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Timestamp: 2016-10-27 20:59:53+00:00

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4A_214/2014 (05.12.2014)
4A_214/2014 � � Arr�t du 5 d�cembre 2014
A.________, repr�sent� par Me Jo�l Vuilleumier,
B.________, repr�sent� par Me Marc Labb�,
action en lib�ration de dette, contrat de courtage de n�gociation dans le domaine immobilier, double courtage,
recours contre la d�cision rendue le 26 f�vrier 2014 par la Cour supr�me du canton de Berne, 2e Chambre civile.
A.a.�Le 8 mars 2010, C.________, alors propri�taire d'une villa sise � X.________ (BE), a conclu un contrat de courtage avec A.________, domicili� � Y.________, portant sur la vente de cet immeuble au prix plancher de 2'200'000 fr. Aux termes dudit contrat, ce dernier s'engageait en particulier � �tablir la documentation compl�te de vente, � r�diger des annonces, � faire visiter la villa aux amateurs, � faire part � C.________ de toute offre m�me inf�rieure au prix minimum arr�t� et � mener � bien les tractations de vente selon accord pr�alable entre les parties. S'agissant du calcul de la commission de courtage, laquelle incluait la TVA, l'accord pr�voyait, sous ch. 9, ce qui suit: " Tout montant sup�rieur � CHF 2'200'000.-. Les parties conviennent de fixer le prix de vente � CHF 2'280'000.-. Toutefois si le prix est inf�rieur le taux de 3% s'applique ".
Conform�ment au contrat pr�cit�, A.________ a publi� sur internet des annonces pour la vente de la villa.
En automne 2010, B.________ a contact� t�l�phoniquement A.________ pour lui signifier son int�r�t et formuler une offre d'achat de la villa pour le prix de 1'800'000 fr. A.________ a alors pris langue avec B.________ pour lui demander si le prix de vente pouvait �tre augment� � 1'820'000 fr. Ce dernier a r�pondu par l'affirmative, pr�cisant qu'un montant de 1'825'000 fr. �tait �galement concevable.
A.________ ayant avis� C.________ de l'offre formul�e par B.________, cette derni�re a accept� de baisser le prix de vente de la villa.
Apparemment � la mi-octobre 2010, C.________ a sign� un avenant au contrat de courtage du 8 mars 2010, lequel avait �t� pr�par� par A.________. Selon cet avenant, non dat�, C.________ pr�tendait d�sormais � un prix net de 1'755'000 fr. pour sa villa, �tant entendu que A.________ percevait � titre de commission de courtage toute diff�rence avec le prix d�finitif (ch. 1, 1
er�par.); A.________ pouvait n�gocier, en tout ou partie, la commission avec l'acqu�reur directement (ch. 1, 2
e�par.); C.________ d�sirait id�alement un transfert de propri�t� au 30 juin 2011, mais, afin de faciliter la vente, se d�clarait dispos�e � accepter qu'il intervienne � compter du 1
er�f�vrier 2011 (ch. 2). Il a �t� retenu que C.________ et A.________ ont toujours �voqu� une commission de courtage de 45'000 fr.
A.b.�Le 21 octobre 2010, D.________ a fait � A.________ une offre d'achat de la villa au prix de 1'900'000 fr.
Le m�me jour, B.________ et A.________ se sont rencontr�s. Le second a averti le premier qu'il devait se d�cider rapidement, �tant donn� que d'autres acheteurs potentiels �taient int�ress�s par la villa.
Toujours ce m�me jour, B.________ a sign� une reconnaissance de dette, d'apr�s laquelle il se d�clarait pr�t � verser le prix de 1'800'000 fr. pour l'acquisition de la villa, " augment� d'une participation � la commission de courtage de (A.________) d'un montant de CHF 25'000.-"; B.________ s'engageait � verser � A.________ la commission de courtage de 25'000 fr. le jour de la signature de l'acte de vente, sous r�serve que la villa p�t �tre acquise " pour le prix de CHF 1'800'000.- (soit globalement CHF 1'825'000.-) ". B.________ a ajout� de sa main sur la reconnaissance de dette la mention suivante: " + 5'000.- commission de succ�s ". S'agissant de cette somme suppl�mentaire de 5'000 fr., il a �t� retenu que B.________ a expliqu� qu'il voulait r�compenser A.________ pour le travail rapide effectu� et l'aide qu'il lui avait fournie.
