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Timestamp: 2016-10-25 20:59:08+00:00

Document:
4C.18/2006 (29.03.2006)
4C.18/2006 /ech
d�fendeur et recourant, repr�sent� par Me Pierre Siegrist,
demandeurs et intim�s, repr�sent�s par Me Gilles Stickel.
contrat de bail � loyer; indemnit� pour plus-value,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 14 novembre 2005.
A.a Par contrat de bail � loyer pour habitation du 29 juillet 1988, A.________ a c�d� � D.________, B.________ et E.________, l'usage d'un appartement de sept pi�ces, � Meyrin, pour une dur�e de dix mois, soit du 1er septembre 1988 au 30 juin 1989. Le loyer a �t� fix� � 30'000 fr. par an, soit � 2'500 fr. par mois, charges comprises. L'�tat des lieux d'entr�e �tabli le 1er septembre 1988 d�crit l'appartement comme �tant dans un tr�s mauvais �tat, � tel point que le 22 du m�me mois, les parties ont �tabli une liste de "propositions d'entretien, de r�formes, de rajeunissement des locaux". De 1988 � 1990, les locataires ont effectu� un certain nombre de travaux, dont le co�t s'est �lev� � 15'000 francs.
En 1990, un nouveau contrat de bail a �t� sign� pour une dur�e de cinq ans, qui d�butait le 1er juillet 1990 pour se terminer le 30 juin 1995. Alors que le montant du loyer restait inchang�, le contrat pr�voyait, en sus des pr�c�dents locataires, C.________. Entre 1990 et 1992, de nouveaux travaux ont �t� entrepris, lesquels ont consist� en la transformation du rez-de-chauss�e en un appartement autonome de deux pi�ces, appartement dans lequel a �t� cr��e une salle de bains. Les autres pi�ces de l'appartement occup� par les locataires ont �galement �t� r�nov�es. B.________ a re�u un ch�que de 3'000 fr. en couverture des frais occasionn�s pour l'am�nagement de l'appartement au rez-de-chauss�e, avec en sus l'autorisation de sous-louer l'appartement en question.
Les deux s�ries de travaux ont �t� effectu�es avec l'accord du bailleur.
A.b Le 2 juin 1992, un nouveau contrat a �t� conclu entre, cette fois-ci, A.________ et B.________ et C.________, pour une dur�e de dix ans, avec effet d�s le 1er juillet 1992. Le loyer demeurait le m�me que ceux pr�c�demment convenus. L'autorisation de sous-location, valable jusqu'� l'�ch�ance du contrat, �tait renouvel�e. Ainsi, d�s 1992, l'appartement de deux pi�ces a �t� sous-lou� � raison de 1'050 fr. par mois, charges comprises.
A.c Par courrier du 16 ao�t 2001, le bailleur a r�sili� le contrat de bail pour le prochain terme l�gal, soit pour le 30 juin 2002. Les locataires ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers d'une requ�te en contestation du cong�. En cours de proc�dure, les parties se sont mises d'accord sur la date de d�part des locataires, le 31 d�cembre 2001.
A.d Les �poux B.C.________ ont mandat� un architecte ETS afin d'�tablir la valeur des travaux entrepris. Le rapport de l'architecte a �t� �tabli le 5 d�cembre 2001. Quant au propri�taire, il s'est adress� � une agence immobili�re pour d�terminer le montant du loyer envisageable des deux appartements dont il est question; l'agence a, le 30 novembre 2001, estim� � 1'200 fr. par mois le loyer de l'appartement de deux pi�ces et � 2'250 fr. celui de cinq pi�ces. Le propri�taire a de m�me fait effectuer une expertise relative � la valeur r�siduelle des travaux, laquelle a �t� r�dig�e les 6 juin et 21 juillet 2002.
