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Timestamp: 2013-05-20 08:58:34+00:00

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Renovierung bei Auszug Mietrecht, Wohnungseigentum
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| 18.08.2012 08:12 | Preis: 60,00 € |
Ich habe einen Wohnung zum 01.07.11 (Erstbezug) angemietet und zum 31.08.12 gekündigt. Mietzeit 14 Monate. Abnutzung gering, bis auf ein paar Dübellöcher und 4 farbige Wände, die selbstverständlich von einem Maler weiss gestrichen werden bzw. fachgerecht verschlossen werden.
Nun teilt mir der Vermieter mit, dass wir die gesamte Wohnung zu renovieren haben, da wir eine frisch renovierte Wohnung übernommen hätten und Sie daher auch komplett renoviert übergeben müssen. Meines Erachtens müssen wir nur Schönheitsreparaturen durchführen (wie z. B.: Ausbesserung bei evtl. Flecken, etc.).
Sind wir zur erneuten und vollständigen Renovierung verpflichtet? Was versteht man in diesem Fall von Schönheitsreparaturen gem. § 10.2? Doch keine komplette Renovierung, oder?
§ 10 Übergabe des Mietobjektes, Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen
- renoviert (Erstbezug)
Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
- in Küche, Bade- und Duschräumen - alle 4 Jahre;
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten - alle 6 Jahre;
- in sonstigen Nebenräumen - alle 8 Jahre.
Beiden Parteien bleibt es vorbehalten, die Erforderlichkeit von längeren bzw. kürzeren Renovierungsintervallen
3. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere
- das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
- das Anstreichen oder Lackieren der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen, der Fußleisten und Holzgewerke. Die Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht auszuführen.
4. Der Vermieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.
5. Der Mieter hat die Kosten für Kleinreparaturen an den seinem häufigen Zugriff ausgesetzten Einrichtungen des Mietobjektes wie zum Beispiel Heizthermen, WC-Anlagen, Wasch- und Abflussbecken und sonstigen sanitären Einrichtungen sowie Fenstern, Türverschlüssen und Rolläden usw. bis zu einem Rechnungsbetrag von 90,- € im Einzelfall, jährlich bis zu einem Höchstbetrag von 8 % der Jahres-Grundmiete, zu tragen, unabhängig davon, wer den Reparaturauftrag erteilt.
§ 20 Rechte und Pflichten bei Vertragsende, Verjährung
Der Mieter ist bei Beendigung der Mietzeit verpflichtet, die gemäß § 10 Ziff. 2 des Mietvertrages fälligen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen bzw. durchführen zu lassen.
Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses in einzelnen oder sämtlichen Mieträumen die Schönheitsreparaturen nach § 10 Ziff. 2 noch nicht fällig, ist der Mieter verpflichtet, die hierfür entstehenden Renovierungskosten unter Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrades auf der Grundlage des Kostenvoranschlages einer Fachfirma zeitanteilig gemäß nachfolgenden
Regelungen zu tragen:
Liegt der Beginn des Mietverhältnisses bzw. liegt der Zeitpunkt der letzten SChönheitsreparaturen während der Mietzeit - ausgehend von der Regelung des § 10 Zift. 2 dieses Vertrages - für Küchen, Bad und Duschräume:
länger als 1 Jahr zurück = in der Regel ein Vi ertel der Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück = in der Regel zwei Viertel der Kosten des Voranschlages
länger als 3 Jahre zurück = in der Regel drei Viertel der Kosten des Voranschlages
für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten:
länger als 1 Jahr zurück = in der Regel ein Sechstel der Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück = in der Regel zwei Sechstel der Kosten des Voranschlages
länger als 3 Jahre zurück = in der Regel drei Sechstel der Kosten des Voranschlages
länger als 4 Jahre zu rück = in der Regel vier Sechstel der Kosten des Voranschlages
länger als 5 Jahre zu rück = in der Regel fünf Sechstel der Kosten des Voranschlages
für sonstige (Neben)räume:
länger als 1 Jahr zurück = in der Regel ein Achtel der Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück = in der Regel zwei Achtel der Kosten des Voranschlages
länger als 3 Jahre zurück = in der Regel drei Achtel der Kosten des Voranschlages
länger als 4 Jahre zurück = in der Regel vier Achtel der Kosten des Voranschlages
länger als 5 Jahre zurück = in der Regel fünf Achtel der Kosten des Voranschlages
länger als 6 Jahre zurück = in der Regel sechs Achtel der Kosten des Voranschlages
länger als 7 Jahre zurück = in der Regel sieben Achtel der Kosten des Voranschlages
Der Mieter ist jedoch berechtigt, statt dieser quotenmäßigen Kostenbeteiligung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen selbst sach- und fachgerecht bis zum Ende der Mietzeit auszuführen. Kommt der Mieter trotz Nachfristsetzung einer bei Vertragsende bestehenden Renovierungspflicht nicht nach, ist der
Vermieter berechtigt, diese Arbeiten selbst in Auftrag zu geben und die hierfür erforderlichen Kosten, einen evtl. Mietausfall und alle sonstigen Verzugsschäden vom Mieter ersetzt zu verlangen.
2. Reinigung der Mieträume
