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La parziarietà delle obbligazioni assunte dal condominio attiene la fase esecutiva e non quella di formazione del titolo - De Stasio - Studio Legale
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Creato Giovedì, 09 Maggio 2013 16:42
Il contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria eseguiti sull'edificio condominiale stipulato dall'amministratore nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati, ma ciò non vuol dire che il creditore non possa agire nei confronti del condominio e conseguire la condanna dell'amministratore nella qualità di rappresentante dei condomini; solo che, in virtù del principio della parziarietà dell'obbligazione assunta dal rappresentante del condominio, il creditore può procedere all'esecuzione, individualmente, nei confronti dei singoli condomini secondo la quota di ciascuno (ovviamente se non corrisposta al condominio e da quest'ultimo al creditore, il quale potrà pretendere il dovuto, pro-quota, solo dai quei condomini che risultino inadempienti).
Più in generale il condominio - per il tramite del suo amministratore - è sempre legittimato passivamente a stare in giudizio quale rappresentante dei condomini, e nei suoi confronti può sempre essere pronunciata sentenza di condanna al pagamento del corrispettivo per lavori eseguiti nell'edificio condominiale.
Trib. Pescara, 30/04/2012
Cass. civ. Sez. II, Sent., 10-08-2012, n. 14430
Le sentenze per esteso
in composizione monocratica in persona del giudice unico dott. Angelo Bozza ex artt. 50 ter. e 281 quinquies c.p.c. ha pronunciato la seguente
nella causa in primo grado iscritta al n. 2996 del R.G.A.C.C. dell'anno 2008 vertente
L.E. rappresentata e difesa dall'Avv. Barbara Santoleri come da procura a margine dell'atto di citazione ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Carla Di Credico in Pescara al Corso Vittorio Emanuele n. 310
Condominio Via P. n. 105 P., in persona dell'amministratore pro-tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Nicola Martella come da procura a margine della comparsa di costituzione e risposta ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Pescara alla Via Orazio n. 99
Con atto di citazione notificato in data 19.6.2008, la condomina L.E. conveniva in giudizio dinanzi all'intestato Tribunale il Condominio Via P. n. 105 P., chiedendone là condanna al pagamento della somma di Euro 5.219,97, oltre interessi e rivalutazione, somma dovuta a titoli di interessi maturati dal 15.5.2008 sulla sorte capitale già corrisposta dal condominio quale rimborso di quanto versato dalla L. per Euro 184.182,60, quale anticipo dei costi di ristrutturazione del fabbricato condominiale deliberati dal condominio; con vittoria delle spese di lite.
A sua volta, il Condominio Via P. 105, costituitosi in giudizio, eccepita la propria carenza di legittimazione passiva, chiedendo comunque il rigetto della domanda per infondatezza della pretesa in diritto, con vittoria delle spese di lite.
Ciò premesso, ritiene il decidente -all'esito dell'acquisizione dei documenti prodotti e dell'audizione dei testi addotti - che la domanda vada accolta.
Va tenuto presente, in fatto, che deliberati dal Condominio di Via P. 105 lavori di straordinaria manutenzione attinenti all'edificio condominiale, i condomini L.C. e L.L. avevano impugnato la delibera, non versando la quota condominiale per dette spese posta a loro carico, così che, minacciando l'impresa appaltatrice di sospendere i lavori in corso e pretendere il pagamento della penale nella specie costituita dal pagamento di interessi di mora sulle somme maturate pari al TUS, su sollecitazione dell'amministratore condominiale dell'epoca, provvedeva al pagamento diretto a detta impresa di quanto dovuto, comprese le quote di detti condomini morosi; solo all'esito della sentenza del Tribunale di Pescara che rigettava l'impugnazione della delibera condominiale, la L.E. otteneva il rimborso delle somme pagate in più rispetto alla propria quota, ma non gli interessi maturati per i quale era avanzata l'odierna domanda.
