Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/7140/wypowiedzenie-umowy-zarzadu-przez-zarzadce/
Timestamp: 2020-05-30 11:30:48+00:00

Document:
Wspolnota Mieszkaniowa - wypowiedzenie umowy zarządu przez zarządcę
Dyskusja: wypowiedzenie umowy zarządu przez zarządcę
CommentAuthorgrysek
CommentTime15-06-2016
Czy spotkaliście sie z taką sytuacją, że zarządca, któremu deweloper powierzył zarząd w tybie art. 18 ust 1 UoWL chciał zrezygnować z zarządu nieruchomością.
Czy jest to możliwe formalnie do przeprowadzenia.
Mam wrazenie ze to jakaś luka w prawie.
Zwłaszcza ze nikt z włascicieli nie chce sie podjąć zarzadu.
Napiszę, jak to inni piszą : z niewolnika n ie ma pracownika,
widocznie tak daleko poszły sprawy związane z łamaniem prawa przez dewelopera/ właścicieli lokali, że zarządca ma już dość tego zarządzania w waszej wspólnocie. UoWL ; UoGN ;
dokładnie tak jest, pytanie komu złożyć wypowiedzenie aby było skuteczne?
Czy wysłać do wszystkich członków wspólnoty, czy złożyć tej osobie która podpisywała akt jako pierwsza i wówczas podpisała umowę o zarządzanie.
i na jakiej podstawie dokonać później wykreślenia z KW?
CommentTime15-06-2016 [Ważne]
Jeżeli powierzonego wpisano do kw, to trzeba zmienić notarialnie sposób zarządu. Czyli wypowiedzenie umowy o powierzenie zarządu w tym wypadku skutkuje zmianą sposobu zarządu.
Moim zdaniem stosujemy art 18 ust. 2a w powiązaniu z art. 18 ust1 i luki nie ma.
"Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej."
Art. 18 ust. 2a działa w obydwie strony, nie ma żadnej luki - strony umowy o powierzenie zarządu mogą zmienić sposób zarządu nieruchomością w zasadzie w dowolnym momencie, byle z zachowaniem właściwej formy, i zmiana ta wchodzi w życie z datą wskazaną w uchwale o zmianie, a zaprotokołowana przez notariusza uchwała jest podstawą do wykreślenia powierzonego z kw.
Czyli wysłanie wypowiedzeń do wszystkich właścicieli to za mało, musisz przede wszystkim przepchać uchwałę z notariuszem. Nie przepchasz - pozostanie sąd.
Jeśli powierzony wpisany jest do kw, to tą samą drogą podmieniamy powierzonego na innego powierzonego, i tak samo pozbywamy się powierzonego, żeby następnie (już normalną uchwałą) wyłonić zarząd właścicielski.
Trzeba było nazwy spółki nie wpisywać do kw, byłoby prościej.
CommentTime16-06-2016 zmieniony
blazejh: Trzeba było nazwy spółki nie wpisywać do kw, byłoby prościej.
jak to nie wpisywać ? ,
jak powstał akt notarialny, a w nim zawarta była nazwa podmiotu sprawującego zarząd nieruchomością ( art. 18.1 UoWL) to taki zapis musi się znaleźć w KW macierzystej .
Ciekaw jestem, kto takie stwierdzenie blazejh zaznaczył jako WAŻNE ?
grysek: dokładnie tak jest, pytanie komu złożyć wypowiedzenie aby było skuteczne?
W tym wypadku to ja zrobiłbym tak.
Wysłał wszystkim właścicielom wypowiedzenie
dołączyłbym projekt treści uchwały zmieniającej sposób zarządu
i zaznaczył termin zebrania właścicieli lokali w celu podjęcia tej uchwały.
Następnie przeszedł proces uchwalania , a jak to nie da zamierzonego skutku
wniósłbym wniosek do Sądu o zarządcę przymusowego. UoWL ; UoGN ;
Zawsze mnie trochę zastanawiało czemu służy w ogóle wpis powierzonego do kw.
Jeżeli jest obligatoryjny, to chyba kryciu tyłków deweloperom?
Moim zdaniem wpis jest fakultatywny, a jeżeli w akcie strony umawiają się na wpis to po to, żeby utrudnić sobie życie w przyszłości.
CommentTime16-06-2016
blazejh: Moim zdaniem wpis jest fakultatywny, a jeżeli w akcie strony umawiają się na wpis to po to, żeby utrudnić sobie życie w przyszłości.
Hmm... problem, że taki wpis pojawia się w pierwszym akcie dokonywującym wyodrębnienie lokalu .
Kupujący jest tak "zakręcony", że wreszcie będzie miał "niepodważalny" kwit, na to co wpłacił deweloperowi, że mu wisi "reszta zapisów" .
