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Timestamp: 2020-02-20 10:19:55+00:00

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Tema 44. Complejos inmobiliarios
Tema 44. Complejos inmobiliarios. Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.
Doctrinalmente ha tenido éxito la definición dada por García García, Vidal Francés y Álvarez Beltrán, recogida en la Carta de Derecho Registral de Roma de 1982: “conjunto inmobiliario es aquélla pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión que da lugar a relaciones entre las mismas, estando llamados a pertenecer a una pluralidad de personas”. Recoge esta definición la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2008.
Así entendido, conjunto o complejo inmobiliario es un concepto general en que se encuentran comprendidos todos los fenómenos inmobiliarios en los que exista una titularidad inmobiliaria compartida sobre elementos, servicios o instalaciones comunes, destinados al mejor uso y disfrute de las fincas privativas a los que aquéllos se hayan vinculadas. En él podríamos comprender desde la propiedad horizontal ordinaria a supuestos atípicos de propiedad horizontal, así como otros casos de comunidades especiales en materia de aguas o pastos.
Pero junto a este concepto general, también se emplea un concepto más estricto de complejo inmobiliario, caracterizado frente a la división horizontal ordinaria por tener como objeto no un edificio individual, sino una pluralidad de parcelas y edificaciones. En este sentido, la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 contiene una regulación de los complejos inmobiliarios en su artículo 24, procedente de la reforma de 6 de abril de 1999, definiéndolos por recaer sobre “una pluralidad de parcelas o edificaciones independientes entre sí”.
La DGRN se había ocupado, ya antes de las recientes reformas legislativas, de la diferenciación entre complejo inmobiliario y propiedad horizontal, a fin de determinar la exigencia o no de licencia administrativa, relacionando esta cuestión con la parcelación del suelo y centrándose en el caso de la llamada propiedad horizontal tumbada, en la que los elementos privativos no se superponen horizontalmente, sino que se disponen verticalmente, consistiendo, bien en edificaciones adosadas, bien en edificaciones totalmente independientes con terrenos anejos.
La cuestión de los complejos inmobiliarios ha sido objeto de reformas legislativas recientes. Partiremos de la última de ellas, la realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de reforma, regeneración y rehabilitación urbanas. Dicha Ley 8/2013 reforma tanto el artículo 17.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, en el que se trata el tema de la sujeción a licencia administrativa del complejo, dando un concepto de complejo inmobiliario a estos efectos. También en el propio cuerpo de la Ley 8/2013, artículo 2 apartado 5, recoge un concepto general de complejo inmobiliario, más amplio que el anterior, de lo que se extrae que no todos los complejos inmobiliarios quedan sujetos a licencia.
Comenzando por esto último, conforme a dicho artículo 2.5 de la Ley 8/2013, debe distinguirse, en primer lugar, entre los complejos inmobiliarios privados y urbanísticos:
- Complejo inmobiliario privado: aquel complejo inmobiliario sujeto al régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, así como a los regímenes especiales de propiedad establecidos por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
- Complejo inmobiliario urbanístico: el integrado, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, por superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, destinadas a la edificación o uso privado y al dominio público.
En cuanto a este último supuesto, el artículo 17.4 TRLS dispone: “Cuando, de conformidad con lo previsto en su legislación reguladora, los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación”. La constitución de este complejo urbanístico puede ser obligatoria cuando resulte de la inclusión en un ámbito de rehabilitación, reforma o regeneración urbana, como señala el artículo 10.1.d LPH.
En cuanto al complejo inmobiliario privado, conforme al número 1 del artículo 2.5 Ley 8/2013, a su vez, debe subdistinguirse en el mismo:
1.- Los supuestos contemplados por el artículo 17.6 del TRLS, que serían aquéllos supuestos en los que es necesario, en principio, la licencia administrativa para su constitución.
Dicho artículo 17.6 TRLS, en su último párrafo, recoge el siguiente concepto de complejo inmobiliario, a los efectos del propio apartado, en redacción procedente también de la reforma de la Ley 8/2013:
“A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos”.
