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Timestamp: 2020-02-28 17:18:46+00:00

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Verkehrswertgutachter ist zu Ermittlungen über verdeckte Mängel oder Einschränkungen des Baugrunds nicht verpflichtet - Ax Rechtsanwälte
Verkehrswertgutachter ist zu Ermittlungen über verdeckte Mängel oder Einschränkungen des Baugrunds nicht verpflichtet
Der Vertrag über die Erstellung des Verkehrswertgutachtens ist als Werkvertrag i.S. § 631 BGB anzusehen (Palandt-Sprau, 77. Aufl., Einf v § 631, Rn 27, Stichwort: „Gutachten“; vgl. BGH, Urteil vom 10. November 1994 – III ZR 50/94). Ob die Parteien eines Werkvertrags eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB getroffen und welche Beschaffenheit sie dabei gegebenenfalls vereinbart haben, ist durch Auslegung des Werkvertrags gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln (BGH, Urteil vom 31. August 2017 – VII ZR 5/17). Hierbei ist die berechtigte Erwartung des Bestellers an die Werkleistung von Bedeutung (BGH, Urteil vom 26. April 2007 – VII ZR 210/05). Danach darf erwartet werden, der Gutachter werde die allgemein anerkannten Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken beachten. Es kann nicht erwartet werden, der Gutachter werde bei der Ermittlung des Verkehrswertes den Baugrund des Grundstückes untersuchen und begutachten. Der Verkehrswertgutachter ist zu einer Baugrunduntersuchung nicht verpflichtet. Eine derartige Pflicht erwächst insbesondere nicht aus den Bestimmungen der Wertermittlungsverordnung. Zwar enthält die Wertermittlungsverordnung 1988 die allgemein anerkannten Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken (BGH, Urteil vom 12. Januar 2001 – V ZR 420/99). Zutreffend ist daher auch, dass gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 WertV 1988 die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks auch durch die Bodenbeschaffenheit, einschließlich der Bodengüte und seiner Eignung als Baugrund bestimmt werden. Dies verpflichtet den Verkehrswertgutachter indes nicht zu einer Bodenuntersuchung. Der Gutachter durfte sich als Verkehrswertgutachter ohne Verletzung vertraglicher Pflichten mit der bloßen Inaugenscheinnahme des Objekts begnügen. Zu Ermittlungen über verdeckte Mängel oder Einschränkungen des Baugrundes war er als Verkehrswertgutachter nicht veranlasst (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2013 – Az. III ZR 345/12; OLG Naumburg, Urteil vom 3. August 2005, Az. 11 U 100/04). OLG Naumburg, Urteil vom 13.12.2017 – 10 U 42/14 vorhergehend: LG Magdeburg, 07.08.2014 – 10 O 2174/13 nachfolgend: BGH, Beschluss vom 08.05.2019 – VII ZR 35/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
Die Kläger nehmen den Beklagten nach der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens auf Schadenersatz in Anspruch. Der Beklagte erstellte über das seit 1926 mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück K. Straße 7 in B. ein Verkehrswertgutachten, nach dessen Inhalt das Grundstück zum Bewertungsstichtag am 13. Februar 2004 unter Berücksichtigung u.a. von Fassadenrissen einen Verkehrswert von 136.000 Euro haben sollte. Das Grundstück war dem seit 1994 in B. als Geschäftsführer einer Immobilienvermittlungsgesellschaft tätigen Kläger zu 1., der ein Wohngrundstück für sich und seine Ehefrau, die Klägerin zu 2., suchte, für 169.500 Euro zum Erwerb angeboten worden. In dem Gutachten des Beklagten heißt es zum Baugrund: „soweit augenscheinlich ersichtlich, steht gewachsener, normal tragfähiger Baugrund an, ohne besondere Gründungsaufwendungen, ohne Gefahr von Hochwasser- und Bergschäden“. Die Sanierungskosten des Grundstückes schätzte der Beklagte am 1. März 2004 auf 57.617 Euro. Die Kläger erwarben das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 16. März 2004 für 136.000 Euro. Nach dem Entfernen von Tapeten und Fußbodenbelägen zeigten sich Risse. Das am Hang gelegene Gebäude weist eine Neigung auf. Die Kläger haben behauptet, sie seien beide Auftraggeber des Gutachtens gewesen. Jedenfalls aber sei die Klägerin zu 2. in den Schutzbereich des Vertrages über die Erstellung des Verkehrswertgutachtens einbezogen. Der Beklagte habe den Verkehrswert des Grundstücks zum Bewertungsstichtag fehlerhaft ermittelt. Der Verkehrswert habe nur 66.000 Euro betragen. Der Baugrund sei nicht tragfähig. Die Angaben im Gutachten zu den Baumängeln und Bauschäden seien unzutreffend. Die Restnutzungsdauer, der Mietwert und der Liegenschafts- und Bodenwert seien fehlerhaft bewertet worden. Der Beklagte habe unzutreffende Vergleichswerte zu Grunde gelegt und falsche Ertrags- und Sachwertermittlungen angestellt. Wären sie über den nicht ausreichenden Baugrund aufgeklärt worden, hätten sie das Grundstück nicht erworben. Ihnen sei durch die fehlerhafte Verkehrswertermittlung und Kostenschätzung ein Schaden in Höhe von 70.000 Euro entstanden. Zudem hätten sie 4.141,04 Euro Erwerbskosten nutzlos aufgewandt. Für die Einholung eines Privatgutachtens zu den Bodenverhältnissen sei ihnen ein weiterer Schaden in Höhe von 522 Euro entstanden. Sie haben die Auffassung vertreten, der Beklagte habe schuldhaft gehandelt.
