Source: http://www.lexforum.sk/395
Timestamp: 2019-10-20 01:09:07+00:00

Document:
Lexforum.sk - Martin Serfozo: K otázke priority zákonného záložného práva k bytu
K otázke priority zákonného záložného práva k bytu
Martin Serfozo, 12. 05. 2012 v 16:01
Nedávno sa mi dostalo do rúk rozhodnutie súdu týkajúce sa rozvrhu výťažku z dražby nehnuteľností. Naoko rutinné rozhodnutie však prináša pre mňa zaujímavý pohľad na problematiku poradia uspokojovania záložných veriteľov, resp. priority zákonného záložného práva podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Veľmi zovšeobecnene možno názor súdu vyjadriť nasledovne:
Zákonné záložné právo k bytu podľa §-u 15 zák. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (pokiaľ je v katastri nehnuteľností zápis o tomto záložnom práve na prvom mieste) má vždy prednosť pred záložným právom iného záložného veriteľa, hoci takto zabezpečená pohľadávka spoločenstva/ostatných vlastníkov sa stala splatnou až po zápise záložného práva iného záložného veriteľa.
Základným argumentom, o ktorý sa tento názor opiera je znenie ust. §-u 151 ods. 2 a 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Iste, nemožno spochybniť prioritu zákonného záložného práva v prípade, ak zápis v KN (ako prvý v poradí) deklaruje vznik záložného práva k už existujúcej pohľadávke. Avšak pripustiť správnosť názoru, podľa ktorého zápis zákonného záložného práva k bytu (napr. aj v takejto podobe „Zákonné záložné právo k bytu podľa zákona č.182/93 Z.z. v prospech vlastníkov bytov“) zabezpečuje aj budúce pohľadávky, je pre mňa problémom.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ako lex specialis nevychádza z „dvojfázoveho“ procesu kreovania záložného práva. Svedčí o tom najmä posledná veta §-u 15, ktorá zápisu do KN priznáva jednoznačne deklaratórny charakter. Záložné právo teda podľa mňa vzniká už so samotným vznikom zabezpečovanej pohľadávky. S prihliadnutím na akcesorickú povahu záložného práva a absenciu zákonného ustanovenia o zabezpečení aj budúcich pohľadávok spoločenstva/ostatných vlastníkov zákonným záložným právom je potrebné uzavrieť, že samotný zápis zákonného záložného práva k bytu (hoci je na prvom mieste) neposúva všetky pohľadávky spoločenstva/ostatných vlastníkov pred ostatných záložných veriteľov.
Tento výklad by však na prvý pohľad mohol smerovať k tomu, že za účelom zachovania poradia záložných práv pri ich uspokojovaní ( § 151k OZ) by sa vznik zákonného záložné práva mal do KN zapísať po splatnosti každej pohľadávky, čo by napr. pri mesačne splatných pohľadávkach predstavujúcich príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv bolo nereálne. Avšak podľa môjho názoru je § 151k ods. 1 OZ potrebné vykladať tak, že pre poradie uspokojenia záložných práv je rozhodujúci moment ich vzniku (pri zákonnom záložnom práve moment vzniku pohľadávky, pri napr. zmluvnom záložnom práve moment zápisu do KN). Totiž prísne gramatickým výkladom tejto normy by poradie zápisu bolo rozhodujúce len pri záložných právach registrovaných v Notárskom centrálnom registri záložných práv, keďže len pre tento register OZ používa skratku register záložných práv použitú aj v §-e 151k.
Ak teda dôjde k speňaženiu zálohu (bytu), na ktorom viazne niekoľko záložných práv, vrátane zákonného záložného práva podľa zák. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, je podľa môjho názoru potrebné poradie uspokojenia pohľadávok určiť podľa momentu vzniku záložného práva, a to tak, že pri pohľadávkach zabezpečených zákonným záložným právom bude rozhodujúci dátum vzniku záložného práva (napr. deň splatnosti pohľadávky pokiaľ ide o príspevky do fondov) a pre pohľadávky zabezpečené zmluvným záložným právom bude rozhodujúci deň zápisu do KN.
