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Timestamp: 2019-05-26 02:21:57+00:00

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¿En qué situación queda el contrato de compraventa que no se puede cumplir ni resolver al apreciarse incumplimiento tanto en el comprador como en el vendedor? - El Derecho
Foro 01-04-2014	Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual
Los contratos de compraventa de bienes inmuebles, por ser bilaterales y sinalagmáticos, son susceptibles de resolución por incumplimiento contractual al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil -EDL 1889/1-. Y como es conocido, su ejercicio ha quedado supeditado por la jurisprudencia a que el incumplimiento se refiera a una obligación principal, y que sea grave, en la medida que frustre la finalidad del contrato.
Ahora bien, esta facultad resolutoria corresponde, en todo caso, al contratante que sufre el incumplimiento de la obligación frente al contratante incumplidor. Por esta razón, a la parte que previamente ha incumplido las obligaciones asumidas en el contrato, le está vedado el ejercicio de la facultad resolutoria.
Sin embargo en materia inmobiliaria se producen incumplimientos dobles o recíprocos, por ambas partes, falta de pago en el caso del comprador, falta de entrega en plazo, en el caso del vendedor-promotor. En estos casos es habitual que a la demanda se le oponga reconvención y cabe que en efecto se aprecie tanto incumplimiento en el comprador como en el vendedor y lo que se plantea es que, en puridad, podría darse el caso de tener que desestimar tanto demanda como reconvención, demanda en la que se solicitara el cumplimiento del contrato –promotor- y reconvención en la que se promoviera la resolución –vendedor-.
Pero tal respuesta no satisface la cuestión entre partes porque se desestima su cumplimiento y, al mismo tiempo, su resolución en un marco contractual en el que de ordinario, hay entregas a cuenta. ¿En qué situación queda el contrato que no se puede cumplir ni resolver?. ¿Qué ocurre con las cantidades entregadas a cuenta?. ¿Se beneficia de ellas el promotor, que ha incumplido?. ¿Podría promover otro procedimiento el comprador frente al avalista del promotor por incumplimiento en la entrega?.
Lo que se plantea es, en estos casos, definir qué criterios seguir, incluso para determinar el incumplimiento, uno respecto de otro, en qué situación queda el contrato y, sobre todo, los efectos que la decisión judicial ha de producir.
Este foro ha sido publicado en el "Boletín Derecho Inmobiliario", el 1 de abril de 2014.
Es cierto que la cuestión que se plantea pudiera entenderse como de escaso i...
Es cierto que la cuestión que se plantea pudiera entenderse como de escaso interés por ser puramente judicial, pero en absoluto es así. Los problemas que se plantean en los casos de incumplimiento doble son relevantes no sólo porque es fácil que sean fuente de discrepancias que finalmente se judicialicen, sino porque de considerarse que en efecto la infracción contractual es mutua, cabe llegar en base a la regla de que no puede promover resolución quien ha incumplido, a una conclusión nada satisfactoria de recíproca desestimación de las pretensiones que de ordinario son, cuando reclama el promotor-vendedor, de cumplimiento del contrato, y de resolución en el caso del comprador, lo que supone, en caso de desestimación de ambas pretensiones, un limbo en el que se desconoce si el contrato está o no vigente y el efecto que resta ya a ese contrato que en realidad, de facto, está fenecido.
Es por ello que se comprende que en ocasiones el Tribunal Supremo, en supuestos como estos –véase por ejemplo la Sentencia de 12 de marzo de 2013 -EDJ 2013/30528 haya dicho que es necesaria una valoración comparativa de ambos incumplimientos, atendiendo no sólo al criterio de prioridad cronológica sino también, de causalidad y de proporcionalidad, introduciendo por tanto la necesidad de valorar factores para tomar la decisión que no son de ordinario los ordinariamente propios de un litigio por incumplimiento contractual.
Ello ayuda a comprender la postura de nuestros autores que, con lógica aplastante, fijan las líneas para la resolución de una cuestión tan espinosa como la planteada.
1. El dato de partida es que no prospera la acción de cumplimiento contractu...
1. El dato de partida es que no prospera la acción de cumplimiento contractual del vendedor (del inmueble) ni la acción resolutoria (reconvencional) del comprador.
2. De entrada, creo que habría que intentar no llegar a esa situación para que no se produjera ese impasse o zona muerta que se plantea en la pregunta.
