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Timestamp: 2018-10-15 11:59:09+00:00

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Erstreckung ausgeschlossen: Die Gebrauchsleihe als ideale Vertragsform für Zwischennutzungen von Liegenschaften - Lexology
Erstreckung ausgeschlossen: Die Gebrauchsleihe als ideale Vertragsform für Zwischennutzungen von Liegenschaften
Switzerland February 10 2014
Zwischennutzungen – zeitlich begrenzte Nutzungen von Liegenschaften – verhindern Leer- stände und bieten dem Eigentümer so einen «Aktivschutz» seiner Liegenschaft. Die aufwän- dige Organisation und Verwaltung kann auf spezialisierte Dienstleister übertragen werden. Als vertragliche Basis drängt sich die Gebrauchsleihe auf, da damit Zwischennutzungen zeitlich genau auf die Bedürfnisse des Eigentümers zugeschnitten werden können, unter Ausschluss des Erstreckungsrisikos.
Rechtsgebiet(e): Miet- und Pachtrecht; Beiträge
Zitiervorschlag: Raffael Büchi / Eva Gehrig, Erstreckung ausgeschlossen: Die Gebrauchsleihe als ideale Vertragsform für die Zwischennutzung von Liegenschaften, in: Jusletter 10. Februar 2014
ISSN 1424-7410, www.jusletter.ch, Weblaw AG, info@weblaw.ch, T +41 31 380 57 77
Mit Leerständen verbundene Risiken und Nachteile
Hausbesetzungen Bauschäden Ertragsausfall
Prävention von Leerständen durch Zwischennutzungen
Effizientester Schutz von Liegenschaften Beitrag zur Kostendeckung Attraktivitätssteigerung und positiver Imagetransfer
Die mit Zwischennutzungen verbundenen Herausforderungen und Vorurteile
Organisation, Verwaltung und Überwachung von Zwischennutzungen Risikopotenzial von Zwischennutzungen wird überschätzt Termingerechte Beendigung von Zwischennutzungen
Die juristische Strukturierung von Zwischennutzungen
Erstreckungsrisiko bei Ausgestaltung als Mietverhältnis Die Gebrauchsleihe – die ideale Vertragsform für Zwischennutzungen 4.2.1Unentgeltlichkeit
Dauer Sorgfalt und Haftung des Entlehners Freiheit bei der vertraglichen Gestaltung
1. Mit Leerständen verbundene Risiken und Nachteile
1.1 Hausbesetzungen
[Rz 1] Leer stehende Liegenschaften sind für den Eigentü- mer1 mit Risiken verbunden. Hausbesetzungen sind gerade im Raum Zürich2 an der Tagesordnung3 – es gibt viel Wohl- wollen für die Besetzerszene4 und sogar Stimmen, die öffent- lich zu Hausbesetzungen aufrufen5.
[Rz 2] Gemäss dem «Merkblatt Hausbesetzungen der Stadt Zürich»6 räumt die Polizei eine besetzte Liegenschaft nur, wenn durch die Besetzung Personen oder denkmalge- schützte Bauten unmittelbar gefährdet werden. Ansonsten muss der Eigentümer vor einer polizeilichen Räumung be- legen, dass er
•drrrdmArs,dmm, drrgodrrrgdrn gstt
•odre,sies- grgtt.
[Rz 3] Die Stadtpolizei Zürich akzeptiert eine Neu- oder Zwi- schennutzung zudem nur dann als Räumungsgrund, wenn sie «nachhaltig» ist, d.h. die gesamte Zeit bis zum Abriss, zum Umbau oder zur Vermietung überbrückt und dabei min- destens 50% der Gebäudefläche umfasst. Dies hat wieder- um der Eigentümer darzulegen. Diese pragmatische7 polizei- liche Praxis mag vor dem Hintergrund der Eigentumsgarantie der Bundesverfassung8 erstaunen9. Rechtstheoretische Er- wägungen helfen dem Eigentümer einer besetzten Liegen- schaft aber wenig: Er muss die Polizei rasch vom Sinn einer Räumung überzeugen können. Zu diesem Zeitpunkt eine Zwischennutzung zu organisieren, wird dem Eigentümer schwer fallen, da den meisten potenziellen Zwischennutzern die Aussicht auf einen Showdown mit Hausbesetzern unan- genehm sein wird. Besser fährt der Eigentümer, wenn er das Risiko einer Hausbesetzung durch die Organisation einer Zwischennutzung präventiv ausschliesst10.
