Source: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/vaaho-6.6.2019-asoy-isantod-vahinko-putkiremontti
Timestamp: 2019-11-19 10:16:18+00:00

Document:
VaaHo 6.6.2019 asoy isäntod vahinko putkiremontti | asuntokaupanvirheet.fi
Isännöitsijätodistuksessa virhe?
Isännöitsijätodistuksen on sisällettävä kaikki keskeinen tieto huoneistosta ja yhtiöstä. Se annetaan vain omistajalle. Ulkopuolisten esim. ostajien on pyydettävä sitä myyjältä. Jos isännöitsijätodistuksessa on virhe, siitä vastaavat myyjä ja isännöitsijä sekä taloyhtiö. Kun isännöitsijä on työsuhteinen isännöitsijätoimistossa, vaatimukset kohdistetaan isännöitsijätoimistoon. Jos ostaja on kärsinyt virheen johdosta vahinkoa, hän voi vaatia korvausta myyjältä, isännöitsijältä tai taloyhtiöltä tai kaikilta. Sama oikeus on tietysti myyjällä, jos hän on kärsinyt vahinkoa. Alla oli kysymys siitä että ostajalle ei oltu kerrottu tulevasta putkiremontista eikä siitä ollut mainintaa isännöitsijätodistuksessa. Asunto-osakeyhtiö tuomittiin korvauksiin.
HO perustelut
Asetuksen 5 §:n 9 kohdan mukaan isännöitsijäntodistukseen on merkittävä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitettu selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta. Viimeksi mainitun lainkohdan esitöiden mukaan tarkoitus on kiinnittää yhtiöiden hallinnossa toimivien ja osakkeenomistajien huomiota pitkäjänteisen kiinteistön hoidon tarpeeseen ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen. Vaatimuksella korostetaan kiinteistön kunnon seurannan sekä hoidon suunnitelmallisuutta. Kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti ja tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus. Vanhassa yhtiössä voi olla tarkoituksenmukaista, että kiinteistönhoidon suunnitelmallisuuden kehittämiseen liittyen aluksi tehdään perusselvityksiä, joita ylläpidetään jatkossa suunnitelmallisesti. Vaikka yhtiössä ilmenisi pian yhtiökokouksen jälkeen uusi merkittävä korjaustarve, hallituksen ja isännöitsijän ei voida katsoa rikkoneen selvityksen antamista koskevaa säännöstä, jos selvitys on laadittu ja sen perusteena mahdollisesti olevat ulkopuoliset arviot on hankittu tuolloin noudatetun hyvän tavan mukaisesti (HE 24/2009 vp s. 115).
On selvää, että putkiremontin ajankohdalla on asunnonostajalle huomattava merkitys. Jo riski siitä, että tällainen hanke toteutuisi lähitulevaisuudessa, on kaupasta päättämisen kannalta merkityksellinen seikka. Sen, että putkistojen uusiminen on toteutunut aiemmin kuin osakkaalla on ollut aihetta olettaa, on korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä katsottu perustavan vahingonkorvausvastuun kiinteistönvälitysliikkeelle. Korvausvastuuta ei ratkaisun mukaan sulje pois se, että rakennuksen ikään nähden putkistojen uusiminen tulee ennen pitkää tehtäväksi (ks. KKO 2009:81, kohdat 6, 11 ja 12). Oikeusohjeita voidaan soveltaa myös arvioitaessa asunto-osakeyhtiön vastuuta, jos osakkaan käsitys on perustunut isännöitsijäntodistuksen tietoon.
Isännöitsijäntodistuksen liitteessä on otsikon ”Hallituksen näkemys vuosien 2014–2018 korjauksista” alla todettu muun ohella, että ”putkiremontti ei ole tällä hetkellä ajankohtainen”. Todistuksesta on saanut sen käsityksen, ettei talossa olisi putkiston uusimistarvetta sanotulla aikavälillä. Talon piirustusten muuttamista digitaaliseen muotoon koskeva merkintä ei anna aihetta arvioida asiaa toisin. Asiassa on vaihtoehtoisen kanneperusteen osalta keskeisesti kysymys siitä, mihin putkiremontin tarvetta koskeva kirjaus perustuu.
Hovioikeus katsoo, että kiinteistön iän vuoksi huolellinen menettely olisi edellyttänyt ainakin kiinteistön tärkeimpien järjestelmien ja rakenteiden kunnon selvittämistä. Putkivuotojen poikkeuksellinenkaan vähäisyys ei ole sellainen seikka, jonka perusteella voitaisiin ilman muita tietoja tehdä riittävällä varmuudella johtopäätös putkiremontin tarpeettomuudesta usean vuoden aikavälillä. Yhtiö ei ole toteuttanut sellaista asianmukaista kiinteistön kunnon seurantaa, jota laissa on tarkoitettu korostaa. Näin menetellen on otettu riski kunnossapitotarveselvityksessä ilmoitetun tiedon virheellisyydestä.
Toisaalta Hexxxen on isännöitsijäntodistuksen merkintöjen perusteella tullut tietoiseksi siitä, että talossa ei ollut tehty kuntotutkimusta. Näin ollen Hexxxen ei ole väittämällään tavalla voinut luottaa siihen, että putkiston kuntoa olisi selvitetty asiantuntijan toimesta.
Hovioikeus katsoo, että yhtiö on aiheuttanut Hexxxelle vahingon, koska putkien uusiminen on toteutunut aiemmin kuin Hexxxellä on isännöitsijäntodistuksen liitteeseen kirjatun tiedon perusteella ollut aihetta olettaa. Yhtiö ei ole näyttänyt menetelleensä huolellisesti, koska kirjaus ei ole perustunut riittäviin selvityksiin putkien tilasta.
Antamispäivä 6.6.2019
Nro 208
Diaarinumero S 18/730
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 14.6.2018 nro 10757 (liitteenä)
Valittaja Asunto Oy Jyväskylän Stie
Vastapuoli H. P. Hexxxen
Asunto Oy Jyväskylän Stie (jäljempänä yhtiö) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja H. P. Hexxxen kanne hylätään. Lisäksi yhtiö on vaatinut, että Hexxxen velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 9.947,59 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 14.7.2018 lukien ja hovioikeudesta 3.374,40 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Yhtiö ei ole menetellyt huolimattomasti isännöitsijäntodistuksen ja korjaustarveselvityksen osalta. Sen näkemys perustui rakennuksessa tapahtuneiden putkivuotojen poikkeukselliseen vähäisyyteen, minkä käräjäoikeus on hyväksynyt. Selvitys on antamisajankohtanaan ollut oikea. Myös vakuutusta koskeva merkintä on ollut oikea, koska vakuutusehtoja ei ole lain mukaan esitettävä isännöitsijäntodistuksessa. Vakuutukseen kuuluu yleensä liukuva ikävähennys. Yhtiö ei ole ollut velvollinen tuntemaan Hexxxen vakuutusta.
Isännöitsijäntodistuksen ja sen liitteen tiedoilla ei ole syy-yhteyttä yksittäiseen putkivaurioon ja sen aiheuttamiin kustannuksiin. Yhtiö ei ole voinut ennakoida vaurion aiheutumista. Hexxxen on täytynyt ymmärtää yllättävien ja ylimääräisten kustannusten syntymisen mahdollisuus, koska on ostaessaan tiennyt rakennuksen iän ja että putket ovat alkuperäiset. Kauppahinnallakaan ei ole syy-yhteyttä putkivaurioon. Lisäksi Hexxxen ei ole esittänyt yhtiölle vaatimuksia tultuaan yhtiökokouksissa tietoiseksi putkiremontista.
Hexxxen on vaatinut, että valitus hylätään ja että yhtiö velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 3.279,80 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Putkiremontti on ollut ajankohtainen jo vuonna 2014. Yhtiö ei ole pystynyt perustelemaan kunnossapitotarvetta koskevaa näkemystään. Putkien kuntoa ei ole selvitetty, vaikka huonokuntoisuuteen viittaavia ongelmia oli ilmennyt. Yhtiön edustajat ovat tahallaan tai ainakin huolimattomuudesta aiheuttaneet vahingon. Hexxxen ei ole väittänyt, että yhtiön olisi tullut pystyä ennakoimaan putkirikon mahdollisuus juuri hänen asuntonsa osalta. Sen sijaan on ollut yhtiön ennakoitavissa, että Hexxxen on saanut isännöitsijäntodistuksen perusteella sen käsityksen, ettei putkiremonttia tarvitse tehdä ennen vuotta 2019. Hän ei olisi ostanut asuntoa, mikäli olisi tiennyt remontin olevan ajankohtainen jo aikaisemmin.
Asunnon arvo on joka tapauksessa aikaisemman remonttitarpeen vuoksi alempi kuin mitä Hexxxen on siitä maksanut. Todistaja P. Kotttn esittämä arvio tiedon vaikutuksesta kauppahintaan on perustunut tietoon rakennuksen iästä ja siitä, että putkiremonttia ei ollut tehty. Käräjäoikeuden tuomio on oikea myös siltä osin kuin siinä on katsottu vakuutusta koskeneen merkinnän olleen virheellinen ja että Hexxxen ei ole menettänyt oikeuttaan esittää vaatimuksia sillä perusteella, ettei niitä ole esitetty nopeammin yhtiökokousten jälkeen.
Välitoimi ja pääkäsittelyn toimittaminen
Valituksessa ja vastauksessa on pyydetty pääkäsittelyn toimittamista hovioikeudessa. Asianosaiset eivät kuitenkaan ole yksilöidysti riitauttaneet käräjäoikeuden arviota suullisen todistelun uskottavuudesta, vaan kysymys on siitä, mitä näytöllisiä ja oikeudellisia johtopäätöksiä kertomusten perusteella olisi tehtävä (ks. HE 105/2009 vp s. 70). Hexxxen on pitänyt pääkäsittelyn toimittamista tarpeellisena sen vuoksi, että Kotttn kertomus olisi kirjattu käräjäoikeuden tuomioon epätäsmällisesti. Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 12 §:n 3 momentin mukaan hovioikeus voi kirjallisessa menettelyssä ottaa tarvittaessa todistelutallenteelta selon käräjäoikeudessa vastaanotetun todistelun sisällöstä. Pääkäsittelyn toimittamiselle ei ole muutoinkaan oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 2 momentissa tarkoitettua syytä.
Hovioikeus on, pidettyään pääkäsittelyn toimittamista tässä asiassa edellä mainituista syistä tarpeettomana, välitoimena varannut asianosaisille tilaisuuden lausua täsmällisemmin pääkäsittelyn tarpeellisuudesta. Tällaisia lausumia ei ole annettu, joten hovioikeus on ratkaissut asian esittelystä.
Isännöitsijäntodistuksen virheellisyys tai puute voi perustaa asunto- osakeyhtiölle vahingonkorvausvelvollisuuden. Tällaista korvausvelvollisuutta arvioidaan asunto-osakeyhtiölain mukaan jo senkin vuoksi, että isännöitsijäntodistuksen antamisesta säädetään lain 7 luvun 27 §:ssä (HE 24/2009 vp s. 36–37 ja 279–280 sekä oikeuskäytännöstä esim. KKO 2010:17, kohta 9). Se, että todistuksen sisällöstä annetaan tarkempia määräyksiä osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetussa valtioneuvoston asetuksessa (jäljempänä asetus), ei ole tältä kannalta merkityksellistä. Asetus on annettu laissa säädetyn valtuutuksen nojalla.
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 10 §:ssä säädetään vahingonkorvausta koskevan kanneoikeuden vanhentumisesta. Säännöksen mukaan muun muassa yhtiötä vastaan ajettava saman lain ja luvun 6 §:ään perustuva kanne on nostettava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. Asunto- osakeyhtiölaissa ei edellytetä, että vahingonkärsijä esimerkiksi huomauttaisi korvausvastuusta tätä lyhyemmässä ajassa.
Vahinko ja syy-yhteys
Asunnon ostaminen ja syy-yhteys
Hexxxen kanne perustuu ensisijaisesti siihen väitteeseen, että hän ei olisi ostanut asuntoa lainkaan, mikäli isännöitsijäntodistuksessa ei olisi ollut virhettä, eikä sijaisasumisen kustannuksia olisi tällöin aiheutunut. Vahingonkorvausvastuun edellyttämän syy-yhteyden harkinnan lähtökohtana on yleensä arvio siitä, olisiko vahinko aiheutunut, jos vahingon syyksi epäiltyä tapahtumaa ei olisi sattunut (KKO 2010:17, kohta 20). Asunnon ostaminen yhtiöstä on ollut kanteella vaadittujen kustannusten kannalta välttämätön, mutta ei kuitenkaan riittävä syy. Kustannukset ovat aiheutuneet viemäriputken rikkoutumisesta, eivätkä siitä, että Hexxxen on ostanut asunnon. Asiassa on riidatonta, ettei yhtiö ole voinut ennakoida putkirikon tapahtuvan Hexxxen asunnossa. Kannetta ei siten voida hyväksyä ensisijaisella perusteella.
Vakuutusta koskeva merkintä
Asetuksen 6 §:n mukaan isännöitsijäntodistuksessa on oltava tiedot yhtiön omaisuuden vakuuttamisesta. Tietojen tarkemmasta sisällöstä ei ole säädetty. On kuitenkin selvää, ettei esimerkiksi täsmällisiä vakuutusehtoja ole merkittävä isännöitsijäntodistukseen, vaan todistuksen saajan on tarvittaessa tiedusteltava niitä koskevat tarkemmat tiedot. Hexxxen ei ole väittänyt, ettei vakuutusmääränä olisi rajoituksesta huolimatta kiinteistön täysarvo. Merkintää ei siten voida pitää virheellisenä.
Kunnossapitotarvetta koskeva merkintä
Kotttn käräjäoikeudessa esittämä arvio vahingon määrästä on vastauksessa esitetyin tavoin perustunut siihen lähtökohtaan, että remontti tulisi ajankohtaiseksi myöhemmin, ja tietoon rakennuksen iästä. Yhtiö on vedonnut siihen, että käräjäoikeuden olisi tullut ottaa huomioon isännöitsijä I. Kutttn kertomat vertailutiedot yhtiössä myytyjen asuntojen hinnoista.
Pelkästään vertailutietojen perusteella ei kuitenkaan voida katsoa, ettei Kotttn arvio nimenomaan putkiremontin ajankodan vaikutuksesta kauppahintaan olisi uskottava. Tässä asiassa on lisäksi otettava huomioon, että kannevaatimus on määrältään merkittävästi alempi kuin Kotttn esittämä arvio. Hovioikeus katsoo, että käräjäoikeuden tuomitsemaa korvausmäärää on pidettävä kohtuullisena. Aihetta käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen muuttamiseen ei siten ole.
Asian näin päättyessä yhtiö on velvollinen korvaamaan Hexxxen määrällisesti riidattomat oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta.
Asunto Oy Jyväskylän Stie velvoitetaan korvaamaan H. P. Hexxxen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 3.279,80 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 5.8.3019.
hovioikeudenneuvos E. H.
hovioikeudenneuvos U. L.
Esittelijä: hovioikeuden esittelijä J. J.
nro 18/10757
L 17/15212
Hexxxen, H. P.
Asunto Oy Jyväskylän Stie c/o
H. P. Hexxxen (jäljempänä kantaja) on 16.5.2014 ostanut Asunto Oy Jyväskylän Stie:n (jäljempänä Asunto Oy tai vastaaja) omistamassa rakennuksessa sijaitsevan 60,5 m2 suuruisen kerrostalokolmion 123.000 euron kauppahinnalla.
Hexxxelle ennen kauppaa esitetyn Asunto Oy:n isännöitsijäntodistuksen mukaan "putkiremontti ei ole tällä hetkellä ajankohtainen". Toisaalta todistuksesta käy ilmi, että vuonna 1961 perustetussa Asunto Oy:ssä ei ole tehty putkistojen peruskorjausta.
Hexxxen 16.5.2014 ostamassa ja hallintaan saamassa asunnossa on 18.5.2016 todettu viemäriputken rikkoutumisesta johtunut lietevuotovahinko. Vahingon seurauksena Hexxxen asunto on joutunut perusteelliseen remonttiin, jonka ajaksi hän on joutunut perheineen muuttamaan tilapäisasuntoon. Hexxxen ei ole voinut asua huoneistossaan sinä aikana, kun sitä on korjattu viemärivahingon takia.
Asunto Oy:ssä on viemäriputken rikkoutumisesta aiheutuneen vahingon jälkeen toteutettu linjasaneeraus.
