Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp2-4512-864-15-2-dg
Timestamp: 2018-02-24 15:37:42+00:00

Document:
IPPP2/4512-864/15-2/DG | Interpretacja indywidualna
W zakresie obowiązku występowania jako podatnik podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości.
IPPP2/4512-864/15-2/DGinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2015 r. (data wpływu 7 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku występowania jako podatnik podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości - jest nieprawidłowe.
W dniu 7 września 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku występowania jako podatnik podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości.
Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w Polsce m.in. z zakresu wynajmu nieruchomości położonych w Polsce. Wynajmowane nieruchomości objęte są małżeńską wspólnotą majątkową. Wnioskodawczyni ma miejsce stałego zameldowania w Polsce jednak przebywa w Polsce jedynie okazjonalnie - mniej niż 183 dni w roku kalendarzowym. Wnioskodawczyni jest obywatelką Polski. Wnioskodawczyni oraz mąż Wnioskodawczyni posiadają numer identyfikacji podatkowej w Portugalii i certyfikat rezydencji podatkowej potwierdzający miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Portugalii. Wnioskodawczyni planuje zlikwidować działalność gospodarczą prowadzoną w Polsce. Po likwidacji działalności gospodarczej Wnioskodawczyni będzie uzyskiwała w Polsce dochody jedynie o charakterze biernym związane z posiadaniem nieruchomości, akcji w spółce z siedzibą w Polsce oraz lokatami i pożyczkami.
Wnioskodawczyni wraz z mężem i małoletnimi dziećmi przybywa stale za granicą Polski. Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości położonych za granicą oraz rachunków bankowych w bankach zagranicznych.
Wnioskodawczyni ani mąż Wnioskodawczyni nie mają zamiaru przenosić własności wynajmowanych nieruchomości położonych w Polsce ani nie mają zamiaru korzystać z nich na własne potrzeby. Z punktu widzenia Wnioskodawczyni i męża Wnioskodawczyni przedmiotowe nieruchomości stanowią swoisty rodzaj lokaty kapitału. Wnioskodawczyni (po likwidacji działalności gospodarczej) ani mąż Wnioskodawczyni nie mają zamiaru aktywnie zarządzać nieruchomościami ani angażować się w proces zarządczy.
W związku z powyższym Wnioskodawczyni wraz z mężem rozważają różne warianty zarządzania tymi nieruchomościami.
Umowa o zarządzanie wszystkimi nieruchomościami Wnioskodawczyni i jej męża z podmiotem, który będzie sprawował zarząd nad wszystkimi nieruchomościami Wnioskodawczyni i jej męża (zarządca). Zarządca nieruchomości będzie zobowiązany do zarządzania nieruchomościami. W zakresie czynności zarządczych będzie znajdować się obowiązek dbania o nieruchomości, ich bieżąca konserwacja oraz zawieranie umów najmu poszczególnych nieruchomości w imieniu zarządcy lecz na rzecz Wnioskodawczyni i jej męża. Najem będzie świadczony zarówno na cele mieszkaniowe jak i na inne cele niż mieszkaniowe. Stroną umów najmu będzie zarządca nieruchomości. Zarządca nieruchomości będzie pobierał wynagrodzenie za zarządzanie przedmiotowymi nieruchomościami ustalone jako procent od kwoty miesięcznego czynszu wynikającego z umowy najmu zawartej przez zarządcę. Czynsz w całości będzie pobierany przez zarządcę. Kwota należna Wnioskodawczyni i jej mężowi, po potrąceniu procentu należnego zarządcy, będzie przez zarządcę przekazywana na rachunek bankowy Wnioskodawczyni i jej męża. Rachunek bankowy właściwy do przekazania należności Wnioskodawczyni i jej męża będzie prowadzony w Polsce. Wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym będzie ponosił zarządca, dla którego koszty te będą stanowić koszty uzyskania przychodu z tytułu prowadzonej działalności zarządczej.
Umowa najmu nieruchomości z podmiotem prowadzącym działalność z zakresu najmu nieruchomości. Umowa najmu będzie przewidywała, że najemca jest uprawniony do zawierania umów najmu (podnajmu) na cele mieszkaniowe oraz na cele inne niż mieszkaniowe. Najemca będzie zawierał umowy podnajmu dotyczące poszczególnych nieruchomości we własnym imieniu i na własną rzecz. Najemca będzie pobierał czynsz najmu od podnajemców. Wnioskodawczyni i jej mąż będą otrzymywać należny im czynsz najmu od najemcy. Czynsz najmu należny Wnioskodawczyni i jej mężowi będzie ustalony w wysokości określonego procentu czynszu należnego najemcy od podnajemców. Kwota należna Wnioskodawczyni i jej mężowi będzie przez zarządcę wpłacana na rachunek bankowy Wnioskodawczyni i jej męża. Rachunek bankowy właściwy do wpłaty należności Wnioskodawczyni i jej męża będzie prowadzony w Polsce. Wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym będzie ponosił najemca.
