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Timestamp: 2017-10-20 12:47:29+00:00

Document:
Prelazione per vendita quota di comproprietà di negozio locato - Quid Iuris? - ROMOLOROMANI.IT
a firma di Niccolò, February 6 in Quid Iuris?
Prova ad analizzare: CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONI UNITE - SENTENZA 14 giugno 2007, n.13886
1. Non spettano al conduttore il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell'immobile, secondo la disciplina degli art. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, qualora il locatore intenda alienare, ad un terzo ovvero al comproprietario dell'immobile locato, la quota del bene oggetto del rapporto di locazione.
In sostanza non spetta io diritto di prelazione in caso di cessione di una quota soltanto e non dell'intero; è intervenuta la Cass. SSUU, quindi era argomento dibattuto
Conoscevo questa giurisprudenza!! La prelazione scatta solo se c'è identità, quindi non in questo caso!
Pubblicato il giorno February 27 (modificato)
Niccolò premesso che concordo con tutto quanto sopra detto, in un caso pratico di vendita di quota di locale commerciale, me ne vedrei bene dal dire serenamente che in virtu di quella sentenza non c'è. Prelazione dal momento che, cosi come in quel caso sono arrivati sino in cassazione, il conduttore al 100% troverà un legale che gli instaura un giudizio.
Nel tuo caso cio che mi fa stare tranquillo e che mi fa propendere per la insussistenza del diritto di prelazione, é l'art. 41 della legge 392/78 il quale espressamente esclude la sussistenza del diritto di prelazione per le locazioni di cui all'art. 35, ossia di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali. Per questo dato normativo testuale sarei tranquillo.
Im altro caso mi sarei posto qualche dubbio, sopratutto perché non spetta al Notaio stabilire la sussistenza o meno del diritto e in un caso dubbio é sempre meglio rispettare la procedura in modo da risolvere il problema a monte
Modificato February 27 da Pasquale Ragone
Ma in presenza di Cass. SSUU (della cui massima si può pure dissentire) il notaio può stabilire che non esista il diritto di prelazione, poi la causa si può sempre fare, gli avvocati possono sempre trovare motivazioni (e poi perdono), Non sempre le parti sono disponibili ai tempi di attesa della prelazione: se non vi è il diritto, perché costringere il venditore all'attesa e alle volontà di terzi? E se poi il terzo esercita un diritto di prelazione (che non gli spettrebbe) a cui il venditore non ha interesse o non lo desidera?
Altrimenti, per non avere problemi, si può riconoscere sempre il diritto di prelazione e a questo punto non esisterebbe più alcuna causa e questione.
Il notaio, a volte, deve fare delle scelte, io la penso così
Dipende da ognuno di noi.....io cerco sempre di approcciare al caso evitando i problemi in radice perché quando ti trovi dinnanzi al caso concreto e poi c'èqualche problema dopo la colpa é sempre del Notaio. Il notaio ha funzione antiprocessualistica quindi deve tendere sempre ad evitare problemi. Se poi nasce contenzioso ne vai di mezzo, dato che gli avv non vedono l'ora di farti citazione perché adorano l'assicurazione del Notaio nella quale ci sguazzano alla grande. Non spetta al Notaio stabilire se la prelazione sussiste o meno e, diciamo la veritá, nonostante le sezioni unite a me la fattispecie mi pare molto dubbia. Per fortuna in questo caso l'immobile non é utilizzato x attivitá commerciale quindi non c'è comunque prelazione.
del resto la Cass. cambia idea dalla sera alla mattina.....ne abbiamo avuto una dimostrazione recente con la Cass. 2016 sulla quotina. Non ci hanno capito nulla nemmeno loro
Ci siamo trovati davanti al caso concreto e non abbiamo cambiato idea, condividendo la tesi della cassazione (che giustamente riduce un diritto che limita la circolazione degli immobili). Non abbiamo avuto cause. Si deve pensare ai diritti di tutte le parti, anche di chi vende, in questo il notaio può fare le sue scelte, ci mancherebbe pure che non possa dire che non esiste la prelazione ! Altrimenti che si studia a fare la giurisprudenza delle Cassazione (a maggior ragione delle SSUU)
La funzione antiprocessualistica non deve significare la paralisi delle soluzioni, alla fine devi prendere parte, pur nella prudenza e ponderando.
Non dimentichiamovi che a fronte di un caso come questo : se ti va benino vinci la causa, se ti va benissimo, vi è lite temeraria. se ti va male, comunque non hai responsabilità, perché vi è il precedente della Cass a SSUU. che ti para da tutto (e ci mancherebbe pure....), anche dai rilievi in sede ispettiva (Archivio),
Nel caso della quotina condivido le critiche alla Cassazione, ma ti devi parimenti adeguare, questa volta nel "male", nel caso della prelazione del "bene"..
ma qual è la ratio del non riconoscimento della prelazione se uno cede uno studio da odontotecnico rispetto invece al diritto di prelazione riconosciuta al conduttore di uno studio dentistico in caso di cessione dello stesso?
perchè l'attività al pubblico è l'elemento che permette il riconoscimento di questo diritto di prelazione?si vuole evitare danni alle attività economiche e garantire la continuazione dell'attività di impresa? ma pure un laboratorio di odontotecnico è una attività imprenditoriale.
Pubblicato il giorno February 28 (modificato)
40 minuti fa, presidentecapozzi dice:
Modificato February 28 da Pasquale Ragone

References: SENTENZA 
 art. 38
 Cass. 
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass.