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Timestamp: 2016-10-26 00:39:30+00:00

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1A.167/2002 (14.01.2003)
Beschwerdef�hrer, vertreten durch F�rsprecher Marc Aebi, Lunaweg 17, Postfach 209, 4501 Solothurn,
Beschwerdegegner, beide vertreten durch F�rsprech und Notar Rolf Harder, Touringhaus, Postfach 316, 4503 Solothurn,
Regierungsrat des Kantons Solothurn, 4500 Solothurn 1, vertreten durch das Bau- und Justizdepartement des Kantons Solothurn, R�tihof, 4509 Solothurn,
Zonenplan�nderung GB Biberist Nr. 3353,
B.________ ist Eigent�mer des in der Reservezone liegenden Grundst�ckes GB Biberist Nr. 3353. Dieses war ehemals Teil der Parzelle GB Biberist Nr. 888 in der Wohnzone W3. Die Gemeinde Biberist begann im Jahre 1994 mit den Vorarbeiten zur Ortsplanrevision. Die ehemalige Parzelle GB Biberist 888 mit einer Fl�che von rund 30'000 m2 sollte in die Reservezone umgezont und in die Liegenschaften GB Biberist Nrn. 888, 3353 und 3354 aufgeteilt werden. Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde Biberist stimmte dem �berarbeiteten Zonenplan am 21. September 1998 zu. Der Regierungsrat des Kantons Solothurn genehmigte ihn am 4. Juli 2000. Die Parzelle GB Biberist Nr. 3353 befindet sich zwischen den westlich bzw. �stlich gelegenen Parzellen Nrn. 888 und 3354 (Reservezone). N�rdlich bzw. s�dlich grenzt die Liegenschaft von B.________ an die Gewerbezone bzw. die Wohnzone W3 an.
B.________ stellte am 10. Juni 2000 bei der Bauverwaltung Biberist ein Baugesuch f�r den Bau eines Allwetterplatzes f�r den Pferdesport, eines Springgartens und eines Zaunes auf seinem Grundst�ck. Das Kantonale Bau- und Justizdepartement erteilte ihm einerseits am 14. September 2000 die Bewilligung zum Bau des Zaunes. Andererseits wies es B.________ am 15. September 2000 an, den bereits erstellten Allwetterplatz und den Springgarten bis zum 31. Dezember 2000 zu entfernen.
B.________ stellte am 5. Oktober 2000 das Gesuch, auf dem s�dlichen Teil seines Grundst�ckes GB Biberist Nr. 3353 sei eine Spezialzone f�r Pferdehaltung einzurichten. Der Gemeinderat Biberist entsprach diesem Ansinnen am 2. November 2000 und legte den Teilzonenplan "Spezialzone f�r Pferdehaltung" vom 9. November bis 11. Dezember 2000 �ffentlich auf.
S.________ und F.________, die Nachbarn und Eigent�mer des neuen Grundst�cks GB Biberist Nr. 888, erhoben gegen diese Teil-Zonenplan�nderung Einsprache beim Gemeinderat Biberist. Dieser wies die Einsprache am 2. April 2001 ab. S.________ und F.________ zogen diesen Entscheid am 11. Mai 2001 an den Regierungsrat des Kantons Solothurn weiter, der die Beschwerde am 10. Dezember 2001 guthiess.
B.________ f�hrte gegen diesen Entscheid Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn. Er ersuchte um Aufhebung des Beschlusses des Regierungsrats und um Genehmigung der Zonenplan�nderung. Das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn wies die Beschwerde am 20. Juni 2002 ab.
Gegen diesen Entscheid erhebt B.________ mit Eingabe vom 23. August 2002 Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht. Er beantragt, der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Solothurn sei aufzuheben und die vorgesehene Zonenplan�nderung auf GB Biberist Nr. 3353 sei zu genehmigen.
Die Einwohnergemeinde Biberist ersucht um Gutheissung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn sowie S.________ und F.________ sprechen sich f�r deren Abweisung aus.
B.________ f�hrt gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Solothurn vom 20. Juni 2002 zugleich staatsrechtliche Beschwerde f�r den Fall, dass das Bundesgericht auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht eintritt.
1.1 Der Beschwerdef�hrer hat gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Solothurn vom 20. Juni 2002 sowohl Verwaltungsgerichtsbeschwerde als auch - eventualiter - staatsrechtliche Beschwerde erhoben. Da sich die beiden Rechtsschriften gegen denselben Entscheid richten und identisch sind, rechtfertigt es sich, die Verfahren zu vereinigen.