Budem vďačný za akýkoľvek názor na túto problematiku.
Názory k článku K otázke priority zákonného záložného práva k bytu:
Juraj Gyarfas, 16. 05. 2012 v 10:00 - vďaka
S potešením vítame nového prispievateľa a ďakujeme za zaujímavý post.
K meritu veci - prečo by záložné právo malo vznikať až vznikom pohľadávky? Chápem, že by to implicitne mohlo vyplývať zo zásady akcesority, ale je to tak naozaj? Podľa mňa to nevyplýva z § 151c.
Ak napr. zriadime záložné právo na zabezpečenie "istiny vo výške 1000 eur a úrokov", neznamená to podľa mňa, že záložné právo bude zabezpečovať úroky až od momentu ich vzniku. Inými slovami, ak by najprv vzniklo toto záložné právo, potom by vzniklo v poradí druhé záložné právo a až potom by vznikla povinnosť platiť úroky z pohľadávky zabezpečenej prvým záložným právom, neznamená to podľa mňa, že pri uspokojovaní sa najprv uspokojí istina prvej pohľadávky, potom druhá pohľadávka a až potom úroky z prvej pohľadávky.
Áno, uvedomujem si, že situácia je trochu iná, nakoľko úroky sú príslušenstvom prvej pohľadávky. Ale nedal by sa podobne vykladať aj § 15 ZVB?
Martin Serfozo, 16. 05. 2012 v 21:22 - ad Juraj
V otázke poradia uspokojovania príslušenstva pohľadávky (teda aj napr. úroku z omeškania so zaplatením mesačného príspevku do príslušných fondov) sa absolútne zhodujeme. Stále sa však neviem stotožniť s tým, že zápis o zák. zál. práve podľa §-u 15 ZVB "rezervuje" poradie pre akékoľvek, hoc aj budúce pohľadávky spoločentsva/ostatných vlastníkov.
Základaným problémom je, aký charakter priznáme zápisu o zákonnom záložnom práve v KN. Nemyslím, že má charakter konštitutívny (už spomínaná špeciálnosť ZVB). Preto ak kupujem byt, ktorého terajší vlastník nemá neuspokojené pohľadávky "voči fondom" (aktuálne nemá byť čo zabezpečené), pričom v KN bude po prevode vlastníctva figurovať na prvom mieste ťarcha - zákonné záložné právo (čo s prihliadnutím na právnu obyčaj v postupe správ katastra určite bude), možno s určitou dávkou odvahy vysloviť názor, že ide o akúsi "notifikáciu" o možnom vzniku záložného práva pre prípad neplatenia príspevkov do fondov (ako skutočnosť súvisiaca s právom k nehnuteľnosti?).
Ak by som chcel byť formalista, svoj argument o vzniku záložného práva až so vznikom pohľadávky by som dôvodil gramatickým výkladom §-u 15 ZVB: "Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých ... vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo".
Ak by táto veta znela: "Na zabezpečenie pohľadávok ...vzniká zo zákona...", úmysel zákonodarcu zabezpečiť všetky, aj budúce pohľadávky jediným záložným právom by bol ľahšie dešifrovateľný.
Michal Novotný, 18. 05. 2012 v 17:34 - Osobne
si nemyslím, že problémom je priorita zápisov, ale skôr obsah toho záložného práva (to vlastne hovorí Martin v tomto poslednom príspevku).
Prirorita z § 151k Obč. zák. plynie jednoznačne - priroritu má skôr zapísané pred neskôr. § 151k pritom hovorí tak o registri ZP, ako aj osobitnom registri, čo je podľa § 151e ods. 4 (v spojení s ods. 2) legislatívna skratka aj pre kataster. Čiže podľa § 151k ods. 1 je na uspokojenie rozhodujúce poradie zápisu, nie vzniku. Keďže celý zmysel reformy ZP v roku 2002 spočíval v zvýšenej publicite, je celkom s tým ide dokopy, že priorita sa priznáva len registrovanému právu, preto aj tí, ktorým vzniklo zo zákona, si ho majú nechať zaregistrovať.
