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Timestamp: 2020-06-02 08:44:02+00:00

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CONSULTAS | faph
Debajo encontrará algunas de las consultas respondidas por los profesionales que integran el Foro, las que pueden ser de interés general.
Departamento sin escriturar y Edificio sin Reglamento de Propiedad Horizontal
PREGUNTA: Aún no escrituré el depto..Y no está el Reglamento y me empezaron a cobrar expensas. Puede ser? Que debo hacer?
Si todavía no se redactó e inscribió el Reglamento de Propiedad Horizontal, estando ocupadas futuras unidades funcionales por adquirentes con boleto de compraventa (como seguramente será su caso) surge lo que se denomina un pre consorcio o consorcio de hecho, que en rigor es un régimen legal de condominio (Art.1983 CCyCN.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción), y de tener gastos comunes que solventar los condóminos deberán sufragarlos conforme la liquidación que practique quien lo administre (Art. 1991 CCyCN.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho).
Para fracturar la mencionada presunción de igualdad entre las partes, deberá establecerse la proporción distinta que corresponde a cada uno de los condóminos (cfr. Art. 1992, segunda parte, CCyCN - Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción).
El Encargado no ocupa la vivienda que el Consorcio le brinda
PREGUNTA: Hay un encargado que tiene departamento en el edificio del consorcio pero no vive allí. Es obligatorio que viva en dicha vivienda?
Si el encargado fue contratado “con vivienda”, deberá ocupar la misma y esto resulta del art.23, 1, del CCT 589/10 (“El personal deberá: 1. Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, el que no puede ser alterado, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por esposa/o e hijos/as, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del/la empleado/a, siempre en horarios de trabajo.- El trabajador está obligado a pernoctar en la misma en las jornadas hábiles”).
PREGUNTA: En un edificio donde no hay reglamento de propiedad y hay inquilinos, se puede hacer un juicio por expensas ?
Si el inmueble está afectado al Régimen de Propiedad Horizontal indefectiblemente debe tener reglamento de propiedad horizontal inscripto en el registro de la propiedad inmueble local. Se debería hacer un pedido del mismo a dicho organismo.
Titularidad de una Unidad complementaria
PREGUNTA: Puede un tercero ser propietario de una unidad complementaria sin ser propietario de una unidad funcional ?
Dice el art. 2039, segunda parte, del CCyCN que “La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla”. De este modo, las unidades complementarias son accesorias de la unidad funcional (principal) y siguen la suerte de ésta. Por ello, lo complementario no podría ser objeto de titularidad de alguien distinto al dómino de lo principal.
Libros del consorcio
PREGUNTA: Los libros del Consorcio en CABA, en donde se inscriben y en la Pcia de Bs.As., en donde se inscriben?
Actas y Administración -Rubricados ante el Registro de la Propiedad Inmueble de CABA.
Sueldos y Jornales, Órdenes y Horas Suplementarias en la Subsecretaría de Trabajo de la C.A.B.A.
Registro de Firmas ; Propietarios y de Datos - no se rubrica – se certifica ante el R.P.A. .-
Cualquier otro que exija la reglamentación local (cfr. art.2067, inc. i, CCyCN)
En provincia de Buenos Aires, siempre se deben tramitar los libros, a través de un escribano.
Si el edificio es nuevo: Se solicitará a través del escribano la Matriculación del Consorcio y luego la rúbrica de los libros obligatorios.
En el caso de acreditar nuevos libros como continuación o pérdida de alguno de ellos, también a través de un escribano se solicita otro, justificando en forma pertinente esa solicitud.
Renuncia de Administracion
PREGUNTA: La administradora renunció por carta y no entregó ni la documentación, ni dejo el consorcio todavía. Que hay que hacer? Quien queda encargado del consorcio en esos momentos?
Si bien faltan datos para contestar la pregunta, en principio cabría considerar lo siguiente: La relación del administrador con el Consorcio se rige bajo los términos del mandato (arts. 1319 y ss., del CCyCN), en tal sentido si su renuncia fuere intespestiva y sin causa justificada, obliga a indemnizar los daños que cause al mandante. Por ello, el mandatario deberá cumplir con todas sus obligaciones impostergables y/o urgentes, hasta que sea reemplazado en su función.
Desde el momento efectivo de su cese conforme lo dispone el Código Civil y Comercial (Art.2067 inc. j), tiene 15 días hábiles para la entrega de la documentación. Con relación a "ni dejo el Consorcio todavía" necesitaríamos más información, pero nos atenemos a lo expresado anteriormente. Si existe Consejo de propietarios el mismo Código lo faculta a ocuparse de la administración de manera provisoria por el término de hasta 30 días hasta que se designe un nuevo administrador (Art.2064 inc. a) y d), si este no fuera el caso, aconsejamos que por asamblea se designe de manera provisoria (por 30 días) un administrador voluntario (propietario) que recepcione la documentación y llame a nueva asamblea para designar al próximo administrador.
Propietario niega entrada a su Unidad
PREGUNTA: Un copropietario no acepta que pasen a su departamento para hacer arreglos por filtración en el departamento de abajo suyo y el administrador ya mando carta documento. Que se hace ?
Lamentablemente el administrador no cuenta con poder de policía, por lo cual no puede ingresar a la unidad si el propietario no le permite el acceso o cuenta con una orden judicial. En tal caso deberá entablarse judicialmente una acción llamada: "oposición a reparaciones urgentes" (Art.623 ter del Código procesal), a efectos que el juez llame a una audiencia, intime al propietario de corresponder la reparación y disponga una orden de allanamiento - si fuera indispensable - en el supuesto de negativa por el propietario infractor . Está acción también la pueden entablar el propietario o el inquilino directamente afectado. Para ello deberá contarse previamente con un informe técnico emitido por un profesional matriculado (ingeniero o arquitecto) y un acta de escribano público que deje constancia tanto de los daños en la unidad inferior como de la negativa de ingreso en la unidad superior. En casos extremadamente graves el administrador puede solicitar la intervención de la Guardia de Auxilio del GCBA o de los bomberos quienes si se encuentran facultados a ingresar a la unidad en el carácter de autoridad publica, únicamente cuando se encuentra en riesgo la seguridad de las personas o del edificio.
