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13 Wirtschaftsplan, Sonderumlagen und Abrechnung ( 28 WEG) - PDF
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1 Wirtschaftsplan, Sonderumlagen und Abrechnung ( 28 WEG) Wirtschaftsplan, Sonderumlagen und Abrechnung ( 28 WEG) 13.1 Wirtschaftsplan ( 28 Abs. 1, Abs. 2, Abs. 5WEG) Widerspricht der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans hinsichtlich einzelner Positionen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, so ist er in diesem Umfang für ungültig zu erklären. Wird ein Wirtschaftsplan aufgrund Ansatzes erkennbar zu niedriger Kosten ganz oder teilweise für ungültig erklärt, führt dies zum Wiederaufleben und zur Fortgeltung des alten Wirtschaftsplans bei Vorlage einer Fortgeltungsklausel. (LG Hamburg, Urteil v , 318 S23/11) Wohnungseigentümer streiten über die Wirksamkeit von Beschlussfassungen über den Wirtschaftsplan Das Amtsgericht ist der Auffassung, dass der Genehmigungsbeschluss zum Wirtschaftsplan trotz mutmaßlichen Ansatzes zu niedriger Kosten (Heizkosten), falscher Kostenverteilungsschlüssel (Müllgrundgebühren, Rechts- und Beratungskosten) den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung genüge. Ein Wirtschaftsplan mit zu geringen Ansätzen sei besser als gar kein Wirtschaftsplan. Zu Unrecht! Der angegriffene Beschluss verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er zu niedrige Ansätze enthält. Zum einen wurden bei den Müllgebühren sowie beim Kostenansatz für Rechts- und Beratungskosten unzutreffende Kostenverteilungsschlüssel verwendet; bei den Heizkosten wurde ein Betrag angesetzt, der die durchschnittlich angefallenen Kosten der Vorjahre erheblich unterschreitet. Die Ansicht des Amtsgerichts, dass der Beschluss über die Genehmigung eines Wirtschaftsplans nicht wegen zu niedriger Ansätze für ungültig erklärt werden kann, weil dann gegen die Interessen der Wohnungseigentümer die Anspruchsgrundlage für die Zahlung der Beitragsvorschüsse ersatzlos entfiele, ist falsch. Der Beschluss ist in nur im angegriffenen Umfang für ungültig zu erklären. Im Übrigen gibt es in der Teilungserklärung eine Fortgeltungsklausel für den alten Wirtschaftsplan, bis der Verwalter für ein neues Rechnungsjahr einen abweichenden Plan vorgelegt hat. Diese Regelung gelte auch hier. Nach Sinn und Zweck der Regelung soll die Fortgeltung des alten Wirtschaftsplans erst mit der Genehmigung des neuen Wirtschaftsplans durch die Eigentümerversammlung enden. Wird aber der Beschluss über den Wirtschaftsplan ganz oder teilweise für ungültig erklärt, führt dies dazu, dass der alte Wirtschaftsplan insoweit wieder auflebt und fortgilt, da der neue Beschluss als von Anfang an ungültig anzusehen ist und damit dieselbe Situation besteht, wie wenn kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen worden wäre. Ein Beschluss über die Genehmigung eines Wirtschaftsplans verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Vorauszahlungen entweder wesentlich überhöht sind oder mit erheblichen Nachzahlungen zu rechnen ist (BayObLG, Beschluss v , 2Z BR 134/97, NZM 1998 S. 334).2 220 Sonderumlage 13.2 Sonderumlage Eine Sonderumlage ist Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans. Wie dieser ist sie am Maßstab einer ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen. (BGH, Urteil v , VZR129/11) Wohnungseigentümer sanieren ihre Wohnungseigentumsanlage unter Inanspruchnahme städtischer Förderung von EUR. Die Förderung ist allerdings vom Abschluss der Sanierung noch im Jahr 2009 abhängig. Ein Teilbetrag von EUR wird außerdem erst nach Abschluss der Sanierung ausgezahlt werden. Um eine Finanzierungslücke zu schließen, beschließen die Wohnungseigentümer am , eine bereits früher beschlossene, in Raten zu zahlende