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⭐landgeschäfte der Stadt Zürich mit Wohnbaugenossenschaften
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Wilhelmine Kristina Amsel
1 landgeschäfte der Stadt Zürich mit Wohnbaugenossenschaften auf dem gebiet der Stadt Zürich von Auswertung und Interpretation der Akten im Stadtarchiv Peter Schmid Schriftenreihe WBG, Dokumentationsstelle Forschung und Innovation Band 72 Inhalt Zusammenfassung 3 Ausgangslage und Datengrundlage 4 Landgeschäfte in der Übersicht 4 Geschätzte Anzahl der auf dem Land erstellten Wohnungen 7 Nicht mehr existierende Genossenschaften 7 Modellüberlegungen zur Frage der Vergünstigung des Landes 8 Anhang: Tabelle aller heute bestehender WBG mit Landgeschäften mit der Stadt 9 Landgeschäfte mit heute nicht mehr existierende Genossenschaften 11 Peter Schmid, Präsident der wbg zürich, Ökonom und emba von Nonprofit Organisationen (Uni Fribourg). Selbständiger Berater und Genossenschaftsexperte. Präsident der ABZ und BG «mehr als wohnen». Präsident der Stiftung Solinvest. Vertreter des gemeinnützigen Wohnungsbaus im VR der Logis Suisse und Habitat Mit bestem Dank an Janina Schmid für die Erfassung der Daten im Stadtarchiv.3 Zusammenfassung Die Stadt Zürich fördert seit 1910 aktiv den gemeinnützigen Wohnungsbau. Eines der wirksamsten Mittel in diesem Zusammenhang ist die Abgabe von Land (Verkauf oder Baurecht), die hier näher beleuchtet wird. In den Stadtratsprotokollen sind alle Landgeschäfte der Stadt Zürich festgehalten. Eine Auswertung der seit 1960 gewährten Baurechte und weiterer Geschäfte, welche die Wohnbaugenossenschaften betreffen, ergibt folgende Resultate: Die Stadt Zürich hat den heute noch bestehenden Wohnbaugenossenschaften seit 1910 rund m 2 Land verkauft und m 2 Land im Baurecht abgegeben. Im Gegenzug hat die Stadt von Wohnbaugenossenschaften rund m 2 Land erworben. Auf dem Land, das die Stadt verkauft oder im Baurecht abgegeben hat, stehen schätzungsweise Genossenschaftswohnungen. Dies sind rund 30 % aller Genossenschaftswohnungen in der Stadt Zürich. Die restlichen rund 70 % der von Wohnbaugenossenschaften erstellten Wohnungen stehen somit auf privat erworbenem Land. Landabgaben von Kanton, Bund oder Bundesbetrieben gab es nicht oder nur sehr selten; sie fallen nicht ins Gewicht. Aus den Protokollen geht zu einem grossen Teil nicht direkt hervor, ob und in welchem Ausmass das von der Stadt verkaufte und gekaufte Land damals vergünstigt wurde (dies müsste separat untersucht werden). Modellüberlegungen lassen jedoch den Schluss zu, dass die damals gewährten Vergünstigungen auch zu heutigen Preisen nur wenig ins Gewicht fallen. Hinzu kommt, dass ein grosser Teil der Vergüstigungen zeitlich befristet war und zurückbezahlt wurde (Darlehen). Die Landabgabe an Wohnbaugenossenschaften stellt damals wie heute ein wirksames Förderinstrument und ein Zeichen der Partnerschaft zwischen der Stadt Zürich und den Wohnbaugenossenschaften dar. Diese entlasten die öffentliche Hand durch die dank dem Spekulationsentzug und der Kostenmiete günstigen Mieten und helfen mit, die Versorgung der Bevölkerung mit zahlbarem Wohnraum zu gewährleisten. Landgeschäfte