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Timestamp: 2016-10-22 11:48:49+00:00

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135 I 23327. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour de droit public dans la cause A. et consorts contre Commune de Chermignon et consorts ainsi que Tribunal cantonal du canton du Valais (recours en mati�re de droit public)
1C_469/2008 du 26 mai 2009
R�glementation communale sur les quotas et le contingentement des r�sidences secondaires; art. 50 et 75 Cst., art. 1-3 LAT, comp�tences communales; art. 36 al. 2 et 3, art. 8, 24, 26, 27 et 127 al. 2 Cst. La r�glementation attaqu�e constitue une mesure d'am�nagement du territoire, de la comp�tence des communes (consid. 2). Le quota de r�sidences principales dans le secteur "station", fix� � 70 % mais largement assorti d'exceptions, est proportionn� au but vis� (consid. 3, 4 et 7). La d�finition de la r�sidence principale, au moyen des notions de domicile civil et fiscal, ne viole pas la libert� d'�tablissement (consid. 5.1-5.3). L'obligation de location par le biais d'une soci�t� professionnelle, faite aux propri�taires de r�sidences principales n'occupant pas le logement, ne viole ni la garantie de la propri�t�, ni la libert� �conomique (consid. 5.4 et 8). La taxe de remplacement, permettant de r�duire la part de r�sidence principale, est une taxe causale compatible avec les exigences de la LAT (consid. 9). La disposition transitoire ne cr�e pas d'effet anticip� et respecte le principe de non-r�troactivit� (consid. 15). Faits � partir de page 234
BGE 135 I 233 S. 234
A. Le 10 novembre 2006, les communes de Crans-Montana, soit Chermignon, Icogne, Lens, Mollens, Montana et Randogne, ont mis � l'enqu�te un projet de r�glement des quotas et du contingentement des r�sidences secondaires pour la station touristique de Crans-Montana (ci-apr�s: RQC), sous la forme d'un avenant au r�glement intercommunal sur les constructions (RIC). Cette r�glementation avait pour but de favoriser la cr�ation et l'occupation de r�sidences principales, avec un contingentement annuel de r�sidences secondaires. Les oppositions form�es notamment par A. et consorts, tous propri�taires d'immeubles dans les communes concern�es (ci-apr�s: les opposants), ont �t� �cart�es par les Conseils communaux de Chermignon, Lens, Montana et Randogne, les 24 et 25 janvier 2007, sous r�serve de quelques modifications. Le 11 mars 2007, le RQC a �t� accept� en votation populaire, dans la teneur suivante:
REGLEMENT DES QUOTAS ET DU CONTINGENTEMENT (RQC)
CHAPITRE I - DISPOSITIONS G�N�RALES
1 Le r�glement des quotas et du contingentement (RQC) est �tabli dans l'int�r�t de la population locale et du tourisme, et pour assurer un d�veloppement harmonieux et durable compte tenu des r�serves limit�es en zone � b�tir des six communes de Crans-Montana. BGE 135 I 233 S. 235
Article 2: Bases l�gales
1 Les dispositions du pr�sent r�glement sont bas�es sur les prescriptions f�d�rales et cantonales en mati�re d'am�nagement du territoire et autres domaines s'y rapportant.
2 Elles tiennent compte des prescriptions ressortant du plan d'affectation des zones et de son r�glement.
3 Demeurent r�serv�es les dispositions particuli�res �dict�es par la Conf�d�ration et le Canton, ainsi que le droit des tiers.
Article 3: Secteur station
1 Le pr�sent RQC s'applique aux zones � b�tir du "secteur station" des six communes de Crans-Montana, selon la d�limitation pr�cise figurant sur le plan annex�.
Article 4: D�finitions
1 Sont consid�r�s comme r�sidences principales au sens du RQC les logements qui, sur la base d'une autorisation de construire en relation avec le RQC, doivent �tre utilis�s par des personnes ayant leur domicile civil et fiscal (au sens de l'art. 23 du code civil) sur la commune.
2 Tous les logements qui ne comptent pas parmi les r�sidences principales sont consid�r�s comme des r�sidences secondaires.
3 Les logements existants au 16.12.2005, ainsi que ceux dont les demandes d'autorisation de construire compl�tes et conformes ont �t� d�pos�es avant le 16.12.2005 sont consid�r�s comme logements de l'ancien droit.
4 Sont consid�r�s comme appartements de location les logements dont la commercialisation et la location sont garanties et r�alis�es par une soci�t� de location professionnelle reconnue, avec exclusion des locations � l'ann�e ou � la saison. La preuve de la location incombe au propri�taire. Un r�glement d'application pr�cisera ces modalit�s.
Article 5: Port�e du RQC
1 Le RQC s'applique � tous les nouveaux volumes habitables cr��s (r�sidences principales, r�sidences secondaires), aux agrandissements et changements d'affectation de b�timents dont r�sultent des habitations (r�sidences principales, r�sidences secondaires), ainsi qu'aux changements d'affectation de r�sidence principale en r�sidence secondaire.
2 Ne sont pas concern�s par le RQC:
a Les changements d'affectation de logements de l'ancien droit, au sens de l'art. 4 al. 3 RQC.
b Les agrandissements, pour autant que la nouvelle surface habitable cr��e ne peut pas servir comme logement autonome. Cas �ch�ant, le logement cr�� ult�rieurement est soumis au RQC.
c Les projets pr�sentant un int�r�t public pr�pond�rant, approuv�s par l'assembl�e primaire. BGE 135 I 233 S. 236
3 Les constructions r�alis�es dans le cadre des plans d'affectation sp�ciaux (PQ, PAD) ne sont pas concern�es par le r�glement de contingentement si ceux-ci doivent �tre homologu�s par le Conseil d'Etat ou si leur �laboration est exig�e par les plans de zones en vigueur le 6.12.05. En mati�re de quotas, l'ensemble des plans d'affectation sp�ciaux (PQ, PAD), sauf ceux sp�cifi�s dans l'alin�a 4, respecteront les principes du pr�sent r�glement.
4 Dans les secteurs qui n'�taient pas class�s dans la zone r�serv�e instaur�e le 16 d�cembre 2005, les communes d�termineront comment les quotas seront appliqu�s.
5 Sur des parcelles sises � l'int�rieur du "secteur station" (art. 3) n'ayant pas chang� de propri�taire durant les 35 ans pr�c�dant le d�p�t de la demande d'autorisation, sauf par h�ritage, un logement de r�sidence secondaire � usage personnel (propri�taire et ses enfants) peut �tre construite, sans contingent ni taxe de remplacement. Dans le cas o� ce logement change de propri�taire dans les 10 ann�es suivant sa r�alisation, une taxe de remplacement est due (selon art. 8 al. 1 et 2).
CHAPITRE II - QUOTAS ET CONTINGENTEMENT
Section 1 - R�glement des quotas
Article 6: Part de r�sidence principale - r�glement
1 Pour les constructions � plusieurs logements, la part de r�sidences principales doit correspondre, par parcelle et par lotissement, � 70 % de la surface brute de plancher utile (SBP) cr��e.
2 Dans les constructions � logement individuel, le 100 % de la SBP doit �tre utilis�e comme r�sidence principale.
3 La part de r�sidences principales peut aussi �tre remplie par des affectations h�teli�res, y compris les logements pour le personnel, commerciales, de bureaux, artisanales et par des appartements de location.
Article 7: Obligation d'utilisation / location
1 Les r�sidences principales doivent r�ellement �tre utilis�es en tant que telles. Lorsque ces logements ne sont pas utilis�s par un propri�taire ayant son domicile sur la commune, ils doivent �tre mis � disposition contre un loyer convenable � des personnes qui remplissent cette condition. Ils peuvent �galement �tre utilis�s par des personnes exer�ant une activit� �conomique annuelle ou saisonni�re sur l'une des six communes, ou par des personnes en formation.