1.2 Welches Rechtsmittel zul�ssig und in welchem Umfang darauf einzutreten ist, pr�ft das Bundesgericht von Amtes wegen und mit freier Kognition. Entsprechend der subsidi�ren Natur der staatsrechtlichen Beschwerde (Art. 84 Abs. 2 OG) ist zun�chst zu pr�fen, inwiefern die Verwaltungsgerichtsbeschwerde offen steht (BGE 128 I 46 E. 1a; 128 II 56 E. 1, 66 E. 1, je mit Hinweisen).
2.1 Nach Art. 34 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 �ber die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht zul�ssig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen �ber Entsch�digungen als Folge von Eigentumsbeschr�nkungen (Art. 5 RPG), �ber die Zonenkonformit�t von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen sowie �ber Bewilligungen im Sinne der Artikel 24-24d RPG. Andere Entscheide letzter kantonaler Instanzen sind endg�ltig; vorbehalten bleibt die staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht (Art. 34 Abs. 3 RPG).
2.2 Der Beschwerdef�hrer wirft dem Verwaltungsgericht vor, es sei in Willk�r im Sinne von Art. 9 BV verfallen. So habe es den Sachverhalt willk�rlich falsch festgestellt und Art. 21 Abs. 2 RPG sowie � 10 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Solothurn vom 3. Dezember 1978 (PBG/SO) offensichtlich falsch ausgelegt. Zudem sei es zu einem f�r den Beschwerdef�hrer untragbaren Ergebnis gelangt.
Diese R�gen k�nnen nur mit staatsrechtlicher Beschwerde erhoben werden (Art. 34 Abs. 1 und Abs. 3 RPG).
3.1 Der Beschwerdef�hrer ist als Eigent�mer der betroffenen Parzelle GB Biberist Nr. 3353 durch den angefochtenen Entscheid in seinen Rechten pers�nlich betroffen und beschwert (Art. 88 OG). Auf die staatsrechtliche Beschwerde ist einzutreten, unter Vorbehalt der nachfolgenden Ausf�hrungen.
3.2 Nach Art. 90 Abs. 1 lit. b OG muss eine staatsrechtliche Beschwerde die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung dar�ber enthalten, welche verfassungsm�ssigen Rechte bzw. welche Rechtss�tze verletzt sind und inwiefern der angefochtene Entscheid nicht nur unrichtig, sondern qualifiziert falsch ist. Im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde pr�ft das Bundesgericht nur klar und detailliert erhobene R�gen. Auf ungen�gend begr�ndete R�gen und rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein. Es gen�gt namentlich nicht, wenn der Beschwerdef�hrer pauschal behauptet, der Entscheid sei willk�rlich. Er hat vielmehr im Einzelnen zu zeigen, inwiefern der Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in krassem und offensichtlichem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 125 I 495 E. 1b mit Hinweisen).
Diesen Anforderungen vermag die staatsrechtliche Beschwerde hinsichtlich der behaupteten willk�rlichen Sachverhaltsfeststellung nicht zu gen�gen. Der Beschwerdef�hrer begn�gt sich damit, diesbez�glich den Entschied des Verwaltungsgerichts als willk�rlich zu kritisieren. Er zeigt jedoch nicht in konkreter und rechtsgen�gender Weise auf, inwiefern das Verwaltungsgericht den Sachverhalt krass und offensichtlich falsch festgestellt haben soll. Der Beschwerdeschrift fehlt es in diesem Punkt an einer ausreichend substanziierten Verfassungsr�ge. Auf die staatsrechtliche Beschwerde kann diesbez�glich nicht eingetreten werden. Im �brigen ist das Verwaltungsgericht durchaus vom gleichen Sachverhalt wie der Beschwerdef�hrer ausgegangen. Es zieht daraus lediglich andere Schl�sse. Dies hat jedoch nichts mit einer falschen oder gar willk�rlichen Sachverhaltsfeststellung zu tun.
3.3 Soweit der Beschwerdef�hrer eine willk�rliche Auslegung und Anwendung von Art. 21 Abs. 2 RPG und � 10 PBG/SO geltend macht, ist seine R�ge ungerechtfertigt, sofern sie �berhaupt gen�gend begr�ndet ist (vgl. Ziff. 3.2).
