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Timestamp: 2018-12-10 14:56:38+00:00

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RÉGIMEN DE EJERCICIO DE LAS POTESTADES DE GESTIÓN URBANÍSTICA.
CONCEPTOS FUNDAMENTALES DEL RÉGIMEN DEL SUELO.
Artículo 60. Conceptos fundamentales del régimen urbanístico del suelo.
3. Aprovechamiento tipo: Aprovechamiento tipo es la edificabilidad unitaria que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma Área de Reparto, delimitada conforme a lo dispuesto en los artículos siguientes, a fin de que a sus propietarios les corresponda -en régimen de igualdad- a un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el Plan permita construir en sus fincas.
LA DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO TIPO Y EL ESTABLECIMIENTO DE ÁREAS DE REPARTO.
SECCIÓN I. LAS ÁREAS DE REPARTO.
Artículo 61. Modos en que el Plan puede delimitar Áreas de Reparto.
El planeamiento, para su más justa y eficaz ejecución, delimita o prevé Áreas de Reparto, adecuando su ámbito a criterios objetivos, que permitan configurar unidades urbanas determinadas por límites administrativos, funcionales, geográficos, urbanísticos o, incluso, derivados de la propia clasificación, calificación o sectorización establecidas por él mismo.
Artículo 62. Delimitación de Areas de Reparto en suelo urbanizable.
Uno o varios sectores completos; y
Suelos dotacionales de destino público -propios de la red primaria o estructural de reservas de suelo dotacional-, no incluidos en ningún sector, cuya superficie se adscribirá a las distintas Areas de Reparto en la proporción adecuada -y debidamente calculada- para que todo el suelo urbanizable tenga un aprovechamiento tipo similar o un valor urbanístico semejante.
2. Como excepción a la regla anterior, el suelo urbanizable ordenado conforme al artículo 18.3 puede integrarse en Áreas de Reparto delimitadas con otros criterios o, incluso, formar una misma Área de Reparto con terrenos que tengan la clasificación de suelo urbano.
Artículo 63. Delimitación de áreas de reparto en suelo urbano.
1. Todo el suelo urbano quedará incluido en una o varias Áreas de Reparto, que el Plan puede delimitar aplicando criterios acordes con el artículo 61 y que, como mínimo, abarcarán los terrenos y suelos dotacionales expresados en el apartado A) del número 2 siguiente.
2. En defecto de previsión explícita del Plan o si éste así lo dispone, la delimitación de Áreas de Reparto se presume implícitamente efectuada, por aplicación directa de las siguientes reglas:
Se entenderá que integra un Área de Reparto cada solar o, en su caso, cada parcela de destino privado, junto con el suelo dotacional colindante que le confiere la condición de solar o que sea preciso para dotarle de ella mediante su urbanización.
Los terrenos con destino dotacional público no comprendidos en el apartado anterior podrán ser objeto de transferencia de aprovechamiento urbanístico o de reparcelación en los términos establecidos por esta Ley, a cuyo efecto se considerarán como una única área de reparto cuyo aprovechamiento tipo será el establecido en el artículo 62.1 (último párrafo) del Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 30 de junio . No obstante, el Plan podrá fijar para ellos un menor aprovechamiento tipo, calculado conforme al artículo siguiente, según el promedio de la ordenación global de los suelos con aprovechamiento urbanístico.
3. En los municipios de menos de 50.000 habitantes el Plan puede fijar, para el suelo urbano y las áreas de reforma interior previstas, un aprovechamiento subjetivo superior al 85 % del aprovechamiento tipo asignado al terreno.
En municipios de menos de 25.000 habitantes se entenderá, salvo que el Plan disponga otra cosa, que el aprovechamiento subjetivo en suelo urbano coincide con el aprovechamiento tipo.
SECCIÓN II. DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO TIPO.
Artículo 64. Determinación y cálculo del aprovechamiento tipo.
Artículo 65. Coeficientes correctores según el uso y la tipología.
