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Timestamp: 2020-08-13 07:39:10+00:00

Document:
Taux réduit d'impôt sur les sociétés sur les plus-values de cessions de locaux professionnels transformés en logements
Par une Décision n° 2020-854 QPC du 31 juillet 2020, le Conseil Constitutionnel décide que :
"Les mots « soumise à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun » figurant au a du paragraphe I de l'article 210 F du code général des impôts, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2013-1279 du 29 décembre 2013 de finances rectificative pour 2013, sont contraires à la Constitution."
1. Le texte critiqué
Le paragraphe I de l'article 210 F du code général des impôts, dans sa rédaction résultant de la loi du 29 décembre 2013 mentionnée ci-dessus, prévoit :« Les plus-values nettes dégagées lors de la cession d'un local à usage de bureau ou à usage commercial par une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun sont soumises à l'impôt sur les sociétés au taux mentionné au IV de l'article 219 lorsque la cession est réalisée au profit :
2. Les moyens et arguments invoqués par BBLM Avocats
La société requérante reprochait à ces dispositions de limiter de façon injustifiée le bénéfice du taux réduit d'impôt sur les sociétés sur la plus-value dégagée lors de la cession de locaux à usage de bureaux ou à usage commercial en vue de leur transformation en logements. En effet, lorsque le cessionnaire des locaux n'est pas au nombre des organismes mentionnés au b ou au c du paragraphe I de l'article 210 F du code général des impôts, le cédant ne peut bénéficier de ce taux réduit que si le cessionnaire est une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés. L'objectif du législateur étant de développer l'offre de logement, une telle condition, fondée sur le régime fiscal du cessionnaire, serait sans rapport avec la capacité de ce dernier à réaliser les travaux de transformation des locaux. Cette condition exclut ainsi du champ de l'avantage fiscal les plus-values de cessions réalisées au profit de personnes morales non soumises à l'impôt sur les sociétés, telles que, en particulier, les sociétés civiles de construction-vente, alors même que leur objet est de construire des immeubles en vue de la vente. Ce faisant, le législateur aurait retenu un critère qui ne serait ni objectif ni rationnel et institué une différence de traitement injustifiée entre les cédants, selon que le cessionnaire des locaux est ou non assujetti à l'impôt sur les sociétés. Il en résulterait une méconnaissance des principes d'égalité devant les charges publiques et devant la loi.
Par conséquent, la question prioritaire de constitutionnalité portait sur les mots « soumise à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun » figurant au a du paragraphe I de l'article 210 F du code général des impôts.
Aux termes de l'article 13 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 : « Pour l'entretien de la force publique, et pour les dépenses d'administration, une contribution commune est indispensable : elle doit être également répartie entre tous les citoyens, en raison de leurs facultés ». En vertu de l'article 34 de la Constitution, il appartient au législateur de déterminer, dans le respect des principes constitutionnels et compte tenu des caractéristiques de chaque impôt, les règles selon lesquelles doivent être appréciées les facultés contributives. En particulier, pour assurer le respect du principe d'égalité, le législateur doit fonder son appréciation sur des critères objectifs et rationnels en fonction des buts qu'il se propose. Cette appréciation ne doit cependant pas entraîner de rupture caractérisée de l'égalité devant les charges publiques.
Le paragraphe I de l'article 210 F du code général des impôts prévoit que la plus-value dégagée lors de la cession, par une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun, d'un local à usage de bureaux ou à usage commercial peut être soumise à l'impôt sur les sociétés au taux réduit de 19 %, mentionné au paragraphe IV de l'article 219 du même code, lorsque cette cession est réalisée au profit de certaines personnes morales. Parmi ces dernières figurent, aux termes des dispositions contestées, les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun. En application du paragraphe II de l'article 210 F, le bénéfice de cet avantage fiscal est subordonné à l'engagement pris par le cessionnaire de transformer le local acquis en local à usage d'habitation dans les trois ans qui suivent la date de clôture de l'exercice au cours duquel l'acquisition est intervenue.
En instituant un taux réduit d'imposition des plus-values de cession de locaux professionnels en vue de leur transformation en locaux à usage d'habitation, le législateur a entendu favoriser la création de logements.
Toutefois, les dispositions contestées font dépendre du régime fiscal du cessionnaire le bénéfice, par le cédant, de ce taux réduit d'imposition. Ainsi, par exemple, l'application de ce taux réduit est exclue lorsque la cession a été réalisée au profit d'une personne morale non soumise de plein droit à l'impôt sur les sociétés et qui n'est pas non plus autorisée à opter en faveur de son assujettissement à cet impôt. Tel est le cas notamment, en application des articles 239 et 239 ter du code général des impôts, des sociétés civiles de construction-vente, qui ont pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente. De même, l'application de ce taux réduit est exclue lorsque le cessionnaire est une société en nom collectif ou en commandite simple, dans lesquelles, en principe, chacun des associés est personnellement soumis à l'impôt, alors qu'un cessionnaire de même forme sociale mais ayant, quant à lui, opté pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés ouvre droit au bénéfice de ce taux réduit.
Or, il n'y a pas de lien entre le régime fiscal du cessionnaire et sa capacité à respecter son engagement de transformer en logements les locaux cédés. Par conséquent, en réservant l'application de l'avantage fiscal aux plus-values de cessions réalisées au profit d'une personne morale « soumise à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun », excluant ainsi d'autres personnes morales tout autant susceptibles de transformer les locaux cédés en locaux à usage d'habitation, en particulier les sociétés civiles de construction-vente, le législateur ne s'est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but de création de logements qu'il s'est proposé.
Dès lors, les dispositions contestées méconnaissent le principe d'égalité devant les charges publiques. Sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre grief, elles doivent donc être déclarées contraires à la Constitution.
4. La portée de la décision du Conseil Constitutionnel
En premier lieu, les dispositions déclarées contraires à la Constitution, dans leur rédaction contestée résultant de la loi du 29 décembre 2013, ne sont plus en vigueur.
En second lieu, la déclaration d'inconstitutionnalité est applicable à toutes les affaires non jugées définitivement à la date de publication de la présente décision.
Retrouvez le texte intégral de la Décision n° 2020-854 QPC du 31 juillet 2020.
Fiers de notre équipe fiscale qui a obtenu ce résultat, et merci à nos clients qui nous font confiance !
Laurent ROUSTOUIL, Avocat associé, Pôle fiscal
Augustin TEMPO, Avocat, Pôle fiscal
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References: l'article 210
 l'article 210
 l'article 219
 l'article 210
 l'article 210
 l'article 13
 l'article 34
 l'article 210
 l'article 219
 l'article 210