Source: https://kanzlei-popp.de/de/area/17-Mietrecht.html
Timestamp: 2018-09-26 02:49:57+00:00

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2. Mängel: Wie hoch darf eine Mietminderung sein?
3. Mietstreitigkeiten – Was ist bei der Rechtsberatung und vor dem gerichtlichen Verfahren zu beachten?
4. Kauf einer Eigentumswohnung: Rückabwicklung bei Falschberatung über Eignung als Alterssicherung
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Mängel: Wie hoch darf eine Mietminderung sein?
Die nachstehende Ausführungen geben einen Überblick. Eine Liste enthält eine Auswahl der häufig auftretenden Mängel einer Mietwohnung. Grundsätzlich schuldet der Vermieter dem Mieter die Überlassung der Mieträume in einem Zustand, der dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ermöglicht. Nicht selten tritt aber der Fall auf, dass die Mietsache zur Zeit der Überlassung mit einem Fehler behaftet ist oder dass während der Mietzeit Mängel auftreten, die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Liegt ein solcher Fall vor, ist der Mieter grundsätzlich zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Zu beachten ist, dass nach dem Gesetz die Miete automatisch gemindert ist, so lange ein Mangel vorliegt (BGH WM 91, 544). Das Ausmaß der Mietminderung ist jedoch stets nach dem Maße der Beeinträchtigung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu beurteilen. Dies kann dann sogar soweit gehen, dass die Pflicht zur Mietzinszahlung gänzlich entfällt, wenn ein so schwerwiegender Fehler oder Mangel vorliegt, der einen Gebrauch der Mietsache zum vertraglich vereinbarten Zweck völlig unmöglich macht. Liegt aber eine bloß unerhebliche Minderung der Tauglichkeit vor, so ist in der Regel der Mieter nicht zur Ausübung Mietminderung berechtigt.
Die Mietzinsminderung darf vom Mieter so lange ausgeübt werden, wie der Fehler oder der Mangel besteht; auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Gemäß § 537 Abs. 3 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung, so etwa der Ausschluß eines Mietminderungsrechtes, grundsätzlich unwirksam. Macht der Mieter jedoch trotz Wohnungsmängeln keinen Gebrauch von seinem Minderungsrecht und zahlt er vorbehaltlos die volle Miete, verliert er sein Minderungsrecht. Ständige Mängelrügen ohne Konsequenzen zu ziehen sind nicht ausreichend (LG Berlin NJW – MietR 97, 243; LG Aachen WM 92, 243; AG Frankfurt WM 92, 242). Eine anstandslose Zahlung der Miete führt aber frühestens nach 3 Monaten zum Verlust des Minderungsrechts (BGH WM 97, 488). Passiert trotz der Zusage des Vermieters, den Mangel zu beseitigen, nichts, muß der Mieter entweder die Miete kürzen oder ausdrücklich erklären, dass er die Miete nur unter Vorbehalt zahlt (OLG Stuttgart WM 97, 619). Beim Vermieter darf nämlich nicht der Eindruck entstehen, dass der Mieter sich mit den Wohnungsmängeln abgefunden hat (BGH WM 97, 488).
Arten der Mängel: Grundsätzlich gibt es zwei Arten der Mängel einer Mietsache. Es gibt sogenannte Rechtsmängel und Sachmängel. Ein Rechtsmangel einer Mietsache liegt z.B. dann vor, wenn der Mietraum nicht als Wohnraum vermietet werden durfte. Kann der Vermieter seine Vertragspflicht nicht erfüllen, stehen dem Mieter unter Umständen ein Recht zur fristlosen Kündigung , sowie erhebliche Schadensersatzansprüche zu. Der Vermieter sollt sich deshalb vorher immer erkundigen, ob die Räume für den vom Mieter beabsichtigten Zweck überhaupt geeignet und behördlich erlaubt sind. Im weiteren werden nur die Sachmängel dargestellt.
