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MAGGIO 2019 - Novità dalla L. n. 37/2019 - Legge europea 2018 - Circolare del Ministero dello sviluppo economico
L'articolo 2 della L. n. 37/2019 ha disposto la sostituzione del comma 3, dell'art. 5, della legge 3 febbraio 1989, n. 39, in materia di incompatibilità nell'esercizio dell'attività di mediazione.
Sull'argomento è anche arrivata la Circolare del Ministero dello sviluppo economico n. 3719/C del 10 maggio 2019.
GENNAIO 2012 - Pubblicato il decreto attuativo dell'art. 80 del D. Lgs. n. 59/2010
E’ stato pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale n. 10 del 13 gennaio 2012, il decreto 26 ottobre 2011, recante “Modalità di iscrizione nel registro delle imprese e nel REA dei soggetti esercitanti l’attività di mediatore disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, in attuazione degli articoli 73 e 80 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59”.
All'art. 73 di tale decreto viene prevista la soppressione del Ruolo degli agenti e di affari in mediazione.
Il Ruolo degli agenti di affari in mediazione è SOPPRESSO a decorrere dal 8 maggio 2010, data di entrata in vigore dell’art. 73 del D. Lgs. n. 59 del 26 marzo 2010.
Il decreto, emanato in attuazione degli articoli 73 e 80 del D. Lgs. n. 59/2010, disciplina le modalità di iscrizione nel Registro delle imprese e nel REA dell’attività di mediazione e regola le modalità di passaggio dei soggetti imprenditoriali e persone fisiche iscritti nel Ruolo degli agenti e rappresentanti di commercio, soppresso dall’art. 73 del medesimo decreto.
•	il MODELLO – MEDIATORI, per la segnalazione dell’inizio dell’attività, per la dichiarazione di possesso dei requisiti, per la richiesta di iscrizione nell’apposita sezione del REA, per la comunicazione di eventuali modifiche, per l’aggiornamento della posizione Registro imprese / REA;
I modelli vanno allegati, a seconda dei casi, ai modelli: I1, I2, S5, UL, Intercalare P. Viene inoltre riportato un ALLEGATO C nel quale si indica il fac-simile della Tessera personale di riconoscimento.
Le imprese di affari in mediazione devono presentare, all’ufficio del Registro delle imprese della Camera di Commercio della provincia dove esercitano l’attività, una apposita Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), corredata delle certificazioni e delle dichiarazioni sostitutive previste dalla legge, compilando la sezione SCIA del MODELLO – MEDIATORI.
Il possesso dei requisiti di idoneità previsti dalla legge per lo svolgimento dell’attività dovrà essere attestato mediante compilazione della sezione REQUISITI del MODELLO MEDIATORI.
I soggetti successivi al primo compilano ciascuno un MODELLO Intercalare “REQUISITI”.
L’ufficio del Registro delle imprese, ricevute le dichiarazioni di cui sopra, provvederà immediatamente ad assegnare la qualifica di agente di affari in mediazione, avviando contestualmente la verifica prevista dall’articolo 19, comma 3, della legge n. 241 del 1990.
2.3. Rilascio della tessera personale di riconoscimento
Su richiesta dell’interessato, l’ufficio del Registro delle imprese rilascia la Tessera personale di riconoscimento, già prevista dall’articolo 26 del D.P.R. n. 1926/1960, munita di fotografia, conforme al modello di cui all’ALLEGATO C al decreto in commento.
2.4. Deposito dei moduli e formulari
Il deposito dei moduli e formulari utilizzati nell’esercizio dell’attività, previsto dall’articolo 5, comma 4, della legge n. 39/1989, dovrà essere effettuato per via telematica mediante compilazione della sezione “FORMULARI” del MODELLO - “MEDIATORI”.
Negli altri casi, la compilazione della sezione “FORMULARI” dovrà essere effettuata preventivamente alla messa in utilizzo dei moduli e formulari oggetto di deposito.
Il deposito determina l’archiviazione dei moduli e formulari nell’archivio degli atti e dei documenti di cui all’articolo 8 del D.P.R. n. 581 del 1995 e la possibilità per chiunque di ottenerne copia ai sensi dell’articolo 24, comma 2, del medesimo decreto.
Tali indicazioni sostituiscono ogni altra in precedenza prevista.
Il deposito in formato cartaceo dei moduli e formulari non sarà più accettato dagli uffici del Registro delle imprese, decorsi novanta giorni dall’acquisto di efficacia del presente decreto, e cioè a decorrere dal 9 agosto 2012.
2.5. Iscrizione nell’apposita sezione del REA
I soggetti che cessano di svolgere l’attività all’interno di un’impresa richiedono, entro novanta giorni a pena di decadenza, di essere iscritti nell’apposita sezione del REA tramite la compilazione e presentazione per via telematica della sezione “ISCRIZIONE NELL’APPOSITA SEZIONE (A REGIME)” del MODELLO “MEDIATORI”.
Tale richiesta comporta la cancellazione d’ufficio del soggetto dalla posizione REA dell’impresa e la restituzione della tessera personale di riconoscimento di cui all’articolo 5, comma 3.
I soggetti iscritti nell’apposita sezione del REA richiedono la cancellazione dalla medesima, in caso di svolgimento dell’attività, compilando la sezione “REQUISITI” del MODELLO “MEDIATORI”, ovvero il MODELLO Intercalare “REQUISITI”.
Le posizioni iscritte nell’apposita sezione del REA sono soggette alla verifica dinamica dei requisiti almeno una volta ogni quattro anni dalla data dell’iscrizione. Si ricorda che l’iscrizione nell’apposita sezione del REA comporta il pagamento del diritto annuale nella misura attuale di 30 euro.
Le modifiche inerenti l’impresa e coloro che svolgono a qualsiasi titolo l’attività per conto della stessa dovranno essere comunicate all’ufficio del Registro delle imprese della competente Camera di Commercio entro 30 giorni dall’evento, mediante la compilazione della sezione “MODIFICHE” del MODELLO – MEDIATORI.
Le modifiche riguardanti l’avvio di ulteriori tipologie di attività rispetto a quelle già denunciate comportano la compilazione anche della sezione “SCIA” del MODELLO – MEDIATORI e la sua presentazione al ufficio del Registro delle imprese.
