Source: http://www.ihm.gov.mo/pt/node-247
Timestamp: 2020-04-01 20:44:05+00:00

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Quando é que a “Lei da actividade de mediação imobiliária” entrou em vigor? Depois da entrada em vigor da lei, será que não possuindo a licença de mediador imobiliário ou de agente imobiliário, não se poderá exercer a actividade de mediação imobiliária?
A Lei n.º 16/2012 (Lei da actividade de mediação imobiliária) entrou em vigor no dia 1 de Julho de 2013. Depois da entrada em vigor da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, só aqueles que possuem licença válida de mediador imobiliário ou de agente imobiliário, poderão exercer a actividade de mediação imobiliária.
Após a entrada em vigor da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, será que o proprietário e o comprador poderão negociar entre si, sem ser através de mediador imobiliário?
Após a entrada em vigor da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, os residentes, para além de poderem negociar através de mediador imobiliário, também o podem fazer por conta própria.
A “Lei da actividade de mediação imobiliária” regula apenas a actividade de mediação imobiliária que pertence ao âmbito do sector da habitação? Se os mediadores ou agentes imobiliários de Macau promoverem a venda de bens imóveis que se situem fora de Macau, ou exercerem a actividade de mediação imobiliária fora de Macau, a prática destes também é regulada pela “Lei da actividade de mediação imobiliária”?
De acordo com o disposto no artigo 1.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, “A presente lei regula o acesso e o exercício da actividade de mediação imobiliária que incida sobre bens imóveis situados na Região Administrativa Especial de Macau, adiante designada por RAEM.”. O exercício da actividade de mediação imobiliária que incida sobre bens imóveis situados na RAEM, está regulado pela “Lei da actividade de mediação imobiliária”. Se os mediadores ou agentes imobiliários de Macau promoverem a venda de bens imóveis que se situem fora de Macau, ou exercerem a actividade de mediação imobiliária fora de Macau, a respectiva actividade não se encontra regulada pela “Lei da actividade de mediação imobiliária”.
A compra e venda de lugares de estacionamento e de fracções em construção, que se situem em Macau, caem no âmbito da fiscalização da “Lei da actividade de mediação imobiliária”?
Nos termos da alínea 1) do n.º 1 do artigo 2.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, “Actividade de mediação imobiliária: a actividade comercial destinada a promover, por conta e no interesse do cliente e mediante contrato de mediação imobiliária, a celebração, por terceiros, dos seguintes negócios jurídicos: 1) Aquisição ou alienação dos direitos reais sobre bens imóveis”. Considerando que os lugares de estacionamento e as fracções em construção são bens imóveis pertencentes a Macau, caso a compra e venda seja realizada em Macau através de mediador imobiliário, o exercício da “respectiva actividade de mediação imobiliária” pertence ao âmbito de fiscalização da “Lei da actividade de mediação imobiliária”.
O que é a actividade de mediação imobiliária? Por exemplo, a actividade de recomendar bens imóveis aos clientes ou de receber consultas, pertencem ao âmbito desta actividade?
De acordo com o disposto na alínea 1) do n.º 1 do artigo 2.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, actividade de mediação imobiliária significa a actividade comercial destinada a promover, por conta e no interesse do cliente e mediante contrato de mediação imobiliária, a celebração, por terceiros, dos seguintes negócios jurídicos: 1) aquisição ou alienação dos direitos reais sobre bens imóveis; 2) arrendamento de bens imóveis; 3) aquisição ou alienação de estabelecimentos comerciais ou industriais; 4) cessão da posição contratual nos contratos cujo objecto seja um bem imóvel, independentemente da forma assumida. De acordo com o disposto no n.º 2 do artigo 2.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, as actividades de mediação imobiliária incluem, designadamente: 1) acções de promoção dos bens imóveis do cliente, através de visita, divulgação, publicitação ou concertação; 2) acções de prospecção do bem imóvel que satisfaça a pretensão do cliente, através da publicitação e recolha de informações.
É possível o titular da licença de agente imobiliário exercer pessoalmente a actividade de mediação imobiliária? Se necessitar de ser contratado por mediador imobiliário, pode ser contratado por vários mediadores imobiliários?
De acordo com o disposto no artigo 2.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, entende-se por agente imobiliário a pessoa singular, possuidora de licença válida para o efeito, que exerce a actividade de mediação imobiliária por conta e em nome do mediador imobiliário, designadamente, na qualidade de trabalhador, administrador, director, gerente ou auxiliar. O mediador é o agente principal (pode ter a forma de empresário comercial, pessoa singular, ou de sociedade comercial), o agente imobiliário é o auxiliar, pelo que o agente imobiliário deve estar subordinado à empresa comercial de mediador imobiliário que tem de dispor de estabelecimento comercial onde os mediadores e agentes imobiliários exercem a actividade de mediação imobiliária.
Além disso, de acordo com o disposto no n.º 2 do artigo 3.º da referida lei, o agente imobiliário presta os seus serviços, em exclusivo, para um único mediador imobiliário, salvo autorização expressa do mediador. Se um agente exercer a actividade de mediação imobiliária para mais do que um mediador imobiliário, aquele precisa de ter a autorização expressa de todos os mediadores.
Como se sabe que determinado indivíduo que exerce a actividade de mediação imobiliária possui licença válida de mediador imobiliário ou de agente imobiliário?
Os residentes podem verificar a validade da licença de mediador imobiliário ou de agente imobiliário, através dos seguintes meios:
1) A licença de mediador imobiliário ou a pública-forma e a nota informativa do estabelecimento comercial afixadas no estabelecimento comercial podem confirmar se o respectivo mediador imobiliário possui licença válida.
2) No exercício da sua actividade, o agente imobiliário é obrigado a ter na sua posse o cartão de identificação profissional emitido pelo mediador imobiliário.
