Source: http://www.avvocatoginesi.it/2017/06/
Timestamp: 2019-11-15 20:50:38+00:00

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Giugno 2017 – Avvocato MASSIMO GINESI
il condominio è sempre consumatore
Lo ha affermato il Tribunale di Massa con sentenza 26 giugno 2017 n. 552, in una controversia ove il condominio – cui era stata notificato decreto ingiuntivo da parte di un fornitore – nel proporre opposizione eccepisce l’incompetenza territoriale del giudice, rilevando che – ove il condominio sia composto unicamente da operatori commerciali – non possa applicarsi il c.d. foro del consumatore.
Il Tribunale respinge l’eccezione, sull’assunto che al condominio – quale che sia la natura dei soggetti che lo compongono – deve sempre essere riconosciuta natura privatistica.
“Va preliminarmente rilevato come risulti infondata come risulti infondata territoriale sollevata dall ’op ponente sull’assunto che al condominio non si debba riconoscere la qualifica di consumatore e non sarebbe dunque applicabile il relativoforo disciplinato dal D.lgs 206/2005.
La tesi risulta non accoglibile, atteso che la qualifica di consumatore è ricondotta dalla giurisprudenza al condominio in quanto tale (da ultimo Cassazione civile, sez. VI, 22/05/2015, n. 10679), sull’assunto che “Al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l’amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale”.
Pur non apparendo condivisibile il percorso logico che ancora oggi conduce la giurisprudenza di legittimità – sulla scorta di Cass. SS.UU. 914872008 – a ritenere che il contratto concluso dall’amministratore produca effetti direttamente in capo ai singoli condomini in virtù del rapporto di mandato, dovendosi viceversa ritenere che tale pattuzione vincoli il condominio in quanto tale all’unica e totale prestazione ivi dedotta (a mente di Cass. 9 8630/1996), salvo poi la possibilità per il creditore di attuarla esecutivamente in via parziaria nei confronti dei singoli ex art. 63 Ii comma disp. Att. C.c., paiono comunque condivisibili gli approdi circa la qualifica di consumatore da riconoscere al soggetto condominio.
Emerge dalla stessa giurisprudenza delle sezioni unite citata dall’opponente (Cassazione civile, sez. un., 18/09/2014, n. 19663) che al condominio in quanto tale debba riconoscersi una soggettività autonoma, seppur imperfetta ed attenuata, rispetto ai suoi componenti e che lo stesso persegua scopi che non sono del tutto coincidenti con quelli dei singoli che lo compongono; affermano infatti le sezioni unite che il principio della necessaria concorrenza di legittimazione processuale fra amministratore e singoli – da sempre affermato dalla giurisprudenza per determinate controversie – “non trova applicazione relativamente alle controversie aventi ad oggetto non i diritti su di un servizio comune, bensì la gestione di esso, ed intese, dunque, a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale, o l’esazione delle somme dovute in relazione a tale gestione da ciascun condomino, nelle quali non vi è correlazione immediata con l’interesse esclusivo d’uno o più partecipante”
Ne deriva che al condominio, quale centro di imputazione di interessi dotato di autonomia soggettiva non perfetta (si rientrerebbe altrimenti nella categoria delle persone giuridiche, cui il codice del consumo non può applicarsi) si debbano riconoscere scopi e funzioni secondo i parametri delineati dagli artt. 1117/1139 c.c., volti alla fruizione, gestione e manutenzione del bene immobile in cui il condominio è posto; a tali funzioni teleologicamente orientate – proprio per la non immediata correlazione fra i la natura/funzione del condominio e gli interessi esclusivi di uno o più partecipanti così come evidenziato dalle sezioni unite, deve essere riconosciuta una caratteristica ontologicamente privatistica, che sfugge alla natura imprenditoriale e agli scopi per cui agiscono i singoli che lo compongono.
Appare ragionevole ritenere che il condomino, nel momento in cui agisce come tale, ovvero per la gestione dei beni comuni e strumentali a proprietà solitarie, agisca comunque quale soggetto privatistico che persegue fini estranei alla natura imprenditoriale dei suoi componenti; fini che sono semplicemente volti alla fruizione e conservazione delle parti comuni di un fabbricato, in cui la destinazione funzionale delle singole unità che lo compongono non può essere necessariamente identitaria anche della connotazione soggettiva di consumatore.
Si dovrebbe altrimenti ritenere che il soggetto condominio possa repentinamente cambiare identità al solo mutare della destinazione di qualche unità, né si riuscirebbe a fornire la tutela prevista dal d.lgs 206/2005 a quei fabbricati misti composti da immobili con diversa destinazione, atteso che alla luce delle sezioni unite del 2014 si deve comunque aver riguardo al centro di imputazione collettivo e non già ai singoli individui che lo compongono.
Appare dunque più lineare e conforme allo spirito della legge, della interpretazione di legittimità sulla natura del condominio e a quella di tutela del consumatore ritenere che l’interesse condominiale – quale che sia la natura dei condomini – sfugge alla loro natura imprenditoriale, per rimanere circoscritto alla sola caratterizzazione privatistica che gli profilano gli artt. 1117/1139 c.c.
Ne deriva che, correttamente, il decreto ingiuntivo sia stato richiesto al Giudice del luogo ove il convenuto consumatore ha sede.”
