Source: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-14229
Timestamp: 2019-10-22 02:32:59+00:00

Document:
BOE.es - Documento BOE-A-2019-14229
Documento BOE-A-2019-14229
«BOE» núm. 239, de 4 de octubre de 2019, páginas 109849 a 109859 (11 págs.)
BOE-A-2019-14229
Mediante escritura pública autorizada por el notario de Valencia, don Eduardo Llagaría Vidal, el día 30 de junio de 1999, con el número 2.130 de protocolo, don F. M. R. M. vendió a doña M. B. M. y doña A. y doña C. C. A. una finca registral del término municipal de Valencia.
Escritura autorizada el 30/06/1999 por el Notario de Valencia Eduardo Llagaría Vidal, n.º 2130/1999 de protocolo; en unión de instancia suscrita por el presentante y aportada el día 26 de marzo de 2019.
Asiento 1437 del Diario 45 de fecha 06/03/2019.
La Real Iglesia de (…) está catalogada como Monumento Histórico Artístico Nacional desde 1947. Una de las fachadas exteriores del templo presenta una terraza en cuya parte inferior se abren las conocidas (…), que se presentan a modo de semisótanos y por tanto integradas en la estructura arquitectónica del monumento. Les Covetes (…) son bienes de interés cultural que se encuentran comprendidas dentro del entorno protegido del (…)
3. Si el propósito de enajenación no se hubiese notificado adecuadamente o la transmisión se hubiera realizado en condiciones distintas a las notificadas, la Generalitat, y subsidiariamente el Ayuntamiento correspondiente cuando se trate de bienes inmuebles, podrá, en los mismos términos establecidos para el tanteo, ejercer el derecho de retracto en el plazo de seis meses desde que tuvo conocimiento fehaciente de la transmisión".
Artículo 23 Escrituras públicas. "No se autorizarán, ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad o Mercantil, escrituras públicas de transmisión del dominio y de constitución o transmisión derechos reales de uso y disfrute sobre los bienes a que se refiere el artículo anterior sin la previa y fehaciente justificación de que se ha notificado al órgano competente en materia de cultura el propósito de transmisión, mediante la aportación de la correspondiente copia sellada, testimonio de la cual se incorporará a la escritura".
Valencia a dieciséis de abril del año dos mil diecinueve. La Registradora (firma ilegible) Marta Gozalbes Fernández de Palencia.»
Primera. Los hechos por los que se suspende la inscripción son los siguientes:
«Hechos y fundamentos de Derecho: Por medio de la presente escritura se formaliza la venta de una casa covachuela, ubicada en la (…), y de cuya descripción resulta que linda por espaldas con la parroquia de (…).
La real Iglesia de (…) está catalogada como Monumento Histórico Artístico Nacional desde 1947. Una de las fachadas exteriores del templo presenta una terraza en cuya parte inferior se abren las conocidas como covetes de (…), que se presentan a modo de semisótanos y por tanto integradas en la estructura arquitectónica del monumento. Les Covetes de (…) son bienes de interés cultural que se encuentran comprendidas dentro del entorno protegido del (…).
1. Sin perjuicio de los derechos de adquisición preferente que la Ley del Patrimonio Histórico Español establece a favor de la Administración del Estado, quienes se propusieren la transmisión a título oneroso del dominio o de derechos reales de uso y disfrute sobre un bien incluido en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano, o respecto del que se hubiera iniciado expediente de inclusión, deberán notificarlo a la Consellería competente en materia de cultura, indicando la identidad del adquirente y el precio, forma de pago y demás condiciones de la transmisión que se pretende. Tratándose de bienes inmuebles, se identificará con precisión mediante la aportación de plano de situación e identificación catastral y registral, en su caso. Para este tipo de bienes la Consellería competente en materia de cultura, en el plazo de diez días, comunicará la transmisión al Ayuntamiento correspondiente a los efectos previstos en el apartado siguiente.
3. Si el propósito de enajenación no se hubiese notificado adecuadamente o la transmisión se hubiera realizado en condiciones distintas a las notificadas, la Generalitat, y subsidiariamente el Ayuntamiento correspondiente cuando se trate de bienes inmuebles, podrá, en los mismos términos establecidos para el tanteo, ejercer el derecho de retracto en el plazo de seis meses desde que tuvo conocimiento fehaciente de la transmisión.
La presente calificación negativa lleva consigo la prórroga de la vigencia del asiento de presentación en los términos establecidos en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.»
