Source: https://poradapodatkowa.pl/najem_dwoch_mieszkan_swojego_i_innego,486.phtml
Timestamp: 2019-07-21 20:16:24+00:00

Document:
Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2016-08-29
W związku ze zmianą pracy przeprowadziłem się do innego miasta, gdzie wynająłem mieszkanie. W celu „sfinansowania” tych kosztów sam wynająłem innym osobom moje własnościowe mieszkanie w mieście, gdzie poprzednio mieszkałem. Dodatkowo cały czas spłacam jeszcze kredyt zaciągnięty na zakup mojego własnościowego mieszkania. Czy w takiej sytuacji (kiedy całość przychodu z tytułu wynajmu własnego mieszkania przeznaczam na pokrycie kosztu wynajmu mieszkania w innym mieście, w którym sam zamieszkuję) mogę być zwolniony z podatku od tego dochodu (którego w ostatecznym rozrachunku nie osiągam)? Jakie kroki powinienem podjąć i jakie pisma sporządzić, by w razie istnienia tej możliwości móc uzyskać takie zwolnienie?
Niestety, w sytuacji przez Pana opisanej nie przysługuje Pani żadna ulga ani zwolnienie z podatku od dochodów uzyskiwanych z tytułu najmu mieszkania. Koszt wynajęcia mieszkania dla siebie nie stanowi także kosztu uzyskania dochodu z najmu mieszkania w poprzedniej lokalizacji.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) „źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”.
W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy „dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24–25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów”.
W odniesieniu do przychodów z najmu zastosowanie ma ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ustawy, który stanowi, że „kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23”.
Powołany przepis art. 22 ust. 1 ustawy nie wskazuje enumeratywnie, jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego polegającego na tym, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie źródła tego przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.
A zatem kosztami uzyskania przychodów z najmu są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:
pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z najmem,
nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów oraz
Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż kosztami uzyskania przychodów w odniesieniu do uzyskiwanych przychodów z tytułu wynajmu własnego mieszkania będą wyłącznie udokumentowane poniesione wydatki będące w związku przyczynowo-skutkowym z wynajmem tego lokalu.
Trzeba mieć także na uwadze, że istnieje grupa wydatków, które nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, gdyż są to wydatki, które ponoszą osoby fizyczne niezależnie od tego, czy uzyskują przychody z najmu, czy też takich przychodów nie uzyskują. Są to typowe wydatki osobiste, konsumpcyjne, np. wydatki dotyczące zapewnienia sobie, na własne potrzeby odpowiednich warunków mieszkaniowych.
Sytuacja, w jakiej się Pan znalazł, wskazuje, iż ponoszone wydatki mają wyłącznie charakter wydatków osobistych, służących zaspokojeniu osobistych potrzeb mieszkaniowych.
Do takich wniosków prowadzi analiza interpretacji podatkowych odpowiednich organów. W interpretacji indywidualnej z dnia 05.12.2012 r., sygn. IPPB2/415-915/12-2/JG, dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie czytamy:
„Reasumując, w świetle cytowanych przepisów oraz przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodów z najmu nie można zaliczyć wydatków na wynajem innego lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe. Są to typowe wydatki o charakterze osobistym, są one bowiem ponoszone przede wszystkim w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych a nie wyłącznie w celu osiągnięcia, zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Wydatki te nie są bowiem poniesione w związku z uzyskiwaniem przychodu ze źródła jakim jest najem, bądź zachowania lub zabezpieczenia tego źródła przychodu, ale stanowią wydatki osobiste Wnioskodawcy. Zatem wydatki te nie spełniają jednej z przesłanek wymienionych w art. 22 ust. 1 ustawy tj. związku przyczynowo-skutkowego między wydatkiem a uzyskanym przychodem”.
Jeśli zaś chodzi o zwolnienia i ulgi, to katalog dochodów zwolnionych z podatku znajduje się w art. 21 ustawy o podatku dochodowym. Żadna ze wskazanych tam okoliczności nie dotyczy dochodów z najmu mieszkania.

References: art. 10
 art. 9
 art. 24
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 23
 art. 22
 art. 21