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Timestamp: 2020-08-11 04:07:18+00:00

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BGH, 24.01.1979 - VIII ZR 56/78 - dejure.org
https://dejure.org/1979,306
BGH, 24.01.1979 - VIII ZR 56/78 (https://dejure.org/1979,306)
BGH, Entscheidung vom 24.01.1979 - VIII ZR 56/78 (https://dejure.org/1979,306)
BGH, Entscheidung vom 24. Januar 1979 - VIII ZR 56/78 (https://dejure.org/1979,306)
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Anforderungen an die Auslegung eines Mietvertrages - Voraussetzungen für das vertragliche Anbieten von Konkurrenzschutz - Vereinbarung von Konkurrenzschutz durch die Einbeziehung der Baubeschreibung
NJW 1979, 1404
GRUR 1979, 431
WM 1979, 500
aa) Bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts gehört es auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß § 535 BGB, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen (sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz, BGHZ 70, 79 ff. = NJW 1978, 585 zur Vermietung von Arztpraxisräumen; BGH Urteil vom 24. Januar 1979 - VIII ZR 56/78 - NJW 1979, 1404, 1405).
Zwar besteht kein Anlass, die dort niedergelassenen Gewerbetreibenden stärker gegen erlaubten Wettbewerb zu schützen als dies in herkömmlichen Geschäftsstraßen der Fall ist (vgl. BGH Urteil vom 24. Januar 1979 - VIII ZR 56/78 - NJW 1979, 1404, 1405 f.).
Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, daß Umstände, die in den Risikobereich einer Partei fallen, dieser in aller Regel nicht das Recht geben, eine Änderung der Vertragspflichten zu ihren Gunsten herbeizuführen, weil andernfalls die in der Vertragsgestaltung liegende Risikoverteilung in einer für den Vertragspartner nicht tragbaren Weise verändert würde (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 1978 - VIII ZR 188/77 = WM 1978, 1008 und vom 24. Januar 1979 - VIII ZR 56/78 = WM 1979, 500 = NJW 1979, 1404).
Nach gefestigter Rechtsprechung schuldet der Vermieter dem Mieter mangels gegenteiliger vertraglicher Vereinbarung einen vertragsimmanenten Konkurrenzsschutz (BGH ZMR 1955, 200; BGH WM 1968, 699; BGHZ 70, 79 = NJW 1978, 585; BGH NJW 1979, 1404; BGH NJW 1985, 2258 = ZIP 1985, 935).
In Anschluss an die Rechtsprechung des Reichsgerichts (RGZ 119, 353; RGZ 131, 274) schließt der Bundesgerichtshof (WM 1968, 699; NJW 1979, 1404) nicht aus, die Konkurrenzschutzpflicht des Vermieters nicht nur auf das eigentliche Mietgrundstück, sondern auch auf Nachbargrundstücke desselben Vermieters zu erstrecken (ebenso OLG Frankfurt, NJW-RR 1988, 396; OLG Celle OLG-Report 2000, 150).
Daher kann ein Vermieter, dem - wie vorliegend - in einem innerstädtischen Geschäftszentrum mehrere Grundstücke gehören, nicht gehalten sein, nur derart zu vermieten, dass seine Mieter nicht gegenseitig in Wettbewerb stehen (vgl. BGH WM 1968, 699; BGH NJW 1979, 1404).
Insbesondere für das Mietrecht gilt, dass die Erwartung, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte abzuschließen und nicht etwa Verlust zu machen, zum Risiko des Mieters gehört (BGH, NJW 1981, 2405, 2406; NJW 1979, 1404, 1406; OLG Celle, NJW-RR 1996, 1099; OLG München, NJWE-MietR 1996, 156).
Dabei ist der Vermieter allerdings nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber fernzuhalten, vielmehr ist nach den Umständen des Einzelfalles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist (vgl. BGH NJW 1979, 1404 m.w.N.;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrechts, 10. Aufl., Rn. 709;… Bub/Treier/Kraemer/Ehlert, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl., Rn. III B 2887).
Vorrang haben zwar in jedem Fall die Abreden der Parteien, die den Konkurrenzschutz sowohl beliebig ausdehnen als auch einschränken können (BGH NJW 1979, 1404; KG ZMR 2008, 616; OLG Hamm ZMR 1997, 581;… Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2006, § 535 Rn. 23;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Auflage, § 535 Rn. 27 m.w.N.).
