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Timestamp: 2016-10-25 22:56:13+00:00

Document:
4A_88/2013 � � Urteil vom 17. Juli 2013
�Die Z.________ AG stellte B.X.________, die sp�ter A.X.________ heiratete, als Gesch�ftsf�hrerin des "Z.________-Ladens" an der I.________-Strasse in J.________ an und vermietete ihr mit Mietvertrag vom 2. Dezember 1994 per 1. Januar 1995 eine sich in der gleichen Liegenschaft befindliche 4 �-Zimmerwohnung. Der Mietvertrag sah einen monatlichen Mietzins von Fr. 900.-- zuz�glich Akontozahlungen f�r Nebenkosten von Fr. 110.-- vor. Bez�glich der K�ndigungsfrist verwies der Vertrag auf besondere Bedingungen, gem�ss welchen mit der Aufl�sung des Dienstvertrages ohne besondere K�ndigung auch das Recht auf Ben�tzung der Dienstwohnung erlischt. B.X.________ beendete im Jahr 1997 ihre T�tigkeit als Gesch�ftsf�hrerin des Z.________-Ladens f�r die Z.________ AG. Diese verkaufte die Liegenschaft an der I.________-Strasse in J.________, per 1. Januar 1998 an die V.________ AG, welche am 26. Dezember 1997 folgendes Schreiben an B.X.________ und ihren damaligen Ehemann A.X.________ richtete:
" Eigentums�bergang Liegenschaft I.________-Strasse
�in J.________ / Neues Bankkonto f�r die Zahlungen
�Sehr geehrte Frau, sehr geehrter Herr X.________,
�Mit Unterzeichnung der Kaufvertr�ge hat die V.________ AG die Liegenschaft per 1.1.1998 erworben.
�Der bestehende Mietvertrag f�r die viereinhalb Zimmer Wohnung datierend vom 2.12.1994 wird von der V.________ AG mit - nachstehenden Neuerungen - �bernommen.
-�Mietzins:�������alt CHF 1'010.00�������ab 1.1.1998 neu CHF 1'550.00*
*abz�glich CHF 200.00 pro Monat zu Lasten W.________ AG bis 31.12.1999, gem�ss Vereinbarung zwischen Herrn C.________
- Arbeitsvertrag f�r Hauswartung vom 8.12.1994 wird auf Ihren Wunsch per 31.12.1997 aufgehoben.
�Die Parkpl�tze sind ab 1.1.1998 im Eigentum der Gemeinde. Die Vermietung der Parkpl�tze ist nun Sache der Gemeinde.
�Wir bitten Sie daher, die Zahlung des Mietzinses monatlich im voraus auf unser Konto der BL KB zu �berweisen."
�Nach der Scheidung der Ehegatten X.________ im April 2006 zog B.X.________ aus der Wohnung aus und A.X.________ (nachstehend: Mieter) verblieb allein darin. Mit Schreiben vom 8. Dezember 2009 k�ndigte die V.________ AG ihm per 31. M�rz 2010 den Mietvertrag. Diese K�ndigung wurde in der Folge wegen Verletzung des Gebots der schonenden Rechtsaus�bung aufgehoben.
�Der Mietvertrag ging zufolge Fusion der V.________ AG mit der Y.________ AG (nachstehend: Vermieterin) am 7. Juni 2010 auf diese �ber.
�Mit Zessionserkl�rung vom 4. Januar 2011 trat B.X.________ s�mtliche gegenw�rtigen und k�nftigen Forderungen aus dem Mietverh�ltnis an den Mieter ab.
B.a.�Mit Eingabe vom 5. Januar 2011 stellte der Mieter bei der Schlichtungsstelle f�r Mietangelegenheiten des Kantons Basel-Landschaft das Begehren, die Vermieterin zur Zahlung von Fr. 62'100.-- zuz�glich Zins zu 5 % seit Klageeinreichung zu verpflichten und festzustellen, dass der monatliche Mietzins Fr. 900.-- betrage. Zur Begr�ndung f�hrte er an, die mit Schreiben vom 26. Dezember 1997 mitgeteilte Mietzinserh�hung sei mangels Verwendung des amtlich genehmigten Formulars nichtig gewesen, weshalb der bisherige Vertrag weitergelte und die in den letzten zehn Jahren zu viel geleisteten Mietzinse zur�ckzuerstatten seien. Mit Schlichtungsgesuch vom 25. Januar 2011 beantragte der Mieter, den monatlichen Mietzins per 1. April 2011 auf Fr. 736.45 herabzusetzen.
�F�r den Monat Februar 2011 bezahlte der Mieter nur den Bruttomietzins von Fr. 1'010.-- gem�ss dem urspr�nglichen Mietvertrag vom 2. Dezember 1994. Nachdem er den restlichen Mietzins gem�ss der Vereinbarung vom 26./28 Dezember 1997 auch nach der Androhung der K�ndigung wegen Zahlungsr�ckstands nicht bezahlte hatte, k�ndigte ihm die Vermieterin mit Schreiben vom 23. M�rz 2011 gest�tzt auf Art. 257d OR das Mietverh�ltnis per 30. April 2011. Der Mieter focht die K�ndigung bei der Schlichtungsstelle f�r Mietangelegenheiten an.
