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Timestamp: 2019-06-17 23:53:19+00:00

Document:
Chapitre Ier. — Champ d'application et définitions
Chapitre II. — Dispositions générales relatives aux baux d'habitation
Section 1. — Eléments essentiels du contrat de bail
Section 2. — Communication publique
Section 3. — Droits et obligations du bailleur
Section 4. — Droits et obligations du preneur
Section 5. — Frais et charges imposés aux preneurs
Section 6. — Indexation
Section 7. — État des lieux
Section 8. — Modalités d'exécution et de fin de bail
Section 9. — Transmission de l'habitation louée
Section 10. — Décès du preneur
Section 11. — Sous-location
Section 12. — Cession de bail
Section 13. — Du bail à rénovation
Section 14. — Baux des biens des mineurs
Chapitre III. — Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 1. — Champ d'application
Section 2. — Obligation d'enregistrement du contrat de bail
Section 3. — Durée du bail
Section 4. — Prorogation pour circonstances exceptionnelles
Section 5. — Indexation
Section 6. — Révision du loyer et des charges
Section 7. — Précompte immobilier
Section 8. — Sous location
Section 9. — Garantie
Section 10. — Transmission de l'habitation louée
Section 11. — Intervention d'un tiers à la location de l'immeuble
Chapitre IV. — Dispositions particulières relatives au bail de colocation
Chapitre V. — Dispositions particulières relatives au bail étudiant
Chapitre VI. — Du bail glissant
Chapitre VII. — Grille indicative des loyers
Chapitre VIII. — Disposition modificative
Chapitre IX. — Disposition transitoire
Chapitre X. — Disposition abrogatoire
Chapitre XI. — Habilitation du Gouvernement en vue d'une codification
Chapitre XII. — Disposition finale
M.B. du 28/03/2018, p. 30498
Décret relatif au bail d’habitation
Documents du Parlement wallon, 985 (2016-2017) Nos 1 à 20.
. — Champ d'application et définitions
Le présent décret règle une matière visée à l'article 6, 1er, IV, 2°, de la loi spéciale de réformes institutionnelles du 8 août 1980. Il s'applique aux baux d'habitation définis à l'article 2, 1°.
1° le bail d'habitation ci-dessous nommé « bail »: le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir d'habitation, à l'exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du Tourisme;
2° bail de colocation: la location d'un même bien par plusieurs colocataires ayant signé un pacte de colocation au plus tard à la signature du contrat de bail et dont la date de signature est reprise dans le contrat de bail. Il est formalisé par la conclusion d'un contrat unique entre les colocataires et le bailleur. L'habitation prise en location comprend au minimum une pièce d'habitation ou un local sanitaire commun à tous les colocataires;
3° le colocataire: le preneur partie au bail de colocation. Deux personnes formant un couple marié ou de cohabitants légaux ne peuvent être colocataires entre eux. Le couple marié ou de cohabitants légaux peut néanmoins former un des preneurs dans un bail de colocation;
4° le pacte de colocation: la convention conclue entre les colocataires qui fixe leurs droits et devoirs réciproques;
5° le bail étudiant: le bail d'habitation relatif à la location d'un bien, par ou pour le compte d'un étudiant, dans le cadre de l'accomplissement de ses études et aux conditions du chapitre 5;
6° l'étudiant: la personne qui est régulièrement inscrite et poursuit ses études dans un établissement d'enseignement secondaire ou supérieur, pour autant qu'il apporte la preuve de son inscription régulière dans les formes et délais fixés par l'article 79, 2;
7° les études dans un établissement d'enseignement secondaire: les études dispensées au sein d'établissements d'enseignement secondaire, organisées ou subventionnées sous la forme d'un enseignement ordinaire ou spécialisé au sens du décret du 24 juillet 1997 définissant les missions prioritaires de l'enseignement fondamental et de l'enseignement secondaire et organisant les structures propres à les atteindre;
8° les études dans un établissement d'enseignement supérieur: les études de premier, deuxième ou troisième cycle dispensées au sein des établissements d'enseignement supérieur visés dans les articles 10 à 13 du décret du 7 novembre 2013 définissant le paysage de l'enseignement supérieur et l'organisation académique des études.
. — Dispositions générales relatives aux baux d'habitation
. — Eléments essentiels du contrat de bail
1er. Tout bail est établi par un écrit.
