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Timestamp: 2020-02-28 15:39:55+00:00

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Sentencia Civil de Corte Suprema de Justicia (Pleno), 1ª de lo Civil, 2 de Marzo de 1998 - Jurisprudencia - VLEX 31804243
WATSON Y ASOCIADOS, apoderados legales de A.E.D.C., han impugnado ante esta Sala de la Corte, mediante el Recurso de Casación, la sentencia proferida por el Primer Tribunal Superior de Justicia, confirmatoria de la dictada por el Juez Primero del Circuito del Primer Circuito Judicial dentro del proceso ordinario promovido por JORGE ENRIQUE CÁRDENAS en su condición de parte actora.
Se encuentra el recurso en estado de fallar, una vez cumplidos los trámites y ritualidades propios de este remedio procesal extraordinario, y con esa finalidad se pasa a precisar la materia controvertida comenzando con lo determinado por la sentencia censurada.
En resumen, la sentencia le reconoció a la parte actora el derecho de rescindir un contrato de promesa de compraventa de un inmueble, así como la recuperación de las sumas abonadas en concepto de precio, por estimar que, como la Fiscalía Especializada en Delitos Relacionados con Drogas practicó, en el apartamento prometido en venta, un allanamiento cuando investigaba un delito de narcotráfico cometido por una persona que anteriormente ocupaba el bien en condición de inquilino, el inmueble dejó de ser apto para el uso al cual pensaba destinarlo el promitente comprador. En otras palabras, estimó el Tribunal que, en esas condiciones, sobre la cosa gravitaban defectos ocultos que la hacían impropia para su uso o la disminuían en tal grado que, de haber sido conocidos esos hechos por el promitente comprador, no hubiese celebrado el contrato.
En lo pertinente la sentencia dictada es del siguiente tenor:
"Siendo entonces que para el promitente comprador el inmueble a comprar no le resultaba apto para su uso normal; aún cuando el promitente vendedor desconocía tales hechos, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil; debe recibir la suma previamente abonada.
En mérito de lo expuesto, este PRIMER TRIBUNAL SUPERIOR DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL DE PANAMÁ, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, REFORMA la sentencia Nº 44 de veintinueve (29) de julio de mil novecientos noventa y seis (1996), proferida por el Juzgado Primero del Circuito de lo Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá, dictada dentro del Proceso Ordinario propuesto por J.E.C.S. contra A.E.D.C., en el sentido de que la parte resolutiva de la sentencia se lea de la siguiente manera:
DECLARA RESCINDIDO El Contrato de Promesa de Compraventa de la segregación de la finca Nº 16,260 inscrita al Rollo 889, Documento 1, Asiento 1 de la Sección de Propiedad Horizontal de la Provincia de Panamá, correspondiente al apartamento 4-D del edificio Solimar, celebrado el día veintiocho (28) de junio de 1995 entre la vendedora, señora A.E. DE CALVO con cédula de identidad personal Nº 8-241-589 y el comprador, señor J.E.C.S. con pasaporte de identidad Nº AE-954497;
CONDENA a la señora A.E. DE CALVO con cédula de identidad Nº 8-241-589 a pagarle al señor J.E.C.S. con pasaporte de identidad Nº AE-954497, la suma de CINCO MIL BALBOAS (B/.5,000.00) en concepto de devolución del depósito que el demandante le hizo por razón del mencionado contrato;
CONDENAR a la parte demandada en la suma de MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BALBOAS (B/.1,250.00), en concepto de costas de primera instancia y al pago de los gastos que serán calculados por Secretaría". (Fs. 142 a 143).
Contra esa decisión la parte demandada ha interpuesto recurso de casación en el fondo, invocando dos causales. Al examen de cada una de ellas se procederá, siguiendo el orden en que fueron presentadas.
Como primera causal se ha invocado la infracción de normas sustantivas de derecho por concepto de aplicación indebida lo cual ha influido sustancialmente en lo dispositivo de la resolución recurrida. En un solo motivo se consigna la cuestión de hecho empleada para señalarle el yerro jurídico a la sentencia. Así se dice:
"PRIMERO: El Primer Tribunal Superior del Primer Distrito Judicial en su sentencia de 23 de octubre de 1996, al señalar que el bien objeto de promesa de compraventa tenía vicios ocultos, y por tanto, en el evento de que el comprador lo hubiere conocido no lo habría comprado, aplicó, para sustentar su decisión, normas que regulan el contrato de comrpraventa, lo cual no era posible, pues el ad-quem entiende correctamente la norma, más la aplica a un supuesto de hecho extraño a ella, infringiendo con esto normas sustantivas de derecho que han influido sustancialmente en los dispositivo de la resolución recurrida". (Fs. 153).