Caso haja dúvidas, os residentes podem aceder à página electrónica do Instituto de Habitação (IH) (www.ihm.gov.mo) ou à linha aberta destinada à consulta da actividade de mediação imobiliária (2850 0390) para verificação das informações referentes aos mediadores ou agentes imobiliários.
Será cancelada a licença de mediador imobiliário ou de agente imobiliário caso estes não exerçam a actividade de mediação imobiliária durante 180 dias?
De acordo com o disposto no n.º 2 do artigo 9.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, o encerramento pelo mediador imobiliário de todos os seus estabelecimentos comerciais durante cento e oitenta dias seguidos ou trezentos e sessenta dias interpolados, dentro do prazo de validade da licença, é considerado cessação de actividade, o que acarretará o cancelamento da licença de mediador imobiliário.
De acordo com o disposto no n.º 2 do artigo 15.º da mesma lei, o não exercício da actividade de agente imobiliário durante cento e oitenta dias seguidos ou trezentos e sessenta dias interpolados, dentro do prazo de validade da licença, é considerada cessação de actividade, o que acarretará o cancelamento da licença de agente imobiliário, salvo em casos excepcionais devidamente justificados e aceites por este Instituto.
Além disso, o titular da licença de mediador imobiliário ou de agente imobiliário pode pedir autorização para suspensão da sua licença, não podendo o prazo da suspensão ser superior a doze meses, seguidos ou interpolados, dentro do prazo de validade da licença.
Questões sobre os requisitos para o exercício da actividade, requerimento da licença e taxas
Pretendo ser um agente imobiliário, mas não concluí o ensino secundário; o que devo fazer para preencher os devidos requisitos?
De acordo com o disposto no artigo 12.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, “ter concluído, com aproveitamento, o ensino secundário complementar” é um dos requisitos para requerer a licença de agente imobiliário. Apenas aqueles que concluíram os cursos de formação realizados pelo Instituto Politécnico ou pela Direcção dos Serviços para os Assuntos Laborais (DSAL), podem ser dispensados do preenchimento do requisito de “ter concluído, com aproveitamento, o ensino secundário complementar” para o exercício da actividade. Caso contrário, o requerente deve ter concluído o ensino secundário complementar com aproveitamento.
A minha escola secundária é uma escola em regime de 5 anos. Assim, preenche o requisito para o exercício da actividade “ter concluído, com aproveitamento, o ensino secundário complementar”, previsto na lei? Se tiver prova de habilitações académicas de grau de licenciatura ou de nível superior, preciso apenas de entregar o diploma do ensino secundário complementar?
De acordo com o disposto no artigo 12.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, um dos requisitos para concessão da licença para o exercício da actividade de agente imobiliário, é “ter concluído, com aproveitamento, o ensino secundário complementar”. Desde que o requerente tenha o diploma de ensino secundário complementar emitido pela sua escola secundária por ter concluído, com aproveitamento, este nível de ensino, independentemente de a referida escola ser em regime de 5 ou de 6 anos, o requisito está preenchido. Como esta lei não prevê maior exigência no que diz respeito às habilitações académicas, basta entregar o diploma do ensino secundário complementar.
Quais são as entidades que realizam o exame de habilitação técnico-profissional da actividade de mediação imobiliária? Onde posso obter a base das perguntas do exame? Como são organizados os assuntos específicos relativos à inscrição, local e hora do exame?
De acordo com o disposto no artigo 7.º da “Regulamentação da Lei da actividade de mediação imobiliária”, o exame de habilitação técnico-profissional da actividade de mediação imobiliária é realizado pela DSAL. A base das perguntas do exame encontra-se disponível na página electrónica da DSAL. Para assuntos específicos relativos à inscrição, local e hora do exame, pode contactar a DSAL.
No que diz respeito à declaração de não ter sido declarado falido ou insolvente, o requerente pode redigir a declaração por si próprio?
De acordo com o disposto no artigo 5.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, “não ter sido declarado falido ou insolvente” é um dos requisitos para o exercício da actividade de mediador imobiliário. De acordo com o disposto no artigo 22.º do “Regulamentação da Lei da actividade de mediação imobiliária”, os requerimentos, declarações e notificações são feitos em impressos a disponibilizar pelo IH, podendo os residentes fazer o download das referidas declarações na página electrónica do IH.
Relativamente aos documentos comprovativos que se devem anexar aquando da apresentação do requerimento de licença de mediador ou agente imobiliário, existe alguma norma que disponha sobre o seu período de validade?
O certificado de registo criminal, o documento comprovativo de que não está em dívida com a RAEM, por quaisquer contribuições e impostos, a certidão de registo comercial e a certidão de registo predial devem ser entregues dentro de 90 dias a contar da respectiva data de emissão.
Ao requerer a licença, é necessário entregar o certificado de registo criminal. A Lei da actividade de mediação imobiliária trata a questão do exercício da actividade imobiliária por pessoas reabilitadas?
De acordo com o disposto no artigo 6.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, considera-se não verificada a idoneidade quando o interessado tenha sido condenado em pena de prisão superior a três anos por decisão transitada em julgado, excepto nos casos de reabilitação nos termos da lei.
Exerço a actividade de mediação imobiliária via online, sem estabelecimento comercial. Então, isto é legal segundo a “Lei da actividade de mediação imobiliária”?
De acordo com o disposto no artigo 5.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, dispor de estabelecimento comercial é um dos requisitos para o exercício da actividade de mediador imobiliário, pelo que a actividade de mediação imobiliária que é exercida apenas em online, viola as disposições da “Lei da actividade de mediação imobiliária”.
