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Timestamp: 2014-08-22 01:58:13+00:00

Document:
Aliena��o fiduci�ria - Civil - �mbito Jur�dico
Civil Aliena��o fiduci�ria
Rafael Stefanatte Marques
Resumo: O trabalho apresenta alguns elementos sobre o que seja a aliena��o fiduci�ria, suas caracter�sticas, requisitos e modalidades de uso frequente, al�m de exemplos jurisprudenciais e doutrin�rios de como s�o tratadas as lides que se referem ao descumprimento do contrato com cl�usula de aliena��o fiduci�ria.
Palavras-chave: Aliena��o Fiduci�ria. Contratos com garantia. Aquisi��o Bem Im�vel ou M�vel por financiamento.
R�sum�: Le document pr�sente certains �l�ments sur de la ali�nation fiduciaire est, ses caract�ristiques, les exigences et les proc�dures d'utilisation fr�quente, ainsi que des exemples de principes de jurisprudence et comment elles sont trait�es avec couvercles qui se rapportent � la violation du contrat avec la clause d'ali�nation fiduciaire. Mots-cl�s: Fiduciaire ali�nation. Contrats de garantie. Achat de biens immobilier ou mobilier par financement.
Diante do contexto da expans�o econ�mica do pa�s com aquisi��es de bens dur�veis e de alto valor, os contratos com cl�usula de aliena��o fiduci�ria se tornam mais comuns devido a sua facilidade na aquisi��o, al�m dos im�veis participam dessa facilidade aqueles t�o sonhados objetos da necessidade di�ria da vida moderna, como por exemplo, o autom�vel.
Trata-se de um neg�cio jur�dico entre aquele que vende a coisa e aquele que recebe sua posse e propriedade resol�vel ou indireta, ficando este �ltimo obrigado a pagar o pre�o, em presta��es, � institui��o financeira interveniente.
N�o obstante a clareza da defini��o legal acerca da natureza jur�dica da aliena��o fiduci�ria � isto �, direito real de garantia -, n�o � pac�fica a doutrina quanto aos exatos limites do instituto, sendo tratado, de um lado como direito real de garantia sobre coisa pr�pria, ou seja, o direito real de garantia � consubstanciado na propriedade do bem, e de outro como incid�ncia de garantia sobre coisa alheia, e, nesse caso, a aliena��o fiduci�ria n�o ultrapassa, na sua constitui��o, o �mbito do direito real de garantia, como se depreende das opini�es de respeit�veis estudiosos do tema.
Devido a isso esses contratos al�m dos benef�cios que traz muitas vezes ocasionam desacordos em fun��o do seu n�o cumprimento conforme estipulado, levando as partes contratantes buscarem a interven��o do Estado na resolu��o de suas lides.
2.1 Evolu��o Hist�rica
Diferentemente dos dias atuais, no Direito Romano a aliena��o fiduci�ria tinha um outro conceito e finalidade. Por Fiducia, entendia-se como um contrato de confian�a, onde pessoas passavam seus bens a outras com o intuito de proteg�-los de circunst�ncias aleat�rias, com a ressalva de serem esses devolvidos quando entendia o propriet�rio que n�o necessitava mais dessa medida acautelat�ria. Era conhecida como fiducia cum amico e n�o tinha finalidade de garantia. Mas essa modalidade se transformou passando a ser a chamada fiducia cum creditore, onde o devedor transferia a propriedade do bem ao credor at� que efetuasse o pagamento da d�vida.
Regulamentado no Brasil na d�cada de 60, surgiu com a Lei n� 4.728, artigo 66, de 14 de julho de 1965, que regulou o mercado de capitais visando crescimento econ�mico, dinamizando o financiamento de bens m�veis, atribuindo como garantia da institui��o que empresta o dinheiro a propriedade do bem.
Com advento da Lei n� 4.728/65 surgiu a possibilidade de a��o de retomada da coisa em favor do propriet�rio, no caso do n�o-pagamento por parte do possuidor, que alienara a coisa fiduciariamente em garantia. Foi criada a Lei n� 9.514, de 20 de novembro de 1997, dispondo sobre o Sistema de Financiamento Imobili�rio, instituindo a aliena��o fiduci�ria de coisa im�vel, dando maior amplitude ao instituto, e mais recentemente, em agosto de 2004 entrou em vigor a Lei 10.931, que introduziu ao C�digo Civil o art. 1.1368-A com importantes modifica��es no habitual modo de tratamento do regime da aliena��o fiduci�ria de bens m�veis e im�veis.
