Source: http://www.stiftung-immobilienkauf.de/2010/10
Timestamp: 2019-01-16 21:24:36+00:00

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Stiftung für Seniorenimmobilien » 2010 » Oktober
Nachbarrecht: Sträucher im Nachbargarten
In Bayern ist folgende Regelung für Sträucher im Nachbargarten zu beachten.
Art 47 AGBGB lautet wie folgt:
Die Messung des entsprechenden Abstands wird gemäß Art.49 AGBGB durchgeführt, wobei bei Sträuchern von der Mitte der zunächst an der Grenze befindlichen Triebe gemessen wird. Für Gewächse, die schon vor Entstehung des BGB vorhanden waren, gilt Art.51 AGBGB als Sonderregelung. Der Beseitigungsanspruch gemäß Art.47 AGBGB verjährt grundsätzlich in fünf Jahren nach Erkennbarkeit der Grenzverletzung.
Aus Art.47 AGBGB kann demnach ein Beseitigungsanspruch geltend gemacht werden, der allerdings nicht dazu berechtigt, die jeweilige Pflanze selbst zu beseitigen und die Kosten hierfür in Rechnung zu stellen. Denn das Nachbargrundstück darf nicht betreten werden.
Ein Anspruch auf Kostenersatz der Selbstbeseitigung ergibt sich aber aus § 910 Abs.1 S.1 BGB, wenn Pflanzen die Grundstücksgrenze überschreiten. Bei herüberragenden Zweigen muss gemäß § 910 Abs.1 S.1 BGB dem Nachbarn eine angemessene Frist gesetzt werden, damit dieser die Pflanzen selbst beseitigen kann. Ein Ausschluss des Anspruchs ist gemäß § 910 Abs.2 BGB kommt vorliegend wohl deshalb nicht in Betracht, weil ein giftiger Strauch das Kindeswohl gefährdet.
Die Beseitigungskosten können als ersparte Aufwendungen gemäß §§ 812, 818 BGB geltend gemacht werden.
WOHNUNGSEIGENTÜMER-VERJÄHRUNG SCHADENSERSATZANSPRÜCHE GEGEN MIETER
Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Wohnung in der Anlage wegen Veränderung oder Verschlechterung der mit dem Mietgebrauch im Zusammenhang zu nutzenden im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile(hier Fahrkorp des Aufzugs)verjährt in der kurzen Frist des §548 aBS:! BGB=6 Monate nach Ende des Mietvertrages.OLG Stuttgar,Urteil vom 5.8.2010 7U82/10 WM2010 Seite 563)
MODERNISIERUNGSUMLAGE 11 %
Der Vermieter kann wohnwererhöhende Maßnahmen in der Wohnung oder energieeinsparende Maßnahmen am Haus mit 11% der Kosten auf Dauer au die Miete mieterhöhend umlegen.(Näheres hierzu Dokumentation von Rechtsanwalt Prof Dr Thieler erhältlich über die Stiftung)
Beim Kauf eines Hauses sollte unbedingt in dem Kaufvertrag die Klausel aufgenommen werden,daß der Verkäufer zusichert,daß von der Wärmepumpe keine wesentliche Beeinträchtigung zum Nachbargrundstück ausgeht.(§ 908,1004 BGB)Lärmende Wärmepumpen können zu dauernden Rechtsstreitigkeiten mit dem Nachbarn führen.
Ein einheitliches Wohnungsrecht existiert nicht. Wohnungsrechte haben im heutigen Rechtsleben aber eine bedeutende Rolle eingenommen.
1.	Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB
Dieses Wohnungsrecht eignet sich in einem besonderen Maße zur Altersversorgung. Es erlaubt seinem Inhaber das Innehaben einer Wohnung – aber auch nur für ihn. Infolge der Unübertragbarkeit und der Unvererblichkeit kann es nur eine Person als Inhaber geben.
Als problematisch kann sich im Einzelfall die Abgrenzung zu einem schuldrechtlichen Mietverhältnis darstellen. Das betrifft jedenfalls die schuldrechtliche Absprache, mit der eine Wohnungsberechtigung erteilt werden soll. Dieses kann schon ein Mietvertrag selbst sein oder erst ein obligatorisches Kausalgeschäft für den dinglichen Bestellungsakt. Die Lösung ist anhand einer Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB abhängig vom konkreten Einzelfall vorzunehmen.
Das Recht nach § 1093 Abs.1 BGB gestattet die Nutzung zu Wohnzwecken unter Ausschluss des Eigentümers.
