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Timestamp: 2016-10-27 17:07:51+00:00

Document:
2P.208/2003 (04.12.2003)
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hans D�ggelin, Frankenstrasse 20, Postfach 2632, 6002 Luzern,
Art. 5, 8, 9 und 29 BV (Hand�nderungssteuer),
Mit �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 17. November 1998 verkaufte die B.________ AG der A.________ 2/3 Miteigentum am Grundst�ck Nr. XXX, Grundbuch M.________, zum Preis von Fr. 15'050'000.-- Am restlichen Eigentumsdrittel r�umte sie der K�uferin ein bis zum 30. Juni 2002 befristetes Kaufsrecht ein. Die A.________ beabsichtigte, auf dem erworbenen Grundst�ck ein Wohn- und Gesch�ftshaus (Einkaufszentrum) zu errichten, wof�r bereits eine Baubewilligung vorlag. Mit dem Kaufvertrag erwarb sie gleichzeitig das Eigentum am Bauprojekt sowie alle Anspr�che aus den durchgef�hrten Bauverfahren (Ziff. 8 des Vertrags). Sie verpflichtete sich, bei der erstmaligen Neu�berbauung des Grundst�cks die anfallenden Baumeisterarbeiten (Tiefbau, Umgebung, Hochbauten) in dem "zum gegebenen Zeitpunkt" abzuschliessenden Werkvertrag zu markt�blichen Konkurrenzpreisen der C.________ AG, D.________, zu �bertragen (Ziff. 9 des Vertrags).
Am gleichen Tag schloss die Miteigent�mer-Gemeinschaft E.________, wozu auch die A.________ geh�rte, mit F.________ einen Totalunternehmer-Werkvertrag ab. Darin �bertrug die Bestellerin dem Totalunternehmer F.________ die schl�sselfertige Erstellung und die betriebsbereite �bergabe des Wohn- und Gesch�ftshauses zu einem Werkpreis von Fr. 80'705'500.--. Dabei war vorgesehen, die Arbeiten f�r Tiefbau, Hochbau und Erschliessungen an die C.________ AG zu vergeben (Ziff. 5 Abs. 5 des Vertrags).
Mit Veranlagungsverf�gung vom 11. M�rz 1999 verpflichtete der Gemeinderat Kriens die A.________ zur Bezahlung einer Hand�nderungssteuer im Betrag von Fr. 225'750.--. Dieser Veranlagung lag als massgebender Hand�nderungswert der Kaufpreis von Fr. 15'050'000.- f�r den Erwerb des Miteigentumsanteils am Grundst�ck Nr. XXX, Grundbuch M.________, zugrunde. In der Folge bezahlte die Steuerpflichtige den veranlagten Steuerbetrag.
Mit Verf�gung vom 13. Juli 2000 zog der Gemeinderat von Kriens die rechtskr�ftige Veranlagungsverf�gung gest�tzt auf � 12 des luzernischen Gesetzes �ber die Hand�nderungssteuer vom 28. Juni 1983 (HStG) in der damals g�ltigen Fassung in Revision. Sie setzte den massgebenden Hand�nderungswert neu auf Fr. 68'853'333.-- fest, indem sie zwei Drittel des Werkpreises von Fr. 80'705'000.-- (gem�ss Totalunternehmervertrag), ausmachend Fr. 53'803'333.--, zum Kaufpreis von Fr. 15'050'000.-- f�r den Erwerb des Miteigentumsanteils addierte. Die von der A.________ geschuldete Hand�nderungssteuer legte sie in der Folge neu auf Fr. 1'032'799.-- fest.
Im Begleitschreiben zum Revisionsentscheid wies der Gemeinderat darauf hin, dass die B.________ AG ihren Miteigentumsanteil zwischenzeitlich verkauft habe. Erst in diesem Zusammenhang sei ihm der Totalunternehmervertrag eingereicht worden. Werde gleichzeitig mit dem Kaufvertrag �ber ein Grundst�ck ein Vertrag �ber die Errichtung eines Hauses abgeschlossen, sei die Hand�nderungssteuer vom Land- und Werkpreis zusammen zu berechnen, sofern der Grundst�ckkauf wirtschaftlich betrachtet dem Erwerb eines fertigen Geb�udes gleichkomme. Aufgrund der erst jetzt zur Verf�gung stehenden Unterlagen sei der Werk- bzw. Totalunternehmerpreis zum Landpreis hinzuzurechnen, weshalb die urspr�ngliche Hand�nderungssteuer-Veranlagung in Revision gezogen werden m�sse. Die dagegen erhobene Einsprache wies der Gemeinderat von Kriens mit Entscheid vom 22. Mai 2002 ab.
