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Timestamp: 2016-10-25 19:31:06+00:00

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⭐SOLUCIONES CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III APARIENCIA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD
SOLUCIONES CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III APARIENCIA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD
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Diego Carrasco Castellanos
1 SOLUCIONES CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III APARIENCIA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD PROF. DR. FRANCISCO OLIVA BLÁZQUEZ UNIVERSIDAD PABLO DE OLAVIDE, DE SEVILLA CASO PRÁCTICO 1 a) Se trata de una prohibición de disponer que opera como limitación de la propiedad. b) El artículo 26.2º LH otorga la respuesta al señalar que las prohibiciones de disponer impuestas por sentencia serán objeto de anotación preventiva. Se trata de la llamada anotación preventiva de prohibición de enajenar, regulada en el artículo 42.4º LH, cuya finalidad es la de cerrar a cal y canto el Registro de la Propiedad a cualquier acto de disposición otorgado por el titular demandado del edificio con posterioridad a la práctica de dicha anotación. De esa forma se impide que pueda llegar a aparecer un tercero hipotecario del artículo 34 LH que, tras adquirir, inscriba y, en virtud de la protección registral de la que goza, frustre los deseos de la empresa de fontanería de ejecutar su derecho de crédito. Tal y como indica el artículo 145 RH, este tipo de anotación preventiva impedirá la eficacia inscripción o anotación de los actos dispositivos que con respecto de la finca sobre la que haya recaído la anotación hubiere realizado posteriormente a ésta su titular. c) Junto al efecto anteriormente descrito, el artículo 44 LH señala que el acreedor que obtenga a su favor anotación preventiva de prohibición de disponer tendrá para el cobro de su derecho de crédito la preferencia establecida en el artículo 1923 CC (párrafo cuarto); esto es, goza de la misma preferencia crediticia que el acreedor que hubiere anotado su embargo. d) Las anotaciones preventivas están sometidas a la caducidad. Según el artículo 86 LH, las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma. No obstante, los interesados o la autoridad judicial que la decretó puede prorrogar por un plazo de cuatro años más, siempre y cuando el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. Una vez vencida la prórroga, la anotación, al haber sido ordenada por una autoridad judicial, no se cancelará, tal y como señala el artículo 86 LH, sino que continuará vigente hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y la prórroga hubieren sido decretadas (art. 199.II RH). CASO PRÁCTICO 2 a) La información que se encuentra en el Registro de la Propiedad es accesible mediante lo que se conoce como nota simple informativa (art ). Tal y como indica el artículo LH, se trata de un extracto sucinto del contenido de los asientos relativos a la finca objeto de manifestación (consta su identificación, identidad del titular o titulares de los derechos inscritos sobre la misma, así como su extensión, naturaleza y limitaciones de éstos), y tiene un valor simplemente informativo. 12 b) La transmisión de la propiedad ha tenido lugar mediante la realización, otorgamiento o formalización de la escritura pública de compraventa ante Notario, tal y como indica el artículo 1462.II CC (traditio per cartam o instrumental), siempre y cuando, claro está, de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. Así pues, la válida transmisión de la propiedad acaeció en un momento previo a la inscripción registral propiamente dicha. c) Es evidente que el abogado de Ignacio se está refiriendo al hecho de que éste debe ser considerado como tercero hipotecario protegido por el artículo 34 LH. Y en principio no parece faltarle razón, pues se trata de un tercero que cumple todos los requisitos exigidos por el citado precepto: Buena fe: Ignacio confió en el Registro de la Propiedad, el cual consultó de manera completamento diligente. En la nota simple no se hacía referencia a la existencia de un arrendatario ni a la de un derecho de adquisición preferente a favor de éste, por lo que realmente, en el momento de concluir la compraventa, desconocía la existencia de una realidad extrarregistral diferente. Adquisición a título oneroso. Ignacio realizó un contrato