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Document:
Christophe DUCELLIER avocat - droit fiscal et droit des sociétés
DEFENSE FISCALE
LA NOUVELLE TVA IMMOBILIERE EXPLIQUEE AUX PARTICULIERS
Par christophe.ducellier le 15/03/10
La récente réforme de la TVA immobilière (loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 publiée au Journal officiel du 10 mars 2010 ) inquiète de nombreux particuliers qui s'interrogent sur le prix et les frais de leurs futures acquisitions.
Concernant les particuliers (non professionnels) seront seulement soumises à TVA les premières mutations d'un immeuble neuf de moins de 5 ans acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) .
A noter que la vente d'un terrain à bâtir par un particulier n'est plus soumise à TVA, sans possibilité d'option.
Quand elle est applicable (1ere mutation dans les 5 ans d'un immeuble neuf acquis en VEFA), la TVA est calculée sur le prix de la transaction.
Les frais de notaire restent réduits et comprennent :
- les émoluments du notaire (proportionnels), qui s'appliquent sur la totalité du prix
- les émoluments de formalités et les frais divers
- la taxe de publicité foncière.
Au final, les frais de notaire sont de l'ordre de 2 à 3% du prix TTC, soit 3 à 4% de moins que pour l'achat d'un logement ancien. C'est la raison pour laquelle on parle de frais de notaire réduits.
Conformément à l'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010, adoptée le 25 février 2010, le vendeur va en quelque sorte agir comme un « professionnel » (ce cas est particulier à la TVA immobilière).
Il sera redevable de la TVA sur le prix de vente en vertu de l'article 257 du CGI.
Cela signifie que le prix de vente comprendra une TVA calculée au taux de 19,60%.
Celle-ci sera versée immédiatement à l'administration fiscale le jour de la vente par le notaire.
Cependant, le vendeur va pouvoir imputer sur cette TVA due celle qu'il aura collectée, c'est-à-dire celle qu'il aura lui-même payée aux entreprises ayant participé à la construction de l'immeuble.
Par exemple, si le vendeur a payé dans le cadre d'un achat en VEFA, il y a moins de 5 ans, un prix de 119 600 euros TTC, il pourra, lors de la vente de ce bien, récupérer la TVA afférente à son achat, c'est-à-dire 19 600 euros.
Ainsi si le vendeur revend le bien 130 000 euros, la TVA collectée sera alors de 25 480 euros.
Toutefois le vendeur ne devra reverser au titre de la TVA Immobilière que la différence entre 25 480 euros (TVA collectée) et 19 600 euros (TVA déductible) soit 5 880 euros.
Il lui restera donc net, sur son prix de vente 124 120 euros (et non 104 520 euros ).
En ce qui concerne les achats d'immeuble entre particuliers autre que les immeubles acquis en VEFA : pas de changement. Ces immeubles restent hors du champ d'application de la TVA Immobilière, et on applique toujours les droits de mutations de 5,09%.
TVA IMMOBILIERE: comprendre la réforme
Par christophe.ducellier le 11/03/10
Afin de mieux comprendre la réforme de la TVA immobilière qui alimente bien des forums en ce moment, voici ci joint un extrait du rapport, sur le sujet, de M. Etienne Blanc ,député.
Le rapport peut être consulté sur ce lien .
Vos questions sont les bienvenues pour nous permettre de mesurer la portée de la réforme.
NOTIFICATION D'UN COURRIER PAR L'ADMINISTRATION FISCALE
Par christophe.ducellier le 09/03/10
La question de la preuve de la notification d'un acte de procédure par l'admininstration fiscale est toujours une question délicate qui nourrit un important débat devant les tribunaux.
Trois décisions du Conseil d'Etat de décembre 2008 sont l'opportunité de revenir sur cette question :
CE 19 décembre 2008 n° 304781, Khalifat :
Le contribuable qui prétend que le plis recommandé lui notifiant un redressement n'a pas été reçu par lui et qu'il n'a pas signé l'accusé de réception doit établir que le signataire de l'avis n'avait pas qualité pour recevoir le plis en question.