Ora, parte convenuta, non contestando il quantum preteso, ha eccepito la propria carenza di legittimazione passiva, avendo l'attice corrisposto quote dovute da altri condomini e cioè il L.C. e la L.L.: ne conseguiva che tale pagamento era da considerarsi fatto in favore di questi e non del Condominio; in ogni caso deducendo l'infondatezza della domanda, poichè, a seguito della nota sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione 9148/08 - che andava di contrario avviso alla precedente nettamente prevalente giurisprudenza delle Sezioni Semplici della Corte - le obbligazioni assunte dall'amministratore nei confronti dei terzi erano e sono rette dal principio della parziarietà; per cui dette obbligazioni andavano imputate ai singoli condomini in proporzione delle rispettive quote: di qui l'inapplicabilità dell'art. 1203 n. 3 c.c. in tema di surrogazione legale, non essendo la condomina attrice tenuta con altri e per altri al pagamento del debito contratto con l'impresa esecutrice dei lavori di ristrutturazione delle parti comuni dell'edificio condominiale, nè potendosi ricorrere all'ipotesi dell'indebito oggettivo ex art. 2033 c.c. ove gli interessi decorrono, nell'esclusione della mala fede del condominio, dalla data della domanda, nè quella dell'indebito arricchimento ex art. 2041 che aveva riguardato i singoli condomini inadempienti e non il condominio.
Tali deduzioni difensive non possono essere condivise.
Deve essere, in primo luogo, ricordato che, per quanto il condominio non sia centro di imputazioni giuridiche, ai sensi dell'art. 1131 c.c. l'amministratore dell'ente, nell'ambito dei poteri di rappresentanza conferitigli dalla legge, può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio. Così che, come espressamente riconosciuto in motivazione dalla citata decisione delle Sezioni Unite 9148/08, il contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria eseguiti sull'edificio condominiale sipulato dall'amministratore nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati, ma ciò non vuol dire che il creditore non possa agire nei confronti del condominio e conseguire la condanna dell'amministratore nella qualità di rappresentante dei condomini; solo che, in virtù del principio della parziarietà dell'obbligazione assunta dal rappresentante del condominio, il creditore può procedere all'esecuzione, individualmente, nei confronti dei singoli condomini secondo la quota di ciascuno (ovviamente se non corrisposta al condominio e da quest'ultimo al creditore, il quale potrà pretendere il dovuto, pro-quota, solo dai quei condomini che risultino inadempienti).
A questo punto, chiara la legittimazione passiva, occorre unicamente verificare se l'attrice possa o meno surrogarsi ex lege, ai sensi dell'art. 1203 n. 3 c.c. nel diritto di credito dell'impresa appaltatrice che pacificamente riceveva il corrispettivo dovuto dalla stessa condomina, visto che con la surroga il solvens viene ad assumere la posizione del creditore, quale vera e propria successione dal lato attivo del rapporto di credito-debito.
La risposta deve essere positiva, dovendo considerarsi che il disposto della norma in esame ("la surrogazione ha luogo di diritto ....a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse di soddisfarlo") ha avuto dal diritto vivente una interpretazione estensiva, così da superare le problematiche connesse alla recente esclusione della natura solidale del debito condominiale.
Secondo la giurisprudenza, infatti, accertato che la somma versata dal solvens (nella specie la L.) sia effettivamente dovuta dall'effettivo debitore (condominio) la surrogazione opera non soltanto a favore di chi è personalmente obbligato con altri o per altri al pagamento del debito, ma anche a favore di chi è tenuto propter rem, per cui su di lui vengono comunque a riversarsi le conseguenze negative dell'inadempimento del debitore e, dunque, anche in assenza di un diretto obbligo giuridico del solvens, purchè: a) ricorra l'interesse dello stesso, b) trovi titolo in un rapporto giuridico sottostante che lega il debitore ed il solvens c) non sia connotata da mera spontaneità (vedasi, in tema di diritto di rivalsa nei confronti del locatore da parte del conduttore che risarcisca il danno al terzo danneggiato dalle strutture murarie e dagli impianti in esso conglobati: Cass. Sez. III 15.3.2004, n. 5245, Rv. 571162: in particolare, la motivazione della decisione sull'interpretazione della norma; a posizioni invertite Cass. Sez. III 30.3.2001, n. 4737, Rv. 545368; oppure in tema di terzo datore di ipoteca Cass. Sez. III 4.4.1995, n. 3937, Rv. 491622; Sez. III 11.11.1977, n. 5890, Rv. 388489; Cass 3404/72, 2828/68, 1554/64) .
