Source: https://interpretacje-podatkowe.org/kredyt/ippb4-4511-101-16-2-ms
Timestamp: 2018-03-19 09:15:35+00:00

Document:
IPPB4/4511-101/16-2/MS | Interpretacja indywidualna
Czy w związku ze stanowiskiem Wnioskodawcy przedstawionym poniżej, można przyjąć, że spłata kapitału Kredytu-1, tj. 310.000 zł (trzysta dziesięć tysięcy złotych) może być zaliczona do wydatków na cele mieszkaniowe?
IPPB4/4511-101/16-2/MSinterpretacja indywidualna
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 27 stycznia 2016 r. (data wpływu 29 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
W dniu 29 stycznia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
W dniu 17 września 2007 roku Wnioskodawca, pozostający w związku małżeńskim z Anetą T. (zwana dalej: żoną), w którym obowiązywał ustrój ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej, zawarł w formie aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem za numerem Repertorium A umową przedwstępną zakupu nieruchomości (dalej zwanego: Segment) za cenę 299.000 zł brutto (dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy złotych). Zakup Wnioskodawca z żoną zamierzają w całości finansować kredytem hipotecznym. W tym celu w dniu 19 lutego 2008 roku Wnioskodawca wraz z żoną podpisali z bankiem Spółka Akcyjna umowę kredytu budowlano-hipotecznego (dalej: zwany Kredyt-1), przeznaczonego na finansowanie zaliczek na poczet ceny zakupu lokalu mieszkalnego oraz refinansowanie wniesionej zaliczki. Na podstawie umowy Kredytu-1 oraz przedwstępnej umowy zakupu nieruchomości wszystkie raty płatności za Segment regulowane byty z Kredytu-1.
W dniu 22 października 2009 roku Wnioskodawca wraz z żoną zawarł w formie aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem za Nr Repertorium umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz umowy zakupu na własne cele mieszkaniowe nieruchomości za cenę 299.000 zł brutto (dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy złoty).
Na podstawie ww. aktu notarialnego Wnioskodawca wraz z żoną stali się posiadaczem samoistnym Segmentu. W dziale IV księgi wieczystej Segmentu, tj. księgi wieczystej, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w IV Wydział Ksiąg Wieczystych została wpisana hipoteka na rzecz banku udzielającego Kredytu-1.
W związku ze zmianą planów dotyczących przyszłego miejsca zamieszkania i rezygnacją z zakupu i wykończenia na cel mieszkaniowy własny Segmentu na rzecz budowy domu jednorodzinnego, Wnioskodawca wraz z żoną dokonali sprzedaży Segmentu na podstawie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 12 kwietnia 2010 roku przed notariuszem za numerem Repertorium za cenę 412.500 zł (czterysta dwanaście tysięcy pięćset złotych). Kupujący dokonali zapłaty za Segment w następującym podziale;
10.000 zł (dziesięć tysięcy złotych) tytułem zadatku,
resztę kwoty, tj. 402.500 zł (czterysta dwa tysiące pięćset złotych) w następującym podziale:
66.875 zł (sześćdziesiąt sześć tysięcy osiemset siedemdziesiąt pięć złotych) przelewem bankowym na wspólny rachunek bankowy Wnioskodawcy i jego żony do dnia 14 kwietnia 2010 roku,
335.625 zł (trzysta trzydzieści pięć tysięcy sześćset dwadzieścia pięć złotych) do dnia 4 maja 2010 roku, przy czym kwotę 310.000 zł (trzysta dziesięć tysięcy złotych) przelewem bankowym na wspólny rachunek kredytowy Wnioskodawcy i Jego żony celem całkowitej przedterminowej spłaty kredytu budowlano-hipotecznego udzielonego na podstawie umowy z dnia 19 lutego 2008 roku zmienionej aneksem z dnia 20 marca 2009 roku; resztę 25.625 zł (dwadzieścia pięć tysięcy sześćset dwadzieścia pięć złotych) na wspólny rachunek bankowy Wnioskodawcy i Jego żony.
