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Timestamp: 2019-02-21 20:12:29+00:00

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Articolo 1124 Codice civile
Dispositivo dell'art. 1124 Codice civile
(1) Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono (2). La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (3).
- aggiunta, accanto alle scale, degli ascensori, in accoglimento di un consolidato orientamento giurisprudenziale;
- la parola "ricostruite" è mutata con quella "sostituiti", non è chiaro con quale scopo;
- il riferimento ai piani o alle porzioni di piano è mutato in "valore delle unità immobiliari".
(2) La logica è diversa per quanto riguarda l'illuminazione della scala: la spesa va ripartita secondo quanto disposto dal secondo comma dell'art. 1123 del c.c., in quanto tutti ne beneficiano, quantomeno per ragioni di sicurezza.
(3) In base al criterio assunto dalla norma, i proprietari degli appartamenti al piano terra pagheranno la metà della spesa in ragione dei loro millesimi di proprietà, e null'altro dovranno, in quanto l'altezza del loro piano è pari a zero.
Spiegazione dell'art. 1124 Codice civile
Ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale fra i proprietari che se ne servono
Dalla disposizione dell’ art. 1117 del c.c., che fra le parti di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani ricomprende le scale, e dalla disposizione dell’ art. 1123 del c.c., secondo la quale sono sostenute dai condomini le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, sarebbe derivato che anche le scale nel loro complesso di rampe avrebbero dovuto essere poste a carico di tutti i proprietari dei piani o porzioni di piani. E a tale conseguenza si è arrivati con il R.D.L. 15 gennaio 1934, n. 56.
Il nuovo codice ha ritenuto però, seguendo il vecchio, di dover dettare alcune disposizioni particolari, e la prima è quella in esame relativamente alla manutenzione e ricostruzione delle scale.
La regola fondamentale è analoga a quella dell'art. 562, quarto comma, del vecchio codice civile: le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. Pur essendo le scale comuni per proprietà tutti i partecipanti dell’ edificio, le spese di manutenzione e ricostruzione sono a carico soltanto di quei partecipanti che effettivamente usufruiscono delle varie parti di esse. Conseguentemente il proprietario del pianterreno, che delle scale non si serve, non partecipa a spese di manutenzione e di ricostruzione, ed il proprietario del primo piano non partecipa alle spese che possono occorrere per le rampe che conducono ai piani superiori e cosi via.
L’ identità di formula adottata non può lasciare dubbi a questo proposito, e la Relazione della Commissione reale conferma espressamente l’ esattezza dell’ interpretazione.
Quello che è variato è, però, il criterio di ripartizione della spesa fra i proprietari dei diversi piani a cui le scale servono.
Secondo l'art. 562 il concorso è, infatti, in ragione del valore di ciascun piano effettivamente servito, e come piani di casa sono considerate le cantine, i palchi morti e le soffitte o camere a tetto, con un evidente ed eccessivo aggravio dei proprietari di questi ultimi corpi: del resto, non diversamente disponeva l'art. 352 del Progetto della Commissione reale.
Il nuovo codice, invece, divide la spesa in due metà: alla ripartizione della prima metà si provvede in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano che delle scale si servono, alla ripartizione della seconda metà si provvede in misura proporzionale all'altezza di ciascuno degli stessi piani dal suolo. Le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, quando siano di proprietà separata, sono conside­rate come piani solo per quanto riguarda concorso nella prima meta di spese, mentre non concorrono al pagamento della seconda meta.
Si supponga un edificio formate da quattro piani, di eguale valore, ma appartenenti a quattro distinti proprietari, ed una riparazione occorsa nella prima rampa di scale, che è venuta a costare 2000 €. Secondo il nuovo codice, ammesso che i quattro piani abbiano una stessa altezza proporzionale dal suolo, si ha che il proprietario del primo piano partecipa per 350 € complessivamente, quello del secondo per 450 €, quello del terzo per 550 € e quello del quarto per 650 €. Se dovesse esserci poi una soffitta, il proprietario di questa non parteciperebbe che al pagamento in proporzione al valore della soffitta rispetto a quello dei piani.
Massime relative all'art. 1124 Codice civile
Cass. civ. n. 432/2007
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 432 del 12 gennaio 2007)
Cass. pen. n. 24810/2001
Nella ipotesi di annullamento per vizi formali di un'ordinanza cautelare da parte del tribunale del riesame, rispetto all'adozione del nuovo provvedimento de liberate non sussiste per il giudice delle indagini preliminari che ha emesso il provvedimento annullato alcuna delle incompatibilità previste dall'art. 34 c.p.p. (così come risultante dalle plurime decisioni assunte dalla Corte costituzionale). Ne consegue che per l'ordinanza cautelare emessa nuovamente dal giudice delle indagini preliminari non può ravvisarsi alcuna delle ipotesi di nullità disciplinate dagli artt. 178 e 179 c.p.p., mentre può sussistere motivo di ricusazione del giudice, che deve essere fatto valere nei termini e nelle forme previsti dall'art. 38 c.p.p.
(Cassazione penale, Sez. I, sentenza n. 24810 del 19 giugno 2001)
Cass. civ. n. 3968/1997
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3968 del 7 maggio 1997)
Cass. civ. n. 1357/1996
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1357 del 22 febbraio 1996)
Cass. civ. n. 2018/1993
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2018 del 19 febbraio 1993)
Cass. civ. n. 5479/1991
In tema di condominio di edifici la regola posta dall'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente. Nell'ipotesi, invece, d'installazione ex novo dell'impianto dell'ascensore trova applicazione la disciplina dell'art. 1123 c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5479 del 16 maggio 1991)
Cass. civ. n. 2328/1977
Ove nell'edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall'androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti — in difetto di difformi clausole del regolamento di condominio — a concorrere alle spese di manutenzione (ed, eventualmente, di ricostruzione) dell'androne e delle scale, in rapporto e proporzione all'utilità che anche essi possono, in ipotesi, trarne quali condomini, e ciò sia avuto riguardo all'uso, ancorché ridotto, che possono fare dell'androne e delle scale per accedere, come è loro diritto, nei locali della portineria e al tetto o lastrico solare, sia avuto riguardo all'obbligo e alle connesse responsabilità che anch'essi hanno, quali condomini, di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare alla incolumità degli utenti dall'inefficiente manutenzione dei suddetti beni comuni. In particolare, per le ragioni esposte, alle spese di illuminazione dell'androne e delle scale devono concorrere, ancorché in misura ridotta, pure i condomini, quali i proprietari di autorimesse e di botteghe, che non ne usufruiscono per accedere alle loro proprietà esclusive.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2328 del 6 giugno 1977)
relative all'articolo 1124 Codice civile
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q201822162
lunedì 15/10/2018 - Lazio
“DESCRIZIONE IMMOBILE
UNITA’ ESTERNE AL VANO SCALE - ASCENSORE
P.T. – n. 3 autorimesse + n. 1 negozio
UNITA’ INTERNE AL VANO SCALE NON SERVITE DA ASCENSORE
– P.S1 – n. 15 cantine + locale condominiale ( ex centrale termica ) ;
UNITA’ INTERNE SERVITE DA SCALE - ASCENSORE
- P.T/R. “ 1 magazzino + n. 2 alloggi ( totali unità 3 ) ;
- P. 1/2/3/4/ - n. 3 alloggi a piano ( totali unità 12 ) ;
- P. 5 - n. 1 alloggio + locale condominiale lavatoio + lastrico solare ( totali unità 2 ).
DOMANDE RELATIVE ALL’ART. 1124 ( TABELLA B / C ) :
1. Le 4 unità esterne a P.T. concorrono solo X il 1° 50% in base ai millesimi di proprietà ?
2. Il locale condominiale a P.5 al servizio dei 15 alloggi va considerato o escluso dalle spese di manutenzione essendo comunque un’unità di piano servita da scale e ascensore ?
3. Se partecipa nella 2^ metà , attribuendogli ½ del piano cioè ( 5/21 x 500 : 2 ) è corretto ripartire questi millesimi considerando piano 0.00 il P.5 e P.5 il P.T/R ( gli alloggi a P.T/R salgono 5 piani per usare il lavatoio mentre l’alloggio a P.5 nessuno visto che si trova allo stesso livello ) oppure vanno divisi equamente fra i 15 alloggi ?
4. Le considerazioni di cui sopra valgono pure per il locale condom. a P.S1 ? ( al contrario ).”
Prima di dare una risposta alle domande poste, ritengo sia opportuno effettuare una piccola precisazione di premessa.
Il condominio è un fenomeno giuridico che si concretizza nel momento in cui in un medesimo edificio, o complesso edile, vi sia la convivenza di parti dello stesso in proprietà esclusiva ad un singolo soggetto, detto condomino (si pensi alle autorimesse, agli appartamenti e alle cantine), e parti in proprietà comune a tutti i proprietari (si pensi, tra le altre cose ai locali stenditoi, ai locali caldaia, scale o ascensori). I millesimi rappresentano la quota ideale di proprietà che ciascun condomino vanta nei confronti delle parti comuni, e, oltre a determinare il peso che ciascun condomino ha all’interno della assemblea, è il parametro che viene utilizzato per determinare il grado di partecipazione di ciascun proprietario alle spese condominiali e al mantenimento delle parti comuni dell’edificio.
I millesimi vengono attribuiti a ciascun condomino, in base a determinati coefficienti, tenendo conto delle caratteristiche delle singole unità abitative di loro proprietà, a nulla rilevando le parti comuni dell’edificio.
Questa premessa si è resa necessaria per sgomberare il campo da un primo equivoco che sembra presente interpretando le domande rivolte: per il fatto stesso di essere parti comuni di un edificio, ai locali condominiali non possono essere attribuiti dei millesimi, in quanto essi non concorrono al pagamento degli oneri condominiali (nello specifico le spese di manutenzione dell’ascensore) ma, semmai, saranno la causa di questi ultimi. Gli oneri di manutenzione dei locali lavatoio e caldaia, infatti, dovranno essere ripartiti tenendo conto dei millesimi attribuiti a ciascuna unità abitativa nella tabella generale.
