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Timestamp: 2018-10-18 16:03:13+00:00

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Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung des Herrn D.M., W., vertreten durch OG, gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 21. Dezember 2005 betreffend Grunderwerbsteuer entschieden:
Mit Kaufvertrag vom 24. August 2005 wurden von Herrn D.M., dem Berufungswerber, und Herrn M.W., 170/1528-tel Anteile an der Liegenschaft EZ 1 von Herrn Dr. D.W. gekauft. Für den Erwerb dieser Liegenschaftsanteile wurde ein Kaufpreis von € 332.500,-- vereinbart. Dieser Kaufvertrag lautet in seinen Punkten IV., V. und VI. auszugsweise:
"IV. Haftungen und Gewährleistungen
Im Hinblick darauf, dass die Durchführung entsprechender Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen an den allgemeinen Teilen des Hauses von den Vertragsparteien gemäß Pkt. VI. vereinbart wird und die Käufer den in Punkt V. definierten Anteil an den Sanierungskosten bezahlen, ist die verkaufende Partei nicht verpflichtet, den Käufern ein Gutachten gemäß § 37 Absatz 4 WEG zu übergeben beziehungsweise ein solches in diesen Vertrag einzubeziehen.
Mit der Zahlung des Sanierungsanteils der Käufer haben die Käufer sämtliche Pflichten hinsichtlich der Leistung von Rücklagen zur Vorsorge für zukünftige Aufwendungen auf der Liegenschaft gemäß § 31 WEG 2002 sowie für Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft für 10 Jahre ab dem Eigentumserwerb am Kaufgegenstand erfüllt; dies mit der alleinigen Ausnahme von den ausschließlich auf solche Verbesserungen der Liegenschaft entfallenden Aufwendungen, welche über die Sanierung der Liegenschaft (VI) (und auch soweit diese von der MA 50 nicht genehmigt werden sollten) hinausgehen und von den Miteigentümern ordnungsgemäß nach dem Eigentumserwerb durch die Käufer beschlossen werden. Betreffen solche Maßnahmen die Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft, haben die Käufer nur zu den anteiligen, zweifelsfrei und ausschließlich auf die Verbesserung entfallenden Kosten beizutragen. Anteilig auf den Kaufgegenstand entfallende Leistungen für Rücklagen gemäß § 31 WEG 2002 sowie Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft sind für diesen Zeitraum vom Verkäufer zu tragen, der die Käufer diesbezüglich schad- und klaglos halten wird. Diese Vereinbarung ist als Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen der Liegenschaft mit der Wohnungseigentumsbegründung gemäß § 32 WEG 2002 im Grundbuch anzumerken.
In der Eingabe an das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 14. Dezember 2005 wird auszugsweise ausgeführt:
Das heißt, hinsichtlich ihrer Miteigentumsanteile am Haus sind auch unsere Mandanten an der Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligt. Die Zahlung des Sanierungsbeitrages stellt insofern letztlich eine Zahlung in die Rücklage der (noch zu begründenden aber vor Baubeginn begründeten) Wohnungseigentümergemeinschaft dar und konsequenterweise heißt es unter Punkt V. des Kaufvertrages: ,Mit der Zahlung des Sanierungsanteils der Käufer haben die Käufer sämtliche Pflichten hinsichtlich der Leistung von Rücklagen zur Vorsorge für zukünftige Aufwendungen auf der Liegenschaft gemäß § 31 WEG 2002 sowie für Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft für 10 Jahre ab dem Eigentumserwerb am Kaufgegenstand erfüllt' Das schließt aber unseres Erachtens die Einbeziehung des Sanierungsaufwandes in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer des Kaufvertrages aus (Vgl. Arnold-Arnold, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz § 5 RZ 148 ff).
Dieser Eingabe angeschlossen wurden der Wohnungseigentumsvertrag und eine "Aufstellung der Kosten der gemäß § 18 MRG notwendigen Instandsetzungsarbeiten exkl. USt" mit einer Summe von € 430.818,22.
Mit Bescheid vom 21. Dezember 2005 wurde dem Berufungswerber vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien für diesen Erwerb die Grunderwerbsteuer mit € 7.350,-- vorgeschrieben. Begründet wurde die Hinzurechnung der Sanierungskosten damit, da der Kauf auf eine sanierte Wohnung gerichtet war.