Die A.________ erhob gegen den Einspracheentscheid Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Luzern. Mit Urteil vom 25. Juni 2003 hiess dieses die Beschwerde teilweise gut und setzte die Hand�nderungssteuer auf Fr. 990'0471.-- fest. Das Gericht kam zum Schluss, dass im vereinbarten Werkpreis auch Leistungen enthalten seien, die in keinem urs�chlichen Zusammenhang mit den Bauarbeiten st�nden und deshalb von der Besteuerung auszunehmen seien.
Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 27. Juli 2003 beantragt die A.________ dem Bundesgericht, das Urteil vom 25. Juni 2003 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zur�ckzuweisen.
1.1 Die Veranlagung zu den kantonalen oder kommunalen Hand�nderungssteuern richtet sich nach kantonalem Recht, dessen Auslegung und Anwendung das Bundesgericht bei der Beurteilung einer staatsrechtlichen Beschwerde nur auf Willk�r (Art. 9 BV) hin �berpr�fen kann.
1.2 Willk�rlich ist ein Entscheid dann, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem und offensichtlichem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft. Willk�r liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere L�sung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen w�re. Es gen�gt zudem nicht, dass bloss die Begr�ndung des angefochtenen Entscheids unhaltbar ist. Dessen Aufhebung rechtfertigt sich nur, wenn er auch im Ergebnis verfassungswidrig ist (BGE 127 I 54 E. 2b S. 56; 123 I 1 E. 4a S. 5, mit Hinweisen).
Gem�ss � 12 HStG in der bis zum 31. Dezember 2000 g�ltig gewesenen, im vorliegenden Fall aber noch anwendbaren Fassung hebt die Veranlagungsbeh�rde eine rechtskr�ftige Steuerfestsetzung auf und erl�sst einen neuen Veranlagungsentscheid, wenn sich nachtr�glich herausstellt, dass die Veranlagung auf unvollst�ndigen oder unrichtigen Berechnungsgrundlagen beruht (Abs. 1). Der Anspruch auf Revision erlischt ein Jahr nach Kenntnis des Revisionsgrundes, sp�testens aber f�nf Jahre nach Rechtskraftbeschreitung der Steuerfestsetzung (Abs. 2).
2.1 Das Verwaltungsgericht f�hrt im angefochtenen Entscheid aus, nach seiner Rechtsprechung bleibe die Revisionsm�glichkeit in jenen F�llen vorbehalten, in denen sich in der Tat erst nachtr�glich herausstelle, dass eine Veranlagung auf unvollst�ndigen oder unrichtigen Berechnungsgrundlagen beruhe. Sei hingegen die Unvollst�ndigkeit oder Unrichtigkeit der Berechnungsgrundlage der Veranlagungsbeh�rde bereits im Zeitpunkt der Steuerfestsetzung bekannt und veranlage sie dennoch nur teilweise, so werde dieses Vorgehen nur bei gleichzeitiger Anbringung eines Revisionsvorbehaltes zu einer sp�teren Ab�nderung berechtigen. � 12 HStG entbinde n�mlich die Veranlagungsbeh�rde nicht von der Pflicht, sich rechtzeitig alle erforderlichen Unterlagen f�r eine gesetzliche Veranlagung zu beschaffen. Unterlasse es der Gemeinderat trotz offenkundiger Anzeichen, den wirklichen Hand�nderungswert zu ermitteln, liege im Ergebnis ein Veranlagungsfehler vor, der nicht auf dem Weg der Revision berichtigt werden k�nne. Der Bestand der Revisionsveranlagung vom 13. Juli 2000 h�nge somit davon ab, ob und seit wann die Veranlagungsbeh�rde von der Existenz des Totalunternehmervertrags gewusst habe oder aufgrund welcher Anhaltspunkt sie um die weiteren Leistungen der Beschwerdef�hrerin als Bestellerin h�tte wissen m�ssen. Nach Darlegung des Gemeinderates habe dieser erstmals im August 1999 Kenntnis vom Totalunternehmervertrag erhalten. Im Juli 1999 habe die X.________ den verbliebenen Miteigentumsdrittel von der B.________ AG gekauft. Weil im Zeitpunkt dieser Hand�nderung mit dem Bau des Gesch�ftszentrums bereits begonnen worden sei, habe der Gemeinderat die K�uferin um Mitteilung ersucht, ob Werk- oder Generalunternehmervertr�ge abgeschlossen oder �bernommen worden seien. Mit Schreiben vom 31. August 1999 habe die Y.________ mitgeteilt, die X.________ sei in einen bestehenden Totalunternehmer-Werkvertrag zwischen der Miteigent�mergemeinschaft E.