Source: https://forum.pim.be/topic-290543-etat-de-lieux-suite-a-l-expulsion-de-ma-locataire-par-l-agence-imm-soc-page-1.html
Timestamp: 2020-06-07 01:52:51+00:00

Document:
Etat de lieux suite à l'expulsion de ma locataire par l'agence imm. soc. (Page 1) / Locations et baux / Pim.be
» Etat de lieux suite à l'expulsion de ma locataire par l'agence imm. soc.
#1 28-03-2020 07:54:17
Ma locataire a été expulsée pour loyers impayés par l’agence immobilière sociale avec laquelle j’ai signé un mandat de gestion.
C’est cette société qui a fait le nécessaire en obtenant un jugement du juge de Paix ; en effet, il est question d’un arriéré de 12 mois.
Pour ma part, j’ai toujours reçu mes loyers versés par l’A.I.S.
De l’aveu de l’AIS, le logement est très sale. J’ai donc demandé à ce que celui-ci soit nettoyé, désinfecté ,….. Ayant du nettoyé mon habitation pour la location, j’estime la durée du nettoyage à 2 jours (2 personnes) => 30 h de travail
Or, l’AIS ne me propose seulement qu’un de ses ouvriers vienne 1 journée, ce qui est insuffisant.
La question est de savoir si j’ai le droit de refuser l’état des lieux de sortie sur base du fait que le nettoyage n’est pas suffisant et que le pristin état n’est pas constaté.
En outre dans le jugement, il est question que l’AIS récupère la garantie locative qu’elle a elle même constituée soit 970 € et que ce montant serait utilisé en apurement partiel des montants dus. Cette garantie ne doit-elle pas être utilisée afin de payer les dégâts locatifs ??
#2 28-03-2020 08:11:45
Re : Etat de lieux suite à l'expulsion de ma locataire par l'agence imm. soc.
Non cette somme est déductible de la totalité de la dette y compris les dégâts locatifs
Qui est votre locataire l'Ais ou bien une personne physique pour la qu'elle l'Ais s'est porté caution et solidaire.
#3 28-03-2020 09:13:10
état des lieux de sortie réalisé entre qui et qui ?
Votre bail avec l'AIS est toujours en cours ?
#4 28-03-2020 11:27:23
L'agence immobilière sociale conclut avec les propriétaires soit un contrat de gestion, soit un contrat de location. La convention est écrite. En l'espèce, il s'agit d'un contrat de gestion.
Nous en ignorons le contenu.
#5 28-03-2020 17:17:20
Je réponds aux intervenant de manière isolée
Il s'agit d'un contrat de gestion (mandat), d'une part et d'un bail entre moi et le locataire d'autre part que peux vous faire parvenir
état des lieux de sortie réalisé entre qui et qui ? => Le locataire ne sera pas présent (disparu dans la nature), donc état des lieux entre l'AIS et moi-même
Votre bail avec l'AIS est toujours en cours ? => Il n'y a pas de bail entre moi et l'AIS voir supra
Qui est votre locataire l'Ais ou bien une personne physique pour la qu'elle l'Ais s'est porté caution et solidaire. => La locataire
L'article 11 de ma convention dispose : " qu'en cas de carence ou de défaillance du locataire, le mandataire s'engage à remettre, à la fin du présent contrat, le logement en l'état initial, compte tenu d'une usure normale et de la vétusté, et en exécution de conventions particulières éventuelles intervenues entre propriétaire et locataire, concurrence de 6 mois de loyer maximum"
L'article 13 de cette même convention stipule :"....en début et en fin du présent contrat de mandat, il est établi un état des lieux de l'immeuble pris en gestion ....
#6 28-03-2020 18:13:24
Qui a déposé la garantie et sous quelle forme?
Dans de nombreux cas avec les Cpas, les garanties locatives ne couvre que les dégats, pas les arriérés. C'est évidemment idiot, et c'est une des multiples raisons pour lesquelles les garanties Cpas ne sont acceptées par personne de normalement constitué et de bien informé.
Reprenez le document de garantie locative, et vérifiez l'étendue de cette garantie.
#7 28-03-2020 18:44:11
Dans le cadre d'un contrat de location, l'AIS est le preneur. Elle prend , auprès de bailleurs, des logements en location comme locataire principale et les sous-loue à des personnes se trouvant dans une situation déterminée.
Dans le cadre d'un mandat de gestion de logement le mandant est le propriétaire et le mandataire est l'AIS.
Le mandant donne pouvoir au mandataire (l'AIS) de passer des baux et locations ainsi que, je pense, de recevoir et gérer la garantie locative et en obtenir la libération (vérifiez ds le contrat de gestion). Le mandat de gestion prévoit une clause relative aux états de lieux.
Le contrat de bail est établi entre l'AIS , dénommée bailleur, agissant pour au nom et pour le compte de son mandant et un preneur "social". Elle contient en principe une clause relative à la garantie locative et aux états des lieux.
En quoi consiste la convention entre le propriétaire et le locataire "social" dès lors qu'il existe déjà un contrat de bail entre l'AIS et celui-ci ?
#8 29-03-2020 10:23:33
Merci pour vos réponses et vos questions auxquelles je vais tâcher de répondre.
Je ne dispose pas de document purement relatif à la garantie locative, seul l’article 6 du bail stipule : » Le locataire constitue comme garantie de ses obligations, un garantie locative d’un montant équivalent à 2 fois le loyer de base soit 970 €. »
J’avais par courriel demandé la preuve de cette constitution de garantie. Celle-ci ne ma jamais été donnée.
Le jugement récemment intervenu le 23 janvier 2020 prévoit dans sa décision :
« autorise la partie demanderesse à percevoir a garantie locative de 970 € constituée auprès de Belfius, ainsi que les intérêts pour venir en apurement partiel de condamnation précitées »