"Der Bescheid wird insofern bekämpft, als die Grunderwerbsteuer mit EUR 7.350,00 (auf Basis einer Bemessungsgrundlage von EUR 210.000,00) anstatt richtig mit EUR 5.818,75 (auf Basis einer Bemessungsgrundlage von EUR 166.250,00) bemessen wurde.
Die von den Käufern insgesamt erworbenen 170/1528tel Anteile der Liegenschaft EZ 1=1 dienen als Mindestanteil, um Wohnungseigentum an den Wohnungen Top 16 und Top 17 auf dieser Liegenschaft zu erwerben. Die beiden Käufer werden die von ihnen erworbenen Anteile gemäß § 13 WEG 2002 verbinden und gleichzeitig mit der Wohnungseigentumsbegründung eine Eigentümerpartnerschaft begründen.
Der Grunderwerbsteuerbescheid wird insofern bekämpft, als die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht in Höhe des Kaufpreises in der Höhe von EUR 166.250,00 bestimmt wurde, sondern in der Höhe von EUR 210.000,00. Dabei wurden in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auch jene Beträge einberechnet, welche die Käufer gemäß § 32 WEG 2002 in den nächsten 10 Jahren an die Eigentümergemeinschaft zum Zweck der Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft zu leisten haben werden. Bei dieser Einbeziehung ging das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien sowohl von einem unrichtig festgestellten Sachverhalt aus als auch von einer unrichtigen rechtlichen Beurteilung aus.
Der Betrag von EUR 43.750,00, welchen der Berufungswerber auch zu leisten hat, betrifft nicht Sanierungskosten für die Wohnung. Dieser Betrag betrifft auch keine Leistung, welche letztlich an den Verkäufer Dr. D.W. zu leisten ist. Vielmehr handelt es sich um einen Betrag, welcher an die Eigentümergemeinschaft im Zusammenhang mit der Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft in Zukunft zu leisten sein wird (Der Betrag wurde bisher auch nicht bezahlt). Es gilt, dass im Zusammenhang mit der Erhaltung der Liegenschaft gemäß § 32 WEG 2002 ohnehin vom Käufer Leistungen an die Eigentümergemeinschaft zu leisten gewesen wären. Der Kaufvertrag weicht, im Rahmen der Möglichkeiten des § 32 Abs 2 WEG 2002, nur von den dispositiven Regelungen hinsichtlich der Bemessung dieser Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft (bzw. hinsichtlich des Aufteilungsschlüssels zwischen den Wohnungseigentümern) für die nächsten zehn Jahre ab.
Aufgrund des Kaufvertrages und des Wohnungseigentumsvertrages ist solches aber nicht vorgesehen. Vielmehr wird nach der Wohnungseigentumsbegründung die Eigentümergemeinschaft eine Sanierung der allgemeinen Teile der Liegenschaft durchführen, wobei der Umfang dieser Sanierung noch nicht feststeht, weil er vom Ergebnis eines § 18 MRG Verfahrens abhängig ist. Das schließt aber die Einbeziehung der Zahlung für die Erhaltung der Liegenschaft gemäß § 32 Abs 2 WEG 2002 in der Höhe von EUR 43.750,00 in den Kaufpreis aus (vergleiche hiezu auch Arnold / Arnold, Kommentar zum GrEStG, § 5 Rz 148 ff).
Vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien wurde in der Folge ein Ersuchen um Ergänzung an den Verkäufer mit den nachstehenden Ergänzungspunkten übersendet:
"Es wird höflichst ersucht bekanntzugeben:
Dieses Ersuchen wurde vom Verkäufer am 9. Juni 2006 wie folgt beantwortet:
"Zu Ihren obigen Schreiben darf ich wie folgt Stellung nehmen:
Beigelegt wurden vom Verkäufer ein Bauvertrag Aufzug mit einer Brutto-Auftragssumme von € 87.978,47 und ein Bauvertrag Sanierung des Hauses mit einer Brutto-Auftragssumme von € 372.713,06.
