Source: http://www.habath.de/faq/
Timestamp: 2019-07-18 07:11:03+00:00

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FAQ – Habath Immobilienbewertung
Wofür benötige ich eine Immobilienbewertung?
Die Anlässe für eine Immobilienbewertung sind unterschiedlich. Gutachten können helfen bei:
Erbauseinandersetzung (auch Pflichtteilergänzungsanspruch)
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG (Erbschafts-/Schenkungssteuer)
Einlage bzw. Entnahme von Betriebsvermögen
Teilwertermittlung (steuerliche Bewertung)
Bestimmung des Werts von Wohnrechten (Wohnungsrecht, Nießbrauchrecht nach BGB)
Gebäudeversicherung (Versicherungswert)
Was leistet eine Immobilienbewertung?
Die Immobilienbewertung beantwortet die Frage eines marktgerechten Immobilienwerts. Unter Berücksichtigung der Lage, der Eigenschaften der Immobilie und den rechtlichen Gegebenheiten wird der wahrscheinlichste Kaufpreis im nächsten Verkaufsfall ausgewiesen. Dabei werden gewöhnliche Marktverhältnisse unterstellt. So bleiben „Liebhaberpreise“ oder „Notverkäufe“ oder Verkäufe unter Verwandten unberücksichtigt. Der Verkehrswert ist damit die Bemessungsgrundlage für den jeweiligen Bewertungszweck nach objektiven Kriterien.
Bei welchen Bewertungsanlässen kann auf ein vollständiges Gutachten verzichtet werden?
Beim An- und Verkauf reicht in der Regel eine überschlägige Bewertung aus. Zudem muss bei diesen Bewertungsanlässen nicht unbedingt ein ausführliches Gutachten mit Begründung der Bewertungsansätze erstellt werden. Meist liegen dem Käufer Exposés und Objektunterlagen vor. Zudem hat er sich i.d.R. eine Vielzahl von Vergleichsobjekten angesehen, so dass er einen Eindruck von den Marktverhältnissen gewonnen hat. Dennoch sollte auch in diesem Fall eine Kurzbewertung (insbesondere der baulichen Anlagen) von einem Fachmann durchgeführt werden. Angesichts der hohen Investitionssumme einer Immobilie ist das Honorar für einen Sachverständigen immer empfehlenswert.
Was kostet ein Bewertungsgutachten?
Für Privatgutachten galt bis zum 01.07.2009 die HOAI (Honorarordnung für Ingenieure und Architekten). Danach ist das Honorar frei verhandelbar. Die meisten Sachverständigen orientieren sich am Aufwand und somit am Stundensatz. Bei gerichtlichen Aufträgen muss zwingend nach der JVEG (Justiz Vergütungs- und Entschädigungs Gesetz) abgerechnet werden. Hierfür ist ein Stundensatz von 95 € vorgeschrieben. Je nach Immobilienart, Größe und Objektbesonderheiten sowie der Vollständigkeit der Objektunterlagen variiert der Aufwand für den Bewertungssachverständigen. Ich biete zur Unterstützung der Kundentransparenz und eigener Organisation Festpreise an. Für Standardimmobilien beträgt die Investition in ein ausführliches Verkehrswertgutachten 1.179 € inkl. MwSt. Für Gutachten über Gewerbe-/ Spezialimmobilien werden Zuschläge berechnet. Dabei ist nicht nur der höhere Aufwand, sondern auch die erhöhte Schwierigkeit und das Haftungsrisiko maßgebend. Nach Klärung einiger weniger Fragen zum Objekt bekommen Sie auch für solche Immobilienarten ein Festpreisangebot von mit. Hier geht es zur Produktübersicht.
Worin liegen die Unterschiede zwischen den Produkten "WertSchätzung", "Immo-Inspektion" und "Wert-Gutachten"?
Ich habe aufgrund meiner langjährigen Praxiserfahrung und unter Berücksichtigung von Kundenwünschen 3 Gutachtenformen mit klarem Leistungsversprechen konzipiert. Für den An-/Verkauf von Standardimmobilien ohne Besonderheiten (z.B. Modernisierungsstau, Rechte/Belastungen) empfehle ich die „WertSchätzung“. Hier werden kurz und bündig die wesentlichen Objektdaten aufgeführt, der offizielle Bodenrichtwert geprüft und eine nach einem anerkannten Wertermittlungsverfahren Kurzbewertung durchgeführt. Damit haben Eigentümer, Interessenten aber auch Makler eine optimale Verhandlungsgrundlage. Im Gegensatz zu automatisierten Onlinebewertungen besichtige ich persönlich die Immobilie und berücksichtige auch die individuellen Eigenschaften.
Das Produkt „Immo-Inspektion“ baut auf die „WertSchätzung“ auf. Zusätzlich wird der Fokus stärker auf die bautechnischen Gegebenheiten, möglicher Investitionskosten und den Anforderungen der EnEV gelegt. Dies ist die vollständige Gutachtenvariante für den An- und Verkauf von Immobilien und ersetzt in den meisten Fällen ein ausführliches Verkehrswertgutachten.
