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Timestamp: 2018-07-19 13:29:18+00:00

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Ihr Anwalt in Mühldorf und Altötting - Rechtsanwaltskanzlei Jansen
Das Bundesmeldegesetz gilt seit dem 01.11.2015
Ab dem 01.11.2015 wurde das Melderecht in Deutschland vereinheitlicht. Durch die Standardisierung soll die Verwaltung der Meldedaten sämtlicher Melderegister Deutschlands vereinfacht werden. Mit dieser Reform sollen sogenannte „Scheinanmeldung“ erschwert werden - also Anmeldung an einer falschen Adresse, von denen der Vermieter nichts erfährt. Bislang war es Kriminellen ein Leichtes, sich unter einer falschen Adresse beim Einwohnermeldeamt anzumelden.
Was ändert sich für den Mieter?
Unverändert bleibt die bekannte Pflicht zur An- und Abmeldung bei der Meldebehörde. Wer umzieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen nach Einzug bei der zuständigen Behörde anmelden. Neu ist dagegen der „vorausgefüllte Meldeschein“, der schrittweise bis 2018 verpflichtend eingeführt wird. Das bedeutet dass bei der Anmeldung am neuen Wohnort die Meldedaten von der bisher verantwortlichen Behörde automatisch und elektronisch an die nun zuständige Behörde übermittelt werden Ab sofort wird zudem für jede Um- und Anmeldung eine Wohnungsgeberbestätigung erforderlich. Diese muss vom Vermieter ausgestellt werden und bestätigt dem Meldeamt, dass der betreffende Mieter ab dem in der Bestätigung genannten Datum in der betreffenden Wohnung lebt.
Was ändert sich für den Vermieter?
Der Vermieter muss ab November binnen zwei Wochen die Mieter schriftlich den Ein- bzw. Auszug bestätigen. Gesetzlich geregelt ist, welche Informationen die Bestätigung enthalten muss:
Aufgeführt sein müssen Name und Anschrift des Vermieters, die Art des Meldevorgangs, also ob es sich um einen Aus- oder Einzug handelt, die Anschrift der Wohnung sowie der Name des Mieters.
Die Bescheinigung kann sowohl in schriftlicher als auch in elektronischer Form ausgestellt werden. Vermieter können Sie die Mieter ausstellen oder direkt der zuständigen Behörde zukommen lassen.
Vermietern ist unbedingt zu raten ihre Mitwirkungspflicht bei der An- und Abmeldung der Mieter nachzukommen. Wer sich weigert oder es versäumt, die Bestätigung rechtzeitig auszustellen, muss von den betroffenen Mietern bei der Meldebehörde gemeldet werden und mit einem Bußgeld rechnen.
Wann werden Bußgelder fällig?
Im Falle einer Fristversäumung können nun empfindliche Bußgelder fällig werden:
Wer sich nicht binnen zwei Wochen beim Einwohnermeldeamt meldet, riskiert eine Strafe von bis zu € 1.000,- . Diese Strafe trifft auch den Vermieter, falls er die Bescheinigung nicht rechtzeitig ausstellt.
Noch sehr viel teurer kann es bei sogenannten Scheinanmeldungen werden: Stellt der Vermieter einer Person aus Gefälligkeit eine Bescheinigung aus, obwohl diese nicht in seiner Wohnung wohnt, wird ein Bußgeld von bis zu € 50.000,- fällig.
Kappungsgrenze: BGH stärkt Rechte von Mietern
Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern gestärkt:
In einem gestern verkündeten Urteil billigten die Karlsruher Richter eine Verordnung des Landes Berlin, wonach Monatsmieten innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen dürfen. Die gesetzliche Grundlage für eine solche Kappungsgrenze verstoße nicht gegen das Eigentumsrecht der Vermieter, heißt es zur Begründung. Es liege vielmehr im öffentlichen Interesse, zu große Mietsprünge zu verhindern. - Geklagt hatte ein Berliner, der eine Mieterhöhung von 20 Prozent durchsetzen wollte.