© massimo ginesi 28 giugno 2017
Autore massimo ginesiPubblicato il 28 Giugno 2017 28 Giugno 2017 Categorie NewsTag 522, condominio, consumatore, D.lgs 206/2005, foro, Tribunale Massa
convegno Napoli 23 giugno 2016
Autore massimo ginesiPubblicato il 26 Giugno 2017 13 Aprile 2018 Categorie Libri, Articoli & Convegni, News
nel procedimento di revoca dell’amministratore non è necessaria la difesa tecnica
Lo ha stabilito la suprema Corte ( Cass.civ. sez. VI 23 giugno 2017 n. 15706, rel. Scarpa), osservando che .
avverso il provvedimento della corte di appello, che statuisce sul reclamo contro il provvedimento di revoca emesso dal Tribunale, è inammissibile il ricorso per cassazione se non sul capo delle spese.
“Il procedimento di revoca dell’amministratore, che può essere intrapreso su ricorso di ciascun condomino, riveste un carattere eccezionale d’urgenza oltre che sostitutivo della volontà assembleare ed è ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore. Non è quindi ammessa la partecipazione al giudizio dei condomini e del condominio interessato: legittimato a contraddire soltanto l’amministratore, non sussistendo litisconsorzio degli altri condomini.”
il giudizio è improntato a rapidità, informalità e ufficiosità, potendo peraltro il provvedimento essere adottato sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente (art. 64 comma 1, disp.att. cod.civ.). Il decreto del tribunale di revoca incide, quindi, sul rapporto di mandato fra condomini ed amministratore, al culmine di un procedimento camerale plurilaterale, nel quale, tuttavia, l’intervento giudiziale è pur sempre diretto all’attività di gestione di interessi. Pertanto il provvedimento del tribunale non riveste alcuna efficacia decisoria e lascia salva al mandatario revocato la facoltà di chiedere la tutela giurisdizionale del diritto provvisoriamente inciso, facendo valere le sue ragioni attraverso un processo a cognizione piena (pur non ponendosi questo come un riesame del decreto)
poiché, allora, il giudizio di revoca dell’amministratore di condominio da luogo ad un procedimento camerale plurilaterale tipico nel quale l’intervento del giudice è diretto all’attività di gestione di interessi e non culmina in un provvedimento avente efficacia decisori,a in quanto non incide su situazioni sostanziali di diritti o di status, non è indispensabile il patrocinio di un difensore legalmente esercente ai sensi dell’articolo 82 comma III c.p.c.“
Per tali ragioni, conclude la Corte, salvo che la parte non rivesta essa stessa qualifica di difensore legalmente esercente, non può chiedere che il rimborso delle spese vive, senza che possano essergli liquidate competenze professionali.
© massimo ginesi 26 giugno 2017
Autore massimo ginesiPubblicato il 26 Giugno 2017 26 Giugno 2017 Categorie NewsTag 15706, amministratore, avvocato, difesa, procedimento, revoca, Scarpa
l’obbligo di spesa per i lavori straordinari sorge con la delibera di approvazione
La Cassazione conferma un orientamento ormai consolidato, circa il momento genetico dell’obbligo del condomino di contribuire alla spesa per l’esecuzione di lavori straordinari.
La decisione attiene a caso che, ragione temporis, non vede l’applicazione dell’art. 63 disp.att. cod.civ. nella formulazione introdotta dalla l. 220/72012, che ha esteso la solidarietà fra venditore ed acquirente sino al momento entro della formale comunicazione dell’atto di vendita all’amministratore.
Aldilà della solidarietà nei confronti del condominio, l’esatta individuazione del momento genetico dell’obbligo è comunque rilevante sia per la scelta delle modalità dell’azione (se in via ordinaria o monitoria, Cass.Civ. II sez. 9 settembre 2008, n. 23345), sia nei rapporti interni fra i condebitori.
Cass.Civ. II sez. 22 giugno 2017 n. 15547 rel. Scarpa, nell’esaminare le doglianze di un condomino che si riteneva carente di legittimazione passiva in ordine alla domanda del condominio avanzata per il pagamento di quote relative a lavori straordinari, osserva:
Tale motivo si duole, peraltro, della carenza di legittimazione passiva del D’I. rispetto alla pretesa creditoria del Condominio, per aver egli già alienato la sua unità immobiliare al momento della deliberazione assembleare di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria, fatto esaminato e superato nella sentenza impugnata, la quale ha dato correttamente rilievo alla data della deliberazione di approvazione di tali lavori, allorchè il ricorrente era ancora condomino e perciò era obbligato a contribuire agli esborsi.
Trova qui applicazione ratione temporis, attesa l’epoca di insorgenza dell’obbligo di spesa per cui è causa, l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220.
In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale)”, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez 6 — 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654).
Tale momento rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.”
© massimo ginesi 23 giugno 2017
Autore massimo ginesiPubblicato il 23 Giugno 2017 24 Giugno 2017 Categorie NewsTag 15547, acquirente, delibera, obbligo, pese straordinarie, Scarpa, venditore
convegno Napoli 23 giugno2017
Anap Campania, un convegno per passare dalla teoria alla pratica | Quotidiano del Condominio – Il So
23 Giugno 2017 ANAP NAPOLI
Autore massimo ginesiPubblicato il 21 Giugno 2017 13 Aprile 2018 Categorie Libri, Articoli & Convegni, News

References: sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 art. 63
 sentenza 
 Cass. Sez.