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Timestamp: 2019-11-12 15:36:55+00:00

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Boletín de Pequeñas Noticias Nº 421
Miércoles 8 de Noviembre de 2010 - Nº: 421
Se habría creado un "Certificado de Edificio Seguro"
Se habría dispuesto la creación de un "Certificado de Edificio Seguro" Según trascendidos el nuevo certificado sería extendido luego de una inspección en el edificio por un Ingeniero en Seguridad e Higiene contratado por el consorcio Los datos del relevamiento serían consignados en un nuevo libro creado para tal fin que también debería ser habilitado ante escribano público La nueva obligación surgiría de la Disposición Nº 5.363 firmada por el Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa y Protección al Consumidor El Director General dispuso además, una prórroga en el reempadronamiento y en la presentación de las pólizas de seguros.
Elecciones en la CAPHyAI
Daniel Tocco será presidente por dos años más
En las elecciones de la CAPHyAI, de los 38 socios presentes, 37 refrendaron la conducción actual y uno se abstuvo La lista opositora se retiró del recinto ante la negativa de la mayoría de posponer el acto asambleario Fueron aprobados también la Memoria y el Balance de la entidad y se decidió por unanimidad nombrar al Sr. Ernesto Beni como socio honorario de la Cámara.
El presidente de FEDECO, Dr. Samuel Knopoff, llamó a la "reflexión" al SUTERH y le aseguró que "si negocian con nosotros van a obtener más beneficios" Citó a Víctor Santa María a negociar "con los originales y no con los clones que son los administradores" Desde el lado de los propietarios, dejó en claro que su entidad "es la única legalmente representativa" Sobre los tres proyectos para reformar la Ley 13.512 declaró que "fueron originalmente trabajados por FEDECO" Al concluir, aclaró que "nos habían prometido que el libro de firmas iba a ser gratuito" y que el nuevo libro de tanques "es una barbaridad".
La presidenta de UCRA, Alicia Giménez, le advirtió a los administradores que "vamos por más" y pidió que los consideren "no como consorcistas, sino como propietarios" Calificó de "muy fuertes" los "ataques de Daniel Tocco y Jorge Hernández" a los propietarios y aseguró que hacen "imposible" el consenso entre ambos sectores "Los administradores no quieren ser controlados", disparó Giménez se manifestó en contra de que un escribano público habilite el nuevo Libro de Control Sanitario y Agua.
Jorge Ferrera, conductor de Consorcios TV, se manifestó en contra de la obligación de contar con la aprobación de la asamblea de propietarios para efectuar erogaciones que no sean urgentes La medida está contemplada en el artículo 6º del proyecto de reforma a la Ley 13.512 presentado por Elisa Carrió No obstante, se mostró conforme con que la iniciativa de la Diputada prohíba a los administradores participar en las discusiones salariales Según Ferrera, las entidades de consorcistas "están durmiendo una siesta".
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Donaciones con reserva del usufructo vitalicio
El 3% está permitido por la Ley
Embargos al encargado
La abogada asesinó a su marido
No quedo títere con cabeza
Hernández prendió el ventilador
Jorge Hernández, presidente de FRA, declaró que "los administradores son víctimas de un sistema perverso en el que los políticos le roban a los consorcios" El legislador "Abrevaya vendió un proyecto y engañó a mucha gente", disparó Se refirió al sindicato de encargados como "banquero" y "represor" y aseguró que las entidades que firman paritarias "dejarían de existir" si se retiraran de las discusiones salariales Finalmente, señaló que a los consorcistas "les gusta quejarse, buscar culpables y no solucionar los problemas".
Una profunda autocrítica
Adrián Hilarza, presidente de AIPH, aseguró que los administradores deben realizar una autocrítica porque "algo hemos hecho mal" para llegar a una situación en la cual "socialmente estamos mal vistos" "Creo que lo peor que podemos hacer es no aceptar que nos hemos equivocado durante añares", manifestó Con respecto a los proyectos para modificar la Ley 13.512, Hilarza consideró que "pueden ser muy interesantes pero si no resolvemos los verdaderos problemas, esto va a seguir igual".
Centro Cultural Amigos de Eladia Blázquez
Asesoramiento gratuito a consorcistas
En los próximos meses se abrirá en el barrio de Palermo un nuevo centro de asesoramiento gratuito a consorcistas La idea surgió en el Centro Cultural "Amigos de Eladia Blázquez" presidido por Graciela Ochoa "El objetivo es trabajar grupalmente porque tu problema también puede pasarme a mí", declaró Ochoa Según Graciela "los administradores no dan bolilla" a los reclamos de los inquilinos.
"La 941 no es un castigo para nadie"
La presidenta de ACCABA, Teresa Villanueva, festejó "la plena vigencia de la Ley 3.254" en compañía del legislador Sergio Abrevaya y un grupo de propietarios Villanueva señaló que el objetivo de la entidad para el año 2011 es modificar la Ley 13.512 para solucionar "el gran bache que es la representación de los propietarios en las discusiones salariales del sector" Señaló además que la nueva Ley 941 "no es un castigo para nadie" y que "si a lo largo del tiempo [...] no se ve un buen resultado siempre está la posibilidad de mejorarlo".
Vecinos premian a los vecinos
Vecinos del barrio de Palermo distinguieron al Dr. Marcos Bergenfeld, presidente de FAC, por "su labor cotidiana, trayectoria, trabajo solidario y contribución comunitaria" "Nuestra función es esclarecer cuáles son sus derechos", declaró el Dr. Bergenfeld refiriéndose a los copropietarios Aseguró además que "en 2011 vamos a modificar la Ley 13.512" aunque "la lucha es difícil".
Lo que noviembre se llevó
La noticia más importante de noviembre fue, para la redacción de Pequeñas Noticias, la presentación de CAPHyAI ante el INADI al considerar "discriminatorio" el seguro de caución En un futuro cercano la entidad presidida por Claudio Morgado deberá expedirse sobre el tema.
Antenas de celulares en los edificios
por el Dr. Jorge C. Resqui Pizarro
Es hora de que se respete nuestra profesión
[BPN-08/12/10] El Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor, habría dispuesto la creación de un "Certificado de Edificio Seguro" que sería obligatorio para todos los consorcios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La nueva medida estaría comprendida en la Disposición Nº 5.363 que aún no fue publicada en el Boletín Oficial. El Dr. Gallo autorizó además una prorroga en el reempadronamiento y en la presentación de las pólizas de seguros.
Con la publicación formal de estas tres disposiciones se podrán obtener más precisiones sobre los alcances de estas nuevas obligaciones.
Esta disposición establecería que el certificado debe ser extendido semestralmente por un Ingeniero en Seguridad e Higiene contratado por el consorcio. El profesional realizaría un relevamiento del edificio controlando el estado de matafuegos, ascensores y tanques de agua potable, entre otros. Luego, extendería un "Certificado de Edificio Seguro" en caso de que el consorcio cumpla con determinados parámetros.
¡¡¡ Horas despues del cierre de esta edicion se confirmaron mediante su publicación en el Boletín Oficial del 09/12/2010 las Resoluciones 5.330 (prórroga del re-empadronamiento) y 5.331 (prórroga de la presentación de la copia del Seguro Integral del Consorcio) !!!
Los resultados de esa inspección quedarían asentados en un nuevo libro creado para tal fin que, según trascendidos, debería también ser habilitado ante escribano público. Este nuevo libro se sumaría al reciente Libro de Control Sanitario y Agua Potable y al Libro de Firmas de Propietarios.
Asimismo, los administradores tendrían la obligación de presentar el certificado extendido por el ingeniero en el Registro Público de Administradores (RPA) a partir del 19 de marzo de 2011.
Otra disposición firmada por el Dr. Gallo, que lleva el número 5.330 (BO-09/12/2010), estableció una prórroga hasta el 31 de marzo de 2011 para el reempadronamiento que los administradores de consorcios deben realizar.
Aparentemente la medida habría sido el resultado de un pedido realizado el 19 de noviembre pasado por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) debido a "las dificultades y tiempos que insumen algunos trámites".
Presentación de las pólizas
El Director General de Defensa al Consumidor estableció también, mediante la Disposición Nº 5.331 (BO-09/12/2010), que "los administradores tendrán como plazo final e improrrogable el término de cuarenta y cinco días hábiles a partir de la contratación y/o renovación de la Póliza Integral de Seguros acompañando copia de la misma por cada consorcio asegurado en la oficina 2 del Registro Publico de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal".
Efemérides consorciales: el 10/12/2009, el director general de Defensa y Protección al Consumidor, Dr. Juan Manuel Gallo, resolvió -en la Disposición 6013, publicada en el Boletín oficial 3.324 del 18/12/2009- que los administradores deberán disponer de bienes o de un seguro de caución por el 33% de las expensas anuales de cada consorcio antes del 30/06/2010.
[BPN-08/12/10] Daniel Tocco fue confirmado por dos años más en su cargo al frente de la entidad por 37 votos contra una abstención. Los comicios se desarrollaron en completo orden el martes 7 de diciembre en la sede de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).
El acto asambleario comenzó a las 17:45 horas y contó con la presencia de 44 socios y dos veedoras de la Inspección General de Justicia (IGJ). Cabe mencionar que, finalmente, se sometió a votación una única lista de candidatos, la "Lista de Unidad", encabezada por el presidente de la entidad Daniel Tocco. La lista opositora "Principios Profesionales" con Marta Rondó a la cabeza, fue rechazada por haber sido presentada, según declaraciones de las autoridades de la Cámara, "fuera de tiempo".
El primer acto asambleario fue formal: la designación de dos socios quienes al finalizar la reunión serían los encargados de firmar el acta.
Una vez concluido este paso se distribuyó entre los presentes copias de la Memoria y el Balance de la Cámara para proceder a través del voto de los socios a su aprobación. Uno de los miembros de la lista opositora propuso a todos aquellos que estén de acuerdo abstenerse de votar. Al respecto, las veedoras de la IGJ consideraron esta acción como válida. Sin embargo, la mayoría de los presentes decidió continuar con la votación y finalmente, la Memoria y el Balance fueron aprobados por 37 votos positivos contra 7 abstenciones.
Acto seguido se procedió a la votación de los miembros del Consejo Directivo, por un lado, y del Tribunal de Cuentas por otro. Ante ello, un integrante de la lista opositora propuso que se posponga el acto hasta tanto la IGJ se pronunciara sobre un recurso de interpretación presentado por Principios Profesionales con el objetivo de que se decida si la lista de oposición se presentó, o no, fuera de término. La moción fue sometida a votación de los socios y se decidió, nuevamente por 37 votos a favor y 7 en contra, continuar con el acto eleccionario.
Ante este revés político seis miembros de Principios Profesionales se retiraron del recinto y aunque Jorge Marra, integrante de esa lista, permaneció en el lugar se abstuvo de expresarse en las siguientes votaciones. Finalmente, 37 socios eligieron a Daniel Tocco y su lista para que continúe por dos años más al frente de la entidad. Igual decisión se tomó con respecto a los miembros del Tribunal de Cuentas.
Antes de concluir la asamblea se aprobó, esta vez por unanimidad, el nombramiento del Sr. Ernesto Beni como socio honorario de la CAPHyAI.
La conducción de la Cámara quedó conformada de la siguiente manera:
Daniel Tocco, presidente. Víctor Pérez, vicepresidente 1º. Fernando Staino, vicepresidente 2º y Néstor Pirosanto, vicepresidente 3º.
Arturo Molina, secretario. Silvia Ghianda, prosecretaria. José Pusterla, tesorero. Silvia Rodríguez Maceira, protesorera.
Silvia De Filippo, Tomasa del Carmen Roldán y Armando Caputo son los nuevos vocales titulares. En tanto, Rubén Rivero, Rubén Vignapiano, Mónica D`Alessio, Miguel Ángel Summa, Roberto Topper, Eduardo Rames Oliva, Miguel Bekerman y Guillermo Horacio Bielli, asumieron como vocales suplentes.
Alejandro Nourry, Ángela Perrone y Marcos Schwab son los nuevos miembros titulares.
Carlos Weiler y Silvia Blum son miembros suplentes.
Efemérides consorciales: el 13/12/2006, la Federación Argentina de Consorcios (FAC) anunció que la institución cuenta con diez mil asociados.
[BPN-08/12/10] El martes 30 de noviembre el Adm. Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), aseguró en el programa Consorcios TV –conducido por Jorge Ferrera- que "los administradores son víctimas de un sistema perverso en el que los políticos le roban a los consorcios" <ver video>.
Hernández se refirió además al legislador Sergio Abrevaya –impulsor de la Ley 3.254- de quien sostuvo que "vendió un proyecto y engañó a mucha gente", al Sindicato Único de Trabajadores Renta y Horizontal (SUTERH) al que tildó de "banquero" y "represor", a las tres entidades de administradores que participan de las discusiones salariales de los encargados "que no existirían si no firmaran las paritarias" y a los consorcistas de quienes aseguró que "les gusta quejarse y buscar culpables".