________ und F.________ eingetreten. Nach mehrmaliger Aufforderung sei der Totalunternehmervertrag der Gemeinde schliesslich am 19. Januar 2000 eingereicht worden. Somit stehe fest, dass die Veranlagungsbeh�rde nach Zustellung des erw�hnten Schreibens vom 31. August 1999 um die Existenz eines Totalunternehmervertrags gewusst habe; ein Exemplar des Vertrags habe ihr dann im Januar 2000 zur Verf�gung gestanden. Dass der Gemeinderat bereits zu einem fr�heren Zeitpunkt effektiv Kenntnis von dem am 17. November 1998 abgeschlossenen Totalunternehmvertrag gehabt habe, sei aus den Akten nicht ersichtlich und werde auch in der Beschwerde nicht behauptet. Habe aber die Veranlagungsbeh�rde den Abschluss des Totalunternehmervertrags fr�hestens anfangs September 1999 zur Kenntnis genommen und werde die tats�chliche Kenntnisnahme der Kenntnis der Revisionsgrundes gleichgesetzt, erweise sich die Verf�gung vom 13. Juli 2000 in jedem Fall als rechtzeitig erlassen.
2.2 Die Beschwerdef�hrerin behauptet auch vor Bundesgericht nicht, die Veranlagungsbeh�rde habe schon vor dem 31. August 1999 tats�chlich Kenntnis von der Existenz des Totalunternehmervertrags gehabt. Sie macht jedoch geltend, die Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass die Gemeinde Kriens erst im damaligen Zeitpunkt vom mutmasslichen Bauvolumen des K.________-Centers erfahren habe, sei offensichtlich falsch, ergebe sich doch aus amtlichen Verlautbarungen, aus Akten und aus Presseberichten, dass die Bauerstellungskosten der Veranlagungsbeh�rde anl�sslich der Hand�nderungssteuerveranlagung im M�rz 1999 hinreichend bekannt gewesen seien. Die R�ge geht indessen ins Leere, da das Verwaltungsgericht eine solche Feststellung gar nicht getroffen hat. Im angefochtenen Entscheid wird im Gegenteil ausdr�cklich darauf hingewiesen, dass der Gemeinderat von Kriens am 23. September 1998 die Bewilligung f�r die �berbauung des Grundst�cks Nr. XXX mit mutmasslichen Baukosten von Fr. 75'000'000.-- erteilt habe. In der Folge habe die Beschwerdef�hrerin mit dem Kaufvertrag das bewilligte Bauprojekt �bernommen. Gem�ss einem Bericht der Luzerner Rundschau vom 4. Februar 1999 sei der Spatenstich Ende Januar 1999 erfolgt. Dabei h�tten Vertreter des Gemeinderats, die Beschwerdef�hrerin als Investor und der Totalunternehmer F.________ �ber das Projekt informiert. Das Gericht zieht somit nicht in Zweifel, dass dem Gemeinderat das Volumen des Bauprojektes schon im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und im Detail jedenfalls bei Baubeginn im Januar 1999 bekannt war. Es r�umt auch ein, dass es sich bei einem Grossprojekt dieses Ausmasses in der Tat aufdr�nge, dass der Bauherr das Projekt mit einem General- oder Totalunternehmer realisiere, doch gehe es nicht an, allein deshalb dem Gemeinderat zu unterstellen, er habe um den konkreten Vertragsabschluss wissen bzw. einen solchen aus dem Baubewilligungsverfahren herleiten m�ssen. Die dem Gericht eingereichte Baubewilligung enthalte keine Angaben �ber die beabsichtigte Form der werkvertraglichen Regelung. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sei F.________, der nachmalige Totalunternehmer, als Planverfasser und Architekt aufgetreten. In der Berichterstattung der Luzerner Rundschau sei hingegen vom Totalunternehmer F.________ die Rede, und es werde die Beschwerdef�hrerin als Hauptinvestor bezeichnet. �hnliches ergebe sich aus der Pressemappe der Totalunternehmung F.________. Indessen handle es sich hier um private Informationen, nicht jedoch um beh�rdliche Orientierungen oder verwaltungsinterne Mitteilungen. Aus dem Medientext des Gemeindeammannamtes, der im hier interessierenden Zusammenhang einzig von Bedeutung sein k�nnte, ergebe sich nichts, was auf ein konkretes Wissen um die werkvertraglichen Abmachungen zwischen der Beschwerdef�hrerin und der Totalunternehmung hinweisen w�rde.
