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Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 3 | Notarios y Registradores
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Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2019 Nº 3
Cballugera, 04/05/2019
BILBAO, 2018-2019 Nº 3
En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 6 de febrero de 2019
1.- Ius transmisionis a favor de renunciante.
2.- Rectificación de descripción errónea.
3.- Adquisición directa por entidad local.
4.- Hipoteca de vivienda no habitual.
5.- Ratificación tácita por parte de tutora.
6.- Constancia de una resolución administrativa en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
7.- Reparcelación sin intervención de titular de derecho.
8.- Acreditación de traspaso de bbk a kutxabank de local adquirido por compra.
9.- Usufructo sobre mitad indivisa de un edificio que se pretende concretar sobre la planta baja del edificio.
10.- Requisitos para cancelar derecho de opción por caducidad convencional.
Fallecida la madre en 2015 los hijos nombrados herederos por testamento renunciaron a su herencia y tras fallecer el padre en 2018 se hace declaración de herederos ab intestato de la madre y se nombra heredero al padre.
¿Pueden los hijos renunciantes por testamento aceptar ahora como transmisarios la herencia de su madre?
Si seguimos la teoría clásica sobre el derecho de transmisión es claro que como heredan al padre y sólo a través de él a su madre si pueden ahora aceptar la herencia previamente renunciada.
Pero de acuerdo con la tesis moderna y actualmente seguida por el TS los transmisarios heredan directamente a la madre. En este caso quizás sería defendible que no puedan aceptar la herencia que ya renunciaron. Aunque también puede entenderse que son dos llamamientos independientes y que si es posible.
Efectivamente, el artículo 1.009 del Código Civil prohíbe la aceptación de la herencia ab intestato por quien la ha repudiado por testamento. Ahora bien su conexión con los supuestos de ius transmisionis plantean dudas interpretativas, aumentadas por la variación experimentada por el Tribunal Supremo en su sentencia más reciente.
Como acertadamente se señala en el enunciado, si sigue la teoría clásica no hay problema alguno.
Mayores problemas se plantean, sin embargo, en caso de optar por la tesis moderna seguida en la última sentencia del Tribunal Supremo, dado que se entiende que la sucesión se defiere de la madre, a cuya herencia ya repudiaron, directamente a su favor. Sin embargo, incluso en este caso, por su renuncia hay un nuevo ius delationis que adquiere el padre, y a través de él llega a ellos, que lo reciben.
Además, parece defendible que el 1009 del Código Civil quiere decir que renunciada a la herencia deferida por testamento, al producirse la apertura de la sucesión intestada, no deberá hacerse llamamiento a su favor, sino que pasará a los siguientes en grado o línea, según corresponda.
Igualmente ha de ponderarse que la sentencia del Tribunal Supremo es sólo una, la cual se ha apartado de la doctrina tradicionalmente mantenida, y, además, ha ido siendo matizada en diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Practicada una segregación de fincas en 1993, quedando dos fincas segregadas y una finca resto, se dejó la casa que existía inscrita sobre la finca matriz en la finca equivocada.
Ahora al hacer la herencia de estas fincas la heredera declara que hubo un error y que procede a rectificar la descripción de la finca colocando la casa en otra de las fincas y haciéndola desaparecer de la finca en la que erróneamente se colocó.
Viendo los linderos, catastro… puede resultar que realmente existió este error, pero formalmente ¿es posible hacer esta rectificación sin más requisitos?
Ha de tenerse en cuenta que la titular registral de las tres fincas resultantes de la segregación es la misma persona, y que la heredera interesada en la sucesión es única.
El error efectuado en la escritura de segregación colocando la casa en la finca equivocada ha de ser corregido rectificando la escritura de segregación. En este caso ello podrá llevarse a cabo en la propia escritura de herencia. Ahora bien, no deberá decir que es una rectificación de descripción (que tiene sus correspondientes procedimientos previstos en la legislación) sino que es una rectificación de la escritura.
Adicionalmente, sería interesante, si fuese posible, comprobar dónde se situaba la casa en la licencia de segregación.
Normativa aplicable a la adquisición por un ayuntamiento de un terreno para un parking que de servicio al ambulatorio.
Se presenta una escritura de compraventa en la que el ayuntamiento siguiendo la normativa de contratos del sector público adquiere un terreno para parking del ambulatorio.
El Reglamento de Bienes de Entidades Locales remite al cumplimiento de los requisitos previstos por la normativa reguladora de la contratación de las corporaciones locales.
