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Timestamp: 2016-10-26 04:15:06+00:00

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1C_23/2014, 1C_25/2014 � � Urteil vom 24. M�rz 2015
Mit Baugesuch vom 25. M�rz 2009 ersuchten A.________ und B.________ um die Bewilligung eines Einfamilienhaus-Neubaus auf der Parzelle Nr. 1407 in Lachen, Walzenhausen. Die Parzelle liegt gem�ss Zonenplan und Baureglement der Gemeinde Walzenhausen vom 16. September 1997 in der Wohnzone W1. Die Behandlung des Baugesuchs wurde sistiert, bis die vom Gemeinderat f�r das fragliche Gebiet ("Sonnhalde") erlassene Planungszone Anfang 2010 ausgelaufen war.
Vom 13. Januar bis 1. Februar 2010 wurde das Baugesuch �ffentlich aufgelegt. Dagegen erhob am 29. Januar 2010 die "Interessengemeinschaft Privatfahrweg altes Schulhaus Lachen-Derbelen", bestehend aus C.________, D.________, E.________, H. und I. J.________, K.________ sowie F.________, Einsprache. Am 30. Januar 2010 erhob auch G.________ Einsprache bei der Baubewilligungskommission Walzenhausen.
Dagegen erhoben C.________, D.________, E.________, H. und I. J.________ sowie F.________ einerseits und G.________ andererseits am 21. Mai 2010 in getrennten Eingaben Rekurs beim Departement f�r Bau und Umwelt des Kantons Appenzell Ausserrhoden (DBU). Dieses wies die Rekurse am 5. November 2010 im Sinne der Erw�gungen ab, soweit darauf eingetreten wurde. Es hielt in den Erw�gungen fest, dass das Bauvorhaben die maximale Ausn�tzung von 0.4 f�r die Wohnzone W1 gem�ss den vom 10. M�rz bis 9. April 2010 �ffentlich aufgelegten revidierten Zonenvorschriften um rund ein Drittel �berschreite; diese seien jedoch noch nicht in Kraft getreten und k�nnten deshalb nicht angewendet werden.
Dagegen f�hrten C.________, D.________, E.________ und F.________ am 8. Dezember sowie G.________ am 15. Dezember 2010 Beschwerde an das Obergericht Appenzell Ausserrhoden.
Mit Urteil vom 9. Mai 2011 hiess das Kantonsgericht Appenzell Ausserrhoden die Klage von G.________ und Mitbeteiligten im wesentlichen gut und verbot A.________ und B.________, den von der Staatsstrasse Nr. 54 zur Bauparzelle f�hrenden Fahrweg als Zufahrt zu benutzen. Am 23. April 2012 wies die zivilrechtliche Abteilung des Obergerichts die dagegen erhobene Berufung ab.
Das Bundesgericht hiess die dagegen erhobene Beschwerde am 21. Dezember 2012 gut und wies die Klage von G.________ und Mitbeteiligten ab (Urteil 5A_602+625/2012). Es entschied, dass ein Fahrrecht zu allgemeinen Wohnzwecken bestehe und dieses durch die Erstellung des zus�tzlichen Wohnhauses nicht in unzul�ssiger Weise mehrbelastet werde.
Das vor der verwaltungsrechtlichen Abteilung des Obergerichts h�ngige Verfahren betreffend Baubewilligung war bis zum Abschluss des zivilrechtlichen Verfahrens formlos sistiert worden und wurde auf Antrag von A.________ und B.________ vom 28. Dezember 2012 wieder aufgenommen.
Da am 25. November 2012 das neue Baureglement der Gemeinde Walzenhausen in der kommunalen Abstimmung angenommen und am 5. Februar 2013 vom Regierungsrat genehmigt worden war (im Folgenden: BauR-2013), erhielten die Parteien Gelegenheit, dazu Stellung zu nehmen. D.________ zog seine Beschwerde am 12. M�rz 2013 zur�ck.
Am 24. April 2013 f�hrte das Obergericht einen Augenschein durch. Es hiess gleichentags die Beschwerden in zwei gesonderten Urteilen gut und hob die Rekursentscheide des DBU auf, soweit damit der Bau- und Einspracheentscheid der Baubewilligungskommission vom 30. April 2010 best�tigt wurde. Soweit die Beschwerde im Namen von D.________ erhoben worden war, wurde sie infolge R�ckzugs vom Gerichtsprotokoll abgeschrieben.
Gegen beide Urteile haben A.________ und B.________ am 13. Januar 2014 Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben (1C_23 und 25/2014). Sie beantragen, die Urteile des Obergerichts vom 24. April 2013 seien aufzuheben und die Beschwerden von C.________ und Mitbeteiligten sowie von G.________ kosten- und entsch�digungspflichtig abzuweisen. Eventualiter sei die Sache zur nochmaligen Beurteilung in der Sache, subeventualiter zur Neuverlegung der amtlichen und ausseramtlichen Kosten, an die Vorinstanz zur�ckzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragen sie, die Beschwerdeverfahren seien zu vereinigen.
C.________ und Mitbeteiligte (Beschwerdegegner 1) beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; eventualiter sei die Sache an das Obergericht zur�ckzuweisen zur Kl�rung der offenen Frage, ob der Fahrweg altes Schulhaus Lachen-Derbelen als Zufahrt f�r eine �berbauung der Parzelle Nr. 1407 ausreichend sei. G.________ (Beschwerdegegner 2) schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
D.________ teilt mit, dass er nicht Verfahrenspartei sei, da seine Beschwerde vom Obergericht infolge R�ckzugs vom Gerichtsprotokoll abgeschrieben worden sei.
