Source: https://epodatnik.pl/interpretacje-podatkowe/wykaz.php?id=350344-2015-09-22-dyrektor-izby-skarbowej-w-lodzi-iptpp3-4512-207-15-4-os
Timestamp: 2020-08-03 22:55:09+00:00

Document:
2015.09.22 - Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi - IPTPP3/4512-207/15-4/OS
Home - Interpretacje podatkowe - 2015.09.22 - Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi - IPTPP3/4512-207/15-4/OS
art. 30 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług
IPTPP3/4512-207/15-4/OS
z 22 września 2015 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 27 maja 2015 r. (data wpływu 5 czerwca 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 18 sierpnia 2015 r. (data wpływu 24 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
stawki podatku VAT dla usług najmu lokali,
zastosowania stawki podatku VAT przy przeniesieniu na najemców kosztów zużycia energii elektrycznej, wody i ścieków, ogrzewania, monitoringu, sprzątania pomieszczeń oraz środków higienicznych,
prawidłowości prowadzonego rejestru zakupów,
prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony dotyczący przeniesionych kosztów poza opłatą za wywóz śmieci oraz kosztów zarządzania nieruchomością w związku z najmem pomieszczeń na rzecz jednostek budżetowych
zastosowania stawki podatku VAT przy przeniesieniu na najemców opłaty za wywóz śmieci oraz kosztów zarządzania nieruchomością,
prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony dotyczący przeniesionych opłat za wywóz śmieci oraz kosztów zarządzania nieruchomością w związku z najmem pomieszczeń na rzecz jednostek budżetowych
W dniu 5 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla usług najmu lokali oraz zastosowania stawki podatku VAT przy przeniesieniu na najemców kosztów mediów, prawidłowości prowadzonego rejestru zakupów oraz prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony dotyczący przeniesionych kosztów mediów.
Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 18 sierpnia 2015 r. (data wpływu 24 sierpnia 2015 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy, przeformułowania pytań, stanowiska Wnioskodawcy oraz uiszczenia dodatkowej opłaty.
Zarząd Dróg Wojewódzkich (zwany dalej ZDW) jest samorządową jednostką budżetową nieposiadającą osobowości prawnej, która została powołana Uchwałą Zarządu Województwa z 05 stycznia 1999r.
Organem prowadzącym jest Urząd Marszałkowski. ZDW prowadzi ewidencję księgową w postaci ksiąg rachunkowych i na podstawie przyjętych zasad (polityki) rachunkowości. ZDW jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT, jako podatnik i płatnik należy do grupy art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa z dnia 11 marca 2004).
W budynkach i pomieszczeniach przekazanych przez Zarząd Województwa w trwały zarząd prowadzi działalność zgodnie ze statutem, ZDW zostało powołane do zarządzania drogami wojewódzkimi na terenie województwa.
ZDW ma zawarte umowy na wynajem pomieszczeń użytkowych z:
jednostkami organizacyjnymi samorządu terytorialnego, które zostały powołane również uchwałami Zarządu Województwa;
osobami fizycznymi prowadzącymi działalność gospodarczą.
Zgodnie z zawartymi umowami wynajmujący ma uiszczać oprócz czynszu częściowy zwrot kosztów eksploatacyjnych jemu przypadający tj., zużycie energii elektrycznej, wody i ścieków, ogrzewania.
ZDW jest stroną w zawartych umowach o dostawę mediów do budynków, które są w trwałym zarządzie ZDW.
ZDW za wynajem stosuje stawki VAT odpowiednio dla:
jednostek budżetowych województwa stawka ,,sprzedaż zwolniona”;
osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą stawka podstawowa 23%;
natomiast dla kosztów eksploatacyjnych ZDW stosuje stawkę podatku VAT wg pierwotnej faktury zakupu tj.: 23% i 8%.
Według. PKWIU z 2008 r. na poszczególne nabywane i odsprzedawane przez ZDW usługi jest następujące:
35.30.12 - Usługi dostarczania pary wodnej w systemie sieciowym - energia cieplna;
35.14.10.0 - Usługi związane z handlem energią elektryczną;;
36.00.20.0 - Usługi związane z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych;
37.00.11.0 - Usługi związane z odprowadzeniem i oczyszczaniem ścieków.
