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Timestamp: 2020-07-03 18:53:23+00:00

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Sentencia Civil de Corte Suprema de Justicia (Pleno), 1ª de lo Civil, 14 de Julio de 1995 - Jurisprudencia - VLEX 31810372
Se procede a dictar sentencia en el recurso de casación interpuesto por el BANCO NACIONAL DE PANAMÁ contra la sentencia del Tribunal Superior del Tercer Distrito Judicial, fechada el 30 de diciembre de 1993, en el juicio sumario de lanzamiento promovido por el Banco Nacional de Panamá contra E.M.R., en relación con el contrato de arrendamiento de predio rústico celebrado entre las partes del proceso, que consta en Escritura Pública Nº 1151 de 17 de marzo de 1989, pasada ante el Notario Público Segundo del Circuito de Panamá.
La sentencia del Tribunal Superior del Tercer Distrito Judicial, confirma la dictada en primera instancia por el Juez Segundo del Circuito de Chiriquí, el 23 de marzo de 1993, que niega el lanzamiento.
El recurso de casación se interpuso en la forma y en el fondo; pero la Corte admitió solamente la casación en el fondo, que consiste en tres causales:
La primera causal de casación en el fondo, es la de infracción de normas sustantivas de derecho por aplicación indebida, que influyó sustancialmente en lo dispositivo de la resolución recurrida.
Los motivos de esta causal, en resumen, consisten en que la sentencia del Tribunal del Tercer Distrito Judicial, aplicó al contrato de arrendamiento normas que le son ajenas, como son las disposiciones legales que rigen el contrato de compraventa de bienes inmuebles.
Como disposiciones legales violadas, aplicadas indebidamente se cita el artículo 1227 del Código Civil que establece que la venta de cosa ajena vale; pero si se trata de inmuebles, la venta de cosa ajena es nula. El artículo 1232 del Código Civil que refiriéndose a inmuebles manifiesta, que el registro de la Escritura Pública equivale a la entrega de la cosa vendida.
La segunda causal de casación en el fondo es la de infracción de normas sustantivas de derecho en concepto de violación directa.
Los motivos sostienen en síntesis, que la sentencia recurrida en casación soslaya disposiciones legales aplicables, y como consecuencia desconoce derechos que emanan del contrato de arrendamiento.
Esta causal es el reverso de la causal anterior.
Aquella es la de aplicación indebida; es decir, se refiere a la aplicación de normas ajenas al contrato de arrendamiento. Esta se refiere a las normas que se dejaron de aplicar, que sí se refieren al contrato de arrendamiento, según el recurrente.
En esta segunda causal de casación en el fondo, se invoca como violado el artículo 976 del Código Civil que establece que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes.
También se dice violado el artículo 1106 del Código Civil que expresa que los contratantes pueden establecer pactos, cláusulas y condiciones que tengan conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, a la moral, ni al orden público.
Como violado también se invoca el artículo 1109 del Código Civil que expresa que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley. La disposición exceptúa los contratos solemnes.
En cuarto lugar se dice violado el artículo 1320, numeral 2º del Código Civil, que establece que la falta de pago del precio convenido, da derecho al arrendador a pedir el lanzamiento del arrendatario.
También como violado se invoca el artículo 1391, ordinal 2º del Código Judicial que establece que el lanzamiento se decreta cuando el arrendatario está en mora en el pago del alquiler de un período entero, tratándose de predio rústico.
Y por último, como sexta disposición infringida, correspondiente a la segunda causal de casación en el fondo se invoca el artículo 1392, numerales 2º y 3º del Código Judicial, que se refieren al derecho de lanzar al arrendatario en el primer caso por mora, y en el segundo porque lo establece una disposición legal expresa.
Pasamos a referirnos a la tercera causal de casación en el fondo.
Esta causal consiste en infracción de normas sustantivas de derecho, por error de derecho en cuanto a la apreciación de la prueba.
Los motivos, brevemente, plantean que en autos aparece la Escritura Pública Nº 1151 del 17 de marzo de 1989 de la Notaría Segunda del Circuito de Panamá, que contiene el contrato de arrendamiento en referencia. Que de acuerdo con dicho contrato, el primer año de arrendamiento se extendía del 1º de marzo de 1989 al 1º de marzo de 1990, y que el incumplimiento del pago de alquiler le confería el derecho al arrendador de dar por terminado el contrato. Tal Escritura Pública, según el recurrente, junto con la carta de desalojo que el arrendador le enviara al arrendatario (fs. 2), constituyen plena prueba, dice, para ordenar el lanzamiento, valor que no le reconoció a la sentencia recurrida, por lo cual incurrió en error de derecho.
Como disposiciones legales infringidas en esta tercera causal de casación en el fondo, el recurrente alude al artículo 822 del Código Judicial que establece que un documento es auténtico cuando existe certeza sobre la persona que lo haya firmado, elaborado u ordenado elaborar; y que el documento público se presume auténtico mientras no se pruebe lo contrario mediante tacha de falsedad.
Se invoca también como disposición legal infringida, el artículo 823 del Código Judicial, que se refiere a los documentos públicos como elementos probatorios.
Igualmente, como disposición legal violada se menciona en esta tercera causal de fondo el artículo 1010 del Código Civil, violado como consecuencia del error de derecho en la apreciación de la Escritura Pública Nº 1151 y la carta de requerimiento del Banco al señor M., que obra a foja 2.
El artículo 1010 del Código Civil establece que las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, sólo serán exigibles cuando el día llegue; que se entiende por día cierto aquel que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo.