En el apartado correspondiente a las normas de derecho que se denuncian infringidas, el casacionista se conforma con una sola cita; la del artículo 1256 del Código Civil al que se le atribuye el siguiente contenido:
"Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá la pérdida, deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador".
Alega el recurrente que la disposición legal citada sólo es aplicable tratándose de contratos de compraventa, no siéndolo en caso de un contrato de promesa de compraventa de un inmueble, donde no cabe suponer que la cosa vendida haya sido entregada padeciendo de vicios ocultos, graves y coetáneos a la venta, que son los que le permitirían al comprador emplear la actio redhibitoria para obligar al vendedor que se haga cargo nuevamente de la cosa vendida y restituya, además, el precio que se haya pagado por ella y el abono de los gastos en que se hubiese podido incurrir. Sostiene la censura que la sentencia aplicó indebidamente la norma pese haberla entendido correctamente, lo cual ha influido sustancialmente en lo dispositivo de la resolución recurrida.
La S. se percata que la censura pretende introducirnos en el debate doctrinal atinente a si la obligación de sanear la evicción y responder por los vicios ocultos de la cosa vendida se extiende o no a los efectos del contrato de promesa de compraventa.
De la lectura de la sentencia impugnada se desprende el uso que en ella se hizo de los artículos 1254-A y 1256 del Código Civil para desatar la litis. Por ejemplo, a fojas 139 y 140 del expediente se puede leer:
"... En nuestros tiempos, la situación no ha variado mucho, ya que nuestro ordenamiento, inspirado en el derecho romano, igualmente consagra tanto la actio quanti minoris (acción de reducción del precio), como la actio redhibitoria (acción de resolución de la venta), pudiendo el comprador solicitar incluso, en esta última, la indemnización de daños y perjuicios, siempre y cuando que el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida (art. 1256 C.C.); ya que de ignorarlo, sólo responderá al comprador del saneamiento por los vicios y defectos de la cosa vendida (art. 1254-A C. C". (fs. 139 a 140).
Más adelante se dice textualmente:
"Por otro lado, resulta claro y evidente que en el contradictorio in examine le asiste al actor el derecho, puesto que conforme el artículo 1256 del Código Civil, hizo uso de la "actio redhibitoria"; y sólo la razón en lo que respecta al saneamiento referente a la devolución del abono de dinero en que incurrió, puesto que los gastos de instalación no se probaron y lo referente a los daños y perjuicios tampoco procede por las razones que acertadamente señaló el A-Quo en su resolución". (Fs. 141).
Por último, a fojas 142 se dejó sentado:
"Siendo entonces que para el promitente comprador el inmueble a comprar no le resultaba apto para su uso normal; aún cuando el promitente vendedor desconocía tales hechos, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil; debe recibir la suma previamente abonada". (Fs. 142).
Constreñida como está la Sala a ceñirse, con todo rigor, a los términos exactos en que el recurrente ha planteado su recurso, no es permisible entrar en la discusión del tema sin decidir con antelación sobre un punto crucial y que, con prioridad, debe ser juzgado.
Ya ha sido precisado cuál es el contenido de la norma legal que la censura aduce como indebidamente aplicada. La disposición alude a la pérdida de la cosa vendida por efectos de los vicios ocultos y es notorio que la sentencia, cuando se refiere o menciona al artículo 1256 del Código Civil, lo hace en relación a las opciones que tiene el comprador entre desistir del contrato con restitución de lo gastado (obviamente devolviéndole al comprador la cosa vendida) o pedir la rebaja de una cantidad proporcional del precio, en ambos casos con la indemnización de los daños y perjuicios si los vicios ocultos hubiesen sido conocidos por el vendedor y así no se le hubiese manifestado tal hecho al comprador. La norma comentada, expresamente, indica que ella se aplica en las circunstancias contempladas en los dos artículos anteriores (1254 y 1254-A) donde se regula, de una manera general, la materia pertinente al saneamiento de los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida y que la hacen impropia para su uso o la disminuyen en forma sustancial. En cambio, es igualmente notorio que el casacionista ha citado como violado el contenido de una disposición que contempla y se refiere a una materia diferente: la de la acción redhibitoria, pero en el caso de que la cosa vendida se haya perdido por defectos de sus vicios ocultos, con lo cual resulta obvio que no se trata de la misma disposición aplicada por la sentencia.