Le contribuable ne peut alors se contenter de prétendre qu'il ne connait pas le signataire de l'accusé de réception. Il doit à tout le moins fournir une liste des personnes qui, en l'absence de toute habilitation, auraient pu signer l'avis en question. A défaut, il ne peut être regardé comme ayant démontré que le signataire n'était pas habilité.
Un pli recommandé présenté au domicile du contribuable et dont l'accusé de réception a été signé dans ces conditions doit être regardé comme ayant été régulièrement notifié.
CE 19 décembre 2008 n° 284065, Gallois et n° 284064, Me Moyrand :
Visant les articles R 256-6 et R 256-6 du Livre des Procédures Fiscales le Conseil d'Etat rappelle qu'un pli qui n'a pu êtreprésenté au destinataire ou à son fondé de pouvoir, doit être retourné au service des impôts expéditeur revêtu de la date de sa 1ere présentation et du motif de sa non délivrance.
Si le pli est retourné à l'expéditeur revêtu du cachet "non réclamé" et si le contribuable soutient que ce plis ne lui a effectivement pas été présenté, l'administration n'apporte pas la preuve de la notification en l'absence, sur le pli retourné, des mentions prévus aux articles cités ci-dessus et de la mention de ce que le contribuable a été avisé de ce que le pli était à sa disposition au bureau de poste.
TVA IMMOBILIERE: adoption du projet de loi de finances rectificative pour 2010
Par christophe.ducellier le 02/03/10
Le projet de loi de finances rectificative pour 2010 a été définitivement adopté le 25 février 2010. Il emporte réforme de la TVA immobilière (art. 16, v. http://www.senat.fr/petite-loi-ameli/2009-2010/305.html)
Le but de cette réforme est d'assurer la mise en conformité des règles de TVA applicables aux opérations immobilières avec la directive de 2006 relative au système commun de la TVA (Dir. CE n° 2006/112, 28 nov. 2006) et de simplifier le champ d'application de la TVA immobilière (opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, livraisons à soi-même, etc.).
DIFFICULTES DE TRESORERIE : LE POINT SUR LA PROCEDURE DE CONCILIATION
Par christophe.ducellier le 24/02/10
La loi du 26 Juillet 2005, modifié par l'ordonnance du 18 Décembre 2008 a créé la procédure de conciliation. Cette procédure de conciliation doit donner lieu à un accord entre le débiteur et ses principaux créanciers et cocontractants.
Il s'agit de permettre un sauvetage de l'entreprise en difficultés, en dehors de toute décision de justice, de manière rapide et confidentielle.
Cet accord peut prendre la forme :
- d'un accord simplement constaté par le président du tribunal, qui n'est pas publié et qui ne peut faire l'objet d'aucun recours.
-d'un accord homologué par le tribunal.
En toute hypothèse, qu'elle constate ou homologue l'accord, la décision met fin à la procédure de conciliation.
Les conditions de la conciliation:
L'article L.611-4 du code de commerce pose deux conditions cumulatives à la conciliation : une positive et une négative.
Positive : l'entreprise doit éprouver une difficulté juridique, économique ou financière, avérée ou prévisible.
Négative : l'entreprise ne doit pas se trouver en cessation des paiements depuis plus de 45 jours.
La possibilité d'une conciliation n'est envisageable que si la personne qui en demande le bénéfice entend et peut prendre des mesures de redressement. L'entreprise ne doit donc pas être dans une situation irrémédiablement compromise.
Le représentant de l'entreprise a seul qualité pour demander la nomination d'un conciliateur. Le président du tribunal ne peut pas se saisir d'office (article L.611-6 du code de commerce) : il est saisi par une requête du débiteur.
Le président a alors plusieurs possibilités :
- Si l'entreprise est en état de cessation de paiements depuis plus de 45 jours : le président déclare la demande irrecevable, mais il peut aussi suggérer le tribunal de se saisir d'office, pour ouvrir le redressement ou la liquidation.
- Si ce n'est pas le cas (pas de cessation ou depuis moins de 45 jours) : le président a des pouvoirs très étendus, quasi discrétionnaires : il peut refuser ou ouvrir la procédure.