Hubo para Abrevaya
Durante el programa, el presidente de FRA se refirió a los dichos del Adm. Adrián Hilarza acerca de que la Ley 3.254 fue producto "del odio y del rencor". Al respecto, manifestó que "Abrevaya en realidad [...] vendió un proyecto determinado, engañó a mucha gente y cuando lo llamaron anuló el artículo 14 [...] e hizo otro negocio con otros legisladores con respecto a corporaciones concretas".
El artículo 14 al cual se refirió Hernández establecía que los administradores de edifico no podrían participar en las discusiones salariales.
Jorge Hernández (FRA) entrevistado por Jorge Ferrera (Consorcios TV) y Claudio García de Rivas (Pequeñas Noticias).
También para el SUTERH
Con respecto al SUTERH, Hernández manifestó que "hoy sólo se discute si el sindicato va a cambiar la correa de las tres instituciones que tiene atadas por otra que le salga más económica de la cual dirá que representa a los consorcistas" quienes "serán 30 personajes que tienen intereses concretos y no representan a los copropietarios".
Según sus dichos, el SUTERH funciona como "banquero". De acuerdo a Hernández "el sindicato opina, recauda y crea empresas que tienen sujetos a los consorcios". Y agregó: "destruye administraciones que se le puedan oponer y le hace la vida imposible a los consorcistas". "Es un sindicato represor, hay que tener en cuenta que la gente que está apareció de la mano de un coronel", concluyó.
No se olvidó de los administradores
Según declaró si las tres entidades de administradores que hoy firman los Convenios Colectivos de Trabajo de los encargados de edificio se retiraran, no sólo "no habría salido la Ley 3.254" sino que dichas entidades "dejarían de existir como instituciones" ya que "no tienen nada, no hacen nada y no tienen ideas".
Cabe mencionar que quienes participan de paritarias son la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH).
De acuerdo a Hernández, la filosofía de AIERH, UADI y CAPHyAI sería la de "no educar al consorcista porque no hay que avivar giles".
Luego, el presidente de FRA se refirió especialmente a AIERH y declaró que la misma "es una asociación de un sindicato que necesitaba a alguien del otro lado para firmar las paritarias".
Y tampoco de los consorcistas
Finalmente, también se ocupó de los consorcistas de los que aseguró que "les gusta quejarse, buscar un culpable y no solucionar los problemas". Luego comparó a los propietarios de edificios argentinos con los españoles al manifestar que "en España se movilizaron 100 consorcistas, acá no salen a la calle y no se ponen frente a nada".
"No se conocen, no se quieren, no se aprecian, se odian. Esa es la actitud que hay en los consorcios", concluyó.
Efemérides consorciales: el 15/12/2005, la Red de Consorcista Damnificados (RCD) formalizó la inscripción en el Registro de Organización de Acción Comunitaria.
[BPN-08/12/10] El Dr. Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), aseguró que si el Sindicato Único de Trabajadores Renta y Horizontal (SUTERH) negocia paritarias con la Federación "va a obtener más beneficios porque ambos defendemos la dignidad de los trabajadores". Declaró que los tres proyectos presentados para modificar la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 han sido "originalmente trabajados por FEDECO y después llevados a consulta para ser trabajados por los diputados".
Knopoff advirtió además, el 3 de diciembre pasado en el programa radial Derecho de Piso –todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina- que la nueva Ley 941 "está operativa aunque muchos administradores mentirosos le dicen a sus administrados que no está vigente" <audio completo>.
Al finalizar la entrevista, el Presidente de FEDECO reveló que le prometieron que los libros de Registro de Firmas iban a ser gratuitos y calificó al nuevo Libro de Control Sanitario y Agua Potable como "una barbaridad".
No todos defienden lo mismo
Con respecto a las discusiones salariales de los encargados de edificio, de las que participan tres entidades de administradores (CAPHyAI, UADI y AIERH), el Dr. Knopoff le aseguró al SUTERH que "va a conseguir más beneficios negociando con nosotros", en referencia a la Federación que él preside.
Sin embargo, no contempló la participación de todas las entidades de consorcistas, sino sólo de FEDECO porque, según expresó, "es la única entidad legalmente representativa" ya que consideró que "no todas las asociaciones de consorcistas defienden iguales intereses".
Con respecto a la Federación Argentina de Consorcios (FAC), Knopoff manifestó que si bien los proyectos presentados hasta el momento para reformar la Ley 13.512 no le impedirían participar "habría que reglamentarlo adecuadamente, ver qué representatividad tienen y qué intereses defienden". Por ello, consideró importante que "los tres Poderes [del Estado] le den entidad pública a FEDECO".
Los clones son los otros
"Hemos citado a Víctor Santa María (secretario general del gremio) para que discuta con nosotros porque no me cabe duda que defiende la dignidad de los trabajadores que representa, y nosotros también", aseguró Knopoff. Y agregó: "hemos instado a que negocien con los originales y no con los clones que son los administradores".
Al concluir, el Presidente de FEDECO hizo un "llamado a la reflexión" para que los "dirigentes legítimos y sanos del sindicato puedan sentarse a conversar con nosotros en un marco de igualdad de representación".
Durante la entrevista realizada en Derecho de Piso, Knopoff reveló que tanto los proyectos de Silvana Giudici, Elisa Carrió y Patricia Bullrich presentados para modificar la Ley 13.512, fueron "originalmente trabajados por FEDECO" y después llevados a los diputados en consulta.
La idea rectora de los tres sería, de acuerdo a Knopoff, "recuperar para los consorcios y los copropietarios el poder de decisión".
Según declaró "los administradores muchas veces se autoproclaman y toman decisiones como si fuesen los dueños" por ello "es importante volver a ponerlos en su lugar". Esa sería la razón por la cual FEDECO "preparó un proyecto de 52 artículos [...] que fue felizmente recogido por varios diputados de diferentes bancadas".
La nueva Ley 941
El Dr. Knopoff aclaró que la nueva Ley 941 "se reglamentó totalmente en septiembre con lo cual está operativa". Según sus dichos, realizó tal declaración porque "muchos administradores mentirosos le dicen a sus administrados que la ley no está vigente y que es inconstitucional". El Presidente de FEDECO sin dudar señaló como responsables a "los representantes de las tres irrepresentativas entidades de administradores" y a "este nefasto personaje de la Propiedad Horizontal que es Jorge Hernández".
Libros de Firmas y de Control de Agua Potable
Finalmente, el Dr. Knopoff denunció que "nos habían prometido que el Libro de Registro de Firmas de Copropietarios iba a ser totalmente gratuito y en los hechos eso no pasó".
Con respecto al nuevo Libro de Control Sanitario y Agua Potable dispuesto por el Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA, aseguró que "me parece otra barbaridad porque de ese tema se ocupan y se preocupan los administradores" y en caso de que así no sucediera "los mismos consorcistas avisan en cuanto el agua sale un poco sucia y exigen que se haga la limpieza".
"El libro de tanques es una sobre exigencia que no corresponde", concluyó.
Efemérides consorciales: el 15/12/2009 y el 16/12/2009, el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) entregó ocho mil certificados de estudio a los alumnos que se capacitaron en el Centro de Formación Profesional Nº 28 Ministro José María Freire durante el ciclo 2009.
[BPN-08/12/10] El Adm. Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH), aseguró que los administradores "debemos realizar una autocrítica porque algo hemos hecho mal" para llegar a una situación en la cual "socialmente estamos mal vistos".
Hilarza hizo referencia a los dichos vertidos por Fernando Staino vicepresidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), durante un festejo de la entidad donde instó a los presentes a "respetar la profesión no hablando mal de un colega" <ver nota>. Al respecto, el presidente de AIPH se preguntó por qué debería "callarme la boca" y agregó: "si un administrador es un delincuente no puede ser un colega".
"Creo que lo peor que podemos hacer es no aceptar que nos hemos equivocado durante añares", sentenció Hilarza y manifestó que "no existió autocrítica porque no existe un tribunal de disciplina que realmente funcione en las instituciones". "Todo siempre se arregló y se tapó", denunció el presidente de AIPH el 19 de noviembre durante el programa radial Derecho de Piso que se emite todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina <audio completo>.
De acuerdo a Hilarza, los tribunales de disciplina de las entidades "tienen que investigar cualquier denuncia y si es probada el administrador debe ser, como mínimo, suspendido". Si ello no sucede "¿para qué queremos una institución?", se preguntó.
Durante la entrevista radial, el administrador se refirió a los proyectos de ley presentados por varios diputados con el objetivo de reformar la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512. En relación a ello, Hilarza expresó que "los proyectos pueden ser muy interesantes, pero si no resolvemos los verdaderos problemas, esto va a seguir igual que antes".
La cuestión de fondo sería, de acuerdo a los dichos de Hilarza, la participación de 3 entidades de administradores –AIERH, UADI y CAPHyAI- en las discusiones salariales de los encargados de edificio. Según Hilarza el sistema actual de paritarias "necesita una verdadera transformación" ya que "los actores que hoy están participando no son los que deberían estar". "Los que sí tendrían que estar [en paritarias], sin ninguna duda, son los propietarios", aseguró y agregó que si ello no se modifica "le seguimos maquillando a la gente los problemas".
"Los administradores no hemos hecho docencia y durante añares se hizo la plancha porque cada uno cuidó su quintita, este negocio cerraba perfecto y estas son las consecuencias", concluyó.
Para escuchar el audio completo de la entrevista realizada al Adm. Adrián Hilarza durante el programa Derecho de Piso, ingrese a: <vínculo>.
INICIO: 11 de Diciembre de 2010.-
Efemérides consorciales: el 16/12/2009, el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) plasmó por sobre lo pactado en el Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) un aumento en las escalas salariales de diciembre, de entre un 9,6 y un 19,86%.
[BPN-08/12/10] La Sra. Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), les advirtió a los administradores que "esto no tiene retorno y vamos por más". Así resumió su sentir frente a la sanción e implementación de la nueva Ley 941 (Registro Público de Administradores de la CABA) y a los proyectos de modificación a la Ley 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal). Con respecto a los recursos de amparo presentados por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) contra la nueva Ley 941, aseguró que responden a que "los administradores no quieren ser controlados".
El 26 de noviembre pasado, durante el programa radial Derecho de Piso –los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina-, la presidenta de UCRA manifestó que "hay mala propaganda contra la Ley 941" ya que "existen otras resoluciones que también impactaron en las expensas y nadie [por los entidades de administradores] dijo nada". Al respecto, se refirió específicamente a la resolución que estableció el cambio de extintores cada 20 años y aseguró que "fue un negociado sobre 500 mil matafuegos y ningún administrador dijo nada, salvo Adrián Hilarza y Jorge Hernández".
Durante el programa, Giménez señaló que la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 faculta a los administradores "sólo para cuestiones meramente administrativas y no para actos de disposición" en referencia a la firma de los Convenios Colectivos de Trabajo de los encargados de edificio.
Sobre este tema, declaró que cuando se discutía la modificación de la Ley 941 en la CABA, si no resignaban del proyecto el artículo 14º -que le impedía a los administradores participar en paritarias- la ley no se hubiera podido votar.
La Presidenta de UCRA destacó, sin embargo, que "sería muy bueno hacer una mesa redonda" con los administradores para debatir ideas pero "es imposible". El motivo radicaría en "los fuertes ataques de Daniel Tocco [presidente de CAPHyAI] y de Jorge Hernández [presidente de FRA] contra los consorcistas".
"Lo que tenemos que hacer es reunirnos y que a nosotros también nos consideren, no como consorcistas sino como propietarios", exigió. Y agregó: "ellos [por las entidades de administradores] creen que somos un número y que tenemos que obedecer a todo el mundo".
Libro de Control de Limpieza de Tanques
Giménez manifestó que desde UCRA "queremos rever el tema de la limpieza de tanques cada seis meses" ya que "hemos hablado con químicos que nos dijeron que podemos hacerla una vez por año". Asimismo, se mostró disconforme con que el nuevo Libro de Control Sanitario y Agua Potable, impuesto por el Dr. Juan Manuel Gallo, deba ser habilitado por un escribano público. Giménez consideró que dicha función debería ser ejercida por Sanidad Ambiental en forma gratuita.
En contraposición destacó que el Libro de Firmas de Propietarios es importante porque ejerce un control y permite saber quiénes son los dueños de las unidades funcionales. Aseguró además que "se le puede solicitar el libro al administrador y ver quiénes viven en el consorcio ya que no debería ser un secreto para nadie".
Sin embargo, con respecto a este libro criticó a aquellos propietarios que se niegan a firmarlo y declaró que "cuando no hay reglamentación [los consorcistas] se enojan pero cuando surge una idea para hacer que algo funcione, también se enojan".
Para escuchar el audio completo de la entrevista a Alicia Giménez en Derecho de Piso, ingrese a: <vínculo>.
Efemérides consorciales: el 16/12/2009, y luego de tres años de gestión, el Lic. Horacio Bielli dejó de ser el presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y se hicieron cargo de la entidad su nuevo presidente Daniel Roberto Tocco y su vicepresidente primero, Salvador Víctor Pérez.