Mit Berufungsvorentscheidung vom 10. Juli 2006 wurde vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien diese Berufung als unbegründet abgewiesen. Begründet wurde diese Abweisung wie folgt:
"Gemäß schriftlicher Stellungnahme vom 12,06.2006 von Herrn Dr. D.W. ist die Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses seit einigen Monaten voll im Gange. Ebenso stand der etwaige Umfang der Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses fest. Für diesen Bereich ist Dr. D.W. der Bauherr. Die Käufer hätten somit ohne Einstieg in die allgemeinen Sanierungsmaßnahmen die Wohnungen nicht kaufen können. Bei dem vereinbarten Anteil an den Sanierungskosten in Höhe von € 87.500.-- handelt es sich nicht um zukünftige Zahlungen zur Verbesserung und Erhaltung der Liegenschaft (Rücklage), sondern um die anteilig zu tragenden Sanierungskosten für die allgemeinen Teile des Hauses. Lt Pkt V,6. Absatz des Vertrages wurde vereinbart, dass die Kosten für die Verbesserung für die Liegenschaft, die über die Sanierung hinausgehen, von den Käufern anteilig ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind. Daraus ist zu entnehmen, dass die Käufer sehr wohl zusätzlich zu den Sanierungskosten Zahlungen zu leisten haben. Weiters wurde außerdem zur Besicherung der Verpflichtung zur Leistung des Sanierungsanteiles der Käufer eine Bankgarantie, welche gleichzeitig mit dem Kaufpreis an den Verkäufer herzugeben ist, übergeben. Hinsichtlich der im ursprünglichen Bescheid angeführten Begründung war Ihrem Begehren zu entsprechen."
"1. Der 12.8.2006 war ein Samstag. Die Antragstellung erfolgt daher am 14.8.2006 - als am auf den 12.8. folgenden Montag - fristgerecht.
,Mit der Zahlung des Sanierungsanteils der Käufer haben die Käufer sämtliche Pflichten hinsichtlich der Leistung von Rücklagen zur Vorsorge für zukünftige Aufwendungen auf der Liegenschaft gemäß § 31 WEG 2002 sowie für Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft für 10 Jahre ab dem Eigentumserwerb am Kaufgegenstand erfüllt; dies mit der alleinigen Ausnahme von den ausschließlich auf solche Verbesserungen der Liegenschaft entfallenden Aufwendungen, welche über die Sanierung der Liegenschaft (VI) (und auch soweit diese von der MA 50 nicht genehmigt werden sollten) hinausgehen und von den Miteigentümern ordnungsgemäß nach dem Eigentumserwerb durch die Käufer beschlossen werden. Betreffen solche Maßnahmen die Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft, haben die Käufer nur zu den anteiligen, zweifelsfrei und ausschließlich auf die Verbesserung entfallenden Kosten beizutragen. Anteilig auf den Kaufgegenstand entfallende Leistungen für Rücklagen gemäß § 31 WEG 2002 so wie Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft sind für diesen Zeitraum vom Verkäufer zu tragen, der die Käufer diesbezüglich schad- und klaglos halten wird. Diese Vereinbarung ist als Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen der Liegenschaft mit der Wohnungseigentumsbegründung gemäß 32 WEG 2002 im Grundbuch anzumerken.
Auch im Fall einer Neufestsetzung der Aufteilung der Aufwendungen durch das Gericht gemäß § 32 Abs 5, 6 WEG 2002 bleibt diese Vereinbarung zwischen den Parteien erhalten. Aufgrund einer solchen Neufestsetzung der Aufteilung der Aufwendungen durch das Gericht gemäß § 32 Abs 5, 6 WEG 2002 auf die Käufer entfallende Beiträge zu Rücklagen und Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft (mit der alleinigen Ausnahme von Verbesserungen der Liegenschaft, welche über die Sanierung hinausgehen und von den Miteigentümern ordnungsgemäß nach dem Eigentumserwerb durch die Käufer beschlossen werden) sind vom Verkäufer zu tragen, der die Käufer diesbezüglich schad- und klaglos halten wird.'
Eine solche Pauschalierung kann gemäß § 32 Abs 2 WEG vereinbart werden. Dass aber von der Möglichkeit des § 32 Abs 2 WEG 2002 Gebrauch gemacht wurde, kann kein Argument sein, zukünftige Aufwendungen für die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft für zehn Jahre in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Denn es ist offenbar nicht angemessen, in einem Fall, in dem von der gesetzlichen Möglichkeit des § 32 Abs 2 WEG 2002 Gebrauch gemacht wird, Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern zu benachteiligen, bei denen im Wohnungseigentumsvertrag von den dispositiven Regelungen des § 32 WEG 2002 nicht abgewichen wird."
