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Timestamp: 2020-07-09 21:24:14+00:00

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Domande frequenti - Verifica Limite Finanziabilità
Domande frequenti sul credito fondiario
In questa sezione puoi trovare risposta alle domande più comuni dei nostri clienti sul mondo dei finanziamenti fondiari.
1. Che cosa è il finanziamento fondiario?
Il finanziamento fondiario è un finanziamento a medio o lungo termine, richiedibile esclusivamente per alcune finalità specifiche.
Nelle operazioni di credito fondiario il legislatore si è posto finalità sociali di pubblico interesse, non disponibili e non derogabili dalle parti, che di seguito si riassumono:
1) l’esigenza per la banca di recuperare le somme erogate nel più breve tempo possibile;
2) l’esigenza di tutelare la stabilità patrimoniale della banca la quale non può erogare finanziamenti che non siano assolutamente capienti;
3) l’esigenza di tutela del debitore che beneficia dei vantaggi fondiari e vede limitati eventuali rischi espoliativi a seguito dell’escussione della garanzia ipotecaria;
4) l’esigenza di facilitare l’accesso al credito anche a terzi, riconoscendo a questi ultimi (nel caso di partecipazione ad una vendita forzata) il diritto potestativo di subentrare nel contratto risolto senza l’autorizzazione del giudice e senza il consenso del creditore, così da rispettare integralmente il contratto originariamente pattuito.
Il quantum della prestazione deve essere necessariamente proporzionale al valore della garanzia a servizio del finanziamento fondiario.
2. Qual è la differenza fra il mutuo fondiario ed il mutuo ipotecario?
Il mutuo fondiario è un finanziamento erogato prevalentemente per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale del richiedente o della prima casa. Il finanziamento richiede l’iscrizione di una ipoteca di primo grado su immobili. Il piano di ammortamento può avere una durata minima di 18 mesi e massima di 30 anni. Tale mutuo ha tassi di interesse più convenienti e costi notarili minori. L’importo erogabile non può superare l’80% del valore dell’immobile stesso. Tale importo può essere elevato fino al 100% in presenza di garanzie integrative.
E’ possibile concedere finanziamento fondiario anche in presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie su un immobile, a condizione che sia rispettato il limite di finanziabilità per cui, ai fini della determinazione dell’ammontare massimo di un finanziamento di credito fondiario, al relativo importo da erogare va aggiunto il capitale residuo del finanziamento pregresso.
Il mutuo ipotecario, invece, è un finanziamento a forma libera in cui le parti sono libere di gestire il rapporto contrattuale senza alcun vincolo alla loro autonomia, non dovendo rispettare il limite di finanziabilità, per cui lo stesso può essere concesso anche su beni immobili non capienti, con qualsiasi durata temporale minima e massima.
3. Quali sono i benefici del finanziamento fondiario?
Tanti sono i profili di specialità del credito fondiario, che ne incentivano il ricorso da parte di intermediari e clienti.
I “vantaggi” per le parti contrattuali e i terzi possono essere così brevemente riassunti:
PER L’ISTITUTO MUTUANTE
pagamenti non soggetti a revocatoria fallimentare;
“consolidamento breve” dell’ipoteca dopo 10 giorni dall’iscrizione;
possibilità di iniziare e/o proseguire azione esecutiva individuale anche in pendenza di fallimento del debitore;
possibilità di ottenere il pagamento diretto del prezzo della vendita forzata, senza dover attendere l’approvazione del progetto di distribuzione;
esclusione dell’obbligo di notificazione del titolo contrattuale esecutivo prima di intraprendere la procedura esecutiva.
PER IL MUTUATARIO
riduzione delle imposte e degli onorari notarili per la stipula del contratto;
morosità “tollerata” per 7 rate, anche non consecutive, prima della risoluzione contrattuale;
“certificazione” che il valore teorico dell’immobile sia tale da coprire la massima esposizione debitoria nei confronti della Banca;
diritto al frazionamento dell’ipoteca in caso di edificio o complesso condominiale per i quali possa ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che li costituiscono;
diritto alla riduzione proporzionale dell’ipoteca in caso di pagamento della quinta parte del debito originario;
diritto alla liberazione parziale dei beni ipotecati quando, dai documenti prodotti o dalle perizie, risulti che, per le somme ancora dovute, i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ex art. 38 del Testo Unico Bancario;
procedimento semplificato per la cancellazione dell’ipoteca.