der Stadt Zürich mit Wohnbaugenossenschaften auf dem Gebiet der Stadt Zürich von4 Ausgangslage und Datengrundlage Die Stadt Zürich legte bereits 1907 in der Gemeindeordnung fest, Wohnbaugenossenschaften (im Folgenden WBG) aktiv zu unterstützen. Eines der Unterstützungsmittel war bis 1960 die Abgabe (Verkauf) von Land an die gemeinnützigen WBG für den Bau von Siedlungen. Ab 1960 wurde Land praktisch nur noch im Baurecht abgegeben. Allfällige Ausnahmen sind hier nicht erfasst. Leider wurde bisher keine umfassende Übersicht über alle Landgeschäfte der Stadt Zürich mit WBG erstellt. Die öffentliche Meinung und auch viele Fachpublikationen gehen jedoch davon aus, dass Genossenschaftsbauten zum grössten Teil auf städtischem und billig abgegebenem Land erstellt worden sind. Aus dieser Annahme leitet sich die Forderung ab, dass alle d.h. nicht nur die explizit subventionierten Genossenschaftswohnungen nur unter bestimmten Bedingungen vermietet werden dürften. Im Auftrag von wohnbaugenossenschaften zürich (ehemals SVW Zürich) wurden deshalb die Stadtratsprotokolle von 1900 bis 1960 ausgewertet und alle wesentlichen Landgeschäfte erfasst; nicht berücksichtigt wurden Kleinstgeschäfte unter 10 m 2 sowie 1:1-Tauschgeschäfte (gleiche ). Ferner wurden alle seit 1960 gewährten Baurechte erfasst. Somit besteht nun erstmals ein Überblick über alle Landgeschäfte mit den heute noch bestehenden WBG. Nicht erfasst sind allenfalls gegenseitig Käufe seit 1960, die quantiativ keine Rolle spielen. Die vollständigen Tabellen finden sich im Anhang. Landgeschäfte in der Übersicht Insgesamt gab es 268 Landgeschäfte mit 65 heute noch bestehenden WBG; das sind rund 55 % aller 120 Stadtzürcher WBG. Dabei handelt es sich um 132 Landverkäufe der Stadt an 44 WBG und umgekehrt 56 Verkäufe von 32 Genossenschaften an die Stadt Zürich. Hinzu kommen 81 Baurechte an 38 WBG. Nicht berücksichtigt wurden Geschäfte mit nicht mehr bestehenden WBG. Sie fallen bei der Auswertung kaum ins Gewicht; per saldo verkauften sie sogar mehr Land an die Stadt, als sie von dieser kauften (siehe Tabelle im Anhang)! Tabelle 1: Übersicht über die Landgeschäfte zwischen der Stadt und den Wohnbaugenossenschaften Was Anzahl WBG Bis bis 1960 Total Verkauf Total Kauf Verkauf an WBG (m2) Kauf von WBG (m2) Verkauf an WBG (m2) Kauf von WBG (m2) Abgabe ab 1960 im BR Abgabe von BR (m2) Total Landgeschäfte der Stadt Zürich mit Wohnbaugenossenschaften auf dem Gebiet der Stadt Zürich von5 Fünf WBG haben ausschliesslich Land an die Stadt verkauft (ohne Land zu kaufen oder im Baurechte zu erhalten); sieben WBG haben insgesamt der Stadt mehr Land verkauft als von dieser erhalten. Tabelle 2: WBG, die netto mehr als m 2 erhalten haben (vollständige Tabelle im Anhang) Kurzbezeichnung Anz. Verk. Anz. Kauf Verkauf Ankauf Anz. BR BR Netto inkl. BR FGZ ABZ Strassenbahner Limmattal Glattal Hofgarten BEP mehr als wohnen Waidberg Linth-Escher Vrenelisgärtli GEWOBAG Letten Süd-Ost ASIG Frohes Wohnen Zurlinden GISA St. Jakob Eigengrund Milchbuck Wogeno Im Gut Oberstrass Sunnige Hof Liberale Höngg Freiblick Landgeschäfte der Stadt Zürich mit Wohnbaugenossenschaften auf dem Gebiet der Stadt Zürich von6 Fast 20 % der