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Timestamp: 2019-12-05 22:11:31+00:00

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Entschädigung von Wiederbeschaffungskosten bei freiwilliger Veräußerung zur Vermeidung einer Enteignung - Findok Internet
Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 15.05.2014, RV/7101935/2009
Entschädigung von Wiederbeschaffungskosten bei freiwilliger Veräußerung zur Vermeidung einer Enteignung
RV/7101935/2009-RS1 Permalink
wie RV/3878-W/08-RS1
RV/7101935/2009-RS2 Permalink
wie RV/0036-I/03-RS1 (hier: nachträgliche Leistung auf Grund einer Meistbegünstigungsklausel.)
Ist der Erwerber (Übernehmer) eines Grundstückes eine aufschiebend bedingte Verpflichtung zur Bezahlung von Entfertigungszahlungen an die Geschwister bei Eintritt eines bestimmten Ereignisses eingegangen und erfüllte diese Verpflichtung infolge der unbestritten vorliegenden kausalen Verknüpfung mit der Grundstücksübernahme die allgemeinen Kriterien einer Gegenleistung, so wird diese Verpflichtung mit Eintritt der aufschiebenden Bedingung zur nachträglichen zusätzlichen Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 2 Z 1 GrEStG 1987. Mit Eintritt der Bedingung entsteht insoweit eine neue Grunderwerbsteuer(schuld). Diese ist durch einen zusätzlichen (selbständigen) Grunderwerbsteuerbescheid festzusetzen. Mangels Eintrittes der aufschiebenden Bedingung erfolgte die Einbeziehung der streitgegenständlichen Entfertigungszahlungen in die Gegenleistung rechtswidrig.
Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter R. in den Beschwerdesachen Bf. über die Beschwerde gegen die Bescheide des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien vom 20. April 2009, ErfNr., betreffend Grunderwerbsteuer zu Recht erkannt:
Der Beschwerde wird teilweise Folge gegeben und die angefochtenen Bescheide werden abgeändert wie folgt:
Erwerb von H.:
Die Grunderwerbsteuer wird festgesetzt mit € 632,33
(Gemäß § 7 Z 3 GrEStG 1987 3,5% von der Gegenleistung in Höhe von € 18.066,57)
Der Spruchteil "Die Festsetzung erfolgt gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig" entfällt.
Erwerb von S.:
Mit elektronischer Abgabenerklärung vom 5. März 2009 erklärte die Bf. durch ihren Bevollmächtigten gegenüber dem Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien (FAG) einen der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerb von H. und von S. jeweils um einen Kaufpreis von € 16.913,38.
Als Vertragsdatum und Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld wurde der 5. März 2009 erklärt.
In der im Bemessungsakt in Kopie einliegenden, lt. Vermerk des Bevollmächtigten vom 5. März 2009 der oa. Abgabenerklärung zu Grunde liegenden Urkunde wurde auszugweise Folgendes beurkundet:
abgeschlossen zwischen H., .....und S., ..... im Folgenden kurz Verkäufer/in genannt einerseits
und der Bf,......
im Folgenden kurz Käuferin genannt andererseits.
Gegenstand dieses Übereinkommens ist die Grundeinlöse.
Der/die Verkäufer/in ist bücherliche/r Eigentümer/in der nachstehend angeführten Liegenschaft, von der das/die im Punkt II. aufgelistete Grundstück/e durch die Käuferin voraussichtlich wie folgt beansprucht und zu den ebenfalls nachstehend vereinbarten Entschädigungsbeträgen, gemäß Gutachten von DI inkl. Grundeinlöseplanauszug, eingelöst werden:
II. Beanspruchung und Ablöse
Der/die Verkäufer/in überträgt die nach Punkt II. eingelösten Grundflächen und die Käuferin übernimmt diese in dem für die Durchführung des Bauvorhabens notwendigen Ausmaß um die sich nach der tatsächlichen Inanspruchnahme rechnerisch sich ergebende Ablösesumme in das Eigentum der Käuferin. Die Abwicklung des Rechtsgeschäftes erfolgt über die Käuferin.
Mit der Bezahlung der nach Endabrechnung berechneten Entschädigung sind sämtliche wie immer gearteten Ansprüche gegenüber der Käuferin abgegolten.
III. Mehrbeanspruchung
Sollte die Käuferin zur Durchführung des Bauvorhabens noch weitere geringfügige Grundflächen (im Ausmaß von nicht mehr als jeweils 10 % plus 100 m2 der im Punkt II. angeführten Flächen) benötigen, so können diese zum vereinbarten m2-Preis und zu denselben Bedingungen ohne weitere Verhandlung zusätzlich in Anspruch genommen werden. Dasselbe gilt für eine Mehrbeanspruchung bis zu 20 m2, wenn die im Punkt II. angegebene Grundbeanspruchung weniger als 200 m2 beträgt.