Antes de proceder al análisis de cada una de las causales por separado, como lo ordena el artículo 1177 del Código Judicial, se hace un resumen de las notas esenciales del conflicto.
Los autos ponen de manifiesto que el 3 de junio de 1988, el Banco Nacional y E.M.R. celebraron un contrato (f. 5). Como allí se manifiesta en declaraciones de las partes, previas al contrato propiamente dicho, en noviembre de 1983, el Banco concedió un préstamo agropecuario a una sociedad llamada J., S.A. por la suma de B/.566,317.97. J., S.A., por lo que resulta de autos, es o era una sociedad muy vinculada a E.M.R..
Ya entonces, 1983, ese préstamo era para cancelar obligaciones pendientes de pago para con el Banco, por parte de J., S. A. y E.M.R.. (f. 6, líneas 5 y 6).
Además, en las declaraciones de ese contrato de noviembre de 1988, se habla de otro préstamo hecho a una sociedad denominada E., S.A. por la suma de B/.300,000.00, también para pagar obligaciones pendientes de E., S.A. y E.M.R. (f. 6, líneas 10 y 11).
Para garantizar los préstamos de 1983 por B/.566,317.97 y B/.300,000.00, J., S.A. constituyó primera hipoteca y anticresis a favor del Banco hasta B/.300,000.00, más intereses sobre las fincas Nº 11741 y 6/9 partes de la finca Nº 2276.
J., S.A. también constituyó segunda hipoteca y anticresis sobre las fincas Nº 22394, en garantía de las obligaciones de E., S. A.
Y para garantizar su propia obligación y la de E., S.A., constituyó primera hipoteca y anticresis por la suma de B/.866,317.97, más intereses sobre la finca Nº 332.
J., S.A., para garantizar igualmente su propia obligación y la de E., S.A., constituyó segunda hipoteca y anticresis hasta la suma de B/.866,317.97 más intereses sobre las fincas Nº 1976, 1690, 1883, y 14698.
Hubo además otras garantías de pago, como hipoteca de bienes muebles y prenda agraria. El mismo señor M.R. se obligó a mantener vigente un seguro de vida endosado a favor del Banco por la suma de B/.100,000.00; y una sociedad denominada Panamá Numismatic Corporation y E.C.M., se constituyeron en fiadores solidarios.
Todo esto ocurría en noviembre de 1983, y como se deja dicho, estos préstamos así garantizados eran para "cancelar obligaciones pendientes de pago para con el Banco, por parte de J., S.A., E.M.R. y E., S. A. (f. 6)."
Los deudores no cumplieron con las obligaciones contraídas en noviembre de 1983 (f. 6 vta.), y por ello se procedió a embargar y rematar los inmuebles hipotecados, como consta en las mismas declaraciones que el Banco y M. formulan con ocasión de celebrar el contrato de arrendamiento celebrado en 1988 (f. 6 vta. y 7).
El Banco y E.M.R. manifiestan que el acta de remate de J., S.A. no se había inscrito al 3 de junio de 1988, cuando hacían tales declaraciones (f. 7), "por recursos legales interpuestos por el demandado". Y a continuación se dice que a la fecha, o sea el 3 de junio de 1988, E., S.A. y J., S.A. han interpuesto las siguientes acciones legales dentro de los juicios legales hipotecarios seguidos por el Banco:
"Recurso de Revocatoria del 30 de julio de 1985 y recurso de apelación del 30 de octubre de 1985; recurso de amparo de garantías en contra del juez ejecutor el 11 de junio de 1986 interpuesto ante la Corte Suprema de Justicia el 11 de junio de 1986." (f. 7).
Afirman el Banco y M., que las fincas objeto de las acciones legales son las Nº 11741, 2276, 22394, 332, 1976, 12765, 1690, 1883 y 14698. (f. 7).
Toda esta narración revela que cuando se celebra el contrato de arrendamiento que constituye la figura central del presente juicio de lanzamiento propuesto por el Banco Nacional de Panamá contra E.M.R., ya las partes tenían una larga historia de relaciones financieras, que refleja el incumplimiento por parte de los deudores del Banco, al menos en dos (2) ocasiones, como ellos mismos lo declaran.
En efecto, la transacción de noviembre de 1983 era para cancelar obligaciones pendientes (f. 6) por parte de J., S. A., E., S.A. y E.M.. Y el acuerdo celebrado el 3 de junio de 1988 atiende una actuación similar.
Como se aprecia, el 3 de junio de 1988, ya el Banco había procedido a rematar las fincas dadas en garantía anticrética e hipotecaria; y en esa fecha se convino entre las partes del contrato de arrendamiento que las fincas fueran en efecto rematadas de manera que fueran propiedad del Banco. En la primera cláusula de lo acordado el 3 de junio de 1988, el arrendatario, o sea el señor E.M.R., "se obliga a obtener autorización de la sociedad J., S.A. y E., S.A., para que éstos desistan de las acciones legales que han interpuesto dentro de los juicios ejecutivos hipotecarios que el Banco le sigue a las mencionadas sociedades, de manera que éste pueda adjudicarse definitivamente e inscribir en el Registro Público los bienes rematados."
Se insiste, en este punto, en la estrecha relación económica entre J., S. A., E., S.A. y E.M.R.; evidente no sólo en la obligación que el último adquiere de obtener la autorización de J., S.A. y E., S.A. para desistir de las acciones legales interpuestas en relación con los juicios ejecutivos hipotecarios que les seguía el Banco (f. 7 vta.); sino también por el hecho de que E.M. se constituyó en una ocasión en fiador solidario de las obligaciones de J., S.A. y E., S. A. (f. 6 vta.). También porque el préstamo hecho en noviembre de 1983 por la suma de B/.566,317.97 a J., S.A., fue utilizado para cancelar obligaciones pendientes de pago para con el Banco, por parte de J., S. A. y E.M.R. (f. 6).
