Source: http://bizjournal-africa.com/79904283-Fundamentacion-de-la-calificacion.html
Timestamp: 2018-06-20 07:51:08+00:00

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María Mercedes Villalobos Vázquez
1 INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO SEGUNDA EMISIÓN DE OBLIGACIONES INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Quito - Ecuador Sesión de Comité No. 304/2017, del 30 de noviembre de 2017 Información Financiera cortada al 30 de septiembre de 2017 Analista: Ing. Masiel Ponce INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL es propietaria del Centro Comercial Mall del Sol, cuya principal actividad es la concesión de locales en los que se realizan distintas actividades comerciales. Así mismo, incluye franquicias internacionales y nacionales que complementaron el mix de locales. Para el año 2010, inaugura las Torres del Mall mismas que también operan bajo el sistema de concesión y comprenden dos edificios de seis pisos, con un enfoque tanto comercial como empresarial. Por lo tanto, actualmente Mall del Sol, además de locales comerciales, comprende oficinas y salones de eventos y reuniones. Revisión Resolución No. SC-IMV- DJMV- DAYR-G , emitida el 26 de abril de 2013 Fundamentación de la Calificación El Comité de Calificación reunido en sesión 304/2017 del 30 de noviembre de 2017, decidió otorgar la calificación de AAA (Triple A) a la Segunda Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL por un monto de cuatro millones de dólares (USD ,00). Categoría AAA: Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen excelente capacidad de pago del capital e intereses, en los términos y plazos pactados, la cual se estima no se vería afectada ante posibles cambios en el emisor y su garante, en el sector al que pertenecen y en la economía en general. La categoría de calificación descrita puede incluir signos de más (+) o menos (-). El signo de más (+) indicará que la calificación podría subir hacia su inmediata superior, mientras que el signo menos (-) advertirá descenso a la categoría inmediata inferior. La calificación de riesgo representa la opinión independiente de CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. sobre la probabilidad crediticia de que un determinado instrumento sea pagado en las condiciones prometidas en el contrato de emisión. Son opiniones fundamentadas sobre el riesgo crediticio relativo de los títulos o valores, por lo que no se considera el riesgo de pérdida debido a otros factores de riesgos que no tengan analogía con el riesgo de crédito, a no ser que de manera determinada y especial sean analizados y considerados dichos riesgos. Se debe indicar que, de acuerdo a lo dispuesto por el Libro II, de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras de Valores y de Seguros, la presente calificación de riesgo no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantía del pago del mismo, ni estabilidad de un precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado a éste. La información presentada y utilizada en los análisis que se publican en este estudio técnico proviene de fuentes oficiales del emisor, por lo que dicha información publicada en este informe se lo realiza sin haber sufrido ningún cambio. El emisor es responsable de la información proporcionada a CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. para el presente estudio técnico de calificación. El emisor tiene la responsabilidad de haber entregado y proporcionado la información en forma completa, veraz, oportuna, ordenada, exacta y suficiente; y por lo tanto, el emisor asume absoluta responsabilidad respecto de la información y/o documentación proporcionada a CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. o a terceros que constituyen fuente para la Calificadora. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. no garantiza la exactitud o integridad de la información recibida y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el uso de esa información. La calificadora no ha realizado tareas de auditoría sobre la información recibida. La presente Calificación de Riesgos tiene una vigencia de seis meses o menos de seis meses si la calificadora decide revisarla en menor tiempo. La calificación otorgada a la Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, se fundamenta en: Sobre el Emisor: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, es propietaria del centro comercial Mall del Sol, y su principal actividad es la concesión de locales en los que se realizan distintas actividades comerciales, además está conformado por oficinas y salones de eventos y reuniones. 1
2 La compañía forma parte del Consorcio NOBIS, el mismo que está conformado por varias empresas a las que supervisa, logrando desarrollar una oferta de alta calidad, con precios adecuados a la capacidad adquisitiva de los clientes. Los ejecutivos de la compañía poseen un amplio conocimiento del mercado, lo cual le ha permitido a INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL obtener una mayor penetración en el mercado al que atiende. Los administradores de la compañía informan que ésta no cuenta con prácticas de Buen Gobierno Corporativo; sin embargo se maneja según las directrices del Consorcio al que pertenece. MALL DEL SOL, se constituye de acuerdo a encuestas realizadas, como el mejor centro comercial de Guayaquil, obteniendo así una partición del 32,50% sobre el total de centros comerciales en cuanto a preferencia, en segundo lugar se ubicó el centro comercial SAN MARINO. INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL concentra los servicios que ofrece en tres rubros: Concesiones Mall del Sol, concesiones Torres del Mall, Servicios y publicidad, de los cuales las concesiones Mall del Sol mantienen la representación más alta dentro de la mezcla; en cuanto a los ingresos totales generados a septiembre de 2017, concesiones registró una participación del 56,38%, seguido de alícuotas con el 15,20%, la diferencia del 28,42% se distribuyó en otros ingresos entre ellos publicidad con el 12,06%. Los ingresos ordinarios de la compañía marcaron una clara tendencia creciente durante el periodo analizado, es así que a diciembre de 2015 subieron en un 56,66% frente a lo reportado en el año 2013, pues pasaron de USD 13,29 millones en ese año a USD 20,82 millones a diciembre de 2015 (USD 19,70 millones en 2014). Al 31 de diciembre de 2016, en cambio se registró una reducción en los ingresos, cambiando así la tendencia apreciada en los periodos anteriores, debido de manera general a la coyuntura económica que atraviesa el país, no obstante, la compañía ha sabido manejar adecuadamente la situación logrando que la reducción sea de apenas el 1,64%. Para septiembre del 2017 los ingresos operacionales se ubicaron en USD 14,75 millones, estos tuvieron un crecimiento monetario del 2,90% con respecto a septiembre del 2016, siendo a lo largo del análisis su principal rubro las concesiones mensuales. Dada la actividad desarrollada por INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, no registra costo de ventas, lo que deriva en la ausencia de un margen bruto. El nivel de ingresos de la compañía, le permitió cubrir de manera adecuada sus gastos operativos, a pesar de que estos últimos mantuvieron una tendencia creciente, lo que ocasionó posteriormente, que el margen operativo se presente decreciente, no obstante, su nivel fue adecuado para el giro del negocio, es así que pasó de 44,56% en 2013 hasta un 35,26% en 2016, siendo importante mencionar que a diciembre 2016, pese a que los ingresos registraron una reducción, los gastos operacionales reflejaron un incremento del 3,07% con respecto del 2015, lo que hace evidente la necesidad de que la compañía plantee mejores estrategias orientadas a manejar de mejor manera los gastos, con el objeto de que éstos le permitan generar un margen operativo acorde a la evolución de los ingresos. A septiembre del 2017, se observa que la empresa ha incurrido en estrategias para disminuir sus gastos, es así que estos se ubicaron en USD 6,55 millones y tuvieron una participación menor sobre las ventas de 44,43% (52,60% en septiembre del 2016), en comparación de su similar periodo en el año Hay que mencionar que por implementación de las NIIF la empresa registra el rubro de participación de trabajadores en utilidades como gasto operacional, lo cual afecta el valor contable real de la utilidad operacional, pues esta fuera superior si no tuviera este efecto. Luego de descontar el rubro de gastos financieros, otros ingresos y gastos netos, así como el impuesto a renta, la compañía arrojó un margen neto estable, pues pasó de un 29,59% en 2013 a un 29,56% en 2014 y un 25,64% como punto más bajo, en 2015; al cierre del 2016 el margen neto fue de 29,02% superior frente a lo registrado en el 2015, esto como efecto principalmente del registro de otros ingresos financieros por USD 0,89 millones, lo cual favoreció al resultado final de la compañía, pese a la reducción de los ingresos y al incremento de los gastos operacionales. Para septiembre del 2017, los gastos financieros registraron un decrecimiento en términos monetarias así como su participación sobre las ventas, comportamiento que obedece a la amortización normal de la obligación con el Mercado de Valores, es así que estos representaron el 1,57% de los ingresos (2,55% a septiembre del 2016), esto ocasionó que la utilidad neta tenga un crecimiento con respecto a septiembre del 2016 y represente el 43.04% (37,80% en septiembre del 2016). El EBITDA (acumulado) de la compañía presentó una tendencia creciente en términos monetarios a lo largo del periodo , demostrando que la generación de recursos propios es suficiente para su normal desenvolvimiento, es así que pasó de USD 8,03 millones (60,47% de los ingresos) en 2013 a USD 10,47 2
3 millones (50,28% de los ingresos) en Al 31 de diciembre de 2016, el EBITDA de la compañía totalizó USD 9,88 millones inferior en un 5,65% con respecto de lo reflejado en el 2015, en relación a los ingresos también se registró una baja, ya que llegó a representar el 48,23%, pese a este último comportamiento la cobertura que genera frente a los gastos financieros es bastante holgada 22,73 veces al cierre del Para septiembre del 2017, el EBITDA (acumulado) registra un crecimiento, puesto que, pasó de USD 10,53 millones en septiembre del 2016 a USD 11,27 millones y representó el 62,19% de los ingresos (54,26% a septiembre del 2016). Los activos de la compañía presentaron un comportamiento variable a lo largo de los años, pues pasaron de USD 75,68 millones en 2013 a USD 78,76 millones en 2014 y USD 75,18 millones en diciembre de 2015, debido a las variaciones registras en la propiedad planta y equipo, así como en sus propiedades de inversión. Al 31 de diciembre de 2016 los activos de la compañía totalizaron USD 73,58 millones 2,12% inferior a lo registrado en el 2015, esta reducción se registró principalmente en el rubro propiedades de inversión y en efectivo y sus equivalentes, rubro que a su vez se encuentra conformado por efectivo caja bancos e inversiones temporales que corresponden principalmente a un fondo de inversión que genera una tasa de interés del 5,9%. A septiembre del 2017, los activos de la compañía reflejaron un leve crecimiento del 0,55% con respecto a diciembre del 2016, ubicándose en USD 73,98 millones, comportamiento que obedece principalmente al aumento de los activos corrientes, es importante mencionar que estos representaron el 6,02%, mientras que los de tipo no corrientes tuvieron una participación del 93,98%. La cartera de la compañía se encuentra conformada en su mayoría por cuentas por cobrar comerciales por concepto de concesión, al 31 de diciembre de 2016 registró un total de USD 1,23 millones sin considerar otras cuentas por cobrar que sumaron USD 0,11 millones; en cuanto a su antigüedad se pudo apreciar que existe una importante participación de la cartera vencida sobre el total 63,70%, no obstante el 43,10% se concentra en cartera vencida entre 1 y 60 días; al 30 de septiembre de 2017, la cartera de la compañía totalizó USD 1,34 millones y se encontró conformada por cuentas por cobrar a clientes, en cuanto a su estructura se pudo evidenciar que el 35,87% estuvo conformada por cartera por vencer, un 53,84% correspondió a cartera vencida entre 1 y 30 días, la diferencia del 10,30% correspondió a cartera vencida a más de 31 días, de lo mencionado y con respecto de lo registrado en diciembre de 2016, se aprecia un claro deterioro en la cartera, en función de ello es importante que la compañía fortalezca su gestión de cobranza. Los pasivos totales de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL presentaron una tendencia decreciente, pues pasaron de USD 48,69 millones (64,34% de los activos) en 2013 a USD 29,34 millones (39,88% de los activos) en 2016, para septiembre del 2017 continúa la tendencia a la baja, ya que los pasivos se ubicaron en USD 23,40 millones (31,63% de los activos), evidenciando una disminución del 20,26%, con respecto a diciembre del 2016, esto debido a la amortización normal de la deuda con el Mercado de valores. La principal cuenta del pasivo son los ingresos diferidos, que totalizó entre la porción corriente y la no corriente 28,46% de los activos en 2013 y desde entonces marcó una tendencia decreciente hasta un 23,02% en 2016 (22,20% a septiembre de 2017), los ingresos diferidos se registran por concepto de Valor Inicial de Concesión (VIC) de 128 concesionarios, a plazos promedios de 1, 5, 10 años, y dos contratos tienen vencimiento a 50 años, de acuerdo con los términos de los contratos suscritos. La deuda financiera de la compañía históricamente se encontró conformada, por obligaciones en el sistema financiero y con el mercado de valores, su comportamiento en términos monetarios fue decreciente, así como su participación con respecto al financiamiento de los activos, esto de la mano ha ido disminuyendo los gastos financieros de la compañía. A septiembre del 2017, la compañía evidencia la disminución de las obligaciones bancarias, debido a esto, la deuda financiera estuvo conformada tan solo por las obligaciones con el Mercado de Valores a corto y largo plazo. El patrimonio de la empresa presentó una clara tendencia creciente en términos monetarios a lo largo del periodo analizado, pues pasó de USD 26,99 millones (35,66% de los activos) en 2013 a un USD 44,24 millones (60,12% de los activos) en 2016, tendencia que se mantiene al interanual de septiembre de 2017, puesto que el patrimonio se ubicó en USD 50,59 millones (68,37% de los activos) en septiembre de 2017, gracias al comportamiento creciente de sus reservas a través de la generación de utilidades de cada periodo. El capital social de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL no registró variaciones durante el periodo analizado, (USD 14,36 millones), no obstante, fue el principal componente del patrimonio, que financió al activo en un promedio del 18,96% entre los periodos 2013 y 2016 (19,51% a diciembre de 2016 y 19,41% a septiembre de 2017). 3