Quando nel complesso condominiale vi è un ascensore, ecco che affianco alla tabella dei millesimi generali (detta anche Tabella A), vi è la tabella ascensore (detta anche Tabella B), chiamata a tradurre numericamente i principi racchiusi nell’art. 1124 del c.c.
Le tabelle millesimali sono redatte da tecnici specializzati (generalmente geometri, architetti o ingegneri), tenendo conto di determinati coefficienti. Si tiene anche conto se un determinato condomino, oltre ad una unità principale, è proprietario di pertinenze al piano terra, siano esse garage o cantine.
Tenuto conto di ciò se una autorimessa o una cantina sono pertinenziali ad una unità abitativa ai piani superiori, esse concorreranno a determinare i millesimi di detta unità nella tabella ascensore, e pertanto concorreranno nella manutenzione del servizio, indipendentemente dal fatto che siano interne o esterne al vano scala.
L’ascensore, tuttavia, è un servizio che in alcuni casi può servire i singoli componenti del condominio in misura diversa, e per questo la prima parte dell’art. 1124 del c.c. dispone che:” Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.”
In virtù di tale norma, ritengo, sulla base della descrizione dell’edificio fornita dal quesito, che debbano essere escluse dalla partecipazione alla manutenzione dell’ascensore i condomini che sono proprietari di sole autorimesse site al piano terra, e il proprietario di unità commerciali fronte strada.
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q201821949
mercoledì 05/09/2018 - Lombardia
Mi pregio formulare un quesito su una materia condominiale :
In sede di accantonamento di un fondo per il rinnovo dell’ascensore nell’immobile ove abita mia figlia a Varese, si sono delineate due tendenze:
1. quella apparentemente più logica secondo cui le spese previste da anticipare per la sostituzione dell’ascensore, sono da ripartire in modo differenziato, tenendo conto del livello dei piani, e quindi dell’uso;
2. quella secondo cui le spese previste da anticipare per la sostituzione dell’ascensore, tenendo conto esclusivamente del “valore della proprietà di ciascuno” (“in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (per usare la terminologia di cui all’art. 1123 c.c.), e cioè dei millesimi di proprietà, e senza tener conto del piano abitato.
Secondo la prima tendenza, la ripartizione delle spese sarebbe conforme al secondo cpv dell’art. 1123 c.c. (“se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può fare”).
Mi sembra evidente, soprattutto per chi abita ai piani bassi, che le spese di rinnovo dell’ascensore vadano ripartite in base all’uso dell’ascensore, e non considerando l’ascensore stesso alla stessa stregua di un muro maestro o delle fondazioni dell’edificio.
Sembrerebbe invece che in base alla sentenza di Cassazione 14697 del 14.7.2015, le spese di rinnovo vadano ripartite senza tener conto “dell’uso che ciascuno può fare” (di cui a detto art. 1123 c.c.).
Gradirei un parere motivato tenendo conto anche della giurisprudenza in materia.
La giurisprudenza in materia di installazione manutenzione e sostituzione degli impianti ascensori in condominio in maniera oramai dominante tende ad effettuare una importante distinzione:
a) le spese per la installazione di un impianto ascensore ex novo in un edificio ove prima non vi fosse la presenza di alcun impianto.
In questo caso, sostiene la giurisprudenza, siamo difronte ad una vera e propria innovazione ex art. 1120 del c.c., in quanto i condomini vanno ad introdurre nel condominio un servizio comune che prima non era presente.
In questo caso le spese sostenute per l’installazione dell’impianto, vanno ripartite seguendo il principio dell’art 1123 co.1 del c.c. che, tra le altre cose, disciplina la suddivisione delle spese per le innovazioni deliberate durante la vita condominiale. Applicando il criterio adottato da tale norma, gli oneri condominiali si ripartiscono in proporzione al valore delle singole unità immobiliari, e quindi, in termini pratici, applicando la tabella dei millesimi generali. Ovviamente anche gli oneri per costituire un fondo per l’installazione di un nuovo impianto ascensore dovranno seguire tale criterio di riparto.
b) Le spese per la manutenzione o per la sostituzione di un impianto ascensore che era già presente nel momento in cui l’assemblea delibera su dette spese
In questo caso, secondo la giurisprudenza, il criterio da seguire non è quello dell’art 1123 del c.c., ma della successiva art. 1124 del c.c. In questo caso le spese per la manutenzione e la sostituzione degli ascensori, sono ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa viene poi tra essa ripartita per metà in base al valore delle singole unità immobiliari, per l’altra metà esclusivamente in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Generalmente i criteri di riparto indicati nell’art. 1124 del c.c. vengono matematicamente attuati dalla tabella ascensore, la quale viene utilizzata (o dovrebbe esserlo) dagli amministratori per ripartire le spese di manutenzione e rifacimento dell’ascensore. Pertanto, anche qualora si decidesse di costituire un fondo per la ristrutturazione straordinaria di un impianto ascensore già esistente nell’edificio, i relativi oneri andrebbero divisi secondo l’art. 1124 del c.c.
Dalla lettura del quesito non è chiaro in quale delle due fattispecie ci si trovi difronte; il fatto che venga utilizzato il termine:” rinnovo dell’ascensore”, parrebbe far credere che siamo difronte alla seconda ipotesi descritta.
Le pronunce giurisprudenziali, sia di merito che di legittimità, che effettuano questa distinzione sono veramente copiose; si è usato come faro e guida Cass. Civ., Sez. II, del 25.03.2004 n.5975.
La sentenza citata dall’autore del quesito Cass. Civ., Sez.II, del 14.07.2015 n. 14697, affronta un aspetto un attimo differente rispetto a quello sollevato, seppur ad esso affine.
Tale pronuncia, inserendosi in un solco oramai consolidato della giurisprudenza, ammette la derogabilità degli artt. 1123 e 1124 del c.c., qualora il condominio sia disciplinato da unregolamento di condominio contrattuale, che ripartisce le spese condominiali in maniera difforme da quanto previsto dalla normativa codicistica.
Chiaramente, seguendo detta pronuncia, se nel condominio del quesito fosse vigente un regolamento contrattuale che va a disciplinare in maniera specifica la ripartizione delle spese di installazione, manutenzione e rifacimento dell’impianto ascensore, prevarrebbe sicuramente la normativa del regolamento contrattuale in luogo degli artt. 1123 e 1124 del c.c., potendo il regolamento contrattuale anche validamente escludere un condominio dalla partecipazione agli oneri relativi alla manutenzione o rifacimento dell'ascensore. Qualora, invece, non fosse vigente alcun regolamento contrattuale, si dovrebbe applicare la normativa codicistica con le modalità e distinzioni che si sono sopra descritte.
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q201821846
venerdì 10/08/2018 - Trentino-Alto Adige
È corretto che le spese per i consumi elettrici di scale e ascensore (che hanno un unico contatore e sono quindi indicate come spese elettricità nella tabella ascensore) di un condominio siano inserite in una tabella millesimale in base all'art. 1124?
Nella riunione condominiale del 2017 era stata fatta richiesta da uno dei condomini di ripartire le spese di manutenzione dell'ascensore applicando l'art. 1124 in accordo poi con il resto dell'assemblea. L'amministratore allora aveva deciso di redigere una nuova tabella che sarebbe stata sottoposta ad approvazione dell'assemblea nella seguente seduta (2018). In tale seduta (06/2018) l'amministratore ha presentato nuova tabella che pero' sostituisce la precedente che conteneva le voci consumi elettrici e manutenzione ascensore, dichiarando a voce che non poteva separare tali spese dalle altre. Sul verbale e' stato scritto che mi opponevo all'approvazione di tale tabella, ma la maggioranza, tra cui un affittuario dell'ultimo piano con delega dei proprietari di 3 appartamenti, ha votato a favore in quanto era di suo interesse il risultato. Siamo in una palazzina di sei appartamenti, io abito al piano terra, esiste un interrato con cantine e garages. Io penso sarebbe corretto che l'amministratore avesse mantenuto la vecchia tabella per i consumi e istituito la nuova solo per manutenzione e ricostruzione scale e ascensore. Se ho ragione cosa devo fare per impugnare tale decisione?”
Consulenza legale i 23/08/2018
E’ importante, per la risposta al quesito, capire innanzitutto cosa siano le tabelle millesimali e quale sia la loro disciplina.
Le tabelle millesimali esprimono, com’è noto, il valore proporzionale delle singole unità di cui si compone il condominio e quindi costituiscono la fonte dei diritti e degli obblighi facenti capo a ciascun condòmino in funzione di tale valore.
La disciplina specifica delle tabelle è contenuta negli articoli 68 e 69 delle disposizioni attuative del codice civile, dai quali si può evincere l’esistenza di due differenti tipi di tabelle.
Quando si parla di “tabelle millesimali” solitamente si intendono quelle cosiddette “di proprietà”, che differiscono tuttavia da quelle cosiddette “di gestione”, cui fa invece riferimento l’ultimo comma del citato art. 69 disp. att.
Le “tabelle di gestione”, o di ripartizione delle spese, sono quelle – non necessariamente formate ed allegate al regolamento di condominio – che riguardano appunto le spese di gestione e di manutenzione o pulizia dei beni comuni che sono destinati a servire i condòmini in misura diversa, come la “tabelle riscaldamento” o la “tabella scale”.
Per tornare al quesito, dunque, è senz’altro possibile predisporre una tabella millesimale distinta da quella “generale” relativa alla proprietà e/o da altre tabelle relative a diversi consumi e che si riferisca espressamente alle spese per la sola manutenzione e ricostruzione di scale ed ascensore.
E’ bene, però specificare – a tale ultimo proposito - che l’art. 1124 c.c. si riferisce solo alle spese per la manutenzione e ricostruzione di scale ed ascensori e non a spese diverse (come quelle per la pulizia e l’illuminazione). Infatti, poiché l’art. 1124 c.c. è norma che deroga al principio generale di cui all’art. 1123 c.c., secondo la giurisprudenza ormai consolidata non è consentito che essa trovi applicazione al di fuori dei casi espressamente indicati; di conseguenza, le spese per pulizia ed illuminazione di scale ed ascensori rientreranno nell’ambito di applicazione dell’art. 1123 c.c., ed in particolare – in conformità a quanto stabilito dal secondo comma di quest’ultima norma – saranno ripartite esclusivamente in misura proporzionale (non ai millesimi di proprietà) ma all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Ciò detto, la risposta dell’amministratore – ovvero che non sarebbe possibile separare le spese relative a scale ed ascensori in due tabelle distinte – non è corretta nella misura in cui nega la formazione di due tabelle distinte per consumi elettrici da una parte e spese per manutenzione e ricostruzione dall’altra.
