Source: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/aerger-mit-hausverwaltung/
Timestamp: 2020-07-04 22:30:53+00:00

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Ärger mit Hausverwaltung - Was können Mieter und Eigentümer tun? - Mietrecht.org
Durch die Begründung eines Mietverhältnisses entstehen für den Vermieter viele Pflichten, aber auch Aufgaben, die er in seinem eigenen Interesse erledigen muss. So muss der Vermieter z. B. stets dafür sorgen, dass sich die Mietsache und auch mitvermietete Anlagen oder Einrichtungen in mangelfreiem Zustand befinden. Neben dieser eher technischen Verwaltung muss auch die kaufmännische Verwaltung erfolgen, zu der z. B. die jährliche Erstellung der Nebenkostenabrechnung oder das Eintreiben rückständiger Miete gehören. Nicht jeder Vermieter kann und möchte diese Aufgaben selbst erledigen. Insb. bei Mehrfamilienhäusern mit ausschließlich oder überwiegend Mietwohnungen wird daher nicht selten eine Haus- bzw. Mietverwaltung mit diesen Aufgaben betraut. Auch wenn Hausverwaltungen die Verwaltung in der Regel professionell ausführen, bietet deren Einschaltung jedoch keine Gewähr dafür, dass die Verwaltungstätigkeit immer reibungslos verläuft. Erledigt die Hausverwaltung ihre Aufgaben nicht ordnungsgemäß, kann es sowohl zwischen Vermietern bzw. Eigentümern und der Hausverwaltung als auch zwischen Mietern und der Hausverwaltung zu Meinungsverschiedenheiten und Streit kommen.
Dieser Beitrag erklärt, was Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer tun können, wenn es Probleme mit der Hausverwaltung gibt und welche sie jeweils haben.
Inhalt: Was tun bei Ärger mit der Hausverwaltung?
I. Mietshausverwaltung – Abgrenzung von der Wohnungseigentumsverwaltung
II. Diese Rechte haben Vermieter bzw. Eigentümer gegenüber der Hausverwaltung bei Pflichtverletzungen
1. Schadensersatzanspruch
2. Kündigung des Verwaltervertrages
a) Ordentliche fristgerechte Kündigung
b) Außerordentliche fristlose Kündigung
III. Auch Mieter haben Rechte bei Pflichtverletzungen der Hausverwaltung
1. Ansprüche der Mieter gegen die Hausverwaltung
2. Rechte der Mieter gegenüber dem Vermieter
Die Verwaltung von Mietshäusern wird oft verwechselt oder gleichgesetzt mit der Wohnungseigentumsverwaltung. Beide können zwar in einer Hand liegen. Dennoch müssen die Mietshausverwaltung und die Wohnungseigentumsverwaltung strikt voneinander getrennt werden. Während die Aufgabe der Hausverwaltung im Sinne einer Mietverwaltung in der Begründung, Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen liegt, obliegt der Wohnungseigentumsverwaltung die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums von Wohnungseigentümern (vgl. §§ 20 Abs.1, 27, 28 WEG). Dieser Beitrag befasst sich ausschließlich mit der Mietshausverwaltung. Ist im Folgenden von der „Hausverwaltung“ die Rede, ist daher stets die Mietshausverwaltung gemeint.
Grundlage der rechtlichen Beziehung zwischen dem Vermieter bzw. Eigentümer und der Hausverwaltung ist der Verwaltervertrag. Bei diesem handelt es sich in der Regel überwiegend um einen Dienstvertrag, der eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat, also um einen Geschäftsbesorgungsvertrag i. S. d. § 675 BGB. In dem Verwaltervertrag sind insbesondere die Aufgaben und Pflichten der Hausverwaltung detailliert geregelt. Erfüllt die Hausverwaltung ihre Pflichten nicht ordnungsgemäß, stellt dies eine Vertragsverletzung dar, aus der sich unterschiedliche Rechte ergeben können.
