Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/wypowiedzenie_umowy_najmu_lokalu_komunalnego,4,p.html
Timestamp: 2019-09-22 20:57:03+00:00

Document:
Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-02-25
Jestem współnajemcą wraz z moim ojcem mieszkania komunalnego. Ojciec jest alkoholikiem i jest uciążliwy dla mieszkańców. Po kilkukrotnych skargach dostaliśmy pismo z TBS o rozwiązaniu umowy najmu. Czy TBS może rozwiązać umowę również ze mną i wyrzucić mnie z mieszkania? Aktualnie pracuję za granicą (praca sezonowa) i co jakiś czas wracam do Polski.
Z Pani relacji wynika, że jest Pani współnajemcą wraz z Pani ojcem mieszkania komunalnego, znajdującego się w zasobach TBS.
Pani ojciec jest alkoholikiem i jest uciążliwy dla mieszkańców, a po kilkukrotnych skargach otrzymaliście Państwo pismo z TBS o rozwiązaniu umowy najmu.
Wobec powyższego pyta Pani, czy TBS może rozwiązać umowę również z Panią i wyrzucić Panią z mieszkania, gdyż po pierwsze to nie Pani zachowywała się niezgodnie z zasadami porządku domowego, a ponadto Pani w obecnej chwili pracuje za granicą, a w związku z tym, że jest to praca sezonowa – co jakiś czas wraca Pani do Polski.
Jeżeli więc zajmowany przez Pani ojca lokal komunalny znajduje się w zasobach TBS, to i tak w tym przypadku nie będą miały zastosowania przepisy dotyczące TBS, a jedynie przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 150 z późn. zm.).
Jak wynika z okoliczności to Pani ojciec jest głównym najemcą mieszkania komunalnego, zaś Pani jest jedynie współlokatorem.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów – ilekroć w ustawie jest mowa o lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, zaś przez współlokatora – należy rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem.
Natomiast art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje okoliczności mogące powodować rozwiązanie umowy najmu najemcy lokalu komunalnego. Zgodnie z tym przepisem:
„1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel.
11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2013 r., poz. 255).
Naganne zachowanie, o którym mowa w przepisie art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego musi być uporczywe (częste, wielokrotne, powtarzające się) lub rażąco naganne (o dużym nasileniu złej woli, szczególnie szkodliwe ze względu na charakter naruszeń norm). To prawnie i społecznie naganne zachowanie musi mieć realnie uciążliwy wpływ na zamieszkiwanie innych lokatorów w lokalach sąsiednich (tak Roman Dziczek, Ochrona praw lokatorów, Komentarz, LexisNexis, Warszawa 2005, str. 91).
Żaden przepis ustawy nie zawiera definicji rażąco nagannego postępowania, jednakże sądy posiłkują się orzecznictwem Sądu Najwyższego na gruncie przepisu art. 58 § 2 K.r.o., stanowiącym m.in., że wypadkach wyjątkowych, gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, sąd może nakazać jego eksmisję. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 stycznia 1978 r., III CZP 30/77, OSNCP 1978, nr 3, poz. 39, rażąca naganność postępowania, będąca jedną z przesłanek eksmisji, musi być nagannością zawinioną a zawinione, rażąco naganne postępowanie uniemożliwia dalsze wspólne zamieszkiwanie. Sąd Najwyższy wskazał, że ma ono miejsce zwłaszcza w przypadku nadużywania alkoholu, wszczynania awantur, dopuszczania się aktów przemocy.
W Pani przypadku nie wiem, czy Pani podpisywała umowę najmu, czy też jedynie zamieszkuje Pani razem z ojcem jako członek rodziny, a głównym najemcą i uprawnionym do lokalu na podstawie umowy najmu jest Pani ojciec. Jeżeli to także Pani podpisywała umowę to jej wypowiedzenie wobec Pani także musi wynikać z ustawowych podstaw wypowiedzenia, które będzie musiała udowodnić gmina.
Jeżeli tylko Pani ojciec był najemcą na podstawie umowy z gminą, to rozwiązując z nim umowę, Pani traci również prawo do zamieszkiwania, ale oczywiście sam pozew o eksmisję będzie obejmował również Panią, jako osobę korzystającą z lokalu.
Jeżeli natomiast posiada Pani prawo do lokalu (jest Pani osobą zawierającą umowę) to Pani prawo ma charakter samoistny, przez co może Pani próbować negować wypowiedzenie wobec Pani. Należałoby wtedy żądać wyjaśnień w piśmie skierowanym do gminy, informując, że brak cofnięcia wypowiedzenia wobec Pani skutkować będzie skierowaniem sprawy do sądu w przedmiocie powództwa o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia Pani stosunku najmu. W piśmie tym można wspomnieć o sezonowych Pani wyjazdach, korzystaniu z lokalu oraz braku po stronie Pani przesłanek uzasadniających wypowiedzenie stosunku najmu.
Jeżeli gmina nie cofnie wypowiedzenia w stosunku do Pani pozostanie Pani udowodnienie swoich racji przed sądem w sprawie o stwierdzenie bezskuteczności wypowiedzenia najmu lokalu w stosunku do Pani.
Reasumując, jeżeli nie była Pani osobą, z którą zawarto umowę najmu, to w przypadku skutecznego wypowiedzenia najmu Pani ojcu, Pani będzie obowiązana opuścić lokal.
▸ Eksmisja syna bez zapewnienia lokalu zastępczego
Moja ciocia mieszka z synem alkoholikiem. On nie pracuje, nie dokłada się w żaden sposób do budżetu domowego. Znęca się nad nią fizycznie...

References: art. 2
 art. 11
 art. 21
 art. 30
 art. 11
 art. 58