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Timestamp: 2020-01-23 05:27:49+00:00

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Grenzen der Vertragsfreiheit im Wohnungsmietrecht | Masterarbeit, Hausarbeit, Bachelorarbeit veröffentlichen
B. Grundlegende Definitionen
I. Arten der Vertragsfreiheit und deren Grenzen
1. Mietvertrag und andere Gebrauchsüberlassungsverträge
2. Wohnraum- und Gewerberaummietverträge
C. Abschluss eines Mietverhältnisses über Wohnraum
I. Inhalt eines Wohnraummietvertrages
II. Vertragsfreiheit und Wohnraum-Mietverträge
4. Gründe für die Einschränkungen im Wohnungsmietrecht
III. Formularmietverträge
a) vorformulierte Vertragsbedingungen
b) Einbeziehung der AGB in den Wohnungsmietvertrag
c) Fehlendes Aushandeln
2. Überraschende Klauseln
I. Schönheitsreparaturen
1. Definition und Umfang
2. Neue Rechtsprechungen
II. Tierhaltung Schlusswort
D. Sonderfälle Schönheitsreparaturen und Tierhaltung
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In der heutigen angespannten Wohnungsmarktsituation kommt es immer wieder zu Ein­griffen in die Vertragsfreiheit und Privatautonomie der Vertragsparteien. Das Problem ist allseits bekannt. Man befindet sich auf Wohnungssuche in einer großen Stadt und sieht sich mit hohen Bewerberzahlen, vom Vermieter vorgeschriebenen Bedingungen (z.B.: keine Hunde oder Katzen, keine Instrumente) und mit Schönheitsreparaturen der alten Wohnung konfrontiert.
Doch ist es nicht das Recht der Mieter, ein Tier zu halten? Müssen überhaupt Schön­heitsreparaturen durchgeführt werden, wenn die Wohnung noch gut aussieht und nur 2 Jahre bewohnt wurde? Muss auf jede Forderung des Vermieters eingegangen werden, um eine Wohnung zu bekommen? Das sind alles Fragen, die sich bei der Wohnungssu­che ergeben. Doch meistens wissen die Mieter überhaupt nicht welche Rechte sie haben und welche Regelung ein Eingriff in ihre Privatautonomie ist.
Um die Privatautonomie zu gewährleisten gibt es zahlreiche gesetzliche Regelungen, damit das Mächtegleichgewicht nicht ausgenutzt wird. Doch sind diese Schranken nicht auch einem Eingriffe in die Vertragsfreiheit? Um diese Fragen zu klären und was unter Eingriff in die Vertragsfreiheit zu verstehen ist, wird im wird im Folgenden zuerst ge­klärt, welche Vertragsfreiheiten im Zivilrecht existieren und welche grundlegenden De­finitionen für das Mietvertragsrecht, speziell für den Wohnungsmietvertrag, wichtig sind. Danach wird erläutert, für welche Vertragsfreiheiten Schranken vorliegen, um den Mieter zu schützen und welche Berechtigungen sie haben. Zu letzt werden die kriti­schen Themen der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter und das Verbot der Tierhaltung genauer betrachtet.
Eines der höchsten Güter des Menschen ist seine Freiheit. Jeder beansprucht dieselben Freiheitsrechte, doch ohne Grenzen kann die Freiheit des Einzelnen nicht gewährleistet werden. Diese Grenzen gelten auch für die Privatautonomie. Sie wird in Art. 2 Abs 1 Grundgesetz verfassungsrechtlich geschützt und gewährleistet, dass jeder das Recht hat, seinen eigenen Willen zu formen, zu äußern und entsprechend zu han­dein.