Asimismo, en el supuesto de afectarse por el propietario el funcionamiento de los servicios públicos sanitarios, gas, electricidad, agua, teléfono, que se encuentren dentro de la propiedad privada de algún o algunos condóminos o en la común del Consorcio, se puede denunciar la contravención (art. 69 del Cód.Contravencional de la C.AB.A.) en el Ministerio Público Fiscal y solicitar una medida cautelar para el restablecimiento del servicio alterado, lo que conlleva la orden de allanamiento de la unidad funcional desde donde se genera el daño.
PREGUNTA: Quién es responsable por los daños causados en el edificio por el incendio de un local del Consorcio?
En principio estimo que habría que determinar la causa originaria del incendio. Si ha sido producida por una falla proveniente de un sector común o del cableado interno o externo de la propia unidad. El origen de la causa determinar quién tiene el grado de responsabilidad. A fin de determinarlo se puede solicitar el informe de incendio emitido por los bomberos, el cual posee carácter de dictamen. Siempre aconsejamos la denuncia del siniestro a la aseguradora que ha emitido la póliza obligatoria del seguro integral de Consorcio. Aunque la misma comprende solamente partes comunes y no unidades funcionales, salvo que cuente con un endoso específico en tal sentido.
PREGUNTA: Quién debe certificar la deuda de expensas? Solo el administrador o también el Consejo?
El certificado de deuda debe ser emitido y certificado por el administrador del Consorcio. Conforme lo dispone el Art.2048 del CCyCN, en su parte final, el Consejo de propietarios - si este existiese - debe aprobar el certificado suscribiéndolo. Si no existe Consejo de propietarios el administrador deberá acreditarlo ante el juzgado con el acta de asamblea donde conste que no ha sido conformado.
PREGUNTA: El administrador arreglo un juicio con un copropietario que debía expensas y se hizo una quieta de la deuda. Esta facultado para esto ?
Entendemos que no. El crédito por expensas comunes forma parte del patrimonio del Consorcio y en tal sentido no puede disponerse del mismo sin una facultad expresa otorgada por asamblea de copropietarios. Hasta el momento no hemos visto ningún reglamento que otorgue tal facultad a un administrador.
Doble Administracion
PREGUNTA: En mi edificio se tomo la decisión mediante asamblea de destituir a la administración anterior y tomar una nueva..el problema es q la administración anterior sigue mandando la liquidación de expensas..a quien le pago?
En primer término habría que analizar si la asamblea que revocó el mandato de la Administración anterior estuvo legalmente constituida (Convocatoria, Orden del Día, Mayorías, etc.). Y analizar si la designación de la nueva Administración en esa Asamblea cumplió los mismos requisitos. En caso de ser así, ver si le notificaron a la Administración anterior su remoción.
Si se cumple lo anterior, se debe abonar las expensas a la Administración actual, si no se cumple, continua el mandato la Administración anterior.
PREGUNTA: Destituimos al administrador q estaba y no nos ponemos de acuerdo para poner uno nuevo…que puede ocurrir con los pagos correspondientes si no hay nadie que administre???
Respecto de la recaudación de la Expensas, a quien este Administrando provisoria o definitivamente.
En caso de los pagos del Consorcio a proveedores/empleados habría que analizar si el Consorcio cuenta con Consejo de Propietarios, quienes tienen la obligación de Administrar en caso de ausencia de Administrador y luego convocar a una nueva Asamblea antes de los 30 días para designar uno Nuevo (Conforme art. 2064 inc. d) CCyCN).
De no tener Consejo, Algún propietario como gestor de negocios para no dejar en Mora al Consorcio.
Pero lo más recomendable es que convoquen lo antes posible una Asamblea para designar un Administrador.
PREGUNTA: El administrador aumento sus honorarios de un mes a otro sin previo aviso?? Puede hacerlo???
No. Solo puede hacerlo consensuado en Asamblea designada para tal fin.
PREGUNTA: El encargado del edificio fue puesto por el administrador hace 6 meses. Queremos sacarlo y le pedimos al adminisitrador q llame a asamblea. Contesta q tiene la agenda completa y q si ese es el motivo el consejo puede decidirlo. Es cierto?? Ademas, como el edificio es nuevo el administrador fue elegido por el ingeniero constructor. En el reglamento dice q no se puede remover por 3 años. Esta persona todo lo dilata y arregla por mail. Se puede destituir de alguna manera?
A la primer pregunta, NO, el Consejo no puede decidir si remover a un empleado del Consorcio (Conforme art. 2064 CCyCN). Es una actividad del Administrador con el acuerdo de la Asamblea. (Conforme art. 2067 inc. f) CCyCN)
Respecto de la Segunda pregunta. El Código civil que entró en vigencia el 1ro. De Agosto del 2015, dice que la primer Asamblea va a ser convocada dentro de los 90 días de que se hayan ocupado el 50% de las Unidades Funcionales o dentro de los 90 días de cumplidos los dos años de Otorgamiento del Reglamento. En esa primer Asamblea pueden remover o ratificar a ese administrador Impuesto por la constructora (Conforme art. 2066 CCyCN)
Encargado no entrega unidad porteria
PREGUNTA: El encargado fue despedido y se niega a entregar el departamento q esta ocupando con su familia. Cual es la solución????
Si no entrega la Unidad cumplido el plazo legal que tiene para hacerlo (90 días del despido sin causa, sino 30 días), se debe recurrir a la vía legal. Esto es un Juicio de desalojo en sede Laboral, no en sede civil.
PREGUNTA: Cuales son los libros que debe exigirse al administrador y cuales deben estar rubricados ?
