Source: https://www.hausverwalter-angebote.de/blog/verwaltervertrag-eckpunkte-muessen-feststehen/
Timestamp: 2020-08-03 11:40:29+00:00

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Eigentumswohnung als Schrottimmobilie: Was kann ein guter WEG-Verwalter noch retten?
Wohnungseigentümer sollten sich rechtzeitig darum kümmern, dass nicht nur ein Verwalter vorhanden ist, sondern auch die Eckpunkte des Verwaltervertrags feststehen und darüber mit der Bestellung des Verwalters zugleich beschlossen wird. Geschieht das nicht und wird der Verwalter zwar bestellt, aber stehen die wesentlichen Vertragskonditionen noch nicht fest, kann das zur Ungültigkeit des Bestellungsbeschlusses führen. Warum das so ist, was mit „Eckpunkten“ konkret gemeint ist und worauf Sie als Wohnungseigentümer unbedingt achten sollten, haben wir in diesem Artikel für Sie zusammengestellt.
Inhalt: Eckpunkte des WEG-Verwaltervertrags müssen bei der Bestellung geklärt sein
I. Klare Vorgaben vom BGH: Keine Bestellung ohne Festlegung wesentlicher Vertragskonditionen
II. Der vom BGH entschiedene Fall: Wiederbestellung des Verwalters ungültig
III. Darauf sollten Wohnungseigentümer unbedingt achten
Rechtzeitige Vorbereitung der Verwalterbestellung und des Verwaltervertrags
Vorgaben und Hinfälligkeit bei nachträglichem Verwaltervertrag
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Generell ist zwischen der Bestellung des WEG-Verwalters und dem Abschluss des WEG-Verwaltervertrags zu unterscheiden. Beides sind eigenständige Rechtsakte, wobei der Verwalter durch die Bestellung als Organ und damit als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft tätig wird. Demgegenüber ist der Verwaltervertrag schuldrechtlicher Natur und regelt die näheren Bedingungen der Verwaltertätigkeit
Soll ein WEG-Verwalter bestellt werden, geschieht dies in der Praxis häufig so, dass dies durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgt. Zugleich wird der Verwaltungsbeirat durch die Versammlung ermächtigt, die Konditionen des Verwaltervertrages mit dem Verwalter auszuhandeln. Vergütung und Laufzeit werden dann vom Beirat mit dem Verwalter neben anderen Modalitäten vereinbart.
Dieser und ähnlichen Praktiken hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine eindeutige Absage erteilt. Die Bestellung des Verwalters muss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Das ist regelmäßig nur dann der Fall, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt wird, auch die Eckpunkte des Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen beschlossen werden. Zu diesen Eckpunkten gehört die Laufzeit und die Vergütung. Eine Abweichung hiervon ist nur unter besonderen Umständen und übergangsweise möglich (BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14).
Eine Eigentümergemeinschaft bestand aus vier Wohnungen. Die Bestellung des Verwalters und der Verwaltervertrag endeten am 31.12.2012. Die Eigentümerversammlung fand rund drei Wochen zuvor, und zwar am 11.12.2012 statt. Wohl aufgrund der drohenden „Verwalterlosigkeit“ wurde Folgendes mehrheitlich beschlossen:
TOP 14 A: Wiederbestellung des Verwalters bis zum 31.12.2017
TOP 15: Der Verwaltungsbeirat wird ermächtigt, mit dem Verwalter über einen neuen Verwaltervertrag auf Basis des vom beauftragten Rechtsanwalt vorgeschlagenen Entwurfes zu verhandeln. Über den neuen, verhandelten Verwaltervertrag wird in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bis zum 28.02.2013 Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten Verwaltervertrag geben, endet die Amtszeit des Verwalters am 28.2.2013.
Gegen den Beschluss zu TOP 14 A wurde Anfechtungsklage erhoben, nicht aber gegen den Beschluss zu TOP 15.
Der BGH gab der Anfechtungsklage statt und kassierte den Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters. Die Karlsruher Richter machten zunächst deutlich, dass Bestellung des Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrags jeweils eigenständige Rechtsakte sind (sogenannte Trennungstheorie). Allerdings seien beide Rechtsakte miteinander verknüpft.
Daher müssten grundsätzlich in derselben Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt werde, auch die Eckpunkte des zugehörigen Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen beschlossen werden. Zu diesen Eckpunkten gehörten Laufzeit und Vergütung.
Bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters sei dies bereits deswegen erforderlich, weil mehrere Angebote einzuholen seien und die Eigentümer in die Lage versetzt werden müssten, die Konditionen der Anbieter miteinander zu vergleichen. Bei einer Wiederbestellung des Verwalters sei dies zwar nicht notwendig, wenn sich der zugrundeliegende Sachverhalt nicht verändert habe. Die Eigentümer müssten aber über die Eckpunkte informiert werden, um Klarheit zu haben. Dazu reiche es aus, wenn sich aus den Umständen ergebe, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen weiterhin tätig sei.
Im zu entscheidenden Fall – so der BGH – sollte der Verwalter aber gerade nicht zu den bisherigen Konditionen weiterarbeiten.
