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Timestamp: 2019-09-22 03:01:02+00:00

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BGH, 27.05.2009 - VIII ZR 180/08 - dejure.org
https://dejure.org/2009,2497
BGH, 27.05.2009 - VIII ZR 180/08 (https://dejure.org/2009,2497)
BGH, Entscheidung vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08 (https://dejure.org/2009,2497)
BGH, Entscheidung vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 180/08 (https://dejure.org/2009,2497)
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Regelung zur Begrenzung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB in einem Fördervertrag für die Errichtung von Bundesbedienstetenwohnungen
Vertraglich vereinbarter Mindestabstand zur ortsüblichen Miete
Begrenzung einer Mieterhöhung
Auslegung einer Regelung zur Begrenzung einer Mieterhöhung (IMR 2009, 260)
AG Erfurt, 29.03.2006 - 5 C 3419/05
AG Erfurt, 30.03.2006 - 5 C 3419/05
LG Erfurt, 30.05.2008 - 2 S 143/06
NJW-RR 2009, 1524
ZMR 2009, 833
Die abschließende Regelung über die Obergrenze für eine Mieterhöhung (§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV), nach der die "hiernach mögliche Mietanhebung" nur insoweit zulässig ist, als die geforderte Miete mindestens DM 1, 00 pro m² pro Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, erstreckt sich nicht nur auf den in § 5 Abs. 3 Satz 5 FV geregelten Ausnahmefall einer Mietanhebung um mehr als 3 %, sondern ebenso auf den in § 5 Abs. 3 Satz 3 FV geregelten Grundfall einer Mieterhöhung um bis zu 3 % (für ähnliche Verträge so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1525; OLG Celle, Urteil vom 14.09.2017 - 7 U 21/17, Entscheidungsumdruck, S. 8; Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17.01.2018 - 12 U 32/17, juris).
Aus dem Sinnzusammenhang der Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV und § 5 Abs. 9 FV wird deutlich, dass die Bundesbedienstetenmiete in jedem Fall um DM 1, 00 pro m² pro Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll, während sich die entsprechend höhere Fremdmiete für Mieter, bei denen es sich nicht um Bundesbedienstete handelt, uneingeschränkt nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten soll (für einen ähnlichen Vertrag so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1525 f.).
Vor diesem Hintergrund gilt die Deckelung für eine Erhöhung der Bundesbedienstetenmiete durch die Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV unabhängig davon, ob mit dem Erhöhungsverlangen eine Erhöhung der Bundesbedienstetenmiete um bis zu 3 % oder um mehr als 3 % geltend gemacht wird (für einen ähnlichen Vertrag so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526).
§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV regelt kein selbstständiges Mieterhöhungsrecht, sondern lediglich den Umfang einer möglichen Mieterhöhung; die Berechtigung zur Mieterhöhung ergibt sich nicht aus dieser Bestimmung, sondern aus der Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 1 FV (für ähnliche Verträge so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526; Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17.01.2018 - 12 U 32/17, juris).
Davon abgesehen sind die Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV mit denen des vorstehenden Absatzes auch insoweit aufs Engste verbunden, als es sich bei § 5 Abs. 3 Satz 5 FV um eine Ausnahmeregelung gegenüber § 5 Abs. 3 Satz 3 FV handelt, die nicht aus sich heraus, sondern nur auf der Grundlage von § 5 Abs. 3 Satz 3 FV verständlich ist (für einen ähnlichen Vertrag so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526).
Wenn § 5 Abs. 3 Satz 3 FV eine Mieterhöhung nur in geringerem Umfang zulässt als § 5 Abs. 3 Satz 5 FV, so kann die Mieterhöhung nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV nicht im Ergebnis zu einer höheren Miete führen als nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV (für ähnliche Verträge so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526; OLG Celle, Urteil vom 14.09.2017 - 7 U 21/17, Entscheidungsumdruck, S. 21).
Die Deckelung der Miete durch § 5 Abs. 3 Satz 8 FV hat auch und gerade in einem solchen Fall den vernünftigen Sinn, dass Mieterhöhungen - in welchem Umfang auch immer - nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung erst zulässig werden, wenn die erhöhte Miete den Mindestabstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete wahrt (für einen ähnlichen Vertrag so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526).
In ansonsten vergleichbaren Förderungsverträgen sind diese beiden Beträge hingegen identisch (vgl. etwa den Förderungsvertrag, der dem Urteil des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 27. Mai 2009, VIII ZR 180/08, zugrunde lag).
Die Entscheidung des BGH vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08 -, die die Klägerin zur Untermauerung ihrer Interessen in den Rechtsstreit eingeführt habe, sei mangels Parteiidentität nicht bindend und beruhe darüber hinaus auf einer abweichenden Tatsachengrundlage.
Davon abgesehen sind die Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 5 bis 8 des Fördervertrages mit den vorstehenden Regelungen auch insoweit aufs Engste verbunden, als es sich bei § 5 Abs. 3 Satz 5 des Fördervertrages um eine Ausnahmeregelung gegenüber § 5 Abs. 3 Satz 3 des Fördervertrages handelt, die nicht aus sich heraus, sondern nur auf der Grundlage von § 5 Abs. 3 Satz 3 des Vertrags verständlich ist (ebenso BGH, Urteil vom 27.05.2009, VIII ZR 180/08).".

References: § 558
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 BGH 
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