B.a Le 28 mars 2002, B.________ et C.________ ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers aux fins d'obtenir le paiement d'un montant de 60'289 fr., avec int�r�t � 5% l'an d�s le 1er janvier 2002, � titre d'indemnit� pour plus-value fond�e sur l'art. 260a CO. L'autorit� de conciliation a tenu audience le 15 mai 2002, au terme de laquelle l'�chec de la tentative de conciliation a �t� constat�.
B.b Le 23 mai 2002, B.________ et C.________ (ci-apr�s: les demandeurs) ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, reprenant les m�mes conclusions que celles formul�es devant l'autorit� de conciliation. A.________ (ci-apr�s: le d�fendeur) a conclu, pr�alablement, � ce que le Tribunal ordonne aux demandeurs d'avoir � produire le courrier adress� le 28 avril 1992 au d�fendeur et, au fond, au d�boutement des parties adverses.
B.c Par jugement rendu le 29 novembre 2004, le Tribunal des baux et loyers a condamn� le d�fendeur � verser aux demandeurs le montant de 30'000 fr., avec int�r�t � 5% l'an d�s le 1er janvier 2002. Il a d�bout� le d�fendeur de toutes ses conclusions.
Le d�fendeur a interjet� appel aux fins de faire annuler le jugement attaqu� dans toutes ses dispositions et de d�bouter les demandeurs de leurs conclusions, sous suite de frais et d�pens. Les demandeurs, quant � eux, ont form� un appel incident, afin de faire annuler et de mettre � n�ant le chiffre premier du dispositif du jugement entrepris, de condamner le d�fendeur � leur verser le montant de 33'000 fr. - et non pas de 30'000 fr. -, avec int�r�t � 5% l'an d�s le 1er janvier 2002 et de confirmer pour le surplus le jugement du Tribunal des baux et loyers.
Par arr�t du 14 novembre 2005, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a rejet� les deux appels et confirm� le jugement attaqu�.
En substance, l'autorit� cantonale a distingu� les deux p�riodes durant lesquelles les travaux ont eu lieu: celle de 1988 � 1990 et celle de 1990 � 1992. Pour la premi�re d'entre elles, elle a retenu que les locataires avaient renonc� � percevoir une indemnit� pour plus-value. Par contre, en ce qui concerne la seconde p�riode, l'autorit� cantonale a consid�r� que les demandeurs n'avaient pas, sur le vu des actes de la cause, renonc� � cette indemnit�. Elle a retenu l'existence d'une plus-value consid�rable, compte tenu de la valeur r�siduelle des travaux fix�e � 63'289 fr. et de l'estimation de la villa en vue de sa vente, arr�t�e � 1'500'000 francs. Les juges cantonaux ont par ailleurs retenu que les demandeurs avaient b�n�fici� d'un loyer plus favorable de 24'000 francs. Apr�s avoir notamment d�duit ce montant, de m�me que le co�t des premiers travaux - enti�rement � la charge des demandeurs - de la valeur r�siduelle, les magistrats ont fix� le montant de l'indemnit� � 30'000 francs. Dans le cadre de l'appel incident, il a �t� pr�cis� que ce montant �tait arr�t� en �quit�, compte tenu des diff�rents crit�res du cas d'esp�ce, dont le versement effectu� par le bailleur, lesquels ont �t� appr�ci�s dans leur ensemble.
Le d�fendeur interjette un recours en r�forme contre ce dernier prononc�. Il conclut � l'annulation de l'arr�t dont est recours et au d�boutement des demandeurs de leur demande en paiement d'une indemnit�. Le d�fendeur fait grief � la Cour de justice d'avoir viol� le droit f�d�ral, plus particuli�rement les art. 8 CC et 260a CO.
Les demandeurs proposent le rejet du recours, sous suite de frais et d�pens.
1.1 Interjet� par la partie d�fenderesse qui a succomb� dans ses conclusions lib�ratoires et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours en r�forme est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.2 Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral, mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 OJ) ou pour violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c). L'acte de recours doit contenir les motifs � l'appui des conclusions; il doit indiquer succinctement quelles sont les r�gles de droit f�d�ral viol�es par la d�cision attaqu�e et en quoi consiste cette violation (art. 55 al. 1 let. c OJ).
