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Timestamp: 2018-02-23 18:30:15+00:00

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Termini per contestare assemblea condominiale
Lo sai che? Termini per contestare assemblea condominiale
Termini per condomini assenti, dissenzienti e astenuti; da quando decorre il termine in caso di invio del verbale dell’assemblea con raccomandata.
Chi non contesta subito l’assemblea di condominio non può poi impugnare eventuali pretese di pagamento avanzate dall’amministrazione in ottemperanza delle decisioni assunte dalla maggioranza. Ecco perché conoscere bene quali sono i termini per contestare l’assemblea condominiale è essenziale: chi li fa scadere difficilmente potrà poi opporsi a un decreto ingiuntivo o a qualsiasi altra pretesa. La sua inerzia, infatti, verrà considerata come consenso. Il termine per impugnare la delibera del condominio però varia a seconda che il condomino fosse presente o meno alla riunione e, in questo secondo caso, può dipendere anche dal fatto se il postino, nel consegnargli la raccomandata col verbale dell’assemblea, lo ha trovato o meno a casa. Tutte queste variabili necessitano di essere valutate per poter stabilire, in modo chiaro e certo, entro quanto tempo contestare la decisione dell’assemblea di condominio. Ma procediamo con ordine.
1 Chi può impugnare una decisione dell’assemblea di condominio?
2 Quali sono i termini per contestare la delibera condominiale?
3 Termini per l’impugnazione in caso di raccomandata non consegnata
4 La causa contro il condominio
Chi può impugnare una decisione dell’assemblea di condominio?
Può contestare la decisione dell’assemblea di condominio solo il condomino che era assente alla riunione o che ha votato “contro” (ossia il condomino dissenziente). Quindi chi ha votato a favore di una determinata decisione non può poi agire in tribunale.
Quali sono i termini per contestare la delibera condominiale?
Esistono termini perentori per impugnare una delibera condominiale, scaduti i quali non è più possibile fare nulla e si dovrà accettare, per forza di cose, la decisione della maggioranza, per quanto illegittima. Questi termini non operano solo in caso di delibere affette da errori particolarmente gravi (delibere nulle) come ad esempio il mancato rispetto dei quorum per decidere.
Le delibere annullabili, invece, come dicevamo, devono essere contestate entro il termine di 30 giorni che decorrono:
per coloro che hanno votato a sfavore («dissenzienti») e per quelli che si sono astenuti dal votare: dalla data della riunione di condominio. È da questo giorno, quindi, che si iniziano a contare i 30 giorni per rivolgersi all’organismo di mediazione e poi al giudice;
per i condomini che non hanno invece partecipato all’assemblea («assenti»), dalla data di comunicazione del verbale dell’assemblea di condominio. Questo verbale può essere spedito con raccomandata a/r o può essere consegnato a mano da parte dell’amministratore. Non rileva il fatto che il condomino abbia saputo, informalmente da uno dei condomini o dallo stesso amministratore, l’esito dell’assemblea; tale conoscenza non fa decorrere i 30 giorni di tempo per impugnare la decisione.
Termini per l’impugnazione in caso di raccomandata non consegnata
Se il condomino, assente all’assemblea, riceve il verbale con il resoconto della riunione tramite raccomandata a.r., si è detto che il termine di 30 giorni per impugnare la decisione decorre dal momento in cui il postino gli consegna la lettera. Ma che succede se il postino non trova nessuno a casa a cui consegnare la busta? A chiarirlo è stata più volte la giurisprudenza e, da ultimo, il tribunale di Bologna. In caso di momentanea assenza a casa del condominio, al momento dell’arrivo del portalettere, il termine decorre dalla data di ritiro della lettera all’ufficio postale. Se però il ritiro avviene dopo 10 giorni dal deposito dell’avviso di giacenza, il termine decorre dall’11° giorno dopo tale deposito; in pratica il termine per impugnare la delibera assembleare, in caso di destinatario assente, decorre trascorsi dieci giorni dal rilascio dell’avviso di giacenza.
Il Tribunale, infatti, ritiene di aderire all’orientamento per cui «Ai fini del decorso del termine di impugnazione delle delibere assembleari previsto dal codice civile [2] la comunicazione, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, del verbale assembleare al condomino assente all’adunanza si ha per eseguita, in caso di mancato reperimento del destinatario da parte dell’agente postale, decorsi dieci giorni dalla data di rilascio dell’avviso di giacenza ovvero, se anteriore, da quella di ritiro del piego» in applicazione analogica delle norme sulle notifiche degli atti giudiziari [3]».
