Source: https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/zwangsverwaltung-und-die-uebersehenen-dinglichen-rechte-3102008
Timestamp: 2020-01-25 04:27:12+00:00

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Zwangs­ver­wal­tung – und die über­se­he­nen ding­li­chen Rech­te | Rechtslupe
Zwangs­ver­wal­tung – und die über­se­he­nen ding­li­chen Rech­te
Der Zwangs­ver­wal­ter ist nicht ver­pflich­tet, mög­li­che ding­li­che Rech­te Drit­ter an einem unter Zwangs­ver­wal­tung gestell­ten Grund­stück durch Ein­sicht­nah­me in das Grund­buch zu ermit­teln; die­se Pflicht ergibt sich auch nicht aus sei­ner Ver­pflich­tung zur Erstat­tung des Erst­be­richts nach der Inbe­sitz­nah­me.
Gemäß § 154 Satz 1 ZVG ist der Ver­wal­ter für die Erfül­lung der ihm oblie­gen­den Ver­pflich­tun­gen allen Betei­lig­ten gegen­über ver­ant­wort­lich. Die­se Norm begrün­det ein gesetz­li­ches Schuld­ver­hält­nis des Ver­wal­ters mit den Betei­lig­ten und bil­det die Grund­la­ge für sei­ne per­sön­li­che Haf­tung 1.
Der Ver­wal­ter hat neben den berech­tig­ten Inter­es­sen des Schuld­ners und des Gläu­bi­gers 2 auch die­je­ni­gen der ande­ren am Ver­fah­ren Betei­lig­ten zu wah­ren. Dabei ent­spricht der Begriff der von § 154 Satz 1 ZVG umfass­ten Betei­lig­ten nicht dem­je­ni­gen der for­mell am Ver­fah­ren Betei­lig­ten in § 9 ZVG, son­dern beschreibt – wie in § 82 KO und in § 60 InsO bezüg­lich der Haf­tung des Kon­kurs- bzw. Insol­venz­ver­wal­ters – die­je­ni­gen Per­so­nen, denen gegen­über das Zwangs­ver­wal­tungs­ge­setz dem Zwangs­ver­wal­ter spe­zi­fi­sche Pflich­ten auf­er­legt 3. Der Zwangs­ver­wal­ter haf­tet auch gegen­über den Betei­lig­ten im Sin­ne von § 9 ZVG nicht für jeg­li­che Pflicht­ver­let­zung, son­dern nur für die Ver­let­zung ver­wal­ter­spe­zi­fi­scher Pflich­ten 4. Die Nieß­brau­cher als Inha­ber ding­li­cher Rech­te an dem unter Ver­wal­tung ste­hen­den Grund­stück sind als Betei­lig­te gemäß § 9 Nr. 1 ZVG als Betei­lig­te im Sin­ne von § 154 Satz 1 ZVG anzu­se­hen, soweit der Beklag­te eine ihnen gegen­über oblie­gen­de ver­wal­ter­spe­zi­fi­sche Pflicht ver­letzt hat.
Bestehen zuguns­ten eines Drit­ten ding­li­che Rech­te an einem Grund­stück, die die­sen zum Besitz berech­ti­gen, muss nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs auch bei gegen­über dem Recht des Gläu­bi­gers nach­ran­gi­gen Rech­ten des Drit­ten bereits vor Beginn der Zwangs­ver­wal­tung ein gegen den Rechts­in­ha­ber gerich­te­ter Dul­dungs­ti­tel oder des­sen Zustim­mungs­er­klä­rung vor­lie­gen 5. Der im Schrift­tum zum Teil ver­tre­te­nen Auf­fas­sung, wonach die Zwangs­ver­wal­tung stets zunächst unbe­schränkt ange­ord­net wer­den dür­fe und erst auf eine Erin­ne­rung des Dritt­rechts­in­ha­bers hin nach­träg­lich beschränkt wer­den müs­se 6, ist der Bun­des­ge­richts­hof nicht gefolgt. Hat das Voll­stre­ckungs­ge­richt trotz­dem, etwa in Unkennt­nis der ding­li­chen Rech­te des Drit­ten, die unbe­schränk­te Zwangs­ver­wal­tung ange­ord­net, so sind die Rech­te des Nieß­brau­chers und Woh­nungs­rechts­in­ha­bers gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1, § 161 Abs. 4 ZVG zu wah­ren. Kann der Gläu­bi­ger inner­halb einer vom Voll­stre­ckungs­ge­richt zu set­zen­den Frist kei­nen Dul­dungs­ti­tel gegen den Inha­ber des ding­li­chen Rechts bei­brin­gen, wird eine Beschrän­kung der Zwangs­ver­wal­tung ange­ord­net 7.
