Source: https://interpretacje-podatkowe.org/lokal-mieszkalny/itpb2-4511-399-15-il
Timestamp: 2018-03-18 23:20:37+00:00

Document:
ITPB2/4511-399/15/IL | Interpretacja indywidualna
1. Czy wniesione wkłady budowlane stanowią koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży przedmiotowych nieruchomości i zmniejszą dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy koszty notarialne, które zostały poniesione w związku zakupem działki stanowią wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
3. Czy raty kredytu oraz odsetki od kredytu zaciągniętego w 2008 r., które spłacone zostały w okresie 2 lat od sprzedaży ww. nieruchomości ( lokalu wraz z garażem ) można zaliczyć do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
ITPB2/4511-399/15/ILinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 5 marca 2015 r. (data wpływu 11 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i garażu – jest prawidłowe.
W dniu 11 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i garażu.
W kwietniu 2009 r. Wnioskodawca nabył wraz z małżonką na mocy umowy sprzedaży ekspektatywę odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz ekspektatywę własności lokalu-garażu. W tym celu wniesiono do spółdzielni mieszkaniowej całe wymagane wkłady budowlane z tytułu budowy tych nieruchomości, które pokryto z własnych środków pieniężnych. W lutym 2012 r. uzyskano notarialnie prawo do odrębnej własności tych lokali oraz przeniesienie ich własności po połowie na rzecz Wnioskodawcy i jego małżonki. W kwietniu 2012 r. Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedał ten lokal wraz z przydzielonym do niego garażem. Za przychód uzyskany z tej sprzedaży zakupił w maju 2013 r. działkę budowlaną pod budowę domu mieszkalnego. Aby sfinalizować umowę kupna przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca poniósł koszty notarialne.
Przed sprzedażą ww. nieruchomości tj. w 2008 r. Wnioskodawca zaciągnął wraz z małżonką kredyt hipoteczny na nabycie innego lokalu mieszkalnego. Spłata rat kredytu ma zakończyć się w 2034 r.
Czy wniesione wkłady budowlane stanowią koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży przedmiotowych nieruchomości i zmniejszą dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych...
Czy koszty notarialne, które zostały poniesione w związku zakupem działki stanowią wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Czy raty kredytu oraz odsetki od kredytu zaciągniętego w 2008 r., które spłacone zostały w okresie 2 lat od sprzedaży ww. nieruchomości ( lokalu wraz z garażem ) można zaliczyć do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawcy wkłady budowlane wniesione z tytułu budowy lokalu mieszkalnego i garażu stanowią koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkań stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia mieszkania, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania". Pojęcie "koszty nabycia" nie jest szczegółowo zdefiniowane w ww. ustawie, należy zatem kierować się językowym zrozumieniem tego wyrażenia. Zgodnie z nim za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, tj. wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością. Według Wnioskodawcy wniesienie wkładu budowalnego przez niego i małżonkę było czynnością konieczną w celu zabezpieczenia prawa do przejęcia nieruchomości na własność, ich późniejszej sprzedaży i uzyskania z tego tytułu przychodu. Z uwagi na fakt, że brak poniesienia tych kosztów uniemożliwiłby nabycie tej nieruchomości i jej sprzedanie, Wnioskodawca uważa, że wniesione wkłady budowlane stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
W opinii Wnioskodawcy koszty notarialne, które uiścił w związku z zakupem działki są wydatkiem poniesionym na własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 a) i c) ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione m.in na nabycie gruntu pod budowę. W jego przypadku opłaty notarialne były wydatkiem koniecznym dla sformalizowania czynności cywilno-prawnej, która umożliwiła przeniesienie własności działki na Wnioskodawcę i małżonkę. W tej sytuacji opłaty pobrane w kancelarii notarialnej stanowiły wydatek niezbędny dla nabycia nieruchomości, na której powstał budynek mieszkalny.
W ocenie Wnioskodawcy wydatki na spłatę rat kredytu wraz z odsetkami od tego kredytu, które spłacane były w okresie 2 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości stanowią wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Ustawodawca wskazuje bowiem, że istotne jest to, że kredyt zaciągnięty został przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest zaś istotne to, że kredyt hipoteczny został zaciągnięty na sfinansowanie nabycia innego lokalu mieszkalnego.