Sull’approvazione, ancora, dei criteri di ripartizione delle spese condominiali e delle tabelle si osserva come:
le tabelle possono essere modificate solo all’unanimità, salvo in due soli casi previsti dalla legge (cioè quando sono conseguenza di un errore oppure quando per le mutate condizioni di un parte dell’edificio si venga a modificare per oltre un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condòmino);
i criteri di cui all’art. 1124 c.c. possono essere derogati solo all’unanimità.
In forza di quanto appena detto, dunque, nel caso che ci occupa, l’approvazione di una nuova tabella millesimale oppure di una nuova tabella di gestione che si affiancasse a quella precedente avrebbe dovuto avvenire comunque all’unanimità.
Si accenna nel quesito al voto dell’affittuario/inquilino: ricordiamo, a tal proposito, che se l’affittuario ha votato in luogo dei proprietari ed era munito di regolare delega il suo voto è risultato valido ed efficace: la legge, infatti, limita la partecipazione ed il voto dell’inquilino solo in quanto tale ma non come delegato di altri condòmini. Non ci sono limiti alle deleghe in assemblea - tanto che può essere delegato anche un estraneo - salvo una, ovvero non è consentito delegare l’amministratore di condominio.
Qualora un condomino voglia impugnare una deliberazione (o delibera) assembleare dovrà farlo entro il termine di decadenza di 30 giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Tuttavia, questo vale per i soli casi in cui il vizio da cui è affetta la delibera sia di semplice annullabilità (ad esempio, quando la decisione è assunta senza che sia stato dato avviso a tutti i comproprietari).
Nei casi più gravi, invece, come quello di specie in cui l’assemblea modifica il criterio di ripartizione delle spese senza il consenso unanime, la delibera è affetta da nullità e quindi il vizio può essere fatto valere senza limiti di tempo.
Concretamente, l’iter prevede dapprima un tentativo obbligatorio di mediazione: dunque entro i 30 gg (nel caso di vizio di annullabilità) oppure senza termini particolari (negli altri casi) occorre rivolgersi ad uno degli organismi di mediazione abilitati nella zona dove si trova il Tribunale competente per la eventuale controversia e presentare domanda di mediazione, illustrando la questione.
La mediazione richiede l’assistenza obbligatoria di un legale: si consiglia, dunque, di rivolgersi ad un professionista competente per predisporre la domanda di mediazione e, successivamente, l’eventuale ricorso al Giudice.
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q201718794
venerdì 28/04/2017 - Marche
“Sono proprietario di un locale che inizialmente aveva due accessi di cui uno, con un portoncino, sul vano scale condominiale con relativo ascensore. In seguito, con autorizzazione comunale, il suddetto accesso è stato chiuso con un muro e pertanto il locale non può più accedere al vano scale condominiale. Posso essere esentato dal pagamento delle spese condominiali relative alle scale e all'ascensore?”
Le scale, così come ormai l’ascensore, costituiscono un elemento imprescindibile di ogni edificio condominiale, integrando quella parte della struttura che consente di mettere in comunicazione i vari piani dello stesso edificio.
Si ha conferma di ciò dalla semplice lettura del testo dell’art. 1117 n. 1 c.c., il quale, proprio per questa loro funzione, inserisce le scale tra i beni oggetto di proprietà comune.
Come per le altre parti necessarie, si tratta di una presunzione legale, che può essere contraddetta soltanto da una diversa convenzione inserita negli atti d'acquisto delle unità immobiliari.
In svariate occasioni, nel corso degli anni, il tema della proprietà delle scale e dell’ascensore ha formato oggetto di contenzioso e di una approfondita analisi giurisprudenziale, e ciò in particolare in relazione a casi come quello che si prospetta, ossia di condomini che abitano il piano terra e che hanno un ingresso autonomo.
Al riguardo due sono gli orientamenti che si contendono il campo.
Secondo una tesi risalente alla sentenza della Corte di Cassazione n. 7885 del 27.9.1994 i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all'uso o al servizio non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune parti di esso.
Si parla in questi casi di una situazione di c.d. condominio parziale, la quale troverebbe il proprio fondamento normativo nell’art. 1123 co. 3 c.c., nella parte in cui prevede che alcune spese, ricorrendo i presupposti in tale norma previsti, debbano essere poste a carico soltanto di alcuni condomini.
Secondo tale orientamento, dunque, sarebbero esclusi dalla partecipazione alle relative spese di manutenzione e/o ricostruzione quei condomini (come quelli aventi un autonomo accesso dalla strada) che di fatto non fanno uso delle scale, così come non sussiste, per coloro che non ne hanno la titolarità, il diritto di partecipare all' assemblea relativamente alle cose, ai servizi ed agli impianti di cui non fanno uso.
E’ questo, però, un orientamento nettamente minoritario, al quale si contrappone altro orientamento, di gran lunga prevalente perchè sostenuto in diverse sentenze della Corte di Cassazione, fino alla recentissima sentenza della Sezione Seconda civile n. 9986 del 20.04.2017, sulla scorta del quale si nega che possa ammettersi l’esistenza di un condominio parziale.
Secondo quest’ultimo filone giurisprudenziale, l'androne e le scale di un edificio sono ex art. 1117 c.c. oggetto di proprietà comune anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, rappresentando, peraltro, il tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di tali soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza (cfr. Cass. 5.2.1979, n. 761; Cass. 10.7.2007, n. 15444).
Con particolare riferimento poi alla fattispecie del c.d. condominio parziale ed a quanto disposto dal 3° comma dell’art. 1123 c.c., si fa in contrario osservare che, secondo quanto previsto dal n. 1 dell’art. 1117 c.c., le scale di un edificio condominiale, anche se più di una e poste concretamente al servizio di parti diverse dell'edificio stesso, vanno sempre considerate, in assenza di un contrario titolo negoziale, di proprietà comune di tutti i condomini.
In tal senso si argomenta dalla considerazione che il condominio parziale postula pur sempre che il condominio originario non si frantumi in nuovi e distinti condomini, con la conseguenza che anche nell'evenienza in cui le scale, i cortili, i lastrici solari, gli impianti siano "destinati a servire una parte dell'intero fabbricato", permane in ogni caso l'inclusione strutturale di tali beni e opere nell' "unico edificio" e con essa la comproprietà ex art. 1117 cod. civ. degli stessi beni e delle stesse opere in capo a tutti ed a ciascun condomino.
Sulla scorta di ciò si sostiene che la locuzione "destinati a servire una parte dell'intero fabbricato", contenuta nel corpo del 3° co. dell'art. 1123 cod. civ., non possa essere intesa a tal punto da azzerare l'utilità della partecipazione al condominio, utilità che, seppure ridotta, è comunque destinata a persistere e ad esser ricavata da ciascun condomino per effetto della stessa inclusione della sua proprietà esclusiva nell' "unico edificio".
A ciò si aggiunga che lo stesso legislatore ha espressamente previsto agli artt. 61 e 62 disp. Att. c.c. la diversa figura del “condominio separato” , ossia la possibilità giuridica che un condominio possa essere sciolto qualora un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, ciò che invece non è sicuramente possibile nel caso che ci riguarda, con tutto ciò che ne consegue in termini di partecipazione alle spese.
La tesi appena esposta era stata già fatta propria dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 2328 del 6 giugno 1977, nei cui passaggi motivazionali viene espressamente affermato che, ove nell'edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall'androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti a concorrere, sia pure in misura minore, alle spese di manutenzione (ed eventualmente di ricostruzione) dell'androne e delle scale, ovviamente in rapporto e in proporzione all'utilità che anche essi possono in ipotesi trarne quali condomini (in quest’ultimo senso va inteso il disposto del 3° comma dell’art. 1123 c.c.).
Anche qui è detto che il diritto ad un uso, seppure ridotto di tali beni, si individua sia nella possibilità di accedere nei locali della portineria nonchè al tetto o al lastrico solare, sia avuto riguardo all'obbligo e alle connesse responsabilità che anche i condomini del piano terra con accesso autonomo hanno, quali condomini, di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare all'incolumità degli utenti dalla insufficiente manutenzione dei suddetti beni comuni.
Concludendo, dunque, può dirsi che l’autorevolezza e la netta prevalenza delle argomentazioni sostenute dal secondo degli orientamenti sopra riportati, inducono a consigliare di non astenersi del tutto dal partecipare alle spese di cui si discute, ma piuttosto di cercare di far valere il proprio diritto a parteciparvi in misura ridotta ex art. 1123 co. 3 c.c.
Infatti si ritiene che, allo stato attuale della giurisprudenza, un ipotetico tentativo di far valere in sede giudiziaria la teoria del c.d. condominio parziale, con conseguente richiesta di esclusione dalla partecipazione alle spese relative a quei beni di cui di fatto non si fruisce, rischierebbe di avere un esito negativo, perché contrario alla tesi per il momento fatta propria dalla giurisprudenza prevalente e da ultimo dalla recentissima sentenza sopra riportata del 20 aprile 2017, relativa proprio alla ipotesi qui prospettata.
Infine, si ritiene indispensabile evidenziare che, per effetto della riforma del condominio, intervenuta con la L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013, il legislatore ha modificato l'art. 1124 c.c., equiparando gli ascensori alle scale, quindi tutto ciò che è stato sostenuto con riferimento alle scale vale anche per l’ascensore.
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q201718758
sabato 22/04/2017 - Campania
“Voglio porre alla vostra attenzione un quesito in riferimento ad una mia proprieta.
Nello specifico, l'immobile in questione e' parte di un condominio composto da tre unita' abitative, quello in mio possesso e' sito all'ultimo piano (terzo) e l'accesso alla copertura dello stabile e' possibile solo mediante scala ubicata nella mia proprieta'.
