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Timestamp: 2020-07-10 20:10:08+00:00

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AG Brandenburg, Urteil vom 28. Juni 2013, 31 C 279/11 - Gaius AG Brandenburg, Urteil vom 28. Juni 2013, 31 C 279/11 - Gaius
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AG Brandenburg, Urteil vom 28. Juni 2013, 31 C 279/11
Mietminderung wegen Zugluft-Erscheinungen
31 C 279/11
1. Die Beklagte/Widerklägerin wird verurteilt, an die Klägerin/Widerbeklagte 575,41 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 588,91 Euro vom 16.02.2010 bis 15.01.2011 sowie aus 575,41 Euro seit dem 16.01.2011 zu zahlen.
3. Die Klägerin/Widerbeklagte wird verurteilt, die an bzw. in der Wohnung …, Vorderhaus, Dachgeschoss Mitte, vorhandenen Undichtigkeiten, nämlich im
– Kinderzimmer West:
im Bereich des Dachflächenfensters rechts, im Bereich des Dachflächenfensters links, der Deckenlampe der rechten und linken Steckdose und im Bereich der Fuge zum Fußboden;
– Kinderzimmer Ost:
im Bereich der Dachflächenfenster links und rechts, rechte und linke Steckdose (30 cm Abstand), im Bereich des Lichtschalters und im Bereich der Fuge zum Fußboden;
– Flur:
Bohrung Ost (20 cm Abstand) und Bohrung West, Lichtschalter Kinderzimmer Ost und Lichtschalter Bad, Dachflächenfenster oben rechts, Sicherungskasten und im Bereich der Lichtschalter;
Dachflächenfenster unten rechts und unten links, Revisionsklappe, WC-Anschluss Abwasser, Wasserzähler rechts (kalt), Waschbecken-Anschluss Abfluss, Steckdosen;
– Wohnzimmer:
Dachflächenfenster rechts, zwei Fugen zum Fußboden neben den Heizkörper (30 cm Abstand) und Fuge zum Heizkörper (20 cm Abstand), Dachflächenfenster links, Steckdose links und rechts, Lichtschalter (20 cm Abstand) und im Bereich der Deckenlampe;
– Schlafzimmer:
Dachflächenfenster unten rechts und unten links, die Fuge zum Fußboden und im Bereich der Steckdose;
– Küche:
Dachflächenfenster unten rechts, unten links und oben links, Fuge zum Fußboden rechts (30 cm Abstand) und Fuge zum Fußboden links, im Bereich der Steckdosen, des Eckventils links (Warm) und des Abwasseranschlusses;
1. Es wird festgestellt, dass die Beklagte/Widerklägerin seit dem 01.12.2008 berechtigt war und bis zur Beseitigung der unter Nr. 3 dieses Urteils aufgeführten Undichtigkeiten auch noch berechtigt ist, die Brutto-Miete für die Wohnung …, wegen dieser Mängel in den Monaten November, Dezember, Januar, Februar und März eines Jahres um jeweils 10% sowie in den Monaten April, Mai, September und Oktober eines Jahres um jeweils 5% zu mindern.
3. Die Kosten des Rechtsstreits – einschließlich derjenigen des selbstständigen Beweisverfahrens zu dem Az.: ..H…/11 des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel – werden gegeneinander aufgehoben.
Die Klägerin/Widerbeklagte ist aufgrund eines mit der Klägerin/Widerbeklagten vereinbarten Mietvertrages vom 12.12.2006 seit dem 01.03.2007 Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung, gelegen …
Die Netto-Kaltmiete beträgt 325,00 Euro/Monat zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 130,38 Euro, so dass die Brutto-Miete insgesamt 455,38 Euro/Monat beträgt. Unstreitig sind im Übrigen die gemäß § 4 Ziffer 3 des Mietvertrags umlegbaren Betriebskosten hier wirksam vereinbart worden.
Die Klägerin/Widerbeklagte begehrt von der Beklagten/Widerklägerin die Zahlung von Betriebskosten-Nachforderungen für die Jahre 2008 und 2009 in Höhe von insgesamt 1.800,11 Euro nebst Verzugszinsen.
Die Beklagte/Widerklägerin wendet hiergegen ein, dass die Miete wegen vorhandener Mängel (Zugluft/Luftdurchlässigkeit mit Auswirkungen auf den Heizungsenergieverbrauch) in mehreren Zimmern um insgesamt 15% gemindert sei und ihr hilfsweise im Übrigen wegen des Anspruchs auf Beseitigung dieser Mängel auch ein Zurückbehaltungsrecht zustehen würde.
Die Klägerin/Widerbeklagte behauptet, dass in dem Wohnungs-Übergabeprotokoll keine derartig relevanten Mängel vermerkt worden seien, so dass die Wohnung demnach auch als mängelfrei übergeben zu gelten habe. Dass die Anschlüsse im Badezimmer zur Wand hin im Übrigen bei Einzug der Beklagten/Widerklägerin geschlossen waren – d. h. mit entsprechendem Dichtungsmaterial versehen waren – habe die Beweisaufnahme ihrer Ansicht nach hier ergeben.
Ein Mangel der Mietsache habe daher hier zum keinen Zeitpunkt vorgelegen.
Hilfsweise sei aber die Erheblichkeitsgrenze hier zu keinem Zeitpunkt überschritten worden.
Entsprechend dem Sachverständigengutachten sei es hier nämlich nicht zu einem etwaigen mangelbedingten erheblichen Mehrverbrauch hinsichtlich der Energie – bzw. Heizkosten bei der Beklagten/Widerklägerin gekommen. Der Sachverständige habe nämlich zumindest im Ergebnis zum Ausdruck gebracht, dass selbst die von ihm festgestellten Zuglufterscheinungen keinen wesentlichen Einfluss auf die Heizkosten der Beklagten/Widerklägerin gehabt hätten.
