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Timestamp: 2020-01-22 03:46:07+00:00

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VG Berlin, Urteil vom 08.06.2016 - 6 K 160.16 - openJur
Urteil vom 08.06.2016 - 6 K 160.16
VG Berlin, Urteil vom 08.06.2016 - 6 K 160.16
openJur 2016, 7998
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Klägerin begehrt ein Negativattest, um Wohnraum ohne zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung gewerblich als Ferienwohnung nutzen zu können.
Mit Vertrag vom 25. Juni 2013 pachtete die Klägerin von der A... GmbH & Co. KG ab dem 1. Juli 2013 für einen Zeitraum von zehn Jahren das Wohn- und Geschäftshaus W...2... in 10119 Berlin. Neben der streitgegenständlichen Wohneinheit Q...(1 Zimmer mit 45,47 m²) befinden sich in der von ihr als Appartementhaus betriebenen Liegenschaft weitere 36 Wohneinheiten, für die parallele Streitverfahren anhängig sind. Der Pachtvertrag sieht eine dreimalige optionale Verlängerung der Mietlaufzeit von jeweils fünf Jahren vor.
Das Wohn- und Geschäftshaus W...2... befindet sich in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet. Eigentümer ist seit November 2013 H..., von dem die A... GmbH & Co. KG die Liegenschaft gemietet hat. Zwischen 2011 und 2013 wurde das Gebäude saniert und zu einem Apartmenthaus umgestaltet. Im Erdgeschoss befinden sich gastronomische Einrichtungen. Aus den ehemals 27 Wohneinheiten zwischen dem ersten Obergeschoss und dem Dachgeschoss wurden 37 im Grundriss veränderte, vollständig möblierte Apartmenteinheiten (darunter zwei sog. Penthouses mit jeweils vier Räumen) geschaffen. Für den gewerblichen Betrieb als Apartmenthaus wurden u.a. zwei Aufzüge eingebaut, straßenseitig Balkone angebaut und Fluchttreppen geschaffen.
Für die Einrichtung des Apartmenthauses investierte die Klägerin einen Betrag in Höhe von 1,9 Mio. Euro, der durch einen langfristigen Darlehensvertrag mit der A... GmbH & Co. KG finanziert wird. Seit November 2013 betreibt sie unter dem Namen „G...-Apartments“ die gewerbliche Vermietung des Apartmenthauses. In dem Betrieb arbeiten 14 Personen in Festanstellung sowie vier externe Hilfskräfte.
Mit Schreiben vom 29. Juli 2014 beantragte die Klägerin bei dem Bezirksamt Mitte von Berlin die Erteilung eines Negativattests gemäß § 5 Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO –. Die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung genieße Bestandsschutz nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG –. Bei dem von der Klägerin geschlossenen Mietvertrag handele es sich um eine Überlassung zur gewerblichen Nutzung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG. Sie führe in den Räumlichkeiten einen eingerichteten und ausgeübten gewerblichen Betrieb, nämlich die gewerbliche Vermietung von Appartements und Penthouses.
Hilfsweise zeigte sie mit Formblatt vom 31. Juli 2014 die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung zur Wahrung des Bestandsschutzes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG an. Das Bezirksamt bestätigte unter dem 14. November 2014 den Eingang dieses Schreibens und teilte mit, dass damit bis zum 30. April 2016 keine Zweckentfremdung vorliege.
Mit Bescheid vom 25. August 2015 lehnte der Beklagte das beantragte Negativattest ab. Den hiergegen gerichteten Widerspruch der Klägerin vom 25. September 2015 wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 9. Februar 2016 zurück. Es handele sich um Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet seien. Für die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung sei allein die zweijährige Übergangsfrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG maßgeblich, denn der Gesetzgeber habe die gewerbliche und nichtgewerbliche Nutzung von Ferienwohnungen damit abschließend und speziell geregelt. Bei der Nutzung von Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke oder bei der Fortführung von zu diesem Zweck in Wohnraum eingerichteten und ausgeübten gewerblichen oder freiberuflichen Betrieben fehle es im Verhältnis zur Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnungen an einem vergleichbaren Sachverhalt. Rechte aus Art. 12 des Grundgesetzes – GG – seien nicht verletzt. Der Eingriff sei als bloße Regelung zur Berufsausübung zu qualifizieren, die gerechtfertigt sei. Denn es würden überragend wichtige Gemeinwohlziele verfolgt. Das ZwVbG diene der Sicherstellung von hinreichendem Wohnraum für die Bevölkerung des Landes Berlin.
