Source: http://www.adeproh.org.ar/remocion.htm
Timestamp: 2018-10-20 06:02:24+00:00

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remoción - Adeproh
El Administrador puede removerse al vencer su plazo, por Asamblea, sin necesidad de dar motivos;
El Administrador puede removerse, aún dentro del plazo, por Juicio, expresando causas;
El plazo del primer Administrador lo pone la Constructora en el Reglamento, pero no vale más allá de dos (2) años desde el nacimiento del Consorcio o la mitad de la ocupación de las unidades, porque así lo dice la estructura de la Ley [art. 2066 CCCN]
Para los siguientes Administradores, la Ley manda al Reglamento [art. 2066 y 2056 inc. s) CCCN] y si ahí tiene un plazo puesto, deberían a su vencimiento, convocar por sí mismos, o a pedido del 5% del total de propietarios [art. 2058 inc. b) CCCN] para tratar en el Temario su continuidad o no [art. 2059 CCCN]
Si no convoca lo puede hacer el Consejo [art. 2064 inc. a) CCCN] siendo el mayor inconveniente cuando no hay Consejo, ya que deberían juntarse un 10% del total del Edificio e iniciar una acción de Asamblea Juicial (quedando en cada Juez Civil otorgarla o no) [art. 2063 CCCN] o juntar al 66,66% para autoconvocarse fijando el Temario y poniendo fecha y lugar de celebración [art. 2059 CCCN];
En cualquier caso, estando en Asamblea, con el punto en el Orden del Día, se puede remover directamente con Mayoría absoluta [art. 2060 primer párrafo CCCN] o indirectamente [art. 2060 CCCN] siguiendo el procedimiento de notificación a los ausentes;
Como la actividad del Administrador está regulada en la C.A.B.A. por la Ley n° 941 que le fija el plazo de un (1) año, aparece como Ley especial de la materia de orden Local por debajo de la Nacional [art. 150 inc. a) CCCN] sin alteración del contenido [art. 2066 CCCN] que dice: "deben ser nombrados y removidos por la Asamblea" o sea, cuando el Reglamento no pone plazo, queda determinado por la regulación Local, siempre mediante celebración de una Asamblea que le renueve el plazo caduco o lo reemplace, convocada por el propio Administrador o por el Consejo [arts. 2058 inc. b) y 2064 inc. a) CCCN];
Cuando un propietario promueve la remoción en Asamblea, pero no logre el apoyo de votos, puede acudir a un Juez Civil, para que lo haga por Sentencia, siempre que considere "justos" los motivos expuestos y probados;
En consecuencia, no importa la fórmula puesta en el Orden del Día, sea "remoción", "renovación", "continuidad" o cualquier otra, porque la mayoría simple terminará decidiendo si sigue ese u otro postulante [art. 2060 segundo párrafo CCCN]; asimismo no resultan válidas las autoconvocatorias que no cuenten con el 66,66% de firmas en la convocatoria, debidamente corroboradas titularidad e identidad, como tampoco la promovida por el art. 13° del Dto. 551/10 reglamentario de la Ley n° 941/GCBA, ya que al quedar derogada la redacción del art. 13° Ley n° 3254/09 implicó también su derogación, y la nueva redacción del art. 13° texto ordenado Ley n° 5932/17 no tiene reglamentación;
En definitiva, resulta más dificultoso "llegar" a una Asamblea convocada debidamente, que obtener el consenso para reemplazarlo; por esto la importancia de la existencia de los Consejos, que lo pueden hacer ante cualquier oposición, silencio, dilatación o negativa del Administrador;
El esquema nos muestra el camino de la remoción, comenzando por la vida interna Consorcial, a través de su expresión multitudinaria (asamblea) para lo cual no se solicita motivos de remoción, siendo imprescindible que se encuentre entre los temas a discutir en el Orden del Día y funciona en forma directa por la mayoría absoluta [art. 2060 primer párrafo CCCN] o en forma diferida a la compulsa de oposiciones luego de la notificación de ausentes sobre la propuesta de remoción y nombramiento de su reemplazante tomada por simple mayoría de presentes [art. 2060 segundo párrafo CCCN];
