Source: http://www.wohnungsanwalt.de/Wohnungsanwalt/Technik/Modernisierung.html
Timestamp: 2013-12-05 04:06:37+00:00

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Die ModernisierungGeht es bei der Instandhaltung um die Erhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung, so richtet sich die Modernisierung auf ihre Verbesserung. ModernisierungDie Grundnorm für Modernisierungen ist § 554 BGB. Die Vorschrift lautet:§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. (2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. (3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. (4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten. (5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Das Gesetz trennt also zwischen Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache (Instandhaltung, § 554 Absatz 1 BGB) und Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache (Modernisierung, § 554 Absatz 2 BGB). Die Instandhaltung entspringt der Pflicht des Vermieters, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Bei der Modernisierung wird dem Mieter abweichend vom Vertrag eine Verbesserung aufgedrängt, die er u.U. gar nicht haben möchte, jedenfalls nicht gegen eine höhere Miete. Er hat die Wohnung in einem bestimmten Zustand angemietet und bezahlt dafür auch seine Miete. Mit der Modernisierung bekommt der Vermieter nun das Recht, dem Mieter auch gegen seinen Willen eine Verbesserung der Mietsache (Die der Mieter nicht immer als solche empfinden muss, z.B. den Anschluss der bisher mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an das kommunale Fernwärmenetz) und einhergehend damit eine Mieterhöhung aufzuzwingen, die nicht dem Mietvertrag entspricht. Das Gesetz durchbricht insoweit den Grundsatz „pacta sunt servanda“. ModernisierungsmaßnahmenWas als Modernisierung gilt, ist in § 554 Absatz 2 Satz 1 BGB näher definiert. Aus § 559 Absatz 1 BGB ergibt sich zusätzlich, dass auch bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, zu einer Modernisierungsmieterhöhung führen können. Reine Luxusmaßnahmen genügen diesen Anforderungen in aller Regel nicht, können aber gegebenenfalls eine Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtfertigen. Ausschlaggebend für eine Modernisierungsmaßnahme ist die Wohnwertverbesserung. Das Wohnen muss nach Durchführung der Maßnahme angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder praktikabler sein. Maßstab ist dabei eine objektive Betrachtungsweise, nicht die subjektive Meinung des konkreten Mieters. Zu den Modernisierungsmaßnahmen gehören auch solche zur Einsparung von Energie oder Wasser. Nach der neuesten Rechtsprechung des BGH zählt auch die Einsparung von Primärenergie dazu. Typische Modernisierungsmaßnahmen sind:der Einbau von neuen Sanitäranlagen,der Einbau einer Zentralheizung,der Einbau einer modernen Fassadendämmung, der Anschluss an das Kabelfernsehen,der Einbau von Wasserzählern.Wie bei der Instandhaltung hat der Mieter auch Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Sie müssen allerdings ordnungsgemäß angekündigt sein. Die Anforderungen sind hier wesentlich strenger als bei der Instandhaltung. Die ModernisierungsankündigungEine Modernisierung setzt voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Absatz 3 BGB ordnungsgemäß angekündigt worden ist. Trotz der Lockerung durch die Mietrechtsreform sind die Anforderungen insoweit immer noch streng. Erst nach ordnungsgemäßer Ankündigung hat der Vermieter gegen den Mieter den Duldungsanspruch aus § 554 Absatz 2 BGB. Danach muss der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitteilen. Die Anforderungen der Textform sind in § 126 b BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:§ 126 b Textform Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden. An den Inhalt der Ankündigung werden trotz der Entschärfung durch die Mietrechtsreform auch weiterhin strenge Anforderungen gestellt. Die Angaben müssen allerdings nicht mehr ganz so präzise sein wie früher. Dadurch und durch die Einführung der Textform im Gegensatz zur früher geforderten Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift wurde den Bedürfnissen der Praxis bei dem Massenverfahren Modernisierung entsprochen. Trotzdem muss das Vorhaben weiterhin detailliert und mit allen einzelnen Maßnahmen nachvollziehbar beschrieben werden, am besten aufgeteilt nach einzelnen Gewerken. Der Beginn der baulichen Maßnahmen vor Ort muss in Monaten eingrenzbar bezeichnet werden, also Anfang, Mitte oder am Ende eines Monats. Wenn es genauer geht, dann ruhig genauer. Die Dauer sollte ebenfalls in Monaten angegeben werden, bei kleineren Modernisierungen in Wochen. Auf der Ankündigung muss sich auch die zu erwartende Mieterhöhung in € ergeben. Ist die Mitteilung unvollständig oder unzureichend, können die Mängel nachträglich nicht korrigiert werden. Die Ankündigung ist nochmals vorzunehmen und setzt eine erneute 3-Monats-Frist in Gang. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, sogenannte „Bagatellmodernisierung“. In der Regel sollte man als Vermieter versuchen, mit der Modernisierungsankündigung eine Zustimmung der Mieter zu erhalten. Dazu kann man der Ankündigung ein entsprechendes Formblatt beifügen mit der Bitte um Gegenzeichnung und Rücksendung. Mn sollte ausdrücklich darauf hinweisen, dass dadurch die Mieterhöhung noch nicht feststeht, sondern dass natürlich noch ordnungsgemäß abgerechnet wird. Aber man kann den Mietern die Zustimmung ein wenig versüßen, indem man ihnen klar macht, dass es bei Zustimmung schneller gehen kann oder man bietet ihnen einen kleinen Obulus in Form einer besonderen Maßnahme, die nicht zum Standardprogramm gehört.Dies kommt sogar relativ häufig vor. Die Modernisierung wird so angelegt, dass es ein Standardprogramm gibt, dass ohne weiteres für alle Aufgänge und Wohnungen gilt. Man kann den Mietern aber auch Optionen einräumen, so dass sie sich mit oder ohne Zuzahlung z.B. andere Fliesen oder Bodenbeläge aussuchen können. Kündigungsrecht des MietersGemäß § 554 Absatz 3 Satz 2 BGB ist der Mieter berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Dies ist ein Ausgleich dafür, dass der Vermieter durch das Modernisierungsrecht einseitig den Vertrag verändern kann. Auch diese Vorschrift gilt nicht bei Bagatellmodernisierungen, also bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. AufwendungsersatzNach § 554 Absatz 4 BGB hat der Vermieter Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
HärtefallregelungEine Modernisierung ist nicht zulässig, wenn und soweit die Härtefallregelung des § 554 Absatz 2 Sätze 2 ff BGB greift. Danach gilt die Duldungspflicht nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. Für die Anwendung der Härtefallregelung kommt es also auf eine Interessenabwägung an zwischen dem Modernisierungsinteresse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters. Dabei sind beide Interessen grundsätzlich gleichwertig. Die vorzunehmenden Arbeiten beziehen sich auf die Frage, wie in welchem Umfang und wie lange die Wohnung teilweise oder gänzlich unbenutzbar wird und welchen Umfang die Belästigungen annehmen.Die baulichen Folgen der Modernisierung können sich in einer für den Mieter ungünstigeren Raumaufteilung, in veränderten Raumgrößen, einer veränderten Optik und verschlechterten Lichtverhältnissen oder auch im Verlust von Nebenräumen und Gemeinschaftsflächen auswirken. In die Interessenabwägung sind auch die Aufwendungen des Mieters mit einzubeziehen, die dieser vor der Modernisierung getätigt hat und die danach ggfls. nicht mehr genutzt werden können. Dazu zählen z.B. Jalousien, die durch den Einbau neuer Fenster nicht mehr genutzt werden können. All diese Einwände lassen sich allerdings durch eine professionelle Planung und Durchführung der Modernisierung aus dem Weg räumen. Den Mietern können Ausweichquartiere angeboten werden. Irreversible Veränderungen sollten möglichst positive Konsequenzen haben oder doch zumindest so gestaltet sein, dass negative Folgen durch Verbesserungen an anderer Stelle ausgeglichen werden. Die Mietereinbauten sollten so weit wie möglich respektiert, andernfalls zum Zeitwert erstattet werden. Hauptproblempunkt bei der Anwendung der Härtefallregelung ist daher zumeist die Frage der Mieterhöhung, die nach der Modernisierung folgt. Hierbei kommt es stark auf den Einzelfall an, wobei eine Verdopplung der Mietbelastung, also der Zahllast nach ggfls. möglicher Reduzierung der Betriebskosten, stets unverhältnismäßig wäre. Auch dieser Bereich, der eine Abwägung in jedem Einzelfall erfordert, läßt sich jedoch gestalten. In den jeweiligen Einzelfällen sollte man bei der Mietpreisbemessung flexibel auf die Reaktionen der Mieter nach der Modernisierungsankündigung reagieren. Auch sollte man die Mieter beraten, ihnen Umzugsmöglichkeiten anbieten oder auch staatliche Unterstützungsmaßnahmen wie das Wohngeld mit einbeziehen. Klage und einstweilige VerfügungAnders als bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB muss der Mieter der Modernisierung nicht ausdrücklich zustimmen. Trotzdem sollte man sich als Vermieter darum bemühen, zu erfahren, wer der Maßnahme nicht zustimmt. Aus diesem Grunde unsere Empfehlung, der Ankündigung ein entsprechendes Formblatt beizufügen, auf dem der Mieter Zustimmung, Ablehnung oder Änderungswünsche mitteilen kann. Sonst kann es passieren, dass der Bautrupp für die Erneuerung der Steigeleitungen vor einer Wohnung steht und nicht reingelassen wird. In einer solchen Ausnahmesituation wird man sich auch per einstweiliger Verfügung den Zugang zur Wohnung erstreiten können. Mehr allerdings nicht. Mangels Eilbedürftigkeit und wegen regelmäßiger Vorwegnahme der Hauptsache wird eine einstweilige Verfügung auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen im übrigen regelmäßig unzulässig sein. Ist ein Mieter mit einer Modernisierungsmaßnahme nicht einverstanden, wird man ansonsten den üblichen Klageweg beschreiten müssen. MieterhöhungNach der Modernisierung folgt in der Regel eine Mieterhöhung, entweder nach § 559 BGB oder nach § 558 BGB. Näheres dazu finden Sie in unserem Bereich zum Thema „Mieterhöhung“.
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References: § 554
 § 554
 § 554
 § 554
 § 559
 § 558
 BGH 
 § 554
 § 554
 § 126
 § 554
 § 554
 § 554
 § 558
 § 559
 § 558