Source: https://supremo.vlex.es/vid/retracto-arrendaticio-rustico-contractual-15205101
Timestamp: 2019-08-21 22:39:23+00:00

Document:
STS, 20 de Marzo de 2001 - Jurisprudencia - VLEX 15205101
Número de Recurso: 225/1996
RETRACTO ARRENDATICIO RÚSTICO. INTERPRETACIÓN CONTRACTUAL. Se promueve demanda de retracto arrendaticio rústico. Esta Sala ha declarado repetidamente que la interpretación de los contratos que hayan realizado los Tribunales de instancia no puede ser sustituida por la de los recurrentes, salvo que realmente resulte que aquella ha sido absurda, ilógica o improcedente. En primera instancia se rechaza la demanda. Se desestima el recurso de casación.
ALFONSO VILLAGOMEZ RODILD. JESUS CORBAL FERNANDEZD. ANTONIO ROMERO LORENZO
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el presente recurso de casación, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, como consecuencia de demanda de retracto arrendaticio rústico, seguida ante el Juzgado de Primera Instancia de Almagro (Ciudad Real); cuyo recurso ha sido interpuesto por DON Simón , representado por el Procurador de los Tribunales D. Luis Carreras de Egaña; siendo parte recurrida BANCO DE CREDITO AGRICOLA, S.A. hoy CAJA POSTAL, S.A., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Cristina Zetterström García, sustituida por el Procurador D. Evencio Conde de Gregorio.
1.- La Procuradora Dª María Luisa Ruiz Villa, en nombre y representación de D. Simón , interpuso demanda de retracto arrendaticio rústico, contra el Banco de Crédito Agrícola, S.A., alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes para terminar suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que: "se declare el derecho de mi representado D. Simón a retraer las expresadas fincas rústicas adquiridas por la demandada, condenando a ésta a que en el plazo que se le señale, otorgue la correspondiente escritura de compraventa de las señaladas fincas rústicas a favor de mi mandante, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo verificaran; y con expresa imposición de costas a la entidad demandada si se opusiere a la pretensión de mi principal, con cuanto más proceda en derecho".
- El Procurador D. Juan Villalón Caballero en nombre y representación del Banco de Crédito Agrícola S.A., se personó en autos contestando a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que: "desestimando íntegramente la pretensión deducida, se declare no haber lugar al retracto instado, con expresa imposición de costas a la parte demandante".
- La Ilma. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Almagro, dictó sentencia en fecha diez de Febrero de mil novecientos noventa y cinco, cuyo fallo es el siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Dª Mª Luisa Ruiz Villa, en nombre y representación de DON Simón contra la Entidad BANCO DE CREDITO AGRICOLA S.A. representado por el Procurador D. Juan Villalón Caballero, debo declarar y declaro no haber lugar al retracto instado por el actor, con expresa condena en costas al actor".
Por la representación de D. Simón , se interpuso recurso de apelación, contra la sentencia dictada por la Juez del Juzgado de Primera Instancia de Almagro; la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, dictó sentencia en fecha cinco de Diciembre de mil novecientos noventa y cinco, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "Por unanimidad, que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del apelante D. Simón , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Almagro, en autos de Retracto número 64/94, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia al apelante"
1.- El Procurador D. Luis Carreras de Egaña en nombre y representación de D. Simón , interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada con fecha 5 de Diciembre de 1995 por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Por quebrantamiento de las formas esenciales en juicio con infracción de las normas que rigen los actos y garantías procesales, produciendo la indefensión de la parte, art. 1692, 4º de la L.E.C. SEGUNDO.- Infracción del art. 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La sentencia impugnada infringe los art. 1, 7-1, segunda, 11, 14 y 15 a) de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Infringe asimismo los arts. 1281, 1282, 1284 y 1285 del Código Civil.- TERCERO.- Al amparo del art. 1692.3º de la LEC, por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas que rigen los actos y garantías procesales, produciéndose indefensión de la parte. CUARTO.- Al amparo del art. 1692, 3º de la LEC por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas que rigen los actos y garantías procesales. QUINTO.- Al amparo del art. 1692, 4º de la LEC. La sentencia recurrida infringe el art. 523, párrafo 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el art. 3, párrafo 2º del Código Civil.