4 El comportamiento descrito para pasivos y patrimonio, redundaron en un apalancamiento decreciente, que pasó de 1,80 veces en 2013 a un 0,66 veces en 2016 y a septiembre de 2017 fue de 0,46 veces, lo que demuestra el fortalecimiento del patrimonio año tras año, producto principalmente de sus reservas constituidas a través de las utilidades; así como la clara reducción que por su parte registraron los pasivos. Los indicadores de liquidez que presentó INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL a lo largo del periodo analizado se ubicaron por debajo de la unidad, lo que evidencia el predominio de los pasivos corrientes frente a los activos del mismo tipo, en especial por el registro de ingresos diferidos, por concepto del valor inicial de concesiones (VIC), además que el giro de negocio se centra en sus propiedades de inversión las mismas que se contabilizan en el activo no corriente. Situación diferente se observa a septiembre del 2017, debido al crecimiento que tuvieron los activos corrientes. Sobre la Emisión: Con fecha 30 de enero de 2013, la Junta General Extraordinaria Universal de Accionistas de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, por unanimidad autorizó el presente proceso por un monto de hasta USD 4,00 millones, el mismo que se encuentra respaldado por una garantía general. Posteriormente, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL como Emisora, Casa de Valores ADVFIN S.A. como Agente Colocador y el Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A. como Representante de los Obligacionistas, con fecha 12 de marzo de 2013 y ante el Notario Décimo Tercero del Cantón Guayaquil, suscribieron el contrato de la Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL. Con fecha 13 de mayo de 2013, Casa de Valores ADVFIN S.A. (Agente Colocador) inició la colocación de los valores de la Emisión de Obligaciones, culminando la misma en un 100% (USD 4,00 millones) el 31 de mayo de Al 30 de septiembre de 2017, la emisión registra un saldo de capital de USD 0,60 millón. La compañía, durante la vigencia de la emisión de obligaciones estará obligada a cumplir con los resguardos que señala la Codificación de las Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores (hoy Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera), los mismos que se detallan a continuación: Determinar las medidas orientadas a preservar el cumplimiento del objeto social o finalidad de las actividades del emisor, tendientes a garantizar el pago de las obligaciones a los inversionistas. No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora. Mantener, durante la vigencia de la emisión, la relación activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en el artículo 13, Sección I, Capítulo III, Título II, del Libro II, de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras de Valores y de Seguros. Al 30 de septiembre de 2017, la compañía cumplió con los resguardos listados anteriormente. Adicionalmente la compañía, con la finalidad de preservar el cumplimiento de su objeto social, tendiente a garantizar el pago de las obligaciones a los inversionistas, se obliga a mantener las siguientes medidas: Mantener el posicionamiento dentro del mercado. Con los recursos propios y con los generados a través del financiamiento en el mercado de valores, se busca sustituir pasivos y continuar con las inversiones necesarias para la remodelación y adecuación principalmente del patio de comidas. Mantener una buena relación con proveedores y recurso humano. Al 30 de septiembre de 2017 la empresa cumplió con lo mencionado. El emisor mantendrá un límite de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio de la Compañía. Al 30 de septiembre de 2017 la relación fue de 0,07 veces, por lo tanto la compañía cumplió con lo indicado inicialmente. Al 30 de septiembre de 2017 la compañía no registró activos gravados, por lo tanto los activos libres de gravamen de la compañía, ascendieron al total de activos, USD 73,98 millones, siendo el 80,00% de los mismos USD 59,19 millones, monto que genera una cobertura de 98,65 veces sobre el monto de la emisión, lo que determina que el saldo de capital de la emisión (USD 600,00 mil) se encuentra dentro los parámetros establecidos en la normativa. Las proyecciones realizadas dentro de la estructuración financiera indicaron según como fueron establecidas una adecuada disponibilidad de fondos para atender el servicio de la deuda. Es así que, de acuerdo al periodo transcurrido y que se incluye dentro del horizonte de proyección, se observa que los resultados se dieron en la mayoría de casos de acuerdo a dichas proyecciones, lo que determina que el flujo 4
5 generado por la compañía es positivo y ha sido suficiente para que la empresa realice puntualmente los pagos a los inversionistas y cumpla con el resto de sus obligaciones. Riesgos Previsibles en el Futuro La categoría de calificación asignada según lo establecido en el literal g del Artículo 19 de la Sección II, del Capítulo II del Título XVI, del Libro II, Mercado de Valores, de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras de Valores y de Seguros, también toma en consideración los riesgos previsibles en el futuro, los cuales se detallan a continuación: Ingreso al mercado de nuevos centro comerciales. Salida de uno o más locales ancla del centro comercial, lo que conllevaría la disminución en la afluencia de clientes, con la consecuente disminución de ventas para los demás locales. El negocio de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL está expuesto a los riesgos inherentes a toda actividad empresarial; es así que la incertidumbre que se pueda generar por políticas económicas gubernamentales podría conllevar la reducción del negocio en los locales comerciales concesionados y ocasionar retrasos en los pagos de las respectivas concesiones. Probabilidad de ocurrencia de ciclos económicos adversos en la economía nacional, lo cual podría afectar el nivel de ingresos de los ecuatorianos y consecuentemente su poder adquisitivo, lo que podría repercutir sobre las ventas de los locales comerciales concesionados y posteriormente retrasar los pagos de las respectivas concesiones. Establecimiento de otras medidas restrictivas a las importaciones u otras actividades inherentes al negocio en el que se desenvuelve INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, que afecten la disponibilidad de mercadería ofertada por los locales comerciales concesionados o incremente sus precios. La generación de restricciones y cargos impositivos a las importaciones por parte del Gobierno ecuatoriano, en especial a productos comercializados dentro del Mall del Sol, podría ocasionar afectaciones sobre los resultados de los locales que arrienda la compañía, y consecuentemente ocasionar retrasos en los pagos de las respectivas concesiones. Factores externos políticos, económicos, normativos y técnicos, entre otros, podrían afectar al mercado de manera que se restrinja la demanda y se vea disminuido el volumen de ventas de los locales arrendados y consecuentemente los resultados de la empresa. Según lo establecido en el literal g del Artículo 19 de la Sección II, del Capítulo II del Título XVI, del Libro II, Mercado de Valores, de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras de Valores y de Seguros, los riesgos previsibles de la calidad de los activos que respaldan la emisión, y su capacidad para ser liquidados, se encuentran en los aspectos que se señalan a continuación: Primero se debe indicar que el activo que respalda la emisión es la Propiedad de Inversión libre de gravamen, por lo que los riesgos asociados a este rubro podrían ser: La propiedad de inversión de la empresa que respalda la emisión, podría estar sujeta a riesgos relacionados con el mal uso, falta de mantenimiento, o eventos ajenos y fuera de control de la empresa, como es el caso de incendios u otros similares. No obstante, con la finalidad de mitigar lo mencionado la compañía posee pólizas de seguros contra todo riesgo para propiedades, contratada para varias empresas del Consorcio NOBIS. La falta de mantenimiento podría causar el descenso en la preferencia del público y provocar el desplazamiento de los clientes hacia otros centros comerciales; evento sin probabilidad, en opinión de los ejecutivos de la compañía, puesto que se mantienen como líderes en su ramo. Finalmente, los activos que respaldan la emisión tienen un grado de liquidación bajo, por la naturaleza y especialidad de los mismos, por lo que su liquidación dependería de las condiciones del mercado y su liquidez. Las consideraciones de la capacidad para ser liquidado un activo son sumamente subjetivas y poco predecibles. La capacidad para ser liquidado un activo puede cambiar en cualquier momento. Por lo tanto, los criterios 5
6 básicos y opiniones emitidos por CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. sobre la capacidad para ser liquidado un activo son referenciales, no garantizan exactitud y no representa que un activo pueda o no ser liquidado, ni que se mantenga su valor, ni una estabilidad en su precio. Áreas de Análisis en la Calificación de Riesgos: La información utilizada para realizar el análisis de la calificación de riesgo de la Segunda Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, es tomada de fuentes varias como: Estructuración Financiera (Proyecciones de Ingresos, Costos, Gastos, Financiamiento, Flujo de Caja, etc.). Escritura de Emisión de Obligaciones. Acta de la Junta General Extraordinaria Universal de Accionistas del 30 de enero de Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales auditados de los años 2013, 2014, 2015 y 2016 de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, así como los Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales internos no auditados, sin notas financieras, al 30 de septiembre 2016 y 30 de septiembre Entorno Macroeconómico del Ecuador. Situación del Sector y del Mercado en el que se desenvuelve el Emisor. Calidad del Emisor (Perfil de la empresa, administración, descripción del proceso operativo, etc.). Información levantada in situ durante el proceso de diligencia debida. Información cualitativa proporcionada por la empresa Emisora. En base a la información antes descrita, se analiza entre otras cosas: El cumplimiento oportuno del pago del capital e intereses y demás compromisos, de acuerdo con los términos y condiciones de la emisión, así como de los demás activos y contingentes. Las provisiones de recursos para cumplir, en forma oportuna y suficiente, con las obligaciones derivadas de la emisión. La posición relativa de la garantía frente a otras obligaciones del emisor, en el caso de quiebra o liquidación de éstos. La capacidad de generar flujo dentro de las proyecciones del emisor y las condiciones del mercado. Comportamiento de los órganos administrativos del emisor, calificación de su personal, sistemas de administración y planificación. Conformación accionaria y presencia bursátil. Consideraciones de riesgos previsibles en el futuro, tales como máxima pérdida posible en escenarios económicos y legales desfavorables. Consideraciones sobre los riesgos previsibles de la calidad de los activos que respaldan la emisión y su capacidad para ser liquidados. El Estudio Técnico ha sido elaborado basándose en la información proporcionada por la compañía y sus asesores, así como el entorno económico y político más reciente. En la diligencia debida realizada en las instalaciones de la compañía, sus principales ejecutivos proporcionaron información sobre el desarrollo de las actividades operativas de la misma, y demás información relevante sobre la empresa. Se debe recalcar que CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A., no ha realizado auditoría sobre la misma. El presente Estudio Técnico se refiere al informe de Calificación de Riesgo, el mismo que comprende una evaluación de aspectos tanto cualitativos como cuantitativos de la organización. Al ser títulos que circularán en el Mercado de Valores nacional, la Calificadora no considera el "riesgo soberano" o "riesgo crediticio del país". Debe indicarse que esta calificación de riesgo es una opinión sobre la solvencia y capacidad de pago de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, para cumplir los compromisos derivados de la emisión en análisis, en los términos y condiciones planteados, considerando el tipo y característica de la garantía ofrecida. Esta opinión será revisada en los plazos estipulados en la normativa o cuando las circunstancias lo ameriten. 6
7 INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO INTRODUCCIÓN Aspectos Generales de la Emisión En la ciudad de Guayaquil, a los 30 días del mes de enero de 2013, se reunió la Junta General Extraordinaria Universal de Accionistas de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, la cual estuvo conformada por el 100% de sus accionistas, resolvió autorizar por unanimidad la Emisión de Obligaciones, por un monto de hasta USD ,00. Posteriormente, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL como Emisora, Casa de Valores ADVFIN S.A. como Agente Colocador y el Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A. como Representante de los Obligacionistas, con fecha 12 de marzo de 2013 y ante el Notario Décimo Tercero del Cantón Guayaquil, suscribieron el contrato de la Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, de donde se desprenden las siguientes características: Emisor CUADRO 1: ESTRUCTURA DE LA EMISIÓN DE OBLIGACIONES SEGUNDA EMISIÓN DE OBLIGACIONES INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Monto Hasta USD ,00 Moneda Títulos de las obligaciones Rescates Anticipados Underwriting Tipo de Oferta Plazo Dólares de los Estados Unidos de América Valores materializados con valor nominal de USD ,00, o desmaterializados emitidos a través del Depósito Centralizado de Compensación y Liquidación de Valores DECEVALE S.A. con un valor nominal no menor a USD 1.000,00 No se contempla rescates anticipados, ni su convertibilidad en acciones. No contempla contrato de Underwriting. Pública días. Clase Clase B. Tasa de Interés Agente Estructurador y Colocador Agente Pagador Tipo de Garantía Amortización Capital Pago de Intereses Forma de Cálculo intereses Tasa fija 7,75% anual. Casa de Valores ADVFIN S.A. INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, en caso de que se emitan obligaciones desmaterializadas serán pagadas a través de compensación del Depósito Centralizado de Compensación y Liquidación de Valores DECEVALE S.A. Garantía General (De acuerdo a lo estipulado en el Art. 162 de la Ley de Mercado de Valores). Pagos iguales cada trimestre vencido. Cada trimestralmente vencido. Base comercial, 360 días por año. Destino de los recursos Para capital de trabajo 50% y para sustitución de pasivos 50%. Fecha de generación de intereses Representante de Obligacionistas Sistema de Colocación Resguardos establecidos del Libro II, de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras de Valores y de Seguros Límite de Endeudamiento La fecha en que se realice la colocación del primer valor de la emisión. Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A. Bursátil o extrabursátil. Conforme lo que señala el Libro II, de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros en el artículo 11, Sección I, Capítulo III, Título II, el emisor debe mantener los siguientes resguardos mientras se encuentren en circulación las obligaciones: Determinar las medidas orientadas a preservar el cumplimiento del objeto social o finalidad de las actividades del emisor, tendientes a garantizar el pago de las obligaciones a los inversionistas. No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora. Mantener, durante la vigencia de la emisión, la relación activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en el artículo 13, Sección I, Capítulo III, Título II, del Libro II, de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras de Valores y de Seguros. El emisor mantendrá un límite de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio de la Compañía. Fuente: Contrato de emisión / Elaboración: Class International Rating A continuación se presenta el esquema bajo el cual se realiza la amortización de capital y pago de intereses a los obligacionistas. 7
