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Beta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 30/6/ PDF
Beta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 30/6/2006
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1 Beta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 30/6/2006
2 Relazione degli Amministratori Rendiconto al 30/6/2006 Nota integrativa
3 Relazione degli Amministratori al Rendiconto al 30 giugno ILLUSTRAZIONE DELL ATTIVITÀ DI GESTIONE DEL FONDO E DELLE DIRETTRICI SEGUITE NELL ATTUAZIONE DELLE POLITICHE DI INVESTIMENTO 2 A. L ATTIVITÀ DI GESTIONE 2 B. POLITICHE DI INVESTIMENTO E DISINVESTIMENTO 3 2. EVENTI DI PARTICOLARE IMPORTANZA VERIFICATISI NEL SEMESTRE 7 3. LINEE STRATEGICHE CHE SI INTENDONO ADOTTARE PER IL FUTURO 7 4. ILLUSTRAZIONE DEI RAPPORTI INTRATTENUTI NEL SEMESTRE CON ALTRE SOCIETÀ DEL GRUPPO DI FIMIT SGR 8 5. FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DEL SEMESTRE 9 6. OPERATIVITÀ POSTA IN ESSERE SU STRUMENTI FINANZIARI COMPRESI DERIVATI PERFORMANCE DEL FONDO, ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA SUL MERCATO E INDICATORI DI REDDITIVITÀ E FINANZIARI PROVENTI POSTI IN DISTRIBUZIONE 14 1
4 1. Illustrazione dell attività di gestione del Fondo e delle direttrici seguite nell attuazione delle politiche di investimento A. L attività di gestione La gestione ordinaria del primo semestre del terzo anno di operatività del (di seguito Fondo Beta o il Fondo ) è stata caratterizzata dalle seguenti attività. Contratti di locazione Nel corso del primo semestre del 2006 sono stati stipulati nuovi quattro contratti di locazione che hanno permesso una seppur lieve riduzione degli spazi ancora disponibili e del rendimento di alcuni immobili. In particolare si fa riferimento agli immobili siti in Perugia via Scarlatti 35, in Roma via Bargoni 8/78 e in Roma via Belluzzi 11/31. Inoltre si è provveduto a regolarizzare alcune posizioni di indennità di occupazione ancora presenti nel portafoglio immobiliare del Fondo. In particolare, per l immobile sito in Roma, via Farini 40, il rapporto locativo con il Ministero degli Interni, a seguito dell annullamento da parte della Corte di Appello di Roma della condizione sospensiva posta sullo stipulando contratto di locazione tra la società Tritorn (venditrice dell immobile ad INPDAP, precedente proprietario) e la Prefettura, ha subito una variazione, passando da indennità di occupazione a contratto vigente. Alla chiusura del semestre risultano vigenti n. 155 contratti per n. 114 conduttori di cui n. 99 privati e n. 15 appartenenti alla Pubblica Amministrazione. Nel corso del periodo sono cessati tre contratti. L importo dei canoni di locazione di competenza del semestre ammonta a 10,864 milioni di euro, mentre il valore contrattuale annuo dei contratti in essere alla data del 30/06/2006 risulta essere pari a 21,962 milioni. I rapporti con la Pubblica Amministrazione hanno generato circa il 62% del totale dei canoni di locazione o delle indennità del periodo. Al 30/6/2006 la superficie lorda degli immobili in portafoglio ammontava a mq; di essa quella locabile, escluse quindi le parti comuni, a mq e quella locata a mq. Risultava quindi messo a reddito circa il 91,5% delle superfici utili, in linea con il dato al 31/12/
5 Crediti verso locatari I crediti verso locatari del Fondo Beta sono attribuibili per circa l 80% ai locatari pubblici e per il 20% ai locatari privati. L importo dei crediti per fatture emesse al 30/6/2006, pari a 14,569 milioni di euro, è aumentato (+5,178 milioni) rispetto al dato al 31/12/2005, pari a 9,391 milioni di euro. Nel corso del semestre, infatti, si è provveduto ad emettere fatture anticipate su richiesta della Pubblica Amministrazione, al fine di rispettare le scadenze prefissate di pagamento dei contratti in essere con il Fondo, ma anche con la necessità di ridefinire i contratti di locazione in essere o le posizioni in indennità di occupazione, attività cui il Fondo si sta dedicando con grande impegno. Per quanto riguarda i dati analitici relativi alla situazione creditoria del Fondo si rinvia a quanto riportato nella Nota Integrativa a commento della sottovoce G6 Crediti verso locatari. Manutenzioni Straordinarie Si è dato seguito alle opere di valorizzazione e messa a norma del patrimonio immobiliare in linea con il piano degli interventi di adeguamento funzionale e normativo. Nel complesso, le opere di manutenzione straordinaria eseguite nel semestre ammontano a 1,463 milioni di euro. I fabbricati sui quali sono stati sostenuti gli oneri più significativi sono quelli siti in Roma in Via Bargoni 8/78, in Via Longoni 53/59 e in Via Cavour 6. Per quanto concerne gli edifici siti in Roma, Via Rasella 37 e 41, sono già state avviate verifiche tecnicourbanistiche, volte a verificare il potenziale di trasformazione del complesso costituito dai due immobili contigui, attualmente sfitti (fatta eccezione per una porzione occupata abusivamente nell immobile di via Rasella 41 ed in procinto di essere recuperata tramite un azione di sfratto). Lo scopo di tali verifiche è quello della valorizzazione dei due edifici considerando la possibile trasformazione degli stessi in residenziale, attraverso la variazione dell attuale destinazione d uso delle unità immobiliari attualmente destinate ad uffici, per procedere alla successiva vendita. Le spese previste ammontano a circa due milioni di euro. B. Politiche di investimento e disinvestimento La gestione del Fondo è caratterizzata da analisi, valutazione e studio di opportunità di investimento e disinvestimento al fine di mantenere ad una asset allocation di elevata qualità e rendimento. 3