Ta "reszta zapisów" ma konsekwencje dla pozostałych. Ot i cały mechanizm. UoWL ; UoGN ;
CommentTime24-08-2016 [Blog] [Ważne]
W drugim przypadku - umowa o zarządzanie zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności (ustawa o gospodarce nieruchomościami) - wypowiedzenie nie wymaga zachowania szczególnej formy i nie jest oznacza zmiany sposobu zarządu, bo sposób zarządu może pozostać niezmieniony, wspólnota wymienia jedynie zarządcę.
I tutaj mamy problem, na co wskazują rozbieżności w orzecznictwie: SN wskazywał, iż choć zmiana osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu, to jednak wymaga wpisu do kw a zatem i zachowania procedury z art. 18 ust. 2a uwl, z czym nie zgodził się, np. poznański SA, o czym poniżej.
z uzasadnienia uchwały S.N. z dnia 21.01.2009 r., sygn. akt III CZP 129/08
"Zmiana osoby zarządcy nie jest określeniem sposobu zarządu, nie wymaga zatem umowy właścicieli zawartej w formie aktu notarialnego (art.18ust.1). Niezależnie od tego, konieczność zawierania takiej umowy przy każdej zmianie podmiotu zarządzającego, zwłaszcza w dużych wspólnotach, liczących wielu właścicieli, byłaby bardzo uciążliwa, a nierzadko zawarcie takiej umowy byłoby w ogóle niemożliwe. Zmiana osoby zarządcy nie jest co prawda zmianą sposobu zarządu, biorąc jednak pod uwagę fakt, że podmiot zarządzający podlega wpisowi do księgi wieczystej w dziale III, trzeba uznać, że wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza i w tym wypadku znajduje zastosowanie art. 18 ust. 2a. "
http://www.zarzadca.pl/index.php?option=com_content&view=article&id=583:iii-czp-129-08-reprezentowanie-wspolnoty-mieszkaniowej-przed-sadem-przez-zarzadce&catid=30&Itemid=307
Pogląd odmienny zaprezentował, np. Sąd Apelacyjny w Katowicach, który uzasadniając postanowienie z dnia 29.06.2010 r., sygn. akt I ACz 369/10 stwierdził, iż:
"Przykładowo w przywołanej wyżej uchwale z 21 września 2009 r. i w postanowieniu z 27 lutego 2009 r. w sprawie II CZ 4/09 Sąd Najwyższy wskazał, że zmiana osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu. W pierwszej z tych spraw Sąd Najwyższy wyraził jednak pogląd, że zmiana zarządcy wymaga zaprotokołowania przez notariusza z uwagi na to, podmiot zarządzający podlega wpisaniu do księgi wieczystej. Tego ostatniego stanowiska Sąd Apelacyjny nie podziela. Wymóg zastosowania dla czynności formy szczególnej musi znajdować podstawę w wyraźnym przepisie prawa; nie można go konstruować w oparciu o kryteria pozaustawowe bądź w drodze dość ryzykownej analogii. Nie zawsze wszak dla dokonania wpisu w księdze wieczystej konieczny jest dokument sporządzony w formie aktu notarialnego, polskie prawo zna bowiem przypadki, gdy wystarczające jest złożenie dokumentu sporządzonego w formie innej niż akt notarialny."
http://www.zarzadca.pl/index.php?option=com_content&view=article&id=897:i-acz-36910-dokonanie-wpisu-dotyczacego-zmiany-osoby-zarzadcy-nie-wymaga-dochowania-formy-aktu-notarialnego&catid=30&Itemid=307Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
CommentTime15-04-2019 zmieniony
hihihi, nam właśnie dzisiaj zarządca i administrator w jednym wymówił zarządzanie nieruchomością wspólną ;-)))
lolekanabolek: hihihi, nam właśnie dzisiaj zarządca i administrator w jednym wymówił zarządzanie nieruchomością wspólną ;-)))
musieliście porządnie narozrabiać , że miał juz Was dość .... wolał zrezygnować by ratować własne zdrowie..... UoWL ; UoGN ;
CommentTime17-04-2019 zmieniony
Jeśli zgodnie z umową ma jakis okres wypowiedzenia to wcześniej wysyła do wszystkich właścicieli , że rezygnuje z umowy .
Może zasugerować w piśmie, że właściciele mogą zmienić sposób zarządu i wybrać zarząd z art.20.1 uwl lub zmienić tylko zarządce z art. 18.1 lub wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego.
Jeśli właściciele nie podejmą żadnego działania, to ich problem a nie rezygnującego.
