Source: http://kraken.slv.cz/26Cdo4938/2008
Timestamp: 2018-06-19 10:39:48+00:00

Document:
26 Cdo 4938/2008
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobkyně RPG Byty, s.r.o. , se sídlem v Ostravě Moravské Ostravě, Gregorova 3/2582, IČ: 277 69 127, zastoupené JUDr. Petrem Kaustou, advokátem se sídlem v Ostravě Moravské Ostravě, Čs. legií 5, proti žalované B. S ., o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Karviné pobočky v Havířově pod sp. zn. 114 C 664/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2008, č. j. 42 Co 345/2008-42, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2008, č. j. 42 Co 345/2008-42, a rozsudek Okresního soudu v Karviné pobočky v Havířově ze dne 26. března 2008, č. j. 114 C 664/2007-26, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Karviné pobočce v Havířově k dalšímu řízení.
Okresní soud v Karviné pobočka v Havířově (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 26. března 2008, č. j. 114 C 664/2007-26, zamítl žalobu, aby žalovaná byla povinna vyklidit byt č. 1, II. kategorie, sestávající ze dvou pokojů, jedné kuchyně a příslušenství, nacházející se v domě č. p. 846 na ulici O. č. o. 17 v H. - Š. (dále jen předmětný byt , resp. byt a předmětný dům , resp. dům ); současně rozhodl o nákladech řízení účastnic.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 23. června 2008, č. j. 42 Co 345/2008-42, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic.
Z provedených důkazů vzaly oba soudy shodně za zjištěno, že žalobkyně je vlastnicí předmětného domu, že ohledně předmětného bytu uzavřely právní předchůdkyně žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaná jako nájemkyně dne 15. září 2003 nájemní smlouvu (dále jen nájemní smlouva ) na dobu určitou od 1. září 2003 do 31. srpna 2004 (čl. II. bod 1. věta první nájemní smlouvy), že v nájemní smlouvě se zároveň dohodly, že bude-li nájemkyně řádně platit nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu (tj. nebude mít dluh na nájemném a úhradách za služby v jakékoli výši), prodlouží se automaticky nájemní smlouva vždy každoročně o dalších dvanáct měsíců, počínaje dnem 1. září 2004 (čl. II. bod 1 věta druhá nájemní smlouvy), že v září 2007 dlužila žalovaná na nájemném a úhradách za služby spojené s užíváním bytu částku 10.080,- Kč a že v bytě stále bydlí. Na tomto skutkovém základě se odvolací soud především zabýval platností ujednání o době nájmu obsaženého v čl. II. bodu 1. nájemní smlouvy. Zde zejména konstatoval, že toto ujednání tvoří jeden celek, byť se skládá ze dvou vět. Při výkladu tohoto ujednání pak vycházel z vůle účastníků nájemní smlouvy (§ 35 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. dále jen obč. zák. před novelou ) a dovodil, že jejich vůle směřovala k tomu, aby nájemní poměr k bytu trval po dobu řádného placení nájemného a úhrad za služby, a že na takovouto okolnost nelze vzhledem k předpokladu určitosti právního úkonu (§ 37 odst. 1 obč. zák. před novelou) dobu trvání nájmu platně vázat už proto, že není jasné, zda vůbec nastane. Navíc z důvodů specifikovaných v napadeném rozsudku uvedené ujednání svým účelem obchází zákon a je tudíž neplatné také podle § 39 obč. zák. před novelou. Ujednání o době nájmu je však podle odvolacího soudu neplatné jako celek (§ 37 odst. 1 a § 39 obč. zák. před novelou) a v tomto případě se tudíž neuplatní opět z důvodů uvedených v napadeném rozsudku právní názor vyslovený v rozhodnutích Nejvyššího soudu ve věcech sp. zn. 26 Cdo 379/2001 a 26 Cdo 3419/2006. Absence platného ujednání o době nájmu nemá za následek neplatnost celé nájemní smlouvy; jejím důsledkem je pouze založení nájemního poměru na dobu neurčitou. Svědčí-li žalované ve vztahu k předmětnému bytu nájemní poměr