Der Regierungsrat teilt die Auffassung der Beschwerdef�hrer, dass das Urteil gegen Art. 9 BV verstosse, ohne formell einen Antrag zu stellen. Das Obergericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Die Gemeinde Walzenhausen hat sich nicht vernehmen lassen.
Gegen die kantonal letztinstanzlichen Endentscheide des Obergerichts steht grunds�tzlich die Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdef�hrer sind als Baugesuchsteller und Grundst�ckseigent�mer zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher einzutreten.
Die Beschwerdef�hrer haben zahlreiche Unterlagen eingereicht; die Beschwerdegegner machen geltend, es handle sich zum Teil um unzul�ssige Noven.
Die meisten dieser Unterlagen sind Doppel von bereits in den vorinstanzlichen Akten liegenden Dokumenten und damit keine Noven. Unzul�ssig sind dagegen die erst nach dem angefochtenen Entscheid entstandenen Dokumente, da es sich insoweit um "echte" Noven handelt (vgl. BGE 133 IV 342 E. 2.1 S. 344). Zur Zul�ssigkeit der �brigen Dokumente wird erst Stellung zu nehmen sein, falls sie sich f�r die Entscheidfindung als relevant erweisen sollten.
Die Sachverhaltsr�gen der Beschwerdef�hrer werden aufgrund ihres engen Zusammenhangs mit den materiellen R�gen mit diesen gemeinsam behandelt.
Es ist unstreitig, dass das Bauvorhaben die nach Art. 18 BauR-2013 zul�ssige Ausn�tzung in der Wohnzone W1 �berschreitet. Streitig ist nur, ob das Obergericht das im Zeitpunkt seines Urteils am 24. April 2013 geltende neue Reglement anwenden durfte, obwohl dieses im Zeitpunkt der Rekursentscheide des DBU (am 5. November 2010) noch nicht in Kraft war.
4.1.�Das Obergericht bejahte dies gest�tzt auf Art. 50 Abs. 1 BauR 2013, wonach das Reglement nach Annahme durch die Stimmberechtigten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft tritt und alle Baugesuche, die in diesem Zeitpunkt noch nicht rechtskr�ftig bewilligt sind, dem neuen Recht unterstehen. Eine praktisch gleichlautende Bestimmung habe schon Art. 55 Abs. 1 BauR-1996/97 vorgesehen; auch Art. 124 des kantonalen Gesetzes �ber die Raumplanung und das Baurecht vom 12. Mai 2003 (BauG/AR; GS 721.1) kenne eine entsprechende Regelung.
Das Obergericht f�hrte aus, dass es nach Lehre und Rechtsprechung in erster Linie Sache des Gesetzgebers sei, mit �bergangsrechtlichen Bestimmungen den zeitlichen Geltungsbereich der alten von demjenigen der neuen Rechtsordnung abzugrenzen und zu bestimmen, ob und gegebenenfalls in welchen F�llen das alte Recht nachwirke und welches Recht in zum Zeitpunkt der Rechts�nderung h�ngigen erstinstanzlichen Verfahren oder Rechtsmittelverfahren anzuwenden sei. Bei der Ausgestaltung einer angemessenen �bergangsregelung stehe dem Gesetzgeber ein weiter Spielraum des Ermessens offen, unter Beachtung des Grundsatzes rechtsgleicher Behandlung, des Verh�ltnism�ssigkeitsprinzips, des Willk�rverbots und des Vertrauensgrundsatzes (BGE 128 I 92 E. 4 S. 98 f. mit Hinweisen).
Es gelangte in seinen Erw�gungen zum Schluss, dass der spezialgesetzlich durch Art. 50 Abs. 1 BauR-2013 zwingend gebotenen Anwendung der teilrevidierten Zonenvorschriften (Art. 18) auf das streitige Bauvorhaben keinerlei verfassungsm�ssige Hindernisse entgegenstehen.
4.2.�Streitig ist somit die Anwendung einer kommunalen �bergangsregelung (Art. 50 Abs. 1 BauR-2013) im obergerichtlichen Verfahren. Die sich in diesem Zusammenhang stellenden grundrechtlichen Fragen pr�ft das Bundesgericht nur insoweit, als eine solche R�ge in der Beschwerde vorgebracht und gen�gend begr�ndet worden ist (R�geprinzip; Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
Die Beschwerdef�hrer r�gen zun�chst, das Obergericht habe in seiner Funktion als Verwaltungsgericht gem�ss den Art. 54 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes des Kantons Appenzell Ausserrhoden vom 9. September 2002 [VRPG/AR; GS 143.1] zu pr�fen, ob der Entscheid der Vorinstanz, d.h. des DBU, richtig sei. Dabei habe es nur ausnahmsweise volle Kognition; in der Regel sei es auf die Pr�fung von Rechtsverletzungen und Sachverhaltsr�gen beschr�nkt (Art. 56 Abs. 1-3 VRPG/AR). Daraus ergebe sich, dass das Obergericht keine Vorschriften zur Anwendung bringen k�nne, die im Zeitpunkt des Entscheides des DBU noch nicht rechtsg�ltig waren. Das DBU entscheide als letzte Instanz mit voller Kognition. Die kommunale �bergangsbestimmung von Art. 50 BauR-2013 k�nne daher nur bis zum Baurekursverfahren Anwendung finden, nicht aber im gerichtlichen Verfahren. Die gegenteilige Auffassung des Obergerichts sei unhaltbar und damit willk�rlich (Art. 9 BV).