CommentTime18-04-2019
KubaP: musieliście porządnie narozrabiać , że miał juz Was dość .... wolał zrezygnować by ratować własne zdrowie.....
nie dostali corocznej podwyżki, więc się obrazili.
zmiana zarządcy i tak była w planach, byliśmy w trakcie zbierania pełnomocnictw za zmianą, brakuje nam jeszcze jakieś 5%.
myślę, że nie tylko to zadecydowało ... UoWL ; UoGN ;
KubaP: myślę, że nie tylko to zadecydowało ...
no i stało się, od piątku 24 maja mamy nowego zarzadce. 65% do 2% głosowało ZA.
Poprzedni zarządca nawet na pożegnalnym zebraniu wystawił sobie laurkę podsumuwującą ich sposób działania. Tydzień temu dowiedzieliśmy się, że firma konserwująca osiedle dostała od początku roku podwyżkę w wysokości 700 zł. Na nasze pytanie dlaczego nie poinformowali nas o tym fakcie na marcowym zebraniu wspólnoty oraz dlaczego zwiększone wydatki na konserwację ok. 8 tys. nie zostały ujęte w planie gospodarczo-finansowym na rok 2019. W odpowiedzi usłyszeliśmy, że "niechcący im to umknęło". Pikanterii dodaje fakt, że podwyżka była od stycznia, a dopiero w marcu została wystawiona faktura z wyrównaniem podwyżki od stycznia. A dlaczego?? Bo wiedzieli, że na bieżąco monitorujemy wydatki i na czas marcowego zebrania mieliśmy wiedzę o poziomie wydatków na koniec lutego. Z premedytacją chcieli ten fakt ukryć.
Pikanterii dodaje fakt, że podwyżka była od stycznia, a dopiero w marcu została wystawiona faktura z wyrównaniem podwyżki od stycznia. A dlaczego?? Bo wiedzieli, że na bieżąco monitorujemy wydatki i na czas marcowego zebrania mieliśmy wiedzę o poziomie wydatków na koniec lutego. Z premedytacją chcieli ten fakt ukryć.
Hmm ...wiesz te dwa stwierdzenia się kłócą , jak kontrolujecie to kontrolujecie . U nas wszelkie zmiany wymiaru usług odbywają się od 1 maja lub kwietnia; po zebraniu rozliczeniowym . Usługodawcy są o tej zasadzie powiadomieni ...
Zarządcą nie jest niczemu winien, jak rośnie minimalna płaca to rosną i usługi. Tak się dzieje ze sprzątaniem NW, konserwacją ... tam gdzie jest czynnik ludzki. UoWL ; UoGN ;
Te nasz "bieżący monitoring" to był taki z miesięcznym opóźnieniem. A ostatnio zmienił się 2 miesięczny.
A nasz były zarządca ma inne standardy. Normalnie dowiedzielibyśmy się o tym fakcie dopiero na następnym zebraniu marcowym w 2020r., Wtedy okazałoby się, że plan finansowy za 2019 jest przekroczony. Tak działał nasz były już zarządca. Od roku powołana została Rata Osiedla. Umawialiśmy się, żeby takie przypadki z nami ustalali. To w praktyce okazało się, że konsultowali z nami na pokaz tylko jakieś ****, typu nasadzenia krzaczków za 400 zł a wydatek 8 tys skrzętnie przemilczali.
lolekanabolek Wtedy okazałoby się, że plan finansowy za 2019 jest przekroczony.
takie rzeczy to rzecz normalna .
Problem w tym, aby to przekroczenie mieściło się granicach przyzwoitości i było logicznie wytłumaczone.
lolekanabolek Od roku powołana została Rata Osiedla.
to jest dla mnie paranoja zero odpowiedzialności maksimum krytyki, a dlaczego nie powołacie Zarządu WM ?
Wtedy sytuacja by sie wyrównała ... Zarząd by odpowiadał, podejmował decyzje , a zarządca zmieniłby się w Administratora i wykonywał, to co uchwali właściciele lokali. UoWL ; UoGN ;
KubaP: to jest dla mnie paranoja zero odpowiedzialności maksimum krytyki, a dlaczego nie powołacie Zarządu WM ?
Wtedy sytuacja by sie wyrównała ... Zarząd by odpowiadał, podejmował decyzje , a zarządca zmieniłby się w Administratora i wykonywał, to co uchwali właściciele lokali.
Masz rację, że do krytykowania wielu a do wzięcia odpowiedzialności nie ma nikogo.
Proponowałem kolegom, tłumaczę im, że jak chcą mieć kontrolę nad podejmowanymi decyzjami i sposobem w jaki są realizowane to trzeba powołać zarząd, to im od razu zwieracze miękną.
Na kolegów nie mam rady ... UoWL ; UoGN ;

References: art. 18
 art. 18

Art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art.20
 art. 18