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Timestamp: 2016-10-25 22:53:09+00:00

Document:
4A_641/2011 (27.01.2012)
repr�sent� par Me Nicolas Saviaux,
repr�sent�e par Me Philippe Conod,
A.a Y.________ AG en tant que bailleresse et X.________ en tant que locataire sont li�s par trois contrats de bail � loyer conclus en 1979 concernant divers locaux d'un m�me immeuble sis � la rue ... � Lausanne. Deux des baux portent respectivement sur un studio au troisi�me �tage et sur deux studios au deuxi�me �tage; le troisi�me bail inclut une surface commerciale (restaurant), un appartement de deux pi�ces, un local d'�conomat, une buanderie et une cave en sous-sol.
Le 14 novembre 2008, la g�rante de l'immeuble a somm� le locataire de s'acquitter dans les trente jours du loyer de l'�tablissement pour le mois de novembre, par 11'476 fr., faute de quoi le bail serait r�sili� en application de l'art. 257d CO. Ce montant a �t� pay� le 3 d�cembre 2008.
Le 15 d�cembre 2008, la g�rante a somm� le locataire de s'acquitter dans les trente jours du loyer de l'�tablissement pour le mois de d�cembre, par 11'476 fr., faute de quoi le bail serait r�sili� en application de l'art. 257d CO.
Le 15 janvier 2009, la g�rante a somm� le locataire de s'acquitter dans les trente jours du loyer de l'�tablissement pour le mois de janvier, par 11'476 fr., faute de quoi le bail serait r�sili� en application de l'art. 257d CO.
Un montant de 11'476 fr. a �t� pay� le 19 janvier 2009. Il a �t� imput� sur le loyer du mois de d�cembre 2008.
Par courrier du 9 f�vrier 2009, l'avocat du locataire a avis� la g�rante de l'immeuble que son client envisageait de remettre l'�tablissement � un tiers dispos� � entreprendre d'importantes transformations. Il demandait � ce que la bailleresse remette en �tat les installations �lectriques de l'�tablissement public, la ventilation et les issues de secours, comme il l'avait d�j� requis � la fin de l'ann�e 2008.
Le 16 f�vrier 2009, la g�rante de l'immeuble a somm� le locataire de s'acquitter dans les trente jours du loyer de l'�tablissement pour le mois de f�vrier, par 11'476 fr., ainsi que des loyers des studios, par 735 fr. et 872 fr., faute de quoi le bail serait r�sili� en application de l'art. 257d CO. Les trois sommations ont �t� notifi�es au locataire le 25 f�vrier 2009.
Le 2 mars 2009, le locataire a pay� les sommes de 872 fr., 735 fr. et 11'476 fr. Elles ont �t� imput�es aux loyers de janvier 2009.
Bailleresse et locataire se sont rencontr�s le 15 avril 2009. Celui-ci a propos� que celle-l� prenne � sa charge les travaux de remise en �tat, ou que lui-m�me renonce au bail moyennant le versement de 300'000 fr. pour compenser en partie la perte de son fonds de commerce. Le 29 avril 2009, la bailleresse a refus� d'entrer en mati�re. Elle a annonc� que vu les loyers impay�s, elle allait r�silier le bail.
A.b Par formules officielles du 30 avril 2009, notifi�es le 8 mai 2009, la bailleresse, en application de l'art. 257d CO, a r�sili� chacun des trois baux avec effet au 30 juin 2009 pour non-paiement du loyer de f�vrier 2009. Le 2 juillet 2009, elle a saisi le Juge de paix de Lausanne d'une requ�te d'expulsion.
Auparavant, soit le 20 mai 2009, le locataire avait saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer du district de Lausanne. Il demandait le paiement imm�diat par la bailleresse du montant de 300'000 fr. avec int�r�ts � 7% l'an d�s le 1er mai 2009, une r�duction de loyer de 9'732 fr. pour l'�tablissement public, la lib�ration en sa faveur des loyers consign�s et l'annulation pure et simple de la r�siliation de bail du 30 avril 2009.
Par d�cision du 5 janvier 2010, la Commission de conciliation a constat� l'�chec de la conciliation s'agissant de la requ�te en paiement de 300'000 fr. Elle a pour le surplus d�cid� que les loyers �taient valablement consign�s, que la bailleresse devait proc�der � la remise en �tat des installations d�fectueuses dans un d�lai �ch�ant le 31 mai 2010 et que les loyers consign�s �taient imm�diatement lib�r�s � raison de 50'000 fr. en faveur du locataire � titre d'indemnit�, le solde revenant � la bailleresse.
