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Timestamp: 2016-10-26 09:26:02+00:00

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4A_555/2010 (17.11.2010)
4A_555/2010
Mietvertrag; Verrechnung; Drittschaden,
B.________ (Beschwerdegegner) mietete die Liegenschaft am X.________weg in Y.________, in welcher er im Erdgeschoss wohnte. Mit Untermietvertrag vom 26. April 2005 vermietete er die Zimmer im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss f�r einen monatlichen Nettomietzins von Fr. 6'300.-- an A.________ (Beschwerdef�hrerin). Diese �berliess die Mietr�umlichkeiten der von ihr beherrschten Z.________ GmbH, welche darin ein Bordell betrieb.
Mit einem an "Z.________ GmbH Frau A.________" adressierten Schreiben vom 8. M�rz 2006 best�tigte der Beschwerdegegner gegen�ber der Beschwerdef�hrerin, dass er ihr ab 1. Juni 2006 auch die im Erdgeschoss gelegene Zweieinhalbzimmerwohnung sowie die Abstellr�ume und den abschliessbaren Autounterstand zu einem Gesamtmietzins �berlasse. Zudem habe er C.________ [der damaligen Gesch�ftsf�hrerin der Z.________ GmbH] gesagt, dass die Bodenbel�ge in K�che und im Whirlpoolzimmer erneuert w�rden. Er werde mit ihr die Durchf�hrung der Arbeiten koordinieren.
Im Schreiben vom 12. Dezember 2006 f�hrte die Beschwerdef�hrerin gegen�ber dem Beschwerdegegner aus, er habe seine Zusicherung, dass sie ab 1. Juni 2006 die gesamte Liegenschaft zu einem zus�tzlichen Mietzins von Fr. 1'200.-- mieten k�nne, nicht eingehalten, weshalb mindestens zwei Freier pro Tag nicht h�tten bedient werden k�nnen. Dieser Schaden werde mit dem monatlich geschuldeten Mietzins f�r das Restobjekt verrechnet.
Am 16. Dezember 2006 nahm der Beschwerdegegner die Mietr�umlichkeiten f�r einige Stunden vom Strom- und Wassernetz, um damit die Zahlung ausstehender Mietzinse zu erwirken. Hieraus leitete die Beschwerdef�hrerin eine Schadenersatzforderung von Fr. 1'780.-- ab, die sie ebenfalls mit ihrer Mietzinsschuld verrechnete.
In der Folge verlangte der Beschwerdegegner von der Beschwerdef�hrerin Zahlung r�ckst�ndiger Mietzinse und Nebenkosten unter Fristansetzung nach Art. 257 lit. d OR. Die Beschwerdef�hrerin verweigerte die Zahlung mit der Begr�ndung, sie schulde zufolge Verrechnung mit Gegenforderungen keinen Mietzins. Hierauf k�ndigte der Beschwerdegegner das Untermietverh�ltnis auf den 31. Mai 2007. Das anschliessend durchgef�hrte Anfechtungsverfahren endete mit einem Ausweisungsentscheid der Kreisgerichtspr�sidentin des Kreisgerichts Werdenberg-Sargans vom 2. Juli 2007. Auf den dagegen erhobenen Rekurs der Beschwerdef�hrerin trat das Kantonsgericht St. Gallen mit Entscheid vom 13. September 2007 nicht ein. Zum Auszug kam es jedoch nicht, weil die Beschwerdef�hrerin per 1. Oktober 2007 �ber die gesamte Liegenschaft mit ihrem Eigent�mer einen Mietvertrag abschloss.
Am 30. April 2009 trat die Z.________ GmbH verschiedene Schadenersatzforderungen "aus dem Betrieb des Erotikstudios" gegen�ber dem Beschwerdegegner der Beschwerdef�hrerin ab.
