Source: http://abogadoshrg.es/propiedad.php?opcion=propiedad&bloque=rural&iddt=dt203
Timestamp: 2018-04-23 11:32:00+00:00

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Abogados Reyes Gómez - Derecho de Propiedad
Las operaciones de compra y venta de bienes y servicios están reguladas en nuestro Código Civil español.
En todas estas transmisiones patrimoniales onerosas surgen obligaciones sinalagmáticas o contractuales para ambas partes, y de ellas se derivan además otras obligaciones con terceras partes, como son las Administraciones públicas.
La correcta redacción de los contratos de compra-venta, y de todas las cláusulas que fuesen necesarias, simplificarán y aclararán la interpretación del acuerdo alcanzado, tanto del objeto del contrato, como del precio pactado y las responsabilidades derivadas para cada uno, permitiendo una más fácil solución en caso de futuro conflicto.
El Código Civil español es muy extenso, pero también incompleto, y la falta de concreción de un contrato de compra-venta en algún punto puede significar después una difícil resolución por vía judicial de posibles reclamaciones o desacuerdos. La intervención de un abogado en las transacciones permitirá siempre una mayor claridad en los términos del contrato.
El conocimiento de las regulaciones específicas de cada tipo de bien transmitido, y de la jurisprudencia al respecto, se hacen necesarios para definir exactamente las condiciones de cada operación, recogiendo éstas en las cláusulas del contrato.
Aunque inicialmente no se pueda elevar a escritura pública la transmisión, o ésta no proceda por la naturaleza del bien u objeto, SIEMPRE ES RECOMENDABLE DEFINIR EXACTAMENTE LOS TÉRMINOS DE LA TRANSACCIÓN MEDIANTE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA.
En Abogados H.R.G. podemos ayudarle y asesorarle si usted se dispone a adquirir o vender cualquier tipo de propiedad o mercancía, evitándole gastos innecesarios, sentando bien las bases del acuerdo de compra-venta en un contrato, y facilitándole la gestión de las obligaciones tributarias, legales y administrativas en que incurra con la transacción.
Estamos abiertos también a todo tipo de consultas sobre los derechos y obligaciones que le afecten a través de contratos o transacciones formalizados de antemano, asesorándoles sobre todos los aspectos derivados de ellos.
Para la venta de viviendas, locales comerciales e inmuebles de todo tipo podemos asesorarles en todo lo necesario para la transacción, hasta la firma de escrituras ante notario.
En este sentido, es obligatorio desde Junio de 2013, según el Real Decreto 235/2013, disponer de certficación energética del inmueble para publicitar, alquilar o vender, y desde Abogados HRG le podemos también facilitar este trámite a través de un colaborador Ingeniero Superior especializado. Para más información pulse aquí
Somos un Bufete de Abogados altamente especializado en derecho inmobiliario y de la vivienda.
La hipoteca es un derecho real de garantía que se constituye sobre un bien para asegurar el cumplimiento de una obligación.
Un derecho real es el que concede a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos.
El artículo 104 de la Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946, aún en vigor, dice que "la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida". El artículo 106 dice que "podrán ser hipotecados: 1.Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción. 2.Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes". Y el artículo siguiente, el 107, enumera como hipotecables los derechos de usufructo, la mera propiedad, los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar, el derecho de hipoteca voluntaria, los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real, las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, el derecho de retracto convencional, los bienes litigiosos, los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos, y derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial.
Se pueden, por lo tanto, constituir hipotecas mobiliarias en garantía de títulos endosables o al portador, sobre establecimientos mercantiles, de maquinaria industrial, de propiedad intelectual o industrial o de vehículos a motor.
Pero la forma más común que conocemos de las hipotecas son los créditos hipotecarios concedidos por las entidades bancarias y financieras para la adquisición de bienes inmuebles, las hipotecas sobre las viviendas que en años pasados han proliferado originando la llamada "burbuja inmobiliaria".
Hoy en día, con la crisis financiera internacional surgida en 2007, que ha desembocado en la pérdida de puestos de trabajo y cierre de muchas empresas, las economías domésticas se han visto severamente castigadas y son muchas las familias que se ven ahora con serios problemas para afrontar los pagos de las hipotecas de sus viviendas, que adquirieron en los pasados años de bonanza económica, a veces, dicho sea de paso, con poca previsión y reflexión. Fruto de esta preocupante situación ha sido la enorme cantidad de desahucios que se han venido produciendo en nuestro país y que en los tiempos más recientes ha desembocado en una situación de verdadera alarma social que va a hacer precisa la intervención del Gobierno para dictar nuevas normas de carácter excepcional.
