Source: https://issuu.com/kommunalverbund/docs/2_rzehk_konzept_vorlage_10_10_2012
Timestamp: 2017-04-23 10:18:40+00:00

Document:
Vorlage RZEHK by Kommunalverbund Niedersachsen Bremen - issuu
Vorlage zur politischen
Stand 10. Oktober 2012
+49 (0) 4221 9 81 24 0
Susanne Krebser, krebser@kommunalverbund.de
Projektmanagerin Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept
Jutta Diekmann, diekmann@kommunalverbund.de
Stand: Beschlussvorlage, Oktober 2012
Fachliche Grundlage:
Dr. Donato Acocella, Büro für Stadt- und Regionalentwicklung, Dortmund/Lörrach
Gutachterbericht „Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept für die Region Bremen,
Fortführung des IMAGE-Moderationsverfahrens“, 2008
Rechtliche Beratung und Vertragsentwurf:
Dr. Olaf Bischopink, Baumeister Rechtsanwälte, Münster, 2010 - 2012
Vorlage zur Politischen Beratung
Anlage zum Raumplanerischen Vertrag:
Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen
Rahmenbedingungen .................................................................................................... 4
Die Region Bremen................................................................................................... 4
Raumordnung und Landesplanung........................................................................... 4
Zentralörtliche Funktion ............................................................................................ 5
Ziele zur regionalen Einzelhandelsentwicklung ......................................................... 6
Grundlagen zur Steuerung der regionalen Einzelhandelsentwicklung .................... 7
Regionale Sortimentsliste ......................................................................................... 7
Regionales Standortkonzept..................................................................................... 8
Regionale Standorttypen und zulässige Kernsortimente von
Einzelhandelsprojekten.................................................................................................. . 8
Regionale Ansiedlungsregeln .......................................................................... 15
Sonstiger großflächiger Einzelhandelsstandort im Bestand.................................... 15
Standorte mit bestehendem Planungsrecht............................................................ 16
Standorte mit bestehendem Baurecht .................................................................... 16
Lokale Einzelhandelskonzepte ............................................................................... 16
Moderationsverfahren IMAGE - Regionale Abstimmung von
Einzelhandelsgroßprojekten und großflächigen Einzelhandelsstandorten................... 18
Moderation - Ablaufschema .................................................................................... 20
Verfahrensbeteiligte ................................................................................................ 21
Verfahrensablauf und Kommunikation.................................................................... 21
Inhalte der Moderation ............................................................................................ 21
Meldephase...................................................................................................... 21
Prüfphase......................................................................................................... 22
Moderationsphase............................................................................................ 26
Verträglichkeitsgutachten........................................................................................ 27
Regionale Abstimmung von Standortplanungen..................................................... 27
Perspektive einer regionalen Einzelhandelssteuerung durch die Bauleitplanung .. 28
Träger des Moderationsverfahrens, der Evaluation und der Fortschreibung ....... 30
Finanzierung ................................................................................................................ 30
Quellenverzeichnis...............................................................................................................31
Anlagen .................................................................................................................................33
Glossar ......................................................................................................................................
Abbildung 1: Übersicht Region Bremen ...................................................................................4
Abbildung 2: Übersicht zentralörtliche Funktion der Städte, Gemeinden und
Samtgemeinden .......................................................................................................................5
Abbildung 3: Moderationsablauf.............................................................................................20
Tabelle 1: Versorgungsfunktion Standorttyp 1 „Zentrale Versorgungsbereiche der Region“ ...9
Tabelle 2: Versorgungsfunktion Standorttyp 2 „Standort zur Nahversorgung“.......................12
Tabelle 3: Versorgungsfunktion Standorttyp 3 „Ergänzungsstandort für nicht
zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte“........................................................................14
Tabelle 4: Ansiedlungsregeln .................................................................................................15
Tabelle 5: Erstbewertung großflächiger Vorhaben.................................................................22
Tabelle 6: Aufgreifschwellen für Einzelhandelsgroßprojekte in „zentralen
Versorgungsbereichen der Region“ mit grund-, mittel- oder oberzentraler Bedeutung..........24
Tabelle 7: Aufgreifschwellen für Einzelhandelsprojekte an „Standorten zur
Nahversorgung“......................................................................................................................24
Tabelle 8: Aufgreifschwellen für Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht zentrenrelevanten
Kernsortimenten außerhalb der „zentralen Versorgungsbereiche der Region“......................25
Tabelle 9: Regionale Abstimmung von Standortplanungen ...................................................27
Die Sicherung und Stärkung lebendiger, attraktiver Zentren und Ortskerne gewinnt für
Städte und Gemeinden und ihre Bewohner zunehmend an Bedeutung. Die Innenstädte
und Ortskerne haben vielfältige Funktionen für das Zusammenleben: Menschen wohnen
dort, sie arbeiten und kaufen ein, sie gehen in die Apotheke oder zum Arzt, sie treffen
sich. Die Innenstädte und Ortskerne übernehmen damit eine Funktion als Marktplatz. Die
Auswirkungen des demografischen Wandels verstärken die Bedeutung funktionierender
Gemeindezentren und guter Versorgungsstrukturen. Geringere finanzielle Spielräume der
Kommunen machen es erforderlich, noch stärker auf Nachhaltigkeit und den Nutzen
öffentlicher (und privater) Investitionen für die Daseinsvorsorge zu achten und diese zu
Der Einzelhandel als Frequenzbringer leistet einen besonders wichtigen Beitrag zur
Erfüllung der Funktionen von Innenstädten und Ortskernen. In den vergangenen Jahrzehnten ist viel Einzelhandel auf der „Grünen Wiese“ angesiedelt worden. Dadurch sind
die Zentren und die Attraktivität der Städte und Gemeinden insgesamt beeinträchtigt
worden – und sie sind weiter gefährdet. Im Jahr 2006 waren rund 30 % der üblicherweise
zentrenrelevanten Sortimente in der Region Bremen an nicht integrierten Standorten
angesiedelt. Diese Entwicklung hat zur Folge, dass inzwischen die Zentren und Ortskerne
und damit die Attraktivität der Städte und Gemeinden insgesamt gefährdet sind. Ferner
wurden großflächige Einzelhandelsstandorte mit Angeboten der Nahversorgung losgelöst
von Wohnstandorten geschaffen, wodurch vor allem in ländlichen Gegenden Versorgungsschwierigkeiten mit Gütern des täglichen Bedarfs entstehen. Konzentrationsprozesse im Einzelhandel dünnen die Versorgungsstrukturen weiter aus.
Hinzu kommt, dass der Einzelhandel stetig wachsende Flächenansprüche stellt: Die
Verkaufsflächen der einzelnen Vorhaben steigen und der Konkurrenzdruck im Einzelhandel nimmt zu. Städtebaulich ungünstige Ansiedlungen aufgrund einseitiger unternehmerischer Argumente des Einzelhandels können über lange Zeiträume negativ auf die
Nahversorgung der Bevölkerung und die Attraktivität der Ortskerne wirken. Eine nachträgliche Korrektur dieser Entwicklung wird für die Städte und Gemeinden aufgrund der
wirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen künftig schwieriger.
Prognosen zur künftigen Einzelhandelsentwicklung ergeben, dass in der Region Bremen
kaum noch Ansiedlungsspielraum für den Einzelhandel besteht. Jede Neuansiedlung hat
eine Umverteilung von Kaufkraft und damit eventuell die Schließung von Betrieben an
anderer Stelle zur Folge. Die geringen Entwicklungsspielräume sollen künftig zur Stärkung der Innenstädte und Ortskerne und zur Sicherung einer flächendeckenden Nahversorgung genutzt werden. Ob dies gelingt, hängt entscheidend davon ab, inwieweit die
kommunalen Möglichkeiten zur aktiven räumlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung genutzt werden. Für eine langfristige Sicherung der Daseinsvorsorge müssen die
Städte und Gemeinden nach einer gemeinsamen Strategie handeln. Diese Strategie soll
im Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzept verabredet werden mit dem Ziel:
Ortskerne und Zentren stärken – verbrauchernahe Versorgung sichern!
Die Region Bremen
Das Gebiet der Region Bremen im Sinne des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts umfasst die niedersächsischen Städte, Gemeinden und Samtgemeinden Achim,
Bassum, Berne, Bruchhausen-Vilsen, Delmenhorst, Dötlingen, Ganderkesee, Grasberg,
Hambergen, Harpstedt, Grafschaft Hoya, Kirchlinteln, Lemwerder, Lilienthal, OsterholzScharmbeck, Flecken Ottersberg, Oyten, Ritterhude, Schwanewede, Stuhr, Syke,
Thedinghausen, Twistringen, Verden, Weyhe und Worpswede sowie die Stadtgemeinde
Abbildung 1: Übersicht Region Bremen
Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung 1 anzupassen (BauGB §1 Abs 4).
