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Timestamp: 2020-01-18 20:07:08+00:00

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übersehene Mängel, leere Versprechungen - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.deMietrecht, WohnungseigentumMieteübersehene Mängel, leere...
26.03.2009 10:15 |
ES erwarten Sie leider einige Fragen, die ich habe.
Falls ich mehrere Anfragen stellen muss, tut es mir leid, wenn ich Sie "bombardiere", denn ich kenne mich hier noch nicht aus!
Ist es korrekt eine Provision von mir verlangt zu haben, obwohl an dem Fenster der Wohnung ein grosser Banner hing, der "provisionsfreie"Miete versprach? Diesen Banner haben meine Freundin und ich erst nach der Besichtigung an dem Frontfenster entdeckt.Die dort angegebene Telnr rief ich auch an.Die Frau dort erklärte mir, dass ich die Provision bei Interesse zahlen müsse, weil ich ja das Angebot im Internet entdeckt und bereits Kontakt zu der Maklerin aufgenommen hätte.
Laut der Internetseite sollten 2,5Kaltmieten gezahlt werden.Weil ich der Maklerin so sympathisch war, sollte ich schließlich nur noch 1000eur zahlen, aber bar, ohne Rechnung, die auf drängen doch erhalten habe.
Die Wohnung ist teils mit Parkett und Teppich verlegt.Diese sind im Vertrag nicht expliziet mitvermietet.
Kann ich den Vermieter auffordern diese auszutauschen und zu erneuern?
Im Vertrag heißt es jedoch:
Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.
Hat der Mieter die Schönheitsrep.übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle dahin-je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung-erforderliche Arbeiten auszuführen.Zu den Schönheitsrep.gehören:Entfernen aller Tapeten , Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung,das Streichen der Heizung u Rohre sowie anderer Versorgungsleitungen, Innentüren, Fenster...sowie der übrigen Holzteile, bei übermäßigen Abnutzungsspuren des Abziehen oder Abschleifen der Parkettfußböden und deren Versiegelung, die Reinigung der Teppichböden.Diese Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit-hand-werksgerecht-ausgeführt werden.
Bei Einzug waren die Teppiche stark verschmutzt besonders in der Küche und mittendrin aufgerissen, um zu schauen, was für Boden sich darunter befindet.
Ich wusste nicht, dass der Vermieter für die Instandhaltung zuständig ist und liess schon die Küche und Büro neu machen, was wegen der Entfernung des Teppichs sehr teuer wurde.15eur pro qm kostet das Entfernen.Der Parkettboden ist sehr abgenutzt.
Laut ÜbergabeProtokoll haben wir einige Mängel, wenn auch kleine festgehalten, die bis heute nicht behoben wurden.
Ich habe bereits per Post deine Mietminderung angemahnt.
Die Erneuerung der Fenster in 2Zmmern wurde mir nur mündlich zugesagt.Kann ich darum auch die Miete mindern?
Das kleine Zimmer, dass ich als Schlafzimmer nutzen wollte und musste, weil es als einziges einigermaßen ruhig liegt und eigentlich mit Tür versehen ist, die allerdings verzogen ist und nicht schließt,liegt über einer Bäckerei und deren laut klingelndem Ofen.Backgerüche dringen in das kleine Zimmer und schlafen ist unangenehm.Das Fenster liegt zu nahe an der lauten Klimaanlage, sodaß ich es zu lassen muss!!
Nun schafe ich in einem Durchgangszimmer, mit nur einer Tür, was auch unangenehm ist.Meine Wohnung hat also kein richtiges Schlafzimmer.Ist das ein Mietminderungsgrund?
Die Küche wurde mit einer alten ikea Küche vermietet, die ich ausbauen und ersetzten wollte.
Es steht weder ein Herd, noch Kühlschrank drin.
Kann ich die Kosten für den Elektoherd vom Vermieter zurückbekommen?
Alles in allem bin ich mit meinem Latain am Ende.Im Internet habe ich viele widersprüchliche INfos gefunden.
Miete Miete Wohnung Vermieter Mangel
zuächst danke ich Ihnen für Ihre Fragen, die ich basierend auf Ihren Angaben folgendermaßen beantworten möchte:
Zunächst ist zu sagen, dass ein Anspruch eines Wohnungsvermittlers, d.h. eines Maklers auf Zahlung einer Provision nach § 2 Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz nur dann besteht, wenn durch seine Vermittlungstätigkeit tatsächlich ein Mietvertrag zustande gekommen ist.
