Source: http://www.sii.cl/destacados/reavaluo/2018/guiapasoapaso_avaluo.html
Timestamp: 2019-01-16 12:26:50+00:00

Document:
El avalúo fiscal de una propiedad corresponde a la suma del avalúo de terreno y el avalúo de las construcciones que existan en él.
* Para propiedades acogidas a la ley de Copropiedad Inmobiliaria, se debe considerar además el avalúo prorrateado correspondiente al o los bienes comunes asociados a la propiedad.
Para conocer el avalúo de tu propiedad y los datos considerados en su cálculo, puedes consultar el certificado de avalúo o el detalle catastral, ingresando al sitio Web sii.cl, menú Servicios Online y enseguida al menú Avalúos y Contribuciones, opción Consulta avalúos y certificados. Para ello podrás realizar la consulta con el número de rol de avalúo de tu propiedad o con tu Rut. Además de estas opciones, también podrás conocer el rol de avalúo de tu propiedad ingresando su dirección o buscar las propiedades asociadas a tu Rut:
Otra forma de conocer el avalúo de un bien raíz, es ingresando a través del mismo menú, accediendo a la opción Cartografía Digital SII Mapas. Para ello podrás consultar por rol, dirección o con la opción de búsqueda de las propiedades asociadas a tu Rut.
Para realizar el cálculo siga los siguientes pasos:
Nota: Si tu propiedad es un departamento acogido a la ley de copropiedad, diríjase al paso N°8 descrito en la sección de cálculo del Avalúo de Construcción. Y finalmente, agregar la proporción del avalúo de los bienes comunes que le correspondan, según lo explicado en el paso N°15 de la sección de cálculo de Avalúo de Bienes Comunes.
Avalúo de Terreno
Avalúo Construcción
Avalúo Total
Avalúo bienes comunes
Para determinar el avalúo de terreno de un bien raíz, se debe considerar el valor unitario de terreno ($/m²) definido por el SII para el Área Homogénea (AH) donde se ubica la propiedad. La fórmula de cálculo es:
Avalúo Terreno = Superficie (m²) * Valor Terreno AH ($/m²)
No obstante, en algunos casos existen coeficientes de ajuste al valor de terreno del Área Homogénea, denominados Coeficiente Guía y Coeficiente Corrector. Para estos casos la fórmula de cálculo es la siguiente:
Avalúo Terreno = Superficie (m²) * Valor Terreno AH ($/m²) * Coeficiente Guía * Coeficiente Corrector
Para consultar el detalle de la información catastral que el SII registra sobre el terreno del bien raíz, puede acceder a la “consulta de antecedentes del bien raíz”, opción consulta detallada, previa autenticación. En esta opción podrá ver la información, del avalúo de terreno de su bien raíz. Por ejemplo:
HMB036
25.638.702
En este caso un bien raíz ubicado en el área homogénea HMB036, con una superficie de terreno de 199 m², al cual se le aplica un coeficiente guía de 1,00 y un coeficiente corrector de 0,90.
Verifique que la información de superficie de su terreno sea la correcta.
Si existe diferencia, solicite al SII su rectificación aportando los antecedentes que lo justifiquen.
En la información catastral de la propiedad se indica el código del Área Homogénea (AH) donde se ubica su bien raíz y el valor de terreno correspondiente, expresado en moneda nacional del 1 de enero de 2018.
El AH corresponde a la sectorización que el SII realiza para cada comuna del país en áreas con características urbanas comunes, como el uso del suelo, infraestructura vial, categoría de las edificaciones, accesibilidad, equipamiento urbano, densificación, entre otras.
Para verificar que el Área Homogénea (AH) informada sea la correcta, consulte el plano de precios de terreno correspondiente a su comuna, disponible en el portal del Reavalúo de los bienes raíces no agrícolas 2018.
En la viñeta del plano de precios de terreno se listan el total de Áreas Homogéneas (AH) de la comuna, el rango de superficie definido por el SII como característico de la misma y el valor de terreno en ($/m²), expresado en moneda nacional del 1 de julio de 2017, como se aprecia en la siguiente imagen:
Estos planos de precio también pueden ser consultados en la Resolución Exenta SII N°128 del 29 de diciembre de 2017 y sus posteriores modificaciones.