Aufgrund von Gutachtenanlässen aus rechtlichen oder steuerlichen Gründen wird gesetzmäßig ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB benötigt. Sowohl Gerichte als auch Finanzämter und Immobilienfonds erkennen keine Kurzbewertungen an. Der wesentliche Unterschied des „Vollgutachtens“ gegenüber den Kurzgutachten besteht in der nachvollziehbaren und vollständigen Begründung aller Wertansätze sowie der Recherche und Bewertung sämtlicher rechtlicher Gegebenheiten. Das Gutachten muss trotz Komplexität für einen Laien verständlich und für einen Fachmann überprüfbar sein. Bei Ehescheidungen, Erbauseinadersetzungen, Vormundschaftsangelegenheiten, Entschädigungen und steuerlichen Wertermittlungen (z.B. Erbschafts-/Schenkungssteuer) ist ein komplettes Wert-Gutachten vorgeschrieben. Wenn man hier an der falschen Stelle spart, hat man gute Chancen am Ende mehr Geld zu bezahlen, da Kurzbewertungen nicht Stand halten.
Welche Unterlagen vom Objekt werden für eine Immobilienbewertung benötigt?
Für ein „Wert-Gutachten“ werden bei allen Immobilienarten benötigt:
Auszug aus dem Liegenschaftsbuch mit Katasterkarte
Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)
Wohn-/Nutzflächenberechnungen
Aufstellung durchgeführter Modernisierungen der vergangenen 20 Jahre
Zusätzlich hole ich als Gutachter die notwendigen behördlichen Auskünfte für Sie ein:
Auskunft/Austzug aus dem Baulastenverzeichnis
Bescheid über den abgabenrechtlichen Zustand (Erschließungsbeiträge)
Bauplanungsrechtliche Gegebenheiten (z.B. Festsetzungen im Bebauungsplan, Darstellungen im Flächennutzungsplan)
Auskunft zum Denkmalschutz
Bei Wohnungs- und Teileigentum werden zusätzlich benötigt:
Teilungserklärung nebst evtl. Änderungen
Wirtschaftspläne der vergangenen 3 Jahre
Wohngeldabrechnungen der vergangenen 3 Jahre
Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen 3 Jahre
Stand über die Höhe der Instandhaltungsrücklage
Bei vermieteten Objekten werden zusätzlich benötigt:
Aufstellung der Nettokaltmieten mit Etage, Größe und Datum der letzten Mieterhöhung
Mietverträge (bei komplexen Objekten exemplarisch 3 bis 5 Verträge)
Hinweis, ob Investitionsmieten vorliegen (Eigentümer hat speziell für Mieter Um-/Einbauten vorgenommen)
Bei Managementimmobilien wird zusätzlich benötigt:
BWA bzw. GuV-Rechnung oder Bilanzen der vergangenen 3 Jahre
Wird für die Immobilienbewertung sowie beim Verkauf auch ein Energieausweis benötigt?
Die unaufgeforderte Vorlage des Energieausweis beim Verkauf gegenüber dem Käufer ist seit dem 01.05.2014 gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) Pflicht. Da bei der Wertermittlung immer ein möglicher Verkauf unterstellt wird, muss auch bei der Immobilienbewertung ein Energieausweis vorliegen. Auch wenn ein Verkauf nicht geplant ist. Daher biete ich als Zusatzleistung die Beschaffung eines Energieausweises an. Dieser ist 10 Jahre gültig. Auch vor diesem Hintergrund empfehlenswert.
Wer darf in Deutschland Wertgutachten erstellen?
Der Begriff des Sachverständigen ist in Deutschland nicht gesetzlich geregelt. Es existieren auch keine allgemeinverbindlichen Verordnungen oder Regelungen in denen die Voraussetzungen für die Ausübung des Sachverständigenberufs oder die Berufsbezeichnung „Sachverständiger“ hervorgehen. Es wird damit keine behördliche Zulassung oder sind sonstige (Fach)Nachweise notwendig, um sich Sachverständiger zu nennen bzw. den Beruf des Wertermittlers auszuüben.
Allerdings wurden durch die Rechtsprechung allgemeine Maßstäbe zur Bezeichnung „Sachverständiger“ entwickelt. Der BGH (vgl. Urteil vom 06.02.1997 – IZR 234/94) hat z.B. entschieden, dass sich nur derjenige „Sachverständiger“ nennen darf, der von den durch diese Tätigkeit angesprochenen Verkehrskreise überwiegend erhofften Erwartungen entspricht. Diese sind insbesondere:
erforderlicher Sachverstand
uneingeschränkt fundiertes Fach- und Erfahrungswissen
Nachweis über den Erwerb des erforderlichen Sachverstands
Das BGH-Urteil führt weiter aus, dass durch das Verbot der Verwendung der Berufsbezeichnung „Sachverständiger“ die Berufsausübung weder rechtlich noch wirtschaftlich die Grundlage entzogen wird, denn der „selbsternannte“ Sachverständige kann auf andere Bezeichnungen ausweichen:
Vor diesem Hintergrund ist es sehr wichtig, dass sich Gutachtenkunden an einen qualifizierten und anerkannten Sachverständigen wenden. Die o.g. Kriterien werden regelmäßig bei nach ISO/IEC 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen angenommen. Beide Sachverständigenqualifikationen genießen höchstens ansehen in Deutschland.