Así nace el contrato de arrendamiento de las fincas, que en efecto llegaron a ser de propiedad del Banco Nacional de Panamá, en virtud del perfeccionamiento de la inscripción de las actas y adjudicaciones definitivas en el Registro Público.
Dos voluntades estaban en juego en la celebración del contrato de arrendamiento aludido, la del Banco y la de E.M.R.. Sólo se interponía, como cuestión ajena a dichas voluntades, la del Banco de Desarrollo Agropecuario, en cuyo favor se había constituido una primera hipoteca en alguna o algunas de las fincas de que se trata. Salvo esta dificultad, los contratantes en el contrato de arrendamiento, podían disponer los términos y condiciones que quisieran.
El contrato de arrendamiento, como se ha dicho, se celebró el 3 de junio de 1988, con la finalidad de darle salida a una situación de mora por parte de J., S. A., E., S.A. y E.M.R..
La cláusula segunda de ese contrato de arrendamiento dice así en lo que nos interesa:
"SEGUNDA: EL BANCO, se obliga, una vez inscritos a su nombre los Bienes Rematados, a celebrar con EL ARRENDATARIO, un Contrato de Arrendamiento sobre los Bienes Rematados, sujeto a las siguientes condiciones:
El plazo de arrendamiento será de un (1) año prorrogable anualmente hasta por CINCO (5) años, siempre y cuando EL ARRENDATARIO cumpla cada año con las condiciones que se pactan en este contrato. El inicio del contrato es a partir de la fecha que comienza la siembra de café, que más adelante se menciona, o sea, el tres (3) de junio de 1988." (f. 7 vta.)
Es importante la circunstancia de que el inicio del contrato, como allí se indica, el 3 de junio de 1988, es el mismo día en que dicho contrato se celebra. (f. 9 vta.)
La misma cláusula segunda, más adelante, en el ordinal 6º expresa:
"6. El canon de arrendamiento será durante el primer año de OCHO MIL BALBOAS (B/.8,000.00), en segundo año, si hay prórroga, de OCHO MIL BALBOAS (B/.8,000.00), el tercer año, si hay prórroga de QUINCE MIL BALBOAS (B/.15,000.00), el cuarto año, si hay prórroga de VEINTE MIL BALBOAS (B/.20,000.00) y del quinto año, si hay prórroga TREINTA Y CINCO MIL BALBOAS (B/.35,000.00).
Estos pagos deben hacerse anualmente al vencimiento y la falta de pago de una anualidad dará por terminado el contrato de arrendamiento. La primera anualidad vence el 3 de junio de 1989." (f. 8).
Acordando con la fecha de inicio del contrato, aquí se dice que la primera anualidad vence el 3 de junio de 1989.
En la cláusula tercera se expresa:
"TERCERA: Este Contrato entrará en rigor a partir de su fecha hoy 3 de junio de 1988, pero quedará resuelto de pleno derecho si por cualquier causa no se inscribe en el Registro Público el Acta de Remate de todos los Bienes Rematados objetos de este Convenio, o si no se llega a un acuerdo con EL BANCO DE DESARROLLO AGROPECUARIO sobre la compra del crédito hipotecario que dicho Banco tiene sobre algunos de los bienes rematados." (f. 9).
Se repite, el contrato rige a partir del 3 de junio de 1988. En eso están de acuerdo el Banco y el señor McGrath. Sus voluntades manifiestas son en ese sentido. El Banco como persona que por razón de su crédito adquiere poder sobre las fincas arrendadas; y M., arrendatario, como persona vinculada con J., S.A. y E., S.A., que acepta ese poder y dominio del Banco sobre las fincas. Nada se opone a que el Banco cumpla con su obligación de arrendador de entregar los bienes arrendados, a M. para su goce como arrendatario.
El único obstáculo, fuera del imperio de estas voluntades, que se cierne y amenaza la posibilidad de que el Banco y M. den cumplimiento al arrendamiento, es la conducta que adopte el Banco de Desarrollo Agropecuario (B. D. A.), primer acreedor hipotecario de algunas de las propiedades que se dan en arrendamiento.
Por eso se dispone lo que se dispone en la cláusula tercera transcrita; o sea que el contrato "quedará resuelto de pleno derecho si por cualquier causa no se inscribe en el Registro Público el acta de remate de todos los bienes rematados objeto de este convenio, o si no se llega a un acuerdo con el Banco de Desarrollo Agropecuario sobre la compra de crédito hipotecario que dicho Banco tiene sobre alguno de los bienes rematados." (f. 9).
Son impedimentos que de surgir darían como resultado que el contrato de arrendamiento quedara resuelto de pleno derecho. No obstante allí mismo se afirma que ese mismo día en que se dice tal cosa, "hoy" (f. 9), el contrato de arrendamiento entraba en vigor. Y en autos consta que M. tuvo entonces la tenencia de los bienes arrendados; o, si se quiere, la posesión en nombre del Banco Nacional de Panamá. Esos son aspectos esenciales del contrato celebrado entre las partes el 3 de junio de 1988.
Posteriormente, el 14 de marzo de 1989 el Banco y M. llegaron a otros acuerdos que titularon "Anexo al Contrato de 3 de Junio de 1988".