Tritt infolge der Verletzung des Verwaltervertrages ein Schaden ein und hat die Hausverwaltung schuldhaft gehandelt, steht dem Vermieter bzw. Eigentümer gegen die Hausverwaltung ein Schadensersatzanspruch zu.
Ein Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB kann z. B. dann bestehen, wenn die Hausverwaltung die jährliche Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs.3 S.2 BGB erstellt hat und der Vermieter, der sich das Verhalten der Hausverwaltung gem. §278 zurechnen lassen muss (vgl. AG Potsdam, Urteil vom 17.07.2003 – 24 C 550/02), daher gem. § 556 Abs.3 S.3 BGB eine Nachforderung gegenüber dem Mieter nicht mehr geltend machen kann (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 02.06.2015 – 11 O 103/14). Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters bzw. Eigentümers besteht auch dann, wenn die Hausverwaltung es schuldhaft unterlässt, dem Vermieter eine gesetzlich zulässige und mögliche Mieterhöhung vorzuschlagen und gegebenenfalls für ihn durchzusetzen (vgl. OLG Saarbrücken, Beschluss vom 08. 03. 2006 – 5 U 178/05-75).
Auch dann, wenn die Hausverwaltung notwendige Reparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen nicht veranlasst und der bzw. die betroffenen Mieter daraufhin die Miete mindern, ihrerseits Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen oder sogar kündigen, macht sich die Hausverwaltung schadensersatzpflichtig.
Es sind unzählige weitere Konstellationen, die hier nicht alle dargestellt werden können, denkbar, aus denen sich eine Schadensersatzpflicht der Hausverwaltung ergeben kann.
Hat das pflichtwidrige Verhalten der Hausverwaltung zur Folge, dass der bzw. die Vermieter / Eigentümer den Verwalter wechseln möchten, muss der Verwaltervertrag gekündigt werden. Zu unterscheiden ist hierbei zwischen einer ordentlichen fristgerechten und einer außerordentlichen fristlosen Kündigung.
Für eine ordentliche fristgerechte Kündigung, für die es keines besonderen Grundes bedarf, müssen Fristen eingehalten werden. Diese ergeben sich oft aus dem Verwaltervertrag selbst. Enthält dieser keine entsprechende Regelung, kommt § 621 BGB zur Anwendung, der die Fristen für die ordentliche Kündigung eines Dienstverhältnisses regelt. Die Länge der Kündigungsfrist hängt davon ab, für welche Zeitabschnitte die Hausverwaltung ihre Vergütung erhält. Je länger diese Abschnitte sind, desto länger ist auch die einzuhaltende Kündigungsfrist. Wird die Tätigkeit der Hausverwaltung z. B. monatlich vergütet, kann die ordentliche Kündigung gem. § 621 Zf.3 BGB zum Schluss des laufenden Kalendermonats erfolgen, wenn das Kündigungsschreiben der Hausverwaltung spätestens am 15. dieses Monats zugeht. Erfolgt der Zugang erst nach dem 15. eines Monats, wird die Kündigung erst zum Ende des darauffolgenden Monats wirksam.
Liegt ein befristeter Verwaltervertrag vor, kann dieser nicht ordentlich gekündigt werden. Verbreiteter als „einfache“ Befristungen sind allerdings Befristungen mit Verlängerungsklausel. In solchen Fällen vereinbaren die Parteien, dass das Vertragsverhältnis eine bestimmte Zeit andauert, sich aber für eine bestimmte Zeit verlängert, wenn es nicht bis zu einem bestimmten festgelegten Zeitpunkt vor Ablauf der zunächst vereinbarten Mindestvertragslaufzeit gekündigt wird. In einem solchen Fall ist die ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der Mindestvertragslaufzeit möglich.
