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Nutzungsentschädigung Eigenheim - frag-einen-anwalt.de Hilfe & Kontakt
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Nutzungsentschädigung Eigenheim
05.05.2006 20:52 | Preis: ***,00 € |
habe seinerzeit mit meiner Ex-Partnerin je zur Hälfte eine Immobilie per Finanzierung erworben. Die fragliche Immobilie haben wir bis zur Trennung gemeinsam bewohnt. Wir sind nicht verheiratet und haben keine Kinder. Vor 18 Monaten ist meine Ex ohne Vorwarnung nebst Inventar aus dem Haus ausgezogen und zahlt seit diesem Zeitpunkt auch keine Hypothekenzahlungen mehr (ein Klassiker also). Sie tut dies mit der Begründung nicht, ich müsse ihr kompensierend die Miete für das halbe Haus zahlen. Unstreitig ist, dass sie bis zur Klärung der Eigentumsverhältnisse die Hypothekenzahlungen zu leisten hat. Da ich die Darlehenszahlungen und Fixkosten quasi von Anfang an eingefordert habe, steht ihr nach BGB §745 II wohl auch die Nutzungsentschädigung zu. Dies sah auch die Richterin beim Gütetermin so, unterstellte mir allerdings sehr zu meinem Erstaunen eine alleinige 100%ige Nutzung und spricht entsprechend von einer Mietzahlung in Höhe der halben ortsüblichen Miete. Das sähe ich ein, wenn wir uns darauf verständigt hätten, dass ich freiwillig in der Immobilie verbleibe. Dem ist aber doch nicht so! Meine Argumentation gegen eine solche Forderung (stark verkürzt): Meine Ex hat doch freiwillig auf die Nutzung der Immobilie verzichtet. Sie hat mir diese Situation mutwillig aufgezwungen und ich bin bis zur Klärung der Eigentumstrennung (Verfahren läuft) und wegen ihrer Zahlungsverweigerung finanziell gar nicht in der Lage, ebenfalls auszuziehen. Weiterhin ist durch ihre eigenmächtige Entfernung der Möbel im Wohnbereich das Haus nur bedingt nutzbar (Ausgleichszahlungen für die Möbel stehen auch noch aus). De facto nutze ich nur 40% des Wohnraums. Die anderen Zimmer stehen leer. Also habe ich angeboten, nicht die Hälfte auf den vollen Mietpreis zu zahlen, sondern nur die Hälfte auf dieser 40%. Scheint mir fair und ich habe es so auch schon mehrfach im Internet beschrieben gefunden. Eigentlich ein einfacher Musterfall, oder? Leider scheint mein Anwalt damit, nicht zurecht zu kommen, weswegen ich unterstützend auf der Suche nach Argumenten und entsprechenden Urteilen bin (am besten BGH-Urteile). Können Sie mir Helfen???
In der Sache sagt die Rechtsprechung zwar, dass bei fehlender Regelung der Verwaltung und Benutzung gem. § 745 II BGB die ausschließliche Nutzung durch einen Teilhaber nicht per se zu einem Entschädigungs- oder Verrechnungsanspruch des den anderen, ausgezogenen Teilhaber führt (BGH, NJW 98, 372). Allerdings kann dieser eine Regelung von Entgeld und Lastenverteilung (§748 BGB) verlangen, die dem billigen Interesse an einer sachgerechten Verwaltung entspricht (ständ. Rspr.) – allerdings nur ex nunc, also für die Zukunft (BGH, NJW-RR 93, 386). Deswegen soll § 745 II BGB auch beim endgültigen Auszug eines Lebensgefährten Anwendung finden (OLG Koblenz, NJW 00, 3791), weswegen letztendlich auch die Zahlung eines angemessenen Entgelds, ggfls. der Kostenmiete, in Betracht kommt (BGH, NJW 94, 1721). Dies i.d.R. wie schon zitiert ex nunc, anders nur evt. bei einer Einwendung zB gegen die Beteiligung an den Grundstückslasten, dann uU auch rückwirkend (OLG Celle, NJW-RR, 90, 265). Die von Ihnen angedachte Berechnung, also die alleine Zahlung auf die faktisch genutzte Wohnfläche, erscheint mir zwar mit einiger Plausibilität versehen, eine „punktgenau“ Beurteilung ist aber mit den knappen Informationen nicht möglich. Hierzu müsste ich schlicht mehr über den Ausgangsrechtstreit wissen. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ansonsten hoffe ich, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf Nachfrage vom Fragesteller	05.05.2006 | 22:45
Zunächst mal vielen Dank für die schnelle Antwort. Eine sehr wichtige Nachfrage habe ich aber doch noch. Dies hier stammt aus einem Repetitorium zum Familien- und Erbrecht der Uni Jena:
Fall zu §745 II BGB:
BGH FamRZ 95, 216 Bei Auszug aus gemeinsam genutzter Ehewohnung entsteht ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung erst ab dem Zeitpunkt, zu dem Neuregelung der Nutzung oder Nutzungsentgelt verlangt wird.
Die alleinige Nutzung löst grds. keine Entschädigungsrechte aus.
BGHZ 87, 265:
Höhe des Nutzungsentgelts wie bei § 1361b II BGB und bei § 5 II HausratsVO nach Billigkeit
Ausgangspunkt: Hälfte des Mietwertes
•	Alleinnutzung durch Auszug des anderen Ehegatten aufgedrängt
•	Lastentragung
•	wirtschaftliche Verhältnisse
•	Aufnahme eines Partners
Auf den ungemein wichtigen Kernpunkt "aufgedrängte Alleinnutzung" gehen Sie leider nicht ein. Wann ist denn dieser Sachverhalt gegeben? Gibt es Beispiel-Urteile? Ich meine: Heimlicher Auszug, Bude leergeräumt, Zahlungen eingestellt. Wenn das keine "aufgedrängte Alleinnutzung" ist, was dann???
RatlosInKöln Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
05.05.2006 | 23:19
Es handelt sich in Ihrem Fall nicht wie in der beiden zitierten Entscheidungen um die Ehewohnung (was in den beiden Urteilen mit „reinspielte“). Zudem bewegt man sich im von der Rechtsprechung recht ungeklärten Bereich von § 745 II BGB. Hier ist in der Tat einiges offen, letztlich bleibt es aber m.E. bei der von mir geschilderten, eher zurückhaltend beschriebenen Rechtslage.
Auf den Auszug Ihrer Lebensgefährtin stellte ich in der Tat nicht ab. Dies aber, weil darartige „Verschuldensargumente“ hier mit der Rechtsprechung eher mit Vorsicht eingeordnet werden.
Schlussendlich wiederhole ich meinen Hinweis, dass ich den zugrunde liegenden Sachverhalt ohne genaue Kenntnis letztlich nicht sicher beurteilen kann. Ich hoffe trotzdem, Ihnen etwas weitergeholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüssen
Rechte meiner zukünftigen Ehepartnerin an meinem Eigenheim im Falle einer Scheidung
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References: §745
 § 745
 § 745
 §745

BGH 
 § 1361
 § 5
 § 745