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BOE.es - Documento BOE-A-2015-10273
Documento BOE-A-2015-10273
«BOE» núm. 229, de 24 de septiembre de 2015, páginas 85892 a 85895 (4 págs.)
BOE-A-2015-10273
En el recurso interpuesto por don Francisco Javier Morillo Fernández, notario de Sonseca, contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Torrijos, don José Antonio Garvia Pastor, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de hipoteca.
Mediante escritura autorizada por el notario de Sonseca, don Francisco Javier Morillo Fernández, la sociedad «Herpi Logística, S.L.» constituyó a favor de la sociedad «La Abuela Julia, S.L.», un derecho real de hipoteca en garantía de una deuda.
Presentada copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Torrijos, este documento fue calificado con la siguiente nota: «Registro de la Propiedad de Torrijos Entrada N.º: 2883 del año: 2015 Asiento N.º: 615 Diario: 185 Presentado el 31/03/2015 a las 13:55 Presentante: Notaría Francisco Javier Morillo Fernández. Interesados: Herpi Logística SLU, La Abuela Julia, S.L. Naturaleza: Escritura pública Objeto: hipoteca Protocolo Nº: 306/2015 de 31/03/2015 Notario: Francisco Javier Morillo Fernández Acuerdo de calificación registral Acuerdo relativo a la Calificación registral del documento relacionado, en base a los siguientes: I.–Fundamentos de hecho: Primero.–Que con fecha 31/03/2015 fue presentada en este Registro la escritura pública relacionada en el encabezamiento, en virtud de comunicación del notario autorizante, recibida por vía telemática, causando el asiento número 615 del diario 185; quedando pendiente de calificación por no haberse acreditado el pago del impuesto correspondiente, presentándose la precedente copia auténtica en soporte papel y acreditándose el pago del Impuesto el 29 de abril último. II.–Fundamentos de Derecho: Primero.–La legislación Hipotecaria –Ley 8 de 8 de febrero de 1946 y su Reglamento de 14 de febrero de 1947–, otorga al Registrador de la Propiedad el control de legalidad de los documentos presentados a inscripción, mediante la calificación registral. Segundo.–Una vez calificado el documento objeto del presente acuerdo, conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se observa el siguiente defecto que impide la inscripción del mismo: 1º.–No se acredita debidamente la tasación pericial de la finca hipotecada con la correspondiente certificación, a los efectos previstos en los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria. Tercero.–El indicado defecto se fundamenta en las normas legales o reglamentarias citadas, y en especial en lo que dispone el artículo 129.2.a) de la Ley Hipotecaria que «el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario», y en el artículo 682-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que «en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.» Por lo anterior, se estima necesario acreditar debidamente la tasación del bien efectuada por la entidad de tasación homologada conforme a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y vigente (artículos 62, apartado 4, de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, del Ministerio de Economía, y 8.4 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril), a los efectos de verificar que el valor de tasación establecido en la hipoteca para el caso de ejecución judicial directa y extrajudicial es igual o superior al 75 % del valor de tasación que figure en dicho certificado. Por lo indicado acuerdo: Uno.–Suspender la inscripción del documento relacionado, por el defecto que se indica en el segundo de los fundamentos de derecho. Dos.–Hacer saber a los interesados: 1.º–Que el asiento de presentación que motivó el título calificado queda prorrogado en los términos expresados en los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. 2.º–Que, una vez subsanado el indicado defecto, la inscripción de hipoteca se practicará, conforme a lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, haciendo constar la cláusula de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras, salvo las contrarias a la Ley y las declaradas nulas por los Tribunales y excepto las cláusulas no financieras que no afectan al derecho de hipoteca, ni a la obligación garantizada y carecen de trascendencia registral, y que son las siguientes: el último párrafo de la tercera -reembolso anticipado-; el apartado 2 de la cuarta –vencimiento anticipado–; y el último párrafo de la séptima –gastos–. 3.º–Que conforme a lo dispuesto en los artículos 38 y siguientes del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, BOE del día 8 siguiente, es obligatorio acreditar ante este Registro las referencias catastral/es de la/s finca/s objeto del documento calificado en la forma establecida en el artículo 41 de dicha norma. En otro caso, y una vez subsanados los indicados defectos, se practicarán los oportunos asientos registrales haciendo constar el incumplimiento de dicha obligación. Contra el presente acuerdo (…) Este documento ha sido firmado con firma electrónica reconocida por José Antonio Garvia Pastor registrador/a de Registro Propiedad de Torrijos a día nueve de mayo del año dos mil quince».
