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BOE.es - Documento BOE-A-2017-9721
Documento BOE-A-2017-9721
«BOE» núm. 193, de 14 de agosto de 2017, páginas 81810 a 81816 (7 págs.)
BOE-A-2017-9721
Ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Ferrol se sigue procedimiento de ejecución de títulos judiciales número 80/2015 en el que ha recaído decreto de la letrada de la Administración de Justicia, doña M. M. C. A., de fecha 30 de septiembre de 2016, del que resultó que, recaída sentencia en procedimiento ordinario e instada la oportuna ejecución, despachada ésta, se trabó embargo sobre determinados bienes y, seguidos los trámites procesales oportunos, se adjudicaba a la ejecutante, una comunidad de propietarios de Ferrol, tres fincas registrales. Del testimonio del decreto resultaba que, en la subasta realizada, se produjo una única postura inferior al 70% del valor de salida por lo que, no presentando el deudor persona que la mejorara, procedió la adjudicación a la ejecutante de conformidad con el artículo 670 y la disposición adicional sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Del Registro de la Propiedad resulta que las fincas adjudicadas constan inscritas a nombre del demandado y que se tomó anotación preventiva de embargo a favor de la comunidad de propietarios de Ferrol. Las fincas embargadas son: una finca rústica, una casa y una cuota de local destinado a garaje. Ninguna de las tres resulta estar situada en donde se ubica la comunidad de propietarios.
Presentada la referida documentación en el Registro de la Propiedad de Ferrol, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Registro de la Propiedad de Ferrol: Calificación Negativa del documento, presentado el 26 de diciembre de 2016, bajo el asiento 1737 del Diario 140, retirado por el presentante y reingresado el diez de los corrientes (Testimonio del decreto de adjudicación dictado el 30 de septiembre de 2016, por Doña M. M. C. A., Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número uno de Ferrol, ejecución de títulos judiciales 80/2015), cuya calificación se realiza de acuerdo con los artículos 18 y concordantes de la Ley Hipotecaria y los pertinentes del Reglamento Hipotecario para su ejecución, se hace constar que no se practican los asientos solicitados, en base a los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho: a. Hechos. Se presenta el citado documento por el que la Comunidad de Propietarios de (…) de Ferrol, adquiere la finca registral 64737 de naturaleza rústica, la finca registral 17466 de naturaleza urbana y la finca registral 62110 situada en un edificio diferente del de la propia comunidad ejecutante. De los libros del Registro no consta que el demandando sea propietario de ningún elemento del edificio número (…). b. Fundamentos de Derecho. 1.º No se hace constar la firmeza de la resolución dictada, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria: “Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos…”, y el artículo 83 de la misma Ley, dispone que: “Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria…”.–Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fechas 2 de marzo de 2006 y 21 de abril de 2005, entre otras. 2.º La comunidad de propietarios ejecutante carece de personalidad jurídica y, por tanto, como regla general, no puede ser titular de bienes y derechos en el Registro de la Propiedad [art. 9.e) y 11 de la Ley Hipotecaria]. La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal ha sido sostenida por la Dirección General de los Registros y del Notariado en multitud de Resoluciones (p. ej., 15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero de 2000, 23 de junio de 2001, 25 de mayo de 2005, 3 de marzo de 2008 y 3 de julio de 2013). A pesar de ello, en ciertos casos, sí se ha admitido el acceso al Registro de situaciones relacionadas con las comunidades de propietarios. Como señala la Res. DGRN de 12 de febrero de 2016 “(…) la jurisprudencia admite ciertas actuaciones de la comunidad de propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y otros, sobre todo dándole capacidad para litigar, y además en algunos asientos como la anotación preventiva, son materias en las que la comunidad tiene esa reconocida capacidad procesal. Pero esto no significa que tal comunidad pueda ser titular registral, ni es posible que sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente”. Así, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria (tras su reforma por la Ley 13/2015) admite que “podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal”, si bien no establece su capacidad jurídica y de obrar en un sentido general. En concordancia con tal artículo, la citada Resolución de 12 de febrero de 2016 (confirmada por la de 16 de enero de 2017) entiende que, en ciertos casos, sí se puede producir el acceso al Registro de la titularidad de estas comunidades. En concreto, señala: “En este sentido, debe admitirse el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación. Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común”. Por tanto, tal aceptación de titularidad por parte de una comunidad de propietarios no puede admitirse más que si se cumplen los condicionantes señalados: a) Que se trate de una ejecución judicial. b) Que se trate de un embargo por deudas de uno de los propietarios. (Parece razonable entender que se trate de deudas derivadas de impagos de cuotas de comunidad, no de deudas en general). c) Que se trate del embargo de un bien situado en el mismo edificio de la comunidad ejecutante. Sólo así se puede entender la referencia a la “conversión en elemento común”. (En este sentido, la Resolución de 16 de enero de 2017 señala que “(...) ello no obsta a que, excepcionalmente, se haya admitido que, siempre que lo adquiera como consecuencia de una ejecución judicial iniciada por ella, la comunidad de propietarios pueda ser titular registral de un componente privativo de la división horizontal –cfr. Resolución de 12 de febrero de 2016–”. Es decir, de “la” propia división horizontal ejecutante, no de “una” división horizontal en general). El primero de los anteriores apartados sí se cumple en el presente caso, pero no así los demás, puesto que la sociedad demandada Domínguez Gómez y otro, S.L. no consta que sea propietaria de ningún elemento del edificio (…), ni se adjudica un elemento privativo del citado edificio (sino una finca en otro edificio –(…) de la calle (...)– y dos fincas urbana y rústica). Por tanto, debe acudirse a la opción que señala la Resolución DGRN, de inscribir las fincas no a nombre de la comunidad (ni convertirlas en elemento común, evidentemente), sino a nombre de los copropietarios, en proporción a sus cuotas. Se hace constar, asimismo, que no se presenta el mandamiento de cancelación de cargas. Por tanto, se suspende la práctica de las inscripciones solicitadas, hasta tanto no se subsanen los defectos expresados. La presente calificación negativa causa prórroga automática de los asientos de presentación desde la fecha de la última notificación. Contra esta calificación cabe interponer: (…) Ferrol, 24 de abril de 2017 (firma ilegible). Fdo.: Eduardo Rouco Couzo, Registrador de la Propiedad de Ferrol».
Contra la anterior nota de calificación, doña M. A. V. L., procuradora de los tribunales, en nombre y representación de una comunidad de propietarios de Ferrol, interpuso recurso el día 12 de junio de 2017 en el que alega, resumidamente, lo siguiente: Que, como resulta del acuerdo del registrador, ha sido la Ley 13/2015, de 24 de junio, la que ha dado nueva redacción al artículo 9 de la Ley Hipotecaria cuyo apartado e) reconoce la posibilidad de llevar a cabo inscripciones a favor de patrimonios separados; Que la redacción original de la propuesta de reforma de dicho artículo, que recogía la posibilidad de inscripción a favor de patrimonios separados cuando legalmente fueren susceptibles de ser titulares de derechos y obligaciones, fue objeto de distintas enmiendas de las que sólo prosperó una, la 66, que se justificó con la finalidad de dar cobertura legal a los párrafos del artículo 11 del Reglamento Hipotecario declarados nulos en su día por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, sin que posteriormente se enmendara nuevamente el texto; Que del íter legislativo resulta que la posibilidad de llevar a cabo inscripciones a favor de patrimonios separados susceptibles de ser titulares de derechos y obligaciones no generó controversia en el trámite parlamentario y que el inciso siguiente, relativo a la práctica de anotaciones preventivas a favor de comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, no puede interpretarse en el sentido de que restringe o aclara qué actos de los patrimonios separados son susceptibles de acceso al Registro de la Propiedad, pues su razón de ser, como ha quedado explicado, fue expresa: dar cobertura legal a una eventual reforma del Reglamento Hipotecario tras la Sentencia de 31 de enero de 2001, y Que, así planteada la cuestión, se refiere a si la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, ostenta la cualidad patrimonio separado susceptible de ser titular registral. La respuesta es afirmativa de conformidad con el contenido de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de marzo de 2008 y 2 de septiembre de 2013 y de la jurisprudencia de los tribunales que la configuran como patrimonio separado colectivo susceptible de ser titular de derechos y obligaciones.
El registrador, tras llevar a cabo la oportuna instrucción del expediente, emitió informe el día 20 de junio de 2017, ratificándose en su calificación, y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificado el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Ferrol de la interposición del recurso, no se han recibido alegaciones.
Vistos los artículos 38, 396 y 1911 del Código Civil; 3, 9, 17 y 22 de Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 6.1.5, 538.1, 544, 549, 589, 670 y 673 y la disposición adicional sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 9 de la Ley Hipotecaria; 11 y 100 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2003 y 16 de diciembre de 2009, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 28 de enero de 1987, 27 de julio de 1988, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero de 2000, 23 de junio de 2001, 30 de enero de 2003, 25 de mayo de 2005, 19 de abril de 2007, 3 de marzo de 2008, 3 de julio y 2 de septiembre de 2013, 6 de febrero de 2014, 12 de febrero de 2016 y 16 de enero de 2017.
