Source: http://www.aedru.org/VARIOS/AXENTE-URBANIZADOR.htm
Timestamp: 2017-11-17 21:18:52+00:00

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AXENTE-URBANIZADOR
"AXENTE URBANIZADOR"
EURORESIDENTES:COM.- 6-novembro de 2004.-Los embajadores extranjeros escriben a Zapatero . Los residentes extranjeros de la Comunidad Valenciana se han rebelado contra la política y el modelo urbanistico del Gobierno Valenciano. The Sunday Telegraph se hace eco con dureza del problema. Se refiere a la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) de servir a los intereses de grandes promotores y de estar apoyada por políticos corruptos. En esta situación han confluido denuncias contenidas en el informe de la Comisión de Peticiones del Parlamento Europeo sobre supuestos abusos urbanísticos en la Comunidad Valenciana. El PP y el PSOE valencianos cierran filas conjuntamente en defensa de la citada Ley.
El ex director del servicio de inteligencia de Canadá, Charles Zvoboda, encabeza una lista de 20.000 extranjeros con intereses inmobiliarios en la costa valenciana que protesta contra la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU). Zvoboda, que tiene una propiedad en la localidad de Benissa, en la zona de la partida de Benimarco, ha advertido de que la Comunidad Valenciana se convertirá en «un muro de ladrillo económico».
Según el ex jefe del espionaje canadiense, que reside desde hace años en la costa valenciana, el Gobierno de la Generalitat «está fuertemente endeudado y confía enteramente en un único sector, el de la construcción». En opinión de Zvoboda prácticamente cada localidad valenciana «tiene planes para construir miles de viviendas más en la esperanza de convertirse en un nuevo 'El Dorado' a costa de las hordas de jubilados que proceden del norte de Europa», señala.
 Visto el artículo 194 del Tratado CE, que otorga el derecho de petición a todos los ciudadanos y residentes de la UE,
 Visto el artículo 6 del Tratado de la Unión Europea, que declara que la Unión respetará los derechos fundamentales garantizados por el Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales y se otorgará los medios necesarios para alcanzar sus objetivos y llevar a cabo las políticas correspondientes,
 Visto el apartado 5 del artículo 108 de su Reglamento,
El Confidencial.com.27/06/2007-Bruselas denuncia la ley urbanística valenciana (LUV) ante el Tribunal de Luxemburgo
vivienda, urbanismo, Valencia.
Europa Press. Bruselas (Bélgica).-
Cinco Días.-(13-12-2001).-Un tribunal cuestiona la constitucionalidad del agente urbanizador .El TSJCV ha planteado una cuestión de constitucionalidad sobre 13 artículos de la ley al Tribunal Constitucional. Según la ley valenciana, las empresas pueden solicitar la urbanización de un terreno, aunque no posean ni un solo metro cuadrado, y los ayuntamientos pueden designarlos como agentes urbanizadores, a costa de los propietarios del suelo, que deberán pagar las obras.
El Mundo.es.-28 de Enero de 2005.-El agente urbanizador llama a las puertas de la Comunidad Autónoma de Madrid
LA COMISIÓN DE EXPERTOS ENCARGADA DE LA ELABORACIÓN DEL DICTAMEN SOBRE GESTIÓN DEL SUELO EN LA REGIÓN APUESTA POR ESTA FIGURA URBANÍSTICA PARA AGILIZAR LA CONVERSIÓN DE TERRENO BRUTO EN URBANO
El Economista.-23-5-2007.-Enrique Bañuelos o cómo arder en la hoguera de las vanidades.
O AXENTE URBANIZADOR: ¿Ou AXENTE EXTERMINADOR?
XUNTA DE GALICIA: 6 de abril do 2006--Política Territorial afirma que a potestade expropiatoria é unha competencia pública dos entes territoriais e debe responder ao interese público xeral-O Goberno galego non apoia a expropiación de terreos para a construción de urbanizacións privadas
El Correo Gallego-08/01/2006.-La comunidad gallega tiene un modelo para urbanizar criticado por la UE.
El Correo Gallego-08/01/2006.-PELIGROS DEL ‘BOOM’ DEL LADRILLO (II) -O Pino no quiere vender sus tierras a precios de saldo
El Correo Gallego-08/01/2006.-“Con lo que te dan te llega para la mudanza y la tienda de campaña”
El Correo Gallego-08/01/2006.-LEI DO SOLO -La Xunta no se plantea derogar la figura que permite expropiar fincas privadas.
La Voz de Galicia-6 de abril de 2006- La Xunta cree que expropiar para urbanizaciones privadas mitigará la falta de suelo.
Goyanes explica que «lo más polémico de la nueva ley gallega es el debilitamiento de la figura del propietario y eso es lo que denunció el Parlamento Europeo en Valencia».
José Antonio Ivars es asesor urbanístico de varios ayuntamientos valencianos y comenta: «Lo cierto es que después de la aplicación masiva del agente urbanizador, en la Comunidad Valenciana los precios de la vivienda no han dejado de subir»
DANIEL PINO VICENTE DIRECTOR DEL IGVS (Instituto Galego da Vivenda e do Solo) comenta: «Nos concellos pequenos será unha figura perigosa»
El Correo Galllego -6 de abril de 2006- "LA SITUACIÓN ES MUY PREOCUPANTE" -Touriño propone un gran pacto para que Galicia no acabe 'marbellizándose
(¡¡¡EL CASO) KELO Y EL AGENTE URBANIZADOR
Agentes urbanizadores en Galicia: leyes totalitarias para corregir los "comportamientos inadecuados" de los propietarios (y ciudadanos).Me refiero a la llegada a Galicia de la posibilidad de realizar expropiaciones de propiedades privadas por un supuesto interés común. Este tipo de leyes han generado considerable polémica en España y EEUU. Primero por que supeditan los derechos individuales a los colectivos y segundo por que su efecto ha sido limitado por no decir nulo o incluso perverso (generando mayores burbujas y especulación, efectos que pretenden detener)Los responsables urbanísticos de la Xunta apoyan la expropiación de fincas y viviendas para la construcción de grandes urbanizaciones privadas. Así lo expresan el director xeral de Urbanismo, Ramón Lueje, y el director del Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS), Daniel Pino. Nótese que la "falta de suelo urbanizable" es una escasez legal, no real. En Galicia, como en el resto de España, existe abundante suelo susceptible de ser urbanizado, pero las regulaciones limitan severamente esta posibilidad creando una escasez artificial (con consecuencias legales e ilegales para la financiación municipal que son bien conocidas).
