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Timestamp: 2018-03-18 07:21:55+00:00

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Mietrecht - Dr. Hamm & Scherer - Rechtsanwälte
Vorwort zum Ratgeber für Mietrecht
Schlägt man im Palandt, einem Standardkommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch den Begriff „Mietverhältnis“ nach, so erhält man folgende Erklärung: „Mietverhältnis ist das vertragliche Rechts(Schuld)verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, das auf Gebrauchsgewährung gegen Entgelt die Miete gerichtet ist“ (BGH NJW 98, 595; Palandt Bürgerliches Gesetzbuch, 75. Auflage 2016, Einführung vor § 535 Rndnr. 1).
Das Mietrecht ist jedoch mehr als vorgenannte Definition. Es setzt sich insbesondere mit zwei Parteien auseinander. Rechte und Pflichten des Vermieters sowie Rechte und Pflichten des Mieters. Hauptquelle des Mietrechts ist das Bürgerliche Gesetzbuch. Hierin finden sich insbesondere Schutznormen für Wohnungsmieter. Daneben gibt es weitere Gesetze und Verordnungen, welche die verschiedenen Teilbereiche des Mietverhältnisses rechtlich ausgestalten, so beispielsweise die Kostenverordnung, die Heizkostenverordnung u. ä.
In der Kanzlei Dr. Hamm & Scherer betreue ich, Rechtsanwalt Steffen Heß maßgeblich das Dezernat Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. Bereits seit 2009 bin ich in der Kanzlei Dr. Hamm & Scherer als Rechtsanwalt tätig und mittlerweile Partner der Kanzlei. Zudem bin ich Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und verfüge daher über besondere Fachkenntnisse in diesen Rechtsgebieten. Weiter bin ich Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht des Deutschen Anwaltsvereins (DAV). Selbstverständlich nehme ich regelmäßig an Fortbildungsveranstaltungen teil, um meine Fachkenntnisse entsprechend zu aktualisieren und zu erweitern. Ich stehe Ihnen daher gerne mit rechtlichem Rat und Tat zur Seite! Bitte vereinbaren Sie einen Termin.
Sie finden unsere Kanzlei im Zentrum von Gelnhausen, direkt am Ziegelturm. Termine bitten wir telefonisch oder vor Ort zu vereinbaren. Sie erreichen uns wie folgt:
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Dieser Leitfaden soll einen kurzen Abriss und eine kurze Einführung in wichtige Bereiche des Mietrechtes liefern. Er erhebt mit seinen Tipps und Verhaltensweisen keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt eine qualifizierte Rechtsberatung nicht. Eine ausführliche Rechtsberatung erhalten Sie in unserer Kanzlei nach Terminsabsprache. Da das Mietrecht über viele kleine und große Stolperfallen verfügt, empfiehlt es sich, unabhängig davon, ob Sie Vermieter oder Mieter sind, frühzeitig eine anwaltliche Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen, damit bereits im Vorfeld Fehler vermieden werden.
Die § 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regeln Rechte und Pflichten rund um das Mietverhältnis. Neben den Rechtspositionen Vermieter und Mieter sind vor allem die Bereiche Wohnraummiete und Gewerberaummiete zu unterscheiden.
Von Wohnraummiete spricht man dann, wenn Räume (Einzelräume oder Wohnungen) gegen Entgelt zum Zwecke des privaten Aufenthaltes des Mieters selbst und / oder seiner nächsten Angehörigen aufgrund schuldrechtlichen Vertrages unbefristet oder auf Zeit überlassen werden. (Reinstorf in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., I RZ 76).
Hiervon abzugrenzen ist die Gewerberaummiete. Diese liegt vor, wenn Grundstücke und / oder Gebäude bzw. Räume gegen Entgelt zu anderen als Wohnzwecken aufgrund schuldrechtlichen Vertrages unbefristet und auf Zeit überlassen werden. (OLG Hamburg, NJW-RR 1997, 458)
Daneben gibt es das sog. Untermietverhältnis. Dieses ist im Grundsatz in § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelt. Danach darf der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten nicht überlassen. Dies gilt jedoch nicht per se. Hier sind wichtige Ausnahmen zu beachten, die in einer juristischen Beratung thematisiert werden sollten.