El supuesto de hecho, es sustancialmente idéntico al que dio lugar a la Resolución de este Centro Directivo de 12 de febrero de 2016. En aquella ocasión, esta Dirección consideró lo siguiente: «(…) como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 19 de abril de 2007, el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley sobre propiedad horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo y la copropiedad sobre los elementos comunes), sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran: Por una parte, la atribución a cada piso o local de “una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo”, de suerte que dicha cuota “servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad” (artículo 3, párrafo segundo, de la Ley sobre propiedad horizontal), y, por otra, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre “las partes en copropiedad” o elementos comunes, “que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable” (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil). Sobre esta base la legislación hipotecaria ha desarrollado la forma de acceso de este tipo de propiedad al Registro, permitiendo no sólo la inscripción del edificio en su conjunto con la descripción de los diferentes pisos o locales y de los distintos elementos comunes que lo integran, sino que también autoriza que, previa constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, puedan inscribirse por separado los diferentes pisos o locales en los que se hará constar su participación en la copropiedad sobre los elementos comunes. Por lo demás, la Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre los individuales y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973). Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la norma sexta del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado “juicio de equidad” a que se refiere el párrafo segundo de la de la norma 7 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–). 4. La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal ha sido sostenida por este Centro Directivo (15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero de 2000, 23 de junio de 2001, 25 de mayo de 2005, 3 de marzo de 2008 y 3 de julio de 2013), extrayendo de ellos su corolario registral en el sentido de no admitir la posibilidad de que a favor de tales comunidades como tales, pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio de bienes inmuebles. No por ello puede entenderse que actúa como una comunidad ordinaria de bienes, sino que la debe considerar como un ente de proyección jurídica propia que actúa a través de su representante. Es por eso que la jurisprudencia admite ciertas actuaciones de la comunidad de propietarios en el ámbito procesal, arrendaticio y otros, sobre todo dándole capacidad para litigar, y además en algunos asientos como la anotación preventiva, son materias en las que la comunidad tiene esa reconocida capacidad procesal. Pero esto no significa que tal comunidad pueda ser titular registral, ni es posible que sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente. 5. No obstante lo anterior, si bien en el presente expediente no es aplicable por no estar vigente en la fecha de la calificación, en la actualidad debe tenerse en cuenta que la nueva redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, por el artículo 1.1 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, permite no sólo practicar anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, sino que permite también ser titular registral “… cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones”. En el caso de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, debe resaltarse que son objeto de consideración unitaria a determinados efectos legales, reconociéndoseles la existencia de un patrimonio separado colectivo (artículo 22 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, “la comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor”). Además, actúan unificadamente en el trafico jurídico (así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes –cfr. artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal–), y la existencia de obligaciones de la misma –cfr. artículos 10.1 y el citado 22.1 de la Ley sobre propiedad horizontal– así como la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes –artículo 17.3, párrafo segundo, de la misma Ley–. Se le reconoce capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. artículos 13.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 6.1. 5.º y 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y, como se ha dicho, puede ser titular de anotaciones preventivas de embargo y de demanda. Por otra parte, hay que destacar que este Centro Directivo ha admitido excepcionalmente la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos de nuestro sistema registral, como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor de una comisión de acreedores de una entidad suspensa (Resolución 28 de enero de 1987) y la anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de una quiebra (Resolución 30 de enero de 2003). En este sentido, debe admitirse el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación. Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común. Esta situación de transitoriedad es la que se deduce de las Resoluciones de este Centro Directivo, anteriormente citadas, de 28 de enero de 1987 y 30 de enero de 2003, al hacer expresa referencia a la práctica de asientos transitorios, de mero puente, habiéndose expresado igualmente en la indicada Resolución de 2003 que la orden del juez (en el presente caso letrado de la Administración de Justicia) ordenando el reflejo registral de una determinada situación jurídico-real ha de entenderse de acuerdo con el contenido registral que se ordena, siendo lo relevante su reflejo registral».

References: artículo 670
 resolución 
 artículo 82
 artículo 83
 artículo 9
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 9
 artículo 11
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 17
 artículo 17
 artículo 9
 artículo 1
 Real Decreto 
 Resolución