Neben dem Ersatz des Schadens in Höhe von 74.663,04 Euro haben die Kläger begehrt, festzustellen, der Beklagte sei verpflichtet, ihnen sämtliche Schäden zu ersetzen, die an dem Grundstück K. Straße 7 in B. wegen dessen fehlender Eignung als Baugrund seit Klageerhebung entstehen werden. Die Kläger haben am 26. Juli 2005 beim Landgericht Magdeburg die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zu den Rissbildungen an dem Gebäude, zur Tragfähigkeit des Baugrundes, zu den Kosten der Schadensbeseitigung und der statischen Sicherung sowie zum Verkehrswert des Grundstückes unter Berücksichtigung der behaupteten Mängel und zum merkantilen Minderwert des Gebäudes beantragt (Gesch.-Nr.: 10 OH 40/05). Der Antragsgegner (und hiesiger Beklagter) habe den Baugrund fehlerhaft beurteilt und die Risse am Gebäude nur teilweise berücksichtigt und für normale alterungsbedingte Setzungsrisse gehalten. Im Laufe des Verfahrens wurden neben dem für das Maurer- und Betonbauerhandwerk, das Holz- und Bautenschutzgewerbe und für das Bautentrocknungsgewerbe öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Sch. ergänzend die Sachverständigen H. und Hn. beauftragt. Der Sachverständige H. hat am 9. Juli 2007 ein Gutachten über die Baugrund- und Gründungsverhältnisse als Zuarbeit zum Gutachten des Sachverständigen Sch. und der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur Hn. am 28. September 2009 ein Gutachten über von ihm durchgeführten Rissmessungen erstellt. Der Sachverständige Sch. hat sein Gutachten vom 4. November 2009, mit dem er den Verkehrswert des Grundstücks mit 120.000 Euro ermittelt hat, am 15. Februar 2012 und 11. Juni 2012 jeweils mündlich erörtert. Mit Beschluss des Landgerichts vom 4. Oktober 2012 wurde er beauflagt, seine Verkehrswertberechnung anhand einer vorzunehmenden Flächenberechnung des Objektes zu überarbeiten. Der Antrag der hiesigen Kläger ein Zweitgutachten einzuholen, wurde abgelehnt. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde wurde mit Beschluss des 12. Zivilsenates des Oberlandesgerichts Naumburg im Verfahren 12 W 71/12 als unzulässig verworfen. Das Ergänzungsgutachten des Sachverständigen Sch. ist am 17. Juli 2013 beim Landgericht Magdeburg eingegangen und wurde dem Antragstellervertreter mit Verfügung vom 22. Juli 2013 übersandt. Auch hiernach betrug der Verkehrswert des Grundstücks 120.000 Euro. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin zu 2. habe nicht bewiesen, neben dem Kläger zu 1. Auftraggeberin des Verkehrswertgutachtens und der Kostenschätzung gewesen zu sein. Unstreitig sei die Beauftragung mündlich durch den Kläger zu 1. erfolgt, der hierbei nicht deutlich gemacht habe, dass auch die Klägerin zu 2. Auftraggeberin sei. Gegenteiliges habe die Vernehmung des Sohnes des Klägers nicht ergeben. Soweit der Kläger zu 1. in seiner Anhörung angegeben habe, gegenüber dem Beklagten geäußert zu haben, auch seine Frau begehre das Gutachten, stünde dem die Aussage des Beklagten entgegen.