5.1.�Willk�r liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere L�sung ebenfalls vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen w�re. Das Bundesgericht weicht vom Entscheid der kantonalen Instanz nur ab, wenn dieser offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f. mit Hinweisen).
5.2.�Art. 54 Abs. 1 VRPG/AR umschreibt das Anfechtungsobjekt vor Obergericht (letztinstanzliche Entscheide einer Verwaltungsbeh�rde) und enth�lt jedenfalls keine ausdr�ckliche Aussage zum anwendbaren Recht. Die Auslegung des Obergerichts, wonach es Aufgabe des materiell-rechtlich zust�ndigen Gemeindegesetzgebers sei, den zeitlichen Geltungsbereich des kommunalen Rechts zu bestimmen, tr�gt der Autonomie der Gemeinden auf dem Gebiet des Bau- und Planungsrechts Rechnung und ist jedenfalls unter Willk�rgesichtspunkten nicht zu beanstanden.
Daran �ndert auch die auf Rechts- und Sachverhaltsfragen begrenzte Kognition des Obergerichts nach Art. 56 Abs. 1 VRPG/AR nichts: Sollten sich nach neuem Recht Ermessensfragen stellen (was vorliegend nicht der Fall war), h�tte das Verwaltungsgericht die M�glichkeit, die Sache zu neuer Pr�fung an das Departement zur�ckzuweisen.
Die Beschwerdef�hrer machen weiter geltend, aufgrund der langen Verfahrensdauer verstosse es gegen Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV), Art. 18 i.V.m. Art. 50 BauR-2013 noch im obergerichtlichen Verfahren auf ihr Bauvorhaben anzuwenden.
6.1.�Das Obergericht habe �bersehen, dass sie bereits im Jahr 2005 ein Bauermittlungsgesuch und anschliessend (am 5. Dezember 2005) ein Baugesuch eingereicht hatten, das am 28. Dezember 2006 von der Baubeh�rde bewilligt worden sei. Die Baubewilligung sei am 20. August 2007 auf Rekurs von H.________ (Rechtsvorg�nger des Beschwerdegegners 2) vom DBU aufgehoben und die dagegen erhobene Beschwerde am 28. Mai 2008 gerichtlich abgewiesen worden. Das heute streitige Baugesuch sei - von der Dachgestaltung und wenigen untergeordneten Details abgesehen - dasselbe Vorhaben, f�r das schon 2005 ein Baugesuch eingereicht worden sei. Es lasse sich mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbaren, f�r die Beurteilung eines Baugesuchs Bestimmungen zur Anwendung zu bringen, die erst 7 1/2 Jahre nach Gesuchseinreichung rechtsg�ltig geworden seien. Das Obergericht habe dem ersten Baugesuch von 2005 zu Unrecht keine Bedeutung beigemessen; insofern liege eine unvollst�ndige Sachverhaltsfeststellung vor.
Wie die Beschwerdef�hrer jedoch selbst vorbringen, war ihr erstes Baugesuch nicht bewilligungsf�hig; die Baubewilligung wurde daher vom DBU ersatzlos aufgehoben, ohne die Sache an die Gemeinde (z.B. zur Pr�fung von Auflagen und Bedingungen) zur�ckzuweisen. Damit war das Baubewilligungsverfahren abgeschlossen. Mit dem Baugesuch 2009 wurde daher ein neues Verfahren er�ffnet. Da damals noch eine Planungszone galt, durfte das Baugesuch erst nach deren Aufhebung Anfang 2010 behandelt und �ffentlich aufgelegt werden (vgl. dazu auch unten E. 7.3).
Unter diesen Umst�nden war das Obergericht nicht verpflichtet, das Baugesuch 2005 zu ber�cksichtigen. Es durfte vielmehr die Verfahrensdauer ab der �ffentlichen Auflage des Baugesuchs im Anfang 2010 berechnen, d.h. davon ausgehen, dass die zivil- und �ffentlich-rechtlichen Verfahren insgesamt nur wenig mehr als drei Jahre in Anspruch genommen haben.
6.2.�Die Beschwerdef�hrer r�gen in diesem Zusammenhang, es sei nicht statthaft, ihnen die Dauer des Verfahrens anzulasten: Nachdem das Kantonsgericht am 9. Mai 2011 entschieden habe, die rechtliche Erschliessung sei nicht sichergestellt, sei es offensichtlich geboten gewesen, das Verfahren betreffend die Baubewilligung zu sistieren, bis diese Frage gekl�rt gewesen sei. Andernfalls h�tte das Obergericht die Beschwerde mit der gleichen Begr�ndung (fehlende rechtliche Erschliessung) wie das Kantonsgericht gesch�tzt, obwohl sich diese Begr�ndung mit dem Urteil des Bundesgerichts vom 21. Dezember 2012 als unzutreffend erweisen sollte.
Das Obergericht hat jedoch mit dem Hinweis auf die Zustimmung der Beschwerdef�hrer zur formlosen Sistierung des Verfahrens bis zum Entscheid des Bundesgerichts lediglich belegen wollen, dass das Verfahren nicht von Seiten der Beh�rden oder der Einsprecher ungeb�hrlich verz�gert worden sei. Dies wird auch von den Beschwerdef�hrern nicht behauptet. Soweit sie eine Verletzung von Art. 58 Abs. 1 des Justizgesetzes vom 13. September 2010 (GS 145.31) geltend machen, weil ihnen das begr�ndete Urteil erst sieben Monate seit der Er�ffnung gestellt wurde, ist kein Zusammenhang dieser Verz�gerung mit der Bewilligungsf�higkeit des Bauvorhabens zu erkennen.