Ein Mietvertrag entsteht, wenn die in § 535 BGB geregelten Esentialia festgestellt werden können. Dies ist der Fall, wenn einer Einigung über die Mietvertragsparteien das Mietobjekt und die Miete zumindest in einer Weise vorliegen, dass sie bestimmbar sind. Das bedeutet, dass aus dem Mietvertrag klar hervorgehen muss, wer, was, von wem, ab wann und zu welchen Konditionen gemietet hat. Hier können sog. Formularmietverträge genutzt werden, wobei diese grds. den konkreten Bedürfnissen angepasst werden sollten. Ein Mietvertrag ist grundsätzlich formfrei wirksam. Ein Mietvertrag bedarf nur dann der Schriftform, wenn er für eine bestimmte Zeit, die länger als 1 Jahr sein soll, fest abgeschlossen werden soll. Grds. empfiehlt sich die Schriftform jedoch immer.
Damit Mieter überhaupt Gewährleistungsansprüche ausüben können, muss dem Vermieter der Mangel grundsätzlich angezeigt werden (Mängelanzeige gem. § 536 c BGB). Ansonsten droht der Verlust etwaiger Gewährleistungsansprüche. Der Mieter hat hierbei grundsätzlich die Pflicht jeden schlechten Zustand der Mietsache dem Vermieter anzuzeigen.
In der Regel wird der Vermieter im Rahmen der Mängelanzeige zur Beseitigung des Mangels aufzufordern sein. Nur wenn der Vermieter seiner Verpflichtung hierzu nicht nachkommt, stehen dem Mieter verschiedene Gewährleistungsrechte zur Verfügung.
Das wohl am häufigsten genutzte Gewährleistungsrecht bei Mängeln des Mietobjektes ist die Minderung der Miete. Hierbei ist zu beachten, dass diese sich an der jeweiligen Gebrauchsbeeinträchtigung des Mietobjektes zu orientieren hat.
Da es insbesondere hinsichtlich der Minderungssätze umfangreiche Rechtsprechung gibt, ist es zwingend erforderlich, den jeweiligen Einzelfall zu betrachten, um den jeweils angemessenen Minderungssatz annehmen zu können. Wird die Minderung der Miete zu großzügig vorgenommen, besteht die Gefahr einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen Zahlungsverzuges.
Zudem ist nicht jede Beeinträchtigung, die ein Mieter als „Mangel“ empfindet, auch ein Mangel im Rechtssinn. Bevor mal also als Mieter den Mietzins mindert empfiehlt es sich eine ausführliche rechtliche Beratung einzuholen.
4. Mietzahlungspflicht des Mieters
Die Hauptpflicht des Mieters besteht darin, gemäß § 535 Abs. 2 BGB die monatliche Miete als vereinbarte Gegenleistung des Mieters für die Überlassung und Erhaltung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch den Vermieter zu zahlen. Hier sind verschiedene Gestaltungen zu unterscheiden.
Bei der Bruttomiete (auch Teilinklusivmiete genannt) werden alle Leistungen des Vermieters von dem vereinbarten Betrag erfasst. Bei der Grundmiete (auch Nettomiete genannt) fallen zusätzlich Zahlungen auf Betriebskosten (Vorauszahlungen oder Pauschale) an, wobei es sich regelmäßig um die Betriebskosten des § 1 Betriebskostenverordnung handelt. Bei einer Teilinklusivmiete sind einige Betriebskostenpositionen in der Grundmiete enthalten, andere wiederum nicht. Welche Form der Miete vereinbart ist, ist nicht immer eindeutig und sollte daher rechtlich überprüft werden.
5. Mieterhöhung bei Wohnraummietverträgen
Grundsätzlich gilt, dass die Parteien eines Mietvertrages gemäß § 557 Abs. 1 BGB jederzeit eine Mieterhöhung vereinbaren können. Auch eine entsprechende stillschweigende Einigung ist möglich. Grundlage hierfür ist die Vertragsfreiheit.
Häufig trifft man in Mietverträgen auf sog. Staffel- oder Indexmieten.
Die Miete kann bei der Staffelmiete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. In der Vereinbarung muss die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen sein.
Dem gegenüber können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelnden Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
6. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die Mieterhöhungserklärung ist grundsätzlich schriftlich an den Mieter zu richten, wobei hier diverse Form- und Begründungsvoraussetzungen zu beachten sind, um im Ergebnis auch zu einer wirksamen Mieterhöhung zu gelangen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart wurden. Bei der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist jedoch eine sog. Kappungsgrenze zu berücksichtigen, wonach innerhalb bestimmter Zeiträume nur eine bestimmte prozentuale Erhöhung zulässig ist.