Gemäß § 4 Abs. 1 GrEStG ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Gegenleistung ist gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Der Begriff der Gegenleistung im Sinne der §§ 4 und 5 GrEStG ist ein dem Grunderwerbsteuerrecht eigentümlicher Begriff, der über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinausgeht (vgl. VwGH 26.06.2003, 2003/16/0077).
Der Begriff der Gegenleistung im Grunderwerbsteuergesetz ist im wirtschaftlichen Sinn (§ 21 BAO) zu verstehen. Für die Beurteilung der Gegenleistung kommt es nicht auf die äußere Form der Verträge an, sondern auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt, der nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu ermitteln ist. Unter einer Gegenleistung ist daher jede geldwerte entgeltliche Leistung zu verstehen, die für den Erwerb des Grundstückes zu entrichten ist (vgl. Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern Band II, Grunderwerbsteuer, Rz 5 zu § 5, mit der dort zitierten Rechtsprechung).
Gegenleistung ist die Summe dessen, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten dagegen zu leisten verspricht, dass er das Grundstück erhält; das ist jede nur denkbare Leistung, die vom Käufer für den Erwerb des Grundstückes versprochen wird; oder mit anderen Worten, alles, was der Käufer einsetzen muss, um das Grundstück zu erhalten. Zur Gegenleistung gehört jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstückes gewährt, oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstückes empfängt. Gegenleistungen, die der Erwerber nicht für den Erwerb des Grundstückes, sondern für andere Leistungen des Veräußerers erbringt, gehören nicht zur Bemessungsgrundlage, dies allerdings nur dann, wenn solche Gegenleistungen mit dem Grundstück in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen. Steht hingegen die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen, oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des Gesetzes anzusehen (Fellner, aaO Rz 6, 8 und 9 zu § 5, samt angeführter Rechtsprechung).
Steht die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des GrEStG anzusehen. Für die Frage nach der finalen Verknüpfung zwischen Erwerbsgegenstand und Gegenleistung ist es unerheblich, ob mehrere abgeschlossene Verträge nach dem Willen der jeweils vertragsschließenden Parteien zivilrechtlich ihren Bestand nach voneinander abhängig sein sollen. Entscheidend für die Qualifikation einer Leistung als Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist, dass die Verpflichtung zur Leistung auf den Erwerb des Grundstückes in dem Zustand, in dem es zum Erwerbsgegenstand gemacht wurde, bezogen ist.
Laut Punkt "IV. Haftungen und Gewährleistungen" des Vertrages leistet der Verkäufer ausdrücklich dafür Gewähr, dass die Sanierung der Liegenschaft gemäß Punkt VI. dieses Vertrages innerhalb der dort vereinbarten Frist durchgeführt wird. Weiter wird in diesem Punkt festgehalten, dass im Hinblick darauf, dass die Durchführung entsprechender Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen an den allgemeinen Teilen des Hauses von den Vertragsparteien gemäß Pkt. VI. vereinbart wird und die Käufer den in Punkt V. definierten Anteil an den Sanierungskosten bezahlen, die verkaufende Partei nicht verpflichtet ist, den Käufern ein Gutachten gemäß § 37 Absatz 4 WEG zu übergeben beziehungsweise ein solches in diesen Vertrag einzubeziehen.
§ 37 Abs. 4 WEG lautet:
"Vor oder mit der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums an Teilen eines Hauses, dessen Baubewilligung zum Zeitpunkt der Zusage älter als 20 Jahre ist, haben die Wohnungseigentumsorganisatoren dem Wohnungseigentumsbewerber ein Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbauwesen über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit notwendig werdende Erhaltungsarbeiten, zu übergeben. Das Gutachten darf zum Zeitpunkt der Zusage nicht älter als ein Jahr sein und ist in den Kaufvertrag über den Liegenschaftsanteil, an dem Wohnungseigentum erworben werden soll, einzubeziehen; mit seiner Einbeziehung gilt der darin beschriebene Bauzustand als bedungene Eigenschaft (§ 922 Abs. 1 ABGB). Wird in den Kaufvertrag kein solches Gutachten einbezogen, so gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert."
Da ein solches Gutachten, auf Grund der Gewährleistung der im Vertrag vereinbarten Sanierung durch den Verkäufer, nicht übergeben wurde und auch nicht in den Vertrag einbezogen wurde, gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, welcher in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Gegenstand des Kaufvertrages waren somit Anteile an einer Liegenschaft in jenem Zustand, wie sich die Liegenschaft nach den im Punkt VI. des Vertrages vereinbarten Sanierungsmaßnahmen befunden hat.
