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Timestamp: 2016-10-24 03:45:58+00:00

Document:
4D_20/2011 (18.05.2011)
X.________ SA, repr�sent�e par Me Laurent Moser, avocat,
recours constitutionnel contre l'arr�t rendu le 17 janvier 2011 par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Depuis le 1er janvier 2002, Y.________ SA est locataire d'un local d'environ 77 m� � usage de d�p�t d'archives, au quatri�me sous-sol d'un complexe immobilier qui se trouve, selon le libell� du contrat, rue A.________ 18-20, rue B.________ 4 et rue C.________ 7 � Gen�ve. Un plan de situation �tait annex� au contrat. Celui-ci �tait conclu pour une dur�e initiale de dix ans, jusqu'au 31 d�cembre 2011; s'il n'�tait pas r�sili� pour cette �ch�ance, il se prolongerait tacitement d'ann�e en ann�e. Le loyer s'�l�ve � 1'200 fr. par ann�e.
Par sommation du 14 octobre 2009, la bailleresse X.________ SA a mis la locataire en demeure d'acquitter dans un d�lai de trente jours un arri�r� de loyer au montant de 300 fr., sous menace de r�siliation du contrat en application de l'art. 257d al. 2 CO. La sommation indiquait � concerne: immeuble: rue B.________ 4 � et � locaux: d�p�t �.
Le 23 novembre 2009, usant d'une formule officielle, la bailleresse a r�sili� le contrat avec effet au 31 d�cembre 2009 au motif que la sommation �tait demeur�e vaine. Cet avis de r�siliation indiquait �galement � immeuble rue B.________ 4 �.
La locataire et la bailleresse ont l'une et l'autre saisi la commission de conciliation comp�tente, respectivement le 11 d�cembre 2009 et le 15 janvier 2010, puis le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, la premi�re pour requ�rir l'annulation du cong�, la seconde pour requ�rir l'�vacuation forc�e du local.
Le tribunal s'est prononc� le 7 mai 2010. Apr�s jonction des causes, il a constat� la validit� du cong� et condamn� la locataire � �vacuer sans d�lai le local lou�.
La locataire a appel� du jugement. Dans son m�moire d'appel, elle s'est exprim�e comme suit au sujet de la sommation du 14 octobre 2009:
[Cette mise en demeure visait] de mani�re erron�e l'immeuble rue B.________ 4 exclusivement (alors que les locaux se situent plus pr�cis�ment � la rue A.________ 18-20) ...
Cette mise en demeure, d'apparence g�n�rale anodine, pour la secr�taire qui l'a r�ceptionn�e, pouvait ais�ment �tre confondue avec un simple rappel. C'est pour cette raison qu'aucune attention particuli�re n'y a �t� pr�t�e sur le moment, d'autant plus que le suivi de la comptabilit� de la soci�t� avait �t� externalis�, que le montant �tait objectivement peu signifiant, et que surtout, la mise en demeure n'indiquait pas clairement que le bail serait r�sili� faute de paiement.
Dans sa discussion juridique, l'appelante a soutenu que la sommation et l'avis de r�siliation �taient nuls pour divers motifs, notamment parce qu'ils n'indiquaient pas l'adresse � rue A.________ 18-20 �. Dans le m�me passage, l'appelante a all�gu� que le local lou� n'�tait pas accessible depuis l'immeuble rue B.________ 4.
La Chambre d'appel a statu� le 17 janvier 2011. Elle a rejet� tous les moyens d'invalidit� du cong� soulev�s par la locataire, hormis celui tir� de l'indication inexacte de l'adresse du local lou�, moyen qu'elle a au contraire accueilli. La Chambre d'appel a annul� le jugement, constat� l'inefficacit� du cong� et rejet� l'action en �vacuation.
Agissant par la voie du recours constitutionnel, la bailleresse requiert le Tribunal f�d�ral, principalement, d'annuler l'arr�t de la Chambre d'appel et de constater la validit� du cong�; subsidiairement, elle demande le renvoi de la cause � cette autorit� afin que celle-ci condamne la locataire � l'�vacuation du local.
