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Timestamp: 2016-10-25 15:37:04+00:00

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116 II 16731. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 5. April 1990 i.S. Z. gegen Staat Z�rich und Landwirtschaftsgericht des Kantons Z�rich (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Proc�dure d'opposition selon l'art. 19 al. 1 LPR. Lorsqu'une incertitude subsiste sur le classement en zone d'un immeuble et qu'une autorit� judiciaire doit d�terminer si ce bien-fonds constitue un immeuble agricole au sens de la loi f�d�rale sur le maintien de la propri�t� fonci�re rurale, cette autorit� doit d�terminer elle-m�me le caract�re de l'immeuble concern� d'apr�s les crit�res du droit f�d�ral. Doivent notamment �tre pris en consid�ration la situation de la parcelle, son �quipement iroutier et son utilisation future pr�visible ainsi que le prix convenu (consid. 3 et 4). Faits � partir de page 168
A.- E. Z. ist Eigent�mer eines in der Gemeinde Dietikon gelegenen Grundst�cks von 14,07 a Wiesland. Er beabsichtigt, dieses Land an die Firma X. zum Preise von Fr. 300.-- pro m2 zu ver�ussern. Die Parzelle befindet sich im sog. Niderfeld, welches gem�ss Zonenplan vom 11. September 1969 zum �brigen Gemeindegebiet geh�rte. Nachdem das Niderfeld im kantonalen Gesamtplan als Baugebiet bezeichnet worden war, wurde es im Rahmen des regionalen Siedlungsplanes zum Industriegebiet bestimmt. Der Gemeinderat Dietikon erkl�rte mit Beschluss vom 22. Oktober 1987 das ganze Niderfeld zur Reservezone. Auf Rekurs mehrerer Betroffener hin hob die Baurekurskommission I des Kantons Z�rich mit Entscheid vom 16. Dezember 1988 die Zuweisung zur Reservezone auf und lud den Gemeinderat der Stadt Dietikon ein, �ber die Zonierung des Niderfeldes neu zu beschliessen. Der Gemeinderat hat aber bisher keinen entsprechenden Beschluss gefasst.
B.- Das kantonale Landwirtschaftsamt erhob gegen den geplanten Landverkauf Einspruch wegen Spekulation im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes vom 12. Juni 1951 (EGG; SR 211.412.11). Z. widersetzte sich diesem Einspruch. Da eine Einigung nicht zustandekam, erhob das kantonale Landwirtschaftsamt am 2. Februar 1989 Klage beim Landwirtschaftsgericht des Kantons Z�rich. Dieses best�tigte mit Urteil vom 16. M�rz 1989 den Einspruch gegen den Verkauf des fraglichen Grundst�cks.
C.- E. Z. legt beim Bundesgericht eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein mit dem Antrag, das Urteil des Landwirtschaftsgerichts BGE 116 II 167 S. 169sei aufzuheben und das Landwirtschaftsamt sei anzuweisen, seinen Einspruch gegen das geplante Rechtsgesch�ft zur�ckzuziehen.
Das kantonale Landwirtschaftsamt schliesst auf Abweisung der Beschwerde, w�hrend das Eidgen�ssische Justiz- und Polizeidepartement deren Gutheissung beantragt. Das Landwirtschaftsgericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Das Bundesgericht heisst die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gut, hebt das Urteil des Landwirtschaftsgerichts auf und weist den Einspruch des Staates Z�rich gegen den geplanten Landverkauf ab.
1. Als Eigent�mer und Verk�ufer des umstrittenen Grundst�cks ist der Beschwerdef�hrer zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde legitimiert (Art. 103 lit. a OG). Dass der Verkauf des Grundst�cks nur geplant und noch nicht vollzogen worden ist, spielt dabei keine Rolle. Zu �berpr�fen ist eine Feststellungsverf�gung, auf deren Erlass der Beschwerdef�hrer einen Anspruch hatte (Art. 25 VwVG; SR 172.021). Auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist daher einzutreten.