na dobu neurčitou, který nebyl dosud ukončen, odvolací soud zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen o. s. ř. ). Dovolatelka nesouhlasila s názorem, že ujednání o době nájmu v nájemní smlouvě je neplatné jako celek a že za této situace svědčí žalované nájemní poměr na dobu neurčitou. Podle názoru dovolatelky jde v daném případě jednoznačně o nájemní poměr na dobu určitou, neboť v nájemní smlouvě je přesně dohodnuta prvotní doba nájmu a také časové období, o které bude případně nájemní vztah prodloužen . Navíc v čl. II. bodu 1. větě první nájemní smlouvy je určitě vymezena doba nájmu (od 1. září 2003 do 31. srpna 2004), tato věta obstojí samostatně a není závislá na větě druhé, od níž ji lze ve smyslu § 41 obč. zák. oddělit (zde odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 26 Cdo 379/2001). Za platné však dovolatelka pokládala také ujednání obsažené v čl. II. bodu 1. větě druhé nájemní smlouvy. V této souvislosti uvedla, že nájemce je si plně vědom možných rizik při uzavírání nájemní smlouvy s jejím automatickým prodlužováním, což je určitý nadstandard, požadavky zde uvedené jsou zcela určité a srozumitelné a účastníci nájemní smlouvy přistoupili k tomuto ujednání svobodně, vážně, bez absence omylu . Navrhla, aby dovolací soud zrušil napadené rozhodnutí odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Podle čl. II. bodu 12. věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 23. června 2008, tedy před 1. červencem 2009, kdy uvedená novela nabyla účinnosti, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen o. s. ř. ).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Poté se Nejvyšší soud zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněných (způsobilých) dovolacích důvodů.
Dovolací soud dospěl k závěru, že napadenému potvrzujícímu rozhodnutí lze přisoudit zásadní právní význam pro řešení právní otázky, zda žalovaná je nájemkyní předmětného bytu s nájemním poměrem na dobu neurčitou; uvedenou otázku totiž odvolací soud (a také soud prvního stupně) vyřešil v rozporu s ustálenou judikaturou a také v rozporu s hmotným právem. Je-li podle závěru dovolacího soudu napadené rozhodnutí zásadně právně významné, stává se tím dovolání pro řešení uvedené otázky přípustným podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. (který dovolatelka s přihlédnutím k obsahu dovolání /§ 41 odst. 2 o. s. ř./ - uplatnila) lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu České republiky je ustálena v názoru, že při posuzování otázky, zda část právního úkonu postiženou důvodem neplatnosti lze oddělit od ostatního jeho obsahu, je zapotřebí respektovat vůli účastníků právního úkonu s přihlédnutím k účelu, jehož dosažení účastníci sledovali. Vztahuje-li se důvod neplatnosti smlouvy o nájmu bytu pouze na ujednání o podmínkách změny nájemního vztahu z doby určité na dobu neurčitou, je neplatná jen tato část, nikoli i ta, v níž účastníci (platně) vyjádřili vůli uzavřít nájemní vztah na dobu určitou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. dubna 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001, uveřejněný pod C 1132 ve svazku 16 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu /citované rozhodnutí bylo uveřejněno i v publikaci Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu, ASPI Publishing s.r.o, Praha 2003, str. 20/ - dále jen uveřejněné rozhodnutí , a dále např. rozhodnutí z 21. října 2004, sp. zn. 2516/2003, z 25. července 2006, sp. zn. 33 Odo 1092/2004, a ze 16. listopadu 2006, sp. zn. 26 Cdo 2398/2006). Na rozdíl od odvolacího soudu má dovolací soud za to, že uvedené právní názory jsou vzhledem ke zjištěnému skutkovému stavu týkajícímu se ujednání o době nájmu plně použitelné v projednávané věci.
