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Timestamp: 2020-01-19 19:31:51+00:00

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Das neue Bauvertragsrecht - Teil 1
Das neue Bauvertragsrecht ab dem 01.01.2018 - Teil 1
§ 632a BGB n. F.: Abschlagszahlungen
632a Abschlagszahlungen
Die Regelung gilt für sämtliche Werkverträge, d. h. nicht nur für den Bauvertrag. § 632a BGB n. F. ändert den bisherigen § 632a BGB a. F. Der Unternehmer hat nunmehr einen Anspruch auf Abschlagszahlung auch bei wesentlichen Mängeln. Bei Vorliegen von Mängeln darf der Besteller die Abschlagszahlung auf eine angemessene Höhe reduzieren. Die Beweislast für die vertragsgerechte Leistung bleibt beim Unternehmer.
§ 640 BGB n. F.: Abnahme
640 Abnahme
Die Vorschrift betrifft sämtliche Werkverträge. Der bisherige § 640 Abs. 1 S. 3 BGB a. F. wurde neu geregelt. § 640 Abs. 2 BGB n. F. enthält Änderungen bei der Abnahmefiktion. Danach gilt ein Werk nun als abgenommen, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Der Besteller muss die Abnahme künftig unter Bezeichnung konkreter Mängel (Symptome) verweigern, um zu verhindern, dass die Abnahmewirkungen mit Fristablauf eintreten. Zukünftig wird zu klären sein, was „Fertigstellung“ bedeutet. Fertigstellung im Sinne dieser Vorschrift ist nicht die mangelfreie Fertigstellung und wohl auch nicht die vollständige Fertigstellung i. S. d. § 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 MaBV. Probleme dürften sich ergeben, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass der vom Besteller gerügte Mangel tatsächlich nicht vorhanden war. Die Fiktion tritt in diesem Fall wohl nicht ein und wird auch später nicht mit rückwirkender Kraft hergestellt.
§ 648 BGB n. F.: Kündigungsrecht des Bestellers
648 Kündigungsrecht des Bestellers
Die Vorschrift tritt an die Stelle des bisherigen § 649 BGB a. F. (Kündigungsrecht des Bestellers). Sie enthält gegenüber der bisherigen Regelung keine Änderung.
§ 648a BGB n. F.: Kündigung aus wichtigem Grund
648a Kündigung aus wichtigem Grund
Das Recht, den Werkvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen, war bisher im Werkvertragsrecht nicht geregelt. Der Gesetzgeber hat mit der neuen Vorschrift ein Kündigungsrecht für beide Vertragspartner aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist geschaffen. Der „wichtige Grund“ wird allgemein bestimmt. Wann tatsächlich ein wichtiger Grund vorliegt, wird auch künftig durch die Rechtsprechung im Einzelfall festgelegt werden. Nach der Neuregelung ist ausdrücklich auch eine Teilkündigung möglich, sofern sie sich „auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks“ bezieht. Diesen Begriff wird die Rechtsprechung künftig näher bestimmen müssen. In § 648a Abs. 4 BGB n. F. ist eine gemeinsame Zustandsfeststellung nach Kündigung mit einer Beweislastregelung zu Lasten derjenigen Partei vorgesehen, die an dieser Zustandsfeststellung nicht mitwirkt. Bei Kündigung aus wichtigem Grund erhält der Unternehmer nur für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen Vergütung. Ein Ausgleich für die nicht erbrachten Leistungen erfolgt nur gem. § 280 Abs. 1 BGB (Schadensersatz).
§ 650a BGB n. F.: Der Bauvertrag
650a Bauvertrag
Der Gesetzgeber hat § 650a BGB n. F. neu geschaffen. Bisher war der Bauvertrag im Werkvertragsrecht des BGB nicht definiert. Nach der neuen gesetzlichen Definition kommt es darauf an, dass es sich um eine Leistung für ein Bauwerk, eine Außenanlage
oder eines Teils hiervon handelt. Maßgeblich ist also nicht, dass ein Gebäude neu errichtet wird.