Il peut refuser s'il estime la demande inopportune et qu'il estime que la solution des difficultés peut être trouvée dans le cadre d'un accord purement amiable.
Il peut aussi se limiter à la désignation d'un mandataire ad hoc chargé de préparer une éventuelle conciliation : il faut l'accord du débiteur. Le président peut aussi décider d'ouvrir la procédure de conciliation s'il estime que les conditions sont réunies.
La nomination du conciliateur ne donne donc lieu à aucune mesure de publicité. Elle est donc seulement communiquée au ministère public.
L'obtention d'un accord de conciliation est susceptible d'être favorisé par la possibilité qu'ont désormais d'importants créanciers d'accorder au débiteur des délais de paiement mais également des remises de dettes.
De plus, les créanciers qui accordent des facilités aux débiteurs dans le cadre de l'accord amiable de conciliation ne sont désormais plus, en principe, exposés à une condamnation pour soutien abusif.
L'accord lors de la procédure de conciliation
La procédure de conciliation est « menée » par un conciliateur qui est nommé par le Président du Tribunal.
Le conciliateur a pour mission de favoriser la conclusion entre le débiteur et ses principaux créanciers, ainsi que le cas échéant ses cocontractants habituels, d'un accord amiable destiné à mettre fin aux difficultés de l'entreprise. (Article L611-7 du code de commerce.)
Les effets de l'accord sont régis par l'article L611-8 du code de commerce.
Le législateur distingue selon que l'accord est seulement constaté ou homologué par le tribunal.
L'ordonnance de 2008 aboutit à un rapprochement des 2 dans certains des aspects. L'accord demeure un contrat synallagmatique. L'homologation qui pourrait être donnée à cet accord n'altère nullement sa nature conventionnelle. Dans les deux hypothèses il obéit aux effets du contrat.
Pour l'accord constaté, la compétence appartient au président du tribunal.
Dans cette première hypothèse, le président du tribunal constate l'accord. Il est saisi par une requête conjointe des parties. Le débiteur doit présenter une déclaration certifiée, attestant qu'il ne se trouvait pas en cessation des paiements lors de la conclusion de l'accord, ou que la conclusion de l'accord y met fin. Le président fait apposer la formule exécutoire sur l'accord.
L'accord constaté ne donne pas lieu à publication, il demeure confidentiel. Cette décision constatant l'accord n'est pas susceptible de recours.
Pour l'homologation, c'est la compétence du tribunal.
Dans les deux cas, l'intervention judiciaire est subordonnée à une condition : le débiteur ne se trouve pas en cessation des paiements, ou alors l'accord met fin à cette cessation des paiements. Dans les deux cas, la décision judiciaire met fin à la procédure de conciliation.
les conditions de l'homologation
La compétence appartient au tribunal (de commerce ou de grande instance).
C'est le débiteur qui demande cette homologation.
Les créanciers ne peuvent la demander, mais ils peuvent toutefois faire de cette homologation une condition suspensive de leur accord.
Le tribunal doit entendre ou tout au moins appeler les créanciers parties à l'accord (représentants d'entreprise ; conciliateur ; le ministère public).
L'article L611-8 II du code de commerce subordonne l'homologation de l'accord amiable à trois conditions de fond cumulatives.
-Le débiteur n'est pas en cessation des paiements, ou l'accord conclu y met fin. Ici le tribunal doit effectuer un contrôle judiciaire au fond. Le tribunal doit contrôler cette absence ou disparition de cessation des paiements. Alors que le président pour constater l'accord se fie à la déclaration du débiteur ;
-Les termes de l'accord doivent être de nature à assurer la pérennité de l'entreprise.
-L'accord ne doit pas porter atteinte aux intérêts des créanciers non signataires.
A ces trois conditions, l'homologation est de droit. Le jugement d'homologation est déposé au greffe, ou tout intéressé peut en prendre connaissance, et fait l'objet d'une mesure de publicité.
Les effets de l'homologation
Le jugement d'homologation est déposé au greffe.
Son dépôt donne lieu à publicité au BODACC et dans un journal d'annonces légales.