Hiergegen richtet sich die bei Gericht am 14. März 2016 eingegangene Klage. Zur Begründung trägt die Klägerin vor, ihr Betrieb unterfalle dem Bestandsschutz nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbVO. Die Begrifflichkeit der „gewerblichen oder beruflichen Zwecke“ sei weit zu verstehen. Sie nutze die Räumlichkeiten bereits seit November 2013 für gewerbliche Zwecke in diesem Sinne. § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG behandele den Sonderfall der kurzfristigen Vermietung einer Wohneinheit als Ferienwohnung und sei nicht einschlägig. Der Aufwand für die Bereitstellung einer Wohneinheit sei gering und bedürfe keiner nennenswerten investiven Maßnahme. Der Gesetzgeber sei bei Schaffung dieser Bestandsschutzregelung davon ausgegangen, dass die Wohnung direkt durch den Eigentümer vermietet werde. Dies sei mit dem von der Klägerin als Gewerbetreibende betriebenen Apartmenthaus nicht zu vergleichen. Sie habe – wie andere Gewerbetreibende auch – keine mietrechtliche Möglichkeit, sich von dem langjährigen Vertragsverhältnis einseitig zu lösen. Sie habe in höherem Umfang als beispielsweise ein Gewerbetreibender, der eine Einheit ganz oder teilweise zu Büronutzungszwecken anmiete, in die Räumlichkeiten investiert und sich auf die Ausübung ihres Gewerbes in den angemieteten Mietflächen eingerichtet.
Die Übergangsvorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG müsse aus verfassungsrechtlichen Gründen auch auf den Gewerbebetrieb der Klägerin Anwendung finden. Der zwischen ihr und der Hauptmieterin abgeschlossene langfristige Mietvertrag weise gegenüber einem langfristig abgeschlossenen Mietvertrag mit einem Freiberufler keine sachlichen Unterschiede auf. Im Hinblick auf die jeweiligen Interessen an der Erfüllung einer langfristigen vertraglichen Regelung, die in der Vergangenheit getroffen worden sei, beispielsweise die Amortisation der getätigten Investitionen und die Ausübung des eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebes, stimmten die miteinander verglichenen Gewerbebetriebe in vollem Umfang überein, so dass vergleichbare Sachverhalte im Sinne von Art. 3 Abs. 1 GG gegeben seien.
Über den hilfsweise am 16. März 2016 gestellten Antrag auf Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung, zu dem die Klägerin erklärt hat, die Erteilung könne mit der Auflage einer Ausgleichszahlung oder Zurverfügungstellung von angemessenem Ersatzwohnraum verknüpft werden, hat der Beklagte noch nicht entschieden.
den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 25. August 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 9. Februar 2016 zu verpflichten, ihr für die Nutzung der Wohneinheit Q...2... in 10119 Berlinein Negativattest gemäß § 5 ZwVbVO zu erteilen.
Er bezieht sich zur Begründung auf die angefochtenen Bescheide und führt ergänzend aus, die gewerbliche und nichtgewerbliche Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung und zur Fremdenbeherbergung sei abschließend und speziell in § 2 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG geregelt. Hierin liege auch keine Verletzung von Art. 3 Abs. 1 GG, da die unterschiedliche Behandlung der Nutzungsarten sachlich gerechtfertigt sei. Die Nutzung finde bei Ferienwohnungen nicht „in“ sondern „mit“ der Wohnung statt. Außerdem liege der Ferienwohnungsvermietung ein Geschäftsmodell zugrunde, das dem Wohnungsmarkt regelmäßig nicht nur eine, sondern mehrere zu Wohnzwecken gewidmete Räume – bei dem der streitgegenständlichen Wohnung zugrunde liegenden Geschäftsmodell in einem Gebäude 37 Wohnungen – entziehe. Die Umstellung von der Vermietung als Ferienwohnung auf eine Vermietung zur üblichen Wohnnutzung sei regelmäßig zuzumuten.
