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Timestamp: 2019-12-07 00:58:23+00:00

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Resoluciones de la DGRN. Número 33
Categoría: Revista 33 , DGRN Resoluciones
IDENTIFICACION DE FINCA CUANDO HAY DISCORDANCIA ENTRE EL TITULO Y EL REGISTRO.
Resolución de 10 de Junio de 2.010 (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución .
La cuestión que se plantea en el presente recurso, basada en una previa cuestión más fáctica que jurídica, consiste en decidir si las diferencias descriptivas respecto de la finca entre las que figuran en el título calificado y las que constan en el Registro señaladas por el Registrador, son o no de entidad suficiente para generar dudas acerca de la identidad de la finca.
La Dirección General desestima el recurso. El sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. artículos 1, 8, 9, 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto básico de toda actividad registral y de la actuación de sus principios (cfr. artículos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado con la que figura inscrita en el Registro.
La Registradora suspende la inscripción por varios defectos: 1) No constar la firmeza de la Sentencia, sin que se considere admisible la expresión «firme a efectos registrales»; 2) Necesidad de acompañar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia; 3) No resultar haberse dirigido el procedimiento contra los herederos de la titular registral, exigencia que resulta del carácter ganancial de las fincas; 4) Falta de intervención en el procedimiento de la persona a cuyo favor aparece practicada anotación preventiva de derecho hereditario; 5) No expresar la Sentencia el título material (negocio jurídico adquisitivo) del derecho del demandante; 6) No constar las circunstancias personales del actor, en concreto su N. I. F., domicilio con las circunstancias que lo concreten, el estado civil y, de ser casado y el título de su adquisición oneroso, el régimen económico matrimonial, el nombre y apellidos del consorte y carácter con que se ha de practicar la inscripción a su favor; y 7) figurar ya canceladas por caducidad las anotaciones cuya cancelación se pretende.
La D.G.R.N. confirma todos los defectos, rechazando el recurso interpuesto, destacando que:
Se debate en este recurso la procedencia o no de inscribir una Sentencia declarativa de dominio dictada en procedimiento seguido contra los herederos ciertos de la titular registral y otras personas interesadas, algunos de los cuales se allanan y otros son declarados en rebeldía
Señala la D.G.R.N. que, si bien es cierto que en ocasiones ha exigido el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente, en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo y de ahí que el Registrador señale como defecto que impide la inscripción la falta de intervención en el procedimiento del titular registral, ya que lo contrario le originaría indefensión, con vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, sin embargo, no debe esto convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que debe limitarse a aquéllos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico y obviarse cuando de los documentos presentados resulte que el Juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial, en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.
Por tanto, no ocurre esto en el caso presente, pues la demanda se ha dirigido contra herederos determinados del titular registral, existiendo incluso allanamiento de alguno de ellos, lo cual 2aunque no prueba la aceptación" determina la innecesariedad de exigir el nombramiento de una administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la referida doctrina del Tribunal Supremo.
Se discute si puede cancelarse una inscripción en virtud de una instancia privada por la que se alega omisión del trámite de audiencia en el procedimiento de ejecución e incongruencia en el mandato contenido en el auto de adjudicación que causó la inscripción cuya cancelación se solicita.
El Registrador, en su nota de calificación, deniega la cancelación solicitada, aunque no el asiento de presentación.
La anotación preventiva objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria queda sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación. Ello supone que el defecto ahora confirmado será fácilmente subsanable mediante la acreditación de la fecha de la citada resolución judicial firme, que "dada la antigüedad de la anotación preventiva" presumiblemente tendrá más de seis meses.
