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Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG und Baugenehmigung
Beitragvon Sebastian Veelken » 09.07.2007, 14:34
Ist mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung nach Wohnungseigentumsgesetz die darin dargestellte Nutzung genehmigt?
Nein! Im Verfahren zur Erstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird die baurechtliche Zulässigkeit überhaupt nicht geprüft.
Untersucht wird lediglich, ob die dargestellten Räumlichkeiten nach allen Seiten im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes abgeschlossen sind. Die darüber erteilte Bescheinigung ersetzt keine Baugenehmigung. Noch deutlicher wird dies werden, sobal die Bundesländer von der Möglichkeit Gebrauch machen, die Erstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung auf Privatpersonen (sog. staatlich anerkannte Sachverständige) zu verlagern.
Richtig ist allerdings, dass die Bauaufsichtsbehörden bei der Befassung mit dem Bauvorhaben im Rahmen der Abgeschlossenheitsprüfung häufig auch feststellen, dass die dargestellte Nutzung nicht genehmigt ist. Sie nehmen dies dann zum Anlaß, unabhängig von dem WEG-Verfahren auf rechtmäßige Zustände hinzuwirken. (Mehr dazu...) Dazu kann auch gehören, dass die Bauaufsichtsbehörde die Pläne bzw. die Bescheinigung mit dem zusätzlichen Hinweis versieht "bauaufsichtlich nicht genehmigt". Eine solche Bescheinigung ist für den Bauherrn praktisch wertlos, denn evtl. bekommt er zwar trotz der bestehenden Unsicherheiten sein Wohnungseigentum gebildet - kein vernünftiger Erwerber wird aber eine Wohnung mit einem derartigen Vermerk kaufen.
Wann eine Wohnung "abgeschlossen" im Sinne des WEG ist, konkretisiert die Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG (Bundesanzeiger Nr. 58 vom 23.03.1974). Mehr dazu z.B. auf den Internetseiten der Stadt Potsdam.
Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen
gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes
vom 19.03.1974 - Bundesanzeiger Nr. 58 vom 23.03.1974 -
Aufgrund des Artikels 84 Abs. 2 des Grundgesetzes werden mit Zustimmung des Bundesrates folgende Richtlinien für die Baubehörden über die Bescheinigung gern. § 7 Abs. 4 Nr. 2 bzw. § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom
15.03.1951 (Bundesgesetzblatt I, S. 175, 209) in zurzeit geltender Fassung erlassen:
1. Die Bescheinigung darüber, dass eine Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2 bzw. § 32 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes sind, wird auf Antrag des Grundstückseigentümers oder
Erbbauberechtigten durch die Bauaufsichtsbehörde erteilt, die für die bauaufsichtliche Erlaubnis (Baugenehmigung) und die bauaufsichtlichen Abnahmen zuständig ist, soweit die zuständige oberste Landesbehörde nicht etwas anderes bestimmt.
2. Dem Antrag ist eine Bauzeichnung in zweifacher Ausfertigung im Maßstabe mindestens 1: 100 beizufügen; sie muss bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung sein und bei zu errichtenden Gebäuden den bauaufsichtlichen
(baupolizeilichen) Vorschriften entsprechen.
3. Aus der Bauzeichnung müssen die Wohnungen, auf die sich das Wohnungseigentum, Wohnungserbbaurecht oder Dauerwohnrecht beziehen soll, oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, auf die sich das Teileigentum, Teilerbbaurecht oder Dauernutzungsrecht beziehen soll, ersichtlich sein. Dabei sind alle zu demselben Wohnungseigentum, Teileigentum, Wohnungserbbaurecht, Teilerbbaurecht, Dauerwohnrecht oder Dauernutzungsrecht gehörenden Einzelräume in der Bauzeichnung mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen.
4. Eine Wohnung ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen; dazu gehören stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC. Die Eigenschaft als Wohnung geht nicht
dadurch verloren, dass einzelne Räume vorübergehend oder dauernd zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken benutzt werden.
Räume, die zwar zu Wohnzwecken bestimmt sind, aber die genannten Voraussetzungen nicht erfüllen, können nicht als Wohnung im Sinne der o. a. Vorschriften angesehen werden. Der Unterschied zwischen "Wohnungen" und "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" ergibt sich aus der Zweckbestimmung der Räume. Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind z. B. Läden, Werkstatträume, sonstige gewerbliche Räume, Praxisräume, Garagen und dergleichen.
5. Aus der Bauzeichnung muss weiter ersichtlich sein, dass die "Wohnungen" oder "die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume" in sich abgeschlossen sind.
a) Abgeschlossene Wohnungen sind solche Wohnungen, die baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind, z.B. durch Wände und Decken, die den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden (Baupolizei) an Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken entsprechen und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Zu abgeschlossenen Wohnungen können zusätzliche Räume
außerhalb des Wohnungsabschlusses gehören. Wasserversorgung, Ausguss und WC müssen innerhalb der Wohnung liegen.
b) Bei "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen" gelten diese Erfordernisse sinngemäß.
6. Bei Garagenstellplätzen muss sich im Falle des § 3 Abs. 2 Satz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes aus der Bauzeichnung, ggf. durch zusätzliche Beschriftung ergänzt, ergeben, wie die Flächen der Garagenstellplätze durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Als dauerhafte Markierungen kommen in Betracht
b) fest verankerte Geländer oder Begrenzungseinrichtungen aus Stein oder Metall,
c) fest verankerte Begrenzungsschwellen aus Stein oder Metall,
e) andere Maßnahmen, die den Baumaßnahmen nach den Buchstaben a) bis d) zumindest gleichzusetzen sind.
7. Bei Vorliegen der Voraussetzungen der Nummern 1 bis 6 ist die Bescheinigung nach dem Muster der Anlage zu erteilen. Die Bescheinigung ist mit Unterschrift sowie Siegel oder Stempel zu versehen. Mit der Bescheinigung ist eine als Aufteilungsplan
bezeichnete und mit Unterschrift sowie mit Siegel oder Stempel versehene Ausfertigung der Bauzeichnung zu erteilen. Die Zusammengehörigkeit von Bescheinigung und Aufteilungsplan ist durch Verbindung beider mittels Schnur und Siegel oder durch
Übereinstimmen der Aktenbezeichnung ersichtlich zu machen.
8. Die Bescheinigung gemäß Nummer 7 ist bei zu errichtenden Gebäuden nicht zu erteilen, wenn die Voraussetzungen für eine bauaufsichtliche Genehmigung des Bauvorhabens nach Maßgabe der eingereichten Bauzeichnungen nicht gegeben sind. Die Richtlinien treten am 1. Tage des auf die Veröffentlichung folgenden Monats in Kraft. Die Richtlinien des Bundesministers für Wohnungsbau vom 03.08.1951 für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des
Wohnungseigentumsgesetzes (Bundesanzeiger Nr. 152 vom 09.08.1951) treten gleichzeitig außer Kraft.
Ohne Gewähr für die Aktualität!

References: § 7
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 § 32
 § 7
 § 32
 § 3
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