Os mediadores imobiliários têm de dispor de estabelecimento comercial? Se eu arrendar um estabelecimento comercial com outra pessoa, exercendo eu a actividade de mediação imobiliária enquanto outra pessoa exerce a mesma ou outra actividade, assim, o meu estabelecimento comercial preenche o requisito para requerer a licença de mediador imobiliário?
De acordo com o disposto na alínea 3) do n.º 1 e na alínea 7) do n.º 2, ambas do artigo 5.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, dispor de estabelecimento comercial é um dos requisitos para requerer a concessão da licença de mediador imobiliário, pelo que os mediadores imobiliários têm de dispor de estabelecimento comercial. De acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 17.º da mesma lei, os estabelecimentos comerciais são instalados em bens imóveis destinados a fins comerciais, serviços, escritórios ou ao exercício de profissões liberais, não podendo ser instalados em bens imóveis destinados a fins industriais ou habitacionais. Em geral, os documentos, tais como a certidão de registo comercial, o documento comprovativo de declaração respeitante ao início de actividade para efeitos de contribuição industrial e a certidão de registo predial, são utilizados na apreciação sobre o preenchimento das disposições de “estabelecimento comercial”, indicado na mesma lei.
Existem algumas restrições sobre as finalidades da fracção onde está instalado o estabelecimento comercial do mediador imobiliário?
Salvo os estabelecimentos comerciais que podem estar instalados no rés-do-chão de imóveis destinados a fins residenciais, habitacionais ou industriais, em conformidade com o n.º 9 do artigo 41.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, os demais estabelecimentos são instalados em bens imóveis destinados a fins comerciais, serviços, escritórios ou ao exercício de profissões liberais, nos termos do n.º 1 do artigo 17.º da mesma lei. Além disso, após o termo do prazo de validade da licença provisória de mediador imobiliário concedida em conformidade com n.º 9 do artigo 41.º, caso o titular da referida licença provisória pretenda continuar a exercer a actividade de mediação imobiliária, a respectiva licença de mediador imobiliária só pode ser concedida quando o estabelecimento for instalado em bem imóvel nas condições previstas no n.º 1 do artigo 17.º.
Quais são as taxas cobradas pela concessão da licença de mediador imobiliário, pela concessão da licença de agente imobiliário e pela emissão da nota informativa do estabelecimento comercial?
De acordo com o Despacho do Chefe do Executivo n.º 91/2013, a taxa para a concessão da licença de mediador imobiliário (empresário comercial, pessoa singular) é de 2 400 patacas; para a concessão da licença de mediador imobiliário (sociedade comercial), é de 3 000 patacas; para a concessão da licença de agente imobiliário, é de 1 500 patacas; e para a emissão da nota informativa do estabelecimento comercial, é de 1 000 patacas.
É possível o não pagamento da emissão da 2.ª via da licença? A taxa da licença do estabelecimento de mediação imobiliária poderá não ser cobrada depois de ter pago a contribuição industrial?
De acordo com o disposto nos artigos 3.º e 11.º da “Regulamentação da Lei da actividade de mediação imobiliária”, tanto a concessão da licença como a emissão da 2.ª via da licença obrigam ao pagamento de uma taxa. De acordo com o disposto no artigo 18.º (Taxas) do mesmo regulamento administrativo, todas as taxas envolvidas no presente regulamento administrativo são fixadas por despacho do Chefe do Executivo. Assim sendo, no momento de concessão da licença ao mediador ou agente imobiliário nos termos legais, este Instituto deve cobrar a respectiva taxa em conformidade com a tabela de taxas prevista no Despacho do Chefe do Executivo n.o 91/2013.
Possui licença válida de mediador imobiliário. Se houver mudança da localização do estabelecimento comercial, que tipos de formalidades de requerimento deverão ser efectuados?
De acordo com o artigo 13.o da “Regulamentação da Lei da actividade de mediação imobiliária”, o mediador imobiliário se pretender abrir um novo estabelecimento comercial ou mudar a localização do estabelecimento comercial, deve comunicar, previamente, no prazo de 30 dias, esse facto a este Instituto, e deve requerer, a concessão da nota informativa do estabelecimento comercial, se ao mesmo tempo pretender mudar a sede, também deve comunicar ao IH de acordo com a Lei, e deve requerer a actualização da licença de mediador imobiliário. Tratando-se de mediador imobiliário, sociedade comercial, deve tomar atenção, se a respectiva mudança ou actualização envolvem os contratos, ou os estatutos da sociedade comercial, de acordo com o disposto na alínea 2) do artigo 22.º da da Lei da actividade de mediação imobiliária, tratando-se de sociedade comercial, deve comunicar à entidade prevista na alínea anterior as alterações ao contrato, aos estatutos ou aos titulares dos órgãos sociais, no prazo de dez dias a contar da data da respectiva alteração. Quem violar o acima referido, é punido com multa de 5 000 a 25 000 patacas por cada infracção.
Será que a "Lei da actividade de mediação imobiliária" determina que o valor da comissão é 1% do preço do imóvel ou equivalente a meio mês de renda?
Para salvaguardar o princípio da liberdade contratual, e flexibilizar as condições do contrato, a "Lei da actividade imobiliária" não determinou o valor da comissão a receber, devendo o valor concreto ser acordado entre o mediador imobiliário e o cliente. A comissão e outras despesas acordadas, a sua forma e condições de pagamento devem constar do contrato de mediação imobiliária, caso contrário, pode implicar a nulidade do contrato de mediação imobiliária, não podendo esta ser invocada pelo mediador imobiliário.
Quando é que se paga a comissão ao mediador imobiliário?
Nos termos do artigo 18.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", a comissão do mediador imobiliário só é devida com a celebração do negócio jurídico por si promovida e nos termos do contrato de mediação imobiliária, salvo quando se verifiquem outras situações previstas no contrato de mediação imobiliária, designadamente nos casos em que o cliente está obrigado a pagar a comissão após a celebração do contrato-promessa referente ao negócio jurídico objecto do contrato.