Diese Ziele sind der kommunalen Bauleitplanung vorgelagert und im Rahmen ihrer Bindungswirkung der Entscheidungsbefugnis der Gemeinden entzogen.
Ziele der Raumordnung Niedersachsen vgl. Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen,
Kapitel 2: Ziele und Grundsätze zur Entwicklung der Siedlungs- und Versorgungsstruktur.
In Bremen liegen Ziele der Raumordnung noch nicht vor.
Zentralörtliche Funktion 2
Die Städte, Gemeinden und Samtgemeinden in der Region Bremen haben folgende zentralörtliche Funktion:
Abbildung 2: Übersicht zentralörtliche Funktion der Städte, Gemeinden und Samtgemeinden
Vgl. Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen (2008) sowie Staatsvertrag zwischen dem
Land Niedersachsen und der Freien Hansestadt Bremen zu einer grenzüberschreitenden Raumordnung und Landesentwicklung (2009).
2 Ziele zur regionalen Einzelhandelsentwicklung
Die Region Bremen soll dauerhaft durch eine ausgeglichene regionale Raumentwicklung
als attraktiver Wirtschaftsraum mit hoher Lebens- und Umweltqualität entwickelt und
erhalten werden. Die Einzelhandelsausstrahlung der Region soll nachhaltig profiliert und
gestärkt werden. Die regionale Einzelhandelsstruktur soll dezentral und konzentriert entwickelt werden. In der Gesamtregion sollen die Wohn-, Arbeits-, Einkaufs-, Versorgungsund kulturellen Funktionen der Innenstädte, Zentren und Ortskerne (zentrale Versorgungsbereiche) gestützt werden. Planungen und Maßnahmen zur Entwicklung der regionalen Einzelhandelsstruktur in der Region Bremen sollen zu nachhaltigen Versorgungsstrukturen und zur Wettbewerbsfähigkeit beitragen. Durch eine aktive regionale
Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sollen die Gestaltungsmöglichkeiten der Städte
und Gemeinden vor Ort gestärkt werden.
Alle Kommunen in der Region sollen ihre Einzelhandelsfunktion angemessen entwickeln
können. Dazu sollen die zentralen Versorgungsbereiche der Städte und Gemeinden in der
Region und die Grundversorgung in allen Teilbereichen erhalten und gestärkt werden.
Vorrang soll die Entwicklung der Innenstädte und Ortskerne haben. In Bremen und in den
niedersächsischen Kommunen sollen durch das Regionale Zentren- und Einzelhandelskonzept Grundlagen für vergleichbare Bedingungen für die Einzelhandelsentwicklung
Um die Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche und der verbrauchernahen
Versorgung der Bevölkerung (im Rahmen der regionalen Raum- und Siedlungsstruktur)
zu sichern und zu stärken, sollen Einzelhandelsgroßprojekte und Nahversorgungsprojekte
über 800 qm im Rahmen des Moderationsverfahrens interkommunal abgestimmt werden.
„Einzelhandelsgroßprojekt“
Der Begriff „Einzelhandelsgroßprojekt“ umfasst Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe gem. § 11 Abs. 3 BauNVO sowie Agglomerationen verschiedener Einzelhandelsbetriebe auch unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit (über 800 qm Verkaufsfläche), die in der Gesamtbetrachtung raumbedeutsame Auswirkungen wie ein
Einkaufszentrum oder ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb hervorrufen können.
„Nahversorgungsprojekt ab 800 qm Verkaufsfläche“
Der Begriff „Nahversorgungsprojekt ab 800 qm Verkaufsfläche“ umfasst großflächige
Einzelhandelsvorhaben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten, wenn sie nach
Art, Lage oder Umfang nur unwesentliche Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Nr. 2
BauNVO haben können.
3 Grundlagen zur Steuerung der regionalen
Die Entwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten soll nur an städtebaulich und funktional
geeigneten Standorten erfolgen und so ausgerichtet werden, dass die zentralen Versorgungsbereiche und die verbrauchernahe Grundversorgung langfristig erhalten und gestärkt werden. Grundlage für die Standortbestimmung sind die regionale Sortimentsliste
und das regionale Standortkonzept.
Regionale Sortimentsliste
Mit der regionalen Sortimentsliste soll eine Grundlage für die Einstufung der Zentrenrelevanz von Einzelhandelsgroßprojekten in der Region geschaffen werden. Dazu ist es
erforderlich, die Einzelhandelssortimente, die für die Stärkung der Innenstädte und Ortskerne von Bedeutung sind, genauer zu bestimmen.
Künftig soll für die regionale Abstimmung neuer Einzelhandelgroßprojekte regionsweit
eine einheitliche Sortimentsliste zugrunde gelegt werden, um gemeinsame Beurteilungskriterien und einen gleichartigen Umgang mit Ansiedlungsinteressen zu gewährleisten.
Der Kriterienkatalog für die Zuordnung der Sortimente zur regionalen Sortimentsliste ist
dem Anhang beigefügt (vgl. Anlage A).
In der regionalen Sortimentsliste werden die Einzelhandelssortimente folgendermaßen
Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich durch eine hohe Ausstrahlungskraft
aus und bilden die Grundlage für die Attraktivität und Funktionsfähigkeit der
Innenstädte und Ortskerne („zentrale Versorgungsbereiche der Region“).
Innerhalb der zentrenrelevanten Sortimente werden Waren des täglichen Bedarfs, die von großen Bevölkerungsteilen regelmäßig und in kurzen Zeitabständen gekauft werden, als nahversorgungsrelevante Sortimente bestimmt.
Nicht zentrenrelevante Sortimente definieren planungsrechtlich ein Warenangebot, das grundsätzlich auch außerhalb der jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche angesiedelt werden kann, ohne deren Entwicklung negativ zu
Damit die Sortimentsliste als planungsrechtliche Grundlage für die Bauleitplanung
wirksam werden kann, verpflichten sich alle Städte und Gemeinden eigene, lokale
Sortimentslisten zu verabschieden. Eine Grundlage dafür soll die regionale Sortimentsliste
sein. Da die regionalen Ziele im Hinblick auf die städtebauliche Entwicklung der Zentren
auch kommunale Ziele sind, dürften i.d.R. die lokalen Sortimentslisten weitgehend
identisch mit der regionalen Sortimentsliste sein. Bei Abweichungen der lokalen von der
regionalen Sortimentsliste oder Fehlen einer lokalen Sortimentsliste wird für die regionale
Beurteilung und Abstimmung künftiger Vorhaben die regionale Sortimentsliste oder die
Sortimentsliste betroffener benachbarter Kommunen zugrunde gelegt, wenn das jeweils
relevante Sortiment in der regionalen oder einer benachbarten Sortimentsliste als zentrenrelevant eingestuft ist. Für die Beurteilung möglicher Auswirkungen innerhalb der AnsiedStand: 10. Oktober 2012
lungskommune ist jeweils allein die lokale Sortimentsliste maßgeblich. Die Kommunen
geben ihre lokalen Sortimentslisten dem Kommunalverbund bekannt.
Das Standortkonzept gilt nur für Einzelhandelsgroßprojekte. Es soll als abgestimmter
Rahmen für Ansiedlungen und als Grundlage für die Moderation dieser Einzelhandelsprojekte genutzt werden.
Mit dem Standortkonzept sollen sogenannte Positivbereiche für die Einzelhandelsentwicklung festgelegt werden. An Standorten außerhalb der Positivbereiche soll kein großflächiger Einzelhandel entwickelt werden.
Im Standortkonzept werden drei Standorttypen für die künftige Einzelhandelsentwicklung
nach einheitlichen Kriterien definiert:
Standorttyp 2: „Standort zur Nahversorgung“
Standorttyp 3: „Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte“.
Diesen Standorttypen werden im Folgenden jeweils die Einzelhandelssortimente und
Größenordnungen zugeordnet, die an diesen Standorten angesiedelt werden können. Für
die Einzelhandelsentwicklung und künftige Ansiedlungen von Einzelhandelsgroßprojekten
weisen die Standorte in den Städten und Gemeinden unterschiedliche Versorgungsfunktionen auf. Die Versorgungsfunktion wird durch die raumordnerischen Vorgaben
Die regionale Abstimmung von Größenordnung und Warensortiment von Einzelhandelsprojekten sowie von Randsortimenten regelt das Moderationsverfahren (vgl. Kapitel 4).
3.2.1 Regionale Standorttypen und zulässige Kernsortimente von
Einzelhandelsprojekten
Entsprechend der Zielsetzung des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts definiert das Standortkonzept folgende Standorttypen:
3.2.1.1 Standorttyp 1: „Zentraler Versorgungsbereich der Region“
Als „zentraler Versorgungsbereich der Region“ werden regional abgestimmte Einzelhandelsinnenstädte, Einzelhandelsortskerne und in Bremen zusätzlich Einzelhandelsstadtteilzentren bezeichnet. 3 Die „zentralen Versorgungsbereiche der Region“ sollen ein
Jede Gemeinde hat mindestens einen „zentralen Versorgungsbereich der Region“. In einigen
Gemeinden ist der Einzelhandelsortskern und damit „zentrale Versorgungsbereich der Region“ ein
Nahversorgungszentrum. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten dient der Einzelhandelsortskern in
diesen Fällen noch nicht einer gemeindeweiten Versorgung. Er soll allerdings eine Versorgungsfunktion im regionalen Versorgungsnetz erfüllen und zur Stärkung der raumplanerischen Funktionen des Ortes beitragen.
regionales Versorgungsnetz mit hierarchisch abgestuften Versorgungsfunktionen bilden.
Im Sinne einer regionalen Strategie der dezentralen Konzentration sollen die Städte und
Gemeinden in der Gesamtregion die Einzelhandelsfunktion ihrer Innenstädte und Ortskerne (in Bremen auch Stadtteilzentren) entsprechend ihrer Versorgungsfunktion sichern
Im abgestimmten „zentralen Versorgungsbereich der Region“ sind grundsätzlich alle
zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimente zulässig.
Die abgestimmten „zentralen Versorgungsbereiche der Region“ sind in Anlage B
dargestellt. Die Städte und Gemeinden sollen die „zentralen Versorgungsbereiche der
Region“ als städtebauliche Planungsgrundlage einschließlich ihrer räumlichen Abgrenzung sowie funktionalen Aufgabenzuweisung im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB und
der hierzu ergangenen Rechtsprechung bestimmen. Die Abgrenzungen in Anlage B
gelten als regional abgestimmt. Abschließend bedarf dies der kommunalpolitischen Beschlussfassung. Die von Städten und Gemeinden räumlich abgegrenzten und beschlossenen „zentralen Versorgungsbereiche der Region“ genießen gemäß Baugesetzbuch und
somit auch in der regionalen Abstimmung neuer Einzelhandelsgroßprojekte einen besonderen Schutzstatus. Sie sind eine wichtige baurechtliche Grundlage, um die Einzelhandelsentwicklung im Rahmen der Bauleitplanung steuern zu können.
Tabelle 1: Versorgungsfunktion „Zentrale Versorgungsbereiche der Region“
Versorgungsfunktion
Innenstadt- oder Ortszentrum, in Bremen auch
Hauptgeschäftsbereich,
Bedarfsgüter aller
Lokale Bedeutung;
Bedarfsgüter des allgemeinen täglichen Grundbedarfs
Nahversorgungsrelevante Einzelhandelsgroßprojekte
gesamtes Stadtgebiet und sonstiger
gesamtes Stadtbzw. Gemeindegebiet, in Bremen
Stadt- bzw. Gemeindegebiet 4
In den Gemeinden mit mehreren „zentralen Versorgungsbereichen der Region“ (in Bremen auch
Stadtteilzentren) wird jedem zentralen Versorgungsbereich ein Teil des Gemeindegebiets zugeordnet.
Begriffsbestimmung „zentraler Versorgungsbereich“
„Zentrale Versorgungsbereiche“ der Städte und Gemeinden (vgl. BVerwG, Urteil vom
17.12.2009, - 4 C 2/08 -) im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB und der hierzu
ergangenen ober- und höchstrichterlichen Rechtsprechung sind die zentralen Einkaufsund ggf. auch Dienstleistungsbereiche.
„Zentrale Versorgungsbereiche“ sind nach der hierzu ergangenen höchstrichterlichen
Rechtsprechung gekennzeichnet durch eine räumlich konzentrierte Ansiedlung von
Einzelhandelsbetrieben, zumeist ergänzt durch Dienstleistungsnutzungen, die eine
Versorgungsfunktion für einen Einzugsbereich von städtebaulichem Gewicht und folglich
über den unmittelbaren Nahbereich hinaus erfüllen. Der Begriff „zentral“ ist dabei nicht
geografisch, sondern funktional zu verstehen. Wichtig für die Qualifizierung „zentraler
Versorgungsbereiche“ ist auch, dass diese eine integrierte Lage aufweisen, mithin nicht
nur mit dem PKW günstig zu erreichen sind.
Voraussetzung für die Abgrenzung der Nahversorgungszentren ist dagegen ein vielfältiges Angebot im Bereich Nahversorgung, in der Regel ergänzende einzelhandelsnahe
Dienstleistungen, eine integrierte Lage, mithin nicht nur mit dem PKW günstig zu
erreichen, sowie eine Wirkung über den unmittelbaren Nahbereich hinaus. Die Nahversorgungszentren genießen in der regionalen Abstimmung neuer Einzelhandelsvorhaben
ebenfalls einen besonderen Schutzstatus nach § 2 Abs. 2 BauGB.
„Nach Sinn und Zweck des § 34 Abs. 3 BauGB können zentrale Versorgungsbereiche
sowohl einen umfassenden als auch einen auf einen bestimmten örtlich begrenzten
Einzugsbereich beschränkten Versorgungsbedarf abdecken. Ein zentraler Versorgungsbereich setzt keinen übergemeindlichen Einzugsbereich voraus. Auch ein Bereich, der
auf die Grund- und Nahversorgung eines bestimmten örtlich begrenzten Einzugsbereichs
zugeschnitten ist, kann eine zentrale Versorgungsfunktion über den unmittelbaren
Nahbereich hinaus wahrnehmen. Der Zweck des Versorgungsbereichs besteht in diesem
Fall in der Sicherstellung einer wohnortnahen Grundversorgung der im Einzugsbereich
lebenden Bevölkerung. Ein zentraler Versorgungsbereich muss jedoch einen gewissen,
über seine eigenen Grenzen hinaus reichenden räumlichen Einzugsbereich mit städtebaulichem Gewicht haben und damit über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wirken.
Ob dies der Fall ist, hängt wiederum von Struktur und Größe der Gemeinde ab. Zutreffend geht das Oberverwaltungsgericht auch davon aus, dass ein zentraler Versorgungsbereich i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB eine integrierte Lage voraussetzt. Isolierte Standorte
mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben bilden keinen zentralen Versorgungsbereich, auch
wenn sie über einen weiten Einzugsbereich verfügen und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllen mögen.“ (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 17.12.2009, 4 C
2.08, Absatz 9)
3.2.1.2 Standorttyp 2: „Standort zur Nahversorgung“
Als „Standort zur Nahversorgung“ werden Einzelhandelsstandorte bezeichnet, die außerhalb der „zentralen Versorgungsbereiche der Region“ liegen und einer verbrauchernahen
Versorgung der Bevölkerung der Standortkommune dienen. Regionales Ziel ist es,
gleichwertige Lebensbedingungen zu erhalten oder zu schaffen. Dazu sollen nahversorgungsrelevante Güter möglichst wohnortnah verfügbar sein.
Einzugsbereiche von Nahversorgungsprojekten über 800 qm Verkaufsfläche müssen auf
die Versorgung der Standortkommune ausgerichtet sein. Nahversorgungsprojekte über
800 qm sollen sich nicht negativ auf vorhandene oder geplante Versorgungsstrukturen in
Nachbarkommunen oder in der Standortkommune auswirken. Für diesen Standorttyp sind
zugleich drei Kriterien maßgeblich:
Das Kernsortiment ist nahversorgungsrelevant (mindestens 90 % der Verkaufsfläche weisen nahversorgungsrelevante Sortimente auf) und
der Standort des Nahversorgungsprojekts weist eine integrierte Lage auf und
das Einzugsgebiet des Nahversorgungsprojekts liegt innerhalb der
Ansiedlungskommune. Überschreitet das Einzugsgebiet die Gemeinde-/ Stadtgrenze (mehr als 10 % des Umsatzes werden mit Kaufkraft von jenseits der
Gemeinde-/Stadtgrenze erzielt), besteht ein erhöhter Abstimmungs- und Rechtfertigungsbedarf.
An „Standorten zur Nahversorgung“ sind nahversorgungsrelevante Sortimente zulässig.