Il contratto di compravendita prevede : “Gli appartamenti all'ultimo piano e i soprastanti terrazzi sono gravati dalla servitu' di accesso a favore degli altri appartamenti di ogni singola palazzina per l'ispezione e la manutenzione di tutti i servizi in detti terrazzi allocati.” L'accesso al terrazzo avviene mediante una scala posizionata su di un mio balcone, che sale aderente alla facciata esterna dell'edificio.
La stessa scala, con il tempo, a seguito di infiltrazioni, che ne hanno minato la struttura, presenta nella parte sottostante la possibile caduta di calcinacci che possono rappresentare un pericolo per la pubblica incolumita'.
La scala e' un elemento neccessario per l'accesso allo spazio sovrastante, pertanto alla luce di cio ritengo che le spese di riparazione non debbano essere solamente a mio carico.
La questione nasce dal fatto che l'amministratore, interpellato in proposito, adducceva che le stesse spese di riparazione spettassero per intero a me, mentre altri due amministratori estranei alla vicenda hanno verbalmente sostenuto che ci dovesse essere una contribuzione anche degli altri due condomini.
Vi chiedo dunque un parere legale in merito a quanto specificato, facendo presente che posso fornire, in caso di necessita', una prova fotografica dello stato dei luoghi onde consentirvi una piu' rapida soluzione.”
Per rispondere al quesito che si pone occorre prendere in esame sia le norme in materia di condominio che quelle in materia di servitù.
Sotto il profilo della disciplina condominiale, norma di sicuro riferimento è quella contenuta nell’art. 1117 comma 1 n. 1 del codice civile, la quale include espressamente le scale tra i beni oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio.
Esse, infatti, sono un elemento indefettibile di ogni condominio, costituendo quella parte della struttura che consente di mettere in comunicazione i vari piani di un edificio condominiale.
Ovviamente, come dispone la norma appena citata, e come del resto per le altre parti necessarie, si tratta di una presunzione legale, che può trovare smentita negli atti d'acquisto delle unità immobiliari (si dice, infatti, se il contrario non risulta dal titolo).
Nel caso che ci riguarda sembra che nulla in proposito disponga il titolo di acquisto, seppure la scala si trovi collocata sul balcone dell’appartamento di uno dei condomini, e quindi in un parte di proprietà esclusiva.
Va anche precisato che, secondo una consolidata giurisprudenza, le scale sono comuni ai condomini per tutta l'estensione della loro struttura e che nella nozione di scale vanno ricompresi tutti gli elementi costruttivi necessari alla predetta funzione (quali, ad esempio, i gradini, le ringhiere, i corrimani, la struttura portante, ecc.) nonché qualsiasi accessorio sia posto a loro completamento, servizio o abbellimento.
Accertato che siamo in presenza di un bene di proprietà comune, sia per legge sia perché il contrario non risulta dal titolo, vediamo come vanno ripartite le spese relative a tale scala.
Su questa tipologia di spese è intervenuta espressamente la riforma del condominio (L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013) la quale, modificando l'art. 1124 c.c. con l'equiparazione degli ascensori alle scale medesime, nonché con l'inserimento del termine "sostituzione" in luogo della precedente "ricostruzione", ha per il resto ribadito il concetto secondo cui le scale devono essere mantenute e sostituite dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.
Così, secondo i criteri dettati dall’art. 1124 c.c., le spese relative alle scale ed agli elementi ad esse connessi, vanno ripartite per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
I criteri stabiliti dall'art. 1124 ineriscono a tutte le spese relative alla conservazione della cosa comune, per mantenere l'uso e il godimento a vantaggio dei condomini, facendo fronte alla naturale deteriorabilità delle strutture.
Va tuttavia precisato che nel caso di specie il disposto normativo di cui all’art. 1124 c.c. potrà trovare solo parziale applicazione, e precisamente per la parte in cui statuisce che le spese vanno ripartite in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, mentre non potrà trovare concreta applicazione la seconda parte della norma, che commisura il 50% di tali spese all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Quest’ultima parte della norma, infatti, non può che riferirsi alle c.d. scale interpiano, ossia alle scale che dall’androne di ingresso consentono di raggiungere l’ultimo piano per poi accedere al lastrico solare; ne è prova evidente il fatto che il secondo comma dello stesso art. 1124 c.c. si preoccupa di stabilire espressamente quali porzioni dell’edificio condominiale debbano qualificarsi come piano.
Nel caso che viene proposto, invece, non siano in presenza di una scala interpiano, bensì di una struttura a sé stante, realizzata unicamente al fine di consentire a tutti i condomini, in egual misura e con pari diritto, di accedere al terrazzo al solo fine di ispezionare e manutenere i servizi ivi posizionati.
Inoltre, essendo l’accesso al terrazzo fruibile attraverso tale scala posizionata nell’appartamento del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio (e precisamente in uno dei balconi di questo appartamento), siamo in presenza di una vera e propria servitù gravante sul proprietario dell’immobile ove la scala è posizionata, per la quale si applica la relativa disciplina, ed in particolare la disposizione contenuta nell’art. 1030 c.c., secondo cui il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto volto a rendere possibile l'esercizio della servitù.
Da questa norma, dunque, se ne ricava che nessun ulteriore onere, se non quello di dare il passaggio, può addossarsi al proprietario dell’appartamento ove la scala è posizionata, con la conseguenza che, svolgendo la scala una funzione di utilità collettiva per tutti i condomini, ciascuno di essi dovrà contribuire alle spese che si renderanno necessarie per conservarne la funzione, e dovrà farlo secondo il criterio di cui all’art. 1124 comma 1 seconda parte c.c., limitatamente alla parte di tale norma di cui prima si è detto.
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q201718161
domenica 08/01/2017 - Campania
“Abito al 5° piano in un edificio di 5 piani più il pianoterra. L'ascensore, esistente da quando è stato costruito l'edificio, serve i 5 piani. Al piano terra insistono n°3 appartamenti, dal 1° e fino al 3° piano n°5 appartamenti per piano e infine al 4° e al 5° piano n°2 appartamenti per piano. Tutti gli appartamenti dell'edificio hanno all'incirca la stessa quota di proprietà. Con questa situazione mi trovo a pagare sempre degli importi esagerati relativamente alla tabella B (Scale) e ancora tantissimo di più per la tabella C (Ascensore). Per il fatto che ci sono 2 soli appartamenti per il 4° e il 5°piano, la quota parte relativa all'altezza (piano) nel calcolo delle tabelle B e C, viene a gravare solo su 2 Condomini. Mi chiedo : Ammesso che ci sia un solo appartamento al piano attico con una certa quota di tabella A in un edificio di (per esempio) 10 piani e in ogni piano ci siano 5 appartamenti di cui ognuno con all'incirca la stessa quota di tabella A supposta per l'appartamento posto all'attico, quanto verrebbe a pagare il proprietario dell'attico per le tabelle B (Scale) e C (Ascensore) ? Una fortuna ?!?!? Non c'è qualche fattore di correzione che tenga presente casi del genere ? Grazie !”
Ai sensi dell’art. 1123 c.c., le spese necessarie per il godimento e la conservazione delle parti comuni di un condominio sono ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, di solito misurata in millesimi, ed in base all’uso che ciascun condomino può farne. Ai sensi del successivo art. 1124 c.c., le spese relative alle scale e agli ascensori sono ripartite per metà in ordine al valore di ogni unità immobiliare (espressa in millesimi) e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ogni piano dal suolo.
Per dare una risposta al suo quesito, pertanto, le spese relative alle scale e all’ascensore andranno ripartite in base al valore del Suo appartamento e – in buona sostanza – per la restante metà divise per due. Naturalmente Lei si trova a dover pagare di più in quanto sta all’ultimo piano, con un uso ben diverso dell’ascensore e delle scale rispetto agli inquilini dei piani sottostanti.
Una correzione potrebbe essere possibile solo in sede di regolamento condominiale, che può derogare alle disposizioni di legge, obbligatorio ai sensi dell’art. 1138. c.c. nel caso di numero di condomini superiore a dieci ed approvato con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Di solito però i criteri di ripartizione delle spese utilizzati in sede di regolamento condominiale rispecchiano esattamente quelli previsti dal legislatore.
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q201617155
venerdì 21/10/2016 - Emilia-Romagna
“Egregia Redazione Brocardi,
Quale proprietaria d’immobile al quarto e ultimo piano di un fabbricato in un Supercondominio di 03 fabbricati a B., mi riferisco a quanto applicato in millesimi per il rinnovo di TUTTI i COMPONENTI (a parte la struttura cabina) dell’ascensore- con adeguamento CEE- di 02 fabbricati- tra cui il mio con 12 proprietà, anno di costruzione 1977/ ‘78.
Per tale spesa nella “ Ripartizione Preventivo Gestione Straordinaria Ascensore “ l’Amministratrice ha applicato in addebito le quote millesimali come da “novellato art 1124 c.c” “proprietà+piano”, anziché i millesimali di proprietà art 1123 1° comma- come calcolati all’origine della costruzione, dal costruttore.
Il suddetto preventivo e addebito sono stati da me contestati. considerando QUANTO SEGUE :
E’ noto che già dal 1966, con installazione ascensore alla costruzione, per la determinazione del costo /valore degli immobili, ci si atteneva alle norme dettate dalle Circolari Ministeriali nr. 12480/1966 le cui norme di attuazione per i criteri di valutazione immobile , nei coefficienti dei valori determinanti le quote millesimali , includevano anche il “coefficiente di piano” cioè l'ALTEZZA DEL PIANO dell’immobile , con efficacia vincolante da rogito d’acquisto dal costruttore.
ORA, il suddetto ascensore è stato realizzato contestualmente all’edificio costruito nel 1977 , e nel rogito d'acquisto si cita che ……." comprensivamente alla porzione compravenduta vengono pure trasferite pro-quota ,alla parte acquirente, le comproprietà tutte dell'edificio quali :atrio d'ingresso ,scale,vano scale , vano ascensore e relativo impianto , lastrico solare di copertura dell’edificio all’ultimo piano , ecc”……..
