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Timestamp: 2020-07-15 18:17:24+00:00

Document:
Bebauungsplan Nr. 618C/2
2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 618 A
“Waldheim Süd, südlicher Teil“
im vereinfachten Verfahren gemäß §13 BauGB
A. Planungsrechtliche Festsetzungen
1 Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und höchstzulässige Anzahl von Wohneinheiten in Wohngebäuden (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 bis 2a und 6 BauGB)
1.1 Nutzungsschablone (§ 1 Abs. 2, § 16 Abs. 2, § 17 Abs. 1 und 2 BauNVO)
Plan-gebiets-teile
Bau-gebiete
Zahl der Voll-geschosse
Max. Höhe der baulichen Anlagen (m)
max. Anzahl der WE pro
Gebäude mit Satteldach
Gebäude mit Pultdach oder flachgeneigten Dächern
OK1) Außenwand2)
FH1)
OK = Oberkante, als
= nur Hausgruppen
= nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig
GFZ = Geschossflächenzahl
II = Zahl der Vollgeschosse (zwin gend)
FH = Firsthöhe, als Höchstmaß
a = abweichende Bauweise
1) Bezugspunkt für die Höhen FH und OK und alle anderen Höhenangaben der Festsetzungen ist die im Mittel gemessene Höhe der Oberkante der nächstgelegenen Verkehrsfläche in deren Endausbauzustand.
2) Bei Gebäuden mit Satteldächern ist die OK Außenwand die Schnittlinie der Außenwand mit der Dachhaut oder der obere Abschluss der Außenwand (z.B. Dachaufkantungen oder massive Brüstungen von Dachterrassen).
1.2 Nutzungseinschränkungen (§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO)
In allen Plangebietsteilen (allgemeine Wohngebiete) sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig.
1.3 Höhe baulicher Anlagen (§ 16 Abs. 2 BauNVO)
Bei Doppelhäusern und Hausgruppen ist eine einheitliche Höhe der baulichen Anlagen durch zeitgleiche, gemeinsame Bauantragsstellung und Genehmigung des Doppelhauses bzw. der Hausgruppe oder durch Eintragung einer Baulast auf den betroffenen Grundstücken zu sichern.
1.4 Grund- und Geschossfläche (§ 21a Abs. 2 und Abs. 4 Nr. 3 BauNVO)
Der Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO sind die Flächenanteile an den außerhalb des Baugrundstücks festgesetzten Gemeinschaftsanlagen für Stellplätze, Carports sowie die Flächenanteile an außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche liegenden privaten Stellplätzen hinzuzurechnen.
1.5 Abweichende Bauweise (§ 22 Abs. 4 BauNVO)
Im Plangebietsteil 1 darf in Abweichung von der offenen Bauweise durch bauliche Anlagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ohne Abstandsflächen an Grundstücksgrenzen angebaut werden.
Die Regelungen der Hessischen Bauordnung zu erforderlichen Abstandsflächen gegenüber den jeweils sonstigen Grundstücksgrenzen sowie die sonstigen bauordnungsrechtlichen Vorschriften bleiben davon unberührt.
1.6 Überbaubare Grundstücksflächen (§ 23 Abs. 2 und 3 BauNVO)
1.6.1 Baugrenzen dürfen an einer Gebäudeseite ausnahmsweise durch vortretende Wintergärten, Balkone, Loggien, Terrassen, Veranden, Außentreppen, regenerative Energiesysteme, Carports und Garagen um bis zu 3 m überschritten werden.
1.6.2 Auf den überbaubaren Grundstücksflächen im Plangebietsteil 2 sind die Hauptgebäude so zu errichten, dass mindestens eine Gebäudeecke des Hauptgebäudes auf der nördlichen Baugrenze zu liegen kommt.
2 Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB)
2.1 Nebenanlagen (§ 14 Abs. 1 BauNVO)
In allen Plangebietsteilen sind Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, sofern sie eine Grundfläche von 7 m² und einen umbauten Raum von 18 m³ nicht überschreiten sowie als Bestandteil der Einfriedung bis maximal 1,5 m Tiefe, gemessen von der Grundstücksgrenze, errichtet werden.