Sonderumlage sofort fällig zu stellen und eine weitere Sonderumlage aufzubringen. Am beschließen die Wohnungseigentümer wegen nicht ausreichender Mittel zur Bezahlung der Sanierungskosten eine weitere Sonderumlage. Die Sanierung wird danach termingerecht abgeschlossen, die restlichen Fördergelder ausgezahlt. Ein Wohnungseigentümer greift die am beschlossene Sonderumlage an. Die Sonderumlage ist inhaltlich nicht zu beanstanden. Sie ist eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans und wie dieser am Maßstab einer ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen. Sie kann beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt werden oder wenn der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann. In diesem Rahmen haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen. Dieses müssen sie an dem Zweck ausrichten, der mit der Sonderumlage verfolgt wird, und an dem dafür bestehenden Kapitalbedarf. Den erforderlichen Umlagebetrag können die Wohnungseigentümer großzügig bemessen. Sie dürfen dabei zu erwartende Zahlungsausfälle bei den Wohnungseigentümern berücksichtigen. Dem entspricht die Sonderumlage. Die Stadt hat zwar die restlichen Fördermittel nach Abschluss der Sanierung ausgezahlt, was zu einem Überschuss führte. Gleichwohl liegt in der Beschlussfassung kein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer konnte, wie sich aus der von dem Kläger selbst vorgelegten Mitteilung der Stadt ergibt, diesen Teil der Fördermittel nur erhalten, wenn sie die Sanierung vorfinanzierte. Wohnungseigentümer können als Ergänzung zum Wirtschaftsplan in der Regel aber nicht parallel zu ihm eine Sonderumlage beschließen (Nachtragshaushalt). Die Möglichkeit einer Sonderumlage ist allgemein anerkannt und findet ihre rechtliche Grundlage in 21 Abs. 3, 16 Abs. 2WEG. Eine Sonderumlage kann im Lauf des Wirtschaftsjahres beschlossen werden, sofern die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig zu niedrig waren, durch neue Tatsachen überholt sind oder der Plan aus anderen Gründen zum Teil undurchführbar geworden ist und sich ein konkreter, anderweitig nicht zu deckender Liquiditätsengpass ergibt, dessen Behebung nicht bis zum nächsten Wirtschaftsplan aufgeschoben werden kann. Sonderumlagen können sowohl zur Behebung eines bereits eingetretenen akuten Liquiditätsengpasses wie zur Durchführung anstehender erforderlicher Maßnahmen etwa Sanierungsarbeiten beschlossen werden.3 Wirtschaftsplan, Sonderumlagen und Abrechnung ( 28 WEG) Abrechnung ( 28 Abs. 3, Abs. 5WEG) Wer haftet? Ein Beschluss über die Abrechnung begründet nur Verbindlichkeiten für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen, aktuellen Wohnungseigentümer. (BGH, Urteil v , VZR113/11) Ein Wohnungseigentümer kauft 2005 die Eigentumswohnung Nr. 1.Der wirtschaftliche Übergang findet im Februar 2005 statt. Im Juni 2005 wird Wohnungseigentümer B als Eigentümer eingetragen. Im Oktober 2006 wird die Abrechnung für 2005 beschlossen. Die Einzelabrechnung für die Eigentumswohnung Nr. 1 für die Monate Januar und Februar 2005 ist an den Voreigentümer adressiert. Für März bis Dezember 2005 ist die Einzelabrechnung hingegen an den Erwerber adressiert. Die Gemeinschaft von Wohnungseigentümern verlangt vom Erwerber die Zahlung des gesamten Nachzahlungsbetrags für Auch soweit die Einzelabrechnung an den Voreigentümer adressiert ist, schuldet nur der Erwerber die Abrechnungsspitze. Der Beschluss nach 28Abs. 5WEG über eine Jahresabrechnung begründet nämlich nur für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen, aktuellen Wohnungseigentümer eine Forderung/Verbindlichkeit. Wohnungseigentümer B verteidigte sich auch mit dem Einwand, die Einzelabrechnung sei inhaltlich unzutreffend, weil Einnahmen nicht berücksichtigt