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Timestamp: 2016-10-26 07:42:01+00:00

Document:
4A_536/2009 (02.02.2010)
4A_536/2009
SI X.________ SA, recourante, repr�sent�e par
Me Viviane J. Martin, avocate,
A.________, intim�, repr�sent� par
Me Laurence Cruchon, avocate.
mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 5 octobre 2009.
Par contrat du 26 janvier 2000, SI X.________ SA a c�d� � A.________ et B.________, moyennant paiement d'un loyer, l'usage d'un appartement de quatre pi�ces et demie dans l'immeuble sis � C.________. Conclu initialement pour la p�riode du 1er f�vrier 2000 au 31 janvier 2001, le bail s'est ensuite renouvel� tacitement. En dernier lieu, le loyer a �t� fix� � 17'400 fr. par ann�e, charges non comprises. Par contrat s�par� conclu simultan�ment, SI X.________ SA a remis � bail � A.________ et B.________ un emplacement de parking � la m�me adresse, dont le loyer a �t� fix� en dernier lieu � 1'500 fr. par ann�e.
Par un avenant non dat�, B.________ a �t� lib�r�e de ses obligations contractuelles et les baux se sont poursuivis avec A.________ comme unique locataire.
D�s le 3 avril 2006, SI X.________ SA a entrepris dans l'immeuble d'importants travaux concernant les installations sanitaires, la distribution g�n�rale d'eau chaude et d'eau froide, ainsi que l'�vacuation des eaux us�es.
Pendant le d�roulement des travaux, diff�rents incidents se sont produits. Le 15 mai 2006, une entreprise est intervenue dans le logement de A.________ et a d�moli trois murs; A.________ a mis � la porte le repr�sentant de cette entreprise et a refus� d'ouvrir aux ouvriers pendant plusieurs jours. Il a expliqu� � la r�gie que les travaux avaient commenc� chez lui alors qu'il n'en avait pas �t� inform� pr�alablement, que le repr�sentant de l'entreprise �tait entr� dans son logement sans sa permission et avait refus� de sortir malgr� les injonctions qu'il lui avait adress�es. Lorsque les travaux ont pu reprendre dans cet appartement, A.________, toujours en mai 2006, a adopt� un comportement agressif et mena�ant � l'�gard des ouvriers. Le 19 mai 2006, l'administratrice de SI X.________ SA s'est rendue dans l'immeuble et a constat� l'importance des nuisances caus�es aux locataires; elle a donn� l'ordre d'arr�ter les travaux et a annonc� aux locataires, le 30 mai 2006, qu'elle envisageait de les indemniser. Les travaux ont repris dans de meilleures conditions et se sont achev�s le 30 novembre 2006.
Par courrier du 8 janvier 2007 adress� au conseil de A.________, l'administratrice de SI X.________ SA l'informait que l'offre de r�duction de loyer pr�sent�e par la bailleresse ne serait pas maintenue s'il d�cidait d'agir en justice. Par courrier du 23 f�vrier 2007, l'administratrice notait que d�s l'instant o� elle n'avait pas re�u une acceptation de la r�duction de loyer pour solde de tout compte, elle prenait acte du fait que le locataire souhaitait poursuivre la question en proc�dure et qu'elle d�cidait, dans ces conditions, de ne pas proc�der � des r�parations dans l'appartement de A.________.
Peu apr�s, en mars 2007, A.________ a affich� un avis dans l'immeuble exprimant notamment l'opinion que les indemnit�s re�ues des entreprises ne devaient pas aller dans la poche de la g�rance, mais dans celle des locataires. Estimant que ce passage �tait attentatoire � l'honneur, l'administratrice, par lettre du 14 mars 2007, a exig� des excuses sous menace de r�siliation de bail. Dans sa r�ponse du 16 mars 2007, A.________ a expliqu� qu'il n'avait pas accus� la r�gie de se "remplir les poches". Par lettre du 21 mars 2007, l'administratrice a demand� � A.________ de venir la trouver � bref d�lai, soit jusqu'au 27 mars 2007, afin de tenter de r�gler tous les probl�mes en suspens.
Par un seul avis du 2 avril 2007, SI X.________ SA a r�sili� les contrats conclus avec A.________ principalement pour le 31 juillet 2007 en vertu de l'art. 266g CO (cong� extraordinaire pour de justes motifs) et, subsidiairement, pour le 31 janvier 2008 en application des art. 266c et 266e CO (cong� ordinaire).
Par requ�te adress�e le 2 mai 2007 � la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve, A.________ a conclu � l'inefficacit� du cong� extraordinaire et � l'annulation du cong� ordinaire; subsidiairement, il a sollicit� une prolongation du bail.
