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Timestamp: 2020-01-21 06:13:31+00:00

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VDIV-Beirats-Newsletter - Ausgabe 3/2019 | Sopp & Teipen Immobilienverwaltung Halle/Saale & Leipzig
VDIV-Beirats-Newsletter Ausgabe 3/2019
Mit Beschluss vom 23. Mai 2019 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZB 196/17 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass die den beklagten Wohnungseigentümern entstandenen Rechtsanwaltsgebühren ausnahmsweise auch dann vom Anfechtungskläger zu erstatten sein können, wenn dieser seine Klage vor Einschaltung des Beklagtenanwalts längst zurückgenommen hatte, Verwalter und Beklagtenseite das aber nicht rechtzeitig erfuhren.
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Baden-Württemberg. Der Kläger hatte gegen die Beschlussfassung einer Eigentümerversammlung Anfechtungsklage erhoben. Die Klage reichte er am 3. Juni 2016 bei Gericht ein. Mit Schriftsatz vom 8. Juli 2016 (Freitag) nahm der Kläger die Klage zurück. Zu diesem Zeitpunkt hatte das Amtsgericht die Zustellung der Klage nebst Fristsetzung und Terminverfügung an den Verwalter bereits veranlasst. Die Zustellung erfolgte tags darauf, am Samstag, 9. Juli 2016, durch Einwurf in den Briefkasten des Verwalters. Dieser beauftragte gleich am Montag, 11. Juli 2016, einen Rechtsanwalt mit der Beschlussverteidigung.
Der Rechtsanwalt bestellte sich mit Schriftsatz vom selben Tage, der am Mittwoch, 13. Juli 2016, beim Amtsgericht eintraf. Tags darauf, am 14. Juli 2016, wurde dem Verwalter vom Gericht der Klagerücknahmeschriftsatz zugestellt. Mit Beschluss vom 2. August 2016 legte das Amtsgericht die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger auf. Die Beklagtenseite beantragte Festsetzung ihrer Rechtsanwaltskosten, namentlich eine reduzierte 0,8 Verfahrensgebühr und die 2,0 Erhöhungsgebühr für die Mehrfachvertretung der übrigen Wohnungseigentümer auf Beklagtenseite. Dem Kostenfestsetzungsantrag wurde stattgegeben, die Rechtsmittel des Klägers scheiterten in allen Instanzen.
Der BGH bestätigt die Festsetzung der Anwaltsgebühren auf Beklagtenseite. Zwar sei bei rein objektiver Betrachtung die Beauftragung des Beklagtenrechtsanwalts durch den Verwalter nicht mehr erforderlich gewesen, da im Zeitpunkt der Anwaltsmandatierung die Anfechtungsklage zurückgenommen gewesen und der angefochtene Beschluss mithin bestandskräftig geworden sei. Indes komme es nicht auf eine rein objektive Betrachtung an, sondern darauf, ob der Verwalter sich im Zeitpunkt der Anwaltsbeauftragung in einer ihm nicht vorwerfbaren Unkenntnis von der
Klagrücknahme befunden habe. Im vorliegenden Fall sei dem WEG-Verwalter kein Vorwurf zu machen. Der Rücknahmeschriftsatz sei ihm erst nach der Mandatierung zugestellt worden. Vorher habe der Verwalter keine Kenntnis gehabt oder hätte haben müssen.
Der Höhe nach sei die Kostenfestsetzung ebenfalls nicht zu beanstanden. Da der Beklagtenanwalt mehr als 7 Wohnungseigentümer vertreten habe, stehe ihm die volle Mehrfachvertretungsgebühr nach Nr. 1008 des Vergütungsverzeichnisses zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (VV RVG) zu. Die einzige Gebührenreduzierung trete dadurch ein, dass der Beklagtenanwalt nicht die volle Verfahrensgebühr von 1,3 erhalte (Nr. 3100 VV RVG), sondern die reduzierte Verfahrensgebühr von 0,8 (Nr. 3101 VV RVG).