waren. Auch hiermit hatte er keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof weist darauf hin, dass Wohnungseigentümer Bdie Jahresabrechnung für 2005 nicht angefochten habe. Sollte diese fehlerhaft sein, müsse B dieses daher hinnehmen. Auch eine fehlerhafte, aber bestandskräftig beschlossene Abrechnung sei verbindlich. Etwas anderes gelte nur, wenn der Beschluss zur Abrechnung nichtig sei. Anhaltspunkte hierfür lägen nicht vor. Insbesondere die Adressierung an den Voreigentümer führe nicht zur Nichtigkeit Unberechtigte Ausgaben In die Jahresabrechnung sind auch unberechtigt getätigte Ausgaben einzustellen. (BGH, Urteil v , VZR156/10) Wohnungseigentümer streiten über die Frage, ob tatsächlich getätigte, aber unberechtigte Ausgaben (hier: Errichtung von Trennwänden in den Kellerräumen, Entfernung von Efeu) in der Jahresabrechnung zu berücksichtigen sind. Unberechtigte Ausgaben sind in die Gesamtabrechnung einzustellen. Nur so ist sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer die Vermögenslage erfassen können. Ferner ist nur so die Abrechnung auf ihre Plausibilität überprüfbar und nachvollziehbar, was mit den eingezahlten4 222 Abrechnung ( 28 Abs. 3, Abs. 5WEG) Mitteln geschehen ist. Und nur so wird schließlich klar, ob Regressansprüche gegen den Verwalter oder sonstige Personen in Betracht kommen. Unberechtigte Ausgaben sind aber auch bei den Einzelabrechnungen zu berücksichtigen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist darauf angewiesen, dass alle tatsächlichen Belastungen nach dem jeweils einschlägigen Verteilungsschlüssel umgelegt werden. Ansonsten werden die Sicherung der Liquidität und die Planungssicherheit der Gemeinschaft in nicht hinnehmbarer Weise in Mitleidenschaft gezogen. Es liegt daher im wohlverstandenen Interesse der Wohnungseigentümer, auch unberechtigte Belastungen möglichst kurzfristig umzulegen. Die Entscheidung entspricht der allgemeinen Meinung und konnte kaum anders lauten (der BGH hat sie kurze Zeit danach nochmals bestätigt, vgl. BGH, Urteil v , VZR162/10, Rz. 16, NJW 2011 S.2202). In der Abrechnung über den Wirtschaftsplan muss der Verwalter daher sämtliche Einnahmen und Ausgaben darstellen, unabhängig davon, ob sie der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen oder ob sie nicht hätten veranlasst werden dürfen Schadensersatzansprüche in Abrechnung? Für eine Vornahme eines Schadensausgleichs ist in einer Abrechnung nach 28 Abs. 5 WEG kein Raum. Die Vorschriften über die Verteilung der Kosten auf der Grundlage von Wirtschaftsplänen, Abrechnungen und Rechnungslegungen des Verwalters nach 28 Abs. 5 WEG sind nicht abdingbar.die Wohnungseigentümer sind nicht befugt, eine von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen unabhängige Kostenverteilung für viele Jahre durch Sonderumlage (nach den Abrechnungen eines Dritten) zu beschließen. (BGH, Urteil v , VZR245/09) Ein Wohnungseigentümer ist bis Mai 2001 Gesellschafter einer Außen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Diese war von den Wohnungseigentümern zum Zweck der einheitlichen Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung der WEG-Anlage gegründet worden. Der Wohnungseigentümer verlangt von der Außen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts Auskehrung von Mieten, die die Außen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach seinem Austritt für die Vermietung seines Sondereigentums erzielt hat, und Schadensersatz für Mietausfälle. Die Außen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts rechnet u. a. mit Ansprüchen auf, die die Eigentümergemeinschaft an sie abgetreten hat. Es handelt sich um den auf den Wohnungseigentümer entfallenden Anteil einer im November 2007 beschlossenen Sonderumlage für die von der