Se o cliente já celebrou o contrato-promessa de compra e venda, e antes de pagar a entrada pretende cancelar o respectivo contrato, o agente responsável por esse contrato terá direito a receber comissão?
Nos termos do artigo 18.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", a comissão do mediador imobiliário só é devida com a celebração do negócio jurídico por si promovida e nos termos do contrato de mediação imobiliária, salvo quando se verifiquem outras situações previstas no contrato de mediação imobiliária. Por isso, o direito do agente receber a comissão acima mencionada, dependerá principalmente das cláusulas do contrato de mediação imobiliária.
Se o cliente não estiver satisfeito com a prestação de serviços do agente ou o mediador tiver violado os termos do contrato de mediação imobiliária, será que o cliente pode não pagar a comissão?
Visto que o contrato de mediação imobiliária é um contrato juridicamente vinculativo, após a sua assinatura, as partes devem respeitar o contrato. Se o cliente não estiver satisfeito com a prestação de serviços do agente, pode reclamar junto da empresa. Se o mediador violar os termos do contrato de mediação imobiliária e surgirem conflitos, ambas as partes podem resolver os respectivos conflitos através de acção civil.
O cliente, sendo proprietário, assina um contrato de mediação imobiliária com um mediador, tornando-se o mediador imobiliário mandatário para a venda da respectiva fracção. No entanto, posteriormente o cliente vendeu a respectiva fracção directamente a um amigo (sem a venda ter sido promovida pelo mediador), será que o cliente terá ainda de pagar a comissão?
Nos termos dos artigos 18.º e 19.º, a comissão do mediador imobiliário só é devida com a celebração do negócio jurídico por si promovida, salvo quando se verifiquem outras disposições no contrato de mediação imobiliária. Visto que a compra e venda da respectiva fracção não foi promovida pelo mediador, salvo disposições excepcionais no contrato, o mediador não tem direito a receber comissão e o cliente não é obrigado a pagar.
A comissão deve ser acordada por forma escrita?
Para garantir os direitos e interesses dos mediadores e dos consumidores e reduzir eventuais litígios no futuro, os mediadores imobiliários devem, antes da prestação dos serviços aos clientes, celebrar com estes um contrato de mediação imobiliária, por escrito, do qual devem constar os elementos previstos no n.º 3 do artigo 19.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, incluindo a definição clara do valor da comissão, a sua forma de pagamento, etc. Caso estes elementos não constem do contrato, gera-se a nulidade do contrato de mediação imobiliária, não podendo esta ser invocada pelo mediador imobiliário.
Se eu, proprietário de um bem imóvel, quiser efectuar a transacção do imóvel, através dos serviços de mediador imobiliário, tenho de celebrar um contrato de mediação imobiliária?
Após a entrada em vigor da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, os mediadores imobiliários são obrigados a assinar um contrato de mediação imobiliária com os clientes quando estes incumbirem os mediadores imobiliários dos serviços associados à compra e venda ou arrendamento dos imóveis, salvo nos casos de carácter consultivo, prestação de informações ou esclarecimento sobre as condições do mercado e disponibilização de visita aos bens imóveis. Caso contrário, será punido com multa de 20 000 a 100 000 patacas. Para assegurar os direitos ou deveres das partes, os consumidores devem celebrar um contrato de mediação imobiliária por escrito, com os mediadores imobiliários.
"O contrato de mediação imobiliária" assemelha-se ao "contrato-promessa de compra e venda"?
Não se assemelha. "O contrato de mediação imobiliária" é o contrato de prestação remunerada de serviços, no âmbito da mediação imobiliária, celebrado entre o mediador imobiliário e o cliente, nele se estipulando, designadamente, os direitos e deveres de ambas as partes, sendo necessário que o mediador imobiliário os defina com o cliente antes da prestação de serviços no âmbito da mediação imobiliária, cujos sujeitos são o mediador imobiliário e o cliente. Os sujeitos do "contrato-promessa de compra e venda" são o promitente-comprador e o promitente-vendedor, e o respectivo contrato não pertence ao âmbito da "Lei da actividade de mediação imobiliária".
O "cliente" referido no artigo 19.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária” significa o "proprietário"? Um indivíduo que não seja o proprietário pode assinar um contrato de mediação imobiliária (por exemplo, no caso de o pai vender ou arrendar o bem imóvel em representação do filho)?
Um não-proprietário pode fazê-lo caso tenha uma procuração legal do proprietário. A procuração deve assumir a forma de documento autenticado ou de documento notarial.
No momento de assinar o contrato de mediação imobiliária, (documento de visita ao imóvel/ procuração), o cliente é obrigado a exibir o seu documento de identificação?
Devido à necessidade de proceder à verificação das informações relevantes do cliente, este é obrigado a exibir o documento de identificação para o efeito.
O contrato de mediação imobiliária tem de seguir totalmente o conteúdo do modelo de contrato fornecido pelo IH, especialmente na parte dos dados pessoais? E o mandatário pode assinar mediante procuração?
De acordo com a lei, antes de prestar o serviço de mediação, o mediador deve celebrar, por escrito, um contrato de mediação imobiliária, com o cliente, a fim de proteger os direitos das partes ( mediador e cliente).
O modelo de contrato de mediação imobiliária encontra-se disponível na página electrónica do IH, servindo o modelo de contrato de mediação imobiliária apenas para referência, podendo o mediador imobiliário elaborar o contrato conforme a situação real e respectivas circunstâncias, desde que do contrato constem, obrigatoriamente, os elementos previstos no artigo 19.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”.
