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Timestamp: 2017-12-17 11:46:34+00:00

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El nuevo Código Civil y Comercial ha sido modificado en el régimen de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal en el Marco de los Arte. 2037 y 2069.
Con la derogación de la Ley 19724 decretada por el nuevo Código que requería, por usos y costumbres, el incumplido régimen de registro de las ventas, se modificó con una nueva protección para los adquirentes de propiedades horizontales, con la incorporación del Artículo 2071, que transcribimos:
ART. 2071: " Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo de un funcionamiento de acuerdo con lo convenido por cualquier razón , y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más interés retributivo, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no incluye en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante ".
LUEGO de zanjar Varias Dificultades semánticas del articulado de Como “ Riesgo del fracaso de la Operación de Acuerdo a lo convenido por any reason” o “ más Reservas Interés ONU retributivo”, Que hacian imposible el diseño de la ONU Seguro que hay acotara el Riesgo a la técnica de esta actividad aseguradora.
Finalmente la Superintendencia de Seguros de la Nación generó la resolución 2017-40925-APN-SSN que regula en carácter general, uniforme y obligatoria para la actividad aseguradora la cobertura del " Seguro de Caución para Adquirentes de Unidades Construidas o Proyectadas Bajo el régimen de Propiedad Horizontal".
En esta nota desarrollaremos las características más salientes de esta cobertura.
Primero definiremos los actores de esta operación:
ASEGURADO: La persona física / jurídica a favor de quien debe emitir la política y beneficiario de la misma.-
ASEGURADOR: (Razón Social del Asegurador) quien otorga la garantía.
TOMADOR: La empresa o conjunto de empresas que se ven obligados por el Art. 2071 del CCC siendo los requeridos de la garantía para otorgarla al ASEGURADO.
Este contrato tiene la particularidad de poder emitirse en forma Global , o sea, una sola póliza que garantiza a todos los adquirentes de un proyecto incluido o incluido en el futuro, en los Certificados (Boletos) que se anexen a Seguro.
El Asegurador se obligó como límite máximo a lo indicado en las Sumas Aseguradas que hayan sido abonadas por cada uno de los adquirientes Asegurados en la / s Cuentas Especiales ante el fracaso de la operación de acuerdo con lo establecido por el Art. 2071. del CCC (Generalidad aclarada en la Clausula 11 de las Condiciones Particulares. Configuración y Determinación del Siniestro)
Las Sumas Aseguradas se incrementaron por el mismo monto que abone el Asegurado y el Interés Retribuido que exige la Ley es el precio en el Contrato (Boleto) garantizado por el acuerdo.
Por lo tanto, esta póliza cubre el reintegro, en el tiempo y forma, de las sumas abonadas en el concepto de anticipos por los Asegurados, una causa del incumplimiento del Tomador de las Unidades Funcionales en las condiciones establecidas en el proyecto constructivo propuesto.
COMO SE DETERMINA EL SINIESTRO :
De acuerdo al Art. 11 de las Condiciones Generales de este seguro, el aseguramiento de los derechos adquiridos al asegurador el pago de la indemnización ante las siguientes circunstancias:
Que se han paralizado las obras, existan las demuestras en el cronograma de ejecución del proyecto, no se han terminado las unidades, exista una imposibilidad jurídica para disponer del bien o transferir la propiedad por parte del Tomador o no se haya entregado la vivienda en el plazo convenido, o que entregada esta no se ha obtenido la habilitación correspondiente de la Autoridad de Contralor, siempre que el Asegurador no haya concedido la prórroga y se acredite todo ello en forma fehaciente. (en caso de Prorroga aceptada por el Asegurado, el seguro debe prorrogarse) Art. 13. CG de póliza.
Que los Asegurados efectúen Una previa intimación fehaciente de pago al Tomador, debiendo Comunicar al Asegurador el m resultado infructuoso de tal intimación, acompañando Dentro de los 10 dias La Documentación Pertiente y La contestación del Tomador, si la hubiere.
El pago del reclamo se debe producir dentro de los 30 días de su presentación. Los derechos que corresponden a los Asegurados contra el Tomador, en la razón de la cobertura del siniestro, se transfieren al Asegurador hasta el monto de la indemnización pagada (subrogación de derechos).
No fueron indemnizadas las siguientes causas:
Todo pago que no se haya realizado en las Cuentas Especiales determinadas en el Contrato
El reintegro de sumas que pueden originarse en la resolución individual del contrato por el asegurado, que fue producto por incumplimiento de este o por renuncia a la continuidad del mismo.
Cualquier demora que pudiera sufrir el asegurado en la tramitación de su escrituración o en la aprobación del reglamento de copropiedad como de los planos de subdivisión por parte de las entidades públicas.