Nach die­sen Maß­stä­ben ist der Zwangs­ver­wal­ter nicht ver­pflich­tet, das mög­li­che Bestehen ding­li­cher Rech­te Drit­ter durch eine Ein­sicht­nah­me in das Grund­buch zu ermit­teln, um das Ergeb­nis sodann dem Voll­stre­ckungs­ge­richt anzei­gen zu kön­nen. Eine sol­che Pflicht besteht ins­be­son­de­re nicht im Zusam­men­hang mit sei­ner Ver­pflich­tung zur Erstat­tung des Erst­be­richts gemäß § 3 ZwV­wV nach der Inbe­sitz­nah­me.
Der Ver­wal­ter hat gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZwV­wV das Voll­stre­ckungs­ge­richt über die "bekann­ten Dritt­rech­te" zu unter­rich­ten. Aus die­ser For­mu­lie­rung ergibt sich kei­ne Ver­pflich­tung, sich sol­che Kennt­nis­se durch eine Ein­sicht­nah­me in das Grund­buch zu ver­schaf­fen. Die For­mu­lie­rung knüpft an die der Erstat­tung des Erst­be­richts vor­an­ge­hen­de Inbe­sitz­nah­me des Objekts (§ 3 Abs. 1 Satz 1 ZvV­wV) an. Der Schwer­punkt der Berichts­pflicht liegt in der Erfas­sung und Wie­der­ga­be der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se ein­schließ­lich der im Rah­men der Besitz­ergrei­fung erlang­ten Infor­ma­tio­nen über die kon­kre­ten Nut­zungs­ver­hält­nis­se. Das Inbe­sitz­nah­me­pro­to­koll soll dem Gericht und den betrei­ben­den Gläu­bi­gern einen mög­lichst voll­stän­di­gen Über­blick über alle für die Zwangs­ver­wal­tung wesent­li­chen Ver­hält­nis­se ver­mit­teln 8; die Objekt­be­schrei­bung stellt vor­ran­gig auf den Ist-Zustand bei der Inbe­sitz­nah­me als Grund­la­ge für spä­ter zu tref­fen­de Ent­schei­dun­gen über die Ände­rung der Nut­zung, bau­li­che Ver­än­de­rung und Repa­ra­tur­maß­nah­men ab 9. Ist das Objekt ver­mie­tet oder ver­pach­tet, so sol­len die ein­zel­nen Nut­zungs­ver­hält­nis­se detail­liert unter kur­zer Beschrei­bung der räum­li­chen und grö­ßen­mä­ßi­gen Auf­tei­lun­gen der Woh­nung dar­ge­legt wer­den 10. Der Ver­wal­ter soll damit über das­je­ni­ge berich­ten, was er über die tat­säch­li­chen und recht­li­chen Ver­hält­nis­se des Objekts und sei­ner Nut­zer anläss­lich die­ses Vor­gangs erfah­ren hat. Ent­spre­chend bezieht sich die in § 3 Abs. 2 Satz 2 ZwV­wV gere­gel­te Nach­be­richts­pflicht auf die­je­ni­gen Umstän­de, die dem Ver­wal­ter erst nach der Inbe­sitz­nah­me bekannt wer­den, etwa durch Anga­ben der unmit­tel­ba­ren Besit­zer des Objekts ihm gegen­über. Die Auf­fang­re­ge­lung des § 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 9 ZwV­wV, wonach auch alle sons­ti­gen für die Ver­wal­tung wesent­li­chen Ver­hält­nis­se auf­zu­neh­men sind, bezieht sich auf die tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se außer­halb des eigent­li­chen Objekts, also etwa auf Beson­der­hei­ten in der Nach­bar­schaft, dies­be­züg­lich abseh­ba­re Ver­än­de­run­gen oder tat­säch­li­che Beson­der­hei­ten bei der Nut­zung durch die Mie­ter 11.
