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Betriebserweiterung Aussenbereich
26.11.2005 00:22 |
Wir wohnen und betreiben im Aussenbereich schon seit über 45 Jahren eine Gastronomie.
Nun wollten wir durch eine Familienvergrößerung (unser Sohn übernimmt in Kürze das Objekt dadurch wohnen in unserem Haus 5 Personen mehr)unser bestehenden Anbau (Gesellschaftszimmer 1 geschossig) abreißen und durch einen Neuaufbau um eine Wohnung vergrößern.
Im gleichen Zuge wollten wir unsere Gewerbefläche durch den Neuaufbau um cirka 30-35% vergrößern (Wintergarten)was in der heutigen Zeit einfach unerlässlich ist um auch weiterhin bestehen bleiben zu können.
Der zuständige Sachbearbeiter im Bauamt (nicht sehr kooperativ)sagt uns gleich schon im Vorgespräch das eine Vergrößerung der Gewerbefläche überhaupt nicht möglich ist.
Diese Aussage hat uns natürlich schockiert und wir werden sie nicht so einfach hinnehmen da wir mit diesem Betrieb schon seit über 45 Jahren selbstständig sind und eine ERweiterung der Gewerbefläche für und aus wirtschaftlicher Sicht unumgänglich ist (unsere Existenz hängt daran).
Im Objekt stehen 200 qm Wohnfläche zur Verfügung (für insgesamt 9-10 Personen/7Familienangehörige/2-3 Aushilfskräfte)wovon aber davon auch noch 40 qm Lagerfläche bzw. Bürofläche abgezogen werden müssen.
Gewerbefläche cirka 300 qm.
Das das Projekt landschaftsbezogen und zum bestehenden Objekt passen muß ist für uns selbstverständlich.
Nun meine Frage: Inwieweit ist eine Betriebserweiterung (Aussenbereich) in unserem Fall möglich und wie groß darf cirka die neu enstehende Wohnung sein??
Wie sollen wir weiter vorgehen??
Sofern Ihr Gastronomiebetrieb vor 45 Jahren zulässigerweise errichtet wurde, kommt eine Zulässigkeit der von Ihnen geplanten Erweiterung des Betriebs nach § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB in Betracht. Erforderlich ist hierfür, dass die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb "angemessen" und im Übrigen außenbereichsverträglich ist (also insbesondere keine schädlichen Umwelteinwirkungen hervorruft). Die Rechtsprechung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 30.01.1991, Az.: 3 S 1067/90) hält eine Erweiterung der bisherigen Betriebsfläche um ca. dreißig Prozent für "angemessen" im Sinne von § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB. Wenn Ihr Betrieb also seinerzeit rechtmäßig errichtet wurde und Sie eine ausgereifte, auf die Belange der natürlichen Umgebung abgestimmte Planung für den Wintergarten vorlegen können, dann ist die Stellung eines Bauantrags hierfür gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB nicht von vornherein aussichtslos, sondern hätte eine reelle Chance auf Realisierung. Die Neuerrichtung einer Wohneinheit ist von § 35 Abs. 4 Nr.6 BauGB jedoch nicht abgedeckt.
Der Abriss eines Gebäudeteils im Außenbereich und die Neuerrichtung einer Wohnung an derselben Stelle ist nach dem Gesetz nicht zulässig. Es könnte lediglich der Rechtsgedanke des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB zum Zuge kommen. Nach dieser Vorschrift ist die Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Wohngebäudes auf höchstens zwei Wohnungen zulässig, wenn dies den Belangen der Familie des Eigentümers dient. Jedoch sagen Sie, dass in Ihrem Gebäude schon jetzt mehrere Wohneinheiten existieren. Daher ist davon auszugehen, dass es eher schwierig werden wird, eine Baugenehmigung für eine weitere Wohnung zu erhalten. § 35 BauGB dient dem Schutz des Außenbereichs vor (weiterer) Zersiedelung. Daher sind Ausnahmen von dem grundsätzlich bestehenden Bebauungsverbot eng auszulegen; eine Erweiterung der Ausnahme des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB wird nicht in Betracht kommen. § 35 BauGB soll ja gerade verhindern, dass sich noch mehr Menschen als bisher schon im Außenbereich ansiedeln.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen, auch wenn meine Auskunft leider nicht rundherum positiv für Sie ausfällt. Für Rückfragen wie auch für eine weitergehende Vertretung stehe ich gern zur Verfügung.
Nachfrage vom Fragesteller	26.11.2005 | 12:03
aus meiner Fragestellung ist vielleicht nicht genau hervorgegangen das unser Objekt nur eine Wohnenheit hat, dass OG kann aufgrund der Objekteinrichtung (fehlende Sanitäreinrichtung)nicht als Woheinheit bezeichnet werden.
Ein Abriß würde nach meinen Kenntnissen doch in Frage kommen wenn die bauliche Substanz schlecht ist sprich bei einer Aufstockung müßte der jetzige Gebäudeanbau in seiner ganzen Substanz verstärkt werden, die Kosten hierfür würden weitaus über das Ziel hinausschießen.
Besten Dank für Ihre Mühe!!
Korttengräber
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2005 | 10:20
Das ist ein Punkt, der letztlich mit dem Bauamt verhandelt werden muss. § 35 BauGB deckt den Abriss und Neuaufbau eines Gebäudes, das im Zuge des natürlichen Alterungsprozesses verfallen ist, nicht ab. Nur eine Neuerrichtung von Gebäuden, die durch außergewöhnliche Ereignisse, z.B. durch einen Brand zerstört wurden, ist nach § 35 BauGB zulässig. Für einen Abriss eines Gebäudeteils zwecks Neuerrichtung desselben in verbesserter Qualität findet sich in § 35 BauGB leider keine Grundlage. Es bleibt also dabei, dass es schwierig werden wird, die Erweiterung Ihres Gebäudes um eine weitere Wohneinheit durchzusetzen.
Eventuell würde es helfen, wenn Sie sich an ein Mitglied der Gemeindevertretung oder an den Bürgermeister persönlich wenden und Ihre Pläne darlegen würden. Immerhin dürfte Ihre Gemeinde doch auch von der Existenz Ihres Betriebs profitieren. Versuchen Sie es auch auf diesem Weg.
Eröffnung einer Pension/Gästehaus im Außenbereich
Pferdestall im Außenbereich/ Aussiedeln auf eigenem Grund ohne Privilegierung
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References: § 35
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