Der Anteil der Käufer an den Kosten der Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft, das sind insbesondere die Kosten der Sanierung nach dem Punkt VI. des Kaufvertrages, beträgt für zehn Jahre ab dem Eigentumserwerb am Kaufgegenstand € 87.500,--. Dieser Betrag wurde in zwei gleich großen Raten fällig. Die erste Hälfte mit dem Beginn der Sanierungsarbeiten auf der Liegenschaft und die zweite Hälfte mit der Inbetriebnahme des Lifts nach Erteilung der diesbezüglichen Benützungsbewilligung. Zur Besicherung ihrer Verpflichtung zur Leistung dieses Sanierungsbeitrages übergaben die Käufer den Treuhändern bei Vertragsunterfertigung eine Bankgarantie zu Gunsten des Verkäufers.
Laut Punkt VI. des Vertrages vereinbaren die Parteien, die allgemeinen Teile der Liegenschaft zu sanieren und einen Lift einzubauen. Hinsichtlich der Sanierung wurde insbesondere vereinbart, dass - Teil der Sanierung der Liegenschaft das Renovieren sämtlicher Außenfenster und Außentüren der vertragsgegenständlichen Wohnungen sind, - Außenfenster und Außentüren der vertragsgegenständlichen Wohnungen, soweit letztere verglast sind, mit einem sehr verbesserten Lärmschutz entsprechend dem Stand der Technik ausgestattet werden und - die Balkone vor den vertragsgegenständlichen Wohnungen in der derzeitigen Gestaltung saniert werden, wobei der Balkon der Wohnung Top 16 mit einer analogen Balustrade versehen wird wie der von Top 17.
Der Verkäufer verpflichtete sich in diesem Vertragspunkt auch nach Vorliegen der Voraussetzungen ohne Verzug die erforderlichen Aufträge an befugte Fachfirmen zu erteilen und diese durch geeignete Bauaufsicht überwachen zu lassen. Für den Fall, dass der vereinbarte Fertigstellungstermin aus dem Verschulden des Verkäufers nicht eingehalten wird, verpflichtete er sich zur Zahlung eines Pönales in der Höhe von € 120.750,-- an die Käufer.
Laut Auskunft des Verkäufers stand der etwaige Umfang der Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses fest und ist dieser im Vertrag unter "VI. Sanierung der Liegenschaft" spezifiziert. Für diesen Bereich ist der Verkäufer Bauherr.
Die vereinbarten Sanierungsmaßnahmen wurden zwar erst nach Unterfertigung des Kaufvertrages durchgeführt, waren aber bereits Gegenstand dieses Vertrages. Wenn im Berufungsverfahren vorgebracht wird, dass im Zeitpunkt der Berufung gegen den Grunderwerbsteuerbescheid und im Zeitpunkt der Errichtung des Kaufvertrages die Sanierungsarbeiten nicht im Gange waren, ist dem entgegen zu halten, dass diese Sanierungsmaßnahmen im Vertrag bereits vereinbart wurden und in diesem vereinbarten Umfang auch durchgeführt wurden. Da diese Kosten mit dem Erwerb des Liegenschaftsanteiles in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, sind sie als Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes anzusehen.
Nur wenn die für zukünftige Aufwendungen zu leistenden Beträge nicht in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile stehen, zählen sie nicht zur Gegenleistung. Dass der Sanierungsbeitrag der Käufer in diesem Fall in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile steht, spricht auch, dass ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart gilt, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert und für diesen Zeitraum die anteilig auf den Kaufgegenstand entfallende Leistung der Rücklage gemäß § 31 WEG 2002 sowie die Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft vom Verkäufer zu tragen sind.
In der zu dieser beabsichtigten Entscheidung abgegebenen Stellungnahme wurde ausgeführt:
"1. Erst durch den Vorhalt wurde dem Berufungswerber das Schreiben des Verkäufers vom 9.6.2006 bekannt (siehe Seite 9 des Vorhalts).
