Source: http://aecu.net/bankbuergschaft_de.htm
Timestamp: 2017-12-11 09:08:19+00:00

Document:
A.E.C.U. Asociación Europea de Consumidores y Usuarios de Urbanismo - Bankbürgschaft
Möchten Sie in Spanien ein Geschäft tätigen?
Ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, informieren Sie sich zuerst über die dafür in Spanien bestehenden Gesetze und Vorschriften. Um bei einer geschäftlichen Tätigkeit nicht in unvorhergesehene, schwerwiegende Probleme zu geraten, lesen Sie die AECU-Informationen aufmerksam und gewissenhaft durch. Diese auf Recht und Gesetz fussenden Richtlinien sind ein wegweisender Leitfaden für Konsumenten und Verbraucher.
Bankbürgschaft zur Sicherung der geleisteten Zahlungen.
Zusammenfassung des Gesetzes 57/68 vom 27.07.1968.
Notwendigkeit oder auch Vertrauen führt uns dazu, Häuser über Ratenzahlungen zu kaufen. Der Vertrag wird unterschrieben bevor der Bau begonnen wird oder fertig ist, und der Hersteller verlangt eine Anzahlung. Aber was geschieht, wenn der Bau niemals begonnen wird oder nicht zur abgemachten Zeit fertig ist oder der Unternehmer die Wohnbarkeitsbescheinigung nicht herausgibt? Das Gesetz regelt die Pflichten des Verkäufers und die Rechte des Käufers, um die „häufigen Ver-gehen“, „offenkundigen kriminellen Delikte“, die „bleibenden Schäden“ die dem gutgläubigen Käufer angetan werden, die „ernste Besorgnis der Bevölkerung“, den „Angriff auf die öffentliche Ordnung und Belange“ zu vermeiden. Die Einleitung dieses Gesetzes macht deutlich, dass mögliche Delikte Veruntreuungen sind, das heisst, Betrugsdelikte, unrechtmässige Aneignungen, Unterschlagungen, und bestätigt, dass es solche und solche Promotoren gibt. Mit anderen Worten, es gibt Promotoren, Betrüger und Spekulanten.
Dieses Gesetz betrifft jede natürliche und juristische Person, die den Bau von Wohneigentum fördert, welches nicht der Mietbindung unterliegt, und bestimmt ist, für die Nutzung als Wohnsitz oder Aufenthaltsort für die Familie, dauernd oder vorübergehend, in der Saison oder gelegentlich, die vom Käufer Vorauszahlungen verlangt. - Zum Schutz des Verbrauchers stellt das Gesetz folgende Bedingungen:
Der Verkäufer muss die Rückzahlung der gezahlten Beträge plus der legal geltenden Zinsen garantieren (Art. 1). Diese Angabe muss mit im Vertrag stehen. Es gibt zwei Möglichkeiten für diese Garantie:
a) Der Verkäufer schliesst auf seine Kosten einen Versicherungsvertrag ab, die in das Register der Versicherungsgesellschaften eingetragen ist.
b) Der Verkäufer schliesst auf seine Kosten mit einer in das Bankenregister eingetragenen Bank oder Sparkasse einen Bankgarantievertrag ab, für den Fall, dass der Bau nicht angefangen, oder angefangen aber nicht zu Ende geführt wird, oder aus irgendwelchen Gründen auch immer nicht termingerecht fertiggestellt und übergeben wird. (Art. 1 ad sensum).
Der Verkäufer darf Vorauszahlungen des Käufers (nicht auf die Hand, und schon garnicht ohne Quittung, oder ohne jeden Beleg wie bei Schwarzgeld) nur auf diese Sonderkonten der Versicherung oder Garantiekonten der Bank einzahlen lassen, die von jeder anderen Form von Kapitalbesitz des Promotors getrennt sein müssen. Nur dort dürfen Vorauszahlungen eingezahlt werden, und der Verkäufer kann zu keinem anderen Zweck über das Geld verfügen, ausser zum Bau dieses Wohneigentums. Das Gesetz 57/68 verpflichtet die Bank oder Sparkasse unter ihrer Verantwortung vorher diese Garantie zu fordern. (Art. 1, Ende).
