Source: http://docplayer.cz/12941869-Znalecky-posudek-c-161-3498-12.html
Timestamp: 2019-06-18 13:26:12+00:00

Document:
Download "ZNALECKÝ POSUDEK. č. 161-3498/12"
1 ZNALECKÝ POSUDEK č /12 o obvyklé ceně pozemku parc.č. 4003/11 a spoluvlastnického podílu o velikosti id. 2/26 na pozemku prac.č. 4003/9, vše v k.ú. Dolní Lutyně, obec Dolní Lutyně, okr. Karviná. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková - soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava Účel posudku: pro účely exekučního řízení 024 EX 1700/ Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 1700/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 14 a 1242 pro k.ú. Dolní Lutyně, obec Dolní Lutyně. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/26 na nemovitosti zapsané na LV č. 14 pro k.ú. Dolní Lutyně, obec Dolní Lutyně, a to: - pozemek parc.č. 4003/9 o výměře m 2 orná půda 2. Ocenit pozemek zapsaný na LV č pro k.ú. Dolní Lutyně, obec Dolní Lutyně, a to: - pozemek parc.č. 4003/11 o výměře m 2 orná půda 3. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojená cenou obvyklou 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. 2. Údaje o oceňovaném pozemku Oceňované pozemky zapsané na LV č. 14 a 1242 se nacházejí při severním okraji obce Dolní Lutyně (4 712 obyvatel), v místní části Věřňovice, v katastrálním území Věřňovice. Pozemky se nacházejí ve sceleném lánu pole a navazují na zástavbu rodinných domů. Centrum obce, kde se nachází základní občanská vybavenost (úřad, pošta, obchody, zdravotnické zařízení, škola a další), je vzdáleno cca 3,3 km. Pozemky jsou umístěny v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností. V obci se nachází vlaková stanice (ve vzdálenosti cca 1,3 km) a zastávka meziměstské hromadné dopravy (autobus). Napojení na komunikaci č. I/67, spojující města Bohumín a Karviná, je možné ve vzdálenosti cca 2,6 km. Dle platného územního plánu pro obec Dolní Lutyně se oceňované pozemky nacházejí v zóně nestabilizovaného území, tj. bez možnosti jakékoliv výstavby. Přístup a příjezd k pozemkům je možný z východní strany ze zpevněné komunikace. Ke dni ocenění slouží předmětné pozemky k zemědělským účelům. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Věřňovice obec Dolní Lutyně, list vlastnictví č. 14, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Věřňovice obec Dolní Lutyně, list vlastnictví č. 1242, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne kopie katastrální mapy pro k.ú. Dolní Lutyně, mapový list č. BOHUMÍN 4-6/24 ze dne v měřítku 1:
3 - situační plánek a letecký snímek 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 14 v k.ú. Věřňovice, obec Dolní Lutyně, okr. Karviná je uvedeno: A - LV Vlastník: Mj. Faber František, U Kulturního domu 124, Věřňovice, Dolní Lutyně podíl: 2/26 B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 4003/9 o výměře m 2 orná půda B1 - LV viz. výpis z katastru nemovitostí C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV viz. výpis z katastru nemovitostí E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F - LV viz. výpis z katastru nemovitostí Na listu vlastnictví č v k.ú. Věřňovice, obec Dolní Lutyně, okr. Karviná je uvedeno: A - LV Vlastník: Mj. Faber František, U Kulturního domu 124, Věřňovice, Dolní Lutyně B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 4003/11 o výměře m 2 orná půda B1 - LV viz. výpis z katastru nemovitostí C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV viz. výpis z katastru nemovitostí E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F - LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Obsah posudku 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostí spojené Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 1700/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Výřez z leteckého snímku Situační plánek - 3 -
4 7. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitosti, a to pozemků parc.č. 4003/9 a 4003/11 v k.ú. Věřňovice, obec Dolní Lutyně, okr. Karviná. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemků je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: metoda ocenění dle cenového předpisu metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metoda srovnávací ( tržní, statistická ) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pozemky jsou hodnoceny zaprvé administrativní cenou zjištěnou dle cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu - 4 -
