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Proprietà e Condominio Archivi - Pagina 2 di 3 - Avvocatoblog
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Pubblicato il 21/03/2009 da Simone Falusi Lascia un commento
Condomini inadempienti nel pagamento degli oneri
Nel mio condominio abbiamo un gravissimo problema, da due anni dei Rumeni hanno acquistato un appartamento e NON pagano le spese condominiali ma il mutuo si, quindi è stata ipotecata la casa ma loro possono star lì anche 20 anni…. e possibile che nessuno ci possa aiutare? Hanno un televisore al plasma, sky e tutti i confort che probabilmente un italiano non si può permettere perchè paga le tasse, le spese condominiali e tutto il resto. Adesso l’amministratore dopo vari solleciti via raccomandata (che non ritirano) + ingiunzione, ci ha dato la “bella notizia” che le spese di questi signori per il momento dobbiamo pagarle noi!!! cosa possiamo fare? Vorremmo staccarci dal riscaldamento centralizzato è possibile anche se non sono tutti d’accordo, non vorrei pagare per questa gente all’infinito, non penso sia giusto. Può aiutarci dandoci un consiglio? Grazie Michela
Risposta: se il condominio possiede un titolo esecutivo (decreto ingiuntivo) si tratta di azionarlo, procedendo a pignorare i beni dei condomini morosi. Ma questo l’avvocato che per conto del condominio ha chiesto l’ingiunzione lo sa.
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Pubblicato il 07/03/2009 da Simone Falusi Lascia un commento
Condominio e ripartizione delle spese tra alienante e acquirente
di recente ho comprato un appartamento in un condominio e dall’amministratore mi è stato richiesto di pagare dei lavori che furono deliberati dall’assemblea quando ancora l’appartamento non era di mia proprietà ma del mio venditore. Vorrei sapere a chi spetta questa spesa e se posso rivalermi nei confronti del precedente proprietario.
Risposta: in occasione dei trasferimenti di una porzione di immobile situato in stabili condominiali si pone spesso il problema di come ripartire le spese condominiali tra il venditore e l’acquirente. I contrasti su questo punto che si registrano nelle decisioni dei giudici, hanno forse trovato una composizione in una recente sentenza della Corte di cassazione, la quale ha stabilito che l’obbligo del condomino di pagare i contributi sorge nel momento della concreta esecuzione dei lavori occorrenti per la manutenzione e quindi nel momento che si rende necessaria l’effettuazione della spesa (Cassazione, Sentenza 16 giugno – 9 settembre 2008, n. 23345).
Secondo la Cassazione nei confronti del condominio l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione.
Quindi,l’obbligazione di ciascun condomino, di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa (Cassazione – sentenza n. 6323/2003).
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Pubblicato il 22/12/2008 da Simone Falusi Lascia un commento
Quando il regolamento condominiale limita il potere di rappresentanza dei condomini
Una clausola del Reg.to di condominio,approvata all’unanimita’ prevede che :”Ogni condomino puo’ delegare a rappresentarlo in assemblea un suo familiare o procuratore o un altro condomino”.
Le chiedo allora ,se tale clausola escluda tassativamente la delega all’Amministratore.,al conduttore o altre persone.
Mauro (via email)
Risposta : la clausola del regolamento di condominio, che limita il potere di rappresentanza dei condomini in assemblea nel senso che possa essere esercitato solo tramite determinate persone (parenti o altro condomino), non contrasta con la normativa sul diritto inderogabile del condomino di farsi rappresentare in assemblea (art. 67 e 72 disp. att. c. c.) in quanto la stessa non è ostativa della regolamentazione di tale diritto quanto alle concrete modalità di esercizio; tale regola, di natura contrattuale (incidente, così, nella sfera dei diritti ed obblighi propri di ciascun condomino), assoggetta tutti i condomini che l’hanno accettata ad un vinculum iuris negoziale avente forza di legge e perciò, insuscettibile di essere sciolto senza il consenso unanime degli interessati (Cass. civ., 11-08-1982, n. 4530)
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Pubblicato il 03/12/2008 da Simone Falusi 1 commento
Danni a terzi: risponde il proprietario o l’inquilino?
