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Timestamp: 2019-11-13 05:24:24+00:00

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Modelo de ação ordinária de rescisão contratual com devolução dos valores pagos
AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS
Conforme contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel, firmado em ..../..../...., a ré vendeu à autora o apartamento ......, ......, com área privativa de ......m², área de uso comum de .....m², situado na rua ............., .........., em ........
Ocorre, Excelência, que a alienação do apartamento em questão se operou mediante contrato de adesão, redigido exclusivamente pela ré, tolhendo a autonomia volitiva da autora, obrigando-a a aceitar inúmeras cláusulas leoninas para a concretização do "sonho da casa própria".
Porquanto, face à dificuldade econômica em que se encontra a autora e diante das inúmeras irregularidades constante de tal instrumento (abaixo elencadas), a autora vem perante Vossa Excelência, solicitar a rescisão do contrato acima citado a devolução dos valores pagos, e a nulidade das cláusulas contratuais leoninas.
Cláusula .......
Nesta cláusula, ficou fixada, alternadamente, dois tipos de reajuste, o anual ou "em periodicidade inferior que venha ser permitida pela legislação pertinente". Ocorre, porém, que o consumidor deve saber exatamente a periodicidade dos aumentos, os quais não podem ser alterados após a efetivação do contrato. A fixação de periodicidade alternativa de aumentos de prestações caracteriza modificação unilateral do contrato, o que é vedada pelo ordenamento jurídico brasileiro, principalmente pelo CDC.
Cláusula ......
De acordo com o § primeiro da cláusula oitava, o saldo devedor é reajustado mensalmente, conforme o índice pactuado. Tal não é possível, dado que da combinação dessa atualização mensal do saldo devedor com a exigência da atualização anual das parcelas (artigo 28 da Lei nº 9.069 de 29 de junho de 1995) é gerado um resíduo, o qual ofende os princípios fundamentais do nosso ordenamento jurídico.
Contrário a existência desse resíduo vem decidindo os tribunais brasileiros. Cita-se aqui, a título de exemplo, decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:
"AÇÃO CIVIL PÚBLICA" - Construção Civil - Resíduo Inflacionário - Nulidade da cláusula que o estabeleceu. (TJRJ, Proc. n.º 7.305/96 - 1ª Vara de Falências e Concordatas, Rio de Janeiro, j. em 05.07.1996, Juiz Hélio Augusto de Assunção).
Cláusula ....
Como anteriormente exposto, a fixação de periodicidade alternativa de aumentos de prestações caracteriza modificação unilateral do contrato, o que é vedada pelo ordenamento jurídico brasileiro, principalmente pelo CDC.
Prevê este parágrafo a substituição do índice pactuado como indexador, caso ele seja extinto, pelo índice que vier a medir a variação dos custos da construção civil no ......., para a atualização do saldo devedor. Há duas irregularidades. Uma, a já exposta acima: proibição de atualização mensal do resíduo. Duas, não é possível adotar como parâmetro de atualização do saldo devedor, em caso de extinção do índice pactuado como indexador, o que vier a medir a variação dos custos e insumos da construção civil, a nível estadual, uma vez que não se pode contratar sobre índices regionais e de pouco ou nenhum conhecimento do mutuário. Tal disposição só favorece o contratado em prejuízo do consumidor-contratante.
Cláusula .... - da Rescisão
Esta cláusula (....) que trata da resolução contratual por inadimplência do comprador, vem demonstrar claramente, o desequilíbrio do contrato, posto que tal exigência não se faz à ré. Em caso de inadimplência do contrato por parte da Vendedora, qual a penalidade para ela? No contrato não foi previsto. Determina a lei que o contrato deve impor condições iguais para as partes e, no caso presente, tal não foi obedecido, o que demonstra a abusividade do contrato, que por este e outros motivos deve ser imediatamente rescindido.
Cláusula ..... -
Por esta cláusula, ocorrida a rescisão prevista na cláusula décima quarta e décima Quinta, das quantias até então entregues à Vendedora serão deduzidas as perdas e danos estipuladas e as custas judiciais e honorários de advogado mencionados na cláusula vigésima sétima, atualizados monetariamente pelo índice e critério estipulados no presente contrato.
