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Timestamp: 2017-04-28 00:27:14+00:00

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August | 2016 | Immobilienfinanzierung,Investoren, Mietkauf............
Archive for August 2016|Monthly archive page
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Sale-and-Mietkauf-back – und die abweichende Steuerfestsetzung aus Billigkeitsgründung…
In Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, Mietkauf, Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on August 30, 2016 at 6:56 am
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs1 kann beim “Sale-and-lease-back” – Verfahren der Übertragung des zivilrechtlichen Eigentums an dem Leasinggut durch den Leasingnehmer an den Leasinggeber eine bloße Sicherungs- und Finanzierungsfunktion zukommen – mit der Folge, dass weder diese Übertragung noch die Rückübertragung des Eigentums vom Leasinggeber an den Leasingnehmer umsatzsteuerlich als Lieferung zu behandeln ist.
Gleiches gilt auch für die Fälle des “Sale-and-Mietkauf-back” sowie für entsprechende Fälle des Bestelleintritts.
Das Finanzamt kann allerdings verpflichtet sein, die Umsatzsteuern aus Billigkeitsgründen herabzusetzen.
Das ergibt sich aus § 163 Satz 1 AO. Danach können Steuern niedriger festgesetzt werden und einzelne Besteuerungsgrundlagen, die die Steuern erhöhen, können bei der Festsetzung der Steuer unberücksichtigt bleiben, wenn die Erhebung der Steuer nach Lage des einzelnen Falls unbillig wäre.
Diese Voraussetzungen können sowohl hinsichtlich der Fälle des “Sale-and-Mietkauf-back” als auch der Fälle des “Bestelleintritts” gegeben. Darauf, aus welchen Gründen die entsprechenden Umsatzsteuerfestsetzungen hier rechtmäßig sind, kommt es bei einer Billigkeitsmaßnahme nach § 163 Satz 1 AO nicht zwingend an. Entscheidend ist vielmehr, ob die Festsetzung von Steuern bzw. der Ansatz einzelner Besteuerungsgrundlagen im einzelnen Fall unbillig ist, und bei der Beurteilung dieser Frage sind sowohl die Fälle des “Sale-and-Mietkauf-back” als auch die Fälle des “Bestelleintritts” in einem wesentlichen Punkt gleich – nämlich darin, dass ein Sachverhalt als Lieferung und Gegenlieferung sowohl bei dem einen Vertragspartner als auch bei dem anderen behandelt wurden, ohne dass dafür eine rechtliche Grundlage bestand. In beiden Fallkonstellationen blieben also Rechnungen von Unternehmen, in denen unberechtigt Umsatzsteuern ausgewiesen wurden, mit der Konsequenz aus § 14 Abs. 3 Satz 1 UStG in der in den für die streitigen Veranlagungszeiträumen geltenden Fassung – dass, wer in einer Rechnung einen Steuerbetrag gesondert ausweist, obwohl er zum gesonderten Ausweis der Steuer nicht berechtigt ist (unberechtigter Steuerausweis), den ausgewiesenen Betrag schuldet.
Bei diesen – unberechtigt – ausgewiesenen Steuerbeträgen handelt es sich um einzelne Besteuerungsgrundlagen im Sinne des § 163 Satz 1 AO.