Estos complejos privados que encajen en la definición legal quedarán sujetos a licencia administrativa. No obstante, la amplitud de este concepto legal planteará la cuestión de su distinción con la propiedad horizontal, tanto ordinaria como tumbada, a lo que después nos referiremos.
2.- Los regímenes especiales de propiedad establecidos en el artículo 24 LPH.
A mi juicio, el artículo 2.5.1 de la Ley 8/2013, al incluir dentro del concepto de complejo inmobiliario privado esos otros regímenes especiales de propiedad, está en relación con este apartado 4 del artículo 24 de la LPH.
Estos supuestos, distintos del complejo inmobiliario en sentido estricto, comprenderían sistemas de organización de la propiedad no destinados a viviendas o locales, a los que se ha aplicado la técnica del complejo inmobiliario, tales como:
- Ciertos supuestos en materia de aguas y pastos.
Solo a los complejos inmobiliarios “en sentido estricto” sería de aplicación la necesidad de licencia administrativa, y no a estos otros complejos inmobiliarios privados. Pero, como hemos dicho, la amplitud del concepto legal recogido en el artículo 17.6 TRLS plantea la distinción entre este supuesto de complejo inmobiliario y el de propiedad horizontal, en sus variantes ordinaria y tumbada.
- Distinción del complejo inmobiliario y la propiedad horizontal tumbada.
La DGRN tradicionalmente había establecido esta distinción sobre la consideración de que en la propiedad horizontal tumbada no existía fraccionamiento del suelo, a lo que no se oponía el que se atribuyese al titular de las edificaciones configuradas como elementos privativos del complejo, y como anejo de éstas, el uso en exclusiva de partes del terreno no edificado. Tras las reformas del artículo 17.6 del TRLS realizadas, inicialmente por el Real Decreto Ley 8/2011, y finalmente, en su versión actual por la Ley 8/2013, ya citada, se vuelve a plantear la cuestión de la distinción entre propiedad horizontal tumbada y complejo inmobiliario, determinante de la exigencia o no de licencia administrativa, en la Resolución DGRN de 21 de enero de 2014. En ella se mantiene, partiendo de la legislación vigente, que siguen siendo figuras diferenciadas el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal tumbada. En cuanto a los criterios para diferenciarlas, hace referencia al casuismo de la materia y a la necesidad de abordarla con flexibilidad. Afirma que la distinción no recae sobre “la mayor o menor entidad constructiva”, sino sobre el régimen organizativo de la propiedad, aludiendo a la necesidad de la existencia de elementos de “uso común, ya sean bienes inmuebles, derechos, instalaciones o servicios”. También se alude a “la existencia de solo una pequeña porción del terreno no edificado que es de uso común”. Además, en el caso, los estatutos preveían la posibilidad de desvincular los anejos del elemento principal sin acuerdo de los demás propietarios. Por todas estas circunstancias, se estimó que existía verdadero complejo inmobiliario.
- Distinción entre complejo inmobiliario y propiedad horizontal ordinaria.
La amplitud del concepto de complejo inmobiliario recogido en el último párrafo del artículo 17.6 del TRLS, tras su reforma por la Ley 8/2013, plantea la distinción entre complejo inmobiliario y propiedad horizontal ordinaria, esto es, la que recae sobre un edificio con plantas horizontales.
Se ocupa de esta cuestión la Resolución DGRN de 17 de octubre de 2014, que insiste en la posibilidad de diferenciar ambas figuras, aunque ofrece un criterio puramente casuístico. Para la resolución citada, la distinción parece estribar sobre la mayor o menor complejidad de la organización del régimen, reservando el concepto de complejo a aquéllos en los que no solo exista una mera “titularidad pasiva” de los elementos comunes, sino que se “implementan voluntariamente nuevos servicios y dotaciones”. La idea que de ella se extrae es la de que la exigencia de licencia administrativa debe reservarse para supuestos de organizaciones de especial complejidad y no puede aplicarse extensivamente, existiendo un cierto voluntarismo en la concepción del complejo, pues parece condicionada a un acto expreso de constitución como tal. En el supuesto resuelto se rechaza la exigencia de licencia administrativa, ya que: “no se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, que es una de las notas características de los conjuntos inmobiliarios privados, ni tampoco se constituye un régimen específico de conjunto inmobiliario”.
