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Timestamp: 2020-05-26 08:31:03+00:00

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KG Berlin, Urteil vom 08. Oktober 2018 – 8 U 111/18 Stellplatzmietvertrag: Eigentumsübertragung an einen Dritten bei Übertragung des Miteigentums an einen weiteren Vermieter › Krau Rechtsanwälte
KG Berlin, Urteil vom 08. Oktober 2018 – 8 U 111/18 Stellplatzmietvertrag: Eigentumsübertragung an einen Dritten bei Übertragung des Miteigentums an einen weiteren Vermieter
KG Berlin, Urteil vom 08. Oktober 2018 – 8 U 111/18
Stellplatzmietvertrag: Eigentumsübertragung an einen Dritten bei Übertragung des Miteigentums an einen weiteren Vermieter
1. Die Übertragung des Miteigentumsanteils eines Vermieters an einen weiteren Vermieter stellt keine Eigentumsübertragung an einen Dritten i.S.d. § 566 BGB dar.
2. Da der Mieter bei einer Überleitung des Vertrags auf den allein verbleibenden Eigentümer schlechter gestellt würde, weil er den bzw. die bisherigen Miteigentümer – mit dem Auslaufen von Ansprüchen gemäß § 566 Abs. 2 BGB – als Schuldner verliert, kommt eine analoge Anwendung des § 566 BGB im Hinblick auf seine Schutzrichtung nicht in Betracht.
vorgehend LG Berlin, 22. Juni 2018, 32 O 499/17
Die Kündigung sei unwirksam. Die vormalige Miteigentümerin hätte mit unterzeichnen müssen, denn sie sei Mitvermieterin geblieben. § 566 BGB sei hier nicht entsprechend anwendbar. Für eine Analogie fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke, weil der Gesetzgeber in Kenntnis der Problematik eine Regelung im Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 bewusst unterlassen habe. Es fehle vorliegend an einer Verschiedenheit von Grundstückseigentümer und Vermieter im Zeitpunkt der Vermietung wie beim Urteil des BGH vom 12.7.2017 – XII ZR 26/16. In dem Fall, welcher der Entscheidung des BGH vom 23.11.2011 – XII ZR 74/11 – zugrunde lag, habe es zwei rechtserhebliche Änderungen gegeben, nämlich die Auseinandersetzung der Vermieter-GbR unter gleichzeitiger Bildung von Wohnungseigentum, mithin eine Rechtsänderung auch des Mietobjekts. Zentraler Unterschied sei die Rechtsfähigkeit der GbR, so dass mit der Auseinandersetzung eine Übertragung auf einen Dritten erfolgt sei, auch wenn er Mitglied der GbR gewesen sei. Dem gegenüber stelle die Eigentumsübertragung eines Bruchteilseigentümers auf den Verbleibenden keine solche an einen Dritten dar.
Dass die Ehefrau ihren Miteigentumsanteil auf den Kläger übertragen hat, stellt – wie das Landgericht zutreffend erkannt hat – keine Veräußerung “an einen Dritten” im Sinne von § 566 BGB, weil der Kläger schon vorher (Mit-) Vermieter war. Soweit das Bayerische Oberste Landesgericht mit Rechtsentscheid vom 24.11.1981 – AllgReg 64/81 – NJW 1982, 451, juris Tz. 14 angenommen hat, bei Übertragung eines neu gebildeten Wohnungseigentums auf einen Miteigentümer trete dieser als Alleinvermieter an die Stelle der Bruchteilseigentümer- und Vermietergemeinschaft, ist dies vom Wortlaut des § 566 BGB nicht gedeckt.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.11.2011 – VIII ZR 74/11 – MDR 2012, 78, wonach es eine Veräußerung im Sinne von § 566 BGB darstellt, wenn die vermietete Wohnung in einer Auseinandersetzung einer Vermieter-GbR einem Gesellschafter übertragen wird, streitet – anders im angefochtenen Urteil angenommen – nicht für den Kläger. Der BGH stellt a. a. O. (Tz. 17) ausdrücklich darauf ab, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegenüber ihren Gesell-schaftern ein selbständiger Rechtsträger ist. Daran fehlt es bei der Bruchteilsgemeinschaft, die zwischen dem Kläger und seiner Ehefrau bestand.
Die vorliegende Konstellation ist aber mit dem gesetzlich geregelten Fall nicht vergleichbar. § 566 BGB soll dem Mieter sein vertragliches Recht zum Besitz gegenüber einem Erwerber sichern (BGH a. a. O. Tz. 29, 35). Dessen bedarf es nicht, wenn der Erwerber eines Miteigentumsanteils – wie der Kläger – schon zuvor aus dem Mietvertrag verpflichtet war. In diesem Zusammenhang hat der BGH im Rechtsentscheid vom 6.7.1994 – VIII ARZ 2/94 – BGHZ 126, 357, juris Tz. 23 f. ausgeführt:
BGH, Urteil vom 13. Juli 2018 – V ZR 308/17 Anspruch eines Grundstückseigentümers... OLG Düsseldorf, Urteil vom 11. September 2018 – I-24 U 185/17 Grundstückskaufvertrag:...

References: § 566
 § 566
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 BGH 
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