Source: http://e-vivienda.blogspot.com/2011/11/experiencia-proyecto-de-vivienda-de.html
Timestamp: 2018-04-25 10:05:04+00:00

Document:
Experiencia PROYECTO DE VIVIENDA DE INTERES PRIORITARIO CIUDADELA ALTOS DEL GUALÍ (FUNZA CIUDAD EFICIENTE) participa en el Premio Nacional de Alta Gerencia Banco de Éxitos 2011
A. Información General de la Entidad.
Nombre de la entidad: Municipio de Funza, Departamento Cundinamarca
Misión de la entidad: Entidad Territorial
Representante legal: Dr. Jorge Emilio Rey Ángel, Alcalde Municipal
PROYECTO DE VIVIENDA DE INTERES PRIORITARIO CIUDADELA ALTOS DEL GUALÍ (FUNZA CIUDAD EFICIENTE).
Líder de la experiencia postulada: Luis Alberto Vargas Ballén
Dirección entidad: Alcaldía Municipal Ciudad: Funza, Cundinamarca
Correo electrónico: evivienda@gmail.com
Categoría en la cual se ubica la entidad: Municipal ___X___
Énfasis temático en el cual se postula la experiencia:
Transparencia y Democratización de la Administración Pública: ___X__
Eficiencia en el uso de los recursos públicos: ___X__
B. Descripción de la experiencia. - En qué consiste la experiencia:
El Municipio de Funza en su Plan de Desarrollo reconoce la existencia de un gran déficit cualitativo y cuantitativo de vivienda de interés prioritario y social profundizado por el impacto negativo que desborda la capacidad de respuesta del Municipio debido a la alta presión demográfica y el crecimiento exponencial de los municipios de la sabana por la cercanía a la Ciudad de Bogotá Distrito Capital.
Cuadro 1. Déficit Habitacional del DANE.
Debido a esto, en el PLAN DE DESARROLLO MUNICIPAL 2008-2011 “FUNZA CIUDAD EFICIENTE”, el Municipio estableció como Objetivo Estratégico crear las condiciones habitacionales dignas y asequibles para la población vulnerable. Para ello definió como objetivo estratégico del subsector vivienda, el impulso de programas de vivienda de calidad, conjuntamente con entidades comprometidas con el desarrollo habitacional del municipio, estableciendo los siguientes objetivos: 1) Crear unidades dignas asequibles a los grupos poblacionales de menores recursos residentes en el municipio. 2) Contribuir al mejoramiento de la calidad de vida, a través de un hábitat sostenible.
Como acciones y mecanismos institucionales para la ejecución de los programas de vivienda estableció entre otros, el subprograma: a) Ciudadela Funza Eficiente: desarrollar el 100% del proyecto para la construcción de (500) Unidades de Vivienda en el área urbana.
La principal estrategia para el desarrollo del proyecto se determinó como resultado del análisis de experiencias similares en otros municipios del país, especialmente debido a la alta siniestralidad e incumplimiento en la entrega de los proyectos de vivienda por parte de oferentes irresponsables que mediante uniones temporales y convenios de asociación, a más de ciento veinte de ellos precisamente el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio en las últimas semanas acaba de sancionar de por vida con la imposibilidad de ejecutar proyectos de vivienda social.
Pare evitar esto y blindar al Municipio de Funza se optó por convocar y ejecutar el proyecto ajustados en todo a lo reglado en el Estatuto General de Contratación de la Administración Pública -Ley 80 de 1993 y la Ley 1150 de 2007 y sus Decretos reglamentarios en especial el Decreto 2474 de 2008, para lo cual se establecieron unos criterios jurídicos, financieros y técnicos muy elevados que permitieran garantizar la culminación del proyecto.
Se procedió entonces a realizar las siguientes contrataciones:
· Vinculación de la Firma Estructuradora y Gestora del Proyecto. Mediante Contrato de Prestación de Servicios Profesionales se seleccionó la firma estructuradora y gestora del proyecto: EBUSINESS VIVIENDA, para adelantar la coordinación del proceso de atención de los hogares y la asesoría en el proceso de contratación del proyecto.
· Compra del Lote Urbano. Predio segregado de otro de mayor extensión denominado “Normandía” situado en el Barrio El Hato Sector “I” de Funza, Calle 15 No. 2-35 / 55, cedula catastral No. 010002600733000, área de 39.831,70 m2, adquirido por $2.049.063.100,00 con cargo al Presupuesto Municipal (a razón de $51.443,00 el metro cuadrado) compra efectuada a la COMUNIDAD DE NUESTRA SEÑORA DE LA CARIDAD DEL BUEN PASTOR.
· Escogencia de la Sociedad Fiduciaria administradora del Patrimonio Autónomo. Mediante Concurso de Meritos se seleccionó a la FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A. para la constitución del Patrimonio Autónomo de Administración Inmobiliaria, constituido mediante Contrato de Fiducia Mercantil.
· Selección del Fideicomitente, Inversionista, Constructor y Gerente para el desarrollo del Proyecto de Vivienda. Mediante procesos de Licitación Pública y Selección Abreviada se seleccionó al Consorcio O. A. Proyectos, conformado por las Constructoras AMARILO S.A. y OBYCON S.A. para el desarrollo integral del proyecto.
· Selección del Interventor. Mediante Concurso de Meritos se seleccionó al CONSORCIO VILSOLIDO FUNZA, como interventor técnico, ambiental y administrativo del proyecto.
Se pretende el desarrollo integral del proyecto de vivienda de interés prioritario y social denominado Ciudadela Funza Eficiente, mediante un esquema fiduciario constituido como el instrumento esencial para la ejecución del proyecto; a través del cual se procura la generación de confianza y la mayor transparencia para todas las partes que intervienen, para lo cual se suscribió un contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable de Administración, Inversión y Pagos del tipo de Administración Inmobiliaria de Proyectos de Construcción.
El proyecto de vivienda de interés prioritario está conformado por un total de Seiscientas Cuarenta y Cuatro (644) unidades de vivienda (cumpliendo en 128.8% la meta del Plan de desarrollo), distribuidas en tres agrupaciones conjuntos residenciales cerrados bajo el régimen de propiedad horizontal, distribuidos en Cuatrocientos Cuarenta (440) Apartamentos de 49,6 m2 de área construida y Ciento Sesenta y Cuatro (164) Casas unifamiliares de 48,00 m2 de área construida; empleando los mejores materiales y con altas especificaciones técnicas establecidas en el pliego de condiciones.
La ejecución del proyecto incluyó la construcción de las obras de urbanismo primarias y secundarias internas y externas como la Calle 13 vía principal de acceso pavimentada con especificaciones del IDU, vías y senderos peatonales pavimentados, alumbrado público, parque infantil, zonas verdes empradizadas y zonas recreativas terminadas; ejecución de las redes primarias y secundarias correspondientes a los servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado pluvial y sanitario, energía, gas natural y telecomunicaciones (telefonía básica local conmutada, televisión e internet), incluyendo la conexión a los mismos en todas y cada una de las viviendas; igualmente contempla los equipamientos de uso comunitario y de uso privado de la copropiedad como edificio de recepción, portería, oficinas de la administración, mini mercado, salón social comunal, baños, parqueaderos comunales adoquinados para residentes, visitantes y discapacitados, cerramientos traslucidos, construidos con las exigencias establecidas en las licencias de urbanismo y construcción.
-Razones que motivaron el desarrollo de la experiencia:
Debido al alto déficit habitacional en el Municipio de Funza y en razón a que los constructores privados sólo formulan, diseñan y ejecutan viviendas en proyectos NO VIS y VIS en los rangos de precio más altos, como se evidencia en el cuadro siguiente, el Municipio tomo la decisión de desarrollar por su propia iniciativa un Proyecto de Vivienda de Interés Prioritario para beneficiar a los hogares de menos recursos que por su capacidad económica no logran adquirir una vivienda en los proyectos de iniciativa privada.
Cuadro 2. Proyectos desarrollados en el período 2008-2011 en Funza.
