Source: https://it.scribd.com/document/72244192/Romeo-Gestioni-Rapporto-Abitare-Sociale
Timestamp: 2019-10-16 15:37:05+00:00

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Romeo Gestioni: Rapporto Abitare Sociale Oasit
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Il Piccolo Giornale del 31 agosto 2013
Rapporto sullAbitare Sociale in Italia
Premessa 1. Antefatto 2. La domanda: le tendenze prevalenti 3. Il mercato della casa e il reddito delle famiglie italiane: le cause dellemergenza 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. La propriet e laffitto Le compravendite Lindebitamento delle famiglie e i mutui Gli sfratti Il sistema dei valori dellaffitto: dallERP alledilizia di mercato Il patrimonio abitativo ed il suo utilizzo LEdilizia Residenziale Pubblica Gli inquilini ERP gestiti da Romeo Gestioni S.p.A. Milano Gli inquilini ERP gestiti da Romeo Gestioni S.p.A. Roma Gli inquilini ERP gestiti da Romeo Gestioni S.p.A. Napoli Il beneficio implicito distribuito agli inquilini ERP Il Fondo Sociale per lAffitto LEdilizia Privata Sociale e il Sistema Integrato dei Fondi
4 11 20 22 22 25 26 31 33 35 35 40 43 44 45 46 47 48
4. Le caratteristiche dellofferta residenziale
5. Atteggiamenti, aspettative, soddisfazione nei confronti dellabitare sociale Indagine quantitativa sulla popolazione italiana residente nelle aree metropolitane pag. 50 5.1. Obiettivi e metodologia della ricerca pag. 50 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. Keypoints pag. pag. La questione abitativa e latteggiamento verso ledilizia residenziale pubblica Gli italiani e ledilizia residenziale pubblica Conoscenza e propensione per ledilizia sociale gestita da enti non pubblici pag. pag. pag. pag. pag. 51 56 64 69 74 80 83 Caratteristiche e valutazione della situazione abitativa dei residenti nelle aree metropolitane
6. Lintreccio normativo nellEdilizia Residenziale Pubblica 7. La gestione dinamica del patrimonio immobiliare pubblico: il caso del Comune di Napoli 8. Alcuni spunti di sintesi Bibliografia
pag. 101 pag. 114
Questo Rapporto stato realizzato sotto la supervisione scientifica del Comitato Strategico di Romeo Gestioni S.p.A., composto da Renato Mannheimer, Angelo Piazza e Gualtiero Tamburini. Ha coordinato il gruppo di lavoro Daniela Percoco, hanno collaborato: Mario Buffo, Silvia Zoboli, Paola Arrigoni, Gabriella Morena; lindagine dopinione stata realizzata da ISPO
Ledilizia residenziale rivolta alle fasce pi deboli ha assunto, nel tempo, modalit e forme differenti, andando di volta in volta a coinvolgere diversi attori, di estrazione pubblica e, sempre pi spesso, anche privata, con lobiettivo di intercettare e soddisfare bisogni abitativi in costante evoluzione. Da una edilizia rivolta essenzialmente alle fasce di popolazione indigenti, lEdilizia Residenziale Pubblica - che rimane pur sempre la spina dorsale dellAbitare Sociale - lintervento pubblico si sta sempre pi orientando anche a causa del venir meno dei fondi GESCAL - verso lEdilizia Privata Sociale. Questultima, in estrema sintesi, rivolta a sopperire al disagio abitativo, di natura sociale ed economico, di fasce di popolazione che, pur non riuscendo ad accedere al mercato libero, non hanno condizioni tali da poter accedere allERP. Chi si trova in tali condizioni intermedie corre il rischio, per locare una casa (o per acquistarla a debito), di dover sostenere un costo superiore al 30% del reddito disponibile, una misura che, secondo una consolidata letteratura, considerata non sostenibile. Il rischio abitativo non riguarda infatti solo le aree sociali economicamente pi svantaggiate, ma si estende a fasce sempre pi ampie della popolazione, fino a coinvolgere le classi medie, dal momento che il divario tra i redditi e le richieste economiche del mercato immobiliare - sia per la compravendita che per la locazione - si progressivamente ampliato in modo significativo. Inoltre la recessione in atto ha aggravato il quadro cos che la coperta del welfare abitativo, nelle diverse forme che assume, lascia scoperte quote tendenzialmente crescenti della popolazione. LOsservatorio sullAbitare Sociale in Italia OASIt in tale contesto intende svolgere una attivit di monitoraggio e ricerca su condotta, risultati e performance delle diverse iniziative pubbliche e private in materia residenziale, dalla tradizionale Edilizia Residenziale Pubblica sino alle nuove iniziative dellEdilizia Sociale di Mercato, ovvero su di un campo enorme dove si mescolano prassi consolidate con forme operative innovative. Il taglio del programma di ricerca dellOsservatorio sullAbitare Sociale in Italia quindi orientato principalmente sullanalisi economico-sociale-giuridica delle esperienze in atto piuttosto che sulle politiche, come previsto per lattivit dellOsservatorio Nazionale sulla Condizione Abitativa del Ministero delle Infrastrutture voluto dal D. Lgs. 112/98 e costituito in virt della Legge 431/98.
AllOsservatorio del Ministero delle infrastrutture, infatti, spetta statutariamente il compito di conoscere (garantire una base di conoscenza ampia e mirata e sostenere il mantenimento e la gestione),indirizzare (assicurare agli organi competenti dello Stato e delle Regioni le necessarie conoscenze dei fenomeni abitativi ed orientarne le politiche mirate al miglioramento della condizione abitativa nazionale), analizzare (realizzare le attivit di analisi, monitoraggio e valutazione delle politiche abitative pubbliche e dell'andamento della domanda e dell'offerta) e organizzare (consentire alla struttura il raggiungimento degli obiettivi ordinari di gestione tramite il consolidamento dell'organizzazione dei rapporti con gli attori esterni ed il perfezionamento degli strumenti necessari). Questo in sostanza significa divenire il punto di raccordo delle attivit in materia di housing sociale che si svolgono a livello locale assumendo sostanzialmente il compito di collettore dei dati raccolti dalla rete di Osservatori regionali ai quali si affiancano numerose iniziative e strutture di monitoraggio a livello sub regionale1. OASIt nasce con lobiettivo di dare un contributo di conoscenza ed informazione al miglioramento della gestione dellofferta abitativa nelle diverse forme che essa assume e questo facendo informazione e comunicazione istituzionale, oltre che promozione, su di un segmento fondamentale del welfare di un Paese avanzato, realizzando una analisi permanente delle variegate esperienze che vanno sotto la denominazione di Abitare Sociale (secondo lampia definizione dellArt.1 del D.M. Infrastrutture del 22 aprile 2008). OASIt fa leva sulla possibilit di valorizzare un asset unico nel panorama delle societ di property o di facility management, ovvero lesperienza ventennale di Romeo Gestioni S.P.A. che svolge il ruolo di promotore e sponsor di OASIt - nella gestione di patrimoni di edilizia residenziale sociale.
Si pensi alle Agenzie per labitare sociale, strutture gi operative in alcuni contesti locali (Toscana, Liguria, Emilia-Romagna, Puglia, ecc.) nate non solo per facilitare la locazione ma anche lacquisto della prima casa fornendo strumenti pubblici di garanzia a sostegno dei rapporti contrattuali.
Osservatori regionali e anagrafe dellutenza
Regioni Piemonte Lombardia Veneto Provincia Bolzano Provincia Trento Friuli Venezia Giulia Liguria Emilia Romagna Toscana Marche Lazio Molise Campania Puglia Basilicata Sicilia Sardegna Osservatorio del sistema abitativo Osservatorio regionale del sistema abitativo Consulta casa Osservatorio regionale della condizione abitativa Osservatorio regionale sulla condizione abitativa nel Lazio Osservatorio regionale sulla condizione abitativa Osservatorio regionale sulla casa Osservatorio della condizione abitativa Osservatorio sulla condizione abitativa Non istituito Osservatorio economico Art. 41, comma 7, l.r. 7/2005 l.r. 7/2005, art. 5 comma 18 non attuato l.r. 35/1984 (abrogata da l.r. 9/1998) L.R. 24/2001 Delibera Consiglio regionale 109/2002 l.r. 10/1999 l.r. 12/1999 l.r. 17/2006 l.r. 18/1997 l.r. 20/2005 l.r. 7/1999 Art. 20 l.r. 9/1998 ARRED SPA Art. 17 l.r. 24/2001 non attuato l.r. 77/1998 art. 4 Art. 55 l.r. 44/97: in corso di formazione. Art. 9 l.r. 36/2005 l.r. 12/99 art. 17 Reg. C.R. 20/09/00, n. 2, ratificato ex art. 20, c. 15, l.r. 2/04 con reg. 1/05; l.r. 10/01 l.r. 17/2006 Art. 22 l.r. 18/1997 non attuato l.r. 12/84 Formazione e gestione di un sistema informat. nel settore e.r.p. Progr. ERP sovvenz 2004 anagrafe utenza. Non attuato Osservatorio regionale denominazione Osservatorio regionale della condizione abitativa Osservatorio regionale sulla condizione abitativa Osservatorio regionale sulla casa Osservatorio casa del comune di Bolzano dal 2000 Sistema informativo per le politiche abitative Art. 3 l.p. 21/1992 Osservatorio regionale Riferimenti regionali Delibera Consiglio Regionale n. 442 14210 del 30/09/1997 DGR 8701/2001 l.r. 10/1995 Anagrafe patrimonio e utenza Riferimenti normativi regionali Art. 90 della l.r. 44/2000 Art. 4 r.r.1/2004 in attuazione Art. 66 l.r. 11/2001 Art. 11 c. 3 e art. 105 l.p. 13/1998 Archivio inform utenza presso IPES e comune BZ Art. 3 l.p. 21/92 Sistema informativo per le politiche abitative
Fonte: Deliberazione Corte dei Conti n. 10/2007
Oggi, infatti, la Romeo Gestioni S.P.A. possiede un data base unico in materia che sar messo a sistema con i dati e le informazioni provenienti dalle diverse fonti pubbliche e private oltre che con le conoscenze provenienti da indagini ad hoc realizzate da OASIt. OASIt si propone anche come uno strumento di raccolta e di monitoraggio degli atteggiamenti, delle esigenze e del livello di informazione della popolazione italiana in materia di edilizia sociale. Lattivit dellOsservatorio prevede, infatti, la realizzazione di una serie di rilevazioni, al fine di indagare i diversi aspetti di un tema cos vasto. Il perimetro degli interessi e gli obiettivi dellOsservatorio Edilizia con sostegno Pubblico: il principale riferimento normativo che disciplina lERP ed la l. 167/62, riformata con la legge 865/71. Essa riguarda il patrimonio immobiliare realizzato a carico dello Stato e/o di altri enti pubblici con alloggi da assegnare in locazione (anche con patto di riscatto) a canoni contenuti (anche simbolici) ai cittadini meno abbienti. Il patrimonio abitativo dellERP - di propriet di IACP, delle agenzie territoriali per la Casa, degli enti locali (Comuni, Province, Regioni) - ammonterebbe complessivamente a 764.000 unit cui vanno aggiunte quelle gestite da operatori privati, per un totale stimato nellordine di 900 mila, rappresentando quasi il 20% delle abitazioni in affitto. Successivamente, il decreto legge n. 112/1998 ha attribuito lintero settore alle competenze delle Regioni. Allo Stato sono state mantenute le funzioni di indirizzo generale e la definizione dei criteri per favorire laccesso al mercato delle locazioni e agli interventi concernenti il sostegno finanziario al reddito. Le diverse leggi regionali disciplinano lintervento pubblico nel settore abitativo e specificano i requisiti per accedere allERP, i criteri generali per la determinazione dei canoni e laggiornamento dei limiti di reddito per lassegnazione e la permanenza negli alloggi ERP. Le Regioni hanno poi trasferito ai comuni la propriet di tutti gli alloggi di edilizia pubblica e gli IACP, trasformati in agenzie territoriali per la casa, hanno il compito di gestire gli alloggi di propriet comunale. Da ricordare a questo proposito il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa (DPCM 16/07/2009) al cui interno previsto il Piano Straordinario di Edilizia Residenziale Pubblica del 18 dicembre 2007 che prevedeva lo stanziamento di circa 200 milioni di euro da distribuire alle regioni per quei programmi caratterizzati da immediata fattibilit e massima priorit nei comuni con elevata domanda di alloggi sociali. Nellambito dellEdilizia con sostegno Pubblico si individuano, inoltre: o lEdilizia Agevolata, che prevede un finanziamento pubblico che pu arrivare ad un massimo del 50%. Gli operatori coinvolti sono gli IACP/Aziende casa, le cooperative, le imprese private e le Fondazioni. LEdilizia Agevolata prevede la locazione o la vendita di alloggi a prezzi convenzionati con il comune (inferiori a quelli di mercato).
lEdilizia Convenzionata che prevede la concessione a 99 anni delle aree e una riduzione degli oneri di urbanizzazione. Gli operatori coinvolti sono le imprese private. Gli alloggi vengono venduti o locati a valori convenzionati con il Comune.
Fondo Sociale per laffitto: il fondo nazionale per il sostegno allaccesso alle abitazioni in locazione stato costituito dalla legge 431/1998 e rappresenta il principale strumento previsto dalla normativa nazionale in materia di agevolazioni alle locazioni. Esso infatti prevede la concessione di contributi integrativi per il pagamento dei canoni di locazione a favore dei conduttori appartenenti alle fasce di reddito pi basse (i requisiti minimi sono individuati dal DM 07/06/1999). La dotazione del fondo viene quantificata ogni anno a livello nazionale, mentre le singole Regioni ed i Comuni possono mettere a disposizione ulteriori risorse. Lelevato numero di richieste (in costante aumento), a fronte dellesiguit dei fondi disponibili, ha determinato una riduzione del contributo percepito da ogni famiglia. Affitto a canone concordato (legge 431/98): la legge 431/98 e le successive modifiche ed integrazioni hanno riformato il mercato delle locazioni in Italia. Fra i diversi ambiti inerenti la materia, si decretata la fissazione dei criteri generali per la stipula dei contratti agevolati, ovvero quei contratti che, in alternativa ai contratti liberi, devono rispettare i criteri definiti in sede nazionale e recepiti in accordi a livello locale. Lobiettivo primario del canone concordato quello di rendere maggiormente sostenibile laffitto per gli inquilini, prevedendo agevolazioni fiscali per i proprietari. Edilizia Privata Sociale (EPS): la necessit di definire il settore dellEdilizia Privata Sociale origina dalla disciplina comunitaria. Essendo ledilizia un settore produttivo, affinch possa usufruire di sovvenzioni pubbliche con finalit sociali, necessario che venga delimitato il campo delledilizia residenziale sociale. Il Cecodhas (Comitato europeo di coordinamento per ledilizia sociale) propose alla Commissione Europea una definizione di social housing secondo la quale esso si configura come linsieme di attivit utili a fornire alloggi adeguati a coloro che hanno difficolt a soddisfare, alle condizioni di mercato, il proprio bisogno abitativo perch incapaci di ottenere credito o perch colpiti da problematiche particolari. In Europa sono presenti numerosi approcci differenti pur partendo dalla stessa definizione comunitaria.
In Italia, al fine di ottemperare a quanto previsto in materia di aiuti di Stato a favore degli alloggi sociali, si definisce lalloggio sociale (con il DM 22 aprile 2008), con le caratteristiche ed i requisiti per accedervi. In estrema sintesi, lEdilizia Sociale consiste nello sviluppo e gestione immobiliare di alloggi e servizi rivolti a coloro che hanno difficolt a soddisfare sul mercato il proprio bisogno abitativo, con lobiettivo di creare unofferta abitativa sostenibile, principalmente in locazione per un periodo di tempo medio-lungo. I potenziali utenti dellEPS non sono pi, quindi, le famiglie a basso reddito tout court, bens famiglie ed anziani con redditi medio-bassi, nuclei monoreddito, giovani coppie, immigrati, studenti fuori sede, pendolari e persone con contratti di lavoro temporanei. Gli operatori coinvolgibili non si limitano pi esclusivamente al settore pubblico (Stato, enti locali, IACP/Aziende per la casa), ma si allargano sempre pi al settore privato, da cui anche la dizione Edilizia Sociale di Mercato, vedendo coinvolte Fondazioni, mondo cooperativo, ONLUS, societ di sviluppo immobiliare con finalit etico-sociali. In sostanza, con lintroduzione dellEPS si passa da unedilizia a natura prevalentemente pubblica con alloggi ad affitto a canone sociale e quartieri ERP, ad una che prevede anche il ricorso a capitale privato, che si pu inserire allinterno di trasformazioni con differente mix di destinazioni duso e mirata ad un diverso target di utenti. Ne deriva che lobiettivo dellEPS, rispetto alle tradizionali politiche abitative, la volont di fornire soluzioni abitative (non solo case) a coloro che, sia per ragioni economiche per lassenza di unofferta adeguata, non riescono a soddisfare il proprio bisogno sul mercato. Tra i suoi obiettivi si possono citare: il miglioramento dello stock edilizio esistente, lintegrazione, il recupero e la riqualificazione urbana la promozione del mix e della coesione sociale il contenimento dei consumi energetici la fornitura di servizi a particolari gruppi sociali la gestione della partecipazione locale
In questo contesto si inserisce il Piano Nazionale di edilizia abitativa lanciato con il DPCM del 16/07/2009 con la finalit di garantire, su tutto il territorio nazionale, i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana.
Le modalit e gli strumenti finanziari ed operativi messi a disposizione sono molteplici, in primis i fondi immobiliari ed il project financing. Fortemente innovativo, in particolare, il Sistema Integrato di Fondi Immobiliari (SIFI) che opera promuovendo lo sviluppo di una rete di fondi, o di altri strumenti finanziari, volti a incrementare la dotazione di alloggi sociali sul territorio nazionale. Al momento sono 12 le delibere preliminari della Cassa Depositi Investimenti Sgr (societ di gestione costituita per gestire i fondi immobiliari di edilizia sociale co-finanziati dalla Cassa Depositi e Prestiti) per complessivi 430 milioni di euro circa, di cui 50 milioni gi assegnati in via definitiva. Per facilitare i promotori/investitori delle iniziative di ERS nellaccesso al finanziamento da parte della CDP, questultima ha pubblicato un vademecum giunto alla sua seconda edizione2.
LEdilizia Privata Sociale, Vademecum n.2 di CDP SGR, Edilizia e Territorio, Il Sole24Ore, n.21, maggio-giugno 2011.
