Source: https://www.ra-kotz.de/wohnflaeche-berechnung.htm
Timestamp: 2017-11-23 20:34:46+00:00

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Wohnfläche - Balkone, Terrassen und Loggien - RA Kotz
Die Kläger begehrten zunächst mit ihrer Klage vom 30.09.2013 – welche am 08.10.2013 bei dem hiesigen Amtsgericht einging und den Beklagten zu 1.) und 2.) nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses dann am 27.11.2013 zugestellt wurde – von der Beklagten die Räumung und Herausgabe der von den Beklagten mit Mietvertrag zum 01.06.2006 angemieteten Wohnung, gelegen … Straße 10 in … Brandenburg an der Havel, 4. Obergeschoß links, bestehend damals noch aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Dachterrasse sowie den dazugehörigen Kellerraum mit einer vereinbarten Wohnfläche von „121,34 qm“.
Die Kläger haben hiernach die Gutschrift zu Gunsten der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 in Höhe von 602,69 Euro mit den bis dahin offenen Mietzahlungen verrechnet, so dass auf Seiten der Beklagten im Januar 2014 unstreitig noch ein „Soll“ an Miete und Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 2.878,93 Euro offen stand. Zwischen den Parteien ist insofern jedoch streitig geblieben, ob dieses „Soll“ aufgrund einer von den Beklagten erklärten Aufrechnung wegen eines Mietmangels hinsichtlich der Wohnungsgröße erloschen ist.
Mit Schreiben ihrer nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 15.01.2014 – Anlage K 8 (Blatt 94 bis 95 der Akte) und K 9 (Blatt 96 bis 97 der Akte) – kündigten die Kläger dann erneut das Mietvertragsverhältnis mit den Beklagten auf, diesmal jedoch fristlos – hilfsweise ordentlich – wegen Zahlungsverzugs aufgrund des o. g. „Soll“ in Höhe von 2.878,93 Euro.
Ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwar vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt, da die Angabe einer Wohnfläche in einem Mietvertrag aufgrund der Bedeutung für die Parteien und die jeweils für die andere Seite erkennbaren Folgen auch nicht nur eine reine Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt (BGH, Urteil vom 23.06.2010, Az.: VIII ZR 256/09, u. a. in: NJW 2010, Seiten 2648 f.; BGH, NJW 2007, Seite 2624; BGH, Urteil vom 22.02.2006, Az.: VIII ZR 219/04, u. a. in: NJW-RR 2006, Seite 801; BGH, NJW 2004, Seite 2230; BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 295/03, u. a. in: NJW 2004, Seite 1947; AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Köln, Urteil vom 31.07.2012, Az.: 220 C 8/12, u. a. in: juris; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Auch gilt dies selbst dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche eine „ca.“-Angabe enthält (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 133/03, u. a. in: NZM 2004, Seite 456; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: NJW 2009, Seiten 2295 ff.; BGH, NJW 2009, Seite 2880; BGH, NJW 2010, Seite 1745; AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Die Frage, in welchem Umfang die Flächen der Wohnung bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche des Mietwohnraums zu berücksichtigen ist, hängt hierbei davon ab, wie der im Mietvertrag verwendete Begriff „Wohnfläche“ zu verstehen ist. Da insoweit ein einheitliches Verständnis diesbezüglich nicht besteht, bedarf es zur Ermittlung des Inhalts dieses Begriffs der Auslegung. Vorrangig sind dabei zwar die evtl. Vereinbarungen der Parteien zu beachten (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 44/03, u. a. in: NJW 2004, Seiten 2230 ff.; BGH, Urteil vom 08.07.2009, Az.: VIII ZR 218/08, u. a. in: NJW 2009,Seiten 2880 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485), jedoch haben die Vertrags-/Prozessparteien hier eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag aus dem Jahre 2006 gerade nicht getroffen. Der Mietvertrag sieht hier nämlich nicht vor, dass die Berechnungsgrundlage der Wohnfläche der streitigen Wohnung z.B. die Zweite BerechnungsVO oder aber die DIN 277 bzw. die DIN 283 oder aber die seit dem 01.01.2004 geltende WohnflächenVO – WoFlV – vom 25.11.2003 sein soll.
