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Timestamp: 2019-03-21 04:15:40+00:00

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Alugu�is, disputas judiciais e a interpreta��o do STJ
Para muitos brasileiros, enquanto o sonho da casa pr�pria n�o se concretiza ou o est�gio do neg�cio ainda n�o permite ou justifica a aquisi��o de im�vel pr�prio, � preciso continuar recorrendo ao aluguel. Cerca de 20% dos domic�lios nas �reas urbanas do pa�s s�o alugados, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estat�stica (IBGE).
Ao longo do aluguel de uma casa, um apartamento ou um im�vel comercial, e mais ainda no momento de sua rescis�o, � comum surgirem d�vidas e conflitos sobre os direitos e obriga��es de ambas as partes, que nem sempre as estipula��es pr�vias do contrato s�o suficientes para prevenir.
No Brasil, as rela��es entre locador e locat�rio s�o regidas pela Lei 8.245/91, tamb�m conhecida como Lei do Inquilinato, cujas normas tamb�m se aplicam aos contratos informais ou verbais. A despeito da regulamenta��o legal e das cl�usulas pactuadas livremente no contrato, � comum que as controv�rsias acabem desaguando nos tribunais.
De acordo com o �ndice FipeZaP de Loca��o, que acompanha o valor dos alugu�is em 15 capitais brasileiras, o pre�o do aluguel de im�veis sofreu uma alta acima da infla��o nos primeiros meses de 2018. Em mar�o, o pre�o m�dio do aluguel subiu 0,54%. Essa foi a primeira vez que os valores aumentaram desde maio de 2015.
O grande n�mero de im�veis locados no Brasil tem reflexo direto na quantidade de a��es judiciais. A jurisprud�ncia do Superior Tribunal de Justi�a (STJ) oferece balizas para a correta interpreta��o das normas aplic�veis �s rela��es jur�dicas decorrentes da loca��o de im�veis residenciais e comerciais.
Direito de prefer�ncia
Se o propriet�rio colocar o im�vel � venda, o inquilino ter� prefer�ncia para compr�-lo, desde que se disponha a pagar o mesmo pre�o oferecido a terceiros.
Caso o locat�rio seja preterido na sua prefer�ncia, poder� pleitear indeniza��o por perdas e danos ou exercer o direito de adjudica��o compuls�ria do im�vel, observadas as regras do artigo 33 da Lei do Inquilinato. Para a adjudica��o compuls�ria, exige-se o dep�sito do pre�o do bem; a formula��o do pedido de prefer�ncia no prazo de seis meses do registro do contrato de compra e venda; e a averba��o do contrato de loca��o pelo menos 30 dias antes da aliena��o.
Em julgado da Terceira Turma (REsp 1.554.437), o locat�rio queria exercer o direito de prefer�ncia para comprar o im�vel compulsoriamente. No entanto, ele n�o havia feito a averba��o do contrato no cart�rio de registro de im�veis. Assim, o colegiado concluiu que a adjudica��o compuls�ria do bem n�o era poss�vel.
Segundo o relator do caso, ministro Jo�o Ot�vio Noronha, a obriga��o legal de averbar o contrato de loca��o serve para gerar efeito erga omnes no tocante � inten��o do locat�rio de fazer valer seu direito de prefer�ncia e tutelar os interesses de terceiros na aquisi��o do bem im�vel.
“Ainda que obstada a averba��o do contrato de loca��o por falha imput�vel ao locador, n�o estaria assegurado o direito � adjudica��o compuls�ria do bem se o terceiro adquirente de boa-f� n�o foi cientificado da exist�ncia de referida aven�a quando da lavratura da escritura de compra e venda do im�vel no cart�rio de registro de im�veis”, explicou o ministro.
No site do STJ, � poss�vel encontrar outros casos relacionados ao tema. Clique aqui para acessar a Pesquisa Pronta.
Aluguel para ex-c�njuge
Nos casos de separa��o ou div�rcio, quando ainda n�o aconteceu a partilha dos bens, um c�njuge pode ser obrigado a pagar aluguel ao outro, a t�tulo de indeniza��o pelo uso exclusivo do im�vel que pertence ao casal. A decis�o � da Segunda Se��o do STJ e tem por objetivo n�o gerar enriquecimento sem causa, se o bem comum for de uso exclusivo de um dos c�njuges.
De acordo com o ministro Raul Ara�jo, que relatou o recurso (n�mero n�o divulgado em raz�o de segredo de Justi�a), uma vez homologada a separa��o judicial, a mancomunh�o, antes existente entre os c�njuges, transforma-se em condom�nio, regido pelas regras comuns da compropriedade, em que se admite a indeniza��o.
“Admitir a indeniza��o antes da partilha tem o m�rito de evitar que a efetiva��o desta seja prorrogada por anos a fio, relegando para um futuro incerto o fim do estado de permanente lit�gio que pode haver entre os ex-c�njuges, sen�o, at� mesmo, aprofundando esse conflito, com presum�veis consequ�ncias adversas para a eventual prole”, destacou o ministro.