Ist das Vertrauensverhältnis zwischen dem bzw. den Vermieter(n) / Eigentümer(n) so gestört, dass der Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung beendet werden soll, bedarf es einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. Unter welchen Voraussetzungen diese erfolgen kann, regelt § 626 BGB. Nach dessen Abs.1 kann das Dienstverhältnis von jedem Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn Tatsachen vorliegen, auf Grund derer dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Dienstverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu der vereinbarten Beendigung des Dienstverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Je nachdem, welche Pflichten der Hausverwaltung durch den Verwaltervertrag übertragen worden sind, kann sich der Grund i. S. d. § 626 Abs.1 BGB aus den unterschiedlichsten Pflichtverletzungen ergeben. Allgemein gilt jedoch, dass das Fehlverhalten der Hausverwaltung schwerwiegend sein muss, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Liegt ein Sachverhalt vor, der ohne Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles „an sich“ geeignet ist, einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darzustellen, bedarf es des Weiteren einer umfassenden Abwägung der Interessen des bzw. der Vermieter(s) / Eigentümer(s) an der sofortigen Beendigung des Vertragsverhältnisses auf der einen mit den Interessen der Hausverwaltung an der Vertragsfortsetzung auf der anderen Seite. Nur wenn diese Interessenabwägung zu Gunsten der Vermieter bzw. Eigentümer ausfällt und ergibt, dass den Vermietern bzw. Eigentümern die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann, kommt eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 626 BGB in Betracht.
Eine fristlose Kündigung gem. § 626 BGB ist außerdem in der Regel nur dann verhältnismäßig, wenn ihr eine erfolglose Abmahnung der Hausverwaltung durch den bzw. die Eigentümer / Vermieter vorausgegangen ist oder eine der Hausverwaltung zur Abhilfe bestimmte Frist ergebnislos verstrichen ist. § 626 BGB enthält zwar kein entsprechendes Erfordernis. Dieses ergibt sich aber aus dem in § 314 Abs.2 BGB verankerten Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (vgl. BAG, Urteil vom 18. 09. 2008 – 2 AZR 827/06). Gem. § 314 Abs.2 S.1 BGB ist eine fristlose Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, wenn der wichtige, zur Kündigung berechtigende Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag besteht.
In bestimmten Fällen ist die Abmahnung bzw. Fristsetzung jedoch entbehrlich. Einer Abmahnung bedarf es insbesondere dann nicht, wenn bereits von vornherein erkennbar ist, dass eine Verhaltensänderung in Zukunft auch nach einer Abmahnung nicht zu erwarten ist (vgl. BAG, Urteil vom 20.11.2014 – 2 AZR 651/13). Auch dann, wenn die Pflichtverletzung der Hausverwaltung so schwerwiegend ist, dass selbst deren erstmalige Hinnahme den Vermietern bzw. Eigentümern nach objektiven Maßstäben unzumutbar ist, ist eine Abmahnung bzw. Fristsetzung entbehrlich (vgl. BAG, Urteil vom 20.11.2014 – 2 AZR 651/13).
Auch wenn die außerordentliche fristlose Kündigung sofort mit ihrem Zugang Wirkung entfaltet, sind bei ihr insoweit Fristen zu beachten, als zwischen der Kenntnis der Vermieter bzw. Eigentümer von dem zur Kündigung berechtigenden Vorfall und dem Ausspruch der Kündigung nicht zu viel Zeit vergehen darf. § 626 Abs.2 S.1 BGB regelt diesbezüglich, dass die fristlose Kündigung nur innerhalb von zwei Wochen erfolgen kann und bestimmt in S.2 weiter, dass die Frist mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Kündigungsberechtigte von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen Kenntnis erlangt.
Anders als die Kündigung von Arbeitsverhältnissen (vgl. § 623 BGB), muss die Kündigung des Verwaltervertrages nicht zwingend schriftlich erfolgen. Zu empfehlen ist dies insbesondere aus Beweisgründen aber dennoch. Außerdem sollte in dem Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund genannt werden, auch wenn dies gem. § 626 Abs.2 S.3 BGB zwingend erst dann erforderlich ist, wenn die Hausverwaltung dies verlangt.