Ihr Ansatz ist unbillig – gleichermaßen bei den Fällen des “Sale-and-Mietkauf-back” als auch den Fällen des “Bestelleintritts”. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs2sind gemäß § 14 Abs. 3 UStG entstandene Umsatzsteuern nach § 227 AO wegen sachlicher Unbilligkeit zwingend zu erlassen, soweit der von den einzelnen Rechnungsempfängern in Anspruch genommene Vorsteuerabzug rückgängig gemacht worden ist und die entsprechenden Beträge tatsächlich zurückgezahlt worden sind. Zwischen Billigkeitsgründen, die die Einziehung festgesetzter Steuern unbillig machen, und Billigkeitsgründen, die eine abweichende Festsetzung von Steuern nach § 163 AO rechtfertigen, besteht grundsätzlich kein Unterschied3. Bei beidem – also sowohl bei § 227 AO als auch bei § 163 AO – ist auch unbillig etwas zu fordern, was zugleich wieder zurückgewährt werden muss – dies verstößt gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und stellte damit beispielsweise eine erhebliche Härte im Sinne des § 222 Satz 1 AO dar; erforderlich dazu ist allerdings, dass der zu zahlenden Betrag mit einer an Sicherheit grenzenden Wahrscheinlichkeit alsbald zu erstatten sein wird4. Bei “belegbaren, demnächst fällig werdenden Ansprüchen des Steuerschuldners aus einem Steuerschuldverhältnis” kann dann aber gar nach eigener Ansicht der Finanzverwaltung ein Verzicht auf die Erhebung von Stundungszinsen nach § 234 Abs. 2 AO im Einzelfall aus Billigkeitsgründen in Betracht kommen (AEAO, § 234 Nr. 11).
Unter Anlegung dieser Maßstäbe ist es nach Ansicht des Finanzgerichts Düsseldorf im vorliegenden Fall unbillig, dass das Finanzamt hinsichtlich der Fälle des “Sale-and-Mietkauf-back” als auch der Fälle des “Bestelleintritts” die Finanziererin wie auch deren Vertragspartner an deren ursprünglichen Rechnungen mit Umsatzsteuerausweis festgehalten hat. Die jeweiligen Rechnungen konnten unschwer berichtigt werden, weil zu keinem Zeitpunkt eine Gefährdung des Steueraufkommens bestand5 – dies auch schon in den streitigen Veranlagungszeiträumen. Die Finanziererin und ihre Vertragspartner hatten sich wechselseitig Rechnungen mit Umsatzsteuerausweis ausgestellt – die entsprechenden Vorsteuern geltend gemacht – aber auch die aus ihrer Sicht entstandenen Umsatzsteuern erklärt und abgeführt. Dies ist hinsichtlich der Fälle des “Sale-and-Mietkauf-back” unstreitig – und kann so auch hinsichtlich der Fälle des “Bestelleintritts” angenommen werden, denn hinsichtlich der Fälle des “Bestelleintritts” gilt offensichtlich nichts anderes als hinsichtlich der Fälle des “Sale-and-Mietkauf-back”, zumal die Fallkonstellationen sich für eine Billigkeitsentscheidung in einem wesentlichen Punkt nicht unterscheiden – nämlich eben darin, dass ein Sachverhalt als Lieferung und Gegenlieferung sowohl bei dem einen Vertragspartner als auch bei dem anderen behandelt wurden, ohne dass dafür eine rechtliche Grundlage bestand.
Dass die Rechnungen mit unberechtigtem Umsatzsteuerausweis noch nicht in den streitigen Veranlagungszeiträumen berichtigt wurden, hat bei der Frage, ob sich daraus ergebende Umsatzsteuern unbillig sind, aus Sicht des erkennendas Finanzgerichts keine entscheidende Bedeutung – vielmehr kommt es allein darauf an, ob zu irgendeinem Zeitpunkt eine Gefährdung des Steueraufkommens bestand – sowie wann und wie dies mit der dafür erforderlichen Sicherheit festgestellt werden konnte bzw. kann. Damit ähnelt diese Situation derjenigen der sog. Verrechnungsstundung. Bei der sog. Verrechnungsstundung geht der BFH6 davon aus, dass Finanzbehörden das ihnen gemäß § 222 AO eingeräumte Ermessen verkennen, soweit sie annehmen, von einem mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit bestehenden Gegenanspruch könne nur dann ausgegangen werden, wenn dieser durch Vorlage einer Steuererklärung nachgewiesen werde bzw. nach summarischer Prüfung der Steuererklärung keine Bedenken gegen das Vorhandensein eines Gegenanspruchs bestünden. Einer Vorlage einer Steuererklärung bedürfe es – so der BFH – dann nicht, wenn das Bestehen des Gegenanspruchs auf andere Weise, etwa durch Vorlage von Urkunden oder durch anderweitige Glaubhaftmachung mit der erforderlichen Sicherheit nachgewiesen werden kann. Dass es hier zu keinem Zeitpunkt zu einer Gefährdung des Steueraufkommens kommen konnte, stand von vorneherein fest und konnte mit der dafür erforderlichen Sicherheit jederzeit festgestellt werden – also auch schon in den streitigen Veranlagungszeiträumen. Eine Gefährdung des Steueraufkommens schied aus der Situation der wechselseitigen Erstellung von Rechnungen mit Umsatzsteuerausweis und ihrer konsequenten Umsetzung aus – sämtliche aus Sicht der Vertragspartner entstandenen Umsatzsteuern wurden unstreitig zeitnah erklärt und abgeführt.