1.2 Bauschäden
[Rz 4] Leerstände von längerer Dauer können Bauschäden verursachen, etwa wenn in Folge fehlender oder reduzierter Beheizung und Durchlüftung Feuchtigkeit eintritt.
1.3 Ertragsausfall
[Rz 5] Lässt der Eigentümer eine Liegenschaft leer stehen, verzichtet er auf jegliche Einnahmen. Kosten hingegen fallen grösstenteils weiterhin an, auch wenn die Liegenschaft nicht beheizt wird und keine werterhaltenden Investitionen getätigt werden müssen.
Die weibliche Form gilt selbstverständlich stets als miteingeschlossen. Hausbesetzungen gibt es aber immer wieder auch in anderen Schwei- zer Städten, u.a. in Winterthur (z.B. Sidi), Basel (z.B. Villa Rosenau), Bern (z.B. Reithalle) oder Genf (z.B. Rhino), aber auch in kleineren Ge- meinden wie z.B. Wetzikon (vgl. Jennifer Steiner, Hausbesetzung erhitzt die Gemüter, Zürcher Oberländer vom 24. Oktober 2012, http://www. zol.ch / bezirk-hinwil / wet zikon / Hausbeset zung- erhit z t- die - Gemueter/ story/26983622). Gemäss Information der Zürcher Stadtpolizei sind in der Stadt Zürich und unmittelbarer Umgebung zur Zeit ca. 30 Liegenschaften besetzt – von Ein- familienhäusern bis zum Industrieareal. Siehe Adi Kälin / fAbiAn bAumgArtner, Viel Wohlwollen für die Besetzersze- ne, NZZ vom 8. Januar 2014, S. 13, http://www.nzz.ch/aktuell/zuerich/ uebersicht/viel-wohlwollen-fuer-die-besetzerszene-1.18216677. Erstaunlich die Website der JUSO Kanton Zürich, http://www.live-for-free. ch/, mit einem «Katalog» leer stehender Liegenschaften und dem offenen Aufruf zur Besetzung. Abrufbar unter www.stzh.ch.
«Die Räumung einer besetzten Liegenschaft soll nicht nur für den Mo- ment, sondern auf Dauer erfolgreich sein» (Merkblatt Hausbesetzungen der Stadt Zürich) – mit anderen Worten: Die Polizei verfügt nicht über die personellen Ressourcen, mit Hausbesetzern Katz und Maus zu spielen. Nach einer Räumung darf kein Vakuum mehr bestehen, das die Beset- zer dazu veranlasst, zurückzukehren. Gemäss Marco Cortesi, Medienchef der Zürcher Stadtpolizei, soll so «Sisyphusarbeit» verhindert werden (vgl. moniK A Zech, Hausbesetzungen: Zürich tickt anders, Tages Woche vom
29. Oktober 2011, http://www.tageswoche.ch/de/2011_43/basel/97338/ hausbesetzungen-zuerich-tickt-anders.htm).
Art. 26 der Schweizer Bundesverfassung (BV). Wurde vom Bundesgericht allerdings so bestätigt, siehe BGE 119 1a 30 ff., insbes. E.2. Siehe unten «Prävention von Leerständen durch Zwischennutzungen».
2. Prävention von Leerständen durch Zwischennutzungen
2.1 Effizientester Schutz von Liegenschaften
[Rz 6] In vielen Fällen versuchen Eigentümer, eine leer ste- hende Liegenschaft vor einer Besetzung oder Vandalismus zu schützen, indem sie das Gebäude durch einen Sicher- heitsdienstleister bewachen lassen, verschalen oder die Inf- rastruktur entfernen11. Keine dieser – teilweise sehr teuren12
–SsnrgdsBgroedoh ssddstssoi.
