Source: http://yoaldo.org/?m=201808
Timestamp: 2019-10-18 12:56:34+00:00

Document:
Agosto | 2018 | Yoaldo Hernández Perera
Se analiza, desde una óptica práctica y procesal, cómo un comprador que al momento de registrar su venta no sabe dónde está el Certificado de Título o la constancia anotada que avala la propiedad del bien adquirido, puede conseguir la transferencia a su nombre sin mayores contratiempos.
PALABARAS CLAVES
Venta, transferencia inmobiliaria, certificado de título, constancia anotada, duplicado por pérdida, Jurisdicción Inmobiliaria, Registrador de Títulos, pragmatismo procesal, Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, Reglamento General de los Tribunales de Tierras, Reglamento General de Registro de Títulos, República Dominicana.
En una entrega anterior abordamos la temática relativa al trámite del duplicado del certificado de título por pérdida, a requerimiento de un comprador, con ocasión de una venta no registrada[1]. En aquella oportunidad el abordaje se enfocó al ámbito administrativo, a propósito de una solicitud formulada ante el Registro de Títulos, en expedición de duplicado de dueño por pérdida y transferencia.
En ese contexto, resaltábamos que ante la circunstancia de que el derecho conste todavía a nombre del vendedor creaba un impase que impedía la autorización al comprador, por parte del Registro, para agenciar –por sí- la expedición del duplicado por pérdida del Certificado de Título; esto así, debido a que es quien tenga el derecho a su nombre el que debe promover este trámite, por regla general. Justamente, precisábamos que ante situaciones como la descrita, necesariamente debía judicializarse la cuestión, sea por la vía de los recursos administrativos, o bien en la fórmula de una litis en transferencia y expedición de duplicado por pérdida[2]. Debiendo ser autorizada finalmente, por sentencia, la expedición del condigno duplicado por pérdida (cancelado al instante) y la consecuente transferencia a nombre del comprador.
En esta ocasión vamos a abordar la cuestión desde el escenario contencioso: en el fragor de la sustanciación de un proceso contradictorio en sede judicial. La casuística se da con relativa frecuencia ante la Jurisdicción Inmobiliaria, a propósito de procesos de deslindes con transferencias[3], con la particularidad de que el comprador que ha agenciado dicho trabajo técnico de individualización de derechos, no tiene certeza de dónde se encuentra la constancia anotada[4] de su vendedor (que avala la titularidad de la porción vendida), sea porque perdió el contacto con dicho vendedor, sea porque –propiamente- se ha extraviado la constancia anotada, o por lo que fuere[5].
Tal como expusimos en la entrega anterior, la circunstancia de que se haya extraviado la constancia anotada no puede obviarse. Es criterio predominante de los tribunales del orden inmobiliario que necesariamente debe existir un pronunciamiento judicial al respecto. En el contexto contencioso, durante la sustanciación de la causa, algunos tribunales han adoptado el remedio jurídico de autorizar al comprador, en el curso del proceso de deslinde con transferencia (mediante sentencia in voce), para que proceda al trámite de duplicado por pérdida ante el Registro de Títulos y, una vez agotado dicha diligencia, que deposite en el expediente los resultados. De tal suerte que, una vez completada la glosa procesal, mediante sentencia de fondo el tribunal esté en condiciones de valorar la situación de que, ciertamente, se ha extraviado el certificado de título (o la constancia anotada) y, en consecuencia, habiéndose expedido un duplicado por pérdida, lo propio es que el mismo sea –al instante- cancelado; debiendo el Registro, por mandato del tribunal, expedir otro a nombre del comprador.
En pocas palabras, el tribunal emite un fallo sobre la barra, autorizando al comprador a que agote el trámite de duplicado por pérdida (debiendo, para proceder en este sentido, retirar copia del acta contentiva de dicha decisión), a seguidas, permite que concluya al fondo, previa presentación de pruebas, y en un plazo concedido al efecto, deberá completarse el expediente con los resultados del proceso de duplicado por pérdida. Cuando se haga tal depósito, conjuntamente con el escrito justificativo de conclusiones, entonces el tribunal estará en condiciones de emitir el fallo correspondiente, respecto de la consabida aprobación de desliñe y la transferencia[6].
