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Timestamp: 2016-10-27 09:06:44+00:00

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4A_36/2011 (15.03.2011)
4A_36/2011
tous deux repr�sent�s par Me Reynald P. Bruttin,
tous repr�sent�s par Me Patrick Blaser,
contrat de bail, r�siliation, repr�sentation de la soci�t� anonyme,
A.a Le 13 juillet 1992, la soci�t� immobili�re V.________ a c�d� � C.X.________ et � Y.________ l'usage d�s le 1er ao�t 1992 d'un appartement de trois pi�ces et demie au 13e �tage de l'immeuble sis 22 rue ..., � Gen�ve, moyennant paiement d'un loyer fix� � 18'000 fr. par an, charges en sus; conclu initialement pour un an, le contrat s'est renouvel� par la suite d'ann�e en ann�e.
Le 20 d�cembre 2000, C.X.________ a conclu un contrat de bail d'une ann�e, renouvelable tacitement pour la m�me dur�e sauf r�siliation donn�e trois mois avant l'�ch�ance, avec la soci�t� immobili�re en cause et une soci�t� tierce, portant sur l'usage, � partir du 1er janvier 2001, d'une place de stationnement au sous-sol dudit immeuble.
A une date ind�termin�e, A.________, B.________, C.________, D.________, E.________ et F.________ (ci-apr�s: les bailleurs) sont devenus propri�taires de l'immeuble pr�cit�.
Par avis officiel du 9 avril 2003, mentionnant que les bailleurs �taient repr�sent�s par la R�gie W.________ SA, � Gen�ve (compl�tement d'office au sens de l'art. 105 al. 2 LTF), le bail a �t� reconduit pour une dur�e unique de cinq ans, d�s le 1er ao�t 2003, sauf renouvellement tacite d'ann�e en ann�e apr�s ce terme; le loyer �tait index� d�s cette date � l'�volution de l'indice suisse des prix � la consommation.
A.b A une date inconnue, C.X.________ et Y.________ se sont s�par�s et celle-ci a quitt� le logement.
C.X.________ a alors occup� seul la chose lou�e jusqu'� ce que son �pouse le rejoigne en 2000.
Au mois de juillet 2005, C.X.________ et son �pouse sont d�c�d�s dans un accident de voiture. C.X.________ a laiss� comme h�ritiers sa m�re, B.X.________, et son fr�re, A.X.________, qui sont devenus, par la voie successorale, titulaires des baux conclus les 13 juillet 1992 et 20 d�cembre 2000, en lieu et place du d�funt.
Par courrier du 29 juillet 2005, B.X.________ a inform� la R�gie W.________ SA du d�c�s de son fils et de l'�pouse de celui-ci et a sollicit� l'autorisation de sous-louer l'appartement � Z.________, aux m�mes conditions que le bail principal; elle indiquait notamment ce qui suit:
� Afin que cet appartement soit pr�serv�, en quelque sorte comme souvenir vivant des moments pass�s avec mes enfants, nous souhaitons le sous-louer � un ami intime du couple et tr�s proche de la famille. (...). A moyen terme, nous n'excluons pas de reprendre cet appartement pour notre propre usage, mais vous comprendrez que nous ne souhaitons pas prendre une telle d�cision avant de nous �tre un peu remis de ces moments douloureux �.
B.X.________ a joint � cette �criture une lettre que lui avait envoy�e le 25 juillet 2005 Y.________, dans laquelle celle-ci exposait n'avoir aucune pr�tention sur l'appartement du 22 rue ..., du moment qu'elle �tait dor�navant domicili�e en France avec son mari.
R�gie W.________ SA a r�pondu le 1er septembre 2005 � B.X.________ qu'elle n'�tait pas oppos�e, sur le principe, � la sous-location, mais que son mandant souhaitait reprendre possession de l'appartement � l'�ch�ance du contrat, soit au 31 juillet 2008; elle a en outre demand� qu'un projet de contrat de sous-location lui soit transmis.
Le 27 septembre 2005, B.X.________ a remis � la r�gie une copie du contrat de sous-location conclu avec Z.________; cet accord, d�butant le 1er septembre 2005 pour se terminer le 31 juillet 2008, pr�voyait un loyer annuel de sous-location de 23'582 fr.40, charges comprises, soit 21'000 fr. pour l'appartement et 2'582 fr.40 pour la place de stationnement.
