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Timestamp: 2016-10-28 14:06:55+00:00

Document:
4A_241/2010 (10.08.2010)
4A_241/2010 � � Arr�t du 10 ao�t 2010
X.________, repr�sent�e par Me Mauro Poggia,
H.Y.________ et F.Y.________, repr�sent�s par Me Karin Grobet Thorens,
recours contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 15 mars 2010.
La SI A.________, alors propri�taire, a remis � bail � H.Y.________, � compter du 1er juin 1977, un appartement de trois pi�ces ainsi qu'une grande chambrette dans un immeuble, � Gen�ve. Le loyer, sans les charges, a �t� fix� en dernier lieu � 750 fr. par mois.
Au mois de septembre 2004, X.________ a acquis l'immeuble, devenant la bailleresse.
Par deux avis officiels du 3 juin 2005, adress�s l'un � H.Y.________ et l'autre � son �pouse F.Y.________, la bailleresse a r�sili� le contrat pour le 31 octobre 2005, affirmant qu'elle avait besoin des locaux lou�s pour son fr�re.
H.Y.________ et F.Y.________ ont saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, concluant principalement � l'annulation du cong�, subsidiairement � une prolongation du bail. Ils ont soutenu en substance que le besoin de la bailleresse n'�tait pas �tabli, qu'il ne s'agissait que d'un pr�texte et que celle-ci avait d'autres occasions de loger ses proches.
Par d�cision du 13 d�cembre 2005, la Commission de conciliation a admis la validit� du cong�, mais a accord� aux locataires une premi�re prolongation du bail de deux ans.
Saisi par la bailleresse, le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, par jugement du 11 octobre 2007, a d�clar� le cong� valable, octroyant aux locataires une unique prolongation du bail de trois ans.
Sur appel de H.Y.________ et F.Y.________, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, par arr�t du 6 octobre 2008, a consid�r� qu'il ne fallait pas entrer en mati�re sur la question de la validit� du cong� et a accord� une prolongation de bail de quatre ans.
Statuant sur le recours en mati�re civile exerc� par le locataire et son �pouse contre l'arr�t du 6 octobre 2008, le Tribunal f�d�ral, par l'arr�t 4A_519/2008 du 6 f�vrier 2009, a annul� la d�cision pr�cit�e de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers et lui a renvoy� la cause pour nouvelle d�cision sur la question de la validit� du cong�.
Par arr�t du 15 mars 2010, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a annul� le jugement rendu le 11 octobre 2007 par le Tribunal des baux et loyers et, se pronon�ant sur le fond, a annul� le cong� donn� le 3 juin 2005 � H.Y.________ et � F.Y.________. Proc�dant � une appr�ciation des preuves apport�es, la cour cantonale est parvenue � la conviction que le motif de cong� invoqu� (le besoin du fr�re) n'�tait qu'un pr�texte.
X.________ exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral contre l'arr�t du 15 mars 2010. Invoquant l'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'�tablissement des faits et une violation de l'art. 271 al. 1 CO, elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et � ce qu'il soit constat�, d'une part, que le cong� notifi� � H.Y.________ et � F.Y.________ le 3 juin 2005 pour le 31 octobre 2005 a �t� valablement donn� et, d'autre part, que les locataires ont �puis� toute prolongation de bail au 31 octobre 2009, cette question ayant perdu son objet.
1.1.�Les contestations portant sur l'usage d'une chose lou�e sont de nature p�cuniaire; elles ne peuvent donc �tre soumises au Tribunal f�d�ral, par un recours en mati�re civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En mati�re de droit du bail � loyer, cette valeur s'�l�ve � 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).
En cas de litige portant sur la r�siliation d'un bail, la valeur litigieuse se d�termine selon le loyer d� pour la p�riode durant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement. Pour d�terminer la prochaine �ch�ance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-�-dire que le cong� litigieux ne soit pas valable. Lorsque le bail b�n�ficie de la protection contre les cong�s conf�r�e par les art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en consid�ration la p�riode de trois ans pr�vue � l'art. 271a al. 1 let. e CO (arr�t 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 1.1, in SJ 2008 I p. 461).
Le loyer annuel pay� par les intim�s se montant sans les charges � 9'000 fr., la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en mati�re de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF) est atteinte.
Interjet� pour le reste par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en validation du cong� et qui a ainsi la qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est par principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2.�Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit f�d�ral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limit� par les arguments soulev�s dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont �t� articul�s, ou � l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).