2.2 Stellplätze und Garagen (§ 12 Abs. 4 BauNVO)
2.2.1 Im Plangebietsteil 1 sind Stellplätze / Carports nur innerhalb des mit ST/CA festgesetzten Flächen zulässig. Garagen sind unzulässig. Der Stellplatznachweis erfolgt über zugeordnete Stellplätze (ST) bzw. Carports (CA).
2.2.2 Im Plangebietsteil 2 sind zulässig
§ Garagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den seitlichen Abstandsflächen
§ Carports und Stellplätze innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den seitlichen Abstandsflächen
§ 1 Stellplatz pro Wohnhaus im Vorgartenbereich
3 Landschaft und Naturschutz (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
3.1 Bodenbefestigung
Stellplätze und Zufahrten zu Stellplätzen in allen Plangebietsteilen sowie private Verkehrsflächen sind wasserdurchlässig herzustellen.
3.2 Regenwassersammelanlagen
Das von den baulichen Anlagen abfließende Niederschlagswasser der Dachflächen ist auf den Grundstücken in geeignete Rückhalteanlagen, Zisternen oder Gartenteiche zu leiten und als Brauchwasser (z.B. Gartenbewässerung) zu verwenden. Das Fassungsvermögen der Anlagen muss mindestens 20 l/m² projizierter Dachfläche betragen. Die Anlagen sind wasserundurchlässig herzustellen und durch Überlauf an den Straßenkanal anzuschließen.
4 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Die im zeichnerischen Teil festgesetzte und mit G1 bezeichnete Fläche ist mit einem Gehrecht zugunsten der in der Planzeichnung bezeichneten Personen zu belasten und im Grundbuch durch Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit für die Genannten zu sichern.
5 Einsatz erneuerbarer Energien (§ 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB)
Bei der Errichtung von Gebäuden sind bauliche Maßnahmen so zu treffen, dass der Einsatz erneuerbarer Energien, wie insbesondere Solarenergie, ermöglicht werden kann.
6 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Zum Schutz vor Außenlärm sind Außenbauteile von Aufenthaltsräumen so auszuführen, dass sie die erforderlichen resultierenden Schalldämm-Maße nach DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“, Ausgabe November 1989, aufweisen:
Lärmpegel-
Erforderliches resultierendes Schalldämm-Maß R’w,res
des Außenbauteils in dB
Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume und ähnliches
1) An Außenbauteile von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den Räumen ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag leistet, werden keine Anforderungen gestellt.
2 ) Die Anforderungen sind hier aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen.
Die Tabelle ist ein Auszug aus der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“, November 1989, Tabelle 8 (Hrsg.: DIN Deutsches Institut für Normung e.V., zu beziehen bei der Beuth Verlag GmbH, 10772 Berlin)
Das erforderliche Schalldämm-Maß ist in Abhängigkeit vom Verhältnis der gesamten Außenfläche eines Raumes zur Grundfläche des Raumes nach Tabelle 9 der DIN 4109 zu korrigieren.
In Schlafräumen und in sonstigen schutzbedürftigen Räumen mit sauerstoffverbrauchender Energiequelle ist für ausreichende Belüftung zu sorgen.
Es können Ausnahmen von den getroffenen Festsetzungen zugelassen werden, soweit nachgewiesen wird, dass – insbesondere an gegenüber den Lärmquellen abgeschirmten oder den Lärmquellen abgewandten Gebäudeteilen – geringere Schalldämm-Maße erforderlich sind.
7 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB)
7.1 Grundstücksfreiflächen in den Baugebieten
Je angefangene 200 m² nicht bebauter Grundstücksfläche ist mindestens ein Obstbaum oder heimischer Laubbaum dritter Ordnung (Beispiele s. Vorschlagsliste III. Ordnung) zu pflanzen und zu erhalten. Der vorhandene Baumbestand wird angerechnet. Die genauen Standorte sind vor Ort unter Berücksichtigung des Standortes anderer baulicher Nutzungen bzw. sonstigen baulichen Anforderungen abzustimmen.