Abatidos os valores sob os títulos acima, será feita pela Vendedora ao Comprador a devolução do saldo remanescente, retendo em seu poder a parte resultante desse saldo, a título de perdas e danos.
Antes da fala sobre as retenções indevidas, que deverá ser longa, passa-se a discutir, de pronto, a respeito da obrigatoriedade de o consumidor ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação. Apenas a consulta ao Artigo 51, XII, do CDC resolve a questão. Pela proibição contida nesse dispositivo legal, vê-se que a cláusula em análise é nula de pleno direito, dado que o contrato não estabelece igual obrigação à ré. Veja, Excelência, a clareza solar do dispositivo mencionado:
"Artigo 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (....); XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor".
Em relação a cláusula de decaimento, deve-se dizer que as retenções estipuladas são exorbitantes. Elas só vêm propiciar o enriquecimento sem causa do fornecedor em detrimento do consumidor, que se empobrece por conta da avareza criminosa da empreendedora e vendedora.
O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor proíbe a perda total da importância adiantada ao fornecedor:
Ora, a lei considera nula a cláusula que estabeleça a perda total das prestações, significando com isso que a empresa contratada pode reter parte do que foi pago. Claro que contra isso ninguém se levanta. O que contraria a lei é a retenção abusiva, que causa enriquecimento ilícito de um e o empobrecimento injusto de outro. Em se falando em relação de consumidor, todos os valores pagos ou retidos devem representar uma prestação. O fornecedor não pode exigir contraprestações gratuitas, sob pena de caracterização de apropriação indébita. Nesse particular, a jurisprudência, fruto do labor de inúmeros magistrados, dá a medida exata do percentual a ser retido, "in verbis":
"CONTRATO - Compra e venda - Rescisão - Perda dos valores já pagos - Acolhimento que ensejaria enriquecimento indevido, em face da ausência de prejuízo - Cláusula leonina configurada - Verba Indevida - Recurso não provido." (Apelação Cível no 186.199-2 - São Paulo - Apelantes e apelados: Neide Maria de Oliveira Camargo e W.R.C. Incorporações Ltda. - RJTJESP, ED. LEX - 137/91).
"O contrato de adesão possibilita a intervenção judicial, para a correção de cláusulas excessivamente onerosas para a parte aderente. O Código de Proteção e Defesa do Consumidor, cujas normas são de ordem pública e de interesse social (art. 1o), considera nulas de pleno direito, cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas, no caso de resolução do contrato de compra e venda de coisa móvel ou imóvel, por inadimplemento do comprador (art. 53). Esta disposição, por ser de ordem pública, aplica-se aos contratos anteriores ao referido estatuto legal, de forma a nulificar a cláusula do contrato que estabelece a perda". (TJSP - Ap. Cível 197.165-2/3 - SP - 11a Câm. Civil Rel. Des. Pinheiro Franco - j. 22.10.92 - m. v.)
"Aplicam-se as normas do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de execução diferida, não obstante ter sido pactuado antes da vigência deste diploma legal - art. 1o. Improcedem o pedido de perdas das parcelas pagas, porque nula é a cláusula contratual que a estabelece, face a sua abusividade". (TJDF - Ap. Cível 31.902/94 - DF - 3a T. - Rel. Des. Nancy Andrighi - j. 16.05.94 - m. v.)
"Ainda que pactuada anteriormente à vigência do Código de defesa do Consumidor, a cláusula penal que estipula a perda de todas as importâncias pagas é draconiana e deve ser reduzida aos seus limites, perdendo o promissário inadimplente apenas o sinal, assegurando o seu direito de reaver as demais quantias, corrigidas após o desembolso e com juros de 6% ao ano, a partir da citação". (Ac. Da 4a Câm. Civ. Do TAMG - Ap. Civ. 158.893-4 - Rel. Juiz Jarbas Ladeira - j. 6.10.93).