Mit Begehren vom 15. Mai 2008 liess der Beschwerdegegner die Beschwerdef�hrerin f�r ausstehende Mietzinse �ber Fr. 72'984.35 betreiben, worauf sie Rechtsvorschlag erhob.
Am 7. Januar 2009 klagte der Beschwerdegegner nach erfolglos durchgef�hrtem Schlichtungsverfahren beim Kreisgericht Werdenberg-Sarganserland gegen die Beschwerdef�hrerin auf Zahlung von Fr. 72'984.35 nebst Zins und Zahlungsbefehlskosten. Ferner beantragte er die Beseitigung des Rechtsvorschlags in der Betreibung Nr. 111.________ des Betreibungsamtes Bad Ragaz. Das Kreisgericht Werdenberg-Sarganserland sch�tzte die Klage mit Entscheid vom 22. Oktober 2009 vollumf�nglich. Eine dagegen von der Beschwerdef�hrerin erhobene Berufung wies das Kantonsgericht St. Gallen am 30. August 2010 abgesehen von einer geringf�gigen Korrektur der H�he der Parteientsch�digung ab.
Die Beschwerdef�hrerin erhebt Beschwerde in Zivilsachen und subsidi�re Verfassungsbeschwerde mit dem Antrag, den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen vom 30. August 2010 vollumf�nglich aufzuheben. Zudem ersuchte sie um Erteilung der aufschiebenden Wirkung, welche mit Pr�sidialverf�gung vom 27. Oktober 2010 erteilt wurde.
Der Beschwerdegegner schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassung verzichtet.
1.1 Mit dem blossen Antrag, das angefochtene Urteil aufzuheben, enth�lt die Beschwerde keinen materiellen Antrag, wie er nach Art. 42 Abs. 1 BGG erforderlich ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes gen�gt es indessen, wenn sich aus der Begr�ndung ohne weiteres ergibt, in welchem Sinn das angefochtene Urteil abge�ndert werden soll (BGE 125 III 412 E. 1b S. 414 vgl. auch Urteil 9C_848/2009 vom 6. Januar 2010 E. 1.2). So verh�lt es sich im vorliegenden Fall, da aus der Begr�ndung der Beschwerde eindeutig hervorgeht, dass die Beschwerdef�hrerin die Abweisung der Klage bewirken m�chte.
1.2 Auf die Beschwerde in Zivilsachen kann vorbeh�ltlich rechtsgen�gender Begr�ndung eingetreten werden, da sie unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (Art. 100 Abs. 1 BGG) und Form (Art. 42 BGG) von der mit ihren Antr�gen unterlegenen Partei eingereicht wurde und sich gegen einen von einer letzten kantonalen Instanz (Art. 75 BGG) gef�llten Endentscheid (Art. 90 BGG) in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 1 BGG) in einer mietrechtlichen Angelegenheit mit einem Streitwert von �ber Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) richtet.
1.3 Da die Beschwerde in Zivilsachen zul�ssig ist, ist auf die gleichzeitig erhobene subsidi�re Verfassungsbeschwerde nicht einzutreten (Art. 113 BGG).
2.1 Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Abs. 2). Die Voraussetzungen f�r eine Sachverhaltsr�ge nach Art. 97 Abs. 1 BGG und f�r eine Berichtigung des Sachverhalts von Amtes wegen nach Art. 105 Abs. 2 BGG stimmen im Wesentlichen �berein. Soweit es um die Frage geht, ob der Sachverhalt willk�rlich oder unter verfassungswidriger Verletzung einer kantonalen Verfahrensregel ermittelt worden ist, sind strenge Anforderungen an die Begr�ndungspflicht der Beschwerde gerechtfertigt. Demzufolge gen�gt es nicht, einen von den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachverhalt zu behaupten. Vielmehr ist in der Beschwerdeschrift darzulegen, inwiefern Feststellungen willk�rlich bzw. unter Verletzung einer verfahrensrechtlichen Verfassungsvorschrift zustande gekommen sind. Andernfalls k�nnen Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der von den Feststellungen im angefochtenen Entscheid abweicht, nicht ber�cksichtigt werden (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f. mit Hinweisen).