5 lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací. B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky a 1 ) Pozemek zapsaný na LV č. 14 pro k.ú. Dolní Lutyně, obec Dolní Lutyně Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Pozemek parc.č. 4003/9 je ke dni ocenění vedený v katastru nemovitostí jako orná půda, což odpovídá skutečnosti, kdy pozemek slouží k zemědělským účelům. Ocenění zemědělských pozemků vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti zemědělské půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí bonitovaných půdně ekologických jednotek, což je výchozí hodnota pro stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků, určených pro zemědělskou výrobu. Ocenění je tedy provedeno dle 29 odst.1) vyhlášky, kde základní cena se určí dle přílohy č.22 tj. podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, která se dále upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle příl. č.23. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území 80,00 % Korekce dle přílohy č. 23, poznámky 8. x 0,65 52,00 % Celková úprava ceny: 52,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] orná půda 4003/9-1. díl ,00 5,79 52,00 8, ,80 orná půda 4003/9-2. díl ,00 5,25 52,00 7, ,48 orná půda 4003/9-3. díl ,00 6,83 52,00 10, ,36 Mezisoučet 1 789, ,64 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): x 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,64 Pozemek zapsaný na LV č zjištěná cena = ,64 Kč - 5 -
6 a 2 ) Pozemek zapsaný na LV č pro k.ú. Dolní Lutyně, obec Dolní Lutyně Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Pozemek parc.č. 4003/11 je ke dni ocenění vedený v katastru nemovitostí jako orná půda, což odpovídá skutečnosti, kdy pozemek slouží k zemědělským účelům. Ocenění zemědělských pozemků vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti zemědělské půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí bonitovaných půdně ekologických jednotek, což je výchozí hodnota pro stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků, určených pro zemědělskou výrobu. Ocenění je tedy provedeno dle 29 odst.1) vyhlášky, kde základní cena se určí dle přílohy č.22 tj. podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, která se dále upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle příl. č.23. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území 80,00 % Korekce dle přílohy č. 23, poznámky 8. x 0,65 52,00 % Celková úprava ceny: 52,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] orná půda 4003/ ,00 5,79 52,00 8, ,80 1.díl orná půda 4003/ ,00 5,25 52,00 7, ,08 2.díl Mezisoučet 3 402, ,88 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): x 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,88 Pozemek zapsaný na LV č zjištěná cena = ,88 Kč - 6 -
7 2. Ocenění metodou srovnávací Zemědělské pozemky Po pozemcích uvedeného typu - pozemky pro zemědělské využití, o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění pozemků a možnostem využití pouze pro zemědělskou výrobu, jsem názoru, že oceňované pozemky jsou obtížně obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky, tyto pozemky: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Druh pozemku Celková plocha [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 plochy [Kč] Datum nabídky prodeje Zemědělský pozemek, Dětmarovice, okres Karviná orná půda Zemědělský pozemek, Petrovice u Karviné, okres Karviná orná půda Zemědělský pozemek, Petrovice u Karviné, okres Karviná orná půda Zemědělský pozemek, Orlová-Poruba, okres Karviná orná půda Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, zemědělské pozemky, obdobné velikosti v průměru od 15 do 40 Kč/m 2. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemků zemědělská půda, pro zemědělské využití, odhaduji srovnatelnou cenu nemovitostí na částku: 20 Kč/m 2 tj. za celkovou výměru zemědělského pozemku zapsaného na listu vlastnictví č. 14 pro k.ú. Dolní Lutyně (1 789 m 2 ) tj. celkem Kč 20 Kč/m 2 tj. za celkovou výměru zemědělského pozemku zapsaného na listu vlastnictví č pro k.ú. Dolní Lutyně (3 402 m 2 ) tj. celkem Kč - 7 -
8 3. Práva a závady s nemovitostí spojená Za práva se v tomto případě považuje: a) Věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 4003/7 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/11 b) Věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 4003/10 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/11 Za závady se v tomto případě považuje: c) Věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 4003/11 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/13 d) Věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 4003/11 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/14 Pro výpočet obvyklé ceny práva bude použita metodika výpočtu hodnoty věcného břemene dle zákona č. 151/1997 Sb. a) Věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 4003/7 Za právo se v tomto případě považuje věcné břemeno cesty přes pozemek parc.č. 4003/7 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/11. Toto věcné břemeno je zapsáno v oddíle B listu vlastnictví č Smlouva o zřízení věcného břemene nebyla k ocenění předložena. Ocenění práva užívání zemědělských pozemků dle 18 zákona č. 151/1997 Sb.: S ohledem na skutečnost, že ke dni ocenění nebylo zjištěno obvyklé nájemné z pozemků obdobného charakteru a na charakter věcného břemene užívání pozemku pro chůzi a jízdu, byla hodnota věcného břemene stanovena dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na částku Kč. Zjištěná cena věcného břemene chůze a jízdy po pozemku parc.č. 4003/7 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/11 dle 18 zák. č. 151/97 Sb. činí Kč. b) Věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 4003/10 Za právo se v tomto případě považuje věcné břemeno cesty přes pozemek parc.č. 4003/10 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/11. Toto věcné břemeno je zapsáno v oddíle B listu vlastnictví č Smlouva o zřízení věcného břemene nebyla k ocenění předložena. Ocenění práva užívání zemědělských pozemků dle 18 zákona č. 151/1997 Sb.: S ohledem na skutečnost, že ke dni ocenění nebylo zjištěno obvyklé nájemné z pozemků obdobného charakteru a na charakter věcného břemene užívání pozemku pro chůzi a jízdu, byla hodnota věcného břemene stanovena dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na částku Kč. Zjištěná cena věcného břemene chůze a jízdy po pozemku parc.č. 4003/10 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/11 dle 18 zák. č. 151/97 Sb. činí Kč