Sachmängel: Ein Sachmangel liegt dann vor, wenn die Mieträume für den vom Mieter bezweckten Gebrauch, sei es Wohn- oder Gewerbegebrauch, nicht verwendbar sind, weil Mängel vorliegen die der Mietsache selbst anhaften. Der Mangel muß jedoch von einiger Intensität sein. Typische Sachmängel sind zum Beispiel: Feuchtigkeitsschäden, undichte Fenster, ungenügende Beheizung, übermäßige Lärmbelästigung durch Nachbarn oder durch eine Baustelle. Bei besonders starken Lärm- und Geräuschbelästigungen ist eine Mietminderung zwischen 60 und 100 % durchsetzbar (LG Hamburg 307 S 135/95; AG Charlottenburg MM 96, 455; AG Hamburg WM 87, 272). Nach den mietrechtlichen Gesetzen spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Auch wenn der Vermieter gegen den Baustellenlärm in der Nachbarschaft nichts unternehmen kann und er z.B. keine Ausgleichszahlung von dem Störer erhält, ist eine Minderung der Miete möglich (BayObLG RE WM 87, 112; LG Göttingen WM 86, 114). Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Mieter die Wohnung vorbehaltlos angemietet hat, obwohl er hätte erkennen können, dass z.B. Bauarbeiten bevorstehen (OLG München WM 93, 607; LG Lübeck WM 98, 690). Das Recht zur Mietminderung besteht auch dann, wenn der Vermieter Eigenschaften der Wohnung zugesichert hat, die aber später wegfallen.
Die hier jeweils angegebene Mietminderung in Prozent kann nur eine erste Orientierung sein, da es immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt und die Rechtsprechung leider uneinheitlich ist. • Abwasserinstallation defekt, Austritt von Fäkalien aus WC und Badewanne: 38% • Ausfall der Elektrik (vollständig) für Warmwasser, Licht, Küche usw.: 100% •Backofen/Herd nicht nutzbar: 3-5% • Bad: undicht Rohre und schwergängige Fenster: 10% • Badewanne nicht nutzbar: 20% • Balkon nicht nutzbar wegen herumstreunender Katzen: 15% • Bauarbeiten (erhebliche) in und am Haus, 6 Monate: 22% • Baulärm (übermäßiger) in Neubaugebiet: 25% • Bauordnungsvorschriften nicht eingehalten: 33% • Beheizung während Heizperiode mangelhaft: 5-15% • Briefkasten fehlt, Postzustellung deshalb nicht möglich: 3% • Durchfeuchtung (sehr starke) der Wohnung: 93% • Durchfeuchtung der Zimmerdecke: 8% • Durchschnittstemperatur (Zimmer) nur 15 Grad Celsius: 25-30% • Dusche nicht betriebsbereit: 16% • Eingangstüre(Treppenhaus) nicht abschließbar: 5% • Einsturzgefahr der Wohnzimmerdecke: 30% • Energieverschleuderung durch überdimensionierten Heizkessel: 10-15% • Fenster (Doppel-) blind wegen Feuchtigkeit: 10% • Fenster alle undicht, Wohnung deshalb feucht: 50% • Fenster Luftdurchlässig und schwer schließbar: 10% • Fenster nicht verschließbar: 10% • Fenster und Haustüre undicht: 10% • Fenster undicht: 5% • Fenster (alle) undicht: 50% • Fensterläden nachträglich entfernt: 10% • Fernsehempfang schlecht: 10% • Feuchtigkeit (hohe) der Wohnung: 20% • Feuchtigkeit der Wohnung: 10% • Feuchtigkeit im Bad: 10% • Feuchtigkeit im Keller: 5% • Feuchtigkeit im Schlaf- und Kinderzimmer: 10% • Feuchtigkeit im Schlafzimmer: 10% • Feuchtigkeit mit Schimmelpilzbefall: 20% • Feuchtigkeitsschäden durch schadhafte Außenwand: 10% • Fluglärm, erhebliche Lärmbelästigung: 8,5-10% • Formaldehyd-Konzentration gesundheitsgefährdend: 56% • Fußboden sehr kalt wegen mangelhafter Wärmedämmung: 30% • Geräuschbelästigung durch defekte Maschinen: 20% • Geräusche aus Nachbarwohnung durch normales Wohnverhalten: 0% • Gerüst und Planen um das Haus: 15% •Geringfügige Mängel: 0% • Gesundheitsgefahr; asbesthaltiger Elektronachtspeicherofen: 50% • Hausmüllschlucker dauernd defekt: 2,5% • Haustüre und Fenster undicht: 10% • Heizleistungen