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Timestamp: 2019-09-19 17:30:51+00:00

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Info 169: Die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung | Berliner Mieterverein e.V.
Mietrecht / Infoblätter / Info 169: Die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung
Am 1.6.2015 ist das Mietrechtsnovellierungsgesetzes (BGBl. 2015, Seite 610), die sogenannte „Mietpreisbremse“ in Kraft getreten (Gesetzeswortlaut siehe unten). Der Berliner Senat hat die erforderliche Landesverordnung (GVBl 2015, Seite 101) erlassen, wonach die Mietpreisbremse im gesamten Stadtgebiet von Berlin gilt. Zum 1.1.2019 erfolgte eine erste Änderung durch Einfügung eines Abs. 1 a in § 556 g BGB (Mietrechtsanpassungsgesetz, BGBl. I 2018, Seite 2648).
Bei Mietverträgen, die ab dem 1.6.2015 abgeschlossen werden, sollte daher geprüft werden, ob die vereinbarte Miete die von der Mietpreisbremse vorgegebene Obergrenze überschreitet.
Wie lautet der Grundsatz der Mietpreisbremse?
Wann gilt die Mietpreisbremse überhaupt nicht?
Worauf Sie bei der Mietpreisbremse zunächst achten sollten
Der Gesetzeswortlaut zur Mietpreisbremse
Mit der vom Berliner Mieterverein geforderten Mietpreisbremse gibt es gesetzliche Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), die versuchen, überzogenen Vermieterforderungen beim Abschluss eines Mietvertrages einen Riegel vorzuschieben. Leider wurden in den Gesetzgebungsverfahren unsere Verbesserungsvorschläge nicht berücksichtigt. So lässt das Gesetz zahlreiche Ausnahmen und Schlupflöcher zu, mit denen eine strikte Begrenzung der Wiedervermietungsmieten umgangen werden kann.
Bis Mai 2015 konnte der Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages – anders, als in bestehenden Mietverhältnissen – praktisch an Miete fordern, was er wollte. Eine wirksame gesetzliche Begrenzung gab es selbst mit den Regelungen des Wirtschaftsstrafgesetzes und Strafgesetzbuches nicht. Konsequenz war, dass die Mieten bei Wiedervermietung teilweise exorbitant stiegen.
Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf der Vermieter als zulässige Miete höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent fordern (§ 556 d Abs. 1 BGB).
Beispiel: Laut Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung 6,50 Euro/qm nettokalt. Nach einem Mieterwechsel darf die Miete für den neuen Mieter höchstens auf 7,15 Euro/qm steigen.
Der Vermieter darf auch die bisherige Miete weiter fordern, wenn diese schon über der Grenze „Vergleichsmiete plus 10 Prozent“ lag (§ 556 e Abs. 1 BGB).
Beispiel: Die Vergleichsmiete beträgt 6,50 Euro/qm nettokalt. Der Vermieter hat bisher aber schon 7,50 Euro/qm verlangt. Bei der Wiedervermietung der Wohnung muss er die Miete nicht auf 7,15 Euro/qm senken. Er darf auch in dem neuen Mietvertrag weiter 7,50 Euro/qm vereinbaren, aber auch nicht mehr.
Allerdings schreibt § 556 e Abs. 1 Satz 2 BGB vor, dass Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, nicht mitzählen. So sollen Mauscheleien und Umgehungen zu Lasten des neuen Mieters verhindert werden.
Hat der Vermieter während des vorherigen Mietverhältnisses modernisiert, die mögliche Mieterhöhung aber nicht geltend gemacht, oder modernisiert der Vermieter zwischen Beendigung des bisherigen und Abschluss des neuen Mietverhältnisses, gilt nach § 556 e Abs. 2 BGB: Der Vermieter darf die ortsübliche Vergleichsmiete für die nicht modernisierte Wohnung plus 10 Prozent fordern zuzüglich des Betrages der modernisierungsbedingten Mieterhöhung, wie sie auch in einem laufenden Mietverhältnis gezahlt werden müsste (11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete bei Modernisierungsankündigungen bis 31.12.2018; bei Modernisierungen ab 1.1.2019 „nur“ noch 8 Prozent sowie Kappungsgrenzen von 2,00 bzw. 3,00 Euro, vgl. unser Info Nr. 13.
Beispiel: Die bisherige Miete und Vergleichsmiete beträgt 5 Euro/qm nettokalt. Nach Auszug des Mieters wird modernisiert, die anteiligen Modernisierungskosten für die 60 Quadratmeter große Wohnung betragen 6.000 Euro. Das würde einen Modernisierungszuschlag von 0,92 Euro/qm (11% der Investitionskosten jährlich) rechtfertigen. Bei einer Wiedervermietung darf die Miete auf 6,42 Euro/qm steigen (5 Euro plus 10 Prozent plus 0,92 Euro/qm).
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (§ 556 f Satz 1 BGB), und nicht für Wohnungen, die erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden (§ 556 f Satz 2 BGB). Gemeint sind hier Fälle, in denen Modernisierungsinvestitionen mehr als ein Drittel des notwendigen Aufwandes für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen.
Für Wiedervermietungen ab 1.1.2019 gilt der neue § 556 g Abs. 1 a BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, vor Vertragsabschluss über die vier Ausnahmen nach §§ 556 e, f BGB (Vormiete, Modernisierung, erstmalige Nutzung nach dem 1.10.2014 und umfassende Modernisierung) dem Mieter von sich aus eine einfache Auskunft zu geben. Nur wenn er dies in Textform tut, kann er sich bei einer späteren Rüge des Mieters auf die Ausnahme(n) berufen. Gibt er eine solche Auskunft nicht, weiß der Mieter, dass die zulässige Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen darf.