§ 627 Abs.1 BGB bestimmt, dass bei einem Dienstverhältnis, das kein Arbeitsverhältnis im Sinne des § 622 BGB ist, eine außerordentliche fristlose Kündigung auch zulässig ist, ohne dass ein wichtiger Grund i. S. d. § 626 BGB vorliegt, wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete, ohne in einem dauernden Dienstverhältnis mit festen Bezügen zu stehen, Dienste höherer Art zu leisten hat, die auf Grund besonderen Vertrauens übertragen zu werden pflegen. Das LG Berlin hat mit Urteil vom 23.08.2001 – 31 O 206/01- entschieden, dass diese Vorschrift grds. auch auf das mit einem Hausverwalter bestehende Vertragsverhältnis Anwendung findet, da der Hausverwalter in der Regel Dienste höherer Art im Sinne des § 627 BGB schuldet. Dies gelte -so das LG Berlin- auch dann, wenn es sich bei der Hausverwaltung nicht um eine natürliche, sondern um eine juristische Person handele. Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 627 BGB ist es allerdings insbesondere, dass die Hausverwaltung keine festen Bezüge für ihre Tätigkeit erhält. Dieses Erfordernis ist oft nicht erfüllt, da viele Hausverwaltungen eine Regelvergütung erhalten, mit der sie rechnen und planen können (zum Merkmal der festen Bezüge i. S. d. § 627 BGB vgl. BGH, Urteil vom 22. 09. 2011 − III ZR 95/11). Keine festen Bezüge i. S. d. § 627 BGB erhält die Hausverwaltung allerdings dann, wenn die Höhe des Hausverwalterhonorars davon abhängt, ob und in welchem Umfang Miete eingenommen wird, weil das Honorar nach einem Prozentsatz der jeweiligen Nettokaltmiete berechnet wird. (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23.08.2001 – 31 O 206/01).
Praxistipp für Eigentümer bzw. Vermieter:
In der Regel wird die Hausverwaltung bevollmächtigt, im Namen und für Rechnung der Eigentümer bzw. Vermieter alle Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, die die Verwaltung des Objektes und die Erfüllung der übertragenen Aufgaben betreffen. Im Regelfall wird der Hausverwaltung eine entsprechende Vollmachtsurkunde ausgestellt. Auch wenn die Vollmacht mit der Beendigung des Verwaltervertrages grds. automatisch endet (vgl. § 168 S.1 BGB), sollten Eigentümer bzw. Vermieter von der Hausverwaltung die Rückgabe der Vollmachtsurkunde verlangen, worauf sie gem. § 175 BGB einen Anspruch haben. Geschieht dies nicht, besteht die Gefahr, dass die Hausverwaltung weiterhin Rechtsgeschäfte tätigt, die die Eigentümer bzw. Vermieter binden (vgl. § 172 BGB).
Erfüllt die Hausverwaltung ihre Aufgaben nicht ordnungsgemäß, bekommen dies nicht selten auch die Mieter zu spüren. Auch für diese ist es daher wichtig zu wissen, welche Rechte sie in diesem Fall haben.
Zwischen den Mietern und der Hausverwaltung besteht keine vertragliche Beziehung. Aber dennoch können die Mieter bei Pflichtverletzungen der Hausverwaltung in bestimmten Fällen vertragliche Schadensersatzansprüche gegen die Hausverwaltung geltend machen. Dies wird möglich durch das Rechtsinstitut des sog. Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Entfaltet ein Vertrag Schutzwirkung zugunsten eines am Vertrag nicht beteiligten Dritten, wird dieser in den besonderen Schutz, den die vertraglichen Pflichten – vor allem die begleitenden Fürsorge- und Obhutspflichten – gewähren, einbezogen mit der Folge, dass er nicht nur deliktische Schadensersatzansprüche aus § 823 BGB, sondern auch die oftmals günstigeren vertraglichen Schadensersatzansprüche aus § 280 BGB geltend machen kann. Der BGH hat mit Urteil vom 30. 04. 1968 – VI ZR 29/67- entschieden, dass sich aus einem Hausverwaltervertrag für den vom Eigentümer eingesetzten Hausverwalter Schutzpflichten gegenüber den Hausbewohnern ergeben können.