1.3 Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, r�guli�rement all�gu�s et clairement �tablis (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2).
1.4 Le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties, mais il n'est pas li� par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ). Le Tribunal f�d�ral peut ainsi rejeter un recours, tout en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 130 III 297 consid. 3.1).
Dans un premier grief, le d�fendeur revient sur une d�claration du demandeur B.________ et sur la d�position du t�moin F.________, ainsi que sur certaines pi�ces vers�es en cause, pour arriver � la conclusion que les demandeurs se sont engag�s, contrairement � ce que retient la cour cantonale, � renoncer � solliciter une indemnit� pour plus-value concernant les travaux ex�cut�s dans les locaux lou�s. A son sens, le co�t des travaux �tait compens� par la longue dur�e - quatorze ans - des relations contractuelles, ainsi que par la possibilit� qui avait �t� offerte aux locataires de sous-louer les locaux, ce qui repr�sentait un all�gement de leur loyer d'un peu moins de la moiti�, soit de quelque 40%.
En particulier, il reproche � l'autorit� cantonale de ne pas avoir consid�r� une des d�clarations du demandeur comme un aveu judiciaire au regard du contenu, mal interpr�t�, d'une pi�ce au dossier, � savoir le courrier de la r�gie X.________ du 5 mai 1992, qui faisait �tat d'une indemnit� "pour le cas o� un �v�nement impr�visible survenait". Selon le d�fendeur, la juridiction cantonale aurait d� ordonn� la production de la lettre que les demandeurs ont adress�e le 28 avril 1992 � la r�gie susmentionn�e, dont la lettre du 5 mai 1992 constitue la r�ponse. Ce document appara�t propre � permettre de d�terminer � quels "�v�nements impr�visibles" les demandeurs faisaient alors allusion.
Lors m�me que le d�fendeur ne fait pas �tat, en lien avec ce grief, d'une violation de l'art. 8 CC, une telle violation est invoqu�e, d'une fa�on toute g�n�rale, en pr�ambule des griefs soulev�s.
2.1 L'art. 8 CC r�partit le fardeau de la preuve pour toutes les pr�tentions fond�es sur le droit f�d�ral et d�termine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les cons�quences de l'�chec de la preuve (ATF 127 III 519 consid. 2a; 126 III 189 consid. 2b, 315 consid. 4a). On en d�duit �galement un droit � la preuve et � la contre-preuve (ATF 126 III 315 consid. 4a), � la condition qu'il s'agisse d'�tablir un fait pertinent (ATF 126 III 315 consid. 4a; 123 III 35 consid. 2b), qui n'est pas d�j� prouv� (ATF 127 III 519 consid. 2a; 126 III 315 consid. 4a), par une mesure probatoire ad�quate (cf. ATF 90 II 224 consid. 4b) qui a �t� r�guli�rement offerte selon les r�gles de la loi de proc�dure applicable (ATF 126 III 315 consid. 4a; 122 III 219 consid. 3c).
En revanche, l'art. 8 CC ne dicte pas au juge la mani�re dont il doit forger sa conviction. Ainsi, lorsque l'appr�ciation des preuves convainc le juge qu'un fait est �tabli � satisfaction de droit ou r�fut�, la question de la r�partition du fardeau de la preuve ne se pose plus et le grief tir� de la violation de l'art. 8 CC devient sans objet. Il s'agit alors d'une question de pure appr�ciation des preuves; celle-ci ne peut �tre soumise au Tribunal f�d�ral que par la voie d'un recours de droit public pour arbitraire (ATF 129 III 18 consid. 2.6; 127 III 519 consid. 2a).
