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Schadensersatz beim Immobilienerwerb
| 20.11.2009 17:23 |
Im vergangenen Jahr erwarben wir ein Mehrfamilienhaus (Baujahr 19. Jahrhunder), das an zwei Seiten der Fassade verschiefert ist und über Nachtspeicherheizungen verfügt.
Nun haben wir einmal festgestellt, dass dieses nur teilunterkellerte Haus starken Feuchtigkeitseinwirkungen aus dem Erdreich ausgesetzt ist (teilweise wohl Grundwasser) und allmählich die EG-Wohnungen belastet.Das war vorher so nicht zu erkennen, da die Wohnungen renoviert waren.
Zum anderen wollen wir das Haus nun von außen dämmen und dafür die Verschieferung (ca. 40 Jahre alt) entfernen. Die Fassadenfirma informierte uns nun darüber, dass es sich um sog. Asbest-Schiefer handelte, dessen Entsorgung teuer ist.
Auch die NAchtspeicheröfen sind asbesthaltig, obwohl im Makler-Exposé der Passus steht "laut Elektriker ohne Asbest"). Die Rückfrage ergab, dass jener Elektriker ein Vorvoreigentümer war, mittlerweile verstorben ist und die Firma nicht mehr existiert.
Frage: Welche Schadensersatzansprüche haben wir gegen den Verkäufer?
20.11.2009 | 19:12
gerne beantworte ich Ihre Frage. Ich bitte aber zu bedenken, dass es für eine eindeutige Aussage erforderlich sein wird, den Kaufvertrag zu prüfen, insbesondere inwieweit dort Gewährleistungsrechte ausgeschlossen oder beschränkt sind, und die genauen Umstände des Kaufs wie Besprechungen sowie die einzelnen technischen Begebenheiten zu erarbeiten. Dazu wird es im Streitfalle erforderlich sein ein Sachverständigengutachten einzuholen. Ob der Komplexität dieses Falles empfehle ich, eine persönliche anwaltliche Beratung zu beauftragen.Hier kann ich Ihnen schon mal einen Überblick geben.
Grundsätzlich gilt folgendes: Alle drei genannten Fehler können im Prinzip Mängel darstellen, wegen derer Sie Gewährleistungsrechte geltend machen können.
Wenn im Kaufvertrag die Gewährleistungsrechte ausgeschlossen wurden, wird es schwieriger, aber es ist nicht unmöglich.
Der Bundesgerichthof hat zu beiden Problemkreisen, feuchte Keller und Asbestbelastung jüngst Stellung genommen.
Wichtig ist zunächst, das Schadensersatz oder Rücktritt in der Regel nur dann geltend gemacht werden können, wenn der Verkäufer zuvor unter Fristsetzung zur Nacherfüllung also vorliegend zur Beseitigung der Mängel aufgefordert wurde (BGH NJW 2005, 1348). Der Verkäufer hat zunächst das Recht, die Mängel auf seine Weise zu beseitigen.
Das bedeutet, dass Sie Ihre Rechte gegenüber dem Verkäufer verlieren können, wenn Sie bereits jetzt die Mängel auf eigene Faust beheben.
I. Feuchtigkeit im Keller
Voraussetzung für Gewährleistungsrechte ist, dass es sich bei der Feuchtigkeit im Keller um einen Sachmangel im Sinne des §434 BGB handeln.
Nur dann können vom Verkäufer Nacherfüllung gemäß §437 Nr.1 BGB verlangen und, wenn diese fehlschlägt oder der Verkäufer sie verweigert, Schadensersatz verlangen oder eventuell vom Vertrag zurücktreten.
Diese Frage hängt, insbesondere bei älteren Häusern nach der Rechtsprechung des BGH von den Umständen des Einzelfalls ab, da alte Häuser nach alten Standards gebaut wurden und daher nicht dieselben Maßstäbe gelten können wie für Neubauten. Es ist festzustellen, mit welcher Feuchtigkeit ein Durchschnittskäufer bei dem Haus rechnen musste. Alles, was darüber hinaus geht ist ein Sachmangel.