En esta ocasión las partes manifiestan que el Banco de Desarrollo Agropecuario, el día 7 de diciembre de 1988, aceptó la negociación de su crédito y ya no puede devenir un factor extraño en la relación entre el Banco y McGrath (f. 10). También se dice que el arrendatario "ha llevado a cabo ciertas siembras de café, treinta (30) hectáreas y que ya tiene sembrado unos 90,000 (noventa mil), árboles de café en las fincas Nº 11741, Nº 332 haciéndolo de su propio recurso y a satisfacción del Banco Nacional".
En virtud de estas declaraciones, hechas el 14 de marzo de 1989, la cláusula primera de este anexo expresa lo siguiente:
"PRIMERO: Queda entendido que EL ARRENDATARIO ya sembró un total de más de treinta (30) hectáreas de café incluyendo más de noventa mil (90,000.00) árboles de café.
Por ende se acuerda por este anexo que EL ARRENDATARIO ha cumplido con el primer año de siembra, (o sea del 3 de junio de 1989 al 3 de junio de 1990) en cuanto a la cláusula Segunda, inciso 4 (página Nº 4) del contrato del 3 de junio de 1988". (f. 10 vta).
Se aprecia, pues, que las partes manifiestan que "el arrendatario ha cumplido con el primer año de siembra, (o sea del 3 de junio de 1989 al 3 de junio de 1990)."
La cláusula séptima del mismo texto expresa:
"SÉPTIMO: Acuerdan EL BANCO Y EL ARRENDATARIO la modificación del inciso 1º de la cláusula Segunda, la cual se leerá así:
El plazo de arrendamiento será de un (1) año prorrogable anualmente hasta por cinco (5) años, siempre y cuando EL ARRENDATARIO cumpla cada año con las condiciones que se pactan en este contrato.
El inicio del contrato es a partir de la fecha que comienza la siembra de café de 1989, que más adelante se menciona, o sea, el primero (1º) de marzo de mil novecientos ochenta y nueve (1989)." (f. 11 vta).
Por último la cláusula novena dice así:
"NOVENA: Acuerdan EL BANCO Y EL ARRENDATARIO la modificación del inciso 6 de la cláusula Segunda, la cual se leerá así:
El canon de arrendamiento será durante el primer año de OCHO MIL BALBOAS (B/.8,000.00), el segundo año, si hay prórroga, de OCHO MIL BALBOAS (B/.8,000.00), el tercer año, si hay prórroga de QUINCE MIL BALBOAS (B/.15,000.00), el cuarto año, si hay prórroga de VEINTE MIL BALBOAS (B/.20,000.00) y del quinto, si hay prórroga TREINTA Y CINCO MIL BALBOAS (B/.35,000.00).
Estos pagos deben hacerse anualmente al vencimiento y la falta de pago de una anualidad dará por terminado el contrato de arrendamiento. La primera anualidad vence el 1º de marzo de 1990." (f. 11 vta).
Esas son las características del contrato de arrendamiento por el cual el Banco presentó demanda de lanzamiento porque "el señor E.M.R. no pagó el canon anual convenido en la Escritura Pública 1151, en el día señalado para el vencimiento del contrato, o sea el 1º de marzo de 1990" (f. 40).
La demanda en sus hechos también se refiere a que el Banco le había solicitado al señor M. por carta del 9 de marzo de 1990 el desalojo de las fincas en un término no mayor de 30 días. (f. 41, f. 2).
Se pide en la demanda de lanzamiento que el desalojo se haga de acuerdo con la nota de 9 de marzo de 1990, "toda vez que se ha cumplido el día prefijado en la Escritura 1151 de 17 de marzo de 1989." (f. 41).
En la contestación de la demanda, como se ha expresado anteriormente, el señor M., al contestar el hecho segundo, expresa que el contrato de arrendamiento, según la cláusula tercera, "queda resuelto de pleno derecho, sino (sic) se inscribe en el Registro Público el Acta de Remate de todos los bienes rematados objeto de este convenio o si no se llega a un acuerdo con el Banco de Desarrollo Agropecuario sobre la compra del crédito hipotecario que dicho Banco tiene sobre algunos de los bienes rematados." (f. 71).
Alega también el señor M. al contestar el hecho tercero que el contrato no surtió efecto (f. 71), refiriéndose al Acuerdo de 3 de junio de 1988, cuando originalmente celebran el contrato de arrendamiento, contrato al cual, el 14 de marzo de 1989, se le agrega el anexo.
Y al contestar el hecho quinto de la demanda, que afirma, de acuerdo con el anexo, que la fecha de inicio del contrato de arrendamiento era el 1º de marzo de 1989, el señor M. lo niega y afirma que "era a partir de la inscripción en el Registro Público de las fincas ..." (f. 71).
Esto significa que la parte demandada sostiene el criterio de que el Acuerdo de 3 de junio de 1988 no surtió efecto, y que el Acuerdo de 14 de marzo de 1989, dio nacimiento a un contrato de arrendamiento que entraba en vigencia a partir de la inscripción de las fincas en el Registro Público, fecha que en la misma contestación de la demanda fija como el 17 de mayo de 1989. (f. 71-72).
Es de advertir que un tanto en forma contraria a la aceptación de la existencia del contrato de arrendamiento, en el mismo escrito de contestación a la demanda, el demandado expresa:
"Obsérvese, que para la celebración de este contrato de arrendamiento era obligación del Banco Nacional de Panamá, inscribir a su nombre los mencionados inmuebles para luego celebrar con el señor E.M.R. un contrato de arrendamiento (Ver cláusula segunda del contrato)." (f. 72).
