Source: http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=23741
Timestamp: 2018-06-25 09:56:05+00:00

Document:
Posté - 11 janv. 2018 : 19:37:55
Nous découvrons une pratique surprenante de notre syndic.
Nous sommes propriétaires de plusieurs lots dans la copropriété et venons de procéder à la vente de 5 lots sur 9.
La vente a eu lieu le 15 décembre 2017. Le syndic avait complété un pré-état daté (demandé par le notaire) et un état daté.
Le dossier était donc soldé : le notaire nous a remis les fonds.
Le 8 janvier, le notaire reçoit une LRAR opposition sur vente pour un montant non expliqué.
Après nous en avoir informé, le notaire demande au syndic de vérifier le montant et indiquer la nature de la somme restant due.
Le syndic répond "ce montant correspond à son appel de charges du 1er trimestre 2018 pour les lots restants.
Je ne comprends pas cette nouveauté dans la pratique du syndic, la vente ayant été réalisée et la somme mentionnée n'était pas sur l'état daté que j'ai demandé au notaire.
Votre avis sur la conduite à tenir à l'égard du syndic pour notre dossier mais également pour d'autres copropriétaires qui se trouveront dans une telle situation.
1 Posté - 11 janv. 2018 : 20:49:26
ce montant correspond à son appel de charges du 1er trimestre 2018 pour les lots restants.
Formellement, il n'existe plus "appel de fonds" qui en fixaient l'exigibilité.
L'exigibilité des provisions procède du vote des budgets (prévisionnel et hors prévisionnel). Pour le prévisionnel, les provisions sont exigibles le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre.
Ce que vous avez du faire début octobre pour le 4ème trimestre 2017.
Sans doute que la notification au syndic de la mutation des lots que vous avez vendu a eu lieu (D.art.6), au moins dans les jours suivant les actes (15.12.2017)
La provision suivante (1.01.2018) est donc exigible du propriétaire de lot, nouveau membre du syndicat, qui ne doit rien ignorer, pas plus que le syndic, nouveau membre ayant eu copie de tous les documents, dont le dernier PV d'AG adoptant le budget prévisionnel.
Le syndic ayant réglé tous les aspects financiers pour vos lots, la vente a été réglée, le produit de la vente vous a été versé par le notaire après apurement de votre situation vis à vis du syndicat.
Syndicat dont vous n'êtes plus membre au 1.01.2018.
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2018 20:53:50
2 Posté - 11 janv. 2018 : 21:03:39
Nous faisons toujours partie du Syndicat puisqu'il nous reste d'autres lots.
Les charges réclamées par le syndic concernent les charges du 1er trimestre 2018 pour les lots restants !
Bien entendu, nous réglons notre appel de charges du 1er trimestre 2018, non pas au notaire, mais comme d'habitude au syndic.
3 Posté - 11 janv. 2018 : 21:30:09
Gédehem: il s'agit de l'appel de fonds pour les lots dont ils sont encore propriétaires...
4 Posté - 11 janv. 2018 : 21:31:16
paloucha: la vente des lots a t elle bien été notifiée au syndic avant le 01/01/2018?
avez vous vérifié auprès du notaire?
5 Posté - 11 janv. 2018 : 21:33:08
Etes vous allé voir le syndic pour qu'il vous explique cette opposition sur vente ?
Il vous reste 4 lots, il est normal qu'il vous réclame votre quote part, par contre l'opposition n'a pas lieu d'être, la vente est soldée.
Le mieux serait d'aller lui en parler face à face
6 Posté - 11 janv. 2018 : 22:06:41
ca ne doit pas être une opposition à la vente mais une opposition a la remise du fruit de la vente.
https://www.mon-immeuble.com/reglem...usieurs-lots par exemple (pas pour cet arrête mais pour ceux qu'il cite)
Du coup plutot que de payer en retard vos charges de janvier 18 dues pour vos autres lots, elles vont être prélevées sur le produit de votre vente actuelle;
Ou est votre préjudice?
Édité par - ribouldingue le 11 janv. 2018 22:09:00
7 Posté - 12 janv. 2018 : 06:41:53
avez vous réglé ces charges des lots restants au plus tard le 01/01/2018 ou après le 08/01 ou après cette LRAR.
De toute façon, cette opposition n'est pas conforme à la loi, car elle doit être par voie extra judiciaire et de plus le délai (15 jours) doit être écoulé depuis la notification de la mutation par le notaire ....
Le notaire doit vous informer de ce courrier (ce qu'il a fait) et c'est tout.
8 Posté - 12 janv. 2018 : 07:56:45
La vente a eu lieu le 15 décembre 2017, les fonds ont été versés par le Notaire en décembre, donc sur le plan notarié le dossier est bouclé.
Le Syndic adresse une LRAR "opposition sur vente" le 2/01/2018 en précisant suite à la notification que vous venez de nous adresser et conforfément à l'article 20 de la loi 65.557 du 10 juillet 1965, nous xxxxx, formons entre vos mains, par la présente, opposition sur le produit de la vente ci-dessus référencée pour la somme due à l'égard du SDC qui s'élève à xxx euros.