Dies setzt zunächst voraus, dass Sie mit der Maklerin einen Vertrag im Sinne des § 652 Abs. 1 BGB darüber geschlossen haben, dass diese ihre typische Maklertätigkeit für Sie entfaltet und diese Maklertätigkeit auch ursächlich für den Abschluss des von Ihnen mit dem Vermieter zustandegekommenen Mietvertrages war. Ein solcher Maklervertrag kann schriftlich oder mündlich aber auch stillschweigend, d.h. ohne ausdrückliche Erklärung, dass ein solcher Vertrag geschlossen werden soll und damit durch schlüssiges Verhalten zustande kommen.
Dadurch, dass Sie sich auf das Angebot bezüglich der Mietwohnung an die Maklerin gewandt haben, spricht meines Erachtens viel dafür, dass zwischen Ihnen und der Maklerin ein Maklervertrag darüber zustande gekommen ist, dass die Maklerin Ihnen die im Internet angeboten Wohnung, vermittelt.
Wenn also der Mietvertrag über Ihre Wohnung durch die Vermittlungstätigkeit der Maklerin zustande gekommen ist, ohne der Vermittlungstätigkeit also kein Mietvertrag über diese Wohnung zustande gekommen wäre, so hat die Maklerin grundsätzlich auch einen Anspruch auf Zahlung der Provision für die Vermittlung der Wohnung nach § 2 Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz i.Vm. § 652 Abs. 1 S. 1 BGB.
Sie wären aber dann nicht zur Zahlung von Provision verpflichtet gewesen, wenn hier einer der Ausschlussgründe nach § 2 Abs. 2 oder Abs. 3 Wohungsvermittlungsgesetz vorgelegen haben sollte:
So lautet § 2 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz:
Ein solcher Fall liegt hier nicht vor, da Sie die Wohnung neu gemietet haben.
2.der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist
Es wäre hier also zu überprüfen, ob die Maklerin hier selbst Eigentümerin, Verwalterin, Mieterin oder Vermieterin dieser Wohnung ist. In diesem Fall hätte sie keinen Anspruch auf Zahlung einer Provision gehabt.
3.Oder wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Das gleiche gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.
Auch in diesem Fall hätte die Maklerin keinen Anspruch auf Zahlung einer Provision gegen Sie gehabt.
Auch wenn ein Fall des § 2 Abs. 3 Wohnungsvermittlungsgesetz vorgelegen haben sollte, dann wären Sie nicht zur Zahlung einer Provision verpflichtet gewesen:
§ 2 Abs. 3 Wohnungsvermittlungsgesetz lautet:
Ein Anspruch nach Absatz 1 steht dem Wohnungsvermittler gegenüber dem Wohnungssuchenden nicht zu, wenn der Mietvertrag über öffentlich geförderte Wohnungen oder über sonstige preisgebundene Wohnungen abgeschlossen wird, die nach dem 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden sind oder bezugsfertig werden. 2Satz 1 gilt auch für die nach den §§ 88d und 88e des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder nach dem Wohungsbauförderungsgesetz geförderten Wohnungen, solange das Belegungsrecht besteht. 3Das gleiche gilt für die Vermittlung einzelner Wohnräume der in den Sätzen 1 und 2 genannten Wohnungen.
Sollte also einer dieser in § 2 Abs. 2 oder Abs. 3 WohungsvermittlungsG genannten Umstände vorgelegen haben, waren Sie nicht zur Zahlung der Provision verpflichtet.
Die Werbung mit der Provisionsfreiheit könnte für das Vorliegen eines solchen Umstandes sprechen. Von hier aus kann ich dazu aber keine abschließende Beurteilung abgeben.
Da die Werbung mit der Provisionsfreiheit aber nicht ausschlaggebend dafür war, dass Sie sich an die Maklerin gewendet haben, sondern Sie diese Werbung erst zur Kenntnis genommen haben, nach dem Sie sich der Vermittlungstätigkeit der Maklerin bedient hatten, so waren Sie meines Erachtens auch zur Zahlung einer Provision verpflichtet (vorausgesetzt, es liegt keiner der oben genannten Ausschlussgründe für eine Provisionszahlung vor). Sie sind also nicht in dem Glauben, dass Sie keine Provision für die Vermittlung zahlen müssten, an die Maklerin herangetreten und haben mit ihr den Maklervertrag in dem Glauben, keine Provision zahlen zu müssen, geschlossen
, sodass hier meines Erachtens keine anfechtbar Täuschung über die Pflicht zur Zahlung einer Provision vorliegt.
In welcher Höhe eine Provisionsforderung für die Vermittlung einer Wohnung zulässig ist, legt § 3 Abs. 2 S. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz fest, dass der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen darf, das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt.