Wurde der Hausverwaltung z. B. die an sich den Vermietern bzw. Eigentümern obliegende Verkehrssicherungspflicht, also die Pflicht übertragen, alle notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um Schäden zu verhindern, die beim Betreten oder Nutzen des Hauses bzw. Grundstücks entstehen können, und wird ein Mieter verletzt, weil die Hausverwaltung dieser Pflicht nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist, kann der Mieter von der Hausverwaltung seinen Schaden gem. § 280 BGB ersetzt verlangen, wenn diese schuldhaft gehandelt bzw. die nötigen Schutzmaßnamen schuldhaft unterlassen hat. Der Vorteil dieses vertraglichen Schadensersatzanspruchs besteht insbesondere darin, dass nicht der Mieter beweisen muss, dass die Hausverwaltung vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat, wie es im Falle eines auf § 823 BGB gestützten deliktischen Schadensersatzanspruchs erforderlich ist, sondern die Hausverwaltung sich entlasten, also darlegen und im Streitfall beweisen muss, dass sie kein Verschulden trifft.
Ein praxisrelevantes Beispiel für eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch die Hausverwaltung ist das unterbliebene oder nur unzureichend vorgenommene Räumen von Schnee bzw. Streuen bei Schnee und Eis im Winter.
Tipp für Eigentümer bzw. Vermieter:
Soll die Verkehrssicherungspflicht auf die Hausverwaltung übertragen werden, sollte dies durch eine ausdrückliche und unmissverständliche Vereinbarung im Verwaltervertrag geschehen. Das OLG München hat zwar mit Beschluss vom 24. 10. 2005 – 34 Wx 82/05- entschieden, dass die im Verwaltervertrag vereinbarte Verpflichtung des Verwalters zur „ordnungsgemäßen Verwaltung” des Anwesens auch die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht umfasst. Eigentümer bzw. Vermieter sollten sich aber nicht darauf verlassen, dass andere Gerichte gleichermaßen urteilen.
Dass dem Mieter gegenüber der Hausverwaltung eigene Ansprüche zustehen (vgl. dazu die Ausführungen oben unter Zf.1), bedeutet nicht, dass er seinem Vermieter gegenüber keine Rechte mehr hat, wenn die Hausverwaltung ihre Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt.
Führt eine Pflichtverletzung seitens der Hausverwaltung dazu, dass die Mietsache einen nicht lediglich unerheblichen Mangel aufweist, weil z. B. notwendige Reparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen nicht durchgeführt worden sind, kann der Mieter gem. § 536 BGB die Miete mindern. Das Minderungsrecht setzt kein Verschulden voraus. Der Vermieter kann sich daher nicht mit der Begründung entlasten, nicht er, sondern die Hausverwaltung sei für die Entstehung des Mangels verantwortlich.
Voraussetzung für eine Mietminderung ist es gem. § 536c Abs.1 S.1, Abs.2 S.2 Nr.1 BGB grds., dass der Mieter dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigt. Diese Mängelanzeige muss grds. gegenüber dem Vermieter erfolgen. Eine Anzeige gegenüber der Hausverwaltung genügt nur dann, wenn diese zum Empfang derartiger Erklärungen bevollmächtigt ist. Dies ist nicht zwingend immer der Fall, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls bzw. den Vereinbarungen im Verwaltervertrag ab. Da der Mieter oft nicht erkennen kann, ob eine entsprechend Empfangsvollmacht erteilt worden ist, sollte er auf Nummer sicher gehen und die Mängelanzeige dem Vermieter gegenüber abgeben.
