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Timestamp: 2017-02-27 06:51:12+00:00

Document:
125 III 29551. Extrait de l'arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites du 9 juillet 1999 dans la cause Banque X. (recours LP)
Vente aux enchères d'un immeuble construit avec l'aide fédérale selon la loi du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP). Examen de la conformité des art. 18 et 18a de l'ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la LCAP (OLCAP), dans leur teneur en vigueur depuis le 1er juillet 1998, avec les art. 37 et 46 LCAP. En tant qu'elles prévoient la reprise obligatoire de la «dette relative aux avances courues au titre de l'abaissement de base» ou des «droits et obligations liées à la LCAP» de façon générale, sans en limiter la portée aux obligations non échues et futures, les nouvelles dispositions des art. 18 et 18a OLCAP vont au-delà du texte de l'art. 37 al. 1 LCAP, qui n'accorde à la Confédération en garantie du remboursement de ses avances que des gages immobiliers sans aucun privilège de rang; elles excèdent en outre les limites du pouvoir de «régler le détail» conféré au Conseil fédéral par l'art. 46 al. 5 LCAP. Dans cette mesure, les dispositions en question doivent donc être considérées comme nulles. Considérants à partir de page 296
Pour l'autorité cantonale de surveillance, qui s'appuie sur l'avis de l'Office fédéral du logement, les art. 18 et 18a OLCAP ne font, au contraire, qu'expliciter les obligations prévues par la LCAP sans en imposer de nouvelles; ils respecteraient donc la délégation législative de l'art. 46 al. 5 LCAP.BGE 125 III 295 S. 297
Que les notions de «mutations» ou d'»aliénations» contenues à l'art. 18 aOLCAP recouvrent également la vente forcée, cela découle BGE 125 III 295 S. 298de l'exigence du maintien du but posée par l'art. 46 al. 1 LCAP et du texte même de cette disposition, qui ne compte pas la réalisation forcée au nombre des causes permettant d'y mettre fin, aux côtés du remboursement lié à l'écoulement du temps et de la remise des avances et intérêts (cf. avis de droit du professeur Paul Richli du 6 février 1998, «Zur Frage der Zulässigkeit, Zwangsverwertungen von WEG-Mietliegenschaften wie freiwillige Handänderungen zu behandeln», p. 16 ch. IV.1). Cela implique, par voie de conséquence, qu'en matière de réalisation forcée aussi, l'acquisition est soumise à l'approbation de l'Office fédéral du logement et que l'acquéreur doit s'engager à reprendre le plan des loyers et de financement. Comme l'a jugé le Tribunal fédéral sous l'empire de l'ancien droit, cette reprise ne peut en tout cas pas porter sur des obligations déjà échues ou venues à échéance au moment du transfert de propriété (arrêt du 28.9.95 dans la cause Banque X. contre Tribunal cantonal des Grisons, arrêt non publié mais reproduit et commenté en doctrine par ALEXANDRE DUBACH, Wohneigentum-Finanzierung nach WEG und Zwangsverwertung, in: L'Expert-Comptable Suisse 8/98, p. 821 ss et 1-2/99 p. 105 ss et E. HAURI, Wohneigentumsförderung nach WEG, L'Expert-Comptable Suisse 11/98, p. 12). Les dettes correspondant à ces obligations-là, dans la mesure où elles sont garanties par gage immobilier (art. 37 al. 1 LCAP), sont payées, selon la procédure habituelle, par préférence sur le produit de la réalisation (art 135 al. 1 et 259 LP; AMONN/GASSER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6e éd., Berne 1997, § 28 n. 53; RICHLI, avis de droit déjà cité, p. 14 et 17), et les créanciers gagistes sont désintéressés en fonction du rang de leurs gages (art. 817 CC par renvoi des art. 146 al. 2, 157 al. 3 et 219 al. 3 LP). Quant aux obligations garanties par gage immobilier qui ne sont pas échues, elles sont en principe déléguées à l'acquéreur comme dettes personnelles conformément aux art. 135 al. 1 LP et 45 al. 1 let. a ORFI; si elles ne sont pas, ou plus, garanties par gage, l'acquéreur doit les reprendre en s'engageant à respecter le plan des loyers et le plan de financement, sous peine de se voir refuser l'approbation de l'Office fédéral du logement (cf. RICHLI, ibid.).
Comme le souligne avec raison cet auteur, la reprise des obligations découlant des plans de loyers et de financement selon l'art. 18 aOLCAP apparaît ainsi clairement comme une reprise d'obligations futures et reste, comme telle, dans le cadre de la délégation législative (loc. cit., p. 10; cf. arrêt non publié du 28.9.95, consid. 4c reproduit par DUBACH, op.cit., 8/98, p. 823 s.).BGE 125 III 295 S. 299
L'obligation de reprendre la dette échue se répercutera sur le prix d'adjudication, car elle est de nature à faire baisser les offres des acquéreurs potentiels. Elle est ainsi susceptible de porter préjudice aux droits des créanciers gagistes de rang préférable à celui de la Confédération. Dans la poursuite par voie de saisie ou en réalisation BGE 125 III 295 S. 300de gage, ces créanciers ne pourront en effet réaliser leurs gages en raison du principe de l'offre suffisante (art. 126 et 142a LP), sauf à accepter de perdre le découvert résultant d'un prix d'adjudication insuffisant; dans la procédure de faillite ou de liquidation concordataire (cf. art. 321 LP; AMONN/GASSER, op.cit., § 55 n. 31 ss), ils verront la couverture offerte par leurs gages diminuer d'un montant de l'ordre de grandeur de celui à rembourser à la Confédération (cf. URS BÜRGI, Strategien und Probleme bei der Zwangsvollstreckung von verpfändeten Grundstücken, in: Berner Bankrechtstag 1996, Theorie und Praxis der Grundpfandrechte, p. 179), dès lors qu'ici la réalisation a lieu à tout prix, sans égard au principe de l'offre suffisante (cf. DALLÈVES, loc. cit.; AMONN/GASSER, op.cit., § 47 n. 20 s.; GILLIÉRON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3e éd., Lausanne 1993, p. 345).
art. 37 al. 1 LCAP,
art. 18 et 18a OLCAP,
art. 46 al. 5 LCAP,
art. 37 et 46 LCAP suite... ,
art. 18 al. 1 OLCAP,
art. 46 al. 1 LCAP,
art 135 al. 1 et 259 LP,
art. 817 CC,
art. 135 al. 1 LP,
art. 18 OLCAP,
art. 46 al. 2 et 3 LCAP,
art. 46 al. 2 LCAP,
art. 126 et 142a LP,
art. 321 LP

References: art. 18
 art. 37
 art. 18
 art. 18
 § 28
 art. 146
 art. 135
 art. 321
 § 55
 § 47

art. 37

art. 18

art. 46

art. 37

art. 18

art. 46

art. 817

art. 135

art. 18

art. 46

art. 46

art. 126

art. 321