Por otra parte, las entidades bancarias españolas tienen ahora un stock de viviendas sobredimensionado, muy difícil de mantener, que afecta también gravemente al mercado inmobiliario, en franca y creciente crisis.
No va a ser fácil salir de esta situación a corto plazo, y es previsible que sigan produciéndose situaciones de impago de las hipotecas que en años anteriores se otorgaron con tanta facilidad, sin demasiado rigor en la evaluación de riesgos tanto por parte de las entidades financieras como por los tomadores de los créditos hipotecarios, y habrá que estar pendientes a lo que los poderes públicos establezcan para intentar salvar esta dramática situación.
En cualquier caso, tanto para constituir nuevas hipotecas como para la renegociación de las hipotecas antes constituídas con los Bancos, el conocimiento del complejo mundo inmobiliario-financiero y de las leyes que lo rigen se va a hacer imprescindible.
Si usted atraviesa por dificultades económicas que le impiden afrontar ahora los pagos a los que se comprometió suscribiendo algún crédito hipotecario, o si se plantea adquirir ahora algún inmueble con cargas hipotecarias, CONSULTE A UN ABOGADO.
En Abogados H.R.G. estamos dispuestos a asesorarle en todo lo concerniente a sus hipotecas, evitándole las situaciones tan difíciles que se están produciendo y también, si está usted en una de esas situaciones, para ayudarle a una renegociación justa de la hipoteca que ahora no puede pagar con el Banco con el que la contrató; hay muchas fórmulas para ello.
El arrendamiento es un acto por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar a cambio un precio cierto y determinado.
El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, renta en especie, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produzca la cosa arrendada, mediante una cantidad fijada previamente o un porcentaje de una cosecha (caso conocido como aparcería).
El arrendamiento se debe formalizar con la firma de un contrato por ambas partes con las condiciones que las Leyes impongan al respecto más las estipulaciones particulares que las partes quieran hacer constar y que sean conforme a las leyes.
Los arrendamientos en España se rigen por diferentes Leyes según la naturaleza del bien arrendado:
Arrendamientos urbanos (viviendas, pisos, locales comerciales y fincas de naturaleza urbana), por lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Arrendamientos Rústicos (fincas de naturaleza rústica, explotaciones agrícolas o de caza, etc.), por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, modificada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre.
Arrendamientos industriales (industrias o empresas, incluídos bienes de equipo, instalaciones y clientela), por el Código Civil.
Arrendamientos de obras o servicios, por el Código Civil.
Arrendamientos financieros (leasing, renting, etc.). No existe aún una regulación específica, sino que se encuentra fraccionada en varios cuerpos legales.
A estos tipos formales y clásicos de arrendamientos podríamos añadir también los ahora llamados alquileres sociales, gestionados por algunas Comunidades Autónomas, que destinan a jóvenes, mujeres víctimas de violencia de género o terrorismo, familias numerosas y monoparentales, personas con una discapacidad reconocida oficialmente, y personas en riesgo de exclusión social inmuebles desocupados de sus respectivas demarcaciones como viviendas a precios especialmente asequibles.
Son muchas, amplias y muy diversas las cuestiones que afectan a los contratos de arrendamiento y a menudo se ven inmersas en litigios por las partes para la resolución de los conflictos surgidos en torno a ellos.
Redactar un contrato ad hoc para cada caso específico es importante para evitar futuros problemas y gastos para los contratantes, y es recomendable que se hagan asesorar por un abogado tanto si pretenden ceder en alquiler como alquilar.
En Abogados H.R.G. podemos asesorarles para establecer claramente en los contratos las condiciones que van a regir el arrendamiento (duración, plazos, fianzas, gastos, resolución anticipada, venta, subrogaciones, subarriendos, rentas, impagos, reclamaciones, etc.). La concreción de las cláusulas siempre le ahorrará tiempo y dinero.
De igual manera, podemos asesorarles sobre el tratamiento fiscal que tienen los arrendamientos y cómo debe incluirlos en sus declaraciones a la Hacienda Pública.
Y si tiene problemas actualmente con su contrato actual, no dude en consultarnos. Resolveremos todas sus dudas.
Por su importancia, señalamos a continuación la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.):
Se trata de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Esta Ley tiene tres artículos:
El primero modifica en profundidad la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El segundo retoca la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de desahucios.
Y el tercero crea el Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.
Esta Ley pretende flexibilizar el mercado del alquiler, buscando el equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición.
Destaca de la reforma de la LAU los siguientes aspectos fundamentales:
Se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes, también en arrendamientos de vivienda (título II de la Ley).
