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REGLAMENTO OLD MUTUAL FONDO DE INVERSION COLECTIVA CERRADO INMOBILIARIO COMPRAR PARA ARRENDAR - PDF
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Irene Poblete Cuenca
1 REGLAMENTO OLD MUTUAL FONDO DE INVERSION COLECTIVA CERRADO INMOBILIARIO COMPRAR PARA ARRENDAR OLD MUTUAL FIDUCIARIA S.A. APROBACIÓN SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA Oficio No Fecha 20/06/2013 Oficio No Fecha 07/01/2015 Reglamento en transición según Decreto 1242 de 2013 y circulares 026 y 031 de 2014 de la Superintendencia Financiera de Colombia.2 CAPITULO I. ASPECTOS GENERALES CAPITULO II. POLITICA DE INVERSIÓN CAPÍTULO III. MECANISMOS DE ADMINISTRACIÓN, SEGUIMIENTO Y CONTROL CAPÍTULO IV. VINCULACIÓN, APORTES Y REDENCIONES CAPÍTULO V. VALORACIÓN. CAPÍTULO VI. GASTOS CAPÍTULO VII. DE LOS INVERSIONISTAS CAPÍTULO VIII. DEL CUSTODIO DE VALORES CAPÍTULO IX. DISTRIBUCIÓN CAPÍTULO X. REVELACIÓN DE INFORMACIÓN CAPÍTULO XI. LIQUIDACIÓN CAPÍTULO XII. FUSIÓN Y CESIÓN DEL FONDO CAPÍTULO XIII. MODIFICACIONES AL REGLAMENTO3 REGLAMENTO OLD MUTUAL FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA CERRADO INMOBILIARIO COMPRAR PARA ARRENDAR-I Por medio del presente Reglamento, documento obligatorio para la vinculación de Inversionistas a Old Mutual Fondo de Inversión Colectiva Cerrado Inmobiliario Comprar para Arrendar-I (en adelante el Fondo o FIC), se establecen los principios y normas bajo los cuales se regirá el funcionamiento del mismo y la relación que surge entre la Sociedad Administradora y los Inversionistas con ocasión del aporte efectivo de recursos al Fondo. Este Reglamento se regirá por lo dispuesto en el Decreto 2555 de 2010, o cualquier norma que lo modifique, complemente o derogue. 1. Definiciones. Capítulo I. Aspectos Generales Inversiones. Las constituyen los diferentes valores, participaciones en fondos o portafolios u otros activos que conforman el portafolio del Fondo. Inversionistas. Corresponde a las personas naturales o jurídicas, o cualquier vehículo legal facultado para invertir en un fondo de inversión colectiva, que por cumplir las condiciones mencionadas en este Reglamento, pueden vincularse al Fondo en forma directa o por medio de una cuenta ómnibus. Ordenante: El Inversionista podrá nominar personas para que tengan facultades en el manejo de su vinculación al Fondo y la relación con éste y con la Sociedad Administradora derivada de tal vinculación. Lo anterior de acuerdo con las instrucciones provistas por el Inversionista e informadas a la Sociedad Administradora. Prospecto. Corresponde al documento mediante el cual la Sociedad Administradora comercializará el Fondo entre los Inversionistas. Reglamento. Corresponde al presente documento, el cual deberá ponerse a disposición de los Inversionistas, y que regula las relaciones entre la Sociedad Administradora y los Inversionistas, así como las condiciones de administración del Fondo. Sociedad Administradora. Tiene esta calidad Old Mutual Fiduciaria S.A., entidad constituida por medio de Escritura Pública No del 8 de noviembre de 1978, otorgada en la Notaría 18 del Círculo de Bogotá, debidamente autorizada por la Superintendencia Financiera de Colombia para operar como sociedad fiduciaria, mediante Resolución 6171 del 19 de octubre de 1979, con domicilio principal en Bogota D.C. En adelante la Sociedad Administradora o la Administradora. Sociedad Depositaria o Custodio. Entidad legalmente habilitada en Colombia para actuar como Custodio o depositario de los valores u otros activos que integran el portafolio del Fondo. Así mismo tendrán dicha calidad las entidades autorizadas para actuar como tal respecto de los valores u otros activos del Fondo, de emisores del exterior o de nacionales que permanezcan en el extranjero. Superintendencia Financiera de Colombia. Organismo de carácter técnico que ejerce las funciones de supervisión, vigilancia y control sobre las sociedades fiduciarias y, en especial, sobre la actividad de administración del Fondo. En adelante SFC o Superintendencia Financiera de Colombia.4 Vinculados. De conformidad con lo establecido en el Decreto 2555 de 2010, o cualquier norma que lo modifique, complemente o derogue, se entiende por vinculado: 1. El o los accionistas o beneficiarios reales del diez por ciento (10%) o más de la participación accionaria de la Compañía. 2. Las personas jurídicas en las cuales, la Sociedad Administradora sea beneficiaria real del diez por ciento (10%) o más de la participación societaria. 3. La matriz de la Sociedad Administradora y sus filiales y subordinadas. 4. Los administradores de la Sociedad Administradora, de su matriz y de las filiales o subordinadas de ésta. 1.2 Denominación y Naturaleza del Fondo. El Fondo que se regula por este Reglamento se denominará Old Mutual Fondo de Inversión Colectiva Cerrado Inmobiliario Comprar para Arrendar-I, el cual tendrá las siguientes características principales: a) Es un Fondo de Inversión Colectiva de naturaleza inmobiliaria, en la medida en que de acuerdo con lo consagrado en el artículo del Decreto 2555 de 2010 y demás normas que lo reglamenten, modifiquen, adicionen o sustituyan, su política de inversión deberá prever una concentración mínima equivalente al setenta y cinco por ciento (75%) del Fondo en bienes inmuebles, ubicados en Colombia o en el exterior; en títulos emitidos en procesos de titularización hipotecaria o inmobiliaria; en derechos fiduciarios de patrimonios autónomos conformados por bienes inmuebles, o, en participaciones en fondos de inversión colectiva inmobiliarios del exterior que tengan características análogas a las previstas en este artículo, en los términos que prevea el Reglamento. b) Es un Fondo de Inversión Colectiva de naturaleza cerrada, en la medida en que de acuerdo con lo consagrado en el artículo del Decreto 2555 de 2010 y demás normas que lo reglamenten, modifiquen, adicionen o sustituyan, la sociedad administradora de fondos de inversión colectiva únicamente está obligada a redimir las participaciones de los Inversionistas al final del plazo previsto para la duración del fondo de inversión colectiva. En consecuencia, salvo por los eventos previstos en el presente Reglamento, no habrá lugar a retiros antes de la liquidación del Fondo. 