Cet écrit contient à tout le moins:
1° l'identité de toutes les parties contractantes, à savoir:
3° la durée du bail;
4° le type de bail;
2. Le Gouvernement rédige une annexe pour chaque type de baux, contenant une explication synthétique et pédagogique des dispositions légales relatives aux éléments suivants:
– les dispositions en matière de normes de salubrité, sécurité et habitabilité; une explication sur la nature d'une règle impérative;
– les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de l'enregistrement;
– la durée du bail;
– les possibilités de révision du loyer, l'indexation, les charges;
– les règles établies en matière de réparations locatives; les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférant;
– les dispositions liées au changement de propriétaire; les possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige. Cette annexe est obligatoirement jointe au contrat de bail.
3. La partie contractante la plus diligente peut, faute d'exécution dans les huit jours d'une mise en demeure signifiée par envoi recommandé ou par exploit d'huissier, contraindre l'autre partie, par voie procédurale s'il y échet,
à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon le paragraphe 1er et requérir si besoin que le jugement vaille bail écrit.
4. Le Gouvernement arrête un modèle-type de contrat de bail à valeur indicative.
5. Les paragraphes 1er et 3 sont impératifs.
. — Communication publique
1er. Sans préjudice des articles 34, 4, et 36 du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments et des sanctions qui sont attachées à la violation de ces dispositions, toute communication publique ou officielle de mise en location contient à tout le moins:
2. Tout non-respect par le bailleur ou son mandataire des obligations visées au paragraphe 1er peut entraîner le paiement d'une amende administrative fixée entre 50 euros et 200 euros.
Les communes, en tant qu'autorité décentralisée, peuvent constater, poursuivre et sanctionner les manquements aux obligations du présent article. La commune compétente est celle où le bien est situé. Ces manquements sont constatés, poursuivis et sanctionnés selon les formes, délais et procédures visés aux articles 6, 7, 20, 21, 1er et 3, 25, 26, 1er et 3, 27 alinéas 1er et 4, 30, 31, 33 alinéa 1er, 43 et 44 de la loi du 24 juin 2013 relative aux sanctions administratives communales.
. — Droits et obligations du bailleur
Le bailleur choisit le preneur librement et sans discrimination, au sens du décret du 6 novembre 2008 relatif à la lutte contre certaines formes de discrimination.
Le bailleur peut solliciter auprès du candidat preneur les données générales suivantes en vue de procéder à la sélection et à la conclusion du contrat de bail, et le cas échéant, les justificatifs y afférents:
Les réparations réputées locatives occasionnées uniquement par la vétusté ou force majeure sont à charge du bailleur.
1er. Sauf dans l'hypothèse d'une location de biens meubles ou d'un bail à rénovation, l'habitation louée répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'habitabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon du Logement et de l'Habitat durable.
2. Si l'habitation louée ne répond pas aux exigences élémentaires visées au paragraphe 1er, et si le bailleur, préalablement mis en demeure, n'exécute pas les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, le preneur, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, peut soit exiger l'exécution de ces travaux, soit demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.
Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail.
Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, demander la résolution du bail.
Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
. — Droits et obligations du preneur
Le preneur:
1° use de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;
2° paye le prix du bail aux termes et délais convenus.
Le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien. On entend par réparations locatives ou de menu entretien les réparations de minimes importances et dues à l'utilisation normale des lieux par le preneur.
1er. Le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que celui-ci s'est déclaré sans sa faute.
2. La responsabilité du preneur visée au paragraphe 1er est couverte par une assurance.
Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de son habitation ou de ses sous-locataires.
En cas de résolution par la faute du preneur, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus.
Le défaut du preneur de garnir le bien d'habitation de meubles en suffisance, constitue une cause de résolution fautive du bail, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer.
Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin ou si des travaux économiseurs d'énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont réalisés aux conditions fixées par celui-ci, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Si le preneur a été troublé dans sa jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au bailleur.
Si ceux qui ont commis les voies de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d'instance, s'il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède.
. — Frais et charges imposés aux preneurs
1er. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils correspondent à des dépenses réelles.
2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
1er. Les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application du présent décret ou du contrat de bail, lui sont remboursées à sa demande.