2.2.1 La cour cantonale a refus� d'administrer un moyen de preuve, en n'ordonnant pas la production par les demandeurs de la lettre du 28 avril 1992. Elle a motiv� son refus en indiquant que, d�s lors que les enqu�tes avaient permis de d�terminer le sens qu'il convenait de donner � l'"indemnit� pour le cas o� un �v�nement impr�visible surviendrait", il n'�tait pas n�cessaire d'inviter les locataires � produire le courrier du 28 avril 1992.
Dans la mesure o� la juridiction cantonale a �cart� un moyen de preuve en consid�rant disposer de tous les �l�ments n�cessaires pour trancher le point litigieux, elle s'est livr�e � une appr�ciation des preuves qui ne peut �tre attaqu�e que par le biais du recours de droit public.
2.2.2 Par ailleurs, force est de constater que, sous le couvert d'une violation de l'art. 8 CC, le d�fendeur s'en prend en r�alit� � l'appr�ciation des preuves, juxtaposant sa propre appr�ciation � celle de l'autorit� cantonale, qui a retenu, sans exprimer de doute, que les demandeurs "avaient renonc� � une indemnit� uniquement pour les premiers travaux et non pas pour les seconds qui ont �t� plus importants". Notons que cette constatation est en outre suffisante pour permettre � la Cour de c�ans de v�rifier si les juges pr�c�dents ont appliqu� correctement le droit f�d�ral. La critique du d�fendeur est donc inadmissible dans le cadre d'un recours en r�forme.
2.2.3 Partant, le premier grief soulev� par le d�fendeur ne peut �tre que d�clar� irrecevable.
Dans un autre moyen, le d�fendeur fait valoir qu'� la fin des travaux, aucune plus-value "consid�rable" au sens de l'art. 260a CO n'existait. Il argue donc d'une violation de cette disposition l�gale.
3.1.1 Aux termes de l'art. 260a CO, le locataire n'a le droit de r�nover ou de modifier la chose qu'avec le consentement �crit du bailleur (al. 1). Lorsque le bailleur a donn� son consentement, il ne peut exiger la remise en �tat de la chose que s'il en a �t� convenu par �crit (al. 2). Si, � la fin du bail, la chose pr�sente une plus-value consid�rable r�sultant de la r�novation ou de la modification accept�es par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnit� pour cette plus-value; sont r�serv�es les conventions �crites pr�voyant des indemnit�s plus �lev�es (al. 3).
L'art. 260a al. 3 CO est de droit dispositif (ATF 124 III 149 consid. 4 et 5). Ainsi, les parties peuvent convenir � l'avance d'une indemnit� plus �lev�e que ne l'exige la disposition, ou au contraire supprimer toute indemnit� (David Lachat, Commentaire romand, n. 9 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e �d., Zurich 1998, n. 83 ad art. 260-260a CO). Le droit � des indemnit�s est acquis au locataire m�me lorsque les travaux de r�novation ont �t� entrepris avant le 1er juillet 1990, sous l'empire de l'ancien droit (David Lachat, Le bail � loyer, Lausanne 1997, n. 4.6, p. 543).
La plus-value correspond � la valeur ajout�e � la chose lou�e, non encore amortie � la fin du bail. Elle s'appr�cie objectivement, eu �gard aux frais expos�s par le locataire, et � l'utilit� des travaux pour le bailleur (Lachat, op. cit., n. 7 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 78 ad art. 260-260a CO; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 51 ad art. 260a CO).
L'art. 260a al. 3 CO subordonne le droit � une indemnit� au caract�re consid�rable de la plus-value, lequel d�pend de l'ensemble des circonstances, dont notamment le co�t des travaux, le loyer pay� par le locataire et les avantages dont le bailleur pourra tirer profit (arr�t 4C.97/2005 du 18 ao�t 2005, consid. 2.4; Lachat, op. cit., n. 8 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 79 ad art. 260-260a CO; plus nuanc� sur les circonstances � prendre en consid�ration: Higi, op. cit., n. 57ss ad art. 260a CO).
