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Timestamp: 2020-07-14 11:31:01+00:00

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BOE.es - Documento BOE-A-2020-6773
Documento BOE-A-2020-6773
Resolución de 3 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Paterna n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
«BOE» núm. 177, de 26 de junio de 2020, páginas 44712 a 44720 (9 págs.)
BOE-A-2020-6773
En el recurso interpuesto por doña María del Carmen Küster Santa-Cruz, notaria de L’Eliana, contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Paterna número 1, doña Ana Castaño Roca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Mediante escritura otorgada el día 8 de julio de 2019 ante la notaria de L’Eliana, doña María del Carmen Küster Santa-Cruz, con el número 599 de protocolo, se formalizó un préstamo, concedido por «CaixaBank, SA», a una persona física garantizado con hipoteca que se constituía sobre una vivienda del prestatario.
«Cumplimiento del principio de trasparencia material en la comercialización de préstamos inmobiliarios.–Yo, la Notario, hago constar que por medio de acta autorizada por mí el día 27 de junio de 2019, con el número 570 de orden de Protocolo, el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, a los efectos de dar por cumplido el principio de transparencia en la concesión de préstamos inmobiliarios, en su vertiente material».
Presentada el mismo día 8 de julio de 2019 copia autorizada de la escritura en el Registro de la Propiedad de Paterna número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
Se presenta el día 08/07/2019 escritura de préstamo con garantía hipotecaria autorizada por el Notario de L’Eliana, doña Marta del Carmen Küster Santa-Cruz. con número de protocolo 599/2019, de fecha 08/07/2019, en la que don J. M. R. N., como titular registral, constituye hipoteca a favor de la entidad Caixabank SA sobre la finca registral 7.344 de Benimámet.
El notario autorizante no manifiesta que no existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la adjunta escritura, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– ni protocolización de la misma, al objeto de poder realizar dicha comprobación.
1.º Falta de aseveración por el Notario de la coincidencia entre las estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante. Según el artículo 29 de la Orden EHA 2899/11: “las cláusulas de los documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de la FEIN”; añadiendo su artículo 30.3.a que “el notario debe comprobar y advertir antes de autorizar la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito”, por lo que la falta de dicha constancia debería implicar la suspensión del despacho ya que conforme al artículo 83 de la LGDCU son nulas las cláusulas incorporadas de modo no transparente en perjuicio de los consumidores.
2.° De la cláusula Séptima.–Gastos: (…)
A los efectos oportunos se le notifica que contra esta decisión, y sin perjuicio de acudir a los Tribunales de Justicia para contender entre si sobre la validez o nulidad del título, cabe (…)
Paterna, a tres de octubre del año dos mil diecinueve.–La Registradora de la Propiedad. Ana Roca Castaño».
Contra la anterior nota de calificación, doña María del Carmen Küster Santa-Cruz, notaria de L’Eliana, interpuso recurso día 5 de noviembre de 2019 mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos jurídicos:
«Primero.–La nota de calificación justifica la suspensión de la inscripción solicitada porque “Falta la aseveración por el notario de la coincidencia entre las estipulaciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante” fundamentando su decisión en el incumplimiento de los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/11 y del artículo 83 de la LGDCU.
Añade que “el hecho de que el artículo 15.7 de la LCI, al hablar del contenido del acta notarial de trasparencia, no exija que se indique esa concordancia, no es óbice para que se haga constar en la escritura de préstamo hipotecario porque los antes citados artículos se refieren a la escritura de formalización del crédito no a la reseña del acta, en la cual tal comprobación no ha podido hacerse al ser previa”.
Segundo.–La reciente Ley de Crédito inmobiliario, Ley 5/2019, ha creado un nuevo documento notarial imprescindible como documento previo para el otorgamiento de escrituras públicas de préstamo hipotecario: “el acta notarial acreditativa del cumplimiento del principio de transparencia material”.
a) La FEIN, cuyo contenido figura predeterminado en el Anexo I de la LCI, que tendrá la consideración de oferta vinculante.
b) Una copia del proyecto do contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de la FEIN.
Tercero.–En cuanto a la documentación precontractual, el artículo 14.1 de la LCI indica literalmente que deberá ajustarse el contenido del proyecto de contrato al contenido de la FEIN; pero no indica que deban coincidir, ya que el contenido del proyecto de contrato es más amplio que el contenido de la FEIN.