Il est susceptible d'appel de la part du ministère public et, en cas de contestation relative au privilège mentionné à l'article L. 611-11, de la part des parties à l'accord. Il peut également être frappé de tierce opposition. Le jugement rejetant l'homologation ne fait pas l'objet d'une publication. Il est susceptible d'appel
L'homologation n'augmente pas la force de l'accord, ses effets sont ceux d'un contrat.
Mais le législateur a ajouté certains effets spéciaux dans l'intérêt des débiteurs ; des créanciers ; et des garants.
Effets spéciaux dans l'intérêt du débiteur
Tout d'abord l'accord homologué entraine de la suspension des poursuites des créanciers parties à l'accord. Depuis l'ordonnance de 2008, ce n'est plus un effet spécifique à l'accord homologué car cet effet est étendu à l'accord constaté.
En revanche, demeure spécifique à l'accord homologué la levée de plein droit de tout interdiction d'émettre des chèques. Cette interdiction est mise en oeuvre à l'occasion du rejet d'un chèque émis avant l'ouverture de la procédure de conciliation.
Dans l'intérêt des créanciers
Le privilège dit de la conciliation ou de « l'argent frais » :
La loi de 2005 accorde un privilège aux créanciers apportant leur soutien à l'entreprise = c'est le privilège de la conciliation instituée par l'article L.611-11.Le privilège est limité au respect de deux conditions de fond :
Les créances nées d'un nouvel apport de trésorerie ou de la fourniture d'un nouveau bien ou service ;
Un crédit nouveau est donc exigé et pas un rééchelonnement des créances.
Ce privilège était réservé : il ne s'applique pas aux apports des actionnaires et associés du débiteur, mais aux seuls créanciers.
Mais le privilège s'applique aux apports de trésorerie, en compte courant, des associés car ils interviennent alors comme des créanciers et pas comme des associés. Les créanciers ne peuvent bénéficier de cette disposition au titre de leurs concours antérieurs à l'ouverture de la conciliation : il faut un crédit nouveau.
Ces accords nouveaux comme ces fournitures ne sont privilégiés que dans la mesure où ils sont consentis en vue d'assurer la poursuite d'activités de l'entreprise et sa pérennité. Ce qui exclut les accords fait au profit de l'activité non professionnelle du débiteur personne physique.
Il y a aussi une condition de forme : l'apport ou la promesse d'apport doit être constaté dans l'accord homologué.
Ces conditions réunies, les créanciers possèdent un rang favorable.
Ils seront payés avant les créances nées avant l'ouverture de la procédure collective, mais encore avant les créances nées pendant la période d'observation qui suit l'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire. En cas de liquidation, ils primeront aussi des créanciers antérieurs munis de suretés.
Néanmoins, dans tous les cas ils seront toujours primés par le super privilège des salariés et par le privilège des frais de justice.
Ce privilège de conciliation peut bien sûr porter préjudice aux autres créanciers, parties ou non à l'accord. Mais ils ont la tierce opposition ou l'appel.
La protection contre le report de la date de cessation des paiements.
L'article L.631-8 al.2 dispose que la date de cessation des paiements ne peut être reportée (sauf cas de fraude) à une date antérieure à la décision définitive ayant homologué un accord amiable.
Cette solution est destinée à rassurer les signataires contre les dangers que présenterait le report de la cessation des paiements en amont de l'homologation : pour les créanciers le risque est surtout celui des nullités de la période suspecte.
Dans l'intérêt des garants.
L'homologation permet aux cautions, personnes physiques et morales, de bénéficier des remises qui auront pu être accordées par les créanciers à l'entreprise dans le cadre de la négociation.
Depuis l'ordonnance de 2008, ce trait de l'accord homologué bénéficie également en cas d'accord seulement constaté.
Les avantages résultant de l'homologation sont donc importants, mais ses inconvénients peuvent l'être aussi en raison notamment à la renonciation de la confidentialité du fait de la publication du jugement d'homologation.
La conciliation est donc un outil efficace à utiliser avec discernement.
NUE PROPRIETE ET REGIME MERE-FILLE
Par christophe.ducellier le 20/02/10
Une société mère détenant en nue propriété des titres de participation peut elle bénéficier du régime mère-fille lors d'une distribution de dividendes ?