A l'audience du Juge de paix du 6 janvier 2010, la bailleresse a retir� sa requ�te d'expulsion. Deux jours plus tard, soit le 8 janvier 2010, elle a r�introduit une requ�te d'expulsion.
A.c Le 29 janvier 2010, le locataire a adress� au Tribunal des baux du canton de Vaud une requ�te en annulation de la r�siliation de bail. Le dossier a �t� transmis au Juge de paix saisi de la requ�te d'expulsion. Par ordonnance du 17 mars 2010, le Juge de paix a consid�r� que les r�siliations des baux litigieux constituaient des cong�s de repr�sailles (art. 271a al. 1 let. a CO); il a en cons�quence annul� les cong�s au motif qu'ils �taient abusifs. Saisie par la bailleresse, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a confirm� cette d�cision par arr�t du 20 juillet 2010.
La bailleresse a interjet� un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Statuant le 29 octobre 2010, la cour de c�ans a annul� l'arr�t de la Chambre des recours et renvoy� la cause � cette autorit�. Relevant qu'il n'y avait rien d'abusif � ce qu'un bailleur r�silie le bail d'un locataire qui ne paie plus son loyer m�me si ces deux parties sont en litige, elle a constat� que l'arr�t cantonal ne contenait aucune constatation de fait relative aux arri�r�s de loyers, au paiement ou � la consignation des loyers ou encore � une �ventuelle compensation, si bien qu'elle n'�tait pas en mesure d'examiner l'application des art. 257d CO et 271 CO (4A_468/2010).
Le 2 f�vrier 2011, la Chambre des recours a annul� l'ordonnance du Juge de paix du 17 mars 2010 et lui a renvoy� la cause pour nouvelle d�cision. Le 19 mai 2011, le Juge de paix a ordonn� au locataire de quitter tous les locaux lou�s pour le 25 juillet 2011 � midi.
Le locataire a d�f�r� cette d�cision � la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal qui, dans un arr�t du 1er septembre 2011, a confirm� l'ordonnance d'expulsion et renvoy� la cause au Juge de paix pour qu'il fixe un nouveau d�lai pour lib�rer les locaux.
Le locataire (ci-apr�s: le recourant) interjette un recours en mati�re civile aupr�s du Tribunal f�d�ral. Il conclut � l'annulation de l'ordonnance rendue le 19 mai 2011 par le Juge de paix et au rejet de la requ�te d'expulsion du 8 janvier 2010. La bailleresse (ci-apr�s: l'intim�e) conclut au rejet du recours. Il n'a pas �t� ordonn� de second �change d'�critures; chacune des deux parties a n�anmoins d�pos� des observations. Par ordonnance du 9 novembre 2011, la pr�sidente de la cour de c�ans a accord� l'effet suspensif au recours.
L'arr�t attaqu� a �t� rendu sur appel par le tribunal sup�rieur du canton dans une cause civile; la valeur litigieuse, qui �quivaut � au moins trois ans de loyer (cf. ATF 137 III 389), est de l'ordre du demi-million. La voie du recours en mati�re civile est partant ouverte (cf. art. 72 al. 1, 74 al. 1 let. a et 75 al. 2 LTF).
Le recourant se plaint de ce que l'ordonnance du Juge de paix ne contient pas un �tat de fait distinct des consid�rants de droit et op�re ainsi un amalgame entre les questions de fait et de droit, si bien qu'il aurait �t� emp�ch� d'exercer valablement un appel pour constatation inexacte des faits au sens de l'art. 310 let. b CPC. Il y voit une violation de cette derni�re disposition et, partant, une violation du droit d'�tre entendu (art. 29 Cst.) et de la prohibition de l'arbitraire (art. 9 Cst.).
2.1 Seule la d�cision d'appel est attaquable devant la cour de c�ans (art. 75 LTF; ATF 137 III 417 consid. 1.2; 134 III 524 consid. 1.3). Le recourant ne peut d�s lors pas s'en prendre directement � la d�cision de premi�re instance.
2.2 Les proc�dures en cours � l'entr�e en vigueur du Code de proc�dure civile f�d�ral sont r�gies par l'ancien droit de proc�dure cantonal jusqu'� la cl�ture de l'instance (art. 404 al. 1 CPC). La doctrine est divis�e sur la question de savoir si l'ancien droit cantonal s'applique aussi en cas de renvoi de la cause � l'autorit� dont la d�cision finale cl�turant l'instance a �t� annul�e par l'autorit� de recours � une date post�rieure � l'entr�e en vigueur du CPC. Denis Tappy r�pond par l'affirmative (TAPPY, in Code de proc�dure civile comment�, 2011, n� 20 ad art. 404 CPC), tandis qu'Ivo Schwander plaide pour l'application du nouveau droit (SCHWANDER, in Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), DIKE-Kommentar, 2011, n� 29 ad art. 404 CPC, qui r�serve toutefois le cas o� le renvoi est d� � une application erron�e de l'ancien droit de proc�dure cantonal). Andreas Frei et Daniel Willisegger estiment quant � eux que pour des motifs de coordination, le juge de renvoi doit appliquer le m�me droit de proc�dure que l'autorit� de recours qui lui retourne la cause (FREI/WILLISEGGER, in Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n� 13 ad art. 404 CPC); le droit applicable apr�s renvoi serait ainsi celui qui �tait en vigueur au moment de la communication de la d�cision annul�e et qui a d�termin� la proc�dure de recours (art. 405 al. 1 CPC).
L'annulation de la d�cision ayant mis fin � la proc�dure devant l'instance et le renvoi de la cause � cette instance pour nouvelle d�cision ont pour effet de reporter la proc�dure au stade o� elle se trouvait imm�diatement avant que cette instance se prononce. L'autorit� de renvoi ne se trouve pas saisie d'une nouvelle proc�dure, mais reprend la pr�c�dente proc�dure qui n'est pas close, faute de d�cision finale. Il d�coule de l'art. 404 CPC que l'ancien droit de proc�dure reste applicable y compris apr�s un renvoi; � cet �gard, il importe peu qu'il n'y ait jamais eu de d�cision finale, ou qu'une d�cision finale ait �t� rendue, puis annul�e.
Comme le rel�vent Frei et Willisegger, l'autorit� saisie d'un recours contre une d�cision rendue en application de l'ancien droit de proc�dure cantonal peut �tre amen�e � appliquer le CPC (cf. art. 405 al. 1 CPC; ATF 137 III 127 consid. 1). Sont concern�es en premier lieu les r�gles r�gissant la voie de recours; or, le fait que l'autorit� de recours annule la d�cision de l'instance inf�rieure dans le cadre d'une voie de droit r�gie par la nouvelle loi n'emp�che nullement l'instance de renvoi de continuer � proc�der selon l'ancien droit. Le probl�me de coordination �voqu� par ces auteurs ne se poserait que dans l'hypoth�se o� l'autorit� de recours compl�terait l'instruction au fond selon les r�gles du nouveau droit avant de renvoyer la cause; dans la mesure du possible, elle devrait alors �viter une telle situation en renon�ant � compl�ter l'instruction dans des causes qu'elle n'entend pas garder � juger.
En l'esp�ce, le Juge de paix a �t� saisi de la cause en 2010, � l'�poque o� l'ancien droit cantonal de proc�dure �tait encore applicable. De m�me, la Chambre des recours a �t� saisie en 2010 par une voie de droit de l'ancienne proc�dure cantonale. Suite � l'arr�t de la cour de c�ans, la Chambre des recours a rendu une nouvelle d�cision le 2 f�vrier 2011, par laquelle elle a annul� l'ordonnance du Juge de paix et lui a retourn� la cause. Peu importe que cette d�cision cassatoire et de renvoi soit intervenue apr�s l'entr�e en vigueur du CPC; dans la mesure o� la proc�dure devant le Juge de paix faisait suite � l'annulation de la premi�re ordonnance rendue en 2010, elle restait r�gie par l'ancien droit de proc�dure cantonal (cf. aussi arr�t 4A_225/2011 du 15 juillet 2011 consid. 2.2).
