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Timestamp: 2017-03-24 15:51:15+00:00

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Bien en indivision : Vendre sans l'accord de tous, c'est possible !
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Bien en indivision : Vendre sans l'accord de tous, c'est possible ! Une nouvelle procédure permet la vente d'un bien en indivision malgré l'opposition d'une partie des indivisaires. Mieux vaut cependant se mettre d'accord avec eux plutôt que de passer en force.
La vente d'un bien en indivision nécessite normalement l'unanimité des indivisaires, c'est-à-dire de tous ceux qui ont acquis ou reçu des droits de propriété sur ce bien. Par exemple, pour les biens constituant la succession d'un défunt, ses enfants plus éventuellement son conjoint survivant. Ou encore les deux membres d'un couple, à propos des biens qu'ils ont acquis ensemble (couples non mariés, ou mariés sous un régime de séparation de biens), ou, en cas de divorce, des biens qui étaient auparavant communs (couple marié sans contrat ou sous un régime de communauté).
Tout d'abord, les indivisaires « vendeurs » doivent détenir au moins les 2/3 des droits indivis (et non pas représenter les 2/3 des indivisaires, ce qui n'est pas pareil). Cette majorité qualifiée est déjà celle à laquelle, depuis 2007, peuvent être prises par une partie seulement des indivisaires les décisions concernant l'administration courante de biens en indivision (travaux, mise en location...). Dès lors, impossible de faire jouer l'article 815-5-1 pour un ou des indivisaires s'ils détiennent moins des 2/3 des droits, notamment au sein d'une indivision « conjugale » où chacun détiendrait la moitié des droits. Impossible aussi, c'est la loi, d'utiliser cette procédure s'il y a démembrement de propriété du bien, par exemple lorsque le conjoint survivant a reçu l'usufruit de la succession du défunt, ses enfants détenant alors la nue-propriété en indivision. La nouvelle procédure n'est pas non plus possible si l'un des indivisaires est sous tutelle, curatelle ou sauvegarde de justice, ou s'il ne peut être joint ou localisé.
Le partage du prix
Une fois le bien vendu, de gré à gré ou aux enchères, il reste à partager son prix entre les indivisaires, sauf s'il est réemployé, pour régler des dettes ou des charges par exemple. Ce partage peut, à son tour, être l'occasion de litiges sur la part des droits détenue par un indivisaire, notamment lorsqu'un couple qui a acheté en indivision se sépare. Autre source de discorde, les compensations réclamées par un indivisaire au motif qu'il a assuré seul l'entretien du bien ou, au contraire, celles réclamées à un indivisaire qui a occupé gratuitement le bien. Aussi longtemps que ces comptes ne sont pas apurés, le prix de la vente reste bloqué.
Une procédure complexe Autre frein à la nouvelle procédure, elle se réalise en plusieurs temps. Les indivisaires doivent commencer par déclarer à un notaire leur intention de vendre. Dans le mois suivant, celui-ci fera signifier par huissier cette intention aux autres indivisaires. Si, dans les trois mois de cette signification, les autres indivisaires répondent positivement, la vente pourra avoir lieu. Si, au contraire, l'un au moins refuse la vente ou ne répond pas, le notaire le constatera par un « procès-verbal de difficultés ».
C'est cette juridiction que les vendeurs devront ensuite saisir, procès-verbal à l'appui, pour qu'il autorise la vente. Entre la démarche initiale auprès du notaire et l'obtention de l'autorisation, il peut s'écouler de un à deux ans, dans le meilleur des cas, selon l'encombrement des juridictions, estiment de façon concordante Me Anthony Bem, avocat à Paris, et Me Ghislain Declercq, notaire à Henrichemont (18). Mais ce délai risque de s'allonger à quelques années si un ou des indivisaires contestent le projet de vente, sur le fondement des règles générales des indivisions et de leur partage éventuel, ou parce que, selon l'article 815-5-1, la vente porterait une atteinte « excessive » à leurs droits. L'atteinte peut être d'ordre matériel, ou financier, mais pas seulement : un tribunal pourrait, par exemple, refuser la vente d'une maison de famille, indique un rapport parlementaire, « si le préjudice moral causé aux indivisaires qui s'y opposent, alors qu'ils contribuent régulièrement à son entretien, était trop important ». Quant aux frais (notaire, huissier, avocat...), il faut prévoir entre quelques centaines d'euros dans le meilleur des cas et plusieurs milliers en cas de contestations devant le tribunal.
Coûteuse vente aux enchères
Une fois autorisée, la vente devra se faire par licitation, c'est-à-dire non de gré à gré mais aux enchères devant un notaire, ou à défaut devant le tribunal. Un choix que Me Carré et Me Declercq regrettent tout particulièrement. Cette forme de vente garantit, selon les parlementaires, la loyauté et la transparence du prix de vente... mais pas forcément, loin s'en faut, l'obtention du meilleur prix. De plus, indique Me Declercq, une vente sur licitation génère environ 30 % de frais de plus qu'une vente de gré à gré par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Enfin, le produit de la vente ne pourra pas être réemployé, par exemple, pour réinvestir ou financer des travaux, mais uniquement pour régler d'éventuelles dettes de l'indivision. Pour le reste, il sera partagé entre les indivisaires au prorata des droits de chacun dans l'indivision.