L’articolo 19 del D.M. 21 dicembre 1990, n. 452 prevede i seguenti provvedimenti disciplinari:
1) la cancellazione dal Ruolo nei casi di incompatibilità previsti e in caso di mancanza dei prescritti requisiti;
2) la radiazione dal Ruolo:
a)	nei confronti degli agenti che abbiano turbato gravemente il normale andamento del mercato;
b)	nei confronti degli agenti che, nel periodo di sospensione loro inflitta, compiano atti inerenti al loro ufficio;
c)	nei confronti di coloro ai quali sia stata irrogata per tre volte la misura della sospensione;
3) la sospensione per un periodo non superiore a sei mesi, nei casi meno gravi di cui alla lettera a) del n. 2) e nei casi di irregolarità accertate nell'esercizio dell'attività di mediazione.
I provvedimenti relativi ai procedimenti disciplinari dovranno essere annotati ed iscritti per estratto nel REA.
Verranno altresì annotati ed iscritti per estratto nel REA i provvedimenti amministrativi e penali previsti dall’articolo 3, comma 4, del D.M. 21 dicembre 1990, n. 452.
A detti provvedimenti accedono gli uffici del Registro delle imprese nonché, nel rispetto delle procedure previste dal Capo V della legge 7 agosto 1990, n. 241, gli altri soggetti interessati, di cui al medesimo Capo V della legge 241 del 1990.
Avverso i provvedimenti inibitori di avvio o di prosecuzione dell’attività, nonché di assegnazione della qualifica di intermediario e di verifica della permanenza dei requisiti, è ammesso ricorso gerarchico al Ministero dello Sviluppo Economico, in base al combinato disposto dell’articolo 73, comma 6, del D. Lgs. n. 59/201 e dell’articolo 11, comma 2, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dall’articolo 1 della legge 4 agosto 2006, n. 248.
Al fine dell’aggiornamento della propria posizione nel registro delle imprese e nel REA, le imprese attive ed iscritte nel Ruolo degli agenti di affari in mediazione alla data del 12 maggio 2012 (data di efficacia del decreto) dovranno compilare la sezione “AGGIORNAMENTO POSIZIONE RI/REA” del MODELLO – MEDIATORI per ciascuna sede o unità locale e inoltrarla per via telematica, entro il 12 maggio 2013, all’ufficio del Registro delle imprese della Camera di Commercio nel cui circondario hanno stabilito la sede principale, pena l’inibizione alla continuazione dell’attività mediante apposito provvedimento del Conservatore del registro delle imprese.
Le persone fisiche iscritte nel ruolo, che non svolgono l’attività presso alcuna impresa alla data del 12 maggio 2012, dovranno compilare la sezione “ISCRIZIONE APPOSITA SEZIONE (TRANSITORIO)” del MODELLO – MEDIATORI e inoltrarla per via telematica entro il 12 maggio 2013.
Trascorso inutilmente il termine indicato, l’interessato decade dalla possibilità di iscrizione nell’apposita sezione del REA.
Tuttavia l’iscrizione nel soppresso Ruolo costituisce, nei quattro anni successivi all’entrata in vigore del presente decreto, requisito professionale abilitante per l’avvio dell’attività.
2.9. Mediazione occasionale
La segnalazione dell’avvio dell’attività di cui sopra dovrà essere effettuata per via telematica mediante compilazione e sottoscrizione della sezione “SCIA - MOC” del MODELLO – MEDIATORI, nella quale dovrà essere indicata, a pena di irricevibilità, la data di cessazione dell'attività.
La segnalazione di svolgimento dell’attività in modo occasionale o discontinuo non potrà essere presentata più di una volta all’anno.
Si ricorda che anche in questo caso, l’iscrizione nell’apposita sezione del REA comporta il pagamento del diritto annuale nella misura attuale di 30 euro.
2.10. Diritto di stabilimento – Libera prestazione di servizi
Le imprese aventi sede in uno Stato membro dell’Unione europea che, in base alle leggi di quello Stato, sono abilitate a svolgere l’attività e intendono aprire sul territorio nazionale sedi secondarie o unità locali per svolgere l’attività medesima, hanno titolo all’iscrizione nel registro delle imprese e nel REA, nel rispetto di quanto previsto dagli articoli 9 e 12, comma 3, del D. Lgs. n. 59/201.
Tali imprese sono assoggettate all’osservanza degli obblighi di idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti, di cui all’articolo 3, comma 5 bis, della legge n. 39/1989, nel rispetto del disposto dell’articolo 33 del D. Lgs. n. 59/2010.
La prestazione temporanea e occasionale dell’attività è consentita alle imprese stabilite in uno Stato membro dell’Unione europea, che, in base alle leggi di quello Stato sono abilitate a svolgere l’attività, se non aventi alcuna sede nel territorio italiano, nel rispetto delle disposizioni di cui al Titolo II del D. Lgs. 9 novembre 2007, n. 206, di recepimento della direttiva 2005/36/CE, come previsto dall’articolo 20, comma 3, del D. Lgs. n. 59/2010.
2.11. La polizza di assicurazione sulla responsabilità civile
Secondo quanto disposto dal comma 5-bis, dell’artt. 3, della legge n. 39 del 3 febbraio 1989, per l'esercizio della professione di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti.
Tale comma è stato aggiunto dall’art. 18, comma 1, lett. b) della legge n. 57 del 5 marzo 2001 (recante “Disposizioni in materia di apertura e regolazione dei mercati”), in vigore dal 4 aprile 2001.
Tutti coloro che esercitano, a qualsiasi titolo, le attività disciplinate dalla legge n. 39/1989 per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, per l'esercizio dell'attività di mediazione debbono essere iscritti nel ruolo ed essere in possesso di una garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti.
Riteniamo opportuno segnalare che con note datate 18 dicembre 2001, Prot. n. 515950 e 27 marzo 2002, Prot. 503649, l’allora Ministero delle attività produttive (ora dello sviluppo economico) ha fornito alcune indicazioni in merito, precisando che la locuzione «idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti» indica la stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile per negligenze o errori professionali, comprensiva della garanzia per infedeltà dei dipendenti. L’ammontare minimo di copertura della polizza è stato così stabilito dal Ministero:
- euro 260.000,00 per le ditte individuali;
- euro 520.000,00 per le società di persone;
- euro 1.550.000,00 per le società di capitali.
Il provvedimento si compone di un solo articolo, composto da 1181 commi. Il comma 993, con una modifica al comma 5-bis, dell’artt. 3, della legge n. 39 del 3 febbraio 1989, dispone che gli agenti immobiliari che esercitano l’attività di mediazione in violazione dell’obbligo di prestare idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti, saranno puniti con una sanzione amministrativa del pagamento di una somma fra 3.000,00 e 5.000,00 euro.
Detta norma stabilisce l’ introduzione, per la prima volta, di una sanzione pecuniaria specifica per l’ipotesi in cui l’agente di affari in mediazione immobiliare operi professionalmente senza essere provvisto della necessaria polizza assicurativa.