Dieses Urteil hat nicht nur Auswirkung auf Berlin, sondern auf alle Gemeinden, in denen eine Kappungsgrenze gezogen wurde.
In Bayern sind Mieterhöhungen in München und weiteren 89 bayerischen Städten und Gemeinden bis Ende 2015 auf maximal 15 Prozent in drei Jahren beschränkt. Die Verordnung trat am 01.08.2013 in Kraft. Für die Landeshauptstadt München gilt bereits seit Mitte Mai 2013 eine reduzierte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen.
Von der Zweiten Kappungsgrenzesenkungsverordnung sind folgende Städte und Gemeinden umfasst:
Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Tölz, Wackersberg, Wolfratshausen
Landkreis Dachau: Dachau, Karlsfeld
Landkreis Ebersberg: Anzing, Emmering, Forstinning, Glonn, Grafing bei München, Kirchseeon, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding
Landkreis Erding: Dorfen, Erding, Neuching, Oberding, Wörth
Landkreis Freising: Attenkirchen, Eching, Freising, Moosburg an der Isar, Neufahrn bei Freising, Rudelzhausen
Landkreis Fürstenfeldbruck: Adelshofen, Alling, Althegnenberg, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Mammendorf, Mittelstetten, Olching, Puchheim, Türkenfeld
Landkreis Landsberg am Lech: Dießen a. Ammersee, Greifenberg, Schondorf a. Ammersee,
Landkreis Miesbach: Gmund a. Tegernsee, Miesbach
Landkreis München: Aschheim, Baierbrunn, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Putzbrunn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterhaching, Unterschleißheim
Landkreis Rosenheim: Bad Aibling
Landkreis Starnberg: Berg, Gilching, Herrsching am Ammersee, Krailling, Pöcking, Weßling, Wörthsee
Landkreis Weilheim-Schongau: Bernried am Starnberger See, Weilheim in Oberbayern
Landkreis Regensburg: Lappersdorf, Neutraubling
WEG kann im Einzelfall auch einen hohen Kredit aufnehmen
Auch die Aufnahme eines hohen Darlehens durch eine WEG kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls wie Darlehenszweck und alternative Finanzierungsmöglichkeiten an.
Wohnungseigentümer streiten darüber, ob die Aufnahme eines Darlehens durch die WEG ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Die Anlage, die aus 201 Einheiten besteht, wurde in den 1980er-Jahren errichtet. In einer Eigentümerversammlung im August 2013 beschlossen die Wohnungseigentümer, eine Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung durchzuführen. Die Kosten wurden mit 2 Millionen Euro veranschlagt.
Zur Finanzierung der Maßnahme beschlossen sie, einen KfW-Förderkredit über 1.320.000 Euro aufzunehmen. Der Zinssatz belief sich auf 0 Prozent und die Laufzeit auf 10 Jahre. Der restliche Betrag für die Sanierungsmaßnahme sollte über die Instandhaltungsrücklage aufgebracht werden.
Entscheidung: Hoher Kredit im Einzelfall möglich
Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch eine WEG kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Ob dies der Fall ist, kann nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden. Im konkreten Fall hält der BGH den Beschluss über die Kreditaufnahme nicht für ordnungsgemäß.
Grundsatz: WEG kann Kredit aufnehmen
Im Wohnungseigentumsgesetz gibt es keine Anhaltspunkte, dass die Gemeinschaft einen Kredit nur in besonderen Ausnahmefällen aufnehmen kann. Allerdings muss das besondere Haftungsrisiko berücksichtigt werden. Wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht zahlen, müssen die daraus resultierenden Fehlbeträge durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Eigentümer oder eine Sonderumlage ausgeglichen werden.