W myśl art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1222) – z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:
Stosownie natomiast do treści art. 19 ust. 1 ww. ustawy z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej "ekspektatywą odrębnej własności lokalu". Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
Ekspektatywa jest zatem podstawą do uzyskania prawa własności lokalu po zakończeniu jego budowy, jednakże uzyskanie ekspektatywy prawa do lokalu w żadnym wypadku nie jest równoznaczne z nabyciem tego prawa.
Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione (art. 158 Kodeksu cywilnego).
Ze stanu faktycznego wynika, że w lutym 2012 r. uzyskano notarialnie prawo do odrębnej własności lokalu mieszkalnego i lokalu-garażu oraz przeniesiono ich własność po połowie na rzecz Wnioskodawcy i jego małżonki.
W konsekwencji odpłatne zbycie ww. nieruchomości w kwietniu 2012 r., jako dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, stanowiło źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.
Stosownie do art. 22 ust. 6f ww. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".
W związku z powyższym do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego i garażu stanowiących odrębną nieruchomość Wnioskodawca może zaliczyć wniesiony na rzecz Spółdzielni wkład budowlany, ponieważ jest to wydatek poniesiony w celu uzyskania prawa własności lokalu mieszkalnego i garażu.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w kwietniu 2009 r. nabył wraz z małżonką na mocy umowy sprzedaży ekspektatywę odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz ekspektatywę własności lokalu-garażu. W tym celu wniesiono do spółdzielni mieszkaniowej całe wymagane wkłady budowlane z tytułu budowy tych nieruchomości, które pokryto z własnych środków pieniężnych. W lutym 2012 r. uzyskano notarialnie prawo do odrębnej własności tych lokali oraz przeniesienie ich własności po połowie na rzecz Wnioskodawcy i jego małżonki. W kwietniu 2012 r. Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedał ten lokal wraz z przydzielonym do niego garażem. Za przychód uzyskany z tej sprzedaży zakupił w maju 2013 r. działkę budowlaną pod budowę domu mieszkalnego. Aby sfinalizować umowę kupna przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca poniósł koszty notarialne.
Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że z powołanego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że okolicznością decydującą o jego zastosowaniu jest przeznaczenie przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych w terminie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym zostało ono dokonane, na własne cele mieszkaniowe, które zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) i pkt 2 lit. a) ww. ustawy obejmują m.in. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, oraz spłatę kredytu wraz z odsetkami udzielonego na nabycie lokalu mieszkalnego.
Za wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego należy uznać również koszty notarialne związane z zakupem gruntu.
Natomiast w odniesieniu do wydatkowania środków na spłatę kredytu i odsetek, podkreślić należy, że kredyt musi zostać zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że skoro warunkiem zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) w terminie od dnia tego zbycia na wymienione w ust. 25 cele mieszkaniowe, to wydatki poniesione na koszty notarialne związane z nabyciem gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, oraz na spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość) - sfinansowane od dnia odpłatnego zbycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i garażu ze środków uzyskanych z tego tytułu jako mieszczące się w dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym uprawniają do zastosowania zwolnienia.
Reasumując, dochód uzyskany z odpłatnego zbycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i garażu stanowiący różnicę pomiędzy przychodem, określonym zgodnie z dyspozycją art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi w oparciu o art. 22 ust. 6c ww. ustawy, do których można zaliczyć kwotę wkładu budowlanego - podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o czym stanowi art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jednakże Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przy spełnieniu warunków wynikających z powyżej zacytowanych przepisów - w sytuacji gdy przychód uzyskany z ww. odpłatnego zbycia wydatkował w okresie począwszy od dnia tego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to zbycie na cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25 obejmujące m.in. na opłaty notarialne związane z zakupem działki pod budowę budynku mieszkalnego, oraz spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego przez niego na zakup lokalu mieszkalnego w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Przy czym za wydatki na własne cele mieszkaniowe można uznać wyłącznie spłatę kredytu dokonaną od dnia sprzedaży, sfinansowaną z uzyskanych z tego tytułu środków. Zwolnieniu podlega ta część dochodu, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.
IPTPP2/4512-434/15-4/PRP | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Lokal mieszkalny > ITPB2/4511-399/15/IL

References: art. 21
 art. 21
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 18
 art. 19
 art. 18
 art. 155
 art. 10
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 19
 art. 22
 art. 30
 art. 21
 art. 21