Se debate en este recurso la posibilidad de tomar anotación preventiva de embargo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, constando previamente anotada la declaración de concurso de la sociedad embargada. Debe tenerse en cuenta que las providencias de apremio son de fecha anterior al Auto de declaración de concurso, pero no se acredita "registralmente tampoco está reflejado" el pronunciamiento del Juez de lo Mercantil de que los bienes objeto de embargo no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. La cuestión de si se trata o no de bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad (que son los únicos a los que la suspensión de la ejecución pudiera afectar), es una cuestión de apreciación judicial, a la que no se extiende la calificación registral. A este respecto no consta registralmente la afección del bien a las actividades profesionales o empresariales del deudor, por lo que la valoración va a depender de factores extrarregistrales cuya consideración sólo puede apreciarse en vía jurisdiccional.
Por tanto, la Dirección General desestima el recurso ya que la ejecución no puede llevarse a cabo en ningún caso sin el previo pronunciamiento judicial acerca de la vinculación de los bienes con la continuidad de la empresa; siendo nulas, como afirma el apartado 3 del artículo 51 de la Ley 22/2.003, de 9 de julio, Concursal, todas las actuaciones que se practiquen en contravención de lo establecido en los apartados 1 y 2 del mismo artículo.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CADUCADA. CANCELACION DE CARGAS POSTERIORES.
Resolución de 20 de Julio de 2.010. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.
SOLICITUD DE ANOTACIÓN DE DEMANDA NO HABIENDO INTERVENIDO LOS TITULARES REGISTRALES.
Resolución de 16 de Agosto de 2.010 (B.O.E. del 27 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.
La D.G.R.N. confirma la calificación negativa del registrador, recordando su doctrina de que que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra los titulares registrales de las fincas a que se refiere el recurso, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.
Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita, si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana.
Dos Resoluciones idénticas de 17 y de 20 de Mayo de 2.010. (B.O.E. de 5 y 20 de Julio de 2.010). Descargar Resolución.
La clave está en discutir si se puede considerar o no como crédito refaccionario, anotable preventivamente en el Registro de la Propiedad, "el procedente de aportación que de una determinada cantidad de dinero ha realizado una persona al ingresar como cooperativista en una cooperativa de vivienda de la que posteriormente causa baja"; dinero que sirvió para la compra de las fincas inscritas a nombre de la cooperativa.
- Dudosa clasificación del crédito como crédito refaccionario, ya que la prestación no parece haberse invertido inmediatamente en la refacción (mejora, construcción, rehabilitación, etc de una obra);
- Preceptos de la Ley de Cooperativas que hacen responsable al socio que ha causado baja de las deudas de la cooperativa frente a otros acreedores (a los que sí parece atribuirles preferencia frente al socio), es decir, los artículos 15.4 de la Ley Estatal y 55.5 de la Ley Autonómica, que fijan la responsabilidad del socio que causa baja en la cooperativa;
- La calificación de los terrenos objeto de atención aún como rústicos, también inexistencia de declaración de obra nueva. La falta de fijación del valor inicial de las fincas objeto de refacción; y ausencia del convenio unánime en escritura pública o providencia judicial.
Además, la Resolución de 20 de Mayo de 2.010 aporta un matiz adicional acerca de la aportación, basado en la diferencia entre "recuperación" y "liquidación", se dice: "el capital aportado es un capital de riesgo, sometido a pérdidas o incrementos, de modo que el socio que causa baja a lo que tiene derecho es a que le liquiden su aportación al capital, cuyo valor puede haber aumentado o disminuido...".
Debe partirse de las siguientes actuaciones: se presenta demanda de elevación a público de documento privado, de la que se toma anotación preventiva, la cual se prorroga antes de la L.E.C. de 2.000. Se dicta sentencia estimatoria de tal demanda, que adquiere firmeza tras varios recursos; si bien, contra la sentencia de ejecución se volvió a recurrir y se llega a la casación.
Seis meses después de la sentencia de casación en fase de ejecución, se pretende la cancelación de la anotación sobre la base de la aplicación analógica del artículo 157 L.H. , ésta posibilidad admitida respecto de anotaciones de embargo; así, resolución de 20 de Diciembre de 2.005.
EFICACIA DE LOS ACTOS DISPOSITIVOS PREVIOS A PROHIBICIÓN DE DISPONER PERO PRESENTADOS A REGISTRO DESPUÉS DE SU ANOTACIÓN: DIFÍCIL ADAPTACIÓN AL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
Se veta inicialmente el acceso registral a aportaciones dominicales de inmuebles (efectuadas libres de cargas), con ocasión de la constitución de una Sociedad Limitada; pero presentadas a inscripción ulteriormente, aparecen anotadas, sobre cada una de las fincas aportadas, dos prohibiciones de disponer decretadas por la Autoridad Judicial, en procedimiento de carácter civil, como medida cautelar; así como, anotación preventiva del nombramiento de Administrador Judicial - ex artículos 738.3, 632 y 633 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, limitando su gestión ordinaria y sin que pueda realizar actos de disposición, salvo autorización judicial.