Par courriers adress�s le 26 octobre 2005 � B.X.________ et � A.X.________, la R�gie W.________ SA a protest� contre la sous-location, consid�rant �tre mise devant le fait accompli, et s'est �galement plainte de l'attitude de Z.________, qui aurait provoqu� du tapage nocturne; la r�gie a ainsi refus� de donner son accord � la sous-location du logement et demand� aux locataires d'y mettre un terme. Ce pli est rest� sans r�ponse, sans que R�gie W.________ SA ne r�agisse, de sorte que la sous-location s'est poursuivie.
Il a �t� retenu que, par pli du 2 novembre 2006, le sous-locataire Z.________, avec l'assentiment de B.X.________ et de A.X.________, a propos� � la R�gie W.________ SA de discuter d'une reprise du bail � son nom avec adaptation du loyer. Cette proposition est rest�e sans effet.
A.c Par avis officiels du 22 juin 2007 adress�s s�par�ment � B.X.________ et � A.X.________ par la R�gie W.________ SA, les propri�taires ont r�sili� le bail portant sur l'appartement pr�cit� pour l'�ch�ance contractuelle du 31 juillet 2008 et celui ayant trait � la place de stationnement pour le 31 d�cembre 2007. Il a �t� constat� que les avis de r�siliation et les lettres les accompagnant ont �t� sign�s, au nom de la R�gie W.________ SA, par R.________ et S.________, respectivement directeur et fond� de pouvoir de cette g�rance, et que chacun d'entre eux est muni d'une signature collective � deux devant �tre exerc�e avec l'intervention d'un administrateur d�l�gu�.
Sollicit�e par les locataires de motiver le cong� se rapportant � l'appartement, la R�gie W.________ SA a expliqu� le 25 juillet 2007 que les bailleurs souhaitaient r�cup�rer ce logement, dont B.X.________ et A.X.________ n'avaient jamais eu l'usage.
Saisie par B.X.________ et A.X.________, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers de Gen�ve a d�clar� les cong�s valables et refus� toute prolongation du bail de l'appartement.
Les pr�nomm�s ont alors ouvert action contre les bailleurs devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve. Les demandeurs ont conclu � l'annulation des cong�s. Ils ont contest� la v�racit� du motif de la r�siliation de l'appartement, soutenant que celui-ci proc�derait en r�alit� de la volont� d'augmenter le loyer ou de vendre l'appartement ou encore d'une attitude hostile envers la sous-location de la chose lou�e; subsidiairement, ils ont requis une prolongation du bail du logement de quatre ans, pr�tendant n'avoir jamais exclu de reprendre un jour l'usage de l'appartement.
A l'issue d'une audience de plaidoiries, le Tribunal des baux et loyers a gard� la cause � juger, sans ordonner la comparution personnelle des parties ou l'ouverture d'enqu�tes.
Par jugement du 17 novembre 2008, ledit tribunal a d�clar� valable le cong� notifi� le 22 juin 2007 pour le 31 juillet 2008 aff�rent � l'appartement; il en a fait de m�me pour le cong� communiqu� le 22 juin 2007 pour le 31 d�cembre 2007 en rapport avec � le garage sis au sous-sol (de) l'immeuble �; il a refus� toute prolongation du bail du logement, le cong� n'ayant pas de cons�quences p�nibles pour les locataires.
Statuant sur l'appel form� par les demandeurs, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, par arr�t du 13 d�cembre 2010, l'a rejet�, le jugement du 17 novembre 2008 �tant confirm�.
En r�ponse au grief que les demandeurs ont soulev� pour la premi�re fois en appel, pris de la nullit� des cong�s du fait que les avis officiels ont �t� sign�s par deux personnes ne disposant pas des pouvoirs pour repr�senter la R�gie W.________ SA, la cour cantonale a relev� que la r�gie pouvait se faire repr�senter selon les r�gles g�n�rales des art. 32 ss CO et qu'il n'avait pas �t� all�gu� que les signataires des avis officiels avaient agi sans l'aval du conseil d'administration. La Chambre d'appel a consid�r� qu'il n'y avait pas lieu d'ouvrir des enqu�tes ou d'entendre les parties sur la volont� pr�tendue du locataire A.X.________ de s'installer dans le logement litigieux, puisque les locataires, en acceptant que le contrat puisse �tre transf�r� au sous-locataire, avaient d�montr� que leur intention n'�tait pas d'habiter un jour cet appartement. Puis les magistrats genevois ont admis que le cong� portant sur le logement n'�tait pas contraire � la bonne foi, et donc valable, car les locataires souhaitaient proc�der � un transfert d�guis� du bail, ce qui pr�sentait des inconv�nients majeurs pour les bailleurs. Ils ont �galement d�clar� valable la r�siliation du bail de la place de stationnement, accessoire du logement. Enfin, ils ont refus� d'octroyer aux locataires une prolongation du bail de l'appartement, car le cong� n'avait pas provoqu� pour eux de cons�quences p�nibles.
