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Timestamp: 2016-10-26 09:30:31+00:00

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115 Ia 35054. Auszug aus dem Urteil der I. �ffentlichrechtlichen Abteilung vom 4. Oktober 1989 i.S. Itin AG und Mitbeteiligte, Unterst�tzungsfonds der Buss AG, Coop Schweiz sowie B�rgergemeinde Pratteln gegen Einwohnergemeinde Pratteln und Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft (staatsrechtliche Beschwerde)
Art. 22ter Cst., am�nagement des zones. 1. Exigences de droit constitutionnel quant aux int�r�ts � mettre en balance dans l'am�nagement des zones en g�n�ral (consid. 3d). 2. Pes�e des int�r�ts dans le cas particulier (consid. 3f). Poids d�cisif attribu� aux circonstances pr�c�dant les mesures de planification litigieuses ainsi qu'� l'am�nagement des �quipements (consid. 3f cc). Un classement en zone � b�tir s'impose (consid. 3f dd). Faits � partir de page 350
Die Itin AG und Mitbeteiligte, der Unterst�tzungsfonds der Buss AG, die Coop Schweiz und die B�rgergemeinde Pratteln sind Eigent�mer verschiedener Parzellen in dem am �stlichen Rand von Pratteln gelegenen Gebiet Wannen/Wannenboden/Oberer Wannenneusatz (im folgenden Gebiet "Wannen"). Der Itin AG und Mitbeteiligten (im folgenden Itin-Gruppe) geh�ren die Parzellen Nrn. 4762, 4764 und 4863, dem Unterst�tzungsfonds der Buss AG die Parzellen Nrn. 4803 und 4804, der Coop Schweiz die Parzellen Nrn. 4765, 4770 und 4802 sowie der B�rgergemeinde Pratteln die Parzellen Nrn. 4767 und 4769. Das Gebiet "Wannen" lag nach dem Zonenplan der Einwohnergemeinde Pratteln von 1957/1960 ausserhalb der Bauzone. Die Eigent�mer erhielten das Land im Rahmen der f�r den Bau der Nationalstrasse durchgef�hrten Felderregulierung als Realersatz. Es wurde von den Meliorationsorganen als Bauland, n�mlich als Gewerbezonenland bonitiert.
In einem Planentwurf "Teilzonenplan Wannen" des Gemeinderates aus dem Jahre 1981 war die Zuteilung des Gebietes BGE 115 Ia 350 S. 351"Wannen" zur Gewerbezone G2 bzw. zur G1 vorgesehen, und entsprechend stellte der Gemeinderat im Rahmen des Zonenplanverfahrens Antrag an den Einwohnerrat der Einwohnergemeinde Pratteln. In diesem Verfahren hat der Einwohnerrat Pratteln die Zonenvorschriften Siedlung revidiert, am 22. Oktober 1984 ein neues Zonenreglement verabschiedet und am 22./26. November 1984 einen neuen Zonenplan angenommen. Dieser teilt im Gebiet "Wannen" die genannten Parzellen des Unterst�tzungsfonds, der Coop Schweiz sowie der B�rgergemeinde Pratteln keiner Bauzone zu; die Parzellen der Itin-Gruppe sind danach teils der Gewerbezone G2 (mit einer zul�ssigen Geb�udeh�he von 16 m), teils der Gewerbezone G1 (mit einer zul�ssigen Geb�udeh�he von 12 m) und teils keiner Bauzone zugewiesen.
Diese Beschl�sse des Einwohnerrates, gegen die kein Referendum ergriffen worden ist, wurden �ffentlich aufgelegt. Die genannten Eigent�mer erhoben beim Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft Einsprache und verlangten die Zuweisung s�mtlicher Parzellen zur Gewerbezone G2. Mit Entscheid vom 24. November 1987 hat der Regierungsrat diese Begehren abgelehnt, die Einsprachen abgewiesen und die Beschl�sse des Einwohnerrates in bezug auf alle genannten Parzellen genehmigt.
