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Timestamp: 2019-11-14 06:30:40+00:00

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Ley de Arrendamientos Urbanos y sus modificaciones. | Enrique Lertxundi - Abogado en San Sebastián
Publicado2 Septiembre, 2019 | por Enrique Lertxundi | en Arrendamiento
Tenía un post dedicado a la duración del contrato de arrendamiento, pero tras la breve vigencia de la última reforma he preferido hacer una entrada nueva en lugar haciendo énfasis en el régimen transitorio de las modificaciones de la LAU.
La duración del contrato venía recogida, básicamente, en el articulo 57 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, dando forma al régimen de la prórroga forzosa. Tiempos aquellos en que la legislación de arrendamientos urbanos estaba pensada para la protección de los derechos del arrendatario; recogiéndose como irrenunciables los de vivienda en el artículo 6 de aquella, ya, antigua LAU. Éste era el régimen de prórrogas forzosas que dio lugar a aquellos arrendamientos de carácter indefinido; duración del arrendamiento al que había que sumar el régimen de subrogaciones, que se recogía en los artículos 58 a 61 de aquella LAU.
Así las cosas en 1985, como señal de modernidad, se publicó el Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, conocido como el Decreto Boyer. En la exposición de motivos ya se decía que acabar con el régimen de prórroga forzosa buscaba agilizar el mercado de alquiler, fijándose en su artículo 9 el libre pacto de la duración del contrato de arrendamiento, tanto de vivienda, como de local de negocio. Su Disposición transitoria dejaba claro que:
los arrendamientos concertados tras la entrada en vigor del Decreto Ley 2/1985 se regularían por este régimen, siguiendo
los concertados con anterioridad a su entrada en vigor, bajo el régimen de prórroga forzosa, de la LAU de 1964
LAU de 1995
Fue el 1.1.1995, cuando entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual derogaba totalmente la LAU de 1964 estableciéndose un nuevo régimen de duración de los contratos, basado en
una combinación de prórroga obligatoria para el propietario de hasta cinco años y una prórroga posterior potestativa para el arrendador de 3 años, en lo que se refiere a las viviendas, y
dejándose para los locales la voluntad de las partes, como primera fuente del derecho en cuanto tenía que ver con la duración del contrato, pero reconociéndose una indemnización al finalizar el contrato en unas determinadas condiciones (artículo 34 de la LAU).
Esta LAU, que entró en vigor el 1.1.1995 tenía unas complejas disposiciones transitorias en la que se distinguía:
Disp. Transitoria Primera.- Recogía el régimen a aplicar a los contratos de viviendas celebrados a partir del 9.5.1985 y los contratos de local de negocio celebrados a partir del 9.5.1985.
Disp. Transitoria Segunda.- Recogía el régimen de los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados con anterioridad al 9.5.1985
Disp. Transitoria Tercera.- Recogía los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9.5.1985
Se añadían otras disposiciones transitorias, pero residuales respecto al objeto de este post.
Ley 13/1996, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden social.
Se publicó la Ley 13/1996, de 30 de diciembre de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social. En su artículo 145 se añadía un apartado 6 al articulo 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos liberando a las Administraciones Públicas de la obligación de prestar fianza.
Con la Disposición Adicional Cuarta de la Ley 50/1998, de 30 de diciembre de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social se modificaba la Disposición Adicional Quinta de la Ley 29/1994, dando preferencia a los recursos en materia del articulo 38, refiriendo a todos los que tenían que ver con la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Ley 55/1999, de 29 de diciembre
Con la Ley 55/1999 se añade un nuevo apartado 12 a la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con la siguiente redacción:
Ley 1/2000, de 7 enero
La Ley 1/2000, de 7 de enero, o Ley de Enjuiciamiento Civil, modificó totalmente los procesos de arrendamientos urbanos, derogando en la Disposición Derogatoria Única, apartado 6, los artículos 38 a 40, éste incluido de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
Ley 19/2009, de 24 de noviembre
Con la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, se modificó el articulo 9.3 de la LAU, que hacía referencia a la excepción de la prórroga obligatoria, y ampliando el número de sujetos susceptibles de necesidad de la vivienda. No hacía falta disponer aplicación transitoria pues se trataba de facultar al propietario para incorporar al contrato una cláusula justificando la excepción a la prórroga.
El resto de la Ley 19/2009, modificaba profundamente los procesos sobre arrendamientos.
La Disposición Transitoria primera establecía que lo dispuesto en el artículo segundo de esta Ley (referido a la Ley de Enjuiciamiento Civil), será de aplicación en los procesos que se incoen con posterioridad a su entrada en vigor. No obstante lo anterior, a partir de la sentencia que recaiga en procesos ya iniciados en el momento de su entrada en vigor, se aplicará a todos los efectos esta Ley.
Ley 39/2010, de 22 de diciembre
Con la Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011. Se da una nueva redacción al articulo 36 de la Ley 29/1994, que excluye de la obligación de pagar fianza a las Administraciones Públicas. Expresamente se dice en la Disposición Final Cuarta, que la modificación del articulo 36 LAU tendrá efectos a partir del 1.1.2011.
Ley 4/2013, menor prórroga obligatoria
La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, supuso una gran modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ahora en el régimen de duración del contrato de arrendamiento de vivienda se estipulaba una prórroga obligatoria para el propietario de tan solo 3 años, y una prórroga potestativa de 1 año. Además, se volvía a reformar cuanto tenia que ver con los procedimientos judiciales que tienen que ver con el arrendamiento en la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil. Hay dos Disposiciones transitorias. Respecto a la LAU, la Disposición Transitoria Primera, dice:
«Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley»
Respecto a los procesos en tramitación, la Disposición Transitoria Segunda, apunta:
«A los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de la presente ley no serán de aplicación las modificaciones introducidas en el artículo segundo. Estos procesos se sustanciarán, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal anterior.»
Con la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española. Se modifica el articulo 18.1 y la Disposición Adicional Tercera, apartado 3, referidos a la revisión de la renta el primero; y a la revisión de la renta de las viviendas de protección oficial, el segundo.
La Disposición Transitoria, apartado 4, dice: Las modificaciones del texto de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que son consecuencia de la entrada en vigor de esta Ley serán de aplicación exclusivamente a los contratos que se perfeccionen con posterioridad a su entrada en vigor.
El Real Decreto Ley 21/2018 y el breve escarceo con un arrendamiento más social.
Y, así, hemos llegado hasta la publicación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que daba una nueva redacción al articulo 9 de la LAU, con una interpretación de la duración del contrato más social, pero que solo ha encontrado vigencia desde el día siguiente a su publicación, 15.12.2018, hasta el 22.1.2019 fecha en que quedó derogado al no obtener apoyo suficiente en el Congreso. Respecto al régimen transitorio la disposición transitoria primera, dice:
Con fecha 5.3.2018 se ha publicado el Real Decreto Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Se modifica la Ley de Arrendamientos, la Ley de Propiedad Horizontal, se cambia el procedimiento de desahucio y, finalmente, se introducen medidas en materia económica y fiscal. Como Disposición Transitoria se establece:
Existe una controversia sobre la limitación de la fianza dado que el articulo 36.5 LAU dice textualmente:
«5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta»
Y es que de la literalidad del precepto parece ser libre el establecimiento de la garantía cuando se trata de contratos de mas de cinco años, o de de más de siete cuando el propietario es una persona jurídica.
Texto consolidado: Ley Arrendamientos Urbanos
Tags:	arrendamiento, arrendamientos urbanos, modificacion, urbano, vigor
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References: artículo 6
 artículo 9
 artículo 145
e contrario
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 2