Source: https://www.ra-skwar.de/urteile/OLG%20Duesseldorf%2010%20U%20114-12.php
Timestamp: 2018-09-21 08:33:39+00:00

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Die Berufung des Beklagten gegen das am 14. Dezember 2012 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf – Einzelrichterin – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beklagte verurteilt wird, an die Klägerin 50.082,19 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 21.976,84 € seit dem 14.7.2007 und aus weiteren 28.105,35 € ab dem 5.11.2012 zu zahlen.
Hinsichtlich des weitergehenden Zinsanspruchs wird das am 14. Dezember 2012 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des LandgerichtsDüsseldorf – Einzelrichterin – aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Räumungsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 50.000 € und die Zwangsvollstreckung der Klägerin im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Parteien streiten über Räumungs- und Zahlungsansprüche der Klägerin und im Wege der Widerklage geltend gemachte Gegenansprüche des Beklagten. Wegen der getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen (GA 765 R – 768 R). Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 50.082,19 € nebst Zinsen zu zahlen und die von ihm genutzten Gewerbeflächen in der Liegenschaft K.-A.-Platz 11, D., zu räumen und an die W. Lebensversicherung herauszugeben. Die weitergehende Klage und die Widerklage hat es abgewiesen. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen (GA 768 R ff.). Hiergegen richtet sich die form- und fristgerechte Berufung des Beklagten. Er rügt die Verletzung formellen und materiellen Rechts und macht geltend, das Landgericht habe gegen §§ 253, 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO verstoßen. Ferner habe das Landgericht die Wirksamkeit der Klausel in § 6 Ziffer MV zu Unrecht bejaht und hierbei die §§ 305c, 307 Abs. 1, 309 Nr. 2, Nr. 3 BGB unzutreffend angewandt. Eine weitere Rechtsverletzung sei darin zu sehen, dass das Landgericht die §§ 320 Abs. 1, 242 BGB fehlerhaft angewendet habe. Gleiches gelte in Bezug auf die Normen der Art. 103, 106 GG, § 139 ZPO. Das Landgericht habe zu Unrecht davon abgesehen, die Zeugen B. und F. zu vernehmen, und dadurch auch gegen § 286 ZPO verstoßen. Des weiteren habe das Landgericht § 156 ZPO sowie die §§ 535, 545, 546 BGB unzutreffend angewandt. Es liege bereits keine formell wirksame Kündigungserklärung vor. Zur Nebenkostenabrechnung habe das Landgericht § 296 Abs. 2 ZPO fehlerhaft angewendet. Gleiches gelte für die Norm des § 256 ZPO. Schließlich seien dem Landgericht auch Fehler bei der Tatsachenfeststellung unterlaufen. Wegen der Berufungsbegründung im Einzelnen wird auf die Berufungsschrift vom 19.03.2013 Bezug genommen (GA 794 ff.). Nachdem der Beklagte den ursprünglichen Berufungsantrag zu 2b der Berufungsbegründung auf Hinweis des Senats zurückgenommen hat,
a. ihn hinsichtlich des aus der Mietbürgschaft in Höhe von 54.301,11 € resultierenden Zahlungsanspruchs in Höhe von 54.301,11 € und der sich daraus ergebenden Zinsforderung gegen ihn gegenüber der Sparkasse N., O. 110-124, N., freizustellen,
Die zulässige Berufung hat nur hinsichtlich eines Teils des Zinsanspruchs in der Sache Erfolg. Im Übrigen beruht das angefochtene Urteil im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Der Senat folgt den Gründen des angefochtenen Urteils nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.
Der zulässige Feststellungsantrag ist unbegründet. Der Beklagte hat bereits nicht dargelegt, dass ihm der geltend gemachte Freistellungsanspruch zusteht. Aus der Anlage B 3 (GA 55) ergibt sich, dass die Sparkasse N. aus der Inanspruchnahme der Mietbürgschaft zwar einen Betrag in Höhe von 54.304,11 € an die Klägerin ausgezahlt hat. Diese Auszahlung hat die Sparkasse jedoch nicht aus eigenen Mitteln erbracht, sondern ausweislich ihres Schreibens vom 27.07.2007 aus einem Guthaben des Beklagten über 58.587,78 € entnommen, das aus der Auflösung eines gekündigten Bausparvertrages des Beklagten resultiert. Unter diesen Umständen kommt eine Rückbelastung und damit ein Freistellungsanspruch nicht in Betracht.
