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El pacto de reserva de dominio - PDF
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Milagros Ruiz Salazar
1 El pacto de reserva de dominio R OSA M.ª PÉREZ CANET Universidad de avarra 1. EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO: GENERA LIDADES. PACTO DE RE SERVA DE DOMINIO Y PACTO COMISORIO: PROBLEMÁTICA El pacto de reserva de dominio es una convención de garantía del precio en la compraventa. Esta función de garantía también la desempeñan otros dos pactos, nacidos igualmente del convenio entre las partes: pacto de reserva de hipoteca y pacto comisorio. Consiste este pacto (expreso) en establecer la no transmisión de la propiedad objeto de la compraventa, hasta que no se realice el pago total del precio aplazado. La propiedad no es transmitida al comprador por virtud de la tradición, sino que queda en poder del vendedor como garantía de la realización plena de la obligación fundamental del comprador (pago del precio, que al ser aplazado, supone el de todas las cuotas del mismo). En cuanto a su natura.leza, este pacto, aunque pueda parecer excepción a los principios técnicos de la compraventa, no lo es. Respeta el carácter conmutati vo y bilateral de este contrato. Con el pacto, existen dos obligaciones recíprocas para el vendedor y comprador y ambos conocen desde.la formación del contrato, los beneficios o ventajas y sacrific ios que de él e derivarán. Estos principios se mantienen en el momento de la conclusión del contrato (determinación de ambas prestaciones por parte de comprador - pago del precio total fijado- y vendedor -<:osa a entregar -) o sinalagma genético yen el de ejecución del mismo (ejecución de ambas prestaciones) o sinalagma funcional. La STS IJ-VII-83, recoge esto y además proclama que el "pactum reservati domini " es excepción a la simultaneidad en la realización de las dos atribuciones patrimoniales en la compraventa; efectivamente, el vendedor entrega la cosa pero con reserva de su dominio, hasta que el comprador cumpla totalmente con el pago de todas las cuotas del precio aplazado. Este pacto e utiliza principalmente en compraventa de bienes muebles, regulados por la ley 17-VII-65, que también lo contempla; no tanto para las de inmuebles. En éstas se utiliza la garantía hipotecari a. Hemos de hacer notar la falta de reguiación a este respecto. La ley l7-vii-65 regula los contratos relativos a la venta de bienes 101
2 102 inmuebles a plazo y otro que tengan como fi n el mismo de la venta a plazos; también los pacros de reserva de dominio establecidos para los mismos. Lógico es que estos se prevean porque siendo ventaja para el comprador la posibilidad del pago del precio aplazado, corresponde al vendedor garantía para que éste sea tolal, habiendo entregado previamente la cosa objelo de la venta. Señalar que la ley prevé un "Registro de reservas de dominio y prohibiciones de disponer", a cargo de los Registros mercanti les. Este pacto ha sido admi tido por nuestra legislación. Es lícito y así lo declara la jurisprudencia. Concretamente, la STS U-VIl-83, recoge las razones por las que puede considerarse como lal: en primer lugar, el comprador se beneficia del pago aplazado del precio, siendo mero tenedor de la cosa objeto de la compraventa, adquiriendo su propiedad con el pago total del precio (hasta la última cuota); mientras no se produzca la entrega del precio aplazado al vendedor, éste "se reserva su dominio" y en esto consiste la garantía que se deriva de este pacto; esto es perfec tamente acorde con la moral y con el derecho; en segundo lugar, el incumplimiento del pacto da lugar a sanciones penales previstas por nuestra legislación. Si el pacto es cumplido, es decir, se produce la total ejecución de la prestación del comprador, quedando satisfecho el vendedor, el primero adquiere la propiedad de la cosa y el segundo deja de ser el titular, el "Qommus ': ES Le paclo envuelve una condición suspensiva (hecho futuro e incierto que los interesados ignoren, del que se hace depender el nacimiento de una obligación, art , 1114 c.c.) no referida a la perfección, sino a la consumación de la venta (ya hemos visto que este pacto es excepción a la simultaneidad de las atribuciones patrimoniales: se produce el acuerdo de voluntades acerca de cosa y precio del contraro, ejecutando el vendedor su prestación entregando la cosa, sólo su posesión y reservándose el dominio, a la espera de la ejecución de la del deudar -entrega TOTAL del precio aplazado-). La adquisición del derecho real de propiedad sobre la cosa por el comprador, dependerá de la rea