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Timestamp: 2019-09-20 07:57:17+00:00

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Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 17.06.1999 mit dem Az.: BVerwG 3 C 38.98	/* Banner Ads */
Aktenzeichen: BVerwG 3 C 38.98
Rechtsgebiete: EGBGB, EV, TreuhG, VZOG
EV Art. 22 Abs. 1
TreuhG § 1
BVerwG 3 C 38.98 VG 1 A 508.94
Das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 14. Oktober 1998 wird aufgehoben, soweit es die Klage gegen den Ergänzungsbescheid vom 8. Dezember 1997 auch insoweit abgewiesen hat, als dieser die Unwirksamkeit des Eigenheimkaufvertrags vom 18. Juni 1990 feststellt. In diesem Umfang wird die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen.
Die Kläger, ein Ehepaar, wenden sich gegen die Feststellung der Unwirksamkeit des von ihnen am 18. Juni 1990 abgeschlossenen Eigenheimkaufvertrags durch die beklagte Vermögenszuordnungsbehörde; aus dem von ihnen am 30. September 1990 geschlossenen Grundstückskaufvertrag leiten sie im Revisionsverfahren keine Rechte mehr ab.
Das beanspruchte Eigenheimgebäude (künftig: Vermögensgegenstand) ist auf einem in Strausberg gelegenen Grundstück errichtet. Dieses Grundstück war Teil einer Wohnsiedlung der Nationalen Volksarmee; das Grundstück stand seinerzeit in Volkseigentum (letzter Rechtsträger: Ministerium für Abrüstung und Verteidigung <MfAV>). Durch notariellen Vertrag vom 18. Juni 1990 veräußerte das MfAV den Vermögensgegenstand, den die Kläger zuvor als Mieter bewohnt hatten und weiterhin bewohnen, zu einem Kaufpreis von annähernd 100 000 M. Antragsgemäß verlieh die Kreisverwaltung Strausberg den Klägern mit Wirkung vom 1. August 1990 das Nutzungsrecht am Grundstück. Eine Eintragung der Kläger als Eigentümer des Eigenheims sowie Inhaber des Nutzungsrechts im (Gebäude)Grundbuch erfolgte im Jahre 1996; ausweislich eines Beschlusses des Amtsgerichts Strausberg vom 29. März 1994 ist der Antrag auf Eintragung dort entweder am 13. oder am 18. Juli 1990 eingegangen.
Den auf das Grundstück bezogenen Vermögenszuordnungsbescheid zugunsten der Beigeladenen vom 15. November 1994 ergänzte die Beklagte während des von den Klägern anhängig gemachten verwaltungsgerichtlichen Verfahrens durch Bescheid vom 8. Dezember 1997 u.a. dahin, daß der auf der Grundlage des am 18. Juni 1990 abgeschlossenen Eigenheimkaufvertrags vollzogene Erwerb der Kläger unwirksam sei. Zur Begründung dieser auf § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG gestützten Feststellung führte sie aus, daß es sich bei dem Eigenheim um "ausgesondertes Militärvermögen" im Sinne der 2. Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz vom 22. August 1990 (GBl I S. 1260) 2. DVO/TreuhG handele, welches der Treuhandanstalt zu übertragen gewesen sei, wodurch die Verfügungsbefugnis des Veräußerers entfallen sei.