Auch habe der Kläger zu 1. das Gutachten nicht zurückgewiesen, obwohl darin die Klägerin zu 2. nicht als Auftraggeberin benannt worden sei. Auch dem Kläger zu 1. stünden keine Schadenersatzansprüche gegen den Beklagten zu. Der Beklagte habe bei der Erstellung des Gutachtens und der Kostenschätzung nicht mindestens fahrlässig Vertragspflichten verletzt. Bei einem Verkehrswertgutachten sei nicht ein exakter Betrag zu bestimmen. Es handele sich um eine Schätzung. Auch der gerichtlich bestellte Sachverständige im selbständigen Beweisverfahren sei zu einem Verkehrswert in Höhe von 120.000 Euro gelangt. Die Abweichung von 16.000 Euro liege innerhalb der hinzunehmenden Toleranzbreite für Verkehrswertgutachten. Den Sorgfaltsmaßstab eines Verkehrswertgutachters habe der Beklagte gewahrt. Zur Suche nach verborgenen Mängeln sei er nicht verpflichtet gewesen. An der Sachkunde des gerichtlich bestellten Sachverständigen bestünden keine Zweifel. Der Sachverständige sei auch für die Verkehrswertermittlung sachkundig und seit 1995 Mitglied des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt. Eine erneute Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der behaupteten Wertminderung in Höhe von 70.000 Euro sei nicht veranlasst. Der Kläger zu 1. könne auch keine Ansprüche aus der überschlägigen Kostenschätzung vom 1. März 2004 herleiten. Vertiefende Untersuchungen seien nicht geschuldet gewesen. Es läge schon nach dem Wortlaut nur eine überschlägige Schätzung vor. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger mit der sie geltend machen, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt. Das Landgericht habe unstreitigen Tatsachenvortrag unberücksichtigt gelassen. Sie hätten ausführlich zur Beschaffenheit des Baugrundes vorgetragen und dargetan, dass der Landkreis H. die K. Straße in B. bereits 1994 für den Straßenverkehr mit Fahrzeugen von mehr als 1,5 t Gesamtgewicht gesperrt habe, um die Belastung mit schwereren Fahrzeugen und die daraus zu erwarteten Straßenschäden zu verhindern. Auch hätten sie zu den geologischen Untergrundproblemen des Gebietes vorgetragen. Hieraus ergäbe sich die Fehlerhaftigkeit der Feststellungen des Beklagten zum Baugrund in dessen Verkehrswertgutachten. Sie hätten dargetan, dass der Beklagte keine Erhebungen angestellt habe, um seine diesbezüglichen falschen Feststellungen zu überprüfen. Dies wäre ihm ohne Weiteres möglich gewesen, wie eine Nachfrage des Zeugen S. G. bei der Stadt B. ergeben habe. Der Beklagte wäre hierzu jedenfalls standesrechtlich verpflichtet gewesen. Die Feststellung im Tatbestand des angegriffenen Urteils, die Kläger würden behaupten, beide Vertragsparteien geworden zu sein, ließe unstreitiges Vorbringen unberücksichtigt. Es sei unbestritten, dass beide Kläger ein Wohngrundstück gesucht hätten. Im Berufungsverfahren werde insoweit nunmehr ergänzend vorgetragen, dass auch die finanzierende Bank auf der Klägerin zu 2. als Kreditnehmerin bestanden habe. Der Kläger zu 1. habe dem Beklagten erklärt, des Verkehrswertgutachtens bedürfe es für die Finanzierungsverhandlungen mit der Bank. Der Zeuge S. G. habe in seiner Vernehmung auch bestätigt, dass sein Vater, der Kläger zu 1., gegenüber dem Beklagten telefonisch bekundet habe, er und seine Frau würden Wert auf ein „anständiges Gutachten“ legen. Die Aktivlegitimation der Klägerin zu 2. hätte das Landgericht jedenfalls nach den Grundsätzen über den Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter annehmen müssen. Der Beklagte habe nicht bestritten, dass sie das Grundstück nicht gekauft hätten, wenn sie um die Unrichtigkeit der Feststellungen zur Baugrundeignung gewusst hätten. Für die Richtigkeit ihres Vorbringens spräche, dass sie im Jahr 2002 das ebenfalls vom Beklagten bewertete ehemalige Elternhaus des Klägers zu 1. nicht erworben hätten, nachdem es ihnen zu „heikel“ gewesen sei, ein Einzeldenkmal zu erwerben. Auch hätte es weitere geeignete Grundstücke gegeben. Der Beklagte habe zwingendes Recht verletzt, indem er sachlich unzutreffende Befundfeststellungen zur Eignung des Grundstückes als Baugrund getroffen habe. Der Beklagte habe gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 WertVO ein vollständiges und zutreffendes Gutachten auch zur Baugrundeignung geschuldet. Er sei zur Sorgfalt verpflichtet gewesen und hätte einen Hinweis erteilen müssen, dass ggf. ein Boden- und Baugrundsachverständiger zu beauftragen sei.