Allerdings kann der Vermieter eine unterlassene Auskunft nachholen. Dann wird die höhere „Ausnahme-Miete“ zwei Jahre nach dem Monat der nachgeholten Auskunft fällig. Der Mieter hat in einem solchen Falle also mindestens für 24 Monate Miete erspart. Hat der Vermieter die Auskunft seinerzeit mündlich erbracht und kann er das beweisen, hat die in Textform nachgeholte Auskunft allerdings die Folge, dass die höhere Miete schon ab dem Monat der nachgeholten Auskunft zu zahlen ist.
Beispiel: Vermieter erteilt Auskunft über die Vormiete im April mündlich. Ende September holt er die Auskunft in Textform nach.
➔ Mieter kann die Differenz zwischen Vormiete und ortsüblicher Miete plus 10 % für die Monate April bis September zurückverlangen, beziehungsweise muss erst ab Oktober die Miete in Höhe der Vormiete zahlen.
Diese Regelungen der Mietpreisbremse gelten auch für Staffelmietverträge (§ 557 a Abs. 4 BGB) sowohl für die vereinbarte erste Miete als auch für die nachfolgenden Staffeln, und für Indexmietverträge (§ 557 b Abs. 4 BGB), hier aber nur für die Ausgangsmiete.
Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind zwingend. Vermieter müssen sich daran halten. Mieter müssen nicht mehr zahlen. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unzulässig (§ 555 g Abs. 1 BGB). Mieter können auch nach Abschluss und Unterzeichnung des Mietvertrages, das heißt während des laufenden Mietverhältnisses, beanstanden, die vereinbarte Miete sei unzulässig hoch.
Mieter müssen einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse rügen (§ 556 g Abs. 2 BGB). Hierzu reicht es aus, wenn der Mieter schriftlich beziehungsweise in Textform die nach seiner Ansicht zulässige Miete (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent) ermittelt und sich darauf beruft. Auf eine eventuell höhere Vormiete oder durchgeführte Modernisierung muss er allenfalls eingehen, wenn der Vermieter hierüber schon beim Vertragsabschluss informiert hat. Die überhöhte Miete, das heißt den unzulässig hohen Teil der Miete, muss der Vermieter nach Erhalt der Rüge reduzieren. Mieter haben einen entsprechenden Rückforderungsanspruch, aber letztlich nur für die künftigen Mieten, die nach der Rüge fällig werden, nicht für die Vergangenheit, das heißt für Zeiträume vor Abgabe der Rüge.
Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter Auskünfte über Tatsachen geben, die für die Prüfung der zulässigen Miethöhe benötigt werden, dem Mieter aber nicht zugänglich sind (§ 556 g Abs. 3 BGB). Gemeint sind Auskünfte zur Baualtersklasse des Hauses, zur Miethöhe im vorherigen Mietverhältnis, zu durchgeführten Modernisierungsarbeiten oder zur Frage Neubau beziehungsweise umfassend modernisiert oder nicht.
Deckt die Versicherung den Streit über die zulässige Wiedervermietungsmiete (Auskunftsklage)?
Beispiel: Bei einem Streit über 100 € pro Monat wird der Gebührenstreitwert für eine Feststellungsklage auf 1.200 € festgesetzt. Im Falle vollständigen Unterliegens hat der Mieter für zwei Gerichts-Instanzen 1.955 € Anwalts- und Gerichtskosten zu zahlen.
Wird es notwendig, Beweis über die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess zu erheben und wendet das Gericht nicht den Mietspiegel an, sondern beauftragt es ein Mietpreis-Gutachten, kommen weitere 1.500 bis 3.000 € Gutachterkosten hinzu.
Worauf Sie bei der Mietpreisbremse zunächst achten sollten:
1. Finanziell richtig kalkulieren!
Wegen der vielen Ausnahmen und Unzulänglichkeiten des Gesetzes ist es keineswegs sicher, dass eine Überschreitung der 10-Prozent-Grenze in allen Fällen mit Erfolg korrigiert werden kann. Deshalb sollte niemand einen für ihn zu „teuren“ Mietvertrag in der Erwartung abschließen, die Miete hinterher wieder senken zu können.
2. Die Rüge erheben!
Damit Sie keine Rechte verschenken, müssen Sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber ihrem Vermieter rügen. Dazu sollten Sie ihm schriftlich darlegen, um welchen konkreten Betrag die mietvertraglich vereinbarte Miete nach dem einschlägigen Berliner Mietspiegel und unter Berücksichtigung des 10-prozentigen Zuschlags überhöht ist.
Der Berliner Mietspiegel 2015 gilt für Mietvertragsabschlüsse bis zum 31.8.2016. Der Mietspiegel 2017 gilt für Mietvertragsabschlüsse ab dem 1.9.2016 bis zum 31.8.2018. Der Mietspiegel 2019 gilt für Mietvertragsabschlüsse ab 1.9.2018.
Um den zutreffenden Wert mit Hilfe des Berliner Mietspiegels zu ermitteln, können Sie sich des auf der Internetseite der Senatsverwaltung zugänglichen Berechnungs-Programms bedienen
(www.stadtentwicklung.berlin.de) oder den Berliner Mieterverein in Anspruch nehmen.
Mit Zustellung per Einschreiben, Einwurf unter Zeugen oder E-Mail mit Lesebestätigung sollte der Zugang nachweisbar erfolgen.