Parece que en Galicia no se van a producir poblemas por que los responsables públicos son "buenos por naturaleza" y sólo van a pensar en el bien común cuando apliquen su poder absoluto (por supuesto, los políticos valencianos si son malos). Preocupante una ley que vale para lo bueno y para lo malo dependiendo de la voluntad del político de turno.
Ayer en La Voz de Galicia se publicó la noticia de que los agentes urbanizadores llegan a Galicia (La Xunta cree que expropiar para urbanizaciones privadas mitigará la falta de suelo): Los responsables urbanísticos de la Xunta apoyan la expropiación de fincas y viviendas para la construcción de grandes urbanizaciones privadas. Así lo expresan el director xeral de Urbanismo, Ramón Lueje, y el director del Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS), Daniel Pino. En opinión de ambos urbanistas, la aplicación de la expropiación, a través del denominado agente urbanizador (un promotor privado escogido por el ayuntamiento), «permitirá desbloquear la falta de suelo urbanizable en Galicia».
Colectivo Fusquenlla: O axente urbanizador
A figura de axente urbanizador, que a lei recolle como tal, supón un dos maiores desvarios da política urbanística que nunca antes se deu neste pais. Este promotor ou promotores teñen a capacidade de urbanizar determinadas zonas residenciais ainda que non dispoñan da propiedade dos terreos sobre os que pensan edificar. Abonda con que posuan o 50 % de ditos terreos para que, posteriormente e dacordo cos concellos, lles sexa posíble expropiar o resto das fincas para levantar a urbanización.
O extremado poder deste axente, aínda que poida parecer que un 50% sexa difícil de conseguir, é bastante doado, e máis en Galiza onde en xeral hai bastantes propietarios distintos nunha zona, xa que estes (de non haber acordo entre eles) lánzanse a vender de primeiros para conseguiren uns prezos máis “xustos” que despois cando chegue a expropiación (ou espoliación?) do outro 50%. Evidentemente o axente expropiador-urbanizador xoga co poder da ameaza: “Se ti non vendes, xa venderán outros e despois ...”
Estas expropiacións soen taxar-se a prezo de saldo cando a venda posterior das parcelas adoitas acadar uns valores desorbitados. No caso de Perbes, tan preto e tan exemplar, deron-se casos de expropiacións de fincas polas que se pagaron 600.000 pesetas e posteriormente o promotor vendeu-nas por 25.000.000 de pesetas.
Esta lei está pensada para beneficiar aos grandes promotores inmobiliários en detrimento dos pequenos propietários, por canto estes non teñen a capacidade suficiente para afrontar os gastos dunha urbanización de semellantes características. Ao propietário dunha pequena parcela nestes terreos non lle é posíbel construir a sua vivenda e sen embargo pode face-lo un construtor capitalista que logo venderá a prezos inalcanzabeis para as economias máis modestas.
A acción de expropiar deberia ser unha medida excepcional que só tivese lugar cando o obxecto da expropiación fose a consecución dun ben público, mais aquí dá-se a circunstáncia de que o beneficiado é un particular que busca un alto rendemento económico a través da especulación, unha figura que debe considerar-se tamén delictiva. Vermos pois que o axente urbanizador ademais de especulador posue a facultade de dispoñer dos bens alleos para o seu uso particular. Difícil entender que esta lei sexa compatíbel coa Constitución que di preservar os bens privados de todos os cidadáns por igual. Chegará o dia no que algún tribunal a declare anticonstitucional e se proceda á sua derogación pero mentres tanto terá conculcado os dereitos e propiedades de milleiros de pequenos propietários aos que será imposíbel resarcir das suas perdas. Ao que hai que engadir o enorme prexuizo urbanístico e medio ambiental que producirán as enormes urbanizacións que se levantarán ao longo das nosas costas. Hai que lembrar que esta lei foi unha creación do Partido Popular en Valencia e que ao dia de hoxe está extendida por numerosas comunidades , entre elas Galiza. Resulta paradoxal que un goberno que di defender os intereses dos galegos e á nosa terra, non teña xa derogada esta lei dentro da nosa comunidade. O peso político dos promotores inmobiliários parece que excede calquer programa de goberno dos grupos políticos, sexan de dereitas ou de (presuntas) esquerdas. Tanto o PSOE como o BNG teñen unha grande responsabilidade na pervivéncia desta lei que máis recorda épocas feudais que sociedades modernas e progresistas que respeiten os dereitos de todos os cidadáns. E non abonda que o presidente da Xunta, desmentindo ao director xeral de urbanismo que dicia que a figura do axente urbanístico é garante dun mellor aproveitamento do solo, anuncie que "non admite nin está de acordo nin asume nin vai desenvolver nunca o feito da expropiación a realizar por urbanizadores privados». Mentres a lei exista, o presidente non pode impedir a sua aplicación. O único xeito de evitar os abusos dos axentes urbanizadores é derogar a lei. O demais son discursos para a galeria que buscan calmar á opinión pública ante semellante despropósito.
Curioso unha vez máis o artificio da linguaxe que mediante eufemismos pretende desdramatizar a realidade. A ninguén se lle escapa que verdadeira acepción do axente urbanizador deberia ser a de axente predador.
