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Timestamp: 2018-01-18 21:15:58+00:00

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Ende gut – alles gut! Der Bundestag hat das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung verabschiedet. Erstmals ist damit ein Grundstein für ein einheitliches Berufsbild in der Immobilienverwaltung gelegt. Das neue Gesetz sieht eine Informations- und Weiterbildungspflicht vor und schließt auch den Mietverwalter ein – Forderungen, für die sich der DDIV stets nachdrücklich aussprach.
Auch in Sachen „Mieterstrom“ hat der Bundestag vor der heißen Wahlkampfphase und der Sommerpause noch „Nägel mit Köpfen“ gemacht. Künftig können auch Wohnungseigentümergemeinschaften von selbstproduziertem und günstigem Photovoltaikstrom vom Dach profitieren.
Weniger handlungsfreudig ist die Politik bei der Förderung der privaten Ladeinfrastruktur für Elektroautos. Zwar wird der Kauf eines Stromers finanziell gefördert und auch in die öffentliche Ladeinfrastruktur investiert. Den Bewohnern von Mehrfamilienhäusern nutzt dies jedoch wenig. Der DDIV fordert daher ein 100 Mio. Euro Anreizprogramm für die private „Steckdose“ in der Tiefgarage.
In der neuen Ausgabe unseres Beirats-Newsletters finden Sie neben diesen Nachrichten wieder spannende Informationen rund um Wohnen, Kaufen, Mieten und Verwalten und aktuelle BGH-Urteile zum Wohnungseigentumsrecht. Auch einen neuen Praxistipp aus der Welt der Messdienstleister haben wir Ihnen wieder herausgesucht – spannendes Fachwissen auch für Verwaltungsbeiräte.
Der DDIV-Beirats-Newsletter ist ein Angebot für Immobilienverwaltungen, ihre Beiräte und Eigentümer noch umfassender zu informieren und über aktuelle Entwicklungen in Kenntnis zu setzen. Die Auswahl der jeweiligen Inhalte ist freiwillig und unterliegt allein der Hausverwaltung. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) übernimmt keine Haftung für die darin abgedruckten Inhalte.
1.	Kompakt: Entscheidungen aus WEG- und Mietrecht
NEU: Praxistipp: Messdienstleistungen von A bis Z
Mit Urteil vom 23.06.2017 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 102/16 setzte der Bundesgerichtshof (BGH) seine neuere Rechtsprechung zur erstmaligen plangerechten Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen fort. Zudem bestätigte er, dass die Bezeichnung „Teileigentum“ jede gewerbliche Nutzung zulässt, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung (GO) sind abweichende Nutzungsbeschränkungen vereinbart.
Beim Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe liegt ein WEG-Verfahren, in dem es neben einer Trittschallproblematik in einem Altbau um die rechtliche Frage geht, wie im schriftlichen Beschlussverfahren gemäß § 23 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Beschlussergebnismitteilung vollzogen werden kann und darf. Das Landgericht Hamburg als Berufungsinstanz hatte wegen zweier grundsätzlicher Fragen die Revision zugelassen.
Kläger und Beklagten – jeweils Eheleute – sind Mitglieder einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft in Hamburg-Altona. Das Gebäude wurde 1909 errichtet (Altbau mit Holzbalkendecken), die streitgegenständliche Dachgeschosswohnung der Beklagten nachträglich im Jahr 1962. Im Jahr 2013 tauschten die Beklagten den Fußbodenbelag in ihrer Dachgeschosswohnung aus (Eichendielen rein, PVC und Laminat raus) und rissen eine auf der Holzbalkendecke mit Rauspund verschraubte Schicht aus Pressspanplatten ersatzlos heraus. Eine Trittschalldämmung wurde nicht eingebracht.