[Otázne samozrejme je, čo budeme na účely katastra považovať za registráciu v prípade záznamu (podanie žiadosti alebo fyzický vpis na LV?), to ale nechám na spracovateľov odpovedí do Katastrálneho bulletinu, možno sa zasa niečo zaujímavé dozvieme...]
Takže zákonné záložné právo, ktoré si jeho majiteľ nechal zapísať neskôr než bolo vložené zmluvné ZP, bude mať horšie poradie, aj keby bolo vzniklo skôr.
Otázny je ale obsah a vznik tohto práva. Ak znenie § 15 zák. o vl. bytov je (povedzme) otázna, dôvodová správa (NR SR, 10. vol. obdobie, tlač 250, s. 7 dôv. správy) hovorí o niečo jasnejšie - ZP sa má zriadiť "pre prípad úkonov, ktoré sa týkajú domu alebo pre prípad úkonov, ktoré sa týkajú bytu a nebytového priestoru v dome, ak tieto urobil sám vlastník". Z toho je podľa mňa skôr zrejmé, že zákonodarca tu chcel zriadiť záložné právo bez väzby na kokrétnu pohľadávku, prosto len tak, do budúcna. Preto toto záložné právo vzniká takpovediac okamihom vzniku bytu ako právneho predmetu a zabezpečuje všetky (aj budúce) pohľadávky, ktoré inak spĺňajú podmienky § 15 z. o vl. bytov (inak, vznik ZP na vznik pohľadávky neviaže ani Občiansky zákonník, a to ani v prípade budúcich pohľadávok).
Obsah toho ZP je ale asi najproblematickejší. Ak je totiž obsahom ZP vecná zodpovednosť záložcu, t.j. jeho povinnosť strpieť uspokojenie určitej pohľadávky z výťažku z jeho veci, potom má pre tretie osoby mimoriadne podstatný význam určenie rizika a možné rozsahu tohto uspokojenia. To je aj celý zmysel publicity ZP a zápisov v NCR - nazriem tam, vidím, koľko ich je predo mnou, a tak viem, koľko môže zostať na mňa. Práve preto je v § 151b ods. 3 určená požiadavka, aby v prípade neurčenej hodnoty pohľadávky bola v zmluve určená aspoä maximálna suma istiny (detto aj dôvodová správa k zák. č. 526/2002 Z.z. - "V prípade, že v čase uzatvorenia zmluvy o zriadení záložného práva nie jej hodnota určená, musí zmluva obsahovať aj najvyššiu hodnotu istiny zaistenej pohľadávky, aby sa zabránilo prípadným sporom o výške zabezpečenia.").
Lenže - ani táto novela neurčila žiadnu takúto požiadavku vo vzťahu k zákonným záložným právam (táto novela je k zákonným záložným právam ale zjavne taká nejaká nemastná neslaná) a nestanovuje ju ani katastrálny zákon, takže zákonné záložné právo je zjavne zriadené zákonom v takom rozsahu, ako určí príslušný zákon, ktorý ho zriadil. T.j. ani z novely (zák. č. 526/2002 Z.z.) ako legis posterior nevyplýva žiadny télos, podľa ktorého by sa mal § 15 zák. o vl. bytov vykladať inak ako tak, že sa ním zabezpečujú všetky, existujúce i budúce pohľadávky do neobmedzenej výšky.
Že je to ekonomicky úplne scestné, pretože to (pri extrémnom ponímaní) robí pozíciu druhého a každého ďalšieho veriteľa absolútne nepredvídateľnou, je vec iná.
