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Timestamp: 2020-04-10 20:17:59+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 19283 del 29/09/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19283 del 29/09/2016
Cassazione civile sez. III, 29/09/2016, (ud. 06/07/2016, dep. 29/09/2016), n.19283
sul ricorso 19847/2013 proposto da:
MOLASSANA SPA, (OMISSIS), in persona dell’Amministratore Unico
G.F., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA BRADANO 26,
presso lo studio dell’avvocato ANDREA SEGATO, che la rappresenta e
difende unitamente all’avvocato ANDREA D’ANGELO giusta procura in
SPORT AUTO SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore Sig.
S.Y., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA VENTI
SETTEMBRE 3, presso lo studio dell’avvocato DAMIANO STERLE, che la
avverso la sentenza n. 674/2013 della CORTE D’APPELLO di GENOVA,
udito l’Avvocato ANDREA SEGATO;
1. Avendo Molassana S.p.A. intimato sfratto per morosità a Sport Auto S.r.l. citandola per la convalida davanti al Tribunale di Genova per un immobile sito in (OMISSIS), locato dalla prima alla seconda con contratto del (OMISSIS), adducendo la locatrice che la conduttrice sarebbe stata morosa in relazione al canone del (OMISSIS) e alla mancata prestazione della garanzia fideiussoria prevista nel contratto, Sport Auto si costituiva, proponendo domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice, che le avrebbe consegnato un immobile in idoneo all’uso (in particolare, non sarebbe stato possibile svolgere l’attività di carrozzeria) nonchè la condanna della locatrice stessa al risarcimento dei danni; in sede separata Sport Auto proponeva altresì opposizione al decreto ingiuntivo che la controparte aveva ottenuto nei suoi confronti per il pagamento dei canoni.
Riunite entrambe le cause, con sentenza del 30 settembre 2011 il Tribunale dichiarava risolto il contratto per inadempimento della conduttrice, confermando l’ordinanza del 18 aprile 2007 di rilascio e rigettando le domande riconvenzionali di Sport Auto nonchè la sua opposizione al Decreto Ingiuntivo. Avendo quindi Sport Auto proposto appello ed essendosi costituita la parte appellata resistendo, la Corte d’appello di Genova, con sentenza del 22 maggio 2013, ha accolto parzialmente il gravame, revocando il decreto ingiuntivo, respingendo la domanda di risoluzione proposta dalla locatrice per inadempimento della conduttrice e la domanda della locatrice di pagamento dei canoni, e dichiarando invece risolto il contratto per inadempimento della locatrice, condannata pertanto al risarcimento dei danni a controparte per Euro 21.845,12.
2. Ha presentato ricorso Molassana S.p.A. sulla base di tre motivi, sviluppati poi anche in memoria ex art. 378 c.p.c.; si è difesa con controricorso Sport Auto S.r.l..
3.1 Il primo motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, nn.3 e 5, violazione e falsa applicazione degli artt. 1575 e 1362 c.c., nonchè omessa, contraddittoria e insufficiente motivazione in ordine a un fatto controverso e decisivo, in particolare alla clausola n. 9 del contratto di locazione.
Anche il secondo motivo, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, lamenta omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su fatto controverso e decisivo.
Il terzo motivo, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1346 c.c., art. 1418 c.c., comma 2 e art. 1421 c.c.: il giudice d’appello avrebbe dovuto rilevare d’ufficio ex art. 1421 c.c., la nullità del contratto ex art. 1418, comma 2, per mancanza del requisito della possibilità nell’oggetto del contratto.
Tutti e tre i motivi si imperniano sull’avere ritenuto il giudice d’appello che, come prospettato dalla appellante, dal contratto emergeva che l’unico uso cui avrebbe potuto destinarsi l’immobile locato, imposto dalla stessa locatrice, era quello di carrozzeria, e che per tale uso fu impossibile ottenere però l’autorizzazione comunale.
In particolare, l’art. 9 del contratto aveva stabilito: “l’immobile in oggetto viene locato per uso esclusivo ad attività artigianale di carrozzeria. E’ vietata qualsiasi variazione, anche parziale, di destinazione, o uso, dell’unità immobiliare locata” e “la violazione di tale divieto comporterà la risoluzione di diritto per grave inadempienza del conduttore”. Secondo la ricorrente, il giudice d’appello avrebbe inteso che la pattuizione dell’uso come carrozzeria quale uso esclusivo “comportasse, come effetto pur non espressamente pattuito, l’assunzione da parte del locatore dell’obbligo di garantire l’uso medesimo”, in tal modo confliggendo con l’art. 1575 c.c., alla luce dell’orientamento della giurisprudenza di legittimità, che allo scopo esige “una espressa pattuizione di garanzia”.
