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Timestamp: 2020-02-26 09:50:28+00:00

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Mietrecht Übersicht - Seite 6 von 6 - BFW Landesverband Baden-Württemberg e.V.
Mietpreisbremse – Auswirkungen für die Immobilienpraxis
Fragen und Antworten – ein Überblick über die praktischen Konsequenzen
Das MietNovG tritt am 01.06.2015 in Kraft. Grund genug die praktischen Auswirkungen der anstehenden Länderverordnungen in den Fokus zu rücken. Hier ein kurzer Überblick über die praktischen Konsequenzen:
Wann ist der gesetzliche Anwendungsbereich eröffnet?
Ist der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses oder der Mietvertragsbeginn relevant?
Die Antwort findet sich in § 556d Abs. 1 BGB und in den Übergangsvorschriften des Art. 129 EGBGB. Danach wird zwischen Mietvertragsabschluss und Mietvertragsbeginn differenziert. Für die Eröffnung des (zeitlichen) Anwendungsbereiches ist der Mietvertragsabschluss und für die Prüfung der Rechtmäßigkeit der vereinbarten Miethöhe der Mietvertragsbeginn maßgeblich. Der Anwendungsbereich ist also für Mietverträge eröffnet, bei denen zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bereits eine Länderverordnung zur Mietpreisbremse in Kraft getreten ist.
Gemäß § 556d Abs. 1 BGB darf die zulässige Miete in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent steigen.
Aber wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
Hierbei besteht erhebliche Rechtsunsicherheit. Oder anders formuliert: Die Feststellung der ortsüblichen Miete ist rechtssicher eigentlich nicht möglich. Aus diesem Grund kann Praktikern nur empfohlen werden, die Rechtsunsicherheit als gesetzesimmanentes Problem zu akzeptieren und das Beste daraus zu machen… also das Gesetz korrekt, wirtschaftlich sinnvoll und interessengerecht anzuwenden.
Hierzu verweist § 556d Abs. 1 BGB auf § 558 Abs. 2 BGB und damit auf die Mieterhöhungsvorschriften für Bestandsmieten. Hierbei können es sich Vermieter natürlich relativ einfach machen und soweit vorhanden, die ausgewiesene Durchschnittswerte der in der jeweiligen Gemeinde vorhandenen Mietspiegel übernehmen. Dies hat bei der Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels immerhin den Vorteil, dass für die im qualifizierten Mietspiegel genannten Entgelte materiell rechtlich vermutet wird, dass diese die ortsüblichen Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB), ein wichtiger Aspekt in Hinblick auf mögliche Rechtsstreitigkeiten.
Andererseits beinhaltet der Bezugszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete des qualifizierten Mietspiegels nur die veränderten und gesetzlich gedeckelten Mieten der letzten vier Jahre.
Oder anders formuliert: Statt eines Marktpreises wird durch den qualifizierten Mietspiegel ein gesetzlich regulierter Preis angezeigt und zur Grundlage der Preisbildung gemacht. Eine ähnliche Konsequenz gilt auch für den einfachen Mietspiegel.
Man benötigt nicht viel Phantasie, um festzustellen, dass sich durch die Mietpreisbremse die Diskrepanz zwischen Mietspiegelwert und Marktmiete in Zukunft weiter verschärfen wird. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, auch die anderen formal rechtmäßigen Begründungsmittel für die Ermittlung der Bezugsgröße in Betracht zu ziehen (§ 558 Abs. 2 Nr. 1 bis Nr. 4 BGB).
Insbesondere die Begründung mit dem Entgelt für drei Vergleichswohnungen gem. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB kommt als Alternative in Betracht. Denn die so ermittelte Miete wird in vielen Fällen höher sein als der Durchschnittswert im qualifizierten Mietspiegel.
Aber auch dieses Begründungsmittel hat nicht nur Vorteile:
Sicherlich, formal ist die ortsübliche Vergleichsmiete ordnungsgemäß ermittelt worden. Jedoch, kommt es zum Rechtsstreit, hat die ermittelte Miete aus drei Vergleichswohnungen keinen materiell rechtlichen Beweiswert. Aus diesem Grund sollte der mit den drei Vergleichswohnungen ermittelte Wert immer auch auf Plausibilität mit der konkreten Situation im eigenen Bestand und dem Mietspiegelwert abgeglichen werden, um sodann eine angemessene und interessengerechte Entscheidung für die Festlegung der relevanten Bezugsgröße zu treffen.