Umowa pośrednictwa w najmie nieruchomościami. Pośrednikiem w najmie nieruchomości miałby być podmiot prowadzący działalność gospodarczą z zakresu najmu nieruchomości. Zgodnie z planowaną umową pośrednictwa, pośrednik miałby wyszukiwać dla Wnioskodawczyni i jej męża potencjalnych najemców, dbać o bieżący stan nieruchomości oraz sprawować czynności zarządcze wobec nieruchomości. Umowy najmu nieruchomości zawierane byłyby za pośrednictwem pośrednika lecz w imieniu i na rzecz Wnioskodawczyni i jej męża. Pośrednik będzie pobierał wynagrodzenie za usługi pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami ustalone jako procent od kwoty miesięcznego czynszu należnego Wnioskodawczyni i jej męża. Czynsz w całości będzie pobierany przez pośrednika. Kwota należna Wnioskodawczyni i jej mężowi, po potrąceniu procentu należnego pośrednikowi, będzie przez pośrednika przekazywana na rachunek bankowy Wnioskodawczyni i jej męża. Rachunek bankowy właściwy do przekazania należności Wnioskodawczyni i jej męża będzie prowadzony w Polsce.
Czy w tak przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawczyni będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości... (pytanie nr 2 wniosku)
Zdaniem Wnioskodawczyni, żaden z przestawionych w stanie faktycznym wariantów wykorzystania po likwidacji działalności gospodarczej posiadanych przez Wnioskodawczynię nieruchomości nie stanowi o prowadzeniu przez Wnioskodawczynię samodzielnej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm., ustawa VAT).
W każdym z opisanych w stanie faktycznym wariantów Wnioskodawczyni przyjmie pasywną rolę względem posiadanych przez siebie nieruchomości. W każdej z opisanych sytuacji Wnioskodawczyni przekazuje aktywne zarządzenie nieruchomościami na rzecz odpowiedniego podmiotu, który będzie w każdym z wariantów odpowiadał za zapewnienie najemców (podnajemców) dla nieruchomości posiadanych przez Wnioskodawcę.
Wnioskodawczyni poprzez oddanie w zarząd nieruchomości, podpisanie umowy najmu lub umowy pośrednictwa najmu nieruchomości nie wykonuje działalności gospodarczej polegającej na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zawarte umowy mają na celu jedynie zabezpieczenie interesów Wnioskodawczyni i zapewnienie właściwej pieczy nad nieruchomościami położonymi w Polsce w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni na stałe przebywa poza granicami kraju i nie ma ani możliwości sprawowania samodzielnej pieczy nad posiadanymi nieruchomościami ani też takiej intencji, w związku z czym powierza aktywne zarządzanie nieruchomościami innemu podmiotowi. Jak zostało opisane w stanie faktycznym Wnioskodawczyni ma zamiar zminimalizować swój związek z posiadanymi nieruchomościami poprzez zawarcie jednej z opisanych w stanie faktycznym umów. Forma prawna (umowa zarządu/umowa najmu/umowa pośrednictwa) nie ma wpływu na rolę żadnej ze stron umowy. Wnioskodawczyni wraz z mężem przebywając stale za granicą nie ma żadnej możliwości zajmowania się w sposób aktywny posiadanymi nieruchomościami. Brak aktywnego udziału w zarządzaniu nieruchomościami po stronie Wnioskodawczyni przesądza o braku wykonywania przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej z zakresu najmu nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy VAT.
Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości na podstawie żadnej z rozważanych umów.
W żadnej z powyższych sytuacji Wnioskodawczyni nie wystąpi jako podatnik podatku VAT, gdyż nie będzie spełniała kryteriów podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, o których mowa w art. 15 ustawy VAT.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawa o VAT nie wprowadza specjalnych uregulowań dotyczących małżonków, w przypadku wykorzystywania przez nich majątku wspólnego do wykonywania działalności gospodarczej. Dla celów podatku VAT każdy z małżonków prowadzących działalność gospodarczą jest traktowany jako odrębny podatnik VAT w stosunku do czynności, które faktycznie wykonuje we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeśli tylko jeden z małżonków wykorzystuje rzecz, która jest objęta współwłasnością, to za podatnika podatku VAT uznaje się tego właśnie małżonka.
Przykładem może być wykorzystywanie wspólnej nieruchomości dla celów najmu. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej). Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W opisanej we wniosku sytuacji Wnioskodawczyni wraz rodziną na stałe mieszka w Portugalii. W Polsce Wnioskodawczyni posiada nieruchomości, które stanowią wspólność obojga małżonków (wspólność ustawowa), i które są przedmiotem najmu zarówno na cele mieszkalne jak i użytkowe.
Wnioskodawczyni planuje zlikwidować działalność gospodarczą prowadzoną w Polsce. Po likwidacji działalności gospodarczej Wnioskodawczyni będzie uzyskiwała w Polsce dochody jedynie o charakterze biernym związane z posiadaniem nieruchomości, akcji w spółce z siedzibą w Polsce oraz lokatami i pożyczkami.