Ich bin seit 2007 nach ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für alle Immobilienarten. Ich wurde durch die bei der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditierten Zertifizierungsstelle „Sprengnetter Zertifizierung GmbH“ geprüft und seit dem jährlich überwacht. Die persönlichen und fachlichen Voraussetzungen sind in meiner Zertifizierungsstufe (Höchstzertifizierung) mit denen der öffentlichen Bestellung vergleichbar. Zum anderen müssen öffentlich bestellte Sachverständige auch Gerichtsaufträge annehmen, wenn sie vom Gericht dazu aufgefordert werden. Zwar erstelle ich auch in Rechtsangelegenheiten Gutachten. Meine Spezialisierung erstreckt sich aber auf die Bewertung im Rahmen steuerlicher Vorgänge sowie die Bewertung von Gewerbe- und Spezialimmobilien. In den vergangenen 10 Jahren haben Gesetze und Behörden wie Finanzämter und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und die Rechtsprechung eine weitestgehende Gleichstellung zwischen den nach ISO/IEC 17024 zertifizierten und den öffentlich bestellten Sachverständigen geschaffen. Eine doppelte Qualifikation wäre auch mit zusätzlichen Überwachungs- und Prüfungskosten verbunden. Mein Abschluss „ZIS Sprengnetter Zert (AI)“ ist die höchste zu erreichende Qualifikation und weist nach, dass ich für die Markt- und Beleihungswertermittlung aller Immobilienarten befähigt bin. Dazu zählen insbesondere spezielle Immobilienarten (z.B. Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Sozialimmobilien, Industrieimmobilien etc.). Die Qualifikation erstreckt sich auch auf die Lösung von Bewertungsproblemen im Rahmen bodenordnerischer bzw. städtebaulicher Maßnahmen (Umlegung, städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Enteignungen, Flurbereinigungen, Stadtumbau etc.). Auch die Erstellung von Miet- und Pachtwertgutachten sowie Wertermittlungen für bilanzielle Zwecke gehören zu den häufig nachgefragten Aufgaben dieser Sachverständigenkategorie.
Was bedeutet "zertifiziert nach ISO/IEC 17024"?
Zertifizierung ist die Bestätigung durch eine akkreditierte Institution, dass eine Person eine von dieser Stelle genau festgelegte fachliche Qualität und Kompetenz auf einem bestimmten Fachgebiet besitzt. Bei der Zertifizierung handelt es sich um eine Qualitätssicherung gemäß einer weltweit eingeführten und durch internationale Verträge anerkannten Norm. Darin (Allgemeine Anforderung an Stellen, die Personal zertifizieren ) heißt es:
„Diese internationale Norm wurde mit dem Ziel ausgearbeitet, eine weltweit anerkannte Vergleichbarkeit für Organisationen, die Personen zertifizieren, zu erreichen und zu fördern. Die Zertifizierung von Personen ist eine Maßnahme, mit der durch die Zertifizierungsstelle bestätigt wird, dass die zertifizierte Person die Anforderungen des Zertifizierungsprogramms erfüllt. Das Vertrauen in jeweilige Zertifizierungsprogramme wird mittels eines weltweit akzeptierten Prozesses der Begutachtung, Überwachung und periodischer Wiederbegutachtung der Kompetenz der zertifizierten Personen erreicht…Diese Internationale Norm soll, um die Akzeptanz auf nationaler und internationaler Ebene sicherzustellen, die Grundlage für die Anerkennung von Zertifizierungsstellen und deren Zertifizierungsprogrammen sein. Nur die Harmonisierung des Systems zur Entwicklung und Aufrechterhaltung eines Zertifizierungsprogramms für Personen kann die Grundlage für eine gegenseitige Anerkennung und den globalen Austausch von Personal bilden.“
Das Akkreditierungswesen in Deutschland wurde ab dem Jahr 2009 neu strukturiert. Seit dem 1. Januar 2010 ist die Deutsche Akkreditierungsstelle DAkkS die einzige nationale Akkreditierungsstelle, die Akkreditierungen gemäß der Verordnung (EG) Nr. 765/2008 und dem Akkreditierungsstellengesetz (AkkStelleG) erteilt.
Die allgemeinen Voraussetzungen lassen sich aus den Zertifizierungsregeln der nach ISO 17024 akkreditierten Zertifizierungsstellen entnehmen. Hierbei sind zwei Faktoren entscheidend:
Persönliche Eignung: Es muss die persönliche und berufliche Unabhängigkeit (geordnete wirtschaftliche Verhältnisse) gewährleistet sein. Zudem muss die für das Sachgebiet erforderliche geistige und körperliche Leistungsfähigkeit bestehen.
Besondere Sachkunde: Es müssen überdurchschnittliche fachspezifische Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen vorhanden sein. Hierzu gehört es, dass der Sachverständige in der Lage ist, Gutachten mündlich und schriftlich allgemein verständlich, nachvollziehbar und sachrichtig („Für den Fachmann überprüfbar, für den Laien nachvollziehbar“) zu erstellen.
Werden Ihre Gutachten auch vor Gericht und beim Finanzamt anerkannt?