�A aliena��o fiduci�ria em garantia consiste na transfer�ncia feita pelo devedor ao credor da propriedade resol�vel e da posse indireta de um bem infung�vel (CC, art. 1.361) ou de um bem im�vel (Lei n. 9.514/97, arts. 22 a 33), como garantia de seu d�bito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplento da obriga��o, ou melhor, com o pagamento da d�vida garantida�
�Ao ser contratada a aliena��o fiduci�ria, o devedor-fiduciante transmite a propriedade ao credor-fiduci�rio e, por esse meio, demite-se do seu direito de propriedade; em decorr�ncia dessa contrata��o, constitui-se em favor do credor-fiduci�rio uma propriedade resol�vel; por for�a dessa estrutura��o, o devedor-fiduciante � investido na qualidade de propriet�rio sob condi��o suspensiva, e pode tornar-se novamente titular da propriedade plena ao implementar a condi��o de pagamento da d�vida que constitui objeto do contrato principal.�[1]
Constitui-se um direito real de garantia tendo como objeto a transfer�ncia da propriedade de coisa m�vel, mas com a finalidade de garantir o cumprimento de obriga��o assumida pelo devedor fiduci�rio, frente a institui��o financeira que lhe concedeu o financiamento para a aquisi��o de um bem.
Tratando-se de direito real de garantia, a propriedade fiduci�ria � direito acess�rio, destinado que � a garantir a satisfa��o de cr�dito, a ela se aplicando. Seu campo de aplica��o, portanto, restringe-se ao da garantia do cumprimento das obriga��es contratuais decorrentes de empr�stimos ou financiamentos, e por ele o credor adquire, em confian�a, o dom�nio de certo bens, sob a condi��o resolutiva de devolv�-la ao devedor quando for paga a divida. Efetuado o pagamento do d�bito, o fiduci�rio devolve bem automaticamente ao fiduciante. Ao contr�rio, em n�o se efetuando o pagamento do cr�dito deve o fiduci�rio vender a coisa a terceiros e aplicar o pre�o da venda no pagamento do seu cr�dito e das despesas decorrentes da cobran�a, entregando ao devedor o saldo porventura apurado, se houver (art. 66, 4 da Lei n 4.728/65, com reda��o do Decreto Lei 911/69). � vedado o pacto comiss�rio, sendo a propriedade do credor onerada com um encargo, pois, deixando o devedor de pagar, o credor recupera a posse do bem, mas com o encargo de vend�-lo para, com o produto da venda, satisfazer o seu cr�dito.
Desde o Direito Romano at� os dias de hoje, conforme se encontra em diversas obras, como a de Miguel Maria Lopes[2], sempre se buscou conceituar o contrato. Em todas elas, podem-se constatar dois pontos em comum: o acordo ou manifesta��o de vontades e o objetivo de se produzir um direito ou efeito jur�dico com esse acordo de vontades.
Encontra-se na obra de Silvio Rodrigues[3], a defini��o empregada por Cl�vis Bevil�qua, onde ele afirma que �[...] o contrato � o acordo de vontades para o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos�.
Lopes[4], al�m de tamb�m citar a defini��o acima, comenta sobre a opini�o de Lacerda de Almeida, onde este, antevendo o movimento socialista do direito, ressalta a necessidade de ser substitu�do o individualismo abstrato e inorg�nico por um individualismo embebido de forma org�nica no destino social do Estado, em raz�o do que conclui afirmando que:
�[...] o contrato n�o � mais o que ensinavam os comp�ndios � o simples resultado de duas vontades que se combinam, mas, no dizer de Laband, nas suas observa��es ao ent�o projeto do C�digo Civil, o acordo em que cada uma das partes deve prestar aquilo a que se obrigou, uma vez que n�o v� de encontro a proibi��o legal ou preceito imperativo da moral.�
2.3 Caracter�sticas
Neg�cio jur�dico bilateral, por conter no contrato de aliena��o fiduci�ria duas partes: o credor fiduci�rio que � a empresa administradora de cons�rcio, ou a institui��o financeira e o devedor fiduci�rio que � aquele a quem � concedido o financiamento direto. O vendedor, ou seja, aquele que firma o contrato de compra e venda de bem de produ��o, n�o figura nesse contrato de garantia, uma vez que ele � celebrado entre a entidade ou empresa financiadora e o devedor.