6 Coerentemente con le politiche di disinvestimento, sono state effettuate le seguenti vendite: in data 28 giugno 2006, si è proceduto alla vendita, al prezzo di 63,770 milioni di euro, del complesso immobiliare sito in Roma, Via Cavour, iscritto a 62,5 milioni di euro 1, alla società veicolo Via Cavour S.r.l. ; per la descrizione dell operazione si veda quanto riportato di seguito; inoltre si è proceduto, in data 26 giugno 2006, alla vendita di una porzione immobiliare facente parte di un fabbricato sito in Roma, Viale Europa n. 62. In data 20/6/2006 è stata accettata la proposta irrevocabile di acquisto dell immobile sito in Roma, via Fattiboni 103/145 con il versamento da parte del promissorio acquirente di una caparra confirmatoria di 300 mila euro. La stipula dell atto di compravendita è prevista entro il 30 settembre Per i dettagli economici delle singole operazioni si fa rinvio al prospetto dei cespiti disinvestiti riportato nella Sezione II della Nota integrativa. Per quanto riguarda le politiche di investimento il Fondo ha valutato numerose opportunità, sia tramite acquisto diretto, sia tramite partecipazioni a gare o a bandi, anche in compartecipazione con altri operatori del settore. La principale iniziativa posta in essere nel semestre è comunque la seguente. Via Cavour S.r.l. Nel corso del semestre l operazione di maggior rilievo è risultata senz altro quella relativa all acquisizione del complesso immobiliare sito in Roma, Via Cavour/Via Lanza/Largo Visconti Venosta/Via Sforza. Si ricorda che il Fondo Beta, in data 31 ottobre 2005 è risultato aggiudicatario della gara per l acquisizione del suddetto complesso immobiliare, per un importo pari ad euro 62,5 milioni di euro. L atto di compravendita è avvenuto in data 30 gennaio Il Fondo Beta, ha poi perfezionato la cessione del suddetto complesso immobiliare ad una Società Veicolo denominata Via Cavour S.r.l., partecipata al 51% dal Fondo stesso. Lo scopo dell operazione è quello della valorizzazione in partnership dell immobile di via Cavour mediante la trasformazione ed il frazionamento in unità residenziali per la successiva vendita. Tale società veicolo è stata creata in joint venture con il developer internazionale Doughty Hanson & Co. European Real Estate II LP, detentore del restante 49% del capitale per il tramite della controllata DH Residencia S.àr.l. 1 Si ricorda che il valore di 62,5 milioni di euro era inserito nella voce B3 Altri immobili del rendiconto al 31/12/2005, in quanto trattavasi di acconto prezzo; il rogito è stato stipulato in data 30/1/2006 4
7 Via Cavour S.r.l. sarà finanziata tramite capitale proprio, finanziamento soci a titolo oneroso e finanziamenti bancari. Di seguito viene riportato lo schema della SPV che è stata costituita: DHCRE Luxco Finanziamento soci 51% 49% Finanziamento soci Europa Risorse Programme Manager Via Cavour S.r.l. Joint Venture Company Fino al 75% del totale costi di sviluppo Areal/San Paolo IMI/ MCC Finanziamento bancario 100% Via Cavour (Complesso immobiliare) La cessione dei sei edifici a prevalente destinazione d uso uffici, che costituiscono l intero complesso ha generato per il Fondo una plusvalenza di 1,270 milioni di euro. Per ulteriori informazioni relative all investimento si rinvia a quanto riportato nella Nota Integrativa a commento della sottovoce A1 Partecipazioni di controllo. Progetto Alfiere Altro rilevante progetto di valorizzazione cui il Fondo Beta partecipa è quello relativo al cosiddetto Progetto Alfiere. Si rammenta, che il Fondo Beta, nel corso del 2005, ha acquisito una partecipazione non di controllo, pari al 19%, in una società immobiliare denominata, Progetto Alfiere S.p.A. che a sua volta partecipa al 50% del capitale della società Alfiere S.p.A. Quest ultima società risulta essere proprietaria del complesso immobiliare acquisito da Fintecna S.p.A. e conosciuto come le Torri dell EUR, sito in Roma, Viale Europa 242 ed è strumentale alla realizzazione del progetto che prevede la valorizzazione e riqualificazione del suddetto complesso. 5
8 Per maggior chiarezza, si riporta di seguito un grafico rappresentativo della struttura dell operazione. 19% Progetto Alfiere S.p.A. Fintecna S.p.A. 50% 50% Alfiere S.p.A. Nuova fiera di Roma Per quanto riguarda gli investimenti, in data 15 dicembre 2005, fu stipulato un contratto preliminare di compravendita per l acquisto di un area sita in località Ponte Galeria, in Roma, a destinazione edificatoria direzionale e/o ricettiva compatibile con l edificazione di tre distinti immobili, nell ambito dell intervento denominato Programma degli interventi Nuova Fiera di Roma. La caparra confirmatoria che il Fondo aveva versato alla società AGA S.r.l. ammontava a 8 milioni di euro. La SGR, in considerazione dell attuale capacità finanziaria del fondi gestiti, sia in termini di liquidità e sia di potenziale indebitamento, sta valutando la possibilità che tale iniziativa prosegua in una logica di coinvestimento paritetico. In particolare, il conferimento dell immobile, all atto del rogito, previsto per l autunno 2006, potrebbe avvenire a favore di un SPV partecipato dai Fondi gestiti secondo una quota di partecipazione del 25%. Per quanto riguarda il dettaglio del portafoglio immobiliare alla data di chiusura del Rendiconto, si rinvia, invece, alla tabella elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dal Fondo allegata alla Nota Integrativa. 6
9 2. Eventi di particolare importanza verificatisi nel semestre In data 21 febbraio 2006, il Consiglio d Amministrazione ha approvato il rendiconto annuale del Fondo al 31 dicembre 2005 (NAV pari a 329,7 milioni di euro, per un valore unitario di 1.228,280 euro, con un incremento del valore della quota rispetto al valore di apporto del 22,83%). Il Consiglio ha anche deliberato di procedere alla distribuzione agli aventi diritto di un provento unitario di 168,50 euro per quota. Tale primo provento, espressione di un rendimento lordo pari al 15,3% rispetto al prezzo di collocamento (1.100 euro), è il risultato della gestione ordinaria del Fondo, che negli esercizi 2004 e 2005 ha generato un utile distribuibile rispettivamente pari a 34,1 milioni di euro e 11,1 milioni di euro. In data 19/12/2005 il Consiglio di Amministrazione aveva deliberato di apportare alcune modifiche al Regolamento del Fondo, per adeguarlo alle disposizioni contenute nel Provvedimento Banca d Italia del 14/4/2005. La SGR si era impegnata con le competenti Autorità a dare corso a tali modifiche in occasione dell Offerta di vendita e quotazione. Le principali modifiche attengono: all introduzione dell Assemblea dei Partecipanti e le modalità di funzionamento della stessa; alla possibilità di effettuare operazioni in conflitto di interessi e parti correlate; alla disciplina degli investimenti in partecipazioni in società immobiliari; all eliminazione della comunicazione alla Banca d Italia della decisione del Consiglio di Amministrazione di discostarsi dalle valutazioni dell Esperto Indipendente. L istanza all Autorità di Vigilanza per le suddette modifiche è stata inoltrata in data 26/1/2006. Banca d Italia, con nota del 6 giugno 2006, ha comunicato la necessità di acquisire ulteriori elementi informativi, in particolare per ciò che concerne la parte relativa all assemblea dei partecipanti. L iter autorizzativo è quindi ancora in corso. Si rammenta, infine, che il Fondo è regolarmente rientrato, entro la scadenza del 30 giugno 2006, nei limiti dell affidamento sotto forma di scoperto di conto corrente che Banca di Roma S.p.A. aveva temporaneamente aumentato da 25 a 45 milioni di euro, per permettere al Fondo la distribuzione dei proventi. Anzi, alla data del 30 giugno, il Fondo presenta una rilevante liquidità disponibile, frutto della gestione corrente ma, soprattutto, della cessione dell immobile di Via Cavour. 3. Linee strategiche che si intendono adottare per il futuro In data 20 giugno 2006 il Consiglio di Amministrazione ha approvato il revised budget del Fondo confermando le linee strategiche già approvate in data 13 febbraio 2006 dal Consiglio di Amministrazione. In particolare, è stato ampliato ed accelerato il piano di dismissione precedentemente autorizzato e che prevede di procedere all alienazione di alcuni altri immobili secondo le linee strategiche del Fondo. 7