2.2 Willk�r liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere als die vom kantonalen Gericht gew�hlte L�sung ebenfalls vertretbar oder gar vorzuziehen w�re. Willk�rlich ist ein Entscheid vielmehr erst, wenn er offensichtlich unhaltbar ist (BGE 132 III 209 E. 2.1 S. 211; 131 I 57 E. 2 S. 61; je mit Hinweisen). Geht es um Beweisw�rdigung, ist zu beachten, dass dem Sachgericht insoweit ein weiter Ermessensspielraum zukommt (BGE 120 Ia 31 E. 4b S. 40). Das Bundesgericht greift nur ein, wenn das kantonale Gericht sein Ermessen missbraucht hat, namentlich zu v�llig unhaltbaren Schl�ssen gelangt ist (BGE 101 Ia 298 E. 5 S. 306; 98 Ia 140 E. 3a S. 142, mit Hinweisen) oder erhebliche Beweise �bersehen oder willk�rlich nicht ber�cksichtigt hat (BGE 118 Ia 28 E. 1b S. 30; 112 Ia 369 E. 3 S. 371; 100 Ia 119 E. 127). Dabei rechtfertigt sich die Aufhebung eines Entscheides nur, wenn er nicht nur in einzelnen Punkten der Begr�ndung, sondern auch im Ergebnis willk�rlich ist (BGE 131 I 217 E. 2.1 S. 219; 129 I 49 E. 4 S. 58).
3.1 Die Beschwerdef�hrerin hat im kantonalen Verfahren den Bestand der kl�gerischen Forderung im Betrage von Fr. 60'384.25 im Grundsatz nicht in Abrede gestellt. Sie machte jedoch geltend, diese Forderung sei im Umfang von Fr. 12'600.-- dadurch getilgt worden, dass in ihrem Auftrag die Gesch�ftsf�hrerin der Z.________ GmbH, C.________, am 12. Juni 2006 und 2. August 2006 je Fr. 6'300.-- auf das nachtr�glich er�ffnete Kautionskonto einbezahlt habe. Da die Beschwerdef�hrerin die Kaution von Fr. 12'600.-- bereits am 24. Mai 2005 auf das Mietzinskonto des Beschwerdegegners �berweisen habe, l�ge Doppelzahlung vor, wenn man auch die sp�ter auf das Kautionskonto bezahlten Betr�ge als Kautionszahlungen betrachten w�rde. Der Beschwerdegegner r�umte ein, dass er das Kautionskonto versp�tet errichtet hatte, bestritt jedoch, dass die Kaution zweimal bezahlt worden sei.
3.2 Die Vorinstanz stellte fest, die Beschwerdef�hrerin habe am 24. Mai 2005 als Kaution Fr. 12'600-- auf das Konto des Beschwerdegegners bezahlt, auf das sie bis Mai 2006 monatlich Fr. 6'300.-- f�r die Miete �berwiesen habe. Am 13. Juni 2006 seien diesem Konto Fr. 6'000.-- gutgeschrieben worden, die laut Angaben des Beschwerdegegners ebenfalls von der Beschwerdef�hrerin gestammt h�tten. Im gleichen Jahr sei im Juli auf dem Konto seitens der Beschwerdef�hrerin keine Zahlung eingegangen, im August und September je Fr. 4'800.--, im Oktober Fr. 4'415.65 und im November Fr. 6'300.--. Auf dem per 26. Mai 2006 er�ffneten Kautionskonto seien am 12. Juni und 2. August 2006 je Fr. 6'300.-- eingegangen. Diese Zahlungen k�nnten jedoch nicht zweifelsfrei der Beschwerdef�hrerin zugeordnet werden, da sie die in Aussicht gestellten Zahlungsbelege nicht eingereicht habe. Nicht einmal die das Konto f�hrende Q.________ AG habe eruieren k�nnen, wer diese beiden Zahlungen vorgenommen habe. Ihre allgemeine Ausf�hrung, wonach bei Bareinzahlungen gew�hnlich nur Mitteilungen angebracht w�rden, wenn eine Drittperson diese Zahlung ausf�hrt oder dies vom Einzahler gew�nscht wird, gen�ge nicht, um die behaupteten Zahlungen der Beschwerdef�hrerin bzw. der Gesch�ftsf�hrerin der Z.________ GmbH, C.________, nachzuweisen. Auf deren beantragte Befragung k�nne verzichtet werden, da selbst wenn sie aussagen w�rde, sie habe die Zahlungen geleistet, nicht s�mtliche Zweifel an der Richtigkeit der Darstellung der Beschwerdef�hrerin ausger�umt w�rden.