En el ejemplo, el bien raíz se ubica en el AH HMB036 de la comuna de La Florida. Según la tabla de precios del plano, le corresponde un valor por m² de terreno de $141.596 (en $ al 01.07.2017), valor que debe ser actualizado según la variación del IPC de los últimos 6 meses. El factor para actualizar el valor a moneda nacional del 01.01.2018 es 1,011 (valor al 01.01.2018, $143.153).
En el ejemplo, el coeficiente guía aplicado al avalúo de terreno corresponde a un factor de 1,00. Este coeficiente se encuentra definido en las respectivas tablas de coeficientes guías, disponibles para su consulta en la opción de planos de precios de terreno correspondiente a su comuna, disponible en el portal del Reavalúo de los bienes raíces no agrícolas 2018.
En tanto, el coeficiente corrector aplicado al avalúo de terreno, se determina según los distintos factores de ajuste factibles de aplicar al bien raíz definidos en el Anexo N°2 de la Resolución Exenta SII N°128 del 29 de Diciembre de 2017 y sus posteriores modificaciones. Estos son:
Ajuste por Superficie: se aplica automáticamente en función del rango de superficie de terreno definido por el SII para el Área Homogénea, registrado en el plano de precios de terreno de la comuna.
El ajuste que le corresponde a un predio está definido de acuerdo a las siguientes condiciones:
COEFICIENTE CORRECTOR POR SUPERFICIE
Superficie bien raíz menor o igual que el rango máximo de superficie definido para el AH.
Superficie bien raíz mayor que el rango máximo de superficie definido para el AH y menor o igual que diez veces el rango máximo de superficie definido para el AH.
Superficie bien raíz mayor que diez veces el rango máximo de superficie definido para el AH y menor o igual que veinte veces el rango máximo de superficie definido para el AH.
Superficie bien raíz mayor que veinte veces el rango máximo de superficie definido para el AH y menor o igual que treinta veces el rango máximo de superficie definido para el AH.
Superficie bien raíz mayor que treinta veces el rango máximo de superficie definido para el AH y menor o igual que cuarenta veces el rango máximo de superficie definido para el AH.
Superficie del bien raíz mayor que cuarenta veces el rango máximo de superficie definido para el AH.
No se aplican los coeficientes de esta tabla a:
- Predios acogidos a la Ley N°19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, tanto unidades vendibles como al bien común.
- Predios acogidos a conjunto armónico.
En el ejemplo, el bien raíz tiene una superficie de terreno de 199 m² y se encuentra ubicado en un Área Homogénea cuyo rango de superficie de terreno está entre los 100 m² y 300 m², por lo que le corresponde un factor igual a 1,00.
Ajuste por relación Frente-Fondo: se aplica automáticamente en función de la relación que existe entre los metros de frente y los de fondo del bien raíz, de acuerdo a la siguiente tabla:
COCIENTE FRENTE – FONDO
(metros de frente / metros de fondo)
COEFICIENTE CORRECTOR POR RELACIÓN FRENTE - FONDO
MAYOR O IGUAL A 0,33
MAYOR O IGUAL A 0,20 Y MENOR A 0,33
MENOR A 0,20
- Predios cuya superficie de terreno sea mayor a dos veces el rango máximo de superficie definido para el AH.
- Predios tasados con más de una línea de terreno.
- Predios tasados en modalidad padre/hijo.
Frente: corresponde a la longitud de la línea oficial de la propiedad, por donde se encuentra su acceso. En caso que un bien raíz tenga acceso por más de una vía, se considerará como frente el de mayor longitud.
Fondo: se calcula como la división entre la superficie de terreno y los metros de frente.
En aquellos bienes raíces ubicados completamente en subsuelo, la superficie de terreno a tasar será la proyección en planta de todos los niveles bajo o sobre el suelo, según corresponda. Sobre esta superficie proyectada, el frente de la propiedad corresponde a la mayor distancia mientras que el fondo se calculará de acuerdo a la fórmula anterior.
En el ejemplo, el bien raíz tiene una superficie de 199 m² y un frente de 8,00 m.
Por lo anterior, el fondo se calcula de la siguiente forma:
Fondo = 199 m² / 8,00 m = 24,87 m
La relación Frente – Fondo es: 8,00 m / 24,87 m = 0,32, por lo que según tabla anterior le corresponde un factor igual a 0,90.