La Ley de Contratos del Sector público considera los contratos de compraventa de entidades locales como contratos privados y remite a la legislación patrimonial. ¿Debe aplicarse supletoriamente la ley del patrimonio de las administraciones públicas? En este caso ¿qué habría que exigir para admitir la inscripción?
Sin embargo el artículo 25 determina que tendrán carácter administrativo los de naturaleza administrativa especial por satisfacer su objeto de forma directa o inmediata una finalidad pública de la específica competencia de la administración contratante. Aunque el bien aún no pertenece al patrimonio municipal del suelo ¿puede considerarse que al estar previsto destinarlo al parking público se aplique la normativa de contratación de corporaciones locales?
En la escritura que motiva la consulta se dice que se ha seguido el procedimiento de compraventa del sector público. Sin embargo, no ha habido subasta, sino compra directa.
Este procedimiento de adquisición directa se encuentra justificado en la propia finalidad de la adquisición, y es que desean adquirir el terreno para destinarlo a aparcamiento que dé servicio al ambulatorio. Por tanto parece suficiente con que digan que se ajusta al procedimiento de venta directa y que existe tasación.
Por último, no debemos olvidar que deberá expresarse el carácter del bien adquirido, en este caso demanial, de conformidad con el artículo 27 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
Supuestos de consumidor hipotecante en garantía de préstamo a favor de sociedad cuando el bien hipotecado NO es la vivienda habitual.
Se trata de una cuestión que genera grandes dudas, y en el que debe ponderarse la circunstancia de consumidor del que es hipotecante no deudor y el hecho de que a través de la interposición torticera de un hipotecante no deudor persona física la sociedad podría estar obteniendo una financiación más beneficiosa por estar sujeta a la normativa tuitiva de los consumidores.
Por ello, lo que está claro es que en caso de que la persona física que constituye la hipoteca en garantía de la deuda ajena titularidad de una sociedad no quedará en ningún caso sujeta a las normas relativas a la protección de los consumidores si se encuentra especialmente relacionado con la sociedad (por ejemplo es su administrador).
En el resto de los casos las múltiples interpretaciones abundan. Por un lado se pone de manifiesto que una compañera nuestra de Bilbao ganó un juicio verbal contra su calificación en la que entendía que sí le eran aplicable las normas protectoras. Por otro lado, las resoluciones de la Dirección General, si bien reconocen el carácter de consumidor del hipotecante no deudor distingue entre el préstamo (en el que no hay consumidor) y la relación de afianzamiento o garantía que se produce con la hipoteca por deuda ajena. Como consecuencia de ello entiende que las condiciones financieras del préstamo no tienen por qué sujetarse a las referidas normas protectoras.
Partición de herencia otorgada por una hermana como mandataria de su hermano estando iniciado el procedimiento de incapacitación de este último e indicando el notario que producido su nombramiento como tutora ratificará la presente escritura.
Ahora se presenta la escritura sin ratificación junto con la sentencia de incapacitación y el nombramiento de la mandataria como tutora y la aprobación judicial de la herencia.
En puridad debería pedirse una ratificación expresa de la tutora una vez aceptado el cargo.
No obstante debe tenerse en cuenta que es una ratificación meramente formal, porque ya conoce el contenido. Igualmente debe tenerse en cuenta que hay una aprobación judicial posterior en la que el Juez ha valorado positivamente las circunstancias concurrentes.
Es más, dado que ella como tutora es la que habrá incoado el procedimiento para la aprobación judicial, podría entenderse que en el fondo es una ratificación tácita.
Resolución de Ura declarando que el edificio en propiedad horizontal sobre el que se pretende construir un ascensor está en suelo inundable. ¿Qué debe exigirse para entender cumplido el requisito de tracto sucesivo? ¿Sería necesario un acuerdo de la comunidad de propietarios?
Es habitual solicitar que junto con la certificación de URA se presente una instancia solicitando la constancia. Ello se suele solicitar para lograr dos finalidades: cumplir con el principio de rogación y además cumplir con principio de tracto sucesivo ya que en la resolución de URA no se suele hacer constar la intervención del titular registral o su notificación. Por tanto deberá en todo caso presentarse la referida instancia a fin de cumplir con el principio de rogación.
Sin embargo, y dado que se trata de una finca de propiedad horizontal, se plantean dudas entre los asistentes en torno a qué intervención en el procedimiento hace falta.