Eine solche Nachschusspflicht kann zwar auch entstehen, wenn ein Vorhaben durch eine Sonderumlage finanziert wird und sich diese bei einzelnen Eigentümern als uneinbringlich erweist. Da eine Sonderumlage von den aktuellen Wohnungseigentümern aufzubringen ist, wird aber meist hinreichend sicher bekannt sein, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen ist. Auch kann jedenfalls die Durchführung von Maßnahmen, die Aufschub dulden, davon abhängig gemacht werden, dass alle Eigentümer ihren Anteil an der Sonderumlage gezahlt haben.
Bei einem Darlehen hingegen lässt sich das Risiko, dass einzelne Eigentümer nicht zahlen können, nur sehr begrenzt abschätzen. Zuverlässige Prognosen über die Bonität der Wohnungseigentümer sind schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht möglich. Außerdem muss stets damit gerechnet werden, dass sich die Zusammensetzung der Gemeinschaft durch Eigentünerwechsel ändert.
Angesichts dieses Haftungsrisikos ist bei der Entscheidung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurückhaltung geboten. Ob sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen.
Wesentlich kommt es auf den Zweck des Darlehens an. In erster Linie ist an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu denken. Je dringender eine Maßnahme ist, desto eher treten andere Nachteile einer Finanzierung durch Darlehen bei der Abwägung zurück.
Von Bedeutung ist ferner die Möglichkeit einer alternativen Finanzierung über die Instandhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage. Dabei sind den mit einer Darlehensaufnahme einhergehenden Belastungen und Risiken die Vor- und Nachteile einer Finanzierung mittels Sonderumlage gegenüber zu stellen. Eine Darlehensfinanzierung wird insbesondere in Betracht kommen, wenn eine Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastete oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Eigentümer überforderte. Relevant sind zudem die Höhe des Darlehensbetrages im Verhältnis zu der Anzahl der Eigentümer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit und die Rückzahlungsbedingungen.
Eine mehrheitlich beschlossene Kreditaufnahme muss nicht zwingend eine Option für die Eigentümer enthalten, die Finanzierung selbst zu übernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzierung des Darlehensbetrages einzuzahlen.
Auch die Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens muss gewissen Anforderungen genügen. Der Beschluss muss folgende Angaben enthalten:
Zu finanzierende Maßnahme
Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes
Mietpreisbremse gilt seit dem 01.08.2015 in 144 bayerischen Gemeinden
Seit dem 01.06.2015 gilt über das Mietrechtsnovellierungsgesetz die sogenannte Mietpreisbremse.
Das Gesetz sieht vor, das Mieten bei der Wiedervermietung nur noch bis maximal 10 Prozent über das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten steigen dürfen. Alle fünf Jahre legt die Bundesregierung fest, in welchen Regionen diese Mietpreisbremse greifen soll.
Die Mietpreisbremse gilt zunächst nur, wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Einliegerwohnung neu vermieten. Sie gilt dagegen nicht, wenn Sie Gewerberaum vermieten!
Des weiter betrifft das Gesetz nur Ihre künftigen Mietverträge und nicht welche, die Sie bereits vor dem 01.06.2015 abgeschlossen haben. An bereits vor dem 01.06.2015 bestehenden Mietverträgen müssen Sie dagegen nichts am Mietpreis ändern.
An die Mietpreisbremse müssen Sie sich zudem nur halten, wenn es eine entsprechende Verordnung in Ihrer Stadt gibt und Sie einen Mietvertrag nach Inkrafttreten dieser Verordnung abschließen. In Bayern wurden zum 01.08.2015 in den folgenden 144 Gemeinden entsprechende Verordnungen erlassen:
Landkreis Eichstätt: Großmehring, Lenting
Landkreis Erding: Erding
Sollten Sie eine Wohnimmobilie in einer der genannten Gemeinden vermieten wollen, so gibt es einige Ausnahmen, auf die sich als Vermieter berufen können:
1. Neubauwohnungen: Als Neubau gelten Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Hier gilt die Mietpreisbremse nicht, auch nicht bei Folgevermietungen.
2. Umfassende Modernisierungen von Bestandswohnungen: Umfassende Modernisierung bedeutet, dass sie dem Umfang nach mit einem Neubau vergleichbar ist. Die Mietpreisbremse gilt nur bei der ersten Vermietung nach dem Umbau nicht, bei Folgevermietungen schon.