2. In erster Linie stellt sich die Frage, ob der Verkauf des Grundst�cks des Beschwerdef�hrers �berhaupt dem Einspruchsverfahren im Sinne von Art. 19 ff. EGG zu unterstellen ist.
a) In Art. 18 EGG werden die Kantone erm�chtigt, gegen Liegenschaftsverk�ufe auf ihrem Gebiet ein Einspruchsverfahren nach Massgabe der bundesrechtlichen Bestimmungen (Art. 19 ff. EGG) einzuf�hren. Von dieser Befugnis hat der Kanton Z�rich im Einf�hrungsgesetz zum EGG vom 23. September 1984 (EGzEGG) Gebrauch gemacht. Nach Art. 2 EGG findet das Gesetz Anwendung auf Liegenschaften, die ausschliesslich oder vorwiegend landwirtschaftlich genutzt werden. Die Kantone k�nnen aber die Geltung des Gesetzes f�r Bauzonen, die f�r die Entwicklung einer Ortschaft unentbehrlich sind, ausschliessen (Art. 3 Abs. 1 EGG). Gest�tzt auf diese Bestimmung hat der Kanton Z�rich in � 2 EGzEGG festgelegt, dass das kantonale Landwirtschaftsamt gegen Kaufvertr�ge �ber landwirtschaftliche Gewerbe und Liegenschaften, soweit sie nicht in einer Bauzone liegen, Einspruch erheben kann.
b) Das Landwirtschaftsgericht ist im angefochtenen Entscheid davon ausgegangen, dass das Niderfeld, zu dessen Gebiet der Landstreifen des Beschwerdef�hrers geh�rt, noch altrechtliches "�briges Gemeindegebiet" darstelle, nachdem seine Zuteilung zur Reservezone von der Baurekurskommission aufgehoben worden war. Nach dem Entscheid dieser Kommission sei ein Teil des Niderfeldes in eine Bauzone zu �berf�hren, w�hrend es als statthaft erachtet werde, den Rest des Areals in einer Reservezone zu belassen. Ob das fragliche Grundst�ck direkt der nun auszuscheidenden Industriezone zugeteilt werde oder ob es vorerst noch in eine Reservezone gelange, sei v�llig offen. Es k�nnte allenfalls mit einer baldigen Einzonung der Parzelle in die Industriezone gerechnet werden. Gewissheit dar�ber bestehe aber nicht. Das Grundst�ck m�sse daher einstweilen als "�briges Gemeindegebiet" betrachtet werden. Dieses sei aber keine Bauzone. Das Kaufgesch�ft unterliege somit gem�ss � 2 EGzEGG dem Einspruchsverfahren. Zu keinem andern Ergebnis gelange man, wenn das Niderfeld als sog. "Bauerwartungsland" einer Reservezone gleichgestellt w�rde. Auch diese enthalte kein Bauland.
Der Beschwerdef�hrer wendet demgegen�ber ein, dass f�r die Stadt Dietikon ein rechtskr�ftiger kantonaler Richtplan bestehe, in welchem das Niderfeld als Baugebiet verzeichnet sei. Dieser Richtplan d�rfe weder vom kantonalen Landwirtschaftsamt bzw. vom Landwirtschaftsgericht noch von der Gemeinde bei der Zonenplanung missachtet werden.
3. Es ist allgemein anerkannt, dass die Zuweisung, die ein Grundst�ck in der Zonenordnung erf�hrt, ein wesentliches Kriterium darstellt f�r seinen landwirtschaftlichen oder nichtlandwirtschaftlichen Charakter im Sinne des EGG (BGE 113 II 136 und BGE 111 II 326). Entgegen der Meinung des Beschwerdef�hrers kommt es nicht in erster Linie auf den kantonalen Richtplan an. Es ist den Gemeinden n�mlich nicht verwehrt, Land, das im Rahmen des Gesamtplanes grunds�tzlich als Baugebiet bezeichnet wird, vorerst als Reserve auszuscheiden, wenn es weder weitgehend �berbaut ist, noch voraussichtlich innert 15 Jahren f�r eine �berbauung ben�tigt wird (vgl. � 47 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975). Im vorliegenden Fall l�sst sich jedoch dem Zonenplan der Stadt Dietikon �ber den Charakter des umstrittenen Grundst�cks nichts entnehmen, nachdem die kantonale Baurekurskommission dessen Zuweisung zur Reservezone aufgehoben und der Gemeinderat von Dietikon bisher diesbez�glich keinen BGE 116 II 167 S. 171neuen Beschluss gefasst hat. Das Landwirtschaftsgericht hat daher die Meinung vertreten, das