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Timestamp: 2016-10-22 13:33:14+00:00

Document:
4C.377/2004 (02.12.2004)
4C.377/2004 /ech
demanderesse et recourante, repr�sent�e
par Me Nicolas Stucki,
d�fendeur et intim�, repr�sent� par Me Yves Grandjean.
contrat de bail; r�duction de loyer; d�faut
(recours en r�forme contre l'arr�t de la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuch�telois du 13 septembre 2004).
Le 8 janvier 1990, X.________ SA et A.________ ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de quatre pi�ces sis � Neuch�tel. Le loyer mensuel initial �tait de 1'800 fr. plus 150 fr. de charges; il a �t� augment� de 70 fr. d�s le 1er f�vrier 1991. A.________ d�sirant utiliser l'appartement en tant que cabinet d'ophtalmologie, la bailleresse a accept� divers travaux d'am�nagement, les frais de transformation �tant � la charge du locataire, qui s'est engag� � remettre les locaux en �tat � la fin du bail.
Par lettre du 7 septembre 2000, A.________ s'est plaint aupr�s de la g�rance de nuisances qu'il subissait. Il �voquait notamment le bruit caus� depuis deux ans par deux chantiers proches de son appartement, l'un concernant la d�molition et la reconstruction de l'immeuble voisin et l'autre la construction de Y.________. Il a sollicit� une r�duction de son loyer de l'ordre de 40% depuis le d�but des chantiers. Par courrier du 11 septembre 2000, la g�rance a r�pondu qu'elle ne disposait pas encore de tous les �l�ments lui permettant de statuer sur sa requ�te. Par lettre du 27 septembre 2000, A.________ a r�sili� le contrat de bail pour le 31 mars 2001. Il a offert de quitter les locaux � la fin de l'ann�e 2000, all�guant ne plus pouvoir travailler dans ces conditions et avoir trouv� de nouveaux locaux; il a propos� d'�tre lib�r� du paiement du loyer d�s le 1er octobre 2000 en compensation partielle de la r�duction de loyer sollicit�e. X.________ SA n'a pas accept� cette proposition.
Par requ�te du 20 octobre 2000, A.________ a saisi l'Autorit� r�gionale de conciliation de Neuch�tel, sollicitant qu'il lui soit accord� une r�duction de loyer de 40% depuis le d�but des chantiers, soit d�s l'automne 1998 pour le chantier de l'immeuble voisin et d�s le 15 mars 1999 pour celui de Y.________. Par r�ponse du 13 novembre 2000, X.________ SA a conclu au rejet de cette requ�te. Dans le m�me temps, elle a d�nonc� le litige � la ville de Neuch�tel et � la soci�t� propri�taire de l'immeuble voisin en cause, qui s'y sont toutes deux oppos�es.
A.________ a quitt� les locaux � la fin du mois de d�cembre 2000, sans proposer de locataire de remplacement.
A.________ ne s'�tant plus acquitt� du loyer depuis le mois d'octobre 2000, X.________ SA lui a adress� trois commandements de payer pour des montants de 2'020 fr. (loyer d'octobre 2000), 4'040 fr. (loyers de novembre et d�cembre 2000) et 6'060 fr. (loyers de janvier, f�vrier et mars 2001).
Le 17 juillet 2001, X.________ SA a d�pos� devant l'Autorit� r�gionale de conciliation de Neuch�tel une requ�te reconventionnelle en paiement dans le cadre de la proc�dure d�j� en cours. Elle y revendiquait un montant de 12'120 fr. pour les loyers impay�s d'octobre 2000 � mars 2001, plus int�r�t � 5% et 210 fr. de frais de poursuite, ainsi qu'un montant de 11'992 fr. 55 � titre d'indemnit� pour les frais de remise en �tat de l'appartement, dans la mesure o� A.________ avait quitt� les locaux sans proc�der � leur r�tablissement dans leur �tat d'origine, tel que pr�vu dans le contrat de bail.
La proc�dure de conciliation devant l'Autorit� r�gionale de conciliation de Neuch�tel n'a pas abouti.