Sra. Graciela Ochoa.
[BPN-08/12/10] El Centro Cultural del barrio porteño de Palermo "Amigos de Eladia Blázquez" presidido por Graciela Ochoa abrirá en breve un nuevo espacio para que los consorcistas puedan recibir asesoramiento en forma gratuita.
"La idea es que la gente sepa que tiene un lugar donde va a poder presentar sus problemas y entre todos vamos a buscarle una solución", explicó Ochoa a Pequeñas Noticias. Según contó, el proyecto surgió luego de empezaran a recibir pedidos para solucionar diversas problemáticas relacionadas con la Propiedad Horizontal "porque la gente no sabía dónde dirigirse".
El objetivo de máxima del nuevo emprendimiento es, según Graciela, "trabajar grupalmente porque tu problema también puede pasarme a mí". Las soluciones serán pensadas en forma comunitaria, es decir, entre todos los integrantes del Centro y servirá como una herramienta "para que el vecino no tenga que enviar una carta documento y para que sepa que en este lugar buscaremos una solución a su problema".
De acuerdo a Graciela muchas de las dificultades de los inquilinos son desoídas por los dueños de las unidades funcionales y "los administradores no dan bolilla". A modo de ejemplo citó el caso de inquilinos a los que se les ha "podrido toda la ropa porque les llueve el techo y no han podido solucionar el problema por sí mismos".
Para que el espacio funcione Ochoa explicó que "estamos abiertos a todas las personas que puedan acercarse y colaborar, profesionales o no".
Sede Eladia Blázquez en la Av. Santa Fé 5362
Nació en el año 2003 en el barrio de Belgrano. Dos años después obtuvo la personería jurídica y se trasladó a la Avenida Santa Fe 5362, lugar en el que hoy se encuentra. "Ese año nos dieron el permiso de uso y custodia de este lugar", contó Ochoa.
El nombre fue elegido en 2005, año en que falleció la cantante y compositora de tangos Eladia Blázquez. De acuerdo a Ochoa, "resultó un buen nombre para un centro cultural con ideas políticas diversas" ya que "si bien Eladia incursionó en un ambiente machista, no participaba en política".
Una de las actividades que realiza el Centro es la recolección de libros que luego son enviados a aquellas escuelas que más los necesitan. "Ahora estamos acompañando a tres bibliotecas escolares, una en Catamarca, otra en Entre Ríos y otra en San Antonio de Areco", detalló Graciela a Pequeñas Noticias, aunque aclaró que también envían material a escuelas rurales.
"Además tenemos un taller de pintura para los chicos que viven en los hoteles de la zona", contó Graciela. El Centro Cultural les da la merienda y el profesor que dicta el taller trabaja en forma gratuita. "La idea es que los chicos sepan que tienen otras posibilidades a su alcance", explicó.
Los jubilados también tienen su espacio en este centro cultural y una de las actividades destinadas a esa franja etaria es el miniturismo. Según Graciela "había una necesidad grande porque en esta parte de Palermo no hay centros de jubilados".
Graciela en primera persona
Graciela Ochoa, presidenta del Centro Cultural "Amigos de Eladia Blázquez" nació en la provincia de Chaco. "Me críe en un lugar muy pobre y desde que tengo 11 años me gusta la colaboración y el trabajo solidario", contó a Pequeñas Noticias.
Con tan sólo 16 años se fue a vivir sola a Capital Federal y "empecé a trabajar en un centro de jubilados donde armaba los bolsones, repartía guardapolvos y conseguía becas".
"Siempre fui peronista y militante" aclaró ya que "si militar es ver la necesidad del otro y tratar de ayudarlo, puedo decir que milito desde que tengo 11 años", explicó.
Graciela trabaja además en una villa de José León Suárez "donde la gente, a partir del cooperativismo va a poder armar su propia empresa", contó orgullosa.
Efemérides consorciales: el 16/12/2009, la Legislatura porteña aprobó una ley que modificó el Régimen de Faltas, al Código de Tránsito y Transporte de la Ciudad y también la Ley de Procedimiento de Faltas en cuanto a citación y pago voluntario. Uno de los puntos estableció que sancionarán la obstrucción de estacionamiento y/o circulación mediante la colocación de cualquier elemento o dispositivo o pintando el cordón de la vereda de amarillo" con multa de 100 unidades fijas (la unidad fija de multa actualmente está establecida en un peso).
[BPN-08/12/10] El 15 de noviembre pasado, el Adm. Jorge Ferrera cuestionó, durante la emisión de su programa Consorcios TV, un artículo del proyecto de reforma presentado por Elisa Carrió (CC) los primeros días de octubre. Ese punto conflictivo sería, de acuerdo al administrador, la aprobación de gastos por parte de los propietarios para erogaciones que no sean urgentes. Sin embargo, destacó que el proyecto de Carrió les prohíba a los administradores participar en paritarias. Al concluir el programa se refirió además a las entidades de consorcistas y aseguró que "están durmiendo una pequeña siesta".
Los gastos no urgentes
El artículo 6º de este proyecto establece que "para efectuar erogaciones que no fueren de necesidad urgente, el administrador deberá contar con la aprobación de la asamblea de propietarios".
Según Ferrera la iniciativa de la diputada de la Coalición Cívica "empieza a patinar" en ese punto ya que consideró que cuando "se ponen a intentar legislar sobre algo que desconocen, es muy difícil implementarlo e instrumentarlo en la práctica".
El conductor de Consorcios TV aseguró que "están instando tanto a los administradores como a los consorcistas a que nos la pasemos de asamblea en asamblea". En caso de que la medida prospere se preguntó: "¿vamos a tener que tratar en asamblea el cambio de una cerradura que puede no ser urgente?
Según Ferrera, lo que suele hacerse es que "por asamblea se faculte al administrador para que pueda decidir hasta determinado monto. La asamblea resuelve hasta una suma estipulada y el consejo de administración hasta otra". De esta manera, "el administrador está controlado pero no tiene que someterse permanentemente a reuniones". Si bien manifestó estar de acuerdo con el control, expresó que "el excesivo control, descontrola".
"El tema es que siguen cargándole a los administradores tareas que si bien es cierto que redundan en controles para el consorcista podrían hacerse de otra manera sin costo". De ser así los administradores se verían forzados a contratar empleados: "no se puede estar en la misa y en la procesión", aclaró el administrador aludiendo a la superposición de tareas administrativas con reuniones en los consorcios.
De acuerdo a Ferrera las entidades que nuclean a los consorcistas estarían "durmiendo una pequeña siesta". Asimismo, expresó que "cuando se levanten, no sólo ellos sino también las entidades de administradores, probablemente sea demasiado tarde".
"Todo lo que está sucediendo es un caldo de cultivo que está cargando costos para los consorcistas que hoy no los ven", concluyó.
Paritarias: un punto neurálgico
El proyecto de Carrió establece también en su artículo 7º que "queda vedado a los administradores o asociaciones que los nuclean a negociar acuerdos salariales en representación de los consorcios que administran". De acuerdo al artículo "los salarios y condiciones laborales [...] son acordados entre las asociaciones de consorcistas representantes de consorcios y los sindicatos correspondientes".
Según declaró Ferrera "este punto es neurálgico ya que las asociaciones de consorcistas vienen reclamando que los administradores salgan de paritarias y creo que así debe ser".
Efemérides consorciales: el 17/12/2007 la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) acordaron con la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) otorgar una gratificación especial de $300 a los encargados de edificios y se comprometieron a abrir un centro de conciliación laboral.
Del festejo de fin de año de ACCABA participaron la Sra. Teresa Villanueva (der.), Sergio Abrevaya, Matías Chari y consorcistas.
[BPN-08/12/10] El jueves 3 de diciembre, la Sra. Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación Consorcistas de la Ciudad de Buenos Aires (ACCABA), se reunió con un grupo de propietarios, el legislador Sergio Abrevaya -impulsor de la Ley 3.254- y su asesor Matías Chari para festejar el cierre del año y los logros obtenidos. El evento tuvo lugar en el restaurante Pertutti ubicado en el barrio de Palermo.
"Quisimos festejar la plena vigencia de la Ley 3.254 y el hecho de que lo logramos todos juntos", declaró la Sra. Villanueva a Pequeñas Noticias. "Lo invitamos a Abrevaya porque trabajamos con él durante dos años", señaló.
Con respecto a la nueva Ley 941 –modificada por la Ley 3.254- la Presidenta de ACCABA manifestó que "no es un castigo para nadie ya que se buscó poner algunos condicionamientos para que el trato entre el administrador y el consorcista no se desmadre". Y agregó: "el administrador no tiene todos los derechos y posibilidades para hacer el manejo que quiera de una propiedad".
Sin embargo, Villanueva resaltó que los límites impuestos por la nueva ley "a veces no son bien interpretados". Al respecto, manifestó que "hay que leerla bien para saber qué se discute y qué se pide que se mejore".
En relación a posibles falencias que pudiera presentar, Villanueva expresó que para subsanarlas "debería modificarse la Ley 13.512 y allí va a encajar ese gran bache que es la representación de los propietarios en las discusiones salariales de los encargados". "Ese es mi principal objetivo para el año que viene", aseguró.
"Las leyes son perfectibles; si a lo largo del tiempo las cosas no se aplican correctamente y no se ve un buen resultado, siempre está la posibilidad de mejorarlo", afirmó Villanueva. Al respecto expresó que "hace muy poco que la ley se puso en marcha y no es fácil que todos podamos entender lo mismo y darle la misma interpretación". Por ello, señaló que "es necesario un aprendizaje que va a llevar bastante tiempo".
Efemérides consorciales: el 20/12/2005, la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) fue inscripta en el Registro de las Asociaciones Gremiales de Empleadores del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social.
El Dr. Marcos Bergenfeld recibe el premio "Vecinos premian a los vecinos".
[BPN-08/12/10] El miércoles 17 de noviembre el Dr. Marcos Bergenfeld, presidente de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), fue distinguido por segunda vez con el premio "Vecinos Premian a los Vecinos". El evento tuvo lugar en el Colegio Guadalupe del tradicional barrio de Palermo. La mención se otorgó en "reconocimiento a su labor cotidiana, trayectoria, trabajo solidario y contribución comunitaria".
"Es muy importante la labor que venimos desarrollando en forma totalmente gratuita, sin ningún cargo para los consorcistas", declaró el Dr. Bergenfeld al momento de recibir el premio. Y agregó: "nuestra función es esclarecer cuáles son sus derechos y además hemos ayudado a modificar la Ley 941 que hoy ha aclarado mucho las perspectivas".
Durante el acto, el presidente de FAC adelantó que "en el 2011 vamos a modificar la Ley 13.512" de Propiedad Horizontal. Sin embargo, explicó que "la lucha es bastante difícil porque las corporaciones se han apropiado de un montón de condiciones que son las que están amenazando la forma de vivir en los consorcios".
El Dr. Bergenfeld expresó además que "estamos ayudando a recuperar esa propiedad que tenemos a través de un boleto de compra venta y de una escritura pero que en la práctica está avasallada por las corporaciones". Al concluir invitó a "aquellos que tengan dificultades en su consorcio" a recibir asesoramiento gratuito en la calle Bartolomé Mitre 1711 tercer piso, "porque estamos para ayudarlos".
Cabe mencionar que el reconocimiento "Vecinos Premian a los Vecinos" tiene 10 años de antigüedad y es otorgado a través del Centro de Gestión y Participación Nº 14 y una comisión de vecinos. Es la segunda vez que el Presidente de FAC lo recibe: la primera oportunidad tuvo lugar en octubre de 2006.
La distinción es entregada a profesionales, empleados de comercios de la zona, pequeños y medianos comercios, canillitas, vecinos que han trabajado por el mejoramiento del barrio o que realizan actividades barriales, clubes e instituciones de bien público, entre otros.
Efemérides consorciales: el 19/12/2007, se presentó oficialmente la Federación de Asociaciones de Consorcios (FAC) en un salón de la Legislatura porteña.
[BPN-08/12/10] Luego de un arduo año de trabajo y esfuerzo, se termina el 2010. Pequeñas Noticias quiere que sus lectores tengan la oportunidad de enviar sus saludos y buenos augurios a todas las personas que integran la comunidad consorcial.
La redacción de Pequeñas Noticias cree que esta es una inmejorable oportunidad para que administradores, consorcistas, encargados, inquilinos y proveedores envíen sus salutaciones para el nuevo año que comienza.
Quienes deseen participar pueden hacerlo enviando un correo electrónico a feliz2011@pequenasnoticias.com.ar y sus mensajes serán publicados en una sección especial creada para tal fin.
Perlitas: "Al hacerle una profunda reverencia a alguien, se le da la espalda a otro" (Abate Galiani)
El tema de los bienes que se deben poseer para ejercer una profesión excede a la administración de consorcios.
[BPN-08/12/10] Este mes la noticia más importante para la redacción de Pequeñas Noticias fue la presentación que la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) realizó ante el Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo (INADI) por considerar que el seguro de caución "discrimina a los administradores".