1.3 Sociedad Administradora. La Sociedad Administradora es Old Mutual Fiduciaria S.A., entidad constituida por medio de Escritura Pública No del 8 de noviembre de 1978, otorgada en la Notaría 18 del Círculo de Bogotá, debidamente autorizada por la Superintendencia Financiera de Colombia para operar como sociedad fiduciaria, mediante Resolución 6171 del 19 de octubre de 1979, con domicilio principal en Bogota D.C. 1.4 Duración. El Fondo tendrá una duración de veinticinco (25) años, contados a partir del momento en que inició formalmente operaciones el Fondo (antes el Compartimento Comprar para Arrendar-I de la Cartera Colectiva Cerrada con Compartimentos Old Mutual Inmobiliaria). Este término se podrá prorrogar, previa decisión de la Sociedad Administradora.5 1.5 Sede. El Fondo tendrá como sede el mismo lugar donde funcionen las oficinas principales de la Sociedad Administradora que en la actualidad se encuentran en la AV. 19 No. 109 A - 30 de la ciudad de Bogotá D.C. En dicha dirección se encontrarán todos los libros y documentos relativos al Fondo; además en este lugar se procesará la información sobre recibo y entrega de los recursos, de conformidad con las reglas establecidas en la Cláusula 4.1 (Vinculación) del Capítulo IV del presente Reglamento. No obstante, también se podrá procesar la información sobre recibo y entrega de recursos al Fondo en las sucursales de la Sociedad Administradora o en las oficinas de las entidades con las que la Sociedad Administradora haya suscrito contratos de corresponsalía o uso de red de oficinas o equivalentes, casos en los cuales la responsabilidad será exclusiva de la Sociedad Administradora. La Sociedad Administradora revelará y mantendrá actualizada a través de su sitio web la información de los contratos de corresponsalía o uso de red de oficinas o equivalentes, y las sucursales en las que se prestará atención al público. 1.6 Duración de la inversión en el Fondo El Fondo por ser de naturaleza cerrada, permite que los Inversionistas entreguen recursos según las condiciones establecidas en este Reglamento y rediman su participación al final del plazo previsto para la duración del fondo de inversión colectiva. En consecuencia, salvo por los eventos previstos en el presente Reglamento, no habrá lugar a retiros antes de la liquidación del Fondo. 1.7 Patrimonio independiente y separado. De conformidad con lo dispuesto por el Artículo del Decreto 2555 de 2010, o cualquier norma que la modifique, complemente o derogue, los activos que formen parte del Fondo constituyen un patrimonio independiente y separado de los activos propios de la Sociedad Administradora y de aquellos que esta administre en virtud de otros negocios. Estos activos serán destinados exclusivamente al desarrollo de las actividades descritas en el presente Reglamento y al pago de las obligaciones que se contraigan con respaldo y por cuenta del Fondo, sin perjuicio de la responsabilidad profesional que le asiste a la Sociedad Administradora por la gestión y el manejo de los recursos. En consecuencia, los activos del Fondo no hacen parte de los de la Sociedad Administradora, no constituyen prenda general de los acreedores de esta y estarán excluidos de la masa de bienes que pueda conformarse para efectos de cualquier procedimiento de insolvencia o de cualquier otra acción contra la Sociedad Administradora. En todo caso, cuando la Sociedad Administradora actúe por cuenta del Fondo se considerará que compromete únicamente los recursos del respectivo Fondo. 1.8 Cobertura. La Sociedad Administradora se encuentra cubierta por una póliza de seguro, que estará vigente durante toda la existencia del Fondo, cuyas coberturas, vigencia y sociedad aseguradora podrán ser consultadas por los Inversionistas en el sitio web dentro del Portal de Clientes. Esta póliza amparará los riesgos señalados en el Artículo del Decreto 2555 de 2010 o cualquier norma que la modifique, complemente o derogue.6 1.9 Mecanismos de información Serán los establecidos en el capítulo X del presente Reglamento Monto mínimo de participaciones. El Fondo deberá tener un patrimonio mínimo equivalente a salarios mínimos legales mensuales vigentes de acuerdo al Artículo del Decreto 2555 de 2010 o cualquier norma que la modifique, complemente o derogue Límites a la participación. Durante la vigencia del Fondo, un solo inversionista no podrá mantener directa o indirectamente a través de una cuenta ómnibus, una participación que exceda del sesenta por ciento (60%) del valor del patrimonio del Fondo. Cuando por circunstancias no imputables a la Sociedad Administradora algún Inversionista, a pesar de los controles operativos con los que cuenta la Sociedad Administradora para que por efectos de nuevos aportes no se incumpla este límite, llegare a tener una participación superior al límite aquí establecido, la Sociedad Administradora deberá de forma inmediata informar al Inversionista para que ajuste la participación a más tardar dentro de los ocho (8) días hábiles siguientes, si tal ajuste no se produce la Sociedad Administradora procederá a efectuar una redención de participaciones y pondrá a disposición los recursos resultantes de conformidad con lo señalado por éste. En ausencia de instrucciones serán consignados en la cuenta bancaria señalada por el Inversionista al momento de su vinculación o, excepcionalmente, girados mediante cheque a nombre de éste Monto máximo de recursos administrados. El monto total de recursos manejados por la Sociedad Administradora en desarrollo de la actividad de administración de fondos de inversión colectiva, no podrá exceder de cien (100) veces el monto del capital pagado, la reserva legal, ambos saneados y la prima en colocación de acciones de la Sociedad Administradora, menos el último valor registrado de las inversiones participativas mantenidas en sociedades que puedan gestionar recursos de terceros bajo las modalidades de administración de valores, administración de portafolios de terceros o administración de fondos de inversión colectiva Periodo para la Recepción de Recursos. Los recursos en el Fondo se recibirán atendiendo las siguientes reglas: Compromisos de Capital: Cuando la Sociedad Administradora identifique una necesidad de liquidez en el Fondo, sea para cubrir ciertos gastos o para una oportunidad de inversión de este Fondo, (i) le asignará un nombre y un número de orden a esa oportunidad; (ii) determinará el capital, que con fundamento en los avalúos referidos en la cláusula del Reglamento del Fondo y/o según el valor acordado con la contraparte, requerirá para hacer esa inversión; (iii) Definirá el lapso de tiempo en el que necesitará el capital requerido, estableciendo una fecha inicial y una fecha final; (iv) con base en lo anterior le ofrecerá a los Inversionistas del Fondo la posibilidad de hacer compromisos de capital, para que tales Inversionistas tengan la posibilidad de formalizarlos de manera preferente, de manera proporcional o inferior a su participación en el Fondo a la fecha en que se haga el ofrecimiento de suscribir compromisos de7 capital. (v) Si alguno de los Inversionistas a los cuales se le formule la oferta no la acepta dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a ésta, o la acepta parcialmente, tal posibilidad o el remanente se le ofrecerá a los Inversionistas que aceptaron tal oferta los cuales podrán suscribir dichos compromisos de capital; (vi) Si pasados cinco (5) días hábiles los Inversionistas del Fondo no han formulado compromisos de capital por el total del valor requerido, se podrá ofrecer a terceros la posibilidad de suscribirlos; y, (vii) En caso de no obtener compromisos de capital de terceros, el Fondo podrá optar por contraer créditos en los términos y condiciones de este Reglamento para efectuar las inversiones respectivas. Los Compromisos de capital representan el compromiso incondicional de hacer los aportes por el monto incluido en el compromiso. Los compromisos de capital se harán mediante la suscripción por los Inversionistas, del Anexo A del presente Reglamento. Durante el tiempo que haya Compromisos de capital para los cuales aún esté vigente el plazo para hacer el o los correspondientes