Source: https://tablet.epravo.cz/epm-4-17/strana-130
Timestamp: 2020-08-08 14:10:54+00:00

Document:
Strana 130 | EPM 4/17 | EPRAVO.CZ Reader
z právní praxe o zřízení práva stavby lze rozdělit nejméně do tří skupin: pojmovými náležitostmi[13] jsou právo stavebníka mít na pozemku (na jeho povrchu či pod jeho povrchem) stavbu již zřízenou, nebo dosud nezřízenou (§ 1240 OZ), stanovení doby, na kterou je právo zřizováno vč. určení posledního dne doby s cílem zveřejnit ho ve veřejném seznamu (§ 1244 odst. 1 OZ) a vyloučení rozvazovací podmínky (§ 1246 OZ). Obligatorními náležitostmi[14] jsou kromě uvedených pojmových náležitostí i projev vůle vlastníka zatížit vlastní pozemek právem stavby a projev vůle stavebníka přijmout práva a povinnosti plynoucí z práva stavby, určení, zda se právo stavby sjednává jako úplatné či bezúplatné (§ 1247 OZ), povinnost stavebníka udržovat stavbu v dobrém stavu (povinnost zákonná, nebude-li sjednána smluvně; § 1251 odst. 2 OZ), ujednání o předkupních právech (§ 1254 OZ a contrario) a o náhradě, kterou vlastník pozemku poskytne stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno a její výši (§ 1255 OZ). Mezi fakultativní náležitosti[15] lze zařadit stanovení doby, do kdy je stavebník povinen realizovat stavbu (§ 1251 odst. 1 OZ), urče-
ní povinnosti stavebníka pojistit stavbu vybudovanou na základě zřízeného práva stavby (§ 1251 odst. 2 OZ in fine), sjednání výhrady souhlasu vlastníka pozemku s určitým jednáním stavebníka (§ 1251 odst. 3 OZ) a sjednání výhrady souhlasu vlastníka k zatížení práva stavby (§ 1252 odst. 2 OZ). Zřízení práva stavby smlouvou je svojí podstatou ujednáním o tom, jaká práva a jaké povinnosti na sebe smluvní strany dobrovolně přejímají. Tato povaha je typická pro všechny soukromoprávní vztahy, což dokládá nejen skutečnost, že právo stavby je bezesporu institutem soukromého práva, ale i to, že může vzniknout, aniž by byla nezbytná existence jakéhokoli veřejnoprávního povolení. Jelikož je smlouva o zřízení práva stavby v českém právu výsostně soukromoprávní povahy, lze doporučit věnovat o to více pozornosti její přípravě a zejména: (i) její srozumitelnosti, jasnosti a dostatečné určitosti co do vymezení práv a povinností vlastníka pozemku a stavebníka, (ii) náležité určitosti (budoucí) stavby s tím, že je-li právo zřizováno k dosud nezřízené stavbě, nic nebrání definici či popisu stavby s odkazem
na její soulad s veřejným právem (umístění dle územního plánu a rozhodnutí či provedení dle stavebního povolení) nebo odkazem na projektovou dokumentaci;[16] stavbu zřízenou pak lze definovat například dle obecných veřejnoprávních identifikačních údajů (č.p./č.e./údaj z RÚIAN) nebo dle parametrů, technického provedení, účelu využití[17] nebo umístění stavby na pozemku[18] a konečně (iii) rozsahu a způsobu výkonu jednotlivých práv a povinností oběma smluvními stranami.
.......................................................................... Mgr. Alena Srbová, Ph.D., advokátka Rödl & Partner, advokáti, v.o.s.
Poznámky: [1] Tj. § 976 až § 1720 – Absolutní majetková práva. [2] Relativní majetková práva. [3] S právními účinky ke dni podání návrhu na zápis vkladu práva stavby u věcně a místně příslušného katastrálního úřadu. [4] Viz ustanovení § 7 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů. [5] V daném případě zejména OZ a zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, v platném znění (dále jen „Katastrální zákon“). [6] Viz ustanovení § 560 OZ. [7] Viz ustanovení § 561 odst. 2 OZ. [8] Vrcha P., K označování nemovitostí ve vkladových listinách, 25. 12. 2014, 17:22, dostupné z: http://vrcha.webnode.cz/ news/k-oznacovani-nemovitosti-ve-vkladovych-listinach/ (z rozhodovací praxe senátu č. 30 Nejvyššího soudu ČR, jehož je autor členem). [9] Např. zda splňuje náležitosti listiny pro zápis do Katastru nemovitostí ČR – písm. a)
[10] Poněkud odlišně a v menším rozsahu je zkoumání zákonem stanoveno pro případ listin veřejných, např. vyhotovených notářem (§ 17 odst. 2 Katastrálního zákona). [11] Vrcha P., opus cit. sub 8. [12] Lze důvodně předpokládat, že soudy by věc posoudily dle ustálené judikatury, tj. analogicky se situací, kdy již došlo ke vkladu vlastnického práva dle kupní smlouvy [případ řešil Nejvyšší soud ČR a z rozsudku vyplývá, že jak odvolací soud, tak Nejvyšší soud jako soud dovolací shodně zastávají názor, že smlouvu o převodu nemovitosti nelze poté, co bylo na jejím základě vloženo vlastnické právo do katastru nemovitostí, měnit (tzv. kumulativní novace), platnost takové smlouvy nutno posuzovat ke dni jejího uzavření a později nastalé okolnosti nemají na její platnost vliv]. [13] Určují, že se smlouvou zřizuje právo stavby (bez nich by smlouva nebyla smlouvou o zřízení práva stavby). [14] Smlouva je musí obsahovat, aby bylo zřejmé, za jakých podmínek se oprávnění
128 I EPRAVO.CZ Magazine I 4/2017 I www.epravo.cz
zřizuje; platí o nich, že pro případ, že je smlouva nebude obsahovat, zákon stanoví, jaká situace nastane (zahrnují i pojmové náležitosti). [15] Smluvní strany si je mohou ve smlouvě sjednat, přičemž smlouva bude smlouvou o zřízení práva stavby i v případě, že tak neučiní (pak bude platit, co v dané věci stanoví zákon). [16] Ačkoli to předpokládá vynaložení jistých finančních prostředků již před uzavřením samotné smlouvy. [17] Délka, šířka a výška stavby, počet podlaží, typ a druh konstrukce, použitá technologie či materiál, typ a materiál střechy, bytové, komerční či výrobní účely apod. [18] Např. vzdálenost od hranice pozemku, plotu, chodníku či jiného nezaměnitelného objektu apod.; lze užít i definici uvedením GPS souřadnic stavby – Dvořák Jan, Srbová Alena, in: Švestka Jiří, Dvořák Jan, Fiala Josef a kol., Občanský zákoník, Komentář, Svazek III., Wolters Kluwer, a.s., Praha, 2014, ISBN 978-80-7478-546-7, str. 710.

References: § 1251
in fine
 § 976
 § 1720
 § 7
 zákona č. 256
 § 560
 § 561
 soud 
 soud 
 soud