Salve, sono il titolare di un’attività commerciale il quale recentemente ha subito danni causati dalla rottura di un flessibile dello scaldabagno dell’inquilina dell’appartamento superiore. Chiesti i danni all’inquilina, mi è stato risposto di non essere nelle possibilità di poter pagare, visto anche che a breve dovrà lasciare l’appartamento perché gli scade il suo permesso di soggiorno (essendo Polacca). Rivoltomi al proprietario dell’appartamento chè è lo stesso della mia attività, mi è stato risposto che i danni non sono a suo carico essendo stati causati da un flessibile esterno. In questo caso, suo chi posso avvalermi per essere risarcito? Spero di essere stato chiaro. Cordiali Saluti.
Maurizio (via email)
Risposta: in tema di danni da cose in custodia, è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che è stata causa del danno, rapporto che presuppone l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa con il conseguente potere-dovere di intervento su di essa. Questo potere-dovere compete al proprietario, ma anche anche al possessore o detentore.
Pertanto, con riferimento al caso in essme, l’esistenza di un contratto di locazione comporta il trasferimento della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze, in capo al conduttore dell’immobile; pertanto l’obbligo di custodia del bene locato è posto in capo al conduttore medesimo. Da questo obbligo di custodia deriva altresì la responsabilità a carico del conduttore (ai sensi dell’ art. 2051 c.c. )per i danni arrecati a terzi dalle parti ed accessori del bene oggetto della locaziome.
Il proprietario è, invece, responsabile per i danni arrecati dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali conserva la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia. Pertanto, nel caso di specie, la responsabilità del danno pare doversi attribuire all’inquilina.
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Pubblicato il 15/11/2008 da Simone Falusi Lascia un commento
Dei danni subiti da chi è caduto in una buca nel cortile condominiale, risponde anche l’amministratore
Cassazione civile, Sezione terza, sentenza n. 25251/08
Il fatto esaminato dalla sentenza in commento è il seguente. Un condomino cade in una buca situata nel cortile antistante la propria abitazione, all’interno dell’area condominiale e per questo chiede il risarcimento dei danni non soltanto al condominio ma anche all’amministratore dello stesso. Il Giudice di primo grado accoglie le richieste del danneggiato, condannando in solido tra loro al risarcimento del danno tanto il condominio quanto la persona dell’amministratore, ma la Corte di Appello, riformando la sentenza di primo grado, riteneva responsabile del danno solo il condominio escludendo qualsiasi colp in capo all’amminitratore.
Ma la Corte di Cassazione, adita dal danneggito, dà ragione a quest’ultimo e ribadisce la responsabilità solidale del condominio e dell’amministratore.
Secondo la Suprema Corte, infatti, la legge prevede che il condominio debba avere un amministratore. La figura dell’amministratore nell’ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio. A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno di terzi. In relazione a tali beni l’amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di custode. Ciò si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui è causa, l’assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell’interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all’amministratore quante volte, da un lato, l’appaltatore non è posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall’altro l’assemblea non affida l’anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore. Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorché ha considerato l’amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli suoi obblighi legali o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non attuate dall’amministratore (Cass., 17 maggio 1994, n. 4816; Cass. 14 giugno 1976, n. 2219; ma v. anche Cass., 20 agosto 1993, n. 8804).
Tale indirizzo, tendenzialmente più rigoroso rispetto al passato, è del resto espressione dell’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio, i cui compiti vanno vieppiù incrementandosi sì da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi, all’interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali (Cass. 24 ottobre 2006, n. 22840; v. anche, in materia, Cass., 23 gennaio 2007, n. 1496; si segnalano, fra le leggi speciali il DLgs. 3 aprile 2006, n. 152: in materia di acqua e inquinamento il DL 25 giugno 2008, n. 112, in materia di Certificazione energetica;il Decreto Min. Svil. 22 gennaio 2008, n. 37 in materia di impianti; la L. 27 marzo 1992, n. 257 e il DM 6 settembre 1994 sulla bonifica dall’amianto; il DLgs. 30 maggio 2008, n. 115 in materia di coibentazioni; il Dpr 12 gennaio 1998, n. 37 sul 1 certificato di prevenzione incendi e manutenzione degli impianti; ed i relativi Decreti Min Int. 16 maggio 1987, n. 246 e 1 febbraio 1986: contenenti le corrispondenti norme tecniche; il Dpr 30 aprile 1999, n. 162: sulla manutenzione degli ascensori e sulle relative verifiche, certificazione Ce e tenuta del libretto d’impianto; il Dpr 26 agosto 1993 n. 412 e il Dpr 21 dicembre 1999, n. 551 sulla nomina del terzo responsabile degli impianti di riscaldamento; il Dlgs 9 aprile 2008, n. 81 sulla frequenza obbligatoria da parte del portiere del corso d’informazione su rischi, pronto soccorso e prevenzione incendi; il Dlgs 9 aprile 2008, n. 81 sulla durata dei lavori, rischiosità e idoneità delle imprese e verifica della redazione del piano di sicurezza e di coordinamento).