Regelungen bezüglich der durchgeführten baulichen Maßnahmen finden sich in der Gemeinschaftsordnung nicht, so dass die gesetzlichen Regelungen des § 22 Abs. 1 WEG in unabgeändeter Form gelten. Zwischen den Eigentümern ist streitig, ob die Zustimmung zu den baulichen Maßnahmen in einem schriftlichen Beschlussverfahren (Umlaufverfahren) gemäß § 23 Abs. 3 WEG wirksam zustande gekommen ist. Der Verwalter hatte allen Eigentümern unter dem 25.02.2013 den Beschlussantrag schriftlich zukommen lassen. Mit weiterem Schreiben des Verwalters vom 15.03.2013 wurde mitgeteilt, der Beschluss im schriftlichen Verfahren sei nicht zustande gekommen, weil ein Miteigentümer eine Nein-Stimme abgegeben habe. Im Schreiben teilte der Verwalter gleichwohl mit, er würde diesen Beschlussantrag trotzdem als angenommen werten, da der besagte Miteigentümer – wenn auch erst nach Fristablauf – seine Nein-Stimme zurückgezogen und dem Beschlussantrag zugestimmt habe. Gleichzeitig räumte der Verwalter in dem Schreiben allen Eigentümern ein Widerspruchsrecht zu dieser Verfahrensweise durch schriftliche Erklärung bis zum 24.03.2013 ein. Ein Widerspruch erfolgte nicht. Eine Mitteilung des Verwalters ob Widersprüche eingegangen seien und wie das Beschlussergebnis laute, erfolgte ebenfalls nicht mehr.
Das Landgericht Hamburg wertet den schriftlichen Beschluss als wirksam zustande gekommen. Das Schreiben des Verwalters vom 15.03.2013 sei trotz der Formulierung im Konjunktiv als Verkündung des Beschlussergebnisses anzusehen. In der Sache habe der Verwalter damit den Beschlussantrag als angenommen festgestellt und dies den Wohnungseigentümern mitgeteilt, diese Feststellung aber unter die auflösende Bedingung (§158 Abs. 2 BGB) gestellt, dass ein Wohnungseigentümer innerhalb der gesetzten Frist dieser Verfahrensweise widerspreche.
Wegen grundsätzlicher Bedeutung der entscheidungserheblichen Frage hat das Landgericht die Revision zugelassen. Das Rechtsmittel wurde eingelegt. Es bleibt abzuwarten, wie der BGH den Fall beurteilen wird.
Wohnungseigentümer können Beschlüsse entweder in der Eigentümerversammlung fassen oder durch schriftliches Umlaufverfahren gemäß § 23 Abs. 3 WEG. In beiden Fällen kommen Beschlüsse erst und nur dann wirksam zustande, wenn der Verwalter bzw. Initiator das Beschlussergebnis (Annahme oder Ablehnung oder Offenlassen des Beschlussantrages) den Eigentümern förmlich mitteilt. In der Versammlung spricht man von einer Verkündung des Beschlussergebnisses. Im schriftlichen Umlaufverfahren fordert der BGH eine Mitteilung, also ebenfalls einen förmlichen Akt. Sinn und Zweck in beiden Fällen ist der Schutz von Rechtsklarheit und Rechtssicherheit sowohl für die Wohnungseigentümer (aktuelle und künftige) als auch für den Verwalter, der den Beschluss durchzuführen hat.
Auch im schriftlichen Beschlussverfahren gefasste Beschlüsse können mit der Anfechtungsklage gerichtlich angegriffen werden. Auch hier gilt die einmonatige Anfechtungsfrist ab Zustandekommen des Beschlusses.
Beschlussergebnisverkündungen unter Bedingungen oder Vorbehalten sind grundsätzlich unzulässig. Lediglich der Beschlussinhalt als solcher kann gegebenenfalls Bedingungen enthalten. In solchen Fällen ist für den Verwalter bzw. objektiven Betrachter ohne weiteres festzustellen, ob der Bedingungseintritt erfolgt ist. Bei einer bedingten Beschlussergebnisverkündung bzw. –mitteilung dagegen stünde nicht fest, ob und mit welchem Inhalt ein Beschluss ab welchem Zeitpunkt zustande gekommen ist.
Mit Urteil vom 02.06.2017 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 196/16 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass ein Grundstückseigentümer den Überbau der Grundstücksgrenze durch den Nachbarn nicht dulden muss, wenn bei der ursprünglichen Planung des Nachbargebäudes dafür hätte gesorgt werden müssen, dass der Baukörper innerhalb der Grenzen des eigenen Nachbargrundstücks bleibt. Der BGH hält den Wortlaut der in Berlin einschlägigen Bestimmung des § 16a Abs. 1 Berliner Nachbarrechtsgesetz (NachbG Bln) für zu weitgehend. Bei einer Auslegung der Vorschrift nach deren Sinn und Zweck könnten mit Bestandsgebäuden nur solche gemeint sein, die schon vor Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) errichtet wurden.
Die Mitglieder der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft, welche die Ansprüche der Eigentümer aus § 16a Abs. 1 NachbG Bln in Prozessstandschaft geltend macht, und der Beklagte sind Eigentümer benachbarter Grundstücke in Berlin. Das Grundstück des Beklagten ist mit einem Reihenendhaus bebaut, das ihm gehört und an der Grenze zum Grundstück der Wohnungseigentümer steht. An dieses Gebäude hatte der Bauträger 2004/2005 das heute den Wohnungseigentümern gehörende Mehrfamilienhaus angebaut. Die Giebelwände beider Gebäude decken sich nicht vollständig, vielmehr steht die des nach WEG aufgeteilten Mehrfamilienhauses entlang der Grundstücksgrenze um 1,61 Meter vor. In diesem Bereich der Giebelwand hatte der Bauträger im August 2005, als er noch Miteigentümer war, Dämmmaterial angebracht, welches 7 cm in den Luftraum des Grundstücks des Beklagten hineinragt und seither unverputzt und nicht gestrichen geblieben ist.
Dann geschah bis zum Abverkauf aller Wohnungen und zum Prozessbeginn mehrere Jahre offenbar nichts. Im Jahre 2013 erhob die Wohnungseigentümergemeinschaft nach entsprechender Beschlussfassung (Ansichziehen) Klage gegen ihren Nachbarn auf Duldung. Mit der Klage wurde verlangt, dass auf das Dämmmaterial Putz und Anstrich mit einer Stärke von maximal 0,5 cm angebracht werden dürfen. Das Amtsgericht Berlin-Köpenick hatte der Klage Anfang 2014 stattgegeben. Das Landgericht Berlin hatte auf die Berufung des Beklagten die Klage abgewiesen, jedoch die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.
Der BGH bestätigte die Klagabweisung. Die Klage ist unbegründet. Zwar könne der Rechtsanspruch nach dem reinen Gesetzeswortlaut bejaht werden, nach Sinn und Zweck der Vorschrift sei jedoch eine Duldungspflicht zu verneinen. § 16a Abs. 1 NachbG Bln lautet: „Der Eigentümer eines Grundstücks hat die Überbauung seines Grundstücks für Zwecke der Wärmedämmung zu dulden, wenn das zu dämmende Gebäude auf dem Nachbargrundstück bereits besteht.” So gesehen besteht das nach WEG aufgeteilte Mehrfamilienhaus bereits. Dennoch handele es sich nach Ansicht des BGH nicht um ein Bestandsgebäude in diesem Sinne. Der Landesgesetzgeber – so der BGH (Rn 11 des Urteils) – habe Grundstückseigentümern nicht generell gestatten wollen, eine Wärmedämmung grenzüberschreitend, also im Wege des Überbaus bzw. Überhangs, anzubringen. Er habe vielmehr das Ziel verfolgt, energetische Sanierungen von Altbauten zu erleichtern. Diese seien bei Gebäuden, die auf der Grundstücksgrenze stünden, häufig dadurch erschwert, dass der Nachbar die notwendige Zustimmung zu dem durch die Verkleidung der Grenzwand mit einem WDVS entstehenden Überbau verweigerte oder von unverhältnismäßigen finanziellen Forderungen abhängig machte.