Eine etwaige Baurechtswidrigkeit würde im Übrigen ohne Bedeutung für einen auf eine Flächenabweichung gestützte Mangelhaftigkeit des Mietobjekts bleiben. Anders verhielte es sich nämlich nur, wenn das Minderungsverlangen unmittelbar mit einer Ungeeignetheit für Wohnzwecke begründet würde. Hierbei spielen öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die einer Nutzung als Wohnraum entgegenstehen, durchaus eine Rolle. Ein gewährleistungspflichtiger Mangel ist bei Verstößen gegen das öffentliche Baurecht aber regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn die Baurechtsbehörde die Nutzung untersagt (BGH, Beschluss vom 29.09.2009, Az.: VIII ZR 242/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 662 f.; BGH, Urteil vom 24.10.2007, Az.: XII ZR 24/06, u. a. in: Grundeigentum 2008, Seite 120; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485). Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall aber nicht vor. Die Beklagten haben nämlich unstreitig alle Räume der Wohnung während der gesamten Dauer der Mietzeit zu Wohnzwecken genutzt.
Die Anrechnung der gesamten Flächen der Wohnung auf die Gesamtwohnfläche der Mietwohnung der Beklagten könnte zudem auch die Schrägen und den Spitzboden mit beinhalten, wenn es zutreffen würde, dass eine solche Anrechnung der in Brandenburg an der Havel ortsüblichen Verkehrssitte entsprechen würde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben nämlich ortsübliche Berechnungsweisen mangels abweichender Parteivereinbarung Vorrang (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: NJW 2007, Seiten 2624 ff.; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: NJW 2009, Seiten 2295 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485). Es ist somit auch grundsätzlich möglich, dass ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist als die Anwendung der WohnflächenVO.
Auch die Behauptung der Klägerseite, dass es in der Stadt Brandenburg an der Havel eine ortsüblichen Verkehrssitte dergestalt geben würde, dass immer die Hälfte der Grundfläche der Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen bei der Ermittlung der Wohnfläche angerechnet wird, kann das erkennende Gericht in seiner jahrzehntelangen Gerichtspraxis hinsichtlich der Berechnung von Wohnflächen in der Stadt Brandenburg an der Havel nicht sehen. Zwar hat die Klägerseite insoweit entsprechende schriftliche Erklärungen von einigen Vermietern (und zwar von der Firma Wohnungs… vom 07.04.2014 – Anlage K 10 [Blatt 188 der Akte] -, der Firma … vom 08.05.2014 – Anlage K 8 [Blatt 186 der Akte] – und der Firma Brandenburger Wohnungs… vom 26.05.2014 [Blatt 215 der Akte]) eingereicht, jedoch haben selbst diese Vermieter einräumen müssen, dass sie lediglich „überwiegend“ bzw. zu „95%“ für die Berechnung der Wohnfläche die Hälfte der Grundfläche der Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen heranziehen würden.
Zwar galt bis zum Inkrafttreten der WoFlV vom 25.11.2003 auch in den neuen Bundesländern der § 44 Abs. 2 der der Zweiten Berechnungsverordnung und ist darin geregelt gewesen, dass die Grundfläche von Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckten Freisitzen „bis zur Hälfte“ angerechnet werden können (BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: NJW 2009, Seite 2295; AG Berlin-Schöneberg, Grundeigentum 2010, Seiten 919 f.). Dass der § 44 Abs. 2 der der Zweiten Berechnungsverordnung entsprechend den Schreiben der o. g. Vermieter in der Stadt Brandenburg an der Havel aber zu einer gesicherten „ortsüblichen Verkehrssitte“ geführt hat, die auch noch nach dem Inkrafttreten der WoFlV vom 25.11.2003 weiterhin Bestand hat, kann das erkennende Gericht jedoch nicht nachvollziehen. Ein derartiger ortsüblicher Berechnungsmodus besteht zumindest in der Stadt Brandenburg an der Havel gerichtbekannt nicht (zu Hamburg vgl. hierzu: LG Hamburg, ZMR 2013, Seite 284, wo ebenso ein solcher Berechnungsmodus nicht gesehen wird; zu Berlin vgl.: LG Berlin, Grundeigentum 2011, Seiten 1086 f.). Dies hier umso mehr, als die o.g. Vermieter wohl ein nicht unerhebliches Eigeninteresse diesbezüglich haben dürften und ihre schriftlichen und unverbindlichen Erklärungen im Übrigen auch nicht mit entsprechendem Datenmaterial unterlegt wurden sondern nur pauschal erfolgten.
Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche (hier angegeben mit: „121,34 qm“) richtet sich somit dann aber – da die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben und eine andere Berechnungsweise in der Stadt Brandenburg an der Havel auch gerichtsbekannt nicht ortsüblich ist – nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags (hier im Jahre 2006) maßgeblichen Bestimmungen (BGH, Urteil vom 23.05.2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: NJW 2007, Seite 2624; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: NJW 2009,Seiten 2295 ff.; LG Koblenz, ZMR 2010, Seiten 855 ff.; AG Köln, Urteil vom 31.07.2012, Az.: 220 C 8/12, u. a. in: juris; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
In der Mangelung einer anderen Regelung ist insofern aber die WoFlV vom 25.11.2003 auch bei vorliegend freifinanziertem Wohnraum anwendbar (LG Koblenz, ZMR 2010, Seiten 855 ff.; AG Flensburg, WuM 2012, Seiten 29 f.; AG Köln, Urteil vom 31.07.2012, Az.: 220 C 8/12, u. a. in: juris; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485; AG Hamburg-Altona, Enscheidung vom 17.11.2009). Die Heranziehung der WoFlV zur Ermittlung der Wohnfläche entspricht insofern nämlich nunmehr der Verkehrssitte (LG Itzehoe, Urteil vom 23.07.2013, Az.: 11 S 17/13; LG Koblenz, ZMR 2010, Seiten 855 ff.).
Da der Mietvertrag der hiesigen Prozessparteien nämlich erst im Jahre 2006 – und damit schon im zeitlichen Geltungsbereich der WoFlV vom 25.11.2003 – geschlossen wurde, ist hier also auch die WoFlV für die Berechnung der Wohnfläche heranzuziehen (BGH, Urteil vom 23.05.2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: NJW 2007, Seiten 2624 ff.; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: NJW 2009, Seiten 2295 ff.; LG Koblenz, ZMR 2010, Seiten 855 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Hiernach werden die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig, von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte, von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen zur Hälfte und von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte, angerechnet (vgl. § 4 WoFlV; Dr.-Ing. J. Gante, WuM 2008, Seiten 525 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Wenn ein Mieter – wie hier die Beklagten – sich insofern auf eine Minderung der Miete beruft, muss er aber konkrete Sach- oder Rechtsmängel darlegen, die die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen (BGH, Urteil vom 27.02.1991, Az.: XII ZR 47/90, u. a. in: WuM 1991, Seite 544). Erforderlich ist die Darstellung des „Soll-Zustandes“ und des „Ist-Zustandes“. Der Mieter muss also den Inhalt der vertraglichen Abreden darlegen. Wurde kein besonderer „subjektiver“ Zustand vereinbart genügt ggf. der Hinweis auf das Bestehen eines Wohnraummietvertrages, da sich aus diesem dann der objektive Zustand durch das Gericht ermitteln lässt. Der Mieter muss aber nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel darlegen (BVerfG, Beschluss vom 29.05.2007, Az.: BvR 624/03, u. a. in: NJW 2007, Seite 3118). Erforderlich ist jedoch eine substantiierte Darlegung des Mangels und nicht nur pauschale Behauptungen. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn der Mieter Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen (BGH, Urteil vom 25.10.2012, Az.: VIII ZR 125/11, u. a. in: NJW 2012, Seite 382).