Riidattomia ovat seuraavat seikat:
- tilapäisasunnon vuokrakustannukset määrän osalta
- muuttokustannukset määrän osalta
- viivästyskoron alkamisajankohdat
- koska vahinkoa ei ole korvattu Asunto Oy:n vakuutuksesta, ei myöskään kantajan kotivakuutus ole korvannut vahinkoa
P. Hexxxen on vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa Asunto Oy Jyväskylän Stie:n korvaamaan kantajalle
1. vahingonkorvauksena 4.417,40 euroa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen laskettuna 2.429,40 eurolle 20.18.2016 lukien ja 1.988 eurolle 28.10.2016 lukien, ja
2. oikeudenkäyntikulut 10.135,37 euroa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Vaatimusten oikeusperuste
Vastaajan lailliset edustajat ovat merkinneet AsOyL 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan tarkoittamaan hallituksen kunnossapitotarveselvitykseen ja isännöitsijäntodistukseen virheellisen ja harhaanjohtavan tiedon, mikä on olennaisesti vaikuttanut itselleen ja perheelleen asuntoa ostamassa olleen kantajan ostopäätökseen. Virheellisen ja harhaanjohtavan tiedon antaminen on aiheuttanut sen, että kantajalle on ostamansa asunnon omistajana aiheutunut 4.417,40 euron määräiset kustannukset, joihin hän ei ole voinut asunnon ostaessaan varautua ja joita hänelle ei olisi aiheutunut. mikäli isännöitsijäntodistukseen merkitty tieto olisi ollut paikkansapitävä.
Siinä tapauksessa, ettei isännöitsijäntodistukseen olisi lainkaan merkitty virheellistä tietoa, olisi kantaja välttynyt 6m. kustannuksilta siitä syystä, että hän olisi pidättynyt asunnon ostamisesta vastaajan omistamasta kerrostalosta.
922 euron suuruinen osuus korvattavaksi vaadittavista kustannuksista on lisäksi ollut suora seuraus Asunto Oy:n isännöitsijän kantajalle tämän asiaa erikseen kysyessä antamasta virheellisestä tiedosta koskien sitä, miten pitkäksi ajaksi kantajalla oli tarve vuokrata tilapäisasunto asunnossaan tehtyjen korjaustöiden vuoksi.
Toissijaisesti korvausvaatimus perustuu siihen, että Asunto Oy:n hallituksen laatimaan kunnossapitoselvitykseen ja kantajalle ennen asunnon ostamista esitettyyn isännöitsijäntodistukseen merkitty paikkansa pitämätön tieto on suoraan vaikuttanut kantajan ostaman asunnon hintaan korottavasti. Kantajan ostamastaan asunnosta maksama kauppahinta olisi ollut vähintään korvattavaksi vaadittavan summan verran alhaisempi, jos kantaja ei olisi saanut isännöitsijäntodistuksesta asunnon käypään arvoon vaikuttanutta virheellistä tietoa.
Syy-yhteyden osalta vaatimus perustetaan siihen, että oikeustoimeen ryhtyvän tahon oikeutettuja ja perusteltuja odotuksia suojataan vahingonkorvausvastuun kautta. Asunto Oy:n toimielimet, ensi vaiheessa hallitus ja myöhemmin isännöitsijä, ovat virheellisillä tiedoilla asunto-osakeyhtiön kunnosta synnyttäneet kantajalle oikeutettuja odotuksia siitä, ettei hän huoneiston ostajana tulisi kärsimään sellaista vahinkoa, jonka hän on nyt kärsinyt sattuneen viemärivahingon vuoksi.
Kantajan näkemyksen mukaan siinä tapauksessa, että vahingonkorvausvastuu perustetaan vahingonkorvauslain säännöksiin, Asunto Oy on velvollinen korvaamaan myös puhtaan varallisuusvahingon siitä syystä, että Asunto Oy:n toimielimet ovat tietoisesti menetelleet asunto-osakeyhtiölain vastaisesti.
Selvitys riitaan johtaneista tapahtumista
Kantaja on keväällä 2014 ollut ostamassa itselleen ja perheelleen ensiasuntoa. Kantaja on pitänyt yhtenä keskeisenä kriteerinä sitä, ettei hän osakehuoneiston ostaessaan joutuisi ainakaan lähivuosina maksamaan asuntolainan hoitokustannusten ja huoneiston hoitovastikkeiden lisäksi taloyhtiössä teetettävästä vesi­ ja viemäriputkiston linjasaneerauksesta aiheutuvia huomattavan suuria rahoitusvastikkeita. Em. syyn vuoksi kantaja on pidättynyt tekemästä edes tarjousta useista sellaisista kohteista, joissa linjasaneerauksen teettäminen jo lähitulevaisuudessa oli ennakoitavissa rakennuksen iän tai viiden seuraavan vuoden korjaussuunnitelmaan sisältyneen kirjauksen perusteella ilman tietoa tulevan putkiremontin huoneistoille jatkossa aiheuttamasta rahoitusrasitteesta.
Kantaja päätyi 16.5.2014 ostamaan vastaajan omistamassa rakennuksessa sijaitsevan 60,5 m2 suuruisen kerrostalokolmion 123.000 euron kauppahinnalla sen jälkeen, kun hänelle oli esitetty 14.5.2014 päivätty isännöitsijäntodistus (todiste K1), joka osoitti, ettei Asunto Oy:ssä ollut lähivuosina odotettavissa linjasaneerausta. Isännöitsijäntodistukseen on kirjattu, että Asunto Oy:llä olisi täysarvovakuutus Vakuutusyhtiö Turvassa ilman merkintää siitä, että vakuutuksen kattavuutta olisi joltain osin rajoitettu. Todellisuudessa vakuutus on ollut LähiTapiolassa. LähiTapiolan kanssa vastaaja oli 21.2.2013 tehnyt vakuutussopimuksen, jota tehtäessä oli nimenomaisesti sovittu vuotovahinkojen rajaamisesta korvauspiirin ulkopuolelle. Asia ilmenee liitteeksi oheistettavasta LähiTapiolan korvauspäätöksestä 3.6.2016 (todiste K2).
Isännöitsijäntodistuksen kentässä "Päätetyt korjaukset/perusparannukset sekä muut yhtiölle tulevat velvoitteet" on viitattu todistukseen liitettyyn lisätietosivuun. Lisätietosivulla on auki kirjoitettuna vastaajan vuoden 2013 tilinpäätösasiakirjoissa olleeseen hallituksen toimintakertomukseen sisältynyt hallituksen selvitys yhtiössä aikaisemmin suoritetuista korjaustöistä sekä korjaus- ja kunnossapitotöiden tarpeesta 23.4.2014 pidettyä yhtiökokousta seuraavien viiden vuoden aikana.
Viiden seuraavan vuoden ajalle ajoittuvia korjaustöitä koskevaan listaukseen on erilliseksi kohdaksi kirjattu "putkiremontti ei ole tällä hetkellä ajankohtainen". Kantajan käsityksen mukaan tämä kirjaus voi tarkoittaa vain sitä, että vastaajayhtiön hallitus on erikseen halunnut informoida osakkeenomistajia siitä, ettei heillä ole tarvetta varautua linjasaneerauksesta aiheutuviin kustannuksiin ainakaan ennen vuotta 2019. Kun'kysymys on jo vuonna 1962 rakennetun talon putkistosta, tällaisen informaation esittämistarve voi perustua vain siihen, että taloyhtiön hallitus on jollain perusteella (esim. putkiston kuvaus joko erikseen tai jonkin aiemmin suoritetun korjaustyön yhteydessä) voinut varmistautua putkiston olleen vielä sen verran hyvässä kunnossa, ettei linjasaneerauksen teettämiseen ole ollut tarvetta ainakaan seuraavan viiden vuoden aikana. Näin kantaja on asian ymmärtänyt. Joka tapauksessa kirjaus on ollut täysin epäasiallinen, virheellinen ja harhaanjohtava.
Kantajan asiamies on 6.11.2016 saanut puhelimessa Asunto Oy:n isännöitsijältä tiedon, että talossa oli vuonna 2013 sattunut viemäriputken pettämisestä aiheutunut vuotovahinko, jonka yhteydessä vakuutusyhtiö oli ilmoittanut, ettei se enää jatkossa korvaa rakennuksen käyttövesi- tai viemäriputkiston rikkoutumisesta aiheutuvia vuotovahinkoja. Isännöitsijän mukaan vakuutusyhtiö oli ilmoittanut pitävänsä putkistoa niin vahvana ja huonokuntoisena, ettei kysymys vakuutusyhtiön kannan mukaan olisi enää vakuutuksesta korvattavaksi kuuluvasta äkillisestä ja yllättävästä vahingosta. Samassa yhteydessä oli isännöitsijän mukaan tehty uusi vakuutussopimus, jossa vuotovahingot oli nimenomaisesti rajattu korvauspiirin ulkopuolelle. Kantajan asiamiehen puhelimessa saaman käsityksen mukaan vakuutusyhtiö oli kuitenkin korvannut vielä jonkin osan vuonna 2013 sattuneesta vuotovahingosta, vaikka putket olivat jo tuolloin olleet yli 50 vuotta vanhoja.
Vastaajan tilinpäätöstietojen mukaan LVI-laitteiston korjauskustannukset ovat nousseet 13.853 euroon vuonna 2014 ja 17.142 euroon vuonna 2015. Vuoden 2015 tilinpäätöksen liitteenä olleesta pitkän ajan tilinpäätöstietoja sisältäneestä vertailutaulukosta kantajan lisäksi saanut tietoonsa, että vastaajayhtiö oli jo tätä aikaisemmin vuosien 2000 - 2012 aikana joutunut käyttämään rahaa LVI-korjauksiin yhteensä yli 60.000 euroa.
Näiden tietojen valossa linjasaneerauksen käynnistäminen olisi ollut ajankohtainen viimeistään keväällä 2014. Tämä jo pelkästään siitäkin syystä, että vastaajayhtiö oli siis jo alkuvuonna 2013 putkiston iän ja huonokuntoisuuden vuoksi menettänyt kokonaan vakuutusturvan vuotovahinkojen varalta.
Asunto Oy:n vuotovahinkovakuutuksen lakkaamisesta on aiheutunut kantajalle sellainen ikävä yllätys, ettei myöskään hänen oma kotivakuutuksensa ole korvannut hänelle tilapäisasumisesta aiheutuneita kustannuksia, kun hänen asuntonsa on mennyt kesällä 2016 remonttiin viemäriputken rikkoutumisesta johtuneen lietevuotovahingon vuoksi.
Kantajalle on aiheutunut hänen asunnossaan tehdyn remontin vuoksi tilapäisasunnon hankkimisesta ja muutoista johtuneen oman työn ja vaivannäön lisäksi seuraavat välittömät kustannukset:
- tilapäisasunnon vuokrakustannukset 14.333,40 euroa
- muuttoauton vuokrat 84 euroa.
Kantajan käsityksen mukaan hänen asuntonsa joutumista viemärin rikkoutumisesta johtuneen vahingon kohteeksi ei olisi tapahtunut, mikäli hänelle isännöitsijäntodistuksella välitetty näkemys putkiston kunnosta olisi pitänyt paikkansa. Kysymys on ollut sellaiseen vahinkoon liittyneistä kustannuksista, johon kantaja ei ole voinut isännöitsijäntodistuksesta saamansa informaation valossa varautua.
Mikäli kantajalle esitetyssä isännöitsijäntodistuksessa olisi totuudenmukaisesti kerrottu, että linjasaneeraus oli käynyt välttämättömäksi, koska taloyhtiö oli putkiston iän ja kunnon vuoksi jo menettänyt mahdollisuutensa saada vakuutuksesta edes osittaista korvausta, olisi kantaja kokonaan välttynyt korvattavaksi vaadittavilta kustannuksilta. Tuossa tapauksessa hän ei olisi lainkaan ostanut asuntoa. Talon iän perusteella kantaja olisi päätynyt tähän samaan ratkaisuun myös siinä tapauksessa, ettei isännöitsijäntodistuksessa olisi ollut mitään mainintaa putkiremontin tarpeellisuudesta.
Kantaja on asuntoa ostaessaan tiedostanut sen, että linjasaneeraus tultaisiin jossain vaiheessa ja todennäköisesti varsin pian vuoden 2018 jälkeen tekemään, mistä syystä tilapäisasunnon järjestäminen olisi ollut joskus myöhemmin edessä. Nyt on kuitenkin käynyt niin, että hän on joutunut asumaan peräti 4,5 kuukauden ajan tilapäisasunnossa sen lisäksi, että hänen asuntonsa käyttö on lyhyehköksi ajaksi estynyt myös vastaajan sittemmin toteuttaman linjasaneerauksen vuoksi.
Kantaja on joutunut, vaikka on erikseen kysynyt remontin valmistumisajankohtaa ja tilapäisasunnon tarvetta elokuun 2016 lopulla, isännöitsijältä saamansa virheellisen tiedon vuoksi jatkamaan tilapäisasuntonsa vuokrasopimusta tarpeettomasti vielä lokakuulle 2016. Kantajan asunnon remontti oli kuitenkin valmistunut jo syyskuussa. Välttyäkseen lokakuun vuokralta kantajan olisi pitänyt irtisanoa tilapäisasunnon vuokrasopimus elokuun loppuun mennessä.
Vastaaja on vaatinut, että kanne hylätään perusteettomana ja että kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 9.687,59 euroa korkolain 4.1 §:n mukaisine korkoineen 30 päivän kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Vastaaja on antanut 14.5.2014 päivätyn isännöitsijäntodistuksen ja sen liitteen "taloyhtiökohtaista lisätietoa" (todiste K1). Todistuksesta käy ainakin välillisesti ilmi, että Asunto Oy:ssä ei ole tehty putkistojen peruskorjausta ja että Asunto Oy on perustettu vuonna 1961. Edelleen isännöitsijäntodistuksesta käy ilmi, että kuntotutkimuksia ei ole tehty. Isännöitsijäntodistuksen liitteestä käy ilmi, että yhtiössä on suoritettu jotain vesivahinkokorjauksia vuonna 2010 ja putkivuodon korjaus vuonna 2013. Edelleen liitteestä käy ilmi, että tulevia remontteja on jo alettu valmistella, koska talon kuvien muuttaminen digimuotoon on sisältynyt hallituksen kirjalliseen kunnossapitotarveselvitykseen.
Isännöitsijäntodistuksesta käy ilmi, että Asunto Oy:ssä ei ole tehty kuntotutkimuksia ja että yhtiössä oli tehty vuonna 2010 vesivahinkokorjauksia. Asunto Oy:ssä oli ollut vain yksi putkivuoto vuonna 2013 eli isännöitsijäntodistuksen antamista edeltävänä vuonna. Siten isännöitsijäntodistuksessa annettu tieto (hallituksen kunnossapitotarveselvitys) ei ole ollut väärä.
Yhtiön hallituksen osakkeenomistajilleen antama selvitys on peräisin yhtiökokouksesta vuodelta 2013, kun taas Hexxxelle annettu todistus on keväältä 2014. Edelleen hallituksen näkemykseen korjaustarpeista on kirjattu tarve talon kuvien muuttamisesta digiiliuotoon, mistä on voinut tehdä sen johtopäätöksen, että remontti on jollaih aikajänteellä tulossa.
Kun Hexxxen on kertomansa mukaan varautunut siihen, että hän jossain vaiheessa joutuu asumaan muualla kuin ostettavassa asunnossa, ei vahinko voi olla muualla asumisen kustannukset, vaan pikemminkin muualla asumisesta johtuvien kustannusten aikaistumisesta johtuvat kustannukset.
Se, että Hexxxen on joutunut asumaan muualla, ei ole johtunut Asunto Oy:n teettämästä putkistojen uusimisesta, vaan jo ennen putkistoremonttia viemäriputkeen tulleesta vuodosta, josta valunut liete oli valunut rakenteessa olleen "portaan" päälle ja kostuttanut pahasti juuri Hexxxen asuntoa.
Hexxxen asunto on ollut jonkin aikaa ksuthiskelvoton täysin yksittäisen ja sattumanvaraisen viemäriputkirikon takia, joka olisi voinut kohdata häntä myös paljon uudemmassa talossa. Muita viemärivahinkoja talossa ei ole sattunut eikä viemäriputkistossa ole ollut muita vuotoja. Tällaisen vahingon synty ei ole ollut pääteltävissä vastaajan johdolle etukäteen, joten se on ennalta arvaamaton ja sellaisena se ei ole korvattava vahinko vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden nojalla. Vaikka He xxxen saamaa tietoa pidettäisiin vääränä, annetulla tiedolla ja vahingolla ei ole ellaista syy-yhteyttä, että vastaajalle syntyisi velvollisuus korvata vahinko.
Asunto Oy:n isännöitsijän antaman isännöitsijäntodistuksen sisältämät tiedot ovat olleet oikeita ottaen huomioon isännöitsijäntodistuksen antamisen ajankohta ja yhtiössä tuohon mennessä tehdyt päätökset sekä sattuneet vuotovahingot. Isännöitsijäntodistuksen liitteessä on tuotu esiin se, että taloyhtiössä on ollut putkivuotoja vuonna 2013 ja siitä käy ilmi myös yhtiön ikä sekä se, ettei vanhoissa taloissa tyypillisiä putkiremrntteja ole vielä tehty.
Vastaaja on kiistänyt antaneensa väärää tietoa ajankohdasta, jolloin muutto takaisin asuntoon on ollut mahdollinen.
Vakuutusyhtiö ei ole evännyt vastaajayhtiöltä putkistovakuutusta putkiston huonokuntoisuuden vuoksi. Vakuutusyhtiön ilmoituksen mukaan vuotovakuutusta ei ole voitu myöntää, koska sitä ei myönnetä yli 50 vuotta vanhoille putkille. Kiinteistövakuutuksiin sisältyy aina putkistoa koskeva ikävähennys, joka vähentää vuosi vuoaelta enemmän vanhojen putkien vuotovahinkokorvausta, kunnes putki ton ikä estää kokonaan korvauksen saamisen. Laajempi linjasaneeraus on tehty näiden tapahtumien jälkeen. Hexxxen on osallistunut yhtiökokoukseen 4.6.2015 ja ollut päättämässä linjasaneeraushankkeen aloittamisesta. Hän ei ole tuossa vaiheessa tuonut millään tavoin esille sitä, että olisi saatiut ostovaiheessa virheellistä tietoa yhtiön kunnosta.
Kantajan toissijaisesti esittämä vaatimps siitä, että hänen huoneistosta maksamansa kauppahinta olisi ollut vähintään korvattavaksi vaadittavan summan verran alhaisempi, jos hän ei plisi saanut isännöitsijäntodistuksessa putkiremonttia koskevaa tietoa, on täysin perusteeton. Hexxxen on tiennyt talon ostaessaan, ettei yli 50 vuotta vanhassa talossa ole tehty putkistosaneerauksia ja että ennemmin tai myöhemmin hän joutunee remontin takia muuttamaan tilapäisesti. Hexxxeh nimeämät kirjalliset todisteet eivät osoita mitään huoneiston mahdollisesth hintaerosta. Kirjallinen todiste K4 koskee Hexxxen omaa huoneistoa, jonka hän on ostanut 123.000 euron hintaan. Kirjallinen todiste K5 koskee samankokoista huoneistoa, joka on ollut myynnissä ns. tarjouskaupassa. Tarjouskaupassa myyjä asettaa pohjahinnan ja kiinnostuneet henkilöt tekevät tarjouksia tuon pohjahinnan päälle. Lopullinen hinta ei ole todisteesta todettavissa. Keskustan asunnoissa peruskorjausremontit pikemmin nostayat hintaa enemmän kuin remonttikustannusten verran.
Siltä osin kuin vaatimus perustuu vahihgonkorvauslakiin, kantajaa ei ole kohdannut minkäänlainen esinevahinko, vaan kyseessä on vahingonkorvauslain 5 luvun 1 §:n tarkoittama esinevahinkoon liittymätön puhdas taloudellinen vahinko. Tällaisin vahingon korvaamisen edellyttämiä erityisiä syitä ei ole olemassa.
Asunto Oy:n näkemyksen mukaan väitettyä vahinkoa ei ole aiheutettu asunto- osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla, joten asia tulisi ratkaista vahingonkorvauslain säännösten mukaisesti. Asiassa on kysymys siitä, ovatko isännöitsijäntodistuksessa annetut tiedot oikeita siten kuin isännöitsijäntodistuksen sisällöstä on säädetty. Isännöitsijäntodistuksen sisältö on säädetty muualla kuin asunto-osakeyhtiölaissa.
Ovatko Asunto Oy:n hallitus ja isännöitsijä toimineet vastoin asunto- osakeyhtiölain mukaisia velvoitteitaan tai muutoin huolimattomasti?
Jos vahingonkorvausvastuun katsotaan perustuvan vahingonkorvauslakiin, onko kyseessä vahingonkorvauslain 5 luvun 1 §:n tarkoittama puhdas varallisuusvahinko ja onko sen korvattavuuteen erityisiä edellytyksiä?
Onko isännöitsijäntodistuksessa annettu tieto siitä, että putkiremontti ei ole ajankohtainen, ollut väärä?
Onko isännöitsijäntodistuksessa annettu tieto Asunto Oy:n vakuutuksen kattavuudesta ollut väärä tai ainakin puuteellinen?
Jos isännöitsijäntodistuksessa annetut putkiremonttia ja vakuutusta koskevat tiedot olisivat olleet vääriä, onko annetuilla tiedoilla ja kantajalle aiheutuneella vahingolla vahingonkorvausvelvollisuuden synnyttävä syy-yhteys?
Onko aiheutunut vahinko ollut Asunto Oy:lle ennalta arvaamaton?
Lokakuun 2016 vuokra- onko vastaaja antanut kantajalle väärää tietoa ajankohdasta, jolloin asuntoon on voinut muuttaa takaisin?
K1. kopio isännöitsijäntodistuksesta 14.5.2014
K2. kopio LähiTapiolan kielteisestä korvauspäätöksestä 3.6.2016 K3. -
K4. kopio kantajan 16.5.2014 ostamaa asuntoa koskeneesta kiinteistönvälittäjän myyntiesitteestä
K5. kopio samassa talossa sijaitsevaa, kantajan asunnon kanssa samanlaista
huoneistoa koskeneesta kiinteistönvälittäjän myyntiesitteestä elokuulta 2016
1. P. Hexxxen henkilökohtainen kuuleminen
2. todistaja P. T. Hexxxen
3. todistaja LKV P. Kottt
V1. isännöitsijäntodistus 14.5.2014 (sama kuin Kl)
V2. LähiTapiolan korvauspäätös 3.6. 016 (sama kuin K2)
V3. yhtiökokouspöytäkirja 4.6.2015 ja osallistujaluettelo
V4. yhtiökokouspöytäkirja 15.6.2016 a osallistujaluettelo
V5. yhtiökokouspöytäkirja 1.11.2016 ia osallistujaluettelo
V6. kuivaustyöraportti 14.9.2016
V7. sähköpostikirjeenvaihto P. Hexxxen ja isännöintitoimiston välillä 23.9.2016
V8. Star Rakennus- ja kuivauspalvelu Py:n tarkastusraportti helmikuulta 2015
4. isännöitsijä I. Kuttt (vasta jayhtiön edustaja)
Käräjäoikeuden pääkäsittelyssä esitettyä näyttöä on tuomiossa selostettu ainoastaan siltä osin kuin sillä on katsottu olleen merkitystä asian ratkaisemiselle.
Sovellettava laki ja todistustaakka
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n 1 momentin mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Mainitun lainkohdan esitöissä (HE 24/2009 vp, s. 280) on todettu, että säännöstä voitaisiin soveltaa esimerkiksi väärästä isännöitsijäntodis'tuksesta osakkeen ostajalle aiheutuvan vahingon korvaamiseen.
Tässä asiassa on kysymys nimenomaan siitä, että vahingon väitetään aiheutuneen isännöitsijäntodistuksen paikkaansa pitämättömistä tiedoista. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että sikäli kuin vahingon korvaamisen muut edellytykset täyttyvät, on asiassa sovellettava asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n 1 momenttia.
Edellä mainitun lainkohdan soveltamisesta seuraa, että todistustaakka asiassa määräytyy saman pykälän 2 momentin mukaan. Sen mukaan jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti. Tämän käännetyn todistustaakan perusteella Asunto Oy:n on näytettävä toimineensa huolellisesti.
Oikeuskirjallisuuden (Jauhiainen ym.: Asunto-osakeyhtiölaki 2013, s. 1015) vahingonkorvausvastuun yleisenä edellytyksenä on, että on aiheutunut korvauskelpoinen vahinko, joka on ollut ennalta arvattavassa syy-yhteydessä vahingonaiheuttajan toimintaan, ja että on olemassa jokin oikeusperuste, jonka vuoksi vahinko kuuluu jonkun muun kuin vahingonkärsijän vastattavaksi.
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n 2 momentissa säädettyä tuottamusolettamaa ei sovelleta muihin korvausvastuun edellytyksiin eli Hexxxen on osoitettava aiheutunut vahinko ja sen syy-yhteys Asunto Oy:n menettelyyn.
Isännöitsijäntodistuksen sisältö, Asunto Oy:n hallituksen ja isännöitsijän huolimattomuus
Putkiremonttia koskeva kirjaus
Asiassa on riidatonta, että Hexxxelle annetun isännöitsijäntodistuksen (K1/Vl) toisella sivulla olleessa hallituksen näkbmyksessä vuosien 2014 - 2018 korjauksista on todettu, että "putkiremontti ei ole tällä hetkellä ajankohtainen". Kyseinen maininta perustuu vuoden 20l3 tilinpäätöstietoihin ja kyse on asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitettuun hallituksen kunnossapitotarveselvityksen perustuvasta tiedosta.
Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole tarkempia säännöksiä siitä, millä tavalla lain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitettu kunnossapitotarveselvitys tulee laatia tai mitä sen tulee sisältää. Lain esitöissä (HE 24/2009 vp, s. 115) on todettu, että kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti ja tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus. Oikeuskirjallisuudessa (Kuhanen ym.: Asunto-osakeyhtiölaki 2010, s. 332) on todettu, että koska hallitus on velvollinen hoitamaan kaikki vastuulle n kuuluvat asiat huolellisesti, lienee selvää, että hallitus joutuu turvautumaan ulkopuoliseen asiantuntemukseen selvityksen laatimisessa, ellei hallituksessa ole tarvittavaa asiantuntemusta.
Osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen (12.5.2010/365) 5 §:n 9 kohdan mukaan isännöitsijäntodistukseen on merkittävä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitettu selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta.
Edellä todetusta seuraa, että hallituksen kunnossapitotarveselvitys on laadittava samalla huolellisuudella kuin isännöitsijäntodistus ylipäätään. Putkiremontti on asunto-osakeyhtiön osakkaan tai ostajan näkökulmasta yksi taloudellisesti merkittävimpiä saneerauksia, joten sitä koskevilla tiedoilla on osakkaalle tai ostajalle erityinen merkitys. Tästä syystä putkiremonttia koskevien tietojen oikeellisuus on erityisen tärkeää.
Tässä tapauksessa Asunto Oy:n isännöitsijä I. Kuttt ei ole osannut sanoa, kenen aloitteesta maininta putkiremontin tarpeettomuudesta oli kirjattu Asunto Oy:n hallituksen kunnossapitotarveselvitykseen. Joka tapauksessa hallitus oli ollut asiasta yksimielinen eikä kukaan ollut kysellyt, miksi tällainen kirjaus tehdään.
Asunto Oy:n omistama rakennus on ollut kirjauksen tekohetkellä yli 50 vuotta vanha. Rakennuksen putkistot ovat olleet niin vanhat, että ikäalennusten vuoksi vakuutuksesta ei olisi saatu korvausta putkistojen vuotovahingoista. Lisäksi 21.2.2013 tehdyssä uudessa vakuutussopimuksessa vuotovahingot oli nimenomaisesti rajattu korvauspiirin ulkopuolelle. Isännöitsijä Kutttn mukaan vakuutusturvan poistuminen on usein yksi laukaiseva tekijä putkiremontille, samoin kuin putkistojen ikä. Asunto Oy:n omistamassa rakennuksessa ei ole tehty sellaisia kuntotarkastuksia, joissa putkistojen kuntoa olisi selvitetty. Nämä seikat puhuvat vahvasti sen puolesta, että Asunto Oy:n hallituksen on täytynyt ymmärtää, ettei kirjaus siitä, ettei putkiremontti ole viiden vuoden sisällä ajankohtainen, ole perustunut mihinkään tosiasiatietoon tai riittävään asiantuntemukseen.
Isännöitsijä Kutttn mukaan LVI-laitteiden korjauskustannukset olivat olleet Asunto Oy:ssä todella pieniä. Myöskään vahingot eivät olleet kielineet siitä, että putkiremonttia pitäisi alkaa tehdä. Isännöitsijäntodistuksen mukaan Asunto Oy:ssä oli tehty vesivahinkokorjauksia vuonna 2010 ja putkivuodon korjaus vuonna 2013. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan korjauksia tai vahinkoja ei ole ollut niin lukuisasti eiyätkä ne ole olleet niin laajamittaisia, että hallituksen olisi niiden perusteella pitänyt ymmärtää, että kunnossapitotarveselvityksen putkirerrionttia koskeva kirjaus on perusteeton.
Isännöitsijä Kuttt on todennut, että isännöitsijäntodistuksen saaja tulkitsee sitä juuri niin kuin siinä lukee eli että putkiremontti ei ole ollut ajankohtainen sillä hetkellä. Niin ikään todistaja P. Kottt, joka kiinteistönvälittäjänä on asuntokaupan ammattilainen, on todennut, että isännöitsijäntodistuksen maininta siitä, ettei putkiremontti ole ajankohtainen, tekee olon huolettomaksi ja antaa lupauksen siitä, että tulevien vuosien aikana voi kerätä rahaa remonttiin. Kotttn mukaan hänelle on isännöitsijäntodistuksesta ja erityisesti, hallituksen näkemyksen viimeisestä lauseesta välittynyt se mielikuva, että yleisesti katsottuna talon putket ovat kunnossa. Kottt on lisäksi kertonut, että putkiremontin tekemättömyys vaikuttaa asunnon hinta-ajatukseen siinä hintaluokassa, missä Hexxxen ostama asunto on ollut, noin 10.000 euroa. Tinkiminen on ankaraa niissä kohteissa, missä putkiremonttia ei ole tehty.
Hexxxelle annetussa isännöitsijäntodistuksessa (KlNl) on ollut maininta talon kuvien muuttamisesta digimuotoon. Isännöitsijä Kutttn mukaan putkiremontti lähtee liikkeelle kuvien muuttamisesta digimuotoon. Todistaja Kottt on todennut, että isännöitsijäntodistuksessa ei kerrota, mistä syystä kuvia on oltu muuttamassa digimuotoon, joten siitä ei voi päätellä, liittyykö asiaan jotain muuta. Käräjäoikeus katsoo, ettei isännöitsijäntodistuksen maininnasta talon kuvien muuttamisesta digimuotoon ole voinut päätellä, että putkiremontti olisi vastoin hallituksen nimenomaista kirjausta ajankohtainen.
Kun otetaan huomioon, mitä edellä on todettu hallituksen kunnossapitotarveselvityksen laatimisesta ja siihen liittyvästä huolellisuusvelvollisuudesta, putkiremontin merkityksellisyydestä osakkaan tai ostajan kannalta sekä siitä, mihin tietoihin Asunto Oy:n hallitus on näkemyksensä putkiremontin ajankohtaisuudesta perustanut, ei hallituksen näkemystä voida pitää perusteltuna. Kirjaus on ollut virheellinen ja harhaanjohtava eikä sitä ole tehty riittävällä huolellisuudella. Hallituksen menettely on ollut kunnossapitotarveselvitykseen tehdyn kirjauksen osalta huolimatonta.
Vakuutusturvaa koskeva kirjaus
Samoin on riidatonta, että Hexxxelle annettuun isännöitsijäntodistukseen (K1/V1) on kirjattu, että Asunto Oy:llä on täysarvovakuutus vakuutusyhtiö Turvassa. Isännöitsijäntodistukseen ei ole kirjattu, että vakuutusturvaa olisi jollain tavoin rajoitettu.
LähiTapiola Keski-Suomi Keskinäinen Vakuutusyhtiön korvauspäätöksen (K2/V2) mukaan vuotovahinkojen rajauksesta korvauspiirin ulkopuolelle on kuitenkin sovittu vakuutussopimuksen tekemisen yhteydessä 21.2.2013 ja siitä on tehty merkintä vakuutuskirjalle.
Vakuutusyhtiön korvauspäätöksen valossa on selvää, että isännöitsijäntodistuksen merkintä Asunto Oy:n vakuutusturvasta on ollut virheellinen ja harhaanjohtava, koska siinä ei ole mainittu vuotovahinkoja koskevaa vakuutusturvan rajausta.
Asunto-osakeyhtiön vakuutusturvalla n olennainen merkitys sen kannalta, millaisia taloudellisia rasitteita erilaiset vahingot voivat osakkaille aiheuttaa. Samoin vakuutusturvalla voi olla, kuten tässäkin tapauksessa, vaikutusta myös osakkaan oman vakuutusturvan kattavuuteen. Näistä syistä asunto-osakeyhtiön vakuutusturvalla on osakkaan kannaltai suuri merkitys.
Edellä todetuin tavoin isännöitsijäntodistus on ollut vakuutusturvan osalta sisällöltään virheellinen. Isännöitsijäntodistusta ei ole tältä osin laadittu huolellisesti, vaan menettely on ollut huolimatonta.
Aiheutunut vahinko, sen ennalta-arvattavuus ja syy-yhteys Asunto Oy:n menettelyyn
Asiassa on riidatonta, että Hexxxen on joutunut keväällä 2016 todetun viemäriputken vuotovahingon vuoksi muuttamaan pois asunnostaan ja että hänelle on aiheutunut sijaisasunnosta sekä muuttokustannuksista vaaditun suuruinen vahinko.
Vaikka Asunto Oy:ssä ei ole edellä todetuin tavoin ollut erityisen runsaasti putkistovuotoja, ovat talon putkistot olleet yli 50 vuotta vanhat. Asunto Oy:ssä ei ole tehty kuntotarkastuksia, joissa putkistojen kuntoa olisi erityisesti selvitetty. Ikäalennusten vuoksi vakuutusyhtiö ei olisi korvannut putkistovuotoja, vaikkei niitä olisi nimenomaisesti rajattu korvauspiirin ulkopuolelle. Vakuutusyhtiön kannasta voi päätellä, että näin vanhoihin putkistoihin liittyy huomattava vahinkoriski. Näiden seikkojen perusteella Hexxxen asuntoon kohdistunutta vahinkoa ei voida pitää miltään osin ennalta arvaamattomana.
Kantaja P. Hexxxen on kertonut, että hän oli etsinyt asuntoa itselleen ja kahdelle pienelle lapselleen. Hexxxen oli etsinyt kolmiota keskusta-alueelta. Koska hän oli ollut yksin ostajana, asunnon hinta samoin kuin muut asumisen kustannukset olivat olleet tärkeitä. Tällainen tärkeä seikka oli ollut esimerkiksi suunnitteilla tai tekeillä oleva putkiremontti. Putkiremontin vuoksi Hexxxen oli hylännyt kaksi Rajakadulla ja Puistokadulla myynnissä ollutta asuntoa. Asunto Oy Stie:ssa sijaitseva asunto oli täyttänyt Hexxxen kriteerit mm. sijainnin ja koon puolesta ja ostopäätökseen oli vaikuttanut ehdottomasti myös se, ettei tulossa ollut yhtään isoa remonttia, jonka kustannuksista olisi tarvinnut olla huolissaan. Isännöitsijäntodistuksen perusteella Hexxxen oli ajatellut, ettei talossa tarvitse tehdä putkiremonttia heti, että remontti olisi ajankohtainen aikaisintaan vuonna 2019 ja että rahoitusvastike tulisi maksettavaksi vasta sen jälkeen. Myös pankki oli vaatinut nähtäväkseen isännöitsijäntodistuksen arvioidakseen asumiseen liittyviä maksuja ja Hexxxen maksukykyä. Osuuspankin Palokan konttorissa pankin työntekijä H. Mettt oli todennut, että maksukyvyn kannalta on positiivinen asia, kun putkiremonttia ei ole lähiaikoina tulossa. Hexxxen on kertonut, että ilman isännöitsijäntodistuksen mainintaa hän ei olisi ostanut kyseistä asuntoa ainakaan tällä hinnalla. Jos Hexxxellä olisi ollut tieto putkiremontista, kauppahinnan olisi pitänyt olla luokkaa 100.000 euroa, jolloin se olisi vastannut Hexxxen hylkäämien asuntojen hintaa.
Todistaja P. Hexxxen, joka on P. Hexxxen isä, on kertonut, että P. Hexxxellä oli ollut asuntoa etsiessä kriteerinä se, ettei taloon olisi tulossa mitään isompia remontteja. P. Hexxxen oli ollut takaamassa P.
Hexxxen lainaa ja tarkoituksena oli ollut välttää lainamäärän kasvamista. Mm. putkiremontista olisi voinut tulla huomattavia lisäkustannuksia. Nyt kyseessä oleva asunto oli valikoitunut kaupan kohteeksi siitä syystä, että siihen ei ollut viiteen vuoteen tulossa putkiremonttia.
Todistaja Kottt on kertonut, että jo useiden vuosien ajan asuntokauppojen yhteydessä on ollut esillä korjausvelkaja se, onko talossa tehty putkiremontti. Tämä seikka ohjailee asiakkaita varsin;paljon eli sen perusteella jotkut päättävät, etteivät katso kyseistä kohdetta ollenkaan. Kottt on lisäksi kertonut, että putkiremontin tekemättömyys vaikuttaa asunnon hinta-ajatukseen siinä hintaluokassa, missä Hexxxen ostama asunto on ollut, noin 10.000 euroa. Tinkiminen on ankaraa niissä kohteissa, missä putkiremonttia ei ole tehty.
P. Hexxxen kertomus yhdessä sitä tukevien P. Hexxxen ja P. Kotttn kertomusten kanssa osoittaa, että yksi keskeisistä kriteereistä ostettavalle asunnolle on ollut se, ettei taloon ole lähivuosina tulossa putkiremonttia. P. Hexxxen kertomus yhdessä Kotttn kertomuksen kanssa osoittaa, että mikäli putkiremontin todellinen tarve olisi ollut tiedossa, ei Hexxxen olisi ostanut kyseistä asuntoa lainkaan tai ainakin hänen maksamansa hinta olisi ollut olennaisesti alhaisempi. Mikäli putkiremontin todellinen tarve olisi ollut tiedossa, Hexxxen ei olisi ostanut asuntoa lainkaan tai hän olisi ostanut sen olennaisesti alhaisemmalla hinnalla, jolloin nyt korvattavaksi vaadittua vahinkoa ei olisi lainkaan aiheutunut.
Kirjallisina todisteina esitetyt yhtiökokousten pöytäkirjat (V3 - V5) osoittavat, että Hexxxen on osallistunut kokouksiin, joissa on tehty putkiremonttiin liittyviä päätöksiä. Hexxxen on kertonut, ettei ollut yhtiökokouksessa 4.6.2015 reagoinut putkiremontin suunnittelun aloittamiseen, koska hänen käsityksensä mukaan asia ei ollut ollut kiireinen eikä toteuttamisaikataulusta ollut vielä ollut puhetta. Hexxxen on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan suunnitteluun saattaa kulua useampia vuosia. Kertomansa mukaan Hexxxen ei ollut suhtautunut positiivisesti edes putkiremontin suunnittelun aloittamiseen, mutta ei ollut toisaalta yhtiökokouksessa 4.6.2015 myöskään muistellut, millaisen isännöitsijäntodistuksen hän oli vuotta aiemmin saanut. Yhtiökokouksen 15.6.2016 aikaan Hexxxelle tärkein asia oli ollut saada perhe pois ulosteen saastuttamasta asunnosta. Kokouspöytäkirjan mukaan tuolloinkin oli ollut kyse putkiremontin suunnittelusta eikä toteutusaikataulusta ollut vielä päätetty. Yhtiökokouksesta 1.11.2016 Hexxxen oli kertomansa mukaan poistunut nopeasti. Hän oli ollut kiihtynyt mm. siitä syystä, että hänellä oli ollut vaikeuksia saada isännöitsijää kiinni ja rahat olivat olleet ihan lopussa kahden asunnon maksamisen vuoksi. Hexxxen on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan putkiremontti oli vauhdittunut hänen asuntonsa putkivuodon myötä.