2 Un loyer est consid�r� convenable lorsqu'il correspond aux loyers vers�s pour des r�sidences principales similaires dans la r�gion et qu'il n'est pas surfait.
3 Le propri�taire est garant de l'occupation du logement concern� en tant que r�sidence principale.
4 Les r�sidences principales peuvent �tre utilis�es comme appartements de location pour des h�tes de passage aux conditions mentionn�es (cf. art. 4 al. 4 RQC). BGE 135 I 233 S. 237
5 Pour les constructions situ�es dans les rues commerciales indiqu�es sur le plan annex�, l'affectation commerciale du niveau route (rez-de-chauss�e) est obligatoire.
6 Dans des cas particuliers tels que changement de domicile pour des raisons professionnelles, de sant� ou similaire, la commune peut autoriser des exceptions limit�es dans le temps � l'obligation d'utilisation.
Article 8: Taxe de remplacement
1 Pour les constructions � plusieurs logements non situ�s dans les rues commerciales, les 4/7 de la part de r�sidence principale exig�e (70 %) peut �tre compens�e par le versement d'une taxe de remplacement. Dans ce cas, la taxe de remplacement est de 20 % de la valeur du logement concern�.
2 Pour les constructions � logement individuel, la totalit� de la r�sidence principale exig�e peut �tre compens�e par le versement d'une taxe de remplacement. Dans ce cas, la taxe de remplacement est de 15 % de la valeur de la construction du logement concern�.
3 La valeur de l'objet immobilier concern� (selon al. 1 ou 2) correspond au d�compte des co�ts de construction (y.c. des infrastructures annexes, places de parc ouvertes et couvertes, frais d'�quipement et terrain), attest� par l'autorit� fiscale cantonale et fourni par le requ�rant. Dans le cas d'une PPE, les co�ts des surfaces et infrastructures non habitables sont r�partis sur les logements concern�s au pro rata de leurs surfaces habitables.
4 Pour les constructions situ�es dans les rues commerciales indiqu�es sur le plan annex�, le cinqui�me de la part de r�sidences principales exig�e peut �tre compens� par le versement d'une taxe de remplacement.
5 Les r�sidences principales qui ont �t� utilis�es comme telles pendant 10 ans au moins peuvent �tre lib�r�es de l'obligation d'utilisation comme r�sidence principale moyennant le versement d'une taxe de remplacement d�gressive de 10 % par an sur 10 ans, et moyennant l'attribution du contingent (art. 10 RQC). La dur�e d'utilisation de 10 ans est compt�e � partir de l'obtention du permis d'habiter.
6 Si dans les dix ans suivant la perception de la taxe de remplacement, la r�sidence secondaire change d'affectation en r�sidence principale (avec inscription), le propri�taire qui produit une quittance pour la taxe vers�e aura droit � un remboursement d�gressif de 10 % par an de la taxe.
7 La valeur du logement au moment de la cr�ation de la r�sidence secondaire fait foi.
8 L'encaissement de la taxe de remplacement est sous la responsabilit� de la commune. A l'exception des cas sp�cifi�s aux al. 4 et 5, les montants vers�s � l'administration lui sont d�finitivement acquis. BGE 135 I 233 S. 238
9 La taxe de remplacement doit servir � la promotion de la construction des r�sidences principales, des h�tels, des appartements de location, et pour couvrir les co�ts engendr�s par la cr�ation, le maintien et la r�novation des infrastructures touristiques.
10 L'affectation des fonds provenant des taxes sera r�gie par un r�glement d'application.
Article 9: H�tels
1 Les changements d'affectation des h�tels, � des fins d'habitation non h�teli�re, sont soumis au RQC (art. 5 al. 1 RQC).
Section 2 - R�glementation du contingentement de r�sidences secondaires
Article 10: Contingentement - r�glement
1 Le contingent de r�sidences secondaires annuel � r�aliser dans le "secteur station" atteint 10'000 m2 en 2006 (sans report sur 2007), 10'000 m2 en 2007, 9'000 m2 en 2008 et 8'000 m2 pour les ann�es suivantes
(Icogne: 7,14 %; Lens: 22,79 %; Chermignon: 15,18 %; Montana: 11,99 %; Randogne: 30,49 %; Mollens: 12,40 %).
2 La r�partition du contingent entre les cat�gories de projets est de la comp�tence du conseil communal. Il se r�partit comme suit:
- max. 50 % de SBP annuelle communale pour les grands projets (selon art. 20 al. 1 RQC)
- max. 20 % de SBP annuelle communale pour les changements d'affectation de r�sidences principales en r�sidences secondaires (selon art. 5 al 1 RQC).
3 La d�molition/reconstruction des b�timents situ�s dans les rues commerciales selon plan annex� n'est pas soumise au r�glement de contingentement.
4 L'autorit� comp�tente peut d�cider de modifier la r�partition des contingents entre les cat�gories si au 1er octobre, certains contingents ne sont pas utilis�s.
5 Le contingentement annuel intercommunal et sa r�partition entre les six communes sera adapt� selon les n�cessit�s par l'autorit� comp�tente.
Article 11: Contingent par ma�tre d'ouvrage
1 La d�finition d'un contingent annuel maximum par ma�tre d'ouvrage pour les grands projets et autres est de la comp�tence du conseil communal.
2 Le conseil communal peut diverger de cette limitation lorsque le contingent annuel pour la cat�gorie correspondante n'a pas �t� �puis� au 1er octobre.
3 Des ma�tres d'ouvrage compos�s de plus de 50 % des m�mes membres sont consid�r�s comme une seule et m�me entit�. BGE 135 I 233 S. 239
Article 12: Contingents non sollicit�s
1 Les contingents annuels non sollicit�s peuvent �tre report�s sur l'ann�e suivante.
2 Ces reports ne doivent pas d�passer le contingent annuel.
CHAPITRE III - PROC�DURES
Section 1 - Proc�dures des quotas
Article 16: Exceptions - applications sp�ciales
1 En cas de d�c�s du propri�taire d'une r�sidence principale, les h�ritiers l�gaux en ligne directe ont le droit d'utiliser l'appartement pour leurs propres besoins, en tant que r�sidence secondaire.
CHAPITRE IV - CONTR�LE - CONSID�RATIONS FINALES - P�RIODE DE TRANSITION
Article 23: Traitement des demandes d�pos�es en 2006
1 Pour l'ann�e 2006, un contingent annuel est � disposition, correspondant � ceux d�finis � l'art. 11 RQC.
2 Le RQC s'applique � toutes les demandes d'autorisation de construire qui n'ont pas �t� autoris�es avant la mise en vigueur du RQC.
3 Les projets de construction qui ont �t� autoris�s pendant la p�riode des zones r�serv�es moyennant l'�tablissement d'une part de r�sidence principale et/ou d'une taxe de remplacement provisoire, d�pendent �galement du RQC. Le conseil communal �dicte une d�cision d�finitive � leur propos en adaptant les conditions provisoires en fonction du RQC.
B. Les six opposants ont saisi le Conseil d'Etat du canton du Valais qui, par arr�t� du 19 d�cembre 2007, a rejet� les recours. (...) Le r�glement a �t� homologu� par d�cision du m�me jour.