3.3 Die Beschwerdef�hrerin r�gt, die vorinstanzliche W�rdigung der Auskunft der Q.________ AG sei nicht nachvollziehbar und verstosse daher gegen das Willk�rverbot gem�ss Art. 9 BV. Da die Zahlungen vom 12. Juni und 2. August 2006 sicherlich nicht vom �berschuldeten Beschwerdegegner stammten und gem�ss der Auskunft der Q.________ AG bei Bareinzahlungen nicht immer, sondern bloss "gew�hnlich" Mitteilungen angebracht w�rden wenn eine Drittperson die Einzahlung ausf�hre oder dies vom Einzahler gew�nscht werde, sei wahrscheinlich, dass die Meldung anl�sslich der beiden Zahlungen durch C.________ vergessen worden sei. So enthalte der Bankauszug des Beschwerdegegners vom 17. Oktober 2007, der alle Zahlungseing�nge des Jahres 2006 auff�hre, betreffend die Zahlung vom 13. Juni 2006 ebenfalls keine Mitteilung. Dennoch sei diese Zahlung der Beschwerdef�hrerin angerechnet worden. Bei richtiger Beweisw�rdigung h�tte die Beschwerdef�hrerin ihre Beweislast betreffend die doppelt geleistete Kaution erf�llt, weshalb die Vorinstanz auch die Beweislastregel von Art. 8 ZGB willk�rlich angewendet habe.
3.4 Aus diesen Ausf�hrungen ergibt sich nicht, weshalb die kritisierte vorinstanzliche Beweisw�rdigung geradezu unhaltbar sein soll, zeigt die Beschwerdef�hrerin doch nicht auf, dass die auf das Kautionskonto geleisteten Einzahlungen unm�glich von einer Drittperson stammen k�nnen. Die R�ge der willk�rlichen Beweisw�rdigung erweist sich damit als unbegr�ndet. Demnach hat die Vorinstanz insoweit auch die Beweislastregel gem�ss Art. 8 ZGB nicht verletzt, zumal die Beschwerdef�hrerin anerkennt, dass sie bez�glich der doppelt geleisteten Kaution beweispflichtig ist.
3.5 Weiter bringt die Beschwerdef�hrerin in diesem Zusammenhang vor, der Verzicht auf die Einvernahme von C.________ als Zeugin verletze Art. 9 BV. Da diese R�ge in keiner Weise begr�ndet wird, ist darauf nicht einzutreten.
4.1 Im kantonalen Verfahren wollte die Beschwerdef�hrerin die Mietzinsforderung des Beschwerdegegners mit zwei Gegenforderungen von Fr. 125'616.-- und Fr. 209'875.-- verrechnen. Zur Begr�ndung brachte sie vor, der Z.________ GmbH sei in dieser H�he Umsatz entgangen, da der Beschwerdegegner seine Zusicherung der Vermietung weiterer R�umlichkeiten nicht eingehalten habe.
