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Timestamp: 2019-08-22 00:37:37+00:00

Document:
Viviendas Uso Turístico: Borrador DECRETO, Madrid 2019
Normativa ANTERIOR que regula la vivienda de uso turístico
La existencia de la regulación de los alquileres turísticos o vacacionales, cuya nota característica principal es la corta duración, ya ha existido en nuestro sistema jurídico y nuestra sociedad; y así quedaban regulados en la ley de arrendamientos urbanos 29/1994, artículo 3 sobre arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Una situación novedosa: la PROLIFERACIÓN de estas viviendas turísticas
Lo que sí es nuevo es la proliferación del negocio de la transformación de estas viviendas vacacionales de segunda residencia, que se arrendaba solo por temporada de veraneo y que solían estar fuera de las grandes ciudades.
Una situación NO PREVISTA por la ley de arrendamientos urbanos
Precisamente, es el hecho de que estas viviendas de uso turístico se hallan trasladado al propio corazón de las urbes, para lo que no estaba prevista la ley de arrendamientos urbanos, lo que ha producido la distorsión de esta legislación y las tensiones sociales derivadas de estas situaciones novedosas, que han proliferado por la nueva economía de Internet.
En definitiva, se ha tomado, como por adopción, la normativa de la vivienda de uso turístico, de la legislación de la vivienda de primera residencia urbana.
¿Constituyen las vivienda de uso turístico un ABUSO de Derecho?
Teóricamente desde un punto de vista jurídico podemos calificarlo de abuso de derecho, ya que la normativa de arrendamientos urbanos no estaba prevista para estos fines.
Vivienda de uso turístico : un abuso de derecho
El propietario del piso turístico abusa, por tanto, de su derecho de propiedad frente al interés general de una comunidad de propietarios, causándoles a los demás propietarios un perjuicio en su propiedad, en su calidad de vida, y una vulneración del destino de la finca de residencia habitual de hogares familiares; y en modo alguno de una actividad asimilada en mayor o menor medida al uso terciario de la hostelería.
Podría tratarse de un FRAUDE de Ley
También desde el punto de vista jurídico podemos aducir que se trata de un fraude de ley, puesto que la ley de arrendamientos urbanos, en su artículo 5 apartado B, excluye de su ámbito de aplicación la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidades lucrativas, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su norma sectorial.
¿Se pueden prohibir los pisos turísticos en mi comunidad?
Hasta ahora se exigía UNANIMIDAD para prohibir los pisos o viviendas de uso turístico
Antes de la aprobación del nuevo real decreto sobre la actividad de uso turístico de los pisos, en las comunidades de propietarios las viviendas de uso turístico venían reguladas en el artículo 17.6 de la ley de propiedad horizontal, L.P.H. el que se establecía la preceptiva unanimidad para aprobar su prohibición, y por consiguiente, nunca se lograba, puesto que el propietario que deseaba efectuar este negocio jamás daba su voto a favor de la prohibición, existiendo de facto un derecho de veto de un solo propietario sobre el interés general de toda la comunidad.
Ante esta situación de veto o de imposición de uno solo frente a la mayoría a la comunidad, solo le cabía acudir en base al artículo 17.7.2 de la LPH, ante esta situación de bloqueo o por la que no se alcance la mayoría necesaria, en este caso la unanimidad; para llegar al acuerdo sobre la prohibición del piso turístico; a que sea el juez el que tenga decidir la controversia en base a criterios de equidad.
Jurisprudencia y criterios para limitar las viviendas de pisos turísticos
En este sentido el Tribunal Supremo se ha ido pronunciando y ha declarado la validez de la modificación de las cláusulas de los estatutos de la comunidad de propietarios en las que se prohibía o limitaba el uso de las viviendas de pisos turísticos en base a los siguientes criterios:
1. Se han de modificar los propios estatutos de la comunidad formalmente.
2. La prohibición debe ser muy concreta y clara sobre la actividad que se prohíbe; de tal forma que no cabe una prohibición genérica de hacer negocios.
3. No puede ir en contra del orden público y de las buenas costumbres.
4. Y desde luego tiene que existir un interés legítimo por parte de la comunidad; de tal forma que no pueda ser arbitrario o caprichoso, sino que atiende a razones de la imposibilidad importante por el estado de la finca y las situaciones de los residentes.
A esto se añade que la modificación de los estatutos no puede tener efecto retroactivo y por tanto solo afectará a los nuevos pisos turísticos, de forma que los que ya estaban implantadas podrán continuar.
NOVEDADES del Real Decreto sobre Viviendas Uso Turístico en Madrid
Se podrán prohibir los pisos turísticos por tres quintos de la comunidad
Ahora con el nuevo real decreto se propone como solución normativa el cambio de quórum legal de la unanimidad, para prohibición o limitación del uso de una vivienda para fines turísticos, por un quórum de tres quintos de los propietarios que a su vez reúnan las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Solo afectará a los NUEVOS Pisos Turísticos
MUY IMPORTANTE: El decreto establece que NO tendrá efectos retroactivos, es decir, que el que ya tenía este negocio lo podrá seguir imponiendo al interés general mientras mantenga las autorizaciones administrativas de su Ayuntamiento. Pero eso será otra batalla.
✓ Próximamente veremos si el real decreto viene a sembrar la paz o a traer mas guerra entre vecinos.
Leer y descargar el pdf del Borrador del Nuevo Real DECRETO sobre Viviendas de Uso Turístico en Madrid ↗
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References: artículo 3
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 artículo 17
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