8 CUADRO 2: AMORTIZACIÓN DE CAPITAL Y PAGO DE INTERESES (USD) CLASE B Fecha Capital Interés Dividendo Saldo 13-may ago nov feb may ago nov feb may ago nov feb may ago nov feb may ago nov feb may Fuente: Estructuración financiera / Elaboración: Class International Rating Situación de la Emisión de Obligaciones (30 de septiembre de 2017) Con fecha 26 de abril de 2013, la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros, resolvió aprobar la Emisión de Obligaciones por un monto de hasta USD 4,00 millones, bajo la Resolución No. SC-IMV- DJMV- DAYR- G , la misma que fue inscrita en el Catastro Público del Mercado de Valores el 30 de abril de 2013, determinando además un plazo de vigencia de la oferta de 9 meses. Colocación de los Valores Con fecha 13 de mayo de 2013, Casa de Valores ADVFIN S.A. (Agente Colocador) inició la colocación de los valores de la Emisión de Obligaciones, culminando la misma en un 100% (USD 4,00 millones) el 31 de mayo de Saldo de Capital Al 30 de septiembre de 2017, el saldo de capital de la Emisión de Obligaciones ascendió a la suma de USD 0,60 millones. CUADRO 3: SALDO DE CAPITAL (USD) (Septiembre 2017) Monto autorizado Monto colocado Dividendos Pagados Capital Pagado Interés Pagado Saldo de Capital , , , , ,00 Garantías y Resguardos Conforme lo que señala el Libro II, de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras de Valores y de Seguros en el artículo 11, Sección I, Capítulo III, Título II, el emisor debe mantener los siguientes resguardos mientras se encuentren en circulación las obligaciones: 8
9 Determinar las medidas orientadas a preservar el cumplimiento del objeto social o finalidad de las actividades del emisor, tendientes a garantizar el pago de las obligaciones a los inversionistas. No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora. Mantener, durante la vigencia de la emisión, la relación activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en el artículo 13, Sección I, Capítulo III, Título II, del Libro II, de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras de Valores y de Seguros. Al 30 de septiembre de 2017, la compañía cumplió con los resguardos listados anteriormente. Cabe señalar que el incumplimiento de los resguardos antes mencionados dará lugar a declarar de plazo vencido todas las emisiones, según lo estipulado en el artículo 11, Sección I, Capítulo III, Título II del Libro II, de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras de Valores y de Seguros. Con la finalidad de preservar el cumplimiento de su objeto social, tendientes a garantizar el pago de las obligaciones a los inversionistas, la compañía mantendrá las siguientes medidas: Mantener el posicionamiento dentro del mercado. Con los recursos propios y con los generados a través del financiamiento en el mercado de valores, se busca sustituir pasivos y continuar con las inversiones necesarias para la remodelación y adecuación principalmente del patio de comidas. Mantener una buena relación con proveedores y recurso humano. Al 30 de septiembre de 2017, la compañía cumplió con lo mencionado anteriormente. Límite de Endeudamiento El emisor mantendrá un límite de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio de la Compañía. Al 30 de septiembre de 2017 la relación fue de 0,07 veces, por lo tanto la compañía cumplió con lo indicado inicialmente. Activos Libres de Gravamen La Emisión de Obligaciones está respaldada por una Garantía General otorgada por INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, lo que conlleva a analizar la estructura de los activos de la empresa. Dicho esto, se pudo apreciar que al 30 de septiembre de 2017, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL estuvo conformada por un total de activos de USD 73,98 millones, de los cuales el 100,00% son activos libres de gravamen. A continuación se evidencia el detalle de lo mencionado: CUADRO 4: ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL. USD. (SEPTIMBRE 2017) Activos Libres % Disponibles ,96% Exigibles ,73% Realizables ,17% Propiedad Planta y Equipo y propiedades de inversión ,18% Otros activos ,96% TOTAL ,00% CLASS INTERNATIONAL RATING CALIFICADORA DE RIESGOS S.A. procedió a verificar que el certificado de activos libres de todo gravamen de la empresa, con información financiera cortada al 30 de septiembre de 2017, esté dando cumplimiento a lo que estipula el artículo 13, Sección I, Capítulo III, Título II, del Libro II, de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras de Valores y de Seguros, que señala que el monto máximo de las emisiones amparadas con garantía general no podrán exceder el 80,00% del total de Activos Libres de todo Gravamen menos los activos diferidos, los que se encuentran en litigio, el monto no redimido de cada emisión de obligaciones en circulación y de cada proceso de titularización de flujos futuros de fondos 9
10 de bienes que se espera que existan en los que el emisor haya actuado como originador y como garante; así como los derechos fiduciarios de fideicomisos en garantía, en los que el emisor sea el constituyente o beneficiario. Una vez determinado lo expuesto en el párrafo anterior, se pudo apreciar que la compañía, con fecha 30 de septiembre de 2017, presentó un monto de activos libres de gravamen de USD 73,98 millones, siendo el 80,00% de los mismos la suma de USD 59,19 millones, determinando que el saldo de capital de la Emisión de Obligaciones (USD 600,00 mil), se encuentra dentro de los parámetros establecidos en la normativa. Por otro lado se pudo apreciar que el 80,00% de los activos libres de gravamen de la compañía presentaron una cobertura de 98,65 veces sobre el saldo de capital de la Emisión. CUADRO 5: CÁLCULO DEL 80% ACTIVOS LIBRES DE TODO GRAVAMEN DE LA COMPAÑÍA (Septiembre 2017) Descripción USD Total Activos (-) Activos Gravados - Activos Libres de Gravámenes % Activos Libres de Gravámenes a) Activos Diferidos b) Activos en Litigio c) Monto no redimido de Obligaciones en circulación d) Monto no redimido de Titularizaciones 2 - e) Derechos Fiduciarios 3 Monto Máximo de Emisión = 80% Activos Libres de Gravamen a), b), c), d) y e) Saldo Segunda Emisión Obligaciones a largo plazo Total Activos Libres de Gravámenes / Saldo Emisión (veces) 123,31 80,00% Activos Libres de Gravámenes / Saldo Emisión (veces) 98,65 Monto Máximo de Emisión / Saldo de la Emisión (veces) 90,00 Adicionalmente, se debe mencionar que al 30 de septiembre de 2017, al analizar la posición relativa de la garantía frente a otras obligaciones del emisor, se evidencia que el monto no redimido con el Mercado de Valores ocupa un tercer orden de prelación de pagos, por lo tanto, el total de activos menos las deducciones señaladas por la normativa, ofrece una cobertura de 3,53 veces 4 sobre los pasivos totales deducidos las obligaciones en circulación dentro del Mercado de Valores y otras obligaciones de la compañía. Proyecciones del Emisor El estado de resultados proyectado considera incrementos conservadores a lo largo de los periodos analizados, es así que los ingresos ordinarios mantendrían en promedio un alza de 2,56% entre los años 2016 a 2020, mientras que los gastos operativos significarían el 53,29% en el año 2015, 53,56% en el año 2016 y un 54,64% para el cierre de 2020 (sin incluir la participación de trabajadores), resultados que arrojarían un margen operativo promedio de 46,03% (años 2015 a 2020). Los gastos financieros presentarían una tendencia descendente desde el año 2015 hasta el año 2019, lo que obedecería a la amortización normal de su deuda con costo. Luego de descontar el impuesto a la renta y participación de trabajadores, la empresa generaría una utilidad neta creciente en términos absolutos, no obstante su representación sobre los ingresos sería relativamente constante, pues pasaría de 25,05% en el año 2016 a un 26,38% en el Independientemente de la instancia administrativa y judicial en la que se encuentren. 2 En los que el Emisor haya actuado como Originador. 3 Provenientes de negocios fiduciarios que tengan por objeto garantizar obligaciones propias o de terceros; cuentas y documentos por cobrar provenientes de la negociación de derechos fiduciarios a cualquier título en los cuales el patrimonio autónomo este compuesto por bienes gravados. 4 (Total Activos Deducidos Obligaciones emitidas) / (Total Pasivo) 10
11 CUADRO 6: ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO (USD) Rubro Ventas netas Gastos administrativos y ventas Depreciación y amortización Utilidad operativa Gastos financieros Otros gastos no operacionales Utilidad antes de impuestos Participación trabajadores Impuesto a la renta Utilidad neta Fuente: Estructuración Financiera / Elaboración: Class International Rating La generación de recursos propios por parte de la actividad de la empresa, le permitirían cubrir sus obligaciones y cumplir con sus compromisos de forma holgada, lo cual se ve reflejado en la cobertura que el EBITDA tendría sobre los gastos financieros. En el gráfico no consta el año 2020 porque según la proyección los gastos financieros serían igual a cero. GRÁFICO 1: COBERTURA EBITDA VS. GASTOS FINANCIEROS (USD) Fuente: Estructuración Financiera / Elaboración: Class International Rating El estado de flujo proyectado de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, presentaría un flujo operativo positivo para todo el periodo proyectado. El flujo incluye además, la adquisición de bienes de capital y las fuentes de financiamiento con sus correspondientes pagos. Los flujos finales revelan la disposición que la empresa tendría de recursos para desarrollar su actividad, cumplir con sus compromisos y cubrir sus obligaciones. Lo anterior se evidencia en la cobertura creciente de los flujos sobre el pago de capital de la deuda financiera, tal como se ve en el resumen expuesto a continuación: Descripción Actividades de Operación CUADRO 7: FLUJO DE EFECTIVO PROYECTADO (USD) Ingresos Pagos Proveedores y Empleados ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Pago Intereses ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Utilizado en Actividades de Operación Actividades de Inversión Inversión en terreno e inmuebles ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Utilizado en Actividades de Inversión ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Actividades de Financiamiento Pagos Obligaciones ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Otros ingresos / egresos (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) Pago dividendos ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Utilizado en Actividades de Financiamiento ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 11
12 Flujo generado ( ) ( ) ( ) Saldo inicial Saldo final de efectivo Fuente: Estructuración Financiera / Elaboración: Class International Rating GRÁFICO 2: COBERTURA DE FLUJOS VS. PAGO DEUDA FINANCIERA (USD) Fuente: Estructuración Financiera / Elaboración: Class International Rating Comparativo de Resultados Reales Vs. lo Proyectado Al 30 de septiembre del 2017, los ingresos de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, registraron una suma de USD 14,75 millones, cifra levemente inferior a la que se proyectó alcanzar (cumplimiento de 94,46%), sin embargo estos no afectaron a la utilidad operativa, ya que después de descontar los gastos administrativos (cumplimiento 89,47%), esta tuvo un cumplimiento del 100,15% y fue suficiente para cubrir los siguientes rubros: gastos financieros, otro egresos netos e impuesto a la renta, llegando a totalizar la suma de USD 6,35 millones y tuvo un cumplimiento del 158,73%. CUADRO 8: ESTADO PROYECTADO VS REAL (USD) (Miles) sep-17 Cuenta Proyectado Real Cumplimiento Ventas netas ,46% Gastos administrativos y ventas ,47% Depreciación y amortización ,40% Utilidad operativa ,15% Gastos financieros ,05% Otros ingresos / egresos netos (938) (369) 39,40% Utilidad antes de impuestos ,71% Participación trabajadores 905-0,00% Impuesto a la renta ,94% Utilidad neta ,73% Fuente: Estructuración Financiera, INMOBILIARIA m DEL SOL S.A. MOBILSOL / Elaboración: Class International Rating Por su parte el flujo de efectivo, en lo que respecta a actividades de operación registró un cumplimiento del 81,76% al cierre de septiembre 2017; el flujo generado del periodo luego de las afectaciones correspondientes a flujo por actividades de inversión y financiamiento, a septiembre de 2017 fue positivo, apalancándose de manera importante en el saldo inicial, logrando de esta manera generar un saldo final de USD 1,09 millones 40,81% de los proyectado. En función de lo mencionado y conforme se han ido dando los resultados reales, la compañía ha sabido generar los recursos suficientes para cumplir con sus obligaciones en los tiempos y montos pactados. 12
13 CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. ha analizado y estudiado las proyecciones del estado de resultados, estado de flujo de caja, presentadas por la empresa en el informe de estructuración financiero, para el plazo de vigencia de la presente emisión, mismas que, bajo los supuestos que fueron elaboradas, señalan que la empresa posee una aceptable capacidad para generar flujos dentro de las proyecciones establecidas con respecto a los pagos esperados así como sobre la base de las expectativas esperadas de reacción del Mercado; adicionalmente, dichas proyecciones señalan que el emisor generará los recursos suficientes para provisionar y cubrir todos los pagos de capital e intereses y demás compromisos que deba afrontar la presente emisión, de acuerdo con los términos y condiciones presentadas en el contrato de la Emisión de Obligaciones, así como de los demás activos y contingentes. Adicionalmente, la calificadora ha constatado en la información recibida y analizada que el emisor hasta la fecha de corte del presente estudio técnico, ha venido cumpliendo de forma oportuna con el pago de capital e intereses y demás compromisos, de acuerdo con los términos y condiciones de la emisión, así como de los demás activos y contingentes. Así mismo, la calificadora ha podido observar en la información recibida y analizada, que el emisor ha realizado las provisiones de recursos para cumplir, en forma oportuna y suficiente, con las obligaciones derivadas de la emisión. Por lo tanto CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A. está dando cumplimiento al análisis, estudio y expresar criterio sobre lo establecido en los literales a, b, y d del Artículo 19, Sección II, del Capítulo II del Título XVI del Libro II, Mercado de Valores, de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras de Valores y de Seguros. Riesgo de la Economía Sector Real La economía mundial se expandió solamente en un 2,20% en 2016, la menor tasa de crecimiento desde la Gran Recesión del Entre los factores que están afectando el desempeño de la economía mundial se puede mencionar el débil ritmo de la inversión, la disminución en el crecimiento del comercio internacional, el lento crecimiento de la productividad y los elevados niveles de deuda. Así mismo los bajos precios de las materias primas han agravado estos problemas en muchos países exportadores de materia prima desde mediados del 2014, mientras que los conflictos y las tenciones geopolíticas continúan afectando las perspectivas económicas en varias regiones. Los expertos pronostican que el producto bruto mundial se expandirá en un 3,5% en el 2017 y en un 3,6% en el 2018, aunque estas previsiones se muestran más optimistas, aún siegue estando por debajo del crecimiento alcanzado antes de la crisis del Los principales factores que influyen en las mejores perspectivas a nivel mundial son: Previsiones de mayor crecimiento en economías como China, Japón, Zona Euro; la expansión del comercio internacional, atenuación del riesgo político en varias economías fuertes, entre otros. 5 Por su parte, América Latina y el Caribe también muestran una tendencia al alza en su crecimiento para 2017 y 2018 con tasas de 1,00% y 1,90% respectivamente. Esto se sustenta en la recuperación de países como Argentina, Brasil y México, para el resto de países de la región se estiman crecimientos similares a los presentados en 2016, es importante mencionar que se espera que las condiciones en Venezuela continúen deteriorándose. En lo referente a la economía ecuatoriana, el Fondo Monetario Internacional, en su último informe publicado con corte a octubre de 2017, prevé que para 2017 el Ecuador presente un crecimiento de 0,2% junto con una inflación del 0,7%, mientras que para 2018 será de 0,6% con una inflación de 0,7%. Esta previsión se muestra mucho más optimista que la presentada en abril pasado. Los principales indicadores macroeconómicos del Ecuador, determinados al cierre de septiembre de 2017 o los más próximos disponibles a dicha fecha, se presentan a continuación: CUADRO 9: INDICADORES MACROECONÓMICOS ECUADOR Rubro Valor Rubro Valor PIB (millones USD 2007) ,36 Crecimiento anual PIB (t/t-4) II trimestre ,33% 5 13