In sede di vendita forzata, l’aggiudicatario del bene ipotecato ha la facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento, senza necessità che vi consenta il giudice dell’esecuzione o il creditore fondiario, pagando alla banca solo le rate scadute, gli accessori e le spese ed assumendosi gli obblighi scaturenti dal contratto (cd. reviviscenza del contratto risolto) nel termine di 15 giorni dall’aggiudicazione.
4. Che cosa è il metodo di valutazione del valore commerciale?
Il metodo di valutazione del valore commerciale consente di determinare il valore di mercato di un bene immobile.
Più precisamente il prezzo di mercato è rappresentato dal prezzo di compravendita. In economia esso rappresenta generalmente il controvalore di un bene nell’ambito della compravendita dello stesso in un mercato liquido e tra parti consapevoli.
Il prezzo di mercato è un dato storico, indipendentemente dal fatto che sia mantenuto riservato sino al rogito ovvero reso pubblico in conseguenza della stipula del rogito notarile di compravendita.
Il valore commerciale tuttavia può essere condizionato da fattori speculativi, ove un venditore scaltro e/o un acquirente poco avveduto possono modificare l’effettivo e concreto valore di mercato futuro.
Il prezzo di mercato è un indice presuntivo rilevante soggettivo del valore che può risentire di fattori esterni.
5. Che cosa è il metodo di valutazione del valore cauzionale?
Il “valore cauzionale”, cd. Mortgage Lending Value (MLV) e/o anche come cd. netto realizzo in asta, è l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato.
Il valore rilevante ai fini della valutazione della violazione del limite di finanziabilità di cui all’art. 38 TULB deve essere individuato nel valore cauzionale effettivo dell’immobile, inteso come netto realizzo in asta giudiziaria e non già nel prezzo pattuito tra le parti, secondo prudente apprezzamento della futura negoziabilità, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine e delle condizioni del mercato, dell’uso corrente e dei suoi appropriati usi alternativi, senza riferimento né al valore di mercato in un determinato momento né a considerazioni speculative.
Tanto è previsto dalla normativa secondaria (cfr. direttiva 2000/12/CE del 20 marzo 2000 – direttiva 2006/48/CE del 14 giugno 2006 – Banca d’Italia n. 263 del 27.12.2006 – direttiva comunitaria 26.06.2013 n.575 – Banca d’Italia – Circolare n.285 del 17.12.2013 – ABI-linee guida valutazioni immobiliari maggio 2011) e ribadito anche dalla decisione del 9 maggio 2018 n. 11201 con cui i giudici di legittimità hanno precisato in modo chiaro che “Ai fini dell’apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario dalla normativa legale e regolamentare, il giudice deve tenere in considerazione il cd. valore cauzionale del bene ipotecato, vale a dire la concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo, sì che, se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale”, richiamando il disposto dell’art. 2 del D.P.R. n. 7 del 1976, il quale faceva riferimento espressamente al valore cauzionale.
Il bene concesso in garanzia deve, quindi, avere un valore tale che, ove si ipotizzasse l’inadempimento il giorno dopo la conclusione del contratto, la Banca risulterebbe interamente soddisfatta nella riscossione del proprio credito per capitale, interessi e spese legali.
Il prezzo di netto realizzo in asta è un indice oggettivo del concreto valore avulso da fattori speculativi.
6. Che cosa sono le garanzie aggiuntive?
Nelle operazioni di mutuo fondiario (art. 38 TULB), possono fungere da «garanzie integrative», ai fini dell’innalzamento del limite massimo di finanziabilità dall’80% al 100% del valore dell’immobile ipotecato, solo determinate tipologie di garanzie (delibera CICR 22 aprile 1995), il cui livello di affidabilità patrimoniale si attesti sulla linea di quella data dallo Stato, dalle compagnie di assicurazione e da talune imprese disciplinate dal TULB che siano, altresì, ritenute idonee sulla base dei criteri generali predisposti dalla Banca d’Italia (in G.U. 2 aprile 2005, n. 76).
Eventuali altre garanzie non codificate non sono rilevanti ai fini dell’innalzamento del “limite”
7. La fideiussione personale rientra nelle garanzie aggiuntive?
Solo le garanzie codificate della Banca d’Italia rientrano nella categoria delle garanzie aggiuntive. La fideiussione di una persona fisica è assolutamente irrilevante.
8. Il finanziamento, in caso di ipoteca di grado successivo al primo, può essere fondiario?
Nella delibera CICR del 22 aprile 1995 è stato previsto: “In presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie su un immobile, ai fini della determinazione dell’ammontare massimo di un finanziamento di credito fondiario, al relativo importo va aggiunto il capitale residuo del finanziamento pregresso.”