Ja. Sowohl die Finanzbehörden der Länder als auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht als auch die Gutachterausschussverordnungen aller Bundesländer haben eine Harmonisierung im Bereich der überdurchschnittlichen Fachkunde von nach ISO/IEC 17024 zertifizierten und öffentlich bestellten Sachverständigen bestätigt. Siehe auch hier unter dem Bereich „Anerkennung“.
Der immer noch weit verbreitete Irrglaube, nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige dürfen in Gerichtsverfahren tätig sein, ist nicht korrekt. Im § 404 Abs. 2 Zivilprozessordnung ist eben nicht zwingend vorgeschrieben, dass lediglich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige vom Gericht zu beauftragen sind. Es handelt sich vielmehr um eine „Kannvorschrift“. Da die öffentliche Bestellung eine längere Tradition besitzt und die Zertifizierung „erst“ seit 20 Jahren in Deutschland etabliert ist, hält sich dieser Irrtum hartnäckig. Das LG Hannover, Beschluss vom 28.02.2003 – 13 T 27/03 hat bspw. entschieden, dass auch nicht öffentlich bestellte Sachverständige im Rahmen der Zwangsversteigerung beauftragt werden können, wenn die notwendige Fachkunde nachgewiesen wird. Dies ist durch die international gültige Zertifizierung mit strenger Qualitätssicherung sichergestellt.
Können Sie auch Baufehler und Bauschäden exakt einschätzen?
Klarres Nein. Baumängel und -schäden werden bei der Immobilienbewertung nur soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar sind. Im Gutachten werden die Auswirkungen der vorhandenen Bauschäden und Baufehler auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt. Die Ursachen von Bauschäden sind in der Praxis sehr vielfältig und meist nur durch zerstörende und vertiefende Untersuchungen feststellbar. Dies kann im Rahmen einer Verkehrswertermittlung nicht geleistet werden. Jedoch nehme ich alle erkennbaren Schäden auf und schätze hierfür auch übliche Instandsetzungskosten. Bei schwerwiegenden Schäden oder nicht eindeutig zu identifizierbaren Schadensbildern empfehle ich die Hinzuziehung eines Fachgutachters für Bauschäden und Baumängel. Bei Sachverständigentypologien bearbeiten schwerpunktmäßig andere Fachgebiete.
Gleiches gilt für die Untersuchung auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien. Auch dies erfolgt im Rahmen einer Verkehrswertermittlung nur überschlägig und ggf. nicht abschließend. Auch für diese Fachbereiche gibt es Spezialgutachter, die ich im Bedarfsfall empfehle.
Bilden Sie sich regelmäßig weiter, um immer auf dem aktuellen Stand der Technik zu sein?
„Nichts ist so alt wie die Zeitung von Gestern“. Auch die Immobilienbewertung ist ein sehr dynamisches Fachgebiet. Seit 2006 haben sich die einschlägigen Bewertungsvorschriften zum Teil völlig verändert und wurden erneuert. Wer sich heute nicht regelmäßig weiterbildet läuft Gefahr, nicht auf der Höhe der Wissenschaft und den anerkannten Regeln der Technik zu sein. Nicht nur das eigene Haftungsrisiko , sondern vor allem die möglichen Risiken für den Gutachtenaufraggeber sind weitestgehend auszuschalten. Dies gelingt nur über ein profundes und stets aktuelles Fachwissen.
Außerdem bin ich als nach ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger verpflichtet, mindestens 3 Weiterbildungsseminare pro Jahr zu besuchen.
Seit 2005 bin ich zudem selbst als Fachdozent an staatlich anerkannten Ausbildungsinstitutionen tätig. Auch das hält Fit. Das intensivste Lernen ist das, wo man selbst einen Vortrag halten muss. Um anderen Menschen etwas beizubringen, muss man es selbst vollständig verstanden haben. Schließlich muss der Stoff einfach erklärt werden können oder die Albert Einstein wusste: „Wenn ein Lehrer etwas zu kompliziert erklärt, hat er es selbst noch nicht verstanden.“ Das habe ich mir zu meiner Maxime gemacht. Außerdem halte ich nichts vom auswendig lernen. Die Übung im eigenen Denken steht im Vordergrund, damit Wissen auch in die Tiefe gelangen kann.
Wie gehen Sie bei der Hausschätzung vor?
Ich habe alle meine Büroabläufe prozessoptimiert. Dadurch wird eine gleichbleibend hohe Qualität und die Eleminierung von Fehlern sichergestellt. Bei der Gutachtenerstellung gibt vereinfacht folgende Meilensteine:
unverbindliche Beratung des Kunden: WAS möchte der Mandant WARUM und WANN?
protokollierte Ortsbesichtigung mit Aufnahme der Ausstattungsqualität, des Bauzustands und des Umfelds
Überprüfung der Vollständigkeit der Objektunterlagen und ggf. Beschaffung fehlender Dokumente
Einholung von wichtigen Behördenauskünften wie Baulasten, Erschließungssituation etc.
Recherche der für die Wertermittlung notwendigen Marktdaten und Marktinformationen
Fertigung des Gutachtens mit Beschreibung, Bewertung und Würdigung der Aussagefähigkeit der Wertermittlungsergebnisse
Übersendung des Gutachtens an den Auftraggeber
Beantwortung von evtl. Fragen zum Gutachten
Viele Wohnflächenangaben sind falsch. Prüfen Sie immer die Wohnfläche?
Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass die Wohnflächenangaben um bis zu 85 % von der Realität abweichen. Um so wichtiger ist daher eine Kontrolle der Maßangaben. Dies kann auf unterschiedliche Weise erfolgen:
Überschlägige Überprüfung anhand des Verhältnisses Grundfläche/Geschossfläche zu Wohnfläche. Dies erledige ich bei dem Produkt „WertSchätzung“.
Überprüfung der Flächenangaben auf den Bauzeichnungen mit der Realität durch Probemaße. Bei dem Produkt „Immo-Inspektion“ ist diese Leistung enthalten.
Erstellung einer Wohnflächenberechnung anhand der Grundrisse. Wird von mir bei dem Produkt „Wert-Gutachten“ erstellt.
Eine komplett neue Wohnflächenberechnung erstelle ich zum Festpreis von 149 € inkl. MwSt. Diese empfehle ich Eigentümern, Käufern, Mietern falls Baupläne fehlen und Zweifel an der Fläche besteht. Nur so sind Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen und Wertermitltungen wirklich sicher und Streitigkeiten werden von vornherein vermieden.
Was ist der Unterschied zwischen dem verbrauchsabhängigen und dem bedarfsgerechten Energieausweis?
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt seit 2008 die Erstellung von Energieausweisen beim Verkauf oder der Vermietung vor. Seit 2014 sind Eigentümer sogar verpflichtet, folgende Angaben in Immobilienanzeigen zu veröffentlichen:
Energieeffizienzklasse (A bis H)
Energieausweisart (verbrauchs- und bedarfsabhängig)
Wesentliche Energieträger (z.B. Gas, Öl)
Eine wichtige Frage ist hierbei, welche Art des Energieausweises gewählt werden soll/darf? Der Eigentümer ist nicht frei in seiner Entscheidung. Die EnEV schreibt bspw. bei Neubauten den Energiebedarfsausweis vor. Bei Bestandsgebäuden darf zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis gewählt werden:
Gebäude hat mindestens 5 Wohnungen
Gebäude wurde nach Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 modernisiert
Zwischen beiden Ausweisarten liegen erhebliche Preisunterschiede. Der Verbrauchsausweis ist die günstigste Variante, da hier lediglich die letzten drei Heizkostenabrechnungen sowie ein Klimafaktor zu Grunde gelegt werden. Die Aussagekraft dieses Energieausweises ist durch die einfache Berechnungsmethode eingeschränkt. Beim Bedarfsausweis wird der Energiekennwert in einem aufwendigen Verfahren berechnet. Dazu muss der Ausweisersteller die Bauweise (Außenwände, Wärmedämmung, Fenster, Türen etc.) sowie die Anlagentechnik (Heizung, Warmwasseraufbereitung) erkunden. Das Ergebnis ist ein objektiver Kennwert, der auch Schwachstellen an der Gebäudehülle oder der Heizungsanlage identifiziert.
Beide Ausweisformen sind am Erstellungsdatum 10 Jahre gültig. Ausgenommen von der Energieausweispflicht sind Gebäude mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz (z.B. Denkmalschutz).
Da bei der Gutachtenerstellung immer ein fiktiver Verkauf unterstellt wird, ist ein Energieausweis auch bei der Wertermittlung vorzulegen. Nur so können die energetischen Eigenschaften der Immobilie sachgerecht mitbewertet werden.
Über mich bekommen Sie den für Ihr Gebäude und dem jeweiligen Nutzen passenden Energieausweis zum Festpreis:
Energieausweis auf der Grundlage des Energieverbrauchs: 79 € inkl. MwSt.
Energieausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs: 149 € inkl. MwSt.
Entspricht der Verkehrswert dem Marktwert bzw. sind die Werte mit dem Kaufpreis identisch?
Der Verkehrswert ist im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich definiert. Dabei handelt es sich um einen objektiven Tauschwert der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr bedeutet, dass bei der Immobilientransaktion keine persönlichen Umstände (z.B. Verkauf unter Verwandten) oder ungewöhnliche Verhältnisse (z.B. Notverkauf, Zwangsversteigerung, Lieberhaberobjekte etc.) im Spiel waren. Schließlich sind alle den Wert beeinflussenden Faktoren wie rechtliche Gegebenheiten (z.B. Belastungen durch Baulasten, Wohnungsrecht, Überbau, Mietverträge etc.) und alle Eigenschaften der Immobilie (Grundstücksform, Bauzustand, Ausstattungsqualität etc.) zu berücksichtigen. Damit ist der Verkehrswert ein fairer Immobilienwert, den beide Parteien (Eigentümer und Käufer) unter Beachtung aller Umstände sowie der Angebots- und Nachfragesituation aushandeln würden. Der Gesetzgeber hat 2004 klargestellt, dass der Verkehrswert dem Marktwert entspricht. Beide Wertbegriffe sind also identisch. Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung muss sein Gutachten somit anhand der Marktkonformität seines Ergebnisses messen lassen. Ein Marktwert, der nicht dem Verkehrswert entspricht widerspricht gleichzeitig den gesetzlichen Anforderungen.