Ajuste por Altura:
Si en una determinada Área Homogénea coexisten edificaciones de alta y baja altura, considerando como baja altura edificaciones menores a 6 pisos, podrá aplicarse al terreno un Ajuste por Altura de la edificación de manera de equilibrar diferencias de valores de terreno entre inmuebles con edificaciones de alta y baja altura, pudiendo presentarse las siguientes situaciones:
a) Coeficiente de ajuste menor que 1,00: este factor de ajuste al terreno se aplica automáticamente a los predios que cumplan la siguiente condición:
Bien raíz ubicado en las comunas y áreas homogéneas indicadas en tabla, cuyas edificaciones son menores a 6 pisos
Área Homogénea
Coeficiente de Ajuste por Altura
HMA141
EMM044
HMA174
HAA049
HAA053
HMA190
HAA055
HMA192
HBM087
XAA160
HMA105
XAA176
HMA113
HMB116
CMM023
HMM133
CMM070
HMM135
HAA104
HMM136
HMA011
HMB005
HMM149
HMB009
HMB061
HMB097
XMA004
HMM010
XMA067
CAA006
HMM075
CAA034
HMM106
CAA131
XMM024
CAA137
XMM071
CAA140
CMB019
CAA153
CMM013
CAA154
CAA189
HMM045
HMM047
CMA149
HMM049
XMM072
XMM009
HAA016
XMM025
HAA023
XMM074
HAA084
CMM006
HAA090
CAA064
HAA092
HAA155
HAA018
HMA010
HMA012
HAA040
HMA018
HAA085
HMA021
HAA095
HMA060
HAA099
HMA079
HAA106
HMA139
XAA017
Además, en propiedades acogidas a la Ley N°19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, se aplicará este ajuste al avalúo de terreno del bien común.
b) Coeficiente de ajuste mayor que 1,00: este factor de ajuste al terreno se aplica automáticamente a los predios que cumplan la siguiente condición:
Bien raíz ubicado en las comunas y áreas homogéneas indicadas en tabla, cuyas edificaciones son mayores o iguales a 6 pisos
HBM081
XBB053
IMB164
XBM007
CMB016
XBM056
HAA063
XBM072
HAB065
XBM076
HBB073
HMB002
HBB169
HMB082
CMB052
HMB090
CMM041
HMM098
CMM050
HMA026
HAA014
HMA027
HBB029
HMA058
HMB059
HMB016
CMM038
XBB011
HMB028
HMB035
CMM060
HMB041
HMB053
HMB054
HAB076
XBM062
HAB100
XMB006
XMB007
HBB069
XMB026
HBB079
XMB052
HBM014
XMM027
HMA050
XMM034
HMB018
XMM036
XMM039
HMB039
XMM040
XMM048
XMM051
HMM017
XMM058
XAB028
XMM060
XMB019
HBB006
XMB046
IAA017
XMM061
HBB013
XMM098
HMB046
HMB098
HBB015
XBB016
HBB019
HBB050
HBB043
HMA041
HMB012
HMB013
XMB115
XMB034
XBB014
CMB112
XBB029
HBB001
XMB086
XMM001
XMM013
HMB020
XMM029
HMB021
XMM090
XMM091
XMM093
HMB062
XMM094
HMB108
XMM095
XMB004
XMM080
XMB024
HAB107
XMB107
HMA030
XMM049
HBB008
CMB092
CAB035
CMM020
CMB148
CMM081
CMM133
HMA040
HAB199
HMA047
HMB019
HMB029
HMB022
HMM025
HMB188
HMM042
HMB198
HMM196
XMB088
HMB031
XMM003
XMM017
XMM022
XMM045
XMB040
CBB037
CMM098
CMM099
HAA048
HBB023
HBB041
HMB003
HMB026
HMB008
XBB017
HMB014
XBB031
HMB034
XMM014
HMB058
HBM038
HMB068
HMB088
HMM051
HMM026
HBB022
HMM027
XMB036
HMM033
XMB049
HMM076
CMB063
HMM079
CMB064
HMM089
CMB066
HMM092
HBB021
XMB038
HBB026
XMB042
HMA044
HMA070
EMM098
HAB142
HMB015
HBB051
HMB086
HMB099
HMB037
HMB105
HMB038
HMB123
HMB131
HMB056
HMB172
HMM170
XBB001
XBB002
XMB008
XBB024
XMB010
XMB068
XMB110
HAB067
XMB030
HBB039
CMM078
HMB006
IMB113
HMB066
XAA002
XBB049
XAA088
HBM020
XAA183
HMB027
XAB121
XBB038
XAM003
XBM034
XMM011
CMM029
CMB024
CMB003
HMM003
CMM009
HMM005
En el ejemplo, el bien raíz no pertenece a ninguna de las comunas indicadas en el cuadro anterior, por lo que no corresponde aplicar este factor. Por ello, se indica factor igual a 1,00.