[Rz 7] Den besten Schutz vor Hausbesetzungen bietet die präventive Organisation von Zwischennutzungen: Wo kein unbenützter Raum entsteht, kann nichts besetzt werden.
[Rz 8] Schutz bieten Zwischennutzungen auch vor Bauschä- den: Das Gebäude bleibt beheizt und durchlüftet.
2.2 Beitrag zur Kostendeckung
[Rz 9] Mit den Einnahmen aus einer Zwischennutzung kann der Eigentümer die mit der Liegenschaft verbundenen Kos- ten mindestens zum Teil kompensieren, auch wenn er die Zwischennutzung als Gebrauchsleihe ausgestaltet, um miet- rechtliche Erstreckungsmöglichkeiten auszuschliessen14.
2.3 Attraktivitätssteigerung und positiver Imagetransfer
[Rz 10] Zwischennutzungen wirken aber nicht nur defensiv
–mSzongsn–sodrnn uh
«Offensivpotenzial»:
•BegsndStderrir s r ge t r de
«Geisterhäuser»15;
•rgrntdrsStsdtsdenodr nBrgrdrgdrogtn
Vgl. beAt metZler, Mit der Axt gegen Hausbesetzer, Tages-Anzeiger vom 15. Dezember 2011, http://www.tagesanzeiger.ch/zuerich/stadt/ Mit-der-Axt-gegen-Hausbesetzer/story/28282106. Eine Rund-um-die-Uhr-Bewachung durch eine Security-Person beispiels- weise kostet nach Auskunft eines Sicherheitsdienstleistungsunterneh- mens im Raum Zürich rund CHF 450'000 pro Jahr. Räumlichkeiten können für Hausbesetzer sogar dann attraktiv sein, wenn der Eigentümer die Infrastruktur herausgerissen hat – etwa als Lokalität für Parties. Verschalungen und Bewachung stellen keine unüberwindba- ren Hindernisse dar (so schoben etwa die Besetzer einer Villa in Zürich Wollishofen einen Wachmann einfach zur Seite). Siehe unten, «Die juristische Strukturierung von Zwischennutzungen». Es ist wie in der Gastronomie: Leere Restaurants schrecken ab, gut fre- quentierte Lokale wirken anziehend.
und – so er dies möchte – imagefördernd kommuni- zieren.
3. Die mit Zwischennutzungen verbun- denen Herausforderungen und Vorur- teile
[Rz 11] Trotz dieser offensichtlichen Vorteile ziehen Eigentü- mer Zwischennutzungen oft nicht in Betracht, namentlich aus zwei Gründen:
•esndntdrrgsond- grsgdnd dds,dsssroe »ö;
•er,dssesgit rgetbgssnrdn,l esrdsdeiteg r.
3.1 Organisation, Verwaltung und Überwa- chung von Zwischennutzungen
[Rz 12] Geeignete Zwischennutzer zu finden, die Zwischen- nutzung zu organisieren und zu verwalten, ist tatsächlich mit grossem Aufwand verbunden. Die wenigsten Eigentümer sind willens, diesen Aufwand selber zu betreiben. Oft feh- len ihnen auch Kontakte zu potenziellen Zwischennutzern. Hier können spezialisierte Organisationen einspringen, die dem Eigentümer alles, was mit der Planung, Strukturierung, Organisation, Betreuung, Überwachung und Beendigung der Zwischennutzung zusammenhängt, abnehmen und als Schnittstelle zwischen dem Eigentümer und den Zwischen- nutzern wirken.
3.2 Risikopotenzial von Zwischennutzungen wird überschätzt
[Rz 13] Die Erfahrung zeigt, dass Eigentümer dazu neigen, das mit Zwischennutzern verbundene Risiko- und Problem- potenzial zu überschätzen17. Besichtigen sie ein zwischen- genutztes Gebäude, sind sie dann überrascht, wie «normal» alles ist. Zwischennutzer mögen zwar im Schnitt mobiler, kre- ativer und jünger sein als das schweizerische Mittel, aber sie arbeiten in ihren Büros oder Ateliers an ihren Projekten wie andere Berufstätige auch. Genauso verhält es sich mit Wohn- zwischennutzern: Ausser ihrer wohl überdurchschnittlich ho- hen Mobilität unterscheidet sie nichts vom Normalbewohner.
[Rz 14] Es gibt Faktoren, die das mit Zwischennutzern
Erfahrungsgemäss assoziieren Eigentümer Zwischennutzer häufig mit wil- der Kreativität, Partys, Unordnung, Lärm und Verärgerung von Nachbarn. Vgl. FN 17.
verbundene Risikopotenzial für den Eigentümer positiv be- einflussen: So wirkt die Aussicht, künftig vielleicht weitere günstige Arbeits- oder Wohngelegenheiten zu erhalten, auf die Zwischennutzer disziplinierend:
•rsrtdmTrack Record rdnonsgsgsndr rücig;
•rg,eescgsg ,rdnunsgd;giergnnm- rtrshed.
[Rz 15] Ein Zwischennutzer, der negativ auffällt, schadet demnach nicht nur sich selbst, sondern auch allen ande- ren Zwischennutzern, indem er ihre Chancen auf zukünftige günstige Räume gefährdet. Damit entsteht Gruppendruck, sich regelkonform zu verhalten.
3.3 Termingerechte Beendigung von Zwi- schennutzungen
[Rz 16] Aus Sicht des Eigentümers ist eine Zwischennutzung dann erfolgreich verlaufen, wenn am vereinbarten Endtermin alle Zwischennutzer das Gebäude komplett geräumt und die von ihnen genutzten Räumlichkeiten in gutem Zustand zurückgegeben haben. Die Vorstellung, dass sich Zwischen- nutzer etwa mittels Erstreckungsgesuchen gegen die Been- digung der Zwischennutzung wehren, muss jedem Eigentü- mer unangenehm sein. Die Verzögerung eines Bauprojekts kommt in der Regel teuer zu stehen18.
[Rz 17] Nachfolgend wird aufgezeigt, wie die Zwischennut- zung strukturiert werden muss, um die juristischen Grundla- gen für die termingerechte Beendigung zu schaffen.
4. Die juristische Strukturierung von Zwi- schennutzungen
4.1 Erstreckungsrisiko bei Ausgestaltung als Mietverhältnis
ob die Zwischennutzung vereinbarungsgemäss beendet wird. Stellt sich ein Mieter quer und verlangt Erstreckung, dauert es im besten Fall Monate, bis der Eigentümer ihn aus- weisen kann – im schlimmsten Fall Jahre. Die Erstreckung des Mietverhältnisses droht auch dann, wenn die Zwischen- nutzung als Kettenmietvertragsverhältnis strukturiert wird,
d.h. als Serie von befristeten Mietverträgen20.
4.2 Die Gebrauchsleihe – die ideale Ver- tragsform für Zwischennutzungen
[Rz 19] Sicherheit betreffend rechtzeitiger Beendigung einer Zwischennutzung lässt sich am besten schaffen, wenn die Zwischennutzung als Gebrauchsleihe strukturiert wird. De- ren Charakteristika werden nachfolgend skizziert.
4.2.1 Unentgeltlichkeit
[Rz 20] Die Gebrauchsleihe, oder Leihe, ist gesetzlich de- finiert als unentgeltliche Überlassung einer Sache zum Ge- brauch21. Der Entlehner verpflichtet sich dabei, dem Verlei- her22 dieselbe Sache nach dem Gebrauch zurückzugeben23. Gegenstand einer Leihe können bewegliche, aber auch un- bewegliche Sachen – Immobilien – sein24.
[Rz 21] Ist die Gebrauchsüberlassung entgeltlich, ist sie als Miete (oder allenfalls Pacht) zu qualifizieren: Eine entgeltli- che Leihe widerspräche der gesetzlichen Systematik. Dies bedeutet nicht, dass der Verleiher dem Entlehner gar nichts in Rechnung stellen darf, um sich das Mietrecht vom Leibe zu halten. Einerseits ergibt sich aus dem Gebrauchsrecht25, dass der Entlehner die aus dem Gebrauch der Sache entstehen- den Kosten selber zu tragen hat. Andererseits trägt der Ent- lehner laut Gesetz auch die gewöhnlichen Erhaltungskosten.
[Rz 22] Für die Zwischennutzungspraxis bedeutet dies, dass der Eigentümer die (verbrauchsabhängigen) Nebenkosten, die gewöhnlichen Unterhaltskosten26 und kleinere Ausgaben, die der Werterhaltung dienen, auf die Zwischennutzer abwäl- zen kann. Ausserordentliche Aufwendungen27 sowie Lasten und Abgaben28 gehen hingegen zu seinen Lasten. Die Ver- teilung der Unterhaltspflichten und der Kostentragungspflicht kann vertraglich geändert werden. Wenn der Zwischennut-
[Rz 18] Will der Eigentümer sicher sein, dass die Zwischen-
nutzung zeitgerecht beendet wird, darf er die Zwischennut- zung nicht als Mietverhältnis ausgestalten Die mietrechtli- chen Schutzvorschriften und Erstreckungsmöglichkeiten19 machen es vom guten Willen der Zwischennutzer abhängig,
Siehe z.B. georg gindely, Renitente Zwischennutzer verzögern den Umbau von Alterswohnungen, Tages-Anzeiger vom 9. Febru- ar 2013, S. 15, http://www.tagesanzeiger.ch/zuerich/stadt/Reni- t e n t e -Zw i s c h e nmi e t er- v er z o e g er n - Umb au - von - A l t er s wohnung e n - / story/15972991. Art. 272 ff. des Obligationenrechts (OR); das Recht des Mieters, Erstre- ckung zu verlangen, ist unverzichtbar – gegenteilige Vereinbarungen sind nichtig (Art. 273 c).
Zu Kettenmietverträgen siehe BGE 139 III 145 / Pra 102 (2013) Nr. 96. Art. 305 OR. Dieser nicht Eigentümer der Sache sein, da er sich nicht zur Eigentums- übertragung verpflichtet, vgl. CHK-b. Schönenberger OR 305 N 4. Art. 305 OR. CHK-b. Schönenberger OR 305 N 3. Art. 306 OR Abs. 1 OR. Z.B. kleinere Reparaturen und technische Wartung. Ob Gebäudereinigung und Pflege des Umschwungs abgewälzt werden können, ohne dass die Ge- brauchsleihe ihren Charakter verliert und als Miete einzustufen ist, muss im Einzelfall entschieden werden. Verwendungen, Art. 307 Abs. 2 OR. CHK-b. Schönenberger OR 307 N 2.
zer jedoch zur Vornahme wertsteigernder Massnahmen ver- pflichtet wird, verliert der Vertrag den unentgeltlichen Cha- rakter und es liegt Miete vor29.
[Rz 23] Will der Eigentümer das Risiko ausschliessen, dass ein als Gebrauchsleihe aufgesetztes Zwischennutzungsver- tragsverhältnis als Mietverhältnis eingestuft wird, muss er ohne weiteres darlegen können, dass er mit den Einnahmen aus der Zwischennutzung keine Rendite erzielt, sondern le- diglich die oben erwähnten Kosten abwälzt. Somit werden die Kostenbeiträge, die Zwischennutzer als Entlehner zu entrichten haben, typischerweise weit unter der Marktmiete liegen.
[Rz 24] Steht für den Eigentümer auch während der Zwi- schennutzung die Rendite im Vordergrund, bleibt ihm nur die Strukturierung als Miete. Er sollte es sich aber gut überlegen, ob die höheren Einnahmen während einer Zwischennutzung die mit der Anwendung von Mietrecht verbundenen Risiken tatsächlich aufwiegen.
[Rz 25] Für eine Gestaltung als Gebrauchsleihe mit ent- sprechend tiefen Kostenbeiträgen spricht auch, dass sich Zwischennutzer meist nur dann finden lassen, wenn das Leistungspaket stimmt: Die mit einer Zwischennutzung ver- bundenen Nachteile und Kosten30 müssen durch handfeste Vorteile aufgewogen werden. Diese bestehen typischerwei- se darin, dass Zwischennutzer in den Genuss von viel oder ausgezeichnet gelegenem Raum zu sehr günstigen Konditi- onen kommen, den sie sich unter normalen Umständen nicht leisten würden bzw. könnten.
4.1.2 Dauer
[Rz 26] Wird für die Gebrauchsleihe keine bestimmte Dauer vereinbart, so endet sie, sobald der Entlehner den vertrags- gemässen Gebrauch gemacht hat oder mit Ablauf der Zeit, binnen deren dieser Gebrauch hätte stattfinden können31. Wenn der Verleiher die Sache zu einem weder der Dauer noch dem Zwecke nach bestimmten Gebrauch überlassen hat, so kann er sie beliebig zurückfordern32. Nach bundesge- richtlicher Auslegung33 bedeutet dies, dass der Verleiher die Sache jederzeit34 zurückverlangen kann, wenn die Dauer der Leihe weder durch die Parteivereinbarung noch durch den vereinbarten Gebrauch begrenzt ist.
[Rz 27] Der Verleiher kann die Sache früher als vereinbart zu- rückfordern, wenn der Entlehner sie vertragswidrig gebraucht oder verschlechtert oder einem Dritten zum Gebrauch
überlässt, oder wenn er selbst wegen eines unvorhergese- henen Falles der Sache dringend bedarf35.
[Rz 28] Für Zwischennutzungen gilt darum auch ohne spe- zifische vertragliche Regelung schon von Gesetzes wegen Folgendes:
•ttnsrnmrn neck.rneru,trdnmrücg, dmdrmdneckeodre nö;
•rdrerddnruhss its,ndrgrdnm grücrdr;
•uhnihdrgrtdms- rfeerdrs- gggt,nresgn eedtrücrdr,ndrs- rggnrgsgndre gre.ggnerd)s, n rdngn m sg, r noegdsgsrn rstodrndrgrdnm rgdrrut.
[Rz 29] Kündigungsschutz und Erstreckungsmöglichkeiten gibt es bei der Gebrauchsleihe keine, eine analoge Anwen- dung der mietrechtlichen Vorschriften ist ausgeschlossen37.
4.1.3 Sorgfalt und Haftung des Entlehners
[Rz 30] Die Rechte und Pflichten des Entlehners ergeben sich bei der Gebrauchsleihe aus dem Grundsatz, dass er von der geliehenen Sache nur einen persönlichen, durch Vertrag umschriebenen oder durch Beschaffenheit und Zweckbe- stimmung des Gegenstands gegebenen sorgfältigen Ge- brauch machen darf. Beim vertrags- oder zweckwidrigen Gebrauch haftet er auch für Zufall38.
[Rz 31] Sieht der Vertrag keine Vereinbarung betreffend Gebrauch der geliehenen Sache vor, darf der Entlehner die Sache so gebrauchen, wie es sich aus der Beschaffenheit der Sache oder ihrer Zweckbestimmung ergibt39. Die Über- lassung des Gebrauchs an einen Dritten ist grundsätzlich unzulässig40, kann jedoch vertraglich vereinbart werden.
[Rz 32] Damit ist der Sorgfaltsmassstab bei der
Vgl. zu den Kosten der Erhaltung CHK-b. Schönenberger OR 307 N 1–4. Kosten für Umzug und Neueinrichtung und alle mit einer Adressänderung verbundenen administrativen Aufwände und Arbeiten. Art. 309 Abs. 1 OR. Art. 310 OR. BGE 125 III 363. Nach Art. 310 OR.
Art. 309 Abs. 2 OR. Beispiel: Leihe eines Raums für eine Vernissage oder für ein Geschäftsessen. Dies ist in der Rechtsprechung und Lehre völlig unbestritten, siehe statt aller Urteil des Bundesgerichts 4D_136/2010 vom 11. Februar 2011, I. zi- vilrechtliche Abteilung, E. 4.3.3., mit zahlreichen Verweisen. Art. 306 OR. Art. 306 Abs. 1 OR. Art. 306 Abs. 2 OR.
Gebrauchsleihe für den Zwischennutzer deutlich strenger als im Mietverhältnis. Auch ohne ausdrückliche vertragliche Re-
gelung gilt für den Zwischennutzer Folgendes:
•rdfdngnmrdsihr söi,srggdmn dr rh erdsdsddsngonggnecggr-
•srsit,truhr.
4.1.4 Freiheit bei der vertraglichen Gestaltung
[Rz 33] Im Gegensatz zum Mietvertrag, dessen zentrale Form- und Schutzvorschriften zwingender Natur sind und durch abweichende Vereinbarungen nicht ausgehebelt werden können41, lässt sich ein Gebrauchsleihvertrag frei ausgestalten42:
•eginrrdrsddt rirgdrdronsg- rgeön.btbgssnd rgtrd;
•BgeBrgodrgi;
•ndgdreruetuflgnd fin r dn t, sge dt de - gtitdrrursgitnrge gt r.
[Rz 34] Steht bei einer Zwischennutzung für den Eigentü- mer nicht Ertragsmaximierung, sondern zeitliche Planbarkeit und Flexibilität im Vordergrund, ist nicht Miete, sondern die Gebrauchsleihe die ideale Vertragsform. Sie erlaubt es dem Eigentümer, die Dauer der Zwischennutzung beliebig fest- zulegen, ohne sich den mietrechtlichen Erstreckungsrisiken auszusetzen und auferlegt dem Zwischennutzer strengere Sorgfalts- und Haftungspflichten als das Mietrecht.
[Rz 35] Die Gebrauchsleihe ist per definitionem unentgeltlich. Trotzdem kann der Eigentümer Nebenkosten, gewöhnliche Unterhaltskosten und kleinere, werterhaltenden Ausgaben auf den Zwischennutzer abwälzen.
Dr. iur. Raffael Büchi, Head of Know-how & Business Deve-
lopment bei Bär & Karrer, organisierte im Juni 2011 für einen Klienten der Wirtschaftskanzlei die Zwischennutzung «Badi 595», um dessen Gewerbeliegenschaft mit über 4'000m2 Bürofläche in Zürich Altstetten während der Planungspha- se für einen Umbau in Wohnungen und Ateliers sinnvoll zu nutzen und zu schützen. In der Badi 595 fanden 100 Perso- nen – mehrheitlich Startups, Kleinstunternehmen und Krea- tivtätige – vorübergehenden Arbeitsraum. «Projekt Interim» (www.projekt-interim.ch), ein Team aus dem Kreis der Badi 595-Zwischennutzer, übernahm die Verwaltung der Badi 595 im Januar 2012 und schloss das Zwischennutzungsprojekt im Juni 2013 nach zweijähriger Dauer mit der Rückgabe des Gebäudes an die neue Eigentümerin Mobimo erfolgreich
(d.h. pünktlich zum Umbaubeginn) ab. Raffael Büchi unter- stützt Projekt Interim während seiner Freizeit bei der juristi- schen Strukturierung von Zwischennutzungen.
eva GehRiG ist Leiterin des Rechtsdiensts der Mobimo (www. mobimo.ch), einer führenden Immobiliengesellschaften der Schweiz mit einem Liegenschaftsportfolio im Gesamtwert von über 2.3 Mrd. CHF. Sie war auf Seiten der Mobimo für die Zwischennutzung «Badi 595» verantwortlich.
Abweichende Vereinbarungen sind gemäss Art. 273 c Abs. 2 OR nichtig. Vorbehalten bleiben selbstverständlich die allgemeinen Schranken der Vertragsfreiheit gemäss Art. 19 Abs. 2 und Art. 20 OR sowie Art. 27 des Zivilgesetzbuches (ZGB). CHK-b. Schönenberger OR 305 N 1. Zur Unentgeltlichkeit siehe oben.
Bär & Karrer - Raffael Büchi and Eva Gehrig
Das Flickwerk Kartellverfahrensrecht (please note this article was published in February 2013) *

References: Art. 26
 BGE 
 Art. 272
 BGE 
 Art. 305
 Art. 305
 Art. 306
 Art. 307
 Art. 309
 Art. 310
 BGE 
 Art. 310

Art. 309
 Art. 306
 Art. 306
 Art. 306
 Art. 273
 Art. 19
 Art. 20
 Art. 27