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Timestamp: 2020-05-29 16:32:51+00:00

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Newsletter Nr. 34 | Dezember 2014
zum letzten Mal in diesem Jahr melden wir uns mit aktuellen Informationen zum Immobilienrecht. Nach wie vor ist die Mietpreisbremse in aller Munde. Neben gewichtigen verfassungsrechtlichen Bedenken, die kürzlich in einem Rechtsgutachten dreier Professoren geäußert wurden, sehen sowohl Vermieter- als auch Mieterverbände den Nutzen und die Anwendbarkeit der Regelung sehr kritisch. Wir werden Sie über die Diskussion und den Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens weiter informieren.
Einstweilen wünschen wir Ihnen geruhsame Festtage und einen guten Start in das Jahr 2015, in dem wir Sie gern weiter mit wichtigen Neuigkeiten aus "unserem" Rechtsgebiet versorgen.
Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Auslegung einer Klausel beschäftigt, die dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen gewährt. (Urteil vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13; AG Berlin-Charlott
Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Auslegung einer Klausel beschäftigt, die dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen gewährt. (Urteil vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13; AG Berlin-Charlottenburg - Urteil vom 1. November 2011 - 239 C 155/12; LG Berlin - Urteil vom 20. Juni 2013 - 67 S 619/12).
Der Fall: Die Kläger sind seit 1990 Mieter einer – damals noch preisgebundenen – Wohnung in Berlin, die sie damals von der Rechtsvorgängerin der Beklagten gemietet hatten.
Entscheidung des BGH: Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der auf § 11 Ziffer 3 des Formularmietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung gestützte Zahlungsanspruch eine Zustimmung der Beklagten zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Kläger nicht voraussetzt, sondern lediglich erfordert, dass die Kläger als Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen haben. Dem Zahlungsanspruch steht daher nicht entgegen, dass die Beklagte die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies den Klägern auch mitgeteilt hatte. Für diese – den Klägern als Gegnern der Klauselverwenderin günstigste - Auslegung der Klausel sprechen, wie die Revision zu Recht geltend macht, sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen.
Der - unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige - V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute mit der bislang umstrittenen Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen einzelne Wohnungseigentümer vor Gericht verlangen können, dass St
Der - unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige - V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich mit der bislang umstrittenen Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen einzelne Wohnungseigentümer vor Gericht verlangen können, dass Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums unterbleiben. Er hat entschieden, dass eine individuelle Rechtsverfolgung nicht mehr möglich ist, wenn die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen haben, dass ihre Ansprüche gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen (Urteil vom 5. Dezember 2014 – V ZR 5/14).
Sachverhalt: Beide Parteien sind Mitglieder derselben Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnung des Beklagten wird Prostitution gewerblich ausgeübt. Am 14. Mai 2011 fassten die Eigentümer mehrheitlich den folgenden Beschluss:
"Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt (…) gemeinschaftlich durch den Verband (…) geltend gemacht werden sollen. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu den üblichen Rechtsanwaltsgebühren zu beauftragen."
Mit seiner Klage will der Kläger erreichen, dass der Beklagte es unterlassen muss, seine Wohnung zur Ausübung der Prostitution zu nutzen und sie Dritten nicht für solche Zwecke überlassen darf. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war vor Einleitung des vorliegenden Verfahrens noch nicht gegen den Beklagten vorgegangen. Amtsgericht und Landgericht haben die Klage als unzulässig angesehen.
Entscheidung: Die Auffassung der Vorinstanzen hat der Bundesgerichtshof bestätigt und die Revision des Klägers zurückgewiesen. Dabei hat er sich von den folgenden Erwägungen leiten lassen:
Hausschwamm im Altbau: Was muss der Architekt leisten?
Ein Architekt muss bei einer Altbausanierung den Hausschwammbefall nicht selbst umfassend klären. Die konkrete Feststellung von Hausschwammbefall darf mit dem Bauleistungsverzeichnis auf den Bauunternehmer übertragen werden (KG, Urteil vom 25.07.2014 - 21
Ein Architekt muss bei einer Altbausanierung den Hausschwammbefall nicht selbst umfassend klären. Die konkrete Feststellung von Hausschwammbefall darf mit dem Bauleistungsverzeichnis auf den Bauunternehmer übertragen werden (KG, Urteil vom 25.07.2014 - 21 U 40/13).