Como en todos los Seguros de Caución, el riesgo en el Tomador de la Póliza. Por lo tanto, el propietario, Desarrolladores, la intención de presentar sus antecedentes económicos (Balances, Estatutos); Antecedentes comerciales e historiales en la actividad, detalles técnicos comerciales del Proyecto, borradores de los contratos, y solicitud firmada la firma del apoderado, etc.
Para una mejor asistencia y asesoramiento se puede asesorar por un Asesor especializado en este tipo de seguros. Quien gestionará la operación.
C OSTO DE LA OPERACIÓN:
Esto depende de la complejidad de los proyectos, plazos y antecedentes del Tomador, para ello el Asesor de Seguros de la materia en esta materia.
VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE LA NORMA:
El Estado regula, en protección de los Adquirentes Asegurados, dentro del marco de un acuerdo comercial privado, de una cobertura para quien con la ilusión de la compra de una propiedad para que disponga de una garantía que permita la seguridad de una operación con una rápida resolución en caso del "fracaso" de la propuesta.
Ya no más trámites burocráticos y costosos que no resultaban de ninguna solución práctica a las partes.
Por otro lado, el Adquirente, para el caso que el propietario no tiene la obligación de contratar el seguro, puede dejar de pagar su compromiso financiero y tener derecho a beneficiarse con la restitución de las cuotas absolutas, para el caso de rescisión, con más un interés "retributivo", pero en este caso, el respaldo del asegurador y con la perspectiva de un conflicto judicial.
Desde el punto de vista del propietario - Tomador de la Caución, ofrecer en la propuesta este seguro genera un valor agregado de seguridad en la entrega correcta en el tiempo y forma del compromiso que asume.
El trámite de gestión de dicha cobertura es relativamente simple y luego cumplimentado con la información al Asegurador disponible de la Póliza Global y Certificados garantizados para la entrega de los Adquirentes - Asegurados en pocas horas.
Genera un costo al Tomador, que sin duda se transfirió al precio de la propiedad y que finaliza con la entrega conforme a la unidad al Adquirente.
En caso de no contratar la Caución, por parte del Propietario o Desarrollador, exista un conflicto que a priori le genere la suspensión de sus ingresos y la potencialidad de una reclamación por intereses con mayores costos por la judicialización del conflicto.
Presidente de GRUPO AD TAVERNA SA Asesores de Seguros
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RECOMENDACIONES ESPECIALES A LA HORA DE CONTRATAR EL SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL PARA DEMOLICIONES Y EXCAVACIONES:
Haciendo punta con su específica legislación, el GCABA ya tiene una serie de medidas previas a la consecución de las actividades de demoliciones y excavaciones en el ámbito de la Ciudad.
Tristes y dramáticos antecedentes de siniestros fatales, (derrumbe de gimnasio en la calle Mendoza V. Urquiza, derrumbe de edificio en calle B. Mitre y otros no tan mediáticos pero con el de vidas y grandes daños patrimoniales en linderos, de generación en que Gobierno parara mano fuerte en las condiciones de prevención y seguridad.
En tal sentido, se generaron normativas propias del Gobierno de la Ciudad (Disposición Nº 1227 / DGYCO / 15) y por la Superintendencia de Riesgos del Trabajo como la Resolución 550/2011.
Ahora los controles de prevención se multiplicaron para hacer más efectiva la seguridad.
 El constructor y / o el propietario de la obra debe disponer de un Profesional habilitado para las tareas de demolición y excavación
También anunciar los estudios previos junto al Director de Obra un profesional especialista de Higiene y Seguridad debidamente matriculado.
 No solo tiene que aportar los estudios técnicos de las tareas de demolición y excavación de la obra, sino que debe dejar constancia de las verificaciones periódicas exigidas por el GCABA.
 Se requiere un programa de inspecciones previas y de avance de las obras a los inspectores por parte de la Dirección General de Control y de las ART conforme a la Res. 550/11 (requerimiento de jurisdicción nacional).
 Las obligaciones de seguros que exigen la Disp. 1227/15. Seguro de Responsabilidad Civil para Demoliciones y Excavaciones, incorporación como otros actores de la seguridad a los Aseguradores, con inspecciones que deben verificar el cumplimiento de las normas y buen arte de las tareas aseguradas. El cual también se apoyó en el requerimiento de la cobertura contratada en el cumplimiento de las normas legales (Ej. Res. 550/11).
CARACTERÍSTICAS DEL SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL DEMOLICIÓN Y EXCAVACIÓN:
En cumplimiento de la Disp. 1227/15 este seguro se emite generalmente con una vigencia de 3 o 4 meses, prorrogables. Dado que al inicio de esta obligación se debe presentar junto a todos los documentos de la solicitud de permiso de demolición.