B.b.�Nach gescheitertem Schlichtungsverfahren betreffend den Mietzins klagte der Mieter am 13. April 2011 beim Bezirksgericht Arlesheim gegen die Vermieterin auf Zahlung von Fr. 50'800.-- und auf Feststellung, dass der monatliche Mietzins f�r das Mietobjekt seit Mietbeginn Fr. 900.-- betrage. Zudem stellte der Mieter das Begehren, den monatliche Nettomietzins per 1. April 2011 auf Fr. 736.45 herabzusetzen. Mit Eingabe vom 29. Dezember 2011 beantragte der Mieter per 1. April 2012 eine weitere Senkung des Nettomietzinses um 3.11 %.
�Nach gescheitertem Schlichtungsverfahren betreffend die K�ndigung klagte die Vermieterin am 29. Juni 2011 beim Bezirksgericht Arlesheim auf Feststellung, dass das Mietverh�ltnis mit dem Mieter mit K�ndigung vom 23. M�rz 2011 g�ltig per 30. April 2011 aufgel�st worden sei, und auf Ausweisung des Mieters.
B.c.�Das Bezirksgericht beurteilte die beiden Klagen in einem Verfahren und wies mit Entscheid vom 17. April 2012 das R�ckforderungs- und das Feststellungsbegehren des Mieters ab. In teilweiser Gutheissung seines Herabsetzungsbegehrens reduzierte das Bezirksgericht den Nettomietzins ab 1. April 2011 um 3.32 % auf Fr. 1'392.20. Weiter stellte es fest, dass der Nettomietzins seit 1. Januar 1998 bis 31. M�rz 2011 Fr. 1'440.-- betragen habe und die K�ndigung der Vermieterin vom 23. M�rz 2011 per 30. April 2011 g�ltig sei. Auf das Ausweisungsbegehren der Vermieterin trat es nicht ein.
B.d.�Eine gegen diesen Entscheid gerichtete Berufung des Mieters wies das Kantonsgericht des Kantons Basel-Landschaft mit Entscheid vom 3. Dezember 2012 ab.
�Der Mieter (Beschwerdef�hrer) erhebt Beschwerde in Zivilsachen mit den Begehren, den Entscheid des Kantonsgerichts vom 3. Dezember 2012 aufzuheben und die Vermieterin (Beschwerdegegnerin) zur Zahlung von Fr. 50'800.-- zuz�glich Zins zu 5 % seit 5. Januar 2011 an den Beschwerdef�hrer zu verpflichten. Zudem sei festzustellen, dass der monatlich geschuldete Nettomietzins f�r die bei der Beschwerdegegnerin gemietete 4 �-Zimmerwohnung seit Mietbeginn bis zu einer rechtskr�ftigen Mietzinsanpassung Fr. 900.-- betrage. Der monatlich geschuldete Nettomietzins sei per 1. April 2011 auf Fr. 736.45 und per 1. April 2012 um weitere 3.11 % herabzusetzen und die mit Formular vom 23. M�rz 2011 per 30. April 2011 ausgesprochene K�ndigung sei f�r unwirksam zu erkl�ren. Eventuell sei die Sache an das Kantonsgericht Basel-Landschaft oder direkt an das Bezirksgericht Arlesheim zum Entscheid �ber die Forderung des Beschwerdef�hrers auf Zahlung von Fr. 50'800.-- seit 5. Januar 2011 zur�ckzuweisen.
�Die Vermieterin (Beschwerdegegnerin) und das Kantonsgericht schliessen auf Abweisung der Beschwerde.
�Der Beschwerdef�hrer reichte eine Replik und die Beschwerdegegnerin eine Duplik ein.
1.1.�Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Entscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG), die Rechtsbegehren des Beschwerdef�hrers sind im kantonalen Verfahren nicht gesch�tzt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert betr�gt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist somit unter Vorbehalt einer rechtsgen�genden Begr�ndung (Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.
1.2.�Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhaltes kann nur ger�gt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 135 III 127 E. 1.5 S. 130; 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252). Der Beschwerdef�hrer, der sich auf eine Ausnahme von der Bindung des Bundesgerichts an die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz beruft und den Sachverhalt gest�tzt darauf berichtigt wissen will, kann sich nicht damit begn�gen, den bestrittenen Feststellungen eigene tats�chliche Behauptungen gegen�berzustellen oder darzulegen, wie die Beweise seiner Ansicht nach zu w�rdigen gewesen w�ren. Vielmehr muss er substanziiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen gem�ss Art. 97 Abs. 1 BGG gegeben sind (vgl. BGE 136 I 184 E. 1.2 S. 187; 133 III 462 E. 2.4 S. 466). Auf eine Kritik an den tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht gen�gt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; 133 III 462 E. 2.4 S. 466 f.).