Para nosotros, la intervención de la Ley en cuanto a la relación con el administrador es imperativa, es decir vence a los establecido por los Reglamentos, porque al ser un órgano necesario [art. 2044] pero ajeno a la sociedad (consorcio) merecen los cuidados tutelares que no pueden ser tergiversados por cláusulas abusivas impuestas por la constructora o desarrollista al hacer el Reglamento como un contrato de adhesión [art. 988] además de consumo [art. 1092, 1093, 1094, 1117, 1122];
Tratándose de parámetros firmes y generales, que imperan ante cualquier Reglamento que contenga otras mayorías, en lo que nos interesa, la Mayoría para remoción del Administrador (normalmente del 66,66%) queda abatida por la del Código; pues la intención que denotan por ser preimpuestas y en vínculo de consumo, además de exesivamente abusivas no podrían alterar la estructura del derecho real [arts. 962, 963 inc. a), 150 incs. a) y b)];
Si el Código hubiese querido remitir al Reglamento la fijación de la mayoría para remoción por encima de su normativa general [art. 2060] lo hubiera hecho específicamente como hizo con el plazo de ejercicio [art. 2056 inc. s)] o hubiese hecho la remisión en el lugar de su tratamiento [arts. 2065 y 2066 in fine] lo cual omite; sumado a que se trata de una estructura que quiere el Código fijar a este tipo de derecho real [art. 1884] asumismos que la Mayoría absoluta rige para la remoción [art. 2060 primer párrafo] y si no se alcanzara se puede resolver por Mayoría simple [art. 2060 segundo párrafo] diferido a la notificación y compulsa de oposiciones luego de quince (15) días de recibir la "propuesta de reemplazar a ... y en su lugar nombrar a ...", tomando la precaución de encargar estas notificaciones a un consorcista y no dejarlas en manos del removido, pues difícilmente se harán, sin que esto entre en contradicción con el asentamiento de las notificaciones al pie del acta en manos del administrador [art. 2062] puesto que lo puede hacer el nuevo, y puesto que ésta sí se trata de una sugerncia superficial que no invalida a las Asambleas;
En el caso que un copropietario tenga motivos suficientes para proponerlo y no consiga convencer al resto de vecinos en cada Asamblea donde se trata el tema de continuidad del actual Administrador, le queda la posibilidad de la remoción por intermedio de una Potestad Judicial;
Si bien cada Administrador es mandatario de la Sociedad llamada Consorcio y no de cada consorcista en particular, cuando existen motivos suficientes para exponerlos ante un Juez Civil, que los interprete como "justa causa" podrá decretar la remoción, aunque quiera ser sostenido por el resto de los propietarios, ya que no se concibe la injusticia de someter los bienes, la vivienda o la propiedad de los consorcistas a hechos graves que los pongan en peligro o los perjudiquen, lo que sucede cuando una minoría queda indefensa ante la indiferencia o desinterés de los otros, o ante una confabulación urdida en su perjuicio por la mayoría, a veces en connivencia o por prerrogativas con el Administrador
Serán justas causas aquellas que demuestren haberse apartado de las facultades inherentes al mandato, tomando resoluciones que estaban fuera de su alcance o desobedeciendo órdenes de Asambleas o desatendiendo las medidas que hacen a la salubridad, sanidad, higiene, integridad física de los consorcistas, o a la seguridad edilicia o a las medidas de prevención para evitar riesgos, o para confrontar siniestros, todo evaluado en la escala de un profesional conocedor, especializado, capacitado y habilitado por el Gobierno para tomar esa responsabilidad
