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Timestamp: 2017-06-23 15:26:18+00:00

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Garantías en los pagos a cuenta en la compra de vivienda en construcción22 Jun, 2015 Autor Francisco Rosalescompraventa, compraventa de vivienda, consumo, venta de pisos, vivienda0 ComentarioCasi ningún ciudadano, y pocos juristas conocen la ley 57/68 que trata de proteger a quienes compran una vivienda en construcción, desarrollada por el decreto 3114/1968, y afectada por la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, y que en caso de compra de vivienda en construcción, impone al vendedor la obligación de garantizar la devolución de los pagos a cuenta.
¿Qué protección tiene el comprador de viviendas en construcción?
Fundamentalmente una serie de obligaciones que se imponen al promotor (lamentablemente poco cumplidas en la época del boom inmobiliario) y que tratan de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, en el caso de no terminarse la construcción proyectada, y por tanto ver defraudado el comprador sus intereses.
Garantizar mediante seguro la devolución de las cantidades percibidas más el interés legal del dinero si la construcción no empieza o se termina en en plazo.
¿Cuando se extingue la garantía?
Expedida la cédula de habitabilidad, según el artículo 4 de la ley, debiendo entenderse hoy en día que es cuando el Ayuntamiento expide la licencia de ocupación.
¿Y si el constructor es una comunidad de bienes o una cooperativa?
Aunque el tema fue debatido, hoy en día y tras la disposición adicional primera de la ley 38/99 de Ordenación de la Edificación, no cabe ninguna duda que es obligatorio aportar esas garantías incluso si la construcción se realiza por una comunidad de propietarios o cooperativa.
¿Qué pasa si no se constituyen las garantías?
¿Puede el comprador renunciar a estas garantías?
La respuesta es un rotundo no dado el artículo 7.
Amplia es la jurisprudencia sobre el tema, por lo que empezaremos recordando que el Tribunal Supremo el 30 de Abril de 2015 reconoce que la Ley 57/68 fue pionera, varios años antes de que en 1978 la Constitución proclamara como principios rectores de la política social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47) y la defensa de los consumidores y usuarios ( art. 51), en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, incluso de temporada.
¿La obligación de asegurar las cantidades entregadas a cuenta es una obligación principal o accesoria del promotor?
La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Octubre de 2011 considera que se trata de una obligación esencial del promotor mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para resolver el contrato, e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio.
¿Que pasa si la póliza de seguro fija una cantidad mínima garantizada? ¿la aseguradora responde solidaria o subsidiariamente con el promotor?
El Tribunal Supremo en sentencia de 3 de Julio de 2013 declara que el seguro comprende todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, es decir, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior; y que el comprador dirigirse simultáneamente contra el vendedor y su aseguradora para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas y, también, dirigirse contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento, dado que la responsabilidad de la aseguradora es solidaria y no subsidiaria a la responsabilidad del promotor.
Discutiéndose si estamos ante un seguro de caución regulado en el artículo 68 de La ley de Contrato de Seguro, o del seguro previsto por la ley 57/68, concluye el Ts que estamos ante el segundo, aunque entiende que la discusión es irrelevante, pues tanto en lenguaje jurídico como vulgar por buen fin de los anticipos hay que entender: la compra de los terrenos, el comienzo de las obras, su terminación y la entrega de las viviendas a los cooperativistas, quienes conforme al mismo contrato eran los asegurados, es decir los titulares del derecho a la indemnización, según el art. 68 LCS , en caso de incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales por el tomador, es decir la cooperativa.
¿Responden los administradores de la sociedad si no se constituyen las garantías?
El Tribunal Supremo en sentencia de 23 de Mayo de 2014 declaró la responsabilidad solidaria de los administradores de una sociedad promotora, frente a los compradores, por el daño consistente en no haber podido estos recuperar las cantidades anticipadas por no haberse constituido la garantía correspondiente, dado que supone por parte de dichos administradores un incumplimiento negligente de una norma de derecho imperativo como es la ley 57/68.
¿Puede exigirse el cumplimiento total de la garantía pese a que haya acuerdo entre comprador y promotor de pagar una cantidad inferior? ¿y si el comprador paga con letras de cambio?
El Tribunal Supremo en sentencia de 25 de Noviembre de 2014 aborda el supuesto de que el comprador de viviendas en construcción firme letras de cambio con el promotor y que este proceda al descuento de dichas letras en un banco.
En sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Enero de 2015 se considera que el plazo es de quince años.
El plazo ha de contarse, según esta sentencia, teniendo en cuenta dos criterios:
Amplio es el análisis que hace la anteriormente citada sentencia de 16 de Enero de 2015, la cual empieza destacando como el artículo 1 de la ley 57/668 en su inciso final dispone:
Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.
¿Qué sucede en caso de retraso en la entrega por el vendedor?
El Tribunal Supremo en Sentencia de 20 de Enero de 2015 y revisando jurisprudencia anterior, sostiene que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Ello implica alterar el régimen normal de interpretación del artículo 1124 CC , considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.
c) El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador ( art. 1504 CC y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.
e) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor- vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.
f) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el presente caso cuando La Caixa opuso a los compradores que el aval había expirado el 30 de septiembre de 2009, por más que tal oposición careciera de fundamento alguno frente a lo que dispone el art. 4 de la Ley 57/68 prolongando imperativamente las garantías a favor del comprador hasta la expedición de la cédula de habitabilidad y la efectiva entrega de la vivienda.
¿Y si el dinero entregado por el comprador no se ingresa en la cuenta especial que exige la ley?
El Tribunal Supremo en sentencia de 30 de Abril de 2015 declara que las cantidades objeto de protección por mor de la citada Ley 57/68, son todas aquellas que fueron anticipadas por el comprador mediante el correspondiente ingreso en una cuenta bancaria, sea o no la cuenta especial concertada entre el promotor-vendedor y la entidad bancaria como cuenta ligada a la línea de avales.
Cuando se aplica la Ley de 27 de julio de 1.968, se han de contemplar dos negocios jurídicos:
El originario (compraventa de la vivienda),
El derivado (formalización de un seguro de casación).

References: artículo 4
 artículo 7
 artículo 68
 artículo 1
 resolución 
 artículo 1124
 resolución