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Timestamp: 2016-10-23 03:51:03+00:00

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1 u nd Teileigentum 6/03 3. Jahrgang Heft 13 November 2003 S Erscheinungsort Bonn Beiträge K. F. Wiek: Das Rätsel Schriftform bei der GbR Gewerbemiete Mietvertrag; gesetzliche Schriftform (BGH) Baumarkt; Kundenparkplätze (OLG Rostock) Lagerhalle; Brandschutz (KG) Vermieterpfandrecht (OLG Düsseldorf) Tankstellenhalter; Provisionen (BGH) Jagdpacht (OLG Celle; LG Landau) Maklerleistung; abweichender Hauptvertrag (OLG Hamburg) Franchise (BGH) Wettbewerb Teileigentum Betriebliche Mitbenutzung einer Sondernutzungsfläche (OLG Frankfurt/M.) Kinosaal in der Wohnanlage (KG) Besteuerung Magazin Prewest Verlag Pressedienste Medien und Kultur GmbH Bonn2 Inhalt Beiträge K. F. Wiek, Das Rätsel Schriftform bei der GbR Anmerkung zu BGH GuT 2003, Gewerbemiete Mietvertrag; gesetzliche Schriftform; Unterschrift eines Vertreters der BGB-Gesellschaft (BGH) 209 Grundstücksmiete; DDR-Gebäudeeigentum; Geschäftsgrundlage; Vertragsanpassung (BGH) 210 Baumarkt; Kundenparkplätze; Zuparken durch fremde Kunden und andere Grundstücksmieter; Mietminderung; Schadensersatz (OLG Rostock) 212 Büroraum; Kündigung; gesundheitsgefährdende Beschaffenheit; fehlendes Treppengeländer (LG Landau (Pfalz)) 214 Lagerhalle; Gesundheitsgefährdung bei Großbrand; Brandschutzeinrichtungen; fristlose Kündigung; Mietminderung (KG) 215 Rückgabe der Mieträume; Vorenthaltung; Rücknahme der Schlüssel; Annahmeverzug; Kfz-Werkstatt (OLG Düsseldorf) 217 Verzicht; Vermieterpfandrecht; in gemietete Wohnräume eingebrachte Sachen; Pkw (OLG Düsseldorf) 218 Kfz-Miete; LKW; Haftungsausschluss zg. des Kunden; AGB; Verschulden des Mieters (OLG Rostock) 219 Tankstelle; Tankstellenbesitzer; Tankstellenhalter; Handelsvertreterausgleich; Stammkunden; Provisionen; Betriebskosten; Vertragsbeendigung (BGH) 221 Unfallverhütungsvorschriften; Verkehrssicherungspflicht für einen Jagd-Hochsitz (OLG Koblenz) 226 Jagdpacht; Kündigung; Mitpächter (OLG Celle nur Leitsatz mit download) 227 Jagdpacht; Jagdhütte als Scheinbestandteil des Grund und Bodens; Herausgabeanspruch des nachfolgenden Jagdausübungsberechtigten gegen den früheren Pächter; Landesrechte (LG Landau (Pfalz) nur Leitsatz mit download) 227 Maklerleistung; Provisionsanspruch; abweichender Hauptvertrag; Kausalität der Leistung (OLG Hamburg) 227 Räumungsvollstreckung; Titel gegen den Untermieter (BGH) 231 Durchsetzung der Betriebspflicht; einstweilige Verfügung (LG/OLG Hamburg) 231 Franchise; Weitergabe von Einkaufsvorteilen; Kündigung aus wichtigem Grund; Apollo-Optik (BGH nur Leitsatz mit download) 233 Preisbindung durch Franchisegeber II; Apollo-Optik (BGH nur Leitsatz mit download) 233 Kurzfassungen/Leitsätze Gewerbemiete etc. 234 Wettbewerb Kurzfassungen/Leitsätze Wettbewerb etc. 235 Teileigentum Mitbenutzung der Sondernutzungsfläche eines Teileigentümers als Betriebszufahrt des weiteren Teileigentümers; Tankstelle und Werkstatt (OLG Frankfurt am Main) 236 Ehemaliger Kinosaal in der Wohnanlage; Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (KG nur Leitsatz mit download) 237 (Rechts)Beschwerdebefugnis der Wohnungseigentümer auf Antragsgegnerseite; Eigentümerbeschluss über die Entlastung des Verwalters (BGH nur Leitsatz) 237 Kurzfassungen/Leitsätze Teileigentum etc. 238 Besteuerung Kurzfassungen/Leitsätze Steuerrecht etc. 238 Magazin Politik und Recht 240 Zahlen und Statistik 244 Bücher und Veröffentlichungen 244 Impressum Herausgeber und Redaktion (verantwortlich): Ulrich von Schoenebeck M. A., Wolkenburgweg 1, Bonn. Verlag: Prewest Verlag Pressedienste Medien und Kultur GmbH, Wolkenburgweg 1, Bonn; Postfach , Bonn. Telefon 0228 / , Telefax 0228 / Internet: de Anzeigenverwaltung: Verlag; Anzeigenpreise nach Vereinbarung. Herstellung: Media-Print PerCom GmbH & Co. KG, Am Busbahnhof 1, Westerrönfeld, Telefon / , Telefax / Herstellung der Online-Produkte: Textverarbeitung Beate Kluth, Am Quirinushof 20, Dormagen. Internet: Erscheinungsweise: zweimonatlich. Preise (unverbindlich empfohlen): Einzelheft 8,50 zzgl. MwSt. und 1,50 Versandpauschale. Abonnementpreis: 39 jährlich, einschl. MwSt. zzgl. 9, Versandpauschale, zahlbar zu Beginn des Abonnementszeitraumes. Bei Neueinrichtung eines Abonnements wird eine anteilige Jahresrechnung erstellt. Abonnementskündigungen müssen mit einer Frist von 10 Wochen zum Ende des Kalenderjahres erfolgen. Bankverbindung: Sparkasse Bonn (BLZ ), Konto Die mit Namen gekennzeichneten Beiträge geben die Meinung des Verfassers, nicht unbedingt die der Redaktion oder des Herausgebers wieder. Beiträge und Gerichtsentscheidungen sind an den Verlag zu senden, dem an Bearbeitungen der Einsender die Verwertungsrechte bis zum Ablauf des Urheberrechts übertragen werden, eingeschlossen die Befugnis zur Einspeicherung in eine Datenbank sowie das Recht weiterer Vervielfältigung zu gewerblichen Zwecken. Die persönlichen Beiträge werden nur unter der Voraussetzung angenommen, dass sie keiner weiteren Stelle zur Veröffentlichung angeboten werden. Nach Ablauf von zwei Jahren seit Veröffentlichung kann der Autor anderen Verlagen eine einfache Abdruckgenehmigung erteilen, ein Honorar hieraus steht dem Autor zu. Die Abdruckgenehmigung ist auch dem Verlag mitzuteilen. Für unaufgefordert eingesandte Manuskripte wird keine Haftung übernommen. 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Vereinbarte Mietdauer Wegen des fehlenden Kündigungsschutzes hat die Vereinbarung einer festen Mietdauer, während der eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist, in der Gewerberaummiete eine überragende Bedeutung, um die erforderliche Planungssicherheit zu gewährleisten. Im Regelfall besteht nur bei einem langfristigen Mietvertrag die Aussicht, dass sich Investitionen in den Standort lohnen. Etwa 80% der gewerblichen Mietverträge sind Langzeitverträge, wobei etwa in der Hälfte der Fälle eine Laufzeit von 10 Jahren oder mehr vereinbart wird 1. Die vereinbarte Mietzeit darf nicht ohne zwingenden Grund aus den Angeln gehoben werden. Bei Vereinbarung einer längeren Mietdauer ist die auf Grund eines Formmangels nach 550 Satz 1 BGB bewirkte Umstellung auf eine unbestimmte Mietzeit mit ordentlicher Kündigungsmöglichkeit gemäß Satz 2 dieser Vorschrift unter im Übrigen gleichen Bedingungen ein nicht nur rechtlich, sondern auch ökonomisch ganz anderer Vertrag 2. II. Erwerberschutz Das Schriftformerfordernis des 550 BGB bezweckt den Schutz eines künftigen Erwerbers, der nach 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt 3. Er soll vor bösen Überraschungen geschützt werden. Ein Erwerber ist auch an formlose, nicht in der Vertragsurkunde dokumentierte Vereinbarungen oder spätere Änderungen gebunden. Das vorzeitige Kündigungsrecht gemäß 550 Satz 2 BGB lockert die zeitliche Bindungsdauer des Erwerbers an einen übernommenen Mietvertrag mit ihm beim Erwerb unbekannten Vereinbarungen. Aus gesetzestechnischen Rücksichten, damit der Mietvertrag für die gleiche Zeit und mit demselben Inhalt dem Erwerber gegenüber gelte wie dem Vermieter gegenüber, steht das vorzeitige Kündigungsrecht aber auch den Parteien des Ursprungsvertrages zu, die bei Nichteinhaltung der Schriftform jedoch gar nicht schutzwürdig sind 4. III. Der Aussteller bei der GbR Bei der gesetzlichen Schriftform muss nach 126 Abs.1 BGB die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden. Aussteller ist, wer die Erklärung abgibt, im Falle der Vertretung also der Vertreter 5. Zur Wahrung der Schriftform muss bei seiner Unterschrift aber ein die Vertreterstellung kennzeichnender Zusatz angegeben werden oder aus dem Text der Urkunde erkennbar sein, dass die Erklärung für den Vertretenen gelten soll 6. Die Beurkundung eines Rechtsgeschäfts erfordert auch die Bezeichnung derer, die materiell das Geschäft schließen und für die es demgemäß materiell wirksam sein soll 7. Es reicht aber aus, wenn das Vertreterhandeln aus der Urkunde irgendwie hervorgeht 8. Die Außen-GbR ist rechtsfähig 9. Vertragspartner bei einem Mietvertrag mit einer GbR sind nicht die einzelnen Gesellschafter 10, sondern die Gesellschaft. Im Vertragsrubrum ist daher die Geschäftsbezeichnung der Gesellschaft anzugeben. Die Gesellschafter müssen nicht einzeln aufgeführt werden. Gewerbemiete und Teileigentum November 2003 Die Außengesellschaft wird bei ihren Rechtsgeschäften durch Organe oder Bevollmächtigte vertreten. Die organschaftliche Vertretungsmacht stimmt nach der Auslegungsregel des 714 BGB im Zweifel mit der Geschäftsführungsbefugnis überein. An Stelle der schwerfälligen Gesamtvertretung durch alle Gesellschafter ( 709, 714 BGB) ist häufig aber Einzelvertretung oder Gesamtvertretung nur durch einen Teil der Gesellschafter vereinbart. Dem Urteil des XII. Zivilsenats des BGH vom lag der Sachverhalt zugrunde, dass den langfristigen Mietvertrag auf Vermieterseite für die GbR ein alleinvertretungsberechtigter Gesellschafter unterzeichnet hatte. Der Mietvertrag war wirksam zustande gekommen. Der Unterschrift war kein Vertreterzusatz beigefügt, der Name des unterzeichnenden Gesellschafters war aber im Vertragsrubrum genannt. Bei dieser Urkundenlage bestehen keine ernsthaften Zweifel an einer Unterschriftsleistung auf Vermieterseite für die GbR 12. Allerdings enthielt das Vertragsrubrum die missverständliche Angabe, dass bei der GbR nur Gesamtvertretung von zwei Gesellschaftern bestehe. Handelt bei Gesamtvertretung nur einer von zwei vertretungsberechtigten Gesellschaftern, so muss er die Vertragserklärung auch in Namen des anderen abgeben. Da die Vertragsunterzeichnung darauf keinen Hinweis enthielt, ist nach Ansicht des BGH der Vertragsurkunde nicht zu entnehmen, dass sie alle erforderlichen Unterschriften enthält. Wegen der nach Urkundenlage noch ausstehenden Unterschrift des anderen Gesellschafters sei die Schriftform nicht gewahrt 13. Man sieht daran überdeutlich, wie schwer sich die Rechtsprechung mit dem wiederentdeckten BGB tut. Selbstverständlich war der Unterschrift des alleinvertretungsberechtigten Gesellschafters unter dem Mietvertrag kein 1) Vgl. Müller/Wollmann, Gewerbebetriebe und Mietrecht, 1990, S. 31ff. 2) Mittelstein, DJZ 1905, ) RGZ 86, 30; 103, 381, 384; 104, 131, 132; 118, 105; BGB-RGRK/Gelhaar, 12. Aufl., 566 Rdn.1. 4) Vgl. Mittelstein, Miete, 4. Aufl., S.156 ff.; Roquette, Mietrecht, 5. Aufl., S. 108 ff.; Staudinger/Kiefersauer, BGB, 11. Aufl., 566 Rdn.1; Wiek, WM 2001, 221f. Erst in neuerer Zeit hat der XII. Zivilsenat des BGH 550 BGB auch eine Beweis- und Warnfunktion im Verhältnis zwischen den Parteien des Ursprungsvertrages unterlegt; vgl. unten Fußn ) RGZ 74, 69, 72; 76, 191, ) RGZ 96, 286, ) RGZ 80, 400, ) RGZ 96, 286, ) BGHZ 146, 341 =WM 2001, 134; dazu Kraemer, WM 2002, 459; Weitemeyer, Gedächtnisschrift Sonnenschein, 2003, S ) So noch AG Sondershausen NZM 2000, 824; Schultz, Geweberaummiete, 2. Aufl., S ) GuT 2003, 209; Vorinstanz: OLG Rostock GuT 2003, 138 m. abl. Anm. Wiek. 12) Vgl. OLG Hamm NZM 1998, 720; Blank/Börstinghaus, Miete, 2000, 566 Rdn. 49; Weitemeyer (o. Fußn. 9), S ) BGH GuT 2003, 209, 210; ebenso die Vorinstanz OLG Rostock (o. Fußn.11); vorher bereits OLG Rostock NZM 2001, ) Franke, ZMR 1998,4 Das Rätsel Schriftform bei der GbR Dokumentation, Analyse, Entwicklung GuT Gewerbemiete und Teileigentum Prewest Verlag Pressedienste Medien und Kultur GmbH Postfach Bonn Hinweis auf eine Vertretung eines anderen Gesamtvertreters beigefügt. Ein solcher Zusatz wäre sachlich falsch und unsinnig gewesen. Die fehlerhafte Bezeichnung der Vertretungsverhältnisse im Vertragsrubrum ist für die Wirksamkeit der Vertretung und die Einhaltung der Schriftform unschädlich. Schriftform und Vertretungsfrage dürfen nicht vermengt werden 15. Bei Beteiligung einer GbR erfordert die Schriftform nur, dass der Aussteller die Vertragserklärung für sie abgibt. Ähnlich der Auslegungsregel des unternehmensbezogenen Geschäfts ist beim Auftreten auf Seiten einer rechtsfähigen GbR, die nach der Vertragsurkunde Partei des Mietvertrages werden soll, regelmäßig von einem Handeln für die Gesellschaft auszugehen 16. Ob diese Vertragserklärung wirksam ist oder ein Mangel in der Vertretung vorliegt, ist keine Frage der Schriftform. Ist wegen einer unwirksamen Vertretung kein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen, so stellt sich die Frage einer Anwendung des 550 BGB überhaupt nicht. In einen unwirksamen Mietvertrag tritt ein späterer Erwerber nicht ein. Auf die vorgelagerte Frage, ob ein wirksamer Eintritt in das Mietverhältnis erfolgt ist, erstreckt sich der Schutz des 550 BGB nach dem Urteil des XII. Zivilsenats des BGH vom gerade nicht. Daher ist auch das Bemühen einer neu entdeckten Beweisfunktion des 550 BGB in diesem Zusammenhang untauglich. Der Eintritt eines Erwerbers in ein Mietverhältnis setzt ein wirksames Mietverhältnis voraus. Ist das Mietverhältnis wirksam, so sind alle nachträglichen Zweifel an einer wirksamen Vertretung der GbR bei Abschluss des Mietvertrages obsolet. Die Schriftform soll den Erwerber in die Lage versetzen, die Mietbelastungen an der Hand der vorhandenen Urkunden zu prüfen und sich so vor nachträglicher Überraschung durch ihm nicht bekannt gegebene langfristige Mietverträge zu schützen 18. Auf die Einzelheiten der wirksamen Vertretung bei Vertragsschluss kommt es nicht an. Das neue Urteil des XII. Zivilsenats des BGH knüpft an sein früheres Urteil vom an, in dem Schriftform und Vertretungsfrage ebenfalls fehlerhaft vermengt worden sind. Fehl geht der Hinweis auf einen ähnlich gelagerten Fall im Urteil vom Dort ging es nicht um eine rechtsfähige Gesellschaft, sondern um Ehegatten als Vertragspartei, für die es nach Ansicht des BGH keinen Erfahrungssatz gibt, dass ein Ehemann eine Verlängerungsvereinbarung auch für seine Ehefrau mitunterzeichnet, wenn diese den Hauptvertrag selber unterschrieben hat. IV. Präzisierung des Vertretungsverhältnisses? In dem neuen Urteil vom hat der XII. Zivilsenat des BGH erneut die Frage offen gelassen, ob zur Wahrung der Schriftform ein bloßer Hinweis auf eine Stellvertretung ausreichend ist oder ob weitere Kennzeichnungen des Vertretungsverhältnisses erforderlich sind, woraus der als Vertreter Handelnde seine Vertretungsbefugnis herleitet 21. Aus 126 BGB ergibt sich ein solches Erfordernis nicht 22. Der XII. Zivilsenat verweist auf eine Äußerung von Kraemer 23, dem Schutzzweck des 550 BGB entsprechend müsse ein etwaiger Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen können, wer in welcher Funktion für wen bei Vertragsschluss gehandelt hat. Dabei differenziert Kraemer aber wohl nur zwischen einem Vertreterhandeln für die Gesellschaft und bei Gesamtvertretung auch im Namen eines von mehreren Gesamtvertretern, wenn dieser Gesamtvertreter die Urkunde nicht unterzeichnet hat. Bei alledem ist aber immer zu beachten, dass die Verweisung des 550 BGB auf die gesetzliche Schriftform des 126 BGB 24 noch strengere Anforderungen an die Schriftform, die über 126 BGB hinausgehen, ausschließt. 550 BGB bietet keine Grundlage dafür, unter Berufung auf seinen Gesetzeszweck über 126 BGB hinaus die Schriftform zu verschärfen. Ohnehin ist eine nähere Präzisierung des Vertretungsverhältnisses nach dem Zweck des 550 BGB nicht geboten. Sein Schutzzweck erstreckt sich nicht auf die Vorfrage, ob der Mietvertrag wirksam ist oder ein späterer Erwerber wegen eines Mangels in der Vertretung bei Vertragsschluss gar nicht in das Mietverhältnis eintritt. Bei einem auf den Erwerber übergegangenen Mietverhältnis spielen für den Nachweis des Vertragsinhalts aber etwaige Vertreterzusätze oder nähere Erläuterungen zur Vertretungsbefugnis keine Rolle. In Formfragen muss Klarheit herrschen. Der wiederholte Fingerzeig des XII. Zivilsenats des BGH auf einen etwaigen Formmangel bei mangelnder Präzisierung des Vertretungsverhältnisses ist nicht hilfreich. Er führt in der Praxis nur zu einem zeitraubenden Rätselraten und möglicherweise unnötigen Vorkehrungen. Damit sollte die Rechtsprechung die Praxis nicht belasten. V. Ergebnis Die Rechtsprechung des XII. Zivilsenats des BGH zu den Anforderungen an die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages bei Beteiligung einer GbR ist noch unsicher. Sie vermengt Schriftform und Vollmachtsfrage. Die durch die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Außen-GbR bewirkte Vereinfachung der Rechtsverhältnisse muss konsequent auch für das Schriftformerfordernis bei langfristigen Mietverträgen umgesetzt werden. Es reicht aus, wenn die Vertragsurkunde auf Seiten der GbR unterzeichnet ist. Nach den Grundsätzen des unternehmensbezogenen Geschäfts ist auch ohne weitere Kennzeichnung des Vertretungsverhältnisses von einer Vertragserklärung des Urhebers für die GbR auszugehen. Worauf die Vertretungsmacht beruht und ob die Vertretung wirksam ist, hat mit der Schriftform nichts zu tun. Ein späterer Grundstückserwerber benötigt keinen weitergehenden Schutz. Er ist nur insoweit schutzwürdig, als er in ein langfristiges Mietverhältnis eintritt. Auf die vorgelagerte Frage, ob ein wirksamer Eintritt erfolgt ist oder der Erwerber mangels eines wirksamen Mietvertrages gar nicht in das Mietverhältnis eintritt, erstreckt sich der durch die Schriftform bezweckte Schutz des 550 BGB nicht. Ergeben sich aus der Vertragsurkunde Zweifel an einer ordnungsgemäßen Vertretung der GbR, weil etwa die Angaben im Vertragsrubrum zu den Vertretungsverhältnissen und die Unterzeichung für die GbR auseinander fallen, so kann sich ein Interessent, der das Mietgrundstück erwerben möchte, vorher informieren, ob die Vertragsunterzeichnung für die GbR richtig und vollständig ist. 15) Weitemeyer (o. Fußn. 9), S. 446 f.; Kraemer, WM 2002, 463 N.112; unrichtig daher D. Both, GE 2002, ) Weitemeyer (o. Fußn. 9), S. 445; enger D. Both, in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2001, 550 Rdn ) GuT 2003, 132, ) RGZ 103, 381, ) BGH GuT 2003, 136, ) BGHZ 125, 175, 179; vgl. dazu Wiek, GuT 2003, ) GuT 2003, 209, 210; zuvor Urteil vom , WM 2002, 601, 603, und Urteil vom , GuT 2003, 136, 138 (als Einzelbevollmächtigter, als gesetzlicher Vertreter, als im Gesellschaftsvertrag bevollmächtigter Geschäftsführer usw.). 