Ajuste por Casos Excepcionales. Si un determinado bien raíz, presenta una minusvalía debidamente respaldada por los medios de prueba que demuestren objetivamente la condición de menor valor del inmueble, como asimismo la situación o el factor que origina esta pérdida de valor, producto de características particulares o de alguna situación especial que lo afecte, que ameritan la aplicación de un coeficiente corrector que recoja esta minusvalía, la cual no se encuentra considerada en la determinación del valor de terreno establecido para el Área Homogénea en la cual se emplaza, ni se encuentra indicada en su ficha descriptiva correspondiente, se deberá aplicar un coeficiente corrector excepcional, según la siguiente tabla:
PORCENTAJE DE AFECTACIÓN DE LA SUPERFICIE DE TERRENO DEL PREDIO
COEFICIENTE CORRECTOR EXCEPCIONAL
Predio con deficiencia de accesibilidad
Predio afecto a servidumbre de paso
Más de 75%
Más de 50% a 75%
Más de 25% a 50%
de 10% a 25%
Predio equipamiento subterráneo en bien nacional de uso público
Predio con prohibición de edificar, establecida en el respectivo Instrumento
de Planificación Territorial (IPT)(*)
Predio con destino principal habitacional, colindante a basural, definido por IPT
Predio con destino principal habitacional, colindante a cementerio
Predio con destino principal habitacional, colindante a cárcel
Predio con destino principal habitacional, colindante a estadio de fútbol
Predio con destino principal habitacional, colindante a propiedad
declarada abandonada por Decreto Municipal
Corrector por superficie no centralizado - Saldo predial declarado en
Certificado de Informes Previos otorgado por la DOM respectiva
Corrector por superficie no centralizado – Macrolote con superficie de
terreno desde 500.000 a 1.000.000 m².
Corrector por superficie no centralizado – Macrolote con superficie
de terreno mayor a 1.000.000 m².
terreno desde 500.000 a 1.000.000 m². y mayor a 50 veces el rango de
superficie mayor definido para el área homogénea respectiva.
de terreno mayor a 1.000.000 m² y mayor a 50 veces el rango de
Área verde pública definida en el respectivo IPT (*)
Área verde Privada definida en el respectivo IPT (*)
Corrector por nuevas obras de urbanización
Mayor a 1,00
Concesión marítima, sector playa
* Definido en IPT o por organismo gubernamental competente.
Predios acogidos a la Ley N°19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, tanto unidades vendibles como al bien común.
Predios acogidos a conjunto armónico.
La aplicación de este coeficiente no se otorga en el caso que el avalúo fiscal establecido ya recoja la minusvalía presente en el predio.
Cuando la minusvalía objetivamente acreditada no corresponda a las causales en la tabla anterior, se podrá asimilar a un corrector equivalente.
La aplicación de este coeficiente no se otorga en forma copulativa, si un inmueble presenta más de una de las situaciones detalladas en la tabla anterior, se considera el menor coeficiente.
En el ejemplo, al bien raíz no le corresponden ajustes excepcionales por lo que se indica factor igual a 1,00.
El coeficiente resultante de multiplicar los coeficientes correctores por superficie y frente-fondo, se compara con el coeficiente corrector excepcional, que pudiera registrar el terreno, aplicándose el menor de ellos.
El coeficiente así determinado se multiplicará por el coeficiente de ajuste por altura de la edificación establecido para el AH para obtener el coeficiente corrector de terreno final a aplicar.
Coeficiente Corrector = Mínimo{(FF X CS) y (CE)} X CA
FF: Coeficiente corrector por relación frente-fondo.
CS: Coeficiente corrector por superficie.
CE: Coeficiente corrector excepcional.
CA: Coeficiente de ajuste por altura de la edificación.