Travaux o €
Charges courantes créance exigible xxx €
Honoraires de mutation xxxx € "
Comme précisé dans mes posts précédents, le dossier est clos chez le notaire, les honoraires de mutation ont été réglés par le notaire auprès du syndic en décembre, et la créance exigible est le montant des charges dues pour les autres lots pour le 1er trimestre 2018.
Comment le syndic peut-il se prévaloir de l'article 20 et créer une telle confusion ?
9 Posté - 12 janv. 2018 : 08:25:45
Initialement posté par paloucha
vous ne répondez pas à la question sur la date à laquelle le syndic a reçu l'avis de mutation et l'avis de transfert de propriété!
s'il a reçu ces 2 avis le 2/1/2018....c'est après la date d'exigibilité du 1/1/2018
10 Posté - 12 janv. 2018 : 09:24:35
Le Syndic adresse une LRAR "opposition sur vente" le 2/01/2018 en précisant suite à la notification que vous venez de nous adresse
je confirme les propos de nefer, cette date de première présentation au syndic est très importante.
Sous cette LRAR, en fait si la date de première présentation est le 02/01/2018, fait une première opposition simple mais formelle, qui ensuite sera suis de l'acte extra judiciaire (et plus cher...).
Il n'empêche que le syndic ne peut pas prétexter de la "dette" sur les autres lots pour faire opposition.
Il est donc très important d'avoir le calendrier officiel des différentes opération depuis la signature de la mutation chez le notaire
11 Posté - 12 janv. 2018 : 10:09:17
"Il n'empêche que le syndic ne peut pas prétexter de la "dette" sur les autres lots pour faire opposition."
C'est le contraire : le syndic peut se prévaloir de dettes sur d'autres lots de ce propriétaire pour justifier son opposition à la vente de tel autre lot, y compris si ce lot est à jour.
Il s'agit des créances du copropriétaire, pas du ou des lots.
C'est pourquoi, les lots ayant été vendus en suivant la procédure, l'affaire est clause pour ces lots.
S'il y a par la suite litige sur d'autres lots, la solution ne vient plus d'une opposition à la vente passée.
Le syndic s'est fourvoyé.
Concernant la vente, elle a été formalisée le 15 décembre 2017, après que le syndic ai remis toutes les données au notaire, dont pré état daté suivi d'un état daté.
Le syndic a donc eu tout le temps d'indiquer les sommes dues, de faire les réserves nécessaires à la date prévisible de la vente, qu'il ne pouvait ignorer.
Maintenant il s'agirait de créances nouvelles, de provisions pour charges des lots restants dues au 1.01.2018, provisions qui ne peuvent être rétroactives sur les ventes passées, créances qui n'existaient pas à la date du 15 décembre.
Ce syndic se prend les pieds dans le tapis.
Édité par - Gédehem le 12 janv. 2018 10:26:32
12 Posté - 12 janv. 2018 : 10:30:18
Concernant la vente, elle a été formalisée le 15 décembre 2017,
encore faut il que le syndic en soit informé...
13 Posté - 12 janv. 2018 : 10:44:39
D'abord, le syndic ne fait pas opposition à la vente, il fait opposition au versement des fonds et dans la limite de la créance, ce qui est un peu différent, convenons en.
ensuite, l'état daté et fait pour les lots considérés et non pour tous les lots du vendeur :
"1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre "
Le syndic ne pouvant demander que la créance du lot considéré, il ne peut se prévaloir d'autres dettes (on peut le regretter et je suis d'accord, mais pour l'instant c'est ainsi...)
et l'opposition à la vente n'est possible que vis à vis de l'acquéreur, qui serait déjà débiteur dans le même syndicat. (c'est le second et nouvel alinéa de l’article 20)
14 Posté - 12 janv. 2018 : 11:33:30
L'opposition du syndic au versement du produit de la vente au vendeur a pour but : "..... obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. "
Des sommes restants dues par ce copropriétaire, que les dettes et charges concernent le lot vendu ou d'autres, toujours propriété du vendeur (Cass 14.04.1982).
Sommes dues en général par ce copropriétaire à la date de la vente, ici le 15 décembre.
Elle ne peut concerner des dettes ou charges non exigibles, postérieures.
Opposition pour dette et charge du copropriétaire qui ne peut être confondue avec les données de l'état daté qui concerne le lot en vente.
Opposition à la remise des fonds par acte extrajudiciaire.
Édité par - Gédehem le 12 janv. 2018 11:40:18
15 Posté - 12 janv. 2018 : 11:56:10
si la notification s'est faite après le 01/01, même si la mutation a eu lieu le 15/12, alors le syndic est en devoir de réclamer cet argent (malheureusement) au vendeur. heureusement dans les faits, en général, cela se passe bien, la notification est faite très rapidement.
le syndic ne peut pas faire opposition au notaire sur quelque chose qui ne serait pas inscrit sur l'état daté pour le ou les lots référencés. Le notaire ne retiendra pas l'argent sur des choses qui ne le concerne pas.