Die Anknüp­fung an den Über­ga­be­ter­min ent­spricht dem aus der amt­li­chen Begrün­dung ersicht­li­chen Wil­len des Ver­ord­nungs­ge­bers 12. Die Norm ent­spricht ihrem Inhalt nach weit­ge­hend § 3 der Ver­ord­nung über die Geschäfts­füh­rung und die Ver­gü­tung des Zwangs­ver­wal­ters vom 16.02.1970 13, wel­che sprach­lich gestrafft und moder­ni­siert wer­den soll­te. Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Buch­sta­be b)) der Vor­gän­ger­vor­schrift hat­te der Ver­wal­ter in die Nie­der­schrift "die Beschaf­fen­heit, die bis­he­ri­ge Art der Benut­zung und den gegen­wär­ti­gen Zustand des Grund­stücks, die dar­auf befind­li­chen Gebäu­de unter Anga­be ihrer Bestim­mung und ihres bau­li­chen Zustan­des sowie die mit dem Boden zusam­men­hän­gen­den Erzeug­nis­se unter Anga­be etwai­ger Pfän­dun­gen" auf­zu­neh­men. Der Wort­laut die­ser Norm ver­wies damit noch deut­li­cher auf die Pflicht zur Fest­stel­lung der tat­säch­li­chen ört­li­chen Ver­hält­nis­se ein­schließ­lich der aktu­el­len Nut­zung des Objekts. Soweit der Ver­ord­nungs­ge­ber die frü­he­re Rege­lung im Ein­lei­tungs­satz des § 3, wonach Gläu­bi­ger und Schuld­ner tun­lichst bei der Besitz­nah­me hin­zu­zu­zie­hen waren, gestri­chen hat, erfolg­te dies aus­weis­lich der Begrün­dung zur Beschleu­ni­gung des Ver­fah­rens, weil die Rege­lung zuvor prak­tisch kaum ange­wandt wor­den war und auch, weil die­ser Per­so­nen­kreis über die wesent­li­chen Umstän­de durch den über die Besitz­er­lan­gung zu fer­ti­gen­den Bericht ohne­hin infor­miert wer­den soll­te 14. Gläu­bi­ger und Schuld­ner bedür­fen kei­ner Infor­ma­ti­on über grund­buch­er­sicht­li­che Rech­te durch den Inbe­sitz­nah­me­be­richt, weil sie sich die­se Kennt­nis­se im eige­nen Inter­es­se jeder­zeit selbst ver­schaf­fen könn­ten.
Gegen eine Pflicht des Zwangs­ver­wal­ters zur Ein­sicht­nah­me in das Grund­buch spricht auch der sys­te­ma­ti­sche Zusam­men­hang der Nor­men des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­set­zes. Das Bestehen grund­buch­er­sicht­li­cher Rech­te Drit­ter ist danach bereits vor Beginn der Zwangs­ver­wal­tung durch den Gläu­bi­ger und das Voll­stre­ckungs­ge­richt zu prü­fen. Letz­te­res muss auch spä­ter von Amts wegen das Bestehen sol­cher Rech­te berück­sich­ti­gen.
Der Gläu­bi­ger hat den Dul­dungs­ti­tel oder die Zustim­mungs­er­klä­rung des Dritt­rechts­in­ha­bers bereits bei der Antrag­stel­lung zur Zwangs­ver­wal­tung vor­zu­le­gen 15, weil er die recht­li­chen Vor­aus­set­zun­gen für die Zwangs­ver­wal­tung zu schaf­fen hat 16. Unab­hän­gig hier­von ist das Voll­stre­ckungs­ge­richt bereits vor der Anord­nung zur Fest­stel­lung ver­pflich­tet, ob in Abtei­lung – II des Grund­buchs ein dem Ver­fah­ren ent­ge­gen­ste­hen­des Recht ein­ge­tra­gen ist 17.