Nel corso dellultimo ventennio, contrassegnato al suo interno dal decennio 1998-2007 di forte aumento dei prezzi delle case, assistiamo contemporaneamente - e questo accade nella maggior parte dei paesi - allaumento della percentuale delle famiglie proprietarie dellabitazione. Peraltro lobiettivo della diffusione della propriet dellabitazione stato anche posto esplicitamente alla base delle scelte di politica economica di quegli anni, negli USA e in Gran Bretagna, dove stata teorizzata come una delle principali leve per la costruzione dellownership society e per la crescita delleconomia attraverso il moltiplicatore delle costruzioni. Le statistiche peraltro ci dicono che ovunque, nella composizione della ricchezza delle famiglie, la casa occupa la parte pi rilevante. Famiglie per titolo di godimento dellabitazione - 2008
Altro titolo 6,1%
Attivit finanziarie; 3.564,8 mld 38%
La ricchezza delle famiglie italiane 2009
Affitto 18,9%
Abitazioni; 4.832,2 mld ; 51%
Propriet 75%
Altre attivit reali; 1.050,9 mld 11%
Fonte: ISTAT stime su EU-SILC
In Italia, inoltre, la percentuale di proprietari , non da ora, fra le pi alte al mondo.
Nelle diverse indagini condotte per capire le motivazioni che spingono le famiglie verso lacquisto della casa viene regolarmente messa in luce, come quella preminente, la motivazione della sicurezza. La casa in propriet risponde quindi al bisogno di sicurezza delle famiglie: sicurezza non solo economica una assicurazione che in qualche modo integra il welfare ma anche quella di non dover essere costretti a lasciare la casa dove si abita senza la sicurezza di poterne trovare una equivalente a cui accedere a un costo abbordabile. In Italia oggi la distribuzione fra proprietari e inquilini grosso modo rappresentata da un rapporto di quattro a uno; ogni quattro famiglie proprietarie della abitazione principale una in affitto. Nella maggior parte dei casi, poi, le abitazioni in affitto, salvo le circa 900 mila di propriet pubblica, sono a loro volta di propriet famigliare mentre la componente di propriet degli investitori istituzionali si andata via via assottigliando. Daltro canto la lunga fase di crescita del numero delle famiglie proprietarie stata possibile, sia grazie allaumento dellofferta di nuove abitazioni, sia grazie alla vendita, prevalentemente rivolta agli inquilini, delle abitazioni di propriet di soggetti come enti previdenziali, casse di previdenza, fondi pensione, assicurazioni, banche, ecc. Questi ultimi, come investitori istituzionali, per molti anni avevano allocato parte considerevole delle loro risorse in edifici residenziali per la locazione ma, a partire dagli anni 90, avviano politiche di dismissioni, anche attraverso tecniche di cartolarizzazione, come nel caso degli enti previdenziali pubblici, in quanto la redditivit dellinvestimento di tipo residenziale era andata progressivamente riducendosi mentre, per contro, si stavano creando condizioni economico-finanziarie favorevoli allacquisto da parte degli inquilini. Per il proprietario istituzionale la casa locata ad equo canone produceva un reddito modesto e non correlato allandamento del costo della vita, mentre i costi di gestione lievitavano con linflazione, inoltre il valore di una abitazione locata era anche penalizzato dal vincolo costituito dalla presenza dellinquilino stesso, tant che sul mercato il prezzo di una abitazione occupata era normalmente ridotto, rispetto a quello di una abitazione libera di circa il 30%3. Ma, a partire dalla seconda met degli anni 80, con la discesa dei tassi di interesse, frutto di quelle politiche monetarie espansive che mostreranno i loro limiti con la crisi innescata dai subprime americani nel 2007, che diviene nettamente conveniente la trasformazione del canone di locazione in una rata di mutuo.
Questa percentuale ricavata dal mercato nel corso degli anni 90, nonostante che successivamente sia calata per effetto del progressivo esaurirsi dellequo canone sino a valori normalmente compresi fra il 20% ed il 25%, stata consolidata, prima nella normativa che presiede alla vendita di abitazioni di propriet degli enti previdenziali pubblici e in generale degli altri soggetti pubblici, poi nella prassi di soggetti privati come le Casse di Previdenza o le Compagnie di Assicurazione.
In tal modo, pagando, anzich laffitto, il mutuo, linquilino tipo accede alla propriet e la sua scelta viene premiata dato che la pressione della domanda, che cos si viene ad attivare, a sua volta causa dellaumento dei valori delle case. I grandi proprietari escono allora dal mercato della casa in locazione preferendo concentrarsi sullinvestimento immobiliare 4 in uffici, centri commerciali, hotel, logistica, ecc., insomma nei settori degli immobili destinati alle attivit economiche dove i rendimenti lordi sono pi elevati e le spese di gestione pi contenute. Tuttavia, la diffusione della casa in propriet diretta delle famiglie residenti, se da un lato costituisce un importante modo di accrescimento della ricchezza familiare e di stimolo al risparmio, da accumulare per effettuare lacquisto stesso, dallaltro non scevra da qualche problema. Non solo perch, come abbiamo sperimentato dopo il 2007, la componente dei consumi sostenuta dalleffetto ricchezza, ovvero dallaumento dei prezzi delle case che permette, attraverso lindebitamento garantito dal maggior valore immobiliare, di finanziare i consumi correnti, un meccanismo pericoloso, dato che, al contrario, quando i valori degli immobili scendono, si viene a determinare ( quanto successo soprattutto negli USA dove tale meccanismo stato pi spinto) una opposta contrazione della capacit di spesa - probabile concausa rilevante della depressione attuale ma, anche perch, la propriet della casa costituisce un freno alla mobilit delle famiglie e quindi alla flessibilit delle imprese e dellintero sistema economico. Inoltre, la propriet individuale della casa, specie nelle citt dove labitazione solitamente inserita in un edificio condominiale, non favorisce la gestione edilizia professionale e neppure, a causa del frazionamento della propriet, la possibilit di effettuare significativi interventi di rigenerazione urbanistica. La gestione edilizia professionale, infatti, pu essere realizzata solo da soggetti specializzati che, in quanto tali, possono godere delle economie di scala associate alla numerosit delle unit immobiliari gestite. E possibile solo con una propriet unitaria dellintero edificio o di pi edifici effettuare correttamente la manutenzione programmata o la manutenzione preventiva, raggiungendo livelli di efficienza altrimenti impensabili, senza considerare limpossibilit vera a propria di effettuare interventi di manutenzione straordinaria efficaci in contesti condominiali dove magari le singole unit immobiliari sono state oggetto, in modo differenziato, di interventi di riqualificazione e ristrutturazione che, peraltro, possono comportare anche evidenti problemi di sicurezza per lintero edificio.
La decisione di uscire dallinvestimento in immobili caratterizza questa fase ed dettata da unaltra forza strutturale, quella della specializzazione che impone di concentrare gli investimenti nelle attivit core dellorganizzazione e quindi di liquidare linvestimento in immobili per ottenere risorse da destinare allattivit caratteristica. Ovviamente, perch a livello macroeconomico questo si possa fare necessario che si sviluppi contemporaneamente una classe di investitori istituzionali immobiliari, condizione, questa, tuttaltro che verificatasi, almeno in misura adeguata, in Italia.
E poi evidente che, anche sulla scala urbanistica, ovvero nel caso si volesse intervenire per riqualificare una area vasta, una porzione di citt, la diffusione della propriet individuale costituisce un ostacolo pressoch insormontabile alla realizzazione di qualsivoglia progetto di significativa riqualificazione dellintero edificio. In pratica, peraltro, sovente, anche la propriet unitaria di per s non assicura elevati livelli di efficienza. Basti guardare alle propriet pubbliche5 dove - la storia, ad esempio, degli investimenti degli enti previdenziali pubblici - in non marginali casi gli acquisti di edifici residenziali sono stati fatti a prezzi alti, le vendite a prezzi bassi, le manutenzioni a costi esorbitanti, le locazioni a canoni irrisori, salvo quelle passive. Vicende non dissimili hanno contraddistinto, con poche eccezioni, anche le gestioni delle abitazioni delledilizia economica e popolare dove, come ogni anno avvertono le Relazioni della Corte dei Conti6, i risultati sono tuttaltro che lusinghieri sotto i vari profili che attengono nellinsieme le problematicit, a fronte di grandi complessit va detto, nel perseguimento della loro missione. Infatti, le cause di tutto ci sono complesse e certamente non solo riconducibili a responsabilit gestionali ma, anche, a cause regolamentari e normative che di fatto vulnerano lattuazione di efficaci politiche gestionali delledilizia residenziale pubblica e sociale. Questioni endemiche allERP come labusivismo, la morosit o la corretta individuazione dei requisiti soggettivi si intrecciano con le complessit dei contenziosi, degli sfratti, delle manutenzioni, delle valorizzazioni e delle cessioni che nellambito di un quadro operativo di diritto pubblico assumono una valenza particolarmente accentuata. In tale contesto la Corte dei Conti rileva un interessante cambiamento strutturale delle gestioni notando che si assiste a forme di progressivo ritiro degli strumenti giuridici tradizionali normativi e regolamentari ed alla loro sostituzione con strumenti pi flessibili e duttili tipici della disciplina privatistica (convenzioni, contratti) cui vengono affidati compiti fondamentali, che vanno dallindividuazione dei soggetti operativi, allattribuzione e conferimento di compiti da svolgere, nonch alla previsione
E da pochi anni, peraltro, che anche nel settore non residenziale privato ci si pone in termini industriali il problema dellefficiente gestione degli immobili. Si sono cos andate diffondendo, specie nelle grandi organizzazioni a rete pubbliche e private (Telecom, Poste, Enel, Fiat, solo per citare pochi ma significativi esempi) le best practice di derivazione anglosassone attente al property e building management piuttosto che allo space planning e tutte volte a ottimizzare il capitale investito in immobili strumentali. Oggi tale prospettiva si va estendendo anche ai patrimoni residenziali. 6 Per una ampia disamina delle gestioni dellERP si veda: Corte dei Conti, Sezione delle Autonomie, Relazione sulla gestione dellEdilizia Residenziale Pubblica, n. 10/2007.
delle modalit utilizzabili ().alla ricerca di modelli nuovi improntati ad una attenzione diversa ed effettiva verso forme di gestione che dovrebbero rivelarsi pi efficienti ed economiche7. La casa, peraltro, come ha espressivamente osservato un maestro delleconomia come John Kenneth Galbraith, forse il pi eclatante caso di fallimento del mercato capitalistico che riuscito nellintento di produrre, a costi decrescenti, cibo e beni di consumo in abbondanza, ma che, nel caso delle abitazioni, non stato in grado, in nessun paese del mondo, di realizzare case in abbondanza e a basso prezzo8. Perch i prezzi e i canoni di locazione, il ch lo stesso, possano ridursi la sfida che oggi viene raccolta dallEdilizia Sociale di Mercato, laddove si propone di intervenire su tutte le componenti del valore che per gli immobili sono ascrivibili, in termini generali, a tre principali categorie, la cui incidenza pressoch simile: il prezzo del terreno, il costo di costruzione e le imposte. Per il prezzo del terreno, al netto delle politiche urbanistiche ed edilizie, una drastica riduzione di costo pu essere ottenuta principalmente con la sua messa a disposizione del sostegno delle finalit sociali dellEdilizia Privata di Mercato da parte pubblica. I terreni demaniali, pubblici, in generale, ma anche privati, come nel caso di grandi aree industriali dismesse, presenti sovente in modo consistente nelle grandi citt dove i fabbisogni sono pi forti, potrebbero costituire una significativa risposta a cui si potrebbe aggiungere quella dei terreni a standard che, secondo recenti ricerche, ed in virt delle disposizioni legislative che ne consentono lutilizzo per ledilizia sociale (considerata essa stessa standard urbanistico) sono, specie nelle grandi citt, numerosi ed inutilizzati9. Quanto al costo di costruzione, esso pu essere contenuto l dove il processo produttivo possa industrializzarsi grazie alle economie di scala e quindi favorendo la concentrazione della produzione in interventi di ampia dimensione unitaria, mentre, infine, per le imposte, in particolare quelle locali legate ai processi di valorizzazione edilizia ed urbanistica, evidente come il loro ammontare rientri nella discrezionalit e possibilit del settore pubblico.
Corte dei Conti (2007). J.K. Galbraith, Cose Viste, Viaggio attraverso un secolo di economia, Rizzoli, Milano, 1995. 9 Si veda al proposito la Ricerca condotta dal Censis per Assoimmobiliare sulle Dotazioni di aree a standard nelle principali citt italiane, Dattiloscritto, Roma, 2007.
Lelevato costo degli alloggi il maggior ostacolo alla copertura sociale del fabbisogno di abitazioni che costituisce ovunque, pertanto, un problema di difficile soluzione e per il quale lo mostrano le diverse esperienze internazionali non il caso di affidarsi ad una sola ricetta, bens a un mix di modalit di intervento da modulare opportunamente10. Posto che la casa in propriet una comprensibile aspirazione della maggior parte delle famiglie evidente che, almeno per la fascia sociale meno abbiente, essa non perseguibile. Peraltro, una ampia offerta di abitazioni in locazione il requisito indispensabile per poter contare su un certo grado di mobilit delle famiglie. Storicamente larea della propriet stata ulteriormente estesa con lofferta, a condizioni particolarmente favorevoli, con i meccanismi delledilizia agevolata e convenzionata, soprattutto da parte di cooperative di inquilini e su questo numerosi sono gli esempi oppure, come testimoniano sporadici casi nel nostro paese, attraverso lautocostruzione, una modalit questa particolarmente diffusa nel Nord Europa ma ancora poco praticata in Italia. Anche lingegneria finanziaria pu porsi al servizio della diffusione della propriet, come ha peraltro fatto in questi anni con una variet di formule di finanziamento, incluse quelle costituite dal cos detto acquisto a riscatto, adatte a soddisfare le pi diverse esigenze della domanda. Dove per occorre particolarmente innovare nella ricerca di strumenti che consentano di ampliare strutturalmente il mercato della locazione al fine di soddisfare anche le molteplici esigenze di questo tipo di domanda, una domanda che non solo sociale. Per quella sociale, che a volte non in grado di esprimere alcuna solvibilit rispetto al canone di locazione, per quanto basso esso sia, non si sfugge alla necessit dellintervento pubblico nel sostenimento delle spese di alloggio. Come mostrano i dati delledilizia residenziale pubblica, per certe fasce di inquilinato, infatti, il canone di locazione nullo e il rendimento della gestione negativo, dato che linquilino pu non essere neppure in grado di pagare le spese di manutenzione ordinaria. Ma, una volta attivati i non banali meccanismi capaci di individuare le famiglie bisognose daiuto 11 e di modulare gli interventi in rapporto alle reali esigenze, si tratter semplicemente di stabilire lampiezza e lo spessore della coperta sociale e di utilizzarla casi concreti.
Il fine tuning edilizio e sociale pu basarsi allora su mix di abitazioni in locazione di propriet pubblica (del tipo ERP), combinate con abitazioni sociali realizzate da Fondi immobiliari etici, promosse da soggetti come Universit, Fondazioni, Assicurazioni, societ Immobiliari, piuttosto che da cooperative di abitanti e agevolate con capitali etici, fondi pubblici, moneta urbanistica, ecc.
Le formule a disposizione sono numerose e sono state profondamente innovate negli ultimi anni, in particolare dopo la ritirata dello Stato sancita dallArt. 63 del D.Lgs. 31 marzo 1998, n.112 e lattribuzione alle Regioni di tutte le competenze in materia di edilizia pubblico-sociale. Seguendo la tassonomia proposta recentemente dallAgenzia del Demanio 12, accanto alledilizia residenziale pubblica, costituita tradizionalmente da quella sovvenzionata ovvero a totale carico pubblico, abbiamo ledilizia residenziale sociale dove il pubblico interviene in modi diversi e tutti finalizzati a ridurre il prezzo e/o il canone di locazione delle abitazioni, che include quella agevolata, convenzionata e altre forme di partenariato pubblico-privato oltre a quella, pi recente, innovativa e promettente, ovvero quella sociale di mercato. Questultima stata prevista in attuazione del Piano Casa (Art. 11 D.L. 122/1998) con la costituzione di un Sistema Integrato di Fondi Immobiliari (SIF) basato sostanzialmente sulla promozione grazie a circa 2 miliardi di Euro di finanziamenti etici provenienti prevalentemente da CDP, ma anche dallo Stato, per 140 milioni di Euro, oltre che da Banche, Assicurazioni e Casse di Previdenza - a livello locale di Fondi Immobiliari votati ad offrire abitazioni a canone di locazione moderato (e a riscatto) e destinate alle famiglie non abbastanza povere per accedere alledilizia sovvenzionata e neppure abbastanza ricche per accedere alledilizia di mercato. C poi unarea, quella della locazione privata, dove in particolare con la legge 431/98 si sono previsti incentivi fiscali legati alla territorializzazione dei canoni di locazione concordati a livello locale cos da contribuire alla riduzione, attraverso lazione dellincentivo fiscale, del canone di mercato. Abbiamo quindi un continuum dallofferta di abitazioni a totale carico pubblico sino a quelle offerte a condizioni di mercato libero per le quali, tuttavia, il quadro normativo urbanistico, edilizio, fiscale, ecc. non indifferente.
Oggi nelle diverse realt locali dalle Regioni adottata una variegata gamma di definizioni e livelli soggettivi per definire la soglia di accesso a condizioni di favore allabitazione; essi si regolano di norma su livelli che (Federcasa, 2007) considerano il reddito ISE o ISEE ma anche quello IRPEF con sperequazioni che vanno dalla soglia pi bassa degli 11.466 Euro della Sardegna a quella pi alta dei 24.645 Euro del Piemonte e con differenze, rispetto al livello medio di reddito regionale da Regione a Regione enormi, cos che, ad esempio, mentre il limite di accesso per una famiglia tipo della Sardegna del 38% inferiore al reddito medio regionale, in Piemonte esso supera la media del 40%, con una conseguente evidente sperequazione. 12 Si veda: Agenzia del Demanio, Edilizia residenziale pubblica e sociale temi a confronto. Dossier monografico, Congiuntura immobiliare, Roma, ottobre, 2011.