La question - controvers�e - de savoir s'il est n�anmoins n�cessaire de fixer des limites, exprim�es en francs ou en pour-cent, au-del� desquelles la plus-value doit se situer afin d'�tre qualifi�e de consid�rable (Richard Barbey, Les travaux de r�novation et de modification de la chose lou�e entrepris par le locataire [art. 260a CO], 10e s�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1998, p. 15, qui propose d'admettre une plus-value suffisante lorsqu'elle repr�sente au moins 3% de la valeur objective de l'objet lou�; Hannes Zehnder, Die Bestimmung der Mehrwertentsch�digung bei Mieterbauten [Art. 260a Abs. 3 OR], AJP/PJA 6/96, 725 ss, p. 726, qui propose d'admettre la r�alisation de la condition lorsque l'accroissement de valeur exc�de le prix d'un mois de loyer; contra Higi, op. cit., n. 57 ad art. 260a CO; Roger Weber, Commentaire b�lois, n. 5 ad art. 260a CO) peut en l'�tat demeurer ind�cise, sur le vu du montant de la plus-value r�siduelle sup�rieure tant au 3% susmentionn� qu'au montant �quivalent � un mois de loyer.
Quant � l'indemnit�, elle ne se mesure pas n�cessairement � l'aune de la plus-value qui subsiste. Elle peut �tre modul�e en fonction des particularit�s du cas d'esp�ce (arr�t 4C.97/2005 du 18 ao�t 2005, consid. 2.4 et les r�f�rences cit�es). La quotit� de la somme pourra ainsi varier en fonction des crit�res suivants: le loyer r�duit dont a b�n�fici� le preneur en contrepartie des travaux ou l'augmentation de loyer (�conomis�e) qu'il aurait �t� amen� � d�bourser si l'ouvrage avait �t� r�alis� par le bailleur; les avantages particuliers qu'entra�ne la r�novation ou la modification pour le locataire; inversement, le profit r�duit qu'en retire le bailleur; les circonstances qui ont motiv� la fin des rapports contractuels (Barbey, op. cit., p. 15 s.; Higi, op. cit., n. 67 ss ad art. 260a CO). Selon les circonstances, l'indemnit� doit �tre appr�ci�e en �quit� par le juge (Lachat, op. cit., n. 8 ad art. 260a CO; Weber, op. cit., n. 5 ad art. 260a CO).
Statuant selon les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC), le juge dispose d'un large pouvoir d'appr�ciation. Le Tribunal f�d�ral ne substitue qu'avec retenue sa propre appr�ciation � celle de la juridiction cantonale. Il n'intervient que si la d�cision s'�carte sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence en mati�re de libre appr�ciation, ou lorsqu'elle repose sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le, ou encore lorsqu'elle n'a pas tenu compte d'�l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration; en outre, il redresse un r�sultat manifestement injuste ou une iniquit� choquante (ATF 130 III 699 consid. 5.1; 125 III 269 consid. 2a; 123 III 306 consid. 9b; 123 III 10 consid. 4c/aa; 118 II 404 consid. 3b/bb).
3.1.2 En substance, la cour cantonale a retenu, en se fondant sur l'expertise �tablie par W.________, que le co�t des travaux effectu�s en partie par les demandeurs et en partie par des professionnels sur ordre de ceux-ci, s'est �lev� � environ 115'600 francs. Pour tenir compte des amortissements appropri�s sur le vu du temps �coul� depuis l'ex�cution des travaux, soit dix ans, la valeur r�siduelle des travaux a �t� estim�e � 60'289 fr. par l'expert pour �tre port�e � 63'289 fr. par les juges cantonaux, compte tenu de la participation du propri�taire � concurrence de 3'000 francs. Afin d'�valuer si la plus-value apport�e � l'immeuble �tait ou non consid�rable, la juridiction cantonale s'est bas�e sur l'estimation de la villa en vue de sa vente, laquelle a �t� arr�t�e � 1'500'000 francs. Consid�rant que le co�t des travaux repr�sentait plus de 3% de la valeur de la maison, lors m�me que les travaux n'ont �t� effectu�s que dans une partie de celle-ci, les juges cantonaux ont admis que la plus-value pr�sentait bel et bien un caract�re consid�rable.