Der Feststellungsantrag, der gemäß §§ 533, 256 Abs. 2 ZPO als Zwischenfeststellungsantrag zulässig ist, ist nicht begründet. § 6 Ziffer 3 des Mietvertrags ist entgegen der Auffassung des Beklagten nicht unwirksam. Die Klausel ist weder überraschend i.S. des § 305c BGB noch liegt ein Verstoß gegen die §§ 307 Abs. 1, 309 Nr. 2, 3 BGB vor.
Nach § 305 c Abs. 1 BGB werden Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil. Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. Die Klausel ist – wie der ständig mit Mietsachen befasste Senat aus langjähriger Erfahrung weiß – in gewerblichen Mietverträgen in dieser oder ähnlicher Form gängige Praxis. Auch ihre Stellung im Zusammenhang mit einer Klausel, die die Überschrift „Zahlung des Mietzinses“ trägt, ist nicht überraschend. Aus Sicht des Senats ist die Stellung der Klausel vielmehr sachgerecht, weil der Mieter so auf einen Blick erkennen kann, welche Rechte ihm in Bezug auf die Zahlung des Mietzinses zustehen. Als Unternehmer i.S. des § 14 BGB musste der Beklagte mit einer solchen Klausel im Übrigen auch rechnen (Senat, Urt. v. 24.2.2011, I–10 U 108/09).
Die nach Erlass der Entscheidung vom 7.4.2011 ergangene OLG-Rechtsprechung zum gewerblichen Mietrecht sieht dies genauso (z. B. OLG Köln, Beschl. v. 13.8.2012, 1 U 49/12 juris; OLG Celle, Urt. v. 22.3.2012, 2 U 127/11, juris; LG Köln, Urt. v. 7.3. 2012, NZM 2012, 460). Soweit Niebling (ZMR 2011, 620) unter Bezugnahme auf die Entscheidung des VII. Senats von dem „Ende eines formularmäßigen Aufrechnungsverbots im Mietrecht“ spricht, fehlt jegliche Begründung. Auch der zitierten, rudimentären Äußerung von Lützenkirchen in einem beck-blog mangelt es an einer tragfähigen Begründung.
Die Klausel ist darüber hinaus auch unbedenklich, soweit sie das Minderungsrecht des Mieters beschränkt. Als Allgemeine Geschäftsbedingung ist die Klausel gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ausgehend von ihrem Wortlaut einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Kreise verstanden werden. Hieran gemessen ist der formularmäßige Minderungsausschluss dahin auszulegen, dass er das Minderungsrecht des Mieters nicht generell ausschließt, sondern ihm die Möglichkeit belässt, einen Rückzahlungsanspruch wegen der überzahlten Miete durch gesonderte Klage (§ 812 BGB) geltend zu machen. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 20.6.1984, BGHZ 91, 375 = MDR 1985, 50 = NJW 1984, 2404 – VIII ZR 337/82) enthält bereits die Klausel, „Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins und den Nebenkosten nicht aufrechnen und auch kein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht geltend machen“, keinen vollständigen Gewährleistungsausschluss und schließt das Minderungsrecht nicht schlechthin aus, sondern nur dessen Verwirklichung durch Abzug vom geschuldeten Mietzins. Der Mieter wird insoweit in zulässiger Weise auf einen Bereicherungsanspruch verwiesen. In gleicher Weise hat der BGH (Urt. v. 27.1.1993 (DWW 1993, 170 = NJW-RR 1993, 519 = WPM 1993, 914 = ZMR 1993, 320 – XII ZR 141/91) für die Klausel „Auf das Recht zur Aufrechnung, Minderung (Herabsetzung des Pachtzinses) und Zurückbehaltung verzichtet der Pächter, soweit dies gesetzlich zulässig ist und soweit nicht mit rechtskräftig festgestellten Forderungen die vorgenannten Rechte geltend gemacht werden“ entschieden. In beiden Entscheidungen hat der BGH entscheidend darauf abgestellt, dass es dem Mieter (Pächter) nach der Klauselfassung unbenommen bleibt, wegen der ausgeschlossenen Minderung eine gesonderte Klage aufgrund von § 812 BGB zu erheben. Ist er damit rechtskräftig durchgedrungen, ist ihm in der Folge auch gestattet, gegen den Miet-/Pachtzins aufzurechnen oder das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB geltend zu machen. Schon diese verbleibende Möglichkeit einer Bereicherungsklage steht der Annahme eines umfassenden Ausschlusses der Gewährleistung entgegen.