V posuzovaném případě se právní předchůdkyně dovolatelky a žalovaná v čl. II. bodu 1. nájemní smlouvy dohodly, že nájemní smlouva se sjednává na dobu určitou od 1. září 2003 do 31. srpna 2004 (věta první) a že bude-li nájemkyně řádně platit nájemné a služby a nebude-li mít dluh na nájemném a na službách v jakékoliv výši, prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy každoročně o dalších dvanáct měsíců, počínaje 1. září 2004 (věta druhá). Z uvedeného především vyplývá, že jde o nájemní smlouvu na dobu určitou (od 1. září 2003 do 31. srpna 2004); text nájemní smlouvy (konkrétně její čl. II. bod 1. věta první, podle níž se nájemní smlouva sjednává s účinnosti od 1. 09. 2003 na dobu určitou, a to do 31. 08. 2004 ) jiný výklad ohledně sjednané doby nájmu ani nepřipouští.
Jde-li o ujednání obsažené v čl. II. bodu 1. větě druhé nájemní smlouvy, ztotožňuje se dovolací soud s názorem, že uvedené ujednání je neplatné pro neurčitost podle § 37 odst. 1 obč. zák. před novelou; přitom pro stručnost odkazuje na právní názory, které v tomto směru zaujal odvolací soud. Navíc má za to, že toto ujednání je neplatné také podle § 39 obč. zák. před novelou pro obcházení zákona; obcházení zákona dovolací soud spatřuje v tom, že vázaly-li účastnice možnost obnovování (prodlužování) nájemní smlouvy na řádné placení nájemného a úhrad za služby, ve skutečnosti tím obešly ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. před novelou, v němž jsou upraveny odlišně podmínky, za nichž v době uzavření nájemní smlouvy (a v době do 30. března 2006) docházelo k jejímu obnovování ze zákona. Zastává rovněž názor, že uvedené ujednání, které ostatně výslovně nějakou povinnost nestanoví, nezakládá automatické prodlužování (obnovování) nájemní smlouvy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. června 2002, sp. zn. 28 Cdo 1078/2002, uveřejněné pod C 1321 ve svazku 19 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, a ze dne 7. ledna 2008, sp. zn. 26 Cdo 3419/2006).
V uvedených souvislostech však nelze ztratit ze zřetele, že část nájemní smlouvy, podle níž byla smlouva uzavřena na takto vymezenou dobu (čl. II. bod 1. věta první nájemní smlouvy), může, jde-li o sjednanou dobu nájmu, obstát samostatně a je tudíž ve smyslu § 41 obč. zák. před novelou obsahově oddělitelná od další části (čl. II. bodu 1. věty druhé nájemní smlouvy) týkající se doby nájmu, resp. možnosti eventuálního jejího prodlužování (viz uveřejněné rozhodnutí). Okolnost, že současně byly mezi účastnicemi dohodnuty (neplatně ve smyslu § 37 odst. 1 a § 39 obč. zák. před novelou) podmínky, za nichž mohlo eventuálně docházet k prodlužování nájemní smlouvy, nemůže na uvedeném závěru nic změnit. Nájemní vztah tak byl platně (uvedením příslušného období) sjednán na dobu určitou (od 1. září 2003 do 31. srpna 2004). Protože žalovaná předmětný byt užívala i po uplynutí sjednané doby nájmu a dovolatelka nepodala proti ní do třiceti dnů žalobu o vyklizení u soudu, nájemní smlouva se opakovaně obnovovala podle § 676 odst. 2 obč. zák. před novelou za týchž podmínek, tj. vždy o jeden rok, naposledy od 1. září 2005, přičemž nájemní poměr pak skončil dne 31. srpna 2006. Poté se již obnovit nemohla, neboť tato možnost je od 31. března 2006 výslovně vyloučena ustanovením § 686a odst. 6 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb.; proto od 1. září 2006 užívá žalovaná předmětný byt bez právního důvodu. Lze uzavřít, že dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. byl použit opodstatněně.
Dovolací soud proto podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil rozsudek odvolacího soudu. Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, bylo zrušeno i toto rozhodnutí a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.).

References: soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 zákona č. 40
 § 39
 § 39
 soud 
 § 237
 zákona č. 99
 § 41
 soud 
 zákona č. 7
 soud 
 soud 
 zákona č. 99
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 237
 § 241
 soud 
 soud 
 soud 
 § 37
 § 39
 soud 
 § 676
 § 41
 § 37
 § 39
 § 676
 § 686
 zákona č. 40
 § 241
 soud 
 § 243