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Timestamp: 2020-04-04 15:37:15+00:00

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Sentenza Cassazione Civile n. 20639 del 13/10/2016 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20639 del 13/10/2016
Cassazione civile sez. III, 13/10/2016, (ud. 16/06/2016, dep. 13/10/2016), n.20639
sul ricorso 26627/2014 proposto da:
N.R., P.E., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA
DI NOVELLA 22, presso lo studio GITTO, rappresentati e difesi
dall’avvocato GIANCLUCA SANSONETTI giusta procura in calce al
G.P.A.R.;
avverso la sentenza n. 977/2014 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA,
udito l’Avvocato FILIPPO CANTALE per delega non scritta;
1. Con ricorso alla Sezione specializzata agraria del Tribunale di Bologna G.P.A.R. convenne in giudizio N.R. ed P.E., chiedendo che fosse dichiarata la risoluzione, per inadempimento delle convenute, dei due contratti di affitto di fondo rustico e di compravendita stipulati in pari data, con condanna delle medesime al rilascio dei fondi ed al risarcimento dei danni.
Si costituirono in giudizio le convenute, chiedendo il rigetto della domanda e proponendo domanda riconvenzionale per la declaratoria di nullità del contratto di affitto per violazione della L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 45 e la risoluzione di entrambi i menzionati contratti per colpa della G..
Espletata prova per testi, il Tribunale accolse la domanda principale e rigettò la domanda riconvenzionale, dichiarò la risoluzione del contratto di affitto di fondo rustico e di compravendita per colpa delle convenute, che condannò alla restituzione dei beni ed al pagamento della somma di Euro 55.000 a titolo di canoni di locazione e di eUro 8.000 a titolo di risarcimento dei danni, oltre al pagamento delle spese di giudizio.
2. Appellata la pronuncia da N.R. ed P.E., la Corte d’appello di Bologna, Sezione specializzata agraria, con sentenza del 6 maggio 2014 ha rigettato l’appello, confermando la decisione del Tribunale e condannando le appellanti al pagamento delle ulteriori spese del grado.
Ha osservato la Corte territoriale che doveva ritenersi pacifica la stipulazione tra le parti dei due suindicati contratti, in data (OMISSIS), contratti tra loro collegati.
In ordine alla presunta violazione dell’art. 45 cit., la Corte ha rilevato che il contratto in deroga – previsto per la durata di tre anni e con un canone di affitto molto elevato risultava sottoscritto dai rappresentanti sindacali delle rispettive categorie, per cui, in mancanza di una domanda di annullamento per vizi della volontà, doveva ritenersi valido. D’altra parte, la deroga rispetto alla durata legale era giustificata dalla particolare previsione contrattuale secondo cui i canoni di affitto del triennio sarebbero stati computati nel prezzo di acquisto del fondo medesimo, il che dava conto anche della eccessività del canone (Euro 36.000 annui, di cui 30.000 per l’affitto del fondo rustico e il residuo per l’attività agrituristica).
In riferimento, poi, al rigetto della domanda riconvenzionale volta all’accertamento che la risoluzione dei contratti doveva essere pronunciata per colpa della proprietaria, la Corte d’appello ha osservato che gli accordi tra le parti dimostravano, alla luce delle deposizioni testimoniali, che la mancata consegna di una parte dei beni era stata concordata, avendo consentito le odierne ricorrenti che la sorella della G. ed il suo convivente rimanessero su parte del fondo per continuare nell’allevamento dei cavalli. Risultava poi dalle prove documentali che la conduttrice N. aveva realizzato sull’immobile una serie di modifiche non concordate con la proprietaria, circostanza che di per sè, in virtù di apposita clausola risolutiva espressa, legittimava la domanda di risoluzione da parte della G..
3. Contro la sentenza della Corte d’appello di Bologna propongono ricorso N.R. ed P.E., con unico atto affidato a cinque motivi.
G.P.A.R. non ha svolto attività difensiva in questa sede.
1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1460 e 1168 c.c., degli artt. 115 e 116 c.p.c. e della L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 45.
Rilevano le ricorrenti che la sentenza avrebbe errato nel ritenere pienamente prestata l’assistenza delle rispettive associazioni sindacali nella conclusione del contratto di affitto in deroga; in realtà, la rappresentante dei conduttori non era presente ed aveva firmato il contratto in un secondo momento, nè sarebbe sufficiente, al riguardo, la relativa sottoscrizione. D’altra parte, la durata triennale del contratto ed il canone elevatissimo sarebbero indice della necessità di fare applicazione dell’art. 1349 c.c., con conseguente determinazione del canone congruo. Le ricorrenti chiedono poi, “in via di riconvenzione”, che il contratto di affitto venga prorogato fino al (OMISSIS), di scadenza dei quindici anni previsti per legge, aggiungendo che il loro consenso alla stipula sarebbe stato indotto con dolo.
Osserva il Collegio che la censura viene presentata sotto diversi profili, da esaminare separatamente.
Da un lato, infatti, essa pone una serie di questioni di fatto che, affrontate e risolte positivamente dalla sentenza impugnata, non sono più esaminabili in questa sede. Affermare, come si fa nel motivo in esame, che nessuna attività di consulenza ed assistenza sarebbe stata mai prestata in favore delle ricorrenti e, addirittura, che il rappresentante dell’associazione professionale delle stesse avrebbe firmato il contratto “successivamente alla stipulazione dello stesso” significa sollecitare questa Corte ad un nuovo esame del merito, che è palesemente precluso in sede di legittimità. La sentenza impugnata, oltre tutto, ha giustamente rilevato che il contratto recava la sottoscrizione dei rappresentanti delle rispettive associazioni alle quali aderivano le contraenti, per cui, in mancanza di un’azione di annullamento per vizi della volontà, esso doveva ritenersi pienamente valido. Quest’ultima osservazione della sentenza impugnata dimostra anche l’inammissibilità dell’ulteriore censura (p. 17 del ricorso) secondo cui il consenso delle ricorrenti in ordine al canone di affitto sarebbe stato “carpito con dolo”.
Da un altro lato, poi, il motivo in esame prospetta una diversa questione, cioè quella dell’esorbitanza del canone di locazione, e trae da questo rilievo un ulteriore argomento a sostegno della tesi della nullità del contratto in deroga stipulato tra le parti. Si osserva al riguardo, però, che la sentenza impugnata ha fornito sul punto un’ampia e motivata spiegazione. La Corte bolognese, infatti, ha posto in luce che la stipulazione di un contratto di affitto in deroga “era funzionale al collegamento esistente e voluto tra le parti, tra l’affitto e la compravendita”; gli accordi erano nel senso che i canoni pagati dal (OMISSIS) (data di firma dei due contratti) fino al (OMISSIS) sarebbero stati computati nel prezzo di acquisto, di talchè “le somme pagate a titolo di canone andavano decurtate dalla caparra” e la durata triennale del contratto “si spiegava con la previsione di rogitare entro il (OMISSIS)”. L’imputazione dei canoni, quindi, era finalizzata a “venire incontro all’interesse delle parti acquirenti e agli ingenti impegni finanziari assunti dalla venditrice con riferimento al compendio in oggetto”.
A fronte del complesso delle argomentazioni della sentenza impugnata, del tutto coerenti e ragionevoli, risultano prive di fondamento tutte le censure poste nel primo motivo di ricorso.
2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., in ordine al mancato accoglimento della domanda riconvenzionale.
Osservano le ricorrenti che la Corte d’appello non avrebbe correttamente valutato, a tal fine, le circostanze emerse dall’istruttoria, dalle quali era risultato che la G. non aveva messo le acquirenti in condizioni di godere a pieno del bene affittato, stante la permanenza sul fondo della sorella della venditrice e del suo compagno.
3. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, consistente nella mancata considerazione dell’esistenza di un accordo per il quale la G. avrebbe dovuto pagare alle ricorrenti la somma di Euro 250 mensili per il mantenimento di ogni singolo cavallo. Non sarebbe convincente, poi, che le affittuarie abbiano accettato di pagare un canone di Euro 36.000 annui per un fondo occupato e sfruttato in parte dai parenti della locatrice.
4. Con il quarto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1454, 1460, 1463, 1464, 1489 e 1490 c.c., in ordine alla presenza di abusi edilizi sul compendio di beni oggetto dei contratti.
Si censura, sul punto, il fatto che la G. si sarebbe resa responsabile di una serie di abusi edilizi che le erano stati segnalati; la Corte d’appello non solo non ha ammesso la richiesta c.t.u. sul punto, ma avrebbe arbitrariamente ritenuto di addebitare alle odierne ricorrenti di aver realizzato lavori non consentiti per contratto, tanto più che la G. si era rifiutata di esibire la documentazione urbanistica richiesta.
5. I motivi secondo, terzo e quarto, benchè tra loro differenti, sono da esaminare congiuntamente, in quanto tra loro evidentemente connessi.
Osserva la Corte che il secondo motivo si risolve, in modo palese, nel tentativo di ottenere in sede di legittimità una nuova e non consentita valutazione di merito, come appare dai continui richiami alle deposizioni testimoniali ed alla presunta necessità di una diversa interpretazione delle stesse.
Il terzo motivo, in parte ripetitivo dei precedenti, è inammissibile per la novità della questione prospettata in ordine al presunto accordo per il pagamento di una cifra mensile per il mantenimento dei cavalli, visto che non si dice nel ricorso se e quando tale questione sia stata mai posta al giudice di merito.
Quanto al quarto motivo – che pure sottopone a questa Corte questioni che attengono al merito della causa – è sufficiente rilevare che la sentenza impugnata (v. p. 13) ha motivato con ampiezza, affermando che dalla documentazione amministrativa prodotta in causa risultava che le modifiche erano state effettuate dalla conduttrice senza il consenso della proprietaria; il che, tra l’altro, giustificava di per sè la risoluzione del contratto, stante l’esistenza di una clausola risolutiva espressa valida in presenza anche di una sola violazione o inadempimento degli accordi.
6. Con il quinto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione degli artt. 1454 e 1458 c.c..
Lamentano le ricorrenti che la sentenza d’appello, così come quella di primo grado, ha condannato al pagamento della somma complessiva di Euro 55.000 “senza motivare a quale titolo detta somma dovrebbe essere pagata dalle odierne ricorrenti”; tale somma non potrebbe essere imputata a canoni di locazione stante la risoluzione del contratto, e comunque la Corte d’appello nulla ha detto sul punto.
E’ lo stesso ricorso, infatti, ad indicare (v. p. 10) come il Tribunale sia pervenuto a quella liquidazione del danno; ciò nonostante, dal contenuto dei motivi di appello per come sono riportati nel prosieguo del ricorso non risulta in alcun modo se ed in quali termini la statuizione di condanna pronunciata dal primo giudice sia stata fatta oggetto di impugnazione in sede di appello. Ne consegue che, una volta confermato l’addebito della risoluzione a carico delle odierne ricorrenti, sull’entità della liquidazione dei danni si è formato il giudicato interno.
Pur sussistendo, in astratto, le condizioni di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, per il versamento, da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, tale obbligo va escluso, trattandosi di ricorso esente per legge, attesa la natura della controversia.

References: Sentenza 
 sentenza 
 art. 45
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 art. 13