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Timestamp: 2020-02-25 19:46:12+00:00

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LG Wiesbaden, Urteil vom 06.02.2013 - 2 O 285/13 - openJur
Urteil vom 06.02.2013 - 2 O 285/13
LG Wiesbaden, Urteil vom 06.02.2013 - 2 O 285/13
openJur 2019, 37453
Zu den Anforderungen an die Wirksamkeit einer Rückkaufoption im Rahmen eines notariellen Kaufvertrages über ein Grundstück.
Die einstweilige Verfügung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 15.7.2013 (2 - 14 O 222/13) wird aufgehoben.
Die Klägerin verlangt die Eintragung einer Verfügungsbeschränkung im Grundbuch im Wege der einstweiligen Verfügung.
Die Klägerin war Eigentümerin des Grundstückes in Wiesbaden. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut, das durch den Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin und dessen Familie bewohnt wird.
Die Beklagte zu 1 ist eine aus den Beklagten zu 2 und 3 gebildete GbR. Sie gehört zur Gruppe der . Gegen diese ermittelt die Staatsanwaltschaft in Frankfurt.
Die Klägerin sowie die Geschäftsführer ihrer Komplementärin befanden sich ab dem Jahr 2010 in erheblichen finanziellen Schwierigkeiten, weshalb die auf dem Grundstück erstrangig gesicherte die Zwangsversteigerung des streitgegenständlichen Grundstückes betrieb. Gemäß Verkehrswertfeststellung des Amtsgerichts Wiesbaden betrug der Verkehrswert der Immobilie 1.370.000 €. Im Januar 2012 kam es zu Gesprächen zwischen den Parteien über Möglichkeiten einer Abwendung der Zwangsvollstreckung, wobei streitig ist, von welcher Seite die Initiative zu diesem Kontakt ausging.
Letztlich schlossen die Klägerin und die Beklagte zu 1 am 24.2.2012 einen notariellen Kaufvertrag und einen Vertrag über eine Rückkaufoption über das Objekt vor dem Notar Weise in Frankfurt. Auf die Verträge Bl. 223 ff. wird Bezug genommen. Ferner wurde die Gewährung eines Darlehens in Höhe von 200.000 € durch die Klägerin an die Beklagte vereinbart. In Ziff. 2 des Kaufvertrages wurde ein Kaufpreis von 1.055.000 € vereinbart. In 2.2 wurden Vereinbarungen zur Fälligkeit des Kaufpreises und einer schriftliche Fälligkeitsmitteilung des Notars getroffen. Unter 6. wurde ein Rücktrittsrecht des Verkäufers vereinbart, falls der Käufer den fälligen Kaufpreis nicht innerhalb von drei Wochen ab Fälligkeitsmitteilung zahlt. Die Eheleute verzichteten auf ihren Nießbrauch, deren Sohn auf eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung. Ein bestehendes Mietverhältnis wurde aufgehoben.
Die Rückkaufoption sah eine Zahlung des Kaufpreises aus dem Vertrag, den Ersatz aller Aufwendungen der Erschienenen zu 1, die Zahlung eines Nutzungsentgelts für die Nutzung der Kaufsache durch die Verkäufer von 7,5 bzw. 10 % sowie die Zahlung eines Entgelts für die Einräumung der Rückkaufoption von 7,5 bzw. 10 % und die pünktliche Rückzahlung des Darlehens über 200.000 € vor. Nach dem Darlehensvertrag war das Darlehen mit einem Zinssatz von 18 % zu verzinsen und in Höhe von jeweils 100.000 € bis 30.8.2012 bzw. 28.2.2013 zurückzuzahlen.
Mit Beschluss vom 25.5.2012, ausgefertigt am 27.6.2012, erklärte das Amtsgericht Wiesbaden den verloren gegangenen Grundschuldbrief über die im Grundbuch eingetragene Grundschuld für kraftlos.
Anfang September 2012 wurde durch die der Treuhandauftrag zur Löschung der erstrangigen Grundschuld zurückgenommen.