Para garantir o pagamento de alugu�is atrasados havia mais de uma d�cada, o STJ determinou a penhora de parte do sal�rio de um inquilino devedor. O tribunal autorizou o desconto mensal de 10% do vencimento do locador para garantir o pagamento do aluguel de um im�vel residencial.
Para a ministra que relatou o caso (REsp 1.547.561), Nancy Andrighi, descontar 10% mensais da folha de pagamento n�o colocaria em risco a subsist�ncia do devedor nem de sua fam�lia.
Por outro lado, segundo a ministra, a penhora garantiria o direito � satisfa��o executiva do credor, motivo capaz de excepcionar a regra contida no artigo 649, IV, do C�digo de Processo Civil, que prev� a impenhorabilidade de sal�rios – a n�o ser para pagamento de pens�o aliment�cia.
Na hora de ser fiador de algu�m em um contrato de loca��o, � preciso ficar atento � legisla��o. Mesmo com a previs�o de impenhorabilidade do bem de fam�lia em processos de execu��o civil, fiscal, previdenci�ria, trabalhista ou de outra natureza, nos casos que envolvem obriga��o decorrente de fian�a concedida em contrato de loca��o, a penhora � poss�vel.
O tema foi discutido pelo STJ em recurso repetitivo que envolveu quase dois mil casos sobre o mesmo assunto. E o entendimento tamb�m resultou na edi��o da S�mula 549, cujo conte�do foi posteriormente confirmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF).
O relator do repetitivo na Segunda Se��o do STJ, ministro Luis Felipe Salom�o, destacou que, conforme o artigo 1� da lei 8.009/90, o bem im�vel destinado � moradia da entidade familiar � impenhor�vel e n�o responder� pela d�vida contra�da pelos c�njuges, pais ou filhos que sejam seus propriet�rios e nele residam, salvo se movido por obriga��o decorrente de fian�a concedida em contrato de loca��o, hip�tese prevista no artigo 3� da lei.
“A jurisprud�ncia desta corte � clara no sentido de que � poss�vel a penhora do bem de fam�lia de fiador de contrato de loca��o, mesmo quando pactuado antes da vig�ncia da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3�, inciso VII, da lei 8.009/90”, concluiu o ministro, ao citar precedente da Sexta Turma (REsp 771.700).
Outro assunto muito recorrente no STJ envolve o fiador do contrato de loca��o e o aditivo dos contratos. Decis�o recente do tribunal mostrou que a falta de anu�ncia em aditivo contratual n�o desobriga o fiador na prorroga��o de contrato de aluguel. Segundo o STJ, os fiadores de contrato de loca��o devem ser solidariamente respons�veis pelos d�bitos locativos, ainda que n�o tenham concordado com a prorroga��o do contrato.
Segundo a Terceira Turma, mesmo n�o tendo assinado o aditivo, a garantia prestada pelo fiador persiste at� o encerramento da loca��o, com a ressalva apenas de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original.
Segundo a relatora do recurso especial (REsp 1.607.422), ministra Nancy Andrighi, o artigo 39 da Lei 8.245/91 estabelece que, “salvo disposi��o contratual em contr�rio, qualquer das garantias da loca��o se estende at� a efetiva devolu��o do im�vel”. Para se exonerar da obriga��o, o fiador deve apresentar uma notifica��o resilit�ria, declarando que n�o mais responde pelos d�bitos locat�cios.
Rescis�o imotivada
A Lei do Inquilinato estabelece que o prazo para que o propriet�rio de im�vel fa�a uso da den�ncia vazia para rescindir imotivadamente o contrato de aluguel � de 30 meses, correspondente a um �nico contrato. Nos casos em que admite a soma de prazos em contratos de aluguel prorrogados, a legisla��o o faz de forma expressa, pelo prazo m�nimo de cinco anos exigido para o pedido de renova��o (REsp 1.323.410).
A soma dos per�odos de aluguel urbano renovado sucessivamente n�o autoriza a rescis�o contratual imotivada, nos termos do artigo 46 da Lei do Inquilinato, j� que a legisla��o n�o permite a adi��o de tempo nessa situa��o.
Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do STJ deu provimento ao recurso (REsp 1.364.668) de um inquilino para julgar improcedente a a��o de despejo movida pelo propriet�rio, que pretendia retomar o im�vel com base em den�ncia vazia ap�s 30 meses de loca��o, sendo seis meses do contrato original mais dois aditivos de um ano cada.
O relator do recurso, ministro Villas B�as Cueva, afirmou que a Lei do Inquilinato � clara ao estabelecer que o prazo de 30 meses que permite ao propriet�rio fazer uso da den�ncia vazia deve corresponder a um �nico contrato.