Segunda. La Iglesia Parroquial de (…) es declarada monumento histórico-artístico en el año 1947, en concreto en el BOE de 26 de febrero de 1947 (…) no haciendo referencia en absoluto en la descripción del monumento, a que formaran parte de este las llamadas "Covetes (…)", las cuales desde su creación hasta gran parte del siglo XX tuvieron una actividad comercial separada de la Iglesia, pagando sus propietarios todos los impuestos como si se trataran de bienes totalmente independientes de la Iglesia.
Tercera. Como Iglesia de (…), sin ninguna anotación más, aparece en el "Listado de conjuntos y edificios protegidos del PGOU de Valencia aprobado el 22 de diciembre de 1992, en su página 12 (…)".
Cuarta. La ley 4/1998, de 11 de junio del Patrimonio Cultural Valenciano dice en su artículo 28:
Artículo 28. Contenido de la declaración.
1. El decreto declarando un bien de interés cultural determinará con claridad los valores del bien que justifican la declaración y contendrá una descripción detallada del mismo, con sus partes integrantes, que permita una identificación precisa
Es importante señalar que en el momento que se realiza la compraventa del año 1999 no hay ningún plano ni ficha oficial que señale a las covetes de (…) como parte integrante de La Iglesia Parroquial de (…), siendo esto, como señala el artículo 28, un requisito marcado por Ley para que se pueda considerar un Bien de Interés Cultural y se les pueda aplicar los derechos de tanteo y retracto que señala el artículo 22 de la misma Ley.
En el año 1999 las "Covetes (…)" no están señaladas como parte integrante de un bic, sino que constituyen, a efectos legales, bienes inmuebles independientes, los cuales forman parte del Conjunto Histórico de Valencia, que fue declarado Bien de Interés Cultural en el Decreto 57/1993, de 3 mayo, del Gobierno Valenciano, siéndole de aplicación por lo tanto el artículo 22 de la Ley 4/1998, de 11 de junio, del Patrimonio Cultural Valenciano, sobre los Derechos de tanteo y retracto, en su apartado 5.
"5. Lo dispuesto en este artículo no será de aplicación a los inmuebles comprendidos en Conjuntos Históricos que no hayan sido objeto de inscripción independiente en el Inventario."
Por lo tanto no puede ser de aplicación a Las Covetes de (…) los derechos de tanteo y retracto por una compraventa realizada en el año 1999. ya que en dicha fecha no constan oficialmente en ningún plano y ficha oficial como bienes de interés cultural, sino como bienes inmuebles comprendidos en un conjunto histórico.
Quinta. La Ley 4/1998, de 11 de junio del Patrimonio Cultural Valenciano, dice en su artículo 29:
Artículo 29. Inscripción y publicidad.
3. La declaración se notificará a los interesados, así como al Ayuntamiento del lugar donde se encuentre situado, y se publicará en el "Diari Oficial de la Generalitat" o "Diari Oficial de la Comunitat Valenciana" y en el "Boletín Oficial del Estado".
4. Cuando se trate de Monumentos, Jardines Históricos y Espacios Etnológicos, la Consellería competente en materia de cultura instará de oficio la inscripción gratuita de la declaración de interés cultural en el Registro de la Propiedad. En el caso de Conjuntos Históricos se hará la inscripción respecto de los inmuebles comprendidos en el Conjunto que se declaren por sí mismos Bien de Interés Cultural.
3. Cuando se trate de Monumentos y Jardines Históricos la Administración competente además instará de oficio la inscripción gratuita de la declaración en el Registro de la Propiedad.
Se adjunta como prueba de ello, nota simple del registro. (Documento n.º 4).
Sexta. De la ficha Iglesia Parroquial de los (…) disponible en el catálogo de bienes y espacios protegidos, en adelante la ficha, firmada por el Secretario del Área de Urbanismo, M. T. H. el 6 de marzo de 2013 (…), son de destacar las siguientes anotaciones sobre la situación de este bien de interés cultural:
1. Respecto de su emplazamiento señala la ficha en su página 1, que la Iglesia está situada en la manzana 55284 parcela 01, no integrándola con el resto de parcelas de la manzana, las cuales son las que corresponden con "las Covetes" encontrándose estas últimas ubicadas como parcelas independientes de la manzana, numeradas del 02 al 20, tal y como se puede observar en los distintos planos que aparecen en la ficha
Por lo que en esta ficha, que fue firmada en 2013, fecha está muy posterior a la de la compraventa que se quiere registrar, que es de 1.999, se sigue sin cumplir la normativa marcada en el artículo 28 de la (sic) la Ley 4/1998, de 11 de junio del Patrimonio Cultural Valenciano, respecto a la "...descripción detallada del mismo, con sus partes integrantes, que permita una identificación precisa. Ya que esta ficha, como hemos señalado, proporciona mapas y datos que no integran a las ‘covetes’ dentro del Bic, sino que lo presentan como inmuebles separados".