3. Drei Jahre nach einfacher Modernisierung: Bei Modernisierungen, die in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn stattgefunden haben, darf der Vermieter außer den zehn Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete noch einen Modernisierungszuschlag in Höhe von elf Prozent pro Jahr erheben.
4. Die bisherige Miete muss nicht reduziert werden: Hat der bisherige Mieter bereits eine Miete bezahlt, die über der ortsüblichen Miete liegt, kann der Vermieter auch vom neuen Mieter diese Miete verlangen. Bei Staffelmieten gilt, dass die jeweilig vereinbarte Staffel zu keinem Zeitpunkt die ortsübliche Miete mehr als zehn Prozent übersteigen darf. Das gilt aber nur für Staffelmietverträge, die nach dem 1. August 2015 abgeschlossen werden.
Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen
Ebenfalls ein Teil des Mietrechtsnovellierungsgesetzes vom 01.06.2015 ist die Stärkung des sogenannten Bestellerprinzips
Ab sofort soll bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen derjenige die Provision zahlen, der die Leistung auch in Auftrag gegeben hat. Auftraggeber können weiterhin sowohl Mieter als auch Vermieter sein. Allerdings sieht das Gesetz vor, dass Makler Mietern keine ihm bereits schon bekannte Wohnung aus ihrem Bestand oder ihrer Datenbank anbieten dürfen. Zumindest nicht, wenn der Mieter Provision zahlen soll.
Zudem ist im Gesetz festgeschrieben, dass Verträge über die Wohnungsvermittlung künftig immer in Textform geschlossen werden müssen
Die neue Regelung gilt nicht für den Verkauf. Hier kann nach wie vor frei verhandelt werden, ob Verkäufer, Käufer oder beide Parteien zusammen die Provision übernehmen.
Von einem Mieter darf der Makler nach wie vor maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer verlangen (§ 3 WoVermRG). Bei einem Eigentümer gilt diese Begrenzung nicht.
Bundesgerichtshof: Kein Umsatzausgleich wegen Bauarbeiten
Baustellen sind gefürchtete Umsatzkiller. Bei Lärm, Dreck und fehlenden Parkmöglichkeiten bleiben Kunden fern. Im schlimmsten Fall droht gar die Geschäftsaufgabe. Von Bauarbeiten in den angemieteten Räumen betroffene Betreiber eines Restaurants verlangten von ihrer Vermieterin daher vorsorglich die Übernahme drohender Umsatzausfälle. Andernfalls würden sie der notwendigen Sanierung an dem Gebäude des Vermieters nicht zustimmen. Außerdem minderten sie die Miete. Nachdem dadurch ein Rückstand von über zwei Monatsmieten entstand, kündigte der Vermieter fristlos. Im anschließenden Räumungsprozess entschied der BGH jedoch, dass Vermieter für baustellenbedingte Umsatzeinbußen nicht einstehen müssen. Das gilt auch, wenn die Arbeiten wie hier wegen Mängeln des Mietobjekts erfolgen. Mieter, die einerseits deren Beseitigung verlangen, andererseits aber die notwendigen Arbeiten blockieren, verhalten sich laut BGH widersprüchlich.
Mindern sie zudem wie hier wegen der Mängel die Miete, dann erfolgt dies jedenfalls für den Zeitraum zu Unrecht, ab dem die Mängel bei ungehinderter Sanierung voraussichtlich behoben worden wären. Insofern kann bei gewerblichen Mietverhältnissen zudem bereits ein Mietrückstand von einer Monatsmiete für die fristlose Kündigung genügen. Treten besondere Umstände hinzu, wie die Kreditwürdigkeit des Mieters oder Auswirkungen auf die finanzielle Situation des Vermieters, kann auch bereits ein geringerer Mietrückstand die fristlose Kündigung rechtfertigen. Im Übrigen stellte der BGH klar, dass mit Räumung bedrohte Mieter auch bei einem Gewerbemietverhältnis den durch § 712 ZPO möglichen Vollstreckungsschutz bereits in der Berufungsinstanz beantragen müssen. In der Revisionsinstanz vor dem BGH kommt ein solcher Antrag regelmäßig zu spät.