Die Klage ist zulässig; weder handelt es sich um eine inhaltlich unbestimmte Teilklage, noch ist das Verbot der doppelten Rechtshängigkeit verletzt. Die Zusammensetzung des zuletzt noch verlangten Betrags von 56.101,64 € hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 29.10.2012 in einer den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO entsprechenden Weise erläutert (Seiten 2 ff. unter Ziffer 4.1 i.V. mit Ziffern 1.1 , 1.5 und 2. sowie Anlage HL 2; Bl. 730 ff. GA); von einer unbestimmten Teilklage kann deshalb keine Rede sein.
Auch der Einwand anderweitiger Rechtshängigkeit ist unbegründet. Wie dem Schriftsatz der Klägerin vom 18.04.2013 (Seite 7 ff.) zu entnehmen ist, sind bereits die Parteien des Verfahrens 6 O 222/10 LG Düsseldorf mit den Parteien des Streitverfahrens nicht identisch. Dortige Klägerin ist nicht die C. S., sondern die W. Lebensversicherung, die das Grundstück nach Zugang der fristlosen Kündigung der Klägerin vom 24.07.2006 durch Veräußerung erworben hat. Während das Verfahren 6 O 222/10 Mietzins- bzw. Nutzungsentschädigungsansprüche für die Zeit von November 2008 bis Juni 2009 betrifft, streiten die Parteien nach den getroffenen Feststellungen um Zahlungsansprüche bis einschließlich Januar 2008. Soweit Gegenstand des Verfahrens 6 O 222/10 auch ein Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2008 sein sollte, sind anteilige Betriebskostenvorauszahlungen für Januar 2008 nach den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts wegen § 366 Abs. 2 BGB nicht Gegenstand der Klage.
Das Landgericht hat im Ergebnis auch zutreffend erkannt, dass der Klägerin gegen den Beklagten gemäß §§ 535 Abs. 2, 546a Abs. 1 BGB Zahlungsansprüche in Höhe von 50.082,19 € zustehen, gegen deren rechnerisch zutreffende Berechnung der Beklagte keine erheblichen Einwendungen vorgetragen hat.
Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht von einer weiteren Aufklärung zu angeblichen Äußerungen des Zeugen F. gegenüber dem Beklagten abgesehen, weil ihnen unter keinerlei rechtlichem Gesichtspunkt rechtliche Relevanz zukommt und rechtsunerhebliche Umstände keines Beweises bedürfen. Entgegen der Auffassung der angefochtenen Entscheidung haben substanzlose Erklärungen eines Hausmeisters über irgendwelche Strategien des Vermieters nicht einmal einen Indizwert für ein Minderungsrecht des Mieters, weil sich der Vermieter derartige Äußerungen auch über § 242 BGB nicht zurechnen lassen muss; jene Vorschrift bietet entgegen der Ansicht der Berufung auch keine Handhabe, gravierende Versäumnisse eines gewerblich tätigen Mieters bei der Kenntnisnahme mietvertraglicher Regelungen oder der Beurkundung angeblicher Änderungsvereinbarungen zu Lasten des Vermieters zu unterlaufen. Schließlich kommt es auch nicht darauf an, ob die Klägerin auch aus anderen Gründen an einer Beendigung des Vertragsverhältnisses interessiert war, da hierdurch ein vom Mieter durch sein eigenmächtiges Zahlungsverhalten selbst geschaffener Kündigungsgrund nicht beseitigt wird. Dementsprechend bedurfte es auch keiner Vernehmung des Zeugen B. Auch dass die Fa. H. zu einer eigenen Entscheidung über eine Minderung der Miete berechtigt gewesen sein soll, ist dem Schreiben vom 14.05.2004 entgegen der Auffassung der Berufung nicht zu entnehmen. Einer Vernehmung des Prozessbevollmächtigten des Beklagten bedarf es hierzu schon mangels Erheblichkeit des Tatsachenvortrags nicht. Im Übrigen ist der Beklagte mit diesem Beweisantritt auch gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert.