Cuando anteriormente se daba por celebrado el contrato de arrendamiento, ahora se habla de la celebración de ese contrato como una cosa posterior a la inscripción de la finca. Pero párrafo seguido el demandado expresa:
"El plazo del arrendamiento, en vista de que el Banco Nacional de Panamá, no cumplió con su encargo de inscribir las mencionadas fincas, fue extendido para iniciarse precisamente el día 17 de mayo de 1989." (fojas 72-73).
Es decir, retoma la tesis de la existencia del contrato de arrendamiento. Y párrafo seguido expresa que mediante cheque de 20 de marzo de 1990 por la suma de B/.8,000.00, se entregó el pago del canon anual de arrendamiento a favor del Banco Nacional de Panamá.
De ello se concluye que la posición del demandado en el trascendente momento de contestar la demanda, fue la de la existencia del contrato de arrendamiento de conformidad con el acuerdo 14 de marzo de 1989; y que el conflicto se perfila nítidamente como cuestión de establecer el día que empezó a correr la primera anualidad; si el 1º de marzo de 1989 o el 17 de mayo del mismo año, obviando la cuestión de la existencia o no del mismo contrato.
Continuando con este resumen del proceso, veremos cuál es el planteamiento de la sentencia del Tribunal Superior del Tercer Distrito Judicial, contra la cual se ha interpuesto el recurso de casación.
El Tribunal Superior expone el criterio de que de acuerdo con los artículos 1745 y 1751 del C.J.,
"... la copia de la diligencia de remate de bienes comprados a través de subasta pública y el auto que aprueba dicho remate registrado cuando se trata de inmuebles, constituirá suficiente título de propiedad a favor del comprador." (f. 273).
Habrá que decir que no sólo constituye el título, sino que registrado, acredita la tradición.
Luego de la afirmación hecha, la sentencia expresa:
"De todo lo anterior se desprende que es necesaria la inscripción de los bienes adquiridos a través de venta judicial en las oficinas del Registro Público." (fs. 273-274).
¿Necesaria la inscripción para qué? Ha de entenderse que la necesidad es en relación con la posibilidad de celebrar contrato de arrendamiento, pues el Tribunal analiza la tesis del Banco de que "desde el momento en que se produjo el remate judicial de las fincas ... se constituía con suficiente capacidad para ... arrendarlas" (f. 273). La sentencia de segundo grado refuta el planteamiento, y afirma la necesidad de la inscripción en el Registro Público para poder arrendar.
Continúa la sentencia refiriéndose a la nulidad de la venta de inmuebles hecha por quien no es su dueño:
"En los contratos de compra-venta de bienes inmuebles la cosa vendida debe pertenecer al vendedor, esta consideración se desprende del artículo 1277 del Código Civil, que señala la venta de cosas muebles ajenas son válidas; mientras que la de inmuebles es nula." (f. 274).
"Se debe tener presente que la inscripción en el Registro Público de los contratos de compraventa de inmuebles no constituyen una solemnidad del contrato, pero sí tiene que ver con la eficacia del mismo. Así tenemos que de los artículos 1227, párrafo segundo y 1232 del Código Civil se desprende lo siguiente: Que el vendedor debe ser el dueño del inmueble al momento de que se celebre la venta, ya que de acuerdo con nuestro sistema de Registro, la inscripción del título o contrato en el Registro Público es la única forma que admite nuestro derecho para efectuar la tradición del inmueble, la misma se constituye en prueba y garantía del dominio de éstos bienes." (f. 274).
"En consecuencia, esta Colegiatura no comparte el criterio esgrimido por la recurrente ya que el Banco no podía arrendar los inmuebles mientras éstos no estuviesen debidamente inscritos en el Registro Público como pertenecientes a la entidad bancaria; es decir, el Banco no estaba en capacidad de dar el arrendamiento de los bienes mientras no se inscribiesen porque no era el dueño." (f. 275).
Este es el planteamiento que se hace en la sentencia traída en casación; es decir, la no existencia del contrato de arrendamiento, nulo de nulidad absoluta como lo es el contrato de venta de inmuebles hecha por el no propietario.
Como motivación de la sentencia también se expresa:
"Este Tribunal comparte el criterio esbozado por el a quo ya que estima que la fecha en que el contrato de arrendamiento entra en vigencia para los contratantes, es a partir de la fecha en que se inscriben en el Registro Público el acta de remate de todos los Bienes Rematados; es decir el 17 de mayo de 1989, tal como se aprecia en la certificación hecha por la Dirección General del Registro Público (fs. 225-227). "(f. 277).
En resumen, la sentencia con mayor o menor rigor en el análisis, concluye que el contrato, por las razones transcritas, entró en vigencia el 17 de mayo de 1989; no el 1º de marzo del mismo año, por razón de que en la fecha primeramente indicada se inscribieron las fincas a nombre del Banco. Sostiene que no es posible darle validez a la fecha de 1º de marzo de 1989 como inicio del año de arrendamiento, hasta el 1º de marzo de 1990.
Entra la Corte a analizar la primera causal de la casación en el fondo.
Consiste en la infracción de normas sustantivas de derecho por aplicación indebida de la ley, que ha influido sustancialmente en lo dispositivo de la resolución recurrida.
Los motivos, en síntesis, plantean, como se ha visto anteriormente, que la sentencia del Tribunal del Tercer Distrito Judicial aplicó disposiciones del contrato de compraventa de bienes inmuebles al contrato de arrendamiento, para derivar la consecuencia de que la primera anualidad del contrato de arrendamiento comenzó a correr el 17 de mayo de 1989, cuando se inscribieron las fincas en el Registro Público; y en consecuencia, terminó el 17 de mayo de 1990.