3.2 Tout d'abord, il faut observer que la question du consentement du d�fendeur � l'ex�cution des travaux n'est, � juste titre, pas remise en cause. Ensuite, le fait que les juges cantonaux aient privil�gi� une expertise au d�triment de l'autre ne saurait �tre valablement remis en cause dans le cadre du pr�sent recours, d�s lors qu'un tel choix rel�ve de l'appr�ciation des preuves, laquelle ne peut �tre discut�e que dans le cadre d'un recours de droit public.
En ce qui concerne la notion de plus-value consid�rable, le d�fendeur n'explique pas en quoi la cour cantonale, qui s'est r�f�r�e au pourcentage que repr�sentent les travaux effectu�s par rapport � la valeur objective de la maison, a viol� les r�gles de droit f�d�ral. Il se borne en effet � remettre en question l'appr�ciation de la cour, qui a �cart� l'une des deux expertises produites en cause. Sur ce point, le grief est donc irrecevable. Par ailleurs, suppos� recevable, il n'aurait pu �tre que rejet�.
En effet, sur la base des faits souverainement retenus par la cour cantonale, tels que rappel�s ci-dessus, le co�t des travaux entrepris par les demandeurs rev�t, d'un point de vue objectif et compte tenu des amortissements ad�quats, une certaine importance. En sus, les avantages que le propri�taire pourra en retirer ne sont pas n�gligeables, sur le vu notamment des loyers pouvant �tre nouvellement per�us pour la location de l'appartement de deux pi�ces issus des travaux entrepris.
Par cons�quent, il n'appara�t pas qu'en l'esp�ce les magistrats aient abus� de leur large pouvoir d'appr�ciation et viol� le droit f�d�ral en consid�rant que la plus-value apport�e par les demandeurs � l'objet du bail �tait consid�rable. La critique du recourant est donc d�nu�e de tout fondement.
Le d�fendeur remet enfin en cause le montant de l'indemnit� � allouer aux locataires, en discutant les divers �l�ments qui ont �t� appr�ci�s par l'autorit� cantonale dans l'�valuation de l'indemnit�.
4.1 La cour cantonale s'est tout d'abord bas�e sur le montant du loyer mensuel de 2'500 fr., charges comprises, pour un appartement de sept pi�ces, modifi� par la suite en un cinq-pi�ces. Les magistrats ont �galement pris en consid�ration la non-variation du loyer, de m�me que les revenus - par 1'050 fr. - provenant de la sous-location de l'appartement de deux pi�ces cr�� cons�quemment aux transformations et dont les locataires pouvaient enti�rement b�n�ficier. Pour �valuer si le loyer acquitt� par les demandeurs �tait ou non favorable, l'instance cantonale s'est r�f�r�e � d'autres loyers pratiqu�s, pour le premier, dans un immeuble voisin et, pour le second, dans le m�me immeuble. Ainsi, elle a pris � titre de comparaison le loyer pay� pour un appartement en parfait �tat, de la m�me dimension que celui dont il est pr�sentement question, lequel loyer s'�levait � 1'600 fr., puis - au cours des ann�es - � 1'775 francs. L'autre loyer pris en exemple concernait un appartement de quatre pi�ces et s'�levait � 1'200 fr., avant d'�tre augment� � 1'400 francs. A partir de ces donn�es comparatives, les juges ont estim� que les demandeurs avaient b�n�fici� d'un loyer plus favorable de 200 fr. par mois depuis 1992, soit � partir du moment o� les travaux avaient �t� r�alis�s. Donc, une r�duction de loyer de 2'400 fr. par ann�e et de 24'000 fr. en tout et pour tout. Compte tenu, d'une part, du fait que les demandeurs avaient renonc� � exiger une indemnit� pour les quinze premiers mille francs de travaux qu'ils avaient effectu�s dans un premier temps et, d'autre part, des avantages pr�cit�s dont les demandeurs ont b�n�fici�, les magistrats ont arr�t� que l'indemnit� de 30'000 fr., fix�e en �quit�, �tait tout � fait l�gitime.