Aus diesem Grunde müsse noch nicht einmal geklärt werden, ob es sich bei der Zugluft überhaupt um eine Minderungsproblematik handeln würde, die wiederum zur Reduzierung der Betriebskosten führen würde, da insofern bereits kein Mangel der Mietsache vorliegt, der zu beseitigen wäre, weil die beschriebenen leichten Zuglufterscheinungen überhaupt keinen Mangel der Mietsache darstellen würden.
Entsprechend den vorgelegten Datenblätter über die örtlichen Windgeschwindigkeiten würde hier auch völlig offen bleiben, wann und in welchem Umfang die Beklagte/Widerklägerin vermeintliche Zulufterscheinungen vernommen haben will, die über ein hinzunehmendes Maß hinaus gegangen wären. Dass ein Baukörper kein hermetisch abgeschlossenes System darstellen würde, dürfte nämlich auf der Hand liegen und sei auch seitens eines Vermieters nicht geschuldet. Das im gewissen Umfang auch Luftbewegungen in einer Wohnung normal sind, würde aber schon die von dem Sachverständigen herangezogene DIN-Vorschrift zeigen.
Darüber hinaus würden die von dem Sachverständigen im Rahmen der Durchführung des Tests zugrunde gelegten Bedingungen wohl auch nur an wenigen Tagen im Jahr überhaupt objektiv auftreten, so dass man bereits aus diesem Grunde von einer erheblichen Beeinträchtigung nicht ausgehen könne, selbst unterstellt, die Zulufterscheinungen wären an diesen wenigen Tagen vollends zu ihren Lasten anzusetzen. Aber selbst für den Fall ihres Vorhandenseins würde die Erheblichkeitsschwelle hier nicht überschreiten werden.
Auch hätte die Beklagte/Widerklägerin selbst in das Mietobjekt durch verschiedene Maßnahmen – insbesondere Bohrungen – eingegriffen, so dass ein nicht unwesentlicher Anteil der festgestellten bzw. ermittelten Luftwechselrate auch auf das Verhalten der Beklagten als Mieterin zurückzuführen sei. Wenn eine Wand ohne Bohrlöcher vorhanden ist, dann würde es nämlich dort selbstverständlich auch nicht ziehen. Wenn der Mieter von sich aus dann aber eine Bohrung vornehmen würde, dann habe er auch das Bohrloch wieder zu verschließen. Wenn es dann – aus welchen Gründen auch immer – aus diesem Bohrloch zieht, könne der Mieter dies somit nicht dem Vermieter im Sinne einer Mängelbetrachtung anlasten, da der Vermieter das Bohrloch nicht verursacht habe.
Wenn man insofern die allein von der Beklagten/Widerklägerin ausgelösten Zuglufterscheinungen aus der Betrachtung des Sachverständigen aussparen würde, würde sich die restliche Zuglufterscheinung bzw. die sich daraus ermittelnde Luftwechselrate dann aber noch im Toleranzbereich der DIN befinden, so dass von einem Mangel der Mietsache hier auch insofern nicht gesprochen werden könne.
Zudem würde sie darauf verweisen, dass eine Dachgeschosswohnung bereits lagebedingt höhere Heizkosten aufweisen würde, ein solcher Lagenachteil jedoch allein von der Beklagten/Widerklägerin als Mieterin zu tragen sei.
Im Übrigen sei der Widerklageantrag zu Ziffer 1. hinsichtlich der Mängelbeseitigung auch unschlüssig bzw. mangels Bestimmtheit abweisungsreif, da von der Beklagten/Widerklägerin nicht detailliert aufgelistet worden sei, welche vermeintlichen Mängel konkret – insbesondere an welcher Stelle in der Wohnung – beseitigt werden sollen.
Äußerst hilfsweise würde sie bestreiten, dass die von der Beklagten geltend gemachte Höhe von 15% der Bruttomiete hier angemessen sei.
die Beklagte/Widerklägerin wird verurteilt, an sie 1.800,11 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 656,30 Euro seit dem 16.02.2010 sowie aus 1.143,81 Euro seit dem 16.01.2011 zu zahlen
und im Wege der Widerklage die Klägerin/Widerbeklagte zu verurteilen,
die an bzw. in der Wohnung …vorhandenen Undichtigkeiten, insbesondere im Bereich der Anschlüsse im Bad, an Durchdringungspunkten der Wände und Decken wie Steckdosen, Lichtschalter, Fußleisten, Deckenlampen sowie an den Fenstern zu beseitigen
festzustellen, dass sie – die Beklagte/Widerklägerin – seit dem 01.12.2008 berechtigt war und ist, die Miete für die Wohnung … wegen dieser Mängel und bis zu deren Beseitigung um 15% zu mindern,
die Miete in einem durch die Minderung gedeckten Anteil dieser Quote zurückzuhalten.
Die Beklagte/Widerklägerin trägt vor, dass der Klägerin/Widerbeklagte die hier geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 nicht zustehen würden. Entsprechend dem Sachverständigengutachten würde ihr vorliegend nämlich ein Anspruch auf Minderung der Miete zu 15% sowie eine Kürzung der Betriebskostenabrechnung um die nicht umlagefähigen mangelbedingten Mehrkosten zustehen.