llamados de capital, el Inversionista o los Inversionistas que suscribieron tales Compromisos de capital no podrán negociar sus participaciones en el Fondo. El compromiso de capital por cada tercero inversionista de los mencionados en el literal vi) anterior, no podrá ser inferior a Diez millones de pesos m/cte. ($ oo). En los eventos planteados en los numerales (v) y (vi), si existe sobre oferta de Inversionistas o terceros inversionistas, según sea el caso, el Compromiso de Capital o sus remanentes serán distribuidos entre los Inversionistas o terceros inversionistas a prorrata del valor ofrecido por éstos Llamados de Capital: Con fundamento en el compromiso de capital que hayan suscrito los Inversionistas del Fondo, la Sociedad Administradora les hará llamados de capital, sin exceder por Inversionista el capital al que cada uno se haya comprometido, dentro de las fechas determinadas como inicial y final en cada compromiso. Los llamados de capital deberán ser pagados y entregados por los Inversionistas a la Sociedad Administradora dentro de los diez (10) días comunes siguientes a la fecha en que se les comunique el llamado respectivo en horario normal bancario en las oficinas de las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia con las que se haya celebrado contratos de recaudo. Si un Inversionista que ha suscrito un compromiso de capital incumple cualquiera de los llamados de capital que correspondan a tal compromiso, el incumplimiento se penalizará de la forma establecida en el siguiente numeral. Los llamados de capital se harán por la Sociedad Administradora mediante el diligenciamiento y envío del Anexo B del presente Reglamento Penalización por incumplimiento llamados de capital: El no desembolso total o el desembolso parcial de uno o varios de los llamados de capital dentro de los términos establecidos en el o los llamados de capital respectivos, implicará que la participación del Inversionista incumplido en el Fondo se diluirá en la proporción pertinente al valor del o los llamados de capital no desembolsados o al saldo no desembolsado en el evento de un pago parcial; adicionalmente el Inversionista incumplido perderá el derecho de preferencia para posteriores compromisos de capital.8 En caso que no se cumpla con el pago de los llamados de capital dentro del término, el Inversionista incumplido por voluntad propia deberá entregar el porcentaje de las Unidades de Participación que tuviese en la fecha de incumplimiento cuyo valor sea equivalente al pago incumplido, sin necesidad de que medie requerimiento judicial o extra judicial alguno. En cualquier caso, los Inversionistas que hayan realizado un compromiso de capital asociado a la misma necesidad de liquidez u oportunidad de inversión del llamado de capital cuyo pago no hizo el Inversionista incumplido podrán cubrir voluntariamente el pago correspondiente al Inversionista incumplido. En cuanto a los perjuicios causados al Fondo por los no desembolsos, la Sociedad Administradora y/o el Fondo iniciarán los procesos civiles y/o penales pertinentes con el objetivo de que el Inversionista incumplido responda integralmente por los perjuicios causados, incluyendo aquellos asociados a la imposibilidad de perfeccionar una inversión por incumplimiento en el pago de compromisos u obligaciones. Para cubrir el monto de los llamados de capital no desembolsados la Sociedad Administradora podrá elegir entre contraer créditos en los términos y condiciones de este Reglamento para efectuar las inversiones respectivas o aplicar el procedimiento establecido en la cláusula del Reglamento del Fondo salvo lo señalado en el literal ii) de dicha cláusula, o utilizar una combinación de las dos alternativas Simultaneidad de Compromisos y llamados de capital. En el tiempo de vigencia o plazo del Fondo podrán estar corriendo simultáneamente varios Compromisos y llamados de capital. Capítulo II. Política de Inversión 2.1. Objetivo de inversión y perfil de riesgo. Este Fondo tiene como objetivo principal el de invertir sus recursos en la compra de bienes inmuebles que puedan originar un buen nivel de cánones de arrendamiento y cuenten además con un buen potencial de variación de sus precios. Por lo anterior su política de inversión está orientada a la adquisición de inmuebles que cuente con contrato de arrendamiento vigente o de inmuebles desocupados pero que ofrezcan una potencialidad de generar ingresos derivados del arrendamiento u otro tipo de explotación económica similar sobre los mismos, o en inmuebles por construir o en proceso de construcción que cuenten con un potencial importante de generación futura de cánones de arrendamiento. Por estar dentro de los objetivos del Fondo, éste podrá celebrar con terceros contratos de arrendamiento con opción de compra sobre los inmuebles de su propiedad. La estrategia de este Fondo se centrará en especializarse en identificar inmuebles (construidos o por construir), con posibilidad de generar utilidades dada la valorización y flujos de renta atractivos dada la relación con el precio de compra. Se considera que el Fondo tendrá un riesgo moderado, puesto que, al concentrar sus inversiones en bienes inmuebles arrendados o con destino renta, la rentabilidad depende de los cánones de arriendo y valorización, de la gestión de administración que se adelante sobre cada una de los inmuebles en que se invierta y del éxito en el proceso de9 compra y venta de los mismos, pero a la vez cuenta con herramientas mitigantes para cubrir posibles pérdidas o realización de eventos de riesgo en los inmuebles considerando las garantías que se exigen y el proceso de elección de inversiones apoyado en la asesoría del Comité de Inversiones Inmobiliarias. Cada Inversionista debe ser consciente de que al constituir una participación en el presente FIC está asumiendo un riesgo moderado que a pesar de contar con los cánones de arrendamiento como fuente de ingresos puede representar pérdida parcial del capital al momento de redimirlo Activos aceptables para invertir. 1. El portafolio podrá estar invertido en los siguientes activos: a) Vivienda Urbana, en inmuebles ubicados dentro del perímetro urbano y destinado a usos habitacionales, todo ello de conformidad con la definición de usos urbanos establecida en el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y/o en los instrumentos que lo desarrollen y complementen, la cual puede ser de interés social. Los inmuebles ubicados en el exterior destinados a usos habitacionales en los que invierta el compartimento, se considerarán dentro de esta definición. b) Bienes inmuebles o proyectos de construcción de inmuebles, destinados a actividades comerciales, industriales, hoteleras, educativas, de salud e institucionales. Este tipo de inmueble puede estar ubicado en el país o en el exterior. En cualquier caso, la inversión en bienes inmuebles construidos o sin construir se podrá realizar mediante contratos de Compraventa, Promesas de Compraventa, permutas, opciones o mediante estructuras fiduciarias y otras estructuras legales admisibles que permitan adquirir la propiedad del inmueble.. Para la inversión en bienes inmuebles en el exterior, la misma no podrá realizarse en países, jurisdicciones, dominios, estados