Alors que la partie demanderesse demandait notamment : « la libération de la garantie locative en sa faveur »
Il y a là une opposition entre l’article 6 du bail et le jugement. Selon moi, les 970 € devraient-être utilisé en priorité à remise en état du bâtiment.
Dans le cadre d'un contrat de location, l'AIS est le preneur. Elle prend , auprès de bailleurs, des logements en location comme locataire principale et les sous-loue à des personnes se trouvant dans une situation déterminée. => Ce n’est pas ici le cas, l’AIS n’est pas le preneur
Dans le cadre d'un mandat de gestion de logement le mandant est le propriétaire et le mandataire est l'AIS. => correct
=> il y a effectivement une clause relative à l’état des lieux qui classiquement libère la garantie locative à la signature de l’état des lieux, seul problème en tant que mandat je ne dispose pas de a capacité de maintenir le blocage de la garantie locative.
=> Non, dans mon cas, le bail est signé entre mail et elle, l’AIS remplissant un rôle d’intermédiaire ainsi qu’un rôle de suivi social resserré.
Si vous désirez, je vous envoie les documents.
Demain, je suis sensé passer à mon bâtiment et rencontrer l’ouvrier chargé du nettoyage qui me donnera une clé. Celui-ci n’a aucune autorité pour quoi que ce soit. Je dois vous avouer que je n’ai pas trop envie de m’y rendre sans avoir eu un éclaircissement quant à l’utilisation de la garantie locative qui, selon moi, doit-être utilisée pour la remise en état du bâtiment. Le bâtiment est très sale.
Dernière modification par Vincent4050 (29-03-2020 10:24:20)
#9 29-03-2020 13:48:18
Si la garantie peut être utilisée en apurement partiel des condamnations, il convient de savoir ce que contiennent ces condamnations...
En tout cas, le contrat passé ne semble pas mentionner pas que la garantie est limitée aux dégâts locatifs. S'il y a des dégâts et des impayés, et que la garantie elle-même mentionne que c'est limité aux dégâts, la garantie doit vous revenir.
Le jugement, c'était entre vous et le locataire? L'AIS n'est pas intervenue?
(Pffff. Et puis, on va encore me demander pourquoi je ne mets pas mes biens en AIS...)
#10 29-03-2020 16:34:45
Si la garantie peut être utilisée en apurement partiel des condamnations, il convient de savoir ce que contiennent ces condamnations…
=> L’AIS a sollicité :
• le paiement de arriérés de loyer (5.294 €) ;
• le paiement de 970 € à titre d’indemnité de location de deux mois (soit 2 mois d’occupation après jugement soit février et mars, le temps que la procédure d’expulsion aboutisse – expulsion le 16/03)
• qu’il soit réservé à statuer sur l’indemnité de relocation
• le paiement de la somme de 517,72 €/mois à titre d’indemnité d’occupation ;
• la libération de la garantie locative en sa faveur (l’AIS) ;
• la garantie à l’AIS de toute condamnation dans le cadre de défaut de paiement de factures eau gaz électricité ;
• qu’il soit réservé à statuer en ce qui concerne les éventuel dégâts locatifs
• le droit de visiter l’immeuble ;
• la condamnation de la locataires aux dépens ;
• l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant tout recours et caution ni cantonnement ;
= > le jugement a stipulé
• paiement des arriérés de loyers (5.294 €)
• résiliation du bail au 31/01/2020 aux torts de la locataire ;
• quitter les lieux endéans le mois de la signification ;
• paiement de 517,72 €/mois à titre d’indemnité d’occupation à partir du 01/02/2020 ;
• autorisation à la partie demanderesse (AIS) à percevoir la garantie locative de 970 € constituée auprès de Belfius, ainsi que ses intérêts pour venir en apurement partiel des condamnations précitées ;
• se réserve à statuer sur le surplus de la demande et renvoie la cause au rôle.
art. 6 « le locataire constitue de 2 mois de loyer. À verser sur un compte bloqué au nom du locataire ou bien moyennant la délivrance par l’AIS d’une lettre de garantie émanant du CPAS »
=> j’avais interrogé l’ancienne direction de l’AIS à ce sujet qui m’avait répondu que c’était le CPAS qui se portait garant et ce n’est que plus tard qu’une caution à été formée chez Belfius (cfr jugement)
art. 10 : « LE mandataire s’engage à insérer dans tout contrat de bail les conditions suivantes :
1. Obligation pour le locataire de constituer une garantie locative, le modalités de constitution sont laissées à l’appréciation du mandataire.
2. Obligation pour le locataire de souscrire un contrat d’assurance RC + incendie..
Le mandataire s’engage en outre :
1. à délivrer au propriétaire copie du bail ;
2. à veiller à ce que le locataire occupe le bien en bon père de famille
§1 Le mandataire s’engage personnellement face au mandant :
1. En cas de carence ou de défaillance du locataire , à remettre, à la fin du présent contrat, le logement en l’état initial, compte tnu d’une usure normale et de la vétusté, et en exécution de convention particulières éventuelles intervenues entre propriétaire et locataire, à concurrence de 6 mois de loyer maximum ;
2. lui verser le loyer net convenu pour tout période d’occupation effective du logement par un locataire
§2 En cas de rupture du présent contrat par le fait ou par la faute du mandant, hors les cas où celui-ci exerce son droit à la résiliation du bail tel que visé à l’article 3§2 §3 de la loi du 20/02/1991, les obligations stipulées au ¹ à charge du mandataire s’éteignent de plein droit.
=> c’est l’avocat de l’AIS qui a introduit la requête en son nom

References: L'article 11

L'article 13

art. 6

art. 10

§1

§2
 §3