Tabelle 2: Versorgungsfunktion „Standort zur Nahversorgung“
Nahversorgungstyp
Zentrumsfunktion zur
(Sonstiger
Versorgungsbereich )
Wohnortbezogener
integrierte Lage,
räumlich abgrenzbarer Bereich,
umfasst neben
Bedeutung für einzelne
EinzelhandelsStadt-/Ortsbereiche,
auch über den unmittel- betrieben auch
baren Nahbereich hinaus Dienstleistungsbetriebe und sonsAnsiedlung von
tige Nutzungen,
nahversorgungsrelevanAnbindung fußläuten Sortimenten
fig und ÖPNV, für
Kunden gut
Funktional und städtebaulich kein Zentrencharakter
umliegende Wohngebiete/ Nahbereich
Wohnortbezug
Stadt- oder
umliegender
Ansiedlung von nahversorgungsrelevanten
Die Städte und Gemeinden können zur Sicherstellung eines gebündelten und konzentrierten Nahversorgungsangebots im Rahmen der kommunalen Planung (kommunale
Einzelhandelskonzepte) Nahversorgungszentren 5 von örtlicher Bedeutung als sonstige
zentrale Versorgungsbereiche festlegen (vgl. S. 10, Begriffsbestimmung).
Zur Sicherstellung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung ist es erforderlich,
dass Nahversorgungsnutzungen auch an solchen Standorten vorgehalten werden können, die nicht oder noch nicht den Anforderungen des Rechtsbegriffs „zentraler Versorgungsbereich“ genügen. Der Typus eines der wohnungsnahen Versorgung dienenden
Einzelhandelsbetriebs kann häufig nicht mehr allein anhand der Großflächigkeit bestimmt
werden (BVerwG 4 C 10.04 vom 24.11.2005). Auch oberhalb der Regelgrenze der Großflächigkeit ist es möglich, dass solche Einzelhandelsbetriebe nur unwesentliche raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen verursachen. Dafür sind laut § 11 Abs. 3 Satz
4 BauNVO bei der Prüfung insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und
In einigen Gemeinden, deren Einzelhandelsortskern im zentralen Ort den Status eines Nahversorgungszentrums hat, werden diese Nahversorgungszentren dem Standorttyp 1 „zentraler
Versorgungsbereich der Region“ zugeordnet.
ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das
Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.
Einzelhandelsprojekte zur wohnortbezogenen Nahversorgung sollen Wohngebieten räumlich funktional direkt zugeordnet werden. Sie sollen somit einen überwiegend fußläufigen
oder je nach Siedlungsdichte und -struktur im Einzelfall ggf. auch per Fahrrad erreichbaren Einzugsbereich aufweisen und so eine ortsteilbezogene Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten (vor allem Lebensmittel und Drogeriewaren) auch für die in
der Mobilität eingeschränkten Bevölkerungsgruppen sichern. Einzelhandelsbetriebe der
Nahversorgung haben nur unwesentliche Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 2
An wohnortbezogenen Nahversorgungsstandorten dient ein Einzelhandelsvorhaben dann
der Nahversorgung, wenn zusätzlich zu den oben genannten Kriterien
das Einzelhandelsvorhaben funktional und städtebaulich einer angrenzenden
oder umgebenden Wohnbebauung zugeordnet ist und
sein Umsatz überwiegend aus einem Einzugsgebiet erzielt wird, aus dem das
Vorhaben zu Fuß (fußläufiges Einzugsgebiet in der Regel maximal Radius 1 km
Luftlinie) und ggf. auch per Fahrrad (Fahrrad-Einzugsgebiet in der Regel
maximal Radius 2 km Luftlinie) aufgesucht werden kann und
sein Umsatz nur einen Teil der sortimentsbezogenen Kaufkraft abschöpft
(Kaufkraftabschöpfung im fußläufigen Einzugsgebiet bis maximal 50 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft 6 ).
Die Ausgestaltung der gemeindlichen Nahversorgungsstrukturen ist Aufgabe der Städte
und Gemeinden. Dazu wird den Städten und Gemeinden empfohlen, im kommunalen
Einzelhandelskonzept die gemeindlichen Nahversorgungsstandorte in integrierter Lage
insbesondere Nahversorgungszentren zu bestimmen und ihnen die Versorgungsfunktion
sowie das Einzugsgebiet innerhalb der Kommune zuzuordnen.
3.2.1.3 Standorttyp 3: „Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevante
Einzelhandelsgroßprojekte“
Als „Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte“ werden
Standorte bezeichnet, die außerhalb der „zentralen Versorgungsbereiche der Region“
liegen und von den Städten und Gemeinden (in Einzelhandelskonzepten) zur Ansiedlung
von Einzelhandelsgroßprojekten mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten bestimmt
Entwicklungen dieses Standorttyps sollen so ausgerichtet werden, dass sie die Sicherung
und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche sowie die Nahversorgung nicht beeinträchtigen.
Üblich und für städtische Gebiete angemessen ist eine maximal 35%ige sortimentsspezifische
Kaufkraftabschöpfung, da der Grundbedarf üblicherweise in mehreren Einzelhandelsbetrieben
gedeckt wird. In dünner besiedelten Gebieten mit Lücken in den Versorgungsstrukturen kann eine
maximal 50%ige sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung begründet sein.
Tabelle 3: Versorgungsfunktion „Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevante
Ergänzungsstandort für nicht
zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte
gesamtes Stadtgebiet und
sonstiger Verflechtungsbereich
Lokale und regionale Bedeutung;
Ansiedlung nicht zentrenrelevanter Sortimentsgruppen
gesamtes Stadt- bzw. Gemeindegebiet und ggf. sonstiger Verflechtungsbereich
gesamtes Stadt- bzw. Gemeindegebiet
Ansiedlung nicht zentrenrelevanter Sortimentsgruppen des allgemeinen täglichen Grundbedarfs
Die „Ergänzungsstandorte für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte“ sind in
Niedersachsen gemäß Raumordnung auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lage 7 an verkehrlich gut erreichbaren Standorten 8 nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes 9 zulässig. Durch eine Konzentration nicht zentrenrelevanter Angebote an Ergän7
Städtebaulich integrierte Lagen stehen im engen räumlichen und funktionalen Zusammenhang
mit zentralen Versorgungsbereichen im Sinne des § 2 Abs. 2 und § 9 Abs. 2a BauGB. Sie verfügen
über ein vielfältiges und dichtes Angebot an Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen,
haben einen wesentlichen fußläufigen Einzugsbereich und sind in das ÖPNV-Netz eingebunden.
Von Bedeutung ist auch ein attraktives Parkmanagement für den individuellen Verkehr.
Die gute verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes umfasst auch einen Anschluss an den
Dem Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2008 (LROP) zufolge ist der Begriff
„zentrale Siedlungsgebiete“ mit dem § 2 Grundsatz Nr. 6 des Niedersächsischen Gesetzes über
Raumordnung und Landesplanung (NROG) eingeführt. Laut NROG soll die Entwicklung, Sicherung
und Verbesserung der Grundstrukturen der Arbeitsplatz-, Bildungs- und Versorgungsangebote in
der Regel auf die zentralen Siedlungsgebiete in den Gemeinden ausgerichtet werden. Dadurch
sollen leistungsfähige Zentrale Orte gesichert und entwickelt und die Voraussetzungen für ein
ausgeglichenes, abgestuftes und tragfähiges Netz der städtischen und gemeindlichen Grundstrukturen geschaffen werden.
Zentrale Orte sind in den Regionalen Raumordnungsprogrammen im Benehmen mit den Gemeinden räumlich als zentrale Siedlungsgebiete festzulegen.
zungsstandorten können die Einzelhandelsausstrahlung gestärkt und Nutzungskonflikte
verringert werden. Dies gilt insbesondere für Kommunen mit einer übergemeindlichen
Versorgungsfunktion und einem größeren Ansiedlungsdruck, also den Ober- und Mittelzentren. Diesen Städten und Gemeinden wird daher empfohlen, die nicht zentrenrelevanten Einzelhandelsgroßprojekte räumlich zu bündeln, auf wenige Standorte zu
konzentrieren und dazu bei Bedarf in der kommunalen Planung/im kommunalen Einzelhandelskonzept Ergänzungsstandorte festzulegen und regional abzustimmen. In Bremen
und in Delmenhorst sind die Ergänzungsstandorte bereits im jeweiligen kommunalen
Einzelhandelskonzept festgelegt.
