Source: https://www.ra-doerfer.de/aktuelles/richtige-abrechnung-von-wasserkosten/
Timestamp: 2019-04-18 18:40:25+00:00

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Betriebskosten | Richtige Abrechnung von Wasserkosten
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Wasserkosten sind Betriebskosten
Die Kosten des Wasserverbrauchs und der Entwässerung gehören nach § 556 Abs. 1 BGB und § 1 Abs. 1 BetrKV zu den auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten, da sie zu den laufenden Kosten zählen, die dem Eigentümer des Mietobjekts entstehen.
Die Wasserkosten werden zudem in § 2 BetrKV ausdrücklich benannt.
Verteilung und Umlage der Wasserkosten
Nach § 556a Abs. 1 S. 1 BGB sind Betriebskosten grundsätzlich nach der Wohnfläche auf den Mieter umzulegen – wenn nichts anderes vereinbart ist.
Für die verbrauchsabhängigen Betriebskosten bestimmt § 556a Abs. 1 S. 2 BGB, dass eine Abrechnung entsprechend dem abgelesenen Verbrauch vorzunehmen ist - wenn entsprechende Zähler vorhanden sind. Dies trifft auch auf die Wasserkosten zu.
Abrechnung nach Verbrauch nur, wenn Wasseruhren in allen Wohnungen installiert sind
Der Vermieter muss die Wasserkosten nur dann verbrauchsabhängig abrechnen, wenn in allen Wohnungen eines Hauses tatsächlich Wasseruhren eingebaut sind.
Ist nämlich nur ein Teil der Wohneinheiten in einem Haus mit Zählern ausgestattet, kommt es bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung zwangsläufig zu Ungerechtigkeiten.
Die Summe der Einzelzählerstände in den Wohnungen weicht grundsätzlich vom Stand des Hauptzählers ab.
Dies ist technisch bedingt. Hauptwasserzähler arbeiten nach einem anderen Funktionsprinzip als Einzelzähler. Zudem weisen die Geräte (zulässige) Toleranzen auf.
Diese Ungenauigkeit ginge zu Lasten der Mieter, deren Wohnung nicht mit einem Einzelzähler ausgestattet ist, da sie die Differenz zwischen dem Hauptzählerstand und der Summe der Einzelzähler bezahlen müssten.
BGH, Urteil vom 12.03.2008 (VIII ZR 188/07)
BGH VIII ZR 188/07 Abrechnung von Wasserkosten nach Verbrauch nur, wenn Wasserzähler in allen Wohnungen installiert
BGH VIII ZR 188-07 Keine Abrechnung nach[...]
Was gilt bei nicht (mehr) geeichten Wasserzählern?
Die Abrechnung ist nur dann inhaltlich und rechnerisch richtig, wenn der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist.
Stammen die abgerechneten Verbrauchwerte von einem geeichten Zähler, wird zugunsten des Vermieters davon ausgegangen, dass sie zutreffend sind. Diese Vermutung kann vom Mieter durch einen Gegenbeweis entkräftet werden.
Bei einem nicht (mehr) geeichten Zähler gilt diese Richtigkeits-Vermutung nicht.
Der Vermieter muss also im Prozess den Beweis dafür führen, dass die Ablesewerte des Zählers zutreffend waren – obwohl dieser nicht geeicht war.
Hierzu kann der Vermieter auf die Verbrauchswerte des Mieters aus der letzten (unstreitigen) Abrechnung verweisen oder die Funktionsfähigkeit des Zählers durch ein Sachverständigengutachten beweisen.
Kann der Vermieter das Gericht hierdurch von der Richtigkeit der Ablesewerte überzeugen, muss der Mieter die Betriebskostenabrechnung gegen sich gelten lassen – obwohl der Wasserzähler nicht geeicht war.
Die landläufige Meinung, dass die Ablesewerte ungeeichter Zähler nicht für eine Abrechnung genutzt werden dürfen, ist falsch.
BGH, Urteil vom 17.11.2010 (VIII ZR 112/10)
BGH VIII ZR 112/10 Abrechnung von Wasserkosten auch mit nicht geeichtem Zähler möglich
BGH VIII ZR 112-10 Abrechnung von Wasser[...]
Zusammenfassung von Frischwasserkosten und Abwasserkosten in der Betriebskostenabrechnung
In § 2 BetrKV werden die Kosten der Wasserversorgung und die Kosten der Entwässerung in getrennten Positionen aufgeführt.
Trotzdem ist die zusammengefasste Abrechnung dieser beiden Kostenarten in einer einzigen Abrechnungsposition zulässig – wenn sich die Höhe der Abwasserkosten an der Höhe des Frischwasserverbrauchs orientiert.
Der BGH begründet dies damit, dass eine Betriebskostenabrechnung auch in diesem Fall für den Mieter prüfbar und nachvollziehbar ist.
