Source: http://www.ezisk.sk/clanok/stala-sa-vam-krivda-sud-so-statom-mozete-vyhrat/4649/
Timestamp: 2019-06-18 06:34:59+00:00

Document:
Stala sa vám krivda? Súd so štátom môžete vyhrať | Zisk manažment
Zisk Biznis Stala sa vám krivda? Súd so štátom môžete vyhrať
Stala sa vám krivda? Súd so štátom môžete vyhrať
Žalovali štát, pretože nedostatočne chránil práva vlastníkov nehnuteľností, ktoré spadali pod systém regulovaného nájomného. Podali hromadnú žalobu a Európsky súd pre ľudské právo uznal ich argumenty. Nevzdali sa a bojovali do poslednej chvíle – s úspechom.
Vlastnili bytové domy, ktoré nemohli voľne využívať za trhových podmienok, napríklad ich prenajať alebo v nich bývať. Pred očami im chátrali budovy, pretože príjem z regulovaného nájomného nepokrýval náklady na údržbu nehnuteľností. Po 16 rokoch štátom neriešenej a podceňovanej situácie sa dočkali morálneho i finančného odškodnenia. Advokát Karol Spišák z Advokátskej kancelárie spišák & partners bol súčasťou tímu troch advokátskych kancelárií, ktoré 12 rokov zastupovali viac ako 300 poškodených vlastníkov nehnuteľností podliehajúcich systému regulovaného nájomného. Podali hromadné sťažnosti pred Európskym súdom pre ľudské práva v Štrasburgu a spor vyhrali – sťažovateľom štát musel vyplatiť viac ako 14 miliónov eur. Aká bola ich cesta k úspešnému vyriešeniu tohto prípadu?
Ako ste sa v pozícii advokáta dostali k téme regulovaného nájomného?
Do kontaktu s problémom regulovaného nájomného som prišiel pri výkone mojej advokátskej praxe niekedy v rokoch 2005-2006. Bolo to pri poskytovaní právnej pomoci viacerým vlastníkom nehnuteľností, ktoré spadali pod daný systém. Vlastníci nehnuteľností mali identický problém, a to, že nemôžu voľne nakladať so svojím majetkom a výnos z prenájmu, ktorý bol štátom regulovaný, im nepokrýval ani náklady potrebné na údržbu a rekonštrukciu týchto nehnuteľností.
V roku 2007 ste sa stali jedným zo zakladateľov Občianskeho združenia vlastníkov nehnuteľností s regulovaným nájomným, v ktorom pôsobíte ako predseda. Čo vás podnietilo k jeho založeniu?
V čase, keď právne predpisy a rozhodovacia prax súdov boli jednoznačne v neprospech vlastníkov nehnuteľností, som si uvedomil, že súdiť sa a úspešne hájiť práva vlastníkov nehnuteľností zaužívanou súdnou cestou, cestou na lokálnej úrovni, nemá zmysel. Vlastníci nehnuteľností prehrávali všetky súdne spory, čo bolo pre nich veľmi frustrujúce. Ako advokát s vlastnou kanceláriou som cítil potrebu pomôcť týmto ľuďom a v jednom momente som si uvedomil zodpovednosť za tému regulované nájomné, zodpovednosť za hľadanie riešenia tohto dlhodobého problému.
Veľa som sa stretával s vlastníkmi, počúval som ich potreby i každodenné problémy. Pochopil som, že ak chceme dosiahnuť úspech, musia sa vlastníci spojiť a istým spôsobom sa navonok inštitucionalizovať, teda spoločne brániť svoje práva. Ako najvhodnejšiu a najmenej konfliktnú formu zastrešenia vlastníkov som považoval občianske združenie, ktoré som v roku 2007 aj založil. V tom okamihu som ani len netušil, že sa púšťam do komplikovaného a zdĺhavého procesu, ako vlastníkom nehnuteľností prinavrátiť právo na pokojné a slobodné nakladanie i užívanie so svojím majetkom. Iní vlastníci to pritom pokladali za samozrejmosť. Od júna 2012 sa naše občianske združenie stalo členom Medzinárodnej únie vlastníkov nehnuteľností, známej pod skratkou UIPI.