Die Umlage ist vertraglich in § 4 Nr. 1 MV i.V.m. Ziffer 17. der Anlage 1 zum MV. Die Umlage ist auch ohne konkrete Angaben zur Höhe unbedenklich (BGH, Urt. v. 3.8.2011, XII ZR 205/09; Urt. v. 4.5.2011, XII ZR 112/09).
Soweit der Beklagte behauptet, die Kosten für den Stromverbrauch der Heizungsanlage seien in unzulässiger Weise in diese Kostenposition einbezogen, ergibt sich Gegenteiliges aus den von der Klägerin als Anlage H 6-9 vorgelegten Heizkostenabrechnungen. Darin sind die Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage gesondert aufgeführt. Im Übrigen bestehen gegen die gemeinsame Abrechnung der Beleuchtungs- und Allgemeinstromkosten keine Bedenken.
Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten kann die Klägerin lediglich aus 21.976,84 € seit dem 14.7.2007 und aus weiteren 28.105,35 € ab dem 5.11.2012 verlangen. Das Landgericht hat der Klägerin für die gesamte (umgestellte) Klageforderung unter Bezugnahme auf §§ 291, 288 Abs. 1 BGB Rechtshängigkeitszinsen ab 14.7.2007 zugesprochen. Zutreffend ist dies lediglich für die zuerkannte Nettomiete von (219.054,18 € – 197.077,34 € =) 21.976,84 €. Die darüber hinaus geltend gemachten Forderungen aus den Nebenkostenabrechnungen von insgesamt 28.105,35 € waren im Juli 2007 weder Streitgegenstand noch überhaupt fällig. Der Schriftsatz der Klägerin vom 29.10.2012 ist dem Beklagtenvertreter formlos übermittelt und nach seiner Erklärung in der mündlichen Verhandlung vom 9.11.2002 (Bl. 745 GA) am 5.11.2012 zugegangen. Erst ab diesem Tag kann die Klägerin deshalb Rechtshängigkeitszinsen auf die Saldoforderungen verlangen; für einen früheren Verzugseintritt ist nichts vorgetragen.
Zwar hat die Klägerin hierdurch ihren Anspruch auf Verzinsung ihrer Vorauszahlungsforderungen bis zum Eintritt der Abrechnungsreife nicht verloren (Senat, Urt. vom 14.12.2000 – 10 U 134/98 – ZMR 2001, 882 = NJOZ 2001, 287; und vom 21.12.2006 – 10 U 80/06 – NJOZ 07, 5427; KG. Urt. vom 4.8.2008 – 8 U 49/08 – NJOZ 2009, 106; Geldmacher, NZM 2001, 921, 922 mwN.). Die Klägerin hat jedoch nicht vorzutragen, bis zu welchem Zeitpunkt welche Forderungsanteile noch offen standen. Nach den unangegriffenen Ausführungen der angefochtenen Entscheidung lagen vielmehr wegen § 366 Abs. 2 BGB derartige Rückstände nicht vor.
Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass der Beklagte gemäß § 546 Abs. 1 BGB i.V.m. § 265 ZPO zur Räumung und Herausgabe an die im Räumungstenor bezeichnete Rechtsnachfolgerin der Klägerin verpflichtet ist. Soweit das erstinstanzliche Urteil keinen vollstreckungsfähigen Inhalt hat, weil die im Tenor zu Ziffer 2 in Bezug genommenen Lagepläne nicht mit dem Urteil verbunden sind, ergibt sich der Umfang der erstinstanzlich titulierten Räumungspflicht aus den mit dem Urteil des Senats als Anlage verbundenen Lageplänen.