Das Mietobjekt ist in einem ordnungsgemäß gereinigten Zustan :l zu überg eben (z.B. Fenster, Toilettenanlagen). Fußböden sind bei Auszug , soweit erforderlich, fachgerecht zu reinigen.
3. Rückgabe von Wohnungs- und Hauseingangsschlüsseln
Sämtliche Schlüssel sind bei Übergabe der Wohnräume dem Vermieter auszuhändigen. Bei Verlust ausgehändigter bzw. angeschaffter Schlüssel gilt § 17 Ziff 3 dieses Vertrages.
4. Verjährung von Ansprüchen nach Beendigung des Mietverhältnisses
Die Parteien vereinbaren, dass die sechsmonatige Verjäh rungsfrist des § 548 BGB für Ersatzansprüche des Vermieters wegen der Veränderung oder der Verschlechterung der Mietsache auf ein Jahr - beginnend mit dem Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache - verlängert wird.
Dasselbe gilt für die Verjährung der Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und die Gestaltung der Wegnahme von Einrichtungen, wobei die Verjährungsfrist hier mit dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses beginnt.
18.08.2012 | 09:59
Unter Schönheitsreparaturen versteht man alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und Gips erneuert werden kann. Dazu gehört: Tapezieren von Wänden und Decken, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen der Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre, Streichen der Türen innerhalb der Wohnung, Streichen der Fenster von innen und der Wohnungstür von innen, wie dies auch in § 10.4 des Mietvertrages aufgeführt ist.
Grundsätzlich soll der Mieter aber nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen müssen, als er selbst abgewohnt hat. Deshalb hat der Bundesgerichtshof bestimmte Renovierungsfristen anerkannt, die allerdings nur wirksam sind, wenn sie nicht als starre und feste Fristen formuliert sind. In Ihrem Fall dürfte die Klausel zwar wegen der Verwendung der Formulierung „Im Allgemeinen" wirksam sein, allerdings sind die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen, so dass eine Renovierung nur bei Nachweis eines vorzeitigen Renovierungsbedarfs (z.B. bei übermäßiger Abnutzung) durch den Vermieter durchgeführt werden müsste.
Allerdings enthält § 20 eine so genannte Abgeltungsklausel, wonach der Mieter bei Auszug anteilige Renovierungskosten tragen muss, obwohl die im Fristenplan vorgesehenen Zeiten noch nicht abgelaufen sind. Auch eine solche Klausel ist u.a. nur wirksam, wenn keine starre Berechnungsgrundlage vorgesehen wird. Dies versucht die in Ihrem Mietvertrag verwendete Klausel zu berücksichtigen durch Formulierungen wie „unter Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrades" und „in der Regel". Allerdings ist hierzu zu sagen, dass der Bundesgerichtshof meines Wissens nach bisher noch keine Abgeltungsklausel im Wohnraummietrecht „abgesegnet" hat, so dass zumindest Zweifel an der Wirksamkeit der Klausel bestehen (siehe z.B. BGH, Urteil vom 18. 10. 2006 - VIII ZR 52/06; BGH, Urteil vom 26. September 2007 -VIII ZR 143/06).
Zusammengefasst bedeutet dies, dass Sie nicht zu einer vollständigen Renovierung verpflichtet werden können, da die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Gegebenenfalls kann der Vermieter aber bei unrenoviertem Zustand der Wohnung eine anteilige Abgeltung der Renovierungskosten verlangen, wobei aber gewisse Zweifel an der Wirksamkeit der Abgeltungsklausel bestehen. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion. Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Nachfrage vom Fragesteller	21.08.2012 | 11:45
Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Das ist ja alles recht schwammig ;) Habe Probleme mit dem begriff Abnutzung(Abwohnen. Wenn die Wohnung nur 14 Monate bewohnt wurde und alle Wände keinerlei Schäden, Flecken, etc. aufweisen, kann dann eine Renovierung bzw. Abgeltung verlangt werden?
21.08.2012 | 12:07
Die Abwälzung der Renovierungspflicht ist gesetzlich nicht geregelt, so dass es im Streitfall im Ermessen des Richters liegt, ob bzw. in welchem Umfang eine bestimmte Klausel wirksam ist. Daher ist in diesem Rechtsbereich leider eine 100%ige Rechtsicherheit selten gegeben.
Renovieren müssen Sie wie bereits ausgeführt nach 14 Monaten noch nicht, da die Fristen noch nicht abgelaufen sind und nach Ihrer Schilderung auch keine unüblich hohe Abnutzung vorliegt. Allerdings sieht die Abgeltungsklausel eine anteilige Erstattung der tatsächlich notwendigen Renovierungskosten vor, wenn die letzten Schönheitsreparaturen länger als ein Jahr zurückliegen. Die Renovierungskosten richten sich insoweit aber nach dem tatsächlichen Abnutzungsgrad, so dass bei einer sehr geringen Abnutzung ggf. gar kein Kostenanteil verlangt werden kann. Zudem werden solche Abgeltungsklauseln regelmäßig von den Gerichten für unwirksam erklärt, so dass für den Vermieter ein hohes Prozessrisiko besteht, wenn er die anteilige Erstattung einklagen würde. Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
2012-08-23 | 10:26
Renovierung bei Auszug Mietrecht, Wohnungseigentum © QNC 2013 Haftungsausschluss

References: § 10

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§ 20
 § 10
 § 10
 § 10
 § 17
 § 548
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 § 20