Séptima. La ficha reseñada de "la Iglesia Parroquial de (…)" firmada el 6 de marzo de 2013, es sustituida el 8 de noviembre de 2016. (documento n.º 8) destacando de la nueva ficha particularizada las siguientes modificaciones:
2. Queda escrito "La consideración del bien de interés cultural afecta tanto a la Iglesia como a ‘les Covetes de (…)’ (8 de noviembre de 2016)".
Por todo lo anteriormente expuesto queda a nuestro entender claro que cuando se realiza la compraventa en el año 1.999 no hay ningún plano ni documento oficial que señale a "las covetes (…)" ni como bic independiente ni como parte integrante del bic de la Iglesia de (…), ni existe nota registral, conforme marca la Ley, que así lo indique. Estamos ante un bien inmueble situado dentro de un conjunto histórico al que por ley no es de aplicación los derechos de tanteo y retracto, quedando por tanto excluidos de la obligación de informar de dicha compraventa a ningún organismo oficial, y solicitando por lo tanto que se proceda en el registro la inscripción solicitada.»
1. Mediante la escritura, cuya calificación ha motivado el presente recurso, de fecha 30 de junio de 1999, se formaliza la venta de una finca urbana (registral número 821) consistente en «una casita titulada Covachuela de (…), situada en Valencia, (…)», que linda por uno de sus lados «con la Parroquia Iglesia de (…)».
La registradora suspende la inscripción porque, según afirma, la Real Iglesia de (…) está catalogada como Monumento Histórico Artístico Nacional desde 1947, una de cuyas fachadas exteriores presenta una terraza en cuya parte inferior se abren las conocidas como covetes de (…), que están integradas en la estructura arquitectónica del monumento; y que «les covetes de (…) son bienes de interés cultural que se encuentran comprendidas dentro del entorno protegido del (…)», por lo que están sujetos a los derechos de tanteo y retractos que establece el artículo 22 de la Ley 4/1998, de 11 de junio, del Patrimonio Cultural Valenciano, respecto de la «transmisión a título oneroso del dominio o de derechos reales de uso y disfrute sobre un bien incluido en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano, o respecto del que se hubiera iniciado expediente de inclusión» y, en consecuencia, al requisito previo para la inscripción registral de la transmisión de la notificación prevista en el artículo 23 de la citada Ley, conforme al cual «no se autorizarán, ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad o Mercantil, escrituras públicas de transmisión del dominio y de constitución o transmisión derechos reales de uso y disfrute sobre los bienes a que se refiere el artículo anterior sin la previa y fehaciente justificación de que se ha notificado al órgano competente en materia de cultura el propósito de transmisión, mediante la aportación de la correspondiente copia sellada, testimonio de la cual se incorporará a la escritura».
La recurrente no discute el contenido y alcance del citado régimen legal de los bienes incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural valenciano, sino la consideración de la finca transmitida como bien de interés cultural a la fecha en que tuvo lugar la transmisión, al considerar que la primera referencia en un documento oficial a las citados «covetes de (…)» como bienes de interés cultural independiente se contiene en una ficha del catálogo de bienes y espacios protegidos del Ayuntamiento de Valencia de 8 de noviembre de 2018, por tanto posterior a la fecha de la transmisión cuestionada. Igualmente alega que no consta en el Registro de la Propiedad la cualidad de bien de interés cultural de la finca transmitida.
