Source: https://www.laleggepertutti.it/193050_conflitto-di-interessi-in-assemblea-di-condominio-e-votazione
Timestamp: 2020-07-05 14:12:11+00:00

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Conflitto di interessi in assemblea di condominio e votazione
Non esiste il divieto di voto per i soci che si trovano in conflitto di interessi con il condominio, salvo ne derivi un netto danno agli interessi del condominio stesso.
Nel tuo condominio si sta decidendo il rifacimento del tetto; tra le ditte che hanno presentato il preventivo ce n’è anche una tra i cui soci figura un condomino del tuo stesso palazzo. Nel momento in cui vengono messe al voto le varie proposte, quest’ultimo vorrebbe votare a favore della propria società, ritenendola più competitiva e vantaggiosa delle concorrenti. Invece, in assemblea, gli altri condomini glielo vorrebbero impedire: lo ritengono infatti in conflitto di interessi per via del vantaggio che, nel caso di aggiudicazione dell’appalto, ne trarrebbe la sua società. Lo invitano così a non partecipare alla votazione. Lui insiste: in quanto condomino è tenuto alla spesa e, quindi, anche se la stessa andrà a beneficio della sua società, egli dovrà comunque pagare. Chi ha ragione? Cosa prevede la legge sul conflitto di interessi in assemblea di condominio? La questione è stata analizzata più volte dalla Cassazione, in ultimo con una ordinanza di questi giorni [1]. Vediamo cosa hanno chiarito i giudici supremi sul tema e quali sono gli eventuali obblighi di astensione dalla votazione per il condomino in conflitto di interessi.
Non esistono norme del codice civile che regolano il conflitto di interessi all’interno dei condomini. Le possibili soluzioni devono essere prese partendo da un’applicazione analogica delle disposizioni previste per le votazioni all’interno delle società, ossia nel caso di conflitto di interessi tra soci e persona giuridica. Proprio questa lacuna normativa ha portato la Cassazione ha ritenere che i condomini in potenziale conflitto di interessi con il condominio possono, e non devono, astenersi dal votare.
Le maggioranze necessarie per approvare le delibere dell’assemblea – osserva la Corte – sono previste in modo inderogabile dal codice civile e fanno riferimento al numero di partecipanti in assemblea e ai valori millesimali di ciascuno di essi, anche di quelli in conflitto di interessi. Ad esempio, laddove la legge stabilisce che il punto all’ordine del giorno deve essere approvato con la maggioranza dei partecipanti alla riunione che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio si riferisce a tutti i condomini, compreso quello che, da tale decisione, ne potrebbe ricevere un vantaggio personale. Il semplice fatto che vi sia un ritorno economico o di altra natura per uno dei proprietari di appartamenti non impedisce a questi di votare e nessuno può opporsi: la delibera quindi non è neanche nulla.
La delibera è invalida solo qualora, dalla situazione di conflitto di interessi, venga leso un interesse del condominio. Quindi, non è tanto il conflitto di interesse in sé ad essere sanzionato o il vantaggio del singolo votante quanto le ricadute sul condomino stesso. Ad esempio, se si dovesse decidere di agire in tribunale contro un condomino moroso sicuramente questi non potrebbe votare in quanto l’eventuale decisione potrebbe arrecare un danno economico al condominio; stesso discorso per l’azione di responsabilità nei confronti di un condominio che ha esercitato il ruolo di amministratore macchiandosi di gravi colpe. Ma laddove la votazione non implica alcun danno al condominio, il condomino in conflitto può esercitare il suo voto (fermo restando che è anche suo diritto astenersi).
La Cassazione ricorda – come già in passato aveva fatto [2] – che, in materia di conflitto di interessi, la deliberazione assembleare sarà invalida soltanto se risulti dimostrata una chiara divergenza tra l’interesse del condominio e specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini i quali non si siano astenuti ed abbiano perciò con il loro voto concorso a formare la maggioranza assembleare.