La anterior nota de calificación fue recurrida, el día 28 de mayo de 2015, mediante presentación de escrito en el Registro de la Propiedad de Torrijos, para la Dirección General de los Registros y del Notariado, por don Francisco Javier Morillo Fernández, notario autorizante, en base a la siguiente argumentación: La sociedad que interviene como prestamista no es encuadrable en ninguna de las entidades financieras a que se refieren los artículos 1 y 2 de la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario, por lo que no le es de aplicación la exigencia de tasación pericial de la finca hipotecada que establecen dicha Ley y las disposiciones que la desarrollan, todas ellas orientadas a lograr que las titulaciones de sus activos hipotecarios que puedan llevar a cabo tales entidades financieras estén respaldadas por unas valoraciones correctas de los bienes hipotecados. Titularización, que por exclusión legal, no podría llevar a cabo la sociedad prestamista en la escritura calificada. De modo que en el presente caso, la determinación del precio no queda sujeta a criterio alguno, esto es, ni siquiera entra en cuestión su ese precio ha de corresponderse con el valor de mercado, pues es algo que queda a discrecionalidad de los interesados. En este ámbito (de prestamistas hipotecarios no encuadrables en los artículos antes citados de la Ley del mercado Hipotecario) es de aplicación la doctrina de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de febrero de 1911, que ya dejó claro que la determinación del tipo para subasta en la escritura de constitución de hipoteca es simplemente un requisito necesario para que pueda tramitarse la reclamación con arreglo al nuevo (viejo) procedimiento sumario. Estamos pues, ante un requisito que cumple su escueta función originaria: simplificar la tramitación del proceso de ejecución y evitar parte de las costas que se producen en este.
Vistos los artículos 1857 y 1860 del Código Civil; 12, 24, 104, 115, 122, 123, 129 y 144 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 637 a 639 y 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; la disposición final decimoséptima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas; los artículos 1, 2, 3, 5 y 7 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 1993 y 8 de julio de 2003, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de octubre de 2013 y 22 de enero de 2014, así como las anteriores en ellas citadas.
1. La única cuestión que plantea el presente recurso es si es necesario establecer una tasación oficial de las previstas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, debe ser acreditada en la constitución de garantía hipotecaria en favor de una persona jurídica que, carece de la calificación de entidad de crédito.
En dicha Resolución se indicó que, pese a no ser el acreedor una entidad financiera, era totalmente aplicable –como indicó la resolución de 29 de octubre de 2013– que toda escritura de constitución de préstamo hipotecario o pacto posterior relativo a la ejecución directa de los bienes sobre los que recae la garantía, precise, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de la incorporación del certificado de tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa, en la nueva redacción de la norma.
A tal fin, su artículo 7 da nueva redacción al artículo 682.2, número 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que ahora dispone: «2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente Capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes: 1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario». En el mismo sentido se modificó el artículo 129 de la Ley Hipotecaria que tras la reforma establece: «2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes: a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario».
Ciertamente, como ha señalado este Centro Directivo (cfr. Resolución 18 de febrero de 2014) no constando el valor de tasación, la hipoteca no podrá ejecutarse por el procedimiento de ejecución directa regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por faltar uno de los requisitos previstos en el artículo 682 de la misma Ley, pero ello no impedirá poder acudir al procedimiento de ejecución ordinaria previsto en los artículos 126 y 127 de la Ley Hipotecaria, en relación con los artículos 517, 579 y 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Tampoco impediría el ejercicio de la acción hipotecaria en declarativo ordinario.

References: artículo 18
 artículo 129
 artículo 682
 Real Decreto 
 artículo 12
 Real Decreto 
 artículo 41
 Resolución 
 Resolución 
 resolución 
 artículo 682
 artículo 7
 artículo 682
 artículo 129
 Resolución 
 artículo 682