La necesidad de licencia administrativa.
El artículo 17.6 TRLS exige la licencia administrativa para la constitución o modificación de complejos inmobiliarios, con dos excepciones:
Las Resoluciones DGRN de 28 de mayo de 2014 y de 17 de octubre de 2014 consideran exigible la licencia cuando de la constitución del complejo “se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación”.
La constitución puede ser voluntaria o forzosa.
En cuanto a la constitución voluntaria, la Resolución DGRN de 5 de enero de 2006 afirma que la constitución de un conjunto urbanístico o complejo inmobiliario es un acto de riguroso dominio, que exige el consentimiento unánime de todos los propietarios o copropietarios de las parcelas que se integran en el mismo.
El artículo 24.1 LPH prevé dos modalidades de constitución, como una sola comunidad o como una agrupación de comunidades, que presenta particularidades, según después veremos.
Respecto a la constitución forzosa, en cuanto sería obligatoria para los propietarios, derivaría de la exigencia derivada de un plan de rehabilitación, renovación o regeneración urbana, en cuyo caso será obligatoria la constitución para los propietarios, según recoge el artículo 10.1.d LPH.
El artículo 24.1 LPH se refiere a la constitución del complejo sobre edificaciones o parcelas, lo que plantea la posibilidad de que todas o algunas de las parcelas del complejo no se hallen edificadas. Esto lo admitió la Resolución DGRN de 23 de octubre de 2002.
Régimen jurídico privado del complejo.
Deberá estarse a lo previsto en el artículo 24 LPH.
Al apartado 4 del artículo 24 ya nos hemos referido previamente.
Aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles.
Actualmente se rige por la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias, que deroga la anterior Ley 42/1998 de 15 de diciembre.
Aunque del propio enunciado de la Ley 4/2012 resulta que su objeto es más amplio que el exclusivo régimen del aprovechamiento por turnos, nos centraremos en éste, por ser al que se refiere el programa, además del objeto principal de la misma.
La Ley solo se aplica a estos contratos cuando se celebren entre un empresario y un consumidor (artículo 1.1).
En el estudio del régimen jurídico de estos contratos contrato, cabe destacar que la Ley tiene carácter imperativo. Los consumidores no podrán renunciar a sus derechos, siendo la renuncia nula, lo que se extiende al fraude de ley (artículo 16).
La Ley recoge una serie de disposiciones generales, aplicables a todos los contratos comprendidos en su ámbito, que integran el Título I, y disposiciones específicas sobre el contrato de aprovechamiento por turnos, que se recogen en el Título II. Comenzaremos por la exposición de las primeras, aunque lo haremos resumidamente, por razones de tiempo.
En el ámbito de una normativa de protección de los consumidores, en la que debemos situar a la Ley 4/2012, se establecen deberes precontractuales de publicidad e información precontractual. Se contempla un folleto de información normalizada recogido por los Anexos de la Ley. Se debe informar especialmente del derecho al desistimiento, de su plazo y de la prohibición de anticipos durante dicho plazo (artículo 10).
El Capítulo IV de la Ley 4/2012 se refiere al derecho de desistimiento y prohibición de pagos anticipados.
El derecho de desistimiento corresponde por Ley al consumidor, sin necesidad de justificación alguna (artículo 12.1).
El plazo para ejercitarlo será de catorce días naturales, computado, como regla general, desde la celebración del contrato, si en ese momento se recibió por el consumidor el documento contractual o, en otro caso, desde la recepción del mismo. No obstante, si no se entrega al consumidor el impreso de desistimiento cumplimentado, contará desde que se le entregue, aunque vencerá en todo caso transcurrido un año y catorce días desde la celebración del contrato o desde la entrega del documento contractual. Si no se hubiera suministrado al consumidor la información contractual, se computará el plazo desde que se le suministre, aunque venderá transcurridos tres meses y catorce días desde la celebración del contrato o desde la entrega del documento contractual.