Adicionalmente se toma la decisión de adelantar el proyecto debido a que el Municipio nunca en los últimos veinte años había desarrollado un proyecto de esta envergadura, lo cual se constituyó en un reto a la administración máxime cuando el Municipio no cuenta en su estructura organizacional con Fondo Municipal de Vivienda ni con Secretaria de Vivienda ni con áreas dedicadas a este tema, lo cual implicaba un mayor reto, para lo cual se solicito al Concejo Municipal aprobar el Acuerdo 09 de septiembre de 2009 que creó el subsidio municipal de vivienda y organizó el Comité Municipal de Vivienda que dirige y controla el proyecto.
C. Análisis de la experiencia a presentar según los criterios de evaluación:
Proyecto de Vivienda de Interés Prioritario y Social
Ciudadela Altos del Gualí (Funza Ciudad Eficiente)
Consideramos que esta experiencia se constituye en un caso exitoso en materia de gestión de vivienda de interés prioritario dadas las innovaciones que con respecto a la forma tradicional de realizar proyectos de vivienda se realizan en todo el país, las cuales son evidentes al comparar los resultados alcanzados en la Ciudadela Altos del Gualí frente a lo que normalmente se le entrega a las familias más pobres del país, sin mencionar los millardos de pesos que se han perdido en subsidios que no se han convertido en viviendas.
En Funza nos dimos a la tarea de crear espacios adecuados para hacer hogares felices y además de la simple entrega de una vivienda les transferimos riqueza representada en un hábitat integral, con espacios públicos dignos, dotaciones comunales adecuadas, estéticamente ejecutados y con garantía de crecimiento, valorización y acceso a todos los servicios públicos domiciliarios y a los servicios de segunda generación como las Tics representadas en Televisión, Internet y Telefonía.
Para ello fue necesario crear un nuevo modelo de atención pública y transparente a los hogares; además adoptamos una nueva tecnología administrativa en los procesos de estudio de selección del predio y de escogencia por licitación pública de todas las empresas que participan en el desarrollo del proyecto y proponemos con este ejemplo nuevos métodos y procedimientos de gestión en materia de vivienda social, los cuales estamos seguros que agilizan el desarrollo de los procesos, optimizan los recursos y contribuyen a una adecuada coordinación de los servidores públicos con el sector privado, logrando un alto aprovechamiento de los recursos financieros, humanos y técnicos con que disponía el Municipio de Funza y con los que puede disponer cualquier municipio en Colombia.
Veamos los atributos alcanzados en esta experiencia:
En este documento presentamos los objetivos, principios, estrategias y los resultados obtenidos en el desarrollo de todas las actividades y gestiones realizadas desde el inicio del Proyecto de Vivienda, describiéndolas en cada una de sus etapas hasta llegar al estado actual de ejecución de la Ciudadela Funza Ciudad Eficiente.
Veremos entonces reflejadas las gestiones y los resultados alcanzados desde la adquisición del predio, pasando por la definición y convocatoria de todas las actividades contractuales sujetas al Estatuto General de Contratación de la Administración Pública y la gestión socioeconómica de selección de los beneficiarios.
Se destacan los avances logrados en la implementación de los procesos públicos, licitatorios, de convocatoria libre y transparente a los hogares y de garantías y construcción de confianza.
Resaltamos en este documento, varios aspectos innovadores, el primero de ellos el análisis del suelo urbano y el exhaustivo estudio de alternativas para seleccionar la ubicación del predio para ubicar el proyecto; el segundo el estudio del mercado y oferta de vivienda de interés prioritario y social para establecer los elevados criterios con los cuales se convocó la licitación pública para seleccionar al fideicomitente inversionista, constructor y gerente del proyecto; el tercer aspecto corresponde a la amplia convocatoria pública y de acceso libre y transparente de los hogares al proyecto y la amplia asesoría y acompañamiento para que pudiesen adquirir una vivienda digna en este proyecto; finalmente se destaca el proyecto al ubicarlo en el primer rango de una segunda generación de proyectos de vivienda social que en adelante se deberán adelantar en el territorio nacional.
Estos aspectos sumados y la gestión realizada hacen que esta experiencia sea replicable como modelo de gestión de vivienda social en todos los municipios Colombianos.
RESULTADOS E IMPACTO. FECHAS DE INICIO:
El proyecto tiene varios inicios, el primero de ellos es la adquisición del predio: con el avalúo comercial realizado por la Inmobiliaria Cundinamarquesa, fue adquirido el 28-agosto-2009 y concluye con la transferencia al Patrimonio Autónomo Ciudadela Funza Eficiente – Fiduciaria Bogotá S.A. el 04-agosto-2010.
La segunda fecha de inicio, es la convocatoria de los hogares que se inicia con la atención en la oficina dispuesta para el proyecto el día 10 de agosto-2009 y concluyo con la certificación de la vinculación de los hogares a los encargos fiduciarios en cada una de las tres etapas, los días 10-enero-2011, 27-enero-2011 y 27-mayo-2011.
La tercera fecha es la constitución del Patrimonio Autónomo Ciudadela Funza Eficiente con la Sociedad Fiduciaria Bogotá S.A. el 07-julio-2010.
La cuarta fecha es la resolución de adjudicación del contrato de construcción del proyecto de vivienda de interés prioritario y social al Consorcio O. A. Proyectos del 31-agosto-2010 para que actúe como fideicomitente inversionista, constructor y gerente.
2. SELECCIÓN DE LA UBICACIÓN Y ADQUISICIÓN DEL TERRENO
La compra del predio implicó la implementación de un nuevo modelo de selección de alternativas para su ubicación definitiva, que se constituye de por sí en una mejor práctica que sustituye la tradicional compra unilateral y sin estudios de predios para desarrollar infraestructuras que posteriormente presentan problemas de sobreprecios, inestabilidad y afectaciones por la ocurrencia de riesgos naturales o antropogénicos.
Esta metodología de selección se realizó mediante el análisis de las diferentes condiciones que debía cumplir el área requerida para la localización del proyecto, definiendo los factores primordiales y las características inherentes a los requerimientos de la nueva urbanización; para ellos se identificaron 15 sectores y se seleccionaron las mejores 5 alternativas, de las cuales se escogió la de mejor puntaje que luego surtió todo un proceso de avalúos, estudios geotécnicos y negociación hasta su compra.
Gráfico 1. Perímetro urbano de Funza y las diferentes alternativas para Seleccionar el Predio.
Se implementó el Método Cualitativo de Calificación por Puntos, que consiste en la identificación del lugar ideal para la implementación del proyecto asignando elementos cuantitativos a un grupo de criterios relevantes para la localización, lo que lleva a una comparación de las diferentes opciones analizadas y a la escogencia de aquella que fue la de mayor puntuación.
Se determinaron los criterios de selección de la alternativa apropiada mediante una relación completa de cada uno de los factores requeridos para lograr una adecuada localización del proyecto, definiéndolos y determinando la escala de valor y luego su calificación y puntaje a asignar. Para el caso específico del estudio de ubicación de la Ciudadela Altos del Gualí (Funza Ciudad Eficiente) se determinaron tres grupos y sus elementos como factores de importancia a tener en cuenta al momento de evaluar las diferentes alternativas, veamos:
Factores de Infraestructura: Área Terreno, Servicios Públicos, Accesibilidad, Transporte, Aspectos Ambientales y Salubridad.
Factores referentes a Servicios Sociales: Servicios de Salud, Servicios Educativos, Seguridad Pública y Distancia al Centro de la Ciudad.
Factores Relacionados con los Aspectos Normativos y Legales: Valorización, Polo y/o Eje de Desarrollo, Reglamentaciones y Afectaciones.
De esta forma, el siguiente cuadro presenta la relación de los diferentes factores y el peso asignado a cada uno de ellos de acuerdo a la importancia que tienen y a la influencia que se ha planteado para estos en el desarrollo del proyecto.
Gráfico 2. Ubicación del lote en zona urbana de Funza.
Así las cosas, al revisar la calificación de cada alternativa y teniendo en cuenta la calificación ponderada de las mismas, se obtuvo la Opción 4 (que corresponde a una zona del Municipio localizada al sur del Casco Urbano Municipal en parte de los Barrios El Porvenir y Hato Primer Sector) como la que presenta un mayor puntaje frente a las demás, lo cual indica que de acuerdo a cada uno de los parámetros y condiciones de evaluación antes planteados, dicha alternativa es la mejor opción entre las posibilidades descritas para la localización del Proyecto de Vivienda “Ciudadela Funza Ciudad Eficiente”.
