Source: http://www.euro-dom.co/strona.aspx?id=132
Timestamp: 2018-04-21 21:21:39+00:00

Document:
1. Dlaczego przy sprzedaży nieruchomości warto zawierać umowy na wyłączność?
Ponieważ zdecydowanie zwiększa się wtedy szansa na dobrą sprzedaż nieruchomości.
Każdy z nas chcąc dokonać jakiejkolwiek czynności prawnej chciałby, aby sprawą zajął się profesjonalista, który bezpiecznie przeprowadzi nas przez cały proces. Szczególnie jest to ważne na rynku nieruchomości, gdy niejednokrotnie sprzedajemy lub kupujemy nieruchomość, angażując oszczędności całego życia lub podejmując zobowiązanie kredytowe na całe życie. W tym przypadku kierujemy się do licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Aby jednak pośrednik w obrocie nieruchomościami mógł zgodnie z prawem reklamować (oferować) daną nieruchomość oraz pośredniczyć w jej sprzedaży powinna być zawarta umowa pośrednictwa między nim a klientem. Istnieją dwa rodzaje takich umów: na wyłączność oraz otwarta. Brak takiej umowy może skutkować utratą licencji dla pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Umowa pośrednictwa na wyłączność to taki rodzaj umowy, w której klient zgłaszający ofertę zobowiązuje się współpracować tylko z jednym pośrednikiem. Wiąże się to z obowiązkiem zapłaty pośrednikowi prowizji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana w okresie obowiązywania umowy - niezależnie od sposobu w jaki kupujący dotarł do właściciela nieruchomości albo po tym okresie jeśli kupujący został skierowany przez pośrednika w czasie obowiązywania umowy.
Umowa otwarta to taka umowa, która nie wiąże właściciela z jednym pośrednikiem, lecz daje mu możliwość zawarcia większej ilość umów. Jednak prowizję wypłaca tylko temu pośrednikowi, który przyprowadził kupującego faktycznie realizującego transakcję.
2. Jaki wpływ na skuteczność sprzedaży ma zawarcie umowy na wyłączność?
Ten typ umowy jest powszechnie stosowany w krajach, w których rynek nieruchomości jest dojrzały i funkcjonuje od wielu lat (np.: Europa Zachodnia, Ameryka Północna). Klienci nie mają wątpliwości, że opłaca im się związać z solidnym pośrednikiem umową na wyłączność. Daje im to gwarancję szerokiej reklamy sprzedawanej nieruchomości, czyli informowania o niej jak największej ilości potencjalnych kupców, a przez to skutecznej sprzedaży.
Jednak część klientów w Polsce ma spore wątpliwości co do zasadności zawarcia umowy na wyłączność. Kierują się przekonaniem, że jeśli podpiszą kilka lub kilkanaście umów otwartych z różnymi pośrednikami to szybciej sprzedadzą swoją nieruchomość. Faktycznie jest jednak odwrotnie. A to dlatego, że ten rodzaj współpracy jest nierówny. Klient spodziewa się, że każdy z pośredników będzie pracował z pełnym zaangażowaniem przy sprzedaży jego nieruchomości. Jednak w rzeczywistości tylko jeden z nich otrzyma wynagrodzenie i zarobi na swoje koszty. W związku z tym, każdy z nich próbuje sprzedać nieruchomość, angażując minimalną ilość środków oraz czasu, tak aby ponieść jak najmniejsze straty w przypadku gdy transakcję sfinalizuje inny pośrednik, a jest to dużo bardziej prawdopodobne. Pośrednik słusznie się obawia, że pracując solidnie przez kilka tygodni czy miesięcy nad daną nieruchomością poniesie straty ponieważ zostanie ona sprzedana przez innego pośrednika. Traci na tym sam klient, gdyż co prawda pracuje przy jego nieruchomości więcej pośredników, lecz „na pół gwizdka” i szanse szybkiej sprzedaży nieruchomości wcale nie rosną a mogą nawet spaść. Mamy tutaj do czynienia ze swoistym wyścigiem, gdzie o efektach przesądza głównie szczęście, a nie profesjonalizm. Dlatego mając ograniczony czas i zasoby finansowe naturalne jest, że pośrednik z większym zaangażowaniem będzie promował nieruchomość, na którą ma zawartą umowę na wyłączność.
W przypadku umowy na wyłączność szanse na sprzedaż nieruchomości rosną. Przede wszystkim dlatego, że pośrednik może bez żadnych obaw reklamować daną ofertę. Dzięki temu jest ona szeroko znana na rynku. Ponadto profesjonalny pośrednik współpracuje z innymi pośrednikami, którzy dzięki niemu będą znali ofertę i oferowali swoim klientom. Efekt dla właściciela nieruchomości jest lepszy niż przy umowie otwartej. Jeśli inny pośrednik ma klienta na nieruchomość, to kontaktuje się wtedy z pośrednikiem posiadającym umowę na wyłączność i wspólnie przeprowadzają transakcję. Należy więc pamiętać, że przy umowie na wyłączność oferta dociera do jeszcze większej liczby pośredników niż zawierając kilka lub nawet kilkanaście umów otwartych z różnymi pośrednikami. Tym samym o ofercie wie więcej potencjalnych klientów. Inną korzyścią dla właściciela przy umowie na wyłączność jest znaczna oszczędność czasu, ponieważ współpracując z jednym pośrednikiem nie jest „atakowany” telefonami od wielu osób z tymi samymi pytaniami i propozycjami oglądania nieruchomości. Ten jeden pośrednik zna swojego klienta, wie jakie ma oczekiwania, kiedy dysponuje czasem, aby pokazać nieruchomość, a w niektórych przypadkach przekazuje nawet klucze pośrednikowi. Nawiązuje się pewna nić zaufania i klient ma pewność, że każda osoba, którą pośrednik przyprowadzi do jego domu nie jest anonimowa. Co ma znaczenie z punktu widzenia bezpieczeństwa. Niezależnie więc skąd pojawia się klient, pośrednik jest zaangażowany w sprzedaż i pracuje na rzecz właściciela.
Rzetelnie wykonana praca i doprowadzenie do transakcji będzie skutkowało zapłatą za usługę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości (prowizja), która jest zapłatą za: poświęcony czas na reklamowanie nieruchomości, koszty poniesione na reklamę i dojazdy z potencjalnymi kupcami, współpracę z innymi agencjami oraz wiedzę o tym jak bezpiecznie dokonać transakcji.
3. Ważne kwestie przy zawieraniu umowy na wyłączność
Umowa na wyłączność najczęściej zwierana jest na okres 3-12 miesięcy w zależności m.in. od rodzaju nieruchomości - Przy tańszej i bardziej poszukiwanej na rynku czas ten może być krótszy. Jeśli jednak chcemy sprzedać dużą lub nietypową nieruchomość to pośrednik będzie potrzebował więcej czasu. Ustalając czas trwania umowy na wyłączność, pośrednik powinien poinformować klienta o realnych możliwościach dokonania transakcji, biorąc pod uwagę sytuację na rynku, lokalizację, stan nieruchomości i cenę. Im jest ona wyższa, tym dłużej będziemy szukali kupca. Należy pamiętać, że umowa na wyłączność nie jest gwarancją sprzedaży nieruchomości.
Jednak zaufanie pośrednikowi, pełna współpraca oraz zgoda na ustalenie realnej ceny za nieruchomość zwiększają znacznie szanse na jej sprzedaż. Są one również większe, gdy klient wiąże się z solidnym i odpowiedzialnym pośrednikiem. Takim, który rozumie, że zawierając z klientem umowę na wyłączność, podejmuje pewne zobowiązanie wobec właściciela nieruchomości.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art 180 ustęp 3a:
„Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.”
Podsumowując należy stwierdzić, że umowa na wyłączność to skuteczny sposób na efektywną współpracę pomiędzy właścicielem nieruchomości a pośrednikiem, który zapewnia poczucie bezpieczeństwa i dobrze zabezpiecza interesy obydwu stron.
ANALIZA POTRZEB DOTYCZĄCYCH KLIENTÓW POŚREDNIKA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI
Rynek nieruchomości jak każdy rynek podlega wahaniom dotyczącym podaży i popytu. Wynika to z ogólnej sytuacji gospodarczej w kraju i wielu elementów składowych. Ważna jest siła nabywcza społeczności, w której działamy i perspektywy bliższe i dalsze. Każde miasto czy dzielnica mają swoją specyfikę. Są dzielnice preferowane przez młodą, prężną inteligencję, co stymuluje popyt i nowe inwestycje oraz wyższe ceny, są również takie miejsca, gdzie jest olbrzymia skala bezrobocia, wynikające z tego patologie, a co za tym idzie niższe ceny. Dzielnice takie mimo ujemnych stron przyciągają pewne grupy klientów –głównie z powodu ograniczonych środków finansowych. Są dzielnice, które zamieszkują głownie emeryci – jest to także rynek – ponieważ stamtąd pochodzą mieszkania spadkowe. Duże znaczenie ma uruchomienie dużych zakładów pracy w związku z prywatyzacją lub nabyciem przez inwestora zagranicznego. Dzięki nowym miejscom pracy następuje poprawa sytuacji materialnej społeczności, a także napływ do danej miejscowości lub dzielnicy nowych mieszkańców, potencjalnych klientów biur obrotu nieruchomościami, poszukujących mieszkań do wynajęcia lub zakupu.
Czynności zmierzające do analizy procesów zachodzących na rynku, wpływających na podaż i popyt z uwzględnieniem nie tylko bieżącej sytuacji, ale także tendencji w dalszej perspektywie czasowej. Trafność takiej analizy uzależniona jest od szerokiej wiedzy i długiej praktyki w zawodzie.
Przeznaczony do celów mieszkalnych. Pomieszczenia mieszkalne wraz z pomocniczymi stanowią mieszkanie. W budynku mogą znajdować się również pomieszczenia gospodarcze i techniczne. Budynki mieszkalne to zarówno wielorodzinne jak i jednorodzinne. Budynek w zabudowie wielorodzinnej to budynek, który zawiera więcej niż 4 mieszkania. Budynek w zabudowie jednorodzinnej to budynek jednorodzinny lub zespół budynków wolnostojących w układzie szeregowym lub bliźniaczym. Zabudową jednorodzinną określa się także budynki mieszkalne, w których mieszczą się maksymalnie 4 mieszkania.
CZĘŚĆI SKŁADOWE GRUNTU
To nieruchomości będące częścią powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności wraz z budynkami trwale związanymi z gruntem lub części takich budynków, jeżeli w oparciu o przepisy szczególne (np. prawo użytkowania wieczystego) stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Część składowa nie może być przedmiotem odrębnej własności ani innych praw rzeczowych (patrz › PRAWO RZECZOWE) Do części składowych należą więc budynki (za wyjątkiem przewidzianym w ustawie) drzewa, i inne trwale z gruntami związane urządzenia. Za część składową nieruchomości uważa się również prawa związane z jej własnością np. służebności. (patrz › SŁUŻEBNOŚCI)
CZYNNOŚCI NOTARIALNE (patrz › CZYNNOŚCI NOTARIUSZA)
Sporządzanie następujących dokumentów o charakterze urzędowym oraz w razie potrzeby ich projektowanie, aktów notarialnych np. kupna – sprzedaży, upoważnień, oświadczeń, poświadczeń, wyciągów dokumentów, wypisów, odpisów, protestów weksli i czeków, przyjmowanie na przechowanie pieniędzy, papierów wartościowych a także dokumentów.
Umowa zobowiązująca jednostronnie – darczyńca wykonuje zobowiązanie kosztem własnego majątku. Obdarowany musi wyrazić zgodę na przyjęcie darowizny, ponieważ przyjęcie świadczenia powoduje skutki prawne takie jak przeniesienie własności poprzez sporządzenie umowy pisemnej lub notarialnej. Inne skutki prawne wykraczające poza prawny stosunek między darczyńcą a obdarowanym, to obowiązek obdarowanego np. opłacenie podatku czy wykonywanie praw rzeczowych. Darowizna może być odwołana, nawet po jej wykonaniu z przyczyn, które zawiera Kodeks Cywilny (art. 888-902) (z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego). Przedmiotem darowizny na cele publiczne z ich określeniem, a także dokonywanej między Skarbem Państwa i gminą, może być nieruchomość (z zastrzeżeniem art.59 ust.1). Darowizny nieruchomości stanowiącej własność skarbu państwa może dokonać kierownik Urzędu Rejonowego za zgodą wojewody, natomiast darowiznę nieruchomości stanowiącej własność gminy dokonuje zarząd gminy za zgodą rady gminy.
Wydawana na wniosek zainteresowanego decyzja administracyjna prezydenta, burmistrza lub wójta.
Określa: rodzaj inwestycji, warunki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (przepisy szczególne), warunki obsługi dotyczące infrastruktury technicznej, okres ważności decyzji, warunki dotyczące ochrony osób trzecich, linie określające teren inwestycji wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Na obszarach, które nie są objęte planem zagospodarowania i nie podlegają obowiązkowi sporządzania miejscowego planu, decyzje o warunkach zabudowy podejmuje się w odrębnym trybie postępowania administracyjnego na podstawie przepisów szczególnych.
Działka gruntu stanowiąca ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych - wg obowiązującego rozporządzenia z dn. 20.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
Nieruchomość gruntowa (działka gruntu), której wielkość, cechy geometryczne, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej oraz dostęp do drogi publicznej spełniają warunki konieczne do realizacji obiektów budowlanych. Działka budowlana zgodnie z p.z.p. może być przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe itp.
Zbiór informacji jednolity dla wszystkich rejonów kraju, stale aktualizowany, o gruntach, budynkach, lokalach a także o właścicielach oraz osobach fizycznych lub prawnych w których władaniu są grunty, budynki i lokale; rejestr nieruchomości prowadzony w systemie informatycznym na podstawie ewidencyjnych baz danych w celu planowania gospodarczego, przestrzennego, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, wymiaru podatków i świadczenia. Podstawa prawna ewidencji gruntów i budynków – ustawa z 17.05.1989 r. – Prawo Geodezyjne i Kartograficzne (tekst jednolity Dz.U. Nr. 100 z 2000 r poz. 1086 Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dn. 29.03.2001 r w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z dnia 02.05.2001 r.).
GRUNT (inaczej › nieruchomość gruntowa)
Obszar skorupy ziemskiej pod uprawę roślin rolniczych lub leśnych albo bezużyteczny, również obszar do wznoszenia budowli lub wydobywania materiałów do wznoszenia budowli.
GRUNT BUDOWLANY (inaczej › działka budowlana)
Warstwa skorupy ziemskiej spełniająca warunki do wzniesienia obiektu budowlanego lub służąca jako tworzywo do wykonywania budowli. Grunt budowlany dzieli się na 10 kategorii uwzględniająca trudność odspajania.
Grunt o co najmniej 0,1 ha zwartej powierzchni, pokryty roślinnością leśną, może być częściowo jej pozbawiony, stanowiący rezerwat przyrody lub wpisany do rejestru zabytków, lub wchodzący w skład parku narodowego, służący do produkcji leśnej.
Jest to ograniczone prawo rzeczowe (patrz › OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE), które powstaje wskutek umowy pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem. Istotę hipoteki stanowi prawo dochodzenia przez wierzyciela zaspokojenia swoich roszczeń z obciążonej hipoteką nieruchomości bez względu na to czyją obecnie własnością jest nieruchomość. Zobowiązanie pieniężne można odebrać od obecnego właściciela nieruchomości na której została ustanowiona hipoteka, nie dochodząc wierzytelności od tego kto zaciągnął dług. Z tej konstrukcji wynika wniosek, że obciążenie nieruchomości hipoteką nie ogranicza właściciela nieruchomości z możliwości zbycia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Prawo to regulowane jest odrębnymi przepisami.
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece ( Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147) Art. 65. stanowi, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Przedmiotem hipoteki mogą być także: a/własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego; b/ spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego; c/ prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka); d/ wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Art. 67. 1. do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w dziale IV w księdze wieczystej.
Tak więc hipoteka stanowi obciążenie nieruchomości.
Zabezpiecza wierzytelności o nieustalonej w chwili powstania hipoteki wysokości. Najczęściej służy zabezpieczaniu kredytu, gdy wysokość zadłużenia się zmienia nie przekraczając ustalonego limitu. Może mieć charakter umowy lub przymusowy. Może zostać zmieniona na hipotekę zwykła w chwili gdy wysokość wierzytelności została ustalona.
Powstaje przy podziale nieruchomości obciążonej hipoteką. Hipoteka łączna obciąża wszystkie nieruchomości powstałe przez podział. Wierzyciel może wskazać z której nieruchomości dochodzić należy zaspokojenia roszczeń.
Na podstawie wyroku zasądzona należność zabezpieczona hipotecznie wpisem bez zgody właściciela. Hipoteka przymusowa zastąpiła hipotekę ustawową. Powstaje z chwilą wpisu do Księgi Wieczystej Hipoteka ta powstaje bez zgody właściciela nieruchomości na żądanie wierzyciela. Hipotekę przymusową ustanawia się na podstawie orzeczenia sądu, wyroku sądu polubownego, aktu notarialnego, w którym dłużnik poddaje się egzekucji, postanowienia prokuratora o zabezpieczeniu grzywny, na mocy decyzji, przepisów szczególnych, na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Zabezpiecza wierzytelności Skarbu Państwa. Powstaje na podstawie szczególnego przepisu prawa (ustawa z dnia 19.12.1980 r o zobowiązaniach podatkowych Dz.U.Nr.108 poz. 486). Powstaje niezależnie od woli osób zainteresowanych, niezależnie od wpisu do księgi wieczystej. Jest skuteczna wobec kolejnego nabywcy nieruchomości obciążonej i ma pierwszeństwo przed innymi hipotekami bez względu na czas jej powstania. Może być hipoteką generalną, obciążającą wszystkie nieruchomości dłużnika. Od 5.06.2001 r hipoteka ustawowa przestała istnieć i z mocy prawa stała się hipoteką przymusową.
Określa zabezpieczoną hipotecznie kwotę obciążającą daną nieruchomość. Jest to ustalona, stała kwota obciążająca nieruchomość. Powstaje na podstawie umowy pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem.
Opłacalność inwestycji stanowi podstawowy element wyboru lokalizacji, poprzedzony musi być dogłębną analizą zmierzającą do optymalnej decyzji. Wybierając lokalizację inwestor musi ustalić jak najwięcej czynników wpływających na atrakcyjność tego miejsca dla potencjalnych nabywców np. korzystne położenie geograficzne.
Z punktu widzenie inwestora istotne czynniki to: uzbrojenie, istniejąca infrastruktura, wykwalifikowana siła robocza, możliwość dobrej współpracy z władzami lokalnymi.
Jest głównym aktem prawnym gminy powstałym na podstawie przepisów ogólnych ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym uwzględniającym potrzeby i uwarunkowania terenu dotyczy i na którym powstał.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wyznacza strategię rozwoju terenu, zawiera treści merytoryczne, które regulują, chronią, koordynują i informują. Zgodnie z ustawą oraz zarządzeniem Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z roku 1986 miejscowy plan zawiera:
1. zbiór ustaleń stanowiących przepisy regulujące przeznaczenie oraz warunki zagospodarowania i zabudowy terenów
2. rysunek jako załącznik do uchwały obowiązującej w zakresie określonym w tej uchwale. Wykonywany jest na aktualnej mapie sytuacyjno-wysokościowej zawierającej granice władania gruntami, w sali odpowiadającej przedmiotowi ustaleń planu. Plan zagospodarowania przestrzennego udostępniany jest każdemu zainteresowanemu, za pobraniem opłaty administracyjnej wydawane są wypisy i wyrysy z planu.
Własność prywatna osób fizycznych i prawnych, spółek jawnych i komandytowych.
Własność i inne prawa majątkowe Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych.
Własność i inne prawa majątkowe gminy lub komunalnych osób prawnych.
Na terenach, które na skutek wojny 1939 roku, nie wchodzą obecnie w skład obszaru państwa.
MIESZKANIE – LOKAL MIESZKALNY (patrz › SAMODZIELNY LOKAL MIESZKALNY))
Pomieszczenie mieszkalne (pokoje) wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (kuchnia, łazienka).
W prawie nie istnieje takie pojęcie. Mieszkaniem hipotecznym jest zwykle nazywana nieruchomość lokalowa (patrz › NIERUCHOMOŚĆ LOKALOWA).
Na podstawie ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny stanowiący przedmiot odrębnej własności, posiadający założoną księgę wieczystą i wpis do ewidencji gruntów i budynków
Definicja nieruchomości wynika z Art.46 KC. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są:
* Części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (patrz › GRUNTY)
* Budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków ,jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Rozróżniamy następujące rodzaje nieruchomości:
1. nieruchomości rolne (grunty rolne) to nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
2. nieruchomość gruntowa – wyodrębniona część powierzchni ziemskiej, stanowiąca przedmiot osobnej własności. Do właściciela nieruchomości należy wszystko trwale związane z gruntem tj. budynki, uprawy, płody rolne.
3. nieruchomość budynkowa – oznacza rozdzielność własności budynku od własności gruntu, jest to przypadek ,kiedy użytkownik wieczysty gruntu wznosi na tym gruncie budynek będący jego własnością. W chwili wygaśnięcia użytkowania wieczystego wygasa również ta własność.
4. nieruchomość lokalowa – (patrz › NIERUCHOMOŚĆ LOKALOWA)
5. nieruchomość komercyjna – handlowa, usługowa - usytuowana ze względu na możliwości i potrzeby danego terenu
6. nieruchomość biurowa – występująca w czterech kategoriach (A,B,C,D). Kategoria uzależniona jest od położenia, standardu wyposażenia, okresu w którym powstała, zakresu modernizacji. Kategoria ma związek z wysokością czynszu.
Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteka. Jest to zamknięta lista praw, co oznacza, że tylko wolą ustawodawcy, a nie wolą stron mogą być tworzone inne prawa jako ograniczone prawa rzeczowe. Cechą charakterystyczną tych praw jest to, że podobnie jak użytkowanie wieczyste – są one prawami na cudzej rzeczy.
Jest nią każdy człowiek bez względu na płeć, rasę, narodowość, wyznanie czy pochodzenie. Z podmiotowością prawną osoby fizycznej łączą się dwa pojęcia: zdolność prawna i zdolność do czynności prawnych.
Jest nią jednostka organizacyjna, która przez normę prawną została wyposażona w zdolność prawną i w związku z tym może być samodzielnym podmiotem stosunków cywilnoprawnych. Sposoby powstawania osób prawnych są różne, na ogół jednak wymaga się, aby osoba prawna była wpisana do odpowiedniego rejestru. Osoba prawna działa poprzez swoje organy, w sposób przewidziany w ustawie i opartym na niej statucie.
POMIESZCZENIA MIESZKALNE (patrz › BUDYNEK MIESZKALNY)
Pokoje w budynku mieszkalnym lub w lokalu mieszkalnym (mieszkaniu).
Przynależące do lokalu np. strych, piwnica.
POLSKIE NORMY – (P.N.)
Kryteria obowiązujące podczas procesu budowlanego od momentu projektowania oraz produkowanych i użytych w tym procesie materiałów, obowiązujące także podczas wykonawstwa.
Posiadanie jest stanem faktycznym, które można określić jako rodzaj władztwa nad rzeczą. Dla posiadania nie jest ważne to czy wykonuje go rzeczywiście uprawniony (tj. czy posiadacz ma rzeczywiście jakieś prawo do rzeczy). Ważne jest aby posiadacz:
* Znajdował się w sytuacji, która pozwala na korzystanie z rzeczy w taki sposób, jak to maja prawo czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo (to co uprawnionemu wolno, to posiadacz faktycznie może)
* Miał wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa (np. własności) dla siebie, albo – inaczej – we własnym imieniu
Ważny jest też podział na posiadanie w dobrej i złej wierze. Jeśli posiadacz jest przekonanym, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to przekonanie usprawiedliwione jest okolicznościami konkretnego wypadku - jest posiadaczem w dobrej wierze. Jeśli jest inaczej, tzn. posiadacz wie, że nie jest uprawniony – jest posiadaczem w złej wierze. Posiadaczem w złej wierze jest także, jeśli z powodu własnego niedbalstwa jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem.
Określa granice i przepisy prawne w ramach, których obracają się osoby fizyczne i prawne. W związku z tym zachodzi przesłanie żądania od innych zachowania zgodnego z unormowaniami prawnymi.
Źródłem prawa rzeczowego jest konstytucja RP oraz Kodeks Cywilny i inne przepisy ustawodawcze. Określa stosunek prawny osoby uprawnionej oraz innych osób które powinny respektować uprawnienia związane z rzeczą.
Jest to prawo skuteczne wobec wszystkich. Prawo rzeczowe reguluje w szczególności najbardziej podstawową instytucję prawa cywilnego, to jest prawo własności.
Opisane w Kodeksie Cywilnym art. 140-352. Dotyczy rzeczy, a szczególnie nieruchomości.
Przypisuje rzeczom prawa z których mogą korzystać właściciele tych rzeczy z uwzględnieniem stanu prawnego i właściwości fizycznych rzeczy.
Przedmiotem tego prawa jest dziedziczenie. Prawa i dobra nabyte oraz zobowiązania osoby zmarłej przechodzą na spadkobierców. W trakcie postępowania spadkowego ustalone zostają osoby uczestniczące w spadku oraz sposób i zakres w jaki prawa i obowiązki przechodzą na te osoby.
PRAWO WŁASNOŚCI (inaczej › WŁASNOŚĆ)
Własność jest najdoskonalszą formą władania, gdy właściciel w granicach prawa może dowolnie rozporządzać nieruchomością. Właścicielowi wolno czynić ze swoją rzeczą wszystko co nie jest zabronione przez ustawy i nie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. W tych granicach właściciel może rozporządzać nieruchomością przez co należy rozumieć zbywanie czyli sprzedaż, obciążanie nieruchomości, zrzeczenie się własności, ustanowienie odrębnej własności lokalu. Właściciel nieruchomości może korzystać z niej, pobierać pożytki, wynajmować, dzierżawić, oddawać w użyczenie, darować, przekazać w formie spadku .Własność nie podlega podziałowi na kategorie o różnym stopniu ochrony prawnej co potwierdziły zmiany KC z 1990 roku. Własność jako przedmiot podlega ochronie prawnej przypieczętowaną konstytucją RP z 1997 roku. Nabycie i utrata własności następuje równocześnie. Nabycie prawa własności przez jedną osobę połączone jest z utratą własności przez dotychczasowego właściciela bowiem prawo własności jest prawem wyłącznym. Oznacza to ,że określona rzecz może stanowić przedmiot tylko jednego prawa własności. Prawo własności można nabyć drogą kupna, spadkobrania, zasiedzenia, przyjęcia darowizny. Różne są sposoby utraty własności - w oparciu o umowę sprzedaży, darowizny wskutek zasiedzenia tego prawa przez inną osobę.
PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI (patrz › SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI)
Ruchomości nie zostały przez KC zdefiniowane. Wobec czego wszystkie rzeczy nie będące nieruchomościami, a więc rzeczy dające się przenieść są ruchomościami
Ogół warunków w jakich odbywa się transfer nieruchomości. W zależności od przedmiotu wyróżnia się: rynek nieruchomości mieszkaniowych, przemysłowych, komercyjnych, rolnych i leśnych.
Wyróżnia się następujące rynki nieruchomości: lokalne – nieruchomości mieszkaniowe; regionalne – obiekty przemysłowe średnie i małe, sportowe, handlowe, biurowe; krajowe – dotyczą centrów administracji, dużych obiektów przemysłowych, obiektów instytucji finansowych oraz zabytków.
Prowadzące obrót funduszami dłużnymi (kredyt hipoteczny), akcjami, obligacjami, udziałami.
SAMODZIELNE LOKALE
Mogą powstawać jako przedmiot odrębnej własności:
1. poprzez umowę zobowiązującą właściciela gruntu do wybudowania budynku, w którym ustanowiona będzie odrębna własność lokali i przeniesione prawo do lokali na osoby, które zawarły taką umowę.
2. poprzez zniesienie współwłasności przy podziale na samodzielne lokale.
3. poprzez wydzielenie lokalu z istniejącej nieruchomości.
We wszystkich wymienionych przypadkach przeniesienie praw odbywa się w formie aktu notarialnego, urządzona zostaje też księga wieczysta.
Izba lub zespół izb, wydzielony w obrębie budynku trwałymi ścianami, przeznaczone na stały pobyt osób, zabezpieczając ich potrzeby mieszkaniowe. Nie określono w ustawie standardów (zakresu urządzeń technicznych) ani parametrów (metrażu) dla samodzielnego lokalu mieszkalnego.
SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO, UŻYTKOWEGO ORAZ DOMU JEDNORODZINNEGO
Jest ograniczonym prawem rzeczowym (patrz › OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE). Jest to prawo zbywalne, podlegające dziedziczeniu i egzekucji komorniczej. Na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu można urządzić księgę wieczystą. Obecnie prawo nie jest uzależnione od członkostwa w spółdzielni (członkiem jest się dobrowolnie), a co za tym idzie nie ma obowiązku wnoszenia udziałów, a właściciel prawa nie będący członkiem nie może korzystać ze świadczeń statutowych. Natomiast członek spółdzielni ma prawo do korzystania ze świadczeń spółdzielni w ramach określonych statutem. Ponadto członek może brać udział w walnym zgromadzeniu, które jest najwyższym organem spółdzielni, mając jeden głos może mieć wpływ na działalność spółdzielni. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nowo wybudowanego spółdzielnia przekazuje po wniesieniu pełnej ceny aktem notarialnym (przedtem przydziałem).
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie stanowi własności w żadnej formie. Nie podlega dziedziczeniu ani egzekucji komorniczej, nie może być urządzona księga wieczysta dla tego prawa.
Zarządza nieruchomościami stanowiącymi jej mienie i mienie jej członków, nabytym na mocy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Obecnie posiadanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie wiąże się z obowiązkiem członkostwa. Należy spodziewać się, że w przyszłości większość lokali będzie przedmiotem odrębnej własności, wówczas właściciele będą mogli zdecydować, podejmując uchwałę, że ich prawa i obowiązki oparte będą o przepisy ustawy o własności lokali.
SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI (inaczej › PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI)
Definicje KC
Art. 156.[Kazualność] Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
Art. 157. [Warunek, termin] § 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
Art. 158. [Forma] Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Jest to relacja zachodząca pomiędzy podmiotami pod kontrolą obowiązujących norm prawnych. Podmiotem są te osoby fizyczne lub prawne, które mają zdolność prawną, czyli możliwość zaciągania obowiązków i nabywania praw. Przedmiotem stosunków cywilno-prawnego jest to wszystko czego dotyczy treść umowy czyli wzajemne uprawnienia i obowiązki.
Zawierana przed notariuszem, potwierdzona aktem notarialnym, który musi zawierać następujące dane: data transakcji, cena transakcji, określenie podmiotu i przedmiotu transakcji. Może zawierać inne nie obligatoryjne dane.
To kupno/sprzedaż (wymagające przeniesienia praw aktem notarialnym); zamiana, najem, podnajem, dzierżawa, (mogą być zawierane na podstawie umowy cywilnoprawnej).
TRANSAKCJE NIERYNKOWE
To spadek, darowizna, restytucja, wywłaszczenie (eksmisja), uwłaszczenie (zasiedzenie), rewindykacja, egzekucja.
Użytkowanie wieczyste uregulowane zostało w dwóch aktach normatywnych rzędu ustawowego: w Kodeksie Cywilnym i w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Prawo użytkowania wieczystego pozwala wejść we władanie nieruchomością bez konieczności ponoszenia pełnych kosztów jej nabycia.
Użytkowanie wieczyste jest prawem obciążającym grunt (nieruchomość gruntową), jako fizycznie wyodrębnioną część powierzchni ziemskiej, będący samodzielnym przedmiotem własności. Dlatego nie można ustanowić użytkowania wieczystego na udziale we własności, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, a chociażby jednym ze współwłaścicieli nie jest Skarb państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być tylko nieruchomości gruntowe stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność jednostek samorządu terytorialnego. Podmiotem prawa użytkowania wieczystego może być każda osoba fizyczna lub prawna, która nie jest właścicielem tej nieruchomości, ponieważ właściciel nie może nabyć prawa użytkowania wieczystego.
Cena wynikająca z wiedzy sprzedającego i kupującego w odniesieniu do konkretnej transakcji. Dla nabywcy to cena najwyższa, jaką świadomie jest gotów zapłacić, a dla sprzedającego, najniższa jaką może zaakceptować.
Wynika z popytu i podaży, a także z atrakcyjności, czyli cena za jaką można znaleźć nabywcę. Wartość uzależniona jest od wielu czynników: rodzaju i sposobu użytkowania (przeznaczenie), infrastruktury technicznej, położenia, stanu zagospodarowania.
WŁADAJĄCY (nieruchomością)
Jest to osoba fizyczna lub prawna, która jest dla nieruchomości właścicielem, użytkownikiem, dzierżawcą, najemcą a także samoistnym posiadaczem. Termin ten nie mając ścisłego odniesienia w prawie odpowiada na pytanie kto aktualnie dysponuje nieruchomością.
WŁASNOŚĆ (patrz › PRAWO WŁASNOŚCI)
Współwłasność to rodzaj własności charakteryzujący się tym, że jedno i to samo prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Zakres może być różny ze względu na sam sposób podziału wspólnego prawa. tzn., na wielkość udziałów w nim.
Niepodzielność wspólnego prawa polega na tym, że każdy ze współuprawnionych ma prawo do całej rzeczy, a żaden nie ma prawa do jej wyodrębnionej części fizycznej. Wspólność trwa dopóty, dopóki istnieje stosunek współwłasności. Czym innym jest prawo współwłaścicieli do układania się między sobą co do sposobu korzystania i używania wspólnego.
Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez posiadacza rzeczy na skutek upływu czasu. Art. 172 KC wymienia jako przesłanki zasiedzenia posiadanie i upływ czasu. Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi być samoistne i nieprzerywalne. Przedmiotem zasiedzenia jako sposobu nabycia jest prawo własności lub użytkowania wieczystego. Zasiedzenie może dotyczyć tylko takiej rzeczy, która może być przedmiotem własności.

References: Art. 550
 art.59
 Art. 65

Art. 67
 Art.46
 art. 140

Art. 156

Art. 157

Art. 158
 Art. 172