10 Di seguito si riportano le strategie generali di investimento immobiliare del Fondo. Beta è un fondo short ; l obiettivo che il Fondo si prefigge è quello di massimizzare il rendimento per i titolari delle quote, da realizzarsi prevalentemente attraverso forme di investimento/disinvestimento con caratteristiche aderenti alla filosofia del fondo. Gli indirizzi di gestione di riferimento sono i seguenti: 1. ottimizzazione del patrimonio immobiliare esistente mediante riqualificazione e gestione dinamica del portafoglio; 2. completamento di un programma di disinvestimenti orientati prioritariamente verso: gli immobili di piccole dimensioni; gli immobili localizzati in zone non prioritarie; gli immobili sfitti; gli immobili pluri-locatari 3. investimenti immobiliari, anche attraverso veicoli societari, orientati a immobili già locati o con concrete prospettive di locazione e/o di valorizzazione, comunque compatibili con la durata del fondo. I nuovi investimenti saranno finanziati sia mediante l utilizzo della liquidità riveniente dalle dismissioni, sia tramite l utilizzo della leva finanziaria entro i limiti imposti dalla normativa vigente. Saranno attuate operazioni di sviluppo in ottica di trading. Si ricorda che la gestione economica e finanziaria prevede una distribuzione sistematica dei proventi ai portatori delle quote. 4. Illustrazione dei rapporti intrattenuti nel semestre con altre società del Gruppo di Fimit SGR La società di gestione del risparmio del Fondo Beta appartiene al Gruppo Bancario Capitalia. I rapporti intrattenuti nel semestre dal Fondo Beta con altre società del Gruppo sono di seguito indicati. Banca di Roma S.p.A. svolge la funzione di Banca Depositaria, come da incarico conferito dal Consiglio di Amministrazione della Fimit il 18 febbraio 2003 e formalizzato in data 13 giugno 2003 con la sottoscrizione della Convenzione. E in corso di perfezionamento la stipula di una nuova Convenzione alla luce del mutato quadro normativo e delle modalità di scambio di informazioni tra le due parti. 8
11 In data 20/3/2006 è stato rinnovato, sempre con Banca di Roma S.p.A., una linea di credito sottoforma di scoperto di c/c a revoca fino a 25 milioni di euro (più ulteriori 20 milioni con scadenza 30 giugno 2006) e di ulteriori 5 milioni di euro per rilascio garanzie bancarie (fideiussioni) per il Fondo, con un miglioramento delle condizioni applicate. Il tasso passivo è ora pari al tasso Euribor 1 mese, 1 giorno lavorativo del mese, aumentato dello 0,50%, anziché del 1%. E stata adeguata la convenzione per lo svolgimento da parte del Servizio Revisione Interna di MCC S.p.A. della funzione di controllo interno della società e dei fondi gestiti; in particolare il Consiglio di Amministrazione in data 13 febbraio 2006 ha approvato la proposta relativa al corrispettivo, a carico della SGR, da riconoscere per il servizio che precedentemente era svolto a titolo gratuito. Capitalia S.p.A. opera quale specialist delle quote del Fondo, in virtù dell incarico conferito in data 16/3/2005. Tutti i rapporti intrattenuti con le parti correlate prevedono rigorosamente condizioni di mercato. 5. Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura del semestre L evento più importante che ha richiamato maggiormente l attenzione da parte degli operatori del settore immobiliare, e quindi anche delle SGR gestrici di fondi immobiliari, è stata, nell ambito della cosiddetta manovra bis, la normativa relativa all IVA del settore immobiliare, di cui all art. 35, commi 8 e 9, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, pubblicato sulla G.U. n. 153 del 4 luglio 2006, che ha modificato il regime fiscale delle operazioni aventi ad oggetto i fabbricati. La prima versione del decreto era molto penalizzante ai fini delle imposte indirette sulle operazioni immobiliari, anche poste in essere dai fondi. In particolare, secondo la nuova normativa, sarebbero divenuti esenti da IVA: i canoni di locazione su ogni tipologia di fabbricato (art. 10, n. 8 del DPR n. 633/1972); i corrispettivi delle cessioni di fabbricati, tranne di quelli ceduti entro cinque anni dalla data della costruzione o dell intervento dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito opere di recupero edilizio ai sensi dell art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e) della legge 5 agosto 1978, n. 457 (ora art. 3, comma 1, lettere c), d) ed e) del DPR 6 giugno 2001, n. 380). 9
12 Conseguentemente, a partire dalla data di entrata in vigore del provvedimento in oggetto: gli atti di compravendita degli immobili posti in essere dai fondi immobiliari sarebbero stati assoggettati ad imposta di registro, ipotecaria e catastale per un totale del 10% del prezzo di transazione; i canoni di locazione sarebbero divenuti esenti da IVA e assoggettati ad imposta di registro del 2% sull ammontare del canone annuo; si sarebbe dovuto procedere alla retrocessione all Erario dell IVA detratta sugli acquisti di immobili avvenuti nei dieci anni precedenti, per la quota proporzionale alla scadenza del decennio (la cosiddetta rettifica della detrazione prevista dall articolo 19-bis2 per il mutato regime fiscale dei beni immobili). Fimit ha stimato gli effetti che la manovra avrebbe avuto sui Fondi gestiti. Per quanto riguarda il Fondo Beta, complessivamente si è determinato un costo immediato di 1,439 milioni 2 di euro, più una liability potenziale sul valore degli immobili, considerato l onere del 10% che avrebbero dovuto sostenere i potenziali acquirenti degli immobili. Non appena varata la manovra, i corsi dei titoli delle società immobiliari e dei fondi immobiliari quotati hanno subito una forte correzione negativa. Alla luce di quanto sopra, si è instaurato, da una parte, un confronto Associazioni-Governo per richiedere la modifica sostanziale del provvedimento e, dall altra, una fitta corrispondenza tra le società colpite e la CONSOB, sugli effetti della manovra e sull opportunità di comunicare i dati al mercato relativi a tali effetti. Il Vice Ministro dell Economia e Finanze, Vincenzo Visco, a seguito degli incontri avuti con le Associazioni diramava in data 11 luglio un comunicato nel quale, prendendo atto e condividendo i conteggi a supporto delle tesi sostenute dalle rappresentanze del settore real estate, preannunciava una radicale riforma della manovra. A conferma di ciò, in data 18 luglio il Governo ha presentato una serie di emendamenti al testo originario del decreto che ridimensionano la manovra IVA a carico del settore immobiliare, seppur presentando aggravio di oneri per gli operatori, e recepiscono gran parte delle istanze del settore in merito; in particolare ci si riferisce: al mantenimento del regime IVA per le locazioni e le cessioni di fabbricati strumentali, effettuate nei confronti dei seguenti soggetti (per gli altri soggetti sono esenti per definizione): soggetti con detraibilità dell IVA fino al 25%; 2 Corrispondente allo 0,37% del NAV al 31/12/
13 operatori non soggetti IVA o privati; altri soggetti, se il locatore o il cedente manifestano l opzione per l imponibilità dell operazione; all applicazione del regime esente alle cessioni di fabbricati di uso abitativo, salvo se effettuate da imprese costruttrici che hanno ultimato gli interventi da meno di 4 anni e per le locazioni, chiunque sia il soggetto locatore; all applicazione dell imposta di registro in misura dell 1% sui canoni di locazione di immobili strumentali, anche se assoggettati ad IVA e del 2% se abitativi; all inasprimento delle imposte ipotecarie e catastali sulle compravendite di immobili strumentali dal 3% al 4%, a prescindere dal regime IVA applicato; alla previsione dell'applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura ridotta per le operazioni effettuate dai fondi immobiliari (2%, anziché 4%) a decorrere dal 1 ottobre 2006, esclusivamente per gli immobili strumentali. Alla luce dei suddetti emendamenti del testo originario del decreto, le quotazioni dei titoli real estate, hanno manifestato un evidente ripresa. Al riguardo si rinvia a quanto accennato al successivo 7. Dette modifiche sono entrate in vigore in data 12 agosto 2006, giorno successivo alla data di pubblicazione della legge di conversione n. 248 del 4 agosto 2006 sulla Gazzetta Ufficiale. In data 20/6/2006 il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di stipulare un contratto di affidamento dei servizi di facility management con la società di ingegneria INGENIUM RE S.r.l. Lo scopo di tale iniziativa è quello di trasferire ad un soggetto terzo la parte più significativa delle attività di facility management mantenendo presso la direzione tecnica la gestione del property management. Il contratto è stato formalizzato in data 1/8/ Operatività posta in essere su strumenti finanziari compresi derivati Nel corso del semestre non sono state effettuate ulteriori operazioni su strumenti finanziari compresi derivati, questi ultimi peraltro implicitamente esclusi dal Regolamento del Fondo. Per quanto riguarda le partecipazioni nelle società Via Cavour S.r.l. e Progetto Alfiere S.p.A., si rinvia al 1, lettera B). Con riferimento alla delibera del Consiglio d Amministrazione del 23 giugno 2005, si riportano, comunque, in dettaglio i nuovi limiti d investimento in strumenti finanziari validi per il Fondo Beta. 11
14 Obbligazionario Tipologia: Titoli di Stato e obbligazioni quotati sui mercati regolamentati a tasso fisso e a tasso variabile denominati in euro con un rating singola A o superiore da parte di almeno una delle seguenti agenzie: Fitch Ratings, Moody s, Standard & Poors Limiti quantitativi: max 10% del totale attivo del fondo acquirente unicamente per l investimento della liquidità disponibile OICR Immobiliari Tipologia: Quote di Fondi Comuni di Investimento Immobiliari denominati in euro e quotati sui mercati regolamentati Limiti quantitativi: max 10% del totale attivo del fondo acquirente max 20% delle quote del fondo acquisito Altri OICR Tipologia: Quote di Fondi Comuni di Investimento denominati in euro, obbligazionari e bilanciati, quotati sui mercati regolamentati Limiti quantitativi: max 10% del totale attivo del fondo acquirente unicamente per l investimento della liquidità disponibile Azioni quotate immobiliari Tipologia: azioni denominate in euro di società quotate sui mercati regolamentati attive nel settore immobiliare (investimenti e servizi) Limiti quantitativi: max 10% del totale attivo del fondo acquirente max 2% del capitale della Società acquisita Altre azioni quotate Tipologia: azioni denominate in euro di società quotate sui mercati regolamentati Limiti quantitativi: max 2% del totale attivo del fondo acquirente max 1% del capitale della Società acquisita unicamente per l investimento della liquidità disponibile 12
15 7. Performance del Fondo, andamento del valore della quota sul mercato e indicatori di redditività e finanziari Per quanto riguarda le performance del Fondo e l andamento del valore della quota, si fa rinvio alla Nota Integrativa, e più precisamente alla Parte A, da 1 a 3. Si riportano in questa sede alcune informazioni sintetiche. Dalla data di apporto, ovvero il 1 gennaio 2004, al 30 giugno 2006, data del presente rendiconto, il valore complessivo netto (NAV) del Fondo si è incremento passando da euro a euro. Il valore unitario della quota è passato da euro a 1.112,453 euro con un incremento del 11,25%; considerando le distribuzioni dei proventi, per un totale di 168,50 euro a quota, che hanno inciso per il 16,85% rispetto al valore iniziale della quota (1.000 euro), l incremento di valore è pari al 28,10%. Il Tasso Interno di Rendimento, calcolato sulla base del valore iniziale, dei flussi di cassa in uscita e del valore al 30 giugno 2006, risulta essere del 10,59%. Di seguito si rappresenta l evoluzione dei prezzi e dei volumi dal giorno di prima quotazione (24 ottobre 2005) al 30 giugno Andamento del prezzo di Borsa delle quote del Fondo Beta (dalla data di prima quotazione al 30/06/2006) Controvalore medio giornaliero degli scambi (Euro) provento (168,5 ) Quotazioni ufficiali di Borsa (Euro) /10/05 21/11/05 19/12/05 17/01/06 13/02/06 13/03/06 10/04/06 11/05/06 08/06/