Potencialidad de la Zona Seleccionada.
El sector cuenta con vías de acceso principales del Municipio, como la Calle 15 y la Calle 13, pero al desarrollar el predio permitirá un mejor Ordenamiento Territorial al traer consigo el desarrollo vial de todo el sector con nuevas vías de acceso como lo son la continuidad de la Calle 13 que será el futuro par vial de acceso y salida de Funza hacia la Calle 13 de Bogotá por el sector de tres esquinas, además de contar con las Carreras 3 y 2B que ya están en servicio de la comunidad.
La Administración Municipal con el propósito de implementar nuevas y mejores formas para lograr el desarrollo de un excelente proyecto de vivienda, se dio a la tarea de conocer la Oferta de Vivienda Social en la región y lograr una adecuada estructuración del proyecto para lo cual se realizó un análisis de la información sobre los proyectos de vivienda que reposan en entidades como Findeter, Camacol Bogotá y Cundinamarca y las revistas especializadas Estrenar Vivienda, La Guía, y Metro cuadrado para conocer varios aspectos de relevancia para el proyecto, como lo son la competencia de proyectos del mismo o similar valor, el precio, los acabados y la cantidad de metros cuadrados ofrecidos, así como las empresas o entidades que los ejecutan.
Al analizar la oferta de proyectos en Cundinamarca, radicados en Findeter desde 2006 a la fecha y la oferta de vivienda con información de Camacol Bogotá y Cundinamarca, se obtuvieron los siguientes resultados.
Se encontró una oferta de 51 proyectos de vivienda para los años 2009 y 2010 ubicados en 4 de los 116 municipios (0.3%) de Cundinamarca. Los municipios con mayor oferta son Bogotá y Soacha. La razón de esto es la propensión a adoptar macro proyectos por parte de la Alcaldía de Soacha. Los oferentes en su gran mayoría son constructores privados.
Con base en estos análisis se estableció como parámetros de cantidad, calidad y valor para la selección de la mejor oferta de vivienda dentro de la licitación pública, un área mínima de vivienda de 49 m2, un valor máximo por metro cuadrado de $ 765.142.86 para un valor máximo por unidad de vivienda de $37.492.000,00.
Luego del proceso licitatorio, el contrato fue adjudicado a la propuesta que propuso un área construida de 49,6 m2 y un precio ponderando por metro cuadrado para todos los tipos de vivienda ofrecidos de $765.122,00.
RESULTADOS E IMPACTO. - CAMBIOS FAVORABLES EN MATERIA DE GESTIÓN DE LA ENTIDAD PARA FAVORECER LA POBLACIÓN USUARIA.
Al comparar los logros del proceso, se obtiene un área superior en un 109% al promedio de áreas ofrecido en proyectos similares en Bogotá y la sabana de Cundinamarca que están en 45.33 m2 de área construida para la Vivienda Prioritaria.
En cuanto al precio al comparar los logros del proceso, se obtiene un precio inferior en un 15% al promedio de precios ofrecido en proyectos similares en Bogotá y la sabana de metro cuadrado construido vendido de $878.240,00.
Variables que fueron de mucha importancia para obtener mejores áreas construidas y precios óptimos de referencia que hacen de la Ciudadela Altos del Gualí en Funza, el mejor proyecto de vivienda de la región y del país.
4. SELECCIÓN PÚBLICA Y TRANSPARENTE DE LOS HOGARES
El Municipio de Funza contrario a la costumbre en todo el país de selección cerrada, amañada y sesgada que en muchos proyectos de vivienda social se realizan y en contra posición a las malas prácticas de las asociaciones de vivienda que de por sí son excluyentes de las familias más pobres, se propuso la implementación de un nuevo modelo de comportamiento público y una actitud abierta y transparente frente al proceso de escogencia de los hogares, que aunque hizo más complejo el trabajo produjo como resultado una mejoría ostensible en la prestación del servicio a la comunidad. Durante todo el proceso se han presentado sólo cuatro derechos de petición con referencia al proyecto de vivienda.
Esto lo permite un acceso libre y transparente, todos los hogares interesados fueron convocados públicamente empleando los medios de comunicación local y El Comunicador que es el medio de difusión de los programas de la Alcaldía, aquellos que lo quisieron se preinscribieron y contaron con asesoramiento personalizado, acompañamiento permanente mediante una atención directa y especializada, incluyendo un margen de tiempo de espera de diecinueve meses para cumplir requisitos y alcanzar el ahorro programado mínimo, en los cuales se realizaron reuniones masivas y focalizadas con todos los hogares y con grupos de ellos, para ayudarles a solucionar los diversos inconvenientes, cruces y reportes negativos que se les presentaron, a fin de facilitarles el acceso al proyecto y adquirir una vivienda propia.
Para ejecutar esta estrategia se dio apertura a la OFICINA DE ATENCION a los interesados en el Programa de Vivienda Funza Ciudad Eficiente, ubicada en el Centro Comercial Marques Plaza Local 8, con los siguientes Objetivos:
· Lograr que los Hogares Preinscritos en el Programa de Vivienda puedan acceder al mismo, verificando el cumplimiento de los requisitos legales y de cierre financiero.
· Atender y asesorar a los hogares que se preinscribieron en el plazo establecido del 10 de agosto de 2009, con un primer cierre de preinscripciones al 10 de septiembre de 2009 y un segundo plazo para cierre de inscripciones al 19 de marzo de 2010, es decir un período de 7 meses.
· Explicar a los hogares que aparecen cruzados en las BASES DE DATOS del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial y el SISBEN del Municipio de Funza, sobre los CRUCES que hace que aparezcan rechazados y asesorarlos sobre la forma como pueden resolver esta situación y seguir en el programa de Vivienda.
· Indicarle a los hogares que cumplen los requisitos básicos los documentos que deben aportar para Postularse al Subsidio Familiar se Vivienda, tramitar el ahorro programado y los Créditos Hipotecarios complementarios que les permitan acceder a una vivienda y seguir en el programa de vivienda.
· Gestionar junto con los hogares que cumplan los requisitos legales la postulación al subsidio familiar de vivienda y la obtención del crédito hipotecario.
· Vincular a los hogares que cumplan todos los requisitos de ley parar acceder al programa de vivienda.
Los formatos e instructivos que se entregaron a los hogares corresponden a la guía de los documentos que por ley deben tramitar y entregar para lograr su ingreso al programa de vivienda, así como los Formularios de Postulación al Subsidio Familiar de Vivienda.
Ciclo de Vida del Proyecto desde la perspectiva de la Participación de los Hogares en el Programa de Vivienda.
El proceso de atención de los hogares, las convocatorias masivas y focalizadas, se orientaron de acuerdo a la situación socio-económico de cada familia, a quienes se les asesoro sobre la mejor forma de postularse a los proyectos de vivienda y la forma de acceder a los beneficios del gobierno y a los créditos en las entidades financieras con sede en el Municipio de Funza.
El proyecto se desarrollo por fases, con instrumentos de asesoría con énfasis en el ahorro, basados en la atención personalizada, de tal forma que el proceso de atención a la comunidad derive en el cumplimiento de los requisitos de acceso a los proyectos, pero antes que todo en el cumplimiento de su Plan de Ahorro.
Se inició con la atención directa a los hogares preinscritos, conferencias gratuitas, luego la inscripción al programa previa radicación de los documentos básicos y siguió con la validación de la información suministrada por los hogares, la verificación en las bases de datos del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, el SISBEN y otras, la recepción de los documentos soportes para la postulación, la entrega de la información sobre su estado de cumplimiento de requisitos a los hogares y la asesoría para que puedan postularse.
Además les asesoramos en las postulaciones ante las Cajas de Compensación Familiar o los Subsidios del Gobierno, la apertura y trámite de las certificaciones de los ahorros y en el acompañamiento para el trámite de los créditos y finalizó con la vinculación al proyecto de vivienda mediante la firma del encargo fiduciario de preventa y luego las promesas de compra venta.