Inoltre, il giudice d’appello avrebbe ridotto la sua indagine ermeneutica sulla volontà delle parti ad una “mera ricerca della comune intenzione dei contraenti” senza volgerla, col sostegno di un’adeguata motivazione, anche “ad individuare nella dichiarazione quei caratteri di univocità e di esclusione di ogni altra possibile interpretazione nei quali la dichiarazione espressa deve consistere”. E il giudice d’appello avrebbe altresì del tutto omesso – non sviluppando al riguardo alcuna motivazione – la “ricerca di una comune intenzione ulteriore rispetto a quella di limitare la facoltà di godimento del conduttore”. Critiche motivazionali, queste, che sono state poi riprese nel successivo, secondo motivo, censurando in particolare la sentenza “là dove afferma l’impossibilità di procedere all’attività di carrozzeria senza emissione di fumi” senza motivare ciò “sotto il profilo tecnico”: e su questo aspetto il ricorrente “scivola” su un inammissibile piano di merito indicando elementi del compendio probatorio al riguardo, come se il giudice di legittimità avesse il compito di revisionare l’accertamento fattuale del giudice d’appello. Peraltro, non si può non notare che entrambi i vizi motivazionali addotti dal primo e dal secondo motivo sono stati presentati con la configurazione del testo previgente dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 e quindi inammissibilmente non corrispondono alla necessaria tassatività dei mezzi di impugnazione dettata dall’art. 360 c.p.c..
3.2 Nessuna delle doglianze addotte nei due primi motivi, comunque, gode di alcuna consistenza. La corte territoriale è stata ben consapevole della consolidata giurisprudenza in ordine al profilo della responsabilità del locatore relativa al diniego di autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato, responsabilità, appunto, insussistente a meno che non sia stato pattuito un obbligo specifico di garanzia dell’uso convenuto (cita, tra l’altro, il giudice d’appello Cass. sez. 3, 25 gennaio 2011 n. 1735: “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonchè al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore”; sulla stessa linea v. Cass. sez. 3, 14 agosto 2014 n. 17986, Cass. sez. 3, 27 marzo 2009 n. 7550, Cass. sez. 3, 31 marzo 2008 n. 8303, Cass. sez. 3, 8 giugno 2007 n. 13395 e Cass. sez. 3, 17 gennaio 2007 n. 975, pure quest’ultima citata nell’impugnata sentenza). Il giudice d’appello ha effettuato, però, la identificazione ermeneutica della volontà manifestata dalle parti nel contratto, volontà che ha ritenuto inclusiva proprio della destinazione specifica ad uso di carrozzeria dell’immobile (v. motivazione, pagina 6s.). Nè la sua operazione interpretativa presenta violazione dell’art. 1362 c.c., come sostiene la ricorrente: al contrario, è ictu oculi evidente che lo scandaglio della volontà delle parti è stato compiuto in modo completo e logico, come lo esterna la motivazione, e chiaramente insostenibile è asserire che non sia stata considerata la possibilità di un uso alternativo dell’immobile, dal momento che il risultato del vaglio coincide proprio nell’accertamento dell’inesistenza di tale possibilità.
Il primo e il secondo motivo non sono pertanto conformi all’effettivo contenuto della sentenza impugnata, bensì travisanti al punto di mancare di specificità in rapporto al contenuto suddetto: e ciò li conduce alla inammissibilità.
3.3 Il terzo motivo, infine, attinge sempre dalla stessa tematica fattuale una questione nuova, come implicitamente esso stesso adduce, laddove censura il giudice d’appello per non avere rilevato, appunto d’ufficio, una pretesa nullità del contratto ex art. 1421 c.c.: anche questo motivo, pertanto, patisce una evidente inammissibilità.
Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere a controparte le spese processuali, liquidate in un totale di Euro 10.200, di cui Euro 200 per esborsi, oltre gli accessori di legge.

References: Sentenza 
 sentenza 
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 art. 378
 art. 360
 art. 360
 art. 360
 art. 1418
 art. 1421
 art. 1421
 art. 1418
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 Cass. sez. 
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 Cass. sez. 
 Cass. sez. 
 Cass. sez. 
 Cass. sez. 
 sentenza 
 art. 1421