Mit Schreiben vom 7.9.2012 teilte die Beklagte zu 1 mit, der Betrag für den Rückerwerb des Grundstückes betrage 1.590.705,14 € (Bl. 297). Die Klägerin teilte den Beklagte mit Schreiben vom 7.11.2012 mit, infolge der Rücknahme der Löschungsbewilligung sei der Kaufpreis nicht fällig geworden und bat um Bestätigung dieser Tatsache (Bl. 296a). Mit Schreiben vom 16.11.2012 erklärte die Klägerin den Rücktritt vom Kaufvertrag und wies den Notar an, den Darlehensbetrag von 200.000 € an die Darlehensgeberin zurück zu überweisen und die Auflassungsvormerkung löschen zu lassen. Gleichwohl kam es in der Folgezeit zu einer Zahlung des Kaufpreises durch die Beklagten. Der Notar leitete die Zahlung sowie den Darlehensbetrag an die Gläubigerin weiter. Das Eigentum wurde im Grundbuch umgeschrieben.
Die Klägerin behauptet, bei der Immobilie habe es sich um das Familienheim der Familie gehandelt. Diese bzw. die Klägerin hätten sich aufgrund des Zwangsversteigerungsverfahrens in einer Notlage befunden. Die Beklagten hätten eine Zwischenfinanzierung durch Erwerb des Grundstückes vorgeschlagen. Es sei trotz Vorliegens der Voraussetzungen nicht zu einer Fälligkeitsmitteilung des Notars gekommen. Der Kaufpreis sei erst Ende 2012 auf das Notaranderkonto eingezahlt worden und anweisungswidrig von dem Notar zur Befriedigung von Gläubigern der Klägerin verwendet worden. Dieser habe den Darlehensbetrag von 200.000 € entgegen der Weisung an die Gläubiger der Klägerin ausgezahlt. Der Notar habe am 19.11.2012 bestätigt, dass der Kaufpreis nicht bei ihm eingegangen sei. Der Notar sei in Untersuchungshaft. Am 23.3.2013 hätten die Antragsgegner eine notarielle Vollmacht zum Verkauf der Immobilie für die Beklagte zu 2 vorgelegt (Urkunde Bl. 307 ff.), die allerdings in sich nicht stimmig sei. Hieraus ergebe sich allerdings auch der Verfügungsgrund.
Der Kaufvertrag sei nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Die Bedingungen des Rückkaufs seien faktisch nicht erfüllbar gewesen. Die Beklagten hätten die Zwangslage der Klägerin ausgenutzt.
Den Eheleuten sei immer suggeriert worden, es handele sich nur um eine Zwischenlösung. Tatsächlich hätten sich die Beklagten das Grundstück aber zueignen wollen. Der Kaufpreis sei hierfür extrem niedrig festgelegt worden. Der Zinssatz des Darlehens sei sittenwidrig gewesen. Das vereinbarte Nutzungsentgelt und die Rückkaufsprämie hätten zur Unmöglichkeit des Erwerbs beitragen sollen. Die Eheleute hätten auf alle Rechte im Grundbuch verzichten sollen. Eine Vormerkung für den Fall des Rückkaufs sei verweigert worden. Der Rückkauf sei nicht durchführbar gewesen, weil in dem Vertrag nicht die Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto vorgesehen sei. Jedenfalls sei die Klägerin zum Rücktritt berechtigt gewesen.
Die Klägerin behauptet, im Rahmen der Vertragsverhandlungen sei gesagt worden, es könne entweder durch die Klägerin oder durch eine dritte Person zurück erworben werden (Zeugnis: ). Herr sei bereits ab Juni 2012 zu einem Rückerwerb im Rahmen des Rückkaufanspruches bereit gewesen (Zeugnis: ).
Die Klägerin rügt die Vollmacht des Beklagtenvertreters.