. — Indexation
1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice santé tel que défini à l'article 2 de l'arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays.
Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante: loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.
. — État des lieux
1er. Les parties dressent un état des lieux d'entrée détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit et sera également soumis à enregistrement.
À défaut d'accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite dans les 15 jours suivants l'expiration du délai d'un mois désigne un expert pour procéder à l'état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n'est pas susceptible d'appel.
2. Sauf convention contraire, l'état des lieux d'entrée comporte au minimum:
3° les références du bail: coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail;
10° l'existence et la localisation des équipements en matière de sécurité visés à l'article 4bis du Code wallon du Logement et de l'Habitat durable;
11° les signatures précédées de la mention « lu et approuvé » des parties présentes ou de leur mandataire;
3. Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l'état des lieux d'entrée ait été établi, chacune des parties peut exiger qu'un avenant à l'état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs.
À défaut d'accord, la procédure prévue au paragraphe 1er est d'application, sauf en ce qui concerne les délais.
4. Chaque partie peut requérir l'établissement d'un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.
5. Sauf convention contraire, l'état des lieux de sortie comporte au minimum:
4° les références à la date du bail, à la date du procès-verbal d'état des lieux locatif, à la durée d'occupation des lieux et à tout avenant;
10° les signatures précédées de la mention « lu et approuvé » des parties présentes ou de leur mandataire;
À défaut d'accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant la date de remise des clés désigne un expert pour procéder à l'état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n'est pas susceptible d'appel.
6. Les paragraphes 1er et 3 sont impératifs.
1er. S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.
2. S'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
. — Modalités d'exécution et de fin de bail
Sans préjudice de l'article 39, le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois.
Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d'huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.
Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
Si à l'expiration du bail conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée.
Sauf stipulation contraire, dans le cas de l'article 32, les obligations de la caution ne s'étendent pas aux obligations résultant du bail reconduit.
Le contrat de louage se résilie par la perte de la chose louée et est résolu par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements.
Le contrat de louage n'est point résilié par la mort du bailleur.
La clause résolutoire expresse est réputée non écrite.
Le bail des meubles fournis pour garnir un bien d'habitation, est censé fait pour la durée ordinaire des baux d'un bien d'habitation selon l'usage des lieux.
Le bail d'une d'habitation meublée est censé fait à l'année, quand il a été fait à tant par an, au mois, s'il a été fait à tant par mois, au jour, s'il a été fait à tant par jour.
. — Transmission de l'habitation louée
Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le preneur qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins que soit réservé ce droit au bailleur ou à l'acquéreur par le contrat de bail.
S'il a été convenu, lors du bail, qu'en cas de vente l'acquéreur pourrait expulser le preneur, et qu'il n'ait été fait aucune stipulation sur les dommages et intérêts, le bailleur est tenu de l'indemniser d'un montant égal au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant le présent décret ou le contrat de bail est accordé entre le congé et la sortie.
L'acquéreur qui veut user de la faculté, réservée par le bail, d'expulser le preneur en cas de vente, est, en outre, tenu de l'en avertir dans les délais prévus par le présent décret ou le contrat de bail.
Les preneurs ne peuvent être expulsés tant qu'ils n'ont pas reçus les dommages et intérêts prévus à l'article 41, soit du bailleur ou, à défaut, du nouvel acquéreur.
. — Décès du preneur
1er. Sans préjudice de l'article 55, 8, le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité.
2. Toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du preneur dispose d'un délai d'un mois prenant cours le jour du décès du preneur pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail.
À défaut d'opposition du bailleur dans le délai visé à l'alinéa 2, le bail est repris par la personne visée à l'alinéa 1er dans les mêmes conditions que celles qui préexistaient au décès du preneur.
3. Si l'habitation est inoccupée, vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le fait faire constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu'il aura préalablement saisi par requête unilatérale. Dans cette hypothèse, par dérogation au 1er, le bail est résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité.
Si l'habitation est inoccupée et toujours garnie des biens du preneur décédé, le bailleur le fait constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu'il aura préalablement saisi par requête unilatérale. L'huissier réalise un inventaire des biens présents dans l'habitation. À l'issue du délai visé au 1er, le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants droit du preneur décédé.
4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.
. — Sous-location
La sous-location est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur.