Coeficiente Corrector = Mínimo {(0,90 · 1,00) y (1,00)} · 1,00
Coeficiente Corrector = Mínimo {(0,90) y (1,00)} · 1,00
Coeficiente Corrector = 0,90 · 1,00
Coeficiente Corrector = 0,90
Calcule el Avalúo de Terreno de su bien raíz utilizando la fórmula:
Avalúo Terreno = 199 (m²) * 143.153 ($/m²) * 1,00 * 0,90
Avalúo Terreno = 25.638.702 ($)
Para determinar el avalúo de construcción de un bien raíz se debe considerar:
1.	El valor unitario de la construcción de acuerdo a su Clase y Calidad.
2.	La aplicación de coeficiente de ajuste al avalúo de la construcción.
Avalúo Construcción = Superficie (m²) * Valor Construcción ($/m²) * Coeficiente de Ajuste
La información catastral que registra el SII sobre la construcción del bien raíz del ejemplo se presenta de la siguiente forma:
Línea Clase Calidad Año Const. N° Pisos Destino C.Comerc. Coeficiente Cantidad Avalúo (*)
Guia Corr. Edad Otros
1 C 3 1996 2 H 1,00 1,00 0,824 1,00 72 m² $20.469.637
Verifique que la información de la superficie construida de su bien raíz sea la correcta.
Las construcciones se clasifican de acuerdo a su Tipo, Clase y Calidad.
Tipo: Los tipos constructivos son los siguientes:
Construcciones no habitacionales de un piso, diseñadas para cubrir grandes luces. Presentan plantas libres con una estructura soportante modular y repetitiva. Los elementos estructurales son sus apoyos verticales y elementos de transmisión de cargas horizontales. Adicionalmente, pueden tener subterráneos y/o zócalos y/o contener construcciones interiores o altillos, independientes de la estructura del galpón o formando parte de ésta.
La superficie del galpón se determina de acuerdo a su planta, independientemente, si el galpón es abierto o cerrado por uno o todos sus lados
Las obras civiles, en general, corresponden a obras de infraestructura, las cuales contribuyen a la organización y utilización del territorio. Se relacionan con la infraestructura vial, de transporte, industria, energía, sanitaria, entre otras. Para efectos del Impuesto Territorial, las obras civiles incluyen a los siguientes tipos específicos de obras: pistas de aterrizaje, muelles, molos, muros de contención, presas, embalses, obras hidráulicas o sanitarias, así como bases estructurales de maquinaria e instalaciones, entre otras.
Las obras civiles pueden insertarse en bienes inmuebles complejos y de uso especializado, denominados Inmuebles de Características Especiales (ICE). Para efectos del Impuesto Territorial se consideran los siguientes ICEs: centrales generadoras de energía eléctrica (hidroeléctricas, termoeléctricas, parques eólicos, solares, etc.), puertos, terminales marítimos o aéreos, astilleros, refinerías de petróleo, plantas industriales, plantas mineras, fundiciones y refinerías de cobre, entre otras.
Corresponden a construcciones complementarias al destino principal del predio, como silos, estanques, marquesinas de estaciones de servicio, pavimentos exteriores, piscinas y techumbres. Se excluyen las techumbres apoyadas para estacionamientos de vehículos de hasta 20 m², los techados de lavaderos y/o patios de servicio, cuando su estructura es de perfiles de acero de menos de 1,6 mm de espesor o maderas de sección inferior a 2’, siendo, en cualquier caso, de menor valor comercial respecto a la construcción principal.
Para su cálculo, se considera el volumen o superficie de la obra, según corresponda.
Toda construcción que no corresponda a las definidas en los tres tipos anteriores, cualesquiera sean sus características. La superficie de estas construcciones se determina de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).
Corresponde al material predominante de la estructura vertical de las construcciones. Para mayor detalle acerca de las especificaciones de las clases existentes, consulte el Anexo N°3 de la Resolución Exenta N°128 del 29/12/2017 y sus posteriores modificaciones.
La Calidad permite diferenciar las construcciones de una misma clase de acuerdo a sus especificaciones técnicas y costos de edificación.
La calidad de las edificaciones correspondientes a Galpones y Construcciones Tradicionales se determina en base a la aplicación de guías técnicas. Estas guías y otras consideraciones para determinar la calidad de una edificación las podrá encontrar en el Anexo N°3 de la Resolución Exenta SII N°128 del 29 de Diciembre del 2017.
Los conceptos contenidos en las Guías Técnicas corresponden a características de la construcción consideradas por el SII para determinar su calidad, aunque algunas de ellas sean exigidas por la normativa vigente.