Fall: Zur Sanierung eines Mehrfamilienhauses beauftragte ein Bauträger den Architekten mit allen Architektenleistungen der Gebäudeplanung. Der Architekt hatte ferner den technischen Bestand aufzunehmen und hierzu Gutachten und Nachweise zu erbringen. Dementsprechend beauftragte der Architekt einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Anfertigung eines Holzschutzgutachtens. Der Sachverständige stellte unter anderem fest, dass einige Balkenkörper des Dachgeschosses braunfaul waren. Er wies darauf hin, dass er nicht alle Bereiche habe untersuchen können, was aber baubegleitend durch Freilegen nachgeholt werden könne. Der Architekt erstellte dann ein offenes Leistungsverzeichnis mit konkreten Vorgaben an die Unternehmer, wie bei Befall mit echtem Hausschwamm vorzugehen sei. Dieses LV wurde beauftragt. Einige Jahre nach Fertigstellung wurde der Bauträger aufgrund Hausschwammbefalls mit erheblichen Gewährleistungsverpflichtungen belastet. Diese Kosten will er nun vom Architekten ersetzt haben.
Entscheidung: Die Klage hat auch beim Kammergericht keinen Erfolg: Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes schuldet der Architekt eine mängelfreie und funktionstaugliche Planung (BGH, Urteil vom 14.2.2001, VII ZR 176/99). Der Umfang der vom Architekt zu erbringenden Planung ergibt sich stets aus dem zwischen Bauherrn und Architekt geschlossenen Architektenvertrag sowie den Anforderungen, die erfüllt sein müssen, um ein zweckentsprechendes und funktionales Werk zu gewährleisten. Nach der Baubeschreibung sollten der Dachstuhl und die Schäden an den Holzbalkendecken auf der Grundlage eines Holzgutachtens saniert werden. Obwohl der beauftragte Sachverständige seine Feststellungen lediglich aus einer visuellen Begutachtung und einer Endoskopie bezog, und bei den mit Braunfäule befallenen Bauteilen im Dachraum eine nähere Untersuchung zu dem genauen Umfang des Befalls und der Art des Pilzes nicht vornahm, war die Beklagte nicht gehalten, die Feststellungen des Sachverständigen zu hinterfragen und von ihm weitere Untersuchungen abzufordern. Denn sie hat zulässigerweise im Wege eines „offenen Leistungsverzeichnisses" der Generalunternehmerin konkrete Vorgaben gemacht, welche Maßnahmen diese zur wirksamen Schwammbekämpfung im Mauerwerk oder bei den Balkenköpfen vornehmen sollte. Dadurch hat die Beklagte weder gegen die DIN 68800-4 verstoßen, noch eine etwaige Pflicht verletzt, sich selbst ein umfassendes Bild von der Bausubstanz zu verschaffen.
Kommentar: Für das Kammergericht entscheidend war, dass die gewählte Vorgehensweise einer zerstörungsarmen Voruntersuchung durch einen Sachverständigen und nachfolgende fakultative Sanierungsmaßnahmen bei Entdecken von Hausschwamm im Rahmen der Sanierung bereits in mehreren vergleichbaren Bauvorhaben der Parteien vorgenommen wurde. Die Entscheidung sollte deshalb nicht zum Anlass genommen werden, von einer Beschränkung der Haftung des Architekten generell auszugehen. Auch hier gilt die Empfehlung: Wer schreibt, der bleibt. Dem Architekten ist in einem solchen Fall anzuraten, die Vorgehensweise schriftlich festzuhalten und darauf hinzuweisen, dass weitere Feststellungen zum Schwammbefall einvernehmlich den ausführenden Unternehmen überlassen bleiben sollen, widrigenfalls eine weitere, dann nicht zerstörungsfreie Begutachtung in Auftrag gegeben werden müsste.
Stufenvertrag – welche HOAI?
Sieht ein Architektenvertrag für später noch stufenweise zu übertragende Leistungen bereits Vergütungsregeln vor, so kommt der Vertrag über diese Leistungen zu den zuvor vereinbarten Bedingungen erst durch den Abruf zustande. Maßgeblich für die Vergütung
Sieht ein Architektenvertrag für später noch stufenweise zu übertragende Leistungen bereits Vergütungsregeln vor, so kommt der Vertrag über diese Leistungen zu den zuvor vereinbarten Bedingungen erst durch den Abruf zustande. Maßgeblich für die Vergütung der dann noch zu erbringenden Leistungen ist die zum Zeitpunkt des Abrufs gültige HOAI (OLG Koblenz, Urteil vom 6.12.2013, Aktenzeichen – 10 U 344/13).
