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Timestamp: 2020-05-25 18:34:39+00:00

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10 aspectos que debes conocer antes de comprar una casa en España
“10 aspectos que debes conocer antes de comprar una casa en España”
Este artículo intenta ofrecer unas breves pautas a aquellas personas residentes en el extranjero que quieren adquirir una propiedad en España. Me centraré en la compraventa de bienes inmuebles, excluyendo otras formas de adquirir la propiedad, por ejemplo, herencia, donaciones, embargos, aportación a sociedades, etc.
Actualmente, la compra de propiedades en España está en auge, principalmente, viviendas y apartamentos turísticos en la Costa del país. Las Islas Canarias constituyen un referente del constante flujo de compra de estas propiedades.
Por ello, el extranjero que quiera adquirir una propiedad en España deberá tener en cuenta los siguientes aspectos.
I. Verificar que el vendedor es el propietario real de la finca
Normalmente, se puede verificar fácilmente solicitando una nota simple informativa al Registro de la propiedad donde radica el inmueble. No obstante, estas cuestiones pueden presentar complicaciones legales, por ejemplo, cuando el vendedor no inscribió la finca en el registro ni tampoco la persona que le vendió. Ello requeriría el inicio de una serie de actuaciones previas de carácter registral (o incluso judicial) para que el comprador extranjero pueda tener la garantía de adquirir la finca e inscribirla en el Registro de la propiedad.
II. Deudas con la comunidad de propietarios
Si la finca está situada en una comunidad de propietarios, el comprador deberá solicitar al vendedor un certificado expedido por el secretario o administrador del complejo en el que conste que la finca NO tiene deudas (artículo 9.e) Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal). Si no se solicita ese certificado, la comunidad de propietarios podrá reclamar al comprador las deudas del año en que adquiere la finca, más los tres años anteriores.
III. Deudas tributarias
En la práctica, no suele aportarse un certificado en el que conste que el bien inmueble no tiene deudas con la Hacienda pública. Sin embargo, es muy importante solicitar esta información porque si el vendedor tiene deudas con alguna de las autoridades tributarias españolas, la finca que el comprador extranjero adquiere podría estar afectada al pago de esas deudas tributarias como responsable solidaria, subsidiario, o por afección legal. Por ejemplo, los impuestos locales en el Ayuntamiento del municipio donde se encuentra la finca (IBI, Impuesto Municipal sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana, etc.), impuestos que gestionan las comunidades autónomas (por ejemplo, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) o impuestos estatales (por ejemplo, IRPF).
IV. Otras deudas
El vendedor puede tener deudas con otras administraciones públicas (Seguridad Social, Agencia de Protección de Datos, etc.) o de relaciones jurídicas con otras personas. En principio, controlar esta situación es complicado. Dado que el comprador extranjero tendrá la garantía del tercero de buena fe (con limitaciones legales en algunos casos), las mejores pistas podemos encontrarlas en el examen de la nota informativa que solicitamos en el Registro de la Propiedad. En la misma, podemos ver si existen embargos, anotaciones preventivas de embargo, etc. Del mismo modo, debemos solicitar (normalmente, lo hace el Notario) otra nota informativa el mismo día de la firma o, el día antes, para asegurarnos de que no se ha inscrito un embargo posterior a la última nota informativa que solicitamos.
También podemos comprobar si el vendedor tiene deudas en los suministros de agua y electricidad mediante la expedición de los oportunos certificados de deuda.
V. Afecciones urbanísticas
Puede ocurrir que la finca que vamos a comprar se haya construida en una zona ilegal y que la administración competente haya ordenado el derrumbe de la misma; o se haya decretado la expropiación forzosa de la finca para fines sociales; o el uso de esa finca sólo puede ser destinado a explotación turística; etc. En estos casos, el comprador extranjero puede ser víctima de un delito de estafa y perder todo o parte de su dinero.
Por todo ello, es necesario que el vendedor solicite en la administración competente un certificado en el que conste que la finca no tiene afecciones urbanísticas. Algunas afecciones también pueden localizarse en la nota simple del Registro de la Propiedad.
VI. Situación de la comunidad de propietarios
Si la finca está situada en una comunidad de propietarios, es muy conveniente examinar a qué clase de colectivo va a pertenecer el comprador extranjero. Por ejemplo, si es ambiente muy conflictivo, si hay estatutos y que límites dispone, si son frecuentes la aprobación de derramas o gastos extraordinarios que obligan a realizar pagos excesivos con mucha frecuencia, etc. Para ello, se hace preciso examinar, al menos las actas de los dos o tres últimos años, sin perjuicio de otra información adicional que fuera necesario conocer.
VII. Impuestos del vendedor que afectan al comprador extranjero
Cuando el vendedor no es residente en España, el comprador extranjero deberá adoptar mayores cautelas fundamentalmente en lo referido a impuestos.