asociados o territorios que se consideran paraísos fiscales de acuerdo con lo establecido en el Decreto No de 2013 del Ministerio de Hacienda o las normas que lo sustituyan, adicionen o modifiquen o hagan sus veces. La inversión en los mencionados proyectos de construcción se podrá realizar mediante contratos de Compraventa, Promesa de Compraventa, permutas, opciones o mediante estructuras fiduciarias y otras estructuras legales admisibles. Para la gestión del tipo de activos descritos en los literales a) y b), el Gerente de la Cartera Colectiva y la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva Inmobiliaria cuentan con la asesoría jurídica externa de una firma de abogados que se encarga de la estructuración legal de cada inversión, acompañamiento en la negociación, estudio de títulos de cada inmueble y asesoría general en temas inmobiliarios y normativos, así como un área legal interna que se encarga del cumplimiento normativo de cada inversión y la identificación y evaluación de riesgos legales a los que está expuesta cada inversión inmobiliaria. Igualmente el Gerente de la Cartera Colectiva y la Sociedad Administradora cuentan con la asesoría externa de evaluadores técnicos que cumplen funciones de evaluación estructural y verificación de áreas, evaluación de asegurabilidad, avalúos comerciales y administración de inmuebles, así como ingenieros civiles y ambientales externos que se encargan de la veeduría, interventoría y/o auditoría y evaluación ambiental de los inmuebles o los proyectos de construcción.10 Cuando las inversiones inmobiliarias se realicen en el exterior, la Cartera Colectiva Inmobiliaria deberá contar con asesoría jurídica, técnica y operativa realizada por profesionales idóneos, reconocidos y debidamente acreditados en el lugar de ubicación del inmueble. Para el caso de la asesoría técnica, se obtendrá un avalúo practicado por una entidad especializada en la práctica de avalúos, reconocida en la ciudad de que se trate. c) Títulos valores emitidos en procesos de titularización hipotecaria o inmobiliaria d) Derechos fiduciarios de patrimonios autónomos conformados por bienes inmuebles o que tengan por finalidad el desarrollo de proyectos mencionados en el literal b) anterior. Las inversiones en derechos fiduciarios que tenga la cartera cumplirán con todos los requisitos de admisibilidad, incluido el de proveer un valor de unidad diario, todo de acuerdo con lo establecido en el Capítulo I de la Circular Básica Contable y Financiera y el artículo del Reglamento de la Cartera Colectiva. e) Derechos o participaciones en carteras colectivas y/o fondos de inversión de carácter inmobiliario administradas por entidades sometidas a la inspección y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia o administrados por entidades radicadas en el exterior, siempre que las administradas en el exterior cuenten con características análogas a las carteras colectivas y/o fondos de inversión colectiva inmobiliaria locales. Las inversiones en participaciones en carteras colectivas, podrán recaer en carteras colectivas de perfil de riesgo bajo o moderado. En todo caso, tratándose de la constitución de participaciones en carteras colectivas bajo administración de la Sociedad Administradora, esta inversión se realizará atendiendo siempre al principio de mejor ejecución del encargo. f) Contratos o documentos que incorporen derechos reales sobre activos inmobiliarios, en los términos definidos en el Libro II del Código Civil, es decir, contratos o documentos que incorporen derechos de dominio, herencia, usufructo, uso o habitación, servidumbres activas e hipotecas. Pudiendo ser celebrado cualquier tipo de contrato cuyo activo o negocio subyacente implique derechos sobre inmuebles u otros derechos relacionados con inmuebles, entre otros, la posibilidad de celebrar compraventa de usufructos sobre bienes inmuebles o de su nuda propiedad, contratos de leasing inmobiliario y contratos de anticresis. Los contratos o documentos mencionados en este literal podrán ser ejecutados como una forma de adquirir inmuebles. g) Proyectos inmobiliarios, ubicados en Colombia o en el exterior, consistentes en la renovación, remodelación, comercialización, o explotación a cualquier título, de bienes inmuebles, con miras a obtener para la cartera colectiva inmobiliaria una rentabilidad derivada de la valorización del inmueble, de la enajenación o explotación de unidades de construcción o, en general, del beneficio obtenido en el desarrollo del proyecto inmobiliario. i) Activos no relacionados con bienes inmuebles, así: g1. Valores de contenido crediticio o de participación denominados en pesos colombianos u otros índices que estén atados en moneda local, inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores que cuenten con una calificación mínima de A+, y valores emitidos o garantizados por la Nación, el Banco de la República y otras entidades de derecho público.11 g2. Derechos o participaciones en carteras colectivas abiertas o escalonadas. El límite para la inversión en carteras colectivas no podrá superar el 10% del valor total de los activos del compartimento, así como tampoco podrá superar el 10% del patrimonio de la cartera colectiva en que invierta. Las inversiones en participaciones en carteras colectivas, podrán recaer en carteras colectivas de perfil de riesgo bajo o moderado. En todo caso, tratándose de la constitución de participaciones en carteras colectivas bajo administración de la Sociedad Administradora, esta inversión se realizará atendiendo siempre al principio de mejor ejecución del encargo. Las inversiones que se realicen serán valoradas a partir del precio que determine el proveedor de precios para valoración designado como oficial para el segmento correspondiente; en el evento en que este último no cuente con una metodología de valoración para algún tipo de inversión, la misma será valorada a partir de las reglas de valoración establecidas por la Superintendencia Financiera en el Capítulo 1 de la Circular Básica Contable y Financiera Parágrafo 1. Las inversiones que se realicen serán valoradas de conformidad con las metodologías de valoración sujetas a los estándares mínimos previstos en el Capítulo I de la Circular Básica Contable y Financiera de la Superintendencia Financiera de Colombia o la norma que haga sus veces o de acuerdo con la información suministrada por un Proveedor de Precios para Valoración autorizado por dicha Superintendencia. Parágrafo 2. La Sociedad Administradora buscará que el Fondo tenga la capacidad de adaptarse a las variaciones y ciclos del mercado inmobiliario, de forma tal que su estrategia le permita aprovechar las oportunidades de compra y venta que ofrece el mercado, así como variar su composición de portafolio por tipo de inmueble y ubicación, dentro de los límites establecidos en el presente Reglamento. En todo caso, cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles en el mercado hagan imposible el cumplimiento de la política de inversión del Fondo, la Sociedad Administradora podrá ajustar de manera provisional y conforme a su buen juicio profesional dicha política. Los cambios efectuados serán informados de manera inmediata a los