3. Se trataría de indagar en el origen de los incumplimientos a fin de establecer qué incumplimiento puede estar justificado por el previo incumplimiento del otro y no ser tenido en cuenta para la desestimación de la acción ejercitada por su autor. Es verdad que hay casos en que es difícil diseccionar y determinar quién fue el incumplidor primario que generó el incumplimiento del otro contratante (que, por ello, no sería tal incumplidor), pero debe hacerse un esfuerzo por tratar de conseguirlo, so pena de que ocurra lo que acontece en la pregunta que se formula y que no está basada sobre un supuesto irreal sino cierto (alguna vez ocurre), aunque por mi experiencia poco frecuente.
4. Lo que parece claro es que, a nivel teórico, el contrato no se ha llegado a resolver por lo que podría seguir produciendo efectos entre las partes, o mejor sigue latente, ya que, por los efectos que despliega la cosa juzgada nunca podrá llevarse a cumplimiento pues ninguna de las partes lo podrá pretender.
En tal situación lo que se da es, de facto, una resolución del contrato que, aunque “oficialmente” vivo, ha quedado inane y, en tal situación lo que procede es la restitución de las cosas entregadas a semejanza de lo que el art. 1303 CC -EDL 1889/1 dispone para el supuesto de nulidad contractual (no sería un supuesto del art. 1305 cc). Para ello, sin perjuicio de lo que se dirá en el punto sexto de esta respuesta, el comprador habría de plantear un nuevo procedimiento para recuperar dichas cantidades y en el mismo discutir si dicha devolución sería procedente.
Por el contrario no cabrá indemnización de daños y perjuicios para ninguna de las partes pues ambas son incumplidoras.
5. Podría plantearse la posibilidad de que, si el comprador sigue empeñado en no pagar, el vendedor pudiera ejercitar la acción resolutoria por esa causa (el art. 1124.II CC -EDL 1889/1 dice que “También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”). Pero creo que no sería factible porque la imposibilidad de dicho incumplimiento también traería causa, al menos en parte, del propio incumplimiento del vendedor.
6. El comprador podría accionar contra el avalista, para recuperar las cantidades entregadas a cuenta del precio, porque se trata de una acción distinta a la ejercitada contra el vendedor, al sustentarse sobre presupuestos distintos a los de aquella (los del art. 1 Ley 57/1968 -EDL 1968/1807-).
Se trata, si las partes no alcanzan un acuerdo, de poner fin al proceso y a la situación mantenida sine die, perpetuando el “statu quo” existente.
Si existe incumplimiento por ambas partes contratantes comprador y vendedor, ...
Si existe incumplimiento por ambas partes contratantes comprador y vendedor, en principio ninguna de ellas puede instar la resolución del contrato de compraventa en base al artículo 1124 del C. civil -EDL 1889/1-; y en aquellos casos en que la compradora que es la que ha recibido cantidades a cuenta, no insta la resolución del contrato por incumplimiento del comprador, el contrato queda en un limbo jurídico, la vendedora podrá hacer suyas las cantidades entregadas a cuenta, al menos cuando prescriban las acciones personales derivadas del contrato de compraventa, acciones sujetas al plazo de 15 años de las acciones personales de acuerdo con el artículo 1964.2 del c. civil.
Ahora bien la solución no puede o no debería ser esta, está situación deja a las partes en una incertidumbre total; en algunas resoluciones se ha llegado a entender que si existió incumplimiento por ambas partes, realmente lo que ha existido es una voluntad tácita de resolución del contrato, en virtud del mutuo disenso, y en consecuencia debiendo restituirse las prestaciones las partes, con la obligación de la promotora-vendedora de devolver las cantidades recibidas a cuenta del precio. Al mutuo disenso solo se puede llegar, según reiterada jurisprudencia, mediante declaraciones de voluntad, expresas o tácitas, o actos concluyentes; no pudiendo equipararse la resolución del contrato por incumplimiento, con el mutuo disenso.