4.2 Dans la mesure o� le d�fendeur discute la non-prise en consid�ration d'une des "expertises", cette fois-ci celle �tablie par Z.________, il s'en prend � nouveau � l'appr�ciation des preuves, ce qui est irrecevable. Par ailleurs, l'argumentation d�velopp�e sur ce point n'est gu�re convaincante, d�s lors que l'on ne saurait valablement consid�rer que le loyer acquitt� par les demandeurs s'�levait � 3'450 fr., soit � "la totalit� des locaux d�volus aux intim�s". Au contraire, le montant de la sous-location dont les demandeurs pouvaient librement disposer ne peut �tre que port� en d�duction de la charge de loyer, ce qui ram�ne celui-ci � 1'450 fr. (2'500 - 1'050), tel que retenu � juste titre par la juridiction cantonale. Enfin, force est de relever que le rapport cit� par le d�fendeur fait appara�tre un loyer inf�rieur (1'050 fr. [2'250 - 1'200]) � celui pratiqu�, ce qui aurait pu avoir pour effet de desservir les int�r�ts du d�fendeur.
Pour le reste, le d�fendeur s'appuie sur des �l�ments de fait non retenus par l'instance inf�rieure. En effet, il pr�tend, pour ce qui a trait aux loyers pris � titre de donn�es comparatives, que le loyer dont il est question ne saurait �tre compar� � celui de 1'600 fr., dans la mesure o� ce loyer concerne un appartement de quatre pi�ces. Or, non seulement, il ressort du jugement attaqu� que cet appartement comprenait cinq pi�ces sur deux niveaux, mais, en sus, il a �t� express�ment retenu que l'appartement en question �tait de m�me dimension que celui litigieux. En ce qui concerne le second loyer, le d�fendeur se fonde sur le fait qu'il ne b�n�ficiait pas des m�mes avantages, dont notamment le jardin. Or, puisque cet �l�ment ne figure pas parmi les faits de la cause d�ment retenus par les juges cantonaux, le d�fendeur ne saurait en tirer argument. En tout �tat de cause, il y a lieu de souligner qu'il ne s'agit l� que de donn�es estimatives qui ne n�cessitent pas une pr�cision rigoureuse, ce � plus forte raison que le juge statue en �quit� et que d'autres �l�ments d'appr�ciation, d�ment examin�s par l'instance cantonale, entraient en ligne de compte. Ainsi, sur le vu de l'ensemble des circonstances du cas d'esp�ce, en particulier de la premi�re s�rie de travaux non compens�s, du versement de 3'000 fr. op�r� par le propri�taire en guise de participation aux travaux entrepris, voire encore du profit que celui-ci retirera de l'ouvrage r�alis�, notamment par le biais d'une rentr�e de loyer suppl�mentaire cons�cutive � la cr�ation du nouvel appartement, il appert que les juges cantonaux n'ont, une nouvelle fois, pas abus� de leur pouvoir d'appr�ciation et, partant, pas viol� le droit f�d�ral en arr�tant le montant de l'indemnit� � 30'000 francs.
Par cons�quent, le recours doit �galement �tre rejet� sur ce point.
Le d�fendeur, qui succombe, paiera l'�molument judiciaire et versera aux demandeurs, solidairement entre eux, une indemnit� � titre de d�pens (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
Le recourant versera aux intim�s, solidairement entre eux, une indemnit� de 2'500 fr. � titre de d�pens.

References: art. 8
 ATF 
 ATF 
 art. 260
 art. 260
 art. 260
 art. 260
 art. 260
 art. 260
 art. 260
 art. 260
 art. 260
 art. 260
 art. 260
 art. 260
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