Pertanto In conformità alla C.M 12480/1966, essendo la costruzione edificio del 1977, ed essendo l’ascensore parte della comproprietà edificio, è da ritenersi che nella determinazione delle quote millesimali di “proprietà fabbricato”,alla costruzione , il costruttore abbia applicato il coefficiente di “altezza piano” anche per l’ascensore, e quindi rimanendo l’ascensore parte del fabbricato, le spese straordinarie di rinnovo debbono essere ripartite in misura proporzionale al valore di “proprietà fabbricato” di ciascun proprietario come da art 1123 c.c..
Per altri Amministratori ,sempre in conformità a quanto di attuazione della C.M 12480/1966-- l’applicazione del novellato art 1124 c.c. sarebbe da intendersi per vecchi edifici -anche storici-di costruzione antecedente il 1966 ( 1951-1952- 53-54- - 60-64 ecc) -alquanto numerosi, e a cui, per i criteri di valutazione, alle quote millesimali non veniva ancora applicato il coefficiente” altezza piano”, da farsi ora da parte dei condominii che intendono mettere l’ascensore. (già molteplici a Bologna)
Se non errato, con la sopracitata ripartizione spese , il “coefficiente di piano” viene applicato alla proprietà fabbricato ben DUE VOLTE.
La prima alla costruzione edificio e la seconda con detta ripartizione. Con ingiustificato vantaggio per i piani bassi e svantaggio per i piani alti.
Ritengo inoltre che, così stante, vengono a modificarsi i millesimi di “ proprietà fabbricato “ da art 1123 c.c ad Art 1124 c.c. che poi- così modificati- dovranno essere obbligatoriamente applicati per un prossimo vicino restauro palazzo. e altri interventi, tra cui il cambio della cabina, apportando così un danno economico per alcuni condomini come un ingiustificato arricchimento ad altri.
Personalmente ho fatto preciso rifiuto all'addebito , pagando la mia quota da me ricalcolata con i mill proprietà ,art 1123 c.c1° comma e conseguentemente mi sono premurata a contestare via mail , il preventivo e le relative ripartizioni millesimali
In risposta l’Amministratrice mi ha “significato ” che ha opportunamente applicato quanto per legge nel novellato art 1124, c.c
I motivi per cui rettificare la ripartizione applicando l’ Art.1123 c. c.:
1)-L’ascensore è stato costruito contestualmente insieme all’edificio quindi fa parte dei millesimi di” proprietà fabbricato” .
2)- I millesimi art 1123 c.c “proprietà fabbricato” sono già stati applicati in opere di restauro del fabbricato nel 2003.
3)-Non vi è regolamento condominiale approvato che indichi ripartizioni millesimali in caso di opere straordinarie, e in riunione condominiale all’’ approvazione del preventivo della Ditta esecutrice, l’Amministratrice non ha spiegato che avrebbe ripartite le spese applicando mill. Art. 1124 c.c , anziché quelli di proprietà art 1123 1° già usati per precedenti restauri al palazzo, cogliendo tutti di sorpresa.
4) “Art 1123 . 2° comma c.c. diverso uso dell’ascensore.
5)-Se mai si volesse fare riferimento al l’Art 1123- 2° comma- per l’applicazione di minor spesa per i piani bassi che fanno minor uso dell’ascensore )-, la presenza del lastrico solare in comproprietà all’ultimo piano del fabbricato, a cui conduce l’ascensore, è ad uso comune di tutti come stenditoio, solarium, e appoggio di piante, antenne , ed altro , ed è raggiungibile anche dai primi piani.
Quindi anche per ciò ci si dovrebbe attenere all’art 1123 c.c.
6) -I componenti dell' ascensore - escluso il cambio cabina- sono stati adeguati alle direttive CEE per la sicurezza, come da preventivo ed esecuzione della Ditta Esecutrice -
Pertanto non soggetti all'applicazione del novellato art 1124 c.c. ma all' ex art 1123 c.c.
ASSEMBLEA DEL 05 –Ott. 2016 –ultimi avvenimenti -
A fine settembre c.a. unitamente a convocazione assembleare per il 05-Ottobre 2016 - veniva presentato un RENDICONTO delle Straordinarie Ascensore, - ovviamente non rettificato- con un ulteriore maggiorazione delle spese –sempre calcolate con l’applicazione delle quote millesimali “novellato art 1124” precedentemente applicate nel preventivo.
Essendo io assente venivo rappresentata con delega e dal delegato veniva consegnata all’Amministratrice documenti da allegare al verbale, tra cui la mia disapprovazione del rendiconto spese straordinarie ascensore, di cui l'Ammiistrativa sotto richiesta del dlegato , faceva lettura.
Ad interrogazione dell’ Assemblea in merito, la stessa spiegava che aveva applicato quanto di legge e non si poteva fare diversamente.
Da ciò il rendiconto con i nuovi millesimi veniva approvato da ambo i fabbricati, con i nuovi millesimi “novellato art 1124c.c”.
NON AVENDO ANCORA RICEVUTO IL VERBALE , risulterebbe comunque, che per quanto riguardava il mio fabbricato, vi fossero presenti soltanto 4 proprietà su 12.
CHIEDO PERTANTO A QUESTA REDAZIONE consiglio su come procedere in merito ponendo alcuni quesiti :
8)- L’ approvazione del rendiconto da parte del mio civico sarebbe valida con solo 4 teste su 12, di cui una- la mia- che non ha approvato o in tal caso , si può ricorrere all’annullamento della delibera per mancanza di millesimi necessari ?.
9)- Tali nuovi millesimi approvati unitamente alla ripartizione- così modificati –dovranno obbligatoriamente essere applicati per altre opere straordinarie nel fabbricato .??
10)- L’approvazione del detto rendiconto con i millesimi –“ proprietà + piano “ comporterebbe la variazione dei millesimi di " proprietà fabbricato" e di conseguenza dei "millesimi generali " essendo l’ascensore parte della porzione compravenduta del fabbricato.
11)- In tal caso sarà necessaria la REVISIONE e ricalcolo dei millesimi di proprietà generale , visto che tale sopracitata applicazione ne modifica il valore ?? .( art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile )
12 ) Si può obbligare l’Amministratrice a rettificare la ripartizione spese applicando i millesimi proprietà fabbricato art 1123 1°comma , senza adire alle vie Legali??
13) – se è sì, posso rendere nota la Vs risposta o soluzione, alle altre proprietà con circolare condominiale al fine di fargli comprendere la necessità di rettifica onde evitare future problematiche?”
Tra le norme che disciplinano la materia condominiale particolare rilievo assumono gli articoli da 1123 a 1125 del codice civile, relative al dovere di contribuire nelle spese occorrenti per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio.
L’art. 1123 detta la disciplina di carattere generale sulla ripartizione delle spese, sancendo quale regola fondamentale l’obbligo per ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni in misura proporzionale al valore della proprietà; in tal senso soccorre l’art. 68 comma 1 disp. Att. del codice civile, per effetto del quale il valore di ciascuna proprietà esclusiva va espresso in millesimi, normalmente indicati in una apposita tabella annessa al regolamento condominiale.
A tal proposito va detto per inciso che devono distinguersi due tipi di regolamento condominiale, e precisamente:
a) Regolamento c.d contrattuale, che viene predisposto dall’unico proprietario originario dell’edificio e richiamato negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, formando parte integrante degli stessi atti; le relative norme, in quanto accettate dai singoli condomini e loro aventi causa, sono legittime e vincolanti per tutti i condomini e possono prevedere limitazioni anche per l’esercizio dei diritti relativi alle proprietà esclusive)
b) Regolamento assembleare, può essere formato in mancanza del regolamento contrattuale.
Altra distinzione di cui occorre tener conto per giungere ad una corretta soluzione del caso che si propone è quella tra ascensore installato nell’edificio condominiale sin dalla sua costruzione (il quale è di proprietà di tutti i condomini) e ascensore installato successivamente o destinato a servire solo una tra più scale di uno stesso stabile (la cui proprietà spetta solo a coloro che hanno provveduto all’installazione oppure ai soli condomini che hanno l’appartamento servito dall’ascensore): trattasi di una importante distinzione per capire chi, tra tutti i condomini, deve sopportare le spese per la conservazione e la manutenzione dell’impianto nonché per il suo adeguamento a quelle norme che vengono con sempre più frequenza emanate a salvaguardia della sicurezza delle persone.
Fatte queste considerazioni di carattere generale, va detto che l’ascensore, quale bene in sé, anche se posto al servizio dell’intero edificio, dà una maggiore utilità ai proprietari dei piani più elevati, i quali ne fanno senza dubbio un uso maggiore rispetto a quelli dei piani sottostanti, ragion per cui i primi saranno tenuti a contribuire alle relative spese in misura maggiore.
Infatti è principio generale quello secondo cui le spese che riguardano il mantenimento e l’uso dell’ascensore (quali le spese per la forza motrice, per la manutenzione ordinaria, per la sostituzione delle funi e in genere per la piccola manutenzione dell’impianto) vanno ripartite tra i condomini per metà in ragione dell’altezza del piano dell’unità immobiliare servita dall’ascensore e per l’altra metà in base al valore millesimale di ciascun appartamento (così art. 1124 c.c.)
Vi sono però anche altre spese straordinarie (quali, a titolo meramente esemplificativo, la ricostruzione totale o parziale dell’impianto oppure la sostituzione della cabina e delle porte ai piani), che riguardano l’ascensore nella sua stessa esistenza e che non sono direttamente collegate all’uso, per le quali, se nulla è detto nel regolamento di condominio (sia esso contrattuale o assembleare, secondo la distinzione sopra vista) vale la regola secondo cui vanno sopportate da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà (così art. 1123 c.c.).
Tra queste ultime spese si ritiene debbano anche annoverarsi gli interventi necessari per l’adeguamento dell’impianto di ascensore alla normativa dettata in tema di sicurezza, spese che non possono farsi rientrare nell’ordinaria manutenzione in quanto non dipendono né dall’intensità dell’uso né dalla vetustà dell’impianto né tanto meno sono collegati con guasti accidentali; trattandosi di spese di carattere straordinario, dovranno essere sopportate da tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, dovendosi ricomprendere tra i condomini anche quelli del piano terreno il cui appartamento, anche se di fatto non viene servito dall’ascensore, riceve comunque indiretto maggior valore dalla sola presenza nell’immobile dell’impianto di ascensore stesso.