2.3 Diese Erw�gungen sind zumindest vertretbar. Was die Beschwerdef�hrerin dagegen vorbringt, ersch�pft sich weitgehend in appellatorischer Kritik, die nicht ausreicht, um den Vorwurf der Willk�r zu begr�nden (statt vieler BGE 125 I 492 E. 1b S. 495). Im �brigen verkennt die Beschwerdef�hrerin, dass der Umstand, dass das Bauprojekt durch einen Totalunternehmer realisiert wird, noch nichts dar�ber aussagt, ob damit auch die Voraussetzungen, unter denen im Hinblick auf die Bemessung der Hand�nderungssteuer Kaufpreis und Werklohn zusammengerechnet werden m�ssen (vgl. dazu E. 3), erf�llt sind. Es k�nnte daher auch aus der Kenntnis dieses Umstandes nicht abgeleitet werden, dass dem Gemeinderat schon im Zeitpunkt der Veranlagung der Hand�nderungssteuer der volle Umfang der steuerbegr�ndenden Leistungen bekannt war oder h�tte bekannt seien m�ssen. Erst recht gilt dies f�r die Kenntnis der H�he der mutmasslichen Bauerstellungskosten.
2.4 Die Beschwerdef�hrerin macht ferner geltend, das Verwaltungsgericht habe gegen das Willk�rverbot verstossen, indem es zum Schluss gekommen sei, dass sie ihre Mitwirkungspflichten verletzt habe. Sie sei n�mlich - im Unterschied zu X.________ - im Rahmen der Veranlagung der Hand�nderungssteuer nicht aufgefordert worden, den Totalunternehmervertrag einzureichen, weshalb ihr in diesem Zusammenhang auch keine Verletzung von Mitwirkungspflichten vorgeworfen werden k�nne.
Es trifft zu, das der Gemeinderat die Beschwerdef�hrerin nicht aufgefordert hat, den Totalunternehmervertrag einzureichen. Das konnte er auch nicht, da ihm die Existenz dieses Vertrags damals noch gar nicht bekannt war; davon erfuhr er erst durch das Schreiben der Y.________ vom 31. August 1999, mit welchem diese mitteilte, die X.________ sei in einen bestehenden Totalunternehmer-Werkvertrag eingetreten. Indessen weist das Verwaltungsgericht darauf hin, dass die Beschwerdef�hrerin mit der Zustellung der Veranlagungsverf�gung vom 11. M�rz 1999 um Mitteilung gebeten worden sei, falls �ber den Kaufpreis hinaus steuerpflichtige Zahlungen geleistet worden seien, worunter namentlich Abl�sungssummen von Kaufs- und Vorkaufsrechten sowie Zahlungen aus Werkvertr�gen fielen. Der gleiche Text finde sich auch auf der Steuerrechnung vom 12. M�rz 1999. Dieser Aufforderung, deren Tragweite ihr nicht entgangen sein konnte, ist die Beschwerdef�hrerin unbestrittenermassen nicht nachgekommen. Das Verwaltungsgericht hat dabei nicht �bersehen, dass die Beschwerdef�hrerin nicht schon im Rahmen des Veranlagungsverfahrens, sondern erst mit der Veranlagungsverf�gung selber auf ihre Meldepflicht hingewiesen wurde. Die Beschwerdef�hrerin sei aber dennoch verpflichtet geblieben, die f�r eine vollst�ndige und materiell richtige Besteuerung erforderlichen Angaben zu liefern und speziell ihre Leistungen gem�ss Totalunternehmervertrag bekannt zu geben, was sie indessen nicht getan habe. Selbst wenn der Gemeinderat bereits im Januar 1999 h�tte erkennen k�nnen, dass die Beschwerdef�hrerin einen Vertrag betreffend schl�sselfertige Erstellung des Baukomplexes geschlossen habe, w�rde das unter dem Blickwinkel der nachtr�glichen Revision nicht schaden. Denn wer einer Beh�rde vorwerfe, sie habe nach Treu und Glauben den massgebenden steuerlichen Grundlagen erkennen m�ssen und habe sich deswegen auf ihrer urspr�nglichen (fehlerhaften) Veranlagung behaften zu lassen, sei hierzu nur berechtigt, wenn er sich selber als Partei des Steuerverfahrens korrekt verhalte und zur Feststellung des massgebenden Hand�nderungswertes das Seinige beitrage.