Nach Zustellung einer Anfechtungsklage bei ihm ist der Verwalter „von Amts wegen“, also kraft seiner gesetzlichen Vertretungsmacht, befugt und ermächtigt, einen geeigneten Rechtsanwalt mit der Vertretung der Beklagten im Anfechtungsprozess zu beauftragen. Einer rechtsgeschäftlichen Ermächtigung, z.B. durch Beschluss oder Regelung im Verwaltervertrag, bedarf es nicht. Unabhängig davon steht es jedem beklagten Wohnungseigentümer frei, im eigenen Namen und auf eigene Kosten einen eigenen Rechtsanwalt zu beauftragen. Diesen muss er indes grundsätzlich selbst bezahlen, sofern nicht aufgrund des Streitgegenstandes der Klage ein konkreter Interessenkonflikt vorliegt, der es rechtfertigt, einen zweiten (eigenen) Rechtsanwalt auf Beklagtenseite einzuschalten. Grundsätzlich bleibt es aber dabei, dass der vom Verwalter mandatierte Rechtsanwalt die vollen Gebühren einstreicht. Im Einzelfall kann es sich für den neutralen Verwalter anbieten, einen Eigentümer, der einen eigenen Rechtsanwalt beauftragen möchte, auf dieses Regel-Ausnahme-Verhältnis hinzuweisen.
Erfährt der Verwalter vor Anwaltsbeauftragung von der Rücknahme der Klage, darf er den Beklagtenanwalt nicht mehr mandatieren. Dies wäre mutwillig. Entstehende Rechtsanwaltskosten müsste der Anfechtungskläger dann nicht bezahlen. Im vorliegenden Fall hatte es die Klägerseite offenkundig versäumt, den Verwalter sogleich über die Klagrücknahme in Kenntnis zu setzen, also bösgläubig zu machen. Dieses Versäumnis geht zu Lasten des Anfechtungsklägers bzw. seines Anwalts.
Mit Urteil vom 18. Januar 2019 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 324/17 stärkt der BGH die Rolle des Versammlungsleiters. In aller Regel ist dies der bestellte Verwalter (siehe § 24 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz [WEG]). Zugleich zeigt sich, dass der Verwalter, wenn er über die neue Amtsbesetzung abstimmen lässt und mehrere Verwalterkandidaten zur Wahl stehen, neutral agieren muss. Ein fehlerhafter verfrühter Abbruch des Wahlvorgangs stellt einen Anfechtungsgrund dar.
Die Parteien der Anfechtungsklage bilden eine Wohnungseigentümergemein-schaft in Leipzig. Abgestimmt wird laut Gemeinschaftsordnung (GO) nach dem Verhältnis der Größe der Miteigentumsanteile (MEA), d.h. nach dem sog. Wertprinzip. In § 6 Abs. 7 Satz 1 GO ist vereinbart, dass Stimmenthaltungen als nicht abgegebene Stimmen gelten. Laut Satz 2 werden sie ebenso wie die Stimmen nicht anwesender oder nicht vertretener Wohnungseigentümer bei der Feststellung der Stimmenmehrheit nicht mitgerechnet. In der Versammlung vom 10.11.2016 waren Eigentümer mit insgesamt 935,35/1.000 MEA persönlich anwesend oder durch Vollmacht vertreten. Unter Tagesordnungspunkt (TOP) 1 wurde über die Bestellung eines Verwalters ab 1.1.2017 beschlossen. Neben der amtierenden Verwalterin (Beschlussvorschlag 1) gab es 3 weitere Bewerber (Beschlussvorschläge zu 2-4).
