Source: https://www.verzeichnis-anwalt.de/ratgeber/allgemein/kuendigung-mietvertrag-mieterkuendigung.html
Timestamp: 2020-04-05 02:32:29+00:00

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Kündigung Mietvertrag (Mieterkündigung)
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Die meisten Mietverträge sind unbefristete Mietverträge und können durch den Mieter jederzeit und ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Bei der Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages muss die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden. Diese Kündigungsfrist von drei Monaten gilt grundsätzlich für Kündigungen durch den Mieter, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.
Wurde zwischen Mieter und Vermieter ein Mietvertrag auf Zeit geschlossen, müssen die vertraglich festgelegten Bedingungen eingehalten werden. Innerhalb der vereinbarten Laufzeit des Mietvertrages können weder der Vermieter noch der Mieter kündigen. Es kann eine Mindestmietdauer bzw. ein beidseitiger Verzicht auf Kündigung im Mietvertrag bis zu vier Jahren vereinbart werden (BGH, Urt. v. 06.04.2005 – VIII ZR 27/04).
Sowohl bei einem unbefristeten wie auch einem befristeten Mietvertrag, hat der Mieter jedoch unter bestimmten Bedingungen ein Sonderkündigungsrecht.
Sind die Bedingungen für ein Sonderkündigungsrecht erfüllt, kann der Mietvertrag durch den Mieter außerordentlich gekündigt werden. Besteht ein Sonderkündigungsrecht des Mieters, gilt also die gesetzliche (ordentliche) Kündigungsfrist von drei Monaten nicht.
Ein Sonderkündigungsrecht des Mieters besteht, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen plant, durch die eine erhebliche Beeinträchtigung entsteht oder eine Mieterhöhung angekündigt wird (vgl. §§ 555a ff., 561 BGB).
Neben diesen Sonderkündigungsrechten kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn die Wohnung wegen schwerster Mängel nicht vertragsgemäß nutzbar ist oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch die Nutzung der Wohnung besteht. In solchen Fällen sollte Unterstützung von einem Anwalt für Mietrecht in Anspruch genommen werden.
Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsarbeiten
Möchte der Vermieter Baumaßnahmen zur Modernisierung und Verbesserung durchführen, steht dem Mieter nach § 555e Abs.1 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu.
Der Vermieter kann bei einer Modernisierung eine Mieterhöhung verlangen und bis zu 11% von den entstandenen Kosten pro Jahr auf den Mieter umlegen, wenn die Modernisierungsmaßnahmen entsprechend § 555b BGB durchgeführt wurden.
Der Mieter muss mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Baumaßnahmen schriftlich über diese informiert werden, § 555c Abs.1 S.1 BGB. Dabei muss der Vermieter möglichst genaue Informationen über die Dauer und den Umfang der Baumaßnahmen geben, § 555 c Abs.1 S.2 BGB.
Unterscheidung Modernisierungsarbeiten – Erhaltungsmaßnahmen
Es ist zwischen Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache (§ 555a BGB) und zur Modernisierung (§ 555b BGB) zu unterscheiden.
Erhaltungsmaßnahmen umfassen die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Zur Instandhaltung gehören Maßnahmen, die dazu dienen, den Zustand des Mietobjekts zu erhalten. Bei einer Instandsetzung werden Schäden oder Mängel an der Mietsache beseitigt, um einen vertragsgerechten Zustand wiederherzustellen, z. B. gehört die Reparatur einer Heizung dazu.
Im Gegensatz zu Modernisierungsmaßnahmen dürfen Kosten für die Erhaltung in der Regel nicht auf die Miete umgelegt werden.
Unter einer Modernisierung hingegen versteht das Gesetz Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume, so insbesondere durch nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser, Schaffung eines neuen oder eines auf Dauer verbesserten Wohnraumes, Erhöhung des Gebrauchswertes, usw. (§ 555b S.1 BGB).
Modernisierung – wann muss ich sie dulden und wann kann ich kündigen?
Grundsätzlich gilt, dass die gesetzliche Pflicht besteht, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d Abs.1 BGB), es sei denn, diese bedeutet für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte (§ 555d Abs.2 BGB).
Eine außerordentliche Kündigung des Mieters wegen Modernisierungsmaßnahmen setzt daher voraus, dass der Mieter durch die Baumaßnahmen eine erhebliche Beeinträchtigung hinzunehmen hat und eine nicht hinnehmbare Mietpreiserhöhung mit den Baumaßnahmen verbunden ist.
Bei Baumaßnahmen, die eine unerhebliche Beeinträchtigung darstellen oder lediglich zur Erhaltung der baulichen Anlage dienen (s.o.), besteht kein Sonderkündigungsrecht (vgl. §§ 555e Abs.2, 555c Abs.3 BGB).
Wann eine besondere Härte besteht, ist nicht genau festgelegt.
Gerichte gehen z.B. davon aus, dass von einer finanziellen Härte gesprochen werden kann, wenn die Miete nach dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten mehr als 30%, des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht (LG Berlin, Urt. v. 24.07.2008 –65 S 62/08).
Bei Unsicherheiten und einer Befürchtung, einem Härtefall ausgesetzt zu sein, sollte umgehend anwaltlicher Rat eingeholt werden.
Denn das Sonderkündigungsrecht muss bereits bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung seitens des Vermieters erfolgt, §555e Abs.1 S.2 BGB. Beispiel: Der Vermieter kündigt im Januar eine Mieterhöhung an. Der Mieter kann den Mietvertrag bis Ende Februar zum 31.3 außerordentlich kündigen.
Wird eine Mieterhöhung wegen Modernisierung oder eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete durch den Vermieter angekündigt, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, s.o..
Der Vermieter kann die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen. Entscheidend ist dafür, dass die Miete zum Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten nicht erhöht wurde. Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung erfolgen.
Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht (BGH, Urt. v. 08.07.2009 – VIII ZR 205/08; BGH, Urt. v. 20.06.2007 – VIII ZR 303/06).
Bei einer Mieterhöhung steht dem Mieter nach §§555a ff., 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung geltend oder erhöht der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, kann der Mieter außerordentlich kündigen.
Der Mieter kann nach Erhalt der Modernisierungsankündigung des Vermieters, bis Ende des Folgemonats, den Mietvertrag zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Bei einer Mieterhöhung
i.S.d. § 561 Abs.1 S.1 BGB ist es möglich, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.
Bei einer Kündigung tritt die Mietpreiserhöhung nicht in Kraft.
Sollten Sie als Mieter der Annahme sein, die Modernisierungsmaßnahmen oder eine Mieterhöhung in der betreffenden Höhe nicht dulden zu müssen, ist es wichtig, die gesetzlichen Zeiträume zu nutzen, um sich mit einem Anwalt zu beraten und umgehend weitere Schritte einzuleiten.

References: § 555
 § 555
 § 555
 § 555
 §555
 § 558
 § 561