3.4 Das Verwaltungsgericht geht im angefochtenen Entscheid davon aus, die Zonenplanung der Gemeinde Biberist sei so neu, dass die Schaffung einer Spezialzone f�r Pferdehaltung mit dem in Art. 21 Abs. 2 RPG und � 10 PBG/SO festgelegten Grundsatz der Planbest�ndigkeit nicht vereinbar w�re. Der Regierungsrat habe die Revision erst am 4. Juli 2000 genehmigt. Die k�rzlich abgeschlossene Gesamt�berpr�fung der Nutzungsplanung werde durch den Erlass eines Teilzonenplanes f�r eine einzelne Parzelle massgeblich ge�ndert. Die erneute Einzonung der Reservezone sei daher auf das planerische Gesamtkonzept der Gemeinde abzustimmen. Erhebliche und f�r die Zonenplan�nderung wesentliche Ver�nderungen der tats�chlichen Verh�ltnisse l�gen keine vor. Lediglich die private Interessenlage habe sich ver�ndert. Durch die Umzonung werde auch der k�nftige rechtliche Status der �brigen Grundst�cke in der Reservezone sowie des angrenzenden Quartiers planerisch unbestimmt.
3.5 Der Beschwerdef�hrer h�lt dem entgegen, das Verwaltungsgericht verkenne die seit den Vorarbeiten zur Ortsplanrevision eingetreten Ver�nderungen der tats�chlichen Verh�ltnisse. Die Gemeinde Biberist habe die Reservezone geschaffen, weil nach dem Konkurs der ortsans�ssigen X.________ die weitere Nutzung unklar gewesen sei. Zugleich sollte eine Pufferzone zwischen der Wohn- und der Industriezone eingerichtet werden. Die Gemeinde wolle das Gebiet nun �berbauen. Mit der vorgesehenen Zonenplan�nderung werde lediglich die Nutzungsplanung an die Wirklichkeit angepasst. Der Grundsatz der Planbest�ndigkeit sch�tze die Grundeigent�mer vor eben erst einger�umten Eigentumsbeschr�nkungen. Er verbiete jedoch nicht, die Zonenordnung selbst ohne erheblich ver�nderte Verh�ltnisse zu revidieren. Es gehe vorliegend gerade nicht um die Einschr�nkung von Nutzungsm�glichkeiten. Der Beschwerdef�hrer habe an der Teilzonen�nderung ein tats�chliches privates Interesse. Es bestehe auch ein �ffentliches Interesse an dieser Spezialzone. Ein planerisches Gesamtkonzept m�sse angesichts der geringf�gigen Zonenanpassung und -erweiterung nicht erstellt werden. Das Verwaltungsgericht habe den Grundsatz der Planbest�ndigkeit ohne ausreichende und sachlich vertretbare Interessenabw�gung als verletzt betrachtet. Der Entscheid verstosse willk�rlich gegen Art. 21 Abs. 2 RPG und � 10 PBG/SO. Er sei auch im Ergebnis unhaltbar. Die Eigent�mer der ehemaligen Parzelle GB Biberist Nr. 888 m�ssten w�hrend mehrerer Jahre in der Reservezone verbleiben, selbst wenn konkrete Nutzungsprojekte vorl�gen.
3.6 Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde Biberist beschloss den revidierten Zonenplan am 21. September 1998. Der Regierungsrat des Kantons Solothurn erteilte seine Genehmigung am 4. Juli 2000. Da der Beschwerdef�hrer ein Gesuch um Schaffung einer Spezialzone f�r Pferdehaltung auf einem Teil seines Grundst�ckes GB Biberist Nr. 3353 gestellt hatte, �berarbeitete der Gemeinderat Biberist den Zonenplan vom September 1998 erneut. Er genehmigte den Teilzonenplan GB Nr. 3353 "Spezialzone f�r Pferdehaltung" am 2. November 2000.
3.7 Nach Art. 21 Abs. 2 RPG und � 10 Abs 1 PBG/SO sind Nutzungspl�ne zu �berpr�fen und gegebenenfalls anzupassen, wenn sich die f�r die Planung massgeblichen Verh�ltnisse seit der Planfestsetzung erheblich ge�ndert haben. Diese Bestimmungen verleihen der Nutzungsplanung eine gewisse Best�ndigkeit, erm�glichen indessen auch, sie bei Bedarf zu revidieren und Planung und Wirklichkeit in �bereinstimmung zu bringen (BGE 128 I 190; 123 I 175 E. 3a, je mit Hinweisen). Je neuer der Plan ist und je einschneidender sich die beabsichtigte �nderung auswirkt, desto st�rkeres Gewicht hat der Grundsatz der Planbest�ndigkeit und um so gewichtiger m�ssen die rechtlichen oder tats�chlichen Gr�nde sein, welche f�r eine Plan�nderung sprechen (BGE 128 I 190 E. 4.2 mit Hinweisen). Eine Zonenplan�nderung kann auch f�nf Jahre nach deren Festsetzung nicht allein auf eine gewandelte Einstellung der Bev�lkerung gegen�ber der Nutzung von nicht �berbautem Land gest�tzt werden. Hierf�r m�ssen gewichtige Gr�nde tats�chlicher oder rechtlicher Art gegeben sein (BGE 128 I 190 E. 4.2; 109 Ia 113 E. 3, je mit Hinweisen).
