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NRW Rauchmelder Beschluss über Wartungsvertrag WEG, Wohnungseigentum, Immobilien Forum 123recht.de
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NRW Rauchmelder Beschluss über Wartungsvertrag
3.1.2016 Thema abonnieren Zum Thema: Wohnung Beschluss Eigentümer Frage
Frage vom 3.1.2016 | 17:06
pal392979-30
in der letzten Versammlung wurde beschlossen, die Wartung der Rauchwarnmelder extern zu vergeben.
Text: Zur Umsetzung der Landesbauordnung NRW §49 Absatz 7 zieht die WEG die Verpflichtung zur Ausstattung des Hauses mt Rachwarnmeldern an sich. Entsprechend dem vorliegenden Angebot soll die Firma xyz mit der Montage und Wartung der RM beauftragt werden. Die Geräte sollen gekauft werden. Die Kosten für Kauf und Montage sollen der IH-Rücklage entnommen und die Wartungskosten nach Wohneinheiten umgelegt werden.
Lt. AG Bottrop, Urteil vom 18.09.2015 - 20 C 25/15 :
Nach § 49a Abs. 7 Satz 4 BauO-NW ist der Bewohner der jeweiligen Wohnung für die Wartung der dort eingebauten Rauchmelder zuständig und nicht der Eigentümer. Demzufolge ist ein Beschluss, wonach die Eigentümergemeinschaft die Wartungsarbeiten an den Rauchmeldern an sich zieht, nichtig.
Jetzt die Frage: wenn ein Amtsgericht die Wartungsübernahme als nichtig urteilt,
muss ich diesen Beschluss trotzdem anfechten? Wäre eine Feststellungsklage oder Anfechtungsklage richtig?
Hier auf der Seite wurde das Urteil bei einer ähnlichen Frage übrigens außer Acht gelassen.
Die Verwalterin wurde vorher auf das Urteil aufmerksam gemacht. Die anderen Eigentümer wurden über die Zuständigkeit NICHT informiert. (nur der Hinweis auf §49 und dass die Gebäudeversicherung im Schadensfall ggf. nicht zahlt, wenn der Eigentümer nicht wartet).
Wohnung Beschluss Eigentümer Frage
Antwort vom 4.1.2016 | 10:02
Sie können jeden Beschluss nach der Beschlussfassung innerhalb der Monatsfrist anfechten, wenn Sie mit dem Beschluss (Form -Text) nicht einverstanden sind. Beschlüsse werden bestandskräftig, wenn sie nicht innerhalb der Monatsfrist angefochten werden.
Es gibt natürlich Ausnahmen wo Beschlüsse von Anfang an unwirksam, gelten als nicht zustandegekommen. Deshalb brauchen und können solche Beschlüsse nicht vor Gericht angefochten werden. Ein diesbezüglicher Anfechtungsantrag ist vom Gericht als Antrag zur Feststellung der Nichtigkeit umzudeuten.
Ein Beschuss ist ungültig, wenn er
•	gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot verstößt (§ 134 BGB)
•	einen sittenwidrigen Inhalt hat (§ 138 BGB)
•	gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung zwingend
nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 2WEG)
Ich denke, in Ihrem Fall liegt so ein ungültiger/unwirksamer Beschluss NICHT vor !
Habe noch im Internet unter § 49 Absatz (7) der Landesbauordnung von NRW gefunden.
Eigentümer, die ihre Wohnung oder ihr Haus selbst nutzen, sind bei heutiger Gesetzeslage nicht verpflichtet, irgendwelchen „Rauchmelder Kontrolleuren" - wenn es sie denn gäbe – die Tür zu öffnen und sie durch ihre Räume zu führen. ;-)
-- Editiert von Pinocchio123 am 04.01.2016 10:06
Antwort vom 4.1.2016 | 10:27
Praktikant (790 Beiträge, 572x hilfreich)
Die Anfechtungsklage wäre m.E. die richtige Entscheidung.
In der Begründung kann man ausreichend auf sein Feststellungsinteresse eingehen.
Ich halte das schon für rechtswidrig, dass die Eigentümergemeinschaft für die Beschaffung aufkommen will, wo es doch eine Pflicht des Sondereigentümers ist.
Es gibt da aber auch ein BGH-Urteil, mit dem ich nicht so einverstanden bin...
Antwort vom 4.1.2016 | 14:00
Ich habe mich vermutlich etwas ungenau ausgedrückt.
Die 1. Frage war: wenn ein Amtsgericht die Wartungsübernahme als nichtig urteilt, muss ich diesen Beschluss trotzdem anfechten?