Pour l'opposition formelle, en général les syndics pro font une LRAR au notaire très rapidement pour leur demander l'argent du avant la fin du délai réglementaire ; il s'agit d'un rappel pour le notaire afin qu'il n'oublie pas le chèque (qu'il aurait omis de mettre dans la notification ) et cela me parait être de bonne gestion. Et c'est seulement en fin de délai que les syndic font l'opposition par acte extra judiciaire. Tout le monde y gagne dans ce systeme.
Si le syndic était contraint de déclencher l'huissier parce que le notaire a gardé vers devers lui le chèque que le vendeur a déjà fait, je pense qu'il y aurai du remue-ménage et méninges quelque part....
16 Posté - 12 janv. 2018 : 12:28:02
une opposition sur vente se fait par acte extra judiciaire...pas par une lettre en RAR
17 Posté - 12 janv. 2018 : 12:35:21
on est d'accord, mais cela n'empêche pas la LRAR au préalable pour rappeler ce point... et éviter cette procédure plus lourde. Si la LRAR est sans effets, alors l'huissier est mis en oeuvre en fin de délai avant son terme.
18 Posté - 12 janv. 2018 : 12:57:54
Ramboyillet j'ai donné une référence d'un arrêt qui cite lui-même un arrête qui semble faire jurisprudence ou le syndic est de bon droit de faire opposition au versement pour des dettes sur d'autres lots qu'il ne vend pas.
Aucune demande sur ce point ne va pouvoir prospérer, outre que je ne vois d'ailleurs pas le préjudice du vendeur.
Sur la forme, c'est autre chose;
19 Posté - 12 janv. 2018 : 14:10:44
Ribouldingue, je ne suis pas sur d'avoir la même lecture de ce jugement.
C'est le SDC qui évoque un moyen unique présenté par celui ci et pour lequel il a été débouté. Sachant que la CC n'a pas "tranché" sur cette partie des attendus mais sur une autre partie des moyens ! le syndicat n'a pas détaillé les sommes pour lesquelles il faisait opposition.
et en fait la CC n'a pas tranché sur la question qui nous intéresse ici. Perso, c'est ce que j'en lis
20 Posté - 12 janv. 2018 : 14:14:44
Dans un état daté type utilisé par les notaires, il est bien précisé en page 6 :
"B) Situation financière du cédant : Certificat art.20 (à joindre)
Sommes exigibles dont le règlement entrainera la délivrance du certificat de l'article 20.
- montant concernant les lots objets de la mutation ... :
- montant concernant les lots non visés par la mutation et certificat art.20 : lots n° .... : "
D'autre part, en page 13 de ce même document, on y trouve le :
"Certificat de l'article 20 "
qui demande dans 2 rubriques si le copropriétaire vendeur :
- "... EST A JOUR" de ses charges provisions et avances ....
- "N'EST PAS A JOUR de ses charges ...etc .."
avec dans ce dernier cas la somme totale à préciser, qui concerne l'ensemble des sommes dont il serait redevables.
Certificat art.20 qui se termine par la mention :
"Le notaire sera tenu d'adresser l'avis de mutation prévu par l'art.20 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic exercera alors l'opposition prévue à l'article 20 par acte extra judiciaire dont les frais seront à la charge du vendeur."
Le tout étant notifié au notaire.
Etat daté qui fait donc bien mention des sommes exigibles dues au syndicat par le vendeur pour la totalité des lots dont il est propriétaires, et pas uniquement pour celui objet de la mutation.
Le syndic n'ignorant rien de ces éléments, en particulier de sommes exigibles entrant dans le cadre du certificat art.20, ni de la procédure à utiliser.
Dans la mesure où il n'y a avait aucune dette de mentionnée, que le syndic a délivré le certificat art.20, il n'est pas fondé à réclamer des sommes dont l'exigibilité est postérieure à la mutation.
PS : un notaire de procède jamais au versement du produit de la vente au vendeur en l'absence du certificat art.20, sauf à vouloir engager sa RCP ...
PS2 : l'arrêt cité n'est pas totalement sans rapport.
Il y a rejet au motif que l'opposition était imprécise, les sommes demandées ne précisant pas à quels autres lots elles se rapportaient.
Alors que l'état daté dont nous parlons précise la chose :
"montant concernant les lots non visés par la mutation et certificat art.20 : lots n° ......."
S'il y a des sommes dues pour d'autres lots que celui concerné par la mutation, l'opposition doit préciser à quels autres lots elles se rattachent, lot par lot, ce que rappelle la Cour.
Encore un dossier mal monté, imprécis, d'où le rejet.
Édité par - Gédehem le 12 janv. 2018 14:49:19

References: l'article 20
 l'article 20
 art.20
 l'article 20
 art.20
 l'article 20
 art.20
 l'article 20
 art.20
 art.20
 art.20
 art.20