Davon abzugrenzen ist der Kaufpreis. Dieser entsteht immer subjektiv zwischen Verkäufern und Käufern. Ungewöhnliche oder persönliche Präferenzen können enthalten sein. Ebenso spielt die Qualifikation der Parteien eine wichtige Rolle. Kaufpreise sind also subjektive Werte, während der Verkehrs- und Marktwert ein objektiver Wertbegriff ist. Daher müssen Verkehrs-/Marktwert nicht immer identisch mit dem Kaufpreis sein.
Welchen Einfluss hat eine Baulast auf den Wert einer Immobilie?
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen. Vertragsparteien sind immer der Grundstückseigentümer und die Behörde. Baulasten werden benötig, um für bestimmte Bauvorhaben eine Baugenehmigung zu bekommen. Dabei verpflichtet sich der Eigentümer:
a) etwas zu tun
b) zu dulden oder
c) etwas zu unterlassen
Ein Grundstück wird geteilt. Der hintere Grundstücksbereich soll bebaut werden. Zwingend erforderlich für eine Baugenehmigung ist eine gesicherte Erschließung (Zufahrt zum Grundstück). Diese kann in der Gestalt gewährt werden, als das der vordere Grundstückseigentümer schriftlich erklärt, eine bestimmte Fläche seines Grundstücks (Zufahrt) zur Verfügung zu stellen. Das nennt man dann Erschließungsbaulast. Eine andere Baulastform ist die Stellplatzbaulast. Schreibt die Stadt oder Gemeinde eine bestimmte Anzahl von Kfz-Stellplätzen vor und hat der Eigentümer aufgrund der Grundstücksform nicht ausreichend Platz, die geforderte Anzahl nachzuweisen, kann er bspw. die notwendige Anzahl an Stellplätzen auf dem Nachbargrundstück nachweisen. Dazu müsste der Nachbar gegenüber der Behörde erklären, dass er eine bestimmte Anzahl an Stellplätzen abtritt. Stellen Sie sich vor, es müssen 10 Kfz-Stellplätze nachgewiesen werden. Der Eigentümer kann aufgrund bautechnischer Bedingungen lediglich 5 Stellplätze nachweisen. Das Nachbargrundstück ist hingegen so konzipiert, dass es über 20 Stellplätze verfügt. Es könnten also 5 Stellplätze problemlos dem Nachbarn zur Verfügung gestellt werden.
Bei einer Baulast entstehen natürlich Vor- und Nachteile. Der Werteinfluss ist sehr individuell und nur im Einzelfall sachverständig zu ermitteln. Da Baulasten auch beim Grundstücksverkauf auf den neuen Eigentümer übergehen, muss deren Wertauswirkung vom Gutachter geprüft und bewertet werden. Beim Grundstückseigentümer, der Flächen seines Grundstücks zur Verfügung stellt, können Nachteile auftreten. Beispielsweise kann sein Grundstück nicht mehr voll baulich ausgenutzt werden. Er verliert vermietbare Fläche. Meist sind die Wertauswirkungen nicht so gravierend wie das Wort „Baulast“ vermuten lässt. Dennoch entstehen Wertunterschiede, die zu berücksichtigen sind.
Kann ich meine Immobilie verkaufen, obwohl meine Oma ein Wohnungsrecht besitzt?
Eindeutig ja. Aber, nur mit der Oma. Das bedeutet, dass Wohnungsrecht bleibt bis zum Lebensende der Oma für sie bestehen. Das führt dazu, dass Käufer einen erheblichen Kaufpreisabschlag machen, da sie entweder die Immobilie nicht selbst nutzen können oder aber Ertragseinbußen entstehen. Das Wohnungsrecht ist in § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Es berechtigt als beschränkt persönliche Dienstbarkeit dazu, Teile eines Gebäudes oder das gesamte Gebäude unter Ausschluss des Grundstückseigentümers zu nutzen. Dabei ist die Laufzeit auf das Leben der berechtigten Person begrenzt. Wohnungsrechte können nicht verkauft, vererbt und damit beliehen werden. Es handelt sich um ein subjektives Recht. Per Vertrag können individuelle Dinge vereinbart werden, wie z.B. das Tragen von Kosten und Lasten (Betriebskosten, Instandhaltungskosten etc.) sowie die Gebrauchsüberlassung an Dritte (Vermietung). Je nach Alter des/der Berechtigten und den vertraglichen Gestaltungen muss die Wertminderung durch das Recht vom Sachverständigen bewertet werden. Hierbei wird unterschieden zwischen:
eigengenutzten Immobilien (z.B. Einfamilienhaus)
fremdgenutzten Immobilien (z.B. Wohnung in einem Mehrfamilienhaus)
Der Bewertungsansatz unterscheidet sich. Während bei der fremdgenutzten Immobilie für den Eigentümer der entgangene Ertrag entscheidend ist (also Mieteinsparung des/der Berechtigten), wirkt das Wohnungsrecht bei einem Einfamilienhaus stärker als nur der wirtschaftliche Nachteile der fehlenden Mieteinnahmen. Hier fragt sich der Immobilieneigentümer, wann er das Gebäude wieder selbst nutzen kann und welchen Zustand (höhere Alterswertminderung) die Immobilie dann besitzt.