In jedem Kaufvertrag für einen Wohnbereich, wo Vorauszahlungen abgemacht sind oder dem Käufer auferlegt werden, muss (zwingend) ausdrücklich festgehalten werden:
a) Dass der Verkäufer sich verpflichtet in folgenden 3 Fällen dem Käufer eingezahlte Beträge zuzüglich 6% Zinsen pro Jahr zurückzuzahlen:
aa) Wenn der Bau des Wohneigentums nicht begonnen wird;
ab) wenn der Bau in der im Vertrag vereinbarten Frist (oder deren Verlängerung) zwar begonnen, aber nicht fertiggestellt wird; wenn die Wohnbarkeitsbescheinigung (Cedula de Habitabilidad) nicht beschafft und dem Käufer nicht zusammen mit dem Wohneigentum, den Schlüsseln und der Escritura (Notariatsurkunde) übergeben wird. (Art. 2.a).
b) Der Versicherungsvertrag unter Angabe der Versicherungsgesellschaft, oder die Bankgarantie samt der garantierenden Bank ist dem Käufer auszuhändigen. (Art. 2.b).
c) Die Bank oder Sparkasse und die Nummer des Sonderkontos, auf das der Käufer seine Anzahlungen leisten muss, von dem der Verkäufer sie abhebt, ist dem Käufer schriftlich mitzuteilen. (Art. 2.c).
Bei privatem oder notariellem Kaufvertrag muss der Verkäufer dem Käufer bei Unterschrift des Vertrages die Urkunden jener Versicherung oder Bank übergeben, die für die Summen bürgt, die als Anzahlung auf den Endpreis vertraglich abgemacht sind. (Art. 2. Ende).
Ist die Frist für den Baubeginn abgelaufen, und der Bau wurde nicht angefangen, oder der Bau ist nicht fristgemäss (mit sämtlichen Urkunden und Zubehör) übergeben worden, oder fristgemäss (oder nicht) übergeben worden, aber ohne die Wohnbarkeitsbescheinigung auszuhändigen, kann der Käufer wählen zwischen:
a) Aufhebung des Vertrages und Rückzahlung der Anzahlungen plus der legal geltenden Zinsen.
b) Dem Verkäufer eine Fristverlängerung gewähren, die unter Angabe von Fertigstellungs- und Übergabetermin in einer Zusatzklausel zum Versicherungs- oder Garantievertrag festgehalten werden muss. (Art. 3.1).
Der Versicherungs- oder Garantievertrag, zusammen mit der beglaubigten Bescheinigung, dass die Arbeiten nicht begonnen wurden, oder nicht fristgemäss beendet und übergeben, oder dass die Wohnbarkeitsbescheinigung nicht ausgehändigt wurde, hat auslösende Wirkung für Zivilprozesse im Sinne des Gesetzes „juicio ejecutivo“, von dem im LEC Art. 1429 usw. (Art. 3.2) gesprochen wird, um vom Versicherer oder Bürgen die Aushändigung der vorausgezahlten Summen plus der jährlichen Zinsen zu fordern. Das ergibt sich ausserdem aus den Rechten, die das LGDCU und das Grund- und Bodengesetz (Ley del Suelo de Aznar Art. 21) dem Käufer einräumt.
Die von der Versicherungsgesellschaft oder Garantiebank bewilligten Bürgschaften zu Lasten des Verkäufers laufen aus, wenn der Hersteller/Verkäufer die Übergabe des (ordnungsgemäss und fristgerecht fertiggestellten) Wohneigentums bestätigt, und die Wohnbarkeitsbescheinigung ausgehändigt worden ist. (Art. 4).
Werbung und Propaganda für den Verkauf von Wohneigentum, wobei Anzahlungen vor dem Be-ginn der Bautätigkeit oder vor Fertigstellung verlangt werden, erfordern zwingend die urkundliche Bestäti-gung, dass der Promotor seine Tätigkeiten und Ver-tragsabschlüsse in Erfüllung der Vorschriften des Gesetzes 57 vom Juli 1968 versieht, und ausdrück-lich die garantierende Versicherung oder die bürgen-de Bank und das Bankkonto nennt, auf das Voraus-zahlungen zu leisten sind. Veröffentlichte Reklame muss diese Punkte enthalten. (Art. 5).
Die Nichterfüllung dieser Normen durch den Promotor wird für jeden Fall mit einer Geldstrafe nach RD 1945/83 (Verstösse im Verbraucherschutz und deren Bestrafung, ohne dem Rechtsweg vorzugreifen) geahndet. Nicht-Rückgabe der Gesamtsumme der Anzahlungen plus Zinsen durch Promotor an den Käufer ist ein Vergehen gegen den Artikel 1 die-ses Gesetzes, und stellt einen Verstoss oder Delikt nach Strafgesetzbuch Artikel 623 mit Bezug auf Veruntreuungen, Verstösse, oder Delikte gegen das Ei-gentum dar wie Raub, Betrug, Unterschlagung, Steuerbetrug usw., zu bestrafen gemäss Artikel 248, 249, 252, und 253 des neuen Strafgesetzes. (Art. 6).