lización de la condición suspensiva, no referida al nacimiento de las obligaciones mismas de la compraventa, sino a la consumación de ésta y entrega del dominio (pago del precio estipulado, aplazado). Por la teoría general de las obligaciones, sabemos que la condición suspensiva realizada tiene efectos retroactivos, es decir, que se sitúan en el momento de realización del acto del que surgió la obligación (art c.c.). En caso de incumplimiento, el comprador deberá restituir la cosa al acreedor y se plantea la liquidación de la gestión posesoria (si han habido mejoras, pérdidas o deterioros de la cosa mientas estuvo pendiente condición (art c.c.). Esto bien entendido que el comprador tenía la posesión de la cosa que, por el incumplimiento de su obligación, deberá restituir al vendedor (que nunca dejó de ser su propietario). Efecto del incumplimiento será la resolución de la compraventa, ya sea por condición resolutoria implícita (art C.C.: la compraventa, recordemos, es un contrato sinalagmático donde la causa de una prestación es la contraprestación) o por condición resolutoria expresa (art para los bienes inmuebles). Esta última puede añadirse a la compraventa más pacto de reserva de dom inio, en virtud de otro pacto (comisario). Así pues, entran en juego aqu r Jos preceptos relauvos a la re olución: arto 1124, 150l.l-pago de intereses por el tiempo entre la entrega de la cosa y pago del precio, por estipulación establecida por las partes-, arto supuesto en el que no habiendo incumplimiento, que si se produjera daría lugar a la ap licación del 1124, el comportamiento del deudor inspira temor al vendedor de perder cosa y precio-, ejem.: caer en insolvencia aquél, destruir la finca..., -arto 1504, art caso de resolución establecido para bienes muebles, de pleno derecho a favor del vendedor como en el 1504,
3 pero sin requerimiento por la variabilidad del valor de éstos en el mercado. Hemos comprobado cómo en una misma venta pueden coincidir el pacto de reserva de dominio y el comisario. Añadidos a este contrato ambos dan lugar a ventas en garantía y los efectos ante el incumplimiento de la obligación del deudor son la resolución, que tiene por regla general el arto 1124 y especial para compraventa de inmuebles el arto José Ángel Martínez Sanchiz hace un estudio del pacto comisario del 1504, en el que nos hemos basado para extraer detenninadas conclusiones. El pacto comisario es aquél por el que si no se paga precio en el término estipulado, se resuelve la venta. En el arto 1504, previo requerimiento en la venta de bienes inmuebles; en el art. 1505, de bienes muebles, no se necesita ningún requisito. Actualmente, se plantea la oportunidad de este pacto. Beltrán de Heredia entiende que este requerimiento previo exigido por el 1504 ("requerido judicial o por acta notarial") es dilación innecesaria. En el 1504 se excluye la resolución automática (caso del 1124 ) aunque ésta se haya pactado, en el Sin requerinúento, no hay resolución. Posteriormente a éste, los tribunales no pueden fijar nuevos plazos para que el demandado cumpla su obligación. Requisitos para que pueda actuar la acción resolutoria del 1124 y 1504: requisito subjetivo o voluntad deliberadamente rebelde del comprador y cumplimiento del vendedor de sus obligaciones (si no, la otra parte podría interponer la excepción de "non adimpletus contractus"). El requisito subjetivo, de muy impoltante estudio porque es motivo de CASACIÓN, por infracción del 1124, puede ser desglosado en dos (Díez Picaza): - voluntad deliberadamente rebelde del deudor (puede no considerarse como causa de reso I uci ón cu ando fue respuesta a una prórroga tácita o mora aecipiendi por parte del vendedor -aereedor- o suspensión prevista en el arto 1502 e.c_l, o, (alternativamentel, - hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo o irreformable lo impida, o imposibilidad sobrevenida. Es decir, imposibilidad de la prestación dolosa, culposa (del deudor) o fo r tuita (que pertenece al ámbito del 1124 l. En este punto el autor se pregunta por qué se otorga como ajtemativa a una voluntad deliberadamente rebelde, un caso fortuito. Según algunos, ello se debe a que son dos supuestos distintos: en el primero se mira a la voluntad y en el segundo a la imposibilidad sobrevenida. Díez Picaza apunta que no hay contradicción, sino simplemente que el espú'itll del 1124 es el de protección al perjudicado (él verá frustrado el fin del negocio a causa del incumplimiento de la otra partel y no da sanción al incumplidor. Albaladejo, por su parte, contempla la existencia de dos supuestos: si hay prestación, habrá que