2.1.�Gem�ss Art. 269d OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den n�chstm�glichen K�ndigungstermin erh�hen. Er muss dem Mieter die Mietzinserh�hung mindestens zehn Tage vor Beginn der K�ndigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begr�nden (Abs. 1). Die Mietzinserh�hung ist nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt (Art. 269d Abs. 2 lit. a OR). Der Abschluss eines neuen Mietvertrages ist dagegen an keine Form gebunden. Das Bundesgericht hat einen neuen Mietvertrag in einem Fall bejaht, in dem der Nutzungszweck der Mietr�umlichkeiten grundlegend ge�ndert wurde, da diese bisher ausschliesslich zum Betrieb eines Labors mit dem Verbot des Kochens und danach zur F�hrung eines Caf�s bzw. Restaurants vermietet wurden, wobei die Parteien nicht die gleichen waren, die vermietete Fl�che leicht vergr�ssert, neu eine Mietzinsanpassung vorgesehen und der Mietzins erh�ht wurde (Urteil 4A_576/2008 E. 8 vom 19. Februar 2009 E. 2.2).
2.2.�Unter Berufung auf diese Rechtsprechung kam das Kantonsgericht zum Ergebnis, mit der Vereinbarung vom 26./28. Dezember 1997 sei ein neuer Mietvertrag abgeschlossen worden. Zur Begr�ndung f�hrte es aus, zwischen dem urspr�nglichen Mietvertrag und der sp�teren Vereinbarung h�tten erhebliche Unterschiede bestanden. So sei damit die Rechtsnachfolgerin der fr�heren Vermieterin und neben B.X.________ auch ihr damaliger Ehemann als zus�tzlicher Mieter Vertragspartei geworden. Zudem sei die Wohnung neu nicht mehr als Dienstwohnung der Gesch�ftsf�hrerin des "Z.________-Ladens" vermietet worden und der Mietvertrag sei nicht mehr mit dem Arbeitsvertrag verbunden gewesen. Weiter sei der Mietzins von Fr. 1'010.-- auf Fr. 1'550.-- inkl. Nebenkosten von jeweils Fr. 110.-- pro Monat erh�ht worden. Gem�ss den Zeugenaussagen von B.X.________ im erstinstanzlichen Verfahren sei ein Teil ihres Lohnes in der Miete inbegriffen gewesen. Aus diesen Aussagen und dem damals �usserst g�nstigen Mietzins f�r eine 4 �-Zimmerwohnung mit 90 m� Wohnfl�che in J.________ ergebe sich, dass der Gesch�ftsf�hrerin des "Z.________-Ladens" f�r die zu Wohnzwecken benutzte Wohnung in der Gesch�ftsliegenschaft w�hrend der Dauer des Arbeitsverh�ltnisses ein Rabatt gew�hrt wurde, der im Mietvertrag vom 2. Dezember 1994 nicht beziffert worden sei. Nachdem B.X.________ nicht mehr im "Z.________-Laden" arbeitete, h�tten keine Gr�nde mehr f�r die Rabattgew�hrung bestanden, welche die Mietzinsfestsetzung erheblich beeinflussten. Dies habe zu der von den Parteien vereinbarten Anhebung des Mietzinses gef�hrt. Ferner sei der Arbeitsvertrag f�r die Hauswartung vom 8. Dezember 1994 auf Wunsch der Mieterschaft per 31. Dezember 1997 aufgehoben worden. Da wesentliche Grundlagen f�r die inhaltliche Regelung des Mietverh�ltnisses erheblich ver�ndert worden seien, handle es sich bei der Vereinbarung vom 26./28. Dezember 1997 nicht um eine blosse Mietzinserh�hung im Verlauf eines fortbestehenden Mietverh�ltnisses, sondern um den Abschluss eines neuen Mietvertrages. Daran verm�ge nichts zu �ndern, dass diese von juristischen Laien verfasste Vereinbarung davon spreche, dass der bestehende Mietvertrag mit - nachstehenden �nderungen - �bernommen werde. Die erste Instanz habe daher das Begehren um R�ckzahlung zu viel bezahlter Mietzinse zu Recht abgewiesen.