Als Berechnungsgrundlage für die Provision ist der Betrag für die Gebrauchsüberlassung der Mietwohnung ohne die Nebenkostenvorauszahlung, d.h. die sog. Kaltmiete heranzuziehen.
Somit war die zunächst erhobene Forderung von 2,5 Kaltmieten als Provision für die Vermittlung meines Erachtens schon nach § 3 Abs. 2 S. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz nicht zulässig.
Sollten die 1000 Euro, die Sie an die Maklerin gezahlt haben, zwei Monatskaltmieten zuzüglich der Umsatzsteuer entsprechen, dann hätten Sie diese meines Erachtens zu Recht an die Maklerin gezahlt, immer vorausgesetzt, dass keiner der oben genannten Ausschlussgründe für die Zahlung einer Provision vorgelegen hat.
Grunsätzlich ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 S.2 BGB verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Allerdings haben Sie nur dann einen Anspruch gegen Ihren Vermieter auf Ersatz der Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln, die schon bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden und Ihnen bekannt waren, wie z.B. der stark verschmutzte Teppichboden oder der aufgerissene Küchenfußboden, wenn Sie sich Ihre Rechte aus den §§ 536 und 536a BGB bei der Annahme der Wohnung in mangelhaftem Zustand vorbehalten haben. Dies ergibt sich aus § 536 b S. 3 BGB. Sollten Sie sich Ihre Rechte nicht schriftlich oder im Beisein von Zeugen bei der Übergabe der Wohnung vorbehalten haben, dann hätten Sie keine Möglichkeit, Ersatz für Aufwendungen, die Ihnen durch das Verlegen des neuen Fußbodens in Büro und Küche entstanden sind, vom Vermieter zu fordern.
Für Mängel, die schon zu Vertragsschluss bestanden haben und die Sie nicht kannten (bei grober Fahrlässigkeit Ihrerseits hinsichtlich der Unkenntnis kommt es darauf an, dass der Vermieter die Mängel arglistig verschwiegen hat) und für Mängel der Mietsache, die während der Mietzeit entstehen und die der Vermieter zu vertreten hat, haben Sie die Rechte auf Mietminderung und Aufwendungs- und Schadensersatz aus §§ 536, 536 a BGB.
Die Fragen 3, 4 und 5 werde ich sofort ergänzen. Diesen Umstand bitte ich zu entschuldigen!
Nachfrage vom Fragesteller	10.04.2009 | 10:32
Sehr geehrte RA Gesine Mönner,
als erstes Danke Schön, für diese ausführlichen Antworten!
So bleibt keine Frage mehr offen.
Allerdings bin ich enttäuscht, dass ich als Mieterin somit auf sämtlichen Kosten sitzen bleibe.
Die Wohnung ist 124qm groß.Es kommen also imense Kosten auf mich zu, wenn ich die Teppiche entfernen lassen möchte, was nötig ist, weil der Zustand unhaltbar und der Teppich verklebt ist.
Unwissen schützt vor Strafe nicht, heißt es so schön...
Darf ich den Teppich dann bei Auszug mitnehmen?Oder habe ich damit nur den vorhandenen Teppich ersetzt?
Es kann sein, daß ich Sie telefonisch um Rat bitten muß, wenn sich weitere Fragen und Ungereimheiten finden sollten.
Die Mängel laut Übergabeprotokoll -dort heißt es:nach Beseitigung der hierunter aufgeführten Mängel..-müssen ja irgendwie behoben werden.
Es würde mich freuen, wenn Sie mich dann "vertreten" könnten.
fragenzeit
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.04.2009 | 23:37
zunächst bitte ich Sie zu entschuldigen, dass ich Ihre Frage erst heute beantworten kann, ich war leider erkrankt.
Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage folgendermaßen:
Da das Ersetzen des Teppichbodens zur Instandhaltungspflicht des Vermieters gehört, ist er wie ich bereits geschrieben hatte, grundsätzlich auch dazu verpflichtet, den Teppichboden zu erneuern, wenn er zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr geeignet ist.
Wenn Sie aber den Zustand des verklebten Teppichbodens gekannt und ihn als vertragsgemäß akzeptiert haben sollten und Sie nicht in irgendeiner Weise zu erkennen gegeben haben sollten, dass Sie erwarten, dass der Vermieter den Teppichboden ersetzt, dann könnte es schwierig werden, einen Anspruch gegen Ihren Vermieter auf Ersatz der Kosten, die Ihnen durch das Entfernen des alten und das Verlegen eines neuen Teppichbodens entstehen, gerichtlich geltend zu machen. Ein Ersatz käme hier dann nur unter den recht hohen Voraussetzungen der sog. Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 539 Abs. 1 BGB) in Betracht, u.a. wenn der neue Teppichboden auch dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen würde. D.h. wenn Sie wissen oder annehmen müssen, dass Ihr Vermieter mit einer Verlegung eines neuen Teppichs und einer entsprechenden Kostenübernahme nicht einverstanden sein wird, kommt ein entsprechender Anspruch nicht in Frage.
