Source: https://www.laleggepertutti.it/177901_casa-non-a-norma-legittimo-non-pagare-laffitto
Timestamp: 2018-04-20 19:54:41+00:00

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Casa non a norma: legittimo non pagare l'affitto?
Lo sai che? Casa non a norma: legittimo non pagare l’affitto?
L’inquilino è legittimato a sospendere il pagamento dei canoni di affitto solo quando i vizi rendono impossibile vivere nell’appartamento.
Sei in affitto da qualche mese. Si tratta di un vecchio appartamento recentemente ristrutturato; ma il padrone di casa, che ha intrapreso i lavori, non li ha completati né si è preoccupato di munirsi delle autorizzazioni previste dalla legge. Così, sul più bello, ti accorgi che la casa non è a norma. In particolare, l’impianto elettrico è privo della certificazione del tecnico e presenta rischi concreti di folgorazione. Inoltre il Comune non ha dato l’agibilità. Ci sono poi tante altre cose che andrebbero rifinite: i fili elettrici escono fuori dai muri e c’è anche una piccola veranda sul terrazzo del tutto abusiva, chiusa cioè senza il permesso amministrativo. In tutto questo la tua preoccupazione non è tanto quella delle eventuali multe che potrebbero fare al proprietario dell’appartamento, ma la tua stessa sicurezza. Così ti chiedi se, per la casa non a norma, è legittimo non pagare l’affitto. Su questo tema, come facile immaginare, la Cassazione ha più volte fornito una soluzione univoca. Vediamo quale.
2 Casa senza agibilità
3 Case con abusi edilizi
4 Impianti non a norma
5 Per tutti gli altri difetti
Se hai letto il nostro articolo Quando si può non pagare l’affitto saprai certamente che l’inquilino non può sospendere il pagamento del canone di affitto o autoridurlo solo perché l’appartamento presenta dei difetti o delle irregolarità non comunicate al momento della conclusione del contratto. Egli, tutt’al più, deve prima ricorrere al giudice affinché valuti l’entità del danno e definisca l’eventuale sconto o, del tutto, la sospensione del pagamento. Ciò vale, però, solo quando i difetti non incidono sull’abitabilità dell’immobile, ossia non lo rendono invivibile. Si pensi al caso di una macchia di umidità o a una lavatrice che non funziona.
Se invece il difetto pregiudica la possibilità di vivere dentro l’appartamento, tanto da costringere l’inquilino a trovare un’altra sistemazione, in tal caso egli è esonerato dal pagamento del canone.
Come si traduce questo principio nell’ipotesi di una casa non a norma?
Casa senza agibilità
In caso di appartamento privo dell’agibilità, la Cassazione [1] ha ritenuto legittimo non pagare il canone di affitto sempre che l’assenza di autorizzazioni amministrative non sia stata indicata nel contratto e che tale situazione renda impossibile godere dell’immobile (ad esempio per condizioni igieniche precarie o, nel caso di locazione a uso commerciale, per l’impossibilità di svolgere una particolare attività economica). In ogni caso, un semplice ritardo nella concessione dell’agibilità, già richiesta e in corso di rilascio, non consente di sospendere i pagamenti.
In un altro precedente, però, la Cassazione ha detto che [2], in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, la mancanza di certificazione di abitabilità non comporta la nullità del contratto locatizio quando comunque l’immobile è di fatto abitabile: ne consegue l’obbligo del conduttore di pagare il canone.
La differenza tra le due situazioni è dunque data dalle circostanze concrete: se, nonostante l’assenza dei permessi, è di fatto possibile vivere nell’appartamento il canone è dovuto.
Case con abusi edilizi
Il ragionamento appena fatto per le case senza agibilità porta a rispondere anche all’ipotesi in cui, all’interno dell’appartamento o sul balcone, sia presente un abuso edilizio. Tale situazione infatti – a meno che non costituisca un rischio di instabilità dell’appartamento stesso (ad esempio un soppalco che minaccia di cadere) – non rende impossibile l’abitabilità dell’immobile. Sicché il pagamento dell’affitto è dovuto.