Auch Verträge über umfangreiche Malerarbeiten, Fliesenarbeiten oder Einbau einer Photovoltaikanlage in ein bestehendes Gebäude können Bauverträge sein. Erfasst werden auch Umbauarbeiten an einem bereits bestehenden Bauwerk, wenn sie für die Konstruktion, den Bestand, die Erhaltung oder Benutzbarkeit des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung sind. In Abs. 2 ist zwar nur von „Instandhaltung“ die Rede. Der Begriff „Instandsetzung“ fehlt. Auch Instandsetzungsarbeiten „von wesentlicher Bedeutung“ sind Bauwerksleistungen und damit Gegenstand eines Bauvertrags. Es ist anzunehmen, dass die künftige Definition des Bauvertrags der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zuletzt: BGH, Urteil vom 02.06.2016, VII ZR 348/13) folgen wird.
§ 650b BGB n. F.: Änderung des Vertrags/Anordnungsrecht des Bestellers
650b Änderung des Vertrags; Anordnungsrecht des Bestellers
Bisher enthielt des BGB keine Regelungen zu Leistungsänderungen bei der Durchführung von Bauverträgen. Dafür besteht eine Notwendigkeit, auch wenn die öffentlichen Auftraggeber künftig an ihren gewohnten Regelungen nach der VOB/B festhalten wollen und werden.
Der neue § 650b Abs. 1 BGB differenziert zwischen notwendigen Änderungen zur Herbeiführung des vereinbarten Erfolgs (Nr. 1) und Änderungen des Werkerfolgs selbst. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur bisherigen Rechtslage hatte der Auftragnehmer aufgrund seiner werkvertraglichen Erfolgshaftung schon immer ein funktionstaugliches Werk zu erstellen. Dies schloss auch beim BGB-Bauvertrag die Verpflichtung zur Ausführung notwendiger geänderter und zusätzlicher Leistungen gegen eine entsprechende Nachtragsvergütung ein. Für diese notwendigen Leistungsänderungen schafft das neue Recht nur einen Verfahrensrahmen. Bei Änderungen, die zur Herbeiführung des Werkerfolgs nicht notwendig sind, ist die Sachlage anders. Nach der bisherigen Rechtslage konnte der Auftragnehmer solche nicht notwendigen Leistungsänderungen ignorieren. In Zukunft ist das nicht mehr möglich.
Die gesetzliche Neuregelung weicht von den Bestimmungen der VOB/B ab. Der Besteller hat - anders als nach der VOB - kein einseitiges Anordnungsrecht. Das Gesetz sieht vielmehr eine beidseitige Verhandlungspflicht vor.
Der Unternehmer muss Anordnungen aber nur nachkommen, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Zwischen den Vertragspartnern soll grundsätzlich Einvernehmen über die Leistungsänderung und die aufgrund der Leistungsänderung entstehenden Mehr- oder Mindervergütung angestrebt werden. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen. Trägt der Besteller die Verantwortung für die Planung, ist der Unternehmer nur dann zur Erstellung eines Angebots über die Mehr- oder Mindervergütung verpflichtet, wenn der Besteller für die Änderung die erforderliche Planung vorgenommen und dem Unternehmer zur Verfügung gestellt hat.
Es ist schon jetzt abzusehen, dass es zu Streit über die Frage der Zumutbarkeit geänderter Leistungen, über die Frage der Kosten der Erstellung des Nachtragsangebots und über die Frage der Planungsverantwortung kommen kann.
Erzielen die Vertragspartner innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung über die Änderung und über die Mehr- oder Mindervergütung, kann der Besteller die Leistungsänderung in Textform anordnen. Der Unternehmer ist in diesem Fall verpflichtet, die Änderungsanordnung zu befolgen. Nach bisherigem Recht konnte der Unternehmer unter bestimmten Voraussetzungen in Ausnahmefällen bei Streit über die Nachtragsvergütung unter Umständen die Arbeiten einstellen. Dies dürfte zukünftig nicht möglich sein.
Die Frist von 30 Tagen dürfte in vielen Fällen viel zu lang sein. Es drohen deshalb Probleme bei der Baudurchführung.
§ 650c BGB n. F.: Vergütungsanpassung bei Anordnungen nach § 650b Absatz 2
650c Vergütungsanpassung bei Anordnungen nach § 650b Absatz 2
(3) Bei der Berechnung von vereinbarten oder gemäß § 632a geschuldeten Abschlagszahlungen kann der Unternehmer 80 Prozent einer in einem Angebot nach § 650b Absatz 1 Satz 2 genannten Mehrvergütung ansetzen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben oder keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht. Wählt der Unternehmer diesen Weg und ergeht keine anderslautende gerichtliche Entscheidung, wird die nach den Absätzen 1 und 2 geschuldete Mehrvergütung erst nach der Abnahme des Werkes fällig. Zahlungen nach Satz 1, die die nach den Absätzen 1 und 2 geschuldete Mehrvergütung übersteigen, sind dem Besteller zurückzugewähren und ab ihrem Eingang beim Unternehmer zu verzinsen. § 288 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und § 289 Satz 1 gelten entsprechend.