Algunos asistentes consideran que basta la extensión de la instancia firmada por el Presidente de la Comunidad de Propietarios. Además probablemente conste que el procedimiento de declaración del suelo como inundable que el mismo fue iniciado a instancia de la Comunidad. Entienden los defensores de esta postura que basta con que tenga conocimiento del procedimiento de la Comunidad en General, como representante de la totalidad de intereses concurrentes, y cuyos miembros conocerán del procedimiento ya que deben conocer el propósito de instalar un ascensor.
Otros asistentes, en cambio, consideran que la resolución afecta al derecho individual de cada propietario, por lo que será necesaria una notificación a cada uno de los titulares de los elementos independientes. Acaso, podría ser posible a través de alguna puesta en conocimiento a través de una Junta General.
Por último se pone manifiesto la importancia que en relación con esta materia y otras similares será que dispongamos ya de un adecuado sistema de bases gráficas análogo al que se encuentra implantado en el ámbito común.
Se presenta una reparcelación de propietario único de 2009 que se hizo sin tener en cuenta que la finca estaba hipotecada a favor de Banco Popular y por lo tanto sin su intervención.
En 2014 la finca pasó a manos del banco por ejecución hipotecaria y en 2018 el banco la transmitió a Aliseda.
Ahora se pretende inscribir la reparcelación de 2009 subsanando el defecto de falta de intervención del acreedor hipotecario mediante una instancia firmada por Aliseda en la que expresa su conformidad a la inscripción.
Teóricamente hay un vicio de procedimiento de extraordinaria importancia ya que hacía falta el consentimiento del titular del derecho. Dado el carácter esencial, en un principio, ha de volverse a llevar a cabo la totalidad del procedimiento desde la falta de consentimiento.
Ahora bien, deberían ponderarse todas las circunstancias concurrentes en el caso concreto. Lo que está claro es que deber rectificarse en todo caso el procedimiento señalándose que el Banco Popular fue parte del mismo.
En la escritura de venta consta que en virtud de la segregación adquirió todos los activos adscritos al negocio financiero, pero ¿cómo sabemos que es un activo adscrito?
Es preciso tener constancia de que el inmueble vendido se encontraba entre los activos financieros que fueron objeto de cesión.
Ahora bien, no hace falta una expresión formularia, sino que ha de entenderse cumplido cuando estando la finca inscrita a nombre de bbk ahora comparece Kutxabank, cuenta la relato de cesiones y dice ser dueña de la finca.
Dado que no se trata de uno de los supuestos incluidos en las normas que obligan a cobrar únicamente la última operación que se inscriba, es posible cobrar la cesión. No obstante y dado que se trata de un supuesto de tracto abreviado deberá reducirse el arancel en un 50% conforme al artículo 611.
Se presenta escritura en el que siendo dos hermanas titulares en proindiviso de un edificio, una de ellas transmite su mitad a la otra reservándose el usufructo de la referida mitad indicándose que el mismo se concretará sobre la planta baja del edificio.
Ha de tenerse en cuenta que parece que tanto en el ámbito judicial como en la resoluciones de la DGRN no es posible concretar un derecho de habitación sobre parte de la finca. En cambio la Resolución de 1 de julio de 2013 sí prevé tal posibilidad para el derecho de usufructo. Además en la escritura calificada consta el consentimiento de las dos titulares de las mitades indivisas.
No obstante ha de tenerse en cuenta que en el marco de un edificio la adscripción del usufructo a parte del edificio es equivalente a lo que para el suelo es claramente una parcelación encubierta. Por tanto ese uso independiente de la planta baja implica una propiedad horizontal de hecho, debiendo constituirse legalmente.
De cara a salvar la inscripción del derecho de usufructo sin tener que hacer mayor modificación de la escritura, podría valorarse la posibilidad de que hagan una instancia solicitando la inscripción parcial atribuyendo a la concreción del derecho de usufructo un carácter meramente obligacional.
Consta inscrita una opción de compra con una duración de cuatro años, y se prevé que transcurridos cuatro meses desde el final del plazo podrá cancelarse en el Registro.
Cumplidos los requisitos pactados e inscritos bastará una instancia del propietario solicitando la referida cancelación.
Puesta de sol sobre costa recortada. Vicente Quintanal.
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References: resolución 
 artículo 1
 artículo 25
 artículo 27

Resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 611
 Resolución