2.3 Comme la Cour d'appel l'a retenu � bon escient, l'ancien droit cantonal r�gissait la proc�dure devant le Juge de paix; il d�terminait en particulier comment l'ordonnance de cette autorit� devait �tre motiv�e, sous r�serve des exigences minimales d�coulant du droit constitutionnel d'�tre entendu. Dans la mesure o� le recourant entendrait se plaindre de ce que la Cour d'appel n'a pas examin� la motivation de l'ordonnance � la lumi�re du CPC, le grief serait donc d'embl�e infond�. Au demeurant, l'art. 310 CPC se rapporte aux motifs d'appel; on ne discerne pas en quoi il d�terminerait la fa�on de motiver la d�cision dont est appel.
La Cour d'appel a retenu que la motivation de l'ordonnance du juge de paix �tait r�gie par l'art. 15 al. 2 LPEBL/VD (loi du 18 mai 1955 sur la proc�dure d'expulsion en mati�re de baux � loyer et � ferme) et par l'art. 354 CPC/VD, et elle a jug� que les exigences d�coulant de ces dispositions de droit cantonal avaient �t� respect�es. La cour de c�ans peut revoir l'application du droit cantonal uniquement sous l'angle d'une violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire (art. 95 LTF e contrario; ATF 133 III 462 consid. 2.3), et pour autant qu'un tel grief soit express�ment soulev� et motiv� (art. 106 al. 2 LTF; ATF 134 I 83 consid. 3.2). Cette derni�re condition n'est pas remplie en l'esp�ce; il n'y a pas � entrer en mati�re.
Le droit d'�tre entendu comporte notamment l'obligation pour le juge de motiver sa d�cision, afin que ses destinataires et toutes les personnes int�ress�es puissent la comprendre et l'attaquer utilement en connaissance de cause s'il y a lieu, et qu'une instance de recours soit en mesure, si elle est saisie, d'exercer pleinement son contr�le (ATF 135 III 513 consid. 3.6.5; 133 I 270 consid. 3.1). Le recourant ne d�montre toutefois pas concr�tement en quoi il aurait �t� emp�ch�, contrairement � ce qu'a jug� la Cour d'appel, de comprendre et d'attaquer utilement l'ordonnance du Juge de paix; pour satisfaire aux exigences de motivation du recours en mati�re civile, il ne suffit pas d'affirmer que le justiciable "aurait pu bien mieux exercer son appel" si le premier juge avait distingu� l'�tat de fait des consid�rants de droit (cf. art. 42 al. 1 et art. 106 al. 2 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2).
Dans ce cadre, le recourant reproche encore au Juge de paix de ne pas avoir suffisamment instruit la cause. Un tel moyen ne concerne pas la motivation de l'ordonnance. Quoi qu'il en soit, il n'est pas suffisamment d�velopp�; le recourant se limite � des affirmations et ne d�montre pas en quoi les motifs invoqu�s par la Cour d'appel pour rejeter son grief seraient erron�s.
Le recourant s'en prend � l'�tat de fait retenu par l'autorit� cantonale. Il soutient que le loyer de d�cembre 2008 �tait d�j� pay� lorsqu'il a effectu� son versement du 19 janvier 2009, de sorte que celui-ci aurait d� �tre imput� sur le loyer de janvier 2009 (et non de d�cembre 2008); de m�me, le versement du 2 mars 2009 aurait d� �tre port� en d�duction du loyer de f�vrier 2009 (et non de janvier 2009).
3.1 Le Tribunal f�d�ral statue sur la base des faits �tablis par l'autorit� pr�c�dente (art. 105 al. 1 LTF); en tant que cour supr�me, il est instance de r�vision du droit et non pas juge du fait. Il peut certes rectifier ou compl�ter les faits s'ils ont �t� �tablis de fa�on manifestement inexacte, notion qui correspond � l'arbitraire, ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, ce pour autant que correction soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 et art. 105 al. 2 LTF). N�anmoins, cette exception � la r�gle selon laquelle le Tribunal f�d�ral ne revoit pas les faits ne permet pas aux parties de rediscuter dans leurs m�moires les faits de la cause comme si elles plaidaient devant un juge d'appel. La partie recourante qui entend faire rectifier ou compl�ter un fait doit expliquer de mani�re circonstanci�e en quoi les conditions pour le faire seraient r�alis�es (ATF 133 IV 286 consid. 6.2); dans la mesure o� le grief a trait au caract�re arbitraire de l'�tablissement des faits, les exigences de motivation sont celles, plus strictes, de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 255).