Der Beklagte habe den Wert des Grundstückes nach dem Sachwertverfahren bestimmt. Hierfür wäre es aber auf den Bodenwert angekommen. Der Bodenwert sei auch im Vergleichswertverfahren ermittelt worden, allerdings ohne Abschlag auf den gültigen Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert läge nicht bei den festgestellten 58 Euro/qm, sondern nur bei 23 Euro/qm, wofür Sachverständigenbeweis angeboten worden sei. Der Beklagte habe seine Ansätze zur Alterswertminderung, der Gesamtnutzungs- und Restnutzungsdauer nicht begründet. Hierzu sei er gemäß § 8 Abs. 3 Sachverständigenordnung der IHK … verpflichtet gewesen. Tatsächlich betrage die Alterswertminderung 100 v. H. Die Bebauung habe keinen Gebäudesachwert. Das Gutachten des Beklagten sei wegen fehlerhafter Feststellungen zu Ursachen und Ausmaß der vorhandenen Bauschäden sowie zu den Kosten der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen mangelhaft. Anders als das Landgericht in der angegriffenen Entscheidung festgestellt habe, hätten sie dargelegt, inwieweit der Beklagte Bauschäden bei der Ermittlung des Verkehrswertes hätte berücksichtigen müssen. Der Beklagte sei gemäß § 3 Abs. 2 WertVO in Verb. mit § 5 Abs. 5 Satz 1 WertVO verpflichtet gewesen, den baulichen Zustand zu berücksichtigen und sich mit Problemen der Baumängel zu beschäftigen. Den pauschalen Abschlag in Höhe von 15.000 Euro habe er wiederum unter Verstoß gegen §§ 3, 5 WertVO nicht begründet. Das landgerichtliche Urteil sei widersprüchlich, soweit es dort einerseits heiße, das Vergleichswertverfahren sei vom Beklagten korrekt angewandt worden, andererseits aber festgestellt werde, dass mangels geeigneter Vergleichsobjekte eine methodisch korrekte Ermittlung des Verkehrswertes aufgrund des Vergleichswertverfahrens nicht möglich gewesen sei. Der Beklagte habe versucht, bei ihnen den Eindruck zu erwecken, der von ihm unrichtig bestimmte Verkehrswert werde durch Anwendung des Vergleichswertverfahrens bestätigt. Er hätte darauf hinweisen müssen, dass – wegen des Fehlens einer ausreichenden Anzahl von Vergleichswerten – das Vergleichswertverfahren nicht habe angewandt werden können. Rechtsfehlerhaft habe das Landgericht festgestellt, sie hätten keinen durch die fehlerhafte Begutachtung bedingten Schaden dargetan. Es habe die Mangelfolgeschäden der Falschbegutachtung des Beklagten übergangen und den für öffentlich-bestellte Sachverständige geltenden Sorgfaltsmaßstab verkannt. Dieser sei nicht abhängig vom Fachgebiet. Der Beklagte sei verpflichtet gewesen, auf der Grundlage zutreffender Feststellungen ein vollwertiges Verkehrswertgutachten zu erstellen. Der Bewertungssachverständige habe vollständige Befunde zum Baugrund zu erheben. Bedürfe er fremden Sachverstandes, müsse er hierauf hinweisen. Klauseln, wie „augenscheinliche Prüfung des Baugrundes“, führten nicht zur Haftungsfreiheit des Sachverständigen. Der Beklagte habe jedenfalls fahrlässig – wenn nicht sogar grob fahrlässig oder mit bedingtem Vorsatz – gehandelt. Ins Blaue hinein habe er im Gutachten festgestellt, der Baugrund sei normal tragfähig und ohne Gründungsprobleme. Für ihn hätten aber wegen der ihm bekannten Risse in den Häusern in B. hinreichende Indizien für die Notwendigkeit weiterer Prüfungen bestanden. Deliktische Ansprüche habe das Landgericht nicht geprüft. In Betracht kämen für den Kläger zu 1. Ansprüche aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit der Satzung der IHK … . Das Landgericht habe übergangen, dass der Beklagte von der IHK … öffentlich als Sachverständiger für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken bestellt und vereidigt gewesen sei und deren Satzung unterlegen habe. Verfahrensfehlerhaft habe das Landgericht seiner Entscheidung das Gutachten des Sachverständigen Sch. zu Grunde gelegt. Im selbständigen Beweisverfahren habe das Landgericht nicht den Gutachterausschuss, sondern den Sachverständigen in Person beauftragt. Das Gutachten sei daher das eines Sachverständigen, der für das