2.3.�Der Beschwerdef�hrer r�gt, das Kantonsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, die Parteien h�tten per 1. Januar 1998 einen neuen Mietvertrag abgeschlossen. Dass sie von der �bernahme des bestehenden Mietvertrages ausgegangen seien, ergebe sich eindeutig daraus, dass im Schreiben vom 26. Dezember 1997 ausgef�hrt werde, der bestehende Mietvertrag werde mit - nachstehenden Neuerungen - �bernommen. Zudem enthalte dieses Schreiben keinen Hinweis auf einen neuen Mietvertrag. Demnach habe der Beschwerdef�hrer nach Treu und Glauben davon ausgehen k�nnen, dass er mit der Unterzeichnung dieses Schreibens nicht dem Abschluss eines neuen Mietvertrages zustimme. Dies habe umso mehr zu gelten, als in diesem Schreiben die Mietsache, der Beginn des Mietvertrages und die H�he der Akontozahlungen f�r Nebenkosten nicht bezeichnet worden seien. Der Konsens bez�glich dieser wesentlichen Vertragspunkte ergebe sich einzig aus dem urspr�nglichen Mietvertrag vom 2. Dezember 1994. Entgegen der Meinung des Kantonsgerichts habe der Umstand, dass die Wohnung gem�ss dem Schreiben vom 26. Dezember 1997 nicht mehr als Dienstwohnung vermietet wurde, den Verwendungszweck nicht grundlegend ge�ndert, zumal die Wohnung bereits als "Dienstwohnung" zu Wohnzwecken verwendet worden sei. Zudem liege objektiv betrachtet keine Dienstwohnung vor, da der Beschwerdef�hrer und seine damalige Ehefrau auch nach der Beendigung ihrer T�tigkeit als Gesch�ftsf�hrerin des "Z.________-Ladens" in der Wohnung verbleiben konnten. Die Koppelung des ersten Mietvertrages an den Bestand eines Arbeitsvertrags sei unzul�ssig und damit wirkungslos gewesen, weshalb sie entgegen der Meinung des Kantonsgerichts durch das Schreiben vom 26. Dezember 1997 nicht habe aufgehoben werden k�nnen. Da gem�ss Art. 261 Abs. 1 OR das Mietverh�ltnis mit dem Eigentum auf den Erwerber �bergehe, erfahre damit der Inhalt des Mietvertrages keine �nderung. Der Parteiwechsel auf Seiten der Vermieterschaft stelle daher keine erhebliche �nderung des urspr�nglichen Mietvertrages dar. Auch das durch die Heirat der Mieterin bewirkte Hinzutreten ihres Ehemannes als Mieter k�nne nicht erheblich sein, da diese �nderung auf die famili�re Situation der Mieterin zur�ckzuf�hren sei. Mangels eines Zusammenhangs mit dem Mietvertrag stelle die Beendigung des Hauswartungsvertrages keine erhebliche �nderung des Mietvertrages dar. Demnach f�hre das Schreiben vom 26. Dezember 1997 einzig bez�glich des Mietzinses zu einer wesentlichen Vertrags�nderung, weshalb nicht von einem neuen Mietvertrag, sondern von einer Mietzinserh�hung auszugehen sei, die gem�ss Art. 269d Abs. 1 OR auf dem vom Kanton genehmigten Formular h�tte mitgeteilt und begr�ndet werden m�ssen.
2.4.�Die Parteien des Mietvertrages vom 2. Dezember 1994 verbanden diesen insoweit mit dem zwischen ihnen bestehenden Arbeitsvertrag, als dessen Beendigung auch zur Beendigung des Mietvertrages f�hren sollte. Zudem kamen die Parteien dieses Mietvertrages nach den verbindlichen Feststellungen des Kantonsgerichts �berein, dass der Mietzins als teilweise Gegenleistung f�r die Arbeitsleistung der damaligen Mieterin im "Z.________-Laden" um einen betragsm�ssig nicht bestimmten "Rabatt" reduziert wird. Damit stellte die �berlassung der Wohnung teilweise einen Naturallohn dar ( BRUNO COCCHI, Die K�ndigung der Dienstwohnung, mp 1995, S. 51). Die Parteien haben den Fall, dass die urspr�ngliche Mieterin trotz Beendigung des Arbeitsvertrages in der Wohnung verbleiben sollte, nicht geregelt. Damit fehlte f�r diese Konstellation aufgrund des Wegfalls des unbestimmten Naturallohnes bzw. Mietzinsrabatts bez�glich der H�he des Mietzinses eine Vereinbarung, weshalb insoweit eine Vertragsl�cke vorlag. Die damaligen Parteien des urspr�nglichen Mietvertrages mussten daher bei der Fortf�hrung des Miet- nach der Beendigung des Arbeitsvertrages den Mietzins vertraglich neu bestimmen, wor�ber sie sich bewusst waren. Demnach stellte die Vereinbarung vom 26./28. Dezember 1997 bez�glich des Mietzinses nicht eine Erh�hung eines weiterhin g�ltig vereinbarten Mietzinses, sondern eine vom bisherigen Mietzins unabh�ngige neue Festsetzung desselben dar. Das Kantonsgericht ging deshalb bundesrechtskonform davon aus, dass die Einigung �ber den neuen Mietzins keine einseitige Mietzinserh�hung darstellte, welche die Formularpflicht gem�ss Art. 269d OR begr�ndet. An dieser rechtlichen Qualifikation vermag entgegen der Meinung des Beschwerdef�hrers nichts zu �ndern, dass die damalige Vermieterin in ihrem Schreiben vom 26. Dezember 1997 ausf�hrte, der bestehende Mietvertrag werde mit nachstehenden Neuerungen �bernommen, da die Neufestsetzung des Mietzinses Teil dieser Neuerungen bildete.
