Source: https://www.laleggepertutti.it/176117_spese-in-condominio-quali-maggioranze-per-le-modifiche
Timestamp: 2019-05-24 20:19:48+00:00

Document:
Spese in condominio: quali maggioranze per le modifiche?
Il criterio della divisione delle spese di condominio per millesimi può essere modificato dal regolamento ma ci deve essere l’unanimità di tutti i condomini.
L’assemblea ha deliberato a maggioranza la divisione di alcune spese e a te il metro prescelto non sta bene e ritieni che si debba adottare un differente criterio. Secondo l’amministratore, a pagare per il giardino devono essere tutti i condomini secondo millesimi, mentre a tuo parere, alcuni condomini – quelli che non ne usufruiscono – non dovrebbero versare un euro. E viceversa, ci sono alcuni condomini che vorrebbero farti pagare le spese per le raccomandate di sollecito inviate dall’avvocato mentre, secondo te, la spesa va ripartita tra tutti. Per questi e tanti altri casi simili, il problema è sempre lo stesso: in caso di spese in condominio, quali maggioranze sono necessarie per modificare i millesimi? Ci spiegheremo meglio qui di seguito.
Per modificare la regola dei millesimi ci vuole l’unanimità
Il codice civile [1] fissa un criterio generale per la divisione delle spese di condominio che è quello dei millesimi: ciascuno deve partecipare ai costi di gestione e manutenzione delle parti comuni in base al valore della propria unità immobiliare. A tal fine vengono stilate delle apposite tabelle millesimali che tengono conto di una serie di parametri per attribuire, a ciascun appartamento, un valore e, sulla base di questo, stabilire poi la ripartizione delle spese del condominio (leggi Come si calcolano i millesimi di un appartamento). Talvolta lo stesso codice prevede delle eccezioni rispetto alla regola dei millesimi come, ad esempio, nel caso di lavori da eseguire sulla terrazza di proprietà di un solo condomino (in tale ipotesi un terzo è a carico del proprietario e i due terzi a carico degli altri condomini). Ma è possibile modificare i criteri di ripartizione delle spese di condominio previsti dalla legge? Le regole del codice civile sono inderogabili? La risposta è stata fornita dalla Cassazione a più riprese [2].
In generale le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun piano, salvo diversa convenzione (ossia secondo millesimi). Questo criterio, però, può essere modificato solo con l’unanimità di tutti i condomini la quale si può raggiungere in due modi:
in sede di approvazione del regolamento di condominio predisposto dall’originario costruttore: quando i vari acquirenti si recano dal notaio ad acquistare l’appartamento, firmano per accettazione anche il regolamento. In tal caso il regolamento viene approvato all’unanimità (anche se in momenti differenti). Si parla a riguardo di «regolamento contrattuale», che dipende cioè dalla firma del contratto di vendita;
in assemblea di condominio, con una modifica del regolamento condominiale precedentemente approvato. All’assemblea devono essere presenti (anche per delega) tutti i condomini e tutti devono votare a favore della modifica dei criteri di ripartizione delle spese. Anche in questo caso si raggiunge l’unanimità. Si parla a riguardo di «regolamento assembleare».
Di conseguenza l’eventuale modifica dei criteri di ripartizione delle spese di condominio stabiliti dal codice civile e deliberata a semplice maggioranza dei voti è nulla. La nullità può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché abbia espresso nella stessa voto favorevole [3]. Se l’amministratore suddivide fra i condomini le spese comuni violando il criterio di ripartizione previsto dalla legge o dal regolamento, l’assemblea può revocarlo, salva la possibilità di adire il giudice per il risarcimenti degli eventuali danni prodotti dalla violazione.
In ogni caso se le spese attengono a cose destinate a servire i condomini in misura diversa (si pensi l’ascensore che serve una delle due scale di un palazzo), le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Non si deve avere riguardo all’uso effettivo ma a quello potenziale, a nulla rilevando che un condomino, pur potendo usare il bene, si astenga dal farlo, o che un altro condomino ne faccia un uso particolarmente intenso.