Esta solución choca con la jurisprudencia recogida entre otras en la STS de 22-10-2013 -EDJ 2013/206247-, que si bien admite que el mutuo disenso puede ser causa de resolución del contrato de compraventa, entiende que no cabe estimar esa voluntad concorde, cuando ambos contratantes se imputan la responsabilidad de la frustración del contrato, y con la doctrina recogida en la STS de 12 de marzo de 2013 -EDJ 2013/30528 que establece “que en supuestos de incumplimientos dobles o recíprocos, por ambas partes, la jurisprudencia, como recuerda la Sentencia 767/2012, de 19 de diciembre, entiende que es u0022necesario determinar quién, por tener que cumplir primero, dejó de hacerlo antes y justificó, por razones funcionales del vínculo, la infracción contractual de la otra parte de la relación jurídicau0022 (Sentencia 26 de octubre de 1978), porque si bien es cierto que la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC -EDL 1889/1 no reconoce al contratante incumplidor legitimación para resolver la relación jurídica sinalagmática, también lo es que sí se la reconoce u0022cuando el incumplimiento hubiera venido provocado por el anterior de la otra parte de la relaciónu0022 (Sentencias de 20 de junio de 1990 -EDJ 1990/6578 y 27 de diciembre de 1995 -EDJ 1995/7307-). Para ello el tribunal ha de llevar a cabo una valoración comparativa de ambos incumplimientos, atendiendo no sólo al criterio de prioridad cronológica, sino también de causalidad y de proporcionalidad”.
En base a esta doctrina legal debe llegarse a las siguientes conclusiones:
1º) Cuando se pueda apreciar de los actos concluyentes de las partes una voluntad concorde de resolver el contrato, al haber existido comunicaciones de ambas partes indicando su voluntad en ese sentido, debe darse por resuelto el contrato. Por mutuo disenso.
2º) Cuando las partes insten la resolución del contrato por el incumplimiento de la otra parte, deberá valorarse la entidad del incumplimiento de cada una de ellas, pues no es lo mismo que el comprador deje de abonar alguno de los plazos del precio, por el temor fundado y real de que la obra no se va a ejecutar, con el incumplimiento del vendedor-promotor de no ejecutar la vivienda, o ejecutarla con un gran retraso; o viceversa no será lo mismo la negativa injustificada del comprador a otorgar la escritura pública de compraventa, por que exista un mínimo retraso por el vendedor en la terminación y entrega de la vivienda..
3º) Mayores problemas plantea el supuesto en que el vendedor reclame al comprador el cumplimiento del contrato, y este se niegue a otorgar la escritura pública de compraventa, es decir exista un incumplimiento claro del comprador, lógicamente la sentencia deberá condenar al cumplimiento del contrato y al pago del precio.
Si en el contrato se pactó, que parte del precio se pagaría subrogándose el comprador en el préstamo hipotecario que grava la vivienda, y si la entidad bancaria no le permitiera al comprador subrogarse en el préstamo hipotecario se resolvería el contrato, esta hipótesis no plantea problemas; pero si no se recogió este pacto de forma expresa, pero se acredita que al comprador, ni la entidad con la que la constructora había suscrito el contrato de préstamo hipotecario, ni otra entidad financiera le concede el préstamo hipotecario para pagar el precio, deberá llevarse a cabo una labor de interpretación del contrato de compraventa, a fin de determinar si la voluntad de las partes fue o no supeditar la consumación del contrato a que el comprador pudiera subrogarse en el préstamo hipotecario, pues en caso contrario no podría hacer frente al pago del precio.
Tanto en el ámbito de la contratación mobiliaria cuanto inmobiliaria hay di...
Tanto en el ámbito de la contratación mobiliaria cuanto inmobiliaria hay distinta intensidad en el incumplimiento, reservándose las facultades derivadas del artículo 1124 del Código Civil -EDL 1889/1 a aquéllos que sean graves y recaigan sobre elementos esenciales del contrato, de tal modo que no cualquier tipo de incumplimiento faculta a su vez para el incumplimiento de la parte contraria. Para ello está facultado quien habiendo cumplido sus obligaciones hasta el momento del incumplimiento de la contraria, deja de hacerlo ante aquél, por haber supuesto una frustración del fin normal del contrato y en consecuencias de las expectativas en la consecución del fin económico perseguido (STS 9.10.1987 -EDJ 1987/7183 Y 8.2.1996 -EDL 1996/470-).
Presuponiendo que ambos incumplimientos son simultáneos en el tiempo y de igual intensidad, esto es esenciales (impago del precio por el comprador y no un mero retraso sino un impago prolongado duradero e injustificado conforme a la STS 10.10.1994 -EDL 1994/8472-, y falta de entrega de la vivienda por el vendedor) el comprador ostenta respecto de otro tipo de contratos, la facultad del artículo 1504 del Código Civil, como complemento del artículo 1124 del Código Civil -EDL 1889/1 y excepción al pacto comisorio.
La justificación la encontramos como reverso de la previsión del artículo 1503 -EDL 1889/1 que también viene a suponer una excepción/complementación al artículo 1124 aunque desde la óptica del vendedor.