De entrada, soluciones procesales como la comentada precedentemente tienen un propósito loable, que es evitar que quede una constancia anotada “en la calle”, legitimando la cancelación que se hará –al instante- de ese duplicado expedido por pérdida. En efecto, para proceder a tal cancelación el tribunal habrá contado con sendas publicaciones hechas en periódicos de circulación nacional, haciendo del conocimiento público que la constancia anotada en cuestión se encuentra extraviada y que, en tal sentido, se ha expedido un duplicado (a cancelar): no se habrá cancelado a la ligera, se tendría el aval del trámite previo para la expedición de duplicados por pérdida. Sin embargo, es nuestro entendimiento que el mismo resultado se pudiera conseguir con medidas procesales más pragmáticas.
En efecto, partiendo de que los tribunales del orden inmobiliario, en ejercicio de su función jurisdiccional, cuentan con amplias facultades para instruir la causa y llegar a la verdad; máxime cuando se trata del proceso de deslinde que, en virtud del artículo 130 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y del artículo 16 del Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, se rige por los mismos principios del saneamiento, en tanto sean aplicables; lo que quiere decir que los jueces pudieran tener un papel más activo que en materia de litis de derechos registrados para instrumentar este tipo de casos sometidos a su consideración, sería viable que –sencillamente- ante la circunstancia de que el comprador no tenga conocimiento de dónde se encuentre la constancia anotada que avale la titularidad del vendedor al que ha comprado la porción que pretende deslindar, se proceda a cancelar dicha constancia anotada, en manos de quien se encuentre. Con ello el temor de que esté circulando dicho documento, prestándose a actos fraudulentos por desaprensivos, quedaría cubierto.
No vemos obstáculo, incluso, para que, a fines de legitimar lo más posible la cancelación de la constancia anotada en el contexto estudiado (en manos de quien se encuentre), el tribunal requiera a la parte interesada (comprador) que deposite en un plazo concedido a tales efectos publicaciones de periódico de circulación nacional, anunciando la pérdida de la constancia anotada. Y es que, en nuestro concepto, la tramitación de expedición de duplicado por pérdida que consagra el artículo 92, párrafo III, de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, ha sido concebida para trámites llevados administrativamente ante el Registro de Títulos que, como ya hemos aclarado varias veces, no tiene igual amplitud de atribuciones para escrutar pruebas que los tribunales.
Ante el Registro de Títulos el expediente debe bastarse por sí mismo, en términos documentales, para que proceda cualquier solicitud; y ante una circunstancia como la pérdida de un certificado de título, de una constancia anotada o de un certificado de acreedor, se justifica que se agote el trámite de rigor, conforme se ha previsto legal y reglamentariamente. Pero los tribunales, de su lado, cuando están debidamente edificados sobre los pormenores del caso analizado, pueden (y deben) decidir de forma justa y útil, con la debida motivación que, en definitiva, es lo que legitimará la decisión.
En efecto, si el tribunal explica en su sentencia que el comprador ha manifestado que no ha tenido forma de localizar la constancia anotada del inmueble y que ha probado haber sido diligente (realizando publicaciones, etc.), perfectamente puede disponer la cancelación de dicha constancia anotada (en manos de quien se encuentre), sin necesidad de remitir al comprador ante el Registro para agotar un trámite que, en todo caso, no aportaría más luz que aquella que pudiera irradiar un juicio oral, público y contradictorio, en el cual –inclusive- habrá oportunidad de aportar una certificación actualizada del estado jurídico de los derechos envueltos.
No obstante lo anterior, tomando en consideración que muchos tribunales han venido interpretando que la pérdida de un certificado de título, de una constancia anotada o de un certificado de acreedor fuerza –irremediablemente- el agotamiento del trámite de duplicado por pérdida, y que esta diligencia única y exclusivamente debe agotarse ante el Registro, para evitar dilaciones innecesarias, la parte interesada debería evitar sugerir que se ha extraviado tal documentación. Parecería más estratégico persuadir en el sentido de que, sencillamente, como comprador ha perdido contacto con su vendedor y que ha hecho ingentes esfuerzos para localizarlo, sin éxito. Y como “nadie está obligado a lo imposible”, pedir que se cancele en manos de quien se encuentre el certificado de título o constancia anotada y que, a su vez, se ordene al Registro la expedición de uno nuevo a su nombre.
El punto relevante de todo esto, más allá del caso concreto de una constancia anotada que esté extraviada o de la imposibilidad de un comprador de localizar a su vendedor para tramitar la transferencia del inmueble adquirido, es que los formalismos excesivos no deben conducir a afectar los derechos de las personas.