Non concili�e, la cause fut port�e devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, lequel, par jugement du 4 mars 2009, a d�clar� inefficace le cong� extraordinaire et annul� le cong� ordinaire, tant en ce qui concerne l'appartement que la place de stationnement.
Saisie par la bailleresse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers de Gen�ve, par arr�t du 5 octobre 2009, a confirm� ce jugement. En substance, la cour cantonale a retenu que le locataire avait certes adopt� par le pass� des comportements inacceptables, mais que la bailleresse, en ne r�siliant pas imm�diatement les baux, avait montr� que ceux-ci ne lui rendaient pas insupportable la continuation des relations contractuelles; elle a donc d�ni� l'existence d'un motif de r�siliation extraordinaire selon les art. 266g et 257f CO; un grief concernant l'endroit o� le locataire d�posait sa poubelle a �t� consid�r� comme non prouv�. Quant au cong� ordinaire, la cour cantonale a d�duit de la chronologie des �v�nements qu'il avait �t� donn� parce que le locataire entendait soumettre de bonne foi aux tribunaux la question de la r�duction de loyer, de sorte qu'il s'agissait d'un cong� de repr�sailles qui devait �tre annul� en vertu de l'art. 271a al. 1 let. a CO.
SI X.________ SA exerce un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Se plaignant de l'�tablissement des faits et pr�sentant sa propre chronologie des �v�nements, elle soutient qu'il y a eu violation des art. 266g et 266c CO. Elle conclut � ce que les r�siliations soient d�clar�es valables et � ce que le locataire soit condamn� � �vacuer l'appartement et la place de stationnement.
L'intim� propose le rejet du recours dans la mesure o� il est recevable.
1.1 S'agissant d'une affaire p�cuniaire dans le domaine du bail � loyer, le recours en mati�re civile n'est en principe recevable que si la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). En cas de contestation d'un cong�, il faut additionner les loyers de la p�riode pendant laquelle le contrat subsiste n�cessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'�tend jusqu'au moment pour lequel un nouveau cong� aurait pu �tre donn� ou l'a �t� effectivement (ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1). Lorsque le cong� est donn� par le bailleur - comme c'est le cas en l'esp�ce -, il faut donc au moins compter trois ans de loyer en raison de la p�riode de protection pr�vue par l'art. 271a al. 1 let. e CO. Les loyers annuels en cause s'�levant au total � 18'900 fr., la valeur litigieuse requise est atteinte.
Exerc� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en validation des cong�s et en �vacuation (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� cantonale de derni�re instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
En l'esp�ce, la recourante pr�sente sa propre chronologie des �v�nements, ce qui est �videmment inadmissible. Se plaignant de fa�on g�n�rale de ce que les faits auraient �t� mal �tablis, elle en tire pr�texte pour pr�senter sa propre version. Cette mani�re de proc�der ne r�pond pas aux exigences de la jurisprudence. Pour demander au Tribunal f�d�ral de rectifier ou compl�ter les constatations de l'autorit� pr�c�dente, la recourante devait indiquer de mani�re pr�cise quel fait d�terminant avait �t� constat� ou omis arbitrairement, en montrant, avec r�f�rence aux pi�ces du dossier, que l'appr�ciation des preuves faite par la cour cantonale �tait insoutenable (cf. ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Les critiques formul�es par la recourante ne r�pon-dent pas � ces exigences strictes, sauf peut-�tre lorsqu'elle se plaint que la cour cantonale aurait admis que le locataire n'avait pas �t� pr�venu du d�but des travaux � son domicile; peu importe toutefois, car cet incident remonte � une ann�e avant la r�siliation et, comme on le verra, le point de fait contest� n'est pas susceptible d'influer sur le sort du litige (art. 97 al. 1 LTF). Des faits post�rieurs � la r�siliation ne sauraient la justifier r�troactivement et sont donc sans pertinence.
Le raisonnement juridique doit donc �tre men� sur la base de l'�tat de fait retenu par la cour cantonale (art. 105 al. 1 LTF).
2.1 La bailleresse a donn� principalement un cong� extraordinaire pour le 31 juillet 2007 et, subsidiairement, un cong� ordinaire pour le 31 janvier 2008.
Il convient donc d'examiner en premier lieu la validit� du cong� extraordinaire.
2.2 La recourante a fond� le cong� extraordinaire sur l'art. 266g CO.
Le cong� pour de justes motifs, pr�vu par l'art. 266g al. 1 CO, est subsidiaire par rapport aux autres motifs de cong� extraordinaire pr�vus par la loi, notamment celui de l'art. 257f al. 3 CO (arr�t 4C.395/2006 du 23 janvier 2007 consid. 3; David Lachat, Le bail � loyer, 2008, chap. 27 n� 5.2; Peter Higi, Commentaire zurichois, n�s 13 et 14 ad art. 266g CO; Roger Weber, Commentaire b�lois, Obligationenrecht I, 4e �d., n� 4 ad art. 266g CO).