Selon la jurisprudence relative � l'art. 42 al. 1 LTF, le m�moire introductif du recours au Tribunal f�d�ral doit comporter des conclusions portant sur le sort de la cause, et la partie recourante n'est en principe pas recevable � r�clamer seulement l'annulation de la d�cision attaqu�e. Un pareil proc�d� n'est admis que dans l'hypoth�se o� le Tribunal f�d�ral, en cas de succ�s du recours, ne pourrait de toute mani�re pas rendre un jugement final et devrait, au contraire, renvoyer la cause � la juridiction cantonale pour compl�tement de l'�tat de fait et nouvelle d�cision selon l'art. 107 al. 2 LTF (ATF 134 III 379 consid. 1.3 p. 383; 133 III 489 consid. 3).
On ne comprend gu�re pourquoi, en l'esp�ce, la recourante demande au Tribunal f�d�ral de constater la validit� du cong� mais pas de condamner la locataire et intim�e � �vacuer le local, et demande plut�t que la cause soit, � cette fin, renvoy�e � la Chambre d'appel. La relation entre ses conclusions principales et subsidiaires est elle aussi inintelligible. Il n'existe toutefois aucun doute sur l'objet et l'enjeu de la contestation. Il convient donc d'interpr�ter les conclusions ainsi d�fectueuses en ce sens que le Tribunal f�d�ral est requis de condamner l'intim�e � l'�vacuation (cf. ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382 concernant l'intitul� incorrect d'un recours).
Dans une contestation concernant la validit� d'une r�siliation de bail, selon la jurisprudence pertinente pour l'application des art. 51 al. 1 let. a et 51 al. 2 LTF, la valeur litigieuse est �gale au loyer de la p�riode minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la r�siliation n'est pas valable, p�riode qui s'�tend jusqu'� la date pour laquelle un nouveau cong� peut �tre donn�; il faut prendre ici en consid�ration la p�riode de protection de trois ans d�s la fin de la proc�dure judiciaire qui est pr�vue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386; voir aussi ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149). En l'esp�ce, le loyer de trois ann�es n'atteint pas la valeur litigieuse minimale que l'art. 74 al. 1 let. a LTF fixe � 15'000 fr. pour le recours ordinaire en mati�re civile, dans le domaine du droit du bail � loyer. En cons�quence, la cause n'est susceptible que du recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 LTF), � l'exclusion du recours ordinaire. Les conditions de recevabilit� du recours constitutionnel sont par ailleurs satisfaites.
Le recours constitutionnel ne peut �tre exerc� que pour violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF). Le Tribunal f�d�ral ne se saisit que des griefs soulev�s et motiv�s de fa�on d�taill�e par la partie recourante (art. 106 al. 2 et 117 LTF; ATF 134 I 83 consid. 3.2 p. 88; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246; 133 III 439 consid. 3.2 p. 444). Il doit statuer sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e, si la partie recourante ne d�montre pas que les constatations de fait soient elles-m�mes contraires � ses droits constitutionnels (art. 118 LTF; ATF 133 III 439 ibidem; voir aussi ATF 136 II 489 consid. 2.8 p. 494; 133 III 393 consid. 7.1 p. 398).
Invoquant l'art. 9 Cst., la recourante se plaint d'une constatation arbitraire des faits et d'une appr�ciation juridique arbitraire des faits constat�s.
Une d�cision est arbitraire, donc contraire � cette disposition constitutionnelle, lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscut�, ou contredit d'une mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. Le Tribunal f�d�ral ne s'�carte de la solution retenue par l'autorit� cantonale de derni�re instance que si sa d�cision appara�t insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adopt�e sans motifs objectifs ou en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la d�cision soient insoutenables; il faut encore que celle-ci soit arbitraire dans son r�sultat. Il ne suffit d'ailleurs pas non plus qu'une solution diff�rente de celle retenue par l'autorit� cantonale puisse �tre tenue pour �galement concevable ou apparaisse m�me pr�f�rable (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 135 V 2 consid. 1.3 p. 4/5).