Maurer- und Betonbauerhandwerk, das Holz- und Bautenschutzgewerbe und für das Bautentrocknungsgewerbe öffentlich bestellt und vereidigt sei. Insoweit sei es irrelevant, ob der Sachverständige auch Mitglied des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt sei. Seine Mitgliedschaft habe auf seine fachliche Qualifikation keinen Einfluss. Dem Sachverständigen habe es an der erforderlichen Qualifikation gefehlt. Hinzu käme, dass diesem Sachverständigen (aufgrund der weiteren Gutachten zur Baugrunduntersuchung durch die Sachverständigen H. und Hn. ) die fehlende Baugrundeignung des Grundstückes und die daraus resultierenden Schäden an der Bebauung bekannt gewesen seien. Gleichwohl habe er hieraus für sein Verkehrswertgutachten keine Schlussfolgerungen gezogen und sei zu einem nur unwesentlich vom Gutachten des Beklagten abweichenden Ergebnis gelangt. Dem Sachverständigen seien mithin dieselben Fehler wie dem Beklagten unterlaufen. Das Landgericht habe verkannt, dass es bereits denkgesetzlich nicht richtig sein könne, wenn der Sachverständige Sch. bei seiner Begutachtung in Kenntnis der fehlenden Baugrundeignung und der dadurch verursachten Schäden zu einem Wert gelange, der dem des Beklagten aufgrund seiner von ihm nicht näher überprüften unrichtigen Behauptung der unproblematischen Baugrundeignung nahezu entspräche. Auf dieses Gutachten habe das Landgericht seine Entscheidung nicht stützen dürfen.
Die Kläger beantragen, in Abänderung des am 7. August 2014 verkündeten Urteils des Landgerichtes Magdeburg den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 74.663,04 Euro zu zahlen nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Zustellung ihres gegen den Beklagten gerichteten Antrags an das Landgericht Magdeburg vom 22. Juli 2005 auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens, hilfsweise den geltend gemachten Zahlungsanspruch mit 5 % oberhalb des Basiszinssatzes ab Zustellung der Klageschrift zu verzinsen, und festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern sämtliche Schäden zu ersetzen, die an dem Grundstück K. Straße 7 in B. wegen dessen durch seine Untergrundbeschaffenheit beeinträchtigter Eignung als Baugrund seit Klageerhebung neu auftreten und den Beklagten zu verurteilen, die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens zu tragen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Der Beklagte verteidigt das landgerichtliche Urteil im Wesentlichen unter Berufung auf sein erstinstanzliches Vorbringen. Er habe den Bodenwert zutreffend mit rund 58.000 Euro ermittelt. Auch der gerichtlich bestellte Sachverständige sei zu einem Bodenwert von 57.600 Euro gelangt. Das selbständige Beweisverfahren habe die Behauptungen des Klägers nicht erwiesen. Hierzu erklären die Kläger replizierend, angesichts der Feststellungen zur Untergrundbeschaffenheit und zu den Ursachen der Bauschäden erscheine die Aussage im Gutachten des Sachverständigen Sch. , dass er von einer normalen Bebaubarkeit ausgehe, überraschend. Hierzu habe ihn das Landgericht im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens befragt, ob die normale Bebaubarkeit, die er gutachterlich festgestellt habe, nicht im Widerspruch zu der Erkenntnis stehe, dass es sich um ein schadensanfälliges Gebiet handele. Der Sachverständige habe das verneint, weil auch die anderen dort befindlichen Gebäude zeigen würden, dass der Grund normal bebaubar sei. Diese anderen Gebäude, die er nicht näher benenne, habe der Sachverständige indes nicht untersucht. Zudem stehe dies im Widerspruch zu den Angaben des Beklagten, dass fast jedes zweite Haus in der Berglage der Oberstadt Risse aufweise, ohne einsturzgefährdet zu sein. Der Senat hat Beweis erhoben über die klägerische Behauptung, der Beklagte habe den Verkehrswert fehlerhaft mit 136.000 Euro ermittelt, durch Einholung eines Gutachtens des für die Bewertung von Grundstücken öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen S. . Auf das Gutachten wird Bezug genommen.
