Source: https://www.najpravo.sk/clanky/zakon-o-pode-a-jeho-aplikacia-od-roku-2014.html
Timestamp: 2019-07-16 00:04:42+00:00

Document:
Zákon o pôde a jeho aplikácia od roku 2014 | Články | Najprávo.sk - najlepší právny poradca
4.1. 2017, 18:30 | Pavol VARGAEŠTOK
Slovenská republika aktuálne ako člen Európskej únie si pri rokovaniach a vstupe do nej v roku 2004 uplatnila výnimku vo forme moratória na predaj poľnohospodárskej pôdy cudzincom - fyzickým osobám na obdobie 7 rokov s platnosťou do 30. apríla 2011, ktorá bola predĺžená do 30. apríla 2014 a to z dôvodu obavy nákupu poľnohospodárskych pozemkov zo strany cudzích štátnych príslušníkov.
Nakoľko po zániku platnosti výnimky tieto obavy zo strany Slovenskej republiky pretrvávali schválila dňa 16. mája 2014 NR SR tzv. Zákon o pôde, ktorý bol podpísaný prezidentom Slovenskej republiky dňa 27. mája 2014 - zákon č. 140/2014 Z.z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov s účinnosťou od 01. júna 2014 (ďalej v texte len ako „ Zákon o pôde “). Na základe uvedeného zákona došlo k obmedzeniu prevodu a nadobúdania vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku na území Slovenskej republiky tak fyzickými ako aj právnickými osobami a prednostné postavenie vo vzťahu k prevodu a nadobúdania vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku na území Slovenskej republiky získali domáci farmári a poľnohospodárske subjekty.
Zákon o pôde je rozdelený do viacerých častí, pričom v úvode definuje poľnohospodársky pozemok jednak pozitívne, teda za poľnohospodársky pozemok považujeme
poľnohospodársku pôdu – sú to nehnuteľnosti zapísane na listoch vlastníctva v kultúre ako orná pôda, trvalý trávnatý porast, vinice, ovocný sad a pravdaže chmeľnice alebo
pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, t.j. jedná sa o pozemok, na ktorom sa nachádzajú budovy slúžiace farmárom na ich podnikanie ako maštale, bitúnky, garáže či senníky, bez ohľadu na ich kultúru uvedenú na listoch vlastníctva, podstatná je podmienka existencia stavby (podľa môjho právneho názoru aj neskolaudovanej), ktorá slúži na výkon poľnohospodárstva a bola postavená pred 24. júnom 1991 .
Zákon o pôde pravdaže vymedzuje pojem poľnohospodársky pozemok aj negatívne teda za poľnohospodársky pozemok nepovažujeme
pozemok v kultúre zapísanej na liste vlastníctva ako záhrada
pozemok v zastavanom území obce tzv. intraviláne bez ohľadu na kultúru uvedenú na listoch vlastníctva, ale aj
pozemok mimo zastavaného územia obce tzv. extraviláne, ak je to
pozemok určený na iné ako poľnohospodárske využitie napr. stavebný pozemok (v prípade developerských projektov), alebo
je jeho možnosť poľnohospodárskeho využitia obmedzená, alebo
je jeho výmera menšia ako 2.000,00 m2 podľa údajov z výpisu listu vlastníctva, alebo
je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok,
pričom ide o taxatívny výpočet výnimiek z definície pojmu “poľnohospodársky pozemok“ bez možnosti rozširovania.
Zákon o pôde ďalej vo svojich ustanoveniach jednoznačne definuje, čo sa považuje za nadobúdanie vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku, a to či už vo forme odplatného prevodu podľa § 588 až 611 Občianskeho zákonníka vo forme kúpnej zmluvy, resp. bezodplatného prevodu podľa § 628 až 630 vo forme darovacej zmluvy Občianskeho zákonníka, ako aj prevod na účely výkonu záložného práva podľa § 151j Občianskeho zákonníka alebo výkonu zabezpečovacieho prevodu práva podľa § 553c Občianskeho zákonníka.
Nadobúdaním vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku sa na účely zákona nepovažuje
prevod podľa § 611 Občianskeho zákonníka vo forme zámennej zmluvy, ak zamieňanými vecami sú poľnohospodárske pozemky, ktorých hodnoty sú porovnateľné[1]
bezodplatný prevod do vlastníctva oprávnených osôb podľa osobitných predpisov, napr. reštituentom a
prevod podľa osobitných predpisov napr. v prípade pozemkov pod správou/ vlastníctve Slovenského pozemkového fondu.[2]
Zmyslom Zákona o pôde ako som uvádzal nebolo len pozitívne a negatívne definovať čo je poľnohospodársky pozemok, ale aj stanoviť subjekty, ktoré buď sú povinné dodržiavať administratívny postup (zverejnenie ponuky) uvedený v Zákone o pôde, ktoré povinné nie sú a pri ktorých je nadobudnutie vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku absolútne vylúčené.