Actas y Administración -Rubricados ante el Registro de la Propiedad Inmueble de CABA
Sueldos y Jornales ; Órdenes y Horas Suplementarias en la Subsecretaría de Trabajo de la C.A.B.A..
Nulidad de Asamblea por no contener tema en Orden del Día
PREGUNTA: ¿Cómo se declara nula la asamblea si se trata un tema que no figuraba en el orden del día?
El CCyCN en su art.2059, primera parte, prescribe: “Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema”.
Sin perjuicio de la salvedad hecha por la norma en su última frase, de producirse esa anomalía se deberá intimar al Consorcio, en la persona de su representante legal (administrador) a tal fin y en el supuesto de negativa, rechazo, silencio y/u omisión, se tendrá que ocurrir por la vía judicial, conforme lo enunciado en el art.2060, último párrafo. Fuera de la decisión de la asamblea de reveer la cuestión, el juez es el único facultado para decidir la nulidad, siempre teniendo en cuenta el régimen general de nulidades que proclama como principio general que todas las nulidad son relativas (es decir subsanables) con excepción de las establecidas taxativamente por la ley (y la pregunta en responde implica una de ellas).
Poderes en Asamblea
PREGUNTA: :¿Qué ocurre si en la votación en una asamblea se omitió contar alguno/s de los poderes?
Se deberá poner en conocimiento del presidente de la asamblea para que se efectúe una nueva votación. Si esto se advierte a posteriori, allende se quiera dejar asentado el voto en uno u otro sentido, si éste es determinante para el resultado se deberá comunicar fehacientemente al mandatario consorcial (administrador) para que se rectifique el acta y de haber oposición se llame a una nueva asamblea o, de persistir la negativa, plantear la nulidad de la decisión asamblearia de acuerdo a lo prescripto en el art.2060 in fine del CCyCN.
PREGUNTA: ¿Cómo se hace efectiva la nulidad de una decisión de la asamblea si no se estuvo presente?
Una vez notificados de la decisión conviene impugnarla de manera fehacientemente, agotando lo que se denomina la vía intraconsorcial. De no hacerse lugar a la objeción, se podrá articular la demanda judicial en el plazo establecido en el art.2060, último párrafo.
Notificación por notas
PREGUNTA: ¿Se puede dejar de lado la unanimidad en las asambleas para resolver por notas a los propietarios?
De ser necesario la unanimidad para la toma de decisiones, el nuevo CCyCN facilita el procedimiento mediante lo establecido en su art.2060, segunda parte. Pero la comunicación fehaciente que postula la norma no puede ser sustituida por simples notas. Hay que tomar los recaudos precisados en la ley y supletoriamente en el RPH.
Modificar el reglamento de propiedad
PREGUNTA: ¿Debe haber unanimidad para reformar el reglamento de copropiedad?
El CCyCN en su art.2057 reza que “El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios”.
Asimismo, en el art. 2056 establece que el reglamento debe contener “la determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal” (inc. o).
Por ello, el juego armónico de los preceptos citados permite entender que el presupuesto o estándar mínimo para reformar el RPH es contar con la voluntad de al menos los 2/3 de la totalidad de los comuneros. Sin embargo, el mismo RPH debe fijar si se aplica otra mayoría superior o la unanimidad. Cierto es que, pacíficamente, la jurisprudencia y la doctrina autoral entiende que cuando se pretende reformar cláusulas estatutarias del reglamento, al afectar derechos subjetivos de los condóminos, la unanimidad es lo requerido.
Finalmente, el art.2061 del CCyCN prevé que “Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares”.
Segunda convocatoria de Asambleas
PREGUNTA: ¿La 1er. y 2da. convocatoria en las asambleas, sigue existiendo con el nuevo Código Civil?
La novísima legislación nada dice al respecto. Se aplica lo que cada RPH determine, aunque con la reforma instituida por el art.2060 del CCyCN, las convocatorias diferidas en razón de obtener el denominado quórum, devienen innecesarias.
PREGUNTA: ¿Con el nuevo Código Civil y Comercial las asambleas siguen siendo ordinarias y extraordinarias?
El nuevo Código trata el tema de las asambleas – más allá de la referencia en otros artículos del Título V del Libro IV del ordenamiento – en el Capítulo V del derecho real de la Propiedad Horizontal. La clasificación en ordinarias y extraordinarias la establecen los Reglamentos de Propiedad Horizontal (RPH). Y la asamblea judicial el art. 2063 de la citada normativa.
PREGUNTA: Existe una obligación de contratar un ayudante en un consorcio con más de 25 unidades funcionales ?
Si bien el Convenio Colectivo hace referencia al encargado no permanente de hasta un máximo de 25 unidades, y en el caso de ayudante de media jornada hasta 35 unidades. El Estatuto (ley 12.981) en el art.7 hace referencia a la constitución de un organismo paritario que se constituya en el Consorcio a efectos de evaluar si el edificio en cuestión necesita de más personal (uno o más ayudantes).
Alquiler de la porteria
PREGUNTA: Con respecto al eventual alquiler de la unidad de portería, me gustaría saber si el gremio puede intervenir o apelar la decisión de los propietarios?
Entiendo que no. Si bien el Convenio Colectivo (CCT 589/2010) hace referencia a que no se puede perjudicar al encargado en lo que respecta a la disponibilidad de la unidad de portería, éste sería el caso cuando hay un encargado en funciones. Pero si no hay encargado o el encargado es tomado con posterioridad al alquiler vigente de la unidad de portería no debería haber reclamo alguno.
Categoria del personal
PREGUNTA: En un edificio calificado de 3ra. Categoría y que en realidad corresponde de 4ta. Categoría se puede corregir dicha situación?
Considero que las categorías lo son al solo efecto de determinar a su vez la categoría del personal. En tal caso si ya se cuenta con personal asignado a una categoría superior, este posee un derecho adquirido que no puede ser modificado, en especial en lo que se refiere a sus haberes. Si se incorpora nuevo personal, este si podrá estar afín a la categoría real del edificio.