Die Rechte die das Gesetz 57/68 den Käufern von Wohneigentum einräumt sind nicht aufhebbar (Art. 7). Weiterhin ist eine Vertragsklausel, die von vornherein einen Verzicht des Käufers auf die Geltung dieses Gesetzes vorsieht, widerrechtlich (LGDCU Art. 10.1.10); Sie ist null und nichtig und wird als nicht vorhanden behandelt. (LGDCU Art. 10.4). Das OM vom 29. November 1968 führt noch weiter aus und erörtert:
Die Versicherungsgesellschaft kann einen Gesamtversicherungsvertrag mit jenem Promotor abschliessen der Häuser verkauft, Anzahlungen kassiert, und einen zusätzlichen persönlichen Versicherungsvertrag mit dem Käufer des versicherten Wohneigentums, als Ergänzung des bestehenden Vertrages und als Garantieurkunde für den Käufer.
Für alle Gesamtversicherungsverträge zwischen Promotor und Versicherungsgesellschaft gelten die folgenden allgemeinen, gleichen Mindestvoraussetzungen:
a) der Kaufvertrag zwischen Promotor und Käufer ist Teil des Gesamtversicherungsvertrages zwischen Versicherung und Promotor/Verkäufer (OM Art. 4.a).
b) Die Versicherungsgesellschaft kann die Urkunden des Promotor/Verkäufer Vertragnehmers überprüfen, insbesondere die Bewegungen auf dem Sonderkonto (OM Art. 4.b).
c) Der Gesamtversicherungsvertrag gilt so lange, wie die Verpflichtung für den Bau und die Übergabe des Wohneigentums gilt, und endet, wenn das Abgemachte zu einem guten Ende gebracht worden ist (OM Art. 4.c).
d) Wenn der Käufer dem Hersteller und Verkäufer des Hauses eine Fristverlängerung gewährt, kann die Versicherungsgesellschaft die Garantie gegen ent entsprechende Prämie verlängern, „die der Promotor/Verkäufer Vertragnehmer zu bezahlen hat“ (OM Art. 4.d).
e) Der Vertragnehmer (Promotor) bezahlt die Prä-mien für die Gesamtversicherung (OM Art. 4.e).
f) Die Individualpolicen werden ohne irgendwelche Zahlungen von Seiten des Versicherten oder Wohnungskäufers abgelöst (OM Art. 4.e).
g) Wenn das Bauwerk nicht angefangen wird oder in der abgemachten Zeit nicht zu einem guten Ende gebracht wird, tritt die Garantie der Versicherung in Kraft wenn folgende Bedingungen nach OM Art. 4.f. erfüllt sind:
- wenn die Vorauszahlungen auf das Sonderkonto eingezahlt worden sind.
- wenn diese Vorauszahlungen Notariell oder in anderer unzweifelhafter Weise vom Vertragnehmenden Promotor zurückgefordert worden sind, und dieser die Vorauszahlungen plus den legal geltenden Zinsen nicht zurückgezahlt hat. Der Versicherer hat den Versicherten innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der Anspruchserhebung zu entschädigen.
h) Der Versicherer kann mangelnde Prämienzahlung nicht vor dem Versicherten vorbringen (OM a.4.g).
i) Im Garantiefall kann der Versicherer vom Promotor die Summen verlangen, die er dem Versicherten zurückgezahlt hat, ohne seine Ansprüche nach CC Art. 1911, OM a.4.h damit zu schädigen.
j) Die Versicherungsgesellschaft muss keine neuen Individualpolicen ausgeben, wenn überzeugend nachgewiesen wird, dass der Promotor irgendwelche Voraussetzungen nicht erfüllt (OM Art. 4.j).
Dies ist eine Information von A.E.C.U Asociacion Europea de Consumidores y Usuarios de Urbanismo, Registro No 5.557, 043 z 19, CIF: G - 53187431, der Europäischen Verbrauchergemeinschaft für Käufer von Wohneigentum. Wenn Sie unsere Unterstützung in Anspruch nehmen möchten, wenden Sie sich an das: AECU-Büro Honorio Fernandez Llamas, Calle San Pascual, 233, buzón 32, 03180 Torrevieja (Alicante) Telefon/Fax: 96 571 72 51 oder Handy: 61 909 77 79.

References: Art. 1429
 Art. 21
 Art. 10
 Art. 10
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 1911
 Art. 4