Außen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts verauslagten Bewirtschaftungskosten und Aufwendungen für Modernisierungsund Instandhaltungsmaßnahmen. Die Außen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nicht aufrechnen.sie verfügt über keine Gegenforderung. Der Beschluss über die Sonderumlage ist nichtig. Der Eigentümergemeinschaft fehlt die Beschlusskompetenz für eine Umlage der der Außen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts entstandenen Kosten. Die Wohnungseigentümer dürfen nicht die Kosten einer Gesellschaft, welche die Anlage bewirtschaftet, durch Beschluss nach 28 Abs. 5 WEG auf Eigentümer umlegen, die nicht Gesellschafter sind. Das gilt selbst dann, wenn der Eigentümer einer in der Teilungserklärung begründeten Verpflichtung zum Beitritt oder wie hier zur Überlassung des5 Wirtschaftsplan, Sonderumlagen und Abrechnung ( 28 WEG) 223 Sondereigentums zur Vermietung durch den Verwalter zuwidergehandelt haben sollte. Für eine Vornahme eines solchen Schadensausgleichs ist in einer Abrechnung nach 28 Abs. 5 WEG kein Raum. Der Beschluss hat auch insofern im Wohnungseigentumsgesetz keine Grundlage, als die Sonderumlage nicht als Ergänzung eines Wirtschaftsplans, sondern unabhängig von Wirtschaftsplänen oder Jahresabrechnungen nach einem von dem Verwalter noch zu berechnenden Erstattungsbetrag beschlossen wurde. Die Vorschriften über die Verteilung der Kosten auf der Grundlage von Wirtschaftsplänen, Abrechnungen und Rechnungslegungen des Verwalters nach 28 Abs. 5 WEG sind jedoch nicht abdingbar. Die Wohnungseigentümer sind nicht befugt, eine von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen unabhängige Kostenverteilung für viele Jahre durch Sonderumlage (nach den Abrechnungen eines Dritten) zu beschließen Fehlerhafte Verteilung der Kostenpositionen Liegen keine besonderen Umstände vor, führt die fehlerhafte Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Regel nicht dazu, dass Einzeljahresabrechnungen oder Einzelwirtschaftspläne insgesamt für ungültig zu erklären sind. (BGH, Urteil v , VZR193/11) Wohnungseigentümer beschließen die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan. Das Amtsgericht weist eine gegen diese Beschlüsse gerichtete Anfechtungsklage ab. Auf die Berufung erklärt das Landgericht sowohl die Jahresabrechnung hinsichtlich sämtlicher Einzelabrechnungen als auch den Wirtschaftsplan hinsichtlich sämtlicher Einzelwirtschaftspläne für ungültig. Das Landgericht meint, die Genehmigung der Jahresabrechnung widerspreche hinsichtlich der Einzelabrechnungen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Verwalterkosten unzutreffend umgelegt worden seien. Die Ungültigkeitserklärung der Einzelabrechnungen könne nicht auf die Verwalterkosten beschränkt werden. Entsprechend 139 BGB sei davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer von einer Beschlussfassung im Übrigen zur Vermeidung einer Abrechnung mit unzutreffenden Abrechnungsspitzen, die die konkreten Zahlungspflichten der einzelnen Wohnungseigentümer in der Schwebe gelassen hätten, abgesehen hätten. Gleiches gelte für die Genehmigung des Wirtschaftsplans hinsichtlich der Einzelwirtschaftspläne. Da diese die Einforderungsgrundlage für die laufenden Zahlungen bildeten, mache ein Fehler bei der Kostenverteilung auch die Einzelwirtschaftspläne insgesamt unbrauchbar. Dem Landgericht ist nicht zu folgen. Bei Wohnungseigentumsbeschlüssen liegt nach 139 BGB eine Unwirksamkeit bzw. Ungültigkeit des gesamten Beschlusses vor, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil allein sinnvollerweise keinen Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer so beschlossen hätten. Vor diesem Hintergrund ist bereits entschieden, dass die Ungültigkeitserklärung auf rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile der Jahresabrechnung beschränkt werden kann, dies insbesondere bei Zugrundelegung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels gilt und sich eine unzutreffende Kostenverteilung in der Regel nicht auf die Gesamtabrechnung auswirkt, sondern nur auf die Einzelabrechnungen und dies auch nur in dem Umfang der betroffenen Positionen. Dem mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer wird eine Verneinung der Teilnichtigkeit nur dann nicht entsprechen, wenn Mängel vorliegen, die zu einer nicht mehr oder nur noch schwer nachvollziehbaren Restabrechnung führen, wie es auch bei einer Vielzahl von Einzelfehlern der Fall sein kann. So liegt es hier nicht.6 224 Abrechnung ( 28 Abs. 3, Abs. 5WEG) Mit Blick auf die Einzelwirtschaftspläne gilt nichts anderes.nicht jeder Fehler in Wirtschaftsplänen führt zur Ungültigkeitserklärung des Genehmigungsbeschlusses insgesamt. Auch insoweit gilt bei Zugrundelegung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels, dass sich die unzutreffende Kostenverteilung in der Regel nur auf die davon betroffenen Positionen auswirkt. Das Interesse der Mehrheit der Wohnungseigentümer wird grundsätzlich nicht dahin gehen, wegen der Fehlerhaftigkeit einer oder mehrerer Positionen der Gemeinschaft von Wohnungseigentümern die wesentliche wirtschaftliche Grundlage für das betreffende Wirtschaftsjahr ganz zu entziehen. Vielmehr wird zur Begründung und Sicherung von Vorschusszahlungen das Interesse darauf gerichtet sein, diese wenigstens in dem Umfang der beanstandungsfreien Positionen entstehen zu lassen und möglichst die fehlerfreien Positionen dem Streit zu entziehen. So verhält es sich jedenfalls hier, soweit das Berufungsgericht die Gesamtunwirksamkeit der Einzelwirtschaftspläne allein mit der Position der Verwalterkosten begründet. Aus Sicht des Verwalters sollten Abrechnungen und Wirtschaftspläne am besten keine Fehler enthalten. Dass wie hier die Kosten des Verwalters nach einem falschen Verteilungsschlüssel verteilt werden, sollte nicht passieren Falsche Kostenverteilungsschlüssel Materielle Unrichtigkeit einer Jahresabrechnung etwa wegen unrichtiger Anwendung des Verteilungsschlüssels führt nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des Genehmigungsbeschlusses. (OLG Rostock, Beschluss v , 3W67/09) Nach der Gemeinschaftsordnung sollen die Wohnungseigentümer alle Betriebskosten gemeinsam tragen. Kosten für Heizung, Elektro, Energie und Wasser soweit sie das Sondereigentum betreffen soll jeder Wohnungseigentümer für seinen Teil des Sondereigentums selbst tragen. Die übrigen Betriebskosten sollen nach einem Verteilungsschlüssel aufgeteilt werden, den die 1. Eigentümerversammlung festlegen soll. In der 1. Eigentümerversammlung wird 1998 bestimmt, dass die allgemeinen Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten von allen Wohnungseigentümern zu je 1/7 zu tragen sind. Dieser Beschluss wird 2003 für ungültig erklärt. Für die Geschäftsjahre 1997 bis 2002 erfolgte die Verteilung der Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten nach Maßgabe des Verteilungsschlüssels. Die so erstellten Jahresabrechnungen für die Jahre 1997, 1998, 1999, 2000 und 2002 wurden jeweils mit Beschluss genehmigt. Mit Antrag vom verlangt ein Wohnungseigentümer Rückzahlung zu viel gezahlten Hausgelds für die Geschäftsjahre 1997 bis 2002 in Höhe von insgesamt EUR. Ohne Erfolg! Zwar steht fest, dass der Beschluss aus 1998 ungültig ist, sodass die Verteilung der allgemeinen Betriebskosten mangels wirksamer abweichender Vereinbarung entgegen 16 Abs. 2 WEG erfolgte. Die unrichtige Verteilung führt jedoch nicht zur Nichtigkeit der Genehmigungsbeschlüsse. Die materielle Unrichtigkeit der Jahresabrechnung etwa wegen unrichtiger Anwendung des Verteilungsschlüssels führt lediglich zur Anfechtbarkeit des Genehmigungsbeschlusses. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist sind die Beschlüsse in Bestandskraft erwachsen. Eine Rückzahlung vermeintlich überzahlten Hausgelds kommt damit nicht mehr in Betracht.7 Wirtschaftsplan, Sonderumlagen und Abrechnung ( 28 WEG) 225 Die Abrechnung des Verwalters über den Wirtschaftsplan nach 28 Abs. 3 WEG hat Einnahmen und Ausgaben und die Höhe gebildeter Rücklagen auszuweisen (BGH, Beschluss v , V ZB 282/11, NJW-RR 2012, S. 1103, Rn. 7; BGH, Urteil v , V ZR 44/09, NJW 2010 S Rn. 10). Die Abrechnung muss so erstellt werden, dass sie die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt, die Vermögenslage der Gemeinschaft von Wohnungseigentümern zu erfassen und daraufhin zu überprüfen, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben namentlich des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind (BGH, Beschluss v , V ZB 282/11, NJW-RR 2012 S. 1103, Rn. 7; BGH, Urteil v , VZR156/10, NJW 2011 S.1346, 1347 Rn. 6). Sie muss für einen Wohnungseigentümer ferner ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich, geordnet und übersichtlich sein (BGH, Beschluss v , V ZB 282/11, NJW-RR 2012 S. 1103, Rn. 7; BGH, Urteil v , VZR44/09, NJW 2010 S Rn. 10). Die Abrechnung ist außerdem Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge der Wohnungseigentümer (BGH, Beschluss v , VZB282/11, NJW-RR 2012 S. 1103, Rn. 7) Fehlende Kontostände Der Beschluss über die Abrechnung ist insgesamt für ungültig zu erklären, wenn die Abrechnung unvollständig ist, weil die Angaben über die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums fehlen. (LG München I, Urteil v , 36 S17150/10) Eine Abrechnung ist unvollständig, weil die Angaben über die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums fehlen.ein Wohnungseigentümer greift deshalb die Abrechnung an. Fraglich ist, ob er nur eine Ergänzung der Abrechnung verlangen kann. Ist die Abrechnung unvollständig und damit unschlüssig, kann nicht mehr auf zumutbare Weise festgestellt werden, welche Fehler die Abrechnung auch sonst noch aufweist. Eine Schlüssigkeitsprüfung im Sinne eines Vergleichs des Saldos zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben und den Kontoständen zum Jahresanfang und -ende ist dann nicht möglich bzw. nachvollziehbar, sodass es in diesem Fall nicht sachgerecht erscheint, den Wohnungseigentümer lediglich auf einen nicht fristgebundenen Ergänzungsanspruch zu verweisen. Vielmehr ist der gleichwohl genehmigende Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären; andernfalls könnte die Funktion der Jahresabrechnung, die Kontrolle des Verwalters zu gewährleisten, nicht erreicht werden. Nach der alten Rechtslage und der hierzu ergangenen Rechtsprechung wurde beim Fehlen wesentlicher Bestandteile einer Jahresabrechnung, der diesbezügliche Genehmigungsbeschluss nicht für ungültig erklärt. Vielmehr konnten die Wohnungseigentümer vielfach vom Verwalter (nur) eine Ergänzung verlangen, wenn zum Beispiel die erforderlichen Kontoangaben fehlten. Diese Sichtweise war für das frühere FGG-Verfahren sachgerecht. Die Situation im ZPO-Verfahren stellt sich jedoch als wesentlich anders gelagert dar. Hier wird nur überprüft, was innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist gerügt, im Sinne von im Keim angelegt wurde.8 226 Abrechnung ( 28 Abs. 3, Abs. 5WEG) Die Konzentrationsgerichte entschieden bereits mehrfach ähnlich wie hier, sodass man von einer herrschenden Rechtsprechung ausgehen muss: LGMünchen I, Urteil v , 1 S 23229/08, ZWE 2010 S. 138: Die Jahresabrechnung ist auf entsprechende Rüge hin insgesamt für ungültig zu erklären, wenn sie für einen durchschnittlichen Eigentümer ohne