Die Privatautonomie ist eine der wichtigsten Grundprinzipien des deutschen Zivilrechts. Eine Ausprägung ist die Vertragsfreiheit. Sie stellt für jede Person das Recht, Verträge zu schließen und deren Inhalt zu bestimmen, sicher. Die Vertragsfreiheit drückt sich ex­plizit in der Abschlussfreiheit, Gestaltungs- oder Inhaltsfreiheit und Formfreiheit aus. Das aber auch Einschränkungen unerläßlich sind, erschließt sich bereits daraus, dass die Rechts- und Interessensphären der Einzelnen gegeneinander abzugrenzen und aufeinan­der abzustimmen sind.1
Die Abschlussfreiheit gibt jeder Person das Recht zu entscheiden, ob und mit wem sie einen Vertrags abschließen möchte. Dies nennt man auch die positive Abschlussfreiheit. Sie wird vom Abschlussverbot eingeschränkt, indem die Wirksamkeit dem Rechtsge­schäft entzogen wird, um eine schwächere Partei zu schützen. Das Abschlussverbot hat zur Folge, dass zum Beispiel Verträge, die gegen das Verbot verstoßen (z.B.: Verträge mit Minderjährigen), nichtig sind. Negative Vertragsfreiheit erschließt sich daraus, dass jeder die Möglichkeit hat, den Vertragsschluss abzulehnen. Sie endet dort, wo gesetzli­che Regelungen bestimmen einen Vertrag einzugehen. Ein solcher Kontrahierungs­zwang besteht zum Beispiel nach § 31 Zahlungskontengesetz (ZAG) welches besagt, dass Banken dazu verpflichtet sind, mit jedem Verbraucher (aus der Europäischen Uni­on) einen Basisvertrag zu schließen. Ein weiteres Beispiel findet sich in § 5 Pflichtver­Sicherungsgesetz (PflVG), in dem Versicherungsuntemehmen verpflichtet sind, die im Gesetz definierten Personen, Versicherungen gegen Haftpflicht zu gewähren.2
Wie bereits dargelegt, ist die Gestaltungs- oder Inhaltsfreiheit das Recht der Vertrags- partéién, den Inhalt des Vertrages frei zu wählen. Wichtig dabei ist, dass die Interessen der Vertragsparteien gleichsam vertreten werden und keine der beiden einen übermäßi­gen Nachteil erleidet. Wird dieses Gleichgewicht nicht gewährleistet, greifen Schutz­normen ein, sodass die benachteiligten Vertragsparteien nicht in ihrer Privatautonomie eingeschränkt werden. Schranken können unter anderem in zwingenden Normen zu fin­den sein. Beispielsweise gibt es Einschränkungen bei der Gestaltung von Gesellschafts- vertragen. Diese werden auch als numerus clausus des Gesellschaftsrechts bezeichnet. Es kann dementsprechend im Außenverhältnis nur eine der im Gesetz vorgegebenen Gesellschaftsformen gewählt werden. Im Innenverhältnis aber besteht weiterhin der Grundsatz der Privatautonomie, sodass die Vertragspartner frei wählbar bleiben. Auch im Sachenrecht ist ein numerus clausus, dort bezeichnet als Typenzwang, zu finden. Folglich sind nur die im Gesetz geregelten Sachenrechte zugelassen.3 Weitere Einschränkungen der Gestaltungsfreiheit erschließen sich aus gesetzlichen Ver­boten. In § 134 BGB wird ausdrücklich beschrieben, dass ein Rechtsgeschäft, wenn es gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig ist. Im großen Maße lassen sich Ver­tragsverbote häufig im Arbeitsrecht und Strafrecht finden. Auch Verträge die gegen die guten Sitten verstoßen, sind unwirksam. Paragraph 138 Abs. 1 BGB ist somit auch eine Einschränkung der Gestaltungsfreiheit. Der Sinn des Paragraphen ist es, Personen vor Rechtsgeschäften zu schützen, die in erheblichen Maße unerträglich sind und die gegen die in der Gesellschaft geltenden Wertvorstellungen verstoßen.4
Neben der Abschluss- und Gestaltungsfreiheit ist auch die Formfreiheit ein Bestandteil der Vertragsfreiheit. Die Vertragsparteien haben folglich das Recht frei zu entscheiden, in welcher Form sie ihre Vereinbarungen schließen. Es soll damit gewährleistet werden, dass der Rechtsverkehr nicht durch formale Regeln behindert wird. Dennoch gibt es auch hier Einschränkungen.5