Pour le tribunal administratif de Paris (8 juillet 2009, n° 0417286 et n° 0803363, sté Sof-Invest), l'article 54 de l'annexe II au CGI (qui réserve le régime mère-fille aux titres détenus au moins deux ans en pleine propriété) ajoute une condition aux dispositions législatives de l'article 145 du CGI.
La qualité de nu propriétaire ne s'oppose donc pas à l'application du régime mère-fille.
CET ET LOCATION D'IMMEUBLES
Par christophe.ducellier le 18/02/10
Mesure emblématique de la loi de finances pour 2010, la supression de la taxe professionnelle s'accompagne de la création d'une nouvelle Contribution, la CET (Contribution économique territoriale).
La nouvelle contribution se décompose en deux éléments distincts: la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.
On a pu lire dans de nombreux commentaires que le champ d'application de la Contribution Foncière des Entreprises serait presque identique à celui de la taxe professionnelle.
C'est en grande partie vrai (v. l'article 1447 du CGI dans sa nouvelle rédaction).
Une exeption mérite toutefois d'être soulignée : l'extension du champ d'application de la CFE aux locations nues d'immeubles autres qu'à usage d'habitation, quand ces locations génèrent des recettes brutes supérieures à 100.000 euros par an (art. 1447, I du CGI).
Les conséquences de cette taxation n'ont pas encore été analysées en détail.
Il apparait toutefois que la rentabilité des investissements dans ce type d'immeubles (à savoir des immeubles industriels, commerciaux ou de bureaux) sera directement impactée ce qui ne pourra, immanquablement, qu'avoir des répercussions sur leur valorisation.
Contrairement à la taxe foncière en effet, la CFE ne pourra être mise à la charge des locataires.
A cela viendra bien évidemment s'ajouter la question de la révision des valeurs locatives par l'administration fiscale.
On sait que la taxe foncière et la CFE pour l'instant, ont pour assiette la valeur locative des immeubles. On sait aussi que ces valeurs locatives n'ont, pour les immeubles anciens, pas été révisées depuis 1970.
Chaque année, la valeur locative fiscale de l'année précédente est actualisée au moyen d'un coefficient forfaitaire de majoration, fixé pour 2010 à 1,012.
Lorsque le grand chantier de la révision des valeurs locatives interviendra (et certains le prédisent pour 2010) les taxes foncières et CFE ne pourront qu'augmenter en raison de l'actualisation des valeurs locatives.
L'investisseur avisé devra donc tenir compte de ces nouvelles charges dans la valorisation des immeubles, surtout si l'on ajoute à cette perspective la baisse historique enregistrée par l'indice du coût de la construction qui a reculé de 5,77% au 3e trimestre 2009 par rapport à la même période de 2008, ce qui ne manquera pas d'impacter à la baisse les loyers commerciaux...
PARADIS FISCAUX: la liste est arrêtée
Par christophe.ducellier le 17/02/10
Dans la droite ligne de l'arcenal répressif dont s'est dotée l'admnistration fiscale dans le cadre de la loi de finance rectificative pour 2009 afin de lutter contre l'évasion et la fraude fiscale, l'arrêté ministériel établissant jusqu'à la fin de l'année 2010 la liste des états non coopératifs au plan fiscal à été signé par les ministres concernés en fin de semaine dernière.
Figurent sur la liste : Anguilla, Belize, BruneÏ,Costa Rica, Dominique, Grenade, Guatemala, iles Cook, Iles Marshall, Liberia, Montserrat, Nauru,, Niue, Panama, Phillipines, Saint Kitts et Nevis, Sainte Lucie, Saint Vincent et les Grenadines.
Rappel du nouveau dispositif résultant de la loi de finances rectificative pour 2009 :
La loi de finance rectificative pour 2009 insert dans le CGI à l'article 238-0 A, la notion d' « Etat ou territoire non coopératif », et l'application de mesures fiscales différenciées, plus strictes, pour les opérateurs localisés ou réalisant des transactions dans ces Etats membres.