Gegen diesen Entscheid des Regierungsrates reichten die Itin-Gruppe, der Unterst�tzungsfonds der Buss AG, die Coop Schweiz und die B�rgergemeinde Pratteln beim Bundesgericht wegen Verletzung von Art. 22ter BV staatsrechtliche Beschwerden ein, beantragen dessen Aufhebung und verlangen, dass der Regierungsrat anzuweisen sei, im Sinne des Antrages des Gemeinderates an den Einwohnerrat zu entscheiden. Das Bundesgericht heisst die Beschwerden im wesentlichen gut.
3. a) Die im vorliegenden Fall streitigen Nichteinzonungen stellen �ffentlichrechtliche Eigentumsbeschr�nkungen dar. Solche Beschr�nkungen sind mit der Eigentumsgarantie nach Art. 22ter BV nur vereinbar, sofern sie auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage beruhen, im �ffentlichen Interesse liegen und verh�ltnism�ssig sind. Kommen sie einer Enteignung gleich, so ist volle Entsch�digung zu leisten (BGE 114 Ia 249, 337, BGE 113 Ia 364, mit Hinweisen).
Die Beschwerdef�hrer ziehen die gesetzliche Grundlage f�r die Planung und die Eigentumsbeschr�nkung nicht in Frage (vgl. � 4 ff. und insbes. � 9 des Baugesetzes des Kantons Basel-Landschaft vom 15. Juni 1967, BauG). Ebenso wenig steht im vorliegenden Verfahren eine allf�llige Entsch�digungspflicht zur Diskussion. Zu pr�fen ist somit lediglich, ob die streitigen Eigentumsbeschr�nkungen im Verh�ltnis zu den entgegenstehenden Privatinteressen im �berwiegenden �ffentlichen Interesse liegen und verh�ltnism�ssig sind. Ob diese verfassungsrechtlichen Voraussetzungen erf�llt sind, pr�ft das Bundesgericht bei einer auf Art. 22ter BV gest�tzten Beschwerde grunds�tzlich frei, doch auferlegt es sich Zur�ckhaltung, soweit die Beurteilung von einer W�rdigung der �rtlichen Verh�ltnisse abh�ngt, welche die kantonalen Beh�rden besser �berblicken als das Bundesgericht, und soweit sich ausgesprochene Ermessensfragen stellen, deren Beantwortung den prim�r f�r die Ortsplanung verantwortlichen Beh�rden �berlassen bleiben muss (Art. 2 Abs. 3 RPG); dies trifft f�r Fragen der Zoneneinteilung und -abgrenzung regelm�ssig zu (BGE 114 Ia 243, 250, 113 Ia 448, mit Hinweisen).
b) Das streitige Gebiet "Wannen" wird begrenzt im S�den durch die Richtung Liestal f�hrende Kantonsstrasse, im Osten durch den Autobahnzubringer, gegen Norden durch die Autobahn und im Westen durch die Gewerbezone "R�ti". Der Augenschein hat in tats�chlicher Hinsicht gezeigt, dass das Gebiet gegen den Autobahnzubringer, gegen die Autobahn sowie im Nordwesten gegen die Sportpl�tze steil abf�llt. Bodenproben haben ergeben, dass der Grund durchl�ssig und wenig tiefgr�ndig ist und ab rund 30 cm Tiefe bereits stark kieshaltig ist; das Land ist demnach f�r die Landwirtschaft nicht ideal, doch ist es klarerweise ackerf�hig und kommt daher als Fruchtfolgefl�che in Frage.
c) Zur Begr�ndung der streitigen Nichteinzonung der betroffenen Parzellen f�hrt der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid das Folgende aus:
"Es trifft zu, dass auch beh�rdenseits von einer k�nftigen Einzonung des Gebietes Wannen ausgegangen worden ist. Derartige Absichtserkl�rungen sind jedoch f�r den letztlich zust�ndigen Einwohnerrat nicht verbindlich. Das entsprechende Areal war auch nie einer Bauzone zugeteilt, weshalb eine Nichteinzonung nicht einem Bauverbot gleichkommt. Die Erhaltung des Landwirtschaftsgebietes ist zudem hinsichtlich der Ziele und Planungsgrunds�tze gem�ss Raumplanungsgesetz sachlich vertretbar und angemessen. Demgem�ss kann auch die vorgebrachte BGE 115 Ia 350 S. 353Beanstandung in bezug auf die Verletzung der Verh�ltnism�ssigkeit nicht gesch�tzt werden.