B.X.________ et A.X.________ exercent un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t pr�cit�. Ils concluent � l'annulation de cet arr�t et � ce qu'il soit constat� que le cong� du 22 juin 2007 concernant l'appartement est nul; subsidiairement, ils requi�rent l'annulation de ce cong�, plus subsidiairement une prolongation de bail jusqu'au 31 juillet 2012, encore plus subsidiairement le renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants.
Par ordonnance du 22 f�vrier 2011, la Pr�sidente de la Ire Cour de droit civil a rejet� la requ�te d'effet suspensif pr�sent�e par les recourants.
1.1 Lorsque, comme c'est le cas en l'esp�ce, un locataire conteste la validit� d'un cong�, il sied, pour d�terminer la valeur litigieuse, de compter au moins trois ans de loyer en raison de la p�riode de protection, qui entre en jeu s'il obtient gain de cause, institu�e par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197). A consid�rer le loyer annuel convenu, il est indiscutable que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est atteinte.
Interjet� pour le reste par les plaideurs qui ont succomb� dans leurs conclusions en annulation du cong� et en prolongation du bail de l'appartement (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire qui atteint la valeur litigieuse requise (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours est par principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
Les recourants se plaignent tout d'abord d'une violation des art. 266o, 718a et 933 CO. Ils font valoir que les avis de r�siliation ont �t� sign�s par deux repr�sentants dont la signature ne pouvait valablement engager la R�gie W.________ SA, puisque chacun d'eux ne pouvait signer qu'avec un administrateur d�l�gu�. A d�faut d'avoir respect� les exigences de forme qualifi�es de l'art. 266o CO, les cong�s notifi�s le 22 juin 2007 seraient nuls. Et pour avoir �cart� l'application de l'art. 933 CO, qui fait b�n�ficier les restrictions inscrites au registre du commerce de l'effet positif, la cour cantonale aurait transgress� le droit f�d�ral.
2.1 A teneur de l'art. 266l CO, le cong� des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit �tre donn� par �crit (al. 1); le bailleur doit donner le cong� en utilisant une formule agr��e par le canton et qui indique au locataire la mani�re dont il doit proc�der s'il entend contester le cong� ou demander la prolongation du bail. Le cong� qui ne satisfait pas � ces exigences est nul (art. 266o CO).
En l'esp�ce, les intim�s ont r�sili� le bail de l'appartement et celui relatif � la place de parc par des avis officiels sign�s (art. 14 al. 1 CO), envoy�s s�par�ment � chacun des recourants. Ces derniers ne pr�tendent pas que ces formules officielles ne contenaient pas les mentions requises par l'art. 9 al. 1 OBLF. Les cong�s notifi�s le 22 juin 2007 sont donc conformes aux r�quisits de l'art. 266l CO, de sorte que leur nullit� ne saurait �tre constat�e en application de l'art. 266o CO. Ce pan du grief est sans consistance.
2.2 Les recourants ne peuvent pas disconvenir que la R�gie W.________ SA ait r�sili� les baux en tant que repr�sentante directe des intim�s (qui sont devenus les bailleurs � la suite de l'acquisition de l'immeuble, cf. art. 261 al. 1 CO). Le rapport de repr�sentation r�sultait en effet clairement des lettres qui accompagnaient les formulaires de cong� adress�s aux locataires.
Les recourants ne nient pas davantage que la g�rance en charge de l'immeuble dispos�t des pouvoirs l'autorisant � communiquer aux locataires ces d�clarations unilat�rales de volont� des bailleurs.
Mais ils soutiennent que les signataires des formules officielles de cong� et des lettres les accompagnant ne pouvaient pas valablement repr�senter la g�rance pr�cit�e, qui est constitu�e en soci�t� anonyme.
2.2.1 Selon l'art. 718 al. 1 in initio CO, le conseil d'administration repr�sente la soci�t� anonyme � l'�gard des tiers. Le conseil d'administration peut d�l�guer le pouvoir de repr�sentation � un ou plusieurs de ses membres (d�l�gu�s) ou � des tiers (directeurs) (art. 718 al. 2 CO).