Üblicherweise rechnen Wasserversorger gegenüber dem Vermieter die Entwässerungskosten auf der Grundlage des abgelesenen Frischwasserverbrauchs ab – da das Frischwasser, das aus dem Hahn läuft, letztlich auch wieder in gleicher Menge in die Kanalisation fließt.
Beide Kostenarten hängen also vom Stand des gleichen Zählers ab. Sie werden nur mit unterschiedlichen Faktoren multipliziert.
Dieser Rechenschritt ist für den durchschnittlichen Mieter durchaus verständlich und kann unproblematisch nachvollzogen werden.
Eine Betriebskostenabrechnung ist daher auch dann formell ordnungsgemäß, wenn Wasserversorgung und Entwässerung in einer Position abgerechnet werden.
BGH, Urteil vom 15.07.2009 (VIII ZR 340/08)
BGH VIII ZR 340/08 Frischwasser- u. Entwässerungskosten können in einer Position zusammengefasst werden
BGH VIII ZR 340-08 Zusammenfassung von F[...]
Bei Mischnutzung sind keine getrennten Zähler erforderlich
In vielen Mietobjekten befinden sich sowohl Wohnungen als auch Geschäftsräume, deren Wasserverbrauch in den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen abgerechnet wird.
Bei einer solchen Mischnutzung stellt sich zuweilen die Frage, ob eine getrennte Erfassung der Wohnraum-Wasserkosten und der Gewerbe-Wasserkosten erforderlich ist.
Der BGH hat diese Frage verneint.
Es ist zulässig, den Wasserverbrauch einer Gewerbeeinheit durch einen gesonderten Zwischenzähler zu messen und diesen vom Zählerstand des Hauptzählers abzuziehen, um den Verbrauch der Wohneinheiten zu errechnen ( = Differenzmethode).
Es gibt keine gesetzliche Regelung, die dem Vermieter vorschreibt, bei einer Mischnutzung den Wasserverbrauch der Wohneinheiten durch einen gesonderten Zähler zu erfassen.
BGH, Urteil vom 25.11.2009 (VIII ZR 69/09)
BGH VIII ZR 69/09 Keine gesonderten Wasserzähler für Wohnungen und Gewerbe erforderlich
BGH VIII ZR 69-09 Keine getrennten Wasse[...]
Berücksichtigung von Leerstand
Es ist zulässig und üblich, in Betriebskostenabrechnungen die fixen Teile der Wasserkosten (Grundgebühr, Zählermiete) anhand des erfassten Wasserverbrauchs auf die Mietparteien umzulegen.
Dies ist im Normalfall - einem Mietobjekt mit überwiegend vermieteten Wohnungen – unproblematisch.
In einem Haus mit nennenswertem Leerstand gilt dies jedoch nicht.
Der Vermieter hat nämlich die auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen.
In einem solchen Objekt würde die verbrauchsabhängige Umlage der Fixkosten zwangsläufig zu Ungerechtigkeiten führen, da die (wenigen) vorhandenen Mieter die gesamten Wasser-Fixkosten des Hauses tragen müssten.
Der Vermieter ist also verpflichtet, bei wesentlichem Leerstand den Umlegungsmaßstab der Wasser-Fixkosten zu ändern.
Er hat die vorhandenen Mieter von den auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden Fixkosten zu entlasten.
Andernfalls würden die Mieter mit dem Leerstandsrisiko belastet werden, das vom Vermieter zu tragen ist.
Dies gilt jedoch nur bei einem Leerstand, der nach Dauer und Zahl der leeren Wohnungen so wesentlich ist, dass es zu einer Benachteiligung der vorhandenen Mieter kommt.
Eine geringfügige Mehrbelastung durch üblichen Leerstand ist von den Mietern hinzunehmen.
BGH, Urteil vom 06.10.2010 (VIII ZR 183/09)
BGH VIII ZR 183/09 Berücksichtigung von Leerstand bei fixen Wasserkosten (Grundgebühr und Zählermiete)
BGH VIII ZR 183-09 Berücksichtigung von [...]
BGH, Urteil vom 31.05.2006 (VIII ZR 159/05)
BGH VIII ZR 159-05 Berücksichtigung von Leerstand bei Umlage von Betriebskosten nach Wohnfläche
BGH VIII ZR 159-05 Berücksichtigung von [...]
Arbeitsrecht, Autorecht, Bußgeldverfahren, Fahrerlaubnisrecht, Fahrzeugschäden, Gebrauchtwagenrecht, Gewerbemietrecht, Grundstücksrecht, Nachbarrecht, Ordnungswidrigkeiten, Pachtrecht, Personenschäden, Schadensersatzrecht, Strafrecht, Terminsvertretungen, Verkehrsunfallregulierung, Versicherungsrecht, Vertragsrecht, Werkvertragsrecht, Wohnraummietrecht, Wohnungseigentumsrecht

References: § 556
 § 1
 § 2
 § 556
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