Source: https://almacendederecho.org/arrendamiento-de-local-de-negocio-y-suspension-legal-de-actividades-empresariales/
Timestamp: 2020-05-28 01:52:19+00:00

Document:
Arrendamiento de local de negocio y suspensión legal de actividades empresariales - Almacén de Derecho
por Almacen de derecho | Abr 23, 2020 | Derecho Civil, Fernando Pantaleón, Legislación | 26 Comentarios
Desde que el artículo 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, suspendió el ejercicio de un enorme conjunto de actividades empresariales, se ha escrito mucho sobre la obligación de pago de la renta de quienes ejercían esas actividades en locales de negocio de los que son arrendatarios. En la mayoría de esa multitud de escritos, se pedía la intervención de legislador en auxilio de esos arrendatarios con las propuestas más variopintas. Finalmente, ayer fue publicado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, que dedica a la cuestión el Capítulo I, compuesto de cinco artículos, precedidos de la justificación que se contiene en el apartado II del Preámbulo.
No es objeto de esta entrada realizar una exégesis de los referidos artículos. Dejo a otros esa tarea tan imprescindiblemente urgente, como aburrida. Tampoco haré una valoración crítica de los mismos. Mi propósito es bastante más provocador y, espero, más divertido. Cualquiera que, advertido convenientemente, lea dichos preceptos con la mínima atención se dará cuenta de inmediato de que descansan sobre la premisa de que, de conformidad con la normativa aplicable, tanto del Derecho especial de los contratos de arrendamiento de cosas, como del Derecho de los contratos en general, los arrendatarios que en los mismos se contemplan continúan estando, a pesar de la suspensión legal de sus actividades empresariales, obligados a pagar la renta a los arrendadores: los nuevos artículos –se notará– imponen solamente, y solo a favor de algunos de esos arrendatarios, una moratoria en el pago de las rentas. Y sentado lo anterior, la pregunta a la que yo me propongo responder aquí es la siguiente:
El autor de los artículos 1 a 5 del RDL 15/2020, por haber asumido dicha premisa, ¿es un ignorante jurídico brutal, que carece de los conocimientos más elementales sobre Derecho de contratos?
¿Les sorprende, amables lectores, la dureza de la pregunta?
La respuesta del Profesor Carrasco Perera
Pues, les invito a que lean conmigo unos párrafos escritos por un conocido Catedrático de Derecho Civil: el Profesor don Ángel Carrasco Perera. Se encuentran en un artículo titulado “Permítanme que les cuente la verdad sobre el COVID-19 y fuerza mayor”, que publicó el 17 de abril de 2020 en la revista electrónica CESCO.
Seguro que algún lector ha pensado que el título del trabajo es una broma inspirada en el comienzo del programa “El Intermedio” de la Sexta: “Ya conocen las noticias, ahora les contaremos la verdad”. Pero les aseguro que no: no es ninguna broma; y la mejor prueba de ello es la dura descalificación, dedicada al resto de los que han opinado al respecto, con la que el artículo comienza:
“Si no fuera porque los bares están cerrados, hasta en ellos hablarían los parroquianos de fuerza mayor. “Se ha hecho viral”. “Expertos” y paganos pontifican a troche y moche sobre este extremo del COVID-19. El ruido está embrollándolo todo”.
No voy a hacer comentario alguno acerca de los diez primeros apartados del referido artículo del Profesor Carrasco, porque, entrado yo en años ya, he perdido la afición por desentrañar el significado de los textos de otros profesores de Derecho que no consigo comprender en una primera lectura. Además, pasando de largo por el apartado 10, me evito tener que opinar sobre si tiene razón, o no, el “enorme coro de grillos que cantan a la luna” que en aquel se menciona.
Sí me interesa transcribir aquí el apartado 11, que se entiende perfectamente. Lleva el título, quizás poco sofisticado, de “Locales comerciales arrendados cerrados: ¿quién se come el riesgo?”, porque el autor es –nos consta– de los que gustan llamar “al pan, pan, y al vino, vino”. Comienza con la frase siguiente: “En una noticia hecha pública el día 14 en varios medios de comunicación se lee este disparate”:
“El comercio lanzó ayer un SOS cuando se ha cumplido un mes con sus locales cerrados. En un comunicado firmado por siete patronales (CEC, Anceco, Amicca, Comertia, Acotex, Eurelia y Fece), que representan a 510.000 establecimientos y 1,7 millones de empleos, advirtieron que la situación es límite. Ante la gravedad de la situación generada por la actual crisis sanitaria, varias de las principales asociaciones de comercio manifiestan al Gobierno la incapacidad del comercio para afrontar los gastos corrientes, en especial los alquileres de los locales comerciales”.
Y después de haber calificado de disparatadas a esas siete patronales –por pensar que sus asociados arrendatarios tenían un grave problema, que la cegadora iluminación del Profesor Carrasco les iba a demostrar que era, en realidad, ¡un problema de los propietarios arrendadores!–, el referido Profesor escribió lo que sigue [me permitiré destacar en negrita los destacados en cursiva que aparecen en el original]:
“No es en modo alguno una opinión aislada. Dada la enorme inflación jurídica que se viene produciendo en opiniones escritas sobre el COVID y la FM [fuerza mayor], es lo ordinario que se lean no pocas en que el autor se sorprende o se lamenta de que los arrendatarios de los locales comerciales cerrados por las medidas gubernamentales COVID tengan que seguir pagando renta arrendaticia.
Esta aprehensión sólo puede nacer de una defectuosa formación legal. Veamos. Lo que el RD 463/2020 prohíbe es que continúen abiertas ciertas actividades comerciales de cara al público. La medida afectó a muchos establecimientos existentes sobre locales alquilados, que tuvieron que cerrar al público. Sin duda, se trata de una medida de fuerza mayor, no porque el COVID-19 sea una fuerza mayor como se repite vulgarmente, sino porque hay un factum principis que hace imposible el cumplimiento de la prestación. ¿Pero cuál prestación? Y aquí viene el lío. La prestación que se hace imposible no es la práctica del comercio como tal, porque la prestación del comercio no es una prestación debida por el arrendatario al arrendador. La obligación que se extingue o se suspende es la obligación del arrendador de proporcionar continuadamente el goce útil de la cosa alquilada. La fuerza mayor cae una vez sobre el arrendatario, pero la segunda y definitiva vez sobre el arrendador. Y como consecuencia de que, en el contrato de arrendamiento, por ser de tracto sucesivo, nunca pasa al arrendatario el riesgo de las contingencias impeditivas (a diferencia de la compraventa en el art. 1452 CC), el arrendatario puede suspender el pago y/o resolver por imposibilidad sobrevenida de la parte adversa. Por tanto, no tiene que pagar la renta. Evidentemente, el arrendador no puede desahuciar por impago de la renta.
La cuestión es completamente distinta si la caída de ventas del establecimiento no proviene del cierre imperativo, sino de la depresión del mercado como consecuencia del riesgo colectivo COVID-19. Aquí no hay FM impeditiva. Lo que sufre es la explotación comercial, pero ésta no pertenece a la causa del contrato de arrendamiento. La única medida pertinente para el arrendatario, y bien pertinente por cierto, es la aplicación analógica del art. 1575 CC, como único curso para dar lugar al juego de la cláusula rebus sic stantibus”.
Habrá que repetir ahora la pregunta: ¿Tiene razón, en Derecho, el Profesor Carrasco y, por tanto, el autor de los primeros artículos del Real Decreto Ley 15/2020, que parten obviamente de la base de que los arrendatarios de que se trata continúan obligados a pagar la renta, adolece de una “defectuosa formación legal”? ¿O es aún mucho peor?
Mucho peor, según el mismo Profesor. Y es que no ha dejado que se seque la tinta del referido Real Decreto-ley en el BOE, para volver a escribir en la misma CESCO un libelo denominado “Locales de negocio cerrados por COVID: la barbarie o el lobby hacen su agosto”, que comienza con este poético párrafo:
“El COVID puede causar, excusablemente, que perdamos la compostura, la esperanza y la alegría de vivir. Pero lo que no está en su ámbito de influencia es que se borren del mundo los conocimientos jurídicos inmemoriales, que desaparezca la prudentia iuris y se entronice la barbarie. Yo no quiero pensar que haya detrás de esto lobby alguno, sino bruta ignorancia, liberada socialmente por las convulsiones de la pandemia”.
Y continúa con estas palabras preñadas de erudición:
“Veinte siglos de Derecho romano y Derecho común han enseñado infatigablemente que existe una diferencia no esencial entre quien vende una cosa y quien la alquila. Quien vende, traslada el riesgo de la cosa al comprador desde la perfección del contrato, y además sólo responde frente al comprador de que éste no será privado de la cosa por la acción de un tercero (la posesión pacífica). Quien alquila no traslada al arrendatario nunca el riesgo de la falta de uso futuro. Porque el arrendador está obligado, entre otras cosas, a proporcionar continuadamente al arrendatario el uso útil de la cosa, que, a diferencia de la posesión pacífica del comprador, nuestro CC llama muy apropiadamente el goce pacífico (art. 1544.3º). Les pongo un ejemplo que se remonta a los tiempos del Digesto. Alquilé un cuarto a un pulidor de lentes, para cuyo trabajo necesitaba mucha luz natural; el vecino, haciendo uso de su derecho, y sin extralimitación alguna, levantó pared en su finca, y el pulidor ya no dispuso de la luz que requería. El arrendador, aunque sin su culpa, ha dejado de prestar el goce útil conforme al uso destinado, por lo que no podrá cobrar la renta, y tratándose de una contingencia no temporal, el pulidor puede resolver.