La confusión es explicable a partir de la distinta numeración que se le ha dado a varias disposiciones del Código Civil ubicadas dentro del Parágrafo Segundo sobre el saneamiento por defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida (del artículo 1254 al artículo 1270), en las ediciones que en diversas épocas se han hecho de ese cuerpo de leyes. Veamos. En la publicación del Código editado bajo la responsabilidad de J.F.P. y C.C. por Editora Jurídica Panameña, de 26 de julio de 1973, se puede leer:
"Art. 1256. En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no lo manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión". (Fs. 346).
En las publicaciones de marzo de 1992 a cargo de J.M.M.P. y en la de Editorial Mizrachi y P., S.A., del año 1995, la norma transcrita es identificada con el número 1255. Por supuesto, ese cambio da lugar a que en las dos últimas ediciones el artículo 1256 se lea como sigue:
"Artículo 1256. Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador".
Queda claro, entonces, que en las dos últimas ediciones mencionadas el artículo que en la primera aparece identificado como el 1256 lleva la numeración de 1255. Fue el contenido de esa norma lo aplicado en la sentencia y no la regla aplicable a los casos en que la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos.
Habiéndose podido establecer que el Tribunal Superior no aplicó el contenido de la norma legal que el recurrente cita como infringida por la sentencia, la Sala se ve obligada a deshechar esta primera causal invocada por el recurrente.
La segunda causal invocada es la infracción de normas sustantivas de derecho por concepto de violación directa lo cual influido sustancialmente en lo dispositivo de la resolución recurrida.
En los motivos que le sirven de fundamento a la causal el recurrente señala lo siguiente:
"PRIMERA: (sic.) El ad-quem en su sentencia de 23 de octubre de 1996, al señalar que le asistía la razón al actor en dar por resuelto el contrato de promesa de compraventa suscrito con nuestra representada, toda vez que el bien objeto de la promesa sufría de vicios ocultos, infringe normas sustantivas de derecho, pues con su decisión desconoce el principio consistente en que al contrato de promesa de compraventa sólo le són (sic.) aplicables las normas relacionadas con las obligaciones y los contratos en general, lo cual ha influido sustancialmente con lo dispositivo de la resolución recurrida.
El ad-quem al señalar en su sentencia de 23 de octubre de 1996, que el inmueble objeto de promesa de compraventa no era apto para que lo adquiriese el actor, por tanto, debía recibir la suma abonada por parte del promitente vendedor, infringe normas sustantivas de derecho, pues con su decisión conculca el principio de derecho consistente en que los contratos son ley entre las partes y deben cumplirse al tenor de los mismos, lo cual influido sustancialmente en lo dispositivo de la resolución recurrida". (Fs. 155).
Estima la censura que se infringieron en la sentencia los artículos 1221 y 976 del Código Civil.
En cuanto a la primera de esas normas se precisa que, al establecerse en su inciso segundo que "siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en este libro", se debe entender que no se pueden aplicar al contrato de promesa las reglas que regulan el contrato de la compraventa. En su opinión, siendo el de promesa un contrato del cual sólo emanan obligaciones puramente personales entre las partes, la sentencia debió aplicar las reglas generales relativas a las obligaciones y contratos y no las que regulan en forma específica el contrato de compraventa. Como quiera que el Tribunal Superior resolvió la controversia basándose en las disposiciones que regulan el saneamiento de la cosa vendida y la correspondiente acción redhibitoria, normas sólo aplicables en caso de contratos de compraventa, se le endilga a la sentencia el cargo de no haber respetado lo señalado en el segundo inciso del artículo 1221.
En respaldo de esa postura el recurrente acude a las opiniones del profesor D.A.C. recogidas en su reputada obra CONTRATOS CIVILES, TOMO I, y cita:
"Ahora bien, del contrato de promesa sólo emanan, por lo general, meros derechos personales para las partes. De manera que el favorecido con la promesa no tiene ningún derecho real sobre la cosa que se le ha prometido vender, que sigue siendo de propiedad del promitente. En caso de incumplimiento, se debe aplicar, según el inciso 2º del Artículo 1221, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en este libro. Es decir, que no se aplican las reglas de la compraventa, sino las generales relativas a las obligaciones y contratos, lo que evidencia que para el legislador la promesa de venta es un contrato distinto de la compraventa. Por consiguiente, es preciso tener presente que de la promesa sólo emana una obligación de hacer de carácter indivisible (art. 1038 del Código Civil), que es la celebración del contrato definitivo". (Fs. 184).
Haber incurrido en la violación directa por omisión del artículo 1221 al dejarlo de aplicar, trajo como consecuencia, afirma y reitera la censura, que se desatendiera la auténtica naturaleza del contrato de promesa de compraventa del cual sólo pueden emanar obligaciones personales de hacer y de carácter indivisible, objetivadas en la obligación de celebrar el contrato definitivo.