Im Hinblick auf den gesetzlichen Auskunftsanspruch des Mieters zu den preisbildenden Tatsachen gem. § 556g Abs. 3 BGB (siehe unten) wird empfohlen, die Berechnung der zulässigen Wiedervermietungsmiete umfassend und nachvollziehbar zu dokumentieren und in geeigneter Form zu archivieren. Vermieter sollten stets in der Lage sein, die ermittelte Miete gegenüber dem Mieter nachvollziehbar zu begründen. Das mietvertragliche Vertrauensverhältnis bleibt so erhalten. Rechtsstreitigkeiten werden in vielen Fällen vermieden.
Inwieweit besteht Bestandsschutz für die Vormiete?
Gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB besteht Bestandsschutz für die zuletzt vertraglich vereinbarte Vormiete. Dies gilt auch dann, wenn die Vormiete höher ist als die zulässige Miete. Gem. § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben jedoch Mietminderungen sowie Miet-erhöhungen unberücksichtigt, die mit dem Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Das heißt, der Vermieter ist grds. nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der letzten vertraglichen Miete anzubieten. Das Gesetz stellt klar, dass eventuelle Mietminderungen nicht zur Berechnung der Vormiete heranzuziehen sind. Entsprechendes gilt nach der Gesetzesbegründung auch für Einwendungen und Einreden (z.B. Aufrechnung, Zurückbehaltungsrechte).
Die Regelung, wonach Mieterhöhungen unberücksichtigt bleiben, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, soll eine Umgehung der Mietpreisbremse unterbinden. Dennoch geht die Gesetzesbegründung davon aus, dass nicht nur Umgehungsgeschäft, sondern alle Mieterhöhungsvereinbarungen der letzten 12 Monate „pauschaliert“ vom Bestandsschutz ausgeschlossen sind. Dieser Ausschluss betrifft danach also auch Modernisierungsvereinbarungen gem. § 555f BGB und Zustimmungserklärungen zu Mieterhöhungen gem. § 558b BGB, die innerhalb der letzten 12 Monate vor Vertragsbeendigung getroffen bzw. erklärt worden sind.
Bei alledem ist jedochpositiv, dass die bestandsgeschützte Vormiete relativ rechtssicher festgestellt bzw. nachgewiesen werden kann. Mieterhöhungsmöglichkeiten im Bestand sollten daher im Hinblick auf kommende Mietverhältnisse konsequent genutzt werden.
Unter welchen Voraussetzungen gilt die Ausnahme für den Neubau?
Gem. § 556f Satz 1BGB-E sind neu errichtete Wohnungen von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Die Ausnahme für den Neubau gilt für die Erstvermietung und Weitermietung. Voraussetzung ist, dass die Wohnung nach dem 01.10.2014, also ab 02.10.2014, erstmals genutzt und vermietet wird.
Inwieweit sind umfassend modernisierte Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen? Wann ist eine Wohnung umfassend modernisiert?
Die Begrenzung für Wiedervermietungsmieten ist gemäß § 556f Satz 2 BGB nicht auf die Wiedervermietung umfassend modernisierter Wohnungen anzuwenden.
Diese Ausnahme betrifft im Unterschied zum Neubau nur die Erstvermietung.
Bei dem Begriff „ Umfassende Modernisierung“ handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der sehr streitanfällig ist. Nach der Gesetzesbegründung soll eine umfassende Modernisierung u.a. dann vorliegen, wenn die Maßnahme einen Umfang annimmt, der einem Neubau gleichkommt und wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Es bleibt auch hier der Rechtsprechung vorbehalten, für Klarheit zu sorgen.
Positiv ist, dass es für die Kalkulation der Miete in dieser Konstellation nicht auf die Berücksichtigung des Instandsetzungsanteils ankommt. Für Vermieter kann es also wirtschaftlich sinnvoll sein, Wohnungen mit hohem Instandsetzungsbedarf vor der Weitervermietung gleich grundlegend zu sanieren.