Inversionistas, mediante comunicación escrita directa a cada Inversionista y a la Superintendencia Financiera de Colombia, detallando las medidas adoptadas y la justificación técnica de las mismas. La calificación de la imposibilidad deberá ser reconocida como un hecho generalizado en el mercado. Parágrafo 3. Los inmuebles en los que invierta el Fondo deben seleccionarse mediante la utilización de un mecanismo de precalificación atendiendo factores técnicos, operacionales, ciudades de ubicación y factores de valorización. Para el análisis específico de valorización se considerarán, entre otros, la localización y condiciones técnicas del inmueble. Las variables analizadas para la selección de los inmuebles, con base en los factores antes mencionados, son las siguientes: Los inmuebles en los que invierta el Fondo, en los términos de este Reglamento, deberán: a) Contar con su respectivo estudio de títulos, en el cual se acredite que el mismo puede ser materia de adquisición por parte del Fondo. b) Asegurarse contra incendio, rayo, terremoto y actos malintencionados de terceros, siempre que a ello haya lugar. c) Estar libres de gravámenes y cualquier limitación de dominio.12 d) Ser materia de un Avalúo Comercial realizado por la Lonja de Propiedad Raíz o un Avaluador especializado de la jurisdicción en la que se encuentren ubicados los bienes o reconocido a nivel local e internacional por entidades gremiales que regulen el sector inmobiliario. Para el caso de los inmuebles ubicados en el exterior, se obtendrá un avalúo practicado por una entidad especializada en la práctica de avalúos, reconocida en la ciudad de que se trate. e) Para la adquisición de los inmuebles se deberá contar con un avalúo comercial efectuado dentro de los seis (6) meses anteriores a la fecha de compra. Esta previsión no se tendrá en cuenta cuando se trate de bienes inmuebles que no se encuentren construidos. Cuando a ello haya lugar, el valor de adquisición del inmueble no podrá ser superior al establecido en dicho avalúo. f) La venta de un inmueble deberá estar precedida por un avalúo comercial con antigüedad no mayor a seis (6) meses. De otro lado, el valor de venta no podrá ser inferior al noventa por ciento (90%) de la suma que arroje el avalúo. No obstante, si pasado tres (3) meses sin que se haya podido vender el inmueble de que se trate, se podrá ordenar la realización de un nuevo avaluó, el cual servirá de base para determinar el valor de venta. Parágrafo 4. En el caso de los contratos de promesa de compraventa y/o de opción de compra a los que se refiere el artículo 2.2 del presente Reglamento, el precio de compraventa deberá fijarse teniendo en cuenta las reglas aquí consignadas. Parágrafo 5. El Fondo, en desarrollo del objeto, estrategia y política de inversión, podrá celebrar contratos para la explotación de los bienes inmuebles de propiedad del Fondo de inversión colectiva inmobiliaria tales como contratos de arrendamiento o de concesión, entre otros Límites de inversión. Los siguientes son los límites de inversión por tipo de activo, por tipo de renta (rangos tácticos), concentración por emisor, límite por emisión, calificación e inversión en vinculadas a la Sociedad Administradora: Límites por tipo de activo. Tipo de Inversión 1 Inversiones que caracterizan el Fondo como fondo de inversión colectiva Inmobiliaria a) Vivienda Urbana, en inmuebles ubicados dentro del perímetro urbano y destinado a usos habitacionales, todo ello de conformidad con la definición de usos urbanos establecida en el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y/o en los instrumentos que lo desarrollen y complementen, la cual puede ser de interés social. Los inmuebles ubicados en el exterior destinados a usos habitacionales en los que invierta el compartimento, se considerarán dentro de esta definición LÍMITE MÍNIMO MÁXIMO 60% 100% 0% 100%13 b) Bienes inmuebles o proyectos de construcción de inmuebles, destinados a actividades comerciales, industriales, hoteleras, educativas, de salud e institucionales. Este tipo de inmueble puede estar ubicado en el país o en el exterior c) Títulos o valores emitidos en procesos de titularización hipotecaria o inmobiliaria. d) Derechos fiduciarios de patrimonios autónomos o de fideicomisos conformados por bienes inmuebles o que tengan por finalidad el desarrollo de proyectos mencionados en el literal b) anterior. g) Proyectos inmobiliarios, ubicados en Colombia o en el exterior, consistentes en la renovación, remodelación, comercialización, o explotación a cualquier título, de bienes inmuebles, con miras a obtener para el Fondo una rentabilidad derivada de la valorización del inmueble, de la enajenación o explotación de unidades de construcción o, en general, del beneficio obtenido en el desarrollo del proyecto inmobiliario. 0% 100% 0% 100% 0% 100% 0% 100% Tipo de Inversión Inversión Mínima Inversión Máxima Otras Inversiones inmobiliarias 0% 40% e) Derechos o participaciones en fondos de inversión colectiva de carácter inmobiliario administradas por entidades sometidas a la inspección y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia o administrados por entidades radicadas en el exterior, siempre que las fondos de inversión colectiva del exterior cuenten con características análogas a fondos de inversión colectiva y/o fondos de inversión colectiva inmobiliarios locales. f) Contratos o documentos que incorporen derechos reales sobre activos inmobiliarios, en los términos definidos en el Libro II del Código Civil, es decir, contratos o documentos que incorporen derechos de dominio, herencia, usufructo, uso o habitación, servidumbres activas e hipotecas. Pudiendo ser celebrado cualquier tipo de contrato cuyo activo o negocio subyacente implique derechos sobre inmuebles u otros derechos relacionados con inmuebles, entre otros, la posibilidad de celebrar contratos que incorporen derechos sobre contratos o documentos que incorporen derechos de dominio, herencia, usufructo, uso o habitación, servidumbres activas e hipotecas, compraventa de usufructos sobre bienes inmuebles o de su nuda propiedad, contratos de leasing inmobiliario y contratos de anticresis. 0% 40% 0% 40% Tipo de Inversión Inversión Mínima Inversión Máxima 2 Inversiones no inmobiliarias 0% 40% a. Valores de contenido crediticio o de participación denominados en pesos colombianos u otros índices que estén atados en moneda local, inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores que 0% 40%14 cuenten con una calificación mínima de grado de inversión, y valores emitidos o garantizados por la Nación, el Banco de la República y otras entidades de derecho público. b. Derechos o participaciones en la clase de activo Fondos de Inversión Colectiva de naturaleza abierta. (Es de anotar, que el límite de inversión para un Fondo de Inversión Colectiva individual, no podrá superar el 10% del valor del Fondo). 