La condena civil apartará al Administrador del cargo pero no devolverá a los perjudicados sus pérdidas económicas, ya que esa es una acción posterior que podrán encarar, pero solo en conjunto, representados por un nuevo Administrador, previa Asamblea que le ordene seguir el camino del Juicio de Rendición de Cuentas contra el desplazado
Fundamental resulta señalar que la relación generada entre el prestador profesional del servicio de gestionar bienes ajenos (administrador) y los consorcistas como destinatarios finales de esa actividad, es una relación de Consumo
Por Principio de Jerarquía Normativa [art. 31 CN] la Ley de Defensa del Consumidor reviste carácter de Orden Público Nacional [art. 65 LDC];
Por tratarse de un Cuerpo Codificado de Derecho Común, imperativo cuando otra norma específica de la materia no lo desplaza, el Código Civil y Comercial de la Nación adquiere el carácter de Ley Fundamental aplicable, al receptar iguales principios que aquella en las Relaciones de Consumo [Libro Tercero, Título III];
Ley y Código determinan claramente la situación de consumidor en aquella persona que acaba siendo el destinatario final o usuario final de la prestación del servicio, en beneficio propio, de su grupo familiar o como integrante de un grupo social determinado (Consorcio);
Derecho de consumo que nace para el Derecho Internacional con el discurso de apertura de Sesiones Parlamentarias del Congreso de los Estados Unidos del año 1963 en la voz del Presidente John Fitzgerald Kennedy, consagrado en nuestro País, en el año 1993, por Ley nº 24.240, tomando cariz de Fundamentales en la Reforma Constituyente del año 1994; y en camino de elevarse a nivel de Derecho Humano [Disertación de la Comisión de elaboración del proyecto del Código Procesal para la Justicia del Fuero en las Relaciones de Consumo, Resolución 424/SSJUS/16, Dra. Marcela J. Wasserman, Dr. Francisco Feced Abal y Dra. María Eugenia D´Archivio en las III Jornadas de Debate y Reflexión sobre Derecho de Consumo propiciadas por la Defensoría del Pueblo de la Nación el 17/03/2017];
La calidad de consumidor del Consorcio y prestador de servicio del Administrador esta fijada en este ejido por la Especialidad en nuestra materia receptada por Ley 941/02 modificada por Ley 3254/09 y Ley 3291/10 GCBA, Decreto Reglamentario 551/10;
Así, la figura de este Administrador no escapa a la red de prestadores de servicios tendida por la Ley de Defensa del Consumidor, al no tratarse de una Profesión Liberal, mientras no sea incluida su currícula dentro del Plan Educativo Nacional con nivel Facultativo, ni siquiera para el caso de los Profesionales Liberales que administran [Contador, Abogado, Licenciado en Administración de Empresas, Ingeniero] ya que no lo son en esta actividad, sino en la reconocida por su matrícula de grado;
En consecuencia, por Principio de Adquisición Legal queda confirmada la relación de consumo, al no haberse observado el encasillamiento jurídico otorgado por las Leyes de regulación de la actividad, en su posición de prestador de servicio, ni debatida, observada ni tachada de inconstitucional en forma individual ni colegiada por las Cámaras Inmobiliarias a las que aquellos afilian;
Relación de Consumo aceptada por Poder Judicial Local mediante pronunciamiento del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aries en autos "Ludueña, José y otros c/ GCBA s/ acción declarativa de inconstitucionalidad" (Expte. nº 9577/13) [BOCABA 1/9/14] tratando la Disposición 1001/12 de la Dirección de Defensa al Consumidor; como también en autos "Asociación Civil Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal c/ GCBA s/ acción declarativa de inconstitucionalidad" (Expte. nº 12.864/15) [16/08/17] tratando la Modificación del art. 13 de la Ley nº 941;
En virtud de la posición vulnerable e hiposuficiente del consumidor, la vía Judicial no debe exigir más recaudo para Tutelar que la legitimación activa y pasiva, la demarcación del hecho causal o nexo conectivo de la desatención profesional, y la excusa del requerido;