Die Berufung ist zulässig (§§ 511 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 513 Abs. 1, 517, 519 f. ZPO). Sie hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die – auch im Hinblick auf die begehrte Feststellung noch gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässige – Klage im Ergebnis zutreffend abgewiesen. Es kann dahinstehen, ob neben dem Kläger zu 1. auch die Klägerin zu 2. Vertragspartnerin des Vertrages über die Erstellung des Verkehrswertgutachtens oder in den Schutzbereich des Vertrages als Dritte einbezogen war (vgl. BGH, Urteil vom 20. April 2004 – X ZR 255/02; BGH, Urteil vom 13. November 1997 – X ZR 144/94). Den Klägern steht gegen den Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Schadensersatzanspruch zu. Ein Schadenersatzanspruch erwächst insbesondere nicht aus § 634 Nr. 4, § 280, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Vertrag über die Erstellung des Verkehrswertgutachtens ist als Werkvertrag i.S. § 631 BGB anzusehen (Palandt-Sprau, 77. Aufl., Einf v § 631, Rn 27, Stichwort: „Gutachten“; vgl. BGH, Urteil vom 10. November 1994 – III ZR 50/94). Die beweisbelasteten Kläger haben nicht zu beweisen vermocht, dass der Beklagte ihnen mit dem über das Grundstück K. Straße 7 in B. zum Bewertungsstichtag 13. Februar 2004 erstellten Verkehrswertgutachten ein mangelhaftes Werk verschafft hat. Das Verkehrswertgutachten des Beklagten ist vielmehr frei von Sachmängeln i.S. § 633 Abs. 2 BGB. Die Istbeschaffenheit des Verkehrswertgutachtens weicht von seiner Sollbeschaffenheit nicht ab. Zu ausdrücklich vereinbarten Beschaffenheitsmerkmalen nach § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB tragen die Kläger nicht vor. Ob die Parteien eines Werkvertrags eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB getroffen und welche Beschaffenheit sie dabei gegebenenfalls vereinbart haben, ist durch Auslegung des Werkvertrags gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln (BGH, Urteil vom 31. August 2017 – VII ZR 5/17). Hierbei ist die berechtigte Erwartung des Bestellers an die Werkleistung von Bedeutung (BGH, Urteil vom 26. April 2007 – VII ZR 210/05). Danach durften die Kläger erwarten, der Beklagte werde die allgemein anerkannten Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken beachten. Sie konnten indes berechtigterweise nicht erwarten, der Beklagte werde bei der Ermittlung des Verkehrswertes den Baugrund des Grundstückes untersuchen und begutachten. Anders als sie meinen, war der Beklagte als Verkehrswertgutachter zu einer Baugrunduntersuchung nicht verpflichtet. Eine derartige Pflicht erwuchs insbesondere nicht aus den Bestimmungen der Wertermittlungsverordnung. Zwar trifft die Auffassung der Kläger zu, dass die Wertermittlungsverordnung 1988 die allgemein anerkannten Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken enthält (BGH, Urteil vom 12. Januar 2001 – V ZR 420/99). Zutreffend ist daher auch, dass gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 WertV 1988 die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks auch durch die Bodenbeschaffenheit, einschließlich der Bodengüte und seiner Eignung als Baugrund bestimmt werden. Dies verpflichtet den Verkehrswertgutachter indes nicht zu einer Bodenuntersuchung. Anderes folgt, anders als die Kläger annehmen, auch nicht aus den Bestimmungen der – gemäß § 24 Satz 1 ImmoWertVO erst am 1. Juli 2010 in Kraft getretenen – Immobilienwertermittlungsverordnung, auf die es für das bereits am 13. Februar 2004 erstellte Gutachten nicht ankommt.
Der Beklagte durfte sich als Verkehrswertgutachter ohne Verletzung vertraglicher Pflichten mit der bloßen Inaugenscheinnahme des Objekts begnügen. Zu Ermittlungen über verdeckte Mängel oder Einschränkungen des Baugrundes war er als Verkehrswertgutachter nicht veranlasst (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2013 – Az. III ZR 345/12; OLG Naumburg, Urteil vom 3. August 2005, Az. 11 U 100/04). Er hat in dem Gutachten kenntlich gemacht, den Baugrund über eine bloße Inaugenscheinnahme hinaus nicht untersucht zu haben. Er hat angegeben, es stehe „soweit augenscheinlich ersichtlich“ gewachsener, normal tragfähiger Baugrund an. Weitergehende Untersuchungen konnten die Kläger, die die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens und keines Bodengutachtens in Auftrag gegeben hatten, berechtigterweise nicht erwarten. Die Kläger konnten von dem Beklagten als Sachverständigen für die Grundstücksbewertung auch keine besondere