1.3.�Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les constatations factuelles de l'autorit� cantonale ont �t� �tablies de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'�carter des constatations de l'autorit� pr�c�dente doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions d'une exception pr�vue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient r�alis�es, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un �tat de fait qui diverge de celui contenu dans la d�cision attaqu�e (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Le recourant ne peut de toute mani�re demander une correction de l'�tat de fait que si celle-ci est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� � moins de r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF).�
En l'esp�ce, la recourante pr�sente, sur une dizaine de pages, sa propre version des faits, �maill�e de critiques � l'adresse de la cour cantonale. D�s lors qu'il n'est invoqu� de mani�re pr�cise ni violation du droit ni arbitraire, il n'y a pas lieu d'en tenir compte et il faut raisonner sur la base de l'�tat de fait contenu dans l'arr�t cantonal, sous r�serve de l'examen des griefs de faits soulev�s par la recourante dans la partie � en droit � de son �criture.
2.1.�La recourante se plaint en premier lieu d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits.
Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohib� par l'art. 9 Cst., ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable; le Tribunal f�d�ral n'annulera la d�cision attaqu�e que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�. Pour qu'une d�cision soit annul�e pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formul�e soit insoutenable, il faut encore que la d�cision apparaisse arbitraire dans son r�sultat (ATF 135 V 2 consid. 1.3 p. 4; 134 I 263 consid. 3.1 p. 265 s.). S'agissant plus pr�cis�ment de l'appr�ciation des preuves, la d�cision n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison s�rieuse, de tenir compte d'un moyen important propre � modifier la d�cision attaqu�e ou encore si, sur la base des �l�ments recueillis, il a fait des d�ductions insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
2.1.1.�La recourante reproche � la cour cantonale d'avoir retenu que le cong� avait �t� donn� pour mettre le logement � disposition � d'un proche parent �, alors que la lettre d'accompagnement pr�cisait qu'il s'agissait de son fr�re. Ce grief confine � la t�m�rit�. En effet, sous lettre C de l'arr�t attaqu�, il est clairement indiqu� que l'avis officiel mentionnait le besoin � d'un proche parent � et que le courrier accompagnateur pr�cisait qu'il s'agissait du fr�re. Cette description des faits est conforme aux pi�ces produites et � la version donn�e devant le Tribunal f�d�ral par la recourante elle-m�me. En r�alit�, la recourante s'en prend � un autre passage de l'arr�t attaqu� (consid. 4.2 p. 13) o� la cour cantonale rel�ve que l'urgence du besoin n'a �t� invoqu�e qu'en cours de proc�dure. La recourante ne conteste pas que l'urgence n'�tait mentionn�e ni dans l'avis sur formule officielle, ni dans la lettre d'accompagnement. L'�tat de fait a donc �t� correctement dress� et le grief est d�pourvu de tout fondement.
2.1.2.�La recourante fait grief � la Chambre d'appel d'avoir retenu que son fr�re avait � trouv� une nouvelle compagne apr�s sa s�paration intervenue en 2005 �, faisant observer qu'il avait rencontr� sa compagne avant de se s�parer de son �pouse.
En r�alit�, sous lettre E, la cour cantonale a correctement observ� que le fr�re d�sirait vivre avec sa nouvelle compagne, sans pr�ciser � quel moment cette relation a �t� nou�e. Il est vrai que par la suite (consid. 4.2 p. 13), la cour cantonale s'est exprim�e en des termes qui montrent qu'elle a pens� que cette relation n'�tait n�e qu'apr�s la s�paration. Elle n'a cependant nullement admis que la liaison �tait post�rieure � la notification du cong� litigieux. En cons�quence, la cour cantonale a bien retenu que le d�sir de vivre avec sa nouvelle compagne existait au moment de la r�siliation, de sorte que savoir � quel moment cette liaison a �t� nou�e est absolument sans pertinence pour l'issue du litige (art. 97 al. 1 LTF).
2.1.3.�La cour cantonale a observ� que la recourante avait affirm�, � l'�vidence pour d�montrer le besoin d'un logement plus grand, que l'une des filles de son fr�re vivait aupr�s de lui; entendu comme t�moin, le fr�re a d�clar� que sa fille ne venait que � de temps en temps chez lui �.
La recourante critique ces constatations de fait, mais sans vraiment les contester. Elle ne fait qu'ergoter � ce sujet, sans d�montrer que l'une ou l'autre de ces constatations serait arbitraire. En cons�quence, il ne se justifie pas davantage de rectifier l'�tat de fait cantonal.
2.1.4.�La recourante avait all�gu� que la compagne de son fr�re �tait enceinte, donnant � penser qu'il aurait besoin d'un logement plus grand pour l'enfant. Or, le fr�re de la recourante, entendu comme t�moin, a d�clar� que sa compagne n'avait pas d'enfant. La cour cantonale en a d�duit que la recourante n'avait pas dit la v�rit� sur ce point.
