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Timestamp: 2018-03-20 21:31:15+00:00

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Nebenkosten drucken
Gemäß § 30b Konsumenenschutzgesetz in Bezug auf
Kauf-, Miet-, Pacht- und Hypothekardarlehensverträge
Basis dieser Nebenkostenübersicht sind die von der Wirtschaftskammer Österreich , Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, empfohlenen Geschäftsbedingungen gem. § 10 IMV 1996. BGBl.Nr. 297/1996, nebst Ergänzungen bis Anfang 2002.
I.   Kaufverträge
II.  Mietverträge / Pachtverträge
III. Hypothekardarlehen und weitere Informationen
IV.  Grundlagen der Maklerprovision
V.   Konsumentenschutzbestimmungen
VI.  Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung
Kaufverträge (top)
Grunderwerbssteuer vom Wert der Gegenleistung................................3,5%
Grundbucheintragungsgebühr (Eigentumsrecht)......................................1,1%
Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslagen für Beglaubigungen
und Stempelgebühren
Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen -
Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50% des
aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber
hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.
Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibungen der Gemeinde
(Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstücks)
sowie Anschlußgebühren und -kosten (Wasser, Strom, Gas, Telefon etc.)
Vermittlungsprovision von beiden Auftraggebern- Verkäufer und Käufer-(gesetzlich vorgesehene Höchstprovision)
bis €36.336: je 4%
von €36.336 bis
€48.449: je €1.453
ab €48.449: je 3%
B) bei Optionen: 50 % der Provisionen gem. Punkt 7.A, welche im Fall des Kaufes durch den Optionberechtigten angerechnet werden.
Mietverträge / Pachtverträge (top)
Vergebührung des Mietvertrages (§33 TP 5 GebG) 1% des auf die Vertragdauer
entfallenden Bruttomietzinses (inkl. USt), bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des
dreifachen Jahresbruttomietzinses.
Seit 1.7.1999 ist der Bestandgeber (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Hausverwalter, Rechtsanwalt oder Notar) verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Bei befristeten Bestandverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sind die Gebühren seit diesem Zeitpunkt mit dem Dreifachen des Jahreswertes begrenzt.
Vermittlungsprovisionen bei Miete und Pacht
Für die Berechnung der Mietprovision wird der Bruttomietzins herangezogen. Dieser besteht aus:
a.)	Haupt- oder Untermietzins
b.)	anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,
c.)	Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift),
d.)	allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters.
Für die Berchnung der Provisionsgrundlage ist die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebensowenig miteinzurechnen, wenn es sich um die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf (angemessener Mietzins, Richtwertmietzins.
Vermittlung durch Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet. Höchstprovision zuzüglich 20% USt bei Vermietung von Haupt- oder Untermiete an Wohnungen, Einfamilienhäusern und Geschäftsräumen aller Art.
unbestimmte Zeit/Frist mehr als 3 Jahre 3 Bruttomonatsmietzinse
bei Verlängerung auf mehr als 3 Jahre oder unbestimmte Zeit 3 Bruttomonatsmietzinse
Ergänzung um 1/2 Bruttomonatsmietzinse
bei Verlängerung von mehr als 3 Jahre oder unbestimmte Zeit 3 Bruttomonatsmietzinse
---- 1 Bruttomonatsmietzins
Untermietverträge über einzelne Wohnräume 1 Bruttomonatsmietzins 1 Bruttomonatsmietzins
Vermittlung durch Immobilienmakler, der gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet. Höchstprovision zuzüglich 20% USt. bei Vermittlung von Haupt- oder Untermiete an Wohnungen, Einfamilienhäusern und Geschäftsräumen aller Art.
unbestimmte Zeit/Frist länger als 3 Jahre 2 Bruttomonatsmietzinse
Frist bis 3 Jahre
bei Verlängerung auf mindestens 2 Jahre 2 Bruttomonatsmietzinse
1 BMM wenn kürzer als 2 Jahre. Verlängerung max. + 1/2%
Ergänzung um max.1/2% Bruttomonatsmietzinse
Haupt- oder Untermietverträge über Geschäftsräume könne auch dem Mieter maximal 3 BMM verrechnet werden.
Haupt- oder Untermietverträge über Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, und Untermietverträge über einzelne Wohnräume unterliegen derselben Regelung wie die Vermittlung durch den Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des betreffenden Gebäudes ist- siehe oben.
Gemäß §24 Makler VO ist für die Berechnung der Provisionsgrundlage die Umsatz-
steuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebensowenig
miteinzurechnen, wenn es sich um die Vermietung von Mietverhältnissen an einer
Wohnung handelt, bei der nach mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses
nicht frei vereinbart werden darf (Angemessener Mietzins, Richtwertmietzins).
1. Vergebührung des Pachtvertrages (§ 33 TP 5 GebGes) 1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses; bei unbestimmter Vertragsdauer 1 % des dreifachen Jahresbruttopachtzinses.
2. Vertragserrichtungskosten nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters.
a) Pachtverhältnisse insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft.
Für die Vermittlung der Verpachtung von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen darf mit beiden Auftraggebern eine Provision vereinbart werden, die mit einem Prozentsatz des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtschillings festgelegt ist.
- bis zu 6 Jahren 5 %
- bis zu 12 Jahren 4 %
- bis zu 24 Jahren 3 %
- über 24 Jahre 2 % jeweils zuzüglich der jeweils gesetzlichen USt (dzt.20%).
Für die Vermittlung von Zugehör darf zusätzlich jeweils eine Provision von 3 % des Gegenwertes plus der gesetzlichen USt. (dzt 20 %) vereinbart werden.
Bei unbestimmter Pachtdauer 3facher monatlicher Pachteuro.
- bis zu 5 Jahren 5 %
- bis zu 10 Jahren 4 %
- über 10 Jahre 3 % jeweils zuzüglich 20 % USt.
über 30 Jahre 2%
Bei einer Baurechtsdauer von mehr als 30 Jahren darf anstelle der 2% eine Pauschalprovision in Höhe von jeweils 3% zzgl. USt. berechnet vom Bauzins für 30 Jahre vereinbart werden (Wertgrenzenreglung A§ 12 Abs 4 IMVO). Höchstprovision: Die rechnerische Summe von 2% auf 45 Jahre Baurechtsdauer; somit max. 3% auf 30 Jahre.