9 c) Věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 4003/11 Za závadu se v tomto případě považuje věcné břemeno cesty přes pozemek parc.č. 4003/11 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/13. Toto věcné břemeno je zapsáno v oddíle C listu vlastnictví č Smlouva o zřízení věcného břemene nebyla k ocenění předložena. Ocenění práva užívání zemědělských pozemků dle 18 zákona č. 151/1997 Sb.: S ohledem na skutečnost, že ke dni ocenění nebylo zjištěno obvyklé nájemné z pozemků obdobného charakteru a na charakter věcného břemene užívání pozemku pro chůzi a jízdu, byla hodnota věcného břemene stanovena dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na částku Kč. Zjištěná cena věcného břemene chůze a jízdy po pozemku parc.č. 4003/11 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/13 dle 18 zák. č. 151/97 Sb. činí Kč. d) Věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 4003/11 Za závadu se v tomto případě považuje věcné břemeno cesty přes pozemek parc.č. 4003/11 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/14. Toto věcné břemeno je zapsáno v oddíle C listu vlastnictví č Smlouva o zřízení věcného břemene nebyla k ocenění předložena. Ocenění práva užívání zemědělských pozemků dle 18 zákona č. 151/1997 Sb.: S ohledem na skutečnost, že ke dni ocenění nebylo zjištěno obvyklé nájemné z pozemků obdobného charakteru a na charakter věcného břemene užívání pozemku pro chůzi a jízdu, byla hodnota věcného břemene stanovena dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na částku Kč. Zjištěná cena věcného břemene chůze a jízdy po pozemku parc.č. 4003/11 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/14 dle 18 zák. č. 151/97 Sb. činí Kč. Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí: Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne na listech vlastnictví č. 14 a 1242 pro k.ú. Věřňovice se k nemovitostem váží níže uvedená omezení: Zástavní právo exekutorské ve výši Kč ve prospěch Jindřicha Čeřenského. Zástavní právo exekutorské ve výši Kč ve prospěch Tomáše Girgaše. Zástavní právo exekutorské ve výši Kč ve prospěch společnosti EOS KSI Česká republika, s.r.o. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorským úřadem Ostrava, soudním exekutorem Mgr. Pavlou Fučíkovou. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí
10 C. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účely exekučního řízení) Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 1700/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 14 a 1242 pro k.ú. Dolní Lutyně, obec Dolní Lutyně. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/26 na nemovitosti zapsané na LV č. 14 pro k.ú. Dolní Lutyně, obec Dolní Lutyně, a to: - pozemek parc.č. 4003/9 o výměře m 2 orná půda 2. Ocenit pozemek zapsaný na LV č pro k.ú. Dolní Lutyně, obec Dolní Lutyně, a to: - pozemek parc.č. 4003/11 o výměře m 2 orná půda Výsledné ceny: Pozemek parc.č. 4003/9 Zjištěná cena dle cenového předpisu Kč Zjištěná cena srovnávací metodou Kč Pozemek parc.č. 4003/11 Zjištěná cena dle cenového předpisu Kč Zjištěná cena srovnávací metodou Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde jsou pozemky umístěny, ale zejména s ohledem na charakter pozemků a možnost jejich využití, odhaduji obvyklou cenu pozemků takto: Pozemek parc.č. 4003/9 vedeném na listu vlastnictví č. 14 pro k.ú. Věřňovice, obec Dolní Lutyně ve výši: Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/26 stanovuji na částku ve výši: Kč Pozemek parc.č. 4003/11 vedeném na listu vlastnictví č pro k.ú. Věřňovice, obec Dolní Lutyně ve výši: Kč
11 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojená cenou obvyklou 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. a) Hodnota věcného břemene chůze a jízdy po pozemku parc.č 4003/7 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/11 b) Hodnota věcného břemene chůze a jízdy po pozemku parc.č 4003/10 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/11 c) Hodnota věcného břemene chůze a jízdy po pozemku parc.č 4003/11 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/13 d) Hodnota věcného břemene chůze a jízdy po pozemku parc.č 4003/11 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 4003/14 Kč Kč Kč Kč V Ostravě, Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /12 znaleckého deníku

References: zákona č. 151
 zákona č. 121
 zákona č.151
 zákona č.151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č. 151
 zákona č.151