Appare evidente, in altri termini, che la ri-creazione delle condizioni perch i vecchi e i nuovi investitori istituzionali investano in abitazioni per la locazione un punto essenziale di una moderna politica della casa13. Oggi, anche in Italia, disponiamo di strumenti di gestione e attrazione del risparmio analoghi a quelli presenti in altri paesi sviluppati come i Fondi immobiliari o le Societ di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ) e a tali strumenti, concepiti propriamente per gestire patrimoni immobiliari per la locazione di lungo periodo, occorrer fare ricorso in materia di rilancio dellinvestimento istituzionale in abitazioni per la locazione. Aspetti come la regolamentazione dei contratti di locazione o la fiscalit sono certamente decisivi e imprescindibili, ma questi vanno calati in un insieme pi vasto di iniziative che rimettano la locazione al centro delle politiche per la casa riequilibrando una struttura immobiliare che oggi appare eccessivamente sbilanciata sulla casa in propriet. E un dato di fatto che oggi lindustria italiana dei fondi immobiliari non gestisce fondi immobiliari con abitazione per la locazione, per cui si tratta di capire quali modifiche normative sia necessario apportare per convincere gli investitori a tornare in questo segmento. Famiglie per titolo di godimento dellabitazione (2008) 18.678.782 Propriet Affitto Altro titolo Totale famiglie Fonte: Elaborazioni su dati EU-Silc e Istat 4.707.053 1.519.208 24.905.042 Abitazioni occupate per titolo di godimento (2001) 15.453.656 Propriet Affitto Altro titolo Totale abitazioni occupate Fonte: ISTAT 4.327.618 1.872.014 21.653.288
In materia occorre tenere conto del quadro europeo che appare in evoluzione con la Comunicazione della Commissione Europea sui servizi di interesse economico generale del 16 settembre 2011(che serve da quadro al dibattito sugli aiuti di stato alledilizia sociale) e su cui attesa la decisione finale della Commissione europea a fine gennaio 2012.
19 Abitazioni occupate da persone residenti in edifici ad uso abitativo per titolo di godimento e figura giuridica del proprietario (2001) FIGURA GIURIDICA DEL PROPRIETARIO Titolo di godimento Propriet Affitto Altro titolo Totale
Persona fisica Impresa o societ Cooperativa edilizia Stato, Regione, Provincia, Comune Ente previdenziale IACP o Azienda per il Territorio Altro Totale
15.226.050 45.054 74.053 13.721 4.041 53.504 30.343 15.446.766
2.945.897 210.410 42.919 235.340 103.718 663.164 121.296 4.322.744
1.680.988 49.502 4.322 36.096 3.282 21.548 70.097 1.865.835
19.852.935 304.966 121.294 285.157 111.041 738.216 221.736 21.635.345
2. La domanda: le tendenze prevalenti
2001 Popolazione Stranieri Incidenza % Numero famiglie Dimensione media 56.995.774 1.356.590 2,38% 21.810.676 2,61 2005 58.751.711 2.402.157 4,09% 23.600.370 2,49 2010 60.340.068 4.235.059 7,02% 24.905.042 2,42
Fonte: Istat Le pi recenti stime indicano a inizio 2011 un numero di abitanti pari a 60,623 milioni e un numero di famiglie di 25,175 milioni (di cui 1,64 milioni con capofamiglia straniero). La popolazione italiana cresciuta tra il 2001 e il 2010 di circa tre milioni e mezzo di unit, soprattutto a causa de: i saldi migratori positivi laumento della durata media della vita e di un tasso di natalit che, pur basso, aumenta lievemente principalmente grazie allapporto della popolazione immigrata. La popolazione sta subendo un processo di progressivo invecchiamento (dal 1980 ad oggi let media salita da 36 a 43 anni) e di peggioramento degli indici di dipendenza strutturali e del rapporto tra popolazione attiva e non attiva. Il numero dei nuclei familiari sta aumentando a velocit molto maggiore rispetto alla popolazione. Ne consegue che il numero medio di componenti sceso - da 2,6 a 2,4 circa , andando cos ad incrementare la spesa media pro capite nei consumi delle famiglie ed ampliando il disagio economico14. E inoltre in aumento il numero dei nuclei familiari composti da un solo elemento e di quelli con un solo genitore.
Si ricorda che nei consumi delle famiglie esiste una sorta di economia di scala per cui la spesa media cresce in proporzione minore alla crescita del numero di componenti e ci amplia in alcuni casi il disagio economico.
E in forte aumento (sono circa 7 milioni tra i 18 e i 34 anni) il numero dei giovani che risiedono ancora con almeno uno dei due genitori. Le motivazioni addotte sono spesso legate alla situazione economica (reddito insufficiente o troppo incerto) o a motivi di studio15. La componente straniera in Italia in continuo aumento ed ha raggiunto il 7% della popolazione. La maggior parte degli stranieri si concentra nella fascia 18-39 anni ma, grazie ad tasso di natalit superiore alla media italiana ed al processo di ricongiungimento familiare, stanno crescendo anche i minorenni. Ad acuire poi il problema della sostenibilit economica, si aggiunge che, in maggioranza, gli stranieri risiedono nei grandi centri urbani, dove maggiore il costo della vita e dellabitazione. I dati relativi alloccupazione evidenziano una situazione, soprattutto nelle regioni meridionali, particolarmente grave. Nel 2010 il tasso di occupazione nazionale della popolazione tra i 15 e i 64 anni stato pari al 56,9%, in calo di 0,7 punti rispetto al 2009 e di 1,8 punti percentuali rispetto al 2008. Lattuale congiuntura economica sta aggravando il quadro occupazionale soprattutto per le fasce pi deboli. Nel 2010, gli indicatori di povert relativa ed assoluta si mantengono su livelli sostanzialmente in linea a quelli rilevati nel 2009. La povert non cresciuta nellanno della crisi perch due ammortizzatori sociali hanno mitigato gli effetti della crisi sulle famiglie: la famiglia stessa, che ha protetto i giovani che avevano perso loccupazione la cassa integrazione guadagni, che ha protetto i genitori dalla perdita del lavoro.
A tale proposito si menziona che circa uno studente universitario fuori sede su 10 pu fruire di strutture residenziali dedicate.
3. Il mercato della casa e il reddito delle famiglie italiane: le cause dellemergenza 3.1 La propriet e laffitto
Propriet dello stock residenziale, in % sul totale
In Italia la quota di famiglie che vivono in affitto si pi che dimezzata negli ultimi 50 anni arrivando al 18,9%, una delle pi basse a livello europeo. Il 5,3%, ovvero circa 1 milione 320 mila famiglie, paga un affitto sociale.
Fonte: Cecodhas, 2011, anni vari
Abitazioni occupate per forma di godimento (in % sul totale delle occupate) Anni 1961 1971 1981 1991 2001
Propriet 45,8 50,8 58,9 68,0 71,4
Affitto 46,6 44,2 35,5 25,3 20,0
Altro titolo 7,6 5 5,6 6,7 8,6
La Propriet comprende lusufrutto ed il riscatto. LAffitto comprende il subaffitto LAltro titolo comprende luso gratuito e luso a titolo di prestazione di servizi.
Fonte: Istat, Censimenti, anni vari.
Nel 2008 le famiglie proprietarie o usufruttuarie dellabitazione sono il 75% del totale; le famiglie in affitto rappresentano il 18,9% del totale; le famiglie che usufruiscono dellabitazione con altro titolo sono il 6,1%(Fonte: ISTAT e stime su dati EUSILC).
Nel corso dellultimo decennio i prezzi delle case sono aumentati in proporzione maggiore ai canoni, ma, come si pu vedere dalla figura sottostante, il calo conseguente alla crisi stato abbastanza modesto.
Prezzi e canoni di abitazioni nelle grandi citt (N.I. 1991 = 100)
I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
3.2 Le compravendite
Numero di compravendite di abitazioni 900.000 850.000 800.000 750.000 700.000 650.000 681.264 611.878 845.051 Il numero di compravendite di abitazioni aumentato considerevolmente sino a toccare il picco di 845 mila contratti nel 2006. La crisi ha successivamente bruciato circa il 28% dei volumi compravenduti. Per il 2011 si prevede una ulteriore erosione del livello transatto, soprattutto in ragione della difficolt di accesso ai finanziamenti, mentre i prezzi si sono mostrati molto pi rigidi.
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Fonte: Agenzia del Territorio
3.3 Lindebitamento delle famiglie e i mutui
Lindebitamento delle famiglie italiane, pur pi contenuto rispetto alla gran parte dei paesi occidentali, aumentato nel corso degli ultimi quindici anni, soprattutto in ragione dei mutui contratti per lacquisto della casa. A partire dal 2007, per, si verificata una forte restrizione del credito da parte degli istituti bancari, rendendo pi difficoltoso lacquisto soprattutto per quelle famiglie che disponevano di limitati capitali propri e medio-bassi profili reddituali. Da allora si osservata una riduzione della quota di acquisti fatti con laccensione di un mutuo. Il mercato attuale pertanto connotato da bassi volumi di compravendite, queste ultime basate da una maggiore componente di capitale proprio. Indebitamento delle famiglie rispetto al reddito in alcuni paesi occidentali
Quota di compravendite di abitazioni effettuate con mutuo da persone fisiche
47 1996 2000 46 45 44 45.3% 46.5%
42 41 40 2004 2005 2006 2007
Annualit necessarie per lacquisto di una abitazione (Famiglie con reddito medio alloggio in zona despansione 90mq)
6 5 4,0 4 3 2 1 0 1,9 2,2 1,5 1,6 2,4 2,8 2,2 2,3 2,4 2,5 2,9 2,9 3,0 3,1 2,9 4,8 4,0 4,9 4,6 4,7 3,7 3,8 3,6 6,4 6,4 5,9 5,2
Tra il 1997 ed il 2007, che coincide con lultima fase espansiva del mercato, lincremento dei prezzi delle abitazioni non stato associato ad unanaloga crescita dei redditi. Un fenomeno che ha assunto contorni pi problematici in particolare in corrispondenza delle maggiori aree urbane, dove il mercato della casa stato interessato da una dinamica incrementale dei prezzi pi accentuata.
Fino a 80.000 abitanti
Grande area urbana
Fonte: Cresme - SI
Affitti medi e rata media dei mutui in Italia ()
100 0 2006 2007 2008 2009 2010 Affitto medio mensile Rata media mensile del mutuo
Se, da una parte, laccesso alla finanza per lacquisto della casa difficoltoso, data lattuale congiuntura economica e finanziaria i redditi tenderanno a non aumentare e la precariet occupazionale aumenter il profilo di rischio delle famiglie , dallaltro, lincremento dei costi interbancari dovuti alla crisi di fiducia sui mercati sta determinando una restrizione ulteriore del credito che si traduce in un incremento del suo costo. Sta contestualmente crescendo lincidenza delle spese per labitazione sia di chi una casa ce lha gi e ha ancora in corso un mutuo, sia, e soprattutto, di chi la casa non ce lha e vive in affitto (due su tre sono le famiglie in affitto a rischio, e la previsione per il futuro che il quadro vada ulteriormente a peggiorare).
Incidenza della rata del mutuo e del canone di affitto sul reddito
2007 Reddito familiare medio () Importo medio rata mutuo/primo canone () Incidenza % sul reddito % famiglie a rischio sulla rata/canone Spesa gestione abitazione () Incidenza % sul reddito Spesa totale abitazione () Incidenza % sul reddito % famiglie a rischio sulla spesa totale 37.657 7.947 21,1 25,4 2.960 7,9 10.907 29,0 47,0 Famiglie con mutuo 2010 2011 base peggiorativo 37.597 7.536 20,0 23,8 3.170 8,4 10.657 28,3 45,6 38.516 7.661 19,9 23,1 3.217 8,4 10.829 28,1 45,2 37.708 7.661 20,3 24,7 3.217 8,5 10.829 28,7 46,7 2007 24.220 6.738 27,8 48,5 2.140 8,8 8.878 36,7 68,0 Famiglie in affitto 2010 2011 base peggiorativo 23.721 6.405 27,0 45,4 2.294 9,7 8.699 36,7 66,2 24.312 6.732 27,7 47,6 2.328 9,6 9.061 37,3 67,1 23.545 6.732 28,6 49,3 2.328 9,9 9.061 38,5 68,3
Fonte: ORCC, 2010
Reddito annuo medio disponibile delle famiglie in affitto e del resto delle famiglie italiane (in )
La fragilit delle famiglie italiane si presenta con una connotazione pi allarmante con riferimento a coloro che vivono in affitto. Se, infatti, come visto, la dinamica dei redditi, in generale, non riuscita a stare al passo con quella dei valori immobiliari, sebbene in qualche misura potesse essere supportata da politiche di credito relativamente accondiscendenti, questo gap ancor pi vero con riferimento a coloro che vivono in affitto, il cui profilo reddituale ben pi compresso della media nazionale. Laffitto quindi vissuto come una non scelta ed una esclusione dal mercato della propriet.
36000 34000 32000 30000 28000 26000 24000 22000 20000 18000 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Famiglie in affito Fonte: elaborazioni su dati Banca dItalia Altre famiglie
3.4 Gli sfratti
Distribuzione degli sfratti per motivazione
La difficolt vieppi crescente nellonorare il canone di locazione desumibile altres dalla consistente crescita del numero di provvedimenti di sfratto emessi per morosit. Essi, infatti, rappresentano l85% del totale ed interessano pi di 56 mila nuclei famigliari, pi che triplicatisi dagli anni 80 ad oggi.
Fonte: Ministero dellInterno
Provvedimenti esecutivi di sfratto, richieste di esecuzione e sfratti eseguiti in Italia dal 1983 al 2009
Provvedimenti esecutivi di sfratto emessi Italia 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Necessit locatore 20.442 10.191 4.933 3.620 1.736 975 676 614 679 581 462 770 693 984 729 1.029 511 665 808 647 664 734 835 656 674 539 700 878 Finita locazione 100.891 116.818 55.874 72.379 95.167 62.104 48.261 59.462 66.327 53.849 42.639 39.856 33.901 35.376 23.175 18.321 14.230 13.329 12.755 12.329 10.839 12.689 10.953 9.838 9.236 10.486 9.208 8.464 Morosit / Altra causa 17.895 18.779 21.078 23.776 23.539 21.758 20.098 21.609 23.684 23.912 26.299 27.099 23.379 28.279 26.322 25.569 24.203 25.412 26.937 27.154 27.781 32.112 33.200 32.901 33.959 41.008 51.576 56.147 TOTALE 139.228 145.788 81.885 99.775 120.442 84.837 69.035 81.685 90.690 78.342 69.400 67.725 57.973 64.639 50.226 44.919 38.944 39.406 40.500 40.130 39.284 45.535 44.988 43.395 43.869 52.033 61.484 65.489 Richieste di esecuzione (*) 47.572 50.569 53.635 111.913 70.256 49.099 73.300 98.811 98.957 109.426 129.169 118.529 117.614 127.237 122.286 126.011 96.219 103.072 98.068 91.574 83.748 77.548 104.940 100.287 109.446 138.443 116.576 110.048 Sfratti eseguiti (**) 17.664 19.048 17.967 26.297 16.821 13.697 13.820 16.537 16.574 17.788 19.598 18.647 17.367 17.790 17.161 19.821 17.869 21.614 20.608 20.389 23.000 25.188 25.369 22.139 22.468 24.959 27.584 29.825
(*) Presentate all'Ufficiale Giudiziario
(**) Con l'intervento dell'Ufficiale Giudiziario
3.5 Il sistema dei valori dellaffitto: dallERP alledilizia di mercato
Canone di locazione medio mensile ERP (2008) Comune Bari Bologna Bolzano Catanzaro Genova La Spezia Milano Modena Perugia Pescara Roma Torino Trieste Venezia Fonte: Civicum, Politecnico Milano, 2010 /mese 71 111 204 18 101 122 180 149 126 123 59 91 123 115
Ledilizia residenziale pubblica, ledilizia privata sociale, ledilizia convenzionata/agevolata, il Fondo Sociale per lAffitto, i canoni concordati (l. 431/98) e lequo canone sono le formule prevalenti per supportare le famiglie che vivono in affitto e che non riescono ad accedere al mercato libero della locazione. Ecco alcuni esempi a confronto.
Canoni a confronto: ERP, Edilizia Privata Sociale, Edilizia libera Casi studio Edilizia Residenziale Pubblica Abitazioni popolari comune di Monza Abitazione ACER Emilia, tipologia ERP Canone sociale (Comune di Milano) Parma social house Canone moderato (Comune di Milano) Canone concordato (Comune di Milano L. 431/98) Milano social housing (Fondazione Housing Sociale) Milano periferico Cohousing semicentro Milano (Residance) Milano semicentro Milano centro ristrutturato /mq/anno 5 15 20 40 40 50 72 110 120 200 275 /mq/mese 0,4 1,3 1,7 3,3 3,3 4,2 6,0 9,2 10,0 16,7 22,9 Appartamento 70 mq/mese 28 91 119 231 231 294 420 644 700 1.169 1.603
Fonte: Elaborazioni su dati Fondazione Cariplo, Co-housing venture, Scenari Immobiliari, Gruppo Clas
4. Le caratteristiche dellofferta residenziale 4.1 Il patrimonio abitativo ed il suo utilizzo
Secondo lAgenzia del Territorio, lo stock residenziale ammonta a circa 33 milioni di unit, di cui circa 30 di propriet di persone fisiche e poco meno di 3 di persone non fisiche. Di quelle di propriet di persone fisiche, circa 19,7 milioni sono abitazione primaria, 2,6 milioni sono concesse in locazione a terzi e 730 mila in uso gratuito, mentre il rimanente composto da alloggi adibiti a seconde case, ad utilizzi diversi (studi professionali, ecc.) o da strutture degradate o non abitabili. Delle abitazioni di propriet di persone giuridiche non individuato lutilizzo, ma i dati censuari parlano di 1,377 milioni in affitto. In totale si stimano circa 4,7 milioni di abitazioni in locazione - dato che sar oggetto di aggiornamento con il censimento in corso.
Abitazioni occupate da persone residenti in edifici ad uso abitativo per titolo di godimento e figura giuridica del proprietario (2001) FIGURA GIURIDICA DEL PROPRIETARIO Titolo di godimento Propriet Affitto Altro titolo Totale
La produzione di abitazioni e la crescita delle famiglie
2.500.000 2.000.000 1.500.000 2.028.940 1.600.200
500.000 0 -500.000 -1.000.000 -428.740
La produzione di nuove abitazioni stata, inoltre, negli ultimi anni, insufficiente a bilanciare laumento del numero di famiglie (che oggi ammontano a circa 25 milioni) con un trend che sembra destinato a proseguire nei prossimi anni, stante il calo di investimenti in costruzioni e di richieste di concessioni edilizie a fronte, invece, di un progressivo processo di parcellizzazione dei nuclei familiari.