Sachverhalt: Der Architekt schließt mit einem öffentlichen Auftraggeber einen Generalplanervertrag. Die Parteien vereinbaren eine stufenweise Beauftragung. Die erste Stufe umfasst die Leistungsphasen 1 bis 4, die zweite Stufe die weiteren Leistungsphasen bis zur Bauleitung. Der Vertrag wurde im Mai 2009 unterschrieben, der Abruf der zweiten Leistungsstufe erfolgte im Februar 2010. Der Architekt rechnet die Leistungen der Stufe 1 nach der HOAI 2002 und diejenigen der Stufe 2 nach der HOAI 2009 ab. Der Auftraggeber meint, sämtliche Leistungen, also sowohl der Stufe 1, als auch der Stufe 2, seien nach der HOAI 2002, die bei Abschluss des Generalplanervertrages galt, abzurechnen:
Entscheidung: Das Gericht bezieht sich auf die Übergangsvorschrift in § 55 der HOAI 2009, wonach die jeweils aktuell geltende Fassung der HOAI nur für diejenigen Leistungen nicht gilt, die vor Inkrafttreten der HOAI bereits vertraglich vereinbart waren. Ein wirksamer Vertrag wurde nur über die Stufe 1 begründet; die Stufe 2 wurde erst später beauftragt, nämlich mit dem Abruf dieser Stufe. Vereinbart im Sinne des § 55 HOAI 2009 werden die weiteren Leistungen nämlich erst mit dem Abruf. Erst dann kommt der Vertrag verbindlich für beide Seiten zustande. Damit seien diese Leistungen anhand der dann geltenden HOAI 2009 abzurechnen.
Kommentar: Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig und liegt dem Bundesgerichtshof zur Überprüfung vor. In Fachkreisen wird erwartet, dass der BGH dieses Urteil bestätigen wird. Bereits jetzt können wir beobachten, dass die öffentliche Hand Abschlagsrechnungen nach aktueller HOAI für Stufen, die nach Inkrafttreten einer neuen Fassung der HOAI erstellt wurden – wenn auch unter Vorbehalt - akzeptiert. Zu beachten ist aber jedenfalls folgendes: Es gilt immer in erster Linie die schriftlich getroffene Honorarvereinbarung. Ist die nächste Stufe nach Inkrafttreten einer neuen HOAI abgerufen worden, ist aber diese neue HOAI Maßstab dafür, ob nunmehr eine Mindestsatzunterschreitung (oder eine Höchstsatzüberschreitung, was ziemlich selten geworden ist), vorliegt. Gibt es also eine vertragliche Honorarabrede, ist zunächst nach der bei Abruf geltenden HOAI anhand einer Vergleichsberechnung festzustellen, ob ein Verstoß gegen die Mindest- oder Höchstsätze vorliegt. Wenn dies gegeben ist, kann eine Abrechnung zu den Mindestsätzen anhand der dann geltenden HOAI mit den erhöhten Tafelwerten erfolgen.
Architektenhonorar: Wann sind Nebenkosten pauschal abrechenbar?
Ein Honorar für Nebenkosten in Form eines pauschalen Zuschlags von 5% kann der Architekt nur verlangen, wenn dies bei Auftragserteilung schriftlich vereinbart worden ist. (KG, Urteil vom 16.08.2012 - 27 U 169/11; vorhergehend LG Berlin, 10.11.2011 - 7 O 5
Ein Honorar für Nebenkosten in Form eines pauschalen Zuschlags von 5% kann der Architekt nur verlangen, wenn dies bei Auftragserteilung schriftlich vereinbart worden ist. (KG, Urteil vom 16.08.2012 - 27 U 169/11; vorhergehend LG Berlin, 10.11.2011 - 7 O 567/10; nachfolgend BGH, 17.09.2014 - VII ZR 240/12 NZB zurückgewiesen).
Sachverhalt: Der Architekt klagt sein Honorar ein und macht dabei für die Nebenkosten eine Pauschale von 5 % geltend. Zur Begründung beruft er sich auf einen nach Auftragserteilung geführten Schriftwechsel, in dem Einigkeit darüber erzielt worden war, dass der Architekt Nebenkosten pauschal mit 5 % des Honorars abrechnen darf. Zum diesem Zeitpunkt hatte der Architekt allerdings bereits verschiedene Architektenleistungen erbracht.
Entscheidung: Die Klage hat bezüglich der pauschal abgerechneten Nebenkosten keinen Erfolg. Ein Honorar für die Nebenkosten in Form eines pauschalen Zuschlags von 5 % kann die Klägerin nicht verlangen, da die pauschale Abrechnung nicht bei Auftragserteilung schriftlich vereinbart worden ist. Soweit sich die Klägerin auf den Schriftwechsel vom 17./18. Juli 2006 bezieht, so erfüllt dieser zum einen nicht die Anforderungen an die Schriftform (BGH BauR 1994, 131), insbesondere war zu diesem Zeitpunkt aber auch der Auftrag längst erteilt, da ausweislich des Schreibens vom 17. Juli 2006 (K 14) die Grundlagenermittlung und die Vorplanung abgeschlossen und die Entwurfsplanung auch bereits überwiegend fertiggestellt worden war.