Um die bevorstehende Verwalterlosigkeit zu vermeiden, hätte eine Bestellung bis zum 28.02.2013 ausgereicht. Stattdessen sei jedoch eine unnötige Bestellung bis zum 31.12.2017 erfolgt. Es sei auch nicht eindeutig, dass die Bestellung hinfällig werde, wenn bis zum 28.02.2013 kein Beschluss nach TOP 15 über den Verwaltervertrag gefasst werde. Denn aufgrund der getrennten Beschlussfassung sei TOP 15 bei der Auslegung von TOP 14 A nicht zu berücksichtigen.
Die vorstehende BGH-Entscheidung zeigt gleich mehrfach auf, welche Fehler Wohnungseigentümer keinesfalls machen und worauf sie unbedingt achten sollten.
1. Rechtzeitige Vorbereitung der Verwalterbestellung und des Verwaltervertrags
Der Zug durch drei Gerichtsinstanzen mit der Folge, dass der Beschluss über die Verwalterbestellung vom BGH kassiert wurde, wäre sicherlich vermieden worden, wenn die (wiederholte) Verwalterbestellung und der Verwaltervertrag rechtzeitig und ausreichend vorbereitet worden wären.
Soll ein neuer Verwalter bestellt werden, gehört dazu die Einholung mehrerer Angebote von Hausverwaltungen (BGH), Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). Die eingeholten Angebote sind mit der Einladung zur Eigentümerversammlung an alle Wohnungseigentümer zu verschicken (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 14.04.2005, Az.: 16 Wx 23/05). Das gilt auch, wenn sich im Vorfeld der Verwalterbestellung die Eigentümer mehrheitlich auf den schließlich bestellten Verwalter geeinigt hätten (Landgericht (LG) Frankfurt/Main, Urteil vom 07.01.2015, Az.: 2-09 S 45/14). Denn nur auf diese Weise können sich die Eigentümer von den Angeboten ein Bild machen und sich über die jeweiligen wesentlichen Konditionen informieren.
Soll der amtierende Verwalter wiederholt bestellt werden, ist die Einholung mehrerer Angebote nicht erforderlich, wenn sich der Sachverhalt nicht verändert hat. Ob sich aber im vom BGH entschiedenen Fall der Sachverhalt verändert hätte, ist unklar, da im Zeitpunkt der Wiederholungsbestellung die Vergütung noch nicht geregelt war. Hätte der Verwalter anschließend eine so hohe Vergütung gefordert, dass deren Angemessenheit fraglich gewesen wäre, hätte sich der Sachverhalt geändert. Dann wären aber ebenfalls mehrere Angebote einzuholen gewesen.
All diese Probleme wären bei einer entsprechenden Vorbereitung nicht aufgetreten.
2. Sicherster Weg
Der sicherste Weg ist, dass sowohl über die Bestellung und als auch über den gesamten Verwaltervertrag in derselben Eigentümerversammlung beschlossen wird. Darüber hinaus sollte zur Vermeidung der Auslegungsschwierigkeiten, die der BGH mit zwei Tagesordnungspunkten hatte, die Bestellung und der Verwaltervertrag in einem Tagesordnungspunkt beschlossen werden.
3. Vorgaben und Hinfälligkeit bei nachträglichem Verwaltervertrag
Ist der komplette Verwaltervertrag noch nicht vorhanden oder soll mit dem Verwalter noch verhandelt werden, muss die Eigentümerversammlung in jedem Falle bei einer Bestellung des Verwalters auch über die Eckpunkte Laufzeit und Vergütung beschließen sowie den ermächtigten Verwaltungsbeirat (oder einen ermächtigten Eigentümer) anweisen, den Verwaltervertrag nur unter diesen Vorgaben zu schließen. Da die Eckpunkte laut BGB „in den wesentlichen Umrissen“ feststehen müssen, kann die Eigentümerversammlung „von… bis …“-Vorgaben machen, also etwa
… die Verwaltervergütung hat von x bis y Euro zu monatlich pro Einheit zu betragen.
Soweit über Bestellung und Eckpunkte in verschiedenen Tagesordnungspunkten beschlossen wird, sind diese strikt miteinander abzugleichen. Es gehört also in beide Beschlüsse, dass etwa
… die Verwalterbestellung hinfällig wird, wenn der Verwaltervertrag nicht bis zum … wirksam von der Eigentümerversammlung beschlossen wird.
Ist eine solche sogenannte auflösende Bedingung nicht in beiden Beschlüssen enthalten, kann es zu den vom BGH genannten Auslegungsschwierigkeiten kommen.
Darüber hinaus sollte in beiden Beschlüssen vorsorglich formuliert werden:
Die Verwalterbestellung wird auch dann hinfällig, wenn ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft über die Genehmigung des Verwaltervertrags erfolgreich gerichtlich angefochten wird.
Wäre im entschiedenen Fall die Bestellung des Verwalters nur übergangsweise bis zum 28.02.2013 erfolgt, hätten wohl besondere Umstände vorgelegen, die eine Abweichung von dem Grundsatz rechtfertigt hätten, dass in der Eigentümerversammlung neben der Bestellung zugleich auch über die Eckpunkte des Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen zu beschließen ist.
Bestellung des WEG-Verwalters: In diesen Fällen ist der Beschluss anfechtbar
Bestellung eines neuen WEG-Verwalters: Sechs wichtige Tipps aus der Praxis
Informationspflichten des WEG-Verwalters: Wann müssen die Eigentümer informiert werden?

References: BGH 
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