Von besonderer Bedeutung ist die Erhaltung von ackerf�higem Kulturland auch zur Sicherstellung der sogenannten Fruchtfolgefl�chen, welche der Bund im Interesse der Landesversorgung fordert. Deshalb ist der Regierungsrat verpflichtet, landwirtschaftsfremde Nutzungsanspr�che ausserhalb des Baugebietes besonders sorgf�ltig zu pr�fen, bzw. solche nur zu gestatten, wenn ein zwingendes Bed�rfnis nachgewiesen werden kann."
d) Bei der Erf�llung raumplanerischer Aufgaben und der Festsetzung von Zonen haben die Planungsbeh�rden die im positiven Recht normierten Ziele und Grunds�tze optimal zu ber�cksichtigen. Solche ergeben sich aus dem Bundesrecht und dem kantonalen Recht (BGE 114 Ia 374, BGE 113 Ib 270). Dazu geh�ren die Ziele und Planungsgrunds�tze, wie sie in Art. 1 und Art. 3 RPG umschrieben sind. Zu beachten sind die Vorschriften von Art. 14 ff. RPG �ber die Nutzungspl�ne, f�r die Bauzonen insbesondere Art. 15 RPG, wonach das f�r die �berbauung geeignete oder weitgehend �berbaute bzw. voraussichtlich innert 15 Jahren ben�tigte Land eingezont werden soll, und der Grundsatz, dass �berdimensionierte Bauzonen verhindert werden sollen (BGE 114 Ia 369). Erheblich sind auch die Bestrebungen zum Schutze der nat�rlichen Lebensgrundlagen und zur Sicherung einer ausreichenden Versorgungsbasis des Landes sowie die Ausscheidung hinreichender Fruchtfolgefl�chen (Art. 1 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 2 RPG sowie Art. 11 der Verordnung �ber die Raumplanung vom 26. M�rz 1986; BGE 114 Ia 375). Diesen Grunds�tzen kommt f�r sich alleine keine absolute Bedeutung zu. Sie stellen vielmehr Zielvorstellungen, Wertungshilfen und Entscheidungskriterien dar, die bei der Schaffung und Revision von Nutzungspl�nen zu beachten sind und eine umfassende Ber�cksichtigung und Abw�gung verlangen (BGE 114 Ia 369, 374). Bei der Durchf�hrung einer Planung sind alle Interessen, seien es �ffentliche oder private, zu beachten; Planungsmassnahmen sind nur dann verfassungskonform, wenn neben den Planungsgrunds�tzen auch die konkreten, f�r den einzelnen Fall massgebenden Gesichtspunkte bei der Interessenabw�gung ber�cksichtigt werden (BGE 114 Ia 374, 368 f.).
Aufgrund dieser Kriterien ist im folgenden zu pr�fen, wie es sich mit der angefochtenen Planung f�r das Gebiet "Wannen" verh�lt. (...).