14 Deuda Externa Pública como % PIB (sep ) 27,9% Inflación mensual (Oct 2017) -0,14% Balanza Comercial (millones USD ) ene ago ,3 Inflación anual (Oct 2017) -0,09% RI (millones USD oct-17) 4.806,59 Inflación acumulada (Agosto 2017) 0,10% Riesgo país (31-octubre-17) 563,00 Remesas (millones USD) II trimestre ,56 Precio Barril Petróleo WTI (USD al 31-octubre-17) 54,38 Tasa de Desempleo Urbano (Sep 2017) 5,36% Fuente: Banco Central del Ecuador- Bloomberg-INEC / Elaboración: Class International Rating Producto Interno Bruto (PIB): No existe un consenso sobre el índice de crecimiento económico de Ecuador para el Organismos internacionales como el Fondo Monetario Internacional, mantienen que para 2017 Ecuador presente un crecimiento de 0,2%, el Banco Mundial realizó una previsión de -1,30%. Otros organismos como la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) y el Banco Central del Ecuador, se muestran más optimistas con una previsión compartida de crecimiento de 0,70% para Al cierre del II trimestre de 2017 (última información disponible), Ecuador creció en 3,33% anual mostrando mayor dinamismo con respecto al II trimestre de 2016 en donde la economía presentó un crecimiento de -1,70%. Las industrias de mayor expansión fueron: Refinación de petróleo (15,5%), actividades de servicios financieros (15,20%) y suministro de electricidad y agua, (14,50%). Dentro de las dieciocho macro industrias que conforman el PIB del Ecuador, únicamente dos presentaron variaciones negativas al cierre del II trimestre de Para agosto de 2017 las importaciones totales en valor FOB alcanzaron USD millones, valor que fue superior en 22,90% en relación a las compras externas realizadas a agosto de 2016 (USD millones), las importaciones petroleras crecieron en 29,11% mientras que las no petroleras lo hicieron en 21,76%. Por grupo de productos se evidenció que, la importación de materias primas representó el 36,81% del total, seguido por bienes de capital con una participación del 24,23%, bienes de consumo y combustibles y lubricantes participaron con 22,28% y 16,41% respectivamente. La procedencia de los bienes radica principalmente en Estados Unidos, China, Colombia y Panamá, entre otros. Exportaciones totales.- Durante el periodo enero-agosto 2017 las exportaciones totales alcanzaron un valor de USD millones, siendo superiores en 15,85% frente a lo reportado en su similar periodo en el 2016 (USD millones). Las exportaciones petroleras crecieron en 29,09%, mientras que las no petroleras lo hicieron en 9,80%. El incremento de las exportaciones no petroleras se sustentó principalmente en productos tradicionales como banano y plátano, camarón y cacao y elaborados, entre los principales. Luego del Acuerdo Comercial firmado con la Unión Europea en enero de 2017, las exportaciones a este destino a agosto de 2017 fueron de USD millones, lo cual implicó un incremento de USD 257,8 millones respecto al mismo periodo de 2016 (USD millones). Las cifras de producción petrolera del país en lo que va del año 2017 empezaron apuntando a cumplir con la reducción acordada el 30 de noviembre pasado por la Organización de Países Exportadores de Petróleos (OPEP). El acuerdo fue bajar 4,45% la producción petrolera de los países miembros, con el fin de impulsar el precio internacional del crudo 6. Al cierre de agosto de 2017, Ecuador produjo un promedio de 419,1 mil barriles por día. La producción total acumulada para este mes fue de 130,02 millones de barriles, siendo la producción pública el 78,84% del total con 102,50 millones de barriles. Por su parte, la producción privada participó con el 21,16% del total con una producción de 27,52 millones de barriles. La caída del precio del petróleo WEST TEXAS INTERMEDIATE (WTI), que sirve de referencia para la cotización del crudo ecuatoriano, ha mostrado un comportamiento relativamente estable en lo que va de En febrero de 2017, se registró el precio más alto hasta el momento con USD 53,40 por barril, los meses siguientes mostraron una tendencia a la baja hasta que en junio el precio fue de USD 45,17 (el más bajo durante el periodo). Sin embargo, en los meses venideros el precio ha mostrado una tendencia al alza hasta ubicarse los primeros días de octubre en USD 50,18 por barril
15 Desde inicios de 2017, Ecuador está obligado a reducir su producción petrolera debido al acuerdo alcanzado en noviembre pasado en la Organización de Países Exportadores de Petróleo (OPEP), con el objetivo de estabilizar el precio del barril de crudo. No obstante no se ha podido cumplir con lo pactado debido a la compleja situación económica por la cual atraviesa el país. GRÁFICO 3: PRECIO PROMEDIO INTERNACIONAL DEL PETRÓLEO Fuente: Indexmundi 8 / Elaboración: Class International Rating El total de recaudación tributaria sin contribuciones solidarias a septiembre de 2017, sumó USD ,94 millones, siendo superior en un 10,40% frente a lo registrado en su similar periodo de 2016 (USD 9.152,38 millones). Entre los impuestos con mayor aporte a septiembre de 2017 destacan: El IVA con USD 3.525,67 millones, seguido del Impuesto a la Renta con USD millones y el Impuesto a la salida de divisas con USD 806,01 millones. La inflación anual al 31 de octubre de 2017 fue de -0,09% (1,31% en octubre de 2016), siendo la variación anual más baja en la última década. Por su parte, la inflación mensual se ubicó en -0,14%. Consecuentemente la inflación acumulada fue de 0,10% al cierre de octubre de Desde inicios de 2016, la inflación presenta una marcada reducción, lo cual es reflejo de la contracción en el consumo de los hogares a causa de la situación económica por la que atraviesa el país. En referencia al salario mínimo vital nominal promedio, se aprecia que a septiembre de 2017, este alcanzó un monto de USD 437,44 9, mientras que el salario unificado nominal, fue fijado en USD 375,00, el mismo que incrementó en un 2,46% frente al salario unificado nominal del año 2016 (USD 366,00), éste incremento es el más bajo de los últimos nueve años 10. Para la fijación del monto del Salario Básico Unificado los expertos consideraron el 2,3% de promedio de inflación, conforme el informe presentado por la Secretaría Técnica del CNTS. El aumento en el salario unificado nominal va de acuerdo a una reforma laboral impuesta por el Gobierno ecuatoriano, cuyo objetivo es que los salarios progresivamente se equiparen con el costo de la canasta básica familiar, la misma que al mes de septiembre de 2017, se ubicó en USD 708,79 11, mientras el ingreso familiar mensual con 1,60 perceptores es de USD 700,00 dólares sin incluir fondos de reserva, es decir, con una cobertura del 98,76%. Al cierre del segundo trimestre de 2017, se puede apreciar que a nivel nacional el 70,8% de la población total se encuentra en edad de trabajar, de este total el 68,7% se encuentra económicamente activa (8,1 millones de personas). De este modo, a junio de 2017 el empleo bruto nacional se ubicó en 65,6% (64,2% a junio de 2016). El desempleo por su parte pasó de 5,3% en junio de 2016 a 4,5% a junio de Esta reducción no respondió a un incremento del empleo adecuado, mismo que a junio de 2017 fue de 40,1%, si no a un incremento en el subempleo el cual pasó de 16,3% a 20,5% en el periodo antes mencionado. La pobreza a nivel nacional, medida por ingresos, se ubicó en 23,1% a junio de El resultado anterior presentó una disminución casi imperceptible con respecto al mismo periodo del año previo (23,7%). Por su 8 9 http://www.bce.fin.ec/index.php/nuevas-publicaciones1 10 http://contenido.bce.fin.ec/documentos/estadisticas/sectorreal/previsiones/indcoyuntura/cifraseconomicas/cie pdf
16 parte, la pobreza extrema fue de 8,4% a junio de La ciudad que mayores niveles de pobreza presentó fue Machala con el 14,4% le siguen Guayaquil y Ambato con 10,5% y 10,2% respectivamente. De acuerdo a la información publicada por el Banco Central del Ecuador, las tasas de interés referenciales no han presentado mayores cambios, es así que la tasa pasiva referencial fue de 4,80% para octubre de 2017, mientras que la tasa activa referencial fue de 7,86% existiendo un spread de tasas activas y pasivas de 3,06% 12. En lo que respecta a la evolución del crédito en el sistema financiero nacional, al mes de septiembre de 2017, los bancos, mutualistas y sociedades financieras, fueron menos restrictivos en el otorgamiento de créditos para los segmentos: Microcrédito, Consumo y Productivo, dado que el saldo entre bancos fue positivo. El flujo de remesas que ingresaron al país al II trimestre de 2017, totalizaron USD 1.324,56 millones, cifra que fue superior en un 4,77% con respecto a lo reportado en el mismo periodo de 2016 (USD 1.264,22), este incremento se atribuye a la coyuntura económica de los principales países donde residen los emigrantes ecuatorianos (Estados Unidos de América, España e Italia, entre otros). Las provincias que concentraron los principales montos de remesas fueron: Guayas, Azuay, Pichincha y Cañar cuyo agregado sumó USD 988,77 millones que representa el 74,65% de flujo total de remesas 13. Los flujos de inversión extranjera directa (IED) en el periodo mostraron un comportamiento ascendente. La IED para el segundo trimestre de 2017 fue de USD 360,03 millones; monto superior en 10,06% al registrado en su similar periodo en el 2016 (USD 327,13 millones). La mayor parte de la IED en 2017 se canalizó principalmente a ramas productivas como: industria manufacturera, comercio; agricultura, silvicultura, caza y pesca y transporte, almacenamiento y comunicaciones. Para el mes de setiembre del 2017, de acuerdo a información presentada por el Ministerio de Finanzas, el saldo de la deuda externa pública fue de USD ,20 millones, monto que incluye el saldo final más atrasos de intereses, ésta cifra presentó un incremento con respecto a diciembre de 2016 (USD ,3 millones), mientras que el saldo de deuda externa privada hasta julio de 2017 fue de USD millones, evidenciando un decremento frente a lo registrado a diciembre de 2016 (USD millones) conforme datos reportados por el Banco Central del Ecuador. Asimismo, un punto importante a ser mencionado en este ámbito es que las cuentas públicas, en el caso del Presupuesto del Estado muestran una necesidad de financiamiento de alrededor de USD millones para el 2017, mientras que la deuda externa, recargada por las últimas colocaciones de bonos en el mercado internacional superaría el 40% del PIB 14, considerando que según lo establece la normativa respectiva, el límite legal para la relación deuda/pib es del 40%, la misma que según el BCE y el Ministerio de Finanzas del Ecuador a septiembre de 2017, se encontró en 27,9% 15. La acumulación de reservas internacionales en los últimos años se ha presentado variable, puesto que el 2014 se redujeron hasta registrar un saldo de USD 3.949,1 millones, situación similar se evidenció al cierre de 2015, pues las RI registraron USD millones, no obstante, para diciembre de 2016 se incrementaron a USD 4.259, determinando que los principales ingresos de la Reserva Internacional son: recaudación de impuestos, exportaciones de petróleo y derivados, emisión de deuda interna, depósitos de los gobiernos locales, desembolsos de deuda externa y exportaciones privadas, entre otros. Con corte al 31 de octubre de 2017 las reservas internacionales registraron un saldo USD 4.806,59 millones 16. La calificación crediticia de Standard & Poor's para Ecuador se sitúa en B- con perspectiva estable, al 29 de agosto de 2017, debido a la creciente carga de deuda e intereses que enfrenta Ecuador, además, la firma indica que presenta mayores vulnerabilidades fiscales y externas, una débil capacidad institucional y una falta de flexibilidad monetaria, lo que restringe las opciones de política que puede tomar el Gobierno recién asumido 17, lo que genera un impacto sobre el incremento del riesgo país, lo cual dificulta el conseguir financiamiento en el mercado internacional, manteniendo únicamente la fuente de financiamiento 12 http://contenido.bce.fin.ec/resumen_ticker.php?ticker_value=activa 13 http://contenido.bce.fin.ec/documentos/estadisticas/sectorexterno/balanzapagos/remesas/ere pdf http://www.bce.fin.ec/index.php/nuevas-publicaciones1 17 http://notimundo.com.ec/nota-crediticia-de-ecuador-desciende-de-ba-b-segun-standard-poors/ 16