- Admitido el recurso y evacuado el traslado, la Procuradora Dª Cristina Zetterströn García (sustituida más tarde por el Procurador D. Evencio Torre de Gregorio), en nombre y representación de Caja Postal, S.A. (antes Banco de Crédito Agrícola, S.A.), presentó escrito con oposición al mismo.
- No habiendo solicitado las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 2 de Marzo del año en curso, en que ha tenido lugar.
Se consideran datos de especial relevancia para la decisión del presente recurso, los siguientes:
El Banco de Crédito Agrícola había promovido ante los Juzgados de Madrid procedimiento judicial sumario (autos 1.170/84, del Juzgado de Primera Instancia nº 21) para ejecución del préstamo hipotecario concedido a D. Rafael y Dª Lidia , padres del hoy recurrente, D. Simón .
El 7 de Enero de 1986 el matrimonio RafaelLidia llevó a cabo la elevación a escritura pública del documento privado de arrendamiento de industria que había celebrado con su hijo D. Simón el 15 de Diciembre de 1985, cuyo objeto se hallaba constituido por siete fincas rústicas en las que existían dos naves industriales para alojamiento de la maquinaria, útiles y cochera de vehículos destinados a la industria de almazara y envasado de aceites. Estos elementos se relacionaban en documento anexo.
Por auto dictado en el procedimiento judicial sumario con fecha 7 de Mayo de 1990 fueron adjudicadas al Banco de Crédito Agrícola dos de las fincas a que se refería el contrato de arrendamiento aludido.
El 11 de Marzo de 1994 D. Simón promueve juicio de retracto arrendaticio rústico ante el Juzgado de Primera Instancia de Almagro (Ciudad Real), contra el mencionado Banco, acompañando cheque por 9.630.720 pts. que era la cantidad en que se habían adjudicado las dos fincas hipotecadas. La demanda fué desestimada por entenderse que el arrendamiento celebrado entre D. Simón y sus padres era un verdadero arrendamiento de industria, como los propios otorgantes del documento habían hecho constar, y, por lo tanto no se hallaba comprendido en el ámbito de la Ley de Arrendamientos Rústicos resultando excluido de la misma según lo dispuesto en su artículo 6.1º, por haberse celebrado entre parientes en línea recta..
Recurrida dicha sentencia, fué confirmada por la Audiencia Provincial de Ciudad Real, en grado de apelación, que consideró acertada la calificación del contrato como arrendamiento de industria, atendidos los elementos que eran objeto del mismo, así como la denominación que repetidamente se le atribuía por los propios interesados, tanto en el documento privado inicialmente formalizado como en la escritura de elevación a público del mismo.
El presente recurso de casación se articula por D. Simón , a través de cinco motivos, en el primero de los cuales, con invocación del ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncian como infringidas en el procedimiento judicial sumario 1.170/84, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Madrid, diversos artículos de la Ley Hipotecaria, cuya reproducción resulta absolutamente innecesaria por cuanto dicho procedimiento -del que se interesa sea declarado nulo en su totalidad- nada tiene que ver con el juicio de retracto iniciado por el Sr. Simón ante el Juzgado de Primera Instancia de Almagro, al que el presente recurso debe inexcusablemente ceñirse, siendo de advertir que aquel tampoco ha hecho, al formular la demanda de retracto, alusión alguna a la nulidad que ahora improcedentemente solicita.
El motivo, por ello, debe tenerse por decaído sin necesidad de ninguna otra consideración.
El segundo motivo, con la misma cobertura procesal, denuncia la infracción de los artículos 1; 7-1, segunda; 11, 14 y 15-a) de la Ley de Arrendamientos Rústicos, así como la de los artículos 1.281, 1.282, 1.284 y 1.285 del Código Civil.
