BGB, § 883 Abs. 2 BGB, Art. 2 Abs. 2 Buchstabe a der Richtlinie 1999/44/EG, § 17 Abs. 1 BeurkG, § 459 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 463 Satz 1, § 459 Abs. 2 BGB, § 476 BGB, § 459 Abs. 1 BGB, §§ 434, 437 BGB, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB, §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung, §§ 434 BGB, § 44 Abs. 2 II. BV, § 42 Abs. 4 Nr. 4 II. BV, § 242 BGB, §§ 2 bis 4 WoFlV, § 97 Abs. 1 ZPO
Erwerb eines Hausgrundstücks: Beschaffenheitsvereinbarung außerhalb des notariellen Grundstückskaufvertrages
Beschaffenheitsvereinbarung auf Grundlage einer Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer; Konkludente Vereinbarung über die Beschaffenheit der Kaufsache durch Aushändigung der Grundrisszeichnungen; ...
Keine Beschaffenheitsvereinbarung über vorvertraglich erklärte Eigenschaften einer Immobilie ohne deren Aufnahme in die beim Grundstücksverkauf notwendige notarielle Urkunde
In der Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet
Regelmäßig keine Beschaffenheitsvereinbarung bei vorvertraglicher Beschreibung von Eigenschaften der Kauf-Immobilie ohne Aufnahme in notarielle Urkunde
Mietrecht - Beschaffenheitsvereinbarung beim Immobilienkauf
Beschreibungen von Eigenschaften ohne Aufnahme in der notariellen Urkunde führen in der Regel nicht zu Beschaffenheitsvereinbarungen
Immobilienkauf: Fehlende Quadratmeterangabe in notariellem Kaufvertrag
Wie ist Wohnfläche zu definieren? - Kein Schadenersatz für Hauskäufer: Angaben zur Wohnfläche in Grundrissen sind nicht verbindlich
Grundstückskauf - Fehlende notarielle Beurkundung von Eigenschaften
Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss
Ohne notarielle Beurkundung keine Beschaffenheitsvereinbarung beim Immobilienkauf
Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Immobilie sind zu beurkunden
Keine Beschaffenheitsvereinbarung bei fehlender notarieller Beurkundung der vorvertraglichen Beschreibungen der Kaufsache - Wohnfläche eines Wohnhauses nicht Inhalt des notariellen Kaufvertrags
§ 434 I 1 BGB, §§ 437 Nr. 2, 441 BGB, § 434 BGB, §§ 280 I i.V.m. § 241 II, § 311 II BGB
§ 13 Nr. 8a BVerfGG, §§ 345 II, 346 StPO, §§ 90 I, 95 1 BVerfGG, § 90 I BVerfGG, § 90 II BVerfGG, Art. 93 Nr. 4a GG, Art. 93 I Nr. 4a, Art. 19 IV 1 GG
Drum prüfe, wer die Immobilie kauft (und schreibe, damit er bleibe). Beschaffenheitsvereinbarungen bei Immobilien
Grundstückserwerb: Beschaffenheitsvereinbarung muss im Kaufvertrag enthalten sein! (IMR 2016, 120)
Immobilienkauf: Was ist "Wohnfläche"? (IMR 2016, 121)
Kurznachricht zu "Vertragsrecht - Anmerkung zum Urteil des BGH vom 06.11.2015" von RA Dr. Detlef Schmidt, original erschienen in: ZfIR 2016, 226 - 232.
Kurznachricht zu "Formbedürftigkeit einer Beschaffenheitsvereinbarung - Anmerkung zum Urteil des BGH vom 06.11.2015" von Notar Sebastian Herrler, original erschienen in: NotBZ 2016, 137 - 139.
Kurznachricht zu "Beschaffenheitsvereinbarungen beim Grundstückskauf" von Dipl.-Jur. Usabel Oldenburg, original erschienen in: ZfIR 2016, 613 - 620.
Kurznachricht zu "Gefahr unbemerkter Beschaffenheitsvereinbarungen im Immobilienkaufvertrag" von Sebastian Herrler, original erschienen in: NJW 2016, 1767 - 1770.
Kurznachricht zu "Beschaffenheitsinformationen und Beschaffenheitsvereinbarungen beim Grundstückskaufvertrag" von Dr. Johannes Cziupka und Dr. Leonhard Hübner, M. Jur., original erschienen in: DNotZ 2016, 323 - 343.
LG Verden, 01.10.2013 - 4 O 408/12
OLG Celle, 13.03.2014 - 16 U 192/13
BGHZ 207, 349
NJW 2016, 1815
DNotZ 2016, 271
BauR 2016, 663
aa) Eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung kann zwar unter Umständen dadurch getroffen werden, dass in der im Vertrag enthaltenen Beschreibung des Kaufobjekts (gegebenenfalls in Verbindung mit mündlichen Erklärungen des Verkäufers) zugleich eine auf Bindung angelegte Aussage über seinen Charakter und damit einem diesem Charakter entsprechende Beschaffenheit enthalten ist (…vgl. Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 14 mwN [zum Mietrecht]; vgl. ferner Senatsurteil vom 4. Juni 1997 - VIII ZR 243/96, BGHZ 135, 393, 399 [zur Frage einer Zusicherung nach § 459 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, juris Rn. 15 ff. [zu den Besonderheiten bei einem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag]).
Ein arglistiges (vorsätzliches) Verhalten hinsichtlich des Sachmangels, für das nach der vorstehend genannten Rechtsprechung der Vorrang des Sachmängelrechts nicht gilt (vgl. auch BGH, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, aaO Rn. 24 mwN), liegt hier, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, nicht vor.
aa) Zwar ist in den Fällen einer vertraglich (ausdrücklich oder stillschweigend) getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein daneben vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel dahin auszulegen, dass er nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit, sondern nur für Mängel nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB gelten kann (…BGH, Urteile vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31;… vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 96/12, NJW 2013, 1074 Rn. 19, und VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733, Rn. 15;… vom 13. März 2013 - VIII ZR 172/12, NJW 2013, 2749 Rn. 19; vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9;… vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 14;… vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, WM 2015, 1225 Rn. 22).
(1) Ein zwischen den Parteien eines Kaufvertrages vereinbarter Ausschluss der Haftung für Sachmängel erfasst nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht die Haftung des Verkäufers für das Fehlen der nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Eigenschaften, sondern nur die Haftung für das Fehlen der ohne eine solche Vereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB geschuldeten Eigenschaften (Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 mwN; BGH…, Urteil vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31 …und Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733 Rn. 15).