Im Übrigen hat der Bundesgerichtshof die Frage der Beweislast für anfängliche Mängel – soweit ersichtlich – aber ausdrücklich offen gelassen. Nach den Regeln des Allgemeinen Schuldrechts muss der Schuldner – also der Vermieter – zwar die vertragsgemäße Erfüllung beweisen. Nach Überlassung der Mietsache obliegt demgegenüber aber in der Regel dem Mieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft war, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat (BGH, Urteil vom 15.11.2006, Az.: XII ZR 120/04, u. a. in: NJW 2007, Seite 2394; BGH, NJW 1985, Seiten 2328 f.; BGH, NJW 1989, Seiten 3222 ff.; BGH, NJW 2004, Seite 2299). Dies ergibt sich aus § 363 BGB, der die Beweislast dem Gläubiger auferlegt, wenn er die Leistung des Schuldners als Erfüllung angenommen hat. Für die Frage, wer die Beweislast trägt, kommt es somit in der Regel darauf an, ob die Mietsache „Wohnung“ bereits überlassen und vom Mieter angenommen worden ist. Dies führt dann zu dem Grundsatz: Hat der Mieter die Mietsache als im Wesentlichen vertragsgemäß übernommen, so muss er nachweisen, dass ein anfänglicher Mangel vorlag.
Dieser Substantiierungsverpflichtung sind die Beklagten vorliegend aber dadurch nachgekommen, in dem sie die streitbefangene Wohnung durch den Dipl.-Ing. … haben vermessen lassen (Blatt 121 der Akte), so dass die Beklagten damit im Rahmen ihrer Möglichkeiten substantiiert dargelegt haben, warum hier eine Wohnflächenabweichung vorliegen soll. Von den Beklagten als Mietern ist insofern eine weitergehende Überprüfung der von ihnen vermuteten Wohnflächenabweichung nicht zu verlangen, da dies ansonsten die an einen mit der Rechtslage nicht ohne weiteres vertrauten Mieter zu stellenden Sorgfaltsanforderungen überspannen würde (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485). Insbesondere erfordert die von einem Mieter zu verlangende Sorgfalt nicht, dass er sich vor der Mängelanzeige mittels einer komplizierten Wohnflächenberechnung kundig macht oder gar ein – mit erheblichen Kosten verbundenes – Sachverständigengutachten zur Wohnfläche (wie in einem Gerichtsverfahren) einholt. Denn die Behauptung eines Mangels erfordert nicht seine vorherige zweifelsfreie Feststellung. Andernfalls würde die Durchsetzung von Mängelrechten in nicht hinnehmbarer Weise erschwert.
Bei der Ermittlung der Grundfläche für die Berechnung der Wohnfläche bleiben aber gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 2. WoFlV „Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze“ außer Betracht, so dass hier auch der Bereich der Innentreppe der Wohnung mit einer Grundfläche von 4,35 m² außer Betracht zu bleiben hat. Entgegen der Rechtsauffassung der Kläger bezieht sich nämlich § 3 Abs. 3 Nr. 2. WoFlV nicht auf die Treppe im Treppenhausflur des Hauses sondern gemäß § 2 Abs. 1 WoFlV nur auf die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die in der Wohnung befindliche und hier streitbefangene Treppe gehört aber unstreitig ausschließlich zu der streitigen Wohnung, so dass dann auch die entsprechende Grundfläche von 4,35 m² bei der Berechnung der Wohnfläche außer Betracht zu bleiben hat.