von der Stadt Zürich abgegebenen gingen an die Familienheimgenossenschaft FGZ. Es folgt die ABZ mit rund 14 %. Somit ging 1 3 des Landes der Stadt Zürich an diese beiden grossen WBG, die aber immer noch einen stattlichen Anteil von Land privat kauften. So machen die Landkäufe der Stadt bis 2011 nur 25 % des gesamten Landes der ABZ aus. Drei weitere WBG (Glattal, Limmattal, Strassenbahner) teilen sich mit diesen beiden grossen WBG 50 % des gesamten Landes. Beim grössten Verkauf der Stadt handelte es sich um rund m 2 an die BG Glattal im Katzenbach. Die grösste Baurechtsabgabe erfolgte mit über m2 an die Baugenossenschaft «mehr als wohnen» im Leutschenbach. Neun weitere WBG haben nur kleine Landstücke mit weniger als 1000 m 2 gekauft oder im Baurecht erhalten. Tabelle 3 Kurzbezeichnung Anz. Verk. Anz. Kauf Verkauf Ankauf Anz. BR BR Netto inkl. BR Limmattal Röntgenhof Sunnige Hof Sonnengarten Im Gut ASIG WSGZ Milchbuck Insbesondere zwischen 1940 und 1960 haben WBG partnerschaftlich Land an die Stadt Zürich verkauft. Dafür gibt es verschiedenste Gründe. In einigen Fällen kauften WBG Land von Privaten und verkauften dieses dann (teilweise) an die Stadt weiter. Allein die BG Röntgenhof verkaufte der Stadt in Oerlikon (Neubrunnen-/Jungholzstrasse) so rund m 2. In zwei Fällen (Limmattal und Strassenbahner) kaufte die Stadt ein Areal von der WBG, da diese finanzielle Probleme hatte, und trat ihr dieses dann in Form eines Baurechts wieder ab. Den näheren Umständen dieser Käufe durch die Stadt wurde nicht weiter nachgegangen. Es kann jedoch angenommen werden, dass die WBG der Stadt neben den obigen Gründen das Land besonders zum Bau von Schulhäusern, Kindergärten oder Strasseninfrastrukturen verkauften. Davon profitierten auch die WBG. Landgeschäfte der Stadt Zürich mit Wohnbaugenossenschaften auf dem Gebiet der Stadt Zürich von7 Geschätzte Anzahl der auf dem Land erstellten Wohnungen Die Angaben in den Protokollen beziehen sich zum Teil auf Katasternummern, die den heutigen Nummern nur mit sehr hohen Aufwand zugeordnet werden könnten. Deshalb kann die Zahl der auf dem Land der Stadt Zürich erstellten Wohnungen nur geschätzt werden. Für diese Schätzung nehmen wir an, dass pro 120 m 2 Landfläche eine Wohnung erstellt wurde. Die Annahme fusst auf den realen Werten der ABZ, die pro Wohnung ihres heutigen Bestandes 105 m 2 Land beansprucht. Die Zahl wurde leicht nach oben korrigiert, weil die ABZ im Gegensatz zur FGZ sehr wenig Reiheneinfamilienhäuser mit höherem Landverbrauch sowie bereits mehrere verdichtete Neubausiedlungen mit tieferen Werten besitzt, die in diesem Durchschnittswert enthalten sind. Das ergibt für die von der Stadt verkaufte oder im Baurecht abgegebene insgesamt rund Wohnungen. Diese Zahl muss noch nach unten korrigiert werden, weil die Summe der Verkäufe und Baurechte grösser ist als die real von Genossenschaften erhaltene n (siehe oben: Die WBG Limmattal und Strassenbahner kauften von der Stadt Areale, verkauften diese zurück, übernahmen sie dann im Baurecht und vergrösserten so künstlich die Summe der gehandelte n). Hinzu kommen weitere Verkäufe an die Stadt sowie der Umstand, dass ein Teil der Verkäufe nicht für den