Dado el tiempo que se demoraba el trámite de autorización (aprox. De 6 a 8 meses) el G.C.A.B.A. autorizo, con el compromiso de una declaración jurada, que la póliza se presente al momento de notificase de la autorización y antes de iniciarse los trabajos.
Es una póliza muy completa que promete, mantener indemne al asegurado (el Propietario, empresa constructora, demoledor, Director de obra) ante los reclamos que terceros ante posibles daños materiales y/o lesiones corporales o muerte de terceras personas. Con la condición de Responsabilidad Civil Cruzada, donde cada uno de los asegurados descriptos puede ser asistido como si hubiera extendido una póliza por separado.
Ampliando la cobertura básica a cubrir lo siguiente:
 Incendio, rayo, explosión, descargas eléctricas y escapes de gas
 Rotura de cañerías
 Caída de objetos y/o cielorrasos y/o artefactos
 Lesiones corporales
 Carga y descarga fuera del predio del Asegurado
 Derrumbe parcial y/o total de edificios linderos, con retiro de escombros y limpieza del terreno lindero
 Afectación o debilitamiento estructural de edificios linderos
 Trabajos de pilotaje
 Trabajos de tablestacado hincado perimetral
 Trabajo de anclajes de pilotines de tracción
 Filtraciones, rajaduras en medianeras o muros divisorios, desprendimientos de revoques y/o revestimientos del exterior y/o interior, taponamiento o rotura de desagües y/o cañerías de inmuebles linderos.
 Caída de materiales y/u objetos en fincas linderas y/o vía pública.
 Descalzado de cimientos de muro medianeros o divisorios, deslizamiento de tierra
 Daños causados a veredas de linderos y pavimentos
 Daños causados a instalaciones subterráneas de servicios públicos.
 Toda otra tarea que produzca un daño a los terceros, linderos y/o vía pública.
La suma asegurada requerida es a la fecha (09/2017) $ 27.900.000.- y surge de ajustar el valor base de 2.500.000.- UF base Marzo 2012 de acuerdo a la Ley Tarifaria del G.C.A.B.A.
En estas coberturas el o los Asegurados participan en cada siniestro de una Franquicia o deducible del 10 % de la reclamación con un mínimo y máximo que establecerá el Asegurador.
Es muy importante evaluar los montos de franquicia, porque de ello depende la asistencia del Asegurador en eventuales reclamaciones por daños menores a dichas sumas.
Más allá de las coberturas detalladas y sumas a indemnizar, tal vez uno de los aspectos más importantes de este Contrato de Seguros es la asistencia letrada especializada en sede civil y penal que permite contar con una contención y dirección jurídica adecuada
Hay muy pocas aseguradoras que emiten esta cobertura, especial por su amplitud y en general las contratan por el período mínimo antes del seguro de Todo Riesgo de Obra.
Alguna aseguradora admite incluir esta cobertura dentro de las condiciones del Todo Riesgo Construcción y esto es una muy importante ventaja.
De esta forma se puede mantener la suma asegurada y todas las condiciones de cobertura durante toda la vigencia del Contrato de Obra, incluso con una mejora de costo total de la inversión en seguros.
La forma de lograrlo es consultando a su Asesor de Seguros especializado.
Es muy importante constatar antes de iniciar los trabajos de demolición, la situación de posibles daños preexistentes en muros y medios de comunicación vecinos y en caso de existir, documentar con intervención de un Escribano la magnitud de daños.
Se debe tener en cuenta que los aseguradores acepten la obligación, antes de otorgar la cobertura de una inspección previa. Pero es muy importante lo indicado en las exigencias de la Resolución 550/11 de la Superintendencia de Riesgos del Trabajo Anexos I y II
Esta obligatoriedad que impulsó el gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, era de mucha utilidad que se extendiera a todas las ciudades del país, dado que la protección descripta garantiza a propietarios, linderos y terceros en general, de normas de seguridad a las personas y patrimonios propios y ajenos.
COMO AFECTA LAS NUEVAS NORMAS EN SEGUROS DEL C.C.C. A LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION E INMOBILIARIA.
El nuevo Codigo Civil y Comercial ha incorporado una gran cantidad de conceptos jurídicos que se habían visto reflejado en la doctrina y judisprudencia, sumando exigencia de garantías y seguros nuevos obligatorios.
Fin de la discusion......Para circular sólo es requisito el comprobante de seguro !!
Demandan a 1 de cada 5 médicos por mala praxis :
Uno de cada cinco médicos -alrededor de 40 mil profesionales de la salud- sufre al menos una demanda por mala praxis, por lo que aumentó 25 por ciento la cantidad de profesionales que contratan un seguro para cubrirse de futuras acciones legales, mientras desde el sistema sanitario denuncian la existencia de una "industria del juicio" que busca aprovecharse de la situación.

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