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Timestamp: 2019-12-07 12:06:27+00:00

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Nullità Locazione transitoria - Avvocato Umberto Davide
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Nullità Locazione transitoria
Per sottrarre il contratto alla sanzione della nullita’ L. n. 392 del 1978, ex articolo 79 o all’eterointegrazione normativa di cui all’articolo 1339 c.c., la transitorieta’ deve essere espressamente enunciata facendo riferimento a ragioni oggettive oltre che effettive, per non incorrere in una fattispecie simulatoria. La transitorieta’, dunque, non solo deve essere espressamente pattuita, ma deve essere anche esplicitamente giustificata. E tale giustificazione, per non incorrere nella sanzione della nullita’ di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 79 deve riferirsi a ragioni obiettive – non sono tali le esigenze del conduttore, sicche’ sulla eventuale dichiarazione di quest’ultimo di voler esercitare l’attivita’ per un ridotto periodo di temo si abbatterebbe la scure della nullita’; devono ricorrere invece oggettive caratteristiche di transitorieta’ dell’attivita’ dipendenti dalla sua essenza o dal suo collegamento con specifici eventi – ricorrenti al momento della conclusione del contratto e non sopravvenute secondo un giudizio “ex ante” affidato ad un criterio di normale prevedibilita’ senza che rilevino i mutamenti successivi da qualunque causa dipendano.
Corte di Cassazione|Sezione 3|Civile|Sentenza|16 luglio 2019| n. 18942
Con ricorso al Tribunale di Roma, ex articolo 447 bis c.p.c., l’ (OMISSIS) in liquidazione denunciava la mancata riconsegna degli immobili concessi in godimento alla scadenza dei contratti di locazione; deduceva il mancato pagamento dei canoni, prima, e delle indennita’ di occupazione, successivamente, nonche’ la mancata registrazione dei contratti.
Rilevata la concessione in affitto del ramo di azienda al Consorzio (OMISSIS), quando i contratti di locazione risultavano scaduti, denunciava l’occupazione senza titolo degli immobili da parte del Consorzio (OMISSIS) e la reiterata morosita’ di quest’ultimo relativamente alla corresponsione dei canoni di locazione e/o delle indennita’ di occupazione.
I quattro motivi formulati dall’appellante principale –
1) nullita’ del contratto per mancata registrazione;
2) erroneita’ della sentenza nella parte in cui aveva ritenuto inopponibile il contratto di locazione per mancata comunicazione L. n. 392 del 1978, ex articolo 36;
3) mancata considerazione del particolare contesto in cui si era svolta la controversia;
4) mancato scomputo dal dovuto della somma di Euro 415.349,00 per i lavori di ristrutturazione eseguiti sugli immobili locati – venivano rigettati con le seguenti motivazioni: la registrazione tardiva aveva avuto effetto sanante ex tunc, ai sensi dell’articolo 1360 c.c., costituendo la registrazione non un requisito di validita’ del contratto, bensi’ di efficacia; l’inopponibilita’ al terzo cessionario del contratto di locazione, la mancata considerazione del contesto della controversia e la richiesta di scomputo delle somme spese per la ristrutturazione dei beni locati erano da ritenersi questioni nuove, in precedenza non dedotte.
Le censure formulate dall’ (OMISSIS) – violazione della L. n. 431 del 1998, articolo 5 in relazione alla L. n. 392 del 1978, articolo 27 ed errata valutazione circa la natura transitoria del contratto; violazione e falsa applicazione del Decreto Legislativo n. 231 del 2002; violazione e falsa applicazione dell’articolo 1591 c.c. e dell’articolo 191 c.p.c. – venivano rigettate perche’:
a) la durata minima contrattuale prevista dalla L. n. 392 del 1978, articolo 27 doveva considerarsi applicabile al caso di specie, residuando la possibilita’ di una durata inferiore a sei anni per la documentata transitorieta’ delle esigenze locatizie del conduttore, mentre i contratti in oggetto avevano avuto una durata biennale per esigenze del locatore, percio’ il giudice di prime cure che aveva sostituito alla durata pattizia quella minima legale non era incorso in errore;
b) correttamente il giudice di primo grado aveva dichiarato risolti i contratti per inadempimento e non per scadenza della locazione ed aveva concluso per l’inesigibilita’ della richiesta di risarcimento del danno, ex articolo 1591 c.c.;
c) il Decreto Legislativo n. 231 del 2002 non poteva applicarsi al caso di specie, data l’inestensibilita’ alle attivita’ assistenziali svolte da una onlus della normativa ivi contenuta, riferibile esclusivamente allo svolgimento di attivita’ di impresa ed alla P.A.