Denn unabhängig davon, daß mangels einer besonderen Regelung im Mietvertrag die Einbeziehung eines Übersichtsplans keine Zusicherung einer ganz bestimmten Flächenverwendung darstellt, hatten die Beklagten zunächst auch durch Belegung mit dem ... eine entsprechende Verwendung vorgenommen (vgl. hierzu auch BGH WM 1979, 500, 501 zur Einbeziehung einer Baubeschreibung).
So bestand vor Vertragsschluß keine Pflicht der Beklagten zur Aufklärung über die unterschiedlichen Vertragsbedingungen der einzelnen Mitmieter, wie dem ... oder ... Die Verhandlungspartner sind nicht gehalten, einander das Vertragsrisiko abzunehmen und die Interessen der anderen Partei wahrzunehmen und haben deshalb nur unter besonderen, zusätzlichen Umständen, welche die Klägerin hätte darlegen müssen, zusätzliche Aufklärungspflichten (…vgl. dazu Treier a.a.O. zu II Rdnr. 190; BGH WM 1979, 500, 501 und BGH WM 1981, 1224, 1225 zu den Grenzen einer Hinweispflicht bei Konkurrenzschutzvereinbarungen des Vermieters mit anderen Mietern).
Danach entspricht es gefestigter Rechtsprechung, der sich der Senat anschließt, daß Umstände, die in den Risikobereich einer Partei fallen, dieser in aller Regel nicht das Recht geben, eine Änderung der Vertragspflichten zu ihren Gunsten herbeizuführen, weil andernfalls die in der Vertragsgestaltung liegende Risikoverteilung in einer für den Vertragspartner nicht tragbaren Weise verändert würde (so ständige Rechtsprechung des BGH z. B. in WM 1979, 500 ff).
Bei der Vermietung von Räumen zu geschäftlichen Zwecken ist der Vermieter allerdings unter bestimmten Voraussetzungen schon nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§§ 157, 242 BGB) auch ohne besondere Vereinbarung verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass in anderen Räumen des Mietobjekts kein Konkurrenzunternehmen zugelassen wird (grundlegend: BGH NJW 1978, 585; 1979, 1404; Senat, Urteil vom 08.11.1996, 7 U 11/96 = NJW-RR 1997, 459).
Gemäß der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum, der der erkennende Senat beitritt, hat der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Verpflichtung, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen; dies beruht auf der Erwägung, daß es bei der Vermietung von Räumen zum Betriebe eines bestimmten Geschäfts zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehört, in anderen Räumen des Gebäudes oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen oder gar selbst zu betreiben (sog. vertragsimmanenter Konkurrenzschutz;… st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 26.01.1955 - VI ZR 274/53, ZMR 1955, 200; BGHZ 70, 79, 80 f.; BGH, Urt. v. 24.01.1979 - VIII ZR 56/78, WuM 1979, 144, 145 = NJW 1979, 1404;… ferner Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdn. 1240; Gather, DWW 1998, 302;… Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdn. 687; jeweils m.w.N.).
Zwar ist der Vermieter aufgrund der gesetzlichen Regelung nicht verpflichtet, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten; es muß vielmehr nach den Umständen des einzelnen Falles abgewogen werden, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange beider Seiten die Fernhaltung von Konkurrenz erforderlich ist (st. Rspr., vgl. BGH ZMR 1955, 200, 201; BGHZ 70, 79, 80 f.; BGH WuM 1979, 144, 145 = NJW 1979, 1404).
Insoweit ist der vorliegende Rechtsstreit nicht mit dem vom Bundesgerichtshof Ende der siebziger Jahre entschiedenen Fall vergleichbar; dort war die als Fußgängerzone ausgestaltete Ladenstraße ausweislich des Tatbestandes 350 oder 500 m lang und an einzelnen Ladeneinheiten bestand Teileigentum (vgl. BGH WuM 1979, 144 f. = NJW 1979, 1404).
OLG Frankfurt, 27.01.2012 - 2 U 299/11
Mietvertragliche Gewährung von Konkurrenzschutz für Betreiber eines …
Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz bei Gewerberaummiete: Voraussetzungen und …
KG, 10.05.1999 - 8 U 7114/98
OLG Karlsruhe, 07.04.1989 - 14 U 16/86
Wettbewerb; Gewerbe; Gewerberaummiete
OLG Frankfurt, 02.03.1989 - 6 U 68/87
OLG Karlsruhe, 02.04.1987 - 12 U 206/86
Anpruch auf Mietzinszahlung wegen unwirksamer Kündigung durch den Mieter; …
LG Frankfurt/Main, 05.07.1988 - 18 O 234/87
KG, 08.11.1993 - 20 U 6014/93

References: § 535
 BGH 
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