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Timestamp: 2019-02-22 00:11:46+00:00

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Guida alla Locazione ed al Condominio - 07 - AUTORIMESSE E POSTI AUTO CONDOMINIALI - www.dinamic.it
04/05/2005 08:10
07 - AUTORIMESSE E POSTI AUTO CONDOMINIALI
SOMMARIO: a) Atti osceni; b) Autorimessa sotterraneo; c) Box; d) Cancelli; e) Controversie; f) Destinazione di un locale comune a garage; g) Difficoltà di manovra; h) Diritto di parcheggio nell’autorimessa comune; i) Furto; l) In area comune alberata; m) Opere di prevenzione anti incendio; n) Parcheggio a pagamento; o) Sosta su spazio destinato a libero accesso del pubblico; p) Strisce di vernice; q) Superficie convenzionale; r) Tetto a copertura delle autorimesse; s) Trasformazione dell’area di parcheggio; t) Uso del cortile; u) Uso del parcheggio; v) Vincolo di destinazione.
L’assegnazione in uso esclusivo di porzione di area condominiale destinata a parcheggio, con delimitazione sul pavimento dell’area dei singoli posti macchina. esclude la facoltà di ciascun condomino di migliorare il godimento della cosa mediante l’erezione di box chiuso sulla porzione di area assegnata.
La realizzazione, in difetto di concessione edilizia, di box per auto (nella specie, costruiti dopo la demolizione di locali destinati a magazzini), siti in cortile separato dall’edificio principale, configura il reato di cui all’art. 17, lett. b), L. 28 gennaio 1977, n. 10, applicabile pur dopo l’entrata in vigore del D.L. 20 novembre 1981, n. 663, in quanto l’art. 7, lett. a) di questo si riferisce solo alle pertinenze di modesta entità, strutturalmente collegate alla preesistente costruzione principale.
Un box auto (o la porzione di autorimessa o lo spazio di parcheggio), gravato da un vincolo pertinenziale e pubblicistico di destinazione, non può essere alienato con separato atto - rispetto all’appartamento cui è collegato - in quanto il predetto vincolo a finalità pubblicistica si concreta sia nella oggettiva inalterabile destinazione a parcheggio, che - in primis - nella concreta modalità d’uso consistente nella reale utilizzazione come parcheggio da parte di persona materialmente qualificata a quell’uso dalla condizione di proprietario dello stesso o di altro appartamento sito nel medesimo edificio condominiale di ubicazione del boxauto (o posto auto) gravato dal suddetto vincolo.
La domanda di un condomino di sistemazione in via definitiva dei postimacchina del garage condominiale non rientra fra le cause relative alla misura o comunque alle modalità d ‘uso dei servizi o dei beni del condominio.
Il fatto di chi parcheggia la propria vettura in uno spazio privato adeguatamente segnalato come interdetto alla sosta, può senza dubbio qualificarsi come una molestia al pacifico godimento della strada privata da parte dell’ente proprietario e possessore. Ne consegue che la rimozione dell’auto parcheggiata contro le disposizioni date e rese adeguatamente conoscibili integra il lecito esercizio dell’autotutela possessoria, che trova il suo fondamento normativo nell’art. 2044 c.c. che esclude l’antigiuridicità della reazione ad un’azione obiettivamente ingiusta.
L’assemblea di un condominio edilizio può validamente deliberare con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, cc. la specifica destinazione di un locale di proprietà comune a garage in relazione alle caratteristiche obbiettive del locale medesimo (nella specie: locale situato al piano terra dell’edificio con accesso alla via pubblica mediante una rampa carrabile) non importando una sostanziale modifica della cosa comune bensì trattandosi di un atto di amministrazione diretto ad assicurare a tutti i condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione della cosa comune, senza che ne derivi una violazione del principio del godimento paritario per l’impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i compartecipi della comunione, che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza.
È illegittima la costruzione di un ripostiglio nel corridoio condominiale, sia pur deliberata a maggioranza dall’assemblea condominiale, che diminuisca in modo apprezzabile il godimento della proprietà esclusiva anche di uno solo dei condomini. (Nel caso di specie originariamente l’operazione di fuoriuscita dell’autovettura dall’autorimessa del condomino dissenziente era facilmente eseguibile con manovra in due tempi, mentre dopo la costruzione del ripostiglio, di fronte all’autorimessa, tale manovra poteva compiersi soltanto in quattro tempi).