Ein Recht, einen von Ihnen fest verlegten Teppich mitzunehmen, würde Ihnen meines Erachtens nicht zustehen, da der neue Teppichboden mit der Mietsache verbunden worden wäre, um deren Verbesserung zu dienen. Der fest verlegte Teppich wäre demnach keine Einrichtung im Sinne des § 539 Abs. 2 BGB, die Sie nach Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen dürften.
Eine Verpflichtung Ihres Vermieters auf Instandsetzung durch Verlegen eines neuen Teppichbodens hätten Sie aber jedenfalls dann, wenn sich der Zustand des Teppichbodens wesentlich verschlechtert oder ein Folgemangel eintritt (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.2.1999-10 U 109/95).
Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, d.h. z.B. Abnutzungsspuren haben Sie als Mieter nicht zu vertreten, dies ergibt sich aus § 538 BGB.
Die Formulierung in dem Übergabeprotokoll bezüglich der noch vorzunehmenden Beseitigung der im Protokoll genannten Mängel lässt sich meines Erachtens dahingehend auslegen, dass sich der Vermieter verpflichtet hat und also auch verpflichtet ist, diese Mängel zu beseitigen.
Hinsichtlich des Übergabeprotokolls ist außerdem zu sagen, dass wenn es von beiden Mietvertragsparteien, also von Ihnen als Mieterin und vom Vermieter unterschrieben wurde, es eine Beweisfunktion dahingehend hat, dass der Vermieter, sollte er das Vorhandensein der im Übergabeprotokoll aufgeführten Mängel nun bestreiten, beweisen müsste, dass die Mängel bei Übergabe der Wohnung tatsächlich nicht vorlagen.
Hoffentlich konnte ich Ihnen mit dieser Antwort weiterhelfen.
Sie können sich gerne telefonisch an mich wegen weiterer Fragen und auch einer eventuellen Vertretung wenden.
Ergänzung vom Anwalt 26.03.2009 | 13:29
meine obige Antwort möchte ich nun wie angekündigt ergänzen.
Zu Ihrer zweiten Frage ist noch hinzuzufügen, dass die vorliegende vertragliche Vereinbarung, in der Sie sich verpflichten, Schönheitsreparaturen, wie die des Abschleifens des Parketts bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung vorzunehmen, zulässig ist, da es sich hier um keine starre, von dem tatsächlichen Zustand der Mietsache unabhängige Regelung in einem Formularvertrag handelt.
Von diesen Schönheitsreparaturen, die auch im einzelnen aufgeführt sind ist aber das Entfernen des Teppichbodens und auch das Entfernen des Parketts zu unterscheiden, diese gehören nach der Formulierung über die Schönheitsreparaturen in Ihrem Vertrag zu schließen, gerade nicht zu den Schönheitsreparaturen, die Ihnen obliegen, da in dieser Vereinbarung nur von Reinigung bzw. Abschleifen und nicht von Entfernung die Rede ist.
Solche Instandhaltungsreparaturen durch das Entfernen des verschmutzten Teppichbodens und des stark abgenutzten Parkettbodens fallen damit in die Pflicht des Vermieters, die Mietsache, d.h. hier die Mietwohnung zu dem bestimmungsgemäßen Gebrauch zu überlassen, bzw. zu erhalten.
Allerdings könnten Sie auch dann die Entfernung des Teppichbodens und des Parketts dann nicht vom Vermieter verlangen, wenn Sie sich bei der Überlassung der Wohnung in Kenntnis des Umstandes, dass der Teppichboden stark verschmutzt war und auch das Parkett stark abgenutzt ist, nicht vorbehalten haben, wegen genau dieser Reparaturbedürftigkeit von Ihrem Recht, von dem Vermieter die Instandsetzung zu fordern und Sie sich auch nicht vorbehalten haben, dass sollte er seiner Verpflichtung nicht nachkommen, Sie von Ihrem Recht auf Mietminderung und bei Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung von Ihrem Recht auf Schadens- bzw. Aufwendungsersatz Gebrauch machen würden. Durch die vorbehaltlose Annahme der Mietwohnung hätten Sie dann nämlich zu erkennen gegen, dass Sie den Zustand der Mietsache hinsichtlich der Teppichböden und des Parketts als vertragsgemäß akzeptieren und der Vermieter nicht dazu verpflichtet ist, den so übernommenen Zustand durch den Austausch des Teppich- und Parkettbodens zu verbessern.