Se reduce la duración de las prórrogas, tanto obligatorias como tácitas.
Se facilita la recuperación del inmueble para destinarlo a vivienda permanente.
También se facilita el desistimiento del contrato por parte del arrendatario.
Y se respetan los principios hipotecarios, de tal modo que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho. (Luego veremos que no tanto, en lo que respecta al principio de prioridad).
Por su importancia, se transcribe íntegro el párrafo que trata sobre este último punto:
"Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.
La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario."
Se aprovecha la reforma de la LAU para excluir al alojamiento privado para el turismo de su ámbito pues estima que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos.
Justifica la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la necesidad de introducir cambios en los desahucios. Hasta ahora, no cabía señalar el lanzamiento mientras no se supiera si la vista se había celebrado o no. Con la reforma, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento. Se observa que no se tiene en cuenta en la Ley el que el arrendatario se encuentre o no en una situación de posible exclusión social.
Si se dispone a anunciar o arrendar algún inmueble de su propiedad, recuerde que desde el pasado 1 de Junio de 2013, de acuerdo con el Real Decreto 235/2013, es obligatorio disponer de la certificación energética. Podemos también facilitarle este trámite a través de un colaborador Ingeniero Superior especializado en certificación energética.
Recuerde que en Abogados H.R.G. somos un Bufete de Abogados altamente especializado en derecho inmobiliario y de la vivienda.
El término jurídico desahucio se utiliza cuando se procede a privar al inquilino de la posesión, uso del inmueble o local mediante una resolución judicial por un incumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta o cualquier otro incumplimiento contractual.
El lanzamiento es el acto que consiste en desalojar a los ocupantes de la vivienda o local, a él acuden: el propietario junto con la representación de Juzgado, Procurador y un cerrajero, para volver a tomar posesión del inmueble, procediendo a entrar en el inmueble si es necesario, por la fuerza e incluso a cambiar la cerradura o el candado.
Desde el año 2009 el procedimiento para llevar a cabo los desalojos de viviendas judicialmente es mucho más ágil, por eso se habla de los denominados "Desahucios Express". La "Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios" introdujo importantes reformas en los procesos sobre arrendamientos y, especialmente los relacionados con los desahucios.
Las ventajas que otorga el desahucio express son:
El arrendador puede incluir en su demanda de desahucio por falta de pago o expiración de contrato su compromiso a perdonar toda o parte de la deuda y costas a cambio del desalojo voluntario.
El plazo mínimo que se puede dar para que abandone la vivienda desde la notificación de la demanda es de 15 días, antes era un mes.
Antes el arrendador sólo podía reclamar el piso antes de cumplir los cinco años de alquiler si lo necesitaba para uso propio, ahora también lo podrá pedir para sus padres, hijos o ex-cónyuge en caso de divorcio o nulidad matrimonial. Debe hacerse constar en el contrato.
Actuaciones previas a una interposición de demanda de desahucio:
Supuestos en los que se debe acudir directa e inmediatamente a la vía judicial:
Si el inquilino no atiende las llamadas.
Si el inquilino ha manifestado que no se irá hasta que le echen del piso o local.
Si debe bastante cantidad.
Si ha incumplido previos compromisos de pago asumidos sin dar explicaciones razonables.
Tasas Judiciales en los desahucios:
Desde el 17 de diciembre de 2012 el pago de la Tasa dispuesta en el Artículo 6 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia es obligatoria, para interponer una demanda de Desahucio por falta de pago de la renta acumulando su reclamación frente al inquilino deudor, es preciso se liquide la tasa mediante el Modelo de Autoliquidación 696.
Al tratarse de un juicio verbal hay que abonar 150 € como cantidad fija, más un variable de 0,1% para personas físicas y del 0,5% para sociedades calculado sobre el importe de una anualidad de rentas o de la cantidad debida que se reclame si fuese mayor.
Desde Abogados H.R.G, si su inquilino no le paga la renta, nosotros tramitamos el procedimiento de desahucio con la máxima urgencia, profesionalidad y eficacia, y le tendremos puntualmente informado del desarrollo del procedimiento.
Nos comprometemos a interponer la demanda de desahucio en un plazo máximo de 48 horas a partir de la contratación de nuestros servicios. Cuanto antes interponga la demanda, antes recuperará su inmueble.
Si es usted un inquilino que atraviesa por dificultades de pago, antes de que se inicie un procedimiento de desahucio contra usted, puede acudir a nosotros para estudiar su caso y negociar una posible solución con el propietario.
Somos un Bufete de Abogados especializado en derecho inmobiliario y de la vivienda.