Nesse sentido, no entender de Orlando Gomes[5], contrato � o neg�cio jur�dico bilateral ou plurilateral que sujeita as partes � observ�ncia de conduta id�nea � satisfa��o dos interesses que regularam. Pressup�e declara��es de vontades coincidentes, emitidas pelas partes.
Para Arnoldo Wald[6], trata-se de um ato jur�dico bilateral, pois depende de duas declara��es de vontade, no m�nimo, e visa criar, modificar ou extinguir obriga��es (direitos relativos de conte�do patrimonial). Apontam-se os registros de Caio Mario Pereira[7], que define contrato como o acordo de vontades com a finalidade de produzir efeitos jur�dicos; mais adiante, acrescenta:
�O mundo moderno � o mundo do contrato e a vida moderna o � tamb�m, e em tal alta escala que, se se fizesse abstra��o por um momento do fen�meno contratual na civiliza��o de nosso tempo a conseq��ncia seria a estagna��o da vida social. O homo aeconomicus estancaria as suas atividades. � o contrato que proporciona a subsist�ncia de toda a gente. Sem ele, a vida individual regrediria, a atividade do homem limitar-se-ia aos momentos prim�rios.�
Nas palavras de Nelson Nery e Nery Junior[8], trata-se de �[...] neg�cio jur�dico bilateral (ou plurilateral), cuja finalidade � criar, regular, modificar ou extinguir v�nculo jur�dico patrimonial entre as pessoas que o celebram�.
Finalizando, Orlando Gomes[9] afirma que o contrato exerce uma fun��o social, o que significa, de forma resumida, que deve ser socialmente �til, de modo que haja interesse p�blico em sua tutela.
Entende-se que o conceito trazido por Gomes[10] � o que melhor se ajusta a esse neg�cio jur�dico que regula a vida em sociedade, pois, al�m de submeter as partes a uma conduta id�nea, a fim de que alcancem os interesses estabelecidos naquela declara��o de vontade, exerce tamb�m a sua fun��o social, na medida em que existe o interesse p�blico em tutel�-lo. Desta forma, pode-se verificar que desde o in�cio do s�culo passado, procurou-se evidenciar a fun��o social do contrato, ressaltando nesse acordo de vontades, n�o s� o aspecto individual, mas tamb�m os seus efeitos dentro da sociedade.
Segundo Izner Garcia[11], um contrato s� existe a partir do estabelecimento do v�nculo obrigacional e do acordo de vontades e segue informando que este v�nculo obrigacional � a garantia que o sistema jur�dico outorga aos contratantes de que aquele acordo de vontades, uma vez celebrado, sendo seu objeto l�cito, sendo suas partes capazes e sua forma permitida ou n�o defesa em lei, ser� cumprido ou, se n�o, a parte credora poder� compelir a parte devedora ao seu cumprimento.
Se o bem alienado fiduciariamente n�o for encontrado ou n�o se achar na posse do devedor, o credor poder� requerer a convers�o do pedido de busca e apreens�o, nos mesmos autos em a��o de dep�sito, na forma prevista no Capitulo II do Livro IV do C�digo de Processo Civil.
2.4 O M�tuo
O m�tuo, conforme previs�o expressa no C�digo Civil em seu artigo 586, in verbis: �� o empr�stimo de coisas fung�veis. O mutu�rio � obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo g�nero, qualidade e quantidade�. Ele se encontra disciplinado nos artigos 586 a 592 do referido diploma legal e normalmente � feito em dinheiro.
Para Maria Helena Diniz[12], �[...] � o contrato pelo qual um dos contratantes transfere a propriedade do bem fung�vel ao outro, que se obriga a lhe restituir coisa do mesmo g�nero, qualidade e quantidade�.
Por coisa fung�vel, segundo defini��o do C�digo Civil brasileiro e constante em seu artigo 85, tem-se: �S�o fung�veis os m�veis que podem substituir-se por outros da mesma esp�cie, qualidade e quantidade�.
Portanto, o mutu�rio n�o tem obriga��o de devolver a mesma coisa recebida e sim coisa da mesma esp�cie.
No entendimento de Luz[13], o m�tuo � o empr�stimo de coisa fung�vel e consum�vel e trata-se de um empr�stimo de consumo. Nele, o mutuante abre m�o do uso e gozo da coisa em troca de rendimento. Em contrapartida, o mutu�rio usa essa coisa e dela usufrui; no entanto, precisa pagar por isso.