22) Weitemeyer (o. Fußn. 9), S ) WM 2002, 463 unter III 2; nach der dort in N.115 zitierten Entscheidung BGH WM 1998, 599, 601, soll durch die Schriftform auch für die Vertragsparteien selbst die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sichergestellt werden. Kraemer gehört dem für das Gesellschaftsrecht zuständigen II. Zivilsenat des BGH an. 24) Heile, NZM 2002, Gewerbemiete und Teileigentum November 20035 Gewerbemiete 550 BGB Mietvertrag; gesetzliche Schriftform; Unterschrift eines Vertreters der BGB-Gesellschaft Zur Einhaltung der Schriftform beim Abschluß eines langfristigen Mietvertrages durch einen für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelnden Vertreter. (BGH, Urteil vom XII ZR 65/02) Vorinstanz OLG Rostock in GuT 2003, 138 (Wiek) Zum Sachverhalt: Die Klägerin ist eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Einzelvertretungsberechtigte Gesellschafter sind die im Rubrum unter den Nr.1 und 2 aufgeführten Gesellschafter Rechtsanwalt H. und B. Durch schriftlichen Mietvertrag vermietete die Klägerin an die Beklagte ein Geschäftshaus in Schwerin. In der Vertragsurkunde ist die Klägerin bezeichnet als Erwerbergemeinschaft Haus E, vertreten durch die Herren B. und Rechtsanwalt H. Für die Klägerin unterschrieb den Vertrag lediglich der Gesellschafter H., ohne einen auf ein Vertretungsverhältnis hinweisenden Zusatz. Das Mietverhältnis wurde auf 10 Jahre fest abgeschlossen. Es sollte ab Bezugsfertigkeit beginnen, voraussichtlich ab dem 20. September Als Miete wurden 2400 DM monatlich vereinbart, zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer. Mit Schreiben vom 22. August 1997 räumte die mit der Vermietung beauftragte Verwaltungsgesellschaft der Beklagten für vorerst sechs Monate eine Reduzierung der monatlichen Nettomiete ab 1. September 1997 um 400 DM auf 2000 DM ein. Mit Schreiben vom 28. Mai 1998 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis wegen rückläufiger Ertragslage zum 30. Juni Die Klägerin widersprach der Kündigung, bemühte sich jedoch, einen Nachmieter zu finden. Am 30. Juni/15. Juli 1998 schloß sie mit dem Nachmieter einen mit dem 1. August 1998 beginnenden und bis zum 30. September 2004 befristeten Mietvertrag ab. Als Nettomiete (zuzüglich MWSt und Nebenkosten) sollte dieser 2000 DM monatlich zahlen. Die Beklagte räumte das Mietobjekt zum 30. Juni 1998 und übergab es am 22. Juli 1998 im Beisein des Nachmieters an die Klägerin. Die Beklagte zahlte bis einschließlich Juli 1998 eine Nettomiete von 2000 DM zuzüglich Nebenkostenpauschale und Umsatzsteuer. Für die Monate August bis Dezember 1998 zahlte sie jeweils 400 DM (die Differenz zwischen der ursprünglich vereinbarten Nettomiete und der reduzierten und mit dem Nachmieter vereinbarten Nettomiete). Mit der Klage hat die Klägerin in erster Instanz für die Monate Januar 1999 bis Juli 2000 die Differenzmiete von je 400 DM geltend gemacht, insgesamt 7600 DM. Außerdem hat sie die Feststellung begehrt, daß die Beklagte verpflichtet sei, ihr die Mietausfälle bis September 2004 zu ersetzen. Das Landgericht Schwerin hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin hat Berufung eingelegt und in der Berufungsinstanz ihre Zahlungsklage um ,41 DM (zuzüglich Zinsen) erweitert mit der Begründung, der Nachmieter habe für November 1998 die Nettomiete von 2000 DM nicht gezahlt, ab Januar 1999 habe er die vereinbarten Beträge nur unregelmäßig und unvollständig gezahlt, so daß bis einschließlich September 2001 ein Rückstand von ,41 DM entstanden sei. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Beklagte auf die im Berufungs- rechtszug erweiterte Klage hin verurteilt, an die Klägerin 1022,58 (= 2000 DM) zuzüglich Zinsen zu zahlen. Das ist die offenstehende Nettomiete für November Im übrigen hat es die erweiterte Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die von der Beklagten erklärte Kündigung das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Dezember 1998 beendet hat. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter für die Ausfälle in der Zeit vom 1. Januar 1999 bis zum 30. September 2001 und ihren Feststellungsantrag für die Zeit vom 1. Oktober 2001 bis zum 30. September Aus den Gründen: Die Beklagte war in dem Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten. Gleichwohl war über die Revision der Klägerin nicht durch Versäumnisurteil, sondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sie sich auf der Grundlage des vom Oberlandesgericht festgestellten Sachverhalts als unbegründet erweist (vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 1993 XII ZR 239/91 FamRZ 1993, 788) 1. In der Revisionsinstanz ist lediglich darüber zu entscheiden, ob der Klägerin Ansprüche für die Zeit ab 1. Januar 1999 zustehen. Das Berufungsgericht führt aus, das sei nicht der Fall, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die von der Beklagten erklärte Kündigung zum 31. Dezember 1998 beendet worden sei. Die Kündigungserklärung der Beklagten sei als ordentliche Kündigung auszulegen, weil die Beklagte klar und unmißverständlich zum Ausdruck gebracht habe, daß sie wegen ihrer ungünstigen wirtschaftlichen Lage den Vertrag unter allen Umständen zum nächstmöglichen Termin beenden wolle. Obwohl in dem schriftlichen Mietvertrag eine feste Mietzeit bis zum Jahre 2004 vorgesehen gewesen sei, sei die Beklagte berechtigt gewesen, den Vertrag schon vorher unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich zu kündigen, weil der schriftliche Mietvertrag nicht der erforderlichen Schriftform des 566 Abs.1 BGB a. F. genügt habe. In dem schriftlichen Mietvertrag sei ausgeführt, daß die vermietende GbR durch die Herren B. und Rechtsanwalt H. vertreten werde. Unterschrieben sei der Vertrag aber lediglich von Rechtsanwalt H., und zwar ohne jeden Zusatz über seine Vertretungsbefugnis. Das reiche zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform nicht aus. Daran ändere es nichts, daß Rechtsanwalt H. Einzelvertretungsmacht für die Gesellschaft gehabt habe. Gegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revision ohne Erfolg. 2. Die Annahme des Berufungsgerichts, die von der Beklagten ausgesprochene Kündigung sei als ordentliche Kündigung zu verstehen, beruht auf einer Auslegung einer Willenserklärung und ist deshalb in der Revisionsinstanz nur beschränkt nachprüfbar, und zwar darauf, ob das Berufungsgericht bei der Auslegung gegen gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verstoßen hat (st. Rechtspr., vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 X ZR 88/90 NJW 1992, 1967, 1968 m.w. N.). Solche revisionsrechtlich relevanten Auslegungsfehler sind nicht ersichtlich und werden von der Revision zu Recht auch nicht geltend gemacht. Es entspricht im Gegenteil ständiger Rechtsprechung, daß sogar eine ausdrücklich als fristlose Kündigung bezeichnete Erklärung hilfsweise in eine ordentliche Kündigung umzudeuten ist, wenn nach dem eindeutigen Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (vgl. Senatsur- Gewerbemiete und Teileigentum November6 teil vom 15. Januar 2003 XII ZR 300/99 NJW 2003, 1043, 1044 = NZM 2003, 235, 236 [= GuT 2003, 136]; Wolf/Eckert/ Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 909, 910 m. N.). Daß der Kündigungserklärung der Beklagten die Absicht, das Mietverhältnis möglichst schnell zu beenden, zu entnehmen war, hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise festgestellt. 3. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts, das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch die von der Beklagten mit Schreiben vom 28. Mai 1998 erklärte (ordentliche) Kündigung zum 31. Dezember 1998 beendet worden. Zwar enthält der Mietvertrag die Vereinbarung, das Mietverhältnis werde auf die Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen. Wäre diese Vereinbarung wirksam, so wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von 10 Jahren ausgeschlossen. Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des Mietvertrages ist aber unwirksam, weil bei Abschluß des Mietvertrages die Schriftform nicht eingehalten worden ist ( 566 BGB a. F. = 550 BGB n. F.). Das hat zur Folge, daß der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: 565 Abs.1 a BGB a. F.) ordentlich gekündigt werden konnte. Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, daß alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGHZ 125, 175, 178 ff.; Senatsurteile vom 11. September 2002 XII ZR 187/00 NJW 2002, 3389, 3990 ff. [=WM 2002, 601 = GuT 2003, 19 KL] m.w. N. und Anm. Eckert, EWiR 2002, 951 und vom 15. Januar 2003 a. a. O. [= GuT 2003, 136]; so schon RGZ 81 [= 96], 286, 289). Der Senat hat bisher offengelassen, ob ein bloßer Hinweis auf eine Stellvertretung ausreichend ist oder ob weitere Kennzeichnungen des Vertreterverhältnisses erforderlich sind (Senatsurteile vom 11. September 2002 und vom 15. Januar 2003 a. a. O.). In der Literatur wird z.t. gefordert, dem Schutzzweck des 550 BGB n. F. (= 566 BGB a. F.) entsprechend müsse ein potentieller Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen können, in welcher Funktion der Vertreter gehandelt habe (Kraemer, NZM 2002, 465, 471 [=WM 2002, 459, 463]). Ob dieser Meinung zu folgen ist und ob dementsprechend jedenfalls dann, wenn sich die Vertretungsbefugnis des für eine Vertragspartei Auftretenden nicht aus öffentlichen Registern ergibt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 9. November 2001 LwZR 4/01 NZM 2002, 163, 164), der Vertragsurkunde zu entnehmen sein muß, woraus der als Vertreter Handelnde seine Vertretungsbefugnis herleitet, kann auch im vorliegenden Fall offen bleiben. Auch wenn man dieser Meinung nicht folgt, genügt die Vertragsurkunde den Anforderungen an die Schriftform nicht. Für die vermietende GbR hat allein Rechtsanwalt H. unterschrieben. Der Unterschrift ist kein die Vertretung erläuternder Zusatz beigefügt. Im Kopf der Urkunde heißt es, die Gesellschaft werde vertreten durch die Herren B. und Rechtsanwalt H. Die Annahme des Berufungsgerichts, aus dieser Formulierung ergebe sich nicht, daß jeder der beiden Genannten alleinvertretungsberechtigt sei, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Formulierung spricht eher für eine Gesamtvertretungsberechtigung, zumindest läßt sie diese Deutung gleichrangig zu. Das Berufungsgericht nimmt deshalb zu Recht an, daß bei der Prüfung, ob die Schriftform eingehalten ist, von einer Gesamtvertretungsbefugnis ausgegangen werden muß. Die Unterschrift des Rechtsanwalts H. wäre deshalb nur ausreichend, wenn er zugleich als Vertreter des B. unterschrieben hätte. Einen Hinweis darauf enthält die Vertragsurkunde nicht. Nach dem Text der Vertragsurkunde ist jedenfalls nicht auszuschließen, daß vorgesehen war, auch B. solle für die Gesellschaft unterschreiben und seine Unterschrift fehle noch (so jeweils für einen ähnlich gelagerten Fall BGHZ 125 a. a. O.; Senatsurteil vom 15. Januar 2003 a. a. O. S.1044 [= GuT 2003, 136, 138]). Der Urkunde ist deshalb nicht zu entnehmen, daß sie alle erforderlichen Unterschriften enthält. Mitgeteilt von RiBGH Wellner, Karlsruhe Anm. d. Red.: S. hierzu den Beitrag Wiek, GuT 2003, 207 (in diesem Heft). 535, 242, 313 BGB Grundstücksmiete; DDR-Gebäudeeigentum; Geschäftsgrundlage; Vertragsanpassung Gehen die Parteien bei Vereinbarung des langfristigen Mietvertrags über ein Grundstück davon aus, dass selbständiges Eigentum an dem aufstehenden Gebäude besteht und der Mieter dieses Eigentum erwerben werde, so gebietet die gemeinsame falsche Rechtsvorstellung eine Anpassung des Vertragsverhältnisses, die die Nutzung von Grundstück und Gebäude zu den ursprünglichen wirtschaftlichen Vorstellungen sichert. (nichtamtlicher Leitsatz) (BGH, Urteil vom XII ZR 277/00) Zum Sachverhalt: Die Parteien streiten über den Umfang der Nutzungsbefugnis aus einem Mietvertrag. Die Klägerin schloß am 11./22. November 1994 mit der Beklagten einen schriftlichen Mietvertrag über eine bebaute Grundstücksteilfläche (Speicher C) auf die Dauer von 30 Jahren mit 25-jähriger Verlängerungsoption. Der Mietgegenstand ist in 1 des Mietvertrages wie folgt beschrieben: a) im Eigentum des Mieters: Gebäude b) im Eigentum der DB AG: Grund und Boden Die Mietsache sollte gemäß 2 des Mietvertrages zur Nutzung mit den bestehenden Gebäuden als Wirtschaftsgebäude verwendet werden. 2 lautet weiter wie folgt: Das uneingeschränkte Eigentum und Nutzungsrecht am Gebäude wird auf jeden Fall gewährleistet, auch bei Wahrnehmung der Verlängerungsoption gemäß 18 (4). Diese Regelung hat Vorrang vor allen sonstigen folgenden Vertragsbedingungen. Die Parteien gingen davon aus, daß an dem Gebäude ein von Grund und Boden gesondertes Eigentum der Beklagten bestand, wie es nach dem Recht der DDR möglich war. Sie einigten sich dahin, daß die Klägerin das Gebäude erwerben sollte. Mit privatschriftlichem Kaufvertrag vom 22. November 1994 kaufte die Klägerin das Gebäude von der Immobilienfirma R., an die die Beklagte das Gebäude zuvor veräußert hatte. Weder die Immobilienfirma R. noch die Klägerin ist Eigentümerin des Gebäudes geworden, weil kein getrenntes Gebäudeeigentum, welches gesondert hätte übertragen werden können, bestand. In der Folge zahlte die Klägerin die vereinbarte Miete und setzte das Gebäude instand. Mit Schreiben vom 14. September 1999 kündigte die Beklagte fristlos mit der Begründung, die Klägerin könne mangels Eigentums an dem Gebäude die Mietsache nicht vertragsgemäß nutzen. Mit der Klage verlangt die Klägerin festzustellen, daß sie berechtigt ist, die gemieteten Teilflächen und das darauf stehende Gebäude aufgrund des Mietvertrages vom 11./22. November 1994 uneingeschränkt zu nutzen. Die Beklagte hat für den Fall, daß der Klage stattgegeben wird, Hilfswiderklage 210 Gewerbemiete und Teileigentum November 20037 auf Zahlung einer erhöhten Miete für die Nutzung des Gebäudes rückwirkend ab Mietvertragsbeginn und für die Zukunft erhoben. Das Landgericht Leipzig hat durch den Einzelrichter der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen, obwohl der Rechtsstreit nicht dem Einzelrichter übertragen worden war. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht [OLG Dresden] das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Senat angenommene Revision der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt. Aus den Gründen: Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten. 1. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Feststellungsklage sei unbegründet; die Klägerin könne aus dem Mietvertrag vom 11./22. November 1994 kein Nutzungsrecht für das Gebäude Speicher C herleiten. Der Mietvertrag lasse eine Auslegung dahin, daß die Beklagte nicht nur das Grundstück, sondern auch das Gebäude der Klägerin zur Nutzung überlassen habe, nicht zu. Aus der Beschreibung des Mietgegenstandes in 1 des Mietvertrages ergebe sich, daß nur der Grund und Boden, nicht aber das Gebäude vermietet worden sei. Demgemäß sei 2 des Mietvertrages dahin zu verstehen, daß die Beklagte nur das vermeintliche Eigentum der Klägerin am Gebäude und das hieraus resultierende Nutzungsrecht am Gebäude habe gewährleisten wollen. Ein Anspruch der Klägerin auf Nutzung des Gebäudes lasse sich auch nicht aus den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage herleiten. Zwar sei die gemeinsame Vorstellung der Parteien, die Klägerin könne an dem Gebäude Speicher C selbständiges Gebäudeeigentum erwerben, Grundlage des Mietvertrages geworden. Die bei Wegfall der Geschäftsgrundlage grundsätzlich eintretende Rechtsfolge der Vertragsanpassung komme hier jedoch nicht in Betracht, weil die Fortsetzung des Vertrages für die Beklagte im Hinblick auf die Dauer des Mietvertrages unzumutbar sei. Im vorliegenden Fall führe die Interessenabwägung deshalb zur Vertragsaufhebung. Das Berufungsgericht hat gemäß 540 ZPO a. F. in der Sache selbst entschieden, obwohl der Rechtsstreit an einem wesentlichen Verfahrensmangel litt, weil er in erster Instanz durch den Einzelrichter entschieden worden ist, ohne auf ihn übertragen worden zu sein. Es hat eine Zurückverweisung an die erste Instanz für nicht sachdienlich gehalten, weil der Rechtsstreit ohne weitere Sachaufklärung und Beweiserhebung zur Entscheidung reif sei. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten nicht in allen Punkten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. 2. Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, das Berufungsgericht habe die Parteien nicht ausdrücklich dazu angehört, daß es beabsichtige, den Rechtsstreit nicht gemäß 539 ZPO a. F. an das Landgericht zurückzuverweisen, sondern nach 540 ZPO a. F. selbst zu entscheiden. Diese Rüge hat der Senat geprüft und für nicht durchgreifend erachtet ( 565 a ZPO a. F.). 3. Mit Recht und von der Revision als ihr günstig nicht angegriffen hat das Berufungsgericht das Vorliegen eines Kündigungsgrundes wegen einer Pflichtverletzung der Klägerin nach 15 Abs. 2 a des Mietvertrages verneint. Die Klägerin hat dadurch, daß sie kein Eigentum an dem Gebäude erworben hat und deshalb daraus kein Recht zur Nutzung des Gebäudes ableiten kann, nicht gegen vertragliche Pflichten verstoßen. 4. Zu Recht rügt die Revision jedoch, das Berufungsgericht habe bei der Auslegung des Mietvertrages dahin, daß er nur die Nutzung von Grund und Boden, nicht aber auch des Gebäudes gestatte, gegen anerkannte Auslegungsregeln verstoßen. Das Berufungsgericht hat bei der Auslegung von 2 des Mietvertrages einen wesentlichen für die Auslegung erheblichen Umstand außer acht gelassen. Unstreitig wussten die Parteien, daß die Klägerin bei Abschluß des Mietvertrages nicht Eigentümerin des Gebäudes war. Es lagen lediglich privatschriftliche Kaufverträge vor; eine Eintragung im Grundbuch (Gebäudegrundbuchblatt) war nicht erfolgt. Vor diesem Hintergrund verstößt die Auslegung von 2 des Mietvertrages durch das Berufungsgericht, die Beklagte habe der Klägerin nur das aus dem Eigentum resultierende Nutzungsrecht, nicht aber ein eigenständiges Nutzungsrecht am Gebäude gewährleisten wollen, gegen das Gebot der interessengerechten Auslegung. War nämlich noch nicht sicher, daß die Klägerin Eigentümerin des Gebäudes wird, so kann 2 Abs.1 Satz 3 des Mietvertrages, wonach die Beklagte der Klägerin das uneingeschränkte Eigentum und Nutzungsrecht am Gebäude auf jeden Fall gewährleistet, interessengerecht nur dahin verstanden werden, daß damit die von den Parteien unstreitig beabsichtigte langfristige Nutzung auch des Gebäudes sichergestellt werden sollte, ohne die der Mietvertrag über Grund und Boden sinnlos war. Denn die Klägerin, die mit Kenntnis der Beklagten das unstreitig erheblich renovierungsbedürftige Wirtschaftsgebäude instandsetzen wollte, bedurfte angesichts der nicht unerheblichen Investitionskosten der Planungssicherheit, und zwar auch für den Fall, daß der geplante Eigentumserwerb aus welchen Gründen auch immer fehlschlagen sollte. Diese Sicherheit sollte ihr die in 2 des Mietvertrags garantierte langfristige Nutzungsmöglichkeit gewährleisten. Eine Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage, wie sie das Berufungsurteil vornimmt, kommt daher schon deshalb nicht in Betracht, weil die Parteien die Nutzung des Gebäudes zum Vertragsinhalt gemacht haben. Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung jedoch nur die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsabschluß aber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, auf denen der Geschäftswille der Parteien sich aufbaut (vgl. BGH Urteile vom 6. Dezember 1989 VIII ZR 310/88 BGHR BGB 242 Geschäftsgrundlage 16; vom 24. November 1988 VII ZR 222/87 NJW-RR 1989, 775; vom 14. März 1990 VIII ZR 18/89 NJW-RR 1990, 817, 819). Eine interessengerechte Auslegung des Mietvertrages führt deshalb zu dem Ergebnis, daß die Parteien für den Fall, daß die Klägerin kein Eigentum an dem Gebäude erwirbt, dieses jedenfalls langfristig nutzen darf. 5. Die Hilfswiderklage ist unbegründet. Die Beklagte hat, wie das Landgericht im Ergebnis zutreffend ausgeführt hat, gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung zusätzlichen Nutzungsentgelts für das Gebäude. Eine ergänzende Vertragsauslegung verhilft dem Begehren der Beklagten nicht zum Erfolg. Bei der ergänzenden Auslegung ist unter Berücksichtigung aller in Betracht kommenden Umstände zu untersuchen, wie die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner den offen gebliebenen Punkt geregelt hätten (BGH Urteil vom 12. Februar 1997 V ZR 250/96 NJW 1998, 1219, 1220 m.w. N.). Die Parteien haben für den Fall, daß die Klägerin kein Eigentum an dem Gebäude erwirbt, über die Vereinbarung einer Nutzungsbefugnis der Klägerin hinaus keine weiteren Regelungen getroffen. Sie haben auch kein gesondertes Nutzungsentgelt vereinbart. Mit welchem Inhalt im einzelnen eine ergänzende Vertrags- Gewerbemiete und Teileigentum November8 auslegung in Betracht kommt, kann offen bleiben, weil sie im Ergebnis zu keinem Anspruch auf zusätzliches Nutzungsentgelt führen würde. Den Parteien war bewußt, daß das Gebäude stark renovierungsbedürftig war und von der Beklagten als Wirtschaftsgebäude erst genutzt werden konnte, wenn sie es zuvor wie beabsichtigt instandgesetzt hatte. Ziel der Parteien war es, der Klägerin diese Nutzung mit Rücksicht auf die von ihr zu erbringenden erheblichen Investitionszulagen für die Dauer des Mietvertrages über den Grund und Boden zu sichern. Dies sollte durch die beabsichtigte Übertragung des Eigentums an dem Gebäude auf die Klägerin erreicht werden, was zugleich zur Folge gehabt hätte, daß die Instandsetzung und Instandhaltung des Gebäudes nicht mehr der Beklagten, sondern der Klägerin oblegen hätte. Im Gegenzug sollte die Beklagte den mit Rücksicht auf den Zustand des Gebäudes ersichtlich niedrig bemessenen Kaufpreis von 5000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer erhalten. Da jedoch kein Gebäudeeigentum bestand, das übertragen werden konnte, hätten die Parteien nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung ihrer jeweiligen Interessen eine Vereinbarung getroffen, mit der dieses Ziel auf möglichst ähnliche Weise hätte erreicht werden können. Dabei bedarf es hier keiner Entscheidung, ob dies am besten mit der Vereinbarung eines auf die Dauer des Mietverhältnisses über das Grundstück befristeten nießbrauchsähnlichen Rechtsverhältnisses zu erreichen war, das der Klägerin die Nutzung des Gebäudes gesichert hätte, ohne die Beklagte mit Instandsetzungspflichten (vgl. BGHZ 113, 179, 184; 52, 234, 237) und Instandhaltungspflichten (vgl BGB) zu belasten, oder ob sich insoweit eher eine mietvertragliche Regelung angeboten hätte, sei es durch Einbeziehung des Gebäudes in den bestehenden Mietvertrag über den Grund und Boden, sei es durch einen gesonderten langfristigen Mietvertrag über das Gebäude. Es muß den Parteien auch überlassen bleiben, die Einzelheiten einer solchen vertraglichen Lösung noch einverständlich zu regeln. Unbeschadet einer solchen Regelung steht aber schon jetzt fest, daß die Beklagte für die Nutzung des Gebäudes jedenfalls kein höheres Entgelt verlangen kann, als ihr in Gestalt der Einmalzahlung von 5000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer schon zugeflossen ist. Dies ergibt sich im Falle einer nießbrauchsähnlichen Lösung schon daraus, daß der befristete Nießbrauch gegenüber der Übertragung des Volleigentums als ein minus anzusehen ist, das kein höheres Entgelt rechtfertigen kann als den Kaufpreis für das Eigentum. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, daß die Beklagte nach Beendigung des Mietverhältnisses Aussicht darauf hat, ein instandgesetztes Gebäude zurückzuerhalten. Und im Falle einer mietvertraglichen Lösung wäre ein höheres Entgelt nur angemessen, wenn die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht bei der Beklagten verblieben wäre, was aber den Interessen der Parteien und den von ihnen verfolgten Zielen widersprochen hätte. Sie hätten daher redlicherweise vereinbart, daß die Klägerin die Instandsetzungs- und Instandhaltungslast übernimmt, die sie auch bei einem Eigentumserwerb zu tragen gehabt hätte. Sollten die Parteien, was ihnen unbenommen bleibt, für die Zukunft gleichwohl eine Regelung treffen wollen, bei der die Instandhaltungspflicht der Beklagten obliegt und die Klägerin mit Rücksicht darauf ein über den ursprünglich vereinbarten Kaufpreis hinausgehendes Entgelt zahlt, stünde einem entsprechenden Zahlungsbegehren der Beklagten die Rechtskraft der Abweisung ihrer Widerklage jedenfalls nicht entgegen, weil es sich insoweit um einen nachträglich entstandenen, auf neuer vertraglicher Grundlage beruhenden Anspruch handeln würde, der mit dem hier mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch nicht identisch ist. 6. Einer Zurückverweisung an das Berufungsgericht oder das Landgericht bedarf es nicht. Nach 565 Abs. 3 Nr.1 ZPO a. F. hat das Revisionsgericht die Entscheidung des Berufungsgerichts zu ersetzen, wenn aufgrund des festgestellten Sachverhalts die Sache zur Endentscheidung reif ist. Das ist hier der Fall. Aus diesem Grund ist auch, trotz des wesentlichen Verfahrensmangels im ersten Rechtszug ( Verstoß gegen den gesetzlichen Richter ), eine abschließende Entscheidung gemäß 540 ZPO a. F. sachdienlich. Danach war die Berufung der Beklagten zurückzuweisen und das landgerichtliche Urteil wieder herzustellen. Mitgeteilt von RiBGH Wellner, Karlsruhe 536, 537, 278 BGB; 138, 91 a, 511 ZPO; 14 GKG Baumarkt; Kundenparkplätze; Zuparken durch fremde Kunden und andere Grundstücksmieter; Mietminderung; Schadensersatz 1. Werden mit dem Baumarkt-Gebäude gemietete Kundenparkplätze durch andere Mieter auf dem weiteren Grundstück zugeparkt, ist die Miete im Baumarkt-Mietvertrag gemindert. Der Vermieter kann Unterlassung fordern sowie den Minderungsbetrag von dem anderen Mieter im Wege des Schadensersatzes wegen Vertragsverletzung beanspruchen. Zur Höhe der exakten Mietminderung braucht der Vermieter mit dem Baumarkt-Mieter regelmäßig keinen Rechtsstreit zu führen. Der andere Mieter kann seine Schadensverursachung nur substantiiert bestreiten. 2. Gegen eine Kostenmischentscheidung im Urteil, die teils gemäß 91a ZPO, teils nach den sonstigen Kostenregelungen ergeht, ist die Berufung zulässig, wenn der Berufungskläger das Urteil auch zur Hauptsache angreift. Ist nach der teilweisen Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache Gegenstand der Berufung auch der auf 91a ZPO beruhende Teil der Kostenentscheidung, so ist für diesen Berufungsangriff ein gesonderter Streitwert festzusetzen, der sich nach Kosteninteresse richtet. (OLG Rostock, Urteil vom U 85/02) Zum Sachverhalt: Die Klägerin verlangt von der Beklagten als Mieterin Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung nicht an sie, sondern an andere Mieter auf demselben Gelände vermieteter Parkplätze sowie Ersatz des Schadens, der ihr infolge der auf die Vorenthaltung der Parkplätze gestützten Mietminderung im Mietverhältnis mit einem dort ansässigen Baumarkt entstanden ist. Nach Beendigung des Mietvertrages und Rückgabe des Mietobjekts erklärten die Parteien, nachdem sie hierüber zunächst streitig verhandelt hatten, den Rechtsstreit hinsichtlich des Unterlassungsantrags in der Hauptsache für erledigt. Das Landgericht Neubrandenburg wies die Klage im Wesentlichen mit der Begründung ab, der Vortrag der Klägerin sei nicht hinreichend substantiiert; es legte ihr die Kosten auf, soweit der Unterlassungsantrag in der Hauptsache erledigt ist. Mit ihrer fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung verfolgt die Klägerin ihren erstinstanzlichen Zahlungsantrag weiter; zudem greift sie die Kostenentscheidung des Landgerichts bezüglich des erledigten Teils an. Sie meint, das Landgericht überspanne die Substanziierungspflicht, wenn es im Einzelnen die Darlegung fordere, welche Mitarbeiter der Untermieterin mit welchen Personenkraftwagen wann die streitigen Parkflächen belegt hätten. Hierzu seien die von ihr vorgelegten, von dem Hausmeister gefertigten Listen mit Kennzeichen der offensichtlichen Falschparker sowie der Ermittlungsbericht der Detektei H. ausreichend. Jedem einzelnen Kennzeichen nachzugehen und den Halter zu ermitteln, 212 Gewerbemiete und Teileigentum November 20039 bedeute für die Klägerin einen unverhältnismäßigen Aufwand. Die an die t.-baumarkt GmbH vermietete Verkaufsfläche sei m 2 groß; 150 Parkplätze seien an sie zur alleinigen Nutzung vermietet. Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an sie ,31 nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz auf ,58 seit Rechtshängigkeit und auf weitere 6247,73 seit dem zu zahlen. Die Beklagte, die Zurückweisung der Berufung beantragt, bestreitet mit Nichtwissen die Behauptung der Klägerin, Mitarbeiter der Untermieterin hätten in der Zeit von Januar bis September 2001 unberechtigter Weise Parkflächen der Firma t.-baumarkt GmbH belegt. Die Kennzeichenlisten, die der Hausmeister F. gefertigt habe, seien nicht geeignet, die klägerische Behauptung zu untermauern, weil sie sich nur auf einige ausgewählte Tage im Januar, März und April 2001 beziehen würden und keine Rückschlüsse darauf zuließen, dass Mitarbeiter der Untermieterin der Beklagten ihre Kraftfahrzeuge dort abgestellt haben. Weiterhin habe die Klägerin nicht substantiiert dargelegt, welche Parkflächen konkret die Mitarbeiter der Untermieterin belegt hätten. Mit Nichtwissen werde jedenfalls bestritten, dass Mitarbeiter der Untermieterin im Durchschnitt 30% der der t.-baumarkt GmbH zugewiesenen Stellplätze und 40 bis 50% der dem E.-Markt zuzurechnenden Stellplätze belegten. Im Übrigen habe die Klägerin der t.- Baumarkt GmbH mehr Parkplatzkapazität zugesagt, als sie tatsächlich zur Verfügung hatte. Aus den Gründen: II. Soweit die Klägerin ihren Anspruch auf Schadensersatz weiterverfolgt, ist die Berufung teilweise begründet. Als Schaden hat die Beklagte den Mietausfall zu ersetzen, den die Klägerin wegen berechtigter Minderung der Miete im Mietverhältnis mit der t.-baumarkt GmbH hinnehmen muss. Nach Auffassung des Senats war die Nettomiete in der hier streitgegenständlichen Zeit von Januar bis September 2001 um 3% gemindert. 1. Zu der unberechtigten Belegung von Parkflächen, die die t.-baumarkt GmbH zur alleinigen Nutzung durch ihre Kunden angemietet hatte, trägt die Klägerin vor, dass Mitarbeiter der Firma S. regelmäßig 30% der Parkplätze besetzten. Hierzu hat die Klägerin für einige Beobachtungszeiträume genaue Zeitspannen mit Kennzeichenangaben dargelegt und im Übrigen auf die ständigen Wiederholungen verwiesen. Damit ist die Klägerin ihrer Substanziierungslast hinreichend nachgekommen. Letztlich bestreitet die Beklagte die Parkverstöße nicht; ihre Abmahnung der S. GmbH vom belegt dies. Die Behauptung der Klägerin, Mitarbeiter der S. GmbH hätten die an den Baumarkt vermieteten Parkflächen durchgehend zu 30% belegt, ist unstreitig, denn hierzu konnte die Beklagte sich nicht mit Nichtwissen gem. 138 Abs. 4 ZPO erklären. Die Einhaltung des von ihr geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache und die Vertragsverstöße ihrer Untermieterin, die sie gem. 278 BGB zu vertreten hat, liegen in ihrer Wahrnehmungssphäre. Der Hinweis auf die erlaubte Untervermietung entbindet die Beklagte nicht von ihrer Pflicht zum substanziierten Bestreiten. 2. Durch Mietausfall infolge der berechtigten Minderung der Miete im Mietverhältnis mit der t.-baumarkt GmbH hat die Beklagte einen Schaden erlitten. a) Die im Mietvertrag mit der t.