Ergänzung vom Anwalt 26.03.2009 | 13:52
Nun zu Frage 3
Hinsichtlich der Mängel, die Sie im Wohnungsübergabeprotokoll vermerkt haben, ist zu sagen dass auch hier gilt, dass Sie einen Anspruch auf Mietminderung wegen der dort genannten Mängel nur dann nach §§ 549, 536b S. 3 BGB haben, wenn Sie sich bei der Überlassung der Mietsache vorbehalten haben, Ihr Recht aus § 536 BGB auf Minderung der Miete trotz Kenntnis der Mängel später geltend zu machen.
Sollten Sie sich die Geltendmachung dieses Rechtes vorbehalten haben, käme es darauf an, dass ein Mangel vorliegt, die Mietwohnung also in ihrem Gebrauch eingeschränkt ist und dass der Mangel der Mietsache auch erheblich ist im Sinne des § 536 Abs. S. 3 BGB und dass der Vermieter mit der Behebung des Mangels in Verzug geraten ist. Der Vermieter müsste dann trotz Fälligkeit und Aufforderung zur Mängelbeseitigung diesen Mangel nicht beseitigt haben.
Dann wäre die Miete nach § 536 S 2 BGB angemessen zu mindern.
Zu Frage 4: Zu den Lärmbeeinträchtigungen und den Geruchsbelästigungen, die dazu führen, dass Sie das Zimmer, welches von Ihnen als Schlafzimmer genutzt werden sollte, nicht zum Schlafen und auch sonst nicht zu anderen Wohnzwecken ohne Beeinträchtigung nutzen können und soweit das von Ihnen nun benutzte Durchgangszimmer nicht ohne Beeinträchtigung von Ihnen als Schlafzimmer genutzt werden kann, so liegt hier meines Erachtens in diesem Umstand, dass kein Raum zum Schlafen ohne Störungen nutzbar ist, ein Mangel vor. Dieser ist dann auch erheblich, wenn Sie keine Möglichkeit haben sollten, in einem der Räume ungestört nachts zu schlafen. Ob der Umstand, dass es Ihnen unangenehm ist,im Durchgangszimmer zu schlafen, für einen solchen Mangel ausreicht, erscheint mir aber eher fraglich.
Da Sie von diesem Mangel zum Vertragsschluss keine Kenntnis hatten, hätten Sie dann nach Anzeige des Mangels an den Vermieter und nachdem dieser in Verzug mit der Mängelbeseitigung gekommen ist, auch ein Recht die Miete zu mindern.
Da Ihre Frage doch sehr umfangreich ist, und leider diese Beantwortung für ca. eine Stunde unterbrechen muss, werde ich dann die Frage 5 noch nachreichen.
Mit freundlichen Grüßen, Rechtsanwältin Mönner
Ergänzung vom Anwalt 26.03.2009 | 15:33
zur 4. Frage möchte ich noch ergänzend hinzufügen, dass eine Mietminderung zumindest dann bezüglich des Raums, den Sie zunächst als Schlafzimmer nutzen wollten, nicht in Betracht kommt, wenn Sie diesen zu anderen Wohnzwecken, z.B. als Esszimmer oder Wohnzimmer ohne erhebliche Lärmbeeinträchtigungen und Geruchsbelästigungen nutzen können und das Schlafen im Durchgangszimmer störungsfrei möglich wäre.
Ihre fünfte Frage möchte ich folgendermaßen beantworten:
Solange sich Ihr Vermieter in dem zwischen Ihnen und ihm zustande gekommenen Mietvertrag nicht dazu verpflichtet hat, Ihnen die Wohnung mitsamt einem Herd zu vermieten, so haben Sie gegen Ihren Vermieter keinen Anspruch darauf, dass dieser Ihnen einen Herd während der Mietzeit zur Verfügung stellt.
Damit haben Sie bei einer fehlenden vertraglichen Vereinbarung über die Vermietung der Wohnung mit einem Herd auch keinen Anspruch gegen Ihren Vermieter auf Zahlung der Kosten, die Ihnen für die Beschaffung des Elektroherdes entstanden sind.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Antworten weiterhelfen konnte und verbleibe mit freundlichen Grüßen,

References: § 2
 § 652
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 § 2
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§ 2
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 § 3
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 § 535
 § 536
 § 539
 § 538
 § 536
 § 536
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