Beeinträchtigt das Fehlverhalten der Hausverwaltung den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache so schwerwiegend, dass die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB, des § 569 Abs.1 oder Abs.2 BGB oder des § 543 Abs.1 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegen, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Soweit für das Bestehen des Kündigungsrechts im Rahmen des § 543 Abs.1 BGB ein Verschulden des Vermieters eine Rolle spielt, ist zu beachten, dass die Hausverwaltung in der Regel Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist mit der Folge, dass der Vermieter sich ein schuldhaftes Handeln oder Unterlassen der Hausverwaltung gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss (vgl. BGH, Urteil vom 30. 04. 1968 – VI ZR 29/67).
Bevor wegen einer Vertragsverletzung fristlos gekündigt werden kann, bedarf es gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB regelmäßig einer erfolglosen Abmahnung oder des erfolglosen Ablaufs einer zur Abhilfe gesetzten Frist. Auch in diesem Zusammenhang gilt, dass der Mieter sich nicht darauf verlassen sollte, dass die Hausverwaltung die nötige Empfangsvollmacht besitzt, um die Abmahnung bzw. Fristsetzung selbst entgegennehmen zu können. Der Mieter sollte die Abmahnung bzw. Fristsetzung daher sicherheitshalber gegenüber dem Vermieter aussprechen.
Verletzt die Hausverwaltung ihre Pflichten, können sich daraus für den Mieter auch gegen den Vermieter gerichtete Schadensersatzansprüche ergeben. Gerät die Mietsache z. B. durch unterbliebene Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten in einen mangelhaften Zustand, kommt ein Schadensersatzanspruch gem. § 536a Abs.1 BGB in Betracht, wenn der Vermieter die Entstehung des Mangels zu vertreten hat. Auch wenn ein eigenes Verschulden des Vermieters in den meisten Fällen nicht vorliegt, wenn die Hausverwaltung damit betraut ist, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, gilt auch hier das bereits zur Kündigung unter b) Gesagte entsprechend. Der Vermieter muss sich grds. ein schuldhaftes Handeln oder Unterlassen der Hausverwaltung gem. § 278 BGB zurechnen lassen.
Auch bei der Verletzung von Schutzpflichten, wie z. B. der Räum- und Streupflicht, kann der Mieter den Vermieter gem. § 280 BGB auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, da auch in diesem Fall grds. eine Verschuldenszurechnung gem. § 278 BGB erfolgt.
Steht dem Mieter wegen einer Schutzpflichtverletzung durch die Hausverwaltung sowohl gegen die Hausverwaltung als auch gegen den Vermieter wegen ein und derselben Pflichtverletzung ein Schadensersatzanspruch zu, kann er den Schaden nur einmal ersetzt verlangen.
1. Die Mietshausverwaltung, um die es in diesem Beitrag geht, unterscheidet sich von der Verwaltung von Wohnungseigentum dadurch, dass Erstere die
Begründung, Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen zum Gegenstand hat, während es Aufgabe der Wohnungseigentumsverwaltung ist, das Gemeinschaftseigentum von Wohnungseigentümern zu verwalten.
2. Die Rechte der Eigentümer bzw. Vermieter, und damit auch die der Mieter werden maßgeblich durch den Verwaltervertrag bestimmt, der die Aufgaben der Hausverwaltung und die Rechte und Pflichten der Beteiligten festlegt.
3. Verletzt die Hausverwaltung ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag, können die Eigentümer bzw. Vermieter
von der Hausverwaltung Schadensersatz verlangen, wenn infolge der Verletzung des Verwaltervertrages ein Schaden eintritt und die Hausverwaltung schuldhaft gehandelt hat,
den Verwaltervertrag kündigen, und zwar
außerordentlich fristlos, wenn Tatsachen vorliegen, auf Grund derer den Eigentümern bzw. Vermietern die Fortsetzung des Dienstverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu der vereinbarten Beendigung des Dienstverhältnisses nicht zugemutet werden kann oder
ohne besonderen Grund ordentlich fristgerecht unter Einhaltung der gesetzlichen oder davon abweichend vertraglich festgelegten Kündigungsfrist, wenn es sich bei dem Verwaltervertrag um einen unbefristeten Vertrag handelt bzw. wenn eine vereinbarte Mindestlaufzeit verstrichen ist.