Eine Pflicht zur Prü­fung und gege­be­nen­falls Beschrän­kung der Zwangs­ver­wal­tung besteht für das Voll­stre­ckungs­ge­richt gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG, § 161 Abs. 4 ZVG auch im wei­te­ren Ver­lauf des Ver­fah­rens. Hat es vor der Anord­nung die gebo­te­ne Prü­fung ver­säumt, besteht Ver­an­las­sung hier­zu jeden­falls nach Erhalt der Infor­ma­ti­on über den Inhalt des Grund­buchs durch das Grund­buch­amt gemäß §§ 146, 19 Abs. 2 ZVG. Die­ses erteilt nach­Er­le­di­gung des Ein­tra­gungs­er­su­chens dem Voll­stre­ckungs­ge­richt eine Abschrift des Grund­buch­blat­tes und gibt Nach­richt, was über den Wohn­ort und Woh­nung der ein­ge­tra­ge­nen Betei­lig­ten und deren Ver­tre­ter bekannt ist. Bei sub­jek­tiv­ding­li­chen Rech­ten ist das Grund­buch­amt ver­pflich­tet, die Berech­tig­ten zu ermit­teln und dem Voll­stre­ckungs­ge­richt mit­zu­tei­len 18. Ziel die­ser Vor­schrift und Fol­ge der Infor­ma­ti­on durch das Grund­buch­amt ist die Kennt­nis des Voll­stre­ckungs­ge­richts über die ein­ge­tra­ge­nen oder durch Vor­mer­kung gesi­cher­ten Betei­lig­ten des § 9 Nr. 1 ZVG 19. In der Zwangs­ver­wal­tung folgt aus die­ser Kennt­nis die Pflicht des Voll­stre­ckungs­ge­richts, die Betei­lig­ten über das Bestehen des Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fah­rens zu unter­rich­ten, § 146 Abs. 2 ZVG.
Hin­ge­gen erhält der Zwangs­ver­wal­ter kei­ne Infor­ma­tio­nen sei­tens des Grund­buch­am­tes oder des Voll­stre­ckungs­ge­richts über etwai­ge in der Abtei­lung – II ein­ge­tra­ge­ne ding­li­che Rech­te Drit­ter. Die Benach­rich­ti­gungs­pflicht des Grund­buch­am­tes gemäß § 19 Abs. 2 ZVG besteht ihm gegen­über nicht, weil dem Zwangs­ver­wal­ter wie auch dem Gläu­bi­ger und dem Schuld­ner die Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung bereits bekannt ist 20.
vgl. Böttcher/​Kel­ler, ZVG, 5. Aufl., § 154 Rn. 1[↩]
BGH, Urteil vom 05.02.2009 – IX ZR 21/​07, BGHZ 179, 336 Rn. 10[↩]
BGH, Urteil vom 05.02.2009, aaO Rn. 9 ff; vom 05.03.2009 – IX ZR 15/​08, WM 2009, 855, Rn. 8 ff[↩]
BGH, Urteil vom 05.02.2009, aaO Rn. 16; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 154 Rn.02.3; Depré/​Mayer, Die Pra­xis der Zwangs­ver­wal­tung, 7. Aufl., Rn. 813; Depré, ZVG, § 154 Rn. 2; Löhnig/​Blümle, ZVG, § 154 Rn. 5; Sie­vers in: Kind­l/­Mel­ler-Han­nich/­Wolf, Gesam­tes Recht der Zwangs­voll­stre­ckung, 2. Aufl., § 154 ZVG Rn. 16; für Anknüp­fung an den for­mel­len Betei­lig­ten­be­griff des § 9 ZVG: Böttcher/​Keller, ZVG, 5. Aufl., § 154 Rn. 2; Haarmeyer/​Wutzke/​Förster/​Hintzen, Zwangs­ver­wal­tung, 5. Aufl., § 154 Rn. 2 ff; Mohrbutter/​Drischler/​Radtke/​Tiedemann, Die Zwangs­ver­stei­ge­rungs- und Zwangs­ver­wal­tungs­pra­xis, 7. Aufl., Band 2, S. 891 f[↩]