X.________ SA a saisi le Tribunal civil du district de Neuch�tel d'une demande en paiement portant sur la somme de 12'120 fr. (loyers d'octobre 2000 � mars 2001), plus int�r�t et frais de poursuite, tels que requis ant�rieurement. Elle a au surplus demand� la mainlev�e d�finitive des oppositions form�es aux commandements de payer susmentionn�s. Elle a �galement r�clam� le remboursement de 4'463 fr. 10 � titre de frais de remise en �tat de l'appartement. Au total, sa demande se montait � 16'793 fr. 10, plus int�r�t.
A.________ a reconnu ne pas s'�tre acquitt� des loyers revendiqu�s par X.________ SA, ni des frais de remise en �tat des locaux, admettant quant � ces derniers devoirs une participation � concurrence de 460 fr. Il a toutefois conclu au rejet de la demande en invoquant la compensation, dans la mesure o� il consid�re avoir droit � une r�duction de loyer dans une proportion de 40% pour toute la dur�e des travaux (vingt-sept mois), soit une somme totale sup�rieure � 20'000 fr.
Par jugement du 29 d�cembre 2003, le Tribunal civil du district de Neuch�tel a rejet� la demande. En substance, le premier juge a retenu qu'au vu des t�moignages recueillis et de l'ensemble du dossier, les chantiers de Y.________ et du b�timent contigu, qui se sont d�roul�s en parall�le, ont suscit� des nuisances d'une ampleur importante, justifiant une r�duction de loyer. Il a estim� que A.________ avait droit � une r�duction de loyer de 80% pour la p�riode de mi-avril 1999 � mi-juin 1999 et de quinze jours durant le mois de septembre 1999, de 45% durant treize mois au total, de 30% de janvier � mi-mars 1999 et de 15% de juillet 2000 � mars 2001, ce qui correspondait � une r�duction de loyer de 37% calcul�e sur une p�riode de vingt-sept mois. Il a ainsi calcul� que la r�duction de loyer globale se montait � 18'606 fr. 50 et que A.________ �tait en droit de compenser ce montant avec la somme en capital requise par X.________ SA.
Par arr�t du 13 septembre 2004, la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuch�telois a rejet� le recours d�pos� par X.________ SA � l'encontre du jugement du 29 d�cembre 2003.
X.________ SA (la demanderesse) interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t du 13 septembre 2004, principalement � la r�forme de celui-ci en ce sens que son recours du 28 janvier 2004 et sa demande du 6 septembre 2001 sont admis, que la r�duction de loyer compensable sollicit�e par A.________ est admise � concurrence de 30% pendant deux mois et demi et donc arr�t�e � 1'515 fr., toutes autres conclusions de celui-ci �tant rejet�es, subsidiairement au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision dans le sens des consid�rants, sous suite de frais et d�pens des trois instances.
A.________ (le d�fendeur) conclut au rejet du recours, sous suite de frais et d�pens.
Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 130 II 65 consid. 1, 321 consid. 1).
1.1 Interjet� par la demanderesse qui a succomb� dans ses conclusions condamnatoires et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile (cf. ATF 130 III 102 consid. 1.1; 129 III 415 consid. 2.1) dont la valeur litigieuse d�passe le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le pr�sent recours en r�forme est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.2 L'acte de recours doit contenir l'indication exacte des points attaqu�s de la d�cision et des modifications demand�es (art. 55 al. 1 let. b OJ). Selon la jurisprudence, les conclusions qui portent sur une somme d'argent doivent �tre chiffr�es (ATF 125 III 412 consid. 1b p. 414). En l'esp�ce, la demanderesse se limite � conclure � l'admission de sa demande du 6 septembre 2001. Le d�fendeur soutient que le recours devrait d�j� �tre d�clar� irrecevable pour ce motif, avis qui ne saurait �tre suivi. Le recours qui ne contient pas de conclusions chiffr�es est en effet recevable si sa motivation, en relation avec l'arr�t attaqu�, permet de discerner de mani�re certaine quels sont les montants r�clam�s par le recourant (ATF 128 IV 53 consid. 6a p. 70; 127 IV 141 consid. 1c p. 143; 125 III 412 consid. 1b p. 414). Tel est en particulier le cas lorsque le recours tend � l'admission de la demande, dont le contenu exact ressort de l'arr�t entrepris (Messmer/Imboden, Die eidgen�ssischen Rechtsmittel in Zivilsachen, Zurich 1992, p. 152). Il en va ainsi dans la pr�sente affaire, puisque l'arr�t querell� reproduit les conclusions de la demande. La formulation des conclusions du recours ne s'oppose d�s lors pas � ce qu'il soit entr� en mati�re sur celui-ci.