Bei einer abweichenden Steuerfestsetzung aus Billigkeitsgründen nach § 163 Satz 1 AO steht der Finanzverwaltung Ermessen zu, das seitens des erkennendas Finanzgerichts nur im Rahmen der Vorgaben des § 102 FGOüberprüft werden kann. Das beklagte Finanzamt hat zwar eine Billigkeitsentscheidung zu den streitigen Umsatzsteuern getroffen, indem es sowohl in der ablehnenden Entscheidung vom 10.03.2011 als auch in der dazu ergangenen Einspruchsentscheidung auch Billigkeitserwägungen angestellt hat – indem es sich hinsichtlich der streitigen Umsatzsteuerfestsetzungen 2001 – 2004 mit Nichtbeanstandungs- und Übergangsregelungen des BMF auseinandergesetzt hat, die ihrerseits grundsätzlich nur in einem Billigkeitsverfahren berücksichtigt werden können. Dass die jeweiligen Rechnungen hier unschwer auch schon in den streitigen Veranlagungszeiträumen berichtigt werden konnten, weil zu keinem Zeitpunkt eine Gefährdung des Steueraufkommens bestand, blieb allerdings außer Betracht – begründet jedoch aus Sicht des erkennendas Finanzgerichts gar eine Ermessensreduzierung auf Null7 – nämlich auf Herabsetzung der streitigen Umsatzsteuer 2001 – 2004 um die hinsichtlich der Fälle des “Sale-and-Mietkauf-back” und der Fälle des “Bestelleintritts” vom beklagten Finanzamt angenommenen Mehrsteuern.
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EXPORO schließt erstes Kölner Projekt innerhalb von nur 8 Tagen über Crowdfunding Portal ab…
In Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, Mietkauf, Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on August 26, 2016 at 11:26 am
EXPORO, deutscher Marktführer bei Crowdinvesting für Immobilienfinanzierungen, hat die Fundingphase des ersten Kölner Wohnprojekt in der „Zülpicher Strasse“ nach nur 8 Tagen erfolgreich abgeschlossen. Der renommierte Projektentwickler WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH war erstmals exklusiver Partner von EXPORO.
EXPORO, die bundesweit einzige aktive Immobilien-Crowdinvesting Plattform, die bereits mehr als ein Projekt erfolgreich an seine Investoren zurückzahlen konnte, hat innerhalb von nur 8 Tagen die Fundingphase für das Kölner Wohnprojekt „Zülpicher Strasse“ abgeschlossen. Investoren beteiligten sich mit über 750.000 Euro an der Entwicklung von 46 Wohneinheiten, die sich auf ca. 3.500 Quadratmeter Wohnfläche verteilen. Innerhalb von nur 1,5 Jahren Laufzeit erhalten Investoren 5 Prozent Zinsen pro Jahr.