Bei der Abstimmung über den Beschlussvorschlag 1 entfielen auf die Ja-Stimmen 463,40/1.000 MEA, auf die Nein-Stimmen 382,25/1.000 MEA sowie 89,70/1.000 MEA auf Enthaltungen. Der Versammlungsleiter – dem Urteil lässt sich nicht entnehmen, ob dies der amtierende Verwalter oder ein Wohnungseigentümer war – stellte daraufhin fest, dass die bisherige Verwalterin wiedergewählt sei und es daher keiner weiteren Abstimmungen mehr bedürfe. Der Versammlungsleiter stand offenbar auf dem Standpunkt, dass 463.40/845,65 MEA die ausreichende Mehrheit darstellten, da die 89,70/1.000 MEA Enthaltungen gemäß § 6 Abs. 7 GO nicht in die Stimmauszählung einzubeziehen gewesen seien, Bezugsgröße also nicht 935,35 MEA waren, sondern 845,65 (Summe der MEA der Ja- und Nein-Stimmen).
Die Anfechtungskläger halten diese Zählweise und das Beschlussergebnis für ungültig. Das Amtsgericht Leipzig gab ihrer Klage statt, die Berufung der beklagten übrigen Wohnungseigentümer wies das Landgericht Dresden zurück, allerdings unter Zulassung der Revision.
Die Revision hat keinen Erfolg. Der (Wieder-)Bestellungsbeschluss sei – so der BGH – zu Recht für ungültig erklärt worden, da die Beschlussfassung wegen eines fehlerhaft praktizierten Abstimmungsverfahrens den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprochen habe. Zwar sei es Sache des Versammlungsleiters, das Abstimmungsverfahren festzulegen, sofern durch die GO oder einen Geschäftsordnungsbeschluss keine anderweitige Festlegung erfolgt sei. Demnach könne und dürfe der Versammlungsleiter nach pflichtgemäßem Ermessen den Abstimmungsmodus, insbesondere die Reihenfolge der Abstimmungsfragen, festlegen. Innerhalb dieses Ermessens könne und dürfe er auch bestimmen, welches Wahlverfahren durchgeführt wird, wenn es mehrere Bewerber um ein Amt gibt. In Betracht komme etwa, dass jeder Eigentümer bei einer nacheinander erfolgenden Abstimmung über die einzelnen Bewerber nur eine Ja-Stimme vergeben darf.
Ebenso möglich sei allerdings auch, dass jeder Eigentümer bei jedem Wahlgang von seinem Stimmrecht unabhängig von seiner sonstigen Stimmabgabe Gebrauch machen dürfe, im vorliegenden Fall also bei vier Kandidaten insgesamt vier Ja-Stimmen habe. Im hier entschiedenen Fall konnte der BGH offenlassen, welches Abstimmungsverfahren der Versammlungsleiter tatsächlich festgelegt habe (Rn 12 der Urteilsgründe). Denn in allen denkbaren Fällen sei die erforderliche Stimmenmehrheit nicht zustande gekommen. Denn der bisherige Verwalter habe in dem einzigen durchgeführten Wahlgang nur die relative Mehrheit der Stimmen erreicht, nicht aber die absolute Mehrheit, die es gestattet hätte, die Wahl vorzeitig zu beenden. Sollte es nach dem festgelegten Abstimmungsverfahren so gewesen sein, dass jeder Eigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben durfte, hätte der Amtsinhaber nur 463,40/935,35 MEA auf sich vereint, so dass die Nein-Stimmen und Enthaltungen (zusammen 471,95/935,35 MEA) einem der anderen drei Kandidaten zum Wahlsieg hätten verhelfen können. Sollten hingegen jedem Eigentümer vier Ja-Stimmen zugestanden haben, gälte nichts anderes. Theoretisch hätte dann ein anderer Kandidat sogar 100% der Stimmen (935,35/935,35 MEA) auf sich vereinen können.
Es war fehlerhaft, die Enthaltungen auszuklammern. Die absolute Stimmenmehrheit war demnach auf 935,35 MEA zu beziehen und nicht nur auf 845,65 MEA. Die absolute Mehrheit wäre bei 467,70 MEA (über ½ von 935,35 MEA) erreicht gewesen. 463,40/935,35 MEA waren zu wenig.