Es wird zugesichert, dass eine zum Zeitpunkt der Vertragserrichtung stehende Frucht abgeerntet werden kann oder Entschädigung geleistet wird.
V. Benützung und Genehmigungen
Die Käuferin sowie die von ihr beauftragten bauausführenden Unternehmen und deren Organe sind berechtigt, die gemäß Punkt II. voraussichtlich benötigten Grundflächen sofort mit Beginn des Straßenbaues oder bei vorausgehenden notwendigen Vorarbeiten in Besitz zu nehmen.
Die Käuferin ist verpflichtet, innerhalb von 6 Wochen nach eventueller Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung und nach Vorlage eventueller LastenfreisteIlungsurkunden auf den im Punkt II. vereinbarten Ablösebetrag eine Anzahlung in Höhe von 90 % zu leisten.
Die sich nach Vermessung und Feststellung der tatsächlichen Inanspruchnahme rechnerisch ergebende Restablösesumme ist von der Käuferin binnen 6 Wochen nach Vorliegen des durch das zuständige Vermessungsamt bestätigten Vermessungsergebnisses zuzüglich 4 % p.a. (linear) ab dem Zeitpunkt der Anzahlung, aber nicht vor grundbuchsfähiger Unterfertigung der für die Herstellung der Grundbuchsordnung erforderlichen Urkunden, an den/die Verkäufer zu leisten.
Ergibt die Abrechnung jedoch eine solche Minderbeanspruchung, dass sich daraus eine geringere Ablösesumme als der vorgenannten ausgezahlte Betrag errechnet, hat der/die Verkäufer/in oder dessen/deren Rechtsnachfolger den Überzahlungsbetrag unverzinst binnen 6 Wochen nach Aufforderung an die Käuferin zurückzuzahlen. Ab dem Tag des Ablaufes dieser sechswöchigen Frist ist die Käuferin berechtigt, Verzugszinsen in der Höhe von 3 % p.a. über dem Basiszinssatz in Rechnung zu stellen.
VII. Grundbuchsangelegenheiten
Die Herstellung der Grundbuchsordnung einschließlich der von der Käuferin für erforderlich gehaltenen Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung wird durch die Käuferin auf deren Kosten veranlasst.
Sollte die Herstellung der Grundbuchsordnung vor Ablauf der Rechtswirksamkeit der angemerkten Rangordnung nicht möglich sein, verpflichte/t/n sich der/die Verkäufer/in, auf Verlangen der Käuferin spätestens ein Monat vor Ablauf der Rangordnung ein neuerliches Anmerkungsgesuch zu unterfertigen.
Der/die Verkäufer/in verpflichte/t/n sich ausdrücklich, sämtliche für die Verbücherung notwendigen Urkunden den Erfordernissen des Grundbuchsgesetzes entsprechend gegen Kostenersatz zu unterfertigen.
XIV. Meistbegünstigungsklausel
Zum Zeitpunkt des jeweiligen Vertragsabschlusses gleichwertige Grundflächen werden den Eigentümern für das gegenständliche Straßenbauprojekt und dessen Nebenanlagen zu gleichen Preisen abgegolten. Sollte ein Eigentümer für eine zum Zeitpunkt des jeweiligen Vertragsabschlusses gleichwertige Grundfläche einen höheren Kaufpreis pro Quadratmeter erzielen, als in diesem Vertrag vereinbart, so erhöht sich der Kaufpreis pro Quadratmeter aus diesem Vertrag entsprechend. In gleicher Weise verpflichtet sich der Käufer zur Gleichbehandlung in Bezug auf die Vertragsbedingungen. Diese Meistbegünstigungsklausel ist nur bei Rechtsgeschäften wie dem vorliegenden Vertrag vor Einleitung eines behördlichen Verfahrens anwendbar.
D., am 30.01.2009 <Unterschriften Verkäufer>
………….am 5.3.2009 <Unterschrift Bf.>
Auf Grund der Erklärungen der Bf. und des vorliegenden Übereinkommens setzte das FAG unter Hinzurechnung der Wiederbeschaffungskosten zu den erklärten Beträgen gegenüber der Bf. mit gesonderten Grunderwerbsteuerbescheiden vom 20. April 2009 je Erwerbsvorgang Grunderwerbsteuer von einem anteiligen Kaufpreis von € 18.181,89 in Höhe von € 636,36 gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig fest.
In der gegen diese Bescheide rechtzeitig eingebrachten Berufung wendete die Bf. ein, dass die Berechnung nicht nachvollziehbar sei. Selbst unter der Annahme, dass die unter dem Titel Wiederbeschaffungskosten gewährte Entschädigung grunderwerbsteuerpflichtig wäre, sei die vom Finanzamt ermittelte Gegenleistung unrichtig.