LA EJECUCIÓN DE LOS PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES INTEGRADAS.
Artículo 66. Prerrogativas del Urbanizador y derechos de los propietarios afectados.
Someter a aprobación administrativa proyectos de urbanización, presupuestos de cargas de urbanización y, a falta de acuerdo con los afectados, uno o varios proyectos de reparcelación forzosa dentro del ámbito de la Actuación, así como a ser oído, antes de dicha aprobación.
Oponerse a la parcelación y a la edificación en el ámbito de la Actuación, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del Programa. El otorgamiento de esas licencias está sujeto a audiencia previa del Urbanizador.
Exigir que los propietarios le retribuyan pagándole cuotas de urbanización o cediendo en su favor terrenos edificables de los que han de ser urbanizados en desarrollo de la Actuación. El Urbanizador, en cuanto perceptor de dicha retribución, tendrá la consideración legal de Junta de Compensación a los efectos tributarios y registrales determinados por la legislación estatal.
Solicitar la ocupación directa de los terrenos sujetos a reparcelación y necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanización, en los términos previstos por la legislación estatal.
3. El Urbanizador, para percibir de los propietarios sus retribuciones, ha de ir asegurando, ante la Administración actuante, su obligación específica de convertir en solar la correspondiente parcela de quien deba retribuirle, mediante garantías que:
Se irán constituyendo, con independencia de las previstas en el artículo 29.8, al aprobarse la reparcelación forzosa o expediente de gestión urbanística de efectos análogos en cuya virtud se adjudiquen al Urbanizador terrenos en concepto de retribución y, en todo caso, antes de la liquidación administrativa de la cuota de urbanización.
Se prestarán por valor igual al de la retribución que las motive y, en su caso, por el superior que resulte de aplicar el interés legal del dinero en función del tiempo que previsiblemente vaya a mediar entre la percepción de la retribución y el inicio efectivo de las obras correspondientes.
Consistirán en primera Hipoteca sobre los terrenos adjudicados al Urbanizador o en garantía financiera prestada con los requisitos exigidos por la legislación reguladora de la contratación pública.
Serán canceladas -previa resolución de la Administración actuante- a medida que se realicen, en plazo, cada una de las obras que sean el objeto de la correspondiente obligación garantizada. Procede la cancelación parcial según el precio de la obra realizada conforme al presupuesto de cargas aprobado administrativamente.
En caso de resolución del Programa, el valor de las retribuciones ya percibidas, previo descuento del de las obras realizadas; y
Cuando incurra en mora en su obligación de urbanizar, los intereses de la cantidad que resultaría conforme al apartado anterior, según el tipo legal del dinero.
Artículo 67. Cargas de urbanización.
El coste de las obras, proyectos e indemnizaciones expresados en los artículos 155.1 y 166.1.d) del Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio , respecto a las inversiones necesarias para cubrir los objetivos imprescindibles del Programa, reguladas en el artículo 30.1 de esta Ley, incluso el mobiliario urbano y las redes de gasificación y telefonía, si las prevé el proyecto de urbanización.
En su caso, las inversiones reguladas en el artículo 30.2 cuando, por las características excepcionales de la actuación, así se disponga en el Programa.
Las obras de rehabilitación de edificios o elementos constructivos impuestas por el programa, sin perjuicio del derecho al reintegro, con cargo a los propietarios de aquéllos, de la parte del coste imputable al contenido del deber normal de conservación.
El beneficio empresarial del urbanizador por la promoción de la actuación y sus gastos de gestión por ella.
SECCIÓN II. LA REPARCELACIÓN FORZOSA.
Artículo 68. Reparcelación. Finalidad legal y supuestos en que procede.
Regularizar urbanísticamente la configuración de fincas.
