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Timestamp: 2019-05-20 09:09:49+00:00

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Betriebskostenabrechnung bezüglich einzelner Positionen noch nicht möglich – Fristproblem? - STRBA Rechtsanwälte
Newsletter Miet- und Wohnungseigentumsrecht vom 16.01.2013
Betriebskostenabrechnung bezüglich einzelner Positionen noch nicht möglich – Fristproblem?
Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachbesserung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen zu laufen.
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.12.2012, Az. VIII ZR 264/12
Der Vermieter hat über die Betriebskosten jährlich abzurechnen, wobei die Abrechnung dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen muss. Anderenfalls kann er regelmäßig keine Nachforderungen mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Doch was tut der Vermieter, wenn er nicht in der Lage ist, rechtzeitig abzurechnen, weil die Höhe einzelner Abrechnungspositionen noch unklar ist? Und bis wann muss er einen etwaigen Nachforderungsanspruch geltend machen?
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12.12.2012 (Az. VIII ZR 264/12) über folgenden Fall entschieden:
Der Vermieter erwartete eine rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt, die ihm nicht innerhalb der Jahresausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB vorlag. Der Vermieter rechnete daher zwar innerhalb der Jahresfrist gegenüber seinem Mieter ab, behielt sich jedoch die Nachberechnung der Position „Grundsteuer“ vor. Als sich nach der Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt eine Nachforderung ergab, machte der Vermieter diese gegenüber seinem Mieter geltend. Der Mieter berief sich auf Verjährung.
Es ist zwischen zwei verschiedenen Fristen zu unterscheiden, nämlich der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB und der Verjährungsfrist.
Die Ausschlussfrist regelt, bis wann der Vermieter dem Mieter die Abrechnung spätestens übersendet haben muss.
Die Verjährungsfrist hingegen betrifft die Frage, bis wann Nachzahlungsansprüche aus der Abrechnung vom Vermieter bzw. Rückforderungsansprüche vom Mieter (gerichtlich) geltend zu machen sind. Erfolgt die (gerichtliche) Geltendmachung nach Ablauf der Verjährungsfrist und beruft sich der Mieter auf die Verjährung, kann der Vermieter den Anspruch nicht durchsetzen.
Die Ausschlussfrist ist in § 556 Abs. 3 BGB geregelt. Nach S. 2 dieser Vorschrift ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. S. 3 bestimmt, dass nach Ablauf dieser Frist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter grundsätzlich ausgeschlossen ist. Dies gilt aber – wie das Gesetz ebenfalls in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausdrücklich regelt – dann nicht, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.
Auf der Grundlage dieser Regelung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Vermieter sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten kann, soweit er insoweit ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist.
Bereits in einer vorangehenden Entscheidung (Urteil vom 05.07.2006, Az. VIII ZR 220/05) hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Vermieter die Abrechnung jedoch nachholen muss, sobald er Kenntnis von den weiteren umlegbaren Kosten hat. Der Bundesgerichtshof billigt dem Vermieter in der Regel eine Frist von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu, um die Nachforderung zu erheben.
Die Verjährungsfrist ist in § 195 BGB geregelt. Hat der Mieter die Abrechnung erhalten, verjähren Nachzahlungsansprüche des Vermieters nach 3 Jahren. Die Frist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt haben müsste.
Für die Entstehung des Anspruchs auf Nachforderung aus einer Abrechnung ist die Erteilung einer Abrechnung erforderlich. Macht der Vermieter Ansprüche aus der Nachberechnung einer Kostenposition geltend, deren Nachberechnung er sich in der ursprünglichen Abrechnung zunächst vorbehalten hatte, stellt sich die Frage, ob für den Fristbeginn auf die ursprüngliche Abrechnung oder auf die Nachberechnung abzustellen ist.
Dies wurde von den Instanzgerichten bislang unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof hat nun mit Urteil vom 12.12.2012 entschieden, dass die Verjährungsfrist für die Nachforderung der zunächst unbekannten Kosten nicht stets durch die erste Abrechnung in Gang gesetzt werde. Der Vermieter sei nicht gehalten, die Abrechnung zur Vermeidung der Verjährung insgesamt zurückzustellen, wenn er eine einzelne Abrechnungsposition ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen könne. Die Verjährungsfrist für die Nachforderung beginne jedenfalls nicht vor der nach § 199 BGB erforderlichen Kenntnis (oder dem Kennenmüssen) der anspruchsbegründenden Umstände.
Posted on 16. Januar 2013 9. Januar 2017 Author StrbaCategories MietrechtTags Betriebskosten, Nachberechnung, Verjährung
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References: § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 195
 § 199
 § 199