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Timestamp: 2016-10-25 03:07:10+00:00

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Prolongation du bail. Pour calculer le d�lai dans lequel le preneur doit pr�senter la requ�te visant � prolonger le bail selon l'art. 267a al. 3 CO ou la disposition transitoire qui s'y rapporte, il faut aussi se fonder sur la r�glementation l�gale lorsque le bailleur r�silie le bail longtemps � l'avance. Faits � partir de page 167
A.- Mit Vertrag vom 1. Juli 1965 mietete Fritz Zeller die Liegenschaft Allschwilerplatz 9 in Basel, wo er insbesondere einen Pneuhandel betreibt. Das Mietverh�ltnis galt nach � 12 des Vertrages als fest bis 30. Juni 1972; es konnte unter Einhaltung einer Frist von einem Jahr erstmals auf Ende Juni 1973 gek�ndigt werden.
Am 1. Juli 1970 wurde der Bauverein Oekolampad Eigent�mer der Liegenschaft. Er �bernahm den Mietvertrag, k�ndigte drei Tage sp�ter aber das Mietverh�ltnis auf den 30. Juni 1973. Am 19. Juli 1972 klagte Zeller beim Zivilgerichtspr�sidenten von Basel-Stadt gegen den Verein auf Feststellung, dass die K�ndigung vom 3. Juli 1970 ung�ltig sei; eventuell sei das Mietverh�ltnis um zwei Jahre zu erstrecken.
B.- Der Zivilgerichtspr�sident wies die Klage am 29. August 1972 ab. Er hielt die K�ndigung des Vereins f�r g�ltig und warf dem Kl�ger vor, die Frist zur Einreichung des Erstreckungsbegehrens gem�ss der �bergangsbestimmung des Bundesgesetzes vom 24. Juni 1970 �ber die �nderung des OR (K�ndigungsbeschr�nkung im Mietrecht) nicht eingehalten zu haben, denn diese Frist sei am 18. Januar 1971 abgelaufen.
Auf Beschwerde des Kl�gers hob der Ausschuss des Appellationsgerichtes des Kantons Basel-Stadt dieses Urteil am 26.
BGE 99 II 167 S. 168Oktober 1972 mit Bezug auf das Erstreckungsbegehren auf und wies die Sache zur neuen Beurteilung an den Zivilgerichtspr�sidenten zur�ck. Der Ausschuss nahm an, die vorzeitig erfolgte K�ndigung sei g�ltig, die Frist f�r das Erstreckungsbegehren gem�ss Art. 267a OR habe aber nicht nach der �bergangsbestimmung der Novelle, sondern erst mit dem Tage zu laufen begonnen, an dem nach dem Vertrag sp�testens h�tte gek�ndigt werden k�nnen, n�mlich am 30. Juni 1972. Das Gesuch sei deshalb rechtzeitig eingereicht worden. Man k�nne sich sogar fragen, ob nicht Art. 267b OR anwendbar sei, werde doch mit einer auf Jahre zum voraus ausgesprochenen K�ndigung bezweckt, das Ende des Mietverh�ltnisses genau festzulegen.
C.- Als der Zivilgerichtspr�sident daraufhin das Mietverh�ltnis bis 30. September 1973 erstreckte, beschwerten sich beide Parteien beim Ausschuss des Appellationsgerichtes. Der Kl�ger verlangte eine Verl�ngerung des Mietverh�ltnisses bis 30. Juni 1975, der Beklagte dagegen die Abweisung der Klage. Am 29. M�rz 1973 wies der Ausschuss beide Beschwerden ab.
D.- Der Kl�ger hat gegen diesen Entscheid die Berufung erkl�rt. Er beantragt, ihn aufzuheben und das Mietverh�ltnis um zwei Jahre bis 30. Juni 1975 zu erstrecken.
Der Beklagte hat sich der Berufung angeschlossen. Er beantragt, die Entscheide des Ausschusses vom 26. Oktober 1972 und 29. M�rz 1973 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
(1. - Ausf�hrungen dar�ber, dass der Beklagte mit der Anschlussberufung den R�ckweisungsentscheid des Ausschusses auch noch zusammen mit dessen Endentscheid anfechten kann.)
2. Nach Art. 267a Abs. 3 OG ist das Begehren um Erstreckung des Mietverh�ltnisses das erste Mal innert 30 Tagen seit Empfang der K�ndigung bei der richterlichen Beh�rde anh�ngig zu machen. Erfolgte die K�ndigung vor dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes �ber die K�ndigungsbeschr�nkung im Mietrecht am 19. Dezember 1970, traten ihre Wirkungen aber erst nach dem 18. Dezember ein, so lief gem�ss der �bergangsbestimmung (Ziff. II Abs. 2 des Gesetzes) die Frist zur Einreichung des ersten Begehrens vom 19. Dezember an, endigte somit am 18. Januar 1971. Es handelt sich um eine gesetzliche Verwirkungsfrist, die der Richter nicht verl�ngern kann.