Le 26 octobre 2010, B.________ et C.________ ont sign� le contrat de vente immobili�re portant sur la villa de X.________ devant le notaire E.________; le prix de vente �tait de 1'800'000 fr., l'entr�e en jouissance �tant fix�e au 1
er�f�vrier 2011. Avant la signature de cette convention, B.________ et C.________ n'avaient pas �t� en contact direct.
Le 31 d�cembre 2010, la soci�t� F.________ S�rl, � Y.________, a envoy� � C.________ une facture, par laquelle lui �tait r�clam� paiement de 45'000 fr. pour la commission forfaitaire de courtage aff�rente � la vente de sa villa. C.________ a honor� cette facture par cession � F.________ S�rl de sa cr�ance en paiement du prix de vente de la villa � concurrence du montant de 45'000 fr., ladite soci�t� pouvant s'adresser directement au notaire E.________ pour obtenir paiement. Le notaire E.________ a vers� la somme de 45'000 fr. � F.________ S�rl le 18 f�vrier 2011.
Si B.________ a pay� � A.________ le montant de 10'000 fr. par deux versements de 5'000 fr. op�r�s les 29 octobre 2010 et 22 d�cembre 2010, il n'a pas vers� le solde de la dette reconnue dans l'acte du 21 octobre 2010, repr�sentant 20'000 fr.
A.________ ayant fait notifier � B.________ un commandement de payer la somme de 20'000 fr. en capital, que le poursuivi a frapp� d'opposition, il a requis la mainlev�e provisoire. Par d�cision du 14 septembre 2011, le Tribunal r�gional Jura bernois-Seeland a lev� provisoirement l'opposition pour un montant de 20'000 fr. plus int�r�ts � 5% d�s le 2 mars 2011.
Le 5 octobre 2011, B.________ (demandeur) a ouvert action en lib�ration de dette (art. 83 al. 2 LP) contre A.________ (d�fendeur) devant le Tribunal r�gional Jura bernois-Seeland. Le demandeur concluait � ce qu'il soit constat� qu'il ne doit pas au d�fendeur la somme de 20'000 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 2 mars 2011 faisant l'objet du prononc� de mainlev�e provisoire du 14 septembre 2011.
Le d�fendeur a conclu au rejet des conclusions de la demande.
Par jugement du 30 avril 2013, la Pr�sidente du Tribunal r�gional Jura bernois-Seeland a admis l'action en lib�ration de dette, pronon�ant que le demandeur ne devait pas au d�fendeur la somme de 20'000 fr. plus int�r�ts � 5% l'an d�s le 2 mars 2011.
Saisie d'un appel du d�fendeur, la 2e Chambre civile de la Cour supr�me du canton de Berne, par d�cision du 26 f�vrier 2014, a constat� que le demandeur ne devait pas au d�fendeur la somme de 20'000 fr. avec int�r�ts � 5% l'an d�s le 2 mars 2011 faisant l'objet de la d�cision de mainlev�e provisoire de l'opposition form�e au commandement de payer notifi� par A.________.
A.________ exerce contre la d�cision du 26 f�vrier 2014 un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral, subsidiairement un recours constitutionnel. Dans les deux recours, il conclut � l'annulation de la d�cision pr�cit�e, le demandeur B.________ devant �tre d�bout� de toutes ses conclusions en lib�ration de dette.
L'intim� conclut � l'irrecevabilit� du recours en mati�re civile, subsidiairement � son rejet. Il conclut aussi au rejet du recours constitutionnel.
La 2e Chambre civile de la Cour supr�me du canton de Berne a apport� de br�ves d�terminations.
