Source: https://www.hausarbeiten.de/document/379606
Timestamp: 2018-01-17 18:24:12+00:00

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Wohnraummietverhältnis. Abmahnung wegen Hausfriedensstörung bei ... | Hausarbeiten publizieren
11 Seiten, Note: 1,1
2 Theoretischer Teil: Gesetzeslage und -normen
2.1 Grundlagen des BGBs: Rechtsgeschäfte, Willenserklärung und Vertrag
2.2 Grundlagen für Wohnraummietverhältnisse
3 Der Praxisfall - Übernahme der Theorie
3.1 Zustandekommen des Mietvertrages
3.2 Das Mietverhältnis
3.3 Außerordentliche fristlose Kündigung
3.4 Weiterbestehen des Vertragsverhältnisses
Im Rahmen des Moduls GL 3 Bürgerliches Recht wird der nachfolgenden Sachverhalt auf mög- liche Lösungsansätze, aktuelle Rechtsprechungen sowie Gesetzestexten nebst Kommentaren un- tersucht. Lt. Aufgabenstellung soll ein „typischer Vertrag“ zu Grunde gelegt und in die berufliche Praxis transferiert werden. Gemäß dessen habe ich mich für folgende Situation und Schuldvertrag entschieden:
Der Klient bewohnt ein Zinshaus entgeltlich zur Miete (Überlassungsvertrag nach § 535 ff. BGB). Gutachterlich wurde eine psychische Erkrankung (paranoide Schizophrenie) festgestellt. Das Verhältnis zu seinen Nachbarn ist angespannt, da er aufgrund seiner Erkrankung die anderen Hausbewohner aggressiv verbal bezichtigt, ihm einen körperlichen Schaden zufügen zu wollen. Die Vermieterin hat derzeit mit einer Abmahnung auf Unterlassen eines Tuns versucht dem Ver- halten Einhalt zu gebieten. Dem Sachverhalt nach wird es voraussehbar sein, dass die außeror- dentliche Kündigung folgen wird.
Um das Thema zu vertiefen, werden zuerst im zweiten Abschnitt die theoretischen Grundlagen eines Vertrages nebst allgemeinen Erfüllungsvoraussetzungen des BGBs mit Hilfe von Gesetzen und wissenschaftlichen Abhandlungen dargelegt. Der dritte Abschnitt dient der Ausarbeitung und Umsetzung der theoretischen Ansätze auf den o.g. Praxisfall. Hierbei wird ebenso auf diverse Urteile sowie Beschlüsse eingegangen werden. Ziel wird der gesetzeskonforme Umgang mit der vorliegenden Situation sein, welche im Abschnitt 4 erläutert werden.
„Das bürgerliche Recht [...] ist ein Teil des Privatrechts [...] und dieses wiederum ein Teil des Rechts.“1 Es dient dem Zusammenleben in der Gemeinschaft und gilt für jedermann. Das Privat- recht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen gleichrangigen Mitgliedern einer Gemein- schaft2. Ein wichtiger Grundpfeiler im BGB stellt die Privatautonomie dar. Sie besagt, „[...] dass der einzelne Mensch [...], seine privaten Lebensverhältnisse in freier Selbstbestimmung und ohne staatliche Hilfe oder Bevormundung [...]“3 gestalten kann. Die Vertragsfreiheit - gegliedert in Gestaltungsfreiheit sowie die Abschlussfreiheit - runden die Privatautonomie kraft Gesetz ab.
Diese und weitere Freiheitsgesetze "[...] können nicht einmal durch eine Änderung des Grundgesetzes abgeschafft werden [...]"4.
Im nachfolgenden werden Rechtsnormen und Gesetze kurz skizziert, welche für die Begründung eines MVs unerlässlich sind.
Fähigkeiten, mit welchen eine Person u. a von Geburt an ausgestattet ist, werden im BGB ab § 1 ff. ausgeführt. Hierzu gehört u.a. die Rechtsfähigkeit; die Handlungsfähigkeit, durch eigenes Han- deln eine rechtliche Wirkung herbeizuführen; die Geschäftsfähigkeit (§ 104 ff. BGB), selbst voll- wirksam Rechtsgeschäfte auszuführen. Ferner bedarf es einer s.g. Willenserklärung, welche ab § 114 ff. BGB geregelt ist. Diese stellt den Korpus eines Rechtsgeschäftes dar und verkörpert die willentliche Begründung, Inhalt sowie Beendigung eines Rechtsfolgewillen.5 Ein Rechtsgeschäft ist ein Tatbestand, bei dem ein bestimmter rechtlicher Erfolg herbeigeführt werden soll. Diese bestehen beim MV aus mindestens zwei Willenserklärungen. Verträge grenzen sich durch über- einstimmende, wechselseitige Willenserklärungen ab (§ 145 ff. BGB).6
Das Wohnungsmietrecht ist ein eigenständiges Rechtsgebiet geworden7. Großen Einfluss auf die Mietrechtspraxis nehmen obergerichtliche Rechtsprechungen und BGH Entscheidungen ein8. Der MV ist ein entgeltlicher Überlassungsvertrag, also die Überlassung einer Sache (beweglich oder unbeweglich) gegen Entgeltzahlung9 (§ 535 BGB). „Das Mietverhältnis beginnt mit dem Ab- schluss des MV (nicht mit der Überlassung des Mietgegenstandes an den Mieter) und endet [...] mit dem Ablauf der Kündigungsfrist (§ 542 BGB)“10. Zuerst wird nach § 145 BGB oder § 155 BGB eine Einigung über die Mietsache erzielt. Vertragsparteien sind der Vermieter sowie der Mieter. Bei MV mit über einem Jahr Nutzungsdauer bedarf es der Schriftform (§ 550 BGB). Wurde eine gesetzliche Betreuung für den Mieter eingerichtet, beschränkt diese nicht die Hand- lungsfähigkeit den MV abzuschließen, zu kündigen oder andere Rechtsgeschäfte zu tätigen (so- fern keine Geschäftsunfähigkeit vorliegt).11 Der MV folgt den Grundrissen der §§ 305 - 310 BGB.