Tale polizza, si ricorda, era stata introdotta dall’art. 18 della legge 5 marzo 2001, n. 57 per tutti gli iscritti all’ex Ruolo degli agenti di affari in mediazione di cui alla legge 3 febbraio 1989, n. 39; Ruolo che il successivo Decreto Ministeriale del 21 dicembre 1990, n. 452 aveva distinto in quattro sezioni – agenti immobiliari; agenti merceologici; agenti con mandato a titolo oneroso; agenti in servizi vari.
Sull'argomento, il Ministero dello Sviluppo Economico ha emanato la circolare n. 3705/C del 21 maggio 2018, Prot. 164140, nella quale viene tra l'altro precisato che "... tenuto conto che la citata previsione sanzionatoria di cui alla richiamata legge finanziaria 2018 è testualmente rivolta agli agenti immobiliari, si ritiene che essa vada applicata unicamente agli agenti di affari in mediazione immobiliare e a quelli con mandato a titolo oneroso, ma non anche ai mediatori appartenenti alle altre due sezioni degli agenti merceologici e degli agenti in servizi vari".
Per la violazione dell'obbligo di copertura assicurativa, da parte di tutte e quattro le tipologie di agenti di affari in mediazione, permane comunque la possibilità per le singole Camere di commercio di inibire l’attività mediatizia con la cancellazione dal Registro Imprese, trattandosi di mancanza di un requisito obbligatorio allo svolgimento dell’attività.
In proposito, precisa il Ministero, "la richiamata disposizione sanzionatoria ex lege n. 205/2017, prevista dall’anno in corso per i mediatori immobiliari inadempienti all’obbligo in questione, non sostituisce la suddetta previsione di inibire loro il proseguimento dell’attività mediatizia per mancanza di un requisito obbligatorio, bensì va ad aggiungersi ad essa".
2.12. Verifica dinamica della permanenza dei requisiti
2.13. MAGGIO 2019 - Incompatibilità nell'esercizio della mediazione - Novità dalla legge n. 37/2019 - Legge europea 2018 - Indicazioni dal Ministero dello sviluppo economico
La nuova disposizione è finalizzata ad affrontare un punto della procedura di infrazione n. 2018/2175, nel quale viene contestato all’Italia il carattere sproporzionato delle norme sui criteri di incompatibilità, della legge 3 febbraio 1989, n. 39, come modificata dalla legge 5 marzo 2001, n. 57.
Nell'ambito della citata procedura di infrazione 2018/2175, la Commissione europea ha rilevato che l'art. 5, comma 3, della L. 39/1989, limiterebbe fortemente le attività che un agente immobiliare può svolgere, osservando che l'articolo 59, paragrafo 3, della direttiva 2005/36/CE e l'articolo 49 TFUE prevedono che qualsiasi restrizione dell'accesso a una professione o, più in generale, a un'attività di prestazione di servizi rispetti in particolare il principio di proporzionalità: tali restrizioni, per essere giustificate, devono quindi essere proporzionate, adatte alle rispettive professioni e dettate da un motivo imperativo di interesse generale.
L'articolo 59, paragrafo 3, della direttiva 2005/36/CE (modificata dalla direttiva 2013/55/UE) prevede l'obbligo per gli Stati membri di valutare se i requisiti stabiliti nel loro ordinamento giuridico per limitare l'accesso a una professione o il suo esercizio ai possessori di una specifica qualifica professionale siano compatibili con i principi fissati dal medesimo articolo. In particolare, i requisiti che limitano l'accesso a una professione o il suo esercizio devono essere non discriminatori, giustificati e proporzionati.
Inoltre, l'articolo 49 TFUE vieta le restrizioni alla libertà di stabilimento dei cittadini di uno Stato membro nel territorio di un altro Stato membro. Tale divieto si estende alle restrizioni relative all'apertura di agenzie, succursali o filiali, da parte dei cittadini di uno Stato membro stabiliti sul territorio di un altro Stato membro.
Ricordiamo che il vigente comma 3 dell’art. 5 della L. n. 39/1989 stabilisce che «3. L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile: a) con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b) con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate».
L'articolo 2 della L. n. 37/2019, procedendo alla sostituzione del citato comma 3 dell’art. 5, della L. n. 39/1989 limita l'incompatibilità dell’attività di mediazione alle seguenti ipotesi:
a) attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni3afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione;
b) attività svolta in qualità di dipendente(ad esclusione delle imprese di mediazione) di:
Tenuto conto che la nuova disciplina ora prevista è sicuramente più favorevole agli agenti di affari in mediazione, tutti, ed in particolare ai mediatori immobiliari (per i quali nel corso degli anni passati si è registrato il più ampio contenzioso circa lo svolgimento di attività incompatibili con la loro attività professionale), la nuova disciplina dovrà essere favorevolmente applicata a tutti i mediatori, sia a coloro che verranno iscritti al Registro delle imprese dall’entrata in vigore della norma in questione, sia in particolare anche a tutti coloro che, secondo la disciplina previgente, si trovano in condizione di incompatibilità.
A tale proposito, proprio nell’imminenza dell’entrata in vigore della legge europea in questione (26 maggio 2019), il Ministero invita le Camere di commercio a non dar luogo alla cancellazione dei soggetti che venissero trovati oggi in condizione di svolgimento di attività ancora in contrasto con la mediazione regolata secondo le disposizioni dettate dal precedente art. 5, comma 3, della L. 39/1989, concedendo un congruo lasso di tempo per l’eventuale contestazione di incompatibilità.
. Se vuoi approfondire i contenuti e scaricare il testo della Direttiva 2006/123/CE, clicca QUI.
. MODELLO – MEDIATORI – Inizio, modifica e cessazione attività – Dichiarazioni - Autocertificazioni.
. Se vuoi scaricare la GUIDA ALL'ATTIVITA' DI AGENTE DI AFFARI IN MEDIAZIONE, predisposta da Unioncamere Toscana, clicca QUI.
. Se vuoi scaricare la GUIDA AGLI ADEMPIMENTI PER L'ESERCIZIO DELL'ATTIVITA' DI AGENTE DI AFFARI IN MEDIAZIONE (L. n. 39/1989) - Versione 2.0 del 17 marzo 2016, predisposta dalle Camere di Commercio dell'Emilia Romagna, clicca QUI.
LA FORMAZIONE E LA TENUTA DEL RUOLO DEGLI AGENTI DI AFFARI IN MEDIAZIONE
Si riporta una sintesi approfondita sulla formazione e sulla tenuta del Ruolo, elaborata da Claudio Venturi, dal titolo:
. Ruolo degli agenti di affari in mediazione. Formazione e tenuta.
