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Timestamp: 2018-12-19 00:56:20+00:00

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Der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts - wohnungswirtschaft.online
6. November 2016 Stefan Pfeiffer Mietvertrag, Wohnraummietrecht
Aus der Sicht der Vermieter hat der normale unbefristete Mietvertrag zwei Nachteile:
Er selbst kann ihn in der Regel wegen des Kündigungsschutzes nicht kündigen.
Der Mieter kann ihn (unter Beachtung der Kündigungsfrist) jederzeit kündigen.
Die Beschränkung des Kündigungsrechtes auf die Fälle eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB versuchten Vermieter früher häufig dadurch zu umgehen, dass sie mit dem Mieter einen befristeten Mietvertrag vereinbart haben, der zu einem bestimmten Zeitpunkt automatisch endete. Dies ist seit der Mietrechtsreform 2001 kaum noch zulässig (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietzeit”). Durch die Mietpreisbremse ist es auch nicht mehr möglich, durch einen Mieterwechsel eine nennenswert höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete zu erzielen. Das Interesse an Befristungen dürfte daher aus Vermietersicht nicht mehr so groß wie früher sein (Anders bei beabsichtigten Modernisierungen, bei Eigenbedarf oder wenn die Wohnung verkauft werden soll).
Ein Problem ist für den Vermieter weiterhin das Recht des Mieters, den Mietvertrag ohne Grund jederzeit unter Beachtung der relativ kurzen Kündigungsfristen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Kündigungsfristen”) zu beenden. Einen guten, bonitätsstarken, ruhigen und zuverlässigen Mieter verliert man nicht gern. Erst recht nicht, wenn man ihm Zugeständnisse gemacht, etwa eine neue Einbauküche eingebaut oder bis zum Ende seiner Kündigungsfrist auf die Miete verzichtet hat. Außerdem sind Mieterwechsel eine teuere Angelegenheit. Häufig muss man Geld in die Wohnung stecken, renovieren, modernisieren, einen Makler beauftragen. Außerdem kommt es zu Leerstandszeiten, da es nicht immer möglich ist, dass das neue Mietverhältnis nahtlos an das alte anschließt.
Um dies zu verhindern, versuchen Vermieter immer wieder, mit den Mietern einen befristeten Ausschluss des Kündigungsrechts zu vereinbaren. Dies ist nach der Rechtsprechung des BGH auch in Formularmietverträgen prinzipiell möglich. Auf diese Weise kommt es zu einer sogenannten “Mindestmietzeit”. Eine solcher befristeter Ausschluss des Kündigungsrechts kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04; Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.08.2016 – VIII ZR 23/16) in AGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Allgemeine Geschäftsbedingungen”) für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren vereinbart werden, gerechnet vom Abschluss (Nicht Beginn!) des Mietvertrages bis zum frühesten Kündigungstermin unter Einschluss der Kündigungsfrist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Dezember 2010 – VIII ZR 86/10). Längere Fristen sind in der Regel unwirksam. Zur Begründung führt der BGH an, dass in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wurde, dass der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmende Bedeutung zukomme. Durch einen Kündigungsverzicht werde der Mieter jedoch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse könne er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderungen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten seien. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehre, werde es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhalten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht werde. Die Möglichkeit, gegebenenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen, sei zu unsicher, um die erhebliche Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter habe, als er diesen über den durch die §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichere, benachteilige ein formularmäßiger Kündigungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich sei. Angesichts dessen sei es von vorneherein ausgeschlossen, in Anlehnung an § 544 Satz 1 BGB einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 30 Jahre zuzulassen. Auf der anderen Seite komme es auch nicht in Betracht, die Dauer eines formularmäßigen Kündigungsverzichts unter Heranziehung von § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB auf lediglich zwei Jahre zu begrenzen. Abgesehen davon, daß diese Laufzeitregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse nicht für Mietverträge gelte, lasse das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gebe ungeachtet dessen, daß sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gelte, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen sei. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a BGB, erscheine es “unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluss eines Mietvertrages … erforderlich, den Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen” (BT-Drucks. 9/2079 S. 18).
Es muss auch auf eine ausgeglichene Regelung geachtet werden. Ein einseitiger Kündigungsaussschluss zu Lasten des Mieters ist daher ebenfalls unwirksam (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08), wenn es an der Gewährung eines sonstigen ausgleichenden Vorteils für den Mieter fehlt, der den einseitigen Kündigungsverzicht gleichwohl zu rechtfertigen vermag (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 307/08).
Auch die Möglichkeit, bei einem berechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, vermag nach Meinung des BGH kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08). Denn diese Möglichkeit beseitige die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich sei, ob es dem Mieter gelinge, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Andernfalls würde dass dem Vermieter obliegende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gäbe es keinen rechtfertigenden Grund.
Bei Mietverträgen mit Studenten kommt ein befristeter Ausschluss des Kündigungsrechts nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15.07.2009 – VIII ZR 307/08 in der Regel nicht in Betracht. Studenten wird vom Bundesgerichtshof ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität zugebilligt, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können. Gerade Studenten hätten ausbildungsbedingt ein derartigen Kündigungsbeschränkungen entgegen stehendes gesteigertes Interesse an einer Wahrung ihrer Flexibilität, weil sie oftmals nach wenigen Monaten feststellten, dass das begonnene Studium nicht das Richtige für sie sei, oder weil in späteren Ausbildungsphasen ein Auslandsaufenthalt sinnvoll ist oder sogar erforderlich werde.
Anders ist es nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH, Beschluss vom 08.05.2018 – VIII ZR 200/17) bei einem individualvertraglich (Näheres dazu in unserem Beitrag „Allgemeine Geschäftsbedingungen”) vereinbarten Kündigungsausschluss. Die Vertragsparteien könnten danach die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume wirksam ausschließen. Eine Grenze werde bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) gesetzt, etwa bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben. Nach Ablauf von 30 Jahren könnte dann nach Auffassung des Bundesgerichtshofes in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein, die aber auch nicht auf den ersten möglichen Termin nach diesem Zeitablauf beschränkt sei.
Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund kann nach § 569 Absatz 5 Satz 1 BGB zu Lasten des Mieters nicht ausgeschlossen werden.
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Ein Kündigungsverzicht bis zu 4 Jahren kann wirksam sein (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04) »

References: § 573
 BGH 
 BGH 
 § 544
 § 309
 § 557
 § 10
 § 557
 BGH 
 § 138
 § 544
 § 569