Les critères (cumulatifs) retenus pour caractériser ces Etats sont les suivants :
* Etat ou territoire qui n'est pas membre de la Communauté européenne.
* Sa situation au regard de la transparence et de l'échange d'informations en matière fiscale a fait l'objet d'un examen par l'OCDE
* Il n'a pas conclu avec la France une convention administrative permettant l'échange de tout renseignement nécessaire à l'application de la législation des parties, ni signé avec au moins douze Etats ou territoires une telle convention.
Il s'en suit un durcissement des prélèvements à la source pour ces Etats ou territoires non coopératifs :
* Retenues à la source de 50% des revenus distribués par les sociétés françaises lorsque le bénéficiaire des revenus n'a pas son domicile fiscal ou son siège social hors de France dans un Etat ou territoire non coopératif.
* Prélèvement obligatoire de 50% pour les produits de l'assurance-vie lorsque le bénéficiaire est fiscalement domicilié ou établi dans un Etat non coopératif.
* Prélèvement obligatoire de 50% pour les produits de placement à revenu fixe payés à un établissement financier établi dans un Etat ou territoire non coopératif.
* Prélèvement à la source au taux de 50% sur les profits immobiliers habituels, les plus-values immobilières occasionnelles et les plus-values de cession de droits sociaux lorsque ces profits sont réalisés par des personnes ou organismes domiciliés, établis ou constitués dans un Etat ou territoire non coopératif.
Plus-values professionnelles.
La loi de finance rectificative pour 2009 exclut les plus values de cession de titres de sociétés établies dans des Etas ou territoires non coopératifs du régime d'imposition des plus-values à long terme.
Cette disposition s'applique aux plus-values réalisées par des personnes morales assujetties à l'impôt sur les sociétés ou par des entreprises imposées à l'impôt sur le revenu.
Le dispositif exclut également du régime du long terme les distributions opérées par les sociétés de capital-risque.
Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2011, les plus-values constatées à l'occasion des cessions de titres de sociétés établies dans un Etat ou territoire non coopératif son t exclues du champ d'application du régime du long terme et taxées dans les conditions applicables au résultat courant.
Les moins-values subies à raison de la cession de ces mêmes titres ne peuvent s'imputer sur le plus-values de même nature et non sur le résultat d'exploitation.
Régime de sociétés mères et filiales.
La loi de finances rectificative exclut du champ d'application du régime des mères et filiales les dividendes perçus des filiales établies dans les Etats ou territoire non coopératifs au sens de l'article 238-0 A du CGI.
Cette mesure s'applique aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2011.
Procédure d'enquête fiscale:
Une procédure d'enquête judiciaire menée par des agents des services fiscaux et dirigée par le parquet est créée pour les cas de fraude fiscale recourant notamment à l'utilisation de comptes détenus directement ou indirectement dans des Etats non coopératifs.
INSCRIPTION EN COMPTE COURANT = REVENU IMPOSABLE !
Par christophe.ducellier le 04/02/10
La question se pose souvent : bien des contribuables pensent ne pas avoir à déclarer à l'impôt sur le revenu une somme qui leur est payée par une société au moyen de l'inscription de cette dernière en compte courant d'associé.
Pourtant, en matière d'impôt sur le revenu, les revenus imposables sont les revenus disponibles.
L'inscription au crédit d'un compte courant d'associé vaut donc (en principe) paiement des sommes en question.
S'il s'agit de dividendes, intérêts de compte courant ou de toute somme pouvant être qualifiée de revenu, il convient donc de les déclarer.
Il en irait différemment si le titulaire du compte courant peut démontrer qu'il ne pouvait disposer des sommes inscrites au crédit du compte courant.
Pour apporter une telle démonstration, il faut prouver que l'indisponibilité ne résultait pas de la volonté du titulaire : clause d'insdisponibilité, convention de blocage du compte, décision de blocage par un administrateur judiciaire etc...
Notons enfin qu'une somme inscrite en charges à payer n'est pas disponible...sauf bien sûr, si l'administration peut démontrer que c'est en raison des pouvoirs du titulaire de la créance que les sommes n'ont pas été virées en compte courant .
L'USUFRUIT TEMPORAIRE: UN OUTIL AU SERVICE DES BAILLEURS SOCIAUX
Par christophe.ducellier le 01/02/10
Selon le rapport 2010 de la Fondation Abbé-Pierre, 10 millions de Français sont concernés par la "crise du logement", avec notamment 3,5 millions de mal-logés, dont 600 000 enfants, et plus de 6 millions d'habitants affectés moins directement (loyers impayés, surpeuplement, hébergement chez un tiers...).
Le sujet, on le sait est d'importance depuis maintenant de nombreuses années et devient véritablement préoccupant.
Il commence à faire polémique chez les politiques.
Martine Aubry, première secrétaire du Parti socialiste, a affirmé que la France devait faire "une priorité nationale du logement", ne jugeant "pas normal" qu'un tiers du budget aille "vers la défiscalisation". Intervenant devant la Fondation Abbé-Pierre pour le logement des défavorisés, Mme Aubry a demandé : "Quand va-t-on en faire une priorité ? On a besoin de huit cent mille à neuf cent mille logements sociaux en France. On sait bien qu'on ne le fera pas comme cela."
De son côté, le gouvernement ne reste pas inactif.
Le Secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu incite les sociétés anonymes de HLM à se regrouper et à vendre davantage de logements à leurs occupants.
Le problème est connu : compte tenu du déficite abyssal du déficit de l'Etat, les moyens alloués au logement social ne risquent pas de progresser.
Il va donc falloir trouver d'autres moyens de financement plutôt que de générer encore des déficits.
C'est dans cette perspective que se situe la démarche du secrétaire d'Etat.
La cession de logement devrait permettre aux bailleurs sociaux de dégager des ressources pour financer la construction de nouveaux logements.
Parallèlement, depuis une petite vingtaine d'années, les gouvernements successifs ont réussi à faire prendre en charge par des investisseurs privés la construction de logements intermédiaires et ce, au moyens d'incitations fiscales (lois Périssol, Méhaignerie, Besson, Robien, Borloo, etc...)
Notons que certains de ces régimes sont arrivés ou vont arriver à leur échéance : le régime de défiscalisation expirant, les contraintes en termes de plafonnement de loyer vont disparaitre, sans qu'il soit proposé aux propriétaires un nouveau régime incitatif pour maintenir le montant du loyer dans une fourchette qui lui confère un caractère social.
UNE SOLUTION... PARMIS D'AUTRES :
Depuis plusieurs années maintenant, des voix s'élèvent pour démontrer que le démembrement de propriété peut apporter des solutions à certains bailleurs sociaux.
Rappelons que la détention de la propriété immobilière n'est pas nécessaire à l'activité d'un bailleur social, comme elle ne l'est pas, non plus, à l'activité d'une société commerciale ou même d'une société hotelière.
L'exemple du groupe Accor qui se désengage massivement de l'investissement immobilier, trop consommateur de capitaux, est à ce titre fort intéressant voir exemplaire.
Ce n'est, en effet, pas parce que ce groupe cède son immobilier qu'il est moins efficace dans son métier d'hotelier, tout au contraire : ses capitaux sont mieux utilisés et plus rentables dans l'exploitation proprement dite.
Il en est de même pour un bailleur social.
Celui-ci a, avant tout, besoin de disposer de l'usage d'un immeuble d'habitation et non de sa propriété.
Un usufruit temporaire portant sur l'immeuble permet justement de disposer de cet usage.
Or cet usufruit temporaire a une valeur nécessairement inférieure à celle de la pleine propriété puisqu'il est l'un des éléments composant cette pleine propriété..
Cette valeur se détermine par capitalisation puis actualisation des flux de loyers à attendre du bien immobilier sur la période considérée.
Dans la mesure où elle sera (forcément) inférieure à la valeur de la pleine propriété du même bien immobilier, l'effort financier du bailleur social et en conséquence l'immobilisation corrélative de ses capitaux seront donc diminués.
A capacité financière équivalente, un bailleur social utilisant la technique de l'usufruit temporaire aura capacité de création de logements supérieure à celle d'un bailleur social plein propriétaire.