Relevante Pflichten aus einem MV für den Praxisfall: Der Vermieter verpflichtet sich die Sache in einem ordnungsgemäßen Zustand zum Gebrauch zu überlassen (Gebrauchsgewährung gem. § 535 Abs. 1 BGB). Ferner obliegen ihm die Unterlassungspflichten, u.a. Handlungen, die den ver- tragsgemäßen Gebrauch des Mieters stören. Seine Pflicht bei Störung des Hausfriedens: fristlose Kündigung12. Im Gegenzug hat der Mieter die Pflicht zur Zahlung der Miete nach § 535 Abs. 2 BGB Zur Beendigung seitens des Vermieters eines MVs bestehen folgende Kündigungsformen:
Form Schriftlich, Hinweis auf Möglichkeit des Widerspruchs nach §§ 574 bis 574b BGB Abbildung 1: Übersicht der Kündigungen. Welenta, eigene Anfertigung, 2017
Männlicher Klient, Herr K.14, 30 Jahre alt, wohnt seit 2010 in einer Mietwohnung in einem Zins- haus. Der Unterhalt wird u.a. durch Erwerbsunfähigkeitsrente bestritten. Gutachterliche parano- ide Schizophrenie wurde im Jahr 2011 festgestellt. Einrichtung einer gesetzlichen Betreuung ebenda. Anfänglich keine Komplikationen weder seitens Mieter, Vermieter noch Nachbarn. Ak- tuell bestehen Unruhen. Seit einem Jahr beschimpft Herr K. die Nachbarn aggressiv (verbal) und berichtet von Außerirdischen, die sich im Keller verbergen. Die Nachbarn sollen die Außerirdi- schen dort versteckt halten. Ziel sei es, durch die Verschwörung bzw. Intrige einen Komplott auf Herrn K. auszuüben. Außerdem schreit der Klient im Hausflur und droht teilweise seinen Nach- barn. Aufgrund dessen erhielt der Klient von der Vermieterin, Frau V.15, unter dem 02.01.2017 eine schriftliche Abmahnung zur Unterlassung seines Tuns. Falls der Hausfrieden weiter von ihm gestört werde, erfolgt die außerordentliche Kündigung. Bis dato hat er keine schriftliche Kündi- gung erhalten. Da Herr K. jedoch weiterhin seine Medikamente zur Verbesserung seiner psychi- schen Leiden verweigert, könnte davon ausgegangen werden, dass Frau V. die außerordentliche, fristlose Kündigung aussprechen wird. Der Wunsch des Klienten ist es, das bestehende Mietver- hältnis aufrecht zu erhalten. Das Gericht ist bereits gem. § 1907 Abs. 2 S. 1 BGB über die evtl. drohende Obdachlosigkeit informiert, damit dieses im Rahmen seiner betreuungsgerichtlichen Interventionsmöglichkeiten gem. §§ 1908i, 1837 BGB agieren kann.
Grundsätzlich ist Herr K. nach § 1 BGB rechtsfähig, seine Volljährigkeit richtet sich nach § 2 BGB. Seine Willenserklärung zur Begründung eines MV ist rechtswirksam abgegeben worden, zumal das Gutachten über seine psychische Krankheit erst weit über einem Jahr nach Abschluss erfolgte. Es wurde ein schriftlicher Vertrag zu Grunde gelegt. Herr K. kommt seiner Verpflich- tung der Entgeltzahlung stets pünktlich nach. Auch die Tatsache, dass eine gesetzliche Betreuung für Vermögensangelegenheiten, Gesundheitssorge und Wohnungsangelegenheiten eingerichtet wurde, beschränkt Herrn K. als auftretenden Mieter nicht. Die gesetzliche Betreuung wurde mei- nerseits der Vermieterin nach Beschlusskraft angezeigt. Der MV wurde in der gesetzeskonformen Darbietung vorgelegt (§ 550 ff. BGB) und besteht nunmehr seit 7 Jahren.