Mit dieser - zumindest vertretbaren - Erw�gung setzt sich die Beschwerdef�hrerin nicht auseinander.
2.5 Die Beschwerde erweist sich somit als unbegr�ndet, soweit ger�gt wird, der Anspruch auf Revision der urspr�nglichen Veranlagungsverf�gung sei im Zeitpunkt des Erlasses der revidierten Verf�gung bereits erloschen gewesen.
Die Beschwerdef�hrerin wirft dem Verwaltungsgericht vor, gegen das Willk�rverbot verstossen zu haben, indem es angenommen habe, die Voraussetzungen f�r die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn seien erf�llt. Es habe das Vorliegen dieser Voraussetzungen gar nicht gepr�ft, worin �berdies eine Geh�rsverweigerung zu erblicken sei.
3.1 Der Gemeinderat hat im Einspracheentscheid vom 22. Mai 2002 die Praxis des Verwaltungsgerichts zu dieser Frage wiedergegeben. Danach ist die Hand�nderungssteuer auf der Summe von Landpreis und Werklohn zu erheben, wenn Kauf- und Werkvertrag so voneinander abh�ngen, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern gekommen w�re und das Gesch�ft als Ganzes wirtschaftlich dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommt. Eine Identit�t zwischen Verk�uferschaft und Generalunternehmer ist dabei nicht erforderlich. Ausschlaggebend ist immer die Tatsache, das der Kaufvertrag ohne den Werkvertrag nicht zustande gekommen w�re, was aufgrund der gesamten Umst�nde zu entscheiden ist. Wird ein innerer Zusammenhang der beiden Vertr�ge bejaht, besteht zwischen Ver�usserer und Unternehmer aber zumindest ein gemeinsames Interesse.
Der Gemeinderat hielt einen solchen Zusammenhang im vorliegenden Fall namentlich wegen der Verkn�pfung beider Vertr�ge mit der Baubewilligung vom 15. Oktober 1998 f�r gegeben. Er wies ferner darauf hin, dass es zudem Indizien gebe, wonach auch in subjektiver Hinsicht zwischen der Verk�uferschaft und dem General- bzw. Totalunternehmer enge wirtschaftliche Beziehungen best�nden. L.________ sei einzelzeichnungsberechtigter Verwaltungsrat der Verk�uferin (B.________ AG). In Ziff. 9 des Kaufvertrags vom 17. November 1998 habe sich die Beschwerdef�hrerin verpflichtet, gest�tzt auf die Baubewilligung die anfallenden Baumeisterarbeiten der C.________ AG zu �bertragen. In dem gleichentags abgeschlossenen Totalunternehmer-Werkvertrag habe L.________ diesen Vertrag zusammen mit F.________ als Totalunternehmer unterzeichnet.
3.2 In ihrer Beschwerde an das Verwaltungsgericht befasste sich die Beschwerdef�hrerin nur beil�ufig mit der Problematik der Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn. Sie f�hrte aus, sie habe in ihrer Einsprache diesbez�glich auf den gleichzeitigen Rechtsstreit der X.________ verwiesen; ferner machte sie geltend, dass die Z�rcher Zusammenrechnungspraxis viel liberaler sei als diejenige im Kanton Luzern, indem sie verlange, dass Landver�usserer und Werkunternehmer tats�chlich oder wirtschaftlich identisch seien oder zumindest eine enge wirtschaftliche Beziehung in Form einer einfachen Gesellschaft bestehe, was beim Projekt "K.________" nicht der Fall sei. Schliesslich wies die Beschwerdef�hrerin darauf hin, dass im vereinbarten Werkpreis verschiedene mit der Bauerstellung in keinem urs�chlichen Zusammenhang stehende Leistungen miteingeschlossen worden seien.
