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Timestamp: 2016-10-28 16:00:34+00:00

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113 II 535
113 II 53592. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 30. November 1987 i.S. Toggenburger AG gegen Staat Z�rich (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Opposition � la vente de biens-fonds agricoles (art. 19 al. 1 LPR). L'exploitant de gravi�res qui acquiert un fonds sis en dehors de la zone o� l'extraction est autoris�e dans l'espoir de le voir, � moyen ou long terme, inclus dans cette zone, et qui ach�te un autre fonds dans l'intention de l'�changer � une �poque encore ind�termin�e contre un terrain en nature de gravi�re, agit dans les deux cas dans un dessein de sp�culation au sens de l'art. 19 al. 1 lettre a LPR (consid. 3 et 4). La port�e �conomique d'une telle acquisition pour l'exploitant est sans importance (consid. 1). Faits � partir de page 535
BGE 113 II 535 S. 535
Das Kies- und Transportunternehmen Toggenburger AG in Winterthur hat mit �ffentlich beurkundetem Vertrag vom 23. Oktober 1986 von den Erben des Theodor und der Luise Wilhelmine Frei-Steng die beiden in der Gemeinde Glattfelden gelegenen Grundst�cke Kat. Nr. 5780 (95,92 Aren Acker und Wiese im Neuwingert) und Kat. Nr. 5943 (54,99 Aren Acker und BGE 113 II 535 S. 536Wiese im Gst�d) zum Preis von Fr. 143'880.-- bzw. Fr. 231'120.-- gekauft. Beide Parzellen befinden sich in der kantonalen Landwirtschaftszone und werden landwirtschaftlich genutzt.
Am 31. Oktober 1986 erhob das Landwirtschaftsamt des Kantons Z�rich gest�tzt auf Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG Einspruch gegen dieses Rechtsgesch�ft. Die Vertragsparteien widersetzten sich diesem Einspruch.
In Gutheissung der Klage des Landwirtschaftsamtes best�tigte das Landwirtschaftsgericht des Kantons Z�rich am 16. April 1987 den Einspruch gegen den Verkauf der beiden Grundst�cke.
Gegen diesen Entscheid hat die Toggenburger AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht erhoben mit dem Antrag, jener sei aufzuheben und der Einspruch des Staates Z�rich sei abzuweisen.
2. Gem�ss dem vom Staat Z�rich angerufenen Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG kann gegen Kaufvertr�ge �ber landwirtschaftliche Heimwesen und landwirtschaftliche Liegenschaften Einspruch erhoben werden, wenn der K�ufer diese offensichtlich zum Zweck der Spekulation oder des G�teraufkaufs erwirbt. Was unter offensichtlicher Spekulation zu verstehen ist, beurteilt sich nach Sinn und Zweck des landwirtschaftlichen Bodenrechts (vgl. BGE 90 I 271), wobei die gesamten Umst�nde des einzelnen Falles zu ber�cksichtigen sind. Das EGG will unter anderem den b�uerlichen Grundbesitz als Tr�ger eines gesunden und leistungsf�higen Bauernstandes sch�tzen und die Bodennutzung f�rdern (vgl. Art. 1). Ein Mittel, dieses Ziel zu erreichen, ist, zu verhindern, dass landwirtschaftlich genutzter Boden (in der Regel unter Bezahlung eines entsprechend h�heren Preises) zu anderen als landwirtschaftlichen Zwecken erworben wird. In der Gesetzgebung hat dieses Bestreben nicht nur in der M�glichkeit des Einspruchs gegen Kaufvertr�ge betreffend landwirtschaftliche Liegenschaften im Sinne von Art. 19 EGG, sondern etwa auch in der Beschr�nkung der Vertragsfreiheit gem�ss Art. 218 Abs. 1 OR (Sperrfrist) seinen Niederschlag gefunden.
Im Gegensatz zu den beiden andern Einspruchstatbest�nden von Art. 19 Abs. 1 EGG (lit. b und c) gilt der Einspruchsgrund der Spekulation beziehungsweise des G�teraufkaufs gem�ss lit. a in BGE 113 II 535 S. 537dem Sinne uneingeschr�nkt, als keine Rechtfertigungsgr�nde vorbehalten sind. Die Interessen der Beschwerdef�hrerin (und erst recht diejenigen ihrer Gewerbebranche im allgemeinen) sind demnach von vornherein unerheblich. Dass der in Frage stehende Grundst�ckkauf f�r die Weiterf�hrung des Betriebs der Beschwerdef�hrerin von existenzieller Bedeutung sei, spielt bei der Beurteilung des Einspruchs mit anderen Worten keine Rolle. Aufgrund der gesetzlichen Regelung hatte das Landwirtschaftsgericht nicht etwa eine Abw�gung vorzunehmen zwischen dem (�ffentlichen) Interesse an der Verhinderung von Spekulation mit Landwirtschaftsland und dem an sich durchaus legitimen (und - soweit etwa die Arbeitsplatzerhaltung in Frage steht - ebenfalls die �ffentlichkeit ber�hrenden) Interesse am Erwerb von m�glichem Kiesausbeutungsland.