probar si eléistió voluntad deliberadamente rebeide para aplicar el arto 1124; si no la hay, se apli cará directamente la resolución. El juez determinará esto. Cuáles son las di ferencias entre el c_c.?: en el primero, el juez tiene mayor campo de investigación_ Aparte de averiguar la eléistencia o no del requisit.o subjetivo, si hayo no prestación, además averiguará la existencia de causas que justifiquen la suspensión de la resolución (como recoge el : causas justificativas como la prórroga tácita o mora accipiendi del acreedor). En el 1124, ante un incumplimiento, el juez podrá señalar nuevo plazo, si existen causas justificativas para ello, no si existe voluntad deliberadamente rebelde que haya llevado el incumplimiento. 103
4 104 En el 1504 (para la vema de bienes inmuebles), aunque exis te pacto comisario, se podrá pagar hasta que ex ista requerimiento, aunque ya haya pasado el momento de hacerlo. Hasta aquí es más benévolo que el 1124 (que exige autorización del juez), pero una vez hecho el requerimiento, no es posible señalar nuevos plazos, ni apreciar causas justificativas. Con respecto al 11 24, no es correcto hablar de "condición resolutoria tácita". Conforme a su origen francés, lo que se sobreentendía eran cláusul as (hi potecas... ) de precario referidas al vendedor y no la condición resolutoria. Por tanto, ambos preceptos atienden a las mismas causas impeditivas de la reso lución (prórrogas tácitas, mora accipiendi, suspensión del 1502: no hay incumplimiento del obligado a pagar el precio), pero en el 1504 han de apreciarse antes del req uerimiento. En tomo al requisito subjetivo -voluntad deliberadamente rebelde- y la existencia de estas causas justificativas, dentro de la relación entre nonna general (art ) y otra especial (1504), han surgido a lo largo del tiempo tres líneas jurisprudenciales: 1.- Aplicación extensiva del norma general- al nonna especial- (se consideran las mismas causas impeditivas). En esta linea, se deniega la resolución en base a la existencia de causas impeditivas de verdadero y proliberadamente rebelde; se produce la fusión del verdadero incumplimiento y la voluntad deliberadamente rebelde o incumplimiento cualificado). Así, se señala que en el arto 504 ex iste un pacto resolutorio EXPRESO. Se entiende como elemento unificador del 1504 y 1124 la existencia de verdadero y propio incumplimiento como causa de resolución. Se señalan como causas impeditivas de ese verdadero y propio incumplimiento: prórroga tácita o aquiescencia del vendedor ante un pago posterior a la fec ha fijada. El mero retraso, no siempre supondrá fnlstración del fin económico del negocio y por tanto, verdadero y propio incumplimiento; ofrecimiento del pago por parte del deudor, no seguido de consignación (art c.c.) que tiene como efectos, eliminar la "mora solvendi" y constituir en "mora accipiendi" al acreedor. Así se cierra la vía al ]] Línea diametralmente opuesta a la amerior y coincidente en el tiempo: en virtud de pacto expreso, "lo especial -art prevalece sobre lo general -arl ". La aplicación del 1504 es preferente. Diferencia entre ambos es la necesidad de requerimiento del 1504, que cierra la fac ultad a los tribunales de conceder nuevo plazo (que sí se recoge en el ). Esta línea no aprecia la voluntad deliberadamente rebelde como causa de incumplimiento. 3.- Parte de la primera línea expuesta pero se bifurca en do s: entiende como causa de resolución la voluntad deliberadamente rebelde y se entiende que el 1124 es nonna general pero que cede su puesto a la especial del l504; otra intenta averiguar, sin éxito el VERDA DERO sentido del requi ito subjetivo. Detenninadas sentencias reconocen que su contenido no ha sido fijado, llegándía como alternativo, en una sola figura (hecho obstati vo incluido aqu í). También se entiende dentro de este contenido un incumplimiento que suponga el de la prestación principal del deudor del pago. El autor se queja de la existencia de un requisito carente de unidad de contenido y que da vía libre al arbitrio judicial. Así, en ocasiones pone como alternativa a la voluntad deliberadamente rebelde, una mera pasividad ("por acción u omisión desobedezca las téc-