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wurde zunächst vor dem Landgericht Frankfurt eingereicht. Dieses erließ am 15.7.2013 ohne Anhörung der Beklagten durch Beschluss eine einstweilige Verfügung, durch die den Beklagten untersagt wurde, über das Grundstück zu verfügen, dieses zu veräußern, zu belasten oder zu verpachten. Die Eintragung einer Verfügungsbeschränkung im Grundbuch wurde angeordnet und das Grundbuch zur Eintragung besucht. Für den Fall der Zuwiderhandlung wurde ein Ordnungsgeld angedroht.
Die Beklagten haben gegen die einstweilige Verfügung Widerspruch eingelegt. Sie haben die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts Frankfurt unter Hinweis auf § 24 ZPO gerügt. Das Landgericht Frankfurt hat durch Beschluss vom 21.11.2013 den Rechtsstreit an das Landgericht Wiesbaden verwiesen.
die einstweilige Verfügung vom 15.7.2013 aufrechterhalten,
hilfsweise, für den Fall der Aufhebung der einstweiligen Verfügung die Eintragungen im Grundbuch bis zum rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens aufrechterhalten.
die einstweilige Verfügung aufzuheben, das Grundbuchamt anzuweisen, die eingetragene Verfügungsbeschränkung zu löschen und den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung sowie den Hilfsantrag zurückzuweisen,
hilfsweise, die angefochtene Verfügung im Grundbuch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.250.000 € aufrechtzuerhalten.
Die Beklagten sind der Ansicht, die Verträge seien nicht sittenwidrig. Soweit die Rückkaufoption eine Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto vor Ausübung des Rückkaufs vorsehe, entspräche dies wirtschaftlich nur der Regelung in § 68 Abs. 3 ZVG. Ein Rücktrittsrecht sei nicht gegeben gewesen. Die Fälligkeitsmitteilung habe sich verzögert, weil die Klägerin selbst wegen eines in Verlust geratenen Grundschuldbriefs ein Aufgebotsverfahren habe durchführen müssen. Der Kaufpreis sei am 30.11. 2012 nach einer Fälligkeitsmitteilung des Notars gezahlt worden.
Die Beklagten bestreiten die von der Klägerin behaupteten Äußerungen, wonach der Rückerwerb entweder durch die Klägerin oder eine dritte Person erfolgen könne und dass Herr zu einem Rückerwerb in der Lage gewesen sei (Zeugnis:).
Der Widerspruch der Beklagten gegen die einstweilige Verfügung vom 15.7.2013 ist zulässig. Insbesondere würde die Vollmacht des Beklagtenvertreters in der mündlichen Verhandlung am 23.1.2014 durch Vorlage von Originalvollmachten der Geschäftsführer der Beklagten zu 2 und 3 nachgewiesen.
Auf den Widerspruch der Beklagten war die einstweilige Verfügung aufzuheben, weil ein Verfügungsanspruch der Klägerin nicht gegeben ist.
Gemäß §§ 938 Abs. 2 ZPO, 136 BGB kann im Wege einer einstweiligen Verfügung ein Veräußerungsverbot im Grundbuch eingetragen werden, wenn hierdurch ein Individualanspruch, beispielsweise auf Rückabwicklung eines Erwerbsgeschäfts über ein Grundstück, gesichert werden soll und muss. Im vorliegenden Fall kam der Erlass einer solchen einstweiligen Verfügung schon deshalb nicht in Betracht, weil kein Anspruch der Verfügungskläger auf Rückübertragung des Eigentums an dem streitgegenständlichen Grundstück oder Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages vom 24.2.2012 besteht.