I principi espressi dalla decisione in esame appaiono perciò chiarissimi e perfettamente in linea con le precedenti decisioni della Corte: non esiste alcun divieto per i condomini in potenziale conflitto di interessi di partecipare alle assemblee condominiali e neppure di votare. Le delibere espresse anche con il voto di potenziali portatori di conflitto di interessi, sono viziate e devono essere dichiarate illegittime solo e soltanto se da esse possa derivare un danno anche solo potenziale per il condominio.
Il condomino in conflitto d’interessi non è obbligato ad astenersi dal voto ma, più semplicemente, può esercitare il diritto di astensione. In pratica tutto dipende dalla sua volontà.
In sintesi, all’interno dei condomini, anche qualora sia ravvisabile un conflitto di interessi tra un condomino e l’argomento all’ordine del giorno, non è possibile escludere i millesimi di quest’ultimo né dal quorum costitutivo né da quello deliberativo. Ciò in primo luogo perché al condominio non sono applicabili le norme dettate in materia di società. Inoltre, nel nostro ordinamento, non abbiamo alcuna disposizione che vieta al condomino in conflitto di partecipare all’assemblea ed esprimere il proprio voto. Neanche il regolamento approvato all’unanimità può derogare alle norme relative alla costituzione dell’assemblea ed alla validità delle sue delibere. Peraltro, nell’ipotesi in cui il condomino in conflitto dovesse essere escluso e non fosse possibile raggiungere la maggioranza, la decisione sarebbe assunta dalla minoranza e ciò contrasta concettualmente con i principi basilari in materia di condominio che vedono il prevalere della volontà della maggioranza su quella della minoranza.
[2] Cass. sent. n. 19131/15. Secondo una prima interpretazione, non solo il condomino in conflitto sarebbe obbligato ad astenersi dal voto ma i suoi millesimi dovrebbero essere portati in detrazione dal totale dei millesimi presenti e votanti. In altri termini alla delibera dell’assemblea di condominio si applicherebbero gli stessi principi dettati dal codice civile (art. 2373 c.c.) in materia di delibera assembleare delle società di capitale. Secondo un’altra possibile interpretazione, la delibera sarebbe semplicemente annullabile solo se, all’esito della prova di resistenza, i voti espressi dal condomino in conflitto, risultino decisivi per il raggiungimento del quorum. Un caso illustre è quello deciso dalla Seconda Sezione Civile della Cassazione con la sentenza n. 1201/2002. In questo caso gli Ermellini hanno sentenziato che, ove vi sia conflitto di interessi tra il condominio e taluni partecipanti, le maggioranze costituenti il quorum deliberativo devono essere calcolate con riferimento a tutti i condomini ed al valore dell’intero edificio. Insomma, non sarebbe possibile applicare, neanche per analogia, l’art. 2373 c.c. in tema di società di capitali, che stabilisce l’obbligo di astensione del socio in posizione di conflitto di interessi. Invero nelle società di capitali assumono rilevanza tanto lo scopo-fine, configurato dalla ripartizione degli utili a beneficio dei soci, quanto lo scopo-mezzo, consistente nell’esercizio delle attività economiche dirette alla produzione dei profitti mentre tali principi non trovano riscontro in ambito condominiale.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 7 dicembre 2017 – 25 gennaio 2018, n. 1853
Ora G.F., Co.Sa., A.R.E., C.G. e N.M.S., condomini che avevano proposto due distinte azioni ex art. 1137 c.c., poi riunite, allegano, col primo motivo, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1394 c.c., giacché, a differenza di quanto affermato dalla Corte di Catania, per aversi annullamento del contratto concluso da rappresentante in conflitto di interessi, non occorrerebbe prova specifica di un concreto danno arrecato al rappresentato, avendo peraltro, nella specie, l’assemblea dovuto votare “in blocco” il bilancio consuntivo degli anni 2004-2008, con indicazione dei lavori eseguiti in un’unica voce, senza neppure poter verificare la convenienza di un’eventuale diversa offerta. Col secondo motivo, i ricorrenti prospettano la violazione e falsa applicazione dell’art. 2373 c.c., ribadendo, pure con riferimento a questa norma, come per la rilevanza del conflitto di interessi basti la potenzialità del danno, nonché un potenziale conflitto tra l’interesse del singolo condomino e quello del condominio.