1.1.1.�Devant l'autorit� pr�c�dente, le litige portait sur une demande tendant � la constatation de l'inexistence de la cr�ance en paiement de la r�mun�ration du courtier, se montant � 20'000 fr. (cf. art. 51 al. 1 let. a et al. 3 LTF). La valeur litigieuse minimale de 30'000 fr. requise par l'art. 74 al. 1 let. b LTF pour que puisse �tre intent� un recours en mati�re civile n'est pas atteinte. Le recourant soutient toutefois que ledit recours est recevable sans �gard � la valeur litigieuse, car la contestation soul�ve une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF).
Le recourant expose � cet �gard que le litige a trait � l'interpr�tation de l'art. 415 CO. L'intervention du Tribunal f�d�ral serait n�cessaire pour lever les incertitudes li�es � l'admissibilit�, sans r�serve ou avec restrictions, du double contrat de courtage en mati�re immobili�re. Il est d'avis que " la loi semble claire, mais ne l'est pas ", que la doctrine est divis�e et que la jurisprudence cantonale n'est pas unanime.
Il sied de se montrer restrictif pour admettre une d�rogation � l'exigence de la valeur litigieuse en application de l'art. 74 al. 2 let. a LTF (ATF 135 III 1 consid. 1.3 p. 4; 134 III 267 consid. 1.2 p. 269).
Selon la jurisprudence, la contestation soul�ve une question juridique de principe lorsqu'il est n�cessaire, pour r�soudre le cas d'esp�ce, de trancher une question juridique qui donne lieu � une incertitude caract�ris�e, laquelle appelle de mani�re pressante un �claircissement de la part du Tribunal f�d�ral, en tant qu'autorit� judiciaire supr�me charg�e de d�gager une interpr�tation uniforme du droit f�d�ral (ATF 139 III 182 consid. 1.2 p. 185, 209 consid. 1.2 p. 210; 138 I 232 consid. 2.3 p. 236).
1.1.2.�Il r�sulte des faits d�terminants (art. 105 al. 1 LTF) que le recourant et C.________ ont conclu le 8 mars 2010 par �crit un contrat de courtage tel que l'entend l'art. 412 al. 1 CO. A teneur de cet accord, le recourant, en qualit� de courtier, devait notamment mener les tractations de vente de la villa de la pr�nomm�e. Il est ainsi indubitable que ce contrat doit �tre qualifi� de courtage de n�gociation (art. 413 al. 1 in fine CO).
Il a �galement �t� constat� que l'intim� a pris contact en automne 2010 avec le recourant � la suite de l'annonce publi�e par ce dernier sur internet en relation avec la vente de la villa en question. L'intim� a charg� le recourant, par accord du 21 octobre 2010, de conduire la n�gociation avec C.________. L'intim� n'a pas �t� en relation directe avec cette derni�re avant la passation du contrat de vente immobili�re. L'accord conclu entre l'intim� et le recourant constitue sans conteste au point de vue juridique un second contrat de courtage de n�gociation.
L'autorit� cantonale a �crit, au consid�rant 2.2. ch. 52 de la d�cision d�f�r�e, que ces qualifications juridiques ne sont pas remises en cause par les parties.
1.1.3.�Dans l'ATF 111 II 366 consid. 1a p. 368, le Tribunal f�d�ral a rappel�, en se r�f�rant � la jurisprudence (ATF 110 II 276 et 35 II 63), que l'art. 415 CO interdit au courtier de se faire promettre une r�mun�ration � la fois par deux mandants si cela est contraire au contrat de courtage ou aux r�gles de la bonne foi. Le texte de cette norme l�gale n'exclut pas tout double courtage, mais l'admet au contraire dans certaines limites. La juridiction f�d�rale a ainsi pr�cis�, au consid. 1b de cet arr�t, p. 368, que dans l'hypoth�se o� il n'incombe pas au courtier d'obtenir les conditions les plus favorables possibles pour les int�r�ts oppos�s de l'acheteur et du vendeur, le double courtage, faute de collision d'int�r�ts, est compatible avec les r�gles de la bonne foi. La question de savoir s'il fallait s'en tenir � tous �gards � cette jurisprudence ou s'il fallait limiter l'admissibilit� du double courtage au seul courtage d'indication a �t� laiss�e ind�cise (consid. 1b p. 368/369).