Wohnungsbau sondern für andere Nutzungen erfolgten. Es kann somit netto von rund Wohnungen ausgegangen werden Wohnungen sind gemessen an den insgesamt rund heute bestehenden Wohnungen rund 30 % aller Genossenschaftswohnungen in Zürich. Nicht mehr existierende Genossenschaften In der fraglichen Zeit wurden auch Landgeschäfte mit 37 Genossenschaften getätigt (meist Immobiliengenossenschaften), die heute nicht mehr existieren (Tabelle im Anhang 2). Diesen hat die Stadt m 2 Land verkauft und von diesen rund m 2 gekauft. Ein Teil dieser Genossenschaften wurde im Eigentum verkauft (z.b. die BG Hardhof). Ein anderer Teil der Käufe der Stadt ist auf Konkurse der Immobiliengenossenschaften zurückzuführen; möglicherweise wurde das entsprechende Land anschliessend an noch bestehende WBG verkauft. Auch einzelne Fusionen mit heute bestehenden WBG sind denkbar, wenn auch dem Autor nicht bekannt. Landgeschäfte der Stadt Zürich mit Wohnbaugenossenschaften auf dem Gebiet der Stadt Zürich von8 Modellüberlegungen zur Frage der Vergünstigung des Landes Wie bereits erwähnt, konnte im Rahmen dieser Recherche nicht erhoben werden, ob und falls ja, wie stark die Landabgabe zu einem vergünstigten Preis erfolgt ist. In der aktuellen politischen Diskussion wird jedoch thematisiert, wie viel die Wohnbauförderung, die damals möglicherweise stattfand, heute kostet oder kosten würde. bei der Festlegung des Landwerts eines privaten Baurechts ein Abschlag auf dem Marktwert (= Verkaufswert) von rund % kalkuliert. Wird dies aufgerechnet, beträgt der mit einem Verkauf vergleichbare Landwertanteil bei den städtischen Bedingungen für Genossenschaften daher % der Gesamtinvestition. Verkäufe/Käufe Bei den Verkäufen bewegen sich über 90 % der angegebenen Landpreise zwischen CHF 2 und 20 pro m 2. Das Land wurde dannzumal oft zu vergünstigten Preisen abgegeben. Heute kann daraus kein grosser Vergünstigungseffekt mehr nachgewiesen werden. Der Haupteffekt der heutigen Kostengünstigkeit besteht nämlich darin, dass das Land einst an die WBG abgeben wurde und die damaligen Preise in den Büchern noch heute als Grundlage für die Kostenmiete dienen; somit ist das Land der Spekulation entzogen, eine allfällige frühere Vergünstigung spielt für die heutige Miete keine Rolle mehr (z.b. macht ein früherer doppelt gerechneter Landwert heute pro Monat nur CHF 5 Miete aus). Mit der Vergünstigung des Landes war im Sinne eines Leistungsauftrags die Forderung der Kostenmiete verbunden. Der Vergünstigung steht somit ein Gegenwert entgegen. Dieser besteht auch in grossen Beträgen, die die Stadt durch die günstigen Mieten seither an Fürsorge- und Ergänzungsleistungen gespart hat. Diese Einsparungen machen ein Mehrfaches der damals gewährten Vergünstigung aus, aus der somit keine heutigen Ansprüche mehr abgeleitet werden können. Baurecht Die 1965 vom Gemeinderat verabschiedeten Richtlinien zur Berechnung des Landwertes bei Baurechten gehen davon aus, dass der Landwert 17 bis 18 % der Gesamtinvestitionen ausmachen soll. Nun lässt sich der Marktwert von Land nicht mit dem Landwert vergleichen, der einem Baurecht zugrunde liegt. Denn im einen Fall handelt es sich um einen dauernden Verkauf und