4.2 Die Vorinstanz f�hrte aus, der diesen Verrechnungsforderungen zugrunde liegende Schaden sei nicht der Beschwerdef�hrerin, sondern der Z.________ GmbH entstanden, weshalb zu pr�fen sei, ob diese Gesellschaft gegen�ber dem Beschwerdegegner insoweit �berhaupt anspruchsberechtigt gewesen w�re. Dies sei zu verneinen, da reiner Verm�gensschaden in Frage stehe, f�r den im ausservertraglichen Bereich kein Ersatz gefordert werden k�nne. Eine vertragliche Ersatzpflicht komme mangels eines Vertragsverh�ltnisses zwischen dem Beschwerdegegner und der Z.________ GmbH nicht in Frage. Das an "Z.________, Frau A.________" gerichtete Schreiben des Beschwerdegegners vom 8. M�rz 2006 stelle gegen�ber der Z.________ GmbH keine vertragliche Zusicherung dar. Es sei an die Beschwerdef�hrerin pers�nlich gerichtet, und dessen Inhalt betreffe nicht die Z.________ GmbH, denn es sei von einem neuen Gesamtmietzins die Rede, der sich nur auf den bereits bestehenden Untermietvertrag zwischen dem Beschwerdegegner und der Beschwerdef�hrerin beziehen k�nne.
4.3 Die Beschwerdef�hrerin wirft der Vorinstanz vor, sie habe das Schreiben des Beschwerdegegners vom 8. M�rz 2006 willk�rlich gew�rdigt. Sie habe nicht beachtet, dass es sich nicht nur im Briefkopf, sondern auch inhaltlich an die Z.________ GmbH gerichtet habe, da es auf ihre damalige Gesch�ftsf�hrerin C.________ Bezug nehme. Ein solcher Bezug ergebe sich auch aus der E-Mail des Beschwerdegegners vom 31. Juli 2006. W�re die Zusicherung vom 8. M�rz 2006 nur an die Beschwerdef�hrerin gerichtet gewesen, so w�re C.________ nicht erw�hnt worden.
4.4 Soweit die Beschwerdef�hrerin eine von der Vorinstanz nicht erw�hnte E-Mail des Beschwerdegegners vom 31. Juli 2006 anf�hrt, ist darauf nicht einzutreten, da sie nicht geltend macht, sich schon vor Vorinstanz darauf berufen zu haben. Auch legt sie nicht dar, weshalb erst das angefochtene Urteil dazu Anlass gab. Ihr Vorbringen ist daher neu und unzul�ssig (Art. 99 BGG). Soweit sich die Beschwerdef�hrerin mit dem Schreiben des Beschwerdegegners vom 8. M�rz 2006 befasst, l�sst sie ausser Acht, dass die darin ausdr�cklich ihr gegen�ber zugesicherte Erweiterung des mit ihr abgeschlossenen Untermietvertrages nicht mit der darin ebenfalls erw�hnten Koordination von Reparaturarbeiten bez�glich des Mietobjekts zusammenh�ngt. Da der Beschwerdegegner wusste, dass die Beschwerdef�hrerin die von ihr gemieteten R�umlichkeiten der Z.________ GmbH zum Gebrauch �berliess, war es naheliegend die Reparaturarbeiten direkt mit dieser bzw. ihrer Gesch�ftsf�hrerin zu koordinieren. Daraus kann nicht abgeleitet werden, der Beschwerdegegner sei davon ausgegangen, der Untermietvertrag sei mit der Z.________ GmbH abgeschlossen worden. Aus dem angefochtenen Urteil geht sodann nicht hervor, dass sich der Beschwerdegegner stets im Klaren dar�ber gewesen w�re, dass die Beschwerdef�hrerin stets als Vertreterin der Z.________ GmbH gehandelt hat, wie dies die Beschwerdef�hrerin in ihrer Beschwerde behauptet. Darauf kann mangels einer rechtsgen�glich begr�ndeten Sachverhaltsr�ge nicht abgestellt werden. Demnach erweist sich die gegen die Auslegung des Schreibens des Beschwerdegegners vom 8. M�rz 2006 gerichtete R�ge als unbegr�ndet, soweit darauf einzutreten ist.