Selon l'ATF 124 III 481 consid. 3a p. 483, qui se rapporte � l'ATF 111 II 366 susmentionn�, le double courtage est en r�gle g�n�rale admissible, pour autant qu'il ne soit pas exclu par le contrat de courtage et ne conduise pas � une collision des int�r�ts (Interessenkollision) en pr�sence. Cet arr�t a �t� rendu en rapport avec la conclusion d'un contrat de courtage d'assurances, o� le courtier, mandataire du preneur d'assurance, �tait pay� par les compagnies d'assurance avec lesquelles son mandant concluait des contrats d'assurance.
Dans l'arr�t non publi� 4C.375/2005 du 22 d�cembre 2006 consid. 4.3, le Tribunal f�d�ral, citant l'ATF 111 II 366 consid. 1b, a admis que l'activit� simultan�e du courtier pour deux personnes conduit � une collision d'int�r�ts lorsque le courtier doit obtenir pour l'acheteur et le vendeur de biens immobiliers, dont les int�r�ts s'opposent, les conditions contractuelles les plus avantageuses qu'il soit possible. Ce pr�c�dent a �t� confirm� dans les m�mes termes dans l'arr�t non publi� 4A_508/2007 du 25 mars 2008, consid. 3.
Cette jurisprudence a �t� critiqu�e en doctrine. Pour TH�VENOZ/PEYROT ( Le contrat de courtage immobilier, in Servitudes, droit de voisinage, responsabilit�s du propri�taire immobilier, 2007, p. 129) et HEINRICH HONSELL (Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 9
e��d. 2010, p. 357), le double courtage de n�gociation n'est pas admissible; il cr�e un conflit d'int�r�ts insoluble, puisqu'une m�me personne ne peut n�gocier en m�me temps dans l'int�r�t du vendeur, qui recherche un prix �lev�, et dans celui de l'acheteur, qui d�sire un prix bas.
La question de l'admission du double courtage de n�gociation dans le domaine immobilier ne trouve pas de solution �vidente au regard du libell� de l'art. 415 CO.
Apr�s avoir laiss� la question ouverte, la jurisprudence publi�e du Tribunal f�d�ral a restreint l'admissibilit� du double courtage de n�gociation � l'absence de tout conflit des int�r�ts en pr�sence. Les circonstances � la base de ce pr�c�dent ne concernaient cependant pas le courtage immobilier.
Il y a ainsi une incertitude jurisprudentielle en mati�re de double courtage d'immeubles lorsque le courtier est charg� de n�gocier les affaires pour le compte de l'acheteur et du vendeur. Les circonstances du cas sont susceptibles de se reproduire � tout moment, � consid�rer en particulier la dynamique du march� immobilier en Suisse.
Il sied en cons�quence de recevoir le recours en mati�re civile sur la base de l'art. 74 al. 2 let. a LTF, ce qui entra�ne ipso facto l'irrecevabilit� du recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 LTF).
1.2.�Le d�fendeur, qui a succomb� dans ses conclusions tendant au rejet de l'action de lib�ration de dette ouverte par le demandeur, a qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). Dirig� pour le reste contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal sup�rieur statuant sur recours (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.3.�Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas li� par l'argumentation des parties (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336) et appr�cie librement la port�e juridique des faits; il s'en tient cependant aux questions juridiques que la partie recourante soul�ve dans la motivation du recours et ne traite donc pas celles qui ne sont plus discut�es par les parties (art. 42 al. 2 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584).
