Source: http://www.elderecho.com/foro_legal/civil/Comunidades-cobro-gastos-comunes-acreedor-hipotecario_12_982560003.html
Timestamp: 2018-01-18 07:57:20+00:00

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No entiendo que en el caso sustanciado haya una posición técnica mejor o peor, pues dependerá del caso concreto, y del resultado de la gestión, que en los tres supuestos se encaminan a lo mismo, a realizar la efectiva preferencia del crédito que por la anualidad corriente y las tres anteriores tiene la Comunidad de Propietarios sobre otros acreedores, en relación al elemento privativo integrado en la Comunidad, al que se le imputa aquél. Hay que tener en cuenta varios factores, como el tiempo de respuesta o el coste a anticipar por la Comunidad, pues si bien las costas de la ejecución serán de cuenta del ejecutado, no hay que olvidar que el art. 539 LEC -EDL 2000/77463- establece que ello es sin perjuicio de que el ejecutante deberá satisfacer los gastos y costas que se vayan produciendo hasta su liquidación.
Los supuestos de hipoteca legal tácita -art. 9 LPH -EDL 1960/55-, art. 78 Ley General Tributaria -EDL 2003/149899-, etc.- se establecen en garantía de obligaciones inherentes al derecho de propiedad, de origen legal o derivados de determinado régimen de propiedad que goza de publicidad registral previa, y, en todo caso, por una cuantía limitada y reducida en proporción al valor del bien gravado, ostentando rango preferente en el caso de darse la concurrencia con otros créditos (RDGRN de 28 de junio de 2005 ).
En todo caso, llegado el escenario en que sí se promoviere la ejecución hipotecaria por la entidad financiera titular del derecho real de garantía, es claro que el nuevo titular, fuere un tercero adquirente o fuere la entidad financiera que se adjudica el bien inmueble, vienen obligados a la satisfacción del derecho de crédito titulado por la Comunidad de Propietarios. En este sentido, no me parece especialmente relevante –atendida la casuística- que deba recabarse la comunicación por parte del Letrado de la Administración de Justicia a la entidad financiera. Tal puede tener sentido por razones de pura oportunidad (con su recibo es posible que el banco atienda el pago del crédito de la Comunidad), pero no tanto de legalidad, pues la afección y su preferencia viene determinada ex lege, y las entidades financieras disponen de departamentos jurídicos especialmente preparados en la suerte de la ejecución hipotecaria y sus posibles escenarios e incidencias.
Tengo que decir que en mi vida profesional no me he encontrado en alguna de las situaciones que se plantean en la pregunta, no porque no se me hubiera dado el caso en que alguna Comunidad de Propietarios tratara de hacer valer su derecho preferente frente a un acreedor inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad - que sí los ha habido -, sino porque tal preferencia se ha canalizado, normalmente de dos formas:
1ª) dirigiendo la demanda en reclamación de cantidad, no sólo contra el comunero moroso, sino también contra el (los) acreedor/es con crédito ya inscrito en el Registro, aunque en este caso la pretensión fuera, únicamente, la de que se le condenara a estar y pasar por la declaración de preferencia del crédito comunitario - con el límite legal de la anualidad en curso y las tres anteriores - frente al ostentado por dicho acreedor codemandado.
En cualquier caso, creo que no está de más dejar claro que de lo que se está hablando en la pregunta que se responde es de la preferencia creditual que establece el art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55- frente a otros créditos, no de la afección real de la finca que establece dicho precepto para el supuesto de transmisión de aquélla cuando existen deudas comunitarios al momento de la efectuarse la transmisión. Se trata, por tanto, de un derecho personal y no real.
Como entiendo que aclara la situación, transcribo a continuación la RDGRN de 23 de junio de 2014 -EDD 2014/117137- que con respecto a la cuestión que se debate viene a señalar:” Esta Dirección General ha elaborado una dilatada doctrina (vid. «Vistos»), relativa a las preferencias crediticias y a su impacto registral, doctrina que por ser de aplicación al supuesto planteado debe traerse a colación para la mejor resolución del expediente.
La citada doctrina parte del hecho de que la redacción actual del art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55- distingue en párrafos separados la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local de la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble.
