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Ventas especiales, propiedad horizontal, hipoteca, cesión de créditos. – Temas de Derecho
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Posted on August 5, 2016 by lacienciadelderecho	Venta con reserva de dominio
Venta de propiedad horizontal Propiedad horizontal
a)Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario, del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción;
b)Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos;
l) Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.
Las formas modernas de venta determinan la aparición de situaciones jurídicas no siempre previstas en el Código Civil Venezolano. Este hecho se hace manifiesto en materia de contratos de venta de inmuebles, los cuales se caracterizan por el desarrollo de modalidades que encierran graves peligros o riesgos para el comprador. Es el caso de la venta con reserva de dominio, la venta de inmuebles de propiedad horizontal, y el caso de la venta especial que nos ocupa en el presente trabajo“La Venta de un Inmueble por Parcelas y por Oferta Pública”.
Por todas estas razones surge la “Ley de Ventas de Parcelas”que viene a regir como la venta de parcelas por oferta pública, y cuya fin esencial es dar protección jurídica a los adquirentes de parcelas frente a los fraudes de los enajenantes de las mismas; asegurándoles en la medida de lo posible la realización de las obras y servicios prometidos en un plazo especifico, poner fin a los frecuentes abusos de la propaganda comercial, entre otras soluciones.
Esta Ley guarda algo de semejanza con la Ley de Propiedad Horizontal y con la Ley de Venta con Reserva de Dominio, en cuanto a las limitaciones de las ventas por documento privado, a la protección de los adquirentes de un inmueble gravado especialmente si está hipotecado, y a la limitación de ciertas cláusulas contractuales en materia de venta por cuotas.
Artículo 1°. La enajenación de inmuebles urbanos y rurales por parcelas y por oferta pública, se rige por las disposiciones de la presente Ley.
Artículo 2°. Antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta pública, el propietario o los copropietarios protocolizarán en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la ubicación del inmueble, un documento que se denominará “Documento de Urbanización o Parcelamiento”, en el cual harán constar:
El número de parcelas en que se dividirá el inmueble con forme al plano de urbanismo o parcelamiento, con indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación;
Artículo 3° El Registrador no protocolizará el Documento de Urbanización o Parcelamiento si no contiene todas las menciones exigidas por el artículo anterior al protocolizar el documento, deberá estampar las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.
Artículo 5°. Toda enajenación por parcelas y por oferta pública será nula si no se hubiere protocolizado previamente el correspondiente Documento de Urbanización o parcelamiento. El propietario o los copropietarios de un inmueble que procedan a su enajenación por parcelas y por oferta pública sin haber protocolizado el Documento de Urbanización o Parcelamiento serán castigados con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses.
Artículo 7°. Las regulaciones del Documento de Urbanización o parcelamiento, se considerarán incluidas en los contratos entre el propietario o los copropietarios del inmueble y los adquirentes de las parcelas y producirán efectos también para los causahabientes de las partes por cualquier título.
Artículo 8°. El Registrador no protocolizará título alguno de propiedad de cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada por oferta pública, si no se ha protocolizado el Documento de Urbanización o Parcelamiento.
Sin perjuicio de lo establecido en la Ley de Registro Público para los documentos que se presenten para la protocolización, esos títulos deberán contener las menciones correspondientes al registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento y la descripción de la parcela de modo que sirva para hacerla conocer distintamente con expresa referencia a su ubicación en el plano acompañado al dicho Documento de Urbanización o Parcelamiento.
Artículo 9°. El contrato por el cual el propietario o los copropietarios enajenan una parcela a título oneroso. es anulable no obstante pacto en contrario, a solicitud del adquirente cuando éste se obligue a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento registrado. Esta sanción procederá igualmente cuando el comprador se haya obligado con anterioridad a aquél otorgamiento por le tras de cambio u otros documentos negociables.
Anulado el contrato, se castigará con pena de prisión de cinco a veinte meses, y a instancias del adquiriente, al enajenante que hubiese recibido pagos en razón del contrato o de letras de cambio u otros documentos negociables emitidos en su ejecución o que hubiese trasmitido títulos.