Zur Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete ist u.a. auf sog. Mietspiegel zurückzugreifen oder auch auf die Benennung von Vergleichwohnungen. Auch hier beraten wir Sie gerne.
Die §§ 559 ff. BGB regeln die Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung. Insbesondere im Hinblick auf die energetische Sanierung von Immobilien, welche im Zuge des Energiewandels und der Energieersparnis von immer größerer Bedeutung wird, gewinnt diese Möglichkeit der Mieterhöhung an Bedeutung.
Wichtige Voraussetzung dieser Möglichkeit der Mieterhöhung ist, dass der Vermieter selbst Bauherr der Maßnahme war.
Was bauliche Maßnahmen sind, ist im Gesetz geregelt. Bloße Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen stellen keine bauliche Maßnahme im Sinne des Gesetzes dar und können damit nicht als Grundlage einer Erhöhung dienen.
Der Vermieter kann nach dem Gesetzeswortlaut eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11% der für die Wohnung aufgewandten Kosten verlangen. Zu ermitteln sind deshalb zum einen die jährliche Miete und zum anderen die auf die Wohnung entfallenden Kosten.
Nach der Legaldefinition in § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer [……] durch das Eigentum [……] am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers [……] dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
Die Abrechnung der Betriebskosten oder Nebenkosten ist immer wieder Gegenstand von mietrechtlichen Streitigkeiten. Von Vermieterseite werden oft Betriebskostenabrechnungen erstellt, welche nicht den Voraussetzungen an Form und Inhalt genügen. So muss eine Betriebskostenabrechnung unter anderem den genauen Verteilungsschlüssel, die geleisteten Vorauszahlungen, die angefallenen Gesamtkosten sowie die auf die jeweilige Mietwohnung entfallenden Einzelkosten nachvollziehbar enthalten.
Auch führen der sog. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und einzuhaltende Fristen bei der Abrechnung immer wieder zu Unstimmigkeiten zwischen den Mietparteien, welche es im Einzelfall erforderlich machen, Betriebskostenabrechnungen fachkundig überprüfen zu lassen.
Gemäß § 551 BGB hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten. Hier ist die sog. Kaution gemeint. Die Kaution kann z.B. als Barkaution, oder auch als Bürgschaft geleistet werden. Zu beachten ist, dass die Kaution höchstens das 3-fache der auf einen Monat entfallenden Nettomiete betragen darf. Daneben ist der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, eine Geldkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen an den Vermieter zu entrichten. Der Vermieter seinerseits ist verpflichtet die ihm zur Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Gelditinstitut zu dem für Spareinlagen üblichen Zinssatz anzulegen.
10. befristete Verträge
Zu beachten ist, dass nach der Mietrechtsmodernisierung die einfache Befristung von Wohnraummietverträgen, d. h. ohne Angaben von Befristungsgründen abgeschafft wurde. In diesem Fall wird in der Regel ein unbefristeter Mietvertrag fingiert. Der qualifizierte befristete Mietvertrag (also mit einer der zugelassenen Befristungsgründe aus § 575 BGB) ist auch für mehrere Jahre möglich. Zu beachten ist, dass einer der wirksamen Befristungsgründe grds. bereits bei Mietvertragsbeginn schriftlich mitgeteilt werden muss.
Der Mieter von Wohnraum genießt grundsätzlich umfassenden Kündigungsschutz. Deshalb kann der Vermieter eine wirksame Kündigung regelmäßig nur aussprechen, wenn er sich auf einen anerkannten Kündigungsgrund berufen kann.
Für die Wohnraumkündigung schreibt § 568 BGB zwingend die Schriftform vor. Auch ist in der Regel eine Begründung der Kündigung zwingend erforderlich.
Der häufigste Fall in dem ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 BGB vorliegt, ist die Konstellation des Eigenbedarfs. Daneben besteht u.a. die Möglichkeit der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Objektes oder schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters.
Neben den vorgenannten Möglichkeiten steht dem Vermieter die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund zu. Der häufigste Fall einer solchen Kündigung ist der des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzuges. Danach ist der Vermieter grundsätzlich zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter die Miete für einen bestimmten im Gesetz festgelegten Zeitraum, einen bestimmten Betrag oder Teilbetrag nicht zahlt.