O magistrado lembrou que, nos casos em que opta por celebrar contrato por prazo inferior a 30 meses, o locador deve aguardar o prazo de cinco anos para denunci�-lo sem justificativa.
Quest�es referentes � loca��o de im�veis comerciais tamb�m aparecem com frequ�ncia na jurisprud�ncia do STJ. Julgado recente analisou se as benfeitorias realizadas pelo locat�rio no im�vel poderiam ser consideradas para aumentar o valor do aluguel.
Para a corte, obras novas ou o aumento da �rea edificada – realizados pelo locat�rio – n�o devem ser considerados em a��o revisional de aluguel. A decis�o foi dada pela Quarta Turma ao analisar o recurso (REsp 1.411.420) apresentado por propriet�rios de um im�vel alugado para um hospital oftalmol�gico.
Depois que os inquilinos terminaram as obras, os locadores queriam atualizar o aluguel com base no valor de mercado, aumentando o pre�o de R$ 63.495,60 para R$ 336.932,00.
Segundo o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, a a��o revisional n�o se confunde com a a��o renovat�ria de loca��o. “Na revisional, as acess�es realizadas pelo locat�rio n�o devem ser consideradas no c�lculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acess�es, por�m, poder�o ser levadas em conta na fixa��o do aluguel por ocasi�o da renovat�ria, no novo contrato”, explicou.
Em julgado de 2016, o STJ decidiu que a cobran�a de aluguel em dobro de loja em shopping center, no m�s de dezembro, n�o � abusiva. A decis�o da Terceira Turma reconheceu como v�lida a cl�usula do contrato de loca��o que estabelece a duplica��o do valor, pr�tica conhecida como 13� aluguel.
Para o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso (REsp 1.409.849), a cobran�a do 13� aluguel nos shoppings � prevista em cl�usula contratual pr�pria desse tipo peculiar de contrato de loca��o, incluindo-se entre as chamadas cl�usulas exc�ntricas.
O relator explicou que os alugu�is de espa�os em shoppings s�o compostos por uma parte fixa e outra vari�vel, sendo que o montante vari�vel � calculado sobre o faturamento do estabelecimento, oscilando de 7% a 8% sobre o volume de vendas.
“No m�s de dezembro, � previsto o pagamento em dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado fa�a tamb�m frente ao aumento de suas despesas nessa �poca do ano”, disse o ministro.
O STJ entendeu que, nos casos em que se comprovar a insinceridade do pedido de retomada do im�vel comercial, � cab�vel indeniza��o por fundo de com�rcio.
Para a corte, quando o locador de im�vel comercial pede a devolu��o do bem alugado, o ressarcimento do fundo de com�rcio � obrigat�rio na hip�tese de a loca��o por prazo determinado deixar de ser renovada por qualquer das raz�es previstas no par�grafo 3� do artigo 52 da Lei 8.245/91, acrescida da m�-f� ou des�dia do locador.
Assim, a vincula��o do direito � indeniza��o pelo fundo de com�rcio ao pleito de renova��o compuls�ria do contrato de loca��o comercial destina-se exclusivamente a penalizar o locador que faz a retomada insincera do im�vel, frustrando uma leg�tima expectativa do locat�rio � renova��o compuls�ria do contrato de aluguel.
Ao analisar a��o de um empres�rio que alugava im�vel para sediar microempresa (REsp 1.216.537), a Quarta Turma decidiu que, para a concess�o da indeniza��o pelo fundo de com�rcio, n�o basta a ocorr�ncia dos fatos descritos na lei. Para o relator, ministro Marco Buzzi, � imprescind�vel que os fatos decorram de um ato de retomada insincera do im�vel por parte do locador, circunst�ncia que somente pode ser verificada posteriormente � proced�ncia da demanda.
Outra discuss�o frequente no STJ � a aplicabilidade ou n�o do C�digo de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de loca��o. A jurisprud�ncia da corte tem sido firme no sentido de que n�o se aplica o c�digo ao contrato regido pela Lei do Inquilinato, pois tais contratos n�o se enquadram no conceito de rela��o de consumo e, al�m disso, j� s�o regulados por lei pr�pria.
Para o ministro Marco Buzzi, relator de um dos recursos que abordou o assunto (AREsp 101.712), os contratos de loca��o fazem parte de microssistema distinto, e as rela��es jur�dicas locat�cias n�o possuem os tra�os caracter�sticos da rela��o de consumo, previstos nos artigos 2� e 3� da Lei 8.078/90.
“Assim, tratando-se de contrato regido especificamente pela lei 8.245/91, n�o h� que se falar em aplica��o do C�digo de Defesa do Consumidor”, ressaltou Buzzi (REsp 1554437, REsp 1547561, REsp 1607422, REsp 1323410, REsp 1364668, REsp 1411420, REsp 1409849, REsp 1216537 e AREsp 101712).

References: artigo 33
 artigo 649
 artigo 1
 artigo 3
 artigo 3
 artigo 39
 artigo 46
 artigo 52