Toutefois, lorsque le preneur est un opérateur immobilier au sens du Code wallon du Logement et de l'Habitat durable, une association sans but lucratif ou une fondation d'utilité publique soumis à la loi du 27 juin 1921 sur les associations sans but lucratif, les fondations, les partis politiques européens et les fondations politiques européennes, ou une Société à finalité sociale, il peut sous-louer le bien dans sa totalité à une ou plusieurs personnes physiques à condition que celles-ci soient des personnes démunies ou se trouvant dans une situation sociale difficile et qu'elles affectent exclusivement le bien à leur résidence principale, et pour autant que le bailleur ait donné son accord sur la possibilité de sous louer le bien à cette fin. Le bailleur est informé dès la signature du contrat.
Le sous-locataire n'est tenu envers le bailleur que jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer des payements faits par anticipation.
. — Cession de bail
Sans préjudice de l'article 46, la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future sauf convention contraire incluse dans l'accord sur la cession du bail.
. — Du bail à rénovation
Les parties peuvent convenir par écrit à tout moment que le preneur s'engage à réaliser à ses frais dans le bien loué des travaux déterminés, qui incombent au bailleur.
À la demande de la partie la plus diligente, il est procédé à une réception contradictoire des travaux au terme de leur réalisation.
. — Baux des biens des mineurs
L'article 595 du Code civil, relatif aux baux consentis par l'usufruitier, est applicable aux baux des biens des mineurs.
. — Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
1er. Le présent chapitre s'applique aux baux d'habitation que le preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l'entrée en jouissance à sa résidence principale.
2. Le présent chapitre s'applique à la sous-location portant sur le bien d'habitation affecté à la résidence principale en exécution alinéas 1er et 3, conclue conformément à l'article 58 du présent chapitre, dans les limites prévues à ce même article.
Le présent chapitre s'applique également aux sous-locations conclues par les personnes morales visées à l'article 47, alinéa 3, dans les limites prévues à l'article 60, 2. Dans ce cas, le bail principal est lui aussi soumis aux dispositions du présent chapitre.
3. Le présent chapitre n'est pas applicable lorsque le contrat par lequel le bien d'habitation est accordé au preneur est l'accessoire d'un contrat principal relatif à la fonction ou à l'activité du preneur.
4. Le présent chapitre n'est plus applicable dès que prend fin l'affectation du bien loué à la résidence principale.
5. Sauf si elles en disposent autrement, les règles du présent chapitre sont impératives.
6. Dans le cadre du présent chapitre, les articles 7, 8, 9, 10 et 15 sont impératifs.
. — Obligation d'enregistrement du contrat de bail
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5° du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, le délai du congé et l'indemnité visée contractuellement, ou en vertu du présent décret, à la charge du preneur ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur dans les formes prévues à l'article 30, du présent décret, soit demeurée sans effet pendant un mois.
. — Durée du bail
1er. Tout bail visé à l'article 52 est réputé conclu pour une durée de neuf années.
À défaut d'un congé notifié dans le délai prévu à l'alinéa précédent, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.
2. Le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint ou cohabitant légal, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint ou cohabitant légal jusqu'au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. À la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
3. À l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux:
À la demande du preneur, le bailleur lui communique dans les deux mois à dater de sa demande, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnés d'une estimation détaillée du coût, soit un contrat d'entreprise faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
4. À l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
6. Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
À défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l'application des articles 57 et 58.
7. Par dérogation au paragraphe 1er, un bail peut également être conclu, par écrit, pour une durée supérieure à neuf ans.
À défaut d'un congé notifié dans le délai conformément à l'alinéa précédent, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.
L'indemnité due en application du paragraphe 4 du présent article par le bailleur qui met fin au bail à l'expiration du troisième triennat ou d'un triennat subséquent, est équivalente à trois mois de loyer.
8. Par dérogation au paragraphe 1er, un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur. Le bail prend fin de plein droit au décès du preneur. Ce bail n'est pas régi par les dispositions des paragraphes 2 à 4 à moins que les parties n'en disposent autrement.
. — Prorogation pour circonstances exceptionnelles
À défaut d'accord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties, et, notamment, du grand âge éventuel d'une des parties. Il en fixe la durée, qui doit être déterminée. Il peut également, s'il l'estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande et réduire, ou supprimer, l'indemnité due en application de l'article 55, 4.