Das Mietverhältnis ist derzeit aufgrund der Anschuldigungen des Klienten gegenüber seinen Nachbarn gestört. Der Vermieterin wurde zugetragen, dass Herr K. den Alltag weiterer Miets- hausbewohner durch Beleidigungen und/oder Drohungen erheblich beeinträchtigt. "Hausfrieden" ist kein im BGB definierter Begriff. Er beruht "[...] auf der Erwägung, dass die Nutzung von Wohn- oder Geschäftsräumen durch mehrere Mietparteien ein gewisses Maß an Rücksichtnahme voraussetzt. Der Hausfrieden ist gestört, sobald in einem längeren Zeitraum der Vermieter oder ein anderer Mieter beeinträchtigt wird.“16
Es könnte hier eine Hausfriedensstörung bestehen, da der Klient die Lebensqualität der anderen Mieter dauerhaft beeinträchtigt. Das Verhältnis zwischen den Parteien ist angespannt.
Abbildung 2: Kündigungsformen. Welenta, eigene Anfertigung, 2017
Frau V. hat wie eingangs erwähnt die Obliegenheit, bei Pflichtverletzung eines Mieters die Ab- mahnung zum Unterlassen eines Tuns und/oder - bei Abwägung der Aussichtslosigkeit der Klage- die außerordentliche, zur Not fristlose, Kündigung auszusprechen. „Straftaten und Haus- friedensstörungen können grundsätzlich eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen“17. Bei der Abmahnung auf Unterlassung müssen die Gründe und die explizierte Aufforderung ein Tun zu unterlassen aufgeführt werden. Diese Abmahnung hat der Klient bereits Anfang Januar 2017 ordnungsgemäß (schriftlich (§ 568 BGB) und persönliche Übergabe) erhalten. Er ist nicht weiter darauf eingegangen. Da die Abmahnung bereits vor zwei Monaten erfolgte und der Klient in letz- ter Zeit (lt. Aussage eines anderen Mieters) keine Beleidigungen oder störende Bemerkungen äußerte, ist davon auszugehen, dass, um einen rechtskonformen Weg zu wahren, eine erneute Abmahnung erfolgen muss, ehe eine Beendigung des Mietverhältnisses ausgesprochen werden kann.18 Wird eine außerordentliche Kündigung seitens der Vermieters ausgesprochen, ist der Ver- mieter beweispflichtig, dass eine konkrete Vertragsverletzung vorliegt.19 Da dieser Sachverhalt von vielen Nachbarn beschrieben wird, ist davon auszugehen, dass hier durch Zeugen ein nach- haltiger Beweis erwirkt wird. Mit einer ähnlichen Situation befasste sich das Amtsgericht Berlin- Wedding20 bereits im Jahre 2012/2013: hier wurde der Beklagte (psychisch erkrankter Mieter)
1 Brox/Walker, 2016, S. 2
2 Brox/Walker, 2016, S. 8
3 Brox/Walker, 2016, S. 17
4 Brox/Walker, 2016, S. 17
5 Palandt, 2016, S. 11-92
6 Brox/Walker, 2016, S. 49-60
7 Tonner, 2013, S. 31
8 Bruns/Boeckh/Kesting/Grüter/Zwißler/Kroiß, 2016, S. 3
9 Schmidt-Futterer/Blank 2015, BGB Vor § 535 Rdnr. 1
10 Schmidt-Futterer/Blank 2015, BGB Vor § 535 Rdnr. 7
11 Schmidt-Futterer/Blank 2015, BGB Vor § 535 Rdnr. 395-399
12 AG Bad Segeberg v. 5. 10. 1999 17a C 25/99
13 Schmid/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 569 Rz. 1
14 Name aus datenschutzrechtlichen Gründen geändert
15 Name aus datenschutzrechtlichen Gründen geändert
16 Schmidt-Futterer/Blank BGB § 569 Rn. 19-21
17 Schmidt-Futterer/Blank, § 543 Rn. 187 f.
18 Schmidt-Futterer/Blank BGB § 543 Rn. 64
19 Schmidt-Futterer/Blank BGB § 569 Rn. 28
20 Urteil AG Berlin-Wedding v. 25.06.2013 7 C 148/12
Annika Welenta (Autor)
V379606
9783668565227
9783668565234
Mietrecht Betreuung Gesetzlicher Betreuer paranoid Schizophrenie Abmahnung Hausfriedensstörung Schuldrecht Mietvertrag
Annika Welenta (Autor), 2017, Wohnraummietverhältnis. Abmahnung wegen Hausfriedensstörung bei paranoider Schizophrenie?, München, GRIN Verlag, https://www.hausarbeiten.de/document/379606
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References: § 535
 § 1
 § 114
 BGH 
 § 145
 § 155
 § 535
 § 535
 § 1907
 § 1
 § 2
 § 535
 § 535
 § 535
 § 569
 § 569
 § 543
 § 543
 § 569