Ebbene, nel caso in esame evidente era l'interesse che la L.E. aveva a versare, su richiesta dell'amministratore, all'impresa appaltatrice, quanto non versato da alcuni condomini, visto che l'inadempimento avrebbe potuto comportare, come concretamente minacciato dall'impresa, la sospensione dei lavori, con incidenza negativa sulle opere comuni, a partire dal rifacimento del tetto (con stesura, tra l'altro, di manto impermeabile) e delle pareti condominiali e conseguenti riflessi sugli immobili di proprietà (basti pensare al rischio di infiltrazioni di acqua piovana).
Nè può essere messo in dubbio il rapporto giuridico sottostante che legava attrice solvens e convenuto debitore costituito dal rapporto condominiale come regolato dal codice civile e dal regolamento condominiale; tanto meno può poi parlarsi di mera spontaneità nell'adempimento, considerati gli eventi come descritti che hanno imposto alla condomina proprietaria di diversi immobili all'interno del condominio di adempiere in vece di quest'ultimo.
Pertanto il convenuto va condannato al pagamento della somma richiesta oltre gli interessi legali dalla data della domanda.
Definitivamente pronunciando sulla domanda proposto da L.E. nei confronti del Condominio Via P. 105 P., come da atto di citazione notificato il 19.6.2008, così provvede:
- condanna il Condominio Via P. 105 P. al pagamento della somma di Euro 5.219,97, oltre gli interessi legali dalla data della domanda;
- condanna il Condominio Via P. 105 P. al pagamento in favore della L.E. delle spese e competenze del presente giudizio che liquida d'ufficio in complessivi Euro 3.281,10, di cui Euro 181,10 per esborsi, Euro 1.400,00 per diritti e Euro 1.700,00 per onorari di avvocato, oltre il dovuto ex art. 15 tariffa forense, CPA 2% e IVA 20% su diritti e onorari come per legge.
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio del Tribunale di Pescara il 15.3.2012
sul ricorso 4491/2009 proposto da:
B.C. II (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA EMILIO FAA' DI BRUNO 4, presso lo studio dell'avvocato VARANO CRISTINA, rappresentato e difeso dall'avvocato AMATO Oronzo;
CONDOMINIO VIA (OMISSIS), D.T.L. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA A MANCINI 4, presso lo studio dell'avvocato FRANCO D'ONOFRIO, rappresentati e difesi dall'avvocato LOGRIECO Francesco;
P.F., + ALTRI OMESSI ;
avverso la sentenza n. 664/2008 della CORTE D'APPELLO di BARI, depositata il 26/06/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/05/2012 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;
udito l'Avvocato D'ONOFRIO Giancarlo, con delega depositata in udienza dell'Avvocato Francesco LOGRIECO, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
Con atto di citazione notificato il 18.11.1999 B.C. II quale titolare dell'omonima impresa edile, conveniva in giudizio avanti al tribunale di Trani, sez. dist. di Molfetta - il Condominio di Via (OMISSIS), in persona del suo curatore speciale d.T.L. (tale nominato dal tribunale essendo il condominio privo di amministratore) nonchè il geom. P.G. B., nella sua qualità di firmatario del contratto d'appalto per conto dei condomini, per sentirli condannare, in solido tra loro, al pagamento della somma di L. 25.277.586 oltre IVA interessi e rivalutazione monetaria. Deduceva l'attore di avere eseguito presso il condominio convenuto lavori di straordinaria manutenzione in forza del contratto d'appalto del 30.7.98 e che residuava la somma richiesta, detratti gli acconti ricevuti. Si costituivano in giudizio il condominio in persona del D.T., il quale interveniva anche in proprio come condomino, chiedendo il rigetto della domanda.