Il ricorrente aggiunge (p. 17) che l’istanza cautelare fondata essenzialmente sull’eccepito difetto di legittimazione passiva dapprima veniva accolta inaudita altera parte, poi, a seguito delle produzioni avversarie, veniva dichiarata inammissibile, con ordinanza dell’8/07/2016 che riteneva che il Consorzio (OMISSIS), fin da epoca precedente alla proposizione del giudizio d’appello, era stato informato della sussistenza delle procedure espropriative e che, comunque, visto l’accordo transattivo del 5/05/2016 tra le parti in causa, alcun nocumento per la parte istante poteva derivare dall’efficacia esecutiva della sentenza.
L’ordinanza non veniva impugnata in quanto l’accordo transattivo era in effetti intervenuto e quindi era venuto meno l’interesse a chiedere la sospensione dell’efficacia esecutiva, ma il difetto di legittimazione attiva veniva riproposto nelle note illustrative.
Infatti le argomentazioni svoltevi, anche in connessione con quanto esposto alle pp. 13-15 nella parte del ricorso dedicata all’esposizione sommaria dei fatti di causa, sono articolate con la pressoche’ totale omissione della indicazione specifica delle risultanze processuali e degli atti su cui si fondano, essendo stato tralasciato sia di riprodurne direttamente il contenuto, sia di rappresentarlo indirettamente (con precisazione della parte alla quale l’indiretta riproduzione si riferisse).
Il ricorrente neppure si e’ fatto carico della loro localizzazione nel giudizio di merito ed in questo giudizio di legittimita’ (non risulta che sia stato allegato al ricorso un elenco della produzione documentale).
Per mera completezza, va chiarito che non ricorrono i presupposti affinche’ questa Corte d’ufficio rilevi il difetto di legittimazione dell’ (OMISSIS), perche’ la censura formulata non riveste i caratteri dell’eccezione processuale rilevabile dal giudice, come adombrato dal ricorrente.
Soltanto in tal caso, infatti, essendo il regime delle eccezioni posto in funzione del valore primario del processo e dato che esso risulterebbe sviato ove anche le questioni rilevabili d’ufficio fossero subordinate ai limiti preclusivi di allegazione e di prova previsti per le eccezioni in senso stretto, si potrebbe non solo prescindere dalle preclusioni processuali, ammettendo il convenuto a formulare l’eccezione per la prima volta in appello, ma anche ammettere la rilevabilita’ d’ufficio dell’eccezione, indipendentemente dalla specifica e tempestiva allegazione di parte, bastando, allo scopo, la documentazione fattuale dell’eccezione (Cass. 31/10/2018, n. 20902).
La seconda, e solo la seconda, invece, costituendo una condizione dell’azione, preclusiva della trattazione del merito della controversia, puo’ essere rilevata d’ufficio in ogni stato e grado del procedimento: ove emerga dall’atto introduttivo del giudizio la mancata indicazione, anche solo implicita, dell’attore come titolare del diritto di cui si chiede l’affermazione e del convenuto come titolare della relativa posizione passiva, l’azione sara’ dichiarata inammissibile.
Nel caso di specie, l’ (OMISSIS) aveva allegato di essere proprietaria degli immobili e di averli locati con diritto di pretendere il pagamento delle somme richieste.
L’eccezione formulata dall’odierno ricorrente riguarda in tutta evidenza la titolarita’ del diritto sostanziale da parte dell’ (OMISSIS): la censura ripetutamente rivolta alla resistente e’, infatti, quella di avere fatto valere in giudizio un diritto altrui, perche’ non piu’ a essa appartenente.
Tale eccezione rientra, anche secondo l’intervento chiarificatore di cui si sono fatte carico le Sezioni unite di questa Corte, n. 2951 del 16/11/2016, nell’ambito delle eccezioni in senso stretto, sottoposte, come tali, ai principi di cui all’articolo 115 c.p.c. e articolo 167 c.p.c., comma 2, in quanto devono essere dedotte nei tempi e nei modi per esse prescritti: “Rilevano a tal fine la norma per cui “(il giudice) non puo’ pronunciare d’ufficio su eccezioni che possono essere proposte soltanto dalle parti” (articolo 112 c.p.c., seconda parte), alla quale si ricollega la previsione per cui il convenuto, nella comparsa di risposta’a pena di decadenza deve proporre (…) le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d’ufficio” (articolo 167 c.p.c., comma 2″ (Cass., Sez. Un., n. 295/2016, cit.).
La transitorieta’, dunque, non solo deve essere espressamente pattuita, ma deve essere anche esplicitamente giustificata.
E tale giustificazione, per non incorrere nella sanzione della nullita’ di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 79 deve riferirsi a ragioni obiettive – non sono tali le esigenze del conduttore, sicche’ sulla eventuale dichiarazione di quest’ultimo di voler esercitare l’attivita’ per un ridotto periodo di temo si abbatterebbe la scure della nullita’; devono ricorrere invece oggettive caratteristiche di transitorieta’ dell’attivita’ dipendenti dalla sua essenza o dal suo collegamento con specifici eventi – ricorrenti al momento della conclusione del contratto e non sopravvenute secondo un giudizio “ex ante” affidato ad un criterio di normale prevedibilita’ senza che rilevino i mutamenti successivi da qualunque causa dipendano (Cass. 31/01/2006, n. 2147; Cass. 23/10/1989, n. 4291).
Tali ragioni richiedono che la transitorieta’ sia riferibile alla natura dell’attivita’ esercitata nell’immobile locato come desumibile dalla volonta’ delle parti: nel senso che una locazione non e’ ontologicamente non transitoria perche’ nell’immobile locato si svolge un’attivita’ commerciale, industriale, artigianale, turistica o professionale, ma e’ tale – transitoria, appunto – ove quella specifica attivita’ sia stata pattiziamente contenuta entro limiti temporali precisi, in ragione della ricorrenza di particolari e speciali circostanze, indagabili secondo i normali criteri dell’ermeneutica contrattuale di cui agli articoli 1362 c.c. e ss., che ad essa si riferiscano.
In altri termini, non basta che la locazione sia destinata ad uso non abitativo, ma e’ indispensabile che la specifica attivita’ commerciale esercitata nell’immobile locato, per ragioni ad essa attinenti, debba essere temporalmente contenuta.
Prendendo per esatte tali premesse, e’ da escludere che nel caso di specie vi fossero ragioni capaci di giustificare, data la natura dell’attivita’ esercitata, una minore durata e stabilita’ del rapporto locativo.
In questo senso va intesa l’affermazione della Corte territoriale, secondo cui le emergenze istruttorie risultavano aver legato la transitorieta’ della locazione alle esigenze del locatore e, non come sarebbe stato necessario per giustificare l’eccezione alla regola della durata minima, alla ricorrenza di circostanze particolari correlate alla attivita’ svolta nell’immobile locato che comportassero una limitazione temporale del godimento dell’immobile (Cass. 18/04/1996, n. 3663; Cass. 23/06/1993, n. 6935; Cass. 20/08/1990, n. 8489).
Ad abundantiam, val la pena di mettere in risalto il tipo di attivita’ che veniva esercitata nell’immobile locato, attivita’ sanitaria assistenziale, quindi un’attivita’ riconducibile all’articolo 27 direttamente o indirettamente tramite la L. n. 392 del 1978, articolo 42.
Quest’ultima disposizione prende in considerazione una serie di attivita’ non abitative, connotate da un’evidente rilevanza sociale dello scopo perseguito o della particolare natura dei soggetti che vi esplicano l’attivita’, meritevoli come tali di particolare tutela.
Ad essi e’ assicurata, ai fini che qui interessano, la durata minima del contratto.
La giurisprudenza esclude che le locuzioni adoperate dall’articolo 42 siano tali da fornire una elencazione tassativa delle attivita’ da prendere in considerazione, privilegiando un’analisi sostanziale che superi il mero dato letterale (Cass., Sez. Un., 09/07/1997, n. 6627).
Nel caso di specie, dovendosi apprestare una sistemazione anche di tipo alberghiero delle persone ricoverate, nell’attivita’ svolta sarebbe stato possibile persino ravvisare una tipizzazione alberghiera, con i conseguenti riflessi sulla durata minima del contratto stabilita per legge.
Locazione successione tra conduttori

References: articolo 79
 articolo 79
 articolo 447
 sentenza 
 articolo 36
 articolo 5
 articolo 27
 articolo 27
 articolo 1591
 articolo 167
 articolo 79
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 articolo 42