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Timestamp: 2020-03-28 15:11:51+00:00

Document:
AG Düsseldorf, 20 C 12742/05: AG Düsseldorf: sicherheitsleistung, treu und glauben, planwidrige unvollständigkeit, wohnung, scheingeschäft, beendigung, vermieter, vollstreckung, erwerb, rechtsgeschäft
Urteil des AG Düsseldorf vom 21.04.2006, 20 C 12742/05
Aktenzeichen: 20 C 12742/05
AG Düsseldorf: sicherheitsleistung, treu und glauben, planwidrige unvollständigkeit, wohnung, scheingeschäft, beendigung, vermieter, vollstreckung, erwerb, rechtsgeschäft
Amtsgericht Düsseldorf, 20 C 12742/05
auf die mündliche Verhandlung vom 17. März 2006
Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn der Beklagte nicht vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Am 11.07.04 mietete die Klägerin beim Beklagten eine Wohnung in der X-Straße X in X. 2
In § 21 des Mietvertrages wurde vereinbart: 3
4"1. An Stelle einer Sicherheitsleistung in Geld übereignet der Mieter die vom Vormieter zu erwerbenden Einbauschränke in Diele und Dachgeschoss. Der Mieter darf diese Einrichtungsgegenstände an einen möglichen Nachmieter nur mit Zustimmung des Vermieters veräußern. Der Vermieter muss die Zustimmung erteilen, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Zahlungsrückstände aus Mieten und Betriebskostennach- und Vorauszahlungen bestehen. Bestehen Rückstände, kann der Vermieter verlangen, dass der Kaufpreis durch den
Erwerber an den Vermieter gezahlt wird."
In § 24 des Mietvertrages heißt es: 5
"Der Mietvertrag wird wirksam, sobald sich der Mieter mit den Vormietern über eine angemessene Abstandszahlung für Einbauschränke und Laminatboden geeinigt hat. Die von den Vormietern übernommenen Einrichtungsgegenstände stehen nach Erwerb im Eigentum des Mieters. Dem Mieter ist bekannt, dass übernommene Einrichtungsgegenstände bei Beendigung des Mietverhältnisses entfernt werden müssen, soweit keine anderweitige Regelung zu Stande kommt." 6
Die Klägerin überwies 1.100,-- Euro an die Vormieter. 7
8Sie kündigte das Mietverhältnis fristgerecht zum 01.07.05. Am Samstag, den 25.06.05, fand ein Übergabetermin statt, bei dem der Beklagte die Wohnung als ordnungsgemäß abnahm.
9Sie behauptet, bei § 21 des Mietvertrages handele es sich um ein Scheingeschäft, für das die Regelung des verdeckten Geschäfts, hier also § 551 BGB gelte. Da der Beklagte Eigentümer der Einbauschränke sei, sei schon nicht nachvollziehbar, wie überhaupt ein Erwerb durch seine Mieter mit anschließender Übereignung an den Beklagten erfolgen solle. Der Beklagte versuche lediglich, sich den allgemeinen Vorschriften und der Rechtsprechung zur Rückzahlung von Mietsicherheiten zu entziehen. Statt die Mietsicherheit von jedem Mieter einzeln in Empfang zu nehmen, habe der Beklagte lediglich den Zahlweg der Mietsicherheit verändert.
10In § 21 des Mietvertrages fehle zudem eine Regelung für den Fall, dass ein Nachmieter nicht gefunden werden könne bzw. dieser erst gar nicht gesucht werde. Insoweit sei an eine ergänzende Vertragsauslegung zu denken.
11Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe beim Abnahmetermin vom 25.06.05 auf die Frage der Klägerin, wann sie die 1.100,-- Euro zurückerhalten werde, zunächst eher ausweichend geantwortet, es werde bestimmt schnell ein neuer Mieter für die Wohnung gefunden. Der bei diesem Gespräch anwesenden Mutter der Klägerin sei diese Aussage zu wenig konkret gewesen. Sie habe entgegnet, ihre Tochter benötige das Geld schließlich dringend. Hierauf habe der Beklagte geantwortet, ihm sei klar, dass ein Umzug erhebliche Kosten bedeuten würde. Da die Klägerin zudem eine gute Mieterin gewesen sei, würde er das Geld bis Ende Juli 2005 überweisen. Dem habe die Klägerin schweren Herzens zugestimmt, da diese Regelung für sie noch eine Wartezeit von über einem Monat bedeutete.