No C�digo Civil de 1916, artigo 1.262, a cobran�a de juros ao empr�stimo de dinheiro, s� era permitida mediante cl�usula expressa. Portanto, na falta de previs�o, presumia-se o m�tuo gratuito.
De forma inteligente evoluiu o C�digo Civil de 2002, ao revestir o m�tuo da presun��o de onerosidade, quando destinado a fins econ�micos.
O artigo 591 ficou assim redigido, in verbis: �Destinando-se o m�tuo a fins econ�micos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redu��o, n�o poder�o exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitaliza��o anual.�
Desta forma, qualquer contrato de m�tuo com fins econ�micos, e aqui se enquadra o financiamento habitacional, presume-se oneroso.
Entende-se ser inconceb�vel a utiliza��o de capital alheio sem a devida remunera��o para tanto. Trata-se do m�tuo fenerat�cio ou oneroso.
Segundo Maria Helena Diniz[14]:
�Os juros nada mais s�o do que o rendimento do capital; � o pre�o pelo uso do capital alheio, em raz�o da priva��o deste pelo dono. Os juros remuneram o credor por ficar privado de seu capital, pagando lhe o risco de n�o mais o receber de volta�
A autora acrescenta, ainda, que ele � decorrente da utiliza��o consentida do capital alheio, estando preestabelecido em contrato, onde as partes fixam os limites de seu proveito, enquanto durar o neg�cio jur�dico.
No m�tuo oneroso, o juro que se cobra, al�m de ser um aluguel do dinheiro, � tamb�m o risco corrido pelo mutuante at� a solu��o integral do contrato. Os juros s�o o fruto e o proveito tirado do dinheiro emprestado; trata-se de uma compensa��o concedida ao mutuante pela indisponibilidade da coisa, quer dizer, pelo uso que dela fez o mutu�rio. Neste caso, eles s�o chamados de juros compensat�rios, tendo em vista a utiliza��o permitida do capital alheio. Como bem ressaltado por Arnaldo Rizzardo[15], eles incidem desde o momento da entrega da coisa ao mutu�rio.
Tem-se tamb�m os juros morat�rios que, segundo Nelson Nery e Nery Junior[16], observa��o 3 ao artigo 591, �[...] t�m natureza jur�dica de indeniza��o. Constitui pena imposta ao devedor pelo atraso no cumprimento da obriga��o [...]�, ou seja, pela demora no adimplemento do contrato. A partir do momento em que houve atraso na devolu��o do capital, devidos se tornam os juros morat�rios.
No �mbito do m�tuo foi que o com�rcio banc�rio se desenvolveu de forma extraordin�ria, como noticia Pereira[17], e um dos empr�stimos que adquiriu grande incremento foi o contrato de financiamento, onde o banco obriga-se a fornecer numer�rio para que o contratante adquira um bem determinado.
O empr�stimo banc�rio, aqui especificado pelo financiamento habitacional, ser� sempre com finalidade econ�mica, pois constitui atividade habitual dos bancos concederem empr�stimos a empresas e a clientes n�o empres�rios, como � o caso dos mutu�rios de financiamentos para a casa pr�pria.
Conforme entendimento de Monteiro[18], os empr�stimos nos dias atuais s� se efetuam mediante pagamento de juros, e a pr�tica freq�ente do empr�stimo de dinheiro, a profiss�o habitual desse neg�cio, em troca de juros, constitui um dos mais importantes aspectos do com�rcio banc�rio.
Segue informando o doutrinador que, no tocante aos juros banc�rios, seus percentuais, formas de remunera��o de servi�os e opera��es dos estabelecimentos banc�rios, eles s�o regidos pelas determina��es emanadas do Conselho Monet�rio Nacional (CMN), ou seja, trata-se de regulamenta��es de ordem p�blica e que n�o podem ser alteradas pelas partes.
Segundo Menezes[19], Juiz do Tribunal Regional Federal da 1.� Regi�o, a primeira no��o a ser considerada � a de cumprimento do contrato de m�tuo, considerando a coisa como o dinheiro emprestado a fim de que a pessoa possa adquirir o seu im�vel habitacional, ou seja, o mutu�rio �
obrigado a devolver os valores emprestados (a coisa) no mesmo g�nero, qualidade e quantidade.