PREGUNTA: Cuales son los casos específicos o causas para poder sancionarlo?
Las causales de sanción puede ser cualquier incumplimiento del encargado a las obligaciones establecidas tanto en el art.4 de la ley 12.981 (estatuto) como el art.23 del Convenio Colectivo (CCT 589/2010). Recordándole que como antecedente únicamente tienen validez las sanciones aplicadas los últimos seis meses.
Familiares del encargado en porteria
PREGUNTA: Si el encargado vive en el edificio con su familia (total 5). Puede recibir otros familiares no directos a dormir?
Entiendo que no. La portería es únicamente para que el encargado la habite con sus familiares íntimos (cónyuge o conviviente e hijos menores de edad a cargo), no correspondería que reciba a otros familiares no comprendidos en el Convenio Colectivo.
Vacaciones de un Jornalizado
PREGUNTA: Como se calculan las vacaciones de un jornalizado con antigüedad de 8 años y que trabaja 2 veces por semana?
Siendo la frecuencia de trabajo semanal de tan solo 2 veces por semana, debido a que no labora más de la mitad de los días hábiles comprendidos en el año calendario o aniversario respectivo, entiendo que las vacaciones deben calcularse 1 día por cada 20 efectivamente trabajados o fracción mayor de quince días hasta los cinco años de antigüedad.
PREGUNTA: Como se procede para reducir las horas extras?
Debe notificarse al trabajador de manera fehaciente (por carta documento ó telegrama) de los motivos por los cuales se ha procedido a reducir las horas extras, cuál es el horario de jornada habitual que mantiene y/u horas extra que continuará trabajando.
Horario del encargado
PREGUNTA: Cómo registra un propietario el incumplimiento del horario del encargado?
El incumplimiento del encargado está supeditado a una cuestión probatoria. Entiendo que si por lo menos dos propietarios pueden atestiguar, por ej.: que el encargado no estaba en su puesto de trabajo, el administrador tendría suficientes elementos para sancionarlo, considerando que si este discute la sanción legalmente, posee el testimonio de por lo menos dos propietarios distintos. O bien, mediante actas de constatación labradas por escribano a requerimiento del mandatario consorcial. Con relación al resto de los eventuales incumplimientos debe ser el administrador quien los constate (por ej. Falta de limpieza o de mantenimiento de los servicios centrales)
Despido de ayudante de encargado
PREGUNTA: Como se procede para despedir a un ayudante de media jornada en edificio de 4ta. Categoría ?
A efectos de proceder al despido, entiendo que la categoría es irrelevante. Conforme lo dispone el nuevo Código Civil en el art.2067 inc. f), debe contarse con una resolución asamblearia que así lo disponga con la mayoría estipulada en el reglamento de copropiedad, si lo prevé, o en el art.2060 del CCyCN (aquella que sea más agravada)
Accidente del empleado fuera del horario laboral
PREGUNTA: Que ocurre si el encargado se accidenta fuera del horario laboral ?
Entraría en el régimen de enfermedades inculpables dispuesto por el CCT 589/2010 y el art.208 de la LCT. Debiendo el Consorcio abonarle el sueldo durante tres meses si posee una antigüedad en el puesto inferior a los 5 años, seis meses si supera 5 años en el puesto de trabajo, y en ambos casos se duplican si existe carga de familia (cónyuge y/o hijos menores a su cargo). Luego existe una guarda del puesto de trabajo de un año sin goce de sueldo.
Horas extra - Derecho Adquirido
PREGUNTA: Existe un máximo de horas extras mensuales para que trabaje el encargado ¿ Se consideran derecho adquirido?
Si bien el presente es uno de los temas más discutidos en el ámbito laboral, entiendo que las horas extra no pueden considerarse un derecho adquirido, dado como se ha referido en numerosos fallos: si el encargado no está obligado a trabajarlas, el Consorcio tampoco está obligado a otorgarlas. Aunque es un tema que deberá analizarse en cada caso concreto, atento la forma, habitualidad y necesidad por las que han sido otorgadas.
PREGUNTA: Cuando el encargado cumple 65 años, ya estaría en condiciones de jubilarse ?
Los parámetros para jubilarse establecidos por la LCT (art.252) son dos: la edad para jubilarse y los años de aportes (30 años). El administrador debe tomar los recaudos necesarios para tener la certeza que el personal cumple con los mismos, previo a intimarlo a iniciar los trámites jubilatorios.
Impuesto a las Ganancias del personal
PREGUNTA: Corresponde efectuar retención de ganancias al personal de edificios ?
En ese sentido no hay diferencia alguna con cualquier trabajador bajo relación de dependencia. Si los ingresos del trabajador superan el límite legal dispuesto corresponde retenerle ganancias, igual que cualquier gremio o servicio que trabaje con el Consorcio que también supere dicho límite.
Facultad de reclamar al Administrador
PREGUNTA: Quien se encuentra facultado para reclamar al administrador?
Cualquier propietario se encuentra facultado para reclamar al administrador dentro de las pautas reglamentarias y consorciales hasta agotar dicha instancia. Si ello no da resultado cuenta con la posibilidad de reclamar legalmente y/o efectuar denuncia por ante el Registro Público de Administradores del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, si se encuentra en dicha jurisdicción.
Seguro de vida del empleado
PREGUNTA: Seguro por fallecimiento. Si se acumula al del Convenio y si hay otro contratado?