Der Versammlungsleiter muss das Abstimmungsverfahren vor Beginn der Abstimmung klar und eindeutig festlegen. Dies tut er nach pflichtgemäßem Ermessen, wobei es sein kann, dass die GO eine Regelung trifft oder durch Geschäftsordnungsbeschluss eine spezielle Verfahrensweise bestimmt wird.
Darf nach dem angeordneten Abstimmungsverfahren jeder Eigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben, muss der Versammlungsleiter Acht geben. Ist eine abgegebene Ja-Stimme „aufgebraucht“, darf derselbe Eigentümer kein zweites Mal mit Ja stimmen. Bei Geltung des Wertprinzips kann dies mühevoll sein, insbesondere wenn geheim abgestimmt wird, was bei Personalwahlen (Amtsbesetzung) öfters vorkommt.
Die Richter hielten der Vermieterin vor, mit dem Doppelvertrag die Mietpreisbremse aushebeln zu wollen. In ihrem Urteil sprechen sie sogar vom Versuch, einen „zu Beginn des Mietverhältnisses (…) geringen Mietzins vorzutäuschen, also die gesetzliche Regelung (…) zu umgehen".
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde zuletzt im Jahr 2007 reformiert. Der VDIV Deutschland setzt sich seit Langem für eine an die veränderte Verwalterpraxis angepasste Reform der gesetzlichen Regelungen ein.
Nun hat die Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform ihren 109-seitigen Abschlussbericht vorgelegt. Er fasst Vorschläge zusammen und erläutert, wie das Gesetz praxisnah geändert werden könnte. Besonderes Augenmerk wurde auf die Förderung der Elektromobilität und die Barrierefreiheit des Wohnens gelegt und geprüft, wie eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erreicht werden kann. Aufgegliedert in 17 Themen-komplexe wurden hierfür Lösungsvorschläge erarbeitet, die Ende des Jahres in einen Referentenentwurf münden sollen.
Die Arbeitsgruppe schlägt unter anderem vor, die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse von Verwaltern deutlich zu erweitern. So sollen diese künftig eigenverantwortlich über Maßnahmen entscheiden können, bei denen die Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht notwendig erscheint. Zudem wird angeregt, ihre Kompetenz auf die gerichtliche Geltendmachung von Hausgeldforderungen einschließlich Vollstreckungsverfahren zu erweitern und ihnen eine grundsätzlich unbeschränkte Vertretungsmacht für die Gemeinschaft zu übertragen. In diesem Zusammenhang wird auch die vom VDIV Deutschland geforderte Einführung eines Sachkundenachweis für Immobilienverwalter begrüßt. Zudem wird empfohlen, den WEG § 49 Abs. 2 WEG zu streichen. Dieser ermöglicht es bisher Verwaltern, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits sind, Prozesskosten aufzuerlegen, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch sie veranlasst wurde und sie ein grobes Verschulden trifft.
Zum Gelingen der Gebäude- und Wohnungszählung werden aber auch die bundesweit etwa 24.000 Immobilienverwaltungen einen großen Teil beitragen. Daher hatte der VDIV Deutschland im Vorfeld eine umfangreiche Stellungnahme abgegeben (» Stellungnahmen zum ZensG 2021). Erfreulich ist, dass derweil auf das vom Bundesrat geforderte zusätzliche Erhebungsmerkmal des energetischen Zustands von Gebäuden verzichtet wird. Für Immobilienverwaltungen und Eigentümer hätte dies zu einem erheblichen Mehraufwand führen können, da für den Begriff des energetischen Zustands keine klare Definition vorlag, was der VDIV Deutschland massiv kritisiert hatte.