Sachkunde bezüglich des Baugrunds erwarten. Er hat den Klägern auch nicht garantiert, das Gebäude sei ausreichend frostsicher gegründet und frei von verdeckten Rissen. Zwar trifft es zu, dass der Sachverständige Sch. im selbständigen Beweisverfahren festgestellt hat, das Gebäude sei teilweise nicht ausreichend frostsicher gegründet, was zu der Rissbildung geführt habe. Der Sachverständige Sch. , dessen Gutachten jedenfalls insoweit der Entscheidung zugrunde gelegt werden kann, hat aber auch festgestellt, dass Mängel und Schäden aus den örtlichen Baugrundverhältnissen und aus der teilweise fehlenden Frostfreiheit der Fundamente nur für einen Baugrundspezialisten erkennbar waren. Die Kläger haben zudem selbst dargetan, die starken Risse in den Böden, Decken und Wänden sowie die Aufwölbungen im Bodenbereich des Gebäudes hätten sich erst nach dem Entfernen von Tapeten und des Fußbodenbelages gezeigt. Zur Entfernung von Tapeten und Fußbodenbelägen aber war der Beklagte zur vertragsgerechten Erstellung des Verkehrswertgutachtens vertraglich nicht verpflichtet. Dass der Beklagte seinem Gutachten wider besseren Wissens nichtzutreffende Tatsachen über die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks zu Grunde gelegt hat, haben die Kläger nicht nachgewiesen. Konkrete Kenntnisse des Beklagten dazu, dass der Baugrund des Grundstücks tatsächlich nicht „normal tragfähig“ wäre, sind nicht dargetan. Ernstzunehmende Verdachtsmomente, der Boden könnte trotz seiner bereits seit dem Jahr 1926 bestehenden Wohnbebauung als Baugrund nicht geeignet sein, lagen auch nicht in den ggf. allgemein bekannten geologischen Untergrundproblemen in dem Gebiet, in der Sperrung der K. Straße in B. für Fahrzeuge von mehr als 1,5 t Gesamtgewicht oder in den festgestellten Fassadenrissen. Der Beklagte musste mangels konkreter Anhaltspunkte auch nicht anregen, ein Boden- oder Baugrundgutachten einzuholen. Er durfte auch davon ausgehen, dass dem Kläger zu 1. bewusst war, dass er keine Gewähr für die Bodenbeschaffenheit bot, soweit er in dem Verkehrswertgutachten angegeben hat, der Baugrund sei nach seiner Inaugenscheinnahme normal tragfähig. Das gilt erst recht, nachdem der Kläger zu 1. selbst über jahrelange Erfahrungen als Geschäftsführer einer ortsansässigen Immobilienvermittlungsgesellschaft verfügt. Ob es dem Beklagten ggf. mit geringem Aufwand möglich gewesen wäre, weitere Erkundigungen zu dem Baugrund anzustellen, ist für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit des Verkehrswertgutachtens ohne Belang. Der Beklagte war hierzu als Verkehrswertgutachter jedenfalls nicht verpflichtet. Auch auf standesrechtliche Regelungen kommt es im Verhältnis zu den Klägern, anders als sie meinen, nicht an. Der Beklagte hat bei der Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstückes auch im Übrigen die allgemein anerkannten Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken nach den Bestimmungen der WertV 1988 beachtet. Insbesondere hat er bzgl. des Gebäudes offengelegt, keine Bauschäden untersucht, keine Wand- und Bodenabdeckungen entfernt und nur augenscheinlich erkennbare Feststellungen getroffen zu haben. Er hat angegeben, keine Funktionsprüfungen der Fenster, Türen, Heizung und Elektrik vorgenommen zu haben. Bei der Sachwertberechnung hat er wegen des sich ergebenden Sanierungsbedarfs eine Wertminderung von 15.000 Euro und bei der Ertragswertberechnung in selber Höhe für Bauschäden berücksichtigt. Die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren ist ebenso wenig zu beanstanden wie die Zugrundelegung der Werte der Bodenrichtwertkarte des Katasteramtes W. zur Ermittlung des Bodenpreises. Einer Begründung der Ansätze zur Alterswertminderung und zur Gesamt- und Restnutzungsdauer bedarf es nach den Bestimmungen der WertV 1988 nicht. Die Bauschäden mussten nicht nach Art, Ausmaß und Ursache begutachtet und die Kosten zur Schadensbeseitigung nicht weitergehend ermittelt werden. Gemäß § 24 Satz 1 WertV 1988 kann die Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden auch nach Erfahrungssätzen bestimmt werden. Die Mangelfreiheit des Verkehrswertgutachtens des Beklagten vermag der Senat aus eigener Rechtskenntnis zu beurteilen. Die Beschaffenheit des Gutachtens ist nicht umstritten. Zu bewerten ist lediglich die Rechtsfrage nach den gemäß § 683 Abs. 2 BGB an das Gutachten zu stellenden Anforderungen und deren Erfüllung durch das Werk des Beklagten. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens hierzu bedarf es nach Auffassung des Senats in seiner nunmehrigen Besetzung nicht. Es kann offen bleiben, ob das Gutachten eines für das Maurer- und Betonbauerhandwerk, das Holz- und Bautenschutzgewerbe und für das Bautentrocknungsgewerbe öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen – wie das im selbständigen Beweisverfahren von dem Sachverständigen Sch. eingeholte Gutachten vom 4. November 2009 in der Ergänzung vom 16. Juli 2013 – als Verkehrswertgutachten verfahrensrechtlich verwertbar ist, obwohl gemäß § 404 Abs. 3 ZPO andere, als für das Aufgabengebiet bestellte Sachverständige nur dann gewählt werden sollen, wenn besondere Umstände es erfordern, die hier nicht gegeben waren (vgl. BGH, Urteil vom 25.02.1953 – II ZR 172/52 – BGHZ 9, 98). Anders als die Kläger annehmen, folgt auch nicht aus dem Gutachten des speziell für die Grundstücksbewertung öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen S. , dass der Beklagte ein mangelhaftes Verkehrswertgutachten erstellt hat. Zwar hat der Sachverständige S. in seinem Gutachten vom 23. Juni 2015 unter Anwendung der Bestimmungen der ImmoWertV angegeben, zum Bewertungsstichtag 13. Februar 2004 habe der Verkehrswert des Grundstückes 93.100 Euro betragen. Die Differenz von 42.900 Euro zu den Feststellungen des Beklagten in dessen – unter zutreffender Anwendung der Bestimmungen der WertV 1988 erstellten – Verkehrswertgutachten rechtfertigt indes noch keinen Schluss auf eine Mangelhaftigkeit dieses Gutachtens. Der Verkehrswert eines bebauten Grundstücks ist regelmäßig nur annäherungsweise und nicht im mathematischen Sinne exakt zu ermitteln, weil sowohl die Wahl der Ermittlungsmethode als auch die Wertermittlung selbst notwendigerweise wertenden Einschätzungen des Gutachters unterliegen (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2013 – Az. III ZR 345/12). Unter Berücksichtigung der von dem Beklagten neben der Verkehrswertermittlung geschätzten Sanierungs- und Modernisierungskosten für das Grundstück in Höhe von 57.617 Euro ist die Abweichung zwischen dem von ihm ermittelten Verkehrswert in Höhe von 136.000 Euro zu dem von dem gerichtlichen Sachverständigen S. ermittelten Verkehrswert von 93.100 Euro noch innerhalb einer von den Klägern hinzunehmenden Schätzungsabweichung. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Sachverständige S. in Vorbereitung seines Gutachtens mit Schreiben vom 9. April 2015 u. a. beim Tiefbauamt B. nachgefragt hat, warum und seit wann die K. Straße nur für 1,5 t schwere Fahrzeuge ausgelegt sei, ob an dem Grundstück K. Straße 7 die Gefahr der unterirdischen Auslaugung oder des Abtransportes feiner Bodenteilchen im Boden durch Wasser bestünde, ob und wann es vor dem 13. Februar 2004 Erdfälle oder Bodensenkungen gegeben habe, wie hoch die Wiederholungsgefahr ggf. für das Grundstück sei, ob ein Erdfall in den 1980er Jahren bestätigt werden könne. Danach ist er in seinem Gutachten vom 23. Juni 2015 – ausgehend von der Marktwertdefinition nach § 194 BauGB und unter Anwendung der am 1. Juli 2010 in Kraft getretenen Immobilienwertermittlungsverordnung und der Wertermittlungsrichtlinie 2006 – zu dem Ergebnis gelangt, der Verkehrswert des Grundstückes zum Bewertungsstichtag 13. Februar 2004 habe nicht 136.000 Euro, sondern 93.100 Euro betragen. Zu den o. g. Nachfragen beim Tiefbauamt B. aber war der Beklagte zur Erstellung seines Verkehrswertgutachtens gerade nicht veranlasst. Auch das Verkehrswertgutachten im Beweissicherungsverfahren des Sachverständigen Sch. vom 4. November 2009 und das Ergänzungsgutachten vom 17. Juli 2013 (nach Flächenberechnung des Objektes) über jeweils 120.000 Euro sprechen nicht dafür, dass der Beklagte im Ergebnis ein mangelhaftes Verkehrswertgutachten erstellt hat. Ansprüche aus der überschlägigen Kostenschätzung des Beklagten verfolgen die Kläger in der Berufungsinstanz nicht weiter. Deliktische Ansprüche des Klägers zu 1. gegen den Beklagten sind nicht gegeben.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 3, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO, 43 Abs. 1, 47 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG. Die Kostenentscheidung umfasst die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens (vgl. BGH, Beschluss vom 24. Juni 2004 – VII ZB 11/03). Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor.

References: § 631
 § 631
 § 633
 § 5
 § 3
 § 8
 § 3
 § 5
 § 823
 § 256
 § 634
 § 280
 § 281
 § 631
 § 631
 § 633
 § 633
 § 633
 § 5
 § 24
 § 24
 § 683
 § 404
 § 194