4. Wirkt sich ein Fehlverhalten der Hausverwaltung auf einen Mieter aus, kann dieser
von der Hausverwaltung Schadensersatz verlangen, wenn ihm durch eine schuldhafte Verletzung einer auch zu Gunsten der Mieter bestehenden Schutzpflicht durch die Hausverwaltung ein Schaden entstanden ist,
gegenüber dem Vermieter die Miete mindern, wenn eine Pflichtverletzung seitens der Hausverwaltung dazu geführt hat, dass die Mietsache einen nicht lediglich unerheblichen Mangel aufweist,
den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn
die Mietsache durch eine schuldhafte Pflichtverletzung der Hausverwaltung, die sich der Vermieter zurechnen lassen muss, in einen mangelhaften Zustand geraten ist,
dem Mieter durch eine dem Vermieter zurechenbare schuldhafte Verletzung einer auch zu Gunsten der Mieter bestehenden Schutzpflicht durch die Hausverwaltung ein Schaden entstanden ist.
das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB, des § 569 Abs.1 oder Abs.2 BGB oder des § 543 Abs.1 BGB außerordentlich fristlos kündigen.
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8 Antworten auf "Ärger mit Hausverwaltung – Was können Mieter und Eigentümer tun?"
06.09.2019 - 17:31 Antworten
Hallo, meine Freundin wohnt in einem Mehrfamilienhaus, hat aber eine eigene Einheit mit Zufahrt und Garage (Haus in Haus Konzept). Nun soll Sie für die Instandhaltung der Betonverkleidung Ihrer Mülleimer die Rechnung bezahlen. Wir fragen uns nun, ob es sich dabei wirklich um Sondereigentum handelt. Der Mülleimer wird zwar nur von ihr genutzt, allerdings steht von der Betonverkleidung und den Mülleimern nichts in der Teilungserklärung. Ist es dann trotzdem Sondereigentum?
Der Punkt wurde nun, da sie sich beschwert hat auf die nächste Eigentümerversammlung mit aufgenommen zur Abstimmung. Da wir einige Eigentümer kennen, ist unsere zweite Frage, wie viel müssen Zustimmen, damit der Beschluss für die Kostenübernahme durch meine Freundin durch geht. Eventl. können wir noch einige Eigentümer umstimmen, da die Betonverkleidung zwar auf ihrer Zufahrt steht, allerdings ja auch die Außenfassade und den Gesamteindruck beeinflusst.
09.09.2019 - 09:30 Antworten
ohne Details und Ortskenntnis kann ich Ihnen hier leider nicht helfen. Lassen Sie die Situation bei Bedarf rechtlich einschätzen.
17.10.2019 - 16:49 Antworten
Meine Frage lautet: Muss ich meiner Hausverwaltung melden wenn ich den 24Sdt Pflegedienst brauche??
Da meine Hausverwaltung meint es ist eine 3 Person eingezogen, und möchte dann auch noch Geld dafür; er aber ja nur seine Arbeit für 12Std. macht und dann ein anderer übernimmt der die nächsten 12Sdt. da ist. Er aber NICHT als wohnender dort gemeldet ist.