8. Nach der im Vorhalt vertretenen These hat die fehlende Vorlage eines Gutachtens im Sinn des § 37 Abs 4 WEG zur Folge, dass der Verkäufer für einen Zustand des Hauses zu haften hat, der keine Erhaltungsmaßnahmen erforderlich macht. Für diese These spricht, dass § 37 Abs 4 WEG relativ zwingendes Recht ist, von der Bestimmung im Vertrag also grundsätzlich nicht abgegangen werden konnte (vgl. Prader, WEG² § 37, E 3 und E 29; Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 37 WEG Rz 7). Wenn das so ist, dann ist die Leistung eines Sanierungsbeitrages durch die beiden Käufer in der Höhe von zusammen EUR 77.822,37 (EUR 87.500,00 abzüglich von 11 % von EUR 87.978,47, letzteres sind EUR 9.677,63) gemäß § 879 ABGB nichtig und die Käufer haben diesbezüglich einen (aufgrund der Verjährungszeit von 30 Jahren nicht verjährten) Konditktionsanspruch gemäß § 877 ABGB (Bollenberger in Koziol/P. Bydlinski/Bollenberger, ABGB² § 879 Rz 31). Der Betrag von EUR 77.822,37 kann dann nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einberechnet werden, weil dessen Leistung nichtig war.
9. Andererseits könnte allerdings auch die Auffassung vertreten werden (und das war offenbar die Ausgangsbasis für die Parteien), dass § 37 Abs 4 WEG nicht in jenem strikten Sinn auszulegen ist, wie das im Vorhalt angenommen wird, und dass unter bestimmten Umständen der Verkäufer selbst dann nicht dafür haftet, dass innerhalb der nächsten zehn Jahre ab Vertragsabschluss keine größeren Erhaltungsarbeiten erforderlich sind, wenn kein Gutachten im Sinn des § 37 Abs 4 WEG vorgelegt wird, so sich das Erfordernis solcher Erhaltungsarbeiten aus anderen vertraglichen Regelungen ergibt (so vermutlich, wenn auch nicht völlig klar, die Auffassung von Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 37 WEG Rz 42). Beim konkreten Kaufvertrag stand das zukünftige Erfordernis von Erhaltungsarbeiten zweifelsohne fest. Hierfür haben die Käufer letztlich einen pauschalierten Betrag für die Rücklage gemäß § 31 WEG geleistet, wobei der diesbezüglich abweichende Aufteilungsschlüssel für die Leistungen in die Rücklage auch im Grundbuch angemerkt wurde (vgl. Punkt V. des Kaufvertrages). Aus dieser Perspektive ist die Zahlung von EUR 87.500,00 eine pauschalierte Leistung in die Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft für zukünftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, nicht eine Leistung an den Verkäufer für die Eigentumswohnung im Zeitpunkt der Übergabe Dann ist, und so lautet der grundsätzliche Rechtsstandpunkt des Berufungswerbers im gesamten Verfahren, der volle Betrag von EUR 87.500,00 (bzw hinsichtlich des Berufungswerbers die Hälfte dieses Betrages) nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen (Arnold / Arnold, Kommentar zum GrEStG, § 5 Rz 148 ff).
11. Zusammengefasst standen im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses weder der Umfang der Sanierungsarbeiten für die allgemeinen Teile des Hauses noch der diesbezügliche Kostenaufwand fest. Der Berufungswerber hat eine pauschalierte Leistung in der Höhe von EUR 43.750 für die Rücklage gemäß § 31 WEG iVm § 32 Abs 8 WEG hinsichtlich zukünftigen Erhaltungs- und Verbesserungsaufwandes erbracht, der in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer für den früheren Erwerb der Wohnungen (zu einem Zeitpunkt, als der Umfang der Sanierungsarbeiten und die diesbezüglichen Kosten eben nicht festgestanden hatten und auch die diesbezüglichen Verträge nicht abgeschlossen worden waren) nicht einzubeziehen ist."
