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Timestamp: 2016-10-21 15:01:47+00:00

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4A_577/2010 (21.03.2011)
4A_577/2010
Arr�t du 21 mars 2011
Y.________, repr�sent� par
Me Laurent Schuler,
bail � loyer; vice de forme,
recours en mati�re civile contre l'arr�t rendu le 21 mai 2010 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Y.________ en qualit� de bailleur et X.________ en qualit� de locataire ont conclu un contrat de bail � loyer portant sur un appartement de 3,5 pi�ces et un garage � .... Le loyer mensuel net �tait de 3'250 fr. (dont 200 fr. pour le garage), plus 200 fr. de charges. Prenant effet le 1er octobre 2007, le bail devait durer deux ans; il �tait ensuite reconductible d'ann�e en ann�e, sauf avis de r�siliation re�u au moins quatre mois avant l'�ch�ance.
Le 28 d�cembre 2007, la locataire a adress� au bailleur une liste de d�fauts qu'elle disait avoir constat�s depuis un mois. Le 1er juillet 2008, elle a restitu� de mani�re anticip�e l'appartement et ses d�pendances et a cess� depuis lors de s'acquitter des loyers. L'appartement n'a pas �t� relou�.
B.a Le 29 septembre 2008, la locataire a ouvert action devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Elle a conclu au paiement de 8'400 fr. en pr�cisant par la suite qu'elle demandait une r�duction de loyer de 25 %. Le bailleur a conclu au rejet de l'action et pris des conclusions reconventionnelles tendant notamment au paiement du loyer jusqu'� l'�ch�ance contractuelle du 1er octobre 2009. Concluant � lib�ration, la locataire a encore pris une conclusion en annulation d'une poursuite en cours.
Par jugement du 15 avril 2009, le Tribunal des baux a r�duit de 5 % les loyers mensuels nets de l'appartement et du garage du 1er janvier 2008 au 28 f�vrier 2009 (ch. I et III du dispositif) et condamn� en cons�quence le bailleur � verser � la locataire les sommes de 915 fr. (appartement) et 60 fr. (garage) plus int�r�ts au titre des fractions de loyers pay�es en trop pour la p�riode du 1er janvier au 30 juin 2008 (ch. II et IV du dispositif). Il a par ailleurs condamn� la locataire � verser au bailleur d'une part les sommes de 24'780 fr. et 1'520 fr. plus int�r�ts au titre des loyers r�duits pour l'appartement et le garage aff�rents � la p�riode du 1er juillet 2008 au 28 f�vrier 2009 (ch. V et VI du dispositif), d'autre part le montant de 400 fr. plus int�r�ts au titre des frais de remise en �tat de l'appartement lou� (ch. VII du dispositif). Il a rejet� toutes autres ou plus amples conclusions (ch. X du dispositif).
B.b La locataire a port� ce jugement devant la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois. Elle a conclu principalement � une r�duction de 25 % du loyer mensuel net de l'appartement du 1er janvier 2008 au 28 f�vrier 2009 (ch. I du dispositif), ainsi qu'� l'annulation des chiffres II, IV, V, VI et VII du dispositif du jugement et � l'adjonction d'un chiffre XI nouveau ordonnant l'annulation d'une poursuite en cours. Elle a pris des conclusions subsidiaires en nullit�. L'intim� n'a pas d�pos� de m�moire.
Par arr�t du 21 mai 2010, la Chambre des recours a rejet� le recours et confirm� le jugement de premi�re instance.
La locataire (ci-apr�s: la recourante) interjette un recours en mati�re civile aupr�s du Tribunal f�d�ral. Elle conclut � l'annulation de l'arr�t pr�cit� et � la r�forme du jugement du Tribunal des baux en ce sens que les chiffres II, IV, V et VI de son dispositif sont annul�s et qu'un chiffre XI nouveau est ajout� ordonnant l'annulation d'une poursuite en cours.
Le bailleur (ci-apr�s: l'intim�) conclut au rejet du recours.
L'autorit� pr�c�dente se r�f�re � son arr�t.
L'arr�t attaqu� a �t� rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par l'autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 al. 1 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont les juges pr�c�dents ont fix� la valeur litigieuse � 35'220 fr., sans �tre contredits par les parties, de sorte que le seuil de 15'000 fr. est atteint (art. 74 al. 1 let. a LTF). Interjet� par une partie � la proc�dure qui a partiellement succomb� dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF dans sa teneur ant�rieure au 1er janvier 2011), le recours est pour le surplus recevable puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
Le recours en mati�re civile peut �tre interjet� pour violation du droit tel que d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal f�d�ral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), il n'examine en principe que les griefs invoqu�s et n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).