[2] Cass. sent. n. 3042/1995 («n tema di condominio degli edifici ed in ordine alla ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 n. 2 c.c., sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. Pertanto, la deliberazione assembleare, che modifichi detti criteri, è inefficace, nei confronti del condomino dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo, e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro trenta giorni, ai sensi dell’art. 1137 commi 2 e 3 c.c..») e Cass. sent. n. 2301/2001 («Le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga “una tantum” ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle. (Nella specie, si trattava di una delibera assunta a maggioranza, relativa alla ripartizione tra i condomini in parti uguali, e non in base ai millesimi, della spesa relativa all’adeguamento dell’impianto elettrico alla normativa in tema di sicurezza ed alla automazione del portone»).
[3] Cass. sent. n. 13160/1991.
Cassazione civile, sez. II, 16/02/2001, n. 2301
Con atto notificato il 5 giugno 1995 Antonella Parenti Gigli proponeva opposizione contro il decreto ingiuntivo emesso dal Pretore di Firenze e relativo al pagamento in favore del Condominio di via S.
Spirito 29, in Firenze, della somma di lire 3.173.771.
A fondamento della opposizione Antonella Parenti Gigli deduceva la nullità della delibera assunta a maggioranza dalla assemblea condominiale dell’8 settembre 1993 e relativa alla ripartizione in parti uguali tra i condomini, e non in base ai millesimi, della spesa relativa all’adeguamento dell’impianto elettrico alla normativa in tema di sicurezza ed alla automazione del portone.
Il Condominio, costituitosi, resisteva alla opposizione, che veniva rigettata dal Pretore di Firenze con sentenza in data 10 luglio 1996.
Antonella Parenti Gigli proponeva appello, che veniva rigettato dal Tribunale di Firenze con sentenza del 7 dicembre 1997, in base alla considerazione che le delibere con le quali una tantun si ripartiscono le spese condominiali in misura diversa da quanto previsto dalle tabelle millesimali sono semplicemente annullabili e non nulle e quindi devono essere impugnate nel termine di cui all’art. 1137 cod. civ., che nella specie non era stato rispettato.
Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, Antonella Parenti Gigli.
Con il primo motivo del ricorso sostanzialmente si deduce che la distinzione tra delibere con le quali si deroga in via generale ai criteri legali di ripartizione delle spese (nulle) e delibere con le quali tali criteri vengono derogati una tantum (annullabili) sarebbe priva di fondamento giuridico.
La decisione impugnata, infatti, non ha bene compreso il senso di alcune pronunce di questa S.C. le quali hanno affermato che riguardo alle delibere aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell’art. 1123 cod. civ. ovvero sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135 n. e 3 cod. civ., l’assemblea in concreto ripartisce le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, ultimo comma, cod. civ. (cfr. sent. 9 gennaio 1995 n. 1455; 1 febbraio 1993 n. 1213; 5 agosto 1988 n. 4851).
Le decisioni in questione hanno inteso semplicemente affermare che la erronea ripartizione delle spese comporta la annullabilità della relativa delibera, ma non che tale annullabilità sussiste anche con riferimento ad una consapevole deroga (che non rientra nei poteri dell’assemblea) una tantum ai criteri legali di ripartizione delle spese.
L’accoglimento del primo motivo del ricorso comporta l’assorbimento del secondo, con il quale si denuncia la contraddittorietà in cui sarebbe incorsa la sentenza impugnata, che, dopo avere rigettato l’appello incidentale del condominio (che si era lamentato della compensazione delle spese del giudizio di primo grado), ha poi affermato che la soccombenza della attuale ricorrente comportava la condanna della stessa al pagamento delle spese del giudizio di secondo grado.
In relazione al motivo accolto la sentenza impugnata va cassata, con rinvio, per un nuovo esame, alla Corte di appello di Firenze, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.
la Corte accoglie il primo motivo del ricorso; dichiara assorbito il secondo motivo; cassa la sentenza impugnata, con rinvio, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di appello di Firenze.
Roma 17 ottobre 2000
Cassazione civile, sez. II, 15/03/1995, n. 3042
Con decreto n. 929 del 1990, il Conciliatore di Prato ingiunse a Rita Guarducci di pagare, in favore del Condominio dell’edificio di via Nettuno 7-9, Prato, la somma di lire 455.987, oltre le spese per complessive lire 868.094.