sachkundige Hilfe nicht vollständig und nachvollziehbar ist. Das ist regelmäßig bei fehlender rechnerischer Schlüssigkeit der Fall, wenn also eine Diskrepanz zwischen tatsächlicher Kontenentwicklung und der Einnahmen- und Ausgabendarstellung anhand der Abrechnung bzw. den darin enthaltenen Erläuterungen nicht aufgeklärt werden kann. LG Hamburg, Urteil v , 318 S 110/10, ZWE 2011 S. 129: Lässt sich die rechnerische Schlüssigkeit der Jahresabrechnung mangels mitgeteilter Anfangs- und Endbestände der Gemeinschaftskonten nicht nachvollziehen, ist der anfechtende Wohnungseigentümer nicht nur auf einen nicht fristgebundenen Ergänzungsanspruch zu verweisen, sondern der Beschluss ist insgesamt für ungültig zu erklären. LG Köln, Urteil v , 29 S 190/11: Bei einer rechnerischen Unschlüssigkeit handelt es sich nicht um einen isolierten Fehler einzelner Positionen, sondern um einen gravierenden Mangel des gesamten Rechenwerks Vertrauensschutz bei Rechtsprechungsänderung? Vertrauensschutzgesichtspunkte hindern es nicht, eine auf der Grundlage der BGH- Rechtsprechung unzutreffende, aber vor Rechtsprechungsänderung erstellte Abrechnung zu beanstanden. (BGH, Urteil v , VZR162/10) Eine vor Dezember 2009 erstellte Jahresabrechnung genügt nicht den vom Bundesgerichtshof im Urteil v V ZR 44/09 gestellten Anforderungen. Im Abschnitt Ausgabe sind Zuführungen zu den Rücklagen dargestellt. Der Verwalter verweist darauf, dass er die Änderung nicht habe kommen sehen. Außerdem liege die falsche Darstellung an seiner Abrechnungsanwendung. Das Landgericht folgt dieser Argumentation. Die Auffassung, Vertrauensschutzgesichtspunkte hinderten es, die auf der Grundlage der Senatsrechtsprechung unzutreffende Abrechnung zu beanstanden, ist bedenklich. Die Frage der sachgerechten Einstellung der Rücklagen in die Jahresabrechnung war bereits vor 2009 umstritten. Vor allem aber liegt es auf der Hand, dass es aus der Sicht eines verständigen durchschnittlichen Wohnungseigentümers jedenfalls grob irreführend ist, wenn Zahlungen auf Rücklagen als Ausgaben dargestellt werden. Vor diesem Hintergrund hat der Senat selbst in seiner grundlegenden Entscheidung Vertrauensschutzgesichtspunkte nicht für durchgreifend erachtet. Dass die unzutreffende Darstellung auf den Einsatz von Software zurückzuführen ist, die den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Abrechnung nicht genügt, rechtfertigt keine abweichende rechtliche Beurteilung. Esist Sache des Verwalters, eine zutreffende Abrechnung vorzulegen. Unrichtige EDV-Ausdrucke sind von ihm zu korrigieren.9 Wirtschaftsplan, Sonderumlagen und Abrechnung ( 28 WEG) 227 I. S. d. BGH entschied etwa LG Karlsruhe, Urteil v , 11 S 30/10. Es kippte aufgrund der BGH-Rechtsprechung aus 2009 eine 2008 erstellte Abrechnung Schadensersatzansprüche gegen Wohnungseigentümer Maßgeblich für die Umlegung eines Schadensersatzanspruchs ist der jeweilige Verteilungsschlüssel. Steht ein Schadensersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht. (BGH, Urteil v , VZR156/10) Wohnungseigentümer streiten über die Frage, was bei der Jahresabrechnung gilt, wenn ein Wohnungseigentümer nach einer Vereinbarung die Kosten für die Reparatur des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Reparatur einer Außenglasscheibe) tragen muss. Maßgeblich für die Umlage ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine hiervon abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht. Dass gegen einen Wohnungseigentümer gerichtete Schadensersatzansprüche allenfalls dann nur auf diesen umzulegen sind, wenn sie unstreitig (vor allem tituliert oder anerkannt) sind, ist neu. Diese Erkenntnis ist allerdings nur der halbe Weg. Gegen einen Wohnungseigentümer gerichtete Schadensersatzansprüche gar bereits titulierte! haben