Las carpetas y un listado de hogares que cumplieron los requisitos legales nacionales y municipales y que cuentan con los recursos para acceder a la vivienda se entregaron al constructor para que una vez obtenido el punto de equilibrio se iniciara la construcción de las viviendas.
La asesoría es personalizada y este es el ciclo que los hogares cumplieron.
EL PROCESO DE POSTULACION DE LOS HOGARES.
Como se ha dicho, la inscripción de los hogares atendió un proceso libre, masivo y transparente, lo cual se evidencia en las cifras que se reflejan en el cuadro 5 y que a continuación explicaremos en detalle, pues se constituye en un elemento innovador de convo9catoria pública ciudadana y de transparencia en la selección de los beneficiarios de un proyecto de tanta envergadura social como lo es la Ciudadela Altos del Gualí en Funza.
La Atención a los Hogares se inició con una invitación entregada puerta a puerta en las aproximadas 14.000 viviendas existentes en el municipio, adicionalmente se realizaron reuniones masivas como la del Coliseo Cubierto que se realizó el 26 de agosto de 2009 con lleno total, luego de lo cual fueron entregados de manera personal a 8.500 hogares igual cantidad de formularios de preinscripción, de los cuales tan sólo 3.828 hogares los radicaron con los documentos solicitados (fotocopias de las cedulas de ciudadanía de los miembros adultos del hogar y un recibo del pago de servicios públicos domiciliarios). Es decir que del total de hogares invitados sólo un 27% se preinscribió al proyecto.
El formulario de preinscripción de por sí es un instrumento muy sencillo de diligenciar y de mucha utilidad para la evaluación socioeconómica de los hogares, cuyo propósito es habernos permitido contar con la autorización de los adultos del hogar para verificar mediante consultas en las Centrales de Información y las Bases de Fatos del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (hoy Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio) y del SISBEN que le permitieron a la Administración evaluar desde el inicio el cumplimiento de los requisitos de ley para ser beneficiario de proyectos donde se apliquen subsidios familiares de vivienda.
Luego de lo cual encontramos que 418 hogares ya eran propietarios de inmuebles en distintos municipios del país, otros 418 ya se habían beneficiado de subsidios familiares de vivienda y 1.205 no estaban registrados en el SISBEN del Municipio de Funza, lo cual nos arroja un gran total de 2.041 hogares inhabilitados para participar en el proyecto, es decir el 53% de los preinscritos.
Finalmente comenzamos un trabajo de asesoría, capacitación y acompañamiento con 1787 hogares habilitados, aunque se atendieron 2177 ya que algunos de los que aparecieron con cruces que los inhabilitaban tenían la forma de solucionar y demostrar que habían subsanado dichos cruces.
De los 2177 hogares preinscritos recibimos la documentación solicitada completa en una primera instancia de 902 de ellos y luego de un segundo llamado de otros 489, para un total de 1391 hogares con los cuales se realizó el proceso de verificación de cumplimiento de requisitos financieros para lograr el cierre financiero demostrando el ahorro programado exigido, el acceso al subsidio familiar de vivienda y la carta de cupo de crédito hipotecario.
Lamentablemente de estos 1391 hogares, fueron rechazados 844 por las razones que se indican en el cuadro 6, unos pocos por ser propietarios y beneficiarios de subsidios, se presentaron 59 renuncias al proceso, pero la gran mayoría 565 por tener problemas de reportes negativos y estar sancionados por las Centrales de Riesgos CIFIN y DATACREDITO.
Pese a que estos hogares contaron con más de un año para resolver estos inconvenientes muchos de ellos ni siquiera hicieron el intento por hacerlo.
A estos hogares que no pudieron o no quisieron resolver sus inconvenientes se procedió a devolverles las postulaciones informarles mediante una carta las razones por las cuales no continuaron con el proceso en el proyecto, información que les servirá para resolver sus inconvenientes a futuro.
Al revisar el esfuerzo que los hogares debían hacer en cuanto a su ahorro programado se logra evidenciar que la gran mayoría pudieron lograr la meta en este aspecto, de hecho sólo 188 de 1391 se quedaron en este aspecto, lo cual nos permite destacar que funciono la estrategia de promoción de la cultura del ahorro.
Las bases de datos empleadas para los cruces y verificación de la Información de los Hogares, fueron la del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial mediante consultas realizadas a través de Compensar, Cafam y Colsubsidio y la del SISBEN de Funza por intermedio de la Oficina Asesora de Planeación Municipal, de tal forma que son fidedignas y se ajustan los protocolos de verificación de la información que dispone el Decreto 2190 de 2009.
Del total de hogares inscritos e invitados, fueron enviadas en doce entregas un total de 1219 carpetas al Consorcio O.A. Proyectos que actúa como fideicomitente inversionista, constructor y gerente del proyecto que es la última instancia de vinculación con los hogares.
A la fecha se han separado la totalidad de las 644 unidades de vivienda, y por seguridad del proyecto el Consorcio O A Proyectos se encuentra atendiendo 32 los hogares que se encuentran en lista de espera para vincularse al proyecto y que puedan reemplazar a cualquier hogar que llegue a tener problemas en el cierre financiero sea por la no aprobación de los subsidios familiares de vivienda o negación de créditos hipotecarios.
Cabe destacar que cada una de las etapas del proyecto daba inicio sólo cuando se cumplía el punto de equilibrio establecido en el 80% del total de vivienda en cada etapa, los cuales eran certificados por la fiduciaria una vez suscribían los encargos fiduciarios de preventas y demostraban ante el constructor que cumplían con el cierre financiero.
Luego de llegar al punto de equilibrio de cada etapa, por una parte se daba inicio a la construcción de la etapa con la firma previa del acta de inicio y por el otro continuaban los trámites de firma de promesas de compraventa y luego de escrituras, todo lo cual se ha realizado de manera sincronizada para garantizar que la obra no presente retrasos en la entrega por demoras en la legalización de los subsidios y de los créditos hipotecarios o viceversa los hogares no pueden usar sus vivienda por demora en la construcción.
Los puntos de equilibrio se lograron en las siguientes fechas:
Etapa 1, Enero 10 de 2011 fecha de entrega máxima Noviembre 10 de 2011.
Etapa 2, Enero 23 de 2011 fecha de entrega máxima Noviembre 23 de 2011.
Etapa 3, Mayo 26 de 2011 fecha de entrega máxima Marzo 26 de 2011.
JORNADAS DE ATENCIÓN A LOS HOGARES
Atención masiva. Se realizaron durante todo el año 2010 y el primer semestre de 2011 una serie de eventos para motivar a los hogares a cumplir con el requisito del ahorro programado y para demostrar los avances del proyecto.
Los eventos fueron: la 1ra Feria de Servicios Financieros para la Vivienda, el domingo 14 de febrero de 2010 de 8:00 a.m. a 5:00 p.m. donde se atendieron a 1600 Jefes de Hogar, la jornada se realizó en el Centro de Atención Integral (Antiguo Colegio María Auxiliadora Calle 16 No. 13 -30 Funza), con presencia de nueve bancos, tres cajas de compensación familiar, el Fondo Nacional de Ahorro, la oficina asesora de planeación y la personería municipal.
La 2da Jornada de Servicios Financieros para la Vivienda y las dos Jornadas de Entrevistas a los Hogares, la primera parte se realizó días sábado 5 y domingo 6 de junio de 2010 y la segunda parte los días sábado 26 y domingo 27 de junio, en jornadas que comenzaban a las 8:30 a.m. y terminaban a las 9:00 p.m. Se atendieron a 880 Hogares completos, la jornada se realizó en el Despacho del Señor Alcalde y con presencia de las entidades con Stand ubicados en el Patio Central de la Alcaldía Municipal de Funza. Se contó con los Stand de las Cajas de Compensación Familiar Colsubsidio, Cafam y Compensar, la Comisaría Primera de Familia y el Fondo Nacional de Ahorro, donde se atendieron por parte de los funcionarios de las entidades a los hogares.
También se realizó la 3ra Jornada de Servicios Financieros para Independientes que requerían atención y asesoría en cuanto al acceso a los Cupos de Crédito y a la afiliación a la Cajas de Compensación Familiar, esta jornada se realizó el 22 de julio, contó con la presencia de las siguientes entidades invitadas, CCF CAFAM, EPS FAMISANAR, Sede Funza, Cooperativas CREDIFLORES y COMIPOL. Se atendieron a 250 Jefes de Hogar Independientes, la jornada se realizó en el MULTICENTRO DE ATENCIÓN INTEGRAL PARA LA PRIMERA INFANCIA, Cra 4 entre Calles 15 y 14.