El Mundo.es.-23 de diciembre de 2005.-Cuando la legislación urbanística se mete en su casa
>> Marta Lora-Tamayo Vallvé
La Comunidad Valenciana fue la primera en acuñar las funciones del agente urbanizador. Tras ella, una buena parte de las comunidades autónomas ha recogido esta figura en sus respectivas legislaciones, aunque, en la mayoría de los casos, de forma parcial. Y es que hoy, en España conviven tres modelos de ejecución del planeamiento urbanístico: el tradicional, el innovador y el híbrido.
La Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97 de 12 de marzo pone en marcha un proceso legislativo en el que se abre un amplio campo de experimentación a las diferentes modalidades posibles de ejecución del planeamiento urbanístico en las nuevas normativas de las comunidades autónomas.
La Ley 6/98 de 13 de abril es un cajón de sastre que intenta dar cabida a las legislaciones urbanísticas preexistentes. Es una ley que, a mi juicio, no define un modelo urbanístico, porque, constitucionalmente, el legislador se cree impedido de tal posibilidad. Se da cabida a cualquier tipo de actuación pero no termina de cerrar el sistema, mediante una ambigua regulación que establece que los propietarios de suelo deberán contribuir, en los términos establecidos en las leyes, a la acción urbanística de los entes públicos, a los que corresponderá, en todo caso, la dirección del proceso, sin perjuicio de respetar la iniciativa de aquéllos y en la que la gestión pública suscitará en la medida más amplia posible la participación privada aunque ésta no ostente la propiedad del suelo.
Al abrir un abanico tan amplio de posibilidades de actuación se difumina la perspectiva que debía dejar clara, que no es otra que determinar si el derecho a urbanizar, es decir, el derecho a la transformación urbanística de los terrenos, es consustancial al derecho de propiedad.
La regulación de la Ley 6/98 parece concebir que el derecho a urbanizar es un derecho que podríamos calificar como de adquisición preferente' por el propietario de suelo. Sería algo así como un derecho de tanteo y retracto con respecto al resto de posibles agentes intervinientes que, sin quedar relegados, quedan a la espera de que el propietario, no forzosamente sino voluntariamente, se decida a formar parte o no del proceso productivo de construcción de ciudades.
Nuevas figuras. La ruptura del círculo vicioso en el que se encontraban las tradicionales leyes urbanísticas españolas (LS 1956, TRLS 1976 y TRLS 92) no parece, por tanto, ser total. Es más, la inserción de agentes urbanísticos públicos o privados en el proceso urbanizador y edificatorio parece mostrarse como una deferencia del propietario que, quizás cansado de siglo y medio de ejercicio de un derecho de forma monopolista, cede ante nuevas figuras que pretenden reemplazarlo, unas veces de forma absoluta y otras veces de forma alternativa u opcional, como se pone de relieve en los nuevos sistemas de ejecución del planeamiento que jalonan la legislación urbanística de las comunidades autónomas.
La sistematización que, a mi juicio, es más clara para entender cuáles son estas nuevas tendencias parte de la agrupación de las comunidades autónomas en tres grupos que, o bien muestran una determinada herencia aprehendida y desarrollada, o innovan y arrastran tras de sí a otras comunidades en su nueva articulación, o, simplemente, toman de aquí y de allá para renovarse en cierto sentido pero sin perder la tradición:
1. Modelos estatales. Comunidades autónomas que respetan el contenido esencial de la tradición urbanística (entendiendo por tal la del TRLS 92 y sus precedentes) en cuanto a los sistemas de ejecución del planeamiento con modulaciones puntuales. Podemos incluir en este apartado los ordenamientos urbanísticos catalán, navarro, gallego, cántabro, asturiano, andaluz, extremeño y balear.
2. Modelos 'valencianos'. Comunidades autónomas que, partiendo del modelo valenciano, reestructuran el modo de concebir la actividad urbanística, abandonando el régimen de sistemas anteriores (Valencia y Castilla-La Mancha).
3. Híbridos. Manteniendo el sistema tradicional, incorporan nuevas técnicas como alternativas de ejecución del planeamiento (Castilla-León, La Rioja, Aragón, Canarias).
Valencia, pionera. El intento de llevar a cabo una aproximación al concepto de 'agente urbanizador' nos conduce irremediablemente al análisis del segundo grupo de legislaciones urbanísticas al que acabamos de hacer referencia.
La regulación valenciana aporta una visión nueva y soluciones diferentes
La Comunidad Valenciana ha sido pionera, incluso con anterioridad a la sentencia del Tribunal Constitucional que fuerza el proceso legislativo autonómico en la concepción de un nuevo modelo urbanístico. La magnífica exposición de motivos de la Ley 6/1994 de 15 de noviembre lleva a cabo una síntesis de los principales problemas, deficiencias y deformaciones que ha ido sufriendo el modelo urbanístico español.
Las principales premisas que toman como punto de partida esta nueva regulación giran en torno a la simplificación de la complejidad existente, llevada a cabo mediante una visión nueva y soluciones diferentes que pretenden sustituir y aligerar.
En efecto, uno de los grandes aciertos de la ley valenciana es su valentía. Se atreve a romper con los tradicionales sistemas de ejecución del planeamiento: cooperación, compensación y expropiación, y modela un sistema en el que parece que, por fin, se rompe el círculo vicioso de la necesaria atribución de la función pública urbanística a los propietarios de suelo.
La ley valenciana establece dos formas de ejecutar el planeamiento. La ejecución directa, que será llevada a cabo por la Administración, y la ejecución indirecta, que será realizada por los particulares propietarios o empresas mediante la aprobación del correspondiente Programa para el desarrollo y ejecución de las actuaciones integradas. Por otra parte, existen las denominadas 'actuaciones aisladas', que serán aquellas en las que se actúa, en suelo urbano, parcela a parcela.