17 proveniente de China, la misma que en ciertos casos es desfavorable debido a las altas tasas de interés o por la venta futura de petróleo. En este punto resulta importante mencionar que la calificación crediticia que posee Ecuador ha ocasionado un importante incremento en el riesgo país, lo cual dificulta el conseguir financiamiento en el mercado internacional, manteniendo únicamente la fuente de financiamiento proveniente de China, la misma que en ciertos casos es desfavorable debido a las altas tasas de interés o por la garantía de venta anticipada de petróleo. La economía ecuatoriana se ha visto fuertemente afectada por la caída del precio de las materias primas y la apreciación del dólar, es así que en términos generales, en el mediano plazo la creciente participación y regulación de la actividad económica por parte del Gobierno ecuatoriano genera cierta incertidumbre en su sostenibilidad ya que esta depende en gran medida de sus ingresos petroleros y estos, a su vez presentan una tendencia a la baja, con lo cual la caída del precio del crudo genera incertidumbre, en especial respecto a la inversión y gasto público, lo que obliga a moderar las expectativas de crecimiento. Por otro lado, la eliminación de salvaguardas y el IVA que vuelve al 12% representa una pérdida estimada en USD millones por año 18 ; siendo las dos fuentes principales de ingreso para el fisco que sufre cada año un déficit mayor. Se prevé que se tome medidas para compensar los ingresos perdidos con una reforma tributaria que permita generar ingresos fiscales y reduzca la salida de divisas. En el mes de noviembre de 2017, el Servicio Nacional de Aduana del Ecuador (Senae) resolvió implementar una tasa de servicio de control aduanero de diez centavos por unidad importada, que regirá desde el 13 de noviembre de "La emisión de la resolución está fundamentada en la necesidad de fortalecer el servicio de control aduanero, para combatir el contrabando y la defraudación". Riesgo del Negocio Descripción de la Empresa INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, se constituyó en 1993 bajo el nombre de SINACUAT S.A., con una duración de 50 años, para posteriormente adquirir su actual denominación en El objeto de la compañía es, entre una larga lista, la compra, venta, administración, anticresis y explotación de inmuebles urbanos y rurales. La compañía es propietaria del centro comercial Mall del Sol, y su principal actividad es la concesión de locales en los que se realizan distintas actividades comerciales. Durante la construcción de la edificación, que inició en 1994, se negociaron las concesiones de los locales, de tal modo que Mall del Sol fue abierto al público en diciembre de 1997 con un 98% de locales establecidos. El centro comercial tuvo su primera ampliación en 2006, en la que se incluyó a franquicias internacionales y nacionales que complementaron el mix de locales. En el año 2010 siguió innovándose y luego de la titularización realizada a través del mercado de valores, inauguró la construcción de las Torres del Mall, las mismas que también operan bajo el sistema de concesión y comprenden dos edificios de seis pisos, con un enfoque tanto comercial como empresarial. Por lo tanto, actualmente Mall del Sol, además de locales comerciales, comprende oficinas y salones de eventos y reuniones. La compañía forma parte del Consorcio NOBIS, el mismo que está conformado por varias empresas, a las que supervisa y garantiza sus operaciones, orienta las acciones de respuesta oportuna y apoya las relaciones con el público y las instituciones. Con esa estrategia, el Gobierno NOBIS logra que sus empresas desarrollen una oferta de altísima calidad, con precios adecuados a la capacidad adquisitiva de los clientes, protegidos a su vez por la responsabilidad social del Consorcio. Las empresas que componen el Consorcio NOBIS corresponden a distintas categorías: i) Unidades de negocio agroindustrial: Azucarera Valdez, ECOELECTRIC, CODANA, CARBOGAS y Hacienda San Rafael; ii) Unidad de negocio Inmobiliario: PRONOBIS, Mall del Sol, Mundo San Rafael, y MORNIN; iii) Unidad de negocio Consumo Masivo: Universal Sweet Industries; iv) Otros Negocios, donde se ubican Nobis USA Inc. y Alinport / TCAP; y v) Responsabilidad Social, que incluye a Fundación NOBIS
18 La Compañía suscribe diversos tipos de contratos de concesión (alquiler) con sus clientes, los que legalmente reciben el nombre de "contratos de concesión". Generalmente en los contratos con clientes con periodos de corto y mediano plazo, se establecen contraprestaciones divididas en valores recibidos al comienzo del contrato o durante el primer año de alquiler ("valores iniciales de concesión" - VIC); y, valores recibidos mensualmente a lo largo del plazo contractual y conforme el uso de las instalaciones ("valores mensuales de concesión" - VMC). En los casos de clientes con los que se suscriben contratos de largo plazo, generalmente clientes que alquilan espacios representativos del centro comercial a quienes se les denomina "clientes ancla", se pacta el cobro solo de "valores iniciales de concesión"- VIC. Los Valores Iniciales de Concesión (VIC) se reconocen inicialmente en el rubro Ingresos diferidos y, posteriormente, se reconocen en resultados en línea recta en el plazo del contrato de concesión, independiente del momento de su cobro. Los valores a reconocer en el Estado de resultados integrales durante los próximos 12 meses se reconocen en el pasivo corriente y el saldo remanente se reconoce en el pasivo no corriente. Los Valores Mensuales de Concesión (VMC) se registran con crédito a los resultados en base a su realización y corresponden a los valores de alquiler devengado. Adicionalmente, la empresa contempla ingresos por publicidad, que se registran en resultados en base a su realización y corresponden a los valores de alquiler de islas, espacios y BTL destinados a la promoción de publicidad mediante letreros, afiches o imágenes de marcas; e ingresos por servicios, que se registran en resultados en base a su realización y corresponden a los valores de alícuotas cobradas a los concesionarios para cubrir los gastos de servicios básicos, limpieza, seguridad y otros mantenimientos del centro comercial. Conforme lo anterior, los ingresos de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL pueden agruparse en tres segmentos: Concesiones Mall del Sol, concesiones Torres del Mall y Servicios y publicidad, de los cuales las concesiones Mall del Sol mantienen la representación más alta dentro de la mezcla. Al 30 de septiembre de 2017, la compañía registró un total de ingresos de USD 14,75 millones, los mismos que se encontraron conformados mayoritariamente por concesiones con el 56,38%, a continuación una ilustración de la conformación de los ingresos: GRÁFICO 4: DETALLE DE INGRESOS Este Oeste 20 Norte 0 1er 2do 3er 4to Hasta el 2013 la empresa registraba en sus estados financieros el valor neto entre ingresos y egresos derivados de campañas publicitarias, al registrarlos por separado a partir de 2014 se muestra su real representación. Propiedad, Administración y Gobierno Corporativo El capital suscrito y pagado de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, al 30 de septiembre de 2017, ascendió a la suma de USD 14,36 millones, dividido en acciones ordinarias y nominativas de USD 1,00 cada una, siendo su composición accionarial la siguiente: 18
19 CUADRO 10: ACCIONISTAS Nombre Capital (USD) Participación BEAUPORT S.A ,00 71,12% INVERSIÓN Y DESARROLLO INVEDE S.A ,00 11,95% EKUA INVESTMENTS S.A ,00 16,93% Total ,00 100,00% En cuanto a su administración, la compañía es gobernada por la Junta General de Accionistas, la cual tiene prevalencia sobre los administradores de la compañía. Esto se evidencia en el organigrama de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL. GRÁFICO 5: ORGANIGRAMA DE LA COMPAÑÍA La trayectoria y el reconocimiento de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL en el mercado, es el resultado, entre otras cosas, de la acertada administración, fruto de la experiencia de sus principales ejecutivos, los mismos que se presentan a continuación: CUADRO 11: ADMINISTRADORES DE LA COMPAÑÍA Cargo Nombre Bruno Zavala Gerente General Henry Vinueza Contralor Lourdes Ponce Coordinadora General Marnie Villegas Administradora Frank Guijarro Subgerente Financiero Shantal Paredes Gerente Comercial Gabriela Marcuello Gerente de Torres y Otros Negocios Felipe Avellan Subgerente de Sistemas Andrés Solano Subgerente de Seguridad 19
20 Gobierno Corporativo La compañía no maneja aún conceptos o prácticas de Buen Gobierno Corporativo, pues no existe una definición formal de las mismas. La empresa no cuenta con un directorio; sin embargo, se maneja según las directrices del Consorcio al que pertenece. Empleados Al 30 de septiembre de 2017, la compañía contó con la participación de 106 colaboradores (141 colaboradores en septiembre 2016), de los cuales 103 son indefinidos y 3 son eventuales, a continuación se aprecia un detalle de la distribución de colaboradores por área: CUADRO 12: EMPLEADOS Área No. empleados Administración de personal 4 Arquitectura 1 Comercial 2 Compras 3 Contabilidad 4 Contraloría 1 Coordinación General 2 Cumplimiento 1 Financiero 2 Gerencia General 4 Legal 2 Marketing 7 O&M 1 Operaciones 1 Operaciones e infraestructura 4 Salones 9 Salud ocupacional 1 Seguridad 37 Seguridad Industrial 2 Sistemas 2 Talento Humano 1 Técnico 13 Tesorería 1 Trabajo Social 1 TOTAL EMPLEADOS 106 Adicionalmente, es importante señalar que la compañía no posee sindicatos ni comités de empresa. Empresas vinculadas o relacionadas Al 30 de septiembre de 2017, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL no mantiene vinculación de tipo accionarial ni administrativa con ninguna otra empresa. Sin embargo, mantiene relaciones comerciales con empresas relacionadas, en ventas con Promotores Inmobiliarios S.A.; en compras con Consorcio NOBIS S.A., Inverquim S.A., Tecnobis S.A., Fundación NOBIS; en inversiones con Fideicomiso de Inversión CN; en cuentas por cobrar con Cosmocenter S.A., Promoinmed S.A., Promotores Inmobiliarios S.A., Opersalud S.A., Dleistacorp S.A.; y en cuentas por pagar con Beauport S.A., Caroni Business Ltd. Inc., Narbeth Investments, Invede S.A., Inverquim S.A., Fundación NOBIS. 20
21 Otros Aspectos Cualitativos de la Empresa Clientes Los ingresos de la compañía, como ya ha sido analizado, se dividen en tres segmentos: Concesiones Mall del Sol, concesiones Torres del Mall y Servicios y publicidad, de los cuales las concesiones representaron el 56,38% de los ingresos ordinarios de la empresa a septiembre de Los dos segmentos mencionados operan con la modalidad de contratos de concesión (alquiler) con sus clientes, los cuales tienen como fecha máxima de pagos los 10 primeros días de cada mes, estos son generalmente de periodos de corto y mediano plazo, lo que determina que los clientes, al menos los principales, sean los mismos y con las mismas representaciones respecto del total de ventas, razón por la cual en los últimos periodos la mezcla de clientes básicamente no ha variado. A continuación se presentan los ingresos por cliente al 30 de septiembre de GRÁFICO 6: CLIENTES (SEPTIEMBRE 2017) Este Oeste Norte 0 1er 2do 3er 4to Como puede apreciarse, la participación por cliente es pequeña, incluso la del más representativo, en la categoría Otros se incluyen los clientes con representaciones menores al 2%. Lo que indica una adecuada atomización en la distribución de los ingresos y la consecuente dispersión que evita la concentración en pocos clientes. La política de crédito de la empresa se expresa en los plazos estipulados en los contratos de concesión. Al estar concentrados todos los clientes en un mismo local, se facilita la logística de la gestión de cobro. La empresa muestra un manejo eficiente de cartera, con un periodo de cobros inferior a 30 días a lo largo de todo el periodo analizado. Al analizar la antigüedad de la cartera, se debe indicar que su estructura presentó a diciembre de 2016, un porcentaje de cartera por vencer igual a un 36,30% sobre la cartera total, y el 43,10% corresponde a cartera vencida entre 1 y 60 días, lo que sugieren la toma de acción inmediata por parte de la empresa para fortalecer la gestión de cobranza y mejorar la calidad de su cartera, con la finalidad de evitar un riesgo por incobrabilidad; al 30 de septiembre de 2017, la cartera de la compañía totalizó USD 1,32 millones sin considerar las cuentas por cobrar relacionadas, y se encontró conformada por cuentas por cobrar a clientes, en cuanto a su estado se pudo apreciar un deterioro en la misma, ya que la cartera por vencer paso a representar el 35,87% del total de la cartera, un 53,84% se concentró en cuentas por cobrar vencidas entre 1 y 30 días, mientras que la diferencia correspondió a cartera vencida a más de 31 días, a continuación un detalle de lo mencionado: 21
22 GRÁFICO 7: ESTRUCTURA DE LA CARTERA (DICIEMBRE 2016, SEPTIEMBRE 2017) Este Oeste Este Oeste 20 Norte 20 Norte 0 1er 2do 3er 4to 0 1er 2do 3er 4to Proveedores Al referirnos a los proveedores de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL se debe indicar que mantiene relaciones comerciales con una variedad de empresas e instituciones relacionadas con su giro de negocio. Los pagos a los proveedores están entre 15 a 30 días. Al 30 de septiembre de 2017, las cuentas por pagar totalizaron USD 2,24 millones, y se encontraron conformadas por un portafolio variado de proveedores: GRÁFICO 8: PRINCIPALES PROVEEDORES (SEPTIEMBRE 2017) Este Oeste Norte 0 1er 2do 3er 4to Las obligaciones con proveedores corresponden a la porción corriente y de largo plazo por concepto de Valor Inicial de Concesión (VIC) de 128 cocesionarios, a plazos promedio de 1, 5, 10 años, y dos contratos cuyo vencimiento es a 50 años, de acuerdo con los términos de los contratos suscritos. Estrategias y Políticas de la Empresa Durante los últimos años la empresa se ha enfocado en dos estrategias principales: Innovación y mantenimiento. La innovación tiene el propósito de brindar una gama más amplia de servicios a sus clientes, y el mantenimiento de la edificación procura conservar el centro comercial atractivo para el público visitante. La compañía concentra sus esfuerzos en ofrecer la mezcla adecuada de productos y servicios para los clientes del centro comercial, de tal forma que mantenga su atractivo y la preferencia de ese público. Políticas de Precios La política de precios para concesiones determina el valor inicial (VIC) y el valor mensual (VMC) de concesión por metro cuadrado del local. 22
23 Dicha política establece tanto valores iniciales de concesión como valores mensuales de concesión, en función del ramo al que pertenece el cliente, los mismos que se definen como sigue: Food Court. Restaurantes, cafeterías y Snacks. Electrónica y tecnología. Moda. Bancos. Tienda Ancla / Semi Ancla. Varios. Para las tiendas ancla y semi ancla, la política de precios considera únicamente el valor inicial de concesión y obvia el valor mensual de concesión. Política de Financiamiento Los activos totales de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL se financiaron hasta el año 2015, principalmente con pasivos, aunque su tendencia fue decreciente, pasando de 64,34% en 2013 a un 58,36% en Para el año 2015, éstos dejan de ser la principal fuente de financiamiento de los activos, al reducirse hasta un 49,13% y un 39,88% a diciembre de 2016, como resultado del fortalecimiento del patrimonio; y de la reducción que por su parte ha venido registrando los pasivos; al 30 de septiembre de 2017, los pasivos de la compañía totalizaron USD 23,40 millones valor que financió a los activos en un 31,63%. Después de lo descrito anteriormente, se debe indicar que la deuda con costo mantuvo el comportamiento a la baja demostrado históricamente, es así que pasó de financiar a los activos en un 15,31% en año 2013 a un 6,98% en 2016, mientras que a septiembre de 2017 lo hizo en un 4,63%, misma que estuvo conformada únicamente por los saldos de las emisiones vigentes en el Mercado de Valores para este último periodo. Política de Inversiones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL ha mantenido una política de inversiones enfocada a una mejora continua de las instalaciones del centro comercial Mall del Sol, lo que le ha llevado a realizar en los últimos años, inversiones importantes utilizado en adiciones de propiedades y equipo y propiedades de inversión. Tales inversiones guardan estrecha relación con el cumplimiento de la estrategia, ya mencionada, de dar mantenimiento de la edificación, en procura de conservar el centro comercial atractivo para el público visitante. Dentro del activo las propiedades de inversión representaron el 89,63% al 31 de diciembre de 2016, mientras que al cierre de septiembre de 2017, la participación se redujo ligeramente a 88,55%; estas propiedades de inversión comprenden principalmente locales comerciales en el Centro Comercial MALL DEL SOL, los cuales son entregados en arrendamiento a terceros. Regulaciones a las que está sujeta la Empresa, Normas de Calidad y Certificaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL es una sociedad anónima regida por las leyes ecuatorianas y cuyo ente de control es la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros. Asimismo, se encuentra sujeta a la regulación de otros organismos de control como el Servicio de Rentas Internas, el Ministerio de Relaciones Laborales, el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, el Instituto Ecuatoriano de la Propiedad Intelectual e incluso la Defensoría del Pueblo, entre otras. Responsabilidad Social y Ambiental La compañía maneja constantemente políticas de responsabilidad social, es así que durante el 2016 apoyó de manera importante los siguientes proyectos: 23
