Source: http://www.jurischile.com/2016/11/terminacion-de-contrato-de-arrendamiento.html
Timestamp: 2018-12-09 19:12:24+00:00

Document:
JurisChile: Terminación de contrato de arrendamiento
En autos Rol C-70-2014 del Juzgado de Letras y Garantía de Laja, sobre terminación de contrato de arrendamiento, caratulados “Reinoso con Muñoz”, por sentencia de dieciséis de junio de dos mil catorce, complementada por la de veintiséis de marzo de dos mil quince, escrita a fojas 63 y 103 respectivamente, en lo que aquí interesa, se acogió, sin costas, la excepción de pago opuesta por la demandada, sólo respecto de la renta correspondiente al mes de diciembre de 2013 y se acogió, con costas, la demanda deducida en lo principal de fojas 12, por don Víctor Eugenio Reinoso Arriagada en contra de doña Rosa Damaris Muñoz Cano y se declaró, en consecuencia, el término del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha 19 de enero de 2012, por incumplimiento de su cláusula sexta y por no pago de rentas, disponiéndose que la demandada deberá pagar las devengadas desde enero de 2014 hasta la entrega definitiva del inmueble y restituir la propiedad al actor dentro de tercero día desde que cause ejecutoria el fallo, bajo apercibimiento de ser lanzada con la fuerza pública; se rechazó la demanda subsidiaria intentada en el primer otrosí del libelo de fojas 12 y se rechazó, con costas, la reconvencional deducida en el tercer otrosí del escrito de fojas 19, esta última, con costas.
Se alzó la demandada y, una Sala de la Corte de Apelaciones de Concepción, por sentencia de seis de julio de dos mil quince, confirmó el fallo recurrido.
En contra de este último pronunciamiento, la misma parte dedujo recurso de casación en la forma y en el fondo, solicitando la invalidación del fallo y la consecuente dictación de una sentencia de reemplazo que rechace la demanda, con costas.
Primero: Que, en el ejercicio de la facultad contemplada en el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil, esta Corte estima del caso examinar si la sentencia objeto de análisis adolece de vicios o defectos adjetivos.
Segundo: Que del estudio de los antecedentes se constata, en lo que aquí interesa, que la demandada –invocando el artículo 348 del Código de Procedimiento Civil– acompañó, en segunda instancia, un conjunto de documentos que la Corte tuvo por acompañados, con citación, según consta a fojas 98, y respecto de los cuales no efectuó ningún razonamiento ni ponderación al dictar la sentencia que se impugna, limitándose a confirmar pura y simplemente el fallo apelado.
Tercero: Que los referidos documentos, que la demandada acompañó a fojas 96, son los siguientes:
-un set fotográfico compuesto de seis fotografías, dos de las cuales tienen una certificación del Notario Público, Archivero y Conservador de Laja, Juan Antonio Puga Lozano, en que aparece el inmueble objeto de la Litis, ubicado en calle Los Avellanos N°429, Población Nuevo Amanecer, de Laja, de fecha 8 de enero de 2014, las 4 primeras y de 24 de abril del mismo año, las dos últimas certificadas por el Notario indicado, en que consta una cadena y un candado puestos en la reja;
- copia de una certificación de 17 de julio de 2014, del receptor ad-hoc, del Juzgado de Letras y Garantía de Laja, que da cuenta de haberse constituido en el domicilio de pasaje Los Avellanos N°429, de la comuna de Laja, el día 15 de julio de 2014, con la finalidad de hacer su entrega material, no siendo posible, debido a que se encuentra cerrada, abandonada y sin moradores;
-fotocopia de inventario de bienes muebles de la demandada que estarían al interior de la casa arrendada y que ésta avalúa en $2.500.000;
-fotocopia de las declaraciones juradas de la demandada, de don Juan Pedro Escobar Díaz y de don Ronal Toledo Muñoz;
-certificado extendido por el doctor Pablo Jara Mella en que informa que la demandada, de 62 años, se encuentra en control y tratamiento por hipertensión arterial y episodio depresivo moderado severo.
Cuarto: Que el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil establece que las sentencias definitivas de primera o de única instancia y las de segunda que modifiquen o revoquen en su parte dispositiva las de otros tribunales deberá contener, en lo que aquí interesa, “4°. Las consideraciones de hecho o de derecho que sirven de fundamento a la sentencia”, requisito que igualmente deben contener las sentencias definitivas de segunda instancia que confirmen sin modificación las de primera cuando éstas no reúnen todos o algunos de los requisitos señalados en la disposición antes referida.
Quinto: Que el requisito aludido obedece a la necesidad de fundamentación de las sentencias, que ya en el Auto Acordado dictado por esta Corte en el año 1920, se regulaba pormenorizadamente. La importancia de este requisito, que obliga al juzgador a exponer y desarrollar los raciocinios de orden fáctico y jurídico que motivan cada una de sus conclusiones, no sólo dice relación con el hecho que aquello constituye, en definitiva, el sustento de la decisión mediante la cual se dirime el conflicto sometido a su conocimiento, sino también con la necesidad que tales razonamientos sean conocidos por las partes, de manera que puedan hacer uso de su derecho a impugnar el fallo que se apoya en tales argumentos.
La falta de justificación de las sentencias se encuentra, asimismo, en estrecha vinculación con la garantía prevista en el artículo 19 N°3 inciso 5° de la Carta Fundamental, de acuerdo a la cual, toda sentencia de un órgano que ejerza jurisdicción debe fundarse en un proceso previo y legalmente tramitado, imperativo constitucional que permite dimensionar la envergadura de los requisitos previstos en el citado numeral 4° del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, y comprender la razón de que el legislador hubiere sancionado con la invalidación el fallo que carezca del mismo, según preceptúa el artículo 768 N°5 del mismo Código de Procedimiento Civil.
Sexto: Que el artículo 348 del Código de Procedimiento Civil autoriza a presentar prueba instrumental en cualquier estado del juicio, “hasta el vencimiento del término probatorio en primera instancia y hasta la vista de la causa en segunda”, advirtiendo que si bien la agregación de los instrumentos que se presenten en segunda instancia no suspenderá la vista de la causa, “el tribunal no podrá fallarla, sino después de vencido el término de la citación, cuando haya lugar a ella”.
En el contexto antes descrito, el tribunal de alzada debía hacerse cargo, necesariamente, de los documentos acompañados por la demandada en esa instancia, ya que en tanto elementos de prueba agregados oportunamente requerían ser analizados y ponderados para resolver la controversia y justificar la decisión, en este caso, de confirmar la sentencia apelada. En efecto, los jueces del fondo estaban obligados a valorar dichos antecedentes y a entregar las razones por las que consideraron que no aportaban elementos de juicio que permitieran alterar lo resuelto en el fallo de primer grado. Al no haberlo hecho, la sentencia queda desprovista de la fundamentación necesaria que la sostenga y deja a las partes sin elementos de análisis para determinar su eventual impugnación ante los tribunales superiores.
Séptimo: Que, en tales circunstancias, no puede sino concluirse que la sentencia impugnada no cumple con la exigencia que impone el artículo 170 N°4 del Código de Procedimiento Civil, configurándose de esta manera el vicio de nulidad formal previsto en el artículo 768 N°5 del mismo Código, lo que autoriza a hacer uso de la facultad que el artículo 775 del Código del ramo otorga a este tribunal para invalidar de oficio la sentencia impugnada y dictar la correspondiente sentencia de reemplazo.
Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764 y 765 del Código de Procedimiento Civil, se anula de oficio la sentencia de seis de julio de dos mil quince, escrita a fojas 118 y se la reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista y en forma
De conformidad con lo anterior, se omite pronunciamiento sobre los recursos de casación en la forma y en el fondo intentados por la demandada.
N°13.713-2015
Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., Ministro Suplente señor Alfredo Pfeiffer R. y los abogados integrantes señor Álvaro Quintanilla Pérez, y señora Leonor Etcheberry C. No firma el Abogado Integrante señor Quintanilla, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, tres de noviembre de dos mil dieciséis.
En Santiago, a tres de noviembre de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.
Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.
Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de sus motivos, décimo tercero y décimo octavo. Se reproduce, asimismo, el motivo tercero de la sentencia de casación.
Primero: Que zanjada la controversia en relación al incumplimiento por parte de la demandada de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, que le imponía la prohibición de subarrendar en todo o en parte el inmueble objeto del contrato, al haberse obtenido convicción por el juez a quo de que “efectivamente la propiedad arrendada fue ampliada y se construyó en el patio dos habitaciones que fueron subarrendadas por la demandada” (motivo 16°), queda pendiente de resolver si incurrió también en incumplimiento en el pago de las rentas de arrendamiento, según sostiene el demandante.
Segundo: Que son hechos no controvertidos que el actor dio en arrendamiento a la demandada la propiedad objeto del pleito con fecha 19 de enero de 2012, mediante contrato escrito ante el Notario Público Juan Antonio Puga Lozano, por el plazo de un año, y que con fecha 16 de diciembre de 2013 envió una carta a la demandada manifestándole su decisión de no continuar con el arrendamiento, por haberse infringido el contrato y que se le restituyera el inmueble a más tardar el 27 de diciembre de 2013. En su demanda, el actor sostiene que la demandada ha hecho caso omiso de la carta aviso y que no ha pagado las rentas correspondientes a los meses de diciembre de 2013 y enero, febrero y marzo de 2014. Cobra, además, las que se devenguen durante la tramitación del juicio y hasta que se verifique la restitución del inmueble.
Al contestar, la demandada señaló que el actor cerró el inmueble arrendado con un candado el día 31 de diciembre de 2013, impidiéndole sacar sus cosas y que desde esa fecha no ha vivido en dicha propiedad. Agregó que pagó la renta del mes de diciembre de 2013 en el mes de enero de 2014, mediante depósito en una cuenta del Banco del Estado que indica, a nombre del actor, lo que, según establece la sentencia que se revisa en el motivo décimo tercero, fue reconocido por éste, razón por la cual se acogió la excepción de pago opuesta, en lo que respecta, específicamente, al mes de diciembre.
La controversia se circunscribe, pues, a determinar si se adeudan las demás rentas reclamadas por el actor.
Tercero: Que las declaraciones efectuadas espontáneamente por el actor, tanto en su demanda como al contestar la reconvencional, resultan concordantes con lo sostenido por la demandada, en cuanto a que el inmueble arrendado no se encuentra en su poder, desde que, en el primero de los escritos mencionados, señala que las conversaciones con la demandada han sido infructuosas porque no tiene obligación de pagarle por la construcción que ella determinó realizar en el inmueble de su propiedad y que “le pido que saque todos los muebles y enseres de mi casa”; lo que reitera en el segundo, al sostener –refiriéndose a la demandada– que “siempre le dio la posibilidad de que retirara sus pertenencias del inmueble pero no recibió respuesta de ella. Siempre ha habido disponibilidad de mi representado para que la arrendataria retire sus pertenencias del inmueble, de otra manera le impide arrendar a otra persona”.
Cuarto: Que, a su turno, a la inspección personal del tribunal efectuada con fecha 2 de mayo de 2014 y de que da cuenta el acta que rola a fojas 57, concurrieron personalmente ambas partes y sus apoderados, constatándose lo siguiente:
“El inmueble principal consiste en una casa habitación que al momento de la inspección se encuentra sin moradores y para acceder a la parte posterior del inmueble el demandante procede a abrir el candado del portón lateral. En la parte posterior del inmueble se observa una construcción nueva, adosada a la casa principal, con entrada independiente, de material ligero y recubierto con planchas de zinc-aluminio, en una extensión de 8 metros de largo por 3 metros de ancho. La construcción se encuentra cerrada con llaves y la demandada, doña Rosa Muñoz, procede en este acto a abrir la puerta. El lugar consta de dos habitaciones donde se puede observar, en la primera habitación, una mesa, sillas y menaje propio de una casa. En la segunda, se observan dos colchones afirmados en la pared y ropa de cama. La construcción por dentro es de madera a excepción del muro colindante que es de material. El piso es de cerámica, cuenta con instalación eléctrica y se puede evidenciar que dicha construcción no ha sido ocupada en un tiempo inmediato.”
La diligencia antes descrita permite advertir, por una parte, que es el demandante quien abrió el candado del portón lateral, lo que deja en evidencia que la puerta efectivamente se encontraba cerrada con un candado cuyas llaves manejaba, y que sólo una vez dentro de la propiedad, la demandada abrió la puerta de la construcción adosada a la principal, con sus llaves. Por otra parte, la observación del juez que realiza la diligencia concuerda con lo sostenido por la defensa en el sentido que se evidencia que la propiedad no ha sido ocupada en un tiempo inmediato.
Quinto: Que, en ese contexto, resultan verosímiles las imágenes que aparecen en las fotografías acompañadas a fojas 89 por la demandada en segunda instancia –no objetadas por el demandante– las que, según certifica el Notario Público Juan Antonio Puga Lozano, corresponden al inmueble arrendado, cuyo portón de entrada (reja de fierro) se encuentra cerrado con una cadena y un candado, lo que acontece con fecha 24 de abril de 2014.
Concordante con lo anterior, resulta ser la copia de la constancia estampada por el receptor ad-hoc Wladimir Cossio y acompañada en segunda instancia (fojas 90), quien con fecha 17 de julio de 2014 certificó haberse constituido dos días antes en el domicilio de autos (pasaje Los Avellanos N°429, comuna de Laja) con el objeto de hacer entrega material del inmueble, no siendo posible debido a que dicha propiedad se encuentra cerrada, abandonada y sin moradores.
Sexto: Que, así las cosas, con el mérito de la prueba analizada precedentemente, es posible formarse convicción acerca de que el demandante impidió el acceso al inmueble arrendado a la demandada, colocando cadenas y candado en el portón de entrada, de suerte que se ha visto privada de su uso, a partir del día 31 de diciembre de 2013, fecha señalada por la demandada, no controvertida por el actor y coincidente con aquella que indicó en la carta aviso dirigida a la demandada en que debía ser restituida la propiedad.
En tal circunstancia, no existe causa para pedir el pago de las rentas posteriores a diciembre de 2013, lo que conducirá a rechazar la demanda en esta parte.
Séptimo: Que, asimismo, se considera un hecho establecido en autos, atendido el reconocimiento efectuado por el demandante, que al interior del inmueble sub lite se encuentran enseres y pertenencias de la demandada, lo que resulta avalado por lo percibido en la inspección personal del tribunal.
Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de dieciséis de junio de dos mil catorce, escrita a fojas 63 y siguientes, complementada por la de veintiséis de marzo de dos mil quince, que rola a fojas 103, en cuanto ordena pagar las rentas de arrendamiento devengadas desde el mes de enero de 2014 hasta la entrega efectiva del inmueble, y, en su lugar, se declara que la demanda queda rechazada en ese aspecto. Se confirma en lo demás apelado, la referida sentencia.
El demandante permitirá que la demandada retire los muebles de su propiedad que se encuentran al interior del inmueble objeto del arrendamiento, dentro de tercero día en que quede ejecutoriada la presente sentencia.
N°13.713-2015.
Publicado por Berny el 11/28/2016 10:54:00 a.m.

References: artículo 775
 artículo 348
 artículo 170
 artículo 19
 artículo 170
 artículo 768
 artículo 348
 artículo 170
 artículo 768
 artículo 775
 resolución 
 artículo 786