Source: https://ujlakoparkkockazat.hu/valas-es-valotarsak-kozos-tulajdonanak-megszuntetese/
Timestamp: 2019-06-26 09:52:38+00:00

Document:
Válás és Öröklés. A közös tulajdon megszüntetése, új lakás vásárlása - Új lakópark kockázat
A “válótársaknak” válás esetén a meglévő, örökösöknek öröklés esetén a keletkező közös tulajdon megosztása jelenthet problémát. A közös tulajdon megosztása elvileg szinte bármilyen formában történhet. Természetesen, ha nem sikerül megállapodni végső esetben a bíróság hozhat döntést az ügyben.
A legtipikusabb közös tulajdon megosztási lehetőségek:
Az első ilyen megosztás nem is tulajdoni, hanem használati megosztás. Főleg ingatlanoknál alkalmazzák. Üdülőknél általában az időbeli megosztás, elkülöníthetően használható lakásoknál, házaknál a folyamatos fizikai megosztás a jellemző. Jogilag ilyen esetben nem változik meg a tulajdonosok személye, azonban a tényleges használó (akár időbeli megosztott használatról, akár elkülönített térbeli használatról beszélünk) birtokvédelmet élvez még a tulajdonostársával szemben is. Az is előfordulhat, hogy az egyik tulajdonos többet használ, mint ami a tulajdoni hányada alapján megilletné, ebben az eseteben a túlhasználat miatt másik tulajdonost használati díj illeti meg.
Természetbeni megosztás. Mennyiségben szétválasztható dolgoknál (pl. egy gyümölcsös terménye) egyszerűen elosztják egymás között a terményt, vagy a terményért kapott vételárat. Ingatlanoknál gyakori amikor egy telket megosztanak, és jogilag több önálló telek jön létre. Ilyen esetben az osztatlan közös tulajdonból egy vagy több tulajdonostárs önálló tulajdona alakul ki. Lakóingatlanoknál előfordulhat az is, hogy a közös tulajdon társasházzá nyilvánítással szűnik meg.
Tulajdonostárs tulajdoni hányadának értékesítése. Az egyik leggyakoribb megoldási mód, ha az egyik tulajdonostárs tulajdoni hányadát megveszi a másik. Amennyiben valamelyik tulajdonostárs kívülállónak akarja eladni a saját hányadát, akkor a többi tulajdonosnak elővásárlási joga van. Erről külön cikkben írunk. (Előfordulhat azonban, hogy a tulajdoni hányadot nem eladják, hanem elajándékozzák. Ilyenkor nem ál fenn elővásárlási jog, és a közös tulajdon sem szűnik meg, csak más lesz a tulajdonostárs.) A tulajdoni hányad eladásánál a leggyakoribb probléma a vételár meghatározása, és a vételár fizetés kérdése. Ma már elég jó szakértői rendszer áll rendelkezésre ahhoz, hogy a vételár összege korrekten megállapítható legyen. A vételárfizetés biztosítására pedig egy jó ügyvéddel megfelelő szerződéses biztosítékokat lehet kidolgozni. Ingatlan esetén állandó vitatéma, hogy az árat a “lakott” vagy “nem lakott” értéken kell megállapítani akkor, amikor az egyik tulajdonostárs az ingatlant ténylegesen használja. A probléma olyan súlyú, hogy a Kúria joggyakorlat elemző csoportja külön tanulmányt szentelt neki, amely itt érhető el:
http://www.kuria-birosag.hu/sites/default/files/joggyak/jgy_kozos_tulajdon_osszefoglalo_orosza.pdf
Valamennyi tulajdonostárs együtt értékesíti a közös tulajdon tárgyát. Ilyen esetben természetesen közös akarat kell az eladáshoz, megegyezés a vételárban és a vételár megosztásában. Nem szükségszerű, hogy a vételár megosztásának aránya azonos legyen a tulajdoni hányad mértékével, főleg ha valamelyik tulajdonostárs állagmegóvó vagy értéknövelő beruházásokat végzett a saját költségén, amelynek megtérítésére eladáson kívül is igényt tarthatna.
Közös tulajdon megszüntetése értékesítési árverés útján. Árverési értékesítés általában már egy per végpontja, amelyet bírósági eljárás, szakértői vélemény előz meg. Ilyen esetben a felek nem tudtak megállapodni a közös tulajdon megszüntetésének egyéb módjában.
Ingatlan közös tulajdonénak megszűnése vagy megszüntetése szinte törvényszerűen vonja maga után a lakásvásárlást. Erről külön cikkben írunk.
Közös tulajdon megszüntetése 2013. évi V. törvény (Ptk.) alapján:
(1) A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit.
(4) Ha olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a bíróság őt az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy – ha az ingatlan elhagyására kötelezés a benne lakó tulajdonostárs méltányos érdekét sérti – részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít. A használati jog értékcsökkentő hatását az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál. A használati jog bíróság által meghatározott és törvény által biztosított terjedelmének jelentős túllépése esetén a bíróság a tulajdonos kérelmére a használati jogot megszünteti.
(5) Az ingatlanon fennálló közös tulajdon – ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak – az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.

References: bíróság 
 Kúria 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság 
 bíróság