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Timestamp: 2016-10-21 16:51:11+00:00

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102 II 24335. Urteil der I. Zivilabteilung vom 28. September 1976 i.S. Jud gegen Mattenberger.
Droit de pr�emption pour une dur�e ind�termin�e. 1. Art. 55 al. 1 litt. c OJ. D�claration d'un droit de pr�emption l�gal pendant la proc�dure de recours en r�forme; fait et exception nouveaux (consid. 1). 2. Art. 1 et 18 al. 1 CO; art. 681 al. 1 et 3 CC. Interpr�tation d'un contrat qui r�gle diff�remment la validit� temporelle du droit de pr�emption et la dur�e de l'annotation au registre foncier (consid. 2). Validit� d'un droit de pr�emption convenu pour une dur�e ind�termin�e (consid. 3; confirmation de la jurisprudence). 3. Art. 216 CO et 657 al. 1 CC. Si le prix de vente d'un immeuble a �t� correctement constat� par acte authentique, le vendeur ne peut pas se pr�valoir d'une valeur plus �lev�e � l'�gard du titulaire du droit de pr�emption (consid. 4). Faits � partir de page 244
A.- Der Viehh�ndler Hermann Jud besass in Winterthur-Seen insbesondere die Liegenschaft Nr. 3865, bestehend aus dem Restaurant "Kl�sterli", mehreren Nebenbauten und einigen Tausend m2 Umschwung. Am 22. Februar 1960 verkaufte er 1938 m2, welche als Parzelle Nr. 5074 im Grundbuch eingetragen wurden, an Hans Mattenberger. Ein weiteres St�ck Land trat er sp�ter an einen Schwiegersohn ab.
Im Kaufvertrag vom 22. Februar 1960 sahen die Parteien zulasten des verbleibenden Stammgrundst�ckes, das die Nr. 5460 erhielt, ein Vorkaufsrecht zugunsten des K�ufers vor. Verk�ufe an die n�chsten Verwandten oder Verschw�gerten des Eigent�mers wurden davon ausgenommen. Das Vorkaufsrecht BGE 102 II 243 S. 245war zudem un�bertragbar und unvererblich; es sollte nur Mattenberger pers�nlich zustehen und erl�schen, wenn er es im ersten Vorkaufsfall nicht aus�bte oder sein Grundst�ck Nr. 5074 ver�usserte. Die Parteien vereinbarten ferner, das Vorkaufsrecht f�r die h�chstzul�ssige Dauer von zehn Jahren im Grundbuch vorzumerken; es sollte unter ihnen aber solange gelten, als Mattenberger Eigent�mer der Parzelle Nr. 5074 ist oder das Recht im ersten Vorkaufsfall nicht aus�bte (Ziff. 9 des Vertrages).
Das Vorkaufsrecht wurde im Mai 1960 im Grundbuch vorgemerkt und im Mai 1970 infolge Zeitablaufs wieder gel�scht. Am 3. September 1971 verkaufte Jud die Liegenschaft Nr. 5460, die nebst dem Restaurant und den Nebenbauten noch 1097 m2 Hof, Garten und Wiese umfasste, zum Preise von Fr. 380'000.-- an Alfred Gambirasio. Dieser hatte die Liegenschaft seit einigen Jahren gepachtet und die Bauten teilweise verbessert oder abge�ndert. Am 15. September 1971 teilte Mattenberger dem Verk�ufer mit, dass er sein Vorkaufsrecht aus�be. Jud hielt ihm entgegen, das Vorkaufsrecht sei im Grundbuch gel�scht worden und bestehe nicht mehr.
B.- Im Januar 1972 klagte Mattenberger gegen Jud auf Feststellung, dass er an der Liegenschaft Nr. 5460 ein Vorkaufsrecht habe. Er beantragte ferner, dass die Liegenschaft zu den im Kaufvertrag zwischen Jud und Gambirasio festgelegten Bedingungen auf ihn �bertragen werde.