Para determinar la calidad de una construcción, para efectos de su tasación fiscal, se debe entender por unidad constructiva al conjunto de elementos estructurales, instalaciones, de diseño y terminaciones, que, correspondiendo a un mismo tipo constructivo, conforman una unidad funcional. Una unidad constructiva puede estar conformada por varias unidades vendibles, como es el caso de edificaciones en altura acogidas a la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.
Los valores unitarios de construcción por Tipo, Clase y Calidad, se encuentran publicados en el Anexo N°5 de la Resolución Exenta SII N°128 del 29 de Diciembre de 2017, expresados en moneda del 1 de julio de 2017. El factor para actualizar los valores a moneda del 01.01.2018 es 1,011.
CLASE GALPONES
CALIDAD ($/m²)
ACERO (GA)
HORMIGÓN ARMADO (GB)
546.653
ALBAÑILERÍA (GC)
425.856
MADERA (GE)
425.322
ADOBE (GF)
MADERA LAMINADA (GL)
697.049
455.988
CLASE OBRAS CIVILES
ACERO (OA)
35.732 ($/m²)
HORMIGÓN ARMADO (OB)
53.599 ($/m³)
MADERA (OE)
26.666 ($/m²)
CLASE OBRAS COMPLEMENTARIAS
ESTANQUE DE ACERO (EA)
60.532 ($/m³)
ESTANQUE DE HORMIGÓN ARMADO (EB)
38.399 ($/m³)
MARQUESINA (M)
91.998 ($/m²)
SILO DE ACERO (SA)
62.132 ($/m³)
SILO DE HORMIGÓN ARMADO (SB)
59.732 ($/m³)
TECHUMBRE DE ACERO (TA)
70.132 ($/m²)
TECHUMBRE DE MADERA (TE)
59.465 ($/m²)
TECHUMBRE DE MADERA LAMINADA (TL)
90.131 ($/m²)
PISCINA (W)
136.530 ($/m³)
PAVIMENTO CALIDAD 1 (P)
61.332 ($/m²)
PAVIMENTO CALIDAD 2 (P)
18.400 ($/m²)
CLASE CONSTRUCCIONES TRADICIONALES
ACERO (A)
898.377
619.984
421.056
HORMIGÓN ARMADO (B)
689.316
490.654
307.992
ALBAÑILERÍA (C)
822.112
621.584
231.194
MADERA (E)
667.183
433.855
PERFILES METÁLICOS (G)
726.381
ELEMENTOS PREFABRICADOS (K)
549.586
ADOBE (F)
334.391
MADERA LAMINADA (L)
729.315
499.720
En la información catastral se indica la Clase y Calidad de las construcciones existentes en su bien raíz. Conocida la metodología que utiliza el SII para clasificar las construcciones, verifique la información registrada.
En caso de inconsistencias, solicite al SII su rectificación aportando los antecedentes necesarios.
En el ejemplo, el bien raíz posee una construcción de albañilería (C) calidad 3. De acuerdo a las tablas de valores unitarios de construcción, para el tipo “Construcciones Tradicionales”, un C3 tiene un valor por m² de $379.190, cifras que deben ser actualizadas por IPC. (valor al 01.01.2018, $383.361)
Se aplicarán factores de ajuste a la construcción por condiciones especiales de edificación, por edad, por localización comunal y por localización en sectores comerciales.
Los factores de ajuste al valor de la construcción factibles de aplicar, se encuentran definidos en el Anexo N°3 de la Resolución Exenta SII N°128 del 29 de Diciembre de 2017. Estos son:
Condiciones Especiales de la Construcción:
Las condiciones especiales de construcción definidas por el SII son las siguientes:
PARA GALPONES Y CONSTRUCCIONES TRADICIONALES
Construcción secundaria edificada al interior de una construcción mayor. Puede ser independiente de los elementos estructurales de ésta.
Consiste en una plataforma o estructura secundaria apoyada o independiente de la estructura principal, levantada al interior de una edificación mayor, en donde se aprovecha la altura de ésta con el objeto de aumentar la capacidad u optimizar el espacio interior. En caso de galpones, se aplica este factor sólo cuando el altillo no exceda el 75% de la superficie de la construcción mayor. El altillo asumirá la clase/calidad de la edificación mayor.