Il locale autorimessa, anche se situato entro il perimetro dell’edificio condominiale (nella specie, nel seminterrato), non può ritenersi incluso tra le "parti comuni dell’edificio" indicate dall’art. 1117 c.c., neppure sotto l’aspetto di "parte dell’edificio necessaria all’uso comune", così che, da un canto, il condominio non può giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino alle relative spese di manutenzione e dall’altro, sul condomino che adduca di non essere tenuto a tale contributo (per non essere comproprietario del locale) non incombe l’onere della relativa prova negativa. Al fine di accertare la esistenza, o meno, dell’obbligo del singolo condomino di sostenere, in misura proporzionale, le spese di manutenzione del detto locale occorre, pertanto, la prova positiva dell’appartenenza di esso in proprietà comune, determinante essendo, al fine anzidetto, l’esame dei titoli di acquisto dei singoli comproprietari dell’immobile.
In tema di condominio degli edifici, l’utilizzazione a parcheggio di autovetture private di un’area comune alberata, originariamente goduta come "parco-giardino", in relazione alla sua apprezzabile estensione, non si traduce in un miglioramento della cosa comune, ma comporta mutamento ed alterazione della destinazione della medesima, in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini. Essa, pertanto, non può essere validamente deliberata dall’assemblea del condominio, con le maggioranze previste per le innovazioni utili (artt. 1120 primo comma e 1136 quinto comma c.c.), ma postula l’unanimità di tutti i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1977, n. 4922
In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra spese ed uso di cui al comma 2 dell’art. 1123 c.c., secondo cui (salva contraria convenzione) le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di questi ultimi. (Nella specie, si trattava delle spese di installazione delle porte tagliafuoco dell’atrio comune nel quale si aprivano le porte di alcune autorimesse in proprietà esclusiva di singoli condomini, secondo le prescrizioni della L. 7 dicembre 1984, n. 818 e del D.M. 16 febbraio 1982).
Le spese per la riparazione delle porte tagliafuoco e l’impianto di ventilazione dei box vanno ripartite unicamente tra i proprietari dei medesimi beni, e non anche tra gli altri condomini che non ne possiedono, non potendo avere alcuna rilevanza a riguardo la circostanza che tali misure attengono alla sicurezza dell’intero edificio.
Il potere della maggioranza dei partecipanti alla comunione di disporre le modalità per il miglior godimento della cosa comune presuppone il rispetto della condizione che il diritto di comproprietà debba potersi estrinsecare liberamente, con l’unico limite derivante dal divieto di impedire uguale uso da parte degli altri compartecipanti e di alterare la destinazione della cosa comune. (Nella specie la Corte di cassazione ha ritenuto corretta l’affermazione dei giudici del merito secondo cui la deliberazione della maggioranza che stabiliva l’onere del pagamento di una somma per il parcheggio di autobus dei comproprietari su di un area comune da essi utilizzata per il deposito di detti autoveicoli, veniva a limitare illegittimamente il potere di ciascuno di disporre liberamente del bene comune).
Le disposizioni del regolamento condominiale e la relativa delibera assembleare, adottate non all’unanimità ma a maggioranza, le quali pregiudichino i diritti di un condominio risultanti dall’atto originario del suo acquisto sono radicalmente nulle e l’azione giudiziaria per far valere tale nullità non è soggetta al termine di decadenza di cui all’ultimo comma dell’art. 1137 cod. civ. (Nella specie, alla stregua del citato principio, la Suprema Corte ha confermato la pronuncia del giudice del merito di nullità di una delibera dell’assemblea dei condomini che a maggioranza aveva consentito la sosta dei veicoli su uno spazio condominiale destinato, per una clausola del contratto di acquisto, al libero accesso del pubblico).