2.1.Le modalità applicative per presentare un eventuale ricorso
2.2. RIESAME DEI PROVVEDIMENTI CAMERALI IN MATERIA DI AUSILIARI DEL COMMERCIO
3. LE NOVITA’ INTRODOTTE DALLA LEGGE N. 296 DEL 2006
La legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Legge finanziaria 2007), all’articolo 1, commi dal 46 al 49, ha introdotto novità rilevanti in materia di mediazione, apportando modifiche:
a) agli articoli 10 e 57 del Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con il DPR n. 131/1986 (comma 46);
b) all’articolo 8 della legge n. 39/1989 (comma 47);
c) al comma 22 dell’articolo 35 del D.L. n. 223/2006, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 248/2006
e introducendo, nello stesso articolo, il comma 22.1. (commi 48 e 49).
3.1. La registrazione a cura del mediatore degli atti di natura negoziale
Nell’apportare modifiche al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, il legislatore è intervenuto sulla fase preparatoria del contratto di compravendita immobiliare disponendo che gli agenti di affari in mediazione, iscritti nell’apposito ruolo tenuto dalla Camera di Commercio, sono obbligati a richiedere la registrazione delle “scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari” e che gli stessi ”sono solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale e stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”.
In sostanza, a meno di ipotizzare che l’intervento di un mediatore non si concretizzi nella stipula di alcun contratto preliminare anteriormente al rogito notarile, avendo le parti contattate dal mediatore scelto di andare direttamente dal notaio per il rogito, non sarà più possibile menzionare in un rogito, quale soggetto attraverso il quale l’affare immobiliare si è concluso, senza che vi sia una corrispondente registrazione del preliminare che ha regolato i rapporti tra i contraenti prima del rogito, richiesta dal mediatore stesso.
C’è da rilevare che, avendo il legislatore utilizzato una formula assai generica (“scritture private non autenticate di natura negoziale”), non sarà facile individuare quali siano i documenti per i quali sorge l’obbligo di registrazione a cura del mediatore.
L’attività tipica di un mediatore può, infatti, spaziare dal classico “contratto preliminare” o “compromesso” ad una pluralità di strumenti giuridici che il mediatore utilizza normalmente, quali: la proposta, l’accettazione, l’opzione, ecc.
Sicuramente il “preliminare di vendita” o “compromesso” rientra tra gli atti di cui il mediatore deve richiedere la registrazione.
Nel modificare poi, il comma 22, dell’art. 35, del D.L. n. 223/2006, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 248/2006, ha stabilito che all’atto della cessione dell’immobile, anche se assoggettata ad IVA, le parti hanno l’obbligo di rendere un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recando l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo.
Con le medesime modalità, ciascuna delle parti dovrà dichiarare:
a) se si è avvalsa di un mediatore e, nell’ipotesi affermativa, di fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, della denominazione o ragione sociale, e i dati identificati del legale rappresentante, se trattasi di società, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società;
b) il codice fiscale e la partita IVA;
c) il numero di iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione tenuto dalla Camera di Commercio del titolare o del legale rappresentante della società o del mediatore che ha operato per la società stessa;
3.2. Le segnalazioni di abusivismo
Con l'introduzione, poi, del comma 22.1. allo stesso articolo 35, il legislatore ha stabilito che, in caso di assenza dell’iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione, ai sensi della legge n. 39/1989, il notaio è obbligato ad effettuare specifica segnalazione all’Agenzia delle Entrate di competenza.
Non si capisce per quale motivo non sia stato previsto che analoga comunicazione dovrebbe essere fatta anche alla Camera di Commercio competente, deputata alla tenuta del Ruolo in questione e alla vigilanza sull’operato degli agenti di affari in mediazione.
Bisogna, infatti, rilevare che il comma 6, dell'articolo 7, della legge n. 39/1989, stabilisce che, la Commissione prima, la Camera di Commercio ora, è tenuta a denunciare all'autorità giudiziaria coloro che esercitano abusivamente, anche se in modo discontinuo, la professione di mediatore.
3.3. Inasprimento delle sanzioni per l'esercizio abusivo
Il comma 47 dell’art. 1, della legge n. 296/2006, ha poi modificato il comma 1, dell’art. 8, della legge n. 39/1989, inasprendo le sanzioni a carico di coloro che esercitano l’attività di mediazione senza essere iscritti al ruolo, portando il minimo edittale da 516,46 euro a 7.500,00 euro e il massimo da 2.065,83 euro a 15.000,00 euro.
Pertanto, applicando il principio del pagamento in misura ridotta, previsto dall’art. 16 della legge n. 689/1989, il trasgressore sarà tenuta al pagamento di una sanzione pecuniaria di 5.000,00 euro.
I provvedimenti citati vengono riportati nell’Appendice normativa.
3.4. I profili fiscali dei nuovi obblighi dei mediatori
Il comma 46 della legge n. 296 del 2006 (legge finanziaria 2007), come si diceva sopra, ha integrato il contenuto degli artt. 10 (relativo ai soggetti obbligati a richiedere la registrazione) e 57 (relativo ai soggetti obbligati al pagamento) del testo unico sull’imposta di registro (D.P.R. n. 131 del 1986) prevedendo per agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39 l’obbligo di registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari, nonché l’obbligo solidale al pagamento dell’imposta per le citate scritture.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha affrontato l’argomento in un studio dal titolo “I profili fiscali dei nuovi obblighi dei mediatori e la disciplina tributaria del contratto preliminare”.
(Studio n. 13 – 2007/T - Approvato dalla Commissione Studi Tributari il 7 settembre 2007)
4. DISPOSIZIONI IN MATERIA DI SOPPRESSIONE DI ALCUNE COMMISSIONI CONSULTIVE - Semplificazioni dalla L. n. 248/2006, di conversione del D.L. n. 223/2006
L’articolo 11 del decreto-legge n. 223/2006, convertito, con modificazioni, nella legge n. 248/2006, ha anche affrontato l’argomento delle numerose commissioni consultive che intervengono nei procedimenti amministrativi e che spesso non fanno altro che appesantire e allungare l’iter del procedimento stesso.
Due sono gli obiettivi che si è prefisso il legislatore:
1) semplificare i procedimenti amministrativi per ottenere determinate autorizzazioni;
2) evitare allo stesso tempo che le decisioni di competenza dell’Ente pubblico siano condizionate dalle posizioni particolari dalle locali associazioni di categoria che possono influenzare l’attività di alcune Commissioni.