Con citazione 8 gennaio 1991, Rita Guarducci propose opposizione e chiese la revoca del decreto.
Dedusse che la somma richiesta non era dovuta, per essere inficiate da nullità le deliberazioni dell’assemblea, con le quali erano stati approvati i bilanci consuntivi per gli esercizi 1988-89 e 1989-90. Precisò che precedentemente, in data 7 luglio 1987, l’assemblea aveva deliberato di eseguire degli accertamenti per conoscere con esattezza i confini tra la proprietà privata e la proprietà comune nel giardino condominiale e, a tal fine, aveva conferito l’incarico al geom. Camuso. L’assemblea del 22 giugno 1989, approvando il consuntivo per l’anno 1988-89, aveva addebitato ad essa Guarducci la parcella del geom. Camuso. L’addebito era ripetuto nel bilancio per l’esercizio 1989-90, approvato dall’assemblea del 5 luglio 1990. In ogni caso aveva manifestato il proprio dissenso perché la imputazione dell’intera somma a suo carico violava il criterio di ripartizione delle spese comuni stabilito dall’art. 1123 cod. civ.
Il Condominio, in persona dell’amministratore, chiese il rigetto dell’opposizione. Rispose che l’accertamento peritale si era reso necessario per il comportamento della Guarducci, cui dovevano imputarsi le spese. La Guarducci, infatti, aveva costruito un forno sul terreno di proprietà condominiale e, non avendo ottemperato alla intimazione di demolirlo, era diventato indispensabile conferire l’incarico ad un tecnico per accertare l’intervenuta occupazione abusiva.
In corso di causa la Guarducci pagò l’intero importo e, nelle conclusioni finali, chiese la restituzione.
Con sentenza 16 dicembre 1991, il Conciliatore di Prato revocò il decreto ingiuntivo (ed il precetto) e condannò il condominio alla restituzione della somma percepita, pari a lire 893.764.
Si osserva nella sentenza che non sussisteva prova alcuna della asserita condotta illegittima della Guarducci, nè delle diffide nei suoi confronti; che la delibera condominiale del 7 luglio 1987 aveva rilevato la necessità di eseguire accertamenti, per conoscere con esattezza i confini tra proprietà privata e proprietà condominiale ed aveva, perciò, conferito l’incarico peritale nell’interesse del condominio; che, per conseguenza, le spese sostenute dovevano essere ripartite tra i partecipanti sulla base dell’art. 1123 cod. civ.
Propone ricorso per cassazione il condominio; resiste con controricorso Rita Guarducci.
I A fondamento del ricorso, il condominio deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 e 2043 cod. civ., nonché insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione al disposto dell’art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ.
1.- La decisione di incaricare un tecnico, assunta dall’assemblea del condominio il 7 luglio 1987, era stata originata dalla costruzione, da parte della Guarducci, di un forno su una parte del terreno condominiale e, quindi, dalla necessità di verificare la illegittimità o no dell’opera eseguita dalla condomina. Il diritto del condominio di conseguire il rimborso delle spese derivava dall’atto illecito della Guarducci, consistente nella invasione del terreno condominiale. Del resto, dopo gli accertamenti del tecnico, la stessa Guarducci aveva demolito la costruzione.
2.- Il conciliatore, senza alcuna motivazione, aveva respinto integralmente la domanda che, almeno in parte era fondata, perché la somma dovuta al tecnico era pari a lire 444.000, mentre il decreto ingiuntivo era stato richiesto per lire 455.987.
3.- La Guarducci aveva accettato il bilancio del 1989-90, che ripeteva l’addebito registrato nel bilancio dell’anno precedente.
II Le censure vanno esaminate secondo il loro ordine logico.
1.- Nel giudizio di legittimità non è ammissibile la deduzione di motivi, i quali introducano temi diversi da quelli fatti valere nel giudizio di merito, quando essi suppongano o comunque richiedano nuovi accertamenti o apprezzamenti di fatto preclusi alla Corte di Cassazione.