Além disso, procuração e contrato de mediação imobiliária são diferentes na natureza e nos efeitos jurídicos. No caso da procuração, o constituinte e o procurador têm uma relação de representação. O procurador pode celebrar por si só negócios jurídicos no âmbito dos poderes que lhe foram atribuídos, e os respectivos efeitos jurídicos produzem-se directamente na esfera jurídica do constituinte. No entanto, com o contrato de mediação imobiliária, o mediador age como um meio para promover a celebração de negócios jurídicos por dois ou mais interessados, mas não existindo qualquer relação de cooperação, dependência ou representação entre aqueles.
Qual é o momento mais adequado para assinar o contrato de mediação imobiliária?
Nos termos do n.º 2 artigo 19.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", não é permitido ao mediador imobiliário prestar aos clientes serviços associados à actividade de mediação imobiliária antes da celebração do contrato de mediação imobiliária, salvo nos casos de carácter consultivo, prestação de informações ou esclarecimento sobre as condições do mercado e disponibilização de visita aos bens imóveis. Assim, o mediador imobiliário antes de prestar serviços associados à actividade de mediação imobiliária, deve assinar o contrato de mediação imobiliária com o cliente.
O contrato de mediação imobiliária pode ser assinado no momento da transacção?
De acordo com o disposto no artigo 19.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, não é permitido ao mediador imobiliário prestar aos clientes serviços associados à actividade de mediação imobiliária antes da celebração do contrato de mediação imobiliária, devendo o mediador imobiliário, antes de prestar aos clientes serviços associados à actividade de mediação imobiliária, celebrar o contrato de mediação imobiliária com o cliente.
Antes de assinar o contrato de mediação imobiliária e durante a consulta, o agente imobiliário pode levar o cliente a visitar as fracções modelo? Pode enviar, por fax, informações das fracções aos clientes para o efeito de consulta?
Segundo a “Lei da actividade de mediação imobiliária”, não é permitido ao mediador imobiliário prestar aos clientes serviços associados à actividade de mediação imobiliária antes da celebração do contrato de mediação imobiliária, salvo nos casos de carácter consultivo, prestação de informações ou esclarecimento sobre as condições do mercado e disponibilização de visita aos bens imóveis.
Ao celebrar o contrato de mediação imobiliária entre o mediador imobiliário e o cliente, o que se deverá ter em consideração?
O contrato de mediação imobiliária deve ser celebrado por escrito, e dele devem constar obrigatoriamente os elementos indicados nas alíneas 1) a 6) do n.º 3 do artigo 19.º da Lei n.º 16/2012 (Lei da actividade de mediação imobiliária):
(1) O nome do mediador imobiliário, número da licença e endereço do estabelecimento comercial;
(2) O nome, outros elementos de identificação e contactos do cliente;
(3) O objecto do negócio jurídico que se pretende promover;
(4) A comissão e o valor das despesas acordadas e a forma e condições de pagamento;
(5) Os elementos de identificação do bem imóvel, a sua situação jurídica e outras características, quando o contrato vise a promoção de bem imóvel do cliente;
(6) A situação em que ambas as partes são representadas pelo mesmo mediador, quando aplicável.
Caso qualquer dos elementos acima referidos não conste do contrato, será punido com multa de 5 000 a 25 000 patacas.
Como se deve elaborar o contrato de mediação imobiliária?
O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita, do qual devem constar obrigatoriamente os elementos previstos do n.º 3 artigo 19.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", nomeadamente entre outras informações (1) o nome do mediador imobiliário, número da licença e endereço do estabelecimento comercial; (2) o nome, outros elementos de identificação e contactos do cliente; (3) o objecto do negócio jurídico que se pretende promover; (4) a comissão e o valor das despesas acordadas e a forma e condições de pagamento; (5) os elementos de identificação do bem imóvel, a sua situação jurídica e outras características, quando o contrato vise a promoção de bem imóvel do cliente; (6) a situação em que ambas as partes são representadas pelo mesmo mediador imobiliário, quando aplicável, de modo a elevar o nível de transparência da transacção e salvaguardar o interesse de ambas as partes. Desde que esteja em conformidade com a lei específica e demais legislação, o mediador imobiliário e o cliente podem, nos termos da liberdade contratual, definir demais conteúdos no contrato.
No contrato de mediação imobiliária, será possível substituir o nome comercial do mediador pelo nome do estabelecimento comercial?
Ao celebrar o contrato de mediação imobiliária entre o mediador imobiliário e o cliente, do contrato deve constar claramente o nome comercial do mediador imobiliário, ou seja, o nome do mediador constante da licença de mediação imobiliária e não o nome do estabelecimento comercial. Por exemplo, se o nome do estabelecimento comercial for "Agência Imobiliária Tai Man" e o nome do mediador imobiliário "Empresário em Nome Individual Chan Tai Man", nesse caso, no contrato de mediação imobiliária, no campo "nome comercial do mediador imobiliário" deve ser preenchido com «Empresário em Nome Individual Chan Tai Man».
De acordo com o disposto na alínea 1) do n.º 3 do artigo 19.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, do contrato de mediação imobiliária constam, obrigatoriamente, o nome do mediador imobiliário, número da licença e endereço do estabelecimento comercial; caso contrário, será punido com multa de 5 000 a 25 000 patacas.
Se tanto o comprador como o vendedor forem ambos representados pelo mesmo mediador imobiliário, como se salvaguardam os meus interesses como comprador/vendedor?