A l'instar du nom, du domicile et de la nationalit� des membres du conseil d'administration et des personnes autoris�es � repr�senter la soci�t� (cf. art. 641 ch. 9 CO), doit �tre inscrit au registre du commerce le mode de repr�sentation de la soci�t� (art. 641 ch. 8 CO), soit le mode de signature pr�vu.
D'apr�s la jurisprudence, les clauses statutaires qui pr�voient une combinaison de signatures collectives au sens de l'art. 718a al. 2 CO doivent �tre inscrites au registre du commerce (ATF 121 III 368 consid. 3 et 4). La norme pr�cit�e permet ainsi d'opposer au tiers, par l'effet de publicit� positif des inscriptions audit registre (cf. art. 933 al. 1 CO), une restriction du pouvoir de repr�sentation de la soci�t� � l'exemple de la combinaison de signatures, laquelle peut pr�voir que certaines personnes d�termin�es doivent signer avec d'autres personnes pr�cis�ment identifi�es, que ce soit par leur nom ou leur fonction (ROLF WATTER, Basler Kommentar, Obligationenrecht II, 3e �d. 2008, n� 20 ad art. 718a CO; PETER/CAVADINI, Commentaire romand, Code des obligations II, n� 23 ad art. 718a CO).
En l'esp�ce, il a �t� retenu (art. 105 al. 1 LTF) que les deux signataires des formules officielles de cong� et des lettres les accompagnant, adress�es par la R�gie W.________ SA � chacun des recourants, ne pouvaient obliger cette soci�t�, selon les inscriptions figurant au registre du commerce, que si leurs signatures �taient combin�es avec celle d'un administrateur d�l�gu�. Or aucun administrateur de la r�gie n'a appos� sa signature � c�t� de celle du directeur et du fond� de pouvoir qui ont sign� lesdites �critures.
2.2.2 En dehors du syst�me de repr�sentation mis en place par l'art. 718 CO, une soci�t� anonyme peut parfaitement se faire repr�senter selon le m�canisme d�coulant des art. 32 ss CO, c'est-�-dire en autorisant un repr�sentant (personne physique ou personne morale) � effectuer un acte juridique avec un tiers, lequel produit effet directement en faveur de la soci�t� de capitaux (Peter Forstmoser et Al., Schweizerisches Aktienrecht, 1996, � 30, ch. 88 � 90, p. 347/348; Rolf Ditesheim, La repr�sentation de la soci�t� anonyme, th�se Lausanne 2001, p. 81).
Lorsqu'un repr�sentant a la volont� d'agir au nom d'autrui, les droits et obligations d�rivant de l'acte accompli passent directement au repr�sent� dans trois cas de figure: premi�rement si le repr�sentant disposait des pouvoirs suffisants � cet effet en vertu du droit public, de la loi ou de la volont� du repr�sent�; deuxi�mement si le repr�sent� ratifie l'acte accompli en son nom (art. 38 CO); troisi�mement si le tiers de bonne foi pouvait se fier aux pouvoirs qui lui avaient �t� communiqu�s, m�me tacitement (art. 33 al. 3, 34 al. 3 et 37 CO) ( ATF 131 III 511 consid. 3.1 p. 517).
Dans le cas pr�sent, il ne fait nul doute que les signataires des formules de cong� et des lettres d'accompagnement ont manifest� express�ment leur volont� d'agir au nom de la R�gie W.________ SA (cf. art. 32 al. 2 CO), du moment qu'ils ont appos� leurs signatures imm�diatement en dessous de cette raison sociale, dactylographi�e en caract�res majuscules.
Et il n'y a aucun indice que le conseil d'administration de la r�gie n'ait pas octroy� au directeur et au fond� de pouvoir, signataires des deux actes susindiqu�s, les pouvoirs suffisants pour la repr�senter envers des locataires des immeubles dont elle a la gestion, singuli�rement pour communiquer aux locataires la r�siliation de leur bail.
De toute mani�re, la repr�sent�e (i.e. la r�gie) a ratifi� explicitement (cf. art. 38 CO) les actes accomplis en son nom par les deux signataires qui ne pouvaient l'obliger ensemble (cf. � propos d'une telle ratification: arr�t 4C.136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 2.2.2.2.2, non publi� in ATF 130 III 633; ATF 128 III 129 consid. 2b p. 136). Les recourants ayant demand� � la r�gie de motiver le cong� du 22 juin 2007 se rapportant � l'appartement, celle-ci leur a r�pondu sans d�tour, par lettre du 25 juillet 2007, que les bailleurs avaient le d�sir de r�cup�rer ce logement.