La ratio di tale suddivisione si rinviene nella regola di carattere generale, vigente in materia di condominio, secondo cui, ai fini della partecipazione alle spese, occorre in ogni caso fare riferimento non già all’uso effettivo che il singolo fa del servizio comune, bensì a quello che potenzialmente egli può fare: il non uso dell’ascensore da parte di alcuni non genera un risparmio di spesa per gli altri condomini e, quindi, non può dirsi che se uno di essi non vi partecipa, la sua quota va ad incrementare quella degli altri; potrebbe eventualmente deliberarsi una esenzione dal pagamento del consumo dell’energia per chi se ne astiene dall’uso per tanto tempo, ma non certo una esenzione dal pagamento delle spese generali, che vanno sopportate per il solo fatto di essere proprietari dell’ascensore.
Peraltro, come correttamente fa osservare il richiedente la consulenza, non va trascurato che anche i proprietari dei piani più bassi sono comproprietari del lastrico solare, per il raggiungimento del quale non è loro inibito l’uso dell’ascensore.
Potrebbe in contrario a quanto detto sopra rilevarsi che, sotto un profilo tecnico, le spese di adeguamento dell’impianto di ascensore alle normative di sicurezza, sia pur rientrando in linea di principio nella straordinaria manutenzione, debbano in effetti considerarsi come una categoria a parte, non potendo farsi rientrare nella disciplina delle spese usualmente definite di manutenzione e ricostruzione per il fatto che non rispondono alla necessità di mantenere in funzione, riparare o ricostruire parti più o meno importanti dell’impianto, ma essendo dettate dalla necessità di adeguare l’impianto a criteri tecnici più avanzati aventi finalità di ordine generale, quali la pubblica sicurezza e la tutela della incolumità degli utenti.
Ad una osservazione di tale specie, però, è possibile controbattere richiamando alcune significative sentenze sul tema emesse dai giudici di merito, tra le quali si segnalano Trib. La Spezia 17 novembre 1967, secondo cui le spese da sopportare in applicazione del nuovo regolamento degli ascensori (decreto 1497 del 29 maggio 1963) vanno ripartite in ragione del valore delle rispettive proprietà e non in ragione della diversità dell’uso secondo i piani; Appello Genova 14 ottobre 1969, secondo cui le spese per l’adeguamento dell’impianto di ascensore alle prescrizioni dell’ENPI, non possono inquadrarsi fra quelle previste dall’art. 1123 c.c. in quanto la loro finalità non è quella di conservare l’impianto né tanto meno è una finalità attinente all’uso, ma è una finalità di carattere sociale, imposta dalla legge e che comporta una modifica e un potenziamento dell’impianto, per cui esse vanno ripartite fra tutti coloro che partecipano alla proprietà in proporzione alla quota millesimale e indipendentemente dall’uso; Trib. Parma n. 859 del 29/09/1994, secondo cui gli interventi di adeguamento alle norme CEE, avendo finalità di sicurezza pubblica e riguardando l’impianto nella sua unità strutturale, esulano dalla ordinaria manutenzione e quindi le relative spese vanno ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, compresi i proprietari degli appartamenti in pianterreno.
Pertanto, anche a non voler considerare tali spese quali aventi carattere di spese straordinarie da suddividere ex art. 1123 co. 1 c.c., neppure corretta sarebbe una loro suddivisione ex art. 1123 co. 2° c.c. o 1124 c.c., norme che tengono conto del diverso uso che dell’ascensore viene fatto, e ciò perché dal punto di vista tecnico trattasi di spese che nulla hanno a che fare con l’uso e la manutenzione degli ascensori.
In assenza di disposizioni specifiche, appare corretto poter affermare che le spese di adeguamento degli ascensori a speciali norme di legge devono essere ripartite fra tutti i partecipanti al condominio in base alla tabella principale “A” dei valori condominiali delle proprietà indiviuali.
A completamento dell’esame delle norme fin qui condotto, valevole come quadro generale per affrontare il tema delle spese particolari di cui si discute, cercando adesso di dare una risposta alle domande nel dettaglio poste, può dirsi quanto segue:
a) Per l’approvazione del rendiconto trovano applicazioni i quorum costitutivi e deliberativi previsti dall’art. 1136 c.c.; in particolare il terzo comma di tale norma dispone che in seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo), mentre la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio (quorum deliberativo). Nel caso proposto, dunque risulta rispettato il quorum costitutivo ma non quello deliberativo, poiché il numero dei voti, pari a 3, non può raggiungere il terzo del valore dell’edificio.
In conseguenza di ciò troverà applicazione la norma di cui al successivo art. 1137 c.c., la quale dispone che sono obbligatorie per tutti i condomini solo quelle delibere prese nel rispetto degli articoli precedenti, tra cui appunto l’art. 1136 c.c.
b) In ogni caso non può in alcun modo configurarsi una variazione delle tabelle millesimali in quanto, dovendo tali tabelle essere annesse al regolamento condominiale, per la loro modifica si richiede il consenso unanime di tutti i condomini
c) Non è possibile obbligare l’amministratore ad effettuare una ripartizione delle spese che tenga conto dei criteri di cui all’art. 1123 co. 1 c.c., ma lo si può diffidare dal dare esecuzione ad una delibera contraria alla legge, ed in particolare all’art. 1136 co. 2 c.c., perché adottata in assenza del quorum deliberativo richiesto.
Contro tale delibera il secondo comma dell’art. 1137 c.c. legittima il condomino dissenziente ad adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento, ma ciò entro il termine perentorio di 30 giorni dalla data della delibera.
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q201616250
Moreno G. chiede
“l'edificio in oggetto consta di un piano terra + 7 piani, ma l'ascensore arriva solo fino al 6o piano; domanda: gli inquilini del 7o piano che hanno appartamenti con la stessa superficie dei restanti piani devono pagare come il 6o piano oppure dividono le spese con esso?
in pratica, per la sola parte dei 500esimi suddivisi in base al piano, la formula è la 1 o la 2?
1) 0+1+2+3+4+5+6+6 (il 7o paga come il 6o)
2) 0+1+2+3+4+5+6 (il 6o e il 7o dividono le spese come se fosse un piano unico)
Siccome le proporzioni corrette le ho già calcolate da me, vi sarei grato se mi deste un'indicazione giuridica (legge o sentenza) in merito, perchè gli amministratori che ho contattato dicono tutti che la seconda ipotesi è quella applicata nella pratica. GRAZIE”
In materia di ascensore e ripartizione delle relative spese vale l’art. 1124 cod. civ., per il quale “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. (…)”.
In merito, la Corte di Cassazione ha individuato alcuni principi di riferimento:
- il criterio di ripartizione delle spese di cui all’art. 1124 cod. civ. non incide sul regime della proprietà del bene, pertanto l’impianto dell’ascensore (salvo che il titolo della proprietà non disponga altrimenti) si presume appartenere a tutti i condomini quale bene comune ai sensi dell’art. 1117 cod.civ.; in questo senso, essi devono partecipare a tutte le decisioni relative all’impianto e farsi carico anche delle spese di manutenzione, ricostruzione ed installazione;
- è possibile e legittima una deroga convenzionale alla suddetta presunzione di legge, per cui “deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest'ultima ipotesi, nel caso cioè in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l'esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es. l’ascensore, si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato". (Cassazione civile, sez. II, 14 luglio 2015, n. 14697).
Ciò premesso, per rispondere al quesito in esame, va detto che non esiste una norma di legge che chiarisca come effettuare in concreto la ripartizione della spesa in un caso concreto come quello in esame, né la giurisprudenza si pronuncia in modo esplicito in tal senso.
La Corte di Cassazione ha emesso, tuttavia, di recente una pronuncia in materia che viene assunta come punto di riferimento in tema di riparto delle spese relative all’ascensore ed alla quale è possibile ricorrere altresì per la risoluzione del quesito posto.
Si trattava, nella fattispecie, di un condominio nel quale l’ultimo piano – il sesto – non era servito dall’ascensore, che si fermava al quinto (quindi la situazione era del tutto analoga a quella in esame); il condomino al piano terra lamentava, poi, la partecipazione alla spesa secondo il proporzionale criterio dell’altezza di cui all’art. 1124 c.c., perché appunto – trovandosi al piano “zero” - non usufruiva dell’ascensore.
La sentenza, nella parte motiva, per quel che qui interessa, così conclude: “Ora, nel caso in esame, la sentenza impugnata ha, sostanzialmente, disatteso i principi suddetti non avendo chiarito - e lo avrebbe dovuto, se tutti i condomini all'unanimità avevano concordato una deroga al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali relative alla manutenzione dell'ascensore. La Corte distrettuale (…) non indica se fosse stata approvata all'unanimità dei condomini e con quale delibera condominiale (…). Epperò, il suddetto accordo unanime occorreva, in quanto non è conforme al disposto dell'art. 1224 c.c., nè la suddivisione al 40/60% (anzichè al 50/50%) della spesa secondo i valori e le altezze, nè l'inclusione della proprietà individuale al piano terra nel riparto secondo l'altezza dato che il ricorrente è bensì servito dall'ascensore, non però per il suo appartamento, ma per i locali condominiali al sesto piano, che possono essere raggiunti in ascensore fino al quinto piano; ed è in questo presupposto che la sua partecipazione alla spesa avrebbe dovuto essere calcolata.”
La Corte, in definitiva, sostiene che anche il sesto ed ultimo piano deve partecipare delle spese per l’ascensore, nella misura in cui viene servito fino al quinto piano. Pertanto, ragionando sulla base di tale assunto, pare logico ad avviso di chi scrive ritenere più corretta – tra le due modalità di calcolo evidenziate nel quesito – la seconda, peraltro utilizzata anche dagli amministratori.
Non pare, in buona sostanza, corretto che il settimo ed ultimo piano - poiché non servito dall'ascensore se non fino all'altezza del piano di sotto (quindi per sei piani e non per sette) paghi tanto quanto il sesto, ma piuttosto che si divida la spesa con quest’ultimo.