El Consorcio reviste carácter de consumidor sin discusión de su calidad de persona jurídica [art. 148 inc. h) CCCN] definido como prestación del servicio de gestión bajo mandato de negocios de otra unidad económica y administrativa, que tiene un conjunto de destinatarios finales (Consorcistas) y de ningún modo se introduce de nuevo en el mercado (confr. Farina Juan M. "Defensa del consumidor y del usuario" página 58, 196);
La Ley nº 24.240 con jerarquía de Orden Público, establece los principios vigentes de tutela de los consumidores, bajo amparo y protección supra legal de la Constitución Nacional [arts. 42 y 43 CN];
La Manda Constitucional y sus inferiores, tutelan la buena fe, condenan el abuso de derecho y establecen responsabilidad objetiva con antijuridicidad en el incumplimiento legal, mas un factor de atribución basado en el derecho de garantía como obligación de resultado, sin necesidad de daño económico concreto, sino eventual, y sin otra relación de causalidad mas que la otorgada por su función de órgano ejecutivo [arts. 159, 160, 1763 CCCN] exceptuándose únicamente ante caso fortuito o evento imprevisible e inevitable [art. 10bis LDC; art. 1733 CCCN] haciendo de la Protección Tutelar Estatal y Jurisdiccional en favor de la parte débil la regla y su diferimiento la excepción [art. 3 LDC];
Definido el principio in dubio pro consumidor, conduce a invertir la carga probatoria en contra del prestador del servicio ante su incumplimiento [arts. 1094, 1095, 1122 CCCN];
La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ha regulado la actividad profesional del Administrador [Ley nº 941] a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de Defensa de los Consumidores y Usuarios [art. 4 Decreto nº 551/10];
La Ley nº 941 establece "Obligaciones del Administrador" específicamente como prestador del servicio en relación directa con los consorcistas (propietarios e inquilinos) mientras le impone sanciones específicas por incurrir en infracciones a esas "Obligaciones" con un procedimiento de consumo [art. 21 Ley nº 941; Ley nº 757, Decreto nº 714/10];
En oportuna publicación del Diario La Nación [Oct. 2003] la Asesora de la Subsecretaría de Defensa del Consumidor de la Nación Dra. María Andrea Ortiz, dijo en cuanto a las leyes aplicables a la tarea del administrador de consorcios "Una de las principales obligaciones de un administrador consiste en ejecutar las decisiones tomadas válidamente en la asamblea. En el caso particular de la ley 24240, tiene por objetivo proteger a los usuarios y consumidores que contratan un servicio a título oneroso. Puntualmente el artículo 19º establece que quienes prestan servicios en tales condiciones deben respetar los términos, plazos, condiciones, modalidades, reservas y demás circunstancias conforme a las cuales hayan sido ofrecidos, publicitados o convenidos. La mentada ley propende a generar un marco de protección adicional al que contempla el derecho común. Por ello es que se entiende que el administrador al incumplir sus funciones (por ejemplo no mantener en buenas condiciones las partes comunes, no convocar a asambleas, no brindar información clara y detallada en la liquidación de expensas mensual, entre otras) produce infracción a la ley 24240. El Administrador es el apoderado del consorcio y responsable de recaudar expensas, manejar fondos y en consecuencia está obligado a pagar los servicios y cargas sociales del personal, y necesariamente a rendir cuentas. En caso de haber realizado erogaciones no justificadas, es decir, que no acreditó con documentación respaldatoria los gastos cuestionados, puede tal conducta quedar tipificada en los artículos 172 y 173 del Código Penal, por el delito de estafa y/o administración fraudulenta. Entiendo que legalmente no existe impedimento para aplicar la ley 