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Timestamp: 2017-09-23 16:15:55+00:00

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Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Forderungen aus dem Mietverhältnis, zum Beispiel für den Fall, dass der Mieter die vereinbarte Miete nicht zahlt. Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben können, etwa Nachforderungen gegen den Mieter aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter darf dann nicht die gesamte Kaution einbehalten, er darf aber einen angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten, wenn eine Nachzahlung auf die Betriebskosten zu erwarten ist, so BGH vom 18.01.2006 Az. VIII ZR 71/05.
Die Kaution muss nur dann gezahlt werden, wenn es ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Wenn eine solche Vereinbarung im Mietvertrag vergessen wurde, kann auch später keine Kaution mehr gefordert werden.
Für die Höhe der zu zahlenden Kaution im Wohnraummietverhältnis gibt es eine gesetzliche Grenze und der Mieter darf die Kaution in drei Raten bezahlen:
Der Mieter muss die Kaution auch nur einmal bezahlen. Falls das Haus verkauft wird, dann kann der neue Eigentümer die Kaution nicht nochmals verlangen, wenn der Mieter die Kaution bereits an den alten Eigentümer gezahlt hat, so BGH vom 07.12.2011, Az. VIII ZR 206/10.
Da der Vermieter die Kaution auf ein Sparbuch anlegen muss, darf der Mieter die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen, so BGH vom 13.10.2010, Az. VIII ZR 98/10.
Mit der Mietrechtsreform 2001 wurde zu Gunsten des Mieters eine weitere Regelung zur Mietkaution (= Mietsicherheit) eingeführt:
§ 566a BGB
Das heißt übersetzt: Der Käufer (Erwerber) einer Wohnung oder eines Wohnhauses tritt in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages ein. Er muss daher bei Ende des Mietverhältnisses die Kaution zurückgeben.
Der frühere Vermieter (Verkäufer) bleibt nur dann zur Rückgabe der Kaution verpflichtet, wenn der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution nicht vom Käufer seiner Wohnung bekommen kann, zum Beispiel weil dieser zahlungsunfähig, also insolvent ist.
Wenn der Vermieter (Verkäufer) die Mietkaution an den Erwerber ausgehändigt hat, muss der Mieter erst versuchen, den Erwerber (gegebenenfalls auch gerichtlich) in Anspruch zu nehmen. Stellt sich dann heraus, dass der nicht zahlungsfähig ist, muss der frühere Vermieter zahlen.
Wurde der Mietvertrag vor 2001 abgeschlossen, gilt das alte Recht: Der durch das Mietrechtsreformgesetz im Jahr 2001 eingefügte § 566 a BGB ist nicht anzuwenden, wenn zwar der Verkauf des Mietobjekts nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, der Mietvertrag jedoch bereits vor dem Verkauf abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwendbarkeit des alten § 572 BGB, so BGH vom 09.03.2005 Az. VIII ZR 381/03 und vom 24.06.2009 Az. XII ZR 145/07.
Nach der alten Regelung des § 572 BGB, gültig bis 31.08.2001, ist der Erwerber nur dann zu Rückgewähr der Kaution verpflichtet ist, wenn er die Kaution vom Verkäufer erhalten hat oder er sich gegenüber dem Verkäufer zur Rückgabe der Mietkaution an den Mieter verpflichtet hat.
Im Gesetz ist nicht geregelt, wann die Kaution zurückzuzahlen ist. Die Gerichte vertreten die Auffassung, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution in der Regel sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung fällig wird. Diese 6-Monats-Frist ist allerdings keine starre Frist. Sie kann im Einzelfall ausnahmsweise länger sein, wenn der Vermieter nach sechs Monaten noch nicht über alle Ansprüche gegen den Mieter abrechnen kann, so LG Köln, Urteil vom 20.9.2006, Az. 10 S 78/05.
In der Praxis wird die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses häufig mit den Kosten für die Beseitigung von Schäden oder die Kosten von Schönheitsreparaturen verrechnet. Wenn der Vermieter nicht innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung ein gerichtliches Verfahren einleitet, sind seine Ansprüche, soweit sie über das Kautionsguthaben hinausgehen, verjährt.
Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution verjährt in 3 Jahren ab Vertragsabschluss, d. h. wenn der Vermieter die Zahlung der Kaution erstmals nach 4 Jahren fordert, ist sein Anspruch verjährt, so zum Beispiel LG Darmstadt Az. 4 O 529/06.
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB, also in 3 Jahren nach Ende des Mietverhältnisses.
Wir beraten und vertreten Sie. Soweit erforderlich, setzen wir Ihre Ansprüche gerichtlich durch.
Rechtsanwalt Buch, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsanwalt Joachim Jersch
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 BGH 
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§ 566
 § 566
 § 572
 BGH 
 § 572
 § 195