Due sono sostanzialmente i punti ricavabili dalla lettura dell’articolo 11:
1. la soppressione di tutte quelle commissioni che allungano i tempi burocratici;
2. l’affermazione del principio che chi giudica non può essere parte in causa.
Per le ragioni di cui al punto 1, il decreto prevede la soppressione:
a) delle commissioni provinciali e comunali per il rilascio delle licenze di pubblico esercizio (art. 6, L. n. 287/1991);
b) delle commissioni presso le Camere di Commercio per l’iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione (prevista dall’articolo 7 della legge n. 39/1989) e al ruolo degli agenti e rappresentanti di commercio (prevista dall’articolo 8 della legge n. 204/1985);
c) delle commissioni ministeriali di secondo grado per l’esame dei ricorsi da parte degli agenti di affari in mediazione (prevista dall’articolo 4 della legge n. 39/1989) e degli agenti di commercio (prevista dall’articolo 4 della legge n. 204/1985).
Per quanto riguarda le commissioni operanti presso la Camera di Commercio, bisogna ricordare che, in applicazione di quanto disposto all’articolo 41, comma 1, della legge 27 dicembre 1997, n. 449, molte Camere di Commercio avevano già provveduto a sopprimere alcune Commissioni deputate alla formazione e alla tenuta di Albi, Ruoli, Registri ed Elenchi.
Secondo tale norma, infatti, al fine di conseguire risparmi di spese e recuperi di efficienza nei tempi dei procedimenti amministrativi, l’organo di direzione di Amministrazioni o Enti avrebbe dovuto individuare, con provvedimento da emanare entro sei mesi dall’inizio di ogni esercizio finanziario, i comitati, le commissioni, i consigli ed ogni altro organo collegiale con funzioni amministrative ritenuti indispensabili per la realizzazione dei fini istituzionali dell’amministrazione o ente stesso. Gli organi non identificati come indispensabili si ritenevano soppressi a decorrere dal mese successivo all’emanazione del provvedimento.
Le relative funzioni dovevano essere attribuite all’ufficio che riveste preminente competenza nella materia.
Ora il decreto in commento, di fatto, sopprime quattro Commissioni (due presenti presso le Camere di Commercio e due presenti presso il Ministero dello Sviluppo economico) che in precedenza provvedevano alla tenuta di due ruoli importanti tenuti dalla Camera di Commercio: il ruolo degli agenti di affari in mediazione e il ruolo degli agenti e rappresentanti di commercio.
Le relative funzioni – come recita genericamente il decreto - dovranno essere svolte, rispettivamente, dalle Camere di Commercio e dal Ministero dello Sviluppo Economico.
Secondo quanto stabilito dal comma 1, dell’art. 41 della legge n. 449/1997, le relative funzioni “sono attribuite all’ufficio che riveste preminente competenza nella materia”.
Contrariamente dalle Commissioni comunali che avevano un compito consultivo, le due Commissioni attive presso le Camere di Commercio erano chiamate a valutare le domande di iscrizione e assumere i provvedimenti di iscrizione e cancellazione.
Un’attività che ora sarà svolta dai dirigenti della Camera di Commercio.
Più delicato appare il problema relativo ad un compito particolare che era devoluto alla commissione dei mediatori, e cioè quello di vigilanza sull’attività degli iscritti e alla denuncia alla magistratura degli abusivi (art. 7, comma 6. Legge 3 febbraio 2989, n. 39; art. 7, D.M. 21 dicembre 1990, n. 452).
Chi dovrà ora svolgere tale compito non è affatto chiaro.
Per quanto riguarda il punto delle incompatibilità, viene finalmente stabilito che non possono far parte:
a) della commissione giudicatrice prevista dall’articolo 1 del D.M. 7 ottobre 1993, n. 589, gli iscritti al ruolo degli agenti di affari in mediazione;
b) dei Comitati tecnici istituiti presso le Camere di Commercio per la rilevazione degli usi commerciali i rappresentanti di categorie aventi interesse diretto nella specifica materia oggetto di rilevazione.
Dunque, dalla Commissione esaminatrice dei mediatori vengono tolti i due membri che rappresentano le associazioni di categoria
Bisogna sottolineare che con questa norma viene introdotto un principio importante, secondo il quale nelle commissioni di valutazione delle persone che intendono avviare un’attività in un determinato settore non possono essere inseriti i rappresentanti delle associazioni di tale settore.
5. MAGGIO 2019 - AGENTI DI AFFARI IN MEDIAZIONE – Incompatibile con l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio
Anche dopo l’emanazione della alla nuova disciplina dettata dalla L. n. 37 del 3 maggio 2019 (Legge europea 2018) permane l’incompatibilità dell’esercizio dell’attività professionale di agente di affari in mediazione con quella di amministratore condominiale.
E’ questo il contenuto di uno nota del Ministero dello sviluppo economico del 22 maggio 2019, emanata in risposta ad un’istanza di interpello proposta da un’associazione di amministratori e revisori contabili con la quale si chiedevano chiarimenti circa la possibilità per l’agente immobiliare di svolgere anche l’attività di amministratore di condominio in via professionale e viceversa.
Secondo quanto disposto dal nuovo comma 3 dell’art. 5 della Legge n. 39/1989 le incompatibilità sono ora limitate alle sole seguenti ipotesi:
Secondo il Ministero, comunque venga intesa l’attività di amministratore di condominio, il suo esercizio risulta incompatibile con l’esercizio dell’attività di agente di affare in mediazione.
Lo stesso Ministero prende l’occasione per ricordare che lo svolgimento di attività incompatibili con quella di agente di affari in mediazione di cui alla ridetta legge n. 39/1989 determina, da parte degli uffici della Camera di Commercio, l’avvio della procedura di inibizione allo svolgimento di quest’ultima e la conseguente inibizione alla stessa.
Il testo della nota viene riportato nell'Appendice normativa.
1. RUOLI E ALBI CAMERALI - TCG PER TRASFERIMENTO IN ALTRA CAMERA
In merito alla tassa di concessione governativa richiesta da alcune Camere di Commercio per il trasferimento di residenza di iscritti in Albi e Ruoli tenuti dalle stesse, ad uno specifico quesito posto dalla Camera di Commercio di Udine, l’Agenzia delle Entrate - Direzione Regionale del Lazio – Area Consulenza Giuridica – Ufficio Fiscalità Generale (Parere dl 26 ottobre 2004, Prot. 172358), ha espresso parere negativo sostenendo che tale tassa non va riversata alla Camera di Commercio competente se il soggetto si trasferisce ad altra Provincia nel corso dell’anno e dimostra la continuità dell’esercizio della professione.