Se o mediador imobiliário representa simultaneamente ambas as partes da transacção imobiliária, o referido mediador imobiliário tem de obrigatoriamente assinalar no contrato de mediação imobiliária, a situação em que ambas as partes são representadas pelo mesmo mediador (n.º 3 do artigo 19.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária"). O respectivo mediador imobiliário deve, em primeiro lugar, comunicar, por escrito, ao primeiro representado o valor da comissão a receber do segundo representado, depois, obter o consentimento expresso do primeiro representado para celebração do contrato de mediação imobiliária com o segundo representado, por fim, comunicar, por escrito, ao segundo representado a existente relação de representação e o valor da comissão recebida ou a receber do primeiro representado (n.º 4 do artigo 19.º). Desse modo, os interesses dos clientes são salvaguardados e reforçados, bem como o sentido de justiça e imparcialidade na transacção de ambas as partes, caso contrário, pode gerar a nulidade do contrato de mediação imobiliária, não podendo esta ser invocada pelo mediador imobiliário (n.º 6 do artigo 19.º).
Na situação em que ambas as partes são representadas pelo mesmo mediador, pode este não informar cada uma das partes de compra e venda do valor da comissão paga pela outra parte?
De acordo com o disposto no artigo 19.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, do contrato de mediação imobiliária devem constar os elementos previstos no seu n.º 3, nomeadamente a comissão e o valor das despesas acordadas e a forma e condições de pagamento, bem como a situação em que ambas as partes são representadas pelo mesmo mediador, quando aplicável. Na situação em que ambas as partes são representadas pelo mesmo mediador, este deve comunicar, por escrito, a cada um dos representados o valor da comissão a receber ou já recebida.
Qual é o prazo de validade do contrato de mediação imobiliária? Quando o contrato de mediação imobiliária atinge o seu prazo de validade, será que pode prolongar a sua validade através de "contrato complementar", ou será preciso assinar um novo contrato de mediação imobiliária?
Nos termos dos n.ºs 3 e 5 do artigo 19.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", caso o contrato de mediação imobiliária seja omisso quanto ao seu prazo de validade, este é considerado como sendo de seis meses. Visto que o contrato de mediação imobiliária é um contrato de prestação de serviços, as cláusulas do contrato de mediação imobiliária devem ser estipuladas sob o consentimento de ambas as partes. Para efeitos de complemento ou alteração das respectivas cláusulas, desde que não contrarie o artigo 19.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária" e as disposições legais relacionadas, a validade pode ser prolongada.
Os clientes podem assinar contratos de mediação imobiliária com vários mediadores imobiliários?
O cliente, de acordo com as suas necessidades individuais, pode assinar contratos de mediação imobiliária com um ou mais mediadores imobiliários, e os mediadores imobiliários e clientes podem estipular outros conteúdos de acordo com as disposições da “Lei da actividade de mediação imobiliária” e o princípio da liberdade contratual.
Se o cliente concordar com a alteração de mediador imobiliário e concordar que as informações que constam no contrato sobre o seu imóvel sejam divulgadas a outro mediador imobiliário ou agente imobiliário, será necessário fazer a comunicação por escrito?
Para salvaguardar os direitos de ambas as partes, e evitar eventuais conflitos no futuro, recomenda-se que a comunicação seja efectuada por escrito.
É necessário entregar as plantas dos imóveis, emitidas pela Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes (DSSOPT), quando disponibilizar os bens imóveis?
De acordo com o disposto na alínea 3) do n.º 1 do artigo 21.º da presente lei, o mediador imobiliário é obrigado a verificar, no acto de celebração do contrato de mediação imobiliária, tendo adoptado todos os procedimentos razoáveis e feito todas as diligências devidas, a correspondência entre as características do bem imóvel e as fornecidas pelo cliente, procedimentos ou diligências essas que podem ser decididas pelo mediador imobiliário, em resposta à situação real.
Os mediadores imobiliários podem agenciar a venda de "habitações em construção"?
Os mediadores imobiliários só podem celebrar, com os promotores do empreendimento, o contrato de mediação imobiliária para efeitos de venda das habitações em construção, após a devida autorização prévia. Quando o cliente exigir, o mediador imobiliário deve fornecer-lhe cópia do contrato de mediação imobiliária que celebrou com o promotor do empreendimento, com vista a comprovar a sua habilitação para vender as "habitações em construção".
Obrigações do mediador imobiliário
Os agentes imobiliários podem cooperar com outros agentes para promover os imóveis?
De acordo com o n.º 2 do artigo 21.º e n.º 2 do artigo 23.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, desde que o mediador imobiliário obtenha o consentimento do cliente, ou o agente imobiliário obtenha o consentimento do mediador imobiliário a que está subordinado e do cliente, e sobre o pressuposto de reunir as disposições acima referidas, poderá cooperar com outros mediadores ou agentes imobiliários, não proibindo a referida lei o exercício das actividades comerciais normais entres os sectores.
Se forem verificadas alterações quanto ao cumprimento dos requisitos para o exercício da actividade dos mediadores imobiliários, quando é necessário comunicar ao Instituto de Habitação?
Se se verificarem alterações quanto ao cumprimento dos requisitos necessários para o exercício da actividade, os mediadores imobiliários devem comunicar tal facto, ao Instituto de Habitação, no prazo de dez dias a contar da data da alteração ou do conhecimento da mesma; caso contrário, será punido com multa de 5 000 a 25 000 patacas.
Sendo o mediador imobiliário uma sociedade comercial, quando houver alterações ao contrato, aos estatutos ou aos titulares dos órgãos sociais, como deve proceder para comunicação da respectiva alteração ao Instituto de Habitação?
