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Timestamp: 2020-06-04 02:39:10+00:00

Document:
Aplazamientos en el pago del alquiler de local de negocios durante el coronavirus si el arrendador es un gran tenedor de inmuebles
Son muchas las personas físicas y jurídicas (autónomos y sociedades mercantiles) las que se han visto afectadas económicamente por las medidas de confinamiento acordadas durante el Estado de alarma para hacer frente al COVID-19. Gran parte de ellas, se ha visto obligada a cerrar temporalmente sus establecimientos, lo que comportado a que hayan visto mermados drasticamente sus ingresos y con ello, que no puedan atender al pago de sus obligaciones, y entre ellas, la propia del pago del alquiler del local. Es el caso, por ejemplo, de bares, restaurantes, peluquerías, pequeños comercios....
Con tal de paliar situaciones que puedan agravar la economía de PYMES y autónomos, mediante el Real Decreto 15/2020, de 21 de abril, en su artículo 1 y siguientes, se adoptan una serie de medidas respecto de las relaciones arrendaticias de locales de negocio o establecimientos con fin distinto a la vivienda.
Así pues, mediante este Real Decreto Ley, se regulan los requisitos que permiten a PYMES y autónomos solicitar la moratoria de los pagos relativos a las rentas mensuales de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
A continuación, a modo de resumen, indicamos cuales son las circunstancias que permiten solicitar esta moratoria y en que supuestos el arrendador deberá aceptar dicha solicitud de aplazamiento:
a) Supuestos en el que el arrendador-propietario tiene la consideración de “gran tenedor de inmuebles”
La ley considera al arrendador cómo gran tenedor de inmuebles a:
Empresas o entidades públicas de viviendas
Personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos (excluyéndose garajes y trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500m2.
Si el propietario cumple con los anteriores requisitos, éste deberá aceptar obligatoriamente y de forma automática la moratoria del pago del arrendamiento que solicite el arrendatario en los términos que más adelante indicaremos. Por lo tanto, no es necesario el consentimiento del propietario.
b) Supuestos en el que el arrendador-propietario NO tiene la consideración de “gran tenedor” de inmuebles.
El Real Decreto antes aludido establece que si el propietario no entra dentro de la definición anterior de gran tenedor, entonces éste no vendrá obligado a aceptar el fraccionamiento, ni tendrá ningún efecto automático ya que será necesario el consentimiento del propietario.
Ahora bien, en estos caso, el citado real decreto sí que autoriza a que, si arrendador y arrendatario han llegado a un acuerdo, a que se descuente de la fianza los pagos que se vayan devengando durante la moratoria. En caso de que se optase por esta solución prevista por el real decreto, el arrendatario deberá restituir el importe del que se haya dispuesto de la fianza en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Que ese Real Decreto no prevea la aplicación obligatoria de una moratoria y fraccionamiento de la renta cuando el propietario no es un gran tendedor de inmuebles no quiere decir que el arrendatario no pueda hacer nada para encontrar una solución que le permita reducir o incluso suspender sus obligaciones contractuales como puede ser el pago de la renta , pero para ello no podrá recurrir al citado real decreto, sino a otros mecanismos jurídicos distintos, como puede ser la aplicación de la “cláusula rebus sic stantibus” y deberá estudiarse caso por caso si es de aplicable.
Período de la moratoria y fraccionamiento obligatorio de rentas cuando el arrendador es gran tenedor de inmuebles
Respecto del período de eficacia de la moratoria, se dispone en el artículo 1.2 del Real Decreto, de 21 de abril, que su duración “afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que pueda superarse, en ningún caso, los cuatro meses”.
Y estos importes que queden aplazados, se fraccionarán mediante 24 cuotas mensuales, tal y como estipula el mismo artículo anterior y del cual reproducimos un fragmento seguidamente: “se aplazarán sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere de la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado”.
Por lo tanto, el arrendador se encontrará obligado a aceptar aplazar las rentas mientras dure el estado de alarma, y de forma excepcional podrá prorrogarse mes a mes hasta un máximo de cuatro meses más después de la finalización del mismo según el impacto económico provocado por el Coronavirus, y esas rentas aplazadas se pagarán de forma prorrateada en 24 meses, sin intereses, a partir del mes siguiente al periodo de la moratoria.
Condiciones que debe tener el arrendatario para solicitar la moratoria
Para poder acceder a estas soluciones por parte de los autónomos o mutualistas con régimen de previsión alternativo a la seguridad social, se deben cumplir con los siguientes requisitos:
1) Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores Autónomos o en una de las mutualidades sustitutorias del RETA.
2) Que la actividad del solicitante se haya visto suspendida a consecuencia de las medidas decretadas por el Estado de Alarma.
3) En los casos en los que las actividades no se hayan visto suspendidas, deberá acreditarse la reducción del 75% de la facturación del mes anterior, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece este mes al año anterior.
Y en el caso de las PYMES, podrán acogerse a estos beneficios cuando el contrato de arrendamiento de inmueble esté afecto a la actividad económica que desarrollan y:
1) No se superen los siguientes límites: a) las partidas de activos no superen los cuatro millones b) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8 millones de euros c) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50.
2) Que su actividad haya quedado suspendida.
3) Que se acredite la reducción de la facturación de, al menos, un 75%, en los términos que comentábamos en el apartado de las condiciones para los autónomos.
Solicitud por parte del arrendatario y plazo para solicitar la moratoria del pago de la renta.
El primer paso pues para acogerse a dicha moratoria en el pago del alquiler si se trata de propietarios gran tenedor de inmuebles es hacer la solicitud formal ante el propietario, por un medio que acredite su envío, contenido, y recepción como puede ser un Burofax. El plazo para solicitarlo es de un mes desde que se publicó el Real Decreto. Por lo tanto, habiéndose publicado el 22 de Abril de 2020, la moratoria y fraccionamiento deberá solicitarse antes del 22 de mayo de 2020..
Junto a la solicitud, deberá presentarse documentación suficiente relativa a la reducción de actividad, mediante declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual de, al menos, un 75% y, si el arrendador/propietario lo requiere, deberán mostrarse los libros contables para acreditar esta reducción.
Asimismo, en cuanto a la documentación para demostrar la suspensión de actividad, deberá aportarse certificado expedido por la Agencia Tributaria, o el órgano competente de la Comunidad Autónoma correspondiente, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada debido a la situación a raíz del Coronavirus.
Así pues, con tal de averiguar si uno puede acogerse a la moratoria que habilita el Real Decreto de 21 de abril en relación con las relaciones arrendaticias de inmuebles destinados a fin distinto del de vivienda, primeramente deberá estarse a si el propietario del inmueble es considerado un gran tenedor según la definición indicada, en cuyo caso, la moratoria se aceptará de forma automática una vez realizada la solicitud, o en caso contrario, dependerá de si el propietario no es considerado un gran tenedor, supuesto en el que entonces las partes deberán avenirse a lo que pacten entre ellas, con la salvedad de que se faculta (no obligatoriamente) de poder solicitar al propietario que disponga del dinero de la fianza, con la consecuencia de devolver dicho importe con las precisiones que se describen en este artículo, y ello sin perjuicio de que el arrendatario pudiera ejercitar otras acciones, como la reequilibrar del contrato a la nueva situación suscitada a través de la denominada cláusula rebus si stantibus.
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References: Real Decreto 
 artículo 1
 Real Decreto 
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