I ricorrenti hanno presentato memoria ai sensi dell’art. 380 bis, comma 2, c.p.c.. Va al riguardo premesso che, come questa Corte ha già precisato, l’art. 380-bis c.p.c., modificato dall’art. 1-bis del d.l. n. 168 del 2016 (conv., con modif., dalla l. n. 197 del 2016), non prevede che la “proposta” del relatore di trattazione camerale possa e debba essere motivata, potendo essa contenere sommarie o schematiche indicazioni, ritenute dal presidente meritevoli di segnalazione alle parti, al momento della trasmissione del decreto di fissazione della camera di consiglio, al fine di una spontanea e non doverosa agevolazione nell’individuazione dei temi della discussione, senza che possa riconoscersi un loro corrispondente diritto (Cass. Sez. 6 – 3, 22/02/2017, n. 4541).
Il secondo motivo di ricorso è infondato alla stregua dell’orientamento espresso sul punto da questa Corte, che il Collegio intende riaffermare. Si è chiarito come, in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del “quorum” costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio (così Cass. Sez. 2, 28/09/2015, n. 19131; Cass. Sez. 2, 30/01/2002, n. 1201). È noto come tale orientamento discenda dal presupposto dell’ammissibilità, nella disciplina delle assemblee di condominio, di una “interpretazione estensiva” (o meglio, del ricorso ad un’applicazione analogica) dell’art. 2373 c.c., norma riguardante il conflitto di interessi del socio nelle deliberazioni della società per azioni. Nel testo dell’art. 2373 c.c., conseguente alla riformulazione operatane dal d. lgs. n. 6 del 2003, è venuta meno la disposizione che portava a distinguere, in caso di conflitto di interesse, tra quorum costitutivo dell’assemblea e quorum deliberativo della stessa, e si afferma unicamente che la deliberazione approvata con il voto determinante di soci, che abbiano un interesse in conflitto con quello della società, è impugnabile, a norma dell’art. 2377 c.c., qualora possa recarle danno. Nella ricostruzione da ultimo offerta da Cass. Sez. 2, 28/09/2015, n. 19131 (ma si veda anche Cass. Sez. 2, 16/05/2011, n. 10754), dunque, soltanto se risulti dimostrata una sicura divergenza tra l’”interesse istituzionale del condominio” e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti, i quali non si siano astenuti ed abbiano, perciò, concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare, la deliberazione approvata sarà invalida. L’invalidità della delibera discende, quindi, non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), ma altresì dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione. Il vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo dei condomini in conflitto ricorre, in particolare, quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali, ovvero di esigenze lesive dell’interesse condominiale all’utilizzazione, al godimento ed alla gestione delle parti comuni dell’edificio. In ogni modo, il sindacato del giudice sulle delibere condominiali deve pur sempre limitarsi al riscontro della legittimità di esse, e non può estendersi alla valutazione del merito, ovvero dell’opportunità, ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei partecipanti (si veda, ad esempio, Cass. Sez. 2, 20/06/2012, n. 10199). L’impugnazione ex art. 1137 c.c., grazie anche al rinvio all’art. 1109 c.c. consentito dall’art. 1139 c.c., si amplia al più all’ipotesi in cui la delibera ecceda dai poteri dell’organo assembleare, non potendosi consentire alla maggioranza del collegio, distolta dal perseguimento di interessi particolari, di ledere l’interesse collettivo. Allorché la decisione dell’assemblea sia deviata dal suo modo di essere, perché viene formata con il voto determinante di partecipanti ispirati da finalità extracondominiali, al giudice non può quindi chiedersi comunque di controllare l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata dal collegio, quanto, piuttosto, di stabilire che essa non costituisca il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell’organo deliberante (cfr. Cass. Sez. 6 2, 21/02/2014, n. 4216; Cass. Sez. 2, 14/10/2008, n. 25128). Nel caso in esame, la Corte d’Appello di Catania ha fatto corretto uso di questi principi, motivatamente escludendo che, nell’approvare con la delibera del 19 febbraio 2010 le spese dell’appalto eseguito dall’impresa del condomino L. , l’assemblea dei condomini, supportata dal voto dello stesso L. , abbia perseguito apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione di interessi incompatibili con l’interesse collettivo alla buona gestione dell’amministrazione.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 4 novembre 2014 – 28 settembre 2015, n. 19131
3.1.2. Sotto il secondo profilo, deve rilevarsi che nell’assemblea condominiale, sia nella disciplina ratione temporis applicabile, sia in quella introdotta con la legge n. 220 del 2012, il quorumdeliberativo – come quello costitutivo – è determinato con riferimento sia all’elemento personale (i condomini partecipanti all’assemblea), sia all’elemento reale (il valore di ciascun piano o porzione di piano rispetto all’intero edificio, espresso in millesimi).