2.5.�In einer Eventualbegr�ndung kam das Kantonsgerichts zum Ergebnis, selbst wenn von der Formularpflicht gem�ss Art. 269d OR ausgegangen w�rde, w�re die Berufung des Beschwerdef�hrers darauf rechtsmissbr�uchlich gewesen. Nach dem Gesagten ist diese Erw�gung nicht entscheiderheblich ist, weshalb auf die dagegen gerichtete Kritik des Beschwerdef�hrers nicht einzutreten ist.
3.�Bez�glich des vom Beschwerdef�hrer gestellten Begehrens um Mietzinsherabsetzung per 1. April 2011 ging das Kantonsgericht vom Nettomietzins gem�ss der Vereinbarung vom 26./28. Dezember 1997 aus. Damit hat das Kantonsgericht gem�ss der vorstehenden Erw�gung entgegen der Meinung des Beschwerdef�hrers kein Bundesrecht verletzt.
4.1.�Mietzinse sind gem�ss Art. 269a lit. b OR in der Regel nicht missbr�uchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begr�ndet sind. Als Kostensteigerungen im Sinne dieser Bestimmung gelten insbesondere Erh�hungen der Unterhaltskosten (Art. 12 Abs. 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 �ber die Miete und Pacht von Wohn- und Gesch�ftsr�umen [VMWG, SR 221.213.11]). Unterhaltskosten sind die Aufwendungen, die dem Vermieter f�r die Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen. Sie berechtigen grunds�tzlich nicht zu einer Mietzinserh�hung (BGE 110 II 404 E. 3a S. 407). Solche Aufwendungen k�nnen aber, wenn sie zu einer dauerhaften Unterhaltskostensteigerung f�hren, nach Art. 269a OR als Kostensteigerung mietzinserh�hend geltend gemacht werden (Urteil 4A_530/2012 vom 17. Dezember 2012 E. 3.1 mit Hinweisen). Kantonale Gerichte haben zum Teil je nach der H�he der Inflation gest�tzt auf die Kostensteigerung Mietzinserh�hungen von pauschal 0.5 % bis 1 % pro Jahr zugelassen ( RAYMOND BISANG UND ANDERE, Das schweizerische Mietrecht, SVIT [Hrsg.], 3. Aufl. 2008, N. 40 zu Art. 269a OR; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, OR I, 5. Aufl., N. 8 zu Art. 269a OR; vgl. auch ELMAR GRATZ, Mietzinsgestaltung, 1995, S. 93 ff.). Gem�ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss zur Bestimmung des Umfangs der Kostensteigerung grunds�tzlich der Durchschnitt der in den Jahren vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den durchschnittlichen Kosten der darauffolgenden Jahre verglichen werden. Von dieser Regel darf indessen ausnahmsweise abgewichen werden, namentlich wenn die Abrechnungen ungew�hnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tats�chlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt oder wenn aufgrund einer starken Konjunktursteigerung der Durchschnitt den Kostenstand im massgebenden Zeitpunkt schlecht wiedergibt (BGE 111 II 378 E. 2 S. 380; best�tigt in: Urteile 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001 E. 2a, publ. in: MRA 2002, S. 47; 4A_484/2011 vom 2. November 2011 E. 7). Kommt der Richter bei der W�rdigung der ihm unterbreiteten Kostenzusammenstellung zum Schluss, angesichts besonderer Umst�nde entspreche eine auf Erfahrungswerten beruhende Pauschale eher der tats�chlichen Kostenentwicklung als der Vergleich der durchschnittlichen Kosten, wie er unter gew�hnlichen Umst�nden durchzuf�hren w�re, ist das Abstellen auf die Pauschale bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Die Mitber�cksichtigung von Pauschalen kann somit im Einzelfall zul�ssig sein, sofern gew�hrleistet ist, dass sie nicht zu einer �berh�hten Kostensteigerung f�hren und sofern keine andere Methode ein genaueres Ergebnis erwarten l�sst. Die schematische Anwendung von Pauschalen ohne R�cksicht auf den Einzelfall bleibt dagegen unzul�ssig (Urteil 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001 E. 2c; publ. in: MRA 2002, S. 47; mp 2002, S. 159).
4.2.�Das Bezirksgericht ber�cksichtigte bez�glich des mit der Senkung des Hypothekarzinses begr�ndeten Herabsetzungsbegehrens des Beschwerdef�hrers von Anfang 1998 bis Ende M�rz 2011 eine pauschale Kostensteigerung von 0.5 %, was w�hrend 159 Monaten (bzw. 13.25 Jahren) einer Teuerung von 6.65 % entsprach. Es reduzierte daher den vom Beschwerdef�hrer geltend gemachten Senkungsanspruch von 9.97 % auf 3.32 %.