Numero di alloggi costruiti con supporto pubblico (.000)
Il numero di alloggi costruiti con supporto pubblico totale o parziale enormemente diminuito negli anni, passando in 20 anni da circa 90.000 allanno a meno di 10.000 alloggi. Il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa varato ad ottobre 2011 prevede un investimento pari a 2,7 miliardi di euro per la realizzazione di 12.000 alloggi e la ristrutturazione di altri 3.000.
Fonte: Stime Oasit su dati Cresme
Unit abitative da realizzare attraverso il Piano nazionale per ledilizia abitativa Nuova costruzione Recupero ristrutturazione Acquisto Locazione Locazione permanente Affitto 25 anni Riscatto 10 anni Edilizia libera TOTALE ALLOGGI Fonte: Gazzetta Ufficiale 215 15/09/2011 Risorse stanziate dalla delibera CIPE 05/05/2011 () Fondi Statali Fondi regionali Altri fondi pubblici Fondi privati 298.557.517 273.864.354 165.569.489 1.979.056.162 2.717.047.522 12.057 3.009 143 0 3.745 2.259 6.054 3.151 15.209
TOTALE Fonte: Gazzetta Ufficiale 215 15/09/2011
Piano Nazionale di Edilizia Abitativa Accordi di programma con le regioni
ACQUISIZIONE Nuova costr.ne Regioni Piemonte Valle d'Aosta Lombardia P.A.Trento P.A.Bolzano Veneto Friuli-V. Giulia Liguria EmiliaRomagna Toscana Umbria Marche Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Basilicata Calabria Sicilia Sardegna Totale N alloggi 318 0 728 91 0 205 0 597 460 384 108 104 0 0 22 6.749 1.608 365 0 298 20 12.057 locazione perm.te N. alloggi 129 0 413 91 0 218 0 583 480 179 76 137 0 0 22 223 952 32 0 13 234 3.782 FINALIZZAZIONE affitto 25 anni N. alloggi 217 0 255 0 0 88 0 210 37 181 0 63 0 0 0 791 38 0 0 347 0 2.227 15.209 riscatto 10 anni N. alloggi 53 0 300 0 0 0 0 494 155 0 0 0 0 0 0 4.221 831 0 0 0 0 6.054 libero mercato N. alloggi 334 0 0 0 0 0 0 0 15 90 100 0 0 0 0 1.824 208 333 0 242 0 3.146 FINANZIAMENTO altri fondi pubblici 8.197.000 0 23.850.800 0 0 10.379.028 0 23.830.139 20.159.555 0 5.981.938 8.182.765 0 0 415.739 40.590.776 14.776.175 0 0 6.931.828 2.273.746 165.569.491
Recup./ristrutt. N. alloggi 415 0 214 0 0 45 0 690 211 66 23 96 0 0 0 310 421 0 0 304 214 3.009 15.209
Acquisto N. alloggi 0 0 26 0 0 56 0 0 16 0 45 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 143
Locazione N. alloggi 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
fondi statali 32.839.364 0 54.820.950 5.384.865 0 22.732.444 0 12.865.482 22.436.560 21.832.133 5.470.078 7.178.309 0 0 2.068.355 41.168.900 24.964.424 3.608.804 0 27.834.084 13.352.765 298.557.516
fondi regionali 15.601.554 0 0 14.216.708 0 1.231.000 0 19.833.946 30.000.000 21.832.133 8.265.000 8.103.500 0 0 0 100.000.000 28.797.552 10.253.850 0 13.732.011 1.997.100 273.864.354
fondi privati 111.626.369 0 46.307.000 0 0 23.302.470 0 155.834.710 44.200.598 44.889.744 0 8.077.487 0 0 0 1.366.480.794 28.535.924 50.702.490 0 99.098.576 0 1.979.056.162
168.264.287 0 124.978.750 19.601.573 0 57.644.941 0 212.364.277 116.796.713 88.554.009 19.717.016 31.542.060 0 0 2.484.094 1.548.240.470 97.074.075 64.565.144 0 147.596.500 17.623.611 2.717.047.523
Fonte: Ministero della Infrastrutture
4.2 LEdilizia Residenziale Pubblica
Alloggi gestiti dalle aziende casa Le Aziende Casa (ex IACP) in Italia gestiscono un patrimonio di circa 760 mila abitazioni in affitto a canoni ridotti rispetto al mercato. Un patrimonio che si sta progressivamente riducendo sia in termini quantitativi (per le vendite in atto e la scarsa produzione di nuovi alloggi), sia in termini qualitativi in ragione del fabbisogno manutentivo non adeguatamente coperto dalle risorse stanziate. Al numero di abitazioni gestite dalle Aziende Casa, vanno aggiunte le abitazioni pubbliche gestite, per, da soggetti privati che fanno salire il numero a circa 900milla case affittate.
Fonte: Federcasa
Vendite alloggi gestiti dalle aziende casa
6.000 4.000 2.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2008
Le famiglie che alloggiano nelle residenze di Edilizia Residenziale Pubblica appartengono per oltre un terzo (34,5%) alle fasce A e B, ovvero quelle considerate di maggiore emergenza sotto il profilo economico e sociale, in tendenziale incremento. Simmetricamente, sta calando la quota di famiglie per le quali sono venute meno le condizioni di permanenza allinterno delledilizia pubblica.
Nuclei familiari fascia A e B (canoni minimi) 2003 2004 2006 2008 Nord Centro Sud Totale Italia 100.504 16.630 145.272 262.407 95.886 28.579 101.425 225.890 106.076 49.615 114.401 270.092 125.074 25.732 81.694 232.500 Nord Centro Sud Totale Italia
Nuclei familiari in area decadenza 2003 2004 2006 8.173 2.456 13.075 23.704 17.073 5.474 9.238 31.785 10.080 3.750 8.544 22.374
2008 8.458 4.497 15.613 28.569
Percentuale nuclei familiari fascia A e B (canoni minimi) 2003 2004 2006 2008 Nord Centro Sud Totale Italia Fonte: Federcasa 28,0% 11,0% 50,0% 32,8% 27,4% 18,8% 34,9% 28,5% 27,6% 23,7% 41,9% 31,9% 37,2% 16,6% 31,0% 34,5%
Percentuale nuclei familiari in area decadenza 2003 Nord Centro Sud Totale Italia 2,3% 1,6% 4,5% 3,0% 2004 4,9% 3,6% 3,2% 4,0% 2006 3,0% 2,3% 3,1% 2,9% 2008 2,5% 2,4% 1,9% 2,4%
4.3 Gli inquilini ERP gestiti da Romeo Gestioni S.p.A.- Milano
Le fasce di et I componenti della famiglia
Fonte: Elaborazione OASIt su dati Romeo Gestioni
4.4 Gli inquilini ERP gestiti da Romeo Gestioni S.p.A.- Roma
4.5 Gli inquilini ERP gestiti da Romeo Gestioni S.p.A.- Napoli
Rapporto sullAbitare Sociale in Italia 4 Novembre 2011
4.6 Il beneficio implicito distribuito agli inquilini ERP
I grafici precedenti illustrano le caratteristiche demografiche e socio-economiche delle famiglie che alloggiano in abitazioni ERP a Milano Roma e Napoli, cos come risulta dalla banca dati di Romeo gestioni, con la avvertenza che per quanto riguarda il caso milanese si censito circa un terzo delluniverso. Si tratta quindi complessivamente di circa 60 mila famiglie, ovvero 165.500 individui. Si inoltre stimato il beneficio implicito calcolando il differenziale fra laffitto del mercato libero per le abitazioni in oggetto, desunto dai dati dellAgenzia del Territorio, e quanto bollettato dalla propriet pubblica. Ne risultato quanto segue:
Beneficio implicito annuo complessivo (milioni di ) Milano 38 Roma 39,5 Napoli 40 Fonte: Elaborazione OASIt su dati Romeo Gestioni
Beneficio implicito annuo per famiglia () 1.809 1.430 1.620
4.7 Il Fondo Sociale per lAffitto
La crisi della finanza pubblica ha colpito pesantemente anche questo comparto di offerta per le famiglie svantaggiate: i fondi stanziati per il sostegno dellaffitto si sono ridotti di quasi il 90% in poco pi di un decennio. Dotazione annuale nazionale Fondo Sociale
Norma di riferimento 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Legge n. 431/1998 Legge n. 431/1998 L. 23 dicembre 1999 n. 488 L. 23 dicembre 2000 n. 388 L. L. L. L. L. L. L. L. L. L. 28 27 24 30 23 27 24 22 23 21 dicembre dicembre dicembre dicembre dicembre dicembre dicembre dicembre dicembre dicembre 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 n. n. n. n. n. n. n. n. n. n. 448 289 350 311 266 296 244 203 191 220 Stanziamento (mln ) 309,88 309,88 366,68 335,70 249,18 246,50 246,01 230,14 310,66 210,99 205,59 181,10 143,83 33,50
4.8 LEdilizia Privata Sociale e il Sistema Integrato dei Fondi
Un ruolo sempre pi importante di sostegno alle famiglie, sussidiario allintervento statale, dovranno averlo, secondo il Piano nazionale di edilizia abitativa definito dal DPCM 16/07/2009 (cosiddetto Piano Casa), gli operatori privati, sia attraverso i Fondi Immobiliari in cui investe il Fondo Investimenti per lAbitare (FAI), gestito dalla Cassa Depositi e Prestiti, ma comprendente 60% di fondi privati, sia attraverso le altre iniziative di edilizia privata sociale. Ad oggi sono state deliberate 12 iniziative per oltre 6 mila alloggi. Investimenti deliberati dal Fondo Investimenti per lAbitare
Parma Social House Abitare Sociale 1 Real Quercia Housing Sociale Veneto Casa Piemonte Case Abitare sostenibile Piemonte HS Italia Centrale Housing cooperativo Roma Housing Toscano Abitare sostenibile Marche e Umbria Emilia Romagna Social Housing Lombardia Casa 1.000 500 400 950 270 >200 550 1.000 Associazione delle Fondazioni delle Casse di Risparmio Piemontesi dalla Compagnia San Paolo e Regione Piemonte Fondazione Carisap, Fondazione Pescarabruzzo, Fondazione Tercas, Fondazione Varrone Cooperative di Legacoop Abitanti Cooperative di Legacoop Abitanti e Fedarabitazione Confcooperative, imprese di costruzione Cooperative di Legacoop Abitanti e Fedarabitazione Confcooperative, imprese di costruzione Fondazioni bancarie del Monte di Bologna e Ravenna, della Cassa di Risparmio di Modena, della Cassa di Risparmio di Forl, di Piacenza Vigevano e della Cassa di Risparmio di Rimini Compagnia dellAbitare
Unit abitative
Promotori/investitori
Comunale di Parma, Servizi di trasformazione del Territorio Spa, Fondazione Cariparma, Parma Social House scarl, Coopfond Fondazione Cariplo, Regione Lombardia, Cassa Depositi e Prestiti, Intesa Sanpaolo, Banca Popolare di Milano, Assicurazioni Generali, Cassa Italiana Geometri, Prelios, Telecom Italia Regione Veneto, Fondazione Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo, Fondazione di Venezia e Intesa Sanpaolo
Polaris Investment Sgr Polaris Investment Sgr Est Capital Sgr Beni Stabili Gestioni Sgr Ream Sgr Polaris Investment Sgr Investire Immobiliare Sgr Polaris Investment Sgr Polaris Investment Sgr Focus Gestioni Sgr Polaris Investment Sgr Beni Stabili Gestioni Sgr
Fonte: CDPI sgr
I progetti di edilizia privata sociale parzialmente finanziati Progetti di Edilizia Privata Sociale censiti ad EIRE 2011 dalla Cassa Depositi e Prestiti sono una parte dei progetti di edilizia sociale presenti sul territorio. Di seguito il loro censimento e le caratteristiche principali. - Numero progetti:
181 Numero totale alloggi Numero medio alloggi: SLP media progetti (mq): Area edificata (mq): Verde pertinenziale (mq): Verde pubblico (mq): Area interessata (mq): Numero attori coinvolti: Promotori: Finanziatori: Gestori: Progettisti: Progettisti strutturali ed impiantistici Imprese di costruzione: Circa 15.000 80 (min 2 max 895) 5.876 6.327 5.415 30.549 15.033 495 128 (rilevanza dei Comuni) 44 (rilevanza delle Regioni) 55 (rilevanza delle Cooperative) 99 104 (rilevanza delle Cooperative) 89 (rilevanza delle Cooperative)
Quotazioni canoni edilizia sociale Campo di oscillazione canoni edilizia sociale: 10-19,5 /mq anno Canone medio minimo: 74,40 /mq anno Canone medio massimo: 80,41 /mq anno Per un alloggio di 70mq: 434-469 /mq mese
Fonte: Gruppo CLAS
5. Atteggiamenti, aspettative, soddisfazione nei confronti dellabitare sociale Indagine quantitativa sulla popolazione italiana residente nelle aree metropolitane16 5.1 Obiettivi e metodologia della ricerca
Losservatorio sullabitare sociale si propone come uno strumento di raccolta e di monitoraggio degli atteggiamenti, delle esigenze e del livello di informazione della popolazione italiana in materia di edilizia residenziale pubblica (ERP), edilizia agevolata e convenzionata, housing sociale, politiche di sostegno ai canoni di locazione, residenze collettive o alloggi per linclusione sociale. Lattivit dellOsservatorio prevede la realizzazione di una serie di rilevazioni, al fine di indagare i diversi aspetti di un tema cos vasto. Nel presente report presentiamo la prima ricerca, finalizzata ad indagare: - il background degli intervistati rispetto alla situazione residenziale attuale, alla percezione di sicurezza economica, alla composizione del nucleo familiare; - la valutazione della propria situazione residenziale attuale e le prospettive per il futuro; - latteggiamento verso ledilizia residenziale pubblica e il grado di problematicit attribuito oggi in Italia alla questione abitativa; - la conoscenza e la propensione verso ledilizia sociale. A tale fine, stata realizzata una ricerca quantitativa ad hoc tramite interviste telefoniche (sistema CATI) su un campione di 1.001 individui. Il campione, di tipo casuale stratificato per quote, rappresentativo della popolazione italiana maggiorenne (con oltre 17 anni di et) residente nelle aree metropolitane (legge 42/2009) per genere, et, professione, titolo di studio, ampiezza dellarea metropolitana di residenza (distinguendo fra comuni capoluogo e altri comuni dellarea)17. Si deciso di concentrare lattenzione
In questo capitolo verranno esposti i risultati dellindagine svolta da ISPO, diretta da R. Mannheimer. Sondaggio ISPO/C.C. Management S.r.l. per Romeo Gestioni - Campione rappresentativo popolazione italiana maggiorenne residente in aree metropolitane - Estensione territoriale: nazionale - Casi: 1.001 - Metodo: CATI - Tasso di risposta: 31,4% - Rifiuti/sostituzioni: 2.187 (68,6% sul totale dei contatti) - Margine di approssimazione: 3,1% - Numero di intervistatori coinvolti nellindagine: 78. Metodo di controllo
sui residenti delle aree metropolitane poich si ritiene possano avere con maggiore probabilit unesperienza diretta rispetto alle tematiche oggetto di indagine.
5.2 Keypoints
Chi ha la sua casa, poco gli manca
La propriet della casa un traguardo fondamentale per gli italiani: 3 su 4 dichiarano di essere proprietari dellabitazione in cui vivono e, nella maggior parte dei casi (56%), dicono di averla acquistata nuova. Si vive pi spesso in case di propriet al Nord e nei comuni non capoluogo del Centro. Single e famiglie numerose pi spesso in affitto
Il 20% dei residenti nelle aree metropolitane dichiara, invece, di vivere in affitto: si tratta pi spesso di persone che vivono sole (giovani single o anziani soli) e di famiglie numerose, ma anche di chi dice di avere difficolt con il proprio reddito. Fra i contratti daffitto prevalgono i canoni agevolati: concordato (32%), equo canone (17%), canone sociale (8%). 1 affittuario su 4 dichiara di avere un contratto di libero mercato. Nessun posto bello come casa mia
Quasi tutti si dicono contenti della casa in cui vivono, per avere una casa di propriet aumenta il grado di soddisfazione: si dichiara molto contento il 49% dei proprietari (53% fra chi ha comprato una casa nuova) e solo il 16% di chi in affitto. I pi soddisfatti vivono nei comuni non capoluogo del Nord-Ovest e del Centro e nei capoluoghi del Nord-Est. Sono pi spesso coppie, con titolo di studio alto e senza problemi economici.
degli intervistatori: presenza di un supervisor in sala ogni 15 intervistatori. Controllo minimo garantito: monitoraggio 5% delle interviste con ascolto di almeno il 50% dellintervista. - Data di rilevazione: 23-26 settembre 2011.
Nonostante il risultato generale sia confortante, potrebbe essere interessante capire quali siano i motivi della non piena soddisfazione di quel 48% di proprietari che si limita a dichiarare di essere abbastanza contento della propria abitazione: dipende dal possesso di un mutuo che fonte di preoccupazione? Oppure da elementi di contesto esterni allabitazione (ad esempio la caratteristiche del quartiere o della citt in cui si risiede)? O ancora dalla carenza di servizi ritenuti essenziali (negozi, scuole, trasporti, verde pubblico)? Trasloco? No, grazie
Pi di 8 intervistati su 10 dichiarano di non avere in programma di cambiare casa nei prossimi 4-5 anni. Fra chi vive in affitto 1 persona su 4 la pensa diversamente e dichiara che molto probabilmente abiter altrove. Anche i giovani, i residenti nei capoluoghi del Centro, chi ha un titolo di studio elevato e chi vive in famiglie numerose pensa che fra 4-5 anni abiter in unaltra casa: la propensione a trasferirsi cresce al crescere delle dimensioni della famiglia, mentre cala al crescere dellet. A questo proposito sarebbe interessante indagare le motivazioni della resistenza al cambiamento, soprattutto fra coloro che dichiarano di non essere particolarmente soddisfatti dellalloggio in cui vivono attualmente. Laffitto non una soluzione abitativa temporanea
L80% di chi oggi in affitto pensa che lo sar ancora fra 4-5 anni. Vi rimarranno con maggiore probabilit le persone pi anziane, coloro che vivono in affitto presso enti pubblici e chi ha difficolt economiche. Quando dichiarano di voler comprare casa, queste persone hanno pi spesso come prospettiva quella di acquistare labitazione in cui vivono ora. In generale, per, fra coloro che pensano di acquistare una casa, solo 1 su 10 prevede di comprare quella in cui risiede attualmente in affitto. La maggioranza assoluta (91%) dichiara che acquister unaltra casa: pi spesso i 18-34enni, chi in affitto da privati e chi non ha difficolt economiche. Una casa a prezzi accessibili? Un miraggio per 8 italiani su 10
Pi di 8 intervistati su 10 pensano che la carenza di alloggi a prezzi accessibili sia un problema grave nel nostro Paese e che si aggraver ancora di pi con il passare del tempo.