Das dingliche Wohnungsrecht steht in Abteilung II des belasteten Grundstücks. Wohnungsrechte werden oftmals unter Familienangehörigen vereinbart. Durch die demographische Entwicklung werden auch Grundstücksübertragungen auf Rentenbasis oder unter Mitbenutzung von Räumlichkeiten immer beliebter.
Nach welchen Kriterien schätzen Sie die Qualität der Wohnlage ein?
Auf den ersten Blick eine einfache Frage. Schauen wir genauer hin. Was zeichnet eine Wohnlage überhaupt aus? Da gibt es „harte“ Kriterien wie:
Immissionen (z.B. durch Gewerbe(Industrie)
Bauliche Ausnutzung der Grundstücke (Einfamilienhäuser oder Hochhäuser)
Gebäudezustand der Immobilien
Erscheinungsbild und Image (Gründerzeitviertel oder Plattenbaugebiet)
Anzahl von Erholungsflächen wie Parks
Neben diesen objektiv zu bewertenden Parametern gibt es aber noch weitere Wohnlagenkriterien:
Bewohnerstruktur (junge Familien, Seniorenprägung, Akademikeranteil etc.)
Sozialstruktur (Arbeitslosenquote, Haushaltseinkommen, Wanderungssaldo, Kriminalitätsrate etc.)
Image (etabliertes gutbürgerliches Quartier, modernes Flair als „Trendkiez“, Problemviertel)
In Mietspiegeln der Städte und Gemeinden sowie bei Gutachterausschüssen werden sogenannte Lagedefinitionen veröffentlicht. Der Berliner Mietspiegel kennt bspw. 3 Lagekategorien: einfach, mittel und gut. Zudem hat Berlin eine eigene Wohnlagenkarte, wo jede Hausnummer lagespezifisch kategorisiert ist. Allerdings ist die Einteilung der Berliner Wohnlagen in nur drei Kategorien recht pauschal. Daher hat der Berliner Gutachterausschuss ergänzend zum Berliner Mietspiegel eine vierte Kategorie, die sehr gute Wohnlage, definiert.
Unzweifelhaft besitzt die Lage den größten Werteinfluss. Daher muss der Gutachter neben den Lagedefinitionen des Mietspiegels und des Gutachterausschusses eigene Analysen anstellen, um dem Einzelfall gerecht zu werden. Dazu gehört auch, ein Ohr am Markt zu haben, um immer auf der Höhe von Veränderungen von Lagequalitäten zu sein. Nehmen wir ein prägnantes Beispiel: Nord-Neukölln. Traditionell gilt die Neuköllner City als einfaches Arbeiterquartier. Soziale Spannungen und ein Negativimage über die Berliner Grenzen hinaus sind charakteristisch für Neukölln. Daher wird Nord-Neukölln in den Wohnlagenkarte zum Berliner Mietspiegel auch durchweg als einfache Wohnlage klassifiziert. Klingt nach allen „harten“ Wohnlagenfakten auch plausibel. Allerdings erleben Teile von Nord-Neukölln seit über 5 Jahren eine Renaissance. Die Miet- und Kaufpreise sind in bestimmten Quartieren („Kreuzkölln“) sprunghaft gestiegen. Die zentrale Lage, die hohe Altbausubstanz und die Urbanität ziehen insbesondere Neuberliner, Studenten und Kreative an. Am Paul-Lincke-Ufer oder in der Umgebung der Reuterstraße werden Mietpreise gezahlt, die sonst nur aus guten und sehr guten Wohnlagen bekannt sind. Hinzu kommt die Veränderung des Straßenbildes. Eine vielfältige Kneipen- und Restaurantszene zieht auch Berliner aus angrenzenden Bezirken an. Kann vor diesem Hintergrund noch von einer „einfachen“ Wohnlage gesprochen werden?
Fazit: Die Einstufung der Wohnlage hängt sowohl von „harten“ Faktoren wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung als auch von „weichen“ Faktoren wie Image und Wohntrends ab. Offizielle Quellen geben pauschale Wohnlageneinstufungen heraus. Erst durch eine sachverständige Würdigung im Einzelfall lässt sich die Wohnlagenqualität ableiten.
Warum ist es aufwendiger eine Immobilie zu bewerten die im Erbbaurecht steht?
Das Erbbaurecht ist eine besondere Eigentumsform. Es handelt sich hierbei nicht um ein Grundstück, sondern um ein grundstücksgleiches Recht. Grundsätzlich sind also alle Dinge mit einem Erbbaurecht möglich, die auch mit einem Grundstück gemacht werden können:
Allerdings gehören Grundstück und bauliche Anlagen zwei Eigentümern. Dem Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgrundstück = Erbbaurechtsgeber) und dem Gebäudeeigentümer (Erbbaurecht = Erbbaurechtsnehmer). Der Erbbaurechtsgeber verpachtet für eine bestimmte Laufzeit (meist 99 Jahre) sein Grundstück mit dem Recht, dort ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Der Erbbaurechtsnehmer spart hierdurch die Anschaffungskosten für den Grund und Boden. Im Gegenzug zahlt er eine jährliche Pacht (Erbbauzins). Zudem bildet neben dem Erbbaurechtsgesetz der jeweilige Erbbaurechtsvertrag die Grundlage für beide Vertragsparteien.