ZDW w rejestrze sprzedaży ujmuje faktury zgodnie ze stawkami pierwotnej faktury i wykazuje w deklaracji VAT-7, jako podatek należny. W rejestrze zakupów ujmuje tylko tę część faktury pierwotnej, która dotyczy odsprzedaży. ZDW w deklaracji VAT-7 pomniejsza podatek należny o taką samą część podatku naliczonego dotyczącego refakturowania usług, w rezultacie ZDW płaci tylko podatek VAT należny od czynszu.
Wnioskodawca w uzupełnieniu wskazał, iż:
Jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. ZDW, jako płatnik i podatnik należy do grupy art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług (Ustawa z dnia 11-03-2004).
Nabywane przez ZDW media, które podlegają dalszej sprzedaży, tj:
energia elektryczna - wykorzystywana jest do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
woda i ścieki - wykorzystywana jest do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
sprzątanie pomieszczeń - wykorzystywane jest do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
ogrzewanie - wykorzystywane jest do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
monitoring - wykorzystywany jest do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
środki higieniczne - wykorzystywane są do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
zarządzanie nieruchomością - wykorzystywane jest do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
wywóz śmieci - wykorzystywany jest do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Nabywane przez ZDW media, które nie są przedmiotem dalszej sprzedaży, tj.:
Media będące przedmiotem dalszej sprzedaży, tj. :
energia elektryczna - dostarczana jest najemcom na podstawie umowy o najem lokalu użytkowego,
woda i ścieki - dostarczana jest najemcom na podstawie umowy o najem lokalu użytkowego,
sprzątanie pomieszczeń - dostarczane jest najemcom na podstawie umowy o najem lokalu użytkowego,
ogrzewanie - dostarczane jest najemcom na podstawie umowy o najem lokalu użytkowego,
monitoring - dostarczany jest najemcom na podstawie umowy o najem lokalu użytkowego,
środki higieniczne - dostarczane są najemcom na podstawie umowy o najem lokalu użytkowego,
zarządzanie nieruchomością - dostarczane jest najemcom na podstawie umowy o najem lokalu użytkowego,
wywóz śmieci - dostarczany jest najemcom na podstawie umowy o najem lokalu użytkowego.
Opłaty za media są naliczane według następujących metod:
energia elektryczna - wskazanie licznika (gdy jest zamontowany podlicznik) lub według wskazania licznika głównego według proporcjonalnego podziału wynikającego z liczby osób zatrudnionych u Najemcy w stosunku do zatrudnionych u Wynajmującego,
woda i ścieki - wskazanie licznika według proporcjonalnego podziału wynikającego z liczby osób zatrudnionych u Najemcy w stosunku do zatrudnionych u Wynajmującego,
sprzątanie pomieszczeń - według udziału procentowego zajmowanej powierzchni przez Najemcę w stosunku do całej powierzchni Wynajmującego,
ogrzewanie - według udziału procentowego zajmowanej powierzchni przez Najemcę w stosunku do całej powierzchni Wynajmującego,
monitoring - według liczby czujników,
środki higieniczne - według proporcjonalnego podziału wynikającego z liczby osób zatrudnionych u Najemcy w stosunku do zatrudnionych u Wynajmującego,
zarządzanie nieruchomością - według udziału procentowego zajmowanej powierzchni przez Najemcę w stosunku do całej powierzchni Wynajmującego,
wywóz śmieci- według proporcjonalnego podziału wynikającego z liczby osób zatrudnionych u Najemcy w stosunku do zatrudnionych u Wynajmującego.
Lokale będące przedmiotem najmu są częściowo wyposażone w urządzenia pomiarowe (liczniki):
energia elektryczna - lokale położone w m. wyposażone są w liczniki, natomiast lokale położone w m. nie są wyposażone w liczniki,
woda i ścieki - lokale nie są wyposażone w liczniki.
Możliwości najemców co do wyboru świadczeniodawców poszczególnych mediów:
energia elektryczna - mają możliwość wyboru,
woda i ścieki - nie mają możliwości wyboru,
sprzątanie pomieszczeń - mają możliwość wyboru,
ogrzewanie - nie mają możliwości wyboru,
monitoring - mają możliwość wyboru,
środki higieniczne - mają możliwość wyboru,
zarządzanie nieruchomością - nie mają możliwości wyboru,
wywóz śmieci - mają możliwość wyboru.
Konsekwencje z tytułu nieterminowego regulowania przez najemców należności za czynsz wraz z mediami wynikające z zawartych umów to:
obciążenie odsetkami ustawowymi w razie zwłoki w zapłacie należności,
rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym w razie zalegania w regulowaniu należności przez okres dwóch miesięcy.