Čo bolo pre vlastníkov nehnuteľností z vášho pohľadu najťažšie?
Najťažšia bola dôvera a strach. Dôvera, že to dosiahneme do úspešného konca. Tiež strach z toho, že sa o svoje práva musia súdiť s vlastným štátom. Problémy, s ktorými sa vlastníci nehnuteľností museli vyrovnať, možno rozdeliť do dvoch základných oblastí – na právne a ekonomické záležitosti.
Po páde komunistického režimu sa vlastníci nehnuteľností vo väčšine prípadov museli domáhať vrátenia svojho majetku súdnou cestou. Konkrétne museli viesť súdne spory s nájomníkmi ohľadom plnenia ich základnej povinnosti, a to platiť za nájomné a služby s tým spojené. Keďže štát dlhodobo ignoroval ich základné ľudské práva na pokojné užívanie majetku, museli sa obrátiť na Európsky súd pre ľudského práva v Štrasburgu. Nájomníci tiež museli cestou súdu riešiť spory vyvolané účinnosťou zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom (zákon č. 260/2011 Z. z.) v otázkach platnosti výpovede či navýšenia regulovaného nájomného. Inými slovami, vlastníci nehnuteľností boli nútení sa súdiť skoro 25 rokov, čo bolo pre nich, pochopiteľne, únavné a časovo aj finančne náročné.
Reštitúcie teda majiteľom takýchto nehnuteľností prinášali viacero problémov. Akým spôsobom sa s takýmito starosťami dokázali vyrovnať?
Regulácia nájmu zo strany štátu spôsobovala vlastníkom aj ekonomické, možno až existenčné problémy. Hlavný dôvod bol ten, že výška regulovaného nájomného bola nastavená na úroveň, ktorá im nepokrývala ani náklady potrebné na údržbu a rekonštrukciu bytových domov. Štát teda nútil vlastníkov nehnuteľností podnikať so stratou, dotovať bývanie svojim nájomníkom a nepriamo tak na nich presunul svoju sociálnu politiku v oblasti bývania.
Nezákonný a nelogický postup cenovej regulácie sa prejavoval aj pri určovaní výšky regulovaného nájomného. Právne predpisy stanovujú jednotkové ceny za meter štvorcový pre každú zo štyroch kategórií bytu, bez zohľadnenia akýchkoľvek objektívne existujúcich individuálnych rozdielov, ako je napríklad lokalita, poloha bytu, aktuálny technický stav bytu a bytového domu. Regulačný orgán bez akéhokoľvek zdôvodnenia rozhodol o stanovení nájomného za meter štvorcový bytu jednotne: pre dom vo vynikajúcom technickom stave, ako aj v havarijnom stave, pre obytný dom v centre Bratislavy, ako aj dom v malej obci.
Daný problém si vláda dlhé roky prehadzovala ako žeravý uhlík. Vy ste navrhli majiteľom spoločne sa dohodnúť a hromadnou žalobou sa obrátiť na Európsky súd pre ľudské práva. V čom bol takýto postup výhodnejší pre vlastníkov nehnuteľností?
Hoci malo Slovensko viacero pravicových alebo ľavicových vlád, ktoré opakovane deklarovali snahu o zrušenie regulovaného nájmu, svoje konečné rozhodnutie vždy alibisticky odďaľovali z roka na rok, prípadne ho ponechali na vládu, ktorá mala vzísť po ďalších voľbách. Tieto nedodržané sľuby zo strany vlády vlastníci vnímali veľmi negatívne.
Kriticky sa k tejto otázke vyjadril aj Európsky súd pre ľudské práva (ESĽP) vo svojich rozsudkoch. Len vďaka žalobám podaným zo strany vlastníkov voči Slovensku na Európsky súd pre ľudské práva sa situácia začala radikálne meniť a štát pristúpil k riešeniu tohto problému.
Bolo to určite niečo výnimočné v tuzemských podmienkach... Málokto nabral odvahu súdiť sa so štátom na medzinárodnej pôde...