3.3 Im angefochtenen Entscheid wird ausgef�hrt, die Beschwerdef�hrerin setze sich mit der Zusammenrechnungspraxis und der W�rdigung der tats�chlichen Verh�ltnisse durch den Gemeinderat praktisch nicht auseinander. Sie �ussere sich nur knapp zu der im Rahmen der Revisionsveranlagung erfolgten Aufrechnung des Werkpreises bzw. der Neuberechnung des Hand�nderungswertes. Soweit sie in dieser Hinsicht auf fr�here Eingaben der X.________ verweise, sei dies nicht zul�ssig. Eine Partei, die vor Gericht eine Beschwerde einlege, habe in ihrer Rechtsschrift begr�ndet darzulegen, weshalb der angefochtene Entscheid falsch sein solle (� 133 Abs. 1 des Gesetzes �ber die Verwaltungsrechtspflege). Die Berufung auf Eingaben einer anderen Partei und einen darin enthaltenen Rechtsstandpunkt, ohne diesen in der eigenen Rechtsschrift darzulegen, sei nicht ausreichend. Auch k�nne eine Beschwerde nicht dadurch begr�ndet werden, dass auf eine Einsprache eines anderen Steuerpflichtigen Bezug genommen werde. Im �brigen sei festzustellen, dass auf die in der gleichen Sache erhobene Beschwerde der X.________ mit Urteil vom 16. September 2002 nicht eingetreten worden sei. Dass andere Kantone bei der Veranlagung der Hand�nderungssteuer eine andere Praxis pflegten, treffe zwar zu, helfe der Beschwerdef�hrerin aber nicht weiter. Das Verwaltungsgericht gab der Beschwerdef�hrerin aber insofern recht, als es feststellte, dass im vereinbarten Werkpreis in der Tat verschiedene Leistungen enthalten seien, die mit der Erstellung der Baute in keinem urs�chlichen Zusammenhang st�nden, weshalb diese Aufwendungen von der Besteuerung auszunehmen seien.
3.4 Die Beschwerdef�hrerin macht nicht geltend, dass die Annahme des Verwaltungsgerichts, eine Beschwerde k�nne nicht durch Verweis auf Eingaben einer anderen Partei begr�ndet werden, auf einer willk�rlichen Anwendung des kantonalen Verfahrensrecht beruhe. Ist aber davon auszugehen, dass die Beschwerdebegr�ndung insoweit ungen�gend war, kann dem Verwaltungsgericht nicht zum Vorwurf gemacht werden, es habe der Beschwerdef�hrerin das rechtliche Geh�r verweigert, indem es nicht n�her auf die Frage der Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn eingegangen sei, und haben die in diesem Zusammenhang mit der staatsrechtlichen Beschwerde erhobenen R�gen als neu zu gelten. Bei Willk�rbeschwerden sind neue tats�chliche und rechtliche Vorbringen indessen grunds�tzlich unzul�ssig (in BGE 119 II 193 nicht ver�ffentlichte E. 1; 118 Ia 20 E. 5a S. 26; 114 Ia 204 E. 1a). Auf die Beschwerde kann daher insoweit nicht eingetreten werden. Im �brigen setzt sich die Beschwerdef�hrerin auch vor Bundesgericht nicht mit der Feststellung des Gemeinderats im Einspracheentscheid auseinander, wonach es Indizien daf�r gebe, dass zwischen der Verk�uferschaft und dem Totalunternehmer in subjektiver Hinsicht enge wirtschaftliche Beziehungen best�nden. Verh�lt es sich aber so, ist die Zusammenrechnung des Kaufpreises mit dem Lohn f�r den gleichentags abgeschlossenen Totalunternehmervertrag unter dem Gesichtspunkt des Willk�rverbots nicht zu beanstanden (zur Praxis der Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn bei der Hand�nderungssteuer im Allgemeinen vgl. BGE 91 I 173; 88 I 217, ASA 62 720 E. 2b, 50 445 E. 2; H�hn/Waldburger, Steuerrecht Bd. I, 9. Aufl., Rz. 16 zu � 28, mit weiteren Hinweisen). Es sollte sich auch von selbst verstehen, dass die Willk�rr�ge nicht mit dem Hinweis auf eine angeblich anders lautende Praxis eines anderen Kantons begr�ndet werden kann.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Kosten der Beschwerdef�hrerin aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 153 und Art. 153a OG). Die Gemeinde Kriens hat als gr�sseres Gemeinwesen in analoger Anwendung von Art. 159 Abs. 2 OG keinen Anspruch auf Parteientsch�digung, um so weniger, als sie nicht durch einen Anwalt vertreten war (Poudret, Commentaire de la loi f�d�rale d'organisation judiciaire du 16 d�cembre 1943, Art. 159 N. 3 S. 161 f.).
Dieses Urteil wird der Beschwerdef�hrerin, der Gemeinde Kriens und dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern schriftlich mitgeteil.

References: Art. 5
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 153
 Art. 153
 Art. 159
 Art. 159