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Timestamp: 2019-04-22 00:38:49+00:00

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BGH, URTEIL vom 3.9.2013, Az. VIII ZR 402/12 Die Rückerlangung der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt mithin außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus (vgl. OLG München, ZMR 2010, 285, 286).
BGH, URTEIL vom 3.5.2010, Az. XII ZR 12/13 BGB §§ 548 Abs.1, 204 Abs a)	Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instand-setzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Juni 2010 -XII ZR 52/08 - NJW 2010, 2652 Rn. 12).
BGH, URTEIL vom 3.5.2010, Az. XII ZR 12/13 Ferner erfasst § 548 Abs. 1 BGB sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgeben kann, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet (Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - XII ZR 52/08-NJW 2010, 2652 Rn. 12 mwN; BGH Urteil vom 7. November 1979 -VIII ZR 291/78 - NJW 1980, 389, 390; vgl. auch Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 11. Aufl. § 548 BGB Rn. 13, 19, 25 mwN).
BGH, URTEIL vom 3.5.2010, Az. XII ZR 12/13 Denn mit § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist im Sinn des § 200 Satz 1 BGB ein anderer Verjährungsbeginn als der der Entstehung des Anspruchs bestimmt (BGH Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05-NJW 2006, 1588 Rn. 9).
BGH, URTEIL vom 3.9.2008, Az. XII ZR 52/07 Die Befürworter der kurzen Verjährung (Landgericht Hamburg ZMR 2001, 196; Landgericht Frankenthal NJW-RR 2002, 1090; Landgericht Ravensburg, Urteil vom 13. Februar 2003 - 2 0 212/02-; Bickel BBodSchG 4. Aufl. §24 Rdn. 24; Steenbuck, Die Sanierungs- und Kostenverantwortlichkeit nach dem Bundesbodenschutzgesetz S. 260; a.A. Gaier NZM 2005, 161, 165; Hünnekens/Plogmann NVwZ 2003, 1216; Moeser/Wilrich aaO; Schlemminger, Attendorn NZM 1999, 97; Wagner BB 2000, 417, 425; Frenz DB 2000, 2461, 2463; Versteyl/Sondermann BBodSchG §24 Rdn. 31) berufen sich auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach § 548 BGB nicht nur auf vertragliche Ansprüche, sondern auf alle konkurrierenden Ansprüche, die denselben Sachverhalt regeln, Anwendung findet.
BGH, URTEIL vom 3.10.2012, Az. VIII ZR 22/12 Aus diesem Grund handelt es sich nicht um einen Ersatzanspruch im Sinne des § 548 BGB, sondern um einen von dieser Vorschrift nicht erfassten vertraglichen Erfüllungsanspruch (Senatsurteil vom 1. März 2000 - VIII ZR 177/99, aaO [zu § 558 BGB aF]; vgl. auch Senatsurteil vom 18. Mai 2011 -VIIIZR 260/10, NJW-RR 2011, 1625 Rn. 15 ff.).
BGH, URTEIL vom 2.4.2006, Az. VI ZR 259/04 13	a) Die kurze mietvertragliche Verjährung gilt nach gefestigter Rechtsprechung auch dann, wenn es um von § 548 BGB erfasste Ansprüche des Vermieters gegen einen Dritten geht, der - ohne Vertragspartei zu sein - in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen ist (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87- NJW-RR 1988, 1358; BGH BGHZ 49, 278, 279 f.; 61, 227, 233 f.; 71, 175, 178 f.; 135, 152, 156; Urteil vom 7. Juli 1976 -VIIIZR 44/75 - NJW 1976, 1843, 1844; MünchKommBGB/Schilling, aaO, § 548 Rn. 6; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2003, § 548 Rn. 15).
BGH, URTEIL vom 2.4.2006, Az. VI ZR 259/04 Eine von den Parteien gewollte Einbeziehung in den Schutzbereich des Mietvertrages ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung für zu dem Hausstand gehörende Personen, insbesondere Familienangehörige des Mieters entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts anerkannt (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 -VIZR 150/87-aaO, 1359; BGH BGHZ 49, 278, 279 f.; 61, 227, 233 f.; 71, 175, 178 f.; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 548 BGB Rn. 35; Jendrek, NZM 1998, 593, 594).