f) F�r die Abw�gung der auf dem Spiele stehenden Interessen sind die folgenden Gesichtspunkte von Bedeutung:
aa) Im vorliegenden Fall sind die fraglichen Grundst�cke der Beschwerdef�hrer klarerweise im Sinne von Art. 15 RPG f�r die �berbauung geeignet. Sie sind aufgrund einer rechtskr�ftigen Erschliessungsplanung, nach welcher die Gemeinde bereits Eigent�merin der vorgesehenen Strassenfl�chen ist, zur �berbauung geradezu pr�destiniert. Zwar ist das Land nicht im Sinne von Art. 15 lit. a RPG als weitgehend �berbaut zu betrachten, aber es kann auch nicht gesagt werden, es werde nach Art. 15 lit. b RPG voraussichtlich nicht innert 15 Jahren ben�tigt. Die Einwohnergemeinde hat dies in ihrem Bericht vom 14. November 1988 selbst deutlich festgestellt und erkl�rt, ihres Erachtens w�rde die Einzonung der Beschwerdegebiete nicht zu einem �berangebot an Bauland f�hren.
bb) Am Augenschein hat sich aufgrund von Bodenproben ergeben, dass es sich im betroffenen Gebiet um sehr durchl�ssigen Boden handelt, der wenig tiefgr�ndig und ab 30 cm Tiefe bereits sehr kieshaltig ist. Er wird von Fachleuten landwirtschaftlich als nicht sehr g�nstig bezeichnet, da er schnell austrockne. Immerhin w�chst Mais und z.B. auch Winterweizen gut darauf. Als Schlussfolgerung ergab sich am Augenschein, dass dieser Boden zwar nicht von sehr guter landwirtschaftlicher Qualit�t ist, dass er aber klar ackerf�hig und damit grunds�tzlich als Fruchtfolgefl�che geeignet ist. Das Bundesgericht misst dem Gesichtspunkt des Kulturlandschutzes und damit auch der Fruchtfolgefl�chensicherung in seiner Praxis grunds�tzlich sehr grosses Gewicht zu (BGE 114 Ia 375 E. d).
cc) Im vorliegenden Fall kommt ein besonderes Gewicht der Erschliessungsplanung und dem derzeitigen Erschliessungsstand sowie der der streitigen Zonenplanung vorausgehenden Vorgeschichte zu. Die von der Einwohnergemeinde eingereichte Dokumentation zeigt eindr�cklich, dass bis etwa zum Jahre 1980 in Pratteln davon ausgegangen worden ist, das Gebiet "Wannen" werde in der k�nftigen Zonenplanrevision Siedlung in die Bauzone einbezogen. Das wird sowohl vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft als auch von der Einwohnergemeinde Pratteln ausdr�cklich best�tigt. Dies zeigt sich nicht nur an einzelnen �usserungen verschiedener Personen, sondern an rechtskr�ftigen Beschl�ssen, nicht zuletzt auch des Einwohnerrates und des Regierungsrates. Zu erw�hnen BGE 115 Ia 350 S. 355ist insbesondere der Einwohnerratsbeschluss vom 31. Mai 1976 betreffend die Erweiterung des GKP im Gebiet "Wannen". Aber auch der Einwohnerratsbeschluss vom 16. Oktober 1981 betreffend den Strassennetzplan, nach welchem das Gebiet "Wannen" mit Anschlussknoten an der Krummeichstrasse vollst�ndig erschlossen wird, ist von Bedeutung. Gleich verh�lt es sich mit den verschiedenen Beschl�ssen, in denen sich der Regierungsrat mit der als Baulandumlegung durchgef�hrten nationalstrassenbedingten Felderregulierung Pratteln zu befassen hatte. In dem vom Einwohnerrat erlassenen Strassennetzplan ist, wenn auch nur informativ, die Abgrenzung des Baugebietes und des GKP entsprechend der sp�teren Zonenplanrevisionsvorlage des Gemeinderates vom 13. Juni 1982 an den Einwohnerrat eingetragen. Dieser Plan unterlag dem fakultativen - nicht ergriffenen - Referendum. Von Bedeutung sind auch die Regierungsratsbeschl�sse vom 29. Juni 1982 betreffend die Genehmigung des Strassennetzplanes und vom 9. Juni 1972 betreffend die Genehmigung des Bau- und Strassenlinienplanes. All diese Beschl�sse wie �berhaupt die ganze