La nota que competía con esta fue la presentación de un proyecto de modificación de la Ley 13.512 (Propiedad Horizontal) presentado por Patricia Bullrich. Ésta es la tercera iniciativa que en el término de pocos meses se incorpora al Congreso de la Nación sobre este tema.
Sin embargo, la denuncia ante el INADI tiene un complemento que se puede extrapolar a la sociedad toda. El hecho de que un joven no pueda ejercer una actividad por falta de bienes lo excluiría de una carrera de progreso y de una movilidad social de la que nuestro país en algún momento estuvo orgulloso de poseer. En tiempos pretéritos la Argentina se proponía como una tierra de oportunidades y si hay ciertas necesidades de "garantías" para alguna profesión deberá buscarse la solución a ese problema sin vulnerar la posibilidad de que esa persona con su esfuerzo y capacidad, pueda ganarse honestamente el pan de cada día sin estar condicionado a los bienes que pueda, o no, poseer
Del 1º al 30 de noviembre el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 28.630 usuarios que realizaron 32.591 visitas en las cuales se consultaron 56.077 páginas del sitio.
Del total de visitas, 24.766 corresponden a Argentina. Le sigue México (con 2.134 visitas), Colombia (1.128), España (1.011), Perú (655), Chile (648), Venezuela (593), Estados Unidos (377), Ecuador (318) y, finalmente, Bolivia (con 93 visitas).
Al cierre de esta edición, Pequeñas Noticias tuvo picos máximos de 30 usuarios en línea al mismo tiempo, el martes 2, jueves 11 y miércoles 17. En tanto, el lunes 8, miércoles 10 y viernes 29 el sitio tuvo picos máximos de 29 usuarios en línea al mismo tiempo.
Durante el mes de noviembre, Pequeñas Noticias no realizó la producción de videos nuevos. Sin embargo los audiovisuales de meses anteriores fueron reproducidos en 67 oportunidades.
Perlitas: "Seamos sabios como el silencio, fuertes como el viento y útiles como la luz" (Abdul Baha)
Antenas de celulares en los edificios por el Dr. Jorge C. Resqui Pizarro
Introducción. I. La ley. II. La doctrina de los autores. III. Los fallos de los jueces con respecto a esta disyuntiva. IV. Nuestra opinión. V. Los vecinos y los jueces al respecto de las antenas de celulares.
Ante un tema de permanente requisitoria por los consorcistas, luego de pormenorizados análisis de la cuestión y la normativa aplicable, entiendo que el emplazamiento de antenas en la azotea de edificios en propiedad horizontal debe quedar encuadrado dentro del concepto de obra nueva y, como tal, se requiere la aprobación por unanimidad expresa de los copropietarios que integran el consorcio (conf. Art. 7º de la Ley 13.512).
El mentado artículo de la ley de Propiedad Horizontal dispone: "El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios".
Por otra parte, el subsiguiente Art. 8º de la ley establece, en sus primeros párrafos, que: "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.".
De acuerdo los artículos arriba transcriptos, resulta necesario poder precisar los conceptos de "obra nueva", "innovaciones" y "mejoras" utilizados en dichas normas, pues de ello dependerá, finalmente, la determinación del régimen de votación que cada consorcio deberá observar al momento de decidir la instalación de una antena.
II. LA DOCTRINA DE LOS AUTORES
Si bien la doctrina es pacífica en admitir que los conceptos de "obra nueva", "innovaciones" y "mejoras" son en realidad sinónimos, que operan como nociones conceptuales complementarias en una relación de género a especie, existen discrepancias interpretativas acerca del alcance y finalidad que debe darse a cada uno de ellos.
En tal sentido, Mariani de Vidal ("Propiedad Horizontal- Obras Nuevas Antirreglamentarias, L.L. 1994-C-1083, Sección Doctrina") considera a los términos "obra nueva" e "innovación" como sinónimos, diferenciándose sólo en cuanto la ley exige distintas mayorías según las características de la construcción. Destaca que "los términos obras nuevas, innovaciones y mejoras no se excluyen, dado que una innovación puede implicar una obra nueva y, al revés, una obra nueva, si produce un cambio en la sustancia, forma o destino de una cosa, lleva en sí misma una innovación. A su vez, cualquiera de ellas puede constituir una mejora".
Así, Highton de Nolasco ("Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad", 2da. Ed. Renovada y ampliada, reimpresión, pg. 257 y ss., Hammurabi, Bs.As, 2007) expresa que ""Las mejoras a que se refiere el Art. 7º que pueden denominarse como lo hace la norma "obra nueva" se distinguen de las del Art. 8º que en la ley se designan como "innovaciones" aunque estos términos no se excluyen sino que significan algo similar en cuanto según el Art. 7º se necesita la unanimidad de voluntades para realizarlas, mientras que en el Art. 8º solamente se requiere una mayoría , lo que demuestra que en la ley la distinción es específica.
En consecuencia, debe otorgarse un ámbito de aplicación distinto a cada norma, y es así que se entiende que el Art. 7º, referido a obras nuevas que deben resolverse por unanimidad se relaciona con mejoras que se ejecutan en interés particular de algún o algunos propietarios sobre cosas o partes comunes, sean en todo o en parte del edificio; mientras que el Art. 8º referido a innovaciones que deben resolverse por mayoría se relaciona con mejoras, también en partes comunes, pero en beneficio de todos los propietarios".
Planteada de este modo la disquisición conviene ahondar en la doctrina especializada.
En su obra "Derecho práctico de Propiedad Horizontal, T.2 , pg. 264 y sgtes, Hammurabi, Bs. AS.,1994, Gabás entiende que "innovación" es aquella que tiende específicamente a obtener un mejoramiento, mayor renta, o mejor uso y goce del bien, servicio o parte común, mientras que el concepto de "obra nueva" sería un concepto de carácter residual que comprende todas las demás modificaciones que no tengan algunas de las mencionadas finalidades. La innovación es el género, la obra nueva es la especie, "toda obra nueva es una innovación pero no toda innovación constituye una obra nueva", dice el autor, aunque sostiene que deben analizarse los casos particulares. Y agrega: "Desde un punto de vista lógico y aun de equidad, el criterio restrictivo de la ley es correcto; no puede disponerse de una cosa de todos, sin el consenso unánime de los comuneros".
Por su lado, Gurfinkel de Wendy ("La Propiedad Horizontal. Análisis dogmático de la ley 13.512", pg. 166 y ss., LexisNexis, Bs.As., 2005) manifiesta que "Los Arts. 7º y 8º, Ley 13.512, se refieren a las obras materiales que se realicen sobre las partes comunes del edificio. En tanto el primero utiliza el término obra nueva, el segundo habla de innovaciones, diferencia terminológica que no permite marcar diferencias entre los supuestos contemplados en una u otra norma. Sin embargo para su realización el Art. 7º exige la conformidad de todos los propietarios, o sea la unanimidad, mientras que el Art. 8º supone que la resolución ha sido tomada por los propietarios por simple mayoría, de allí la importancia de establecer que situaciones de hecho quedan encuadradas en cada uno de los artículos mencionados".
Si bien la doctrina de los autores ha asumido dos posturas claramente diferenciadas en lo referido al número necesario para la aprobación de esta clase de obras: unanimidad (vgr. Alterini, según su voto en Cám.Nac.Civ. Sala C, 16/09/76, "Consorcio de Propietarios de la finca calle Malabia 2515 v. Kramer, Boris", ED 70-416; Gabás, Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal, pg. 180, Hammurabi, Bs.As., 1998) basándose en los principios que rigen el condominio en el Código Civil (Arts. 2680 y 2681) sea cual fuere su denominación, aplicando la regla del art. 7º de la ley de PH en tanto que el art. 8º juega como excepción si se verifican los extremos que esa norma comprende y allí se aplica la voluntad de la mayoría ó la disquisición que Racciatti ("Propiedad por pisos o departamentos", pg.351, Depalma, Bs.As., 1975) produce al analizar el art. 7º concluyendo que "de la misma ubicación del precepto se infiere que él se refiere a las innovaciones que uno o algunos de los propietarios quieren efectuar en su interés particular sobre las partes comunes" habida cuenta que el art. 8º del cuerpo normativo "prevé innovaciones que se ordenen en beneficio común, que a todos aprovechen y en consideración a ese fin autoriza que ellas se dispongan por resolución de la mayoría", postura a la que adhieren Highton ("Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad" 2ª ed., reimpresión, pg. 257 y sg., Hammurabi, Bs.As., 2007) y Mariani de Vidal ("Propiedad Horizontal. Obras nuevas antirreglamentarias", LL 1994-C-1080, secc. Doctrina) entre otros. De lo dicho se desprende que en una u otra posición, siempre se requiere aprobación de los comuneros reunidos en Asamblea.
En tanto, López Castiñeira en el capítulo VII "Obras nuevas e innovaciones" de la obra dirigida por Claudio M.Kiper, pgs. 225 y ss., Rubinzal-Culzoni, Bs.As., 2008, ensaya que "En cuanto a la restricción que impone el art. 7º de la ley 13.512, cabe señalar que esta se refiere a las mutaciones que realiza un propietario en su propio beneficio sobre las partes comunes. A ellas se las ha denominado "obras nuevas", distinguiéndolas de las llamadas "innovaciones" que enuncia el art. 8º en tanto se ha considerado que estas -si bien importan mejoras en las cosas comunes- lo son en beneficio de todos los propietarios.
"También cabe esclarecer a los fines de la distinción entre ambos conceptos -tal como lo sostiene pacífica jurisprudencia- que cuando se afectan partes comunes -ya sea por medio de construcciones, transformaciones, edificaciones, modificaciones o alteraciones materiales, etcétera- se está frente a una obra nueva, para lo cual será necesaria la unanimidad; pero cuando dichas acciones tienden a obtener su mejoramiento, o un uso o goce más cómodo, o una mayor renta del bien afectado, se trata de una innovación, supuesto en el que bastará con la mayoría (CNCiv., Sala E, 12-03-96, "Contreras, Teresa Clotilde c/ Fernández de Binasco, Susana B. s/ Acción declarativa").
"En sentido análogo se ha resuelto que toda obra nueva que afecta al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios, pero, a tales efectos, cabe entender que estas obras deben ser de tal importancia que alteren sustancialmente la concepción originaria, ya que, de lo contrario, se trataría de simples innovaciones a las que en momento alguno alude el artículo 7º de la ley 13.512 (CNCiv., sala H, 07-03-97, "Bertoa, Alberto Antonio y otro c/ Quintero, Dora s/ Cumplimiento de reglamento de copropiedad"; conf.Papaño, Kiper, Dillón, Causse, Derechos Reales, Astrea, Buenos Aires, t.II, ps.30-31).
"La prohibición que emerge del artículo 7º tiende a evitar daños a la solidez y seguridad o salubridad del edificio, impedir alteraciones de su destino, desvalorización de las unidades., molestias, innovaciones graves a la estética u otros perjuicios que alteren el funcionamiento y uso de lo que a todos pertenece (Molina Quiroga, "Obras nuevas, innovaciones y abuso del derecho en la propiedad horizontal", en L.L., 2000-B-336) verbigracia, alteraciones en la fachada, alteraciones en la esté tica del inmueble o afectación de la seguridad del edificio, conforme lo establece el artículo 5º de la ley de Propiedad Horizontal", explica el autor.
En este orden de ideas, se fija la regla general que la sola violación del requisito de la unanimidad trae aparejado, como consecuencia, la destrucción de la obra nueva, ante la vulneración de disposiciones esenciales al régimen comunitario de la PH (cfr. CNCiv., sala F, 02/10/63, ED. 6-426, fallo 3307, sala B, 03/03/66, ED. 16-326, fallo 8346, entre otros).
Lo contrario importaría convalidar una lesión al derecho de propiedad de los demás comuneros y un perjuicio indirecto al sistema al vulnerarse principios jurídicos señeros en la materia (in re CNCiv., sala F, 20/07/2001, "Badino de Rende, N. c/ Otaegui, J.", ED. 07/01/2002, pg. 2, fallo 103.152).
Racciatti, por su lado, extiende el análisis de las normas atendiendo, principalmente, a quienes resultan beneficiarios de las modificaciones introducidas. Así, entiende que "obra nueva" es toda construcción o modificación de lo construido sobre partes comunes que redunde en beneficio individual de uno o varios de los consorcistas, cuando "innovación" o "mejora" es aquella construcción o modificación de lo construido que se hace en beneficio de la totalidad de los copropietarios (vgr. "Ejercicio de las acciones tendientes a obtener la supresión de obras nuevas efectuadas sobre bienes comunes en propiedad horizontal" , JA.28-1975-330).