Für beheizte Räumlichkeiten, gleich welcher Art, ist vor Vertragsabschluß dem Käufer, Mieter oder Pächter des Objektes ein den jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen entsprechender Energieausweis vorzulegen und ihm eine Kopie von diesem bei Vertragsabschluß auszuhändigen.
Hypothekardarlehen (top)
Grundbuchseintragungsgebühr................................................1,2%
Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung...............................0,6%
Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen
Vermittlungsprovision: darf den Betrag von 2% der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß §15 Abs. 1 IMVO steht.
Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5% der Darlehenssumme nicht übersteigen.
IV. Grundlagen der Maklerprovision (top)
(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt.
Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
V. Konsumentenschutzbestimmungen (top)
§ 30 b KSchG. Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäftes voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauch als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG.
VI. Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung (top)
Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften werden ab 1.4.2012 unbefristet besteuert. Bei Immobilien, die nach dem 31.3.2012 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen „steuerverfangenen Immobilien“, die ab dem 1.4.2002 (bzw. 1.4.1997) entgeltlich angeschafft wurden, und „Altfällen“ zu unterscheiden.
„Steuerverfangenen Immobilien“: 25% Steuer auf Veräußerungsgewinn
Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 1.4.2002 angeschafft wurden (bzw. ab dem 1.4.1997, falls eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwendungen in Anspruch genommen wurde) einer einheitlichen Immobilienertragsteuer in Höhe von 25% des Veräußerungsgewinns, der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte (Details siehe unten) abgezogen worden ist, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden.
Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 1.4.2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabsetzungen gem. §28 Abs. 3 EStG 1.4.1997) wird pauschal der Veräußerungserlörs (tatsächlicher erzielter Kaufpreis) besteuert.
•	3,5% vom Veräußerungserlös bzw. •	15% vom Veräußerungserlös, wenn seit dem 1.1.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat
•	Eine Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient hat oder •	5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung gegeben ist, fällt keine Immobilienertragsteuer an.
Eine solche Steuerbefreiung ist auch für selbst erstellte Gebäude (Veräußerer hat die Bauherreneigenschaft) gegeben: Diese Gebäude dürfen aber in den letzten 10 Jahren von Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.
Weitere Ausnahmen sind für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens vorgesehen sowie für die Anrechung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschaft- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre vor Veräußerung auf die Spekulationssteuer.
Wenn der Verkäufer für Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß §28 Abs. 2,3 und 4 EStG 1988 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren.
Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus Großreparaturen, sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre anteilig zu berichtigen. Für bereits vor dem 1.4.2012 genutzte bzw. verwendete Anlagegüter gibt es aber eine Übergangsvorschrift, die einen neunjährigen Berichtigungszeitraum vorsieht. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfolgers (z.B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20% Umsatzsteuer zum Kaufpreis zusätzlich in Rechnung gestellt wird. Da die Umsatzsteuer Teil des Kaufpreises ist, muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug genommen werden.
Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuer.
VII. Rücktrittsrecht (top)
1.	am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
2.	seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar
3.	an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
4.	zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll;
Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, dh. entweder am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.
1.	weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
2.	noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat,
Nimmt der Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher – gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde – kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG.
1.	ohne seine Veranlassung
2.	maßgebliche Umstände,
3.	die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden,
4.	nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.
1.	die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
2.	steuerrechtliche Vorteile,
3.	eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.
1.	Wissen oder Wissenmüssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen,
2.	Im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes (formularmäßig nicht abdeckbar).
3.	Angemessene Vertragsanpassung.
Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu errichtenden bzw. durchgreifenden zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen bzw. Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als Euro 145,35 (ATS 2.000,-) pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten sind.
1.	alle wesentlichen Informationen über den Vertragsinhalt;
2.	wenn allfällige Rückforderungsansprüche des Erwerbers schuldrechtlich ohne Bestellung eines Treuhänders gesichert werden sollen, den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit;
3.	wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7 Abs. 6 Z 2 erfüllt werden soll, den vorgesehen Wortlaut der Haftungserklärung der inländischen Gebietskörperschaft oder die entsprechende gesetzliche Bestimmung;
4.	wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 3 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der eine gleichwertige Sicherung gewährleistenden Vereinbarungen;
5.	wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 4 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut.

References: § 30
 § 10
 §24
 §15

§ 30
 § 6
 § 3
 §28
 §28
 § 3
 § 7
 § 7
 § 7