Der Abschnitt 2 Abs. 1 der Anlage zu § 9 der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie – WMR – gibt hier insofern aber eine Orientierungshilfe (Dr.-Ing. J. Gante, WuM 2008, Seiten 525 ff.). Ist die (Dach-) Terrasse bzw. der Balkon „gut bis sehr gut“ nutzbar, wird insofern aber der Wohnwertfaktor mit 30% bis 50% der Grundfläche angesetzt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn ausreichende Stellfläche für Garten-/Liegestühle und einen Tisch vorhanden ist, die Ausrichtung nach süd/südwest liegt, eine Aussichtslage gegeben ist, keine Einsicht von öffentlichen Straßen/Plätzen (Privatsphäre) vorliegt, keine Beeinträchtigungen durch Lärm etc. gegeben sind, der Bodenbelag hochwertig ist, die Terrasse bzw. der Balkon (tlw.) überdacht sind und eine gute funktionale Zuordnung zu den Innenräumen besteht.
Dagegen ist die Grundfläche nur mit 25% anzusetzen, wenn die (Dach-) Terrasse bzw. der Balkon nur „normal“ nutzbar ist, d. h. wenn eine ausreichende Stellfläche für Garten-/Liegestühle und einen Tisch, die Ausrichtung nach west/südost liegt, eine geringe Einsicht von öffentlichen Straßen/Plätzen (Privatsphäre) vorliegt, geringe Beeinträchtigungen durch Lärm etc. gegeben sind, der Bodenbelag nur durchschnittlich ist und nur eine durchschnittliche funktionale Zuordnung zu den Innenräumen besteht.
Flur UG: 5,33 m², Küche: 12,58 m², Bad-U: 9,34 m², Terrasse: 6,09 m², Zimmer 1-UG: 20,30 m², Zimmer 2-UG: 18,92 m², Dachgeschosszimmer (Schlafzimmer/Wohnzimmer-OG): 38,21 m², mithin insgesamt: 110,77 m².
Die hier dementsprechend anzunehmende Wohnfläche von 110,77 m² liegt aber (noch) nicht um mehr als 10% unter der im hier streitigen Mietsvertrag angegebenen Wohnfläche von „121,34 m²“, da erst ab einer Wohnfläche von 109,20 m² dieser Wert hier erreicht worden wäre, so dass vorliegend auch nicht von einem erheblichen, zur Minderung der Miete berechtigenden Mangel ausgegangen werden kann.
3. bei einem Wohngebäude mit einer abgeschlossenen und einer nicht abgeschlossenen Wohnung bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche der nicht abgeschlossenen Wohnung.“
Auch im Betriebskostenrecht wird eine 10%-Grenze vorgeschlagen. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen stellt sich regelmäßig das Problem, dass die Wohnungseigentümer untereinander die Kosten entsprechend § 16 WEG nach dem Miteigentumsanteil verteilen, dem Mieter gegenüber die Kosten aber mangels abweichender Vereinbarung gemäß § 556a Abs. 1 BGB nach dem Verhältnis der Wohnflächenanteile zu verteilen sind. Einige wenige sorgfältige Vermieter vereinbaren im Mietvertrag auch die Verteilung nach Mieteigentumsanteilen. Deren Verwendung wird dann für zulässig erachtet, wenn die Miteigentumsanteile „ungefähr“ dem Anteil an der maßgeblichen Gesamtwohnfläche entsprechen. Auch hier wird eine Abweichung von 10% für noch hinnehmbar erachtet, zumindest wenn der Vermieter den Mieter bei Vertragsschluss gem. §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB darauf hingewiesen hat.