La Ley 6/98 intenta dar cabida a las legislaciones preexistentes
Es en éste punto, en la clara diferenciación entre actuación directa e indirecta de la Administración llevada a cabo por el legislador valenciano, en el que a juicio de Parejo y Blanc "afloran en todo su alcance las consecuencias de la configuración legal de la entera actividad urbanística como pública o administrativa. Pues es ella la que posibilita ahora, con ocasión de la determinación de las formas de gestión, abrir el acceso a dicha actividad (pública) a todos los que ejerciten la correspondiente libertad constitucional de empresa, rompiendo su indebida restricción al círculo de propietarios de suelo, e implantar así en la ejecución del planeamiento, y más concretamente en la urbanización, el principio de libre concurrencia a través de la gestión indirecta, y, por tanto, la ¡¡citación a los efectos de la obtención de la adjudicación de aquella ejecución".
Y por ello, afirman los autores, esta nueva comprensión de la dialéctica urbanizadora entre lo público y lo privado en la actividad urbanística hace que la urbanización llevada a cabo mediante las actuaciones integradas siempre sea pública, al no haber derecho a urbanizar como facultad de hacer ínsita en la propiedad del suelo. Pero, paradójicamente, esta publicación jurídica sienta las bases de una potencial y profunda 'privatización' de la iniciativa urbanizadora en el sentido económico, puesto que eleva al sujeto privado que promueve la urbanización a la calidad de agente público concesionario.
Y es aquí donde aparece la figura del agente urbanizador, que se define como el agente público responsable de ejecutar la actuación integrada, que puede ser la Administración, cuando asuma la ejecución directa , o puede ser un particular, sea o no propietario del terreno, seleccionado en pública competencia al aprobar un Programa. Es importante tener presente esta cuestión: agente urbanizador, en la legislación valenciana, es tanto la Administración, como el particular, como la empresa concesionaria, a pesar de que se ha extendido la idea de que ese agente es únicamente el empresario concesionario; de hecho, algunas de las leyes urbanísticas de otras comunidades autónomas recogen esta acepción, entendiendo como urbanizador, únicamente, al empresario o concesionario que ejecute las obras de urbanización mediante un sistema de ejecución que vienen a denominar como de concurso, de ejecución empresarial, o concesional.
En la simplificación sustancial que pretende la legislación valenciana, al desaparecer los sistemas clásicos de actuación, el urbanizador se erige en "una figura jurídica multifacética y versátil, en el que se resumen todas las posibilidades de actuación".
En este sistema de adjudicación de Programas, los propietarios de suelo en el que se vaya a desarrollar no quedan totalmente marginados del proceso. Tienen diversas opciones. Una es cooperar, aportando el terreno sin urbanizar, recibiendo a cambio parcelas edificables urbanizadas. Esta cooperación puede tener diferente intensidad, pues podrán contribuir proporcionalmente a las cargas, cediendo terrenos o abonando en metálico la cuota correspondiente a las cargas de urbanización. La segunda opción es declinar expresamente la cooperación. Será entonces cuando le expropiarán los terrenos a valor inicial.
Hasta aquí, una visión general del concepto originario del agente urbanizador acuñado en la ley valenciana, si bien, como ya hemos destacado, la mayor parte de las comunidades autónomas han recibido esta figura de forma parcial, en el sentido de que entienden que la ejecución del planeamiento urbanístico la llevará a cabo un 'agente urbanizador' cuando ésta la realice un empresario, o conjunto de propietarios que actúan como concesionarios de la función pública urbanizadora. Es decir, cuando la Administración no actúe de forma directa.<<
APROIN.-Asociación de Promotores inmobiliarios de la Provincia de Pontevedra.
Últimamente, esta figura, consagrada ya en nuestro derecho urbanístico español, está despertando un interés mediático cuyo trato dista bastante de ofrecer una versión ajustada a la realidad de sus particularidades, dejando ancho campo a una demagogia al uso de quien poco ha entendido sobre el sistema en cuestión.
A los efectos de arrojar un poco de luz sobre el particular y contribuir a desdramatizar la situación, vamos a publicar una serie de artículos en los que acercar el concepto y su funcionamiento a quienes tengan interés en conocer el alcance del instrumento en cuestión.
Nuestra Constitución, en su cacareado artículo 47, dice lo siguiente: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La Comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
¿Qué quiere decir esto aplicado al asunto del que tratamos?. Veamos:
El derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna, supone por un lado un deseo y una meta para la Administración, siendo esta consciente que para lograrlo o al menos aproximarse, el principal escollo reside en la disponibilidad de suelo apto para la edificación, en su asequibilidad, y concretamente en que la creación de las plusvalías que genera la acción urbanística como consecuencia de la previsión y necesidad de crecimiento de las ciudades, redunde en la sociedad y no en los particulares dueños de un suelo improductivo que nada han hecho por facilitar su transformación necesaria para soportar los crecimientos programados, sino esperar a que la natural especulación creada por el paso del tiempo y el desequilibrio entre oferta y demanda, les llene los bolsillos cual lotería de la que creen sentirse en el derecho de ser los beneficiarios en detrimento de la propia sociedad.
Así las cosas, los Ayuntamientos, cuando programan a través de un Plan General el futuro crecimiento y desarrollo de la ciudad en función de unos objetivos a cumplir, calificando para ello una serie de terrenos que pasan con ello de tener una misión agrícola a ser soporte de futuras edificaciones, han de establecer unos plazos y asignar unos recursos al objeto de conseguir el cumplimiento de tales objetivos. La consecución de tales logros solo puede llevarse a cabo a través de la iniciativa privada o pública, bien asumiendo los propietarios de tales terrenos su misión de gestión, urbanización y desarrollo de los mismos en los plazos convenidos o encargándose la propia Administración de llevar a cabo tales objetivos.
