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Timestamp: 2019-07-20 14:07:03+00:00

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Mietpreisüberhöhung; Fristlose Kündigung - LG Berlin, Urteil vom 20.12.04 - 67 S 213/04 - | Berliner Mieterverein e.V.
Mietrecht / Urteile und Beiträge / Mietpreisüberhöhung; Fristlose Kündigung
1. Grundsätzlich führt ein Verstoß gegen § 5 Absatz 1 WiStG nicht dazu, dem Mieter eine Möglichkeit zur Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund zu eröffnen.
2. Die ansteigende Mietzinsentwicklung, wie sie sich aus den Berliner Mietspiegeln für die Jahre 1994 bis 2000 ergibt, kann ebenso wenig wie das bestehende Zweckentfremdungsverbot als hinreichendes Indiz für das Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen herangezogen werden. Zwar lassen sich bei Betrachtung der Mietzinsentwicklung anhand der Berliner Mietspiegel für den vorgenannten Zeitraum genauere Erkenntnisse über das konkrete Marktsegment gewinnen, dem die fragliche Wohnung zuzuordnen ist. Jedoch lässt sich die Frage, aus welchen Gründen ein Mieter in einer bestimmten Situation einen Mietvertrag abgeschlossen hat, auch nicht anhand dieser zusätzlichen Erkenntnis über das konkrete Marktsegment beantworten.
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… (1) Grundsätzlich führt ein Verstoß gegen § 5 Abs. 1 WiStG dazu, dass für das betreffende Mietverhältnis die ortsübliche Vergleichsmiete im Rahmen der Wesentlichkeitsgrenze maßgeblich ist, wie sie das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil ermittelt hat. Es besteht vor diesem Hintergrund kein Anlass dafür, die Möglichkeit einer Kündigung aus wichtigem Grund zu eröffnen, denn die Interessen des Mieters werden durch diese Rechtsfolge hinreichend geschützt. Im Übrigen waren die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 WiStG entgegen der Auffassung, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertreten hat, nicht erfüllt. Der Beklagte hat nicht substanziiert dargetan, dass der Vertragsabschluss vom 24. Februar 1997 auf der Ausnutzung einer Mangellage im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG beruhte, die in Bezug auf das konkrete Marktsegment bestanden hätte.
(2) Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil argumentiert, es lägen hinreichende Indizien dafür vor, dass die W. & Q. GmbH & Co. KG bei Abschluss des Mietvertrages vom 24. Februar 1997 ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausgenutzt habe. Diese Argumentation steht nicht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH, der in seinem Versäumnisurteil vom 28. Januar 2004 (GE 2004, 540) ausgeführt hat:
„Zutreffend ist der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass die Vereinbarung einer Miete nichtig ist und der Mieter deshalb einen Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung hat, soweit die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt und sich der Vermieter diese Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen hat versprechen lassen (…). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, im vorliegenden Fall sei eine Ausnutzung in diesem Sinne anzunehmen, weil keine Gründe dafür erkennbar seien, dass der Kläger und seine Ehefrau ein besonderes Interesse gerade an dieser Wohnung gehabt hätten und die Situation auf dem Wohnungsmarkt deshalb für die Mietzinsbildung keine Rolle gespielt habe. …
Die Frage, wann das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen erfüllt ist, ist in Rechtsprechung und Schrifttum allerdings umstritten. Teilweise wird die Meinung vertreten, es sei ausreichend und erforderlich, dass sich der Vermieter die gegebene Lage auf dem Wohnungsmarkt bewusst zunutze mache; ein Indiz oder ein Anscheinsbeweis hierfür liege beispielsweise dann vor, wenn wie hier eine Zweckentfremdungsverbot-Verordnung oder eine Ausweisung der Gemeinde als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf bestehe. Die daraus folgende Vermutung habe der Vermieter zu entkräften (…). Nach anderer Ansicht erstreckt sich die Darlegungs- und Beweislast des Mieters zum Merkmal der „Ausnutzung“ im Rückforderungsprozess auch auf die Situation des Mieters im Einzelfall. Danach muss der Mieter, der sich darauf beruft, der Vermieter habe eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG ausgenutzt, im Einzelnen darlegen, welche Bemühungen er bei der Suche nach einer angemessenen Wohnung unternommen hat und weshalb diese Suche erfolglos geblieben ist (…). Der Senat teilt die letztgenannte Auffassung. …
Nach diesen Grundsätzen ist eine Beweiserleichterung in Gestalt eines Anscheinsbeweises oder einer Vermutung zu Gunsten des Mieters weder geboten noch gerechtfertigt.