0% 40% Parágrafo 1. Se deberá dar cumplimiento a los límites descritos en el presente artículo al igual que a los límites establecidos en el Manual de Riesgo de Crédito del Fondo incluido en el Manual de Operaciones de Tesorería, a los contenidos en el presente Reglamento y a la normatividad aplicable vigente. En caso de discrepancia entre la norma y lo estipulado en el presente Reglamento, prevalecerá lo establecido en la normatividad vigente. Parágrafo 2. Las operaciones que se realicen sobre valores inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores, deberán efectuarse a través de una bolsa de valores o de cualquier otro sistema de negociación de valores autorizado por la Superintendencia Financiera de Colombia. En todo caso cuando la Superintendencia Financiera autorice la negociación de tales activos por cualquier otro medio o sistema, tal posibilidad se entenderá incorporada a este Reglamento Endeudamiento. El Fondo podrá obtener créditos para la adquisición de los bienes inmuebles objeto de inversión para su desarrollo, hasta por un monto equivalente a dos (2) veces el valor del patrimonio de los mismos individualmente considerados. Tratándose de operaciones de crédito celebradas directa o indirectamente con la matriz, las subordinadas de ésta o las subordinadas de la Sociedad Administradora, el monto del crédito no podrá ser superior al diez (10%) de los activos del Fondo. Las operaciones apalancadas son operaciones de naturaleza especulativa, sujetas a riesgo de mercado, de crédito y de liquidez, que pueden llevar a la pérdida completa de los recursos aportados al Fondo. Los dineros entregados por el Fondo no son depósitos, ni generan para la Sociedad Administradora las obligaciones propias de una institución de depósito. Parágrafo. Para la celebración de operaciones de crédito para el Fondo, directa o indirectamente, con la matriz, las subordinadas de esta o las subordinadas de la Sociedad Administradora, o del gestor externo en caso de existir, el monto del crédito nunca podrá ser superior al diez por ciento (10%) de los activos del Fondo Límite de inversión en compañías relacionadas con la Sociedad Administradora. El Fondo podrá invertir directa o indirectamente en valores cuyo emisor, avalista, aceptante, garante u originador de una titularización sea la matriz, las subordinadas de ésta o las subordinadas de la Sociedad Administradora, hasta el diez por ciento (10%) de los activos del Fondo, y podrá ser hasta el treinta por ciento (30%) siempre y cuando la Asamblea de Inversionistas así lo autorice.15 2.4. Plazo promedio ponderado de las inversiones. El portafolio del Fondo mantendrá un plazo promedio ponderado de las inversiones inscritas en el Registro Nacional de Valores y Emisores no mayor a 1 año, lo cual es consistente con sus niveles de riesgo. Esta se monitoreará mensualmente Operaciones de reporto, simultáneas y transferencia temporal de valores. El Fondo podrá realizar operaciones de reporto, simultaneas y transferencia temporal de valores las cuales conjuntamente no podrán ser superiores al 30% del activo total del Fondo. Las operaciones de reporto, simultáneas y transferencia temporal de valores deberán efectuarse a través de un sistema de negociación de valores autorizado por la Superintendencia Financiera de Colombia. En todo caso cuando la Superintendencia Financiera autorice la realización de estas operaciones por cualquier otro medio o sistema, tal posibilidad se entenderá incorporada a este Reglamento Depósitos de recursos líquidos. Para el manejo de los recursos líquidos del Fondo podrá utilizar los siguientes mecanismos o procedimientos: a) Participaciones en Fondos de Inversión Colectiva administrados por otras sociedades y Fondos de Inversión Colectiva administrados por la Sociedad Administradora, con un límite que será hasta el diez por ciento (10%) del valor total de los activos del Fondo de que se trate y no podrá superar el diez por ciento (10%) del valor neto del Fondo de Inversión Colectiva abierto administrado por la Sociedad Administradora objeto de la inversión. Las inversiones en participaciones en Fondo de Inversión Colectiva, se podrán realizar en Fondo de Inversión Colectiva de perfil de riesgo bajo o moderado. En todo caso, tratándose de la constitución de participaciones en Fondo de Inversión Colectiva bajo administración de la Sociedad Administradora, esta inversión se realizará atendiendo siempre al principio de mejor ejecución del encargo. b) Depósitos en cuentas corrientes y/o de ahorros. En todo caso, el monto de los recursos manejados a través de estos mecanismos, no podrá superar el treinta por ciento (30%) del monto total de los activos del Fondo de que se trate Ajustes temporales por cambios en las condiciones de mercado. Cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles en el mercado hagan imposible el cumplimiento de la política de inversión del Fondo, la Sociedad Administradora podrá ajustar de manera provisional y conforme a su buen juicio profesional dicha política, de conformidad con las normas vigentes, informando de manera efectiva e inmediata a los Inversionistas y a la Superintendencia Financiera de Colombia Operaciones de cobertura.16 Se podrán realizar operaciones de cobertura, tanto en el mercado colombiano como en los mercados internacionales, con el propósito de proteger los activos que integren el portafolio de los diferentes riesgos a los que se encuentra expuesto el Fondo, particularmente del riesgo de mercado y en especial el de variaciones en los factores de riesgo de tipo de cambio y de tasa de interés. El plazo máximo o la fecha de cumplimiento de las operaciones de cobertura no podrá ser posterior a la fecha de vencimiento del Fondo respecto del cual se realizará la operación de cobertura y se podrá cubrir hasta el ciento por ciento (100%) del riesgo que se pretende cubrir, de los activos que integren el portafolio. Las coberturas se podrán realizar a través de derivados financieros tales como futuros, forward, opciones, swaps, operaciones a plazo y otros instrumentos idóneos para otorgar cubrimiento Riesgo del Fondo. El Fondo puede estar expuesto a los siguientes riesgos: DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS RIESGO DE PRECIO. El sector inmobiliario, como todo sector económico, está sujeto a cambios cíclicos en el precio de los activos. Los precios de los inmuebles pueden variar negativamente o experimentar cambios en sus índices de valorización. Aunque la valorización de la finca raíz en el país y en el exterior ha mostrado estabilidad en periodos largos de tiempo y la cartera colectiva opera sobre la base de mantener un portafolio adecuadamente diversificado y ser flexible para adaptarse a los cambios cíclicos mencionados, pueden presentarse eventos de caídas de precio o desvalorizaciones de los activos que componen el portafolio del FIC, las cuales se reflejarán en el precio de las unidades que conforman las participaciones. En todo caso, considerando tanto las tendencias históricas como las perspectivas que muestra el sector, así como la naturaleza cerrada del FIC y su plazo, se considera que este riesgo tendrá un impacto moderado RIESGO DE TIPO DE CAMBIO. El riesgo de tipo de cambio se origina en la adquisición para el portafolio del FIC de inversiones denominadas o expresadas en monedas distintas del peso. Este riesgo se define como la probabilidad de incurrir en pérdidas derivadas de las posibles fluctuaciones de los tipos de cambio. El comportamiento de las tasas de cambio en el mercado obedece a un conjunto de variables cuyo