Die Parteien können einen solchen Vertrag wirksam nur zustande bringen, wenn sie in die zu errichtende Vertragsurkunde alle Erklärungen aufnehmen lassen, die Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen (Senat, Urteil vom 19. November 1982 - V ZR 161/81, BGHZ 85, 315, 317;… Urteil vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 12; Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 16).
Die Parteien wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung von Regelungen, die zu seinem Inhalt werden sollen, nichtig ist, zumal sie sich nicht darauf verlassen können, dass die nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB an sich mögliche Heilung des Formmangels eintritt (Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.).
Die Parteien können nicht davon ausgehen, dass im Vorfeld des Vertrags, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.).
Vor dem Hintergrund des den Vertragsparteien bekannten Beurkundungserfordernisses kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes - mit der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung - vereinbaren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17).
Hierzu führte aber eine Auslegung, die vorvertraglichen Äußerungen des Verkäufers über Eigenschaften des Kaufgegenstands eine (nicht beurkundete) Beschaffenheitsvereinbarung entnimmt (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, aaO, Rn. 18).
Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ist ein vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel nämlich dahin auszulegen, dass er nicht für das Fehlen einer vertraglich (ausdrücklich oder stillschweigend) vereinbarten Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt, wohl aber für Mängel nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. Senat, Urteile vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 …und vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 14;… BGH, Urteile vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31…, vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 96/12, NJW 2013, 1074 Rn. 19…, vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, WM 2015, 1225 Rn. 22 …und vom 27. September 2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 23).
Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache begründen ebenso einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten wie das vorsätzliche Verschweigen von Mängeln (vgl. Senat, Urteil vom 30. März 2001 - V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2553; Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, NJW 2016, 1815 Rn. 24, insoweit in BGHZ 207, 349 nicht abgedruckt).
Haben die Vertragsparteien in einem Kaufvertrag über ein gebrauchtes Kraftfahrzeug neben einem Gewährleistungsausschluss zusätzlich ausdrücklich die Rechtsmängelfreiheit der Kaufsache zum Gegenstand ihrer Vereinbarung gemacht, gilt der Haftungsausschluss nicht für Rechtsmängel gemäß § 435 BGB, sondern ausschließlich für Sachmängel gemäß § 434 BGB (…Fortführung von BGH, Urteile vom 29. November 2006, VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 30;… vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733, Rn. 15;… vom 13. März 2013, VIII ZR 172/12, NJW 2013, 2749 Rn. 19; vom 6. November 2015, V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 …und vom 22. April 2016, V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 14).
Dementsprechend ist es für den Bereich der Sachmängelhaftung gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass im Fall einer vertraglichen (ausdrücklich oder stillschweigend getroffenen) Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB selbst ein daneben ausdrücklich vereinbarter Gewährleistungsausschluss nur dahin ausgelegt werden kann, dass er nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit, sondern nur für Mängel nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB gelten kann (…BGH, Urteile vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, aaO;… vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733, Rn. 15;… vom 13. März 2013 - VIII ZR 172/12, NJW 2013, 2749 Rn. 19; vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9;… vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 14).
Damit scheidet grundsätzlich - und auch hier - die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung aus (vgl. Senat, Urteil vom 8. November 2016 - V ZR 78/14, NJW 2016, 1815 Rn. 15).
Das hat der Senat in jüngerer Zeit wiederholt ausgesprochen (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15;… Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 18;… Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10;… Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 21).
Hierzu hat der Senat den Auslegungsgrundsatz entwickelt, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führt (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15; vgl. auch Krüger, ZfIR 2018, 753, 756).
Da sich ein allgemeiner Haftungsausschluss im Zweifel nicht auf eine von den Parteien nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarte Beschaffenheit erstreckt (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 mwN), ist eine Regelung, wonach eine bestimmte Eigenschaft nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört, jedenfalls als Klarstellung sinnvoll; das gilt auch dann, wenn sie sich letztlich als redundant erweist.
OLG Düsseldorf, 17.11.2016 - 24 U 48/16
Haftung des Veräußerers eines Grundstücks wegen unrichtiger …

References: § 434
 § 443
 § 434
 § 561
 § 311
 § 433
 § 434
 § 125
 § 883
 Art. 2
 § 17
 § 459
 § 463
 § 459
 § 476
 § 459
 § 241
 § 311
 § 44
 § 42
 § 242
 § 97
 § 434

§ 434
 § 434
 § 241
 § 311

§ 13
 § 90
 § 90
 Art. 93
 Art. 93
 Art. 19
 BGH 
 BGH 
 § 459
 § 434
 § 434
 § 434
 § 434
 § 311
 § 434
 § 434
 § 435
 § 434
 § 434
 § 434
 § 434