Die noch uneingeschränkt auf Aufhebung des Vermögenszuordnungsbescheids sowie des gesamten Ergänzungsbescheids zielende Klage hat das Verwaltungsgericht abgewiesen. Im jetzt noch interessierenden Zusammenhang hat es dies wie folgt begründet: Sei zu einem wirksamen und vollendeten Erwerb des Gebäudes bis zum Beitritt der DDR nach deren einschlägigem Recht (§ 26 Abs. 2, § 297 Abs. 2 Satz 1 ZGB) eine hier nicht mehr erfolgte Eintragung im Gebäudegrundbuch erforderlich gewesen, so sei spätestens am 30. August 1990, dem Tag des Inkrafttretens der 2. DVO/TreuhG, die Veräußerungsbefugnis des veräußernden MfAV entfallen. Diese Verordnung habe auch nicht mehr vollzogene Gebäudekaufverträge erfaßt und das Gesetz über den Verkauf von volkseigenen Gebäuden vom 7. März 1990 (GBl I S. 157), auf das sich die Kläger berufen, verdrängt. Sie habe auch bereits ausgesondertes Vermögen geregelt; über solches Vermögen habe nur noch die Treuhandanstalt wirksam verfügen sollen. § 2 Abs. 2 der 2. DVO/TreuhG sei als Anordnung eines gesetzlichen Eigentumsübergangs zu verstehen. Dies werde durch die durch das Wohnraummodernisierungssicherungsgesetz vom 17. Juli 1997 (BGBl I S. 1823) eingefügten Vorschriften in Art. 233 § 2 Abs. 2 Sätze 1 bis 3 EGBGB belegt.
Zur Begründung ihrer Revision, mit der sie die Aufhebung der auf den Eigenheimkaufvertrag bezogenen Unwirksamkeitsfeststellung begehren, wiederholen und vertiefen die Kläger ihre Auffassung, daß die Veräußerungsbefugnis des veräußernden Ministeriums zur Zeit des Vertragsschlusses sowie des Eingangs des Eintragungsantrags nicht beschränkt gewesen sei. Nach dem Wortlaut von § 2 Abs. 2 2. DVO/TreuhG beziehe sich die Verpflichtung zur Übertragung auf die Treuhandanstalt ohnehin nur auf solches Militärvermögen, das nach dem Inkrafttreten der Verordnung ausgesondert worden sei. Dagegen würden solche Vermögensgegenstände nicht erfaßt, welche wie dies hier der Fall sei - bereits vorher im Wege der Privatisierung (etwa durch Verkauf) aus der militärischen Zweckbindung ausgeschieden seien. Selbst wenn man dies anders sähe, blieben im Streitverfahren die vor dem Inkrafttreten der Verordnung durchgeführten Teilakte des gestreckten Erwerbs wirksam; auf dieser Grundlage sei die nach dem Beitritt erfolgte Eintragung rechtswirksam.
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Namentlich berücksichtige die ihm zugrundeliegende Auslegung der 2. DVO/TreuhG den klar erkennbaren Willen des Normgebers, einen weiteren Abfluß staatlichen Grundvermögens zu verhindern und die von ihr wie von sämtlichen Verordnungen zum Treuhandgesetz erfaßten Vermögensgegenstände der besonderen Obhut der Treuhandanstalt anzuvertrauen. Deshalb sollten Vollendungen unvollendeter Rechtsgeschäfte über hiervon erfaßte Grundstücke und Gebäude ausnahmslos unterbunden werden.
Die Revision ist begründet. Mit den im angefochtenen Ergänzungsbescheid sowie im angegriffenen Urteil gegebenen Begründungen durfte die Unwirksamkeit des Erwerbs des Vermögensgegenstands durch die Kläger nicht festgestellt werden. Weil die vom Verwaltungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen insoweit weder für eine abschließende Entscheidung im Sinne einer Klageabweisung noch einer Klagestattgabe ausreichen, ist die Sache gemäß § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen.