All’autorimessa concessa dal locatore con separato contratto di locazione allo stesso conduttore dell’appartamento di proprietà del medesimo locatore si applicano i criteri di determinazione del canone fissati dall’art. 13, L. n. 392 del 1978 solo se ne sia concretamente provato il rapporto di pertinenza, per essere l’autorimessa destinata in modo durevole ed effettivo al servizio dell’abitazione, anche nella sua componente soggettiva (oltre che oggettiva), la quale implica l’esigenza che il detto collegamento funzionale tra i due beni sia l’effetto della volontà, anche tacita, del proprietario (o del titolare di un diritto reale sulla cosa) e non solo la conseguenza dell’uso a cui è stata destinata dal conduttore. (Nella specie in base all’enunciato principio la Suprema Corte ha annullato la decisione del merito che non riguardo ad autorimessa posta nello stesso edificio in cui si trovava l’appartamento, in locazione con distinto contratto e per un canone autonomamente determinato, aveva ritenuto il vincolo pertinente con l’appartamento solo in base "alla situazione di fatto esistente").
In tema di determinazione del canone di locazione di un immobile destinato ad uso di abitazione, l’art. 13 della L. 27luglio 1978, n. 392, riferendosi alle autorimesse ed ai posti macchina, stabilisce che essi vanno considerati, ai fini del calcolo complessivo del canone, quali componenti della superficie convenzionale degli immobili locati; ne consegue che, qualora un’autorimessa ed un appartamento, siti nello stesso immobile, siano stati locati dal proprietario ad uno stesso conduttore, con pattuizione di due canoni separati, la subordinazione funzionale tra l’autorimessa e l’appartamento e cioè la utilizzazione della stessa da parte del conduttore per il ricovero della sua autovettura - il cui accertamento compete al giudice di merito - comporta che, ove con la pattuizione intervenuta le parti abbiano inteso eludere i criteri imperativi posti dalla legge, la pattuizione stessa incorre nella sanzione di nullità prevista dall’art. 79 della citata legge.
Nel caso in cui un appartamento per uso abitativo ed il locale per il posto macchina sito nell’autorimessa condominiale siano stati concessi in locazione dal loro proprietario, anche con separati contratti, al medesimo conduttore, che abbia destinato il posto macchina per il posteggio dei veicoli propri e dei suoi familiari, il rapporto di pertinenza stabilito tra i due beni, secondo il vincolo di servizio imposto, tra gli stessi beni, dall’ art. 26, ultimo comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (a norma del quale gli spazi destinati a parcheggi nelle nuove costruzioni a norma dell’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono pertinenza della costruzione al servizio della quale sono stati posti) non può essere efficacemente escluso da una contraria volontà delle parti, perché il predetto vincolo, per quanto ispirato da finalità pubblicistiche inerenti alla normalizzazione della viabilità urbana, incide, per la sua natura cogente ed inderogabile, anche nei rapporti intersoggettivi di diritto privato, tra cui quelli di locazione degli immobili per uso abitativo, che restano, conseguentemente, assoggettati alla regolamentazione unica del computo dell’equo canone prevista dall’art. 13 della legge del 1978, n. 392.
Ai fini della determinazione dell’equo canone, sussiste un vincolo pertinenziale e di accessorietà, derivante da una relazione di subordinazione funzionale, tra un immobile locato ad uso abitazione ed un altro locato ad uso autorimessa.
Le spese di manutenzione di una copertura a lastrico con funzione di sostegno di un’area verde condominiale, vanno ripartite tra i condomini proprietari del lastrico e della sovrastante area verde da una parte e i proprietari delle sottostanti autorimesse, e devono essere rapportate alla diversa utilità ritratta, che può equitativamente fissarsi rispettivamente in 1/3 e 2/3. Gli interventi di manutenzione di tale copertura sono di competenza dell’amministratore, ed è l’assemblea che delibera sulle spese di manutenzione straordinaria.
Al tetto posto a copertura delle autorimesse esterne all’edificio condominiale - svolgente, nella sua struttura unitaria ed omogenea, una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti, ciascuna delle quali costituisce pertinenza della proprietà esclusiva dei singoli condomini - è applicabile la presunzione di comunione stabilita dall’art. 1117 n. 1 c.c. con la conseguenza che esso costituisce, al pari del tetto dell’edificio condominiale, oggetto di proprietà comune e che l’amministratore del condominio è legittimato ad esercitare le azioni che lo concernono. (Nella specie, condanna del costruttore al rifacimento della impermeabilizzazione o al rimborso per eseguirla direttamente).
s) Trasformazione dell’area di parcheggi
In tema di condominio di edifici, poiché la naturale e principale funzione dei cortili (cose comuni ex art. 1117 cod. civ.) è quella di dare aria e luce ai locali prospicienti di proprietà esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi, l’assemblea condominiale, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di predeterminare, nel cortile comune, le aree destinate a parcheggio delle automobili e di stabilire, al loro interno, le porzioni separate di cui ciascun condominio può disporre, ma non quello di deliberare la trasformazione in un’area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, configurandosi una innovazione vietata a norma dell’ultimo comma dell’art. 1120 cod. civ., in ragione, oltre che del venir meno della stessa funzione della detta area comune, della sua utilizzazione esclusiva da parte di alcuni dei condomini, con la sottrazione all’uso ed al godimento anche di un solo condomino.