16 Come accennato al 5, i corsi dei titoli immobiliari hanno subito, in conseguenza dell entrata in vigore del decreto n. 223/2006, un immediata correzione negativa. Tali effetti si sono mitigati al momento del comunicato del Vice Ministro Visco (11 luglio) e, all approvazione da parte della Camera dei Deputati del decreto nella nuova versione (3 agosto), il trend si è invertito. In particolare, la quotazione di Beta dalla data del 3 luglio alla data del 11 luglio, è passato da 1.048,00 euro a 910,00 euro (-13,17%). Di contro, dopo un livellamento della quotazione intorno a 970,00 euro mantenuto per il periodo di discussione alle camere del nuovo testo legislativo, essa ha avuto un rialzo e in data 21 agosto si è attestata a 1.030,00 euro (+13,18% rispetto al valore di 910,00 euro). Le quote del Fondo Beta possono essere scambiate (conferendo ordine di compravendita a qualsiasi banca o intermediario finanziario abilitato), presso il segmento MTF Classe 2 di Borsa Italiana. Il codice di negoziazione è QFBET e il codice ISIN è IT Si evidenziano alcuni ratio elaborati sulla base dei dati del Rendiconto che esprimono in modo sintetico, ma significativo, la struttura patrimoniale del Fondo e l andamento economico dello stesso nel semestre. Indicatore Descrizione Valore ROE semestrale Utile 1 semestre 2006/NAV inizio esercizio ,29% ROA semestrale Risultato gestione immobiliare/valore immobili 3 7,25% Dividend yield Provento 4 /prezzo della quota al ,72% Price/earning Prezzo della quota al /utile 1 semestre per quota 19,52 Livello di impiego asset immobiliari Valore immobili/ totale attività 76,85% Valore medio beni immobili 5 Valore immobili/n. immobili 7,625 ml 8. Proventi posti in distribuzione Il capitolo 3 del Regolamento del Fondo illustra le modalità di distribuzione ai titolari delle quote dei proventi conseguiti dal Fondo. Sono considerati proventi gli utili, al netto delle plusvalenze non realizzate 3 Media aritmetica del valore degli immobili 1/1/ /06/ Provento unitario maturato nel 1 semestre 2006 (17,70 euro) 5 Non sono considerate l unità immobiliare ad uso residenziale degli immobili siti in Roma in Viale Europa e Viale Marconi 14
17 rispetto ai valori di apporto o di acquisizione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni detenute dal Fondo, risultanti dal rendiconto. I proventi medesimi sono distribuiti agli aventi diritto con cadenza annuale, fatte salve le eccezioni riportate alle lettere b), c) e d) dell articolo 3.2, in misura non inferiore al 70% degli stessi. Pertanto si potrà porre in distribuzione un ammontare complessivo di ,80 euro, corrispondente a 17,70 euro per ciascuna delle quote in circolazione; tale somma corrisponde alla totalità (salvo arrotondamenti) dei proventi maturati nel 1 semestre Le modalità di calcolo dell importo di cui sopra risultano dalla seguente tabella: Utile 1 semestre ,66 Plusvalenze nette non realizzate su beni immobili ,44 Proventi di competenza del 1 semestre ,22 Proventi posti in distribuzione ,80 Provento pro-quota posto in distribuzione 17,70 I proventi distribuiti saranno assoggettati ad una ritenuta del 12,50% applicata dall intermediario finanziario al momento della distribuzione. A partire dal 1 gennaio 2006, infatti, la ritenuta del 12,50 per cento (a seconda dei casi a titolo d imposta o d acconto) è applicata non più dalla SGR che ha istituito il fondo bensì dai soggetti residenti presso i quali le quote sono state depositate che aderiscono direttamente o indirettamente ai sistemi di deposito accentrato (si tratta in genere di tutti gli intermediari finanziari abilitati ad applicare, sui dividendi e proventi assimilati, l imposta sostitutiva di cui all art. 27-ter del d.p.r. n. 600 del 1973 e cioè le banche, le sim, le società fiduciarie, ecc.) nonché dai soggetti non residenti aderenti a detto sistema di deposito accentrato ovvero a sistemi esteri di deposito accentrato aderenti al medesimo sistema (nuovo comma 2-bis dell articolo 7). Il presente rendiconto si compone complessivamente di n. 47 pagine. Per Il Consiglio d Amministrazione Il Presidente Dottor Franco Carraro 15
18 RENDICONTO DEL FONDO BETA IMMOBILIARE al 30/06/2006 Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso SITUAZIONE PATRIMONIALE Situazione al 30/06/2006 Situazione al 31/12/2005 ATTIVITA' Valore complessivo % attivo Valore complessivo % attivo A. STRUMENTI FINANZIARI ,14% ,15% Strumenti finanziari non quotati ,14% ,15% A1. Partecipazioni di controllo ,53% 0 0,00% A2. Partecipazioni non di controllo ,61% ,15% A3. Altri titoli di capitale 0 0,00% 0 0,00% A4. Titoli di debito 0 0,00% 0 0,00% A5. Parti di O.I.C.R. 0 0,00% 0 0,00% Strumenti finanziari quotati 0 0,00% 0 0,00% A6. Titoli di capitale 0 0,00% 0 0,00% A7. Titoli di debito 0 0,00% 0 0,00% A8. Parti di O.I.C.R. 0 0,00% 0 0,00% Strumenti finanziari derivati 0 0,00% 0 0,00% A9. Margini presso org. di comp. e garanzia 0 0,00% 0 0,00% A10. Opzioni, premi o altri strum. finanziari derivati quotati 0 0,00% 0 0,00% A11. Opzioni, premi o altri strum. finanziari derivati non quotati 0 0,00% 0 0,00% B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI ,85% ,97% B1. Immobili dati in locazione ,00% ,20% B2. Immobili dati in locazione finanziaria 0 0,00% 0 0,00% B3. Altri immobili ,85% ,77% B4. Diritti reali immobiliari 0 0,00% 0 0,00% C. CREDITI 0 0,00% 0 0,00% C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione 0 0,00% 0 0,00% C2. Altri 0 0,00% 0 0,00% D. DEPOSITI BANCARI 0 0,00% 0 0,00% D1. A vista 0 0,00% 0 0,00% D2. Altri 0 0,00% 0 0,00% E. ALTRI BENI 0 0,00% 0 0,00% F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' ,01% ,40% F1. Liquidità disponibile ,01% ,40% F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare 0 0,00% 0 0,00% F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare 0 0,00% 0 0,00% G. ALTRE ATTIVITA' ,00% ,48% G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate 0 0,00% 0 0,00% G2. Ratei e risconti attivi ,04% ,00% G3. Risparmio di imposta 0 0,00% 0 0,00% G4. Altre ,52% ,75% G5. Credito Iva 0 0,00% ,80% G6. Crediti verso i locatari ,43% ,92% crediti lordi ,79% ,17% fondo svalutazione crediti ,35% ,26% TOTALE ATTIVITA' ,00% ,00%