Das Bezirksgericht Z�rich und auf Appellation hin am 17. Februar 1976 auch das Obergericht des Kantons Z�rich hiessen die Klage gut. Sie stellten das Vorkaufsrecht fest und verpflichteten den Beklagten, die Liegenschaft Nr. 5460 auf den Kl�ger zu �bertragen.
Der Beklagte f�hrte gegen das Urteil des Obergerichtes kantonale Nichtigkeitsbeschwerde, die vom Kassationsgericht des Kantons Z�rich am 22. Juni 1976 abgewiesen wurde.
C.- Der Beklagte hat gegen das Urteil des Obergerichtes auch Berufung eingelegt. Er beantragt, es aufzuheben und die Klage abzuweisen oder sie nur unter Erh�hung des Kaufpreises auf Fr. 500'000.-- gutzuheissen; eventuell sei das Berufungsverfahren f�r drei Monate zu sistieren.
Der Kl�ger h�lt nicht nur die Berufung, sondern auch das Sistierungsbegehren f�r unbegr�ndet und beantragt, das angefochtene Urteil zu best�tigen.
1. Der Beklagte macht vorweg geltend, die Gemeinde Winterthur habe gem�ss Mitteilung des Grundbuchamtes vom 27. September 1976 gest�tzt auf � 64 des kantonalen Raumplanungsgesetzes ein gesetzliches Vorkaufsrecht an der streitigen Liegenschaft angemeldet; das Verfahren k�nne dadurch gegenstandslos werden und sei deshalb bis zum Entscheid der Gemeinde auszusetzen.
Dazu besteht indes kein Anlass, da ein gesetzliches Vorkaufsrecht den Ausgang des Berufungsverfahrens so oder anders nicht beeinflusst. Dazu kommt, dass es sich um eine neue Tatsache und um eine Einrede aus kantonalem Recht handelt. Solche Vorbringen sind gem�ss Art. 55 Abs. 1 lit. c OG unzul�ssig.
2. Nach der Auffassung des Beklagten ist Ziff. 9 des Kaufvertrages vom 22. Februar 1960 nichts daf�r zu entnehmen, dass die Parteien das Vorkaufsrecht �ber die gesetzlich vorgesehene H�chstdauer von zehn Jahren verl�ngern wollten; es sei namentlich nicht die Absicht des Verk�ufers gewesen, dem Kl�ger ein zeitlich unbeschr�nktes Vorkaufsrecht einzur�umen. Der Hinweis auf Art. 681 ZGB zeige, dass das Recht nur innerhalb der vom Gesetz selber aufgestellten Frist bestehen sollte. Die gegenteilige Auffassung des Obergerichtes beruhe auf einer unrichtigen Auslegung des Vertrages und verletze Bundesrecht.
Ein Vertrag kommt durch �bereinstimmung der gegenseitigen Willens�usserungen zustande (Art. 1 OR); es ist also nicht notwendig, dass auch der tats�chliche Wille der Parteien �bereinstimme. Im vorliegenden Fall deckten sich aber die �usserungen der Parteien �ber den Umfang und die Dauer des Vorkaufsrechtes. Das erhellt daraus, dass beide den ihre Erkl�rungen enthaltenden Vertrag unterzeichnet haben. Dass sie einen von ihren �usserungen abweichenden �bereinstimmenden Willen gehabt h�tten, der nach Art. 18 Abs. 1 OR ihren Erkl�rungen vorginge, ist nicht festgestellt und wird vom Beklagten auch nicht behauptet. Dieser beruft sich vielmehr selber auf Ziff. 9 des Vertrages. Fragen kann sich somit nur, wie die Abrede �ber das Vorkaufsrecht nach der Vertrauenstheorie auszulegen ist (BGE 95 II 549 und 553 mit Zitaten, ferner BGE 101 II 331 Erw. 2).BGE 102 II 243 S. 247