Dice el artículo 1504 -EDL 1889/1 que en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar aún después de expirado el término, interín no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.
Consecuentemente para ejercitar por parte del vendedor la resolución del contrato ante la falta del abono del precio por el comprador, no sólo debe de cumplirse por el primero todos los requisitos del artículo 1124 -EDL 1889/1 sino que además debe verificarse la intimación (el requerimiento) por cuanto hasta ese momento el comprador puede abonar el precio (STS 29.12.1997).
Si la falta de entrega por parte del vendedor responde al impago previo por parte del comprador, el primero cumple la norma por lo que el destino de las cantidades entregadas a cuenta dependerá de lo convenido y en su caso de los daños y perjuicios acreditados a causa del incumplimiento.
Si la falta obedece al incumplimiento esencial de los plazos de entrega pactados, el comprador podrá ejercer la facultad del artículo 1124 del Código civil -EDL 1889/1 y en virtud de la Ley de Ordenación de la Edificación -EDL 1999/63355 o la Ley 57/1968 -EDL 1968/1807 reclamar contra el avalista por el importe entregado y los intereses correspondiente pues conforme al art 2 de esta última es obligación del promotor de viviendas garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta de la construcción futura, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
En el caso extraño de que el incumplimiento lo sea de similar entidad y simultáneo, entiendo que la vía de los artículos citados está cerrada, aunque no lo está a mi juicio, aunque puede ser dudoso, para el adquirente la acción derivada de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807-, pues ésta hace abstracción de la conducta del comprador conforme se deduce del artículo 3, y basta que la obra no se inicie o concluya en el plazo convenido sin entregarse para que pueda actuar contra el asegurador o avalista.
Se plantea una cuestión muy común en el ámbito judicial, en especial en re...
Se plantea una cuestión muy común en el ámbito judicial, en especial en relación a las compraventas de bienes inmuebles cuando ninguna de las dos partes ha cumplido fielmente con las obligaciones asumidas en el contrato. El ejemplo más paradigmático es aquella demanda en la que el vendedor no ha entregado la obra en el plazo pactado, bien por no haber terminado las obras físicamente o por falta de licencia de primera ocupación, mientras que el comprador no ha pagado parte de las cantidades en los plazos pactados o no ha comparecido al otorgamiento de escritura pública cuando ha sido convocado al efecto.
La solución a estos supuestos no puede quedar determinada por un criterio general, sino que precisa un examen individualizado en atención a las concretas circunstancias del caso sometido a enjuiciamiento, aunque ciertamente no son extrañas las sentencias en las que se desestimaba tanto la resolución como el cumplimiento del contrato, dejando a éste en una especie de limbo jurídico. No obstante lo primero que hay que resaltar es que esta situación, conforme a la interpretación jurisprudencial del artículo 1124 del Código Civil -EDL 1889/1-, sólo afecta a aquel de los contratantes que pretenda la resolución del convenio, quien sí está limitado por la necesidad de previo cumplimiento de sus obligaciones. Por ello no podrá valorarse con respecto a quien pida la efectividad del contrato y la consumación del mismo, pues el cumplimiento siempre es posible, siempre que lo solicite esté en condiciones de poder cumplir con la parte a la que se obligó.
En consecuencia con lo anterior, si quien solicita la resolución ha incumplido sus obligaciones no será posible la estimación de esta acción, lo que determina que el contrato seguirá vigente y obligatorio para ambas partes.
Por lo que respecta a quien solicita la consumación del contrato, será preciso determinar sí está en condiciones o no de cumplir su parte. Si puede cumplir, aunque sea con retraso sobre lo pactado (vivienda terminada después del plazo o pago realizado sin el requerimiento del artículo 1504 del Código Civil -EDL 1889/1-), el principio de conservación del negocio jurídico permite optar por una estimación de la acción de cumplimiento, reservando a la otra parte un posible derecho a indemnización por dicho retraso. Por el contrario, si no puede cumplir con su parte no podrá estimarse dicha acción.
Ciertamente es difícil poder encontrar un supuesto en el que no se pueda cumplir y ello no suponga un incumplimiento esencial a efectos resolutorios, pero tal situación puede darse. En este caso el contrato debe considerarse que sigue vigente y por ello, quien solicitó la resolución puede pedir el cumplimiento, por lo que las cantidades entregadas a cuenta quedarán cumpliendo su función de pago de parte del precio en poder del vendedor que las recibió, quien no tiene obligación de devolverlas al comprador mientras sea posible la consumación del contrato. El problema deriva del paso del tiempo sin una solución clara al contencioso, pero en todo caso el comprador no tendrá derecho a reclamar la devolución de dichas cantidades al vendedor, sin que ello pueda suponer perjuicio alguno para éste pues el propio comprador incumplió sus obligaciones y en virtud de dicho contrato el vendedor también sufre perjuicios derivados de la imposibilidad de transmisión de la finca a un tercero al estar vinculado por el contrato firmado y no resuelto ni cumplido.