Kommentar: Die Entscheidung ist richtig, wenn auch im Ergebnis für den Architekten äußerst unbefriedigend. Zum Verhängnis wird ihm bezüglich der Nebenkosten das Erfordernis "bei Auftragserteilung". Die Pauschalierung muss bei Auftragserteilung vereinbart werden, damit sie wirksam ist. Es ist nicht immer leicht, diesen Zeitpunkt festzustellen. Hier war der Zeitpunkt aufgrund der bereits zahlreich erbrachten Leistungen jedenfalls deutlich überschritten. Der Architekt hätte seine Nebenkosten nur noch auf Nachweis abrechnen können. Dies ist in der Praxis äußerst schwierig und mit einem erheblichen Aufwand verbunden.
Giebelmauer abgerissen: Haftet der Nachbar für Feuchteschäden?
Eine Giebelmauer ist dann eine Grenzanlage, wenn eine eindeutige und ausschließliche Zuordnung zu einem der benachbarten Grundstücke nicht möglich ist, weil die Einrichtung durch die Grundstücksgrenze geschnitten wird, und eine gemeinschaftliche Nutzung v
Eine Giebelmauer ist dann eine Grenzanlage, wenn eine eindeutige und ausschließliche Zuordnung zu einem der benachbarten Grundstücke nicht möglich ist, weil die Einrichtung durch die Grundstücksgrenze geschnitten wird, und eine gemeinschaftliche Nutzung vorliegt, indem diese Giebelwand den Bauwerken beider Grundstücke als Abschlusswand oder zur Unterstützung oder Aussteifung dient.
Wird ein Haus abgebrochen, ist der Eigentümer nicht verpflichtet, Vorkehrungen zum Schutz der dadurch freigelegten Wand des Nachbargebäudes, insbesondere gegen Feuchtigkeitseinwirkungen, zu treffen, wenn die Häuser keine gemeinsame, sondern zwei getrennte Außenmauern vorweisen. Er haftet auch nicht für Feuchtigkeitsschäden am Nachbarhaus (OLG Hamburg, Urteil vom 05.09.2014 - 9 U 121/13).
Sachverhalt: Zwei Gebäude werden durch eine Giebelwand voneinander getrennt. im Zuge von Abrissarbeiten des anderen Gebäudes beklagt der Nachbar Feuchteschäden an der Giebelwand. Die Mangelbeseitigungskosten sowie weitere Kosten, die ihm durch Begutachtung im Rahmen der Baumaßnahme des Bauherrn entstanden sind, klagt er ein.
Hintergrund: Grundsätzlich ist der Eigentümer einer Sache berechtigt, mit dieser nach Belieben zu verfahren. Diese Eigentumsrechte können zurücktreten, wenn eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung vorhanden ist. Dies hindert zwar nicht den einseitigen Abriss. Dieser begründet aber Schutzpflichten bezüglich der ehemals im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wand.
Entscheidung: Der Nachbar scheitert mit seiner Klage. Nach Auffassung des OLG Hamburg stellt die Giebelmauer keine Grenzanlage im Sinne des §§ 921 BGB dar. Die Wand stehe vollständig auf dem Grundstück des Bauherrn und sei nie gemeinschaftlich genutzt worden. Auch eine analoge Anwendung des § 922 Satz 3 BGB auf Grenzwände in geschlossener Bebauung komme nicht in Betracht. Schon die systematische Stellung der §§ 921 ff BGB im Abschnitt zur Inhaltsbestimmung des Eigentums spreche für eine Auslegung der Vorschrift unter enger Orientierung am Wortlaut. Hinzu trete, dass die maßgebliche Rechtfertigung für die mit § 922 Satz 2 BGB bewirkte Einschränkung vor allem in der Unaufklärbarkeit der Eigentumsverhältnisse besteht. Diese sei hier nicht gegeben. Auf ein möglicherweise gemeinsames Fundament komme es nicht an, weil dies nicht die Ursache der dargestellten Schäden sei.