de compraventa. Constancia registral de la titularidad del transmitente. Como hemos visto, Ignacio acude al Registro de la Propiedad para comprobar que la persona que le ofreció el piso era su propietario, siendo el resultado positivo. Las causas de inexactitud no constaban en el Registro. Es decir, en la nota simple no se decía nada sobre las cargas de la finca. Inscripción del adquirente. Finalmente, Ignacio inscribió su derecho. Así pues, a la vista de los hechos, es lógico pensar que Ignacio debe ser mantenido en todo caso en su adquisición ex art. 34 LH. d) El abogado de Ignacio no tiene razón. Aunque aparentemente Ignacio es un tercero hipotecario, el artículo 37 LH enumera una serie de supuestos en los que la regla general cede o queda excepcionada su aplicación, siendo uno de dichos casos el llamado retracto legal. El derecho de adquisición preferente del arrendatario urbano es un derecho de retracto legal, regulado en el artículo 25 LAU, y, precisamente por su condición legal, tiene eficacia frente a terceros aun cuando carezca de la oportuna publicidad registral. Por lo tanto, a Ignacio le afectan los llamados retractos legales (incluyendo el de comuneros, colindantes, etc.) aun cuando no estén inscritos y con independencia de su condición de tercero hipotecario. Por otro lado, la inscripción de los contratos de arrendamiento no es obligatoria (ni siquiera su forma escrita, ex art. 37 LAU), y el adquirente de una vivienda arrendada tiene la obligación de subrogarse en los derechos y obligaciones del vendedor-arrendador durante los primeros cinco años de contrato (el arrendatario de nuestro caso se encuentra en el tercer año) aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 LH (art. 14.I LAU). 23 CASO PRÁCTICO 3 a) Resulta claro que el solar que Luciano recibió se encontraba convenientemente inmatriculado (se señala en el enunciado que sólo la construcción no tuvo acceso al registro), pero la vivienda de dos plantas fue edificada con posterioridad, por lo que no llegó a hacerse constar en el Registro de la Propiedad esta alteración o modificación física de los datos del citado solar. Luciano debe estar lógicamente interesado (en aras de la seguridad jurídica) en hacer que coincida la realidad extrarregistral con la registral, para lo cual debe instar la llamada declaración de obra nueva, a realizar a través de cualquiera de los procedimientos previstos en los artículos 208 LH y 308 RH. b) El Registrador exigirá antes de inscribir escritura de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia de edificación y la expedición por un técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado (art. 22, Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones). CASO PRÁCTICO 4 a) No, bajo ningún concepto. El artículo 441 CC declara de forma meridiana que en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión, y añade que quien se crea con derecho para privar a otro de la tenencia de la cosa deberá solicitar el auxilio de la autoridad competente. Eso es precisamente lo que tiene que hacer Alicia. Puesto que los poseedores legítimos de la finca, ex art º CC, son los que ocuparon la finca, y resulta imposible recurrir a la protección interdictal, a Alicia no le quedaría otro remedio que interponer la acción reivindicatoria. b) No, es cierto, por la sencilla razón de que la protección que dispensa la publicidad registral del artículo 34 LH, como expresión genuina del principio de la fe pública registral, se restringe a los adquirentes de bienes inmuebles a título oneroso, no gratuito. Puesto que en el caso estudiado Alicia recibió la finca mediante una donación, no puede considerarse tercera hipotecaria, por mucho que reúna el resto de los requisitos. Este precepto pone de manifiesto una vez más la animadversión que, en muy distintas formas, nuestro sistema jurídico muestra ante los actos de disposición a título gratuito. c) No, desde la llamada Ley de Mostrencos está vetada la ocupación de los bienes inmuebles vacantes como medio de adquisición de la propiedad. Según la actual Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, estos inmuebles pertenecen a la Administración General del Estado, y son adquiridos por ministerio de ley, sin tener que llevar a cabo ningún acto especial. d) El problema que se presenta en el supuesto de esta primera pregunta es el de las relaciones entre la usucapión y el Registro de la Propiedad. Con mayor precisión, se plantea la