Quel sera le sors réservé à la nue propriété ?
C'est certainement là que réside la clé du succès d'une telle opération.
La nue propriété peut être, d'un point de vue économique, analysée en un contrat de capitalisation (on paye aujourd'hui une somme X qui permettra d'obtenir à terme la pleine propriété de l'immeuble qui vaudra alors X majoré d'une plus value).
Or le régime fiscal du nu propriétaire est particulièrement intéressant : la nue propriété ne donne pas lieu au versement annuel d'un revenu imposable et ne génère donc pas d'impôt sur le revenu.
En outre, la nue propriété n'est pas imposable à l'ISF.
En outre et pour aider à l'investissement dans la nue propriété, le législateur fiscal a spécialement autorisé la déduction des intérêts d'emprunt afférents à l'acquisition d'une nue propriété en permettant leur imputation sur les autres revenus fonciers (art.82 de la loi 2008-1443 du 30. 12. 2008)
Compte tenu de ce contexte fiscal favorable, un marché existe donc pour ce type d'acquisitions, puisqu'elles répondent au besoin de certains investisseurs qui n'ont pas besoin de revenus immédiats.
Actuellement, on voit d'ailleurs des promoteurs proposer sur le marché des nues propriétés d'appartements dont l'usufruit temporaire a été cédé à des bailleurs sociaux.
Toutefois, à y regarder de près, il est possible de "deviner" que, concernant ces produits, la rentabilité du capital investi n'est pas la même pour le nu propriétaire ou pour l'usufruitier temporaire.
Or si l'on veut utiliser cette technique pour développer la construction de logements sociaux, il faut qu'elle soit attractive financièrement pour chacune des parties.
UNE INITIATIVE INTERESSANTE QUI OUVRE DE BELLES PERSPECTIVES :
Forts de ce constat, des bailleurs sociaux sont en train de recourir seuls à la même technique : ils construisent un programme neuf, souvent par l'intermédiaire d'une structure ad'hoc, l'usufruit temporaire est cédé au bailleur social et la nue propriété à des investisseurs privés.
Afin de rendre le programme attractif un soin particulier doit être attaché à la détermination des valeurs de nue propriété et d'usufruit temporaire, afin d'offrir des taux de rendement du capital investis tout aussi intéressants pour l'un comme pour l'autre.
Beaucoup de calculs sont, sous cet aspect, pour le moins approximatifs, pour ne pas dire rustiques!
Ces approximations peuvent entrainer des conséquences fiscales dommageables.
En effet, dans la mesure où la commercialisation des nue propriétés peut prendre un certain temps, le bailleur social pourra être tenté de faire porter par une structure de son groupe et constituée à cet effet, la nue propriété des lots non encore vendus.
Or, si l'on veut éviter toute remise en cause par l'administration fiscale des valeurs retenues (usufruit temporaire comme nue propriété) principalement pour se prémunir de toute critique au titre de l'acte anormal de gestion ou d'utilisation à des fins privées d'argent public, il conviendra bien évidemment au bailleur social d'être à même de démontrer que les valeurs sont équilibrées et justifiées objectivement.
Cet écueil technique peut parfaitement être maitrisé pourvu que l'on sache effectuer les valorisations de façon indépendante l'une de l'autre et prendre en compte puis réduire les incertitudes résultant des calculs d'actualisation (rappelons que la détermination de la valeur de la nue propriété par soustraction de la valeur de l'usufruit temporaire à celle de la pleine propriété ne conduit à rien de pertinent...)
Dans les conditions résumées ci-dessus, le démembrement de propriété pourra être un véritable outil au service des bailleurs sociaux et du logement social.
Il constitue, en outre, une nouvelle façon d'associer capitaux publics et privés au service de l'intérêt général et, à ce titre également, il est un moyen de financement innovant.
http://wiki.societal.org/tiki-index.php?page=Demembrement
http://www.village-justice.com/articles/Financer-immobilier-entreprise,7239.html
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References: l'article 16
 l'article 257
 l'article 54
 l'article 145
 l'article 1447
 l'article 238
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