12. Kündigungswiderspruch
Gemäß § 574 BGB hat der Mieter die Möglichkeit der ausgesprochenen Kündigung unter Berufung auf die sog. Sozialklausel zu widersprechen. In diesem Fall muss auf Seiten des Mieters eine besondere Härte vorliegen, welche gegen das berechtigte Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses abzuwägen ist. Was ein Härtegrund ist, bedarf der Einzelfallprüfung.
13. Kündigungsrecht des Mieters
Der Mieter kann zu jeder Zeit die ordentliche Kündigung aussprechen. Diese ist nicht vom Vorliegen besonderer Gründe abhängig.
Ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht aus wichtigem Grund steht dem Mieter nur unter bestimmten Voraussetzungen zu. Unter Umständen kann sogar eine Abmahnung zur Wirksamkeit einer solchen Kündigung erforderlich sein.
Zu Streitigkeiten im Rahmen von beendeten Mietverhältnissen führen immer wieder die sog. Schönheitsreparaturen. Hierbei ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass die Renovierungspflicht Teil der dem Vermieter obliegenden Erhaltungspflicht ist. In der Regel sind diese Renovierungspflichten von Seiten des Vermieters im Rahmen von Formularmietverträgen auf den Mieter abgewälzt. Unter Schönheitsreparaturen versteht man vereinfacht formuliert die Durchführung von Tapezier- und Anstreicharbeiten zur Verschönerung der Mieträume. Die Vereinbarung zur Schönheitsreparaturen in Wohnraummietverträgen bezieht sich grundsätzlich nur auf das Wohnungsinnere.
In der Vergangenheit gab es umfangreiche Rechtsprechung zu der Frage, ob eine in einem Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel wirksam oder unwirksam ist. Hierbei kommt es auf die genaue Vereinbarung und die genaue Formulierung im Mietvertrag an. Im Hinblick auf die vielfältige Rechtsprechung ist eine pauschale Aussage, wann eine Klausel unwirksam ist und wann nicht, nicht möglich. Auch hier bedarf es daher der genauen Prüfung des Einzelfalls.
In vielen Mietverträgen sind sog. Fristenpläne enthalten. Danach ist festgehalten, dass bestimmte Räume nach einer bestimmten Anzahl von Jahren zu renovieren sind. Ist ein solcher Fristenplan mit starren Fristen ausgestaltet, ist die Klausel nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam. In Abgrenzung hierzu sind sog. weiche Fristenpläne zu sehen. Diese berücksichtigen die tatsächliche Erforderlichkeit durchzuführender Schönheitsreparaturen in Mieträumen.
Im gesamten Bereich der Schönheitsreparaturklauseln gilt, dass keine allgemein verbindliche Empfehlung ausgesprochen werden kann. Aufgrund der Vielfältigkeit der Rechtsprechung und der Ausgestaltungsmöglichkeiten der Klauseln, bedarf jeder einzelne Mietvertrag einer genauen Überprüfung.
15. kurze Verjährung des § 548 BGB
Hinzuweisen ist auch auf eine dem Mietrecht immanente Besonderheit hinsichtlich der Verjährung von Ansprüchen. In Abgrenzung zu dem üblichen im bürgerlichen Recht geltenden Verjährungsfristen gilt für bestimmte Ersatzansprüche aus dem Mietverhältnis eine 6-monatige Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB. Diese beginnt ab dem Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjektes.
16. vorzeitiger Austritt aus dem Mietverhältnis durch Nachmieterstellung
Der Mieter, der vorzeitig aus seinem Mietvertrag aussteigen will, aber kein Sonderkündigungsrecht hat, kann versuchen, einen Nachmieter zu stellen. Dies ist zulässig, wenn im Mietvertrag eine sog. Nachmieterklausel enthalten ist. Ohne Nachmieterklausel darf der Mieter nur dann ausnahmsweise einen Nachmieter stellen, wenn es für ihn unzumutbar wäre, noch längere Zeit am Vertrag festgehalten zu werden. Hieran werden von der Rechtsprechung jedoch besonders hohe Voraussetzungen geknüpft.
Steffen Heß, Rechtsanwalt
Gelnhausen, im Januar 2017

References: § 535
 § 535
 § 540
 § 535
 § 536
 § 535
 § 1
 § 557
 § 558
 § 1
 § 551
 § 575
 § 568
 § 573
 § 543
 § 574
 § 548
 § 548