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Timestamp: 2018-04-23 00:06:27+00:00

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Übereilungs- und Überlegungsschutz beim Bauträgervertrag:Verbraucherschutz und Haftung des Notars › Dr. Recker
Über­ei­lungs- und Über­le­gungs­schutz beim Bau­trä­ger­ver­trag:
Ver­brau­cher­schutz, Über­ei­lungs­schutz, Immo­bi­li­en­kauf, Bau­trä­ger­ver­trag, Notarhaf­tung
Die Kla­ge­ab­wei­sung durch das Beru­fungs­ge­richt hält einer recht­li­chen Nach­prü­fung nicht stand. Den Klä­gern steht viel­mehr ein Scha­dens­er­satz­an­spruch in der aus­geur­teil­ten Höhe nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNo­tO gegen den Beklag­ten zu.
Nach den Vor­stel­lun­gen des Gesetz­ge­bers ist der Zweck des Geset­zes, (ins­be­son­de­re) den Ver­brau­cher vor unüber­leg­tem Han­deln zu schüt­zen, regel­mä­ßig erreicht, wenn er nach Mit­tei­lung des Tex­tes des beab­sich­tig­ten Rechts­ge­schäfts eine Über­le­gungs­frist von zwei Wochen hat. Die­se — an die für Wider­rufs­rech­te bei Ver­brau­cher­ver­trä­gen gel­ten­de Zwei-Wochen-Frist des § 355 Abs. 2 BGB ange­lehn­te — Frist ist als Regel­frist aus­ge­stal­tet; die­se kann im Ein­zel­fall unter­schrit­ten wer­den, in beson­de­ren Fäl­len kann aber auch ein Über­schrei­ten die­ser Frist gebo­ten sein (BT-Drucks. 14/9266 S. 51). Durch die­se fle­xi­ble Aus­ge­stal­tung kann und soll zwar (auch) ver­mie­den wer­den, dass sich die Zwei-Wochen-Frist als unnö­ti­ge "Beur­kun­dungs­sper­re" aus­wirkt. Ande­rer­seits darf der Gedan­ke des Ver­brau­cher­schut­zes nicht in den Hin­ter­grund tre­ten. Ein Abwei­chen von der Regel­frist kommt nur dann in Betracht, wenn im Ein­zel­fall nach­voll­zieh­ba­re Grün­de — auch unter Berück­sich­ti­gung der Schutz­in­ter­es­sen des Ver­brau­chers — es recht­fer­ti­gen, die dem Ver­brau­cher zuge­dach­te Schutz­frist zu ver­kür­zen. Vor­aus­set­zung für die Nicht­ein­hal­tung der Frist ist des­halb ein sach­li­cher Grund für ihre Abkür­zung. Der vom Gesetz bezweck­te Über­ei­lungs- und Über­le­gungs­schutz muss auf ande­re Wei­se als durch die Ein­hal­tung der Regel­frist gewähr­leis­tet sein (vgl. KG DNotZ 2009, S. 47, 48; Staudinger/Hertel, BGB, [2004] Vor­bem. zu §§ 127a, 128 Rn. 529; Gan­ter in Ganter/Hertel/Wöstmann, Hand­buch der Notarhaf­tung, 2. Aufl., Rn. 1409; Bücker/Viefhues ZNotP 2008, 106, 107 f; Arm­brüs­ter Not­BZ 2009, 54 f; Rie­ger Mitt­BayNot 2002, 325, 334). Die Ein­hal­tung der Frist steht dabei nicht zur Dis­po­si­ti­on der Betei­lig­ten (KG aaO; Staudinger/Hertel aaO Rn. 530; ders. ZNotP 2002, 286, 289; Grzi­wotz ZfIR 2009, 627, 629; Sol­veen RNotZ 2002, 318, 325; Weingärtner/Wöstmann, Richt­li­ni­en­emp­feh­lun­gen der BNotK/Richtlinien der der Notar­kam­mern, S. 188 Rn. 28; a.A. Lit­zen­bur­ger Not­BZ 2002, 280, 283). Dabei ist auch im Blick zu behal­ten, dass sich jemand, der sich über­has­tet zu einem Grund­stücks­kauf­ver­trag über­re­den und unmit­tel­bar die Beur­kun­dung bei einem Notar durch­füh­ren lässt, ohne sich hin­rei­chend mit dem Gegen­stand des Ver­tra­ges ver­traut gemacht zu haben, auch dazu drän­gen las­sen wird, auf die Ein­hal­tung der Pflich­ten aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG zu ver­zich­ten. Der vom Gesetz­ge­ber bezweck­te Ver­brau­cher­schutz ist daher — ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts — nur dann aus­rei­chend gewahrt, wenn dem Notar, so die Regel­frist von zwei Wochen nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 Halb­satz 2 BeurkG nicht abge­lau­fen ist und die Zwe­cke die­ser War­te­frist nicht ander­wei­tig erfüllt sind, die Amts­pflicht auf­er­legt wird, eine Beur­kun­dung trotz eines ent­ge­gen­ste­hen­den Wun­sches der Urkunds­be­tei­lig­ten abzu­leh­nen (KG aaO; Bram­bring ZfIR 2002, 597, 606; Bücker/Viefhues ZNotP 2008, 106, 108; Phil­ipp­sen Not­BZ 2003, 137, 140; Weingärtner/Wöstmann aaO Rn. 29; Wink­ler, BeurkG, 16. Aufl., § 17 Rn. 197; Arm­brüs­ter in Armbrüster/Preuss/Renner, BeurkG/DONot, 6. Aufl., § 17 Rn. 227; so wohl auch Arm­brüs­ter Not­BZ 2009, 54, 56; a.A. Prinz in Eylmann/Vaasen, BNotO/BeurkG, 3. Aufl., § 17 BeurkG Rn. 39g; Boh­rer DNotZ 2002, 579, 593).
b) Auch Ansprü­che gegen den Zeu­gen Be. kom­men als ander­wei­ti­ge Ersatz­mög­lich­keit nicht in Betracht. Vor­aus­set­zung für einen sol­chen Anspruch wäre der Abschluss eines Anla­ge­be­ra­tungs- oder Aus­kunfts­ver­trags hin­sicht­lich der getä­tig­ten "Kapi­tal­an­la­ge" und im Anschluss dar­an eine unzu­tref­fen­de Aus­kunft oder Bera­tung. Selbst wenn man — dem Land­ge­richt fol­gend — unter­stellt, dass die­se Vor­aus­set­zun­gen vor­la­gen, so stan­den den Klä­gern jedoch kei­ner­lei Beweis­mit­tel zur Ver­fü­gung. Sie hät­ten sich allein auf die Par­tei­ver­neh­mung des Be. als eines mög­li­chen Pro­zess­geg­ners beru­fen kön­nen. Die Erfolgs­aus­sicht eines sol­chen Scha­dens­er­satz­pro­zes­ses wäre mehr als gering gewe­sen. Ein Nach­weis hin­sicht­lich des Abschlus­ses des Ver­tra­ges und einer Falsch­be­ra­tung konn­te auch nicht durch den Beklag­ten als Zeu­gen erbracht wer­den, da die­ser bei dem Bera­tungs­ge­spräch und einem mög­li­chen münd­li­chen Ver­trags­schluss nicht dabei war. Die all­ge­mei­ne Äuße­rung anläss­lich der Beur­kun­dung, bei dem Kauf­ver­trag han­de­le es sich um eine güns­ti­ge Gele­gen­heit, hält sich für sich genom­men im Bereich einer all­ge­mei­nen Anprei­sung. Eine zumut­ba­re ande­re Ersatz­mög­lich­keit besteht aber dann nicht, wenn der­je­ni­ge, der durch eine Amts­pflicht­ver­let­zung eines Notars geschä­digt wur­de, mit einer Kla­ge gegen einen angeb­lich ersatz­pflich­ti­gen Drit­ten wegen Beweis­schwie­rig­keit abge­wie­sen wer­den müss­te (Senats­ur­teil vom 25. Juni 1959 — III ZR 72/58, VersR 1959, 997, 998; Wöst­mann in Ganter/Hertel/Wöstmann, Hand­buch der Notarhaf­tung, 2. Aufl., Rn. 2199). Der Senat kann dies selbst ent­schei­den, da eine wei­te­re Auf­klä­rung nicht zu erwar­ten ist.

References: § 19
 § 355
 § 17
 § 17
 § 17
 § 17
 § 17