3.2.2 Regionale Ansiedlungsregeln
Zusammenfassend gelten für die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten folgende
Ansiedlungsregeln:
Tabelle 4: Ansiedlungsregeln
Ansiedlungsregel 1
Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Kernsortimenten
sollen ausschließlich in „zentralen Versorgungsbereichen der Region“
Ansiedlungsregel 2
Nahversorgungsprojekte über 800 qm Verkaufsfläche sollen in den
„zentralen Versorgungsbereichen der Region“ angesiedelt werden.
Außerhalb können sie an „Standorten zur Nahversorgung“ angesiedelt
Ansiedlungsregel 3
Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten sollen in den „zentralen Versorgungsbereichen der Region“ sowie
an „Ergänzungsstandorten für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte“ sowie bei Bedarf an regional abzustimmenden Einzelstandorten innerhalb der zentralen Siedlungsgebiete angesiedelt
Die regionale Verträglichkeit der Dimension, des Warensortiments und der Randsortimente von Einzelhandelsgroßprojekten werden im Rahmen des Moderationsverfahrens geprüft und regional abgestimmt (vgl. Kapitel 4).
Sonstiger großflächiger Einzelhandelsstandort im Bestand
Als „sonstiger großflächiger Einzelhandelsstandort im Bestand“ werden vorhandene
Einzelhandelsstandorte bezeichnet, die nicht unter die Standorttypen 1 bis 3 fallen, da sie
entweder außerhalb des zentralen Siedlungsgebietes liegen oder
einen Verkaufsflächenumfang aufweisen, der nicht der zentralörtlichen Funktion
des Standortes entspricht oder
Einzelhandelsgroßprojekte mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten
umfassen, die erheblich über die Gemeinde hinaus wirken.
Ferner werden vorhandene Einzelhandelsstandorte als „sonstiger großflächiger Einzelhandelsstandort im Bestand“ bezeichnet, wenn sie Einzelhandelsgroßprojekte mit
zentrenrelevanten Kernsortimenten oder erheblichen zentrenrelevanten Randsortimenten
umfassen, es sei denn, sie sind als Ergänzungsstandort festgelegt worden.
Für die „sonstigen großflächigen Einzelhandelsstandorte im Bestand“ werden vom
Kommunalverbund mit den Gemeinden und Städten im Rahmen der Umsetzung des
regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts intern räumliche Abgrenzungen
abgestimmt und zusammengestellt.
Veränderungen von „sonstigen großflächigen Einzelhandelsstandorten im Bestand“ sind
im Sinne des regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts dann möglich, wenn sie die
Ziele des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts fördern und dazu beitragen,
bestehende negative Auswirkungen zu verringern. So ist z. B. bei Lage außerhalb der
zentralen Versorgungsbereiche die Nutzungsänderung von zentrenrelevanten in nicht
zentrenrelevante Sortimente möglich. Weiteres regelt das Moderationsverfahren (vgl.
Standorte mit bestehendem Planungsrecht
Die rechtsverbindlichen Bebauungspläne nach § 30 BauGB ermöglichen teilweise Einzelhandelsgroßprojekte, die nicht mit dem hier dargestellten Standortkonzept übereinstimmen. Entsprechendes gilt im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Im Rahmen
der Umsetzung des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts sollen diese
Bebauungspläne sowie die betroffenen unbeplanten Innenbereiche an das Standortkonzept angepasst werden. Dadurch sollen Entwicklungen, die die zentralen Versorgungsbereiche oder die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung schwächen,
vermieden werden. Mit einer solchen Anpassung bzw. Überplanung soll auch verhindert
werden, dass brachgefallene Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche
von Einzelhandelsanbietern mit zentrenrelevanten Sortimenten nachgenutzt werden.
Bei derartigen Einzelhandelsgroßprojekten, für die bereits ein bauaufsichtliches
Zulassungsverfahren eingeleitet worden ist und die auf der Grundlage des geltenden
Planungsrechts genehmigungsfähig sind, fordert der Kommunalverbund die Ansiedlungsgemeinde auf zu prüfen, einen Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes zu
fassen, um von den Plansicherungsinstrumenten (§§ 14 ff. BauGB) Gebrauch zu machen.
Standorte mit bestehendem Baurecht
Bestehende, ausgenutzte Baurechte genießen in der Regel Bestandsschutz. Werden
Einzelhandelsnutzungen aufgegeben, muss einzelfallbezogen entschieden werden, wann
aufgrund der Dauer der Nutzungsunterbrechung die Baugenehmigung erloschen ist. Bei
Standorte ebenfalls an das Standortkonzept angepasst bzw. überplant werden.
Lokale Einzelhandelskonzepte
Eine wesentliche Grundlage für die Einzelhandelsentwicklung in der Region bilden die
Einzelhandelskonzepte der Städte und Gemeinden. Sie können die Wirkung und Umset16
zung des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts fördern. Daher verpflichten
sich alle Städte und Gemeinden, zeitnah lokale Einzelhandelskonzepte für das Gesamtgemeindegebiet zu erstellen oder anzupassen und regional abzustimmen. Für Grundzentren mit weniger als 20.000 Einwohnern ist es ausreichend, wenn ein solches
kommunales Einzelhandelskonzept spätestens dann vorliegt, wenn
die Ansiedlung eines Einzelhandelsgroßprojekts oder Nahversorgungsprojekts
über 800 qm Verkaufsfläche oder
entsprechende Ansiedlungsplanungen anstehen.
Bei der Erstellung der lokalen Einzelhandelskonzepte ist Folgendes zu berücksichtigen:
Lokaler Sortimentsliste
Abgrenzung „zentraler Versorgungsbereich der Region“
bei Bedarf: Festlegung von „Standorten zur Nahversorgung“ und ggf. Abgrenzung von Nahversorgungszentren als sonstige zentrale Versorgungsbereiche von örtlicher Bedeutung
bei Bedarf: Abgrenzung „Ergänzungsstandorte für nicht zentrenrelevante
falls vorhanden: Abgrenzung „sonstiger großflächiger Einzelhandelsstandorte im Bestand“
Einbindung des Kommunalverbunds; eine frühzeitige Einbindung von Nachbarkommunen und des jeweils zuständigen Landkreises wird empfohlen
Abstimmung des kommunalen Einzelhandelskonzepts im Rahmen eines
Beteiligungsverfahrens in entsprechender Anwendung des § 2 Abs. 2 BauGB
mit den Nachbarkommunen, dem jeweils zuständigen Landkreis und dem
Beschluss des lokalen Einzelhandelskonzepts als städtebauliches
Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
Den Städten und Gemeinden wird empfohlen, sich bei der Erstellung von lokalen Einzelhandelskonzepten an den Begriffsbestimmungen des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts zu orientieren.
4 Moderationsverfahren IMAGE 10 - Regionale Abstimmung von
Einzelhandelsgroßprojekten und großflächigen
Einzelhandelsstandorten
Das Moderationsverfahren gilt für alle Ansiedlungen von Einzelhandelsgroßprojekten
sowie Nahversorgungsprojekten über 800 qm Verkaufsfläche. Ein Ziel ist dabei, regional
unbedenkliche Einzelhandelsprojekte möglichst frühzeitig zu erkennen und eine zügige
regionale Abstimmung herbeizuführen.
Mit dem Moderationsverfahren sollen die Umsetzung des Regionalen Zentren- und
Einzelhandelskonzepts sowie eine aktive Steuerung der Einzelhandelsentwicklung durch
die Städte und Gemeinden sowie die Landkreise unterstützt werden. Die regionale
Abstimmung von Vorhaben soll beschleunigt, interkommunale Ansiedlungskonflikte verringert und die Planungs- und Investitionssicherheit in den Kommunen gefördert werden.
Das Moderationsverfahren soll den planungs- und baurechtlichen Verfahren vorgeschaltet
Auch die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten innerhalb eines bestehenden
Planungsrechts wird moderiert. Ergibt sich innerhalb des Moderationsverfahrens, dass
eine Verhinderung des Einzelhandelsvorhabens mit den Mitteln des Planungsrechts Entschädigungsansprüche nach sich zieht, ist dieses bereits in der Prüfphase in das Verfahren einzubeziehen. Entschädigungsansprüche sind bei der Empfehlung des Moderationsausschusses zu berücksichtigen.
Im Moderationsverfahren werden alle Einzelhandelsgroßprojekte sowie Nahversorgungsprojekte über 800 qm Verkaufsfläche auf ihre Vereinbarkeit mit dem Regionalen Zentrenund Einzelhandelskonzept geprüft. Für jeden Standorttyp sind im Regionalen Zentrenund Einzelhandelskonzept, angelehnt an die zentralörtliche Versorgungsfunktion und
Einwohnerzahl, Aufgreifschwellen und Prüfkriterien festgelegt worden. Weitere Kriterien
für die Moderation sind im Einzelfall die Reichweite des Verflechtungsbereichs, der bereits
vorhandene Einzelhandelsbesatz und Entwicklungserfordernisse der Ansiedlungskommune.
Die Ergebnisse des Moderationsverfahrens sollen in die städtebauliche Abwägungsentscheidung eingestellt und weiteren Planungen in den Kommunen zugrunde gelegt werden.
Interkommunale Moderation von Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels
Begriffsbestimmung „Verkaufsfläche“
Als „Verkaufsfläche“ gilt der gesamte Teil der Geschäftsfläche, auf welcher der Verkauf
abgewickelt wird und der dem Kunden zugänglich ist (einschließlich Kassenzonen,
Einpackzone, Standflächen für Warenträger, Gänge, Windfang, Stellflächen für
Einrichtungsgegenstände, Treppen innerhalb der Verkaufsräume). Zu der „Verkaufsfläche“ zählen auch Freiflächen, die nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke genutzt
werden sowie Lagerräume, die gleichzeitig dem Verkauf dienen. In die „Verkaufsfläche“
einzubeziehen sind mithin alle Flächen, die vom Kunden betreten werden können oder
die er - wie bei einer Fleischtheke mit Bedienung durch Geschäftspersonal - einsehen,
aber aus hygienischen und anderen Gründen nicht betreten darf. Dabei kommt es nicht
auf den Standort der Kassen an, so dass auch der Bereich, in den die Kunden nach der
Bezahlung der Waren gelangen, einzubeziehen ist. Nicht zur „Verkaufsfläche“ gehören
dagegen die reinen Lagerflächen und abgetrennte Bereiche, in denen beispielsweise die
Waren zubereitet und portioniert werden. Auch Testflächen zum Ausprobieren der Waren
als Teil des Verkaufsvorgangs zählen zu den Verkaufsflächen
Moderation - Ablaufschema
Abbildung 3: Moderationsablauf
Verfahrensbeteiligte sind neben der Ansiedlungsgemeinde alle anderen Städte und
Gemeinden sowie die Landkreise im Bereich des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts, die nach Lage, Größe und Sortiment des neuen Vorhabens potenziell von
den Auswirkungen betroffen sind, außerdem ein Moderationsausschuss.
Der Moderationsausschuss moderiert das Vorhaben und ist in der Sache allein zuständig
für die Bewertung des Vorhabens und die Vorbereitung der Inhalte von Empfehlungen.
Der Moderationsausschuss umfasst ein Mitglied des Vorstands (mindestens), die
Geschäftsführung des Kommunalverbunds, eine/n Vertreter/in der jeweils zuständigen
Industrie- und Handelskammer und eine/n Vertreter/in des jeweils zuständigen Landkreises.
Alle anderen Beteiligten können im Rahmen des Verfahrens Meinungen und Standpunkte
zum Vorhaben abgeben. Die Argumente fließen in die Bewertung ein.
Über die Ergebnisse der Prüfphase werden potenziell betroffene Städte, Gemeinden,
Landkreise und Industrie- und Handelskammern informiert. In der Moderationsphase und
bei Bedarf auch schon in der Prüfphase werden sie beteiligt. Auf Grund dieser Einbeziehung weiterer Beteiligter können im Rahmen der Moderation bereits viele Fragen, die in
einem formellen Beteiligungsverfahren ohnehin gestellt würden, beantwortet werden.
Träger des Moderationsverfahrens ist der Kommunalverbund.
Verfahrensablauf und Kommunikation
Der Kommunalverbund gestaltet den Verfahrensablauf. Er übermittelt den Teilnehmern
der Zweitbewertung und der Moderationsphase den Verfahrensverlauf, bei Bedarf
Stellungnahmen und Zwischenergebnisse sowie das Endergebnis in schriftlicher Form
und gewährleistet die Transparenz des Verfahrens für alle Beteiligten.
In der Moderationsphase werden direkte Abstimmungsgespräche geführt. Die Zweitbewertung kann auch ausschließlich schriftlich erfolgen.
Der Kommunalverbund, vertreten durch die Geschäftsführung, teilt das Ergebnis
(Stellungnahme mit Empfehlungen) der Zweitbewertung der Ansiedlungskommune
schriftlich mit.
Die Moderationsphase wird mit einer Stellungnahme des Kommunalverbunds mit
Empfehlungen des Moderationsausschusses abgeschlossen. Der Kommunalverbund,
vertreten durch ein Mitglied des vertretungsberechtigten Vorstands, teilt das Ergebnis der
Moderationsphase der Ansiedlungskommune und allen Moderationsbeteiligten mit.
Inhalte der Moderation
4.4.1 Meldephase
Die Ansiedlungskommunen melden an den Kommunalverbund alle Vorhaben und
Planungen, die Einzelhandelsgroßprojekte oder Nahversorgungsprojekte über 800 qm
Verkaufsfläche betreffen. Soweit einem Landkreis ein Ansiedlungsvorhaben in seinem
Gebiet bekannt wird, bei dem die Ansiedlungskommune in der Region Bremen liegt, aber
nicht Vertragspartnerin des raumplanerischen Vertrages ist, meldet dieser die entsprechende Planung an den Kommunalverbund. Maßgeblich ist jeweils die Verkaufsflächengröße des Gesamtvorhabens und nicht nur die einer etwaigen Erweiterung. Eine Übersicht der Meldeunterlagen stellt der Kommunalverbund zusammen.
4.4.2 Prüfphase
Der Kommunalverbund gleicht als Träger des Moderationsverfahrens in der Prüfphase die
Einzelhandelsprojekte hinsichtlich ihrer grundsätzlichen Vereinbarkeit mit dem Regionalen
Zentren- und Einzelhandelskonzept für die Region Bremen ab.
Die Erstbewertung von Nahversorgungsprojekten bis 1.500 qm führt die zuständige
Raumordnungsbehörde durch und meldet das Ergebnis an den Kommunalverbund.
Die Prüfphase gliedert sich in eine Erstbewertung und bei Bedarf in eine Zweitbewertung.
4.4.2.1 Erstbewertung
Einzelhandelsgroßprojekte werden in der Erstbewertung zunächst geprüft, ob sie dem
Standortkonzept des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts grundsätzlich
entsprechen. Im Moderationsverfahren wird abhängig von der Ausrichtung im Kernsortiment zwischen Vorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten, mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten sowie mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten unterschieden. Als Grundlage dient auch die regionale Sortimentslist (vgl. Anlage A).
Ist das Vorhaben aufgrund seiner Lage gemäß Standortkonzept generell zulässig, erfolgt
eine Prüfung der standortgerechten Dimension anhand von Aufgreifschwellen.
Tabelle 5: Erstbewertung großflächiger Vorhaben
Sortimentsgruppe
Standorttyp bzw. Einzelhandelsstandorte
Genussmittel/
Sonstige zentrenrelevante
Nicht zentrenrelevante
Zentrale Versorgungsbereiche der Region
Standorte zur Nahversorgung
Ergänzungsstandorte für nicht
zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte*
Sonstige großflächige Einzelhandelsstandorte im Bestand
+ = zulässig, wenn standortgerechte Dimension
+/- = unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, standortgerechte Dimension
- = nicht zulässig
* = innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes gemäss Raumordnung
Aufgreifschwellen der Erstbewertung nach Standorttyp
Mit den Aufgreifschwellen des Moderationsverfahrens werden aus regionaler Betrachtung
Grenzen festgesetzt, deren Überschreitung erwarten lassen, dass die Dimension eines
Einzelhandelsprojekts regional bedenklich ist. 11 Die Aufgreifschwellen richten sich nach
der Versorgungsfunktion, also der zentralörtlichen Einordnung der Stadt/Gemeinde (in
Bremen auch des Stadtteils) und dem Standorttyp, sowie der Einwohnerzahl und den
geplanten Sortimenten. Die Aufgreifschwellen berücksichtigen auch den Einzugsbereich
der zentralen Versorgungsbereiche. 12 Sie wirken nicht als Ausschlussgrenze von
Vorhaben und Planungen.
Werden die Aufgreifschwellen unterschritten, wird das Vorhaben als regional unbedenklich eingestuft und gilt regional als abgestimmt. Werden die Aufgreifschwellen erreicht
oder überschritten, wird eine regionale Bedeutung erwartet und die Zweitbewertung
Als Ausnahme können vom Kommunalverbund auch Einzelhandelsprojekte unterhalb der
Aufgreifschwellen aufgegriffen werden, wenn eine wesentliche Beeinträchtigung einer
betroffenen Gemeinde zu erwarten ist oder eine Gemeinde oder ein Landkreis dies
Die Aufgreifschwellen gelten nicht für die innergemeindliche Bewertung. Diese ist nicht Gegenstand des Moderationsverfahrens.