schlecht: 15% • Heizung rauscht, kracht, klopft: 10-17% • Heizung ungenügend (in Kinder- und Schlafzimmer): 20% • Heizungsanlage ausgefallen: 25% • Heizungsausfall (Oktober): 20% • Heizungsausfall (totaler) während der gesamten Heizperiode: 100% • Heizungsausfall im Schlafzimmer (Februar): 20% • Heizungsausfall im Winter: 50% • Heizungstemperatur im Winter unter 20 Grad Celsius: 20% • Hunde; Hundekot im Treppenhaus u. Geruchsbelästigung: 20% •Imbißstube (Lärm- und Geruchsbelästigung): 20% • Isolierung mangelhaft, 25% Wärmeverlust: 25% • Kakerlaken-und Mäusebefall (monatelang): 10% • Keller feucht: 5% • Keller nicht nutzbar: 10% • Kinderspielplatz, Sandkiste nicht vorhanden: 5% • Kinderlärm (vermeidbar) während allg. Ruhezeiten: 10% •Lärm durch angrenzenden Kindergarten: 15% • Lärmbelästigung (erhebliche) durch Gaststätte bis 1 Uhr nachts: 37% • Lärmbelästigung (extrem) durch Bauarbeiten: 60% • Lärmbelästigung (häufige) durch Mitmieter mit Störung der Nachtruhe: 10-50% • Lärmbelästigung durch Bauarbeiten im Haus: 20-30% • Lärmbelästigung durch Mitmieter: 10% • Leitungswasser rostig: 10% • Nachtruhestörung: 20% • Nachtruhestörung durch Discothek:30% • Neubaufeuchtigkeit: 0% • Nitratgehalt im Wasser gesundheitsgefährdend: 10% • Oberlichter mangelhaft und nicht zu öffnen: 10% • Pkw-Stellplatz (vertraglich vorgesehen) nicht nutzbar: 10% • Prostituion im Haus: 10-25% • Putz und Farbe im Treppenhaus lösen sich: 5% • Regenwasser tropft durch Zimmerdecke: 50% • Schallisolierung teilweise mangelhaft: 10% • Schallschutz, bauliche Mindestanforderungen nicht erfüllt: 20% • Schimmelbildung: 10-20% • Schimmelflecken in der Wohnung: 7% • Schornstein defekt, deshalb schlecht Heizleistung: 10% • Tanzschule (Ruhestörung nach 22 Uhr): 20% • Taubenhaltung auf dem Nachbargrundstück: 25% • Taubenhaltung des Vermieters, erhebl. Beeinträchtigung der Wohnung: 20% • Temperatur nur 16-18 Grad Celsius: 20% • Toilette ohne Fenster, Lüftung defekt: 5% • Toilette und Küche unbenutzbar: 50% • Überschwemmungsschaden, Teppichboden riecht unerträglich: 80% • Unbeheizbarkeit des Schlafzimmers (Februar): 20% • Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers: 30% • Unbewohnbarkeit der Wohnung: 100% • Undichte Decke; Wasserschäden an Möbeln, Wänden etc.: 50% • Warmwasser fehlt: 10-30% • Waschküche und Trockenraum, keine Nutzungserlaubnis: 5-10% • Waschmaschine (Haus-)defekt: 5% • Waschsalon im Haus (Lärmbelästigung): 7% • Wasser dringt durch Zimmerdecke (Naturkatastrophe): 30% • Wasserschäden (Wohnzimmerdecke und Wände): 25% • Wohnungsfeuchtigkeit: 20% • Wohnungstüre fehlt: 15% • Wohnzimmer unbenutzbar wegen eingedrungenem Wasser, Möbel müssen in anderen Räumen gelagert werden: 50% • Zugluft (starke) wegen undichter Fenster und Türen: 20% • Zimmerdecke tropft (auch wenn Schneesturm ursächlich): 30%
Mietstreitigkeiten – Was ist bei der Rechtsberatung und vor dem gerichtlichen Verfahren zu beachten?
Zwischen Mieter und Vermieter kann es aus verschiedenen kleinen und großen Anlässen zu Streitigkeiten kommen. Viele davon enden letztendlich vor Gericht. Bevor der Streit jedoch vor Gericht ausgetragen wird, sollte sich der Kläger darüber bewusst sein, dass der Gang vor ein Gericht ein finanzielles Risiko darstellt (Prozessrisiko), welches vorher genau kalkuliert sein sollte. Da dieses Risiko in der Regel von Laien nicht vollständig und genau beurteilt werden kann, empfiehlt es sich in den meisten Fällen vorher rechtliche Beratung durch einen Rechtsanwalt einzuholen. Soweit ein gerichtliches Verfahren entsteht, sollte rechtliche Beratung und Vertretung durch einen Rechtsanwalt erfolgen.