En efecto, el Decreto de 21 de febrero de 1947, dictado durante la vigencia de la Ley de 13 de mayo de 1933 sobre defensa, conservación y acrecentamiento del Patrimonio Histórico Artístico (abrogada por la disposición derogatoria de la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español), declaró Monumento Histórico-Artístico la Iglesia Parroquial de (…), de Valencia [conocida también con el nombre de (…)]. Por su parte, la disposición adicional primera de la citada Ley 16/1985, de 25 de junio, estableció que «los bienes que con anterioridad hayan sido declarados histórico-artísticos o incluidos en el Inventario del Patrimonio Artístico y Arqueológico de España pasan a tener la consideración y a denominarse Bienes de Interés Cultural»; y a su vez la disposición adicional primera de la Ley 4/1998, de 11 de junio, del Patrimonio Cultural Valenciano, dispuso en su apartado 1 que «se consideran Bienes de Interés Cultural integrantes del patrimonio cultural valenciano todos los bienes existentes en el territorio de la Comunitat Valenciana que a la entrada en vigor de la presente Ley hayan sido declarados bienes de interés cultural al amparo de la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español tanto mediante expediente individualizado como en virtud de lo establecido en el artículo 40.2 de dicha Ley y en sus Disposiciones Adicionales Primera y Segunda». Añade a continuación la misma disposición que «todos estos bienes se inscribirán en la sección 1.ª del Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano y quedarán sujetos al régimen establecido en la presente Ley para esta clase bienes».
5. Así ha ocurrido en el presente caso en el que la inicial descripción contenida en el Decreto de 21 de febrero de 1947 se ha ampliado y completado, de forma que en el Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos de la Dirección General del Patrimonio Cultural de Valencia, figura una descripción pormenorizada de la Iglesia (naves, capillas, revestimientos exteriores, bóvedas, etc.), añadiendo finalmente lo siguiente: «Es fundamental para comprender la importancia de esta fábrica, el reconocimiento del pódium sobre el que se alza -las llamadas y abandonadas covetes de (…)- que regula la relación del templo con la (…)», apareciendo ya integrada en la descripción los citados «covetes de (…)». En el mismo catálogo, en la ficha correspondiente al referido monumento, se incluye un apartado 11 de observaciones en el que se informa de que «el Ayuntamiento de Valencia, de conformidad con la Ley de Patrimonio Cultural Valenciano, ha iniciado la redacción y tramitación del Plan Especial de Protección de este Bien de Interés Cultural. El Plan Especial podrá, en su caso, afectar al contenido de esta ficha».
Finalmente, en la revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia (aprobado provisionalmente por el Pleno del Ayuntamiento de Valencia el 31 de mayo de 2013) se incluye un catálogo de bienes y espacios protegidos de naturaleza urbana, entre los que figura la Iglesia de (…), incluyendo información muy detallada (administrativa, planimétrica y fotográfica), en la que se incluyen diversas referencias a los «convetes de (…)». Así en el apartado sobre el «estado de conservación» figura el siguiente literal: «Rehabilitación parcial reciente «Les covetes de (…)» se encuentran en muy mal estado de conservación»»; y a continuación del apartado dedicado a la descripción general, se incluye uno relativo a «partes integrantes» que contiene las siguientes menciones: «Iglesia, Capilla de la Comunión, Torre campanario, covetes de (…)»; y en fin en el apartado de «elementos de interés» se reproduce la mención a los citados «covetes», al incluir entre dichos elementos de interés los siguientes: «Fachadas, portadas, cubiertas, estructura espacial interna, capilla de la comunión, sistema de bóvedas, decoración barroca, torre campanario, covetes de (…)». Finalmente en el apartado «otras afecciones» se incluye la siguiente referencia: «Incluido en el BIC (bien de interés cultural) Conjunto Histórico de Valencia. Decreto 57/1993 [DOGV 10/05/1993]», corroborando así la afirmación que sobre este dato se contiene en la calificación recurrida.
De todo ello no cabe sino inferir que la finca objeto de la compraventa a que se refiere el presente recurso forma parte, como parte integrante, del monumento de la Iglesia Parroquial de los (…), y que como tal tiene la condición de bien de interés cultural con arreglo a la Ley 4/1998, de 11 de junio, del Patrimonio Cultural Valenciano, y en consecuencia está sujeta al régimen jurídico propio de tales bienes y, por tanto, a las limitaciones derivadas de los derechos de tanteo y retracto de su artículo 22, lo que da fundamento legal a la calificación impugnada en cuanto exige como condición previa necesaria para la inscripción de la citada transmisión la acreditación de las notificaciones que para la efectividad de tales derechos impone el artículo 23 de la reiterada ley valenciana.

References: Artículo 23
 artículo 323
 artículo 28

Artículo 28
 artículo 28
 artículo 22
 artículo 22
 artículo 29

Artículo 29
 artículo 28
 artículo 22
 artículo 23
 artículo 40
 artículo 22
 artículo 23