Il finanziamento fondiario può essere concesso anche su immobili già ipotecati, purché capienti e rispettosi del limite di finanziabilità. Sarà necessario acquisire l’importo capitale residuo dei precedenti finanziamenti in essere e computarli nel valore dell’immobile.
9. Perché il limite di finanziabilità può essere elevato fino al 100%?
Per garantire l’adempimento integrale del finanziamento fondiario; ciò tanto al fine di evitare che la banca possa contrarre finanziamenti che possano avere impatti negativi, quanto per limitare i rischi da inadempimento da parte dei debitori fondiari (cd. rischi espoliativi).
10. Il finanziamento fondiario nel quale non è stato indicato il valore dell’immobile ipotecato è nullo?
Nessuna norma impone l’indicazione all’interno del contratto del valore dei beni ipotecati, nè tantomeno l’obbligo di allegazione al contratto della perizia di stima, non rientrando nell’ambito delle “condizioni” contrattuali di carattere economico, ben considerando che il requisito del limite di finanziabilità del valore dell’immobile ipotecato, da cui dipende la validità dell’operazione di mutuo fondiario, attiene alla sostanza del rapporto tra misura del credito concedibile e valore della garanzia a servizio e non è, pertanto, integrato dalla sola allegazione di una perizia di parte creditrice che ne attesti formalmente il rispetto.
11. Come subentrare in un finanziamento fondiario in un'asta giudiziaria?
La procedura deve essere stata proposta da un creditore per un finanziamento fondiario.
L’art. 41, quinto comma, TULB prevede che “l’aggiudicatario o l’assegnatario possono subentrare, senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione, nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, assumendosi gli obblighi relativi, purché entro quindici giorni dal decreto previsto dall’art. 574 cpc ovvero dalla data dell’aggiudicazione o dell’assegnazione paghino alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese. Nel caso di vendita in più lotti, ciascun aggiudicatario o assegnatario è tenuto a versare proporzionalmente alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese.”
Se il finanziamento fondiario presenta dei tassi di interesse particolarmente onerosi, l’aggiudicatario, a seguito del subingresso, avrà la facoltà di potersi avvalersi della “surrogazione” nel mutuo (cd. portabilità) a norma dell’art.120 quater del TULB.
12. Ho convenienza economica a subentrare in un finanziamento fondiario in un'asta giudiziaria?
La speciale facoltà del subentro nel contratto fondiario risolto agevola fortemente la partecipazione all’asta giudiziaria anche a coloro che non dispongono di tutta la liquidità necessaria a pagare il prezzo. Tale norma consente l’accesso al credito a soggetti terzi, indipendentemente dal merito creditizio.
Tale modalità di accesso diretto al credito fondiario consentirà il risparmio del costo di perizia, delle imposte ipotecarie e fiscali e di ogni altro costo di intermediazione.
La convenienza economica dipende esclusivamente dal rispetto del limite di finanziabilità al momento della erogazione del credito.
Domande frequenti sul limite di finanziabilità
In questa sezione puoi trovare risposta alle domande più comuni dei nostri clienti sul limite di finanziabilità.
1. In caso di superamento del limite di finanziabilità il contratto è nullo?
Il limite di finanziabilità ex art. 38, secondo comma, TULB, norma imperativa (e non di mera condotta), pone un limite inderogabile all’autonomia delle parti ed è elemento essenziale del contratto; conseguentemente, il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto per intero.
2. Il finanziamento fondiario nullo può convertirsi in un finanziamento ipotecario semplice?
Varie pronunzie della Corte di Cassazione hanno ritenuto che, a norma dell’art.1424 cc, il contratto nullo possa essere convertito in un finanziamento ordinario, a condizione che l’ente finanziatore avanzi la domanda di conversione nella prima difesa utile relativa al procedimento nel quale è stata rilevata la violazione del limite di finanziabilità, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità.
La conversione del negozio nullo non è automatica, né scontata, ma necessita di accertamenti in fatto per individuare la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 1424 cc, richiedendo al giudice di accertare, oltre che l’identità dei requisiti di sostanza e di forma tra negozio nullo e quello nel quale lo si voglia convertire, anche la manifestazione di volontà delle parti propria del negozio diverso e, specificamente, l’intento pratico perseguito dalle stesse.
