Source: https://interpretacje-podatkowe.org/cele-mieszkaniowe/0113-kdipt3-4011-156-2018-2-sk
Timestamp: 2018-06-23 08:06:59+00:00

Document:
♦ › Cele mieszkaniowe › 0113-KDIPT3.4011.156.2018.2.SK
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 marca 2018 r. (data wpływu 22 marca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 kwietnia 2018 r. (data wpływu 8 maja 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego –jest nieprawidłowe.
W dniu 22 marca 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.
Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 19 kwietnia 2018 r., nr 0113 KDIPT3.4011.156.2018.1.SK, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ww. ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 19 kwietnia 2018 r. (data doręczenia 26 kwietnia 2018 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 30 kwietnia 2018 r. (data wpływu 8 maja 2018 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 2 maja 2018 r.
W dniu 10 lutego 2015 r. Wnioskodawca wraz z żoną kupił mieszkanie za kwotę 130 000 zł. Mieszkanie to Wnioskodawca sprzedał w dniu 29 marca 2018 r. (data spotkania u notariusza) za kwotę 166 000 zł. Wnioskodawca wie, że nie minęło 5 lat od daty zakupu do daty sprzedaży, dlatego do końca kwietnia 2019 r. złoży wraz z żoną PIT-39. Wie także, że powinien zapłacić podatek lub przeznaczyć pieniądze, np. na remont domu. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał mieszkanie w związku z tym, że w dniu 11 października 2017 r. kupili dom. W dniu 9 października 2017 r. Wnioskodawca wraz żoną wzięli kredyt hipoteczny na ten zakup w wysokości 298 567 zł. Dom był wybudowany na przełomie lat 70 i 80. Przez kilka ostatnich lat był niezamieszkały i jak się później okazało wymaga dużo większych nakładów finansowych niż tylko kredyt. Stąd decyzja o sprzedaży mieszkania, bo uzyskane pieniądze Wnioskodawca wraz żoną przeznaczy na remont i doprowadzenie domu do stanu pozwalającego na bezpieczne użytkowanie oraz odpowiednią funkcjonalność, przy zachowaniu obowiązujących norm związanych z ochroną środowiska.
W piśmie z dnia 30 kwietnia 2018 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca dodał, że między Nim a Jego żoną istnieje wspólność majątkowa małżeńska od dnia zawarcia związku małżeńskiego, tj. od dnia 10 kwietnia 1999 r. Lokal mieszkalny, o którym mowa we wniosku, został nabyty do wspólnego majątku małżonków. Prawo do nieruchomości, które przysługiwało Wnioskodawcy to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z księgą wieczystą. Umowa przedwstępna została zawarta w dniu 2 lutego 2018 r., data umowy sprzedaży (notariusz) została zawarta w dniu 29 marca 2018 r., zaś przekazanie mieszkania nastąpi w dniu 30 maja 2018 r. Dom został nabyty do majątku wspólnego małżonków i Wnioskodawca będzie zamieszkiwał w nim wraz z rodziną od dnia 31 maja 2018 r. Wnioskodawca zamierza przeznaczyć wszystkie środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania na remont domu. W związku z wcześniejszym opisem domu będą to środki nawet przekraczające tę kwotę. Wnioskodawca przeznaczy wszystkie środki ze sprzedaży mieszkania nabytego w 2015 r. na remont domu w ciągu dwóch lat, od końca 2018 r., czyli do końca 2020 r. Wydatki związane z remontem nabytego domu zostaną poniesione wyłącznie przez Wnioskodawcę i Jego żonę. Wnioskodawca nie posiada i nie prowadzi działalności gospodarczej. Rachunki były i będą wystawiane na Wnioskodawcę. Umowa przedwstępna została zawarta w dniu 2 lutego 2018 r. - otrzymanie zadatku w kwocie 3 000 zł i zaliczki w kwocie 30 000 zł. Wnioskodawca zawarł w dniu 2 lutego 2018 r. umowę przedwstępną w obecności pośrednika, natomiast umowę sprzedaży (u notariusza - akt notarialny) w dniu 29 marca 2018 r. W okresie między dniem kupna domu, a sprzedażą mieszkania wydatki na remont domu finansowane były z zaliczki. Wnioskodawca posiada działkę rekreacyjną na terenie Rodzinnych Ogrodów Działkowych, którą zamierza sprzedać na przełomie września/października 2018 r. Zgodnie z przepisami, grunt jest własnością Związku Działkowców, a to co na niej stoi własnością Wnioskodawcy. Nie płaci On od niej podatku od nieruchomości. Wnioskodawca nie posiada i nie prowadzi działalności gospodarczej. Odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w 2018 r. lokalu mieszkalnego nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.