Nach Ziff. 9 der Vertrages sollte das Vorkaufsrecht zugunsten des K�ufers erl�schen, wenn er es im ersten Vorkaufsfall nicht aus�bte oder sein Grundst�ck ver�usserte. Es ist unbestritten, dass keine dieser Voraussetzungen erf�llt ist. Eine weitere Abrede �ber die Dauer des streitigen Rechts ist darin zu erblicken, dass dem K�ufer ein "Vorkaufsrecht im Sinne von Art. 681 ZGB" einger�umt wurde. Nach dieser Vorschrift besteht ein Vorkaufsrecht, das im Grundbuch vorgemerkt ist, w�hrend der in der Vormerkung angegebenen Zeit (Abs. 1), erlischt aber in jedem Fall zehn Jahre nach der Vormerkung (Abs. 3). Damit stimmt �berein, dass die Parteien vereinbarten, das Vorkaufsrecht sei f�r die h�chstzul�ssige Dauer von zehn Jahren, gerechnet vom Tage der Anmeldung an, im Grundbuch vorzumerken. Sie begn�gten sich indes nicht mit dieser Frist, sondern f�gten ausdr�cklich bei, das Vorkaufsrecht "dauert unter den Parteien aber solange, als ... Mattenberger Eigent�mer des heutigen Kaufsobjektes ist" und es nicht dadurch verwirkt, dass er es "im ersten Vorkaufsfall nicht aus�bt". Diese zus�tzliche Regelung steht im Gegensatz zur vorausgehenden Vereinbarung �ber die Vormerkungsfrist, von der sie sich zudem klar unterscheidet. Sie kann nur dahin verstanden werden, dass unter den Parteien eine von Art. 681 ZGB abweichende Dauer gelte, das Vorkaufsrecht also nicht notwendig mit der L�schung der Vormerkung untergehen sollte. Die Annahme des Obergerichts, der Beklagte habe dem Kl�ger nach dem letzten Satz der Klausel - die vertraglichen Verwirkungsgr�nde vorbehalten - ein zeitlich unbeschr�nktes Vorkaufsrecht einger�umt, ist daher nicht zu beanstanden.
3. Der Beklagte macht ferner geltend, mit der L�schung des Grundbucheintrages sei nicht nur die sachenrechtliche, sondern auch die obligatorische Bindung zwischen den Parteien dahingefallen; eine mehr als zehnj�hrige Dauer widerspreche jedenfalls dem Art. 681 ZGB und sei daher unzul�ssig.
Das Bundesgericht nahm zun�chst an, es sei mit Art. 683 Abs. 2 ZGB unvereinbar, ein R�ckkaufsrecht �ber die gesetzliche Dauer von zehn Jahren hinaus vertraglich vorzusehen (BGE 49 II 335 Erw. 3). Im Jahre 1927 gab es diese Praxis auf und entschied, die zehnj�hrige Frist der Art. 681 Abs. 3 und 683 Abs. 2 ZGB gelte nur f�r die verst�rkte Wirkung gegen�ber Dritten, nicht auch f�r die Wirkung unter den Vertragsparteien BGE 102 II 243 S. 248und ihren Rechtsnachfolgern; Vorkaufs-, Kaufs- und R�ckkaufsrechte k�nnten deshalb im Rahmen der Art. 2 und 27 ZGB grunds�tzlich auf unbestimmte Zeit begr�ndet werden (BGE 53 II 394 Erw. 3). Diese Rechtsprechung ist bis in die neueste Zeit wiederholt best�tigt und in der Lehre jedenfalls dem Grundsatze nach mehrheitlich gebilligt worden (BGE 97 II 55 mit Zitaten). Anderer Meinung sind LIVER (Kommentar zum Sachenrecht, N. 136 ff. der Einleitung), BECKER (N. 9 zu Art. 216 OR), MERZ (Zur zeitlichen Begrenzung des Kaufs-, Vorkaufs- und R�ckkaufsrechts, in der Festgabe Simonius, Basel 1955, S. 235 ff.) und GUHL/MERZ/KUMMER (OR 6. Aufl. S. 302).
