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Timestamp: 2016-10-26 17:15:44+00:00

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102 Ia 37254. Arr�t du 18 f�vrier 1976 dans la cause Chambre genevoise immobili�re et consort contre Gen�ve, Grand Conseil
Force d�rogatoire du droit f�d�ral. Protection des locataires. Art. 34septies al. 2 Cst., art. 6 AF du 30 juin 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, art. 19 et 502 CO. 1. Conditions � remplir pour que le principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral, priv� et public, soit respect� (consid. 2). 2. Caract�re non exhaustif de la r�glementation f�d�rale sur la protection des locataires (consid. 3). 3. Int�r�t public justifiant les mesures cantonales de protection des locataires (consid. 4a). Les dispositions du CO sur le cautionnement ne suffisent-elles pas � assurer cette protection (consid. 4b)? 4. Compatibilit� des mesures cantonales avec le principe de la libert� des conventions (art. 19 CO) (consid. 5). Faits � partir de page 373
La loi genevoise du 19 avril 1963 "prot�geant les garanties fournies par les locataires" obligeait le bailleur � d�poser � un office de consignation les esp�ces ou valeurs re�ues du preneur � titre de garantie, le retrait de tout ou partie des sommes ou valeurs d�pos�es ne pouvant s'effectuer que sous la double signature du bailleur et du locataire ou en vertu d'une d�cision judiciaire. Mais la pratique s'est introduite de demander au locataire de fournir une garantie non pas sous forme d'esp�ces ou de valeurs, mais sous forme de cautionnement solidaire, g�n�ralement souscrit par une banque, laquelle se faisait autoriser par le locataire (d�biteur principal) � payer le bailleur sur simple r�quisition et sans discussion; comme le locataire devait g�n�ralement �tre titulaire d'un compte aupr�s de ladite banque, celle-ci pouvait, aux termes d'un accord dit "de blocage", pr�lever directement par compensation sur ce compte les sommes qu'elle aurait vers�es en vertu du cautionnement.
Saisi d'un projet de loi destin� � mettre fin � une telle pratique, le Grand Conseil a adopt�, le 18 avril 1975, une nouvelle loi prot�geant les garanties fournies par les locataires, dont l'art. 1er dispose:
"Toute garantie en esp�ces ou en valeurs fournie � un bailleur par un locataire ou par une tierce personne au profit d'un locataire, doit �tre constitu�e sous la forme d'un d�p�t bloqu� aupr�s de la caisse des consignations de l'Etat ou dans un �tablissement bancaire reconnu comme office de consignation, au sens de l'art. 633, alin�a 3, du Code des obligations.
Le recours au cautionnement simple est, toutefois, autoris� pour les baux � usage d'habitation, � la demande du locataire. Ce dernier peut en tout temps se mettre au b�n�fice de l'alin�a 1.
Le recours au cautionnement simple ou solidaire est autoris� pour les baux � usage exclusivement commercial."
Agissant par la voie du recours de droit public, la Chambre genevoise immobili�re et la S.I. Le Nouveau Mur requi�rent le Tribunal f�d�ral d'annuler les alin�as 2 et 3 de l'art. 1er de ladite loi, en tant que ces dispositions interdisent le cautionnement solidaire en mati�re de baux d'habitation. Ils all�guent la violation du principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral, d'une part au regard du Code f�d�ral des obligations, d'autre part au regard de l'arr�t� f�d�ral du 30 juin 1972 "instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif" (en abr�g�: AF), dont l'art. 6, figurant au chapitre 2 intitul�: D�rogations aux prescriptions du Code des obligations sur le bail � loyer, dispose:
"Lorsque le preneur est tenu de fournir des s�ret�s en esp�ces, celles-ci doivent porter int�r�t pour le moins au taux usuel pour les d�p�ts d'�pargne pratiqu�s par la banque cantonale du canton o� la chose lou�e est situ�e. Les s�ret�s � fournir ne doivent pas d�passer un montant �quivalant � trois loyers mensuels.
Les cantons peuvent compl�ter les dispositions de l'alin�a pr�c�dent."