Czy kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca może uznać za przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), a kwotę zakupu mieszkania za koszt uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. 6c ww. ustawy), zaś za dochód do opodatkowania (art. 30e ust. 2 ww. ustawy) różnicę między ceną sprzedaży, a ceną zakupu mieszkania? Czy zatem podatek w wysokości 19% Wnioskodawca zapłaci od ustalonego w ten sposób dochodu?
Czy całą kwotę ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca może przeznaczyć na remont i wykończenie domu? Czy będzie to zgodne z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) i definicją remontu w prawie budowlanym, ponieważ przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tego nie definiują? Czy dowodem poniesienia tych wydatków mogą być faktury lub rachunki za materiały (np. za osprzęt elektryczny, hydrauliczny, centralne ogrzewanie) i wykonane usługi budowlane?
Czy zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy, nie istnieje żaden akt prawny, który zawiera wykaz usług oraz materiałów remontowych i czy w ramach wydatków remontowych Wnioskodawca może ująć wydatki na zakup materiałów remontowych oraz koszt wykonania usługi remontowej (bez wyposażenia)? Czy Wnioskodawca może do kwoty zwolnienia z podatku rozliczać te faktury i rachunki, które wystawione są z datą po zakupie domu i po zawarciu przedwstępnej umowy a umową sprzedaży?
Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawionym ostatecznie w uzupełnieniu wniosku, pomiędzy wydatkiem poniesionym na zakup, a przychodem ze sprzedaży istnieje związek przyczynowo-skutkowy.
Ad. 1. Za dochód do opodatkowania Wnioskodawca powinien uznać (zgodnie w przywołanymi artykułami ustawy) różnicę między ceną sprzedaży, a kosztem zakupu mieszkania.
Ad. 2. Wnioskodawca zamierza całość otrzymanej kwoty ze sprzedaży mieszkania przeznaczyć na remont domu. Będzie gromadził faktury i rachunki (za materiały i usługi budowlane), jako dowody. Natomiast szczególnie będzie gromadził dokumenty, potwierdzające takie wydatki, w wysokości dochodu do opodatkowania.
Ad.3. Wnioskodawca uważa, że może zaliczyć do faktur związanych z wydatkami remontowymi, te które zostały wystawione w czasie między datą zakupu domu, a datą zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż lokalu mieszkalnego podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części, udziału w nieruchomości oraz prawa istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości.
Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że w dniu 10 lutego 2015 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego z księgą wieczystą do majątku wspólnego małżonków za kwotę 130 000 zł. Mieszkanie to Wnioskodawca sprzedał w dniu 29 marca 2018 r. za kwotę 166 000 zł. Umowa przedwstępna została zawarta w dniu 2 lutego 2018 r., w związku z czym Wnioskodawca otrzymał kwotę zadatku w wysokości 3 000 zł i kwotę zaliczki w wysokości 30 000 zł, natomiast przekazanie mieszkania nastąpi w dniu 30 maja 2018 r. Wnioskodawca wie, że nie minęło 5 lat od daty zakupu do daty sprzedaży, dlatego do końca kwietnia 2019 r. złoży wraz z żoną PIT-39. Wie także, że powinni zapłacić podatek lub przeznaczyć pieniądze, np. na remont domu. Mieszkanie sprzedali w związku z tym, że w dniu 11 października 2017 r. kupili dom do majątku wspólnego małżonków. Odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w 2018 r. lokalu mieszkalnego nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawca będzie w nim zamieszkiwał wraz z rodziną od dnia 31 maja 2018 r. W dniu 9 października 2017 r. Wnioskodawca wraz żoną wzięli kredyt hipoteczny na ten zakup w wysokości 298 567 zł. Dom był wybudowany na przełomie lat 70 i 80. Przez kilka ostatnich lat był niezamieszkały i jak się później okazało wymaga dużo większych nakładów finansowych niż tylko kredyt. Stąd decyzja o sprzedaży mieszkania, bo wszystkie środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca wraz żoną przeznaczy na remont domu w ciągu dwóch lat, od końca 2018 r., czyli do końca 2020 r. Wydatki związane z remontem nabytego domu zostaną poniesione wyłącznie przez Wnioskodawcę i Jego żonę. Wnioskodawca nie posiada i nie prowadzi działalności gospodarczej. Rachunki były i będą wystawiane na Wnioskodawcę. W okresie między dniem kupna domu a sprzedażą mieszkania wydatki na remont domu finansowane były z zaliczki. Wnioskodawca nie posiada i nie prowadzi działalności gospodarczej.
Odnosząc wyżej powołane przepisy prawa na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w dniu 29 marca 2018 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabytego wraz z małżonką do wspólności majątkowej małżeńskiej w dniu 10 lutego 2015 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów tej ustawy, ponieważ odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw
W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy).
Niezależnie od powyższej regulacji wyjaśnić należy, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
I tak stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Odnosząc przywołane wyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że stosowanie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego należy zaliczyć cenę zakupu sprzedawanego lokalu mieszkalnego oraz udokumentowane nakłady poniesione na ww. nieruchomość zwiększające jej wartość.
