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Timestamp: 2019-07-18 14:21:41+00:00

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BGH, 01.03.2013 - V ZR 279/11 - dejure.org
https://dejure.org/2013,7429
BGH, 01.03.2013 - V ZR 279/11 (https://dejure.org/2013,7429)
BGH, Entscheidung vom 01.03.2013 - V ZR 279/11 (https://dejure.org/2013,7429)
BGH, Entscheidung vom 01. März 2013 - V ZR 279/11 (https://dejure.org/2013,7429)
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BGB §§ 433, 675
§ 167 BGB, §§ 167 ff BGB, § 278 BGB, § 280 Abs 1 S 2 BGB, § 433 BGB
Grundstückskaufvertrag: Stillschweigende Bevollmächtigung eines Vermittlers zur Beratung über die finanziellen Vorteile eines Immobilienkaufs durch den Verkäufer
Beratungsvertrag zwischen Immobilienverkäufer und -käufer bei Handeln eines Vermittlers im eigenen und im fremden Namen
Zur Frage, ob ein Vermittler bei der Beratung über die finanziellen Vorteile eines Immobilienkaufs zugleich im eigenen und im fremden Namen handeln kann; zur stillschweigenden Bevollmächtigung des Vermittlers seitens des Verkäufers zum Abschluss eines Beratungsvertrages, auch wenn der Vermittler seinerseits einen Beratungsvertrag mit dem Kaufinteressenten geschlossen hat
BGB § 164; BGB § 433; BGB § 675
Auch Verkäufer können aus Beratungsverträgen haften
NJW 2013, 1873
MDR 2013, 644
NZM 2013, 585
WM 2013, 839
Gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (Senat, Urteile vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 374, vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 7 …und vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, HFR 2014, 560 Rn. 5).
Es reicht dann aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war (…Senat, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f., vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 16 und vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 10).
Im Hinblick auf eine Haftung des Verkäufers machen Rechtsbeziehungen zwischen dem Kaufinteressenten und dem Vermittler lediglich nähere Feststellungen dazu erforderlich, ob die - auf das Objekt des Verkäufers bezogene - Beratung des Interessenten dessen Kaufentschluss fördern sollte, ob der Vermittler dabei (auch) namens des Verkäufers handeln konnte und gehandelt hat und ob der Kaufentschluss (auch) auf der Beratung in Vertretung des Verkäufers beruhte (Senat, Urteile vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 11 f. …und vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, HFR 2014, 560 Rn. 8).
Dabei wird es nicht auf äußere Einschnitte im Auftreten der Mitarbeiter der Firma S ankommen (Senat, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 11).
Die Vermutung der Ursächlichkeit eines Beratungsfehlers des Verkäufers für den Entschluss des Käufers zum Erwerb einer als Kapitalanlage angebotenen Immobilie (Kausalitätsvermutung) ist auch anzuwenden, wenn sich der Käufer bei richtiger Information in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte (Aufgabe der entgegenstehenden Rechtsprechung des Senats u.a. in den Urteilen vom 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022;… vom 30. November 2007, V ZR 284/06, NJW 2008, 649 Rn. 10; vom 1. März 2013, V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 20 …und vom 25. Oktober 2013, V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 17).
b) Nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats setzt die Kausalitätsvermutung allerdings voraus, dass es für den anderen Teil bei aufklärungsrichtigem Verhalten des Verkäufers vernünftigerweise nur eine bestimmte Reaktion auf die Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet (Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 20;… Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 17).
c) Nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats greift die Kausalitätsvermutung nicht ein, wenn es für den anderen Teil vernünftigerweise mehrere Möglichkeiten der Reaktion auf die richtige Aufklärung gegeben hätte (vgl. Urteile vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022;… vom 30. November 2007 - V ZR 284/06, NJW 2008, 649 Rn. 10; vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 20 …und vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 17).
Gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (Senat, Urteil vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 374; Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 7;… Urteil vom 19. Dezember 2014 - V ZR 194/13, NJW 2015, 1510 Rn. 8).