Señala la Dirección General que al inscribirse el acto dispositivo de fecha anterior a la anotación de prohibición de disponer no se deberá cancelar de oficio esta última, sino arrastrarla: por aplicación del principio de prioridad en su función prelativa y de rango registral, al titular cuya adquisición ha sido inscrita después de la referida anotación corresponderá la carga de solicitar el levantamiento de tal medida cautelar, al Juez o Tribunal que la ordenó (cfr. artículo 84 de la Ley Hipotecaria y 726.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Análogamente, en el caso de las anotaciones de embargo a través de las tercerías de dominio, ésta no se concibe como un proceso ordinario definitorio del dominio y con el efecto secundario del alzamiento del embargo, sino como un incidente encaminado directa y exclusivamente a decidir si procede la desafección o no de la medida cautelar (ver el artículo 595 L.E.C., Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y artículo 175 del Reglamento Hipotecario).
NO ES APLICABLE EL SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO CUANDO EL ACTO ES CONTRARIO A LAS NORMAS URBANÍSTICAS.
Resolución de 17 de Junio de 2.010. (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.
El Registrador deniega la inscripción de la segregación practicada por entender que, conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo contencioso-administrativo, Sección 5.ª) de 28 de enero de 2009, si bien el artículo 43.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común de 26 de noviembre de 1.992 establece como regla general la admisión del silencio administrativo positivo, el mismo precepto contiene la salvedad de que otra norma con rango de ley establezca lo contrario, y esto es lo que sucedía con la vigencia antes, en todo el territorio español, del precepto contenido en el artículo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1.992, y ahora con lo dispuesto en el artículo 8.1.b) del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2.008 y, por consiguiente, conforme a ellos, no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística, considerando que en el presente caso resulta de los propios asientos del Registro que en la finca matriz sobre la que se practica la segregación, existen indicios de parcelación ilegal, según informe emitido por el Ayuntamiento.
La Dirección General confirma, por tanto, la calificación tras recordar su doctrina sobre el silencio administrativo sentada en la Resolución de 15 de septiembre de 2.009, que es la utilizada por el Registrador, y en este caso se contraría el artículo 66.4 de la Ley 7/2.002, de 17 de Diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Resolución de 12 de Julio de 2.010. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.
Como primer argumento preliminar en contra de tal exigencia cabría aducir que no existe una asignación formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble que precise licencia o declaración de su innecesariedad, dado que sería suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística.
Sin embargo, según el criterio registral respaldado por el Centro Directivo, sí existen elementos de juicio reveladores de una posible parcelación urbanística, dos elementos de juicio adicionales, derivados, de un lado, de los antecedentes del Registro (de los que se hizo advertencia en la nota simple informativa) y, de otro lado, de la exoneración del seguro decenal que efectúa el comprador al vendedor en el título de compraventa relacionado, en el que el transmitente justifica la no constitución del seguro decenal alegando ser la construcción en autopromoción y que su propósito inicial era destinarla a domicilio personal y no enajenarla en el plazo de diez años, circunstancia que es reveladora de un uso propio y exclusivo de la vivienda y, por tanto, de la porción de terreno ocupada por la misma, supuesto prevenido en el artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía («diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble»), lo que obliga a exigir la preceptiva licencia o declaración de innecesariedad (artículos 66.4 LOUA y 78 del RD 1.093/1.997, de 4 de Julio).
El consentimiento del menor del artículo 166 del Cödigo Civil no evita al defensor judicial si hay conflicto de intereses
Mediante la escritura calificada se formaliza un préstamo hipotecario concedido por determinada entidad de crédito a una persona y a uno de sus hijos "mayor de edad", con la circunstancia de que los hipotecantes son, además de los dos prestatarios, otras dos hijas, una mayor de edad y la otra con diecisiete años cumplidos. Según se expresa en dicha escritura, los cuatro hipotecantes tienen su domicilio en la finca hipotecada, y el préstamo «ha sido concedido con la finalidad rehabilitación de vivienda». En el mismo título se indica que el padre, viudo, interviene en su propio nombre y derecho y, además, como titular de la patria potestad de su hija menor de edad, también compareciente, «que consiente según el artículo 166 del Código Civil».