Es evidente para cualquiera (que no sea de los que escriben sobre la fuerza mayor en período COVID o de rebus sic stantibus, a falta de ocupación mejor) que la clausura obligatoria de establecimientos mercantiles por el RD 463/2020 es un riesgo que “primero” cae en el arrendatario (que no negocia), pero que “definitivamente” cae sobre el arrendador, porque la contingencia ha hecho imposible (sin culpa del arrendador) que pueda seguir prestando su obligación. Jurídicamente, lo que resulta imposible es que el arrendador cumpla con su obligación, no que el arrendatario no pueda ejercer su negocio. En consecuencia, el arrendatario puede suspender el pago de la renta o resolver, si la cosa va para largo.
La barbarie o el lobby se colaron en el BOE del día 22 abril […]”
Barbarie, bruta ignorancia, ¿de quién?
No es, ciertamente, el Profesor Carrasco el único que ha sostenido la tesis de que el arrendatario de local de negocio que vio suspendido el ejercicio de su actividad empresarial por el artículo 10 del RD 463/2020 dejó ipso iure de estar obligado al pago de la renta. Y alguno de los que habían escrito en ese mismo sentido, había traído ya a colación el artículo 1554.3º CC (El arrendador está obligado… a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato). Otros prefirieron amparar dicha tesis en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos [LAU]; que es uno de los que el artículo 30 de la misma Ley ordena aplicar a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, y que dispone lo siguiente:
“Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por la autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna.
Otros autores –decía– han sostenido por escrito la tesis central del Profesor Carrasco, incluso antes que él; pero ninguno lo había hecho calificando a quienes sosteníamos o asumían la tesis contraria de disparatados y carentes de formación jurídica, y de brutos ignorantes, si no lobistas con “un amigo poderoso en Moncloa”. Lobistas –habremos de suponer– contratados por los arrendadores de locales de negocio. Y sin que nadie, que yo sepa, hubiera acusado antes al tan citado Profesor –que sin duda es un hombre honorable– de estar escribiendo a sueldo de los arrendatarios titulares de grandes establecimientos comerciales.
En mi opinión, ni el disparate y ni la ignorancia jurídica bruta están del lado, ni de las asociaciones de comerciantes, ni del autor de los cinco primeros artículos del RDL 15/2020, por haber asumido o partido de la base de que los arrendatarios de locales de negocio, pese a la suspensión legal de sus actividades empresariales, continúan obligados a pagar la renta a los arrendadores. Porque yo tengo la plena convicción de que es Derecho de contratos elemental –de contratos de arrendamiento de cosas, y de contratos en general– lo que a continuación expongo:
(i) Los riesgos que el propietario arrendador de una cosa, a diferencia del vendedor, mantiene a su cargo o continúa soportando son, típicamente, los riesgos afectantes a la cosa arrendada en sí, que, de realizarse, impedirían el goce pacífico de la misma por el arrendatario. A esa idea responde, como es evidente, el artículo 26 LAU, sobre el que luego volveremos. El arrendador no mantiene ni asume los riesgos afectantes a la utilidad a extraer por el arrendatario de dicho goce. El artículo 1554.3ª CC no habla del goce “útil”. Y no es que haya de darse a este detalle literal mayor importancia: todo depende de qué utilidad estemos hablando; salvo, claro está, que quien introduzca de rondón el adjetivo “útil” lo haga para introducir de ese modo, falazmente, la idea de que el arrendador asume el riesgo de que el arrendatario no consiga obtener o deje de obtener, por cualquier razón ajena a la cosa arrendada o que no la afecte en sí, la concreta utilidad que se había propuesto obtener o venía obteniendo del goce de esa cosa. El arrendador no mantiene ni asume dicho riesgo, aunque tenga conocimiento de cuál será esa utilidad al tiempo de la celebración del contrato de arrendamiento.
(ii) En concreto, el arrendador de un local de negocio no mantiene ni asume el riesgo de que, por cualquier razón ajena al local arrendado o que no afecte a este en sí, el arrendatario no consiga comenzar o tenga que cesar en el ejercicio de la actividad empresarial que se había propuesto ejercer o venía ejerciendo en el local arrendado. El arrendador no mantiene ni asume dicho riesgo, aunque tenga conocimiento de cuál será esa actividad empresarial al tiempo de celebrar el contrato de arrendamiento.
(iii) En otras palabras, el arrendador de un local de negocio no se obliga a (ni menos aún garantiza) que el arrendatario comience o pueda continuar ejerciendo la referida actividad empresarial. Si ello sucede por una razón ajena al local arrendado –que no afecte a la estructura, los elementos constructivos, la habitabilidad o la funcionalidad del referido local en sí–, de ningún modo cabe afirmar que el arrendador incumple la obligación que le impone el artículo 1554.3º CC.
(iv) Así las cosas, es obvio que lo que vino a prescribir el artículo 10 del Real Decreto 463/2020 de ninguna manera puede calificarse de fuerza mayor, factum principis, que impidiese al arrendador del local de negocio concernido el cumplimiento de una obligación suya frente al arrendatario y, a la vez, le exonerase de responsabilidad por tal incumplimiento, sin perjuicio de los remedios sinalagmáticos (suspensión/exceptio inadimpleti contractus, resolución del contrato por incumplimiento) de los que dispone un arrendatario fiel cumplidor de sus obligaciones. Nada de eso, por la sencilla razón de que el arrendador nunca contrajo la obligación pretendidamente incumplida.
(v) Por supuesto, tampoco lo que vino a prescribir el artículo 10 del Real Decreto 463/2020 de ninguna manera puede calificarse como fuerza mayor, factum principis, que impidiese al arrendatario incumplir una obligación suya frente al arrendador y, a la vez, exonerase a aquel de responsabilidad por tal incumplimiento. Sin duda, está en lo cierto el Profesor Carrasco cuando escribe que “la prestación del comercio no es una prestación debida por el arrendatario al arrendador”: claro, incluso el más bruto de los ignorantes jurídicos sabe que la prestación debida al arrendador por el arrendatario de un local de negocio es el pago de la renta. Pero igualmente palmario es que de eso no puede deducirse en modo alguno que “la obligación que se extingue o se suspende es la obligación del arrendador de proporcionar continuadamente el goce útil de la cosa alquilada”. Lo que vino a prescribir el artículo 10 del Real Decreto 463/2020 no provocó ni justificó el incumplimiento de obligación alguna, ni extinguió ni suspendió obligación alguna, ni del arrendatario ni del arrendador del local de negocio.
(vi) Por lo anterior, hablar aquí de fuerza mayor o factum principis carece de sentido, por la elemental razón de que no se trata aquí de un problema de incumplimiento de contrato y de remedios frente al incumplimiento.
(vii) Bien podrá existir un problema de excesiva onerosidad sobrevenida del contrato para el arrendatario, un problema de la doctrina o cláusula rebus sic stantibus, por el hecho de que el uso del local de negocio deje de generar para el arrendatario ingreso alguno. Luego volveremos sobre esto; pero conviene avanzar que es completamente equivocado distinguir radicalmente, a ese efecto, entre la suspensión legal total de la actividad empresarial y una caída total de las ventas o las prestaciones de servicios a clientes porque estos dejan de venir a demandarlas.
(viii) En fin, si en lugar de la pandemia del COVID hubiéramos sufrido un terremoto que hubiera afectado seriamente a la estructura de un local de negocio, sería por supuesto aplicable, por remisión del artículo 30 LAU, lo dispuesto en el artículo 26 de la misma Ley, arriba transcrito; y sucedería lo mismo si, por ejemplo, la autoridad competente prohibiese el uso del local de negocio por descubrirse la presencia de amianto en su estructura o instalaciones. Y seguramente puede asimilarse a casos como esos el del pulidor de lentes del Digesto, que narraba el Profesor Carrasco; y cuya solución habría sido evidente, a todas luces, si la excelente iluminación natural del local formara parte, como parece sugerirse, de la causa concreta del contrato. Pero incluso el más bruto de los ignorantes jurídicos sabe seguramente distinguir, a los efectos de la aplicación del artículo 26 de la LAU –llamado por el artículo 30 de la misma Ley– entre los supuestos de los ejemplos anteriores y el producido por el artículo 10 del RDL 463/2020 que nos está ocupando.
¿Rebus sic stantibus?
No voy a examinar aquí en qué casos o grupos de casos de arrendamientos de local de negocio cuya actividad empresarial ha quedado suspendida legalmente, o suspendida de hecho o radicalmente disminuida por falta de clientes, a causa de la pandemia del COVID, podrá estar justificada o no –y por qué– la aplicación de la doctrina o cláusula rebus sic stantibus, y con qué consecuencias jurídicas. Lo que afirmo es que este es el ámbito en el que ha de mantenerse la discusión, en la que es ciertamente apropiado traer a colación la norma del artículo 1575 CC (cf. también artículos 6.2.1 a 6.2.3 de los Principios Unidroit de los Contratos Comerciales Internacionales [PCCI], artículo 6:1.1.1 de los Principios del Derecho Europeo de los Contratos [PDEC]; artículo III.-1:110 de los Principios, Definiciones y Reglas Modelo del Derecho Privado Europeo, Draft Common Frame of Reference [DCFR]). Podemos estar, o no, ante casos de excesiva onerosidad sobrevenida del contrato para el arrendatario. No estamos en modo alguno ante un problema de incumplimiento del contrato de arrendamiento de local de negocio –ni por parte del arrendador ni por la del arrendatario– y de los remedios frente a un tal incumplimiento, que es el ámbito propio de la fuerza mayor (cf. artículos 1105 y 1784 CC; artículo 79 del Convención de la Naciones Unidas sobre Compraventa Internacional de Mercaderías; artículo 7.1.7 PCCI; artículo 8:108 PDEC; artículo III.-3:104 DCFR).