24.240 a los Administradores de Consorcios? en caso de prestar servicios profesionales y de manera onerosa, queda obligado a su cumplimiento, independientemente de la ley 941, que creó el Registro Público de Administradores en la jurisdicción de la Ciudad de Buenos Aires, y el cual, vale aclarar, está a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de defensa de los consumidores y usuarios. Es importante aclarar que la ley 24.240 expresa que no comprende a los profesionales liberales que requieran para el ejercicio, título universitario y matrícula otorgada por el colegio respectivo. Esto genera ciertas dudas pero son despejadas rápidamente ya que el Administrador de Consorcios no necesita título universitario ni está inscripto en ningún colegio profesional. La ley 24.240 en su Artículo 3º expresa que las disposiciones de la Ley de Defensa del Consumidor se integran con normas generales y especiales que resulten aplicables a la relación de consumo. Quiero decir que la ley 13512, los artículos del Código Civil en lo referente al mandato y las obligaciones del administrador en el Reglamento de Copropiedad, son completadas e integradas por la ley 24.240, ya que no hay dudas de que el contrato celebrado entre el mandatario y el consorcio queda enrolado dentro de los contratos de consumo. La ley también puede aplicarse frente a servicios defectuosos, incumplimientos, bienes defectuosos contratados y/o adquiridos para los consorcios";
El Dr. Carlos A. Ghersi dice "En cuanto a los reclamos de los consorcistas al administrador van a ser regidos por un doble régimen: a) hasta la suma que se determine por la multiplicación de 55 salarios mínimos, vitales y móviles será de competencia la nueva justicia del consumo, con conciliación obligatoria. b) Por sobre ese importe, será la justicia Nacional en lo Civil (CABA) la competencia";
El Derecho de los Consumidores gira en un microsistema legal de protección dentro del Derecho Privado, con base en el Derecho Constitucional de corte autónomo, y derogatorio de cualquier otra norma inferior;
La Ley le confía al Juzgador, ante cualquier caso de duda al interpretar y aplicar su fuerza legal, el beneficio protectorio en favor del consumidor [arts. 3, 19, 37 LDC];
La Persona Jurídica Consorcio de Propiedad Horizontal celebra un contrato de consumo que la liga a un Administrador, a partir de su nombramiento en una asamblea convocada al efecto, de puro derecho, o por el ejercicio de una gestión útil, de hecho; que suele carecer de un pacto escrito supletorio de las reglas directrices fijadas en la Ley y en el Reglamento de Copropiedad; y que adquiere consentimiento y principio de ejecución desde que el sindicado comienza a recaudar y gestionar en representación de aquella, consolidando un contrato de mandato, que conlleva la representación legal y el carácter inherente de órgano ejecutivo; además de establecer un vínculo de consumo entre ambos;
Cada Consorcista es destinatario final del vínculo contractual entre Consorcio y Administrador, siendo el humano detrás del velo jurídico de la sociedad; consumado por la actividad periódica que le debe el gestor de sus negocios; primando la aplicación del principio organicista, de la primacía de la realidad y de las garantías protectorias y tuitivas del Estado en favor de este grupo determinado de consumidores vulnerables, amparados por el Derecho de Consumo [arts. 2065, 2067, 1324, 358, 1092, 1093, 7, 962, 1710, 1723, 1725, 1737, 148, 159, 160, 1887 CCCN; arts. 1, 2, 4, 52, 55, 65 LDC; arts. 9, 10, 11, 15, 16 Ley nº 941 GCBA];