La carenza di alloggi a prezzi accessibili un problema soprattutto per chi vive nelle aree metropolitane del Sud, per chi abita in affitto, specie se a canone concordato, e per i single e le famiglie numerose. Per ovviare a questo problema cos diffuso gli intervistati ritengono prioritario investire in edilizia pubblica a prezzi convenienti: la pensa cos il 58% degli intervistati e la quota sale al 68% fra chi vive in affitto. Circa 1 italiano su 10 ritiene che quella dellalloggio sia certamente una problematica da risolvere, ma senza gravare sui bilanci dello Stato. La questione abitativa: un problema con diverse soluzioni possibili
Ci sono diversi modi di risolvere il problema degli alloggi: si pu affidare allo Stato il compito esclusivo di farsene carico, sia fornendo direttamente la casa a chi non se la pu permettere (1), sia sostenendo economicamente le persone in difficolt con il pagamento dellaffitto (2). Oppure possono essere altre istituzioni di carattere sociale a doversi assumere il compito di dare una casa a chi non se la pu permettere (3). O ancora si pu ritenere che chi in difficolt economica debba trovare il modo di cavarsela da solo (4). Agli intervistati stato chiesto di esprimere il proprio grado di accordo con ciascuna di queste quattro opzioni; in seguito, le diverse inclinazioni sono state sintetizzate in un indicatore riassuntivo degli orientamenti degli italiani rispetto alledilizia residenziale pubblica che di seguito presentiamo. Lorientamento verso ledilizia residenziale pubblica
Il 76% degli intervistati in disaccordo con lidea che chi in difficolt debba cavarsela da solo, senza aiuti pubblici. Allinterno di questo macro-gruppo possiamo individuare tre orientamenti: il welfare pubblico (43%) che assegna allo Stato il compito specifico di dare la casa o almeno un sostegno economico per laffitto a chi in difficolt; il welfare mix (22%) che prevede la collaborazione fra Stato e altre istituzioni sociali nel dare una casa o almeno un sostegno economico per laffitto;
lorientamento al privato sociale (11%), secondo cui lo Stato non deve dare la casa: pu offrire un sostegno economico, ma dovrebbe essere supportato da altre istituzioni di carattere sociale; C poi un quarto orientamento, definito liberismo (9%), tipico di coloro che sostengono che chi in difficolt deve cavarsela da solo e non compito dello Stato provvedere a dare una casa a chi non ce lha, ma al limite ci si pu rivolgere ad altre istituzioni di carattere sociale. Una quota non trascurabile di intervistati (15%), infine, non ha unopinione precisa sul tema: infatti afferma contemporaneamente che chi in difficolt economica debba cavarsela da solo e che lo Stato debba provvedere a dare una casa a chi non ce lha. I profili dei diversi orientamenti
Sono pi spesso orientati verso il welfare pubblico i giovani (18-34 anni), chi abita in affitto, i residenti nel Nord-Est e nei comuni non capoluogo del Nord-Ovest. Chi paga un canone calmierato e chi risiede nei comuni non capoluogo del Centro e del Sud-Isole pi spesso orientato verso il welfare mix, mentre chi non ha problemi economici dichiara pi spesso un orientamento liberista. Infine, nei capoluoghi del Nord-Ovest si rileva pi spesso lorientamento al privato sociale, che invece al Sud risulta sotto la media del campione complessivo. Ledilizia sociale: una possibilit ancora poco nota
Il 35% degli intervistati dichiara di essere a conoscenza del fatto che altri enti, oltre a quelli pubblici, si occupano di edilizia sociale. Solo 1 su 10, per, si dichiara molto informato. Fra i conoscitori, 2 su 3 giudicano positivamente questa possibilit. Ne sono pi spesso a conoscenza i giovani, gli occupati e chi non ha problemi economici. Tuttavia, allinterno del sottogruppo dei conoscitori (35%), il giudizio migliore lo danno gli anziani, chi ha un titolo di studio basso e chi fa fatica con il proprio reddito.
Sarebbe utile studiare unazione di informazione mirata al target specifico che, pur conoscendo mediamente meno ledilizia sociale, sembra essere potenzialmente pi interessato. In generale 3 intervistati su 10 si dicono interessati alle case di edilizia sociale, per s (13%) o per i familiari (18%); fra chi vive in affitto 4 persone su 10 si dichiarano interessate in prima persona. Facendo una proiezione sulla popolazione italiana residente nelle aree metropolitane, significa che ci sono pi di 3 milioni e mezzo di persone potenzialmente interessate alledilizia sociale: circa 1 milione e mezzo per s e circa due milioni per i familiari. Ledilizia sociale come opportunit
Gli intervistati raramente dichiarano di voler cambiare casa nei prossimi 4-5 anni. Ma anche fra coloro che non manifestano questa intenzione c un bacino di potenziali fruitori delle case di edilizia sociale. Il 26% degli intervistati, infatti, dichiara che, pur non avendo intenzione di cambiare casa, interessato alledilizia sociale. Tenendo conto sia della propensione a cambiare casa sia dellinteresse per ledilizia sociale, si possono individuare tre gruppi: i propensi (chi in affitto e chi non soddisfatto della sua abitazione), che si dicono interessati alledilizia sociale in misura superiore alla media e mostrano anche una certa propensione a cambiare casa; i timorosi/potenziali (chi in difficolt economica, chi orientato al welfare pubblico, al privato sociale o al welfare mix), che pur non ritenendo probabile un trasloco, mostrano un certo interesse per ledilizia sociale e potrebbero quindi costituire un potenziale bacino dutenza; i realizzati (chi ha una casa di propriet, chi soddisfatto della propria casa e chi non ha problemi economici), che non hanno intenzione di cambiare casa e non dichiarano interesse per ledilizia sociale.
5.3 Caratteristiche e valutazione della situazione abitativa dei residenti nelle aree metropolitane
Quasi 3 in una casa 4 propriet, mentre 2 su 10 casa di propriet, Quasi 3 italiani su 4 dichiarano di vivere italiani su di dichiarano di vivere in una sono in affitto. Prevale la propensione mentre 2 su 10 sono in affitto. Prevale la propensione ad ad acquistare case nuove. acquistare case nuove.
Tipo di contratto dellabitazione
PROPRIETA 73%
di propriet, acquistata da privato/societ (non nuova) 26%
di propriet, acquistata da enti pubblici 4%
altra propriet (per donazione, eredit, da cooperativa) 2% in affitto: proprietario privato/una persona fisica 13%
AFFITTO 20%
in affitto: proprietario societ privata 2% di propriet, acquistata dal costruttore (nuova) 41% in affitto: proprietario ente pubblico 5%
non so/non risponde 1%
goduta ad altro titolo 6%
TESTO DELLA DOMANDA: Attualmente lei abita in una casa . Valori percentuali - Base casi: 1.001
Si vive in case di propriet soprattutto al Nord e nei comuni non capoluogo del Centro. I single (giovani o anziani soli), le famiglie numerose e le persone in difficolt economica dichiarano pi spesso di vivere in affitto.
Quasi tutti si dicono soddisfatti della casa dove vivono, ma si dichiara molto contento il 49% dei proprietari e solo il 16% di chi in affitto. Fra chi ha acquistato una casa nuova la quota di chi molto contento sale al 53%.
I pi soddisfatti vivono nei comuni non capoluogo del Nord-Ovest e del Centro e nei capoluoghi del Nord-Est. Sono pi spesso coppie, con titolo di studio alto e senza problemi economici.
Pi di 8 intervistati su 10 dichiarano che probabilmente non cambieranno casa nei prossimi 4-5 anni. Ma 1 persona su 4 fra coloro che vivono in affitto pensa che abiter altrove.
Dicono di avere in programma un trasloco i giovani, i residenti nei capoluoghi del Centro, chi ha un titolo di studio elevato e chi vive in famiglie numerose. La propensione a trasferirsi cresce al crescere delle dimensioni della famiglia, mentre cala al crescere dellet.
L80% di chi oggi in affitto pensa che lo sar ancora fra 4-5 anni. Fra coloro che pensano di acquistare una casa, solo 1 su 10 prevede di comprare quella in cui risiede in affitto.
Rimarranno con maggiore probabilit in affitto le persone pi anziane, che vivono in affitto presso enti pubblici e che hanno difficolt economiche. Al limite, la loro prospettiva quella di acquistare la casa in cui vivono ora.
5.4 La questione abitativa e latteggiamento verso ledilizia residenziale pubblica
Pi di 8 intervistati su 10 pensano che la carenza di alloggi a prezzi accessibili sia un problema grave e che si aggraver ancora di pi con il passare del tempo.
La carenza di alloggi a prezzi accessibili un problema soprattutto per chi vive nelle aree metropolitane del Sud, per chi abita in affitto, specie se a canone concordato, e per i single e le famiglie numerose.
Per il 58% degli intervistati prioritario investire in edilizia pubblica a prezzi convenienti: la quota sale al 68% fra chi vive in affitto. Invece, circa 1 italiano su 10 pensa che sia utile ma senza gravare sui bilanci dello Stato.
8 intervistati su 10 pensano che sia compito dello Stato dare una casa a chi non se la pu permettere. 5 su 10 pensano che lo Stato dovrebbe dare un sostegno economico per laffitto. Circa 2 persone su 10 dichiarano che chi in difficolt debba cavarsela senza aiuti pubblici.
I giovani fra i 18 e i 24 anni pensano pi spesso che lo Stato debba dare una casa a chi non se la pu permettere. Chi vive in affitto presso enti pubblici ed in difficolt economica preferirebbe invece pi spesso un sostegno per pagare laffitto.
5.5 Gli italiani e ledilizia residenziale pubblica
A seconda del grado di accordo o disaccordo con le quattro affermazioni illustrate sopra, stato possibile ricostruire gli orientamenti degli intervistati rispetto alledilizia residenziale pubblica. A) Laspetto pi discriminante latteggiamento nei confronti di chi in difficolt economica (Chi in difficolt deve trovare il modo di cavarsela da solo, senza contare su aiuti pubblici/statali) da una parte chi daccordo con laffermazione dallaltra parte chi in disaccordo con questa affermazione B) La seconda dimensione discriminante riguarda latteggiamento rispetto al ruolo dello Stato (Lo Stato deve provvedere a dare una casa a chi non se la pu permettere) da una parte chi daccordo con laffermazione dallaltra parte chi in disaccordo con questa affermazione Dallincrocio fra queste due dimensioni e tenendo conto anche del grado di accordo/disaccordo rispetto agli altri due aspetti indagati (atteggiamento verso il sostegno economico da parte dello Stato e atteggiamento verso il ruolo delle istituzioni di carattere sociale), sono stati individuati QUATTRO ORIENTAMENTI (cui va aggiunto un gruppo residuale che appare confuso rispetto al tema) che illustriamo di seguito.
Lorientamento degli intervistati rispetto alledilizia residenziale pubblica
I giovani e coloro che abitano in affitto sono pi spesso orientati verso lassistenzialismo. Chi paga un canone calmierato pi orientato verso il welfare mix, mentre chi non ha problemi economici dichiara pi spesso un orientamento liberista.
Nei capoluoghi del Nord-Ovest si rileva pi spesso l orientamento al privato sociale, mentre negli altri comuni del Nord-Ovest e nel Nord-Est lorientamento al welfare pubblico pi diffuso rispetto alla media italiana.
Nei comuni non capoluogo del Centro e del Sud-Isole si rileva pi spesso la propensione verso il welfare mix. Sotto la media rispetto al campione complessivo, soprattutto al Sud lorientamento al privato sociale.
5.6 Conoscenza e propensione per ledilizia sociale gestita da enti non pubblici
Il 35% degli intervistati dichiara di essere a conoscenza del fatto che altri enti, oltre a quelli pubblici, si occupano di edilizia sociale. Solo 1 su 10, per, si dichiara molto informato. Fra i conoscitori, 2 su 3 giudicano positivamente questa possibilit.
Ne sono pi spesso a conoscenza i giovani, gli occupati e chi non ha problemi economici, ma fra i conoscitori il giudizio migliore lo danno gli anziani, chi ha un titolo di studio basso e chi fa fatica con il proprio reddito.
3 intervistati su 10 si dicono interessati alle case di edilizia sociale, per s (13%) o per i familiari (18%). La quota sale al 55% fra coloro che vivono in affitto: 4 su 10 si dichiarano interessati in prima persona.
Le case di edilizia sociale interessano personalmente soprattutto i giovani fra i 18 e i 34 anni, mentre nei comuni capoluogo del Nord-Est si ritiene possano essere interessanti per i propri familiari.
Circa 1 persona su 4, pur non avendo in programma di cambiare casa, si dice interessato alledilizia sociale. Si tratta pi spesso di chi vive in affitto, specie se a canone concordato e di chi in difficolt economica.
Gli intervistati raramente dichiarano di voler cambiare casa nei prossimi 4-5 anni. Ma chi in affitto e chi non soddisfatto della sua abitazione ha una propensione maggiore per il cambiamento e dichiara interesse per ledilizia sociale.
6. Lintreccio normativo nellEdilizia Residenziale Pubblica
Il diritto allabitazione , come noto, un diritto di rango sociale riconosciuto tale dalla Corte Costituzionale (Corte Cost. 217/1988) e dalla stessa Dichiarazione Universale dei Diritti dellUomo. Le politiche abitative sono dunque un momento imprescindibile delloperato dellamministrazione pubblica, chiamata a soddisfare le istanze di alloggio provenienti da una corposa parte del tessuto sociale, pur non potendo prescindere da altrettanto stringenti considerazioni di capacit di bilancio in relazione alle varie modalit di soddisfacimento, essendo un diritto finanziariamente condizionato. Il tema delledilizia residenziale pubblica si presenta dunque assai complesso, giacch involge campi di interesse trasversali e tutti non declinabili, dalla necessit di contrasto al disagio abitativo crescente allinderogabile rispetto dei parametri di efficienza ed economicit dellamministrazione della cosa pubblica, sino a valutazioni che esulano da contesti giuridici e richiedono la concomitante sussistenza di profonde conoscenze del territorio e della collettivit locale. Come a tutti noto, a seguito della riforma del Titolo V della Costituzione cui si proceduto nel 2001, la competenza in tema di edilizia residenziale pubblica ad oggi ripartita su tre livelli normativi in relazione al tema disciplinando di riferimento, a sua volta da ricondursi alle distinte materie elencate dallart. 117 Cost. in relazione alle quali ripartita la potest legislativa statale e regionale. Come statuisce infatti la nota sent. Corte Cost. 94/2007, la permanenza in capo alla competenza esclusiva statale, per ragioni di equit sociale, della determinazione dei livelli essenziali delle prestazioni si traduce, in tema di edilizia residenziale pubblica, nella definizione statale dellofferta minima degli alloggi e dunque nella fissazione di principi che valgano a garantire l'uniformit dei criteri di assegnazione su tutto il territorio nazionale. In materia, sussiste inoltre competenza concorrente in ordine alla programmazione degli insediamenti E.R.P., in quanto materia costituzionalmente ascrivibile al governo del territorio enumerato al comma 3 dellart. 117 Cost., nonch a completamento della triade cos sancita dalla Corte Costituzionale la residuale competenza delle Regioni in ordine alla gestione del patrimonio immobiliare di propriet degli IACP o degli enti che abbiano sostituito tali Istituti nelle varie flessioni territoriali. Come risulta agevole intendere, dunque, dal 2001 andato definitivamente dissolvendosi un indirizzo unitario normativo (e soprattutto operativo) in tema di quelli che comunemente sono conosciuti come alloggi popolari, con una conseguente disomogeneit gestionale del patrimonio residenziale pubblico nazionale cagionata dalla enunciata dispersione di competenze che, in tema di E.R.P., ha dato origine ad un vero e proprio ginepraio normativo e regolamentare.
Da quella che sembra essere divenuta una diaspora della disciplina in mille rivoli territoriali, non pu non esserne derivata pertanto una crescente difficolt per gli operatori interessati ogni qualvolta si trovino ad agire su diverse piattaforme regionali, ciascuna con un proprio intricato microcosmo di intese, regolamenti, leggi e circolari, ma soprattutto per gli stessi cittadini, ancor meno preparati dei professionisti di settore; ci alimenta una sensazione di disorientamento innanzi a ci che percepito come unoscura sovrapposizione di competenze e rimandi, peggiorata dalla variabilit e discontinuit amministrativa locale che causa pesanti battute di arresto e contraddittoriet decisionale. In altre parole, il singolo avente diritto sfugge a qualsiasi conoscenza della disomogeneit della disciplina in ragione del dettato costituzionale, nellinconsapevolezza di una disseminazione normativa che impedisce la continuit ed il raccordo tra le risoluzioni statali e regionali; ci di cui ha sentore, di contro, una marcata insufficienza di coordinamento tra i vari livelli amministrativi e la conseguente aleatoriet di ci che dovrebbe essere un diritto garantito alla sua massima estensione. In tema di politiche abitative, la scelta di rimando della gestione (oltre che della manutenzione) agli enti territoriali si tradotta poi in una difficolt di uniformit di passo a livello nazionale, creando di fatto sperequazioni interne alla popolazione a seconda delle zone territoriali oggetto di osservazione, col rischio finanche di una concreta difficolt dellEsecutivo nellorientare uniformemente la politica residenziale pubblica del Paese. E stato in ci emblematico il Piano Casa, rimasto largamente inattuato proprio in ragione del mancato raccordo con il livello regionale. Poich si premesso essere lE.R.P. un campo di interesse in cui una disamina esaustiva non possa prescindere dalla valutazione dellimpatto con le realt locali ancor pi che in altri settori legislativi, intrecciandosi con importanti componenti sociologiche, giova mettere in risalto come la denunciata rarefazione delle competenze possa significare, laddove socialmente sia pi favorito il generarsi di rapporti clientelari tra i gestori degli alloggi ed i fruitori, una condizione propensa al clientelismo ed alla morosit, che in talune zone oramai endemica; lesito infausto che sovente se ne trae lassegnazione di una gran parte delle unit abitative sociali a soggetti non aventi diritto nonch il continuo sforzo di contrasto ad un frequente abuso susseguente allassegnazione: la stanzialit. Una volta ottenuto lalloggio popolare, pare pressoch non infrequente il consolidarsi in capo al soggetto beneficiario di un diritto di propriet di fatto in molti contesti locali, in ragione del quale i nuclei familiari continuano a goderne anche qualora non pi rispondenti ai parametri di reddito (non permettendo cos la rotazione a favore di altri realmente pi bisognosi), spingendosi anche ad aumentarne arbitrariamente il nucleo abitativo e con riscontrati casi di sub-affitto.