C. Par arr�t du 29 ao�t 2008, la Cour de droit public du Tribunal cantonal valaisan a rejet� le recours des opposants. Le RQC faisait partie des dispositions sur le mode et le degr� d'utilisation du sol pour lesquelles les communes disposaient d'une autonomie suffisante, sans qu'une base l�gale sp�cifique ne soit n�cessaire. Certes �lev�, le quota de 70 % de r�sidences principales �tait indispensable pour atteindre les objectifs vis�s. (...) Le secteur station �tait seul touch� par le probl�me du d�s�quilibre entre r�sidences secondaires d'une part, r�sidences principales et activit�s h�teli�res d'autre part, de sorte que le champ d'application du r�glement �tait correctement d�limit�. La d�finition de la r�sidence principale au moyen BGE 135 I 233 S. 240des notions, voisines, de domicile fiscal et civil, n'�tait pas contraire � la libert� d'�tablissement. Les modalit�s de l'obligation de louer constituaient des restrictions admissibles au droit de propri�t�. Les exceptions en faveur de projets d'utilit� publique reconnue, des plans d'affectation ant�rieurs au 6 d�cembre 2005 ou des propri�taires de longue date �taient justifi�es. La taxe pr�vue � l'art. 8 RQC �tait une contribution de remplacement, et non une taxe d'orientation ou un imp�t; son montant �tait proche de celui des taxes similaires confirm�es par la jurisprudence, et conforme au crit�re de l'avantage �conomique. Le contingentement annuel des r�sidences secondaires �tait �galement une mesure d'am�nagement du territoire (...) que les communes pouvaient adopter dans le cadre du droit des constructions. (...) L'effet anticip� positif pr�vu � l'art. 23 RQC se rapportait aux mesures de blocage d�cid�es en d�cembre 2005, et non aux mesures pr�vues par le RQC.
D. Par acte du 9 octobre 2008, A. et consorts forment un recours en mati�re de droit public. Ils demandent l'annulation de l'arr�t cantonal, de l'arr�t� d'homologation et du RQC. (...)
2. Les recourants estiment que le RQC, qui comporte une atteinte grave au droit de propri�t�, devrait reposer sur une base l�gale formelle. Les buts du r�glement sont de retrouver un �quilibre entre r�sidences secondaires et principales, de freiner la surchauffe immobili�re en station et d'assurer une partie des co�ts g�n�r�s par les r�sidences secondaires, et non de lutter contre la p�nurie de logements. Il s'agirait d'une r�glementation sans rapport avec la planification. La loi cantonale sur les constructions ne permettrait pas aux communes de limiter les r�sidences secondaires. Par le recours � des notions juridiques ind�termin�es, les impr�cisions et inexactitudes qu'il contient, ainsi que l'ampleur et la complexit� des mesures pr�vues, les pouvoirs conf�r�s aux communes et les risques d'abus, le RQC consacrerait en r�alit� une politique �conomique sous couvert de gestion du sol. Une loi cantonale sp�cifique serait n�cessaire. Les recourants se plaignent en particulier du d�faut de base l�gale � propos de la taxe de remplacement pr�vue � l'art. 8 RQC. A l'instar de la taxe de remplacement pour les places de stationnement, cette disposition ne pourrait se fonder sur l'art. 13 let. g BGE 135 I 233 S. 241de la loi cantonale du 23 janvier 1987 concernant l'application de la loi f�d�rale sur l'am�nagement du territoire (RS/VS 701.1; ci-apr�s: LcAT).
2.1 Constituent une atteinte grave � la garantie de la propri�t�, n�cessitant une base l�gale formelle, les mesures par lesquelles la propri�t� fonci�re se trouve enlev�e de force, ou les interdictions et prescriptions qui rendent impossible ou beaucoup plus difficile une utilisation conforme � la destination (ATF 115 Ia 365). En revanche, l'obligation de r�server une partie d'un b�timent � une affectation d�termin�e ne constitue pas une atteinte grave (ATF 115 Ia 378 consid. 3b/bb p. 380). En l'occurrence, la question de la gravit� des atteintes port�es au droit de propri�t� par le r�glement attaqu� peut demeurer ind�cise. En effet, en d�pit de sa d�nomination, le r�glement attaqu� constitue une base l�gale au sens tant mat�riel que formel. Il a en effet �t� adopt� par les organes l�gislatifs, soit les Assembl�es primaires des communes concern�es (art. 4 al. 1 let. a et art. 17 al. 1 let. a de la loi du canton du Valais du 5 f�vrier 2004 sur les communes [RS/VS 175.1; ci-apr�s: LCom/VS]), soit l'assembl�e de citoyens pr�vue aux art. 72 al. 1 ch. 1 et 78 al. 1 de la Constitution du canton du Valais du 8 mars 1907 (Cst./VS; RS 131.232), et a ainsi �t� soumis � un vote populaire. Dans ces conditions, l'acte l�gislatif communal offre les m�mes garanties, du point de vue de la l�gitimit� d�mocratique, qu'une loi cantonale, et constitue par cons�quent une base l�gale suffisante, quelle que soit la gravit� de l'atteinte invoqu�e (ATF 131 I 333 consid. 4.3 p. 341; ATF 122 I 305 consid. 5a p. 312; ATF 120 Ia 265 consid. 2a p. 266-267 et les r�f�rences cit�es). Il reste d�s lors � examiner si les communes sont comp�tentes pour adopter une r�glementation de ce genre.
2.2 La Constitution f�d�rale garantit l'autonomie communale dans les limites fix�es par le droit cantonal (art. 50 al. 1 Cst.). Selon la jurisprudence, une commune est autonome dans les domaines que le droit cantonal ne r�gle pas de fa�on exhaustive, mais laisse en tout ou en partie dans la sph�re communale en conf�rant aux autorit�s municipales une appr�ciable libert� de d�cision (ATF 126 I 133 consid. 2 p. 136; ATF 124 I 223 consid. 2b p. 226 s. et les r�f�rences cit�es). L'existence et l'�tendue de l'autonomie communale dans une mati�re concr�te sont d�termin�es essentiellement par la constitution et la l�gislation cantonales, voire exceptionnellement par le droit cantonal non �crit et coutumier (ATF 122 I 279 consid. 8b p. 290; ATF 116 Ia 285 consid. 3a p. 287; ATF 115 Ia 42 consid. 3 p. 44 et les arr�ts BGE 135 I 233 S. 242cit�s). Les communes b�n�ficient de comp�tences l�gislatives lorsqu'elles disposent d'un pouvoir normatif dans un domaine que le l�gislateur cantonal ou f�d�ral n'a pas r�gl� exhaustivement (ATF 131 I 333 consid. 4.4.1 p. 341; ATF 115 Ia 42).
2.3 A teneur de l'art. 70 Cst./VS, les communes jouissent de leur autonomie en respectant le bien commun et l'int�r�t des autres collectivit�s publiques (al. 1); elles accomplissent leurs t�ches propres et celles que leur attribue la loi (al. 2); elles utilisent judicieusement et administrent avec soin le patrimoine communal (al. 3). Le droit cantonal distingue entre la sph�re d'autonomie communale qui ressortit aux t�ches originaires d'une part, et aux t�ches d�l�gu�es d'autre part. Selon l'art. 6 LCom/VS, les communes ont notamment des attributions dans le domaine de l'am�nagement local et de la police des constructions (let. c), de la protection de l'environnement (let. g) et de la promotion du bien-�tre social (let. i), ainsi que de la promotion de l'�conomie locale (let. l). Cette attribution de comp�tences est faite sous r�serve des l�gislations cantonale et f�d�rale.
2.4 Selon l'art. 3 LcAT, l'am�nagement du territoire communal incombe aux communes (al. 1), lesquelles peuvent s'associer pour l'accomplissement de leurs t�ches, notamment pour l'am�nagement r�gional (al. 2). Ce sont les communes qui �tablissent les plans d'affectation pour l'ensemble de leur territoire en d�finissant les zones � b�tir, les zones agricoles et les zones � prot�ger, ainsi que d'autres zones r�serv�es (art. 11 LcAT). Elles �tablissent les plans d'affectation sp�ciaux (art. 12 LcAT) et d�finissent les possibilit�s d'utilisation des diff�rentes zones dans un r�glement des zones et des constructions. Ce r�glement d�finit notamment le mode et le degr� d'utilisation du sol, les distances, l'aspect et le gabarit des constructions, ainsi que les contributions de remplacement et les taxes (art. 13 LcAT). En pr�vision de l'adoption ou de la modification d'un plan d'affectation, les communes peuvent cr�er des zones r�serv�es pour une dur�e de deux ans (art. 19 LcAT), conform�ment � ce que pr�voit l'art. 27 LAT (RS 700).