Der sogenannte Formzwang dient dabei der Beweis-, Warn-, Informations-, und Bera­tungsfunktion. Er soll Rechtsgeschäfte festhalten, beweisbar machen und die Vertrags- partéién über bestimmte Inhalte und Folgen des Vertrages informieren bzw. vor diesen warnen. Die gesetzlich vorgesehenen Formen lassen sich in zwei Schriftformen, elek- ironische und Textform, sowie notarielle Beurkundung und öffentliche Beglaubigung unterteilen. Ein häufig genanntes Beispiel für den Formzwang ist die Bürgschaft. Die Bürgschaftserklärung ist gemäß § 766 BGB in Schriftform abzugeben. Dies dient dazu, den Inhalt und auch die übernommene Haftung ersichtlich zu machen. Weitere Beispiele sind die Schenkung (§518 BGB), langfristige Mietverträge (§ 550) BGB oder die Ehe­Schließung (§§ 1310 ff. BGB).6
Oftmals werden Verträge, wenn das Gesetz keine Formvorschriften vorsieht, von den Beteiligten unter selbstbestimmten Formvorschriften geschlossen. So kann zum Beispiel vereinbart werden, dass in einem Verein die Vereinsmitglieder ihren Austritt schriftlich bekunden müssen. Diese Vereinbarung wird auch als gewillkürte Formvorschrift be­zeichnet. Ein maßgeblicher Unterschied zwischen gesetzlichen und gewillkürten Form­Vorschriften findet sich in der Folge ihrer Nichteinhaltung. Verstoßen die Vertragspartei­en gegen die gewillkürte Form kommt es nur ״im Zweifel“ zur Nichtigkeit des Vertra­ges (§ 125 s. 2 BGB). Es ist dementsprechend wichtig, inwieweit die Vertragsparteien Vereinbarungen über die Form für entscheidend gehalten haben. Sind die Vertragspar­teien sich darüber einig, dass die Form nur deklaratorische Wirkung (zur Beweis- und Informationssicherung) haben soll, steht der Gültigkeit des Vertrages nichts entgegen.7
1. Mietvertrag und andere Gebrauchsüberlassungsverträge Auch dem Mietvertrag liegt die Vertragsfreiheit zu Grunde. Er ist ein gegenseitiger schuldrechtlicher Vertrag, bei dem der Vermieter sich verpflichtet, dem Mieter den Ge­brauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren (Gebrauchsüberlassung). Im gleichen Zug verpflichtet sich der Mieter, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu ent­richten (§ 535 Abs. 1 s. 1, 2 BGB).
Im Gegensatz zum Mietvertrag findet im Leihvertrag eine unentgeltliche Überlassung der Leihsache statt. Der Entleiher ist lediglich verpflichtet die Sache nach Ablauf der Leihfrist zurückzugeben (§§ 598, 604 Abs.l BGB). Während bei der Miete und Leihe lediglich ein Vertrag über Sachen abgeschlossen werden kann, ist es bei der Pacht auch möglich, Rechte die mit den Sachen einhergehen, zu verpachten. Im §581 Abs. 1 S. 1 BGB ist geregelt, dass sich der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstandes und den Genuss der Früchte zu gewähren. Dieses damit einhergehende Recht wird auch als Fruchtziehung bezeichnet. Zum Bei­spiel darf der Pächter eines Obstgrundstückes nicht nur das Grundstück nutzen, sondern auch das Obst der Bäume, die darauf Stehen.
Ein weiterer Gebrauchsüberlassungsvertrag ist der Darlehensvertrag. Der große Unter­schied zwischen dem Miet- und Darlehensvertrag liegt in der Art der Schuld. Während bei der Miete, Leihe oder Pacht die selbe Sache zurückerstattet werden muss (Stückschuld), wird beim Darlehen eine Sache mittlerer Art und Güte geschuldete (Gat- tungsschuld).8
2. Wohnraum- und Gewerberaummietverträge Zu Mietverträgen zählen unter anderem Verträge über Wohn- und Gewerberaum. Wohnraummietverhältnisse sind durch die §§ 549 ff. mit Verweis auf §§ 535 ff. BGB gesondert geregelt. Es stellt sich aber zunächst die Frage, wie der Begriff Wohnraum definiert wird.
Ein Wohnraum ist jeder zum Wohnen geeignete und bestimmte Raum. Drei Kriterien müssen demnach erfüllt werden. Zuerst sollte sich der Raum mit Decken, Böden und Wänden im Innenteil eines Gebäudes befinden. Er darf nicht innerhalb einer bewegli­chen Sache liegen. Ein Raum in einem Wohnwagen kann zum Beispiel kein Bestandteil eines Wohnraummietvertrages sein. Des Weiteren muss der Raum zu Wohnzwecken verwendet werden. Eine Person sollte die Möglichkeit haben, ihren Alltag darin bestrei­ten zu können. Er braucht aber nicht allen menschlichen Anforderungen entsprechen. Es reicht aus, wenn der Raum den wesentlichen Ansprüchen, zum Beispiel Kochen, sich Waschen und Schlafen, genügt.9
Zuletzt muss der Raum zu Wohnzwecken bestimmt sein.10 Folglich ist es wichtig, dass die Vertragsparteien sich auf den Wohnzweck geeinigt haben. Voraussetzung ist dem­nach eine ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung.11 Für eine Unterscheidung zwischen Wohn- und Gewerberaum ist der Zweck, den der Raum erfüllen soll, von gro­ßer Bedeutung. Beim Gewerberaummietvertrag wird der Raum für geschäftliche, ge­werbliche oder freiberufliche Tätigkeiten angemietet. Des Weiteren ist hier der Wille der beiden Parteien, einen Vertrag über einen Gewerberaum zu schließen, ausschlaggebend. Denkbar sind auch so genannte Mischmiet-verhältnisse.12
Bei den Mischmietverhältnissen haben die Vertragsparteien die Wahl ob sie einen ein­heitlichen Vertrag oder jeweils einen Vertrags über die Wohn- und Geschäftsräume ab­schießen. Werden mehrere Vertragsurkunden verwendet, wird vermutet, dass beide rechtlich selbständige Verträge sind.13 14 Haben die Vertragsparteien einen einheitlichen Vertrag verwendet, so spricht die Vermutung für die rechtliche Einheit des Mietvertra­ges. Für das Mischmietverhältnis gelten entweder die Vorschriften über die Wohn- oder über die Geschäftsraummiete. Es ist keine Aufspaltung möglich.!4 Elm das Mietverhält­nis zuzuweisen kommt es darauf an, in welchem Bereich der Schwerpunkt liegt. Auch hier ist der vereinbarte Zweck und Wille der Vertragsparteien von wesentlicher Bedeu- tung.15 Im weiteren Verlauf wird für Wohnungsmietverträge der einfache Begriff Miet­vertrage verwendet.
Der Mietvertrag als ein gegenseitiger schuldrechtlicher Vertrag, begründet ein Dauer­Schuldverhältnis zwischen den Vertragsparteien. Dem Abschluss des Vertrages liegen die allgemeinen Vorschriften (§§ 145 ff. BGB) zugrunde. Demnach muss ein Antrag vorliegen und die Annahme des Antrages (§ 147 BGB) stattfinden.