7.2 Straßenbegleitende Bäume
Die in der Planzeichnung festgesetzten Bäume sind in der entsprechenden Anzahl zu pflanzen und zu erhalten. Dabei ist - neben dem Hinweis unter Nr. C 1.7 - zu berücksichtigen:
- Die genauen Standorte sind vor Ort unter Berücksichtigung von Einfahrten, dem Verlauf von Leitungen, dem Standort anderer baulicher Nutzungen bzw. sonstigen baulichen Anforderungen, z.B. von Stellplätzen abzustimmen.
- Für Leitungen gilt: Die lichte Breite zwischen Außenkante Stamm und Außenkante Leitung muss mindestens 1,0 m betragen; bis zu einem lichten Abstand von 2,5 m zwischen Stammmitte und Leitungsmitte ist ein geeigneter Wurzelschutz für die Leitungen im Bereich öffentlicher Flächen einzubringen.
B. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen (§ 81 Abs. 1 Nr. 1 HBO)
1.1 Dachgestaltung
1.1.1 Die Gesamtbreite der Dachaufbauten und -einschnitte darf maximal 50% der Trauflänge betragen.
1.1.2 Die Höhe der Dachaufbauten und -einschnitte darf maximal 50% der Ortganglänge betragen.
1.2 Dachform, Dachneigung, Dacheindeckung, Fassadengestaltung
1.2.1 In allen Plangebietsteilen sind Flachdächer bis max. 7° Neigung und Satteldächer mit einer Dachneigung von 30° zulässig. Folgende abweichende Dachformen und Dachneigungen sind ausnahmsweise zulässig, wenn die einheitliche Dachform und Dachneigung des Doppelhauses bzw. der Hausgruppe durch Baulast gesichert ist:
- Satteldächer von 22° bis 35°
- Pultdächer von 5° bis 15°
1.2.2 In allen Plangebietsteilen sind einheitliche
- Dachformen,
- Dachneigungen bei gleicher Firstrichtung,
- Dacheindeckungen und
- Fassadengestaltungen (Material)
durch zeitgleiche, gemeinsame Bauantragsstellung und Genehmigung des Doppelhauses bzw. der Hausgruppe oder durch Eintragung einer Baulast auf den betroffenen Grundstücken zu sichern.
2 Gestaltung der Einfriedungen und Anlagen zum Sichtschutz (§ 81 Abs. 1 Nr. 3 HBO)
2.1 Einfriedungen
a) In der Planzeichnung mit "Einfr., h = 2,00 m" gekennzeichneter Bereich:
- Einfriedungen sind mit einer Höhe von 2,0 m als geschlossene und dichte, mit Pflanzen begrünte Abgrenzungen aus Holz, Stein oder Metall als Lärmschutz zu errichten.
b) Sonstiger Bereich (ohne besondere Kennzeichnung in der Planzeichnung)
- Einfriedungen sind nur als Laubhecken bzw. mit Pflanzen begrünte Abgrenzungen aus Holz, Stein oder Metall zulässig.
- Die Einfriedungen sind nur bis zu einer Höhe von max. 1,2 m zulässig. Die Sockelhöhe darf 0,2 m nicht überschreiten.
- An den seitlichen Grundstücksgrenzen sind Einfriedungen als Sichtschutz bis zu einer Höhe von 2,0 m und bis zu einer Länge von 3,0 m, gemessen ab rückwärtiger Gebäudekante, zulässig.
C. Hinweise und Empfehlungen
1.1 Grundwasserstände
Im Baugebiet sind hohe Grundwasserstände möglich. Grundwasserflurabstände zwischen 2 m und 2,5 m wurden im Juni 2001 gemessen. Aufgrund langjähriger Messungen an benachbarten Grundwasserpegeln ist ein Ansteigen des Grundwasserflurabstandes bis zu rund 1 m möglich.
1.2 Wasserschutzgebiet
Der Geltungsbereich liegt in der Zone III A der Trinkwassergewinnungsanlage der Stadt Mühlheim (StAnz. 48/1985 S. 2182). Die entsprechenden Verbote sind zu beachten.