Veniamo infine al caso degli impianti non a norma. Anche qui la differenza è data dai rischi che possono verificarsi ai danni dell’inquilino, costringendolo ad andare via di casa. Solo quando questi rischi possono pregiudicare la sua sicurezza, tanto da consigliarli di trovare una diversa sistemazione, allora il canone non è più dovuto. La Cassazione [3] ha fatto l’esempio di un impianto elettrico non a norma che comporti il rischio di folgorazione. In tal caso è lecito recedere dal contratto di affitto in tronco e smettere di pagare il padrone di casa.
Per tutti gli altri difetti
Senza volerci addentrare troppo nella casistica delle ipotesi di appartamento non a norma, possiamo – ripetendo le parole della Cassazione [3] – enunciare la seguente regola di massima: la scoperta, avvenuta dopo la firma del contratto di locazione, di vizi occulti della casa che – preesistenti alla predetta firma – siano tali da determinare l’impossibilità totale di godimento del bene, legittima il conduttore a sospendere il pagamento dei canoni di locazione.
[1] Cass. sent. n. 8409/2006: « In tema di locazione d’immobili ad uso diverso da abitazione, diversamente che per le autorizzazioni amministrative (come l’iscrizione alla Camera di commercio) ovvero di quelle di pubblica sicurezza necessarie all’esercizio di specifiche attività (o per poter adibire i locali a pubblici spettacoli), incombe – salvo patto contrario – sul locatore l’obbligo di curare l’ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici – richiedenti l’accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell’edifìcio, attestante l’idoneità dell’immobile ad essere “abitato” e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche -, la cui mancanza determina non già la nullità del contratto per illiceità dell’oggetto o per “aliud pro alio”, bensì una situazione d’inadempimento, in ragione dell’iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l’interesse del conduttore, che, in quanto nota alle parti, non preclude la negoziazione dell’immobile, ma, ove l’inadempimento divenga definitivo per essere il relativo rilascio definitivamente negato, consente il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno».
[2] Cass. sent. n. 22312/2007: « In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, il carattere abusivo dell’immobile locato ovvero la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell’oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. (che attiene al contrasto con l’ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 l. n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l’obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento ad immobile avente i caratteri suddetti».
[3] Cass. sent. n. 8637/2016.
Cassazione civile, sez. III, 11/04/2006, (ud. 19/01/2006, dep.11/04/2006), n. 8409
Con il 2 motivo, denunziando violazione e falsa applicazione di norme di diritto nonchè omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, con riferimento all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all’art. 221 del citato (T.U. delle Leggi Sanitarie), il ricorrente invoca l’autorità della pronunzia Cass., Sez. Un. Pen., 6/7/1996, n. 6818 (Timpani), ove si è affermato essere la licenza di abitabilità necessaria anche nel caso in cui un edificio venga destinato ad usi diversi da quello abitativo, non essendo il D.L. 5 ottobre 1993, n. 398, art. 4 (unica fonte normativa che distingueva tra “certificato di abitabilità” e “certificato di agibilità”, riservando il primo agli immobili destinati ad uso abitativo ed il secondo a quelli utilizzati in modo diverso), più in vigore sin dal 28 luglio 1994, dal tempo cioè di efficacia del D.P.R. n. 425 del 1994, il quale tale distinzione ha soppresso prescrivendo che ai fini dell’utilizzabilità – in tutto o in parte – degli edifici il proprietario è tenuto a richiedere il certificato di abitabilità.
5.-Il termine di trenta giorni, interrotto dalla richiesta di documenti integrativi, inizia a decorrere nuovamente dalla data di presentazione degli stessi”.