Wie der Senat mit Urteil vom 19. November 1998 BVerwG 3 C 35.97 (ZOV 1999, 217) entschieden hat, kann auf dieser Grundlage auch die Unwirksamkeit eines vor dem Beitritt der DDR (3. Oktober 1990) durch notariellen Veräußerungsvertrag eingeleiteten und nicht mehr durch Eintragung im Grundbuch vollendeten Erwerbs eines früher volkseigenen Grundstücks festgestellt werden. Dies gilt, was keiner weiteren Begründung bedarf, auch für den Fall eines vor dem Beitritt nicht mehr vollendeten Gebäudekaufs. Die hierfür erforderlichen konkreten Voraussetzungen liegen im Fall der Kläger vor:
Das Streitverfahren ist nach den revisionsgerichtlich nicht zu beanstandenden tatsächlichen (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO) und rechtlichen Annahmen des Verwaltungsgerichts dadurch gekennzeichnet, daß der geschlossene Eigenheimkaufvertrag in rechtlicher Hinsicht nicht mehr bis zum Beitritt der DDR vollendet worden ist. Wie die Kläger bereits im Verwaltungsverfahren eingeräumt haben, hätte es zur Vollendung ihres Gebäudekaufs noch während des Bestehens der DDR ihrer Eintragung im Gebäudegrundbuch bedurft. Zwar ist nach dem rechtlichen Ansatz des Verwaltungsgerichts, der mangels revisibler Vorschriften des Bundesrechts im Sinne des § 137 Abs. 1 VwGO einer revisionsgerichtlichen Prüfung nicht zugänglich ist, eine taugliche Grundlage für den Erwerb selbständigen Gebäudeeigentums im Sinne des § 295 Abs. 2 Satz 1 ZGB in dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl I S. 157) zu erblicken. Nach § 2 dieses Gesetzes konnten volkseigene Ein- und Zweifamilienhäuser an Bürger der DDR und Ausländer mit ständigem Wohnsitz in der DDR verkauft werden. Gemäß dessen § 4 Abs. 1 Satz 2 war aber eine Eintragung für den Eigentumsübergang bei Gebäuden ebenso Voraussetzung wie ansonsten für den vollendeten Erwerb eines Grundstücks.
Die Beklagte hat von der Befugnis des § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG im Streitfall Gebrauch gemacht. Ihre im Revisionsverfahren unternommenen Versuche, die Bedeutung des angefochtenen Ergänzungsbescheids herabzumindern, vermögen nicht zu überzeugen. Wenngleich der Hauptzweck der genannten Vorschrift darin besteht, verbindlich klären zu können, ob ein Vermögensgegenstand vor dem Beitritt der DDR durch einen privaten Erwerb aus dem zuordnungsfähigen DDR-Vermögen ausgeschieden ist oder nicht, kann ein vergleichbares Klärungsbedürfnis auch dann bestehen, wenn wie hier die auf den Beitrittszeitpunkt bezogene Zugehörigkeit eines Vermögensgegenstands zum zuordnungsfähigen DDR-Vermögen zwar mangels Vollendung eines Erwerbs nicht zu bezweifeln ist, aber sich die Frage aufdrängt, ob die Zuordnung wegen eines eingeleiteten und grundsätzlich vollendungsfähigen Erwerbs mit seiner Vollendung im Ergebnis gegenstandslos geworden ist oder zu werden droht. Eben diese Frage hat der angefochtene Ergänzungsbescheid zugunsten der Beigeladenen und zu Lasten der Kläger zu beantworten unternommen.
2. Mit Bundesrecht im Einklang steht auch die Annahme des Verwaltungsgerichts, mit dem Inkrafttreten der 2. Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz (2. DVO/TreuhG) am 30. August 1990 sei die Verfügungsbefugnis des MfAV hinsichtlich des streitgegenständlichen Gebäudes entfallen. Die Vorschriften dieser Verordnung erfassen nämlich ab ihrem Inkrafttreten selbst solche Vermögensgegenstände und unterstellen sie der alleinigen Verfügungsbefugnis der Treuhandanstalt, die bereits durch den bisherigen Rechtsträger ausgesondert waren. Dies ergibt sich namentlich aus § 2 Abs. 2 der in Rede stehenden Verordnung, wonach "das ausgesonderte Militärvermögen ... der Treuhandanstalt zu übertragen (ist)". Zu dieser revisionsgerichtlichen Beurteilung ist der Senat befugt, weil die Verordnung nach dem Beitritt in Kraft geblieben ist (vgl. Anlage II Kapitel IV Abschnitt I Nr. 7 zum Einigungsvertrag EV).