Vzhľadom na skutočnosť že výnimiek povinných dodržiavať proces prevodu stanovený Zákonom o pôde je taxatívne vymedzený venoval by som sa prvotne týmto subjektom. Za výnimku z administratívneho procesu, teda nadobudnúť vlastnícke právo k poľnohospodárskemu pozemku bez obmedzení môže:
osoba s trvalým pobytom na území Slovenskej republiky resp. sídlom po dobu min. 10 rokov na území Slovenskej republiky (nie je podstatné či je to obchodná spoločnosť, družstvo , či SHR), ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu[3] ako podnikanie najmenej 3 roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v obci (teda v jej katastrálnom území), v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza – potvrdenie vydáva miestne príslušná obec/mesto
spoluvlastníka poľnohospodárskeho pozemku, ak ide o spoluvlastnícky podiel podľa osobitných predpisov, napr. v prípade zákonného predkupného práva v pozemkových spoločenstvách
blízku osobu[4] podľa § 116 Občianskeho zákonníka a osobu príbuznú[5] podľa § 117 Občianskeho zákonníka.
Je tiež zaujímavé, že zákonodarca ešte aj v rámci výnimiek stanovil tzv. extra výnimky a nimi sú:
mladý poľnohospodár[6], alebo nadobúdateľ, ktorý je mladým poľnohospodárom, teda osobou mladšou ako 40 rokov, vtedy sa nevzťahuje na ňu ustanovenie o povinnosti vykonávať poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky. Mladý poľnohospodár však následne nemôže poľnohospodársky pozemok prenajať, predať ani darovať tri roky od nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku inému subjektu
fyzická osoba, ktorá vykonáva najmenej tri roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku poľnohospodársku výrobu v pracovnom pomere, v obdobnom pracovnom vzťahu alebo v inom pracovnoprávnom vzťahu u osoby, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu, ako osoba podľa bodu 1 predošlého odseku.
V prípade že subjektom nadobudnutia vlastníckeho práva nie je ani jeden zo subjektov uvedených vyššie, je potrebné uviesť, že v takom prípade sa uplatňuje zložitý a priam obmedzujúci administratívny proces prostredníctvom tzv. Registra zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na web linku https://pozemky.mpsr.sk/.
Uvedený register je pod správou Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky (ďalej len ako „register") a registrácia, resp. prihlásenie do systému sa uskutočňuje výlučne cez občiansky preukaz s elektronickým čipom a aplikácie s ním súvisiace (napr. eID klient) t. zn. že prvotne, ak chce určitá osoba previesť svoj poľnohospodársky pozemok, musí byť držiteľom občianskeho preukazu s elektronickým čipom, disponovať príslušným softwarom (eID klient) a hardwarom (čítačkou).
Následne je potrebné absolvovať proces zverejnenia, pričom do ponuky na registri musí osoba uviesť špecifikáciu pozemku (označenie C/E KN, číslo parcely, kultúru, podiel, výmeru) a požadovanú cenu, a to po dobu minimálne 15 dní. Okrem toho je osoba, ako prevodca, povinná zverejniť svoj zámer o prevode aj na Úradnej tabuli v obci, ktoré je bezplatné.
Po zverejnení ponuky, záujemcovia o nadobudnutie vlastníckeho práva k zverejnenému poľnohospodárskemu pozemku, môžu prejaviť svoj záujem predložením svojej ponuky opätovne cez register za použitia občianskeho preukazu s elektronickým čipom, pričom poradie záujemcov o kúpu v zmysle Zákona o pôde možno generálne vyjadriť nasledovne:
Prednostné právo na nadobudnutie vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku má pravdaže osoba s trvalým pobytom na území Slovenskej republiky resp. sídlom po dobu min. 10 rokov na území Slovenskej republiky, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej 3 roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza.
Ak taký záujemca neprejaví záujem, má právo na nadobudnutie vlastníckeho práva k zverejnenému poľnohospodárskemu pozemku osoba s trvalým pobytom na území Slovenskej republiky resp. sídlom po dobu min. 10 rokov na území Slovenskej republiky, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej 3 roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v obci susediacej s obcou, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza.
Ak taký záujemca neprejaví záujem, má právo na nadobudnutie vlastníckeho práva k zverejnenému poľnohospodárskemu pozemku osoba s trvalým pobytom na území Slovenskej republiky, resp. sídlom po dobu min. 10 rokov na území Slovenskej republiky, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej 3 roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku bez ohľadu na miesto podnikania.