Zatem, jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 45 ust. la pkt 3 ww. ustawy – w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. W tym samym terminie płatny jest również należny podatek, wynikający z tego zeznania (art. 45 ust. 4 pkt 4 cyt. ustawy).
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł
– stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 – podatnik jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 powołanej ustawy).
Należy również wskazać, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30). W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskanych ze zbycia środków wyłącznie na cele mieszkaniowe podatnika określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli podatnik chce skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi spełnić łącznie wszystkie przesłanki określone przepisami prawa. Elementarna przesłanka dotyczy zaś pochodzenia środków, z których ponoszone mają być wydatki na własne cele mieszkaniowe podatnika. Nie budzi żadnych wątpliwości, że wydatkowany na własne cele mieszkaniowe ma być przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości. Ustawodawca nie rezygnuje z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia, który nie został przez podatnika wydatkowany w sposób o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
I tak, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się również wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Środki przeznaczone na ww. cel mieszkaniowy, czyli remont własnego budynku mieszkalnego, muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości oraz muszą być wydatkowane na ww. cele w ciągu 2 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż tej nieruchomości.
Ponieważ przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia remont, to właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, z późn. zm.).
Zgodnie z art. 3 pkt 8 ww. ustawy – przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 marca 1998 r., sygn. akt I SA/Gd 886/96 stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji”.
Ponadto nie istnieje żaden akt prawny lub przepis prawa, który zawiera wykaz usług oraz materiałów remontowych, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ramach wydatków remontowych mogą być ujęte wydatki na zakup materiałów budowlanych oraz koszt wykonania usługi remontowej. Niemniej ma to być remont budynku (lokalu), a nie jego wyposażenie.
Przy czym, podkreślić należy, że wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ww. ustawy, powinny być udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości, będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł.
Zauważyć należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Niemniej, w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro Wnioskodawca zamierza skorzystać ze zwolnienia powinien liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Organ podatkowy dla celów podatkowych, weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego, uprawniony jest żądać od podatników udokumentowania poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, czyli np. czy środki uzyskane ze sprzedaży ww. udziału w nieruchomości faktycznie przeznaczone zostały przez podatnika na własne cele mieszkaniowe. Takimi dokumentami mogą być m.in. umowy sprzedaży, faktury VAT bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić.
Jak wskazano w treści wniosku, w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca wydatkował otrzymaną na poczet ceny zaliczkę na remont zakupionego domu przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Powyższą kwotę Wnioskodawca otrzymał w dniu 2 lutego 2018 r. z tytułu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży.
Jednakże zgodnie z normami prawa cywilnego ani umowa przedwstępna, ani wpłata zaliczki, zadatku czy przedpłaty nie przenosi własności nieruchomości.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025).
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Natomiast, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Stosowanie do przepisu art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta. Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.
Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że cytowany wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się terminem „odpłatne zbycie”. Zatem, aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie prawa własności, np. sprzedaż nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości. Innymi słowy zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie jest odpłatnym zbyciem tej nieruchomości, gdyż ani umowa przedwstępna, ani wpłacona na jej podstawie kwota zaliczki, zadatku czy przedpłaty nie przenosi prawa własności nieruchomości. Przeniesienie prawa własności nieruchomości następuje dopiero z chwilą zawarcia definitywnej umowy sprzedaży.
Zgodnie z definicją internetowego Słownika Języka Polskiego PWN: „zaliczką” jest część należności wypłacana z góry na poczet należności. W wypadku prawidłowego wykonania zobowiązania przez strony, wartość zaliczki wliczana jest na poczet świadczenia głównego. Skutki prawne oznaczenia świadczenia, jako zaliczki ujawniają się szczególnie w wypadku świadczeń wzajemnych, szczególnie w sytuacji niewykonania lub nieprawidłowego wykonania świadczenia przez jedną ze stron. W pierwszym wypadku (niewykonania zobowiązania w całości) druga strona uprawniona jest – po wyznaczeniu dodatkowego terminu do spełnienia świadczenia – odstąpić od łączącej strony umowy, co wiąże się z wzajemnym zwrotem świadczeń przez strony umowy w tym pobranej zaliczki - oraz możliwością żądania od drugiej strony naprawienia szkody, jaką dana osoba poniosła w wyniku niewykonania zobowiązania (art. 495 Kodeksu cywilnego). W wypadku zwłoki z zaoferowaniem świadczenia wzajemnego wymagalnego wcześniej, zaliczka dana przy zawieraniu umowy może zostać zatrzymana przez jedną ze stron do czasu zaoferowania świadczenia wzajemnego przez drugą stronę (art. 490 ww. ustawy). W przypadku niedojścia umowy do skutku lub odstąpienia od niej przez którąś ze stron, kwota staje się świadczeniem nienależnym. Zamierzony cel nie został osiągnięty (art. 410 § 2 powołanej ustawy). Osoba, która wpłaciła zaliczkę uzyskuje tym samym roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia. Jeżeli jedna ze stron odstąpi od umowy, to zaliczka musi być zwrócona w takiej samej wysokości, w jakiej została uiszczona.