En una primera parte del extenso razonamiento que sirve de fundamento al presente motivo, el recurrente reprocha que los Tribunales de instancia hayan realizado una interpretación literal del contrato de arrendamiento que había formalizado con sus padres, señalando las imprecisiones y confusiones existentes en el mismo, que aconsejaban acudir al espíritu de los contratantes.
Entre dichos errores enumera la confusión entre las figuras de arrendador y arrendatario en que se incurre en su cláusula tercera; la indebida atribución al recurrente de la profesión de industrial, siendo así que es agricultor; la indicación de que el arrendatario tenía pendiente una deuda con tercero, de 6.000.000 pts. que era asumida por el arrendador, cuando sucedía precisamente lo contrario.
Pasa también a analizar diversas peculiaridades del contrato que evidenciaban que realmente se trataba de establecer un arrendamiento rústico y no de industria. Así, la inexistencia de la maquinaria imprescindible, según informe pericial obrante en los autos; la larga duración del arrendamiento (20 años); la superior importancia de la tierra rústica sobre los demás elementos arrendados; el haber manifestado al Notario, en el momento de elevar a público el documento privado, que se cedía en arrendamiento una explotación agroindustrial; finalmente, que nunca ha existido explotación industrial sino exclusivamente agrícola a las fincas arrendadas.
Esta Sala ha declarado repetidamente que la interpretación de los contratos que hayan realizado los Tribunales de instancia no puede ser sustituida por la de los recurrentes, salvo que realmente resulte que aquella ha sido absurda, ilógica o improcedente.
Y es necesario resaltar que la labor hermenéutica llevada a cabo por el Juzgado y por la Audiencia Provincial en sus respectivas sentencias (Fundamento Jurídico Segundo, en ambos casos), ha de calificarse de absolutamente correcta, en atención a los datos que en los mismos se mencionan: a) Se dice en el documento privado y en su elevación a público que se trata de "arrendamiento de industria", denominación que se repite hasta en cuatro ocasiones en el primero y en tres más en la escritura pública. Asimismo se utiliza la palabra "industria" hasta 6 veces en dichos documentos; b) Se relacionan dos naves industriales, así como todos los elementos y maquinaria de que las mismas disponen para la explotación de las que se denominan industrias de almazara y de envasado de aceites; c) Se manifiesta que los padres del actor por su avanzada edad se ven imposibilitados para continuar con la explotación "de las citadas industrias", y en la cláusula primera se precisa que "es objeto del presente contrato de arrendamiento las industrias y fincas descritas".
A ello ha de añadirse que al recurrente se le asigna la profesión de industrial en el contrato mencionado y en su elevación a público, en tanto que en la demanda él mismo se atribuye la de empleado.
Finalmente, el apartado primero del artículo 6 de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos exceptúa de los preceptos de la misma los arrendamientos entre parientes en línea recta, salvo que se otorguen por escrito, con sumisión expresa a ella Ley. Este requisito no ha sido observado, lo que, como colofón de cuanto queda expuesto obliga a rechazar la infracción de preceptos que se imputa y a tener por decaído el presente motivo del recurso.
El tercer motivo, con fundamento en el número 3º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la infracción del artículo 24 de la Constitución por haberse producido indefensión para el recurrente, al no haberse practicado la prueba documental admitida en primera instancia ni llevado a cabo la confesión judicial del representante del Banco de Crédito Agrícola, pese a que dicha diligencia se había acordado para mejor proveer.
Examinado el rollo de apelación se comprueba que el exhorto para llevar a efecto dicha diligencia había sido entregado a la representación del recurrente, quien no llegó a devolverlo debidamente diligenciado.
Lo mismo ocurrió con el mandamiento al Registro de la Propiedad de Almagro el cual tampoco fue devuelto por la mencionada representación a quien se había hecho entrega del mismo por el Juzgado para su gestión.
Por todo ello y dado que la falta de pruebas que se denuncia obedece a la inactividad de la propia parte recurrente, el motivo debe ser rechazado.
