Source: http://www.zarzadca.pl/komentarze/3216-umowa-najmu-czynsz-najmu-przedawnienie-obnizenie-czynszu-najmu-najem-bez-oswiadczenia-czynszu-nie-obnizysz
Timestamp: 2019-11-20 15:45:53+00:00

Document:
NAWIGACJA Komentarze Najem: bez oświadczenia czynszu nie obniżysz
Środa, 23 październik 2019 20:40
Jeżeli wynajęty lokal ma wady ograniczające możliwość korzystania z niego, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas ich trwania, ale roszczenie to mu nie przysługuje, jeżeli w chwili zawarcia umowy o usterkach wiedział (art. 664 § 1 i § 3 k.c.). Wynajmujący ponosi bowiem odpowiedzialność tylko za te wady przedmiotu najmu, które istniały w chwili zawarcia umowy i nie były znane najemcy, jak również takie, które ujawniły się w trakcie jej trwania.
Obniżenie czynszu winno być „odpowiednie”, nie może być dowolne i oderwane od realiów danej sprawy. Nie znajdziemy jednak przepisów, które wskazywałyby w jaki sposób, czy według jakiej miary należy dokonać odpowiedniego przeliczenia. Kwestię tę pozostawiono orzecznictwu i zdrowemu rozsądkowi: „Przepisy prawa cywilnego również nie kreują kryteriów obniżenia czynszu, pozostawiając to uznaniu sądu, który to powinien uwzględnić okoliczności konkretnego przypadku.” (por.: uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 listopada 2017 r., sygn. akt V ACa 791/16).
Jak więc obniżyć czynsz najmu? Na pewno nie można go przestać płacić w ogóle: „Wbrew jednak zarzutom, przytoczone przepisy (zresztą żadne inne) nie dają najemcy czy dzierżawcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu. Przepisy te uprawniają jedynie do żądania obniżenia czynszu albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.” (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r., sygnatura akt: II CSK 29/11, a także wyrok Sąd Najwyższego z dnia 12 czerwca 2013 r., sygnatura akt: II CSK 610/120.
Obniżenie powinno być logiczną konsekwencją zdarzeń – pozostawać z nimi w ciągu skutkowo - przyczynowym, tak aby w razie ewentualnego procesu, które wytoczy wynajmujący – najemca był w stanie wyjaśnić zasadę, jaką się kierował obliczając obniżkę i jeszcze obronić ją przed sądem.
W orzecznictwie możemy spotkać się z przypadkami, w których sądy uznają za właściwe zmniejszenie udziału w kosztach zużycia wody stosownie do świadczenia, zwolnienie najemcy od obowiązku uiszczenia opłat za centralne ogrzewanie w okresie, kiedy ogrzewanie to nie jest czynne; albo obniżenie czynszu stosownie do ilości dni, w których lokal nie spełniał warunków umowy.
Strony ustaliły czynsz za najem lokalu na kwotę 3000 zł. miesięcznie. Wynajmowany lokal przez trzy dni był ściekami z kanalizacji w takiej sytuacji obniżenie czynszu może, np. nastąpić poprzez odjęcie od kwoty należności czynszowej za dany miesiąc kwoty jaka przypadnie na poszczególne dni, a zatem kwotę 3000 zł. należy podzielić na 30 dni, co daje kwotę 100 zł. za jeden dzień. Obniżenie czynszu powinno zatem wynieść 300 zł. (3 dni X 100 zł.), zatem należny czynsz to 2700 zł.
W opisanej sprawie może oprzeć się na orzecznictwie : „Wada lokalu wynajmowanego przez pozwaną polegała na zalewaniu go ściekami z kanalizacji. W chwili zalania lokal nie nadawał się do korzystania na cele, które zostały wskazane w umowie najmu. W tych dniach zatem powódka nie spełniła swojego świadczenia w sposób zgodny z treścią umowy. Z materiału dowodowego zaoferowanego przez strony w postępowaniu dowodowym wynika, że w okresie, kiedy strony łączyła umowa najmu, dochodziło do zalań w dniach 8 września 2014 r. (k. 205 akt), 15 listopada 2014 r. (k. 207 akt), 24 listopada 2014 r. (k. 208 akt), 28 listopada 2014 r. (k. 209 akt)… Zasadnym jest obniżenie czynszu o te dni, w których pozwana nie mogła wykorzystać lokalu, gdyż niemożność ta miała charakter czasowy (ograniczający się do dnia, kiedy konieczne było wysprzątanie pomieszczeń)” (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 listopada 2017 r., sygn. akt V ACa 791/16).