Por la ley de Contrato de Trabajo, todo trabajador debe contar con el Seguro de Vida Obligatorio. Asimismo, cuentan con la indemnización dispuesta por el art.248 de la LCT que dispone medio mes de sueldo por cada año de antigüedad para sus beneficiarios. Esta última puede ser objeto de reintegro por parte del Consorcio a través de “Interacción Seguros”, seguro obligatorio estipulado por el sindicato (PROTECCIÓN DE LA MATERNIDAD, VIDA, DESEMPLEO Y DISCAPACIDAD, art. 27 del CCT 589/2010 y sus modificatorias). Asimismo la familia del dependiente cuenta con la CAJA DE PROTECCIÓN A LA FAMILIA, establecida en el art.19 del CCT : “La Caja de Protección a la Familia alcanza en sus beneficios a la familia de todos/as los/as trabajadores/as comprendidos en esta Convención, teniendo derecho exclusivamente a tal beneficio el cónyuge, hijo/a legítimo/a o legitimado/a y adoptado/a y respecto de quienes fueran legatarios/as o beneficiarios/as instituidos/as expresamente por el/la trabajador/a, cuya designación excluirá el derecho a los demás beneficiarios. El referido beneficio por fallecimiento se regirá por la siguiente reglamentación:...”.
PREGUNTA: ​Cuales son las Facultades del administrador con respecto al nuevo Código ?
Las facultades y obligaciones del administrador están establecidas en el reglamento de copropiedad, la Ley del GCBA 941 (modif. por la ley 3254), todas las cuales deben estar en concordancia con las establecidas en el art. 2067 del Código Civil y Comercial.
PREGUNTA: Hay límite de Horas extras en días de semana y feriados?
Si bien el estatuto establece jornadas de descanso de 4 horas diarias cuando el encargado no tiene horario corrido, de 12 horas de descanso entre jornada y jornada, y de 35 horas entre las 13 horas del sábado hasta las 24 hs. del día domingo (art.3 Ley 12.981) . Dicho gremio cuenta con autorización especial del Ministerio de trabajo por lo cual no está obligado por los topes de 30 horas extra mensuales y 200 por año (excepción al decreto 484/2000 del Ministerio de Trabajo, por Resolución Nº 137/00 - BO 7-12-2000 - ). SIN EMBARGO, SI EL CONSORCIO ACUERDA MÁS DE 30 HORAS EXTRAS POR MES O MÁS DE 200 HORAS POR AÑO, NO DEBIERA SUPERAR LAS TRES HORAS POR DÍA, LAS CUARENTA Y OCHO POR MES O LAS TRESCIENTAS VEINTE POR AÑO. El juego armónico de la legislación laboral pareciera indicarlo así, dado el Artículo 1º del Decreto 484/2000, que dice: “A partir de la vigencia del presente Decreto, el número máximo de horas suplementarias previsto en el artículo 13 del Decreto Nº 16.115/33, modificado por el Decreto Nº 2882/79, queda establecido en TREINTA (30) horas mensuales y DOSCIENTAS (200) horas anuales, sin necesidad de autorización administrativa previa y sin perjuicio de la aplicación de las previsiones legales relativas a jornada y descanso”.
Vencimiento del mandato del administrador
PREGUNTA: El 23 de mayo venció el mandato de la Administradora y al día de hoy ( 22.06.2017 ) no convocó a una Asamblea como se hace para que convoque ? O podemos convocarla nosotros para designar un nuevo Administrador. ?
a.- Vencido el plazo, vencido el mandato , en consecuencia, no hay Administrador conforme lo previsto en el art. 13 de la ley local 941 (“Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley”) y el art.13 del Anexo I de su decreto reglamentario 551/2010 C.A.B.A. (“El plazo de ejercicio de la función de administrador, cualquiera sea éste, comienza a contarse desde la fecha que disponga la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma. Antes del cumplimiento del plazo del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum”).
b.- Si hay Consejo de Propietarios , puede intimar por carta documento a la administradora para que la convoque y en caso de no hacerlo ( en el plazo que la intimen ) puede el Consejo convocarla ( conf: art. 2064 inc. a del CCyC de la Nación).-
Llave de sala de Ascensores
PREGUNTA: La sala de ascensores está sin llaves , el Conservador tiene que tener esa llave o solamente el Administrador y el Encargado?
Si la sala está sin llaves , urgente hacer un juego pues debe permanecer cerrada por tratarse de un lugar común pero de acceso restringido .- De existir las llaves de acceso a la sala , estas deben estar en poder del Encargado y del Administrador o de quien el Administrador autorice , en consecuencia que las tenga el Conservador no es obligatorio sino facultativo del Administrador.-
PREGUNTA: Si el encargado trabaja 4 hs. por la tarde y va por la mañana 1 hora a baldear, esto donde debe quedar asentado en el libro de órdenes o en el Ministerio de Trabajo ?
Faltaría saber la categoría del encargado , no obstante a juzgar por las horas denunciadas en la pregunta , posiblemente sea un Encargado no permanente con vivienda o Personal Jornalizado no más de 18 hs. ( semanales ) en ambos casos no debe quedar asentado en ninguna lugar pues esa hora de más sería suplementaria y ello implicaría un cambio de categoría, y lo que se debería hacer es regularizar la situación del dependiente.-
Seguro de Responsabilidad Profesional del Administrador
PREGUNTA: El seguro de Responsabilidad Profesional tiene que figurar el Consorcio como beneficiario?
Si el Administrador opta por suplir la declaración jurada patrimonial ante el Consorcio ( ó cuando el patrimonio neto del Administrador declarado y acreditado, sea inferior a la tercera parte de la sumatoria de las expensas de los Consorcios bajo su administración devengadas durante los últimos doce meses) deberá contratar por un Seguro de Responsabilidad Profesional , la constitución de ese seguro debe ser a favor del Consorcio de Propietarios . conforme lo previsto en el art. 12 inc. “e” de la Ley local Nº 941 y reglamentada por la Disposición 777/GCABA/DGDYPC/13.
Multa por ruidos molestos
PREGUNTA: Multas por ruidos molestos .- ¿Cómo se implementa ?