"Eficácia na resolução. Desfazendo a relação contratual e os seus efeitos, a resolução determina o retorno ao estado anterior, inclusive a devolução das parcelas do preço já pagas, exceto o sinal, por força de expressa norma legal (CC, art. 1097)". (RT 653/193).
Não faz sentido o argumento das incorporados de que o contratante que deu causa à rescisão deve arcar com os gastos com advogado, corretor, publicidade, intermediação e pagamento de administradora, dado que esses valores já são estipulados na planilha de custo da obra, não podendo esses valores serem cobrados em duplicidade. Por outro lado, quem contrata esses profissionais é que deve arcar com ônus da contratação e procurar elaborar com eles avenças que não venham a prejudicar os consumidores. Demais a mais, o risco do empreendimento deve ser do fornecedor-comerciante e não do consumidor.
"Não há que se falar em obrigatoriedade do contrato, posto que o CDC, pela supremacia, se sobrepõe à autonomia da vontade, ao considerar, em seus artigos 51, II, IV e XV e 53, ineficazes de pleno direito, porque abusivas as cláusulas penais estipuladas em contrato de adesão, consolidando, com isso a proteção jurisdicional ao economicamente mais fraco". (Acórdãos do Tribunal de Justiça da Bahia, Recurso Civil, In Revista do Consumidor, órgão oficial do Brasilcon, n.º 17, pág. 243/244, janeiro/março - 1996).
"I - Correta é a sentença que inadmite cláusula que atribui a uma das partes vantagens desmesuradas, concedendo-lhe lucros desproporcionais em relação à sua contraprestação contratual.
Seja a título de cláusula penal, seja a título de perdas e danos, os tribunais brasileiros, inclusive o Superior Tribunal de Justiça, admite a retenção de apenas 10% do valor pago. Cabendo salientar que alguns tribunais, em caso concreto, não tem admitido retenção alguma, por entenderem que qualquer percentual de retenção ocasionaria enriquecimento ilícito.
Assim, pelas decisões que vêm sendo tomadas pelos tribunais, deve-se firmar que a retenção permitida pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor é de 10% do valor já pago, que é a quantia mais que suficiente para saldar eventuais gastos despendidos pela incorporadora e administradora.
Ainda, o contrato, mediante esta cláusula, prevê que, em caso de resolução, as quantias pagas somente serão devolvidas em parcelas mensais e em número idêntico ao de prestações quitadas, devidamente corrigidas, a partir de 30 dias da rescisão, deduzidas as reduções fixadas.
Há aqui flagrante ofensa ao direito do consumidor. Ora, se eventuais prejuízos da vendedora já são abatidos no próprio ato da rescisão, não há motivo para reter o capital (a não ser a avidez materialista da requerida), vedado que é o enriquecimento ilícito em nossa grei. Portanto, deduzidas as despesas, a quantia restante deve ser devolvida de imediato, devidamente corrigida e acrescida dos juros legais.
Isso sem contar que a ré já trabalhou com o capital da autora por um bom tempo, aumentando, assim, seu patrimônio.
CLÁUSULA ..... :
Esta cláusula (29ª) demonstra mais uma vez, claramente, o desequilíbrio do contrato, posto que tal exigência não se faz à ré. Em caso de "recomendações, solicitações ou manifestações" por parte da Vendedora, qual a exigência imposta a ela? No contrato não foi previsto .
Determina a lei que o contrato deve impor condições iguais para as partes e, no caso presente, tal não foi obedecido, o que demonstra a abusividade do contrato, que por este e outros motivos deve ser imediatamente rescindido.
Tanto no direito pátrio quanto no direito estrangeiro é proibido o uso de cláusulas abusivas em contratos de relação de consumo, em ambos os direitos a consequência do uso desse tipo de cláusulas é uma só: o reconhecimento de sua nulidade.
"O consumidor deve ter em atenção a possibilidade de serem inseridas, neste tipo de contratos, cláusulas abusivas, isto é, formuladas de tal forma que obriguem os consumidores contra a própria vontade, contra os seus interesses ou mesmo em violação de normas legais.
