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Timestamp: 2016-10-28 10:23:34+00:00

Document:
120 II 24045. Extrait de l'arr�t de la Ire Cour civile du 31 ao�t 1994 dans la cause Soci�t� Immobili�re X. contre sieurs O. (recours en r�forme)
Demande de diminution du loyer initial (art. 270 CO). Il ne faut pas confondre la distinction fond�e sur le crit�re de calcul - les co�ts ou les prix du march� - avec celle d�coulant de la m�thode - absolue ou relative - de calcul. Le contr�le de l'admissibilit� du loyer initial ne peut �tre effectu� qu'� l'aide de la m�thode absolue (consid. 2). Faits � partir de page 240
A.- Par contrat du 8 ao�t 1990, la Soci�t� Immobili�re X. a donn� � bail aux sieurs O., avec effet r�troactif au 1er ao�t 1990, un appartement de deux pi�ces sis au troisi�me �tage d'un immeuble dont elle est propri�taire, � Gen�ve.
Le loyer a �t� fix� � 6'600 fr. par an, charges non comprises. La formule officielle, prescrite par le canton de Gen�ve (art. 270 al. 2 CO), BGE 120 II 240 S. 241informait les locataires que le dernier loyer annuel de cet appartement se montait � 4'344 fr. d�s le 1er juillet 1990 et que son augmentation devait permettre le maintien du pouvoir d'achat du capital expos� aux risques (art. 269a let. e CO), la compensation des hausses de co�ts (art. 269a let. b CO) et l'obtention d'une "valeur locative normale du logement" (art. 269a let. a CO).
B.- Les locataires ont contest� le loyer initial, le jugeant abusif. Statuant le 21 f�vrier 1992, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve leur a donn� raison et a ramen� ce loyer � 4'344 fr. par an.
Par arr�t du 18 septembre 1992, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a annul� ce jugement et renvoy� la cause � l'autorit� inf�rieure. Celle-ci a confirm� son premier jugement en date du 10 mai 1993.
Saisie par la bailleresse, la Chambre d'appel a confirm� le second jugement du Tribunal des baux et loyers par arr�t du 10 d�cembre 1993.
C.- La bailleresse interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t de la Chambre d'appel et � la fixation du loyer litigieux � 6'600 fr. par an, charges non comprises. A titre subsidiaire, elle demande le renvoi de la cause � la cour cantonale pour nouveau jugement dans le sens des consid�rants.
Le Tribunal f�d�ral admet partiellement le recours et renvoie la cause � la cour cantonale afin qu'elle examine, en appliquant la m�thode absolue, la conformit� du loyer initial contest� avec les loyers usuels dans le quartier et r�duise, le cas �ch�ant, ledit loyer.
2. Se fondant sur l'arr�t publi� aux ATF 118 II 130 et traduit au JdT 1993 I 143, la Chambre d'appel d�nie � la bailleresse le droit de se pr�valoir de la conformit� du nouveau loyer avec les loyers usuels dans le quartier, au motif que ce crit�re de calcul, qui doit �tre relativis�, n'aurait justifi� une adaptation du loyer en cause que si le march� locatif avait �volu� depuis la derni�re fixation dudit loyer, ce qui ne pouvait manifestement pas �tre le cas, en l'occurrence, puisque seuls 39 jours s'�taient �coul�s entre les deux dates de r�f�rence (1er juillet 1990 et 8 ao�t 1990). D�s lors, de l'avis des juges pr�c�dents, le loyer initial contest� par les locataires est abusif. La BGE 120 II 240 S. 242bailleresse soutient � juste titre qu'une telle opinion n'est pas compatible avec le droit f�d�ral.