5.1 Im kantonalen Verfahren machte die Beschwerdef�hrerin zudem geltend, die vom Beschwerdegegner am 16. Dezember 2006 vorgenommene Unterbrechung der Strom- und Wasserversorgung habe bei der Z.________ GmbH zu einer Umsatzeinbusse von Fr. 1'500.-- gef�hrt, den der Beschwerdegegner ihr zu ersetzen habe.
5.2 Die Vorinstanz erwog, der Beschwerdegegner hafte zwar f�r den Schaden, den er der Z.________ GmbH durch die St�rung ihres Besitzes verursacht habe. Jedoch fehle ein schl�ssiger Beweis f�r den behaupteten entgangenen Gewinn von Fr. 1'500.--. Dieser sei nicht nachvollziehbar, zumal die Erfolgsrechnung der Z.________ GmbH f�r das Jahr 2006 einen Bruttogewinn von lediglich Fr. 2'289.25 ausweise. Weshalb der Z.________ GmbH ausgerechnet am 16. Dezember 2006 ein Gewinn von Fr. 1'500.-- entgangen sein solle, sei nicht ersichtlich und k�nnte auch durch die angebotenen Aussagen der Beklagten und von C.________ nicht nachgewiesen werden.
5.3 Auch diese Beweisw�rdigung gibt die Beschwerdef�hrerin f�r willk�rlich aus. Sie bringt vor, der nach der Erfolgsrechnung ausgewiesene Tagesumsatz von Fr. 590.-- stelle einen Durchschnitt dar. Die Vorinstanz verkenne, dass die Tagesums�tze der Erotikbetriebe Schwankungen ausgesetzt seien. Es sei gerichtsnotorisch, dass diese Betriebe im Dezember aufgrund der Auszahlungen der 13. Monatsl�hne und der Gratifikationen Hochkonjunktur h�tten, sodass der durchschnittliche Tagesumsatz in diesem Monat rund dem dreifachen des durchschnittlichen j�hrlichen Tagesumsatzes entspreche. Im �brigen h�tte die Vorinstanz aus der Sicht der Beschwerdef�hrerin den Umsatzverlust nach Art. 42 Abs. 2 OR sch�tzen m�ssen, da im Erotikbereich f�r die erbrachten Dienstleistungen keine Quittungen erstellt w�rden.
5.4 Die Beschwerdef�hrerin verkennt, dass der Beschwerdegegner selbst bei gegebener Haftung nicht zum Ersatz der Tageseinnahmen, sondern lediglich des am betreffenden Tag entgangenen Gewinns verpflichtet w�re. Dass die Beschwerdef�hrerin diesbez�glich im kantonalen Verfahren substanziierte Behauptungen aufgestellt und Beweise dazu angeboten h�tte, bringt sie nicht vor. Demnach ist die Vorinstanz nicht in Willk�r verfallen, wenn sie den entgangenen Gewinn als nicht nachgewiesen erachtete. Auch hat sie Art. 42 Abs. 2 OR nicht verletzt, da eine Schadenssch�tzung voraussetzt, dass die beweispflichtige Partei alle Umst�nde, die f�r die Verwirklichung des behaupteten Sachverhalts sprechen, soweit m�glich und zumutbar behauptet und beweist (BGE 128 III 271 E 2b/aa S. 276 f. mit Hinweisen).
Insgesamt erweist sich die Beschwerde als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdef�hrerin daf�r kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerdef�hrerin hat den Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'500.-- zu entsch�digen.

References: Art. 257
 Art. 42
 Art. 105
 Art. 95
 Art. 97
 Art. 105
 Art. 9
 Art. 8
 Art. 8
 Art. 9
 Art. 42
 Art. 42
 Art. 68