À défaut d'accord entre les parties, le juge peut l'accorder, également dans les mêmes conditions.
Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d'indexation des loyers est, jusqu'à l'échéance du contrat, la suivante: loyer de base multiplié par l'indice à la date anniversaire précédent et divisé par l'indice de départ.
. — Révision du loyer et des charges
1er. Sans préjudice de l'article 50, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
À défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
Dans le cas de l'article 55, 8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.
2. Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peut, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.
Le loyer proportionnellement adapté est calculé comme suit: loyer de base au début de la période de neuf années, multiplié par l'indice du mois précédant le mois de la conclusion du nouveau bail et divisé par l'indice du mois précédant le mois de la conclusion du bail au début de la période de neuf années.
3. A tout moment, chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels.
Le précompte immobilier afférent à l'habitation louée ne peut être mis à charge du preneur.
. — Sous location
1er. Le preneur qui a contracté un bail d'habitation qu'il affecte à sa résidence principale ne peut donner la totalité du bien en sous-location.
2. La sous-location est permise aux conditions visées à l'article 47, alinéa 3 du présent décret, pour les personnes morales qui y sont mentionnées. Les alinéas 4 à 7 de l'article 47 sont applicables à cette sous-location.
La prorogation du bail d'habitation pour circonstances exceptionnelles visée à l'article 56 est interdite dans les situations visées à l'article 47, alinéas 6 et 7.
. — Garantie
1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 20 du présent décret, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes: soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue au paragraphe 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principal qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement.
Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 55, 2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété.
. — Intervention d'un tiers à la location de l'immeuble
Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d'intervention d'un tiers relatifs à la location d'un bien d'habitation, sauf si le preneur est le commanditaire de l'intervention.
. — Dispositions particulières relatives au bail de colocation
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, les articles 56, 58, 3, 59 et 63 du présent décret s'appliquent au bail de colocation.
Les colocataires sont solidairement tenus de l'ensemble des obligations qui découlent du bail.
Lorsque l'ensemble des colocataires mettent fin au bail, le congé doit être signé par chacun d'entre eux.
Le colocataire qui souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail, notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois.
À défaut d'agrément, le colocataire visé à l'alinéa 1er est libéré de ses obligations à l'issue de cette période de trois mois moyennant le paiement d'une indemnité, équivalente à trois fois la part du colocataire dans le loyer, à ses colocataires.
Le remplaçant du colocataire qui s'est libéré de ses obligations avant le terme du bail succède à ses droits et obligations pour la durée du bail restante.
À chaque départ et à chaque arrivée d'un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l'état des lieux qui visera les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes.
Lorsque la moitié au moins des colocataires signataires du bail initial ont chacun donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail en donnant un congé de six mois dans les formes et ce, dans le mois suivant la notification du dernier congé d'un colocataire.
Les colocataires signent un pacte de colocation.
Le pacte fixe à tout le moins:
Les dispositions contenues aux articles 65 à 73 du présent décret sont impératives.
Le Gouvernement arrête un modèle-type indicatif de pacte de colocation.
. — Dispositions particulières relatives au bail étudiant
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, les articles 58, 3, et 63 du présent décret s'appliquent au bail étudiant.
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, si l'étudiant, avec l'accord exprès du bailleur, et avec l'accord du preneur lorsque celui-ci n'est pas l'étudiant, affecte le bien à sa résidence principale, les autres dispositions du chapitre 3 du présent décret s'appliquent également, à l'exception des articles 55 et 60.
Le Gouvernement peut créer et fixer les conditions et les modalités d'octroi d'un label « logement étudiant de qualité ».
1er. Lors de la signature du bail ou un mois avant la prorogation du bail prévue à l'article 80, l'étudiant communique au bailleur une attestation d'inscription régulière dans un établissement d'enseignement secondaire ou supérieur ou, à défaut, une copie de sa demande d'inscription ou une attestation sur l'honneur de l'introduction d'une telle demande.
À défaut pour l'étudiant de produire un des documents visés à l'alinéa 1er, le bail est régi par les dispositions du chapitre 2 du présent décret.
2. Au plus tard dans les trois mois de son entrée dans les lieux loués ou dans les trois mois qui suivent la prorogation du bail prévue à l'article 80, l'étudiant apporte la preuve de sa qualité en produisant une attestation d'inscription régulière dans un établissement d'enseignement secondaire ou supérieur pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci.