König Joachim
13.11.2019 - 08:03 Antworten
Ich vermiete eine Wohnung, in der der Mieter Ende August zum ersten Mal Feuchtigkeit an der Badezimmerdecke (2 Etage von 6 Etagen gesamt) beobachtet hat. Da wir im Urlaub waren, hat sich der Mieter direkt an die Hausverwaltung gewandt, die aber keine Reaktion gezeigt hat. Am 10.09. habe ich eine Email an die HV geschickt mit der Biete der Sache nachzugehen, da bei jedem Regen Wasser aus der Decke austritt. Ebenfalls keine Reaktion. Am 13.09. meine zweite Email an die HV – keine Reaktion. Am 15.09. Telefonat mit der HV: angeblich die Emails gar nicht gelesen! Aber man hat mit versprochen sich drum zu kümmern. Nach mehreren Telefonaten habe ich durchgesetzt, dass die HV eine Kammeruntersuchung in dem Fallrohr, dass in dieser Wand eingesetzt ist, veranlasst hat. Vor genau zwei Wochen habe ich einen Bericht der Kammerauntersuchung bekommen, in dem die Rohrbruchstelle zu bildlich zu sehen ist. Bis heute ist nichts Weiteres passiert. Die HV sagt mir immer wieder das Gleiche: eine Firma ist mit dem Beheben des Schadens beauftragt. Inzwischen tritt regelmäßig beim Regen Wasser aus der Decke und Wand aus. Die Trennwand Bad-Schlafzimmer ist bis zum Boden nass. Ich weiß nicht mehr was ich tun soll!!! Der Schaden ist erst so groß geworden durch das passive Verhalten der HV. Die Reparatur, Trocknung und Instandsetzung der beiden Räume wird Wochen dauern. Welche Mietkürzung darf der Mieter vornehmen? Wer erstattet mir diesen Verlust an Mieteinnahmen?
14.11.2019 - 15:03 Antworten
im Idealfall finden Sie eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter. Ansonsten kann dieser sich für eine Mietminderung an bestehender Rechtsprechung orientieren. Als Vermieter bleiben Sie vermutlich auf den Kosten sitzen. Ich würde vorbeugend die Gebäudeversicherung ansprechen.
12.01.2020 - 21:13 Antworten
Ist es rechtens anhand der Datenschutzverordnung, dass meine Hausverwaltung Daten an meine Mieter weitergibt (NK-Abrechnung), die lediglich für mich als Eigentümer verwalten und nichts mit meinen Mietern zu tun haben?
Wilfried Merten
14.03.2020 - 20:54 Antworten
Ich bin Besitzer eines Hundes, seit einigen Jahren wird bei uns im Haus behauptet das dieser andauernd in den Aufzug uriniert. desweiteren würde es aus meiner Wohnung nach Urin und Kot riechen. Ich bin zwar berufstätig aber mein Hund kommt trotzdem dreimal am Tag heraus. Meine Freunde und Bekannten haben mir schon des öfteren gesagt das es bei mir nicht stinken würde da ich diese auf den Laufenden halte. Jetzt bekam ich eine Mail von dieser Hausverwaltung wo mir mitgeteilt wurde das diese am 20.2.2020 im Haus gewesen sein sollten und in fast jeder Wohnung waren um sich den Zustand der Wohnungen anzusehen. Leider, so laut dieser Mail , haben Sie mich nicht angetroffen. Jetzt verlangen Sie von mir das ich mit denen einen Termin ausmachen soll um meine Wohnung zu besichtigen. Mir wurde sogar von seiten der Hausverwaltung gedroht das mir die kosten eines Geruch_ Sachverständigen auf mich abzuwälzen. Können die das so einfach machen??
15.03.2020 - 08:28 Antworten
die Hausverwaltung vertritt den Vermieter, hier eine Hilfe: Besichtigungsrecht des Vermieters: Anlass, Dauer und Zeiten (umfassender Ratgeber)
⇐ Schönheitsreparaturen: BGH Rechtsprechung und Urteile im Überblick
Kündigung des Mieters: Vermieter reagiert nicht und will den Mieter nicht aus dem Vertrag lassen – Was tun? ⇒

References: § 675
 § 280
 § 556
 §278
 § 556
 § 621
 § 621
 § 626
 § 626
 § 626
 § 626
 § 626
 § 314
 § 314
 § 626
 § 623
 § 626

§ 627
 § 622
 § 626
 § 627
 § 627
 § 627
 § 627
 § 168
 § 175
 § 172
 § 823
 § 280
 BGH 
 § 280
 § 823
 § 536
 § 536
 § 543
 § 569
 § 543
 § 543
 § 278
 § 543
 § 536
 § 278
 § 280
 § 278
 § 543
 § 569
 § 543
 BGH