Cassazione civile, sez. III, 24/10/2007, (ud. 31/05/2007, dep.24/10/2007), n. 22312
Con ricorso depositato il 23.4.1999 nella Cancelleria della Pretura di Genzano P.S. esponeva di avere concluso un contratto di locazione, senza data, con L.F. per un immobile sito in (OMISSIS), per una durata di anni quattro al canone mensile di L. 500.000. Chiedeva venisse dichiarata la nullità del contratto recante canone superiore a quello equo ex L. n. 392 del 1978, per difetto di dichiarazione di ultimazione dei lavori e certificazione di abitabilità in rapporto alla intestazione del contratto ex L. n. 359 del 1992, art. 11, comma 1, nonchè la nullità per violazione della L. n. 47 del 1985, trattandosi di casa (mansardata) abusiva. Chiedeva pertanto la restituzione dell’indebito e cioè i canoni locatizi, in via gradata i canoni maturati e versati fino alla data di presentazione da parte di L. della domanda di sanatoria al Comune, con richiesta di determinazione del canone equo per il periodo successivo alla domanda di condono ex L. n. 724 del 1994, art. 39, con determinazione della differenza fra il percepito e il dovuto in applicazione della L. n. 392 del 1978.
Con sentenza 1.3.2001 il Tribunale di Velletri respingeva la domanda osservando che l’attore non aveva provato la data di inizio del rapporto locatizio e che, pertanto, trovava nella specie applicazione il contratto stipulato nel marzo 1987, rinnovato in data 10.4.1998, registrato il 27.4.1998.
Il Tribunale rilevava inoltre che l’immobile era stato ristrutturato in epoca anteriore al luglio 1992 e sottoposto a sanatoria edilizia per abusi risalenti all’epoca antecedente al 1985 e che pertanto le violazioni amministrative denunciate dal P. non sussistevano in quanto gli adempimenti prescritti dalla L. n. 392 del 1978 non erano applicabili ai contratti di locazione stipulati dopo l’entrata in vigore della L. n. 359 del 1992. Avverso tale sentenza proponeva appello il P.. Resisteva al gravame il L..
La Corte territoriale respingeva l’appello confermando l’impugnata sentenza.
Ricorre per Cassazione P. con due motivi.
1)-Violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c..
2)-Nullità del contratto di locazione – Violazione dell’art. 1418 c.c. per contrarietà della causa del contratto di locazione all’ordine pubblico, e violazione della L. n. 47 del 1985, art. 40, per negoziazione inter vivos di immobili abusivi.
Con il primo motivo il ricorrente assume che la motivazione della sentenza della Corte territoriale è assolutamente carente laddove specifica che le circostanze fattuali indicate dal P. sono del tutto “ambivalenti” e non dimostrano neppure, in via indiziaria o deduttiva l’insorgenza del rapporto locatizio alla data di ottobre 1994 e non nel 1997. E proprio perchè “ambivalenza”, secondo il ricorrente, significa duplicità di valutazione la sentenza avrebbe dovuto motivare congruamente la ragione della scelta contro il P.. Lamenta in sostanza il ricorrente che la motivazione non è stata congrua dal punto di vista logico, ed in particolare rispettosa dei principi che regolano le prove per presunzione.
Al riguardo questo S.C. osserva che la sentenza della Corte territoriale, per escludere che il rapporto fosse sorto nel 1994, spiega in modo esauriente, prendendo in esame cioè gli elementi indicati dal P., precisamente il consumo energetico, la residenza del P. in (OMISSIS) dal (OMISSIS), la matrice dell’assegno per calcolare l’equo canone, la illogicità di rinnovare nel 1998 un contratto stipulato appena l’anno precedente, che si tratta di circostanze inidonee a dimostrare, neppure in via indiziaria, l’insorgenza del rapporto locatizio alla data dell'(OMISSIS).
Del resto l’art. 2729 c.c. fa proprio riferimento, anche secondo una interpretazione letterale della norma, alle presunzioni lasciate alla prudenza del giudice il quale non deve ammettere che presunzioni gravi, precise e concordanti.
Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la nullità del contratto di locazione per violazione dell’art. 1418 c.c. e per violazione della L. n. 47 del 1985, art. 40.