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q201615369
Luca Z. chiede
giovedì 28/01/2016 - Trentino-Alto Adige
Dobbiamo fare dei lavori di manutenzione straordinaria dell'impianto ascensore, sostituendo argano e funi. Occorre applicare i millesimi di proprietà o i millesimi ascensore?
Le opere indicate nel quesito possono essere annoverate nel concetto di manutenzione straordinaria del bene, trattandosi di interventi eccezionali che attengono alla sostituzione di alcune sue parti. Di conseguenza, si ritiene che si debba applicare la disciplina di cui all'art. 1124 c.c..
Tale disposizione prevede per le scale e (dopo la riforma della l. 220/2012) anche per gli ascensori, che la loro manutenzione e sostituzione spetti ai proprietari delle unità immobiliari a cui servono, e che la relativa spesa vada ripartita tra di essi come segue: per metà in base al valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in proporzione all'altezza di ogni piano dal suolo. Dunque la disposizione è chiara nel riferire la metà della spesa alle tabelle millesimali di proprietà: l'art. 68 disp. att. c.c. stabilisce infatti che "Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'art. 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio".
La novella legislativa ha così aderito all'impostazione della giurisprudenza che riteneva estensibili le regole dettate per la manutenzione delle scale anche alla ricostruzione dell'ascensore, sulla base della medesima ratio sottesa alle diverse situazioni (v. Cass. 3264/2005, Cass. 5975/2004).
Questi criteri previsti dalla legge sono tuttavia suscettibili di deroga, ma a tal fine è necessario il consenso unanime dei condomini, come sottolineato anche dalla recente giurisprudenza: "[...] la disciplina legislativa in «subiecta materia» (artt. 1123 - 1125 cod. civ.) è suscettibile di deroga mediante un accordo unanime di tutti i condomini, avente valore negoziale" (Cass. 8823/2015). Pertanto, in assenza di diversa determinazione contenuta in una delibera unanime o in un regolamento condominiale contrattuale, si deve applicare la disciplina di cui all'art. 1124 c.c..
Precisiamo, infine, che nell'ambito della problematica esaminata costituisce questione tradizionalmente discussa se nel concetto di "proprietari delle unità immobiliari a cui servono" vadano o meno inclusi anche i titolari degli appartamenti siti a piano terra, considerato che questi di regola non lo utilizzano, almeno non per raggiungere le proprie abitazioni. La sentenza da ultimo richiamata (Cass. 8823/2015) si è occupata di tale profilo e da essa si evince la regola per cui l'unità situata a piano terra non va inclusa nella quota di ripartizione in base all'altezza (ed infatti il piano terra corrisponde al valore di piano "zero") ma va inclusa nell'altro criterio (millesimi di proprietà), almeno quando, come nel caso da essa affrontato, serva a raggiungere l'ultimo piano di proprietà comune. Tale soluzione appare in linea con la considerazione per cui, salvo titolo contrario, l'ascensore è pur sempre bene comune di tutti i condomini (art. 1117 n. 3 c.c.).
In conclusione, alla luce di quanto osservato, possiamo concludere come segue: la ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria dell'ascensore va fatta per metà in proporzione dei millesimi e per l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Sono salvi eventuali diversi criteri di ripartizione se adottati con accordo unanime di tutti i condomini.
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q201411692
lunedì 10/11/2014 - Emilia-Romagna
“E' corretto utilizzare il criterio per cui, per determinare i millesimi per le spese ascensore, nella parte proporzionale all'altezza di ciascun piano non si tenga conto anche del fatto che all'ultimo piano (il VI° nel caso in questione) vi sia uno stenditoio comune, servito dall'ascensore, di cui possono usufruire tutti i condomini, compresi quelli dei piani bassi? Il solo criterio dell'altezza dei piani escluderebbe in apparenza questa possibilità, ma non mi pare un criterio equo, perché in pratica qualcuno usufruirebbe di un servizio (l'utilizzo dell'ascensore, anche se in misura limitata, ben al di sopra del proprio piano), senza pagarlo (o meglio, pagato da altri). Se invece il criterio si può inserire, esiste qualche riferimento sulla misura da applicare?
Innanzitutto, va chiarito che le spese per l'ascensore possono essere di due tipi:
- spese dovute per la sua manutenzione o sostituzione;
- spese inerenti all'utilizzo quotidiano (pulizie, corrente elettrica, ...).
Per il primo tipo di esborsi, si applica l'art. 1124 del c.c., nella sua nuova formulazione introdotta con la legge 11 dicembre 2012 n. 220: "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".
Il criterio di ripartizione di cui all'art. 1124 c.c. deroga ai generali criteri di cui all'art. 1123 del c.c., in quanto prevede una compartecipazione alle spese proporzionata anche all'altezza del piano dal suolo. A sua volta, l'art. 1124 c.c. può essere derogato dalla volontà unanime dei condomini.
La norma, quando parla di "valore", si riferisce ai millesimi di proprietà (art. 68 disp. att. del codice civile).
Quanto alle spese concernenti la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, l’art. 1123 del c.c. dice che esse si dividono tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.
Di regola, quindi, per la ripartizione delle spese di uso, per così dire, corrente, si dovrebbe applicare il criterio della proprietà, integrato con il coefficiente dell'altezza, in base al principio per cui le spese relative ad opere destinate a servire in misura diversa i partecipanti al condominio sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne (art. 1123, comma secondo).
Sul punto, si può citare la sentenza della Corte di Cassazione, sez. II, 12.1.2007 n. 432 in materia di scale, ma il cui ragionamento vale anche per gli ascensori: "La ripartizione delle spese per la pulizia delle scale va fatta con applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano; la disposizione contenuta nell’art. 1124 primo comma, cod. civ. secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all’art. 1123 secondo comma, cod. civ.) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate" (v. anche Cass. civ., sez. II, 3.10.1996, n. 8657: "In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per l'illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c.").
Tuttavia, nel caso in cui le parti comuni siano utilizzabili in egual modo da tutti i condomini (ci si riferisce qui al concetto di uso "potenziale"), come nel caso di specie, appare corretto il ragionamento esposto nel quesito, essendo equo che tutti debbano contribuire a sostenere le spese concernenti l'uso dell'ascensore per raggiungere lo stenditoio comune. Quindi, la suddivisione delle spese andrà fatta in base alla tabella millesimale di proprietà, senza tenere conto dell'altezza.
L'eventuale deroga ai criteri di riparto stabiliti dalla legge è possibile soltanto se introdotta in un regolamento di condominio di natura contrattuale o se deliberata dall’assemblea dei condomini all’unanimità.
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q201411452
martedì 14/10/2014 - Sicilia
“Nel mio condominio dobbiamo fare dei lavori straordinari sulla scala. Nel Regolamento di condominio ci sono due tabelle che riguardano la scala:
1) - (Tabella D) Ricostruzione della scala (prima metà);
2) - (Tabella E) Ricostruzione della scala (seconda metà).
I lavori riguardano solamente la scala che dal piano rialzato porta al primo e al secondo piano, (secondo tratto di scala); mentre sulla scala che porta dal cortile al piano rialzato, (primo tratto di scala) non si deve effettuare nessun intervento. Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, quale tabella bisogna applicare? La "D" o la "E" ? –
Ci può chiarire bene il concetto di “Ricostruzione della scala 1^ Metà” e “Ricostruzione della scala 2^ Metà” Grazie”
L'art. 1124 del c.c. stabilisce che le spese relative alla manutenzione e sostituzione delle scale va ripartita tra i condomini "per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".
In virtù di tale principio, molti regolamenti condominiali prevedono tabelle distinte per individuare a priori le due "metà" in cui andrà suddivisa la spesa del lavori da effettuare, il che si rileva una scelta molto saggia per evitare lungaggini e discussioni sulla ripartizione dei costi degli interventi.
Nel caso di specie, il regolamento contempla proprio questa situazione.
La tabella D prevede la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della scala in proporzione al valore di proprietà: infatti i 1000 millesimi sono suddivisi in proporzione tra tutti gli appartamenti, con valori molto simili alla tabella A (ove però sono ricompresi anche i garage e i posti auto, che rendono leggermente diverse le cifre).
La tabella E, invece, stabilisce la ripartizione, sempre per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della scala, in proporzione dell'altezza del piano rispetto al suolo: ciò risulta chiaro proprio dai millesimi previsti dalla tabella, che vede la presenza di "gruppi" di appartamenti aventi valori millesimali simili (da A15 ad A19 il valore è compreso tra circa 12 e 13 millesimi; da A20 a A24 tra 60 e 70 circa, e così via).
Quindi, nella ricostruzione della scala, dovranno applicarsi entrambe le tabelle. Ipotizzando una spesa di 4.000 €, 2.000 € saranno suddivisi in base ai millesimi di proprietà della tabella D; 2.000 € verranno pagati secondo la tabella E, suddividendo in base ai valori da essa previsti.
Naturalmente, vale sempre la regola generale posta dal primo comma dell'art. 1224 c.c.: "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono".
Pertanto, se gli interventi straordinari sulla scala interessano solo il secondo tratto di essa, i proprietari degli appartamenti al piano rialzato non saranno tenuti a partecipare alla spesa.
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q20138974
venerdì 25/10/2013 - Lombardia
“Mi preme chiedervi precisazioni per la risposta fornita al quesito n°7060 inerente l'art.1124 che mi trova del tutto dissenziente. In breve: tale articolo è stato espressamente inserito dal legislatore quale 'lex specialis' per distinguere con 'criterio di specialità' quei beni/servizi che si differenziano per destinazione ed utilizzo, quali l'ascensore e le scale, essenziali per i condomini dei vari piani, ma superflui per i condomini del piano terreno che non hanno a servirsene. In buona sostanza esso dispone, in modo chiaro ed univoco, che le spese di manutenzione e sostituzione di tali beni, debbano essere ripartite esclusivamente tra i condomini a cui tali beni necessariamente servono, e secondo la regola espressa. Recenti pronunciamenti, antecedenti la Legge 220/2012, supportati da opinabili motivazioni, sono in palese antinomia e vanno pertanto disapprovati. Nel merito poniamoci il quesito: a chi è imputabile l'usura che ha richiesto la manutenzione o sostituzione del bene? Resto in attesa di un Vostro gradito riscontro e porgo i migliori saluti ed auguri.”
