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Timestamp: 2016-10-23 14:17:11+00:00

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Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe PetersStand: 24.01.2011Frage: Wir haben eine Eigentumswohnung mit zwei Badezimmer. Wir lassen zurzeit beide Badezimmer komplett umbauen.Dazu gehören zwei Duschen die wir ebenerdig eingebaut haben, für den Abfluß der Duschen haben wir zwei Kernlochbohrungen in die Decke der Tiefgarage machen müssen. Nach dem verlegen der Rohre haben wir nach den Brandschutzvorschriften die Öffnungen verschlossen. Alle Arbeiten wurden durch Fachpersonal durchgeführt.Nun fordert der Verwalter von uns ein Rückbau, da wir keine Gehnemigung der Eigentümergemeinschaft haben. Handelt es sich wirklich um eine bauliche Veränderung und gibt es Urteile darüber das solche Veränderungen nachträglich geduldet werden müssen, da es keinen stört.E-Mail-Beratung:Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-311,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus MobilfunknetzenAntwort:Sehr geehrter Mandant,Bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG ist jeder auf Dauer angelegte gegenständliche Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums, der vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und nicht mehr im Rahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung liegt. Diese Voraussetzungen liegen bei einem Wanddurchbruch durch eine tragende Wand (Decke) zweifellos vor, vgl. BGH NJW 2001, 1212. Da Sie die bauliche Veränderung ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft bereits durchgeführt haben, kann es nur noch um die Frage gehen, ob Sie zu einem Rückbau verpflichtet werden können bzw. ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB besteht. Die Frage, wie bei einem ungenehmigten Wanddurchbruch (in der vorzitierten Grundsatzentscheidung des BGH ging es um eine Verbindungstür durch eine tragende Wand, die zwei Wohnungen eines Eigentümers miteinander verbinden sollten) zu entscheiden ist, ist nicht unumstritten. Ein Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V. mit §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG setzt voraus, dass einem Antragsteller ein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst (§ 14 Nr. 1 WEG). Der BGH ist der Ansicht, ein Nachteil i.S. von § 14 Nr. 1 WEG könne nicht bereits aus dem Umstand hergeleitet werden, dass durch die Baumaßnahme eine der Teilungserklärung und damit der gesetzlichen Bestimmung des § 3 Abs. 2 WEG widersprechender Zustand geschaffen werde. Dieser objektiv ordnungswidrige Zustand allein ist noch kein Nachteil i.S.v. § 14 Nr. 1 WEG. Entscheidend ist, dass § 14 Nr. 1 WEG dem Schutz subjektiver Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer dient und nicht per se der Beachtung der Rechtsordnung, vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 9. Aufl. 2010 § 22 Rn 100. Dem Wohnungseigentumsgesetz liegt der Gedanke zugrunde, dass nicht jeder bei der Durchführung einer Baumaßnahme von einem Eigentümer begangene Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen, die Teilungserklärung, Vereinbarungen oder Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer begründen soll. Vielmehr sind sowohl eigenmächtig am Gemeinschaftseigentum vorgenommene und damit zwangsläufig der Teilungserklärung widersprechende bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 1Satz 1 WEG) als auch bauliche Maßnahmen am Sondereigentum (§ 13 Abs. 1 WEG) von sämtlichen Wohnungseigentümern hinzunehmen, wenn deren Rechtsstellung nicht oder nicht über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt wird (§§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG). Diese Unterscheidung bleibt außer Acht, wenn mit Wand- oder Deckendurchbrüchen verbundene Verstöße gegen § 3 Abs. 2 WEG oder gegen die Teilungserklärung stets als nicht hinzunehmende Nachteile im Sinne von §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG angesehen werden, ohne dass die Betroffenheit der übrigen Eigentümer im einzelnen geprüft wurde. Ein Nachteil ist nicht hinzunehmen, wenn er eine nicht ganz unerhebliche, konkrete und objektive Beeinträchtigung darstellt. Entscheidend ist, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweisebeeinträchtigt fühlen kann, BGHZ 116, 392. Daran fehlt es selbst dann, wenn durch den Wanddurchbruch und den Einbau einer Verbindungstür zwischen den beiden angrenzenden Sondereigentumseinheiten die Abgeschlossenheit der Wohnungen (§ 3 Abs. 2 WEG) entfallen sein sollte. Mit der tatsächlichen Beseitigung der in § 3 Abs. 2 WEG vorausgesetzten Abgeschlossenheit der Sondereigentumsbereiche und einem damit einhergehenden Verstoß gegen die Bestimmungen der Teilungserklärungen ist kein Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer verbunden. Zum einen lässt die nachträgliche Aufhebung der Abgeschlossenheit den Bestand und den Umfang des in der Teilungserklärung ausgestalteten Wohnungseigentums unberührt und führt nicht zur Unrichtigkeit des Grundbuchs. Zum anderen ist es lediglich Zweck des in § 3 Abs. 2 WEG als Sollvorschrift ausgestalteten Abgeschlossenheitserfordernisses, eine eindeutige räumliche Abgrenzung der Sondereigentumsbereiche untereinander sowie zum gemeinschaftlichen Eigentum zu gewährleisten und dadurch Streitigkeiten zu vermeiden. Übertragen auf Ihren Fall bedeutet diese Rechtsprechung, dass ein Durchbruch im vorliegenden geringen Umfang (Rohrdurchmesser) zwar das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt und in die Substanz eingreift, nicht jedoch die vorbeschriebene Grenze des § 14 Nr. 1 WEG überschreitet. Ein Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer ist dann ausgeschlossen, wenn kein vernünftiger Zweifel daran besteht, dass ein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums unterblieben ist, insbesondere zum Nachteil der übrigen Eigentümer keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen wurde, vgl. BGHZ 116, 392. Sofern Ihre bauliche Maßnahme (Deckendurchbruch) nach sachkundiger Planung und durch ein Fachunternehmen nach den Regeln der Baukunst ausgeführt wurde, dürfte ein Anspruch auf Rückbau keine ausreichende Aussicht auf Erfolg haben. Allerdings ist Ihnen bei künftigen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erfordern, eine entsprechende vorherige Antragstellung in der Versammlung anzuraten.
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