De acordo com o disposto na alínea 2) do artigo 22.º da “Lei da actividade de mediação imobiliária”, se houver alterações ao contrato, aos estatutos ou aos titulares dos órgãos sociais, deve proceder à comunicação a este Instituto, no prazo de 10 dias a contar da data da respectiva alteração. A partir do dia 7 de Agosto de 2017, em caso de declaração de alteração do contrato, ou dos estatutos da sociedade comercial, ou dos titulares dos órgãos sociais, pode apresentar apenas, ao Instituto de Habitação, fotocópia do recibo emitido pela Conservatória dos Registos Comercial e de Bens Móveis, bem como fotocópia da acta da reunião e respectivos documentos, podendo ser dispensada a apresentação da certidão de registo comercial actualizada (incluindo fotocópia do último contrato ou dos estatutos da sociedade). Este Instituto consultará as referidas informações através da "Plataforma de Serviços Online para Registo e Notariado". Em caso de declaração de alteração dos titulares dos órgãos sociais, o requerente deve ainda apresentar a este Instituto os respectivos documentos de nomeação ou de cessação de funções dos titulares dos órgãos sociais. Caso contrário, será punido com multa de 5 000 a 25 000 patacas.
Se um agente imobiliário deixar de trabalhar numa empresa e passar a trabalhar numa nova empresa, é possível transferir os seus clientes para a nova empresa? Depois da mudança de emprego, é necessário comunicar ao IH?
De acordo com o disposto no n.º 2 do artigo 23.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", não é permitido ao agente transferir os clientes do mediador imobiliário a que está subordinado para outros mediadores imobiliários, nem divulgar a estes ou aos seus agentes imobiliários informações sobre esses clientes e sobre os bens imóveis, salvo com o consentimento do mediador imobiliário a que está subordinado e destes clientes". Simultaneamente, de acordo com o disposto no artigo 24.º da mesma lei, os agentes estão sujeitos ao dever de sigilo. Por isso, sem o consentimento da empresa anterior e dos clientes, não é permitido transferir os seus clientes para a sua nova empresa. Além disso, de acordo com o disposto na subalínea (3) da alínea 1) do artigo 22.º da mesma lei, o mediador imobiliário é obrigado a comunicar ao IH a contratação e o despedimento de agentes imobiliários, no prazo de 10 dias a contar da data de ocorrência do facto.
No exercício da sua actividade, pode o agente imobiliário não ter sempre o cartão de identificação profissional em exibição, fazendo-se apenas acompanhar do mesmo?
Para proteger os direitos dos consumidores, os agentes imobiliários são obrigados, em conformidade com o n.º 3 do artigo 23.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", a ter na sua posse o cartão de identificação profissional emitido pelo mediador imobiliário, no exercício da sua actividade, para que os clientes possam verificar a sua identificação.
Quando é que o mediador imobiliário necessita de comunicar ao Instituto de Habitação a abertura de um novo estabelecimento comercial, a mudança da localização do estabelecimento comercial ou o encerramento do estabelecimento comercial?
De acordo com o disposto no artigo 13.º da “Regulamentação da Lei da actividade de mediação imobiliária”, caso o mediador imobiliário pretenda abrir um novo estabelecimento comercial ou mudar a localização do estabelecimento comercial, deve comunicar, previamente, no prazo de 30 dias, esse facto ao IH; o mediador imobiliário, antes de encerrar o estabelecimento comercial, também deve comunicar, previamente, no prazo de 30 dias, esse facto ao IH; caso contrário, será punido com multa de 5 000 a 25 000 patacas.
A licença provisória pode ser renovada? Depois de obter a licença formal, a licença provisória é anulada de imediato?
A licença provisória caduca e não pode ser renovada, quando se verifique o termo do prazo de validade ou tenha sido concedida a licença formal ao seu titular, nos termos do n.º 10 do artigo 41.º da Lei n.º 16/2012 (Lei da actividade de mediação imobiliária), alterada pela Lei n.º 7/2014. Se o titular da licença provisória pretender continuar a exercer a actividade de mediação imobiliária, deve requerer a licença antes do termo do prazo de validade da licença provisória. A licença é válida pelo prazo de três anos, a contar da data de deferimento pelo IH, e renovável por períodos iguais.
Após a concessão da licença provisória de mediador imobiliário, prevista pelo n.º 9 do artigo 41.º da Lei n.º 16/2012 (Lei da actividade de mediação imobiliária), alterada pela Lei n.º 7/2014, caso este encerre o estabelecimento comercial instalado em imóvel destinado a fins residenciais, habitacionais ou industriais, dentro do período de validade, deverá devolver a respectiva licença provisória e a nota informativa do estabelecimento comercial?
No caso de concessão da licença provisória ao mediador imobiliário com o seu estabelecimento instalado no rés-do-chão de imóvel destinado a fins residenciais, habitacionais ou industriais, de acordo com o n.º 9 do artigo 41.º da Lei n.º 16/2012 (Lei da actividade de mediação imobiliária), alterada pela Lei n.º 7/2014, a licença provisória é válida até 31 de Agosto de 2019. Se o estabelecimento for encerrado, tal implica o não preenchimento do devido requisito por parte do titular da licença provisória de mediador imobiliário, a respectiva licença provisória será cancelada, devendo o mesmo requerer a concessão de uma nova licença.
Sanções, fiscalização e queixas
Se um mediador imobiliário entrar em conflito com um cliente, sendo o IH a entidade pública fiscalizadora dos mediadores imobiliários e dos agentes imobiliários, poderá o referido cliente apresentar queixa, ao IH, do agente ou do mediador sobre uma situação que considera injusta? Se o comportamento do mediador ou do agente constituir infracção administrativa e provocar prejuízos ao cliente, como deverá proceder-se para pagamento da respectiva indemnização?
Se o cliente considerar que o acto praticado pelo mediador ou agente imobiliário constitui uma infracção administrativa nos termos do artigo 29.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", pode apresentar reclamação ou denúncia ao IH, e a autoridade administrativa tratará dos procedimentos de acordo com a lei. Mas se não pertencer ao âmbito da "Lei da actividade de mediação imobiliária" e do "Regulamentação da Lei da actividade de mediação imobiliária", sugere-se que reclame a indemnização através da via judicial.