2.5 Le r�glement attaqu� fait suite au blocage des zones � b�tir, ordonn� par les communes intim�es en d�cembre 2005 et reconduit pour trois ans en d�cembre 2007. Les zones � b�tir situ�es dans le p�rim�tre touristique jusqu'� la cote 1250, ont �t� d�clar�es zones r�serv�es au sens de l'art. 19 LcAT, dans le but de permettre l'adaptation des plans d'affectation favorisant les r�sidences principales, BGE 135 I 233 S. 243l'h�tellerie et la para-h�tellerie par rapport aux r�sidences secondaires. Il s'agit l� manifestement d'une mesure d'am�nagement du territoire, fond�e sur l'art. 27 LAT, proche d'un effet anticip� n�gatif (cf. ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, Am�nagement du territoire, constructions, expropriation, 2001, p. 199) et destin�e � �viter qu'une planification pr�vue ne soit compromise par l'octroi d'autorisations accord�es entretemps. Ces mesures ne sont toutefois pas l'objet de la pr�sente proc�dure, et les comp�tences communales ne sauraient �tre contest�es sur ce point.
2.6 Selon le rapport justificatif � l'appui du RQC, les deux tiers de la zone � b�tir de la station de Crans-Montana sont d�j� construits. Sur l'ensemble des communes concern�es, les r�sidences secondaires constituent en moyenne pour l'an 2000 63 % des logements; 150 � 200 appartements ou chalets de r�sidences secondaires sont construits chaque ann�e. Il en r�sulte un affaiblissement du tourisme h�telier classique - soit un facteur important de revenu des habitants - ainsi qu'une forte pression immobili�re rendant toujours plus difficile l'accession � la propri�t� pour les habitants � l'ann�e. La demande en r�sidence secondaire tend �galement � gagner les hameaux o� le prix des terrains augmente � un niveau inaccessible pour les habitants. Le r�glement a ainsi pour objectifs, en ce qui concerne la station, de diversifier l'affectation des nouvelles constructions, de mod�rer l'utilisation des zones � b�tir, de contribuer aux co�ts de d�veloppement de la station et d'assurer une structure d'h�bergement touristique du type h�telier. Pour les villages, il s'agit de r�server suffisamment de terrains pour les r�sidences principales, et plus g�n�ralement d'assurer un d�veloppement durable. Ainsi, la r�glementation litigieuse poursuit des buts relevant au premier chef de l'am�nagement du territoire. A l'instar des buts et principes fix�s aux art. 1 et 3 LAT, les objectifs du RQC rel�vent certainement, sous certains aspects, de la politique �conomique ou sociale. Il n'en demeure pas moins que les moyens mis en oeuvre consistent � intervenir directement sur l'utilisation des zones � b�tir.
2.7 Selon la jurisprudence, les mesures de politique d'am�nagement tendant � favoriser la construction de r�sidences principales et � limiter celle de r�sidences secondaires constituent des mesures d'am�nagement du territoire car elles tendent, conform�ment � l'objectif vis� � l'art. 75 Cst., � une occupation judicieuse et mesur�e du territoire (ATF 117 Ia 141; ATF 112 Ia 65 consid. 3b; arr�ts 1P.415/1998 du 1er juin 1999, RDAT 2000 I n� 23 p. 397; 1P.404/1997 du BGE 135 I 233 S. 2449 novembre 1998, RDAT 1999 I n� 20 p. 76). Ces mesures permettent de lutter, dans les r�gions touristiques, contre la prolif�ration des r�sidences secondaires dont les effets sont le gaspillage du territoire � b�tir, la pression sur les prix du terrain au d�triment de la population locale et l'exode de cette derni�re (ATF 112 Ia 71). Cela permet �galement d'�viter la cr�ation d'infrastructures surdimensionn�es et sous-utilis�es (ATF 117 Ia 141 consid. 2c; arr�t 1P.22/1995 du 1er septembre 1995, Pra 1996 n� 164 p. 574). Ainsi, la fixation de contingents de logements secondaires, ou l'obligation de r�server un minimum de surfaces brutes de plancher aux r�sidences principales constituent bien des mesures d'am�nagement du territoire (arr�t 1P.22/1995 pr�cit�, consid. 3b). En droit valaisan, celles-ci ressortissent aux autorit�s communales, dans le cadre de la d�finition du mode et du degr� d'utilisation du sol (art. 13 al. 1 let. a LcAT). Contrairement � ce que soutiennent les recourants, l' ATF 116 Ia 207 se contente de relever que les restrictions applicables aux r�sidences secondaires ne r�sultent pas directement du plan d'affectation au point d'en faire partie int�grante et d'emp�cher leur examen � titre pr�judiciel. En revanche, cet arr�t ne revient pas sur le fait qu'il s'agit bien de prescriptions relevant de l'am�nagement du territoire. Les recourants perdent de vue que les mesures d'am�nagement du territoire ont n�cessairement des effets sur la vie �conomique, sociale et culturelle; cela fait partie des buts poursuivis aux art. 1 al. 2 LAT et 3 LAT et n'en fait pas pour autant des mesures de politique �conomique. Les dispositions prises au niveau cantonal pour interdire l'instrumentation d'actes authentiques n�cessitant un contingentement au sens de la loi f�d�rale du 16 d�cembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes � l'�tranger (LFAIE; RS 211.412.41) ne signifient pas que le canton aurait voulu limiter les comp�tences des communes pour lutter contre le probl�me des r�sidences secondaires.
2.8 Dans son message du 4 juillet 2007 concernant la modification de la LAT (mesures d'accompagnement li�es � l'abrogation de la LFAIE), le Conseil f�d�ral a estim� qu'il appartenait aux cantons de d�signer, dans les plans directeurs, les territoires o� des mesures particuli�res doivent �tre prises pour maintenir une proportion �quilibr�e de r�sidences principales et secondaires (FF 2007 5477). Il est notamment relev� que la multiplication des r�sidences secondaires entra�ne une d�gradation des paysages de valeur et, partant, de l'attrait des sites touristiques. Parmi les solutions pr�conis�es, dont BGE 135 I 233 S. 245le choix revient aux cantons, figurent les quotas et contingentements, la d�limitation de zones sp�cialement destin�es aux r�sidences principales ou secondaires, des coefficients minimums d'utilisation du sol, soit autant d'instruments relevant de l'am�nagement du territoire et n�cessitant une adaptation des plans directeurs cantonaux et des plans d'affectation, y compris communaux (FF 2007 5485 ch. 1.4.1), en fonction des circonstances r�gionales et locales (idem, p. 5487 ch. 1.7). Au contraire de ce que soutiennent les recourants, la lutte contre le d�veloppement excessif des r�sidences secondaires et ses effets constitue une obligation des autorit�s de planification qui trouve son fondement dans les dispositions g�n�rales des art. 1 � 3 LAT, et ne n�cessite pas de base l�gale plus sp�cifique en droit f�d�ral ou cantonal (FF 2007 5492 ch. 5.1).
2.9 Selon la fiche de coordination D.1/3 du plan directeur cantonal, consacr�e au tourisme int�gr�, il appartient aux communes de contr�ler et de ma�triser la construction des r�sidences secondaires notamment lors de l'adaptation des plans d'affectation. Cela confirme que les mesures mises en oeuvre par le RQC rel�vent de l'am�nagement du territoire et que les communes sont bien comp�tentes en la mati�re, conform�ment � l'art. 13 LcAT.
2.10 Les comp�tences communales pour percevoir la taxe de remplacement pr�vue � l'art. 8 RQC sont, elles aussi, incontestables. Elles r�sultent clairement de l'art. 13 al. 2 let. g et h LcAT, qui autorise les communes � percevoir des contributions de remplacement et des taxes. La question de savoir si le montant de la taxe respecte le principe d'�quivalence est sans rapport avec les questions de base l�gale et de comp�tence.