De esta manera, la Ley nº 941 con sus "Obligaciones del Administrador" teniendo en parte unas individuales [art. 9 inc. f) y l) y art. 10] como otras de interés general [arts. 8, 9, 11, 13, 14] rompe aquel adagio legal que escindía concretamente la figura del Administrador de los Consorcistas, al sostenerse que "es mandatario del consorcio y no de cada consorcista" lo que sumado a su posición de prestador profesional de un servicio, encuadrado en la Ley de Consumo, lo pone en relación jurídica que va más allá del vínculo jurídico de mandato; asumiendo como riesgo de su oficio la responsabilidad objetiva de resultado de acciones u omisiones, observables por interés individual de cada administrado o de su grupo familiar, o del conjunto de Consorcistas representado por una Asociación de consumidores ejerciendo el interés general del grupo social que pudiere o es efectivamente afectado;
Por esto, si bien cada Administrador es Mandatario de la Sociedad llamada Consorcio y no de cada Consorcista en particular, desde el enfoque Civil, cuando existen motivos suficientes para exponerlos ante un Juez de ese Fuero, que los interprete como "justa causa", puede decretar la remoción, aunque quiera ser sostenido por el resto de los copropietarios; ya que la Justicia no concibe que la vida, salud, integridad física o el patrimonio de un ciudadano quede indefenso ante la indiferencia, desinterés, confabulación, o desdén de las mayorías, a veces en connivencia o arreglo con el Administrador;
Será "justa causa" haberse apartado de las facultades inherentes al mandato, tomando resoluciones que están fuera del alcance de su gestión natural, o desobedeciendo órdenes de Asambleas, o desatendiendo medidas de seguridad, salubridad, sanidad, higiene, integridad física de los Consorcistas, o que hagan a la estructura edilicia, o a la prevención para evitar riesgos, o confrontar siniestros, todo esto evaluado a la escala de un profesional conocedor, especializado, capacitado y habilitado por el Gobierno para tomar esas responsabilidades;
La Responsabilidad Solidaria e Ilimitada del Administrador se encuentra hoy más patente que nunca, ya que a su actividad la rige una triple confluencia de Normas, aplicables desde distintas entidades legislativas y prelaciones jerárquicas;
En primer sitio, el Código Civil y Comercial de la Nación le impone la misma Responsabilidad que al Órgano de Administración de las Sociedad Comerciales y de otras Personas Jurídicas Privadas, basado en la consecución de fines <buena fe> el deber de lealtad <manejo de fondos y actos sin intereses contrapuestos> y el deber de diligencia <elección y vigilancia de sus proveedores> so pena de responsabilidad ilimitada y solidaria cuando los daños se generan o agravan por sus acciones u omisiones [arts. 144, 159, 160, 1763 y 1768 CCCN];
Para comprender la entidad del posible daño, aparece en escena el deber de prevención que le impone ahora el Código, cuando teniendo la posibilidad de apaciguar un daño <ordenando la reparación para evitar la propagación del deterioro, por ejemplo> actuando con debida diligencia y celeridad, omitiere o tardare en hacerlo, demorando una recaudación consorcial extraordinaria en cualquier momento, sin necesidad que fuera mensual [arts. 1710 inc. b), 1711 y 1712 CCCN];
En segundo lugar, el Código le impone las exigencias propias de la relación de Mandatario frente al Ente Consorcial [art. 2065 CCCN] fijadas en forma expresa por el Artículo 1324 incisos a) y b) del CCCN;
Deber que suma exigencias por el conocimiento en la materia, que lo pone en un peldaño superior al ciudadano medio normal a la hora de valorar su conducta y el factor de atribución subjetivo imputable [art. 1725 CCCN];
Ya dentro de las particularidades de la Propiedad Horizontal, se le exige la conducta acorde a ese carácter de confianza en el que ha basado dicho contrato de Mandato, conforme Artículo 2067 CCCN recalcando el inciso "c) atender a la conservación de cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio, y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales";