1.4.�Le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constat�s dans la d�cision attaqu�e (art. 105 al. 1 LTF). Les all�gations de fait et les moyens de preuve nouveaux sont en principe irrecevables (art. 99 al. 1 LTF). La juridiction f�d�rale peut compl�ter ou rectifier m�me d'office les constatations de fait qui se r�v�lent manifestement inexactes, c'est-�-dire arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62), ou �tablies en violation du droit comme l'entend l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante n'est autoris�e � attaquer des constatations de fait ainsi irr�guli�res que si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
2.1.�Dans la d�cision critiqu�e, la cour cantonale a liminairement retenu que, sous r�serve d'une �ventuelle d�ch�ance au sens de l'art. 415 CO, le d�fendeur a droit au salaire arr�t� avec le demandeur, selon le contrat du 21 octobre 2010, � concurrence de 25'000 fr., augment� d'une prime de succ�s de 5'000 fr.
Se ralliant � l'opinion de Th�venoz/Peyrot (op. cit., ibidem) et de Honsell (op. cit., ibid.), l'autorit� cantonale s'est prononc�e en faveur d'une interpr�tation stricte de l'art. 415 CO, selon laquelle est interdit par principe le double contrat de courtage de n�gociation, au motif que " nul ne peut servir deux ma�tres ". La seule r�serve qui doit �tre op�r�e � l'interdiction g�n�rale de ce double courtage concerne le cas o� le courtier convient avec l'acheteur que ce dernier prenne � sa charge tout ou partie de la commission fix�e avec le vendeur, en sorte que le montant global de la commission reste identique. Or, dans la pr�sente esp�ce, le d�fendeur, selon les contrats de courtage, a droit � une double commission, sans que le montant de la commission due par C.________ ne soit r�duite en fonction de celle que le demandeur s'est engag� � payer au courtier. Pour la cour cantonale, un conflit d'int�r�ts insoluble existe dans la relation tripartite qui liait C.________ et les plaideurs. Elle en a inf�r� que le d�fendeur devait �tre d�chu de son droit au salaire conform�ment � l'art. 415 CO.
A supposer m�me qu'il faille privil�gier une interpr�tation moins restrictive de l'art. 415 CO et reconna�tre de cas en cas la validit� du double contrat de courtage de n�gociation dans le domaine immobilier, les magistrats bernois ont affirm�, dans une argumentation superf�tatoire, que le courtier a viol� son obligation d'information et de transparence; ce dernier n'a pas averti le demandeur que la commission dont il s'�tait fait promettre le paiement par celui-ci n'irait pas diminuer la commission due par la venderesse; il est donc exclu d'admettre que les mandants ont tol�r� ou accept� la double activit� du courtier en pleine connaissance de cause.
2.2.�Le recourant invoque une violation de l'art. 415 CO. Il serait contraire au droit f�d�ral d'exclure dans l'absolu, comme l'a fait la cour cantonale, toute conclusion d'un double contrat de courtage de n�gociation en pr�voyant une seule exception. Il soutient que l'admission limit�e de ce double courtage doit englober tous les cas dans lesquels le courtier ne trahit pas les int�r�ts de ses mandants. Il pr�tend ainsi qu'il n'�tait pas � m�me de porter pr�judice � la venderesse. L'int�r�t de cette derni�re �tait en effet de vendre la maison au prix de 1'800'000 fr., du moment qu'elle avait accept� d'attribuer au courtier, � titre de commission de courtage, toute diff�rence intervenant avec ce prix. Les int�r�ts de l'intim� n'ont pas davantage �t� trahis, �tant donn� que ce dernier ne pouvait esp�rer un meilleur prix d'achat que celui qui a �t� finalement convenu. Il rel�ve que personne n'a remis en cause la validit� de l'avenant au contrat de courtage sign� par C.________.
A propos de la motivation subsidiaire de la cour cantonale, le recourant all�gue que le fait qu'il n'ait pas r�v�l� � l'intim� que la commission pay�e par ce dernier ne serait pas imput�e sur le montant du salaire de courtier qu'il devait toucher de C.________ n'a aucune pertinence dans l'application de l'art. 415 CO. D�choir le courtier de son droit � la r�mun�ration pour n'avoir pas donn� de telles informations consacrerait une entorse au droit f�d�ral.