(BGH, Urteil v. 13.05.2015, Az.: XII ZR 65/14)
Urteil: Lärm durch Rasenroboter?
Nach dem Tatbestand des Amtsgerichts Siegburg lies eine Frau den Rasen in ihrem Garten von einem Mähroboter schneiden. Der Betrieb des Rasenroboters begann um 7 Uhr morgens und endete um 20 Uhr abends. Unterbrochen von mehreren Ladepausen mähte der Roboter bis zu 7,5 Stunden täglich. Die Ruhezeiten zwischen 13 und 15 Uhr wurden eingehalten.
Die Nachbarn fühlten sich durch die ständige Arbeit des Gerätes gestört. Der von dem Gerät ausgehende dauerhafte Lärm sei eine deutliche Belastung, aus der sich bereits gesundheitliche Beeinträchtigungen ergeben hätten, so die Nachbarn. Sie forderten die Frau auf, den automatischen Rasenmäher höchstens fünf Stunden am Tag zu betreiben. Diese sah sich nicht in der Pflicht, den Betrieb des Gerätes einzustellen oder zeitlich einzugrenzen. Das Gerät sei ausgesprochen leise und in keiner Weise störend. Der Fall landete vor Gericht.
Nach Urteil des Amtsgerichts Siegburg (Az. 118 C 97/13) sei die Klage der Nachbarn unbegründet. Der Roboter halte alle ersichtlichen gesetzlichen Grenz- und Richtwerte ein. Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) des Umweltbundesamtes setze für Wohngebiete tagsüber eine Obergrenze von 50 dB(A) an.
Bei geschlossenem Fenster habe der beauftragte Sachverständige innerhalb des Gebäudes während des Betriebs des Rasenroboters diesen nicht wahrnehmen können. Bei geöffnetem Fenster sei der gemessene Schalldruckpegel allgemein bedingt durch Fremdgeräusche gestiegen. Der Roboter sei dabei leicht hörbar gewesen, der allgemein gemessene Schalldruckpegel lag bei bis zu 40 dB(A). Außerhalb des Gebäudes war der Roboter hörbar, wobei ein Schalldruckpegel von bis zu 41 dB(A) gemessen wurde.
Lediglich direkt neben dem Roboter erreiche der Lärm 56 dB(A). Nach der TA Lärm sei nicht der Emissions- sondern der Immissionsort maßgeblich, das heißt der Ort, auf den durch die Geräusche eingewirkt wird. Hier wurden vom Sachverständigen Messwerte zwischen 20 und 35 dB(A) zugrunde gelegt.
Der Betrieb des Rasenroboters stehe auch mit sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Einklang. Unstreitig werde die nach § 9 der ordnungsbehördlichen Verordnung der Gemeinde für den Gebrauch von Rasenmähern vorgesehene Mittagsruhe zwischen 13 und 15 Uhr gewahrt. Sofern außerhalb dieser Zeiten ein Betrieb des Rasenroboters stattfinde, stehe dieser wiederum im Einklang mit § 7 I Nr. 1 der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung (32. BImSchV) in Verbindung mit Nr. 32 des Anhangs. Dabei könne es dahingestellt bleiben, ob der Rasenroboter bereits um 7 Uhr oder erst um 8 Uhr seinen Dienst beginne, denn nach § 7 I Nr. 1 32. BImSchV sei in reinen Wohngebieten der Betrieb von Rasenmähern an Werktagen nur in der Zeit von 20 bis 7 Uhr untersagt.
Amtsgericht Siegburg, Urteil vom 19.02.2015 - 118 C 97/13

References: BGH 
 BGH 
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 BGH 
 BGH 
 § 712
 BGH 
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 § 7
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