LIVER anerkennt, dass ein sachenrechtlich unzul�ssiges Nutzungsrecht an Grundst�cken als obligatorisches Recht grunds�tzlich g�ltig begr�ndet, insbesondere ohne zeitliche Beschr�nkung vereinbart werden darf. Beim Vorkaufsrecht habe dies nach Ablauf der Verwirkungsfrist zur Folge, dass der Dritte das Grundst�ck unbelastet erwerben k�nne, der Ver�usserer seine Verpflichtung gegen�ber dem Berechtigten aber zwangsl�ufig verletze; de lege ferenda sei das jedenfalls eine verkehrte Ordnung. Wenn der Gesetzgeber Vorkaufs-, Kaufs- und R�ckkaufsrechte von unbeschr�nkter Dauer zulassen wollte, h�tte er ihnen den Vormerkungsschutz f�r die ganze Dauer ihres Bestehens gew�hren sollen. LIVER scheint also bloss die gesetzliche Ordnung, nicht die herrschende Lehre oder die in BGE 53 II 394 eingeleitete Rechtsprechung, die er ausdr�cklich anf�hrt, zu kritisieren.
BECKER folgert aus der Entstehungsgeschichte des Art. 216 OR, dass Art. 681 ZGB sinngem�ss auch f�r das rein obligatorische Vorkaufsrecht, das im Grundbuch nicht vorgemerkt ist, gelte und es daher auf zehn Jahre begrenze. Die Entstehungsgeschichte spricht indes, wie in BGE 53 II 395 ff. ausgef�hrt worden ist, eher gegen eine gesetzliche Begrenzung des vertraglichen Vorkaufsrechtes. Nach MERZ und GUHL/MERZ/KUMMER hindert dies den Richter freilich nicht, die Bestimmungen �ber das Vorkaufsrecht nach ihrem Zusammenhang, den ihnen zugrunde liegenden Wertungen und Interessen auszulegen und so zu einer einheitlichen Beschr�nkung von zehn Jahren zu gelangen, zumal die meisten Gestaltungsrechte gesetzlich befristet seien.BGE 102 II 243 S. 249
Unter der Herrschaft des geltenden Rechts st�sst eine einheitliche H�chstdauer von zehn Jahren indes schon deshalb auf Schwierigkeiten, weil die Frist des Art. 681 Abs. 3 ZGB erst mit der Vormerkung im Grundbuch zu laufen beginnt. Die Vormerkung erfolgt dagegen selten am Tage des Vertragsschlusses, weshalb die obligatorische Bindung enden kann, bevor die Frist des Art. 681 Abs. 3 ZGB abgelaufen ist. Zu bedenken ist ferner, dass das Vorkaufsrecht oft als besondere Abrede zu einem Dauerschuldverh�ltnis, z.B. einem Mietvertrag, geh�rt und deshalb der Natur der Sache nach so lange gilt wie dieser Vertrag. Das r�umt auch MERZ ein, indem er ausf�hrt, wenn ein Gestaltungsrecht nicht befristet sei, handle es sich um ein "tragendes Rechtsverh�ltnis" (z.B. Miete), wobei das Gestaltungsrecht so lange dauere wie das Grundverh�ltnis. Beim Vorkaufsrecht spricht diese �berlegung aber gegen eine Beschr�nkung auf zehn Jahre; denn das Gestaltungsrecht, n�mlich die Aus�bung des Vorkaufsrechtes, ist befristet; es erlischt mit dem Ablauf eines Monates, nachdem der Berechtigte vom Verkauf Kenntnis erhalten hat (Art. 681 Abs. 3 ZGB). Das Grundverh�ltnis ist zudem ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag; Anspr�che aus diesem Vertragsverh�ltnis k�nnen aber bis zum Eintritt des Vorkaufsfalles nicht verj�hren (BGE 97 II 56 und dort angef�hrte Urteile).