Der Vertrag vom 24.2.2012 ist nicht wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) nichtig. Die Voraussetzungen einer Sittenwidrigkeit in Form des Wuchers (§ 138 Abs. 2 BGB) sind zunächst nicht schlüssig vorgetragen. Ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Sinne des Wuchertatbestandes liegt regelmäßig vor, wenn die von einer Vertragspartei zu erbringende Leistung um ca. 100 % oder mehr über oder unter dem Marktpreis liegt und ein solcher Preis unter Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche der benachteiligten Partei vereinbart wurde. Die Klägerin hat selbst im Schriftsatz vom 14.1.2014 vorgetragen, der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis von 1.055.000 € habe bei 77 % des im Zwangsversteigerungsverfahren von dem Amtsgericht Wiesbaden in Höhe von 1.370.000 € festgesetzten Verkehrswertes gelegen. Hiervon ausgehend haben die Parteien einen relativ niedrigen Preis für das Grundstück vereinbart, die Grenze des Wuchertatbestandes, die bei ca. 50 % des Verkehrswertes läge, wird aber bei weitem nicht erreicht. Die Klägerin hat zwar auch eine Verkehrswertermittlung eines Sachverständigen vom 13.6.2012 vorgelegt (Bl. 260 ff.), die zu einem Verkehrswert in Höhe von 2.275.000 € gelangt. Auftraggeber dieses Gutachtens war eine Da diese ebenfalls in ansässig ist, geht das Gericht davon aus, dass sich hierbei um eine der Klägerin nahe stehende Gesellschaft handelt, so dass das Gutachten im Ergebnis als Parteigutachten der Klägerin anzusehen ist. Ausgehend von einem Verkehrswert von 2.275.000 € wäre zwar hinsichtlich des zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreises der Wuchertatbestands anzunehmen. Die Klägerin hat aber in keiner Weise vorgetragen, weshalb die von dem Amtsgericht eingeholte Verkehrswertermittlung unzutreffend und die hiervon erheblich abweichende, von der Klägerin eingeholte Begutachtung zutreffend sein soll. Sie hat sich offenbar auch im Zwangsversteigerungsverfahren nicht gegen die dortige Verkehrswertfestsetzung gewandt und hat vielmehr selbst letztlich im vorliegenden Verfahren nur die vorgenannte Relation von 77 % des Verkehrswertes angenommen.
Aber auch sonstige, zu einer Sittenwidrigkeit führende Umstände sind nicht ersichtlich. Die Sittenwidrigkeit des Vertrages ergibt sich zunächst nicht daraus, dass die Klägerin, bzw. der Geschäftsführer ihrer Komplementärin das Grundstück im Rahmen der Zwangsvollstreckung "retten wollte" und dass dies jedenfalls im Wege Rückerwerbs durch die Klägerin selbst wirtschaftlich unwahrscheinlich erschien. Die Zwangsvollstreckung in das Grundstück wurde durch Gläubiger der Klägerin betrieben, deren Forderungen die Klägerin offensichtlich nicht befriedigen konnte. Das Motiv, in einer solchen Situation ein Grundstück zu "retten", ist zwar verständlich, es ist jedoch rechtlich nicht geschützt. Vielmehr sieht das Gesetz in einem solchen Fall eine Zwangsvollstreckung in ein Grundstück gerade ausdrücklich vor. Dass die Klägerin selbst die notwendigen Mittel für einen Rückerwerb wohl kaum aufbringen konnte, war ebenfalls von vornherein klar. Das Grundstück war im Zeitpunkt des Zwangsversteigerungsverfahrens offenbar der einzige Vermögensgegenstand der Klägerin. In dem Kaufvertrag selbst wird unter 2.3 erwähnt, dass der von den Beklagten zu zahlende Kaufpreis in voller Höhe zur Abgeltung der Gläubiger benötigt werden würde. Dieser stand also für einen Rückerwerb nicht zur Verfügung. Die Klägerin selbst ist gewerblich im Immobiliensektor tätig. Dies gilt auch für den Geschäftsführer ihrer Komplementärin, bei dem gerichtsbekannt ist, dass dieser seit Jahrzehnten unter unterschiedlichen Firmierungen bzw. als Geschäftsführer verschiedener Gesellschaften im Immobiliengeschäft und als Bauträger in Wiesbaden tätig ist. Der Klägerin bzw. ihrem Geschäftsführer musste daher