Der Beklagte kann sich demgegenüber nicht darauf berufen, eine wirksame Kündigung liege nicht vor, weil das Kündigungsschreiben vom 24.7.2006 (GA 159) nicht an ihn persönlich, sondern an die „Imbissgaststätte S., Firma O. GmbH, zu Händen des Geschäftsführers A. K…“ adressiert gewesen sei. Eine gemäß §§ 133, 242 BGB an Treu und Glauben und der Verkehrssitte orientierte Auslegung der Kündigungserklärung führt vielmehr unter den Umständen des Streitfalls zu dem Ergebnis, dass es sich bei der Anschrift der GmbH um eine unschädliche Falschbezeichnung handelt und allein der Beklagte Adressat der Kündigung war. Dem Beklagten war bekannt, dass zwischen der GmbH und der Klägerin keinerlei vertragliche Beziehungen bestanden. Das Kündigungsschreiben ist unter der Anschrift der Firma O. GmbH zu seinen Händen adressiert und nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des Kündigungsschreibens wird die Kündigung des Mietverhältnisses ihm gegenüber und nicht gegenüber der von ihm geführten GmbH erklärt. Durch Aufnahme der Vertragsnummer des streitgegenständlichen Mietvertrags in die Kündigungserklärung konnte zudem auch aus der Sicht des Beklagten keine vernünftigen Zweifel daran bestehen, dass die Klägerin das mit ihm bestehende Mietverhältnis kündigen wollte. Der Beklagte hat die Kündigung auch in diesem Sinn verstanden, wie insbesondere die Klageerwiderung belegt. Ob, weil die Beklagten hierüber am 7.12.2007 mündlich verhandelt haben, sogar von einem Geständnis i.S. des § 288 ZPO auszugehen ist, kann daher dahin stehen.
Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die der Senat sich zu eigen macht, hat der Beklagte seinen Zahlungsverzug auch zu vertreten. Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung wegen eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Zu vertreten hat der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Mieter, der mit Mietzahlungen in Rückstand geraten ist, muss daher darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er ohne Verschulden an der Entrichtung der Miete gehindert war, um das Kündigungsrecht des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB auszuschließen (BGH, Urt. v. 11.4.2012, XII ZR 48/10). Hieran fehlt es. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten (BGH, a.a.O.; Urt. v. 25.10.2006, VIII ZR 102/06). Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Erhebliche Gesichtspunkte, die den Beklagten in diesem Sinn entlasten könnten, sind nicht erkennbar. Ein Verschulden der D. muss der Beklagte sich ebenso zurechnen lassen (§ 278 BGB) wie ein Verschulden seines Prozessbevollmächtigten (§ 85 Abs. 2 ZPO). Abweichende Äußerungen der Zeugin H. sind – wie dargelegt – nicht bewiesen. Auf eine fehlende Vernehmung der Zeugen F. und B. kann der Beklagte sich – wie dargelegt – nicht berufen.
Entgegen der Auffassung der Berufung ergibt sich insoweit eine Rechtsverletzung i.S. des § 513 Abs. 1 ZPO auch nicht aus einer unzutreffenden Anwendung des § 320 BGB. Der Senat folgt dem Landgericht, auf dessen Ausführungen insoweit zur Vermeidung einer Wiederholung Bezug genommen werden, auch in der Beurteilung, dass die Voraussetzungen der Klausel in § 6 Abs. 3 MV – ungeachtet etwaiger Erklärungen der Hausverwaltung zu den beschriebenen Mängeln – vorliegen. Zur Begründung verweist der Senat auf seine diesbezüglichen Ausführungen in seinem Urteil vom 12.2.2009. Das Vorbringen der Berufung enthält insgesamt keine neuen Erkenntnisse, die eine hiervon abweichende Beurteilung rechtfertigen.
Streitwert: 236.459,81 €
Der Wert des geltend gemachten Freistellungsanspruchs entspricht dem freizustellenden Betrag (54.301,11 €). Der Wert des zurückgenommenen Feststellungsantrags zu 2. b) beträgt – wie erstinstanzlich – 1.000 €. Der Wert des Feststellungsantrags zu 3) ist gemäß § 3 ZPO mit 50.082,19 € abzüglich 20 % = 40.065,75 € zu bewerten. Der Streitwert für den Räumungsantrag beträgt 91.010,76 € (7.584,23 € x 12), der Wert des Zahlungsantrags 50.082,19 €.

References: § 6
 Art. 103
 § 139
 § 286
 § 156
 § 296
 § 256
 § 6
 § 305
 § 305
 § 14
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 812
 § 320
 § 253
 § 366
 § 242
 § 531
 § 4
 § 366
 § 546
 § 265
 § 288
 § 286
 § 543
 § 513
 § 320
 § 6
 § 3