À défaut pour l'étudiant de produire la preuve visée à l'alinéa 1er, le bail est régi par les dispositions du chapitre 2 du présent décret.
Sauf si les parties ont convenu d'une durée inférieure, le bail étudiant est réputé conclu pour une durée d'un an.
1er. Le preneur peut, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un préavis de deux mois et le versement d'une indemnité de trois mois de loyer au bailleur.
L'indemnité n'est pas due si:
2° soit, après accord écrit du bailleur sur une cession de bail et sur le remplaçant proposé par l'étudiant, l'étudiant, ou le preneur lorsque celui-ci n'est pas l'étudiant, cède son bail au plus tard le dernier jour du préavis. Le cessionnaire ne peut être refusé par le bailleur que pour de justes motifs;
2. Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.
1er. Avec l'accord explicite ou présumé du bailleur, l'étudiant amené à être éloigné de son lieu d'étude habituel pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de ses études, ou le preneur lorsque celui-ci n'est pas l'étudiant amené à être éloigné, peut sous-louer son habitation. L'accord du bailleur sur la sous-location est présumé si, dans les deux mois suivant la notification par envoi recommandé faite au bailleur du projet de l'étudiant de sous-louer le bien pendant un éloignement du lieu d'accomplissement des études pendant une durée supérieure à un mois dans le cadre de l'accomplissement des études, le bailleur n'a pas manifesté son refus. L'étudiant apporte la preuve qu'il est amené à être éloigné de son lieu d'étude habituel pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de ses études.
2. La durée de la sous-location ne peut pas excéder celle du bail principal restant à courir.
Lorsque l'étudiant, ou le preneur lorsque celui-ci n'est pas l'étudiant, met fin anticipativement au bail principal, il donne simultanément son congé au bailleur et au sous-locataire.
3. L'étudiant et, le cas échéant, le preneur répondent seuls vis-à-vis du bailleur et du sous-locataire des conséquences qui résultent de l'inobservation des dispositions du présent article.
Sauf si elles en disposent autrement, les dispositions du présent chapitre sont impératives.
. — Du bail glissant
1er. Le présent chapitre s'applique au bail glissant tel que défini à l'article 1, 38° du Code wallon du Logement et de l'Habitat durable.
Le Gouvernement arrête la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le mécanisme du bail glissant, ci-après dénommée « personne morale » ainsi qu'un modèle de bail glissant type.
2. Tout bail tombant dans le champ d'application du présent chapitre contient, outre les mentions figurant à l'article 3:
2° les objectifs généraux poursuivis par la personne morale mentionnée au paragraphe 1er afin de s'assurer de la capacité pour le sous-locataire de reprendre à sa charge les obligations découlant du bail principal.
3. Le présent chapitre n'est plus applicable dès que le bail conclu entre la personne morale preneuse initiale et le bailleur est cédé au sous-locataire.
1er. Une personne morale peut, avec l'accord exprès du bailleur, conclure un bail de résidence principale portant sur un bien d'habitation pour le sous-louer simultanément avec le même objet à la personne dont elle est responsable du suivi.
2. La personne morale assume à l'égard du bailleur toutes les obligations d'un preneur principal, et bénéficie des mêmes droits que ce dernier.
3. Lorsque les objectifs visés par l'accompagnement social assuré par la personne morale sont atteints, le bail de résidence principale conclu entre elle et le bailleur est cédé au sous-locataire, qui devient le preneur principal et direct du bailleur. La cession a lieu selon les conditions et modalités définies aux articles 87 et 88.
1er. Tout bail principal et toute sous-location visés à l'article 86, 1er, sont conclus pour une durée maximale de trois années.
2. Deux mois avant l'expiration de la première et de la deuxième année du bail, la personne morale qui a conclu le bail principal peut le céder au sous-locataire, pour autant qu'elle estime qu'il a atteint les objectifs de l'accompagnement social définis en début de bail, dont un degré d'autonomie suffisant pour assumer les obligations qui découlent du contrat de bail principal.
1er. Les personnes morales effectuent un suivi social régulier du sous-locataire tout au long de la durée du bail conclu avec le bailleur.