-baumarkt GmbH vereinbarte Miete war in der streitgegenständlichen Zeit gem. 537 BGB a. F. bzw. 536 Abs.1 BGB n. F. gemindert, weil die Mietsache mit einem den Mietgebrauch unmittelbar beeinträchtigenden Sachmangel behaftet war. In seinem Urteil vom (NJW 2000, 1714 = NZM 2000, 492 [=WM 2000, 593]) hat der BGH nicht ausgeschlossen, dass das Fehlen günstig gelegener öffentlicher Parkflächen einen Sachmangel darstellen kann, wenn die Kunden schwere Lasten zu tragen haben. Diesem Ansatz folgend ist die Fehlbelegung zu einem Baumarkt gehörender, teilweise ebenfalls angemieteter Parkflächen als Sachmangel zu qualifizieren. Die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts wird unmittelbar beeinträchtigt, weil erfahrungsgemäß Kunden den Baumarkt mit eigenen Kraftfahrzeugen aufsuchen und darauf angewiesen sind, die zumeist schweren Waren in unmittelbarer Nähe des Verkaufsraums in ihr Fahrzeug zu laden. Ein angemessenes Parkplatzangebot ist daher für den Betreiber eines Baumarktes unerlässlich. Fehlt dieses, obwohl der Vermieter es bereit zu stellen hat, so ist der Mietgebrauch unmittelbar beeinträchtigt. Die Beeinträchtigung kann nicht als unerheblich abgetan werden, wenn 30% der von dem Mieter angemieteten Parkflächen durch Fahrzeuge blockiert sind, die nicht ihren Kunden gehören. Dies gilt jedenfalls dann, wenn diese Störung des Mietgebrauchs in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt, weil er selbst bzw. seine Mitarbeiter oder aber seine Mieter bzw. deren Untermieterin oder deren Mitarbeiter die dem Mieter zugewiesenen Parkplätze vertragswidrig belegen. b) Im Grundsatz ist der auf diese Weise geschädigten Klägerin nicht anzusinnen, wegen der Minderungsquote mit der t.-baumarkt GmbH zu prozessieren, denn ein solcher Rechtsstreit würde das Mietverhältnis empfindlich stören; der Vermieter gewerblicher Flächen muss derzeit darauf bedacht sein, den Mieter nicht zu verärgern, sondern zu halten. Gleichwohl durfte die Klägerin nicht unbesehen die Mietminderung akzeptieren, die die t.-baumarkt GmbH geltend macht. Erfahrungsgemäß wenden Mieter häufig Mietminderung in einer Höhe ein, die außer Verhältnis zu der Beeinträchtigung des Mietgebrauchs steht. Im Rahmen ihrer Schadensminderungspflicht ( 254 BGB) war die Klägerin daher gehalten, die Berechtigung der Mietminderung zu überprüfen und eine übermäßige Minderung abzuwehren. Bei überschlägiger Berechnung erweist sich vorliegend eine Mietminderung um 10% als stark überhöht. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte geht der Senat davon aus, dass die t.-baumarkt GmbH 90% der Bruttomiete zahlte; dahinstehen kann, ob darin Nebenkostenanteile enthalten sind, weil dies im Rahmen der Schadensschätzung vernachlässigt werden kann. Der ab Juni 2001 zu zahlenden monatlichen Bruttomiete von ,50 DM entspricht ein Nettobetrag (ohne Umsatzsteuer) von ,25 DM. Die an die t.-baumarkt vermietete Fläche ohne Kfz-Stellplatze ist 3815 m 2 groß. Hinzu kommen 150 Parkplätze zur alleinigen Nutzung. Setzt man für die Parkplätze überschlägig einen Gebrauchwert von jeweils 30,00 bis 40,00 DM/Monat an, so entfallen 4500,00 DM bis 6000,00 DM auf die vermietete Parkfläche. Nach Abzug von 6000,00 DM für die Parkflächen beträgt der monatliche Mietpreis für die Verkaufsfläche mit Nebenräumen 12,33 DM/m 2. Nach Erfahrung des Senats ist dieser Preis recht moderat. Diese Zahlen belegen, dass der Nutzungswert der Parkfläche keinesfalls mit 10% des Gesamtgebrauchswerts zu veranschlagen ist, zumal die Untermieterin der Beklagten nur 30% der an die t.-baumarkt GmbH vermieteten Parkplätze belegte. Unter Abwägung dieser Umstände brauchte die Klägerin nach Auffassung des Senats im Mietverhältnis mit der t.-baumarkt GmbH eine Mietminderung um mehr als 3% nicht hinzunehmen. c) Dass die Klägerin wegen widerspruchsloser Hinnahme der geminderten Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum hinweg ihren Nachzahlungsanspruch gegen die t.-baumarkt GmbH verwirkt haben kann (vgl. BGH NZM 2003, 355 = ZMR 2003, 341), zwingt nicht dazu, die Beklagte wegen des gesamten Mietausfalls in Anspruch zu nehmen. Eine etwaige Verwirkung hätte die Klägerin durch Vorbehalte gegenüber der t.-baumarkt GmbH verhindern können. Gewerbemiete und Teileigentum November10 d) Der Schaden der Klägerin bemisst sich nach der entgangenen Nettomiete, da sie den Umsatzsteueranteil ohnehin abzuführen hatte. Demgemäß berechnet sich der monatliche Schaden wie folgt: Januar bis Mai 2001: 10%ige Minderung der Bruttomiete: 5753,60 DM = 10%ige Minderung der Nettomiete : 4960,00 DM; 3%ige Minderung der Nettomiete : 5 (Monate) 1488,00 DM 7440,00 DM bzw. 3804,01. Juni bis September 2001: 10%ige Minderung der Bruttomiete: 6109,75 DM = 10%ige Minderung der Nettomiete : 5267,02 DM; 3%ige Minderung der Nettomiete : 1580,10 DM 4 (Monate) 6320,40 DM bzw. 3231,57. Januar bis September 2001: ,40 DM bzw. 7035,58. e) Der Zinsanspruch ist gem. 291, 288 Abs. 1 BGB begründet. III. Die Berufung der Klägerin hat Erfolg, soweit sie sich gegen die ihr nachteilige Verteilung der auf den erledigten Unterlassungsanspruch entfallenden Kosten wendet. 1. Insoweit ist die Berufung zulässig. Gegen eine Kostenmischentscheidung, die teils gem. 91a ZPO, teils nach den sonstigen Kostenregelungen ergeht, ist das einheitliche Rechtsmittel der Berufung statthaft (KG MDR 1986, 241; MünchKomm-Lindacher, ZPO, 2. Aufl., 91a Rz.120; Zöller/ Vollkommer, ZPO, 23. Aufl., 91a Rz. 56). 91a ZPO steht dem nicht entgegen. Diese Bestimmung statuiert im Wesentlichen als Ausnahme zu 99 Abs.1 ZPO die Zulässigkeit eines Rechtsmittels gegen eine auf 91a ZPO beruhende Kostenentscheidung. Die unterschiedliche Länge der Rechtsmittelfristen ist nicht derart gravierend, dass hieraus die Unzulässigkeit einer in einer einmonatigen Frist einzulegenden Berufung zu folgern wäre. Auch spricht die Prozessökonomie dagegen, gegen eine Entscheidung zwei unterschiedliche Rechtsmittel zuzulassen. Wäre der Berufungskläger zu getrennten Rechtsmitteln gegen die Hauptsacheentscheidung und gegen die Kostenentscheidung gezwungen, so müsste bei Erfolg der Beschwerde die erstinstanzliche Kostenentscheidung abgeändert werden und das Berufungsgericht müsste sodann mit der Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen erneut über die in erster Instanz angefallenen Kosten befinden. 2. Der auf den in der Hautsache erledigten Teil des Rechtsstreits entfallende Kostenanteil ist gem. 91a ZPO der Beklagten aufzuerlegen, weil ihr Unterlassungsbegehren bei Klageerhebung begründet war. Etwaige Mängel des Antrags, den das Landgericht als zu unbestimmt ansah, hätte die Klägerin nach weiterem gerichtlichem Hinweis mit einer Umformulierung beheben können. Die Klägerin konnte aufgrund des Mietvertrages der Parteien Unterlassung der vertragswidrigen Parkflächenbelegung verlangen. Insoweit war die Beklagte als ihr Vertragspartner passiv legitimiert; sie hatte auf ihre Untermieterin einzuwirken und diese zum vertragsgerechten Verhalten zu veranlassen. Angesichts der ständigen Verstöße gegen die Parkordnung stand die Wiederholungsgefahr außer Zweifel. 3. Der Wert des Unterlassungsanspruch beträgt nach dem nicht angefochtenen Streitwertbeschluss des Landgerichts , der Wert der Zahlungsklage ,31. Da die Parteien auch über den Unterlassungsantrag zunächst streitig verhandelt haben, rechtfertigt es das Verhältnis des jeweiligen Obsiegens und Unterliegens der Parteien ( 92 ZPO), die Kosten des erstinstanzlichen Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben. IV. 1. Ob nach Teilerledigung das auf den erledigten Teil entfallende Kosteninteresse den Streitwert erhöht (dazu Zöller/Herget, ZPO, 23. Aufl., 3 Rn.16, Stichwort: Erledigung der Hauptsache, m. w. N.), kann dahinstehen. Wenn sich wie vorliegend der Rechtsmittelführer gezielt gegen die erstinstanzliche Kostenentscheidung wendet, so erhöht jedenfalls dieser Berufungsangriff den Wert. Hätte die Klägerin nur gem. 91a Abs. 2 ZPO Beschwerde eingelegt, wäre hierfür ein dem Kosteninteresse folgender Beschwerdewert festgesetzt worden. Anderes kann nicht deshalb gelten, weil sie zugleich die Hauptsacheentscheidung mit der Berufung angreift. Es besteht kein Grund, über das Rechtsmittel gegen die den erledigten Antrag betreffende Kostenentscheidung gebührenfrei zu verhandeln und zu entscheiden. Bei einem erstinstanzlichen Gebührenstreitwert von ,00 ist in der Rechtsmittelinstanz das Kosteninteresse auf 3000,00 zu veranschlagen. 2. Von diesem Wert und dem des Zahlungsanspruchs ausgehend beruht die Entscheidung über die Kosten der Berufung auf 92, 97 Abs.1 ZPO. 3. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Nr.10, 711, 713 ZPO. Da die Klägerin durch das Urteil um mehr als beschwert ist, war zu Gunsten der Beklagten die Abwendungsbefugnis auszusprechen. 4. Anlass, gem. 543 ZPO die Revision zuzulassen, ist nicht gegeben. 544 BGB a. F. Büroraum; Kündigung; gesundheitsgefährdende Beschaffenheit; fehlendes Treppengeländer Dem Mieter eines im Obergeschoss gelegenen Büroraumes steht ein Recht zu fristloser Kündigung des Mietvertrages zu, wenn die einzige zum Büroraum führende Treppe wegen des Fehlens eines Geländers nicht verkehrssicher ist. (LG Landau (Pfalz), Urteil vom S 323/01) Aus den Gründen: Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts war die fristlose Kündigung des Beklagten vom mit ihrem Zugang am wirksam, so dass die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung des Mietzinses mit diesem Zeitpunkt endete. Der Beklagte weist zu Recht darauf hin, dass das Amtsgericht die Vorschrift des 544 BGB (a. F.) unberücksichtigt gelassen hat. Nach dieser Vorschrift ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn eine Wohnung oder ein anderer zum Aufenthalt von Menschen bestimmter Raum so beschaffen ist, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Diese zwingende Bestimmung gibt dem Mieter aus sozialpolitischen Erwägungen ein unabdingbares Kündigungsrecht (vgl. hierzu BGHZ 29, 289, 294). Dieses Kündigungsrecht steht dem Mieter auch dann zu, wenn er die Mängel der Mietsache vorher kannte oder sogar auf die Geltendmachung der ihm wegen der gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit zustehenden Ansprüche verzichtet hatte (vgl. BGH, a. a. O.). Auf die Frage, ob der Beklagte in entsprechender Anwendung von 539 BGB (a. F.) wegen vorbehaltloser Mietzinszahlung gehindert ist, wegen des Zustandes der Treppe Gewährleistungsansprüche geltend zu machen, kommt es demnach für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nicht an. Ohne Erfolg macht der Kläger geltend, dem Beklagten stehe schon deshalb kein Kündigungsrecht aus 544 BGB (a. F.) zu, weil die Treppe nicht mitvermietet worden sei. Der Klä- 214 Gewerbemiete und Teileigentum November 200311 ger legt nicht dar, wie sonst als über die Treppe der Beklagte und seine etwaigen Kunden den angemieteten Büroraum im 1. OG des Anwesens erreichen sollen. In der Literatur ist anerkannt, dass verkehrsunsichere Treppen ein Kündigungsrecht nach 544 BGB (a. F.) auslösen können (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr.155; Wetekamp, Kommentar zum BGB Mietrecht, 544 Rdnr. 6). Hieran kann aus Sicht der Kammer auch kein ernsthafter Zweifel bestehen. Zur Benutzung der Mietsache im Sinne von 544 BGB (a. F.) gehört auch der Zugang zur Mietsache. Wenn dieser nur mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit möglich ist, dann muss es dem Mieter möglich sein, sich zur Beendigung des gesundheitsgefährdenden Zustandes durch fristlose Kündigung zu entschließen (vgl. hierzu BGHZ 29, 289, 297). Nach Auffassung der Kammer kann kein ernsthafter Zweifel daran bestehen, dass die fragliche Treppe in erheblichem Maße verkehrsunsicher und damit gesundheitsgefährdend war. Der Treppe fehlte, wie die vom Beklagten vorgelegten Lichtbilder belegen, sowohl der nach 33 Abs. 7 LBauO zwingend vorgeschriebene feste und griffsichere Handlauf als auch das nach 33 Abs. 8 LBauO an der freien Seite der Treppe anzubringende verkehrssichere Geländer. Damit bestand für den Beklagten und seine etwaigen Besucher, jedenfalls im Falle der Unachtsamkeit, die ernstzunehmende Gefahr, von der Treppe bzw. vom oberen Flur, der nicht durch ein Geländer abgesichert war, herabzustürzen und dabei ernsthafte gesundheitliche Schäden zu erleiden. Das kann nicht ernsthaft in Zweifel gezogen werden. Der Kläger kann den Beklagten auch nicht mit Erfolg auf die Möglichkeit verweisen, durch besondere Aufmerksamkeit beim Begehen der Treppe einen Absturz zu vermeiden. Phasen der Unachtsamkeit liegen in der menschlichen Natur und lassen sich auf Dauer nicht zuverlässig vermeiden. Der Kläger muss sich vielmehr umgekehrt darauf verweisen lassen, dass er als Vermieter es in der Hand gehabt hätte, durch provisorische Maßnahmen den verkehrsunsicheren Zustand zu beseitigen. Die Streitigkeiten mit seinen Handwerkern durfte er nicht auf Kosten der Sicherheit seiner Mieter und deren Besucher austragen. Wenn der Kläger auch nach Abmahnung der Prozessbevollmächtigten des Beklagten keine Veranlassung gesehen hat, einen verkehrssicheren Zustand herzustellen, dann muss er es sich gefallen lassen, dass der Beklagte durch fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet und damit letztlich der Gefahr entgeht, von der nicht verkehrssicheren Treppe abzustürzen. 544 a. F., 537 a. F. BGB Lagerhalle; Gesundheitsgefährdung bei Großbrand; Brandschutzeinrichtungen; fristlose Kündigung; Mietminderung Schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen, mit denen im Falle eines Großbrandes zu rechnen ist, begründen die fristlose Kündigung des Mietvertrags, wenn die Beschaffenheit der Räume die Gefahr der unkontrollierten Ausweitung eines eigentlich beherrschbaren Kleinbrandes konkret und in ganz erheblichem Umfang vergrößert. Soweit (hier:) der Zustand der Brandschutzeinrichtungen den betrieblichen Mietgebrauch nicht beeinträchtigt, ist der Mietzins nicht gemindert. (KG, Urteil vom U 15/02) Aus den Gründen: A. I. 2) Das Mietverhältnis wurde aber durch die von der Beklagten mit Schreiben vom 16. Mai 2001 ausgesprochene außerordentliche unbefristete Kündigung gemäß 544 BGB a. F. beendet. Nach dieser Vorschrift kann ein Mieter u. a. ein Mietverhältnis über zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn die Mieträume so beschaffen sind, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. a) Bei den streitgegenständlichen Mieträumen handelt es sich um Räume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Hierfür ist ausreichend, dass sich bei vertragsgemäßem Gebrauch der Mieträume Menschen zumindest vorübergehend in den Räumen aufhalten. Der Aufenthalt von Menschen braucht nicht der einzige und nicht einmal der vorherrschende Zweck zu sein. Ob die Räume tatsächlich zum Aufenthalt genutzt werden, ist nicht entscheidend (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV Rdnr. 477). Gewerberäume wie Ladenräume, Büros, Werkstätten, Fabrikhallen und Gastwirtschaften werden deshalb von 544 BGB a. F. erfasst (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, IV, Rdnr.155). Vertraglich geregelter Vertragszweck war vorliegend der Betrieb eines Möbellagers. Die angemieteten Räume wurden in dem Mietvertrag vom 12./15. September 1994 und in den Nachträgen als Lagerfläche,,,Büroraumfläche bzw.,,lagerfläche inklusive Nebenräumen bezeichnet. Es kann deshalb keinem Zweifel unterliegen, dass sich Mitarbeiter, Lieferanten und Kunden der Beklagten auch bei vertragsgemäßem Gebrauch zumindest vorübergehend in den Räumen aufgehalten haben. Auf die Frage, ob die Beklagte daneben berechtigt war, in den Räumen eine Tischlerei sowie einen Verkauf an Endkunden zu betreiben, kommt es deshalb hier nicht an. b) Die Mieträume waren entgegen der Ansicht des Klägers im Mai 2001 auch so beschaffen, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden war. aa) Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, ist objektiven Maßstäben zu entnehmen. Es kommt auf den gegenwärtigen Stand der Erkenntnis an, auch wenn dieser Kenntnisstand bei Vertragsschluss noch nicht bestanden haben sollte. Maßgeblich ist, ob von den Räumen in ihrem gegenwärtigen Zustand eine Gesundheitsgefahr ausgeht. Eine Gesundheitsgefährdung muss konkret drohen, und diese Gesundheitsgefährdung muss erheblich sein, d. h. es muss die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung bestehen (vgl. Bub/Treier, a. a. O., IV, Rdnr.155). Eine Gesundheitsschädigung muss noch nicht eingetreten, aber zu befürchten sein (Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Auflage, 544 BGB, Rdnr. 3). Ursache hierfür können u. a. Mängel im Zusammenhang mit dem baulichen Zustand der Räume sein wie Feuchtigkeit, überhöhte Schadstoffkonzentration, aber auch Baufälligkeit und Einsturzgefahr (OLG Koblenz NJW-RR 1992, 1228), verkehrsunsichere Fußböden und Treppen. Gesundheitsgefährdende Umstände liegen im Zweifel bei Verstößen gegen solche baupolizeilichen Vorschriften vor, die über die Sicherheit des Gebäudes hinaus dem gesundheitlichen Schutz von Menschen dienen sollen (Sternel, a. a. O., Rdnr. 478). Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung setzt grundsätzlich voraus, dass die drohende Schädigung nahe liegt. Eine fristlose Kündigung ist aber bei einer geringen Wahrscheinlichkeit der Gefahrverwirklichung jedenfalls dann begründet, wenn die zu erwartenden Gesundheitsbeeinträchtigungen im Falle der Gefahrverwirklichung erheblicher Art sind (so auch AG Saarlouis WM 1990, 389). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. bb) Dahinstehen kann, ob wie die Beklagte meint die erhebliche Gesundheitsgefährdung bereits daraus folgt, dass die Mietsache weder den im Zeitpunkt der Anmietung (1994) noch den im Zeitpunkt der Kündigung (2001) geltenden öffentlich-rechtlichen Brandschutzbestimmungen entsprach. Offen bleiben kann auch die Antwort auf die von den Parteien diskutierte Frage, ob der Vermieter dafür sorgen muss, dass Gewerbemiete und Teileigentum November12 der Zustand der Mietsache den in den Jahren 1994 bzw allgemein geltenden Sicherheitsvorschriften entspricht oder ob er nur dafür einzustehen hat, dass diese dem Stand der Technik zur Zeit der Errichtung des Gebäudes oder eventuell seiner Sanierung entspricht (vgl. hierzu Bub/Treier, III B, 1338; BGH ZMR 1977, 305 [=WM 1976, 95]). cc) Das Bestehen einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit ergibt sich unabhängig von den unter bb) dargestellten Argumenten vorliegend bereits daraus, dass wichtige Teile der in den Mieträumen bei Anmietung im Jahre 1994 vorhandenen, aus DDR-Zeiten stammenden Brandschutzeinrichtungen auch im Mai 2001 noch nicht (wieder) funktionsfähig waren. Wie aus der Aktennotiz des Zeugen B. vom 10. Dezember 1999 folgt und von dem Kläger auch nicht in Zweifel gezogen wird, waren die Mieträume im Dezember 1999 mit erheblichen brandschutz- und sicherheitstechnischen Mängeln behaftet. U. A. war die gesamte Brandmelde- und Entrauchungsanlage nicht funktionsfähig. Die Entrauchungsöffnungen im Dach waren dauerhaft verschlossen. In der Brandwand zwischen ehemaligem Verkauf von Fa. S. und Lager war ein Durchgang vorhanden. Wie sich aus der Zeugenaussage des für Brandschutz zuständigen Mitarbeiters des Bezirksamtes Dr. H. ergibt, waren nur noch Fragmente der Auslösung der Rauch- und Wärmeabzugsanlage vorhanden. Die beiden Brandmelder waren außer Funktion, die Rauchmelder waren funktionslos, weil sie weder mit den Rauch- und Wärmeabzugsklappen noch mit der Sprinkler- und den Wassernebelanlagen verbunden waren. Wie sich aus der Aussage des bei der seinerzeitigen Besichtigung anwesenden Mitarbeiters der Berliner Feuerwehr K. ergibt, waren die Wasserschleier an den Durchgängen in der Brandwand ganz offensichtlich außer Funktion. Die Mängel waren nach Ansicht des Zeugen Dr. H. insgesamt so schwerwiegend, dass auch eine sofortige Schließung des Betriebs durch ihn in Betracht gekommen wäre. Zwar hat der Kläger ab November 2000 mehrere notwendige Maßnahmen umgesetzt oder eingeleitet. Doch waren von Vermieterseite unstreitig diejenigen Maßnahmen nicht umgesetzt, die in der Besichtigung vom 18. Juni 2001 als erforderlich angesehen worden sind, also die Vorhaltung eines Hausalarms, die vollständige Schließung der Brandwand und die funktionstüchtige Herstellung der Entrauchungsanlage. Hieraus folgt, dass in den Mieträumen ein wirksamer Brandschutz nicht gewährleistet war. Es bestand die konkrete und naheliegende Gefahr, dass zumal es sich um ein Möbellager handelte bereits ein kleiner Brand binnen kürzester Frist erhebliche Gesundheitsschäden verursachen könnte. Im Falle eines Brandes hätten sich die Rauchabzugsklappen nicht automatisch geöffnet, der Rauch wäre nicht entwichen, er hätte sich in der Halle ausgebreitet. Das Erstickungs- und Vergiftungsrisiko für die in der Halle anwesenden Personen wäre hierdurch erheblich erhöht gewesen. Es hätte deshalb die Gefahr bestanden, dass diesen Personen eine rechtzeitige Flucht nicht gelungen wäre. Auch wäre infolge der Rauchentwicklung im Gebäude das Eingreifen der Feuerwehr erheblich erschwert und verzögert worden. Dies reicht für die Annahme einer mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbundenen Raumbeschaffenheit i.s. d. 544 BGB a. F. aus. Wie es für eine Kündigung nach dieser Vorschrift ausreichend ist, dass der Einsturz einer Halle bei ungünstigen Witterungsverhältnissen nicht auszuschließen ist (vgl. OLG Koblenz a. a. O.), so genügt vorliegend, dass die konkrete Gefahr besteht, dass aus jedem kleinen Brand (z. B. infolge einer weggeworfenen Zigarettenkippe) wegen der funktionsunfähigen Brandschutzeinrichtungen ein Großbrand entstehen kann. Entgegen der Ansicht des Klägers ist nicht erforderlich, dass die Beschaffenheit der Räume die Gefahr des Ausbruchs eines Brandes erhöht. Angesichts der schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen, mit denen im Falle eines Großbrandes zu rechnen ist, reicht es aus, wenn die Beschaffenheit der Räume die Gefahr der unkontrollierten Ausweitung eines eigentlich beherrschbaren Kleinbrandes konkret und in ganz erheblichem Umfang vergrößert. Besteht wie bei Bränden grundsätzlich Lebensgefahr, dann genügt für eine erhebliche Gesundheitsgefährdung i.s. d. 544 BGB, dass die Gefahr nicht mehr ausgeschlossen werden kann. Das menschliche Leben ist ein so wertvolles Rechtsgut, dass es von der Rechtsordnung selbst gegen entfernte Gefahren geschützt werden muss (OLG Koblenz a. a. O. m.w. N.). So reicht es nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (KG JW 1930, 2975) aus, wenn konstruktive Mängel des Hängewerks einer Decke im Fall eines Brandunglücks zu einer Gefahrenquelle für die darunter wohnenden Menschen werden. c) Die Kündigung gemäß 544 BGB bedurfte auch keiner vorherigen Fristsetzung mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung. Zwar wird eine erhebliche Gesundheitsgefährdung dann verneint, wenn der Umstand, von dem die Gefahr ausgeht, ohne weiteres leicht behebbar ist und der Vermieter zur sofortigen Abhilfe bereit ist (Staudinger-Emmerich, 544 Rdnr.12). Eine solche Ausnahmesituation liegt im Streitfall aber nicht vor. Aufgrund des von dem Kläger selbst vorgetragenen Umfangs der Arbeiten an der Entrauchungsanlage war eine sofortige Abhilfe schon aus tatsächlichen Gründen nicht möglich. d) Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch, wann Mitarbeiter der Beklagten Kenntnis von dem oben dargestellten gesundheitsgefährdenden Zustand der Räume erlangt haben. 539 BGB a. F. schließt eine Kündigung gemäß 544 a. F. nicht aus, vielmehr kann ein Mieter nach dem Wortlaut dieser Vorschrift selbst dann kündigen, wenn er die gefahrbringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder er auf die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte verzichtet hat. Die Vorschrift dient nämlich öffentlichen gesundheitspolitischen Interessen (BGHZ 29, 289, 294). e) Entgegen der Ansicht des Klägers verstieß die Beklagte mit dem Ausspruch der Kündigung auch nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ( 242 BGB). Zwar ist dem Kläger zuzugestehen, dass die Vermieterseite in der Zeit bis zum 16. Mai 2001 erhebliche Kosten aufgewandt hat, um z. B. durch den Einbau von Feuerschutztüren brandschutz-technische Defizite zu beheben. Dies ändert aber nichts an der Funktionsunfähigkeit der Entrauchungsanlage und den sich daraus ergebenden erheblichen Gesundheitsrisiken. Wegen dieser Risiken war die Beklagte weder verpflichtet, sich dem zögerlichen Verhalten des Bezirksamtes anzupassen, noch musste sie dem Kläger eine noch längere Frist zur Beseitigung dieser Risiken gewähren. Auch aus dem Umstand, dass die Beklagte aufgrund einer von ihr für berechtigt gehaltenen Minderung der Miete im Zeitpunkt der Kündigung mit ,51 in Rückstand war, ergibt sich eine Unwirksamkeit der Kündigung nicht. Wie sich aus der in 544 BGB a. F. geregelten Unwirksamkeit eines Verzichts auf die Geltendmachung der Kündigung ergibt, soll die Möglichkeit der Kündigung im öffentlichen Interesse unabhängig von dem Verhalten des Mieters bestehen bleiben. f) Die Kündigung der Beklagten scheitert auch nicht daran, dass die Beklagte ihrerseits den betrieblichen Brandschutz vernachlässigt hat. Dieses eigene Fehlverhalten der Beklagten schließt, da 544 BGB a. F. öffentlichen gesundheitspolitischen Interessen dient, entgegen der Ansicht des Klägers eine Kündigung der Beklagten nicht aus. Eine Mindermeinung geht sogar davon aus, dass eine Kündigung gemäß 544 BGB a. F. selbst dann nicht ausgeschlossen ist, wenn der Mie- 216 Gewerbemiete und Teileigentum November 200313 ter den gesundheitsgefährdenden Zustand der Mieträume selbst verschuldet hat (vgl. hierzu Bub/Treier, a. a. O., Rdnr.156). g) Die Beklagte hat ihr Kündigungsrecht auch nicht durch Zeitablauf verwirkt. Das Kündigungsrecht kann, solange der gesundheitsgefährdende Zustand besteht, selbst durch eine längere Nichtausübung nicht verwirkt werden (Bub/Treier, a. a. O., IV, Rdnr.158; LG Paderborn WM 1998, 21). Auch dies folgt aus dem öffentlichen Interesse an der Vertragsbeendigung, das der Regelung des 544 BGB a. F. zugrunde liegt. h) Auf die Behauptung des Klägers, das zu DDR-Zeiten errichtete und ohne brandschutztechnische Beanstandungen als Lagerhalle eines Textil-Kombinats genutzte Objekt genieße Bestandsschutz, kommt es vorliegend schon deshalb nicht an, weil die zu DDR-Zeiten vorhandenen Brandschutzeinrichtungen in ganz erheblichem Umfang nicht mehr funktionsfähig waren. [ ] B. 4) Zutreffend geht das Landgericht davon aus, dass der Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemindert ist. a) Die Beklagte hat auch in zweiter Instanz nicht dargelegt, dass ihr Geschäftsbetrieb durch den Wasserschaden am 19. August 2000 merkbar beeinträchtigt wurde. Bei der Bestimmung der Höhe einer Minderungsquote kommt es aber bei Gewerberäumen primär auf den Grad der Betriebsbeeinträchtigung an (Bub/Treier, a. a. O., III. B, Rdnr.1366; OLG Düsseldorf BB 1989, 1934). Der Umstand, dass Mitarbeiter der Beklagten einmalig einige Möbel umlagern mussten, reicht hierfür jedenfalls nicht aus. b) Auch die oben im Rahmen der Berufung dargestellten Mängel an den Brandschutzeinrichtungen führen nicht zu einer Mietminderung des Mietzinses in den streitgegenständlichen Monaten. Der Umstand, dass im Falle eines in Zukunft eintretenden Brandes das Gesundheitsrisiko für die Mitarbeiter der Beklagten wegen fehlender Brandschutzeinrichtungen ganz erheblich erhöht war, berechtigte die Beklagte zwar zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Ausschlaggebend hierfür ist aber der Regelungszweck des 544 BGB a. F., der dem öffentlichen Interesse der Volksgesundheit dient. Hieraus folgt aber nicht, dass sich die von der Beklagten bis zu ihrem Auszug aus dem Mietobjekt geschuldete Miete/Nutzungsentschädigung gemindert hat. Denn hier kommt es bei der Bestimmung der Höhe einer Minderungsquote primär auf den Grad der tatsächlichen Betriebsbeeinträchtigung in der Gegenwart an. Der Zustand der Brandschutzeinrichtungen hat aber den Mietgebrauch durch die Beklagte jedenfalls soweit er vertraglich zulässig war nicht beeinträchtigt. Eine Nutzungsbeschränkung seitens des Bezirksamtes wurde nicht ausgesprochen. Dies gilt auch für das Fehlen eines zweiten Rettungswegs für die Büroräume. Die Beklagte konnte das Mietobjekt deshalb in vollem Umfang nutzen. Wie sich aus dem Schreiben der Beklagten vom 4. Dezember 2000 ergibt, hat sie die Minderung selbst nicht mit einer Beeinträchtigung ihres Geschäftsbetriebs sondern mit der erheblichen Gefährdung ihrer Mitarbeiter begründet. Im Rahmen der Prüfung einer möglichen Minderung kann auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Beklagte ihrerseits die Erfordernisse eines betrieblichen Brandschutzes wissentlich in ganz erheblichem Maße außer Acht gelassen hat. Hieraus schließt der Senat, dass die Beklagte ihren Betrieb seit Beginn des Mietverhältnisses so organisiert hatte, dass Betriebsabläufe durch das Fehlen von Brandschutzeinrichtungen konkret nicht beeinträchtigt worden sind. Eine Minderung scheidet auch aus diesem Grund aus. Mitgeteilt von RA Gellwitzki, Berlin 295, 535, 557 a. F., 546a n. F. BGB Rückgabe der Mieträume; Vorenthaltung; Rücknahme der Schlüssel; Annahmeverzug; Kfz-Werkstatt 1. Weigert sich der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Räume zurückzunehmen, weil sie noch nicht vollständig geräumt seien, so liegt kein Vorenthalten des Mieters vor, wenn noch einzelne, die Nutzung des Mietobjekts nicht wesentlich hindernde Sachen in den Räumen geblieben sind. 2. Der Vermieter gerät in diesem Fall in Annahmeverzug, wenn er das wörtliche Angebot des Mieters, die Schlüssel am Ort der belegenen Sache zurückzugeben, nicht annimmt. (OLG Düsseldorf, Urteil vom I-24 U 49/03) Zum Sachverhalt: Nach beendetem Mietverhältnis mit Ablauf des 30. September 2001 hatte die Beklagte (Mieterin) der Klägerin (Vermieterin) mit Schreiben vom 29. September 2001, das bei der Klägerin am 4. Oktober 2001 eingegangen war, die Rückgabe der Mietsache (Gewerberäume, in denen die Beklagte eine Kfz-Werkstatt betrieben hatte) angeboten. Die Klägerin wies das Angebot zurück unter Hinweis darauf, die Mietsache sei nur unvollständig geräumt. Am 13. Dezember 2001 nahm die Klägerin die Räume zurück und bestätigte sie als ordnungsgemäß übergeben, obwohl die Beklagte weitere Räumungsleistungen nicht erbracht hatte. Das bebaute Grundstück, auf dem mehrere Gewerbebetriebe Räume gemietet hatten, darunter ein weiterer Kfz-Betrieb, hatte die Klägerin veräußert. Gegenüber der Erwerberin, die die aufstehenden Gebäude wegen einer Neubebauung abreißen ließ, hatte sie sich anlässlich der Grundstücksübergabe am 29. April 2002 verpflichtet, bestimmte näher bezeichnete Sachen auf ihre Kosten vom Grundstück zu entfernen zu lassen. Das Landgericht Duisburg hat die Beklagte nach Beweisaufnahme antragsgemäß zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 5306,66 EUR für die Zeit vom 1. Oktober bis 13. Dezember 2001 (nebst Zinsen) verurteilt. Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit welcher sie weiter die Abweisung der Klage verfolgt. Aus den Gründen: II. Das zulässige Rechtsmittel hat überwiegend Erfolg. Die Beklagte schuldet der Klägerin Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache nur in der Zeit vom 1. bis zum 8. Oktober Darüber hinausgehende Ansprüche bestehen unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt. 1. Die Beklagte schuldet der Klägerin Nutzungsentschädigung gemäß 546a Abs. 1 BGB ( 557 Abs. 1 BGB a. F.) nur während der Vorenthaltung der Mietsache. Vorenthalten hat die Beklagte sie der Klägerin aber nur bis zum 8. Oktober a) Ein Vorenthalten im Sinne der vorgenannten Bestimmung liegt nach ganz herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nur dann vor, wenn der Mieter die Mietsache nach beendetem Mietverhältnis nicht zurückgibt und das gegen den Willen des Vermieters geschieht (Senat ZMR 2003, 23 = NZM 2002, 742 [= GuT 2002, 186 KL = WM 2002, 494]). Vorenthalten der Mietsache bedeutet demnach die Weigerung des Mieters, den nach rechtlich beendetem Mietverhältnis geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache ( 546 Abs. 1 BGB) zu erfüllen. Ein Vorenthalten liegt dagegen nicht vor, wenn sich der Vermieter zu Unrecht weigert, die ihm zur Rückgabe angebotene Mietsache anzunehmen (Senat a. a. O.). b) Von diesem Rechtsverständnis geht auch das Landgericht im Ansatz zutreffend aus. Es meint jedoch, die Beklagte habe der Klägerin wegen unvollständiger Räumung ein an- Gewerbemiete und Teileigentum November14 nahmefähiges Rückgabeangebot nicht unterbreitet, so dass jene nicht in Annahmeverzug geraten sei. Diese Rechtsauffassung trifft auf der Grundlage des gewonnenen Beweisergebnisses nicht zu. aa) Richtig ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt, wonach ein annahmefähiges und -pflichtiges Rückgabeangebot nur dann vorliegt, wenn der Mieter dem Vermieter die tatsächliche Gewalt über die Mietsache im Sinne des 854 Abs. 1 BGB anbietet und einräumt. Bei Räumen geschieht das regelmäßig dadurch, dass der Mieter sie räumt und dem Vermieter die Schlüssel anbietet. Ein Mieter, der zwar die Schlüssel übergibt, aber nicht räumt (oder umgekehrt), erfüllt den Rückgabeanspruch des Vermieters nicht (BGH NJW 1988, 2665, 2666 [=WM 1988, 270]). Dementsprechend bedeutet das im Vorfeld der Erfüllungshandlung, dass der Vermieter, der die Rücknahme nicht geräumter Mietflächen ablehnt, nicht in Annahmeverzug gerät (BGH NJW 1983, 1049, 1050; vgl. auch Senat a. a. O.). Bis zur Räumung bleibt dem Vermieter die Mietsache vorenthalten und der Mieter zur Zahlung der Nutzungsentschädigung verpflichtet. bb) In Annahmeverzug gerät der Vermieter aber