Il riparto delle competenze diviene cos non solo privato dello scopo originario cui era stato preordinato, ma evolve in agente che favorisce modalit di assegnazione degli alloggi quantomeno dubbie, che certo non giovano al positivo bilancio della gestione del patrimonio E.R.P., posto che inficiano insopportabilmente il principio cardine delleconomicit della gestione al punto da contribuire al risultato della scarsit e inadeguatezza di risorse pubbliche disponibili. Un tanto preoccupante ed oramai notorio elemento di prassi presente in molte manifestazioni territoriali, unitamente al pi generalizzato caos normativo delineato, prima ancora che per i suoi risvolti contra ius rileva in definitiva per infirmare in misura considerevole quelli che sono i principi cardini dellagire pubblico e che, di contro, una ripartizione di competenze cos distribuita mirava in realt ad ottimizzare: il buon andamento; lefficienza; leconomicit; la parit di trattamento. Pertanto, per tutti i richiamati ordini di ragioni appare responsabilmente non oltre differibile una razionale riponderazione dellassetto globale delle potest legislative, regolamentari e gestionali tra Stato, Regioni ed Enti Locali coinvolti, atta a rispondere alle pressanti istanze di chiarezza normativa, uniformit ed efficienza del sistema E.R.P. provenienti dagli operatori di settore, ma parimenti dai semplici cittadini, i quali risultano i veri soggetti deboli da tutelare nellambito di un segmento fondante della cura del bene comune, che diversamente rischia di divenire affetto da una farraginosit kafkiana. Ci nellauspicio di una completa aderenza della pluralit delle determinazioni regionali e locali alle politiche abitative dettate a livello nazionale, nonch di un pi imperativo contrasto alla proliferazione di ancora pi facili connivenze, favoritismi personali e clientelismi locali; una siffatta sinergia dei vari livelli attivi in un settore cos invincibilmente legato al contesto sociale di riferimento, ma che per essere funzionale necessita di una catalizzazione degli stessi in un prisma comune, irrinunciabile. In mancanza di una recuperata convergenza, inevitabile che tutto ci continui a riverberarsi sostanzialmente sulla capacit stessa della Autorit pubblica di garantire uniformemente il diritto sociale allabitazione.
7. La gestione dinamica del patrimonio immobiliare pubblico: il caso del Comune di Napoli18
Romeo Gestioni SpA ha realizzato un modello integrato di gestione specifico per il patrimonio immobiliare del Comune di Napoli a partire dal 1990. Il valore aggiunto fornito da tale modello negli anni pu essere sintetizzato, attraverso i dati chiave sotto riportati: allavvio dellattivit, nel 1990, lultimo inventario del patrimonio immobiliare disponibile per il Comune di Napoli risaliva al 1963, peraltro esso era redatto in maniera descrittiva e senza riferimenti di valore. Nel 1992, a valle di una complessa e intensa attivit ricognitiva e istruttoria, si pervenne alla prima versione del progetto di libro inventario dei beni immobiliari del Comune di Napoli, determinando cos le condizioni per il suo aggiornamento in occasione del bilancio consuntivo. A tuttoggi, il Comune di Napoli uno dei pochi grandi comuni dItalia a poter disporre di uno strumento conoscitivo strategico per una efficiente gestione quale linventario dinamico dei beni di propriet; nel 1990 risultavano censite solo 5.300 unit immobiliari in gestione al Comune di Napoli; gi nel 1991, a valle delle attivit di verifica, accertamento e regolarizzazione delle posizioni di utenza, erano emerse oltre 22.000 posizioni di utenza su circa 25.000 unit immobiliari. Ad oggi, sono oltre 28.000 le utenze per le quali Romeo Gestioni assolve ogni incombenza gestionale (tecnico-consistenziale, amministrativa, locativa, giudiziale, contabile e manutentiva) contrattualmente prevista; nel 1990 la manutenzione del patrimonio immobiliare era pressoch inesistente; attualmente attraverso una gestione integrata di tutte le attivit tecnico-manutentive (dalla gestione delle segnalazioni delle esigenze attraverso il contact center, alla loro catalogazione e classificazione, nonch programmazione ed esecuzione) vengono eseguiti circa 6.000 interventi manutentivi ogni anno. Essi sono volti - pur se in una ottica emergenziale - alla risoluzione delle inefficienze funzionali e strutturali del patrimonio, con lintento ultimo di contenere il disagio abitativo, secondo gli indirizzi e le priorit definite dalla stessa Amministrazione Comunale (ivi incluso i Piani approvati dalla stessa);
Le elaborazioni che seguono sono state effettuate dai componenti il Comitato Strategico di Romeo Gestioni SPA (Gualtiero Tamburini, Renato Mannheimer e Angelo Piazza) e sono basate sui dati tratti dalla Relazione annuale 2010 sullo stato di avanzamento dei servizi affidati in gestione a Romeo gestioni SPA dal Comune di Napoli, mentre per la ricostruzione storica sono state utilizzate le Relazioni relative ad anni precedenti.
nel 1990 laccertamento totale delle Entrate operato dal Comune di Napoli era pari ad appena /mln 2,3; nel 1994, con la nuova gestione a regime, il livello di Entrate superava /mln 17,5. Nel 2010 il livello Entrate accertato ammonta ad /mln 32,8; - nel 1990 lincassato ammontava ad /mln 1,7; nel 2010 esso risulta di /mln 26,4; - la morosit, tenuto conto dello stato manutentivo del patrimonio e delle condizioni socio-economiche di estremo disagio dellutenza, oggi contenuta nella misura del 24% e, solo nellultimo quadriennio, grazie anche a provvedimenti adottati dallAmministrazione Comunale, calata di ben 22 punti percentuali; - il Sistema Informativo di gestione integrata del patrimonio immobiliare e stato concepito ad hoc per il Comune di Napoli e realizzato (oltre che costantemente manutenuto ed aggiornato) attraverso lesperienza diretta maturata sul campo. Si tratta di un Sistema Informativo (gestionale, grafico, cartografico) unico nel suo genere, capace di integrare i diversi segmenti di gestione e processare enormi quantit di dati (oltre 147.581.632 elaborazioni nel solo 2010)19. Sempre per fornire un quadro sintetico dellevoluzione e della complessit dellattivit gestionale espletata sul patrimonio immobiliare comunale di Napoli, di seguito vengono evidenziati alcuni highlights essenziali relativi ai principali risultati attuali e conseguiti nellultimo quinquennio. I dati e le informazioni contenuti nel riepilogo sottostante mirano ad evidenziare la mole di attivit posta in essere, coniugando, sinergicamente, elementi produttivi (quali gli incassi) con elementi di efficienza (sopralluoghi, interventi manutentivi, contratti, etc), di efficacia (quali lazione legale) e di trasparenza (contatti con gli utenti ed Enti), oltre che con elementi organizzativi interni.
Il Sistema Informativo integrato di gestione TIGER stato sperimentato e collaudato su processi industriali che per variet ed estensione dei volumi gestiti (142.702 alloggi ERP e 80.733 unit immobiliari di Patrimonio Disponibile) rappresentano una ampia casistica nella gestione integrata dei servizi e del patrimonio immobiliare pubblico e privato, quali i patrimoni immobiliari dei Comuni di Roma, Firenze, Milano e Pozzuoli, di quelli degli IACP delle province di Bari, Lecce, Caserta, Salerno, Roma e Latina nonch di quelli degli Enti Previdenziali INPS e INPDAP. Il sistema TIGER, inoltre, certificato conforme alle direttive del Ministero della Funzione Pubblica, inerenti le forniture informatiche alla Pubblica Amministrazione, ed agli standard di qualit UNI EN ISO 9001.
Principali indicatori relativi allattivit di gestione del patrimonio immobiliare del Comune di Napoli allattualita e nel periodo 2006-2010
VALORE DEL PATRIMONIO 1* BENI INVENTARIATI* INCASSI DA UTENTI INCASSI DA VENDITE BENI IN DISMISSIONE* RAPPORTI di UTENZA GESTITI* REGOLARIZZAZIONI EFFETTUATE DOCUMENTAZIONI REDDITUALI MOVIMENTAZIONI CONTABILI RATEIZZI AUTORIZZATI IN CORSO* CONTENZIOSI ATTIVATI SOPRALLUOGHI E VERIFICHE ESPLETATE INTERVENTI EFFETTUATI IMPIANTI TECNOLOGICI GESTITI* SOMMINISTRAZIONE FORNITURE GESTITE* AREE A VERDE GESTITE* (mq) TABELLE MILLESIMALI GESTITE* VERIFICHE CONTABILI (utenze) RAPPORTI CONDOMINIALI* (condomini) CONTACT CENTER (n contatti) RICEZIONE UTENZA (n utenti)) PROCEDIMENTI AMMINISTRATIVI DI UTENZA TRANSAZIONI PROCESSATE dal S.I.A. TIGER MODULI in CONFIGURAZIONE nel S.I.A. TIGER ELABORAZIONE PROCESSATE dal S.I.A TIGER BOLLETTE INVIATE ALLUTENZA FASCICOLI DI ARCHIVIO MOVIMENTATI
*Dati al 31/12/2010
/mln 2.364 62.155 124.731.762,08 41.182.811,14 14.500 28.125 16.003 90.946 14.855.806 5.295 6.806 105.100 32.200 972 3.000 129.000 6.000 70.000 237 150.000 48.600 544.165 14.244.384 3.217 147.581.632 2.078.333 350.000
Il valore del patrimonio viene determinato in applicazione del Testo Unico 2000 sullordinamento degli enti locali (art. 230).
Il valore del patrimonio viene determinato in applicazione del Testo Unico 2000 sullordinamento degli enti locali (art.
In particolare merita sottolineare i positivi risultati ottenuti in tema di recupero della morosit sopra citati. Tale recupero va attribuito, essenzialmente: a. ai provvedimenti adottati dallAmministrazione Comunale, e conseguenti attivit gestionali poste in essere da Romeo Gestioni, in tema di rideterminazione partite contabili e rateizzi; in particolare: i. rideterminazione massiva dei canoni e delle partite contabili per effetto della ricollocazione nella esatta fascia di reddito degli utenti, a seguito della presentazione, da parte degli utenti stessi, della documentazione anagrafico-reddituale mancante (Delibera di G.C. n.1115/08 in applicazione Legge R.C. 1/2008); ii. decurtazione dei canoni richiesti per fitti agli utenti delle cosidette Vele di Scampia (Delibera di G.C. n. 1.506/09); iii. rateizzi delle partite debitorie conseguentemente alladozione dei relativi provvedimenti (per uso abitativo: Delibera di C.C. n. 34/08; per uso diverso da abitativo: Delibera di G.C. n. 645/10). b. alle attivit giudiziali, conseguenti allo sblocco della sospensione delle stesse imposto dallAmministrazione Comunale nel 2007 e 2008 (note assessoriali prott. n. 2026 del 27/03/2007, n. 6689 del 23/11/2007, n. 1152 del 25/02/2008 e n. 2990 del 06/06/2008), e stragiudiziali poste e in essere dal Gestore, soprattutto in seguito allintervenuta applicazione della Legge R.C. 1/2008 (Delibera di G.C. 1115/08); c. allincremento degli incassi (+38,6%) registrato nellultimo triennio, ivi incluso quelli da parte del Ministero degli Interni per le strutture adibite a caserme, a valle degli accordi raggiunti dallAmministrazione Comunale. Ad oggi, in sintesi, su una platea di circa 28.000 rapporti di utenza, risulta che ben oltre il 68% (pari a 19.109 utenti) regolare con i pagamenti, il 19% in contenzioso, mentre la restante parte, pari al 13%, composta da posizioni critiche (quali ad esempio, da un lato, quelle di utenti estremamente disagiati, e dallaltro, quelle di utenti quali il Ministero degli Interni) monitorate in via stragiudiziale. Tutto quanto sopra, tenuto conto del degrado manutentivo in cui versa il patrimonio immobiliare, abbisognevole di lavori per oltre /mln 30020, nonch dellestremo disagio socio-economico di buona parte dellinquilinato (per oltre l85% rappresentato da utenti di Edilizia Residenziale Pubblica e per oltre il 50% con redditi al limite della sussistenza), cos come rilevabile dalla composizione socio-demografica ed economica delle famiglie utenti riportata nella sezione A dellAppendice Statistica.
Il valore del fabbisogno manutentivo stato stimato dal Gestore sulla scorta delle attivit di verifica eseguite, attraverso sopralluoghi mirati, condotti sul patrimonio immobiliare del Comune di Napoli e dalla documentazione relativa agli interventi effettuati, come definito dalla norma UNI 10604, che prevede la raccolta e lanalisi dei dati anagrafici e delle informazioni tecniche ed economiche relative agli edifici ed agli interventi effettuati su di essi, fornendo le eventuali indicazioni sulle terapie da adottare. Il valore del fabbisogno, pertanto, stato aggiornato in relazione agli interventi successivamente eseguiti alla redazione iniziale del fabbisogno tenuto conto dellobsolescenza nel frattempo intervenuta.
I risultati contabili del 2010, rispetto alla sola gestione del patrimonio, mostrano un Consuntivo economico che presenta un saldo (differenza Entrate e Spese di competenza) pari ad /mln 11,2, mentre il saldo finanziario (differenza Incassi e Pagamenti) pari ad /mln 10,26. Rispetto, invece, allintera risorsa Patrimonio (incluso proventi e spese derivanti dalle attivit di alienzazione e spese di manutenzione straordinaria) il Consuntivo economico presenta un saldo di oltre /mln 23,7, mentre il saldo finanziario complessivo resta confermato ad /mln 10,23.
CONSUNTIVO ECONOMICO AL 31/12/22010 Subtotale gestione ordinaria Subtotale gestione straordinaria Totale Entrate () 32.846.211,90 39.800.000 72.646.211,90 Spese () 21.598.159,48 27.338.100,00 48.936.259,48 Saldo () 11.248.052,42 12.461.900,00 23.709.952,42
CONSUNTIVO FINANZIARIO AL 31/12/22010 Subtotale gestione ordinaria Subtotale gestione straordinaria Totale
Riscossioni () 26.408.007,62 9.802.089,19 36.210.096,81
Pagamenti () 16.139.282,65 9.835.027,22 25.974.309,87
Saldo 10.268.724,97 -32.938,03 10.235.786,94
La rilevanza dei dati, precedentemente e sinteticamente illustrati particolarmente in un contesto di crisi finanziaria come quello che il nostro Paese sta attraversando -, conferma la strategicit del patrimonio immobiliare quale risorsa indispensabile per la finanza locale, anche alla luce della considerazione che una efficiente gestione del patrimonio immobiliare il prerequisito necessario per rendere attuativo ogni progetto di valorizzazione/alienazione che possa efficacemente contribuire alla formazione di avanzi finanziari a sostegno dello sviluppo.
