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Timestamp: 2020-05-28 17:23:17+00:00

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Kautionsrückzahlungsanspruch - Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzansprüchen des Vermieters
Kautionsrückzahlungsanspruch – Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzansprüchen des Vermieters
AG Soltau, Az.: 4 C 631/16, Urteil vom 28.02.2018
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1503,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB p. a. seit dem 21.02.2017 zu zahlen.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger formell und inhaltlich ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen für die seinerzeit von den Klägern gemietete Wohnung in der S-straße 6, O., für den Zeitraum vom 01.03.2014 bis zum 31.12.2015 vorzulegen.
3. Der Beklagte wird des Weiteren verurteilt, an die Kläger einen Verzugsschadensersatz in Höhe von 242,76 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB p. a. seit dem 31.01.2017 zu zahlen.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des jeweils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
6. Der Streitwert wird auf „bis 2000 €“ festgesetzt.
Nach dem Ende eines Wohnraummietverhältnisses begehren die Kläger von dem Beklagten als Vermieter die Rückgabe der Mietsicherheit und die Vorlage von Nebenkostenabrechnungen; der Beklagte, der den klägerischen Anspruch auf Vorlage der Nebenkostenabrechnungen anerkennt, erklärt gegen den Zahlungsanspruch die Aufrechnung mit Gegenansprüchen wegen Beschädigungen der Mietsache, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen sowie rückständiger Miete.
Mit Formularvertrag vom 28.02.2014 hatten die Kläger von dem Beklagten ab dem 01.03. 2014 die Doppelhaushälfte nebst Garage S-straße 6 in O. angemietet. Neben einer Nettomiete von 520 € waren Vorauszahlungen auf Betriebskosten von 200 € je Monat zu zahlen, insgesamt 720 €. Die Kläger leisteten vereinbarungsgemäß eine Mietsicherheit von 1500 €. Unter Berufung auf Eigenbedarf kündigte der Beklagte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 30.06.2015 zum 30.09.2015. Nachdem der Beklagte gegen die Kläger vor dem Amtsgericht Soltau eine Räumungsklage erhoben hatte (4 C 524/15), verließen die Kläger das Mietobjekt Ende März 2016. Im Termin zur mündlichen Verhandlung des Räumungsrechtsstreits vom 05.04.2016 (4 C 524/15) erklärte der Beklagte, er habe die Schlüssel zum Mietobjekt am Freitag der letzten Woche, es könne auch der Samstag gewesen sein, erhalten.
Nachdem er mit dem Schreiben der Kläger vom 07.10.2016 zur Abrechnung über die Mietsicherheit und mit Anwaltsschreiben vom 25.10.2016 zur Rückzahlung der Mietsicherheit aufgefordert worden war, erklärte der Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 29.11.2016 gegen den Rückgabeanspruch erstmals die Aufrechnung mit Ansprüchen auf Zahlung von Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 1926,70 € und mit Ansprüchen auf Zahlung rückständiger Miete für November 2015 bis März 2016 in Höhe von 740 €. Nunmehr gibt der Beklagte den Betrag der Mietsicherheit einschließlich Verzinsung mit 1503,60 € per 20.02.2017 an, Blatt 40 der Akte, und legt zur Begründung seiner Schadensersatzansprüche mehrere Angebote und Kostenvoranschläge vor, Blatt 47 ff., 126, 164, und 127 ff. der Akte.
Die Kläger hatten von November 2015 bis März 2016 statt der vertraglich vereinbarten Miete von 720 € monatlich 144 €, mithin insgesamt 740 € weniger gezahlt. Mit Schreiben vom 12.10.2015, Blatt 85 der Akte, hatten die Kläger den Beklagten zur Beseitigung von Schimmel in der Küche des Mietobjekts aufgefordert und eine 20-prozentige Minderung der Bruttomiete angekündigt (144 € je Monat).
Nachdem die Kläger das Mietobjekt Ende März 2016 verlassen hatten, hatte der Beklagte sie nicht unter Fristsetzung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen oder Schadensbeseitigungsarbeiten im Mietobjekt aufgefordert.
Die Kläger, die gegen die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche des Beklagten die Einrede der Verjährung erheben und die Schadenspositionen sowie die Berechtigung der Mietforderung insgesamt in Abrede stellen, tragen vor, etwaige Schadensersatzansprüche des Beklagten seien nach § 548 BGB verjährt, wobei sich der Beklagte nicht auf § 215 BGB berufen könne. Aufrechenbar seien nämlich lediglich Ansprüche des Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz, stattdessen habe dem Beklagten als Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses lediglich ein auf vertragsgemäße Rückgabe gerichteter Erfüllungsanspruch zugestanden, den er – sowohl bezüglich behaupteter Schäden als auch behaupteter unterbliebener Schönheitsreparaturen – mangels einer erfolglos geblieben Fristsetzung zur Nacherfüllung nicht in einen Schadensersatzanspruch nach den §§ 280, 281 BGB gewandelt habe. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung sei im vorliegenden Fall auch nicht entbehrlich gewesen.
Die Miete sei wegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Küche um 20 % gekürzt worden, wobei für die Schimmelbildung eine kalte Außenwand und die an die Wand gestellte Einbauküche, des Weiteren eine nicht ausreichende Dunstabzugshaube ursächlich geworden seien, unstreitig sei die Einbauküche von dem Beklagten als Vermieter gestellt worden.
Nachdem die Kläger zunächst die Verurteilung des Beklagten zur Abrechnung über die Mietsicherheit begehrt hatten, beantragen sie nunmehr im Wege der Klageänderung und Klageerweiterung, den Beklagten zu verurteilen,
1. an sie einen Betrag in Höhe von 1503,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit dem 21.02.2017 zu zahlen,
2. formell und inhaltlich ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen für die ehedem von ihnen gemietete Wohnung in der S-straße 6 in O. für den Zeitraum 01.03.2014 bis 31.12.2015 vorzulegen,
3. weitere 242,76 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte, der den Klagantrag zu 2. anerkennt, beantragt im Übrigen, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte, der gegen den klägerischen Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit die Aufrechnung mit Schadensersatz – und Mietansprüchen in Höhe von nunmehr insgesamt 3647,52 €, Blatt 44 der Akte, hilfsweise mit einem Anspruch auf Erstattung der Kosten für ein von dem Beklagten eingeholtes Parteigutachten in Höhe von 357 €, Blatt 124 der Akte, die Aufrechnung in der Reihenfolge Blatt 44 der Akte erklärt, trägt vor, seine Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen habe zum Erlöschen der Klageforderung geführt. Der klägerische Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit und seine Schadensersatzansprüche hätten sich in unverjährter Zeit aufrechenbar gegenübergestanden. Seine Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache seien als Schadensersatz neben der Leistung von vornherein – als Zahlungsansprüche – auf die Zahlung von Geld gerichtet gewesen. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung habe es von daher erst gar nicht bedurft, sodass eine Aufrechnungslage von vornherein bestanden habe.
Wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen, aber auch wegen etwaiger Schadensersatzansprüche sei die Fristsetzung wegen der ausdrücklichen und endgültigen Verweigerung der Kläger nicht erforderlich gewesen. Gleiches ergebe sich aus dem vor dem Amtsgericht Soltau geführten Räumungsrechtsstreit 4 C 524/15, in dem sich die Kläger völlig uneinsichtig und abweisend gezeigt hätten. Im Übrigen könne eine endgültige Erfüllungsverweigerung bereits dann angenommen werden, wenn der Mieter ausziehe, ohne die fälligen Arbeiten durchzuführen und dabei keine neue Anschrift hinterlasse.
Die Kläger hätten im Mietobjekt die vorgetragenen Schäden verursacht und notwendige Maler- sowie Reinigungsarbeiten nicht durchgeführt. Bei dem Mietverhältnis habe es sich um einen Erstbezug gehandelt, sodass alle in der Wohnung vorhandenen Gegenstände zu seinem Beginn neu, unbenutzt und unbeschädigt gewesen seien.
Gemäß dem von ihm in Auftrag gegebenen Parteigutachten sei der Grund der Schimmelbildung allein in der unzureichenden Lüftung und Heizung durch die Kläger zu sehen, sodass seine Mietforderung berechtigt sei (Schadendokumentation der Dennis Eggers GmbH vom 30.03.2015, Blatt 130 der Akte).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes, insbesondere wegen der von dem Beklagten im einzelnen vorgetragenen Schäden und unterlassenen Schönheitsreparaturen wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, insbesondere die Kostenvoranschläge und Angebote, Bezug genommen.
Die Akte Amtsgericht Soltau 4 C 524/15 war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Auch nach dem Hinweis des Gerichts, § 139 ZPO, im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 04.07.2017, Blatt 142 Rückseite der Akte, hat der Beklagte keinen Antrag auf Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens über die Ursache der Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Küche gestellt und ausschließlich auf das Parteigutachten verwiesen, Blatt 172 der Akte.
Nach ihrer sachdienlichen Änderung (§ 263 ZPO) in einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit sowie nach ihrer teilweisen Erweiterung auf Vorlage von Betriebskostenabrechnungen ist die Klage insgesamt begründet.
Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit in Höhe von insgesamt 1503,60 € aus dem beendeten Mietverhältnis zu.
Der klägerische Anspruch war spätestens sechs Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses fällig und durchsetzbar.
Die von dem Beklagten erklärte Aufrechnung hat nicht zum Erlöschen der der Höhe nach unstreitigen Klageforderung geführt. Gleiches gilt für die von dem Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung mit einem Gegenanspruch in Höhe von 357 € wegen der Kosten für die Einholung des Parteigutachtens vom 30.03.2015, Blatt 124, 141 der Akte. Dem Beklagten stehen gegen die Kläger keine durchsetzbaren, aufrechenbaren Gegenansprüche zu.
Soweit der Beklagte – unter Vorlage von mehreren Kostenvoranschlägen und Angeboten, Blatt 47 ff., 126, 164, 127 ff. der Akte, von den Klägern die Zahlung von Schadensersatz wegen der Beschädigung des Laminatfußbodens im Wohnzimmer in Höhe von nunmehr 1347,52 €, wegen der Beschädigung der Tür und Türzarge zum Wohnzimmer in Höhe von 660 €, wegen der Beschädigung einer Fliese im Bad in Höhe von 200 € und wegen der Beschädigung der Küchenarbeitsplatte in Höhe von 100 €, mithin insgesamt 2307,52 €, Blatt 40 ff. der Akte, begehrt, kann dahinstehen, ob die Kläger überhaupt derartige Schäden im Mietobjekt verursacht haben und die vorgetragene Schadenshöhe nachvollziehbar ist. Schadensersatzansprüche des Beklagten aus den §§ 280, 281 BGB scheitern bereits daran, dass der Beklagte den Klägern zum Zwecke der Vornahme genau bezeichneter Arbeiten keine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat, obwohl eine solche Fristsetzung nach § 281 Abs. 1 BGB erforderlich gewesen ist. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Substanzverletzungen ist als Schadensersatzanspruch statt der Leistung zu qualifizieren. Der Mieter hat mit der Substanzverletzung nicht nur vertragliche Schutz- und Obhutspflichten verletzt, sondern zugleich seine vertragliche Leistungspflicht zur Rückgabe einer vertragsgemäßen Mietsache nicht erfüllt, sodass der aus der Nichterfüllung dieser Leistungspflicht resultierende Schadensersatzanspruch aus § 281 BGB herzuleiten ist (vergleiche dazu Rolfs in Staudinger, Stand 2011, BGB, § 546 Rn. 37). Nicht nur die Rückgabepflicht im engeren Sinne, sondern auch die Räumungspflicht sind ausschließlich anhand von § 281 BGB zu beurteilende Leistungspflichten. Da der Mieter die Rückgabe der Mietsache nicht irgendwie schuldet, sondern in einem bestimmten, nämlich ordnungsgemäßen Zustand, fallen die Rückgabe- und Räumungspflicht nach § 546 BGB als Leistungspflicht unter das Schutzinteresse des § 281 BGB, der erst bei Rückgabe der Mietsache entsteht (vergleiche dazu Schmidt/Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 546 a Rn. 83).
Im Falle der von dem Beklagten behaupteten, nicht vertragsgemäßen Rückgabe der Mietsache steht dem Vermieter zunächst weiterhin nur ein auf vertragsgemäße Rückgabe gerichteter Erfüllungsanspruch gegen den Mieter aus § 546 BGB zu. Die Nichterfüllung dieser Vertragspflicht durch den Mieter begründet erst dann einen Schadensersatzanspruch des Vermieters, nachdem der Vermieter dem Mieter gemäß § 281 Abs. 1 BGB erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat. Eine derartige Frist unter genauer Benennung von Arbeiten, die die Kläger zur Schadensbeseitigung vorzunehmen, oder von Schönheitsreparaturen, die die Kläger durchzuführen hätten, hat der Beklagte den Klägern nicht gesetzt. Solches trägt er auch nicht vor, zumal die Kläger wiederum, von dem Beklagten nicht substantiiert bestritten, vortragen, zwischen ihrem Auszug aus dem Mietobjekt Ende März 2016 und ihrer an den Beklagten gerichteten Aufforderung zur Abrechnung der Mietsicherheit mit Schreiben vom 07.10.2016 habe es keinen Kontakt zwischen den Parteien mehr gegeben.
Darüber hinaus ist die Fristsetzung nicht nach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich gewesen. Die Fristsetzung ist nach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich, wenn der Schuldner, hier die Kläger, die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Der Vortrag des Beklagten, eine Fristsetzung sei hier wegen der ausdrücklichen und endgültigen Verweigerung der Kläger nicht erforderlich gewesen, entbehrt mangels konkreter Angaben von Verhaltensweisen der Beklagten der hinreichenden Substanz. Soweit der Beklagte meint, die Fristsetzung sei entbehrlich, wenn der Mieter ausziehe, ohne die fälligen Arbeiten durchzuführen, und dabei keine neue Anschrift hinterlasse oder sonst etwas hinsichtlich der geschuldeten Arbeiten veranlasse, ist eine derartige Annahme, ohne dass besondere Umstände vorliegen, nicht zwingend. So kann ein Mieter je nach den Umständen guten Glaubens sein, seinen Pflichten genügt zu haben oder das Mietobjekt als in einem aus seiner Sicht ordnungsgemäßen Zustand hinterlassen zu haben. Beispielsweise hat der Kläger zu 2. im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 04.07.2017 bezüglich etwaiger Schäden im Laminat des Wohnzimmers erklärt, es handele sich um Kleberreste, die einfach entfernt werden könnten. Der Beklagte macht in diesem Zusammenhang unter Vorlage eines Kostenvoranschlages vom 14.12.2016, Blatt 47 ff. der Akte, einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 1347,52 € auf. Soweit der Beklagte auf das Verhalten der Kläger in dem Räumungsrechtsstreit Amtsgericht Soltau 4 C 524/15 verweist und vorträgt, die Kläger hätten sich ihm gegenüber bereits seinerzeit derart uneinsichtig und abweisend gezeigt, dass ihr Verhalten insgesamt auf eine vollständige Verweigerung einer einvernehmlichen Abwicklung des Mietverhältnisses hingedeutet habe (weshalb die Fristsetzung entbehrlich sei), ist ihm entgegenzuhalten, dass die jetzigen Kläger in dem Räumungsrechtsstreit durchaus den rechtlichen Standpunkt vertreten durften, die Eigenbedarfskündigung sei unbegründet. Aufgrund des Auszuges der Kläger Ende März 2016 haben die Parteien den Räumungsrechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, sodass der Beklagte wesentlich früher in den Besitz seines Mietobjektes gekommen ist, als er es durch eine streitige Entscheidung gekonnt hätte. Bezeichnend ist in diesem Zusammenhang des Weiteren, dass die Prozessbevollmächtigten der Kläger den Prozessbevollmächtigten des Beklagten mit ihrer E-Mail vom 23.03.2016, Blatt 221 der Akte, mitteilten, die Kläger beabsichtigten, das Mietobjekt spätestens am 31.03.2016 zurückzugeben. Für den Fall, dass der Beklagte die Rücknahme der Mietsache verweigere, würden die Kläger die Schlüssel an die Adresse des Beklagten senden. Eine derartige Verhaltensweise der Kläger zeigt ein an den Beklagten gerichtetes positives Entgegenkommen, was wiederum für einen unvoreingenommenen Vermieter den Gegenschluss gerechtfertigt hätte, dass der Mieter auf kurzfristig an ihn gerichtete Aufforderungen zur Schadensbeseitigung und zur Durchführung von Schönheitsreparaturen produktiv reagiert hätte.
Dem Beklagten steht gegen die Kläger gleichfalls ein Anspruch auf Zahlung von 300 € wegen nicht durchgeführter Malerarbeiten und von weiteren 300 € wegen nicht durchgeführter Reinigungsarbeiten aus den §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB nicht zu.
Da die Durchführung der hier angeführten Maler- und Reinigungsarbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen ist, ist der Schadensersatzanspruch nach allgemeiner Ansicht in jedem Fall über § 281 Abs. 1 BGB herzuleiten, wobei der Beklagte als Gläubiger den Klägern als Schuldnern zwingend erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt haben muss. Mit den vorstehenden Ausführungen (1.) hat der Beklagte den Klägern jedoch weder eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt noch ist diese Fristsetzung entbehrlich gewesen, so dass es an einer grundsätzlichen Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 600 € wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen fehlt.
Des Weiteren hat der Beklagte die Höhe der beiden insoweit zur Aufrechnung gestellten Ansprüche – auch nach den Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 04.07.2017 – nicht substantiiert dargelegt, er verbleibt bei seinen lediglich pauschal genannten Beträgen in Höhe von jeweils 300 €, ohne insoweit zur näheren Substantiierung beispielsweise Kostenvoranschläge vorzulegen. Die von dem Beklagten im Schriftsatz vom 29.08.2017, Blatt 155 der Akte, vorgetragen etwa 20 Stunden für die Reinigung der Teppichböden sind gleichfalls unzureichend. Wenn der Geschädigte zur Schadensbeseitigung eigene Arbeitsleistungen unternimmt, ist lediglich deren Wert zu ersetzen, soweit derartige Arbeitsleistungen nach der Verkehrsanschauung einen Marktwert haben. Den Wert der eigenen Arbeitsleistung kann der Geschädigte wiederum über Kostenvoranschläge substantiiert vortragen und belegen, nicht aber unter Angabe der von ihm aufgewendeten Zeit und der Inansatzbringung eines eigenen Pauschalbetrages (vgl. dazu Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 249 Rn. 67). Auch für eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO ist wegen der vorstehend aufgezeigten Mängel des Beklagtenvortrags kein Raum.
Darüber hinaus sind die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche des Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz wegen der Beschädigung der Mietsache (zu 1.) und auf Zahlung von Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (zu 2.) aus den §§ 280, 281 oder aus § 823 BGB nach § 548 BGB verjährt, und die Kläger haben die Einrede der Verjährung erhoben.
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB in 6 Monaten, wobei die Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Im vorliegenden Fall ist mit dem Eintritt der Verjährung sämtlicher Schadensersatzansprüche des Beklagten zum 04.10.2016 auszugehen. Der Beginn der 6-monatigen Verjährungsfrist des § 548 BGB ist auf den 04.04.2016 zu datieren. Es reicht aus, wenn der Beklagte als Vermieter die Sache zurückerhält, wobei entscheidend ist, dass der Vermieter durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft die Sache auf Veränderung und Verschlechterung ungestört untersuchen kann und dass der Mieter mit Kenntnis des Vermieters seinen Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt, auch wenn er nicht sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat. So liegt der Fall hier, wenn der Beklagte in dem Räumungsrechtsstreit Amtsgericht Soltau 4 C 524/15 im Termin zur dortigen mündlichen Verhandlung vom 05.04.2016 erklärt, er habe am Freitag letzter Woche (01.04.2016), es könne auch der Samstag gewesen sein, die Schlüssel zum Mietobjekt erhalten, er habe noch nicht kontrollieren können, ob die Schlüssel vollständig zurückgegeben worden seien. Wenn die Parteien daraufhin den Räumungsrechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, musste der Beklagte davon ausgegangen sein, dass er nunmehr das Mietobjekt zurückerhalten hatte und auf Schäden untersuchen kann. 6 Monate später, d.h. spätestens mit dem 04.10.2016, war die Verjährung der Schadensersatzansprüche des Beklagten eingetreten.
Die Sonderregelung des § 215 BGB hilft dem Beklagten nicht weiter. Die Verjährung schließt die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gemäß § 215 BGB nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte. Die Aufrechnung kann also nach § 215 BGB auf eine verjährte Forderung gestützt werden, soweit diese bei Eintritt der Aufrechnungslage noch unverjährt gewesen ist. Die zur Aufrechnung gestellten Forderungen müssen also in unverjährter Zeit – hier bis zum 04.10.2016 – voll wirksam und fällig gewesen sein, während für die Forderung auf Rückgabe der Kaution nur deren Erfüllbarkeit vorzuliegen hatte.
Zum einen greift die Sonderregelung des § 215 BGB von ihren Voraussetzungen her nicht ein. Denn nach den vorstehenden Ausführungen bestand in unverjährter Zeit keine für die Aufrechnungslage notwendige Gleichartigkeit der wechselseitigen Forderungen der Parteien. Eine Gleichartigkeit hätte nur dann bestanden, wenn auch die Gegenansprüche des Beklagten auf Zahlung gerichtet gewesen wären, sie gingen jedoch, wie vorstehend (unter 1. und 2.) dargestellt, lediglich auf die ordnungsgemäße Rückgabe des Mietobjekts unter Beseitigung von Schäden und Durchführung von Schönheitsreparaturen und wären erst nach der Setzung einer Frist unter Benennung konkreter, von den Klägern durchzuführenden Arbeiten in einen Zahlungsanspruch übergegangen.
Zum anderen ist dem Beklagten sowohl die Aufrechnung als auch die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen etwaiger Schadensersatzansprüche und damit die Berufung auf die Vergünstigungen des § 215 BGB zu versagen. Eine derartige Versagung kommt zwar nicht schon dann in Betracht, wenn der Beklagte als Vermieter die Abrechnung der Mietsicherheit unangemessen lange hinaus gezogen hat. Es müssen vielmehr besondere Umstände für den Schluss vorliegen, dass der Vermieter das Recht zur Zurückhaltung der Mietsicherheit oder zur Aufrechnung mit Gegenansprüchen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters verloren hat (vgl. BGH NJW 1987 S. 2372). Diese besonderen Umstände sind im vorliegenden Fall zu bejahen.
Zunächst hat der Beklagte hier noch nicht einmal mit dem Anwaltsschreiben vom 29.11.2016, das er nach den Aufforderungen der Klägerseite vom 07.10.2016 bzw. 25.10.2016 zur Abrechnung bzw. Rückgabe der Mietsicherheit verfasste, Bl. 27 ff. der Akte, und somit annähernd 8 Monate nach dem Rückerhalt der Mietsache ordnungsgemäß über die Mietsicherheit abgerechnet. Er erklärt lediglich mit angeblichen Gegenansprüchen die Aufrechnung. Die Frist zur Abrechnung beträgt im Allgemeinen jedoch höchstens 6 Monate, zumal der Beklagte die Selbstdurchführung von Reinigungsarbeiten bereits für April und Mai 2016 vorgetragen hat, Blatt 155 der Akte. Darüber hinaus hat der Beklagte seine zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzansprüche selbst im Anwaltsschreiben vom 29.11. 2016, Blatt 27 ff. der Akte, nicht hinreichend beziffert, nachvollziehbar begründet und dem abgezinsten und betragsmäßig konkret genannten Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit gegenübergestellt. Mit nachvollziehbar dargelegten und verrechenbaren Schadensersatzansprüchen konnte der Beklagte hier bis zum 04.10.2016 und damit in unverjährter Zeit die Aufrechnung gar nicht erklären. Der Beklagte führt in dem Anwaltsschreiben vom 29.11.2016 lediglich geschätzte Pauschalbeträge auf, die erst viel später durch Angebote und Kostenvoranschläge mit Substanz versehen und belegt werden. Was den Schadensersatzanspruch bezüglich des beschädigten Laminatfußbodens im Wohnzimmer angeht, wird im Laufe des Rechtsstreits ein auf den 14.12.2016 datierender Kostenvoranschlag, Blatt 47 ff. der Akte, der sich auf die Nettosumme von 1347,52 € beläuft, als Anlage B 2 vorgelegt, während die Aufrechnung vom 29.11.2016 einen Betrag von insgesamt 466,70 €, Blatt 28 der Akte, umfasst. Soweit der Ersatz der Türzarge und der Tür zum Wohnzimmer begehrt wird, wird unter dem 29.11.2016 die Aufrechnung mit einem anscheinend von dem Beklagten geschätzten, pauschalen Gesamtbetrag in Höhe von 660 € erklärt, während als Anlage B 10, Blatt 126 der Akte, ein auf den 05.04.2017 datierendes Angebot in Höhe von 783,60 € netto vorgelegt wird. Soweit unter dem 29.11.2016 wegen einer gesprungen Fliese im Bad die Aufrechnung mit einem wohl wieder von dem Beklagten pauschal unterstellten Schadensersatzbetrag von 200 € erklärt wird, erfolgt eine nachvollziehbare Unterfütterung erst durch die Vorlage der Anlage B 11, nämlich eines auf den 30.03.2017 datierenden Angebots in Höhe von 245 € netto, Blatt 127 der Akte. Der erst im Laufe des Rechtsstreits zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzanspruch in Höhe von – wohl wiederum pauschal unterstellten – 100 € wegen der Beschädigung der Küchenarbeitsplatte, Blatt 42 der Akte, wird nicht näher substantiiert oder der Höhe nach näher begründet. Augenscheinlich hat der Beklagte, der bis zum 09.02.2018, Blatt 182 der Akte, keine Rechnungen über durchgeführte Reparaturarbeiten vorlegt, weder Reparaturarbeiten in Auftrag gegeben noch Ersatzbeschaffungen durchgeführt. Auch wenn der Beklagte etwaige Schadensersatzansprüche grundsätzlich über Kostenvoranschläge herleiten kann, waren die zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen, die zunächst wohl nur auf einer pauschalen Schätzung des Beklagten selbst beruhten, erst mit der im August 2017, Blatt 156, 164 der Akte, abgeschlossen Vorlage der Angebote und Kostenvoranschläge durch die Vorlage von fachlichen Äußerungen von Handwerksbetrieben hinreichend substantiiert. Dabei gehen die sich aus den Angeboten und Kostenvoranschlägen ergebenden Beträge wiederum nicht konform mit den zuerst aufgrund pauschaler Schätzungen von dem Beklagten zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen im Anwaltsschreiben vom 29.11.2016 und – teilweise – auch der in diesem Rechtsstreit erklärten Aufrechnung. Innerhalb einer mit sechs Monaten angemessen bewerteten Abrechnungsfrist und damit innerhalb der 6-monatigen Verjährungsfrist des § 548 BGB war der Beklagte nicht in der Lage, seine zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzansprüche hinreichend zu begründen und damit nachvollziehbar zu beziffern. Von der Möglichkeit einer konkreten Verrechnung von Schadensersatzansprüchen des Beklagten mit dem klägerischen Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit in unverjährter Zeit kann keine Rede sein.