5 nicas de la compraventa". STS 5-marzo-86), en ocasiones entiende sobreentendida la voluntad deliberadamente rebelde en el impago, se considera que la carga.de la prueba de este requisito subjetivo recae en el comprador. Parece que la jurisprudencia tienda a la 2.' linea de las anteriormente citadas, con una apreciación en casación menos literal del requisito subjetivo, como causa de incumplimiento y de aplicación del 1124, que puede abarcar: mera inactividad o pasividad del deudor, frustración por su conducta del fin económico del contrato, o que con ello se obligue al acreedor a acudir a la vía judicial, para, por su inactividad, obtener el cumplimiento. Esto se aprecia en la STS 22-octubre-85, que decreta la aplicación del 1504 (por existencia de requerimiento notarial y no se requiere nuevo pl azo -diferencia con el ), por incumplimiento del comprador que actuó con pasividad. Parece que se vuelve a la idea de un verdadero incumplimiento (sin connotaciones dolosas derivadas de una "voluntad deliberadamente rebelde") como fundamento de la aplicación del y Qué ocurre cuando el requerido se opone al requerimiento? La oposición de las p'artes deberá salvarse entre los tribunales que decretarán la violación (Dirección General de los Registros 29- Xil-1 982). Si no, no habrá forma de dar cumplimiento a la resolución contractual (que se refiere a la resolución EXTRAJUDICIAL del 1124 y no pacto comisorio expreso del 1504). El requerimiento será requisito previo para la interposición de la demanda ante los tribunales que conocerán de la controversia. Es posible la aplicación de la resolución unilateral extrajudicial del 1124, en el 1504 si no existe pacto resolutorio expreso, que recoge así dos supuestos: 1.- pacto resolutorio expreso y 2.- resolución unilateral (más previo requerimiento). Este es nuevo punto de contacto entre el 1124 y el 1504 c.c. Esta reso lución un ilateral supone: si no hay oposición de l comprador, opera la resolución; si hay oposición, se SUSPENDE la resolución que surtirá sus efectos desde que fue decretada por el vendedor si el tribunal que conoce el caso, lo estima procedente (entendiendo que YA existe incumplimiento cuando el tribunal conoce el caso). La resolución unilateral extrajudicial es llevada a cabo por la parte cumplidora de la relación contractual establecida ame el incumplimiento de la otra. Ante su oposición se acudirá a los tribunales que decretarán si está bien hecha la resolución unilateral. Qué ocurre si la oposición del comprador se produce cuando existe pacto resol utorio expreso? An te el pacto, no puede prevalecer su oposición (que interviene en él) posterior y no procede la suspensión de la resolución ante la intervención de los tribunales. Si no, caeríamos en la prohibición del arbitrio del 1256 c.c. La oposición del comprador necesita del arbitrio judicial pues, para que ésta salga adelante, sin caer en el 1256, ha de demostrar que cumplió su obligación y que no ha lugar a resolución. En este caso, el requerimiento tiene como resultado que desencadene la EFICACIA resolutoria del pacto, que contenía plazo de cumplimiento de la obligación del comprador que resultó incumplida. Recordemos que el pacto comi sorio es garantía del vendedor; que asegura así el pago del precio total aplazado. En este caso de oposición, interponiendo éste demanda (con anotaci6n preventiva), tendrá lugar la reserva de puesto al vendedor o reinscripción a favo r de éste de la titularidad del objeto de la venta aplazada (con la resolución volvemos al origen, en caso de dominio, arl c.c.). La demanda estará sujeta a un plazo de caducidad de 180 días (conforme a los art y 48 L.H.). Ante el incumplimiento, se produce la resolución. La CONSIGNACIÓN es requi si to para proceder a la reinscrip- 105
6 ción en el Registro. Presupone éste que no exista cláusula penal (como la de caducidad, de la que más tarde hablaremos), y nace para cancelar derechos inscritos a favor de terceros. Peligro de abuso del vendedor, que puede unilateralmente no devolver la parte de precio ya pagada (cláusula de caducidad), en concepto de indemnización, perjudicando a terceros. El arto del Reglamento Hipotecario, le faculta para deducir determinadas cuotas de lo recibido en determinados casos y consignar el resto en establecimiento bancario o caja oficial. El peligro de abuso se siente principalmente en la venta aplazada con pacto comisario, donde el vendedor puede facultativamente resolverla por incumplimiento. Habrá que actuar conforme al art R.H. porque en caso de existir cláusula penal, atenerse a lo dispuesto en el 1154 C.C. en cuanto a la facultad moderadora de los tribunales frente a este posi ble abuso, la Dirección general de los Registros apunta como requisito previo a la inscripción en favor del vendedor, la consignación, ya existan o no terceros y sin deducir cantidad alguna en concepto de cláusula penal. R. Achados se muestra severo con el comprador que incumplió y establece para él cancelación automática de gravámenes; no así en caso de terceros. Incluso sólo