Sobre la justificación de los artículos 1 a 5 del RDL 15/2020 en su Preámbulo
He prometido al lector que no voy a realizar aquí una exégesis de dichas normas. Pero no sobrará transcribir el apartado II del referido Preámbulo:
“Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.
Nótese cómo aparecen mezcladas todas las ideas jurídicas que se han manejado sobre la cuestión; sin embargo, el redactor del Preámbulo parece inclinarse, finalmente, por considerar que lo que se ha establecido es “una regulación específica en línea con la cláusula rebus sic stantibus, de elaboración jurisprudencial”. Y, en eso también, acaba acertando bastante más que, entre otros, el Profesor Carrasco. En cualquier caso, la razón más poderosa que me ha impulsado a escribir estas líneas es contribuir a perfilar bien conceptos jurídicos básicos, que eviten exposiciones de motivos tan difusas como la arriba transcrita. Claro que no es fácil exigir a los legisladores precisiones dogmáticas de las que carecen los profesores de más alta graduación.
Las preguntas más interesantes que plantea la nueva regulación
Son, a mi juicio, estas dos:
(i) ¿Ha querido el legislador excluir sin más la aplicación de la doctrina o cláusula rebus sic stantibus para los arrendamientos de local de negocio en los que la persona física o jurídica arrendataria no cumpla los requisitos del artículo 3 del RDL 15/2020?
(ii) Y para los arrendamientos de local de negocio en los que la persona física o jurídica arrendataria sí cumpla los requisitos de ese artículo 3, ¿ha querido el legislador excluir cualquier otra aplicación general de la doctrina o cláusula rebus sic stantibus diferente de la “regulación específica” que ha establecido “en línea” con ella?
En mi opinión, la respuesta a ambas preguntas debe ser negativa. La regulación que se ha instaurado, aunque de algún modo pueda afirmarse “en línea con la cláusula rebus sic stantibus”, se separa de ella con claridad, en cuanto refleja una lógica redistributiva de ayuda a los arrendatarios típicamente más débiles, sin sacrificar a los arrendadores típicamente más débiles, que es extraña a la lógica de justicia o equidad conmutativa característica de la referida doctrina. De manera que cabe sostener incluso, respecto de la segunda de preguntas –para la que una respuesta negativa resulta bastante más dudosa–, que la voluntad del legislador ha sido la de establecer una protección mínima para los arrendatarios que el RDL 15/2020 contempla, que no excluiría, tampoco para ellos mismos, una protección mayor que puedan venirles a reconocer los tribunales en atención a las concretas circunstancias de cada caso.
Ahora bien, además de la duda ya mencionada, que nadie se engañe al respecto. A no ser que las características del caso concreto que se presente ante el tribunal difieran palmariamente, por la evolución futura de la pandemia y/o del sector económico del que se trate, de las que razonablemente pudo contemplar el legislador de 21 de abril de 2020, el tribunal no dejará de tener en cuenta que ese legislador, contemplando un escenario de arrendatarios débiles frente arrendadores fuertes, exigió a estos pérdidas de ingresos de al menos el 75 por 100, y se limitó a concederles moratorias en el pago de las rentas: no quitas.
Es posible que algún lector esté tentado de dirigirme esta pregunta:
Los artículos 1 y 2 del RDL 15/2020 no se refieren sólo al contrato de arrendamiento de local de negocio o, si se quiere, al “contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos”, sino también al contrato de arrendamiento “de industria”. Usted no ha dicho nada sobre estos arrendamientos. ¿Es acaso porque, respecto de los arrendamientos de industria, la tesis del Profesor Carrasco Perera sería correcta?
Me limitaré a responder que de ninguna manera; y que, para los más típicos de dichos arrendamientos, la tesis del Profesor Carrasco puede ser todavía más incorrecta, pues podría sostenerse que el arrendatario estaría incumpliendo su obligación contractual típica de mantener la industria en funcionamiento. Cosa distinta es que, obviamente, esa falta de cumplimiento no sería en modo alguno imputable al arrendatario –sería un caso manifiesto de fuerza mayor–; y que seguramente no permitiría una resolución del contrato de buena fe por parte del arrendador, puesto que tal remedio no serviría, por hipótesis, para satisfacer su interés en el continuado funcionamiento de la empresa arrendada. Por lo demás, no cabe excluir que, en determinados casos y circunstancias, la doctrina o cláusula rebus sic stantibus pueda resultar aplicable a arrendamientos de industria afectados por el artículo 10 del RD 463/2020.
Si me he centrado en los arrendamientos de local de negocio ha sido porque ese era el objeto de los trabajos del Profesor Carrasco que he dejado citados. Trabajos, que –lo confieso– han logrado indignarme. Me indigna que un Catedrático de Derecho Civil haya venido a llamar disparatados y brutales ignorantes jurídicos a unas asociaciones empresariales y al Gobierno de España, por haber asumido como cierto algo que yo considero plenamente acertado en buen Derecho. O que alternativamente, y con la misma falta de rigor jurídico, haya venido a acusar al Gobierno de plegarse al lobby de los propietarios de locales de negocio. No creo que los que contempla el artículo 1 del RDL 15/2020 estén muy de acuerdo. De todos modos, y para que pase la indignación, me permitiré terminar con un viejo chiste que me recordó ayer un prestigioso colega al que avancé el contenido de la que iba a ser esta entrada en el Almacén de Derecho:
Un automovilista, que conduce a gran velocidad por una autovía en dirección contraria al sentido único de la marcha, oye en la radio del coche que, en ese momento, hay un automovilista que está conduciendo como un suicida en el mismo punto kilométrico de esa misma autovía. Y exclama: “¡Uno no, muchos!”
Tantos, quizá, como bárbaros e ignorantes grillos que cantan a la luna.
Segismundo Álvarez	el 23 abril, 2020 a las 1:02 pm
Estoy de acuerdo con la opinión del profesor Pantaleón, en particular sobre el tema clave, que es que el riesgo por la suspensión de actividad no está asignado por Ley al arrendador. Lo dije en el artículo del Diario La Ley que pongo más abajo, y creo que es claramente la opinión del legislador en el preámbulo.
También en que esto abre la discusión sobre aplicación de cláusula rebus.
Y también en que el RDL 15/2020 establece un mínimo pero no impide solicitar otros efectos al amparo de esa doctrina.
https://diariolaley.laleynext.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAFXMMQqAMAxA0dt0TlTUpYPYI3QXNSkEpSkWBW-vggj–fOEyDoPdyW0gGgO3rJotAUUABXUJiqxd73dI3GQyPQsEk6nsz8T2zCumQ1PqstPGj5BcpfSpgfTq2KDgNUFGarg8XsAAAA%3DWKE
José Ramón García Vicente	el 23 abril, 2020 a las 4:44 pm
Como siempre agudo. Me permito, sabedor de tu legendario sentido del humor, alguna chanza sobre tus formas o modales, o congrua satisfacción de las reglas de la urbanidad o del decoro al tiempo de escribir. Antes que nada: Ángel Carrasco es uno de los mejores juristas vivos en España, me considero su amigo y le profeso afecto, sincero y recíproco afecto. Y no necesita de mi defensa. A ti, Fernando, también te admiro y estás, a mi juicio (y al de muchos), en ese grupo de arcángeles del Parnaso jurídico, alejados de los que interpretamos género chico. Si me permites el símil: no me pareció buena idea que Curro Romero (torero artista y bético, famoso por sus espantadas) reprochara al Cordobés su salto de la rana.
En fin, refieres catedrático (con mayúscula) varias veces y, de verdad Fernando, desde que lo soy no lo noto, salvo lo que ahora me gusta entronizar mis posaderas en cualquier sitio y sentar cátedra.
Por cierto no sabía hasta ahora que sostuvieras lo que sostienes ni tampoco sabía (ahora sí) que hubiera un Derecho contractual elemental: ya me dirás cuál es el complejo. Me fascina que te indignes con tanto ímpetu, indignación sincera propia de una juventud que dices haber dejado pero ella se resiste a abandonarte.
Te pregunto, porque no tengo clara mi posición (me inclino, repito, inclino, por una que tal vez conozcas, pero el único caso en que no daría mi brazo a torcer es por la vida de mis hijos, para qué te voy a engañar), lo siguiente respecto a los arrendamientos de locales que tienen prohibida su uso o explotación actual por mor de las normas sobre la pandemia. Espero que te pase como a mí: que te interesen mis argumentos más que mis convicciones. Su seguridad o verdad depende de su racionalidad –y en nuestro caso, de su conformidad con el Derecho vigente- y no del emisor que los enuncia (¡muerte al argumento de autoridad!).
1. Respecto a lo que sostienes sub (i) del apartado “barbarie” me pregunto: ¿cuál es el significado de goce pacífico (el artículo 1543 CC refiere “goce o uso”)?; y ¿cuál es la razón de ser del artículo 26 LAU? ¿No crees que alguna conexión existirá entre este problema con la remisión a las reglas de saneamiento previstas en el artículo 1553 I CC? ¿Cómo trasladas la regla, por mediación del 1553 I CC, del artículo 1484 CC a los arrendamientos de cosas?