Los ruidos molestos están previstos como prohibiciones en el CCyC de la Nación en su art. 2047 inc. “b” (prohibiciones es el mismo contenido que tenía el viejo art. 6to. de la ley 13.512, hoy derogada) y siendo esa conducta prohibida, tipificada como una contravención ( art. 82 del código contravencional de CABA ; conf: ley 1472 ) las multas no se implementan pues tanto, su graduación como su sanción y aplicación es propia de los poderes del Estado, sea para crearlas o aplicarlas , lo que si se puede incorporar en el Reglamento de Propiedad Horizontal y/o en el Reglamento interno del Edificio , que horarios deben respetarse para no perturbar el descanso de los ocupantes y/o no realizar una serie de actividades dentro de ese horario que pueda perturbar el descanso pero no implementar multas.-
Con respecto a que se considera “ruidos molestos”, habrá que estar a las circunstancias de modo, tiempo y lugar, conforme lo establece el art. 1973 del CCyCN (Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción).
PREGUNTA: El Consejo de propietarios es responsable con el Administrador ; responde con sus bienes si este no paga los aportes?
SI concretamente el Administrador no paga los aportes , en principio, el Consejo de Propietarios no tiene responsabilidad y ello está expresamente previsto en la ley - art. 2064 inc. “d” in fine del CCyC de la nación , pues el Consejo de Propietarios no sustituye al Administrador ni puede cumplir sus obligaciones.- en definitiva no hay responsabilidad sino no hay obligación.-
Ahora bien, entendemos que para ello deberá demostrar que en el cumplimiento de sus funciones (art. 2064 CCyCN) ha prestado la debida diligencia en “ controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio” (inc. b del art. arriba mencionado) y, o bien, el administrador no permitió el control o que habiéndolo hecho fue intimado.
Entrega de vivienda a nuevo encargado
PREGUNTA: MI ENCARGADO SE JUBILÓ. LA VIVIENDA ESTÁ DESTRUIDA. EN QUÉ CONDICIONES DEBE ENTREGARSE AL NUEVO ENCARGADO ?. DONDE FIGURA ESO?
El Convenio colectivo y el estatuto propio de la actividad, establecen que la vivienda debe estar en perfectas condiciones de mantenimiento e higiene (art.25 inc.5 CCT 589/10 y art.13 del Estatuto, Ley 12.981). Su incumplimiento hace pasible al Consorcio de sanciones y multas graves por parte del Ministerio de Trabajo.
PREGUNTA: EXISTE ALGUNA NORMATIVA OBLIGATORIA PARA QUE EN EL EDIFICIO EXISTA UN ESPACIO PARA PONER LOS RESIDUOS HÚMEDOS Y LOS RECICLABLES POR SEPARADO ?.
Desde hace aproximadamente tres años, existe una disposición del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (RESOLUCIÓN N.º 1444/MAYEPGC/14 Ministerio de Ambiente y Espacio Público), que establece la obligatoriedad por parte de los Consorcios de discriminar los residuos en orgánicos y reciclables, debiendo asignar un lugar propio en cada piso para su acopio por separado por parte de los propietarios, y luego su separación especifica por parte del encargado. Su incumplimiento es objeto de multa por parte del GCBA.
Plus caja proteccion familia
PREGUNTA: EXISTE TODAVÍA EN EL RECIBO DE SUELDO EL PLUS CAJA PROTECCIÓN FAMILIA?
Sí, aun forma parte de de los aportes obligatorios del Consorcio con relación a su personal de dependencia (arts.9 y 19 del Convenio Colectivo de Trabajo CCT 589/2010), se le retiene el 1% de su haber bruto.
Encargado que trabaja en dos Consorcios
PREGUNTA: SI EL ENCARGADO ES SIN VIVIENDA Y TRABAJA EN OTRO CONSORCIO CON VIVIENDA, EL SUELDO POR SU TRABAJO EN EL CONSORCIO QUE NO TIENE SU VIVIENDA TIENE QUE DEPOSITARSE EN UNA CUENTA SUELDO APARTE O PUEDE EFECTUARSE EL DEPÓSITO EN LA MISMA QUE COBRA SU SALARIO DEL OTRO CONSORCIO?
Si bien entendemos que no hay una normativa expresa que establezca prohibición de efectuar la transferencia a la cuenta sueldo del otro consorcio, por cuestión de prolijidad consideramos apropiado que cada consorcio le asigne una cuenta sueldo propia al encargado.
Es indistinto, se pueden efectuar depósitos en una cuenta sueldo que no sea del mismo consorcio, lo importante es que sea del trabajador.
Habrá que tener en cuenta si como resultado de ambos salarios es alcanzado por el impuesto a las ganancias, debiendo el empleado completar un formulario a tales fines.
Aconsejamos que haga llegar la consulta a un profesional Contable, en el Foro contamos con él.
PREGUNTA: LAS LLAVES DE LA SALA DE ASCENSORES DE UN EDIFICIO ADEMÁS DEL ENCARGADO Y EL ADMINISTRADOR, DEBE TENERLA TAMBIÉN LA EMPRESA CONSERVADORA DE LOS ASCENSORES?
Las llaves de toda parte común del Consorcio deben estar en poder del responsable legal del mismo – el administrador – y de quien trabaja en él con carácter permanente – el encargado -. Entendemos que no corresponde que estén en poder del Conservador de ascensores.
Vievienda del encargado al ayudante
PREGUNTA: UN ENCARGADO TITULAR CON VIVIENDA Y SU ESPOSA AYUDANTE EN EL MISMO EDIFICIO. EL ENCARGADO SE JUBILA POR ENFERMEDAD INCULPABLE POR INCAPACIDAD LABORAL; LA ESPOSA AYUDANTE TIENE DERECHO A PERMANECER EN LA VIVIENDA O DEBE ENTREGARLA?
Si la única persona que ostenta el carácter de categoría laboral con vivienda es el encargado, entendemos que por más que la esposa sea ayudante – si su categoría laboral es sin vivienda – debe proceder a la devolución en el término legal correspondiente de los 30 días, desde que cesó en su condición laboral el encargado titular.
