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Timestamp: 2017-04-26 15:38:51+00:00

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Por Eduardo Fernández-Fígares Estévez el Jun 8, 2016Blog, Duración del contrato, Renta antigua, 3 comentarios
Cuando un contrato de alquiler de renta antigua o de los sometidos al decreto Boyer se encuentra en periodo de prórroga forzosa, es posible que el arrendador pueda exigir el desalojo si se dan determinadas circunstancias.
Ya he analizado en otros posts la posibilidad de que un contrato de arrendamiento de vivienda o de local, de renta antigua o sometido al decreto Boyer, finalice por fallecimiento del inquilino, por haberse realizado numerosas subrogaciones, por no haber notificado el inquilino la subrogación, etc.
Sin embargo, en este post voy a analizar otras causas distintas al fallecimiento, subrogación, etc., tales como el hecho de que el arrendador necesite la vivienda, que el inquilino tenga varias viviendas, etc.
En el presente post voy a mencionar cada una de esas causas y voy a tratar muy por encima cada una de ellas, con la intención de que este post sea un índice de cada una de las causas, a las que se podrá acceder desde el enlace correspondiente para hacer un análisis mucho más profundo.
Artículo 62 LAU DE 1964. Causas para que finalice la prórroga.
El artículo 62 de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 (es la aplicable a los contratos de arrendamiento anteriores al 1 de enero de 1995), establece cinco motivos por los que el arrendador puede pedir que termine la prórroga que viene disfrutando el inquilino actual.
Voy a analizarlos.
Necesidad de la vivienda para sí o para familiares
El primer párrafo del artículo 62 LAU dice que no tendrá derecho el inquilino o el arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
“Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales”.
Sin duda, este es el motivo “estrella”, es decir, es el motivo que más suele alegarse por parte del arrendador para pedir la finalización de la prórroga.
Por ese mismo motivo, esta causa de finalización del contrato es profundamente regulada en los artículos 63 a 77 de la LAU de 1964.
A pesar de esta profunda regulación, la casuística y la ambigüedad es tan amplia, que los tribunales han tenido que generar una amplísima jurisprudencia para regular esta materia.
A grandes rasgos se trata de que el arrendador tendrá que notificar fehacientemente al inquilino que tiene necesidad de la vivienda o local, bien para utilizarla él o bien para que la utilicen sus ascendientes o descendientes, concediéndole el plazo legalmente establecido para desalojar el inmueble.
Si deseas más información sobre esta causa de finalización anticipada del contrato te invito a pasear por el post Finalización de la prórroga por necesidad del arrendador.
Derribo del edificio para edificar otro edificio
El segundo párrafo del artículo 62 LAU viene a decirnos que no tendrá derecho el inquilino o el arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
“Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere”.
Este motivo de denegación de la prórroga del contrato también es bastante alegado por los arrendadores (de edificios completos), por lo que la LAU de 1964 lo regula en los artículos 78 a 94 de la LAU.
En resumen, el arrendador podrá pedir al inquilino la vivienda o local cuando aquél pretenda tirar el edificio actual para reconstruir otro nuevo. Pero no sólo eso, sino que el nuevo edificio tiene que tener, obligatoriamente, un tercio o más de viviendas que las que tenía el edificio derribado.
Si en el edificio derribado no había viviendas (sólo locales) entonces el nuevo edificio tendrá que tener por lo menos una vivienda.
La vivienda alquilada está desocupada
El tercer párrafo del artículo 62 LAU establece que no tendrá derecho el inquilino o el arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
“Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa”.
Esta causa de finalización de la prórroga no se regula en la LAU, si bien los tribunales se han encargado de esta materia en numerosas ocasiones.
El motivo es claro, aunque la dificultad está en la prueba, es decir, en poder probar que la vivienda está efectivamente desocupada durante seis meses en el curso de un año.
El inquilino ocupa más de una vivienda en la misma población
El párrafo cuarto del artículo 62 LAU establece que no tendrá derecho el inquilino o el arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
“Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. En este caso, si los arrendadores fuesen varios, el derecho de denegación de prórroga corresponderá al primero que lo ejercite; si fuere uno solo, corresponderá al inquilino el derecho de señalar la vivienda o viviendas que haya de desalojar, y si no lo hace dentro del plazo de treinta días siguientes al en que fuese requerido en forma fehaciente por el arrendador, podrá éste denegarle la prórroga respecto de cualquiera de ellas. En el caso de que sólo una de las viviendas la disfrute a título de arrendamiento, carecerá el inquilino de dicha facultad de elección”.
Esta causa de denegación de la prórroga no se desarrolla en ningún otro lugar de la LAU.
El motivo anterior hablaba de que el inquilino tenía desocupada la vivienda alquilada, y este motivo nos habla de que no sólo ocupa la vivienda alquilada, sino además otra más en la misma población.
Si el inquilino necesita las dos viviendas que ocupa para atender sus necesidades, entonces no podrá el arrendador pedir el desalojo. Pero si el inquilino ocupa dos viviendas de forma innecesaria, entonces el arrendador si que podrá pedir el desalojo.
El inquilino tiene otra vivienda libre
El quinto párrafo del artículo 62 LAU nos dice que no tendrá derecho el inquilino o el arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
“Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada”.
Esta causa de finalización de la prórroga tampoco se regula en ningún otro lugar de la LAU.
En esta caso hablamos de los casos en que el inquilino tiene a su disposición no sólo la vivienda alquilada, sino otra más.
Para que se pueda pedir el desalojo por este motivo es necesario que dicha vivienda hubiese estado libre y a disposición del inquilino durante los seis meses anteriores a la fecha de presentación de la demanda de desahucio.
Y, además, para que se conceda el desalojo será necesario que la vivienda que tuvo el inquilino a su disposición fuere apta para satisfacer sus necesidades, por lo que debiera ser, por lo menos, de características similares a la vivienda alquilada.
Estos son, por tanto, los motivos que la ley de arrendamientos urbanos de 1964 establece para que el arrendador pueda pedir la finalización de la prórroga del alquiler de renta antigua.
Y tu inquilino…¿está dentro de alguna de estas situaciones?.
Si te ayudé otorga estrellitas o comparte en rrss, please 😉81	★
Finalización de la prórroga en alquiler de renta antigua,
María	22 Noviembre, 2016	Buenas tardes, desde hace varios meses la administradora del piso alquilado de renta antigua, de un familiar directo, se niega a enviar los recibos mensuales correspondientes, objetando que no es ya obligatorio.
En los recibos expedidos anteriormente, se detallaba el pago por “ibi”, gastos de comunidad, obras de mejora , cuota de alquiler, etc.
Los recibos detallados son imprescindibles para la realización fiscal anual. ¿ Qué me aconseja ? Gracias.Saludos.
Responder	Marcelino Trillo	17 Marzo, 2017	El quinto párrafo del artículo 62 LAU distingue y entre vivienda y local de negocio, en mi caso mi inquilino dispone de otro local en la misma calle y no lo dedica a su actividad. ¿se podría aplicar una analogía de derecho?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	20 Marzo, 2017	Hola Marcelino.
En locales de negocio no se puede aplicar analogía por la importancia que tiene la ubicación del local.

References: Artículo 62
 artículo 62
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