dann, wenn er ein Erfüllungsangebot zurückweist, welches nur unwesentlich von der vollständigen Erfüllung der Rückgabeverpflichtung abweicht, insbesondere dann, wenn nur einzelne Sachen zurückbleiben, die den Vermieter an der Besitzausübung und Nutzung der Mietsache nicht wesentlich hindern (BGH NJW 1983, 1049, 1050; 1988, 2665, 2666 [=WM 1988, 270]; 1994, 3232, 3233 f). Ob das zutrifft, lässt sich nicht generell beantworten, sondern hängt von den Umständen des jeweiligen Streitfalls ab (BGH NJW 1983, 1049, 1050). cc) Die Beklagte hatte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nur wenige Gegenstände zurückgelassen (1 Colaautomat, 1 Stapel Autoscheiben und Gerümpel in Gestalt eines defekten Tisches und einiger defekter Stühle). Der Senat folgt insoweit der Beweiswürdigung des angefochtenen Urteils, die auch von der Beklagten hingenommen wird. Die Besitzausübung und Nutzung der insgesamt 960 m 2 großen Fläche ist nicht in spürbarer Weise eingeschränkt worden, zumal die Beklagte ersichtlich keinen Wert mehr auf die weitere Nutzung dieser Gegenstände legte und deshalb Obhutspflichten der Klägerin mit der Rücknahme nicht entstanden. Das wird von der Klägerin auch nicht geltend gemacht. Gestützt wird diese Einschätzung vielmehr noch dadurch, dass die Klägerin am 13. Dezember 2001 die Räume schließlich als vertragsgemäß zurückgenommen hatte, obwohl die Mietsache nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch zu diesem Zeitpunkt nicht (vollständig) geräumt worden war. Damit hat die Klägerin mittelbar selbst zum Ausdruck gebracht, dass die in Rede stehenden Sachen ihr Besitz- und Nutzungsrecht nicht wesentlich beeinträchtigten. dd) Daraus folgt, dass die Klägerin schon mit Ablauf des 8. Oktober 2001 mit der Rücknahme der Mietsache in Annahmeverzug geraten war. Das wörtliche Angebot der Rücknahme vom 29. September 2001 genügte gemäß 295 BGB. Räume sind durch Übergabe der Schlüssel am Belegenheitsort zurück zu geben, wenn wie hier im Vertrag nichts Abweichendes vereinbart worden ist (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 1048). Da die Klägerin am Belegenheitsort nicht ihren Sitz hatte, konnte die Beklagte die Schlüssel dort nicht einfach zurück lassen. Vielmehr musste die Klägerin bei der Rücknahme mitwirken, indem sie am Belegenheitsort die Schlüssel an einem zu verabredenden Termin entgegennahm. Dafür und für die Prüfung eines abnahmefähigen Angebots ist der Klägerin eine angemessene Frist einzuräumen, die der Senat hier mit vier Tagen ansetzt. Nachdem der Klägerin das annahmefähige Angebot am 4. Oktober 2001 zugegangen war, geriet sie mit Ablauf des 8. Oktober 2001 in Annahmeverzug. Seit diesem Zeitpunkt wird ihr die Mietsache nicht mehr vorenthalten. Die Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1. Oktober bis 8. Oktober 2001 beträgt (8/ ,68 DM = 1107,08 DM) 566,04 EUR. Dieser Betrag ist gemäß 288, 284 Abs.1, 546a Abs. 1 BGB mit dem gesetzlichen Zinssatz zu verzinsen. Mitgeteilt von VRiOLG Ziemßen, Düsseldorf 397, 559 a. F. BGB Verzicht; Vermieterpfandrecht; in gemietete Betriebsräume eingebrachte Sachen; Pkw Zu den Anforderungen an die Darlegung eines Verzichts auf das Vermieterpfandrecht. (OLG Düsseldorf, Urteil vom U 70/02) Zum Sachverhalt: Die Parteien streiten aus den im Einzelnen im Tatbestand des angefochtenen Urteils dargestellten Gründen darüber, ob der Klägerin gegen den Beklagten als Insolvenzverwalter über das Vermögen ihrer früheren Mieterin ein Anspruch auf Auszahlung von ,83 Verwertungserlös aus der Veräußerung von dem dem Vermieterpfandrecht der Klägerin unterliegendem beweglichen Anlagevermögen zusteht. Mit dem angefochtenem Urteil hat das Landgericht Mönchengladbach der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten. Dieser trägt unter Wiederholung seines erstinstanzlichen Vorbringens vor, das Landgericht habe zu Unrecht von einer Beweisaufnahme über die behauptete Verzichtsvereinbarung abgesehen. Die Kammer hätte auch beachten müssen, dass jedenfalls nicht alle Gegenstände, die verwertet worden seien, dem Vermieterpfandrecht unterlegen hätten. Aus den Gründen: II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat der Klägerin mit zutreffenden Erwägungen einen Anspruch auf Auszahlung des Verwertungserlöses von ,83 Zug um Zug gegen Abschreibung der in der Insolvenztabelle eingetragenen und im Tenor genannten Forderungen zuerkannt. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine hiervon abweichende Beurteilung. Der Senat folgt den Gründen der angefochtenen Entscheidung nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen: 1. Mit Recht hat das Landgericht einen Verzicht der Klägerin auf ihr Vermieterpfandrecht verneint, weil das diesbezügliche Vorbringen des Beklagten unsubstanziiert ist. An die Annahme eines Verzichts oder Erlassvertrages sind grundsätzlich strenge Anforderungen zu stellen. Gerade bei Erklärungen, die als Verzicht, Erlass oder in ähnlicher Weise rechtsvernichtend gewertet werden sollen, ist das Gebot einer interessengerechten Auslegung zu beachten und haben die der Erklärung zugrunde liegenden Umstände besondere Bedeutung. Wenn feststeht oder davon auszugehen ist, dass eine Forderung entstanden ist, verbietet dieser Umstand im allgemeinen die Annahme, der Gläubiger habe sein Recht einfach wieder aufgegeben (st. Rspr., zuletzt BGH, IX ZR 293/00, Urt. v ; BGH, X ZR 91/00, Urt. v , WPM 2002, 822). Dementsprechend ist bei der Prüfung der Frage, ob der Vermieter auf eine werthaltige Sicherheit für andernfalls wie hier wegen einer sich bereits bei Verfahrensbeginn abzeichnenden Masseunzulänglichkeit nicht durchsetzbare, begründete Ansprüche verzichtet hat oder ob insoweit ein Erlassvertrag zustande gekommen ist, große Zurückhaltung geboten. Ohne nähere Darlegung von Gang und Inhalt des Gesprächs, in dem der behauptete Verzicht erklärt worden sein 218 Gewerbemiete und Teileigentum November 200315 soll, ist die von dem Beklagten vorgetragene Schlussfolgerung, die Klägerin habe auf ihr Vermieterpfandrecht verzichtet, nicht verifizierbar. Diesen Anforderungen genügt weder das erstinstanzliche noch das zweitinstanzliche Vorbringen des Beklagten. Die insoweit aufgestellten Erwägungen sind durchweg theoretischer Natur und lassen den konkreten Gesprächsverlauf nicht erkennen. Einer Beweisaufnahme bedarf es hierzu entgegen der Meinung des Beklagten nicht, weil dies auf eine prozessual unzulässige Ausforschung hinausliefe. Auf diesen Mangel seines erstinstanzlichen Vorbringens haben sowohl die Klägerin mit Schriftsatz vom als auch die Kammer in der mündlichen Verhandlung vom erfolglos hingewiesen. Soweit der Beklagte sich darüber hinaus darauf beruft, die entsprechende Vereinbarung sei in einem kurz danach zwischen dem Zeugen D. und der Zeugin S. noch einmal bestätigt worden, lässt dies weder einen konkreten Gesprächsinhalt noch erkennen, dass die Zeugin S. eine eigene Verzichtserklärung abgegeben hat oder abgeben wollte. 2. Der Beklagte macht auch ohne Erfolg geltend, die Kammer hätte auch seinen Vortrag beachten müssen, nicht alle Gegenstände, die verwertet worden seien, hätten dem Vermieterpfandrecht unterlegen. Angesichts seines erstinstanzlichen Geständnisses ( 288 ZPO), dass das in den gemieteten Betriebsräumen bewegliche Anlagevermögen der Schuldnerin zu einem Nettoerlös von ,00 DM verwertet worden ist, hatte die Kammer ohne weitere von dem Beklagten nicht dargelegte Umstände allein aus dem Schreiben der Zeugin S. vom keine Veranlassung, der Frage nachzugehen, ob und ggf. welche einzelnen Gegenstände (hier: die in dem Schreiben aufgeführten zwei PKW Opel Astra) möglicherweise nicht i.s. des 559 BGB in die Mieträume eingebracht wurden. Das Vorbringen in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom hat die Kammer zu Recht nach 296 a ZPO nicht zugelassen. Zu einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung bestand keine Veranlassung. Soweit das substanzlose Berufungsvorbringen dahingehend zu verstehen sein sollte, dass der Beklagte eine Zugehörigkeit der beiden Fahrzeuge zu dem eingebrachten und damit dem Vermieterpfandrecht der Klägerin unterliegenden Betriebsvermögen der Schuldnerin bestreiten will, ist sein Vorbringen gemäß 531 Abs. 2 ZPO präkludiert. Mitgeteilt von RiOLG Geldmacher, Düsseldorf 276 BGB; 61 VVG Kfz-Miete; LKW; Haftungsausschluss zg. des Kunden; AGB; Verschulden des Mieters 1. Der in den AGB eines gewerblichen Kfz-Vermieters dem Kunden eingeräumte Haftungsausschluss orientiert sich am Leitbild der Kaskoversicherung i.s. von 61 VVG. Der Haftungsausschluss entfällt nur, wenn der Kfz-Vermieter dem Mieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit nachweisen kann. Die Darlegungs- und Beweislast für das Verschulden des Mieters trägt der Vermieter. 2. Vom rein Tatsächlichen her sind Erfahrungsschlüsse auf innere Tatsachen, die den Vorwurf groben Verschuldens begründen, möglich. Allein aus dem Durchfahren eines um 1 Meter zu niedrigen Steintores lässt sich allerdings kein entsprechender Erfahrungsschluss ziehen. (OLG Rostock, Urteil vom U 166/02) Zum Sachverhalt: Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Schadensersatz wegen der Beschädigung eines gewerblich vermieteten Lastkraftwagens in Anspruch. Die Beklagten mieteten zur Durchführung eines Umzuges einen LKW Mercedes. Dem Vertrag lagen die auf dessen Rückseite abgedruckten allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin zugrun- de, die unter Ziffer IV. 2 c und VII. eine Haftungsreduzierung zugunsten des Fahrzeugmieters bis auf eine Selbstbeteiligung i. H. v. 2000,00 DM enthalten. Diese greift nur in Fällen vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Herbeiführung des Schadensfalles durch den Mieter nicht ein. Der Beklagte zu 1) erhielt am gegen 6.00 Uhr die Fahrzeugschlüssel des Mietfahrzeuges, das einen Kofferaufbau mit einer Höhe von 3,50 m hat. Gegen 7.15 Uhr führte er den LKW auf der B 105 in der zweispurigen Ortsdurchfahrt in R.-D. aus Richtung R. auf der linken Spur durch das R.er Tor. Die rechte Fahrspur wird nicht durch einen Torbogen o.ä. begrenzt. Das R.er Tor führt in einem gotischen Bogen durch einen massiven historischen Backsteinturm und weist aus der Fahrtrichtung des Beklagten zu 1) gesehen zu beiden Seiten das StVO-Zeichen 165 Durchfahrtshöhe 2,50 m auf. In einiger Entfernung vor der sich gabelnden Ortsdurchfahrt befindet sich zudem auf der linken Straßenseite dasselbe Hinweisschild. Der Beklagte zu 1) blieb mit dem LKW aufgrund der für das Fahrzeug zu geringen Durchfahrtshöhe in dem Tor stecken, wobei das Fahrzeug am Führerhaus und am Kofferaufbau erheblich beschädigt wurde. Zwischen den Parteien besteht Streit darüber, aus welchem Grund der Beklagte zu 1) die linke Fahrspur wählte, ob er einem Fahrradfahrer ausweichen musste und ob ihm die Sicht durch ein vorausfahrendes größeres Fahrzeug verdeckt war. Die Klägerin vertritt die Auffassung, die Beklagten könnten sich nicht auf die vertraglich vereinbarte Haftungsreduzierung berufen, weil der Beklagte zu 1) den Schadensfall grob fahrlässig herbeigeführt habe. Die Klägerin hat erstinstanzlich Sachschäden und entgangenen Gewinn i. H. v. 7408,05 nebst Zinsen geltend gemacht. Das Landgericht Stralsund hat die Beklagten gesamtschuldnerisch antragsgemäß verurteilt. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie Aufhebung des Versäumnisurteils und Klageabweisung erstreben. Zur Begründung tragen sie vor: Das Landgericht habe zu Unrecht grobe Fahrlässigkeit des Beklagten zu 1) bejaht. Der ihm anzulastende Sorgfaltspflichtverstoß sei nicht in subjektiver Hinsicht schlechthin unverständlich. Allein das Einfahren mit dem LKW in das R.er Tor stelle keine grob fahrlässige Verletzung des in 41 Abs. 2, 6, 265 StVO angeordneten Verbots der Einfahrt für Fahrzeuge mit einer Höhe von 21/2 m dar. Erfahrungsgemäß falle es Personen, die in der Regel nur Personenkraftwagen benutzten, beim Führen eines Lastkraftwagens nicht immer leicht, während der Fahrt an die höheren Aufbauten dieses Fahrzeuges zu denken. Beim Durchfahren von Unterführungen bezögen sie deshalb die Hinweise nur auf eine begrenzte Höhe der Durchfahrt, vielfach nicht auf sich selbst. Der Beklagte zu 1) habe sich in einer Stresssituation befunden. Er habe den Umzug seiner Schwester zu bewältigen gehabt, sowie den eigenen Umzug. Die Strecke sei ihm nicht bekannt gewesen. Er sei arbeitslos und gerade aus Dänemark zugezogen gewesen. Zuvor habe er in Lübeck gewohnt. Eine Einweisung durch die Klägerin sei nicht erfolgt. Die Klägerin habe nicht deutlich sichtbar hinter der Windschutzscheibe ein Hinweisschild auf die Fahrzeughöhe angebracht. Der Beklagte zu 1) habe sich auf ein paar hundert Metern Fahrstrecke mit dem Fahrzeug vertraut machen müssen, einem Fahrradfahrer ausweichen, die Höhe des Fahrzeuges präsent haben und das Tor, welches einen Rundbogen habe, der Höhe nach einschätzen müssen. Derartige Schwierigkeiten beim Einschätzen der Höhe seien keine seltenen Ausnahmeerscheinungen, sondern verhältnismäßig häufig anzutreffen. In der jüngsten Vergangenheit sei es im R.er Tor zumindest zu vier vergleichbaren Unfällen gekommen. Aufgrund dessen sei das Tor gesperrt worden. Gewerbemiete und Teileigentum November16 Auch die Versicherung der Klägerin sei von keinem grob fahrlässigen Verhalten des Beklagten zu 1) ausgegangen, da sie den Unfallschaden teilweise reguliert habe. Das Landgericht habe zu Unrecht die Zeugen nicht gehört. Die Klägerin verteidigt das Urteil des Landgerichts unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages. Das Fahrmanöver des Beklagten zu 1) sei subjektiv unentschuldbar gewesen, wobei von besonderer Relevanz sei, dass der Beklagte über Ortskenntnis verfüge. Bei der hier vorliegenden Differenz von 1 m zwischen Fahrzeughöhe und freier Durchfahrt des R.er Tores scheide ein geringfügiges Verschätzen des Beklagten zu 1) aus. Aus den Gründen: II. Die zulässige Berufung ist begründet. Die zulässige Klage hat keinen Erfolg, sodass das Versäumnisurteil des Landgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen ist. Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch aus positiver Verletzung des Mietvertrages oder Eigentumsverletzung gemäß 823 Abs.1 BGB zu. Den Beklagten kommt die vertraglich vereinbarte Haftungsreduzierung aus Ziffer IV. 2. c. der allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin zugute, da die Klägerin nicht dargelegt und unter Beweis gestellt hat, dass der Beklagte zu 1) den Schaden am grob fahrlässig herbeigeführt hat. Das Landgericht hat richtig ausgeführt, dass die in den AGB der Klägerin als gewerblicher Fahrzeugvermieterin geregelte Einschränkung des dem Kunden eingeräumten Haftungsausschlusses den von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aufgestellten Anforderungen entspricht (BGH VersR 1991, 349). Die Einschränkung der Haftung orientiert sich am Leitbild der Kaskoversicherung i.s.v. 61 VVG. Der Haftungsausschluss entfällt nur, wenn der Kfz-Vermieter dem Mieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit nachweisen kann. Die Beweislast für das Verschulden des Mieters trägt der Vermieter. Der Versicherer bzw. der Vermieter muss auch die Tatsachen, die die subjektive Unentschuldbarkeit begründen, darlegen und nachweisen (Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Band V, Rn. 7 zu 61 VVG). 