Zgodnie z umową kredytu hipotecznego Kredyt-1 oraz cesją wierzytelności wyrażoną poprzez wpis zobowiązania hipotecznego w dziale IV KW Segmentu, co wynikało wprost z umowy Kredytu-1, w dacie do dnia 4 maja 2010 roku, tj. w dacie przeniesienia własności przez Wnioskodawcę i Jego żony na osobę trzecią, kwota 310.000 zł wskazana w akcie notarialnym za Repertorium trafiła bezpośrednio, z pominięciem Wnioskodawcy i Jego żony do banku Spółka Akcyjna udzielającego Kredytu-1. W związku z tym, Wnioskodawca wraz z żoną nigdy nie zarejestrowali w obrocie gotówkowym ani bezgotówkowym w swoim władaniu kwoty ceny wskazanej w akcie notarialnym jako cena zapłaty za Segment. Zarejestrowali oni jedynie wpływ na rachunek kwoty, która stanowiła różnicę pomiędzy ceną sprzedaży, a wartością wierzytelności przypadającej bankowi z tytułu umowy Kredytu-1, czyli kwotę 102.500 zł (sto dwa tysiące pięćset złotych).
Po sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca wraz z żoną zadeklarowali, że w ciągu dwóch lat przeznaczą środki ze sprzedaży Segmentu na wydatki mieszkaniowe. Zgodnie z deklaracją, z otrzymanej fizycznie kwoty Wnioskodawca wraz z żoną wydatkowali na cel mieszkaniowy następujące środki - według kategorii:
Kwotę 93.090 zł (dziewięćdziesiąt trzy tysiące dziewięćdziesiąt złotych) na zakup nieruchomości gruntowej pod budowę domu jednorodzinnego (zwaną dalej Działką), tj. działki, o numerze ewidencyjnym 79/39, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Zakup ww. działki w udziale 1/3 został dokonany w dniu 30 września 2010 roku na podstawie aktu notarialnego za Nr Repertorium, sporządzonego przed notariuszem,
kwotę 977,42 zł (dziewięćset siedemdziesiąt siedem złotych czterdzieści dwa grosze) na pokrycie kosztów notarialnych związane z zakupem Działki, opisaną w pkt 1,
Kwotę 91.128 zł (dziewięćdziesiąt jeden tysięcy sto dwadzieścia osiem złotych) na spłatę kredytów oraz odsetek od tych kredytów zaciągniętych przez Wnioskodawcę wraz z żoną na cele mieszkaniowe przed dniem sprzedaży Segmentu, przy czym;
o kwotę 78.880,56 zł (siedemdziesiąt osiem tysięcy osiemset osiemdziesiąt złotych pięćdziesiąt sześć groszy) na spłatę kredytu wraz z odsetkami od kredytu budowlano-hipotecznego na podstawie umowy z bankiem Spółka Akcyjna z dnia 22 lipca 2005 roku (dalej Kredyt-2) zaciągniętego w związku z budową domu jednorodzinnego, na działce, o numerze ewidencyjnym 38/1, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze. Odsetki od Kredytu-2 stanowiły kwotę 58.410,41 zł (pięćdziesiąt osiem tysięcy czterysta dziesięć złotych czterdzieści jeden groszy), uwzględnione zostały powyżej w ogólnej kwocie Kredytu-2.
o kwotę 12.248,15 zł (dwanaście tysięcy dwieście czterdzieści osiem złotych piętnaście groszy) na spłatę kredytu wraz z odsetkami od kredytu hipotecznego na podstawie umowy z bankiem Spółka Akcyjna z dnia 20 maja 2005 roku (dalej Kredyt-3) zaciągniętego w związku zakupem nieruchomości gruntowej, oznaczonej o Nr ew. 38/1 ujawnionej w KW, Odsetki od Kredytu-3 stanowiły kwotę 3.133,64 zł (trzy tysiące sto trzydzieści trzy złote sześćdziesiąt cztery grosze), uwzględnione zostały powyżej w ogólnej kwocie Kredytu-3,
Kwotę 1.738,44 zł (tysiąc siedemset trzydzieści osiem złotych czterdzieści cztery grosze) na pokrycie kosztów notarialnych związanych z umową przedwstępną dotyczącą zakupu Segmentu zgodnie z aktem notarialnym za numerem Repertorium A,
Kwotę 2.173,44 zł (dwa tysiące sto siedemdziesiąt trzy złote czterdzieści cztery grosze) na pokrycie kosztów notarialnych związanych z umową przeniesienia własności Segmentu zgodnie z aktem notarialnym za numerem Repertorium A.