El consumidor notificará fehacientemente el desistimiento, por escrito en papel u otro soporte duradero, pudiendo utilizar el formulario previsto en los anexos de la Ley.
Antes de que finalice el plazo del desistimiento, está prohibido que el consumidor pague anticipos, la constitución de garantías, la reserva de dinero en cuentas, el reconocimiento expreso de deuda o cualquier contraprestación a favor del empresario o de un tercero (artículo 13.1).
Dichos actos son nulos y el consumidor podrá reclamar el duplo de las cantidades garantizadas o entregadas (artículo 13.2).
En caso de ejercicio del derecho de desistimiento, los contratos accesorios, por el que se adquieran servicios relacionados con el contrato principal, prestados por un empresario o un tercero en convenio con un empresario, quedarán automáticamente sin eficacia. También quedarán ineficaces los préstamos concedidos por un empresario o por un tercero convenido con un empresario para financiar el precio del contrato desistido (artículo 15).
En su Título II se contienen las disposiciones específicas sobre el contrato de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles.
La definición completa de este contrato sería la de aquél que “atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios”. La facultad de disfrute no comprende la alteración del alojamiento o de su mobiliario (artículo 25.1.2º).
En cuanto al inmueble sobre el que recae el derecho, podrá ser “un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado”. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepción de los locales, deben estar sometidos a dicho régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez alojamientos. No obstante, se admite que un conjunto inmobiliario esté sujeto al mismo tiempo a un aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotación turística, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos y para períodos determinados (artículo 25.2).
Respecto del turno, debe tener una duración mínima de 7 días y, dentro de un mismo régimen, los turnos podrán tener o no la misma duración. Deberá, además, quedar reservado para reparaciones, limpieza u otros fines comunes un período de tiempo que no podrá ser inferior a siete días por cada uno de los alojamientos sujetos al régimen (artículo 25.3).
Caben dos modalidades del derecho: la real y la obligacional.
En cuanto a la modalidad real, se refiere a ella el apartado 4 del artículo 25, que lo califica de derecho real, y según el cual:
- No podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.
- Gravará, en conjunto, la total propiedad del alojamiento o del inmueble, según esté previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo. No es imprescindible, como veremos, la división horizontal para la constitución del régimen.
- La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen.
- No limita las facultades dispositivas del propietario. El propietario del inmueble gravado por el derecho real de aprovechamiento por turno podrá libremente disponer de todo o parte de su derecho de propiedad.
En cuanto a la modalidad obligacional, consistirá en arrendamientos de inmuebles vacacionales por temporada u otras modalidades contractuales, de duración superior a un año, que tengan por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación. Quedan sujetos a la Ley, sin perjuicio de lo previsto en la LAU y legislación de protección del consumidor (artículo 25.6).
Duración del régimen (artículo 24).
La duración del régimen será superior a un año y no excederá de cincuenta años, a contar desde la inscripción del mismo o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción.
El Capítulo II del Título II de la Ley se ocupa de la constitución del régimen.
Debe constituirlo el propietario registral del inmueble.
El artículo 25.1 establece los requisitos previos para la constitución del régimen, distinguiendo dos supuestos: su constitución sobre un inmueble terminado o en construcción. Si se hubiese constituido el régimen sobre un inmueble en construcción, deberá otorgarse el acta notarial de fin de obra en el plazo de 3 meses desde la finalización, incorporando todas las licencias necesarias.
Los requisitos previos para la constitución del régimen serán (artículo 25.1).
- Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la Propiedad y haberla incorporado al Catastro Inmobiliario. En el caso de que la obra esté iniciada, deberá haber inscrito la declaración de obra nueva en construcción.
- Cumplir con los requisitos establecidos para ejercer la actividad turística, disponer de las licencias de apertura y las de primera ocupación. En el caso de que la obra esté tan sólo iniciada, bastará haber obtenido la licencia de obra y la necesaria para la actividad turística.
