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MIETRECHT AKTUELL | Archiv der Kategorie: Allgemein
Geschrieben am 23.03.2016 Von Stefan Göttlich
Vermieterkündigung bei unpünktlicher Mietzahlung – Rechtsanwalt Stefan Göttlich –
Unpünktliche Mietzahlungen sind für den Vermieter im Wohnungs- wie im Gewerbemietrecht ein Ärgernis und auf Dauer nicht zu akzeptieren.
Der Bundesgerichtshof hatte im Jahr 2011 in zwei Fällen zu entscheiden, ob der Vermieter den Mieter wegen dauerhaft verspäteter Mietzinszahlungen auf die nächste nach der Abmahnung erfolgten verspäteten Mietzinszahlung fristlos kündigen kann. Neben der fristlosen Kündigung nach § 543 BGB kommt auch die ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht.
Im Grundsatz hat sich der BGH mit zwei Fällen befasst, die den gleichen Ausgangspunkt „verspätete Mietzahlungen“ haben, befasst.
In fast allen Mietverträgen aber auch in § 556 b BGB ist geregelt, dass die Miete bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen ist. Wenn der Mieter diese Frist versäumt, verstößt er gegen eine vertragliche Pflicht, die zur fristlosen Kündigung aber auch fristgemässen Kündigung führen kann.
Die fristlose Kündigung hat grundsätzlich zwei Voraussetzungen: Es bedarf eines wichtigen Grundes und einer daraufhin folgenden erfolglosen Abmahnung. Ein „wichtiger Grund“ liegt nach § 543 Abs. 1 BGB nur dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist noch zumutbar ist, wird durch den Richter festgestellt. Der Richter darf sich dabei nicht nur auf die Vertragsverletzung nach der erfolgten Abmahnung stützen, sondern muss auch das Fehlverhalten vor der Abmahnung würdigen.
Demgemäß entschied der Bundesgerichtshof am 04.05.2011 Az. VIII ZR 191/10 und am 14.09.2011 Az. VIII ZR 301/10, dass eine weitere unpünktliche Zahlung nach der Abmahnung für eine fristlose Kündigung grundsätzlich genügt.
Eine Ausnahme machte der BGH in seiner ersten Entscheidung aber für den Fall, dass der Vermieter jahrelang die unpünktlichen Zahlungen ohne Beanstandung annahm. Dieses Verhalten setze den Anschein der Unerheblichkeit, der durch die Abmahnung erst aufgelöst wird. Die Abmahnung dürfe daher nicht die Folge haben, dass die unmittelbar nächste unpünktliche Zahlung zur fristlosen Kündigung führt. Die Kündigung war daher in diesem Fall unwirksam.
Auch dem zweiten RechtsstreitAz. VIII ZR 301/10 wurden die verspäteten Zahlungen über Jahre hinweg nicht angezeigt. Nachdem das Objekt im Jahr 2008 verkauft wurde, erfolgte durch den neuen Vermieter eine Abmahnung bezüglich der verspäteten Mietzahlungen für die Monate Januar 2008 bis März 2009.
Auch auf die Abmahnung zahlte der Mieter seine Miete nicht fristgemäß, so dass der Vermieter die fristlose Kündigung aussprach. Der BGH entschied, dass diese Kündigung wirksam ist. Der Mieter kann sich nicht auf das Verhalten des vorherigen Vermieters berufen, „denn die Hinnahme der unpünktlichen Zahlungsweise durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin ist von vornherein nicht geeignet, einen Vertrauenstatbestand dafür zu begründen, dass auch die Klägerin das vertragswidrige Verhalten des Beklagten nicht beanstanden werde“ (BGH, Az. VIII ZR 301/10).
Die beiden BGH Entscheidungen sind seitens vieler Mietervereine kritisiert worden, weil weder die ordentliche Kündigung noch die fristlose Kündigung in der sogenannten Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt werden kann.