2. El arrendador que conviene un destino determinado del local arrendado (con frecuencia, los usos están predeterminados, algunos excluidos, muchas veces las licencias o permisos administrativos son cosas del arrendador): ¿no soporta ningún riesgo por contemplar, con el arrendatario, tal finalidad o propósito común? (también para sub i, de “barbarie”). Es cierto que en el apartado (ii) de “barbarie” señalas que no asume ese riesgo “aunque tenga conocimiento de cuál será esa actividad empresarial al tiempo de celebrar el contrato de arrendamiento”. Pero ¿y si esa actividad es contemplada como razón o motivo singular del contrato como ocurre tantas veces que son casi todas? ¿Qué sucede si se frustra sucesivamente el destino o uso previsto por obra de una norma imperativa?
3. Desde luego parece que, como yo sostuviera en su momento, el problema tiene mucho que ver con el modo en que definamos sus mimbres (así tú en el apartado (vi) de “barbarie”). Insistes en que no hay incumplimiento. Pero esta afirmación es consecuencia de lo que sostienes con antelación y que, creo, no desarrollas más allá de afirmaciones apodícticas (las que contienen los apartados ii y iii de “barbarie”).
No hago más. Son preguntas hechas sin mucha reflexión, he de confesarlo, y supongo que sometidas a las fiebres de un enclaustramiento tal vez ya demasiado largo.
Segismundo Álvarez	el 23 abril, 2020 a las 9:04 pm
Habiendo leído antes el artículo del profesor García Vicente, creo que se trata -como casi siempre- de un tema discutible, sin que por tanto quepa descalificar una u otra postura. En todo caso creo que aunque el punto de partida sea distinto (incumplimiento del arrendador sí o no) el de llegada no es tan distinto. Ni creo que se pueda sostener que el RDL haga desaparecer sin más toda obligación de pago de la renta y permita la resolución por incumplimiento del arrendador, ni el prof. Pantaleón ni yo defendemos que el arrendador tenga derecho al pago puntual de toda la renta. Entre otras cosas porque hay muchas situaciones intermedias (restaurantes que pueden preparar comida a domicilio, apertura gradual del confinamiento, permisos solo para terrazas, etc…).
Entrando en el tema de discusión:
– El concepto de goce o uso (que está obligado a proporcionar el arrendador) no es claro. Es cierto que el art. 1554.3 habla de “goce pacífico”, lo que parece estar remitiendo más bien al saneamiento por evicción que a la imposibilidad de uso por otro motivo. Pero eso no parece definitivo, a la vista también del art. 1543 que cita el prof. Garcia Vicente – y lo reconoce el profesor Pantaleón-.
Es evidente también que el art. 26 está relacionado con el goce. Sin embargo para mi es significativo que se refiera solo a las reparaciones necesarias. Yo creo que no cabe deducir que cualquier obstáculo al goce sea responsabilidad exclusiva del arrendador; más bien parece que le corresponde a este porque el elemento físico del edificio está en el ámbito del arrendador, y por eso tiene que hacer las reparaciones en la casa, cualquiera que sea su causa. Como indica el prof. Pantaleón, aún cuando fuera por causa de un terremoto. Pero el estado de alarma y cierre de establecimientos es algo totalmente externo al edificio.
– Sin embargo, el que este riesgo no esté asignado al arrendador no quiere decir que sea ajeno a él. Más bien significa que se abre la posibilidad de aplicar la cláusula rebus y solicitar el aplazamiento y/o reducción de la renta. Y para ello habrá que tener en cuenta en primer lugar, como señala el prof. Garcia Vicente, lo que se determine en el contrato: no creo que baste la referencia a un destino para asignar todo el riesgo al arrendador, pero dependerá de la redacción y puede tener trascendencia.
– Creo que el preámbulo del RDL es bastante claro en ese sentido: el Cc no asigna este riesgo a ninguna de las partes y lo procedente es aplicar la regla de la fuerza mayor y la resolución si por ejemplo el arrendamiento se hubiera pactado por un mes que cae entero dentro del periodo de alarma; y la cláusula rebus sic stantibus si la situación produce un envilecimiento muy grave de la prestación, como sucederá en algunos casos. Es cierto que el legislador de urgencia tiene sus limitaciones, pero pienso que lo mismo cabe deducir del art. 1575 Cc, de elaboración más reposada. En ese caso, la imposibilidad de uso por razón de entre otras cosas “peste” da lugar a un reajuste de renta en casos graves, sin que se considere incumplimiento del arrendador.
Fernando Pantaleón	el 23 abril, 2020 a las 6:36 pm
Tu amable comentario planea tres cuestiones o grupos de cuestiones; dejando, por supuesto, a un lado las amistades de las que cada uno podemos justamente presumir.
La primera: ¿quiénes son los mejores juristas vivos españoles , y quiénes los arcángeles (he de suponer que ya no propiamente vivos) del Parnaso jurídico (supongo que también patrio)? Como has tenido la delicadeza de situarme en el una de esas dos categorías, un elemental recato me impide pronunciarme al respecto.
La segunda: sobre si los legendarios sentidos de humor tienen, o no, algún limite y sobre mis “formas o modales, o congrua satisfacción de las reglas de la urbanidad o del decoro al tiempo de escribir”. A este respecto, como estoy seguro que es un tema del ya habrás hablado antes con alguno de tus amigos, que haya merecido de ti una reconvención mucho más severa al respecto, me limitaré a suscribir de antemano (aunque con un arrepentimiento menor, creo que justificadamente) lo que ese amigo tuyo te haya respondido. Dicho lo cual, sí me permitirás no añadir nada acerca de tu fascinación ante mi indignación ni sobre la juventud que se resiste a abandonarme, salvo aconsejarte que ese tipo de chanzas tan personales, en concreto, sí las reserves para tus “más mejores” amigos.
La tercera: las preguntas sobre Derecho que me diriges. Me parece evidente que son subsidiarias en tu comentario, salvo como pie para desear una muy admirativa muerte al argumento de autoridad: un grito que, habiendo yo tenido el maestro jurídico que he tenido, me resulta evidente que no puede dirigirse a mí. La primera serie de preguntas, hasta donde las entiendo relevantes para las cuestiones objeto de mi entrada, están ya ampliamente respondidas en ella. La segunda, creo que también; pero lo aclararé algo más: en el caso rarísimo de que las partes hayan elevando a causa concreta de su contrato de arrendamiento el que el arrendatario pueda ejercitar en o con la cosa arrendada una determinada actividad, la desaparición sobrevenida de esa causa ciertamente podrá justificar la resolución del contrato; no en cambio, me parece, la suspensión del mismo a su discreción. Y respecto de tu final apartado 3, lo que llamas mis “afirmaciones apodícticas” no son más que las conclusiones de lo anteriormente expresado, intentando que los lectores entiendan algo mejor los diferentes campos de juego de la fuerza mayor y la doctrina o cláusula rebus sic stantibus. En fin, no sigo, porque tengo la sospecha de que, como bien apuntas, has dedicado menos tiempo a reflexionar sobre tus preguntas, que a pensar (loablemente) en cómo expresar tu afecto hacia un amigo que -en eso estamos totalmente de acuerdo- no necesita tu defensa.
Adrián Segura Moreiras	el 24 abril, 2020 a las 5:33 pm
Apreciado Profesor Dr. Pantaleón,
Aun a sabiendas del riesgo que corre un humilde estudiante del grado de Derecho al inmiscuirse en una discusión con tal célebres Profesores como partícipes y con tan acertadas apreciaciones, no querría dejar pasar la oportunidad para compartir unas reflexiones con los aquí presentes:
En primer lugar querría darle las gracias por tan loable ejercicio público que ha realizado en esta entrada. Para aquellos que nos iniciamos en la ciencia jurídica encontrar exposiciones tan detalladas como la que usted nos presenta y a las que nos tiene acostumbrados en este Almacén es realmente de agradecer.
En segundo lugar, me parece que la distinción entre la fuerza mayor y una cláusula rebus sic stantibus puede interpretarse desde un prisma de racionalidad y teoría de incentivos. Al hilo de su exposición, no parece razonable afirmar que el arrendador deba asumir todos los riesgos imputables o no a su conducta que se deriven del contrato. No es razonable porque, en un juicio ex ante, parece poco probable que dicha asunción se halle reflejada en el precio que han pactado las partes contratantes. Una extensa literatura en Law and Econ (p.ej., Shavell (2003)) explica con detalle el proceso contratual y ampara en cierto modo esta apreciación. Por tanto, atribuir el riesgo resultante de la crisis provocada por el Covid-19 al arrendador implicaría, de facto, asumir que el arrendador debe hacer frente a todos los infortunios que le acontezcan al bien del que es propiertario, sean estos causa directa o no de la crisis generada.
Tercero, la fuerza mayor debe imposibilitar o impedir fáctica o legamente el cumplimiento de las obligaciones del contrato, ese el sentido que creo que deriva de mi interpretación del artículo 1105 CC. En el caso actual no estamos ante una imposibilidad fáctica o legal por parte de todos los arrendatarios que cumplen con los requisitos impuestos por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril. Parece, mucho más razonable, pensar que se produce una situación de desequilibrio en las prestaciones del contrato o de la onerosidad del mismo. Es por tanto, razón para que la cláusula rebus sic stantibus entre a colación.