establece para el primero posibil idad de ofrecimiento de pago y no de consignación. Entiende que ésta por parte del vendedor ha de realizarse "cuando haya algo que devolver", supuesto que no se cumple con la existencia de la cláusula penal o cuando el comprador no paga ningún plazo. Es decir, parece que los autores se incl inan por entender que el vendedor puede deducir la cláusula penal de la consignación. La cláusula penal, es deducible o no de la consignación? Algunos opinan que la consignación sólo debe operar a efectos de cancelar derechos de terceros inscritos posteriormente. Se advierte que hay espacio temporal entre resolución y reinscripción en el Registro, manteniéndose entre tanto titularidad en teoría ya resuelta, que es la del incumplidor. Es como si el Registro comprobara el cumplimiento de las obligaciones de los contratantes. Análisis del arto 175.6: - condici ón resolutoria inscrita antes de la venta; Autores como Izurzun afirman que: - requisito para la inscripción: notificación -estos documentos tienen _f.n Ar::7.~ Jnar.A JlQnr.Al~t".t:Adner.0 \.lqman " asiento de transmisión dominal posteriores a la resolución- título aportado por el vendedor, - consignación en establecimiento bancario o caja oficial, - precio no es devuelto si hay cláusula penal. - se refiere a los terceros y adquieren el dominio o derechos reales por compraventa a título oneroso; - debe de consignar; - se refiere a cancelación de cargas o gravámenes posteriores. La consignación tiene por fundamento la creación de un fondo para que los terceros afectados por la cancelación queden compensados. No es su fundamento una subrogación real que supone la pervivencia de una relación, realmente extinguida por efecto de resolución. 106 Otros como Roca Sastre, entienden que la consignación es igual a cancelación de gravámenes o cargas posteriores a la resolución. En la L.H. del 1861 se prohibió la hipoteca de bienes sujetos a condición resolutoria, salvo consentimiento del titular de la hipoteca y que la voluntad
7 del hipotecante depende sólo del cumplimiento de la condición. Respondía ante el acreedor, ante el incumplimiento de su obligación: extinción del pacto comiserio. La admisión actual se debe a que el vendedor readquiere la cosa libre de cargas y de la existencia de fondo de una cantidad inmovilizada para los terceros afectados por el incumplimiento del comprador. Así se el imita el riesgo creado en la compraventa aplazada por la facultad dispositiva concedida al comprador y su incumplimiento. Problema de si son deducibles o no las cantidades de la cláusula penal del "quantium" restituible. Una forma de estar seguros de que la cláusula penal fue estipulada realmente por ambos contratantes y conociendo su alcance es cargar con su prueba al vendedor que deberá pedir judicialmente la recuperación de la misma (pel igro de mutar esto en una posibilidad del comprador de renunciar a la consignación (análogamente a la posibilidad de renunciar a la evicción arto 1477 c.c.). Esta posibilidad es factible estando seguro el comprador de lo que supone la cláusula penal, de la cantidad deducible de la consignación y de los riesgos a los que se expone. Determinación de la cantidad exigible también podrá ser aplicada a estos terceros que adquieran con posterioridad. Esta determinación de la cantidad exigible pactada entre comprador y vendedor, afectará a terceros, requiriéndose su aceptación si dicho acuerdo fuera posterior a su existencia como tales. También pueden evitarse los abusos procesales por la existencia de la cláusul a penal por renuncia "ex intervallo" (ejem.: rescisión por cesión ultra dimidium en Cataluña). Carácter abusivo pueden tener ciertas cláusulas que acompañan al pacto, que benefician al vendedor. Así, la denominada cláusula de caducidad por la que el comprador que no cumpla con su prestación, perderá las cuotas ya pagadas del precio aplazado. En Alemania, se entienden nulas, lo que no obsta al pago por parte del comprador de una determinada cantidad por el uso de la cosa; en España, se entiende ésta como cláusula con función de pena convencional (accesoria a la obligación principal de pagar las cuotas tota les del precio aplazado que "estimula" a su cumplimiento) sometida a apreciación judicial (art c.c.), teniendo presente que la obligación pri nci pal ha sido "parcialmente" incumplida (se han pagado algunas cuotas del precio total aplazado). El problema del incum plim iento parcial de la obligación del comprador de abono del precio aplazado, se contempla en el ámbito de la venta de bienes muebles a plazos por la ley 17-Vil- 65. En ella se