Die Zusammenarbeit mit dem Projektentwickler WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH stellt dabei einen Meilenstein in der Unternehmensgeschichte der EXPORO dar. „WvM ist der bisher größte und renommierteste Projektentwickler, mit dem wir zusammenarbeiten. Damit kommt auch das Produkt Crowdfunding in eine neue Phase, da sich nun auch große Projektentwickler mit der Schwarmfinanzierung auseinandersetzen“, so Julian Oertzen, Vorstand der EXPORO AG
EXPORO ist eine Crowdinvesting-Plattform für Immobilienprojekte. Unter dem Motto „Einfach und direkt in Immobilien investieren“ können sich Investoren bereits mit Beträgen ab 500 Euro an Immobilienprojekten beteiligen, die bisher institutionellen und anderen finanzstarken Investoren vorbehalten waren. Damit führt EXPORO Investoren und Immobilienentwickler zusammen und schafft eine Win-win-Situation: Die Investoren profitieren vom Zugang zu einem zuvor verschlossenen Markt bei transparenten Informationen und schlanker, kostengünstiger Onlineabwicklung, während die Projektträger das nötige Kapital zur Realisierung ihrer Projekte akquirieren können. EXPORO wurde Ende 2013 gegründet und ging im November 2014 mit der Plattform http://www.exporo.de online. Hinter EXPORO stehen die Unternehmer Simon Brunke, Dr. Björn Maronde, Julian Oertzen und Tim Bütecke, die zusammen mittlerweile 18 Projekte mit gut 20 Millionen Euro Crowdinvestition begleitet haben. Fünf dieser Projekte wurden bereits planmäßig samt Zinsen an die Anleger zurückbezahlt (5,5 Millionen Euro).
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Kreditnachfrage bei Gewerbeimmobilien sinkt drastisch, warum wohl?
In Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, Mietkauf, Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on August 19, 2016 at 9:14 am
– Darlehensbestand seit Ende 2010 um circa 14 Prozent gesunken
– Investment- und Transaktionsmarkt nicht vom Kreditmarkt getrieben
– Sinkende Finanzierungsausläufe und geringere Kreditnachfrage treffen insbesondere den großvolumigen Bereich
– Hoher Eigenkapitalanteil bei großvolumigen Geschäften
Frankfurt, 19. August 2016 – In den vergangenen fünf Jahren ist der Darlehensbestand bei Gewerbeimmobilien deutlich gesunken: Ende 2010 lag der aggregierte Darlehensbestand noch bei rund 302 Milliarden Euro. Zum Jahresende 2015 verringerte er sich nominell um knapp 14 Prozent auf gut 261 Milliarden Euro. Dies ist das Ergebnis des aktuellen Reports „Deutschlands Immobilienfinanzierungsmarkt: Veränderte Kreditnachfrage im Niedrigzinsumfeld“ des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Der Report untersucht die Abhängigkeit des deutschen Investmentmarktes von der Kreditvergabeseite, insbesondere im Zusammenhang aktuell deutlich strafferer Kreditstandards.
Auf den Gewerbeimmobilienmärkten ist dagegen eine langanhaltende Aufwärtsbewegung des Investmenttransaktionsvolumens zu beobachten. Das jährliche Investmenttransaktionsvolumen ist von Ende 2010 bis Ende 2015 um den Faktor 2,9 auf zuletzt 55,2 Milliarden Euro gestiegen. „Die derzeitigen Entwicklungen zeigen, dass ein steigendes Investitionsvolumen nicht automatisch eine steigende Kreditnachfrage nach sich zieht“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE. „Im gewerblichen Immobiliensegment wird weniger Fremdfinanzierung nachgefragt und dafür mehr Eigenkapital eingesetzt. Als Konsequenz ist bei steigenden Investitionsaktivitäten das Kreditvolumen signifikant zurückgegangen“, ergänzt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE. „Das aktuelle Finanzierungsumfeld hat zu einem stärker eigenkapitalbasierten Immobilienmarkt geführt“, so Richolt.