3.2 Sur le point litigieux, la Cour d'appel a retenu ce qui suit : Le recourant "ne conteste toutefois pas que le loyer du mois de janvier 2009, qui avait fait l'objet d'une sommation le 15 janvier 2009, n'avait pas �t� r�gl� et ne pr�tend pas avoir utilis�, pour effectuer le versement du 2 mars 2009, un ordre de paiement fourni par l'intim�e indiquant que celui-ci couvrait le mois de f�vrier 2009, ni avoir lui-m�me indiqu� dans ledit ordre le mois de loyer que celui-ci devait couvrir". Et d'en d�duire qu'en application des art. 86 et 87 CO, le paiement devait �tre imput� sur la premi�re dette exigible, soit celle du loyer de janvier 2009.
Dans le pr�sent recours, le recourant, qui supporte le fardeau de la preuve pour le paiement du loyer, ne d�montre ni m�me n'all�gue que la Cour d'appel aurait �mis une constatation arbitraire en retenant qu'il n'avait pas contest� le d�faut de paiement du loyer de janvier; la cour de c�ans est donc li�e par un tel fait. Or, en se fondant sur un aveu judiciaire du recourant, la Cour d'appel n'est pas tomb�e dans l'arbitraire. Cela scelle le sort du grief.
Au demeurant, le recourant se fonde sur une phrase de l'arr�t attaqu� qu'il isole de son contexte pour en d�duire que le loyer de d�cembre 2008 �tait pay�. La Cour d'appel constate certes que le recourant s'est toujours acquitt� � temps du loyer jusqu'� la fin de l'ann�e 2008; mais imm�diatement ensuite, elle rel�ve qu'il a �t� somm� de payer les arri�r�s de loyers de novembre et de d�cembre 2008 sous menace de r�siliation. La premi�re phrase ne saurait donc �tre comprise dans le sens que tous les loyers de l'ann�e 2008 auraient �t� pay�s � temps et qu'en particulier celui de d�cembre aurait d�j� �t� pay� lors du versement du 15 janvier 2009.
Le recourant rel�ve ensuite de pr�tendues inexactitudes dans le d�compte de l'intim�e, qui porteraient sur quelques centaines de francs et qui le rendraient d�s lors suspect. A supposer que le recourant ait raison, on ne saurait pour autant en d�duire que le loyer de d�cembre 2008 a �t� vers� avant le 15 janvier 2009.
Les deux griefs �voqu�s ci-dessus visent le loyer du restaurant, qui �tait seul concern� par le d�compte contest�; le recourant ne soul�ve aucun moyen relatif � l'arri�r� des loyers des trois studios. L'arr�t attaqu� retient que les loyers de f�vrier aff�rents � ces locaux n'ont �t� pay�s que le 5 mai 2009, ce qui revient � constater, d'une fa�on qui lie la cour de c�ans, que les loyers de janvier n'�taient pas pay�s lorsque le recourant a effectu� le versement du 2 mars 2009.
En r�sum�, les faits sur la base desquels la Cour d'appel a fait application des art. 86 et 87 CO ne pr�tent pas � critique sous l'angle de l'arbitraire.
Le recourant reproche � la Cour d'appel de ne pas avoir compl�t� les faits de mani�re exhaustive; elle aurait ainsi omis de constater que le bail concernant le restaurant datait aussi de 1979 et qu'en trente ans, il avait vers� environ 4'500'000 fr. de loyers, qu'il s'�tait plaint de d�fauts de la chose lou�e � de nombreuses reprises � la fin de l'ann�e 2008 et qu'il avait une option pour prolonger le bail de cinq ans, ainsi qu'un droit � une indemnit� forfaitaire de 300'000 fr. en cas d'impossibilit� d'exercer l'option.
L'arr�t attaqu� constate que le bail relatif � l'�tablissement public a �t� conclu en 2001, alors que le dossier contient effectivement un contrat plus ancien datant de 1979. Pour le surplus, l'arr�t retient que le locataire, soit le recourant, s'�tait plaint � la fin de l'ann�e 2008 des installations �lectriques, de la ventilation et des issues de secours insuffisantes, sans toutefois pr�ciser que ces �l�ments avaient fait l'objet de plusieurs courriers de la part du recourant, ce dont on peut lui donner acte. Quoi qu'il en soit, tous ces faits ne sont pas pertinents pour juger du caract�re licite de la r�siliation litigieuse intervenue pour d�faut de paiement du loyer (cf. infra consid. 6 et 7).