Ein Preis für CO2 setzt Anreize für Unternehmen und Haushalte, durch entsprechendes Verhalten und geeignete Investitionen in Ausrüstungen weniger CO2 freizusetzen, heißt es in dem Gutachten. Um die Anreize für die dafür nötigen Investitionen zu erhöhen, sollten daher zielgerichtete begleitende Maßnahmen in Betracht gezogen werden. Angeregt werden Förderungen zur Anschaffung emissionsärmerer Ausstattungen, zum Beispiel in Form von Prämien für den Austausch von Heizungen. Im Gebäudebereich sollen so Vermieter für entsprechende Maßnahmen in ihren Objekten motiviert werden. Dazu gehört insbesondere die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung, die der VDIV Deutschland gemeinsam mit anderen Verbänden in einem offenen Brief an Bundeskanzlerin Angela Merkel, Bundesbauminister Horst Seehofer und Finanzminister Olaf Scholz im April dieses Jahres eingefordert hatten. Bislang sind dafür in den vom Bundeskabinett verabschiedeten Eckwerten für den Bundeshaushalt 2020 jedoch keine Mittel vorgesehen.
Die Wirtschaftsweisen weisen zudem darauf hin, dass aufgrund des großen Anteils an Mietwohnungen in Deutschland die Anreize so gestaltet sein müssen, dass Sanierungsmaßnahmen auch für Vermieter wirtschaftlich sind. Denn diese senken letztlich die Nebenkosten der Mieter, ohne davon selbst zu profitieren. Mietrechtliche Einschränkungen könnten es für Vermieter zusätzlich unattraktiv machen, in eine energetische Sanierung ihrer Wohnungen zu investieren. Daher ist es notwendig, die Interessen von Vermietern und Mietern beim Klimaschutz in Einklang zu bringen und die Kosten gerecht zu verteilen. Eine Verlagerung allein auf die Wohnungseigentümer lehnt der VDIV Deutschland ab.
Der VDIV Deutschland hat daher zuletzt den Vorschlag an das Bundeswirtschaftsministerium gerichtet, eine Abwrackprämie für C4-Heizgeräte einzuführen. Dadurch ließe sich die Hemmschwelle für Wohnungseigentümer senken und für Immobilienverwalter ein Anreiz schaffen, das Thema auf die Tagesordnung zu setzen.
Berlin: Es grünt so grün …
Das neue Förderprogramm GründachPLUS der Berliner Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz fördert die Begrünung von Berlins Dächern. Um in den Genuss der Förderung zu kommen, muss das Dach eine Fläche von mindestens 100 Quadratmetern haben und sich auf einem bereits bestehenden Gebäude befinden. Die Umsetzung des Programms übernimmt die IBB Business Team GmbH, eine 100-prozentige Tochter der Investitionsbank Berlin (IBB). Die Erstberatung für Interessenten übernimmt die Berliner Regenwasseragentur. Für das Programm steht bis 2023 eine Fördersumme von 2,7 Millionen Euro bereit.
Neben der „Regulären Förderung“ bietet das Programm auch eine „Green Roof Lab-Förderung“ für innovative Vorhaben. Die Reguläre Förderung bezuschusst die Dachbegrünung mit bis zu 75 Prozent beziehungsweise maximal 60.000 Euro der Material- und Ausführungskosten je Gebäude. Dabei werden insbesondere Vorhaben in hoch verdichteten Stadtquartieren gefördert, deren Bewohner in heißen Monaten besonders unter der Hitze leiden.
Die Green Roof Lab-Förderung steht für innovative, experimentelle, partizipative oder gemeinwohlorientierte Projekte der Dach- und Gebäudebegrünung zur Verfügung, die einen Vorbildcharakter aufweisen. Hier werden bis zu 100 Prozent der Material- und Ausführungskosten für Projekte in ganz Berlin gefördert. Zusätzlich werden für beide Förderzweige Beratungs- und Planungskosten mit bis zu 50 Prozent beziehungsweise mit maximal 10.000 Euro gefördert.
Die klimatische Wirkung von Gründächern besteht im Kühlungseffekt, der durch Wasserverdunstung hervorgerufen wird. Ein Gründach kann 60 bis 80 Prozent des Regens zurückhalten, das später verdunstet. Zugleich erwärmt sich ein begrüntes Dach nur um 10° bis 20° C im Vergleich zu einem nicht begrünten Dach, das über 50° C heiß werden kann.