La causa contro il condominio
Chi impugna la delibera deve predisporre, con l’ausilio di un avvocato, un ricorso da depositare nella cancelleria del giudice competente. Nella materia condominiale vige però l’obbligo della preventiva mediazione. Pertanto, prima di azionare la causa davanti al giudice, bisognerà presentarsi innanzi a un organo di mediazione insieme al proprio avvocato cui dovrà aderire la controparte (il condominio).
Nel ricorso o in corso di causa il condomino che impugna la delibera assembleare può chiedere al giudice per la sospensione della delibera impugnata. In mancanza, la delibera può essere eseguita anche in pendenza del giudizio. Il giudice dispone la sospensione se sussistono gravi motivi da cui può derivare un danno grave ed irreparabile.
[1] Trib. Bologna, sent. del 12.01.2018.
[3] Art. 8, comma 4, della L. n. 890 del 1982.
[4] Cass. sent. n. 25791/2016 e ord. n. 19958/2017. In senso contrario: Trib. Milano, sent. n. 12.09.2017, nonché Cass. sent. n. 813/2016 e n. 22240/2013 secondo cui «La prova dell’avvenuto recapito della lettera raccomandata contenente il verbale dell’assemblea condominiale all’indirizzo del condomino assente all’adunanza comporta l’insorgenza della presunzione “iuris tantum” di conoscenza, in capo al destinatario, posta dall’art. 1335 cod. civ., nonché, con essa, la decorrenza del “dies a quo” per l’impugnazione della deliberazione, ai sensi dell’art. 1137 cod. civ.».
Trib. Bologna Sez. III, Sent., 12-01-2018
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Pietro Iovino, ha pronunciato la seguente SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13327/2015 promossa da:
U.D.G. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. ………………………….., elettivamente domiciliato in VIA ………………….. BOLOGNA presso il difensore avv. …………………….
CONDOMINIO P. L., via M. 28-30-32 A. G. 1-3, B. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. ……………………….. e dell’avv. ………………………… ((…)) VIA ……………………. BOLOGNA; , elettivamente domiciliato in Via ……………….. Bologna presso il difensore avv. ……………………….
1. Di seguito all’impugnazione della delibera condominiale del 22 aprile 2015 in atti, motivata sul presupposto della sua nullità, annullabilità e alla costituzione di parte convenuta, che si opponeva all’accoglimento della domanda, eccependo tra l’altro la tardività dell’impugnazione, la causa, concessi i termini e depositate le memorie di cui all’art. 183 c. 6 c.p.c., era posta in decisione sulle rassegnate conclusioni e previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. nell’estensione massima.
2. L’impugnazione è fondata.
In base all’art. 1137 c.c. sono impugnabili solo le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale ed in difetto di ciò non è consentito al giudice sindacare la volontà manifestata dall’assemblea, che resta una manifestazione caratteristica dell’autonomia che l’ordinamento riconosce ai privati e come tale tutela.
3. Ciò è sicuramente avvenuto nel caso di specie e la domanda di annullamento, così esattamente qualificata l’azione in ragione del principale vizio fatto valere, relativo all’omessa tempestiva convocazione dell’assemblea dei condomini ex art. 66 disp. att. c.c., deve ritenersi certamente fondata, con profilo assorbente rispetto alle ulteriori censure, pur contenute in atto di citazione.
Appare pacifico, infatti, che l’avviso di convocazione è stato spedito al condomino impugnante, a mezzo raccomandata, in data 17.04.2015 (peraltro dopo le h. 13.00), convocando l’assemblea condominiale per il 21.04.2015, in prima convocazione, e per il 22.04.2015, in seconda convocazione; esso avviso è stato altresì consegnato il 23.04.2015.
E’ tuttavia pur vero che, per giurisprudenza consolidata, occorre ai fini del rispetto dei termini di convocazione previsti dall’art. 66 disp. att. c.c. che l’avviso non sia solo inviato, ma anche ricevuto dai condomini quantomeno cinque giorni prima dell’assemblea, ai fini di consentire a tutti gli interessati la
tutela dei propri diritti di informazione ed assicurando così un termine minimo per predisporre un eventuale intervento.