Dans son recours, la bailleresse explique maintenant que son fr�re avait pr�cis�, lors de son audition en qualit� de t�moin, que, certes, sa compagne n'avait pas d'enfant � pour l'instant �, ce qui impliquait le d�sir d'en avoir un. Pourtant, le d�sir d'avoir un enfant n'�quivaut aucunement � une grossesse et ne d�montre aucun besoin urgent d'un logement plus spacieux. La pr�cision que la recourante voudrait apporter est donc impropre � influer sur le sort de la querelle (art. 97 al. 1 LTF).
La recourante indique encore que la compagne de son fr�re aurait fait une fausse couche, mais il s'agit d'un fait qui n'a pas �t� �tabli et qui appara�t m�me comme nouveau dans la proc�dure, ce qui exclut qu'il soit pris en consid�ration (art. 99 al. 1 LTF).
2.1.5.�La cour cantonale a retenu qu'un appartement de trois pi�ces et demie s'�tait lib�r� au 31 mars 2005. La recourante ne pr�tend pas que le besoin de son fr�re n'existait pas encore � cette date ou qu'elle ne pouvait pas lui attribuer ce logement. Elle soutient que cette habitation �tait diff�rente de celle lou�e aux intim�s. Il ressort des constatations cantonales - non contest�es - que l'appartement lou� aux intim�s comporte trois pi�ces et une chambrette, soit au total trois pi�ces et demie. L'appartement qui s'est lib�r� au 31 mars 2005 comptait �galement trois pi�ces et demie. On ne voit donc pas pourquoi il ne serait pas �quivalent. La recourante, clamant l'arbitraire, semble dire que cet appartement n'est pas compos� de la m�me mani�re, mais il s'agit l� d'un fait qui ne ressort nullement de l'arr�t cantonal et dont la recourante n'a apport� aucune preuve devant le Tribunal f�d�ral. Il n'est donc pas d�montr� que la cour cantonale a constat� les faits arbitrairement en retenant que cet appartement aurait pu �tre attribu� au fr�re de la recourante.
2.1.6.�La recourante reproche � la cour cantonale d'avoir pris en compte, pour d�terminer si le motif du cong� n'�tait qu'un pr�texte, le fait que des logements se sont lib�r�s par la suite et auraient pu �tre attribu�s � son fr�re.
Lorsqu'il doit d�terminer le motif r�el d'un cong�, le juge doit proc�der � une appr�ciation de toutes les preuves qui lui sont apport�es. Des faits post�rieurs au cong� peuvent �clairer la volont� du bailleur au moment o� il a r�sili� le bail. Contrairement � ce que soutient la recourante, il n'existe aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits post�rieurs en vue de reconstituer ce que devait �tre la volont� r�elle au moment d�terminant (cf. ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 et les arr�ts cit�s).
2.2.�La premi�re question litigieuse � r�soudre est de savoir pour quelles raisons r�elles la recourante a donn� cong� aux intim�s.
Savoir quels sont les motifs r�els d'une r�siliation est une question de fait (ATF 131 III 535 consid. 4.3 p. 540; 130 III 699 consid. 4.1 p. 702).
Le Tribunal f�d�ral est donc en principe li� par la constatation cantonale (art. 105 al. 1 LTF) selon laquelle le motif avanc� par la bailleresse (le besoin de son fr�re) n'�tait qu'un pr�texte fallacieux.
Il ne peut s'en �carter que si la constatation est manifestement inexacte (art. 105 al. 2 LTF), c'est-�-dire arbitraire (cf. ci-dessus consid. 1.3). Avant d'examiner la question, il faut pr�alablement rappeler qu'il incombe � la partie qui invoque l'arbitraire de montrer en quoi la d�cision cantonale serait manifestement insoutenable (ATF 134 II 244 consid. 2.2 p. 246).
La recourante a pr�tendu qu'elle avait donn� le cong� pour mettre le logement � disposition de son fr�re qui, habitant momentan�ment dans un deux pi�ces, avait besoin d'un logement plus grand. Pour �tayer ce besoin, elle a affirm� qu'une des filles de ce dernier vivait avec lui. Or, cette affirmation s'est r�v�l�e fausse.
Elle a all�gu� aussi que la compagne de son fr�re �tait enceinte, ce qui sugg�rait l'id�e d'une naissance prochaine et d'un besoin accru de surface. Or, la compagne du fr�re de la recourante n'a pas eu d'enfant et aucune grossesse n'a �t� prouv�e.
Sachant que l'appartement litigieux comporte trois pi�ces et demie, il a �t� �tabli qu'un autre appartement de trois pi�ces et demie dans le m�me immeuble avait �t� lib�r� au 31 mars 2005, soit environ deux mois avant le cong� litigieux. On ne voit pas ce qui aurait emp�ch� la recourante de mettre ce logement, qui se lib�rait spontan�ment, � la disposition de son fr�re si le besoin de celui-ci �tait s�rieux, �tant observ� qu'il n'a �t� ni all�gu� ni prouv� que son besoin serait apparu seulement entre le 31 mars et le 3 juin 2005.