Či je takéto riešenie ústavné (inak povedané - či je ochrana poskytovaná takto majetku spoločenstva vlastníkov resp. ostatných vlastníkov bytov v porovnaní s ochranou poskytovanou podobnému majetku ostatných osôb rovnaká, resp. či je takéto extrémne zvýhodnenie v súlade s požiadavkou na rovnaký obsah a ochranu vlastníckeho práva) je ešte iná otázka. Osobne si myslím, že nie.
Na dnes asi stačilo...:-)
Martin Serfozo, 20. 05. 2012 v 09:46 - ad Michal
Ďalšou indíciou pri lúštení úmyslu zákonodarcu ohľadne priority zákonného ZP môže byť aj novela ZVB vykonaná zákonom 252/1999, ktorým bola vypustená predtým explicitne zakotvená prednosť pohľadávok zabezpečených zákonným ZP pred ostatnými (súkromno-právnymi) pohľadávkami (hoci v tomto prípade účel /chrániť banky a ich hypoúvery/ posvätil prostriedky...).
S michalom sa zhodneme v potrebe ústavne konformného výkladu §-u 15 ZVB. Predstavme si situáciu: dlžník si chce požičiať väčšiu sumu peňazí. Má byt, na LV ktorého visí len údaj o zákonnom ZP. Veriteľ sa oboznámi s potvrdením správcu, že dlžník nemá nedoplatky na fondoch, tak sa veriteľ rozhodne peniaze mu požičať, samozrejme do zálohu zoberie byt. Nuž, dlžník je zábudlivý, pôžičku zabudne vrátiť. Možno odíde do cudziny a taktiež sa zabudne vrátiť. Veriteľ sa rozhodne zrealizovať svoje záložné právo, kedy mu však správca oznámi, že väčšinu výťažku zhltne on, keďže dlžník zabudol posielať aj príspevky do fondu.
Rovnako ako Michal si myslím, že výklad §-u 15 ZVB spočívajúci v priznaní uvedenej norme účinok zabezpečenia všetkých (aj budúcich) pohľadávok spoločenstva/ostatných vlastníkov nemusí byť v súlade s princípom právnej istoty.
Dr. Pilný, 21. 05. 2012 v 09:44 - Ad
Ide naozaj o zaujimavu pravnoteoreticku problematiku, ktora ma dost velky vyznam aj pre pravnu prax. Tak ako sa da argumentovat v prospech akcesority zalozneho prava a z toho vyplyvajuceho poradia zapisu zaloznych prav v katastri, rovnako sa da argumentovat aj nazorom o zabezpeceni vsetkych buducich pohladavok bez ohladu na moment ich vzniku so vsetkymi dosledkami s tym spojenymi. K tejto problematike vysiel pred par rokmi clanok v Bulletine slovenskej advokacie (c.1-2/2008). Viac by k tomu mohol snad povedat aj novy komentar k zakonu c. 182/1993 Z.z. o vlastnictve bytov a nebytovych priestorov od Becka, ktory v najblizsich dnoch vyjde.
Michal Novotný, 21. 05. 2012 v 10:22 - Ad Dr. Pilný
No uvidíme komentár...