Adjudicar a la Administración los terrenos, tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan.
Retribuir al urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables, o bien, afectando las parcelas edificables resultantes a sufragar esa retribución.
Permutar forzosamente, en defecto de previo acuerdo, las fincas originarias de los propietarios por parcelas edificables que se adjudicarán a éstos según su derecho.
Conforme al íntegro aprovechamiento subjetivo, dejando la parcela adjudicada sujeta al pago de las cargas de la urbanización.
4. El área reparcelable, que podrá ser discontinua, se definirá en el propio proyecto de reparcelación y no necesariamente tendrá que coincidir con la
Unidad de Ejecución. La eficacia de la reparcelación forzosa requiere la programación de los terrenos afectados.
Artículo 69. Procedimiento y efectos de la reparcelación forzosa.
1. El proyecto de reparcelación forzosa se sujetará a las siguientes actuaciones previas a su aprobación por el Ayuntamiento Pleno o por el órgano competente de la Administración actuante:
Información pública convocada en las mismas condiciones de publicidad, forma y plazo que regulan los artículos 46.1 y 3 ó 48.
Solicitud de certificado registral de dominio y cargas, simultánea a la convocatoria de la información pública.
Si aparecen titulares registrales no tenidos en cuenta al elaborar el proyecto expuesto al público, se les dará audiencia por diez días antes de la aprobación definitiva. Lo mismo se hará respecto a los afectados por modificaciones que, respecto al proyecto inicialmente elaborado, se acuerden durante su tramitación.
Requerimientos de los propietarios al urbanizador, dentro del período de información pública, para dirimir controversias respecto a la valoración de derechos, y contestación del urbanizador.
Artículo 70. Reglas para la adjudicación de parcelas.
El aprovechamiento objetivo de la finca adjudicada a un propietario debe ser proporcional a la superficie de su finca originaria, según el aprovechamiento subjetivo del que por ella es titular.
La finca adjudicada al propietario se formará, si es posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad. En otro caso, la adjudicación podrá corregirse ponderando los distintos valores, según su localización, de las fincas originarias y adjudicadas, siempre que existan diferencias apreciables en aquellos que justifiquen la corrección y ésta se calcule adecuamente en el proyecto de reparcelación.
Cuando la retribución al urbanizador deba efectuarse en parcelas edificables, la reparcelación le adjudicará éstas, sin que para ello sea precisa la conformidad de los afectados. Si el urbanizador, con motivo de la aprobación del Programa, se hubiera comprometido a promover viviendas sujetas a algún régimen oficial de protección social sobre las parcelas que se le adjudiquen en concepto de retribución, la adjudicación se corregirá, conforme al Programa, ponderando el valor que a dichas parcelas corresponda como consecuencia de esa vinculación de destino.
A la Administración se le adjudicarán parcelas edificables equivalentes a los excedentes de aprovechamiento de las fincas afectadas que no sean adquiridos mediante la cesión de terrenos dotacionales. No obstante, el Urbanizador podrá proponer y la Administración actuante aceptar otra fórmula legal de adquisición de dichos excedentes. En particular, si así lo prevé el Programa, esos terrenos podrán adjudicársele al urbanizador, afectos a la promoción de viviendas sujetas a algún régimen especial de promoción de vivienda social, correspondiendo al urbanizador compensar en metálico a la Administración.
No podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que carezcan de características urbanísticas adecuadas para su edificación. Tampoco se adjudicará la misma finca en pro indiviso, contra la voluntad de los interesados, a propietarios cuyo derecho no alcance la mitad de la parcela mínima, salvo que el condominio ya estuviera constituido en la finca inicial.