Il testo del parere viene riportato nell'Appendice normativa.
2. CHIARIMENTI IN MERITO AD ALCUNE POSIZIONI ANOMALE DI SOCIETA' ISCRITTE O DA ISCRIVERE AL RUOLO
2.1. Primo intervento del Ministero
Su richiesta della Camera di Commercio di Roma, il Ministero delle Sviluppo Economico, con Nota del 17 giugno 2009, Prot. 0056007 - il cui testo viene riportato nell'Appendice normativa - ha fornito chiarimenti in merito:
1. all’obbligo di iscrizione al Ruolo degli Agenti Affari in Mediazione sia del legale rappresentante della società che dell'eventuale preposto, laddove nominato;
2. alla nomina dei legali rappresentanti e preposti in casi particolari quali: ipotesi di una società con più unità locali, oppure di più società con un solo legale rappresentante; 3. alla nomina del rappresentante legale nelle società di mediazione immobiliare che operano in Franchising.
Per quanto riguarda la società con più unità locali, viene ribadito - anche nal caso ci si avvalga di dipendenti e/i collaboratori iscritti al Ruolo - l'obbligo della nomina dei preposti che sono "coloro che esercitano, dirigono e sovrintendono all'attività sociale svolta in unità locali, nel rispetto delle direttive emesse dal legale rappresentante, esercitando un potere di iniziativa derivante dalla delega conferita loro, delega evidentemente più ampia rispetto a quella della trattazione di singole pratiche di mediazione svolte da collaboratori o dipendenti".
In merito al problema di più società con un unico legale rappresentante, il Ministero ritiene che sia necessaria la nomina di un distinto legale rappresentante, iscritto al Ruolo, per ciascuna società.
In merito alla questione dell'esercizio dell'attività di mediazione in regime di franchising, il Ministero, richiamando la normativa che disciplina l'affiliazione commerciale (franchising) dettata dalla legge 6 maggio 2004, n. 129 e il parere del Consiglio di Stato emesso il 9 ottobre 2007, n. 314/07, ritiene censurabili le "ipotesi di società affiliate alla casa madre, che esercitano l'attività di mediazione immobiliare risultando prive di un proprio rappresentante legale, iscritto al Ruolo dei mediatori".
2.2. Arriva un secondo intervento del Ministero
Il Ministero dello Sviluppo Economico, con Nota del 1° ottobre 2009, Prot. 0085869, torna nuovamente sul tema delle "posizioni anomale di società" con particolare riguardo a tre situazioni:
1) unica società con più unità locali;
2) più società con un unico rappresentante legale;
3) società di mediazione immobiliare in franchising.
Il Ministero, alla luce della normativa vigente e anche della giurisprudenza che si è creata in materia, arriva alle seguenti conclusioni:
1) Sia il legale rappresentante della società, sia il preposto, laddove nominato, devono essere iscritti nel Ruolo con iscrizione autonoma rispetto a quella della società.
2) Nel caso di società con più unità locali è indispensabile la nomina dei preposti, che sono coloro che esercitano, dirigono o sovrintendono all'attività sociale svolta nelle unità locali, nel rispetto delle direttive emesse dal legale rappresentante, esercitando un potere di iniziativa derivante dalla delega loro conferita. Per tali soggetti vige l'obbligo dell'iscrizione nel Ruolo, cosa che, invece, non è richiesta per dipendenti o collaboratori adibiti a mere funzioni di segreteria e di amministrazione.
3) Nel caso di più società con un solo legale rappresentante, è necessaria la nomina o di un distinto legale rappresentante, iscritto al Ruolo, o, pur rimanendo un solo legale rappresentante, questi deve nominare, a sua volta, per ciascuna società, un preposto, anche lui iscritto al Ruolo.
4) Nel caso di società che esercitano l'attività di intermediazione immobiliare in "frachising" si deve tener presente che, secondo il dettato della legge n. 129/2004, i due soggetti giuridici ("affiliato" e "affiliante") sono economicamente e giuridicamente indipendenti; pertanto, la responsabilità e l'amministrazione in senso giuridico della società "affilitata", in quanto soggetto giuridicamente distinto dal soggetto "affiliante", vanno attribuite al legale rappresentante della società medesima affiliata.
Da ciò se ne deve dedurre che non sono ammissibili ipotesi di società affiliate alla casa madre, che esercitano l'attività di intermediazione immobiliare risultando prive di un proprio rappresentante legale, iscritto nel Ruolo dei mediatori.
3. NOMINA DEL PREPOSTO PER LE UNITA' LOCALI - Chiarimenti dal Ministero
Il Ministero dello Sviluppo Economico, Parere del 29 gennaio 2015, Prot. 012059, ha fornito chiarimenti sulla possibilità che un soggetto titolare di partita IVA, regolarmente abilitato ed iscritto presso la Camera di Commercio come mediatore immobiliare, venga nominato preposto per una unità locale di una società esercitante l’attività di mediazione immobiliare, in forza di un contratto di collaborazione, con contestuale trasferimento della propria impresa individuale all’interno di detta unità locale.
Il Ministero ricorda che l’art. 4 del D.M. 26 ottobre 2011 fissa solo l’obbligo, per le imprese di mediazione regolarmente iscritte nel Registro delle Imprese, di individuare/segnalare per ogni sede o unità locale uno specifico soggetto che vi eserciti l’attività per loro conto, senza nulla prescrivere circa il rapporto di immedesimazione che detto soggetto deve avere con l’impresa. Pertanto, laddove il titolare o il legale rappresentante non svolga in prima persona l’attività mediatizia presso l’unità locale, ha l'obbligo di nominare un soggetto - immedesimato a qualsiasi titolo con l’impresa - che sia in possesso dei requisiti di legge per esercitare per suo conto l’attività in detta unità.
Tale nomina, che si sostanzia quindi nella semplice indicazione del soggetto sul modello informatico “Mediatori” e sul modello informatico “Requisiti”, è da intendersi comunque a tutti gli effetti esclusiva, cioè riguardante un soggetto diverso per ogni singola sede/unità locale.
Per quanto riguarda poi il secondo aspetto del quesito, e cioè la possibilità che l’impresa individuale del soggetto in questione sia ubicata all’interno dell’unità locale della società di cui questi andrebbe a ricoprire la qualifica di preposto, il Ministero fa presente che la disciplina generale non prevede limitazioni di sorta al fatto che più imprese - individuali o societarie - eleggano la propria sede all’interno di un medesimo ufficio, immobile o stabile.