Článok som čítal a Valachovič nesklamal - celkom podrobne rozobraté, poobracané zo všetkých strán. Ale je tam podľa mňa niekoľko malých skratiek, ktoré to celé zbytočne posúvajú inamn (a o ktorých som už písal vyššie):
- vznik ZP a akcesorita - podľa mňa tvrdenie, že ZP vzniká vždy až vznikom pohľadávky, nie je celkom pravdivé. § 151c ods. 2 hovorí jasne, že ZP možno zabezpečiť aj pohľadávku budúcu alebo podmienenú. Následne ale z § 151e a 151f plynie, že (dočasná) neexisterncia pohľadávky nie je dôvodom, aby ZP nevzniklo (lebo vzniká registráciou). Podstatná je existencia právneho vzťahu, z ktorého pohľadávka môže vznikať, a obsah ZP - ak ZP zabezpečuje celý tento vzťah, tak vznikne, aj keď v danom okamihu neexistovala konkrétna pohľadávka. V prípade budúcich pohľadávok je to úplne zrejmé (teda že neexistujú). Opačný výklad by urobil nemožnými zabezpečenie kontokorentných vzťahov cez tzv. Hoechstbertragshypotheken ( § 151b ods. 3). ZP k bytu preto vzniká vznikom bytu (resp. nadobudnutím vlastníctva per analogiam k § 151f ods. 3? - to je na diskusiu), pretože tým momentom vzniká aj vzťah medzi vlastníkom bytu a spoločenstvom/ostatnými vlastníkmi, nie až vznikom určitej splatnej pohľadávky;
- záver o "deklaratórnom" význame zápisu pri zákonnom ZP, najmä vo vzťahu k priorite, je taký prvoplánový a strašne zjednodušený - v zásade možno súhlasiť, že pri zákonných ZP dochádza k ich vzniku už okamihom naplnenia zákonom požadovaných predpokladov, bez potreby registrácie. ALe zmysel § 151k ods. 1 vyjadruje celý zmysel NCR (a iných registrov) - a to mať nejakú publicitnú funkciu. S touto funkciou je práveže zlučiteľnejšie posudzovať prioritu podľa zápisov, nie podľa okamihu vzniku (k tomu viď aj § 151ma, ktorý konzekventne používa pojem "záložný veriteľ v poradí rozhodujúcom na uspokojenie", nie "ktorého ZP vzniklo skôr"). Preto je podľa mňa potrebné rozlišovať medzi "právotvornými" účinkami registrácie a účinkami na účely zachovania poradia - prvé (povedzme) u zákonného záložného práva nie sú, druhé sú určite. Navyše, takáto logika sa (keď už sa odkazuje na "tradíciu") u nás uplatňovala napr. vo vzťahu k pozemkovej knihe do 1951 - práva vznikali aj mimo nej, ale v určitých konšteláciách bolo rozhodujúce poradie zápisu.
I keď prvá zarážka vo výsledku nemá vplyv na závery toho príspevku, druhá má, a preto so závermi nemožno bezvýhradne súhlasiť.
Ale ako som písal - ten aktuálny stav je ekonomicky (a snáď aj ústavne) len ťažko znesiteľný...
Zuzana Nespalova, 03. 07. 2012 v 14:53 - Zuzana Nespalova
Stotožňujem sa s Michalom v tom, že záložné právo môže zabezpečovať aj budúcu pohľadávku. S ohľadom na akcesorickú povahu záložného práva, si však myslím, že záložné právo možno na zabezpečenie budúcej pohľadávky len zriadiť, samotný vznik, ktorý je podmienený registráciou by mohol nastať až keby pohľadávka vznikla. Teda, podľa môjho názoru, by nebolo možné registrovať záložné právo, ktoré zabezpečuje budúcu ešte neexistujúcu pohľadávku.
Pokiaľ ide o zákonné záložné právo podľa § 15 ods. 1/ zákona 182/1993Z.z., vzniká priamo zo zákona bez nutnosti jeho registrácie. Je zrejmé, že toto zákonné záložné právo je cielené najmä na zamedzenie neplatenia preddavkov do fondu opráv. Podľa môjho názoru, v prípade preddavkov do fondu opráv však nejde o budúce pohľadávky. Vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvárajú zmluvu o spoločenstve, prípadne zmluvu so správcom a tu je stanovená povinnosť poukazovať príspevky, resp. preddavky do fondu opráv; je tu vždy stanovený termín a aj výška preddavku . Túto povinnosť ukladá i zákon 182/1993 Z.z. v §-e 10. Čiže povinnosť - pohľadávka, ktorá má byť zabezpečená zákonným záložným právom (najmä pokiaľ ide o platenie do fondu opráv) vzniká podpisom/pristúpením k zmluve o spoločenstve alebo výkone správy a nie až v čase, keď sa vlastník bytu dostane do omeškania s platením preddavku. Preto si myslím, že otázka vzniku zákonného záložného práva s ohľadom na zabezpečenie platieb do fondu opráv nie je vôbec problematická.