Cuestión diferente es la relativa a si el comprador podrá ejercitar acción contra el avalista por las cantidades entregadas a cuenta. Y la respuesta en este caso debe ser positiva, pues el aval cumple una finalidad diferente a la del contrato y lógicamente deberá de discutirse dentro del procedimiento ejecutivo, con las limitaciones de oposición previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil -EDL 2000/77463-, si se dan o no los elementos objetivos para la estimación de la acción frente al avalista, no siendo los criterios derivados de la aplicación de la Ley 57/1968 -EDL 1968/1807 a los efectos de acreditar el incumplimiento, como los derivados del ejercicio de la acción resolutoria del artículo 1124 del Código Civil -EDL 1889/1-.
Referida la cuestión objeto de planteamiento a los efectos de los supuestos ...
Referida la cuestión objeto de planteamiento a los efectos de los supuestos de incumplimiento en los contratos de compraventa de viviendas, en concreto a los casos en los que se invoca que tanto comprador como vendedor han incumplido, solicitando una parte la resolución del contrato y la otra el cumplimiento del contrato, como punto de partida es de destacar que la practica forense, ante la crisis inmobiliaria concurrente, revela un cambio en las acciones a ejercitar, así, actualmente, los vendedores, que ante el incumplimiento del comprador solicitaban la resolución del contrato, hoy solicitan el cumplimiento del contrato, y, viceversa, los compradores, que solicitaban antes tal cumplimiento ante el incumplimiento del vendedor, hoy pretenden la resolución del contrato (solicitud en ocasiones de difícil encaje pues debe de partir del previo cumplimiento de sus obligaciones –pago por el comprador).
Sentado lo cual, es de recordar que el artículo 1124 del Código Civil -EDL 1889/1 faculta tanto para peticionar la resolución como el cumplimiento del contrato a la parte que ha cumplido previamente con sus obligaciones, por ello no puede peticionar una ni otra la parte que previamente no ha cumplido con las obligaciones inherentes a su condición.
Sin embargo es de destacar que el Tribunal Supremo viene considerando que no cabe entender que una parte contractual ha incumplido cuando dicha falta de cumplimiento viene justificada por la conducta incumplidora de la contraria: la posición del incumplidor queda asimilada a la de quien cumplió cuando su incumplimiento está justificado por el incumplimiento anterior de la otra parte (S de 26 de febrero de 2013 -EDJ 2013/101620- que cita otras).
Lo cual implica el lógico discernimiento sobre cual de los dos partes contractuales ha incumplido antes, lo que en ocasiones provoca averiguar cual era la intención de una y otra: “no acudí a escriturar porque no habías cancelado la hipoteca”, “no acudí porque tu solicitud de retrasar tal acto denotaba tu insolvencia”.
Así cuando ambas partes invocan en el proceso sendos incumplimientos contractuales de la contraria debe de dilucidarse cual de las mismas incumplió antes.
Así, el Tribunal Supremo en muchas ocasiones viene entendiendo que una de las partes ha incumplido previamente, que el incumplimiento por ambas partes al mismo tiempo no es acogible (así Sentencia de 3 de julio de 2012 -EDL 2012/222472 en la que aprecia que antes de la falta de pago del comprador, la vendedora incurrió en retraso en la ejecución de la obra).
Sin embargo, en otras ocasiones en las que se aprecia un incumplimiento recíproco de ambas partes contratantes se constata la doctrina jurisprudencial de “el incumplimiento recíproco impide que pueda constituirse en causa de resolución” (S de 20.12.1993 -EDJ 1993/11664 citada en la de 4.3.2010 -EDJ 2010/14200 en la que el incumplimiento de la vendedora consistió en vender a un tercero, ante la incomparecencia del comprador para escriturar, sin esperar a declaración judicial de la resolución del contrato).
Si bien se cuestiona qué situación existiría de desestimar la sentencia que recayese tanto la acción de resolución ejercitada por una de las partes como la de cumplimiento del contrato ejercida por la otra, situación que podría acontecer de considerar que ni una ni otra incurrió en incumplimiento de obligación que frustrase la finalidad del contrato, entiendo que el contrato seguiría rigiendo entre las partes, las cuales podrían ejercitar nuevamente tales acciones si bien con fundamento en otros incumplimientos.