L'adito tribunale, con sentenza n. 123/03, condannava il condominio convenuto al pagamento in favore dell'attore della somma Euro 13.054,78 ed alla rifusione delle spese processuali.
La sentenza era appellata dal Condominio e dai singoli condomini, che chiedevano in specie - per quanto qui ancora interessa -: dichiararsi il difetto di legittimazione passiva del condominio stesso e rigettarsi la domanda del B. in quanto illegittima e non provata;
l'accoglimento della domanda riconvenzionale del codominio D. T. dichiarandosi che questi aveva estinto l'obbligazione, pagando la quota-parte di sua pertinenza. Resisteva il B., formulando altresì appello incidentale. Secondo gli appellanti principali l'appaltatore, accettando dai singoli condomini pagamenti parziali senza riserva, aveva rinunziato alla solidarietà e trasformato l'originaria obbligazione solidale di pagamento del corrispettivo dell'appalto in obbligazione parziaria ai sensi dell'art. 1311 c.c., n. 2.
L'adita Corte d'Appello di Bari, con sentenza n. 664/08 depositata in data 26.6.08 accoglieva l'impugnazione principale del condominio - dichiarando assorbito l'appello incidentale del B. - aderendo alla tesi della carenza di legittimazione passiva del condominio, ed ordinava altresì allo stesso B. a restituzione al Condominio della somma di Euro 12.751,80 versata in esecuzione della impugnata sentenza.
Avverso la suddetta decisione ricorre per cassazione B.C. II sulla base di n. 3 censure, illustrate da memoria ex art. 378 c.p.c.;
resiste con controricorso il Condominio di via (OMISSIS), nonchè D.T.L.; gli altri intimati non hanno svolto difese.
Occorre in premessa rilevare che l'operato dell'amministratore del condominio intimato, costituitosi nel presente giudizio di cassazione senza la previa autorizzazione dell'assemblea, è stato regolarmente ratificato dalla stessa assemblea condominiale con apposita delibera in atti, in relazione a quanto statuito da questa Corte con la nota pronuncia delle S.U. n. 18331 del 06/08/2010.
Ciò premesso, con il primo motivo del ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1130, 1131, 1133 c.c.. La censura si riferisce a quanto ritenuto dalla Corte territoriale, secondo cui, in tema di obbligazioni assunte dal Condominio verso terzi, stante il principio di parziarietà dell'obbligazione condominiale di pagamento anche nei rapporti esterni affermato dalla S.C. (Cass. S.U. n. 9148 del 8.4.2008), non era consentito al B. di agire in via giudiziale contro il condominio, "poichè non solo(...) erano stati contabilizzati i lavori ed era stato predisposto il piano di riparto in ragione delle singole quote condominali, ma (...), a molti dei condomini erano state rilasciate quietanze a saldo"(...). Considerato che di fatto era già stata data applicazione delle parti al suddetto principio- continua la Corte -, ogni pretesa del creditore, per somme ulteriori a lui dovute, andava indirizzata agli eventuali singoli condomini inadempienti e non al Condominio, non potendosi evidentemente gravare i condomini non tenuti all'anticipazione di somme anche rilevanti".
Il ricorrente censura il riportato assunto, deducendo che l'amministratore del condominio sotto il profilo passivo, ha una legittimazione processuale di ordine generale, di talchè egli può essere sempre convenuto in giudizio in rappresentanza de condominio stesso e dei singoli condomini, sia pure nei limiti della quota di ciascuno di essi. In tal senso, non esisterebbe alcuna carenza di legittimazione passiva del Condominio, essendo anzi la stessa legittimazione "necessaria", "in quanto, pur ammettendo che l'obbligazione abbia natura parziaria e non solidale, l'accertamento dell'obbligazione, nella sua interezza deve vedere necessariamente presente il Condominio, e per esso l'Amministratore che ha contratto l'obbligazione".