Desde el punto de vista de Papaño ("La acción del consorcio por demolición de la Obra Nueva", en L.L. 1991-A-486, sección jurisprudencia) el criterio interpretativo es mucho más elástico teniendo en cuenta, fundamentalmente, los aspectos que hacen a la seguridad del inmueble. Considera que las reparaciones tienen por finalidad mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del edificio; las innovaciones alteran la condición anterior de las cosas o sectores donde se realicen, sea en su materia, forma o destino y tienen como fin obtener el mejoramiento de las partes o cosas comunes, siendo que las obras nuevas del art. 7º consisten en aquellos actos materiales que pueden alterar sustancialmente al edificio construido. Las mismas "deben ocasionar una alteración sustancial en la concepción originaria del edificio, ya que de lo contrario se trataría de simples innovaciones a las que se refiere el artículo siguiente (art. 8), sin perjuicio de que esta modificación en los sectores comunes beneficie a todos, a varios o a uno de los copropietarios", con lo cual sólo existiría "obra nueva" cuando se conformara una alteración sustancial del edificio, independientemente de las personas a quien beneficie la obra.
Volviendo a Gabás (op.cit) en cuanto al análisis que realiza de las normas en conflicto señala, en primer lugar, que tanto las obras nuevas como las innovaciones constituyen "actos de disposición material sobre el inmueble".
En tal sentido no puede haber discusión acerca de que la última parte del art. 7º constituye la regla general en la materia, en tanto que "cualquier acción material sobre partes comunes requiere, en principio, la unanimidad de voluntades de los consorcistas". Así, la primera parte del art.7º no hace otra cosa más que reflejar dos ejemplificaciones concretas de ese principio general en cuanto impide, por un lado, que el propietario del último piso ejecute obras nuevas de sobreelevación, y, por el otro, prohíbe que el propietario de la planta baja o subsuelo las ejecute en el suelo común por razones de solidez y estabilidad, salvo que haya acuerdo unánime de los consorcistas. Por cierto, estos dos ejemplos de la ley en modo alguno agotan la existencia de otros casos en los que pudiera ser de aplicación la regla general de la unanimidad; "toda obra a efectuar por encima del último piso, como por debajo de este, indudablemente, pondrá en peligro la seguridad al afectar la estructura, que da sostén a la edificación. Reiteramos una apreciación, más que una prohibición para el titular del último piso o del de la planta baja, lo que consagra esta disposición legal es una prohibición para cualquier propietario de efectuar obras sobre partes comunes, ya que por ser precisamente de propiedad de los consorcistas se requiere la anuencia de todos ellos".
De este modo lo normado en el subsiguiente art.8º de la ley importa una excepción a la regla general, que completa al artículo anterior, la que está dada en el supuesto particular que la obra a ejecutar sobre partes de propiedad común, se dirija a beneficiar a todos los copropietarios sea para mejor uso o goce del bien, un aprovechamiento por mayor renta, o en general un mejoramiento del edificio, en cuyo caso la ley sólo requiere mayoría simple a fin de atenuar el rigorismo del requisito de unanimidad.
"Consideramos que la distinción expresada por la Ley nº 13.512, lo es al sólo efecto de dar validez a las resoluciones del consorcio, cuando decide modificar o en general actuar materialmente sobre partes y bienes comunes, exigiendo el consentimiento de un mayor número de propietarios cuando la obra puede no favorecer al ente o restantes titulares de dominio -aunque tampoco los perjudique- o pueda afectar derechos individuales, que cuando la obra tiene por objetivo el favorecer a todos mediante un mejoramiento del bien o permitiendo el mejor uso o goce o dando una mayor renta".
"El decir que el art. 7º se refiere a obras en beneficio individual y el art. 8º en beneficio general, entendemos que es sólo una situación que puede plantearse de las muchas que engloban dichos artículos. Es evidente que una obra sobre parte común en beneficio individual requiere unanimidad, pero esa sola situación no agota el tema, ni el espectro que encierra la norma citada, creemos que una obra sobre una cosa común requiere también unanimidad aun en caso de que no sea en beneficio individual, mientras esa obra no tienda a un mejoramiento, a un uso y goce más cómodo o a una mayor renta -tal como lo prescribe el art.8º, última parte-. De manera tal que toda obra o innovación que se lleva a cabo en zonas comunes puede no ser en beneficio individual, pero también puede no beneficiar al consorcio en el sentido de la última parte del art 8º, en ese caso necesita también unanimidad para resolverla.".
Para concluir que "De cualquier manera, somos partidarios que en todos los casos debe analizarse cada situación y no aplicar rigurosamente los mencionados artículos, sino en función del daño que puede producir una conducta determinada; no olvidemos que la propiedad horizontal, por encima de toda cuestión, es un régimen de convivencia. Ni toda obra en beneficio particular debe exigir inexorablemente unanimidad, ni toda obra en beneficio común la mayoría requerida".
III. LOS FALLOS DE LOS JUECES CON RESPECTO A ESTA DISYUNTIVA
La jurisprudencia ha sido rica e ilustrativa del criterio expuesto: "En el sistema de propiedad horizontal, la obra nueva es calificada como sobreelevación cuando apunta a la facultad de elevar nuevos pisos o construcciones en los planos superiores del edificio. Es necesario por ello el asentimiento unánime de los consortes, requisito congruente con la circunstancia de que las sobreelevaciones se efectúan en el vuelo del edificio que es común" (CNCiv., Sala C, 28/02/77, ED. Del 09/03/77, Nº 4417).
La Sala D de la Cámara Civil de la Capital Federal (19/03/1981, LL. 1982-A-298) en un fundado decisorio expresó: "La noción misma de ‘mejora’, aplicada a un edificio sujeto al régimen de la propiedad horizontal, lleva ínsita la idea de incorporación de valores económicos . La mejora produce un acrecentamiento de este orden al bien. De ahí que abarque tanto las reparaciones y reconstrucciones, en cuánto, obviamente, provocan el predicado aumento de valor con relación a la situación de la cosa que les precede, como las obras nuevas (art. 7º, ley 13.512) e innovaciones (art.8º). A su vez, es posible sostener que con estas dos últimas denominaciones la ley ha apuntado a lo mismo o, por el contrario, que ha pretendido distinguir, de forma tal que la obra nueva puede implicar una innovación y que esta puede, a su vez, requerir de una obra nueva. No toda mejora constituye una innovación, pues esta presupone exceder los límites normales de la conservación y reparación a fin de introducir cambios en la forma, en el destino, en la estructura o en la imagen del edificio, a través de la incorporación o supresión de elementos. La interpretación de los artículos 7º y 8º de la ley 13.512 no es uniforme en doctrina. Su armonización se ha intentado sobre la base de aplicar el art. 7º a los casos en que la obra nueva o innovación en el inmueble común persigue el interés particular de quien la lleva a cabo, sin alcanzar una recuente utilización común , en tanto que el art. 8º se reserva para regir las innovaciones en beneficio general. Otro criterio propugna como regla en materia de innovaciones en partes comunes la decisión unánime (art. 7º) , que cede a favor de la decisión mayoritaria si concurren los extremos del art. 8º , párrafos 1º y 2º, es decir, mejoramiento de los sectores comunes, su uso y goce más cómodo o la obtención de mayor renta, siempre que no triunfe en última instancia la opinión de la minoría , fundada en que la mayoritaria hubiera impuesto innovaciones de costo excesivo, o contrarias al reglamento y a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio".
También la doctrina judicial tiene dicho que "En materia de propiedad horizontal, por ‘innovación’ sobre las partes comunes debe entenderse toda obra que exceda de los límites de la conservación, que produzca una alteración sustancial de su condición preexistente, ya sea en su materia, forma o destino.Constituyen una innovación sobre las partes comunes de una propiedad horizontal aquellas obras que excedan la mera conservación de la cosa, produciendo una alteración sustan cial de su condición preexistente, ya sea en su materia, forma o destino (en el sublime, la modificación de la ventana que da a la calle, bajando su nivel hasta el piso con la colocación de una puerta ubicada en un lateral del acceso único del edificio, realizada por los propietarios demandados, constituye una innovación violatoria -no sólo del reglamento sino también- de lo dispuesto en los arts. 5 y 7º y concordantes de la ley 13.512)" (cfr. CNCiv., Sala G, 24/04/91,LL. 1991-D-539; DJ, 1991-2-895; ED, 146-147).
A su vez las distintas vertientes de interpretación quedaron plasmadas in re CNCiv., Sala L, 04/11/92, Jurisp. de la Cám. Civ., Isis, sum.2409) en laque se dijo: "Cuando se afectan partes comunes en un edificio en propiedad horizontal -ya sea por medio de construcciones, transformaciones, modificaciones, etc- , nos encontramos ante una ‘obra nueva’, en tanto que , si dichas acciones tienden a obtener su mejoramiento o un goce más cómodo o una mayor renta del bien afectado, se trata de una innovación. La importancia de la diferencia radica en la distinta mayoría asamblearia que se requiere para decidir la realización de una obra nueva o de una innovación. En el primer supuesto, será necesario el voto favorable de la totalidad de los consorcistas del edificio (unanimidad); por el contrario, para una innovación bastará lo que decida la mayoría de los propietarios (conf. Gabás, Alberto Anibal, Manual teórico-práctico de propiedad horizontal, 1987, p. 146). A su vez, la parte segunda del párr. 1º del art. 8º de la ley 13.512 pone a cargo de todos los copropietarios el pago de las expensas, cuando tiendan a ‘obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta’ y sean decididas por la simple mayoría de ellos.La instalación de medidas de seguridad contra incendios en los sectores destinados a cocheras en un edificio sometido a la propiedad horizontal constituye una innovación, pues tiende al mejoramiento y la seguridad de dichos sectores y, por ende, de la integralidad de todo el edificio" (en idéntico sentido CNCiv., Sala E, 12-03-96, jurisp. Cám.Civ., Isis, sum. 7772; JA, 1997-IV, síntesis; Sala H, 07-03-97, jurisp. Cám.Civ., Isis, sum. 9702; Sala E, 14-05-97, LL. 1997-E-493; JA, 1997-I, síntesis, entre muchos otros).
La otra posición se refleja del decisorio del Tribunal Colegiado de Responsabilidad Extracontractual de Rosario, Nº 2 que en 04/12/96, JA, 1999-I, síntesis, en el que los magistrados actuantes manifestaron que "El art. 7º de la ley 13.512 dispone que se exige unanimidad para la realización de obras nuevas, en tanto que el art. 8º de dicha ley dispone que las innovaciones pueden ser ordenadas por mayoría de copropietarios. No resulta sencillo desde la exégesis jurídica diferenciar nítidamente entre innovaciones y obras nuevas, por las obvias razones que acompañan a nuestra ciencia".
También la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital en autos "Consorcio de propietarios Independencia 701 v. Ramal, Marcelo s/ cumplimiento de reglamento de copropiedad" (29/03/2000, Lexis Nº 10/8240) expresó: "Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios, pero, a tales efectos cabe extender que estas obras deben ser de tal importancia que alteren sustancialmente la concepción originaria, ya que de lo contrario, se trataría de simples innovaciones a las que en momento alguno alude el art.7º de la ley 13.512" y la Sala E del mismo tribunal en el expediente "Contreras, Teresa C. vs. Fernández de Binasco, Susana B" (12/03/1996, JA 1997-IV-síntesis, Lexis Nº 1/1246) abonó la idea al establecer que "La ley de propiedad horizontal distingue entre dos tipos de modificaciones:la obra nueva y la innovación. De ello se desprende que, cuando se afectan partes comunes -ya sea por medio de construcciones, transformaciones, edificaciones, modificaciones o alteraciones materiales, etc. se está frente a una obra nueva, para lo cual será necesaria la unanimidad; pero cuando dichas acciones tienden a obtener su mejoramiento, o un uso y goce más cómodo, o una mayor renta del bien afectado, se trata de una innovación, supuesto en el que bastará con la mayoría".
"La regla, en materia de mejoras que se efectúan en partes comunes, es la necesidad de contar con el asentimiento unánime de los consorcistas (art. 7º, Ley nº 13.512), lo que se compagina con las preceptuaciones del Código Civil en lo atinente al tema (arts. 2680 y 2681). El artículo 8º juega como excepción en tanto se verifiquen los extremos que esa norma comprende: obtención del mejoramiento de los sectores comunes, o su uso y goce más cómodo, o la consecuencia de mayor renta; y siempre que no fuese pertinente la oposición de la minoría disconforme, fundada en que la decisión mayoritaria hubiera impuesto innovaciones "de costo excesivo", o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio" (C.N.Civ., Sala C, 28/2/77, ED ejemplar del 9/03/78).
"Nuestros tribunales, en ese orden de ideas, han establecido reiteradamente que la norma que prohíbe realizar obras nuevas sin autorización de todos los copropietarios (art. 7º Ley nº 13.512) debe ser celosamente respetada porque tiene por finalidad la de preservar la solidez, seguridad y salubridad del edificio; evitar molestias a los demás o la degradación de las otras unidades." (C.N.Civ., Sala K, diciembre 18-1989, en La Ley T. 1991-C, pág. 424).
Así las cosas, corresponde ahora determinar si la instalación de una antena del servicio de telefonía móvil celular constituye una obra nueva que exige, por ende, la unánime conformidad de los copropietarios o puede considerarse como una innovación o mejora en beneficio común y como tal pasible de ser admitida por simple mayoría del consorcio.