3.7.1 Die erneute Revision des Zonenplanes der Gemeinde Biberist erfolgte nur rund f�nf Monate nach der regierungsr�tlichen Genehmigung der Ortsplanung aus dem Jahre 1998. Wohl kommt der Planbest�ndigkeit keine absolute Bedeutung zu. Plan�nderungen sind bei erheblicher Ver�nderung der Verh�ltnisse auch nach weniger als dem Planungshorizont von 15 Jahren zul�ssig (Art. 15 lit. b RPG; BGE 128 I 190 E. 4.2 S. 198; 119 Ib 138 E. 4e S. 145). Eine Neuordnung des Zonenplanes der Gemeinde Biberist liesse sich nur rechtfertigen, wenn sich in den drei Jahren seit der Planfestsetzung die Verh�ltnisse wesentlich ver�ndert h�tten oder wenn in der eben abgeschlossenen Planung ein schwerwiegender Fehler neu entdeckt worden w�re.
3.7.2 Der Beschwerdef�hrer legt wohl dar, die Gemeinde Biberist habe im Jahre 1994 nicht genau gewusst, wie die ehemalige Parzelle GB Biberist Nr. 888 genutzt werden k�nne. Sie habe deshalb die Reservezone geschaffen. Mittlerweile sei die ehemalige Parzelle GB Biberist Nr. 888 aufgeteilt, und die Gemeinde wolle die neugeschaffenen Parzellen �berbauen. Die Eigent�merverh�ltnisse h�tten sich auch gewandelt. Inwiefern diese Darlegungen jedoch beweisen sollen, dass sich die f�r die Planfestsetzung massgeblichen Verh�ltnisse erheblich ver�ndert haben, ist nicht ersichtlich. Dass der Gemeinderat die fraglichen Parzellen jetzt offenbar �berbauen will, vermag jedenfalls die �nderung des kaum drei Jahre zuvor beschlossenen und erst wenige Monate vor der neuerlichen Revision rechtskr�ftig gewordenen Plans allein nicht zu begr�nden. Der Beschwerdef�hrer st�tzt seine Argumentation auch auf die ver�nderten Eigentumsverh�ltnisse. Dass sich diese entwickeln k�nnen, war absehbar, umso mehr als die ehemalige Eigent�merin, die X.________, im Jahre 1994 in finanziellen N�ten steckte. Der Beschwerdef�hrer f�hrt dazu sogar selber aus, es habe nicht damit gerechnet werden k�nnen, dass die X.________ ihre (ehemalige) Parzelle GB Biberist Nr. 888 selber �berbaue. Gesamthaft liegen weder rechtlich noch tats�chlich gewichtige Gr�nde vor, die eine Zonenplan�nderung nach so kurzer Zeit rechtfertigen w�rden. Dass ein Planungsfehler vorliegt, wurde weder behauptet noch ist ein solcher ersichtlich. Der Schluss des Verwaltungsgerichts, die massgeblichen Verh�ltnisse h�tten sich nicht erheblich ge�ndert, war unter diesen Umst�nden nicht willk�rlich.
3.7.3 Der Beschwerdef�hrer f�hrt sodann aus, die Planbest�ndigkeit sch�tze davor, dass eben erst einger�umte Nutzungsbefugnisse wieder entzogen w�rden. Sie verbiete nicht, die Zonenordnung im Interesse eines Grundeigent�mers zu revidieren.
Dabei l�sst er ausser Acht, dass die Beschwerdegegner und die �brigen Nachbarn ihrerseits ein Interesse an der Planbest�ndigkeit haben. Auch sie sind vor allf�lligen neuen (und m�glicherweise �berm�ssigen) Nutzungsbeschr�nkungen zu sch�tzen. Weiter vermag das private Interesse des Beschwerdef�hrers an der Pferdehaltung das �ffentliche Interesse insbesondere an der Planbest�ndigkeit und an der koordinierten, gesamtheitlichen Siedlungsplanung und -entwicklung der immerhin rund 30'000 m2 grossen ehemaligen Parzelle GB Biberist Nr. 888 nicht aufzuwiegen. Das Verwaltungsgericht hat entsprechend nicht willk�rlich gehandelt, indem es die isolierte Einzonung der umstrittenen Parzelle als unzul�ssig und entgegen den �ffentlichen Interessen einstufte.