Segue o magistrado: �[...] o dinheiro � uma mercadoria cara no mercado e caso algu�m necessite ter acesso a um bem da vida, no caso em quest�o a casa pr�pria e n�o tem economias para bancar a opera��o, ter� que tomar dinheiro emprestado de algu�m, pagando necessariamente seu custo cobrado pelo mercado financeiro, ou seja, a devolu��o plena dos valores emprestados que envolvem com rigor a corre��o monet�ria, os juros e outros itens do custo da mercadoria. Os agentes financeiros s�o apenas os intermedi�rios dessas opera��es, na medida em que emprestam o dinheiro dos seus clientes. Desta forma, se s�o obrigados a pagar ao titular da poupan�a ou da conta vinculada do FGTS certo rendimento mensal, � imprescind�vel que cobrem no m�nimo o mesmo porcentual do mutu�rio, para que o contrato continue a ser comutativo. Existe a obriga��o de devolver a coisa no mesmo g�nero, qualidade e quantidade, pois, caso contr�rio, poder� ocasionar uma conseq��ncia desastrosa: o descasamento entre o ativo e o passivo, desequilibrando as duas vertentes estruturais do cr�dito imobili�rio�.
O financiamento habitacional, como contrato de m�tuo que �, nos termos dos artigos 586 e seguintes do C�digo Civil, destina-se a fins econ�micos e, portanto, a cobran�a da taxa de juros � presumida. Assim sendo, o mutu�rio que tomar emprestado a coisa fung�vel, ou seja, o dinheiro para aquisi��o de sua moradia, dever� efetuar a sua devolu��o no mesmo g�nero, qualidade e quantidade.
Portanto, n�o obstante o referido tipo de financiamento ter por objetivo permitir o acesso � moradia do maior n�mero de pessoas poss�veis, cumprindo com isso sua fun��o social, ele n�o � revestido de car�ter assistencialista ou gratuito e o seu pagamento, ou melhor, a devolu��o ao mutuante do dinheiro entregue ao mutu�rio, deve ser remunerado na mesma moeda e nos mesmos padr�es em que fora emprestado. Refor�ando essa id�ia, cita-se tamb�m o posicionamento de Diniz[20], acerca da adimpl�ncia da obriga��o, onde ela sustenta ser esta a regra e o inadimplemento, a exce��o. E acrescenta, dizendo tratar-se de uma patologia no direito obrigacional, que representa um rompimento da harmonia social, capaz de provocar a rea��o do credor.
Como muitas vezes os mutu�rios se tornam inadimplentes ou s�o iludidos por teses de que o m�tuo estaria quitado muito tempo antes do t�rmino do prazo contratado, milhares de a��es lotam o Poder Judici�rio, sob o argumento, entre outros, de que existe capitaliza��o de juros no sistema de amortiza��o utilizado nos financiamentos habitacionais.
2.5 Os Juros
Neste contexto que versa sobre o sistema financeiro de habita��o, o direito constitucional de moradia, a fun��o social do contrato, o m�tuo e a sua onerosidade, faz-se necess�ria a abordagem de um tema bastante pol�mico e que vem sustentando milhares de a��es judiciais: a capitaliza��o de juros nos financiamentos habitacionais.
N�o obstante tratar-se de um tema ligado � matem�tica financeira, o que por si s� j� seria suficiente para n�o gerar muita discuss�o sobre o tema, mesmo com toda a sua complexidade, tendo em vista pertencer a um ramo das ci�ncias exatas, esse assunto tem gerado diversas teses e posicionamentos nas ci�ncias jur�dicas, bem como tem sido motivo de longos debates nos tribunais.
De acordo com defini��o, capitalizar � �converter em capital, adicionar ao capital�[21]
Assim sendo, capitalizar juros ou contar juros dos juros nada mais � do que cobrar juros sobre os pr�prios juros, ou seja, quando referida parcela n�o � paga no seu vencimento, ela � incorporada ao capital, passando a integrar a base de c�lculo dos juros para os per�odos seguintes.
Ocorre que, uma das maiores alega��es � que o sistema de amortiza��o adotado em grande parte dos m�tuos habitacionais, a Tabela Price ou Sistema Franc�s de Amortiza��o seria o grande respons�vel pela capitaliza��o de juros, o que o tornaria impr�prio para ser aplicado em tais financiamentos.
