Source: https://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=12087&p=105949
Timestamp: 2020-07-04 02:53:27+00:00

Document:
Wspólnota nie może jednostronnie ustalać warunków bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej - Wspólnota Mieszkaniowa
#1 Post autor: piotrusb » 04-12-2019, 14:44
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 września 2019 r., sygn. akt I ACa 604/18.
...wspólnota mieszkaniowa ma uprawnienie do dochodzenia należności z tytułu bezumownego korzystania z części nieruchomości wspólnej; nie ma jednak uprawnienia do samodzielnego ustalania obowiązków właściciela ani osoby trzeciej z tego tytułu, w sposób wiążący tę osobę.
Sąd drugiej instancji podziela w całości poczynione ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, a ocenę materialnoprawną uzupełnia jedynie w ten sposób, że uznaje, iż kompetencja wspólnoty mieszkaniowej do samodzielnego decydowania o czynnościach zwykłego zarządu lub przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną nie mogą być rozumiane w ten sposób, że wspólnota mieszkaniowa może w sprawach nieuregulowanych w ustawie o własności lokali lub umowie właścicieli, ustalać jednostronnie warunków bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej, wiążąco dla zobowiązanych właścicieli lokali lub osób trzecich.
I. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2012 r. (III CZP 25/12), zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości będącej we współużytkowaniu wieczystym właścicieli lokali. Odpowiednio, może także dochodzić od właściciela lokalu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości wspólnej, ponad jego udział.
Dodać przy tym trzeba, co wynika wprost z powołanej uchwały oraz z jej uzasadnienia, że Sąd Najwyższy uznał, iż owa kompetencja wspólnoty mieszkaniowej mieści się spektrum czynności zwykłego zarządu, a więc przynależy zarządowi.
Powyższe nie oznacza, że właściciele lokali w drodze stosownej uchwały nie mogą zobowiązać zarządu lub upoważnić go do podjęcia czynności zmierzających do dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej, tak jak notabene uczyniono w uchwale (...)
Dalej jednak idące wywodzenie, że owa kompetencja pozwala ustalić wiążąco wobec właściciela stawkę opłaty za bezumowne korzystanie, nie ma usprawiedliwionych podstaw ani w przepisach prawa (ustawie o własności lokali), ani w umowie właścicieli, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., której brak. W szczególności, brak takich podstaw w art. 12 – 15 ustawy o własności lokali. Innymi słowy, ani w tych przepisach, ani w tych dotyczących ustawowego modelu zarządzania wspólnotą mieszkaniową, brak umocowania wspólnoty mieszkaniowej do samodzielnego, władczego kształtowania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej przez właściciela lokalu, z którym jest spór, czy owo korzystanie mieści się w prawach wynikających z dotychczasowej umowy, czy też ma postać bezumownego korzystania.
Wbrew stanowisku zajętemu w apelacji, w wyroku tutejszego Sądu Apelacyjnego z dnia 7 marca 2013 r. (I ACa 847/12) chodziło jedynie o ustalenie stawki opłaty za korzystanie z części nieruchomości wspólnej zajętej przez właściciela w ramach niespornego podziału quoad usum. W tamtej sprawie zaskarżona uchwała była z jednej strony akceptacją owego podziału części nieruchomości wspólnej i ustalenie nie tyle wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, ale właśnie za umowne korzystanie. Stąd końcowa konkluzja, że skoro art. 207 k.c. (a także art. 12 ust. 2 u.w.l.) mają charakter dyspozytywny, w związku z czym nie można twierdzić, że właściciele lokali nie mogą odmiennie uregulować zakresu i sposób posiadania wspólnej rzeczy lub korzystania z niej i wzajemnych rozliczeń z tego tytułu (por. m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2011 r., IV CSK 496/10). W konsekwencji tego, uchwała wspólnoty mieszkaniowej może – w zmienionym (umową quo ad usum) i niespornym spektrum korzystania – ustalić udział właściciela w kosztach utrzymania tej części, przy odpowiednim zastosowaniu reguły z art. 12 ust. 2 u.w.l., stosownie do owego zakresu korzystania.
Jednakże w sprawie niniejszej zasadniczym, podstawowym przedmiotem sporu między stronami jest:
- po pierwsze, istnienie umowy zobowiązującej pozwaną do przeniesienia własności lokalu zaadaptowanego ze strychu i włączonego techniczno – architektonicznie do lokalu powoda oraz ukształtowania na nowo kształtu owego powiększonego lokalu powoda, na warunkach uzgodnionych w tej pierwotnej umowie;
- po drugie, ustalenie charakteru korzystania z zaadaptowanej i włączonej do lokalu powoda części strychu; czy ma ono postać umowną, wynikającą z przyznanej ekspektatywy odrębnej własności, a tym samym zasadniczo pozwalającej na korzystanie na warunkach właściwych dla właściciela korzystającego z udziału w nieruchomości wspólnej (odpowiednio do art. 12 ust. 2 u.w.l.), czy też bezumownie, przy zastosowaniu reguły z art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa za podstawę zaskarżonej uchwały przyjęła, że powód korzysta z części nieruchomości wspólnej bezumownie.
W takiej sytuacji, pozwana – w tak powstałym sporze i przy założonym nieistnieniu umowy zobowiązującej ją do zawarcia umowy z powodem - może na zasadach ogólnych dochodzić zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
W takim sporze – jak trafnie dostrzegł Sąd Okręgowy – strona pozwana musi wykazać zarówno brak związania umową, jak i wysokość należnego wynagrodzenia, odpowiednimi dowodami. Druga zaś strona może podważać zarówno rozwiązanie umowy zobowiązującej wspólnotę mieszkaniową do przeniesienia zaadaptowanej zgodnie z umową części strychu, włączonej do lokalu powoda, jak i co do wysokości dochodzonego wynagrodzenia. Te ostatnie, w przypadku dalszego istnienia sporu, przy wykazanym braku umowy, wymagają opinii biegłego sądowego odpowiedniej specjalności.
Reasumując: w realiach sprawy, pozwana wspólnota podejmując uchwałę nr (...) naruszyła prawo, działając poza swoją kompetencją do samodzielnego, wiążącego powoda, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości wspólnej. Nadto, owa uchwała naruszała także interes powoda, albowiem ustalała ową stawkę opłaty dowodami nieadekwatnymi.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-18_001

References: art. 18
 art. 12
 art. 207
 art. 12
 art. 12
 art. 12
 art. 224
 art. 225