La l�gislation sur les loyers abusifs utilise des crit�res de calcul fond�s aussi bien sur les prix du march� que sur les co�ts: les premiers tendent � la fixation objective du loyer en fonction de la valeur de la chose lou�e (art. 269a let. a et f CO); les seconds visent � d�terminer si le bailleur ne retire pas de son investissement personnel un rendement exag�r�, aux d�pens du locataire (art. 269 et 269a let. b-e CO). Que ces deux crit�res ne concordent pas toujours, la jurisprudence l'a d�j� reconnu � maintes reprises (ATF 118 II 124 consid. 4a et 130 consid. 3a, ATF 117 II 452 consid. 4a et 458 consid. 2a). Au demeurant, la r�glementation en la mati�re les m�lange elle-m�me, dans la mesure o� elle g�n�ralise en partie des �l�ments subjectifs, les objectivant ainsi d'une certaine mani�re (art. 13 et 16 OBLF; RS 221.213.11). La jurisprudence en fait d'ailleurs de m�me, notamment dans le domaine des co�ts hypoth�caires, en ce sens que, pour le calcul du loyer selon la m�thode relative, elle se base uniquement sur la variation d'un taux hypoth�caire de r�f�rence, � savoir celui que pratiquent les banques cantonales de cr�dit hypoth�caire (ATF 118 II 45 consid. 2).
Il convient de ne pas confondre la distinction fond�e sur le crit�re de calcul - les co�ts (Kostenmiete) ou les prix du march� (Marktmiete) - avec celle d�coulant de la m�thode - absolue ou relative - de calcul. Cette seconde distinction est bas�e sur l'objet de r�f�rence � prendre en consid�ration pour le calcul du loyer admissible, qui est, dans un cas, la chose lou�e en tant que telle (m�thode absolue), dans l'autre, le contrat de bail liant les parties (m�thode relative). La m�thode absolue sert � v�rifier concr�tement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur, compte tenu des frais qu'il doit supporter et des prix du march�; la m�thode relative, � d�terminer, en fonction du contrat et du principe de la confiance, si une adaptation du loyer intervenant en cours de bail est admissible ou non. Dans la premi�re m�thode, c'est le loyer lui-m�me, sans �gard aux stipulations contractuelles, qui est contr�l�, tandis que, dans la seconde, il ne s'agit que d'examiner si une modification du loyer est compatible avec la volont� manifest�e ant�rieurement par celui qui la r�clame. Par cons�quent, la m�thode de calcul absolue peut �tre utilis�e aussi bien dans le cas du loyer fix� conventionnellement (loyer initial) que dans celui d'une modification ou demande de modification unilat�rale du contrat (majoration ou diminution du loyer; � ce sujet, cf. les ATF 116 II 73 et 594 consid. 6a, BGE 120 II 240 S. 243114 II consid. 5); la m�thode de calcul relative n'est applicable, en revanche, que dans la seconde hypoth�se (ATF 118 II 124 consid. 4b et 130 consid. 3a, 117 II 452 consid. 4a).
La m�thode relative, qui a pour fondement la confiance �veill�e chez le cocontractant, interdit, en d�finitive, au bailleur d'adopter une attitude contradictoire. Cette confiance repose elle-m�me sur les relations sp�ciales existant entre le bailleur et son locataire, en d'autres termes sur la mani�re dont ceux-ci ont am�nag� leurs rapports contractuels et les ont d�velopp�s jusque-l�. Seul peut d�s lors se pr�valoir de la protection bas�e sur la confiance le locataire en la personne duquel celle-ci a �t� �veill�e. Partant, la m�thode de calcul relative ne peut s'appliquer, en bonne logique, qu'� des modifications ou demandes de modification du loyer unilat�rales en cours de bail (art. 269d et 270a CO). Le contr�le de l'admissibilit� du loyer initial ne peut, en revanche, �tre effectu� qu'� l'aide de la m�thode absolue, dans laquelle les crit�res de calcul d�terminants ne sont soumis � aucune limite relative (� ce propos, voir l' ATF 118 II 130 consid. 3a).
L'art. 270 al. 1 let. b CO n'y change rien. En effet, l'art. 270 al. 1 CO ne r�gle que les conditions formelles auxquelles est subordonn�e la recevabilit� d'une demande de diminution du loyer initial; ce sont les art. 269 et 269a CO exclusivement qui fournissent les crit�res mat�riels permettant de juger du bien-fond� d'une telle demande (OR-ZIHLMANN, n. 3 ad art. 270 CO). Ainsi, le fait qu'un locataire a accept� de payer un loyer sensiblement plus �lev� que celui que devait acquitter le pr�c�dent locataire n'implique pas � lui seul le caract�re abusif du nouveau loyer et ne justifie pas non plus une protection fond�e sur la confiance, qui autoriserait le recours � la m�thode de calcul relative.

References: ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 269
 art. 270