La sussistenza di un divieto assoluto per tutti i condomini di sostare con le auto nel cortile condominiale non comporta necessariamente che l’eventuale deroga concessa ad un terzo (nella specie l’amministratore) debba essere adottata con il consenso di tutti i condomini, giacché non sussiste in tale ipotesi violazione di alcun diritto soggettivo dei singoli condomini.
E' illegittima, in quanto lesiva dei diritti dei partecipanti pretermessi, la delibera con la quale, nell’ipotesi in cui il cortile comune non sia abbastanza ampio da accogliere le autovetture di tutti i condomini, l’assemblea anziché prevedere un uso turnario dell’area abbia stabilito di concedere in locazione i posti macchina disponibili ad alcuni soltanto dei condomini stessi.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 12 febbraio 1987, n. 1266, Immobiliare Chicca c. Condominio di Via Monte di Pietà n. 19, Milano, motivaz. e nota in Arch. loc. e cond. 1988, 159.
L’espressione "sosta di autoveicoli", usata nel regolamento di un condominio, al fine di consentire la medesima alle autovetture dei condomini nel cortile interno dello stabile, va interpretata alla luce della situazione dei luoghi, al fine di stabilire se la citata espressione faccia riferimento ad un uso a parcheggio stabile, ovvero ad un uso a sosta temporanea di automezzi per carico e scarico di merci o per altre necessità eccezionali.
La deliberazione assembleare che specifica le modalità di utilizzo del cortile come parcheggio, precludendo ai residenti di posteggiare in aree diverse dalle due fasce laterali libere e mantenendo inalterato il precedente divieto di lasciare l‘auto davanti al proprio box o in spazi che impediscono il diritto di tutti all’agevole uso del cortile comune, non può essere considerata come introduttiva di un’innovazione, ex art. 1120 cod. civ., nel caso in cui la suddetta deliberazione sia astrattamente e concretamente inidonea a ledere l’interesse di uno o più condomini in particolare, poiché garantisce a tutti, indistintamente, il diritto di parcheggio nelle due aree laterali individuate. (Nella specie, è stata pienamente rispettata la destinazione molteplice che il cortile aveva in precedenza, in quano area destinata non esclusivamente a parcheggio, bensì al transito ed alla sosta di persone e veicoli, al gioco dei bambini e all’accesso agli stessi edifici).
* Pret. civ. Legnano, 21 novembre 1988, n. 122, Fusetti c. Condominio Monterosa, motivaz. e nota in Arch. loc. e cond. 1989, 377.
Il fatto di parcheggiare con sistematicità nel cortile comune un’autocisterna, ove contrasti con la destinazione abitativa dell’intero complesso immobiliare causando altresì un danno di natura estetica all’aspetto dei luoghi, nonché la sostanziale trasformazione del cortile in luogo di deposito, integra quel mutamento di destinazione che l’art. 1102 cod. civ. pone come limite all’uso di ogni singolo condomino.
In mancanza di un divieto contrattuale è lecito realizzare nel cortile comune posti macchine per l’assegnazione ai condomini in uso esclusivo unitamente ad archetti per impedire il parcheggio selvaggio ed ai limitatori di velocità.
* Trib. civ. Milano 17 giugno 1991, in L’Ammin. 1991, n. 9.
E' da ritenere legittima la delibera assembleare che, disciplinando le modalità d’uso del cortile condominiale, abbia previsto la possibilità per i singoli condomini di parcheggiarvi le proprie vetture a condizione che la sosta degli automezzi avvenga in spazi ben delimitati e non impedisca agli altri condomini le manovre di accesso e di uscita dai garages ivi esistenti nonché un uso proprio del cortile comune.