prevé la facult ad del vendedor para pedir la resolución del contrato (las paltes se restituirán las pre - laciones, pero el vendedor podrá, en concepto de indemnización, deducir el 10 por 100 de las cantidades ya cobradas más otra cantidad del desembolso inicial en concepto de depreciación comercial de la cosa) o el abono de los plazos pendientes cuando faltaren los dos últimos o el último de los pactados para el pago del precio. En este pacto, el vendedor se "reserva" la propiedad de la cosa, teniendo el comprador su posesión. Por ello, el propietario está legitimado para interponer acción de tercería de dominio cuando los acreedores del comprador traben embargo sobre la cosa para cobrarse sus créd itos. Como el precio aún no se ha abonado totalmente, la cosa sigue siendo de propiedad del vendedor, no del comprador (en virtud del pacto, la tradición no transmite la propiedad al comprador, sólo su posesión). Este será propietario cuando cumpla u obligación y pague el precio convenido. Para proteger la buena fe de los acreedores, pues, sólo "aparenlemente" puede parecer que el comprador es verdadero propietario, se requerirá pu- 107
8 108 blicidad del pacto y de su fecha que asegure que el precio todavía no ha sido satisfecho por completo en los plazos convenidos. La STS , contempla el caso de embargo practicado por la Magistratura n. Q 1 de Zaragoza por deudas de Salvador R.B. a la seguridad social. El em bargo se practicó sobre bien afectado por el pacto de reserva de dom inio añadidxo a una compraventa, siendo Salvador R.B. el comprador, y no habiendo éste pagado el precio total estipulado. Legitimados estaban los cesionarios a ejercer la tercería de dominio contra el embargante. El vendedo r había cedido sus derechos a varios ces ionaríos. Al estar la compraventa de cosa mueble (en este caso, una máquina Slotter) pendiente de pago, la propiedad la tenían los cesionarios (vendedor) y no el comprador (deudor). Se estimó que procedía el embargo, rechazando los motivos de la parte demandada (primer motivo: infracción de la ley - pero no se entiende por tal el art de la Ley Adjetiva Civil); segundo motivo: supuestos de otras sentencias - pero eran distintos al presente). Con respecto a los terceros subadquirentes, el pacto no surte efectos. Se protege a los terceros adquirentes a títu lo oneroso y de buena fe, por reventa mercantil. Distinto sería que su adquisición fuera a título gratuito, estando tercero y comprador de acuerdo en el fraude. 11. PROHIBICIÓN DE LA USURA Y DEL PACTO COMISORIO DE LOS ARTÍCULOS 1859 Y 1884 C.C. E[ pacto de reserva de dominio, garantiza el pago del precio al vendedor. Así también otro como el pacto comisorio. En 'ocasiones, la compraventa con pacto de reserva de dominio puede envol ver un préstamos disfrazado, que puede ser usurario. Se plantea el problema de averiguar si esta construcción es: - negocio fiduciario - negocio simulado - negocio fraudulento (puede infringir la ley de Azcárate que persigue la usura). Por otro lado se plantea en las ventas en garantía (es decir, aquellas en que la propia venta funciona como garantía de devolución de su crédito - "préstamo disfrazado"-), la posible infracción de la prohibición del pacto comisorio (art. 1859, 1878 c.c.). Puede entonces ser negocio fraudulento cuando intente darse "un rodeo a la ley", es decir, evitar la prohibición del pacto comisorio. Vamos a ver el primer problema. La venta con pacto de reserva de dominio puede actuar con función de garantía de la devolución del préstamo. Esta construcción puede ser válida si la entendemos como negocio fiduciario. La jurisprudencia admite su validez y eficacia siempre que tenga causa lícita; no debe envolver un fraude a la ley (sería el caso de utilizar la venta con pacto de reserva de dominio como "rodeo" a la prohi bición de la reserva recogida en la ley de Azcárate de 1908). El negocio fiduciario es aquél con causa única (de garantía) y producto de la combinación de dos negocios. Roca Sastre entendía como positivo el negocio de disposición por el que el fiduciante trasmite la propiedad de la cosa o derecho al fi duciario; y como nega tivo un negocio obligacional, por el que el fiduciario, sujeto al "pactum fiduciare", se obliga a actuar como comisionista, mandante, depositario, y a transmitir al fiduciante la propiedad de lo adquirido, una vez cumplido el fm buscado por las partes, y entre tanto a conservar, custodiar, retener. Roca Sastre lo define como "negocio jurídico de disposición más pacto por el que el adquirente asume obligación de actuar de tal modo que no merme el fin perseguido por las partes".