3. Les recourants invoquent ensuite le principe de la proportionnalit�. Ils estiment que le quota de 70 % de r�sidences principales serait excessif. Un taux de 30 %, tel que pratiqu� � Zermatt ou Saas- Fee, serait suffisant. La justification quant aux objectifs poursuivis par le r�glement aurait �t� avanc�e tardivement, soit dans un rapport du 26 juillet 2007. Les recourants estiment que l'interdiction de vente � des �trangers - d�j� concr�tis�e, notamment, par un r�glement du Conseil d'Etat du 21 novembre 2007 - suffirait � atteindre le but recherch�; la cour cantonale n'aurait pas d�montr� le contraire.
3.1 Une r�glementation limitant la construction de r�sidences secondaires constitue une restriction au droit de propri�t�. Elle n'est BGE 135 I 233 S. 246admissible que si elle repose sur un int�r�t public suffisant et respecte le principe de la proportionnalit� (art. 36 al. 2 et 3 Cst.). Ce dernier principe exige que les mesures mises en oeuvre soient propres � atteindre le but vis� et que celui-ci ne puisse �tre atteint par une mesure moins contraignante; il doit en outre y avoir un rapport raisonnable entre ce but et les int�r�ts compromis (ATF 134 I 221 consid. 3.3 p. 227; ATF 130 I 65 consid. 3.5.1 p. 69; ATF 128 II 292 consid. 5.1 p. 297 et les arr�ts cit�s).
3.2 Dans le cadre d'un contr�le abstrait, le Tribunal f�d�ral s'impose une certaine retenue eu �gard notamment aux principes d�coulant du f�d�ralisme et de la proportionnalit�. Dans ce contexte, ce qui est d�cisif, c'est que la norme mise en cause puisse, d'apr�s les principes d'interpr�tation reconnus, se voir attribuer un sens compatible avec les dispositions du droit sup�rieur. Pour en juger, il faut notamment tenir compte de la port�e de l'atteinte aux droits en cause, de la possibilit� d'obtenir ult�rieurement, par un contr�le concret de la norme, une protection juridique suffisante, et des circonstances concr�tes dans lesquelles ladite norme sera appliqu�e (ATF 135 II 243 consid. 2 p. 248; ATF 129 I 12 consid. 3.2 p. 15; ATF 128 I 327 consid. 3.1 p. 334 s. et les arr�ts cit�s). Le Tribunal f�d�ral n'annule les dispositions attaqu�es que si elles ne se pr�tent � aucune interpr�tation conforme au droit constitutionnel ou si, en raison des circonstances, leur teneur fait craindre avec une certaine vraisemblance qu'elles soient interpr�t�es de fa�on contraire � la Constitution (ATF 134 I 293 consid. 2 p. 295; ATF 130 I 82 consid. 2.1 p. 86; ATF 119 Ia 321 consid. 4 p. 325 s.). Le Tribunal f�d�ral fait aussi preuve de retenue lorsqu'il s'agit de tenir compte de circonstances locales ou de trancher de pures questions d'appr�ciation (ATF 121 I 279 consid. 3d p. 284; ATF 120 Ia 74 consid. 5 p. 79).
3.3 Selon la jurisprudence, les mesures de politique d'am�nagement tendant � favoriser la construction de r�sidences principales et � limiter celle de r�sidences secondaires sont compatibles avec la garantie de la propri�t� dans la mesure o� elles tendent, conform�ment aux objectifs et principes fix�s aux art. 1 al. 2 let. b et c et 3 LAT, � assurer une occupation rationnelle du territoire, � cr�er et maintenir les zones d'habitation, � favoriser la vie sociale, �conomique et culturelle des diff�rentes r�gions du pays, ainsi qu'� promouvoir une d�centralisation judicieuse de l'urbanisation (ATF 117 Ia 143 consid. 2b; ATF 112 Ia 66 consid. 3b). La prolif�ration de r�sidences secondaires dans les r�gions touristiques produit des effets BGE 135 I 233 S. 247ind�sirables du point de vue de l'am�nagement du territoire: elle favorise un gaspillage du territoire � b�tir et exerce une pression sur les prix du terrain au d�triment de la population locale dont elle entra�ne l'exode (ATF 112 Ia 71). Il existe ainsi un int�r�t public important � pr�venir la construction excessive de r�sidences secondaires inoccup�es pendant la plus grande partie de l'ann�e, �vitant du m�me coup la cr�ation d'infrastructures surdimensionn�es et sous-utilis�es (ATF 117 Ia 144 /145 consid. 2c). Dans ce cadre, la fixation de contingents de logements de grandes surfaces ou l'obligation de r�server une surface minimum des surfaces brutes de plancher aux r�sidences principales, constituent des mesures d'am�nagement compatibles avec l'art. 26 Cst. (ATF 117 Ia 141).
3.4 Le rapport justificatif du 26 juillet 2007 (dont les recourants se plaignent d'avoir eu tardivement connaissance, sans que cela ne constitue pour autant une violation de leur droit d'�tre entendus) fait ressortir l'urgence de la situation: selon le plan directeur intercommunal, la forte demande de r�sidences secondaires menace � moyen terme le tourisme ordinaire. Les habitants � l'ann�e subissent directement ce manque � gagner et ne trouvent par ailleurs plus d'appartements pour se loger � des prix raisonnables. Alors que la population � l'ann�e est de 6000 habitants (dont la moiti� d'�trangers), on compte 33'000 lits en r�sidences secondaires et 2000 en h�tels. Cette urgence a conduit � l'adoption d'une zone r�serv�e au mois de d�cembre 2005. Le quota de r�sidences principales est certes �lev�, mais il devrait permettre, selon ce rapport, une diminution d'environ 30 % du nombre de nouvelles r�sidences secondaires et de 18,5 % de la surface habitable construite par ann�e. Le contingentement des r�sidences secondaires, fix� � 8000 m2 d�s 2009, permettrait la construction obligatoire de 3'430 m2 au minimum d'h�tels, appartements de location, bureaux, commerces et r�sidences principales.
Les recourants ne contestent pas la pertinence des objectifs poursuivis. Ils se contentent d'affirmer que des mesures tendant � interdire la vente aux �trangers suffiraient � atteindre ces objectifs. Ils ne tentent toutefois nullement de d�montrer que l'ensemble des r�sidences secondaires serait essentiellement destin� � des acheteurs �trangers. Or, une telle d�monstration leur incombe, s'agissant d'un grief d'ordre constitutionnel (art. 106 al. 2 LTF). Les quotas et contingentements sont au demeurant, comme cela est relev� ci-dessous, BGE 135 I 233 S. 248largement assortis d'exceptions, de sorte que le grief, d'ordre tr�s g�n�ral, doit �tre �cart� dans la mesure o� il est recevable.
4. Les recourants reprennent ensuite leurs critiques � l'�gard des diff�rentes dispositions du RQC. Dans la mesure o� ils remettent en cause la comp�tence communale pour adopter divers aspects de la r�glementation contest�e, il y a lieu de se r�f�rer au consid. 2 ci-dessus.
4.1 Les recourants contestent l'application du RQC au seul "secteur station" (art. 3 RQC) alors que, selon eux, l'ensemble des villages des communes concern�es serait touch� par l'augmentation du nombre de r�sidences secondaires. Les recourants se plaignent � ce sujet d'une in�galit� de traitement.