650c Abs. 1 BGB n. F. beinhaltet für den BGB-Bauvertrag den Abschied von der sog. vorkalkulatorischen Preisfortschreibung bei Nachträgen, d. h. den Abschied vom Grundsatz „guter Preis bleibt guter Preis, schlechter Preis bleibt schlechter Preis“. Die Höhe des Nachtragsanspruchs ist nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln. Der Unternehmer kann allerdings zur Berechnung der Vergütung für den Nachtrag auf die Ansätze in einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation zurückgreifen. Die Regelung weicht damit von der VOB/B ab.
Der neugeschaffene § 650c BGB n. F., insbesondere Abs. 3 des § 650c BGB n. F. enthält erhebliches Streitpotential. Nach dieser Regelung kann der Unternehmer 80 % einer in seinem Angebot genannten Mehrvergütung verlangen, wenn die Parteien keine Einigung über die Nachtragsvergütung erzielt haben oder keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht. Es ist zu erwarten, dass die Unternehmer künftig nach einer Anordnung des Bestellers sehr schnell Nachtragsangebote vorlegen werden und diese Nachtragsangebote von vorneherein überhöht werden, um über die 80 %-Regelung die 100 %-Nachtragsvergütung möglichst von Anfang an zu erzielen.
Für den Besteller bedeutet die Regelung, dass er 80 % des Nachtragsangebots zu zahlen hat, sobald er die geänderte oder zusätzliche Leistung angeordnet hat. Es könnten sich für den Besteller Probleme hinsichtlich der Bonität des Unternehmers ergeben (Insolvenzrisiko). Immerhin bleibt dem Besteller die Verzinsung seines Rückforderungsanspruchs in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.
§ 650d BGB n. F.: Einstweilige Verfügung
650d Einstweilige Verfügung
Bei Streitigkeiten über das Bestehen des Änderungs-Anordnungsrechts des Bestellers und bei Streitigkeiten über die Höhe der Nachtragsvergütung kann eine einstweilige Verfügung beantragt werden. Die Streitigkeiten sind ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands gem. § 71 GVG den Landgerichten zugewiesen.
Der Gesetzgeber ist der Ansicht, der Besteller sei ausreichend geschützt, wenn er im Wege einer einstweiligen Verfügung gerichtlich überprüfen lassen kann, ob das Angebot des Unternehmers tatsächlich der Höhe nach korrekt ermittelt wurde. Üblicherweise ist Voraussetzung für den Erlass einer einstweiligen Verfügung, dass eine besondere Dringlichkeit (Verfügungsgrund) auf Erlass einer einstweiligen Verfügung besteht. § 650d BGB n. F. enthält eine Ausnahme von diesem Grundsatz. Die gesetzgeberische Formulierung wird vielfach heftig kritisiert.
Neben handwerklicher Kritik an der missglückten Formulierung wird eingewandt, es sei rätselhaft, wie die rechtlichen und fachlich schwierigen Fragen im Zusammenhang mit Anordnungsrechten und Vergütungsanpassungen in gerichtlichen Eilverfahren baubegleitend gelöst werden sollen. Allein mit der Einführung von Baukammern sind die Probleme sicher nicht gelöst.
650d BGB n. F. enthält eine Ausnahme nur hinsichtlich der Glaubhaftmachung des Verfügungsgrunds, nicht hinsichtlich des Verfügungsanspruchs. Es ist damit zu rechnen, dass sowohl Besteller wie auch Unternehmer in Zukunft ihren Standpunkt in Form von eidesstattlichen Versicherungen von Gutachtern glaubhaft machen werden.
§ 650e BGB n. F.: Sicherungshypothek des Bauunternehmers
650e Sicherungshypothek des Bauunternehmers
Die Vorschrift entspricht weitgehend dem bisherigen § 648 BGB a. F.
§ 650f BGB n. F.: Bauhandwerkersicherung
650f Bauhandwerkersicherung
650f BGB n. F. ändert den bisherigen § 648a BGB a. F. nur geringfügig.