BGH, Beschluss vom 14.03.2003 – IXa ZB 45/​03, NJW 2003, 2164 ff; Lem­ke in: Ring/​Grziwotz/​Keukenschrijver, BGB, 3. Aufl., § 1030 Rn. 79; Staudinger/​Frank; BGB, Neu­be­ar­bei­tung 2009, Vor­bem. zu §§ 1030 ff Rn. 86 f; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 146 Rn. 11.2 f; Böttcher/​Keller, ZVG, 5. Aufl., § 146 Rn. 49; Haarmeyer/​Wutzke/​Förster/​Hintzen, Zwangs­ver­wal­tung, 5. Aufl., § 146 Rn. 12; Depré, ZVG, § 146 Rn. 15; Löhnig/​Bäuerle, ZVG, § 146 Rn. 11; Sie­vers in Kind­l/­Mel­ler-Han­nich/­Wolf, ZVG, 2. Aufl., § 146 Rn. 10 und § 150 Rn. 33[↩]
Haarmeyer/​Hintzen, Hand­buch zur Zwangs­ver­wal­tung, 3. Aufl., Kapi­tel 3 Rn. 16[↩]
Haarmeyer/​Wutzke/​Förster/​Hintzen, Zwangs­ver­wal­tung, 5. Aufl., § 3 ZwV­wV, Rn. 16[↩]
Haarmeyer/​Hintzen, aaO Rn. 15 Stich­wort: "Objekt­be­schrei­bung"; Haarmeyer/​Wutzke/​Förster/​Hintzen, aaO[↩]
vgl. Haarmeyer/​Wutzke/​Förster/​Hintzen, aaO Rn. 31[↩]
BR-Drs. 842/​03, S. 11[↩]
BGBl. I 15[↩]
vgl. BR-Drs. 842/​03 aaO[↩]
BGH, Beschluss vom 14.03.2003 – IXa ZB 45/​03, NJW 2003, 2164, 2165; Lem­ke in: Ring/​Grziwotz/​Keukenschrijver, BGB, 3. Aufl., § 1030 Rn. 79; Staudinger/​Frank, BGB, Neu­be­ar­bei­tung 2009, Vor­bem. zu §§ 1030 ff Rn. 86 f; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 146 Rn. 11.2 f; Böttcher/​Keller, ZVG, 5. Aufl., § 146 Rn. 49; Haarmeyer/​Wutzke/​Förster/​Hintzen, Zwangs­ver­wal­tung, 5. Aufl., § 146 Rn. 12; Depré, ZVG, § 146 Rn. 15; Löhnig/​Bäuerle, ZVG, § 146 Rn. 11; Sie­vers in Kind­l/­Mel­ler-Han­nich/­Wolf, ZVG, 2. Aufl., § 146 Rn. 10 und § 150 Rn. 33; aA RGRK/​Rothe, BGB, 12. Aufl., § 1030 Rn. 11; Soergel/​Stürner, BGB, 13, Aufl. Vor § 1030 Rn.20; Bamberger/​Roth/​Wegmann, BGB, 3. Aufl., § 1030 Rn. 44; Palandt/​Bassenge, BGB, 74. Aufl., Ein­füh­rung vor § 1030 Rn. 7[↩]
Mohrbutter/​Drischler/​Radtke/​Tiedemann, Die Zwangs­ver­stei­ge­rungs- und Zwangs­ver­wal­tungs­pra­xis, 7. Aufl., Band 2, Anmer­kun­gen zu Mus­ter 147, S. 834[↩]
BGH, Beschluss vom 19.03.2004 – IXa ZB 190/​03, WM 2004, 1042, 1043 unter 3 b, bb; Mohrbutter/​Drischler/​Radtke/​Tiedemann, Die Zwangs­ver­stei­ge­rungs- und Zwangs­ver­wal­tungs­pra­xis, aaO S. 830 mwN; vgl. auch Stö­ber, aaO § 15 Rn.03.5 und § 17 Rn.05.2; Hock/​Klein/​Hilbert/​Deimann, Immo­bi­liar­voll­stre­ckung, 5. Aufl., Rn. 71 und 1518[↩]
Bött­cher, ZVG, 5. Aufl., § 19 Rn.19[↩]
Depré/​Cranshaw, ZVG, § 19 Rn. 32; Böttcher/​Keller, aaO § 146 Rn. 67[↩]
Depré/​Cranshaw, aaO; Böttcher/​Keller, aaO § 146 Rn. 68; Löhnig/​Bäuerle, ZVG, § 146 Rn. 31[↩]
§ 30 zvgZwangsverwaltung

References: § 154
 § 154
 § 9
 § 82
 § 60
 § 9
 § 9
 § 154
 § 28
 § 161
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 3
 § 28
 § 161
 § 9
 § 146
 § 19
 § 154
 § 154
 § 154
 § 154
 § 154
 § 9
 § 154
 § 154
 § 1030
 § 146
 § 146
 § 146
 § 146
 § 146
 § 146
 § 150
 § 3
 § 1030
 § 146
 § 146
 § 146
 § 146
 § 146
 § 146
 § 150
 § 1030
 § 1030
 § 1030
 § 1030
 § 15
 § 17
 § 19
 § 19
 § 146
 § 146
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§ 30