Cuando son los particulares quienes emprenden la misión, hasta ahora se ha seguido para ello un procedimiento de gestión conocido por compensación en el que tales particulares protagonizan todos las etapas de conversión de tales suelos y sus futuras edificaciones. Si era la propia Administración quien protagonizaba el desarrollo esperado, el procedimiento utilizado era el de la expropiación, mientras que otro procedimiento conocido por cooperación se convertía en un proceso mixto en el que Administración y particulares desarrollaban en conjunto la actuación concreta a llevar a cabo, aunque todo ello sin la fijación incuestionable de determinados plazos para ejecutar tales actuaciones, que quedaban siempre a la voluntad de desarrollo de los propietarios del suelo en la mayor parte de las veces, sin que de tal manera la Administración pudiera conseguir nunca los objetivos propuestos de desarrollo coherente de las ciudades, al desarrollarse estas desordenadamente y de forma poco cohesionada, sin que al final ningún planeamiento consiguiera plasmar en un futuro los objetivos de crecimiento esperados.
El salto cualitativo importante consiste en conseguir que se materialicen los objetivos pretendidos, de manera que en los plazos establecidos la ciudad se transforme de forma efectiva en la línea esperada por el planeamiento aprobado, pasando el suelo calificado a detentar el protagonismo edificatorio que el Plan le asigna en función de la voluntad de la Corporación que lo haya aprobado como diseño futuro de la ciudad, y no en una reserva patrimonial, especulativa y sin plazo, del propietario agraciado con tal clasificación.
Siendo así, se pretende que los propietarios de suelo clasificado tengan un tiempo mas que suficiente para iniciar las acciones de transformación de suelo correspondiente (2 años), para en el supuesto de que no actúen, ser la Administración quien lo haga, bien directamente o delegando (artículo 38 de la Constitución) en el llamado agente urbanizador, empresa profesional del desarrollo urbano, que pudiendo o no, ser propietaria de parte del suelo, solicita del Ayuntamiento la apertura del correspondiente concurso público presentando una oferta que habrá de exponerse al público en concurso abierto, al que también se pueden presentar, en una nueva oportunidad, los propietarios constituidos en agente urbanizador, o bien otras empresas, hacerse con el protagonismo de la gestión y su responsabilidad de ejecución en los plazos y condiciones establecidas, plasmando una oferta de adquisición del suelo a los propietarios no integrados o cuantificando el precio para ellos de incorporación al proceso (urbanización, gestión, cesiones, etc.), precio que también podrá ser satisfecho en edificabilidad, para ser expropiados (al igual que en el proceso de compensación) únicamente en el supuesto de que no colaboren ni vendiendo ni incorporándose al proceso de conversión de suelo, y de obtención del fin que la propia Constitución pretende con el suelo urbanizado de ser soporte de la edificación que los ciudadanos necesitan, constituyéndose el sistema en un proceso adornado de una enorme carga social, totalmente contraria a la versión desinformada que se está dando de que se trata de una extorsión hacia los propietarios del suelo a favor de especuladores privados y sin entrañas.
En definitiva, el suelo se califica pasando de ser agrario a urbano con el objetivo de responder a la función social de ser soporte de la vivienda, de la industria, del comercio o de los servicios necesarios para el ciudadano, tal y como sostiene la Constitución, no para incrementar el patrimonio de sus propietarios, a quienes se les da la opción de integrarse en el proceso, sino de la propia sociedad. Este es el verdadero sentir del asunto que nos ocupa, hacer efectiva la función social del suelo que la Constitución consagra (artículo 33).
En el Derecho europeo, el agente urbanizador, o bien es la Administración mediante un intervensionismo muy importante, como es el caso de Holanda, o bien son las grandes empresas las que, al ritmo que marcan las administraciones, las que urbanizan. ¡En ninguna de ellas es el propietario el que impulsa la gestión urbanística!.
Tan solo en Alemania, donde el impulso es de la Administración se reconoce al propietario la obligación de pago de la urbanización.
La gestión urbanística del Derecho francés se caracteriza en primer lugar porqué no es, como en el derecho español, una ejecución de planeamiento previsto con anterioridad por la administración, ni sistemática, sino que por el contrario es un urbanismo concertado o pactado con ocasión de cada actuación en el que las normas generales del código de urbanismo se limitan a definir los objetivos generales de la ejecución-urbanización y la finalidad de la actividad de la administración en este ámbito. Así existen tres formas de actuación pública: 1ª. Por gestión directa de la Administración mediante expropiación de los terrenos, 2ª. Por concesión administrativa por medio de una agencia montada al efecto con delegación de poder, o por una sociedad urbanizadora local de economía mixta de capital público mayoritario y 3ª. Por convenio con una sociedad privada urbanizadora seleccionada mediante concurso (el agente urbanizador).
En Italia, al igual que en Francia, la gestión urbanística se lleva a cabo de forma pactada y consensuada en cada actuación urbanizadora. La gestión puede ser pública o privada, aunque la administración es la gran impulsora de la gestión urbanística y garante del control del precio del suelo. Respecto a la actuación pública, se lleva a cabo mediante la expropiación de las zonas previstas para la expansión de las ciudades y su venta sin sobreprecio especulativo en donde los municipios fijan, de acuerdo con los objetivos de política territorial y de los recursos de que dispongan, una horquilla de tiempos para la ejecución temporal del planeamiento por los particulares o, en su defecto, por la administración misma. La actuación privada se lleva a cabo con ocasión de la concessione edilizia, mediante el concierto con los propietarios para pasar esta a las grandes empresas urbanizadoras en caso de inactividad de los propietarios, así estas empresas, que no ostentan la propiedad del suelo, conciertan la acción urbanizadora, y en su caso edificatoria, de la misma forma que el agente urbanizador español.