Die Vorinstanz hat diese �bergangsbestimmung nicht angewendet, obschon der vorliegende Fall vom Wortlaut der Bestimmung erfasst wird. Sie ist der Auffassung, wenn ein Vermieter unbek�mmert darum, dass eine K�ndigungsfrist von einem Jahr vereinbart worden sei, schon viel fr�her k�ndige, k�nne dem Mieter nicht zugemutet werden, auf die K�ndigung hin sogleich ein Erstreckungsverfahren einzuleiten. Denn in diesem Zeitpunkt k�nne er seine Lage bei Beendigung des Mietverh�ltnisses noch nicht �berblicken. Das k�nne er erst kurz vor Beginn oder mit dem Beginn der vereinbarten K�ndigungsfrist tun. Im vorliegenden Fall sei die Frist zur Einreichung des Erstreckungsbegehrens daher ab 30. Juni 1972, an welchem Tag der Vertrag sp�testens h�tte gek�ndigt werden k�nnen, zu berechnen. Bei dieser Berechnung sei das Gesuch vom 19. Juli 1972 aber rechtzeitig gestellt worden.
a) Dieser Auffassung kann schon deshalb nicht beigepflichtet werden, weil das Gesetz weder dem Mieter noch dem Vermieter verbietet, das K�ndigungsrecht vorzeitig auszu�ben; es schreibt bloss vor, dass die K�ndigungsfrist einzuhalten ist, gleichviel ob die Parteien sich mit den gesetzlichen Fristen begn�gen oder im Vertrag davon abweichen. Die K�ndigung muss sp�testens am letzten Tag vor Beginn der Frist beim Vertragspartner eintreffen, kann folglich nicht zu fr�h, sondern nur zu sp�t abgegeben werden (OSER/SCH�NENBERGER, N. 10 zu Art. 267 OR; BRUNNER, Mietrecht, 2. Auflage S. 553). Im vorliegenden Fall geht die Vorinstanz denn auch selber davon aus, die K�ndigung des Beklagten sei g�ltig gewesen, und der Kl�ger versucht dies in der Berufung mit Recht nicht mehr zu widerlegen.
Konnte der Beklagte sein K�ndigungsrecht aber schon am 3. Juli 1970 g�ltig aus�ben, so ist nicht zu ersehen, weshalb es sich nach Art. 267a Abs. 3 OR oder nach der dazu geh�renden �bergangsbestimmung anders verhalten sollte. Beide Bestimmungen stellen f�r den Beginn der 30-t�gigen Frist, innert der das erste Erstreckungsbegehren zu stellen ist, auf die tats�chlich erfolgte K�ndigung ab. Nach Art. 267a Abs. 3 ist der Empfang der K�ndigung massgebend und nach der �bergangsbestimmung ist die Frist zur Einreichung des Begehrens bei K�ndigungen, die vor dem 19. Dezember erfolgten, aber erst nach dem 18. Dezember wirksam werden, einheitlich vom 19. Dezember 1970 an zu berechnen. F�r eine andere Auslegung ist weder BGE 99 II 167 S. 170dem Wortlaut der Bestimmungen noch der Entstehungsgeschichte der Novelle etwas zu entnehmen.
Die L�sung der Vorinstanz w�re, wie ihre Folgen zeigen, auch sachlich nicht gerechtfertigt. Sie l�sst v�llig offen, wann der Richter bei einer vorzeitigen K�ndigung durch den Vermieter statt von deren Empfang, wie das Gesetz es vorsieht, vom letzten Tag vor Beginn der K�ndigungsfrist ausgehen sollte. In �bergangsf�llen liesse sich die Gefahr von Rechtsunsicherheit und unerw�nschten Auswirkungen ebenfalls nicht vermeiden. Man denke nur an den Fall, wo die K�ndigungsfrist drei Monate betr�gt, der Vermieter jedoch ein Jahr zum voraus k�ndigt. Nach der Auffassung der Vorinstanz brauchte der Mieter das Erstreckungsgesuch erst am Tage vor Beginn der K�ndigungsfrist einzureichen. Zu diesem Zeitpunkt d�rfte aber der Vermieter �ber den Mietgegenstand (z.B. eine Wohnung) l�ngst anderweitig verf�gt haben, was zu neuen Auseinandersetzungen f�hren m�sste. Solche Auswirkungen lassen sich nur vermeiden, wenn auf den Empfang der K�ndigung und in �bergangsf�llen auf den 19. Dezember 1970 abgestellt wird.
b) Dagegen ist auch mit den weiteren Ausf�hrungen der Vorinstanz nicht aufzukommen.