Zu den Ausführungen in der Stellungnahme, dass die Erklärung des Verkäufers in Punkt 6. seines Schreibens, nämlich "Der etwaige Umfang der Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses fest und ist im Vertrag unter ,VI Sanierung der Liegenschaft' spezifiziert" ist unrichtigwird auf Punkt VI des Vertrages verwiesen. Nach diesem Punkt haben die Parteien vereinbart, die allgemeinen Teile der Liegenschaft zu sanieren und einen Lift einzubauen. In der Beilage ./7 werden diese vorgesehenen Arbeiten näher definiert. Bei dieser Beilage handelt es sich um die "Beilage zur Ansuchen vom 15.12.04 gem. § 18 MRG" mit einer Aufstellung der Kosten der gemäß § 18 MRG notwendigen Instandsetzungsarbeiten exkl. USt. Laut dieser Aufstellung betragen die Kosten für die notwendigen Instandsetzungsarbeiten laut verschiedenen Kostenvoranschlägen (Elektriker € 23.188,65, Maler + Anstreicher € 93.230,00, Installateur € 24.593,26, Baumeister € 199.983,86, Liftbau € 34.440,00, Dachdecker + Spengler € 51.139,45 und Bautischler € 4.243,00) insgesamt € 430.818,22. Der Umfang der Sanierung war nicht vom Ausgang des § 18 MRG Verfahrens abhängig, da sich sonst der Verkäufer bei nicht voller Genehmigung der Sanierungsmaßnahmen im Vertrag nicht verpflichtet hätte, den genauen Umfang und die Kosten der über das von der MA 50 genehmigten Sanierungsprogramm hinaus vorzunehmenden Verbesserungsarbeiten den Käufern offen zu legen.
Dass der Verkäufer bei der Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses Bauherr war, ergibt sich nicht nur aus der Erklärung des Verkäufers, dass er für diese Arbeiten der Bauherr war, sondern auch aus den im Vertrag eingegangenen Verpflichtungen gegenüber den Käufern. Besonders spricht dafür, dass sich der Verkäufer im Vertrag zur Zahlung eines Pönales in der Höhe von € 120.750,-- an die Käufer verpflichtet hat, wenn der vereinbarte Fertigstellungstermin aus seinem Verschulden nicht eingehalten wird.
Im Gegensatz zu den Ausführungen in der Stellungnahme ist der Hinweis auf § 37 Abs. 4 WEG im Vertrag ein eindeutiger Hinweis dafür, dass der Gegenstand des Kaufvertrages die Liegenschaftsanteile in dem im Vertrag festgehaltenen sanierten Zustand der allgemeinen Teile des Gebäudes war. In diesem Kaufvertrag wurde vom Verkäufer dafür Gewähr geleistet, dass die Sanierung der Liegenschaft nach Punkt VI. des Vertrages innerhalb der dort vereinbarten Frist durchgeführt wird. Der für die Sanierung zu leistende Betrag wurde im Kaufvertrag eben mit € 87.500,-- (für die Hälfte mit € 43.750,--) vereinbart. Laut dem Kaufvertrag wird dieser Sanierungsanteil in zwei gleich großen Raten fällig. Die erste Hälfte wird mit dem Beginn der Sanierungsarbeiten auf der Liegenschaft und die zweite Hälfte mit der Inbetriebnahme des Lifts nach Erteilung der diesbezüglichen Benützungsbewilligung fällig.
Weiter spricht dafür, dass der Kaufgegenstand die Liegenschaftsanteile in dem im Vertrag vereinbarten sanierten Zustand waren, die Verpflichtung des Verkäufers zur Zahlung eines Pönales in der Höhe von € 120.750,-- an die Käufer, wenn der vereinbarte Fertigstellungstermin aus seinem Verschulden nicht eingehalten wird.
Aus diesen Ausführungen ist ersichtlich, dass der von den Käufern für die vereinbarte Sanierung zu leistende Betrag in der Höhe von € 87.500,-- in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile steht, weshalb diese Leistung als Gegenleistung für den Erwerb der Liegenschaftsanteile anzusehen ist. Den Ausführungen des Berufungswerbers, dass diese Leistung für eine Rücklage gemäß § 31 WEG iVm § 32 Abs. 8 WEG für zukünftige Erhaltungs- und Verbesserungsaufwendungen erbracht wurde, kann aus diesen Gründen nicht gefolgt werden.

References: § 37
 § 31
 § 31
 § 32
 § 31
 § 5
 § 18
 § 13
 § 32
 § 32
 § 32
 § 18
 § 32
 § 5
 § 31
 § 31
 § 32
 § 32
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 § 32
 § 4
 § 5
 § 5
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 § 31
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 § 37
 § 37
 § 37
 § 879
 § 877
 § 879
 § 37
 § 37
 § 37
 § 31
 § 5
 § 31
 § 32
 § 18
 § 18
 § 18
 § 37
 § 31
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