Source: https://recht-kurz-gefasst.blogspot.com/2014/11/
Timestamp: 2020-02-27 18:39:51+00:00

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Recht kurz gefasst: November 2014
WEG: Der Zitterbeschluss und eine Übergangsregelung ?
Mit seiner Entscheidung vom 20.09.2000 – V ZB 58/99 – entschied der BGH gegen die bis dahin herrschende Auffassung in Lehre und Rechtsprechung, dass ein Beschluss gültig ist, wenn er nicht fristgerecht angefochten wird, selbst dann, wenn über einen Gegenstand beschlossen wird, der nicht einer Beschlussfassung unterliegt. Wer nun glaubt, dass damit das Thema „beendet“ warm hat sich geirrt, wie die jüngste Entscheidung des LG München I vom 06.02.2014 – 36 S 9481/13 – zeigt. Das LG München I will eine „Übergangsregelung“ einräumen.
Das LG München I musste sich mit einem Beschluss auseinandersetzen, demzufolge Eigentümern, die in der Zeit von 2000 bis 2006 in eigener Regie einen Fensteraustausch durchgeführt haben, die Kosten hierfür erstattet erhalten. Dies widerspräche zwar ordnungsgemäßer Verwaltung. Allerdings wären Beschlüsse, die eine Ungleichbehandlung aufgrund der benannten Entscheidung des BGH aus 2000 versuchen abzufangen oder auszugleichen, unter gewissen Umständen doch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Das Landgericht argumentiert, dass bis zu der Entscheidung des BGH von 2000 ein Beschluss hier zu Kosten des Fensteraustauschs als bestandskräftig angesehen wurde, auch wenn die Kostenverteilung im Widerspruch zur Teilungserklärung stand. Die Beschlüsse, die vor der Entscheidung des BGH gefasst wurden, sind allerdings auch heute als nichtig anzusehen (Anm.: Soweit nicht anderweitig zwischenzeitlich, insbesondere vor der Entscheidung des BGH diesbezüglich gerichtlich entschieden wurde). Haben mithin Eigentümer auf der Grundlage des nichtigen Beschlusses (vor 2000) Kosten für die Fenstererneuerung getragen, können sie einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft geltend machen. Ein Beschluss, der darauf abzielt, eine durch die Entscheidung des BGH begründete Ungleichbehandlung und damit Ungerechtigkeiten zu beseitigen bzw. abzumildern, würde daher ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (im konkreten Fall negiert).
Sollte sich diese Rechtsprechung durchsetzen und weiter mit dem OLG Düsseldorf (Beschluss vom 05.12.2008 – 3 Wx 158/08 -) davon ausgegangen werden, dass in entsprechenden Fällen die Berufung auf eine Verjährung der „gesteigerten Treuepflicht“ aus der WEG heraus widerspräche, kann dies eine Prozesslawine für Altfälle auf Erstattung und von Beschlüssen (und deren Anfechtung) aus Ausgleichung / Abmilderung zur Folge haben.
LG München I, Urteil vom 06.02.2014 - 36 S 9481/13 -
Labels: übergangsregelung, weg, zitterbeschluss
WEG: Übertragung von Instandhaltungspflichten auf den Sondereigentümer
Häufig wird in Teilungserklärungen geregelt, dass bestimmte Gegenstände als Sondereigentum gelten. Damit soll (wohl) erreicht werden, dass für die Instandhaltungskosten nicht die Gemeinschaft als solche, sondern der Sondereigentümer alleine aufkommen muss. Allerdings ist eine entsprechende Zuweisung von Gegenständen, die an sich im Gemeinschaftseigentum stehen, auf den Sondereigentümer dinglich nicht möglich (BGH, Urteil vom 26.10.2012 - VI ZR 57/12 -); eine Auflistung in einer Teilungserklärung hat nur deklaratorischen Charakter und ändert an der zwingenden Regelung in § 5 Abs. 1 – 3 WEG nichts ( BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/12 -).
Um allerdings die Kostentragungspflicht zu verlagern, ist es nicht zwingend notwendig das sachenrechtliche Eigentum auch zu übertragen. Es besteht sehr wohl die Möglichkeit, einem Sondereigentümer die Kosten der Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum (z.B. der zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohnungseingangstür) aufzuerlegen. Allerdings komme es auf die Art und Weise der Regelung an. In dem vom LG Hamburg zu entscheidenden Fall (Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 133/13 -) hat das Landgericht die Nichtigkeit eines Beschlusses der Gemeinschaft im Hinblick auf eine Regelung über eine bindende Vorgabe des „Wie“ angenommen.
Mit der Rechtsprechung des BGH geht auch das LG Hamburg davon aus, dass in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) eine Regelung aufgenommen werden kann, der zufolge Schäden an bestimmten Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums (so nach außen weisende Fenster und Türen) von dem Eigentümer auf eigene Kosten zu beseitigen sind (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 -). Mit der Übertragung der Instandsetzungspflicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer verliert aber der verband seine Verwaltungszuständigkeit hinsichtlich der Instandsetzung. Damit, so das Landgericht, können weder die übrigen Eigentümer noch der Verband den betroffenen Eigentümer zwingen noch die Maßnahme als solche (wieder) an sich ziehen; für einen solchen Beschluss fehle die Beschlusskompetenz. Alleine der Wunsch zur Einheitlichkeit einer Fassade reiche nicht aus, eine verbleibende Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft anzunehmen; etwas anderes müsste sich direkt aus der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) ergeben. Ist dies, wie im vom LG Hamburg zu beurteilenden Fall, nicht der Fall, ist ein dennoch gefasster Beschluss nichtig.
LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 - 318 S 133/13 -
Labels: beschluss, instandhaltung. sondereigentümer, nichtigkeit, weg

References: BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 5
 BGH