Atendidos los términos en los que se plantea la cuestión son diversos los e...
Atendidos los términos en los que se plantea la cuestión son diversos los escenarios a considerar, a saber, cabría distinguir el supuesto en que el promotor sostiene pretensión (bien como demandante inicial bien por vía reconvencional) impetrando la resolución contractual por incumplimiento del adverso, de aquel otro supuesto en que el promotor es demandado por el adquirente y sostiene demanda reconvencional impetrando el cumplimiento del contrato.
En el primero de los escenarios apuntados, bien podríamos encontrarnos en el supuesto de entender que, en cuanto que ambas partes instan la resolución del negocio jurídico oneroso, tal procede por mutuo disenso, siendo otra cuestión diversa y sucesiva, la relativa a las consecuencias de tal resolución negocial que se opera. Tal pasa por la correspondiente reparación económica, que deberá apreciarse en atención a las particularidades del caso concreto, en consideración al eventual grado de incumplimiento de cada una de las partes y su incidencia en la frustración del negocio oneroso de que se trata. Esto es, el adquirente no necesariamente resultará acreedor al reembolso de las entregas a cuenta (rectius, de la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta) o bien el promotor no resultará necesariamente deudor de cantidad alguna, sino en todo caso en atención a las circunstancias concurrentes en los términos mencionados.
El tema resulta, al menos aparentemente, más problemático en el escenario en que el adquirente se reputa parte in bonis en el contrato y sostiene demanda de resolución causal con fundamento en el incumplimiento que imputa al promotor demandado, viniéndose a sostener por este último demanda reconvencional instando el cumplimiento del contrato.
Es lo cierto que se observa una evolución en los criterios al respecto mantenidos por la más moderna jurisprudencia, de suerte que resulta presupuesto para la viabilidad de la acción de resolución, por un lado, que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro y, por otro lado, que la parte adversa haya incumplido de forma grave las que le incumbían (SSTS 20 de noviembre de 1991 -EDJ 1991/11003-, 19 de mayo de 1992 -EDJ 1992/4948-, 15 de febrero de 1993 -EDJ 1993/1395-, 24 de noviembre de 1995 -EDJ 1995/7012-, 24 de enero de 2001 -EDJ 2001/15-). Así, se introduce un cambio relevante, de manera que ya no se exige para la viabilidad de la pretensión de resolución contractual la presencia del requisito subjetivo, a saber, de una conducta rebelde, sino que basta con que pueda atribuirse al contratante que se tacha de incumplidor una conducta contraria al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó. La moderna jurisprudencia señala que no es precisa, a efectos resolutivos, la presencia de una pertinaz y continuada conducta obstativa al cumplimiento sino que, antes bien, basta que el interesado en una vinculante relación obligacional, frente a la actuación del que cumple, no actúe de la misma manera sino que por el contrario desarrolle conductas de contradicción a lo establecido en el pacto negocial o de no prestación de lo debido, sin causa, razón o justificación para ello, eludiendo frontalmente los objetivos y finalidades del convenio así como las legítimas expectativas de la parte cumplidora; así las cosas, el elemento subjetivo, conformado por la conducta deliberadamente rebelde al cumplimiento, ha venido sustituido por el objetivo de la frustración del fin del contrato de manera que lo esencial para la resolución es que el incumplimiento impida la realización del fin del contrato o, lo que es lo mismo, que se malogren las legítimas expectativas y aspiraciones de la contraparte (SSTS 18 de octubre de 1993 y 22 de junio de 1995), no resultando preciso que el contratante incumplidor actúe con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento sino con conducta, no sanada por justa causa, obstativa del cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó (SSTS de 14 de febrero de 1991 -EDJ 1991/1532-, 16 de mayo de 1991 -EDJ 1991/5107-, 27 de febrero de 2004, 26 de noviembre de 2007 -EDJ 2007/222886 y 12 de junio de 2008).
Esto es, el elemento de la frustración del contrato, a saber, en la consideración de la causa económica del mismo, determina el buen fin de la pretensión. Cuando el adquirente ha promovido la resolución del negocio oneroso con fundamento del incumplimiento grave del adverso, éste no puede esperar la viabilidad de la pretensión de cumplimiento que ejercita. Y el adquirente, para el caso de contar (lo que en ocasiones no acontecía no obstante la previsión legal al respecto) con avales o seguro de caución por las cantidades entregadas a cuenta, podrá instar su atención, considerando en particular por lo que se refiere a los avales, que se trata de avales ejecutivos a primer requerimiento, de suerte que la entidad financiera que los ha concedido no habrá de causalizar.