1.3 Artenschutz (BNatSchG)
Es gelten die artenschutzrechtlichen Bestimmungen des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG).
Gemäß artenschutzrechtlichem Fachbeitrag sind Ausnahmegenehmigungen gem. § 42 Abs. 5 BNatSchG für die Haubenlerche, die Zaun- und die Mauereidechse zum Fang und zur Umsiedlung der Individuen zu beantragen und die Maßnahmen durchzuführen.
Vor der Umsiedlung der lokalen Populationen der beiden streng geschützten Eidechsenarten wird in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde eine fachlich fundierte Konzeption mit geeigneten dauerhaften Ersatzflächen erstellt.
1.4 Nutzung erneuerbarer Energien
Bei der technischen Gebäudeplanung und der Bauausführung wird aus ökologischen und ökonomischen Gründen für haustechnische Systeme und Komponenten grundsätzlich ein über die jeweils gültigen Regelwerke, z. B. Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz hinausgehender Einsatz von erneuerbaren Energien und sonstigen Techniken zur rationellen Energienutzung und -einsparung empfohlen.
1.5 Richtfunkstrecke
In einem Bereich zwischen Ginsterweg und Tulpenweg dürfen zur Sicherstellung von öffentlichen Telekommunikationsdienstleistungen und Vermeidung von Störungen von Richtfunkstrecken Kräne und Masten, die zur Durchführung von Bauvorhaben im Bebauungsplangebiet aufgestellt werden, eine Höhe von 25 m nicht überschreiten.
1.6 Denkmalschutz
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Abteilung Archäologische Denkmalpflege, oder der Unteren Denkmalpflege unverzüglich anzuzeigen.
1.7 Baumpflanzungen Kastanienstraße / vorhandene Gashochdruckleitung
Baumpflanzungen in der Kastanienstraße sind nur außerhalb des Schutzstreifens der Gashochdruckleitung (3 m beiderseits der Rohrachse) zulässig. Alle mit Eingriffen in den Boden verbundenen Arbeiten in diesem Bereich sind vorab dem Leitungsträger NRM - Netzdienste Rhein-Main GmbH anzuzeigen.
Der Schutzstreifen ist von jeglichen Eingriffen, die betriebserschwerende sowie leitungsgefährdende Einwirkung darstellen, freizuhalten. Das Befahren des unbefestigten Schutzstreifens mit schweren Baufahrzeugen ist ohne vorherige Sicherung (z.B. mit Baggermatratzen) nicht gestattet. Im Bereich des Schutzstreifens besteht ein absolutes Bauverbot. Eine Veränderung der Oberflächenbefestigung im Schutzstreifen ist mit dem Träger abzustimmen. Der Schutzstreifen muss zu jeder Zeit zugänglich sein und ist grundsätzlich freizuhalten. Die zugehörigen Einrichtungen der Gasleitung (Schilderpfähle, Riechrohrkappen etc.) sind zu beachten und ggf. zu sichern.
2 Empfohlene Begrünungen
2.1 Dachbegrünung
Im Geltungsbereich wird die dauerhafte, extensive Begrünung der flachgeneigten Dachflächen der Gebäude (Neigungswinkel bis 15°) empfohlen. Die Dicke der Substratschicht sollte mindestens 8 cm betragen.
2.2 Fassadenbegrünung
Im Geltungsbereich wird die Begrünung der Außenwandflächen der Gebäude empfohlen. Als Richtwert gilt: Eine Kletterpflanze je 5 m Wandlänge.
2.3 Liste für Anpflanzungen
Vorschlagsliste II. Ordnung (Mittelgroße Bäume 12 - 20 m Höhe)
Pyrus calleryana spec.
Stadtbirne in Sorten
Stadtlinde
Ulmus hollandica "Lobel"
Vorschlagsliste III. Ordnung (Kleinbäume bis 12 m Höhe)
Crataegus monogyna "Stricta"
Fraxinus excelsior "nana"
Pyrus communis "Beech Hill"
Säuleneberesche
Sorbus intermedia "Brouwers"

References: §13
 § 16
 § 17
 § 19

§ 1
 § 42