Por último, me reitero en mi agradecimiento y espero no haber importunado a ninguno de los aquí presentes con mis inocentes apreciaciones. Agradeceré sus comentarios al respecto.
Fernando Pantaleón	el 24 abril, 2020 a las 6:55 pm
En mi opinión, ha entendido Usted muy bien la cuestión. Me permitirá solo aconsejarle afectuosamente: no deje nunca de expresar su opinión por el riesgo de la respuesta, ni se disculpe jamás por discrepar con razones.
Adrián Segura Moreiras	el 24 abril, 2020 a las 7:12 pm
Muy agradecido por su respuesta y le tomo el consejo.
Fernando Pantaleón	el 25 abril, 2020 a las 11:55 am
Scaevola 7 Dig.
Navem conduxit, ut de provincia cyrenensi aquileiam navigaret olei metretis tribus milibus impositis et frumenti modiis octo milibus certa mercede: sed evenit, ut onerata navis in ipsa provincia novem mensibus retineretur et onus impositum commisso tolleretur. quaesitum est, an vecturas quas convenit a conductore secundum locationem exigere navis possit. respondit secundum ea quae proponerentur posse.
José Ramón García Vicente	el 25 abril, 2020 a las 12:58 pm
Digesto 19, 2, 15, § 2
Un argumento de Ulpiano es sencillamente viejo, como el de Scaevola, o el de Servio. Su racionalidad o utilidad no depende de su antigüedad ni tampoco de la autoridad de su emisor: eso sí, la túnica merece respeto.
Lo he hallado solo, el fragmento digo.
Proporciono la traducción (yo sí ando mal de latines, entre otras cosas): “Si hubiere sobrevenido fuerza de temporal calamitoso, veamos si el arrendador deberá ser responsable de algo al arrendatario. Servio dice que el dueño debe ser responsable al colono de toda fuerza que no pueda resistirse, como por ejemplo, de ríos, de grajos, de estorninos y si alguna otra cosa hubiere acontecido, o si se hiciera incursión de enemigos; pero si algunos vicios nacieran de la misma cosa, estos son en daño del colono…” Y sigue y sigue, todavía es mejor lo que sigue sobre la tormenta y los frutos. De lectura recomendable.
Por cierto: vengo en hacer y decir lo que hago y digo sin consultar a nadie; hasta tal punto llega mi vanidad.
Fernando Pantaleón	el 25 abril, 2020 a las 4:56 pm
Parece que ahora quieres que “llueva un poco menos” contra el argumento de autoridad…, al menos cuando la autoridad esté investida de túnica (¿has querido decir toga, verdad, túnica la lleva hasta Harry Potter?). Suponía que algo así iba a ocurrir (que ibas a ponerte a bucear en busca del pulidor de lentes), y por eso me adelanté con el paso del Digesto de Scaevola que deje citado más arriba. Te explico por qué brevemente.
Un consejo: no deberías buscar tú solo en el Digesto. Ese es uno de los no pocos pasos referidos a los arrendamientos que hoy llamamos rústicos, y que tuvieron en Derecho romano y común un régimen especial favorable al colono (cercano al propio de la aparcería), y que es el antecedente del artículo 1575 CC [del que es ilustrativo leer en García Goyena, comentando el artículo 1509 del Proyecto de 1851: “[…] y lo peor es que todos los Códigos y nuestro artículo vienen a ser inútiles, porque es ya de fórmula y rutina en todas las escrituras de arriendo cargarse el arrendatario con los casos fortuitos, sólitos e insólitos”; Proyecto, por cierto, en el que se desechó la pieza de “compensar” los años de cosechas extraordinariamente malas con los de cosechas extraordinariamente buenas que se hallaba en los textos romanos]. Y que es también antecedente del que fue el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980; desaparecido,
se advertirá, en la vigente legislación especial de dichos arrendamientos (Ley 49/2003), que parece mucho más inclinada al rigor del “pacta sunt servanda”. Está bien explicado en las páginas 170 ss. del trabajo del link que te adjunto, que con buen tino lo conecta modernamente con la excesiva onerosidad, la hardship o la cláusula rebus sic stantibus.
http://local.droit.ulg.ac.be/sa/rida/file/2006/Bujan3.pdf
Me permito remitirte también a Hans ANKUM, “Remissio mercedis”, Revue International del Droits de L´Antiquité 19 (1972), págs. 219 ss.
Es común entre los romanistas resaltar la diferencia entre esos arrendamientos de fundos agrícolas y los demás arrendamientos de cosas: el arrendamiento de una nave, por ejemplo; y por eso dejé citado anteriormente el texto de Scaevola en D. 16.2.61.1, que, por supuesto, no se me ocurrió ponerme a buscar yo solo.
En todo caso, y por si ahora prefirieras regresar al tiempo presente, piensa si es sensato, o no, entender las obligaciones que contrae cada parte de un cierto tipo de contratos sinalagmáticos, en concreto las que contrae el arrendador en los contratos de arrendamiento de local de negocio, de un modo radicalmente diferente, si no frontalmente opuesto, a como las entienden las partes mismas que efectivamente los celebran. Y todos sabemos cómo, para el supuesto que nos ocupa, las han entendido y las entienden, no sólo los arrendadores en su interés, sino también los arrendatarios de locales de negocio a través de sus asociaciones, y en contra de sus propios intereses. Las partes de los contratos de arrendamiento de local de negocio, y los arrendatarios en su perjuicio, han entendido que la suspensión legal del ejercicio de actividades empresariales del artículo 10 del RD 463/2020 les generaba a ellos (no a los arrendadores) un grave problema de pérdida de ingresos (no cualitativamente diferente al que les generaría el que sus potenciales clientes simplemente no pudieran salir de sus casas), para afrontar el cual reclamaron la ayuda del legislador. ¿Qué jurista sensato, a la hora de pronunciarse sobre el contenido obligacional de cierto tipo de contratos, sostendría una tesis que comportase que la generalidad de los correspondientes contratantes se equivocan sobre el contenido obligacional de lo que ellos mismos contratan? ¿Y que jurista sensato lo seguiría sosteniendo contra una decisión clara del legislador, aunque sea mediante Real Decreto-ley, en línea con las de otros legisladores europeos? ¿Y quién, no sólo lo seguiría sosteniendo, sino que escribiría que lo contrario sólo puede provenir de una bruta ignorancia o de la sumisión de ese legislador al cabildeo de un grupo de presión? Y si ese alguien cuenta con autoridad (alguien bien informado como tu considera al Profesor Carrasco “uno de los mejores juristas vivos en España”), ¿es suficiente con escribir, con exquisita delicadeza, que se trata de una cuestión opinable, como casi siempre en Derecho, y rezar para que no suceda que al día siguiente que los arrendatarios de locales de negocio, también los grandes, dejen masivamente de pagar las rentas a los arrendadores, también a los pequeños, y, además, sobre la base de que no las deben ni las deberán jamás, ni en proporción alguna, mientras la suspensión legal de actividades esté en vigor?
Fernando Pantaleón	el 25 abril, 2020 a las 6:54 pm
Perdón: la referencia al trabajo del Profesor F. Fernández Buján sobre la “deductio mercedis” debe entenderse hecha desde sus páginas 157 ss. (no sólo 170 ss.). Tienen también interés la páginas que dedica al tema C. ALZON, “Les risques dans la locatio-conductio”, LABEO 12 (1966) 1, pp. 312 ss.
Se constará que la pista romana ofrecida por el Profesor García Vicente a lo que conduce es a poner en duda, incluso, que la aplicación de la doctrina o cláusula rebus sic stantibus al grupo de casos objeto de mi entrada pueda apoyarse en una norma excepcional como la del artículo 1575 CC. Otra cosa es considerarla un indicio de que dicha doctrina no choca frontalmente con nuestro Derecho, para supuestos siempre excepcionales: para aquellos casos, si se me permite decirlo en una frase, en los que una persona decente no exigiría la aplicación rigurosa del “pacta sun servanda”.
Indudable resulta, en lo que aquí más importa, que las referida pista romana de ninguna manera sirve para respaldar una tesis tan aberrante, en sí misma y en sus consecuencias, como la de que la entrada en vigor del artículo 10 del RD 463/2020 provocó que los arrendadores de locales de negocio incumplieran (por fuerza mayor) su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de tal arrendamiento.
José Ramón García Vicente	el 25 abril, 2020 a las 7:30 pm
he mandado, para tu conocimiento, un comentario sin haber podido ver este último, de corrección de errores y añadidos.
No sé cuántos arrendadores decentes habrá: con el RDL a su favor, alguno habrá que facilite el trance a su arrendatario, buen pagador, pero pocos o poquísimos. Ni tampoco quiero tachar de lo contrario a los arrendatarios que suspendan el pago. Ni a quien sostenga lo uno (lo usual, al parecer) o lo otro (lo aberrante, por inusual o que se desvía de lo normal, quiero creer que recurres a su significado común).
Buena tarde – noche
Rafael Ramírez-Escudero	el 18 mayo, 2020 a las 3:44 pm
Sinceramente, me parece muy poco (o poquísmo, como Ud. dice) afortunada la generalización sobre la honradez de los arrendadores, sobre todo de los de locales de negocio, que junto con el problema de tener que gestionar de manera conforme a derecho el problema derivado de la prácticamente generalizada suspensión automática en el pago de rentas arrendaticias por parte de compañías que en muchos casos son muchísimo más poderosas que ellos, tienen que reinventarse para seguir cumpliendo con sus obligaciones (como los pagos de los préstamos hipotecarios que tuvieron que suscribir para apalancar, de manera conforme con las más habituales y diligentes prácticas empresariales, la adquisición de ese tipo de activos; préstamos no afectados por ninguna de las normativas dictadas por el Legislador de urgencia, y por tanto vigentes y exigibles), de las que muchos parecen olvidarse al abordar este debate. En lo exorbitante o no de la prestación debida por el arrendatario (pago de la renta) en relación con las circunstancias imprevistas acaecidas, no sólo se debe tener en cuenta de manera quirúrgicamente aislada dicha obligación y la situación derivada del a.10 RD 463/20, sino también todas las demás circunstancias incidentes en dicha relación y en la presente situación, como puedan ser, entre varias otras: la duración del contrato (en general, larguísima duración, en casos plazos de 20 o incluso 25 años), la existencia de numerosas previsiones normativas dispuestas por el citado Legislador para ayudar a las compañías arrendatarias a superar los problemas de liquidez derivados de la presente situación y de las medidas acordadas (ERTEs, préstamos avalados por el ICO…), etc.
José Ramón García Vicente	el 25 abril, 2020 a las 7:36 pm
Parece que mi comentario no aparece…misterios
José Ramón García Vicente	el 25 abril, 2020 a las 7:39 pm
Es palmario que no me expliqué bien. El argumento de autoridad, como tal, no supera el control de racionalidad; no me sirve, sigue sin servirme, para justificar una regla. Lleve el que lo sostenga túnica, toga o calzón. Lo que quería decir con la túnica era sencillamente que lleve lo que lleve quien enuncia tal argumento merece, por ser, respeto.
Te agradezco los consejos (los seguiré con fidelidad, a veces soy díscolo en exceso; ah, uno por otro: la ironía es un arma de doble filo, si la disfrutas, la sufres) así como la valiosa referencia de Fernández de Buján (antes de acudir a las páginas 170 ss hay que pasar por las páginas 157 y ss.). No lo conocía.
Veo que tendida la telaraña por vosotros he caído con facilidad pasmosa. Estas son algunas de mis referencias, por si os interesaran.
Pascal Pichonnaz: “De la clausula rebus sic stantibus au hardship. As-pects d’une évolution du rôle du juge”, Le Droit romain d’hier à aujourd’hui. Collationes et oblgationes, Liber amicorum en l’honneur du professeur Gilbert Hanard, Annette Ruelle y Maxime Berlingin (dir.), Université Saint-Louis, Bruxelles, 2009, números 18 ss. Francisco J. Andrés Santos: “La cláusula rebus sic stantibus en el Derecho privado europeo: un apunte histórico-dogmático”, Seminarios complutenses de derecho ro-mano: revista complutense de derecho romano y tradición jurídica 17 (2005), pp. 157-171.
Lamentablemente con el encierro no puedo leer algunas cosas. Ya qui-siera.
La cita de los precedentes del artículo 1575 CC ya los había apuntado un servidor hace casi un mes -el 26 de marzo- en una entrada en el blog de la APDC (la Asociación de profesores de Derecho civil). Tal vez no la hayas visto, nada que reprochar, por Dios. Y mencionaba allí también los preceptos de la LAR (1980) y de la vigente LAR.
Finalmente parece que: (i) hay diferencias entre unos arrendamientos y otros que no expones, salvo que me haya perdido algo, si así fuera, disculpa mi torpeza. Sigo sin saber qué respondes a las preguntas que te hice sub 1, en mi anterior comentario; (ii) parece que consideras que si los arrendatarios (y las asociaciones en que se agrupan) aceptan un resultado, ese es el que debe considerarse conforme a Derecho. Espero que si hubieran decidido lo contrario te mantuvieras firme en tu con-vicción. Por cierto me consta (y seguro que a ti también) que grandes arrendatarios han suspendido el pago. La pregunta que podríamos hacerles a las partes es qué hubieran previsto para tal suceso o a qué regla se hubieran sometido. (iii) Definitivamente no defiendes el RDL 15 / 2020: te alabo el gusto. Es de muy mala calidad. Y (iv) no creo que los tribunales hagan caso a tu admonición: entrarán a conocer lo que les plazca. No te quepa duda. Mucho afinar es que un juez de instancia frene en razón de un fragmento del preámbulo de un RDL.
Fernando Pantaleón	el 25 abril, 2020 a las 8:22 pm
Voy a dejarlo, José Ramón, porque ya me pierdo. Ya no sé si estamos discutiendo sobre la aplicación, o no, de la doctrina o cláusula rebus sic stantibus al grupo de casos de mi entrada, como si yo la hubiese negado, y tú afirmado. No sólo no he negado yo la posibilidad de aplicarla, sino que la he afirmado expresamente fuera del ámbito de aplicación, e incluso más lejos en beneficio del arrendatario, de la regulación del RDL 15/2020. Lo que yo he rechazado radicalmente es la tesis del Profesor Carrasco, y tuya (creo) en el blog de la APDC, de que la entrada en vigor del artículo 10 del RD 463/2020 provocó que los arrendadores de locales de negocio incumplieran (por fuerza mayor) su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de tal arrendamiento, y por tanto la cesación ipso iure total y definitiva de la obligación del arrendatario de pagar la renta mientras dure dicha suspensión legal de actividades. Y ya no sé si tú sigues defendiendo esa tesis, o no, y por qué. Veo que eres buen discípulo del maestro Marcos Mundstock: “Si no puedes convencerlos, confúndelos”. En fin, muchas gracias por avisarme de que los Jueces harán lo que les plazca. Espero que no sea desobedecer al legislador sobre la base de que es un bruto ignorante.
José Ramón García Vicente	el 26 abril, 2020 a las 8:23 am
Sí, yo también lo dejo definitivamente. No obstante, no ha habido discusión en sentido propio, si por tal entendemos un intercambio de pareceres y razones sobre un objeto delimitado en común. Y si también aceptamos que las preguntas que formulen los que comparecen en ella merecen ser contestadas y no se remitan a “palmarias” o “ampliamente respondidas” afirmaciones.
(i) En efecto, sostengo que “la entrada en vigor del artículo 10 del RD 463 / 2020 provocó que los arrendadores de locales de negocio in-cumplieran (por fuerza mayor) su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de tal arrendamiento, y por tanto la cesación ipso iure total y definitiva de la obligación del arrendatario de pagar la renta mientras dure dicha suspensión legal de actividades”. Para no cansarte, los argumentos (los míos) son los que expuse en mi Encierro 1, sub 4, Encierro 2, sub 3 y, en fin, Encierro 2 bis, sub 1.
(ii) Las preguntas que hice son las siguientes. Te las recuerdo (y al lector improbable que nos siga) hechas desde mi primer comentario a tu entrada en este blog (sub 1): “¿cuál es el significado de goce pacífico (el artículo 1543 CC refiere “goce o uso”)?; y ¿cuál es la razón de ser del artículo 26 LAU? ¿No crees que alguna conexión existirá entre este problema con la remisión a las reglas de saneamiento previstas en el artículo 1553 I CC? ¿Cómo tras-ladas la regla, por mediación del 1553 I CC, del artículo 1484 CC a los arrendamientos de cosas?”.
(iii) Es llamativo que aceptes la cláusula rebus para los arrendatarios (no solo los que sufran la prohibición, entiendo, sino también los que padezcan graves pérdidas) sin precisar cuáles son las circunstancias excepcionales en cuestión (la Excelentísima Sala Primera ha corregido desmanes anteriores y el factor “tiempo” no es irrelevante). La aceptas porque no consideras decente pretender el cobro íntegro por parte del propietario de su depauperada contraparte.
Les Luthiers y nosotros hemos sufrido una gran pérdida y ya veo que en este confinamiento los whasapps son en todas las casas los mismos. Pero las figuras retóricas sujetas al “pathos” que tan bien conoces tienen en ti un sólido valedor. En ningún momento he hecho juicio de decencia sobre unos o sobre otros, sino que me he preguntado cómo se distribuye el riesgo y qué respuesta ofrecen las normas: parece que tal respuesta clara no es, pese a tu consabida convicción en que lo que dices es siempre “palmario” y que sostener otra cosa no es más que una aberración.
Te deseo un felicísimo domingo
Fernando Pantaleón	el 26 abril, 2020 a las 10:05 am
No, no: eso de irse dando un portazo del tipo “¡En esta casa no reciben bien, qué se han creído!”, no.
(i) He dedicado a exponer mi posición más espacio y, probablemente, más tiempo que tú a exponer la tuya; y, a todas luces, he dedicado mucho más espacio y más tiempo que ningún otro profesor español de Derecho civil a discutir contigo sobre el asunto. Seguro que tú crees que merecías más; pero el anterior tú habría agradecido eso de un “arcángel del Parnaso jurídico” que no se dedica a “interpretar género chico”.
(ii) Si crees que favorece a la tesis que defiendes (radical y desequilibrada: no deja espacio para las ponderaciones en equidad propias de la rebus) el insinuar que seguramente la mía no es tan clara, porque la he expuesto como palmaria, y como aberrante la tesis contraria, eres muy dueño. El argumento suena un poco raro, pero eres muy dueño. Ahora bien, supongo que ha quedado claro que mi tono habría sido otro -es más, ni siquiera habría escrito públicamente sobre el asunto-, si el Profesor Carrasco, cuya autoridad como civilista es reconocida por muchos, no hubiera escrito dos veces lo que escribió al respecto en el tono en el que lo escribió.