El recurrente alega, en esencia:
3.º).- Que las limitaciones de las facultades derivadas de la personalidad de los menores deben interpretarse restrictivamente; y en este caso no se dan ninguno de los supuestos propios del conflicto de intereses existen ya que los intereses concurrentes son compatibles,
y 4.º).- Que el riesgo que la hipoteca pueda representar para el menor lo tiene en cuenta nuestro Derecho de dos modos: uno, con la previa autorización judicial, y otro, con el consentimiento del menor conforme al artículo 166 del Código Civil.
Señala la Dirección General que para resolver el presente recurso es fundamental la interpretación que haya de darse al apartado tercero del artículo 166 del Código Civil, según el cual, para gravar bienes inmuebles del menor los padres no necesitarán autorización judicial si aquél hubiese cumplido dieciséis años y consintiere en documento público.
Es cierto que dicha interpretación habrá de atender a la realidad social del tiempo en que la norma ha de ser aplicada (cfr. artículo 3.1 del Código Civil) y sin que pueda olvidarse que el Derecho civil común ha evolucionado en favor de una mayor autonomía del menor de edad (alineándose así con una tendencia consolidada en los ordenamientos civiles forales, cuyos primeros exponentes fueron los de Aragón y Navarra y, posteriormente, el de Cataluña).
Es indudable que, legalmente, se presupone determinado grado de discernimiento en el menor que sea mayor de cierta edad, según los casos: Así resulta, entre otras normas legales, del Código Civil, en el marco de las relaciones paterno-filiales y respecto de la administración o disposición de los bienes del menor; acogimiento familiar; adopción, procedimientos matrimoniales; tutela; emancipación; filiación, otorgamiento de testamento, salvo el ológrafo; adquisición de la posesión; aceptación de donaciones salvo que sea condicionales u onerosas (artículos 625 y 626, según la interpretación de este Centro Directivo en la citada Resolución de 3 de Marzo de 1.989), etc.
Puede afirmarse que, tanto la legislación de protección de menores como la jurisprudencia, parten en la actualidad del principio de que los menores, según sus condiciones de madurez y con las limitaciones establecidas por el legislador, tienen capacidad para el ejercicio de derechos por sí mismos, tanto en su esfera personal como patrimonial, sin necesidad de intervención de sus representantes legales. Es a la luz de estos principios como debe interpretarse y aplicarse la norma contenida en el apartado tercero del artículo 166 del Código Civil, introducida mediante la reforma efectuada por la Ley 13/1.981. En este sentido, es indudable que la posibilidad de sustituir la previa autorización judicial por ese consentimiento prestado en documento público por el mayor de dieciséis años tuvo como finalidad evitar las frecuentes emancipaciones que hasta entonces se llevaban a cabo para evitar la autorización judicial en el caso concreto.
Este consentimiento del mayor de dieciséis años es puesto por el legislador en plano de igualdad con la posible autorización judicial, pues ambas son alternativas, y su justificación se encuentra en la consideración legal de que el menor, alcanzada esa edad, tiene madurez suficiente para adoptar por sí una decisión que, sin duda, puede comprometer su patrimonio, sin olvidar que la exigencia de que ese consentimiento se preste en documento público supone una mayor garantía para el menor, por la intervención del funcionario que lo autorice (lo que, en el frecuente caso de que dicho documento sea la escritura pública, será resultado del cumplimiento por el Notario de su genérico deber de control de legalidad y sus especiales deberes de asesoramiento y asistencia especial al necesitado de ella "cfr. artículo 147 del Reglamento Notarial").
En el presente caso el recurrente alega que, al destinarse el importe del préstamo a la rehabilitación de la vivienda de la familia, existe «identidad de aspiraciones» más que conflicto de intereses.
Pero lo cierto es que esa finalidad y el destino del préstamo no resultan acreditados, y por ello, la Dirección General le da la razón al Registrador y rechaza el recurso pues en la escritura calificada se expresa únicamente que el préstamo «ha sido concedido con la finalidad rehabilitación de vivienda», sin especificar si se trata o no de la vivienda habitual, por lo que no puede descartarse según el mismo título que la hipoteca favorezca únicamente a los prestatarios. Y no debe prejuzgarse en este expediente si quedaría excluido el conflicto de intereses, a los efectos de la cuestión debatida, por el mero hecho de la vinculación del préstamo hipotecario a la rehabilitación de la concreta vivienda referida.
NECESIDAD DE SEGURO DECENAL EN SEGUNDA DECLARACION DE OBRA NUEVA. ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO Y EXCLUYENTE.
Resolución de 22 de Julio de 2.010 (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.