Ak ani jeden z menovaných subjektov neprejaví ponuku o kúpu pozemku má právo na nadobudnutie vlastníckeho práva k zverejnenému poľnohospodárskemu pozemku osoba s trvalým pobytom na území Slovenskej republiky, resp. sídlom po dobu min. 10 rokov na území Slovenskej republiky, ktorá nevykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie.
Prednostné obmedzenie sa realizuje pravdaže aj vo vzťahu k mladému poľnohospodárovi, resp. osobe, ktorá vykonáva najmenej tri roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku poľnohospodársku výrobu v pracovnom pomere, v obdobnom pracovnom vzťahu alebo v inom pracovnoprávnom vzťahu u osoby, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu.
Ak ani jeden z vyššie menovaných subjektov neprejaví záujem o kúpu v takom prípade je prevod poľnohospodárskeho pozemku zo zákona zakázaný.
Uvedený proces zverejnenia a splnenia podmienok zverejnenia v registri verifikuje príslušný Okresný úrad podľa lokality poľnohospodárskeho pozemku, a to na základe žiadosti záujemcu o poľnohospodársky pozemok, resp. nadobúdateľa poľnohospodárskeho pozemku.
Záverom je treba poukázať, že ako každý zákon, aj Zákon o pôde má svoje pre a proti, pričom podľa môjho názoru sa jeho prijatím vytvoril priestor pre špekulatívne prevody poľnohospodárskej pôdy spôsobmi, ktoré zákon nepovažuje za porušenie resp. obchádzanie zákona, pričom len čas a budúcnosť ukážu, či tento spôsob obmedzenia prevodu vlastníckeho práva k poľnohospodárskeho pozemku bol správny alebo nie.
Advokát/Konateľ/Spoločník
[1] hodnoty zamieňaných pozemkov sú porovnateľné, ak ich rozdiel nie je väčší ako 10 %
[2] § 2 ods. 2 zákon č. 140/2014 Z.z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov
[3] Čl. 3 ods. 3 nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 178/2002 z 28. januára 2002, ktorým sa ustanovujú všeobecné zásady a požiadavky potravinového práva, zriaďuje Európsky úrad pre bezpečnosť potravín a stanovujú postupy v záležitostiach bezpečnosti potravín (Mimoriadne vydanie Ú. v. EÚ, kap. 15/zv. 6; Ú. v. EÚ L 315, 28. 11. 2003) v platnom znení. Čl. 4 ods. 1 písm. a) nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 1307/2013 zo 17. decembra 2013, ktorým sa ustanovujú pravidlá priamych platieb pre poľnohospodárov na základe režimov podpory v rámci spoločnej poľnohospodárskej politiky a ktorým sa zrušuje nariadenie Rady (ES) č. 637/2008 a nariadenie Rady (ES) č. 73/2009 (Ú. v. EÚ L 347, 20. 12. 2013) v platnom znení.
[4] Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu
[5] Stupeň príbuzenstva dvoch osôb sa určuje podľa počtu zrodení, ktorými v priamom rade pochádza jedna od druhej a v pobočnom rade obidve od najbližšieho spoločného predka
[6] Čl. 2 ods. 1 písm. n) nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 1305/2013 zo 17. decembra 2013 o podpore rozvoja vidieka prostredníctvom Európskeho poľnohospodárskeho fondu pre rozvoj vidieka (EPFRV) a o zrušení nariadenia Rady (ES) č. 1698/2005 (Ú. v. EÚ L 347, 20. 12. 2013) v platnom znení
?diera v zákone
Poľa mňa zákon obsahuje dieru - nadobudnutie pozemku v dôsledku zlúčenia spoločností podľa ObZ. Vychádzajme z toho, že pozemok nadobudol riadne PO - poľnohospodár, a tým sa stal súčasťou imania PO, ktorá mohla pozemok nadobudnúť, tá je oprávnená zlúčiť svoju spoločnosť s inou spoločnosťou, ktorá nespĺňa kritériá. Vtedy však dôjde k prechodu všetkého imania zanikajúcej spoločnosti na právneho (univerzálna sukcesia imania), čo má za následok prechod vlastníctva k pozemkom a nie jeho prevodu. Preto je otázne či sa pre daný prípad uplatní postup podľa zákona, alebo platí univerzálna sukcesia. Ak by neplatila univerzálna sukcesia, potom by napr. nemohol pozemok nadobudnúť ani dedič pozemku keďže zákon rovnako neupravuje ani danú eventualitu (pozn. zákon upravuje prevod na blízku osobu a nie prechod + na základe závetu napr. nemusí dediť blízka osoba). Možno danú otázku riešila aj judikatúra, o tom však neviem ak viete dajte info. Rovnako je to skôr na diskusiu, považujte to len za názor. Ďakujem PS
Peter | 10.02.2017 15:22

References: § 588
 § 628
 § 151
 § 553
 § 611
 § 116
 § 117
 § 2
 Čl. 3
 Čl. 4
 Čl. 2