È del tutto nuova la questione, secondo cui la Guarducci avrebbe approvato il bilancio 1989-90 e, perciò, riconosciuto il debito ascrittole. Della questione, invero, non si tratta nella sentenza impugnata nella quale, per contro, si da atto che il reinserimento della spesa nell’esercizio 1989-90 era avvenuto su deliberazione assembleare in base alla quale era “mantenuta la contribuzione dell’opponente”. Nel ricorso il condominio ricorrente, pur asserendo di aver dedotto davanti al primo giudice la approvazione del bilancio 1989-1990 da parte della condomina Guarducci, non censura specificamente la sentenza impugnata per omessa pronunzia sul punto, ma si limita a denunziare il difetto di motivazione (art. 360 n. 5 cod. proc. civ.) su un punto decisivo della controversia, trascurando però di indicare gli elementi probatori già portati a cognizione del giudice “a quo”, in base ai quali questi avrebbe dovuto decidere la causa in senso a lui favorevole. Poiché l’esame della questione richiederebbe nuovi accertamenti di fatto, relativi al comportamento tenuto in assemblea dalla Guarducci – accertamenti preclusi alla Corte Suprema – la questione è inammissibile e, come tale, non può essere presa in esame.
2.- L’assemblea non può, con una deliberazione assunta a maggioranza, imputare ad un solo condomino il pagamento della somma corrisposta ad un tecnico per accertare i confini del cortile condominiale, perché è risultato che il suddetto condomino aveva occupato il suolo comune con una costruzione (abusiva).
Senza dubbio, i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per le parti comuni, che l’assemblea delibera nell’ambito delle sue attribuzioni. A norma dell’art. 1123 cod. civ., tuttavia, le spese per le parti comuni, come quelle in esame, si suddividono in ragione delle quote, ovvero in proporzione alla misura dell’uso, e l’assemblea non può modificare i criteri legali di ripartizione.
Per la verità, in ordine alla ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 n. 2 cod. civ., sono circoscritte alla verifica ed alla applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino – attraverso un mutamento del valore assegnato alla parte di edificio di sua proprietà esclusiva – possono conseguire soltanto ad una convenzione, cui egli aderisca (art. 1123 comma 1 cod. civ.).
Una deliberazione assembleare, che esplicitamente ed in via di principio modifichi detti criteri, sarebbe viziata da nullità deducibile senza limitazione di tempo (e non da semplice annullabilità, da proporsi entro trenta giorni, ai sensi dell’art. 1137 comma 2 cod. civ.) ed inefficace nei confronti del condomino dissenziente (Cass., Sez. Un., 5 maggio 1980, n. 2928).
Tornando alla specie, correttamente il Conciliatore – senza esaminare, perché non dedotta in causa, la questione della decadenza ex art. 1137 cod. civ. e dei suoi presupposti – ha ritenuto invalide le deliberazioni dell’assemblea che, approvando i bilanci consuntivi per gli anni 1988-89 e 1989-90, hanno addebitato integralmente alla dissenziente condomina Guarducci le spese sostenute per accertare i confini della proprietà condominiale, esulando dai poteri dell’assemblea, come s’è detto, la modifica del criterio di ripartizione delle spese per le parti comuni, ed ha accolto la domanda proposta dalla Guarducci con l’atto introduttivo (dichiarare “inefficaci nei suoi confronti le delibere de quibus”), revocando il decreto.
3.- Del tutto generica è la censura concernente il rigetto della domanda almeno in parte fondata, posto che il decreto ingiuntivo prevedeva la condanna a pagare lire 455.987 e la parcella contestata ammontava a lire 444.000.
Il ricorrente, per la verità, afferma che il pagamento della somma maggiore era fondata sui titoli prodotti (il bilancio consuntivo e la ripartizione delle spese), ma non indica specificamente a quali voci dei bilanci e delle spese ripartite per le parti comuni ed a quale titolo dovesse addebitarsi alla Guarducci la differenza pari a lire 11.987.
III Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese.
rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese, che liquida quanto alle spese vive in lire 105.000, oltre lire 400.000 per gli onorari di avvocato.
Roma, 4 novembre 1994.

References: Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1137