Zu dieser Auslegung führt ausschlaggebend die Frage danach, welche Rechtsstellung der Treuhandanstalt zumindest eingeräumt werden mußte, um den mit der Verordnung verfolgten Zweck erreichen zu können:
Insoweit ist zum einen in die rechtlichen Betrachtungen einzustellen, daß die mit den allgemeinen Zielen der Privatisierung und Reorganisation des Treuhandgesetzes zu vereinbarende Eröffnung der Möglichkeit der Privatisierung ausgesonderten Militärvermögens der unverkennbare Hauptzweck der 2. DVO/TreuhG war. Weiterhin ist zu berücksichtigen, daß allein schon der Erlaß der 2. DVO/TreuhG nicht anders bewertet werden kann denn als Ausdruck des Mißtrauens gegenüber dem bisherigen Rechtsträger MfAV, welchem offenbar nicht zugetraut wurde, die angestrebte Privatisierung geläutertem Staatsverständnis entsprechend durchzuführen. Daraus folgt ohne weiteres, daß die 2. DVO/TreuhG ihren Zweck verfehlt hätte, wäre sie nicht als Ausdruck des Willens zu interpretieren, daß über die in Rede stehenden Vermögensgegenstände sobald wie möglich allein die Treuhandanstalt verfügungsbefugt wurde. Zu den hiernach der Treuhandanstalt zufallenden Vermögensgegenständen gehörten auch und in erster Linie solche, die bereits bei Inkrafttreten der Verordnung ausgesondert waren, ohne endgültig anderen Zwecken zugeführt worden zu sein. Der Umstand, daß im Gegensatz zur 4. DVO/TreuhG, durch welche Stasi-Vermögen mit Wirkung vom 1. Oktober 1990 der Treuhandanstalt übertragen wurde in § 2 Abs. 2 der 2. DVO/TreuhG eine Formulierung gewählt worden ist, die die Vermutung aufkommen läßt, es müsse nach jeder Aussonderung ein Übertragungsakt erfolgen, steht allenfalls der Annahme eines gesetzlichen Eigentumsübergangs, nicht aber einer unmittelbar einsetzenden Verfügungsbefugnis der Treuhandanstalt über alle bereits ausgesonderten Vermögensgegenstände entgegen.
Beanstandungsfrei haben Bescheid und Urteil das tatsächliche Geschehen bis zum Verkauf am 18. Juni 1990 dahin gehend gewürdigt, daß es sich bei dem beanspruchten Vermögensgegenstand um ein solches ausgesondertes Gebäude handelte, welches sich in Rechtsträgerschaft des MfAV befand (§ 1 Abs. 1, § 2 Abs. 1 der Verordnung); deutlicher als durch eine Freigabe zum Verkauf und dessen Durchführung kann schwerlich die Annahme zum Ausdruck gebracht werden, daß ein Vermögensgegenstand weder zu militärischen Zwecken im engen noch in einem weitesten Sinne benötigt wird.
3. Die mithin bei der erst im Jahre 1996 erfolgten Vollendung des Erwerbs der Treuhandanstalt zustehende Verfügungsbefugnis schließt entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht aus, daß die Kläger seit dem Wechsel der Verfügungsbefugnis bzw. seit dem Beitrittszeitpunkt auch vom Vermögenszuordnungsberechtigten die Vollendung des Erwerbs fordern durften und dementsprechend die vollzogene Eintragung nicht rückgängig gemacht werden muß. Dabei wird nicht verkannt, daß sowohl das anzuwendende DDR- wie das Bundesrecht von dem Grundsatz beherrscht werden, daß bei gestreckten Erwerbstatbeständen die Verfügungsbefugnis des Veräußerers grundsätzlich auch noch zur Zeit des letzten Akts vorliegen muß. Wie der Senat in seinem Urteil vom 19. November 1998 BVerwG 3 C 35.97 - entschieden hat, kann gleichwohl unter der Voraussetzung eines nach DDR-Recht gültigen Grundstücksveräußerungsvertrags trotz normativ oder beitrittsbedingt (einigungsvertraglich) entfallener Verfügungsbefugnis des Veräußerers in bestimmten Fällen die Vollendung des Erwerbs auch gegenüber dem Vermögenszuordnungsberechtigten beansprucht oder ihm gegenüber verteidigt werden. Nichts anderes gilt für nicht vollendete Gebäudekäufe.