Las consideraciones vertidas por el casacionista se inscriben dentro de aquella concepción doctrinal que le otorga al contrato de promesa en general y al de promesa de compraventa en particular una completa autonomía e independencia frente al contrato definitivo que con posterioridad llegue a celebrarse. Sobre este problema y acerca del verdadero alcance y sentido del artículo 1451 del Código Civil Español -equivalente al artículo 1221 del Código Civil Panameño-, en los COMENTARIOS AL CÓDIGO CIVIL Y COMPILACIONES FORALES, Tomo XIX, año 1980, dirigidos por M.A., se dice lo siguiente: "Acaso no haya otro precepto del título de la c. v. que haya alcanzado interpretaciones tan contradictorias como el art. 1451, sin que hasta el momento pueda hablarse de un significado mayoritariamente aceptado por nuestra doctrina, ni exista una única línea jurisprudencial". (Pág. 61 y 62).
Sin embargo, en España, bajo la ponencia de CASTÁN TOBEÑAS, el Tribunal Supremo profirió, el 11 de noviembre de 1943, la sentencia que se considera como el esfuerzo más acabado para restablecer la distinción entre la promesa de compraventa regulada por el artículo 1451 del Código Civil y el contrato definitivo de compraventa. En ese pronunciamiento se arribó a la siguiente conclusión: "A falta de norma tan explícita cual la indicada en el derecho francés, hay que aceptar en el nuestro como más racional y fundada la concepción de la promesa bilateral de comprar y vender como un contrato preparatorio -o `precontrato´, como también, con técnica más moderna, pero menos acertada, se le designa- que tiene por objeto la futura celebración de un contrato de c. v., y cuyos efectos no pueden coincidir en absoluto con los de la venta actual y definitiva". (Ver obra citada pág. 71).
Nótese la coincidencia que sobre el punto concreto y en debate se da entre el criterio del D.D.A. y el contenido de la sentencia que se acaba de citar. Ambos análisis permiten esclarecer en términos más que razonables el problema planteado. No cabe la aplicación al contrato de promesa de compraventa de las reglas del contrato de compraventa. En este caso específico, de las disposiciones que en el contrato de compraventa regulan el saneamiento por los vicios ocultos de la cosa vendida, como de manera incorrecta fue interpretado por el Primer Tribunal Superior de Justicia.
Todo indica que no hay espacio jurídico para discutir acerca de la existencia o no de vicios ocultos en la cosa que se ha prometido vender, teniendo como punto de partida una controversia que se origina en un contrato de promesa de compraventa y que, hacer lo contrario, no conduciría sino a desbordar la realidad, dado el carácter y la naturaleza de las obligaciones y pretensiones envueltas en cada uno de estos negocios jurídicos. En esas condiciones no cabía reconocer el ejercicio de la acción redhibitoria, la cual supone que el comprador ha recibido del vendedor la cosa vendida y que ésta puede ser a su vez restituida; algo totalmente impracticable, en tanto que al promitente comprador no le ha sido entregada todavía.
En opinión de la Sala, la sentencia atacada, habiendo aplicado las reglas de la compraventa a un contrato de promesa de compraventa, violó de manera directa por omisión lo establecido en el artículo 1221 del Código Civil.
En virtud de las consideraciones anteriores, es del caso invalidar la sentencia recurrida y, en reemplazo de la de primera instancia, dictar sentencia absolviendo a la parte demandada de las pretensiones que en su contra formuló la parte actora dentro de este proceso ordinario.
En consecuencia la Corte Suprema de Justicia, SALA DE LO CIVIL, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CASA la Sentencia de 23 de octubre de 1996 dictada por el Primer Tribunal Superior de Justicia, en su lugar REVOCA la sentencia Nº 44 de 29 de julio de 1996, proferida por el Juzgado Primero del Circuito de lo Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá, y ABSUELVE A ANABELLA EISENMANN DE CALVO de las pretensiones que en su contra formuló J.E.C.S..
Las obligantes costas a cargo de la parte actora se fijan en la suma de MIL BALBOAS CON 00/100 (B/.1,000.00).

References: artículo 1256
 resolución 
 resolución 
 artículo 1256
 resolución 
 resolución 
 artículo 1256
 artículo 1256
 artículo 1256
 artículo 1254
 artículo 1270
 artículo 1256
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1221
 Artículo 1221
 artículo 1221
 artículo 1451
 artículo 1221
 artículo 1451
 artículo 1221