2.	Dauerwohnrecht gemäß §§ 31 ff. WEG
Hauptproblem des Wohnrechts gemäß § 1093 BGB ist, dass es nicht übertragen werden kann. Das Dauerwohnrecht soll ein übertragbares beschränktes Ausschließlichkeitsrecht darstellen.
Dienstbarkeiten sollen eine Erstreckung einer bereits bestehenden dinglichen Berechtigung auf weitere Gegenstände ermöglichen (so bei der Grunddienstbarkeit) oder zugleich dafür sorgen, dass diese Erstreckung auch nur einer bestimmten Person zugute kommen soll (so bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit). Beide Zwecke können mit jeweils unterschiedlichen Nutzungsrechten erfüllt werden.
3.	Arten
Entsprechend der genannten Funktionen differenziert das Gesetz die Grunddienstbarkeit und die beschränkt persönliche Dienstbarkeit.
Herrschendes und dienendes Grundstück: Allen gemein ist der Tatbestand, dass es ein herrschendes und dienendes Grundstück geben muss. Ein Grundstück ist ein Bestandteil der Erdoberfläche, für den ein eigenes Grundbuchblatt existiert.
Umfang der Nutzungen: Der Umfang der Herrschaft des ei-nen Grundstücks bestimmt denjenigen der Nutzungsbefugnisse an dem dienenden. Nur soweit diese Herrschaft gewahrt ist, kann der Nutzungsrahmen gewahrt sein. Darüber hinausgehende Rechte können schuldrechtlich vereinbart werden.
Subjektiv-dingliches Recht: Der Vorteil muss von Wert sein. Die Möglichkeit von Nutzungen verlangt, dass ein wie auch immer gearteter Gebrauch schon vorliegen muss. Die bloße Wertsteigerung des herrschenden Grundstücks hat mit einer Grunddienstbarkeit nichts zu tun.
Eigentümerdienstbarkeit: Eine solche wird anerkannt, da eine Dienstbarkeit keinen mit einem Nießbrauch vergleichbaren Ausschlusscharakter aufweist.
Nutzungsarten bei der Grunddienstbarkeit
Der Vorteil liegt immer in der Benutzung zugunsten des herrschenden Grundstücks, wobei nie ein positives Tun, sondern immer eine Duldungs- bzw. Unterlassungspflicht im Raum steht.
Duldung der Benutzung in einzelnen Beziehungen (Nutzungsrechte): Entnahme von Bodenbestandteilen oder Wasser, Duldung von Anlagen, Wegerecht. Hier kann sich der Nutzungsrahmen innerhalb eines bestimmten Zeitraums verändern. Das gilt insbesondere für ein Überwegsrecht oder ein Fahrtrecht und folgt aus der allgemeinen wirtschaftlichen und technischen Entwicklung.
Untersagung von Handlungen (Nutzungsunterlassung): Ver-bot eine Tankstelle zu errichten, Brauerei, Unterlassungs-dienstbarkeit, Wettbewerbsbeschränkungen, auch hier kann sich der Nutzungsrahmen verändern
Ausschluss von Eigentümerbefugnissen (Abwehrrechten): Hier geht es um die Einschränkung der Eigentümerbefugnisse aus § 903 BGB. Solche Beschränkungen, die schon kraft Gesetzes bestehen, sind als Inhalt einer Grunddienstbarkeit nicht denkbar. So kann der Eigentümer die Zuführung von Imponderabilien gemäß § 906 Abs.1 S.1 BGB nicht versagen, wenn sie ortsüblich sind.
Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit
Entstehungsvoraussetzung sind vor allem Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Wichtig ist insbesondere, dass auch ein Hoheitsakt im Einzelfall ausreichen kann (Problem: Grundgeschäft, das daneben geschlossen wird, Kondizierbarkeit der Dienstbarkeit dieses schuldrechtlichen Vertrags).
Der Nießbrauch kann auch (in der Praxis sicherlich häufiger) an Grundstückseigentum bestellt werden.
Gutgläubiger Erwerb (§ 892 Abs.1 BGB, Verfügungsbefugnis)
Ersitzung (§ 900 Abs.2 BGB)
Nach dem Sacheigentum ist der Nießbrauch das umfassendste dingliche Recht an einer Sache. Wer einen Nießbrauch innehat, ist berechtigt, die Nutzungen aus der entsprechend belasteten Sache zu ziehen (§ 1030 Abs.1 BGB).
