Source: http://www.asesoriayempresas.es/jurisprudencia/JURIDICO/47651/sentencia-ap-las-palmas-213-2010-de-7-de-mayo-resolucion-de-contrato-de-arrendamiento-retraso-o
Timestamp: 2017-12-16 05:20:42+00:00

Document:
Sentencia A.P. Las Palmas 213/2010 de 7 de mayo. Resolución de contrato de arrendamiento. Retraso o incumplimiento del pago de rentas - Portal Asesoría y Empresas Thomson Reuters
Inicio > Jurisprudencia > Resultados > Sentencia A.P. Las Palmas 213/2010 de 7 de mayo. Resolución de contrato de arrendamiento. Retraso o incumplimiento del...
Sentencia A.P. Las Palmas 213/2010 de 7 de mayo
Resolución de contrato de arrendamiento de vivienda: Falta de pago de las rentas. No mero retraso. Negligente incumplimiento de la obligación de pago de la renta. Doctrina del TS sobre retraso en el pago por el arrendatario.
En Las Palmas de Gran Canaria, a 7 de mayo de 2010.
SENTENCIA APELADA DE FECHA: 31 de marzo de 2009 APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: D. Jacobo VISTO, ante la AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN QUINTA, el recurso de apelación admitido a la parte demandante, en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 16 de LAS PALMAS DE GRAN CANARIA de fecha 31 de marzo de 2009, seguidos a instancia de D. Jacobo representado por el Procurador D. Luis León Ramírez y dirigido por la Letrada Dña. Delia Ramírez Benítez, contra Dña. Apolonia representada por el Procurador D. Bonifacio Villalobos Vega y dirigido por el Letrado D. Jerónimo Del Toro Vega.
Primero.-El Fallo de la Sentencia apelada dice: "Que DESESTIMANDO COMO DESESTIMO íntegramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sr. León Ramírez, en nombre y representación de Don Jacobo, contra Doña Apolonia, representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Sr. Villalobos Vega, debo ABSOLVER y ABSUELVO a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra; y todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.
Segundo.-La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 6 de mayo de 2010.
Primero.-Se alza la demandante inicial frente a la sentencia dictada en la primera instancia que desestimó la demanda por considerar que en el caso enjuicio no existía incumplimiento sino mero retraso en el pago, con apoyo en la sentencia de esta Audiencia de 18 de mayo de 2001.
Considera la parte recurrente que nada tiene en común el supuesto de autos con la sentencia en la que se basa la resolución apelada, pues en este caso se reclaman las rentas de los meses de diciembre de 2006 y febrero de 2008, y ni al momento de interponer la demanda, ni al celebrarse la vista, ni a la notificación de la sentencia se le habían ingresado al arrendador los importes adeudados.
Aduce esta parte que la propia sentencia, para justificar la no procedencia de la imposición de costas reconoce que a la fecha de la presentación de la demanda tales cantidades, cuando menos, se debían por la arrendataria. Tampoco le consta a la recurrente que las cantidades debidas se hayan consignado en el Juzgado.
Argumenta la apelante que no cabe la enervación por haber hecho uso anterior de dicha facultad la parte arrendataria en autos de Juicio de Desahucio 451/1999 del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 7 de esta ciudad, entre las mismas partes, como se desprende del testimonio del Auto de 1 de octubre de 1999 aportado.
Termina la recurrente suplicando a la Sala que con estimación del recurso se dicte sentencia revocando la de primera instancia y por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y se condene a la demandada a dejar libre y expedita y a disposición de la parte apelante la vivienda objeto de arrendamiento.
Por su parte la apelada se opone al recurso de apelación considerando que debe distinguirse entre el incumplimiento consciente y voluntario del arrendatario de no pagar el importe de la renta y el de otros supuestos en los que tal incumplimiento resolutorio del contrato no se da, como es el caso del simple retraso.
Indica la representación de esta parte que se aportó en el acto de la vista resguardo de ingreso de la suma de 106,22 euros en la cuenta del Juzgado de las rentas reclamadas por primera y única vez con la notificación sorpresiva de la demanda a su mandante.