1. En tant qu'association priv�e ayant la personnalit� juridique et constitu�e en vue de la d�fense des int�r�ts de ses membres, la Chambre genevoise immobili�re a qualit� pour recourir contre une loi qui l�se pr�tendument les int�r�ts juridiques de ses membres, dont la plupart sont propri�taires BGE 102 Ia 372 S. 375d'immeubles ou de biens fonciers dans le canton de Gen�ve (ATF 99 Ia 239 consid. 1c, 539 consid. 2).
Cette qualit� appartient aussi � la soci�t� immobili�re "Le Nouveau Mur", propri�taire d'immeubles dans ce m�me canton.
2. Les recourantes all�guent essentiellement la violation du principe de la force d�rogatoire du droit f�d�ral.
Pour respecter le principe de la force d�rogatoire du droit civil f�d�ral, la l�gislation cantonale doit, selon la jurisprudence, satisfaire � certaines exigences: elle ne peut intervenir que dans des mati�res que le l�gislateur f�d�ral n'a pas entendu r�glementer de fa�on exhaustive; elle doit consister en des r�gles de droit public et se justifier par un int�r�t public pertinent; elle ne doit pas �luder le droit civil f�d�ral ni en contredire le sens ou l'esprit (ATF 101 Ia 505 consid. 2b, ATF 99 Ia 626, ATF 98 Ia 495).
L'arr�t� f�d�ral du 30 juin 1972 contient, ainsi que le Tribunal f�d�ral l'a relev� dans de r�cents arr�ts, des r�gles qui ressortissent en partie au droit public, en partie au droit priv� (ATF 101 Ia 505 consid. 2a, ATF 99 Ia 626). Les recourantes ne pr�tendent pas que l'art. 6 AF - en cause ici - soit une norme de droit public, tandis que le Conseil d'Etat lui attribue ce caract�re. Il faudrait alors, pour que les dispositions cantonales attaqu�es soient compatibles avec le principe de la force d�rogatoire du droit public f�d�ral, qu'il s'agisse aussi d'une mati�re non r�gl�e de fa�on exhaustive par le l�gislateur f�d�ral et que les dispositions cantonales n'emp�chent pas la r�alisation du droit public f�d�ral, mais que les deux r�glementations convergent (ATF 101 Ia 506 consid. 2b, ATF 97 I 503 s. consid. 3a et c, ATF 88 I 170 consid. 3c et les arr�ts cit�s).
3. Les recourantes soutiennent que le l�gislateur f�d�ral a r�gl� de fa�on exhaustive la protection des locataires, qu'il avait mission de mettre sur pied en vertu de l'art. 34septies al. 2 Cst., et que la seule r�serve en faveur des cantons (art. 6 al. 2 AF) ne vise que les s�ret�s en esp�ces, ce qui n'est pas le cas du cautionnement solidaire que la loi attaqu�e entend prohiber pour les loyers d'appartements. On ne saurait les suivre sur ce point.
Il ressort des travaux pr�paratoires, notamment du Message du Conseil f�d�ral du 10 mai 1972 (FF 1972 I 1232, ad art. 8 du projet, devenu l'art. 6 AF), que le l�gislateur f�d�ral n'a BGE 102 Ia 372 S. 376pas entendu r�glementer en d�tail la question des s�ret�s fournies par le bailleur, ce qui e�t �t� "hors de proportion avec l'importance du probl�me sur le plan f�d�ral" (FF, loc.cit.), mais qu'il s'est content� d'en r�gler les deux points les plus importants: l'int�r�t des s�ret�s en esp�ces et la valeur maximale des s�ret�s. Aussi a-t-il ajout�, au cours des d�bats, la r�serve de l'al. 2 en faveur des cantons. Il est vrai que la premi�re phrase de l'art. 6 al. 1 ne parle express�ment que des s�ret�s en esp�ces. Mais cet article a pour titre "S�ret�s fournies par le preneur"; il concerne donc les s�ret�s en g�n�ral, de sorte que l'al. 2, qui donne aux cantons la possibilit� de compl�ter (erg�nzen, emanare disposti completivi) les dispositions de l'alin�a pr�c�dent (et non seulement d'en �dicter les dispositions d'application), doit �tre interpr�t� comme visant �galement les s�ret�s autres que les s�ret�s en esp�ces.
4. Il n'est pas contest� que les dispositions cantonales attaqu�es ressortissent au droit public. C'est ce que l'on peut d�duire d'ailleurs de l'arr�t S.I. Chailly Vallon A S.A. (ATF 98 Ia 491 ss), dans lequel le Tribunal f�d�ral a examin� la constitutionnalit� de la loi vaudoise du 15 septembre 1971 "sur les d�p�ts de garanties en mati�re de baux � loyer", laquelle �tait calqu�e en grande partie sur la loi genevoise du 19 avril 1963.
N'est pas non plus contest� le caract�re d'int�r�t public de la protection des locataires contre les pr�tentions abusives du bailleur en p�riode de p�nurie de logements, ce que le Tribunal f�d�ral a d�j� reconnu � plusieurs reprises (ATF 101 Ia 510, ATF 99 Ia 614 et 620; cf. �galement ATF 88 I 170 consid. 3b et 254), notamment aussi en mati�re de s�ret�s exig�es des locataires (ATF 98 Ia 496).
a) Les recourantes contestent en revanche la pertinence, en l'esp�ce, du motif d'int�r�t public invoqu�, savoir la p�nurie de logements, laquelle avait �t� retenue pour justifier les mesures cantonales dans l'arr�t Chailly Vallon, et soutiennent que la p�nurie de logements s'est consid�rablement att�nu�e � Gen�ve depuis le d�p�t du projet de loi en novembre 1970 et l'arr�t pr�cit� du 3 mai 1972; elles semblent vouloir en tirer la conclusion que l'�tat de d�pendance des locataires vis-�-vis des bailleurs se serait affaibli � tel point que toute mesure de protection en faveur des premiers serait devenue inutile.
S'il est vrai que, selon les statistiques, la p�nurie de logements BGE 102 Ia 372 S. 377s'est att�nu�e � Gen�ve, elle n'a cependant pas disparu, notamment pas dans les cat�gories d'appartements � loyer abordable. Cette att�nuation n'est en tout cas pas telle, dans ces cat�gories, qu'elle ait �limin� la situation de d�pendance des locataires et qu'elle puisse enlever le caract�re d'int�r�t public pertinent aux mesures prises pour prot�ger les locataires contre les pr�tentions abusives des bailleurs.
b) Les recourantes semblent �galement pr�tendre que les dispositions actuelles du Code des obligations sur le cautionnement, telles qu'elles doivent �tre correctement interpr�t�es, prot�gent suffisamment les locataires contre les abus auxquels le l�gislateur genevois pr�tend mettre un terme et que d�s lors les dispositions attaqu�es ne sont pas justifi�es par un int�r�t public pertinent.
Elles rel�vent en effet qu'aux termes de l'art. 502 CO, la caution a l'obligation - et non seulement le droit - d'opposer au cr�ancier toutes les exceptions appartenant au d�biteur; elles soutiennent que cette obligation est de droit imp�ratif et qu'une clause d'exon�ration g�n�rale de la responsabilit� de la caution (y compris pour la faute lourde) serait nulle au regard des art. 19, 20 et 100 CO et que m�me la faute l�g�re sans responsabilit� serait en contradiction avec la notion de bonne et fid�le ex�cution du mandat, dont les r�gles s'appliquent aux relations entre la caution et le d�biteur principal.
Or le caract�re imp�ratif de l'obligation de la caution n'est pas �tabli et la th�se des recourantes est controvers�e, ainsi qu'il ressort des avis de droit vers�s au dossier par le Conseil d'Etat. Mais m�me si cette th�se devait pr�valoir, les dispositions attaqu�es ne seraient pas inutiles pour autant et resteraient motiv�es par le but g�n�ral auquel tend la loi. Il sied de rappeler ici qu'en exigeant la double signature du bailleur et du locataire pour tout pr�l�vement sur le montant remis en garantie, la loi de 1963 (reprise sur ce point par l'art. 4 de celle de 1975) visait � �viter au locataire d'avoir � introduire une action judiciaire pour r�cup�rer les sommes qui auraient �t� pr�lev�es ind�ment sur ce montant. La pratique du cautionnement solidaire (avec clause d'exon�ration de la caution et accord de blocage du compte en banque) a pour effet de priver le locataire de la protection voulue par le l�gislateur, protection que le Tribunal f�d�ral a jug�e comme �tant d'int�r�t public en raison de la p�nurie de logements et BGE 102 Ia 372 S. 378de la situation de d�pendance qui en d�coule pour les locataires (ATF 98 Ia 497 s.). Ce m�me caract�re doit �tre reconnu � une prescription qui exclut une forme de garantie destin�e � priver les locataires de cette protection.
Or m�me si la nullit� de la clause d'exon�ration de la caution devait �tre admise, le locataire qui voudrait rentrer en possession des sommes que la caution aurait n�anmoins pay�es ind�ment devrait ouvrir contre elle une action en responsabilit� ou contre le bailleur une action en enrichissement ill�gitime; on sait en effet que la banque se fait en g�n�ral garantir par un compte bloqu� avant de donner son cautionnement, ce qui lui permet de se payer par compensation sur ce compte. Ainsi, le but vis� par la loi de 1963 ne peut pas �tre atteint, de sorte que l'exclusion du cautionnement solidaire pour les baux � usage d'appartement se r�v�le �tre une mesure n�cessaire pour permettre aux locataires de b�n�ficier des effets voulus par la loi de 1963.
On peut d'ailleurs pr�sumer que bien souvent le locataire renoncerait � ouvrir action, en raison de la relative modicit� des montants en cause, de la longueur pr�sum�e des proc�dures judiciaires et de la partie des frais de proc�s qui resteraient � sa charge m�me s'il obtenait gain de cause (cf. art. 129g de la loi genevoise de proc�dure civile). C'est l� une raison de plus de reconna�tre le caract�re d'int�r�t public aux mesures destin�es � faire respecter le but vis� par la loi de 1963.
5. Reste � examiner si les dispositions attaqu�es �ludent les r�gles du Code des obligations sur la libert� des conventions (art. 19) ou sur le cautionnement (art. 492 ss) ou en contredisent le sens et l'esprit, bien qu'en r�alit� les recourantes ne pr�tendent pas express�ment que tel soit le cas, concentrant leur argumentation sur le caract�re exhaustif de la r�glementation f�d�rale et sur l'absence de pertinence des motifs d'int�r�t public invoqu�s pour justifier les mesures cantonales.
Au sujet de l'art. 19 CO, on rappellera simplement que la libert� contractuelle n'est pas illimit�e et que cet article n'emp�che pas les cantons de faire usage de la facult� d'�dicter des dispositions de droit public, reconnue par l'art. 6 CC (ATF 101 Ia 509 consid. 3b, ATF 100 Ia 449 consid. 4, ATF 99 Ia 623 consid. 6c, ATF 98 Ia 497 consid. 4b); mais il faut �videmment que BGE 102 Ia 372 S. 379ces dispositions se justifient par un int�r�t public pertinent, ce qui est le cas en l'esp�ce, ainsi qu'on l'a vu ci-dessus.
On notera d'ailleurs que la loi genevoise de 1975 n'emp�che pas le bailleur d'obtenir des s�ret�s en garantie de ses cr�ances d�coulant du contrat de bail; elle ne s'oppose qu'aux s�ret�s �tablies en une forme qui prive le locataire de la protection qu'entendait lui assurer la loi de 1963. Les recourantes n'ont au surplus pas pr�tendu que les s�ret�s r�gl�es par cette loi fussent inad�quates et n'ont pas essay� de d�montrer que seule la forme du cautionnement solidaire serait propre � garantir convenablement le bailleur. On ne saurait donc pr�tendre que l'atteinte � la libert� des contrats soit importante, ni qualifier de contraire � l'esprit du droit f�d�ral une disposition de droit public cantonal qui tend � s'opposer � l'utilisation abusive d'une institution du droit priv� f�d�ral. Et si l'on devait consid�rer l'art. 6 AF comme une norme de droit public, on devrait constater que les dispositions cantonales attaqu�es, bien loin d'emp�cher l'application du droit public f�d�ral, concourent au contraire � la r�alisation du m�me int�r�t collectif: la protection des locataires contre les abus dont ils peuvent �tre l'objet en p�riode de p�nurie de logements.
98 IA 497 suite... ,
101 IA 510,
98 IA 496,
99 IA 623
art. 19 et 502 CO,
art. 19, 20 et 100 CO suite... ,

References: Art. 34
 art. 6
 art. 19
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 8
 ATF 
 ATF 
 art. 19
 art. 129
 ATF 
 ATF 
 ATF 

art. 19

art. 19