Ce dispositif est donc long, lourd et coûteux. Me Bem pense qu'il pourrait surtout être utile en présence d'indivisaires « qui font le mort, (...) à condition, une fois la procédure engagée, qu'ils continuent à faire le mort ». L'article 815-5-1 pourrait aussi faire réfléchir les indivisaires récalcitrants qui n'ont pas de véritables raisons de s'opposer à la vente.Risquant de voir la vente imposée par le juge, ils comprendront qu'il vaut mieux en discuter à l'amiable, c'est l'aspect « dissuasif » de la procédure. De ce fait, Me Carré estime que la bonne démarche sera, pour le notaire informé du projet de vendre, de réunir toutes les parties, « pro et anti » vente, pour tenter d'arriver à un consensus, en réservant le recours au procès-verbal et au tribunal aux cas d'échec. Toutefois, tempère Me Bem, « il y a souvent des gens têtus qui refusent, par principe, une vente amiable ».
Rechercher un consensus entre indivisaires L'hypothèse optimale est que les « pro- vente » rallient à leur souhait les autres indivisaires. La vente pourra alors se faire avec les modalités, les délais et les frais de toute vente ordinaire. Les indivisaires pourront, par exemple, charger l'un d'eux de réaliser cette vente, avec ou sans le concours d'un agent immobilier, et il suffira ensuite qu'ils signent l'acte de vente devant notaire. Cession de parts
Faute d'obtenir l'accord de tous sur la vente, les indivisaires vendeurs pourront préférer sortir de l'indivision. Dans cette optique, ils peuvent proposer le rachat de leurs parts d'indivision par ceux qui ne veulent pas vendre... quitte à consentir un sacrifice sur le prix pour faciliter cette solution simple et rapide. Mais rien, légalement, n'oblige les autres indivisaires à accepter. La cession est possible aussi à un tiers extérieur à l'indivision, hypothèse néanmoins improbable sauf cas très particuliers.
Si un accord ne peut se faire ni sur la vente du bien ni sur une cession de parts, il reste à envisager le partage de l'indivision. Il consiste à répartir les biens qu'elle comporte entre chaque indivisaire proportionnellement à ses droits. Si certains biens ne sont pas, ou pas suffisamment divisibles, tels que maison, appartement, terrain, immeuble de rapport... il faudra les vendre, et c'est leur prix de vente qui sera partagé. Si tous les indivisaires s'accordent sur le principe du partage, puis sur la composition et la valeur des lots, ainsi que sur la vente de gré à gré de certains biens, l'indivision peut être liquidée à l'amiable et dans des délais acceptables.
Vente ou partage forcé
Si toutes ces voies ont été explorées sans succès, il ne reste que le recours aux tribunaux. Si la procédure de l'article 815-5-1 est possible, elle aboutira à la vente du seul bien concerné, l'indivision subsistant pour les autres biens s'il y en a. Me Carré insiste, à cet égard, sur la rédaction du procès-verbal, qui devra exposer en détail les arguments et propositions des uns et des autres au cours de la phase amiable, ce qui contribuera à éclairer et à accélérer la décision du juge. L'alternative est de provoquer un partage judiciaire de la totalité des biens en indivision, au titre de l'article 815 du code civil, selon lequel nul n'est tenu de rester dans l'indivision. Mais cette procédure a toutes les chances d'être longue et coûteuse et imposera, si des biens doivent être vendus, une vente aux enchères.
Cela étant, explique Me Carré, « pour que l'amiable fonctionne il faut qu'il y ait un aiguillon judiciaire ». Autrement dit, montrer qu'on est prêt à entamer une procédure, en cas de besoin, peut permettre de l'éviter. En sachant qu'une fois cette procédure engagée, les indivisaires peuvent y mettre fin à tout moment s'ils trouvent finalement un terrain d'entente. Genès Bernard
Quand l'intérêt commun ou l'urgence dicte la vente
À la demande d'un ou de plusieurs indivisaires, quelle que soit leur part d'indivision, un tribunal peut autoriser - sauf s'il y a démembrement de propriété - la vente de gré à gré d'un bien si l'opposition des autres indivisaires met en péril l'intérêt commun. Exemple récent, la vente d'une parcelle à laquelle deux indivisaires s'opposaient alors qu'un promoteur, qui en avait besoin pour finaliser une opération immobilière, offrait un prix très avantageux. Le tribunal peut, par ailleurs, autoriser toute mesure justifiée par l'urgence, y compris la vente du bien. Les décisions en ce sens concernent surtout des meubles ou des valeurs immobilières, vendus parce que l'indivision a un besoin pressant de liquidités, par exemple pour payer les droits de succession. Dans ces deux procédures, souligne Me Declercq, c'est au(x) partisan(s) de la vente de prouver la mise en péril de l'intérêt commun ou l'urgence, alors que dans la procédure de l'article 815-5-1, ce sont au contraire les opposants à la vente qui doivent prouver une éventuelle atteinte à leurs droits.
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References: l'article 815
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