24 Entrega de donaciones en Jama, Manabí.- A través del Voluntariado Corporativo elaboraron 800 kits de alimentación, ropa, medicinas e higiene personal, que fueron entregados a los damnificados. Campaña Sembrando una Ciudad.- El voluntariado corporativo NOBIS, participó en la siembra de árboles en conjunto con la Fundación Iguana. Escuela de Servicio al Cliente Seguridad.- Con la finalidad de brindar un servicio de calidad a sus clientes, la compañía implementó la escuela de servicio al cliente. Futuros Profesionales.- Como parte de la gestión de responsabilidad social, la compañía realizó una invitación formal a los hijos de sus colaboradores que están próximos a graduarse, el taller consistía en un conjunto de charlas por parte de gerentes de la empresa, enfocadas a diferentes carreras, los campos de acción y sus experiencias. Microempresarias del Hogar.- la organización desarrolló talleres denominados Microempresarias del Hogar cuyo objetivo es otorgar herramientas que les permitan emprender iniciativas de negocios desde sus hogares. Programa de becas Cuestionarix.- Con el objetivo de contribuir el desarrollo educativo de jóvenes del país, se otorgó a 3 jóvenes, hijos de colaboradores de Mall del Sol, que cursaban el último año de bachillerato becas On Line, las mismas que consistieron en prepararlos para los exámenes de ingreso a las universidades en base a tutorías especializadas y conforme al pensum establecido por la Secretaría de Educación Superior de Ecuador, como parte del compromiso de responsabilidad social empresarial. Este proyecto beneficio alrededor de 1000 jóvenes a Nivel Nacional. La empresa conduce sus actividades basándose en guías internacionales relacionadas con el compromiso hacia sus colaboradores, el medio ambiente, la productividad y la sociedad, los cuales están fundamentados en los indicadores del Global Reporting Initiative G4, el Pacto Global y los Objetivos de Desarrollo Sostenible. Eventos Importantes Como consecuencia del movimiento telúrico experimentado en la costa del país producido en abril de 2016, la empresa no reporta daños de consideración en su infraestructura y los efectos posteriores que podrían repercutir en la compañía serían menores. La compañía ha implementado varios proyectos en beneficio de sus empleados durante el año 2016, tales como: Beca Nobis a hijos de colaboradores del Área Operativa, Programa de Microempresarias del hogar, dirigido a las esposas de Colaboradores del área operativa, Campaña de Nutrición, dirigida a personal con sobre preso, Plan de Emergencia, el cual consiste en realizar un simulacro de evacuación, dentro del cual participaron empleados del Mall del Sol y Concesionarios, entre otros proyectos. La compañía durante el 2016, realizó importantes campañas y promociones, las mismas que le permitieron mantener el nivel de ingresos, pese a la coyuntura económica que atraviesa el país. Con fecha 31 de mayo de 2017, el Representante de los Obligacionistas emitió su informe de gestión, en el que consta que la compañía cumplió con todos los resguardos establecidos para la presente emisión, lo cual se valida mediante certificación emitida por el Gerente General señala que la compañía al 30 de septiembre de 2017 ha cumplido con todos los resguardos establecidos para la presente emisión. Durante el 2017, el centro comercial abrió sus puertas a nuevos negocios como marcas internacionales, franquicias y negocios creados por emprendedores ecuatorianos. El 2017 es un año de múltiples reconsesiones dando la oportunidad que se reubiquen algunas y nuevas marcas generando un mejor mix comercial. En el 2017 hubo apertura de islas, remodelación de locales, reubicación de locales y salida de los mismos. Con respecto a las campañas de Marketing, en el 2017 su compromiso ha sido mantener cercanía con sus clientes, concesionarios y proveedores, por lo que se realizaron varias actividades, eventos, proyectos y campañas atractivas, fomentando el esparcimiento familiar, entre las campañas más destacadas estuvieron: San Valentín, Temporada, Escolar, Madre y Padre, Niños, Fiestas Julianas y BingoSol. Riesgo Legal Al 30 de septiembre de 2017, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL reportó un proceso judicial penal de delito de robo simple impuesto por la institución. 24
25 Presencia Bursátil Al 30 de septiembre de 2017, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL presentó 2 emisiones vigentes en el Mercado de Valores, conforme al siguiente detalle: CUADRO 13: PRESENCIA BURSÁTIL.USD. (SEPTIEMBRE 2017) Instrumento Año Emisión Resolución Aprobatoria Monto Autorizado Monto Colocado Saldo de Capital Primera Emisión de Obligaciones 2011 SC-IMV-DAYR-DJMV-G , ,00 Cancelada Segunda Emisión de Obligaciones 2013 SC-IMV-DJMV-DAYR-G , , ,00 Tercera Emisión de Obligaciones 2014 SCV-INMV-DNAR , , ,00 Sobre la base de lo analizado y detallado, CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A., opina que es aceptable la calidad y comportamiento de los órganos administrativos del Emisor, la calificación de su personal, sistemas de administración y planificación, además expresa que se observa consistencia en la conformación accionaria y presencia bursátil. Por lo señalado CLASS INTERNATIONAL RATING Calificadora de Riesgos S.A., ha dado cumplimiento con lo estipulado en los literales e y f del Artículo 19, Sección II, Capítulo II, Título XVI del Libro II, Mercado de Valores, de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras de Valores y de Seguros. Situación del Sector El crecimiento poblacional, la búsqueda de seguridad y la comodidad de ubicar negocios y servicios variados en un mismo lugar, son los factores que impulsan la demanda de los centros comerciales. En las últimas décadas el crecimiento de la cantidad de centros comerciales ha sido exponencial en la ciudad de Guayaquil, desde el primero que surgió en 1979 (POLICENTRO), el número se ha multiplicado y actualmente suman alrededor de 50 en esa ciudad y sus cantones cercanos, como Samborondón y la vía a Daule. Las actividades realizadas por INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL se enmarcan dentro del sector comercial, de ahí la importancia de analizar el comportamiento del mismo. A marzo de 2017, presentó una contribución positiva a la variación trimestral (t/t-1) del PIB de (0,12%) 19. Por otro lado el índice de confianza empresarial (ICE) del sector comercio fue de 1.497,2 puntos, registrando un aumento importante de 26,9 puntos respecto a febrero de El ICE del comercio se ubicó 0,7% por debajo de la línea de tendencia de crecimiento de largo plazo. La variación del personal ocupado en el sector comercial en marzo de 2017 se redujo ligeramente en 0,3% con respecto a febrero de Los empresarios de este sector consideran que para el 2017 la variación sería negativa en un 0,2%. El valor de ventas en marzo de 2017 creció en 10,2% con respecto al mes anterior, 3,7 puntos porcentuales más que la previsión de los empresarios realizada en el mes de marzo (6,5%). Para junio del 2017, el ICE del sector comercio presentó una ligera mejora ya que fue de 1542 puntos, con un valor promedio para el segundo trimestre del presente año, de 1524,57 puntos, lo cual muestra un incremento del 5% respecto al valor promedio del trimestre anterior, el cual fue de puntos. El ICE del comercio se encuentra ubicado 0,4% sobre la línea de tendencia de crecimiento de largo plazo, siendo este, el primer mes del año que superó dicha línea de tendencia, lo que muestra una etapa expansiva del sector. El personal ocupado presentó una variación negativa respecto al mes de mayo, el cual había tenido una ligera variación positiva de 0,1% respecto al mes de abril. Respecto al valor de ventas, hubo un incremento de aproximadamente 6% respecto al mes anterior, con previsiones de que se mantenga dicho valor 20. En septiembre del 2017, el ICE del sector comercio llegó a los 1580,3 puntos, mostrando un incremento respecto al mes anterior de 14,3 puntos. El valor promedio del ICE para este tercer trimestre fue de 1564,43 puntos, es decir, 2,61% más que el valor promedio del trimestre anterior. El personal ocupado para los meses de julio, agosto y septiembre fue el mismo; mientras que la variación del valor de las ventas para ese trimestre fue mayor en el mes de agosto, con un incremento del 4,9% respecto a julio y con previsiones positivas para el 19 http://www.bce.fin.ec/index.php/estadisticas-economicas 20 http://contenido.bce.fin.ec/documentos/publicacionesnotas/catalogo/encuestas/eoe/eoe pdf 25
26 mes de septiembre. El incremento esperado en el valor de ventas para el mes de septiembre fue de 1.6%; sin embargo, dicho incremento fue solamente de 0,7%. Las previsiones para octubre son: un incremento del personal ocupado y del valor de ventas de 0,1% y 2.3% respectivamente. Además, se espera que el número de empresas que se encuentren mejor, superen a las que se encuentren peor, con un saldo del 40% 21. Ya en el aspecto que enmarca al alquiler de inmuebles, de manera general este subsector presentó una contracción en el año 2016, los precios de los alquileres en inmuebles de alta plusvalía registraron una caída en Quito, la disminución fue del 30% y 50% en los valores de renta de estos inmuebles con respecto del El boom inmobiliario se sintió en el 2013 cuando el precio de metro cuadrado de alquiler en este segmento fue de USD 12,26 en Quito. Dos años después se observó un descenso. En la ciudad de Guayaquil, los ingresos por arrendamiento también se redujeron en este caso un 22% en el mismo periodo. En Quito, en sectores ubicados en el centro norte, que son los de más alta plusvalía, el costo del metro cuadrado de alquiler se ubicó entre USD 5 y 7, en promedio, cuando el año pasado promediaba los USD 10,00, es decir una baja que oscila entre el 30% y 50%. Durante el 2016 se registraron inversiones en departamentos de USD ,00 con el deseo de cobrar rentas que superaran los USD 700,00 no obstante con la crisis los precios cayeron y se complicó la recuperación de la inversión. Factores como éstos incidieron de manera importante en el comportamiento del sector inmobiliario con respecto del cumplimiento de sus créditos, es así, que según datos de la Superintendencia de Bancos, el índice de morosidad de la banca privada en la cartera inmobiliaria cerró en mayo de 2016 en un 3,5%, en este mismo mes del 2015 el índice de morosidad fue del 2,12% (incluyó vivienda de interés social). 22 En el mes de mayo del presente año, este índice fue del 3,29%, es decir, que hubo una reducción del 0,06% respecto al mismo mes del año anterior. Para el último trimestre del 2017 continúa la tendencia decreciente en el índice de morosidad, ya que en el mes de Octubre, el valor del índice fue de 3,24%. Como se mencionó anteriormente, está incluida la vivienda de interés público (Boletín Mensual 2017) 23. Dentro de la actividad comercial y enfocándose en la actividad de la empresa, vale analizar la situación de los centros comerciales. En un principio, la zona norte de Guayaquil fue el área que atendieron los centros comerciales: Policentro, Albán Borja, Plaza Triángulo, Plaza Quil, Plaza Mayor, Mall del Sol, San Marino, Terminal Terrestre, la cadena de Ríocentros, y Citymall. En el centro de la ciudad se ubicaron Unicentro y Centro Comercial Malecón. Posteriormente, la expansión llegó también a zonas hasta ese entonces desatendidas, como el sector sur de la ciudad, donde predominaba un segmento poblacional de nivel socioeconómico medio y medio bajo, zona hoy cubierta por Riocentro Sur y Mall del Sur. Por otro lado, últimamente se observa una tendencia a incluir áreas pobladas consideradas de nivel socioeconómico bajo entre las zonas de atención de nuevos centros comerciales, tales como las zonas de la vía Perimetral y vía a Daule (noroeste de la ciudad), tal es el caso de Parque Comercial California, SuperAkí, Mall el Fortín y Plaza Tía. Si bien la mayoría de centros comerciales se localizan en Quito, Guayaquil y Cuenca, en los últimos años se ha visto una significativa expansión a polos habitacionales ubicados en áreas adyacentes a las ciudades más grandes, tales como la zona de San Rafael y Cumbayá en Quito, y las vías a Samborondón (incluyendo el sector La Aurora del cantón Daule) y a la Costa en Guayaquil. A más de lo anterior, la oferta de centros comerciales se ha ampliado a cantones de menor tamaño pero de importante actividad económica, Incluyendo Ambato, Daule, Loja, Machala, Manta, Portoviejo, Quevedo, Riobamba, entre otros. En el caso particular de Guayaquil, esta distribución en la localización de los centros comerciales se realizó hacia las amplias áreas residenciales de la zona norte de la ciudad que se encontraban insuficientemente servidas por tiendas de barrio y por pequeños negocios aislados y dispersos. Siendo Guayaquil una ciudad tropical, el modelo que resultó de mayor acogida a los consumidores en primera instancia fue el de concentraciones de locales en grandes edificios climatizados que brinden seguridad y parqueo, siendo menos atractivos los centros comerciales abiertos. 21 http://contenido.bce.fin.ec/documentos/publicacionesnotas/catalogo/encuestas/eoe/eoe pdf