Wenn ein Mieter dauerhaft unpünktlich zahlt und dann abgemahnt wurde aber nur ein weiters Mal verspätet zahlt, ist eine fristlose Kündigung aber für den Vermieter mit erheblichen Prozessrisiken behaftet. Eine Abmahnung ist bei jahrelang verspäteter Mietzinszahlung unabdingbar, um den Anschein der Unerheblichkeit aufzulösen. Eine fristlose Kündigung wegen einer weiteren unpünktlichen Zahlung ist auf Grundlage dieser erstmaligen Abmahnung insoweit aber noch nicht möglich. Es muss sodann eine weitere Abmahnung ausgesprochen werden. Dem Mieter ist zu vergegenwärtigen, dass das Verhalten nicht geduldet wird. Ein Anschein der Unerheblichkeit darf nicht entstehen. Ob sodann aber auch eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird, liegt im Ermessen des Vermieters.Wartet er abermals ab (im konkreten Fall 3 Monate), so lässt nach einer Entscheidung des LG Berlin
LG Berlin, Urteil vom 09.10.2013 – AZ 65 S 140/13 –
das eigene Verhalten des Vermieters erkennen, dass ihm die weitere Fortführung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar gewesen ist.
Eine fristlose Kündigung wegen verspäteter Mietzinszahlungen wird zur Risikobegrenzung immer mit einer hilfsweise ordentlichen fristgemässen Kündigung zu kombinieren sein. Auch die fristgemässe Kündigung ist indes nicht risikolos, denn das LG Berlin hat entschieden, dass insgesamt dreimalige geringfügig verspätete Mietzahlung keine so schwerwiegende Pflichtverletzung darstellen, dass sie eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen könnte. Wie oft eine verspätete Mietzahlung vorliegen muß, ist derzeit nicht abschließend geklärt.
Veröffentlicht unter Allgemein, Gewerbemietrecht, Kündigung	| Tags: Az. VIII ZR 191/10, BGH Urteil vom 04.05.2011, BGH Urteil vom 14.09.2011 Az. VIII ZR 301/10, LG Berlin Urteil vom 09.10.2013 – AZ 65 S 140/13 –, Vermieterkündigung bei unpünktlicher Mietzahlung - Rechtsanwalt Stefan Göttlich -	|
Auf Kettenmietverträge ist die Vorschrift jedoch nicht anwendbar (BGH, 17.04.1996 – XII ZR 168/94; BGH NJW 1996, 2028). Dabei folgen Mietverträge infolge einer einvernehmlichen Verlängerungsvereinbarung so aufeinander, dass letztlich die Vertragsdauer von 30 Jahren überschritten wird. Im Unterschied dazu geht § 544 BGB davon aus, dass die 30 Jahre Laufzeit von vornherein im Mietvertrag vereinbart wurden.
Veröffentlicht unter Allgemein, Gewerbemietrecht, Kündigung	| Tags: BGH 17.04.1996 - XII ZR 168/94; BGH NJW 1996 S. 2028, Kein Sonderkündigungsrecht bei Kettenmietverträgen gemäß § 544 BGB, Mietvertrag Laufzeit 30 Jahre, Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich	|
Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist keine unzulässige Rechtsausübung BGH, 18.04.1980 – V ZR 16/79; BGH MDR 1980, 834
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht ist die Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung im Gewerbemietrecht zulässig und stellt keine unzulässige Rechtsausübung und daher keinen Rechtsmissbrauch dar (BGH, 18.04.1980 – V ZR 16/79; BGH MDR 1980, 834).
Veröffentlicht unter Allgemein, Gewerbemietrecht, Kündigung, Mieterhöhung, Rechtsmissbrauch	| Tags: Änderungskündigung Rechtsmissbrauch, Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist keine unzulässige Rechtsausübung, BGH 18.04.1980 - V ZR 16/79; BGH MDR 1980 S. 834, Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich hilft	|

References: § 543
 § 573
 BGH 
 § 556
 § 543
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 569
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 544
 BGH 
 BGH 
 § 544
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH