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Timestamp: 2020-07-09 14:13:03+00:00

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La cuestión de fondo es si para la legalización del primer libro de actas hace falta la previa constitución de la comunidad integrada necesariamente por una pluralidad de propietarios (el régimen de propiedad horizontal ya estaba constituido) o bien puede pedirla el promotor como titular de todos los pisos o locales, es decir, antes de la alienación de éstos. | Col·legi de Notaris de Catalunya
JUS/1119/2009, de 20 de abril, por la que se da publicidad a la Resolución de 30 de marzo de 2009, que se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por el señor J. M. C., en nombre y representación de la comunidad de propietarios de la calle Solsona núm. 5, contra la negativa de la registradora de propiedad núm. 1 de Terrassa.
En fecha 30 de marzo de 2009, la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas ha adoptado la Resolución en el recurso gubernativo interpuesto por el señor J. M. C., en representación de la comunidad de propietarios de la calle Solsona, núm. 5, contra la negativa de la registradora de la propiedad núm. 1 de Terrassa a legalizar el libro de actas de la mencionada comunidad.
Dar publicidad a la Resolución de 30 de marzo de 2009, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, que se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por el señor J. M. C., en nombre y representación de la comunidad de propietarios de la calle Solsona, núm. 5, contra la negativa de la registradora de propiedad núm. 1 de Terrassa a legalizar el libro de actas de la mencionada comunidad.
Barcelona, 20 de abril de 2009
Resolución de 30 de marzo de 2009, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el señor J. M. C., en nombre y representación de la comunidad de propietarios de la calle Solsona, núm. 5, contra la negativa de la registradora de propiedad núm. 1 de Terrassa a legalizar el libro de actas de la mencionada comunidad.
El día 17 de diciembre de 2008, el señor J. M. C. presentó en el Registro de la Propiedad núm. 2 de Terrassa, para su legalización, el primer libro de actas del edificio de la calle Solsona, núm. 5, de la misma ciudad. En la instancia de solicitud se hacía constar que la promotora .Ll. S., S.L.. era el único titular de la totalidad de entidades que forman el mencionado edificio y argumentaba que el Código civil de Cataluña admite la constitución de la comunidad de propietarios por un único titular. Acompañaba el acta de la reunión de constitución de la comunidad de propietarios de 24 de noviembre de 2008, a la que únicamente asistió el administrador de fincas y la única propietaria titular del edificio, representada por el señor J. S., el cual había sido nombrado presidente y secretario de dicha comunidad.
El 23 de diciembre, la registradora emitió nota de calificación denegando la legalización de aquel libro de actas, en base a los siguientes .Fundamentos de derecho: No se ha practicado ninguna operación por no existir una pluralidad de propietarios sobre el edificio en cuestión que permita considerar que hay una comunidad de propietarios, no siendo suficiente, ni válido, acompañar un acta de la junta celebrada con la comparecencia del único titular del inmueble, que además es presidente, en la que el mencionado titular vota y aprueba los acuerdos como si de un órgano colectivo se tratara. El título III del Código civil español regula la comunidad de bienes, y su artículo 392 define que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho ....pertenece pro indiviso a varias personas...'.
.Del examen de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro quinto del Código civil de Cataluña, se desprende que .hay comunidad cuando dos personas o más comparten de manera conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio' (artículo 551-2). Igualmente, el apartado 1.2 de este mismo artículo afirma que .las situaciones de comunidad nunca se presumen'. El artículo 551-2 determina que la comunidad en régimen de propiedad horizontal se rige por el título de constitución que se tiene que adecuar a lo que dispone el capítulo III del mismo cuerpo legal, el cual regula el régimen jurídico de la propiedad horizontal y en el que, de forma inequívoca, se establece que .el régimen jurídico de la propiedad horizontal comporta: a) La existencia presente o futura, de dos o más titulares de la propiedad de un inmueble unitario formado por elementos privativos y elementos comunes, los cuales quedan vinculados entre ellos por la cuota' (artículo 553-1.2). Partiendo de esta base de la existencia de una comunidad siempre y cuando al menos existan dos propietarios sobre un bien común, este capítulo III regula la constitución de la comunidad, estatutos, órganos de la misma, así como las reuniones, haciendo constar siempre los términos .comunidad' o .junta de propietarios'. A este respecto hay que decir que según el artículo 553-19, la junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad.
.El artículo 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en su nueva redacción después de la reforma por Ley 8/1999, de 6 de abril, establece en su apartado primero que .Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el registrador de la propiedad'. El artículo 415 del Reglamento hipotecario establece el procedimiento para la legalización de este libro de actas.
.En la instancia presentada, se afirma que el edificio respecto del cual se quiere legalizar el libro de actas presentado pertenece a un único titular, afirmación ésta que se ha constatado una vez examinados los datos que resultan de este Registro. Teniendo en cuenta la fundamentación jurídica hecha constar anteriormente, no es posible legalizar el mencionado libro, en tanto en cuánto no haya constancia registral de la existencia de una pluralidad de titularidades sobre la finca, los cuales podrán establecer los órganos de representación que estimen convenientes así como adoptar los acuerdos que les hayan de vincular en la forma prevista legalmente.
.A pesar de que la Dirección General de los Registros y del Notariado muchas veces ha ampliado el criterio que sobre legalización de libros de comunidades establece el artículo 415 del Reglamento hipotecario, a otros tipos de comunidades, como pueden ser mancomunidades de edificios, edificios colindantes y otros, siempre parte de la base que tiene que existir una pluralidad de titularidades, en el sentido más amplio posible, sobre un mismo bien o bienes comunes.
.La Resolución de 14 de febrero de 2000 confirma una nota denegatoria de legalización del libro de actas ... porque no consta en el Registro ningún rastro de cotitularidad, la Resolución de 21 de mayo de 1997 permite considerar que existe una comunidad de propietarios si ....de una visión integradora de los asientos del registro se desprende que existe una situación de comunidad', por lo tanto, en el caso concreto que nos ocupa, haciendo esta visión integradora, lo único que nos encontramos es una única titularidad. Y la misma línea sigue la mencionada Resolución de 14 de febrero de 2000, cuando dice que podrán diligenciarse libros de actas ... siempre y cuando de la instancia presentada se desprenda que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de los órganos colectivos en las hipótesis de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o situaciones jurídicas análogas. Contra esta calificación se pueden interponer los siguientes recursos: 1º. Ante la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de la Generalitat de Catalunya siempre que éste se fundamente, de forma exclusiva o junto con otros motivos, en la infracción de las normas del derecho catalán, en el plazo de un mes desde su notificación [...]..
El 23 de enero de 2009, el señor J. M. C., en nombre y representación de Ll. S., S.L. interpuso recurso directamente ante la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas. Este centro directivo dio traslado a la registradora a fin de que emitiera el informe correspondiente y formara el expediente de acuerdo con lo que prevé el artículo 327 de la Ley hipotecaria.
El recurso se fundamenta en que no se puede aplicar el artículo 392 del Código español, porque el artículo 111-3 del Código civil de Cataluña parte del principio de la eficacia territorial del derecho civil de Cataluña y el artículo 111-5 fija el principio de preferencia de este mismo derecho. Igualmente, niega que se pueda aplicar el artículo 551-1 del mismo Código civil de Cataluña, porque no se refiere específicamente a la propiedad horizontal. En fin, el eje de su argumentación es que el hecho de que actualmente sólo haya un propietario no impide la constitución de la comunidad, ya que el citado artículo 553-1.2 a) dispone que el régimen de propiedad horizontal comporta la existencia presente o futura, de dos titulares o más de la propiedad de un inmueble unitario. Y que el apartado b) de este mismo precepto prevé que el régimen jurídico de la propiedad horizontal comporta la configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios; organización que, para el recurrente, nace del solo hecho de la constitución de la propiedad horizontal.
El 11 de febrero de 2009, la registradora emitió el preceptivo informe en el cual ratifica íntegramente la nota de calificación y añade, además, que los argumentos del recurrente se refieren a la existencia de propiedad horizontal, cosa que ella no cuestiona, dado que este régimen inmobiliario consta inscrito en el Registro. Afirma que eso no se puede confundir con que el artículo 553-7 del Código civil de Cataluña admita que pueda haber un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del título de constitución, ya que la existencia del régimen no implica necesariamente la obligatoriedad de constitución de comunidad de propietarios, para la cual -añade- el artículo 553-1.3 exige que haya más de un propietario. Acaba el informe diciendo que, como hay un único propietario al que le corresponden todos los derechos y obligaciones, no es necesario constituir la comunidad de propietarios, ya que podría dar lugar a un conflicto de intereses con los futuros propietarios: afirma que los acuerdos que tomara el propietario único podrían afectar a futuros compradores, ya que no tienen acceso al Registro de la Propiedad.
El 17 de febrero, la registradora devolvió el expediente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas para su resolución, el cual incluye la instancia calificada, la nota de calificación, el recurso y el informe.
El recurso contra la denegación a practicar la diligencia de legalización del libro de actas de la comunidad de propietarios.
1.1 Antes de entrar en la cuestión de fondo que se plantea en este recurso, hay que hacer un pronunciamiento previo sobre la competencia de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas para conocer del recurso contra la denegación de la legalización de los libros de actas de las juntas de las comunidades de propietarios, regulado en el artículo 415 del Reglamento hipotecario.
1.2 En efecto, el citado precepto -al cual indirectamente se remite el artículo 553-28 del Código civil de Cataluña- fija un procedimiento de legalización de libros de actas y establece también el régimen, ciertamente muy esquemático, del recurso contra la negativa del registrador a practicar la mencionada diligencia. En realidad, se limita a decir, por una parte, que el recurso se presenta directamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado y, de otra, que el plazo para interponerlo es de quince días. Estas dos particularidades, como veremos acto seguido, no le hacen perder, sin embargo, su naturaleza análoga a la del llamado recurso gubernativo, ya que la legalización de los libros se tiene que considerar un acto de estricta calificación y no de simple autenticación o de autorización formal; el registrador tiene que comprobar que se cumplen los requisitos legalmente previstos para la legalización. Por todo eso procede la aplicación -cuando menos por analogía- de las normas que regulan el recurso gubernativo, como el artículo 19 bis de la Ley hipotecaria, sobre que la denegación tiene que indicar las causas y su motivación jurídica ordenada en hechos y en fundamentos de derecho, y también el artículo 327 de la misma Ley, sobre los pasos que se tienen que seguir en su tramitación, siempre, claro está, con las adaptaciones que hagan falta, una de las cuales, cómo veremos más abajo, es el plazo para recurrir.
1.3 Así pues, partiendo de qué es un recurso contra una calificación negativa y fundamentándose, como se fundamenta en el presente caso, en la infracción de una norma de derecho catalán, sólo procede concluir que se aplica la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña. Es por eso que, habiendo sido recurrida la denegación directamente ante esta Dirección General, el presente recurso se remitió a la registradora para que, tal como dispone el artículo 327 de la Ley hipotecaria, se siguieran los trámites procedimentales del recurso gubernativo y, una vez formado el expediente y emitido el informe, lo devolviera a esta Dirección General para su resolución.
1.4 En relación con la aludida duplicidad de plazos (uno para el recurso gubernativo y otro, más corto, para lo que se interpone contra la denegación de legalización de libros), se observa que el recurso que aquí nos ocupa ha sido presentado por correo administrativo, el 23 de enero de 2009, es decir, poco antes de que se cumpliera el plazo de un mes previsto por el artículo 326.2 de la Ley hipotecaria y pasados, lógicamente, los quince días que determina el artículo 415 del Reglamento hipotecario. Por su parte, el pie de recurso de la nota de calificación indica que el plazo para recurrir es de un mes, seguramente, porque la registradora ha podido considerar que había una contradicción entre ambos preceptos y lo ha resuelto a favor de la norma que ha entendido era jerárquicamente superior. No se puede perder de vista, sin embargo, que en este punto el artículo 17 de la Ley española de propiedad horizontal (en la redacción que le dio la Ley 10/1992, de 30 de abril), se remite a un posterior desarrollo reglamentario, que se hizo efectivo por el Decreto 1368/1992, de 13 de noviembre, y por lo tanto que el mencionado precepto del Reglamento hipotecario constituye un desarrollo de la Ley de propiedad horizontal y no de la Ley hipotecaria. Es decir, en la regulación reglamentaria del procedimiento de legalización de libros se podía prever (aunque quizás hubiera sido más coherente unificar ambos plazos), como efectivamente ha sido así, un plazo diferente de lo que el artículo 326.2 de la Ley hipotecaria establece para el recurso gubernativo; todo eso, sin perjuicio de que, en el resto, se puedan aplicar, por analogía, las normas que regulan este último. En cualquier caso, como, según hemos visto, el pie de recurso ha dado un mes y éste es un plazo más amplio que el previsto en el Reglamento hipotecario, se tiene que estar al plazo notificado; una solución diferente podría generar indefensión en el recurrente.
La legalización del primer libro de actas de la comunidad a solicitud del promotor.
2.1 La cuestión de fondo es si para la legalización del primer libro de actas hace falta la previa constitución de la comunidad integrada necesariamente por una pluralidad de propietarios (el régimen de propiedad horizontal ya estaba constituido) o bien puede pedirla el promotor como titular de todos los pisos o locales, es decir, antes de la alienación de éstos.
2.2 La nota de calificación fundamenta la necesidad de diligenciar el libro de actas en el artículo 19 de la Ley española de propiedad horizontal, pero es obvio que en el presente caso rige el artículo 553-28 del Código civil de Cataluña, según el cual los acuerdos de la junta de propietarios se tienen que transcribir en un libro de actas que tiene que legalizar, al menos en catalán, o en aranés en La Vall d'Aran, el responsable del registro de la propiedad que corresponde al distrito donde está el inmueble. El Código no fija los requisitos ni el procedimiento para la legalización, por lo que hay que entender que rigen los previstos por el artículo 415 del Reglamento hipotecario, en la redacción que le dio el Real decreto 1368/1992, de 13 de noviembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento hipotecario y del Reglamento notarial. La mencionada norma reglamentaria dispone que los libros de actas se tienen que diligenciar necesariamente antes de su utilización, pidiéndolo mediante instancia que tiene que expresar: a) Las menciones de identidad del solicitante y la afirmación de que actúa por encargo del presidente de la comunidad; b) Las menciones que identifiquen la respectiva comunidad de propietarios y, en su caso, los datos de su identificación registral. Así, pues, la dicción literal de la letra a) de este precepto parece abocar -al menos aparentemente- a que, para poder legalizar los libros, la comunidad de propietarios tiene que estar formalmente constituida, ya que para que haya un presidente, se tiene que constituir previamente la junta que lo elija (artículo 553-16).
2.3 De hecho, tanto la registradora como el recurrente parten de que la comunidad tiene que estar constituida, pero discrepan sobre si en el presente caso efectivamente lo está. En efecto, la mercantil Ll. S. S.L., única titular de todos los pisos y locales del edificio, ha procedido a constituir la junta integrada sólo por ella misma, después ha elegido presidente, secretario al representante de la mencionada entidad mercantil y ha designado al administrador. La registradora sostiene, en cambio, que no procede la legalización de los libros porque no hay una pluralidad de propietarios sobre el edificio y que no hay bastante con acompañar un acta de una junta celebrada con la comparecencia del único titular del inmueble, que además es presidente, en la que el mencionado titular vota y aprueba los acuerdos como si se tratara de un órgano colegiado; y añade, además, que el libro no se puede legalizar mientras no haya constancia registral de la existencia de una pluralidad de titularidades sobre la finca, los cuales podrán establecer los órganos de representación que estimen convenientes, así como adoptar los acuerdos que los tengan que vincular en la forma prevista legalmente. Sin perjuicio de que más adelante trataremos de si hace falta o no una pluralidad de propietarios para poder diligenciar el primer libro de actas, ahora hay que dejar claro que el mencionado precepto reglamentario no pide la constancia registral, como pretende la registradora, ni siquiera exige la identificación registral de la comunidad [cfr. apartado 3 b) y el último inciso del apartado 7 del citado artículo 415], es decir, la diligencia se puede practicar tanto si la comunidad está inscrita como si no (v. en este sentido, entre otras, las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de abril de 1999 y de 10 y 14 de febrero de 2000). En cualquier caso, como veremos acto seguido, ésta es una cuestión que puede quedar al margen de la decisión sobre la procedencia o no de la legalización del primer libro de actas de la comunidad.
2.4 Es cierto, como señala la registradora, que existiendo un único titular al que le corresponden todos los derechos y obligaciones, no es necesario constituir la comunidad de propietarios; la promotora puede actuar sola, sin necesidad de tomar ningún acuerdo ni de configurar la organización propia del régimen de la propiedad horizontal. Ahora bien, que no sea necesario no se tiene que identificar con que el aún titular único, la promotora, no pueda solicitar la legalización del primer libro de la comunidad. Se podría objetar que, como se ha dicho en el apartado 2.1 de este mismo fundamento de derecho, la letra a) de la regla 3ª del artículo 415 del Reglamento hipotecario alude a que la solicitud se tiene que hacer por encargo del presidente de la comunidad y, por lo tanto, que hace falta su previa constitución, pero entendemos que una interpretación integradora de este precepto reglamentario lleva a concluir que se dirige fundamentalmente a la legalización de los libros posteriores, no del primero. En efecto, si, como señala su regla 1ª, el libro se tiene que diligenciar necesariamente antes de su utilización, no es lógico concluir que no pueda pedirlo el promotor a fin de que se puedan reflejar -una vez se hayan producido las primeras alienaciones- los acuerdos que se tomen. Otra solución abocaría a un circuito inútil, ya que la solicitud no la podría firmar el presidente -que todavía no habría sido designado- ni nadie más en nombre suyo. En fin, los libros se necesitan para reflejar los primeros acuerdos y éstos, como tales, no pueden constar si son de fecha anterior a la legalización de aquél, todo eso sin que sea necesario ahora entrar a analizar la eficacia de un acta de una reunión de la Junta de propietarios a la que asiste como único propietario la promotora del edificio, y en la que se eligen los cargos de presidente, secretario y administrador y se establecen las normas de régimen interno.
2.5 Legalizar el libro de la comunidad implica tan sólo que las actas, que son el reflejo de los acuerdos, podrán quedar revestidas de oficialidad y desplegar todos sus efectos. Otra cosa diferente serán los concretos acuerdos que se puedan reflejar en el mencionado libro y si respetan o no la ley y los estatutos, así como, en su caso, las vías de impugnación que pueda haber. Materias éstas que, obviamente, ahora no pueden ser objeto de calificación. En este sentido las resoluciones de 21 de mayo de 1997 y de 14 de febrero de 2000, citadas en la nota, tratan, precisamente, de supuestos en que aquello que se discutía era, en un caso, si había efectivamente una situación de comunidad en relación con un espacio común destinado a garaje entre dos edificios independientes y, en el otro, si la situación de comunidad se daba sobre siete fincas segregadas de una matriz. En el supuesto que nos ocupa, la constancia registral del régimen de propiedad horizontal en el edificio de referencia hace indudable la existencia de unos elementos privativos y de otros comunes (artículo 553-1-1) y, por lo tanto, es incuestionable que el libro está llamado a reflejar los acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal; el hecho de que, momentáneamente, todos ellos pertenezcan todavía al promotor no puede privar a éste de solicitar el primer libro de actas.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, siendo, por lo tanto, procedente la legalización solicitada.

References: Resolución 
 Resolución 
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Resolución 
 artículo 392
 artículo 551
 artículo 553
 artículo 19
 artículo 415
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 Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 327
 artículo 392
 artículo 111
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 artículo 551
 artículo 553
 artículo 553
 artículo 553
 artículo 415
 artículo 553
 artículo 19
 artículo 327
 artículo 327
 artículo 326
 artículo 415
 artículo 17
 artículo 326
 artículo 19
 artículo 553
 artículo 415
 Real decreto 
 artículo 415
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