Las disposiciones indebidamente aplicadas según el recurrente son el artículo 1227 del Código Civil, que declara nulo el contrato de venta de cosa ajena cuando se trata de inmuebles; y el artículo 1232 del Código Civil, que establece que el registro de la escritura en el Registro Público, equivale a la entrega de la cosa en casos de inmuebles.
Como se ha podido apreciar, la sentencia se refirió a estas dos disposiciones legales para sostener que el contrato de arrendamiento sólo podía celebrarse o surtir efecto cuando se inscribieran las propiedades en el Registro Público. Con ese criterio concluyó que la primera anualidad se extendía del 17 de mayo de 1989 al 17 de mayo de 1990, porque fue el 17 de mayo de 1989 cuando se inscribieron los inmuebles arrendados.
Este criterio, de que no se pueden arrendar bienes inmuebles ajenos, no se sustenta en parte alguna de la sentencia, sino en función de los mencionados artículos 1227 y 1232 del Código Civil; aún cuando llegar a ello implique señalar poco rigor en el análisis que hace la sentencia recurrida.
La Corte considera que las disposiciones legales citadas rigen para el contrato de compraventa de inmuebles; pero no para los contratos de arrendamiento. El arrendador no necesita ser propietario de los bienes arrendados. Su obligación se cumple entregando al arrendatario la cosa arrendada, para que la utilice conforme sea el uso corriente o en la forma en que las partes contratantes lo estipulen.
Naturalmente, en la práctica, si no es el propietario de la misma, podría encontrar obstáculos para cumplir con el contrato de arrendamiento e incumplirlo, con las consecuencias propias del incumplimiento de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento (artículo 1308 del Código Civil).
En el caso del contrato de arrendamiento celebrado entre el Banco Nacional de Panamá y E.M.R., se ha podido apreciar ciertas particularidades como la sucesión de relaciones crediticias entre ellos; el incumplimiento de obligaciones por parte de sociedades estrechamente ligadas, por lo que resulta de autos, al señor M.R.; la novación de esas relaciones concediendo nuevos préstamos a J., S.A. y E., S.A. para cancelar esas obligaciones, y constituyendo estas sociedades garantías hipotecarias sobre los bienes inmuebles (llamados por las partes Bienes Rematados), que son los mismos bienes objeto del contrato de arrendamiento que nos ocupa.
Cuando ocurre el incumplimiento de las nuevas obligaciones, el Banco mediante juicio ejecutivo hipotecario procede a hacer efectivas las garantías, allá por el año de 1985, como las mismas partes lo declaran. (f. 7).
Se practican remates de los bienes hipotecados, J., S.A. y E., S.A. interponen recursos legales en contra de los remates que se practican; y en este estado de las relaciones entre el Banco Nacional de Panamá, por una parte, y el señor M.R., por otra, se discurre celebrar el contrato de arrendamiento.
La Corte insiste en la vinculación del señor M. con las sociedades J., S.A. y E., S. A, al punto de que el señor M. se obliga a obtener autorización de estas sociedades para que desistan de las acciones legales que han interpuesto dentro de los juicios ejecutivos hipotecarios, de manera que puedan adjudicarse definitivamente, e inscribirse en el Registro Público los llamados Bienes Rematados (f. 7 vta.)
En este contexto no era de esperarse que el Banco tuviera tropiezos para entregarle al arrendatario los bienes arrendados. Todo lo contrario, había una inteligencia de origen en la relación arrendador y arrendatario. Lo único que habría podido perturbar la capacidad del Banco para entregar los bienes en tenencia al arrendatario, era un acontecimiento imprevisible o, lo que era más probable, la no disposición del Banco de Desarrollo Agropecuario (B. D. A.) a negociar en relación con una primera hipoteca que tenía en su favor sobre algunos de los llamados Bienes Rematados.
La decisión del Banco de Desarrollo Agropecuario (B.D.A.) sí podía ser un obstáculo extraño o ajeno, fuera de lo que dispusieran las partes del arrendamiento.
Por eso las partes estipularon, según se expresa en la cláusula tercera:
La consideración de que no se inscribiera en el Registro Público el Acta de Remate de todos los bienes rematados es una consideración de un hecho incierto, para liberar de responsabilidad al Banco si ocurriere y le impidiere eventualmente al Banco cumplir con la obligación de arrendador. Expresamente se establece una condición resolutoria, que no impide el nacimiento de las obligaciones, de acuerdo con el contrato, según lo establece el artículo 998 del Código Civil. Lo del Banco de Desarrollo Agropecuario era una situación más ajena a las partes; pero igualmente un hecho incierto estipulado como condición resolutoria, en vez de la condición resolutoria que establece específicamente para el contrato de arrendamiento el artículo 1308 del Código Civil. Esta disposición legal contiene el mismo principio enunciado con mayor generalidad en el artículo 1009 ibídem.
Las condiciones resolutorias contempladas no se cumplieron y, por tanto, el contrato no se resolvió o terminó.
Las partes del contrato de arrendamiento, Banco Nacional de Panamá y E.M.R., posteriormente decidieron considerar que la primera anualidad correría del 1º de marzo de 1989 al 1º de marzo de 1990. Así lo dispusieron cuando ya habían negociado con el Banco de Desarrollo Agropecuario y éste no podía ser obstáculo alguno en cuanto las relaciones entre los contratantes del arrendamiento.
Ambas partes estaban prácticamente en dominio de los factores y el acuerdo a que llegaron, modificando la anualidad anterior de 3 de junio de 1988, se hizo el 14 de marzo de 1989. En esta fecha, sabiendo que los Bienes Rematados no habían sido inscritos, dispusieron que la primera anualidad empezaba a correr en fecha anterior, el 1º de marzo de 1989, con lo cual no hay margen para pensar que querían que el contrato entrara en vigencia cuando los bienes rematados fueran inscritos; lo que vino a ocurrir, como se sabe de autos, el 17 de mayo de ese mismo año.