En Inglaterra el planeamiento es meramente indicativo, concertado, concretado y consensuado en cada actuación, no prescriptivo ni garantista. Los actores de la gestión urbanística son la administración y las empresas urbanizadoras, las cuales, en el acuerdo previo al otorgamiento del planning permission que solicitan a la autoridad local para la propuesta que formulan, concretan con la administración la obra urbanizadora y edificatoria, así como las obras públicas a realizar y los beneficios que se obtienen, destacando además que las agrupaciones nacionales de promotores lideran las relaciones entre promotores privados y las Administraciones (no mas de 15 urbanizadoras en toda Inglaterra). La gestión urbanística en Inglaterra no depende de los propietarios, sino fundamentalmente de las empresas, (el agente urbanizador).
En España, el proceso se inicia con la ley 6/1994 de 15 de noviembre, como ley valenciana reguladora de la actividad urbanística, donde tiene en su origen y en tal comunidad, así como en la de Castilla La Mancha, connotaciones algo distintas a las apuntadas al definir el concepto, ya que mientras que en otras Comunidades, como la gallega, y prácticamente en el resto, es un sistema subsidiario del incumplimiento de otros sistemas, en aquellas Comunidades se convierte en sistema único de gestión, convirtiendo al agente urbanizador en un agente público por delegación, aun cuando se trate de un particular. Actualmente, 14 de las Comunidades Autónomas españolas contemplan en su ordenamiento urbanístico tal figura con distintas o similares características de funcionamiento.
Se trata en definitiva, de una figura que ha permitido incorporar en la gestión urbanística a un tercer sujeto que coadyuva con la Administración y los propietarios, que se responsabiliza de crear suelo urbanizado y del cumplimiento de los deberes urbanísticos de los propietarios. Asume mediante la gestión indirecta de la ejecución del planeamiento, la obligación de plasmar en el terreno las previsiones del planeamiento, incluyendo la realización de las operaciones necesarias para concretar el derecho de los propietarios a la equidistribución y el cumplimiento de los deberes de cesión y urbanización, a cambio de la compensación de los gastos de urbanización y, en su caso, de una retribución.
Visto esto, cabría señalar muchas conclusiones, pero una de ellas es determinante, ya que en España la labor social del uso del suelo urbano y urbanizable, dista mucho de sus anhelos constitucionales, hasta el punto que la especulación del suelo se ha convertido en el verdadero protagonista del sistema, constituyendo el sistema español un reducto tercermundista en Europa, algo que perjudica enormemente al pequeño promotor que deberá adquirir suelo finalista resultado de un enorme proceso especulativo, sino también al comprador de viviendas que paga por ellas un precio muy superior al de su propio valor, dándose el caso de grandes resultados en potentes promotoras que deben mas su éxito a su labor especulativa, ajena a la propia promoción y al concepto de tal, que a la labor de empresarios como simples transformadores de suelo en viviendas, ya que aquellas compiten en el mercado con los mismos precio que las pequeñas, partiendo de un coste de suelo enormemente menor, algo que no ocurriría en un país civilizado, al menos en esta materia.
En Galicia, la ley en vigor, la LOUGA o Ley 15/2004, de 29 de diciembre que modifica a la Ley 9/2002 de 30 de diciembre nada modifica en cuanto a lo aportado al respecto por la ley 2002, contemplando al agente urbanizador como sujeto de un nuevo sistema calificado como de concesión de obra urbanizadora, sistema que tiene su utilidad en sustitución de otro cuando este no ultima su fin por inactividad de sus responsables.
Considerando que en el sistema de compensación, la actividad gestora de la unidad a desarrollar deben llevarla a cabo los propietarios que dispongan al menos de la propiedad del 50% de los terrenos incluidos en el ámbito, se abre además con este nuevo sistema, la posibilidad de que sin haber transcurrido los 2 años (no requiere de declaración de caducidad) que establece la norma desde la aprobación del Plan General conteniendo la ordenación detallada de la unidad de que se trate, al no ser esta acometida, cualquier porcentaje menor que el apuntado, podría ser suficiente para acometer la gestión desde la nueva figura de agente urbanizador en que se constituirían un grupo de propietarios que no llegasen al porcentaje exigido en el sistema de compensación, simplemente pidiendo al municipio la sustitución del sistema por el de concesión de obra urbanizadora.
Así como para los suelos urbanos no consolidados o los urbanizables delimitados se necesita para su aplicación directa el que tales terrenos dispongan de ordenación detallada en el propio Plan, de ahí la importancia de que el PGOM disponga de suelos ordenados, para los suelos considerados como urbanizables no delimitados, se exigirá previamente la aprobación del correspondiente Plan de Sectorización y posteriormente la del Plan Parcial.
Las funciones del urbanizador son la realización de las obras de urbanización, la distribución de los beneficios y cargas correspondientes, por lo que será retribuido en terrenos edificables o en metálico conforme a lo convenido con el municipio. Su selección y adjudicación se produce mediante un procedimiento selectivo, cuyo régimen varía dependiendo de si la iniciativa para el establecimiento del sistema es pública, en cuyo caso aquel se rige por la legislación de contratos de las Administraciones Públicas, o si la iniciativa para el establecimiento del sistema es privada, en cuyo caso, la concurrencia se rige por las disposiciones de la LOUGA.
Procedimiento de selección y adjudicación de la concesión para supuestos de iniciativa privada.
Cualquier persona, propietaria o no de suelo, que proponga la aplicación del sistema de concesión de obra urbanizadora y pretenda ser concesionario o urbanizador, debe presentar propuesta acompañando los siguientes documentos:
El Ayuntamiento cuenta con un plazo de dos meses (no especifica que pasa si transcurren mas de dos meses) para:
1) Desestimar la iniciativa, según acuerdo motivado.
2) Estimar la iniciativa, en cuyo caso se iniciará el procedimiento concurrencial.