287 ZPO ist zu Gunsten des Versicherers bzw. des Vermieters nicht analog anzuwenden (Baumgärtel, a. a. O., Rn.15). Allerdings sind vom rein tatsächlichen her Erfahrungsschlüsse auf Tatsachen, die den Vorwurf groben Verschuldens begründen, möglich (Baumgärtel, a. a. O., Rn.17). Solche Tatsachen hat die Klägerin nicht vorgetragen, bzw. nicht unter Beweis gestellt. Allein aus dem Durchfahren des um 1 m zu niedrigen R.er Tores lässt sich kein entsprechender Erfahrungsschluss ziehen. Vorsätzliches Handeln kommt hier nicht in Betracht. Auch grobe Fahrlässigkeit scheidet aus. Darunter ist ein gefahrenträchtiges Verhalten Handeln oder Unterlassen zu verstehen, bei dem nach den gesamten Umständen die erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich großem Maße verletzt wird und bei dem dasjenige unbeachtet bleibt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Dabei wird in der Regel das Bewusstsein der Gefährlichkeit vorausgesetzt. Aber auch unbewusste Fahrlässigkeit kann grob sein. Für die Schwere des Vorwurfs macht es keinen Unterschied, ob eine Gefahr erkannt, aber unterschätzt wird, oder ob sie aus Gedankenlosigkeit gar nicht erkannt wird. Neben den besonders schweren Verstoß gegen die objektiv erforderliche Sorgfalt tritt der Vorwurf eines subjektiv nicht entschuldbaren Fehlverhaltens, das erheblich über das gewöhnliche Maß hinausgeht (BGH NJW 1989, 1354, 1355). Bei einer Konzentration erfordernden Dauertätigkeit wie bei der gefahrengeneigten Arbeit, ein Kraftfahrzeug im Straßenverkehr zu führen kann auch einem sorgfältigen Kraftfahrer gelegentlich aus einem Augenblicksversagen heraus ein Ausrutscher unterlaufen. Es ist stets zu überlegen, ob es sich um ein bei der menschlichen Unzulänglichkeit typisches einmaliges Versagen handelt (BGH a. a. O.). Danach ist dem Beklagten zu 1) nicht grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen. Maßgebend ist, dass er keine Erfahrung als Fahrer eines Lastkraftwagens besaß. Dieser Umstand ist als subjektives Entlastungsmoment von wesentlicher Bedeutung (OLG Köln VersR 1982, 1151, 1152 m.w. N.). Auch wenn die Hinweisschilder auf die Durchfahrtshöhe vor dem R.er Tor rechtzeitig und gut erkennbar waren, kann dem Beklagten zu 1) aufgrund seiner Unerfahrenheit keine besonders schwerwiegende Schuld vorgeworfen werden, zumal er nach seiner unwiderlegten Behauptung durch das Ausweichmanöver abgelenkt wurde. Der Sorgfaltsverstoß mag objektiv grob gewesen sein, da die Differenz zwischen der möglichen Durchfahrtshöhe von 2,50 m und der Höhe des Kraftfahrzeuges von 3,50 m einen Meter betrug. Obgleich dies dem Beklagten zu 1) hätte ins Auge springen müssen, liegen keine subjektiven, in der Individualität des Handelnden begründeten Umstände vor, die den Vorwurf des schweren Verschuldens rechtfertigen. Es ist zu berücksichtigen, dass eine Durchfahrtshöhe von 2,50 m auf öffentlichen Straßen sehr selten ist. Die Beklagten haben einen Tathergang vorgetragen, bei dessen Vorliegen grobe Fahrlässigkeit ausscheidet. Nach ihrem unwiderlegten Vorbringen war dem Beklagten zu 1) die Örtlichkeit nicht bekannt, er war das Führen von Lastkraftwagen nicht gewohnt, er befand sich in einer Stresssituation, er wollte einem Radfahrer ausweichen und fuhr dabei auf die linke Spur der Fahrbahn, wo ihm die Sicht auf das R.er Tor und die Höhenbegrenzungsschilder durch ein vorausfahrendes großes Transportfahrzeug versperrt war. Diese Umstände sind teils unstrittig, teils von der Klägerin nicht widerlegt. Angesichts der oben angegebenen Beweislastverteilung wäre es Sache der Klägerin gewesen, den vom Beklagten zu 1) behaupteten Tathergang zu widerlegen und dafür Beweis anzutreten. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass der Beklagte zu 1) nach seinem unwiderlegten Vortrag zunächst die richtige rechte Spur benutzen wollte, die an dem Tor vorbeiführt. Nur infolge des Ausweichmanövers befuhr er die linke Spur, die unter dem Tor hindurchführt. Wenn der Beklagte zu 1) ursprünglich ordnungsgemäß auf der rechten Fahrspur an dem Tor vorbeifahren wollte, dann war er sich im Zweifel auch Die GuT-Einbanddecke (Jahrgänge , Hefte 1 13) für Ihren Buchbinder Möglich ist eine Vorbestellung bis 19. Dezember 2003 (Subskriptionspreis 8,50 EUR zzgl. MwSt und Porto) Nachbestellung lieferbarer Einzelhefte (je 1,50 EUR zzgl. 2, EUR Versandpauschale zzgl. MwSt) Vorbestellungen / Bestellungen an Prewest Verlag Pressedienste Medien und Kultur GmbH Postfach Bonn Telefax: 0228 / de 220 Gewerbemiete und Teileigentum November 200317 der Tatsache bewusst, dass er die Tordurchfahrt nicht benutzen konnte. Dann spricht sehr viel dafür, dass ein Augenblicksversagen des Beklagten zu 1) das Unfallgeschehen verursacht hat. Ein solches ist gerade nicht in einer derart unentschuldbaren Weise vorwerfbar, dass die Haftungsreduzierung hier nicht eingreift (OLG Düsseldorf NZV 1991, 394). Die Tatsache, dass es angesichts der konkreten Fahrsituation erkennbar unmöglich war, mit dem Lkw wegen seines hohen Aufbaus die erheblich niedrigere Tordurchfahrt zu durchqueren, zeigt, dass der Beklagte zu 1) nicht etwa leichtfertig versucht hat, die Durchfahrt zu unterfahren. Dies war vielmehr sichtlich nicht möglich. Dies führt zu dem Schluss, dass der Beklagte zu 1) jedenfalls im Augenblick des Geschehens sich der besonderen Höhe des ungewohnten Lastkraftwagens nicht bewusst war. Im Entscheidungsfall lag die Annahme fern, die Fahrt unter dem Torbogen hindurch könne gut gehen. Damit lässt sich ein Augenblicksversagen des Beklagten zu 1) nicht verlässlich ausschließen, womit in subjektiver Hinsicht ein schwerer Schuldvorwurf gegen ihn entfällt (OLG Düsseldorf MDR 1992, 752). Die Frage, ob der Beklagte zu 1) anlässlich des Abschlusses des Mietvertrages eine Einweisung erhielt, auf Fahrzeugmaße, Höhe und Breite ausdrücklich hingewiesen worden ist und ob in dem LKW ein Hinweis auf die Fahrzeughöhe angebracht war, kann unter diesen Umständen dahinstehen. Angesichts des Fahrmanövers des durch den Radfahrer verursachten Fahrspurwechsels kann davon ausgegangen werden, dass der Beklagte zu 1) sich der Tatsache, dass er das Tor nicht passieren konnte, bewusst war und nur aufgrund des Augenblicksversagens die falsche Fahrspur benutzt hat. Dass dieses Verhalten fahrlässig war, bedarf keiner Erörterung. Das Verschulden des Beklagten zu 1) kann zwar nicht als leicht, aber auch nicht als besonders schwer wie es für die Annahme einer groben Fahrlässigkeit Voraussetzung ist eingeschätzt werden. 89 b HGB Tankstelle; Tankstellenbetreiber; Tankstellenhalter; Handelsvertreterausgleich; Stammkunden; Provisionen; Betriebskosten; Vertragsbeendigung a) Zur Schätzung des Stammkundenumsatzanteils im Rahmen der Berechnung des Ausgleichsanspruchs eines Tankstellenhalters (im Anschluß an BGH, Urteil vom 10. Juli 2002 VIII ZR 58/00, WPM 2003, 491). b) Aus den Provisionen für werbende Tätigkeit, die der Handelsvertreter infolge der Vertragsbeendigung verliert, sind die Betriebskosten, die dem Handelsvertreter durch seine werbende Tätigkeit entstehen, nicht herauszurechnen; der ausgleichspflichtige Provisionsanteil bemißt sich nicht nach dem Reingewinn des Handelsvertreters (im Anschluß an BGHZ 29, 83). c) Nach Vertragsbeendigung ersparte Betriebskosten können eine Minderung des Ausgleichsanspruchs unter dem Gesichtspunkt der Billigkeit rechtfertigen, wenn eine besonders hohe Provision für die werbende Tätigkeit vereinbart worden war, um hohe Betriebskosten des Handelsvertreters abzugelten. (BGH, Urteil vom VIII ZR 130/01) Zum Sachverhalt: Mit Vertrag vom 21. Mai 1993 übernahm die Klägerin ab 1. August 1993 den Geschäftsbetrieb auf einem Grundstück der Beklagten in der K.-straße in M., auf dem eine Tankstelle, ein Getränkemarkt, ein Stehausschank, eine Autowaschstraße und eine Hochdruckreinigungsanlage errichtet sind (im folgenden: Objekt). Nach den vertraglichen Vereinbarungen wurde die Klägerin als selbständiger Kaufmann im Namen und für Rechnung der Beklagten tätig. Ihr oblag insbesondere die Lagerung, der Verkauf und die Auslieferung oder Übergabe der von der Beklagten gelieferten und überlassenen, im Objekt zu vertreibenden Waren und die Erbringung der sonst durch die Art des Objekts gekennzeichneten Leistungen einschließlich der Einziehung der Barerlöse und der Entgegennahme etwaiger sonstiger Gegenleistungen. Die Klägerin hatte, soweit es der ordnungsgemäße Geschäftsbetrieb des Objekts erforderte, geeignete Mitarbeiter in eigenem Namen und für ihre Rechnung zu beschäftigen und sämtliche Kosten, die mit dem laufenden Geschäftsbetrieb des Objekts verbunden waren, zu tragen. Die Kosten für einen Umbau oder die Modernisierung der Bauten und Anlagen hatte die Beklagte aufzubringen. Die umsatzabhängige Vergütung der Klägerin, durch die alle von ihr zu erbringenden Leistungen und Verpflichtungen abgegolten wurden, belief sich auf 2 DM je 100 Liter Kraftstoff und 7% des Getränkeumsatzes sowie anfänglich 35% des Umsatzes der Waschstraße und der Reinigungsanlage. Die zuletzt genannte Vergütung wurde ab 1. Januar 1995 erhöht auf 40% des Waschstraßenumsatzes und 60% des Staubsaugerumsatzes. Die Klägerin zahlte ihrerseits der Beklagten für die Überlassung des Objekts eine Vergütung von monatlich 3000 DM und betrieb mit Zustimmung der Beklagten im Getränkemarkt noch einen sogenannten Shop, in dem sie Autozubehör, Tabak und Süßwaren sowie Zeitungen und Zeitschriften im eigenen Namen und auf eigene Rechnung verkaufte. Im Jahre 1996 ließ die Beklagte die Tankstelle umbauen und eine neue Autowaschanlage errichten. Die Waschstraße konnte deshalb von Juli bis Oktober 1996 nicht betrieben werden. Als Ausgleich für die dadurch entgangenen Einnahmen zahlte die Beklagte an die Klägerin DM. Die Beklagte sprach mit Schreiben vom 29. Januar 1997 die ordentliche Kündigung des Vertragsverhältnisses zum 31. Juli 1997 aus. Sie übertrug den Geschäftsbetrieb auf einen anderen Vertragspartner, der auch das von der Klägerin eingestellte Personal übernahm. Die Klägerin forderte mit Schreiben vom 10. November 1997 Handelsvertreterausgleich in Höhe von ,23 DM brutto. Zur Berechnung ihres Anspruchs hat die Klägerin vorgetragen, von den im letzten Vertragsjahr erzielten Provisionsumsätzen der Tankstelle, der Waschstraße und des Getränkemarktes entfielen, wie sich aus entsprechenden Marktuntersuchungen ergebe, mindestens 93,4% auf Geschäfte mit Stammkunden. 45% dieser Stammkunden seien von der Klägerin für die Beklagte neu geworben worden. Davon ausgehend hat die Klägerin nach Abzug unterschiedlich hoher Provisionsanteile für Verwaltungstätigkeiten in den drei Betriebszweigen und unter Berücksichtigung einer jährlichen Abwanderungsquote von 20% Provisionsverluste in einer den geltend gemachten Ausgleichsanspruch übersteigenden Höhe errechnet. Die Beklagte hat demgegenüber die Auffassung vertreten, der Umsatzanteil der von der Klägerin geworbenen Stammkunden könne nicht aufgrund statistischer Marktforschungsergebnisse geschätzt werden, sondern sei von der Klägerin konkret darzulegen. Zudem sei die von der Klägerin für den Anteil der Stammkunden am Tankstellengeschäft herangezogene Allensbach-Studie aus dem Jahre 1987 durch eine neuere Repräsentativbefragung des MAFO-Instituts aus dem Jahre 1996 überholt. Davon abgesehen dürften die Inhaber der Kundenkarte der Beklagten nicht als von der Klägerin geworbene Stammkunden berücksichtigt werden. Jedenfalls seien einem etwaigen Ausgleichsanspruch nicht die an die Klägerin gezahlten Provisionen zugrunde zu legen, sondern nur ein von ihr nach Abzug aller Betriebskosten erzielter Gewinn. Gewinn habe die Klägerin jedoch nicht im Agenturgeschäft, sondern nur in ihrem Shop-Geschäft erzielt. Durch die Provisionen insbesondere die hohe Provision für das Au- Gewerbemiete und Teileigentum November18 towaschgeschäft seien nur die Kosten gedeckt worden, welche die Klägerin für den Betrieb der Tankstelle, der Waschstraße und des Getränkemarktes zu tragen gehabt habe. Deshalb stehe ihr ein Ausgleichsanspruch nicht zu. Jedenfalls erscheine es unbillig, der Klägerin einen Handelsvertreterausgleich zuzubilligen, da die Betriebskosten der Tankstelle, der Waschstraße und des Getränkemarktes mit der Vertragsbeendigung für die Klägerin entfallen seien und diese ihren Geschäftsbetrieb auch eingestellt habe. Das Landgericht München I hat die Beklagte unter Berücksichtigung einer unstreitigen Aufrechnungsforderung der Beklagten von 4604,21 DM zur Zahlung von ,60 DM nebst Zinsen verurteilt. Das Oberlandesgericht München hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Auf die Anschlußberufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht die Beklagte verurteilt, ,03 DM nebst Zinsen an die Klägerin zu zahlen. Im übrigen hat das Berufungsgericht die Anschlußberufung zurückgewiesen. Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Aus den Gründen: A. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin sei als Handelsvertreter für die Beklagte tätig gewesen. Ihr stehe ohne Berücksichtigung der unbestrittenen Gegenforderung ein Ausgleichsanspruch nach 89 b HGB in Höhe von ,24 DM zu, wovon ,40 DM auf den Verkauf von Kraftstoffen, DM auf das Autowaschgeschäft und ,84 DM auf den Getränkeverkauf entfielen. Grundlage für die Berechnung des Anspruchs seien die von der Klägerin im letzten Vertragsjahr verdienten Provisionen, nicht der Gewinn der Klägerin. Hiervon sei der Anteil zu ermitteln, der auf Umsätze mit von der Klägerin geworbenen Stammkunden entfalle. Als Stammkunden seien auch die Inhaber der Kundenkarte der Beklagten anzusehen. Der Stammkundenumsatzanteil in den drei Betriebszweigen sei auf jeweils mindestens 90% zu schätzen. Davon entfielen nach einer auch insoweit gebotenen Schätzung 45% auf Umsätze mit von der Klägerin neu geworbenen Stammkunden. Von den so errechneten Beträgen seien als nicht ausgleichspflichtiger Verwaltungskostenanteil im Tankstellen- und Getränkemarktgeschäft jeweils 10% abzuziehen, hinsichtlich des Autowaschgeschäfts wegen der höheren Betriebskosten dagegen 50%. Höhere Anteile der verwaltenden im Verhältnis zur werbenden Tätigkeit der Klägerin habe die hierfür darlegungs- und beweispflichtige Beklagte nicht dargetan. Aus den verbleibenden Beträgen hat das Berufungsgericht Provisionsverluste in Höhe der oben genannten Teilbeträge für die drei Betriebszweige errechnet, die jeweils unterhalb der Kappungsgrenze ( 89 b Abs. 2 HGB) liegen. Dabei hat es einen Prognosezeitraum von vier Jahren und eine Abwanderungsquote von 20%, jeweils bezogen auf das Vorjahr, sowie eine pauschale Abzinsung von 10% zugrunde gelegt. Weitere Abzüge aus Billigkeitsgründen ( 89 Abs.1 Satz 1 Nr. 3 HGB) hat das Berufungsgericht nicht für gerechtfertigt gehalten. B. Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung an das Berufungsgericht, soweit zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Die Ausführungen des Berufungsgerichts zum Ausgleichsanspruch der Klägerin wegen Beendigung des Handelsvertretervertrages halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung hinsichtlich der Schätzung des für den Ausgleichsanspruch maßgeblichen Stammkundenumsatzanteils ( 89 b Abs.1 Satz 1 Nr.1 HGB) nicht stand. I. 1. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß die Klägerin als Handelsvertreter für die Beklagte tätig war. Sie war als selbständige Gewerbetreibende ständig damit betraut, im Namen der Beklagten Kaufverträge über Kraftstoffe und über Getränke sowie Werkverträge mit den Kunden der Autowaschstraße abzuschließen ( 84 Abs.1 HGB). Für diese Tätigkeit steht der Klägerin nach Beendigung des Vertragsverhältnisses ein angemessener Ausgleich unter den in 89 b HGB genannten Voraussetzungen zu. Dies wird auch von der Beklagten im Revisionsverfahren nicht mehr in Zweifel gezogen. Das von der Klägerin darüber hinaus im eigenen Namen und für eigene Rechnung betriebene Shop-Geschäft innerhalb des Getränkemarktes der Beklagten ist nicht Gegenstand des von der Klägerin geltend gemachten Ausgleichsanspruchs. 2. Vergeblich rügt die Revision, die vom Berufungsgericht vorgenommene Berechnung des Ausgleichs werde den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien insofern nicht gerecht, als die Klägerin ein zusammenhängendes Geschäft mit Tankstelle, Waschstraße und Getränkemarkt betrieben und dafür eine einheitliche Vergütung erhalten habe, während das Berufungsgericht Ausgleichsansprüche für die einzelnen Betriebszweige getrennt ermittelt und zu einem Gesamtanspruch addiert habe. Im Vertrag vom 21. Mai 1993 haben die Parteien selbst für die einzelnen Betriebszweige unterschiedlich hohe Umsatzprovisionen vereinbart. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, bei der Berechnung des Ausgleichsanspruchs entsprechend zu differenzieren und die für die einzelnen Betriebszweige ermittelten Teilbeträge als Rechnungsposten in den Gesamtanspruch einzustellen. 