1.3 Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral, mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 OJ) ou pour violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c p. 252 et les arr�ts cit�s). Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ). Dans la mesure o� une partie recourante pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir avec pr�cision de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en r�forme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appr�ciation des preuves et les constatations de fait qui en d�coulent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3).
La demanderesse se plaint d'une violation de l'art. 259d CO. En premier lieu, elle conteste l'existence d'un d�faut susceptible de justifier une r�duction de loyer.
2.1 Selon l'art. 259d CO, si la chose lou�e est affect�e d'un d�faut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel elle a �t� lou�e, le locataire peut exiger du bailleur une r�duction proportionnelle du loyer � partir du moment o� le bailleur a eu connaissance du d�faut jusqu'� l'�limination de ce dernier. La pr�tention en r�duction de loyer peut �tre invoqu�e par le biais de la compensation, ainsi que le d�fendeur l'a fait en l'esp�ce (Lachat, Commentaire romand, n. 4 ad art. 259d CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2�me �d., Zurich 1998, n. 32 ad art. 259d CO).
Faute de d�finition l�gale, la notion de d�faut doit �tre rapproch�e de l'�tat appropri� � l'usage pour lequel la chose a �t� lou�e, au sens de l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'�tat r�el de la chose et l'�tat convenu. L'objet de r�f�rence est celui sur lequel le locataire peut sinc�rement compter d'apr�s le contenu du contrat, car le d�faut se d�finit comme l'absence d'une qualit� dont l'existence avait �t� promise ou � laquelle la partie contractante pouvait s'attendre selon les r�gles de la bonne foi (arr�t 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publi� in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664 et les r�f�rences cit�es; plus r�cemment Tercier, Les contrats sp�ciaux, 3�me �d., Zurich 2003, n. 1868 ss p. 271 ss; cf. �galement Higi, Commentaire zurichois, n. 17 ad art. 256 CO et n. 27 ss ad art. 258 CO). Le d�faut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-m�me, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers (arr�t 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publi� in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664; C.144/1985 du 24 septembre 1985, publi� in SJ 1986 p. 195, consid. 1b p. 197).
En particulier, les immissions provenant d'un chantier voisin (bruit, poussi�re, secousses) peuvent constituer un d�faut justifiant une r�duction de loyer. Peu importe qu'elles �chappent ou non � la sph�re d'influence du bailleur (arr�t 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publi� in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664 s.; C.144/1985 du 24 septembre 1985, publi� in SJ 1986 p. 195, consid. 1b p. 197; plus r�cemment Weber, Commentaire b�lois, n. 1 ad art. 259d CO). La demanderesse admet ce principe, mais fait valoir que le chantier de Y.________ �tait d'int�r�t public et exigeait des voisins directs un seuil de tol�rance particulier. Seules devraient donc �tre prises en consid�ration les nuisances exc�dant celles inh�rentes au fait de vivre dans une cit�.
2.2 Le fait que le chantier de Y.________ ait �t� d'int�r�t public signifie seulement que les nuisances qui y sont li�es doivent �tre tol�r�es et qu'il s'agit de perturbations in�vitables, qui excluent toute action en cessation de trouble. Il ne veut toutefois pas dire qu'une r�duction de loyer fond�e sur l'art. 259d CO soit �galement exclue. Cela ne d�coule ni de la loi, ni de la jurisprudence cit�e par la demanderesse. L'arr�t C.228/1996 du 14 novembre 1986, publi� in SJ 1987 p. 145, n'est en effet pas pertinent, dans la mesure o� il y est question d'une pr�tention en dommages-int�r�ts et non en r�duction de loyer, comme c'est le cas dans la pr�sente affaire. Par ailleurs, dans l'arr�t C.144/1985 du 24 septembre 1985, publi� in SJ 1986 p. 195, le Tribunal f�d�ral a appliqu� par analogie les principes qu'il avait pos�s dans le cadre des art. 679 et 684 CC pour concr�tiser la notion d'amoindrissement notable de l'usage de la chose lou�e, telle qu'elle �tait pr�vue dans l'ancien droit (art. 255 aCO). Depuis la r�vision du droit du bail entr�e en vigueur en 1990, l'ouverture du droit � une r�duction de loyer ne suppose toutefois plus un "usage notablement amoindri" (cf. arr�t 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3; cf. �galement Weber, op. cit., n. 2 ad art. 259d CO; Lachat, Le bail � loyer, Lausanne 1997, n. 3.2 p. 168; Zihlmann, Das Mietrecht, 2�me. �d., Zurich 1995, p. 76; Higi, op. cit., n. 8 ad art. 259d CO). La demanderesse ne peut ainsi pas asseoir sa position sur ce dernier arr�t.
