Source: http://todosobrealquiler.blogspot.com/p/consejos.html
Timestamp: 2014-03-11 07:27:45+00:00

Document:
Solución extrajudicial y Mediacion Social en vivienda y Habitat Urbano: Consejos
Mediadora Social Residencial
Experta en Sobreeendeudamiento, Accesibilidad Universal y Dependencia
¿Para qué sirven los seguros de protección de alquiler? De forma resumida se puede decir que cubren el pago de las cuotas mensuales ante impagos, la defensa jurídica y los desperfectos ocasionados por actos vandálicos del arrendatario
La cobertura principal y más valorada es que las aseguradoras se hacen cargo de las cuotas íntegras del alquiler pactado cuando el propietario se topa con un inquilino moroso que deja de abonar su cuantía. Por lo general el pago de las cuotas tiene un límite máximo de 12 meses para las viviendas y de seis para los locales. Eso sucede en las pólizas que ofrecen Arag, Mutua de Propietarios o Mapfre. Para esta aseguradora un año es un periodo de tiempo razonable con el fin de conseguir una orden de desahucio, con lo que el propietario quedaría libre para volver a alquilar el inmueble, disfrutar del mismo o venderlo. Este tipo de seguros puede incluir también una franquicia, el pago de una determinada cantidad con anterioridad a que la aseguradora comience a pagar. En Arag y Mutua de Propietarios obligan al asegurado a pagar la primera mensualidad de renta impagada. Después, es la entidad la que corre con el importe total de las cuotas. En esta entidad, siempre que el arrendador haya iniciado las acciones judiciales de desahucio del inquilino, puede solicitar un adelanto por el total de las rentas impagadas hasta dicho momento y que excedan de la franquicia.
¿Tiene más ventajas el alquiler con arbitraje?
Las cifras sobre arrendamientos con arbitraje en los dos últimos años publicados por www.arrenta.es indican que cada vez más esta fórmula tiene una mayor aceptación por parte de propietarios y agencias inmobiliarias.
Si el casero toma la decisión de realizar un contrato de alquiler con clausula de arbitraje y contratar al mismo tiempo una garantía de protección de alquiler con Arrenta y la compañía Paragon Advance España, puede conseguir una resolución más rápida ya que el laudo que se emite suele tardar alrededor de 25 días y por tanto si el inquilino acepta esta sentencia, el conflicto finaliza antes y se recupera la propiedad con mayor celeridad lista para ponerla en el mercado de alquiler. Esta opción incluye al igual que otras aseguradoras, impagos de rentas, daños vandálicos y cobertura de gastos de abogados y procuradores.
Las principales ventajas del arbitraje son las siguientes:
1. Brevedad: tres meses para dictar laudo frente a unos seis meses para dictar sentencia, sin contar con la cantidad de recursos que pudiere haber.
2. Reducción de costes: aún teniendo que pagar al árbitro e incluso sirviéndose de abogado en el arbitraje, resulta más económico que el proceso del Estado. Que con su vía de recursos encarece el procedimiento.
4. Especialidad: Los árbitros en materia arrendaticia como cualquier otra cuestión deben o pueden ser un especialista sobre la materia lo que es garantía de un final mas acertado. Mientras que el juez del Estado, que nadie niega su preparación, tiene que ver muchas materias que a veces le impiden especializarse
Con el fin de hacer frente a los gastos de los destrozos, la aseguradora debe constatar que el inquilino ha sido el causante tras su desalojo o marcha
Las aseguradoras se responsabilizan de los gastos originados por los juicios de desahucio por falta de pago o por obras no consentidas
¿Cuáles son las medidas que debe tomar un propietario antes de alquilar?
Las medidas existentes para dotar de garantías y proteger los derecho del arrendador frente al incumplimiento de las obligaciones de pago del inquilino, entre otras, pueden ser las siguientes:
La concertación de un seguro de daños y responsabilidad civil a los inquilinos.
La existencia de avales bancarios y/o inmobiliarios.
La inscripción del contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad y, obviamente, su pase por las Cámara de la Propiedad Urbana.
La comprobación de la situación de morosidad de los arrendatarios en el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM).
La “fianza” suele ser uno de los aspectos menos conocidos de los arrendamientos. Tal vez por ello es una de las cuestiones que puede dar mayores problemas para su devolución o retención.
La fianza se encuentra regulada en el título IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994,de 24 de noviembre) que resulta de aplicación tanto a los arrendamientos de vivienda habitual como a los que son de uso distinto del de vivienda (local, temporada); si bien para éstos últimos la regulación contenida en la mencionada Ley es de carácter dispositivo (de modo que las partes pueden establecer cláusulas contrarias a lo dispuesto en la Ley), mientras que respecto de los primeros la regulación legal es imperativa (resulta obligatoria para las partes).
Concretamente el artículo 36 de esta norma señala que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia de prestación de fianza en metálicoen cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Continua diciendo dicho artículo que durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
Ahora bien, para comprender el verdadero alcance de la fianza hay que hacer referencia a la Disposición Transitoria Tercera de la misma ley que dice que las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de fincas urbanas sujetos a la presente Ley, depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta Ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración Autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato.
Al amparo de este precepto la mayoría de las comunidades autónomas han regulado este depósito y, de esta forma, la fianza ha venido a convertirse en una fuente atípica de ingresos para la Administración Autonómica. Quizá esta sea la mayor de las objeciones a este instituto. Conviene en este sentido citar a RAMS ALBESA1 cuando afirma que estos ingresos serán a la postre una nueva fuente de déficit público por los corrientes retrasos en la restitución de los depósitos y por la innecesaria burocracia que para su gestión acarrean.
(Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos, dir. O´Callaghan Muñoz, Madrid 1995; p. 649)
1) Además de la fianza metálica que prevé el Art. 36.1 LAU, el arrendador puede, en virtud del art. 36.5 del mismo cuerpo legal, exigir que el arrendatario garantice sus obligaciones contractuales por otras vías distintas (P.e.: aval bancario), sin que por ello tenga que depositar esas garantías complementarias a disposición de la Administración
2) Asimismo, y desde el punto de vista de la relación privada entre arrendador y arrendatario, sería válido el pacto en virtud del cual el primero libera al segundo del deber de prestar fianza. Sin embargo tendrá siempre que depositar el importe señalado en el 36.1.
3) Pese a que el arrendatario tiene facultad para exigir la devolución de la fianza a la finalización del arriendo, no podrá dirigirse a la Administración para la devolución de la cantidad que en su día entregó al arrendador en concepto de fianza. Esto sólo puede hacerlo el arrendador.
4) También es posible establecer en el contrato fórmulas para actualizar el importe de la fianza una vez transcurridos los primeros cinco años de vigencia del mismo, sin que por ello se deba actualizar el depósito administrativo o se tenga derecho a solicitar una restitución parcial del mismo.
5) Otro punto de divergencia entre la fianza y el correlativo depósito administrativo es el referido a los intereses moratorios: mientras que el 36.4 establece que el interés legal se devengará transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, la Disposición Adicional Tercera afirma que la Administración estará obligada al pago del interés legal si pasa un mes desde la finalización del contrato.
Las partes tienen la posibilidad de pactar cualquier tipo de garantía adicional (además de la fianza en metálico) en relación con el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Ejemplo: hoy es bastante habitual exigir un aval que garantice el pago de las rentas equivalentes a un año de arrendamiento.
Devolución y retención de la fianza
El número 4 del artículo 36 señala que el arrendador deberá devolver al arrendatario la cantidad que resulte como saldo de la fianza, después de compensar el importe de los posibles desperfectos del piso o local, en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, y que si no lo hiciera en tal término devengará el interés legal.
El problema, en la práctica, es el de la determinación concreta del saldo de la fianza y si este es líquido o no, ya que posiblemente la falta de devolución de la fianza por el arrendador se deba a que pretende imputar a la misma el importe de unos daños que se le hayan causado, con lo cual dicha situación justificaría que no se devenguen los intereses del artículo comentado (habría una falta de liquidez que impediría estimar estos intereses).
Fuente: Eurojuris España.
Qué reparaciones debe pagar el casero
De acuerdo al artículo 21.1 de la LAU de 1994: “”El arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.”
“LAU 1994
Esto quiere decir que si la instalación de luz es viejísima y se tiene que cambiar porque se funden las bombillas o salta el automático, el casero debe asumir el gasto. Si los electrodomésticos dejan de funcionar porque ya han agotado su vida activa, el casero debe reponerlos. Si el inquilino lleva diez años viviendo en el piso, el casero debería pintarlo de nuevo o barnizar el suelo … hacer los arreglos necesarios para su mantenimiento.
Si el inquilino rompe un ventanal, se le cae la vajilla, no usa bien los electrodomésticos, destroza la tarima flotante con sus tacones … debe asumir el coste de su reparación o reposición. El inquilino debe pagar las pequeñas reparaciones de la nevera o la lavadora pero no sustituirlas cuando es más barato que arreglarlas. La frontera entre pequeña reparación (inquilino) y reparación de conservación o mantenimiento (casero), a veces es muy difusa y ahí empieza el conflicto entre las partes.
Las reparaciones pequeñas son muy discutidas entre casero e inquilino. Es importante recordar que si en el contrato se incluyen pactos que modifican lo especificado por la Ley de Arrendamientos Urbanos en perjuicio del inquilino o subarrendatario, se considerarán nulos en base a lo dicho en el artículo 6 de la LAU.
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References: resolución 
 artículo 36
 artículo 36
 artículo 36
 artículo 21
 artículo 28
 artículo 6