E’ dubbio se l’ipoteca volontaria iscritta per il finanziamento nullo possa continuare a produrre effetti; ciò attesa la speciale natura costitutiva della garanzia ipotecaria che richiede, al momento della sua iscrizione, la sussistenza di un valido titolo contrattuale in grado di attribuire al creditore il diritto alla iscrizione.
Se l’iscrizione è eseguita in base ad un titolo nullo, l’ipoteca è giuridicamente inesistente.
Il creditore, all’esito della pronunzia giudiziale di conversione, dovrà procedere ad una nuova iscrizione di natura giudiziale, attesa l’intervenuta modifica del titolo.
3. Su quale valore si deve calcolare il limite di finanziabilità?
Il limite di finanziabilità va misurato e parametrato sul valore cauzionale (Cass. 9 maggio 2018, n. 11201 – Cass. 11 gennaio 2006, n. 264 – Cass. 1 settembre 1995, n. 9219).
4. Perché ho interesse a conoscere il rispetto del limite di finanziabilità?
La verifica del rispetto del limite di finanziabilità è effettuata in modo indipendente sia per il creditore che per il debitore, in base ad una algoritmo, fondato su dati elementari, chiari e non ambigui.
Se stai valutando una domanda di finanziamento, se devi avviare un’azione di recupero del credito su immobile ipotecato, se vuoi verificare la legittimità della pretesa di altro creditore concorrente, se devi fare una due diligence per un portafoglio di crediti NPL, oppure, se hai in corso un finanziamento fondiario, se hai subito un pignoramento immobiliare o se semplicemente stai valutando un acquisto immobiliare, è fondamentale conoscere il rispetto del limite di finanziabilità.
Dalla sua violazione possono scaturire conseguenze giuridiche importanti che andranno ad incidere sulla sfera patrimoniale.
5. In caso di superamento del limite di finanziabilità, la Banca può essere sanzionata dalla Banca d’Italia?
L’art. 145 TULB prevede che all’intermediario finanziario possano essere irrogate sanzioni amministrative da parte della Banca d’Italia.
La norma prevede testualmente:
Per le violazioni previste nel presente titolo cui è applicabile una sanzione amministrativa, la Banca d’Italia contestati gli addebiti ai soggetti interessati, tenuto conto del complesso delle informazioni raccolte, applica le sanzioni con provvedimento motivato. I soggetti interessati possono, entro trenta giorni dalla contestazione, presentare deduzioni e chiedere un’audizione personale in sede di istruttoria, cui possono partecipare anche con l’assistenza di un avvocato.
1-bis. Il procedimento sanzionatorio è retto dai principi del contraddittorio, della conoscenza degli atti istruttori, della verbalizzazione nonché della distinzione tra funzioni istruttorie e funzioni decisorie.
[abrogata]
Contro il provvedimento che applica la sanzione è ammesso ricorso alla corte di appello di Roma. Il ricorso è notificato, a pena di decadenza, alla Banca d’Italia nel termine di trenta giorni dalla comunicazione del provvedimento impugnato, ovvero sessanta giorni se il ricorrente risiede all’estero, ed è depositato in cancelleria, unitamente ai documenti offerti in comunicazione, nel termine perentorio di trenta giorni dalla notifica.
Il Presidente della corte di appello designa il giudice relatore e fissa con decreto l’udienza pubblica per la discussione dell’opposizione. Il decreto è notificato alle parti a cura della cancelleria almeno sessanta giorni prima dell’udienza. La Banca d’Italia deposita memorie e documenti nel termine di dieci giorni prima dell’udienza. Se alla prima udienza l’opponente non si presenta senza addurre alcun legittimo impedimento, il giudice, con ordinanza ricorribile per cassazione, dichiara il ricorso improcedibile, ponendo a carico dell’opponente le spese del procedimento.
All’udienza, la Corte di appello dispone, anche d’ufficio, i mezzi di prova che ritiene necessari, nonché l’audizione personale delle parti che ne abbiano fatto richiesta. Successivamente le parti procedono alla discussione orale della causa. La sentenza è depositata in cancelleria entro sessanta giorni. Quando almeno una delle parti manifesta l’interesse alla pubblicazione anticipata del dispositivo rispetto alla sentenza, il dispositivo è pubblicato mediante deposito in cancelleria non oltre sette giorni dall’udienza di discussione.
7-bis. Con la sentenza la Corte d’Appello può rigettare l’opposizione, ponendo a carico dell’opponente le spese del procedimento, o accoglierla, annullando in tutto o in parte il provvedimento o riducendo l’ammontare o la durata della sanzione.