Wird ein Mietobjekt aber tatsächlich in einem nicht ordnungsgemäßen Zustand zurückgelassen, dürfte ein ernsthaft und umsichtig handelnder Vermieter sich wohl zeitnah um Kostenvoranschläge und Angebote bemühen und den Mieter ebenso zeitnah zur Durchführung von Arbeiten auffordern, wenn er das Mietobjekt überhaupt für reparatur- und renovierungsbedürftig hält. Denn er will sein Mietobjekt wohl so bald wie möglich in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzen und von daher wissen, was entsprechende Arbeiten kosten und welche Beträge er von seinem Mieter an Schadensersatz fordern kann.
Der Beklagte dagegen hält es selbst im Laufe des Rechtsstreits nicht für nötig, über die klägerische Mietsicherheit eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen. Er rechnet noch nicht einmal innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB über die von den Klägern erbrachten Vorauszahlungen auf Betriebskosten seit dem Beginn des Mietverhältnisses, d.h. seit dem 01.03.2014 ab, sondern erkennt den in diesem Rechtsstreit geltend gemachten klägerischen Anspruch auf Abrechnung zunächst an. Dies wiederum erweckt den Eindruck, als wenn die Gegenansprüche des Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz ausschließlich deshalb vorgebracht werden, um den klägerischen Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit vermeintlich zum Erlöschen bringen zu können. Wohl allein zu diesem Zweck konstruiert der Beklagte, der spätestens bis Anfang Oktober 2016 über die Mietsicherheit hätte abrechnen können und müssen, vermeintliche Gegenansprüche.
Vor diesem Hintergrund ist dem Beklagten die Möglichkeit zu versagen, gemäß § 215 BGB die Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache gegen den Anspruch der Kläger auf Rückgabe der Mietsicherheit zu erklären. Gleiches gilt für die Ausübung eines etwaigen Zurückbehaltungsrechts.
Einer Beweisaufnahme über etwaige – unter 1. dargestellte – Schadensersatzpositionen bedurfte es nicht mehr. Mit der Anordnung des schriftlichen Verfahrens nach § 128 ZPO hat das Gericht die Parteien auf die mögliche Urteilsentscheidung hingewiesen, Blatt 183 der Akte.
Dem Beklagten steht gegen die Kläger ein Gegenanspruch auf Zahlung von Miete in Höhe von insgesamt 740 € aus § 535 BGB nicht zu.
Zwar haben die Kläger unstreitig die Miete um monatlich 144 € gekürzt gezahlt, sodass in der Zeit von November 2015 bis einschließlich März 2016 ein Rückstand von insgesamt 740 € entstand. Die Forderung des Beklagten auf Zahlung der rückständigen Miete ist nicht verjährt, weil sie der 3-jährigen Verjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB unterfällt.
Jedoch ist nach der Aktenlage davon auszugehen, dass die Kläger wegen eines Mangels der Mietsache in der vorgenannten Zeit gemäß § 536 BGB von der Entrichtung der Miete befreit gewesen sind. Die Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Küche ist unstreitig und wird auch in dem von dem Kläger in Auftrag gegebenen Parteigutachten der Dennis Eggers GmbH vom 30.03.2015, Blatt 130 der Akte, dokumentiert. Da die Küche als Raum, in dem Essen zubereitet wird, besonders hygienischen Anforderungen unterliegt, ist die von den Klägern vorgenommene Bewertung des Mangels mit 20 % der Bruttomiete als angemessen zu bewerten. Nach der Aktenlage ist davon auszugehen, dass die Feuchtigkeits- und Schimmelpilzbildung in der Küche ihre Ursache in der Bausubstanz hat. Der insoweit beweisbelastete Beklagte hat für seine Behauptung, der Grund für die Schimmelbildung in der Küche sei die unzureichend vorgenommene Lüftung und Heizung durch die Kläger, auch nach dem gemäß § 139 ZPO erteilten Hinweis des Gerichts im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 04.07.2017, Blatt 140 Rückseite der Akte, keinen ordnungsgemäßen Beweis angetreten und ist damit beweisfällig. Auf die wiederholte Nachfrage des Gerichts teilte der Prozessbevollmächtigte des Beklagten mit, die Verursachung des Schimmels ergebe sich aus dem Parteigutachten, auf die Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens werde verzichtet, Blatt 172 der Akte. Das Parteigutachten ist zum Beweis dafür, dass die Feuchtigkeits- und Schimmelpilzbildung nicht auf die Bausubstanz zurückzuführen ist, unzureichend. Es stellt lediglich einen Parteivortrag dar. Darüber hinaus wird in dem Parteigutachten ausgeführt, dass die Schimmelbildung unterhalb des Küchenschranks begünstigt werde durch die kalte Wand und einen unzureichenden Luftwechsel in der Küche. Zwar führt der Parteigutachter aus, es sei so, dass in der Küche unzureichend gelüftet und geheizt werde. Wenn der Parteigutachter aber des Weiteren darlegt, beim Kochen sei die Feuchtigkeitsabfuhr durch die Dunstabzugshaube nur bedingt gewährleistet, da diese im Umluftbetrieb arbeite und die Luft nicht nach außen abgeführt werde, kann ebenfalls die den Klägern von dem Beklagten gestellte Dunstabzugshaube – wie die „kalte Wand“- als für den Mangel mitursächlich angesehen werden. Eine hinreichende Aufklärung hätte ausschließlich ein von Seiten des Gerichts eingeholtes Sachverständigengutachten erbracht. Grundsätzlich hat der Vermieter nachzuweisen, dass unstreitige Feuchtigkeitserscheinungen, die zur Schimmelpilzbildung geführt haben, nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen, also nicht auf die Bausubstanz des Hauses zurückzuführen sind. Diesen Nachweis hat der Beklagte als Vermieter nicht erbracht. Gründe für eine andere Beweislastverteilung sind hier nicht ersichtlich.
Die von dem Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung hat nicht zu einem teilweisen Erlöschen der Klageforderung geführt.
Dem Beklagten steht gegen die Kläger vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen (4.) kein Anspruch auf Erstattung der Kosten des Parteigutachtens in Höhe von 387 € zu.
Da der Beklagte den klägerischen Antrag auf Vorlage von „formell und inhaltlich ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnungen“ für die von den Klägern gemietete Wohnung in der S-straße 6, Neunkirchen, im Zeitraum vom 01.03.2014 bis zum 31.12.2015, Bl. 165 der Akte, anerkannt hat, Blatt 180 der Akte, war er insoweit gemäß seinem Anerkenntnis zu verurteilen, § 307 ZPO.
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten waren den Klägern unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadensersatzes in der ausgeurteilten Höhe nach den §§ 280, 286 BGB zuzuerkennen.
Der Streitwert war – auch unter Berücksichtigung der Klageerweiterung auf Vorlage der Betriebskostenabrechnungen sowie der Entscheidung des Gerichts über die Hilfsaufrechnung – auf insgesamt „bis 2000 €“ zu bemessen.
Wohngemeinschaft: Schadensersatzanspruch für entgangene Untermiete Pavillonbeseitigung eines Mieters im Vorgarten – Verwirkung des Beseitigungsanspruchs

References: § 548
 § 215
 § 139
 § 281
 § 281
 § 546
 § 281
 § 546
 § 281
 § 546
 § 546
 § 281
 § 281
 § 281
 § 281
 § 249
 § 287
 § 823
 § 548
 § 548
 § 548
 § 548
 § 215
 § 215
 § 215
 § 215
 § 215
 BGH 
 § 548
 § 556
 § 215
 § 128
 § 535
 § 536
 § 139
 § 307