Also: wenn es schon ein Urteil gibt, das besagt, dass ein solcher Beschluss NICHTIG ist, gilt das dann auch für Beschlüsse, die nach dem Urteil gefasst worden sind oder nur für diesen einen Fall? Wenn dieses Urteil "allgemein" gültig ist, dann hätte ich keine Frist und könnte das mit den anderen Eigentümern noch einmal klären. Ansonsten müsste ich eine Anfechtungsklage (danke wohni) einreichen.
…Letzlich kann aber offen bleiben, weil der Beschluss der Eigentümerversammlung… gegen ladesrechtliche Vorschriften verstößt und nichtig ist. … Der angefochtene Teil des Beschlusses zu TOP 4a widerspricht dieser gesetzlichen Regelung, indem er die Zuständigkeit zur Wartung abweichend organisiert. Das hat die Nichtigkeit der Bestimmung zur Folge, § 23 Abs. 4 S.1 WEG. Denn die Vorschrift des $$ 49 Abs. 7 S.4 LBauO NW ist nicht disponibel.
@ Pinocchio123
Eigentümer, die ihre Wohnung oder ihr Haus selbst nutzen, sind bei heutiger Gesetzeslage nicht verpflichtet, ...
Wo haben Sie das gefunden?
Ich denke doch. Der Beschluss ist ja nichtig. Allerdings reden die da von Eigentümer, nicht WEG. Ist ja noch mal was anderes.
@ wohni
bedeutet das dann, dass die Entscheidung des Amtsgerichts, das der Beschluss hinsichtlich der Wartung nichtig ist, nicht relevant ist?
Antwort vom 4.1.2016 | 14:50
Senior-Partner (6618 Beiträge, 4610x hilfreich)
Urteile von Amtsgerichten sind immer Einzelfallentscheidungen und ohne jegliche Relevanz für andere. Du musst also schon selbst klagen.
Antwort vom 4.1.2016 | 23:04
Dem Beitrag von florian3011 ist zunächst unbedingt zuzustimmen.
Wie deine evtl. Anfechtungsklage ausgeht, kann man allerdings nicht abschätzen.
Ein anderes Amtsgericht hätte in Kenntnis des angesprochenen BGH-Urteils aus dem Jahr 2013 vielleicht anders entschieden.
Ich gebe gleich den Link zu der Entscheidung.
Es scheint mir aber der Hinweis wichtig, dass die Anfechtungsklage zu spät eingereicht bzw. zugestellt worden ist. Der BGH hat daher nicht entschieden, ob der Beschluss in diesem Verfahren (Hamburger Bauordnung!) ordnungsmäßer Verwaltung entsprach. Bei der Überprüfung von evtl. Nichtigkeitsgründen war man allerdings sehr ausführlich.
Möge die Entscheidung dir bei deiner eigenen helfen!
Hier also der LINK: http://openjur.de/u/635011.html
Hallo Wohni, hallo Florian3011,
zunächst wieder einmal: danke! Ihr habt mir sehr geholfen.
Ich denke, ich kenne inzwischen alle öffentlich zugänglichen Urteile bezüglich Rauchmelder und werde mir morgen einen Anwalt suchen, der das ganze in Amtsdeutsch übersetzt.
Im BGH Urteil von 2013 (damit kam auch die Verwalterin) steht:
23 cc) Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Für den hier zu beurteilenden Sachverhalt folgt das unmittelbar aus der Vorschrift des § 45 Abs. 6 Satz 2 der Hamburgischen Bauordnung, nach der Rauchwarnmelder so betrieben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.
Erläuterung: In der Hamburgischen Bauordnung ist nicht vorgeschrieben, wer für die Einhaltung der Rauchmelderpflicht Hamburg zuständig ist. Im Allgemeinen geht man davon aus, dass der Vermieter somit für Anschaffung, Montage und Wartung verantwortlich ist.
Aus der Landesbauordnung NRW geht unmittelbar hervor: Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen."
Erläuterung dazu: 1. Was ist unter dem Begriff „unmittelbarer Besitzer einer Wohnung" zu verstehen?
Genau das ist nicht passiert.
Antwort vom 5.1.2016 | 13:36
das Urteil vom BGH kannte ich schon, aber mit dem Text der Bauordnung in HH habe ich mich erst durch die Diskussion hier beschäftigt.
Ich denke, dass eine Anfechtung bei dem geschilderten Sachverhalt und bei deinem Wissen in NRW durchaus Aussicht auf Erfolg hat.
Bei dem angegebenen Beschluss dürfte die Entscheidung über den Griff in die Rücklage nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, weil es um Maßnahmen ausschließlich in den Sondereigentumen geht.
