Source: https://www.bourgeoisfincas.com/lau/enajenacion-de-la-vivienda
Timestamp: 2019-01-22 09:32:43+00:00

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Qué es la enajenación de la vivienda arrendada - Bourgeois Fincas
Qué es la enajenación de la vivienda arrendada
En el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos podremos ver qué sucede cuando se produce la enajenación de la vivienda arrendada.
Generalmente existen dos tipos de casos, los contratos previos al 6 de junio del 2013 y los posteriores al 6 de junio del 2013.
Cómo todos sabéis, tengo un amigo que es arrendatario (inquilino) de una vivienda arrendada (vivienda alquilada) y su casero (el arrendador) le ha comunicado que debe abandonar la casa arrendada debido a que la ha vendido. ¿Qué va a pasar con mi amigo ahora? ¿Debe abandonar la vivienda arrendada ya? ¿Puede negarse? Estas y otras dudas más las responderemos a continuación desgranando poco a poco todo el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Deberíamos empezar por estudiar todos los factores que van a entrar en juego para entender a la perfección cómo y cuando se puede producir la enajenación de la vivienda arrendada.
En primer lugar, ya hemos mencionado la importancia de las fechas del contrato, en cuanto a que sean anteriores o posteriores al 6 de junio del 2013.
Seguimos con el propio Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el cual deberemos complementar con el Artículo 1571 del Código Civil y el Artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada de Ley de Arrendamientos Urbanos
Artículo 1571 de Código Civil sobre el contrato de Arrendamiento
Artículo 34. Ley Hipotecaria
Ahora que ya tienes las herramientas necesarias para entender el artículo 14 sobre la enajenación de la vivienda arrendada haremos dos grandes bloques diferenciados por las fechas de los contratos de arrendamientos.
Enajenación de vivienda arrendada con contratos posteriores al 6 de junio del 2013
En este caso mi amigo ha recibido la comunicación conforme debe abandonar su vivienda arrendada por la cual contrajo contrato de arrendamiento en fechas posteriores al 6 de junio del 2013.
¿Debe marcharse inmediatamente?
No, según el artículo 14.1 de la LAU:
Por tanto, deberemos averiguar si el contrato de arrendamiento está inscrito o no en el registro de la sociedad, y dependiendo de ello nos encontraremos que:
Enajenación de vivienda arrendada inscrita en el Registro de la Propiedad
Si el contrato de arrendamiento de la vivienda enajenada está inscrito en el registro de la propiedad mi amigo puede estar tranquilo, puesto el nuevo propietario debe respetar los tiempos fijados en el contrato de arrendamiento de mi amigo.
Enajenación de vivienda arrendada no inscrita en el Registro de la Propiedad
Si el contrato de arrendamiento de la vivienda sometida a proceso de enajenación no está inscrito en el registro de la propiedad deberemos seguir lo que nos indica el Artículo 14.2 de la LAU:
Por desgracias en este caso mi amigo vuelve a encontrarse con algunas salvedades legislativas, es por ello que para una buena interpretación del Artículo 14 de la LAU sobre la enajenación de la vivienda deberemos desarrollar dos contextos distintos.
Contexto 1. El comprador de la vivienda a enajenar (el nuevo dueño) NO conoce la existencia del contrato de arrendamiento de la vivienda comprada.
En este caso debemos aclarar que según el Artículo 25 de la LAU en el contrato de compraventa debe especificarse que la vivienda adquirida (comprada) está arrendada o no (alquilada o no). Dicho esto, y sabiendo que cuando llueve el agua va de arriba para abajo, las consecuencias son para el inquilino (mi amigo).
En este caso en comprador no tiene porqué respetar el contrato de arrendamiento. Tampoco especifica cuanto tiempo tiene mi amigo para abandonar la vivienda, aunque generalmente se suele dar los 3 meses reflejados en el Artículo 14.2 de la LAU.
Contexto 2. El comprador de la vivienda a enajenar (el nuevo dueño) SI conoce la existencia del contrato de arrendamiento de la vivienda comprada.
Nuevamente tendremos dos posibilidades en cuanto a los resultados sobre la enajenación de la vivienda. En este caso podremos realizar dos interpretaciones distintas de lo citado en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Concretamente deberemos fijarnos en que si realizamos una interpretación literal o contextual. En caso de literalidad el comprador conocía la existencia del arrendamiento y debe respetarlo tal como coincide el Art. 14 de la LAU, por tanto, mi amigo tiene 3 meses para encontrar un piso antes de que se proceda a la enajenación de la vivienda.
En caso contextual entenderemos que como el comprador no conocía la existencia del arrendamiento, no debe respetar ninguno de los términos que aparecen en este artículo de la LAU, por lo que mi amigo deberá venir a mi casa por unos días inmediatamente mientras busca una nueva vivienda.
Enajenación de vivienda arrendada con contratos previos al 6 de junio del 2013
En este caso mi amigo ha recibido la comunicación conforme debe abandonar su vivienda arrendada por la cual contrajo contrato de arrendamiento en fechas anteriores al 6 de junio del 2013.
Para el estudio de este caso deberemos diferenciar en dos grandes grupos:
Vivienda afectada de resolución de enajenación de vivienda con arrendamiento pactado de más de 5 años de duración.
Vivienda afectada de resolución de enajenación de vivienda con arrendamiento pactado de menos de 5 años de duración.
Vivienda afectada de resolución de enajenación de vivienda con arrendamiento pactado de inferior a 5 años de duración.
Nuevamente bifurcaremos las opciones posibles de enajenación de la vivienda:
Dentro de los primeros cinco años de contrato:
En este caso no hay mucho que comentar, ya que en el supuesto caso de que la vivienda de mi amigo hubiera sido arrendada el día 5 de junio del 2013, los primeros 5 años darían fecha de 5 junio del 2018, por tanto, queda fuera de fechas.
Después de los primeros cinco años de contrato:
En este caso mi amigo deberá dormir en mi casa unos días puesto el comprador no tiene porqué respetar el contrato de arrendamiento puesto ya se encuentra en la prorroga del mismo, por tanto, automáticamente es viable la enajenación de la vivienda.
En este caso también debemos diferenciar entre contratos de arrendamiento que se encuentren dentro o fuera de los primeros 5 años pactados de contrato:
En este caso podemos observar que si el comprador (nuevo propietario) de la vivienda arrendada afectada de resolución de enajenación de la vivienda es un comprador de buena fe (no sabía que la vivienda estaba arrendada) deberá respetar el tiempo fijado por el contrato.
Sin embargo, si se trata de un comprador de mala fe, aunque debe respetar los tiempos fijados en el contrato no entrará en la obligatoriedad de prorrogar el contrato de arrendamiento transcurriendo el tiempo pactado inicialmente.
En esta ocasión volveremos a diferenciar entre comprador de buena fe o comprador sin buena fe.
En el caso de ser un comprador de buena fe (no sabía que la vivienda estaba arrendada) podrá ejecutar la resolución de enajenación de la vivienda.
De lo contrario, si se tratará de un comprado sin buena fe (sabe que la vivienda está arrendada) deberá respetar el tiempo pactado en el contrato hasta que, según el Artículo 10 de la Ley de Arrendamiento Urbano, finalice el periodo de prorroga del contrato de arrendamiento de 3 años.

References: Artículo 14
 Artículo 14
 Artículo 14
 Artículo 1571
 Artículo 34

Artículo 14

Artículo 1571

Artículo 34
 artículo 14
 artículo 14
 Artículo 14
 Artículo 14
 Artículo 25
 Artículo 14
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 Artículo 10