„Der hohe Eigenkapitaleinsatz bei großvolumigen Transaktionen und das Wachstum der kredtifinanzierten Immobilieninvestitionen im privaten Bereich machen den Anlagenotstand sehr deutlich“, erklärt Richolt. „Institutionelle Investoren müssen in Anbetracht inflationierter Wertpapiervermögen ihre Immobilienanalagen erhöhen, um die Allokationsquoten zumindest beizubehalten. Private Investoren nutzen das Niedrigzinsumfeld, um ihre Immobilienanlage zu hebeln“, so Richolt. Dieser Trend habe sich in letzter Zeit durch negative Renditen auf Bundesanleihen bis in den zehnjährigen Bereich noch verstärkt.
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2015 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 70.000 Mitarbeitern in über 400 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. http://www.cbre.de
https://researchgateway.cbre.com/layouts/GKCSearch/DownLoadFile.ashx?PublicationID=MzU2Njg%253D&user=Y2JyZUB6aXRlbG1hbm4uY29t
Wieso sollten sich Unternehmer weiterhin an Banken halten, welche ohnehin zu hohe Erwartungen an Liquidität der Firmen haben, es gibt nach wie vor genügend ausländische Investoren (Crowdfunding / Crowdinvesting ) die ihre Investitionen in stabile bzw. in Start ups investieren….Hier klicken und sein eigenes Projekt eingeben..
Stärkere Verantwortung des Bundes bei sozialer Wohnraumförderung: BID begrüßt Vorschlag der Bundesbauministerin…
In Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, Mietkauf, Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on August 17, 2016 at 9:29 am
Für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Deutschland sind Sozialwohnungen ein wichtiger Baustein. Es werden nach wie vor nicht genügend Sozialwohnungen gebaut – nicht nur, weil in den vergangenen Jahren zu wenig investiert wurde. Vielmehr können die Länder die großen Herausforderungen beim Sozialen Wohnungsbau nicht alleine bewältigen und damit ihrer alleinigen Verantwortung bei der sozialen Wohnraumförderung nicht gerecht werden. Nachdem der Bund nun eine Erhöhung der Kompensationsmittel angekündigt hat, ist es deshalb vollkommen folgerichtig, jetzt auch über Kompetenzänderungen nachzudenken und den Bund bei der Verantwortung für den Sozialen Wohnungsbau mit ins Boot zu holen“, sagte Andreas Ibel, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), heute in Berlin.
Ibel bezog sich dabei auf ein Interview von Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks. Darin hatte die Ministerin eine Änderung des Grundgesetzes ins Gespräch gebracht, damit sich die Bundesregierung stärker bei der sozialen Wohnraumförderung engagieren könne. Seit der Föderalismusreform im Jahr 2007 ist dies Ländersache. Dabei werden die Bundesländer vom Bund jährlich mit Zuschüssen – den sogenannten Kompensationsmitteln – unterstützt. Diese wurde für dieses Jahr auf rund eine Milliarde Euro und ab 2017 bis 2019 auf 1,5 Milliarden Euro pro Jahr erhöht.
Wichtig sei jedoch auch, so der BID-Vorsitzende, dass man sich künftig nicht nur auf die soziale Wohnraumförderung und auf Ballungsregionen konzentriere. „Jetzt muss verstärkt in den B- und C-Städten gebaut werden, um zügig Wohnraum zu schaffen. Letztendlich geht es auch darum, eine volkswirtschaftlich unrentable Überkonzentration in den Wachstumsregionen zu vermeiden und lebendige Zentren in anderen Regionen fördern. Hier steht die Politik zudem vor der Aufgabe, die Infrastruktur in diesen Städten zu verbessern, um das Wohnen auch hier attraktiver zu gestalten“, so Ibel.