Se presenta en elRegistro de la Propiedad una escritura de declaración de obra nueva otorgada por una pluralidad de personas (dos matrimonios) -titulares en régimen de comunidad ordinaria o por cuotas indivisas- de una vivienda sobre una finca en la que ya figura previamente inscrita la obra nueva de otra vivienda a favor de los mismos cotitulares, si bien ésta está asentada sobre una porción de la parcela distinta a la que ocupa aquella, sin haberse contratado seguro decenal, pues se alega por los propietarios que la vivienda ahora declarada es para uso propio. La Registradora exige dicho seguro ya que entiende que no se trata de una única vivienda autoconstruida para uso propio.
AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y SEGURO DECENAL.
Resolución de 23 de Julio de 2.010. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.
El Notario entiende que, aunque se trate de dos viviendas, es una para cada uno de los promotores; que se trata de una situación análoga a la llamada «Comunidad Valenciana» a que se refiere la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2.003; y que el supuesto presente está fuera de la «ratio» del artículo 19 de la Ley 38/1.999, pues no existe aquí un tercer adquirente a quien proteger con el seguro.
La D.G.R.N. rechaza el recurso. Señala que el Centro Directivo en su Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2.003 ya abordó el tema, concluyendo en sentido favorable a la exigencia del seguro decenal cuando se trate de obras de ampliación de edificios que entren dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación definido por su artículo 2. Parte la Resolución-Circular en su argumentación sobre este punto de la exclusión de la exigencia del seguro que introdujo la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social a favor de las obras de rehabilitación. La elección por el legislador de dicho término de «rehabilitación» obliga a «entender que sólo en los casos de rehabilitación stricto sensu puede aplicarse la exoneración del seguro decenal, excluyendo las hipótesis de las obras de reforma, modificación o ampliación de edificios ya existentes. Avalaría esta idea "sigue diciendo la citada Resolución-Circular" la regla inclusio unius, exclusio alterius y que la norma que examinamos es de naturaleza excepcional, al derogar el régimen normal del seguro decenal para el caso particular que recoge, lo que conduce a una interpretación, no restrictiva, pero sí estricta». En consecuencia, «debe exigirse la justificación del seguro decenal cuando la licencia de edificación se limite a autorizar una obra autónoma de reforma, ampliación o modificación del edificio, no simultánea a una rehabilitación». Esto es precisamente lo que sucede en el presente caso en que la ampliación de la obra se ampara en una licencia concedida con fecha 3 de marzo de 2.009, independiente de la inicialmente otorgada, cuyo objeto es autorizar la modificación del proyecto inicial de la obra, sin inclusión de referencia alguna a la rehabilitación del edificio.
En segundo lugar, se plantea la cuestión de determinar si, existiendo en el edificio tan sólo dos elementos privativos, del total de ocho, destinados a vivienda, es aplicable a dicho edificio la exigencia del seguro decenal. De nuevo encontramos la respuesta, y también en sentido afirmativo, a esta cuestión en la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 que alude a la misma por referencia a los que denomina «edificios mixtos» de oficinas-viviendas. Afirma al respecto la Resolución-Circular que «si el destino principal del edificio es el de vivienda no cabe duda de la obligatoriedad del seguro, incluso en aquellos supuestos en que el número de oficinas (a las que pueden equipararse las plazas de garaje, trasteros y locales comerciales) sea superior al de viviendas "Aun cuando pudiera considerarse injustificada o excesiva la exigencia del seguro sobre la totalidad de un inmueble cuando tan sólo un número minoritario de sus dependencias se destinen a la necesidad de vivienda, entiende este Centro Directivo ser ésta la opinión más acorde con la finalidad perseguida por el precepto relativo a la constitución del seguro".
Tampoco considera que estemos ante la llamada "comunidad valenciana", admitida ésta únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad.
EDIFICIO AMPLIADO, DIVIDIDO HORIZONTALMENTE Y SEGURO DECENAL.
Resolución de 26 de Julio de 2.010 (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.
Sobre una finca, como ampliación de la misma, se declara obra nueva en construcción "construyendo con cargo a la sociedad de gananciales" y constitución en régimen de propiedad horizontal, consistente en habilitación de planta elevada (antes entonces desván) para vivienda y elevación de una planta más para construir una vivienda, resultando como consecuencia un edificio de planta baja (almacén) y dos plantas altas, primera y segunda, destinadas a vivienda, y constituyen dicho edificio en régimen de propiedad horizontal. Acto seguido se dona a dos hijos de los propietarios los departamentos destinados a viviendas. Con el número siguientes de protocolo, cada hijo declara la terminación de su vivienda de forma individual, que manifiesta destina a uso propio.