Ponieważ małżonkowie nie planują sprzedać posiadanych w Polsce nieruchomości Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zamierzają zawrzeć umowy zarządzania tymi nieruchomościami, które to umowy mogą przybierać różne formy:
Umowa pośrednictwa w najmie nieruchomościami. Pośrednikiem w najmie nieruchomości miałby być podmiot prowadzący działalność gospodarczą z zakresu najmu nieruchomości. Zgodnie z planowaną umową pośrednictwa, pośrednik miałby wyszukiwać dla Wnioskodawczyni i jej męża potencjalnych najemców, dbać o bieżący stan nieruchomości oraz sprawować czynności zarządcze wobec nieruchomości. Umowy najmu nieruchomości zawierane byłyby za pośrednictwem pośrednika lecz w imieniu i na rzecz Wnioskodawczyni i jej męża. Pośrednik będzie pobierał wynagrodzenie za usługi pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami ustalone jako procent od kwoty miesięcznego czynszu należnego Wnioskodawczyni i jej mężowi. Czynsz w całości będzie pobierany przez pośrednika. Kwota należna Wnioskodawczyni i jej mężowi, po potrąceniu procentu należnego pośrednikowi, będzie przez pośrednika przekazywana na rachunek bankowy Wnioskodawczyni i jej męża.
Wnioskodawczyni ma wątpliwości czy w tak przedstawionym zdarzeniu będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości.
Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w sytuacji gdy stroną czynności prawnej (zawartych umów) będzie Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem to Wnioskodawczyni będzie uznana za podatnika (odrębnie od męża) - osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy - wykorzystującego nieruchomości do celów zarobkowych. Bez względu na rodzaj zawartej umowy Wnioskodawczyni będzie podmiotem dokonującym wynajmu nieruchomości osiągającym z tego tytułu korzyści materialne. W przypadku zawarcia pierwszej umowy pomimo tego, że to zarządca będzie pobierał czynsz od najemców, to czynsz ten będzie przekazywany na konto Wnioskodawczyni i jej męża. Zarządca będzie więc wykonywał jedynie czynności techniczne polegające na zarządzaniu nieruchomościami i z tego tytułu będzie otrzymywał stosowne wynagrodzenie. Wynagrodzenie z tytułu najmu nadal będzie przysługiwać Wnioskodawczyni (i jej małżonkowi).
W przypadku drugiej wymienionej we wniosku umowy Wnioskodawczyni wraz z mężem zawrą umowę najmu nieruchomości z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, który to z kolei podmiot będzie dalej zawierał umowy podnajmu. A zatem Wnioskodawczyni będzie świadczyła umowy najmu na rzecz podmiotu trzeciego (dokonującego usługi podnajmu). Również w przypadku zawarcia trzeciej umowy wymienionej w opisanym zdarzeniu Wnioskodawczyni będzie występowała w charakterze podatnika świadczącego usługi najmu. Okoliczność występowania pośrednika jako podmiotu, za pośrednictwem którego zawierane byłyby umowy najmu nie zmienia faktu, że stronami umowy najmu pozostaną Wnioskodawczyni i jej małżonek.
W odpowiedzi na pytanie Wnioskodawczyni należy stwierdzić, że w przedstawionym we wniosku zdarzeniu Wnioskodawczyni będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości znajdujących się w Polsce, w związku z zawarciem umów wymienionych we wniosku, gdyż będzie wykonywać działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie można zgodzić się z Wnioskodawczynią, że brak aktywnego udziału w zarządzaniu nieruchomościami po Jej stronie przesądza o braku wykonywania przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej z zakresu najmu nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
W związku z tym stanowisko Wnioskodawczyni zawarte we wniosku należało uznać za nieprawidłowe.
Należy dodatkowo wskazać, że zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 4 ustawy, podatnikami są również osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne nabywające usługi, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
Z powyższego przepisu wynika, że w sytuacji gdy świadczący usługę związaną z nieruchomością (tj. usługę, dla której miejsce świadczenia określa się na podstawie art. 28e ustawy) nie jest zarejestrowany dla celów podatku VAT w Polsce, to podatek od czynności najmu (oraz innych usług związanych z nieruchomością) może być rozliczany przez nabywcę tej usługi pod warunkiem, że nabywcą jest podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy posiadający siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium kraju lub osoba prawna niebędąca podatnikiem, o którym mowa w art. 15, posiadająca siedzibę na terytorium kraju i zarejestrowana lub obowiązana do zarejestrowania zgodnie z art. 97 ust. 4.
Oznacza to, że w przypadku gdy Wnioskodawczyni nie będzie zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT w Polsce i będzie świadczyła usługi najmu na rzecz innych podatników, którzy mają status podatnika podatku VAT (prowadzą działalność gospodarczą opodatkowaną bądź zwolnioną) na terytorium kraju, to podatek z tytułu świadczonych usług może być rozliczany przez tych nabywców.
W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. Należy wskazać, że przedmiotowa interpretacja może wywoływać skutki prawne jedynie w odniesieniu do Wnioskodawczyni a nie do małżonka Wnioskodawczyni. Małżonek Wnioskodawczyni w celu uzyskania interpretacji może wystąpić z oddzielnym wnioskiem o jej wydanie.
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP2/4512-864/15-2/DG

References: art. 14
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 17
 art. 28
 art. 15
 art. 15
 art. 97