Préalablement aux échéances prévues à l'article 88, 2, la personne morale qui a conclu le bail principal informe le bailleur, dans le respect du secret professionnel et de la vie privée du sous-locataire, quant à la capacité du sous-locataire à reprendre à sa charge les obligations découlant du bail principal.
2. Le bail de sous-location prévoit une clause en vertu de laquelle, au terme de la troisième année du bail, les personnes morales peuvent résilier le bail lorsqu'elles constatent que les objectifs généraux poursuivis ne sont pas atteints.
. — Grille indicative des loyers
1er. Le Gouvernement arrête une grille indicative des loyers à laquelle peuvent recourir les parties.
2. Les loyers indicatifs sont fixés par catégorie d'habitation et secteur géographique en fonction de la structuration du marché locatif et à partir des niveaux de loyers constatés statistiquement.
Ces catégories d'habitation sont déterminées en fonction des caractéristiques relatives au type d'habitat, au nombre de pièces principales, à leurs attributs au sens de l'article 1er, 19° à 22°bis du Code wallon du Logement et de l'Habitat durable et à l'année de construction ou de grosses rénovations.
3. La grille indicative des loyers est adaptée annuellement à l'évolution du marché locatif sur la base d'un échantillon représentatif d'habitations mis en location sur l'ensemble de la Wallonie.
Sont exclus de l'échantillon:
– les logements d'utilité publique;
– les habitations atypiques ou dites insolites par rapport au parc immobilier résidentiel;
– les habitations disposant d'un bail de colocation en vertu du chapitre 4 du présent décret;
– les habitations disposant d'un bail étudiant en vertu du chapitre 5 du présent décret;
– les habitations dont la durée effective d'occupation dans les lieux loués par les preneurs est supérieure à neuf ans.
4. Le Gouvernement met la grille indicative des loyers à disposition du public. Il en arrête les règles de publication telles que les explications pédagogiques sur son utilisation, son champ d'application, les informations sur le calcul d'éventuelles majorations ou minorations du loyer.
. — Disposition modificative
1er. Dans l'article 1344ter, 1er, du Code judiciaire, les mots « à la section II » sont remplacés par les mots « au Chapitre 3 du décret relatif au bail d'habitation ».
2. Dans les articles 1er, 38°, 85 et 94 du Code wallon du Logement et de l'Habitat durable, les mots « Code civil » sont chaque fois remplacés par les mots « Décret relatif au bail d'habitation ».
À l'exception des articles 3, 17, 2, 55, 6, et des chapitres IV et V qui ne sont applicables qu'aux baux conclus ou renouvelés à dater de l'entrée en vigueur du présent décret, les dispositions du décret s'appliquent aux contrats conclus avant son entrée en vigueur.
1er. La section I du Chapitre II du Titre VIII, du Livre III du Code civil est abrogée pour ce qui relève du bail d'habitation.
2. La section II du Chapitre II du Titre VIII du Code civil introduite par la loi du 20 février 1991 est abrogée.
3. Dans le libellé du Chapitre VII du Titre II du Code wallon du Logement et de l'Habitat durable, les mots « Du bail glissant et de l'habitat solidaire » sont remplacés par les mots « De l'habitat solidaire ».
. — Habilitation du Gouvernement en vue d'une codification
Le Gouvernement peut codifier les dispositions du Code wallon du Logement et de l'Habitat durable du 29 octobre 1998 et les dispositions du présent décret, en tenant compte des modifications expresses ou implicites que ces dispositions auraient subies au moment où la codification sera établie.
À cette fin, le Gouvernement peut:
La codification portera l'intitulé suivant: « Code wallon du Logement ».
Le présent décret entre en vigueur en date du 1er septembre 2018.

References: l'article 6
 l'article 2
 l'article 79
 l'article 2
 l'article 4
 l'article 39
 l'article 32
 l'article 41
 l'article 55
 l'article 46

L'article 595
 l'article 58
 l'article 47
 l'article 60
 l'article 32
 l'article 30
 l'article 52
 l'article 55
 l'article 50
 l'article 55
 l'article 47
 l'article 47
 l'article 56
 l'article 47
 l'article 20
 l'article 55
 l'article 80
 l'article 80
 l'article 1
 l'article 3
 l'article 86
 l'article 88
 l'article 1
 l'article 1344