4.3.�Das Kantonsgericht erachtete die Anwendung einer Pauschale bez�glich der Bestimmung der Kostensteigerung als zul�ssig. Zur Begr�ndung f�hrte es zusammengefasst aus, entgegen der Meinung des Beschwerdef�hrers k�nne die Beschwerdegegnerin nicht deshalb keine Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung geltend machen, weil sie zu den Betriebs- und Unterhaltskosten in den Jahren 1995 bis 1997 keine Angaben machen k�nne und damit der Vergleich vor und nach der letzten Mietzinsfestsetzung unm�glich sei. Seien aufgrund einer Hand�nderung Belege betreffend die fr�heren Unterhaltskosten nicht mehr verf�gbar, k�nne dem Vermieter nicht versagt werden, die seit dem Erwerb angefallenen Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung - umgerechnet auf einen Jahresdurchschnitt - mit einem Herabsetzungsbegehren des Mieters zu kompensieren, da der neuen Eigent�merin nicht die Beweispflicht f�r den Unterhalt der fr�heren Eigent�merin auferlegt werden k�nne. Aus den vom Beschwerdef�hrer nicht bestrittenen Angaben der Beschwerdegegnerin zu den Betriebs- und Unterhaltskosten der Liegenschaft an der I.________-Strasse in J.________ in den Jahren 1998 bis 2009 ergebe sich eine Kostensteigerung um 148 %. Da diese deutlich �ber derjenigen gem�ss den praxis�blichen Pauschalans�tzen von 0.5 % bis 1 % pro Jahr l�gen, f�hre die Anwendung von Pauschalen nicht zu einer �berh�hten Steigerung der Betriebs- und Unterhaltskosten, zumal das Bezirksgericht den unteren Pauschalansatz von 0.5 % angewendet habe.
4.4.�Der Beschwerdef�hrer macht geltend, es sei unwahrscheinlich, dass die Beschwerdegegnerin �ber keine Angaben zu den Liegenschaftskosten in den drei Jahren vor Erwerb der Liegenschaft verf�ge, zumal sie sich ohne solche Unterlagen kein Bild �ber die Ertragslage und damit die Berechtigung des Kaufpreises h�tte machen k�nnen.
Mit diesen Ausf�hrungen legt der Beschwerdef�hrer nicht rechtsgen�glich dar, inwiefern das Kantonsgericht in Willk�r verfallen sein soll, wenn es davon ausging, die Beschwerdegegnerin habe betreffend die Zeit vor dem Erwerb der umstrittenen Liegenschaft im Jahr 1997 nicht (mehr) �ber die Unterhalts- und Betriebskostenunterlagen verf�gt (vgl. E. 1.2 hiervor).
4.5.1.�Sodann r�gt der Beschwerdef�hrer, entgegen der Ansicht der Vorinstanz h�tte die Beschwerdegegnerin die Unterhaltskosten der vormaligen Vermieterin beweisen m�ssen.
4.5.2.�Das Bundesgericht hat bez�glich des Nachweises der Unterhaltskosten erwogen, k�nnten Belege zum Unterhalt in der Zeit vor dem Erwerb der Liegenschaft nicht beigebracht werden und daher betreffend der effektiven Betriebs- und Unterhaltskosten kein Durchschnittswert �ber drei bis f�nf Jahre ermittelt werden, rechtfertige es sich, angemessene Kosten f�r eine k�rzere Periode einzusetzen. Seien im Fall einer Hand�nderung Belege betreffend der fr�heren Unterhaltskosten nicht (mehr) verf�gbar, k�nne dem Vermieter nicht versagt werden, die seit dem Erwerb angefallenen Unterhaltskosten - umgerechnet auf einen Jahresdurchschnitt - in der Ertragsrechnung einzusetzen, da dem K�ufer nicht die Beweispflicht f�r den Unterhalt des fr�heren Eigent�mers auferlegt werden k�nne (Urteil 4C.273/2000 vom 21. Mai 2001 E. 3b, publ. in: mp 2001 S. 149).
4.5.3.�Diese Rechtsprechung kann auch auf die Bestimmung der Steigerung von Unterhaltskosten �bertragen werden, weshalb das Kantonsgericht kein Bundesrecht verletzte, wenn es mangels Unterlagen betreffend die Zeit vor dem Erwerb der Liegenschaft auf die Zeit danach bis zur verlangten Mietzinsherabsetzung abstellte.
4.6.1.�Weiter wendet der Beschwerdef�hrer ein, gem�ss der Rechtsprechung des Bundesgerichts d�rfe bei der Bestimmung einer bestrittenen Betriebskostenteuerung nur auf eine Pauschale abgestellt werden, wenn die Abrechnung von zwei Dreijahresperioden ungew�hnlich hohe oder tiefe Posten enthalte, so dass der Durchschnitt die tats�chlichen Kosten unzutreffend wiedergebe. Diesbez�gliche Feststellungen fehlten im angefochtenen Urteil. Da Unterhaltskosten in den einzelnen Mietobjekten unterschiedlich hoch ausfallen k�nnten, k�nne entgegen der Meinung der Vorinstanz von einem Anstieg der Unterhalts- und Betriebskosten der gesamten Liegenschaft nicht auf einen solchen im individuellen Objekt des Beschwerdef�hrers geschlossen werden. Das Kantonsgericht habe daher Art. 269a lit. b OR verletzt, indem es von den Kosten der gesamten Liegenschaft ausgegangen sei.