Pour le surplus, la doctrine rel�ve � juste titre la diff�rence entre la protection contre les immissions dans le domaine du droit du voisinage et la pr�tention en r�duction de loyer du locataire selon l'art. 259d CO. Les voisins au sens des droits r�els ne sont unis par aucun lien contractuel, alors que, dans le cas de la pr�tention en r�duction de loyer, il s'agit de compenser le d�s�quilibre entre les prestations contractuelles r�sultant du d�faut (cf. Weber, op. cit., n. 1b ad art. 259d CO; plus d�taill� Brunner, St�rungen der Mieterinnen und Mieter durch Immissionen, insbesondere Bau- und Verkehrsl�rm - zivil- und �ffentlichrechtliche Rechtbehelfe und deren Durchsetzung, Mietrechtpraxis [mp] 2000, pp. 97 ss et 153 ss).
2.3 L'argument de la demanderesse, selon lequel seules les nuisances exc�dant celles inh�rentes au fait de vivre dans une cit� devraient �tre prises en consid�ration, ne pourrait �tre suivi qu'en tant que l'art. 259d CO concerne l'usage convenu. S'agissant de locaux sis en ville, savoir en quoi consiste l'usage convenu se d�termine en fonction des conditions de la vie citadine, qui peuvent varier. Ce qui importe est de savoir ce que le locataire pouvait raisonnablement attendre d'apr�s les circonstances de l'esp�ce (Weber, op. cit., n. 4 ad art. 256 CO). En l'occurrence, il n'est toutefois nullement �tabli qu'il ne s'agissait que de nuisances in�vitablement li�es � la vie en ville. Sur la base des constatations contenues dans l'arr�t entrepris, qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 63 al. 2 OJ), l'on ne peut pas dire que les immissions provenant des deux chantiers �taient inh�rentes � la vie urbaine. Dans son recours, la demanderesse critique en r�alit� les constatations de fait et l'appr�ciation des preuves � laquelle l'autorit� cantonale s'est livr�e. Un tel proc�d� est toutefois inadmissible dans le cadre d'un recours en r�forme, de sorte qu'il ne sera tenu aucun compte de ces �l�ments (cf. consid. 1.3).
2.4 Il en va de m�me s'agissant de la critique de la demanderesse relative � une pr�tendue violation de l'art. 8 CC, au motif que la cour cantonale aurait d� individualiser les perturbations suppos�es et, partant, diff�rencier les deux chantiers en cause.
Pour toutes les pr�tentions relevant du droit priv� f�d�ral, l'art. 8 CC, en l'absence d'une disposition sp�ciale contraire, r�partit le fardeau de la preuve et d�termine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les cons�quences de l'�chec de la preuve (ATF 130 III 321 consid. 3.1 p. 323; 129 III 18 consid. 2.6 p. 24; 127 III 519 consid. 2a p. 522). Il conf�re � la partie charg�e du fardeau de la preuve la facult� de prouver ses all�gations, pour autant qu'elle ait formul� un all�gu� r�gulier selon le droit de proc�dure, que les faits invoqu�s soient juridiquement pertinents au regard du droit mat�riel et que l'offre de preuve correspondante satisfasse, quant � sa forme et � son contenu, aux exigences du droit cantonal (ATF 126 III 315 consid. 4a; 122 III 219 consid. 3c p. 223 et les arr�ts cit�s).
L'argumentation que la demanderesse pr�sente � l'appui de son grief de violation de l'art. 8 CC consiste en une vaine critique de l'appr�ciation des preuves � laquelle s'est livr�e l'autorit� cantonale, qui n'a pas sa place dans un recours en r�forme (cf. consid. 1.3). Pour le surplus et contrairement � l'opinion de la demanderesse, il est possible de consid�rer plusieurs d�fauts dans leur ensemble (cf. arr�t 4C.306/1998 du 28 mai 1999 consid. 4). Par ailleurs, la pr�tention en r�duction de loyer d�coulant du droit du bail existe et doit �tre calcul�e ind�pendamment de toute pr�tention du bailleur � �tre indemnis� par des tiers (voisins, commune) (Brunner, op. cit., p. 167 s.). Pour r�soudre la question qui se posait dans la pr�sente affaire, il n'�tait d�s lors pas d�cisif de d�finir en d�tail de quel chantier �manaient les diff�rentes nuisances. En cons�quence, il n'appara�t pas que l'art. 8 CC ait �t� viol�.
2.5 Il s'ensuit que la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en consid�rant que l'objet lou� �tait entach� d'un d�faut au sens de l'art. 259d CO, justifiant l'octroi d'une r�duction de loyer.
La demanderesse critique �galement le pourcentage de la r�duction de loyer accord�e au d�fendeur. Elle soutient que la r�duction de loyer compensable peut �tre admise � concurrence de 30% pendant deux mois.
3.1 La r�duction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit �tre proportionnelle au d�faut et se d�termine par rapport � la valeur de l'objet sans d�faut. Elle vise � r�tablir l'�quilibre des prestations entre les parties (cf. ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394). En principe, il convient de proc�der selon la m�thode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiqu�e dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec d�faut est compar�e � sa valeur objective sans d�faut, le loyer �tant ensuite r�duit dans la m�me proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours ais�, notamment lorsque le d�faut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appr�ciation en �quit�, par r�f�rence � l'exp�rience g�n�rale de la vie, au bon sens et � la casuistique, n'est pas contraire au droit f�d�ral (arr�t 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publi� in SJ 1997 p. 661, consid. 4a p. 665 s. et les r�f�rences cit�es; plus r�cemment arr�t 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.5). Chaque fois qu'une autorit� cantonale proc�de en �quit� (art. 4 CC), le Tribunal f�d�ral ne substitue pas sa propre appr�ciation � celle de l'instance inf�rieure; il n'intervient que si celle-ci a abus� de son pouvoir d'appr�ciation, c'est-�-dire si elle a retenu des crit�res inappropri�s, si la d�cision rendue aboutit � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (ATF 130 III 504 consid. 4.1 p. 508; 129 III 380 consid. 2 p. 382, 715 consid. 4.4 p. 725; 128 III 428 consid. 4 p. 432).
3.2 En l'occurrence, la cour cantonale a approuv� la m�thode de calcul appliqu�e par le premier juge, qui avait distingu� chronologiquement quatre phases, indiquant pour chacune d'elles la source des nuisances endur�es par le locataire (chantier immeuble contigu et/ou Y.________) et le pourcentage de r�duction de loyer auquel il avait droit, avant d'indiquer que la diminution de loyer global correspondait � environ 37% du montant du loyer qui aurait d� �tre pay� pendant la p�riode de vingt-sept mois.
3.3 La fixation du montant de la r�duction de loyer selon les r�gles de l'�quit� est correcte, dans la mesure o� un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entach� du d�faut n'�tait pas possible. Il s'ensuit que le proc�d� choisi, consistant � distinguer chronologiquement quatre phases selon l'intensit� des immissions, n'est pas critiquable, puisque l'�tat d�fectueux s'est prolong� sur une longue p�riode, soit vingt-sept mois, au cours desquels l'intensit� des nuisances a vari�. C'est pr�cis�ment dans ce genre de cas qu'il sied d'�valuer en �quit� la diminution de jouissance de la chose lou�e, car les preuves de l'intensit� des nuisances et de l'entrave � l'usage ne peuvent pas �tre fournies au jour le jour (cf. Lachat, op. cit., Lausanne 1997, n. 3.4 p. 169).
Comme pr�c�demment relev� (cf. consid. 2.4), il est possible de consid�rer plusieurs d�fauts dans leur ensemble (cf. arr�t 4C.306/1998 du 28 mai 1999 consid. 4), ainsi que le Tribunal f�d�ral l'a par exemple fait dans un cas o� plusieurs parties d'un b�timent �taient excessivement sales (arr�t 4C.527/1996 du 29 mai 1997, publi� in SJ 1997 p. 661, consid. 4b p. 666), de m�me que dans un autre o� les travaux effectu�s dans le cadre d'un chantier avaient engendr� diff�rents d�sagr�ments (arr�t 4C.81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3b/aa).