Durante la exposición al público de la reparcelación, a fin de evitar el pro indiviso, los interesados podrán efectuarse requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el proyecto con indemnizaciones en metálico. El requerimiento deberá cursarse en escritura pública y ofrecer, simultánea y alternativamente, el pago o el cobro de la indemnización en metálico, dando un plazo de diez días al requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio unitario. Si un propietario no atiende un requerimiento debidamente formulado, se entenderá que prefiere cobrar y la reparcelación se aprobará en consecuencia.
Cuando la cuantía exacta del derecho de un propietario no alcance o exceda lo necesario para adjudicarle lotes independientes completos, los restos se podrán satisfacer mediante compensaciones monetarias complementarias o sustitutivas. La adjudicación podrá aumentarse para mantener en su propiedad al dueño de fincas con construcciones compatibles con la actuación, imponiendo la compensación monetaria sustitutoria correspondiente.
El propietario tendrán derecho a que se le indemnice el valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones de su finca originaria que sean incompatibles con la actuación y el deber de soportar o sufragar los gastos referidos en el artículo 67.2.
El proyecto de reparcelación contendrá una cuenta de liquidación respecto a cada propietario. Si éste resultará ser acreedor neto, el Urbanizador le indemnizará antes de ocupar su finca originaria.
Artículo 71. Retribución al urbanizador. Determinación y modalidades.
2. El urbanizador será retribuido adjudicándole la proporción de los terrenos edificables prevista en el Programa, corregida, en su caso, proporcionadamente, si el presupuesto de cargas anejo al Proyecto de Urbanización presentará diferencias de coste respecto al estimado en dicho Programa.
3. El propietario disconforme con la proporción de terrenos que le corresponda ceder como retribución, podrá oponerse a ella solicitando su pago en metálico.
La solicitud formalizada en documento público deberá notificarla al urbanizador y al Ayuntamiento dentro de los diez días siguientes a la aprobación del Proyecto de Urbanización.
SECCIÓN III. RECAUDACIÓN DE CUOTAS DE URBANIZACIÓN.
Artículo 72. Cuotas de urbanización.
Las cuotas de urbanización y su imposición deberán ser aprobadas por la Administración actuante, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada que se someterá a previa audiencia de los afectados o se tramitarán junto al proyecto de reparcelación.
Podrá reclamarse el pago anticipado de las inversiones previstas para los seis meses siguientes, al propietario de las parcelas directamente servidas o, incluso, al de las indirectamente afectadas por aquellas inversiones, en proporción parcial estimada según su importancia para estas últimas parcelas.
Las liquidaciones que así se giren se entenderán practicadas con carácter provisional, a reserva de una liquidación definitiva a tramitar, de nuevo, con audiencia del interesado.
No obstante, el urbanizador podrá exigir el desembolso de las compensaciones referidas en el artículo 70.E), con motivo de la aprobación de la reparcelación.
Una vez aprobado el proyecto de reparcelación, las parcelas sujetas al pago de cuotas de urbanización se afectarán a éste, como carga real a hacer constar en el Registro de la Propiedad, por el importe cautelar estipulado en su cuenta de liquidación provisional. El urbanizador podrá solicitar, en cualquier momento posterior, que se practique nueva afección, en la cuantía que apruebe la Administración actuante, hasta cubrir el importe total adeudado por cuenta de cada parcela. Se exceptúa la aplicación de la regla anterior respecto a los débitos que el dueño de la parcela tenga afianzados o avalados.
El impago de las cuotas dará lugar a la ejecución forzosa de su liquidación, a través de la Administración actuante y en beneficio del urbanizador, mediante apremio sobre la finca afectada. La demora en el pago devengará, en favor del urbanizador, el interés legal del dinero. Incurrirá en mora la cuota impagada al mes de la notificación de la resolución que autorice su cobro inmediato.