El titular registral recurrente (único propietario) pretendía rectificar la inscripción atribuyendo a tal parcela el carácter de elemento común.
Dicha parcela está inscrita formalmente a favor del constituyente del régimen de propiedad horizontal, si bien, en el cuerpo de la inscripción dice que pertenecerá por porciones indivisas y como anejo inseparable de los elementos privativos de la propiedad horizontal, los cuales han sido objeto de enajenación. El recurrente sostiene que nos encontramos ante un error material, mientras que el Registrador considera que el error es de concepto y que se requiere el consentimiento del titular registral para proceder a la rectificación.
HAY QUE DIFERENCIAR LA EXIGENCIA DE UNANIMIDAD PARA LAS MODIFICACIONES DEL TITULO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, CON EL VOTO COLECTIVO DE LOS TITULARES DE CADA FINCA EN CASO DE PROPIEDAD MÚLTIPLE.
Resolución de 1 de Junio de 2.010. (B.O.E. de 16 de Julio de 2.010). Descargar Resolución .
No se vulnera el principio de tracto sucesivo al modificarse de los Estatutos de una propiedad horizontal por todos los titulares integrantes de la misma, sin contar con el consentimiento del cónyuge de uno de ellos cuyo régimen económico matrimonial era el de gananciales. Tal asertación se corrobora sobre la base de la diferenciación entre acuerdos colectivos (que requieren consentimiento de la Junta como órgano) y los que afectan al contenido de la propiedad que requieren el consentimiento individualizado de los propietarios afectados. (R. 30 noviembre 2006; y de 19 abril 2007).
No entra en este caso, ni trae a colación la Dirección General la sutil distinción entre titularidad y ganancialidad. Si bien el Notario recurrente adujo: "así en el caso de los esposos en régimen de gananciales el 1385-2° del Código Civil establece que cualquiera de los cónyuges podrá ejercitar la defensa de los bienes y derechos comunes por vía de acción o excepción, por lo que si unos de los cónyuges asistió y votó en la junta su actuación vincula al otro o sus herederos, ... sin perjuicio de una eventual acción de daños y perjuicios del ausente o sus herederos ..."
NO ES POSIBLE UN CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA CUANDO LOS ESTATUTOS FIJAN CLARAMENTE EL DE CADA UNO DE LAS ENTIDADES QUE CONFORMAN LA DIVISIÓN HORIZONTAL.
Resolución de 18 de Junio de 2.010. (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.
Se deniega la inscripción de una escritura de obra nueva y cambio de uso de un local comercial a vivienda. Se acompaña de licencia municipal de obras, pero no de acuerdo de la Junta de Propietarios, lo que exige el Registrador a la luz de los Estatutos que dicen literalmente: art. 8 "las obras que afecten al exterior del edificio requieren aprobación de la Comunidad de Propietarios", y el 9, "los pisos se destinarán únicamente a viviendas o locales según la finalidad expresada en su denominación".
Por lo tanto, al existir sólo la voluntad individual del propietario, la Dirección General confirma la nota de calificación.
Resolución de 14 de Julio de 2.010 (B.O.E. de 20 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.
EXCESO DE CABIDA. INTERVENCION DE LOS TITULARES DE LOS PREDIOS COLINDANTES.
Resolución de 3 de Junio de 2.010 (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.
COORDINACIÓN DE REGISTRO Y CATASTRO AL AMPARO DEL PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
Resolución de 13 de Julio de 2.010. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.
Sin embargo, no cabe olvidar, como reconoce la resolución de 5 de octubre 2.004, que la universalidad de supuestos a que se aplica tal exigencia y su rigor «puede dar lugar a problemas si tenemos en cuenta la progresiva tendencia del legislador a permitir o incluso imponer la inscripción de bienes de dominio y uso público difícilmente conciliables con el concepto que de inmueble a efectos catastrales da el artículo 6 de la citada Ley del Catastro Inmobiliario».
De otra parte, una vez inscrito el título, está bajo la salvaguardia de los Tribunales y sólo se podría rectificar por el procedimiento del artículo 40 de la Ley Hipotecaria y concordantes.
VENTA DE FINCA DE SOCIEDAD EN CONCURSO VOLUNTARIO.
Resolución de 8 de Junio de 2.010 (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.
ARTICULO 1.504 DEL CÓDIGO CIVIL: REQUISITOS DE LA REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL VENDEDOR.
Resolución de 9 de Junio de 2010 (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.
PACTO COMISORIO ENCUBIERTO: NO SE ADIVINA LA EXISTENCIA DE TAL PACTO COMISORIO, PUES EL INTERÉS DEL VENDEDOR ESTÁ EN EL COBRO DEL PRECIO ÍNTEGRO DE LA COMPRAVENTA.
Resolución de 12 de Mayo de 2.010. (B.O.E. de 17 de Julio de 2.010). Descargar Resolución.
