Source: http://www.podatki.egospodarka.pl/161629,Podatek-od-sprzedazy-mieszkania-zakup-jako-cel-mieszkaniowy,1,70,1.html
Timestamp: 2020-02-21 10:06:09+00:00

Document:
Podatek od sprzedaży mieszkania: zakup jako cel mieszkaniowy - eGospodarka.pl - Interpretacje i wyjaśnienia
eGospodarka.pl › Podatki	› Interpretacje i wyjaśnienia	› Podatek od sprzedaży mieszkania: zakup jako cel mieszkaniowy
Jak się rozliczyć ze sprzedaży i zakupu mieszkania? © Maximusdn - Fotolia.com
Odpłatne zbycie mieszkania otrzymanego w darowiźnie przed pięcioma laty od jego otrzymania w darowiźnie rodzi źródło przychodu w podatku dochodowym. Podatku od tej sprzedaży nie trzeba płacić jedynie wówczas, gdy uzyskany przychód w pełnej wysokości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe - wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 28.01.2020 r. nr 0115-KDIT2.4011.58.2019.4.ŁS.
Rodzice wnioskodawczyni chcą jej darować mieszkanie, które kupili w 2009 r. Zainteresowana nie zapłaci podatku od darowizny z uwagi na pokrewieństwo. Następnie po pewnym czasie, ale przed pięcioma laty od daty darowizny, wnioskodawczyni sprzeda mieszkanie. Zarobione pieniądze chce jednak przeznaczyć na zakup innego mieszkania razem z mężem. Małżonków łączy wspólność majątkowa małżeńska.
Wnioskodawczyni zadała pytanie, jak liczyć okres czasu, po upływie którego nie musi rozliczać się ze sprzedaży mieszkania? Czy wydatkowanie pieniędzy na zakup innego mieszkania zwolni je z podatku oraz czy na ulgę mieszkaniową wpływa tutaj fakt zakupu mieszkania z kredytu bankowego? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Jak się rozliczyć ze sprzedaży i zakupu mieszkania?
5 lat, po upływie których nie trzeba płacić podatku od sprzedaży mieszkania, należy liczyć od końca roku, w którym otrzymano je w darowiźnie, a nie roku, w którym nabył je darczyńca. Przekazując jednak pieniądze z jego sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w postaci zakupu innego mieszkania, podatku można uniknąć.
W tym miejscu należy wskazać, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2159) do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.
Według art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. (…)
Wyjaśnienia w niniejszej sprawie wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem nabycia w drodze spadku bądź w drodze darowizny, dlatego w tym przypadku należy posiłkować się normami prawa cywilnego. Zauważyć należy, że pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego, wywołują również skutki wynikające z prawa podatkowego. Jeżeli zatem określone pojęcia nie są odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, to należy je – biorąc pod uwagę fakt, że obie gałęzie prawa (cywilne i podatkowe) składają się na jeden system prawa – interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.
Księga IV ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.) reguluje przejście majątku, a więc praw i obowiązków majątkowych zmarłego, na inne osoby fizyczne i prawne. Zgodnie z treścią art. 922 ww. Kodeksu, spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.
Z kolei przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy opisany w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Istota tej umowy polega więc na zobowiązaniu darczyńcy do bezpłatnego świadczenia na rzecz drugiej strony umowy (obdarowanego), kosztem swego majątku w wyniku czego zwiększają się jej aktywa lub zmniejszają pasywa.
Stosownie natomiast do art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.
Wobec powyższego stwierdzić należy, że nabycia na podstawie darowizny ¬ co będzie miało miejsce w sytuacji Wnioskodawczyni ¬ nie można utożsamiać z nabyciem w drodze spadku. Zatem przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajduje zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż odnosi się do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych w wyniku spadku. W przypadku Wnioskodawczyni do nabycia lokalu mieszkalnego dojdzie w drodze zawarcia umowy darowizny, a więc w takiej sytuacji termin pięcioletni – o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 komentowanej ustawy ¬ liczony jest (nadal) zgodnie z brzmieniem ww. przepisu, od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi nabycie w drodze darowizny.
Dokonując więc oceny skutków prawnych przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego ¬ który zostanie przez Wnioskodawczynię nabyty w drodze darowizny ¬ przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowić będzie dla Wnioskodawczyni źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.
I tak, w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Z kolei art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

References: art. 10
 art. 10
 art. 922
 art. 924
 art. 888
 art. 155
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 30
 art. 10
 art. 19
 art. 10
 art. 14
 art. 22
 art. 10
 art. 10
 art. 10