Artículo 10. El Registrador no protocolizará el documento constitutivo de una hipoteca, en los casos en que un inmueble destinado a ser vendido por parcelas y por oferta pública fuere dado en garantía hipotecaria, con posterioridad a la protocolización del Documento de Urbanización o Parcelamiento, si no indica la destinación del inmueble y hace mención expresa de los datos de registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento.
Artículo 11. Si las partes presentaren para su protocolización un documento de enajenación de parcelas que formen parte de un inmueble gravado por cualquier título, y en el documento no se indica la existencia del gravamen ni, en caso de que éste fuera una hipoteca, las menciones exigidas en el artículo 13, el Registrador advertirá expresamente al adquirente, de la existencia de los gravámenes y de todos sus particulares, dejando constancia de ello en la correspondiente nota de registro.
Artículo 12. El contrato por el cual se enajena una parcela perteneciente a un inmueble gravado por cualquier título, es anulable a solicitud del adquirente si no se expresa en él la existencia del gravamen o no se hace, en el caso a que se refiere el artículo anterior, la advertencia correspondiente.
Artículo 13. La enajenación de parcelas que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la división del crédito garantizado y de la hipoteca, en proporción al porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento de Urbanización o Parcelamiento.
Artículo 14. Queda prohibida la venta de parcelas ubicadas en zonas que, en los documentos protocolizados según el artículo 2° de esta Ley, aparezcan destinadas a áreas verdes o a otros servicios comunales. En consecuencia, será nulo cualquier acto o documento otorgado en contravención a lo dispuesto en este artículo y su protocolización se tendrá como inexistente.
Artículo 15. Sin perjuicio de la responsabilidad civil en que incurra, el Registrador que contravenga lo establecido en los artículos 3°, 5° 7, 9° y 10 de esta Ley será sancionado con multa de quinientos bolívares (Bs. 500), a diez mil bolívares (Bs. 10.000), de conformidad con el procedimiento previsto en la Ley de Registro Público. En caso de reincidencia será sancionado con la destitución del cargo.
Artículo 16. En los contratos de venta de parcelas cuyo precio haya de pagarse mediante cuotas, la falta de pago de menos de tres cuotas, y no obstante convenio en contrario, no dará lugar a la resolución del contrato ni a la pérdida del beneficio del plazo, sino al cobro de las cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado.
Artículo 17. Resuelto el contrato de venta de parcelas a plazo por cualquier causa que sea, sí se ha convenido que las cuotas pagadas o determinado porcentaje de éstas queden a beneficio del vendedor, a título de indemnización, el Juez, según las circunstancias, podrá reducir la indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una cuarta parte del precio total.
Artículo 18. Las disposiciones anteriores, se aplicarán sin perjuicio de la denominación que las partes den al contrato, así como a las promesas de venta y a los arrendamientos con opción de compra.
Artículo 19. En cuanto a las ventas de parcelas en inmuebles rurales, se aplicarán, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley, las disposiciones de la Ley de Reforma Agraria.
Artículo 20. En los anuncios u otros medios de propaganda de venta de parcelas, deberá mencionarse la fecha y datos de registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento y las fechas y números de los permisos de construcción respectivos. El incumplimiento de esta disposición será sancionado con multas de cien bolívares (Bs. 100) a un mil bolívares (Bs. 1.000), por cada infracción. Para la aplicación de las multas se seguirá el procedimiento pautado en los artículos 413 y siguientes del Código de Enjuiciamiento Criminal.
Artículo 21. Serán castigados con pena de prisión de cinco a veinte meses quienes en anuncios u otros medios de propaganda de venta de parcelas hagan falsas afirmaciones sobre la urbanización o parcelamiento, que induzcan a engaño al público.
Artículo 22. En caso de que los hechos incriminados en esta Ley fueren imputables a una persona jurídica, la pena corporal prevista recaerá sobre sus administradores responsables. No obstante, las multas se impondrán a las personas jurídicas.
Artículo 23. La presente Ley entrará en vigencia ciento ochenta días después de su publicación en la GACETA OFICIAL DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA. No obstante, los artículos 21 y 22 serán de aplicación inmediata.