Dies führt letztendlich zu der Staffelung der Aufgreifschwellen zwischen Bremen, Delmenhorst,
Vegesack und den übrigen Mittelzentren.
 Standorttyp 1: „zentraler Versorgungsbereich der Region“
Tabelle 6: Aufgreifschwellen für Einzelhandelsgroßprojekte in „zentralen Versorgungsbereichen der Region“ mit grund-, mittel- oder oberzentraler Bedeutung
Nahversorgungsrelevante Sortimente qm Verkaufsfläche
Standorte im „zentralen
Versorgungsbereich der
Sonstige zentrenrelevante Sortimente qm Verkaufsfläche
Nicht zentrenrelevante Sortimente qm Verkaufsfläche
Innenstadt Bremen - Oberzentrum
Innenstadt Delmenhorst Mittelzentrum mit oberzentraler Teilfunktion Einzelhandel
Vegesack - besonderes
Stadtteilzentrum BremenNord
Mittelzentrum < 50.000 EW
Grundzentrum > 20.000 EW
Grundzentrum > 10.000 EW
Grundzentrum < 10.000 EW
 Standorttyp 2: „Standort zur Nahversorgung“
Tabelle 7: Aufgreifschwellen für Einzelhandelsprojekte an „Standorten zur Nahversorgung“
Standorte zur
Nahversorgungsrelevante
Sortimente qm
ausschließlich durch die
zuständige Raumordnung
durch den Kommunalverbund
alle Standorte zur
Prüfung der Nahversorgungsfunktion anhand der
Kriterien des Standorttyps
2 des Standortkonzepts
maximal 10 % der
 Standorttyp 3 „Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevante
Kernsortimenten außerhalb der „zentralen Versorgungsbereiche der Region“
Sortimente qm Verkaufsfläche
Bremen - Oberzentrum
Delmenhorst - Mittelzentrum mit
oberzentraler Teilfunktion Einzelhandel
maximal 10 %,
800 qm der Gesamtverkaufsfläche
Die zentrenrelevanten Randsortimente sind in Niedersachsen gemäß Raumordnung
maximal bis 10 %, höchstens 800 qm der Gesamtverkaufsfläche zulässig. Für Bremen
gibt es bisher keine raumordnerischen Festlegungen zu Obergrenzen für zentrenrelevante
Randsortimente. Im „Kommunalen Zentren- und Nahversorgungskonzept“ der Stadtgemeinde Bremen wird eine Begrenzung auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche
und höchstens 2.500 qm genannt (für Betriebe ab 8.000 qm Verkaufsfläche relevant).
Insgesamt umfassen die Randsortimente definitionsgemäß eine untergeordnete Fläche
und müssen von ihrer Art dem Kernsortiment branchentypisch zugeordnet sein.
„Sonstiger großflächiger Einzelhandelsstandort im Bestand“
Alle Entwicklungen an „sonstigen großflächigen Einzelhandelsstandorten im Bestand“
sind Gegenstand einer Moderation. Erstrebenswert ist, dass der betroffene Standort
überplant wird und im Rahmen einer Sondergebietsfestsetzung am Bestand bzw. am
Ergebnis der Moderation orientierte Verkaufsflächenbeschränkungen vorgesehen werden.
An „sonstigen großflächigen Einzelhandelsstandorten im Bestand“ können Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten im Rahmen einer inneren
Umstrukturierung bei gleichzeitiger Aufgabe anderer zentrenrelevanter oder nicht zentrenrelevanter Sortimente regional unbedenklich sein. Möglich können dementsprechend sein
die Umnutzung zentrenrelevanter in nicht zentrenrelevante Sortimente,
die Umnutzung nicht zentrenrelevanter in andere nicht zentrenrelevante
Wird während der Erstbewertung erwartet, dass das Vorhaben regional bedenklich sein
könnte, führt der Kommunalverbund die Zweitbewertung durch.
4.4.2.2 Zweitbewertung
Ziel der Zweitbewertung ist es, durch Abstimmungsgespräche mit der Ansiedlungskommune eine Anpassung des Vorhabens zu erreichen, so dass es als regional
unbedenklich eingestuft werden kann, z.B. durch Änderung der Dimension des Planvorhabens bzw. Änderung des Standortes.
Ergebnis der Zweitbewertung kann auch sein, dass das Vorhaben trotz einer Überschreitung der Aufgreifschwellen als regional unbedenklich eingestuft wird, z.B. bei
geringfügiger Erweiterung eines bestehenden Betriebs,
geringfügiger Überschreitung der Aufgreifschwellen eines Vorhabens, durch das
die Ansiedlungskommune eine geringe Ausstrahlung eines zentralen Versorgungsbereichs zu stärken beabsichtigt,
Nachweis, dass keine negativen Auswirkungen auf Nachbarkommunen zu
Sofern im Rahmen der Zweitbewertung keine Einstufung des Vorhabens als regional
unbedenklich erzielt werden kann, leitet der Kommunalverbund die Moderationsphase ein.
4.4.3 Moderationsphase
Ziel der Moderationsphase ist es, ausführlich die Wirkungen des Einzelhandelsprojekts
auf die regionalen Versorgungsstrukturen zu analysieren und regional abzustimmen.
Die Moderationsphase kann die regionale Unbedenklichkeit von Vorhaben ergeben. Oder
sie kann zum Ergebnis führen, dass ein Vorhaben mehr als unwesentliche Auswirkungen
auf die regionalen Versorgungsstrukturen erwarten lässt. In diesem Fall wird regional eine
Anpassung oder Ablehnung des Einzelhandelsprojekts formuliert.
Wenn im Moderationsverfahren erheblichere lokale Auswirkungen erkannt werden, die die
Versorgungsfunktion der Ansiedlungskommune, insbesondere ihres zentralen Versor26
gungsbereichs, nachhaltig schwächen können, kann die Empfehlung um eine
entsprechende Anregung ergänzt werden. Ansonsten sind Auswirkungen von Einzelhandelsprojekten auf die Ansiedlungskommune selbst nicht Gegenstand der Moderation.
Bei Bedarf wird ein Gutachter herangezogen. Dies kann in der Moderationsphase
erfolgen, bei Bedarf aber auch bereits im Rahmen der Zweitbewertung. Die Prüfung eines
Einzelhandelsprojekts durch einen Gutachter erfolgt in Form eines Verträglichkeitsgutachtens gemäß der im Pflichtenheft formulierten Anforderungen (vgl. Anlage D). Der
Gutachter wird von der Ansiedlungskommune und dem Kommunalverbund in Abstimmung mit dem jeweils zuständigen Landkreis einvernehmlich - und für jedes Planvorhaben neu - bestimmt. Zur Beschleunigung der formellen Abstimmungsverfahren sollen
die Prüf- und Diskussionsinhalte der Moderationsstufe qualitativ und in ihrer
Bearbeitungstiefe als Teil des im kommunalen Bauleitplanverfahren notwendigen und zu
erarbeitenden Abwägungsmaterials sowie als Teil der für die raumordnerische Beurteilung
erforderlichen Unterlagen behandelt werden. Das hat den Vorteil, dass künftig nur ein
einziges Verträglichkeitsgutachten im Rahmen des Moderationsverfahrens benötigt wird.
Im Bauleitplanverfahren und im Rahmen der Raumordnung ist dann für die Ansiedlungskommune keine erneute Untersuchung der Verträglichkeit erforderlich. Weitere Regelungen zur Vergabe und Bearbeitung von Verträglichkeitsgutachten werden in der Anlage
D ausgeführt.
Regionale Abstimmung von Standortplanungen
Neben Einzelhandelsgroßprojekten sollen auch Veränderungen des Standorttyps
„zentraler Versorgungsbereich der Region“ sowie Entwicklungen am Standorttyp
„Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte“ regional
Hinweis: Nahversorgungszentren als zentrale Versorgungsbereiche örtlicher Bedeutung
(Standorttyp 2) werden nicht im Rahmen des Moderationsverfahrens regional abgestimmt.
Dieses soll vielmehr im Rahmen der interkommunalen Abstimmung von lokalen Einzelhandelskonzepten unter Einbeziehung des Kommunalverbunds erfolgen.
