Source: https://www.unpi.org/fr/nouveau-decret-d-encadrement-des-loyers.html
Timestamp: 2019-09-16 02:41:33+00:00

Document:
Encadrement des loyers : Nouveau décret d'encadrement des loyers
Nouveau décret d'encadrement des loyers
Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (J.O. du 29 juillet) réglemente pour un an, à compter du 1er août 2017, l’évolution de certains loyers.
Ce décret, au contenu identique par rapport au précédent décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016, s’applique aux baux de logements vides et meublés loués à titre de résidence principale, conclus ou renouvelés du 1er août 2017 au 31 juillet 2018.
Il concerne les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants, c’est-à-dire les 28 agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse (annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (1)).
I. Les logements exclus du champ d’application du décret :
Il s’agit des logements faisant l'objet d'une première location et des logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois (article 2 du décret).
Pour ces logements, le loyer est donc fixé librement au sens du décret, sauf pour Paris et Lille (voir encadré ci-après).
II. Les logements soumis au décret :
A. Les logements faisant l’objet d’une relocation (changement de locataire) :
Pour les logements reloués du 1er août 2017 au 31 juillet 2018, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, augmenté de la variation de l’IRL (indice de référence des loyers) si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail (2) (article 3 du décret).
L’article 4 du décret prévoit trois dérogations :
si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (3) portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC ;
lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire (augmenté de la variation de l’IRL si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail) ;
B. Les baux renouvelés (locataire déjà en place) :
Si le bail est renouvelé entre le 1er août 2017 et le 31 juillet 2018, le loyer du bail renouvelé ne peut être réévalué (sauf révision prévue par une clause d’indexation figurant dans le bail).
L’article 5 du décret prévoit une dérogation à cette règle : lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, celui-ci peut être réévalué, cette hausse ne pouvant toutefois excéder la plus élevée de ces deux limites :
la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer pratiqué, révisé dans les limites de l’article 17-1, I de la loi de 1989 (c’est-à-dire suivant l’IRL) ;
une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Les cas particuliers de Paris et Lille :
Pour toute nouvelle location ou renouvellement de bail (4), le loyer demandé au locataire ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé :
dans l’arrêté du 21 juin 2017 du préfet de Paris pour la ville de Paris (5) ;
dans l’arrêté du 16 décembre 2016 du préfet de Lille pour la ville de Lille (6).
Cela concerne tous les logements à usage d’habitation principale (vides et meublés), y compris ceux loués pour la première fois ou inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.
Ce nouveau dispositif découlant de la loi ALUR, limité pour l’instant aux villes de Paris et Lille, se superpose au décret d’encadrement des loyers (les propriétaires louant un logement à Paris ou à Lille doivent donc fixer le loyer de leur logement en respectant cette double limite).
L’article 9 du décret du 27 juillet 2017 apporte les précisions suivantes :
le loyer réévalué ou révisé lors d’une relocation (voir II A) ne peut excéder le loyer de référence majoré ;
les dérogations prévues en cas de relocation (voir II A, § 2) ne s'appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau bail ;
les règles concernant le renouvellement de bail (voir II B) ne s'appliquent pas lorsque la réévaluation du loyer est soumise aux dispositions de l'article 17-2, I de la loi du 6 juillet 1989 (7).
III. Autres informations émanant du décret :
Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique (les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990).
Est exclu du montant des travaux d'amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge en application de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 (8) ou à une majoration du loyer en application de l'article 17-1, II de la même loi (9).
Notice : la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit, pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel, la fixation par décret d'un montant maximum d'évolution des loyers d'un logement nu ou meublé en cas de relocation ou de renouvellement du bail. En cas de litige entre les parties, la loi prévoit la saisine de la commission départementale de conciliation préalablement à la saisine du juge. Le décret fixe ainsi un montant maximum d'évolution des loyers des baux des logements situés dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants. Les modalités de cet encadrement de l'évolution des loyers sont adaptées aux cas dans lesquels le préfet aurait arrêté un loyer de référence en application du I de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989. De même, le décret permet des adaptations en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué : dans ces cas, une augmentation de loyers, elle-même encadrée, peut être appliquée.
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, notamment ses articles 6, 17, 17-1, 17-2, 18, 23-1 et 25-9 ;
Vu l'avis de la commission nationale de concertation en date du 29 juin 2017 ;
Les logements faisant l'objet d'une première location ;
Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.
Les dispositions du présent décret s'appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2017 au 31 juillet 2018.
Le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est abrogé à compter du 1er août 2017.
1. A partir de ce lien, vous trouverez en annexe du décret l’ensemble des communes concernées par l’encadrement des loyers.
2. Dans ce cas, la date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau bail.
3. Il s’agit par exemple de l’installation d’un ascenseur, d’un accès pour personnes handicapées, de l’isolation thermique du toit, du changement des colonnes d’eau.
4. Les baux tacitement reconduits ne sont donc pas concernés.
5. A ce sujet, voir notre circulaire d’information n° 38 du 6 juillet 2017.
6. A ce sujet, voir notre circulaire d’information n° 5 du 19 janvier 2017.
7. « Lors du renouvellement du contrat, et dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 17, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
8. « Lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique.
Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, précise les conditions d'application du présent article, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d'évaluation des économies d'énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux. »
9. « Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer. »

References: § 2
 l'article 17
 l'article 23
 l'article 17
 l'article 17
 l'article 18
 l'article 17