13den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.251,38 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.100,-- Euro seit dem 03.08.05 sowie weiteren Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 151,38 Euro seit dem 07.09.05 zu zahlen.
16Er habe sich die Einbauschränke nur deshalb zur Sicherheit übereignen lassen, damit die Klägerin als neue Mieterin nicht einerseits mit einer zusätzlichen Kautionsaufwendung neben der im Interesse der Vormieter gezahlten Ablösesumme belastet werden müsse und andererseits der Beklagte zumindest durch die eingebauten Schränke für Ansprüche aus dem Mietverhältnis abgesichert sei. Um ein Scheingeschäft handele es sich nicht. Zu keinem Zeitpunkt habe er eine Zusicherung zur Auszahlung eines Betrages in Höhe von 1.100,-- Euro gemacht. Der Beklagte sei vielmehr davon ausgegangen, dass die Wohnung zum Anfang des Monats August erneut vermietet sein würde und eine Einigung über eine Ablösesumme zwischen der Klägerin und dem potentiellen Nachmieter bis zu diesem Zeitpunkt erfolgt sei. Der Beklagte habe nicht versprochen, dass er an die Klägerin Geld überweisen werde.
17Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 20.01.06 (Bl. 63, 64 GA.) Beweis erhoben durch Zeugenvernehmung. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 17.03.06 (Bl. 84 ff.GA.) verwiesen.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Zahlung von 1.100,-- Euro. 20
Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 21 des Mietvertrages. 22
23Denn § 21 des Mietvertrages begründet nur einen Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zustimmung zur Weiterveräußerung der Einbauschränke an einen Nachmieter.
25Die Klägerin hat gegen den Beklagten auch keinen Anspruch aus einer Regelung im Wege ergänzender Vertragsauslegung nach § 242 BGB.
26Der ergänzenden Vertragsauslegung bedarf es dann, wenn Lücken einer rechtsgeschäftlichen Regelung zu schließen sind. Ein Vertrag muss demgemäß eine Regelungslücke, also eine planwidrige Unvollständigkeit enthalten (BGHZ 127, 138, 142; zitiert in Palandt-Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 157 Rn. 3).
27Eine planwidrige Regelungslücke besteht vorliegend nicht. Der Fall, dass überhaupt kein Nachmieter oder jedenfalls kein Nachmieter, der zur Übernahme der Einbauschränke bereit ist, gefunden werden kann, ist in § 24 des Mietvertrages geregelt. Dort heißt es unter anderem: "Dem Mieter ist bekannt, dass übernommene Einrichtungsgegenstände bei Beendigung des Mietverhältnisses entfernt werden müssen, soweit keine anderweitige Regelung zustande kommt."
28Die Klägerin hat demgemäß ein mit der Wegnahmepflicht korrespondierendes Wegnahmerecht an den Einrichtungsgegenständen.
29Es liegt auch kein Scheingeschäft nach § 117 BGB vor, die Parteien haben nicht als verdecktes Rechtsgeschäft nach § 117 Abs. 2 BGB eine Vereinbarung über eine Sicherheitsleistung in Geld getroffen.
30In § 21 des Mietvertrages ist ausdrücklich klargestellt, dass die Sicherheitsleistung durch Übereignung von Einbauschränken an den Beklagten "anstelle einer Sicherheitsleistung in Geld" erfolgt. Dass die Parteien einverständlich gemeinsam nur den äußeren Schein eines Rechtsgeschäftes hervorrufen, die mit dem Geschäft verbundenen Rechtsfolgen aber nicht eintreten lassen wollten, ist nicht schlüssig dargetan.
32Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 1.100,-- Euro nach § 280 Abs. 1 BGB.
33Die Klägerin hat nicht schlüssig vorgetragen, dass ihr aufgrund der Vereinbarung einer unwirksamen Klausel in § 21 des Mietvertrages ein Schaden in Höhe von 1.100,-- Euro entstanden ist.
Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist aus mehreren Gründen unschlüssig: 34
Die Wohnung ist bislang noch nicht weitervermietet worden, so dass derzeit noch nicht feststeht, dass sich kein Nachmieter finden wird, der zur Übernahme der Einbauschränke gegen Zahlung von 1.100,-- Euro bereit ist.
36Zudem hätte die Klägerin sich den Wert der Einbauschränke, zu deren Wegnahme sie berechtigt ist, bei der Bemessung der Höhe eines Schadensersatzanspruchs anrechnen zu lassen.
37Vor allem aber besteht bereits dem Grunde nach kein Schadensersatzanspruch, weil die vom Beklagten gewählte Vertragsgestaltung in § 21 des Mietvertrages wirksam ist und der Beklagte nicht gegen ihn obliegende vertragliche Nebenpflichten verstoßen hat.
Die Klägerin hat in § 21 Ziffer 1 des Mietvertrages wirksam das Weiterveräußerungsrisiko hinsichtlich der Einbauschränke übernommen. 35
Die Klausel ist nicht unwirksam. 39
40Eine Unwirksamkeit nach § 551 Abs. 4 BGB liegt nicht vor. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Sicherheitsleistung das Dreifache der Monatsmiete nicht überschreiten, was vorliegend nicht der Fall ist. In welcher Form die Sicherheit geleistet werden muss, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl. 2004, § 551 Rn. 2). Die Parteien haben demgemäß Gestaltungsfreiheit hinsichtlich der Sicherheitsleistung, solange ihr Wert nicht das Dreifache einer Monatsmiete übersteigt.
41Die Parteien konnten also auch wirksam in § 21 des Mietvertrages vereinbaren, dass die Klägerin vom Vormieter Einbauschränke kauft und diese dem Beklagten zur Sicherheit übereignet bzw. auf ihr Wegnahmerecht während der Mietzeit bis zur Freigabe der Sicherheitsleistung durch den Beklagten verzichtet.
42§ 21 des Mietvertrages ist auch nicht nach § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Klägerin unwirksam.
43Zunächst einmal stellt § 21 des Mietvertrages schon keine allgemeine Geschäftsbedingung nach § 305 Abs. 1 BGB dar, da nicht schlüssig dargetan ist, dass § 21 des Mietvertrages für eine Vielzahl von Verträgen vorgesehen ist. Es handelt sich vielmehr ersichtlich um eine konkret auf die beim Vormieter gegebene Situation zugeschnittene Einzelregelung.
44Hinzukommt, dass die Klägerin auch nicht unangemessen benachteiligt wurde. Der Beklagte hätte den Abschluss des Mietvertrages ohne weiteres davon abhängig machen können, dass die Klägerin sich mit dem Vormieter über die Übernahme der Einbauschränke einigt und zusätzlich eine Sicherheitsleistung in Geld verlangen können.
45Stattdessen hat der Beklagte zum Vorteil der Klägerin auf die eigenständige Erhebung einer Sicherheitsleistung verzichtet und sich die Einbauschränke zur Sicherheit übereignen lassen. Anstatt die Klägerin mit weiteren Kosten zu belasten, hat er den die Klägerin schonenderen Weg beschritten.
46Die in § 21 des Mietvertrages getroffene Regelung verstößt daher auch erst recht nicht gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB.
48Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 1.100,-- Euro gemäß einer am 25.06.05 getroffenen Vereinbarung zwischen den Parteien.
49Zwar hätte das in § 26 des Mietvertrages geregelte Schriftformgebot konkludent zwischen den Parteien abbedungen werden können (Palandt, a.a.O., § 125 Rn. 14).
50Jedoch hat die Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass der Beklagte sich tatsächlich persönlich dazu verpflichtet hat, an die Klägerin bis Ende Juli 2005 1.100,-- Euro zu zahlen.
Solches hat die Vernehmung der beiden Zeuginnen nicht ergeben: 51
Die Mutter der Klägerin hat bekundet, sie habe ausschließlich den einen vom Beklagten angeblich ausgesprochenen Satz mitbekommen: "Sie bekommen Ihr Geld bis Ende Juli". Selbst wenn der Beklagte diesen Satz tatsächlich gesagt haben sollte, lässt sich ihm unter Berücksichtigung der von den Parteien getroffenen Vereinbarungen zur Mietkaution nicht mit der erforderlichen Sicherheit entnehmen, dass der Beklagte sich persönlich zur Zahlung von 1.100,-- Euro verpflichtet hat. Die Klägerin hatte seinerzeit keine Sicherheitsleistung in Geld gegenüber dem Beklagten erbracht. Der Beklagte war rechtlich nicht zur Zahlung von 1.100,-- Euro verpflichtet. Vielmehr oblag es der Klägerin, von einem potentiellen Nachmieter diesen Betrag durch Abschluss einer Übernahmevereinbarung wiederzuerlangen.