En mati�re d'appr�ciation des preuves et de constatation des faits, l'autorit� tombe dans l'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en consid�ration, sans aucune raison s�rieuse, un �l�ment de preuve propre � modifier la d�cision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa port�e, ou encore lorsque, sur la base des �l�ments recueillis, elle parvient � des constatations insoutenables (ATF 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 134 V 53 consid. 4.3 p. 62; 129 I 8 consid. 2.1).
Le 14 octobre 2009, la recourante a adress� � l'intim�e la sommation pr�vue par l'art. 257d al. 1 CO.
Selon la Chambre d'appel, � une certaine confusion pouvait na�tre � � r�ception de cette sommation indiquant � rue B.________ 4 � et il � subsiste ainsi, � tout le moins, un doute quant � l'incidence de cette indication erron�e sur la mise en demeure �; � parce que le droit du bail est un domaine emprunt de formalisme, ledit doute am�ne la Cour � consid�rer que l'avis comminatoire �tait affect� d'un vice, le rendant donc nul �; il s'ensuit que la r�siliation du contrat n'est pas conforme aux exigences de l'art. 257d al. 1 CO.
Le formalisme ainsi mentionn� fait surtout r�f�rence, semble-t-il, aux art. 266l al. 2 et 266o CO selon lesquels la r�siliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux doit �tre signifi�e au moyen d'une formule agr��e par le canton, sans quoi cette r�siliation est nulle. Or, il est constant que cette prescription de forme a �t� observ�e pour la r�siliation du 23 novembre 2009. Pour le surplus, la loi ne fixe pas d'exigences particuli�res pour le libell� des d�clarations que le bailleur adresse au locataire. D'une mani�re g�n�rale, les d�clarations par lesquelles une partie au contrat exerce un droit formateur doivent �tre univoques (ATF 135 III 441 consid. 3.3 p. 444). En jurisprudence et en doctrine, il est aussi reconnu que la sommation signifi�e en application de l'art. 257d al. 1 CO doit indiquer le montant impay� de fa�on suffisamment claire et pr�cise (arr�t 4C.123/2000 du 14 juin 2000, consid. 3b, CdB 2000 p. 109; parmi d'autres auteurs: Pierre Wessner, in Droit du bail � loyer, 2010, n� 17 ad art. 257d CO). Ces exigences se rapportent plut�t au contenu des d�clarations, davantage qu'� leur forme.
La Chambre d'appel n'a pas constat� que l'intim�e ait omis de donner suite � la sommation parce que ses organes ou collaborateurs n'auraient pas compris quelle �tait la chose lou�e ni, par cons�quent, quelle �tait la relation contractuelle concern�e. Contrairement � ce qui est indiqu� dans la d�cision attaqu�e, l'intim�e n'a d'ailleurs rien all�gu� de semblable, ni en premi�re instance ni en appel. Il n'existe donc aucun motif raisonnable de mettre en doute que la sommation f�t d�ment intelligible, aussi quant � la d�signation du bail concern�, au regard du principe de la confiance qui r�git l'interpr�tation des manifestations de volont� entre cocontractants (cf. ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 681). Dans ces conditions, la recourante est fond�e � se plaindre d'une application arbitraire de l'art. 257d CO, ce qui entra�ne l'admission du recours.
Il n'est pas n�cessaire d'examiner si la Chambre d'appel a pu constater sans arbitraire, au seul motif que la recourante n'a pas contest� l'all�gu� ins�r� dans le m�moire d'appel, que le local d'archives n'est pas accessible depuis l'entr�e rue B.________ 4.
A titre de partie qui succombe, l'intim�e doit acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral et les d�pens auxquels la recourante peut pr�tendre.
Le recours est admis, l'arr�t de la Chambre d'appel est annul� et le jugement du Tribunal des baux et loyers du 7 mai 2010 est confirm�.
L'intim�e acquittera un �molument judiciaire de 1'000 francs.
L'intim�e versera une indemnit� de 1'500 fr. � la recourante, � titre de d�pens.
La cause est renvoy�e � la Chambre d'appel pour statuer � nouveau sur les frais de l'appel.

References: ATF 
 art. 51
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 266
 art. 257
 ATF