En tercer lugar, le atañen las obligaciones de la Ley que reglamenta su actividad [Leyes 941/02, 3254/09, 3291/10, 5932/17 y Decreto 551/10 GCBA] desde el año 2002, dentro del ámbito de la Ciudad de Buenos Aires;
Desde la sanción de la Constitución Nacional que le reconoce a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, facultades legislativas y judiciales propias [art. 124 CN] y en virtud de su propio imperio [art. 109 Const. CABA] no cabe debatir su jerarquía y aplicación, dándose solo el supuesto de enfrentamiento a la letra del Código Unificado cuando ambas se "pisan" legislando el mismo rubro, mas no cuando se trata de requisitos administrativos de la actividad sometida a la Autoridad Específica de Contralor de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor;
Esta Normativa Gubernamental otorga una licencia para explotar el rubro de Administrador/a de Consorcios <que no es Profesión Liberal> quedando sometido, en calidad de prestador de servicios, a reglas de Defensa del Consumidor <Ley 24.240, 26.631, 26.993> [Artículo 4° Decreto 551/10 reglamentario de la Ley 941/02, 3254/09 y 3291/10];
El Artículo 9 de la Ley nº 941/GCBA establece su obligación personal de evitar y reparar daños): "En el ejercicio de sus funciones deben:.. b) Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes";
La obligación se agrava si ante el reclamo del propietario por reparaciones no lo sometió a Asamblea y, además, no hizo constar en Actas su deslinde de responsabilidad personal [art. 9° Anexo I Decreto 551/10]
"Artículo 9°... Inciso b) Las necesidades y requerimientos deben ser debidamente planteadas en Asamblea o notificadas al Consorcio por medio fehaciente. Del mismo modo deben documentarse las rechazadas por la Asamblea por falta de fondos u otros motivos ajenos al administrador";
Su responsabilidad resulta solidaria [arts. 40 y 40 bis Ley 24.240]
"Artículo 40: Si el daño al consumidor resulta del vicio o riesgo de la cosa o de la prestación del servicio, responderán el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor, el proveedor... La responsabilidad es solidaria sin perjuicio de las acciones de repetición que correspondan. Sólo se liberará total o parcialmente quien demuestre que la causa del daño le ha sido ajena" [Artículo 4º de Ley nº 24.999 B.O. 30/7/1998];
"Artículo 40 bis: El daño directo es todo perjuicio o menoscabo al derecho del usuario o consumidor, susceptible de apreciación pecuniaria, ocasionado de manera inmediata sobre sus bienes... como consecuencia de la acción u omisión del proveedor de bienes o del prestador de servicios";
A esta particular situación se aplican dos premisas fundamentales a) el beneficio de la duda en favor del consumidor, y b) la inversión de la carga probatoria dinámica cuando fuere el prestador quien cuenta con mayores elementos probatorios en su detentación;
"Artículo 3º Ley 24.240: ...En caso de duda sobre la interpretación de los principios que establece esta ley prevalecerá la más favorable al consumidor..." [Artículo sustituido por art. 3° Ley n° 26.361 B.O. 7/4/2008];
"Artículo 53:.. Los proveedores deberán aportar al proceso todos los elementos de prueba que obren en su poder" [Artículo 26 Ley nº 26.361];
En consecuencia, ante la responsabilidad primaria del Consorcio por la conservación de las unidades funcionales en condiciones dignas de habitabilidad, funcionalidad, decoro y comodidad, se agrega una causal que no exime aquella Responsabilidad Objetiva Consorcial aunque lo subroga legalmente contra el administrador/a del consorcio si paga al damnificado el daño no atendido oportunamente o eficientemente en tiempo y forma por su representante legal, quien debiera haber obrado con prudencia y diligencia atento a su calidad de proveedor de servicio [Leyes nº 24.240 y 26.631], por su calidad de conocedor de la materia [art. 915 inc. a) y 1725 CCCN] y por tratarse de un prestador habilitado especialmente por un Registro Público que le concede licencia, previa capacitación y aprobación de un curso obligatorio y la revalidación anual del mismo [art. 4° inc. f) Ley 941/GCBA, Decreto 551/10];