27 Además de los centros comerciales cerrados, las plazas (construidas a campo abierto sin climatización general), que originalmente estuvieron representadas por Garzocentro, Plaza Quil, Aventura Plaza, retomaron su crecimiento en Guayaquil y zonas cercanas, siguiendo una tendencia que empezó con aquellas denominadas "La Piazza", de la constructora Conalba en asociación con representantes de las urbanizaciones privadas donde funcionan estos negocios, y que en total suman seis conjuntos en una sola planta, que agrupan 32,000 m 2 de construcción entre Guayaquil (Ceibos), sector vía a Samborondón (Km 1, Villa Club, Ciudad Celeste, La Joya) y la ciudad de Machala. Cabe indicar que las plazas comerciales van de la mano con la expansión de proyectos habitacionales. De esta forma, a lo largo de la vía a Samborondón se encuentran las Piazzas de Samborondón, La Joya, Villa Club y Ciudad Celeste, así como Village Plaza, CC, San Antonio Shopping, Plaza Navona, Plaza Lagos, las cuales buscan abastecer las necesidades de los habitantes de las urbanizaciones de la zona. Dentro de los últimos establecimientos inaugurados se encuentran: CC. La Gran Manzana y Mall 111 Fortín en el norte; Plaza Colonia, Plaza Club, Blue Coast Business, Costalmar Shopping, y Laguna Plaza en la vía a la Costa; Palmora Plaza, Global Center, en la vía a Samborondón. Además cuentan el Paseo Shopping de Durán, el Riocentro El Dorado, de dos plantas y con más de m 2, y la Ciudad Comercial El Dorado, estos dos últimos centros comerciales pertenecientes al grupo económico Corporación El Rosado. Si bien la tendencia mundial es la repetición de marcas y locales en centros comerciales cada cierto espacio geográfico y demográfico, en Ecuador se aplica un factor diferenciador por capacidad de compra de los consumidores y por asociación de los grupos promotores o propietarios de los centros comerciales, de modo que la oferta de área de desarrollo comercial es algo diversificada, lo que crea patrones de tráfico y consumo relacionados con ventajas competitivas particulares de cada centro comercial. Uno de los cambios en la forma de explotación de los centros comerciales es el paso progresivo de venta a arriendo de los locales, de tal forma que la estructura accionarial (compuesta por inversionistas únicos o fondos de inversión) permite acelerar la toma de decisiones y la renovación de productos en el mercado, haciendo que comerciantes arrendatarios le dediquen mayores recursos a sus marcas y productos. En general, la asignación de los locales en los centros comerciales se da a través de dos tipos de concesiones: La que incluye el Valor Inicial de Compra (VIC) y la que no lo posee. En la modalidad VIC se paga el valor del metro cuadrado más alícuota, de que abra el centro comercial, así los locales interesados aseguran su espacio por un número fijo de años. De acuerdo a un estudio realizado por IpsaGroup, una de las razones que motiva a los consumidores a visitar los centros comerciales es la variedad de locales y productos (18%). Otros se Inclinan por los patios de comidas (14%), buena atención (12%), hacer compras varias (11%), pasear y distraerse (10%), cines (9%), descuentos y promociones (8%), seguridad y tranquilidad (4%) y zona bancaria (3%). Estos elementos concuerdan con los criterios importantes que explican el desempeño de los centros comerciales, dados principalmente por la ubicación, cercanía a zonas con alto tránsito de personas, la disponibilidad de almacenes anclas, grandes tiendas y centros de entretenimiento. Mediciones realizadas a los consumidores de la ciudad de Guayaquil indican que en el "top of mind" se encuentran Mall del Sol, Mall del Sur, San Marino, Policentro y Ríocentros. Las características más importantes que deben reunir los centros comerciales son: Seguridad, variedad de locales, modernidad, facilidad de parqueo, productos de buena calidad, precios económicos, entre otras. Dentro de los locales más demandados por el usuario, están supermercados, bancos, cines, almacenes de juguetes electrónicos, electrodomésticos y almacenes grandes. El posicionamiento del centro comercial Mall del Sol se debe precisamente al cumplimiento de los parámetros mencionados en el párrafo precedente, a través de la implementación de las estrategias ya descritas. La permanente vigilancia de la compañía sobre el desarrollo de los gustos de los consumidores garantiza la permanencia del Mall del Sol con una alta preferencia. El sector donde desarrolla sus actividades la compañía, tiene como principales barreras de entrada los siguientes aspectos: Una elevada inversión inicial en infraestructura; capacidad para reinversión continua en 27
28 renovaciones, ampliaciones y adecuaciones, campañas publicitarias y promociones que logren la fidelidad del cliente; disposición de locales ancla, como un supermercado y determinados restaurantes en el patio de comidas. Como la principal barrera de salida puede mencionarse dificultad que conllevaría el mantener el control administrativo que procure el mantenimiento del prestigio del centro comercial, y de ese modo mantener el valor de la inversión, mientras la propiedad vaya pasando a manos de terceros. Expectativas El cambio de tendencia que se está produciendo a ambos lados del Atlántico está llegando a Ecuador. Ello coincide con una coyuntura de caída del consumo, pérdida de empleo adecuado y relativamente baja confianza del consumidor, tres factores que afectan las decisiones de gasto de los hogares. Es notorio en casi todos los malls el cierre de tiendas, los locales desocupados y la renegociación a la baja del valor de los alquileres. 24 Posición Competitiva de la Empresa INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL desarrolla sus propios estudios del mercado, que le permiten tener una visión actualizada y real de lo que ocurre en su sector, en la competencia y en la economía en general. Según la información más actualizada, los centros comerciales considerados como principal competencia de Mall del Sol son: San Marino, Mall del Sur, CITY MALL, RIOCENTRO SUR y RIOCENTRO CEIBOS. Las ventajas comparativas de Mall del Sol frente a su competencia son su ubicación estratégica y la mezcla adecuada de productos y servicios ofertados en los locales del centro comercial, que brinda variedad y cubre todas las necesidades. Mall del Sol se encuentra entre los mejores centros comerciales en la ciudad de Guayaquil, es así que después de Mall del Sur con el 28,90%, se encuentra Mall del Sol con una participación del 21,70% y San Marino con el 15,00%. La amplitud de sus instalaciones, tener de todo, variedad de locales y la cercanía de casa o trabajo son las razones que ubican a MALL DEL SOL como uno de los mejores centros comerciales. San Marino destaca por la cercanía, amplitud, variedad de locales y artículos. GRÁFICO 9: POSICIONAMIENTO CENTROS COMERCIALES Este Oeste Norte 0 1er 2do 3er 4to Fuente y elaboración: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Finalmente, y por considerarse una herramienta que permite visualizar la situación actual de la compañía, es importante incluir a continuación el análisis FODA de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, evidenciando los puntos más relevantes tanto positivos como negativos, así como factores endógenos y exógenos, de acuerdo a su origen:
29 FORTALEZAS Liderazgo del mercado, número 1 en el top of mind. Posición estratégica del centro comercial. Pertenencia al Consorcio NOBIS. Excelente mix de locales. CUADRO 14: FODA DEBILIDADES Una sola ancla, Megamaxi. Precios no competitivos en varios de los locales. Congestión en los estacionamientos en horas pico. Parqueos amplios y techados. Atención deficiente de algunos locales, que no puede controlarse desde la administración. OPORTUNIDADES AMENAZAS Desarrollo como punto turístico. Crisis económica del país. Futuro crecimiento demográfico de la zona. Desarrollo de centros comerciales, actuales y nuevos, con opciones de Proyección como centro de inversiones. mercadería barata. Fuente / Elaboración: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Riesgo operacional El riesgo operacional comprende la posibilidad de que el resultado económico y los flujos de la compañía se vean afectados frente a la exposición a ciertos aspectos o factores de riesgo asociados con su recurso humano, los procesos, la tecnología que utilice, el manejo de la información, entre otros. El riesgo que existe y que podría perjudicar de cierta manera a la compañía, se encuentra asociado con las propiedades de inversión que posee, las mismas que podrían ser objeto de daños ante la ocurrencia de eventos como incendios, temblores, terremotos u otros. En este sentido, es importante mencionar que la compañía cuenta con una póliza de seguro contra todo riesgo para propiedades, contratada para varias empresas del Consorcio NOBIS, con vigencia hasta agosto y noviembre de Por otro lado, respecto al manejo de la información se debe mencionar que la compañía cuenta con procedimientos y planes de contingencia para servicios y sistemas de información, que entre otras cosas contempla políticas y procedimientos de respaldo de la información. Es importante mencionar que no existe mayor riesgo en cuanto a la operatividad relacionada con el cobro de los arriendos a los diferentes clientes de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, pues todos los clientes se encuentran reunidos en un solo lugar y han suscrito contratos con sus respectivas cláusulas de penalización en caso de incumplimiento, lo cual facilita la logística de la gestión de cobros. Otro riesgo asociado con la operación de la compañía se refiere al cobro de la cartera vencida. Para el caso de clientes con deuda vencida, si se torna necesaria la aplicación de procedimientos ajenos a la labor habitual de la empresa, ésta se ampara en firmas o profesionales independientes con experiencia en recuperación de cartera. Riesgo Financiero El análisis financiero efectuado a INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, se realizó sobre la base de los Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales auditados de los años 2013, 2014, 2015 y 2016, así como de los Estados de Situación Financiera y Estados de Resultados Integrales internos no auditados, sin notas a los estados financieros, al 30 de septiembre de 2016 y 30 de septiembre de Análisis de los Resultados de la Empresa Los ingresos ordinarios de la compañía marcaron una clara tendencia creciente durante el periodo analizado, es así que a diciembre de 2015 subieron en un 56,66% frente a lo reportado en el año 2013, pues pasaron de USD 13,29 millones en ese año a USD 20,82 millones a diciembre de 2015 (USD 19,70 millones en 2014), producto del incremento en el valor mensual de las concesiones, alícuotas de mantenimiento y el alquiler de salones de eventos. Dentro del análisis de los ingresos se destaca el incremento de 48,30% registrado al cierre de 2014, frente a lo reportado en el año 2013, producto del registro de ingresos por publicidad, que hasta el 29
30 año 2013 fueron consolidados con los egresos del mismo tipo, no obstante, a partir del años 2014, ya fue regularizado este tema. Al 31 de diciembre de 2016, los ingresos de la compañía totalizaron USD 20,47 millones, valor que fue 1,64% inferior con respecto del 2015, como efecto de la coyuntura económica que actualmente atraviesa el país, en donde varios sectores a nivel general se han visto afectados, incluido el sector en donde se desarrolla la compañía; no obstante es válido acotar que esta reducción no fue significativa gracias a la diferentes estrategias adoptadas por la compañía, que le permitieron mantener sus ingresos en un nivel adecuado. Para septiembre del 2017, se observa un crecimiento de los ingresos operacionales, puesto que estos pasaron de USD 14,33 millones en septiembre del 2016 a USD 14,75 millones, siendo su principal rubro las Concesiones Mensuales con USD 8,31 millones. Dada la actividad desarrollada por INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, no registra costo de ventas, lo que deriva en la ausencia de un margen bruto. Los gastos operacionales, por su parte se mostraron crecientes, pasando de significar el 55,44% de los ingresos en el 2013 a un 64,74% en el 2016, debido al aumento de sus gastos generales y administrativos, siendo su principal rubro el de remuneraciones y beneficios sociales; en este aspecto es importante que la compañía considere desarrollar estrategias más eficientes, que le permitan un manejo más adecuado de los gastos operacionales, y esto a su vez le permitan obtener un margen operacional más atractivo, ya que si bien por un lado los ingresos registran una tendencia creciente hasta el 2015, en función del comportamiento de los gastos el margen operacional es decreciente, pasa de 44,56% en 2013 a 38,22% en 2015; en el 2016 los gastos continúan creciendo en términos monetarios, lo que ocasiona que el margen operacional mantenga su tendencia decreciente. Hay que mencionar que por implementación de las NIIF la empresa registra el rubro de participación de trabajadores en utilidades como gasto operacional, lo cual afecta el valor contable real de la utilidad operacional, pues esta fuera superior si no tuviera este efecto. Los gastos operacionales a septiembre del 2017, registran una disminución en términos monetarios así como su participación sobre los ingresos, es así que llegaron a representar el 44,43% (52,60% en septiembre 2016), esto evidencia que la empresa ha incurrido en estrategias para disminuir sus gastos, provocando un aumento en su utilidad operacional, la cual representó el 55,57% de los ingresos (47,40% en septiembre 2016). GRÁFICO 10: UTILIDAD OPERACIONAL E INGRESOS Este Oeste Norte 0 1er 2do 3er 4to Atado al comportamiento decreciente de las obligaciones con costo, los gastos financieros también registraron una tendencia a la baja, al 30 de septiembre de 2017, los gastos financieros de la compañía fueron de USD 0,23 millones y representaron el 1,57% de los ingresos, inferior al 2,55% registrado en septiembre de 2016, cuando los gastos financieros totalizaron USD 0,37 millones. 30
31 Luego de descontar el rubro de otros ingresos y gastos netos, así como el impuesto a renta, la compañía arrojó un margen neto bastante estable, pues pasó de un 29,59% en 2013 a un 29,56% en 2014 y un 25,64% como punto más bajo, en 2015; al cierre del 2016, el margen neto reflejó una recuperación importante al llegar a representar el 29,02% de los ingresos, esto pese a la reducción de los ingresos y el incremento de los gastos operacionales; ya que la compañía registró USD 1,20 millones como otros ingresos que favorecieron al registro de la utilidad de la compañía al final del periodo. A septiembre del 2017, el aumento de las ventas y la adecuada utilización de los recursos, provocaron que la empresa arroje una utilidad neta de USD 6,35 millones, luego de haberse ubicado en USD 5,42 millones a septiembre de 2016 y pasó de representar el 37,80% de los ingresos a 43,04%. Indicadores de Rentabilidad y Cobertura El comportamiento variable de la utilidad neta de la empresa, más las variaciones de los activos y la tendencia creciente del patrimonio, ocasionaron que tanto la rentabilidad sobre activos como sobre el patrimonio también sea variable, es así que para diciembre de 2016, en el caso del ROE, se registró una disminución del indicador al pasar de 13,95% en el 2015 a 13,43% en el 2016, mientras que para el ROA se registró un incremento pues pasó de 7,10% a 8,07% respectivamente. Al 30 de septiembre de 2017, el ROA crece levemente a 8,58% (7,30% en septiembre 2016), como resultado del incremento presentado en la utilidad, situación similar se presenta en el ROE, puesto que este fue 12,55%. (12,41% en septiembre de 2016). CUADRO 15 / GRÁFICO 11: RENTABILIDAD SOBRE ACTIVO Y PATRIMONIO Ítem ROA 5,19% 7,39% 7,10% 8,07% ROE 14,56% 17,76% 13,95% 13,43% Ítem sep-16 sep-17 ROA 7,30% 8,58% ROE 12,41% 12,55% er 2do 3er 4to Este Oeste Norte El EBITDA (acumulado) de la compañía presentó una tendencia creciente en términos monetarios en los periodo , demostrando que la generación de recursos propios es suficiente para su normal desenvolvimiento, es así que pasó de USD 8,03 millones (60,47% de los ingresos) en 2013 a USD 10,47 millones (50,28% de los ingresos) en Para diciembre de 2016, el comportamiento evidenciado en los periodos anteriores cambia, ya que debido a la reducción de los ingresos, la utilidad operacional de la compañía se vio afectada, disminuyendo consecuentemente el EBITDA, llegando a ser este de USD 9,88 millones, 48,23% de los ingresos. Al 30 de septiembre 2017, el EBITDA (acumulado) de la compañía fue de USD 11,27 millones y representó el 62,19%, siendo estos mayores a los registrados en septiembre del Lo mencionado, determinó que la cobertura del EBITDA sobre gastos financieros cuenta con una suficiente holgura para cubrir dichos rubros, evidenciando que la compañía alcanzó un flujo operativo adecuado. 31