in der Abrechnung und im Abrechnungsbeschluss gar keinen Platz. Vielmehr ist stets gesondert gegen den Schädiger vorzugehen. Der Abrechnungsbeschluss ist kein Ort einer Titulierung von Schadensersatzansprüchen (vor allem nicht von bereits anderweitig erlangten Titeln) Guthaben Das Abrechnungsguthaben aus einer beschlossenen Jahresabrechnung begründet einen Zahlungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch besteht so lange, wie eine anderweitige Regelung nicht beschlossen worden ist. (OLG Hamm, Beschluss v , 15 Wx 222/10) Ein Wohnungseigentümer macht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Abrechnungsguthaben aus Hausgeldvorauszahlungen für die Wirtschaftsjahre geltend. Mit Erfolg. Ein Wohnungseigentümer, der für ein Wirtschaftsjahr Hausgeldvorauszahlungen geleistet hat, kann Erstattung verlangen, wenn und soweit die genehmigte Jahresabrechnung ein10 228 Abrechnung ( 28 Abs. 3, Abs. 5WEG) Guthaben für ihn ausweist. Der Anspruch richtet sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Auszahlungsanspruch ist sofort fällig ( 271 BGB). Dem Wohnungseigentümer ist allenfalls aufgrund des besonderen Treueverhältnisses zwischen den Wohnungseigentümern ein kurzfristiges Zuwarten, etwa bis zum Eingang von Nachzahlungsbeträgen oder einer in Aussicht stehenden Beschlussfassung nach 21Abs. 7WEG, zuzumuten. Der Anspruch, ein Abrechnungsguthaben auszukehren, wird von vielen auf Befriedigung aus den aus der konkret abgerechneten Wirtschaftsperiode vorhandenen Geldmitteln bzw. auf Mitwirkung an der Durchsetzung in der Jahresabrechnung ausgewiesener Nachforderungen beschränkt. Mit dieser Auffassung bricht die Entscheidung Eigentümerwechsel Ein Eigentümerwechsel während der Abrechnungsperiode bzw. vor der Genehmigung der Abrechnung bleibt bei der Einzelabrechnung unberücksichtigt. (LG Köln, Urteil v , 29 S57/10) Im Hinblick auf einen Eigentümerwechsel teilt die Verwalterin die Jahresabrechnungen dergestalt auf, dass sie jeweils eine Abrechnung für den Zeitraum 1.1. bis 30.9 und eine für den Zeitraum bis erstellt. Die Wohnungseigentümer streiten, ob dieses Vorgehen korrekt ist. Ein Eigentümerwechsel während der Abrechnungsperiode bzw. vor der Genehmigung der Abrechnung bleibt bei der Einzelabrechnung unberücksichtigt, da der bei der Genehmigung der Abrechnung im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer alleiniger Schuldner eines Abrechnungsfehlbetrags und alleiniger Gläubiger eines Abrechnungsguthabens ist. Es ist Sache des Veräußerers und des Erwerbers,das Ergebnis der Abrechnung nach der im Veräußerungsvertrag getroffenen Regelung untereinander aufzuteilen, das Verhältnis innerhalb der Gemeinschaft wird hiervon nicht berührt. Entweder Käufer und Veräußerer rechnen intern ab. In diesem Fall übernimmt derjenige, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung als Eigentümer (noch/schon) eingetragen ist, eventuelle Nachzahlungen. Anschließend rechnet er dann mit dem anderen Teil darüber anteilig ab. Eine andere Möglichkeit besteht darin, den Verwalter im Anschluss an die Jahresabrechnung damit zu beauftragen ( 675 BGB), eine zeitanteilige Abrechnung zwischen den beiden Parteien vorzunehmen. Ob der Verwalter hierzu bereit ist, sollten die Parteien den Verwalter vor Vertragsschluss fragen. Ist er es, ist eine entsprechende Vollmacht für den Verwalter in ihren Kaufvertrag aufzunehmen. Anschließend sollte der Verwalter eine Abschrift des Vertrags mit den Daten zum Besitzübergang erhalten, damit er die interne Abrechnung parallel zur Jahresabrechnung gegen eine zusätzliche Vergütung vorbereiten kann. Ähnliche Dokumente
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 BGH 
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 BGH 
 BGH 
 BGH 
 Art. 233
 Art. 233