Categoria de encargado en recibo de sueldo
PREGUNTA: PUEDE EXTENDERSE UN RECIBO DE SUELDO A UN ENCARGADO DONDE DIGA QUE ES SIN VIVIENDA CUANDO EN REALIDAD SIEMPRE FUE CON VIVIENDA?
Al encargado debe emitírsele el recibo de sueldo que sea afín a su condición laboral. Si por algún motivo se le emite el recibo sin la categoría laboral indicada, cualquier corrección que corresponda desde el momento que se observó el error, no puede ir contra los derechos adquiridos del trabajador, ni contra su sueldo u horario de trabajo.
Urgencias fuera de horario laboral del encargado
PREGUNTA: EN EL CASO DE URGENCIAS EN EL CONSORCIO, AL ENCARGADO SE LO PUEDE LLAMAR UN FERIADO O UN DOMINGO, Y POR LA NOCHE ?. DE SER ASÍ, DEBE OCUPARSE O PUEDE NEGARSE?
Por el Convenio Colectivo (art.20 CCT 589/2010), el encargado ésta obligado a atender las urgencias, en cualquier día u horario que fuere, siempre que esté en el Consorcio. El incumplimiento por parte del mismo, es falta grave y objeto de las sanciones respectivas. Si da cumplimiento a la atención de la urgencia, debe abonársele las horas extras del tiempo que demando la misma.
Recibos por alquiler de vivienda de encargado
PREGUNTA: QUE REQUISITOS DEBEN TENER LOS RECIBOS SEGÚN LA LEY SI SE ALQUILA LA UNIDAD DE PORTERÍA EN UN CONSORCIO QUE NO TIENE PORTERO ? LA AFIP QUE ESTABLECE EN ESTOS CASOS ?
En principio, legalmente los recibos de alquiler de la unidad de portería, deben cumplir los recaudos de cualquier recibo, emitido en cualquier circunstancia.
Sin embargo desde el punto de vista contable, el Consorcio debería denunciar esta circunstancia ante la A.F.I.P., debido a que según el importe del canon locativo destino vivienda, deberá inscribirse en ganancias, ingresos brutos y pasar a ser responsable inscripto y agente de retención del I.V.A. (en este último caso sólo de tratarse de alquiler de locales comerciales) Aconsejamos que haga llegar la consulta a un profesional Contable, en el Foro contamos con él.
PREGUNTA: MI ADMINISTRADOR NO CUMPLE CON NADA DE LO MENCIONADO CON RESPECTO AL LIBRO DE ORDENES: DONDE SE LO DENUNCIA?
En primer término deberá tenerse la seguridad que el Consorcio cuenta con el libro de Órdenes. Si no cuenta con el mismo, el administrador deberá gestionarlo. Si contando con él, no le da las instrucciones u órdenes necesarias al encargado, ni lo apercibe cuando corresponde, todo incumplimiento de las obligaciones dispuesta en la ley 941 GCBA, puede ser susceptible de denuncia ante el R.P.A. (Registro Público de Administradores).
PREGUNTA: EN EL CASO QUE RENUNCIE EL ADMINISTRADOR, QUIEN ASUME LAS RESPONSABILIDADES DEL CONSORCIO?
Según el CCCyN , si existe, el Consejo de Propietarios (art.2064, inc.d.), y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Si no lo hay, quien sea designado en la Asamblea.
De no resultar factible ninguna de las alternativas, el nuevo administrador designado.
PREGUNTA: HAY 4 UNIDADES, LO UNICO QUE HACE EL ADMINISTRADOR ES PAGAR LA LUZ DEL PASILLO Y EL SEGURO, Y NOS COBRA $2500.- DE HONORARIOS, EXISTE UNA TABLA DE HONORARIOS?
No hay tabla de honorarios, lo único que existe es una tabla de sugerencia no vinculante que publican distintas agrupaciones de Administradores.-
Pero, en definitiva, es el Consorcio el que acuerda honorarios con quien elige sea el administrador. En la CABA el art. 14 de la ley 941 modificada establece: "Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta".
PREGUNTA: HAY 4 PERSONAS DE UNA AGENCIA DE SEGURIDAD EN EL EDIFICIO Y QUEREMOS QUE SE QUEDEN EN RELACION DE DEPENDENCIA DEL CONSORCIO, QUE NOS ACONSEJAN?
· Deberán tratar el tema en una Asamblea al efecto, ya que el art. 2076 inc. f CCyCN, así lo determina, en caso de tomar al personal como dependiente del Consorcio.
· Si deciden incorporarlos como empleados: Dejar bien establecido la categoría laboral en que serían empelados y otros aspectos como (antigüedad, por ejemplo).
PREGUNTA: UN EDIFICIO CHICO DE 10 UNIDADES, LO PUEDE ADMINISTRAR UN GRUPO DE PROPIETARIOS SIN TENER UN ADMINISTRADOR? (NO TIENE PERSONAL)
Entendemos que cuando se dice "sin tener un administrador" se está refiriendo a uno de los llamados "onerosos" (así lo dice el art. 2º de la ley 941 modificada, CABA) o "profesional". Si uno o más propietarios asume/n la administración del Consorcio, lo será/n.
El CCCN no hace distingos al regular la actividad del administrador.
Ley 941 CABA y su Decreto Reglamentario 551/2010 dejan establecido quiénes pueden ser Administradores Voluntarios. Pero lo que sí está claro es que sea Voluntario o no debe estar inscripto en el Registro Público de Administradores de la CABA con lo que ello implica.
Dice el Artículo 3º ley 941 y sus modificatorias: "Administradores/as Voluntarios/as: Se denominan Administradores/as Voluntarios /as a todos/as aquellos/as propietarios/as que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir retribución alguna."
El Decreto reglamentario, por su parte, reza:
"La administración voluntaria y gratuita sólo puede ser desempeñada por copropietarios sus apoderados, que residan o tengan el asiento principal de sus negocios en el inmueble administrado. El poder puede ser otorgado ante escribano público o ante la autoridad de aplicación, en la forma que dispongan las normas complementarias que al efecto se dicten.”
b) Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios. (cfr. art. 4º de la ley 941 modificada, CABA).
Jubilación y vivienda del encargado
PREGUNTA: AL ENCARGADO LE FALTA UN AÑO PARA JUBILARSE, VIVE CON SU ESPOSA Y EL HIJO MAYOR DE EDAD EN LA PORTERIA DEL EDIFICIO, QUIERE QUE SE QUEDE EL HIJO DE ENCARGADO Y SEGUIR VIVIENDO EN LA PORTERIA TODOS, QUE HACEMOS
En principio la vivienda del encargado es para que la ocupen éste y familia (arts.13 de la ley 12.981 y 23, inc.1 del CCT 589/10).
Pueden o no emplear al hijo. Debiendo el tema ser tratado en Asamblea (cfr. art. 2067, f, CCyCN).
En este caso el padre, como encargado ya jubilado, tiene un mes para abandonar la vivienda desde la notificación de la desvinculación por habérsele otorgado la jubilación o vencido el plazo de un año desde el inicio de la trámites jubilatorios, y no tienen porque razón dejar que permanezca viviendo allí, aunque empleen al hijo.
Les recomiendo que consulten la LCT en lo que respecta a los arts. 252 . y 253. Para no cometer errores que pueden traer inconvenientes no deseables para el Consorcio como empleador.
Seguro del Consorcio
PREGUNTA: ESTOY EN UN PH SON TRES EN TOTAL, VOY A ESCRITURAR Y ME PIDEN UN SEGURO DEL CONSORCIO Y NO HAY (QUE HAGO)
Es una obligación legal insoslayable establecida en el art. 2067, h del CCyCN (Derechos y obligaciones del Administrador:...h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;....)
Si su interés es escriturar debería intimar al administrador, si lo hay para que lo contrate, de lo contrario hacer lo propio con los titulares de dominio de las otras UF.
Como última opción contratar el seguro (si te es permitido, ya que no sos el representante legal del consorcio) y luego anoticiar a los restantes.
ABL impago por el administrador
PREGUNTA: LA ADMINISTRACIÓN ANTERIOR NO PAGÓ EL ABL DE TODAS LAS COCHERAS Y COMO TENGO QUE VENDER EL ESCRIBANO ME QUIERE RETENER LA DEUDA, SE LO INFORME AL ACTUAL ADMINISTRADOR Y ME DICE QUE SE LO VA A RECLAMAR AL ADMINISTRADOR ANTERIOR ¿QUE HAGO?
Lo primero que debemos saber es en qué lugar está emplazada la cochera. Para ello resulta primordial conocer el Reglamento de Propiedad que es la “radiografía” del edificio.
*Si es una UF destino cochera de la que es dueño de una ava parte o
*Si es un espacio guarda coche, emplazado en un espacio común
El escribano debe tener el libre deuda del bien que se transfiere respecto de servicios, tasas e impuestos, por lo que retendrá lo que corresponda.
Luego podrás repetir (es decir, que te sea reembolsado) el importe contra los condóminos y el Consorcio (en el primer caso) o contra el Consorcio en el segundo caso.
Techo en balcón terraza
PREGUNTA: TECHE UNA PARTE DEL BALCON TERRAZA EN EL ÚLTIMO PISO - SERÁN 10M2 - ¿QUE PROBLEMA PUEDO TENER CON EL CONSORCIO?
No queda claro en la pregunta si se trata de una parte o sector propio de la UF; ó común de uso exclusivo o aún necesariamente común.
Siendo obligación del Administrador mantener la seguridad estructural del edificio, mediando estudio técnico de lo construido, podría original la denuncia correspondiente ante las autoridades administrativas o judiciales.
Incluso es obligación del Administrador, en virtud de las leyes locales, la de denunciar obras nuevas realizadas durante su gestión sin el tratamiento necesario.
Retomando la consulta:
El problema que puede tener es que:
*sus vecinos le soliciten la demolición
*la administración pública reciba una denuncia o de oficio ataque esa obra
*cuando se realice el relevamiento requerido en virtud de la llamada Ley de Frentes” quede evidenciada dicha obra y por ello no se otorgue el certificado que debe emitir el profesional
*que su renuencia derive en una demanda judicial para que se ordene vuelvan las cosas al estado inicial.
PREGUNTA: LA ADMINISTRADORA RENUNCIÓ PERO SOLO QUIERE ENTREGAR LOS PAPELES CUANDO DESIGNEN NUEVO ADMINISTRADOR (QUE HAY QUE HACER)
El tiempo que tiene el administrador para entregar los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas del Consorcio al Consejo de Propietarios, luego de su renuncia ó remoción, es de 15 días hábiles, según reza el Código Civil art. 2067 inc. j del CCyCN.
Si no hubiere Consejo de Propietarios, el nuevo administrador nombrado deberá recibir la documentación o, bien, emplazar al saliente a que se la entregue por medio fehaciente.
En la Ciudad de Buenos Aires, por conducto de la ley local 941 (modificada por las leyes 3254 y 3291) en caso de renuncia, cese o remoción, el administrador debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos (cfr. art. 9 k). El administrador puede, por razones fundadas, requerir una única prorroga por un plazo máximo de diez (10) días corridos.
Los libros y documentación deben quedar a disposición del Consorcio en el domicilio que a tal fin fije la Asamblea que remueve, acepta la renuncia o dispone el cese del administrador (v. art 9 k del Anexo I del decreto reglamentario 551/2010 GCABA).

References: in fine
 resolución 
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 Resolución 
 Artículo 1
 artículo 13
in fine
 Artículo 3