32 CUADRO 16, GRÁFICO 12: EBITDA Y COBERTURA DE GASTOS FINANCIEROS (Miles USD) Ítem EBITDA Gastos Financieros Cobertura EBITDA/ Gastos Financieros 6,66 9,36 12,45 22,73 Ítem sep-16 sep-17 EBITDA Gastos Financieros Cobertura EBITDA/ Gastos Financieros 21,27 39, er 2do 3er 4to Este Oeste Norte Capital Adecuado Activos Los activos de la compañía presentaron un comportamiento variable a lo largo de los años, pues pasaron de USD 75,68 millones en 2013 a USD 78,76 millones en 2014 y USD 75,18 millones en diciembre de 2015, debido a las variaciones registras en la propiedad planta y equipo, así como en sus propiedades de inversión. Al cierre de 2016 los activos de la compañía totalizaron USD 73,58 millones, 2,12% inferior a lo registrado en 2015, debido principalmente a un incremento del 17,61% en las depreciaciones acumuladas de las propiedades, planta y equipo, otro rubro que registro una reducción fue efectivo y sus equivalentes ya que pasó de USD 2,46 millones en el 2015 a USD 2,05 en el Los activos totales de la empresa al 30 de septiembre del 2017 se ubicaron en USD 73,98 millones y tuvieron un leve crecimiento del 0,55% con respecto a diciembre de 2016, comportamiento que obedece especialmente al crecimiento de los activos corrientes. En la estructura del activo total primaron los de tipo no corriente, que en promedio representaron el 94,45% del total de activos a lo largo del periodo analizado ( ), mientras que a diciembre de 2016 fue el 95,03% y el 93,98% a septiembre de 2017; siendo su cuenta más relevante propiedad de inversión, cuyo valor neto a diciembre de 2016 representó el 89,63% del total de activos y el 88,55% a septiembre de 2017, mismas que son mantenidas para producir rentas, como efectivamente ocurre con las de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, que comprenden principalmente locales comerciales que son entregados en arrendamiento a terceros La Propiedad, planta y equipo la empresa contempla el espacio que dentro de la edificación no está destinado a obtener rentas, por lo tanto su representación sobre el total de activos es muy pequeña, registrando un promedio a lo largo del periodo analizado del 1,65%, finalmente, se registran impuestos diferidos, que significaron el 4,01% de los activos totales en promedio, estos rubros a septiembre de 2017, representaron el 1,64% y 3,15% respectivamente. Por su parte, el activo corriente tiene una representación menor dentro de los activos totales, es así que a diciembre de 2016 se ubicó en un 4,97% y a septiembre de 2017 fue de 6,02%. El mayor peso relativo dentro de los activos corrientes se registró en el rubro de Efectivo y equivalentes de efectivo, que a diciembre de 2016 representó el 2,79% de los activos totales y a septiembre de 2017 el 1,96%, en este aspecto es importante mencionar que la compañía, mantiene importantes inversiones temporales, que corresponden principalmente a un fondo de inversión denominado Fideicomiso de Inversión CN, administrado por FIDEVAL S.A., el cual genera una tasa de interés anual del 5,9%, los ingresos que se generan a través de esta inversión constituyen un elemento importante en la generación de la utilidad de cada periodo. 32
33 Pasivos Los pasivos totales de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL presentaron una tendencia decreciente, pues pasaron de USD 48,69 millones (64,34% de los activos) en 2013 a USD 29,34 millones (39,88% de los activos) en 2016, su tendencia a la baja continúa a septiembre del 2017, puesto que los pasivos se ubicaron en USD 23,40 millones (31,63% de los activos), disminuyendo en 20,26% con respecto a diciembre de 2016, producto de la diminución que sufrieron los pasivos corrientes principalmente las obligaciones con el Mercado de Valores. La principal cuenta del pasivo son los ingresos diferidos, que totalizó entre la porción corriente y la no corriente 28,46% de los activos en 2013 y desde entonces marcó una tendencia decreciente hasta un 23,37% en 2016 (22,20% a septiembre de 2017), mismos que se registran por concepto de Valor Inicial de Concesión (VIC) de 128 concesionarios, a plazos promedios de 1, 5, 10 años, y dos contratos tienen vencimiento a 50 años, de acuerdo con los términos de los contratos suscritos. Le sigue en importancia la deuda financiera, no obstante, su tendencia también fue decreciente, producto de su respectiva amortización, pues pasó de financiar el 15,31% de los activos en 2013 a un 6,98% en 2016 y un 4,63% en septiembre de 2017, es importante mencionar que en este último periodo la deuda financiera estuvo conformada únicamente por las obligaciones con el Mercado de Valores a corto y largo plazo, las obligaciones bancarias se mantuvieron vigentes hasta diciembre del A continuación se ubican las cuentas por pagar relacionadas en el pasivo no corriente, que también disminuyó del 15,21% de financiamiento de activos en 2013 hasta el 12,33% en 2014, al cierre de 2015 se anuló el rubro; a diciembre de 2016 aparece nuevamente con un financiamiento del 4,85% de los activos, y se mantiene hasta septiembre de 2017, con un financiamiento del 1,54%. Las cuentas por pagar a relacionadas no se suman a la deuda financiera porque no generan intereses y no tienen un plazo determinado. Al respecto del comportamiento de todos y cada uno de los rubros mencionados, es importante indicar que este en gran medida ha dependido también del comportamiento creciente que registró el activo, en los periodos en los que se redujo lo hizo en menor proporción que el pasivo, así mismo el patrimonio por su parte reflejó un crecimiento. Patrimonio El patrimonio de la empresa presentó una clara tendencia creciente en términos monetarios a lo largo del periodo analizado, pues pasó de USD 26,99 millones (35,66% de los activos) en 2013 a un USD 44,24 millones (60,12% de los activos) en 2016, mientras que a septiembre de 2017 este se ubicó en USD 50,59 millones (68,38% de los activos), gracias al comportamiento creciente de sus reservas, éstas a su vez generadas a través de las utilidades que la compañía genera periodo a periodo. El capital social de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL no registró variaciones durante el periodo analizado, (USD 14,36 millones), no obstante, fue el principal componente del patrimonio, que financió al activo en un promedio del 18,96% (19,51% a diciembre de 2016 y 19,41% a septiembre de 2017). Dentro de la composición del patrimonio de la empresa, el siguiente rubro en importancia son las reservas, que con tendencia creciente financiaron los activos de la empresa en 3,45% en 2013, 24,06% en 2016 y en 51,58% en septiembre de Flexibilidad Financiera Los indicadores de liquidez que presentó INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL a lo largo del periodo analizado se ubicaron por debajo de la unidad, lo que evidencia el predominio de los pasivos corrientes frente a los activos del mismo tipo, en especial por el registro de ingresos diferidos, por concepto del valor inicial de concesiones (VIC); así mismo y por el giro propio del negocio de la compañía, los activos se concentran en los de tipo no corriente propiedades de inversión. 33
34 Al 30 de septiembre del 2017, se observa una situación contraria, producto del crecimiento de los activos corrientes frente a los pasivos corrientes, provocando que los indicadores de liquidez presenten un aumento con respecto a septiembre de 2016, como se observa a continuación: CUADRO 17, GRÁFICO 13: NIVEL DE LIQUIDEZ (Miles USD) Ítem Activo Corriente Pasivo Corriente Razón Circulante 0,29 0,65 0,27 0,51 Liquidez Inmediata 0,26 0,61 0,24 0,46 Ítem sep-16 sep-17 Activo Corriente Pasivo Corriente Razón Circulante 1,55 1,70 Liquidez Inmediata 1,31 1, er 2do 3er 4to Este Oeste Norte Como consecuencia de lo anterior, el capital de trabajo de la compañía en los periodos anuales se registra en términos negativos; sin embargo, la calidad de su EBITDA y su generación de flujos determinan la capacidad que tiene INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL para hacer frente a sus compromisos. Para septiembre del 2017, producto del crecimiento de los activos corrientes en mayor proporción frente a los pasivos corrientes, el capital de trabajo se registra positivo en USD 1,83 millones. Indicadores de Eficiencia INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, durante el ejercicio económico analizado ( ) presentó un periodo de cobros bastante estable, siempre menor a 30 días, es así que al cierre de diciembre de 2016, éste se ubicó en 20 días (20 días a marzo de 2017); lo que determina que la compañía hace efectiva la cobranza de sus facturas en este lapso aproximadamente, lo que revela una eficiente gestión de cobros. Al respecto de este aspecto es válido acotar que la compañía ha adoptado una política de únicamente involucrarse con partes solventes como forma de mitigar el riesgo de pérdida financiera ocasionada por los incumplimientos, efecto de ello es la clara capacidad de la compañía de hacer efectiva sus cuentas pendientes de cobro. Por otro lado, al referirnos al indicador Plazo de Proveedores, se pudo evidenciar que la compañía paga a sus proveedores en un plazo anual aproximado de 13 días (año 2016) y de 15 días a marzo de 2017, lo que determina que la compañía se financia con fuentes diferentes a proveedores. Indicadores de Endeudamiento Solvencia y Solidez El comportamiento descrito para pasivos y patrimonio, redundaron en un apalancamiento decreciente, que pasó de 1,80 veces en 2013 a un 0,66 veces en 2016, en septiembre de 2017 fue de 0,46 veces, lo que demuestra el fortalecimiento del patrimonio año tras año, producto principalmente de sus reservas, a través de la apropiación de utilidades que la compañía ha venido generando periodo a periodo. 34
35 GRÁFICO 14: NIVEL DE APALANCAMIENTO Este Oeste Norte 0 1er 2do 3er 4to Entre tanto, el indicador que relaciona los pasivos totales con el capital social de la compañía, mostró una tendencia ligeramente estable pero a la baja durante los ejercicios económicos analizados, pues pasó de 3,39 veces en el año 2013 a 2,57 veces en 2015 y 2,04 veces en el año Para septiembre de 2017, se mantiene un comportamiento similar, pues llega a 1,63 veces, gracias a la predisposición decreciente de los pasivos. El indicador que relaciona el pasivo total/ebitda (anualizado) se ubicó en 2,97 años al cierre de 2016 y en 2,08 años en septiembre de 2017, luego de haberse ubicado en 3,53 años en diciembre de 2015, lo que refleja el tiempo en que la compañía podría cancelar todas sus obligaciones. El indicador que relaciona la deuda financiera/ebitda (anualizado) se posicionó en 0,52 años al cierre de 2016 y 0,30 años en septiembre de 2017, determinando el tiempo en que la compañía podría cancelar su deuda con costo, y que inclusive se ubica por debajo de los plazos a los que la tiene contratada. Contingentes Al 30 de septiembre de 2017, conforme certificación de buró de crédito, la compañía no registra operaciones vigentes como codeudor o garante. Liquidez de los instrumentos Situación del Mercado Bursátil 25 De enero a agosto de 2017, el Mercado de Valores autorizó 32 Emisiones de Obligaciones de las cuales el 100% pertenecieron al sector mercantil, determinando que 6 emisiones fueron autorizada en la ciudad de Quito y 26 en la ciudad de Guayaquil, registrando un monto total de USD 214,50 millones, valor que representó 42,14% del monto total de emisiones autorizadas. Por otra parte, emisiones de Papel Comercial representaron el 34,50%, las titularizaciones el 19,92% y las acciones el 3,43% del total aprobado hasta el 31 de agosto de El monto total de obligaciones aprobadas por el mercado de valores totalizaron USD 508,97 millones a agosto de 2017, determinando que la distribución por sector económico estuvo concentrado en el segmento de Industrias manufactureras con el 30,85%, comercio al por mayor y menor con el 24,83%. 25] Tomado del Boletín Mensual de Mercado de Valores publicado por la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros (última información disponible). 35
INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO PRIMERA EMISIÓN DE OBLIGACIONES INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Quito - Ecuador Sesión de Comité No. 309/2016, del 30 de Noviembre de 2016 Información Financiera cortada
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INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO PRIMERA EMISIÓN DE OBLIGACIONES A LARGO PLAZO HOTEL CASAGANGOTENA S.A. Quito - Ecuador Sesión de Comité No. 147/2017, del 30 de junio de 2017 Información Financiera cortada
INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO EMISIÓN DE OBLIGACIONES A CORTO PLAZO - PAPEL COMERCIAL FARMAENLACE CIA. LTDA. Quito - Ecuador Sesión de Comité No. 024/2018, del 31 de enero de 2018 Información Financiera
INFORME DE CALIFICACION DE RIESGO EMISIÓN DE OBLIGACIONES MAREAUTO S.A. Quito - Ecuador Sesión de Comité No. 075/2017, del 29 de Marzo de 2017 Analista: Ing. Mayra Guamán G. Información Financiera cortada
INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO TERCERA EMISIÓN DE OBLIGACIONES IMPORTADORA INDUSTRIAL AGRÍCOLA DEL MONTE S.A. INMONTE Quito - Ecuador Sesión de Comité No. 087/2018, del 29 de marzo de 2018 Información
INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO EMISIÓN DE OBLIGACIONES CORPORACIÓN ECUATORIANA DE ALUMINIO S.A. CEDAL Quito - Ecuador Sesión de Comité No. 225/2015, del 27 de noviembre de 2015 Analista: Econ. Francisco
INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO EMISIÓN DE OBLIGACIONES DE LARGO PLAZO PROVEFRUT S.A. Quito - Ecuador Sesión de Comité No. 314/2017, del 28 de diciembre de 2017 Información Financiera cortada al 31 de
INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO SEGUNDA EMISIÓN DE OBLIGACIONES - EUROFISH S.A. Quito - Ecuador Sesión de Comité No. 179/2017, del 28 de julio de 2017 Información Financiera cortada al 31 de mayo de
INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO EMISIÓN DE OBLIGACIONES DE CORTO PLAZO O PAPEL COMERCIAL CORPORACIÓN ECUATORIANA DE ALUMINIO S.A. CEDAL Quito - Ecuador Sesión de Comité No. 226/2015, del 27 de noviembre
PARQUE MANANTIALES S.A.S. (en liquidación)
Contactos: Ana María Carrillo Cárdenas [email protected] María Carolina Barón Buitrago [email protected] Comité Técnico: 4 de febrero de 2014 Acta No. 606 PARQUE MANANTIALES S.A.S. (en liquidación)
INFORME DE CALIFICACIÓN DE RIESGO EMISIÓN DE PAPEL COMERCIAL ALMACENES BOYACÁ S.A. Quito - Ecuador Sesión de Comité No. 250/2015, del 21 de Diciembre de 2015 Analista: Ing. Mayra Guamán G. Información
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 artículo 11
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