Copia della sentenza è trasmessa, a cura della cancelleria della corte di appello, alla Banca d’Italia, anche ai fini della pubblicazione prevista dal comma 3.
Alla riscossione delle sanzioni previste dal presente titolo si provvede mediante ruolo secondo i termini e le modalità previsti dal decreto del Presidente della Repubblica 23 settembre 1973, n. 602, come modificato dal decreto legislativo 26 febbraio 1999, n. 46. I proventi derivanti dalle sanzioni previste dal presente titolo affluiscono al bilancio dello Stato.
[abrogata.]
11. Alle sanzioni amministrative pecuniarie previste dal presente titolo non si applicano le disposizioni contenute negli articoli 6, 10, 11 e 16 della legge 24 novembre 1981, n. 689.
6. In caso di superamento del limite di finanziabilità, il notaio è responsabile dei danni?
Il notaio, secondo la legge del 16/02/1913 n. 89 art. 28, non può ricevere o autenticare atti, “se essi sono espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari al buon costume o all’ordine pubblico”.
In caso di nullità dell’atto per superamento del limite di finanziabilità non vi sono elementi per configurare, a carico del notaio rogante, una condotta che possa legittimare una domanda di risarcimento danni.
E’, però, da considerare che il notaio potrebbe subire l’apertura di procedimento disciplinare da parte della Commissione Regionale di Disciplina in quanto Pubblico Ufficiale che ha redatto un atto nullo senza verificare la congruità dei valori cauzionali e demandando ogni attività all’ente finanziatore.
Tale condotta, difatti, potrebbe non essere coerente al codice di disciplina previsto dal Notariato che impone una rigida vigilanza sulle attività compiute dai soggetti che partecipano alla stipula di un atto. Si segnala un unico precedente giurisprudenziale. (Cass. 5 giugno 2015, n. 11665).
Domande frequenti su VLF
In questa sezione puoi trovare risposta alle domande più comuni dei nostri clienti sul protocollo VLF
1. Che cosa è VLF?
Il portale “V.L.F”, di proprietà della VLF 4.0 TECHNOLOGY INNOVATION srls, con sede legale in Milano alla Via Ripa di Porta Ticinese 39 – 20143, ha ideato e brevettato il protocollo per la procedura per la verifica del limite di finanziabilità (domanda n. 10201900001763 in corso di approvazione) grazie ad una sinergia tra professionisti (Architetti, Dottori Commercialisti e Avvocati), con specializzazioni molto ampie e molto specifiche nel settore del mercato immobiliare e competenze giuridiche specialistiche. Il protocollo di verifica tende a riscontrare il rispetto del limite di finanziabilità per il credito fondiario alla luce delle vigente disciplina che impone un vincolo all’autonomia privata al fine di evitare la concessione di finanziamenti eccessivi, a danno del creditore e del debitore, non in grado di garantire il recupero ragionevole del credito.
2. Che cosa vuole realizzare VLF?
Il protocollo VLF ha creato un sistema di misurazione del limite di finanziabilità.
La VLF vuole collaborare con il sistema finanziario, in modo indipendente, per una tutela concreta nell’interesse reciproco sia della parte creditrice che debitrice, nel rispetto delle linee di valutazione del credito immobiliare. La VLF è studiata anche a tutela della responsabilità disciplinare dei notai i quali avranno la possibilità di procedere essi stessi ad una verifica indipendente del limite di finanziabilità.
3. La verifica da VLF è un servizio a pagamento?
Il servizio di verifica è un servizio a pagamento ed ammonta a € 99,00, IVA inclusa. Il costo del servizio è volto a sostenere le spese di gestione per gli studi di ricerca e a migliorare la qualità del prodotto in futuro.
4. Una volta ottenuto il risultato della verifica da VLF, che cosa posso fare?
Dovrai rivolgerti ad un professionista esperto del settore, il quale, sulla base della verifica elaborata potrà, poi, valutare la scelta giuridica più corretta a seconda che tu sia un creditore o un debitore.
5. Sulla base di quali criteri è stato determinato il limite di finanziabilità?
Il limite di finanziabilità è stato calcolato tenendo conto di una serie di valori, fra i quali figurano l’importo erogato, il valore commerciale, il valore cauzionale, oltre ad altri fattori quali la svalutazione dell’immobile, l’anno in cui è stato erogato il finanziamento e la sua durata.

References: art. 38
 art. 38
 Cass. 
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 28