Der Wunsch nach Wohneigentum selbst ist davon nicht betroffen. Mehr als jeder zweite Mieter würde lieber in den eigenen vier Wänden leben als zur Miete. Dass die Mini-Bauzinsen Eigenkapital voraussetzten und eine höhere Verschuldung auch eine stärkere
Tilgungsleistung erfordere, um spätestens zum Renteneintritt schuldenfrei zu sein, werde dabei oft ausgeblendet. Doch es gilt nach wie vor: Je mehr Eigenkapital, desto besser.
Die Ergebnisse der Studie zeigen, dass die persönliche Ausrichtung der Bewohner ein wesentlicher Faktor für den Erfolg eines Mieterstromprojektes ist. Legen diese Wert auf erneuerbare Energien, lokale Erzeugung und nachhaltig operierende Anbieter, seien Beteiligungen an Mieterstromangeboten von bis zu 100 Prozent möglich. Wenn der Preis das ausschlaggebende Argument ist, fällt die Beteiligung viel geringer aus. Die geringen Abschlussquoten bei einem vorhandenen Mieterstrommodell seien vor allem auf einen Mangel an Information zurückzuführen. Auch in Wohnhäusern, in denen Mieterstromkonzepte angeboten werden, kennen die Bewohner häufig das Angebot nicht einmal. Die Studie zeigt, dass Mieter entweder nicht wissen, dass Mieterstrom angeboten wird oder die Kenntnis darüber fehlt, was Mieterstrom überhaupt ist.
Seit dem Jahr 2010 gibt es laut einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln e. V. (IW). keine Bewegung in Bezug auf die Wohneigentumsquote in Deutschland. Im Betrachtungszeitraum der Jahre 2010 bis 2017 betrug sie konstant rund 45 Prozent. Aber es gab Verschiebungen zwischen den gesellschaftlichen Gruppen. So ist bei den 35- bis 44-Jährigen die Quote zwischen 2010 und 2017 um fünf Prozent zurückgegangen, während sie bei den Älteren ab 65 Jahren um fünf Prozentpunkte angestiegen ist. Zudem hatten 2017 mehr Selbständige Wohneigentum als sieben Jahr zuvor, bei den Beamten war es umgekehrt.
Darüber hinaus zeigt die Untersuchung auch, dass es immer weniger Ersterwerber gab. Lag ihre Zahl zwischen 1998 und 2002 bei rund 700.000 Haushalten jährlich, waren in den Jahren 2016 und 2017 weniger als 400.000 Haushalte, was etwa einem Prozent aller Haushalte entspricht.
Freistehende Einfamilienhäuser und Reihenhäuser werden dabei von Ersterwerbern bevorzugt, da die Vorteile des Wohneigentums, die freie Gestaltung des Eigentums, hier am besten realisiert werden können. Schließlich müssten bei Wohneigentümergemeinschaften wesentliche Entscheidungen mit den Miteigentümern getroffen werden, so die Studie.
Die Präferenz für Einfamilienhäuser korrespondiert mit einem zunehmenden Wohnflächenkonsum der Ersterwerber. Durchschnittlich beträgt die Fläche des erworbenen Wohneigentums im Zeitraum 2013 bis 2017 über 120 Quadratmeter. Durchschnittlich steigern die Käufer ihren Wohnkonsum durch den Übergang von der Miete ins Eigentum um rund 20 Quadratmeter.
Dass trotz der aktuell attraktiven Rahmenbedingungen so wenig Deutsche die Chancen der Wohneigentumsbildung ergreifen, führt das IW auf Zugangsbarrieren aufgrund hoher Kapitalbedarfe zurück.

References: BGH 
 BGH 
 § 24
 § 6
 § 6
 BGH 
 BGH 
 § 49