El urbanizador podrá convenir con los propietarios obligados un aplazamiento en el pago de las cuotas de urbanización, sin que pueda postergarse al inicio de la edificación, salvo fianza o aval que garantice dicho pago.
RÉGIMEN DE LA EDIFICACIÓN DE LOS SOLARES, DE LAS ACTUACIONES AISLADAS Y DE LAS TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO.
Artículo 73. Requisitos para la edificación de los solares.
Compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización y de incluir tal condición en las transmisiones de propiedad o uso del inmueble. La licencia urbanística que autorice la urbanización y la edificación simultáneas deberá recoger expresamente en su contenido ese compromiso que deberá hacerse constar en las escrituras de declaración de obra en construcción o de obra nueva que se otorguen o inscriban, y
Afianzamiento del importe íntegro del coste de las obras de urbanización precisas, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratación pública. Se exceptúa la exigencia de un afianzamiento específico con este propósito, cuando el importe íntegro de dicho coste ya esté garantizado ante la Administración en virtud del artículo 66.
SECCIÓN II. LAS ACTUACIONES EN SUELO URBANO.
Artículo 74. Programas en suelo urbano.
2. Cuando una iniciativa de Programa, en suelo urbano, se refiera tanto a la urbanización como a la edificación, su promotor deberá acreditar la disponibilidad civil sobre terrenos suficientes para asegurar que edificará la parcela, objeto de la actuación, y que lo hará en plazo inferior a tres años.
Se exceptúa la exigencia de disponibilidad civil sobre los terrenos, cuando éstos estuvieran incluidos en el Registro antes mencionado.
Artículo 75. Régimen del suelo urbano en ausencia de Programa.
Materializar su aprovechamiento subjetivo sobre solar o parcela propios, si la calificación urbanística de éstos lo permite.
Transferir su aprovechamiento subjetivo, para su materialización en suelo apto para ello, cuando la ordenación urbanística afectará el terreno a destino dotacional público.
Efectuar una reserva del aprovechamiento, para su posterior transferencia, previa cesión gratuita del suelo de su propiedad a la Administración.
Solicitar, de ser imposible cualquiera de las anteriores alternativas, la expropiación del terreno a los cinco años de su calificación, si ésta conlleva el destino público, iniciando el procedimiento previsto por el artículo 202.2 del Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio .
Asumir, garantizar y cumplir los compromisos previstos en el artículo 73.2.
Abonar, en su caso, el importe de los cánones de urbanización establecidos.
Transmitir a la Administración el suelo dotacional preciso para urbanizar dotando a su parcela de la condición de solar, sin perjuicio de su derecho a servirse de esa cesión para dar cumplimiento a lo dispuesto en el apartado siguiente o, alternativamente, a reservarse el aprovechamiento cedido.
Adquirir los excedentes de aprovechamiento cuya construcción sea obligatoria o que se pretendan edificar.
SECCIÓN III. TRANSFERENCIAS Y RESERVAS DE APROVECHAMIENTO.
Artículo 76. Transferencias de aprovechamiento.
1. Los propietarios de una finca pueden transferir su correspondiente aprovechamiento subjetivo a otras fincas que cuenten con excedentes de aprovechamiento. Estos son adquiridos en virtud de aquella transferencia, que legitimará la posterior edificación de los mismos.
No obsta para la validez de la transferencia ni el destino urbanístico -público o privado- de la finca cedida, ni su clasificación -como suelo urbano o urbanizable-, ni el hecho de que las fincas afectadas estén ubicadas en distintas áreas de reparto, pero el Ayuntamiento podrá denegar la aprobación de transferencias inadecuadas para el desarrollo del Plan.
Artículo 77. Reservas de aprovechamiento.
El propietario del terreno que lo ceda gratuitamente a la Administración competente.
La Administración o el urbanizador -público o privado- que sufrague el precio del terreno dotacional, cuando éste se adquiera para su destino público en virtud de una transmisión onerosa.