Prawa i obowiązki stron wynikające z zawartych umów.
najemca ma prawo do wspólnego korzystania z korytarza, łazienki i pojemnika na odpady,
każda ze stron ma prawo do rozwiązania umowy lub zmienienia jej warunków za wypowiedzeniem z zachowaniem 1 miesięcznego okresu wypowiedzenia.
Najemca zobowiązuje się do zapłaty comiesięcznego czynszu oraz miesięcznych kosztów mediów,
Najemca zobowiązuje się do: użytkowania pomieszczeń zgodnie z przeznaczeniem, stosowania się do regulaminu obiektu i poleceń porządkowych wynajmującego, utrzymania pomieszczeń w stanie niepogorszonym, przeprowadzania bieżących napraw i konserwacji na swój koszt, posiadania aktualnego ubezpieczenia OC od prowadzonej działalności gospodarczej.
Konsekwencje z tytułu nieterminowego regulowania przez najemców należności za media wynikające z zawartych umów to:
Najemcy lokali mogą swobodnie wybierać ilość dostarczanych mediów według swoich potrzeb.
Wnioskodawca, jako płatnik i podatnik należy do grupy art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług (Ustawa z dnia 11-03-2004) a więc zwolniony z działalności statutowej. Natomiast wynajem pomieszczeń i przeniesienie części kosztów na podmioty które faktycznie je ponoszą związane jest w ocenie ZDW ze stawkami VAT wynikającymi z faktur pierwotnych zakupu. Dlatego też w celu pokazania zaistniałego zdarzenia tj: najmu i przeniesienia kosztów mediów ZDW ujmuje w rejestrach zakupów i sprzedaży tylko tę część podatku VAT która dotyczy powyższych usług.
Faktury wystawiane przez dostawców mediów na rzecz ZDW zawierają podatek VAT:
energia elektryczna -23%
woda i ścieki - 8%
sprzątanie pomieszczeń - 23%
ogrzewanie - 23%
monitoring - 23%
środki higieniczne - 23%
zarządzanie nieruchomością - 23%
wywóz śmieci - 23%
Czy ZDW stosuje prawidłowe stawki podatku VAT za wynajem pomieszczeń?
Czy ZDW stosuje prawidłowe stawki podatku VAT przy przeniesieniu kosztów mediów na najemców?
Czy ZDW ujmując w rejestrze zakupów tylko część faktury pierwotnej dotyczącej refakturowania postępuje prawidłowo? (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Czy ZDW prawidłowo pomniejsza podatek należny o podatek naliczony przy przeniesieniu kosztów mediów o tę samą kwotę? (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Dla czynszu ZDW stosuje podstawową stawkę podatku VAT tj. 23% dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą natomiast dla jednostek budżetowych województwa stosuje stawkę ,,zwolniona” w oparciu o par. 3 ust. 1 pkt 7 lit. a) Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 (Dz. U. 2013 poz. 1722 ze zm.) ,,zwalnia się od podatku usługi świadczone pomiędzy: a. jednostkami budżetowymi”.
ZDW refakturuje koszty mediów na najemców w wysokości i ze stawkami podatku VAT zgodnymi z fakturą pierwotną.
ZDW w rejestrze zakupu VAT ujmuje tylko te część pierwotnej faktury za media, pozostała część nie podlega ujęciu w rejestrze VAT.
ZDW dokonuje obniżenia podatku należnego o podatek naliczony dotyczący przeniesionych kosztów mediów.
ZDW na wynajem pomieszczeń stosuje odpowiednio stawkę VAT: 23% - dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą zw. - dla jednostek budżetowych województwa zgodnie z § 3. 17). a) rozporządzenia ministra finansów dnia 20 grudnia 2013r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.
Dla refakturowania kosztów mediów dla wszystkich podmiotów ZDW stosuje stawkę VAT zgodnie z fakturą pierwotną.