Lorsque l'�tat de fait pr�sent� par le bailleur � l'appui d'un cong� correspond d'un point de vue juridique � un autre motif de r�siliation extraordinaire que celui qu'il a invoqu�, cette erreur de qualification ne doit pas lui nuire et le juge peut proc�der � la rectification n�cessaire (ATF 135 III 441 consid. 3.1 p. 442; 123 III 124 consid. 3d p. 129).
Si un cong� ne satisfait pas aux exigences l�gales auxquelles est subordonn� son exercice, il est inefficace; un tel cong� est d�nu� d'effet (ATF 135 III 441 consid. 3.1; 121 III 156 consid. 1c/aa p. 161).
Le juge ne peut pas convertir un cong� extraordinaire inefficace en un cong� ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3).
2.3 En l'esp�ce, la cour cantonale s'est demand�e si l'�tat de fait pr�sent� par la bailleresse ne correspondrait pas plut�t au motif de cong� extraordinaire pr�vu par l'art. 257f CO (manque de diligence ou d'�gards envers les voisins). Elle a conclu que les conditions d'application de cette disposition n'�taient pas r�unies. Il ne ressort pas de l'�tat de fait retenu - qui lie le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que l'intim� n'utiliserait pas la chose lou�e conform�ment � sa destination, qu'il ne la traiterait pas avec le soin n�cessaire ou qu'il manquerait d'�gards pour ses voisins. L'autorit� cantonale n'a donc pas viol� le droit f�d�ral en �cartant cette norme. La recourante, dans sa motivation, ne le conteste pas et il n'y a pas lieu de se pencher sur cette question plus longuement.
2.4 Il faut donc examiner si les conditions d'un cong� pour justes motifs, au sens de l'art. 266g al. 1 CO, sont r�unies.
En vertu de l'art. 266g al. 1 CO, une partie peut r�silier le bail � n'importe quel moment, en observant le d�lai de cong� l�gal, si l'ex�cution du contrat lui devient intol�rable pour de justes motifs. Ce droit de cong� extraordinaire correspond au principe g�n�ral selon lequel les contrats de dur�e peuvent �tre r�sili�s de mani�re anticip�e pour de justes motifs; ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravit� exceptionnelle, qui n'�taient pas connues ni pr�visibles lors de la conclusion du contrat et qui ne r�sultent pas d'une faute de la partie qui s'en pr�vaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p. 265 s.).
Les circonstances invoqu�es doivent �tre si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'� son terme objectivement intol�rable; une intol�rance ressentie de mani�re purement subjective ne suffirait pas (arr�t 4C.35/2006 du 30 mai 2006 consid. 2.1; arr�t 4C.375/2000 du 31 ao�t 2001 consid. 3a).
On ne doit cependant pas en d�duire que la mani�re dont la situation est per�ue par la partie qui donne le cong� est sans pertinence. Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'� son terme intol�rable non seulement selon une appr�ciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il appara�t que le cocontractant s'accommode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a donc �t� admis, dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit r�silier imm�diatement le bail apr�s la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat (arr�t 4A_119/2009 du 9 juin 2009 consid. 2.3; Lachat, op. cit., chap. 27 n� 5.6; Higi, op. cit., n�s 33 et 59 ad art. 266g CO; Weber, op. cit., n� 6 ad art. 266g CO; Marie-No�lle Venturi-Zen-Ruffinen, La r�siliation pour justes motifs des contrats de dur�e, th�se Fribourg 2007, n� 1188 p. 310). La jurisprudence a d'ailleurs d�velopp� des r�gles tr�s strictes � ce sujet dans le cas plus ou moins analogue de la r�siliation d'un contrat de travail pour justes motifs (ATF 130 III 28 consid. 4.4 p. 34 et les arr�ts cit�s).
Pour dire s'il existe de justes motifs, le juge doit appliquer les r�gles du droit et de l'�quit� (art. 4 CC). Il doit donc prendre en consid�ration tous les �l�ments du cas particulier, sans perdre de vue le principe de la s�curit� du droit et l'int�r�t de l'autre partie au maintien du contrat (arr�t 4C. 35/2006 du 30 mai 2006 consid. 2.1; arr�t 4C.375/2000 du 31 ao�t 2001 consid. 3a, in Pra 2001 n. 177 p. 1073; SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e �d. 2008, n� 10 ad art. 266g CO; Higi, op. cit., n� 30 ad art. 266g CO).