En esa inteligencia, resulta ineludible tener que considerar cuál es el grado de afectación que dicha instalación puede provocar a la seguridad, salubridad y/o solidez del inmueble.
Para ello, habrá que tener en cuenta -siguiendo los consideraciones de la resolución 1200/08 de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires- "... que el peso de la estructura a instalar que suele ser de varias toneladas, debido a que la antena va acompañada de elementos portantes y casetas con equipos para su funcionamiento, que ejercen un considerable sobrepeso en la parte superior del inmueble.Habrá que agregar a ello que las instalaciones electromecánicas asociadas deben recibir alimentación eléctrica independiente de la correspondiente al consorcio, lo cual implica el agregado de líneas de energía con sus tableros de maniobra, más las instalaciones de puesta a tierra correspondientes".
Para más, en los contratos de locación que los consorcios suscriben con las empresas del sector es usual que quede abierta la posibilidad de ampliar la potencia de la antena y de sus instalaciones, con lo cual el riesgo de sobrepeso y sus posibles consecuencias sobre el edificio podría aumentar aún más.
Paralelamente, el organismo comunal opina que "debe tenerse en cuenta que el consorcio, al ceder en locación áreas comunes del edificio a una empresa comercial que presta servicios de radiocomunicaciones, asume responsabilidad solidaria ante las autoridades regulatorias de orden local o nacional por eventuales irregularidades administrativas y también frente a eventuales daños y perjuicios que pudieran ocasionarse a terceros en general".
Se comparte, también, lo expresado por la Defensoría ciudadana en cuánto a que "... deben añadirse otras dos consideraciones que por su importancia no pueden ser soslayadas, al menos para una adecuada información de los integrantes del consorcio. Ellas son:
a) Distintos estudios de mercado indican que la presencia de una antena de dimensiones considerables sobre la terraza de un edificio de viviendas suele disminuir en forma apreciable su valor inmobiliario, con las previsibles consecuencias negativas, presentes y futuras, para cada uno de los consorcistas que lo habitan. Esta circunstancia neutraliza parcialmente, o al menos diluye, el argumento de la supuesta "mayor renta" que percibe el consorcio con motivo de la locación del espacio común, toda vez que el emplazamiento repercute en el valor venal de las unidades que integran el edificio.
b) El estado actual del conocimiento científico no permite demostrar fehacientemente que las radiaciones no ionizantes (RNI) que emite la antena resultan inocuas para la salud de las personas que habitan en sus inmediaciones.Esta circunstancia hace que en no pocas ocasiones, algunos consorcistas manifiesten en el seno de la asamblea su preocupación por esta cuestión y prefieran no asumir ningún eventual riesgo al respecto. Más allá de ello, es imprescindible que el consorcio, previo al tratamiento de la cuestión en la asamblea, le exija a la empresa responsable de la antena el cumplimiento de toda la normativa vigente a fin de lograr la totalidad de las autorizaciones y permisos pertinentes (Para mayor información sobre este tema se puede consultar el articulo de opinión "LAS RADIACIONES NO IONIZANTES Y SU RELACION CON LA SALUD", del Ing. Jorge Luis Ferrari en PAPELES DE TRABAJO nº 3: "Consumo, salud y Derechos" publicado por esta Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, páginas 74 y subs. (https://www.defensoria.org.ar/publicaciones/pdf/papeles6.pdf); o también las recomendaciones efectuadas por esta Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, en la Resolución nº 1790/06 (https://www.defensoria.org.ar/institucional/resoluciones/r1790-06.doc)".
En virtud de todo lo expuesto, consideramos que la instalación de una antena, con su respectiva estructura portante y el equipamiento complementario, constituye la ejecución de una "obra nueva" -en los términos del art. 7º de la Ley nº 13.512-, tod a vez que un emplazamiento de estas características sobre la terraza común de un edificio puede afectar sustancialmente la estabilidad, solidez y seguridad del mismo, habida cuenta que su estructura portante y los anclajes requeridos para su arriostramiento podrían ocasionar, por el peso y esfuerzo ejercido sobre la base del emplazamiento, rajaduras, desprendimientos, etc.Corolario de lo cual, para que su instalación sea válida, debe exigirse la expresa unanimidad de todos los copropietarios que integran el consorcio.
"c): Cuando se ocupen áreas comunes del edifico, se exigirá en todos los casos la acreditación de la autorización de todos los copropietarios del inmueble, conforme lo establece el art. 7º de la ley 13.512.
d): Igual temperamento al indicado en el inciso anterior cuando las obras hayan sido realizadas en espacios libres comunes pero de uso exclusivo de una unidad, por estar dentro del perímetro de las mismas (patio, terrazas, etcétera)".
En tal sentido, la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires dictó la Disposición reglamentaria nº 902/DGFOC/98, mediante la cual se imponen diversos requisitos para el emplazamiento de las estructuras portantes de antenas destinadas a Sistemas de Comunicación, Microondas, VHF, UHF, TV, Sistemas de Video Cable y Transmisión de Datos, en cuyo art.6º se estableció que ".deberá adjuntarse la conformidad de la totalidad de los copropietarios certificada ante Escribano Público.", cuando se trate de un emplazamiento en un edificio sometido al régimen de Propiedad Horizontal.
Vale, por lo tanto, repetir las conclusiones a que arribó la citada Defensoría en la mencionada Resolución 1200/08, a saber:
"1) El concepto de "Obra Nueva" abarca "todo acto de disposición material sobre partes comunes de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal que afecta o altera sustancialmente al inmueble donde se ejecuta".
2) "Cualquier acción material sobre partes comunes requiere, en principio, la aceptación unánime de los copropietarios que integran el consorcio" (conf. regla general del art. 7º in fine de la Ley nº 13.512).
3) El emplazamiento de una antena de telefonía celular sobre la azotea de un edificio en propiedad horizontal "debe ser considerada como una obra nueva, conforme la afectación y alteración que produce en el inmueble".
4) Para que el emplazamiento de una antena de telefonía celular sobre la azotea de un edificio en propiedad horizontal sea válido, debe ser aprobado y autorizado en forma expresa por la unanimidad de los consorcistas (art. 7º in fine de la Ley nº 13.512, art 1º incs. c) y d) del Decreto MCBA nº 2805/90, Disposición nº 902/DGFOC/98)".
V. LOS VECINOS Y LOS JUECES AL RESPECTO DE LAS ANTENAS DE CELULARES
Muchas son las iniciativas que los vecinos de distintas localidades -agrupados o a título personal- llevan adelante contra la instalación de estos artefactos, no sólo consistentes en presentaciones administrativas ante órganos de contralor o municipios sino, además, en sede judicial.
Así, por decisión del juzgado Nº 3 de San Isidro, luego de que varios vecinos se opusieran al artefacto, se prohibió una antena de celulares en Carabassa. La noticia rezaba: "Tras una demanda entablada por un grupo de vecinos de Carabassa, el juzgado Nº 3 de San Isidro ordenó desmantelar una antena de telefonía celular erigida en esa zona.Desde un principio, y tal como reflejara *Pilar de Todos Multimedio* en noviembre del año pasado (https://www.pilardetodos.com.ar/20061111/vecinosantena.html) los vecinos temían por la posibilidad de que las emisiones irradiadas por el equipo sean dañinas para la salud, al tiempo que aseguraban que el artefacto no tenía autorización municipal para erigirse en el predio en donde fue levantado, ya que dicen que el lugar original fue modificado. Se trata de una de las 16 antenas de CTI y en su momento se permitió que lleguen a través de una excepción al código de zonificación. Por eso, si el lugar original fue cambiado como todo parece indicar, se debería solicitar una nueva autorización, explicó en su momento Darío Dalinger, de la Defensoría del Pueblo. ‘Se ha tomado esta determinación porque se hizo un juicio de amparo, a partir de la demanda iniciada a fines de 2006’, sostuvo en declaraciones periodísticas el abogado ambientalista Mario Capparelli, integrante de la Asociación Civil en Defensa de la Calidad de Vida (ADECAVI). Capparelli indicó que la empresa CTI apelaría la medida y auguró que el caso podría terminar en la Corte. A nivel provincial, la Secretaría de Política Ambiental (SPA) limita la instalación de las antenas en aquellos casos en los que estas emiten por sobre un rango de 300 mhz. No obstante, todavía no se sabe la frecuencia de emisión del artefacto de Carabassa, como de las otras 15 antenas que CTI instaló en Pilar.
*Conflicto* El origen de la polémica data de noviembre de 2006, cuando varios vecinos de Carabassa comenzaron a juntar firmas para evitar la instalación de la antena, ante el temor de que las irradiaciones de microondas sean perjudiciales para la salud. Dicen que estas cosas traen cáncer, y no la queremos acá, señalaban los frentistas. En su momento, además de la intervención de ADECAVI, la Defensoría del Pueblo dio curso a un expediente en donde figuraban las irregularidades denunciadas por los vecinos.Fue allí que se comprobó que el artefacto no tenía la habilitación correspondiente, ya que el lugar original de emplazamiento, que sí tenía el visto bueno, fue modificado sin permiso del Concejo Deliberante, hecho que finalmente desencadenó la decisión de la Justicia", concluye la información.
En la provincia de Buenos Aires las empresas de celulares están obligadas a informar a la Secretaría de Política Ambiental la localización de sus antenas y el impacto ambiental que esos equipos provocan, de acuerdo a una resolución del organismo que está vigente y que les otorga plazo para inscribirse en un registro. Se desconoce, al día de hoy, la cantidad de instalaciones que existen, sus ubicaciones y el nivel de radiaciones que emiten, que según la normativa de la SPA no deben superar los 300 kilohertz.
En la ciudad de Buenos Aires la temática tiene sus bemoles. Existen hasta el momento varios pronunciamientos judiciales -en especial de carácter precautorio- por los que se ordena suspender el funcionamiento o bien trasladar antenas ya colocadas por falta de autorización o inconvenientes causados a los vecinos, ellos cimentados en las directivas de la Organización Mundial de la Salud (OMS), organismo supranacional dependiente de la ONU, el Tratado de Río de Janeiro de 1992 y en los arts. 41 de la Constitución Nacional y 26 del Estatuto de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ambos referidos al cuidado, protección y defensa del medio ambiente.
La falta de habilitación fue causal de desactivación de las antenas ubicadas en Arenales al 1100 y la ubicada en Colegio "San José de la Palabra de Dios" (JUZGADO 1ra INST. EN LO CONTENCIOSO ADM. Y TRIB. Nº 12 CABA Numero: EXP 20677 /06, carátula: "PEINO LEONARDO ESTEBAN Y OTROS CONTRA GCBA SOBRE AMPARO (ART.14 CCABA)" (18/10/2006) en la que un grupo de padres solicitaron el dictado de una medida cautelar a fin de que se ordene a la demandada a desconectar la antena de telefonía celular de la empresa Telecom SA ubicada en el establecimiento educativo al que concurrían sus hijos. La jueza Alejandra Petrella, en su meduloso fallo espetó: "En síntesis, las circunstancias fácticas reseñadas, las normas locales e internacionales en vigor y la jurisprudencia de ambas Salas de la Cámara de Apelaciones del fuero son muy claros en cuanto a la obligación que pesa sobre el Estado de efectuar las ponderaciones y valoraciones necesarias para determinar las características del emprendimiento de que se trate y emitir un certificado de aptitud ambiental y, eventualmente, si es una obra de relevante efecto y permitir su discusión en audiencia pública. La autorización para desarrollar un emprendimiento no es una actividad discrecional del poder administrador. Por otra parte, es el Ministerio de Medio Ambiente a quien le compete actuar como autoridad de aplicación de las leyes ambientales (confr. Ley 1925, art. 25, inc) g)".
Para instalar una antena de telefonía móvil en la ciudad de Buenos Aires, es necesario contar con la habilitación de la Comisión Nacional de Comunicaciones (CNC) y la aprobación de tres direcciones del Gobierno de la Ciudad: la Dirección General de Interpretación Urbanística (DGIU) determina si es posible instalarla en el lugar elegido, la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC) verifica su estructura y el equipamiento electromecánico y por último, la Dirección General de Política y Evaluación Ambiental (DGPYEA) emite el certificado de aptitud ambiental que garantiza que no significa un daño para la salud de las personas ni para el ambiente.
Las antenas de celulares emiten radiaciones no ionizantes, que no pueden provocar el desprendimiento de un electrón de un átomo.Y aunque no existen estudios que demuestren que ese proceso sea perjudicial para la salud, tampoco hay ningún trabajo científico que pruebe que es inocuo.