Par la suite, d'autres logements appartenant � la recourante se sont lib�r�s et cette derni�re, alors m�me qu'il apparaissait que la proc�dure contre les intim�s allait durer, n'a attribu� aucun de ces logements � son fr�re, pr�f�rant les louer � d'autres parents ou amis, lesquels, dans plusieurs cas, les ont ensuite sous-lou�s ou laiss�s vacants.
Au vu de l'ensemble de ces �l�ments, la cour cantonale a acquis la conviction que le besoin du fr�re n'�tait qu'un mauvais pr�texte. Cette appr�ciation est peut-�tre discutable, mais elle ne peut pas �tre qualifi�e d'arbitraire. En cons�quence, le Tribunal f�d�ral se trouve li� par la constatation que le motif de cong� all�gu� n'�tait qu'un pr�texte sp�cieux.
2.3.�Il reste � en tirer les cons�quences juridiques.
Il faut consid�rer comme contraire aux r�gles de la bonne foi, au sens de l'art. 271 al. 1 CO, le cong� qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, celui qui est purement chicanier ou encore celui qui repose sur un motif ne constituant manifestement qu'un pr�texte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32 s.).
La doctrine et la jurisprudence admettent ainsi que si le bailleur fournit un faux motif � l'appui de la r�siliation alors qu'il n'est pas possible d'en �tablir le motif r�el, il faut en d�duire que le cong� ne repose sur aucun motif s�rieux ou en tout cas aucun motif l�gitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b p. 240; arr�t 4A_64/2010 du 29 avril 2010, consid. 2.3; PETER HIGI, Commentaire zurichois, 4e �d. 1996, n� 115 ad art. 271 CO; ROGER WEBER, in: Commentaire b�lois, Obligationenrecht I, 4e �d. 2007, n� 33 ad art. 271/271a CO; DAVID LACHAT, in: Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, n� 11 ad art. 271 CO; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, Lausanne 2008, p. 732; BERNARD CORBOZ, Les cong�s affect�s d'un vice, in: 9�me S�minaire sur le droit du bail, 1996, p. 22; GIACOMO RONCORONI, Le nouveau droit du bail � loyer, in: 6�me S�minaire sur le droit du bail, 1990, p. 9 s.).
D�s l'instant o� il a �t� retenu en fait que le motif avanc� � l'appui de la r�siliation du 3 juin 2005 n'�tait qu'un mauvais pr�texte et que le motif r�el ne pouvait pas �tre �tabli, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral, singuli�rement l'art. 271 al. 1 CO, en annulant ledit cong� pour la raison qu'aucun motif l�gitime n'apparaissait le justifier.
Quant aux garanties constitutionnelles invoqu�es en passant par la recourante (art. 1 du Protocole additionnel n� 1 � la Convention europ�enne de sauvegarde des droits de l'homme et des libert�s fondamentales (CEDH), art. 26 Cst.), elles ne lui sont d'aucun secours.
Tout d'abord, le Protocole additionnel n� 1 du 20 mars 1952 � la CEDH, qui garantit en particulier la propri�t� des biens (art. 1), a �t� sign� le 29 mars 1976, mais non ratifi� � ce jour par la Suisse. Autrement dit, cet acte n'est pas entr� en vigueur � l'�gard de la Suisse.
A teneur de l'art. 36 al. 1 Cst., toute restriction d'un droit fondamental doit �tre fond�e sur une base l�gale, les restrictions graves devant �tre pr�vues par une loi. Le bail conclu avec l'intim� est pass� � la recourante lorsqu'elle a acquis l'immeuble en septembre 2004, cela en application de l'art. 261 al. 1 CO. La recourante est depuis lors soumise, dans ses relations contractuelles avec les intim�s, aux dispositions des art. 253 ss CO relatives au bail � loyer.
L'art. 109 al. 1 Cst. pr�voit que la Conf�d�ration, afin de lutter contre les abus en mati�re de bail � loyer, l�gif�re notamment sur l'annulabilit� des cong�s abusifs. A partir de ce mandat constitutionnel, le l�gislateur a �dict� l'art. 271 al. 1 CO qui pr�voit que le juge annule les cong�s qui contreviennent aux r�gles de la bonne foi.
La restriction � la garantie de la propri�t� d�coulant pour le propri�taire de voir annul�, le cas �ch�ant, le cong� qu'il a donn� � ses locataires en raison de son caract�re abusif repose sur une base l�gale claire. Elle est de surcro�t justifi�e par un int�r�t public et proportionn�e au but vis� (art. 36 al. 2 et 3 Cst.).
Vu l'issue du diff�rend, les frais judiciaires et les d�pens sont mis � la charge de la partie qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

References: art. 271
 ATF 
in fine
 ATF 
 art. 271
 art. 271
 art. 271
 art. 26
 art. 253