Source: http://iuristax.blogspot.com/2013/05/la-resolucion-anticipada-en-los.html
Timestamp: 2015-07-06 02:47:36+00:00

Document:
IURISTAX BLOG: La resolución anticipada en los arrendamientos de locales comerciales
La resolución anticipada en los arrendamientos de locales comerciales
Por Víctor Álvarez, abogado del área procesal de IURISTAX
La reforma de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU 94) de inminente aprobación durante este 2013, parece que dejará pasar una vez más la oportunidad de dar solución expresa a una de las cuestiones que más controversia crea en la práctica arrendaticia. ¿Qué ocurre cuando el arrendatario desiste unilateralmente del contrato y abandona la finca antes del plazo pactado?
Lo cierto es que sí se ha aprovechado la oportunidad para dar una solución clara a los arrendamientos de vivienda en el sentido de permitir, una vez transcurridos seis meses de contrato, el desistimiento del inquilino comunicando tal decisión con un mes de antelación al arrendador (la actual regulación es mucho más confusa e insegura). Pero en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, precisamente en los que esta cuestión es cualitativa y cuantitativamente más importante, sigue sin haber norma legal que la discipline.
Recordemos que el contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda tiene una escasa regulación en la LAU 94. Establece el artículo 4.3 de la vigente Ley que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el título III de la presente Ley, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil. En el caso de los arrendamientos de locales nos encontramos que ante el abandono voluntario, unilateral y anticipado del arrendatario, la Ley no dice nada al respecto como sí lo hacía la anterior Ley de arrendamientos del año 1964. Esta norma establecía en su artículo 56 el derecho a ser indemnizado con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo del contrato que quedara por cumplir y en la práctica posterior a su derogación, se han venido pactando habitualmente cláusulas indemnizatorias de dicho tenor. Cuestión distinta es si en ausencia de cláusula expresa cabría exigir indemnización por el importe de las rentas restantes, lo que ha venido siendo comunmente admitido también en base a las normas generales del Código Civil: 1.101, 1.124 y 1.106, éste último en lo relativo al lucro cesante.
Sin embargo la práctica plantea abundantes problemas ¿Existen “justas causas” para el desistimiento sin indemnización? ¿Puede moderar el Juez la indemnización?¿Que ocurre si el local se vuelve a arrendar de nuevo antes del plazo pactado?...etc. Ante esta indefinición la Jurisprudencia apunta a la casuística como única solución debiendo estarse a las circunstancias de cada situación concreta, lo que supone una dificultad añadida a la hora de pactar las cláusulas del contrato debido a la impredecibilidad de los términos de la controversia y la solución que acerca de la misma adoptarán los Tribunales.
Sólo nos referiremos a uno de los problemas a los que parece que la Jurisprudencia ha dado una solución definitiva, ¿Qué ocurre cuando la resolución y consiguiente desahucio, provienen del impago y no del desistimiento voluntario y unilateral del arrendatario? El Tribunal Supremo ha venido diferenciando y excluyendo de indemnización por lucro cesante aquellos supuestos en los que el arrendatario no desaloja el local, sino que es expulsado de él, como ocurre cuando precedentemente se ha seguido un juicio de desahucio por falta de pago y el arrendatario es lanzado del local, pues tal desocupación no es voluntaria (SSTS de 3 de julio de 1990 y 15 de marzo de 1997 por todas). Si bien este criterio puede llegar a pervertir la conducta de los contratantes, ya que a un arrendatario que quiere dejar el local pero al que le quedan varios años de plazo pactado, puede serle más beneficioso dejar de pagar y forzar el desahucio evitando así el pago de una importante indemnización.
Animamos pues al legislador a adoptar soluciones claras, razonables y sistemáticas que beneficien la seguridad jurídica de los contratantes y que contribuyan a la recuperación de nuestro mermado mercado inmobiliario. Hasta ese momento la recomendación de asesorarse previamente, tanto en la negociación como en la redacción del contrato por un abogado conocedor de las lagunas legales se hace ineludible para evitar sorpresas desagradables.
Fernando Mier Méndez
Novedades legislativas, jurisprudencia, y reflexiones.
Un espacio de actualidad jurídica para compartir. Enlazado con el resto de nuestras redes (Twitter y Linkedin), pretendemos hacer de este blog un canal de comunicación con nuestros clientes, contactos y amigos
Iuristax AbogadosJosep Bertrand, 5 Entlo. 2ª 08021 BarcelonaTel.: 93 414 11 12Claudio Coello, 32, 1ª Planta 28010 Madrid Tel.: 91 7022425E-mail: abogados@iuristax.comIr a Google MapsMiembro de Iurisprudens
Alemania. German Desk
Blogosfera IURISTAX
IURISPRUDENS
Estamos centrándonos
Este año nos replanteamos toda nuestra presencia on-line. Estamos trabajando en una web, en la que se integrarán nuestros blogs y las redes.
De momento, uni...
aBLOGadhoc
Acaba usted de comprar algo ¿No lo sabía?
Una de las instituciones jurídicas menos conocidas entre los legos, o si se quiere menos intuitiva, es la llamada teoría del título y el modo. Esta constr...
IURISTAX on wordpress
Contratos de distribución: cuestiones controvertidas
El pasado 28/2, Fernando Mier, socio y abogado de IURISTAX impartío en colaboración con IIR SPAIN un seminario – en formto webinar – sobre CUESTIONES CONT...
La Firma en imágenes
Toda la información sobre la Firma y su actividad, las áreas de práctica que desarrolla y la filosofía de trabajo.
La resolución anticipada en los arrendamientos de ...

References: resolución 
 resolución 
 artículo 4
 artículo 56
 resolución 
 resolución