A mayor abundamiento, el Concejo Deliberante de San Martín resolvió, poco tiempo atrás, regular la instalación de antenas de telefonía celular en todo el departamento y prohibió, en consecuencia, que estas se ubiquen en zonas urbanas. Así entonces, las antenas que ya est án instaladas y que infringen esta nueva ordenanza deberán ser trasladadas a alguna zona permitida en un plazo no mayor a los 12 meses. Efectivamente, el artículo 11° de la ordenanza 2.101/05 manda que las antenas de telefonía celular "sólo podrán ubicarse en las zonas calificadas como industriales nocivas y en las rurales, siempre que sea a una distancia no menor a los 5.000 metros de establecimientos educativos, centros de salud, clínicas, hospitales, guarderías infantiles, geriátricos, centros deportivos, clubes y/o cuando exista dentro de ese radio una o más viviendas habitadas".-
Por ende, la problemática es acuciante y las soluciones no pueden esperar. Y esto no es patrimonio exclusivo de nuestra República, puesto que en todo el continente latinoamericano la cuestión se encuentra en franco debate y es manifiesta la tensión entre los intereses -algunos de ellos muy poderosos- en pugna. Brasil, Chile, Bolivia y hasta México son prueba de ello.
Con lo dicho, esperamos haber servido de canal de difusión de los tópicos tanto jurídicos cuánto correspondientes a otras disciplinas que se vertebran en el estudio del caso, y, permitir, generar una herramienta que facilite un serio análisis del Consorcio antes de la toma de decisiones, para encuadrar la medida en su justo término.
Cita: Microjuris MJ-DOC-4432-AR | MJD4432 (Publicado con autorización del autor)
Perlitas: "La necesidad de conocer y de entender se ven en la primera y segunda infancia, quizás incluso más fuertemente que en la edad adulta" (Abraham Maslow)
Es hora de que se respete nuestra profesión por la Adm. Mirta Duarte
Con respecto a la respuesta que brindó la Dra. María Cristina Carrera a un lector en el boletín [BPN Nº 419 del 27/11/10: "Falta hasta 12 días en el mes"] yo creo que no deben recargar más de culpas a los administradores, sin saber si es el verdadero culpable de una causa, y esto no en defensa de quien mal ejercen su profesión, sino que antes de dar esta respuesta creo que se debe saber si el encargado por sus faltas presenta, entre otros, justificativo médico.
La Dra. debe saber de leyes y se la debe respetar por su trabajo, pero la mayoría de los administradores también sabemos nuestras responsabilidades y no es tan fácil el despido por causa justa, por tener faltas en el mes.
Es hora de que se respete nuestra profesión, tenemos obligaciones y derechos.
ENCARGADO C/SIN VIVIENDA/SUPLENTE: Referencias comprobables - Buena presencia - Buen trato - Soltero - 28 años - Nombre: Martin Montegia - Teléfono: (15) 6718-3834 - E-mail: martin12arg@hotmail.com
ADMINISTRATIVO/TAREAS GENERALES DE OFICINA: Tengo experiencia de casi 3 años en el rubro. Actualmente estoy trabajando, busco mejora económica soy monotributista. Estoy terminando un curso de administrador de consorcios. - Nombre: Pablo Isasmendi - Teléfono: (15) 5823-5200 - E-mail: pablo_bht@yahoo.com.ar
EMPLEADO ADMINISTRATIVO: Experiencia en atención al cliente y cargos de responsabilidad. Referencias comprobables, buen trato, buena presencia, soltero y de 28 años de edad - Nombre: Martin Montegia - Teléfono: (15) 6718-3834 - E-mail: martin12arg@hotmail.com
EMPLEADO AYUDANTE DE ADNINISTRADOR: Tengo experiencia en el rubro ya que durante varios años me dediqué a administrar pequeños consorcios. He realizado cursos en ADEPROH (administración de consorcios), BACCI (curso de in-comunicación), BACCI (curso generando ventas), etc. - Tambien tengo conocimientos sobre derecho, ya que cursé la carrera de abogacia(incompleta) - Nombre: Jorge I. Mattus - Teléfono: 4903-3272 - Móvil: (15) 5261-5223.
Perlitas: "Nada diré que sea mentira; iré sobre la claridad, como una espiga al viento, hacia la eternidad" (Agustín Acosta)
Relacionado con el Libro de Registro de Firmas (Ley 3254 Art.9º inc. e), interpreto que el símbolo de porcentaje que figura en el primer renglón a continuación de la firma se refiere a los porcentajes de titularidad sobre el inmueble.
Considero que sería redundante volver a colocar el porcentual de la unidad, pues el mismo ya figura en el encabezamiento de cada folio.
De ser correcta mi interpretación, les solicito por favor su opinión de cómo proceder en los casos de donaciones con reserva del usufructo vitalicio y gratuito.
En estos casos, generalmente con personas muy mayores, la mitad indivisa del supérstite es donada a los hijos herederos, pero con el derecho a continuar habitando el inmueble hasta su muerte.
¿Cómo debe figurar en el libro: 100% a quien habita, 50% a quien habita y 50% a los hijos o 100% a los hijos?
No tengo inconveniente en que publiquen mi nombre y apellido.
Nuevamente muchas gracias y felicitaciones por vuestra tarea.
El Libro de Registro de Firmas creado por la Ley 3.254 Art. 9º inc. e, a mi criterio no tuvo en cuenta las distintas situaciones que pueden encontrarse en un consorcio frente a las personas que pueden participar en una asamblea y por ende ser considerados con la debida habilitación para participar en la misma y emitir su voto. Sencillamente porque el legislador consideró que todos los que asisten a las asambleas tiene sus títulos perfectos y no contempló que pueden existir otras situaciones, que si bien no son propietarios podrían llegar a participar con voto en una asamblea.
De lo que se desprende de la normativa y su reglamentación, sin entender el alcance del artículo, en cuanto a establecer una seguridad jurídica en relación a que los demás propietarios presentes en el acto asambleario puedan corroborar que la firma inserta en los poderes que se presentan guardan similitud con el consignado en el libro respectivo.
Realmente , en mi modesta opinión, no establece la seguridad jurídica que se pretende, pues sencillamente los propietarios no son peritos calígrafos para determinar la autenticidad de la firma inserta en el poder, comparando con la consignada en el libro respectivo. Además de ser poco práctico el sistema puede traer aparejado graves injusticias, ya que se le puede prohibir votar a algún apoderado si no se pusieren de acuerdo entre los propietarios acerca de la autenticidad de la firma en cuestión.
Recordemos que la única obligación que establece la Ley 3.254 respecto del Libro de Registro de Firmas es que el consorcio debe poseerlo y son los propietarios los responsables de suscribirlos, siempre y cuando revistan el carácter de tales.
¿Cómo pruebo mi calidad de propietario?:
1.-) Con la escritura traslativa de dominio
2.-) Con un certificado de dominio actualizado
¿Quiénes pueden concurrir a la asamblea?:
1.-) Los titulares dominiales, conforme lo ya expresado anteriormente, o sea probando la calidad de tal con alguno de los documentos ya mencionados.
2.-) Condóminos: En caso de encontrarse una unidad con varios condóminos éstos deberán unificar la representación en la persona de una sola de ellas.
En tal sentido, bastará que uno solo de aquellos condóminos suscriba el Libro de Registro de Firmas, y que luego a la hora de presentación del poder para ser representado coincida con la firma inserta en el libro. La firma o concurrencia de alguno de los condóminos hace suponer que existe una representación tácita de los otros condóminos ausentes.
3.-) Esposo o esposa titular dominial: Idem caso anterior. Si se presenta alguno de los dos se presume que existe unificación de personería, por ende se aplica también en el caso del registro de firma como en el caso anteriormente indicado.
4.-) Coherederos: En caso de existir varios sucesores, deberá representar a la unidad funcional el administrador de la sucesión a través de un testimonio emanado del juez en donde se esté ventilando la misma. Este debería firmar el registro de firmas.
En caso que existieran varios coherederos, una vez finalizada la sucesión es un verdadero condominio estaríamos en el mismo caso que en el punto 2).
5.-) Adquirente con boleto de compraventa: No reviste la calidad de propietario, por ende no suscribe el registro de firmas.
6.-) Usufructuario: Tampoco reviste la calidad de propietario:
Se entiende por usufructo gratuito : Cuando el donante no enajena sino la nuda propiedad de la cosa, reservándose su goce; o cuando no da más que el usufructo, o cuando cede a uno el derecho de propiedad, y a otro el de goce de la cosa.
Cabe agregar que el usufructo no puede constituirse para durar después de la vida del usufructuario, ni a favor de una persona y sus herederos.
Con referencia a lo que Ud. consulta respecto de la usufructuaria no debe suscribir el libro porque no es propietaria, lo deben hacer los titulares dominiales, con las mismas previsiones que lo manifestado para el condominio.
Perlitas: "No puedes adquirir experiencia haciendo experimentos. No puedes crear la experiencia. Debes experimentarla" (Albert Camus)
Vivo en un PH de cinco unidades donde todos somos propietarios.
Informalmente nos organizamos y pagamos regularmente nuestras expensas.
Un propietario hace dos años dejó de pagar.
¿Cómo exigirle si no estamos constituidos formalmente?. Y, en todo caso ¿qué requisitos son necesarios para constituirnos formalmente?
Dividiremos la temática en exámen en tres acápites, a saber:
I.- Organización del Consorcio de Propietarios.
Lo primero que habrá de hacerse es plasmar la voluntad de los comuneros en un acta (puede ser protocolizada por notario) incorporada al libro de Actas, que será uno de los libros obligatorios que se deberán llevar previa rubricación en el Registro de la Propiedad Inmueble, por la que se designa administrador del Consorcio (Art. 9º a de la Ley 13.512, Art. 5º del Decreto Reglamentario 18.734/49).
Asimismo, deberán munirse obligatoriamente de un libro de Administración, el que también debe ser rubricado ante el RPI (cit. Art. 5º, in fine, del decreto reglamentario). En éste libro, el representante de los condóminos deberá asentar todo movimiento económico del consorcio y de él saldrán las rendiciones de cuenta que el representante realizará así como también todos los gastos y recursos del consorcio y las liquidaciones de expensas que cada propietario deberá pagar. En efecto, dichas contribuciones de cada una de las unidades funcionales serán presentadas por el período que el Reglamento de Copropiedad y Administración prevea o, en su defecto, la asamblea determine o se someta a su decisión (mensualmente, que es usual, o bimestralmente que permite ahorrar en gastos administrativos pero puede complicar la sana administración si los egresos son muchos y cotidianos, o por el interregno que se fije): esto es lo que se denomina liquidación de expensas y surgen del Art. 8º de la Ley 13.512 (ver además su Dto. Reglamentario 18.734/49).
Otro libro de los obligatorios es el de Remuneraciones -o de Sueldos y Jornales-, que se desprende del Art. 52 de la Ley 20.744 (LCT) y sus modificatorias. Se debe llevar aunque se tenga un solo empleado y debe ser rubricado por ante el Ministerio de Trabajo (en la ciudad de Buenos Aires la autoridad de aplicación es la Secretaría de Trabajo del GCBA). Allí deben asentarse la totalidad de los datos relativos al personal: fecha de ingreso, horarios, remuneraciones, aportes, licencias, egreso. Suele ser revisado por las inspectores del trabajo.
El cuarto libro obligatorio es el de Órdenes, exigido por el Art. 25 la Ley 12.981 modificada por la 13.263 y su Decreto Reglamentario 11.296/49. Al tiempo que también debe ser rubricado ante la autoridad administrativa del Trabajo de la jurisdicción de que se trate, en él se asientan las obligaciones del personal, las órdenes que se le imparten por el administrador y las sanciones disciplinarias comunicadas.
En la ciudad de Buenos Aires se agregan dos libros más, ineludibles: el de Registro de Firmas de Propietarios (se desprende del Art. 9º, Inc. e de la Ley 941, reformada por la 3.254 CABA - "Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:…e. Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten" y lo reglamenta el Art. 9º, Inc. e del Anexo del Decreto 551/2010 CABA - "Los libros de Registro de Firmas de Copropietarios deben ser autorizados y llevar el formato que la autoridad de aplicación determine") en el que se anotan los datos de los titulares dominiales del consorcio, se registran sus firmas, previa exhibición de original o copia de las respectivas escrituras que constituyen el título de propiedad de cada unidad y el documento de identidad de los pretensos titulares y se constituyen domicilios especiales para los copropietarios que no habitan el inmueble, todo ello certificado por la firma del administrador. Y el recientemente creado de Control Sanitario y Agua Potable (Disposición 3.882 DGDyPC-GCABA, del 13/10/2010) "a fin de efectuar el registro de la limpieza y desinfección de tanques de agua potable en Inmuebles que consten de más de una unidad de vivienda en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y que se encuentren afectados por el régimen de propiedad horizontal comprendidos en la Ley 13.512, la Ley 3.254/09 de GCBA y su decreto reglamentario; a fin de satisfacer las necesidades de control" (cfr. Art.1º, cit. disp.). En este libro, de acuerdo al 2º artículo de la normativa señalada, deberá constar una apertura ante escribano público asentando el inmueble en cuestión, la fecha de apertura, el uso que se le dará al mismo y la cantidad de folios a los fines de luego presentarlo para su rúbrica.