Il controricorrente ha eccepito l’inammissibilità del motivo, sul rilievo che la pretesa nullità del contratto di locazione per violazione dell’art. 1418 c.c. e della L. n. 47 del 1985, art. 40 non è stata dedotta dal ricorrente nella fase di merito e pertanto non troverebbe ingresso nel giudizio di legittimità.
Si osserva al riguardo che in realtà tale nullità è stata dedotta anche nel giudizio di merito là dove si afferma che contro la tesi sostenuta nella sentenza del Tribunale di Velletri veniva interposto appello dal P. in cui si ribadiva e deduceva la persistenza locativa dall’ottobre 1994 con conseguente nullità contrattuale sia ex L. n. 47 del 1985, sia D.L. n. 333 del 1992, ex art. 11 modificato con L. n. 359 del 1992 per difetto di dichiarazione ultimazione lavori, certificato di abitabilità e di presentazione di domanda di accatastamento.
A conferma il fatto che la sentenza impugnata ha rilevato che in relazione ai motivi di nullità per l’assenza dei requisiti richiesti dalla L. n. 359 del 1992, art. 11, ha statuito che mentre il primo comma si riferisce alle ostruzioni ultimate e ristrutturate dopo l’entrata in vigore della legge, il medesimo art. 11, commi 2 e 2 bis riguardano gli immobili già ultimati alla data di entrata in vigore della legge e non richiedono, per la validità dei contratti di locazione, la sussistenza dei cennati requisiti amministrativi.
Il motivo è quindi ammissibile.
Il ricorrente assume che, ai fini di definire la situazione temporale concernente la nullità del contratto di locazione occorrerebbe precisare che la domanda è stata depositata il 23.4.1999 e il ricorso che la contiene e pedissequo decreto è stato notificato al L. il 18.5.1999 e a quella data non sarebbe risultato condonato l’immobile, cioè non sarebbe risultata rilasciata la concessione in sanatoria, che viceversa sarebbe risultato documentalmente da certificato richiesto dal P. il 15.3.1999 dove si dice che la domanda di condono non avrebbe avuto ancora definizione. In sostanza la domanda di condono, secondo il ricorrente, non costituirebbe diritto, ma eventualmente aspettativa di riconoscimento del diritto di condonare.
La sentenza impugnata ha osservato esattamente che, mentre il primo comma si riferisce alle costruzioni ultimate e ristrutturate dopo l’entrata in vigore della legge, l’art. 11, commi 2 e 2 bis riguardano gli immobili già ultimati alla data di entrata in vigore della predetta legge.
In particolare questo S.C. osserva che le norme di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 40 cui fa riferimento il ricorrente per dedurre la violazione da parte della sentenza impugnata, si applica con esclusivo riferimento ai contratti relativi a diritti reali e con efficacia reale e non ai contratti concernenti diritti relativi, quale quello oggetto del contratto di locazione (Cass. n. 6018 del 17.6.1999). Ed anzi il S.C. ha statuito che il conduttore di un immobile abusivo è obbligato al pagamento del canone perchè l’oggetto del contratto, che ai sensi dell’art. 1346 cod. civ. deve esser lecito, è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio, non al bene in sè, nè è illecita la causa, ai sensi dell’art. 1343 cod. civ., perchè locare un immobile costruito senza licenza, nè condonato, non è in contrasto con l’ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono l’organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico (Cass. n. 4228 del 28.4.1999; Cass., 15.12.2003, n. 19190).
D’altra parte l’interpretazione in tal modo data al contratto non è censurabile in sede di legittimità.

References: Cass. 
 Cass. 
 art. 1346
 art. 1343
 art. 40
 Cass. 
 art. 4
 art. 11
 art. 39
 sentenza 
 sentenza 
 art. 40
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 40
 art. 40
 sentenza 
 art. 11
 sentenza 
 art. 11
 art. 11
 sentenza 
 art. 40
 sentenza