Reuniones con Hogares. Para esta labor se realizaron Nueve (9) reuniones masivas, los días martes 9 de noviembre a las 5:00 y 7:00 p.m. en el Auditorio del Centro Cultural BACATA a la cual se citaron 96 Jefes de Hogar inscritos en el Programa de Vivienda, con problemas ante CIFIN y 174 hogares que cumpliendo los requisitos no han separado. Luego el 23 y el 26 de noviembre con hogares que tienen sus ahorros en Cesantías, en el FNA y en Av Villas para que procedan a consignar un aporte en el encargo fiduciario de preventas, luego el sábado 4 y el martes 14 de diciembre con estos mismos hogares, adicionalmente se realizó una reunión con 60 hogares, los días 12 y 14 de enero de 2011 para atender a los hogares independientes que se postularon a Cafam y no les fue aprobado el subsidio.
Adicionalmente a todo lo anterior atendimos en forma personal más de dos centenares de jefes de hogares que presentan casos especiales de dificultad debido a problemas en su postulación, dificultad en el acceso a los subsidios familiares de vivienda, al crédito hipotecario y otros tipos de problemas en los estados civiles de los hogares y en el cumplimiento de los requisitos de ley.
Se han realizado aproximadamente unas tres mil seiscientas (3.600) llamadas personales a los jefes de hogar inscritos para indicarles los documentos y trámites faltantes, a quienes se les otorgaron plazos prudentes para entregarlos y aquellos que lograron hacer entrega fueron remitidos a la Sala de Ventas del proyecto a cargo del Consorcio O.A. Proyectos.
INFORME DE LA SITUACION SOCIOECONOMICA POBLACION BENEFICIARIA DE LA CIUDADELA ALTOS DEL GUALÍ – FUNZA.
Son 644 hogares para un total de 1574 residentes en la futura urbanización, para un promedio de 2,4 personas por hogar.
A continuación mostramos un análisis socio demográfico de los hogares beneficiarios del proyecto.
Cuadro y Gráfico.
La ciudadela tendrá más mujeres que hombres, debido en parte al liderazgo de las madres cabeza de familia como jefes de sus hogares.
En cuanto a la clasificación por edades, la siguiente es la pirámide poblacional distribuida por sexos y total por rangos de edad.
De acuerdo con las anteriores cifras se evidencia que el 63% de los futuros habitantes de la Ciudadela Altos del Gualí serán niños, niñas y adolescentes. Al sumar a los jóvenes se alcanza un 80% de población en estos rangos de edad.
Por el contrario sólo un 3% son adultos mayores y el 15% son adultos jóvenes, sobre quienes recaen las obligaciones y sostenibilidad de las viviendas.
Estos datos nos sirven para identificar los futuros programas de acompañamiento social que se requieren desarrollar al interior de la copropiedad.
Los siguientes son los parentescos.
Nivel de Sisben de los Hogares, el 67% de los 644 hogares son del Nivel 2, 24,5% pertenecen al Nivel 1 y apenas el 8% las del nivel 3; lo cual demuestra que el proyecto fue bien focalizado en los hogares más vulnerables del municipio.
Clasificación de los Hogares por Jefatura del Hogar y Estado Civil.
Se evidencia que fueron los hogares con jefatura femenina en un 53% los más beneficiados con el proyecto, adicionando un 8% de hogares con jefatura masculina, para un total de 61% de hogares con un solo jefe de hogar. El 39% corresponde a hogares con jefatura tradicional en cabeza del hombre con su esposa o compañera.
Lo cual se evidencia en la siguiente gráfica en la cual se muestra que los hogares con jefatura tradicional, se clasifican un 21% en Unión Libre y un 18% casados para un 39%.
El 61% de los hogares con un sólo jefe de hogar corresponden a un 60% de madres y padres solteros y un 1% viudos.
Igual se presentan 15 Hogares con Discapacitados y 10 Hogares de Población Desplazada que hoy son beneficiarios del proyecto.
El tamaño de los hogares fue suministrado a los diseñadores para definir las áreas construidas, por esta razón este proyecto es uno de los pocos de vivienda prioritaria que cuenta con tres alcobas construidas para mejorar la vida del hogar, con un cuarto principal para los padres que resguarda y protege su intimidad y dos cuartos uno para niños y otro para niñas.
Gráfico. Miembros del hogar en la Ciudadela Altos del Gualí y ciudad del trabajo.
EL CIERRE FINANCIERO DE LOS HOGARES
Procederemos a mostrar como paso a paso los hogares fueron cumpliendo los requisitos financieros para lograr acceder al proyecto, cabe recordar que el Acuerdo 012 de 2009 del Concejo Municipal establece que los hogares deben aportar como mínimo un 10% del valor de la vivienda.
CUMPLIMIENTO DEL AHORRO PROGRAMADO.
Los hogares todos alcanzaron unos niveles muy satisfactorios de ahorro, el requisito inicial del 10% fue superado ampliamente llegando a un porcentaje del 18,1%, representado en ahorros en cuentas programadas, cesantías y recursos propios, logrando un aporte para el proyecto de $4.425 millones de pesos.
Los niveles de ahorro por caja de compensación se muestran en el siguiente cuadro.
Nótese que los hogares sin subsidio deben hacer un esfuerzo muy importante equivalente al 44,4% del valor de sus viviendas.
El ahorro por sexo se muestra en el siguiente cuadro, evidenciándose que son las mujeres las que hacen un mayor esfuerzo y en el proyecto los hogares con jefatura femenina de igual forma son mayores con un 53%.
ACCESO A LOS SUBSIDIOS FAMILIARES DE VIVIENDA.
En el siguiente cuadro se muestran ya los resultados efectivos de los subsidios aprobados por cada entidad, siendo líderes Colsubsidio y Cafam. Tenemos sólo 34 hogares que se han vinculado sin subsidio debido a la dificultad de obtenerlo por ser independientes y completan dicho valor con un aporte adicional en recursos propios y con mayor valor de crédito.
SUBSIDIOS ASIGNADOS ETAPAS 1, 2 Y 3.
ACCESO DE LOS HOGARES AL CRÉDITO HIPOTECARIO.
Los hogares han logrado acceder al Crédito Hipotecario, las entidades que lideran el crédito a los hogares, son en su orden de importancia: Banco Davivienda, Banco AV Villas, Fondo Nacional de Ahorro, Bancolombia, Banco Agrario de Colombia, Cooperativa de Ahorro y Crédito Crediflores, Banco BBVA Colombia y Banco Caja Social BCSC. Los restantes 75 créditos son otorgados por Fondos de Empleados y cooperativas.
En el anterior cuadro se muestra el resultado efectivo de los créditos aprobados, siendo líderes el Banco Davivienda y el Fondo Nacional de Ahorro.
Tenemos 29 hogares que se han vinculado sin crédito hipotecario debido a la dificultad de obtenerlo y completan dicho valor con sus aportes adicionales de recursos propios.
El nivel de los créditos y el pago mensual promedio de las cuotas se calcula en $204 mil pesos mensuales, es decir un 19% por debajo del promedio del valor del arrendamiento mensual de dichos hogares que está en $250 mil pesos mensuales, lo que les significa una holgura que les permitirá pagar la cuota de aporte a las expensas comunes de la administración de los conjuntos residenciales cerrados en los cuales vivirán.
LA VINCULACION Y SEPARACION DE LAS UNIDADES DE VIVIENDA POR PARTE DE LOS HOGARES AL PROYECTO
Los hogares demostraron poder cumplir con los requisitos exigidos, los cuales con el apoyo recibido por parte del Municipio con las tres (3) Jornadas de Servicios Financieros y la asesoría de las entidades financieras, cajas de compensación familiar y el apoyo directo en la sala de ventas del proyecto logran tramitar los subsidios de vivienda y la aprobación de los créditos hipotecarios.
En el mes de mayo del año 2010, solamente el 46% de los hogares inscritos lograban alcanzar el cierre financiero para entrar al proyecto, razón por la cual se implementaron medidas de asesoramiento y motivación para ayudarles a conseguir la aprobación de los subsidios de vivienda y los créditos hipotecarios, muchos de ellos tampoco tenían el 10% del ahorro programado exigido.
Luego de casi un año de labor social hoy los 644 hogares cuentan con el cierre financiero.
En las gráficas mostramos los cierres financieros calculados en mayo de 2010 y en julio de 2011.
FIRMA DE PROMESAS DE COMPRAVENTA.
El 10 de abril se realizó el acto masivo de entrega de promesas de compraventa para los hogares inscritos que cumplieron todos sus documentos, realizaron el cierre financiero y lograron separar y vincularse al proyecto. Se han firmado 452 promesas y se debe proceder a trasladar sus cesantías al proyecto. Se están firmando en promedio 7 promesas diariamente.
CAPACITACION DE LOS HOGARES PARA QUE APRENDAN A CONVIVIR EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL BAJOS LOS TERMINOS DEL MANUAL DE CONVIVENCIA.
Los hogares se han estado capacitando antes de recibir sus viviendas en los siguientes temas:
Taller 1. Introducción a la Propiedad Horizontal,
Taller 2. Organización de la Asamblea de Copropietarios.
Taller 3. Capacitación al Consejo de Administración.
Taller 4. Socialización del Manual de Convivencia.
Taller 5. Capacitación a los Jóvenes y Adolescentes.
En la actualidad nos encontramos trabajando con los Maestros de obra capacitados en Funza para que sean ellos los que desarrollen progresivamente las casas, también se han autorizado proveedores de servicios, materiales e insumos.
Fotografía de los manuales entregados a los hogares.
Se tiene previsto de igual forma que la Oficina de Planeación regule y controle todas las ampliaciones en las nuevas viviendas para conservar la uniformidad arquitectónica del conjunto residencial.
De otra parte se tiene pendiente que la Secretaria de Salud reglamente la forma como procederá a autorizar la permanencia de mascotas en el conjunto.
A los hogares se les entregan el Manual de convivencia, el Manual de Uso de las Viviendas y el Manual de Ampliaciones.
PROGRAMA DE ENTREGA DE LAS VIVIENDAS A LOS HOGARES
El programa de entrega de las viviendas de la Etapa 1 está previsto inicialmente para el 19 de septiembre; la Etapa 2 en el mes de Noviembre y la Etapa 3 en el mes de Febrero de 2012.
No obstante debido al impacto del invierno no se lograron los avances esperados en los rendimientos de la obra, sin embargo las entregas se realizarán dentro de los 10 meses pactados para cada etapa, según los cuadros y gráficos anexos.
El programa definitivo para las entregas está sujeto a la aprobación del Comité Fiduciario para realizar la entrega del proyecto en presencia del Señor Presidente de la República Juan Manuel Santos de acuerdo con el ofrecimiento del Director del Fondo Nacional de Ahorro, lo cual se estima hacer a mediados de noviembre de 2011.
TEMAS QUE SIGUEN EN EL DESARROLLO DEL PROYECTO
ACTIVIDADES CONTRACTUALES de la FIDUCIA y del CONSTRUCTOR
o Constitución del Reglamento de Propiedad Horizontal para la Etapa 3.
o Suscripción de las actas de entrega de las viviendas a la interventoría y a los hogares para la Etapa 2.
o Concluir el proceso de escrituración de las unidades de vivienda de las Etapas 1 y 2.
o Perfeccionar la 2da Resolución de Asignación SFV Municipales y de las Cartas de Asignación de los Subsidios Municipales. En el mes de Noviembre dado que por restricciones de la ley de garantías no se pueden hacer en este mes y hasta pasados 8 días de las elecciones del 30 de octubre.
o Modificar la Resolución 0156 de 2011, para dejar a los hogares que definitivamente lograron el cierre financiero y excluir a aquellos que no les fueron aprobados los créditos.
o Acompañar a la comunidad en la constitución de la Administración de las Copropiedades para lo cual se realizarán convocatorias a empresas con experiencia en el sector.
o Realizar las licitaciones (subasta) de los tres mini-mercados, los cuales se sugiere se especialicen, uno para Alimentos, otro para Droguería y otro Miscelánea.
o Control, seguimiento y supervisión al avance de las obras de las Etapas 1, 2 y 3.
CONTRACTUALES DEL ESTRUCTURADOR
o Acompañar al Comité Municipal de Vivienda en todas sus fases de operación.
o Asesorar al Municipio en las diversas instancias de desarrollo y ejecución de los Contratos suscritos por el Municipio para el desarrollo del proyecto, siendo los siguientes: el avance del Patrimonio Autónomo de Administración Inmobiliaria con Fidubogotá S.A.; con el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente para el Desarrollo del Proyecto de Vivienda de Interés Social Ciudadela Funza Eficiente, adjudicado a CONSORCIO O.A. OBYCON S.A. – AMARILO S.A.; y con el Interventor adjudicado a: CONSORCIO VILSOLIDO.
o Acompañar a la administración municipal en todos los pasos, labores de seguimiento durante las fases del proyecto.
POSIBILIDAD DE REPLICA Y TRANSFERENCIA A OTRAS ENTIDADES. - ETAPAS DEL PROYECTO.
A manera de síntesis vamos a relacionar el ciclo y las etapas en las que se desarrolla este proyecto:
· Aprobación del Plan de Gobierno y del Presupuesto del Municipio
· Selección de la mejor Ubicación y Adquisición del Terreno
· Estudio de la Oferta de Vivienda Prioritaria en el Mercado
· Gestión, Selección Pública y Transparente de los Hogares
o Proceso de Atención y Postulación de los Hogares.
o Jornadas de Servicios Financieros de Capacitación y Atención a los Hogares.
o Verificación del cumplimiento de requisitos legales de los hogares.
o Clasificación Socioeconómica de la Población Beneficiaria.
o Verificación del Cierre Financiero de los Hogares
o Vinculación y Separación de las Unidades de Vivienda por parte de los Hogares al Proyecto
o Firma de Encargos Fiduciarios, Promesas de Compraventa y Escrituras Públicas.
o Capacitación de los Hogares para que aprendan a Convivir en el Conjunto Residencial Cerrado
o Programa de Entrega Física a los Hogares y Trasteaos a las Nuevas Viviendas.
· Contratación de la Ejecución del Proyecto
o Firma Estructuradora y Gestora del Proyecto
o Escogencia de la Sociedad Fiduciaria administradora del Patrimonio Autónomo.
o Selección del Fideicomitente, Inversionista, Constructor y Gerente para el desarrollo del Proyecto de Vivienda.
o Selección del Interventor.
4. LA CONTRATACION DE LA EJECUCIÓN DEL PROYECTO
Para lograr un excelente proyecto y evitar la ocurrencia de los riesgos de siniestralidad de los proyectos de vivienda social que aquejan a todas las regiones del país, se procedió a realizar las siguientes contrataciones:
· Contratación de la Firma Estructuradora y Gestora del Proyecto
Mediante Contratos de Prestación de Servicios Profesionales No. 000255 de abril 28 de 2009, 000227 de enero 31 de 2010 y 000251 de marzo 11 de 2011, por un valor total de $181.900.000,00 incluido el IVA con cargo al Presupuesto Municipal, se contrato la firma EBUSINESS VIVIENDA, para que adelantara la coordinación general del proceso de atención y postulación de los hogares al subsidio familiar de vivienda y la asesoría para adelantar el proceso de estructuración jurídica, operativa y financiera para la contratación del desarrollo del proyecto de vivienda de interés prioritario y social “Ciudadela Funza Eficiente”.
· Compra del Lote Urbano.
Predio segregado de otro de mayor extensión denominado “Normandía” situado en el Barrio El Hato Sector “I” de Funza, Calle 15 No. 2-35 / 55, cedula catastral No. 010002600733000, área de 39.831,70 m2, adquirido por $2.049.063.100,00 con cargo al Presupuesto Municipal (a razón de $51.443,00 el metro cuadrado) compra efectuada a la COMUNIDAD DE NUESTRA SEÑORA DE LA CARIDAD DEL BUEN PASTOR mediante Escritura Pública No. 870 de (28-agosto-2009) otorgada en la Notaria Única del Círculo de Funza, inscrita en el Folio de Matricula Inmobiliaria No 50C-1760797 Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá Zona Centro.