Hauptsächlicher Inhalt eines Mietvertrages ist, worauf sich die Vertragsparteien einigen. Somit ist die Gestaltungs- oder Inhaltsfreiheit grundsätzlich gegeben. Jedoch müssen die notwenigen Inhalte, die sogenannten essentialia negotii, die als Voraussetzung für einen Antrag nötig sind, vorhanden sein. Das Mietobjekt soll so bezeichnet sein, dass seine Individualisierbarkeit gegeben ist. Weiterhin ist der Nutzungszweck des Mietob­jektes (Wohnzweck) von wesentlicher Bedeutung und damit ein relevanter Bestandteil des Mietvertrages.16
Förderlich ist auch die genaue Nennung der Wohnfläche sowie die akkurate Bezeich­nung der Nebenräume und, wenn vorhanden, des Kellers. Besonders bei der Berech­nung der Betriebskosten oder Umlagen der Mietmodernisierung können dadurch Streit­punkte vermieden werden. Ein weiterer zu nennender Punkt ist die Mietdauer. Nicht erforderlich ist hierbei der korrekte Zeitpunkt für den Beginn des Mietvertrages. Ausrei­chend ist beispielsweise die Bezugsfertigkeit. Essentiell ist vor allem die Festlegung der Beendigung. Es ist möglich den Mietvertrag sowohl auf unbestimmte als auch auf be­stimmte Zeit zu schließen (§ 542 BGB).17
Ein weiterer notwendiger Inhalt ist die Einigung über die zu entrichtende Miete. Mögli­che Vereinbarungen sind zum Beispiel einmalige oder fortlaufende Mietzahlung. Bedeu­tend ist dabei, dass die getroffene Vereinbarung alles enthält, was der Mieter zahlen muss. Besonders zu berücksichtigen sind die Betriebskosten. Gern. § 556 Abs. 1 s. 2 BGB entstehen diese Kosten dem Eigentümer durch das Eigentum oder den dessen be­stimmungsgemäßen Gebrauch. Schlussfolgend setzt sich die Miete aus der Grundmiete und dem Betrag für die Betriebskosten zusammen. Eine exakte Festlegung ist unerläss- lieh, um Streitigkeiten zu vermeiden.18
In der Nachkriegszeit des zweiten Weltkrieges lag eine große Wohnungsnot vor, nicht nur durch die zahlreichen zerstörten und unbewohnbaren Gebäude, sondern auch durch den anhaltenden Flüchtlingsstrom aus der sowjetischen Besatzungszone.19 Diese Dringlichkeit gab den Ausschlag für eine schwerwiegenden Eingriff des Staates in die Privatautonomie der Bürger. Vermieter konnten nicht mehr entscheiden, mit wel­chem Mieter sie einen Vertrag schließen wollten und das Mietverhältnis konnte nicht oder nur unter erschwerten Bedingungen gelöst werden. Der Staat verteilte grundsätz- lieh den Wohnraum, um gegen die vorliegende Wohnungsnot und Obdachlosigkeit vor- zugehen.20
Dieser Eingriff wurde aber, nach dem sich der Wohnungsmarkt entspannte, mit dem Ge­setz über den Abbau der Wohmmgszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 wieder aufgehoben. Somit sind die Vermieter nicht mehr verpflichtet, auf Mietverträge mit behördlich zugewiesenen Mietern einzugehen. Es ist den Vertragsparteien freigestellt einen Mietvertrag über jeden Wohnraum abzuschließen oder deren Abschluss, ohne Angaben von Gründen, abzulehnen.21 Mögliche Einschränkungen lassen sich im § 2 AGG und § 19 AGG finden. Um eine Wohnung zu vermieten, setzt das Gesetz ein öffentliches Anbieten zum Beispiel durch das Internet, Annoncen und Werbung voraus (§ 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG). Differenziert wird in der Rechtsfolge je nach Anzahl der vom Vermieter gehaltenen Wohnungen. Vermietet ein Vermieter mehr als 50 Wohnungen, so liegt eine Vielzahl von zustande gekommenen zivilrechtlichen Schuldverhältnissen, sogenannte Massengeschäfte vor (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG).