L'ensemble du moyen doit �tre rejet�.
3.1 Les recourants reprochent ensuite � l'autorit� cantonale d'avoir enfreint leur droit � la preuve r�sultant de l'art. 8 CC, en refusant la comparution des parties et l'ouverture d'enqu�tes sur les all�gations selon lesquelles les premiers avaient la ferme intention de r�int�grer un jour l'appartement dont ils �taient titulaires du bail, alors que les intim�s cherchaient en r�alit� � le relouer � un loyer abusif.
3.2 Il a �t� constat� en fait - de mani�re � lier le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que les cong�s et de l'appartement et de la place de stationnement ont �t� donn�s pour les �ch�ances contractuelles, dans le respect des d�lais de pr�avis convenus.
Le propri�taire d'un immeuble peut en principe d�cider librement, dans les limites de la loi, de l'usage de son bien (art. 641 al. 1 CC). S'il choisit de conclure un contrat de bail (art. 253 CO), son droit n'est limit� que par les engagements contractuels qu'il a pris. Il ne peut d'ailleurs se lier contractuellement pour l'�ternit� (art. 27 al. 2 CC; ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193 et les arr�ts cit�s).
En l'esp�ce, il a �t� convenu que le bail de l'appartement prendrait fin � l'issue d'une p�riode quinquennale d�butant le 1er ao�t 2003, sauf renouvellement tacite par la suite d'ann�e en ann�e, et que celui de de la place de parc serait reconduit tacitement d'ann�e en ann�e, sauf cong� donn� trois mois avant l'�ch�ance. Ainsi, chaque partie - le bailleur comme le locataire - �tait libre, par sa seule manifestation de volont�, d'emp�cher la conclusion tacite de nouveaux contrats pour les p�riodes subs�quentes. Chaque cocontractant n'est tenu que pour la p�riode convenue et reste parfaitement libre de ne pas conclure un nouveau bail pour la p�riode suivante. Cette facult� rel�ve de la libert� contractuelle, laquelle comporte notamment la libert� de mettre fin � une relation contractuelle � l'�ch�ance accept�e par les parties contractantes, celle de ne pas conclure un nouveau contrat et celle de choisir son cocontractant (arr�t 4A_631/2010 du 4 f�vrier 2011 consid. 2.3; Pierre Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d., 1997, p. 97).
La question de savoir si le locataire a l'intention de r�int�grer � l'avenir les locaux lou�s n'est pertinente que si le bailleur donne un cong� extraordinaire parce que le locataire abuse de son droit de sous-louer (cf. arr�t 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid 2.2). On ne se trouve nullement dans ce cas de figure puisque la r�siliation litigieuse est une r�siliation ordinaire.
Les recourants feignent encore d'ignorer que le cong� donn� pour un motif d'ordre �conomique se concilie, en r�gle g�n�rale, avec les r�gles de la bonne foi (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192), tel celui signifi� par le bailleur afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev�, mais n�anmoins compatible avec l'art. 269 CO qui r�prime les loyers abusifs (ATF 136 III 190 ibidem; 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110). Or les recourants ne donnent pas le plus petit indice que les intim�s chercheraient � retirer de l'appartement un rendement abusif.
Il suit de l� que la cour cantonale pouvait se dispenser d'ordonner des probatoires sur des faits d�nu�s de toute pertinence pour r�soudre le litige.
Les recourants invoquent enfin l'arbitraire en reprenant le grief dont il a �t� fait justice ci-dessus. Le d�bat est cependant clos � cet �gard.
Ils se pr�valent aussi, en passant, d'une violation de leur droit d'�tre entendus et d'une entorse � l'art. 271 al. 1 CO. Faute de motivation conforme aux exigences de l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, cette part de la critique est irrecevable.
En d�finitive, le recours doit �tre rejet� dans la mesure de sa recevabilit�. Les frais judiciaires doivent �tre mis solidairement � la charge des recourants, lesquels verseront solidairement aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� � titre de d�pens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).
Les recourants verseront solidairement aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.

References: art. 32
 art. 266
 art. 261
 art. 641
 art. 933
 art. 718
 art. 718
 art. 32
 ATF 
 art. 32
 art. 38
 ATF 
 ATF 
 ATF