Damit liegt keine Rechtsverz�gerung seitens der Beh�rden oder der Einsprecher vor, welche die Anwendung des alten, der Bauherrschaft g�nstigeren Rechts gebieten w�rde (vgl. BGE 139 II 263 E. 8.2 S. 269 mit Hinweis). Ob die Verfahrensdauer im Zusammenhang mit weiteren Umst�nden zu einer Verletzung des Grundsatzes des Vertrauensschutzes (Art. 9 BV) f�hrt, ist nachfolgend zu pr�fen.
Die Beschwerdef�hrer machen geltend, sie h�tten darauf vertrauen d�rfen, dass f�r ihr Bauvorhaben noch Zonenplan und Baureglement 1997 anwendbar sein w�rden. Dies sei ihnen von der Gemeinde zugesichert worden, insbesondere indem ihr Baugesuch ausdr�cklich von der am 3. Januar 2007 verf�gten Planungszone ausgenommen worden sei.
7.1.�Das Obergericht ging davon aus, dass die Beschwerdef�hrer in Kenntnis der alt- und neurechtlich identischen kommunalen �bergangsbestimmungen sowie der h�ngigen Teilrevision des Baureglements f�r ihr neu aufgelegtes Bauvorhaben damit rechnen konnten und mussten, dass die revidierten, bez�glich Ausn�tzung versch�rften Zonenvorschriften im Verlauf eines allf�lligen Rechtsmittelverfahrens f�r ihr Bauvorhaben doch noch anwendbar werden k�nnten, auch wenn diese Gefahr durch das Auslaufen der Planungszone vorerst gebannt zu sein schien. Dass die Planungszone nicht verl�ngert worden sei, habe angesichts der alt- und neurechtlich klaren und identischen kommunalen �bergangsbestimmungen bei den ohnehin anwaltlich vertretenen Beschwerdef�hrern kein berechtigtes Vertrauen darauf begr�nden k�nnen, dass das neu aufgelegte Bauvorhaben auf Dauer von der versch�rften Zonenvorschrift dispensiert sein k�nnte.
7.2.�Die Beschwerdef�hrer r�gen zun�chst die Feststellung des Obergerichts als offensichtlich unrichtig, dass sie von Anfang an anwaltlich vertreten gewesen seien: Tats�chlich sei dies erst ab dem 12. Juli 2010 der Fall gewesen; bis dahin h�tten sie alle Eingaben selbst erstellt und eingereicht. Sie seien insbesondere im Zeitpunkt der �ffentlichen Auflage des revidierten Baureglements (vom 10. M�rz bis 9. April 2010) noch nicht anwaltlich vertreten gewesen. Es sei daher verfehlt, wenn das Obergericht davon ausgehe, dass sie am 9. April 2010 Einsprache gegen Art. 50 BauR-2013 h�tten erheben m�ssen.
Im angefochtenen Entscheid findet sich allerdings keine Aussage dieses Inhalts; insofern erscheint es fraglich, ob sich der Hinweis des Obergerichts auf die anwaltliche Vertretung auf den Zeitpunkt der �ffentlichen Auflage der neuen Zonenvorschriften bezieht. Wie der Zusatz "ohnehin" belegt, mass das Obergericht der anwaltlichen Vertretung auch keine ausschlaggebende Bedeutung bei. Dies ist im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden: Wie sich aus den Bauakten ergibt, ist der Beschwerdef�hrer 1 diplomierter Architekt und Raumplaner sowie Gesch�ftsf�hrer eines Planungsb�ros. Damit verf�gt er im Bau- und Planungswesen �ber eigene Sachkunde und war nicht auf anwaltlichen Beistand angewiesen.
7.3.�Entgegen der Auffassung der Beschwerdef�hrer ist keine Zusicherung der Gemeinde ersichtlich, dass f�r das Bauvorhaben noch das 1997 geltende Baureglement anwendbar sein w�rde:
Von der am 3. Januar 2007 verf�gten Planungszone wurde ausdr�cklich nur das "bewilligte Baugesuch Nr. 05-65 vom 7. Dezember 2005" ausgenommen. F�r das neue Baugesuch vom 25. M�rz 2009 l�sst sich daraus keine Zusicherung ableiten. Dieses wurde denn auch von der Gemeinde bis zum Auslaufen der Planungszone Anfang 2010 sistiert, d.h. der Planungszone unterstellt. Die dagegen eingereichte Rechtsverweigerungsbeschwerde der Beschwerdef�hrer wies das DBU am 30. November 2009 ab, weil es sich um ein neues Baugesuch und nicht lediglich um eine Projekt�nderung handle.
Daran �ndert auch die Zweckbestimmung der Planungszone nichts: Wurde diese - wie die Beschwerdef�hrer darlegen - nicht zur Sicherung der neuen Bauvorschriften, sondern zur Pr�fung einer Auszonung des Gebiets erlassen, so konnte aus der Nichtverl�ngerung der Planungszone allenfalls abgeleitet werden, dass auf die zun�chst beabsichtigte Auszonung verzichtet werde. F�r die zeitliche Geltung der neuen Bauvorschriften war nicht die Planungszone, sondern die �bergangsrechtliche Bestimmung des Baureglements massgeblich.