Spetterebbe proprio al Condominio l’onere di provare il rispetto dei termini previsti dalla legge e, quindi, l’effettiva e tempestiva ricezione da parte dei condomini dell’avviso di convocazione assembleare cfr. Cass Sez. 2, Sentenza n. 5254 del 04/03/2011 (Rv. 617024) Cass. Sez. 6 – 2 Ordinanza 24.10.2014 n. 22685 (Rv. 633154).
Tale prova non appare tuttavia essere stata raggiunta, posto che è in re ipsa la tardività per mancato rispetto del termine, che, del resto, sarebbe stato impossibile rispettare, anche tenuto conto che il luogo di recapito era in Svizzera.
Ed a questo proposito va stigmatizzato il comportamento dell’Amministratore.
4.1 Solo per completezza si evidenzia che l’identità del contenuto della convocazione assembleare, oggi impugnata, a quello di precedenti avviso ed assemblea (25.03.2015), alla quale l’odierno impugnante aveva anche partecipato, è argomento inconferente a sostegno del rispetto del termine dilatorio di cui all’art. 66 disp att. c.c., oggi certamente violato.
Ciò dicasi a prescindere dall’allegazione attorea, invero certamente ragionevole, secondo la quale il destinatario non poteva di certo sapere quale fosse l’ordine del giorno e la sua assunta identità con quello della precedente assemblea del 25.03.2015.
5. Solo per comodità di esposizione, in quanto eccezione infondata, si evidenzia la tempestività dell’impugnazione ai fini del rispetto del termine di gg. 30 sancito dall’art. 1137 c.c..
Prescindendosi dalla rilevabilità officiosa, che ben potrebbe discendere dalla novellata formulazione della norma e dalla natura perentoria del termine de qua, tuttavia, è pacifico tra le parti che il verbale dell’assemblea de quo risulta spedito in raccomandazione ed il plico, che lo conteneva, è stato materialmente ritirato in data 09.07.2017, dopo che l’agente postale ne aveva vanamente tentata la consegna il 03.07.2017, lasciando l’avviso di giacenza e l’invito al ritiro entro gg. 10.
Ciò posto, deve condivisibilmente e conformemente evidenziarsi che “Ai fini del decorso del termine di impugnazione, ex art. 1137 c.c., la comunicazione, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, del verbale assembleare al condomino assente all’adunanza si ha per eseguita, in caso di mancato reperimento del destinatario da parte dell’agente postale, decorsi dieci giorni dalla data di rilascio dell’avviso di giacenza ovvero, se anteriore, da quella di ritiro del piego, in applicazione analogica dell’art. 8, comma 4, della L. n. 890 del 1982, onde garantire il bilanciamento tra l’interesse del notificante e quello del destinatario in assenza di una disposizione espressa, non potendo la presunzione di cui all’art. 1335 c.c. operare relativamente ad un avviso – quale quello di giacenza – di tentativo di consegna, che non pone il destinatario nella condizione di conoscere il contenuto dell’atto indirizzatogli.” cfr. Corte di Cassazione Sez. 2 – Sentenza n. 25791 del 14/12/2016 (Rv. 642158 – 01) ed in termini per gli avvisi tributari Corte di Cassazione Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 2047 del 02/02/2016 (Rv. 638907 – 01) e Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 19958 del 10/08/2017 (Rv. 645329 – 01).
Ne consegue che dies a quo dell’impugnazione deve essere considerato cadente il 09.07.2017 e l’aver avviato a notificazione l’atto di citazione in data 04.09.2017 ne fonda la tempestività.
6. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate nell’importo precisato in dispositivo in ragione della particolare semplicità della vertenza.
Definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza od eccezione respinte o assorbite, così decide:
– Annulla la delibera assembleare 22.04.2017 oggi impugnata.
– Condanna il CONDOMINIO P.L. al pagamento in favore di parte attorea delle spese di lite, che liquida in Euro 566,88 per spese ed Euro. 6.000,00 per compensi, oltre rimborso forfetario ex lege, oltre IVA e CPA, se dovuti nelle aliquote di legge.
Dichiara la pronuncia esecutiva ex lege.
Così deciso in Bologna, il 29 dicembre 2017. Depositata in Cancelleria il 12 gennaio 2018.

References: Art. 8
 Cass. 
 Cass. 
 SENTENZA

 art. 190
 art. 66
 Sentenza 
 Cass. Sez. 
 art. 1137
 Sentenza