Niekiedy obniżka będzie polegała na zmniejszeniu należności za centralne ogrzewanie będzie usprawiedliwione w razie ustalenia, iż stopień ogrzania lokalu jest wprawdzie niedostateczny i wskazuje na zmniejszoną użyteczność centralnego ogrzewania, lecz nie czyni go, z punktu widzenia potrzeb najemcy, zupełnie bezużytecznym (wyrok Sądu Najwyższego z 14 grudnia 1965 r. ,sygn. II CR 470/65.
Gdy przedmiot najmu ma mniejszą powierzchnię niż określona w umowie (wyrok SA we Wrocławiu z 8 lutego 2012 r., sygn. I ACa 8/12), albo gdy wynajmowana powierzchnia zajęta jest przez wynajmującego, ponieważ ten przechowuje w niej swoje rzeczy.
Przedmiot najmu jest lokal mieszkalny o powierzchni 32 metrów kwadratowych, czynsz określono na kwotę 1000 zł. miesięcznie. Wynajmujący przechowuje w lokalu swoje rowery, których nie usunął mimo wezwania. Rowery zajmują 2 metry kwadratowe , zatem najemca może pomniejszyć należność czynszową o kwotę czynszu najmu przypadającą na 2 metry powierzchni, która wyniesie 62,5 zł. (31,25 zł. za m2). Zatem czynsz za każdy miesiąc, w którym wynajmujący składuje rowery wyniesie 937,50 zł.
Również wadliwe świadectwo charakterystyki energetycznej, w którym podane błędne dane o wielkości energii niezbędnej do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu stanowi wadę fizyczną i najemca może pomniejszyć czynsz najmu o równowartość kosztów stanowiących różnicę pomiędzy tym, co wynika z tego świadectwa a rzeczywistymi kosztami.
Aby skorzystać z możliwości obniżenia czynszu należy złożyć wynajmującemu odpowiednie oświadczenie – jeżeli najemca tego nie uczyni, bonifikata nie będzie mu się należała.
Warto więc zadbać o swoje interesy i w formie pisemnej udokumentować roszczenie, gdyż wystąpienie wady nie oznacza automatycznego zmniejszenia czynszu – wynajmujący musi otrzymać od najemcy informację, że ten nie zapłaci stawki w dotychczasowej wysokości, lecz pomniejszy ją odpowiednio za czas trwania wady:
„Ze względu na to nie wnosili o zmniejszenie czynszu – zmniejszonego w stosunku do pierwotnego i ustalonego aneksem do umowy z dnia 30 grudnia 2006 r. - zgodnie z art. 664 § 1 k.c., ani tym bardziej nie wypowiedzieli umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, zgodnie z art. 664 § 2 k.c. Przepisy te ustanawiają uprawnienia dla najemcy, nie stanowią zaś automatycznie ani o wypowiedzeniu umowy, ani o obniżeniu czynszu wobec wynajmującego, a tym bardziej o ustaniu obowiązku jego płacenia, tak jak usiłują dowieść skarżący z odwołaniem się do art. 659 § 1 5 w związku z art. 664 § 1 k.c. Skutki prawne określone w art. 664 § 1 i 2 k.c. powstaną, w razie wystąpienia przesłanek w nich zawartych tylko wtedy, jeśli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z uprawnień przyznanych tymi przepisami.” (Uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2013 roku, sygnatura akt: II CSK 610/12.)
Najemca powinien swoje roszczenie wyartykułować przez złożenie odpowiedniego oświadczenia wynajmującemu, jednak wątpliwości budzi termin w jakim winien to uczynić - czy roszczenie to pozostaje aktualne do czasu rozwiązania, czy wygaśnięcia umowy najmu, czy też można je podnosić również po tym jak umowa przestaje obowiązywać. Często zdarza się, że najemca nie mając świadomości o konieczności wystosowania odpowiedniego oświadczenia, mimo że istnieją obiektywne przesłanki do obniżenia wysokości czynszu, dowiaduje się o takiej konieczności dopiero po zakończeniu trwania umowy najmu, w postępowaniu sądowym, gdy wynajmujący pozywa go o niezapłacony czynsz.