9 Seguimos la teoría del doble efecto: efecto real - efecto personal de ambos contratos (de disposición y obligacional), independientes pero yuxtapuestos. El negocio fiduciario puede adoptar la fonna de fiducia "cum ami ca" y "cum creditore". Aquí nos interesa esta última, concluida en provecho del fiduciario o adquirente. Con esta figura se rompe la confianza, base del negocio fiduciario, en el sentido de que éste por lo general se concluye en interés del fiduciante o tercero beneftciado (fuducia "cum am ico"). En la [lducia "cum creditore", nos encontramos con un único negocio, que utiliza la venta como medio para conseguir un fin: la garantía. Así, el fiduciante transmite la propiedad de una cosa al difuciario, actuando ésta como garantía de la devolución de un préstamo. V fiduciario (propiedad FORMAL: frente a terceros. Necesidad de proteger a los terceros de buena fe e inscritos) préstamo Venta con pacto de reserva de dominio acreedor C flduciante (propiedad REAL) Si no paga el "precio aplazado" de la venta, el vendedor "seguirá siendo propietario" y se "resolverá la venta". (efectos externos). deudor Efectivamente, en nuestro caso nos encontraríamos con la siguiente estructura: El comprador, en virtud del pacto de reserva de dominio, sólo tiene la po sesión de la cosa objeto de la venta; el vendedor se reserva el dominio hasta que el primero le satisfaga el precio total. Esto a efectos externos, porque el comprador es realmente propietario de la cosa, y a la vez deudor de un crédito prestado por el vendedor, prestatario o acreedor. Para garantizarle su devolución, utiliza la venta con pacto de reserva de dominio a tal fin. Si paga el "precio total aplazado" (que generalmente coincidirá con el crédito más los intereses), "adquirirá la propiedad de la cosa de la que sólo es poseedor" (realmente seguirá siendo propietario, habiendo cumplido con el pago del crédito, llevando a buen ténnino el fin de garantía de la compraventa), si no paga, se "resolverá la venta" (realmente, el, a efectos externos, vendedor, se convertirá en verdadero propietario, real y no [oonal, de la cosa). Regelsberger observó que la naturaleza jurídica del negocio fiduciario supone que "las partes eligen para su fin práctico un negocio jurídico cuyos efectos exceden de aquel fm", como es en nuestro caso en el que una deuda se garantiza con la transmisión de la propiedad de una cosa. Hemos rucho que por este negocio positivo o de disposición, el fiduciante transmitía la propiedad al fiduciario (que en virtud de pacto interno entre ell os, se obligaba a restituirla una vez cumplido el fin pretendido por las partes o la obligación asegurada -devolución del préstamo-). 'El vendedor es propietario frente a terceros, "erga omnes". El comprador sólo poseedor pues no ha cumplido con su obligación de pagar el precio total aplazado (efectos externos). El contrato real o positivo es independü,nte del negativo u obligacional, pero ambos se dirigen a un solo fin: la garantra. El fiduciario sometido como el fiduciante al pactum fiduciae (verdadero lúni- 109
TEMA 27. PACTOS Y CONDICIONES MÁS FRECUENTES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
TEMA 27. PACTOS Y CONDICIONES MÁS FRECUENTES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 1. La compraventa con pacto comisorio Concepto consiste en una estipulación introducida en el contrato de compraventa por la que

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