Problematická je otázka samotnej registrácie a teda poradia tohto zákonného záložného práva. Podľa môjho názoru, ak je zákonné záložné právo zapísané už v katastri a následne vznikne ďalšie záložné právo na byt, tu je poradie registrácie nesporné. Veriteľ v druhom poradí sa však v tomto prípade môže dostať do nepríjemnej situácie, ak začne realizovať záložné právo a počas tohto obdobia vlastník prestane platiť do fondu opráv a spoločenstvo/vlastníci začnú tiež z realizáciou svojho záložného práva, tak ako to umožňuje § 151ma ods. 8/ OZ a nasl.
Otázne je, čo v prípade, ak zákonné záložné právo nie je registrované v katastri vôbec alebo sa registruje dodatočne a to napr. v čase, keď je na byte už zriadené záložné právo napr. v prospech banky. Ak vychádzame z konštrukcie §151k ods.1/ OZ – rozhodujúce má byť poradie registrácie. V prípade záložných práv podľa § 151e, registrácia je totožná s momentom vzniku záložného práva a všetky takto vzniknuté práva sú tak povediac rovnocenné. Okamih registrácie je okamihom vzniku záložného práva a teda „kto skôr príde, ten skôr mele“. Všetky tieto záložné práva majú označenie V- ako vkladové konanie a dátum, kedy došlo k zápisu a teda i k vzniku záložného práva. V prípade zákonného záložného práva ide však o zápis záznamom, ktorý má len deklaratórne účinky, teda má len informovať o tom, že tu už existuje určité právo k nehnuteľnosti. V tomto prípade nie je postavenie zákonného záložného práva a záložných práv, ktoré vznikajú až zápisom, z hľadiska ich zápisu rovnocenné. Zákonné záložné právo vzniká zo zákona a teda zvyčajne skôr ako napríklad záložné právo banky, ale z hľadiska uspokojenia nárokov bude v prípade neskoršieho zápisu do katastra nehnuteľností až v druhom a teda nevýhodnom postavení. V takejto konštrukcii je ohrozené vlastníctvo ostatných vlastníkov, pretože môže dôjsť k situácii, že jeden z vlastníkov si síce bude platiť poctivo úver, ale prestane platiť do fondu opráv a za služby. Predpokladajme, že dotyčný vlastník nemá vedený účet a nie je zamestnaný a teda prípadná exekúcia by bola neúspešná a dobrovoľná dražba z hľadiska prednostného záložného práva banky je v podstate bezpredmetná. A teraz si predstavme, že takto začne postupovať viac vlastníkov. Tým, že zákonné záložné právo nebolo zapísane alebo bolo zapísané neskôr sú vlastne chránení pred dobrovoľnou dražbou a ak si poctivo platia úver a vedia si zariadiť príjem v hotovosti, v podstate si môžu bývať „zadarmo“. Podľa môjho názoru zákonné záložné právo by malo mať s ohľadom na svoj charakter vždy prednosť , pretože v opačnom prípade by mohlo dôjsť k ohrozeniu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov v dome.
Ďalšia otázka, ktorá tu vzniká je, ako sa potom dá vysporiadať s § 151ma ods. 3/ OZ, že prednostný záložný veriteľ prevádza záloh nezaťažený záložným právom ostatných záložných veriteľov? Mohlo by zákonné záložné právo zapísané záznamom ako druhé v poradí zaniknúť, ak zrealizuje záložné právo prednostný záložný veriteľ?