7.4.�Art. 50 BauR-2013 sieht (wie bereits Art. 55 BauR-1996/1997) vor, dass Baugesuche, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Bestimmungen noch nicht rechtskr�ftig bewilligt sind, dem neuen Recht unterstehen. Die Beschwerdegegner haben dargelegt, dass fast alle kommunalen Baureglemente des Kantons eine gleichlautende Regelung enthalten.
7.4.1.�Dies entspricht der �lteren Rechtsprechung und Lehre, die im Bau- und Planungsrecht grunds�tzlich das Recht im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung durch die kantonal letzte Instanz f�r massgeblich erachtete (vgl. BGE 99 Ia 339 E. 2 S. 342; 107 Ib 133 E. 2a S. 137; Max Imboden/Ren� A. Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band I, 6. Aufl. 1986, Nr. 15 II.a S. 96 f.; Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 114; je mit Hinweisen).
Dieser Auffassung widersprach Alfred K�lz in seiner wegweisenden Abhandlung zum intertemporalen Verwaltungsrecht (ZSR 102/1983 II S. 100 ff, insbes. S. 206 ff.). Er kam zum Ergebnis, aufgrund des Vertrauensprinzips sei auf das zum Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs geltende Recht abzustellen; diese L�sung sei auch vom �ffentlichen Interesse her zu rechtfertigen, sofern flankierend Planungssicherungsinstrumente eingesetzt w�rden. Ankn�pfungspunkt k�nne aber auch die erstinstanzliche Gesuchserledigung sein, mit Korrekturm�glichkeiten im Fall einer Verz�gerung in der Behandlung des Baugesuchs. Dagegen sei die Ankn�pfung an den Entscheid der letzten mit der Sache befassten Instanz mit dem Vertrauensprinzip unvereinbar, u.a. weil damit Verz�gerungen der Entscheide im Rahmen des gesamten Instanzenzugs dem Baugesuchsteller �berbunden w�rden (S. 208 f.; so auch Martin Straub, Das intertemporale Recht der Baubewilligung, Diss. Z�rich 1976 S. 181).
7.4.2.�Nach der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Rechtm�ssigkeit von Verwaltungsakten (mangels einer speziellen �bergangsrechtlichen Regelung) grunds�tzlich nach der Rechtslage im Zeitpunkt ihres Ergehens zur beurteilen. Im Baubewilligungsverfahren ist daher i.d.R. der Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids der Baubeh�rde massgeblich (BGE 139 II 263 E. 6 S. 267 f. mit Hinweisen). Sp�ter eingetretene Rechts�nderungen sind nur ausnahmsweise zu ber�cksichtigen, wenn zwingende Gr�nde f�r die sofortige Anwendung des neuen Rechts sprechen (BGE 135 II 384 E. 2.3 S. 390; 125 II 591 E. 5e/aa S. 598; je mit Hinweisen; so auch Ulrich H�felin/Georg M�ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., S. 71 Rz. 327; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus M�ller Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Aufl., S. 190 f. Rz. 20 f.; Pierre Moor/Alexandre Fl�ckiger/Vincent Martenet, Droit administratif, Bd. I, Bern 2012, S. 187 f. und S. 194 f.; vgl. auch BGE 118 Ia 510 E. 4c S. 513 und Urteil 1P. 539/2003 vom 22. April 2004 E. 2.3 und 2.7 zur Anwendbarkeit von neu erlassenen Planungszonen im Rechtsmittelverfahren).
7.4.3.�Diese Grunds�tze gelten jedoch nur, wenn nicht (wie hier) eine spezielle �bergangsbestimmung vorliegt. Diese ist f�r die rechtsanwendenden Beh�rden verbindlich, soweit sie nicht - generell oder im konkreten Anwendungsfall - mit �bergeordnetem Recht und namentlich den Grundrechten unvereinbar ist.
7.4.4.�Der Vertrauensschutz steht Rechts�nderungen nicht grunds�tzlich entgegen und vermittelt keinen Anspruch auf Fortbestand der geltenden Rechtsordnung. Nach der Rechtsprechung kann es aber aus Gr�nden der Rechtsgleichheit, der Verh�ltnism�ssigkeit und des Willk�rverbots sowie des Vertrauensschutzes verfassungsrechtlich geboten sein, eine angemessene �bergangsregelung zu schaffen, z.B. um zu verhindern, dass gutgl�ubig get�tigte Investitionen nutzlos werden (BGE 134 I 23 E. 7.6.1 S. 40 f.; 130 I 26 E. 8.1 S. 60; 123 II 385 E. 9 S. 395 ff.; 117 II 452 E. 3a S. 455; je mit Hinweisen).
Nach Beatrice Weber-D�rler (Neuere Entwicklung des Vertrauensschutzes, in: ZBl 103/2002 S. 281 ff., insbes. S. 307 f.) ist stets abzukl�ren, ab wann der Private grunds�tzlich mit einer Rechts�nderung rechnen musste. Alle nach diesem Zeitpunkt getroffenen Dispositionen seien unbeachtlich. Nur die vorher in berechtigtem Vertrauen getroffenen nachteiligen Dispositionen k�nnten allenfalls einen Anspruch auf eine angemessene �bergangsl�sung verschaffen. Allerdings sei daf�r eine Interessenabw�gung vorausgesetzt. Als ad�quate Rechtsfolge komme neben der �bergangsfrist allenfalls auch eine Entsch�digung in Betracht, wenn die sofortige Geltung des neuen Rechts zur Erreichung des angestrebten Ziels unabdingbar sei.