La reserva de aprovechamiento de debe ser aprobada por el Ayuntamiento o Administración expropiante y se hará constar en el Registro de la Propiedad junto a la transmisión de la que traiga su causa. La reserva se cancelará, de igual forma, cuando se transfiera su aprovechamiento. El Ayuntamiento no puede oponerse a esa transferencia si, en su día, aceptó la cesión que motivó la reserva.
Podrá oponerse a ello el urbanizador, cuando se pretendan adquirir así excedentes de aprovechamiento radicados en el ámbito de la actuación Integrada.
3. El titular de una reserva de aprovechamiento podrá solicitar su expropiación, iniciando el procedimiento mencionado en el artículo 75.1.D), cuando hayan transcurrido más de tres años desde que constituyó la reserva o el menor plazo que resulte de la aplicación de dicho precepto.
Artículo 78. Compensaciones monetarias sustitutivas de las transferencias de aprovechamiento.
El municipio podrá aceptar la oferta de venta pagando -por metro cuadrado de aprovechamiento subjetivo- precio superior en un 20 % al que el oferente hubiera propuesto satisfacer por metro cuadrado de excedente de aprovechamiento e indemnizándole, además, los gastos justificados que hubiera acreditado.
2. Los Ayuntamientos podrán aprobar un Cuadro Indicativo de valores de repercusión de suelo que expresen los precios máximos que el municipio prevé pagar por la adquisición o expropiación de suelo para el patrimonio municipal.
Dichos valores se calcularán de conformidad con la legislación estatal, previo informe de la autoridad tributaria competente y se revisarán de inmediato para adaptarlos a las resoluciones administrativas o judiciales que determinen justiprecios expropiatarios. La vigencia máxima e improrrogable del Cuadro será de año y medio.
3. No será preciso formular la oferta de venta de la parcela a la que se refiere el apartado 1 cuando quien demande la adquisición de excedente de aprovechamiento, pague un precio superior en un 20 % al que resultaría del Cuadro Indicativo.
OTRAS DISPOSICIONES DE COMÚN APLICACIÓN A LAS ACTUACIONES AISLADAS E INTEGRADAS.
Artículo 79. Conservación de la urbanización.
1. La conservación de las obras públicas municipales es responsabilidad del Ayuntamiento desde su recepción definitiva, siendo antes del urbanizador.
Carecerá de validez todo pacto o disposición que pretenda trasladar esa competencia a personas privadas o asociaciones de propietarios sin colaboración y control público o sin condiciones o por tiempo indeterminado. Los administrados no podrán ser obligados por mandato de la Administración a integrarse en esas asociaciones.
2. Las obras de urbanización, realizadas por urbanizador competente y ubicadas en dominio público, se entenderán aceptadas provisionalmente a los tres meses de su ofrecimiento formal al Ayuntamiento, sin respuesta administrativa expresa. A los nueve meses desde la aceptación provisional ésta devendrá definitiva, pasando los gastos de conservación a cargo de la Administración, salvo que ésta reclame la reparación de vicios. La aceptación definitiva se entiende sin perjuicio de las acciones, incluso civiles, que asistan a la Administración o a los administrados, por daños derivados de vicio oculto.
Artículo 80. Canon de urbanización.
Los ingresos se afectarán a la ejecución de cualesquiera obras de urbanización o al fin previsto en el artículo 51. Su imposición no exonerará de las exigencias de los artículos 30.1 ó 73.2.
Artículo 81. Ejecución de obras públicas.

References: Artículo 60

Artículo 61

Artículo 62
 artículo 18

Artículo 63
 artículo 61
 artículo 62
 Real Decreto 

Artículo 64

Artículo 65

Artículo 66
 artículo 29
 resolución 
 resolución 

Artículo 67
 Real Decreto 
 artículo 30
 artículo 30

Artículo 68

Artículo 69

Artículo 70
 artículo 67

Artículo 71

Artículo 72
 artículo 70
 resolución 

Artículo 73
 artículo 66

Artículo 74

Artículo 75
 artículo 202
 Real Decreto 
 artículo 73

Artículo 76

Artículo 77
 artículo 75

Artículo 78

Artículo 79

Artículo 80
 artículo 51

Artículo 81