W dniu 5 listopada 2014 roku pomiędzy Wnioskodawcą i Jego żoną doszło do zniesienia ustroju ustawowej małżeńskiej wspólnoty majątkowej na podstawie aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem za numerem Repertorium A, zaś w dniu 2 września 2015 roku na podstawie prawomocnego orzeczenia Sądu Okręgowego orzeczono rozwód Wnioskodawcy z żoną.
Czy w związku ze stanowiskiem Wnioskodawcy przedstawionym poniżej, można przyjąć, że spłata kapitału Kredytu-1, tj. 310.000 zł (trzysta dziesięć tysięcy złotych) może być zaliczona do wydatków na cele mieszkaniowe...
Zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy, cena wskazana w akcie notarialnym sprzedaży Segmentu, tj. 412.500 zł (czterysta dwanaście tysięcy pięćset złotych) została w pełnej wysokości wydana na własne cele mieszkaniowe. Znaczącą częścią tej kwoty była spłata kapitału Kredytu-1 w wysokości 310.000 zł (trzysta dziesięć tysięcy złotych).
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych określa co stanowią własne cele mieszkaniowe, których poniesienie w okresie dwóch lat uprawnia do skorzystania z ulgi w obliczeniu podatku dochodowego. Są to wydatki poniesione na:
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu łub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, dwóch lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
Dodatkowo, wskazane jest, że wydatkami uprawniającymi do ulgi są również wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na cele wymienione powyżej. Zwolnienie dotyczy również wydatków na spłatę kredytu refinansowego zaciągniętego na spłatę kredytu mieszkaniowego.
Kwota 310.000 zł (trzysta dziesięć tysięcy złotych), jako spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jest kwotą zaliczającą się do wydatków na własne cele mieszkaniowe.
Całość kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości została przeznaczona na własne cele mieszkaniowe.
W związku z powyższym, w rozumieniu w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy pdof, iloraz dochodu i przychodu, o którym mowa w tym przepisie wynosi jeden, a więc w przypadku wydatkowania całości przychodu faktycznego zrealizowanego przez Wnioskodawcę, iloczyn tego współczynnika i kwoty wydatkowanej wykazuje, że cały przychód faktycznie zrealizowany przez Wnioskodawcę jest przychodem zwolnionym, a tym samym Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od tej transakcji.
We wniosku Wnioskodawca wskazał, że w 2009 r. został podpisany akt notarialny zakupu lokalu mieszkalnego, środki na zakup lokalu pochodziły z zaciągniętego przez Wnioskodawcę i Jego żonę kredytu hipotecznego. Wnioskodawca sprzedał w 2010 r. lokal mieszkalny oraz przeznaczył środki uzyskane ze sprzedaży na spłatę kredytu-1 zaciągniętego na ten lokal mieszkalny.
Z uwagi na fakt, że nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2009 r., to sprzedaż przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego przed upływem 5-letniego terminu zawartego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie stanowić źródło przychodu i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Zgodnie bowiem z art. 14 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) – nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2009 r.
Kosztem nabycia dla Wnioskodawcy będzie zatem cena jaką Wnioskodawca zapłacił sprzedającemu lokal mieszkalny. Oznacza to, że Wnioskodawca kwotę tę może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przypadający na niego przychód. Do kosztów nabycia Wnioskodawca może również zaliczyć np. opłatę wniesioną tytułem taksy notarialnej, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych, jako wydatki bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego. Należy wskazać, że koszt nabycia (cena) wynika z umowy kupna-sprzedaży, tj. aktu notarialnego.
Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie dla Wnioskodawcy spłata kredytu mieszkaniowego, po sprzedaży lokalu mieszkalnego. Bez wątpienia kredyt zaciągnięty przez Wnioskodawcę był kredytem zaciągniętym przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na nabycie lokalu mieszkalnego. Zauważyć jednak należy, że w omawianej sprawie znajdzie zastosowanie zastrzeżenie zawarte w przywołanym wyżej art. 21 ust. 30 ww. ustawy. Wnioskodawca rozliczając transakcję sprzedaży lokalu mieszkalnego uwzględni bowiem wydatki na nabycie lokalu mieszkalnego w postaci kosztów uzyskania przychodu. Odliczając więc spłacony kredyt Wnioskodawca odliczyłby po raz drugi wydatki, które zaliczy do kosztów uzyskania przychodu jako wydatki na nabycie przez Niego lokalu mieszkalnego, które to nabycie było finansowane spłaconym kredytem. Skoro zatem w ramach obliczenia dochodu z ewentualnej sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie uwzględniony koszt jego nabycia, to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. Uwzględnienie spłaty kredytu jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawca odliczałaby dwukrotnie te same wydatki, a tego zabrania wprost art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Taka konstrukcja przepisów oznacza, że spłata kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłaty takiego kredytu nigdy nie będzie można odliczać, gdyż odliczeniu podlegać ma wcześniej wydatek na nabycie nieruchomości (lokalu mieszkalnego), czyli cena zakupu jako koszt uzyskania przychodu. Dla ustawodawcy bez znaczenia pozostaje przy tym sposób pozyskania kapitału na pokrycie ceny zakupu (oszczędności podatnika czy kredyt). Ustawodawca wprowadził natomiast jednoznaczny zakaz traktowania jako objętego zwolnieniem wydatku na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości (lokalu mieszkalnego) w sytuacji, gdy ten wydatek na nabycie podlega uwzględnieniu przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W rozpatrywanej sprawie wydatek na nabycie, czyli cena zakupu lokalu mieszkalnego podlegać będzie odliczeniu od przychodu ze sprzedaży. Ustawodawca przesądził zatem w ten sposób, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe nie będzie wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości (lokalu mieszkalnego), skoro przy obliczaniu dochodu z odpłatnego zbycia odliczeniu podlegać będzie cena nabycia zbywanej nieruchomości. Rozumowanie przeciwne godzi w całą istotę zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, odliczeń oraz rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Żaden podatnik nie jest uprawniony do dwukrotnego odliczania tych samych wydatków. Koszty uzyskania przychodów nie stanowią wprawdzie ulgi podatkowej w potocznym znaczeniu, ale przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychodu z danego źródła do kosztów tych można zaliczyć określone wydatki. Uwzględnienie tych wydatków w kosztach stanowi o zmniejszeniu dla podatnika przychodu podlegającego opodatkowaniu. Prawo do odliczania poniesionych kosztów jest zatem formą przywileju podatkowego, która daje ulgę przy obliczaniu wysokości zobowiązania do zapłaty. Dopuszczenie uznania za uprawnione wliczania kwoty ze sprzedaży wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego do obliczania dochodu zwolnionego oznaczałoby, że jedna czynność jaką jest zakup lokalu mieszkalnego byłaby dwukrotnie podstawą do czerpania korzyści przez podatnika. Raz odliczeniu podlegałaby bowiem cena nabycia pokryta kwotą kredytu, a drugi raz spłata tej właśnie kwoty kredytu. Wykładnia taka jest również niekonstytucyjna, gdyż w nieuzasadniony sposób różnicuje sytuację podatników, którzy sprzedali nieruchomość zakupioną na kredyt i tych, którzy nieruchomość zakupili za własne środki. Tych pierwszych stawiałaby w sytuacji uprzywilejowanej, gdyż pozwalałaby im dwukrotnie korzystać z preferencji co do tej samej kwoty – raz jako kosztu drugi raz jako zwolnienia. Tego rodzaju uprzywilejowanie nie znajduje jednak żadnego uzasadnienia w przepisach.
W związku z powyższymi okolicznościami należy uznać, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy nie będzie spłata kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawca w 2010 r. sprzedał.
IBPB-2-2/4511-84/16/MM | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Kredyt > IPPB4/4511-101/16-2/MS

References: art. 14
 art. 21
 art. 10
 art. 14
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21
 art. 21