La Propiedad Industrial tiene por objeto obtener unos derechos de exclusiva sobre sobre determinadas creaciones inmateriales que se protegen como verdaderos derechos de propiedad.
Diseños Industriales Ley 20/2003, de 7 de julio, de protección jurídica del diseño industrial.
Topografías de semiconductores Ley 11/1988, de 3 de mayo de protección jurídica de las topografías de los productos semiconductores.
Los derechos de Propiedad Industrial permiten a quien los ostenta decidir quién puede usarlos y cómo puede usarlos. Dichos derechos se otorgan mediante un procedimiento por el organismo competente (en España la Oficina Española de Patentes y Marcas) y la protección que dispensan se extiende a todo el territorio nacional.
La adquisición de derechos de Propiedad Industrial se produce normalmente mediante una concesión administrativa precedida de una actuación de marketing que permite a la empresa proteger la creación y promoción de sus signos distintivos o la investigación necesaria para la generación de invenciones, obteniéndose un reconocimiento de derechos en exclusiva sobre signos distintivos e invenciones, el uso de los mismos en el mercado y la prohibición de la utilización de aquellos al resto de la comunidad, con objeto de que no se haga uso de dicho patrimonio sin la autorización del titular registral.
Actualmente, con una práctica firme y consolidada, desarrollamos nuestro trabajo en una amplia variedad de materias relacionadas con el Derecho de la Propiedad industrial y otras materias conexas, tanto en el ámbito pre contencioso (negociaciones), contencioso (litigación y arbitraje), como en el no contencioso (ámbito contractual).
Mención especial merece nuestra actividad contenciosa en materia de patentes, marcas, diseños y competencia desleal, así como la experiencia en recursos ante el Tribunal de Primera Instancia de la Unión Europea y frente a decisiones de la Oficina de Armonización del Mercado Interior (OAMI).
La protección en materia de Propiedad Industrial adquiere una relevancia capital cuando la empresa afronta algún procedimiento de reclamación de derechos.
Resulta primordial, pues, anticiparse a los problemas y con ayuda de un profesional en materia de Propiedad Industrial poder encontrar las fórmulas que aseguren una protección adecuada.
Abogados H.R.G. realiza igualmente labores de vigilancia, información y búsqueda de anterioridades e incompatibilidades entre signos distintivos nacionales, comunitarios e internacionales, así como el resto de figuras jurídicas.
Prestamos servicios de tramitación de invenciones y marcas ante la Oficina Española de Patentes y marcas (OEPM), Oficina Internacional de Ginebra (OMPI), Oficina Europea de Patentes (EPO) y ante la Oficina de Armonización del Mercado Interior (OAMI).
Las leyes y convecciones nacionales e internacionales reconocen como derecho de propiedad intelectual el producto de esfuerzo mental de una persona.
Es, por lo tanto, uno de los instrumentos que le permite proteger sus creaciones o alguno de los productos intangibles de su empresa.
La propiedad intelectual engloba las invenciones, las obras literarias y artísticas, los símbolos, los nombres, las imágenes, los dibujos y los modelos utilizados en el comercio.
Los derechos relacionados con el derecho de autor son, por ejemplo, los derechos de los artistas intérpretes y ejecutantes sobre sus interpretaciones y ejecuciones, los derechos de los productores de fonogramas sobre sus grabaciones, o los derechos de los organismos de radiodifusión sobre sus programas de radio y de televisión.
Los derechos de propiedad intelectual que otorga cada país son independientes entre sí, por lo que una misma idea, invención, obra o carácter distintivo puede ser objeto de protección en una pluralidad de Estados, existiendo tantos títulos de protección como Estados que la hayan otorgado. (Melgar, 2005).
En este sentido, nuestro bufete de Abogados H.R.G, ofrece un servicio integral de asesoramiento en todos aquellos aspectos relacionados con la propiedad intelectual, conformados entre otros, por la defensa de los derechos de propiedad intelectual sobre cualquier tipo de obra (literaria, artística o científica), autores, artistas, fundaciones y museos, discográficas y promotoras musicales, productoras y distribuidoras audiovisuales, televisiones y entidades de radiodifusión, editoriales literarias y musicales, empresas de desarrollo de software, agencias de publicidad y entidades de gestión.
Las actividades que desarrollamos en esta área, son las siguientes:
Contratos de cesión de derechos de imagen.
Redacción y negociación de contratos de cesión de derechos de explotación y licencias de uso.
Contratos de edición literaria y musical.
Contratos de desarrollo de software.
Acciones antipiratería.
Protección páginas web y actuaciones en Internet.
Contratación y protección de formatos televisivos.
Contratos de diseños y obras plásticas.