Desta forma, cabe ressaltar o que fora citado por Rezende[22] em nota t�cnica encaminhada ao Superior Tribunal de Justi�a em 22 de abril de 2003, nos autos 2.001.70.00.00930-7 � H�nio Van Der Broocke Campos, quando ele informa que um sistema de amortiza��o �, antes de tudo, um modelo matem�tico estando, portanto, constitu�do de um conjunto de equa��es destinadas a descrever sua estrutura e garantir a sua consist�ncia e, de uma maneira geral, qualquer fluxo de pagamentos para liquidar um empr�stimo � um sistema de amortiza��o. Qualquer esquema utilizado para definir a forma de quita��o de um financiamento dever� ser constitu�do de uma parcela de amortiza��o e juros e fazer com que o valor do financiamento seja completamente resgatado dentro do prazo contratado e, tamb�m, que o custo do dinheiro, para o tomador, seja igual � taxa de juros contratada.
Sintetizando, esclarece que, desde que a s�rie de pagamentos ou recebimentos fa�a com que o custo do dinheiro para o tomador e a remunera��o para o financiador, seja igual � taxa de juros contratada, teremos a figura do sistema de amortiza��o e, desta forma, � poss�vel se estruturar infinitos modelos de sistemas de amortiza��o que, entre outras caracter�sticas, o pagamento se fa�a por meio de presta��es iguais e sucessivas, compostas de amortiza��o crescente e juros decrescentes, ou seja, condi��es atendidas pela Tabela Price.
Diante de todos os aspectos mencionados, pudemos verificar que a quest�o da capitaliza��o de juros na Tabela Price, mais que um conhecimento jur�dico da mat�ria, exige tamb�m um estudo t�cnico-cient�fico sobre o assunto, ligado intimamente � matem�tica financeira.
Segundo Rezende[23], a simples percep��o desses aspectos elementares a respeito da cobran�a de juros sobre juros, demonstrando que a �nica hip�tese de ocorrer capitaliza��o dos juros � que estes n�o sejam pagos, mas incorporados ao saldo devedor, deveria ser mais do que suficiente para reduzir a discuss�o, no �mbito jur�dico, a t�o-somente aquele universo de contratos que apresentam �amortiza��o negativa�.
No entanto, n�o � isso que ocorre de forma costumeira. Depara-se com casos que, para uma mesma opera��o, pode-se encontrar uma infinidade de modelos, cada qual chegando a um resultado diferente, onde as regras da matem�tica financeira s�o ignoradas e se produzem s�rias distor��es, especialmente no que diz respeito � real taxa de juros.
Como bem mostrado at� agora, o saldo devedor � corrigido �nica e t�o somente pelos �ndices de atualiza��o monet�ria que incidem sobre as cadernetas de poupan�a ou sobre as contas do FGTS, conforme a fonte de recurso em que o dinheiro foi captado pelo agente financeiro. N�o h�, em hip�tese alguma, o acr�scimo dos juros que s�o remunerados tais ativos financeiros.
Neste aspecto, vale fazer uma distin��o bem clara entre corre��o monet�ria e taxa de juros. Para os leigos, corre��o monet�ria e taxa de juros poderiam, num primeiro momento, ter o mesmo significado e n�o caberia distin��o alguma entre ambas. No entanto, elas s�o bastante distintas entre si, cada uma com suas finalidades e caracter�sticas pr�prias.
Segundo defini��o contida no Dicion�rio Aur�lio[24], a corre��o monet�ria �[...] � o mecanismo para compensar o efeito da infla��o sobre dep�sitos de poupan�a, t�tulos do Governo etc., pelo aumento peri�dico do valor nominal destes, segundo um �ndice de pre�os�.
Quanto � taxa de juros, ela nada mais � do que o pre�o que o tomador paga pelo uso do capital alheio. Conforme consta no Dicion�rio Aur�lio[25], � �[...] a rela��o porcentual entre os juros cobrados, por per�odo de tempo, e o capital emprestado�.
Ao se buscar um financiamento, o mutu�rio contrai um empr�stimo em dinheiro junto ao agente financeiro e estes firmam um contrato l�cito que estabelece, entre outras coisas, o custo que o dinheiro ter� para o tomador. Desta forma, parte da presta��o mensal � destinada ao pagamento da parcela de juros e a outra para a amortiza��o da d�vida.
Tendo em vista tratar-se de um empr�stimo de longo prazo, muitas altera��es ocorrem na vida das pessoas nesse per�odo, como mudan�a ou perda de emprego e altera��o da capacidade de pagamento.
