Source: https://www.diritto.it/regolamento-contrattuale-di-condominio-il-contrasto-giurisprudenziale-e-servito/
Timestamp: 2018-04-23 03:52:02+00:00

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Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez. II civile - sentenza n. 22310 del 3-11-2016
Avevamo paventato, già in tempi non sospetti, di un possibile contrasto giurisprudenziale in merito alla necessità della trascrizione del regolamento condominiale ovvero del semplice richiamo nei singoli atti di acquisto, per la sua concreta opponibilità ai singoli acquirenti (http://giurisprudenzacivile.diritto.it/docs/38742-i-limiti-alla-propriet-privata-imposti-dal-regolamento-contrattuale-possibile-contrasto-giurisprudenziale), ora, con la sentenza n. 22310, pubblicata in data 3.11.2016, il dubbio è diventato certezza.
L’oggetto del contendere è il regolamento condominiale contrattuale, vale a dire quello predisposto dal costruttore o dall’originario unico proprietario dell’immobile in condominio.
Il regolamento contrattuale viene sovente allegato all’atto di vendita dei singoli appartamenti ma, di frequente, nei rogiti notarili di compravendita ci si limita al mero richiamo dello stesso.
Nella menzionata sentenza si dava atto della consolidata giurisprudenza della Corte per cui “le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell’atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto”.
Nell’excursus della sentenza da ultimo citata, la Corte dava atto delle diverse interpretazioni succedutesi nel tempo, quella per cui le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale che impongo limitazioni alla proprietà privata, per essere opponibili ai terzi acquirenti, devono essere enunciate in modo chiaro ed esplicito, anche indipendentemente dalla trascrizione, atteso che le stesse devono ritenersi conosciute o accettate solo in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. n. 17886/09; Cass. 10523/03) e quella per cui, la clausola che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva a determinate attività, deve essere approvata all’unanimità e per avere efficacia deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure essere menzionata ed accettata espressamente nei singoli atti d’acquisto (Cass. 6100/93).
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20124/2016, aderisce a quest’ultima impostazione, statuendo come: “non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli arti. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c. e., occorre indicarne le specifiche clausole limitative (Cass. n. 17493/14)”.
Ma ecco che con la sentenza n. 22310, pubblicata in data 3.11.2016, la Corte di Cassazione interviene ancora sull’argomento stabilendo come: “le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio: regolamento che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto”, aderendo, pertanto, all’orientamento che potremmo definire maggioritario, richiamato dalla medesima Corte nella sentenza n. 19212/2016.
Ciò posto, visti i rilevanti interessi in giochi, si pensi ad esempio alla clausole regolamentari che impongono divieti all’apertura di B&B, affittacamere e locali commerciali in genere, negli immobili in condominio, nonché la moltitudine di condòmini potenzialmente interessati all’argomento, appare non più procrastinabile l’intervento risolutivo delle Sezioni Unite.

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 Cass. 
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