Dem entsprechend beantragte die Bf. die Grunderwerbsteuer jeweils ausgehend von der erklärten Gegenleistung von € 16.913,38 festzusetzen.
Mit Berufungsvorentscheidungen vom 4. Mai 2009 wies das FAG die Berufung mit der Begründung ab, dass Entschädigungen, die der Erwerber dem Veräußerer dafür gewähre, dass der Veräußerer der Grundstücke durch den Verkauf wirtschaftliche Nachteile erleide, grundsätzlich als Teil der Gegenleistung anzusehen seien, weil sie mit dem Erwerb des Grundstückes in einem inneren Zusammenhang stünden. Nicht zur Gegenleistung gehörten aber die besondere Entschädigung für eine Wertminderung der nicht enteigneten Grundstücke ( § 5 Abs. 1 Z 7 GrEStG 1987. z.B. Feldverkürzung).
Ausdrücklich erklärte die Bf. im Vorlageantrag, die Wiederbeschaffungskosten würden gewährt, um dem Verkäufer die Möglichkeit zu geben um den gewährten Entschädigungsbetrag wieder Grundstücke ankaufen zu können und es sollten die Wiederbeschaffungskosten ausschließlich dazu dienen, die mit dem Liegenschaftsanteil verbundenen Steuern, Gebühren und Kosten abzudecken.
In der Folge erklärte die Bf. gegenüber dem FAG unter Hinweis auf die vertragliche Verpflichtung, im Falle einer Preiserhöhung eine Nachzahlung leisten zu müssen, eine Erhöhung des Gesamtablösebetrages und übermittelte weiters ein Zusatzabkommen über die Ablösung einer Restfläche.
Mit Schreiben vom 24. November 2010 leitete das FAG diese Eingabe samt bezughabenden Bemessungsakt an den unabhängigen Finanzsenat weiter.
Fest steht, dass die Bf. wie von ihr erklärt, am 5. März 2009 das oben dargestellte Übereinkommen mit H. und S. wie beurkundet abgeschlossen hat.
Bei den Wiederbeschaffungskosten handelt es sich tatsächlich um einen Ersatz der Kosten für eine Wiederbeschaffung der von der Bf. beanspruchten Grundstücke. Dass es sich dabei um eine Entschädigung für eine Wertminderung der Restgrundstücke handeln würde, wurde weder behauptet noch kann dies vermutet werden.
Der Sachverhalt ergibt sich aus den Erklärungen der Bf. und den vorgelegten Urkunden.
Auf Grund des § 1 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 unterliegen Kaufverträge und andere Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung begründen, der Grunderwerbsteuer soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen.
Auf Grund des § 5 Abs. 2 Z 1 GrEStG 1987 gehören zur Gegenleistung auch Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt.
Die somit nach Maßgabe des § 1 Abs. 1 BewG 1955 grundsätzlich auch für die Grunderwerbsteuer geltenden §§ 4 bis 8 BewG 1955 lauten wie folgt:
"§ 4. Aufschiebend bedingter Erwerb
(1) Lasten, deren Entstehung vom Eintritt einer aufschiebenden Bedingung abhängt, werden nicht berücksichtigt. (2) Für den Fall des Eintrittes der Bedingung gilt § 5 Abs. 2 entsprechend. § 7. Auflösend bedingte Lasten.
Die §§ 4 bis 7 gelten auch, wenn der Erwerb des Wirtschaftsgutes oder die Entstehung oder der Wegfall der Last von einem Ereignis abhängt, bei dem nur der Zeitpunkt ungewiß ist."
Die Wiederbeschaffungskosten stehen in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes (vgl. UFS 3.9.2012, RV/3225-W/08; UFS 9.4.2013, RV/3878-W/08) und waren daher als Gegenleistung im Sinne des § 5 GrEStG 1987 in die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage miteinzubeziehen.
Es war jedoch die Grunderwerbsteuer insoweit zu berichtigen, als das FAG der Bemessungsgrundlage (Grundwert + Wiederbeschaffungskosten + 10%iger Akzeptanzzuschlag vom Grundwert) ohne dass dies im Übereinkommen Deckung fände, einen Betrag, der 10% der Entschädigung der Wiederbeschaffungskosten entspricht, zugeschlagen hat.
Die Gegenleistung ermittelt sich wie folgt:
Entschädigung Wiederbeschaffungskosten
Akzeptanzzuschlag 10% vom Grundwert
davon je ½ pro Erwerbsvorgang
30.751,60
3.075,17
36.133,14
18.066,57
Der vom FAG in den angefochtenen Bescheiden ohne weitere Begründung getroffene Ausspruch über die Vorläufigkeit gemäß § 200 Abs. 1 BAO hatte zu entfallen, da nach dieser Bestimmung eine Abgabe nur dann vorläufig festgesetzt werden kann, wenn die Abgabepflicht oder der Umfang der Abgabepflicht nach den Ergebnissen des Ermittlungsverfahrens noch ungewiss ist.