In § 650q Abs. 1 BGB n. F. wird u. a. auf § 650f BGB n. F. verwiesen. Es können deshalb auch Architekten und Ingenieure künftig eine Sicherheit beanspruchen. Von weitreichender Bedeutung ist § 650f Abs. 6 Nr. 2 BGB n. F. Nach dieser Änderung kann die Bauhandwerkersicherung nicht von einem Verbraucher verlangt werden, wenn es sich um einen Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB n. F. oder um einen Bauträgervertrag nach § 650u BGB n. F. handelt.
Verbraucherbauverträge sind aber nur Verträge über die Errichtung eines Gebäudes auf der Basis eines einheitlichen Vertrags. Lässt ein Verbraucher ein Wohnhaus gewerkeweise auf der Grundlage einer Vielzahl von Verträgen errichten, ist der Unternehmer zukünftig berechtigt, eine Bauhandwerkersicherung auch vom Verbraucher zu verlangen. Dies gilt auch für den Architekten.
§ 650g BGB n. F.: Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme; Schlussrechnung
650g Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme; Schlussrechnung
der Besteller das Werk abgenommen hat oder die Abnahme nach § 641 Absatz 2 entbehrlich ist, und
Die Regelung betrifft Fälle, in denen der Besteller die Abnahme wegen vorhandener Mängel verweigert (aber beispielsweise wegen Einzugsdrucks in Benutzung nimmt).
§ 650h BGB n. F.: Schriftform der Kündigung
650h Schriftform der Kündigung
Bisher war die Schriftform der Kündigung im Werkvertragsrecht nicht geregelt. Es existierte bisher aber schon § 314 Abs. 4 BGB.
§§ 650i bis § 650n BGB n. F.
650i Verbraucherbauvertrag
650j Baubeschreibung
650k Inhalt des Vertrags
650l Widerrufsrecht
650m Abschlagszahlungen; Absicherung des Vergütungsanspruchs
650n Erstellung und Herausgabe von Unterlagen
Bisher wurde der Verbraucherschutz bei nicht privilegierten Bauvorhaben durch die §§ 312 ff. BGB gewährleistet. Schwerpunkt der Gesetzesreform ist die Schaffung eines sog. Verbraucherbauvertrags (§ 650i BGB n. F.). Für diesen Verbraucherbauvertrag gelten die neuen Bestimmungen der §§ 650i bis § 650n BGB n. F.
Der Gesetzgeber hat damit eingeführt:
- den Abschluss des Verbraucherbauvertrags in Textform (§ 650i Abs. 2 BGB n. F.)
- eine Baubeschreibungspflicht (§ 650j BGB n. F.)
Danach sind allgemeine Angaben nicht mehr ausreichend. Das Gleiche gilt für nichtssagende Allgemeinplätze, wie sie in der Vergangenheit in Baubeschreibungen häufig anzutreffen waren. Die Unternehmer werden künftig große Sorgfalt auf die Erstellung detaillierter Baubeschreibungen aufwenden müssen;
- ein Widerrufsrecht (§ 650 k BGB n. F.)
Durch dieses Widerrufsrecht soll der Verbraucher mit Blick auf die wirtschaftliche Bedeutung von Verträgen über die Errichtung eines Eigenheims etc. vor übereilten Abschlüssen geschützt werden. Aus diesem Grund besteht das Widerrufsrecht unabhängig von der Vertriebsform generell für Verbraucherbauverträge. Das allgemeine Widerrufsrecht der §§ 312 ff. BGB besteht dagegen nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen (§ 312g BGB). Für das Widerrufsrecht beim neuen Verbraucherbauvertrag sind diese Vertriebsformen ohne Bedeutung. Das Widerrufsrecht besteht immer.
- eine erweiterte Absicherung von Abschlagszahlungen (§ 650l BGB n. F.);
- die Pflicht zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen (§ 650m BGB n. F.).
Wir werden in einem Teil 2 zum neuen Bauvertragsrecht über die neuen Regelungen zum Bauträgerrecht und zum Architekten- und Ingenieurvertrag informieren und außerdem die erweiterte kaufrechtliche Hersteller- und Lieferantenhaftung darstellen. Bei dieser Haftungserweiterung geht es im Kern um die Verarbeitung von Bauprodukten und Baustoffen im Rahmen von Baumaßnahmen.

References: § 632
 § 632
 § 632

§ 640
 § 640
 § 640
 § 3

§ 648
 § 649

§ 648
 § 648
 § 280

§ 650
 § 650

§ 650
 § 650

§ 650
 § 650
 § 650
 § 632
 § 650
 § 288
 § 289
 § 650
 § 650

§ 650
 § 71
 § 650

§ 650
 § 648

§ 650
 § 648
 § 650
 § 650
 § 650
 § 650
 § 650

§ 650
 § 641

§ 650
 § 314
 § 650
 § 650