Streitwertberechnung: Der Streitwert ist im gesamten Gerichtsverfahren von Bedeutung. Er bestimmt grundsätzlich, an welches Gericht man sich mit seiner Klage wenden muß. Aus dem Streitwert ergibt sich auch, ob gegen eine erstinstanzliche Entscheidung das Berufungsverfahren (min. DM 1.500,-) möglich ist. Er ist darüber hinaus auch maßgebend für die Festsetzung der Gerichts- und Anwaltskosten. Unter dem Streitwert einer Klage in Mietprozessen versteht man den Wert, den das Gericht bei der Berechnung der Gerichts- und Anwaltskosten zu Grunde legt. Der Streitwert richtet sich bei Forderungsklagen nach der Höhe der Forderung. Bei einer Räumungsklage geht man von dem für zwölf Monate zu zahlenden Mietzins als Streitwert aus. Hierbei ist jedoch streitig, ob Brutto- oder Nettomiete als Grundlage anzusetzen ist. Soll die Unwirksamkeit oder Wirksamkeit einer Kündigung gerichtlich überprüft werden, so richtet sich der Streitwert nach § 16 GKG (Gerichtskostengesetz). Bei einer Klage hinsichtlich der Feststellung, ob ein Mietverhältnis wirksam oder unwirksam ist oder ob wirksam gekündigt wurde, ist vom dreifachen Jahresmietzins auszugehen, wenn das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Die Gebühren des Gerichts und der Rechtsanwälte bestimmen sich im Wege der sog. Gegenstands- bzw. Streitwertberechnung. Im Falle einer einzuklagenden Geldforderung bestimmt sich der Streitwert nach der Höhe des geltend gemachten Betrages. Beträgt z.B. die Mietforderung des Vermieters gegen seinen Mieter 1500,- € so entspricht der Streitwert ebenfalls dieser Höhe. Geht es jedoch um andere Ansprüche aus dem Mietvertrag wird mindestens die Jahresmiete als Streitwert angesetzt.
Welches Gericht ist zuständig ? Im Zivilrecht sind die Amtsgerichte für alle Streitigkeiten zuständig, welche den Betrag von 5.000,- € nicht übersteigen. Ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes sind die Amtsgerichte zuständig für alle Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum.
Wohnraum: Sämtliche Rechtsstreitigkeiten, die Wohnraum betreffen sind an dem Amtsgericht zu führen, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden (§ 29a Abs. 1 ZPO). Dabei spielt es keine Rolle ob es sich um Räumungs- oder Zahlungsklagen handelt. Hiervon kann auch nicht durch eine gesonderte Gerichtsstandsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter abgewichen werden. Selbst bei Klagen über 5.000,- €, bei denen normalerweise das Landgericht zuständig ist, ist immer das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich der Wohnraum befindet.
Geschäftsräume: Bei Geschäftsräumen ist nach § 23 Nr. 1 GVG (Gerichtsverfassungsgesetz) das Amtsgericht nur noch dann zuständig, wenn der Streitwert 5.000,- € nicht übersteigt. Wird also auf Räumung geklagt und liegt die Miete über dem Betrag von 5.000,- € jährlich oder verlangt der Vermieter ausstehenden Mietzins von über DM 5.000,- € Streitwert, so sind die Landgerichte zuständig. Bezüglich der örtlichen Zuständigkeit gilt, dass immer die Gerichte zuständig sind, in deren Bezirk sich die Geschäftsräume befinden gem. § 29 a Abs. 1 ZPO.
Sondergerichtsstand: Eine Ausnahme ergibt sich gem. § 29 a Abs. 2 ZPO i.V.m. §§ 556 a Abs. 8, 564 b Abs. 7 Nr. 1, 2, 4 und 5 BGB, wonach der ausschließliche Gerichtsstand sich nicht nach dem Ort des Objekts bestimmt, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde. Dieser Sondergerichtsstand gilt auch bei Wohnraum in Form von Ferienhäusern, die vor dem 1.6.1995 dem Mieter überlassen worden sind und wenn der Vermieter den Mieter bei Vertragsschluß auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von § 564 b Abs. 1 – 6 BGB hingewiesen hat. Das gleiche gilt für Wohnraum, der sich im Eigentum einer juristischen Person des öffentlichen Rechts befindet.