Cassazione civile, sez. II, 28/09/2015, n. 19131
Nelle assemblee condominiali, le maggioranze necessarie per il “quorum” costitutivo e deliberativo sono stabilite in misura inderogabile: per il loro calcolo non rileva la situazione di conflitto di interessi tra condomino e condominio. Al condomino in questa situazione viene riconosciuta la facoltà di astenersi o di esercitare il diritto di voto, salva l’opportunità, per gli altri condomini, di ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di impossibilità di funzionamento del collegio o di mancato raggiungimento della maggioranza. Il principio maggioritario all’interno del condominio risponde a logiche specifiche che rendono inapplicabili per analogia le norme dettate per i quorum assembleari delle società di capitali.
Cassazione civile, sez. II, 24/05/2013, n. 13011
In tema di deliberazioni dell’assemblea di condominio, nella specie relativo ad edificio destinato all’esercizio di attività imprenditoriale, non dà luogo, di per sé, a conflitto di interessi la coincidenza, in capo ad uno dei partecipanti al voto, delle posizioni di condomino di maggioranza, amministratore del condominio e gestore dell’impresa ivi esercitata, non determinando tale situazione, caratterizzata dalla compresenza di distinti rapporti, una sicura incompatibilità con gli interessi degli altri condomini alla corretta amministrazione del condominio.
Tribunale Roma, sez. V, 15/03/2012, n. 5411
Cassazione civile, sez. II, 16/05/2011, n. 10754
In tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto d’interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio. (Principio affermato dalla S.C. con riguardo alla delibera di sistemazione del tetto e ripulitura del canale di gronda, motivatamente apprezzati nella sentenza impugnata come attività inquadrabili nella manutenzione ordinaria del fabbricato e non coinvolgenti la responsabilità del costruttore — anche condomino votante — per presunti vizi dell’edificio, tra l’altro in assenza di specifica contestazione di difetti costruttivi).
Tribunale Prato, 24/11/2010, n. 1555
Tribunale Salerno, sez. I, 09/02/2010
La deliberazione dell’assemblea condominiale in materie inerenti all’operato dell’amministratore circa la gestione economica della cosa comune (nella specie, approvazione del bilancio preventivo delle spese annuali) non comporta di per sè la non computabilità del voto espresso dall’amministratore per delega di taluno dei condomini, dovendo il condomino che abbia interessa all’impugnazione della delibera dedurre e provare che il condomino delegante non fosse a conoscenza o non fosse in grado di rendersi conto, con la normale diligenza, della situazione di conflitto di interessi.
Tribunale di Roma, sez. V Civile, sentenza 11 – 12 marzo 2019, n. 5363
Giudice Pontecorvo
Gli attori, proprietari di unità immobiliari del Condominio di Via (omissis…), hanno rappresentato che in data 16.12.2016 si era riunita in seduta ordinaria, l’assemblea del Condominio di Via (omissis…), sul seguente ordine del giorno: 1) approvazione consuntivi 2014 (Climatizzazione) e 2015 (Ordinarie+Climatizzazione) e piani di riparto; 2) approvazione Preventivi spese Ordinarie e Climatizzazione 2015+2016; 3) Citazione nei confronti dell’Osteria di (omissis…) e (omissis…) srl: discussione in merito all’eventuale rinuncia all’azione da parte del condominio. Nomina nuovo legale per dimissioni dell’Avv. (omissis…) già incaricato dal condominio.