Sous le titre "absence de clart� de la situation imputable � la bailleresse", le recourant se plaint d'une mauvaise application de l'art. 257d CO dans le sens que l'avis comminatoire du 16 f�vrier 2009 aurait manqu� de clart�.
Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, apr�s r�ception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de paiement dans ce d�lai il r�siliera le bail. Ce d�lai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le d�lai fix�, le bailleur peut r�silier le contrat avec effet imm�diat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent �tre r�sili�s moyennant un d�lai de cong� minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2). Il est reconnu en jurisprudence et en doctrine que l'avis comminatoire doit indiquer le montant impay� de fa�on suffisamment claire et pr�cise. Une indication chiffr�e n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit d�terminable sans discussion, par exemple avec une d�signation pr�cise des mois de loyers impay�s (arr�t 4C.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, CdB 2000 109; PIERRE WESSNER, in Droit du bail � loyer, 2010, n� 17 ad art. 257d CO; DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 666; PETER BURKHALTER/EMMANUELLE MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail � loyer, Commentaire SVIT, 2011, n� 26 ad art. 257d CO).
En l'esp�ce, il n'est pas contest� que les avis comminatoires du 16 f�vrier 2009 se r�f�raient express�ment aux loyers de f�vrier 2009 et indiquaient clairement les montants dus, ainsi que le d�lai de paiement de trente jours et la menace de r�siliation en cas de d�faut de paiement; sur ces points, il ne subsistait aucune ambigu�t�, ce que le recourant ne conteste d'ailleurs pas. Ce dernier estime n�anmoins que les avis manquaient de clart� parce qu'ils ne contenaient pas la pr�cision suppl�mentaire que le loyer pour le mois de janvier �tait toujours impay�; il en d�duit qu'il pouvait de bonne foi consid�rer qu'il �tait � jour dans le paiement des loyers des mois ant�rieurs � celui de f�vrier 2009.
Le recourant ne saurait �tre suivi. L'avis comminatoire n'a pas � contenir d'autres indications que celles pr�vues � l'art. 257d CO. Il doit clairement indiquer au locataire la dette dont le d�faut de paiement dans les trente jours est susceptible d'entra�ner la r�siliation du bail, afin qu'il puisse �viter une r�siliation imm�diate en payant cette dette d�termin�e; l'avis n'a en revanche pas � r�pertorier d'�ventuelles autres dettes du locataire envers le bailleur qui ne font pas l'objet de la sommation.
Au demeurant, le recourant ne saurait invoquer la bonne foi. Pour les loyers de novembre 2008, d�cembre 2008, janvier 2009 et f�vrier 2009, il a re�u quatre avis comminatoires successifs respectivement dat�s du 14 novembre 2008, 15 d�cembre 2008, 15 janvier 2009 et 16 f�vrier 2009. Durant les quatre d�lais de paiement de trente jours successivement fix�s dans ces avis, il n'a effectu� que trois versements correspondant chacun au loyer d'un mois, � savoir les 3 d�cembre 2008, 19 janvier 2009 et 2 mars 2009. Au moment d'effectuer ce dernier versement, il ne pouvait donc raisonnablement pas penser qu'il �tait quitte de payer le loyer de janvier 2009, alors qu'il n'avait jusque-l� effectu� que deux versements de loyer mensuel en r�ponse � trois sommations portant sur les loyers de novembre, d�cembre et janvier.
Le recourant soutient que le cong� a �t� donn� parce qu'il s'�tait plaint de d�fauts et invoque une violation des art. 271 et 271a al. 1 let. a CO; le premier pr�voit qu'un cong� est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi et le second pr�cise que tel est en particulier le cas lorsque le cong� est donn� parce que le locataire fait valoir de bonne foi des pr�tentions d�coulant du bail (cong� de repr�sailles). Le recourant reproche � la Cour d'appel de ne pas avoir examin� cette question en pr�textant � tort que celle-ci avait �t� d�finitivement tranch�e par l'arr�t de la cour de c�ans du 29 octobre 2010 (4A_468/2010).