Eine Ungewissheit nach den Ergebnissen des Ermittlungsverfahrens liegt hier jedoch nicht vor.
Mit dem gegenständlichen Übereinkommen vom 5. März 2009 hat die Bf. einen Übereignungsanspruch an den vertragsgegenständlichen Liegenschaften um einen bestimmten Preis erworben.
Dem entsprechend wurde von der Bf. erklärt, dass die Steuerschuld am 5. März 2009 entstanden sei.
Da der Umfang des Erwerbsgegenstandes von dem sich erst künftig ergebenden, mehr oder weniger notwendigen Ausmaß für die Durchführung des Bauvorhabens abhängig gemacht wurde, unterliegt der Erwerb seinem Umfang nach einer aufschiebenden bzw. auflösenden Bedingung.
Mit der Vereinbarung im Falle einer Preiserhöhung Nachzahlungen zu leisten (Meistbegünstigungsklausel) wurde eine weitere, aufschiebend bedingte Gegenleistung vereinbart.
Eine auflösende Bedingung ist jedenfalls solange unbeachtlich, als das maßgebliche Ereignis nicht eintritt und wäre im Falle des Eintrittes des ausbedungenen Ereignisses nach Maßgabe des § 17 GrEStG 1987 (allenfalls nach Maßgabe der Bestimmungen des Bewertungsgesetzes) lediglich auf Antrag zu berücksichtigen (vgl. Steiner, Die Bedingung im Recht der Gebühren und Verkehrsteuern, JBl. 1999 sowie Ruppe, Bedingungen und Befristungen, ÖStZ 1985, 80, Fußnote 36).
Ein entsprechender Antrag liegt jedoch nicht vor.
Der Judikatur des unabhängigen Finanzsenates folgend (vgl. UFS 18.8.2003, RV/0036-I/03; 31.01.2006, RV/0017-K/06; UFS 5.6.2009, RV/2369-W/06; UFS 15.4.2011, RV/0379-W/08 unter Hinweis auf Fellner, Rz 10a zu § 5 GrEStG 1987 sowie BFH 22.11.1995, II R 26/92 BStBl II 1996, 162 ff) ist die aufschiebend bedingte Gegenleistung genauso zu beurteilen wie eine nachträglich vereinbarte Gegenleistung im Sinne von § 5 Abs. 2 Z 1 GrEStG 1987 und es berührt die auf Grund des Eintritts der Bedingung schlagend gewordene zusätzliche Gegenleistung die Tatbestandsmäßigkeit des ursprünglichen Erwerbsvorganges nicht.
Mit Eintritt der Bedingung entsteht somit eine neue Grunderwerbsteuerpflicht, die durch einen zusätzlichen (selbständigen) Grunderwerbsteuerbescheid festzusetzen ist.
Es ist daher die Nachzahlung auf Grund der Preiserhöhung (Meistbegünstigungsklausel) ebenso wenig Sache der angefochtenen Bescheide wie die nachträgliche Vereinbarung über die Einlösung einer Restfläche und es konnte daher über diese Vorgänge hier nicht abgesprochen werden.
Da zur Ansicht,
dass eine aufschiebend bedingte Gegenleistung genauso zu beurteilen ist, wie eine nachträglich vereinbarte Gegenleistung und die auf Grund des Eintritts der Bedingung schlagend gewordene zusätzliche Gegenleistung die Tatbestandsmäßigkeit des ursprünglichen Erwerbsvorganges nicht berührt, somit die in Folge des Eintrittes der Bedingung nachträgliche Gegenleistung nicht Sache im Beschwerdeverfahren betreffend den ursprünglichen Erwerbsvorgang sein kann,
keine bestätigende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes besteht,
war die Revision spruchgemäß zuzulassen.
Bavenek-Weber in BFG in BFGjournal 2015, 300
UFS, RV/3878-W/08
Steiner, Die Bedingung im Recht der Gebühren und Verkehrsteuern, JBl. 1999
UFS, RV/2369-W/06
UFS, RV/0036-I/03
UFS, RV/0017-K/06
UFS, RV/0379-W/08
UFS, RV/3225-W/08
Ruppe, Bedingungen und Befristungen, ÖStZ 1985, 80
ECLI:AT:BFG:2014:RV.7101935.2009
Findok-Nr: 101687.1, aufgenommen am: 03.10.2014 09:42:30, zuletzt geändert am: 27.08.2015, Dokument-ID: 0b5226ce-476b-445b-bb26-3e95840c0fbe, Segment-ID: 8e74bac2-33a0-4e04-8318-6450ab5a9e9e

References: § 5
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