Welche Sonderwohnformen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen?
Auf Sonderwohnformen ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar:
Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs.2 Nr. 1BGB)
möblierter Wohnraum des Vermieters (§ 549 Abs.2 Nr. 2 BGB)
soziale Angebote für Personen mit dringendem Wohnbedarf (§ 549 Abs.2 Nr. 3 BGB)
Studenten- und Jugendwohnheime (§ 549 Abs. 3 BGB)
Welche Ausnahmen bestehen für Staffelmieten und Indexmieten?
Bei Staffelmietverträgen gilt die Mietpreisbremse für jede Mietstaffel (§ 557a Abs. 4 BGB), bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete (§ 557 Abs. 4 BGB).
In den Übergangsvorschriften von Art 229 EGBGB wird klargestellt, dass die §§ 556 d ff BGB auch nicht auf Staffelmietverträge anzuwenden sind, die abgeschlossen worden sind, bevor die vertragsgegenständliche Wohnung in den Anwendungsbereich der jeweiligen Rechtsverordnung zur Mietpreisbremse fällt. Das heißt in diesen Fällen, dass die Mietpreisbremse auch dann nicht für die folgenden Mietstaffeln gilt, wenn die Staffeln innerhalb des zeitlichen Geltungsbereichs der Mietpreisbremse wirksam werden.
Wie werden Kosten für Modernisierungsmaßnahmen in die Berechnung einbezogen?
Gem. § 556e Abs. 2 BGB kann eine Modernisierung im Leerstand oder im vorhergehenden Mietverhältnis als fiktive Mieterhöhung in die Kalkulation der Wiedervermietungsmiete einbezogen werden, auch wenn die Miete im vorhergehenden Mietverhältnis nicht (vollständig) erhöht worden ist.
Empfehlung: Auch wenn für geplante Modernisierungsmaßnahmen keine vollständige Mieterhöhung vorgesehen ist, sollte die (fiktive) Mieterhöhung nach Modernisierung vollständig berechnet und für kommende Mietvertragsabschlüsse archiviert werden. Nur so kann der Modernisierungsanteil korrekt in die Berechnung der zulässigen Miete einbezogen werden:
Inwieweit hat der Mieter einen Anspruch auf Informationen zur Preisbildung?
Gem. § 556g Abs. 1 BGB hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen gesetzlichen Auskunftsanspruch zu den preisbildenden Tatsachen, soweit diese nicht allgemein zugänglich sind. Es handelt sich hierbei lediglich um ein Auskunftsanspruch und nicht um ein Belegeinsichtsrecht. Der Datenschutz liefert gute Argumente für den Vermieter, den Auskunftsanspruch des Mieters zu begrenzen.
Der Auskunftsanspruch ist in Textform geltend zu machen (§§ 556g Abs. 4, 126b BGB).Das heißt, die Geltendmachung per E-Mail oder gar SMS reicht grundsätzlich aus, obgleich dies für den Mieter natürlich zu Nachweisschwierigkeiten im Prozess führen kann.
Was sind die Rechtsfolgen einer Mietpreisüberhöhung?
556g Abs.2 Satz1 BGB schließt Ansprüche des Mieters für die Zeit vor seiner Rüge aus. Die qualifizierte Rüge des Mieters (=Rüge mit Begründung), führt erst zum nächsten Fälligkeitstermin- also i. d. R. für die Miete des Folgemonats- zur Teilnichtigkeit i. H. d. rechtswidrigen Teilbetrages der Miete. Damit wird insbesondere verhindert, dass erst am Ende eines Mietverhältnisses über die Einhaltung der Mietpreisbremse diskutiert und hohe Rückforderungssummen geltend gemacht werden. Das gesetzliche Begründungserfordernis verhindert, dass formalisierte Beanstandungen ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis erhoben werden. Auch für die qualifizierte Rüge gilt die Textform gem. §§ 556g Abs. 4, 126b BGB (s.o.).

References: § 556
 Art. 129
 § 556
 § 556
 § 558
 § 558
 § 556
 § 556
 § 556
 § 555
 § 558
 § 556
 § 556
 § 556
 § 556