Zákonné záložné právo má podľa môjho názoru špecifický charakter a bolo potrebné jasne doriešiť jeho postavenie, pretože ak vychádzame z toho, že rozhodujúce je naozaj len poradie registrácie, tak v domoch, v ktorých nedošlo k zápisu zákonného záložného práva hneď pri prvom prevode bytu, môže dôjsť naozaj k ohrozeniu vlastníctva ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Michal Novotný, 03. 07. 2012 v 18:09 - Ad ZN
Podľa mňa nie je podstatný primárne názor, ale prameň práva, ktorým je zákon. Čo píšeš o vzniku ZP, pramene podľa mňa ale vyvracajú: akcesorita ZP, ako ju opisuješ ty, nie je zákonom takto chápaná (viď § 151c ods. 1 a 2 v spojení s § 151e ods. 1 až 3 Obč. zák. na jednej strane a ich kontrast s úpravou § 151d ods. 4 v spojení s § 151f ods. 2 a 3). Ako som už písal vyššie - napríklad kontokorent je typický tým, že pohľadávky tu veselo vznikajú a zanikajú - napriek tomu sú zabezpečené jedným záložným právom, ktoré sa registruje v okamihu, keď ešte žiadna pohľadávka neexistuje, a tvrdím, že napriek tomu platne vznikajú. Akcesorita sa v tomto prípade vyčerpáva v existencii právneho vzťahu, z ktorého tie pohľadávky môžu vznikať (a logicky ZP zanikne až vtedy, keď tento vzťah zanikne). Tvoj záver by napr. úplne znemožnil poskytovanie bankových úverov, ktoré sú typické tým, že ZP zabezpečujúce pohľadávku z úveru sa registruje v NCRzp ešte pred reálnym čerpaním úveru, ba naopak, jeho registrácia je predpokladom čerpania úveru. Ale to som už napísal vyššie.
Pohľadávka na preddavky do fondu je určite budúcou pohľadávkou, pretože vzniká až plynutím určitého času (typicky napr. začiatkom mesiaca alebo koncom mesiaca). Logicky, ak byt predám, tak logika zmeny v osobe povinnej nespočíva v tom, že by som tým zároveň previedol svoj dlh na nadobúdateľa, ale v tom, že nadobúdateľ sa stáva dlžníkom z titulu vlastníctva bytu v danom mesiaci.
Nie je celkom zrejmé, v čom by malo byť to postavenie spoločenstva/správcu iné - veď predsa nikto im nebráni, aby ihneď podali návrh na zápis do katastra, či? Ako som už vyššie písal, v tomto smere je otázne jedine, čo považovať za onen "okamih registrácie" pri zázname. Z hľadiska § 41 ods. 2 kat. zákona by to ale asi malo byť jedno, lebo kataster by nemal na LV zapísať vklad skôr, než zapíše záznam na základe skôr doručenej listiny.
Podľa mňa argument, že si to nenechali zapísať, nemôže obstáť, ak pre to nenechanie si nemali fakt vážne dôvody. Pritom samotná neznalosť zákona to asi nebude... Navyše, samotná obava, že by si "bývali zadarmo", je podobná ako každá obava, že niekto prosto bude mať možnosť zbaviť sa majetku a tak sa vyhne splácaniu svojich dlhy - je to jednoducho smola (resp. sú na to možno iné inštitúty).
Zánik ZP je asi nejožehavejšia vec... Tu je ale potrebné rozlišovať - prechodom bytu zanikne zákonné ZP zaťažujúce byt vo vlastníctve jedného vlastníka, ale nezanikne zákonné ZP in abstracto, ktoré od okamihu naodbudnutia bytu zaťažuje ex lege nového vlastníka. Preto dochádza aj pri výkone prednostného ZP k zániku záložného ZP, zároveň ale byt zaťažuje (nové?) zákonné ZP, lebo tak ustanovuje zákon. Podstatné ale je (podľa mňa), že už ho nemožno uplatniť na vymoženie nedoplatok, ktoré existovali ku dňu prevodu/prechodu, ale len novo vznikajúcich.
Dr. Pilný, 05. 07. 2012 v 12:45 - Ad Martin
To co pise pan Novotny dava zmysel, otazne je ci to tak zamyslal aj zakonodarca pri prijimani reformy zalozneho prava v roku 2002. Faktom je ze sucasna pravna uprava zakotvena v zakone c. 182/1993 Z.z. tykajuca sa zakonneho zalozneho prava nie je uplne koherentna so vseobecnou upravou zakotvenou v OZ a sposobuje v praxi znacne vykladove problemy.