Prozesskosten: Unter Prozesskosten fallen zunächst die Gerichtskosten, also die Gebühren, die das Gericht für das Verfahren in Rechnung stellt. Die Zahlung der Gerichtskosten ist Voraussetzung, damit die Klage des Klägers dem Beklagten zugestellt wird, also rechtshängig wird. Damit also überhaupt ein Prozess vor dem Gericht entsteht, sind mit Einreichung der Klageschrift zunächst drei volle Gerichtsgebühren als Vorschuss einzuzahlen. Denn nach § 65 GKG (Gerichtskostengesetz) ist die Zustellung der Klage an den Gegner von der Einzahlung des Vorschusses abhängig. Sofern anwaltliche Vertretung erfolgt, verlangt außerdem der beauftragte Anwalt zumeist einen Vorschuß auf die voraussichtlich anfallenden Rechtsanwaltsgebühren. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts bedeutet zunächst, dass die Parteien sich vor Gericht gerade nicht von einem Rechtsanwalt vertreten lassen müssen. Dies ist jedoch ratsam, da die Komplexität des Mietrechts und auch der Vorschriften der Zivilprozessordnung, eine anwaltliche Beratung notwendig macht, sofern es sich nicht um ganz einfach gelagerte Fälle handelt. Wenn sich die Parteien jedoch durch Anwälte vertreten lassen, fallen neben den Gerichtskosten zusätzlich Anwaltsgebühren (zzgl. Auslagen und Mehrwertsteuer) gem. dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) an. Ab dem Landgericht aufwärts müssen die Parteien zwingend durch Rechtsanwälte als Prozeßbevollmächtigte vertreten werden. Sofern Zeugen gehört werden müssen, sind auch deren Kosten vom Gericht zu veranschlagen. Sehr kostenintensiv ist die Einschaltung von Sachverständigen zur Klärung verfahrenserheblicher Fragen in der Beweisstation. Dies gilt jedoch nur für Sachverständige, die das Gericht ernannt hat. Die Kosten eines Sachverständigengutachten, welches eine Partei in Auftrag gibt, hat diese zunächst selbst zu tragen. Zu beachten ist, dass bei Streitigkeiten der Mietvertragsparteien über die Wirksamkeit einer Kündigung als Streitwert die Jahresmiete zu Grunde zu legen ist. Hierdurch entstehen oft hohe Streitwerte mit der Konsequenz, dass das wirtschaftliche Risiko erheblich steigt.
Prozess- und Kostenrisiko: Das Gericht trifft neben einer Sachentscheidung (z.B. über die Berechtigung einer Kündigung oder einer Mieterhöhung) auch eine Entscheidung darüber, wer die Kosten des Verfahrens zu tragen hat. Grundsätzlich muß die unterliegende Partei gem. § 91 ZPO (Zivilprozeßordnung) die Kosten tragen.
Prozesskostenhilfe: Die Partei eines Gerichtsverfahrens, die auf Grund ihrer finanziellen Situation entweder nicht oder nur unter erschwerten Bedingungen in der Lage ist die Kosten des Verfahrens zu finanzieren, kann unter gewissen Voraussetzungen im außergerichtlichen Bereich Beratungshilfe, und im Falle eines Gerichtsverfahrens eine sog. Prozesskostenhilfe erhalten. Voraussetzungen für die Bewilligung von Prozesskostenhilfe ist aber: •einerseits eine missliche wirtschaftliche Situation des Antragstellers •und zum anderen muß das Gerichtsverfahren eine hinreichende Aussicht auf Erfolg versprechen. Das bedeutet, das eine hinreichende Wahrscheinlichkeit dafür gegeben sein muß, dass der Antragsteller mit seinem Klageantrag Erfolg hat.
Ein Wohnungseigentümer hatte auf Empfehlung von Anlageberatern nach Prüfung seiner Finanzsituation und zur Optimierung seiner Altersabsicherung eine Eigentumswohnung erworben. Das zu diesem Zweck vermittelte und aufgenommene Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises hatte aber eine Laufzeit bis zum 78. Lebensjahr des Eigentümers. Der Wohnungseigentümer war der Ansicht, dass er falsch beraten wurde und klagte auf Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Mit Erfolg! Der BGH entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des klagenden Wohnungseigentümers. Die Gegenseite konnte nicht damit argumentieren, dass der Wohnungseigentümer selbst in den Vertragsunterlagen hätte erkennen können, dass das Darlehen erst in seinem 78. Lebensjahr abbezahlt sein würde. Bei einem Kauf- und Darlehensvertrag bezüglich einer Eigentumswohnung, die zur Altersabsicherung gekauft wurde, darf ein Erwerber voraussetzen, dass die Schulden spätestens mit Eintritt ins Rentenalter getilgt sind. Soweit noch nach Eintritt in das Rentenalter Finanzierungsschulden für den Wohnungskauf zu tilgen sind, stellt dies eine Belastung dar, die durch den Erwerb der Wohnung ja gerade vermieden werden sollte (BGH, Urteil v. 17.01.14, Az. V ZR 108/13).

References: § 537
 § 16
 § 23
 § 29
 § 29
 § 564
 § 65
 § 91
 BGH