Ciñéndonos a esto último, por constituir el objeto de este expediente, el precepto legal dice lo siguiente: «Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1923 CC -EDL 1889/1- y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo».
No ocurre así en el supuesto que nos ocupa pues de la documentación presentada no resulta ninguna configuración como hipoteca legal tácita, ni ningún precepto que ampare esa naturaleza, máxime cuando el art. 158 LH -EDL 1946/59- establece que «sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las Leyes con tal carácter». Y en la enumeración de hipotecas legales del artículo 168 de la Ley Hipotecaria no aparece ninguna hipoteca legal por razón de créditos preferentes de la comunidad de propietarios, ni el art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55- hace referencia a tal carácter sino que sólo lo caracteriza como «crédito preferente a efectos del art. 1923 CC -EDL 1889/1- precediendo, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores».
4. Como ha señalado la doctrina de esta Dirección General, para que procediera la constancia en el asiento de anotación preventiva del carácter real de la preferencia, tendría que resultar o de una resolución judicial firme en que hubieran sido parte en el proceso como partes todos los interesados, o que de la nueva redacción del art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55- en virtud de Ley 8/1999, de 6 de abril, resultara no sólo el carácter preferente del crédito de la comunidad de propietarios por la anualidad en curso (en el momento de la demanda) y por los tres años naturales anteriores, sino además su carácter real y concretamente su efecto de modificación del rango respecto a una hipoteca inscrita con anterioridad, lo que a su vez determinaría la cancelación automática de dicha hipoteca con motivo de la ejecución del crédito de la comunidad de propietarios.
Cuando la preferencia tiene un carácter real, por tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces sí que podría dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de derechos reales anteriores y a cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de rango cuando se consume la ejecución y adjudicación. En cambio, si no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de derecho real, que no resulta del art. 9.1.e) LPH, ni tampoco en este caso de la documentación presentada, dicha preferencia no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar. El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en los términos del art. 9.1.e) -EDL 1960/55- sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de créditos anteriores o de su intervención como parte en el juicio, sólo permitiría alegar dicha preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución; o bien para ejercitar la declaración de preferencia en cualquier otra vía, pero sin modificación del rango de derechos inscritos con anterioridad.
Si el mandato se limita a que el asiento de anotación haga referencia al carácter privilegiado del crédito reclamado, se trata de una cuestión absolutamente ajena a la materia inscribible en el Registro de la Propiedad pues, como ha quedado explicado más arriba, las preferencias crediticias han de hacerse valer, en su caso, mediante la oportuna tercería en los términos recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (vid. Arts. 613, 614 y 620 LEC -EDL 2000/77463-). El carácter privilegiado del crédito en los términos del art.9.1.e) LPH -EDL 1960/55- no viene determinado por el hecho de la práctica de la anotación del embargo en el Registro de la Propiedad (que le confiere un rango registral), sino porque así lo dispone la citada Ley; la constancia en el asiento de una preferencia determinada es una cuestión extraña al contenido del Registro que tiene por objeto la publicidad del dominio y demás derechos reales así como de las cargas que pesen sobre los mismos (vid. arts. 72 y 73 LH -EDL 1946/59-); es la sujeción del bien a las resultas del procedimiento, el embargo, lo que tiene carácter real y su anotación en el Registro le proporciona la necesaria oponibilidad frente a terceros. Si como consecuencia del juego del rango hipotecario el ejercicio de una carga anterior supone la cancelación de la anotación de embargo practicada con posterioridad (art. 692.3 LEC y art. 134 LH en relación al art. 175.2.ª de su Reglamento), así se hará sin perjuicio de que el acreedor del crédito entonces anotado y ahora cancelado haya hecho valer su preferencia en la tercería correspondiente para obtener, con cargo al importe de la subasta, el pago de su crédito (art. 616 LEC).