Artículo 24. El Documento de Urbanización o Parcelamiento a que se refiere el artículo 29 de esta Ley deberá ser protocolizado también por el propietario o los copropietarios que hayan iniciado, pero no concluido, la enajenación de su inmueble por parcelas y por oferta pública, con anterioridad a la entrada en vigencia de esta Ley. Sin embargo, en este caso, si el inmueble hubiere sido dado en garantía hipotecaria, el Documento de Urbanización o Parcelamiento podrá ser protocolizado sin el consentimiento del acreedor hipotecario requerido por el artículo 6°, pero si faltare dicho consentimiento, no se aplicará lo dispuesto en el artículo 13.
Si el término fijado por los propietarios o los copropietarios con forme al inciso f) del artículo 29 fuere considerado excesivo por cualquiera de los adquirentes de parcelas, éste podrá pedir judicialmente la definitiva fijación de dicho término.
Parágrafo Único: Cuando la enajenación del inmueble prevista en este artículo hubiere concluido sin haber terminado las obras y servicios determinados en el inciso f) del artículo 29 de esta Ley, los adquirientes de parcelas podrán pedir judicialmente la fijación de término para la ejecución de aquellos.
Artículo 25. Se declaran inaplicables a la materia objeto de esta Ley todas las disposiciones que se opongan al cumplimiento de las mismas.
Venta de fundo rustico
Fundo: Una finca, también denominada en derecho fundo o predio, es una propiedad inmueble que se compone de una porción delimitada de terreno.
Venta de ejidos
Un ejido (del latín exitum) es una porción de tierra no cultivada y de uso público; también es considerado, en algunos casos, como bien de propiedad del Estado o de los municipios. Para México, el ejido es una propiedad rural de uso colectivo aún existente, y que fue de gran importancia en la vida agrícola de ese país. En elsur de España se denomina ejido al conjunto de varias eras situadas en terreno comunal.
La cesión o venta de un crédito.
Se dice que un crédito puede ser vendido, si se vende un crédito, se da un contrato entre un vendedor y un comprador, en el cual se transmite la propiedad del crédito de manera automática, por un acuerdo de voluntades (obligación de dar) y a su ves el vendedor se obliga a hacer la tradición y el comprador a pagar el precio. Entonces, la esencia del contrato de venta es la transmisión de la propiedad; y la venta de un crédito trae como consecuencia la transmisión de la propiedad de un crédito.
Derechos personales o créditos son los que solamente pueden reclamarse de ciertas personas, que por un hecho suyo o la sola disposición de la Ley han contraído las obligaciones correlativas.1
La cesión de crédito es un contrato por el cual una parte (cedente) se obliga a transferir a otra (cesionario), un crédito no endosable que tiene a su favor contra un tercero (cedido) y la otra (cesionario) se obliga a pagar un precio por esa cesión[1]. El contrato de cesión de crédito es un título hábil para la transmisión de la propiedad de un derecho de crédito contra un deudor en particular.
Partes en el contrato de cesión de crédito
Efectos de la cesión de crédito.
En la cesión de crédito el cesionario se coloca en el lugar del cedente, antiguo acreedor. En esto coincide la cesión de crédito, la subrogación y la novación por cambio de acreedor.
El cedente es la persona que transfiere mediante la cesión un crédito a otra persona denominada cesionario, cuando se efectúa la cesión la responsabilidad del cedente frente al cesionario consiste en:
Peso, Cuenta y Medida.
Alzada o en Globo.
Venta Futura.
Venta Aleatoria.
Venta por Cabida y en Globo.
Venta “de visu”.
Modalidades en la venta de cosas muebles.
Modalidades de la venta de cosas inmuebles.
La crisis financiera global, iniciada en la segunda mitad de 2007, ha arrastrado tras sí, aunque en menor medida, también una importante crisis inmobiliaria, y sobre todo la desconfianza de los ciudadanos de algunos países en las entidades bancarias. En España la crisis inmobiliaria ha provocado más de 185 000 desahucios, superando la cifra de 500 diarios.1
Existen dos clases de hipotecas, las voluntarias y las necesarias. Son voluntarias las que se constituyen por voluntad espontánea del deudor, o para cumplir una obligación impuesta por el dueño de los bienes que se hipotecan. La hipoteca necesaria existe cuando se constituye para cumplir una disposición legal
EFECTOS DE LA HIPOTECA CON RELACION A LOS
Este punto debe ser tenido muy presente por el lector, debido a la fundamental importancia que tiene para el ejercicio de la acción especial, de la Ejecución de Hipoteca. Los efectos de la hipoteca en relación con los terceros se encuentran regulados por el Código Civil, en sus Artículos 1899 al 1906, destacándose entre los principales, los siguientes:
EN CUANTO AL TERCERO POSEEDOR DE LA COSA HIPOTECADA, no podrá alegar el beneficio de exclusión, aunque se haya constituido la hipoteca por un tercero, a menos que haya pacto en contrario (Art. 1900 del Código Civil), y tampoco podrá deducir los derechos que le correspondan y aun hacer uso de los medios de que no se valió el deudor, con tal que no sean personales a este (Art. 1901 del Código Civil).
EN EL CASO DEL ARRENDAMIENTO, la Jurisprudencia ha resuelto que se trata de “. . . un poseedor precario, detentan la cosa en nombre de otro y, por lo tanto, no puede considerarse como un tercero en relación con el ejecutado.
EXTINCION DE LAS HIPOTECAS.
Su extinción se encuentra regulada por los Artículos 1907, al 1912 del Código Civil. El primero menciona como causales, las siguientes:
Por la extinción de la obligación.
2a.- Por la perdida del inmueble gravado, salvo los derechos conferidos en el Articulo 1865. Se refiere este ordinal, a la circunstancia de estar sujeto a privilegios o hipotecas; en este caso los aseguradores en cuanto a las cantidades debidas por indemnización de las perdidas -o el deterioro- quedan afectadas al pago de los créditos privilegiados o hipotecarios, según su graduación.
3a.- Por la renuncia del acreedor.
4a.- Por el pago del precio de la cosa hipotecada.
5a.- Por la expiración del termino a que se las haya limitado.
6a.- Por el cumplimiento de la condición resolutoria que se haya puesto en ellas.
De igual manera, la hipoteca como ya sabemos, también se extingue por la prescripción, la cual se verificara respecto de los bienes poseídos por el deudor. Considera la norma reguladora que si el inmueble hipotecado estuviere en poder de tercero, la hipoteca prescribirá por veinte anos (Art.
1908 del C. Civil).
Cuáles son las condiciones de validez de la reserva de dominio?
2.1. Que se trate de una venta a plazo o a crédito (Art. 1 L.V.R.D.), sin que sea necesario que se trate de una venta por cuotas.
2.2. Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza (Art. 1 L.V.R.D.)
2.3. Que no se trate de cosas destinadas especialmente a la reventa (Art. 2 L.V.R.D.). En consecuencia, los comerciantes al por mayor no pueden utilizar la reserva de dominio en sus ventas a los minoristas.
2.4. Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufacturación o transformación cuando no sean identificables después (Art. 2 L.V.R.D.). En todo caso, aun en teoría, la reserva de dominio sobre tales cosas hubiera podido ser nugatoria en virtud de las normas sobre accesión (C.C. art. 571 y siguientes).
2.5. Que la transferencia esté subordinada al pago del precio (Art. 1 L.V.R.D.), aunque no necesariamente al pago de la totalidad de éste. Si la transferencia de dominio se subordina a otro evento distinto del pago del precio no habrá venta con reserva de dominio en el sentido de la ley (lo que no excluye necesariamente la validez del pacto).
2.6. Que la reserva no tenga una duración mayor a 5 años (Art. 10 L.V.R.D.). Este término, aunque la ley no lo diga expresamente, debe computarse a partir de la celebración de la venta.
2.7. Se ha sostenido que la reserva de dominio debe constituir un pacto de la venta sin que pueda ser convenida después de esta, porque en tal caso ya la propiedad o derecho habría pasado al comprador.
2 cuales son las condiciones adicionales paea la eficacia de la reserva frente a terceros
Para que la reserva de dominio válida entre las partes sea oponible a los terceros se requiere además:
1. Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso (Art. 4 L.V.R.D.), exigencia que se aplica porque caso contrario el tercero no podrá nunca saber si una cosa mueble determinada es la cosa vendida bajo reserva de dominio u otra de la misma clase.
2. Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no pueden separarse sin grave daño para éste (Art. 3 L.V.R.D.)
3. Que las cosas vendidas tengan un valor individual superior a doscientos cincuenta bolívares (Art. 3 L.V.R.D.), aunque formen parte de un conjunto o colección de mayor valor.
4. Que se hayan cumplido las formalidades exigidas por la ley (Art. 5 L.V.R.D).
3 explique los efectos de la venta con reserva de dominio 4 cuando se pierde el beneficio del término en la reserva de dominio
6 cuando se debe generar la cesión de derechos litigiosos sin afectar al cesionario
7 en que momento se genera la eficacia jurídica de la hipoteca
8 efectos de la hipoteca con relación a terceros
9 causas de extinción de la hipoteca
10 artículo 1886 del código civil
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References: Artículo 1

Artículo 2

Artículo 3
 artículo 1

Artículo 5

Artículo 7

Artículo 8

Artículo 9

Artículo 10

Artículo 11
 artículo 13

Artículo 12

Artículo 13

Artículo 14
 artículo 2

Artículo 15

Artículo 16
 resolución 

Artículo 17

Artículo 18

Artículo 19

Artículo 20

Artículo 21

Artículo 22

Artículo 23

Artículo 24
 artículo 29
 artículo 6
 artículo 13
 artículo 29
 artículo 29

Artículo 25
 artículo 1886