- Haber celebrado el contrato con una empresa de servicios, salvo que el propietario haya decidido asumirlos directamente.
- Haber concertado los seguros o las garantías que exige la Ley (artículo 28) y también el seguro decenal, si fuera el promotor del edificio o, en otro caso, informar del mismo.
El artículo 28 Ley 4/2012 impone al propietario la obligación de suscribir y mantener, antes de constituir el régimen, una póliza de seguro, durante la promoción y hasta la transmisión de todos los derechos de aprovechamiento, que cubra el riesgo de nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar a terceros por los daños y perjuicios causados por él o cualquiera de sus dependientes. Además, deberá suscribir y mantener en vigor un seguro que cubra la responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes de los alojamientos, derivada de la utilización de los mismos, así como un seguro de incendios y otros daños generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos.
- En caso de constitución sobre inmueble en construcción, contratar a favor de los futuros adquirentes un aval bancario con entidad registrada en el Banco de España, o un seguro de caución con entidad autorizada, que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición del derecho, el cual solo podrá liberarse una vez inscrita el acta notarial de finalización de obra (artículo 25.2).
La acreditación de estos requisitos será necesaria para que el notario autorice y el registrador inscriba la escritura de constitución del régimen.
El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble se constituirá mediante su formalización en escritura pública, y se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Al otorgamiento de la escritura deberá concurrir la empresa que haya asumido la administración y prestación de los servicios, salvo manifestación expresa del propietario de que son por él asumidos directamente (artículo 25.3.1).
Los contratos por virtud de los cuales se constituyan o transmitan derechos de aprovechamiento por turno antes de estar válidamente constituido el régimen serán nulos de pleno derecho (artículo 25.3.2 que se remite al 23.7).
Este apartado 3 del artículo 25 Ley 4/2012 es reproducción del artículo 4.3 de la antigua Ley 42/1998. Es destacable que el legislador de 2012 no haya solucionado una de las principales polémicas doctrinales que había planteado la antigua Ley de 1998: si la constitución del régimen se produce desde la escritura o requiere la inscripción registral, con la importante consecuencia que ello tiene respecto a la validez de los contratos.
En relación con la Ley antigua, defendían el carácter constitutivo de la inscripción autores como García García, Pau Pedrón, Munar Bernat o Hernández Antolin. En contra, Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla. A mi juicio, un argumento favorable al carácter constitutivo de la inscripción es la necesidad de expresar en el contrato de transmisión los datos de inscripción de la escritura de constitución (artículo 30.1).
Contenido de la escritura pública de constitución del régimen:
Lo establece el artículo 26 Ley 4/2012. La escritura deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
1. La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella existan, con reseña de los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de los aprovechamientos. Si la construcción está únicamente comenzada, se indicará la fecha límite para la terminación de la misma.
2. La descripción de cada uno de los alojamientos que integren cada edificación, a los que se dará una numeración correlativa con referencia a la finca. Si el inmueble se ha de destinar a explotación turística, al tiempo que se constituye sobre él un régimen de aprovechamiento por turno, se determinará cuáles de los alojamientos son susceptibles de ser gravados con derechos de aprovechamiento por turno y para qué períodos al año.
4. Referencia a los servicios que se han de prestar y que son inherentes a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando que éstos se asumen directamente por el propietario o por una empresa de servicios.
5. Los estatutos a los que se somete el régimen de aprovechamiento por turnos, si se hubiesen establecido. De los mismos no podrá resultar para los titulares de los derechos ninguna obligación o limitación contraria a lo establecido en el presente Título.
6. La situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del inmueble. Se acompañará la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble, así como el plano de distribución de los distintos alojamientos en la respectiva planta.
7. La retribución de los servicios y, en su caso, los gastos de comunidad.
8. Duración del régimen.
A la escritura se incorporará, en original o testimonio, el contrato de servicios y los seguros. Una copia autenticada de éstos se presentará para su archivo en el Registro de la Propiedad. En caso de inmueble en construcción, se incorporará también el aval o seguro de caución.