La Corte es, pues, del parecer que la primera anualidad se extiende, desde el 1º de marzo de 1989 al 1º de marzo de 1990, porque así lo dispusieron las partes. Si el 14 de marzo de 1989, cuando así lo dispusieron, no hubieran convenido que la primera anualidad iba del 1º de marzo de 1989 al 1º de marzo de 1990, el Banco bien hubiera podido exigir la anualidad primeramente convenida (el 3 de junio de 1988) de 3 de junio de 1988 a 3 de junio de 1989.
La sentencia recurrida, para llegar a la conclusión de que la primera anualidad transcurre desde el 17 de mayo de 1989 al 17 de mayo de 1990, se apoyó, en efecto, en los artículos 1227 y 1232 del Código Civil que se refieren al contrato de compraventa del inmueble, y estas disposiciones legales fueron indebidamente aplicadas al caso.
El arrendamiento es un contrato consensual, que según el artículo 1292 del Código Civil obliga al arrendador a entregar la cosa arrendada al arrendatario para su goce o uso por tiempo determinado y precio cierto.
En principio, se puede arrendar bienes inmuebles que no sean propiedad del arrendador. No habrá dificultad en el cumplimiento de la obligación de entregar los bienes inmuebles arrendados, en tanto que como en el presente caso dichos bienes estén en trance de entrar al patrimonio del arrendador, viniendo de intereses fuertemente ligados al arrendatario, como lo demuestra la circunstancia de que éste se obligue en el propio contrato de arrendamiento a obtener autorización de los propietarios para que desistieran de los recursos legales que impedían circunstancialmente el ingreso de los bienes al patrimonio del Banco (f. 7 vta.). Situación toda ella resultado de una larga relación financiera entre arrendador, arrendatario y las sociedades que aparecían aún como propietarias de las fincas arrendadas.
Concluye la Sala manifestando que considera, como se alega en esta causal, que los artículos 1227 y 1232 del Código Civil, han sido indebidamente aplicados.
El artículo 1227 del Código Civil se refiere al contrato de compraventa de inmuebles cuando expresa que es nulo si el inmueble pertenece al vendedor. No se trata de un principio general de derecho que la legislación positiva haya considerado expresa y específicamente en un caso especial, el de compraventa; y que por ser principio general, se pueda aplicar a otros casos, como el de arrendamiento.
El artículo 1227 del Código Civil, en lo pertinente, regula en forma particular y especial el punto. En Colombia, tan cerca de nosotros en la tradición jurídica, la venta de cosa ajena vale. Lo mismo en España:
"I. Existe venta de cosa ajena, pero el comprador llega a ser propietario. A este caso se refieren los arts. 1871, 1874 y 1875 del C.C. El primero, al decir que "la venta de cosa ajena vale", se refiere a los casos en que el vendedor espera adquirir posteriormente la propiedad de que carece en el momento de celebrar la venta y así cumplir su obligación. En ningún momento podemos suponer que el Código autoriza, a locas, la venta de cosa ajena, sin examinar la posibilidad del vendedor de cumplir. La prueba de lo dicho se encuentra, en primer término, en lo que dispone el art. 1874, o sea que "la venta de cosa ajena, ratificada después por el dueño, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta". Esto sucede cuando alguien, sabiendo que el dueño de una cosa pretende venderla, procede a hacerlo y más tarde el propietario aprueba el contrato; igualmente cuando el propietario aprueba la venta y tradición que de lo propio hizo otro. En segundo término, el art. 1875 prescribe que "vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere después el dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición ..."
En resumen: el vendedor, a la postre, puede cumplir su obligación de hacer propietario al comprador a pesar de haber vendido cosa ajena, ya porque después del contrato la compra al propietario, o porque éste la ratifica, o porque el vendedor llega a ser propietario, por ejemplo, hereda la cosa del legítimo propietario. En todo caso, lo esencial es que al comprador se le procure la propiedad, bien sea en el momento de hacer la tradición, o en un momento posterior.
El problema de la validez de la venta de cosa ajena debe enjuiciarse en el sentido explicado. En la misma dirección lo juzga la doctrina española, que se rige por la regla de que la compraventa crea obligaciones y no transmite la propiedad, como acaece en el derecho francés y en el italiano. "Planteada la cuestión en el terreno de la naturaleza puramente obligatoria del negocio queda en parte despejada, porque entonces la validez de la compraventa dependerá no tanto de que la cosa sea propia del vendedor en el momento de celebrar el contrato, como cuanto de la posibilidad del cumplimiento de su obligación de trasmitir la propiedad.
(P.G. y ALGUER, en las anotaciones a la obra de ENNECCERUS-LEHMANN, ob. cit., t. II, 101, pág. 23. Así lo estima la más moderna doctrina de los expositores españoles (cons. F.P.P., ob. cit., t. IV, vol. II, págs. 97 y ss.; F.B.R., en las anotaciones a La compraventa de R.L., ed. cit., núms. 56 y ss.). "(ARTURO VALENCIA ZEA, Derecho Civil, Tomo IV, Editorial Temis, Bogotá, 1980, Pág. 58 y 59)."
Así, lo dispuesto en el artículo 1227 del Código Civil se aplica exclusivamente a la compraventa de inmuebles, cuando indica que es nula. No se aplica al arrendamiento.
No está prohibido el arrendamiento de cosa ajena en nuestro derecho positivo.