Es cierto que en contratos bilaterales y sinalagmáticos, como el de comprave...
Es cierto que en contratos bilaterales y sinalagmáticos, como el de compraventa de inmuebles, es frecuente que, cuando una de las partes lo resuelve por incumplimiento de la contraria, ésta reconvenga con fundamento en un incumplimiento previo de la otra parte. A primera vista la solución doctrinalmente perfecta es la desestimación tanto de la demanda como de la reconvención, cuando sea cierto el incumplimiento grave y simultáneo por ambas partes de sus obligaciones principales. Esta solución es insatisfactoria doctrinalmente y obliga al planteamiento de un nuevo pleito si no se quiere dejar sin resolver el conflicto.
Para responder la pregunta habrá que examinar los distintos supuestos, que tienen solución diferente, si los incumplimientos son o no coetáneos.
La facultad de resolver el contrato que tiene la parte cumplidora frente a la incumplidora, es consecuencia de una regla más general, derivada de la interrelación entre las prestaciones a que se obligan las dos partes, que se expresa diciendo que nadie está obligado a cumplir mientras no cumpla su contraparte, esta regla está implícita en la facultad de resolver del artículo 1124 del código civil -EDL 1889/1 (1506 para la compraventa) o en la regla que impide caer en mora mientras el obligado en reciprocidad no cumple del artículo 1100 y, de forma más clara, en el artículo 1308, que dice. “Mientras uno de los contratantes no realice la devolución de aquello a que en virtud de la declaración de nulidad esté obligado, no puede el otro ser compelido a cumplir por su parte lo que le incumba”.
Esta regla se ejercita ante los tribunales mediante la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) y la de contrato defectuosamente cumplido (exceptio non rite adimpleti contractus).
En la compraventa la regla llega más lejos, el código civil permite el incumplimiento por una de las partes frente a la contraria que aún no ha incumplido, cuando tenga un temor fundado a un futuro incumplimiento de la otra parte, así el artículo 1467 -EDL 1889/1-, en la compraventa con precio aplazado, permite que el vendedor no entregue la cosa “si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio”, mientras que el 1502, autoriza al comprador que ha sido “perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida… suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro…”
No creo que haya duda cuando sólo una parte realiza el incumplimiento grave y principal de la obligación, lo que autoriza a la contraria para resolver el contrato. Cuando ésta opta por la resolución, el contrato quedó resuelto por su decisión, desde que lo comunicó mediante una declaración no sujeta forma dirigida a la otra parte, desde ese momento cesa su obligación de seguir cumpliendo y tiene derecho a exigir el resarcimiento de daños y abono de intereses como ordena el artículo 1124 del código civil -EDL 1889/1-, aunque naturalmente, si la otra parte no lo acepta, será necesario acudir a los tribunales para resolver el conflicto, que darán la razón a la parte que resolvió el contrato, desestimando la reconvención de la contraria, pues quien resolvió el ya no estaba obligado a seguir cumpliendo el contrato resuelto.
Por el contrario cuando el cumplimiento sea prácticamente simultáneo el tribunal tendrá en cuenta que ambas partes desean el fin del contrato, pero que carecen de la facultad de resolverlo, al haberlo incumplido, por lo que habrá que terminarlo, declarándolo resuelto por mutuo disenso, con la obligación de devolver la prestación realizada una u otra parte para evitar un desequilibrio patrimonial producido por el contrato extinguido, con fundamento o bien en la regla de que nadie está obligado a cumplir mientras no cumplan la contraparte o, en último extremo, en la regla que prohíbe el enriquecimiento injusto o sin causa.
La misma solución es la procedente aun cuando una parte aún no haya incumplido, pero resulte evidente su próximo incumplimiento, por ejemplo cuando el comprador no obtiene la financiación prevista para seguir abonando el precio o cuando en una fecha próxima a la pactada para la entrega el edificio no está próximo a su terminación.
Es pacífica y reiterada la doctrina jurisprudencial que exige como requisito...