El cuarto motivo -que según el Ministerio Fiscal debería inadmitirse- con el mismo apoyo procesal que el anterior, denuncia la infracción del art. 34 de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con el cual, al haber sido adquiridas las fincas objeto de retracto por un tercero de buena fe queda privado de legitimación pasiva el Banco de Crédito Agrícola quien no ha actuado correctamente al personarse en el proceso en calidad de demandado.
Debe manifestarse al respecto que esta cuestión fue suscitada por el Sr. Simón ante la Audiencia Provincial y tras la sustanciación de un incidente, al objeto de llevar "a último extremo el principio de tutela judicial" ya que el actor no había formulado en primera instancia reclamación alguna sobre el particular, el tribunal desestimó la petición de nulidad que se instaba, aduciendo que si el promovente entendía que determinados hechos privaban de legitimación a la entidad a la que había demandado, tenía a su disposición cauces procesales para dar por finalizado dicho procedimiento y dirigirlo de nuevo contra quien creyere que debía soportar la acción, en lugar de limitarse a poner aquellos hechos en conocimiento del Juzgado a fin de que este acordase lo procedente para salvaguardar sus derechos, pretensión que pugnaba frontalmente con el principio dispositivo que rige el proceso civil.
Nada puede añadirse a tan correcta argumentación, que íntegramente se acepta, determinando el decaimiento del motivo del recurso objeto de consideración.
El quinto motivo, al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la infracción de los artículos 523.1º y 3, 2º del Código Civil, al no haber sido tenidas en cuenta las circunstancias excepcionales del actor que ha sufrido gravísimos perjuicios, al no habérsele hecho llegar a su conocimiento las comunicaciones que exige la Ley, durante la tramitación de los autos 1170/84 del Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Madrid, determinando se quedase sin las tierras que era justo debiera adquirirlas con preferencia a ningún otro.
Ciertamente el recurrente se ha visto privado de las dos fincas adjudicadas al banco demandado en el procedimiento judicial sumario a que se refiere. No es posible comprobar aquí si en el mismo se han observado todas las normas que establecía el art. 131 de la Ley Hipotecaria según su redacción en aquellas fechas vigente, tema que debió haber sido suscitado oportunamente por el recurrente ante el órgano judicial competente.
Aparte de esa cuestión, totalmente ajena a la pretensión de retracto que aquí se debate, es lo cierto que las sentencias de instancia han rechazado totalmente las pretensiones de la demanda, sin que exista constancia de que puedan concurrir las circunstancias excepcionales a que el recurrente se refiere.
De hecho, el propio Sr. Simón aporta como documento nº 6 carta dirigida por el Banco de Crédito Agrícola a su padre, con fecha 4 de Febrero de 1986, en la que le comunica que va a solicitar la subasta de las fincas hipotecadas. Parece realmente difícil que el recurrente no hubiera tenido conocimiento de dicha carta en la fecha en que la recibió su padre, lo que he habría facilitado la intervención en la mencionada subasta, , sino diez años más tarde, en el momento de formular el presente recurso.
Por todo lo expuesto este motivo -a cuya admisión se oponía igualmente el Ministerio Fiscal-, debe ser rechazado.
En cuanto a las costas del presente recurso, obligadamente ha de estarse a lo prevenido en el artículo 1715,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Se desestima el recurso de casación interpuesto por D. Simón contra la sentencia dictada el 5 de Diciembre de 1995 por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Ciudad Real conociendo en grado de apelación de autos de juicio de retracto número 64/94 procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Almagro.
Con imposición al recurrente de las costas del recurso.
ATC 226/2004, 4 de Junio de 2004
SAP Málaga 618/2005, 9 de Noviembre de 2005
STSJ Asturias , 11 de Junio de 2004
STSJ Galicia 668/2012, 21 de Junio de 2012

References: artículo 6
 artículo 1692
 artículo 6
 artículo 1692
 artículo 24
 artículo 1692
 artículo 1715