No direito brasileiro, o Artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor dispõe que são nulas de pleno direito, não produzindo qualquer efeito, as cláusulas abusivas.
"Art. 54 - Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo".
"é utópico falar-se nesta área em liberdade contratual e autonomia da vontade. Não há qualquer espaço para expressão da vontade do consumidor. O propalado 'pacta sunt servanda' deve ser olhado com forte desconfiança. E, ainda, depois de 'celebrado' o contrato, havendo divergência quanto à legalidade de alguma cláusula, caberá a ele o 'ônus' de acionar a empresa, já que esta tem sempre a posse antecipada de parte do preço".
Ora, como bem se explicitou, não há que se questionar o desequilíbrio existente no caso sub judice. Embaídas por uma lábia extremamente sedutora, várias pessoas confiaram suas reservas patrimoniais à administração da requerida, na esperança de adquirir um imóvel residencial.
Deste modo, estando repleto de cláusulas restritivas e ajustes leoninos, a reformulação e a nulidade das cláusulas contratuais impõe-se de forma soberana.
Na Apelação Cível n.º 213.070 - 1, onde foi Relator o Juiz Duarte de Paula, a 3a Terceira Câmara do TRIBUNAL DE ALÇADA DE MINAS GERAIS, analisando a existência de cláusulas abusivas em contratos de adesão, assim decidiu:
"A lei veda a imposição destas cláusulas, mormente quando utilizadas em contratos de adesão, onde a superioridade econômica e jurídica de uma das partes leva a imposição de todas as cláusulas do negócio sem qualquer possibilidade de discussão da parte mais fraca. A esta cabe somente aderir ou não aderir ao contrato, como um todo, sem previsão alguma de negociação para efeito de acordo, já que o contrato lhe é apresentado pronto, estereotipado, alheio a qualquer restrição humana, fato que compromete sobremaneira o prestígio da autonomia da vontade". (Ac. Da 3a Câm. Civ. Do TAMG - ApCiv 213.070 - 1 - rel. Juiz Duarte de Paula - j. 15.05.1996 - v.u.)
"Art. 4o - A política Nacional de Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transferência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios:
I - reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo".
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquias, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
§ 1º - As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a 2% (dois por cento) do valor da prestação. (Nova redação dada pelo Art. 1º da Lei n.º 9.298, de 1/08/96).
Ante o todo acima exposto, face a difícil situação econômica enfrentada pela autora, bem como, das inúmeras cláusulas leoninas constantes do presente Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, requer:
a) a citação da ré, na pessoa do seu representante legal, através de mandado, no endereço declinado, para apresentar a defesa que desejar;
b) a rescisão do presente contrato, ante a dificuldade econômica enfrentada pela autora, a qual não pode mais dar continuidade aos pagamentos estipulados em tal instrumento, sendo devolvido de imediato os valores já pagos, devidamente corrigidos e acrescidos dos juros legais.
c) a nulidade das cláusulas contratuais ....... e seus parágrafos, em face das ilegalidades existentes, extirpando-as do contrato, nos termos do Artigo 51 e incisos do CDC,
d) que a retenção permitida, seja àquela disposta pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (10% do valor já pago), que é a quantia mais que suficiente para saldar eventuais gastos despendidos pela ré.
e) contestada ou não, sejam os pedidos julgados procedentes com a declaração da rescisão do contrato havido entre as partes e a devolução imediata dos valores já pagos, observando a retenção permitida pelo art. 53 do CDC, conforme fundamentação, condenando ainda a ré, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios;
A autora pretende provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, inclusive o depoimento pessoal do representante legal da ré e inquirição das testemunhas, caso necessário.
MODELO,. Modelo de ação ordinária de rescisão contratual com devolução dos valores pagos. Portal Jurídico Investidura, Florianópolis/SC, 09 Mar. 2015. Disponível em: investidura.com.br/modelos/direito-do-consumidor/327464-modelo-de-acao-ordinaria-de-rescisao-contratual-com-devolucao-dos-valores-pagos. Acesso em: 12 Nov. 2019
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