Source: http://www.juramagazin.de/89087.html
Timestamp: 2020-03-28 21:36:00+00:00

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﻿ Das Maß der Nutzung für das Kerngebiet MK 1 wurde deutlich reduziert
So wurden im Rahmen der erneuten Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB (vgl. IV.4), insbesondere seitens der Bezirksämter Lichtenberg und Pankow, Bedenken dahingehend geäußert, dass ein zusätzliches Angebot an im Kerngebiet zulässigen großflächigen Einzelhandelseinrichtungen zu einer Schwächung vorhandener Einzelhandelsschwerpunkte und Zentrenstrukturen im Einzugsbereich des Kerngebietes MK 1 führen könnte. Ein daraufhin erstelltes Gutachten, das zu dem Ergebnis kommt, dass eine Verträglichkeit der Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen auf der Kerngebietsfläche MK 1 nur dann gegeben ist, wenn nur bestimmte Sortimente und Branchen zugelassen werden, führte zu den folgenden Einschränkungen und zur Festsetzung von Obergrenzen, so dass gemäß § 16 Abs. 6 LEPro der Anteil von Verkaufsflächen im MK 1 auf ein Maß begrenzt wird, das die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und die geplante Zentrenstruktur nicht gefährdet.
Das Maß der Nutzung für das Kerngebiet MK 1 wurde deutlich reduziert. Die GRZ wird nunmehr auf 0,5 begrenzt, die GFZ beträgt 1,5 (zuvor GRZ 0,8, GFZ 3,0). Beide Werte liegen somit jeweils um 50% unter den entsprechenden Obergrenzen für Kerngebiete (gem. § 17 Abs. 1 BauNVO). Bei einer Grundstücksfläche von rund 19.500 m2 ist daher eine maximale Geschossfläche von rund 29.250 m2 möglich. Durch die GRZ von 0,5 ergibt sich eine Grundfläche (GR) von 9.750 m. Aufgrund der Reduzierung der Nutzungsmaße erfolgt eine Reduzierung der potenziell für Einzelhandel zur Verfügung stehenden Geschossfläche.
Des weiteren wird die Zulässigkeit von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auf das erste und zweite Vollgeschoss begrenzt (vgl. II.2.10, TF 1). Die sich daraus ergebende zulässige Geschossfläche für derartige Nutzungen beträgt damit rund 19.500 m2 ; die Verkaufsfläche für Einzelhandelsnutzungen wird höchstens bei ca. 13.000 m2 liegen. Im Vergleich dazu betrug die zulässige Geschossfläche für die o.g. Nutzungen vor der Nutzungsmaßreduzierung etwa 33.000 m, die mögliche Verkaufsfläche hätte ca. 22.000 m2 betragen.
Weiterhin wird neben dieser planungsrechtlichen Gliederung des Kerngebietes seitens des Plangebers (Land Berlin) eine öffentlich-rechtliche Regelung durch die Eintragung einer Baulast vorgenommen, durch welche die Geschossfläche für zentrenrelevante Einzelhandelssortimente auf 3.000 m2 beschränkt wird. Die Baulasteintragung ist am 09.03.2006 erfolgt.
Aufgrund der dargestellten Einschränkungen für das Kerngebiet MK 1, bestehend aus der deutlichen Verringerung des Nutzungsmaßes, der Reduzierung von großflächigen Einzel20 handelsnutzungen auf das erste und zweite Vollgeschoss sowie aus der beabsichtigten Beschränkung zentrenrelevanter Sortimente mittels Baulast ist eine sachgerechte planerische Abwägung erfolgt. Es wird damit auch durch die aus dem Abwägungsprozess entstandene Einschränkung der Geschossfläche mittels einer Baulast dem Umstand Rechnung getragen, dass das Plangebiet außerhalb der im FNP dargestellten Zentrenstruktur liegt. Gleichwohl sind auch die vorgenommenen Beschränkungen an diesem nicht integrierten Standort Gefährdungen für die verbrauchernahe Versorgung und die Zentrenstruktur Berlins nicht zu erwarten.
Eine Beschränkung der zentrenrelevanten Sortimente bedurfte es daher auch nicht.
Es kann weitestgehend sichergestellt werden, dass erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Zentrenstruktur Berlins bzw. auf andere wichtige Einzelhandelsstandorte im Umfeld des Plangebietes nicht zu erwarten sind.