Justamente, COUTURE ha sostenido que el proceso no tiene un fin en sí mismo, más que tutelar el derecho[7]. El ejercicio que se debe hacer al momento de ponderar la posibilidad de alguna medida, es reflexionar antes acerca de saber si con ella se afectan prerrogativas. Si no se conculca ningún derecho, en base a principios como el derazonabilidad, de celeridad, de concentración, de saneamiento, etc., (al margen de que la fórmula adoptada no conste taxativamente en la normativa), se pueden conseguir frutos valiosísimos, en el ámbito de la tutela judicial efectiva.
Es principio constitucional general que lo que la ley no prohíbe está permitido. Lo que legitima las decisiones judiciales son su motivaciones. Si el propósito es tutelar derechos de forma eficaz y con razonable celeridad, evitando dilaciones innecesarias que, en casos extremos, pudieran constituir denegación de justicia, como se ha dicho, los principios orgánicos de cada materia y los constitucionales, en general, pudieran servir de insumos para disponer –sostenidamente- providencias verdaderamente útiles, en pro de laseguridad jurídica.
COUTURE, Eduardo J. “Fundamentos del Derecho Procesal Civil”: Montevideo-Buenos Aires, Euro Editores, S.R.L., 2007.
HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. “Trámite de duplicado de certificado de título por pérdida, a requerimiento de un comprador en una venta no registrada”.Gaceta Judicial, núm. 264 (junio 2017)
PEYRANO, Jorge W. “Principios Procesales”, Tomo I: Buenos Aires, Argentina Rubinzal-Culzoni Editores, S.A.m 2011.
READ ORTIZ, Alexis y HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. “La Jurisdicción Inmobiliaria y el Tribunal Superior de Tierras (Dpto. Central) –Selección de precedentes relevantes- (2015-2017)”: República Dominicana, Soto Castillo Impresiones, SRL, 2017.
REPÚBLICA DOMINICANA, Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario
REPÚBLICA DOMINICANA, Reglamento General de Registro de Títulos.
[1] Gaceta Judicial, año 21, núm. 364, p. 47.
[2] La función calificadora del Registrador de Títulos no le permite asumir lo que no consta expresamente en el expediente sometido a su escrutinio. En ese sentido, si al efecto un comprador solicita que se expida un duplicado de un certificado de título por pérdida, pero dicho certificado está a nombre de quien le vendió a dicho comprador, surge una situación que debe ser aclarada en sede judicial. Son los tribunales del orden inmobiliario, en ejercicio de su función jurisdiccional, con facultades mucho más amplias que las del Registro para llegar a la verdad (medidas de inspección, comparecencias, informativos, etc.), los que deben decidir si procede o no autorizar al comprador a tales efectos. Lo que se persigue es que se expida un duplicado por pérdida (aún a nombre del vendedor) y, a seguidas, se cancele dicho duplicado, expidiéndose otro a nombre del comprador. Esto así, a fines de evitar que esté circulando un certificado de título con el cual pueda hacerse algún acto fraudulento. De suerte y manera, que tan pronto se pierde un certificado de título, una constancia anotada o un certificado de acreedor, debe agotarse el correspondiente procedimiento de duplicado por pérdida.
[3] Cuando un comprador compra una porción de terreno, para individualizar sus derechos de los del propietario debe acudir al trámite del deslinde. A tales efectos, lo que se estila es, en virtud del principio de concentración procesal, solicitar en un mismo proceso la transferencia de lo que se ha comprado y, una vez transferido, promover en calidad de adquiriente el trabajo técnico de deslinde. De suerte y manera, que dicho adquiriente, al transferirse y deslindarse, consigue el certificado de título que avale su propiedad con la garantía del Estado. Es usanza que si el propietario mantiene algún derecho en su patrimonio, el tribunal ordene la “rebaja” correspondiente. Por ejemplo, si el propietario tiene 100 metros cuadrados y vende 30. El comprador se transfiere 30, deslinda esos 30 y el tribunal ordena que se rebaje de la constancia del vendedor esta cantidad de metros, quedando finalmente el comprador con una constancia de 70 metros cuadrados.