Consulenza legale i 25/11/2013
La legge di riforma del condominio (L. 220/2012), recependo di fatto l’orientamento espresso da numerose sentenze di merito e di legittimità, ha esteso il criterio di riparto delle spese dettato dall'art. 1124 del c.c. originariamente solo per le scale anche alle spese inerenti gli ascensori. La norma, quindi, dice ora che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono: la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
La vexata quaestio riguardante la ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione dell'ascensore anche con i condomini del piano terra (che di regola non utilizzano il servizio per raggiungere la propria abitazione) non è stata espressamente risolta dalla nuova formulazione dell'art. 1124 c.c., che utilizza ancora l'espressione "proprietari ... a cui servono".
Si deve, quindi, ragionare anche sui principi più generali. Va innanzitutto premesso che, se gli ascensori sono stati installati contestualmente alla costruzione dell’edificio e ove non emerga il contrario dai titoli di acquisto delle singole unità immobiliari, essi sono di proprietà di tutti i condomini ex art. 1117 c.c. (compresi i condomini che si trovano al piano terra). E' stato sostenuto, infatti, che, potenzialmente, tali impianti possano essere utilizzati anche da chi abita al piano terra, ad esempio per raggiungere le parti superiori dell'edificio ove vi sono coperture comuni a tutti (si veda Cass. civ. , sez. II, 10.7.2007 n. 15444) o, al contrario, per raggiungere i garage ubicati nel sottosuolo.
Alla luce di tale principio, sottolineando inoltre che la presenza dell'ascensore contribuisce al prestigio dell'intero fabbricato, parte della giurisprudenza ha sostenuto che le spese di manutenzione e sostituzione dell'ascensore vadano ripartite tra tutti i proprietari delle unità immobiliari, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Così, i proprietari degli appartamenti al piano terra pagheranno la metà della spesa in ragione dei loro millesimi di proprietà, e null'altro dovranno, in quanto l'altezza del loro piano è pari a zero.
E' interessante cercare qualche ulteriore elemento di riflessione negli atti parlamentari che hanno accompagnato l'uscita della riforma. Nella Relazione al disegno di legge di riforma, in merito all'art. 8 modificativo proprio dell'art. 1124, leggiamo "L’articolo 8 modifica l’articolo 1124 del codice civile, la cui rubrica diventa «Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori» adeguandolo alla nuova disciplina dell’articolo 1118 in materia di diritti". L'art. 1118 del c.c. sancisce, in particolare, che il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare (salvo quanto disposto da leggi speciali). Il riferimento a questa norma, quindi, sembra confermare la tesi per la quale le spese vadano ripartite (in misura naturalmente diversa) anche tra chi non usufruisce dell'ascensore in modo continuativo, sulla base del fatto che anch'essi ne sono parzialmente proprietari e non possono quindi sottrarsi all'obbligo di contribuire.
Pertanto, la tesi che considera i proprietari degli appartamenti ai piani terra esenti per legge dalla contribuzione alle spese dell'ascensore, basandosi solo su un elemento (l'utilizzo materiale del servizio) non può ritenersi del tutto completa.
Naturalmente, poiché la riforma dell'art. 1124 c.c. è recente, potranno formarsi orientamenti giurisprudenziali diversi nel corso dei prossimi anni. Già prima delle riforma della disciplina condominiale esistevano pronunce di vario avviso, ma in questa sede ci si è limitati a riportare quello che appare essere l'orientamento dominante.
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q20127060
sabato 17/11/2012 - Lazio
“Salve, sono proprietario di un appartamento al piano rialzato di un condomionio di quattro piani, con ingressi (auto e pedonale) e garage indipendenti, e pertanto non necessito di utilizzare per alcun motivo i servizi posti all'interno del condominio stesso (ascensore, scale e garage) e terrazzi (quest'ultimi appartenenti ai proprietari degli attici). Come me ci sono altri 5 proprietari al piano rialzato che non hanno alcun accesso nell'atrio del condominio. Siamo tenuti a pagare le spese ordinarie o straordinarie, anche in minima parte, delle scale e dell'ascensore pur non utilizzando tali servizi? Vi prego di riportare i riferimenti di legge, artt., sentenze ect.ect!! Grazie! grazie! grazie!”
In tema di condominio di edifici, la regola posta dall'art. 1124 del c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio, alla ripartizione delle spese per la manutenzione e la ricostruzione dell'ascensore già esistente. In materia, sia la giurisprudenza che la più recente dottrina ritiene che le relative spese siano a carico di tutti i condomini, posto che l'impianto di ascensore è un servizio comune a tutti i condomini, che contribuisce al prestigio dell'intero fabbricato. Tuttavia, ad una diversa conclusione si giunge applicando l'art. 1123 del c.c., ultimo comma, secondo il quale, quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Infatti, se i proprietari dei piani rialzati dimostrano che nessuna utilità ha per loro l'ascensore condominiale, com'è dato presumersi dal fatto che gli appartamenti hanno anche ingressi indipendenti, essi potrebbero opporre diniego al pagamento delle spese dell'ascensore, in quanto relative a beni che essi non utilizzano nè per il godimento delle unità immobiliari di loro proprietà, nè per il godimento di altre parti comuni condominiali (sul punto si veda ad esempio Trib. Genova, Sez. III, 14.12.2006).
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q20124972
NEGRINI chiede
“Buongiorno, possiedo un garages in un condominio dove l'ascensore arriva al piano interrato. Sono tenuto a pagare le spese di ripartizione per la manutenzione dell'ascensore? grazie”
Per poter dare una risposta precisa, è necessario fare riferimento al regolamento di condominio e vedere esattamente come sono regolate le spese dei garage e quelle delle parti comuni. Il principio generale, comunque, è che ogni unità immobiliare deve contribuire alle spese dei servizi che possono essere utilizzati per gli accessi e per le necessità della stessa unità. Di conseguenza sarà necessario contribuire alle spese ascensore, indipendentemente dal fatto che poi non si utilizzi tale servizio. Nulla vieta, naturalmente, che per convenzione (decisione assembleare all'unanimità o regolamento contrattuale), il proprietario del garage sia esonerato o paghi in misura inferiore le spese di manutenzione.
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q20114553
giovedì 01/09/2011 - Calabria
io volevo un chiarimento in merito al pagamento della manutazione ordinaria dell'ascensore.
Nel nostro fabbricato si paga con la cartella millesimale.Ora da quando abbiamo cambiato gestore dell'ascensore le cose sono cambiate la somma della manutenzione ordinaria arriva ogni 4 mesi. I condomini dei piani superiori dicono che dobbiamo dividere l'importo in parti uguali e non con i millesimi.
Quindi vorrei chiarimento su questo la MANUTENZIONE SI PAGA IN PARTI UGUALI oppure dato che da noi si usa la tabella millesimale la si puo' utilizzare anche per questa spesa??? Grazie
L'art. 1124 del c.c. è applicabile per analogia alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente. Di conseguenza, la spesa relativa alla manutenzione è ripartita tra i vari condomini in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
La disciplina legale di ripartizione delle spese di manutenzione dell'ascensore è, però, in linea di principio, derogabile. In questo caso potrà ritenersi legittima la convenzione che modifichi i criteri legali di ripartizione delle predette spese solo se contenuta in una delibera approvata da tutti i condomini. Sarebbe dunque valida la disposizione per cui le spese inerenti alla manutenzione dell'ascensore vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, solo qualora tale disposizione, di natura contrattuale, fosse contenuta nel regolamento condominiale (così anche Cass. Civ. 03/641).
Norma di riferimento: Articolo 1124 Codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori | Quesito Q20112790
martedì 15/03/2011 - Calabria
“E' da diverso tempo che ho un dubbio sulla ripartizione delle spese condominiali, nello specifico sulle spese di manutenzione e mensili dell'ascensore ivi esistente nel condominio dove abito. La domanda è la seguente:-"I condomini che dimorano nel piano terra e non hanno alcun interesse ad andare nei piani superiori, nemmeno nel sottotetto in quanto non esiste perchè presente una mansarda, devono pagare lo stesso le spese dell'ascensore?". Nell'eventualità che non deve essere corrisposta alcuna spesa inerente al mantenimento dell'ascensore mi potete fare sapere da quale art. del codice civile sono regolate le ripartizioni delle spese?...Sono certo di avere una risposta esaudiente da parte Vs. Vi ringrazio anticipatamente e saluto cordialmente”
La Suprema Corte ha parificato la suddivisione delle spese per l'ascensore condominiale a quella prevista dall'art. 1124 del c.c. per le scale: le spese vanno ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per la restante metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Tali criteri ripartitori vengono superati solo dal consenso unanime dei condomini, solitamente espresso nel regolamento condominiale (avente quindi natura convenzionale): ad esempio, si può prevedere il concorso alle spese di tutti i condomini, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà.
La giurisprudenza di merito ha specificato che "In assenza di prova circa l'esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell'ascensore, essendo comunque comproprietari dell'impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, secondo comma, c.c., dal contribuire alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto" (Trib. civ. Genova, sez. III, 2 maggio 2003, n. 1512).

References: Articolo 1124

Articolo 1124
 art. 1117
 art. 1123

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 

Cass. 
 sentenza 
 Articolo 1124
 Articolo 1124
 sentenza 
 art. 1123
 art. 1120
 art. 1124
 Cass. 
 sentenza 
 Cass. 
 Articolo 1124
 art. 69
 Articolo 1124
 sentenza 
 sentenza 
 art. 1117
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1117
 sentenza 
 art. 1123
 sentenza 
 Articolo 1124
 art. 1124
 Articolo 1124
 art. 1124
 Articolo 1124
 Art.1123
 Art. 1124
 art. 69
 art. 1124
 art. 1123
 art. 1123
 art. 1123
 art. 1137
 Articolo 1124
 sentenza 
 Articolo 1124
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 Articolo 1124
 sentenza 
 Cass. 
 Articolo 1124
 Articolo 1124
 art. 1117
 Cass. 
 Articolo 1124
 Articolo 1124
 Articolo 1124
 Cass. 
 Articolo 1124
 art. 1123