El artículo 27 se refiere a la inscripción del régimen, cuyo estudio remitimos a los temas de derecho hipotecario.
Por último, en cuanto al contrato de transmisión del derecho, el artículo 30 Ley 4/2012 se refiere al contenido mínimo del mismo.
El contrato deberá celebrarse por escrito, en papel u otro soporte duradero, pero será necesaria su formalización ante notario en escritura pública si se quiere inscribir en el Registro de la Propiedad. El notario no autorizará ni el registrador inscribirá si el contrato no reúne este contenido mínimo. En todo caso, si el contrato se celebra ante notario, este advertirá del derecho de desistimiento.
Si el contrato se celebrase notarialmente, alguno de los datos exigidos (como lugar y fecha del contrato y datos de identificación de las partes), así como otros, tales como el derecho a solicitar información registral, resultarían de la aplicación de la legislación notarial. Omitiendo este contenido que se solapa con la legislación notarial y que está pensado para el contrato privado, los principales puntos que se exigen, resumidamente, son los siguientes:
- Los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del notario autorizante y del número de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Expresar la naturaleza real o personal del derecho transmitido, haciendo constar la fecha en que el régimen se extinguirá de conformidad con las disposiciones de la presente Ley.
- Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.
(La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2015, en aplicación de la Ley anterior pero con expresa referencia a la Ley vigente, declara nulo un contrato de transmisión de aprovechamiento por turnos por no expresar de modo preciso el turno, con indicación de los días iniciales y finales -en el caso se establecía un turno variable de 7 días en temporada alta o 14 días en los meses que se denominaban temporada flexible, fórmula que no se admite-).
- Expresión de que la obra está concluida o se encuentra en construcción. En este último caso, se exige una serie de requisitos adicionales, para definir el estado de la construcción, así como referencia al aval o seguro.
- El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de éstos en la escritura reguladora, con expresión del sistema de actualización, así como una indicación somera de los honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
- Inserción literal del texto de los artículos 10, 11 y 12, haciendo constar su carácter de normas legales aplicables al contrato.
- Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a disfrutar y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.
- Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de períodos de aprovechamiento.
- Datos identificativos completos de las partes, propietario o promotor, transmitente, adquirente, empresa de servicios, tercero responsable del intercambio.
- Duración del régimen.
- Costes aproximados de sistemas organizados de cesión a terceros, si existen.
- El inventario y, en su caso, las condiciones generales no incluidas en el contrato, así como las cláusulas estatutarias inscritas, figurarán como anexo inseparable suscrito por las partes.
Por último, señalar que el propietario tendrá derecho a la resolución en caso de impago de cuotas por el titular del derecho durante un año, salvo pacto en contrario (artículo 32.1).
El titular del aprovechamiento por turno podrá transmitir libremente su derecho (artículo 33). Los titulares de derecho de aprovechamiento por turno constituirán una comunidad, que se regirá por lo previsto en este artículo 33 y supletoriamente por la LPH.
Por último, señalar que en Cataluña existe una regulación propia del aprovechamiento por turnos, como una forma especial de comunidad, recogida en los diversos números del artículo 554 del Libro V del Código Civil de Cataluña.

References: artículo 24
 artículo 17
 artículo 2
 artículo 2
 artículo 17
 Real Decreto 
 artículo 24
 artículo 17
 artículo 17
 artículo 10
 artículo 2
 artículo 17
 artículo 17
 artículo 24
 artículo 2
 artículo 24
 artículo 17
 artículo 17
 Real Decreto 
 Resolución 
 artículo 17
 Resolución 
 resolución 
 artículo 17
 Resolución 
 artículo 24
 artículo 10
 artículo 24
 Resolución 
 artículo 24
 artículo 24
 artículo 25
 artículo 25
 artículo 28
 artículo 25
 artículo 4
 artículo 26
 artículo 27
 artículo 30
 resolución 
 artículo 33
 artículo 554