La resolución del recurso parte de la reflexión basada en el criterio de "numerus apertus", tanto en la constitución ex novo como en la modificación del contenido de derechos reales (sobre todo de garantía) ya existentes; estableciéndose elementos accidentales tales como condición, término, modo.
En concreto, la condición del supuesto de hecho es admisible al no ser "puramente potestativa" sino "simplemente potestativa", en concordancia con la interpretación estricta, procedente del Tribunal Supremo, del artículo 1.115 del Código Civil. Se observa que hay causa objetiva justificada en la actual situación socio-económica, que aleja la hipótesis de barajar la concurrencia de un pacto comisorio prohibido: ésta consiste en la disminución del precio de los inmuebles crea un mayor riesgo para el vendedor de ser requerido de pago por obligación personal, caso de el acreedor no consiente la subrogación en los términos del 118 de la LH. Hay que enfatizar que en este supuesto no se da la ratio de la prohibición de pacto comisorio: infravaloración de los bienes dados en garantía por presiones padecidas por el deudor.
ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN DE QUIEBRAS DICTADAS POR TRIBUNALES BRITÁNICOS, SIN NECESIDAD DE PREVIO EXEQUATOR.
Resolución de 11 de junio de 2010. (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.
EL CONTROL DE LA REINVERSIÓN DINERARIA ES POSTERIOR A LA INSCRIPCIÓN DE LA VENTA DE LOS BIENES DEL MENOR O INCAPAZ.
Resolución de 8 de Mayo de 2.010. (B.O.E. de 16de Julio de 2.010). Descargar Resolución.
Asimismo la razón por la cual el Auto permite la venta es la necesidad imperiosa de conseguir fondos para el tratamiento del incapacitado de duración indefinida; si esto es así, la acreditación para inscribir retrasaría ésta injustificadamente en detrimento de los intereses del hijo.
Distinto es el caso de la Resolución de 12 de julio de 1.999 de venta otorgada por hija como tutora de la madre que no cumple con los requisitos (propios de la venta en sí y no de seguridad ulterior) de avalúo y subasta.
NO ES POSIBLE DISOLVER UN CONDOMINIO MEDIANTE LA SIMPLE PRESENTACIÓN DE UN CONVENIO REGULADOR DE MEDIDAS PATERNO FILIALES CON OCASIÓN DEL CESE DE LA CONVIVENCIA DE LOS PROGENITORES APROBADO JUDICIALMENTE.
Resolución de 16 de Junio de 2.010. (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.
En el supuesto de hecho de este recurso, el marido adquiere unas participaciones indivisas de una finca señalando en la escritura que estaba casado en régimen de gananciales, y que adquiría para su sociedad de gananciales. Siete años más tarde otorga un acta de manifestaciones en la que declara que cometió una equivocación, y que eran privativas suyas, ya que tenía vecindad civil catalana, pues la había adquirido por residencia y por lo tanto su régimen económico matrimonial supletorio en defecto de capitulaciones era el de separación de bienes, para ello aporta fotocopia del carnet de identidad, certificación de un Ayuntamiento catalán de empadronamiento, siendo la fecha del alta del 22 de enero de 1.975 y la fecha de la baja el 22 de septiembre de 1.985, certificado de empadronamiento de otro municipio catalán en el que consta empadronado desde el 23 de septiembre de 2.009 y que actualmente consta empadronado en determinada calle, y certificado del Registro Civil de matrimonio expedido con fecha 17 de julio de 2.009.
La Dirección General confirma la denegación de la inscripción, ya que al estar inscrito el derecho a favor de ambos cónyuges es necesario contar con el consentimiento de la esposa que se va a ver privada del mismo, o, en su caso, resolución judicial.
EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE.
Resolución de 27 de Julio de 2.010 (B.O.E. del 20 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.
2º).- En cuanto al segundo defecto, es cierto que este Centro Directivo ha exigido el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente, en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 166.1 del Reglamento Hipotecario por analogía). En el presente caso, la demanda se ha dirigido contra la herencia yacente y herederos desconocidos del titular registral, y además en concreto como posibles herederas a sus dos hermanas, aunque posteriormente repudian. Son supuestos de llamamiento a posibles herederos que excluyen la necesidad de exigir el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la referida doctrina del Tribunal Supremo. Sin embargo, tales circunstancias "igual que la fecha del fallecimiento del causante" derivan del testimonio de la Sentencia que se ha aportado en el recurso, y que no pudo conocer el Registrador en su calificación, por lo que no cabe sino confirmar su nota de calificación, si bien el defecto es fácilmente subsanable mediante la presentación de nuevo de la documentación.
B).- La inexistencia de precepto legal alguno que permita hacer extensibles las previsiones de los apartados tercero y cuarto del artículo 97 de Ley de Sociedades Anónimas a un tipo social como el de la Sociedad de Responsabilidad Limitada;