Negociación con las Entidades de Gestión (SGAE, DAMA, AIE, AGEDI, AISGE, EGEDA, VEGAP, CEDRO).
Protección y valoración de intangibles (biotecnología, software...)
Ejercicio de acciones y defensa de los derechos de nuestros clientes ante Juzgados y Cortes Arbitrales.
OTROS DERECHOS RELACIONADOS QUE TRAMITAMOS:
Derecho Farmacéutico y de la biotecnología.
Derecho de la publicidad y de contratos publicitarios.
Derecho del ocio y de espectáculo.
Uso del nombre personal, derecho al honor y a la intimidad
Protección de variedades vegetales.
Planificación de estrategia de defensa de derechos de la Propiedad Industrial e Intelectual, incluyendo actuaciones en Aduanas, actuaciones ante los cuerpos de Seguridad del Estado, acciones civiles y penales, etc.
Si desea proteger su propiedad intelectual o se ve necesitado de ejercitar acciones contra quien la pueda haber vulnerado, no dude en contactar con nosotros. Desde Abogados H.R.G. podremos ayudarle.
Transmisiones patrimoniales no onerosas
La donación viene regulada en el código civil en su Título II de su Libro III (artículos 618-656), y viene definida en su artículo 618: "La donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta".
Son por tanto notas características de la donación:
Es un acto de liberalidad y gratuito.
Es un acto de disposición, tanto la mayoría de la doctrina como la jurisprudencia del Tribunal Supremo entienden la donación como un contrato principal, consensual, traslativo de dominio, unilateral, gratuito, en principio irrevocable, entre vivos y, habitualmente, instantáneo y formal solemne.
Las donaciones pueden clasificarse intervivos o mortiscausa, propias (tienen como causa la liberalidad del causante) o impropias (tienen algún otro motivo), puras, condicionales y onerosas.
El donante no será responsable de evicción a menos que se haya obligado expresamente o que la donación sea con cargo.
La donación sólo puede comprender bienes presentes del donante (así el art 635 del Código Civil "La donación no podrá comprender los bienes futuros. Por bienes futuros se entienden aquellos de que el donante no puede disponer al tiempo de la donación"), reservándose, en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias.
Ninguna persona podrá dar ni recibir por vía de donación más de lo que pueda dar o recibir por testamento.
Bienes que se pueden donar:
Bienes muebles: La donación de cosa mueble podrá hacerse verbalmente o por escrito. Si se hace la donación de forma verbal requiere la entrega simultánea de la cosa donada. Faltando este requisito, no surtirá efecto si no se hace por escrito y consta en la misma forma la aceptación.
Bienes inmuebles: Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante. Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante y se anotará esta diligencia en ambas escrituras.
Donación entre cónyuges o consortes: es aquella que hace un cónyuge a favor del otro, que en algunos ordenamientos (como el argentino) está prohibida.
Revocación de una donación. Las donaciones pueden ser revocadas, entre otros, por los siguientes motivos:
Ingratitud, que generalmente comprende dos causas:
No cumplir las cargas o gravámenes impuestos. El donatario debe cumplir las cargas del bien, pero al no ser obligaciones personales, al renunciar al bien, se libera de toda obligación.
Reducción de una donación. Tienen por objeto proteger la intangibilidad de la legítima. Dicen así los arts. 654 a 656 del Código Civil.
En el artículo 654. Las donaciones que, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 636 sean inoficiosas computado el valor líquido de los bienes del donante al tiempo de su muerte, deberán ser reducidas en cuanto al exceso; pero esta reducción no obstará para que tengan efecto durante la vida del donante y para que el donatario haga suyos los frutos. Para la reducción de las donaciones se estará a lo dispuesto en este capítulo en los artículos 820 y 821 del mismo Código.
En el artículo 655. Sólo podrán pedir reducción de las donaciones aquellos que tengan derecho a legítima o a una parte alícuota de la herencia, y sus herederos o causahabientes. Los comprendidos en el párrafo anterior no podrán renunciar su derecho durante la vida del donante, ni por declaración expresa, ni prestando su consentimiento a la donación.
En el artículo 656. Si, siendo dos o más las donaciones, no cupieren todas en la parte disponible, se suprimirán o reducirán en cuanto al exceso las de fecha más reciente.
Los abogados civilistas de H.R.G. somos especialistas en la resolución de cualquier problema que se le pueda plantear relacionado con donaciones.
El contrato de seguro es una modalidad de acuerdo contractual por la cual el asegurador, normalmente una Compañía especializada en este tipo de servicios, se compromete a indemnizar o resarcir de determinadas pérdidas, daños o perjuicios al tomador, como la otra parte contratante, al producirse y verificarse una de las contingencias previstas en la "póliza" o contrato.
El tomador paga a cambio de esa cobertura de eventualidades una cuota o prima acorde con el tipo de riesgos cubiertos, el valor de lo asegurado y en algunos casos también de sus propias circunstancias personales.
El contrato de seguro es consensual; se perfecciona por la simple voluntad del consentimiento de las partes contratantes, y los derechos y obligaciones recíprocos de asegurador y tomador tienen vigencia desde el mismo momento en el que se ha concertado la contratación, incluso antes de emitirse o firmarse la "póliza" o documento que refleja datos y condiciones del contrato de seguro.
El tomador es la persona natural o jurídica que contrata y suscribe la póliza de seguro, por cuenta propia o de un tercero, y que se obliga a pagar la prima para el mantenimiento en vigor del contrato.
El asegurado es la persona física o jurídica sobre la que va a recaer el daño o perjuicio de las posibles contingencias previstas en el contrato, y quien tiene derecho a recibir la compensación, que puede trasladarla a otra parte llamada beneficiaria.
El beneficiario de una póliza de seguro puede ser así otro distinto al tomador y al asegurado, y es el destinatario final de la prestación concertada por el contrato, que debe abonar la aseguradora en caso de producirse una de las contingencias cubiertas.
Los "seguros" pueden ser privados, colectivos, complementarios, acumulativos, "a todo riesgo", de intereses concretos, de personas, etc.
Hay también seguros obligatorios por Ley, que han de suscribirse por imperativo legal para cubrir determinados riesgos a terceras personas.
Un Agente de Seguros es un intermediario entre la compañía y el cliente, que ha de estar autorizado tanto por la compañía aseguradora como por los órganos administrativos competentes en materia de seguros.
En Abogados H.R.G. podemos ayudarle y asesorarle sobre los tipos de seguros que más convienen a sus intereses en prevención de los riesgos particulares que puedan afectarle.
Nos ocupamos de todo tipo de contratos de seguro:
Seguros acumulativos
Seguro de Titulo Inmobiliario
Seguros de una parte del cuerpo
Seguro de un sorteo
Seguros de perros considerados potencialmente peligrosos
Abogados H.R.G. también atiende todos los casos de conflicto con empresas aseguradoras o con terceros que puedan haberle ocasionado un daño.
Consúltenos sin compromiso alguno y le daremos soluciones a su caso particular.
Esta disposición constitucional está desarrollada, actualmente, en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (B.O.E. núm. 287, de 30 de noviembre).
La protección de su legítimo intereses económicos y sociales, en particular, frente a la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos.
La indemnización de daños y la reparación de los perjuicios sufridos.
Derechos de los pasajeros del transporte aéreo.
Derechos de los viajeros de autobús y autocar.
Derechos de los usuarios de los Servicios de Telecomunicaciones.
Derechos de los usuarios de seguros.
Los diez principios básicos para la protección de los consumidores en la Unión Europea.
Abogados H.R.G. informa, asesora y tramita todo lo relacionado con el consumidor ante:
La compra de vivienda nueva.
Derechos de los usuarios de tarjetas de créditos.
Seguro multirriesgo del hogar y de la comunidad.
Las garantías, responsabilidades y la financiación de bienes muebles y la prestación de servicios profesionales.
Derechos de los usuarios frente a las compañías telefónicas.
La protección de datos personales; asi como el mal uso de nuestros datos, envío de publicidad indeseada, sanciones e indemnizaciones.
Derechos de los usuarios de servicios de hostelería.
Derechos de los usuarios de talleres de reparación de vehículos.
Derechos de los usuarios de talleres de reparación de electrodomésticos.
Derechos de los viajeros de autobús, autocar, Renfe, metro, taxi, embarcaciones y vuelos a nivel nacional e internacional.
Resolvemos sus problemas.
Comunidades de Propietarios o vecinos
Una Comunidad de Propietarios es una entidad jurídica integrada por todos los propietarios de las viviendas, oficinas, locales, etc. de un mismo edificio. Tiene una entidad jurídica propia y se rige por las normas y estatutos acordados por la Junta o reunión de todos ellos.
La Ley de Propiedad Horizontal es el marco legal que rige en España el funcionamiento de estas Comunidades (excepto en Cataluña, donde se aplica el Código Civil de esta Comunidad Autónoma).
De acuerdo a esta normativa, se establece un sistema de copropiedad de todos los elementos comunes del edificio, atribuyéndose a cada uno un coeficiente de participación, expresado en centésimas, sobre el valor total del edificio que sirve de base para calcular la parte de los gastos comunitarios que habrá de pagar cada propietario para el sostenimiento de la propiedad íntegra.