Das ZwVbG stelle keine objektiven Berufswahlschranken auf, da auch weiterhin Ferienwohnungen vermietet werden könnten, wenn sich diese nicht in Räumlichkeiten befänden, die zur Wohnnutzung bestimmt sind. Die Berufsausübungsregelungen seien wie die mit dem ZwVbG getroffene Inhalts- und Schrankenbestimmung i. S. v. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG aus Gründen eines wichtigen Gemeinschaftsguts gerechtfertigt, insbesondere verhältnismäßig. Der Gesetzgeber erfülle mit der Schaffung von ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Preisen eine ihm nach Art. 28 der Verfassung von Berlin – VvB – sozialstaatlich vorgeschriebene Verpflichtung. Dem Verfassungsgrundsatz der Verhältnismäßigkeit werde im ZwVbG durch verschiedene Regelungen, insbesondere die Bestandsschutzregelungen in § 2 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZwVbG sowie die Möglichkeit einer Genehmigungserteilung nach § 3 ZwVbG, entsprochen. Es handele sich auch nicht um einen Fall der echten, sondern einen Fall der unechten Rückwirkung in Form der sogenannten tatbestandlichen Rückanknüpfung, wobei dem Grundsatz des Vertrauensschutzes Rechnung getragen werde.
Zur Bekämpfung der Wohnraummangellage beschränke sich der Beklagte keineswegs nur auf die Eingriffsverwaltung wie das ZwVbG bzw. die ZwVbVO. Es sei nach wie vor davon auszugehen, dass die Wohnraummangellage auf dem gesamten Berliner Wohnungsmarkt fortbestehe. Es sei ein weiterer Zuwachs der Berliner Bevölkerung, der bis 2030 auf 265.000 Menschen geschätzt werde, neben dem Zuzug geflüchteter Menschen prognostiziert.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Streitakte und den beigezogenen Verwaltungsvorgang des Beklagten (1 Band) Bezug genommen.
Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch gemäß § 5 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014, GVBl. 2014, 73) auf Erteilung des Negativattests für die gewerbliche Nutzung der Wohneinheit Q...2... in 10119 Berlin als Ferienwohnung. Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 25. August 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 9. Februar 2016 ist daher rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO).
1. Nach § 5 ZwVbVO ist auf Antrag ein Negativattest vom zuständigen Bezirksamt auszustellen, soweit für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Der streitgegenständliche Wohnraum unterliegt dem Zweckentfremdungsverbot des § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, S. 115) [dazu unter a)]. Für die wohnfremde Nutzung ist eine Genehmigung erforderlich, da die maßgebliche Übergangsfrist abgelaufen ist und keine Bestandsschutzregelung greift [dazu unter b)]. Dies verletzt die Klägerin nicht in ihren Grundrechten [dazu unter c)].
Die gewerbliche Nutzung des streitgegenständlichen Wohnraums als Ferienwohnung bedarf einer Genehmigung nach § 3 ZwVbG, weil diese Verwendung des Wohnraums eine Zweckentfremdung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG ist. Nach dieser Bestimmung liegt eine Zweckentfremdung unter anderem vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung verwendet wird. So liegt der Fall hier. Die Klägerin bietet die streitgegenständlichen Räumlichkeiten insbesondere im Internet als Ferienwohnung an und vermietet sie regelmäßig für kurzfristige Zeiträume an Feriengäste.
Die Klägerin kann sich nicht (mehr) auf eine Übergangsregelung berufen. Gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG liegt für die Dauer von zwei Jahren seit Inkrafttreten der ZwVbVO keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung als Ferienwohnung genutzt wurde und der Berechtigte die Nutzung drei Monate seit Inkrafttreten der ZwVbVO am 1. Mai 2014 angezeigt hat. Diese Frist ist unstreitig am 30. April 2016 abgelaufen.
c) Der Bestandsschutz nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG ist auch dann nicht auf die Klägerin zu erstrecken, wenn die Bestimmung im Licht der Berufsfreiheit gemäß Art. 12 Abs. 1 GG, der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG, des rechtsstaatlichen Vertrauensschutzes und des allgemeinen Gleichheitssatzes gemäß Art. 3 Abs. 1 GG ausgelegt wird.
aa) Die Berufsfreiheit, wie sie durch Art. 12 Abs. 1 GG bzw. durch den entsprechend ausgelegten Art. 17 VvB geschützt wird, ist nicht verletzt. Art. 12 Abs. 1 GG gewährt allen Deutschen das Recht, den Beruf frei zu wählen und auszuüben. Die Klägerin kann sich bei der gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen auf die Berufsfreiheit aus Art. 12 Abs. 1 GG berufen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Juni 2015 – OVG 1 B 5.13 –, juris Rn. 142 ff. und Rn. 204 ff.). Die Berufsfreiheit ist auf die Klägerin als deutsche juristische Person des Privatrechts gemäß Art. 19 Abs. 3 GG anwendbar.
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References: § 5
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 Art. 3
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