Le Tribunal f�d�ral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en �carter que si les faits ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte - notion qui correspond � celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 314) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
A l'appui de sa r�ponse, l'intim� a produit le proc�s-verbal d'une audience tenue le 11 juin 2009 devant la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer.
Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut �tre pr�sent� dans un recours au Tribunal f�d�ral, sauf � r�sulter de la d�cision de l'autorit� pr�c�dente (art. 99 al. 1 LTF; cf. arr�t 4A_536/2010 du 1er d�cembre 2010 consid. 2.1). Cette exception n'�tant pas r�alis�e en l'esp�ce, la pi�ce en question est irrecevable.
4.1 La recourante se plaint d'une violation des art. 20 al. 2 et 270 al. 2 CO, 19 al. 3 OBLF (RS 221.213.11) et 8 CC. Selon elle, les juges vaudois, saisis d'une contestation portant sur le loyer, auraient d� examiner d'office la fixation du loyer initial et en constater la nullit�, faute d'utilisation de la formule officielle obligatoire. Qui plus est, il leur aurait �chapp� que le bailleur doit prouver le montant du loyer qu'il r�clame en produisant le contrat de bail et la formule officielle. Le bailleur n'ayant pas pr�sent� ladite formule, le juge aurait d� rejeter son action.
4.2 Dans le canton de Vaud, le bailleur doit notifier le loyer initial au moyen de la formule officielle (art. 270 al. 2 CO et art. 1er de l'arr�t� du 9 juillet 2001 rendant obligatoire la formule officielle au changement de locataire, RSV 221.315.1). Cette obligation constitue une exigence de forme �crite qualifi�e au sens de l'art. 11 CO (cf. ATF 120 II 341 consid. 2c). Un vice de forme tel que le d�faut d'utilisation de la formule officielle entra�ne la nullit� partielle du contrat, limit�e � la fixation du loyer (ATF 124 III 62 consid. 2a p. 64). La nullit� se constate d'office et intervient de plein droit (arr�t 4C.428/2004 du 1er avril 2005 consid. 3.1; Pierre Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d. 1997, p. 262).
A teneur de l'art. 274d al. 3 CO applicable � la proc�dure relative aux baux d'habitations et de locaux commerciaux, le juge �tablit d'office les faits et appr�cie librement les preuves; les parties sont tenues de lui pr�senter toutes les pi�ces n�cessaires � l'appr�ciation du litige. Le principe d'instruction ainsi pos� n'est pas une maxime officielle absolue, mais une maxime inquisitoire sociale; le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce � expliquer sa position (SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3e �d. 2008, n� 19b ad art. 274d CO p. 915). Cette disposition ne lib�re pas les parties de la responsabilit� d'�tablir l'�tat de fait pertinent et d'apporter les preuves topiques; elle n'a pas d'influence sur le fardeau de la preuve (ATF 125 III 231 consid. 4a; David Lachat, Le bail � loyer, 2008, p. 149). Le juge doit n�anmoins s'assurer, notamment par l'interpellation des parties, que leurs all�gations et leurs offres de preuve sont compl�tes, mais il n'est tenu de le faire que s'il a des motifs objectifs d'�prouver des doutes sur ce point (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 239; 107 II 233 consid. 2c p. 236). La maxime inquisitoire sociale ne limite pas le droit des parties de d�terminer librement l'objet du litige par leurs conclusions, conform�ment � la maxime de disposition; le juge n'a ainsi pas � instruire des faits sans lien avec l'objet du litige, ou qui concernent des pr�tentions autres que celles invoqu�es, ou qui sont reconnus par les parties (Peter Higi, Z�rcher Kommentar, 4e �d. 1996, n�s 67-71 ad art. 274d CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n� 18b ad art. 274d CO p. 914; cf. aussi ATF 122 III 20 consid. 4d).
L'art. 274d al. 3 CO n'emp�che pas les cantons de prohiber l'introduction de nova durant la proc�dure de recours, de mani�re � assurer le principe du double degr� de juridiction (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 239; arr�t 4C.536/1996 du 26 f�vrier 1997 consid. 3b, in SJ 1997 p. 416).