E' legittima la delibera dell’assemblea dei condomini che attribuisca a tutti i condomini la facoltà di occupare il cortile comune con autovetture proprie, purché senza pregiudizio per il godimento delle proprietà o pertinenze degli altri condomini, anche se lo spazio limitato non consente il parcheggio contemporaneo delle autovetture di tutti i partecipanti.
Sussiste la violazione di cui all’art. 1120, secondo comma, cod. civ., allorché il condominio, deliberando che l’uso del parcheggio sia riservato ai soli condomini proprietari di una determinata quota millesimale (nella fattispecie 112,33 millesimi), inibisca agli altri proprietari, con quota millesimale inferiore a detto limite, l’uso dell’area destinata a parcheggio.
Il riconoscimento del diritto di uso di aree destinate a parcheggio comporta per i fruitori l’obbligo di integrare il pagamento (cd. conguaglio del prezzo).
Anche dopo le innovazioni all’art. 18 L. n. 765 del 1967 con la L. n. 47 del 1985, il titolare del potere di disposizione degli spazi per parcheggi ha l’obbligo di consentire la concreta utilizzazione degli stessi a favore dei condomini che ne facciano richiesta.
E' lecito il parcheggio negli spazi comuni condominiali a condizione che sia ben delimitato e non impedisca agli altri condomini l’uso dei garages ivi esistenti ed un uso proprio del bene comune.
Il vincolo pubblicistico inderogabile riguardante gli spazi adibiti a parcheggio di cui all’art. 18 della L. n. 765 del 1967 (che ha trovato conferma nella successiva L. n. 122 del 1982), traducendosi in un rapporto di pertinenzialità necessaria con diritto reale dei singoli condomini all’uso dell’autorimessa, non può riguardare le costruzioni anteriori all’entrata in vigore della detta norma, alle quali sarà da ritenersi applicabile la disciplina ordinaria di cui agli artt. 817 ss. c.c. (secondo la quale, per l’esistenza del vincolo pertinenziale tra beni, è richiesta la sussistenza di un elemento oggettivo — che, cioè, il bene sia destinato al servizio o all’ornamento di altro bene — e di un elemento soggettivo — che, cioè, tale destinazione risponda all’effettiva volontà dell’avente diritto di creare un vincolo di strumentalità necessaria o complementarietà funzionale tra i beni —), con la conseguenza che, per affermare la esistenza di un vincolo pertinenziale tra una abitazione oggetto di alienazione e l’autorimessa (specie se individuata in distinta particella catastale) sarà necessario accertare l’esistenza, oltre che del rapporto funzionale tra la cosa principale e quella accessoria, anche dell’elemento soggettivo della destinazione pertinenziale, consistente nella effettiva volontà dei titolari della proprietà sui beni collegati di destinare durevolmente la cosa accessoria al servizio di quella principale.
L’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942 n. 1150, nel testo introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, il quale prescrive che "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione", pone un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Tale principio resta immutato anche dopo l’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985 n. 47, atteso che l’art. 26 ultimo comma di detta legge, nello stabilire che "gli spazi di cui all’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 ed 819 cod. civ.", non ha portata innovativa, ma assolve soltanto alla funzione di esplicitare la regola, già evincibile nella norma interpretata, secondo cui i suddetti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo però rimanendo quel vincolo pubblicistico.
L’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150. introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, il quale dispone che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, configura norma imperativa ed inderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti, che opera non soltanto nel rapporto fra il costruttore o proprietario di edificio e l’autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici inerenti a detti spazi, nel senso di imporre la loro destinazione ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o ad esse abitualmente accedono. Ciò comporta, in ipotesi di fabbricato condominiale, che, qualora il godimento dello spazio per parcheggio non sia assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento in applicazione dei principi sull’utilizzazione delle parti comuni dell’edificio o delle sue pertinenze, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio medesimo, deve affermarsi la nullità di tale contratto nella parte in cui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione, e conseguentemente deve ritenersi il contratto stesso integrato "ope legis’ con il riconoscimento di un diritto reale di uso di quello spazio in favore di detto condomino (salva restando la possibilità delle parti di ottenere, anche giudizialmente, un riequilibrio del sinallagma contrattuale. alterato dall’indicata integrazione dell’oggetto di una delle prestazioni).
* Cass. civ., sez. un., 17 dicembre 1984, n. 6600, Ciardi c. Soc. Il Pogg. Can.