Notwendig sei hierbei auch eine mutigere Reform des Baugesetzbuches und der Baunutzungsverordnung, so Ibel: „Schlanke und schnelle Verfahren in Chancenstädten könnten ein zusätzlicher Vorteil für Wohnen und Gewerbe sein und dadurch für Entlastung der Ballungszentren sorgen. Davon ist der bisherige Entwurf des Bundesbauministeriums jedoch weit entfernt.“
Neben dem Vorschlag zur sozialen Wohnraumförderung stützt die BID auch weiterhin die Forderung des Bundesbauministeriums nach einer verbindlichen Musterbauordnung. „Eine verbindliche, bundesweit vereinheitlichte Bauordnung schafft Planungssicherheit für öffentliche und private Bauträger und Projektentwickler“, sagte der BID-Vorsitzende. „Sowohl den Bundesländern als auch der Bundesregierung sollte daran gelegen sein, bestehende bürokratische Hürden abzubauen, die eben auch auf regionalen Unterschieden in der Rechtslage beruhen. Eine verbindliche Musterbauordnung wäre ein guter Schritt in die richtige Richtung.“
In der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland arbeiten die Verbände BFW, DDIV, GdW, IVD, vdp, und ZIA zusammen, um mit gebündelten Kräften gemeinsam inhaltliche Positionen effektiver in der Öffentlichkeit zu vertreten. Mit der BID steht der Politik und anderen Wirtschaftszweigen sowie weiteren Verbänden ein unterstützender und durchsetzungsfähiger immobilienwirtschaftlicher Partner zur Seite. Weitere Informationen über die BID finden Sie im Internet unter http://www.bid.info
………..Leider haben ein Grossteil der Politiker immer noch nicht bemerkt, das das Hauptproblem der notleidenden Wirtschaft die Banken es selbst verursacht haben, Bankenrettungen ist wie Feuer mit Öl zu löschen, anstatt das Übel an der Wurzel zu packen. Sozialer Wohnungsbau hat etwas mit sozial zu tun und nicht Verteilung von Unten nach Oben. Allein die Mietkosten verursachen ein Grossteil der Kosten vom monatlichen Einkommens. (40-50%). Eine Förderung in Form eines bezuschussten Mietkaufanteils auf die Mietzinsen würde den Wohnungsmangel systematisch beheben, ohne eine ständige Neuverschuldung zu verursachen. Die private Altersvorsorge in Immobilienwerte würde sprunghaft ansteigen ohne Risiken einer Überschuldung bei gleichzeitiger Steigerung der Rentenansprüche, soziale Engpässe aufgrund zu geringer Rentenvorsorge wären damit ebenfalls gelöst.
Vor allem auch der Anteil von Geringverdienern, was im Laufe der letzten Jahrzehnte einen ständig steigenden Anteil der Bevölkerung ausmacht, kämen damit ebenfalls in den Genuss von eigenen Immobilienwerten, was sich im Rentenalter wieder positiv bemerkbar macht durch mietfreies Wohnen. Der Fokus auf kurzfristigen Erfolg durch Verschuldung bewirkt im Gegenzug die Vernichtung von angesammeltem Kapital, was im sich im Nachhinein durch Insolvenzen und Enteignungen in Luft auflöst, siehe Wirtschaftskrise. Eine Nachhaltigkeit der Resourcen durch langfristige Planung ergibt einen Selbstläufer in Form des Perpeto Mobile, ohne das sich das System selbst zerstört. (BRD-Verwaltung).
………………….um Neues zu zu verankern, gilt es den alten, ausgetretenen Wegen zu verlassen und neue Wege einzuschlagen, dies geschieht nur durch die Einsicht der Gesamtheit, Hier Klicken und neue Alternativen nachhaltig nutzen…. Vollständiges Impressum

References: § 163
 § 163
 § 14
 § 163
 § 14
 § 227
 § 163
 § 227
 § 163
 § 222
 § 234
 § 234
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 § 102