Niderfeld stelle mangels anderweitiger Zuweisung immer noch "�briges Gemeindegebiet" und somit keine Bauzone dar. Diesem Standpunkt kann indessen nicht gefolgt werden. Das z�rcherische Planungs- und Baugesetz kennt kein "�briges Gemeindegebiet", sondern nur Landwirtschaftszonen, Bauzonen (Wohn- und Industriezonen), Freihaltezonen und Reservezonen. Die Parzelle des Beschwerdef�hrers befindet sich jedoch in keiner dieser Zonen. �ber ihren planungsrechtlichen Charakter besteht somit im heutigen Zeitpunkt Ungewissheit. Doch kann das mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angerufene Gericht, das dar�ber zu befinden hat, ob es sich bei einem bestimmten Grundst�ck um eine landwirtschaftliche Liegenschaft im Sinne des EGG handelt oder nicht, mit seinem Entscheid nicht zuwarten, bis die kantonale Beh�rde �ber die Zoneneinteilung im fraglichen Gebiet beschlossen hat. Das Gericht muss unter diesen Umst�nden selber nach bundesrechtlichen Gesichtspunkten �ber den Charakter der Liegenschaft urteilen, woraus sich dann die allf�llige Anwendung des EGG und die Unterstellung des geplanten Rechtsgesch�fts unter das Einspruchsverfahren ergibt. Dabei ist zu beachten, dass auch eine bereits stattgefundene Ausscheidung eines Grundst�cks im Zonenplan f�r den Richter nicht absolut verbindlich w�re. Dieser hat vielmehr anhand der konkreten Gegebenheiten f�r jedes einzelne Grundst�ck zu pr�fen, ob sich nicht eine vom Plan abweichende Prognose aufdr�nge (BGE 113 II 138 E. b).
4. Nach dem Ausgef�hrten hat das Bundesgericht nach allgemeinen Gesichtspunkten zu pr�fen, ob das Grundst�ck des Beschwerdef�hrers eine landwirtschaftliche Liegenschaft im Sinne des EGG darstellt oder nicht, wobei die zuk�nftige Entwicklung des Niderfeldes nicht ausser acht zu lassen ist. Ergibt sich bei dieser Pr�fung, dass nicht gen�gend Anhaltspunkte vorhanden sind, die dem Bundesgericht erlauben w�rden, selber den Charakter der fraglichen Parzelle zu bestimmen, so m�sste das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an das Landwirtschaftsgericht zur�ckgewiesen werden, damit dieses seine tats�chlichen Feststellungen erg�nze und anschliessend neu entscheide.
Dem angefochtenen Urteil l�sst sich entnehmen, dass das Niderfeld, in welchem die Parzelle des Beschwerdef�hrers liegt, im Nordosten durch das SBB-Areal, im S�den durch die �berlandstrasse und im Nordwesten durch die Mutschellenstrasse begrenzt wird. Im kantonalen Gesamtplan wurde das Niderfeld als Baugebiet BGE 116 II 167 S. 172bezeichnet und im Rahmen des regionalen Siedlungsplanes zum Industriegebiet erkl�rt. Nach den Angaben in der Beschwerdeschrift hat das Niderfeld bereits in den Jahren 1931 bis 1957 zur Industriezone geh�rt. Die Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid, in welchem sie die Zuteilung dieses Gebiets zur Reservezone aufhob, bestimmt, dass wenigstens ein Teil des Niderfeldes sofort der Bauzone zuzuweisen sei. Diese Angaben k�nnen aufgrund der bei den Akten liegenden Pl�ne erg�nzt werden. Diese zeigen, dass sich das umstrittene Grundst�ck am Rande des Niderfeldes befindet, in unmittelbarer N�he von bebautem Gebiet einerseits und der Bahnlinie sowie des Rangierbahnhofs Limmattal anderseits. Zudem ist es strassenm�ssig erschlossen. Das Argument, dieses St�ck Land sei bisher immer landwirtschaftlich genutzt worden, verliert angesichts seiner Lage und seiner Erschliessung an Bedeutung. In diesem Zusammenhang darf auch der Preis ber�cksichtigt werden, den die Vertragsparteien vereinbart haben. Zwar kann dem Eidgen�ssischen Justiz- und Polizeidepartment, welches in seiner Vernehmlassung dem Preis eine entscheidende