4.2 L'on ne saurait toutefois contester que la situation propre � la station de Montana-Crans se distingue de celle des villages situ�s en aval. C'est en effet dans le secteur station que le d�s�quilibre entre r�sidences secondaires et principales est le plus marqu�. Ainsi, le rapport justificatif traite essentiellement du probl�me tel qu'il se pr�sente dans ce secteur particulier. Les quatre objectifs principaux du RQC se rapportent � ce secteur. Les villages et hameaux ne sont que "progressivement" touch�s par le ph�nom�ne; ils le seront davantage apr�s la limitation des r�sidences secondaires en station, de sorte que la facult� est r�serv�e aux communes concern�es, selon l'art. 290.2 du RIC, d'adopter elles aussi un r�glement de contingentement annex� au r�glement, limitant la surface brute de plancher des r�sidences secondaires construites annuellement � 50 % de la moyenne des constructions durant les cinq ann�es pr�c�dentes. Le probl�me des r�sidences secondaires ne se posant pas, en l'�tat, avec la m�me intensit� ni la m�me urgence en station et dans les villages, il appara�t judicieux, et conforme au principe de la proportionnalit�, de pr�voir une r�ponse �chelonn�e et diff�renci�e.
5. Les recourants critiquent la d�finition de la r�sidence principale, figurant � l'art. 4 RQC. Selon eux, les notions de domicile civil et fiscal ne co�ncideraient pas toujours, ce qui pourrait emp�cher l'�tablissement de personnes sur le territoire communal, en violation de l'art. 24 Cst. Le crit�re du domicile ne serait pas ad�quat dans certaines situations (logements en copropri�t� ou en usufruit, multi-propri�t�). Dans la mesure o� le but du r�glement est d'�viter les logements vides, il devrait �galement favoriser BGE 135 I 233 S. 249l'occupation par des personnes successives, sans cr�ation de domicile. Le r�glement n'�viterait pas la vente ult�rieure � des personnes non r�sidentes, et ne traiterait pas de la question des indig�nes qui quittent la commune.
5.1 Selon l'art. 23 al. 1 CC, le domicile d'une personne est au lieu o� elle r�side avec l'intention de s'y �tablir. Cette disposition fait d�pendre la constitution du domicile de deux conditions: d'une part, la r�sidence, soit un s�jour d'une certaine dur�e dans un endroit donn� et la cr�ation en ce lieu de rapports assez �troits et, d'autre part, l'intention de se fixer pour une certaine dur�e au lieu de sa r�sidence, intention qui doit �tre reconnaissable pour les tiers et donc ressortir de circonstances ext�rieures et objectives. Cette intention implique la volont� manifest�e de faire d'un lieu le centre de ses relations personnelles et professionnelles. Le domicile d'une personne se trouve ainsi au lieu avec lequel elle a les relations les plus �troites, compte tenu de l'ensemble des circonstances (ATF 132 I 29 consid. 4 p. 36). Quant au domicile fiscal, il se trouve � l'endroit o� le contribuable a les relations les plus �troites, soit en principe le lieu de r�sidence de la famille et dans certains cas particuliers le lieu de travail (ATF 132 I 29 consid. 4.2 p. 36).
5.2 L'une et l'autre de ces d�finitions correspondent au but du r�glement, qui est non seulement de permettre l'occupation des logements construits dans la station, mais aussi d'assurer la r�sidence durable et effective par des personnes ayant leurs centres d'int�r�ts dans la r�gion. Les notions de domicile civil et fiscal co�ncident le plus souvent. Lorsque tel n'est pas le cas, ou dans les circonstances particuli�res �nonc�es par les recourants, il appartiendra � l'autorit� de d�livrance du permis de construire d'interpr�ter le r�glement dans un sens raisonnable. Les recourants invoquent en vain la libert� d'�tablissement (art. 24 Cst.). La r�glementation litigieuse n'emp�che ni n'entrave l'�tablissement (sous la forme d'une prise de domicile ou d'un simple s�jour) des personnes physiques sur le territoire des communes concern�es, mais pose certaines conditions � la d�livrance de permis de construire. L'argument est d�s lors sans fondement.
5.3 Les recourants se plaignent aussi d'une in�galit� de traitement � propos des logements construits ou transform�s avant le 16 d�cembre 2005, date ant�rieure � l'homologation du r�glement (art. 4 al. 3 RQC). La date en question est celle de l'instauration de la zone BGE 135 I 233 S. 250r�serv�e par laquelle les autorisations de construire ont �t� bloqu�es dans le secteur en cause. La situation de fait avant cette date �tait d�s lors objectivement diff�rente, ce qui justifie un traitement diff�rent en vertu du principe de non-r�troactivit�.
5.4 Les recourants soutiennent ensuite que les modalit�s relatives � la location des appartements, soit le recours � une soci�t� professionnelle, violeraient la libert� contractuelle d�coulant du droit f�d�ral ainsi que la garantie de la propri�t� puisqu'elle emp�cherait les propri�taires de choisir librement leurs partenaires. L'argument doit �tre �cart�.
Le droit public peut en effet interdire, ou au contraire imposer la conclusion de contrats entre certaines personnes, sans que cela ne viole en soi le droit f�d�ral. La libert� contractuelle, �nonc�e � l'art. 1 CO, b�n�ficie certes de la protection assur�e par le principe de primaut� du droit f�d�ral (ATF 102 Ia 533 consid. 10a p. 542). Elle n'est toutefois pas illimit�e (cf. art. 19 et 20 CO) et certaines d�rogations � cette libert� peuvent aussi se justifier, notamment dans le domaine du logement (ATF 113 Ia 126 consid. 8c p. 139). Faute de pr�tendre que la r�glementation attaqu�e serait contraire aux dispositions sp�ciales r�gissant les contrats de mandat ou de bail � loyer, l'argumentation des recourants fond�e sur le respect du droit f�d�ral n'a pas de port�e propre par rapport � celle qui est tir�e de la garantie de la propri�t�, respectivement de la libert� �conomique (cf. ATF 102 Ia 533 consid. 10a p. 542).
L'obligation de recourir aux services d'une soci�t� professionnelle de location reconnue constitue une atteinte n�gligeable � la libert� �conomique, par comparaison avec l'obligation g�n�rale d'affectation qui r�sulte de la r�glementation dans son ensemble. Elle a pour but �vident d'�viter les abus: la r�glementation pourrait facilement �tre contourn�e, notamment par la conclusion de baux fictifs ou par la location � des personnes ne r�sidant pas r�ellement sur la commune. L'intervention d'une agence sur place constitue un moyen de pr�venir de telles manoeuvres et r�pond ainsi de mani�re proportionn�e � un int�r�t public incontestable. Les recourants se plaignent de la d�l�gation � l'autorit� ex�cutive pour l'adoption du r�glement d'application, mais ne pr�tendent pas que les conditions pos�es � une telle d�l�gation ne seraient pas remplies: la d�l�gation figure dans une loi au sens formel, et son cadre est clairement d�fini (ATF 132 I 7 consid. 2.2 p. 9).
BGE 135 I 233 S. 251
7. Les recourants estiment, en relation avec l'art. 6 RQC, que le quota de 70 % de r�sidences principales (al. 1) serait excessif, en comparaison avec les autres communes valaisannes ayant adopt� des mesures analogues, mais dont les quotas sont fix�s au tiers de la surface brute de plancher. Le quota de 100 % pour les logements individuels (al. 2) emp�cherait toute construction de chalets individuels et violerait ainsi la garantie de la propri�t�.
7.1 Selon la jurisprudence, une r�glementation interdisant de mani�re g�n�rale toute construction de r�sidences secondaires, ainsi que toute r�novation, agrandissement et transformation des r�sidences secondaires existantes, peut reposer sur un int�r�t public. Toutefois, dans la mesure o� les d�rogations � la r�gle ne sont qu'exceptionnelles et ne conf�rent pas � l'autorit� d'application une marge d'appr�ciation suffisante, une telle r�glementation ne respecte pas le principe de la proportionnalit� (arr�t 1P.22/1995 du 1er septembre 1995, in Pra 1996 n� 164 p. 574). En revanche, la fixation d'un pourcentage minimum de surface brute de plancher affect� � la r�sidence principale appara�t comme un moyen proportionn� de lutter contre la multiplication incontr�l�e du nombre de r�sidences secondaires. Des taux de r�sidences principales fix�s � 25 % (avec une surface minimum de 80 m2; ATF 117 Ia 141) ou � 35 % (arr�t 1P.586/2004 du 28 juin 2005 consid. 4.2.1, partiellement in RDAF 2007 I p. 573) ont �t� jug�s admissibles (cf. �galement les exemples cit�s in: Construction de r�sidences secondaires: des solutions sur mesure, Raum & Umwelt 2006 p. 3 s), mais �galement des proportions inverses telles qu'une limitation des r�sidences secondaires � 30 % (arr�t 1P.415/1998 du 1er juin 1999, in RDAT 2000 I n� 23 p. 397) voire 20 % (arr�t 1P.404/1997 du 9 novembre 1998, in RDAT 1999 I n� 20 p. 76). Il est �galement loisible aux autorit�s locales de pr�voir des zones sp�cialement r�serv�es aux r�sidences principales.