En este último supuesto, la Ley dispone la apertura de un período de información pública, que no podría ser inferior a un mes (no especifica un máximo), en el que podrán ser presentadas mejoras o alternativas a la iniciativa formulada, por otras empresas urbanizadoras.
Estudiadas las ofertas, el Ayuntamiento decidirá adjudicar la concesión concretando en ella el régimen jurídico del concesionario o urbanizador y sus relaciones tanto con la Administración como con los propietarios.
Finalmente y en cuanto a esta primera parte de introducción al concepto de agente urbanizador añadir que el cuestionamiento que desde Europa se ha hecho y que tanto se magnifica en prensa, no se debe a cuestiones de fondo inhabilitantes, sino a su adecuación a la normativa de contratación pública estatal y comunitaria, cuestiones puramente burocráticas que para nada son contrarias al concepto ultimo de lo que nos ocupa.
En un próximo número profundizaremos mas en el sistema entrando a considerar la dinámica a llevar a cabo para hacer efectivo el objetivo propuesto.
Cinco Días.-(13-12-2001).-Un tribunal cuestiona la constitucionalidad del agente urbanizador
El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha cuestionado por primera vez la constitucionalidad de la ley valenciana que creó la figura del agente urbanizador para agilizar los procesos urbanísticos. El TSJCV ha planteado una cuestión de constitucionalidad sobre 13 artículos de la ley al Tribunal Constitucional.
Según la ley valenciana, las empresas pueden solicitar la urbanización de un terreno, aunque no posean ni un solo metro cuadrado, y los ayuntamientos pueden designarlos como agentes urbanizadores, a costa de los propietarios del suelo, que deberán pagar las obras.
Las dudas del tribunal surgen porque la ley valenciana no obliga al urbanizador a licitar las obras en pública concurrencia, tal como exige la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, sino que las ejecuta directamente o a través de terceros en cuanto el ayuntamiento le designa como agente. Según el TSJCV, "en cuanto el urbanizador gestiona indirectamente una función pública, en cuanto desarrolla una actividad que es de servicio público, participa de la condición de concesionario de un servicio público". El tribunal cree que la figura es equiparable a la de concesionario de obra pública y que, por tanto, está obligado a la licitación pública.
El auto del TSJCV supone la paralización del recurso al que hace referencia -una actuación urbanística en Alzira (Valencia)- y, previsiblemente, de todos los que se acojan al mismo argumento de la demandante. La resolución tendrá que esperar la decisión del Tribunal Constitucional, que podría tardar hasta cinco años, según los expertos.
La declaración de inconstitucionalidad de los artículos cuestionados no supondría la anulación de los cientos de actuaciones urbanísticas aprobadas desde 1994. La aplicación de la ley valenciana ha motivado numerosos recursos de propietarios de terrenos, que están siendo resueltos con mucha lentitud por parte del TSJCV.
VEXAMOS UN CASO TÍPICO DE
"AXENTE URBANIZADOR":
Era un joven empresario de 40 años y origen humilde que había creado una inmobiliaria en el litoral levantino aprovechando la Ley Reguladora de Actividad Urbanística de Valencia, que permitía la figura del promotor de proyectos urbanísticos (conocido como agente urbanizador) sin necesidad de ser el dueño del suelo.
Bastaba con presentar un buen proyecto para determinados terrenos, normalmente rústicos, y que la comunidad le diese el visto bueno. Gracias a esta normativa amasó una importante fortuna en la última década y promovió más de 50.000 viviendas.
Sin embargo, tenía un problema: era totalmente anónimo fuera de Valencia. Para conseguir la fama debía dar un primer paso, sacar su empresa a bolsa.
Un camino que le permitió codearse con el mundo financiero, crear marca fuera de su comunidad y realizar plusvalías para ir más allá. Desde el primer momento obtuvo el apoyo de Sabadell y Caixa Galicia, que entraron en el capital de Astroc con un 5 por ciento.
El segundo movimiento hacia el ascenso fue aplicar todo su encanto y locuacidad para lograr que un gran círculo de empresarios le apoyase en su trayectoria internacional. Para ello, no dudó en sacar su billetera y organizar una gran paellada en plena Gran Manzana de Nueva York para 20.000 personas.
Contrató al cocinero Manuel Velarte, trajo más de 4.000 litros de agua valenciana para que esta comida no perdiera el encanto de la Albufera, organizó una serie de actuaciones folclóricas, y, como no, en casi todo Central Park se pudo escuchar el himno de su comunidad.
Todo un acto de ostentación que le sirvió de trampolín para abrir la nueva sede de la Fundación Astroc y prometer lo imposible: rozar el cielo neoyorquino con la construcción de cuatro rascacielos en la isla de Manhattan.
EUFRASIO FERNÁNDEZ | BENITO MUÑOZ
Municipios, sindicatos, promotores, cooperativas, grupos políticos y vecinos de Madrid acompañaron a la presidenta de la Comunidad Autónoma, Esperanza Aguirre, en la recepción del Dictamen sobre Gestión del Suelo.
La Comunidad Valenciana ha sido el espejo donde se ha mirado la Comisión de Expertos, presidida por el catedrático de Derecho Administrativo Eduardo García de Enterría, para dar forma a su propuesta de crear un agente urbanizador en la Comunidad Autónoma de Madrid.
Once años después de su nacimiento, el agente urbanizador llama a las puertas del Gobierno madrileño para presentar sus credenciales: su capacidad para agilizar la conversión de suelo bruto en neto. «Estamos ante una figura urbanística que ha dado muy buenos resultados en Valencia. Es una manera de dinamizar la producción de solares de un determinado territorio. En Madrid, hay mucho suelo, pero pocos solares. De ahí la importancia del agente urbanizador», afirma Enrique Porto, secretario de la Comisión de Expertos que ha elaborado el Dictamen sobre Gestión del Suelo en la Comunidad de Madrid.
