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BOE.es - Documento BOE-A-2006-11396
Documento BOE-A-2006-11396
«BOE» núm. 151, de 26 de junio de 2006, páginas 24084 a 24086 (3 págs.)
BOE-A-2006-11396
En el recurso interpuesto por don José Sánchez Santero y doña María de las Nieves Elices Fernández contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 10 de Málaga, don Juan Francisco Ruiz-Rico Márquez, a inscribir una Escritura de compraventa.
Con fecha 21 de enero de 2005 fue presentada, por don José Sánchez Santero en el Registro de la Propiedad n.º 10 de Málaga, Escritura de compraventa, por la cual la entidad «Compañía Nacional Royal Air Maroc» vendía las fincas registrales 5392 -B y 4637 -B a los recurrentes, causando dicha presentación notas de retirado por el presentante de fecha 25 de enero de 2005 y de ulterior reintegro del título con fecha 7 de marzo de 2005. Con fecha 15 de marzo de 2005 se calificó desfavorablemente, notificándose al presentante y al Notario autorizante con fecha 31 de marzo de 2005, quedando prorrogado el asiento de presentación por sesenta días. Con fecha 9 de junio de 2005, se aportó nuevamente el referido título, acompañado de certificado expedido por don Mohamed Berrada, Presidente -Director General de la entidad «Compañía Nacional Royal Air Maroc», expedido en Casablanca el 11 de mayo de 2005, que dio lugar a nueva nota de calificación con fecha 23 de junio, fecha en que fue retirado el título por el presentante.
2. Se concede un poder a favor de don Houcine Assouel, representante regional de la compañía Nacional Royal Air Maroc, representante regional en la península ibérica, acreditándose tal apoderamiento mediante un documento privado de delegación, cuando la legislación española exige que tal apoderamiento conste en escritura pública. 3. No coincide la descripción de las fincas que constan en la citada escritura de venta en Pasaje José Pizarro 7, Torremolinos, Málaga, con la descripción que consta en el certificado.
Se incorpora escrito de delegación de facultades a favor de Houcine Assouel. Consta un sello que dice: «Sello de Administración Territorial, departamento de legalización de firmas, legalizando la firma de Mohamed Hassad, con fecha 11 de mayo de 2000». Se acompaña escrito de Mohamed Berrada, Presidente Director General, confirmando los anteriores extremos. Consta un sello que dice: «Para la legalización de la firma realizada por Mohamed Berrada, el cual me es conocido e identifico su firma. Casablanca, a 12 de mayo de 2005. Firmado Fátima Abid. Legalización del distrito de Hay Hassani». En todos ellos constan las legalizaciones Consulares. El Registrador suspende la inscripción puesto que los documentos aportados no son un poder de los exigidos en el artículo 1.280 del Código Civil, sino una simple autorización con la firma legitimada. Como ya dijera esta Dirección General en su resolución de 11 de junio de 1999, el principio de legalidad, básico de nuestro sistema registral, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, «erga omnes», de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional -artículos. 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador, y así se establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales (cfr. artículos. 3 de la Ley Hipotecaria, 33 y 34 del Reglamento Hipotecario y 1.216 del Código Civil). Ahora bien, si la determinación acerca de cuándo un documento español reúne las condiciones necesarias para ser calificado como público o auténtico no presenta dificultades a la vista de la definición contenida en el artículo 1.216 del Código Civil, la cuestión se complica extraordinariamente cuando se trata de un documento extranjero. Desde luego este documento habrá de tener en España fuerza con arreglo a las Leyes (cfr. artículos. 4 de la Ley Hipotecaria y 36 del Reglamento Hipotecario), por haberse observado en su otorgamiento las formas y solemnidades establecidas en el país correspondiente, pero esta primera aproximación no resuelve totalmente el problema planteado porque se trata aquí de determinar en función de la exigencia de documentación pública para la inscripción en el Registro de la Propiedad español, cuando un documento extranjero puede ser calificado como título público, y pueda así tener acceso al Registro de la Propiedad. Sería inoportuno intentar resolver el problema por aplicación de los reglas que contiene el artículo 11 del Código Civil respecto de la forma de los actos y contratos, porque este artículo resuelve únicamente cuestiones en torno a la validez de distintas formas en el ámbito del Derecho Internacional Privado, en armonía, por cierto, con el principio general de libertad de forma para los contratos en nuestro Derecho interno (cfr. artículos. 