Pertanto, nel caso in questione, il Ministero ritiene possibile l’iscrizione al Registro delle Imprese sia dell’unità locale della società di mediazione, che dell’impresa individuale esercitante la medesima attività, con la stessa ubicazione fisica; fermo restando, naturalmente, che adeguate informazioni/indicazioni pubblicitarie dovranno essere opportunamente evidenziate nei confronti dei terzi in generale e della clientela in particolare, con riferimento innanzitutto alle disposizioni contenute nell’art. 4, comma 3 del citato D,M. 26 ottobre 2011, ma anche con riguardo alla certificazione e dimostrazione della qualifica rivestita, attraverso l’utilizzo della tessera personale di riconoscimento di cui al successivo art. 5, comma 3 del medesimo decreto.
4. ATTIVITA’ DI MEDIAZIONE - Esercizio attraverso la gestione di un servizio online - Chiarimenti dal Ministero
Pertanto, ad avviso del Ministero, l'attività di cui trattasi va inquadrata tra quelle degli agenti di affari in mediazione di cui alla richiamata legge n. 39/1989 e il soggetto in questione, trovandosi a svolgere indubitabilmente attività imprenditoriale, ha l’obbligo di iscrizione al competente Registro delle Imprese.
. D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131: Approvazione del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro. Artt. 10 e 57.
. L. 3 febbraio 1989, n. 39: Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore. (Testo aggiornato con le modifiche apportate, da ultimo, dalla L. 3 maggio 2019, n. 37 . Legge europea 2018 - In vigore dal 26 maggio 2019).
. D.M. 21 febbraio 1990, n. 300: Regolamento sulla determinazione delle materie e delle modalità degli esami prescritti per l'iscrizione a ruolo degli agenti d'affari in mediazione.
. D.M. 21 dicembre 1990, n. 452: Regolamento recante norme di attuazione della legge 3 febbraio 1989, n. 39, sulla disciplina degli agenti di affari in mediazione.
. D.M. 7 ottobre 1993, n. 589: Regolamento recante modificazione al decreto ministeriale 21 febbraio 1990, n. 300, concernente le materie e le modalità degli esami prescritti per l'iscrizione a ruolo degli agenti d'affari in mediazione.
. Legge 4 agosto 2006, n. 248: Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, recante disposizioni urgenti per il rilascio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonchè interventi in materia di entrate e di contrasto all'evasione fiscale. Art. 35, commi 22 e 22.1. (Testo aggiornato al 1° gennaio 2007).
. D. Lgs. 26 marzo 2010, n. 59: Attuazione della direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel mercato interno. Artt. 73 e 80.
. Decreto Direttoriale 12 febbraio 2016: Regolamento in applicazione delle misure compensative al fine del riconoscimento della qualifica professionali: attività di agente di affari in mediazione, sezione immobiliare e mandatario a titolo oneroso – agente immobiliare. (Decreto pubblicato il 15 febbraio 2016 sul sito istituzionale del Ministero dello Sviluppo Economico).
CIRCOLARI, RISOLUZIONI MINISTERIALI E SENTENZE
. Ministero dell'industria, del commercio e dell'artigianato - Circolare n. 3254/C del 10 settembre 1991: Disciplina della professione di mediatore. Applicazione D.M. 21 dicembre 1990, n. 452, recante norme di attuazione della L. 3 febbraio 989, n. 39.
. Ministero dell'industria, del commercio e dell'artigianato - Circolare n. 3287/C del 19 giugno 1992: Disciplina della professione di mediatore. Titolo di studio abilitante all’iscrizione.
. Ministero dell'industria, del commercio e dell'artigianato - Circolare n. 3294/C del 30 settembre 1992: Iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione.
. Ministero dell'industria, del commercio e dell'artigianato - Circolare n. 3328/C del 1° marzo 1994: Ruolo degli agenti di affari in mediazione.
. Ministero delle attività produttive - Lettera-Circolare del 14 luglio 2003 - Prot. 554611: Legge 3 febbraio 1989, n. 39 modificata dall'art. 18 della legge 5 marzo 2001, n. 57. Norma transitoria (art. 40, legge n. 273 del 2002). Incompatibilità.
. Agenzia delle Entrate - Ufficio di Roma 2 - Parere del 26 ottobre 2004, Prot. 172358: Quesito in merito alla tassa di concessione governativa per trasferimento di residenza di iscritti negli albi e ruoli.
. Agenzia delle Entrate - Direzione Centrale Normativa e Contenzioso - Risoluzione n. 63/E del 25 febbraio 2008: Istanza d’interpello – Art. 1, comma 1, lettera d-bis) – Obbligo di registrazione a carico dei mediatori.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Dipartimento per l'Impresa e l'Internazionalizzazione - Direzione Generale per il Mercato, la Concorrenza, il Consumatore, la Vigilanza e la Normativa - Nota del 17 giugno 2009, Prot. 0056007: Ruolo degli agenti di affari in mediazione. Richiesta di chiarimenti in merito a "posizioni anomale" di società in corso di iscrizione o già iscritte.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Dipartimento per l'Impresa e l'Internazionalizzazione - Direzione Generale per il Mercato, la Concorrenza, il Consumatore, la Vigilanza e la Normativa - Divisione VI "Servizi e Professioni" - Nota del 1° ottobre 2009, Prot. 0085869: Ruolo degli agenti di affari in mediazione. "Posizioni anomale" di società in corso di iscrizione o già iscritte.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 29 gennaio 2015, Prot. 0012059: richiesta di parere.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 9 marzo 2015, Prot. 31735: Agenti di affari in mediazione – Richiesta di parere in merito alle comunicazioni REA relative alla variazione del legale rappresentante.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 27 gennaio 2016, Prot. 20251: Diritto di stabilimento e riconoscimento qualifica professionale, per agenti di affari in mediazione.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 2 febbraio 2016, Prot. 26615: Mediazione per la cessione di quote di società a responsabilità limitata.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 26 febbraio 2016, Prot. 53973: Apertura impresa in altra provincia agente di affari in mediazione “dormiente”.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 7 marzo 2016, Prot. 76466: Esercizio dell’attività di Agente di Affari in mediazione – richiesta chiarimenti su iscrizione al Registro delle Imprese.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 8 marzo 2016, Prot. 65371: Attività di mediazione immobiliare (L.39/89): richiesta di parere su incompatibilità con l’esercizio di attività di intermediazione assicurativa e riassicurativa (Ivass Rui).