Le juge auquel la cause est renvoy�e voit sa cognition limit�e par les motifs de l'arr�t de renvoi, en ce sens qu'il est li� par ce qui a d�j� �t� jug� d�finitivement par le Tribunal f�d�ral (ATF 135 III 334 consid. 2 et 2.1). Dans l'arr�t du 29 octobre 2010, la cour de c�ans a d'abord rappel� qu'un cong� donn� conform�ment � l'art. 257d CO ne pouvait �tre annul� en vertu de l'art. 271a al. 1 let. a CO que dans des circonstances tout � fait exceptionnelles; puis elle a constat� que de telles circonstances n'�taient pas �tablies dans le cas concret et que les cong�s litigieux ne sauraient �tre annul�s au motif qu'ils constitueraient des cong�s de repr�sailles. La question du cong�-repr�sailles �tait ainsi d�finitivement tranch�e; c'est � bon droit que la Cour d'appel a jug� ne plus pouvoir s'en saisir. Si cette derni�re a �t� invit�e � compl�ter l'instruction, c'�tait uniquement sur les questions n�cessaires pour examiner l'application de l'art. 257d CO.
Le recourant se plaint de ce que le montant impay� n'a pas �t� consid�r� comme insignifiant. Il entend manifestement soutenir que pour ce motif, le cong� �tait contraire aux r�gles de la bonne foi et partant annulable (cf. art. 271 CO).
Il est admis que le cong� prononc� conform�ment � l'art. 257d CO peut, � titre tr�s exceptionnel, contrevenir aux r�gles de la bonne foi, par exemple lorsque le montant impay� est insignifiant. Le caract�re insignifiant a �t� retenu par exemple pour les int�r�ts moratoires dus sur un terme arri�r�, mais non pas pour un montant de 286 fr. repr�sentant environ le tiers d'un loyer mensuel (ATF 120 II 31 consid. 4b). La notion doit �tre interpr�t�e tr�s restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur � recevoir le loyer � l'�ch�ance.
En l'esp�ce, le montant impay� correspond � un loyer mensuel. Or, un loyer mensuel, ind�pendamment de son montant, ne saurait �tre qualifi� d'insignifiant, c'est-�-dire d�risoire, infime; l'art. 257d CO pr�voit d'ailleurs express�ment la possibilit� de r�silier le bail lorsque le retard du locataire porte sur "un terme". Le fait que le locataire loue l'objet depuis longtemps - en l'esp�ce un peu plus de trente ans - et qu'il a en cons�quence vers� durant cette p�riode un montant important � titre de loyer n'y change rien; le bailleur, qui doit le cas �ch�ant aussi faire face � des obligations, a le droit d'obtenir le loyer � temps, y compris de la part de locataires de longue date.
Le recourant objecte que la r�siliation est annulable parce qu'elle est intervenue trop longtemps apr�s l'expiration du d�lai comminatoire. L'avis comminatoire du 16 f�vrier 2009 a �t� notifi� au recourant le 25 f�vrier, si bien que le d�lai de trente jours est venu � �ch�ance le 27 mars; le cong� a �t� donn� le 30 avril.
Le bailleur n'est pas tenu de r�silier imm�diatement le bail, sit�t le d�lai comminatoire expir�. Il n'est pas r�put� avoir renonc� � donner le cong� s'il attend quelque peu, en particulier s'il a une raison fond�e d'attendre. Mais il ne saurait trop tarder; une r�siliation qui interviendrait de nombreux mois apr�s l'expiration du d�lai comminatoire peut, selon les circonstances, appara�tre abusive (LACHAT, op. cit., p. 669). En l'esp�ce, la r�siliation est intervenue apr�s un mois, et avant que le recourant ne verse le loyer impay�; elle n'est pas sujette � critique. Elle l'est d'autant moins que selon les constatations de la Cour d'appel qui lient la cour de c�ans, les parties ont �t� en pourparlers durant cette p�riode.