3.7.4 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich die relevanten Verh�ltnisse im Gebiet der Reservezone GB Biberist Nr. 3353 seit der Planfestsetzung nicht erheblich ver�ndert haben. Das private Interesse des Beschwerdef�hrers ist ebenfalls nicht so gewichtig, dass es die entgegenstehenden privaten und �ffentlichen Interessen aufwiegen k�nnte und eine �nderung der Zonenordnung rechtfertigte. Insofern ist auch der Vorwurf unbegr�ndet, das Verwaltungsgericht habe die abzuw�genden Interessen ungen�gend gew�rdigt. Von willk�rlicher, offensichtlich falscher Auslegung von Art. 21 Abs. 2 RPG und � 10 PBG/SO kann keine Rede sein.
3.8 Die fragliche Neueinzonung stellt auch nicht bloss eine relativ geringf�gige Erg�nzung der Ortsplanung dar, die keine umfassende Neu�berpr�fung der Planung erforderte (BGE 128 I 190 E. 4.2 S. 199; 124 II 391 E. 4b).
Die Parzelle GB Biberist Nr. 3353 entstand aus der ehemaligen Parzelle GB Biberist Nr. 888. Die Parzellen Nrn. 888 und 3354 grenzen westlich bzw. �stlich an das Grundst�ck des Beschwerdef�hrers an. N�rdlich bzw. s�dlich befindet sich eine Gewerbezone bzw. eine Wohnzone W3. Wird nun einzig das umstrittene Grundst�ck eingezont ("Spezialzone f�r Pferdehaltung"), wird die Reservezone mittendurch zweigeteilt. Welcher Zone die beiden in der Reservezone verbleibenden Parzellen Nrn. 888 und 3354 zugeteilt werden sollen, ist noch nicht absehbar. Das rund 30'000 m2 grosse, un�berbaute und insbesondere zusammenh�ngende Gebiet innerhalb der bestehenden Siedlungsstruktur durch eine Spezialzone f�r Pferdehaltung aufzuteilen, ist f�r die weitere Entwicklung des betreffenden Terrains unzweckm�ssig. Dadurch wird eine gesamtheitliche Planung erschwert (vgl. Art. 1 und Art. 3 RPG). Damit ist gleichzeitig klargestellt, dass die vorgesehene Einzonung nur im Rahmen einer Neu�berpr�fung der Gesamtplanung m�glich ist, wie dies das Verwaltungsgericht willk�rfrei festgehalten hat.
3.9 Der Beschwerdef�hrer bezeichnet den angefochtenen Entscheid als im Ergebnis unhaltbar. Sein Grundst�ck m�sse w�hrend mehrerer Jahre in der Reservezone verbleiben, selbst wenn konkrete Projekte vorl�gen, die eine sinnvolle Nutzung erm�glichten. Dies �berzeugt nicht.
Aufgrund der Akten ist zwar nicht ersichtlich, ob der Beschwerdef�hrer seine Parzelle vor oder nach der Planfestsetzung im September 1998 erworben hat. Dies spielt jedoch keine Rolle. Er wusste so oder anders von der momentanen Un�berbaubarkeit seines Grundst�ckes. Entweder hat er dieses vor der Umzonung im Jahre 1998 bzw. 2000 erworben. Dann h�tte er w�hrend der �ffentlichen Auflage des Planes gegen die Schaffung der Reservezone Einsprache erheben k�nnen. Aus den Akten geht nicht hervor, dass er dies getan h�tte. Er behauptet es auch nicht. Oder er hat die Parzelle erst nach erfolgter Planauflage und -festsetzung gekauft. Dann wusste er aufgrund des erst k�rzlich revidierten Zonenplanes, dass diese ausserhalb der Bauzone lag. Er konnte jedenfalls nicht davon ausgehen, sein Grundst�ck werde in n�chster Zeit eingezont. Von einem im Ergebnis unhaltbaren Entscheid kann demgem�ss nicht gesprochen werden.
Zusammenfassend ist auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht einzutreten. Die staatsrechtliche Beschwerde erweist sich als unbegr�ndet, soweit darauf eingetreten werden kann.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens tr�gt der Beschwerdef�hrer die Gerichtskosten (Art. 156 Abs. 1 OG). Er hat den Beschwerdegegnern zudem eine angemessene Parteientsch�digung auszurichten (Art. 159 Abs. 1 OG).

References: Art. 34
 Art. 9
 Art. 21
 Art. 90
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 21
 Art. 21
 BGE 
 Art. 21
 Art. 1
 Art. 3