Explica la representación de la apelada que las rentas son transferidas mensualmente desde octubre de 2001 en la cuenta designada al efecto por la actora por transferencia permanente por orden dada a la entidad La Caja de Canarias a cargo de la cuenta de su representada, que tuvo noticia por primera vez del adeudo de dichas mensualidades con la notificación de la demanda ya que no fue requerida verbalmente ni por escrito del retraso. Añade que en diciembre de 2006 hubo saldo suficiente en la cuenta de su mandante para que La Caja hiciese la transferencia sin que lo verificara por circunstancias ajenas s esta parte, y sin que comunicara este extremo a la misma, pues el procedimiento a seguir era que desde el momento en que existiese saldo suficiente (53,11 euros) en la cuenta, procedía con carácter inmediato y preferente a hacer la transferencia al actor, abonándose la renta cualquier día del mes porque así se ha venido haciendo sin que existiera un día fijo. De la misma forma en febrero de 2008 a pesar de que la apelada ingresó en su cuenta 100 euros la entidad bancaria abonó otros recibos domiciliados antes que la renta y no procedió a hacer la transferencia bancaria.
Estima la apelada que la contraparte ha actuado de mala fe y con abuso de derecho al interponer la demanda sin haber comunicado a su mandante el adeudo y haberle requerido previamente de pago de dichas dos mensualidades antiguas.
Termina suplicando que con desestimación del recurso de apelación se confirme la sentencia apelada con expresa condena en costas a la parte apelante.
Segundo.-A este respecto debe hacerse mención de la actual doctrina del Tribunal Supremo respecto de la consideración del retraso en el pago de la renta por parte del arrendatario como propio y verdadero incumplimiento, así como la interpretación que, conforme al artículo 3 del Código Civil, esto es, de acuerdo con la realidad social actual, debe darse a los derechos reconocidos en la Ley al arrendatario y al arrendador, tanto la vigente LAU de 1994, como el Texto Refundido de 1964.
Transcribimos parcialmente la Sentencia del TS de 30-10-2009, n.º 673/2009, rec. 2629/2004, por ser la más reciente y citarse en ella otras previas que sientan la doctrina expuesta, y dice así: "...en la medida que en el presente caso, como en los analizados entonces, había mediado una anterior enervación de la acción y se había impagado la renta que se abonó después de interpuesta la demanda, siendo plenamente aplicables a este recurso las razones dadas por esta Sala para explicar la existencia de un verdadero incumplimiento resolutorio, referidas al rigor de la obligación de pagar la renta según el art. 114-1 LAU -TR 1964, -que hace que el impago de una sola mensualidad, como acontece en el caso de autos, se contemple como causa de resolución del contrato y no como mero retraso en el cumplimiento-, y sobre la inexistencia de abuso de derecho por parte del arrendador que, en caso de impago, ejercita la acción de desahucio, a lo que, siguiendo lo declarado por la sentencia de 26 de marzo de 2009, puede añadirse, de un lado, que cuando el propio contrato estipula -como también es el caso- un plazo máximo de retraso en el pago (la cláusula segunda habla de quince días), previendo expresamente que después de vencido este plazo el arrendador podrá promover el desahucio, carece de sentido plantearse si un retraso superior constituye ya incumplimiento resolutorio o mero retraso, pues las propias partes lo han configurado como incumplimiento justificativo del desahucio, y al propio contrato habrá de estarse conforme al art. 1255 CC; de otro, que la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial, sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual; y por último, que un excesivo proteccionismo de los arrendatarios, sobre todo si raya en el paternalismo, puede generar el indeseable efecto general de retraer la oferta de viviendas en alquiler por el temor de los propietarios a tener que soportar los reiterados incumplimientos de los inquilinos, máxime cuando en muchas ocasiones la necesidad del arrendador de cobrar puntualmente la renta puede ser tan acuciante como la del inquilino de disponer de una vivienda.