Dies folgt aus Art. 233 § 7 Abs. 1 Satz 2 EGBGB, wonach die in Satz 1 getroffene Regelung über "schwebende" Übertragungen von Grundstückseigentum für das Gebäudeeigentum entsprechend gilt. Sogenannte "hängende" Gebäudekäufe sind daher unter der Voraussetzung der Einhaltung der in Art. 233 § 7 EGBGB aufgeführten Erfordernisse grundsätzlich ebenso vollendungsfähig wie es "hängende" Grundstückskäufe sind. Insbesondere hat der erkennende Senat keinen Anlaß zur Annahme, daß Art. 233 § 7 Abs. 1 EGBGB in seinem Anwendungsbereich beschränkt wäre auf Geschäfte zwischen Privaten. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. November 1998 V ZR 68/98 (ZOV 1999, 121 <122>) mit Blick auf die Vorschriften in § 1 Abs. 1 Buchst. d, § 3 Abs. 3, § 9 Abs. 1 Ziff. 6 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes vom 21. September 1994 (BGBl I S. 2457) SachenRBerG und unter Berücksichtigung der einschlägigen Gesetzesmaterialien (vgl. BTDrucks 12/5992 S. 188, 204 ff.) einen dem vorliegenden Streitfall vergleichbaren zivilrechtlichen Streit zugunsten der Erwerber entschieden, freilich ohne Art. 233 § 7 EGBGB heranzuziehen. Gleichwohl setzt die getroffene Entscheidung zwingend die Rechtsüberzeugung des Bundesgerichtshofs voraus, die derjenigen des erkennenden Senats entspricht, daß unvollendete Gebäudeverkäufe aus Eigentum des Volkes trotz nachfolgendem Wegfall der Verfügungsbefugnis des Veräußerers auch noch nach dem Beitritt grundsätzlich vollendungsfähig waren und sind. Denn der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall war wie der Streitfall dadurch gekennzeichnet, daß die Kläger ein volkseigenes Gebäude vom Rechtsträger MfAV gekauft hatten und ihre Eintragung im Gebäudegrundbuch vor dem 3. Oktober 1990 unterblieben war. Die Frage, ob und inwieweit das Recht der DDR vom Abstraktionsprinzip des BGB abgerückt ist, spielt hierbei entgegen der Auffassung der Beklagten keine Rolle, weil es hier mit oder ohne Abstraktionsprinzip darum geht, ob und unter welchen Voraussetzungen der letzte Teilakt eines mehraktigen Erwerbstatbestands (und auch im Recht der DDR war ein Grundstückserwerb zwei- und damit mehraktig) trotz zwischenzeitlich entfallener Verfügungsbefugnis des Veräußerers noch mit rechtlicher Wirkung erfolgen kann.