4.6.2.�Der Beschwerdef�hrer l�sst ausser Acht, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichts Pauschalen zul�sst, wenn der Richter bei der W�rdigung der ihm unterbreiteten Kostenzusammenstellung zum Schluss gelangt, angesichts besonderer Umst�nde entspreche eine auf Erfahrungswerten beruhende Pauschale eher der tats�chlichen Kostenentwicklung als der Vergleich der durchschnittlichen Kosten (vgl. E. 4.1 hiervor). Inwiefern das Kantonsgericht diese W�rdigung in Anbetracht einer tats�chlichen aussergew�hnlichen Kostensteigerung von 148.7 % bez�glich der gesamten Liegenschaft unzutreffend vorgenommen haben soll, legt der Beschwerdef�hrer nicht dar. Dies ist auch nicht ersichtlich, zumal grunds�tzlich von den Unterhaltskosten der gesamten Liegenschaft ausgegangen werden kann (vgl. BGE 106 II 356 E. 5b S. 362) und der Beschwerdef�hrer nicht behauptet, die entsprechende Kostensteigerung sei im Wesentlichen auf Unterhaltsarbeiten zur�ckzuf�hren gewesen, die nicht seine Wohnung betrafen (vgl. ANDREAS MAAG, Unterhaltspauschale, MRA 2005, S. 149 ff. 154). Unter diesen Umst�nden konnte das Kantonsgericht bundesrechtskonform annehmen, es sei gew�hrleistet gewesen, dass der Pauschalansatz von 0.5 % nicht �ber der tats�chlichen Steigerung der Betriebs- und Unterhaltskosten gelegen habe.
�Da mit der Vereinbarung vom 26./28. Dezember 1997 per 1. Januar 1998 rechtsg�ltig ein neuer Mietzins vereinbart wurde (vgl. E. 2 hiervor), hat das Kantonsgericht entgegen der Meinung des Beschwerdef�hrers kein Bundesrecht verletzt, wenn es davon ausging, er sei in Zahlungsr�ckstand geraten, weil er f�r den Monat Februar 2011 nicht den Mietzins gem�ss dieser Vereinbarung, sondern bloss den niedrigeren Mietzins gem�ss dem urspr�nglichen Vertrag bezahlt habe.
6.1.�Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist die K�ndigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verst�sst. Allgemein gilt, dass eine K�ndigung treuwidrig ist, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und sch�tzenswertes Interesse ausgesprochen wird (BGE 120 II 31 E. 4a S. 32 f.; 105 E. 3a S. 108). Auch eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene ausserordentliche K�ndigung kann missbr�uchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR sein. Allerdings bedarf es hierzu besonderer Umst�nde (BGE 120 II 31 E. 4a S. 33). Solche k�nnen vorliegen, wenn der ausstehende Betrag unbedeutend war oder kurze Zeit nach Ablauf der Zahlungsfrist geleistet wurde und der Mieter den Mietzins zuvor immer rechtzeitig bezahlt hatte (Urteil 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 4.1 mit Hinweisen). Auch wurde eine K�ndigung als missbr�uchlich qualifiziert, die der Vermieter angedroht hatte, bevor er �ber die r�ckst�ndigen Betr�ge Gewissheit erlangt hatte, weshalb er die Bezahlung eines wesentlich �bersetzten Betrages einforderte (BGE 120 II 31 E. 4b S. 33 f.). Weiter wurde eine K�ndigung als treuwidrig aufgehoben, die der Vermieter androhte, w�hrend die Parteien �ber eine grunds�tzlich unbestrittene Mietzinsreduktion verhandelten, deren H�he im Zeitpunkt der Androhung und Erkl�rung der K�ndigung h�chst unklar war (Urteil 4C.65/2003 vom 23. September 2003, E. 4.2.2; vgl. auch Urteil 4C.2/2007 vom 20. M�rz 2007 E. 4.2).
6.2.�Das Kantonsgericht kam zum Ergebnis, die Zahlungsverzugsk�ndigung der Beschwerdegegnerin sei nicht rechtsmissbr�uchlich gewesen. Gem�ss Art. 270e OR bestehe der Mietzins w�hrend des Anfechtungsverfahrens - abgesehen von vorsorglichen Massnahmen des Richters - unver�ndert weiter, weshalb am Zahlungsverzug nichts �ndere, dass der Beschwerdef�hrer mit seinem Schlichtungsgesuch vom 5. Januar 2011 die Herabsetzung des Mietzinses verlangt habe. Da der Beschwerdef�hrer den Mietzins h�tte unter Vorbehalt zahlen oder nach den allgemeinen Bestimmungen des Obligationenrechts hinterlegen k�nnen, h�tte er mit der Bezahlung seinen R�ckforderungsanspruch nicht verloren. Die bereits am 8. Dezember 2009 ausgesprochene K�ndigung sei als missbr�uchlich aufgehoben worden, weil die Vermieterin das Gebot der schonenden Rechtsaus�bung nicht beachtet hatte. Damit lasse sich die Behauptung des Beschwerdef�hrers, der damalige K�ndigungsgrund sei vorgeschoben gewesen, nicht beweisen. Unabh�ngig davon k�nne die sp�tere Zahlungsverzugsk�ndigung vom 23. M�rz 2011 nicht treuwidrig sein, da sich der Beschwerdef�hrer diese seiner eigenen nicht rechtskonformen Verhaltensweise zuzuschreiben habe. Im Zeitpunkt dieser K�ndigung h�tten auch keine Verhandlungen �ber die H�he einer allf�lligen Mietzinsherabsetzung stattgefunden, welche die K�ndigung als treuwidrig erscheinen liessen. Ausserdem sei der Zahlungsr�ckstand von Fr. 540.-- bzw. 35 % der Bruttomiete nicht minimal gewesen. Anhaltspunkte, welche daf�r spr�chen, dass sich die Beschwerdegegnerin [unabh�ngig vom Zahlungsr�ckstand] zum Ziel gesetzt h�tte, den Beschwerdef�hrer als Mieter loszuwerden, l�gen nicht vor.