Secondo la giurisprudenza di questa S.C. i condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica, ma fornito di soggettività distinta da quella dei singoli condomini; questi pertanto, nelle vicende processuali di cui sia parte il condominio, sono sempre rappresentati dall'amministratore e non costituiscono un'entità diversa da quest'ultimo (Cass. Sez. 6 - n. 177 del 11/01/2012; Cass. n. 20483 del 19/10/2004).
Questa S.C., con la pronuncia n. 9148/2008 (Sez. U, n. 9148 del 08/04/2008, richiamata peraltro anche dalla Corte di merito), ha così compiutamente inquadrata la problematica in esame: "In giudizio l'amministratore rappresenta i singoli condomini, i quali sono parti in causa nei limiti della loro quota (artt. 1118 e 1123 c.c.).
L'amministratore agisce in giudizio per la tutela dei diritti di ciascuno dei condomini, nei limiti della loro quota, e solo in questa misura ognuno dei condomini rappresentati deve rispondere delle conseguenze negative. Del resto, l'amministratore non ha certo il potere di impegnare i condomini al di là del diritto, che ciascuno di essi ha nella comunione, in virtù della legge, degli atti d'acquisto e delle convenzioni. In proporzione a tale diritto ogni partecipante concorre alla nomina dell'amministratore e in proporzione a tale diritto deve ritenersi che gli conferisca la rappresentanza in giudizio. Basti pensare che, nel caso in cui l'amministratore agisca o sia convenuto in giudizio per la tutela di un diritto, il quale fa capo solo a determinati condomini, soltanto i condomini interessati partecipano al giudizio ed essi soltanto rispondono delle conseguenze della lite. Pertanto, l'amministratore - in quanto non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti dei suoi poteri, che non contemplano la modifica dei criteri di imputazione e di ripartizione delle spese stabiliti dall'art. 1123 c.c. - non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti della rispettiva quota".
Ciò posto, il condominio - per il tramite del suo amministratore - è pertanto sempre legittimato passivamente a stare in giudizio quale rappresentante dei condomini, per cui nei suoi confronti il giudice di merito ben poteva pronunciare la sentenza di condanna al pagamento del corrispettivo per i lavori eseguiti nell'edificio condominiale.
Nella fattispecie in esame, dunque, l'impresa B.C. ha legittimamente e validamente operato, citando il condominio tramite l'amministratore per ottenere la soddisfazione dei suo preteso credito, scaturente dall'esecuzione di lavori nell'ambito dell'edificio del condominio stesso. Di conseguenza deve ritenersi assorbito il 2 motivo del ricorso, con cui si denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c., in relazione al capo della sentenza che prevedeva la restituzione al condominio della somma pagata dal condominio nelle more.
Infine con il 3 motivo del ricorso si denuncia insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all'accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal condomino D.T.L., che secondo la corte di merito aveva estinto la propria obbligazione pagando interamente la quota di sua competenza.
La doglianza è fondata. E' evidente infatti la contraddizione e l'errore in cui è caduta la corte allorchè, dopo avere stabilito che la quota del D.T. ammontava a complessive L. 5.372.155, ha poi immotivatamente ritenuto che questi avesse estinto il proprio debito tramite il pagamento della minor somma di L. 4.000.000 complessive (L. 1.000.000 + L. 3.000.000).
Conclusivamente: devono essere accolti il 1 ed il 3 motivo del ricorso; assorbito il 2; la sentenza dev'essere cassata e la causa rinviata anche per le spese di questo giudizio ad altra sezione della Corte d'Appello di Lecce.
la Corte accoglie il 1 ed il 3 motivo del ricorso; assorbito il 2;
cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa anche per le spese, ad altra sezione della Corte d'Appello di Bari.
Così deciso in Roma, il 25 maggio 2012.
Ripartizione spese condominiali fra locatore e conduttore. Onere della prova

References: sentenza 

Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 2033
 art. 2041
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 Cass. Sez. 
 art. 15

Sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 378
 Cass. 
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 sentenza 
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