Bislang können wir festhalten, dass es 2 Bewertungsanlässe im Umgang mit Erbbaurechten gibt:
Bewertungs des Erbbaurechts (Wert für den Erbbaurechtsnehmer) und
Bewertungs des Erbbaurechtsgrundstücks (Wert für den Erbbaurechtsgeber)
Am Anfang des Erbbaurechts wird der Erbbauzins verhandelt. Dieser orientiert sich an der marktüblichen Bodenwertverzinsung (Bodenwert multipliziert mit einem angemessenen Erbbauzinsatzes). Die Höhe der jährlichen Erbpacht ist also am Wert des Bodens gekoppelt. Bei Wohnraumerbbaurechten gibt es aber eine Besonderheit: Der Grundstückseigentümer darf später nicht mehr nach der Preisentwicklung der Bodenwerte erhöhen. Maßgebend ist der Verbraucherpreis- bzw. Lebenshaltungskostenidex. Und auch nur dann, wenn dies im Erbbaurechtsvertrag rechtlich korrekt vereinbart wurde. Dazu müssen Sie wissen, dass in Deutschland die Bodenpreise viel stärker steigen als die Verbraucherpreise (= Inflation). Das hat zur Folge, dass der Grundstückseigentümer jährlich einen wirtschaftlichen Verlust hat, der mit der Zeit immer größer wird. Dadruch hat der Erbbaurechtsnehmer einen wirtschaftlichen Vorteil. Und dieser muss vom Sachverständigen aufgrund komplexer finanzmathematischer Formel berechnet werden. Kurz gesagt: Die Differenz zwischen dem üblichen Erbbauzinssatz und dem tatsächichen Erbbauzinssatz bildet die Grundlage für die Berechnung. Der so errechnete Wert wird dem Erbbaurechtsnehmer, neben dem Gebäudewert, als sogenannter finanzmathematischer Bodenwertanteil hinzuaddiert. Obwohl also dem Erbbaurechtsnehmer der Grund und Boden nicht gehört, hat er in der Regel einen wirtschaftlichen Vorteil, den man als „Bodenwertanteil“ ausdrückt. Dieser Rechenaufwand ist größer als bei einem Grundstück. Außerdem muss der Erbbaurechtsvertrag und hier insbesondere die Wertsicherungsklausel korrekt vom Sachverständigen interpretiert und in Zahlen übersetzt werden. Gerade alte Erbbaurechtsverträge haben Klauseln, die selbst für Juristen nicht ohne weiteres zu übersetzen sind. Das macht die Bewertung bei Erbbaurechten aufwendig und damit teuerer.
Am Ende der Erbaurechtslaufzeit stellt sich zudem die Frage, was mit den Gebäuden passiert. Auch dies ist eine Frage der Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag. Üblicherweise wird eine Entschädigung für den Gebäudebesitzer vorgesehen, da die baulichen Anlagen ins Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen. Von 25 % bis 100 % ist alles denkbar. Zudem muss der Gebäudewert nach Ablauf des Erbbaurechts bemessen werden. Eine weitere Schwierigkeit bei der Immobilienbewertung.
Die Kaufpreise sind in Berlin zuletzt stark gestiegen. Kommt die Wertermittlung da hinterher?
Nach der vorläufigen Marktanalyse zum Berliner Immobilienmarkt 2015 durch den Berliner Gutachterausschusses vom 25.02.2016 ist der Geldumsatz bei allen Immobilienarten stark gestiegen:
Ein-/Zweifamilienhäuser + 32 %
Eigentumswohnungen + 31 %
Wohn-7Geschäftshäuser + 35 %
Zwar kann hieraus nicht einfach eine Preiserhöhung in gleicher Relation angenommen werden. Jedoch kann anhand der neusten Bodenrichtwerte von einem Preisanstieg von bis zu 20 % ausgegangen werden. Diese Marktdynamik muss in der Wertermittlung Berücksichtigung finden. Dem Sachverständigen stehen grundsätzlich aber nur Vergangenheitswerte zur Verfügung. Um so wichtiger ist es, dass das Gutachten die Marktentwicklungen zum Stichtag enthält. Dazu werden Markterfahrung und Marktgespür benötigt. Zwar muss der Verkehrswert aufgrund subjektiver Einflüsse nicht zwingend dem Kaufpreis entsprechen. Dennoch ist eine marktkonforme Immobilienbewertung unter Berücksichtigung der aktuellen Geschehnisse auf dem Immobilienmarkt eine Grundvoraussetzung für eine belastbare Expertise.
Ich passe grundsätzlich alle mir zur Verfügung stehenden Daten (z.B. Bodenrichtwert) an die aktuelle Marktlage zum Stichtag an. Damit ist sichergestellt, dass nicht ein Vergangenheits- sonder Gegenwartswert ermittelt wird.
Können Sie keine Antwort finden? Stellen Sie mir Ihre individuelle Frage:

References: § 198
 § 194
 BGH 
 § 404
 § 194
 § 1093