6.3.�Der Beschwerdef�hrer wendet ein, dass im Zeitpunkt der K�ndigung vom 23. M�rz 2011 keine Verhandlungen �ber die H�he des Mietzinses gef�hrt worden seien, sei nicht erheblich, da vor der Schlichtungsstelle f�r Mietangelegenheiten ein Verfahren mit dem Begehren auf Feststellung, dass der Nettomietzins Fr. 900.-- betrage, eingeleitet worden sei. Dass die Beschwerdegegnerin dennoch die Zahlungsverzugsk�ndigung ausgesprochen habe, verstosse gegen Treu und Glauben, zumal entgegen der Auffassung der Vorinstanz keine Hinterlegungsm�glichkeit bestanden habe und der Beschwerdef�hrer mit der Zahlung des vollen Mietzinses in Kenntnis des Formmangels bez�glich der Mietzinserh�hung den R�ckerstattungsanspruch verloren h�tte, wenn von einer freiwilligen Zahlung ausgegangen worden w�re.
6.4.�Wer eine Nichtschuld freiwillig bezahlt, kann das Geleistete nur dann zur�ckfordern, wenn er nachzuweisen vermag, dass er sich �ber die Schuldpflicht im Irrtum befunden hat (Art. 63 Abs. 1 OR). Unfreiwillig ist die Leistung namentlich, wenn sie unter Betreibungszwang (vgl. Art. 63 Abs. 3 OR), in einer Notlage (Art. 21 OR) oder gegr�ndeter Furcht (Art. 29 f. OR) erfolgt (BGE 129 III 646 E. 3.2 S. 649; vgl. auch Urteil 4A_439/2010 vom 20. Oktober 2011 E. 4).
6.5.�Da dem Beschwerdef�hrer bei Nichtbezahlung des Mietzinses die K�ndigung angedroht wurde, w�re die nachtr�gliche Bezahlung nicht freiwillig im Sinne von Art. 63 Abs. 1 OR erfolgt und h�tte deshalb nicht zu einem Rechtsverlust f�hren k�nnen. Damit ist insoweit bereits aus diesem Grund die Missbr�uchlichkeit der K�ndigung wegen Zahlungsverzugs zu verneinen, weshalb offen bleiben kann, ob der Beschwerdef�hrer den von ihm bestrittenen Mietzins h�tte hinterlegen k�nnen.
6.6.�Sodann macht der Beschwerdef�hrer dem Sinne nach geltend, der tats�chliche Grund f�r die K�ndigung vom 23. M�rz 2011 sei nicht der Zahlungsverzug, sondern der Umstand gewesen, dass er sich gegen eine fr�here K�ndigung erfolgreich gewehrt habe.
6.7.�Auf diese R�ge ist nicht einzutreten, weil der Beschwerdef�hrer damit bez�glich des tats�chlichen Grundes f�r die K�ndigung vom vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt abweicht, ohne rechtsgen�glich darzulegen, inwiefern die Vorinstanz insoweit in Willk�r verfallen sein soll (vgl. E. 1.2 hiervor).
6.8.�Da sich die gegen die Zul�ssigkeit der K�ndigung wegen Zahlungsverzugs gerichteten R�ge als unbegr�ndet erwiesen haben, soweit darauf einzutreten war, hat das Kantonsgericht kein Bundesrecht verletzt, wenn es von der G�ltigkeit dieser K�ndigung ausging und daher das Gesuch um Herabsetzung des Mietzinses nach der Aufhebung des Mietvertrages per 30. April 2011 nicht pr�fte.
�Gem�ss den vorstehenden Erw�gungen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens wird der Beschwerdef�hrer daf�r kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

References: Art. 257
 Art. 72
 Art. 74
 Art. 106
 Art. 95
 Art. 97
 BGE 
 Art. 269
 Art. 261
 Art. 269
 Art. 269
 Art. 269
 Art. 269
 Art. 269
 Art. 269
 Art. 269
 Art. 269
 BGE 
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 270
 Art. 63
 Art. 63
 Art. 68