Der Senat geht mithin davon aus, daß die Beigeladene als Vermögenszuordnungsberechtigte, der insoweit im Hinblick auf das Grundstück die Stellung als "Quasi Einzelrechtsnachfolgerin" zukommt, die Erklärungen des Veräußerers des Gebäudes als dem zu diesem Zeitpunkt hierfür Berechtigten als rechtswirksam und die Vollendung des Erwerbs rechtfertigend gegen sich gelten lassen muß und die hieraus abgeleiteten Ansprüche der Erwerber nicht als unberechtigt abwehren darf, es sei denn, das Verwaltungsgericht stieße bei seinen weiteren Ermittlungen auf spezielle Unwirksamkeitsgründe. Er sieht sich in dieser Ansicht durch das vorerwähnte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. November 1998 bestätigt. Es wäre weder sachgerecht noch mit dem Prinzip der Einheit der Rechtsordnung vereinbar, wenn die Wirksamkeit des Gebäudeerwerbs letztlich davon abhinge, ob über sie nach § 3 Abs. 3 SachenRBerG durch die Zivilgerichte oder nach einer behördlichen Unwirksamkeitsfeststellung gemäß § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG durch Verwaltungsgerichte zu entscheiden wäre.
4. Im vorliegenden Fall ist der Antrag auf Eintragung in das Gebäudegrundbuch unstreitig vor dem Wirksamwerden des Beitritts der DDR gestellt worden, so daß sich gemäß Art. 233 § 7 Abs. 1 Sätze 1 und 2 EGBGB die Vollendung des Gebäudeerwerbs nach den am Tage vor dem Wirksamwerden des Beitritts geltenden Rechtsvorschriften richtet. Da der Eintragungsantrag sogar noch vor dem für den Wegfall der Verfügungsbefugnis maßgeblichen Datum des 30. August 1990 beim Grundbuchamt eingegangen ist, kommt darüber hinaus ein Anwartschaftsrecht der Kläger in Betracht (vgl. hierzu Urteile vom 13. März 1997 BVerwG 3 C 14.96 Buchholz 428.2 § 1 a VZOG Nr. 6 S. 5 und vom 20. März 1997 BVerwG 7 C 62.96 Buchholz 428 § 2 VermG Nr. 30); hierüber kann der Senat jedoch mangels hinreichender Feststellungen zum Vorliegen von Genehmigungs- und sonstigen Wirksamkeitsvoraussetzungen nicht abschließend befinden.
Die Unwirksamkeit des auf der Grundlage des Gebäudekaufvertrags vom 18. Juni 1990 erfolgten Erwerbs des Vermögensgegenstands kann folglich nur daraus hergeleitet werden, daß dem Erwerb unlautere Machenschaften zugrunde lagen (vgl. auch insoweit das Urteil vom 19. November 1998 BVerwG 3 C 35.97) oder ein sonstiger, das gesamte Rechtsgeschäft erfassender Unwirksamkeits- oder Nichtigkeitsgrund (etwa im Sinne des § 68 ZGB) vorgelegen hat (vgl. insoweit als denkbare Anknüpfungspunkte die Erwägungen im Urteil des BGH vom 27. November 1998 a.a.O.; ferner OLG Naumburg, Beschluß vom 13. März 1996 5 W 89/95 VIZ 1996, 536 ff.). Insoweit enthält das angefochtene Urteil ausgehend von dem vom Verwaltungsgericht eingenommenen rechtlichen Standpunkt konsequenterweise keine für eine abschließende Entscheidung durch den Senat hinreichenden tatsächlichen Feststellungen, abgesehen davon, daß es sich bei den in Betracht zu ziehenden Vorschriften überwiegend nicht um solche des revisiblen Bundesrechts handelt. Dies zwingt zur Zurückverweisung des Verfahrens an das Verwaltungsgericht.

References: Art. 22
 § 1
 § 2
 § 297
 § 2
 Art. 233
 § 2
 § 2
 § 144
 § 137
 § 137
 § 295
 § 2
 § 4
 § 2
 § 2
 § 2
 § 2
 Art. 233
 § 7
 Art. 233
 § 7
 Art. 233
 § 7
 § 1
 § 3
 § 9
 Art. 233
 § 7
 § 3
 § 2
 Art. 233
 § 7
 § 1
 § 2
 § 68
 BGH