Con specifico riguardo al punto 3) dell’o.d.g. hanno premesso che l’argomento di discussione aveva posto in esame la rinuncia all’azione a suo tempo promossa dal Condominio di Via (omissis…) di (omissis…), (tutt’ora pendente innanzi a questo Tribunale con RG 17359/2016) nei confronti della (omissis…) Srl – proprietaria di unità immobiliari esistenti nel Condominio – e della (omissis…) Srls – conduttrice di un locale ad uso commerciale di proprietà della (omissis…) Srl presente nel Condominio – per le violazioni del Regolamento di Condominio nonché per la eliminazione delle emissioni di rumori e di esalazione di fumi e per la dichiarazione di illiceità e/o illegittimità dei lavori effettuati dai convenuti sulla canna fumaria e sull’impianto idraulico dell’immobile.
Hanno inoltre, rilevato che, pur non essendo argomento di discussione previsto nell’ordine del giorno, i condomini favorevoli all’abbandono della causa avevano deciso di ripartire le somme dovute al loro procuratore – Avv. A.F. – nel giudizio summenzionato, nella misura di 1/5 cadauno (il Condominio e i 4 attori a titolo personale).
Hanno al riguardo evidenziato la mancata partecipazione, tra gli altri, dell’odierna attrice (omissis…) la quale, non trovando alcuno nel luogo indicato nella convocazione, non ebbe modo di partecipare alla riunione svoltasi in luogo differente.
Hanno inoltre eccepito il conflitto di interessi della condomina (omissis…) Srl nell’assemblea condominiale ed il conseguente non raggiungimento della maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. ricordando che, nella votazione del punto 3) dell’ordine del giorno (Citazione nei confronti dell’Osteria di (omissis…) e (omissis…) srl: discussione in merito all’eventuale rinuncia all’azione da parte del condominio. Nomina nuovo legale per dimissioni dell’Avv. F. già incaricato dal condominio) i partecipanti all’assemblea avevano votato l’abbandono – rectius, la rinuncia all’azione – del giudizio instaurato dal Condomino nei confronti della (omissis…) Srl con una maggioranza pari a 641,74 millesimi.
Hanno quindi rilevato l’illegittima partecipazione alla votazione della stessa (omissis…) Srl – a ministero della propria rappresentante intervenuta in assemblea, in forza dei 271,19 millesimi relativi alla sua proprietà – avendo tale presenza decisivamente inciso nel raggiungimento e superamento della quota normativamente prevista per la deliberazione riguardante le “liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore” che, a rigore dell’art. 1136 c.c., prevede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. In particolare, detraendo la quota di proprietà della “convenuta” (omissis…) Srl, il risultato numerico effettivo sarebbe stato pari a millesimi 370,55, come tale insufficiente allo scopo poiché abbondantemente inferiore a quello codicisticamente previsto.
Hanno altresì eccepito l’ampliamento del deliberato rispetto all’ordine del giorno e la inosservanza delle norme riguardanti la ripartizione delle spese necessarie per la prestazione dei servizi nell’interesse comune avendo l’assemblea discusso, senza alcun preventivo avvertimento recato nella convocazione, anche in merito alla ripartizione di “…ogni futura spesa che possa richiedere l’Avv. F. (il procuratore del Condominio nel giudizio avverso la (omissis…) Srl e (omissis…) Srls), si specifica meglio: spese e/o onorari” ripartita “tra i 5 (cinque) attori della causa (il Condominio e gli odierni istanti).