Il regime di cui all’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 (cosiddetta legge ponte) e rimasto immutato dopo l’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985, n. 47 il cui art. 26, ultimo comma, stabilisce che gli spazi di parcheggio costituiscono pertinenze, non comporta che tali aree, fermo restando il vincolo di destinazione, rientrino tra le parti comuni dell’edificio a norma dell’art. 1117 cc.
L’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942, n. 1150, così come modificato dall’art. 18, della L. 6 agosto 1967, n. 765, il quale prescrive che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di loro pertinenza debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, pone un vincolo pubblicistico di destinazione, ed un rapporto di pertinenza necessario tra gli appartamenti dell’edificio e gli spazi per parcheggio posti al loro servizio, che non può essere spezzato da atti di autonomia privata e che conseguentemente comporta, nel caso di locazione, con separati contratti, dell’appartamento e dell’area di parcheggio o del box al medesimo conduttore, l’assoggettamento, ai sensi dell’art. 818 cc., della cosa accessoria (il box o l’area di parcheggio) al regime locativo della cosa principale (l’appartamento). Per gli immobili in precedenza costruiti, ai quali la predetta norma, essendo irretroattiva, non può essere applicata, l’assoggettamento del distinto contratto di locazione del box al regime del contratto di locazione dell’appartamento presuppone, invece, l’accertamento, in concreto, sotto il profilo oggettivo e soggettivo, di un rapporto pertinenziale tra i due beni, secondo gli ordinari criteri fissati dalle disposizioni del codice civile.
Costituiscono un valido strumento interpretativo del contratto di vendita di appartamento condominiale, nel silenzio o nell’ambiguità della convenzione in ordine al diritto dell’acquirente al godimento dell’area di parcheggio realizzata dal costruttore, le norme disciplinanti le costruzioni — tra cui l’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942 n. 1150 (introdotto dall’art. 18 della L. 6agosto 1967,0.765), statuente che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi — e ciò per il principio che il bene— casa deve essere concepito nella sua regolare conformazione, delineata dalle norme suindicate, nonché in virtù del principio di buona fede, di cui agli artt. 1366 e 1375 cod. civ., ed in base all’art. 1374 dello stesso codice, che obbliga le parti anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo le leggi, tra le quali vanno incluse quelle regolanti erga omnes, in vista del pubblico interesse, le caratteristiche del bene oggetto della compravendita.
L’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 - come introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, che dispone l’obbligatoria «riserva», a servizio delle nuove costruzioni, di «spazi per parcheggi» - ha, per la finalità perseguita (ordinato assetto urbanistico), carattere imperativo ed opera non solo come norma di azione, nel rapporto pubblicistico tra la pubblica amministrazione e chi domanda la licenza edilizia, bensì anche come norma di relazione, nei rapporti privatistici concernenti detti parcheggi, in quanto pone un limite all’autonomia privata, sanzionando di nullità, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., ogni convenzione che, per privato interesse del costruttore o del rivenditore degli immobili (o anche dei condomini stessi), sottragga gli spazi suindicati alla funzione loro assegnata dalla legge. Ne deriva che va dichiarata nulla, per contrarietà alla disposizione imperativa in questione, sia la clausola con cui il costruttore od altri nel vendere i singoli appartamenti, escludano dalla vendita la comproprietà dei locali di parcheggio, come parte di natura condominiale (art. 1117 cod. civ.), o, comunque, il godimento del servizio di parcheggio a titolo di servitù, sia l’atto con cui l’acquirente di un appartamento rinuncia al servizio medesimo, con il conseguente diritto di quest’ultimo di fruire del servizio e dell’alienante di esigere il relativo corrispettivo pecuniario.
* Cass. civ., sez. II, 4gennaio 1993, n. 18, Prosperi c. Bucci.