2.5 En l'occurrence, la recourante n'invoque pas une situation durable qui persisterait malgr� avertissement et qui finirait, avec l'�coulement du temps, par rendre la continuation du bail insupportable. Elle avance bien plut�t des �v�nements ponctuels, sans relation directe entre eux.
Elle ne peut se pr�valoir, comme justes motifs pour une r�siliation avant terme, des �v�nements survenus durant les travaux, en particulier en mai 2006; en effet, les travaux se sont termin�s le 30 novembre 2006, de sorte que ces p�rip�ties, vu leur anciennet�, ne sauraient justifier un cong� donn� le 2 avril 2007. En ne r�siliant pas imm�diatement le bail, la recourante a montr� qu'aucun de ces incidents ne lui rendait insupportable la continuation du bail jusqu'� son �ch�ance.
Pour ce qui est de l'avis affich� dans l'immeuble en mars 2007, la bailleresse n'a pas r�agi par une r�siliation, mais a demand� des excuses, ce qui montre que cet �v�nement ne suffisait pas pour lui rendre la continuation du bail intol�rable. Le locataire a r�pondu de mani�re plut�t apaisante en expliquant qu'il n'avait pas accus� la r�gie de se "remplir les poches". La bailleresse semble s'�tre accommod�e de cette r�ponse, puisqu'elle n'a pas r�agi sans d�lai par un cong�.
Il ressort de la chronologie des �v�nements retenus par la cour cantonale que la bailleresse souhaitait, depuis le d�but de l'ann�e 2007, obtenir du locataire qu'il accept�t la r�duction de loyer qui lui �tait propos�e pour solde de tout compte. Le locataire, repr�sent� par un avocat, s'y est refus�, manifestant la volont� de soumettre la question aux tribunaux. Lorsqu'il n'a pas r�pondu � l'invitation de se pr�senter pour r�gler le diff�rend jusqu'au 27 mars 2007, il a re�u en retour la r�siliation du 2 avril 2007. Or on ne peut pas voir un juste motif de r�siliation, au sens de l'art. 266g CO, dans le fait qu'un locataire n'accepte pas une solution transactionnelle et entend faire valoir ses droits devant les tribunaux.
En concluant qu'il n'y avait pas de justes motifs tels que l'entend l'art. 266g al. 1 CO, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral.
2.6 Il reste � examiner si le cong� ordinaire (art. 266 al. 2, 266c et 266e CO), qui a �t� donn� simultan�ment mais pour le 31 janvier 2008, doit �tre consid�r� comme valable.
L'art. 271a al. 1 let. a CO pr�voit que le cong� est annulable lorsqu'il est donn� par le bailleur pour le motif que le locataire fait valoir de bonne foi des pr�tentions d�coulant du bail. Cette disposition doit permettre au locataire de faire valoir ses pr�tentions, notamment en justice, sans avoir � craindre une mesure de r�torsion sous la forme d'une r�siliation; elle s'applique si le locataire fait valoir de bonne foi ses pr�tentions et qu'il existe un rapport de cause � effet entre l'exercice de la pr�tention et la r�siliation (SVIT-Kommentar Mietrecht, op. cit., nos 12/13 ad art. 271a CO; Lachat, op. cit., chap. 29, nos 5.2.1 � 5.2.4).
D�terminer les motifs r�els d'une r�siliation est une question de fait (ATF 131 III 535 consid. 4.3 p. 540; 130 III 699 consid. 4.1 p. 702), en sorte que le Tribunal f�d�ral est li� par les constatations cantonales (art. 105 al. 1 LTF).
En l'esp�ce, il a �t� retenu que le cong� avait �t� donn� parce que le locataire, plut�t que de se satisfaire de la r�duction de loyer qui lui �tait propos�e, envisageait de faire valoir en justice les droits en cas de d�faut de la chose lou�e d�coulant pour lui de l'art. 259a CO. Rien dans les constatations cantonales ne permet de penser qu'il �tait de mauvaise foi. De toute mani�re, la bonne foi se pr�sume (art. 3 al. 1 CC).
En cons�quence l'annulation du cong� en application de l'art. 271a al. 1 let. a CO ne transgresse pas le droit f�d�ral.
Il suit de l� que le recours doit �tre enti�rement rejet�.
Les frais judiciaires et les d�pens sont mis � la charge de la partie qui succombe (art. 66 al. 1, 68 al. 1 et 2 LTF).
La recourante versera � l'intim� une indemnit� de 5'000 fr. � titre de d�pens.

References: art. 266
 art. 266
 art. 266
 ATF 
 art. 266
 art. 266
 art. 266
 art. 266
 art. 266
 art. 266
 art. 271