· Escogencia de la Sociedad Fiduciaria administradora del Patrimonio Autónomo.
Mediante Concurso de Meritos No. 011-2010, para la constitución del Patrimonio Autónomo de Administración Inmobiliaria, adjudicado a la FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A. por Resolución No. 000283 (23-junio-2010) constituido mediante Contrato de Fiducia Mercantil No. 2-1-17501 de (07-julio-2010), con un valor de comisión fiduciaria del cero coma cincuenta por ciento (0,50%) sobre el valor total de las ventas del proyecto, es decir la suma de $122.345.294,10 más el IVA con cargo al Presupuesto del Proyecto.
· Selección del Fideicomitente, Inversionista, Constructor y Gerente para el desarrollo del Proyecto de Vivienda.
Mediante procesos de Licitación Pública No. 06-2010 y Selección Abreviada No. 020-2010, adjudicado por Resolución No. 000379 (31-agosto-2010) al Consorcio O. A. Proyectos, conformado por las Constructoras AMARILO S.A. y OBYCON S.A. con una participación del 50% cada una; por un valor total de las ventas del proyecto de $24.469.058.816,05, detallado según el cuadro siguiente.
Cuadro 2. Presupuesto del Proyecto de Vivienda.
· Selección del Interventor.
Mediante Concurso de Meritos No. CM-OP-003-2010, adjudicado mediante Resolución No. 000413 (24-septiembre-2009) al CONSORCIO VILSOLIDO FUNZA, por valor de $349.542.800,00 incluido el IVA con cargo al Presupuesto Municipal.
POSIBILIDAD DE REPLICA Y TRANSFERENCIA A OTRAS ENTIDADES - COSTOS ASUMIDOS POR LA ENTIDAD PARA SU DESARROLLO Y FUENTES DE FINANCIACIÓN.
El Municipio de Funza asumió con cargo a su presupuesto una suma total de: $2.580.505.900, discriminados en:
Estructuración del Proyecto: $ 181.900.000,00
Adquisición del Predio: $ 2.049.063.100,00
Interventoria: $ 349.542.800,00
Con los datos disponibles el avance de la obra a la fecha del último informe de la Fiduciaria Bogotá S.A. y del Interventor Consorcio VILSOLIDO FUNZA es del 63%, tal como se observa en los siguientes cuadros y gráficos.
SISTEMA CONSTRUCTIVO DEL PROYECTO
• Cimentación: Vigas corridas, sobre colchón de recebo compactado.
• Entrepisos: Placa alveolar pretensada.
• Muros: Mampostería estructural.
• Escalera: Casas, prefabricada en concreto.
Edificios, maciza en concreto.
• Cubierta: Perfiles metálicos galvanizados tipo C y Teja fibrocemento gris Perfil 1000.
OBSERVACIONES FINALES DE LA OBRA.
Todas estas actividades se están desarrollando de manera adecuada y coordinada, el proyecto avanza satisfactoriamente y se espera que se entreguen las Etapas 1 y 2 en los meses de Octubre, Noviembre y hasta el 15 de Diciembre.
Muy pronto 644 Hogares Felices estarán habitando sus viviendas con:
• Excelentes especificaciones técnicas de construcción.
• Conjunto Cerrado bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.
• 36.698 m2 de Construcción
• 16.035 m2 de Zonas Verdes a razón 10,2 m2 por habitante.
• Salón Comunal y Mini mercado.
• Parqueaderos comunales adoquinados.
• Mantienen el estrato en 1 durante el proceso de estabilización económica de 4 años.
53% Madres Cabeza de Familia y 8% Padres Cabeza de Familia
1025 niños, niñas y adolescentes beneficiados.
POSIBILIDAD DE REPLICA Y TRANSFERENCIA A OTRAS ENTIDADES. - ACTORES CLAVES DEL PROCESO.
· Los hogares.
· Secretarios de Despacho: Hacienda, Planeación Municipal, Obras Públicas, Desarrollo Social, Control Interno.
· Estructurador del Proyecto y Asesor Jurídico de la Alcaldía.
· Empresas Municipales de Servicios Públicos.
· Cajas de Compensación Familiar.
· Entidades Financieras, Bancos, Cooperativas y Fondos de Empleados.
· Fondo Nacional de Ahorro.
· Sociedad Fiduciaria.
· Fideicomitente, Inversionista, Constructor y Gerente del Proyecto.
· Interventor.
· Profesionales y obreros de la construcción.
· Proveedores de Materiales e Insumos
APORTES DE ESTA EXPERIENCIA EN CUANTO A LA RESOLUCION ADECUADA DE PROBLEMAS.
Como se puede observar, este proyecto resuelve de manera adecuada los procesos socioeconómicos con los aspectos jurídicos, financieros y técnicos de diseño, ejecución y construcción y logra integrarlos de tal forma que confluyen en el mismo tiempo para garantizar la entrega a los beneficiarios sin generarles traumatismos a unos ni a otros.
Los principales problemas o riesgos que se resuelven con este modelo de gestión de vivienda son los siguientes:
El Riesgo de Liquidez. Definido como la posibilidad de que los oferentes no cuenten con recursos suficientes (restricciones en el flujo de caja) por concepto de retardos en el giro de los subsidios, el trámite oportuno de los créditos y/o la entrega efectiva de los aportes de los beneficiarios, que no le permitan mantener el proceso constructivo y que le pueden llegar a impedir cumplir los compromisos en la ejecución del Proyecto.
Actualmente existen demoras en el trámite de los subsidios (de 6 a 18 meses) y de los créditos individuales que inciden en la financiación de la construcción, debido a que algunos Oferentes confunden la forma de financiar los proyectos y en muchos casos no cuenta con recursos propios que le permitan financiar la operación y por ello opta por el cobro anticipado que debe ser garantizado con una póliza de cumplimiento.
Un oferente sin capacidad financiera propia es multiplicador del riesgo para el sector por la incapacidad de soportar las restricciones presupuestales.
Riesgo Financiero. Surge como la sumatoria de la valoración de los riesgos del Proyecto de Vivienda y que se materializa en la posibilidad de que los Oferentes no puedan cumplir con las obligaciones de pago en la fecha de cancelación de los compromisos, o por la ocurrencia de imprevistos, aumento en los precios de los materiales e insumos o posibles siniestros que ocurran y por los cuales sea presuntamente responsable y que podrían afectar principalmente los activos e imagen de la entidad y/o la empresa.
Estos riesgos pueden materializarse por los retrasos en los trámites y cobros de las ventas, o por un aumento inesperado o imprevisto en los costos de los materiales e insumos, inadecuado control de los costos y del programa de obra que hacen aumentar los imprevistos.
Riesgo Legal. Es la contingencia de pérdida derivada de situaciones de orden legal, que puedan afectar los proyectos declarados elegibles, o los procesos desarrollados al interior de la empresa por causas atribuibles a empleados o contratistas vinculados al proyecto, o por cambios en las exigencias urbanísticas por parte de los entes territoriales o de las empresas de servicios públicos.
Este riesgo puede también presentarse debido a la tendencia del gobierno de expedir continuamente normas para modificar los procesos, lo cual implica un riesgo por inseguridad jurídica que puede imponer obligaciones adicionales no previstas al inicio de los proyectos.
Riesgo Operativo. Es la posibilidad de pérdida como resultado de deficiencias a causa de fallas en los sistemas de información, deficiente diseño y presupuestación, fallas en los procesos, deficiente control de atribuciones en tiempo real, errores humanos, mala fe de los empleados y fallas en el control gerencial y la ausencia de una política de calidad. Un gerente o director de proyecto inexperto puede ser el artífice principal de este riesgo.
Riesgo de Mercado. El riesgo de mercado o precio es la contingencia de pérdida o ganancia de parte del oferente, como resultado de un cambio en los costos financieros por la volatilidad de las tasas de interés, aumento de los índices de precios, que pueda presentarse como resultado de una pérdida de imagen o de confianza en el proceso o en el oferente por causa de la ocurrencia de algún siniestro derivado del proceso constructivo y/o de la gestión de los proyectos habitacionales.