Nutzungen sind gemäß § 100 BGB die Früchte einer Sache (§ 99 BGB) sowie die Gebrauchsvorteile, die eine Sache gewährt. Unmittelbare Sachfrüchte sind organische Erzeugnisse (Tier- und Bodenprodukte, Rohstoffe). Mittelbare Früchte sind Erträge, die eine Sache vermöge eines Rechtsverhältnisses gewährt (Miete, Pacht). Gebrauchsvorteile sind Vorteile, die über die eigentliche Nutzung der Sache hi-nausgehen (Beispiel: Vorteil als Darlehenssicherheit).
Das Ziehen von Nutzungen
Die Möglichkeit des Ziehens von Nutzungen beinhaltet auch die Inbesitznahme der Nießbrauch belasteten Sache. Ansprüche des Eigentümers aus § 985 BGB sind damit ausgeschlossen (§ 986 Abs.1 BGB).
Ausschluss einzelner Nutzungen
Es ist zulässig, den Nießbraucherwerber von einzelnen Nutzungen auszuschließen. Jedoch ist hier zu beachten, dass der Grundinhalt des Nießbrauchs, eben ein umfassendes Bündel an Nutzungen zu ermöglichen, erhalten bleiben muss.
Der Nießbrauch gewährt grundsätzlich keine Verfügungsmacht über die jeweiligen Belastungsgegenstände. Einen Verfügungsnießbrauch gibt es nicht, da dieser als solcher auch gegen den sachenrechtlichen numerus clausus verstoßen würde. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gibt § 1048 S.1 BGB in Bezug auf das Inventar eines Grundstücks.
Eigentumserwerb an verbrauchbaren Sachen
Wer den Nießbrauch an einer Sache erhält, erlangt grundsätzlich kein Eigentum daran. Es geht schließlich um eine dingliche Belastung von Eigentum, nicht um dessen Übertragung. Auf der anderen Seite soll es der Nießbrauch mit sich bringen, dass manche Nutzungen eben doch zu einem Eigentumsübergang führen sollen. Das zeigt insbesondere § 954 BGB.
Der Nießbrauch als ein dingliches Recht entfaltet seine Wirkung gegenüber jedermann. Das zeigt vor allem § 1065 BGB, der auf die Vorschriften des Eigen-tumsschutzes Bezug nimmt.
Herausgabe- und Unterlassungsansprüche
Wird die Nießbrauch belastete Sache dem Nießbrauchinhaber entzogen, kann er gemäß §§ 1067, 985 BGB deren Herausgabe verlangen. Auch die Nutzungen sind nach Maßgabe der §§ 987 ff. BGB herauszugeben. Im Gegenzug werden dem unberechtigten Besitzer die Verwendungsersatzansprüche nach §§ 994 ff. BGB zugestanden. Gegen sonstige Beeinträchtigungen kann der Nießbrauchinhaber deren Beseitigung verlangen (§§ 1065, 1004 Abs.1 S.1 BGB).
Im Fall einer verschuldeten Beeinträchtigung wird der Nießbrauch als „sonstiges Recht“ im Sinne des § 823 Abs.1 BGB geschützt. Wer hier etwa eine Sache beeinträchtigt, ist zwei Personen gegenüber zum Schadenersatz verpflichtet: dem Nießbraucher und dem Eigentümer.
Da der Nießbrauch wie kaum ein anderes Recht nach dem Eigentum umfassende Befugnisse einräumt, eignet er sich hervorragend für Vermögensnachfolgeregelungen, bei denen der bisherige Inhaber aber nach wie vor noch ein Mitspracherecht hat.
Den Nießbrauch findet man häufig dort, wo es um Vermögensumschichtungen innerhalb von Familien geht. Im Wege einer vorweggenommenen Erbfolge kann bereits zu Lebzeiten Vermögen auf die Erben übertragen werden und gleichwohl dem Übertragenden eine Nutzung vorbehalten bleiben.
Alternative zu erbrechtlichen Konzepten
Sollen zwei Personen gestaffelt über Vermögenswerte verfügen können, so sieht das Erbrecht die Vor- und Nacherbschaft als Gestaltungsmöglichkeit vor. Ein vergleichbares Ergebnis lässt sich dadurch erzielen, dass der Nacherbe Vollerbe wird, aber mit einem Nießbrauch des eigentlichen Vorerben belastet wird. Der Erbfall kann als aufschiebende Bedingung gemäß § 158 Abs.1 BGB angesehen werden. Bei Unentgeltlichkeit muss § 2301 BGB beachtet werden.
Alternative zu güterrechtlichen Konzepten
Eine umfassende Vermögensnachfolge kann güterrechtlich dadurch erreicht wer-den, dass die Ehegatten eine Gütergemeinschaft hinsichtlich des Gesamtguts bilden, die nach dem Tod des Erstversterbenden mit dem überlebenden Ehegatten und den Abkömmlingen als Erben fortgesetzt wird. Das Gesamtgut wird außerhalb des Erbrechts übertragen.