Esto implicaría la obligación del Administrador/a como representante del Consorcio de citarse a sí mismo en carácter personal, acarreando un evidente conflicto de intereses que lo obliga a renunciar [art. 1325 CCCN]-
La relación entre el Consorcio y el Administrador se da en los siguientes términos legales
= contrato de Consumo de mandato entre persona física o jurídica, capacitado y habilitado en la actividad, que actuará como órgano ejecutivo interno frente al grupo consorcial (asamblea) y frente a cada miembro individual (consorcista); y con representación legal frente a ajenos a la comunidad [arts. 159, 160, 320, 358, 915 inc. a), 1324, 1334, 1710, 1725, 1763, 2067 CCCN; Leyes 941/02, 3254/09, 3291/10, Dec. 551/10 GCBA, Ley 24.240, 26.361; Disp. 3.761/11, 4.116/11, 4.716/11, 777/13 GCBA];
= llevar en forma Libro Obligatorio de actas de asambleas [arts. 2062 y 2067 inc. i) CCCN];
= de administración [arts. 323, 327, 330 y 2067 inc. i) CCCN];
= de ascensores, montacarga y/o rampa móvil (digital) [Ord. 49.308/96, Dto. 578/01, 1734/03; Ley 160 y 161/99; Resol. 897/99 SICM; Disp. 1004/03 DGFOC; art. 8.10.3. Cód. Edif.];
= de horas extras [Ley 11.544; Dto. 484/00; Resol. 137/00 SETySS];
= de ingreso, sueldos y jornales del personal [art. 52 Ley 20.744];
= de órdenes del personal [art. 25 Ley 12.981];
= de registro de propietarios [art. 2067 inc. i) CCyCN; Disposición 3920/16 DGDyPC];
= de registro de firmas [arts. 2062 y 2067 inc. i) CCCN; art. 9 inc. e) Ley 941 GCBA];
= cumplimiento de Ordenanzas, Leyes, Decretos, Disposiciones y Resoluciones obligatorias sobre seguridad, salubridad, sanidad y conservación edilicia [art. 2067 CCCN; Ley 941/02, 3254/09 y 3291/10, Dto. 551/10 GCBA] (ver etiqueta ?AGC?)
= curso inicial capacitación para obtención de matrícula habilitante, y curso de renovación anual [Disp. 45/15 DGTL; art. 4 Ley 941 GCBA];
= curso de separación de residuos (basura cero) [Disp. 216/13 DGTAyL];
= curso de capacitación para el uso de aplicativo estatal información digital [art. 28 Ley 941];
= protección datos personales de copropietarios en manos de la Administración [Ley 25.326];
= alta y uso de aplicativo estatal de difusión informativa digital [arts. 23, 28 Ley 941];
= presentación anual de Declaración Jurada ante la DGDyPC con Rendición de Cuentas, detalle del pago de cargas sociales, del cumplimiento de Ordenanzas, Leyes, Decretos, Disposiciones y Resoluciones obligatorias; aprobación consorcial de su aval económico, o seguro de caución suficiente [art. 12 Ley 941 GCBA; Disp. 777/13 DGDyPC];
= entrega a los consorcistas de recibo de expensas con su firma en original, circunstanciados con identidad, monto, conceptos, integridad y oportunidad, de manera que constituya un pago, canjeándolo por el ticket del depósito bancario hecho en la cuenta corriente consorcial [art. 9 incs. h) y l) Ley 941 GCBA];
= entrega a los habitantes de cada unidad las liquidaciones de expensas bajo el principio de información íntegra y completa [art. 10 Ley 941 GCBA] mediante el formato de Mis expensas.com y digitalizadas [Resol. 408/12 SGCyAC, Disp. 856/14, 1494/14 DGDyPC];
= entrega a copropietarios, y a los inquilinos autorizados, de clave para uso del aplicativo estatal de información, comunicación y notificación digital [arts. 9 inc. o) y 23 Ley 941];
= prestación del servicio brindando trato digno y respetuoso a los administrados, evitando incurrir en ejercicio abusivo o presuntamente intencionado en contra de cualquier consorcista [art. 9 inc. t) Ley 941]-

References: in fine
 Resolución 
in dubio
 artículo 19
 Artículo 3
 Artículo 1324
 Artículo 2067
 Artículo 9