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Timestamp: 2017-11-17 23:17:47+00:00

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- LA FORME DE LA RESILIATION DU BAIL
- LE LE MODELE GRATUIT DE LA RESILIATION DU BAIL AVEC UN PREAVIS DE TROIS MOIS
- LES INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LA RESILIATION DU BAIL AVEC UN PREAVIS DE TROIS MOIS
- LE MODELE GRATUIT DE LA RESILIATION DU BAIL AVEC UN PREAVIS D'UN MOIS.
- LES INFORMATIONS JURIDIQUES SUR LA RESILIATION DU BAIL AVEC UN PREAVIS DE UN MOIS.
LA FORME DE LA RÉSILIATION DU BAIL
Le locataire peut résilier à n'importe quel moment de la durée du bail. Il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Il doit respecter un préavis de 3 mois ou un préavis dit abrégé de un mois dans 7 circonstances exposées ci-dessous.
Article 12 de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989
Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15.
L'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
"Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier."
Le délai court à la réception de la lettre par le bailleur. Confirmez cette LRAR par une lettre simple. Si la lettre recommandée avec accusé de réception vous revient et que le bailleur dit ne rien avoir reçu, signifiez votre congé par voie d'huissier.
Article 15 - I de la loi du 6 juillet 1989
Il est donc possible de présenter un autre locataire au bailleur et d'échapper ainsi aux délais de préavis.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 28 octobre 2009, N° de pourvoi: 08-17209 REJET
Mais attendu qu'ayant constaté que Mme X..., co-titulaire du bail, avait délivré seule congé, alors que M. Y... s'était maintenu dans les lieux en application du bail consenti par la société Siloge, et que le contrat ne comportait aucune clause de solidarité entre les locataires, la cour d'appel, sans violer le principe de contradiction, en a exactement déduit que dès lors que le logement se trouvait occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur, Mme X... n'était pas redevable des loyers et charges afférents à la période du préavis
MODELE GRATUIT DE RESILIATION DE BAIL AVEC PREAVIS DE 3 MOIS
Objet: résiliation de bail avec préavis de trois mois
Conformément aux dispositions de l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, j'ai l'honneur de vous donner congé pour le
du logement que j'occupe à
Je vous serai gré aussi de convenir du remboursement de la caution représentant mois de loyer versée lors de mon entrée dans les lieux.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'assurance de mes sincères sentiments.
RÉSILIATION DU BAIL AVEC PRÉAVIS DE 3 MOIS
Le locataire n'a pas à motiver sa décision. La loi prévoit un délai de préavis et des conditions de forme. Le non-respect du préavis et des conditions légales entraîne la nullité de la résiliation et la reconduction d'office et automatique du bail.
Les conjoints mariés et les personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) étant légalement titulaires du bail, la résiliation doit être donnée au propriétaire par les 2 membres du couple.
Le délai de préavis doit impérativement être respecté. Il est calculé jour pour jour d'après la date à laquelle le locataire souhaite quitter le logement. Par exemple, un locataire qui souhaite quitter son logement le 20 octobre doit en informer son bailleur,le 19 juillet au plus tard.
Le préavis court à compter de la signification par huissier ou de la réception effective de la lettre et non pas à la date de première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire qui résilie son bail, ne peut plus revenir sur sa décision, sauf avec accord express du bailleur. Après l'expiration du préavis, il doit quitter les lieux sous peine d'expulsion.
Pendant la période de préavis, le propriétaire pourra faire visiter les lieux et le locataire pourra les quitter.