La solución apuntada por esta Sala en las referidas sentencias, favorable a reputar incumplimiento el mero retraso en el pago de una mensualidad, y a no admitir el valor enervatorio del pago hecho con posterioridad a la interposición de la demanda, encuentra, según la última de las resoluciones citadas, perfecto acomodo en la evolución de la legislación arrendaticia hacia una mayor protección del arrendador frente a los abusos del inquilino. En este sentido, afirma la sentencia de 26 de marzo de 2009 que, respondiendo la regulación de los arrendamientos a las circunstancias económico-sociales de cada etapa histórica, al legislador incumbe sentar las normas y a los jueces y tribunales interpretarlas según los criterios del art. 3 CC y aplicarlas en consecuencia, de manera que, siendo uno de esos criterios el de la atención a la realidad social, y desde luego también el de adecuación de la norma a la Constitución, "no cabrá desconocer que la evolución de la legislación arrendaticia urbana desde el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, ha venido respondiendo a una limitación de los derechos del arrendatario en la prolongación temporal de la relación arrendaticia y, sobre todo, a un progresivo refuerzo de la tutela del arrendador frente a los incumplimientos contractuales del arrendatario, buena muestra de lo cual es la reducción de las posibilidades de enervación de la acción de desahucio por falta de pago a una sola en el art. 22.4 LEC de 2000 y la inclusión de las demandas sobre desahucios de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas en el ámbito de los juicios de señalamiento rápido configurado por la D. Adicional 5.ª introducida en la LEC de 2000 por la LO 19/2003, de 23 de diciembre", concluyendo que "es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador".
Por tanto, es la propia evolución de la normativa arrendaticia hacia una mayor tutela o protección del arrendador frente a los incumplimientos contractuales del arrendatario lo que impide otorgar al pago efectuado en el segundo pleito el valor enervatorio que se propugna en contra del tenor literal del artículo 22.4 LEC. Al respecto, la sentencia de 26 de marzo de 2009 ya descarta la tesis que aquí propone la parte recurrente, razonando que "configurar la enervación como un derecho del arrendatario pugna con un derecho del arrendador tan esencial como es recibir el precio del arrendamiento, derecho éste correlativo a la obligación igualmente esencial del arrendatario de pagarlo (arts. 1543, 1546 y 1555-1 CC) de suerte que la enervación se presenta no tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario de evitar el desahucio, legalmente configurada en cada momento histórico atendiendo a razones sociales". Por eso "resulta difícilmente sostenible, cuando ya ha mediado una enervación de acción de desahucio y el arrendador interpone posteriormente otra demanda de desahucio por un nuevo impago de renta a su debido tiempo, que el arrendatario pueda evitar el desahucio pagando la renta debida antes de ser citado para la vista. En primer lugar, porque según la sentencia del Pleno de los magistrados de esta Sala de 20 de enero de 2009 (rec. 2693/03), que trata de la constitución del deudor en mora, ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento; y en segundo lugar, porque permitir ese comportamiento contractual del arrendatario lleva consigo el riesgo de propiciar los pagos impuntuales de la renta debilitando correlativamente el derecho del arrendador a su pago puntual, ya que a éste le resultará imposible saber con certeza si al interponer su demanda, por muy fundada que esté, va a acabar prosperando o no, pues su viabilidad no dependerá tanto de ser ciertos los hechos y pertinentes los fundamentos de derecho de la propia demanda cuanto del factor puramente aleatorio de que el arrendatario decida o no pagar antes de ser citado para la vista. Por estas razones el apdo. 3 del art. 439 LEC de 2000 en relación con el apdo. 3 de su art. 440 no debe interpretarse en el sentido de que, cuando la ley no permita ya enervar el desahucio, éste queda supeditado a que el arrendatario haya conocido ese impedimento antes de pagar extemporáneamente, pues mientras la posibilidad de enervar la acción antes de la vista sí debe
ser conocida por el arrendatario demandado, según se desprende del art. 440.3 en relación con el párrafo primero del apdo. 4 del art. 22, ambos de la LEC de 2000, en cambio la imposibilidad de enervación, a la que también se refiere el apdo. 3 del art. 439 de la misma ley, puede entenderse como una indicación de la demanda de desahucio no dirigida tanto al arrendatario cuanto al propio Juzgado para que la mención de dicha posibilidad ya no se incluya en la citación del demandado para la vista.";
Y respecto del abuso de derecho dice esta misma sentencia lo siguiente: "Y si las razones expuestas implican que el arrendatario verdaderamente incumplió su obligación de pago, siendo causa justificada para que el arrendador promoviera judicialmente el desahucio, parece claro que en ningún caso el arrendatario que se limita a instar en un proceso un derecho contractual y legalmente reconocido puede incurrir en conducta contraria a las exigencias del artículo 7.1 y 2 del Código Civil es también aclara la tantas veces citada sentencia de 26 de marzo de 2009 que "dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendatario a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta".";
Tercero.-La Sala discrepa de la resolución dictada en primera instancia.
