Source: https://www.pedrohernandezabogado.com/2012/09/
Timestamp: 2020-07-07 23:08:52+00:00

Document:
Pedro Hernández del Olmo, Abogado: septiembre 2012
Es relativamente frecuente que en los contratos que las Comunidades de vecinos firman para el mantenimiento de ascensores o calderas de calefacción figure una cláusula de prórroga automática -tácita reconducción- del contrato a su vencimiento.
En este caso la citada cláusula establecía: "Este contrato comenzará a regir en la fecha de entrada en vigor indicada en el anverso de este documento y su duración mínima será de diez años, considerándose después tácita y automáticamente prorrogado por iguales períodos sucesivos, mientras que alguna de las partes no lo denuncie por carta certificada, con noventa días de antelación a su fecha de vencimiento o prórroga".
Producida la resolución unilateral por parte de la Comunidad de Propietarios, la AP de Albacete en sentencia de cinco de julio de dos mil doce, condena a la Comunidad a pagar a la empresa de mantenimiento en concepto de indemnización la cantidad de 960,89€, sin hacer pronunciamiento condenatorio en costas en ninguna de las dos instancias.
Considera la Audiencia que en la cláusula no procede aplicar lo dispuesto en el art. 85,2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios puesto que no era imposible ni difícil para la Comunidad demandada evitar la tácita reconducción. Le bastaba con preavisar a la demandante con más de noventa días de antelación al vencimiento de la prórroga. La cláusula no es abusiva.
Tampoco considera el argumento de la sentencia de instancia que desestimó la demanda de que el contrato que ligaba a las partes no incluía la usual cláusula penal por resolución anticipada y la parte actora no acreditó la producción de un perjuicio concreto. En tal sentido señala que es criterio de esta Audiencia Provincial la concesión de una indemnización equivalente a "una mensualidad por cada año que de contrato reste por cumplir, y proporcionalmente en el resto".
Conforme a este criterio se cuantifica la indemnización en la cantidad antedicha, 960 euros, sin costas, por lo que cabe plantearse si el resultado ha sido rentable para la empresa.
Etiquetas: clausulas abusivas, comunidad propietarios, LPH, PROPIEDAD HORIZONTAL, tácita reconducción
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En el Boletín Oficial de las Cortes Generales de 7 de septiembre de 2012 se publica el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Para completar un anterior trabajo, en el que se examinaba la medida anunciada de inscripción registral de los arriendos procede examinar el alcance y contenido de esa medida en el proyecto de ley.
En primer lugar se dice en el preámbulo, -los subrayados son míos-: Es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador, como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.
La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercer adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito, tal y como ya sucede hoy en el caso de arrendamiento de locales de negocio.
Se introduce las siguientes modificaciones en la LAU (art. 7.2):
En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad
Art. 14 Enajenación de la vivienda arrendada:
2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen
Se añade un apartado al art. 27:
Afirmar que el sistema existente hasta la fecha, la habitual no inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad ha perjudicado la seguridad del tráfico jurídico es en el mejor de los casos una afirmación gratuita.
Si los arrendamientos no inscritos van a carecer de efectos frente a terceros adquirentes se hace gravitar sobre el inquilino o arrendatario un coste añadido, el otorgamiento del contrato en escritura pública y su posterior inscripción registral, que en muchas ocasiones no podrá asumir.
Hay que subrayar que el requerimiento judicial o notarial contemplado en el nuevo párrafo del art. 27 solo da derecho al arrendador a cancelar la inscripción registral, para recuperar la vivienda necesitará una resolución judicial de desahucio.
También cabe destacar la discriminación que supone obligar a los nuevos inquilinos a asumir el importante gasto que supone una inscripción, para proteger tres años de arriendo, cuando existen arrendamientos incluso verbales de 'tiempo inmemorial' cuyos inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda vitaliciamente, y no se verán afectados por esta obligación.
Publicado por Pedro Hernández del Olmo, Abogado en 17:38 0 comentarios
Etiquetas: inscripción registral, LAU 1964, LAU 1994, prorroga del arrendamiento, registro de la propiedad
Se suscita la discusión para determinar si cuando el día 1 de enero del 2010 la arrendataria continuó ocupando la finca arrendada, momento en el que claramente ya estaba extinguido el contrato de arrendamiento, se prorrogó el arrendamiento en virtud de tácita reconducción por meses, como sostiene dicha entidad, o lo fue por un año, como sostiene la parte demandante y apelada.
El artículo 1.581 del Código civil establece que si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario . De una interpretación literal del precepto, especialmente al decir "cuando se ha fijado...", se desprende que deberemos estar a la fijación del alquiler en el contrato, no a la forma de pago.
Criterio que sentó el Tribunal Supremo en la ya antigua sentencia de 2 de julio de 1964 , sin que conste que haya cambiado tal criterio, resaltando que la base que tiene en cuenta el precepto es el periodo de tiempo que los contratantes hayan tomado como tipo para fijar el alquiler, pero no el modo o forma en que la renta se pague, y habiéndose fijado una cantidad al año se ha de entender que el contrato se ha hecho por años, y ello aun cuando no obstante haberse fijado una cantidad al año se hubiese después estipulado que el pago se hiciera por mensualidades.
En definitiva, la SAP de Gerona de diecinueve de julio de dos mil doce, desestima el recurso de apelación y, confirmando la sentencia de instancia, condena a la arrendataria al pago de 125.669, 97 euros y al pago de los intereses legales desde la fecha de la presente y ello con expresa imposición de costas a dicha parte demandada
Etiquetas: alquiler local comercial, arrendamiento distinto vivienda, prorroga del arrendamiento, tácita reconducción

References: resolución 
 resolución 
 artículo 34
 artículo 1571
 resolución 
 artículo 1