Cuarto.–El artículo 15.7 de la Ley 5/2019 exige un único requisito obligatorio que el notario debe cumplir necesariamente en la escritura pública de préstamo hipotecario para acreditar el debido cumplimiento del principio de transparencia material regulado en el artículo 15 de la Ley y es que la escritura pública ha de contener una reseña identificativa del acta de transparencia material. Dicha reseña, con la afirmación del notario bajo su responsabilidad de haber cumplido el control de legalidad sobre las condiciones financieras del préstamo y haber prestado al prestatario el asesoramiento personalizado, constituye condición necesaria y suficiente para el despacho de la escritura pública del préstamo hipotecario. No olvidemos que el contenido del acta previa se presume veraz c íntegro, tal como establece el artículo 15.6 de la Ley.
Quinto.–La nota de calificación de la registradora alega en sus fundamentos de Derecho que son de aplicación los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/11.
El artículo 30 de la Orden determina que “el notario debe comprobar y advertir antes de autorizar la escritura si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual, finalmente suscrito”. El cumplimiento literal de dicho precepto se realiza al otorgar el acta notarial previa, que como su propio nombre indica, es previa al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, ya que en ella el notario comprueba, asesora y advierte que no existen discrepancias entre los contenidos de ambos documentos.
Sexto.–En conclusión, la LCI adjudica al notario y solo al notario, la responsabilidad de realizar el control de legalidad de las cláusulas financieras de la escritura pública de préstamo hipotecario, al encomendarle, en su artículo 15, la responsabilidad de la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.
Literalmente dice el artículo 15.2 de la LCI que “el notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1”. En caso de que quede acreditado su cumplimiento, así lo hará constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario.
Finalmente, el notario, de conformidad con el artículo 15.7, reflejará en la escritura pública de préstamo el cumplimiento de su control de legalidad, insertando una reseña identificativa del acta, acreditativa de la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material. La indicada reseña permitirá, sin más requisitos, el despacho de la escritura pública de préstamo y su inscripción en el Registro de la Propiedad. El acta positiva presupone el juicio por el Notario del cumplimiento de los requisitos de trasparencia material, juicio que entendemos no es revisable por el registrador cuya calificación se limita a comprobar la inclusión en la escritura de una reseña en los términos previstos en el artículo 15. Por tanto, es contrario a la literalidad de la ley exigir la inclusión de menciones adicionales para pretender un control para el cual se carece de competencia como igualmente es contrario al espíritu de la norma pretender que se incorpore o acompañe la FEIN para que el registrador pueda hacer la comprobación. En este sentido la Circular 1/2019 del Consejo General del Notariado resolvió de manera vinculante para los Notarios que no había que incorporar la FEIN».
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 12 de noviembre de 2019 y, por mantener su calificación, elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un préstamo, concedido por «CaixaBank, SA», a una persona física garantizado con hipoteca que se constituye sobre una vivienda del prestatario.
Según el único defecto que es objeto de este recurso, la registradora suspende la inscripción de dicha escritura porque «el notario autorizante no manifiesta que no existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la adjunta escritura, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– ni protocolización de la misma, al objeto de poder realizar dicha comprobación».
2. La cuestión planteada ha sido ya resuelta por la Dirección General en Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16 y 22 de enero de 2020, cuyo criterio (también expresado en la reciente Instrucción de ese Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019) debe ahora reiterarse.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso podrá el registrador exigir –como se pretende en la calificación impugnada en este expediente– que se acompañe la Ficha Europea de Información Normalizada o que se incorpore a la escritura de formalización del préstamo al objeto de poder realizar una comprobación que es responsabilidad –consecuente con la competencia– del notario autorizante.
3. En el presente caso, la notaria autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma, bajo su responsabilidad, que mediante el acta que reseña, por ella autorizada, el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019, a los efectos de cumplir con el principio de transparencia material en los contratos de crédito inmobiliario. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación impugnada no puede ser mantenida.
Madrid, 3 de febrero de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago

References: Resolución 
 artículo 29
 artículo 30
 artículo 83
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 artículo 15
 artículo 14
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