El administrador del consorcio, ya sea de modo gratuito o voluntario o en forma onerosa - en el radio de la ciudad autónoma de Buenos Aires- , deberá inscribirse en forma previa en el Registro Público de Administradores (dependiente de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor del GCBA, sito en Avda. Patricias Argentinas 277 de Capital Federal) creado y regulado por la ya mencionada ley local 941, reformada por las leyes 3.254 y 3.291 (cfr. Art. 2º, ley cit.), por lo que tendrá que cumplir con los requisitos de empadronamiento (cfr. Art.4º, ley cit.) y las obligaciones de sus Arts. 8º (Presentación de constancia de inscripción), 9º ya mencionado supra, 10º (De las liquidaciones de expensas), 11º (Requisitos para contratar la provisión de bienes y servicios u obras), 12º (Declaración jurada), 13º (Duración) y 14º (Honorarios) o someterse a las infracciones y sanciones previstas en los Arts. 15º y 16º del referido cuerpo legal.
Por supuesto, se deberá cumplimentar con la normativa laboral vigente con respecto al o los empleado/s del consorcio, contratar el seguro de riesgos del trabajo correspondiente (Ley 24.557, modificatorias y complementarias) y el seguro de vida obligatorio y los patrimoniales (ej.: seguro integral de consorcio, que incluye el obligatorio contra incendio establecido en el Art. 11 de la Ley 13.512 de PH) y dar cumplimiento a las presentaciones de declaraciones juradas (F. 931) y pagos a la seguridad social (verificar en la ANSES el actual estado del personal si lo hubiere y en la AFIP solicitar el Nº de CUIT del consorcio si no lo tiene).
Otras obligaciones tienen que ver con la seguridad e higiene en el trabajo (parte pertinente de la ley 19.587) y la normado en el Convenio Colectivo de Trabajo 589/2010.-
Por su lado, se debe estar atento a lo dispuesto por las leyes y ordenanzas locales, como ser en la ciudad de Buenos Aires, la Ley 257 (mantenimiento de balcones, terrazas y frentes), la OM 7.215 (prohibición de tender ropa en los balcones), OM 33.581 (veredas y residuos domiciliarios), OM 33.677 (calderas), OM 36.352 (servicio de desinfección), OM 40.473 (matafuegos), OM 45.525 (iluminación de emergencia), OM 45.593 (limpieza de tanques de agua), OM 47.818 (acceso a discapacitados), OM 49.308 (ascensores) y otras tantas concordantes y de aplicación en edificios de PH.
Sin duda, se necesita imperiosamente tener en cuenta la legislación nacional de fondo vigente, en especial el acápite reservado al contrato de mandato (Arts. 1.869 y ss.-Título IX de la Sección Tercera, Libro Segundo del Código Civil), las normas atinentes del Código de Comercio y, en nuestra apreciación doctrinal, la ley de Defensa del Consumidor, 24.240 y sus modificatorias 24.568, 24.787, 24.999 y 26.361.
II.- El cobro ejecutivo de las expensas comunes debidas.
Así las cosas, el administrador (ergo el representante legal del consorcio, según la ley que ordena el régimen) es el responsable por el cobro y la persecución del cobro de las denominadas expensas comunes, siendo el titular del crédito el consorcio de copropietarios.
Si bien es mucho lo que puede decirse al respecto, en un esfuerzo de síntesis diremos que por la propia naturaleza de las obligaciones de que se trata resulta que ellas están sujetas, en la inmensa mayoría de los casos, a plazos expresos y ciertos siendo aplicable en tal hipótesis el régimen de mora automática prescripto por el Art. 509, párrafo 1º del Código Civil (1).
Pese a ello, también es posible la mora del acreedor en la recepción de los pagos por expensas que le impediría exigir el cobro de intereses mientras dure su situación morosa (2).
El procedimiento previsto en la ley ritual -Art. 524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (3), en la ciudad de Buenos Aires- es el juicio ejecutivo.
Ahora bien, ¿quiénes son los sujetos activos y pasivos, respectivamente, en materia de cobro y pago de expensas?. Pues, como arriba expresáramos, el acreedor consorcio (por intermedio de su representante legal, el administrador) y el deudor propietario, con la debida mención -sin desarrollo por exceder los límites del presente responde- del poseedor adquirente con boleto de compraventa y del tenedor (por caso el locatario) a quienes, parte de la doctrina autoral y judicial, en determinados supuestos hace extensiva esa condición.
III.- Los cometidos del administrador y los consorcistas.
Finalmente, los consortes deberán internalizar la importancia de la tarea asumida, la necesidad de informar y mantener al tanto de las cuestiones intraconsorciales a sus pares amén del irrestricto cumplimiento del Reglamento de Copropiedad y Administración (ley entre las partes, verbigracia los vecinos propietarios del inmueble, a la luz del Art. 1197 del C.C.); practicar la rendición de cuentas periódica mediante memorias y balances y presupuestos de cálculo de gastos y recursos para futuros ejercicios por parte de quien administre y su sometimiento al debido contralor por los condóminos; todo ello en un clima que debe propender a la armonía y paz social y que lo tiene al administrador como principal depositario de la confianza de los vecinos, de los que, de ser menester, se transformará en oficioso mediador para solucionar conflictos que impidan el normal desenvolvimiento del Consorcio y la consecución de los fines para los cuales ha sido designado, por lo que deberá capacitarse y actualizarse permanentemente (en esto la lectura quincenal del boletín de Pequeñas Noticias lo ayudará y mucho).
Esperando haber sido útil para satisfacción de los fines de la consulta, lo saludo con distinguida consideración.
(1) Entre muchos otros precedentes jurisprudenciales: Cám.8ª Civ. y Com., Córdoba, 26/-02-1987, LLC, 1988-578.
(2) Cám. Nac. Civ., Sala H, 12-05-1997, LL. 1997-E-976.
(3) Art.524 CPCCN: "Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal.
Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces".
Sres. de Pequeñas Noticias
El motivo de la presente es para consultarlos acerca de los intereses punitorios que la administración de un consorcio puede cobrar ante un retraso en el pago de expensas.
El recargo que figura en la liquidación de las expensas es del 3%. Yo pagué con 4 días de retraso y me cobran ese 3%. ¿Es correcto eso o debería ser proporcional a los días de retraso?.
Además, ¿el punitorio del 3% está permitido por la ley?.
Sin más, saluda a Uds.
Los intereses que debe abonar el propietario moroso por el atraso en sus expensas debe figurar en el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio. Es así pues, en algún artículo de su reglamento (ver obligaciones de los copropietarios) seguramente figura algo así: "el propietario que no cumpliera con el pago de la cuota para los gastos ordinarios y extraordinarios dentro de los [...] días de comenzado cada mes, se constituirá en mora de pleno derecho por el mero vencimiento del plazo y abonará desde entonces y hasta que satisfaga su deuda un interes del [...] % mensual".
Es decir, en el reglamento debe figurar fecha de vencimiento de las expensas y los intereses a pagar si no son canceladas dentro del período legal. No se calculan días proporcionales de atraso debido a que las mismos se entienden que, por ser períodos mensuales, si no se cancelan antes del vencimiento del mes en curso se deberán abonar al mes siguiente y antes del próximo vencimiento, sino ya corre un mes más. Salvo que en el reglamento figure un interés diario o que mencione que el interés podrá calcularse proporcionalmente a los días de atraso. Pero no recuerdo haber leído algo así en algún reglamento.
El punitorio del 3% es legal, siempre y cuando el reglamento así lo indique o una asamblea de copropietarios lo haya estipulado ya que, dependiendo del momento de su creación, puede incluso figurar un 10% mensual y ese monto sí se considera excesivo y leonino. Es decir, ningún juez en un juicio ejecutivo regulará ese porcentaje. Generalmente están entre el 2 y 3% mensual.
Esperando haberlo ayudado con su consulta y lo saludo muy Atte.
Perlitas: "El bien de la humanidad debe consistir en que cada uno goce al máximo de la felicidad que pueda, sin disminuir la felicidad de los demás" (Aldous Huxley)
Necesito saber cómo descuento embargos al encargado.
Según mi criterio se descuenta el importe del sueldo bruto sobre el neto como una deducción más.
Por favor necesito saber su determinación oficial.
El Art. N° 120 de la Ley de Contrato de Trabajo establece que el salario mínimo vital y móvil que actualmente es de $1.740 es inembargable, a excepción de las deudas alimentarías o litis expensas, las que deberán ser fijadas dentro de los límites que permita la subsistencia del alimentante.
Por su parte, el Decreto N° 484/87 que reglamenta el mencionado Art. N° 120 dispone que las remuneraciones superiores al salario mínimo, vital y móvil son inembargables en la siguiente proporción:
a) Para aquellas remuneraciones no superiores al doble del salario mínimo, vital y móvil, se puede embargar hasta el 10% del importe que excediera el salario mínimo vital mensual.
b) Para aquellas remuneraciones superiores al doble del salario mínimo, vital y móvil, se puede embargar hasta el 20% del importe que excediera el salario mínimo vital mensual que, reitero, es inembargable.
Para el cálculo de las sumas a embargar deben considerarse como referencia la remuneración bruta mensual y el sueldo anual complementario (SAC).
El descuento del embargo de los haberes se efectuará en renglón separado luego de haber aplicado las deducciones de ley sobre el sueldo.
Esperando que mi explicación haya sido lo suficientemente clara te envío un cordial saludo.
Perlitas: "La actividad más importante que un ser humano puede lograr es aprender para entender, porque entender es ser libre." (Baruch Spinoza)
En el consorcio donde vivo una de los propietarios que es administradora y encargada (inaudito).
Trataré de ser breve ya que en su momento le inicié juicio por mala praxis y el juez lo rechazó porque se debe hacer por asamblea (nadie quiere hacerse cargo en el edificio). Se le pidió una auditoría y la realizó ella misma presentando lo que ella quería. Le realicé una denuncia en el Registro de Administradores del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires y nunca supe que pasó.
Los resumenes de expensas no cumplen con las normas IRAM. No cumple con la Ley 941 (renovación de administrador cada año, etc.). Como encargada no cumple el horario correspondiente. Todo esto y mucho más.
Me gustaría saber qué se puede hacer y con mucho gusto lo volvería a intetar, por respeto a todos los consorcistas.
El eslogán "se hará justicia" está lejos en este edificio.
De continuar el administrador con las irregularidades e incumplimientos que Ud. describe, podrá efectuar las denuncias que crea convenientes ante el Registro de Administradores de la ciudad de Buenos Aires y luego impulsar el proceso administrativo ante dicha repartición, para así concretar la denuncia y sus consecuencias.
Como Ud sabrá, la asamblea de copropietarios es el órgano máximo de expresión de la voluntad de todos los copropietarios, en consecuencia, de ella deberá emanar cualquier decisión con relación al inicio de un futuro juicio contra el administrador, así como también de ella deberá emanar la renovación o no del mandato.
A su disposición, saludos cordiales
Perlitas: "La venganza sólo sirve para eternizar las enemistades en el mundo; el placer fútil que nos causa, va siempre seguido de eternos arrepentimientos" (Barón de Holbach)
Buenas tardes, mi consulta es muy sencilla y a la vez complicada.
Hace poco tiempo que compré un departamento administrador por una abogada hace 11 años.
Todo marchaba muy bien.
El domingo salió publicado en un matutino que asesinó su marido y por lo tanto está presa.
¿Cuáles son los pasos a seguir desde el consorcio?
Yo estoy en el Consejo de Administración y me gustaría darle una pronta solución a mis vecinos.
Desde ya, muchas gracias y agradezco la información
El primero y elemental de los pasos a seguir es el de confirmar la noticia periodística que da cuenta de que la administradora está detenida e imputada por el delito de homicidio.
Esta es tarea que incumbe a un abogado quien cubriendo los estadios policiales y judiciales finalmente podrá confirmar esta situación, como asimismo saber cuál es el Juzgado interviniente y el estado de la causa respectiva.
De confirmarse fehacientemente ésta circunstancia, y toda vez que el consorcio no puede permanecer acéfalo en su órgano de administración, corresponderá arbitrar los medios para convocar a una asamblea extraordinaria. Esta asamblea deberá ser convocada de conformidad con los términos previstos en el Reglamento de Copropiedad y Administración, cumpliéndose escrupulosamente con los plazos y recaudos en el mismo previstos. En ausencia de una previsión reglamentaria expresa, el consorcio deberá autoconvocarse dado lo excepcional de la situación planteada.
En la asamblea deberá determinarse la remoción de la administradora, como asimismo la forma en que se administrará el consorcio en el plazo que medie desde esa fecha hasta la designación del nuevo administrador, plazo necesario para efectuar la convocatoria y evaluación de los distintos candidatos.
Por último: la remoción de la administradora no sólo se justifica por estar imputada de la comisión de un delito, sino por la imperiosa necesidad de que por su ausencia, los bienes, fondos y atención de todos los gastos de mantenimiento del edificio no queden a la deriva.
Número de Edición: 421 (1º edición)

References: artículo 6
 artículo 14
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 resolución 
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 artículo 6
 artículo 7
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 artículo 5
 artículo 8
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 artículo 11
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