Die der Planung zugrunde liegende Abwägung wird darüber hinaus dadurch gestützt, dass die Ansiedlung von nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel (z.B. Bau- und Gartenmarkt, Möbel- und Einrichtungsmarkt) in dem o.g. Einzelhandelsgutachten für die Fläche MK 1 als unschädlich für die Einzelhandelsstruktur im Einzugsgebiet eingestuft wurde, da die Flächenausstattung in diesem Segment bislang deutlich unter dem Berliner Durchschnitt liegt.
Für die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsnutzungen ­ insbesondere mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten ­ im MK 1 spricht außerdem, dass der Standort Eldenaer Straße / Storkower Straße im Entwurf (Stand: Juli 2004) des Stadtentwicklungsplans Zentren
­ Teil 2 (StEP Zentren 2) als so genannte „Fachmarktagglomeration" dargestellt ist. Großflächige Einzelhandelsvorhaben, die sich nicht in die vorhandenen Zentren integrieren lassen, sollen vorrangig auf die im Zentrenkonzept dargestellten Fachmarktagglomerationen gelenkt werden.
Der Anteil zentrenrelevanter Einzelhandelssortimente wird durch die Eintragung einer Baulast so stark eingeschränkt, dass diese nur mehr der Abrundung des Angebotes an nichtzentrenrelevanten Sortimenten dienen.
Die planerische Abwägung führt nicht zu dem Ergebnis, großflächige Einzelhandelsnutzungen im Kerngebiet MK 1 grundsätzlich auszuschließen. Ein solcher Ausschluss kommt auch deshalb nicht in Betracht, da ansonsten die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes gem. § 7 i.V.m. § 11 Abs. 3 BauNVO nicht gewahrt bliebe. Derartige Nutzungen sind ein typischer, konstituierender Bestandteil eines Kerngebietes und deshalb außer in diesen nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.
Die grundlegende planerische Vorentscheidung über die Art der Nutzung ist bereits auf der Ebene der Flächennutzungsplanung erfolgt. Die wesentlichen Folgen der FNP-Darstellung für das gesamtstädtische Nutzungsgefüge wurden schon auf dieser Planungsebene sachgerecht abgewogen. Die nachfolgende Entwicklung von großflächigem Einzelhandel aus der Darstellung des FNP ist folgerichtig, da dieser im Regelfall auf die im FNP dargestellten städtischen Zentren ­ hier aber Ausnahme von der Regel (s. S. 20) ­ d.h. Einzelhandelskonzentrationen und gemischte Bauflächen M1, beschränkt bleiben soll.
Im Übrigen enthalten die AV Einzelhandel eine Zulässigkeitsvermutung für Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe, wenn sich der Standort in einem der städtischen Zentren Berlins befindet.
Die Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgte im vereinfachten Verfahren gem. § 13
BauGB, da durch die Änderung der vormaligen Darstellung „Grünfläche" mit der Zweckbestimmung „Sport" in gemischte Baufläche M1 die Grundzüge der Planung für das Land Berlin nicht berührt waren. Demzufolge ist nicht davon auszugehen, dass durch die aus dem Flächennutzungsplan entwickelten, verbindlichen Festsetzungen im Bebauungsplan Auswirkungen zu erwarten wären, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung wesentlich auswirken könnten.
II.2.2. Kerngebiet MK 2
Die ehemalige große Rinderauktionshalle wird ebenfalls als Kerngebiet festgesetzt. Das historische Gebäude wird als wesentlicher Bestandteil der denkmalgeschützten Gesamtanlage des ehemaligen Vieh- und Schlachthofes im Rahmen der städtebaulichen Gesamtkonzeption erhalten und einer neuen Nutzung zugeführt. Beabsichtigt und in Vorbereitung ist eine vielseitige Nutzung als „Manufakturenhalle" mit verschiedenen kleinteiligen Verkaufseinrichtungen sowie Gastronomie, handwerklichen Werkstätten, Markthalle für Waren des täglichen Bedarfs und kulturellen Veranstaltungen.
Die bisherige Planung sah vor, den bestehenden Baukörper in seiner historischen Kubatur an allen Seiten eng durch Baugrenzen zu umfahren. Die Baufläche sollte im Osten durch die August-Lindemann-Straße begrenzt sein und nördlich, westlich und südlich jeweils 5,0 m über den Baukörper hinausgehen.

References: § 4
 § 16
 § 17
 § 11
 § 7
 § 11
 § 13