A. Dati socio-economici dellutenza
Tabella A.1 Figura A.1
Tabella A.4
5000 5001-10000 10001-15000 15001-20000 20001-25000 > 25000 Totale
36,2 19,5 13,5 12,8 9,8 8,3 100,0
8.450 4.566 3.165 3.004 2.307 1.938 23.470
Distribuzione famiglie per fasce di reddito
> 25.000 8% 20.001-25.000 10% 0%
15.001-20.000 13%
1-5.000 36%
10.001-15.000 14%
5.001-10.000 19%
B. Consistenza, tipologia e valore del patrimonio gestito
Tabella B.1 Valore del patrimonio immobiliare Comune di Napoli al 31/12/2010
Valore totale del patrimonio Comune di Napoli ( mln) 2.364 Valore patrimonio in gestione Romeo Gestioni a reddito (mln ) 1.081 Valore patrimonio strumentale (mln)
Tabella B.2 Consistenza unit immobiliari di propriet del Comune di Napoli e gestite da Romeo Gestioni al 31/12/2010
CLASSAMENTO INVENTARIALE CONSISTENZA AL 31/12/2010 2.509 3.659 5.119 742 49.605 521 62.155
Beni demaniali Fabbricati Beni demaniali Terreni Beni patrimoniali disponibili Fabbricati Beni patrimoniali disponibili Terreni Beni patrimoniali indisponibili Fabbricati Beni patrimoniali indisponibili Terreni TOTALE
Tabella B.3 Classificazione delle unit immobiliari del Comune di Napoli gestite da Romeo Gestioni in base a classamento e localizzazione (31/12/2010)
Segue Tabella B.3
Tabella B.4 Classificazione delle unit immobiliari del Comune di Napoli gestite da Romeo Gestioni in base a tipologia e localizzazione (31/12/2010)
Segue Tabella B.4
C. I rapporti di utenza gestiti
Tabella C.1 Rapporti di utenza gestiti per regime normativo al 31/12/2010
REGIME NORMATIVO ERP NON ERP TOTALE NUMERO RAPPORTI GESTITI 24.418 3.707 28.125 %
Tabella C.2 Rapporti di utenza per status amministrativo e regime normativo
STATUS AMMINISTRATIVO REGOLARE REGOLARIZZABILE IRREGOLARE TOTALE ERP 12.023 10.838 1.557 24.418 NON ERP 291 2.166 1.250 3.707 TOTALE 12.314 13.004 2.807 28.125
Figura C.1 Distribuzione dei rapporti di utenza in base allo status amministrativo al 31/12/2010
Irregolare 10%
Regolarizzabile 46%
Regolare 44%
D. Sintesi dei risultati contabili e redditivit del patrimonio in gestione
CONSUNTIVO ECONOMICO - ESERCIZIO DI COMPETENZA 2010
CONSUNTIVO FINANZIARIO - RISCOSSIONI E PAGAMENTI 2010 (COMPETENZA 2010 ED ANTE)
Tipologia Entrate
Fitti Attivi Patrimonio Recupero Oneri Accessori Altre Entrate (recupero interessi e spese)
27.352.606,38 4.863.182,00 495.390,29
Spesa di affidamento della gestione Riparazione su guasto Spese accessorie e legali Spese fornitura beni/servizi al fabbricato non coperte da Entrate da Condono 2010 Spese varie per propriet in condominio Spese registrazioni contratti di fitto Interessi su depositi cauzionali Fondo solidariet canoni ERP per inquilini indigenti Spese per fornitura di beni e servizi al fabbricato - Finanziato Condono 2010 per euro 6.556.700,00 meno euro 947.440,52 (NOTA A)
6.890.000,00 3.132.000,00
Fitti Attivi Patrimonio Recupero Oneri Accessori Altre Riscossioni (recupero interessi e spese)
21.721.378,59 4.107.933,83 422.405,40
Spesa di affidamento della gestione Riparazione su guasto Spese accessorie e legali Spese fornitura beni/servizi al fabbricato non coperte da Entrate da Condono 2010 Spese varie per propriet in condominio
2.138.498,80 3.624.138,59 986.297,77 2.201.404,65 1.365.737,80 310.770,55 1.696,80 -
1.000.000,00 2.253.900,00 2.000.000,00 600.000,00 13.000,00 100.000,00
Spese registrazioni contratti di fitto Interessi su depositi cauzionali Fondo solidariet canoni ERP per inquilini indigenti Spese per fornitura di beni e servizi al fabbricato - Finanziato Condono 2010 per euro 6.556.700,00 meno euro 947.440,52 (NOTA A)
5.510.737,69
5.609.259,48
Riscossioni per Servizi per conto terzi Sub-Totale Gestione Ordinaria ( A ) 156.289,80 26.408.007,62 16.139.282,65
Entrate da Servizi per conto terzi Sub-Totale Gestione Ordinaria ( A )
135.033,23 32.846.211,90 21.598.159,48
Riscossioni da Alienazione Immobili: 9.802.089,19 9.802.089,19 Spese da Alienazione Immobili: Attivit di supporto - assistenza vendita Attivit di supporto - assistenza vendita patrimonio ERP Attivit di supporto (due diligence) 832.666,33 242.866,69 589.799,64 -
Entrate da Alienazione Immobili: Ricavi di vendita patrimonio disponibile Ricavi di vendita patrimonio ERP
39.800.000,00 25.800.000,00 14.000.000,00
Spese da Alienazione Immobili: Attivit di supporto - assistenza vendita patrimonio disponibile Attivit di supporto - assistenza vendita patrimonio ERP Attivit di supporto (due diligence) Rimborso canoni di fitti anticipati
2.634.600,00 619.200,00 336.000,00 1.549.400,00 130.000,00
Riscossioni da vendita patrimonio disponibile (al netto di cauzioni versate in anni precedenti per un valore di 317.355,26) Riscossioni da vendita patrimonio ERP
Rimborso canoni di fitti anticipati
Spese da Manutenzione Straordinaria: Manutenzione Straordinaria "Polifunzionale di Soccavo" Manutenzione Straordinaria Immobili a Reddito Manutenzione Straordinaria strutture adibite a Caserme e Commissariati Manutenzione Straordinaria Finanz. da Condono 2008 Manutenzione Straordinaria - Finanz. Alienazione Patrimonio Sub-Totale Gestione Staordinaria ( B ) 9.802.089,19
9.002.360,89 7.851.441,66 336.674,15 814.245,08 -
Spese da Manutenzione Straordinaria (B): Manutenzione Straordinaria - Finanz. Alienazione Patrimonio Manutenzione Straordinaria "Polifunzionale di Soccavo" Manutenzione Straordinaria Immobili a Reddito Manutenzione Straordinaria strutture adibite a Caserme e Commissariati
24.703.500,00 11.500.000,00 700.000,00 10.503.500,00 2.000.000,00
9.835.027,22
Sub-Totale Gestione Straordinaria ( B )
27.338.100,00
TOTALE GESTIONE PATRIMONIO: A + B
36.210.096,81
25.974.309,87
TOTALE GESTIONE PATRIMONIO: A + B Totale Entrate da Condono ( C ) Finanz. Mutuo Entrata Cap. 536005 per manutenzione straordinaria ( D ) TOTALE GENERALE
72.646.211,90 5.609.259,48 13.203.500,00 91.458.971,38
48.936.259,48
Sub-Totale Riscossioni da Condono Finanz. Mutuo Entrata Cap. 536005 per manutenzione straordinaria Entrate da Condono 2008 per finanziamento manutenzione straordinaria
5.609.259,48 8.188.115,81
814.245,08
50.821.717,18
Nota A): importo di 947.440,52 non impegnabile per corrispondenti entrate da condono non realizzatesi al 31/12/2010
Tabella D.1 Redditivit del patrimonio immobiliare in gestione
Valore Patrimonio (in /mln) 120,58 66,28 894,86 1.081,72 Valore Fitti (in /mln) 9,6 2,7 15,0 27,4 Redditivit 8,0% 4,1% 1,7% 2,5%
Tipologia Uso Diverso Alloggi Patrimonio Disponibile Alloggi Erp Totale
E. Le dismissioni
Tabella E.1 Consuntivo immobili dimessi Patrimonio Disponibile Unit immobiliari dismesse 653 Prezzo Vendita Finale 55.992.720.85 Tabella E.2 Piano dismissioni ERP - Consistenza per tipologia ed ubicazione delle unit immobiliari
UBICAZIONE Fuori comune Comune di Napoli Totale ALLOGGI 2.584 7.593 10.177 LOCALI 27 883 899 PERTINENZE 401 1.594 1.995 TOTALE 3.001 10.070 13.071
Tabella E.3 Piano dismissioni ERP - Consistenza per tipologia ed ubicazione degli edifici
TIPOLOGIA EDIFICIO Fabbricati NON intera propriet Fabbricati intera propriet Totale FUORI COMUNE 92 459 551 NAPOLI 33 72 105 TOTALE 125 531 656
8. Alcuni spunti di sintesi
Con questo primo Rapporto sullAbitare Sociale in Italia abbiamo cercato di mettere a sistema le pi rilevanti informazioni disponibili sul tema, intrecciandole con i risultati di una indagine demoscopica, centrata sulla popolazione delle grandi aree urbane dove lemergenza abitativa pi avvertita, finalizzata ad indagare la valutazione della situazione residenziale e le prospettive per il futuro, oltre che latteggiamento verso ledilizia residenziale pubblica e il grado di problematicit attribuito oggi alla questione abitativa, nonch il livello di conoscenza da parte della popolazione delledilizia sociale. Lobiettivo che ci siamo posti - pur conoscendone le difficolt stato sia di sapere cosa pensino gli italiani dellAbitare Sociale ma anche quello di raccogliere i dati pi rilevanti e aggiornati sullabitare sociale per cercare anche di stimare, dato il fabbisogno, lampiezza della coperta del welfare in materia abitativa sulla base di stime relative ai diversi ambiti che la compongono. Il dato sul fabbisogno, infatti, probabilmente quello pi dibattuto e sulla sua misurazione esiste ormai una vasta letteratura oltre che congetture varie sulla sua entit. Peraltro, esso si basa su una serie di convenzioni pi o meno consolidate, come quella secondo cui, se il costo per labitazione tanto per le famiglie in locazione che per quelle in propriet - supera il 30% del reddito, allora ci si troverebbe di fronte a una situazione di disagio alla quale sarebbe necessario porre mano con politiche appropriate. Nellincertezza delle definizioni e quindi dellentit esatta del problema, si pu anche far riferimento al severe housing deprivation rate calcolato da Eurostat, che misura la percentuale di popolazione che vive in condizioni di sovraffollamento e in abitazioni di insufficiente qualit. In questo caso lItalia si colloca ultima tra i paesi dellEuropa occidentale con un tasso del 7,3% contro, ad esempio, al 3% della Francia, al 2,9% della Gran Bretagna ed al 2,1% della Germania, a fronte di una media europea del 6%. Questo indicatore, quindi, misura il disagio, per cos dire oggettivo, in cui si trovano le famiglie che vivono in abitazioni con gravi carenze strutturali e funzionali e va letto nel senso che questo tipo di disagio in Italia vale per ben 7,3 famiglie su 100. Non pu consolare quindi il dato sulla disponibilit quantitativa di abitazioni - spesso citato per sostenere che di abitazioni in Italia ce ne sarebbero ormai pi che a sufficienza - che colloca lItalia, con 528 abitazioni per 1.000 abitanti, nella fascia dei
paesi europei con una buona ma non anormale - disponibilit di case. La dotazione di abitazioni per mille abitanti, infatti, in Francia pari a 509, in Germania 490 ed in Spagna 544 ma questi dati vanno letti anche alla luce del diverso livello qualitativo del patrimonio. Tornando alla definizione legata allimpatto del costo dellabitazione sul reddito, si stima che lordine di grandezza del numero delle famiglie in condizioni di disagio sia circa di una su dieci, ovvero 1,5 milioni di famiglie locatarie (il 32% circa su 4,7 milioni) e poco meno di 900 mila proprietarie (attorno al 5% su 16,9 milioni). Peraltro, questo dato va collocato allinterno di una dinamica numerica espansiva della popolazione e delle famiglie oltre che delle crescenti difficolt economiche. La popolazione italiana, dopo anni di crescita zero, grazie agli immigrati ormai avviata a raggiungere i 61 milioni di unit mentre le famiglie sono poco meno di 25 milioni. Il tasso di crescita delle famiglie negli ultimi anni stato superiore a quello della popolazione e ben superiore a quello dellofferta di abitazioni cos che il fabbisogno abitativo insoddisfatto aumentato; nel solo ultimo quinquennio significa aver accumulato, rispetto al gap, un ulteriore arretrato di circa 500 mila abitazioni. Il dato sullincidenza del disagio, come accennato, di non semplice misurazione, ma lo si pu desumere oltre che dal rapporto reddito/costo abitativo, da una ulteriore serie di indicatori come linnalzamento dellet media alla quale i giovani escono dalla casa dei genitori, dal numero delle coabitazioni, dalla crescita del numero dei senza casa e degli alloggi impropri (negli ultimi anni si sta assistendo alla nascita in molte periferie delle citt italiane, di veri e propri slums ), dal severe housing deprivation rate, dalle domande di accesso alledilizia residenziale pubblica, dai ritardi nel pagamento degli affitti o delle spese di gestione, dalla dinamica degli sfratti per morosit o dalle insolvenze delle famiglie che hanno acceso un mutuo per acquistare la casa, piuttosto che delle richieste del contributo sullaffitto, ecc.. Nellinsieme, gli indicatori economici vanno nella direzione della segnalazione di una offerta di servizi abitativi che, sia per prezzo dacquisto che per canone di locazione, appaiono troppo onerosi in rapporto al livello reddituale di molti di coloro che aspirano a disporre di una casa. Queste situazioni, peraltro, sembrano aggravarsi negli ultimi anni e ci per due fondamentali ordini di motivi. Da un lato, perch la composizione sociale delle famiglie locatrici andata cambiando con laumento della quota relativa di quelle a basso reddito,
dato che molte di quelle a reddito pi elevato hanno preferito, potendolo, divenire proprietarie, dallaltro, perch lattuale crisi economica ha assunto caratteri recessivi, contrassegnati da credito sempre pi ristretto e costoso, conseguente disoccupazione, perdita di potere dacquisto da parte delle famiglie e caduta degli investimenti e dei mutui per finanziare gli acquisti immobiliari. Un indicatore che meglio di altri, in modo sintetico, mette il dito sulle difficolt economiche delle famiglie locatarie quello sulla crescente percentuale delle richieste di esecuzione per morosit. Siamo infatti passati nellarco di un ventennio da una quota del 25% a quasi il 90% con una accelerazione nel numero totale di richieste che solo nellultimo quinquennio crescono del 70%. In tale contesto rappresenta una sostanziale arma di protezione sociale la diffusione della propriet dellabitazione anche se un mutuo da dover pagare e costi di gestione elevati possono essere, a bassi livelli di reddito, circostanze sufficienti a porre in situazioni di disagio anche chi proprietario. Come ben noto, oggi la condizione proprietaria nettamente maggioritaria, quasi l80% la quota delle famiglie che non deve pagare laffitto della casa in cui vive, vuoi perch il 68,5% ne proprietaria, vuoi perch il 12,6% ne dispone in usufrutto o a titolo gratuito, mentre solo il 18,9% (ISTAT) delle famiglie italiane vive in locazione. La tendenza allaumento della quota dei proprietari negli ultimi anni comune a tutta Europa ed in particolare allEuropa mediterranea (a causa principalmente dellinvecchiamento della popolazione, dello sviluppo del mercato dei mutui, delle politiche fiscali di incentivo allacquisto applicate in alcuni paesi e delle privatizzazioni in Europa Est) ma in Italia, questa tendenza generale rafforzata dalle inefficienze del mercato degli affitti. Il risultato dellindagine demoscopica dellISPO in questo Rapporto conferma sostanzialmente la ripartizione precedente, ovvero che, su un totale di 24,9 milioni di famiglie, sono circa 4,7 milioni quelle locatarie. Meno di 5 milioni di abitazioni per la locazione numero piccolo rispetto alla dimensione relativa del nostro paese; infatti se la percentuale delle famiglie italiane in affitto fosse in linea con la media dellEU15, che risulta pari al 28,9%, le case necessarie in Italia per colmare il gap con la media sarebbero 2,5 milioni, ma anche questo (a parte il gi accennato gap qualitativo) non sarebbe sufficiente a metterci al livello dei paesi del Nord Europa dove si arriva a valori percentuali delle famiglie locatrici nellordine del 40-50%. Va anche osservato che laiuto pubblico, attraverso lofferta di abitazioni a canone di locazione ridotto rispetto a quello di mercato, ovvero una delle componenti dellofferta riconducibile alledilizia sociale, meno ampio di quanto non avvenga
mediamente in Europa; in Italia secondo i dati Eurostat solo il 5,3% delle famiglie ne beneficerebbe (pari a circa 1,3 milioni), contro il 7,7% europeo e, ad esempio, il 17% della Francia, il 18% della Gran Bretagna e il 32% dei Paesi Bassi (si segnala tra laltro come, nonostante lelevata quota di famiglie beneficiarie, anche in questi paesi le liste di attesa si siano allungate nellultimo decennio). Poich le famiglie italiane conduttrici sono 4,7 milioni, ovvero il 18,9% di tutte le famiglie, il 5,3% delluniverso delle famiglie significa che, secondo la stima del Cecodhas, fra quelle in affitto, poco meno di un terzo, il 29%, verrebbe in qualche modo sostenuto economicamente attraverso varie modalit di intervento che implicano una riduzione del canone di locazione di mercato. Questo dato, va sottolineato, uno fra i pi bassi in Europa. A questo si aggiunga che in molti Paesi europei, a differenza che in Italia - con la limitata eccezione del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa che comunque deve ancora tradursi in iniziative sul campo - allannunciarsi della crisi gli investimenti pubblici nella produzione di abitazioni a canone moderato sono aumentati. La nostra indagine parrebbe indicare che, almeno nelle pi grandi aree metropolitane del Paese dove il disagio, a causa di valori immobiliari pi elevati, pi forte, da un lato una protezione sociale leggera, con canone di locazione ridotto, sembrerebbe accordata al 17% delle famiglie che paga lequo canone cos come a un altro 32% che paga un canone concordato ovvero calmierato mentre almeno un altro 25% paga affitti sociali, prevalentemente allinterno dellERP. In sintesi, la protezione rispetto al canone di locazione di mercato, pur se di entit assai variabile fra le diverse componenti, riguarderebbe quindi i 3/4 delle famiglie, mentre il canone di locazione di libero mercato verrebbe a incidere su circa 1/4 dei conduttori. Potr essere oggetto di successive indagini un approfondimento sullimpatto delle diverse tipologie di contratto sociale e sullincidenza che in esse viene ad avere la riduzione del canone (o del prezzo) rispetto ai valori di libero mercato. Qui si segnala che in Italia, secondo una recente stima 21, vi sono circa 50 mila abitazioni cooperative a propriet indivisa in locazione a canoni di locazione variabili allattualit fra i 50 ed i 60 Euro/mq, mentre il mondo cooperativo nel campo dellabitazione per la vendita ha storicamente realizzato una produzione di circa 8 mila abitazioni allanno (ridottesi a 5 mila nellultimo biennio). Le politiche per lAbitare sociale attraverso le quali si interviene per ridurre il costo della casa sono numerose e sono riconducibili a due principali categorie.
Livio Pilot, Lega Coop Abitanti, intervista, ottobre, 2011.
Luna, quella di sostegno dellofferta calmierata22, mediante ledilizia residenziale pubblica, con accordi convenzionali, come nel caso della tradizionale edilizia agevolata/ convenzionata o, nelle pi recenti esperienze, con fondi immobiliari etici o attraverso limpegno di soggetti etici come Enti pubblici, Fondazioni, Cooperative, Enti non profit, ecc.. Laltra, quella del sostegno della domanda, che si realizza con i contributi per laffitto o con benefici fiscali ai conduttori (deduzioni) come nel caso dei canoni concordati (che interesserebbe complessivamente circa i tre quinti dei locatari23). Con riferimento ai contributi per laffitto lo strumento previsto il Fondo sociale il quale, tuttavia, stante la contenuta dimensione complessiva di quanto erogato a livello nazionale, anche nei momenti di maggiore disponibilit non ha potuto intervenire in modo sostanziale e di questo scarso ruolo sembrerebbe trovarsene evidenza nei risultati della nostra indagine l dove questa tipologia contrattuale non compare nellarco delle risposte fornite dagli intervistati (salvo collocarla nella categoria residuale denominata altro che tuttavia raccoglie complessivamente l1% delle indicazioni). Lindagine demoscopica in questo Rapporto, che riguarda le maggiori aree urbane del paese dove abbiamo circa 8,5 milioni di abitazioni in propriet su 16,9 milioni in totale, fornisce inoltre un dato inedito sui soggetti da cui le famiglie proprietarie hanno acquistato la propriet dellabitazione principale. Risulta dallindagine che il 4% delle abitazioni sarebbe stato acquistato da un ente pubblico, mentre un altro 2% proverrebbe da donazione/eredit. Il 4% di tutte le abitazioni, ovvero di circa 30 milioni di unit immobiliari di propriet di persone fisiche 24 , significa sostanzialmente anche un sussidio implicito allacquisto di almeno oltre 1 milione di abitazioni dato che le vendite da ente pubblico, anche senza considerare quelle dellERP, sono comunque normalmente avvenute, per norma o prassi, a valori nettamente inferiori a quelli di mercato. La maggior parte delle case, invece, stata acquistata da privati; il 41% viene dal mercato primario, dove stata comperata nuova dallimpresa, mentre il 26% viene dal mercato secondario, quello delle case usate.
