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Contratos de Arrendamiento - Diez de Revenga
Clausulas Suelo – Abogado Bancario
Posted by diezderevenga on mayo 27, 2015 in Sin categoría
Sobre el pacto voluntario de prórroga forzosa en contratos de arrendamientos de personas jurídicas celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y, que estuvieran vigentes a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
El Preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 estableció para los arrendamientos de personas jurídicas que estuvieran vigentes a la entrada en vigor de la Ley, la configuración de plazos de resolución tasados, entre cinco y veinte años.
La disposición transitoria primera de la LAU de 1994 establece que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir de 9 de mayo de 1985, que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la Ley continuaran rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985 de 30 de abril, cosa que no es posible en el presente caso, ya que se pactó el sometimiento a la prórroga forzosa del artículo 57 de la Ley de 1964. Lo que supone el sometimiento a dicha Ley y la aplicación forzosa del régimen establecido en el indicado artículo 57 y sus consecuencias.
De conformidad con la disposición transitoria primera (LAU 1994) no es posible la terminación del contrato objeto de este desahucio mediante requerimiento para evitar la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, pues para las excepciones a tal prórroga a la que se sometieron las partes, habrá que estar a lo dispuesto en los artículos 62 y siguientes de la Ley de 1964, que está derogada y, por lo tanto, hay que acudir a las normas de la disposición transitoria tercera (LAU 1994) sobre la extinción de los contratos sometidos a la prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos de 1964.
De otro modo, la prórroga forzosa sería eterna, si en un futuro no concurrieren excepciones a tal prórroga, lo que no es de recibo siempre y cuando la Ley de 1964 que ampara tal prórroga forzosa y sus circunstancias está derogada. Dicho de otro modo, si hubiere sido requerido el inquilino dando por terminado el arrendamiento al finalizar el mes corriente (“se contrató por tiempo de meses prorrogables legalmente”), el inquilino contestaría: que al finalizar el plazo éste se prorrogaría legalmente de conformidad, según él, de conformidad con la disposición transitoria primera de la LAU 1994.
Por ello entendemos que es de aplicación la disposición transitoria tercera (LAU 1994) y, consecuentemente, los razonamientos de la sentencia recurrida son acertados y ajustados a derecho, de conformidad con la doctrina del Tribunal Supremo declarada en su sentencia de 17 de noviembre de 2011, reproducida en la sentencia recurrida en su fundamento de derecho segundo.
Sobre la cesión consentida del contrato o traspaso.-
El contrato de arrendamiento que nos ocupa en su condición especial número decimotercera establece que Sr.XXXXXX podrá constituir una sociedad mercantil con terceras personas en el plazo de 24 meses a partir de la celebración del contrato de arrendamiento y a partir de ese momento se subrogará en todos los derechos y obligaciones. Será requisito necesario que el Sr- XXXXXX notifique fehacientemente a la propiedad la constitución de la sociedad y, a partir de ese momento, sin necesidad de nuevo contrato, sin variación de las condiciones de las mismas será arrendataria la aludida sociedad, sin que ello se entienda cesión ni subarriendo ni TRASPASO.
La disposición transitoria tercera (LAU 1994) establece que cuando en los 10 años anteriores a la entrada en vigor a la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en 5 años.
En el presente caso, tal y como se convino en el contrato de arrendamiento no existe traspaso alguno, pues la única figura que prevée el legislador en la disposición transitoria es el traspaso del local de negocio en los términos previstos en la legislación anterior LAU (1964), en su artículo 32, es decir, que serán requisitos necesarios para la existencia de traspaso los en él contenidos. Sin que en el presente caso se haya justificado ninguno de ellos, pues no existe ni tan siquiera la necesaria escritura pública.
La doctrina del Tribunal Supremo así lo declara: el traspaso tenía que haberse operado de acuerdo con el texto refundido de la LAU de 1964 y no hubo lugar a traspaso pues en ningún momento se ha justificado se dieran los requisitos para su existencia que contempla el artículo 32. (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2015 (R. Aranzadi 1215/2015).
La intención de los contratantes en el presente caso es meridianamente clara e inequívoca: la mercantil que constituya el Sr.XXXXX se subrogará en todos los derechos y obligaciones del contrato, tal y como ocurrió, sin que ello se entienda traspaso.
Nada tiene que ver que esté previsto en el contrato el traspaso en circunstancias distintas a la contemplada más arriba y en el que concurran los requisitos de la LAU (1964).
Por ello, la interpretación de la cláusula se ha de hacer del modo que el Código Civil dispone en su artículo 1281, como acertadamente lo hace la sentencia recurrida, cuyos razonamientos son ajustado a derecho, pues es evidente que los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes y, por lo tanto habrá que estar al sentido literal de la cláusula que nos ocupa.
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Retracto | Tomás Diez de Revenga Abogados Murcia
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References: resolución 
 artículo 9
 artículo 57
 artículo 57
 artículo 1566
 artículo 32
 artículo 32
 artículo 1281