Anders als für den Altbaubestand habe der Landesgesetzgeber in Berlin für die Wärmedämmung von Neubauten aber kein Regelungsbedürfnis gesehen. Vielmehr werde von Bauträgern, die nach dem Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung in der ursprünglichen Fassung vom 16. November 2001 Neubauten planten und deren Baugenehmigung beantragten zu erwarten gewesen, die bereits damals gesetzlich vorgeschriebenen Dämmpflichten in die Planung einzubeziehen. Daraus folge die Verpflichtung, Neubauten so zu planen, dass sich die Wärmedämmung innerhalb der Grenzen des eigenen Grundstücks befinde und die Grundstücksgrenze nicht überschreite. Da der Bauträger das Gebäude in den Jahren 2004/2005 und damit nach Inkrafttreten der EnEV 2001 errichtete, hätte er sich an die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben der Energieeinsparverordnung halten müssen. Sein Versäumnis könne nicht zu Lasten des Beklagten gehen.
Da der Bauträger die Wärmedämmverbundfassade im Zeitpunkt der Errichtung der Wohnanlage scheinbar nicht vollends fertiggestellt hatte, dürfte sich die hier beschlossene Maßnahme als erstmalige plangerechte (mangelfreie) Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellen. Sie wird mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen. Wird eine erstmalig erstellte, nicht gedämmte Fassade später bei Instandsetzungsbedürftigkeit mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) versehen, dürfte es sich zumeist um eine modernisierende Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 i. v. m. § 22 Abs. 3 WEG handeln.
Wird einem Verwalter erkennbar, dass eine beabsichtigte Wärmedämmung die Grundstücksgrenze überschreiten wird, hat er zu prüfen, ob im betreffenden Bundesland einschlägige nachbarrechtliche Bestimmungen existieren. Geht es um einen Altbau, werden – wie im Fall in Berlin – Duldungsansprüche der Wohnungseigentümer bestehen, die vom Verband per Mehrheitsbeschluss in ihrer Durchsetzung an sich gezogen werden können. Geht es hingegen um einen Neubau, kann es zu den im vorliegenden Fall geschilderten Schwierigkeiten kommen. Für einen professionellen Wohnungseigentumsverwalter ist es daher ratsam, die vorliegend besprochene Entscheidung im Blickfeld zu haben.
Mit den Stimmen der Regierungskoalition wurde am 23. Juni das Gesetz zur Einführung von Berufszugangsvoraussetzungen für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler (BT-Drs. 18/12831) mit Änderungen verabschiedet. Auch der Deutsche Bundesrat stimmte am 22. September zu. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt den nach langen Verhandlungen ausgearbeiteten Kompromiss, wird sich aber weiterhin für die Einführung eines Sachkundenachweises einsetzen.
Scheitert die Elektromobilität in Mehrfamilienhäusern?
Auch die Besitzer von neun Millionen Eigentumswohnungen zeigen bisher wenig Interesse am Kauf eines Elektrofahrzeuges. Zwei wesentliche Faktoren bremsen dabei das Kaufinteresse. Zum einen ist die Rechtslage nicht eindeutig (bauliche Maßnahme versus Modernisierung) und zum anderen könnte es zu einer Überlastung des hauseigenen Stromnetzes führen, wenn mehrere Eigentümer oder Mieter gleichzeitig ein Elektroauto aufladen wollen.