ZDW w rejestrze zakupu VAT ujmuje tylko tę część pierwotnej faktury zakupu, która dotyczy obciążenia za media, pozostała część nie podlega ujęciu w rejestrze VAT.
zastosowania stawki podatku VAT przy przeniesieniu na najemców opłat za wywóz śmieci oraz kosztów zarządzania nieruchomością,
Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054. z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Z kolei na podstawie § 3 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2015 r., poz. 736) zwalnia się od podatku usługi świadczone pomiędzy:
W załączniku nr 3 do ustawy w pozycjach 140-153, 174 i 175 wymieniono usługi związane z: uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych, handlem wodą dostarczaną za pośrednictwem sieci wodociągowych, odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków, zbieraniem odpadów innych niż niebezpieczne nadających się do recyklingu, zbieraniem odpadów innych niż niebezpieczne nienadających się do recyklingu, infrastrukturą przeznaczoną do przemieszczania odpadów innych niż niebezpieczne, zbieraniem odpadów niebezpiecznych, infrastrukturą przeznaczoną do przemieszczania odpadów niebezpiecznych nadających się do recyklingu, obróbką odpadów innych niż niebezpieczne w celu ich ostatecznego usunięcia, usuwaniem odpadów innych niż niebezpieczne, przetwarzaniem pozostałych odpadów niebezpiecznych, unieszkodliwianiem odpadów promieniotwórczych i pozostałych odpadów niebezpiecznych, z wyłączeniem usług zagospodarowania odpadów promieniotwórczych (ponownego przetwarzania paliw i odpadów), odkażaniem i czyszczeniem, pozostałe usługi związane z rekultywacją oraz specjalistyczne usługi w zakresie kontroli zanieczyszczeń, usługi zamiatania śmieci i usuwania śniegu, pozostałe usługi sanitarne.
Zatem ww. usługi oraz usługi komunikacji miejskiej nie korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej § 3 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, nawet jeśli świadczone są pomiędzy podmiotami w tym przepisie wymienionymi. Świadczenie tych usług – bez względu na status usługodawcy i usługobiorcy – opodatkowane jest 8% stawką podatku.
samorządowe zakłady budżetowe (…).
Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. Natomiast stosownie do przepisu art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę (…).
W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. z 2013 r., poz. 1399 z późn. zm.) utrzymanie czystości i porządku w gminach należy do obowiązkowych zadań własnych gminy. Rada gminy, po zasięgnięciu opinii państwowego powiatowego inspektora sanitarnego, uchwala regulamin utrzymania czystości i porządku na terenie gminy, zwany dalej „regulaminem”; regulamin jest aktem prawa miejscowego – art. 4 ust. 1 ww. ustawy. Zgodnie z art. 6k ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy rada gminy, w drodze uchwały dokona wyboru metody ustalenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi spośród metod określonych w art. 6j ust. 1 i 2 oraz ustali stawkę takiej opłaty (…).
Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zarząd Dróg Wojewódzkich (zwany dalej ZDW) jest samorządową jednostką budżetową nieposiadającą osobowości prawnej, która została powołana Uchwałą Zarządu Województwa.
Zużycie energii elektrycznej, wody i ścieków, sprzątanie pomieszczeń, ogrzewanie, monitoring, środki higieniczne, zarządzanie nieruchomością oraz wywóz śmieci, będące przedmiotem dalszej sprzedaży, dostarczane są najemcom na podstawie umowy o najem lokalu użytkowego.
Wnioskodawca, jako płatnik i podatnik należy do grupy art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług (Ustawa z dnia 11-03-2004) a więc zwolniony z działalności statutowej.
Natomiast wynajem pomieszczeń i przeniesienie części kosztów na podmioty które faktycznie je ponoszą związane jest w ocenie ZDW ze stawkami VAT wynikającymi z faktur pierwotnych zakupu. Dlatego też w celu pokazania zaistniałego zdarzenia tj: najmu i przeniesienia kosztów ZDW ujmuje w rejestrach zakupów i sprzedaży tylko tę część podatku VAT która dotyczy powyższych usług.
sprzątanie pomieszczeń – 23%
środki higieniczne – 23%
zarządzanie nieruchomością – 23%
wywóz śmieci - 23%.
Odnosząc się do ustalenia stawki podatku VAT dla usług najmu lokali, należy stwierdzić, że w przypadku najmu pomieszczeń użytkowych dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą Wnioskodawca winien wystawiać najemcom nieruchomości, fakturę VAT ze stawką właściwą dla najmu lokali użytkowych, tj. 23%. W przypadku natomiast najmu pomieszczeń użytkowych dla jednostek budżetowych, znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 7 lit. a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r.
W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie stawki podatku VAT dla usług najmu lokali należało uznać za prawidłowe.
Natomiast w zakresie kwestii zastosowania stawki podatku VAT przy przeniesieniu na najemców kosztów dodatkowych, tj. zużycia energii elektrycznej, wody i ścieków, sprzątania pomieszczeń, ogrzewania, monitoringu, środków higienicznych, zarządzania nieruchomością oraz wywozu śmieci, należy rozstrzygnąć przede wszystkim, czy wydatki, o których mowa w opisie sprawy są kosztami, które mogą stanowić przedmiot odrębnej sprzedaży.