3. Zutreffend ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, daß der Berechnung des Ausgleichsanspruchs grundsätzlich die letzte Jahresprovision der Klägerin zugrunde zu legen und davon nur der Teil zu berücksichtigen ist, den die Klägerin für Umsätze mit von ihr geworbenen Stammkunden erhalten hat, weil nur mit diesen Kunden eine Geschäftsverbindung im Sinne des 89 b Abs.1 Satz 1 Nr.1 HGB besteht (zum Tankstellenhalter: zuletzt Senatsurteile vom 10. Juli 2002 VIII ZR 58/00, WPM 2003, 491 unter B I m.w. Nachw. und VIII ZR 158/01, WPM 2003, 499 unter II 1 a; zum Handelsvertreter allgemein: BGHZ 141, 248, 251). Als Stammkunden sind dabei Mehrfachkunden anzusehen, die innerhalb eines überschaubaren Zeitraumes, in dem üblicherweise mit Nachbestellungen zu rechnen ist, mehr als nur einmal ein Geschäft mit dem Unternehmer abgeschlossen haben oder voraussichtlich abschließen werden (Senatsurteile vom 10. Juli 2002 a. a. O.; BGHZ 141, 248, 252). a) Ohne Erfolg macht die Revision insoweit geltend, aus der vom Berufungsgericht zugrunde gelegten (letzten) Jahresprovision in den einzelnen Betriebszweigen, deren Höhe unstreitig ist, seien die Provisionsumsätze auszuklammern, die auf Geschäfte mit den Inhabern einer von der Beklagten herausgegebenen Kundenkarte entfallen. Die Auffassung der Beklagten, sie selbst und nicht die Klägerin habe diese Kunden geworben, trifft nicht zu. Geworben im Sinne des 89 b Abs.1 Satz 1 Nr.1 HGB ist ein Kunde durch den Handelsvertreter dann, wenn dessen Tätigkeit zumindest mitursächlich für eine Geschäftsverbindung zwischen dem Kunden und dem Unternehmer geworden ist (Senatsurteil vom 10. Juli 2002 VIII ZR 58/00, a. a. O. unter B I 1 c). Diese Voraussetzung ist, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, auch hinsichtlich der Kunden erfüllt, die mit der Kundenkarte der Beklagten deren Waren und sonstigen Leistungen bargeldlos erwerben und mit denen die Beklagte monatlich abrechnet. Die Verträge über die Ausgabe und Verwendung der von der Beklagten herausgegebenen Kundenkarte, die zwischen der Beklagten und dem Kunden bereits vor den einzelnen Geschäftsabschlüssen und damit ohne Mitwirkung der Klägerin geschlossen wurden, stellen lediglich Rahmenverträge dar, in denen die Vertragskonditionen insbesondere die Zahlungsmodalitäten für zukünftige Geschäfte mit der Kundenkarte 222 Gewerbemiete und Teileigentum November 200319 festgelegt sind, verpflichten den Kunden aber nicht dazu, Waren oder sonstige Leistungen der Beklagten zu beziehen. Kaufund Werkverträge zwischen den Kunden und der Beklagten kommen erst in dem von der Klägerin geführten Betrieb unter deren Mitwirkung zustande. Deshalb ist ihre Tätigkeit für den Abschluß von Kaufverträgen an der Tankstelle und im Getränkemarkt und von Werkverträgen an der Waschstraße auch insoweit mitursächlich, als es um Geschäfte mit den Karteninhabern geht. Erst dadurch und nicht bereits durch den Besitz der Karte wird der Kunde als Vertragspartner der Beklagten für einen konkreten Geschäftsabschluß geworben (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 2002 VIII ZR 58/00, a. a. O.). b) Vergeblich rügt die Revision darüber hinaus, daß das Berufungsgericht den auf 45% geschätzten Anteil der letzten Jahresprovision, der auf von der Klägerin geworbene Stammkunden entfällt, fehlerhaft und widersprüchlich ermittelt habe, indem es seiner Schätzung eine Abwanderungsquote von 20%, jeweils bezogen auf den im Vorjahr verbliebenen Altkundenbestand, zugrunde gelegt hat. Die Annahme einer solchen Abwanderungsquote liegt, wenn ausreichende Anhaltspunkte für die tatsächliche Kundenfluktuation während der Vertragszeit nicht vorliegen, im Rahmen des tatrichterlichen Schätzungsermessens ( 287 Abs. 2 ZPO) und wird auch von der Revision nicht als erfahrungswidrig angegriffen. Die Revision meint jedoch, die vom Berufungsgericht vorgenommene Berechnung des Anteils neuer Stammkunden stehe im Widerspruch zu der vom Berufungsgericht selbst durchgeführten Kontrollrechnung hinsichtlich des Tankstellengeschäfts, in der das Berufungsgericht alternativ das Vorbringen der Beklagten, daß ein Stammkunde bei seiner Stammtankstelle durchschnittlich 61/2 Jahre bleibe, zugrunde gelegt hat. Ein solcher Widerspruch besteht jedoch nicht. Das Berufungsgericht hat rechnerisch zutreffend dargelegt, daß dem Vorbringen der Beklagten eine gleichmäßige Abwanderung von 15% jeweils bezogen nicht auf das Vorjahr, sondern auf das Basisjahr entspricht und eine solche lineare Abwanderung nach vier Jahren Vertragszeit zu einem gleich hohen Anteil neuer Stammkunden führt, wie das Berufungsgericht auf der Grundlage der von ihm zugrunde gelegten Quote errechnet hat. Darauf hat die Revisionserwiderung zutreffend hingewiesen. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht rechtsfehlerhaft, daß das Berufungsgericht den Anteil der letzten Jahresprovision, der auf die von der Klägerin neu geworbenen Stammkunden entfällt, nicht nur im Tankstellengeschäft, sondern auch hinsichtlich der Umsätze der Waschstraße und des Getränkemarktes auf der Grundlage einer Abwanderungsquote von 20%, jeweils bezogen auf das Vorjahr, berechnet hat. Soweit die Revision in diesem Zusammenhang darauf verweist, daß sich die Umsätze der Tankstelle, der Waschstraße und des Getränkemarktes während der Vertragszeit nicht parallel, sondern zum Teil sogar gegenläufig entwickelt hätten, vermag sie selbst nicht aufzuzeigen, welche Folgerung sich daraus für die Abwanderung von Altkunden des Getränkemarktes und im Autowaschgeschäft im Gegensatz zum Tankstellengeschäft ergeben soll und welche Abwanderungsquote in diesen beiden Betriebszweigen sachgerechter wäre als die vom Berufungsgericht zugrunde gelegte. Den Umsatzrückgang, der in den drei Betriebszweigen insgesamt während der Vertragszeit eingetreten ist, hat das Berufungsgericht darüber hinaus im Rahmen seines Schätzungsermessens zu Lasten der Klägerin angemessen berücksichtigt, indem es den Neukundenanteil von 60%, der sich rechnerisch aus der vom Berufungsgericht zugrunde gelegten Abwanderungsquote ergibt, nochmals um ein Viertel auf verbleibende 45% reduziert und nur diesen Anteil der Ausgleichsberechnung zugrunde gelegt hat. Dies wird auch von der Revision als ihr günstig nicht beanstandet. II. Zu Recht rügt die Revision jedoch, daß das Berufungsgericht den Stammkundenumsatzanteil und den entsprechenden Provisionsanteil im Tankstellen- und Autowaschgeschäft im Rahmen einer Schätzung ( 287 Abs. 2 ZPO) auf der Grundlage der Ergebnisse von Marktuntersuchungen fehlerhaft berechnet hat. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings dagegen, daß das Berufungsgericht den auf Stammkunden entfallenden Umsatzanteil der Tankstelle, der Waschstraße und des Getränkemarktes nach 287 Abs. 2 ZPO geschätzt hat. Zu Unrecht meint die Revision, das Berufungsgericht hätte eine Schätzung nicht vornehmen dürfen und die Klage abweisen müssen, weil die Klägerin den Anteil ihrer Stammkunden nicht konkret dargelegt habe. Eine Schätzung des Stammkundenumsatzanteils einer Selbstbedienungs-Tankstelle hat der Senat bereits wiederholt für zulässig erachtet (zuletzt Senatsurteile vom 10. Juli 2002, a. a. O., m. Nachw.). Für das ebenfalls weitgehend anonyme Geschäft einer Autowaschstraße und eines Getränkemarktes gilt insoweit nichts anderes. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Schätzung des Stammkundenumsatzanteils hinsichtlich des Getränkemarktes, bei der sich das Berufungsgericht nicht auf statistisches Material gestützt hat, ist frei von Rechtsfehlern und wird auch von der Revision im einzelnen nicht angegriffen. 2. Nicht zu beanstanden ist auch, daß das Berufungsgericht für die Schätzung des Stammkundenumsatzanteils hinsichtlich der Tankstelle und der Waschstraße auf Ergebnisse von Marktuntersuchungen zurückgegriffen hat. a) Der Senat hat die Verwertung der vom Berufungsgericht herangezogenen Ergebnisse der MAFO-Studie als Schätzungsgrundlage für den Stammkundenumsatzanteil im Tankstellengeschäft in seinem Urteil vom 10. Juli 2002 (VIII ZR 58/00, a. a. O. unter B I 1 b) gebilligt. Zugleich hat der Senat aber bereits darauf hingewiesen, daß in Zukunft die Darlegung konkreter Anhaltspunkte für eine Schätzung des Stammkundenumsatzanteils an einer bestimmten Tankstelle aufgrund fortschreitender elektronischer Erfassung der Zahlungsvorgänge sich weniger schwierig gestalten und daher von dem Tankstellenhalter auch zu verlangen sein wird, so daß sich eine Heranziehung des weniger aussagekräftigen statistischen Materials weitgehend erübrigen kann (dazu näher Senatsurteile vom 10. Juli 2002 VIII ZR 58/00, a. a. O. unter B I 1 b aa, und VIII ZR 158/01, a. a. O. unter II 1 b dd). Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht jedoch nicht festgestellt, daß die Möglichkeit einer konkreten, fallbezogenen Schätzung des Stammkundenumsatzanteils an der Tankstelle der Klägerin anhand einer elektronischen Auswertung der Zahlungsbelege bereits bestand. Entgegenstehenden Sachvortrag, den das Berufungsgericht übergangen hätte, zeigt die Revision nicht auf. Das Berufungsgericht durfte deshalb seiner Schätzung des Stammkundenumsatzanteils an der Tankstelle der Klägerin die Ergebnisse der MAFO-Studie noch zugrunde legen. b) Aus dem gleichen Grund konnte sich das Berufungsgericht auch bei der Schätzung des auf Stammkunden entfallenden Anteils des Umsatzes der Waschstraße auf veröffentlichte Marktforschungsergebnisse über das Autowaschgeschäft stützen. Die Einwände der Beklagten gegen die Verwertung der von der Klägerin hierzu vorgelegten Presseveröffentlichung sind vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei für nicht durchgreifend erachtet worden. Die Annahme des Berufungsgerichts, daß der in einer Fachzeitschrift veröffentlichte Bericht über eine Marktuntersuchung zum Autowaschgeschäft für eine Schätzung des Stammkundenumsatzanteils einer Autowaschstraße ebenso geeignet erscheint wie die MAFO-Studie für den Kraftstoffbereich, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht war deshalb nicht da- Gewerbemiete und Teileigentum November20 ran gehindert, aufgrund des durch die Presseveröffentlichung gestützten Vorbringens der Klägerin die Überzeugung zu gewinnen, daß im Autowaschgeschäft 80% aller Kunden von Autowaschstraßen Stammkunden einer bestimmten Anlage sind. 3. Die vom Berufungsgericht auf dieser Grundlage vorgenommene Schätzung des Stammkundenumsatzanteils hinsichtlich der Tankstelle und der Waschstraße auf jeweils 90% kann jedoch keinen Bestand haben. a) Der Senat hat in seinen Urteilen vom 10. Juli 2002 eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm gebilligt, die für das Tankstellengeschäft aus der MAFO-Studie einen Stammkundenumsatzanteil von 58,4% errechnet hat (VIII ZR 58/00, a. a. O. unter B I 1 b dd), und er hat ein Berufungsurteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg aufgehoben, das aus derselben Untersuchung einen Stammkundenumsatzanteil von mindestens 92% hergeleitet hat (VIII ZR 158/01, a. a. O. unter II 1 c aa). Ebenso wie in der zuletzt genannten Entscheidung liegt auch dem Berufungsurteil in der vorliegenden Sache die fehlerhafte Gleichsetzung des in der MA- FO-Studie ermittelten prozentualen Anteils der Stammtanker der befragten Pkw-Fahrer, die an einer oder bis zu drei Stammtankstellen tanken mit dem prozentualen Anteil der Stammkunden an der Gesamtkundschaft einer einzelnen Tankstelle zugrunde (dazu näher Senatsurteil vom 10. Juli 2002 VIII ZR 158/01, a. a. O.). Auf dieser fehlerhaften Grundlage errechnet das Berufungsgericht in der vorliegenden Sache aus der MAFO-Studie einen Stammkundenumsatzanteil von 92,79%, den es unter Abzug eines Sicherheitsabschlages auf 90% schätzt. Dabei hat das Berufungsgericht nicht beachtet, daß bei einer Übertragung der Ergebnisse der MAFO-Studie auf die Verhältnisse einer einzelnen Tankstelle in Deutschland (einer Durchschnittstankstelle ) der prozentuale Umsatzanteil, der an dieser Tankstelle auf eine der drei Kundengruppen (Mehrfachkunden mit einer Stammtankstelle, Mehrfachkunden mit zwei oder drei Stammtankstellen, Laufkunden) entfällt, unter den dabei zu unterstellenden Voraussetzungen nicht größer sein kann, als der in der Repräsentativbefragung ermittelte Anteil dieser Kundengruppe an der Gesamtheit der Pkw-Fahrer (näher dazu Senatsurteile vom 10. Juli 2002 VIII ZR 58/00, a. a. O. unter B I 1 b dd aaa, und VIII ZR 158/01, a. a. O. unter II 1 c aa). Deshalb kann der prozentuale Umsatzanteil, der an einer Durchschnittstankstelle auf Stammtanker im Sinne der MAFO-Umfrage entfällt (also Pkw-Fahrer mit bis zu drei Stammtankstellen), 73% nicht übersteigen. Hinzu kommt, daß auch Stammkunden nicht ihren gesamten Bedarf an ihrer Stammtankstellen decken (können), weil sie (z. B. auf Reisen) einen Teil ihres Bedarfs woanders decken (müssen). Nach der MAFO-Studie tanken auch die Pkw-Fahrer, die eine oder mehrere Stammtankstellen haben, an diesen nur vier von fünfmal. Dieser Umstand rechtfertigt einen entsprechenden Abzug von 20% bei der Berechnung des Stammkundenumsatzanteils auf der Grundlage der MAFO-Studie (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 2002 VIII ZR 58/00, a. a. O. unter B I 1 b dd bbb). b) Die vorstehenden Überlegungen, die bei der Verwertung statistischer Ergebnisse der vorliegenden Art zu beachten sind, gelten für die vom Berufungsgericht vorgenommene Schätzung des Stammkundenumsatzanteils hinsichtlich der Waschstraße entsprechend. Hier hat das Berufungsgericht aus dem zugrunde gelegten Untersuchungsergebnis, daß 80% der Kunden im Autowaschgeschäft Stammkunden einer bestimmten Autowaschanlage sind, ebenfalls fehlerhaft gefolgert, daß damit eine durchschnittliche Autowaschstraße 80% Stammkunden und 20% Laufkunden hat und auf die 80% Stammkunden ein Umsatzanteil von 92,3% entfalle. Zu einem höheren Stammkundenumsatzanteil als 80% können die Ergebnisse der von der Klägerin vorgelegten Presseveröffentlichung unter den dabei zu unterstellenden Voraussetzungen nicht führen, wenn man diese Ergebnisse über die gedankliche Brücke einer Durchschnittswaschstraße auf die von der Klägerin betriebene Waschstraße überträgt (näher dazu hinsichtlich des Tankstellengeschäfts: Senatsurteile vom 10. Juli 2002, a. a. O.). III. Vergeblich rügt die Revision hingegen, das Berufungsgericht habe in zu geringem Umfang vermittlungsfremde Provisionsanteile aus der Berechnung des Ausgleichsanspruchs ausgeklammert. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß bei der Ermittlung der Höhe des Ausgleichsanspruchs nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung nur solche Provisionen oder Provisionsanteile zugrunde zu legen sind, die der Handelsvertreter für seine Vermittlungs- und Abschlußtätigkeit erhält, nicht dagegen Provisionen für vermittlungsfremde (sogenannte verwaltende ) Tätigkeiten (Senatsurteile vom 10. Juli 2002, a. a. O. unter B II bzw. II 2). Deren Anteil hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei in Höhe von 10% der Provisionen für das Tankstellen- und Getränkemarktgeschäft sowie 50% der Provisionen für das Autowaschgeschäft aus der Berechnung des Ausgleichsanspruchs ausgeklammert. Die dagegen gerichteten Angriffe der Revision haben keinen Erfolg. Die Revision meint, im vorliegenden Fall sei für die Annahme eines die werbende Tätigkeit abgeltenden Vergütungsanteils überhaupt kein Raum, weil es sich bei den an die Klägerin gezahlten Provisionen insbesondere im Autowaschgeschäft um einen reinen Kostendeckungsbeitrag der Beklagten gehandelt habe, der nur dazu bestimmt gewesen sei, die hohen Betriebskosten der Klägerin zu decken. Die gezahlten Provisionen seien von diesen Verwaltungskosten im wesentlichen aufgezehrt worden, so daß die Klägerin in den drei Betriebszweigen, die sie als Handelsvertreter übernommen habe, keinen Gewinn erzielt habe. Der Klägerin stehe deshalb kein Ausgleichsanspruch zu. Mit diesem Vorbringen kann die Revision nicht durchdringen. Sie verkennt, daß sich der Ausgleichsanspruch eines Handelsvertreters nicht nach dem betriebswirtschaftlichen Gewinn bemißt, den der Handelsvertreter mit den Provisionen nach Abzug seiner Betriebskosten als selbständiger Gewerbetreibender erwirtschaftet, und daß diese Betriebskosten, welche die Beklagte als Verwaltungskosten bezeichnet, nicht mit dem nach 89 b HGB nicht ausgleichspflichtigen Provisionsanteil für verwaltende Tätigkeiten gleichzusetzen sind und von den Provisionen bei der Berechnung des Ausgleichsanspruchs deshalb auch nicht als vermittlungsfremder Provisionsanteil ohne weiteres abgezogen werden können. 1. Für den Ausgleichsanspruch nicht zu berücksichtigende Provisionen oder Provisionsanteile sind nur solche, die der Handelsvertreter für Tätigkeiten erhält, die über seine werbende (vermittelnde, abschließende) Tätigkeit hinausgehen und mit denen der Handelsvertreter zusätzliche, für die Schaffung eines Kundenstammes nicht ausschlaggebende Aufgaben erfüllt, die ihm der Unternehmer überträgt und vergütet (Senatsurteil vom 10. Juli 2002 VIII ZR 58/00, a. a. O. unter B II 1 m. Nachw.). Für die Erfüllung solcher zusätzlicher Aufgaben hat sich in der Rechtsprechung der Begriff verwaltende Tätigkeiten herausgebildet (zuletzt Senatsurteile vom 10. Juli 2002 VIII ZR 58/00 a. a. O. unter B II 2 a bb m. Nachw. und vom 25. September 2002 VIII ZR 253/99, WPM 2003, 504 = NJW 2003, 290 unter B II 3 b aa). Ob und inwieweit in der Provision eines Handelsvertreters auch Vergütungsanteile für vermittlungsfremde Tätigkeiten enthalten sind, richtet sich grundsätzlich nach der vertraglichen Vereinbarung, die der Tätigkeit des Handelsvertreters zugrunde liegt (st.rspr., BGH, Urteil vom 15. November 1984 I ZR 79/82, NJW 1985, 860 unter II 4; Urteil vom 28. April Gewerbemiete und Teileigentum November 2003 Mehr anzeigen
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