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Pubblicato il 29/10/2008 da Simone Falusi Lascia un commento
Condominio ed ingiunzione di pagamento nei confronti dei condomini morosi
Nel nostro condominio molti condomini hanno arretrati consistenti sul pagamento delle rate che hanno portato ad una forte situazione debitoria nei confronti dell’amministratore. Qual è l’orientamento attuale della Corte di Cassazione sulla responsabilità in solido in questi casi e cosa può fare chi paga regolarmente per tutelarsi?
Carmela (via email)
Risposta: direi che in questo caso occorre richiamare l’amministratore del condominio ai propri doveri: l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede, infatti, che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere dal Giudice decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.
Penso, quindi, che i condomini diligenti dovrebbero sollecitare l’amministratore ad avvalersi subito del rimedio previsto dalla legge contro i condomini morosi; se non lo fa, cambiate amministratore!
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Pubblicato il 25/06/2008 da Simone Falusi Lascia un commento
Il condominio non risponde del danno subito da chi scivola sulle scale… se il pericolo era evidente
Cassazione Civ., sentenza 2 aprile – 19 giugno 2008, n. 16607
Il caso esaminato dalla sentenza è quello di una signora che era scivolata nell’atrio dell’edificio condominiale a causa della cera applicata dal custode dello stabile, combinata con l’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini. L’infortunata cita in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano il Condominio per sentirlo condannare al risarcimento dei danni da essa patiti ai sensi dell’art. 2051 cc, quale custode delle parti comuni dell’edificio o, in subordine, ai sensi dell’art. 2043 CC. Perduta la causa sia primo grado che in secondo grado, la sfortunata signora si rivolge alla Corte di Cassazione, la quale, ancora una volta respinge le richieste risarcitorie avanzate contro il condominio.
Sostiene, infatti, la Corte di Cassazione che la responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. è esclusa soltanto quando il danno sia eziologicamente riconducibile non alla cosa, ma al fortuito senza che rilevi che questo sia costituito da un comportamento umano, nel fatto cioè dello stesso danneggiato o di un terzo. Nel caso in esame si rileva dunque la sussistenza di un comportamento colposo della vittima che, in base alla sua stessa prospettazione dei fatti (aveva, infatti, dichiarato in primo grado che, prima di assicurare la presa ai corrimani delle scale, aveva alzato il piede sinistro sul primo gradino, rendendo così più instabile il proprio equilibrio e rovinando a terra), pur potendo verificare in condizioni di normale visibilità che il pavimento appariva in condizioni di percepibile scivolosità, non aveva prestato la normale diligenza e la dovuta particolare attenzione alla situazione anomala dei luoghi.
Quindi accertato che l’evento dannoso era stato cagionato esclusivamente da caso fortuito (nella specie rappresentato da un fatto imputabile alla stessa persona danneggiata), che per sua intrinseca natura risulta idoneo ad interrompere il collegamento causale tra la cosa ed il danno, nessun risarcimento è davuto dal condominio (quale custode delle scale) alla sfortunata signora. Infatti, una volta che sia stato accertato che l’evento lesivo sia stato cagionato esclusivamente dal comportamento della danneggiata, non può trovare applicazione la responsabilità oggettiva del custode ex art. 2051 cc, che presuppone invece la diversa ipotesi dei danni cagionati dalla cosa in custodia per la sua intrinseca natura ovvero per l’insorgenza in essa di fattori, dannosi.
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References: sentenza 
 Sentenza 
 sentenza 
 art. 2051
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 2051
 art. 2051