Das Mietverh�ltnis mit dem Kl�ger galt bis Ende Juni 1972 als fest; dann konnte es unter Einhaltung einer Frist von einem Jahr auf den 30. Juni 1973 gek�ndigt werden. W�re die K�ndigung des Beklagten unterblieben, so h�tte der Vertrag gem�ss Art. 268 OR als auf unbestimmte Zeit erneuert zu gelten. Das schliesst eine Anwendung von Art. 276b OR im vorliegenden Fall aus. Diese Bestimmung setzt voraus, dass die Miete nach bestimmter Dauer oder auf einen bestimmten Zeitpunkt abl�uft, ohne dass es dazu einer K�ndigung bed�rfte. Das traf hier nicht zu, da der Vertrag nur durch K�ndigung beendigt werden konnte.
Der Entwurf des Bundesrates wollte dem Richter in Art. 267a die Befugnis einr�umen, entweder die K�ndigung �berhaupt aufzuheben oder das Mietverh�lnis um h�chstens ein Jahr zu erstrecken (vgl. Botschaft zur Novelle in BBl 1968 II 849 ff.). Der Gesetzgeber entschied sich f�r die Erstreckung, und zwar mit der Beschr�nkung, dass Mietverh�ltnisse f�r Wohnungen das erste Mal um h�chstens ein Jahr, das zweite Mal um h�chstens zwei weitere Jahre, solche f�r Gesch�ftsr�ume das erste Mal um zwei, das zweite Mal um h�chstens drei weitere BGE 99 II 167 S. 171Jahre verl�ngert werden d�rfen. Nach Ablauf dieser Fristen h�rt das Mietverh�ltnis auf jeden Fall auf, und der Mieter muss ausziehen. Sinn und Zweck der Verl�ngerung liegen offensichtlich darin, dem Mieter f�r die Suche neuer Mietr�ume mehr Zeit einzur�umen, als ihm nach der K�ndigungsfrist zur Verf�gung st�nde.
Das tut aber auch der Vermieter, wenn er lange vor dem letztm�glichen Tage k�ndigt. Im vorliegenden Fall geschah dies fast drei Jahre vor der Aufl�sung des Mietverh�ltnisses. Der K�ger hatte daher reichlich Zeit, um neue Gesch�ftsr�ume zu suchen. Wenn er bef�rchtete, bis Ende Juni 1973 keinen Ersatz zu finden, konnte er �brigens vor dem 18. Januar 1971 ein Erstreckungsgesuch einreichen.
Der Vermieter muss sich darauf verlassen k�nnen, dass der Mieter nach einer K�ndigung fristgem�ss ein solches Gesuch stellt. Andernfalls darf er die K�ndigung f�r endg�ltig halten und die notwendigen Vorkehren treffen, wenn er die Mietr�ume z.B. weitervermieten, umbauen, abbrechen und, wie das hier der Fall ist, auf dem Grundst�ck einen Neubau errichten will. Dass ein Mieter im Falle einer vorzeitigen K�ndigung durch den Vermieter die M�glichkeit, bei Beendigung des Mietverh�ltnisses neue R�ume zu finden, nicht zuverl�ssig beurteilen kann, enthebt ihn nicht der Pflicht, innert der vom Gesetz vorgesehenen Frist ein Erstreckungsbegehren einzureichen. Bietet diese Beurteilung auch dem Richter Schwierigkeiten, weil der Vermieter lange zum voraus gek�ndigt hat, so kann er das Erstreckungsverfahren einstweilen einstellen oder sich mit einer kurzfristigen Erstreckung begn�gen. Im einem wie in andern Fall weiss der Vermieter, dass er vorl�ufig nicht �ber den Mietgegenstand verf�gen darf. Dagegen geht es nicht an, eine vorzeitige K�ndigung durch den Vermieter zu dessen Nachteil auszulegen, wie die Vorinstanz dies tut.
1.- Die Berufung des Kl�gers wird abgewiesen.
2.- Die Anschlussberufung des Beklagten wird gutgeheissen, die Entscheide des Ausschusses des Appellationsgerichtes des Kantons Basel-Stadt vom 26. Oktober 1972 und vom 29. M�rz 1973 werden aufgehoben und die Klage wird abgewiessen.

References: BGE 
 Art. 267
 Art. 267
 Art. 267
 Art. 267
 Art. 267
 Art. 267
 BGE 
 Art. 268
 Art. 276
 Art. 267
 BGE