Vzhľadom na pomerne ustálenú rozhodovaciu prax súdov sme nevideli priestor na úspešné súdne konania na lokálnej úrovni, ale iba na medzinárodnom poli. Nakoľko som bol v kontakte s viacerými vlastníkmi nehnuteľností, po právnej analýze prípadu a naštudovaní súvisiacej judikatúry som im navrhol podanie spoločnej hromadnej sťažnosti do Štrasburgu. Neprekonateľnou prekážkou pre spoločný postup i cieľ bola spočiatku nedôvera vlastníkov v súdny systém, ich minimálne informácie o existencii ESĽP a jeho kompetenciách v rokoch 2007 – 2008, ale i nedostatočné povedomie o ľudských právach aj slobodách. Dnes som týmto ľuďom vďačný za to, že mi dôverovali a dokázal som ich presvedčiť pre správnu vec. Dôležité bolo, že bojovali o svoje základné ľudské práva, aj keď proti vlastnému štátu. Po vynesení prvého pilotného rozsudku z európskeho súdu sa situácia zmenila – ďalší vlastníci sa začali sami hlásiť a pridávať k ďalším hromadným sťažnostiam.
Z viac ako 923 reštituovaných bytov na Slovensku bolo viac než 700 v bratislavskom Starom Meste, čo je podľa realitných maklérov jedna z najdrahších lokalít na Slovensku. Čím bola táto situácia špecifická a ako sa s nezákonnosťou regulácie nájomného snažilo vyrovnať hlavné mesto?
Regulované nájomné na byty malo negatívny celospoločenský dosah, nakoľko deformovalo trh s nájmami. Štúdie, ktoré sme mali k dispozícii, jasne preukázali, že zánikom regulovaného nájomného na tieto byty sa nájomný trh rozšíril o bytový fond. Ten sa vo väčšine prípadov nachádzal v historických – teda najlukratívnejších – častiach miest, v historických budovách. Daná situácia mala vplyv aj na cenu nájmu existujúcich nájomných bytov, teda bolo možné očakávať zníženie nájmov. Výsledok dlhodobej regulácie bol ľahko identifikovateľný, a to pohľadom na schátrané a zanedbané nehnuteľnosti nachádzajúce sa v centrách miest.
Ako ste v posledných rokoch vnímali slovenskú legislatívu v súvislosti s reštituovanými domami – kde mala výrazné rezervy?
Legislatíva bola prekážkou číslo jeden. Pod tlakom hromadných sťažností adresovaných na európsky súd a hroziacich škôd štát za vlády Ivety Radičovej pristúpil k legislatívnym zmenám v tejto oblasti. Od začiatku pripravovaného legislatívneho procesu sme boli jeho aktívnou súčasťou. K návrhu zákona sme predložili celkovo 12 pozmeňovacích návrhov, z toho 10 bolo zapracovaných v nami navrhnutom znení, jeden návrh prešiel v pozmenenej podobe a jeden návrh neprešiel.
Vyústením legislatívneho procesu bolo prijatie zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom (zákon č. 260/2011 Z. z.). Všetci sme si uvedomovali nedostatky tohto právneho predpisu, ktoré sa ešte viac ukázali v jeho aplikačnej praxi, no cenili sme si snahu vtedajšej vlády a dotknutých ministerstiev tento problém riešiť. Najväčším nedostatkom tohto zákona je jeho nekomplexnosť – nevyriešil totiž problém regulácie vo všetkých dotknutých bytoch pričom niektoré tak zostali v právnom vákuu. O tejto situácii vieme a pravidelne na tieto nedostatky kompetentné orgány upozorňujeme.
Hovorilo sa o tom, že samosprávy mali v minulosti dorovnávať majiteľom reštituovaných domov rozdiel medzi trhovým a regulovaným nájmom. Napríklad Bratislavu to malo vyjsť viac ako 4 milióny eur ročne – ako boli na tom ďalšie mestá? Mali na to finančné či iné zdroje?