PARA CONSTRUCCIONES TRADICIONALES
Recinto cubierto y abierto por uno o más lados
Recinto habilitado en el entretecho, con ventilación e iluminación natural. No se considera mansarda los pisos ubicados en edificios cuyos muros son inclinados, como consecuencia de la aplicación de rasantes.
Piso que emerge del terreno circundante en un porcentaje inferior al 50% de la superficie total de sus paramentos exteriores, aun cuando una o más de sus fachadas quede al descubierto parcial o totalmente. Cuenta con iluminación natural al menos por una de sus fachadas. En caso de edificios destinados total o parcialmente a comercio u oficina, esta condición especial sólo se aplica a los pisos zócalos que estén destinados a estacionamientos y bodegas.
Recinto cuyo cielo está bajo el nivel del terreno que lo rodea, en el 100% de todos sus lados. En caso de edificios destinados total o parcialmente a comercio u oficina, esta condición especial sólo se aplica a los subterráneos que estén destinados a estacionamientos y bodegas.
En el ejemplo, las construcciones no presentan ninguna de las condiciones especiales señaladas en las tablas, por lo que no corresponde aplicar factor de ajuste por este concepto.
Edad de la Construcción:
Los valores unitarios de construcción, excepto las Obras Civiles y Obras Complementarias correspondientes a pavimentos y piscinas, se ajustarán según la edad de la construcción, desde el año 2017 inclusive hacia atrás, en los porcentajes que se indican en la siguiente tabla.
En ningún caso el ajuste de los valores unitarios podrá superar el porcentaje máximo de depreciación señalado en la misma tabla.
A- B- C- L- GA- GB- GC- GL- EA- EB- M- SA- SB- TA- TL
E- GE- TE
F- GF
En el ejemplo, las construcciones de Albañilería (C) son del año 1996, por lo que les corresponde un % anual de depreciación de 0,8 con un máximo de 60%. Se trata entonces de construcciones de 22 años de antigüedad (2018-1996):
22 * 0,8 = 17,6%
Por lo anterior, el factor de ajuste a aplicar por este concepto es:
1,000 – 0,176 = 0,824
Localización Comunal:
El valor unitario de construcción se ajusta por un factor de importancia comunal. Este factor se ha determinado, considerando la cantidad de m² habitacionales construidos en calidades 1 y 2, la cantidad de m² construidos destinados a comercio y oficinas y la cantidad de m² construidos desde el año 2013, comparando en todos los casos la comuna respecto del total país. Según los indicadores señalados, los factores para cada comuna son los siguientes:
En el ejemplo, el bien raíz pertenece a la comuna de La Florida, por lo que le corresponde factor de ajuste igual a 0,90.
Localización en sectores comerciales:
A los bienes raíces destinados total o parcialmente a Comercio u Oficina, con acceso y ubicados en el primer piso, o con acceso en el primer piso y ubicados en otros pisos (aplicable a centros comerciales y/o edificios de oficinas acogidos o no a la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, que correspondan a una unidad funcional) del área comercial más importante de la comuna Santiago, definida por el perímetro establecido en el plano a que se refiere el N° 1 de la Resolución Exenta SII N°128 del 29 de Diciembre de 2017, se les incrementará su valor unitario de construcción de acuerdo a los siguientes factores de ajuste:
A los predios que se encuentren al interior del perímetro señalado en el plano y que no se encuentren asociados a ninguna de las áreas homogéneas indicadas en esta tabla, se les aplicará el factor 2,4. Este factor no será aplicado a predios ubicados en galerías o pasajes sin salida.
En el ejemplo, el bien raíz tiene destino habitacional y pertenece a una comuna donde estos factores no se aplican, por lo que no corresponde aplicar una rebaja por este factor de ajuste:
Calcule el Avalúo de la Construcción de su bien raíz utilizando la fórmula:
Avalúo Construcción = Superficie (m²) * Valor Construcción ($/m²) * Coeficientes de Ajuste
donde el factor Coeficientes de Ajustes está formado por la multiplicación de las correcciones por localización comunal, edad de la construcción, condiciones especiales de la edificación, localización en sectores comerciales y otros.
El coeficiente “Otros” que aparece en el detalle catastral, se utiliza en construcciones desvalorizadas por estar afectadas por terremoto, inundación u otro. En el ejemplo, este factor no se aplica.