Gern können Sie für die Rüge unser unten abgedrucktes Musterschreiben verwenden.
3. So schnell wie möglich rügen!
§ 556 g Abs. 2 BGB sieht vor, dass die überhöhten Mietzahlungen, die vor dem Zugang einer Rüge beim Vermieter fällig geworden sind, nicht zurückgefordert werden können. Eine alsbaldige Rüge nach Mietvertragsabschluss hilft also Geld zu sparen.
4. Zunächst die Miete in vollem Umfang zahlen!
Solange Sie sich mit dem Vermieter nicht auf eine Senkung der Miete haben einigen können oder der Streit nicht gerichtlich geklärt ist, sollten Sie die mietvertraglich vereinbarte Miete unter Vorbehalt zahlen. Da alle nach der Rüge fällig gewordenen überhöhten Mietbeträge innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist zurückverlangt werden können, geht Ihnen nichts verloren.
Die Zahlung der vollen Miete empfehlen wir wegen des grundsätzlich bestehenden Kündigungsrisikos: Sollten Sie sich bei der Berechnung der zulässigen Miete geirrt haben oder sollten die Gerichte künftig zu unvorhersehbaren Rechtsauffassungen gelangen, können Sie schnell in Zahlungsverzug geraten.
5. Rechtsberatung wahrnehmen!
Schweigt Ihr Vermieter auf die Rüge oder kann er die überhöhte Miete nicht nachvollziehbar erläutern, sollten Sie spätestens jetzt eine Rechtsberatung aufsuchen.
Mietpreisbremse – Rüge wegen Verstoßes
(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um zehn Prozent übersteigen.
Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.
§ 556 e BGB
(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556 d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b durchgeführt, so darf die nach § 556 d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 und § 559 a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.
§ 556 f BGB
§ 556 d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556 d und 556 e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
§ 556 g BGB
(1a) Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556 e oder § 556 f beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft zu erteilen:
1. im Fall des § 556 e Absatz 1 darüber, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war,
2. im Fall des § 556 e Absatz 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
3. im Fall des § 556 f Satz 1 darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde,
4. im Fall des § 556 f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.
Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556 e oder § 556 f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat er diese in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach § 556 e oder § 556 f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf eine nach § 556 e oder § 556 f zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556 d und 556 e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Hat der Vermieter eine Auskunft nach Absatz 1a Satz 1 erteilt, so muss die Rüge sich auf diese Auskunft beziehen.
(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556 e Absatz 2) gilt § 559 b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.
§ 557 a BGB
(4) Die §§ 556 d bis 556 g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556 d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
§ 557 b BGB
(4) Die §§ 556 d bis 556 g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.
Artikel 229 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch
§ 35 EGBGB
(1) Die §§ 556 d bis 556 g, § 557 a Absatz 4 und § 557 b Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind nicht anzuwenden auf Mietverträge und Staffelmietvereinbarungen über Wohnraum, die abgeschlossen worden sind, bevor die vertragsgegenständliche Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556 d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fällt.
(2) § 557 a Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht mehr anzuwenden auf Mietstaffeln, deren erste Miete zu einem Zeitpunkt fällig wird, in dem die vertragsgegenständliche Mietwohnung nicht mehr in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556 d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fällt.
§ 49 EGBGB
(2) Auf ein bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandenes Mietverhältnis ist § 556 g Absatz 1a des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht anzuwenden. § 556 g Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist in der bis einschließlich 31. Dezember 2018 geltenden Fassung weiter auf Mietverhältnisse anzuwenden, die bis zu diesem Zeitpunkt im Anwendungsbereich der §§ 556 d bis 556 g des Bürgerlichen Gesetzbuchs abgeschlossen worden sind.

References: § 556
 § 556
 § 556
 § 556

§ 556

§ 556
 § 556
 § 555
 § 556
 § 559
 § 559

§ 556

§ 556

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 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556
 § 559

§ 557
 § 556

§ 557

§ 35
 § 557
 § 557
 § 556
 § 557
 § 556

§ 49
 § 556
 § 556