Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/zadluzone-mieszkanie-komunalne-a-zmiana-glownego-najemcy,262,p.html
Timestamp: 2019-06-27 02:36:12+00:00

Document:
Mieszkam z babcią w mieszkaniu komunalnym. Babcia była głównym najemcą, ale z powodu zadłużenia 4 lata temu gmina wypowiedziała umowę najmu lokalu. Później wielokrotnie rozkładano dług na raty, bo z płatnościami było różnie. Rok temu podpisałyśmy obydwie oświadczenie o uznaniu długu na kwotę ponad 10 tys. zł. Ja niedawno podpisałam z babcią umowę zrzeczenia się dziedziczenia z powodu jej długów w bankach. Jakie mam szanse na zostanie w tym lokalu, mimo że zajmujemy go bez tytułu prawnego? Jeślibym spłaciła dług w całości, czy wtedy miałabym podstawę ubiegać się o status głównego najemcy? Czy lepiej będzie jak spłacę połowę i się stamtąd wymelduję, aby dalsze zadłużenie mnie nie obciążało? Mieszkam tam ponad 20 lat.
Ma Pani kilka problemów:
spłata długu, co do którego i tak jest Pani zobowiązana, zapewne w znacznej części, jeśli zamieszkiwała Pani lokal jak osoba pełnoletnia;
brak tytułu prawnego do lokalu – choć może niekoniecznie;
nie dziedziczy Pani po babci prawa do lokalu mieszkalnego bez względu na zawartą umowę;
zawarcie przez gminę umowy lokalu z Panią zależy tylko i wyłącznie od dobrej woli gminy i nie jest podyktowane żadnymi przepisami powszechnie obowiązującymi poza uchwałą w Pani gminie co do gospodarowania lokalami mieszkalnymi.
Zgodnie z art. 6881 K.c.: „§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.
Ustawodawca w drodze zmian w Kodeksie cywilnym, wprowadzonych przez art. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266; dalej jako – u.o.l.), zamieścił także przepis art. 688[1] Kodeksu cywilnego, który wprowadza solidarną odpowiedzialność z najemcą za czynsz i inne opłaty należne stale zamieszkujących z nim osób pełnoletnich. Wskazać jednak na wstępie należy, że przepis ten nie odnosi się do odpowiedzialności innych osób wraz z najemcą za opłaty z tytułu najmu lokalu użytkowego. Sama treść tego przepisu przesądza, że chodzi jedynie o osoby zamieszkujące lokal wraz z najemcą. Zamieszkuje się zwykle w lokalu mieszkalnym do tego przystosowanym. Przyjęcie interpretacji, że chodzi tu także o lokal użytkowy, prowadzić by mogło do takich stwierdzeń, że za opłaty z tytułu najmu lokalu użytkowego najemcy, odpowiedzialne byłyby osoby pełnoletnie, stale z nim zamieszkujące w innym lokalu mieszkalnym. Taka rozszerzająca wykładnia nie może zasługiwać na aprobatę z racjonalnych względów. Dlatego też przyjąć należy, że odpowiedzialność ta dotyczy jedynie czynszu i opłat za najem lokalu mieszkalnego. Zresztą argumentem wspierającym może być również to, że przepis ten został wprowadzony przez przepisy u.o.l. mające w pełni ukształtować system ochrony stron najmu lokalu mieszkalnego.
Podobnie jednak jak i przy art. 686 Kodeksu cywilnego tak i w niniejszym przypadku pojawia się pytanie o krąg podmiotów solidarnie odpowiedzialnych za zapłatę należności z tytułu najmu. Odpowiedzialność tych osób ograniczona jest do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania (art. 688[1] § 2 Kodeksu cywilnego). Jeszcze na gruncie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (j.t. Dz. U. 1998 r. Nr 120, poz. 787) wyłonił się podobny problem interpretacyjny odnośnie do pojęcia osób pełnoletnich stale zamieszkujących z najemcą solidarnie odpowiedzialnych wraz z nim za zapłatę czynszu i opłat (art. 22 ust. 3 ustawy). Wskazano m.in., że chodzi tu o odpowiedzialność osób także tych, które należą do gospodarstwa domowego najemcy, bez względu na to, na jakiej podstawie, jakiego tytułu prawnego lokal ten zajmują, chociaż prowadzić to będzie w wielu przypadkach do trudności dowodowych (tak: F. Zoll Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1997 r., s. 164). Przyjęcie bowiem wykładni, w myśl której pojęcie to nie obejmuje sytuacji udostępnienia przez najemcę lokalu na podstawie stosunku obligacyjnego, powoduje możliwość obchodzenia prawa (tak F. Zoll Najem... s. 164). Wydaje się zatem, że w świetle art. 688[1] § 1 Kodeksu cywilnego chodzi o najemcę, inne osoby pełnoletnie zamieszkujące z nim na stałe, w tym także osoby korzystające z lokalu na podstawie innych obligacyjnych stosunków prawnych.
Za bezumowne korzystanie z lokalu także jest Pani odpowiedzialna jako osoba pełnoletnia.
Zgodnie z art. 224 K.c.” „§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.