Choć przepisy kwestii tej jednoznacznie nie precyzują, to można jednak przyjąć, że najemca może również i po zakończeniu umowy najmu skutecznie złożyć wymagane prawem oświadczenie – np. w piśmie procesowym – o ile tylko jego roszczenie nie uległo jeszcze przedawnieniu.
Rozwiązania umowy najmu nie stoi na przeszkodzie do skorzystania z uprawnienia do żądania obniżenia czynszu, gdyż z treści art. 644 K.c. nie wynika, aby możliwość wystąpienia z żądaniem obniżenia czynszu najmu była ograniczona czasowo tj. do chwili zakończenia stosunku najmu.
Roszczenie to jest roszczeniem majątkowym, które przedawnia się zgodnie z ,118 k.c., a jego wymagalność zależy od dokonania oświadczenie przez najemcę – dlatego też bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym najemca mógł najwcześniej takie oświadczenie złożyć: „Skoro czynsz najmu z umowy, która wiązała strony był płatny miesięcznie, z góry do 10-go każdego miesiąca, a obniżenie czynszu dotyczy każdego miesięcznego okresu, w którym wady występowały, to najemca mógł złożyć oświadczenie o żądaniu obniżenia czynszu po zakończeniu danego miesiąca i od tej daty należy liczyć bieg trzyletni terminu przedawnienia roszczenia z art. 664 § 1 k.c. dotyczącego obniżenia czynszu”
(por.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 lutego 2016 r., sygnatura akt: V ACa 545/15).
Czynsz najmu płatny jest miesięcznie, do dnia 10-ego każdego miesiąca. Wada uzasadniająca roszczenie o obniżenie czynszu ujawniła się w dniu 11 marca 2018 roku – najemca mógł zatem złożyć oświadczenie o redukcji czynszu najwcześniej 1 kwietnia 2018 roku – to od tej daty należy liczyć bieg przedawnienia, które w tym przypadku wynosi trzy lata (świadczenie okresowe).
Kwestią wymagalności roszczenia o obniżenie wysokości czynszu zajmowały się sądy w przypadku realizacji uprawnień dzierżawcy, jednak nie ma żadnych przeszkód, aby dokonaną w tych orzeczeniach wykładnię zastosować również i do sytuacji najemcy.
Pogląd o tym, że zakończenie stosunku dzierżawy nie stanowi żadnej przeszkody w tym, aby domagać się obniżenia czynszu został zaprezentowany zarówno w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. wyrok SN z dnia 13 lutego 2004 roku, sygn. akt IV CK 22/03),jak i w judykaturze sądów apelacyjnych (por. wyroki Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 8 listopada 2012 roku, sygn. akt. I ACa 486/12, a także Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 29 listopada 2016 roku, sygn. akt I ACa 718/15).
Ponieważ Kodeks cywilny nakazuje, aby do umowy dzierżawy stosować odpowiednio przepisy o najmie, to wskazana linia orzecznictwa pozostaje aktualna w omawianym zakresie.
Obniżenie czynszu: o tym należy pamiętać:
- wada ogranicza możliwość korzystania z lokalu,
-najemca o wadzie nie wiedział w chwili zawierania umowy,
-nie można przestać płacić w ogóle,
-niższy czynsz - dopóki wynajmujący nie usunie wady,
-wynajmujący musi otrzymać informację, że najemca obniża czynsz, z jakiego powodu, o ile obniża i w jaki sposób obniżka została skalkulowana – najlepiej na piśmie,.
wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 listopada 2017 r., sygn. akt V ACa 791/16,
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r., sygnatura akt: II CSK 29/11,
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2013 r., sygnatura akt: II CSK 610/12,
wyrok Sądu Najwyższego z 14 grudnia 1965 r. ,sygn. II CR 470/65.
wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 lutego 2016 r., sygnatura akt: V ACa 545/15)
wyrok SN z dnia 13 lutego 2004 roku, sygn. akt IV CK 22/03
wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 8 listopada 2012 roku, sygn. akt. I ACa 486/12,
wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 29 listopada 2016 roku, sygn. akt I ACa 718/15
art. 664, art. 662 , art. 118 oraz 120 Kodeksu cywilnego.

References: art. 664
 art. 664
 art. 659
 art. 664
 art. 664
 art. 644
 art. 664

art. 664
 art. 662
 art. 118