Por el contrario, si se observa, el subarriendo es "un contrato de arrendamiento que el arrendatario celebra con un tercero con respecto a la misma cosa arrendada" (D.A.C.. Contratos Civiles, Tomo I, Editorial Universitaria, Panamá 1974, Pág. 517); y, por otra parte, que el artículo 1302 del Código Civil presume la capacidad del arrendatario para subarrendar, si no se le prohíbe. Entonces, se concluye que el arrendamiento de cosa ajena está autorizado por nuestro sistema jurídico. Esto es cierto en el arrendamiento de fincas rústicas. En cuanto a inmuebles destinados a habitación se requiere la autorización para subarrendar; pero tampoco se declara imposible (Ley 93 de 1973).
Además de este elemento de juicio, la naturaleza del derecho del arrendatario en Panamá, siguiendo los planteamientos del P.A.C. en la obra citada, es de carácter personal. El arrendatario no tiene un derecho real sobre la cosa arrendada, ni siquiera en el caso de arrendamiento de inmuebles inscritos en el Registro Público (ibídem, Págs. 514 y 515).
En cuanto al artículo 1232 del Código Civil, que se refiere a que el registro en la venta de inmuebles constituye la tradición, tampoco es disposición legal aplicable a este conflicto jurídico. El Tribunal Superior del Tercer Distrito estriba su posición en que de acuerdo con esta disposición el Banco no era propietario de las fincas arrendadas. En efecto no lo fue hasta tanto no se registraron a su nombre; es decir, cuando se cumplió la tradición de las mismas; pero en su sentencia también deriva de esta disposición, por la falta de tradición, la imposibilidad de celebrar el contrato de arrendamiento, lo que no es cierto, por las mismas razones expuestas.
En cuanto al artículo 985 del Código Judicial, que se refiere a la condena en abstracto y establece un término de caducidad de 6 meses para reclamar ese derecho, no es una disposición que la sentencia impugnada haya aplicado, razón por la cual no se puede aceptar tal señalamiento.
Conforme lo establece el artículo 1180 del Código Judicial, por encontrarse fundada la causal que se analiza, no se consideran las restantes.
Como tribunal de instancia, la Corte decide el conflicto en el sentido de que la primera anualidad del contrato de arrendamiento celebrado entre el Banco Nacional de Panamá y E.M.R. comenzaba el 1º de marzo de 1989 y se cumplía el 1º de marzo de 1990; que de acuerdo con las constancias procesales al arrendatario no cumplió con la obligación de pagar la renta correspondiente a ese primer período; que consta en autos que el Banco Nacional por carta de 9 de marzo de 1990, atendiendo a las circunstancias expresadas, le solicitó al arrendatario desalojar las mencionadas fincas en un término no mayor de treinta (30) días.
El cheque de gerencia del Banco de Tokio por la suma de B/.8,000.00 fechado el 20 de marzo de 1990, con el cual el arrendatario pretendía atender el pago de la renta de la primera anualidad, no constituye un pago hecho oportunamente. Como se puede apreciar es posterior al requerimiento del Banco de desalojar por razón de la mora, con la consecuencia de vencimiento de contrato. (f. 55).
Por todo lo expresado, La CORTE SUPREMA, SALA CIVIL, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CASA la sentencia dictada por el Tribunal Superior del Tercer Distrito Judicial, fechada 30 de diciembre de 1993 y, en su lugar, FALLA:
REVOCA la sentencia Nº 23 del veintitrés (23) de marzo de 1993, proferida por el Juzgado Segundo del Circuito de Chiriquí, por la cual "NIEGA el lanzamiento pedido por el BANCO NACIONAL DE PANAMÁ en el Proceso Sumario de Lanzamiento en contra de E.M.R." y
DECRETA el lanzamiento del señor E.M.R. de la finca Nº 332, inscrita al folio 230 del tomo 52; finca Nº 1976, inscrita al folio 190, del tomo 164; finca Nº 11741, inscrita al folio 144, del tomo 1070; finca Nº 2276, inscrita al folio 96,del tomo 210; finca Nº 22394, inscrita al rollo 1939, documento 8; finca Nº 14698, inscrita al folio 260, del tomo 1340; finca Nº 1883, inscrita al folio 124, del tomo 156; finca Nº 12765, inscrita al folio 8, del tomo 1183; finca Nº 1690, inscrita al folio 390, del tomo 138, todas de la Sección de la Propiedad, Provincia de Chiriquí, del Registro Público.
Se señala el término de treinta (30) días para la desocupación de las fincas indicadas. Se ORDENA al Juez Segundo del Circuito de Chiriquí, que proceda de conformidad con el artículo 1397 del Código Judicial.
Sentencia de Corte Suprema de Justicia (Pleno), 3ª de lo Contencioso Administrativo y Laboral, 22 de Abril de 1998 (caso Recurso de habeas corpus de la Corte Suprema de Justicia - Sala Tercera de lo Contencioso Administrativo y Laboral -, de 22 de Abril de 1998)

References: resolución 
 artículo 1227
 artículo 1232
 artículo 976
 artículo 1106
 artículo 1109
 artículo 1320
 artículo 1391
 artículo 1392
 artículo 822
 artículo 823
 artículo 1010
 artículo 1010
 artículo 1177
 artículo 1277
 resolución 
 artículo 1227
 artículo 1232
 artículo 998
 artículo 1308
 artículo 1009
 artículo 1292
 artículo 1227
 artículo 1227
 artículo 1227
 artículo 1302
 artículo 1232
 artículo 985
 artículo 1180
 artículo 1397