Le recourant se r�f�re � un arr�t non publi� (4A_366/2008 du 25 novembre 2008), �galement invoqu� par la Cour d'appel. La cour de c�ans y dit certes que le bailleur a laiss� s'�couler pr�s de trois semaines entre l'expiration du d�lai comminatoire et la r�siliation du bail, que cette inaction est longue, qu'elle correspond probablement � la limite de ce qui peut �tre admis, au regard des r�gles de la bonne foi, comme exempt d'�quivoque et qu'une inaction plus longue encore pourrait �tre comprise, sauf circonstances particuli�res, comme une renonciation � r�silier le bail. Mais dans cette cause, le locataire avait vers� le montant d� le jour ouvrable suivant l'�ch�ance du d�lai comminatoire, et la r�siliation du bail �tait intervenue dix-huit jours apr�s ce paiement. La situation n'est donc nullement comparable � celle de la pr�sente cause, o� le cong� a �t� donn� avant le paiement des montants dus, paiement intervenu seulement les 5 mai (loyers des studios) et 15 mai (loyer de l'�tablissement, vers� par l'office des poursuites), selon les constatations de la Cour d'appel.
Le recourant soutient enfin que post�rieurement � la r�siliation litigieuse du 30 avril 2009, le bail a �t� tacitement reconduit. Il en veut pour preuve que, d'une part, l'intim�e a retir� � l'audience du 6 janvier 2010 la requ�te d'expulsion qu'elle avait pr�sent�e le 2 juillet 2009 et, d'autre part, qu'elle a accept� sans �mettre de r�serves les paiements ou consignations des loyers intervenus apr�s la r�siliation litigieuse.
L'intim�e a retir� sa requ�te d'expulsion lors de l'audience du 6 janvier 2010 et a r�introduit une requ�te d'expulsion le 8 janvier 2010, soit seulement deux jours plus tard. Les motifs d'un tel proc�d� ne ressortent pas de l'arr�t attaqu�; il n'a en particulier pas �t� constat� que l'intim�e avait retir� la requ�te parce qu'elle avait, � ce moment-l�, subjectivement l'intention de renoncer � l'expulsion du recourant et de maintenir le bail; il n'appara�t pas non plus qu'elle ait communiqu� une telle intention au recourant. La question est d�s lors de savoir si le recourant a interpr�t� le retrait de la requ�te d'expulsion le 6 janvier 2010 comme une reconduction tacite du bail et si, en fonction de l'ensemble des circonstances, il pouvait de bonne foi tirer cette conclusion. Il ne ressort pas de l'�tat de fait que le recourant a compris le retrait comme une reconduction; qu'il ait quelques jours plus tard conclu � l'annulation des r�siliations, par demande en justice du 29 janvier 2010, plaide plut�t dans le sens contraire. Quoi qu'il en soit, les circonstances de ce retrait du 6 janvier 2010 ne sont absolument pas connues, et le recourant n'en dit mot. Si les conditions avaient �t� telles que le retrait, intervenu lors d'une audience judiciaire, pouvait de bonne foi �tre compris comme une reconduction du bail mettant d�finitivement fin au litige sur cette question, on peut raisonnablement admettre que le recourant ou le juge aurait fait pr�ciser ce point par l'intim�e et, le cas �ch�ant, l'aurait fait figurer au proc�s-verbal; rien de tel n'a toutefois �t� constat�. En d�finitive, le recourant ne d�montre pas en quoi les circonstances lors de l'audience du 6 janvier 2010 lui permettaient de retenir de bonne foi que l'intim�e renon�ait � la r�siliation et entendait reconduire le bail.
D�s lors que le recourant continuait d'occuper les locaux de l'intim�e, il devait lui verser soit le loyer, soit des dommages-int�r�ts correspondant en principe au montant du loyer (ATF 131 III 257 consid. 2), selon que les contrats de bail �taient encore en vigueur ou avaient �t� valablement r�sili�s. On ne saurait d�s lors rien d�duire en d�faveur de l'intim�e du fait qu'elle a accept� des versements qui lui �taient dus, � un titre ou � un autre. En outre, la proc�dure d'expulsion suivant son cours, elle n'avait bien �videmment pas � faire de r�serve quant au motif pour lequel les versements lui �taient dus (cf. ATF 119 II 147 consid. 5).
Dans la mesure o� il est recevable, le recours est infond�. Ensuite du rejet du recours, l'effet suspensif tombe. Le recourant supporte en cons�quence les frais judiciaires et les d�pens de l'intim�e (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).

References: art. 257
 ATF 
 art. 72
 ATF 
 art. 404
 art. 404
 art. 404
 art. 405
 ATF 
e contrario
 ATF 
 ATF 
 art. 42
 art. 106
 ATF 
 art. 105
 art. 86
 art. 86
 art. 257
 art. 257
 art. 271
 art. 271
 ATF 
 art. 68