Už spomínaný zákon č. 260/2011 Z. z. uložil povinnosti aj obciam, aby do 31. decembra 2016 zabezpečili pre nájomníkov bývajúcich v reštituovaných bytoch náhradné byty. Zákon umožňoval uložiť aj sankciu za nedodržanie tohto termínu a povinnosť dorovnávať vlastníkom bytov výšku regulovaného nájmu k trhovým cenám. Aj keď štát poskytol obciam financie na obstaranie náhradných bytov, obce sa ocitli v neľahkej situácii. Boli nútené vyriešiť problém, za ktorý neniesli žiadnu zodpovednosť. Ťažkosti s bytmi podliehajúcimi regulovanému nájmu bol najvypuklejší v Bratislave, kde sa nachádza viac ako 700 bytov z celkového počtu 923. Ani táto skutočnosť, po viac ako 5 rokoch účinnosti tohto zákona, nie je dostatočným ospravedlnením nečinnosti magistrátu hlavného mesta. Táto nečinnosť, do doby zabezpečenia náhradných bytov pre nájomníkov, stojí Bratislavu viac ako 3 milióny ročne. Ostatné obce sa s týmto problémom v stanovenej dobe stihli vyrovnať.
Európsky súd pre ľudské práva pred mesiacom rozhodol o posledných dvoch z celkovo 17 hromadných žalôb proti Slovensku. Všetky žaloby štát prehral a bude musieť vlastníkov odškodňovať. V médiách sa uvádzala celková suma vyše 14 miliónov eur, ktorú musí zaplatiť. Je to dostatočné zadosťučinenie pre vlastníkov reštituovaných bytov?
Všetkých 17 hromadných sťažností adresovaných na ESĽP boli výsledkom dlhodobej spolupráce troch advokátskych kancelárií. Tieto sťažnosti boli podávané priebežne od roku 2009 do 2017 a je pravdou, že nedávno boli rozhodnuté posledné dve. K priznanej sume a procesu odškodnenia sa nechcem bližšie vyjadrovať, ale v podaných sťažnostiach boli tieto finančné nároky vznesené zo strany vlastníkov až na druhom mieste. Prioritne sa vlastníci domáhali určenia, že zo strany Slovenskej republiky došlo k porušeniu ich práva na nakladanie so svojím majetkom a jeho pokojné užívanie.
Jednoznačné konštatovanie zo strany európskeho súdu bolo asi najväčším morálnym zadosťučinením pre vlastníkov. Na druhej strane treba priznať, že bol takto vyslaný veľmi negatívny signál o stave ľudských práv u nás. Po tomto úspechu nás kontaktovali vlastníci nehnuteľností z Rakúska i Česka a žiadali nás o odbornú pomoc aj podporu. Po vyplatení súdom priznaných primeraných spravodlivých zadosťučinení štátom jednotlivým sťažovateľom v spomenutých posledných dvoch sťažnostiach je náš proces ukončený. Aktivity k otázke regulácie nájmu sú v súčasnosti vyvíjané vo vzťahu k Magistrátu mesta Bratislavy, respektíve na legislatívnej úrovni, zameranej na definitívne ukončenie problému regulovaného nájomného.
Štát teda porušil zákon. Pravdepodobne to nie je posledný prípad, ktorý sa nezákonne deje. Ponúka toto rozhodnutie európskeho súdu nádej aj pre bežných ľudí v iných oblastiach života?
Rozsudky vynesené Európskym súdom pre ľudské práva v týchto sťažnostiach nemajú význam iba pre dotknutých vlastníkov. Som toho názoru, že majú celospoločenský dosah. Vzhľadom na nemalú publicitu tohto prípadu sa ľudia mohli dozvedieť, že vôbec existuje európsky súd zameraný na ochranu ich základných ľudských práv. Na Slovensku sú iste aj iné oblasti, kde štát tiež dlhodobo porušuje základné ľudské práva svojich občanov.

References: Súd 
 Súd 
 Súd 
 súd 
 súd 
 súd 
 súd 
 súd 
 súd 
 súd 
 súd