19 RENDICONTO DEL FONDO BETA IMMOBILIARE al 30/06/2006 Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso SITUAZIONE PATRIMONIALE Situazione al 30/06/2006 Situazione al 31/12/2005 PASSIVITA' E NETTO Valore complessivo % passivo Valore complessivo % passivo H. FINANZIAMENTI RICEVUTI 0 0,00% 0 0,00% H1. Finanziamenti ipotecari 0 0,00% 0 0,00% H2. Pronti contro termine passivi e op. assimilate 0 0,00% 0 0,00% H3. Altri 0 0,00% 0 0,00% I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI 0 0,00% 0 0,00% I1. Opzioni, premi o altri strum. fin. derivati quotati 0 0,00% 0 0,00% I2. Opzioni, premi o altri strumenti fin. derivati non quotati 0 0,00% 0 0,00% L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI 0 0,00% 0 0,00% L1. Proventi da distribuire 0 0,00% 0 0,00% L2. Altri debiti versi i partecipanti 0 0,00% 0 0,00% M. ALTRE PASSIVITA' ,00% ,00% M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati ,95% ,41% M2. Debiti di imposta ,34% ,90% M3. Ratei e risconti passivi ,39% ,46% M4. Altre ,51% ,08% M6. Debiti per cauzioni ricevute ,81% ,15% TOTALE PASSIVITA' ,00% ,00% VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO Numero delle quote in circolazione Valore unitario delle quote 1.112, ,280 Rimborsi o proventi distribuiti per quota 168,500 0,000
20 RENDICONTO DEL FONDO BETA IMMOBILIARE al 30/06/2006 Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso SEZIONE REDDITUALE Situazione al 30/06/2006 Situazione al 31/12/2005 (*) A. STRUMENTI FINANZIARI Strumenti finanziari non quotati A1. PARTECIPAZIONI A1.1 dividendi e altri proventi 0 0 A1.2 utili/perdite da realizzi 0 0 A1.3 plus/minusvalenze A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI 0 0 A2.1 interessi, dividendi e altri proventi 0 0 A2.2 utili/perdite da realizzi 0 0 A2.3 plus/minusvalenze 0 0 Strumenti finanziari quotati A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI 0 0 A3.1 interessi, dividendi e altri proventi 0 0 A3.2 utili/perdite da realizzi 0 0 A3.3 plus/minusvalenze 0 0 Strumenti finanziari derivati A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI 0 0 A4.1 di copertura 0 0 A4.2 non di copertura 0 0 Risultato gestione strumenti finanziari ( A ) B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI B1. CANONI DI LOCAZIONE ALTRI PROVENTI B1.a canoni di locazione B1. b altri proventi B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI B3. PLUS/MINUSVALENZE B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI B4. a oneri non ripetibili B4. b oneri ripetibili B4. c altri oneri B5. AMMORTAMENTI 0 0 Risultato gestione beni immobili ( B ) C. CREDITI C1. interessi attivi e proventi assimilati C2. incrementi/decrementi di valore Risultato gestione crediti ( C ) D. DEPOSITI BANCARI D1. interessi attivi e proventi assimilati 0 0 Risultato gestione depositi bancari ( D ) 0 0 E. ALTRI BENI (da specificare) E1. Proventi 0 0 E2. Utile/perdita da realizzi 0 0 E3. Plusvalenze/minusvalenze 0 0 Risultato gestione altri beni ( E ) 0 0 Risultato Gestione Investimenti (A+B+C+D+E)
21 RENDICONTO DEL FONDO BETA IMMOBILIARE al 30/06/2006 Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso SEZIONE REDDITUALE Situazione al 30/06/2006 Situazione al 31/12/2005 (*) F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI F1. OPERAZIONI DI COPERTURA 0 0 F1.1 Risultati realizzati 0 0 F1.2 Risultati non realizzati 0 0 F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA 0 0 F2.1 Risultati realizzati 0 0 F2.2 Risultati non realizzati 0 0 F3. LIQUIDITA' 0 0 F3.1 Risultati realizzati 0 0 F3.2 Risultati non realizzati 0 0 Risultato gestione cambi ( F ) 0 0 G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI P.C.T. E ASSIMILATE 0 0 G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI 0 0 Risultato altre operazioni di gestione ( G ) 0 0 Risultato Lordo della Gestione Caratteristica (RGI + F + G) H. ONERI FINANZIARI H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI 0 0 H1.1 su finanziamenti ipotecari 0 0 H1.2 su altri finanziamenti 0 0 H2. ALTRI ONERI FINANZIARI Oneri finanaziari ( H ) Risultato Netto della Gestione Caratteristica (RLGC + H) I. ONERI DI GESTIONE I1. Provvigione di gestione SGR I2. Commissioni banca depositaria I3. Oneri per esperti indipendenti I4. Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico 0 0 I5. Altri oneri di gestione I6. Spese di quotazione Totale oneri di gestione ( I ) L. ALTRI RICAVI ED ONERI L1. Interessi attivi su disponibilità liquide L2. Altri ricavi L3. Altri oneri Totale altri ricavi ed oneri ( L ) Risultato della Gestione Prima della Imposte (RNGC + I + L) M. IMPOSTE M1. Imposta sostitutiva a carico dell'esercizio 0 0 M2. Risparmio d'imposta 0 0 M3. Altre imposte 0 0 Totale imposte ( M ) 0 0 (*) dati relativi ad un esercizio di 12 mesi Utile/perdita dell'esercizio (RGPI + M)
22 Nota Integrativa al Rendiconto al 30 giugno 2006 Parte A Andamento del valore della quota 2 Parte B Le attività, le passività e il valore complessivo netto 7 SEZIONE I Criteri di valutazione 7 SEZIONE II Le attività 11 SEZIONE III Le passività 18 SEZIONE IV Il valore complessivo netto 21 SEZIONE V Altri dati patrimoniali 22 Parte C Il risultato economico del semestre 22 SEZIONE I Strumenti finanziari 22 SEZIONE II Beni immobili 22 SEZIONE III Crediti 24 SEZIONE VI Altri oneri finanziari 24 SEZIONE VII Oneri di gestione 24 SEZIONE VIII Altri ricavi e oneri 26 SEZIONE IX Imposte 26 Parte D Altre informazioni 26 1
23 Parte A Andamento del valore della quota 1. Valore della quota alla fine di ciascun esercizio a partire dalla data di istituzione del Fondo Il Fondo Beta ha iniziato la propria attività operativa il 1 gennaio L evoluzione del valore della quota risulta dalla seguente tabella. Periodo di riferimento Valore complessivo netto del Fondo Numero quote Valore unitario delle quote Atto di conferimento 1/1/ ,000 Rendiconto al 31/12/ ,174 Rendiconto al 31/12/ ,280 Rendiconto al 30/06/ , Riferimenti sui principali eventi che hanno influito sul valore della quota nell arco del semestre Il valore complessivo netto del Fondo si è decrementato nell arco del semestre di euro ed il valore della quota di 115,827 euro. A fronte dell aumento dell utile del semestre per un importo di euro (52,673 euro per quota), il valore della quota ha subito una riduzione netta per effetto della distribuzione dei proventi relativi agli esercizi 2004 e 2005, avvenuta in data 20 marzo 2006, per complessivi euro (168,500 euro per quota). 3. Raffronto delle variazioni del valore della quota con l andamento del benchmark nel corso del semestre Il benchmark annuo di riferimento del Fondo è definito all articolo del Regolamento. In particolare esso corrisponde alla variazione dell indice dei prezzi al consumo per famiglie ed impiegati ed operai comunicata dall ISTAT maggiorata di tre punti percentuali. 2