Diese Grenze haben sowohl der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat wie auch der für die Gewerberaummiete zuständige XII. Senat des Bundesgerichtshofs hier aber bei 10% gezogen. Davon abzuweichen besteht kein Anlass. Der Wortlaut der Vorschrift des § 536 Abs. 1 BGB gibt selbst weder für einen niedrigeren Wert noch einen höheren Wert etwas her. Auch eine Abweichung von mehr als 10% wird vom Wortlaut her gedeckt, ebenso wie es Abweichungen von nur 5% wäre. Entscheidend sind deshalb vor allem systematische und teleologische Argumente. Dabei kann nicht übergangen werden, dass der Gesetzgeber für das Mietrecht an verschiedenen Stellen bereits eine 10%-Grenze eingeführt hat. Hierdurch hat er zu erkennen gegeben, dass er bis zu diesem Schwellenwert Nachteile für die jeweilige Mietvertragspartei als noch hinnehmbar bewertet. Das gilt zum einen für Mieterhöhungen über den angekündigten Umfang hinaus. Zum anderen sollen aber auch Flächen, die weniger wertvoll sind, pauschal bei bestimmten Gebäudetypen mit einem Abschlag von 10% bewertet werden. Das sind Vorgaben im Mietrecht, die man unter Hinweis auf andere Rechtsgebiete nicht einfach übergehen kann. Es ist systematisch nicht zwingend geboten, einen für alle Rechtsgebiete einheitlichen Schwellenwert für die Definition so unterschiedlicher Rechtsbegriffe wie „unerheblich“, „Fehler“, „Mangel“, „unangemessene treuwidrige Benachteiligung“ oder „zahlungsunfähig“ (BGH, BGHZ Band 163, Seite 134) zu postulieren. Jeder dieser Begriffe erfüllt in seinem Rechtsgebiet eine andere Aufgabe. Im Mietrecht gibt es Anhaltspunkte im Gesetz. Die Grenze ist praktikabel und wird heute von der Rechtsprechung nach Kenntnis des erkennenden Gerichts uneingeschränkt angewandt. Auch das erkennende Gericht sieht keinen Anlass, davon abzuweichen (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Ein Mieter muss deshalb eine Flächenabweichung von mehr als 10% darlegen und beweisen. Geringere Abweichungen führen zumindest nicht zu einer unwiderleglichen Vermutung eines Mangels (AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Der Grenzwert beträgt hier mehr als 10%. Abweichungen bis 10% lösen die Rechtsfolge „unwiderlegliche tatsächliche Vermutung“ somit gerade nicht aus (AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).
Die Beklagten haben auch keine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung vorgetragen. Der aus Gründen der Praktikabilität und Rechtssicherheit eingeführte Schwellenwert von 10% ändert zwar nur die Darlegungs- und Beweislast. Dadurch, dass der Bundesgerichtshof ab einem bestimmten Wert eine – unwiderlegliche – tatsächliche Vermutung für eine Gebrauchsbeeinträchtigung annimmt, ist der Mieter nur der Darlegung konkreter Beeinträchtigungen enthoben. Der Bundesgerichtshof (BGH, NJW 2004, Seite 1947) formuliert selbst: „Bei einem erheblichen Flächenmangel spricht bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen muss.“ Da bei unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen die Minderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB kraft Gesetzes aber ausgeschlossen ist, kommt hier auch keine tatsächliche Vermutung für das Vorliegen eines Mangels in Betracht. Die Formulierung kann deshalb nur bedeuten, dass es nicht unerhebliche Flächenabweichungen geben kann, die prinzipiell einen Mangel darstellen können, ohne dass dafür eine tatsächliche Vermutung streitet (AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485). Hier bleibt es bei der gesetzlichen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast. Der Mieter muss die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung darlegen und im Prozess bei entsprechendem Bestreiten auch beweisen.
Solche konkreten Gebrauchsbeeinträchtigungen sind von der Beklagtenseite hier aber nicht ansatzweise vorgetragen worden. Erforderlich dürfte dafür zusätzlich sein, dass die Mieter die Fehlflächen zeitnahe zum Mietbeginn rügen, da anderenfalls der Nachweis der Gebrauchsbeeinträchtigung schwer fallen dürfte (AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: „juris“ und teilw. in: WuM 2011, Seite 485). Ob dies innerhalb von drei Monaten erfolgen muss kann hier unentschieden bleiben, da die Beklagten ca. 8 Jahre ohne eine solche Rüge in der Wohnung gelebt haben.

References: § 536
 § 44
 § 44
 § 4
 § 363
 § 3
 § 3
 § 2
 § 9
 § 16
 § 556
 § 536
 § 536