Erschliessungsplanung basieren auf dem Ergebnis der nationalstrassenbedingten Felderregulierung, in deren Rahmen im Gebiet "Wannen" eine Landumlegung nach Baulandumlegungsgrunds�tzen durchgef�hrt worden ist. Es wurde das ganze dort gelegene Land als Bauland bonitiert und als solches auch in der Neuzuteilung behandelt. Das war den f�r die Planung zust�ndigen Beh�rden mit Einschluss des Regierungsrates immer bewusst, und sie haben ihr Verhalten und ihre Beschl�sse darauf ausgerichtet. Im Zusammenhang mit der Neuzuteilung wurden denn auch die f�r die Erschliessung des vorgesehenen Bauzonenlandes gest�tzt auf den Bau- und Strassenlinienplan R�ti-Widen notwendigen Strassenlandfl�chen der Gemeinde ins Eigentum �bertragen. F�r die Itin-Gruppe ist ferner zu ber�cksichtigen, dass sie einen erheblichen Teil ihres Landes im Gebiet "Wannen" schon seit langer Zeit baulich nutzten und ebenfalls seit langem versucht, diese Nutzung nach einem neuen Konzept f�r ihr Bauunternehmen zu intensivieren und auszudehnen. Auch das war den zust�ndigen Beh�rden bekannt.
Es ist einzur�umen, dass keine rechtsverbindlichen Zusicherungen vom f�r die Zonenplanung zust�ndigen Organ (Einwohnerrat unter Vorbehalt des fakultativen Referendums) vorliegen, das umstrittene Land der Beschwerdef�hrer werde der Bauzone zugeteilt. In dieser Hinsicht ist dem Regierungsrat und der Gemeinde BGE 115 Ia 350 S. 356Pratteln beizupflichten. Weder die Zusicherungen von alt Baudirektor Kaufmann anl�sslich der Landbeschaffung f�r die Nationalstrasse, die Anordnungen der Organe der Felderregulierungsgenossenschaft, die Behandlung des Landes im Rahmen der Erhebung der Erschliessungsbeitr�ge, die Besteuerung als Bauland, vertragliche Abmachungen mit der kantonalen Baudirektion noch das Verhalten der kantonalen Beh�rden im Zusammenhang mit dem Baugesuch der Itin-Gruppe f�r eine Bauschreinerei und den R�umungsbefehlen stellen Zusicherungen von zust�ndigen Organen dar. Demnach sind die Voraussetzungen rechtsg�ltiger Zusicherungen gem�ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht gegeben (vgl. BGE 114 Ia 213 E. 3 im allgemeinen und BGE 102 Ia 333 in bezug auf die Zonenplanung, je mit Hinweisen).
Auch wenn im vorliegenden Fall eine direkte Berufung auf Treu und Glauben daher nicht m�glich ist, so ist im Rahmen einer umfassenden Interessenabw�gung und Ber�cksichtigung auch der konkreten, f�r den einzelnen Fall massgeblichen Gesichtspunkte (vorne E. 3c) der Vorgeschichte eine massgebliche Bedeutung zuzumessen. Die Vorgeschichte kann durchaus ein erhebliches konkretes Interesse f�r eine bestimmte Zoneneinteilung belegen (BGE 107 Ib 338 f.). Ferner ist im Rahmen der unter dem Gesichtswinkel der Eigentumsgarantie erforderlichen Interessenabw�gung auch der Rechtssicherheit Rechnung zu tragen. Denn eine Planung kann ihren Zweck nur erf�llen, wenn sie eine gewisse Best�ndigkeit aufweist (BGE 114 Ia 33, BGE 109 Ia 114 f., BGE 94 I 341, mit Hinweisen); unter diesem Gesichtswinkel gilt es im vorliegenden Fall insbesondere die Erschliessungsplanung zu beachten. Der Einwohnerrat hat selbst durch eigene Beschl�sse die Erwartung und das Vertrauen geweckt und best�tigt, das fragliche Land werde der Bauzone zugeordnet. Und der Regierungsrat hat dies insbesondere mit Beschl�ssen zur Felderregulierung bekr�ftigt. Bei dieser Sachlage kommt im vorliegenden Fall der ganzen Vorgeschichte und den damit allgemein verbundenen Vorstellungen und Erwartungen im Rahmen der nach Art. 22ter BV erforderlichen umfassenden Interessenabw�gung eine zentrale Bedeutung zu.