1.278 y ss. del Código Civil), mientras que aquí, como antes se ha apuntado, se trata de precisar un problema concreto: La aptitud de un documento extranjero para acceder al Registro Español. Por el contrario, es el artículo 12.1 del Código Civil, el que debe tenerse presente para encauzar la cuestión: en efecto, si el documento público español, por reunir unas características especiales, es inscribible en el Registro de la Propiedad -lo que no ocurre, como regla, respecto de los documentos privados- se hace necesaria una labor previa de calificación o, dicho de otro modo, de comparación entre los requisitos básicos exigidos al documento extranjero para gozar de ese mismo valor público en su propio ordenamiento. Sólo cuando el documento extranjero reúna los requisitos o presupuestos mínimos imprescindibles que caracterizan al documento público español, es cuando podrá sostenerse que aquél sea apropiado para ser inscrito en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo que se ha venido a denominar en la doctrina como equivalencia de las formas. Desde este punto de vista debe afirmarse que el documento público español alcanza este valor cuando en él concurren las exigencias básicas siguientes: a) que haya sido autorizado «por un Notario o empleado público competente» (artículo 1.216 del Código Civil), es decir, que el funcionario autorizante sea el titular de la función pública de dar fe, bien en la esfera judicial, bien en la esfera extrajudicial; b) que se hayan observado «las solemnidades requeridas por la Ley» (artículo 1.216 del Código Civil), lo que se traduce en el cumplimiento de las formalidades exigidas para cada categoría de documento público, las cuales, cuando se trata de documentar públicamente un acto extrajudicial, son sustancialmente, la necesidad de la identificación suficiente del otorgante del acto o contrato (fe de conocimiento o juicio de identidad) y la apreciación por el autorizante de la capacidad del otorgante (juicio de capacidad), si bien en cuanto a este último requisito ha de precisarse que la no constancia documental del juicio de capacidad no implica que éste no haya existido pues puede considerarse implícito en la autorización del documento, como la prueba el hecho de que su falta de constatación expresa en el documento notarial no lleva consigo la nulidad del instrumento público (cfr. artículo 27 de la Ley del Notariado), así como el hecho de que haya documentos judiciales que constatan acuerdos entre particulares en los que no se expresa tal juicio de capacidad. Si se comparan, pues, los requisitos básicos indicados del documento extranjero calificado, se observará que éste debe ser rechazado, como acertadamente señala el Registrador, por tratarse de una simple autorización con firma legitimada, sin que se le haya probado al funcionario calificador, que los documentos aportados sean equivalentes a una Escritura de poder notarial española (Cfr. Resolución de 19 de febrero de 2004). 3. Respecto del primer defecto ha de manifestarse que la escritura calificada es de fecha 30 de enero de 2001 anterior, en consecuencia, a la Ley 24/2001, de 27 de noviembre, sin que se haya emitido juicio de suficiencia. Del examen de los documentos aportados resulta evidente que no se acreditan debidamente los nombramientos de don Mohamed Hassad y Mohamed Berrada como Presidentes Directores Generales de la «Compañía Nacional Royal Air Maroc», toda vez que dichos nombramientos resultan de sus meras manifestaciones, por lo que procede confirmar igualmente el primer defecto de la nota de calificación (Cfr. Resolución 27 de mayo de 2005). 4. En cuanto al último defecto, el documento autoriza para la venta de un «local comercial de 86 m2, situado en Pasaje José Pizarro 7 en Torremolinos», y en la Escritura calificada se describen dos elementos: Un apartamento de 24'73 metros cuadrados, en el número 7 de la calle trasversal a la del pasaje de José Pizarro, y un local comercial de 45,35 metros cuadrados en el mismo lugar. Este tercer defecto igualmente debe ser confirmado, por cuanto de su mero cotejo se constata la no coincidencia de descripciones contenidas en la autorización de venta y en la Escritura calificada.

References: artículo 1
 resolución 
 artículo 1
 artículo 11
 artículo 12
 artículo 27
 Resolución 
 Resolución