cuestión de la usucapión contra tabulas, esto es, la adquisición mediante usucapión por parte de la familia que ocupó la finca en un sentido físico, no jurídico- frente a Alicia, que es una titular dominical cuya derecho ha accedido al Registro. Pues bien, este caso goza de una 34 solución relativamente clara en la ley: puesto que no no hay un tercero hipotecario, y ha transcurrido con creces el plazo necesario para que se de la usucapión extraordinaria, prevalece ésta (art. 36 LH). En otras palabras, el abogado de la familia, frente a la acción reivindicatoria interpuesta por Alicia, debería reconvenir alegando que sus defendidos adquirieron por usucapión extraordinaria, en cuanto estuvieron poseyendo durante más de treinta años y de manera ininterrumpida la finca objeto de litigio (art CC). CASO PRÁCTICO 5 a) Se trata de un asiento registral especial que cumple fundamentalmente con una función de garantía, consistente en asegurar la eficacia de la realización del derecho de crédito del actor ejecutante, evitando que el sujeto ejecutado puede llevar a cabo actos en perjuicio de aquél, como transmitir el bien a terceros hipotecarios protegidos por el artículo 34 LH o gravarlo con determinadas cargas que disminuyan su valor. En definitiva, se trata de llevar al Registro de la Propiedad el embargo practicado para que de esa manera pueda tener eficacia erga omnes el derecho de crédito del ejecutante. b) La tercería de dominio no prospera. La razón es que los demandantes interpusieron la tercería de dominio sobre una finca que adquirieron después de haber sido embargada (el embargo tuvo lugar el 15 de marzo de 1995 y la compraventa mediante escritura pública el 4 de abril de 1995) pero antes de que accediera al Registro de la Propiedad la anotación preventiva de embargo (el 6 de abril de 1995), inscribiendo su derecho con posterioridad a ésta (el día 18 de abril de 1995). Según la doctrina que consolida el Tribunal Supremo mediante la Sentencia estudiada, el embargo debe prevalecer en tanto que transita con el bien sobre el que recae, como una carga que debe ser soportada por el adquirente, sin necesidad de que haya accedido previamente al Registro de la Propiedad a través de su correspondiente anotación preventiva. c) Sí. Un sector de la doctrina jurídica viene destacando la llamada afección real (ius disponendi) de la finca trabada al resultado del procedimiento de ejecución que se tramita (pignus iudiciale) (así, L. DÍEZ-PICAZO, Las anotaciones preventivas, Revista de Derecho Notarial, 1964, p. 23). Esta sentencia despeja las dudas existentes y aclara que el embargo goza de una innegable trascendencia real, en cuanto que tiene eficacia frente a terceros (salvo que se trate de un tercero hipotecario que haya inscrito su derecho antes que acceda el embargo al Registro de la Propiedad) incluso antes de acceder al Registro de la Propiedad mediante su anotación preventiva. Concretamente, la Sentencia considera que se trata de un derecho de realización de valor que implica por un lado el «jus persequendi», que autoriza a hacerse con el bien, aunque su titularidad haya variado con posterioridad al embargo mismo, y, por otro lado, el «jus prioritatis», que garantiza al primer embargante en el tiempo, la preferencia jurídica en la satisfacción de su derecho. 45 CASO PRÁCTICO 6 a) Con toda certeza, sí. La respuesta al problema planteado se encuentra en el artículo 464 CC. Pero la cuestión no reside en determinar si debe aplicarse el citado precepto según su interpretación romanista o germanista, ya que el punto de partida es que el cerdo fue robado, y en consecuencia, sea cual sea la hermeneusis escogida, no cabe la protección del tercer poseedor de buena fe, ya que se excluye la aplicación del precepto cuando haya habido privación ilegal. Es decir, el que haya sufrido el robo de un bien mueble puede reivindicarla en todo caso, aunque el tercero poseedor lo haya adquirido de buena fe, ya que nuestro legislador al igual que el alemán, por cierto- considera que la privación ilegal es un límite infranqueable que impide en todo caso la protección del que adquiere confiando en la apariencia que proporciona la posesión. b) La manera más rápida -en nuestros días, claro está, no en la Inglaterra del siglo XII- sería la interposición de la acción sumaria de recuperación de la posesión frente al hombre que había adquirido el cerdo, ya que, insistimos en ello, en este caso no se privilegia la seguridad del tráfico, sino la realidad del título y la seguridad de los derechos. Caso de transcurrir el período de un año, cabría la acción reivindicatoria. c) Tom Builder, sin saberlo, está haciendo referencia al siguiente brocardo romano: nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet. Es decir, nadie puede transferir más derechos que los que tiene, y, en consecuencia, nadie puede adquirir legítimamente de quien carecía de facultades para transmitir. Se trata del simple sentido común, que siempre debe presidir la aplicación e interpración del Derecho. CASO PRÁCTICO 7 a) La razón es que el asesor jurídico pretende lograr una rápida inmatriculación de la finca mediante el sistema del título público de adquisición (art. 199 LH). Se trata de la manera más sencilla y ágil para lograr el acceso al Registro de la Propiedad de las fincas no inscritas a favor de persona alguna, y para ello hace falta que el transmitente (la entidad que le hizo entrega en dación en pago de la finca) acredite la previa adquisición de la finca mediante un documento fehaciente (art. 205 LH), que, según el artículo 298 RHH, haga prueba contra tercero en cuanto a su fecha; es decir, la escritura pública. b) La solución más simple pasa por recurrir al acta de notoriedad (vid., arts. 288 y ss. RH), un instrumento notarial mediante el cual el Notario autorizante comprueba la notoriedad de que el transmitente de la finca que se pretende inmatricular es tenido como dueño de ella (art. 298 RH). Si esto no fuera posible, únicamente quedaría la vía de la incoacción del expediente de dominio, que implica, como es sabido, la intervención de la autoridad judicial competente (arts. 201 LH y 272 y ss. RH). 56 CASO PRÁCTICO 8 a) El contrato que llevó a cabo Carlos es anulable, ya que para realizar actos a título oneroso sobre bienes gananciales (la casa es un bien ganancial ex art º CC) se requiere el consentimiento imprescindible de Claudia (art CC). Puesto que en virtud de este vicio Paco adquirió de alguien que no podía transmitir, su propio título correría peligro. Para evitarlo, es evidente que el abogado hace referencia a su presunta condición como tercero hipotecario (art. 34 LH) que, como sabemos, haría inatacable su posición frente a los posibles defectos que pudiera sufrir el título del otorgante. Debemos aclarar que Paco pudo inscribir su título en el Registro de la Propiedad por dos razones: una, porque el Notario no realizó bien su tarea de comprobar el estado civil del transmitente, y dos, porque en el Registro de la Propiedad el adosado estaba, por un error, inscrito a nombre de Carlos. Aunque podáis creer que es muy difícil que ocurra esto, os puedo decir que acontece con mucha frecuencia en la práctica, más de lo que podríamos desear. b) El principio de la fe pública registral difícilmente podría prosperar en este caso por la razón de que Paco, el adquirente, pudo conocer la realidad de la inexactitud registral, ya que, al ser un conocido de los cónyuges, debería haber sabido que el adosado pertenecía a ambos, por mucho que en el Registro de la Propiedad apareciera otra cosa distinta. En consecuencia no podría ser considerado como un adquirente de buena fe, en el sentido literal de desconocer la inexactiud del Registro de la Propiedad. Sólo en el caso de que Paco hubiera sido engañado por Carlos, siendo impulsado a contratar con auténtico dolo (con palabras o maquinaciones insidiosas, ex art CC), podría entenderse que Paco actuó con buena fe, y entonces sí sería susceptible de protección registral, puesto que el resto de los requisitos concurriría: adquisición de una persona que aparece con facultades transmisivas en el Registro, título oneroso e inscripción de su derecho de propiedad en el Registro de la Propiedad. CASO PRÁCTICO 9 a) El asiento de presentación es un asiento que se extiende en el Libro Diario de operaciones del Registro de la Propiedad y en el que se hace constar de manera breve el contenido del título cuya inscripción definitiva es requerida. Su vigencia, según lo establecido en los artículos 17 y 66 LH, es la 60 días hábiles desde el siguiente a su fecha (se hace constar incluso la hora ex art º LH), aunque debe reconocerse que existen algunas excepciones establecidas legalmente que constituyen un numerus clausus. Una vez inscrito de manera definitiva el título, se considerará a todos los efectos inscrito desde la fecha que figura en el mismo asiento de presentación (art. 24 LH). b) En primer, y único lugar, la adquiere Pablo. Ya sabemos que para adquirir la propiedad de un bien en nuestro sistema jurìdico se exige la concurrencia de dos requisitos: el título y el modo. Tanto Ángel como Pablo tienen título, ya que éste suscribió un contrato privado de compraventa (título suficiente), al igual que el primero, pero Pablo, si bien no llegó a recibir en ningún momento el bien físicamente (salta a la 67 vista de los hechos relatados en el caso), sí adquirió su propiedad, ya que elevó a escritura pública el documento privado de compraventa el día 1 de marzo (antes que Ángel, que lo hizo el 3 de marzo), y el otorgamiento de documento público equivale a la entrega de la misma vivienda (art CC). En definitiva, tuvo lugar la llamada tradición instrumental, por lo que hubo título y modo y, por consiguiente, transmisión de la propiedad a favor de Pablo. c) Aunque las dos figuras parecen similares, realmente se trata de intituciones que parten de supuestos de hecho diferentes. En el caso de doble venta un propietario vende un mismo bien a dos personas distintas, manteniendo, como se ha indicado, en ambas operaciones su condición de verus domino del bien vendido. Por el contrario, en la venta de cosa ajena el vendedor no es propietario del bien, ya sea porque nunca lo ha sido o porque lo fue pero ha dejado de serlo: esto es, se enajena un bien de otro. Teniendo en cuenta las circunstancias del caso, resulta claro que se trata de una venta de cosa ajena, ya que Maite López vendió la vivienda a Pablo el día 2 de febrero y. posteriormente, en concreto el día 3 de marzo, vuelve a venderla a Ángel, habiendo adquirido Pablo en el interín la propiedad, tal y como acabamos de ver, el 1 de marzo. Por lo tanto, en el momento de vender ya había dejado de ser propietaria, siendo imposible que se diera el supuesto de doble venta. d) Pablo, al pedirle que deje la vivienda, actúa correctamente, pero una cosa son las palabras y otras los hechos, que sin duda pondrían de manifiesto una frontal negativa de Ángel a hacer tal cosa. Puesto que estamos ante un supuesto de venta de cosa ajena, Pablo debería interponer una acción reivindicatoria para intertar recuperar la propiedad. Caso de prosperar, Ángel, tras haber sido privado de la vivienda por sentencia firme, podría ejercitar la acción de saneamiento por evicción contra Maite (art CC). No obstante, será muy difícil que prospere la reivindicatoria, ya que Ángel, con toda probabilidad, es un tercero hipotecario protegido frente a la resolución del título del vendedor (art. 34 LH). e) Sí, cualquier resolución de un Registrador puede ser objeto de recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y el Notariado (art. 19 bis III LH). No obstante, también es posible que el propio afectado solicite una nueva calificación llevada a cabo por un Registrador sustituto. CASO PRÁCTICO 10 a) Deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo. Este principio del tracto sucesivo, recogido en el artículo 20.1 LH, implica que el título del que solicita la inscripción debe traer causa del que figura inscrito en el Registro de la Propiedad. En virtud de tal principio el Registrador debe denegar la inscripción solicitada en los casos como el que acontece en el supuesto de hecho expuesto- en que resulte inscrito el derecho a nombre de persona distinta a la que otorgue la transmisión o gravamen. Ante esta eventualidad, la empresa debería intentar reconstruir la cadena de transmisiones con la finalidad de identificar el posible eslabón perdido y conseguir reanudar el tracto interrumpido (art. 40 LH). Si ello 78 no fuera posible, habría que acudir al expediente de dominio (art. 201 LH) o al acta de notoriedad (art. 203 LH). b) En este segundo caso la inscripción ha sido rechazada por la obvia razón de que la finca no está inmatriculada, es decir, porque nunca ha sido objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad. Está claro que la empresa cárnica debería inmatricular la finca a su nombre, recurriendo para ello al expediente de dominio o al sistema del título público de adquisición (art. 199 LH). Sin duda, este segundo es el medio más sencillo y ágil para lograr el acceso al Registro de la Propiedad de las fincas no inscritas a favor de persona alguna, pero para ello hace falta, además de que la propia adquisición se encuentre elevada a documento público (recuérdese que el enunciado establece que la adquisición se realiza mediante sendos contratos privados de compraventa), que el transmitente acredite la previa adquisición de la finca mediante un documento fehaciente (art. 205 LH), que, según el artículo 298 RHH, haga prueba contra tercero en cuanto a su fecha; es decir, la escritura pública o, si no fuera posible, acta de notoriedad (vid., arts. 288 y ss. RH), un instrumento notarial mediante el cual el Notario autorizante comprueba la notoriedad de que el transmitente de la finca que se pretende inmatricular es tenido como dueño de ella (art. 298 RH). Otra vía posible sería la de iniciar un expediente de dominio, que implica, como es sabido, la intervención de la autoridad judicial competente (arts. 201 LH y 272 y ss. RH). CASO PRÁCTICO 11 Para empezar, es cierta la primera reflexión que realiza Pilar, que, sin saberlo, está refiriéndose al conocido brocardo romano, nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet. Es decir, nadie puede transferir más derechos que los que tiene, y, en consecuencia, nadie puede adquirir legítimamente de quien carecía de facultades para transmitir. Por lo tanto, si el librero no era el propietario del libro, entonces no podía venderlo, y en consecuencia su adquisición estaría completamente viciada. Ahora bien, la mera apariencia de derecho que otorga la posesión es también objeto de protección en nuestro ordenamiento jurídico, según lo establecido en el artículo 464 CC, de acuerdo con la interpretación germanista del mismo, predominante en la actualidad. Efectivamente, según esta tesis hermenéutica, el precepto en cuestión implica que si alguien ha adquirido un bien mueble (como un libro) de buena fe, su posesión equivale a título, entendida no como título ad usucapionem o título suficiente para iniciar la usucapión (interpretación romanista), sino como título de propiedad propiamente dicho (interpretación germanista). Doña Pilar no sabía, ni tenía forma humana de saber, que el librero no era propietario del libro, sino mero depositario, por lo que está claro que adquirió de buena fe (ex art. 433 CC). En consecuencia, puesto que adquirió un bien mueble de buena fe, según la interpretación germanista del artículo 464 CC, se ha convertido en propietaria del mismo, ya que, además, el transmitente no lo había robado ni se trataba de un libro extraviado, supuestos en que ni siquiera esta tesis tolera la adquisición a non domino. Así pues, la acción reivindicatoria del verus domino no 89 prosperaría en este caso contra la adquirente a non domino. En este mismo sentido se pronuncia el artículo 85 Cco. CASO PRÁCTICO 12 a) La razón es jurídicamente clara: si inscribe en el Registro de la Propiedad, podrá impetrar la aplicación del artículo 34 LH. Dicho en otros términos, al acceder su adquisición al Registro de la Propiedad se convierte en el llamado tercero hipotecario, y en consecuencia su titularidad, en virtud del principio de fe pública registral, quedará protegida frente a los avatares que pudieren afectar al título de su transmitente. Una vez protegida la situación jurídica de su amigo, es evidente que Julián podrá disfrutar de la vivienda, ya que éste y aquél habrán acordado un pacto (que puede tener muchas formas, todas ellas secretas o absolutamente simuladas) en virtud del cuál el primero usurá en exclusiva la vivienda. b) No, por el hecho de que al amigo de Julián le faltará la buena fe que exige el artículo 34 LH. En un principio, la buena fe implica que el adquirente desconoce la inexactitud registral. Pues bien, en el supuesto estudiado está claro que nos encontramos ante una confabulación fraudulenta de dos amigos, que se traduce en el hecho de que el citado amigo adquirente necesariamente conoce (o debe conocer, desplegando la más mínima de las diligencias) el hecho de que lo que publica el Registro de la Propiedad (la titularidad de Julián sobre la vivienda) es inexacto, erróneo. Por lo tanto, al faltar la buena fe del adquirente, éste no puede constituirse en tercero hipotecario. c) No, puesto que el artículo 34 LH únicamente protege a los adquirentes a título oneroso, jamás a los adquirentes a título gratuito. CASO PRÁCTICO 13 a) No. El padre de Julia, como buen conocedor del Derecho, acude al artículo 464 CC, pero realiza una interpretación errónea del mismo. Efectivamente, es cierto que Julia ha adquirido el reloj de buena fe, o al menos así lo debemos presumir mientras no se demuestre lo contrario ex artículo 434 CC, y además está poseyendo el reloj, que es un bien mueble, con la misma buena fe o ignorancia excusable hasta el momento en que se le acerca Claudia para comunicarle que el reloj era suyo. Aunque la interpretación del artículo 464 CC ha dado lugar a ríos de tinta entre los juristas, hoy en día puede afirmarse que, según la jurisprudencia más moderna, prevalece la interpretación germanista, lo que significa que la posesión equivale a título de propiedad, no para usucapir. Por lo tanto, podríamos entender que Julia es propietaria del reloj en virtud de la protección de la apariencia jurídica y la seguridad jurídica que proporciona el artículo 464 CC. Sin embargo, todo el discurso quiebra por una circunstancia: el reloj procede de una pérdida involuntaria de Claudia. Y el propio precepto estudiado señala con nitidez que el que hubiese perdido una cosa mueble puede reivindicarla de quien la posea. En consecuencia, Claudia puede reivindicar el reloj a Julia, que en ningún caso adquiere la propiedad, sea cual sea la interpretación que 910 quiera otorgarse al artículo 464 CC. Por otro lado, no debe olvidarse que la persona que encontró el reloj debió proceder a consignarlo en virtud del régimen jurídico propio del hallazgo. Puesto que esta asignatura es Derecho civil en el caso en cuestión he partido de la suposición de que el contrato de compraventa concluido por Julia era íntegramente civil, entre particulares. Si Julia hubiera comprado en una tienda estaría su situación protegida ex artículo 85 del Código de Comercio. b) En principio no existe ningún problema teórico. Julia posee el reloj y su posesión es pública, pacífica y a título de dueño. Al tratarse de un bien mueble necesita poseer ininterrumpidamente durante 3 años en caso de usucapión ordinaria o 6 en caso de ser la usucapión extraordinaria. Es evidente que, según lo dicho, Julia es una poseedora de buena fe, pero, tiene justo título? Téngase en cuenta que el artículo 1955 CC no exige expresamente título para la usucapión ordinaria de bienes muebles, sino simplemente buena fe. La doctrina siempre ha afirmado que eso se debía a que si se poseía un bien con buena fe se tenía título para usucapir ex artículo 464 CC. Por eso, en un principio le bastaría a Julia con poseer durante tres años con buena fe, en cuanto el precepto citado haría equivalente su posesión al título (así lo creen DÍEZ-PICAZO y GULLÓN). CASO PRÁCTICO 14 a) En el enunciado se indica claramente que Juan quiere disfrutar de su derecho de propiedad. En otras palabras, no le basta con recuperar la posesión, sino que quiere que se le reconozca su titularidad dominica sobre la finca. Por todo ello, la acción sumaria de tutela de la posesión no es suficiente para satisfacer sus intereses. En consecuencia, lo más apropiado es recurrir a la acción reivindicatoria, ya que concurren todos los requisitos: titularidad dominical, en cuanto que Juan es propietario de la finca por adquisición mortis causa testada; posesión injustificada de Pedro, puesto que ocupa indebidamente una finca que no es suya; eadem res, o perfecta identidad de la cosa reivindicada y la finca real. b) Desde luego, si acudimos al dato de la aprehensión física del bien salta a la vista que no es poseedor. Al contrario, la posesión la detenta Pedro. Sin embargo, no debemos olvidar que hay ciertas formas de adquirir la posesión sin necesidad de adquirir materialemente el bien, y uno de esos supuestos es la posesión civilísima, en virtud de la cual se entiende que el heredero adquiere la posesión de los bienes hereditarios desde el mismo momento del causante (desde el fallecimiento de la madre de los dos hermanos en conflicto) en caso en que llegue a adirse la herencia (art. 440 CC). Por lo tanto, si Juan, como parece intuirse en el caso, ha aceptado su herencia, será poseedor de la finca, por mucho que no la detente físicamente. c) El abogado le está advirtiendo sobre la posibilidad de que aparezca un tercero hipotecario protegido por la fe pública registral. Evidentemente, estamos partiendo del supuesto de que Pedro logre ser reconocido como propietario en el Registro de la Propiedad, y puedo deciros que cosas más imposibles se han logrado en nuestro sistema registral, que se caracteriza por ser de una elevada calidad desde un punto de vista teórico pero de dudosa 1011 eficacia desde el práctico. Es decir, si alguien compra la finca a Pedro podría convertirse en un adquirente inatacable, en virtud de la protección que otorga el Registro de la Propiedad a aquél que adquiere confiando en él. En otras palabras, si aparece un tercero que, antes de concluir la enajenación, comprueba el Registro y, tras solicitar una nota simple (o mejor aún, una certificado registral), descubre que Pedro es el propietaria tabular y, además, desconoce que la realidad extrarregistral es diferente (que la finca fue otorgada en virtud de testamento a su hermano Juan), la posición de dicho tercero devendrá inatacable una vez que haya inscrito su titularidad en el Registro de la Propiedad. La posible ineficacia del título de Pedro no le afectará jamás, puesto que es un tercero hipotecario que ha reunido todos los requisitos necesarios para ser considerado como tal: adquirente a título oneroso, de buena fe, que adquiere de alguien que aparece con facultades transmisivas en el Registro de la Propiedad y que inscribe su derecho (art. 34 LH). d) Mediante la solicitud de una anotación preventiva de demanda. La finalidad fundamental de la anotación preventiva de demanda es la de dar publicidad, ya que por medio de esta medida se proclama frente a todos que un determinado bien está sometido a litigio, de forma que los posibles ulteriores adquirentes puedan conocer la precariedad jurídica del título del demandado. Es decir, el Registro avisa a los terceros de que existe un proceso en marcha que puede afectar a los actos y contratos, a los derechos nacidos con posterioridad a la anotación [STS de 19 noviembre 1993 (RJ 1993/9149)]. Es una advertencia realizada erga omnes, cuyo objetivo es el de suspender el juego y la eficacia de la fe pública registral, impidiendo que en el momento de ejecutar CASO PRÁCTICO 15 Por de pronto, propietaria derivativa no puede considerarse jamás, ya que el transmitente carecía de legitimidad transmisiva, careciendo en consecuencia de eficacia la aparente tradición llevada a cabo. Sin embargo, a la Universidad se le abren dos posibilidades interesantes a efectos protectores de su situación: la protección de la apariencia del artículo 464 CC y la adquisición por usucapión. El artículo 464 CC establece que la posesión de bienes muebles adquirida con buena fe equivale al titulo. Ahora bien, qué ha de entenderse por esta equivalencia al título? Según la interpretación germánica, que de alguna forma prevalece en la actualidad, título equivale a título de propiedad o dominio, lo cual significa que las cosas muebles se hacen irreivindicables y que el poseedor de buena fe se considera propietaria aun cuando haya adquirido de quien no es su verus dominus. Por lo tanto, si aplicamos este criterio interpretativo podremos llegar a la conclusión de que la Universidad, en cuanto poseedora de bienes muebles adquiridos con buena fe (fue engañada en virtud de unos certificados falsificados de origen), debe ser tenida por propietaria. Sin embargo, la doctrina germánica de la irreivindicabilidad tiene un límite: que las cosas hayan sido perdidas, hurtadas o robadas (el artículo 464.I CC se refiere genéricamente a privación ilegal ). Puesto que este es precisamente el caso planteado, queda 1112 evidente que no es aplicable el artículo 464 CC y que el museo de Copán puede reivindicar la propiedad sobre las piezas arqueológicas. Respecto a la segunda, es cierto que la Universidad de Granada es poseedora en concepto de dueña y su posesión ha sido pública, pacífica y no interrumpida (no voy a insistir una vez en estos conceptos, puesto que ya fueron suficientemente analizados en la anterior PEC). Además, actuó en todo momento con buena fe, al creer siempre que el vendedor podía disponer de las piezas. Así pues, habiendo transcurrido cinco años desde su adquisición en el 2003 podemos pensar que la Universidad ha adquirido por usucapión ordinaria mobiliaria, ya que este tipo de prescripción adquisitiva precisa posesión no interrumpida durante tres años con buena fe ex art CC (la cuestión de si se precisa además justo título ha dado lugar a grandes polémicas doctrinales, pero a efectos de este caso carece de importancia en tanto que la Universidad también goza de ese justo título que es el contrato de compraventa de las piezas). Téngase en cuenta que el Código civil, para el caso de cosas muebles hurtadas o robadas, tan sólo impide la usucapión a favor de las personas que las hurtaron o robaron o sus cómplices y encubridores (art CC), siendo imposible encuadrar a la Universidad en una de dichas categorías penales. 12 Mostrar más
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