24 Al 30 giugno 2006, la variazione dell indice generale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (esclusi i tabacchi) è stata del 1,27%; maggiorando la stessa di un tasso del 1,49% semestrale 1 si ottiene il benchmark relativo al periodo di riferimento del rendiconto, ovvero il 2,76%. Per un raffronto omogeneo tra la variazione percentuale della quota e quella del benchmark occorre considerare l incidenza della distribuzione del provento unitario avvenuta nel corso del semestre di cui si è fatto cenno. Le risultanze del confronto risultano dalla seguente tabella. Data di riferimento Valore unitario della quota Valore dell indice ISTAT 31 dicembre , ,3 30 giugno , ,9 Variazione % annua -9,43% 1,27% Incidenza % distribuzione proventi 13,72% --- Maggiorazione dell'indice ISTAT --- 1,49% Variazione quota - benchmark 4,29% 2,76% La maggiore variazione della quota rispetto a quella del benchmark risulta pari a 1,53%. 4. Illustrazione dell andamento delle quotazioni di mercato nel corso del semestre Il Fondo Beta ha iniziato la sua operatività sul Mercato Telematico Azionario, segmento di negoziazione MTF CLASSE 2, il 24 ottobre Durante questo primo periodo di negoziazioni l andamento della quota è stato caratterizzato da un trend sostanzialmente stabile e da un posizionamento ai massimi livelli di mercato per controvalore medio scambiato quotidianamente. Si ritiene che le quotazioni abbiano principalmente beneficiato: del maxi-provento distribuito a marzo 2006, frutto della gestione 2004 e 2005; delle importanti compravendite immobiliari concluse a fine 2005 e nel primo semestre 2006 (acquisto di Via Rasella, Roma e perfezionamento operazione riguardante il complesso di Via Cavour); della crescente consapevolezza dei risparmiatori di poter negoziare le quote in Borsa, inviando ordini alla propria banca di fiducia. 1 Tasso corrispondente al 3% annuo 3
25 In particolare: i prezzi hanno mostrato un andamento sostanzialmente stabile, chiudendo il primo semestre 2006 ad euro 1.028,17 (al netto dei proventi distribuiti a marzo), in leggero ribasso rispetto al prezzo di acquisto in collocamento (euro 1.100); gli scambi si sono posizionati ai massimi livelli di mercato, registrando un controvalore medio giornaliero pari a circa euro ; il Fondo Beta evidenzia, al 30 giugno 2006, uno sconto sul NAV alla stessa data (calcolato rispetto al prezzo ufficiale di Borsa) pari al 7,58%, tra i migliori del settore. Il prezzo ufficiale della quota ha raggiunto il suo massimo ad euro 1.199,73 il 17 marzo 2006, registrando invece il prezzo minimo ad euro 960,55, in data 18 aprile Le quote del Fondo Beta possono essere scambiate (conferendo ordine di compravendita a qualsiasi banca o intermediario finanziario abilitato), presso il segmento MTF Classe 2 di Borsa Italiana. Il codice di negoziazione è QFBET e il codice ISIN è IT L ammontare complessivo e unitario dei proventi posti in distribuzione Il capitolo 3 del Regolamento del Fondo illustra le modalità di distribuzione ai titolari delle quote dei proventi conseguiti dal Fondo. Sono considerati proventi gli utili, al netto delle plusvalenze non realizzate rispetto ai valori di apporto o di acquisizione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni detenute dal Fondo, risultanti dal rendiconto. I proventi medesimi sono distribuiti agli aventi diritto con cadenza annuale, fatte salve le eccezioni riportate alle lettere b), c) e d) dell articolo 3.2, in misura non inferiore al 70% degli stessi. Il Consiglio di Amministrazione in data 21 febbraio 2006 ha deliberato la distribuzione dei proventi di gestione maturati nel corso dell esercizio 2004, pari a 127,17 euro per quota, e i proventi di gestione maturati nel corso dell anno 2005, pari a 41,33 euro per quota, per un provento unitario complessivo pari a 168,5 euro. In occasione dell approvazione del presente rendiconto semestrale, si porrà in distribuzione un ammontare complessivo di ,80 euro, pari al 100% dei proventi maturati nel 1 semestre 2006 (esclusi arrotondamenti), pari a 17,7 euro per ciascuna quota. 4
26 6. Riferimenti di natura qualitativa e quantitativa in ordine ai rischi assunti nel semestre Le azioni poste in essere in ordine alla misurazione e alla gestione del rischio riguardano essenzialmente i momenti caratteristici della gestione del patrimonio immobiliare, che si sostanziano nel controllo costante dell attività di gestione e di compravendita degli immobili. Il monitoraggio sugli immobili di proprietà del Fondo è incentrato su tutti gli aspetti specifici del settore, ovvero quelli di natura tecnico-amministrativa, manutentiva e locativa. Per quanto concerne l analisi degli scostamenti, la funzione competente al controllo, l area amministrativa ed il fund manager del Fondo hanno un quadro d insieme completo delle attività di gestione che permette un controllo sistematico sul raggiungimento degli obiettivi di breve termine nonché la possibilità di una pianificazione più dettagliata e di ampio respiro. Per quanto riguarda lo stato degli immobili, è proseguita l attività di manutenzione straordinaria di molti edifici in linea con il piano degli interventi di adeguamento funzionale e normativo. La pianificazione delle opere, il monitoraggio sullo stato d avanzamento delle stesse, il controllo sui costi e la verifica del completamento dei lavori appaltati sono svolte dalla funzione pianificazione e controllo in collaborazione con la Direzione Tecnica e la funzione Progetti Speciali della SGR. Per quanto riguarda la copertura dei rischi sui fabbricati, la polizza globale, stipulata con una primaria compagnia, assicura il valore del patrimonio immobiliare del Fondo. Il rischio locativo è misurato secondo indici di sfittanza monitorati costantemente mediante la predisposizione di report mensili. Il rischio crediti è monitorato mensilmente attraverso la redazione di un report dettagliato su cui si basano le azioni di recupero in via giudiziale ed extragiudiziale. Allo stesso tempo viene redatto un report sull ageing dei crediti, che evidenzia i crediti secondo la data di generazione e che consente di monitorare e gestire le posizioni morose. Al fine di anticipare i tempi di recupero degli incassi, si è ritenuto di conferire ad una società specializzata il servizio di credit management finalizzato alla gestione integrata dei crediti commerciali del Fondo. Le posizioni che presentano rischio di inesigibilità sono coperte da un congruo fondo di svalutazione allo scopo di evitare eventuali ricadute economiche negli esercizi successivi. Per quanto riguarda i rischi connessi agli investimenti, la società di gestione è dotata di una 5