Kommentar: Die Entscheidung zeigt lehrbuchartig auf, unter welchen Voraussetzungen eine gemeinsame Grenzeinrichtung vorliegt, die den Grundstückseigentümer in seinen Rechten beschränken kann. Aus dem zu Grunde liegenden Sachverhalt ist ferner ersichtlich, dass eine sorgfältige Beweissicherung schon vor Beginn der Baumaßnahme essenziell ist, um etwaige Schäden später belegen zu können. Das Problem des Nachbarn bestand nämlich auch darin, dass unstreitig eine ganze Reihe von Vorschäden bereits vorhanden war, so dass gutachterlich nicht geklärt werden konnte, ob Weiterungen auf der Baumaßnahme beruhten.
Schwarzbau: Wann muss die Behörde einschreiten?
1. Das Willkürverbot des Art. 3 Abs. 1 GG ist bei jeder Ermessensausübung zu beachten. Eine (Bauaufsichts-)Behörde darf daher ihr Ermessen nicht ohne erkennbaren Grund unterschiedlich, systemwidrig oder planlos ausüben. 2. Die Bauaufsichtsbehörde darf
1. Das Willkürverbot des Art. 3 Abs. 1 GG ist bei jeder Ermessensausübung zu beachten. Eine (Bauaufsichts-)Behörde darf daher ihr Ermessen nicht ohne erkennbaren Grund unterschiedlich, systemwidrig oder planlos ausüben.
2. Die Bauaufsichtsbehörde darf sich auf die Regelung von Einzelfällen beschränken, wenn sie hierfür sachliche Gründe anzuführen vermag. Dem behördlichen Einschreiten können Fälle, in denen noch nicht eingeschritten worden ist, ausnahmsweise dann entgegengehalten werden, wenn es nach der Art des Einschreitens an jedem System fehlt, für diese gewählte Art des zeitlichen Vorgehens keinerlei einleuchtende Gründe sprechen und die Handhabung deshalb als willkürlich angesehen werden muss. (BVerwG, Beschluss vom 24.07.2014 - 4 B 34.14)
Sachverhalt: Nach dem Planungsrecht einer Gemeinde sind in einem bestimmten Gebiet Wochenendhäuser nur zum vorübergehenden Aufenthalt und bis zu einer bestimmten Maximalfläche vorgesehen. Tatsächlich werden über einen Zeitraum von mehreren Jahren diese Wochenendhäuser durch die jeweiligen Eigentümer erweitert und auch durchgängig zu Wohnzwecken genutzt. Gegen einen Eigentümer wird eine Abbruchverfügung erlassen. Der Eigentümer meint, es sei mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 GG unvereinbar, wenn lediglich gegen ab einem bestimmten Zeitpunkt errichtete bauliche Anlagen vorgegangen werde und andere, vergleichbare illegale Bauwerke geduldet würden.
Entscheidung: Dem folgt das Bundesverwaltungsgericht nicht. Willkür liege nicht vor. Das Willkürverbot des Art. 3 Abs. 1 GG sei zwar bei jeder Ermessensausübung zu beachten. Die Behörde dürfe daher ihr Ermessen nicht ohne erkennbaren Grund unterschiedlich, systemwidrig oder planlos ausüben. Die Bauaufsichtsbehörde dürfe sich aber auf die Regelung von Einzelfällen beschränken, wenn sie hierfür sachliche Gründe anführen kann. Dem behördlichen Einschreiten könnten Fälle, in denen noch nicht eingeschritten worden ist, ausnahmsweise nur dann entgegengehalten werden, wenn es nach der Art des Einschreitens an jedem System fehle, für diese gewählte Art des zeitlichen Vorgehens keinerlei einleuchtende Gründe sprächen und die Handhabung deshalb als willkürlich angesehen werden müsse. Den Vorgaben des Art. 3 Abs. 1 GG könne auch dann genügt werden, wenn die Behörde nur gegen Schwarzbauten vorgeht, die nach einem bestimmten Zeitpunkt errichtet oder verändert worden sind, um so die Verschlechterung einer vorgefundenen Situation zu verhindern. Nach Art. 3 Abs. 1 GG sei ein Zeitpunkt als Stichtag für das zukünftige Einschreiten jedenfalls dann zulässig, wenn er nach sachlichen Kriterien bestimmt ist.
Kommentar: Die Entscheidung ist richtig. Die Behörde konnte sachliche Gründe für das differenzierte Vorgehen anführen. Dies ist ausreichend. Es ist deshalb meist vergebene Liebesmüh, sich gegen eine Abbruchverfügung mit dem Argument zur Wehr zu ersetzen, vergleichbar illegale Bauten in der Umgebung seien nicht mit einer entsprechenden Verfügung belastet worden.
Tel. (030) 885 60 6-13

References: § 11
 § 55
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 BGH 
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 § 922
 Art. 3
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 Art. 3
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