7.5.�Art. 55 BauR-2013 sieht vor, dass das neue Reglement auf alle Baugesuche anwendbar ist, die noch nicht rechtskr�ftig bewilligt worden sind. Dies gilt f�r s�mtliche Bauvorschriften, unabh�ngig vom Gewicht der �ffentlichen Interessen an ihrer Durchsetzung und der entgegenstehenden privaten Interessen. Es erscheint deshalb fraglich, ob diese Bestimmung den Grunds�tzen der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes in allen F�llen gen�gend Rechnung tr�gt. Wie der vorliegende Sachverhalt zeigt, kann es von Zuf�lligkeiten abh�ngen, ob die Baubewilligung noch vor Inkrafttreten der neuen Bestimmungen rechtskr�ftig wird oder nicht. Zudem kann f�r die Nachbarn ein Anreiz geschaffen werden, das Verfahren mit Rechtsmitteln zu verz�gern.
Die Beschwerdef�hrer stellen allerdings die Verfassungsm�ssigkeit der kommunalen �bergangsbestimmung nicht generell in Frage; sie sind sogar selber der Auffassung, dass das neue Recht vom Departement im Verwaltungsbeschwerdeverfahren h�tte angewendet werden m�ssen, wenn es zum damaligen Zeitpunkt bereits in Kraft gewesen w�re. Sie r�gen einzig eine Verletzung von Treu und Glauben und des Vertrauensschutzes aufgrund der konkreten Umst�nde des vorliegenden Falls. Wie bereits dargelegt wurde (oben E. 7.3), liegt keine Zusicherung der Gemeinde vor. Auch die �brigen Umst�nde des Falles begr�nden kein schutzw�rdiges Vertrauen der Beschwerdef�hrer in die Weitergeltung der alten Bauvorschriften:
Die Revision der Ortsplanung von Walzenhausen wurde schon seit Anfang 2007 angek�ndigt und hierf�r am 3. Januar 2007 eine Planungszone erlassen. Am 25. Mai 2009 - und damit noch vor der �ffentlichen Auflage des Baugesuchs - begann das �ffentliche Mitwirkungsverfahren ("Volksdiskussion") f�r die revidierte Ortsplanung. Diese hatte insbesondere zum Ziel, die kommunalen Bauvorschriften an das neue Baurecht des Kantons anzupassen; in diesem Zusammenhang sollten erstmals auch Ausn�tzungsvorschriften eingef�hrt werden. Der Widerspruch des Baugesuchs zu den geplanten Ausn�tzungsvorschriften f�r die W1 wurde deshalb von Anfang an in den Einsprachen thematisiert.
Angesichts der schon damals geltenden �bergangsbestimmung (Art. 55 BauR-1996/97) mussten die sachkundigen Beschwerdef�hrer schon bei Einreichung des Baugesuchs 2009, jedenfalls aber bei dessen �ffentlicher Auflage 2010, damit rechnen, dass die neuen Ausn�tzungsbestimmungen auf ihr Baugesuch Anwendung finden k�nnten, wenn die Ortsplanungsrevision vor Rechtskraft der Baubewilligung in Kraft treten sollte. Dies war aufgrund der zu erwartenden �ffentlich- und zivilrechtlichen Einsprachen gegen das Baugesuch nicht unwahrscheinlich. Die Beschwerdef�hrer h�tten die geplante Ausn�tzung reduzieren k�nnen, um das Risiko einer Baugesuchsabweisung abzuwenden. Wenn sie statt dessen eine m�glichst rasche Behandlung anstrebten, um noch von den grossz�gigeren Regeln des alten Rechts zu profitieren, durften sie doch nicht darauf vertrauen, dass ihr Baugesuch noch nach altem Recht beurteilt w�rde, sondern nahmen das Risiko einer Rechts�nderung bewusst in Kauf.
8.�Die Beschwerdef�hrer machen eventualiter geltend, die Aufhebung der Baubewilligung sei unverh�ltnism�ssig gewesen und verletze die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV).
8.1.�Sie sind der Auffassung, dass es zur Einhaltung der nach Art. 18 BauR-2013 gebotenen Ausn�tzung gen�gen w�rde, die Nutzung von bestimmten R�umen abzu�ndern, allenfalls verbunden mit minimalen �nderungen an die Ausgestaltung (Reduktion der Belichtung). Es sei daher unverh�ltnism�ssig, die ansonsten regelkonforme Baubewilligung vollst�ndig aufzuheben. Vielmehr h�tte eine Auflage gem�ss Art. 106 Abs. 1 BauG/AR verf�gt werden m�ssen, mit der Verpflichtung, vor Baubeginn Korrekturpl�ne zum Nachweis der Einhaltung von Art. 18 BauR-2013 einzureichen und diese den Beschwerdegegnern vor der Genehmigung durch die Baubeh�rde zur Stellungnahme zuzustellen.
Diese Vorgehensweise sei auch deshalb geboten, weil nach Art. 56 BauG/AR eingezontes, noch un�berbautes Land innert 10 Jahren ab Inkrafttreten des Gesetzes zu �berbauen sei, ansonsten es ohne Entsch�digungsfolgen als ausgezont gelte. Die Baukommission Walzenhausen habe ihnen am 28. Oktober 2013 mitgeteilt, dass die Bauparzelle per 1. Januar 2014 als Nichtbaugebiet zu betrachten sei. Zwar habe die Gemeinde zwischenzeitlich beim DBU ein Gesuch um Fristverl�ngerung nach Art. 56 Abs. 1 Satz 3 BauG/AR eingereicht; dar�ber sei aber noch nicht entschieden worden.