Z kolei umowa sprzedaży, będąca niewątpliwie formą odpłatnego zbycia nieruchomości, uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Z art. 488 § 1 ww. ustawy wynika bowiem, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Zgodnie z art. 488 § 2 ww. ustawy, jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego. Natomiast z art. 3531 Kodeksu cywilnego wynika, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Z ww. przepisu wynika zatem, że strony mogą również ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.
Należy jeszcze raz podkreślić, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższych zwolnień jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Przy czym początkiem terminu, od jakiego można ponosić wydatki uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego zgodnie z wcześniejszymi wyjaśnieniami jest – co wynika wprost z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – dzień odpłatnego zbycia, czyli dzień w którym została zawarta przez Wnioskodawcę właściwa umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego, tj. w przedmiotowej sprawie dzień 29 marca 2018 r.
Powyższe oznacza, że kwota przychodu wydatkowana przez Wnioskodawcę na remont nabytego domu przed datą odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może być uwzględniona do obliczenia dochodu zwolnionego, bowiem jak wskazał Wnioskodawca w opisie stanu faktycznego, w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, otrzymaną w dniu 2 lutego 2018 r. zaliczkę wydatkował przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, tj. przed datą 23 marca 2018 r., na remont nabytego domu. Oznacza to, że Wnioskodawca wydatkował ww. kwotę na remont nabytego domu zanim dokonał odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. lokalu mieszkalnego, a tylko dzień zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność jest dniem odpłatnego zbycia. W konsekwencji, termin wydatkowania przychodu przez Wnioskodawcę nie został spełniony.
Zatem, stwierdzić należy, że wydatkowanie przychodu z kwoty otrzymanej na poczet ceny sprzedaży przed datą odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, tj. przed dniem 29 marca 2018 r., nie uprawnia Wnioskodawcy do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Natomiast, przeznaczenie przez Wnioskodawcę przychodu ze sprzedaży ww. prawa do lokalu mieszkalnego na remont domu po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, tj. po dniu 29 marca 2018 r., mieści się w zakresie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które będą mogły zostać uwzględnione przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania, z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty nabycia.
Ww. wydatki poniesione na remont domu, powinny być dla celów podatkowych udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci rachunków, faktur oraz innych dowodów zasługujących na wiarę, z których w sposób niebudzący wątpliwości będzie wynikało, kto, kiedy i jaki wydatek poniósł. Faktura jest bowiem dowodem na to, kto nabywał towary lub usługi. Innymi słowy, Wnioskodawca by móc skorzystać z przedmiotowego zwolnienia musi zatem posiadać rzetelne i wiarygodne rachunki, faktury VAT, dokumentujące poniesione przez Niego wydatki na zakup materiałów remontowych bądź na usługi firmy budowlanej.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w dniu 29 marca 2018 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabytego wraz z małżonką do wspólności majątkowej małżeńskiej w dniu 10 lutego 2015 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów tej ustawy, ponieważ odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Wydatkowanie przychodu z kwoty otrzymanej na poczet ceny sprzedaży przed datą odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, tj. przed dniem 29 marca 2018 r., nie uprawnia Wnioskodawcy do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast, przeznaczenie przychodu ze sprzedaży ww. nieruchomości na remont domu po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, tj. po dniu 29 marca 2018 r., mieści się w zakresie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które będą mogły zostać uwzględnione przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania, z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty nabycia, pod warunkiem ich udokumentowania rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci, np. rachunków, faktur.
Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać w całości za nieprawidłowe, bowiem w odpowiedzi na pytanie nr 3 wskazał On, że może zaliczyć do faktur związanych z wydatkami remontowymi, te które zostały wystawione w czasie między datą zakupu domu, a datą zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania.
Ponadto zauważyć należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
0113-KDIPT3.4011.156.2018.2.SK

References: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 169
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 10
 art. 10
 art. 30
 art. 19
 art. 22
 art. 22
 art. 19
 art. 10
 art. 14
 art. 22
 art. 10
 art. 22
 art. 22
 art. 19
 art. 22
 art. 45
 art. 30
 art. 10
 art. 30
 art. 21
 art. 45
 art. 45
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 ustawy 7
 art. 3
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 155
 art. 158
 art. 389
 art. 10
 art. 535
 art. 488
 art. 488
 art. 488
 art. 3531
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 10
 art. 19
 art. 22
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 14