Cour de cassation, chambre civile 3, arrêt du 9 janvier 2008, N° de pourvoi: 07-11379
"La libération au cours du délai de préavis des lieux à usage d'habitation par le locataire qui a donné congé n'est pas en soi constitutive d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible. L'intrusion de squatters dans le logement loué libéré peut constituer un cas de force majeure ayant fait obstacle à la restitution libre de toute occupation de l'appartement"
MODÈLE GRATUIT DE RÉSILIATION DE BAIL AVEC PRÉAVIS DE UN MOIS
Objet: Résiliation de bail avec préavis de un mois:
RÉSILIATION DU BAIL AVEC UN PRÉAVIS DE UN MOIS
L'Article 15§I prévoit la possibilité de résiliation du bail avec un préavis raccourci à un mois
Par conséquent, le préavis est réduit à 1 mois SANS DELAI PAR RAPPORT A L'EVENEMENT dans l'un des sept cas suivants:
1/ EN CAS DE MUTATION PROFESSIONNELLE DU LOCATAIRE
La loi n'exige aucune condition dans l'éloignement géographique.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique 22 octobre 2003, N° de pourvoi: 02-15627 cassation.
La mutation peut avoir été demandée par le salarié ou avoir été imposée.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 20 janvier 2010, N° de pourvoi: 09-10287
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis était réduit à un mois en cas de mutation, sans préciser que celle-ci devait être imposée par l'employeur, la cour d'appel en a déduit exactement qu'il importait peu que M. X... fût à l'origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai
Par conséquent, un locataire qui démissionne pour retrouver un meilleur emploi dans une autre entreprise, effectue un changement d'activité qui peut être considéré comme une mutation. IL PEUT AVOIR DROIT AU PRÉAVIS DE UN MOIS. La loi n'impose pas une mutation au sein de la même entreprise ni un caractère imposé à la mutation. Des Cours d'Appel interprètent en ce sens notamment celle de Paris dans un arrêt du 18 novembre 1999* mais il n'y a pas à ce jour une confirmation ferme de la Cour de Cassation.
En revanche, un préavis de trois mois s'impose au locataire qui démissionne sans avoir trouvé, un nouvel emploi.
Toutefois, vu que la jurisprudence est incertaine, nous conseillons d'obtenir une rupture conventionnelle de contrat de travail au lieu de démissionner.
* visé dans la revue "Loyers et copropriété" n°219 de l'année 2000.
2/ QUAND LE LOGEMENT EST DANS UNE ZONE DITE DE LOYERS TENDUS
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3/ LORSQUE LE LOCATAIRE PERD INVOLONTAIREMENT SON EMPLOI
Sont donc exclus les départs à la retraite et les démissions sans avoir retrouver un autre emploi, puisqu'elles ont un caractère volontaire de se retrouver sans activité ou sont prévisibles à long terme. Le licenciement est une condition suffisante. Quitter la région n'est pas nécessaire.
Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 19 septembre 2012, N° de pourvoi 11-30369 Rejet
Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé
Attendu que pour condamner les locataires en paiement de loyers jusqu'au 24 mars 2010, date de l'entrée dans les lieux du nouveau locataire, le jugement retient que s'il est justifié pour Mme Y... de son licenciement à compter du 10 janvier 2010, elle s'établit pas avoir quitté la région ;
Il n'est pas possible de réduire le délai de préavis à un mois, pour un chômeur s'il n'a pas subi de changement de situation professionnelle.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 24 mars 2010, N° de pourvoi: 09-10084
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la seule absence d'emploi, du fait d'une période de chômage plus ou moins longue avant la délivrance du congé, ne permettait pas au locataire de bénéficier d'un délai de préavis réduit et ne rentrait pas dans les conditions limitatives de l'article 15 qui ne prévoit que des cas de modification de la situation professionnelle, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a légalement justifié sa décision
Les cessations d'activité pour quelque cause que ce soit sont admises au bénéfice du préavis de un mois.
4/ UNE RUPTURE CONVENTIONNELLE DE CONTRAT DE TRAVAIL EST CONSIDEREE COMME UNE PERTE INVOLONTAIRE D'EMPLOI
REPONSE DU MINISTRE DU LOGEMENT publiée au JO le 16/03/2010 page 3128 à LA QUESTION n°40307 de M. Dominique Le Mener UMP de la Sarthe
5/ LORSQUE LE LOCATAIRE EST EN FIN DE CDD
La jurisprudence l'admet définitivement depuis l'arrêt du 8 juillet 2009 puisqu'il s'agit d'une perte d'emploi involontaire.
Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 8 juillet 2009, N° de pourvoi: 08-14903
"Attendu que, pour rejeter sa demande, le jugement retient que l'application de l'article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 suppose qu'au moment de la signature du bail, le preneur soit dans l'ignorance de l'événement à l'origine du congé ; que tel n'est pas le cas de l'échéance du terme d'un contrat à durée déterminée puisque cette échéance est, comme la démission, le résultat de l'expression de la volonté du preneur, le contrat stipulant de manière expressément convenue le terme ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le terme d'un contrat à durée déterminée constitue une perte d'emploi, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé"
6/ QUAND LE LOCATAIRE TROUVE UN PREMIER EMPLOI OU RETROUVE UN EMPLOI APRES UNE PERTE D'EMPLOI
Par conséquent, si un locataire n'a pas le droit au préavis de un mois quand il démissionne sans avoir retrouver un emploi. Quand il retrouve un emploi, il a alors droit au préavis de un mois. La loi n'impose pas un caractère involontaire à la perte d'emploi avant d'en retrouver un autre.
Un premier emploi est un emploi professionnel et non pas un job d'étudiant.
COUR DE CASSATION chambre civile 3 ARRÊT du 29 JUIN 2011 Pourvoi N° 10-18271 REJET
Mais attendu qu'ayant pu retenir que n'était pas un premier emploi celui d'étudiant occupé en 2001 par M. X... alors qu'il était domicilié chez ses parents et n'avait pas commencé son cycle universitaire, le tribunal, qui a constaté que le preneur avait obtenu le 5 mai 2008 un emploi, en a exactement déduit qu'il devait bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois
7/ QUAND LE LOCATAIRE BENEFICIE DU REVENU MINIMUM (RMI ou RSA)
Même dans le cas d'un bail mixte habitation et commercial le juge doit accorder au bénéficiaire du RMI ou du RSA le préavis de un mois sur la partie habitation
Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 30 juin 2010, N° de pourvoi: 09-16244 Cassation
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les causes du commandement incluaient des loyers dus au titre des locaux d'habitation, la cour d'appel, qui n'a pas recherché la part exacte que représentaient, après imputation des versements omis dans le décompte joint, les loyers dus au titre du seul bail commercial, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef
Si le niveau des revenus, est inférieur au RMI, le locataire ne peut pas bénéficier du délai de un mois.
Cour de cassation, chambre civile 3, Arrêt du 19 septembre 2012, N° de pourvoi 11-21186 Rejet
Mais attendu qu'ayant constaté que les locataires avaient quitté les lieux le 30 août 2009 après que Mme X... eut accepté la réduction du délai de préavis à un mois le 23 juillet 2009, le tribunal, qui a retenu que si Mme X... soutenait qu'elle était revenue sur son acceptation, elle ne justifiait pas en avoir informé les locataires avant leur départ, a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la possibilité ouverte aux preneurs non bénéficiaires du revenu minimum d'insertion de prétendre, du seul fait du niveau de leurs ressources, à un délai de préavis abrégé, déduire que la bailleresse ne pouvait ultérieurement solliciter le paiement de loyers correspondant à un délai de préavis de trois mois
8/ QUAND L'ÉTAT DE SANTÉ DU LOCATAIRE DE PLUS DE 60 ANS, JUSTIFIE LE CHANGEMENT DE DOMICILE
Les conjoints mariés et les personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) sont légalement titulaires du bail même si leur nom n'y est pas inscrit. Par conséquent, il suffit que l'un des deux réponde à l'une des six conditions ci-dessus énoncées pour que le préavis soit réduit à un mois.
Qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, que le bénéfice de la réduction du délai de préavis peut être revendiqué par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal et que, d'autre part, ce bénéfice n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile, la cour d'appel a violé les textes susvisés

References: l'article 15

L'article 15
 l'article 12

L'Article 15
 l'article 15
 l'article 15
 l'article 15