Hof- und Unternehmensübergabe
Denkbar ist auch, dass die einzelnen Teile eines Unternehmens an den Nachfolger übertragen werden, dem bisherigen Unternehmer aber jeweils ein Nießbrauch eingeräumt wird, der mit seinem Tod erlischt. Zu Lebzeiten ändert sich tatsächlich für die Fortführung des Unternehmens nichts.
Ein solcher Nießbrauch kann dazu dienen, einen Unterhaltsberechtigten abzusichern, ohne ihm eine Erbenstellung einräumen zu müssen. Das Vermächtnis stellt eine schuldrechtliche Verpflichtung des Erben dar. Ein Vermächtnisnießbrauch macht vor allem dort Sinn, wo der Begünstigte aus persönlichen Gründen nicht in eine Miterbengemeinschaft aufgenommen werden soll, beispielsweise ein Kind aus erster Ehe.
Das Recht muss zur Nutzung berechtigen. Man muss also den Gegenstand, an dem die Nutzung eingeräumt wird, positiv zum eigenen Gebrauch verwenden können. Nicht alle Rechte ermöglichen eine solche Nutzung. So dienen Sicherungsrechte beispielsweise nur einer zwangsweisen Verwertung im Sicherungsfall.
Das Recht, dessen Hauptzweck und Hauptinhalt die Berechtigung zur Nutzung ist, muss ein dingliches sein. Das bedeutet folgendes.
Das dingliche Nutzungsrecht hat Ausschließlichkeitscharakter.
Das dingliche Nutzungsrecht ist ein Typus mit sachenrechtlichem Inhalt (drittes Buch des BGB und Spezialgesetze).
Dingliche Nutzungsrechte im Überblick
In erster Linie umfassen die dinglichen Nutzungsrechte die Erscheinungsformen der Dienstbarkeiten. Ausgeklammert werden müssen dagegen das Wohnungseigentums- und das Erbbaurecht, weil diese derart mit dem Eigentum verknüpft sind, dass sie über eine Nutzung hinaus eine absolute Rechtsmacht vermitteln.
Abrechnung der vorausgezahlten Nebenkosten beim Gewerberaummietvertrag
Beim Gewerberaummietvertrag hat der Vermieter die Pflicht, die vorausgezahlten Nebenkosten innerhalb einer angemessenen Frist abzurechnen. Diese Frist endet in der Regel zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes.
Allerding ist diese Jahresfrist im Gegensatz zum Wohnraummietrecht keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, der bei Wohnraummietverhältnissen anordnet, dass Betriebskostennachforderungen, die später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes kommen , ausgeschlossen sind, ist auf die Gewerberaummiete nicht anwendbar.
Im Übrigen reicht es für eine Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten nicht aus, wenn der Vermieter einzelne Nebenkostenpositionen nicht abgerechnet hat.
BGH, Urt. 27.01.2010 – XII ZR 22/07
Wohnungseigentumsrecht: Rechte und Pflichten
Dies legen insbesondere drei Rechtsgrundlagen fest:…
Wohnungseigentumsrecht: Der Erwerb (Teil 1)
Dem Mieter steht ein Rückzahlungsanspruch zuviel gezahlter Miete zu, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche mehr als 10 % nach unten abweicht. In diesen Fällen liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vor.
Diese Rechtsprechung ist auch bei konkludenten Wohnflächenvereinbarungen anzuwenden. Das heißt, selbst wenn im Mietvertrag keine Wohnfläche angegeben ist, jedoch der vom Vermieter beauftragte Makler konkrete Maße insbesondere durch ihm überlassene Grundrissskizzen und die detaillierte Wohnflächenberechnung angegeben hatte, kann eine konkludente Wohnflächenvereinbarung angenommen werden. Haben Vermieter und Mieter in diesen Fällen den Mietvertrag in der erkennbaren Vorstellung geschlossen, die Wohnung weise die zuvor durch den Makler angegebene Fläche auf, so ist diese Wohnfläche als konkludent vereinbart anzusehen, auch wenn im Mietvertrag keine Angabe der Wohnfläche zu finden ist.

References: Art.49
 Art.51
 Art.47
 Art.47
 § 910
 § 910
 § 910
 §548
 § 1093
 § 1093
 § 1093
 § 903
 § 906
 § 100
 § 985
 § 1048
 § 954
 § 1065
 § 823
 § 158
 § 2301
 § 556