Yo sé bien que la modestia es la virtud que adorna a los verdaderos sabios, y que no es una virtud con la que me hayan adornado los dioses. Pero compruebo que no lo han hecho como algo personal: la falsa modestia está más extendida que la verdadera soberbia.
José Ramón García Vicente	el 26 abril, 2020 a las 12:05 pm
Sobre (i) ¡Gracias. Albricias. Gracias! Me recuerda tu párrafo a un día en que un ilustre compañero me dijo: leo lo que Usted escribe, justo cuando empezaba a pensar que mi cabeza cortada corría de salto en salto hacia la cesta. Gracias por tu tiempo, precioso. Rectius: por tu tiempo precioso. No te preocupes: hay portugueses que hablan conmigo durante semanas.
Sobre (ii) Sigues erre que erre. Ay. No soy la voz de ningún amo. Hablo por mí y para mí. No te resistas: de los pocos a los que lees es a Ángel (o al Profesor Carrasco como decenas de años después dices). Lo demás: fuegos de artificio. Convengo contigo en que debemos pensar en instaurar el Petronio de los escritos jurídicos. Yo ya tengo mi voto. Los argumentos (los tuyos, los míos) están ahí: a mi pesar y al tuyo.
Sobre tu coda: nada que decir. Entre mis pecados capitales tengo otros menos confesables. A Dios gracias.
Por cierto: no te privaré de la última palabra. Sé que es un dulce premio. No escribiré más. Prometido.
Fernando Pantaleón	el 26 abril, 2020 a las 12:18 pm
Esto me pasa por ser amable; pero lo volveré a ser: silencio, pues.
Fernando Pantaleón	el 27 abril, 2020 a las 7:24 pm
Se ha publicado hoy un esperado artículo en la revista CESCO, que lleva por título “Locales de negocio cerrados por COVID: La barbarie o el lobby hacen su agosto (segunda versión, reforzada para los incrédulos)”. Como, en él, el autor abomina del gracianesco personaje de Momo, le llamaré a partir de aquí Bobo. Con fundamento clásico, ni que decirse tiene, en la misma “Crisi Undécima” de la “Segunda Parte” de “El Criticón”:
“[…] Y así como a Momo se le dio el nombre de no, no, que corrompida la ene por ignorancia o malicia, quedó en mo, mo, así a éste, de bono, bono le quedó el bo, bo, porque todo lo abona y todo lo alaba. Pues, aunque sea la más alta necedad, dice: “Bueno, bueno”; al más solemne disparate: “¡Qué bien!”; la mayor mentira: “¡Sí, sí!”; al peor desacierto: “¡Está bien!”; a la más calificada bobería: “¡Lindamente!” Desta suerte, vive y bebe con todos, y de todo engorda, que tiene linda renta en la ajena bobería”.
Yo tengo la convicción de que el autor del artículo mencionado se parece mucho más a Momo que a Bobo. Recuérdense los epítetos que, en la primera versión de su artículo, vino a dirigir contra todos los que no compartían “la verdad” por él revelada (calificativos que ahora no rectifica, pero sí que dice que respeta y agradece las opiniones contrarias de “personas caballerosas y con estilo”: no, no es una broma). Por lo demás, recomiendo a los lectores que lean la descripción que, de Momo, hace don Baltasar, incluso de su apariencia física, y ya me dirán. Pero a cada cual según su gusto; y si al autor le repugna Momo, pues Bobo será.
No escribo una entrada separada de respuesta, porque el referido artículo de Bobo no aporta ningún argumento jurídico nuevo; pero sí ofrece informaciones espectacularmente valiosas. A saber:
(i) Cuando Bobo era “más muchacho”, ya se estudiaba los pasajes del Digesto 19.2 sobre las acciones de locación y conducción”. Y eso, sin duda, deja huella.
(ii) Bobo pertenece a una familia de “grandes tenedores” de inmuebles en una capital de provincia. Y, al parecer, sus ancianos padres le hacen caso cuando les da opiniones sobre Derecho. Ya se sabe: cariño como el de los padres, ninguno.
(iii) Bobo nos confiesa ahora que, en el Digesto, no se encontraba un pulidor de lentes. Y no me repetiré sobre el ejemplo de Pothier en el n.º 113 del “Traité du Contract de Louage” (número, ese, en el que, por cierto, no cita ningún texto del Digesto en apoyo de su opinión, a diferencia de lo que hace en otros). El que la habitación alquilada pudiera quedar privada de luz natural a consecuencia de que el propietario de la casa vecina viniera a ejercer su derecho a levantarla en altura, bien puede considerarse (así lo consideró Pothier) un vicio jurídico de la cosa arrendada; sobre todo, porque la narración del caso sugiere claramente que la buena iluminación natural de la habitación conformó la causa concreta del contrato de arrendamiento.
(iv) Bobo pretende confundir, trayendo a colación textos del Derecho Romano y Común sobre arrendamientos agrícolas. En respuesta a un comentario anterior a esta entrada, he explicado ya por qué eso es una burda falacia, Esos textos sólo pueden considerarse antecedentes una norma como el artículo 1575 CC, que el propio Bobo continúa asociando con la regla “rebus sic stantibus”: en las antípodas, pues, de un incumplimiento del arrendador por fuerza mayor.
(v) Trata Bobo de sofisticar su argumentación convocando a un usufructuario, y a un superficiario, y una “hipótesis de mixtura entre arrendamiento y superficie (no entre arrendamiento y usufructo)”; pero, tras leer el referido párrafo un par de veces, no he podido sino recordar al maestro don Antonio Gullón cuando, una tarde, leyendo un libro sobre la fianza, exclamó: ¡Virgen Santa, qué hago yo interpretando a Bobo!
(vi) Cuando parecía que iba a citarnos jurisprudencia en apoyo de su tesis, Bobo, tras mencionar una Sentencia del Tribunal Supremo del año 1985 y afirmar que la dictó “una sala poco ilustrada”, acaba refiriéndose a un trabajo suyo de 1986, para ponderar, naturalmente, la importancia de sus propias reflexiones.
Y podría acabar aquí. Pero no puedo hacerlo, sin confesar que hay en el artículo de Bobo unas frases que no me han provocado risa. Están en los apartados 4 y 5. En el mismo apartado 4, en el que ha dejado escrita una frase espectacular, que debería figurar en el frontispicio de todos los Colegios de Abogados y Bufetes del universo: “Para eso somos todos miembros de una profesión que Platón despreciaba como más venal que la de las putas, y debemos bajar la cabeza y condescender con el griego” (supongo que se refiere a Platón). Y las frases a las que me refiero no me han provocado risa, porque me repugna que se sugiera de mí que soy de aquellos que “bajo capa de ciencia” defienden “los intereses de los que les pagan”. Ni se me ocurrirá, claro, defenderme frente a tal acusación hablando del dinero que tiene mi familia o del que tengo yo mismo: eso lo dejo para las personas con clase. Ni siquiera recordaré a Bobo, salvo que se empeñe en mantener esa línea de descalificación, qué cosas ha escrito él, a sueldo de quién, y dirigiendo el Centro que dirige. No, no diré nada más en mi defensa que esto: quienes me conocen bien saben de mis defectos y de mis virtudes; y saben bien que, entre los primeros, no está el “auri sacra fames”. Quien pueda escribir lo mismo, que lo escriba.
Y terminaré, naturalmente, con un chiste al objeto de rebajar la tensión:
Un sujeto entra en la consulta de un psiquiatra con un gorro de Napoleón, una casaca de Napoleón, unas botas de Napoleón, y las manos cogidas a la espalda como Napoleón solía, y le dice al psiquiatra: “Doctor, vengo a hablarle de un colega mío”.
Joaquin Lozano	el 29 abril, 2020 a las 6:57 pm
Muy ilustrativo, interesante y hasta divertido leer sobre criterios jurídicos de expertos, sobre todo visto desde la perspectiva de alguien que se dedica a gestionar una ingeniería; cuanta distancia…Dios… Cuando nosotros nos equivocamos: se hunde un puente, se para una nuclear o queda a oscuras una población; sin embargo, el derecho permite, acepta y admite, infinidad de criterios sobre una misma regulación legal…, y ¡¡todas valen!!
Todo esto sería divertido si, como es mi caso, un pequeño tenedor, que como arrendador no llega a cucharilla, y un gran tenedor, que como arrendatario tiene la cubertería completa, me quiere cortar el cuello como si fuera cuchillo.
Dice: simplemente no pago, porque tengo el local cerrado por causa de fuerza mayor.
Si quieres te lo doy por escrito. ¡Toma ya!
El RDL 15/2020, LAU, C.C., los he leído, y minuciosamente analizado, con mis esquemas mentales, naturalmente. Es realmente indescriptible la calificación de los dos primeros. No aclaran nada, no resuelven nada; el 15/20, dice algo medianamente claro en el preámbulo, pero al parecer, no hace Ley, con lo cual tampoco sirve.
Con todo ello me reafirmo, en que la demasía legislativa que sufrimos en España, no solo no viene a resolver y evitar conflictos, más bien los alienta y alimenta.
En cualquier discrepancia siempre hay, al menos, dos pareceres contrapuestos, que al producirse el conflicto y tener “el derecho” como un recurso más, omiten su obligación de llegar de buena fe, a un acuerdo entre ellos, entrando de lleno en el mundo del “derecho español” que, una vez invitado a la fiesta, se convierten en tres los litigantes, los dos conocidos, más los “criterios del derecho”.