Schliesslich darf nicht �bersehen werden, dass eine einheitliche L�sung gem�ss Art. 681 Abs. 3 ZGB in F�llen, wie hier, auf eine Beschr�nkung der Vertragsfreiheit hinausliefe, die das Bundesgericht ausdr�cklich auch f�r den Vorkaufsvertrag anerkannt hat (BGE 78 II 357). Gewiss besteht ein von den Parteien auf unbestimmte Zeit vereinbartes Vorkaufsrecht nur unter den allgemeinen Vorbehalten der Art. 2 und 27 ZGB. Nach Art. 19 Abs. 1 OR darf der Inhalt eines Vertrages innerhalb der Schranken des Gesetzes jedoch beliebig festgelegt werden. Eine solche Schranke besteht nicht f�r das Vorkaufsrecht als solches, sondern nur f�r den Vormerkungsschutz. Der Richter k�nnte daher Art. 681 Abs. 3 ZGB nicht auf eine weitergehende Abrede der Parteien anwenden, ohne den Vertragsinhalt zu �ndern. Das steht ihm nicht zu, zumal eine �ber die Vormerkungsfrist hinausgehende Abrede berechtigten wirtschaftlichen Interessen entsprechen, die sich aus dem Vertrag ergebende Risikoverteilung also auch nach Ablauf BGE 102 II 243 S. 250der Frist begr�ndet sein kann (vgl. MEIER-HAYOZ, N. 316 ff. zu Art. 681 ZGB und ZBJV 92 S. 297 ff.). Das sind weitere beachtliche Gr�nde daf�r, an der seit 1927 bestehenden Rechtsprechung festzuhalten.
4. Der Beklagte bestreitet, dass ein Vorkaufsfall vorliege. Er macht geltend, er habe vom P�chter erbrachte Leistungen ber�cksichtigt und aus diesem Grunde von ihm nicht den objektiven Verkehrswert, der zur Zeit des Vertragsschlusses Fr. 500'000.-- betragen habe, sondern bloss Fr. 380'000.-- verlangt. Es sei deshalb eine gemischte Schenkung anzunehmen, die keinen Vorkaufsfall darstelle (BGE 101 II 62). Jedenfalls gehe es nicht an, dass der Kl�ger aus dem Sonderverh�ltnis, das einzig zwischen den Parteien des Kaufvertrages vom 3. September 1971 bestanden habe, Nutzen ziehen und die Liegenschaft zum herabgesetzten Preise erwerben k�nne; der Kl�ger habe zu deren Wertvermehrung nichts beigetragen und daher keinen Anspruch auf eine besondere Behandlung wie der P�chter.
Der vom Bezirksgericht beigezogene Sachverst�ndige sch�tzte die streitige Liegenschaft zur Zeit, als sie an Gambirasio verkauft wurde, auf Fr. 390'000.--. Das sind Fr. 10'000.-- mehr als die Parteien vereinbarten. Der Beklagte behauptete dagegen schon im kantonalen Verfahren, die Liegenschaft sei zur Zeit des Vertragsschlusses Fr. 500'000.-- wert gewesen. Das Obergericht hat sich damit nicht auseinandergesetzt. Es stellt aber gest�tzt auf die eigenen Angaben des Beklagten fest, Gambirasio habe den vom Beklagten behaupteten Mehrwert selber geschafft, also "nichts geschenkt" bekommen, weil er bestehende Bauten umge�ndert, neue errichtet und auch sonstige Verbesserungen auf eigene Kosten vorgenommen habe. Mit diesen Feststellungen ist der Behauptung des Beklagten, es liege eine gemischte Schenkung und daher kein Vorkaufsfall vor, die Grundlage entzogen. Dass der Beklagte den Kaufpreis auch mit R�cksicht auf das besondere Verh�ltnis zwischen den Parteien auf Fr. 380'000.-- festgesetzt haben will, hilft ihm nicht. Die Vereinbarung eines g�nstigen Preises wegen besonderer Beziehungen zwischen den Vertragsparteien macht den Verkauf nicht zu einer Schenkung, auch nicht teilweise (BGE 77 II 39, BGE 89 II 78, BGE 98 II 358; vgl. ferner BGE 94 II 273). Davon kann hier umso weniger die Rede sein, als diese Beziehungen nach den Vorbringen des BGE 102 II 243 S. 251Beklagten einzig darin begr�ndet sind, dass der P�chter eigene Leistungen erbracht und sich um die Wertvermehrung der Liegenschaft verdient gemacht hat.