No entanto, como bem lembrou Rodrigues Junior[26], a superveni�ncia de condi��es pessoais adversas, que dizem respeito ao patrim�nio do devedor ou �s condi��es de sua exist�ncia material, n�o pode ser invocada como impossibilidade econ�mica e assim, admitir-se a imprevis�o.
Nesse sentido, Luz[27] sustenta uma pol�tica de controle sobre a taxa��o dos juros banc�rios, mas que tal atividade n�o ultrapasse os limites que possam desencadear o desest�mulo � atividade econ�mica, de tal sorte que h� que buscar o disciplinamento, a fim de se trabalhar em condi��es favor�veis � coletividade e ao pa�s, bem como possam trazer reflexos �teis � totalidade dos agentes.
E conclui que a coletividade n�o deve ficar subordinada a interesses privados em neg�cios que permeie a necessidade p�blica de satisfa��o, em que haja objetivos sociais a cumprir-se.
Dessa forma, conclui-se que, o contrato de aliena��o com garantia fiduci�ria, -carro-chefe- da expans�o imobili�ria pelo Sistema Financeiro de Habita��o desde seu in�cio teve uma finalidade eminentemente social.
Entretanto com a preocupa��o, cada vez comum, dos mutu�rios com o saldo residual ao t�rmino do prazo contratado foi criado o FCVS, com a finalidade de assumir e quitar o saldo remanescente ao final do contrato. Contudo, principalmente os mutu�rio que n�o usufru�am do FCVS recorria ao Judici�rio como forma de suspender o pagamento das presta��es e com isso, morar-se de forma gratuita num im�vel que poderia ser utilizado por outra fam�lia mediante o justo pagamento. Tal situa��o por certo � suportada pela sociedade que se v� obrigada a absorver mais este preju�zo. Assim, e tendo em vista que as obriga��es suportadas pelo FCVS foram muito superiores ao total das contribui��es dos mutu�rios, tal benef�cio foi extinto a partir da cria��o da Lei 8.692/93.
Quando se contrata um m�tuo, que � um empr�stimo de coisa fung�vel, h� que se devolv�-lo na mesma esp�cie e com o pagamento de juros pela utiliza��o do capital alheio.
No caso espec�fico do m�tuo habitacional, na medida em que os mutu�rios solvem os seus empr�stimos, o agente financeiro capta mais recursos e novos financiamentos podem ser concedidos. No entanto, nota-se que muitos desses m�tuos habitacionais n�o s�o quitados sob a argumenta��o da exist�ncia da capitaliza��o de juros no SFH, em decorr�ncia da aplica��o da Tabela Price.
O que se pode verificar com a apresenta��o deste artigo � que a capitaliza��o de juros n�o existe no SFH, quer com a aplica��o da Tabela Price ou qualquer outro sistema de amortiza��o, pois, a presta��o que se paga todo m�s, uma parte dela j� � destinada a pagar os juros mensais e a outra � utilizada para amortizar a d�vida.
Essa vis�o desvirtuada da capitaliza��o de juros no SFH, fez com que a��es judiciais fossem propostas, com base em teses equivocadas sobre a sua aplica��o, bem como na forma de c�lculo da presta��o inicial do m�tuo, com a desconsidera��o total das regras da matem�tica financeira.
Entende-se que essa distor��o n�o pode ser acolhida pelo Judici�rio, sob pena de resultar num cen�rio de incerteza, al�m de provocar a escassez de recursos para o cr�dito imobili�rio, tendo em vista a retra��o dos investidores neste setor, bem como a eleva��o do custo do dinheiro.
Espera-se com isso que a seguran�a das rela��es jur�dicas possa ser preservada e que mais investidores sejam atra�dos para o cr�dito imobili�rio, o que certamente baratear� o custo do dinheiro emprestado, permitir� que mais fam�lias tenham acesso a um financiamento imobili�rio a partir de um planejamento pr�vio e consigam desta forma, adquirir a t�o sonhada casa pr�pria, que se acredita ser sin�nimo de seguran�a e estabilidade social.
CARNEIRO, Dion�sio Dias; VALPASSOS, Marcus Vinicius Ferrero. Financiamento � habita��o e instabilidade econ�mica: experi�ncias passadas, desafios e propostas para a a��o futura. Rio de Janeiro: Editora FGV, 2003.
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References: artigo 66
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