En estos casos, el comprador extranjero tiene la obligación de retener un 3% del importe de la venta para ingresarlo en el erario público (artículo 25.2 y 31 del Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes de la 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Si no lo hiciera, el comprador podría tener que abonar dicho importe a las autoridades fiscales españolas en el futuro, sin perjuicio de posibles sanciones, recargos e intereses. Por ello, es necesario que el vendedor aporte un certificado de empadronamiento o residencia en España.
Por otra parte, estas operaciones de venta de bienes inmuebles obligan al vendedor a liquidar y pagar el Impuesto Municipal sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (artículo 104 y siguientes del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), conocido como plusvalía municipal. Sin embargo, puede ocurrir que el vendedor no residente no cumpla con esa obligación tributaria. En tal caso, podría ocurrir que la administración municipal le reclame al comprador extranjero el pago de dicho impuesto como responsable solidario. Esto puede sugerir la posibilidad de retener un importe de cuenta del pago del impuesto municipal para evitar problemas futuros.
VIII. Impuestos que debe abonar el comprador extranjero cuando compra la vivienda
La compraventa de bienes inmuebles en España se verá afectada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (6,5% sobre el importe de transacción) y Actos Jurídicos Documentados (0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario), si el vendedor es persona física; o, por el IVA (10%, con carácter general, sobre el importe de transacción), si la transacción se realiza en España, salvo en Canarias; o el IGIC (exento de tributación en los supuestos previstos en el artículo 50.uno.22º de la Ley 4/2012, de 25 de junio, de la Comunidad Autónoma de Canarias, de medidas administrativas y fiscales), si la transacción se realiza en las Islas Canarias. La aplicación de los impuestos tiene algunas excepciones.
A todo lo anterior, habrá que añadir los gastos notariales, honorarios del registro de la propiedad, gestiones por su condición de nuevo propietario (modelo 901), etc.
IX. Certificado energético
El Real Decreto 235/2013 (que proviene de la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010) exige al vendedor la obligación de aportar el certificado energético en el alquiler y ventas de bienes inmuebles. El incumplimiento de esta obligación puede ser sancionado con multas de entre 300 y 600 €. Dicho certificado deberá presentarse y adjuntarse a la escritura de compraventa por el vendedor.
X. Comparecencia para firmar la escritura de compraventa, identificación y apoderamiento de un tercero
La legislación notarial exige la intervención directa de las partes (vendedor y comprador) al momento de realizar la compraventa. Con lo cual, el comprador extranjero deberá venir de su país de residencia a España para formalizar con el vendedor y el Notario el contrato de compraventa. Con carácter previo, el comprador extranjero también deberá obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjeros, conforme a la Ley Orgánica 4/2000, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social y el Real Decreto 557/2011, de 20 de abril).
Sin embargo, existe la opción de que el comprador extranjero NO tenga la obligación de venir a España a formalizar la operación de compraventa (Anexo III del Decreto de 2 de junio de 1944, por el que se aprueba el Reglamento Notarial en concordancia con lo dispuesto en los artículos 11 y 734 del Código Civil y los Tratados internacionales) mediante el otorgamiento de un poder notarial, a tal efecto, a una persona que pueda representarle e intervenir en la operación en España, en la oficina del Consulado español más cercana en su país de origen. En dicha oficina consular también podrá tramitar la obtención de un NIE provisional.
¿Qué puede hacer un comprador extranjero para proteger sus intereses, cumplir las exigencias legales y evitar engaños y problemas?
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Asistencia, negociación y asesoramiento jurídico en la compra de bienes inmuebles
Asistencia, negociación, representación mediante poder notarial y asesoramiento jurídico en la compra de bienes inmuebles
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Comprobación y gestión de la obtención del certificado de deuda de la comunidad de propietarios (si la hubiera).
Verificación y gestión de la obtención de los certificados de deudas fiscales.
Verificación y gestión de la obtención de los certificados de afección urbanística.
Verificación y gestión de la obtención de los certificados de residencia fiscal.
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Gestión de las retenciones del impuesto sobre la renta de no residentes del vendedor, si no fuera residente en España.
Elaboración y preparación del modelo 211 de ingreso de las retenciones del impuesto sobre la renta de no residentes del vendedor, si no fuera residente en España.
Negociación y gestión de las retenciones del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza urbana, si el vendedor no fuera residente.
Verificación y gestión del cumplimiento de la aportación del certificado energético en el acto de la compraventa.
Estudio y análisis jurídico de la situación de la comunidad de propietarios (si la hubiera) mediante examen de las actas de los dos o tres últimos años y demás documentación que fuera menester.
Asistencia y asesoramiento jurídico en el acto de la compraventa del bien inmueble.
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Liquidación y pago de los impuestos indirectos derivados de la compraventa.
Realización de los trámites de inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.
Comunicación de la nueva titularidad a la Dirección General del Catastro Inmobiliario (Modelo 901).
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Asistencia y asesoramiento jurídico en el contrato previo de arras o reserva.
También puede realizar el pago mediante transferencia bancaria a la entidad OPEN BANK (Spain), account number:
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 artículo 50
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