27 procedura, recentemente migliorata, che permette la ricostruibilità dei processi decisionali in conformità con quanto prescritto negli articoli 54 e 56 del regolamento Consob n Detta procedura consente di confrontare le ipotesi di investimento con le strategie del Fondo e con il budget approvato. Con tale scopo, in sede di valutazione di una opportunità di investimento, viene predisposto un information memorandum contenente oltre ad una sezione descrittiva (sintesi dell investimento, descrizione del complesso immobiliare, descrizione dello stato manutentivo, descrizione dello stato locativo e delle modalità d acquisto), anche un analisi economica (valori al momento dell acquisto e valori di mercato analizzati secondo l uso specifico, costi di gestione etc.) ed un analisi finanziaria (durata dell investimento, rendimenti e struttura finanziaria). Analogamente, per quanto concerne i rischi connessi alle operazioni di disinvestimento, viene predisposto un information memorandum contenente una descrizione sintetica dell immobile con l analisi dello stato locativo, del costo storicizzato e del rendimento lordo;sono analizzati inoltre lo stato giuridico e fiscale dell immobile e gli elementi che possano suggerire la dismissione; l information memorandum contiene infine la proposta economica che contiene il prezzo o range di vendita ottimale, tenendo in considerazione le peculiarità del mercato di riferimento ed l analisi economico finanziaria, con particolare attenzione alla risultato economico realizzabile con la dismissione. In fase di vendita, viene richiesto all Esperto Indipendente un giudizio di congruità sul valore dell immobile. Le operazioni di compravendita immobiliare sono monitorate, in termini di contenimento e frazionamento del rischio, dalla funzione di risk management. Per quanto riguarda la valutazione degli immobili da parte dell Esperto Indipendente, la Società si è dotata di una procedura specifica nella quale è descritto il flusso informativo nei riguardi dello stesso e che prevede numerosi presidi di controllo che vanno da quello effettuato dal fund manager sui dati del ciclo attivo, da quelli della Direzione Tecnica su quello passivo a quelli effettuati dalla Direzione Amministrazione e Finanza per un riscontro con i dati contabili a quello di Pianificazione e Controllo riguardo al confronto con i dati previsionali. 6
28 Parte B Le attività, le passività e il valore complessivo netto SEZIONE I Criteri di valutazione Nella redazione del Rendiconto sono stati applicati i principi contabili di generale accettazione per fondi comuni d investimento immobiliari chiusi, i prospetti contabili ed i criteri di valutazione previsti dal Regolamento della Banca d Italia del 14 aprile 2005, con particolare riferimento ai principi generali di prudenza e sostanziale costanza nel tempo dei criteri utilizzati. I criteri di valutazione sono di seguito riepilogati. Partecipazioni I criteri di valutazione delle partecipazioni di fondi chiusi in società non quotate sono regolati al titolo V, capitolo 4, sezione II, paragrafi 2.4 del Provvedimento. Ai fini della compilazione delle voci A1 e A2 del rendiconto, per partecipazioni si intende la detenzione con finalità di stabile investimento, da parte di un fondo comune chiuso, di titoli di capitale con diritti di voto nel capitale di società non quotate. Partecipazioni di controllo in società immobiliari Alle partecipazioni di controllo in società non quotate la cui attività prevalente consiste nell investimento in beni immobili va attribuito di regola un valore pari alla frazione di patrimonio di pertinenza del fondo. Il patrimonio netto è determinato applicando ai beni immobili ad ai diritti reali immobiliari i criteri di valutazione previsti dal Provvedimento della Banca d Italia del 14 aprile 2005 per la sezione Immobili, mentre le altre poste attive e passive del bilancio della partecipata non sono di norma oggetto di nuova valutazione. Nel caso della partecipazione detenuta dal Fondo nella società Via Cavour S.r.l. si è mantenuto il criterio del costo in quanto, essa è stata acquisita in data 28 giugno 2006 e non è ancora stato pubblicato il primo bilancio della società partecipata. L Esperto Indipendente ha valutato il complesso immobiliare di proprietà della società partecipata nel momento della vendita dello stesso da parte del Fondo Beta, in occasione della redazione del giudizio di congruità, in data 26 giugno
Beta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2005
Beta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2005 Relazione degli Amministratori Rendiconto al 31/12/2005 Nota integrativa Relazione degli Amministratori
Beta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 30/06/2007
Beta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 30/06/2007 Relazione degli Amministratori Situazione Patrimoniale Sezione Reddituale Nota integrativa Estratto relazione
Alpha Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 30/6/2005
Alpha Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 30/6/2005 Relazione degli Amministratori Rendiconto al 30/6/2005 Nota Integrativa Relazione degli Amministratori
Beta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 30/6/2005
Beta Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 30/6/2005 Relazione degli Amministratori Rendiconto al 30/6/2005 Nota integrativa Relazione degli Amministratori al
Alpha Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2007
Alpha Immobiliare Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2007 Relazione degli Amministratori Situazione Patrimoniale Sezione Reddituale Nota integrativa Estratto relazione
FondoAlpha. Alpha Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2002 E RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI
FondoAlpha Alpha Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2002 E RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI INDICE RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI 1. ILLUSTRAZIONE
FondoAlpha. Alpha Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2003 E RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI
FondoAlpha Alpha Immobiliare - Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso RENDICONTO AL 31/12/2003 E RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI INDICE RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI AL RENDICONTO AL 31/12/2003

References: art. 35
 art. 31
 art. 3
 articolo 19
 articolo 3
 art. 27
 articolo 7
 articolo 3