Ante el nuevo invitado, los litigantes quedan en asombro permanente, mientras “el derecho” se lleva años argumentando.
Esta apreciación, por favor, no es contraria a la necesidad social y diría que vital, a que exista la regulación, en ella se basa la civilización; el problema deviene cuando estamos en la hiperinflación legislativa, derivada de la brutal injerencia de la política, vía leyes, en la actividad y vida privada, lo que a su vez deriva en leyes mal redactadas, donde caben cualquier cosa y su contraria en el mismo paquete. No hay mejor ejemplo que el 15/2020.
Por otra parte, todo lo leído, argumentos, contraargumentos, razones históricas, jurisprudencia, derecho consuetudinario, romano, etc., etc., me produce una triste sensación de “vacío”, al llevarme hasta la madrugada buscando una solución, que a veces parece vislumbrarse en la vorágine literaria, pero que nunca llega.
Al final del todo llegamos al peor de los escenarios, que la parte mas “fuerte”, juegue al amparo de los tribunales, que tras años de costoso calvario físico y económico, impongan una sentencia, que solo Dios sabe a quien perjudicará o beneficiará, si a Carrasco o a Pantaleón.
Gracias, ha sido un placer leeros y perdonar la licencia de opinar, donde mi formación no me llama. Cosas del estado de alarma.
JB	el 30 abril, 2020 a las 2:53 am
He disfrutado y aprendido muchísimo leyendo el artículo del Prof. Pantaleón, y sobre todo, de la batalla dialéctica y jurídica que se ha librado en los comentarios a dicho artículo. No suelo comentar en estos foros, porque creo que no estoy a la altura, pero me voy a dar un capricho. Estas son mis opiniones:
1.- el derecho común no ofrece una asignación clara de los riesgos que surgen de contingencias impeditivas para los cto de arrendamiento (como sí hace para la compraventa). Habremos de ir, entonces, a ver si el contrato de arrendamiento en cuestión reparte estos riesgos y en qué medida.
2.- el Covid como causa de fuerza mayor afecta al negocio del arrendatario, pero NO a la obligación que el arrendatario debe al arrendador (ie. pagar la renta).
3.- la fuerza mayor que supone el Covid tampoco impide que el arrendador cumpla con su obligación: proporcionar el goce del local al arrendatario. Nos olviamos pues de la fuerza mayor, que no pinta mucho aquí.
4.- el cierre de determinados negocios en virtud del RD de estado de alarma es el quid de la cuestión: el Prof. Carrasco opina que este cierre supone un incumplimiento por parte del arrendador (ya que no puede dar el goce del local al arrendatario), lo que habilitaría al arrendatario a suspender la renta / resolver el contrato. El Prof. Pantaleón defiende que ese “cierre” no afecta al local en sí (salvo que las partes determinasen en el cto que la apertura del local es causa del contrato) y, por tanto, el arrendador estaría cumpliendo aùn cuando el arrendatario no pueda abrir su negocio por mandato legal.
5.- ?el cierre del local por mandato legal afecta a la obligacion del arrendador de proporcionar el goce del local? Me convencen más los argumentos del Prof Pantaleón, si bien el resultado me parece “injusto”, aun cuando se pueda modular mediante la clausula de rebuc sic stantibus o via moratoria de pagos para arrendatarios “vulnerables”(como se prevé en el RD 15 2020)
6.- para creerme los argumentos del Prof Pantaleón pensé en un ejemplo de cierre de local por causas ajenas que sí implique (en mi opinión) incumplimiento del arrendador de proporcionar el goce del local. Imaginaos un local que sólo se abre mediante reconocimiento facial, a traves de un software que identifica y reconoce a unas personas designadas por el arrendatario que son quienes abren a diario el local. Por una causa de fuerza mayor, el software de reconomiento facil deja de funcionar, dejando asì el local cerrado un par de días. Entendería, en ese caso (de laboratorio, pues lo normal es que se prevean accesos alternativos) que el arrendador ha incumplido con su oblig de facilitar el goce de la cosa durante esos dos días que el local ha permanecido cerrado.
6.- me despido con una pregunta: ¿cómo afectaría al local si el legislador/gobierno obligan a determinados negocios abrir durante días que de otra forma no tuvieran que hacerlo (pje domingos)? Siguiendo la postura del Prof Pantaleón, parece que esto tampoco afecta al local en sí, y las incidencias (en este caso puede que positivas para el arrendatario) pudieran tener respuesta a través de la clausula de rebuc sic stantibus. Si aceptamos la postura del Prof Carrasco, ¿estaría el arrendador (obligado por ley) otorgando más goce del que se merece (por contrato) el arrendatario? Si es así, ¿tendría que pagar el arrendatario ese mayor goce?
Muchas gracias a quien haya leido este tostón y encantado de recibir comentarios y críticas
José Manuel Chinchilla Alvargonzález	el 1 mayo, 2020 a las 8:58 am
Comparto lo enriquecedor que me ha resultado el debate sobre la fuerza mayor y la “rebus sic stantibus” en el ámbito del derecho de arrendamiento de cosas y por extensión en otros ámbitos del derecho de contratos.
Mirando al futuro , creo que habría que ponderar la situación de los arrendatarios , penalizados ahora con la obligación de pagar la renta pese a no poder hacer un amplio uso de sus establecimientos , con la que se les puede venir encima a los arrendadores , si como consecuencia de las medidas para evitar la expansión de la pandemia , se prescribe la adaptación física de los establecimientos , incorporando medios técnicos que supriman o minimicen los riesgos de infección . Y me pregunto ¿no sería legítimo en tales casos que esas modificaciones fueran consideradas trabajos de reparación necesarios a fin de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina?.
Quizás el reequilibrio de las contratos no hay que producirlo con una modificación inmediata de su contenido obligacional , sino con una distribución racional de riesgos entre las partes , mediante una interpretación equilibrada del régimen obligacional previsto en el contrato o dispuesto por la ley.
Rafael	el 3 mayo, 2020 a las 3:45 pm
Conclusión que yo he deducido, brevemente:
El arrendamiento es, en definitiva, una “modalidad avanzada” de préstamo de cosa no fungible con una peculiaridad esencial: media precio. La cuestión es determinar el contenido de la prestación del arrendador que cede el goce y el “uso” dentro de un sinalagma que, no solo es gnético, sino también funcional al tratarse de una prestación de tracto sucesivo. En esa estructura, no solo hay obligación de entrega, sino también de mantenimiento de la funcionalidad, sin la cual no habría habido obligaciones (de ceder el uso uno y de pagar el otro), y que debe “garantizarse” (cumplirse) constantemente. Por tanto, en esa cesión peculiar del uso, el “riesgo” de la pérdida de funcionalidad es del arrendador, que pasa a incumplir su obligación cuando deviene un caso de fuerza mayor. Es la estructura que yo veo en los arrendamientos de locales “de negocio” (no es un mero local); lo mismo que en la cesión de una finca rústica para su “aprovechamiento”. Yo creo que el análisis de Carrasco es más certero y ajustado al orden civil de los contratos y las obligaciones; el análisis de Pantaleón reduce la obligación del arrendador “casi” a la mera entrega y liberación de todo riesgo.
También es cierto que el legislador no se preocupa demasiado de sistematizar un Derecho civil moderno y no atiende, por desinterés o dejadez, las sugerencias reguladoras que se han planteado desde instancias internas y aún en otros países, que hubieran establecido la norma general y clara sobre esta cuestión en sede de teoría general de las obligaciones.
Gracias a los autores y participantes de este debate.
Rafael	el 4 mayo, 2020 a las 8:45 am
Todo ello deriva de que es esencial al objeto del contrato la capacidad fructífera, sea material o jurídica,e s decir, la capacidad de negocio o aprovechamiento. De ello tiene que responder el arrendador. Por ello, la cualidad de ser objeto para desarrollar un negocio es aspecto (riesgo) que atañe al arrendador. Otra cosa es determinar esa capacidad de aprovechar como local de negocio: negocio en general (a voluntad del arrendatario) o negocio ya predetrminado (definido por el arrendador). Si ya está concretado será a riesgo del arrendador, si no del arrendatario que, al decidir qué negocio poner, asume la eventualidad de su suspensión legislativa. Todo ello respetando el principio de la autonomía de la voluntad, claro
Moratoria en los arrendamientos de locales de negocio y suspensión de actividad económica a causa de la pandemia por COVID-19. Legislando para la foto… - Hay Derecho - […] por circunstancias ajenas a la cosa arrendada. Esto creo que no es así como acertadamente se ha argumentado. El…

References: artículo 10
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 10
 artículo 1554
 artículo 26
 artículo 30
 artículo 26
 artículo 1554
 artículo 1554
 artículo 10
 Real Decreto 
 resolución 
 artículo 10
 Real Decreto 
 artículo 10
 Real Decreto 
 artículo 30
 artículo 26
 artículo 26
 artículo 30
 artículo 10
 artículo 1575
 artículo 6
 artículo 79
 artículo 7
 artículo 8
 Real Decreto 
 artículo 3
 artículo 3
 artículo 3
 resolución 
 artículo 10
 artículo 1
 artículo 1543
 artículo 26
 artículo 1553
 artículo 1484
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 1105
 artículo 1575
 artículo 1509
 artículo 44
 artículo 10
 artículo 1575
 artículo 10
 artículo 1575
 artículo 10
 artículo 10
 artículo 1543
 artículo 26
 artículo 1553
 artículo 1484
 artículo 1575