Der Anscheinsbeweis setzt einen typischen Geschehensablauf voraus, der nach der Lebenserfahrung auf eine bestimmte Ursache hinweist und so sehr das Gepräge des Gewöhnlichen und Üblichen trägt, dass die besonderen und individuellen Umstände in ihrer Bedeutung zurücktreten (…). … Die Beantwortung der Frage, aus welchen Gründen ein Mieter in einer bestimmten Situation einen Mietvertrag abgeschlossen hat, kann von den unterschiedlichsten Faktoren abhängen; sie entzieht sich einer derartigen typisierenden Betrachtungsweise.
Für eine Beweiserleichterung oder sogar eine Beweislastumkehr besteht im Übrigen auch im Hinblick auf den Schutzzweck des § 5 WiStG kein Bedürfnis. Dem Mieter ist es ohne Weiteres möglich und zumutbar, darzulegen, ob in seinem konkreten Fall der Vermieter die Lage auf dem Wohnungsmarkt zur Vereinbarung einer unangemessen hohen Miete ausgenutzt hat. Dazu braucht er lediglich vorzutragen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war. … Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Existenz eines Zweckentfremdungsverbots oder einer ähnlichen Verordnung nicht ausreichen, um ohne weitere tatsächliche Grundlagen das Merkmal der unzulässigen Ausnutzung einer Wohnungsmangellage zu bejahen.“
(3) Die Kammer schließt sich den zutreffenden Ausführungen des BGH in dem vorgenannten Versäumnisurteil in vollem Umfang an, denn auch in dem vorliegenden Fall liegt die Darlegungs- und Beweislast für die behauptete Wirksamkeit der Kündigungen vom 19. September 1997 und vom 12. April 1999 und die rechtsvernichtende Einwendung, dass die Staffelmietvereinbarung in § 7 des Mietvertrages vom 24. Februar 1997 teilweise nichtig sei, bei dem Beklagten. Dessen unsubstanziiertes Vorbringen genügt nicht den Anforderungen an die prozessuale Darlegungspflicht, soweit es die tatbestandliche Voraussetzung des Ausnutzens eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen betrifft. Der Beklagte beruft sich zunächst darauf, dass im Jahre 1997 in Berlin ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum bestanden habe und „die beiden Verordnungen nach dem Sozialklauselgesetz und nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 4 BGB a. F.“ gegolten hätten. Ergänzend trägt der Beklagte vor, dass die ansteigende Mietzinsentwicklung, wie sie sich aus den Berliner Mietspiegeln für die Jahre 1994 bis 2000 ergibt, für ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen spreche, welches die W. & Q. GmbH & Co. KG bei Abschluss des Mietvertrages vom 24. Februar 1997 ebenso wie die Klägerin nach ihrem Eintritt in das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung ausgenutzt habe. Dagegen fehlt es an konkreten Ausführungen des Beklagten zu der Frage, welche vergeblichen Bemühungen er bei der Wohnungssuche bereits unternommen hatte, so dass er auf den Abschluss des Mietvertrages über die streitgegenständliche Wohnung angewiesen war.
(4) Die ansteigende Mietzinsentwicklung, wie sie sich aus den Berliner Mietspiegeln für die Jahre 1994 bis 2000 ergibt, kann ebenso wenig wie das bestehende Zweckentfremdungsverbot als hinreichendes Indiz für das Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen herangezogen werden. Zwar lassen sich bei Betrachtung der Mietzinsentwicklung anhand der Berliner Mietspiegel für den vorgenannten Zeitraum genauere Erkenntnisse über das konkrete Marktsegment gewinnen, dem die streitgegenständliche Wohnung zuzuordnen ist. Jedoch lässt sich die Frage, aus welchen Gründen ein Mieter in einer bestimmten Situation einen Mietvertrag abgeschlossen hat, auch nicht anhand dieser zusätzlichen Erkenntnisse über das konkrete Marktsegment beantworten.
(5) An dieser Betrachtungsweise ändert sich nichts durch die Tatsache, dass während des laufenden Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Wohnung ein Eigentümerwechsel stattfand, so dass der vereinbarte Mietzins von diesem Zeitpunkt an der Klägerin zustand. Die Klägerin trat gemäß § 57 ZVG, § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis mit dem Beklagten ein, ohne einen höheren Mietzins zu verlangen, als es der Staffelmietvereinbarung in § 7 des Mietvertrages vom 24. Februar 1997 ohnehin entsprach. Soweit der Beklagte geltend macht, dass in der Literatur vereinzelt die Auffassung vertreten werde, dass der Erwerber den Tatbestand des § 5 Abs. 1 WiStG verwirkliche, sobald er den Mieter unter Angabe seiner Kontoverbindung zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses auffordere, gilt es zu differenzieren. In seinem Aufsatz „Mietpreisüberhöhung durch nachträglich sinkendes Mietniveau“ (GE 1997, 582) nimmt Beuermann diese Rechtsfolge nur für solche Fälle an, in denen „eine Mietpreisüberhöhung bis zur Veräußerung“ nicht vorlag, was sich in dem vorliegenden Fall ausweislich der Feststellungen, die der Sachverständige Dipl.-Volkswirt W. F. in seinem Gutachten vom 6. Oktober 2003 getroffen hat, anders darstellt. Bohnert befasst sich in seinem Werk „Ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung“ (2. Aufl. 1996, Seite 20) mit der Ahndbarkeit bestimmter Verhaltensweisen, zu denen er auch das Fordern eines überhöhten Mietzinses durch den Erwerber zählt, was allerdings wiederum voraussetzen würde, dass entweder der Vertragsabschluss unter Ausnutzung einer Mangellage im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG zustande gekommen ist oder es sich um die von Beuermann geschilderten Fälle handelt. Den Ausführungen von Bohnert ist nicht zu entnehmen, dass das Fordern eines überhöhten Mietzinses auch dann den Tatbestand des § 5 Abs. 1 WiStG erfüllen würde, wenn der Vertragsabschluss nicht unter Ausnutzung einer Mangellage im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG zustande gekommen ist und der Erwerber lediglich den vereinbarten Mietzins fordert, ohne eine weitere Erhöhung geltend zu machen, wie es im vorliegenden Fall geschehen ist.
ee) Ebenso wenig, wie ein Verstoß gegen § 5 Abs. 1 WiStG festgestellt werden kann, ist ersichtlich, dass der Mietvertrag vom 24. Februar 1997 die tatbestandlichen Voraussetzungen eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts gemäß § 138 Abs. 1 BGB bzw. des Wuchers im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB erfüllen würde, so dass auch dieses Argument nicht zur Begründung der Kündigungen vom 19. September 1997 bzw. vom 12. April 1999 herangezogen werden kann.
(1) Die Sittenwidrigkeit im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB würde ein besonders auffälliges Missverhältnis zwischen dem vereinbarten Mietzins und dem marktüblichen Mietzins voraussetzen, das den Rückschluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zuließe. Ein solches Missverhältnis wird in der Regel erst dann erreicht, wenn der vereinbarte Mietzins den marktüblichen Mietzins um mehr als das Doppelte übersteigt, was ausweislich der Feststellungen, die der Sachverständige Dipl.-Volkswirt W. F. in seinem Gutachten vom 6. Oktober 2003 getroffen hat, vorliegend selbst dann nicht der Fall war, wenn ausschließlich der Vortrag des Beklagten zur Ausstattung der streitgegenständlichen Wohnung zu Grunde gelegt wird.
(2) Zum Tatbestand des Wuchers im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB gehört es, dass ein Rechtsgeschäft unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines Beteiligten zustande kommt, wofür der Beklagte keine konkreten Anhaltspunkte vorgetragen hat. Der Beklagte war 27 Jahre alt, als er den Mietvertrag vom 24. Februar 1997 abschloss, betrieb als Selbständiger eine Firma mit mehreren Mitarbeitern und hatte schon mindestens einmal eine Wohnung in Berlin angemietet, um dort die Mitarbeiter unterzubringen, die mit dem Bauvorhaben „Treptowers“ befasst waren. Allein die Tatsache, dass es der Beklagte bei Abschluss des Mietvertrages vom 24. Februar 1997 unterließ, sich die Vertragsurkunde im Einzelnen durchzulesen, reicht nicht aus, um von seiner rechtsgeschäftlichen Unerfahrenheit auszugehen. …

References: § 5
 § 5
 § 5
 § 5
 § 5
 § 5
 BGH 
 § 7
 § 564
 § 57
 § 571
 § 7
 § 5
 § 5
 § 5
 § 5
 § 5
 § 138
 § 138
 § 138
 § 138