Gli attori quindi hanno chiesto che venga annullata la delibera assunta all’esito dell’assemblea del 16 dicembre 2016 ed hanno altresì impugnato l’ulteriore delibera assembleare del 13 marzo 2017 premettendo che in data 13.3.2017, si era riunita in seduta ordinaria, l’assemblea del Condominio di Via (omissis…), sul seguente ordine del giorno: 1) Istanza di mediazione ricevuta dal Condominio per impugnazione delibera assembleare del 16.12.2016. Apertura del procedimento di mediazione n.139/2017, relazione incontro tenutosi in data 9.2.2017. Discussione in ordine al contenuto dell’istanza e decisioni del Condominio in merito all’adesione al procedimento e delle relative spese di procedura. Nomina Legale del Condominio Avv. (omissis…).; 2) Votazione e delibera in ordine: i) rinuncia del Condominio agli atti della causa R.G. 1735/2016 pendente innanzi al Tribunale Civile di Roma, Sez. (omissis…) Dott. C.. ii) nomina Avv. (omissis…) in qualità di legale del Condominio nella predetta causa conseguente a rinuncia al mandato da parte dell’Avv. A.F.. iii) istanza di mediazione dal Condominio, su rinvio del Giudice, nel procedimento R.G. 17359/16. Discussione in ordine al contenuto dell’istanza e decisioni del Condominio in merito all’adesione al procedimento e delle relative spese di procedura. 3) Costituzione Fondo S.L.. Approvazione della Spesa. 4) Approvazione Preventivo Spese Ordinarie+Riscaldamento 2017 e piani di riparto. 5) Varie ed eventuali (cfr allegati in atti).
Hanno inoltre ribadito il conflitto di interessi nell’assemblea condominiale ed il conseguente non raggiungimento della maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. con riguardo alla riproposizione all’Assemblea dell’argomento di cui al punto A2 rilevando che, anche in occasione dell’assemblea del 13.3.2017, era stato messo a votazione la rinuncia del Condominio agli atti della causa R.G. 1735/2016 pendente innanzi al Tribunale Civile di Roma, Sez. V. e che i partecipanti avevano votato la rinuncia agli atti del giudizio instaurato dal Condomino nei confronti della (omissis…) Srl con una maggioranza pari a 635,68 millesimi con la partecipazione della (omissis…) Srl forte dei 238,32 millesimi relativi alla sua proprietà.
Pertanto nuovamente detraendo la quota di proprietà della “convenuta” (omissis…) Srl, il risultato numerico effettivo sarebbe stato pari a millesimi 397,36, insufficiente allo scopo poiché inferiore a quello codicisticamente previsto.
Si è costituito il Condominio confermando che in entrambe le assemblee il condominio aveva deliberato – con maggioranza rispettiva di 641,74 millesimi e 635,68 millesimi, di abbandonare il giudizio pendente presso il Tribunale di Roma, rubricato al n. R.G. 17359/2016, Sezione V ed ha escluso che le delibere fossero invalide in ragione di un preteso conflitto di interessi, in capo alla società (omissis…) s.r.l., che, a mezzo del proprio voto, avrebbe dato un apporto decisivo all’approvazione della rinuncia ad una causa introdotta anche nei confronti della (omissis…) s.r.l. medesima.
Ha in particolare escluso la configurabilità di un conflitto di interessi in capo alla (omissis…) s.r.l. non esistendo in materia condominiale una norma atta a regolamentare tale fattispecie concreta ovvero quella della partecipazione del condomino in presunto conflitto di interessi alle assemblee condominiali ovvero alla votazione delle relative delibere intraprese.
Ha sullo stesso punto in contestazione anche rilevato che, come emergerebbe dall’atto introduttivo di quel giudizio, era stato contestato alla (omissis…) s.r.l., in qualità di locatrice dell’immobile della “(omissis…) s.r.l.s” di aver omesso il rispetto del regolamento condominiale e che pertanto tale contenzioso sarebbe riconducibile all’art.1131 del codice civile, con assenza della necessità, ai fini della decisione/autorizzazione all’amministratore di intraprendere o meno una lite, di ottenere una delibera assembleare con maggioranza qualificata dei cui all’art. 1136, comma 2.
Ha al riguardo precisato che l’assemblea di condominio era stata convocata, in seconda convocazione, presso l’androne dell’edificio, per il giorno 16/12/2016 e che, alle ore 19.45 l’assemblea si era riunita presso il suddetto androne. Stante poi la scomodità del luogo di convocazione e le basse temperature, l’assemblea aveva deliberato alle ore 20.15 di spostare il luogo di convocazione presso il bar di fronte all’edificio, ad una distanza di circa 50 metri rispetto all’androne condominiale, rilevando al riguardo che i condomini oggi impugnanti le delibere erano tutti presenti presso il citato “bar” ad eccezione della Sig.ra (omissis…) la quale era stata prontamente avvisata a mezzo mail su sua espressa richiesta.