Tabelle 9: Regionale Abstimmung von Standortplanungen
Regionaler Abstimmungsbedarf/
(Standorttyp 1)
Erweiterungen und Neuplanungen
Ergänzungsstandorte für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte (Standorttyp 3)
 Erweiterung bestehender oder Schaffung neuer „zentraler Versorgungsbereiche
Alle Vorhaben und Maßnahmen zur Änderung bestehender oder Schaffung neuer
„zentraler Versorgungsbereiche der Region“ (Standorttyp 1) sollen regional abgestimmt
werden. Grundlage für die regionale Abstimmung ist die Zusammenstellung der Abgrenzungen der „zentralen Versorgungsbereiche der Region“ im Regionalen Zentren- und
Einzelhandelskonzept in der Anlage B. Die Erweiterung oder Planung eines zentralen
Versorgungsbereichs wird in der Prüfphase hinsichtlich folgender Kriterien geprüft
Einhaltung der Lagevoraussetzungen, d. h. städtebaulich integrierter Bereich,
der unmittelbar an einen bestehenden zentralen Versorgungsbereich anschließt,
Einhaltung der Maßstäblichkeit bei der Dimensionierung des Entwicklungsbereichs in Verhältnis zum bestehenden zentralen Versorgungsbereich,
begründete planerische Zielvorstellungen zur beabsichtigten Erweiterung, auf
Grundlage oder im Rahmen eines verbindlich beschlossenen Rahmenplans und/
oder eines verbindlichen städtebaulichen Entwicklungskonzepts nach § 1 Abs. 6
Nr. 11 BauGB,
(Zukünftige) funktional-städtebauliche Anbindung des Entwicklungsbereichs an
den bestehenden zentralen Versorgungsbereich.
Fällt das Ergebnis der Prüfung durch den Moderationsausschuss in allen Teilbereichen
positiv aus, wird der zentrale Versorgungsbereich vom Kommunalverbund in entsprechender Form in die Anlagen des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts
Werden ein oder mehrere der o. g. Kriterien nicht eingehalten, leitet der Kommunalverbund ein Moderationsverfahren ein.
 Änderung bestehender oder Schaffung neuer „Ergänzungsstandorte für nicht
Alle Vorhaben und Maßnahmen zur Erweiterung bestehender oder Schaffung neuer
„Ergänzungsstandorte für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte“ sollen gesamtregional abgestimmt werden. Dies kann auch im Rahmen der gesamtregionalen
Abstimmung von lokalen Einzelhandelskonzepten erfolgen (vgl. Kapitel 3.6).
Perspektive einer regionalen Einzelhandelssteuerung durch
Die Steuerung des Einzelhandels ist eine wesentliche Aufgabe der Bauleitplanung. Dies
ergibt sich bereits aus dem Baugesetzbuch (§ 1 BauGB). Ein langfristiges Ziel ist es daher, regionale Grundlagen zu schaffen, die eine zukünftige, von gegenseitigem Vertrauen
geprägte Steuerung des Einzelhandels in der Region durch die Bauleitplanung fördern.
Diese regionalen Grundlagen umfassen die Ziele, Methoden und Verfahren des
Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts einschließlich des IMAGEModerationsverfahrens.
Wenn die regionalen Grundlagen zum integralen Bestandteil der Bauleitplanung werden,
kann ein eigenständiges Moderationsverfahren in bestimmten Fällen auf Antrag durch
einen einstimmigen Beschluss des Moderationsausschusses ausgesetzt und eine entsprechende Vereinbarung mit der plangebenden Stadt oder Gemeinde geschlossen
werden. Dadurch können Planungs- und Abstimmungsprozesse vereinfacht und gestärkt
werden. In jedem Fall bleibt die Meldephase des Moderationsverfahrens erhalten.
An die betreffenden Bauleitpläne sind hohe Anforderungen zu stellen. Folgende Qualitäten müssen mindestens erfüllt werden:
Festsetzungen im Einklang mit dem Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzept von Verkaufsflächenobergrenzen, zulässigen Sortimenten und
zulässigen Anlagentypen.
Beteiligung bei der Aufstellung dieser Bebauungspläne (mindestens gem. § 4
Abs. 1 und 2 BauGB) der betroffenen Nachbargemeinden und Nachbarstädte,
des jeweils zuständigen Landkreises und der betroffenen Nachbarlandkreise,
der Fachverbände des Einzelhandels (IHK und Einzelhandelsverband) und des
Kommunalverbunds.
Einzelhandelsuntersuchung mit einvernehmlicher Entscheidung über die
Vergabe durch den Kommunalverbund, den zuständigen Landkreis und die
plangebende Stadt oder Gemeinde.
Prüfung nach Ablauf von 7 Jahren ab Rechtskraft des Bebauungsplans von der
plangebenden Gemeinde, dem zuständigen Landkreis und dem Kommunalverbund, ob im lokalen und regionalen Interesse eine Planänderung erforderlich
Nach In-Kraft-Treten des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts soll für diese
Perspektive der regionalen Einzelhandelssteuerung durch die Bauleitplanung mit Priorität
ein konkretes Verfahren einschließlich der erforderlichen Kriterien erarbeitet und regional
abgestimmt werden, so dass spätestens zur Evaluierung nach 5 Jahren – möglichst
schon frühzeitiger – dieses Verfahren angewendet werden kann. Das Verfahren kann
nach Zustimmung des Regionalbeirates in Kraft treten und ist ggf. Bestandteil der
5 Träger des Moderationsverfahrens, der Evaluation und der
Die Städte und Gemeinden sowie die Landkreise beauftragen als kommunale Vertragspartner den Kommunalverbund als Träger des Moderationsverfahrens.
Die Städte und Gemeinden sowie die Landkreise beauftragen den Kommunalverbund
Niedersachsen/Bremen e.V. mit der Durchführung der Evaluation und Fortschreibung des
Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts.
Damit werden dem Kommunalverbund folgende Aufgaben übertragen:
Durchführung der Moderation nach den Regeln des Moderationsverfahrens
Dokumentation der Meldungen, Prüfungen, Moderationen
Prüfung der Umsetzung der Moderationsergebnisse
Bei Bedarf Erstellung von Berichten
Prüfung der Umsetzung des Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzepts
und Bericht an die Vertragspartner spätestens nach Ablauf von fünf Jahren
Aktualisierung und Fortschreibung bei Bedarf
Die weiteren Regelungen zur Finanzierung werden in der Anlage E ausgeführt.
Ergebnisse der Gremiensitzungen im Kommunalverbund: Arbeitsgruppe Steuerungsgruppe
Einzelhandel, AK Planung, Regionalbeirat, 2006 - 2012
Gutachterbericht zum Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzept, Dr. Acocella, Büro für
Stadt- und Regionalentwicklung, Lörrach, 2008
IMAGE – Moderationsverfahren im Kommunalverbund einschließlich turnusmäßiger Bestandsaktualisierungen, seit 1997
INTRA Region Bremen – Interkommunales Raumstrukturkonzept Region Bremen, Endbericht, 2004; INTRA-Beschluss, 2005; Bestätigt durch den Beschluss zur Weiterentwicklung
Kommunalverbund, 2011
Kommunale Einzelhandelskonzepte beteiligter Städte, Gemeinden und Samtgemeinden
Kommunales Zentren- und Nahversorgungskonzept Bremen, 2009
Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen, 2008
Staatsvertrag zwischen dem Land Niedersachsen und der Freien Hansestadt Bremen zu
einer grenzüberschreitenden Raumordnung und Landesentwicklung, 2009
Stellungnahmen der beteiligten Städte, Gemeinden, Samtgemeinden und Landreise zu den
Grundlagen und Vorentwürfen Raumplanerischer Vertrag und Regionales Zentren- und
Einzelhandelskonzept einschließlich Anlagen, 2006 - 2012
Stellungnahmen der beteiligten Industrie- und Handelskammern zu den Grundlagen und
Vorentwürfen Raumplanerischer Vertrag und Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept
einschließlich Anlagen, 2006 - 2012
Vertragsentwurf und Stellungnahmen zur rechtlichen Prüfung der Vorentwürfe Raumplanerischer Vertrag sowie Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept einschließlich Anlagen,
Dr. Bischopink, Baumeister Rechtsanwälte, Münster, 2010 bis 2012
Anlage A: Regionale Sortimentsliste
Anlage B: Zusammenstellung „zentrale Versorgungsbereiche der Region“ (Standorttyp 1)
Anlage C: Zusammenstellung „Ergänzungsstandorte für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte“ (Standorttyp 3)
Anlage D: Anforderungen an Verträglichkeitsgutachten
Anlage E: Finanzierung
Vorlage RZEHK
Vorelag Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept

References: §1
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 § 2
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