Source: https://immowertreal.de/vorkaufsrecht/
Timestamp: 2020-01-29 10:36:11+00:00

Document:
Vorkaufsrecht | Wertermittlung und Immobilienbewertung
Du bist hier: Startseite / Vorkaufsrecht
Vorkaufsrecht | Immobilienbewertung
Welche Arten des Vorkaufsrechts gibt es?
Öffentlich-rechtliche Institutionen | Gemeinde und Kommunen
Vorkaufsrecht für Mieter einer Wohnung
Vorkaufsrecht für Miterben
Vorkaufsrecht nach Reichssiedlungsgesetz
Wo wird das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen?
Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?
Der Sinn des Vorkaufsrecht besteht darin, dass der Vorkaufsberechtigte, das Recht eingeräumt bekommt, seine Option auszuüben und somit vor dem Dritten kaufen darf.
In der Immobilienbewertung sind Vorkaufsrechte auf den Einzelfall bezogen zu betrachten. Bei der Beleihungswertermittlung ist ebenfalls auf den Einzelfall abzustellen. Die Höhe des Abschlags wird nach Marktwert und Beleihungswert differenziert.
Um das Vorkaufsrecht ausüben zu können, muss die Voraussetzung hierfür eintreten. Diese ist per Legaldefinition in § 463 BGB geregelt. Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.
Verkauft der Eigentümer an einen Dritten, so gewährt das Vorkaufsrecht dem Berechtigten, dass er in den Kaufvertrag eintreten darf. Um in den Kaufvertrag eintreten zu dürfen, besitzt der Vorkaufsberechtigte eine Frist von zwei Monaten. Diese Frist ist jedoch nur bei Grundstücken gültig. Der Berechtigte wird vom Notar über die Beurkundung informiert, jedoch nur beim dinglichen Vorkaufsrecht. Der Vorkaufsberechtigte kann zu den selben Bedingungen in den Kaufvertrag eintreten, die dem Dritten gewährt und rechtswirksam vereinbart wurden.
Bei Erbfolge, Schenkung und Tausch ist das Vorkaufsrecht nicht wirksam!
Grundsätzlich sollte zwischen vertraglichen, hierunter fallen schuldrechtliche und dingliche Vorkaufsrechte, und gesetzlichen Vorkaufsrechten unterschieden werden.
Für das schuldrechtliche Vorkaufsrecht sind die Legaldefinitionen in §§ 463 – 473 BGB zu finden. Dieses gilt für bewegliche und unbewegliche Sachen. Es handelt sich um einen privatrechtlichen Vertrag, welcher zwischen dem Eigentümer und dem Vorkaufsberechtigten gilt. Soll für ein Grundstück ein Vorkaufsrecht gewährt werden, so gilt hier die Ausnahme, dass für dieses eine notarielle Beurkundung erforderlich ist, obwohl ein privatschriftlicher Vertrag geschlossen wird.
Für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte kann nur das dingliche Vorkaufsrecht vereinbart werden. Die Legaldefinition ist in §§ 1094 – 1104 BGB zu finden. Sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist, gilt diese als Vormerkung. Hieraus kann der Vorkaufsberechtigte die Rückübertragung des Grundstücks verlangen.
Das dingliche Vorkaufsrecht ist nicht vererbbar, außer es wurde im Grundbuch eingetragen!
Das gesetzliche Vorkaufsrecht betrifft öffentlich-rechtliche Institutionen als Gemeinde und Kommunen, Mieter einer Wohnung, Miterben sowie das Reichssiedlungs- und Reichsheimstättengesetz.
Mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht wird meist die Gemeinde in Verbindung gebracht, die Legaldefinition ist in § 24 BauGB zu finden:
Der Mieter besitzt ein Recht des Vorkaufs, die Legaldefinition ist in § 577 BGB zu finden:
Dem Miterben steht ebenfalls ein Vorkaufsrecht zu, die Legaldefinition ist in §§ 2034 – 2035 BGB zu finden:
Dem gemeinnützigen Siedlungsunternehmen steht ebenfalls ein Vorkaufsrecht zu, die Legaldefinition ist in § 4 RSiedlG zu finden.
Das Vorkaufsrecht ist an verschiedene Bedingungen geknüpft, welche erfüllt sein müssen, damit das gemeinnützige Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht ausüben darf. Sofern eine landwirtschaftliche Fläche, diese kann auch Moorland oder Ödland sein, von über zwei Hektar zum Verkauf angeboten wird und eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz GrdstVG bedarf, kann das gemeinnützige Siedlungsunternehmen in den Kaufvertrag eintreten.
Das Vorkaufsrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs dinglich eingetragen.
Das Vorkaufsrecht im Grundbuch erlischt, sofern folgende Bedingungen eingetreten sind:
Ausübungsfrist verstreicht gemäß § 469 BGB
Durch Zwangsversteigerung gemäß § 471 BGB
Vorkaufsberechtigter stirbt gemäß § 473 BGB
Grundbuchänderung wird durchgeführt zwischen beiden Parteien gemäß § 19 GBO (Grundbuchordnung)
Eintragung wurde gegenstandslos gemäß § 87 GBO (Grundbuchordnung)

References: § 463
 § 24
 § 577
 § 4
 § 469
 § 471
 § 473
 § 19
 § 87