Odnosząc się do stawki podatku VAT przy refakturowaniu kosztów zużycia energii elektrycznej, wody i ścieków, ogrzewania, monitoringu, sprzątania pomieszczeń, środków higienicznych należy stwierdzić, iż zgodnie z aktualną linią orzecznictwa (wyrok TSUE w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa), w sytuacji gdy mamy do czynienia z takimi świadczeniami jak: energia elektryczna, woda i ścieki, ogrzewanie, monitoring, sprzątanie pomieszczeń, środki higieniczne to co do zasady uznajemy je za usługi odrębne od stricte usługi najmu w sytuacji gdy najemca ma możliwość wyboru ilości ich zużycia. Zatem kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń.
W przedmiotowej sprawie koszty zużycia obliczane są w oparciu o wskazania liczników/wg proporcjonalnego podziału wynikającego z liczby osób/wg udziału procentowego zajmowanej powierzchni/wg liczby czujników - i na tej podstawie dostawcy towarów i usług wystawiają stosowne faktury. Wnioskodawca nie ma możliwości decydowania o wielkości zużycia danych towarów i usług przez najemców – jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy - najemcy lokali mogą swobodnie wybierać ilość dostarczanych towarów i usług według swoich potrzeb. Zatem to najemca decyduje o wielkości ich zużycia.
Tak więc w takich przypadkach sprzedaż energii elektrycznej, wody i ścieków, ogrzewania, monitoringu, sprzątania pomieszczeń, środków higienicznych należy traktować odrębnie od usługi najmu i udokumentować poprzez wystawienie przez Wnioskodawcę na podmiot będący faktycznym odbiorcą świadczenia faktury, z zastosowaniem właściwej stawki podatku dla danej usługi/towaru.
W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zastosowania stawki podatku VAT przy przeniesieniu na najemców kosztów zużycia energii elektrycznej, wody i ścieków, ogrzewania, monitoringu, sprzątania pomieszczeń, środków higienicznych należało uznać za prawidłowe.
W odniesieniu do usługi wywozu śmieci oraz zarządzania nieruchomością, należy zauważyć, iż podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki podatku od towarów i usług. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku. Bez usługi podstawowej – usługi najmu – odsprzedaż ww. usług utraciłaby swój sens. Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemcy – Wnioskodawcy jest usługa główna, tj. najem powierzchni, a koszty dodatkowe, stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia.
Należy zauważyć, iż czynności te powinny być traktowane jako odrębne od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług.
Należy zauważyć, iż zgodnie z art. 6h ww. ustawy gminy obowiązane są do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości za co pobierają stosowne opłaty. Zobowiązanie do uiszczania opłat z tytułu wywozu śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Opłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem.
Zatem w przypadku świadczenia usługi najmu wraz z opłatą za wywóz śmieci, mamy do czynienia z jedną kompleksową usługą najmu. Wobec powyższego przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa najmu, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach towarów czy usług.
Również przenoszone na najemców koszty zarządzania nieruchomością nie mogą stanowić świadczenia odrębnego od usługi najmu. Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy, najemca w tym przypadku nie ma możliwości wyboru świadczeniodawcy tych usług.
W świetle powyższego pobierana przez Wnioskodawcę opłata za wywóz śmieci oraz za zarządzanie nieruchomością, jako element usługi najmu lokalu, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką właściwą dla usługi zasadniczej tj. w przypadku usługi najmu lokalu użytkowego w wysokości 23% dla najemców innych niż jednostki budżetowe, a w przypadku usługi najmu pomieszczeń użytkowych dla jednostek budżetowych zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 7 lit. a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r.
Zatem w zakresie zastosowania stawki podatku VAT przy przeniesieniu na najemców opłat za wywóz śmieci oraz kosztów zarządzania nieruchomością stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.
Odnosząc się z kolei do prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony dotyczący przeniesionych kosztów mediów oraz prawidłowości prowadzonego rejestru zakupów w pierwszej kolejności wskazać należy, iż stosownie do zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Zgodnie z powołanym wyżej art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.
Stosownie do cyt. wyżej art. 86 prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.
Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary (usługi) te są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych VAT.
Formułując w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest fakt, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, ze zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.
W myśl art. 90 ust. 1 powołanej ustawy, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.