No existiendo ninguna duda, que los créditos a favor de la Comunidad de propietarios, respecto de las cuotas de los tres últimos años y de la anualidad corriente tiene preferencia frente a los préstamos hipotecarios, de acuerdo con el art. 9.1.c) LPH -EDL 1960/55-, para hacer valer esa preferencia de ser discutida por la entidad que este procediendo a una ejecución hipotecaria, el procedimiento adecuado será una tercería de mejor derecho, en virtud de la cual la comunidad de propietarios hace valer esa preferencia al cobro de su crédito, pero para ello hace falta que o bien exista una resolución procesal, que se haya dictado en el proceso monitorio, o bien la correspondiente sentencia en el proceso ordinario, requisito para que en la tercería de dominio se reconozca es preferencia que se acredite o aporte el titulo del derecho de crédito a favor de la Comunidad, que no es otro que la sentencia o el decreto que reconozca el crédito a su favor. Pues como señala la SAP Madrid secc. 20 de 20/11/2015 -EDJ 2015/238421- “la tercería de mejor derecho es el cauce procesal adecuado para que la comunidad de propietarios pueda solicitar que su crédito sea satisfecho con preferencia al del acreedor ejecutante”. Si bien esta misma sentencia llega a entender como titulo valido de la tercería la certificación del administrador de la comunidad de propietarios y copia del acta de la Junta ordinaria de la Comunidad de Propietarios, al entender que los acuerdos de las comunidades de propietarios son ejecutivos salvo resolución judicial en contrario.
En definitiva yo prefiero la primera solución, para que el letrado de la administración de justicia notifique al banco que el crédito de la comunidad es preferente frente al hipotecario, al mismo tiempo que se sigue el proceso monetario previsto en el art. 21 LPH -EDL 1960/55- a instancia de la comunidad para obtener el cobro.
Así, la SAP Valencia, Secc 7ª, de 17 de mayo de 2013 -EDJ 2013/153262- que “Aunque la parte apelante (el Banco) afirma que la preferencia del crédito de la Comunidad sobre el hipotecario inscrito con anterioridad iría en contra del sistema hipotecario y del principio de publicidad, no puede compartirse dicho criterio. La sentencia que condena al propietario moroso a pagar los gastos comunes, concreta la afección real establecida legalmente, cualquier hipoteca del piso o local tendrá eficacia cuando no menoscabe el crédito que es preferente”.
Pues bien, la cuestión sobre las que se nos solicita opinión jurídica es la relativa al modo de hacer valer dicha preferencia que es (y resulta conveniente advertirlo) de naturaleza sustantiva, es decir, de naturaleza crediticia que no prioridad ganada por el orden temporal de los asientos registrales; tipo de preferencia que es, precisamente, la que justifica el objeto de debate que nos ocupa pues es la que determina que se proyecte sobre un bien registral sobre el que hayan recaído asientos previos –gravámenes reales- que determinen formas de prioridad registral no obstante lo cual, aquella, la prioridad o preferencia crediticia, ha de hacerse valer.
En el primer caso, es decir, si se estuviera ejecutando la hipoteca o un embargo, no cabe otra solución que la prevista en la propia Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, la tercería de mejor derecho –art 614 y ss LEC -EDL 2000/77463-, SAP Madrid, Secc 12ª, de 18 de octubre de 2013 -EDJ 2013/251698- - que se formulará en todo caso, como ordena el art.617-1 LEC contra el ejecutante y contra el ejecutado –comunero moroso- si el crédito cuya preferencia se alegue por el tercerista –art 617.2 LEC- no constara en un título ejecutivo, dándole en otro caso el derecho a intervenir, previa la notificación de la admisión de la demanda de tercería.
Ahora bien, si no se estuviera ejecutando, en el ejemplo que seguimos, la hipoteca o el embargo que estuvieren anotados-inscritos en la vivienda del comunero devendrá preciso deducir la acción que se dirija por la comunidad de propietarios contra el deudor para que se declare el crédito también se dirija contra el acreedor de la carga o embargo. En este sentido, al RDGN de 10 de agosto de 2006 -EDD 2006/117465- establece que “No es posible hacer constar en el Registro la preferencia de una anotación de embargo por el impago de cuotas en régimen de división horizontal si no han sido parte en el procedimiento los titulares de cargas anteriores (…/…) si bien la afección prevista en el art. 9 LPH -EDL 1960/55- es real y privilegiada, la operativa de la misma en campo registral ha de matizarse...”.

References: resolución 
 Real Decreto 
 artículo 168
 resolución 
 resolución 
 resolución