Der Beschluss über die Vergabe der Wartung dürfte ebenfalls nicht ordnungsmäßig sein; nach Ansicht des AG Bottrop sogar nichtig.
Für Kosten, die aufgrund eines nichtigen Beschlusses entstehen, dürfte meines Erachtens dann aber auch keine anderweitige Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG möglich sein, auch wenn da von Betriebskosten des Sondereigentums steht.
Ohne einstweilige Anordnung wird der Verwalter wahrscheinlich alsbald den Auftrag vergeben, und zwar bevor das Urteil kommt.
>> Warum hast du nur mit dem Verwalter im Vorfeld des Beschlusses gesprochen und nicht auch versucht, die anderen Eigentümer in der Versammlung zu überzeugen? --- Nicht der Verwalter macht die Beschlüsse, sondern die aus Eigentümern bestehende Versammlung!
Antwort vom 5.1.2016 | 22:25
Ich habe Donnerstag einen Termin beim Anwalt und werde Euch über das Ergebnis / Urteil informieren.
Hallo Wohni,
der Verwalter wird den Wartungsvertrag nicht abschließen, das haben wir schon besprochen. Wäre im 1. Jahr eh nicht relevant. Die Verwaltung ist bisher im übrigen überdurchschnittlich gut.
Dass die Rauchmelder aus der Rücklage finanziert werden, ist vermutlich ok. In einem Urteil steht, dass die Rauchmelder bei Übernahme durch die WEG dann in Gemeinschaftseigentum übergehen. Und da in NRW die Eigentümer für die Anschaffung und Installation zuständig sind, kann so ein Beschluss auch gefasst werden auch wenn bereits Rauchmelder vorhanden sind (Dortmunder Mieterverein hat hierzu was ins Netz gestellt). Ob das mit der Auteilung nach Wohneinheiten richtig ist, weiß ich nicht.
Jetzt argumentiert die Verwalter-Gemeinde, dass die WEG ja auch die Möglichkeit zur Wartung haben muss, wenn die Rauchmelder selbst Gemeinschaftseigentum sind und da WEG Bundesrecht ist, gelten Landesgesetze nicht...Und die Wartung muss ein Profi machen. Na ja, ich persönlich finde die Argumentation des Landes schon richtig - wer die Dinger tagtäglich sieht, hat eher eine Chance, einen Defekt zu erkennen, als jemand, der 1 x jährlich mit "Ausbildung" das Knöpfchen drückt.
Warum ich nur mit dem Verwalter gesprochen habe - tja, berechtigte Frage - schlecht informiert, vertrauensselig, eingeschüchtert.
Ich konnte mich aus zeitlichen Gründen erst kurz vor der Versammlung informieren; hatte den Paragraphen in der Bauordnung nachgelesen - inklusive Erläuterung - und habe daraufhin die Verwaltung angesprochen (am Tag der Versammlung). Diese sagte, das sei alles unwichtig, da WEG Recht vor Langesrecht ginge, das mit der Mieterzustimmung sei nicht relevant. Er habe auch gerade noch eine Schulung gehabt, geleitet von einem Fachanwalt für WEG-Recht, der genau das erklärt habe.
Und er ist der Fachmann, ich nicht, noch nicht...
In der Einladung wurde quasi dazu gedrängt, eine externe Fa. zu beauftragen. Wegen der möglichen Auflagen der Versicherungen und weil es Pflicht ist. Der Papagraph wurde zitiert, von den Erläuterungen aber nur wie viele Rauchmelder sind notwendig und wer ist für den Einbau verantwortlich. Die Bestimmung und Erläuterung zur Wartung wurde "weggelassen".
Dann kam die Versammlung (eine Außerordentliche) und ich habe angemerkt, dass der Wohnungsnutzer zuständig sei, aber das ging irgendwie unter und schon kam die Abstimmungsfrage.
Ich wurde neugierig, habe nach Urteilen, Vorschriften, Versicherungstarifen (die halten sich übrigens an geltendes Recht; Allianz verzichtet sogar auf Rauchmelderklauseln) etc. geguckt, bin auf die BGH Urteile und Bottrop gestoßen und fühlte mich irgendwie veräppelt... Zumal wir letztes Jahr beim Verwalterwechsel den Passus "der Verwalter ist berechtigt, Beschlüsse zu fassen, die gegen geltendes Recht verstoßen" explizit gestrichen haben.
So, jetzt muss ich die Unterlagen für den Anwalt fertig machen...
Beschluss gültig?
Beschluss verjährt ?
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References: §49
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 BGH 
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