Rolle zuspricht, nicht gefolgt werden. Es �bersieht n�mlich, dass das EGG eben gerade verhindern will, dass f�r Grundst�cke, die nicht in einer Bauzone liegen, Preise bezahlt werden, die sich am Baulandmarkt orientieren. Bei der Entscheidung, ob einer Liegenschaft landwirtschaftlicher Charakter zukomme oder nicht, darf daher nicht allein auf den Preis abgestellt werden. Zudem steht hier nicht eine Zonenplan�nderung in Frage - wie das Departement annimmt -, sondern eine Neueinteilung des betreffenden Gebietes. Hingegen darf der vereinbarte Preis selbstverst�ndlich im Zusammenhang mit andern Indizien ebenfalls gew�rdigt werden. Im vorliegenden Fall haben die Vertragsparteien den Preis auf Fr. 300.-- pro m2 festgesetzt. Dabei handelt es sich nicht um einen Preis f�r Landwirtschaftsland. Er dr�ckt vielmehr die Erwartung aus, dass das fragliche Grundst�ck innert kurzer Zeit in eine Bauzone aufgenommen werde. Interessant w�re in diesem Zusammenhang zu wissen, zu welchen Preisen umliegende Grundst�cke in letzter Zeit gehandelt worden sind. Die Vorinstanz hat jedoch hier�ber keine Feststellungen getroffen, und auf die diesbez�glichen Angaben in der Beschwerdeschrift darf nicht abgestellt werden. Sollten indessen die vorhandenen Angaben gen�gen, um den Charakter des Grundst�cks des Beschwerdef�hrers beurteilen zu k�nnen, so kann auf entsprechende tatbest�ndliche Erg�nzung verzichtet werden. Zu beachten ist auch, dass der BGE 116 II 167 S. 173Landstreifen an einen Gewerbebetrieb verkauft werden soll, welcher das Gel�nde als Lager- und Abstellplatz f�r seine Verkaufsprodukte verwenden will. Die Parzelle soll somit nicht �berbaut, sondern als Depotanlage ben�tzt werden.
Werden alle angef�hrten Umst�nde in Betracht gezogen und gew�rdigt, wozu insbesondere die Lage der Parzelle, ihre strassenm�ssige Erschliessung und ihre voraussichtliche zuk�nftige Verwendung zu z�hlen sind, so dr�ngt sich der Schluss auf, dass es sich allem Anschein nach beim Grundst�ck des Beschwerdef�hrers nicht mehr um landwirtschaftliches Land im Sinne von Art. 19 EGG handelt. Es ist vielmehr damit zu rechnen, dass diese Parzelle in absehbarer Zeit zu Bauland (Industriegebiet) erkl�rt werden wird. Wenn das Landwirtschaftsgericht entschieden hat, dass die Parzelle des Beschwerdef�hrers zum "�brigen Gemeindegebiet" und damit nicht zu einer Bauzone geh�re, weshalb der Verkauf dem Einspruchsverfahren zu unterstellen sei, so hat es den bundesrechtlichen Kriterien, nach denen sich eine landwirtschaftliche Liegenschaft im Sinne von Art. 19 EGG bestimmt, nicht gen�gend Rechnung getragen. Es ist ihm daher eine Verletzung von Bundesrecht vorzuwerfen, was zur Aufhebung des angefochtenen Urteils f�hrt. Eine R�ckweisung der Sache an das Landwirtschaftsgericht er�brigt sich indessen, nachdem gen�gend Angaben vorhanden sind, um dem Bundesgericht die F�llung eines materiellen Entscheids zu erlauben. Dieser hat dahin zu lauten, dass der geplante Verkauf des Grundst�cks des Beschwerdef�hrers dem Einspruchsverfahren nach Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG nicht zu unterstellen ist. Der Einspruch des kantonalen Landwirtschaftsamts ist daher abzuweisen.
113 II 136,
111 II 326,
113 II 138
Art. 19 ff. EGG,
Art. 19 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes �ber die Erhaltung des b�uerlichen Grundbesitzes vom 12. Juni 1951 (EGG; SR 211.412.11),
art. 19 al. 1 LPR,
Art. 25 VwVG,
Art. 18 EGG,
Art. 2 EGG,
Art. 3 Abs. 1 EGG

References: Art. 19
 BGE 
 Art. 19
 Art. 18
 Art. 2
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 19
 Art. 19
 Art. 19

Art. 19

Art. 19

art. 19

Art. 25

Art. 18

Art. 2

Art. 3