völlig klar sein, dass sie selbst in keinem Fall die Mittel für einen Rückerwerb hatte. Des Weiteren aber auch klar, dass im Zeitpunkt der Beurkundung des Vertrages zwischen den Parteien kein anderer ernsthafter Interessent für einen Erwerb des Grundstückes bereit stand. Die Klägerin hatte daher nur die Möglichkeit, den Verlauf der Zwangsversteigerung mit der Chance auf einen höheren Erlös, abzuwarten oder den Verkauf an die Beklagten durchzuführen. Im Letzteren Fall dürften die Aussichten auf einen Rückerwerb wirtschaftlich zwar gering gewesen sein, sie waren aber jedenfalls bei einem niedrigen Preis besser, als bei einem höheren Preis. Es ist davon auszugehen, dass alle diese Umstände dem Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin im Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrages klar waren. Jedenfalls bei einem im Immobilienbereich gewerblich tätigen Verkäufer kann daher aus diesen Umständen keine Sittenwidrigkeit hergeleitet werden. Vor diesem Hintergrund kann auch dahinstehen, ob der Kontakt zwischen den Parteien von der Klägerin oder dem Zeugen ausging. Anders als beispielsweise in dem durch das OLG Frankfurt in dem Verfahren 23 W 5/13 am 28.1.2013 entschiedenen Fall behauptet die Klägerin nicht, dass sie ursprünglich einen Überbrückungskredit gewollt habe. Der Klägerin dürfte klar gewesen sein, dass sie einen Kredit, insbesondere in einer Höhe von über 1.000.000 €, nicht erhalten würde.
Eine Sittenwidrigkeit des gesamten Vertragskomplexes ergibt sich auch nicht aus den Vereinbarungen über den Rückkauf. Zunächst erscheint bereits fraglich, inwieweit die Modalitäten des Rückkaufs überhaupt dazu führen können, dass der eigentliche Kaufvertrag gemäß § 138 BGB sittenwidrig wäre. Grundsätzlich hat ein Verkäufer bei einem freihändigen Verkauf eines Grundstücks nämlich ohnehin keine Rückkaufoption. Das Motiv der Klägerin, das Objekt vor der Zwangsversteigerung zu retten, ist, wie bereits ausgeführt, zwar durchaus verständlich, rechtlich aber nicht geschützt. Bei der Prüfung der Frage der Sittenwidrigkeit sind die vereinbarten Modalitäten des Rückkaufs daher allenfalls insoweit von Bedeutung, als die Klägerin das Objekt an die Beklagte zu einem Betrag veräußert hat, der nach ihren eigenen Angaben um 23 % unter dem vom Amtsgericht angenommenen Verkehrswert lag, so dass sie im Hinblick auf die Rückkaufsoption einen entsprechenden Verlust in Kauf genommen hat, falls davon ausgegangen werden kann, dass der angenommene Verkehrswert im Rahmen der Zwangsversteigerung erreicht worden wäre.
Bei der Prüfung der Rückkaufsoption vor diesem Hintergrund ist zu berücksichtigen, dass bereits bei einem Rückkauf nach 6 Monaten ein Betrag aufgebracht werden musste, der - neben der Erstattung der Kosten der Beklagten - um 15 % höher lag, als der ursprünglich von den Beklagten gezahlte Kaufpreis. Dies ergibt sich aus dem für einen Zeitraum von 6 Monaten vereinbarten Nutzungsentgelt für das Objekt von 7,5 % und den weiteren 7,5 % als Entgelt für die Einräumung der Rückkaufoption. Von diesen 15 % ist ein Teilbetrag als angemessenes Nutzungsentgelt für die Nutzung des relativ großen Objekts in sehr guter Wiesbadener Wohnlage während der fraglichen Zeit in Abzug zu bringen. Zwar verbleibt hiernach ein nicht unerheblicher Prozentsatz als absoluter Gewinn der Beklagten im Rahmen eines Rückerwerbs. Da der Abschluss eines Kaufvertrages mit einer solchen Rückerwerboption aber generell nicht üblich ist und die Beklagten das Objekt für den Zeitraum der Option auch vorhalten mussten, wenn sie den Gewinn realisieren wollten, vermag das Gericht insgesamt die Vertragsgestaltung unter diesem Gesichtspunkt nicht als sittenwidrig anzusehen, zumal auch insoweit gilt, dass beide Parteien gewerblich tätig sind und die wirtschaftlichen Voraussetzungen und Folgen der Verträge kennen mussten.