Odnosząc zatem powołane wyżej regulacje prawne do przedstawionego we wniosku opisu sprawy należy stwierdzić, że zgodnie z powołanymi wyżej przepisami prawa, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez podatnika podatku VAT do wykonywania czynności opodatkowanych.
Stosownie do art. 109 ust. 3 ustawy, podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą: kwoty określone w art. 90, dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokość podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżające kwotę podatku należnego oraz kwotę podatku podlegającą wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu oraz inne dane służące do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej, a w przypadkach określonych w art. 120 ust. 15, art. 125, art. 130d, art. 134 oraz art. 138 - dane określone tymi przepisami niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej.
Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż nie sposób zgodzić się z Wnioskodawcą, który w opisie sprawy wskazał, iż: zużycie energii elektrycznej, wody i ścieków, sprzątanie pomieszczeń, ogrzewanie, monitoring, środki higieniczne, zarządzanie nieruchomością oraz wywóz śmieci, będące przedmiotem dalszej sprzedaży, są wykorzystywane do czynności niepodlegających opodatkowaniu. Jak wyżej wskazano przeniesienie kosztów na rzecz najemców zużycia energii elektrycznej, wody i ścieków, sprzątania pomieszczeń, ogrzewania, monitoringu, środków higienicznych podlega opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku dla danej usługi/towaru. W przypadku przeniesienia na najemcę opłaty za wywóz śmieci oraz kosztów zarządzania nieruchomością czynność ta podlega opodatkowaniu jako element kompleksowej usługi najmu i tym samym jest opodatkowana stawką właściwą dla przedmiotu najmu.
Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, iż Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z przeniesieniem na najemców – zarówno jednostek budżetowych, jak i innych podmiotów - kosztów zużycia energii elektrycznej, wody i ścieków, sprzątania pomieszczeń, ogrzewania, monitoringu oraz środków higienicznych. W przypadku najemców innych niż jednostki budżetowe Wnioskodawcy przysługuje również prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z przeniesieniem opłat za wywóz śmieci oraz kosztów zarządzania nieruchomością. Prawo to przysługuje, Wnioskodawcy ponieważ jest on czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, a towary i usługi wykorzystywane są do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Przy czym należy zauważyć, iż prawo to przysługuje o ile nie wystąpią przesłanki negatywne określone w art. 88 ustawy o VAT.
Natomiast w przypadku przeniesienia opłat za wywóz śmieci oraz kosztów zarządu nieruchomością na rzecz jednostek budżetowych Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, bowiem opłata za wywóz śmieci oraz zarządzanie nieruchomością stanowią element usługi najmu lokali, która to usługa korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Jednocześnie wskazać należy, iż w myśl wyżej powołanego art. 109 ust. 3 ustawy, Wnioskodawca winien tak prowadzić rejestr zakupu, aby wynikały z niego dane niezbędne do określenia kwoty podatku naliczonego podlegającego odliczeniu. Rejestr ten winien uwzględniać specyfikę rozliczeń z najemcami pomieszczeń użytkowych. Jednocześnie zauważyć należy, iż obowiązujące przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie regulują kwestii dotyczącej sposobu oraz formy w jakiej winna być prowadzona ewidencja, wskazują wyłącznie, iż prowadzona przez podatnika ewidencja winna zawierać określone w art. 109 ust. 3 ustawy dane służące do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej co w ocenie tut. Organu może być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego.
Dodatkowo tut. Organ zwraca uwagę, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na opisie sprawy, w którym jednoznacznie wskazano, faktury wystawiane przez dostawców dotyczące energii elektrycznej, wody i ścieków, sprzątania pomieszczeń, ogrzewania, monitoringu, środków higienicznych, zarządzania nieruchomością oraz za wywóz śmieci zawierają podatek VAT. Powyższe zostało przyjęte jako element przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu stanu faktycznego i nie było przedmiotem oceny. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

References: art. 30
 art. 14
 art. 15
 art. 15
 art. 15
 art. 5
 art. 106
 art. 43
 art. 113
 art. 82
 art. 106
 art. 3
 art. 4
 art. 6
 art. 6
 art. 15
 art. 6
 art. 86
 art. 15
 art. 114
 art. 119
 art. 120
 art. 124
 art. 86
 art. 86
 art. 86
 art. 90
 art. 86
 art. 109
 art. 43
 art. 82
 art. 113
 art. 90
 art. 120
 art. 125
 art. 130
 art. 134
 art. 138
 art. 88
 art. 109
 art. 109
 art. 14