Le juge doit appr�cier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve diminu� (Corboz, Les d�fauts de la chose lou�e, SJ 1979 p. 129 ss, sp�c. p. 140). Cette appr�ciation doit tenir compte des particularit�s de chaque cas d'esp�ce (cf. Higi, op. cit., n. 14 ad art. 259d CO). En l'occurrence, les locaux litigieux ont �t� lou�s � l'usage d'un cabinet d'ophtalmologie. A cet �gard, la cour cantonale a � juste titre relev� que les immissions provenant des deux chantiers avaient pr�cis�ment eu des effets sur cette activit� convenue. Ce faisant, elle n'a nullement pris en consid�ration des circonstances subjectives propres � un locataire, ce qui n'aurait pas �t� correct (cf. Higi, op. cit., n. 14 ad art. 259d CO), mais bien plut�t l'usage convenu. Dans le cadre de son activit� professionnelle, l'ophtalmologue doit faire montre de concentration ainsi que de pr�cision, et emploie des instruments pr�cis, raisons pour lesquelles des immissions de bruit et des secousses massives, telles qu'elles ont �t� constat�es en l'esp�ce, engendrent une forte diminution de l'usage. A cet �gard, l'on ne saurait reprocher � l'autorit� cantonale d'avoir m�sus� de son pouvoir d'appr�ciation. La d�cision rendue par celle-ci, qui accorde une r�duction de loyer globale de 37%, n'aboutit en outre pas � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante. Le Tribunal f�d�ral n'a ainsi aucune raison d'intervenir (cf. consid. 3.1).
La demanderesse se plaint enfin d'une violation indirecte de droits constitutionnels, plus particuli�rement d'arbitraire dans la constatation des faits et de la preuve ainsi que d'une motivation insuffisante.
Il n'y a pas lieu d'entrer en mati�re sur ces critiques. Certes, la voie du recours en r�forme est celle par laquelle il faut agir lorsqu'un droit constitutionnel est viol� de mani�re indirecte, mais que le probl�me soulev� touche en r�alit� la bonne application du droit f�d�ral (cf. Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, SJ 2000 p. 1 ss, sp�c. 35). Cela ne signifie � l'inverse pas que le grief selon lequel une violation du droit f�d�ral constituerait �galement une violation indirecte d'un droit constitutionnel, notamment de l'interdiction de l'arbitraire, ait une port�e propre.
Dans la pr�sente affaire, dans laquelle la voie du recours en r�forme est ouverte, le Tribunal f�d�ral pouvait examiner librement le reproche de violation des art. 8 CC et 259d CO. Le grief tenant � l'application arbitraire de ces dispositions n'a toutefois pas de port�e propre. Lorsque l'application du droit f�d�ral, revue librement, appara�t correcte, il est superflu de proc�der � un examen sous l'angle de l'arbitraire. Les critiques de la demanderesse relatives � l'appr�ciation des preuves � laquelle l'autorit� cantonale s'est livr�e n'ont pas leur place dans un recours en r�forme (cf. consid. 1.3). Pour ce qui est enfin du grief de motivation insuffisante, la demanderesse semble se fonder sur l'art. 29 al. 2 Cst., dont la violation ne peut pas �tre invoqu�e dans le cadre d'un recours en r�forme (art. 43 al. 1 OJ; cf. consid. 1.3).
Au vu de l'ensemble des consid�rations qui pr�c�dent, le recours est mal fond� et doit �tre rejet� dans la mesure o� il est recevable.
Compte tenu de l'issue du litige, la demanderesse supportera l'�molument de justice et versera au d�fendeur une indemnit� � titre de d�pens (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
Le pr�sent arr�t est communiqu� en copie aux mandataires des par-ties et � la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuch�telois.

References: ATF 
 art. 259
 art. 259
 art. 256
 art. 258
 art. 259
 art. 679
 art. 259
 art. 259
 art. 259
 art. 256
 ATF 
 art. 259
 art. 259
 art. 8