4.3 En l'esp�ce, la Chambre des recours a constat� - sans �tre critiqu�e sur ce point par la recourante - que le d�faut de notification de la formule officielle ne ressortait ni de l'�tat de fait ni des pi�ces du dossier. Elle a pr�cis� qu'aucune instruction n'avait eu lieu � ce sujet et a consid�r� que le Tribunal des baux n'avait pas viol� son devoir d'instruction dans le cadre de la maxime inquisitoriale sociale.
Ces consid�rations ne peuvent qu'�tre approuv�es. On ne saurait d�duire de l'art. 274d al. 3 CO le devoir d'instruire d'office sur la validit� de la fixation du loyer initial. Il incombe certes au juge de constater d'office la nullit� dont il a connaissance. Toutefois, l'obligation d'instruire d�pend de la r�gle de proc�dure applicable. Or, l'art. 274d al. 3 CO ne consacre qu'une maxime inquisitoire restreinte (ou maxime des d�bats att�nu�e), qui limite le devoir d'instruction au cas o� des motifs objectifs suscitent des doutes sur le caract�re complet des all�gations des parties. De plus, le juge ne peut pas modifier l'objet du litige d�termin� par les conclusions des parties.
En l'occurrence, la demande reconventionnelle de l'intim� en paiement du loyer arri�r� faisait suite � une demande principale de la recourante en r�duction de loyer d�termin�e par rapport au loyer initial non contest�; la recourante, assist�e d'un mandataire professionnel, avait simplement all�gu� que le bail �tait entr� en vigueur sans arguer du d�faut de notification de la formule officielle. Le diff�rend, tel qu'il r�sultait des moyens soulev�s par les parties, portait sur l'�tat de la chose lou�e et sur le moment auquel l'obligation de payer le loyer avait pris fin. Le montant du loyer initial ne constituait donc pas un point litigieux. Dans ces circonstances, le Tribunal des baux n'avait pas de motifs objectifs d'instruire la question de la validit� de la fixation du loyer et pouvait consid�rer que les parties n'entendaient pas faire porter le litige sur une telle question.
La recourante objecte qu'elle a fait valoir la nullit� du loyer initial � l'audience de jugement; un tel fait ne ressort toutefois ni de l'arr�t attaqu�, ni du jugement du Tribunal des baux, ni du proc�s-verbal de l'audience de jugement du 15 avril 2009.
Pour le surplus, la Chambre des recours a rappel�, en se r�f�rant � l'art. 452 al. 1ter CPC/VD (applicable par renvoi de l'art. 13 de l'ancienne loi du 13 d�cembre 1981 sur le Tribunal des baux), que dans le cadre de la proc�dure de recours, les parties ne pouvaient pas articuler des faits nouveaux sous r�serve de ceux r�sultant du dossier ou qui auraient d� �tre retenus ou de ceux pouvant r�sulter d'une instruction compl�mentaire selon l'art. 456a CPC/VD. La recourante ne se plaint pas d'une application arbitraire du droit de proc�dure cantonal; elle ne pr�tend pas non plus qu'une telle r�glementation irait � l'encontre de l'art. 274d al. 3 CO, � juste titre compte tenu de la jurisprudence expos�e ci-dessus.
Sur la base des constatations des juridictions cantonales, qui lient le Tribunal f�d�ral, le moyen pris de la violation de l'art. 274d al. 3 CO se r�v�le infond�. Les griefs tir�s de la violation des art. 20 al. 2 CO, 270 al. 2 CO et 19 al. 3 OBLF s'en trouvent par l� m�me, eux aussi, priv�s de fondement, puisqu'ils pr�supposent le d�faut d'utilisation de la formule officielle, circonstance qui n'est pas constat�e.
Quant � l'art. 8 CC, il a trait � la r�partition du fardeau de la preuve et d�termine quelle partie doit assumer les cons�quences de l'�chec de la preuve (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522). En l'occurrence, il s'agit � l'�vidence de la recourante, car c'est elle qui s'est pr�value de la circonstance non �tablie, � savoir la pr�tendue absence de notification du loyer initial au moyen de la formule officielle obligatoire. Aussi la cour cantonale ne saurait-elle se voir reprocher une violation de la disposition cit�e.
Les frais judiciaires sont mis � la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Celle-ci versera � l'intim� une indemnit� � titre de d�pens (art. 68 al. 1 et 2 LTF).
La recourante est condamn�e � verser � l'intim� une indemnit� de 2'000 fr. � titre de d�pens.

References: art. 95
 art. 20
 art. 1
 ATF 
 art. 274
 art. 274
 art. 274
 ATF 
 art. 20