dd) Bei einer gesamthaften Abw�gung der einzelnen Gesichtspunkte zeigt sich, dass dem Anliegen, gen�gende Fruchtfolgefl�chen zu sichern, trotz der geringen Bodenqualit�t ein erhebliches Gewicht beigemessen werden darf. Auf der andern Seite ist zu beachten, dass sich das Gebiet "Wannen" f�r eine Bauzone, insbesondere eine Gewerbezone, ausserordentlich gut eignet, die BGE 115 Ia 350 S. 357Erschliessungsplanung hierf�r weit fortgeschritten ist und eine Einzonung auch nicht zu einer �bergrossen Bauzone f�hren w�rde. Ausschlaggebend im vorliegenden Fall ist schliesslich die ganze Vorgeschichte, welche auf eine Einzonung des Gebietes ausgerichtet war und demnach bei allen Beteiligten entsprechende Erwartungen entstehen liess. Bei dieser Sachlage �berwiegen bei der nach Art. 22ter BV erforderlichen gesamthaften Interessenabw�gung die f�r die Einzonung sprechenden Gesichtspunkte. Demnach h�lt die angefochtene Zonenplanung und der Entscheid des Regierungsrates vor der Verfassung nicht stand. Die vorliegenden Beschwerden erweisen sich daher als begr�ndet, soweit mit ihnen die Nichteinzonung der einzelnen Parzellen im Gebiet "Wannen" angefochten wird.
4. Aufgrund der vorstehenden Erw�gungen ergibt sich, dass es verfassungsrechtlich geboten ist, dass alle von den vorliegenden Beschwerden betroffenen Parzellen einer Bauzone zugewiesen werden. Damit stellt sich im weitern die Frage, welcher Zone sie zugeteilt werden sollen.
a) Die einen Parzellen bzw. Parzellenteile im Gebiet "Wannen" sind mit dem angefochtenen Entscheid keiner Bauzone zugeteilt worden und sind erst aufgrund des vorliegenden Entscheides einzuzonen. Insofern liegt kein kommunaler bzw. kantonaler Bauzonenentscheid vor. Die Entscheidung aber, welche Art von Zone im einzelnen zu w�hlen ist und welche konkreten Nutzungsvorschriften gelten sollen, ist nicht vom Bundesgericht, sondern von den zust�ndigen kommunalen und kantonalen Instanzen zu f�llen. Insofern muss es mit der Aufhebung des angefochtenen Entscheides sein Bewenden haben, und es braucht insbesondere auf die Argumentation des Unterst�tzungsfonds der Buss AG nicht n�her eingegangen zu werden, seine Parzellen seien der Zone G2 zuzuteilen.
b) Zum andern stellt sich die Frage der Zonenzuteilung f�r die Parzelle Nr. 4762 der Itin-Gruppe, deren n�rdlicher Teil mit dem angefochtenen Zonenplan und Regierungsratsentscheid entgegen dem Begehren der Itin-Gruppe um Zuteilung zur Zone G2 lediglich der Zone G1 zugewiesen worden ist. Die Itin-Gruppe erhebt auch in dieser Hinsicht staatsrechtliche Beschwerde, und es ist daher im folgenden zu pr�fen, ob diese Zonenzuteilung vor der Verfassung standhalte.

References: Art. 22
 BGE 
 Art. 22
 Art. 22
 BGE 
 Art. 22
 BGE 
 BGE 
 Art. 1
 Art. 3
 Art. 14
 Art. 15
 Art. 3
 Art. 11
 BGE 
 Art. 15
 Art. 15
 Art. 15
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 22
 BGE 
 Art. 22