Der BGH hat dies folgendermaßen formuliert (BGH Urteil vom 07.11.2008, Az.: V ZR 138/07):
„Richtig ist zwar, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, anders als Gebäuden mit neuzeitlichem Standard (vgl. dazu Senat, Urt. v. 22. November 1991, V ZR 215/90, NJW-RR 1992, 333 f.), nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls; dabei kann von Bedeutung sein, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft worden ist, ob der Keller Wohnzwecken dient, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (vgl. OLG Düsseldorf, OLGR 2002, 101; OLG Hamm, NJW-RR 1996, 39).“
Hier wird auch eine Rolle spielen, wie sich das Haus bei den Besichtigungen dargestellt hat. Da die Räume frisch renoviert waren und offenbar trocken schienen, liegt die Vermutung nahe, dass Sie die Trockenheit des Kellers annehmen durften. In der Folge kann diese Tatsache schlüssig vereinbart worden sein.
Der BGH (aaO): „Das Berufungsgericht hätte in diesem Zusammenhang den von ihm als unstreitig festgestellten Sachverhalt würdigen müssen, wonach der Keller bei der Besichtigung im Juni 2001 „allseits“ als trocken angesehen worden ist. Konnten die Kläger nach dem bei der gemeinsamen Besichtigung gewonnenen Eindruck des Kellers annehmen, dass dieser, zumindest im Allgemeinen, trocken war, kommt eine entsprechende, stillschweigend getroffene Beschaffenheitsvereinbarung (zu dieser: BGH, Urt. v. 23. November 1994, VIII ZR 133/93, NJW-RR 1995, 364) in Betracht.“
Sofern vertraglich kein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde, haftet der Verkäufer, wenn (ein Sachverständiger feststellt, dass) die Schäden selbst bei diesem Alter vom Käufer nicht zu erwarten gewesen sind. Falls die Gewährleistung ausgeschlossen ist, stellt sich die Frage, ob der Verkäufer von den Mängeln Kenntnis hatte. Je erheblicher die Feuchtigkeitsbelastung und je leichter es dem Verkäufer nachzuweisen ist, dass er von den Problemen wusste, desto besser sind Ihre Erfolgschancen.
II. Asbestbelastung der Fassade
Zu diesem Problem ist im März 2009 ein Urteil des BGH ergangen (BGH, Urteil vom 27. 3. 2009 - V ZR 30/08), bei dem es ebenfalls um die Asbestbelastung der Außenfassade ging.
Danach können Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind einen Mangel der Kaufsache begründen, der ungefragt zu offenbaren ist; Fragen des Vertragspartners müssen vollständig und richtig beantwortet werden.
Von einem Mangel ist „erst, aber auch schon dann auszugehen, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potenzial im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts austreten. Dabei liegt eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes auch dann vor, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können. Das gilt jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen werden. In solchen Bereichen muss ein verständiger Verkäufer in Rechnung stellen, dass Heimwerker mit gesundheitsgefährdenden Stoffen in Berührung kommen, ohne die zur Abwehr von Gesundheitsgefahren notwendigen Maßnahmen zu ergreifen, wenn sie nicht wissen, dass die verbauten Materialien gefährliche Stoffe enthalten.
Gemessen daran liegt auf der Grundlage des Vorbringens der Kl., wonach bei den von ihnen beabsichtigten Fassadenbohrungen zur Anbringung von Außenlampen und einer Überdachung krebserregender Asbeststaub austritt, ein aufklärungspflichtiger Sachmangel vor. Dass mit Bohrungen an der Außenfassade eines Wohngebäudes auch durch Laien stets gerechnet werden muss, liegt auf der Hand. Entgegen der Auffassung des BerGer. schränkt dies die Nutzbarkeit des Gebäudes zu Wohnzwecken in erheblicher Weise ein. Denn die Nutzbarkeit eines Wohnhauses umfasst über das bloße Bewohnen hinaus auch die Möglichkeit, jedenfalls im üblichen Umfang Umgestaltungen, bauliche Veränderungen oder Renovierungen ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorzunehmen.“
Im Ergebnis sind Ihre Chancen auf Nacherfüllung gut, wenn die Gewährleistung nicht ausgeschlossen war.
III. Asbestbelastung der Nachtspeicheröfen
Eine Belastung der Nachtspeicheröfen stellt einen Sachmangel wegen der Gesundheitsgefahren dar.
Durch die fehlerhafte Mitteilung, die Geräte seien „asbestfrei – laut Elektriker“, haftet er nach meiner Auffassung für die Sanierung. Die fehlerhafte Darstellung des Maklers muss sich der Verkäufer zurechnen lassen.
Bewertung des Fragestellers 22.11.2009 | 13:28
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 22.11.2009
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References: §434
 §437
 BGH 
 BGH 
 BGH 
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