BGH, URTEIL vom 2.4.2006, Az. VI ZR 259/04 14	b) Es entspricht weiter ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass § 548 BGB auch Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der vermieteten Sache erfasst, die nicht auf Mietvertrag, sondern auf unerlaubte Handlung gestützt sind (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 -VI ZR 150/87 - aaO, 1358; BGH BGHZ 71, 175, 179 f.; 98, 59, 64; 135, 152, 156; Urteile vom 7. Februar 1968 -VIII ZR 179/65 - NJW 1968, 694, 695,
BGH, URTEIL vom 2.4.2006, Az. VI ZR 259/04 Der erkennende Senat hat in einer früheren Entscheidung erwogen, eine solche völlige Zerstörung dann nicht anzunehmen, wenn neben einem völlig zerstörten Gebäude auch das Grundstück herauszugeben ist (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO; vgl. auch RGZ 96, 300, 301; Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 20; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., §548 BGB Rn. 10; Schmidt-Futterer/Gather, aaO Rn. 38; Staudin-ger/Emmerich, aaO Rn. 18; Jendrek, aaO, 595; vgl. ferner Senatsurteil BGHZ 102, 322, 325 f. zu § 249 BGB; enger BGH, Urteil vom 15. Juni 1981 -VIII ZR 129/80 - aaO).
BGH, URTEIL vom 2.4.2006, Az. VI ZR 259/04 Hierfür spricht, dass die Anwendung des § 548 BGB bei untergegangener Mietsache deshalb abgelehnt wird, weil die Vorschrift auf den Rückerhalt der Sache als Anfangspunkt der Verjährung abstellt und eine völlig zerstörte Mietsache nicht zurückgegeben werden kann (BGH, Urteil vom 15. Juni 1981 -VIIIZR 129/80- aaO).
BGH, URTEIL vom 3.4.2011, Az. VIII ZR 195/10 -5- 11	1. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass § 548 Abs. 2 BGB auf derartige Ansprüche des Mieters weder direkt noch analog Anwendung finde, sondern die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren maßgeblich sei (Eisenschmid, WuM 2010, 459, 469 f.; Blank, NZM 2010, 97, 102 und WuM 2010, 234 f.; Jacoby, ZMR 2010, 335, 338; Wiek, WuM 2010, 535, 536 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., §548 Rn. 10).
BGH, URTEIL vom 3.4.2011, Az. VIII ZR 195/10 Hieraus folgt, dass sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, nach §548 BGB und nicht nach §§ 199, 195 BGB verjähren, mithin auch der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereichung nach § 812 Abs. 1 BGB (Leistungs-kondiktion), der dem Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel renoviert hat, nach der Rechtsprechung des Senats zusteht (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 24).
BGH, URTEIL vom 1.1.1996, Az. II ZR 293/93 b) Dabei wird das Berufungsgericht insbesondere zu beachten haben, daß den Kläger als Eigentümer in sinnentsprechender Anwendung der zu § 548 BGB entwickelten Grundsätze lediglich die Beweislast für den Schaden sowie dafür trifft, daß die Schadensursache dem Obhutsbereich der Beklagten als Nutzungsberechtigten entstammt (vgl. BGHZ 126, 124 ff.; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast, 2. Aufl. § 548 Rdn. 3 f.).
BGH, URTEIL vom 3.4.2008, Az. VIII ZR 133/07 14	bb)	Unter Ansprüchen des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen im Sin- ne des § 548 Abs. 2 BGB sind schließlich nicht nur die gesetzlichen Aufwendungsersatzansprüche des Mieters, sondern auch solche, die - wie hier - auf einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien beruhen, zu verstehen (Senatsurteil vom 2. Oktober 1985 - VIII ZR 326/84, NJW 1986, 254, unter 2 a).
BGH, URTEIL vom 3.4.2008, Az. VIII ZR 133/07 Entgegen der Auffassung der Revision kommt es für die Frage der 'Beendigung des Mietverhältnisses' nicht auf das tatsächliche Ende des Mietverhältnisses (etwa durch Auszug der Mieter), sondern auf die rechtliche Beendigung an (BGH, Urteil vom 19. März 1965 -VZR 268/62, WM 1965, 527, unter I C für ein Pachtverhältnis; BGH, Urteil vom 12. Juni 1991 -XII ZR 17/90, NJW 1991, 3031, unter 3; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 548 Rdnr. 33; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 548 Rdnr. 39; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl., § 548 BGB Rdnr. 66; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 548 Rdnr. 26; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., §548 Rdnr. 12).