Dass die Beratung eines Vermittlers auch im Namen des Verkäufers erfolgt, kann sich daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass - wie hier - der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzichtet und es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife zu führen (Senat, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 12;… Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 8).
a) Nach der Rechtsprechung des Senats, von der das Berufungsgericht ausgeht, kommt zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (Urteil vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 374 mwN; Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, WM 2013, 839).
Es reicht dann aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war (Senat, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f.;… Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1875 Rn. 16; Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, WM 2013, 839, 840).
Folglich kann eine Haftung aus beiden Rechtsverhältnissen entstehen (Senat, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, WM 2013, 839, 840 mwN).
Dass die Beratung nach den Umständen (auch) im Namen des Verkäufers erfolgt ist, kann sich beispielsweise daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzichtet und es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife zu führen (vgl. Senat, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, aaO).
Nach der Rechtsprechung des Senats kann sich eine stillschweigende Bevollmächtigung des Vermittlers aus den Umständen ergeben, wenn sich bei der Vermittlung des Kaufvertrages die Aufgabe einer Beratung des Kaufinteressenten stellt und diese von dem Verkäufer dem Vermittler überlassen worden ist (vgl. Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, WM 2013, 839, 840 mwN).
Zwischen Verkäufer und Käufer kommt ein Beratungsvertrag zu Stande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt (NJW 2013, 1873 Rn. 7).
Nach der Rechtsprechung des Senats kommt zwischen dem Verkäufer und dem Käufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (siehe nur Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1874 mwN).
Dass die Beratung nach den Umständen (auch) im Namen des Verkäufers erfolgt ist, kann sich beispielsweise daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzichtet und es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife zu führen (Senat, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1874).
Zwar greift diese Vermutung nur ein, wenn es für den anderen Teil vernünftigerweise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf die Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet (Senat, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1875).
Er ist so zu stellen, wie er stünde, wenn er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte (Senat, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1875).
Die Verletzung der Mitwirkungs- und Überwachungspflicht hat der Notar zu vertreten, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Tz. 19).
BGH, 17.01.2014 - V ZR 108/13
Finanzierter Eigentumswohnungskauf: Umfang der Aufklärungspflichten des …
Zu der von ihm offen gelassenen Frage, ob zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist, weist der Senat auf sein Urteil vom 1. März 2013 hin (V ZR 279/11, WM 2013, 839).
(a) Ein Handeln zugleich im eigenen und im fremden Namen ist bei der Abgabe von Willenserklärungen zwar - unter Beachtung der sich aus § 181 BGB ergebenden Einschränkungen (…vgl. MüKoBGB/Schubert 7. Aufl. Bd. 1 § 164 Rn. 115) - grundsätzlich rechtlich möglich (BGH 1. März 2013 - V ZR 279/11 - Rn. 11 mwN) .
Zum einen handelt es sich um unterschiedliche Vereinbarungen, zum anderen konnte Herr Dr. W. zugleich im eigenen und im fremden Namen handeln (vgl. BGH, Urteil vom 01. März 2013 - V ZR 279/11 -, Rn. 11, juris).
Soweit sich die Klagepartei erstinstanzlich auf Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 21.03.2005 (WM 2005, 838), vom 26.09.2005 (WM 2005, 2228) und vom 01.03.2013 (V ZR 279/11) bezieht, kann auch diesen Entscheidungen kein allgemeiner Rechtsgrundsatz dahingehend entnommen werden, dass eine Anlagegesellschaft ohne Weiteres für das Handeln eines Vermittlers bzw. Untervermittlers einzustehen hat, auch wenn zwischen der Anlagegesellschaft und dem letztlich handelnden Vermittler keinerlei Vertragsverhältnis vorliegt, was vorliegend ebenfalls nicht ersichtlich ist.

References: § 167
 § 278
 § 280
 § 433
 § 164
 § 433
 § 675
 § 280
 § 181
 § 164