Este reparto se realiza en el llamado título constitutivo de la Comunidad, en el que también se establecen los Estatutos que regirán la Comunidad.
Además de ésto, los copropietarios podrán establecer unas Normas de Régimen interno que regulen la convivencia, establezcan las reglas de uso del edificio y cosas comunes, las obras y actividades permitidas en las propiedades, servidumbres, etc. Normas que serán de obligado cumplimiento para todos ellos, desde el momento de su aprobación por la Junta.
A pesar de toda esta regulación interna, los conflictos surgidos en el seno de las Comunidades de Propietarios no son infrecuentes, y suelen requerir la intervención de un abogado para arbitrar soluciones y acuerdos o bien demandar a los infractores que perjudiquen a la Comunidad.
Una de las causas más corrientes suele ser la morosidad en el pago de las cuotas de gastos comunitarios.
La ley de Propiedad Horizontal en su artículo 21 nos describe de manera algo escueta los pasos que debemos seguir si estamos interesados en reclamar una deuda contraída por un vecino moroso. No obstante existen algunos matices que no se nombran en dicha normativa y que se deben tener en cuenta.
Por un lado mediante proceso monitorio se intentará cobrar una deuda dineraria, debiéndose cumplir una serie de requisitos, como que sea: líquida, determinada, vencible y exigible
Existen también unos requisitos previos y obligatorios a la presentación de la reclamación por vía judicial (celebración de una junta correctamente convocada, autorización al presidente o administrador para exigirla judicialmente, comunicación al interesado, certificado del acuerdo).
Para iniciar un Proceso Monitorio para la reclamación de deudas por impago de gastos comunes, una vez cumplidos los trámites antes citados, se ha de presentar por escrito una petición inicial.
Si la cantidad que reclama es superior a 2.000 euros, al presentar la petición inicial de Proceso Monitorio deberá acompañar el ejemplar para la Administración de Justicia del modelo 696 (tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil) con el ingreso debidamente validado y, en su caso, el justificante de pago del mismo. Conforme a dicha Ley, la tasa que corresponde al procedimiento monitorio es de un fijo de 100 € más un variable del 0,1% de la cantidad reclamada ya que si bien en un principio hubo interpretaciones dispares sobre la liquidación de las tasas judiciales en los casos de interposición de acciones judiciales por parte de las comunidades de propietarios, finalmente, en consulta vinculante realizada por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE), la Dirección General de Tributos (DGT) respondió, en abril de 2013, que las comunidades de propietarios quedan equiparadas a personas físicas y por tanto liquidarán las tasas por el tipo del 0,1% de la base imponible, y no por el 0,5% correspondiente a las personas jurídicas.
- Están exentos del pago de la tasa judicial el procedimiento en los que la cantidad reclamada no sea superior a 2.000 euros.
- Aunque inicialmente corre a cargo de la comunidad de propietarios, la tasa judicial finalmente quedará incluida en las costas procesales (cargándose al moroso en caso de condena) ya que como se recuerda en el preámbulo de la Ley 10/2012 "la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, incorporó en el artículo 241 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, un nuevo número 7 que incluye dentro de las costas la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional. De esta forma, el vencimiento en un proceso y la condena en costas a la otra parte trasladarán el pago de la tasa a la parte demandada".
El Juzgado, si estima que concurren los requisitos legales, acordará requerir de pago a la persona deudora para que, en el plazo de veinte días, pague o, comparezca ante aquél y alegue en escrito de oposición.
Si persiste la oposición del interesado, y si la deuda no supera los seis mil euros, se les citará para Juicio Verbal; si supera esa cantidad el/la Secretario/a Judicial le dará el plazo de un mes para que, si lo desea, presente una demanda de Juicio Ordinario en reclamación de la deuda.
En caso de oposición al pago, tanto si se supera o no la cantidad de 6.000 euros, la Comunidad de Propietarios podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de la persona deudora, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas, acordándolo el Juzgado en todo caso sin necesidad de prestar caución, si bien el deudor podrá levantar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
Desde Abogados H.R.G. proporcionamos el asesoramiento adecuado en la constitución de las Comunidades (título constitutivo, redacción de Estatutos y normas de Régimen interno, etc.) como en la solución de conflictos (impagos, obras, derramas, incumplimiento de servidumbres para obras comunes, actividades no permitidas, etc.) que puedan generarse en una comunidad de bienes, como puede ser una Comunidad de Propietarios, ya sean éstos entre los comuneros como de la propia Comunidad con terceras personas.