[4] La constancia anotada da cuenta del derecho, pero no lo individualiza. El propietario sabe que tiene un metraje determinado, pero no sabe, en términos materiales, dónde se encuentra: si al este, oeste, norte o sur de la parcela. Por eso es que el Certificado de Título (CT) es más confiable (delimita claramente el derecho y su ubicación), lo que justifica que el comprador que adquiera de una persona que tenga una propiedad avalada por constancia anotada, tenga interés en deslindarse y obtener su CT. Incluso, el acceso al mundo financiero es el CT que lo ofrece; difícilmente se acepte como garantía un inmueble avalado por una mera constancia anotada. Las instituciones de intermediación financiera suelen trabajar en función de CT.
[5] Sobre la dificultad del comprador para localizar a su vendedor, en el marco de la máxima que reza: “Nadie está obligado a lo imposible”, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central ha decidido que cuando no es posible contactar a un vendedor previo, pero se prueba la diligencia del comprador para localizarlo, procede la transferencia, siempre que el interesado pruebe la regularidad de la transacción sometida. (Sentencia dictada el 25 de noviembre del 2016 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
[6] Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2013-49517, el 10 de mayo del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.
[7] “El proceso es, por sí mismo, un instrumento de tutela del derecho. Lo grave, se ha dicho, es que más de una vez el derecho sucumbe ante el proceso y el instrumento de tutela falla en su cometido”. (COUTURE, Eduardo J. “Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, 4ta. edición, p. 120.)
Sobre el embargo inmobiliario, la oferta real de pago, el bloqueo registral y la“nota de advertencia” (oposición). En rigor jurídico, solamente produce un bloqueo registral lo que expresamente consigne alguna norma[1]. Es el caso del embargo inmobiliario, que el artículo 686 del Código de Procedimiento Civil sostiene que su inscripción produce un bloqueo[2]. Es improcedente la solicitud ante el Registro de Títulos, en el sentido de inscribir una “nota de advertencia” u oposición[3], estando ya peticionada la inscripción de rigor, basada en una oferta real de pago hecha por el deudor embargado, aun con la consignación de los fondos realizada y la demanda en validez en curso. En pocas palabras, no procede la nota de advertencia u oposición luego de tramitarse la inscripción del embargo.
La inscripción es una fase del embargo y, al mismo tiempo, se materializa a través de un trámite administrativo ante el Registro de Títulos. Todo cuanto tienda a afectar alguna diligencia de la ejecución inmobiliaria ha de canalizarse ante el juez del embargo. Si el interés del deudor embargado es detener la marcha de la ejecución, debe promover en el descrito escenario el sobreseimiento ante el tribunal del embargo, hasta tanto se decida la validez de la oferta real de pago. Incluso, parte de la doctrina ha entendido que una oferta real de pago seguida de una demanda en validez produce un “sobreseimiento obligatorio”. Pero de ahí a pretender impedir que se produzca la inscripción del embargo, pretextando haber ofrecido el pago, aunque se haya consignado y esté en curso una demanda en validez, hay mucho trecho.
La “advertencia” u oposición del deudor embargado en esta hipótesis, en definitiva, pretende bloquear el bloqueo del embargo. Muy ingenioso pero, en puridad jurídica, totalmente inviable. Incluso, tal nota de advertencia ni siquiera debería asentarla el Registrador, puesto que en la casuística comentada ya el embargo se habría inscrito y, por tanto, habría bloqueado todo tipo de anotación ulterior.
De manera constante, la jurisprudencia ha establecido que todo cuanto tienda a afectar el curso del embargo ha de tenerse como un incidente y solamente es competente para conocer de ello el tribunal del embargo; siendo dicha competencia de orden público, por ser atributiva. De suerte y manera, que todo lo que tienda a afectar la ejecución debe someterse ante el citado tribunal competente (del embargo). Por regla general, ningún órgano administrativo, como el Registro de Títulos, ni ningún otro tribunal que no sea el que esté apoderado del embargo, debe prestarse a afectar con sus decisiones dicha ejecución, directa o indirectamente. En el fragor del trámite ejecutivo, el embargado debe servirse de la competencia del tribunal que está a cargo de la vía de ejecución. Inclusive, el mismo juez de los referimientos tiene limitada su intervención en el ámbito del embargo inmobiliario.