8.2.�Die Beschwerdegegner bestreiten, dass eine Auflage gen�gt h�tte: Die Abweichung von der Ausn�tzungsziffer sei alles andere als geringf�gig; ihres Erachtens m�sse das Bauvorhaben um ein ganzes Stockwerk reduziert werden. Es stehe auch noch nicht fest, dass das Bauvorhaben im �brigen (von der Ausn�tzung abgesehen) baurechtskonform sei: Das Obergericht habe die Frage, ob die Zufahrt ausreichend sei, nicht abschliessend gepr�ft.
Die Vorbringen zu Art. 56 BauG/AR seien als echte Noven unzul�ssig. Im �brigen habe der Regierungsrat zwischenzeitlich den Vollzug dieser Bestimmung ausgesetzt, weil die dort statuierten �berbauungsfristen bundesrechtswidrig seien.
8.3.�Es er�brigt sich, auf die Einw�nde der Beschwerdegegner n�her einzugehen. Die Beschwerdef�hrer tun n�mlich nicht dar, inwiefern das von ihnen bef�rwortete Vorgehen wesentlich schneller oder einfacher oder aus anderen Gr�nden klar vorzugsw�rdig w�re. Sie r�umen selbst ein, dass eine erg�nzende Planung n�tig w�re und diese den Beschwerdegegnern zur Stellungnahme zugesandt und anschliessend von der Gemeinde genehmigt werden m�sste. Gegen diesen Entscheid w�ren wiederum Rechtsmittel zul�ssig. Der einzige Zeitgewinn erg�be sich daher (m�glicherweise) aus dem Verzicht auf eine erneute �ffentliche Ausschreibung des Projekts. Dieser Zeitgewinn erscheint nicht so gewichtig, dass er die Anordnung einer Auflage unter dem Blickwinkel des Verh�ltnism�ssigkeitsprinzips zwingend gebieten w�rde.
8.4.�Daran �ndert auch der Hinweis auf Art. 56 BauG/AR nichts: Das darin genannte Datum betrifft den Beginn der Bauarbeiten (Abs. 3) und nicht die Erteilung der Baubewilligung. Es ist nicht erstellt, dass die Beschwerdef�hrer, selbst im Fall der Anordnung einer Auflage, vor dem 1. Januar 2014 mit den Bauarbeiten h�tten beginnen k�nnen. Weitere Erw�gungen zu dieser Frage er�brigen sich jedoch: Sofern Art. 56 BauG �berhaupt noch zur Anwendung gelangen sollte, wird den Beschwerdef�hrern Gelegenheit zu geben sein, zu den besonderen Umst�nden Stellung zu nehmen, die es ihnen verunm�glicht haben, die schon lange geplante �berbauung ihres Grundst�cks zu realisieren.
Schliesslich beanstanden die Beschwerdef�hrer die obergerichtliche Kostenregelung.
9.1.�In erster Linie machen sie geltend, dass es willk�rlich sei, ihnen die gesamten gerichtlichen und aussergerichtlichen Kosten der Beschwerde- und Rekursverfahren aufzuerlegen: Der Umstand, dass sie nur aufgrund der kurz vor Entscheidf�llung in Kraft getretenen neuen Bauvorschriften unterlegen seien, h�tte zu ihren Gunsten ber�cksichtigt werden m�ssen, in sachgem�sser Anwendung von Art. 19 Abs. 4 VRPG/AR bzw. Art. 22 Abs. 4 VRPG/AR. Statt dessen habe das Obergericht in E. 6.1 (S. 16) des Urteils II 10 45 (1C_25/2014) tatsachen- und entscheidwidrig festgehalten: "Billigkeitsgr�nde f�r eine abweichende Verlegung seien weder dargetan noch ersichtlich".
Art. 53 Abs. 1 VRPG/AR verweist auf die allgemeine Kostenregelung in Art. 19 ff. VRPG/AR; nach Abs. 3 hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine Entsch�digung f�r ihre notwendigen Kosten und Auslagen.
Art. 19 Abs. 3 VRPG/AR enth�lt die Grundregel, wonach im Rechtsmittelverfahren geb�hren- und kostenpflichtig ist, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Abs. 4 sieht vor, dass der obsiegenden Partei Geb�hren und Kosten ganz oder teilweise auferlegt werden k�nnen, wenn sie die Voraussetzungen des Obsiegens erst im Rechtsmittelverfahren geschaffen hat. In diesem Fall wird ihr nach Art. 24 Abs. 3 lit. b VRPG/AR auch keine Parteientsch�digung ausgerichtet. Schliesslich bestimmt Art. 22 Abs. 4 VRPG/AR, dass bei Amtshandlungen, die mit geringem Aufwand verbunden sind, bei Nichteintretens- und Abschreibungsbeschl�ssen sowie aus Gr�nden der Billigkeit von der Erhebung von Verfahrenskosten ganz oder teilweise abgesehen werden kann.