y C).- La circunstancia de que el artículo 104 del Reglamento del Registro Mercantil "aun ubicado en el capítulo dedicado a la «inscripción de las sociedades en general" liga estrictamente la anotación preventiva de solicitud de publicación de complemento a la convocatoria de la Junta al derecho que en tal sentido reconoce a los accionistas minoritarios el artículo 97 de Ley de Sociedades Anónimas (no extensible por analogía a Limitadas), el cual procura la tutela de la minoría mediante la limitación de las facultades del órgano de administración, de modo que se impide que en la fijación del orden del día de la Junta General se sustraigan del debate cuestiones que a dicha minoría le interese tratar.
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RESOLUCION DE 3 DE MAYO DE 2010. QUEJA: NOTA PUESTA A LAPIZ EN LA COPIA POR OFICIAL QUE EXASPERA AL VENDEDOR. NO PROCEDE
Denuncia a un empleado del Notario por desconsideración a un cliente, quien afeó al empleado la práctica de escribir a lápiz en la copia. Se recuerda que los Colegios Notariales y la Dirección General carecen de potestad disciplinaria sobre los empleados del Notario, a los que no puede imponer sanción alguna. Ahora bien, sí cabe que la actuación del empleado derive en responsabilidad del Notario, sea por culpa "in eligendo" o "in vigilando". En este caso el Oficial del Notario anotó en la copia exhibida un "NO" y "VENDIDA" al margen de otra finca, facilitando la confección de la escritura, excluyendo una finca rústica del proyecto de escritura de venta, lo que ofendió al vendedor...
RESOLUCION DE 4 DE MAYO DE 2010. DENUNCIA AL NOTARIO POR MALA INFORMACIÓN O DESINFORMACIÓN EN LA ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DEUDA. NO PROCEDE.
En este caso, se partía de un contrato privado de venta o arras, cuyo término para abonar el precio aplazado y otorgar escritura parece que expiró. En dicho contrato se sometía la venta futura a que el comprador vendiese, a su vez, sus propiedades. En el ínterin y ante la imposibilidad de obtener recursos por parte del comprador, la parte vendedora prepara el otorgamiento de escritura de venta a otras personas. En la Notaría y en presencia del Abogado de los primitivos compradores, se pacta la pérdida de las cantidades abonadas por éstos y se transige reconociendo una deuda menor y aplazando su pago a favor del vendedor. Se alega falta de consentimiento informado y del asesoramiento debido por el Notario.
RESOLUCION DE 5 DE ABRIL DE 2010. PRETENDIDA DECLARACION DE NULIDAD DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA POR VICIO DE CONSENTIMIENTO. NO PROCEDE.
Se acude en queja alegando que acudió a la Notaría para refundir sus deudas y salió con su casa vendida.
RESOLUCION DE 5 DE MAYO DE 2010. RECLAMACION A NOTARIO DE CANTIDADES ADEUDADAS AL COLEGIO NOTARIAL ANTES DE LA REORGANIZACION TERRITORIAL. NO PROCEDE..
El Notario recurre alegando que el nuevo Colegio carece de la condición de sucesor en los derechos y obligaciones del antiguo Colegio Notarial. Asimismo, la Dirección subraya que no constituye desviación de poder la ejecución de la fianza en caso de impago de la deuda.
RESOLUCION DE 6 DE ABRIL DE 2010. RECLAMACION AL NOTARIO AUTORIZANTE DE ESCRITURA QUE INCORPORA NOTA SIMPLE REGISTRAL CON REFERENCIA CATASTRAL ERRONEA. NO PROCEDE.
Interesante Resolución en la que se excluye de responsabilidad al Notario autorizante, sin perjuicio de que debe subsanar el error existente en la referencia catastral mediante diligencia de rectificación a continuación de la matriz que se transcribirá en las copias.
RESOLUCION DE 6 DE MAYO DE 2010. IMPUGNACION DE HONORARIOS. CANCELACION DE HIPOTECA: DOCUMENTO SIN CUANTIA AUNQUE LA CANCELACION NO ESTE INMERSA EN UN PROCESO DE REFINANCIACIÓN.
RESOLUCION DE 7 DE ABRIL DE 2010. PETICION DE COPIA DE ESCRITURA QUE NO LLEGO A OTORGARSE. VALOR PROBATORIO DE LOS INDICES. NO PROCEDE.
"...el Notario deberá velar por la más estricta veracidad de los índices remitidos...dotar el contenido de los índices de un valor probatorio, en cuanto a la existencia o no de documentos autorizados por un notario, entre otros aspectos, que requiere una prueba suficiente por parte de quien contradice su contenido..."

References: Resolución 
 Resolución 
 artículo 795
 artículo 86
 artículo 199
 resolución 
 resolución 
 artículo 51

Resolución 

Resolución 
 Resolución 
 artículo 157
 resolución 
 artículo 84
 artículo 595
 artículo 175

Resolución 
 artículo 43
 artículo 242
 artículo 8
 Resolución 
 artículo 66

Resolución 
 artículo 66
 artículo 166
 artículo 166
 artículo 166
 artículo 166
 artículo 3
 Resolución 
 artículo 166
 artículo 147

Resolución 

Resolución 
 artículo 19
 artículo 2

Resolución 

Resolución 
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Resolución 

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 resolución 
 artículo 6
 artículo 40

Resolución 

Resolución 

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 artículo 1

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 artículo 20
 artículo 795
 artículo 97
 artículo 104
 artículo 97
 Resolución