[1] “No es limitativo el número de bloqueos registrales: habrán tantos como leyes que lo prevean”. (Sentencia in voce dictada en junio del 2015 por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)
[2] Art. 686 CPC: “Desde el día de la transcripción o inscripción del embargo no puede la parte a quien se expropia enajenar los viernes embargados, a pena de nulidad, y sin que haya necesidad de hacerla declarar”.
[3] Estas “notas de advertencia”, oposición (o como quiera llamársele) no genera un bloqueo registral. Como se ha dicho, los bloqueos deben establecerse legalmente. En la práctica, algunas partes diligencian ante el Registro la anotación de alguna situación, a fines de publicitarlas en el marco de la publicidad propia del sistema Torrens que instituye la Ley núm. 108-05, de registro Inmobiliario: si hay una declaratoria de utilidad pública, si hay una cañada contaminada en una parcela concreta, si existe un proceso en curso ante otra jurisdicción, etc.
Sobre la responsabilidad civil objetiva interpretada del artículo 1384, párrafo I, del Código Civil, a partir de la sentencia TC/0223/18. La interpretación que había hecho la SCJ sobre la naturaleza objetiva de la responsabilidad del guardián de la cosa inanimada, al hilo del art. 1384, p. I, del Código Civil, que no era vinculante, ahora por formar parte de la “ratio decidendi” del Tribunal Constitucional, ha de tenerse como vinculante para todos los tribunales del orden judicial. Para bien o para mal, de entrada, eso es lo que sugieren las reglas jurídicas vigentes, en el marco del principio de vinculatoriedad.
Concretamente, al efecto se demandó la inconstitucionalidad del sistema objetivo de responsabilidad civil que “consagra” el artículo 1384, p. I, del Código Civil. Se arguyó que el sistema objetivo presupone la falta, lo que pone en estado de desigualdad a las partes, ya que el demandante en ese sistema está exonerado de probar quién ha incurrido en falta. De su lado, el Tribunal Constitucional (TC) sostuvo que, en esencia, no existe tal desigualdad, puesto que la parte demandada bien pudiera invocar una de las eximentes de responsabilidad para evitar ser condenada.
Mucho se ha dicho (y escrito) en los últimos días sobre la cuestión de saber si el criterio del TC, en el sentido de entender que la responsabilidad civil “instituida” en el citado art. 1384, p. I, es objetiva constituye un precedente vinculante o no. Lo cierto es que ese aspecto es parte de la razón suficiente (ratio decidendi) del TC para estaruir de la forma que lo hizo en ese caso; por tanto, es forzoso convenir que sí es un precepto vinculante, al margen de que el precedente -en rigor jurídico- sea acertado o no.
Lo que ayer fue jurisprudencia ordinaria de la SCJ (no vinculante), hoy es un precepto que está consolidado con carácter vinculante, y en esa tesitura puede ser invicado ante los tribunales. No obstante, en nuestro concepto, tal como explica el voto disidente incurso en la sentencia TC/0223/18, la acción directa de inconstitucionalidad en ese caso debió declararse inadmisible, puesto que, en sí, versa sobre una interpretación que los tribunales han venido haciendo al consabido art. 1384, p. I, del CC. Expresamente dicho código no consagra la objetividad de ese sistema de responsabilidad. Y el propio TC había sido coherente al juzgar -con tino- que las “interpretaciones” no son susceptibles de acción directa de inconstitucionalidad.
Tal como hemos dicho más arriba, el TC rechazó, al fondo, la acción directa de inconstitucionalidad sosteniendo que este artículo no viola la igualdad procesal, como fue alegado, porque -en suma- nada impide que la contraparte pruebe eximentes de responsabilidad. Al desarrollar esas argumentaciones, el TC dio por sentado que se trata de una responsabilidad objetiva. Eso, quiérase o no, es “ratio decidendi” y, por ende, es vinculante.
Lo propio debió ser, para conseguir atacar la comentada interpretación del art. 1384, p. I, recurrir en revisión constitucional una sentencia que haya incurrido en ese tipo de interpretación. Perfectamente, en el descrito contexto, el TC pudiera sostener que procedió incorrectamente el tribunal ordinario, al intrepretar el art. 1384 de esa forma. Así sería más viable la fórmula para estatuir al respecto. Pero jamás, como ha ocurrido, en el curso de una acción directa de inconstitucionalidad, dar curso a una pretensión contra una mera interpretación.

References: artículo 130
 artículo 16
 artículo 92
 artículo 686
 artículo 1384
 artículo 1384