El 'Dictamen Enterría' -que no es vinculante para la CAM- establece que «los propietarios de suelo tendrán derecho, durante el plazo de un año desde la vigencia del plan, a promover la transformación del suelo de su propiedad y a presentar en el Ayuntamiento el correspondiente Plan Parcial».
Inactividad del propietario
Una vez transcurrido dicho plazo, es cuando entra en escena el agente urbanizador. «Ante la inactividad de los propietarios, cualquier persona podrá ejercitar su derecho a promover la transformación en régimen de libre competencia, presentando en el Ayuntamiento una propuesta de actuaciones integradas del sector a desarrollar», recoge el Dictamen elaborado.
De esta manera, y de acuerdo con el mencionado texto, «la ley respeta la iniciativa que a los propietarios del suelo reconoce la legislación básica estatal, evitando al propio tiempo que la ausencia de ella redunde en perjuicio de la puesta en marcha de la ejecución del planeamiento al ritmo que requieran las necesidades sociales a satisfacer».
Tanto la Administración como cualquier persona pública o privada podrán ser agente urbanizador con independencia de que sea o no propietaria de los terrenos.
Eso sí, deberá cumplir una serie de requisitos. Según el artículo 57 del 'Dictamen Enterría', dichas personas deberán gozar de capacidad de obrar, cumplir los requisitos legales establecidos en la legislación vigente y prestar las garantías previstas. Además, para que el agente urbanizador pueda actuar es necesario que «no se hubiera presentado iniciativa por propietarios que representen al menos el 50% de la superficie de suelo para actuar por el sistema de compensación».
Una vez cumplidos estos requisitos y metidos en faena, el agente urbanizador está obligado a instar ante la Administración la aprobación de los actos administrativos necesarios, a la ejecución de la urbanización y a informar puntualmente a los propietarios del desarrollo del programa.
No obstante, no todo son obligaciones. El agente urbanizador podrá exigir a los propietarios que le paguen las cuotas de urbanización o, en su defecto, le cedan solares. Asimismo, podrá «proceder a la ocupación de los terrenos incorporados a la actuación, sujetos a reparcelación y necesarios para el desarrollo de las infraestructuras».
Pero, ¿cómo puede iniciar una actuación el agente urbanizador? Éste deberá presentar el programa de actuaciones ante el Ayuntamiento correspondiente. Pero este simple hecho no quiere decir que esta persona vaya a realizar dicha actuación urbanística. «Se incorpora así un sistema de ejecución abierto a la libre competencia, que ya ha probado su eficacia en la última década en la Comunidad Autónoma de Valencia», se afirma en la exposición de motivos del 'Dictamen Enterría'.
Durante los 15 primeros días de información pública, cualquier otra persona podrá presentar su alternativa urbanística y económica.
De producirse esta situación, el Ayuntamiento seleccionará la propuesta ganadora en base, entre otros aspectos, al ámbito de ejecución, a la idoneidad de la ordenación urbanística, a la calidad de la urbanización y al menor impacto medioambiental.
Del gusto de los promotores
Los promotores madrileños han visto con buenos ojos el boceto de agente urbanizador esbozado por Enterría. «Es un instrumento muy necesario para dinamizar el suelo cuando algún propietario no quiere desarrollar su terreno. Con dicha figura, se podría desarrollar mucho territorio», afirma Rafael Santamaría, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
No obstante, y a pesar de su buena acogida, son varios los promotores que dudan de la eficacia del agente urbanizador. «Es una figura que con otro nombre ya existe en la actual legislación. Visto lo visto, se pueden contar con la palma de la mano las actuaciones que se han desarrollado a través de esta figura. El problema radica en que en Madrid hay mucha tradición de recurrir a juntas de compensación y esa tradición pesa mucho», comenta el director general de una promotora madrileña.
Según varios expertos, teniendo en cuenta la presión urbanística de Madrid, el agente urbanizador comenzaría a actuar a partir de la tercera corona de Madrid.
Ahora, solamente queda que la Comunidad de Madrid le abra la puerta al agente urbanizador. Eso sí, en cualquier caso, tendrá que esperar hasta navidades, en el supuesto de que termine siendo ley.
La fórmula del agente urbanizador vio la luz con la aprobación del RAU de la Comunidad Valenciana, en 1994. Una década después, el balance que hacen de ella desde la Federación de Promotores Inmobiliarios de la región sólo recoge aspectos positivos.
«Esta figura se basa en tres conceptos fundamentales», explica su secretario general, Benjamín Muñoz. «En primer lugar, la ¿¿¿función social??? de la propiedad inmobiliaria; en segundo, el terrible problema que existía antes de su aplicación para convertir suelo urbanizable en urbanizado; y, por último, la ventaja que supone que el agente actúe como delegado de la Administración pública para urbanizar suelos a su costa».
El arquitecto Gerardo Roger pone cifras a esta agilización del desarrollo de solares: «Ha supuesto la urbanización anual de más de 20.000 viviendas y el movimiento de unos 400 millones de euros de inversión en infraestructuras».
Respecto a las críticas vertida sobre el agente urbanizador, que en ocasiones ha sido tildado de especulador, Muñoz descarta que tengan argumento. «Los propietarios no tienen la obligación de vender el terreno, se les da la opción de sumarse al programa pagando la cuota de edificación por techo urbanizable y, en este caso, existen facilidades de pago. Sólo se le expropia al que se cierra en banda», explica.
El secretario general de la Federación de Promotores Inmobiliarios valencianos sostiene, asimismo, que esta figura ha contribuido a que la Comunidad sea una de las más baratas en precios de vivienda a pesar de mantener una intensa actividad inmobiliaria. «Al principio desconfiamos mucho, pero el tiempo ha demostrado que resulta muy beneficioso que el proceso esté en manos de la iniciativa privada», concluye.

References: artículo 194
 artículo 6
 artículo 108
 artículo 47
 resolución 
 artículo 57