Es pacífica y reiterada la doctrina jurisprudencial que exige como requisitos de la resolución contractual al amparo del artículo 1.124 del Código Civil -EDL 1889/1-, los siguientes: a) reciprocidad de las obligaciones; b) la exigibilidad de las mismas; c) el cumplimiento por el accionante de su obligación; y d) una voluntad obstativa al cumplimiento por la parte demandada, en este sentido sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1999 -EDJ 1999/32881-, 26 de junio de 2002, 13 de mayo de 2004 y 29 de septiembre de 2004, entre otras muchas. Pero en las compraventas inmobiliarias ocurre con frecuencia que el comprador dejar de pagar lo pactado ante los retrasos en la entrega de la vivienda y por ello en difícil situación resolutoria queda quien dejó de cumplir también su obligación, aunque no deja de ser comprensible que quien percibe que su vivienda se retrasa en la entrega pretenda dejar de pagar si comprueba que la otra parte no cumple su obligación y que, posiblemente, no termine de cumplirla, por lo que el comprador opta por dejar de pagar ante el temor de perder al final todo lo entregado a cuenta. En estos casos, si, como se plantea en la pregunta, el promotor presenta demanda accionando el cumplimiento del contrato por el comprador y el pago puntual del precio que queda, este puede oponer la excepción de contrato cumplido defectuosamente. Así, al respecto, la excepción de cumplimiento inadecuado o de contrato no cumplido regularmente (excepción non rite adimpleti contractus) constituye, una variante de la excepción general de incumplimiento contractual (exceptio non adimpleti contractus), con idéntica apoyatura legal, por la que, cuando el demandante solo ha cumplido la prestación a su cargo parcialmente o de manera defectuosa, el demandado puede rehusar su propia prestación hasta que la primera haya sido cumplida totalmente o ejecutada de forma rigurosa, rectificando de modo pertinente los defectos que la prestación presentaba; en una y otra, la ejecución de la prestación reclamada al demandado queda en suspenso, diferida o condicionada a la total y exacta realización simultánea por parte del actor de la prestación que correlativamente le incumbe, y la diferencia entre ambas excepciones radica en sus presupuestos, pues, mientras la «exceptio non adimpleti contractus», supone que el actor no ha cumplido ni ofrecido su prestación, la «non rite adimpleti contractus», supone que la ha realizado, pero inexactamente, de manera parcial o defectuosa, diferenciándose también en el orden probatorio, entre los casos de inejecución o ejecución incompleta y los de realización defectuosa de la prestación, puesto que, si el demandante corre, en los primeros, con la carga de probar el cumplimiento íntegro que se le cuestiona, es al demandado, en los segundos, a quien incumbe la prueba de las deficiencias o irregularidades que la prestación del actor presenta, en cuanto en ello el «excipiens» no se limita a negar el cumplimiento de la obligación contraída por el demandante, sino que introduce en el debate procesal nuevos hechos obstativos del regular y exacto cumplimiento debido por éste (STS 23 Ene. 1986 -EDJ 1986/784-, 16 Abr. 1991 y 20 Dic. 1993 -EDJ 1993/11664-). Así, en los casos de reclamación del promotor el demandado comprador puede oponer esta excepción. Pero la solución al caso queda en orden a conocer la respuesta judicial que podría darse en la estimación de la reconvención alegada por el comprador si, llegado el caso, se aprecia un grave incumplimiento del promotor en el cumplimiento de los plazos de entrega (más allá de los seis meses respecto de la fecha fijada), y en cuyo caso podría estimarse la reconvención acordando la devolución de las cantidades entregadas a cuenta si es esa la reclamación del deudor. Pero en estos casos lo que debe valorar el juzgador es el grado de incumplimiento de la prestación debida por el promotor, ya que si la alegación de contrato cumplido defectuosamente, o pendiente de cumplimiento no es correcta resultará que el juez podría condenar al comprador a pagar el resto de cantidades debidas si no es adecuada su paralización en el cumplimiento de los pagos regulares a que se comprometió, con lo que lo habrá que valorar es si es adecuada a la actual jurisprudencia en materia de compraventa inmobiliaria de pisos en construcción la paralización de los plazos por el comprador.

References: resolución 
 artículo 1124
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 resolución 
 artículo 1124
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 artículo 1964
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 resolución 
 artículo 1124
 artículo 1504
 artículo 1124
 artículo 1503
 artículo 1124
 artículo 1504
 resolución 
 resolución 
 artículo 1124
 artículo 1124
 artículo 3
 resolución 
 artículo 1124
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 artículo 1504
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 artículo 1124
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 artículo 1124
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 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1124
 artículo 1100
 artículo 1308
 artículo 1467
 artículo 1124
 resolución 
 artículo 1