Dazu kommt, dass die Vertragsparteien den Kaufpreis nicht simuliert, sondern mit Fr. 380'000.-- im Vertrag vom 3. September 1971 richtig angegeben haben. Der Vertrag enth�lt keine Anhalte daf�r, dass sie den Wertvermehrungen des P�chters durch eine erhebliche Herabsetzung der Kaufsumme Rechnung tragen wollten, wie der Beklagte behauptet. Die Behauptung widerspricht vielmehr den Feststellungen der Vorinstanz �ber den Willen der Vertragschliessenden und �ber den Umfang der gegenseitigen Leistungen. Das Obergericht stellt fest, dass der Kaufpreis mit Gambirasio auch nach der Sachdarstellung des Beklagten, wie im Kaufvertrag beurkundet, auf Fr. 380'000.-- beziffert worden sei. Zu diesem Betrage sollte der K�ufer die Liegenschaft mit den von ihm selber bezahlten �nderungen, die zur Zeit des Vertragsschlusses weitgehend bereits ausgef�hrt und im �brigen vorbereitet waren, �bernehmen; zur Kaufsache habe ferner ein Tank geh�rt, den der Beklagte noch liefern sollte. Zwischen den Vertragsparteien sei nur der �ffentlich beurkundete Kaufpreis vereinbart worden. Diese Feststellungen beruhen nicht auf einer blossen Auslegung des Vertrages, sondern auf W�rdigung des Beweisergebnisses und binden daher das Bundesgericht (BGE 96 II 148 /9 mit Zitaten). Sie k�nnen nur dahin verstanden werden, dass die volle Gegenleistung f�r die Liegenschaft durch �bereinstimmende Willens�usserungen der Parteien auf die beurkundete Kaufsumme festgesetzt worden ist; andernfalls w�rde den Parteien eine zivilrechtliche Falschbeurkundung unterstellt. Haben die Parteien im Vertrag aber die ganze Gegenleistung angegeben, so m�ssen sie sich dabei behaften lassen, wenn ein Dritter das Vorkaufsrecht geltend macht; der Verk�ufer hat diesfalls keinen Anspruch darauf, dass der Vorkaufsberechtigte ihm einen h�heren Preis bezahle.
Aus BGE 82 II 577 ff. kann der Beklagte nichts zu seinen Gunsten ableiten. In jenem Fall hatten die Vertragsparteien die vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommenen Umbauten und Installationen aus Irrtum nicht ber�cksichtigt; sie hoben deshalb den Vertrag auf und schlossen einen neuen, in dem sie die Aufwendungen des Mieters, der als K�ufer auftrat, ausdr�cklich BGE 102 II 243 S. 252erw�hnten. Das Bundesgericht entschied, dass das Vorkaufsrecht die Vertragsschliessenden nicht hindere, sich wegen eines Willensmangels auf die Ung�ltigkeit des Vertrages zu berufen. Im vorliegenden Fall ist ein Irrtum �ber die Bestimmung des Kaufpreises nie behauptet worden und �brigens nach den Feststellungen des Obergerichtes ausgeschlossen.
Ob Gambirasio einen Bereicherungsanspruch habe und, wenn ja, gegen wen, hat das Bundesgericht nicht zu pr�fen, da er nicht Prozesspartei ist.
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichtes (II. Zivilkammer) des Kantons Z�rich vom 17. Februar 1976 best�tigt.
97 II 55,
97 II 56 suite... ,
101 II 62,
94 II 273,
82 II 577
Art. 1 et 18 al. 1 CO suite... ,
art. 681 al. 1 et 3 CC,

References: Art. 55
 Art. 1
 art. 681
 Art. 216
 BGE 
 Art. 55
 Art. 681
 Art. 18
 BGE 
 Art. 681
 Art. 681
 Art. 681
 Art. 683
 Art. 681
 BGE 
 Art. 2
 Art. 216
de lege ferenda
 BGE 
 Art. 216
 Art. 681
 BGE 
 Art. 681
 Art. 681
 Art. 681
 Art. 2
 Art. 19
 Art. 681
 BGE 
 Art. 681
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 

Art. 1

art. 681