Przepisy art. 224 i n. Kodeksu cywilnego mają zastosowanie do stosunków bezumownych – gdy bez porozumienia zainteresowanych dojdzie do tego, że rzecz stanowiąca własność jednej osoby znajdzie się w posiadaniu innej osoby.
Tak jak u Pani – po wypowiedzeniu umowy najmu nadal zajmujecie lokal.
Jeżeli osoba niebędąca właścicielem korzysta z nieruchomości na podstawie umowy, to wówczas wspomniane przepisy nie mają zastosowania. W takim wypadku o rozliczeniach decyduje treść umowy: bądź wyraźna, bądź dająca się z całokształtu okoliczności towarzyszących zawarciu umowy ustalić w drodze jej wykładni (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 1974 r.; III CRN 287/74; niepublikowany). Należy jednak podkreślić, że i w przypadku braku umowy o korzystanie z nieruchomości nie musi dojść do zastosowania tych przepisów, bowiem strony mogą oczywiście inaczej ukształtować między sobą rozliczenia.
W zakresie jednak zajmowania lokalu – w razie sporu można podnosić, iż mimo wypowiedzenia umowy gmina przyjmowała czynsz i tolerowała Wasz pobyt w lokalu, więc o ile czynsz jest płacony, można mówić o domniemaniu umowy najmu. Ale to należałoby ustalać odrębnie, może Pani to wykorzystać jako argument, starając się o uzyskania umowy najmu lokalu na siebie.
„Art. 674. Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.”
Jeżeli najemca używa przedmiotu najmu już po zakończeniu umowy, mimo że wynajmujący nakazuje mu zwrócić przedmiot najmu, zwykle obowiązany jest nie do zapłaty czynszu jak w czasie trwania umowy, lecz albo odszkodowania, gdy chodzi o najem lokali poddanych reżimowi ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.jedn.: Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266), albo też wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Warto w tym miejscu jednak zwrócić uwagę zwłaszcza wynajmujących, że o ile będą tolerować używanie przez najemcę lokalu po zakończeniu stosunku najmu, pobierając od najemcy opłaty odpowiadające wartości stawek czynszowych, które najemca płacił poprzednio, może się okazać, że umowa najmu została w ten sposób przedłużona na czas nieoznaczony. Dzieje się tak z powodu art. 674 Kodeksu cywilnego wprowadzającego regułę interpretacyjną, w myśl której, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie, albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Pobieranie przez wynajmującego opłat związanych z korzystaniem przez eks-najemcę z lokalu, może być właśnie uznane jako zgoda wynajmującego na pozostawanie przez najemcę nadal w lokalu. By tego uniknąć, wynajmujący musi jasno oświadczyć swoją wolę najemcy i nie zachowywać się w sposób uzasadniający ocenę, że zgadza się na dalsze pozostawanie przez najemcę w lokalu. Zachowaniem świadczącym o braku zgody jest kierowanie do najemcy (oczywiście po zakończonym stosunku najmu) oświadczeń, z których wynika, że wynajmujący chce, by najemca opuścił lokal. Może to być także pozew skierowany do sądu o nakazanie najemcy opróżnienia lokalu. Wreszcie strony w umowie mogą wyłączyć stosowanie art. 674 Kodeksu cywilnego, np. w taki sposób, że wynajmujący zgadza się na pozostawanie najemcy w lokalu już po zakończonej umowie, np. przez miesiąc czy dwa, jednakże zobowiązuje go w tych wypadkach do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu, tym samym nie godząc się na przedłużanie umowy najmu.
Przechodząc do Pani pytań:
Jakie mam szanse na zostanie w tym lokalu, mimo że zajmujemy go bez tytułu prawnego?
Dość duże. Zadłużenie trzeba spłacić, ale jeśli płaci Pani czynsz na bieżąco, można mówić o domniemanym zawarciu umowy na czas nieoznaczony.
Proszę wystąpić z tym do Gminy, z żądaniem potwierdzenia umowy najmu na piśmie.
Jeślibym spłaciła dług w całości, czy wtedy miałabym podstawę ubiegać się o status głównego najemcy? Czy lepiej będzie jak spłacę połowę i się stamtąd wymelduję, aby dalsze zadłużenie mnie nie obciążało?
Podkreślam – za czas zamieszkiwania jest Pani solidarnie odpowiedzialna za czynsz i odszkodowanie. Solidarnie oznacza, że wierzyciel może sam wybrać, od kogo chce wyegzekwować należność: od Pani czy od babci, czy po połowie.
Jak najbardziej może Pani spłacić zadłużenie, a nawet powinna, jeśli chce starać się o mieszkanie lub z niego zrezygnować i się wymeldować. Tu wybór należy do Pani. Warto na pewno zawalczyć, mieszkanie komunalne to mieszkanie komunalne – nie własność, ale jednak zaspokaja potrzeby mieszkaniowe.
Jeśli zaś UM nie zgodzi się przyznanie Pani statusu najemcy, a nie będzie Pani chciała pakować się w postępowanie sądowe, wyprowadzić może się Pani zawsze, ale zapewne babcia też straci dach nad głową.
▸ Powrót do zajmowanego mieszkania komunalnego
▸ Zrzeczenie się mieszkania na korzyść najemcy

References: art. 6881
 art. 5
 art. 688
 art. 686
 art. 688
 art. 224
 art. 224
 art. 674
 art. 674