3. Spekulation im Sinne der Landwirtschaftsgesetzgebung liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vor, wenn mit dem Erwerb eines Grundst�cks ein Gewinn durch Weiterver�usserung innert kurzer Zeit oder durch andere Verwendung des bisher landwirtschaftlich genutzten Bodens, insbesondere durch Erstellen von Mieth�usern und Vermietung von Wohnungen, angestrebt wird (vgl. BGE 110 II 217 E. 5a mit Hinweisen). Dieser Tatbestand ist hier erf�llt:
a) Das Grundst�ck Kat. Nr. 5943 will die Beschwerdef�hrerin zum Zweck der Kiesgewinnung erwerben. Sie stellt selbst nicht in Abrede, dass es sich ausserhalb des richtplanerisch festgelegten Abbaugebiets befindet und an dieses lediglich angrenzt. Indessen hofft sie, fr�her oder sp�ter eine Bewilligung zum Kiesabbau zu erhalten, und sie ist denn auch bereit, einen Preis zu zahlen, der f�r Agrarland stark �bersetzt ist. In BGE 87 I 239 war das Vorliegen einer Spekulation im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG bejaht worden in einem Fall, da eine K�uferin den bedeutenden Teil eines landwirtschaftlichen Heimwesens der bisherigen Zweckbestimmung zu entfremden und zu �berbauen gedachte. Im Vergleich zu jenem Sachverhalt ist eine Spekulation hier um so eher zu bejahen, als dort einer sofortigen �berbauung an sich nichts entgegenstand, wogegen die Beschwerdef�hrerin einstweilen erst die Hoffnung hat, das fragliche Grundst�ck werde mittel- oder l�ngerfristig in das Kiesabbaugebiet einbezogen werden.
b) Was das Grundst�ck Kat. Nr. 5780 betrifft, so geht es der Beschwerdef�hrerin darum, die Parzelle zu einem noch unbestimmten Zeitpunkt gegen kieshaltigen Boden tauschen zu k�nnen.
BGE 113 II 535 S. 538Gewiss ist die Schaffung von Landreserven im Hinblick auf k�nftige Tauschgesch�fte nicht ohne weiteres als spekulativer Erwerb im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG zu qualifizieren (vgl. BGE 90 I 269), und es ist in der Tat zu untersuchen, was mit dem erworbenen Land letztlich erreicht werden soll. Bereits in BGE 88 I 334 E. 2 hielt das Bundesgericht indessen den Tatbestand der Spekulation f�r erf�llt in einem Fall, da ein Bauunternehmen landwirtschaftlichen Boden erwarb in der Absicht, ihn in der Folge gegen Bauland zu tauschen. Dem Sinne nach liegen die Verh�ltnisse hier gleich: Die Beschwerdef�hrerin rechnet damit, das Grundst�ck Kat. Nr. 5780 als Realersatz anbieten zu k�nnen und damit ihre Stellung in k�nftigen Verhandlungen �ber den Erwerb von - f�r sie wertvollerem - kieshaltigem Boden zu verst�rken. Das strittige Rechtsgesch�ft erscheint auch hinsichtlich dieses Grundst�cks als spekulativ.
4. Was die Beschwerdef�hrerin einwendet, st�sst ins Leere. Aus dem oben Gesagten ergibt sich, dass hier nicht eine blosse Kapitalanlage in Frage steht (hiezu BGE 83 I 313 ff.). Unbehelflich sind sodann auch der Hinweis auf BGE 90 I 264 ff. und das damit verbundene Vorbringen, Spekulation sei im allgemeinen nicht gegeben, wenn der Erwerber die Liegenschaft unmittelbar zu einem bestimmten Zweck ben�tige. Der Beschwerdef�hrerin ist entgegenzuhalten, dass sich aus der Sicht des Zwecks der Hand�nderung der vorliegende Fall mit jenem Sachverhalt (Kauf von Land durch eine Gemeinde im Hinblick auf die Erf�llung �ffentlicher Aufgaben) in keiner Weise vergleichen l�sst, abgesehen davon, dass ungewiss ist, ob sie das Grundst�ck Kat. Nr. 5943 auf die von ihr beabsichtigte Weise wird nutzen k�nnen. Was den in BGE 92 I 317 ff. beurteilten Kauf betrifft, so war die landwirtschaftliche Liegenschaft wohl von einem Chemie-Unternehmen erworben worden, jedoch mit dem Ziel, sie - verbunden mit Versuchen - weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen. Die zu beurteilenden Verh�ltnisse lassen sich auch nicht mit dem Sachverhalt vergleichen, der BGE 92 I 415 ff. zugrunde gelegen hatte; anders als hier stand in jenem Fall der beabsichtigten Nutzungs�nderung (Bau einer Lager- und Montagehalle zum eigenen Gebrauch) von Anfang an nichts entgegen.
Unbehelflich sind die Vorbringen der Beschwerdef�hrerin schliesslich auch insofern, als damit eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 22ter BV) geltend gemacht wird. Der Entscheid des Landwirtschaftsgerichts beruht auf der Anwendung der Bestimmung BGE 113 II 535 S. 539eines Bundesgesetzes, und wie die Beschwerdef�hrerin selbst festh�lt, kann gem�ss Art. 113 Abs. 3 BV ein solches vom Bundesgericht nicht auf seine Verfassungsm�ssigkeit hin �berpr�ft werden.
90 I 269 suite... ,
90 I 264,
92 I 317,

References: BGE 
 BGE 
 Art. 19
 Art. 19
 BGE 
 Art. 1
 Art. 19
 Art. 218
 Art. 19
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 19

BGE 
 Art. 19
 BGE 
 BGE 
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 BGE 
 BGE 
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 Art. 113