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 16 marzo 2016, Prot. 74885: Esercizio dell’attività di Agente di Affari in mediazione – incompatibilità con titolarità di azienda agricola.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 16 marzo 2016, Prot. 74900: Incompatibilità tra l’attività di agente di affari in mediazione di cui alla legge n. 39/1989 e l’attività di amministratore condominiale.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 16 marzo 2016, Prot. 74892: Prova di idoneità per l’esercizio dell’attività di Agente di Affari in mediazione.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 5 aprile 2016, Prot. 94512: Quesito su abilitazione all’attività di mandatario a titolo oneroso.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 5 aprile 2016, Prot. 94530: D.M. 26.10.2011, art. 3, commi 1 e 2 – collaborazione tra agenzie immobiliari , attività per un’altra agenzia immobiliare.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 5 aprile 2016, Prot. 94543: Mediazione per la cessione di quote di società a responsabilità limitata.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 5 aprile 2016, Prot. 97453: Iscrizione REA agenti immobiliari.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 7 aprile 2016, Prot. 97467: Richiesta su titolo di studio per l’esercizio dell’attività di Agente di commercio.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Parere del 24 novembre 2016, Prot. 370305: Chiarimenti su servizio on-line.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro delle Imprese, professioni ausiliarie del commercio e artigiane e riconoscimento titoli professionali - Circolare n. 3705/C del 21 maggio 2018, Prot. 164140: Ausiliari del commercio – disposizione introdotta dalla legge di bilancio 2018 per i mediatori immobiliari.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro imprese, regolazione e servizi digitali alle imprese - Circolare n. 3719/C del 10 maggio 2019, Prot. 107245: Disegno di Legge europea 2018 – Disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione europea.Art. 2 “Disposizioni in materia di professione di agente di affari in mediazione”.
. Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il mercato, la concorrenza, il consumatore, la vigilanza e la normativa tecnica - Divisione VI – Registro imprese, regolazione e servizi digitali alle imprese - Nota del 22 maggio 2019: Legge 3 maggio 2019, n. 37 -Legge europea 2018. Richiesta chiarimenti–Agenti immobiliari
SULLA QUESTIONE DELLA INCOMPATIBILITA'
La Corte di Cassazione - Sez. SS.UU., con Sentenza 17 novembre 2005, n. 23239, ha ritenuto legittima la cancellazione dall'Ordine di un avvocato iscritto al Ruolo dei mediatori, non richiedendosi per la sussistenza dela causa di incompatibilità con l'esercizio della professione forense l'effettivo svolgimento dell'attività di mediazione.
. Corte di Cassazione - Sezione Unite Civili - Sentenza 20 ottobre / 17 novembre 2005, n. 23239: Incompatibilità fra esercizio della professione forense e iscrizione al Ruolo dei mediatori.
MEDIAZIONE ATIPICA – RICHIESTA L’ISCRIZIONE NEL RUOLO
Anche chi svolge in via “occasionale” l’attività di mediatore deve essere iscritto nell’apposito Albo per poter pretendere il relativo compenso.
Lo ha chiarito la Cassazione con la Sentenza n. 19066/06, depositata il 5 settembre 2006.
Nell’affermare tale principio la terza sezione civile ha ricordato come nel vigente ordinamento è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica. Quest’ultima ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incarica altri di svolgere un’attività diretta alla ricerca di un persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate prestabilite condizioni.
Anche la mediazione atipica, ha sottolineato la Suprema Corte, rientra nell’ambito di applicabilità della disposizione prevista dall’articolo 2, comma quarto, della legge n. 39/1989 e, pertanto, anche per l’esercizio di questa attività è richiesta l’iscrizione nel Ruolo degli agenti di affari in mediazione, in mancanza della quale chi svolge l’attività di mediazione non ha diritto alla provvigione.
. Corte di Cassazione - Sezione Terza Civile - Sentenza 5 giugno / 7 settembre 2006, n. 19066: Mediazione atipica. Richiesta l'iscrizione nel Ruolo degli agenti di affari in mediazione.
SUL DIRITTO DEL MEDIATORE ALLA PROVVIGIONE
1) Basta che il primo contatto sia avvenuto tramite l’agenzia che per il mediatore scatta il diritto alla provvigione, anche se l’affare è stato poi concluso in modo diretto tra le parti.
La prestazione del mediatore, infatti, può esaurirsi anche nel solo ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti. Nel senso che non è necessario un suo intervento nelle varie fasi della trattativa fino alla stipula del contratto.
Tuttavia, per ottenere il compenso, è indispensabile che l’attività intermediatrice sia in rapporto di causalità con la conclusione dell’affare: cioè che, senza la prima il secondo non si sarebbe concluso.
Lo ha ricordato la Corte di Cassazione nella sentenza n. 9884/2008.
. Corte di Cassazione - Sezione Terza - Sentenza 6 marzo / 15 aprile 2008, n. 9884: Mediatore - Diritto alla provvigione - Rapporto di causalità tra la conclusione del negozio e l'attività intermediatrice - Non necessario un intervento in tutte le fasi fino alla stipula del contratto.
2) Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se l'affare si conclude dopo la scadenza dell'incarico.
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge, infatti, tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo relazione tra loro acquirente e venditore, in modo che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta, anche se la conclusione è avvenuta dopo la scadenza dell'incarico, senza che le determinazioni interne di una delle parti possano essere ritenute idonee ad incidere sul nesso causale.
Lo ha confermato il Tribunali di Bari con la Sentenza n. 1998, depositata l'11 giugno 2009.
. Tribunali di Bari - Sezione seconda civile - Sentenza 3 giugno – 11 giugno 2009, n. 1998: Mediatore - Diritto alla provvigione - Anche se l'affare si conclude dopo la scadenza dell'incarico.
3) Il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare consegue alla conclusione di un affare in senso economico-giuridico. Tale diritto va, invece, escluso quando tra le parti si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del processo formativo dell’affare, come nell’ipotesi in cui si sia stipulato un patto d’opzione.
Lo afferma la Corte di Cassazione con la sentenza n. 30083/19, depositata il 19 novembre 2019.
Innanzitutto viene ricordato il principio secondo cui la provvigione può essere riconosciuta solo in favore del soggetto che sia in possesso dell'iscrizione al Ruolo degli agenti di affari in mediazione, tenuto dalla Camera di Commercio.
Va di conseguenza affermato un altro principio, già espresso dalla stessa Cassazione con la Sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015: "Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c. c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto….”.
. MEDIATORE IMMOBILIARE - Termini e modalità di riconoscimento del diritto alla provvigione.

References: art. 5
 articolo 35
 art. 7
 art. 5
 Art. 35
 Art. 1
 art. 3
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 Sentenza 
 sentenza 
 Sentenza