Bei Ausübung der Rückkaufoption hätten die Parteien einen notariellen Vertrag über den Rückkauf abschließen müssen. Hierbei waren die Vorgaben der Vereinbarung über die Rückkaufoption vom 24.2.2012 maßgeblich. Auch diese Vorgaben sind nicht so gestaltet, dass die Verträge vom 24.2.2012 insgesamt sittenwidrig wären. Nach I.a) der Rückkaufoption hing das Recht zum Wiederkauf des Grundstückes unter anderem davon ab, dass der Kaufpreis gemäß dem Kaufvertrag vom 24.2.2012 zuzüglich der Kosten der Beklagten, der Entgelte für Nutzung und Einräumung der Rückkaufoption und das Darlehen über 200.000 € auf ein noch einzurichtendes Notaranderkonto eingezahlt waren. Auf S. 5 der Rückkaufoption wurde insoweit weiter ausgeführt, dass der Käufer, also die Beklagten, verpflichtet ist, einen notariellen Wiederkauf .......... zu unterzeichnen,........... sobald die......... genannte Vergütung bei ihm eingegangen ist. Wirtschaftlicher Hintergrund dieser Vereinbarung war offensichtlich, dass die Beklagten bei Abschluss eines Vertrages über den Rückkauf Klarheit darüber haben wollten, dass die Klägerin bzw. ein Dritter tatsächlich in der Lage war, den erforderlichen Betrag aufzubringen. Zwar wäre hierfür die Einzahlung des Betrages auf ein Notaranderkonto nicht zwingend erforderlich. Andererseits verweist die Beklagte aber zu Recht darauf, dass Ähnliches auch im Zwangsversteigerungsverfahren gilt (§ 68 Abs. 3 und 4 ZVG). Ob unter diesen Umständen die Vereinbarung eines Notaranderkontos gegen § 54a BeurkG verstieß, erscheint zweifelhaft (vgl. hierzu OLG Frankfurt, 28.1.2013, 23 W 5/13). Gemäß einem Rundschreiben der Bundesnotarkammer vom 11.1.1996 ist die Bereitstellung eines Notaranderkontos nämlich unter anderem dann zulässig, wenn zu Gunsten des Käufers keine Eintragung einer Auflassungsvormerkung möglich ist. Geht man aber davon aus, dass es nicht grundsätzlich unzulässig war, dass die Beklagten eine Vorleistung oder Sicherheitsleistung hinsichtlich des aufzubringenden Betrages vor Abschluss eines Vertrages über den Rückkauf verlangt haben, hätte diese Vorleistung oder Sicherheitsleistung nicht durch eine Auflassungsvormerkung gesichert werden können. Letztlich kann nach Ansicht des Gerichts diese Frage aber dahinstehen. Die Parteien haben hinsichtlich der Rückkaufoption ausdrücklich im notariellen Vertrag vom 24.1.2012 die Einrichtung eines Notaranderkontos vereinbart. Selbst wenn der Notar hierdurch gegen § 54a BeurkG verstoßen haben sollte, würde dies die Vereinbarung der Parteien zivilrechtlich nicht unwirksam machen. Nimmt der Notar nämlich eine Verwahrungsanweisung unzulässigerweise an, obwohl kein berechtigtes Sicherungsinteresse nach § 54a BeurkG besteht, hat er die angenommene Anweisung gleichwohl zu beachten. Der Verstoß gegen § 54a BeurkG beeinträchtigt jedenfalls die Wirksamkeit der zivilrechtlichen Verwahrungsvereinbarung nicht (Eylmann/Vaasen, 3. Aufl., § 54a BeurkG, Rn. 24 m.w.N.). Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass der Rückerwerb der Immobilie durch die Klägerin an tatsächlich oder rechtlich nahezu unmögliche Bedingungen geknüpft gewesen wäre.
Nachdem der Vertrag zwischen den Parteien somit nicht gemäß § 138 BGB nichtig war, könnte sich ein Verfügungsanspruch allenfalls im Hinblick auf den von der Klägerin erklärten Rücktritt aus § 346 Abs. 1 BGB ergeben. Danach sind die Vertragsparteien im Falle eines wirksamen Rücktritts verpflichtet, einander die erhaltenen Leistungen zurückzugewähren. Ob dieser Anspruch durch ein Veräußerungsverbot gesichert werden kann, erscheint fraglich. Ein Rücktritt führt nämlich nach § 346 BGB nur zu einem Rückabwicklungsanspruch, nicht aber zur Nichtigkeit des ursprünglichen Übertragungsvertrages. Eine erklärte Auflassung auf den Käufer bleibt daher wirksam, so dass dieser bis zu einer Rückauflassung grundsätzlich über das Grundstück verfügen kann. In diesem Fall sind die Folgen einer Unmöglichkeit der Rückgewähr im Gesetz in § 346 Abs. 2 BGB geregelt. Danach hat der Rückgewährschuldner Wertersatz zu leisten, wenn er die erhaltene Leistung infolge einer Weiterveräußerung nicht zurückgeben kann (§ 346 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Letztere Regelung könnte dagegen sprechen, dass der Rückgewähranspruch des § 346 Abs. 1 BGB durch ein Veräußerungsverbot gesichert werden kann. Diese Frage kann aber im Ergebnis dahinstehen, weil ein Rücktrittsrecht der Klägerin nicht bestand.
Die Voraussetzungen eines Rücktritts gemäß Ziff. 6.1 des notariellen Kaufvertrages vom 24.1.2012, nämlich eine Nichtzahlung des Kaufpreises durch die Beklagten innerhalb der in Ziff 2 des notariellen Vertrages genannten Frist zuzüglich einer weiteren Frist von drei Wochen ab Fälligkeitsmitteilung, lagen schon deshalb nicht vor, weil der Notar eine solche Fälligkeitsmitteilung nicht gemacht hatte. Das Schreiben der Klägerin vom 7.11.2012, worin die Beklagte aufgefordert wurde, zu bestätigen, dass keine Fälligkeit des Kaufpreises eingetreten sei, konnte diese Fälligkeitsmitteilung nicht ersetzen. Selbst wenn man davon ausginge, dass der Notar nach Erlass des Ausschließungsbeschlusses hinsichtlich des verloren gegangenen Grundschuldbriefes am 27.6.2012 pflichtwidrig eine Fälligkeitsmitteilung unterlassen hätte, hätte sich hieraus kein Rücktrittsrecht der Klägerin ergeben. Vielmehr hätte die Klägerin in diesem Fall einerseits gemäß § 15 Abs. 2 BNotO im Wege der Beschwerde gegen den Notar vorgehen können. Sie hätte bei einer solchen pflichtwidrigen Weigerung eventuell auch die Beklagten gemäß Ziff.2.2, 2. Absatz durch Mahnung in Verzug setzen und nach einer Nacherfüllungaufforderung mit erfolglosem Fristablauf gemäß § 323 Abs. 1 BGB vom Vertrag zurücktreten können. Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, die Voraussetzungen für eine Fälligkeit des Kaufpreises hätten im November 2012 nicht mehr vorgelegen, weil die Erstranggläubigerin die Rücknahme des Zwangsversteigerungsverfahrens widerrufen hatte. Nachdem nämlich zunächst bis zur Ausfertigung des Ausschließungsbeschlusses Ende Juni 2012 die Voraussetzungen für eine Fälligkeit ohnehin nicht vorlagen und die Klägerin selbst vorträgt, dass die Bank auch im November 2012 zu Verhandlungen über die Veräußerung des Grundstückes beispielsweise an Herrn bereit war, kann nicht davon ausgegangen werden, dass dieser Umstand endgültig einer Fälligkeit entgegengestanden hätte. Vielmehr liegt nahe, dass die betreibende Gläubigerin der Ankündigung einer Zahlung durch die Beklagten weiterhin auf die Zwangsversteigerung verzichtet hätte. Hierfür spricht auch, dass es zu keinem Zeitpunkt zu einer Neueinleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens gekommen ist und dass das Grundstück nach Zahlung des Kaufpreises letztlich auf die Beklagten umgeschrieben werden konnte, was nur bei der Zurücknahme des Zwangsversteigerungsantrages möglich war.
Schließlich ergibt sich ein Verfügungsanspruch auch nicht aus einer unberechtigten Weigerung der Beklagten zum Abschluss eines Rückkaufvertrages mit dem Zeugen. Zum einen war die Übertragung der Rückkaufoption auf einen Dritten nämlich nur mit Zustimmung der Beklagten möglich (Rückkaufoption Seite 6, 1. Absatz). Da ein Erwerber grundsätzlich frei über das erworbene Eigentum oder Anwartschaftsrecht verfügen kann, kann dieser Vertragspassus nicht ohne weiteres so verstanden werden, dass die Beklagten ihre Zustimmung zur Übertragung der Rückkaufoption auf einen Dritten nur aus wichtigen Gründen verweigern durften. Eine solche Regelung haben die Parteien jedenfalls nicht ausdrücklich getroffen. Da die Rückkaufoption gemäß § 311b BGB der notariellen Beurkundung bedurfte, kommt es auch nicht darauf an, welche Erklärungen die Beklagten zuvor im Rahmen der Vertragsverhandlungen hierzu abgegeben hatten. Im Übrigen wurde der in der mündlichen Verhandlung am 23 1 2014 als präsenter Zeuge angeboten und im Rahmen der Vergleichsgespräche der Parteien in den Sitzungssaal gerufen. Er hat insoweit jedenfalls im Rahmen der Vergleichsgespräche ausdrücklich klargestellt, dass er im Rahmen eines Erwerbs des Grundstücks von den Beklagten jedenfalls nicht bereit sei, an diese auch den Darlehensbetrag in Höhe von 200.000 € zu zahlen. Die Übertragung der Rückkaufoption auf den Zeugen wurde daher durch die Beklagten jedenfalls nicht grundlos verweigert.
Mangels schlüssigen Vortrag eines Verfügungsanspruchs war die einstweilige Verfügung aufzuheben.
Der Hilfsantrag der Klägerin auf Aufrechterhaltung der Anordnungen im Grundbuch bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens ist ebenfalls unbegründet. Eine solche Aufrechterhaltung ist in § 935 ff. ZPO nicht vorgesehen. Sie würde auch im Ergebnis bedeuten, dass die Aufhebung der einstweiligen Verfügung wirkungslos wäre.
Auch eine Aufhebung gegen Sicherheitsleistung gemäß § 939 ZPO kam nicht in Betracht. Die Anordnung einer Sicherheitsleistung kommt bei der Aufhebung einer einstweiligen Verfügung nur unter besonderen Umständen in Betracht. Voraussetzung ist, dass die anzuordnende Sicherheitsleistung voll gewährleistet, dass der Zweck der einstweiligen Verfügung erreicht werden kann (Zöller, 30. Aufl., § 939 ZPO, Rn. 1). Da es der Klägerin vorliegend um ein Unterbleiben der Veräußerung des Grundstückes durch die Beklagten bzw. die Wiedererlangung des Eigentums an diesem geht, würde der Zweck der einstweiligen Verfügung durch eine Sicherheitsleistung nicht erreicht.
Von einem Ersuchen an das Grundbuchamt wird im Rahmen des Ermessens gemäß § 941 ZPO abgesehen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 6 ZPO.
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References: § 138
 § 24
 § 68
 § 138
 § 54
 § 54
 § 54
 § 54
 § 54
 § 138
 § 346
 § 346
 § 346
 § 346
 § 15
 § 323
 § 311
 § 935
 § 939
 § 939
 § 941
 § 91
 § 708