BGH, URTEIL vom 3.4.2008, Az. VIII ZR 133/07 Sie folgt dem Wortlaut der Norm des § 548 Abs. 2 BGB und entspricht dem Zweck der Regelung, nämlich eine möglichst rasche und abschließende Bereinigung gegenseitiger Ansprüche aus dem beendeten Mietvertrag zu begünstigen (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 1974 -VIII ZR 233/72, NJW 1974, 743, unter III 2 a).
BGH, URTEIL vom 3.4.2008, Az. VIII ZR 133/07 18	2. Die Frist des § 548 Abs. 2 BGB beginnt bei einer Veräußerung der Mietsache jedoch erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung zu laufen (BGH, Urteil vom 19. März 1965, aaO, unter I C; Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 37; Blank/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 29; Palandt/Weidenkaff, aaO, Rdnr. 12).
BGH, URTEIL vom 3.2.2006, Az. VIII ZR 123/05 13	Schließlich	hat der Vermieter die Möglichkeit, für den Fall einer vorzeiti- gen Rückgabe der gemieteten Wohnung bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung mit dem Mieter die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB zu erschweren, um damit Ersatzansprüche auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen zu können (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Bearbeitung 2003, § 548 Rdnr. 46; MünchKommBGB/Schilling, aaO, § 548 Rdnr. 26).
BGH, URTEIL vom 5.5.2005, Az. V ZR 202/04 Ähnlich verhält es sich bei der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache nach § 548 Abs. 1 BGB, die, sogar unabhängig von der Anspruchsentstehung, mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache zu laufen beginnt (allerdings kann der Vermieter im Regelfall den Anspruch während laufender Verjährungsfrist zur Entstehung bringen, vgl. BGH, Urt. v. 19. Januar 2005, VIII ZR 114/04, NJW 2005, 739).
BGH, URTEIL vom 4.9.2012, Az. III ZR 312/11 Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ist, wie der Bundesgerichtshof in dem dieselben Parteien betreffenden Urteil vom 1. Oktober 2008 (XII ZR 52/07, BGHZ 178, 137) entschieden hat und inzwischen auch in § 24 Abs. 2 Satz 3 Halbsatz 2 BBodSchG ausdrücklich geregelt ist, auf den bodenschutzrechtlichen Ausgleichsanspruch nicht anwendbar.
BGH, Urteil vom 3.4.1994, Az. XII ZR 188/92 Der Bundesgerichtshof brauchte nicht zu entscheiden, ob eine generelle Beweisbelastung des Mieters aufgrund des S 548 BGB gerechtfertigt ist, oder ob nicht der Umstand, daß der Pflicht des Mieters zu ausschließlich vertragsgemäßem Gebrauch auch Sachund Gebrauchserhaltungspflichten des Vermieters gegenüberstehen, zu einer differenzierten Beurteilung der Beweislastverteilung zwingt (Wolf, An. zu BGHZ 66, 349 in LM § 548 BGB Nr. 3).
BGH, URTEIL vom 3.5.2011, Az. VIII ZR 349/10 Der Zweck des § 548 BGB besteht darin, die mit der Beendigung eines Gebrauchsüberlassungsverhältnisses verbundenen Ansprüche einer beschleunigten Klärung zuzuführen (BGH, Urteil vom 21. März 1997 -VZR 217/95, BGHZ 135, 152, 155 f„ noch zu § 558 Abs. 1 BGB aF).
BGH, URTEIL vom 3.5.2011, Az. VIII ZR 349/10 -8- Verschiedenheit zwischen Eigentümer und Vermieter nur zufälliger Natur sei (LG Stuttgart, NZM 2009, 36; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 1219; Bärmann/Klein, Wohnungseigentumsgesetz, 11. Aufl., § 13 Rn. 154; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 548 BGB, Rn. 5a).
BGH, URTEIL vom 3.5.2010, Az. XII ZR 52/08 Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Mietsache unterfallen der kurzen Verjährung des § 548 BGB (BGHZ 128, 74, 79 = NJW 1995, 252 zur geichlautenden Vorschrift des § 558 Abs. 1 BGB a. F.) ebenso wie solche, die darauf beruhen, dass der Mieter die Mietsache aufgrund des Vertrages umgestalten durfte und bei Vertragsende zur Herstellung des vereinbarten Zustandes verpflichtet ist (Senatsurteil vom 10. April 2002 - XII ZR 217/98 - NZM 2002, 605; BGHZ 86, 71, 77 f. = NJW 1983, 680 f. jeweils zur gleichlautenden Vorschrift des § 558 Abs. 1 BGB a. F.).