Le recourant affirme qu'il a rempli int�gralement ses devoirs de courtier, que les int�r�ts des deux parties mandantes ont �t� concili�s et que son activit� au service de l'intim� doit �tre r�mun�r�e selon ce que le contrat du 21 octobre 2010 pr�voit.
Il faut observer ici que la d�cision attaqu�e est fond�e sur une double motivation. Se conformant � l'exigence de recevabilit� pos�e par la jurisprudence (ATF 138 III 728 consid. 3.4 p. 735; 133 IV 119 consid. 6.3 p. 120 s.), le recourant a attaqu� chacune de ces deux motivations alternatives.
4.1.�A teneur de l'art. 415 CO, le courtier perd son droit au salaire et au remboursement de ses d�penses, s'il agit dans l'int�r�t du tiers contractant au m�pris de ses obligations, ou s'il se fait promettre par lui une r�mun�ration dans des circonstances o� les r�gles de la bonne foi s'y opposaient.
L'art. 415 CO vise deux hypoth�ses: la premi�re est celle o� le courtier enfreint ses obligations de fid�lit� (cf. art. 412 al. 2 CO qui renvoie � l'art. 398 al. 2 CO) en agissant dans l'int�r�t du tiers contractant - c'est-�-dire du cocontractant potentiel de son mandant - au m�pris des obligations qu'il assume envers ce dernier; la seconde est celle o� le courtier se fait promettre par le tiers cocontractant une r�mun�ration dans une situation qui heurte les r�gles de la bonne foi (cf. Caterina Ammann, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 5e �d. 2011, n�s 2-4 ad art. 415 CO; Fran�ois Rayroux, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e �d. 2012, n� 2 ad art. 415 CO).
4.2.�Il r�sulte de la d�cision attaqu�e que C.________ et le recourant �taient li�s depuis le 8 mars 2010 par un contrat de courtage de n�gociation portant sur la vente de la villa de la premi�re au prix minimum de 2'200'000 fr.
En automne 2010, l'intim� a t�l�phon� au recourant pour formuler une offre d'achat de la villa pour le prix de 1'800'000 fr. Apr�s discussion avec le recourant, qui lui avait demand� si le prix d'achat pouvait �tre augment�, l'intim� s'est d�clar� pr�t � verser 1'825'000 fr. pour acqu�rir l'immeuble.
Le recourant a inform� C.________ de l'offre d'achat de l'intim� au montant de 1'800'000 fr., mais il ne lui a pas pr�cis� que l'intim� acceptait, le cas �ch�ant, d'augmenter le prix � 1'825'000 fr.
Apr�s ses vacances d'octobre 2010, C.________ a accept�, en signant un avenant au contrat de courtage, r�dig� par le recourant, de baisser le prix de vente net au montant de 1'755'000 fr.; avec la commission de courtage envisag�e, qui �tait de 45'000 fr., le prix de vente devait se monter � 1'800'000 fr.
Le 21 octobre 2010, un tiers a propos� au recourant d'acheter ladite villa au prix de 1'900'000 fr. Ce dernier n'a pas communiqu� cette offre � la propri�taire de l'immeuble. Il a en revanche averti imm�diatement l'intim� que d'autres amateurs s'int�ressaient � acqu�rir l'immeuble, de sorte que sa d�cision d'acheter devait intervenir rapidement.
Toujours le 21 octobre 2010, le recourant a conclu avec l'intim� un second contrat de courtage de n�gociation. Selon cet accord, l'intim� se d�clarait pr�t � payer pour la villa le prix de 1'800'000 fr., somme � laquelle devait s'ajouter une commission de courtage globale de 30'000 fr. (incluant 5'000 fr. de " commission de succ�s ").