Bei Abschluss des Mietverhältnisses darf der Vermieter nicht gegen § 1 AGG verstoßen. Grundsätzlich sind Diskriminierungen wegen der Rasse und ethnischer Herkunft bei Massengeschäften unzulässig. Differenzierungen wegen des Geschlechts, der Religion, der Weltanschauung, des Alters oder aufgrund der sexuellen Identität kann nur im Hin­blick auf die Schaffung und Erhaltung einer sozial stabilen Bewohner Struktur sowie ausgeglichener wirtschaftlicher Verhältnisse mit sachlicher Rechtfertigung zulässig sein. Beispielsweise könnte eine Diskriminierung darin liegen, dass der Vermieter keinen Vertrag mit einem ausländischen Bewerber aus Gründen der Befürchtung negativer Auswirkungen auf die Mieterstruktur abschließen möchte. Werden bis zu 50 Wohnun­gen vermietet ist die Diskriminierung wegen Geschlecht, Religion oder der Weltan­schauung nicht eingeschränkt. Wegen der Rasse und ethnischer Herkunft ist mit sachli- eher Rechtfertigung eine Differenzierung möglich. Handelt es sich um kein Massenge- schaff ist nur die Differenzierung wegen der Rasse und ethnischer Herkunft unzulässig.22
Das AGG ist, wie zu erkennen, sehr undurchsichtig gestaltet und fraglich ist auch, wie die sogenannten sachlichen Rechtfertigungsgründe zu definieren sind. Das AGG gilt allgemein als sehr umstritten, sei es mit Blick auf seine Europarechtskonformität oder allgemein in Hinblick auf den Konflikt zwischen Antidiskriminierung und den Grund­rechten beziehungsweise der Freiheit. Zweifelhaft ist auch, ob der Mieter einen Ab­Schluss des Mietvertrages, somit ein Kontrahierungszwang für den Vermieter, aufgrund einer Diskriminierung verlangen kann.
1 Vgl. Musielak, JuS, 2017, 949 (949).
2 Vgl. Zimmermann, Fit für die Prüfung: Zivilrecht für Wirtschaftswissenschaftler, s. 43 ff.
3 Vgl. Kunkel, Vertragsgestaltung: Eine methodisch-didaktische Einführung, s. 38 ff.
4 Vgl. Musielak, JuS, 2017, 949 (951).
5 Ebd., 949 (952 ff.).
6 Vgl. Musielak, JuS, 2017, 949 (952 ff.)
7 Ebd., 949 (954).
8 Vgl. Schade, Wirtschaftsprivatrecht, s. 130.
9 Vgl. Herpers, Praxishandbuch Wolmraummietrecht, s. 24 ff.
10 Vgl. VG Berlin, Beseht. V. 13.06.2017 - VG 6 L 318.17.
11 Vgl. Herpers, Praxishandbuch Wolmraummietrecht, s. 24 ff.
12 Vgl. Lengler, in: FS Schmid, s. 1 (2 ff.).
13 Vgl. BGH, Beseht. V. 08.10.2013 - VIII ZR 254/13.
14 Vgl LG Saarbrücke Urt V. 19.10.2011 - 6 о 277/10; OLG Saarbrücken, 21.06.2012 - 8 и 451/11 - 122, 8 u 451/11, MDR 2012, 1335.
15 Vgl. BGH, Urt. V. 9.7.2014 - VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864 ; Blank, Hubert, in: Schmidt -Futterer, Mietrecht, § 535 Rn. 108 ff.
16 Vgl. Harz, in: FS Schmid, s. 31 (32 ff.).
17 Vgl. Ebd., s. 31 (32 ff.).
18 Vgl. Herpers, Praxishandbuch Wolmraummietrecht, S.48.
19 Vgl. Jenkis, Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft zwischen Markt und Sozialbindung, s. 266 ff.
20 Ebd., s. 266 ff.
21 Ebd., s. 266 ff.; Vgl. Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, s. 23 ff.
22 Vgl. Teichmann, Amdt, in: Jauemig-BGB, §535 Rn. 1 ff.
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Diese Hausarbeit wurde im Rahmen der Veranstaltung Seminar zum Wirtschaftsrecht erstellt.
Vertragsfreiheit, Wirtschaftsrecht, Mietrecht
Maja Seifert (Autor), 2018, Grenzen der Vertragsfreiheit im Wohnungsmietrecht, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/424225
Die Mietpreisbremse. Ein wirksames In...

References: § 535
 § 10
 § 307
 § 535
 Art. 2
 § 31
 § 5
 § 134
 § 766
 §581
 § 556
 § 2
 § 19
 § 1
 § 535
 §535