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Timestamp: 2019-11-15 18:14:22+00:00

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Zahlungen auf die Grundschuld – Das müssen Juristen wissen
Welche Folgen sich aus der Zahlung auf die Grundschuld ergeben, folgt aus der Person, welche auf die Grundschuld zahlt. Die Folgen, die eine solche Zahlung auf die Grundschuld haben kann, zeigt dieser Artikel.
Als Zahlender kommen bei der Grundschuld, wie bei der Hypothek, der Schuldner, der Eigentümer oder ein Dritter in Betracht. Natürlich können Schuldner und Eigentümer auch identisch sein.
Zahlung durch den Eigentümer
Zunächst kommt eine Zahlung auf die Grundschuld von Seiten des Eigentümers an den Gläubiger in Betracht.
In diesem Fall wird der Gläubiger durch die Zahlung befriedigt, womit die Grundschuld obsolet wird. Sie wandelt sich daher in eine Eigentümergrundschuld und steht somit dem Eigentümer zu. [Vieweg/Werner, § 15 Rn. 110]
Weshalb eine solche Eigentümergrundschuld entsteht ist allerdings umstritten.
Bei der Hypothek funktioniert dieses Prinzip ebenso. Dort ergibt sich die Rechtsfolge aus §§ 1163 Abs. 1 S. 2, 1177 Abs. 1 S. 1 BGB, da durch die Zahlung die Forderung gem. § 362 Abs. 1 BGB erlischt.
Der Grund für den Übergang auf den Eigentümer im Gegensatz zur Regelung des § 1181 Abs. 1 BGB ergibt sich aus der Überlegung, dass der Wert des Grundstücks und der mithaftenden Gegenstände vollständig erhalten bleibt. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 13]
Sollte nämlich die Hypothek erlöschen, würden nachrangige Rechte im Rang aufrücken und somit eine höhere Sicherheit erlangen. Dies wäre problematisch, da der Eigentümer wegen der bisherigen niedrigeren Sicherheit dieser nachrangigen Rechte zumeist einem höheren Zins ausgesetzt ist. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 13]
Eine solche Besserstellung nachrangiger Rechte wäre unbillig. Daher geht die Hypothek auf den Eigentümer über, um dieses Ergebnis zu vermeiden. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 13]
Die Regelung des § 1163 Abs. 1 BGB kann allerdings nicht auf die Grundschuld übertragen werden. Denn gem. § 1192 Abs. 1 BGB können auf die Grundschuld nur die Vorschriften über die Hypothek Anwendung finden, welche eine Forderung voraussetzen. § 1163 Abs. 1 BGB setzt eine solche allerdings voraus.
Da eine direkte Anwendung der Vorschrift somit ausgeschlossen ist, wird § 1163 Abs. 1 BGB bei Grundschulden analog angewandt. Der Grundgedanke ist derselbe wie bei der Hypothek. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 13]
Auch wird vertreten stattdessen die §§ 1142, 1143 BGB analog anzuwenden. [Vieweg/Werner, § 15 Rn. 110]
Letztlich hat diese Analogie aber wegen § 1179a BGB nur noch wenig Bedeutung, da dieser einen Löschungsanspruch konstituiert. Praktisch wird die Entstehung einer Eigentümergrundschuld vermieden, indem vereinbart wird, dass etwaige Zahlungen nur auf die Forderung und nicht auf die Grundschuld anzurechnen sind. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 13]
Zahlt ein Dritter auf die Grundschuld, ist zu unterscheiden, ob diesem ein Ablösungsrecht zusteht oder nicht.
Nicht ablösungsberechtigter Dritter
Ist der Dritte nicht ablösungsberechtigt und zahlt gem. § 267 BGB auf die Grundschuld, verwandelt sich diese nach den Wertungen der §§ 1163 Abs. 1 S. 2 und §§ 1142, 1144 BGB in eine Eigentümergrundschuld. Die gesicherte Forderung erlischt nach der Wertung des § 364 Abs. 2 BGB. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 14]
Der Dritte kann jedoch aufgrund einer Vereinbarung oder nach § 812 Abs. 1 BGB einen Ersatzanspruch und Anspruch auf Abtretung der Eigentümergrundschuld gegen den Eigentümer geltend machen. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 14]
Hat der Dritte ein Ablösungsrecht i.S.v. § 268 BGB, erwirbt er durch die Zahlung die Grundschuld unmittelbar. Dies ergibt sich aufgrund der Nichtakzessorietät der Grundschuld aus § 268 Abs. 3 BGB analog. Doch auch dies ist umstritten. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 14; Vieweg/Werner, § 15 Rn. 112]
Der Löschungsanspruch nach § 1179a BGB
Der bereits oben genannte § 1179a BGB hat bei der Grundschuld regelmäßig nur Bedeutung, wenn die Grundschuld vom Eigentümer auf den Gläubiger zurückübertragen wird. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 15]
Erforderlich für die Löschung ist gem. § 875 BGB eine Aufhebungserklärung und Eintragung der Löschung ins Grundbuch.
Wenn die Grundschuld dem Gläubiger zusteht, muss er die Aufgabe erklären und gem. §§ 1192 Abs. 1, 1183 S. 1 BGB der Eigentümer zustimmen. Diese Zustimmung des Eigentümers ergibt sich aus seiner Eigentümergrundschuld. In den Fällen von § 894 BGB oder § 1169 BGB hat der Eigentümer sogar einen Anspruch auf Erteilung der Bewilligung. Auch kann er gem. §§ 1192 Abs. 1 , 1144 BGB Aushändigung der erforderlichen Urkunden verlangen. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 15]
Steht die Grundschuld dem Eigentümer zu, genügt zu deren Löschung bereits eine Aufgabenerklärung. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 15]
Vieweg, Klaus / Werner, Almuth: Sachenrecht, 6. Auflage 2013.

References: § 15
 § 362
 § 1181
 § 28
 § 28
 § 28
 § 1163
 § 1192
 § 1163
 § 1163
 § 28
 § 15
 § 1179
 § 28
 § 267
 § 364
 § 28
 § 812
 § 28
 § 268
 § 268
 § 28
 § 15
 § 1179
 § 1179
 § 28
 § 875
 § 894
 § 1169
 § 28
 § 28