7.2 Le choix des mesures � adopter et du pourcentage admissible de r�sidences secondaires d�pend avant tout de la gravit� de la situation et de l'urgence � y rem�dier. Il s'agit de choix essentiellement politiques, d�pendant des circonstances locales et du d�veloppement territorial souhait�, tel qu'il ressort de la planification directrice. En l'occurrence, la proportion de 70 % de r�sidences principales est certes �lev�e, mais n'a rien d'exceptionnel. Selon le rapport justificatif, la proportion de r�sidences secondaires atteignait 63 % de l'ensemble des logements en 2000. Avec 33'000 lits en BGE 135 I 233 S. 252r�sidences secondaires et 2000 en h�tels, par rapport � une population de 6000 habitants � l'ann�e, l'�quilibre "d�mographique" serait actuellement fortement perturb�. Selon la simulation des effets du r�glement sur le march� de la construction et la d�mographie, l'introduction des mesures de contingentement et de quotas est cens�e permettre la cr�ation de 1710 m2 de surface habitable par ann�e pour les habitants � l'ann�e, soit environ pour 50 r�sidents. La cr�ation d'un tel march� parall�le pour les r�sidences principales constitue le premier r�sultat recherch�; la surface habitable construite totale passera par ailleurs de 14'000 m2 � 11'400 m2, soit une baisse de 18,5 %, compte non tenu des constructions faisant l'objet de plans de quartier.
Les recourants ne contestent ni la pertinence des objectifs poursuivis, ni l'ad�quation des moyens mis en oeuvre. Ils perdent �galement de vue que, moyennant paiement de la contribution de remplacement, 40 % suppl�mentaires de surface brute peuvent �tre affect�s � la r�sidence secondaire pour les constructions � plusieurs logements (art. 8 al. 1 RQC), ce qui ram�ne � 30 % la part de r�sidence principale. Par ailleurs, apr�s une utilisation pendant 10 ans comme r�sidence principale, l'affectation obligatoire peut �tre lev�e moyennant le versement d'une taxe de remplacement d�gressive (art. 8 al. 5 RQC).
7.3 S'agissant des logements individuels, non susceptibles d'affectations diff�renci�es, il n'y a d'autre choix que d'imposer une utilisation � 100 % comme r�sidence principale (cf. arr�t 1P.586/2004 consid. 4.2.1, in ZBl 107/2006 p. 369), sous peine de vider la r�glementation de son contenu. Le propri�taire dispose de la possibilit� d'obtenir une affectation diff�rente en s'acquittant de la taxe de remplacement (art. 8 al. 2 RQC). Il peut �galement louer son immeuble aux conditions de l'art. 7 RQC.
Il appara�t d�s lors que les quotas fix�s � l'art. 6 RQC apparaissent � la fois n�cessaires et ad�quats pour parvenir aux buts recherch�s. Le principe de la proportionnalit� est ainsi respect�.
8. Les recourants reprochent ensuite � la cour cantonale de ne pas avoir trait� leur grief relatif � l'art. 7 RQC, dans lequel ils estimaient que l'obligation de louer �tait contraire � la garantie de la propri�t� et � la libert� contractuelle. Il s'agirait d'une mesure empi�tant sur le droit civil f�d�ral.
8.1 Reprenant sans autre leur argumentation, les recourants ne se plaignent pas d'une violation de leur droit d'�tre entendus. L'arr�t BGE 135 I 233 S. 253cantonal traite d'ailleurs du grief, en rapport avec l'art. 4 al. 4 RQC, en relevant que les contraintes de location ne sont que "la cons�quence des options que le propri�taire aura librement faites au moment o� il aura choisi de solliciter un permis de construire". Du point de vue formel du droit d'�tre entendu, une telle motivation appara�t suffisante.
8.2 Dans les domaines r�gis en principe par le droit civil f�d�ral, les cantons - et les communes - conservent la comp�tence d'�dicter des r�gles de droit public en vertu de l'art. 6 CC, � condition que le l�gislateur f�d�ral n'ait pas entendu r�gler une mati�re de fa�on exhaustive, que les r�gles cantonales ou communales soient motiv�es par un int�r�t public pertinent et qu'elles n'�ludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (ATF 130 I 169 consid. 2.1 p. 170; ATF 129 I 330 consid. 3.1 p. 334, ATF 129 I 402 consid. 2 p. 404, et les arr�ts cit�s). S'il leur est interdit d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail, r�gl�s exhaustivement par le droit f�d�ral (ATF 117 Ia 328 consid. 2b p. 331; ATF 113 Ia 126 consid. 9d p. 143), les cantons demeurent cependant libres d'�dicter des mesures destin�es � combattre la p�nurie sur le march� locatif: les dispositions qui imposent un contr�le des loyers ne sont en principe pas contraires aux r�gles du droit civil f�d�ral qui r�gissent les rapports entre bailleurs et locataires (ATF 101 Ia 502; ATF 89 I 178). Il n'est pas non plus contraire au droit f�d�ral de soumettre � autorisation la transformation ou l'ali�nation d'appartements, si la r�glementation permet une pes�e suffisante des int�r�ts en pr�sence (ATF 113 Ia 126). La jurisprudence tient aussi pour conformes au droit f�d�ral et � la Constitution les normes imposant au propri�taire une r�affectation forc�e de ses locaux � l'usage d'habitation, l'expropriation temporaire de l'usage des appartements locatifs laiss�s abusivement vides ou l'obligation de louer des logements subventionn�s � certains locataires (ATF 131 I 333; ATF 119 Ia 348; arr�t 1P.664/1999 du 1er septembre 2000, in RDAF 2002 I p. 25). Ces normes poursuivent un but d'int�r�t public �vident, suffisamment important pour justifier des restrictions au droit de propri�t�, � la libert� �conomique et � l'application de certaines r�gles de droit civil f�d�ral (ATF 131 I 333 consid. 2; ATF 116 Ia 401 consid. 9 p. 414/415; ATF 113 Ia 126 consid. 7a p. 133; ATF 111 Ia 23 consid. 3a p. 26).
8.3 En l'esp�ce, la r�glementation attaqu�e repose sur un int�r�t public suffisant tenant d'une part � une utilisation rationnelle et mesur�e du territoire communal, et d'autre part � une offre suffisante de BGE 135 I 233 S. 254logements pour les personnes r�sidant effectivement sur place. Le r�glement n'instaure d'ailleurs pas une location forc�e des r�sidences principales, mais pr�voit une possibilit� suppl�mentaire de r�aliser de telles r�sidences lorsque le propri�taire n'entend pas r�sider lui-m�me sur place. Cette possibilit� d�coule directement de l'affectation obligatoire pos�e � l'art. 6 RQC, en soi conforme au droit sup�rieur. Le contr�le des loyers repose lui aussi sur un int�r�t public suffisant. Il constitue �galement la contrepartie � une d�rogation accord�e au propri�taire. Il n'y a d�s lors pas de violation de la garantie de la propri�t� ou de la libert� �conomique.