Con riguardo poi al contestato ampliamento del deliberato rispetto all’ordine del giorno e dell’asserita inosservanza delle norme riguardanti la ripartizione delle spese ha rilevato che l’intento del condominio era quello di evidenziare che le “intere” richieste economiche che sarebbero state formulate dall’Avv. F., per la prestazione professionale resa nella causa R.G. 17359/2016 si sarebbero dovute ripartire tra 5 soggetti distinti – ovvero il Condominio di via (omissis…) di F. 90, nonché i 4 condomini che avevano intentato la causa “in proprio” che come tali rappresentavano distinte parti processuali – e che con la delibera si era inteso solo ribadire di non voler sopportare tutte le spese di causa, ma al contrario esclusivamente quelle spettanti al condominio pro quota (1/5).
Quanto, infine al contestato punto 1 dell’ordine del giorno dell’assemblea che si era tenuta in data 13 marzo 2017 avente ad oggetto la decisione sull’adesione al procedimento di mediazione e sulle relative spese di procedura il condominio ha ricordato che, ai sensi dell’art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, la proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice e che nel caso in cui non si raggiunga la predetta maggioranza, la proposta sarebbe da intendersi non accettata.
E’ altresì pacifica la circostanza che l’assemblea aveva deliberato alle ore 20.15 di spostare il luogo di convocazione presso il bar di fronte all’edificio avendo lo stesso Condominio precisato al riguardo che il bar si trovava ad una distanza di circa 50 metri rispetto all’androne condominiale e che i condomini oggi impugnanti le delibere erano tutti presenti ad eccezione della ricorrente (omissis…).
Il condominio al riguardo ha anche evidenziato che la sig.ra (omissis…), aveva chiesto, tramite e-mail, spiegazione in ordine al luogo di tenuta dell’assemblea e che l’amministratore prontamente, tramite e-mail, nel tempo minimo di 3 minuti, aveva comunicato in risposta al quesito postogli dalla (omissis…) il luogo di svolgimento dell’assemblea.
Ciò premesso, su tale specifica questione è da rilevare che la ricorrente (omissis…), alle ore 20:39 del 16 dicembre 2016, aveva effettivamente inviato all’amministratore una e-mail lamentando di essersi recata presso l’androne dello stabile e di non aver trovato nessuno. Aveva quindi chiesto spiegazioni denunciando il fatto che non fosse stata avvisata del posticipo o spostamento della riunione in altro luogo.
E’ quindi da rilevare che nel caso concreto i ricorrenti, con specifico riguardo alla questione posta all’ordine del giorno, si sono limitati a prospettare un conflitto di interessi, in capo alla società (omissis…) s.r.l., che a mezzo del proprio voto avrebbe dato un apporto decisivo all’approvazione della rinuncia ad una causa introdotta anche nei suoi confronti.
I ricorrenti infine con specifico riguardo al punto 1) posta all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale del 13 marzo 2017 (“istanza di mediazione ricevuta dal Condominio per impugnazione delibera assembleare del 16.12.2016. Apertura del procedimento di mediazione n.139/2017, relazione incontro tenutosi in data 9.2.2017. Discussione in ordine al contenuto dell’istanza e decisioni del Condominio in merito all’adesione al procedimento e delle relative spese di procedura. Nomina Legale del Condominio Avv. (omissis…)) hanno lamentato che la maggioranza dei presenti, pari a 397,36, millesimi aveva deciso per la non adesione al procedimento di mediazione quota questa insufficiente per la determinazione assunta non essendo in linea con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma 2 c.c.
– annulla la delibera adottata in data 16 dicembre 2016 dall’assemblea “Condominio Via (omissis…)” palazzina E in Roma;

References: Cass. 
 sentenza 
 art. 1137
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 art. 1137
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza