Source: https://es.scribd.com/doc/75126988/TEMA-5-MODALIDADES-EN-LA-VENTA-DE-MUEBLES-E-INMUEBLES-JULIO
Timestamp: 2017-01-24 01:18:54+00:00

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NavegarInteresesBiography & MemoirBusiness & LeadershipFiction & LiteraturePolitics & EconomyHealth & WellnessSociety & CultureHappiness & Self-HelpMystery, Thriller & CrimeHistoryYoung AdultNavegar porLibrosAudio librosArtículosPartiturasExplorar todoSubirIniciar sesiónRegistrarseRepública Bolivariana De Venezuela. Universidad Nacional Experimental “Rómulo Gallegos” Área: Ciencias Políticas Y Jurídicas Programa: Derecho.Unidad Curricular: Derecho Especial y Garantía Internacional. Modulo De Aprendizaje I: Contratos y Garantías. Valle Guanape; 25 de Octubre de 2.011 Profesora: Abg. José Manuel Fernández Bachiller: Julio Rodriguez. TEMA 5: MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES I.- Venta de Muebles e Inmuebles. Sabemos que las modalidades son las modificaciones que el legislador hace a principios generales para evitar que la aplicación de éstos traigan situaciones conflictivas, en la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislación trae varios casos en que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligación de dar; se efectúa en un momento posterior a aquel de la celebración del contrato y entre estos casos tenemos: Muebles:
a) Peso, Cuenta y Medida.
b) Alzada o en Globo. c) A Prueba. d) Ensayo Previo. e) Venta Futura. f) Venta Aleatoria. Inmuebles:
a) Venta por Cabida y en Globo.
b) Venta "De Visu".
A-) Peso, Cuenta y Medida: Estas no son perfectas sino hasta el momento que se pesen, cuenten o midan, y cuando se dice que no son perfectas no se está diciendo que es imperfecto el contrato porque éste ya se produjo o ya se originó, esto en virtud que se ha emitido el consentimiento lo que esta significando el legislador. Es que la propiedad no se transmite del vendedor al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa, esto no lleva a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece para su dueño. Artículo 1.475 "Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas". La modalidad que trae este artículo es que el efecto real automático de la venta, que está contenido en el artículo 1.161, en este caso no funciona. Puede el comprador y el vendedor estar de acuerdo en precio y cosa , pero en este caso en contra del principio general , no se ha producido la transferencia automática de la propiedad. La segunda modalidad que se encuentra en el articulo y que va a alterar, está también en el artículo 1.161 , porque si el comprador y el vendedor están de acuerdo en precio y cosa el riesgo es para el comprador pero en caso del artículo 1475 el riesgo es para el vendedor. Entonces este artículo tiene 2 modalidades con respecto a los principios generales establecidos en el artículo 1.16. Y lo que obliga al legislador a establecer estas modalidades es que la cosa vendida debe ser pesada, medida o contada para que la venta se perfeccione. Ejemplo: Si se es propietario de un almacén y un sujeto "X" visita a éste en calidad de comprador; él quiere comprar 50 latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende. El comprador "X" le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Vendedor, porque a
C-) A Prueba: Son aquellas que no quedan perfecta sino hasta el momento en que el comprador haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por el uso. al contrario. aunque se haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para determinar el monto del precio". hay consentimiento entre el vendedor y el comprador. Son aquellos donde las ventas de mercancías se perfeccionan inmediatamente. lo hace. no se ha contado y no se ha medido. o cuando. sin consideración al peso al número o la medida.476 "Si. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo. el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema. al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Comprador. él quiere comprar la totalidad de la existencia de latas de manteca. Impone al comprador la obligación de probar pero
.477 "En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de comprarlas. Artículo 1. para salvar situaciones. es decir. Aquí la modalidad no funciona como condición suspensiva porque el comprador solo está obligado a probar. se las vende. Ejemplo: Si se es propietario de un almacén y un sujeto "X" visita a éste en calidad de comprador. no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso". son objetos que se venden con la condición que los gusten o los prueben para conocer si la calidad de los que está comprando es lo que desean. Artículo 1. las mercancías se han vendido alzadamente o en globo. B-) Alzada o en Globo: Alzada se refiere a la totalidad de una cosa. y aquí. El comprador "X" le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta. El único obligado que aparece aquí es el vendedor: está obligado a vender.pesar de haber consentido la venta. ni a contar ni a medir. En globo se refiere al conjunto total o parcial de una cosa. no se ha pesado. si las cosas se han vendido por un solo precio. porque eso sería ir contra una de las características esenciales de la venta: la bilateralidad. no se va a pesar. La venta queda perfecta inmediatamente. Por la vía del pacto no pueden vendedor y comprador convenir una venta unilateral. Pero el legislador si puede entrar a lo esencial. no a comprar. De manera que la modalidad esta aquí en que se ha transformado esta venta en unilateral: el único obligado es el vendedor. porque se consintió la venta. se está comprando en globo.
Esta venta es válida. se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero. salvo los casos previstos en los artículos 1. Aquí hay una condición suspensiva porque el comprador puede someter la cosa a ensayo previo. es decir. el único obligado desde el punto de vista del contrato es el vendedor. Artículo 1. y si el resultado o análisis de ese ensayo sale bien. La transferencia de la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato. Las principales formas de venta de cosas futuras son: a) La venta de rei speratae.478 "La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva". 2051). Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura. F-) Venta Aleatoria: Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de las prestaciones o de ambas no está determinado de una manera fija. sino que depende de un acontecimiento incierto (art.484 del código civil donde la prohibición nace no de la imposibilidad sino de la ilicitud del objeto. E-) Venta Futura: Es donde la transferencia se supone que la misma lleguen a existir. Esto es perfectamente válido. b) La venta "spei" en la cual las partes no subordinan el contrato a que la cosa llegue a existir en caso en el cual lo vendido es en realidad una simple posibilidad. pero está sometido a la condición de que la cosa tenga existencia. en la cual las partes subordinan la operación a que la cosa llegue a existir. D-) Ensayo Previo: Son aquellos que se juzgan.156 y 1. Debemos recordar que una venta estará sujeta a condición suspensiva cuando el hecho cuando el hecho que la perfecciona es ajeno a las partes. sujetas a determinado mecanismos o porque hay que probar el material con que están hechas.no de comprar . si la cosa no llega a tener existencia la venta es nula. Tal es el caso de la renta
. hechos bajo condición suspensiva. hay cosas que bien sea porque está. el comprador está obligado a comprar porque ese resultado no depende del aspecto subjetivo sino que es exterior a él.
ninguna de las partes podrá invocar la lesión. especulando con la posibilidad contraria. en el contrato de seguro. cuando el comprador toma el riesgo a su cargo (art. por ejemplo. cuando el comprador asume el alea de que la cosa no exista. Otros ejemplos de contratos aleatorios son los siguientes: la venta de una cosa futura. el contrato de seguro. Sobre todo refiriéndonos a terrenos sucede con frecuencia que la cosa que se compra materia del contrato de
. En este caso se acostumbra a expresar la cavidad del inmueble. puede admitirse la aplicación de la lesión a los contratos aleatorios. por lo tanto. Hay una estrecha analogía entre condición y contrato aleatorio. Pedro ofrece 100 por una cosa que. de existir. en tanto que en los contratos aleatorios es la mayor o menor extensión de esos derechos. lo que dentro de los linderos. el de apuesta o juego. porque desde el punto de vista del vendedor no ha habido alea: el contrato le será siempre ventajoso. Nadie puede quejarse. etcétera. En efecto. en la venta de una cosa futura. así. El alcance económico de la promesa hecha por el deudor de la renta es impreciso. 1332). el contrato puede resolverse por lesión. cuando el comprador toma sobre sí el riesgo de que la cosa no llegare a existir. en ambos casos los derechos de las partes dependen de un acontecimiento futuro e incierto.) Venta por Cabida: Aquí hay que tener claro el concepto de cabida. Pero si ofrece 200 por lo que aun existiendo vale 100. la venta de cosa existente pero sujeta a un riesgo. depende de la duración de la vida de la otra parte. valdrá 200. Inmuebles. A. lo mismo pasa en el caso del juego o apuesta.vitalicia. Cabida es el contenido de inmueble. Pero lo que está en juego en la condición es la existencia misma de los derechos. las partes asumen deliberadamente el riesgo de que el contrato pueda resultar desventajoso. cuando la diferencia de las contraprestaciones sea de tal carácter que ni la misma alea pueda justificarla. En los contratos aleatorios. se supone que ofrecerá menos precio de lo que ella vale. aun existiendo. la indemnización se debe si ocurre la condición prevista. Por excepción. de la falta de equilibrio económico de las contraprestaciones definitivamente resultantes. por ejemplo. cuando se compra una cosa que puede o no llegar a existir y se paga mucho más de lo que ella valdría. Así. El contrato es normal. en la cual una de las partes entrega un capital a cambio de una renta que durará toda la vida del que la recibe. etcétera. Y el contrato será más o menos ventajoso según ésta viva poco o mucho tiempo. Aun esta diferencia desaparece en algunos casos.
Cuando esto no sea posible.. "o el comprador no lo exija. salvo las modificaciones siguientes: Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida.". se está refiriendo al caso de que el vendedor tenga otra parcela adyacente a la que está vendiendo y entonces exista la posibilidad de que el comprador exija que los metros que le faltan sean completados con la otra parcela. Cuando el legislador expresa. 300 M2. Una vez medido el inmueble resulta que efectivamente su contenido es de 4. así el excedente del precio pasa de la veintava parte 85%) de la cantidad expresada.compraventa. a razón de tanto por medida. el comprador debe pagar la diferencia del precio. Pensemos en el caso de que se ofrecen en venta 5. el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija.. porque las adyacentes son de otro propietario.
. Como ejemplo.. porque en este caso el legislador habla de que el comprador puede "desistir" del contrato. Es por eso que nuestra legislación a establecido algunas reglas que están plasmadas en el: Artículo 1. Yo voy a comprar un terreno y en principio se creía que el mismo tiene un área de tantos metros y resulta que cuando se va a medir tiene menos o más metros. Pero si esa parcela es la única.496. Pero en la continuación de el mismo ". el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio.. puede que tenga menos o más medida de lo que se creían en principio las partes. Pero esta obligación está condicionada.. Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato. 000 M2. el comprador debe pagar la diferencia del precio (esta es la obligación del comprador que se encuentra en este articulo).. 000 M2 a Bs. "El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato.que la cabida es superior a la expresada en el contrato.y esta es la otra situación. En la primera parte del articulo lo que se hace es repetir el principio general según el cual la cosa vendida vendida debe ser entregada en la cantidad expresada en el contrato. Esta es una acción "quanti minoris" Si se encuentra .Cuando esto no sea posible. o el comprador no lo exija.. la cantidad expresada en el contrato. 000 M2 se le imputa a el vendedor en el sentido de que el sufrirá la disminución proporcional en el precio. aquí si encontramos la modalidad.". entonces no será posible completar el faltante y entonces el comprador debe sufrir la disminución proporcional en el precio. pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada".. aquí debe entenderse que se está hablando de rescisión. No hay acción de desistir. La diferencia de 1.
el concepto del lindero.000. siguiendo en la línea recta hasta llegar al pedemonte del cerro Z. Esta situación nos viene del derecho español. 000 M2 y resulta que esta solo tiene 4. como sería que se señalara que entre los dos puntos hay dos kilómetros y allí se encuentra la hacienda La Esperanza. Esos son datos que ayudan a reforzar ese lindero. si la cabida es menor no hay posibilidad de rescisión.2 la ley NO me obliga a comprar el doble del área porque mi capacidad de pago. la norma dice que lo único que opera es le acción " quanti minoris" y deberá quedarse con los 4. 000 aunque necesite 5. sino la finalidad específica del comprador para hacer la adquisición. Cuando estudiamos la parte final del artículo 1. Pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada. pero eso no es lindero. Allí lo importante es que el precio se determina en tanto por ciento la cabida: Parcela de 2.Entonces. Cuando se compra un terreno en globo no se especifica el precio por unidad de medida. Pero para mayor seguridad se señala que entre los dos puntos hay tal o cual medida y lo que se encuentra hacia ese punto. Pero si hay linderos es porque esos linderos deben tener un contenido. 000. Ejemplo: Tiene el doble o sea 1600 mts. el M2. y esto es muy importante. y en
. 496. hablamos que allí el precio se determina en función de la cabida. Si el comprador quiere comprar una parcela de 5. 00.. Si el vendedor no puede completarle los 5.oo Esta será una venta en globo. B. 1. Eso es mayor seguridad.000 M2. Utiliza los linderos en forma. no puede pedir la rescisión.) Venta por en Globo: Para hablar de la venta en globo hay que hacer mención a ciertos términos que están relacionados con la venta de cabida. Miguel Rodríguez. En primer lugar. ¿Cómo se salva el comprador de caer en esta situación? La manera de evitar eso es expresar en el contrato no solo la cabida y el precio. Cuando se compra un terreno no se especifica el precio por unidad de medida sino que se estipula en globo. se compra un terreno de 2. Lindero es sinónimo de límite. Lo conceptual del lindero seria así: Norte: partiendo de la concluencia de las quebradas A y C.. 000 M2. Es frecuente encontrarse con documentos donde los linderos aparecen así: "Fundo que eso fue del Sr. y ese contenido es su cabida: no hay cosa que no tenga forma y contenido. pero hay que tener en cuenta que aunque se hable de venta en globo también hay que hablar de cabida. 000 M2 que se vende a Bs. y se señalan los metros. Sucede que en un momento determinado le damos una importancia jurídica y económica a un aspecto. se establece relación entre cada medida y cada parte del precio.. ese es lindero. 000 M2 por Bs. Por ejemplo.
. En el antiguo derecho francés el tratamiento para el caso de que se comience por la indicación de la medida que para cuando se comience por la indicación del cuerpo vendido. "Venta de 5.
. Caso A: Caso B: "sea que el contrato comience por la medida. ni a ninguna disminución del precio a favor del comprador por menor medida.. Esa es venta en globo. 000 metros por Bs. 497.. cuando resulte que se haya vendido más o menos de lo estipulado. 000 metros de terreno por Bs. 98. 497. "Venta de una parcela de terreno 5. sino cuando la diferencia entre las medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en más o menos habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos. o de fondos distintos y separados. Articulo 1.. Veamos: tengo una parcela de 10. . sea que comience por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida ". se refieren a la venta en globo. NO se establece ninguna relación entre cada medida y cada parte del precio. es diferente. La otra parte de dicha parcela se vende toda o en parte sin que la superficie contenida en esa parte influya para nada en la determinación del precio. Los Artículos 1. cuerpo determinado y limitado. fundos distintos y separados. de cabida. "En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitados.. En la primera parte del articulo se está refiriendo al objeto en dos formas: el objeto inmueble lo ve el Código en dos aspectos. a fragmentos de ella. sea que el contrato comience por la medida. Lo que si debe fijarse es que en la determinación del precio nunca se le da importancia a la cabida..otro momento le damos la importancia jurídica y económica a otro aspecto distinto de la misma cosa. Esa es venta por cabida. Y para completarlos hay que entender que aun siendo venta en globo ello no obsta para que se hable de área. 1. si no hubiere estipulación en contrario".. 99 y 1.. sea que comience por la identificación del cuerpo vendido seguida de la medida. la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio a favor del vendedor por el exceso de la misma." En primer caso se comienza por la indicación de la medida y en el segundo caso se comienza por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida. 500. y 2. El otro principio que hay que tener presente es que el precio se estipula en globo. en el sentido de otorgar el derecho a exigir la diferencia de precio. Para explicar esto podemos pensar en las dos formas como suelen ofrecerse al publico la venta de parcelas. 000 M2 y puede vender una parte de ella dándole importancia para determinar el precio. .
a tanto la medida. "si retiene el inmueble ". pero en principio se está comprando en globo Ejemplo: Es una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las empresas de seguros. según el artículo precedente. sólo hay que referirse a lo que se quiere significar con. con la superficie del inmueble. No nace el contrato sobre esas bases ni sus efectos tampoco. yo como comprador le digo a esta empresa te doy 20 millones de bolívares por todo el lote de carros.. Y por otra parte habla el legislador de. y para ejercerla. Es un término mal usado Ejemplo: Cuando un comprador decide adquirir unas hectáreas de terreno y queda en acuerdo con el vendedor de pagarle 10 millones de bolívares. sino el precio global. si retiene el inmueble". en el caso de venta en globo.. Se puede medir después si se quiere parcelar. haya lugar a aumento de precio por exceso de la medida el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pagar el aumento de precio con sus intereses. Articulo 1." Aquí hay que calcular esa veintava parte en la relación con el precio. "Una veintava parte en mas o en menos. Y la continuación de dicho artículo es clara. la diferencia para ejercer la rescisión se calcula en base al contenido. "En el caso de que. no para hacer el contrato. a la cabida. el tratamiento es el mismo para los 2 casos. de esta manera se está comprando en globo. Lo único que hay que decir aquí es que no existe acción de desistir. se toma en cuenta la cuantía. Cuando se habla de venta por cabida.. mientras en la venta por cabida hay que comprar la veintava parte en la relación con la cabida. Sea como sea. Aquí se invoca la cabida para hacer el reclamo. con el contenido.. Aquí no puede hablarse de derecho de retención porque el comprador es el propietario.Pero para nuestro Código. 498.. habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos. la acción aquí es de rescisión.. los efectos son iguales.
. Entonces. Evidentemente que el comprador tendrá que medir el terreno para establecer la diferencia pero cuando el negocio se fue a no se tomo en cuenta eso.
1.. del precio". sin importarle nada.CONCEPTO: La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio. de modo que facilita las ventas mobiliarias a crédito con las ventajas que ello implica para vendedores y compradores. corriendo el riesgo desde el principio.CAMPO DE APLICACIÓN DE LA LEY. La Ley de Venta con Reserva de Dominio sólo se refiere a las ventas mobiliarias. asegura al vendedor una garantía que le permite vender a crédito y hacer la entrega de la cosa sin limitar sus operaciones a una clientela exclusiva. cuando se compra algo con solo verlo.. 1.480 CCV como con el escaso interés de la
. La venta con reserva de dominio constituye la más enérgica protección del derecho que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de venta de bienes muebles. ni aumentar desmesuradamente el precio para cubrir grandes riesgos de pérdida del precio.) Venta "de visu": Es la venta que se hace a la vista . campo a mi riesgo. la protección legal del vendedor establecida en el Código Civil se reveló insuficiente para permitir el libre desenvolvimiento de la venta a crédito. pero en materia mobiliaria. es la venta en la cual en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada. es decir.C. La reserva de dominio. En materia inmobiliaria. es decir.VENTA CON RESERVA DE DOMINIO I.
II.. al dejar al vendedor la propiedad de la cosa con la posibilidad de hacerla valer incluso frente a terceros. y al aceptarlo se perfecciona. Por otra parte la venta con reserva de dominio presenta otro aspecto económico que nuestro legislador hubo de afrontar: la posibilidad de abusos del vendedor frente al comprador mediante la imposición de cláusulas exorbitantes. limitación que respondió tanto al deseo del legislador de encuadrarse dentro de las previsiones del Art. II. la hipoteca era y es suficiente para garantizar al vendedor contra la eventual falta de pago del precio.
D). 2.V. Que haya validez de la reserva de dominio: La cesión de crédito del vendedor contra el comprador.R. (Art 1º L.).V.D. (Art. Artículo 1480 CCV: "Lo dispuesto en el presente Título no obsta para que se dicten Leyes especiales Sobre la Venta de bienes muebles a crédito.D). Los principios podemos enumerarlos de la siguiente forma: 1. III. con o sin reserva de dominio. El pacto de reserva de dominio desempeña en la contratación de nuestro tiempo tanto nacional como extranjera un papel preponderante. el dominio reservado. Que no se trate de cosas destinadas a la reventa (Art 2º L. Que se trate de una venta a plazo a crédito. toda vez que de momento carece de dinero para pagar el importe del mismo.reserva de dominio respecto de los inmuebles en virtud de la existencia de la hipoteca legal.
. asimismo. pues el hecho de que una persona pueda adquirir de inmediato un bien que se le entrega sin pagar simultáneamente su precio lo hará a plazos. ya que la ley mercantil nada prevé sobre reserva de dominio.R. 1º L. Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza. los comerciantes al mayor no pueden utilizar la reserva de dominio en sus ventas a los minoristas. Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufactura o transformación cuando no sean identificables después.R. La Ley es civil y se aplica a la venta civil como a la compraventa mercantil.D. (Art 2º L.El comprador adquiere la cosa con el pago de la última cuota del precio..V. indudablemente es para considerar el pacto en la forma antes señalada. Estas Leyes se aplicaran preferiblemente en los casos a que ellas se contraigan"..V. Artículo 1º L.R.D. comprende. E.R. B.). Que la transferencia esté subordinada al pago del precio.REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO. a pesar de que en fecha más o menos próxima tenga lo suficiente. D.V. C. Para hablar de validez de la venta con reserva de dominio deben darse los siguientes supuestos: A.
profesión y domicilio del vendedor y del comprador. lugar donde permanecerá la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva. (Art 10 L. deberá ser auténtico.V.R.
. 5 de dicha ley o con las que exijan reglamentos especiales para la compra .). Que la reserva no tenga una duración mayor de 5 años. tienen que darse las siguientes circunstancias: A. G.R.D. Adicional a estos.venta de determinados bienes muebles. apellido. Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso (Art.V.) C.D son las siguientes: Artículo 5 L.V. fecha de la misma. 3 L.V. establecidas en el Art.). Estos requisitos son esenciales para la oponibilidad frente a terceros. con indicación de sise ha emitido Letras de Cambio para el pago de las cuotas. Las formalidades exigidas por la L. Que se hayan cumplido las formalidades exigidas por la Ley de Venta con Reserva de Dominio.F. pero se toma en cuenta a partir de la celebración de la venta. 3 L. cuando se cumplan los siguientes requisitos: a) El documento debe contener por lo menos. Que las cosas vendidas tengan un valor individual superior a doscientos cincuenta bolívares (Art. La Ley no lo dice expresamente.R.V. las siguientes menciones: nombre.V. para que la venta con reserva de dominio sea eficaz frente a terceros.D. precio de la venta. D. exacta de la cosa.R. b) El documento respectivo.) B.D. con referencias de su elaboración industrial. Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no pueden separarse sin grave daño para éste (Art. comprador y vendedor pueden perfectamente sin que nada se oponga a ello. condiciones de pago.R.D. legalmente reconocido por lo menos dos ejemplares.R.D:"Los contratos de venta con reserva de dominio. uno para el vendedor y otro para el comprador". si las mismas existen. sólo tendrán efecto con respecto de terceros. Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al comprador. 4 L. descripción.
EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO. para que sea oponible a terceros. c) Pagado el precio en su totalidad o en al parte correspondiente. ya que la Ley se limita a determinar los requisitos mínimos.. la ley vigente establece que "Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento. d) La reserva de dominio no altera en modo alguno las normas sobre tradición y en cuanto al saneamiento.
.agregar cuanto ellos consideren necesario. b) El comprador tiene un derecho a poseer la cosa hasta que la condición se cumpla o se vea fallida. en materia de condición. o vencido el plazo de la reserva. 2. de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos". c) El comprador está obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia hasta que la adquiera. d) El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la reserva sin la autorización expresa del propietario. la transferencia al comprador se cumple automáticamente sin necesidad de actuación alguna del vendedor y opera retroactivamente conforme al derecho común. el vendedor siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva... según los casos.Situación del Comprador: a) El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva. b) La propiedad que se ha reservado el vendedor sólo tiene fines de garantía. 1.Situación del Vendedor: a) El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condición resolutoria de que pague la totalidad o parte determinada del precio.
dicha reserva es oponible a todo tercero sin distinción. hay que tener en cuenta las siguientes disposiciones: a) El adquiriente de buena fe en feria. V. dentro del término de 10 días. mercado. con el privilegio inherente a éste. su cambio de domicilio o residencia cuando se trata de venta de vehículos o el cambio de lugar del mueble en los demás casos. Sin embargo. sólo estará obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que haya hecho en su adquisición. venta pública o remate judicial de cosas que hayan sido vendidas con reserva de dominio. c) Si la cosa vendida con reserva de dominio.
3. Cuando el precio de la venta con reserva de dominio se haya pactado para pagarse por medio de cuotas. En principio. el crédito del vendedor se considerará prendario a los solos efectos de poder cobrar. A. b) Las acciones del vendedor contra los terceros prescriben a los seis (06) meses contados a partir del día en que debería ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con reserva de dominio. la falta de pago de una o más cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa. si se reúnen los supuestos de eficacia de la reserva de dominio frente a terceros. y no obstante convenio en contrario. de las cantidades debidas por los aseguradores. con lo cual se trata de facilitar al vendedor la efectividad de sus derechos. se pierde de modo que se ignore absolutamente su existencia o sufre cualquier otro suceso que dé lugar al pago de una indemnización de seguro.Resolución y Pérdida del Beneficio del Termino de la Reserva de Dominio. se deteriora..e) Por último. sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata
. el comprador está obligado a notificar al vendedor. estando asegurada por el vendedor.Efectos frente a Terceros.. no dará lugar a la resolución del contrato. perece.
cuando hablamos de Parcelamiento. es necesario dar una definición de la figura jurídica objeto de nuestro estudio.. Ahora bien.INTRODUCCION. el juez. 15 Ley Sobre Ventas con Reserva de Dominio). el cual cuenta con servicios públicos tales como energía eléctrica y dotación de agua. en provecho del vendedor con reserva de dominio cuando aquélla vuelva a éste por incumplimiento del comprador. Antes de entrar en el tema. en este último caso. podrá reducirla indemnización convenida. Ya sabemos que la Parcela esta ubicada dentro de una “Urbanización”.VENTA DE PARCELAS. y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno. entre otros.
III.. solo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas. para ser enajenada de forma individual. además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. ¿Qué es una Urbanización? Una Urbanización es “el desarrollo de una extensión de terreno. nos referimos a la “división
. estaríamos en presencia de “un terreno que no necesariamente cuenta con servicios públicos ni se encuentra situada dentro de un urbanismo”. y que forma parte de una extensión mayor denominada Urbanización. (Artículo 14.” También es esencial puntualizar lo que es una Parcela. llamamos Parcela a “una porción o superficie de terreno que resulta de la división de una extensión mayor. Distinto seria hablar de un “Lote de Terreno”. I. Para que exista la resolución o perdida del beneficio del termino debe cumplir el numero de cuotas establecidas (Artículo 13 Ley Sobre Ventas con Reserva de Dominio). que es susceptible de apropiación individual y que cuenta con la dotación de servicios públicos. El aumento del valor adquirido por la cosa quedará sin indemnización. Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el incumplimiento del comprador. La Venta o Enajenación de un Inmueble por Parcelas “es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porción de terreno determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicación. Ahora. salvo el derecho a una justa compensación por el uso de la cosa. Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a título de indemnización. según las circunstancias.corriente en el mercado. conservando el comprador el beneficio del término con respecto a las cuotas sucesivas. y cumple lo relativo a las normas de urbanismos”. B. el vendedor debe restituir las cuotas recibidas.
. La “Venta de Parcelas” se encuentra ubicada dentro de las ventas regidas por leyes especiales. 1 de la ley). El documento debe contener:
A. Una vez tomada la decisión por parte de él o los propietarios de vender por parcelas.
Esta debe estar expresamente manifestada en el documento de urbanización o parcelamiento. y antes de proceder a la enajenación por parcelas. 2 Ejusdem). II. La Ley de Propiedad Horizontal. junto con: La Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio.simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas independientes. debe registrarse el “Documento de Urbanización o Parcelamiento” por ante la Oficina Subalterna de Registro donde esté ubicado el inmueble a parcelar.EL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO O DE URBANIZACIÓN La ley especial de “venta de parcelas” establece las normas para la enajenación de una porción de terreno tanto en predios urbanos como rurales por parcelas en oferta pública (Art. ya que ese documento será la referencia de esa nueva porción de terreno que será protocolizada al ser enajenada individualmente. o a través de una promotora..
. accesos u otras características similares a las propias de las parcelas urbanas”.UBICACIÓN Y PERTINENCIA DE LA VENTA DE PARCELAS. III. o cuotas indivisas de los mismos. bien sea directamente. cerramientos.
1) El “Documento de Parcelamiento o de Urbanización” debe cumplir con unas
características especiales y deberá estar acompañado de otros documentos sin los cuales no podrá ser registrado (Art. con el fin manifiesto de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente. El “Documento de Parcelamiento o Urbanización” es un instrumento regulado por la Ley especial de venta de parcelas que establece las condiciones generales de todo urbanismo o parcelamiento y es de obligatorio cumplimiento para el propietario de cualquier parcela. se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas resultantes presentan dimensiones. La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas.
. Urbanización Loma Linda etc. si la tiene. La oficina de Ingeniería Municipal suministrará las variables urbanas. El número de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al
plano de urbanismo o parcelamiento. medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente. cada una costará 5. el porcentaje de cada una será de 10%.000 Bs.
C. luego. Esto es el tracto sucesivo de las tradiciones de los propietarios de los últimos veinte años. comercial-residencial. así como también de las áreas especiales que las variables urbanas exijan.000 es el 10% de 50. es importante resaltar que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar así como también las áreas. la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales.000 Bs. con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los instrumentos correspondientes.000.
D. El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en
relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta a los efectos del artículo 13 de la ley. Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento. una vez elaborado el proyecto de urbanismo 40 m2 son destinados a las áreas comunes y resultan 10 parcelas de 10 m2 cada una. Como 5. y. medidas y linderos de todas y cada una de las parcelas a enajenar. comercial. Como son 10 parcelas iguales. Generalmente los propietarios le dan nombre a la futura urbanización o parcelamiento antes de enajenarla por ejemplo.B. Ejemplo: si un inmueble tiene un área de 140 m2 y se le ha fijado un valor total de 50. mixta etc. las cuales especificaran la zonificación. así como la constancia de la aceptación de los respectivos proyectos por los organismos
E. industrial. con indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación.
linderos. y su ubicación. La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte
años anteriores. parcelamiento Las Villas. La denominación del inmueble. tenemos un área total vendible de 100 m2 con un precio de 50.
F.000 Bs.
especialmente. residencial. área.
área. en cuyo caso podrán ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores. Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan
sobre el inmueble. identificando la(s) parcela(s) con sus linderos. Todos los proyectos de urbanización o parcelamiento deben cumplir con las ordenanzas municipales del municipio donde están ubicados. con indicación de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos.competentes. (Art. Es decir que podemos tener una porción de terreno y dividirla en dos o más sectores y solamente urbanizar o parcelar un solo lote del proyecto general para venderlo.
registrador parcelamiento:
 Si falta alguno de los requisitos contemplados en los literales
del Artículo 2 de la Ley ejusdem. instituto nacional de tierras INTI. nominación. es también llamado por algunos autores “Documento de Referencias”. o cualquier otro de ser necesario. El documento de urbanización o parcelamiento. ya que para la venta de cada una de las parcelas. así como también deben estar aprobado por el ministerio del ambiente. medidas.
 En caso de que el inmueble se encuentre hipotecado. Ejusdem).
2) La obligación de registrar el documento de urbanización o parcelamiento
pesa exclusivamente sobre el o los propietarios del inmueble a enajenar por parcelas por oferta pública. así como también la fecha y datos de la protocolización de dicho documento de urbanización o parcelamiento.
G. 2 encab. el documento de enajenación de dichas parcelas deberá referirse al documento de urbanización o parcelamiento. Por ejemplo en el caso de una servidumbre.
3) El parágrafo único del Artículo 2 Ejusdem expresa “La protocolización de
los documentos exigidos en este artículo podrá ser hecha para sectores parciales de la urbanización o parcelamiento general proyectado. Solo pueden hacerlo los propietarios por si mismos o por interpuesta persona a través de un poder debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. a
menos que el acreedor hipotecario exprese su consentimiento de manera auténtica para que sea destinado a la Venta por
5 Ejusdem. si el documento de la hipoteca no indica la destinación del inmueble y menciona los datos de Registro del respectivo documento de parcelamiento”. en el cual se debe hacer evidentemente la correspondiente anotación marginal.(Art.
8) Las parcelas ubicadas en inmuebles rurales se regirán adicionalmente por la
Ley de tierras. la primera de ellas es que “sin el Registro del respectivo documento de urbanización o parcelamiento.). Protocolización de Títulos de Propiedad Y Otros Derechos Reales Sobre Una Parcela: Con respecto a este punto debemos hacer dos previsiones. La segunda es que “estos títulos deberán contener las menciones
. 5 Ejusdem). esta Ley especial dispone que “Posteriormente a la protocolización del documento de urbanización o parcelamiento el Registrador no protocolizará el documento constitutivo de una hipoteca que recaiga sobre el Inmueble que haya sido destinado para ser vendido por parcelas y oferta pública.Parcelas por oferta pública (Art.
7) Las regulaciones del documento de urbanización o parcelamiento se
consideran parte del contrato entre el propietario y el comprador de cada parcela y surten efecto para los causahabientes por cualquier título. (Art. 10 de la Ley).
5) Será nula toda venta por parcelas y por oferta pública que se haga sin que
previamente se haya registrado parcelamiento (Art. El Registrador tampoco podrá protocolizar los títulos de Propiedad o de cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada o vendida mediante oferta pública” (Art.
9) Si con posterioridad a la protocolización del “documento de urbanización o
parcelamiento” las autoridades competentes modifican o reforman la zonificación. 6 Ejusdem). 4 de la Ley)
Por cuanto la enajenación de un inmueble por parcelas afecta los derechos e intereses de los acreedores hipotecarios. encab. y las leyes ambientales sin perjuicio a la ley de venta de parcelas. 8. esta debe hacerse constar por documento protocolizado y deberá estar acompañado por una memoria descriptiva y los planos correspondientes.
6) El propietario o los copropietarios que enajenen por parcelas en oferta
pública un inmueble sin previamente protocolizar el documento de urbanización o parcelamiento incurren en delito y serán castigados con prisión según el Art.
correspondientes al Registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento respectivo. (Art. acompañado del muy mencionado documento”(Art. sin embargo solo rigen para los propietarios urbanizadores y promotores. 9. encab. de modo que la misma pueda conocerse y distinguirse con expresa referencia a su ubicación en el plano. o cuando hubiese transmitido tales títulos.9 apt. 8 apt. declara que es
Anulable a petición del comprador el contrato de venta de parcelas cuando este se haya obligado a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento registrado. A pesar de no prohibir las ventas de parcelas por documento privado. estas disposiciones son de interés público. la ley trata de evitar los abusos y fraudes derivados de ellas. por lo tanto dispone:
1) Al igual que la Ley de Propiedad Horizontal de 1958.
2) Anulado el contrato serán sancionados con prisión a instancia del adquirente
cuando el enajenante haya recibido pagos de parte del adquirente en razón del contrato. También podrá el adquirente solicitar la anulabilidad del contrato cuando se haya obligado por letras de cambio u otros documentos negociables con anterioridad al otorgamiento del documento.. mas no son aplicables para posteriores enajenaciones que hagan los compradores. (Art.). y la descripción de la parcela en cuestión. Único) IV.VENTA DE PARCELAS POR DOCUMENTO PRIVADO.
. Único). cuando los pagos recibidos sea a razón de letras de cambio u tros documentos negociables emitidos en su ejecución.
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 Artículo 2
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