Riesgo de Contraparte. Es la posibilidad de incumplimiento de las obligaciones contractuales de los oferentes de proyectos, de los entes territoriales, las entidades otorgantes de los subsidios y/o de los créditos y de los beneficiarios. Se genera entre otros por incumplimiento en la entrega de documentos, ignorancia de los acuerdos y problemas operativos o no resolución oportuna de los mismos.
Nota: En este documento no nos referiremos al estudio y evaluación de los riesgos naturales, catastróficos o "actos de Dios" (geológicos e hidrometeoro lógicos) y riesgos causales, accidentales, súbitos, antropogénicos que pueden afectar un proyecto determinado, independiente de la voluntad del hombre, también pueden incidir en el éxito o fracaso de los proyectos, principalmente por la gran cantidad de personas y daños materiales que generalmente involucran.
Sin embargo estos riesgos, no constituyen riesgos operativos propiamente dichos, aunque es de advertir que los mismos fueron previstos al momento de realizar los estudios topográficos del terreno, de suelos y geotecnia y que fueron empleados por los diseñadores y calculistas del proyecto, lo cual nos garantiza que fueron gestionados con todo rigor.
Conjunción de los Riesgos que Afectan los Proyectos VIS. La concentración de actividades, que se pueden presentar sin dudas en casos excepcionales, pero frecuentes en cuanto a proyectos de vivienda de interés social se trata, puede tener un alto riesgo para la entidad territorial, ya que en algún momento puede llegar a suceder que el proyecto no culmine o el constructor (oferente) no cumpla lo prometido y el Ente Territorial se vea envuelto en un conflicto con los hogares y luego con la Compañía de Seguros, cuyo resultado puede ser la indemnización por la pérdida de los recursos del fondeo de los proyectos la cual en la mayoría de los casos es insuficiente y en la mayoría de ocasiones debe aportar el municipio.
POSIBILIDAD DE REPLICA Y TRANSFERENCIA A OTRAS ENTIDADES - APRENDIZAJES GENERADOS A PARTIR DE SU IMPLEMENTACIÓN.
El principal aprendizaje es la selección adversa.
EL PRINCIPIO DE SELECCIÓN ADVERSA PARA LA ESCOGENCIA DE “OFERENTES RESPONSABLES”
En la licitación de este proyecto se empleó por primera vez el principio de la selección adversa, que originalmente fue utilizada en el estudio de los seguros para describir una situación donde la gente que toma un seguro es más propensa a efectuar un cobro que la población objetivo que utiliza el asegurador para establecer sus primas.
Al aplicarlo a los Proyectos de Vivienda Prioritaria y Social, cuando se convocan constructores para otorgarles un contrato de construcción de vivienda social, la Entidad podría mirar la tasa de siniestralidad entre los oferentes que participan en el mercado de la vivienda social (prioritaria) en una entidad o convocatoria determinara (Ej. Banco Agrario, Findeter, Fonvivienda, Cajas de Compensación Familiar, Esfuerzo Territorial, Bolsa Única Nacional, Viviendas saludables, Metrovivienda, Caja de la Vivienda Popular, etc.) para con esta información seleccionarlos.
En el caso usual, un requisito clave para que exista selección adversa es una asimetría de información, los oferentes que participan en una convocatoria o una licitación saben si son o no “responsables”, mientras que la Entidad no lo sabe. Si la Entidad sabe quiénes son “responsables” y quienes no, podría establecer criterios distintos para evaluar cada grupo y no habría selección adversa.
Ante la dificultad que implica para esta selección, el hecho de que las autoridades nacionales no sancionan en debida forma a los oferentes “irresponsables”, cualquier oferente puede participar en dicha convocatoria, razón por la cual la Entidad debe extremar las medidas en la selección del Inversionista, Constructor y/o Gerente para lograr una selección que le garantice el éxito del proyecto.
Ahora, suponiendo que hay dos tipos de oferentes participando en el mercado de la vivienda de interés prioritario: los oferentes “responsables y los irresponsables”, y la Entidad no puede distinguir cuál es cuál, de tal forma que ambos oferentes terminan participando en la convocatoria.
Los “responsables” saben que ellos tienen menos probabilidades de fracasar en el desarrollo del proyecto que los otros oferentes y que al participar en la convocatoria están legitimando a los oferentes “irresponsables”, por lo tanto estarán renuentes a participar en este tipo de convocatorias o licitaciones, entre otras razones por la inseguridad jurídica que implica el sometimiento a las condiciones de contratación de un ente territorial, mientras que los oferentes “irresponsables” tendrán una mayor probabilidad de siniestrar los proyectos, pero ante la falta de sanción estarán más dispuestos a participar y ganar la convocatoria. La Entidad termina con oferentes con una tasa de siniestralidad más alta que la esperada al momento de hacer la convocatoria.
Por este motivo los criterios de selección objetiva cobran tal importancia que permiten excluir a los “irresponsables” y convocar solo a los “responsables”.
Recomendación. Una recomendación final que los administradores de riesgo acostumbran dar siempre a sus clientes es: "Nunca apueste más de lo que está dispuesto a perder".
Para los gestores habitacionales esta recomendación es exponencialmente válida. Los riesgos del médico los asume una sola persona: su paciente. Los del abogado los asume el cliente o la sociedad representada. Los del empresario los asume todo el personal de la empresa. Pero los riesgos del Gestor Habitacional los asumimos - queriéndolo o no - todas las miles de personas y familias que vivimos en un conjunto habitacional y en una ciudad que se construye día a día. Y, la verdad sea dicha: hay pocas actividades, con tanta responsabilidad, en dónde, como en la gestión habitacional, se sabe tan poco del riesgo y de la manera correcta de manejarlo.
Este proyecto es sustentable en el tiempo por dos razones principales, la primera que los hogares fueron seleccionados de tal forma que con sus ingresos económicos actuales y futuros estuviesen en capacidad de pagar la cuota del crédito hipotecario adquirido para pagar su vivienda, y que incluso al sumarle la cuota de aporte a las expensas comunes las mismas fuesen inferiores a lo que hoy en día pagan por concepto de arrendamiento.
La segunda es que técnicamente fue muy bien ejecutado y construido, al ser una copropiedad bajo el régimen de propiedad horizontal se garantiza que su conservación y mantenimiento estén siempre en las mejores condiciones por cuanto los hogares deben aportar mensualmente una cuota a las expensas comunes.
De otra parte cuenta con pólizas y seguros de estabilidad y calidad de las obras que lo protegen durante tres años y los hogares cuentan con un sistema de postventa que les garantiza la calidad de los aparatos y accesorios que conforman las viviendas, las cuales serán repuestas cuando por defectos de calidad lo requieran.
De otro lado, el proyecto se ejecuto basado en la figura jurídica del patrimonio autónomo lo que lo blinda contra cualquier demanda futura, pleitos, reclamaciones o disposición de los predios para otros menesteres, ya que fue constituido de manera irrevocable lo que garantiza que se ejecute hasta su fin.
Esperamos que sean los hogares una vez capacitados los que asuman el liderazgo y adecuada administración de sus viviendas y del conjunto residencial donde habitan, para ello se les está capacitando y se confía en que protejan sus viviendas de cualquier mala administración que los pueda afectar.
D. RELACIÓN DE FUENTES QUE PERMITAN LA VERIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN.
Las siguientes son las fuentes donde se puede verificar la información suministrada y estará disponible en caso de que el Comité Evaluador la requiera.
· Informes Mensuales de la firma Estructuradora del Proyecto.
· Evaluaciones y visitas de las Cajas de Compensación Familiar Cafam, Colsubsidio y Compensar.
· Informes de las Entidades Financieras Banco Davivienda y Av Villas, Cooperativa Colanta, Crediflores y Fondos de Empleados de las Flores de Funza.
· Informes de la Sociedad Fiduciaria Fidubogotá S.A.
· Informes de Avance del Fideicomitente, Inversionista, Constructor y Gerente del Proyecto, Consorcio O A Proyectos.
· Informes de Avance del Interventor Consorcio Vilsólido Funza.
· Informe de Auditoría realizado por la Contraloría Departamental de Cundinamarca.

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