control es ajeno a la Sociedad Administradora. Es permanentemente cambiante o susceptible al cambio. Cuando se adquiere una inversión para el FIC que se encuentre denominada o expresada en una moneda distinta del peso, dicha inversión inicialmente se registra en su contabilidad por el precio de adquisición, pero este valor debe ajustarse periódicamente de acuerdo con las fluctuaciones que presente el tipo de cambio de la moneda en la cual se encuentre denominada o expresada la inversión de que se trate, las cuales pueden ser positivas o negativas dependiendo del comportamiento del mercado. Las variaciones en los tipos de cambio afectan el valor del patrimonio o valor neto del FIC y por ende el valor del derecho o unidad de participación. Estas variaciones dan lugar a un cierto factor de riesgo que se incrementa de acuerdo con la volatilidad que exista en el precio de las monedas en las que se mantengan inversiones. En el evento en que los activos o inversiones denominadas o17 expresadas en monedas distintas al peso colombiano y cuya propiedad se encuentre en cabeza del FIC queden descubiertos, la Sociedad Administradora podrá mitigar el riesgo de tipo de cambio realizando operaciones sobre instrumentos derivados. Este riesgo se considera bajo si se tiene en cuenta que apenas un pequeño porcentaje de los activos totales del FIC podrá estar representado en inversiones denominadas o expresadas en dólares de los Estados Unidos de América o en otras divisas RIESGO DE CONTRAPARTE EN LA COMPRA Y VENTA DE INMUEBLES. Se refiere a la probabilidad de que transacciones inmobiliarias no sean perfeccionadas por falta de cumplimiento de la contraparte ya sea en los negocios preparatorios o el pago. El Comité de Inversiones Inmobiliarias del FIC fijará políticas claras que impidan la concentración y exijan unos estándares mínimos de seguridad, con el fin de minimizar este tipo de riesgos, teniendo en cuenta lo cual se considera que este riesgo tendrá un impacto moderado en la cartera colectiva RIESGO DE LIQUIDEZ. Este riesgo hace referencia a la liquidez de los activos del FIC, es decir la posibilidad de encontrar, cuando se requiera y dada la política de desinversión del mismo, compradores para los activos que forman parte de su portafolio. La liquidez de los activos que componen el objetivo principal de la cartera colectiva, como los bienes inmuebles, es relativa y depende no sólo de la valorización de los mismos, sino de las condiciones del mercado. Sin embargo, dado el término de duración del FIC, ello no necesariamente implica un riesgo de liquidez, ya que solo hasta la liquidación del FIC, se haría estrictamente necesaria la venta de los activos. Teniendo en cuenta la estrategia de inversión y el proceso de selección e identificación de activos inmobiliarios se considera que el impacto de este riesgo será moderado RIESGO POR DETERIORO Y ADECUACIÒN DE INMUEBLES. Hace referencia a la posibilidad de que los inmuebles del FIC deban ser objeto de reparación o adecuación, como consecuencia de su uso normal, de eventos extraordinarios o de daños intencionales, por encima de lo originalmente presupuestado. Teniendo en cuenta los seguros que amparan los daños en la propiedad que serán tomados y renovados por la cartera colectiva, se considera que el impacto de este riesgo será moderado RIESGO JURIDICO. Se refiere a la probabilidad de que surjan eventos que impidan o perturben el ejercicio de los derechos del FIC como propietario de los inmuebles, por deficiencias en los títulos que acrediten la misma, o actos de terceros tales como la invasión de los inmuebles, presentación de pruebas que acrediten posesión, la existencia de contratos de arrendamiento por escritura pública, la tradición del inmueble, etc. Le corresponde a la Sociedad Administradora verificar la suficiencia legal de los títulos con los que se acredite la propiedad de los inmuebles a adquirir. La Sociedad Administradora se asegurará de que existan profesionales idóneos en el momento de la compra del respectivo inmueble, a través de los cuales se adelante el correspondiente estudio de títulos, con el fin de minimizar este riesgo, el cual en todo caso se considera de bajo impacto RIESGO DE CONCENTRACIÒN. El riesgo de concentración del FIC derivado del objetivo principal de destinar la mayoría de sus recursos a la adquisición de una sola clase de activos, como son los bienes inmuebles. Este riesgo se considera de alto impacto en la medida en que el FIC podrá destinar la totalidad de los aportes de los inversionistas a la adquisición de un único inmueble RIESGO DE VACANCIA. Es el riesgo al que está expuesto un inmueble cuando, tras haber sido adquirido, no es posible celebrar sobre él un contrato de arrendamiento, o una18 vez vencido el contrato celebrado, no es posible lograr su renovación o celebrar un nuevo contrato con otra persona en un tiempo determinado. La política de inversión y el conocimiento del equipo de la sociedad administradora permitirán tener una política de inversión que incluya activos que minimicen la ocurrencia de estos eventos. Así por ejemplo la adquisición de inmuebles con características especiales y escasas en el mercado que los hagan altamente demandados, que cuenten al mismo tiempo con contratos de arriendo a mediano plazo, con arrendatarios de probada solvencia económica, minimizan la posibilidad de la ocurrencia de la vacancia del inmueble. Igualmente dentro de las modelaciones económicas se han incluido el costo de pólizas de seguro que garanticen los arriendos de un porcentaje de los inmuebles. Teniendo en cuenta las medidas y mecanismos que adoptará la Sociedad Administradora para minimizar el riesgo de vacancia, se considera que este riesgo tendrá un impacto medio o moderado DE LOS VALORES RIESGO EMISOR O CREDITICIO. Es el riesgo que representa la solvencia de los emisores de los valores que lleguen a conformar el portafolio de inversiones del FIC, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el cumplimiento del pago de intereses o capital. ADMINISTRACIÓN DEL RIESGO DE CRÉDITO En cumplimiento de la normatividad vigente, la sociedad administradora cuenta con un Manual de Operaciones de Tesorería, en el cual se establecen políticas, límites procedimientos y metodologías implementadas por la Sociedad Administradora para la adecuada gestión del riesgo de crédito tanto para inversiones en títulos y demás derechos de contenido crediticio, como para inversiones inscritas en el RNVE. Sin perjuicio de lo anterior, toda inversión admisible dentro del presente reglamento de la Cartera Colectiva, realizada en títulos y demás derechos de contenido crediticio e inversiones inscritas en el RNVE susceptibles de calificación por una Sociedad Calificadora de Valores autorizada por la Superintendencia Financiera de Colombia, deberán contar con una calificación mínima de grado de inversión Límites de concentración por riesgo de crédito i. No se podrá invertir más del 40% en valores de contenido crediticio o de participación denominados en pesos colombianos u otros índices que estén atados en moneda local, inscritos en el Registro Nacional de Valores y en emisores que cuenten con una calificación mínima de grado de inversión otorgada por una