L’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 (introduttivo dell’art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150) — disponendo che nelle nuove costruzioni devono essere riservati spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione — non delinea una servitù di uso pubblico, ma crea una situazione pertinenziale tra la proprietà dell’edificio e l’area di parcheggio ad esso destinata (confermata, per la Regione siciliana, dalla qualifica dell’area di parcheggio come dotazione dell’edificio, ex art. 21 della legge regionale 26 maggio 1973 n. 21), la quale, nell’ipotesi di edificio condominiale, assume la forma della comproprietà, in capo ai condomini, dell’area, come parte necessaria all’uso comune (art. 1117 cod. civ.), se l’area stessa era di proprietà del costruttore, ovvero di un diritto (comune) di servitù dei condomini sull‘area, se questa appartiene ad un terzo. La normativa, dato il fine pubblico perseguito, ha natura cogente e pertanto qualsiasi negoziazione avente ad oggetto unità immobiliari di un edificio dotato dell’area di parcheggio comporta ipso iure il trasferimento al compratore della proporzionale quota dell’area medesima (quota di comproprietà o di coservitù), in virtù dell’integrazione ope legis degli effetti del contratto ai sensi dell’art. 1374 cod. civ., senza il versamento di un ulteriore corrispettivo, salva, per il venditore, ricorrendo gli estremi richiesti dall’art. 1429 n. 4 cod. civ., l’azione di annullamento del contratto, ove l’omesso computo nel prezzo del valore della quota dell’area di parcheggio si ricolleghi ad un errore sulle conseguenze giuridiche del negozio.
La mera circostanza che il costruttore di un fabbricato condominiale, il quale, prima di vendere i singoli alloggi, nel destinare delle aree a parcheggio ai sensi e nel vigore dell’art. 18 della L. 6 agosto 1967. n. 765, se ne sia riservato la proprietà, come il fatto che i successivi atti di vendita non contengano espressa menzione del trasferimento anche della comproprietà delle aree medesime, non è sufficiente a superare la presunzione di inclusione delle dette aree fra i beni comuni, posta dall’art. 1117 cot. civ.
In tema di spazi per parcheggi e del relativo vincolo pubblicistico di destinazione di cui all’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942, il singolo condomino può invocare la forzosa costituzione in suo favore del diritto reale d’uso nonché la titolarità di uno jus possessionis di analogo contenuto non con riferimento a qualunque area strutturalmente annessa all’edificio ma sottratta dal costruttore al regime condominiale di cui all’art. 1117 cc., ma solo nelle ipotesi nelle quali risulti acclarato il vincolo di destinazione a parcheggio di quell’area siccome originariamente previsto nell’ambito del progetto approvato.
* Pret. civ. Trani, 25 marzo 1991, in Arch. loc. e cond. 1991, 343.
La superficie a parcheggio può essere oggetto di qualunque negozio traslativo utilizzabile nella libera disponibilità privatistica: può restare di proprietà del costruttore dell’edificio nell’ipotesi di vendita separata delle singole unità immobiliari; può diventare un’entità condominiale: può essere ceduta a terzi estranei al condominio; può essere, infine, collegata alla proprietà esclusiva di un singolo appartamento. Alla legge importa solo che chiunque risulti poi essere il titolare di tale bene ne rispetti la destinazione al servizio del fabbricato o del singolo appartamento cui il parcheggio afferisce. In tale ultima ipotesi, invero, tanto il proprietario costruttore che si sia riservata la proprietà dell’area alienando separatamente l’alloggio, quanto il terzo acquirente della sola superficie a parcheggio senza alcun diritto sull’alloggio cui essa afferisce, possono liberamente disporre del loro diritto di proprietà fintantoché l’uso o la proprietà del parcheggio non vengano reclamati dal proprietario attuale dell’alloggio di cui esso costituisce pertinenza. In tale momento, previo pagamento di un’indennità, il proprietario del parcheggio dovrà metterlo a disposizione del proprietario dell’appartamento.
Il vincolo di dotazione di aree destinate a parcheggio, previsto dall’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942, ha natura di diritto reale di uso a favore degli inquilini dello stabile condominiale: pertanto, ove non sia contemplato nel contratto di vendita. questo si reputa inficiato da nullità nella parte in cui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione.
L’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942, n. 1l50 stabilisce solo misure quantitative per la determinazione degli spazi da destinare a parcheggi, senza statuire alcuna formalità in ordine alla localizzazione delle aree da asservire a tale scopo, ragion per cui i parcheggi possono essere localizzati sia in luoghi interrati dell’edificio, sia al suo piano terreno, sia in aree esterne, anche se non strettamente adiacenti.

References: Cass. 
 art. 26
 art. 1117
 art. 1120
 Cass. 
 art. 26
 Cass. 
 art. 21