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La delimitación llamada linde, puede ser física, mediante vallas, mojones u otros sistemas, o simplemente jurídica, mediante la descripción en una escritura de propiedad.
Existen diferentes tipologías de fincas rústicas en relación a la actividad económica a la que se dedican. Inicialmente se podría hacer la siguiente división:
Fincas agrícolas: de secano (tierras de labor de secano, frutales no cítricos, viñedos y olivares) y regadío (tierras de labor de regadío, hortalizas al aire libre, cultivos protegidos, arroz, fresón, frutales cítricos (naranja, mandarina, limón), frutales no cítricos (hueso, pepita, fruto seco, carnosos y platanera, viñedos (de mesa y de transformación) y olivares (de mesa y de transformación)).
Fincas cinegéticas: de caza mayor (jabalí, corzo, ciervo, venado, gamo, muflón, etc.) y caza menor (conejo, codorniz, liebre, tórtolas, perdices, faisán, etc.).
Cuando se trata de fincas rústicas hay que tener en cuenta las llamadas Unidades mínimas
La regla general es que, en materia de terrenos rústicos, se han de tener en cuenta las normas sobre Unidades Mínimas de Cultivo. En todo caso, debemos seguir exigiendo siempre la pertinente licencia municipal o la certificación municipal de innecesariedad de dicha licencia, dependiendo de cada Comunidad Autónoma.
Por aplicación de la normativa estatal (Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones agrarias, en materia de fincas rústicas), no pueden segregarse ni dividirse, ni tampoco formarse o quedar fincas resto tras segregación practicada, cuya superficie esté por debajo de esas unidades mínimas (cultivo secano, regadío, bosque, etc.), salvo las excepciones previstas en la ley (recogidas en el art. 25) o que se disponga de la autorización o licencia pertinente.
Se consideran arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta. Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se opongan a la Ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil, y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.
La Ley 49/2003, 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos (B.O.E. nº 284, del día 27) establece también esta consideración
Para la cesión y/o subarriendo del arrendamiento rustico es preciso el consentimiento expreso del arrendador, que ha de referirse a toda la finca o explotación, por todo el tiempo que quede de arrendamiento y por renta no superior a la pactada entre arrendador y arrendatario.
La aparceria es la figura por la que el titular de una finca o explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de algunos de los aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, repartiéndose con el aparcero los productos en parte alícuota en proporción a sus aportaciones. Existe la presunción "iuris tamtum" de que no comprende relación laboral.
La duración del contrato de aparcería es la que libremente estipulen las partes, en su defecto, un año agrícola, entendiéndose prorrogado por un año en los mismos términos que señala para el arrendamiento el art. 12.
La aparcería asociativa es un contrato parciario en el que dos o más personas aportan o ponen en común el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de producción, con la finalidad de constituir una explotación o agrandarla, repartiéndose el beneficio proporcionalmente a sus aportaciones.
La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, y a lo que se les une o incorpora, natural o artificialmente. Pertenecen al propietario: Los frutos naturales, los industriales y los civiles, entendiendo como tales todas las producciones espontáneas, las procedentes del cultivo o del trabajo y los alquileres o rentas, respectivamente.
El derecho de accesión respecto a los bienes inmuebles establece que lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos.
El dominio, aprovechamiento y uso de las aguas se encuentra regulado por la por la Ley especial de Aguas, y los derechos sobre los minerales existentes en una finca lo son por la Ley de Minería.
Los derechos de tanteo y de retracto son también aplicables para las fincas rústicas, de igual forma a la propiedad inmobiliaria. Mediante el primero existe un derecho de adquisición preferente por parte de los arrendatarios o vecinos colindantes ante la venta de una finca por el mismo precio que un tercero abonaría. El segundo es el que corresponde a ejercitar el derecho de tanteo después de haberse efectuado la venta sin su conocimiento a un tercero, adquiriendo y subrogándose en las condiciones con las que se hubiera pactado la venta.
Abogados H.R.G. cuenta con profesionales conocedores de las problemáticas específicas de las propiedades rústicas o rurales, fincas agrícolas, ganaderas, forestales y fincas cinegéticas. Realizamos contratos de arrendamientos rústicos o rurales. Asesoramos, informamos y nos ocupamos de todos los derechos inherentes a estas fincas.
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References: resolución 
 Real Decreto 
 artículo 104
 artículo 106
 resolución 
 resolución 
 artículo 34
 Real Decreto 
 resolución 
 Artículo 6
 artículo 618
 artículo 654
 artículo 636
 artículo 655
 artículo 656
 resolución 
 Real Decreto 
 artículo 21
 artículo 241