Povinnost platit preddavky do fondu vznika uz momentom nadobudnutia vlastnictva k bytu alebo np a trva az do zaniku vlastnictva. Podla zakona vsak s prevodom a prechodom vlastnictva prechadzaju na noveho nadobudatela vsetky prava a povinnosti vyplyvajuce zo zmluvy o spolocenstve a zmluvy o vykone spravy (ust. § 7b ods.2 a ust. § 8a ods.7 ZoVBaNP). Z tohto dovodu pohladavky vlastnikov, ktore vznikli v dosledku neplatenia preddavkov predchadzajucim vlastnikom ostava nadalej zabezpecene zakonnym zaloznym pravom aj po prevode bytu, takze toto zp tak nestraca svoje prioritne postavenie [ak v case vzniku pohladavok vlastnikov na byte alebo np neexistovali ine zalozne prava zapisane v KN.
Inak zhodou okolnosti v najnovsom Bulletine SAK c.7-8/2012 bude riesena problematika zriadenia a vzniku zp k buducej pohladavke, ktora sa riesi aj v tejto diskusii.
Pokial ide o komentar k ZoVBaNP ten uz konecne vysiel viac info je na http://www.beck.sk/sk/novinky-1/art_1257/pripravujeme-valachovic-grausova-cirak-zakon-o-vlastnictve-bytov-a-nebytovych-priestorov-komentar.aspx
Dr. Pilný, 05. 07. 2012 v 12:47 - Dr. Pilný
ospravedlnujem sa panovi Novotnemu za skomolenie mena - spravne tam malo byt v nazve mojho predosleho prispevku ad Michal :-)
Ján Hamara, 06. 12. 2013 v 14:51 - K ust. § 7b ods.2 ZoVBaNB
Vzhľadom k tomu, že sa ma táto problematika začala bytostne dotýkať, pristúpil som k jej hlbšiemu štúdiu a osobne k zániku zákonného záložného práva zdieľam názor autora Michala Novotného. § 7b ods.2 ZoVBaNB bol "vložený" novelou - zákonom č. 268/2007 Z.z. a podľa dôvodovej správy: "Navrhovaná úprava § 7b ods. 2 zosúlaďuje text ustanovenia so znením § 10 ods. 1. Poznámka pod čiarou spresňuje text odseku odkazom na konkrétne právne predpisy, ktoré upravujú rozúčtovanie úhrad za plnenia. Navrhovaná úprava tiež odstraňuje chybu v texte zákona, pretože ide o úpravu práv a povinností spoločenstva, a nie správcu."
§ 10 ods. 1 upravuje povinnosti ohľadom platieb do fondu, ale z uvedeného nevyplýva, že by toto ustanovenie malo byť v rozpore so zánikom zabezpečenia pohľadávok pred výkonom záložného práva dražbou. Tak ako bolo uvedené, podľa môjho názoru ak výkon ZP realizuje prednostný ZP a podľa poradia registrácie v katastri je zákonné ZP vlastníkov realizované až následne, tak by bolo proti ustanoveniam OZ aj filozofii výkonu ZP, aby bola pohľadávka pred výkonom ZP stále zabezpečená zákonným ZP. Podľa mňa od momentu dražby zákonné ZP nezaniká, ale zabezpečuje iba pohľadávky dobudúcna voči vydražiteľovi ako novému vlastníkovi.

References: § 151
 § 151
 § 151
 § 15
 § 151
 § 151
 § 151
 § 151
 § 15
 § 15
 § 151
 § 15
 § 151
 § 151
 § 151
 § 151
 § 151
 § 151
 § 15
 § 151
 §151
 § 151
 § 151
 § 151
 § 151
 § 151
 § 151
 § 41
 § 7
 § 8
 § 7
 § 7
 § 7
 § 10

§ 10