9. Les recourants estiment que la taxe de remplacement pr�vue � l'art. 8 RQC constituerait un imp�t d'orientation, d�s lors qu'elle a pour but d'influencer le comportement des propri�taires concern�s, que son taux est �lev� et qu'il n'y a pas de contre-prestation �quivalente de la part de l'Etat. Les communes auraient invoqu� cette composante incitative dans leur justification. La taxe n'aurait pas d'effet dissuasif pour les acheteurs � forte capacit� financi�re et p�naliserait les acheteurs Suisse ou domicili�s en Suisse. Une telle taxe ne pourrait se fonder sur l'art. 13 al. 2 let. g LcAT puisque son but est pr�cis�ment de permettre la r�alisation de r�sidences secondaires, contrairement � l'objectif poursuivi par le r�glement. Elle serait, pour la m�me raison, incompatible avec les exigences de l'art. 1 al. 1 LAT. Les recourants critiquent �galement le montant de la taxe, et rel�vent que celle-ci n'est pas int�gralement affect�e � la construction de r�sidences principales, mais aussi � la r�alisation d'h�tels, favorisant ainsi une activit� �conomique. Ils consid�rent que le principe d'�galit� devant l'imp�t (art. 127 al. 2 Cst.) ne serait pas respect�, car le propri�taire s�journant dans une r�sidence secondaire se trouverait dans une situation comparable � celui qui loge en h�tel ou en location.
9.1 La taxe de remplacement appara�t en premier lieu comme la somme due non pas par l'ensemble des propri�taires de r�sidences secondaires, mais par ceux qui, en d�rogation � la nouvelle r�glementation, d�sirent r�duire la part de r�sidence principale. Il s'agit bien d'une taxe compensatoire, soit une taxe causale, lib�rant celui qui la verse de l'obligation de fournir une prestation de nature primaire (arr�t 1P. 586/2004 du 28 juin 2005 consid. 4, in ZBl 107/2006 p. 369). L'exigence de l�galit� applicable � cet �gard est en l'occurrence manifestement satisfaite puisque l'obligation primaire figure dans une loi formelle (consid. 2.7), de m�me que le cercle des BGE 135 I 233 S. 255d�biteurs de la taxe, son objet et son montant. Les recourants se contentent de pr�tendre que le montant de la taxe serait trop �lev�, mais ils ne tentent pas de d�montrer que le principe d'�quivalence s'en trouverait viol�. Cela n'est d'ailleurs pas d�terminant, dans la mesure o� la taxe est express�ment pr�vue dans une base l�gale formelle (arr�t 1P.586/ 2004 pr�cit� consid. 4.1 in fine).
9.2 Compte tenu de la nature et du but de la taxe, celle-ci ne saurait concerner que les propri�taires d�sireux d'augmenter la part de r�sidence secondaire. L'argument tir� de l'art. 127 al. 2 Cst. tombe par cons�quent � faux.
La possibilit� de remplacer l'affectation obligatoire par le versement d'une taxe est cens�e amoindrir la rigueur du syst�me, conform�ment notamment au principe de la proportionnalit�. On ne saurait pour autant consid�rer que la taxe de remplacement serait incompatible avec les exigences de l'art. 1 al. 1 LAT ou avec les buts de la r�glementation elle-m�me. De m�me, s'il est certes vrai que la taxe, dans la mesure o� elle poursuit dans une certaine mesure un but incitatif reconnu par les communes intim�es, sera de peu d'efficacit� pour les propri�taires les plus fortun�s, cela ne permet pas de remettre en cause l'efficacit� des mesures pr�vues par le RQC dans son ensemble. Pour les constructions � plusieurs logements, il existe un taux incompressible de 30 % de r�sidences principales. Par ailleurs, le syst�me des contingentements demeure applicable et permet aux communes de g�rer � long terme la demande de r�sidences secondaires. Les griefs dirig�s contre la taxe de remplacement apparaissent ainsi sans fondement.
15. Les recourants critiquent enfin les dispositions transitoires figurant � l'art. 23 RQC. L'application du r�glement pour les p�riodes pr�c�dant son approbation par le Conseil d'Etat (soit pour l'ann�e 2006 et la p�riode des zones r�serv�es, d�s le 16 d�cembre 2005), constituerait un effet anticip� positif qui ne serait pas pr�vu par le droit cantonal et violerait l'art. 26 Cst. pour tous les propri�taires en cr�ant des in�galit�s choquantes. L'art. 27 al. 1 LAT ne serait pas applicable puisque le RQC n'instituerait pas des mesures d'am�nagement.
15.1 Le r�glement attaqu� a �t� homologu� par le Conseil d'Etat le 19 d�cembre 2007. Toutefois, les mesures de contingentement doivent d�j� s'appliquer pour l'ann�e 2006 (10'000 m2 au total selon BGE 135 I 233 S. 256l'art. 10 al. 1 RQC). Par ailleurs, selon l'art. 23 al. 3 RQC, les projets autoris�s durant la p�riode de r�serve - soit d�s le 16 d�cembre 2005 - avec une part de r�sidence principale et/ou le versement d'une taxe compensatoire, sont �galement soumis au RQC. Le conseil communal rend une d�cision d'adaptation au RQC.
15.2 Il est douteux que les recourants aient qualit� pour soulever un tel grief. En effet, dans la mesure o� la disposition litigieuse est d�j� cens�e avoir d�ploy� ses effets contest�s - application du nouveau droit aux demandes d�pos�es avant l'entr�e en vigueur du RQC -, les recourants devraient �tre � m�me d'indiquer en quoi ils sont touch�s directement. Dans un tel cas, l'int�r�t actuel et digne de protection se substitue � l'int�r�t virtuel. Or, comme le rel�ve la cour cantonale, les recourants ne pr�tendent pas que l'application du RQC aux autorisations obtenues durant la p�riode des zones r�serv�es viendrait p�jorer la situation juridique des propri�taires concern�s. Ils n'all�guent pas, en particulier, que le contingentement fix� dans le RQC pour 2006 aurait pour effet la r�vocation de certaines autorisations accord�es � tort. Les recourants ne se plaignent pas non plus de d�cisions d'adaptations qui auraient �t� prises par le conseil communal.
15.3 Au demeurant, la disposition litigieuse ne cr�e pas d'effet anticip�: les restrictions aux permis de construire ant�rieurement � l'adoption du RQC d�coulent de la mesure de blocage institu�e en d�cembre 2005. Quant � l'application r�troactive du r�glement aux faits ant�rieurs � son entr�e en vigueur, elle repose sur une base l�gale et un int�r�t public suffisant. Elle est limit�e dans le temps et vise � assurer une pratique uniforme. Les recourants n'expliquent pas en quoi elle porterait atteinte � des droits acquis. Pour le surplus, les logements existants avant le 16 d�cembre 2005 et les demandes d'autorisation compl�tes et conformes d�pos�es avant cette date sont soustraits � la r�glementation selon l'art. 4 al. 3 RQC, conform�ment � l'interdiction g�n�rale de la r�troactivit�.
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130 I 169,
101 IA 502,
89 I 178,
116 IA 401,
art. 50 et 75 Cst.,
art. 1-3 LAT,
art. 13 al. 2 let suite... ,
art. 1 al. 1 LAT,
art. 4 al. 1 let. a et art. 17 al. 1 let. a de la loi du canton du Valais du 5 f�vrier 2004 sur les communes [RS/VS 175.1; ci-apr�s: LCom/VS],
art. 70 Cst./VS,
art. 1 al. 2 LAT,
art. 27 al. 1 LAT

References: art. 50
 art. 1
 art. 36
 art. 8
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 art. 4
 art. 20
 art. 5
 art. 17
 art. 72
 ATF 
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 ATF 
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 art. 1
 ATF 
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 art. 1
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 ATF 
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 art. 19
 ATF 
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in fine

art. 50

art. 1

art. 13

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art. 4
 art. 17

art. 70

art. 1

art. 27