Se surgir a situação de "vendas repetidas da mesma moradia", será que o cliente tem direito a apresentar queixa com base no incumprimento das obrigações do mediador imobiliário em relação aos clientes referidas no artigo 21.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária "?
O caso supracitado poderá constituir infracção administrativa por parte do mediador imobiliário, devendo o cliente fazer denúncia ao IH; se depois da investigação se verificar que o mediador imobiliário infringiu a "Lei da actividade de mediação imobiliária " ou as disposições das respectivas obrigações, o mediador imobiliário será sancionado nos termos da "Lei da actividade de mediação imobiliária". Além disso, "vendas repetidas da mesma moradia" é um acto fraudulento de compra e venda, e o referido acto poderá contrariar outras disposições legais vigentes de Macau; se o cliente quiser reclamar uma indemnização, deve fazê-lo através de via judicial.
Quais são os meios para se poder fazer a denúncia de actos que infringem a "Lei da actividade de mediação imobiliária"? No acto da denúncia será que, de acordo com a lei, é necessário entregar provas ou outros documentos que sirvam como provas?
Se verificar a ocorrência de actos que possam potencialmente estar a infringir a lei, devem ser denunciados. As denúncias podem geralmente fazer-se por telefone, carta ou pessoalmente ao IH; se conseguir apresentar informações detalhadas, estas reforçarão o processo de investigação e a obtenção de provas.
Se forem utilizadas de forma ilícita, pelo agente imobiliário, informações pessoais, poderá ser apresentada queixa ao IH?
As informações pessoais são protegidas pela lei, e o artigo 24.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária" define que o mediador imobiliário e todos os seus trabalhadores possuem o dever de sigilo. Se as informações pessoais forem utilizadas de forma abusiva pelo agente imobiliário, e infringir os termos da respectiva lei, a vítima poderá apresentar reclamação ao IH.
As multas previstas na “Lei da actividade de mediação imobiliária” parecem um pouco pesadas, não parecem?
Para efectuar uma fiscalização eficaz, o regime jurídico consagra expressamente que, no âmbito das sanções, serão aplicadas diferentes penalidades e medidas aos actos infractórios com diferentes graus de gravidades; quem exercer a actividade sem ser titular de licença válida ou violar outras obrigações ou regras a que está sujeito, é punido com multa que varia entre 5 000 e 300 000 patacas.
Os mediadores imobiliários são solidariamente responsáveis pelo pagamento das multas aplicadas aos seus agentes imobiliários no exercício da sua actividade. Por que razão o empregador é responsável pela infracção do seu empregado?
Relativamente à responsabilidade derivada da infracção do agente imobiliário, de acordo com o disposto na "Lei da actividade de mediação imobiliária" e nos regulamentos relevantes, os mediadores são solidariamente responsáveis apenas pelo pagamento das multas administrativas aplicadas aos agentes em virtude das infracções, mas podem depois exercer o direito de regresso contra os seus agentes.
Se o cliente não conseguir explicar bem a situação das obras ilegais na fracção a ser vendida e se ocorreu caso de homicídio ou suicídio dentro da fracção, situações essas de que o agente imobiliário possa não estar ciente, como deve ele tratar dessas questões?
Quanto à questão de a propriedade a ser promovida estar comprometida com obras ilegais, de acordo com o disposto na "Lei da actividade de mediação imobiliária", os mediadores e agentes imobiliários devem tomar as medidas devidas para verificar a situação do bem imóvel e informar com verdade os consumidores de tudo quanto sabem da situação do bem imóvel. Se não for possível verificar se há obras ilegais na propriedade, tal deve ser explicado aos clientes. Da mesma forma, devem esforçar-se para saber da ocorrência de casos sinistros nas fracções e se tal situação não for clara, devem também informar os clientes.
Quais os meios de consulta sobre a “Lei da actividade de mediação imobiliária”?
Para consulta sobre a actividade de mediação imobiliária, podem utilizar a linha telefónica aberta n.o 2850 0390. Além disso, as informações detalhadas, perguntas e respostas, estão também disponíveis na página electrónica deste Instituto, www.ihm.gov.mo, podendo os residentes consultar a referida página electrónica, enviar emails ou dirigir-se pessoalmente a este Instituto para obter informações directamente.
Existem algumas restrições aos arrendatários? (Por exemplo, é possível aos titulares de passaporte, mas sem título de identificação de trabalhador, arrendarem habitações?)
Sendo que a “Lei da actividade de mediação imobiliária” regula só o acesso e o exercício em Macau da actividade de mediação imobiliária que incida sobre bens imóveis situados na Região Administrativa Especial de Macau, por isso, os agentes imobiliários devem ainda observar e conhecer as demais leis sobre bens imóveis.
A nova lei e as regulamentações relevantes devem ser promovidas amplamente não só aos mediadores, mas também aos residentes. Caso contrário, quando for solicitado aos clientes para assinarem o contrato, eles podem ter dúvidas e até recusar preenchê-lo e assiná-lo, afectando assim o funcionamento quotidiano do sector.
Este Instituto tem vindo a promover a Lei da actividade de mediação imobiliária, através de vários meios e, simultaneamente, a reforçar os trabalhos de promoção e divulgação da legislação relacionada, visando elevar o conhecimento jurídico e a consciência do sector e dos trabalhadores no cumprimento da lei, contribuindo para um sector cada vez mais profissional. Irá ainda reforçar a promoção junto dos consumidores sobre os seus direitos, interesses e obrigações.

References: artigo 1
 artigo 2
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 artigo 3
 artigo 9
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 artigo 12
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 artigo 7
 artigo 5
 artigo 22
 artigo 6
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 artigo 23
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 artigo 29
 artigo 21
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