Le 26 octobre 2010, C.________ a vendu sa villa � l'intim� au prix de 1'800'000 fr., l'entr�e en jouissance �tant agend�e au 1
4.3.�L'encha�nement de ces �v�nements am�ne le Tribunal f�d�ral � poser les principes suivants.
En mati�re immobili�re, le simple fait pour un courtier de conclure un contrat de courtage de n�gociation avec le vendeur (respectivement l'acheteur) d'un bien-fonds entra�ne un conflit d'int�r�ts s'il conclut avec l'acheteur (respectivement le vendeur) un second courtage de n�gociation.
Dans un tel cas de figure, il est en effet inconcevable que le courtier n�gociateur d'immeubles, qui doit obtenir le prix le plus haut pour le vendeur et le prix le plus bas pour l'acheteur, ne se trouve pas dans une situation � risque de conflit d'int�r�ts, d�s l'instant o� il est appel� � d�fendre des int�r�ts oppos�s: en effet, soit le courtier favorise les int�r�ts financiers de l'une ou l'autre des parties � la transaction immobili�re, de sorte qu'il enfreint son obligation de fid�lit� (art. 412 al. 2 CO qui renvoie � l'art. 398 al. 2 CO) � l'�gard d'un de ses mandants; soit il agit, comme dans la pr�sente esp�ce, dans son propre int�r�t, cela au m�pris des devoirs de fid�lit� que la passation des deux contrats de courtage avec ses mandants ont fait na�tre.
In casu, il appert que le recourant a incit� la venderesse � accepter une baisse du prix de vente net � 1'755'000 fr. - sans l'avoir inform�e qu'un tiers avait pr�sent� une offre plus �lev�e que celle de l'intim� - et s'est fait promettre par celle-ci que tout montant pay� par l'acheteur d�passant le prix r�duit lui reviendrait � titre de commission de courtage. Dans le m�me temps, il a conduit les n�gociations avec l'intim�, mais il ne l'a pas fait b�n�ficier du prix de vente r�duit par la venderesse, puisqu'il a fait �tat � l'acheteur d'un prix de 1'800'000 fr. (qui sera le prix de vente d�finitif), auquel devait s'ajouter pour celui-ci le paiement au courtier d'une commission de courtage de 25'000 fr., plus 5'000 fr. de " commission de succ�s ".
Le caract�re in�vitable du conflit d'int�r�ts en mati�re de vente immobili�re est reconnu en doctrine (cf. TH�VENOZ/PEYROT, Le contrat de courtage immobilier, in Servitudes, droit de voisinage, responsabilit�s du propri�taire immobilier, 2007, p. 129; HEINRICH HONSELL, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 9
e��d. 2010, p. 357; CLAIRE HUGUENIN, Obligationenrecht, Allgemeiner und Besonderer Teil, 2
e��d. 2014, n� 3369 p. 1012; AMMANN, op. cit., n� 4 ad art. 415 CO).
En cons�quence, il convient d'admettre, dans le domaine immobilier, que le double courtage de n�gociation tombe sous le coup de la situation vis�e � l'art. 415 in fine CO, que les deux contrats sont nuls et que le courtier perd son droit au salaire en rapport avec les deux contrats.
En jugeant que le recourant devait �tre d�chu de son droit au salaire � l'�gard de l'intim�, la cour cantonale n'a pas transgress� l'art. 415 CO.
4.4.�Comme la premi�re motivation qui a permis � la cour cantonale de d�choir le recourant de son droit au salaire a r�sist� � l'examen, il est superflu d'examiner la seconde motivation de cette juridiction.
En d�finitive, le recours en mati�re civile doit �tre rejet�.
Vu l'issue du litige, le recourant paiera les frais judiciaires et versera � l'intim� une indemnit� � titre de d�pens (art. 66 al. 1, 68 al. 1 et 2 LTF).
Le pr�sent arr�t est communiqu� aux parties et � la Cour supr�me du canton de Berne, 2e Chambre civile.

References: art. 51
in fine
 ATF 
 art. 412
 art. 415
 art. 415
In casu
 art. 415
in fine