BGH, URTEIL vom 3.5.2010, Az. XII ZR 52/08 Ferner erfasst § 548 Abs. 1 BGB sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgeben kann, diese sich jedoch aufgrund einer Beschädigung oder Veränderung nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet (so schon BGH Urteil vom 7. November 1979 -VIII ZR 291/78 - NJW 1980, 389, 390 zur gleichlautenden Vorschrift des § 558 Abs. 1 BGB a. F.; vgl. auch Staudinger/Emmerich BGB (2006) § 548 Rdn. 4 f.; Gather in Schmidt/Futterer Mietrecht 9. Aufl. § 548 BGB Rdn. 29; Grämlich in Bub/Treier Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. VI Rdn. 3, 8 ff.).
BGH, URTEIL vom 3.5.2010, Az. XII ZR 52/08 Schließlich erfasst § 548 Abs. 1 BGB auch solche Schadensersatzansprüche, die auf einer besonderen Abrede beruhen (BGH Urteil vom 8. Dezember 1982 - VIII ZR 219/81 - NJW 1983, 679, 681).
BGH, URTEIL vom 3.10.2004, Az. VIII ZR 28/04 Nach Mietrecht (§548 BGB in der bis zu dem 31. August 2001 geltenden Fassung, jetzt § 538 BGB) findet zwar ebenso wie nach den Regeln der positiven Vertragsverletzung unter bestimmten Voraussetzungen nicht nur hinsichtlich des Verschuldens, sondern auch bezüglich der objektiven Pflichtverletzung eine Umkehr der Beweislast statt (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 26. November 1997 - XII ZR 28/96, NJW 1998, 594; BGHZ 131, 95, 103 f.; 126, 124, 127ff.; Senatsurteile BGHZ 116, 278, 289; 66, 349, 353 f.).
LG Düsseldorf, Grundurteil vom 5.1.2011, Az. 1 O 20/07 143§ 548 BGB als mietrechtliche Verjährungsnorm mit kurzer Verjährungsfrist kann auf den Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs.2 BBodSchG nicht angewendet werden (BGH NJW 2009, 139/141).
AG Detmold, Urteil vom 5.9.2008, Az. 6 C 241/08 33Nach der anderen Ansicht verstößt jede Verlängerung der Frist des § 548 BGB zu dem Nachteil des Vermieters gegen das Leitbild der gesetzlichen Regelung (Emmerich in Staudinger, Neubearbeitung 2006, § 548, Rn. 46, Gruber, WuM 2002, S. 252 ff).
LG Köln, Urteil vom 4.3.2006, Az. 30 O 280/05 Zwar war bis zu dem möglichen Eintritt der kurzen Verjährung Mitte 2001 der zweite Halbsatz, wonach der nunmehrige § 548 BGB nicht anzuwenden sei, noch nicht eingefügt und lag die Entscheidungen des LG Hamburg vom 07.11.2000 (ZMR 2001, 196) vor, in der § 558 BGB a.F. auf Ausgleichsansprüche aus § 24 Abs. 2 BBodSchG angewandt wurde.
LG Wuppertal, Urteil vom 4.11.2010, Az. 9 S 351/09 Gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB beginnt die Verjährung aller Schadensersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache gleich aus welchem Rechtsgrund (BGH XII ZR 52/08, Rdn. 18) mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
LG Dortmund, Urteil vom 3.2.2010, Az. 2 O 53/09 Auch in AGB wird eine Erschwerung der Verjährungsfrist des § 548 BGB für wirksam gehalten, sofern auf berechtigte Belange des Mieters Rücksicht genommen wird (Palandt, BGB, 67. Aufl., § 202, Rn. 14; Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2006, § 307, Rn. 670) und dieser nicht unangemessen benachteiligt wird (Münchener Kommentar zu dem BGB, 5. Aufl., § 548, Rn. 26).
LG Dortmund, Urteil vom 3.2.2010, Az. 2 O 53/09 Das Gericht hält es für gerechtfertigt, nur in einem solchen Ausnahmefall die Erschwerung der Verjährung zuzulassen, weil § 548 BGB dem Rechtsfrieden und der Rechtssicherheit dienen soll (Gruber a.a.O., vgl. BGH, NJW 1986, 1608).
LG München, Urteil vom 4.2.2012, Az. § 548 BGB ist nicht anwendbar bei Entgeltansprüchen auf Restwertausgleich, da dies keine Schadensersatzansprüche sind (vgl. Palandt, aaO, vor§353, Rdnr. 75).

References: § 548
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 § 24
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 § 13
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 § 202
 § 307
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