Art. 19 Abs. 4 VRPG/AR verlangt, dass die Voraussetzung f�r das Obsiegen im Rechtsmittelverfahren von der obsiegenden Partei "geschaffen" wurde; dies ist nicht der Fall bei einer Rechts�nderung, die ohne Zutun der Parteien in Kraft tritt. Art. 22 Abs. 4 VRPG/AR ("Gr�nde der Billigkeit") erlaubt nur den Verzicht auf die Kostenerhebung, nicht aber die Kostenverlegung zu Lasten der obsiegenden Partei. Immerhin aber zeigen diese Bestimmungen, dass die Kostenverteilung nach dem Unterliegerprinzip keine starre Regel ist, sondern dass Ausnahmen im Einzelfall m�glich und geboten sein k�nnen.
9.1.1.�Im Verfahren vor Obergericht erhielten die Beschwerdef�hrer Gelegenheit, zum neu in Kraft getretenen Baureglement der Gemeinde Stellung zu nehmen und ihre Antr�ge an die neue Rechtslage anzupassen. Von dieser M�glichkeit machten sie keinen Gebrauch, sondern beschr�nkten sich darauf, die Anwendbarkeit der neuen Bauvorschriften auf ihr Bauvorhaben zu bestreiten. Unter diesen Umst�nden erscheint es zumindest nicht willk�rlich, ihnen die Verfahrens- und Parteikosten vor Obergericht vollst�ndig aufzuerlegen.
9.1.2.�Gleiches gilt jedoch nicht f�r die Rekursverfahren, mussten doch die Rekurse vom DBU nach dem zum Entscheidzeitpunkt geltenden Recht abgewiesen werden. Das Obergericht hat sich mit dieser Frage nicht auseinandergesetzt, obwohl es insoweit �ber volle �berpr�fungsbefugnis verf�gte, d.h. eigene Ermessens- und Billigkeitserw�gungen anstellen konnte (Art. 56 Abs. 3 i.V.m. Art. 19 und Art. 24 VRPG/AR). Es ist daher nicht ersichtlich, ob es seinen Ermessensspielraum ausgesch�pft hat; jedenfalls aber fehlt eine gen�gende Begr�ndung in diesem Punkt (Art. 29 Abs. 2 BV). Dies f�hrt zur R�ckweisung der Sache zu neuer Beurteilung der Verfahrens- und Parteikosten f�r die Rekursverfahren.
9.2.�Begr�ndet ist auch die R�ge der Beschwerdef�hrer, wonach der Kostenentscheid des DBU f�r diejenigen Einsprecher rechtskr�ftig geworden ist, die den Rekursentscheid nicht ans Obergericht weitergezogen haben. Dies betrifft zum einen die Rekurrenten I. und J. K.________, die nicht Beschwerde ans Obergericht gef�hrt haben, zum anderen D.________, der seine Beschwerde vor Obergericht zur�ckgezogen hat. Diese Rekurrenten haben den Kostenentscheid des DBU akzeptiert, weshalb der auf sie entfallende Anteil der Staatsgeb�hr und der Parteientsch�digung vom Obergericht nicht neu zu verlegen war.
9.3.�Soweit die Beschwerdef�hrer dagegen r�gen, dass es willk�rlich sei, dem Beschwerdegegner 2 f�r das Rekursverfahren eine Parteientsch�digung zuzusprechen, obwohl er in jenem Verfahren nicht anwaltlich vertreten gewesen sei, fehlt es an einer gen�genden Beschwerdebegr�ndung: Es wird weder dargelegt, aus welchen Verfahrensbestimmungen oder Grunds�tzen des kantonalen Rechts sich ergibt, dass nur anwaltlich vertretene Parteien Anspruch auf eine Parteientsch�digung (in der H�he von Fr. 2'000.--) haben, noch inwiefern diese Regeln willk�rlich angewendet wurden. Auf diese R�ge ist daher vorliegend nicht einzutreten (Art. 106 Abs. 2 BGG).
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise, hinsichtlich der Kosten der Rekursverfahren, gutzuheissen und im �brigen abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdef�hrer im Wesentlichen. Sie werden daher im bundesgerichtlichen Verfahren kosten- und entsch�digungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG). Ihrem Obsiegen in einem Nebenpunkt ist bei der Bemessung der Gerichtskosten und der Parteientsch�digung Rechnung zu tragen.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerden werden Disp.-Ziff. 5, 6 und 7 (letztere soweit die Parteientsch�digung der Beschwerdef�hrer betreffend) des Urteils II 10 43 und Disp.-Ziff. 4 und 5 des Urteils II 10 45 des Obergerichts Appenzell Ausserrhoden, 4. Abteilung, vom 24. April 2013, aufgehoben und die Sache zur Neuverlegung der Kosten und Entsch�digungen der Rekursverfahren zur�ckgewiesen. Im �brigen werden die Beschwerden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'500.-- werden den Beschwerdef�hrern auferlegt.
Die Beschwerdef�hrer haben C.________, E.________ und F.________ (Beschwerdegegner 1) mit insgesamt Fr. 3'500.-- und G.________ (Beschwerdegegner 2) f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entsch�digen.

References: Art. 9
 BGE 
 Art. 18
 Art. 50
 Art. 55
 Art. 124
 Art. 50
 Art. 106
 BGE 
 Art. 54
 Art. 50
 Art. 56
 Art. 18
 Art. 50
 Art. 58
 BGE 
 Art. 50
 Art. 55
 BGE 
 BGE 
 Art. 18
 Art. 106
 Art. 18
 Art. 56
 Art. 56
 Art. 56
 Art. 56
 Art. 56
 Art. 19
 Art. 22

Art. 53
 Art. 19

Art. 19
 Art. 24
 Art. 22

Art. 19
 Art. 22
 Art. 19
 Art. 24