Sociedad Calificadora de Valores autorizada por la Superintendencia Financiera, y valores emitidos o garantizados por la Nación, el Banco de la República y otras entidades de derecho público. La concentración máxima en un emisor en este tipo de inversiones es del 10% del valor de Old Mutual Cartera Colectiva Inmobiliaria, con excepción de las inversiones en títulos emitidos o garantizados por la Nación, el Banco de la República y otras entidades de derecho público. ii. Como máximo se podrá invertir el 40% en derechos o participaciones en carteras colectivas abiertas o escalonadas de carácter no inmobiliario con calificación mínima de19 grado de inversión otorgada por una Sociedad Calificadora de Valores autorizada por la Superintendencia Financiera. No obstante, la concentración máxima en una cartera colectiva no podrá ser superior al 10% del valor de Old Mutual Cartera Colectiva Inmobiliaria. iii. El plazo promedio ponderado de maduración de las posiciones en renta fija mantenidas por la cartera no podrá ser superior a 1 año. iv. No más de 50% con un mismo Constructor, Originador o Contraparte bien en sea en sociedades de participación o en títulos representativos de derechos fiduciarios sobre activos subyacentes inmobiliarios. v. Las inversiones de carácter inmobiliaria, bien sea de manera directa o a través de derechos económicos, no podrán tener una concentración geográfica superior al 55% del valor total de la cartera. De este límite se exceptúa la ciudad de Bogotá D.C., que podrá tener una concentración del 80% del valor total de la Cartera. vi. Las inversiones de carácter inmobiliaria, bien sea de manera directa o a través de derechos económicos, no podrán tener una concentración por segmento (e.g. comercial, oficinas, industrial, bodegas) superior al 70% del valor total de la cartera. vii. Todas las inversiones contenidas dentro del portafolio de la cartera deberán ser admisibles a la luz del Reglamento de la misma, y en todo caso deberán tener un cupo de inversión aprobado por el área de Riesgo Valoración de Inversiones Todos los instrumentos en los que invierta la Cartera Colectiva se valorarán de acuerdo con lo establecido en el CAPÍTULO IV del presente reglamento Modelos de Calificación Crediticia La Sociedad Administradora cuenta con modelos de calificación de riesgo de crédito que permiten su adecuada gestión. Los modelos y sus resultados se usan como elementos de juicio para la asignación de límites de los que trata el subnumeral de éste numeral y la valoración de los activos de que trata el subnumeral del mismo numeral Mecanismos de Seguimiento La entidad administradora cuenta con mecanismos de seguimiento permanente a la evolución de la calidad crediticia del obligado a pagar el derecho contenido en los instrumentos que conforman la cartera colectiva, o de la contraparte de las operaciones que ésta realice, las garantías que haya recibido como respaldo de las mismas, o las obligaciones derivadas de los instrumentos que la cartera colectiva adquiera. Para el caso de títulos y demás derechos de contenido crediticio, La Sociedad Administradora ha desarrollado modelos de calificación por riesgo de crédito que permiten la adecuada gestión de riesgos, la asignación de límites y la valoración de los activos de conforme lo señalado en la presente cláusula. La Sociedad Administradora no podrá garantizar que un evento de incumplimiento no se presente por parte de algún emisor que tenga obligaciones para con el FIC. No obstante la Sociedad Administradora mitigará este riesgo estructurando un portafolio, a través del Comité de Riesgos e Inversiones, de manera que los responsables del pago de los títulos20 de contenido crediticio posean buena capacidad de pago e historial crediticio. Por tanto el efecto de este riesgo se considera moderado Garantías En el proceso de inversión se podrá solicitar cualquier tipo de activo o garantía que se considere pertinente para respaldar las operaciones que se realicen en desarrollo del mencionado proceso de inversión siempre y cuando hagan parte de los activos admisibles descritos en el Artículo 2.2 del Capítulo I del presente Reglamento o en el momento de ser ejecutadas se materialicen en alguno de tales activos. Con el objetivo de cubrir a la cartera colectiva de diferentes riesgos del proceso de inversión inmobiliaria y mantener la liquidez adecuada en el portafolio, las clases y principales características de las garantías que se aceptaran en el proceso de inversión inmobiliaria, en inmuebles construidos o por construir, serán: a. Pólizas de seguro tanto durante el proceso de construcción de inmuebles y una vez estos estén terminados, las cuales se determinan para cada inversión de acuerdo con las políticas del Comité de Inversiones Inmobiliarias. Con estas pólizas el objetivo consiste en cubrir los riesgos eventuales de los inmuebles en procesos de construcción y construidos, que pueden impactar materialmente el flujo de efectivo y rentabilidad de la cartera colectiva. b. Adicionalmente, y de acuerdo con el tipo de proyecto o negociación de inmuebles, se aceptarán cartas de crédito, beneficios de área, derechos fiduciarios, pagarés con previo respaldo financiero de la contraparte o garantía real contra monto total o parcial del capital que se va desembolsando. Parágrafo: La cartera colectiva no podrá invertir en instrumentos del mercado de valores en los cuales la fecha de vencimiento del título sea posterior a la fecha de vencimiento de la cartera colectiva RIESGO DE MERCADO. Es el cambio que pueden presentar las inversiones que se incorporen al FIC por efecto de las variaciones en los precios de las mismas, los cuales obedecen a un conjunto de variables cuyo control es ajeno a la Sociedad Administradora, es permanentemente cambiante o susceptible al cambio. Cuando la Sociedad Administradora adquiere una inversión el FIC, inicialmente lo registra en su contabilidad por el valor de adquisición, sin embargo, diariamente este valor deberá ser actualizado. Por tanto, un cambio en el precio de mercado introducirá de inmediato una variación en el valor de cada activo, la cual podrá ser positiva o negativa dependiendo del comportamiento del mercado, y a su vez este cambio tiene directa incidencia en el valor del FIC. La Sociedad Administradora realizará la medición de los riesgos de mercado, mediante la aplicación del modelo estándar descrito en el Anexo I del Capítulo XXI de la Circular Básica Financiera y Contable (Circular Externa 100 de 1995) emanada de la Superintendencia Financiera de Colombia, y las demás normas que la adicionen, modifiquen o reemplacen. Teniendo en cuenta, de un lado, la naturaleza cerrada de la cartera colectiva y, de otro, el porcentaje de los recursos del FIC que se invertirán en títulos o valores, este riesgo se considera bajo. La Sociedad Administradora cuenta con un manual que da cabal cumplimiento a lo dispuesto en el Capítulo XXI de la Circular Básica Contable y Financiera para la administración de riesgo de mercado. Mostrar más
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 artículo 25
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 ARTÍCULO 2

ARTÍCULO 2
 artículo 75
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