En el ejemplo, el cálculo del avalúo de la línea de construcción es el siguiente: Avalúo Construcción = 72(m²) * 383.361($/m²) * 0,824 * 0,90
Avalúo Construcción = 20.469.637 ($)
Valor expresado en moneda nacional del 1 de enero de 2018
Calcule el avalúo total del bien raíz usando la fórmula:
Avalúo bien raíz = Avalúo terreno + Avalúo Construcciones
En el ejemplo: Avalúo Bien Raíz = 25.638.702 ($) + 20.469.637 ($)
Avalúo Bien Raíz = 46.108.339 ($)
A las propiedades acogidas a la ley de Copropiedad Inmobiliaria se debe agregar al avalúo de la unidad la parte del avalúo de los bienes comunes que le corresponde, de acuerdo a lo establecido en la respectiva Ley. Para su tasación, a los bienes comunes se les asignará la misma calidad de las construcciones a las que sirve.
El avalúo fiscal que le corresponde por el o los bienes comunes, que tenga asociada la propiedad, se determina de acuerdo al porcentaje de prorrateo que le corresponda. Por lo que el avalúo total de la propiedad se calcula sumando el avalúo de la unidad más el avalúo de prorrateo del bien común:
Avalúo Bien Raíz = Avalúo Unidad + Avalúo de prorrateo Bien Común
Donde, el Avalúo de prorrateo Bien Común se calcula de la siguiente forma:
Avalúo de Prorrateo Bien Común = Avalúo Total Bien Común * % Prorrateo
Dentro de los bienes raíces acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria se distinguen los siguientes tipos de condominios:
Tipo A: Construcciones divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio común. En este caso la unidad no tiene avalúo de terreno propio, pero si le corresponde calcular el avalúo de la construcción, el cual sumado al avalúo prorrateado del bien común constituye el avalúo fiscal total de la propiedad.
Tipo B: Predios, con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, en el interior de cuyos deslindes existan simultáneamente, sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de dominio común de todos ellos. En este caso la unidad tiene avalúo de terreno y avalúo de construcción propio, los cuales sumados al avalúo prorrateado del bien común constituye el avalúo fiscal total de la propiedad.
Las copropiedades pueden tener bienes comunes acogidos a uno o ambos de los regímenes antes señalados.
Para realizar el cálculo del avalúo de la unidad asociada a un bien común, deberá seguir los pasos indicados en los puntos anteriores determinando el avalúo de terreno y de construcción según corresponda.
Para calcular el avalúo del bien común se deben seguir los pasos anteriores donde se explica como determinar el avalúo de terreno y de construcción de cualquier propiedad. Para conocer las características registradas en el SII para el bien común puede acceder a la “consulta de antecedentes del bien raíz”, opción consulta detallada, previa autenticación.
Por ejemplo, el rol de bien común 10000-90001, acogido al régimen de copropiedad tipo B, con un avalúo total $753.408.281 (en moneda del 01/01/2018), con un porcentaje de prorrateo para la unidad vendible del 1,0474%:
Copropiedad Bien Común
ROL Bien Común
Tipo de Copropiedad
% Prorrateo de Avalúo del Bien Común
Total Unidades Asociadas Bien Común
10000-90001
Con un avalúo total para el Bien Común de:
Avalúo Total Actualizado al 01/01/2018
753.408.281
Para obtener el avalúo de prorrateo que le corresponde a la unidad, se debe multiplicar el avalúo total del bien común por el respectivo porcentaje de prorrateo: Avalúo de Prorrateo Bien Común = 753.408.281 ($) * 1,0474 (%)
Avalúo de prorrateo Bien Común = 7.891.198 ($)
Calcule el avalúo total del bien raíz, acogido a copropiedad inmobiliaria, utilizando la fórmula:
Suponiendo como avalúo de la unidad un valor de $26.399.016, solo basta agregar el avalúo de prorrateo del bien común, por lo que el avalúo total del bien raíz corresponderá a:
Avalúo Bien Raíz = 26.399.016 ($) + 7.891.198 ($)
Avalúo Bien Raíz = 34.290.214 ($)
Si Ud. desea calcular el avalúo fiscal que le corresponde a la unidad vendible o al bien común, deberá seguir las instrucciones señaladas en los pasos 1 al 14, utilizando los datos registrados para cada uno de éstos en el catastro de bienes raíces del SII.

References: Resolución 
 Resolución 
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