Der Sachverständige habe in seinem schriftlichen Gutachten nämlich festgestellt, dass in der streitbefangenen Wohnung die zulässigen Grenzwerte für die Luftdurchlässigkeit deutlich überschritten werden. Besonders höhere Werte habe der Sachverständige hierbei in den Anschlussbereichen im Bad, an verschiedenen Durchdringungspunkten von Wänden/Decken – wie Steckdosen, Lichtschalter, Fußleisten und Deckenlampen – sowie an den Fenstern gemessen. Als Ursache habe der Sachverständige insofern aber ungenügende Anschlüsse der Bauteile und deren Abdichtung sowie sehr wahrscheinlich eine mangelhafte Ausführung der Dampfsperre des Dachbereiches festgestellt.
Bei dem von dem Sachverständigen festgestellten Luftdurchlässigkeitswerten würde es sich somit um Mängel der Mietsache handeln, welche die Klägerin/Widerbeklagte als Vermieterin zu beseitigen habe.
Diese Mängel würden sie auch zu einer Minderung der Miete um 15% berechtigen. Diese Berechtigung bedürfe jedoch nunmehr der gerichtlichen Feststellung, da sie von der Klägerin/Widerbeklagten in Abrede gestellt wird und sich eine entsprechende rechtskräftige Feststellung aus einer Titulierung des Mängelbeseitigungsanspruchs nicht ergeben würde.
Die Beeinträchtigungen durch die infolge der von dem Sachverständigen festgestellten zahlreichen massiven Undichtigkeiten an den verschiedensten Stellen würden darüber hinaus ganzjährig und ohne wesentliche Unterschiede auftreten. So würde ihr im Jahre 20.. geborenes Kind infolge der in der Wohnung auftretenden „Zugluft“ an recid. Infekten, recid. Paukenergüssen und recid. Bronchitiden – entsprechend dem ärztlichen Attest vom 02.12.2003 – Anlage B 5 (Blatt 123 der Akte) – leiden.
Soweit die Klägerin/Widerbeklagte eine Mitverantwortlichkeit ihrer Person für die festgestellten Undichtigkeiten behaupten würde, würde sie dies ausdrücklich bestreiten. Insbesondere habe sie auch keine Bohrungen an den Rahmen der Dachflächenfenster vorgenommen. Soweit solche vorhanden sind, würden diese Bohrungen bereits von den vorherigen Mietern der Wohnung stammen.
Im „Kinderzimmer West“ sei darüber hinaus lediglich ein gänzlich normaler und üblicher Kabelauslass in der Decke vorhanden. Eine zusätzliche Bohrung samt Lampenauslass sei hier nicht vorhanden und sei demgemäß auch nicht von ihr ausgeführt worden. In dem so genannten „neu geschaffenen Zimmer“ sei zudem keine Deckenlampe vorhanden, sondern lediglich eine Standleuchte. Darüber hinaus ist sie der Auffassung, dass ohnehin eine Bohrung in einer abgehängten Trockenbaudecke nicht zu Zuglufterscheinungen führen dürfe.
Hinsichtlich des Fußbodenbelages hätte sie zwar einen neuen Teppich auf den alten verlegt, jedoch würde dies nichts mit den erhöhten Werten der Luftströmungen im Bereich der Fugen der Sockelleiste/Heizungsrohrverkleidung zu tun haben, da diese Sockelleiste/Heizungsrohrverkleidung bereits von der Vermieterseite so erstellt wurde und somit bereits zu Beginn des Mietverhältnisses so vorhanden war.
Unabhängig davon würde der von ihr neu verlegte Fußbodenbelag und die seitlichen Fußbodenbelag-Streifen nicht der Abdichtung der Wohnung nach außen dienen, so dass ein etwaiger Fehler bei der Verlegung dieses Fußbodenbelages schon von sich aus die Zuglufterscheinungen nicht erklären könne.
Entsprechendes würde auch für die Bohrungen im Flurbereich der Wohnung gelten. Diese Bohrungen würden nämlich den Innenbereich der Wohnung betreffen und nicht die äußere Hülle. Aus diesem Grunde könnten diese Bohrungen auch nicht ursächlich für das Eindringen von Zugluft von außen in die Wohnung sein, sondern allenfalls bereits an anderer Stelle in die Wohnung bzw. die dort vorhandene Trockenbaukonstruktion eingedrungene Zugluft „weiterleiten“.
Die Abdeckungen des Wasserzählers, des Abflusses des Waschbeckens und des WC-Abflussrohres seien im Übrigen zu keinem Zeitpunkt von ihr entfernt bzw. abgezogen worden. Im Übrigen sei auch eine Abdichtung „mit entsprechenden Dichtungsmitteln“, insbesondere einer Silikonfuge, hier weder am Wasserzähler noch am Abfluss des Waschbeckens oder am WC-Abflussrohr vorhanden gewesen. Bei diesen Abdeckungen aus Kunststoff würde es sich auch lediglich um Sichtschutzblenden handeln und nicht etwa um Bestandteile der Abdichtung der Mietsache nach außen hin.
Selbst wenn man jedoch eine Minderungsquote von 15% für überhöht erachten sollte, würde ihr in Höhe eines etwaigen Differenzbetrages jedenfalls ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Vermieterseite zustehen.
Das Gericht hat die Akte des selbstständigen Beweisverfahrens des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel mit der Geschäftsnummer: 30 H 1/11 beigezogen und nach Maßgabe der Beweisbeschlüsse vom 21.05.2013 Beweis erhoben. Hinsichtlich der uneidlich gebliebenen Aussage der Zeugen N… J… und A… F… wird auf die Feststellungen in der Sitzungsniederschrift vom 21.05.2013 verwiesen.
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird darüber hinaus auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes im Übrigen auch auf die Sitzungsniederschriften Bezug genommen.
Der Klägerin/Widerbeklagten steht gegenüber der Beklagten/Widerklägerin nur noch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 575,41 Euro aus den Betriebskostenabrechnungen vom 17.12.2009 und vom 17.12.2010 für den Zeitraum 01.01.2008 bis 31.12.2009 (§ 535 Abs. 2, § 536, § 556 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Prozessparteien) nebst Verzugszinsen zu. Im Übrigen ist die Klage jedoch abzuweisen.
Der Widerklage ist aber auch nur teilweise stattzugeben, auch wenn die Klägerin/Widerbeklagte als Vermieterin verpflichtet ist, die an bzw. in der streitbefangenen Wohnung vorhandenen, im Urteilstenor näher aufgeführten Undichtigkeiten zu beseitigen. Die Beklagte/Widerklägerin war als Mieterin aber seit dem 01.12.2008 nur berechtigt die Brutto-Miete für diese Wohnung wegen der vorhandenen Mängel in den Monaten November, Dezember, Januar, Februar und März eines Jahres um jeweils 10% sowie in den Monaten April, Mai, September und Oktober eines Jahres um jeweils 5% zu mindern.
Ansprüche eines Vermieters auf Nachzahlung von Neben-/Betriebs-/Heizkosten werden mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthält und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff.; BGH, BGHZ Band 113, Seiten 188 ff. = NJW 1991, Seiten 836 f. = WuM 1991, Seiten 150 ff.; BGH, NJW 2007, Seiten 1059 f. = WuM 2007, Seiten 196 f.; LG Berlin, WuM 2008, Seiten 587 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: WuM 2011, Seite 485 = BeckRS 2011, Nr. 23068 = NJOZ 2011, Seite 1932 = juris); inhaltliche Fehler können aber auch noch nach Fristablauf ggf. korrigiert werden (BGH, NJW 2005, Seite 219 = WuM 2005, Seite 61.; BGH, NJW 2007, Seiten 1059 f. = WuM 2007, Seiten 196 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: WuM 2011, Seite 485 = BeckRS 2011, Nr. 23068 = NJOZ 2011, Seite 1932 = juris).
Diese Funktion erfüllen die durch die Klägerseite an die Beklagte übersandten Betriebskostenabrechnungen vom 17.12.2009 und 17.12.2010 aber hier sogar unstreitig. Als Mindestangaben in einer Betriebskostenabrechnung sind insoweit nämlich nur eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die – nachvollziehbare und verständliche – Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters erforderlich.
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung somit bereits dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit – wie hier – keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Betriebskostenabrechnung dementsprechend regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:
(BGH, NJW 1982, Seiten 573 f. = MDR 1982, Seite 483; BGH, NJW-RR 2003, Seite 442 = WuM 2003, Seite 216; BGH, WuM 2005, Seiten 61 ff.; BGH, NJW 2008, Seiten 2105 f. = WuM 2008, Seiten 350 f. = NZM 2008, Seiten 442 ff.; BGH, NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. WuM 2008, Seiten 407 ff.; BGH, WuM 2010, Seiten 627 ff. = NJW 2010, Seiten 3363 ff. = NZM 2010, Seiten 784 f.; BGH, NJW 2011, Seiten 1867 ff. = WuM 2011, Seiten 101 ff. = NZM 2011, Seiten 401 ff.; AG Brandenburg an der Havel, WuM 2011, Seite 485 = Beck-online, NJOZ 2011, Seite 1932 = BeckRS 2011, Nr.: 23068; AG Brandenburg an der Havel, NZM 2011, Seite 361 = WuM 2011, Seiten 189 f. = Das Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Das Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, NZM 2010, Seiten 900 f. = IBRS Nr.: 78653 = BeckRS 2009, Nr.: 26451).
Jedoch trat eine ggf. berechtigte Minderung der Miete bei vorliegen von Mängeln gemäß § 536 Abs. 1 BGB schon kraft Gesetzes ein. Der Begriff des Mangels (§ 536 Abs. 1 BGB) ist an der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ausgerichtet. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache (der Ist-Beschaffenheit) vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (der Soll-Beschaffenheit; BGH, WuM 2004, Seite 715 = ZMR 2005, Seiten 108 f.; BGH, NZM 2009, Seite 124 = ZMR 2009, Seite 269; OLG Frankfurt/Main, NZM 2007, Seiten 330 f.). Ob ein Mangel vorliegt, ist im Übrigen losgelöst davon zu beurteilen, in wessen Risikobereich er fällt und wer dafür haftet.
Ein Mangel kann insofern aber auch vorliegen, obwohl die technischen Normen bei der Errichtung des Gebäudes beachtet worden sind; es ist nämlich in erster Linie auf die vereinbarte Beschaffenheit abzustellen. Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, so schuldet der Vermieter die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen (BGH, WuM 2004, Seite 715 = ZMR 2005, Seite 108; BGH, WuM 2006, Seiten 304 f. = ZMR 2006, Seiten 670 f.; OLG Dresden, ZMR 2006, Seite 922; OLG Dresden, WuM 2009, Seiten 393 f.). Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Wenn der Vermieter jedoch bauliche Veränderungen vorgenommen hat muss er auch insofern in der Regel Maßnahmen treffen, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden technischen (DIN-) Normen genügen (BGH, WuM 2004, Seite 715 = ZMR 2005, Seite 108; LG Berlin, WuM 2007, Seite 384). Es kommt insoweit auch nicht darauf an, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder in der Lage ist, ihn zu beseitigen (BGH, NZM 2008, Seiten 609 f.).
Nach der grundlegenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27.02.1991 (vgl. NJW-RR 1991, Seite 779 = WuM 1991, Seite 544; bestätigt: BGH, NJW-RR 2004, Seiten 1450 f. = WuM 2004, Seite 531) braucht der Mieter, der sich gegenüber dem Zahlungsanspruch des Vermieters auf einen Mangel beruft und daraus eine Minderung der Miete herleitet, auch nur konkrete Sachmängel darzulegen, die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Hingegen fällt das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel nicht in die Darlegungslast des Mieters (BVerfG, WuM 2007, Seiten 565 f.; BGH, Beschluss vom 25.10.2011, Az.: VIII ZR 125/11, u. a. in: NJW 2012, Seiten 382 ff.; BGH, WuM 1997, Seite 488; BGH, NJW-RR 1991, Seite 779).
Insofern ist von einem Mieter auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die – ihm häufig nicht bekannte – Ursache dieser Symptome bezeichnet (BGH, Beschluss vom 25.10.2011, Az.: VIII ZR 125/11, u. a. in: NJW 2012, Seiten 382 ff.; BGH, NJW 1999, Seite 1330; BGH, NJW-RR 1997, Seite 1376). Der Bundesgerichtshof begründet dies damit, dass die Mietminderung automatisch in dem Umfang eintritt, in dem die Gebrauchstauglichkeit herabgesetzt ist. Liegt der behauptete Mangel vor, so ist – ggf. unter Heranziehung eines Sachverständigen – der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung zu klären. Daraus folgt sodann ohne Weiteres das Maß, in dem die Miete gemindert ist.
Auch hinsichtlich etwaiger Undichtheiten oder bei Zugluft-Erscheinungen ist insofern ggf. eine Mietminderung gerechtfertigt, wenn eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache (Ist-Beschaffenheit) vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (Soll-Beschaffenheit) vorliegt (vgl. grundsätzlich hierzu u. a.: BGH, Urteil vom 21.09.2005, Az.: XII ZR 66/03, u. a. in: NJW 2006, Seiten 899 ff.; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, Seiten 299 f. = Grundeigentum 2000, Seiten 602 f.; LG Berlin, Grundeigentum 2011, Seite 1555; LG Karlsruhe, DWW 2005, Seiten 426 f. = MietRB 2007, Seite 114 = BeckRS 2010, Nr. 10091; LG Potsdam, WuM 1997, Seiten 677 ff. = NZM 1998, Seiten 760 f. = Grundeigentum 1997, Seite 1397; LG Darmstadt, Urteil vom .1990, Az.: 11 S 161/89, u. a. in: BeckRS 2010, Nr. 10630; LG Kassel, WuM 1988, Seite 108 = BeckRS 2010, Nr. 10095; LG Berlin, WuM 1982, Seiten 184 f. = Grundeigentum 1982, Seiten 527 ff. = MDR 1982, Seiten 671 f.; AG Charlottenburg, Grundeigentum 2011, Seiten 824 f.; AG Dülmen, WuM 2010, Seiten 737 f.; AG Landsberg, GuT 2008, Seiten 343 f.; AG Karlsruhe, DWW 2006, Seiten 159 f.; AG Steinfurt, WuM 1996, Seite 268; AG Rheine, WuM 1993, Seite 670; AG Reutlingen, WuM 1990, Seiten 146 f.; AG Rüsselsheim, DWW 1991, Seiten 147 f. = BeckRS 2010, Nr. 09318; AG Hamburg, WuM 1987, Seite 271).
Dabei ist jedoch sowohl der Baustandard bzw. das Jahr des Umbaus oder der Sanierung der angemieteten Räume (LG Karlsruhe, DWW 2005, Seiten 426 f. = MietRB 2007, Seite 114 = BeckRS 2010, Nr. 10091; AG Karlsruhe, DWW 2006, Seiten 159 f.; AG Steinfurt, WuM 1996, Seite 268) als auch – in Bezug auf die tatsächlichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs – die jeweilige Jahreszeit mit zu berücksichtigen, weil die Auswirkungen hier insbesondere auch vom Wetter und den Temperaturen mit abhängig sind (LG Berlin, Grundeigentum 2011, Seite 1555), auch wenn teilweise in der Rechtsprechung (vgl. AG Reutlingen, WuM 1990, Seiten 146 f.) davon ausgegangen wird, dass Zuglufterscheinungen ganzjährig den Mieter zur Mietminderung berechtigen.
Gemessen an diesen Maßstäben genügt das Schreiben der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten/Widerkläger vom 19.11.2008 – Anlage B 2 (Blatt 37 bis 38 der Akte) – aber den Anforderungen an einen substantiierten und schlüssigen Sachvortrag hinsichtlich der beanstandeten Mängel nur teilweise.
Insofern ist einer gesetzlichen Mietminderung hier jedoch für die Zeit vor dem 01.12.2008 gemäß § 536c Abs. 2 BGB ausgeschlossen, da die Beklagte/Widerklägerin es vorher als Mieterin unterlassen hatte diese Mängel gegenüber der Klägerin/Widerbeklagten als Vermieterin anzuzeigen (OLG Düsseldorf, ZMR 2009, Seite 114; AG Pankow-Weißensee, ZMR 2008, Seite 975), so dass die Klägerin als Vermieterin infolge einer vorherigen Mängelanzeige auch keine Abhilfe schaffen konnte. Aus diesem Grunde steht der Beklagten hier auch erst seit dem 01.12.2008 ein Anspruch auf Mietminderung gegenüber der Klägerin zu.
Eine tatsächlich bestehende Mietminderung ist im Übrigen von der Bruttomiete – d. h. einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten – zu berechnen (vgl. BGH, Urteil vom 13.04.2011, Az.: VIII ZR 223/10, u. a. in: NJW 2011, Seiten 1806 f.; BGH, Urteil vom 23.06.2010, Az.: VIII ZR 256/09, u. a. in: NJW 2010, Seiten 2648 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 347/04, u. a. in: NJW 2005, Seiten 2773 f.; OLG Hamm, NJWE-MietR 1996, Seite 80; OLG Frankfurt/Main, WuM 1986, Seite 19; LG Berlin, Grundeigentum 2007, Seiten 1188 f.; LG Frankfurt, WuM 2007, Seiten 316 f. = ZMR 2007, Seiten 698 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: WuM 2011, Seite 485 = BeckRS 2011, Nr. 23068 = NJOZ 2011, Seite 1932 = juris).
Da sich eine Mietminderung – soweit sie gerechtfertigt ist – auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann somit aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es grundsätzlich auch unerheblich, ob und ggf. wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden (BGH, Urteil vom 13.04.2011, Az.: VIII ZR 223/10, u. a. in: NJW 2011, Seiten 1806 f. = WuM 2011, Seiten 284 ff. = MDR 2011, Seite 718).
Das steht einer korrekten Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung einer gerechtfertigten Minderung aber nicht entgegen. An der allein maßgeblichen Gesamtabrechnung ändert sich nämlich nichts durch unterschiedliche Anrechnungen der monatlichen Minderungsbeträge auf die monatliche Nettomiete einerseits und/oder die monatliche Betriebskostenvorauszahlung andererseits (BGH, Urteil vom 13.04.2011, Az.: VIII ZR 223/10, u. a. in: NJW 2011, Seiten 1806 f. = WuM 2011, Seiten 284 ff. = MDR 2011, Seite 718). Auch im vorliegenden Fall spielt es keine Rolle, ob und ggf. wie die monatlichen Minderungsbeträge auf die monatliche Nettomiete und/oder die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden. Denn eine Nachforderung der Klägerin/Widerbeklagten aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 besteht auch nur dann und in der Höhe, wie die Minderung anteilig auf die geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet würde.
Eine tatsächlich bestehende Betriebskostennachforderung der Klägerin/Widerbeklagten ist vorliegend somit am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die von der Beklagten/Widerklägerin im jeweiligen Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihr geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags) gegenübergestellt werden (BGH, Urteil vom 13.04.2011, Az.: VIII ZR 223/10, u. a. in: NJW 2011, Seiten 1806 f. = WuM 2011, Seiten 284 ff. = MDR 2011, Seite 718).
Als Ursache für die gemessene Zugluft komme entsprechend den fachkundigen Ausführungen des Sachverständigen nur ein ungenügend dichter Anschluss des Innenausbaus an die Gebäudeaußenteile in Betracht. Zwar könne er nicht sagen, wo im Einzelnen der Lufteintritt erfolgen würde, jedoch sei davon auszugehen, dass die Dampfsperre ihre vorgesehene Funktion hier nicht ausreichend erfüllt. Darauf würden auch die gemessenen Luftdurchlässigkeitsraten an den unterschiedlichsten Punkten wie Steckdosen, Fußleistenbereiche, Deckenlampen und Lichtschalter hindeuten.
Der Sachverständige führte im Übrigen aus, dass die von ihm gemessenen Luftströme der Dachflächenfenster auf nicht dicht schließende Fensterflügel (Dichtungsebenen innerhalb der Fenster) sowie auf nicht dicht schließende Lüftungseinrichtungen im oberen Bereich der Fenster zurückgeführt seien.
Darüber hinaus hat der Sachverständige auch fachkundig dargelegt, dass die hiesigen Zugerscheinungen und Luftströme zwar nicht in ein direktes Verhältnis zu Abkühlungsvorgängen der Wohnung gesetzt werden können, die von ihm hier ermittelten Undichtigkeiten aber einen verstärkten Wärmeaustausch mit der Außenluft ermöglichen und somit eine Wärmebrücke darstellen. In diesem Zusammenhang könne man von einem geringen Abkühlen der Wohnung ausgehen, sofern die Außenlufttemperaturen deutlich geringer als die Innentemperaturen sind und durch entsprechende Druckunterschiede ein gesteigerter Luftwechsel stattfindet. Auf den gesamten Wohnraum betrachtet seien diese Vorgänge zwar differenziert zu bewerten, jedoch könnten durch die punktuellen Wärmebrücken kühlere Temperaturen im Gebäudeinneren entstehen, die wiederum zu einem gesteigerten Heizenergieverbrauch führen können.
Insofern hat der Sachverständige aber auch dargelegt, dass die von ihm hier ermittelten Undichtigkeiten zwar zu einem leicht erhöhten Verbrauch an Heizenergie und damit zu einem erhöhten Heizkostenanteil führen, diese Undichtigkeiten jedoch gleichzeitig die notwendige Lüftungserfordernis und die damit entstehenden Lüftungswärmeverluste senken würden. Dieser sei nämlich auch notwendig, um den hygienisch notwendigen Luftwechsel – beispielsweise durch tägliches Lüften – sicher zu stellen. Aus diesem Grund sei in der entsprechenden DIN 4108-7 auch ein zulässiger Gesamtluftwechsel von 3 (also ein dreifacher Luftaustausch) vorgegeben. Die von ihm mittels „Blower-Door-Verfahren“ ermittelten Werte des Gesamtluftwechsels von 3,3 würden hier dementsprechend auch nur mit 10% über dem vorgegebenen Wert der DIN liegen.
Dessen ungeachtet könne aber davon ausgegangen werden, dass die von ihm vorliegend festgestellten Mängel zwar keinen starken jedoch einen geringen zusätzlichen Heizenergiebedarf in der Wohnung verursacht haben. Ein um 10% gesteigerter Luftwechsel würde aber auch bei erheblichen Temperaturunterschieden nur begrenzt zu höheren Energie-Verbräuchen führen, so dass das von ihm hier festgestellte Mangelbild auch nur geringe zusätzliche Heizkosten erwarten lässt und es nicht geeignet ist, den gesamten Heizenergieverbrauch der Beklagten/Widerklägerin als Mieterin zu erklären.
Zu den Maßnahmen zur Mängelbeseitigung führte der Sachverständige des weiteren aus, dass die Dichtheit des Dachraums überprüft und entsprechende Fehl- oder Schadstellen behoben werden sollten. Alle vor Ort von ihm festgestellten Einzelstellen mit erheblichen Luftdurchlässigkeitsraten – wie Beispielsweise die Anschlüsse im Badezimmer und der Küche – müssten abgedichtet werden. Die hohen Luftdurchlässigkeitsraten der Steckdosen, der Fußleistenbereiche, der Deckenlampen und Lichtschalter würde zudem auf eine generelle Problematik der Luftdichtheit des Dachraums hindeuten. Die hierfür verantwortliche Dampfsperrfolie sei demnach im Allgemeinen zu überprüfen und aufgefundenen Fehl- oder Schadstellen entsprechend abzudichten. Es sei zudem von umfangreichen Nachbesserungen an der Dampfsperrebene auszugehen, wobei nachfolgend die Wände, Decken und Dachschrägen mit Gipskartonplatten erneut zu beplanken und malermäßig zu behandeln wären.
Zusammenfassend stellte der Sachverständige Dipl.-Ing. M… W… insofern fachkundig fest, dass die gemessenen Werte zur Luftdurchlässigkeit innerhalb der Wohnung zeigten, dass die zulässigen Grenzwerte seit 2001 der DIN 4108-7 deutlichen überschritten werden und – da der Dachausbau deutlich nach dem Errichtungszeitpunkt des Gebäudes stattfand -hier nicht die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gültigen Normen zum Wärmeschutz und der Luftdichtheit heranzuziehen sind und dementsprechend bereits beim Ausbau des Daches es als allgemein anerkannte Regel der Technik galt für eine entsprechende Dichtheit und Behaglichkeit zu sorgen. Dessen ungeachtet seien die zum Zeitpunkt des Dachausbaus gültigen Regeln zur Luftdichtheit als auch zur Behaglichkeit hier nicht eingehalten worden. Insofern seien in der gesamten Wohnung Luftgeschwindigkeiten gemessen, welche insbesondere in den Anschlussbereichen im Bad sowie an verschiedenen einzelnen Durchdringungspunkten der Wände – wie Steckdosen, Lichtschalter, Fußleisten, Deckenlampen – sowie den Fenstern besonders hohe Werte zeigen würden. Als Grund hierfür geht der Sachverständige von ungenügenden Anschlüssen der Bauteile und deren Abdichtung sowie sehr wahrscheinlich einer mangelhaften Ausführung der Dampfsperre des Dachbereichs aus.
Zwar hat die Klägerin/Widerbeklagte vorgetragen, dass zumindest ein Teil der vom Sachverständigen festgestellten Undichtigkeiten durch die Beklagte/Widerklägerin verursacht wurden, jedoch hat die Beklagte/Widerklägerin dies wiederum ausdrücklich bestritten und konnte die Klägerin ihre diesbezügliche Behauptung nach Überzeugung des Gerichts hier nicht beweisen.
So teilte der Sachverständige Dipl.-Ing. M… W… in seinem Schreiben vom 17.01.2013 (Blatt 176 der Akte) mit, dass er (und somit nicht die Beklagte/Widerklägerin) die nicht fest fixierten Abdeckungen des Wasserzählers, des Waschbeckens und des Gäste-WC-Abflussrohres erst bei seinem Ortstermin abgezogen hatte. Dass derartige Abdeckungen im Übrigen in der Regel nur auf ein Abflussrohr bis zur Wand aufgeschoben sind ist zudem gerichtsbekannt, da ansonsten ein Abbau (z. B. bei einer Verstopfung des Rohres) sich nur sehr schwierig gestallten würde und z. B. Silikonreste an der Wand verursachen würde, welche wiederum dann beseitigt werden müssten. Zudem darf ein Mieter auch ein Loch in eine Decke bohren, um dort eine Lampe anzubringen ohne dass derartige Dübellöcher gleich zu derartigen Zuglufterscheinungen führen.
Auch die Aussage der Zeugin N… J… hält das Gericht im Gegensatz zur glaubhaften Aussage des Zeugen A… F… nicht für glaubhaft, weil
Unter Beachtung dessen und den fachkundigen Ausführungen des Sachverständigen sowie der oben näher dargelegten Rechtsprechung zu Zuglufterscheinungen und Undichtigkeiten geht das erkennende Gericht hier somit davon aus, dass die Klägerin/Widerbeklagte verpflichtet ist, die an bzw. in der Wohnung …vorhandenen Undichtigkeiten – insbesondere im Bereich der Anschlüsse im Bad, an Durchdringungspunkten der Wände und Decken (wie Steckdosen, Lichtschalter, Fußleisten, Deckenlampen) sowie an den Fenstern fachgerecht zu beseitigen.
Zugleich ist hier aufgrund dessen nunmehr auch unter Berücksichtigung der oben näher aufgeführten herrschenden Rechtsprechung festzustellen, dass die Beklagte/Widerklägerin seit dem 01.12.2008 berechtigt war und bis zur Beseitigung der unter Nr. 3 des Urteilstenors aufgeführten Undichtigkeiten und der hierdurch wiederum verursachten Zugluft und Luftgeschwindigkeiten auch noch berechtigt ist, die Brutto-Miete für die Wohnung wegen dieser Mängel in den Monaten November, Dezember, Januar, Februar und März eines Jahres um jeweils 10% sowie in den Monaten April, Mai, September und Oktober eines Jahres um jeweils 5% zu mindern (zur Höhe vgl. u. a.: BGH, Urteil vom 21.09.2005, Az.: XII ZR 66/03, u. a. in: NJW 2006, Seiten 899 ff.; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, Seiten 299 f. = Grundeigentum 2000, Seiten 602 f.; LG Berlin, Grundeigentum 2011, Seite 1555; LG Karlsruhe, DWW 2005, Seiten 426 f. = MietRB 2007, Seite 114 = BeckRS 2010, Nr. 10091; LG Potsdam, WuM 1997, Seiten 677 ff. = NZM 1998, Seiten 760 f. = Grundeigentum 1997, Seite 1397; LG Darmstadt, Urteil vom .1990, Az.: 11 S 161/89, u. a. in: BeckRS 2010, Nr. 10630; LG Kassel, WuM 1988, Seite 108 = BeckRS 2010, Nr. 10095; LG Berlin, WuM 1982, Seiten 184 f. = Grundeigentum 1982, Seiten 527 ff. = MDR 1982, Seiten 671 f.; AG Charlottenburg, Grundeigentum 2011, Seiten 824 f.; AG Dülmen, WuM 2010, Seiten 737 f.; AG Landsberg, GuT 2008, Seiten 343 f.; AG Karlsruhe, DWW 2006, Seiten 159 f.; AG Steinfurt, WuM 1996, Seite 268; AG Rheine, WuM 1993, Seite 670; AG Reutlingen, WuM 1990, Seiten 146 f.; AG Rüsselsheim, DWW 1991, Seiten 147 f. = BeckRS 2010, Nr. 09318; AG Hamburg, WuM 1987, Seite 271).
Im Übrigen ist die Widerklage jedoch abzuweisen.
Die von der Beklagten zu zahlenden Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags) errechnet sich demzufolge hier wie folgt:
Jahresbetrag der Nettomiete: 3.900,00 Euro
abgerechneten Betriebskosten: + 2.214,62 Euro
Gesamt-Brutto-Miete: = 6.114,62 Euro
abzüglich des Minderungsbetrags von 10%
vom 01.12.2008 bis 31.12.2008: – 61,15 Euro
zu zahlende Gesamtmiete: = 6.053,47 Euro
tatsächlich gezahlt (Nettomiete 3.900,00 € +
1.564,56 € Betriebskostenvorauszahlung): – 5.464,56 Euro
noch offener Restbetrag: = 588,91 Euro.
abgerechneten Betriebskosten: + 1.888,65 Euro
Gesamt-Brutto-Miete: = 5.788,65 Euro
vom 01.01. bis 31.03. und vom 01.11. bis 31.12.2009: – 241,15 Euro
abzüglich des Minderungsbetrags von 5%
vom 01.04. bis 31.05. und vom 01.09. bis 31.10.2009: – 96,44 Euro
zu zahlende Gesamtmiete: = 5.451,06 Euro
Guthaben: = 13,50 Euro.
Das Guthaben aus dem Jahre 2009 in Höhe von 13,50 Euro ist insofern mit der noch berechtigten offenen Forderung aus dem Jahre 2008 in Höhe von 588,91 Euro zu verrechnen, so dass der Klägerin gegenüber der Beklagten vorliegend noch ein Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 575,41 Euro (588,91 € – 13,50 €) zur Seite steht. Im Übrigen ist die Klage jedoch aus oben genannten Gründen abzuweisen.
Gemäß §§ 273, 320 BGB kann ein Schuldner die ihm obliegende Leistung zwar bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern und gilt diese Vorschrift – trotz des § 556b Abs. 1 BGB – auch im Mietrecht, obwohl hier der Mieter vorleistungspflichtig ist, so dass der Beklagten/Widerklägerin hier auch grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht zur Seite stand, jedoch nicht in der hier geltend gemachten Höhe.
Zwar gewährt § 320 BGB grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem gesamten Mietzinsanspruch. Allerdings kann der Mieter gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen, wenn er es in vollem Umfang geltend macht. Was als angemessen zu gelten hat, ist in erster Linie eine Frage des richterlichen Ermessens und hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. In der Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 26.03.2003, Az.: XII ZR 167/01, u. a. in: NZM 2003, Seiten 437 f. = NJW-RR 2003, Seiten 873 f. = WuM 2003, Seiten 439 f.; LG Berlin, Urteil vom 29.04.2011, Az.: 63 S 465/10, u. a. in: Grundeigentum 2011, Seite 755) wird zwar in der Regel auf das Dreifache des Minderungsbetrages abgestellt, da ein Zurückbehaltungsrecht in dieser Höhe im Einzelfall gerechtfertigt sein kann, wenn dem Mieter zuzumuten ist, die Reparatur – nach erfolgloser Fristsetzung – selbst auszuführen.
Die Verurteilung hinsichtlich des Zinsen hat in den §§ 247, 286, 288 und daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage.

References: § 4
 § 536
 § 556
 § 259
 § 536
 § 536
 § 556
 § 320
 § 291