beim anderen um eine zeitlich begrenzte Nutzung. Deshalb ist der Wert verschieden. Weiter wird Dann muss auch mit berücksichtigt werden, dass bei den Baurechtsverträgen der Stadt Zürich mit WBG beim Heimfall nicht (wie bei privaten Baurechtsverträgen üblich) % des Verkehrswerts eingesetzt wird, sondern die Baugenossenschaft das Land zum ursprünglichen Anlagewert (mitsamt Heimfallfonds und Erneuerungsfonds) zurückgeben muss. Der Barwert dieser Differenz im Vergleich zu privaten Verträgen (wie sie z.b. der Kanton abschliesst) beträgt bei einem Baurecht von über 62 Jahren (je nach angenommener Verzinsung) weitere rund 20 %. Hinzu kommen noch wertvermindernde Bedingungen wie die Verpflichtung zu Kunst am Bau (1 % der Baukosten), die Gratisabgabe von 1 % der Nettonutzfläche an die Stadt Zürich, die Vermietungseinschränkungen etc. Werden auch diese Faktoren aufgerechnet, beträgt der vergleichbare Landwert an den Gesamtinvestitionen ohne weiteres %, was im Mietwohnungsbau heute durchaus als marktkonform oder gar als viel zu betrachten ist. Darin nicht berüsichtigt ist ein weiterer Minderwert, der sich aus der Bedingung der Kostenmiete ableitet und hier nicht quantifiziert werden kann. Zusammenfassend kann ausgesagt werden, dass das städtische Baurecht keine Subvention darstellt. Dies ist nur dort der Fall, wo die vergleichbaren Landpreise durch die Lage deutlich höher wären als 35 % der Gesamtinvestitionskosten (inkl. Land). Dies betrifft in der Stadt Zürich nur ganz wenige Baurechtslagen. Diese Überlegungen werden auch durch die Tatsache gestützt, dass private Bauträger nicht bereit sind, einen solchen Vertrag zu diesen Bedingungen einzugehen. Landgeschäfte der Stadt Zürich mit Wohnbaugenossenschaften auf dem Gebiet der Stadt Zürich von9 Anhang Anhang 1: Tabelle aller heute bestehender WBG mit Landgeschäften mit der Stadt Kurzbezeichnung Anz. Verk. Anz. Kauf Verkauf Ankauf Anz. BR BR Netto inkl. BR ABZ Alterswohnungen ASIG Baufreunde BEP Berowisa Berufst. Frauen Brunnenhof Brunnenrain Denzlerstrasse Dreieck Eigengrund Entlisberg FGZ Freiblick Frohes Wohnen* Frohheim GEWOBAG* GISA Glattal Graphika Hagenbrünneli Halde Heimeli Heimelig Hofgarten Homelab Liberale Höngg Höngg Im Gut Kleeweid Letten Limmattal Linth-Escher Luegisland Maler und Bildhauer MBGZ Landgeschäfte der Stadt Zürich mit Wohnbaugenossenschaften auf dem Gebiet der Stadt Zürich von10 Kurzbezeichnung Anz. Verk. Anz. Kauf Verkauf Ankauf Anz. BR BR Netto inkl. BR mehr als wohnen Milchbuck Neubühl Neuzeitliches Wohnen Oberstrass Röntgenhof* Rotach Schönau Schönheim Sonnengarten Süd-Ost St. Jakob Strassenbahner Sunnige Hof* Turicum Vitasana Vrenelisgärtli Waidberg Waidmatt Wiedikon Wiese Wogeno WSGZ Zentralstrasse Liberale Zürich Zürich Zürich Zurlinden Total Landgeschäfte der Stadt Zürich mit Wohnbaugenossenschaften auf dem Gebiet der Stadt Zürich von11 Anhang 2: Landgeschäfte mit heute nicht mehr existierende Genossenschaften Name Verkauf Ankauf Allgemeine Immobiliengenossenschaft «Fortuna» Zürich Bau- und Siedlungsgenossenschaft Schwyzerhüsli Baugenossenschaft Arkaheim Baugenossenschaft Centralstrasse BG des schweiz. 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