Zwar hat die Bundesregierung im Februar dieses Jahres mit einer Förderrichtlinie 300 Millionen Euro für die Installation von Ladepunkten im öffentlichen Raum bis 2020 ausgelobt, was jedoch gänzlich fehlt ist die Berücksichtigung von privater Ladeinfrastruktur im Gebäudebestand. Der mehrfache Einbau von Ladestationen in der Tiefgarage eines Mehrfamilienwohnhauses ist häufig mit dem Austausch des hauseigenen Stromnetzes im Gebäude verbunden. Eigentümer scheuen diese Kosten, wenn sie selbst kein E-Auto nutzen. Hier müssen Hemmschwellen abgebaut werden. Der DDIV sprach sich daher wiederholt für ein Anreiz- oder Sofortprogramm in Höhe von 100 Millionen Euro für die Infrastruktur in privaten Wohngebäuden aus. Bei geschätzten mehr als vier Millionen Stellplätzen bundesweit in privaten Mehrfamilienwohnhäusern wird die Dimension sichtbar.
Die Forderung des DDIV fand auch große Resonanz in Tages- und Fachzeitungen. So berichtete u.a. der Spiegel, die Welt, Focus und das Handelsblatt über das „Dilemma“ der Bewohner von Mehrfamilienhäuser und griffen die Forderung des DDIV auf.
Hintergrund: Was wird bisher gefördert?
Das Mieterstromgesetz passierte im Juni den Bundestag und ermöglicht nun sowohl Wohnungseigentümern als auch Mietern den Bezug von selbstproduziertem Solarstrom. Die Koalitionsfraktionen einigten sich zudem darauf, dass auch Gebäude im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit dem Strom versorgt werden können.
Ab 1. Januar 2018 muss der Förderantrag in allen Fällen einheitlich vor Beginn der Maßnahme, beispielsweise die Installation einer Solarthermieanlage, gestellt werden. Planungsleistungen können dagegen bereits vor Antragsstellung beauftragt werden. Andere Anforderungen an die Förderfähigkeit bleiben davon unberührt. Bis Jahresende gilt eine Übergangsfrist für entsprechende Förderfälle. Mehr Informationen sind beim Bafa, im Referat MAP erhältlich.
Dämmstoffe, die das Brandschutzmittel Hexabromcyclododecan (HBCD) enthalten, werden nun nicht mehr als gefährlicher Sondermüll eingestuft. Eine Sondergenehmigung für die Entsorgung ist somit nicht mehr erforderlich. Die Verordnung sieht allerdings ein Getrenntsammlungsgebot sowie ein Vermischungsverbot vor. Des Weiteren muss künftig nachgewiesen werden, dass die Materialien ordnungsgemäß beseitigt oder verwertet wurden. Die Verordnung tritt planmäßig einen Monat nach der Verkündigung im Bundesgesetzblatt in Kraft.
Der DDIV begrüßt die Entscheidung. Der Verband wies bereits im Frühjahr 2016 im Rahmen der BID darauf hin, dass eine angedachte Verschärfung der Entsorgungsregelungen die fachgerechte Beseitigung unverhältnismäßig verteuere. Die Regelung wurde daraufhin - auch auf Druck der BID - Ende Dezember 2016 für ein Jahr ausgesetzt, um Bund und Ländern Zeit einzuräumen, eine neue Verordnung auszuarbeiten.
Im Zuge der Einführung der Energiesparverordnung (EnEV) 2007 wurden die ersten Energieausweise ausgestellt – mit einer Laufzeit von zehn Jahren. Sie sollen helfen, den Energieverbrauch von Gebäuden zu vergleichen. Viele Ausweise laufen in diesem Jahr aus. Ein Verkauf oder eine Vermietung ohne gültigen Energieausweis ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldstrafe von bis zu 15.000 geahndet werden kann.
Den verbrauchsorientierten Energieausweis stellen Messdienstleister aus. Dazu werden die bekannten Verbrauchsdaten der Heizkostenabrechnung der letzten drei Jahre herangezogen.

References: § 23
 § 22
 § 23
 BGH 
 § 23
 BGH 
 BGH 
 § 16
 § 16
 BGH 
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 BGH 
 BGH 
 § 21
 § 22