Yhtiökokouksen 4.6.2015 aikaan Hexxxen asuntoon kohdistunutta putkivuotoa ei ollut vielä tapahtunut. Kyse on tuolloin ollut vasta putkiremontin suunnittelun aloittamisesta, joten Hexxxellä ei ole ollut intressiä nostaa isännöitsijäntodistukseen merkittyä putkiremonttia koskevaa tietoa esille. On varsin luonnollista, että kesäkuussa 2016 tärkein asia Hexxxelle on ollut perheen asumisen järjestäminen. Hexxxen kiihtymys ja poistuminen yhtiökokouksesta 1.11.2016 taas tukee sitä, että tuossa vaiheessa Hexxxen on ollut harmissaan putkiremontin toteuttamisesta sekä remontin ja jo tapahtuneen putkivuodon hänelle aiheuttamista lisäkustannuksista. Käräjäoikeus katsoo, ettei sille, että Hexxxen on osallistunut yhtiökokouksiin, joissa putkiremonttiin liittyvistä asioista on päätetty, mutta ei ole siellä ottanut esille hänelle annetun isännöitsijäntodistuksen sisältöä tai vastustanut remonttia, voida antaa merkitystä asiaa ratkaistaessa.
Hexxxellä on ollut oikeus luottaa siihen, että hänelle isännöitsijäntodistuksella annettu tieto siitä, että putkiremontti ei ole ajankohtainen, pitää paikkansa.
Isännöitsijän.todistukseen kirjatun Asunto Oy:n vakuutusta koskevan merkinnän perusteella Hexxxellä on ollut oikeus luottaa siihen, että Asunto Oy:n vakuutusturva on kunnossa: Hexxxelle on tullut yllätyksenä, että vakuutusturvaa olikin vuotovahinkojen osalta olennaisesti rajattu, mistä on seurannut se, ettei Hexxxen oma kotivakuutus ole korvannut sijaisasumisen kustannuksia. Mikäli isännöitsijäntodistuksessa olisi mainittu, että vakuutusturva ei kata vuotovahinkoja, olisi Hexxxellä ollut mahdollisuus selvittää, mistä syystä näin on. Tätä kautta Hexxxelle olisi voinut selvitä putkiremontin todellinen tarve sekä tarve selvittää oman vakuutusturvansa kattavuutta.
Edellä lausutun perusteella käräjäoikeus katsoo näytetyksi, että Hexxxelle annetun isännöitsijäntodistuksen virheellisillä ja huolimattomuudesta annetuilla tiedoilla on ollut syy-yhteys aiheutuneeseen vahinkoon.
Lokakuun 2016 vuokra
Kantaja P. Hexxxen on kertonut, että remonttia suorittanut Star oli ollut yhteydessä häneen remontin alussa. Sen jälkeen Hexxxelle oli tullut 7.9.2016 viesti, jossa oli kysytty asunnon pintamateriaaleista ja ilmoitettu, että työ valmistuu viikon 37 loppuun mennessä. Elokuun viimeisenä päivänä, jolloin sijaisasunnon vuokrasopimuksen olisi voinut vielä irtisanoa ilman, että joutuu maksamaan lokakuun vuokran, hän oli saanut tilitoimiston kautta yhteyden M. Entttiin, joka oli ilmeisesti saanut kiinni isännöitsijän. Isännöitsijä Kuttt oli supattanut kesken kokouksen Hexxxelle, että älä irtisano asuntoa vielä. Hexxxen oli yrittänyt saada Kutttta kiinni useita kertoja aiemmin samalla viikolla, mutta ei ollut onnistunut. Varsinaisen tiedon remontin valmistumisesta Hexxxen oli saanut Entttilta sähköpostilla (V7). Koska asuntoa ei ollut irtisanottu elokuun loppuun mennessä, Hexxxen oli joutunut maksamaan sijaisasunnon vuokran myös lokakuulta.
Asunto Oy:n isännöitsija I. Kuttt on kertonut, että Hexxxen kertoma pitää varmaan paikkansa siltä osin, että M. Enttt oli kysynyt Kutttlta sijaisasunnon tarpeesta. Kuttt oli ollut palaverissa ja hänellä oli ollut se käsitys, että Hexxxen on ollut urakoitsijan kanssa tekemisissä. Kuttt oli ymmärtänyt, että yleisen käytännön mukaisesti urakoitsija oli ollut yhteydessä asukkaaseen.
Käräjäoikeuden käsityksen mukaan Kutttlla tai jollakulla muulla Asunto Oy:n edustajalla olisi ollut mahdollisuus selvittää remontin kestoa ja sitä kautta sijaisasunnon tarvetta remonttia suorittaneelta yritykseltä. Toisaalta kirjallisena todisteena esitetyn kuivaustyöraportin (V6) mukaan kuivaus Hexxxen asunnossa on päättynyt vasta 2.9.2016. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan on täysin mahdollista, että ennen tuota päivää sen paremmin remonttia suorittaneella yrityksellä, Hexxxellä kuin Asunto Oy:lläkään ei ole ollut tietoa kuivaustarpeen jatkumisesta ja remontin kestosta. Tätä tukee jossain määrin myös se, että remonttia suorittanut yritys on vasta kuivauksen päättymisen jälkeen eli 7.9.2016 ollut yhteydessä Hexxxeen kysellen pintamateriaaleista ja
ilmoittaen remontin valmistumisesta.
Edellä todetun perusteella Asunto Oy tai sen edustaja ei ole vielä elokuussa 2016 voinut varmuudella sanoa, onko sijaisasunnolle tarvetta lokakuussa 2016. Hexxxen kertoma siitä, että Kuttt oli kehottanut häntä elokuun viimeisenä päivänä olemaan irtisanomatta sijaisasuntoa, voi myös Kutttn muistikuvien valossa pitää paikkansa. Kutttlla ei ole kuitenkaan tuossa vaiheessa ollut varmaa tietoa remontin kestosta. Käräjäoikeus katsoo, ettei Asunto Oy:n isännöitsijä ole tuossa tilanteessa menetellyt huolimattomasti tai kehottanut Hexxxtä toimimaan vastoin parempaa tietoa, kun tietoa remontin kestosta ei ole vielä ollut. Asunto Oy:n menettelyyn lokakuun vuokran osalta ei siten erikseen liity huolimattomuutta.
Edellä todetuin tavoin Hexxxelle annetun isännöitsijäntodistuksen virheellisillä ja huolimattomuudesta annetuilla tiedoilla on ollut syy-yhteys aiheutuneeseen vahinkoon. Kun remontin kestosta ei ole vielä elokuussa 2016 välttämättä ollut tietoa kenelläkään, ei myöskään Hexxxen ole voinut rajoittaa vahinkoa irtisanomalla sijaisasunnon. Huolimattoman menettelynsä perusteella Asunto Oy on vastuussa Hexxxelle aiheutuneesta vahingosta kokonaisuudessaan eli Asunto Oy on velvollinen korvaamaan Hexxxelle myös sijaisasunnon
lokakuun vuokran, vaikkei remontin valmistumisesta ilmoittamiseen erillistä huolimattomuutta liitykään.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n pääsäännön mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Asunto Oy Jyväskylän Stie on hävinnyt asian, joten se on velvollinen korvaamaan P. Hexxxen oikeudenkäyntikulut. Vaatimus on määrällisesti hyväksytty.
Asunto Oy Jyväskylän Stie velvoitetaan korvaamaan kantaja P. Hexxxelle
1. vahingonkorvauksena 4.417,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin viivästys­ korkoineen, edellä mainittu korko 2.429,40 eurolle 20.8.2016 lukienja 1.988 eurolle 28.10.2016 lukien, sekä
2. oikeudenkäyntikulut 10.135,37 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin viivästys­ korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 3 § 2 mom 2 kohta
Asunto-osakeyhtiölaki 7 luku 27 § 2 mom. 2 kohta ja 5 kohta
Asunto-osakeyhtiölaki 24 luku 6 §
Valtioneuvoston asetus osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isän­ nöitsijäntodistuksesta 12.5.2010/365 5 § 9 kohta
Valtioneuvoston asetus osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isän­ nöitsijäntodistuksesta 12.5.2010/365 6 § 1 mom 4 kohta
Tähän tuomioon saa hakea muutosta Vaasan hovioikeudelta valittamalla tai
korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella. Muutoksenhakuohjeet.
Tyytymättömyyden ilmoittamiselle: 21.6.2018
Valitukselle: 16.7.2018
Vastavalitukselle: 30.7.2018
ASIAN RATKAISUKOKOONPANO JAALLEKIRJOITUS
Käräjätuomari T. K.
TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITTAMINEN L17/15212
Asunto Oy Jyväskylän Stie on hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon nro 18/10757.
Jyväskylässä 25.6.2018
T. K. käräjätuomari

References: KKO 
 KKO 
 § 2
 § 2
 § 9
 § 1