La recente introduzione della cedolare secca non fa parte di tale categoria in quanto pu agire solo indirettamente, nella misura in cui incentiva lespansione dellofferta di mercato contribuendo per tale via al contenimento dei canoni di locazione di mercato. 23 M.Baldini, T.Poggio, Le politiche rivolte allaffitto e i loro effetti, in: AA.VV., Dimensione delle diseguaglianze in Italia: povert, salute, abitazione, Il Mulino, Bologna, 2009. 24 Gli immobili in Italia, Dipartimento delle Finanze e Agenzia del Territorio, Roma, 2011.
Ma anche una parte delle abitazioni acquistate da privati, che costituiscono il 96% del totale di quelle in propriet, pu essere stata pagata a prezzi inferiori a quelli di mercato per via di interventi di calmierazione del prezzo ottenuti agendo sui costi dei terreni edificabili (anche attraverso la moneta urbanistica) o sulla fiscalit o ancora sulla provvista finanziaria (agevolazioni in conto interessi); in tutti questi casi si rientra nella categoria delledilizia agevolata-convenzionata il cui massimo sviluppo stato effettuato nellarco, pi che decennale, del Piano decennale (Legge 457/78) che ha gettato le basi di una prassi di costruzione, da parte di imprese e cooperative, di abitazioni a prezzi convenzionati, perci ridotti, rispetto a quelli di mercato per la vendita diretta alle famiglie. Tuttavia, non si dispone, analogamente a quanto detto per le abitazioni in locazione, del dato relativo alle situazioni di disagio pur presenti e in modo crescente fra i proprietari di casa. Il dato ISTAT sulle abitazioni gravate da mutuo ipotecario indica che risulta acceso un mutuo sul 13,4% degli immobili. Se tale valore riguardasse anche i 16,9 milioni di abitazioni occupate dal proprietario si tratterebbe allora di circa 2,3 milioni di unit (a cui si dovrebbe aggiungere un altro milione di abitazioni non occupate dal proprietario). Secondo CRIF il tasso di default delle famiglie con un mutuo immobiliare, ovvero la percentuale di famiglie che nellultimo semestre - a marzo 2011 - aveva accumulato sei o pi rate di ritardo nei pagamenti, era dell1,8%. Su 3,3 milioni di abitazioni gravate da mutuo significa circa un totale di circa 60 mila famiglie in grave difficolt. Questa stima consistente con le circa 50 mila sospensioni nei pagamenti delle rate del mutuo accordate per la durata di un anno dalle banche italiane alle famiglie mutuatarie in difficolt, ma oggi oltre 34 mila sospensioni hanno compiuto un anno e per esse si pone il problema della ripresa dei pagamenti o del default. Per scongiurare questa ipotesi stato istituito, nel novembre 2010, il fondo di solidariet (gestito da Consap per conto del MEF) che consente, pur se con un limite di 20 milioni di Euro di fondi disponibili, quasi esauriti ormai, la sospensione delle rate per 18 mesi ai mutuatari che abbiano perso il posto di lavoro o abbiano sostenuto ingenti spese. Secondo il dato della Caritas relativo al 2008 le famiglie indebitate a rischio insolvenza sarebbero state addirittura circa un quarto del totale delle famiglie debitrici ovvero una percentuale che, se applicata al numero delle case gravate da mutuo, significherebbe oltre 800 mila abitazioni potenzialmente candidate ad entrare in procedure esecutive, un numero che, oggi, stante laggravarsi del quadro macroeconomico, potrebbe sottostimare quello effettivo e che risulterebbe insostenibile per qualunque congiuntura di mercato.
Si stimato 25 che lammontare complessivo dei diversi sussidi agli inquilini - tenendo conto sia dellERP, dove il sussidio calcolato come beneficio implicito, ovvero come la differenza fra quanto si paga e quanto si sarebbe pagato se il canone di locazione fosse stato quello di mercato, sia del Fondo sociale per laffitto, sia della detrazione fiscale per gli affittuari, sia ancora di alcuni trasferimenti di modesta entit erogati dagli Enti locali per aiutare le fasce bisognose a sostenere i costi dellabitazione locata nel 2008 sarebbe stato di entit significativa e mediamente pari al 17,39% del montante complessivo dei canoni di locazione. Tale sussidio, peraltro, si successivamente ridotto a causa del sostanziale venir meno del fondo sociale, ridottosi nel 2011 a 33,5 milioni di Euro ovvero a circa 1/10 dellammontare di qualche anno addietro (nel 2000 era stato di oltre 368 milioni di Euro). Con diversa metodologia, ma con uguali obiettivi, abbiamo stimato in questo Rapporto lammontare del beneficio implicito per gli inquilini ERP, ovvero almeno circa 90026 mila famiglie. La valutazione stata effettuata in alcuni comuni nei quali il data base di Romeo gestioni consentiva di attribuire a ciascuna abitazione locata il valore puntuale del canone di locazione di mercato 27 e, per differenza con quello effettivamente pagato, di determinare il beneficio implicito: esso varia dai 1.430 Euro annui di Roma ai 1.620 Euro di Napoli fino ai 1.809 Euro di Milano. Estrapolando il dato pi basso allintero universo si ottiene cos un ammontare complessivo del beneficio implicito da considerasi come una sorta di sussidio figurativo - distribuito agli inquilini ERP, a livello nazionale, superiore ad 1 miliardo di Euro annui.
M.Baldini, T.Poggio, 2009. Il numero totale di abitazioni ERP non definitivamente accertato anche in quanto non sempre la gestione degli alloggi avviene attraverso le Aziende locali per la casa (ex IACP) ma a volte essi vengono gestiti da altre strutture sia pubbliche che private. Si stima che il numero complessivo di alloggi locati un numero ridottosi in seguito alle alienazioni non compensate da nuove acquisizioni possa superare le 900 mila unit e che considerando anche quelli sfitti il numero totale superi il milione. In ogni caso il loro numero appare insufficiente dato che si stima che oggi circa 650 mila famiglie si trovino in lista dattesa per una casa popolare.
Questo metodo evita di sovrastimare il beneficio attribuendo alle singole unit immobiliari valori di mercato di immobili normali nella stessa microzona senza tenere conto delleffettivo stato qualitativo e di conservazione delle fattispecie, spesso assai lontane per valore effettivo da quello degli altri immobili.
A questo beneficio implicito locativo si potrebbe anche andare ad aggiungere il beneficio implicito che linquilino incamera quando labitazione gli viene venduta, dato che in base alle prescrizioni di legge il prezzo pagato si colloca ben al di sotto di quello di mercato. Secondo la stima di massima di Federcasa, nel 2008, rispetto a incassi per 337 milioni di Euro (corrispondenti alla vendita di 13.010 abitazioni a un prezzo medio di 25.923 Euro), il valore di mercato sarebbe stato di pi di 1 miliardo di Euro con uno sconto mediamente praticato del 68% per un beneficio implicito di un ammontare pari a 663 milioni in un anno. Poich stimiamo che siano state circa 200 mila le abitazioni vendute dal 1993 ad oggi per un ammontare di ricavi medio unitario di 25 mila Euro e un totale nellordine dei 5 miliardi di Euro, il beneficio implicito complessivamente distribuito agli acquirenti si pu valutare nellordine dei 10 miliardi di Euro. Se, anzich utilizzare il valore di mercato fornito da Federcasa, prendiamo a riferimento della precedente stima quello indicato dal MEF in occasione del seminario del 29 settembre scorso, otteniamo valori del beneficio implicito (o dello sconto) nettamente superiori. Infatti la stima MEF del valore dellintero patrimonio ERP di 150 miliardi di Euro il ch significa che mediamente ciascuna delle 900 mila abitazioni avrebbe un valore di mercato di 166 mila Euro (e non di 80 mila Euro scarsi come indicato da Federcasa). Sempre sulle gestioni di patrimonio ERP sono di grande interesse i dati, desunti dalla contabilit di Romeo gestioni SPA con riferimento al caso del Comune di Napoli, contenuti in questo Rapporto. Laspetto di gran lunga pi rilevante da ascrivere alla redditivit positiva media (2,5%) della gestione di un cospicuo patrimonio immobiliare valutato complessivamente 2,364 miliardi di Euro, di cui oltre 1 miliardo a reddito, composto sia da immobili di Edilizia Residenziale Pubblica sia da altri immobili, sempre di propriet del Comune di Napoli. Anche separando la contabilit dei due aggregati la gestione industriale del patrimonio sociale, basata su un sistema informativo capillare e dinamico, ha consentito di ottenere risultati positivi anche dal solo lotto ERP e pari a un tasso dell1,7% (patrimonio disponibile 4,1% e usi diversi 8%) con un consuntivo economico attivo, nel 2010, di 23,709 Milioni di Euro.
Infine, un breve accenno alle potenzialit di offerta di abitazioni a canoni di locazione o a prezzi calmierati (con defalcazione dellammontare dei canoni di locazione corrisposti del prezzo di vendita finale allinquilino) attraverso strumenti innovativi come il sistema integrato di fondi immobiliari promosso dal Fondo Investimenti per lAbitare della SGR della Cassa depositi e Prestiti28. Al momento sono gi in fase di attuazione sul territorio alcuni interventi per cui si pu dire che si possa guardare con fiducia alla possibilit concreta di realizzare abitazioni di qualit a costi/canoni contenuti, con la formula del social housing il cui elemento di maggiore novit costituito dal coinvolgimento di capitali privati e questo nonostante il severo credit crunch che riducendo la leva di questi investimenti ne limita lestensione. I numeri di alloggi e i valori degli interventi ad oggi attivati sono ancora marginali ma il modello adottato va nella direzione delle migliori pratiche nord europee e consentir, in prospettiva, di creare un ambiente pi favorevole alle operazioni complesse, ovvero caratterizzate da relazioni pubblico-privato e interventi di area vasta e allinsegna del mix funzionale, perci capaci di incidere nella rigenerazione e riqualificazione del territorio. Oggi il quadro di queste prime esperienze esprime canoni di locazione mensili per abitazioni di qualit da 70 mq variabili da poco pi di 430 Euro a circa 470 Euro e questo mentre nellERP il canone di locazione, pur con una variabilit enorme che va sostanzialmente da zero a 200 euro mensili e a cui si deve aggiungere una altrettanto enorme differenziazione fra Regioni si attesta mediamente ben al di sotto dei 100 Euro a fronte di un libero mercato che difficilmente, per tipologia analoga al social housing, scende sotto la soglia degli 800 Euro mensili. Sulla variabilit territoriale del welfare abitativo incide peraltro anche la forte differenziazione nella spesa regionale per la casa; basti pensare che nei bilanci di previsione per il 2008 si andava dagli 8 Euro pro capite delle Marche, ai 370 Euro del TrentinoAlto Adige, con una media nazionale di 78 Euro. Perch queste iniziative possano svilupparsi necessario che i capitali privati che le sostengono, pur se etici debbano riscuotere una adeguato livello di remunerazione e ci si rende possibile sostanzialmente con una forte riduzione del rischio dello sviluppo, attraverso strumenti capaci di restituire certezza su tempi e procedure, e dei costi delle aree. Su tale aspetto linnovazione della normativa urbanistica gioca un ruolo di primo piano come l dove viene previsto che quote di superficie delle aree edificabili o degli immobili realizzati vengano riservate a interventi di social housing.
LEdilizia Privata Sociale, Vademecum n.2 di CDPI SGR, Edilizia e Territorio, Il Sole24Ore, n.21, maggio-giugno 2011.
In tale contesto la nostra indagine dopinione su un campione rappresentativo delle famiglie che vivono nelle quindici grandi aree urbane del paese fornisce molte conferme e qualche nuovo spunto. Solo il 20% dei residenti nelle aree metropolitane dichiara di vivere in affitto: si tratta pi spesso di persone sole (giovani single o anziani soli) e di famiglie numerose, ma anche di chi dice di avere difficolt con il proprio reddito. Quasi tutti si dicono contenti della casa in cui vivono, per avere una casa di propriet aumenta il grado di soddisfazione: si dichiara molto contento il 49% dei proprietari (53% fra chi ha comprato una casa nuova) e solo il 16% di chi in affitto. I contratti di locazione di libero mercato riguardano poco meno di 1/3 (31,3%) dei conduttori, per tutti gli altri il canone di locazione inferiore a quello libero. Il canone concordato interessa quasi il 39% dei locatari (38,6%), lequo canone il 20,5% e il canone sociale quasi il 10% (9,64%). L80% di chi oggi in affitto pensa che lo sar ancora fra 4-5 anni. Vi rimarranno con maggiore probabilit le persone pi anziane, coloro che vivono in affitto presso enti pubblici e chi ha difficolt economiche. Quando dichiarano di voler comprare casa, queste persone hanno pi spesso come prospettiva quella di acquistare labitazione in cui vivono ora. In generale, per, fra coloro che pensano di acquistare una casa, solo 1 su 10 prevede di comprare quella in cui risiede attualmente in affitto. La maggioranza assoluta (91%) dichiara che acquister unaltra casa: pi spesso i 18-34enni, chi in affitto da privati e chi non ha difficolt economiche. Pi di 8 intervistati su 10 pensano che la carenza di alloggi a prezzi accessibili sia un problema grave nel nostro Paese e che si aggraver ancora di pi con il passare del tempo. La carenza di alloggi a prezzi accessibili un problema soprattutto per chi vive nelle aree metropolitane del Sud, per chi abita in affitto, specie se a canone concordato, e per i single e le famiglie numerose. Per ovviare a questo problema cos diffuso gli intervistati ritengono prioritario investire in edilizia pubblica a prezzi convenienti: la pensa cos il 58% degli intervistati e la quota sale al 68% fra chi vive in affitto.
Circa 1 italiano su 10 ritiene che quella dellalloggio sia certamente una problematica da risolvere, ma senza gravare sul bilancio dello Stato; per il 76% degli intervistati in disaccordo con lidea che chi in difficolt debba cavarsela da solo, senza aiuti pubblici. Il dato sulla diffusione della conoscenza della tematica dellAbitare Sociale pare piuttosto incoraggiante. Pi di 1/3 degli intervistati dichiara di essere a conoscenza del fatto che altri enti, oltre a quelli pubblici, si occupano di edilizia sociale. Solo 1 su 10, per, si dichiara molto informato. Fra i conoscitori, 2 su 3 giudicano positivamente questa possibilit. Facendo una proiezione dellindagine sulla popolazione italiana residente nelle aree metropolitane, risulta che ci sono pi di 3 milioni e mezzo di persone potenzialmente interessate alledilizia sociale: circa 1 milione e mezzo per s e circa due milioni per i familiari. Il quadro dellAbitare sociale che emerge dallinsieme dei dati che. Anche se molto pi lentamente che in passato, continua a erodersi la quota di famiglie che vivono in una casa in locazione. Lultimo dato ISTAT indica che, nel 2008, solo il 18,9% delle famiglie occupava una casa in affitto, ma nelle grandi aree urbane tale percentuale superava ancora il 24%. Tuttavia, lindagine campionaria in questo Rapporto suggerisce la possibilit che la percentuale dei locatari nelle stesse grandi aree urbane sia ancora calata attestandosi su valori nellordine del 20%. Il deflusso dal campo degli inquilini delle famiglie a reddito pi elevato ha conseguentemente determinato un abbassamento del livello del reddito medio dellinquilinato residenziale, inoltre la crisi economica, come mostrano numerose indagini, si riverbera con maggiore incisivit sui redditi pi bassi. Questo vale non solo per gli affittuari, come indicato dalla forte crescita delle richieste di sfratto per morosit, ma anche per i nuovi proprietari, come risulta dal forte aumento del numero di mutuatari con prospettive di default. Il sistema del welfare della casa perci chiamato a fare fronte ad una emergenza difficilmente affrontabile con le politiche classiche basate sostanzialmente sulla sola spesa pubblica oggi compressa dalla grave crisi della finanza pubblica.
Si stima che siano circa 900 mila i mutuatari in condizioni di difficolt a causa di rate del mutuo e altre spese per la casa che superano la soglia del 30% del reddito, una soglia che convenzionalmente viene assunta come quella oltre la quale lonere economico pone la famiglia in condizioni di grave disagio. Oltre il disagio c il default e per porre un argine contro questa eventualit stata introdotta, con il piano famiglie varato da ABI e associazioni dei consumatori, la moratoria consistente nella sospensione per un anno del versamento delle rate e nellintroduzione del fondo di solidariet con un finanziamento di 20 milioni di Euro, ormai quasi esaurito, gestito da Consap. Quanto al settore delle famiglie locatarie, il disagio ne colpisce circa 1,5 milioni su 4,7 milioni. La spina dorsale dellintervento di sostegno alle famiglie conduttrici economicamente pi deboli, lEdilizia Residenziale Pubblica, non appare certo sufficiente per fronteggiare la situazione, posto che su di essa linnesto di modelli gestionali dinamici, pi efficienti e flessibili, come evidenziano anche alcune esperienze, potrebbe anche a parit di quadro normativo, valorizzare maggiormente un patrimonio che il MEF stima valere circa 150 miliardi di Euro. Da un lato, il numero totale di abitazioni ERP si ridotto di almeno 200 mila alloggi in seguito alle vendite agli inquilini e questo mentre un altro buon numero di abitazioni fatiscenti, causa le scarse risorse disponibili, non viene tempestivamente immesso in offerta restando sfitto, dallaltro la rigidit di un sistema in cui il turnover sostanzialmente azzerato non consente di rispondere alle nuove richieste che si accumulano e che oggi su circa 900 mila abitazioni ERP si stima siano nellordine delle 650 mila. Senza sottacere limportante ruolo di altri importanti protagonisti del welfare della casa, come la cooperazione, che interviene con lofferta di almeno 50 mila abitazioni a canone di locazione moderato o il mondo del volontariato, che opera soprattutto nei confronti delle situazioni di maggior disagio e di povert estrema, un nodo strutturale dato da una offerta di abitazioni per la locazione troppo piccola in rapporto alle esigenze di una societ moderna. La nostra stima che solo per adeguare dimensionalmente il mercato della locazione italiano alla media europea occorrerebbe che si passasse dai 4,7 milioni attuali di abitazioni in locazione a 7,2 milioni e anche in tal caso si resterebbe lontani dai valori dei paesi virtuosi del nord Europa.
Per questo occorrerebbe per ricreare le condizioni perch i grandi investitori del mondo assicurativo o previdenziale trovino nuove convenienze nellinvestimento in abitazioni, magari proprio a partire dalle innovative iniziative in corso che vedono in primis coinvolta la Cassa Depositi e Prestiti con il sistema dei fondi immobiliari etici.
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