Acreditado que al tiempo de interposición de la demanda la arrendataria demandada debía la renta de los meses de diciembre de 2006 y febrero de 2008, pese a que el importe de dichas rentas fuera ingresado en la cuenta del Juzgado a disposición de la parte arrendadora con anterioridad a la fecha de celebración del juicio en primera instancia (resguardo de ingreso de 12 de marzo de 2009 al folio 59), ha de darse lugar a la resolución contractual por impago, ya que la arrendataria demandada había hecho uso en anterior ocasión de la facultad de enervar la acción.
No es justificación que la arrendataria desconociera que su propio banco no había realizado la transferencia periódica que manifiesta tiene ordenada, puesto que tal circunstancia queda en las relaciones internas entre la arrendataria y su entidad bancaria y no pueden oponerse al arrendador, que es tercero totalmente ajeno a dicha relación. La falta de comprobación de la realización de tal transferencia es imputable exclusivamente a la falta de diligencia de la parte arrendataria, que es la obligada al pago de la renta, sin que en absoluto su obligación de pago mensual puntual sea sorpresiva para la arrendataria, quien no puede escudarse en la conducta de otro para amparar su falta de pago, ya que si decide realizar el pago por tercero deberá velar porque dicho pago se verifique con puntual exactitud.
Tratándose de una obligación periódica perfectamente conocida por la parte obligada no es en absoluto exigible al arrendador el realizar requerimiento alguno de pago previo a la presentación de la demanda, sin que su comportamiento pueda tacharse de abusivo ni de contrario a lo que disponen los artículos 7.1 y 7.2 del Código Civil, puesto que el derecho se ejercita de forma correcta por la parte arrendadora.
No existe así un retraso sino un negligente incumplimiento de la obligación de pago de la renta, que debe llevar consigo la estimación del recurso y la estimación de la demanda inicial, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1555.1 del Código Civil y 114.1 de la LAU Decreto de 1964 aplicable al supuesto de autos, declarando resuelto el contrato de arrendamiento y dando lugar al desahucio interesado.
En cuanto a las costas causadas en la primera instancia al estimarse la demanda es procedente su imposición a la demandada, en aplicación del principio del vencimiento del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Jacobo, contra la sentencia de fecha 31 de marzo de 2009, dictada por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 16 de LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, revocamos la expresada resolución acordando en su lugar,
1.º- Estimamos la demanda formulada por la representación de Don Jacobo contra Doña Apolonia, y, en consecuencia, dando lugar al desahucio,
2.º- Declaramos resuelto, por falta de pago de la renta, el contrato de arrendamiento que sobre la vivienda sita en la calle DIRECCION000 n.º NUM000 de Las Palmas de Gran Canaria, une a las partes, y 3.º- Condenamos a la demandada a dejar libre y expedita y a disposición de la parte actora la vivienda objeto de estos autos, previniéndola de que si no lo efectúa así en el plazo que se le conceda al efecto en ejecución de sentencia, podrá ser lanzada por la fuerza; y
4.º- Condenamos a la demandada al pago de las costas causadas en la primera instancia.
5.º- No procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

References: Resolución 
 Resolución 

Resolución 
 artículo 457
 resolución 
 artículo 3
 resolución 
 resolución 
 artículo 22
 artículo 7
 resolución 
 resolución 
e contrario
 artículo 394
 resolución