Die Ankündigung des Beklagten, die Klägerin erhalte ihr Geld bis einschließlich Juli, konnte ohne weitere Klarstellung daher auch so verstanden werden, dass dann, wenn 52
bis Ende Juli ein übernahmebereiter Nachmieter gefunden wäre, sie "ihr Geld" wiedererhalten werde.
54Dass der Beklagte ausdrücklich klargestellt hat, er werde über die vertraglichen Vereinbarungen hinaus persönlich Geld an die Klägerin zahlen, hat die Mutter der Klägerin entgegen dem anderslautenden Sachvortrag in der Klageschrift nicht bestätigt. Die Mutter hat nicht bestätigt, dass ihr die Aussage des Beklagten zu wenig konkret gewesen sei und der Beklagte auf weitere Nachfrage der Mutter der Klägerin ausdrücklich erklärt habe, er selbst werde persönlich das Geld bis Ende Juli 2005 überweisen. Vielmehr hat die Mutter der Klägerin lediglich erklärt, sie habe den Beklagten darauf hingewiesen, dass ihre Tochter das Geld brauche, woraufhin der Beklagte lediglich geantwortet habe: "Ja, ja, ich weiß". Diese Antwort des Beklagten hat keine Aussagekraft.
55Die Mutter der Klägerin hat auch nicht mitbekommen, was die Parteien vor der von ihr wiedergegebenen Erklärung des Beklagten besprochen haben. Sie wusste jedoch noch, dass die Parteien vorher noch etwas besprochen hatten. Es ist daher durchaus möglich und kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Beklagte, bevor er erklärt hat, "Sie bekommen Ihr Geld bis Ende Juli" die weitere Voraussetzung, dass ein
56übernahmebereiter Nachmieter gefunden werden müsse, was er bis Ende Juli 2005 durchaus für möglich halte, im Einzelnen auseinandergesetzt hat.
57Die Klägerin ist in vollem Umfang beweispflichtig für das Zustandekommen einer einschränkungslosen Verpflichtungserklärung des Beklagten. Dieser Beweis ist ihr nicht gelungen.
58Auch die Schwester der Klägerin will ausschließlich den einen entscheidenden Satz des Beklagten, die Klägerin erhielte am Ende des Monats Juli die Sicherheitsleistung überwiesen, gehört haben. Die Zeugin konnte auf nähere Nachfrage jedoch nicht ausschließen, dass der Beklagte nicht von einer "Überweisung", sondern eventuell auch nur davon gesprochen hat, dass die Klägerin das Geld "bekommen" werde. Auch die Schwester der Klägerin hat weitere Einzelheiten des zwischen den Parteien geführten Gesprächs nicht mitbekommen.
59Nach alledem kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Beklagte lediglich in Aussicht gestellt hat, dass sich hoffentlich bis Ende Juli 2005 ein Nachmieter finden werde, der zur Übernahme der Einbauschränke gegen Zahlung des von der Klägerin verauslagten Betrages bereit sein werde.
60Mangels Hauptanspruchs hat die Klägerin auch keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 151,38 Euro nach §§ 286 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. 61
Streitwert: 1.100,-- Euro. 62
20 C 12742/05
Sicherheitsleistung, Treu und glauben, Planwidrige unvollständigkeit, Wohnung, Scheingeschäft, Beendigung, Vermieter, Vollstreckung, Erwerb, Rechtsgeschäft

References: § 21
 § 24
 § 21
 § 551
 § 21
 § 21
 § 21
 § 242
 § 157
 § 24
 § 117
 § 117
 § 21
 § 280
 § 21
 § 21
 § 21
 § 551
 § 551
 § 551
 § 21
 § 307
 § 21
 § 305
 § 21
 § 21
 § 242
 § 26
 § 125