Source: http://kraken.slv.cz/26Cdo3929/2008
Timestamp: 2018-06-19 10:40:24+00:00

Document:
26 Cdo 3929/2008
Dotčené předpisy: § 41 obč. zák. ve znění do 30.03.2006, § 39 obč. zák. ve znění do 30.03.2006
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobkyně RPG Byty, s.r.o. , se sídlem v Ostravě Moravské Ostravě, Gregorova 3/2582, IČ: 277 69 127, zastoupené Mgr. Petrem Kaustou, advokátem se sídlem v Ostravě Moravské Ostravě, Čs. Legií 5, proti žalovaným 1/ M. Z. a 2/ M. Z ., zastoupeným Mgr. Davidem Fiedlerem, advokátem se sídlem v Praze Karlíně, Pobřežní 620/3, o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Karviné pobočky v Havířově pod sp. zn. 114 C 442/2007, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 28. března 2008, č. j. 11 Co 93/2008-68, takto:
II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 3.300,- Kč k rukám Mgr. Petra Kausty, advokáta se sídlem v Ostravě Moravské Ostravě, Čs. Legií 5, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Okresní soud v Karviné pobočka v Havířově (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 4. prosince 2007, č. j. 114 C 442/2007-52, zamítl žalobu, aby žalovaní byli povinni vyklidit do patnácti dnů od právní moci rozsudku byt č. 12 o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě č. p. 573 na ulici N. R. č. o. 5 v obci H. M. (dále jen předmětný byt , resp. byt a předmětný dům , resp. dům ); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 28. března 2008, č. j. 11 Co 93/2008-68, citovaný rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě vyhověl a uložil žalovaným povinnost vyklidit předmětný byt do tří měsíců od právní moci rozsudku; současně rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů.
Z provedených důkazů vzaly oba soudy shodně za zjištěno, že žalobce je vlastníkem předmětného domu, že ohledně předmětného bytu uzavřeli právní předchůdkyně žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaní jako nájemci dne 16. února 2005 nájemní smlouvu (dále jen nájemní smlouva ) na dobu určitou od 1. února 2005 do 31. ledna 2006 (čl. II. bod 1. věta první nájemní smlouvy), že v nájemní smlouvě se zároveň dohodli, že budou-li žalovaní řádně platit nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu (tj. nebudou mít dluh na nájemném a úhradách za služby v jakékoli výši), prodlouží se automaticky nájemní smlouva vždy o dalších dvanáct měsíců, počínaje dnem 1. února 2006 (čl. II. bod 1 věta druhá nájemní smlouvy), že k 31. lednu 2007 dlužili žalovaní na nájemném a úhradách za služby spojené s užíváním bytu částku 5.490,- Kč a že v bytě stále bydlí.
Na tomto skutkovém základě odvolací soud dovodil, že ujednání obsažené v čl. II. bodě 1. větě druhé nájemní smlouvy je neplatné podle § 39 obč. zák. před novelou (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. dále opět jen obč. zák. před novelou ), že podle čl. II. bodu 1. věty první nájemní smlouvy byl v daném případě sjednán nájem na dobu určitou od 1. února 2005 do 31. ledna 2006, že za splnění podmínek upravených v ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. se nájem obnovil na dobu od 1. února 2006 do 31. ledna 2007 a že od 1. února 2007 další obnovení nájemní smlouvy nepřipadalo v úvahu, neboť tomu bránilo ustanovení § 686a odst. 6 obč. zák. (zákona č. 40/1964 Sb., ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. dále opět jen obč. zák. ). Poté uzavřel, že od 1. února 2007 užívají žalovaní předmětný byt bez právního důvodu, a proto zamítavý rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě s odkazem na ustanovení § 126 odst. 1 obč. zák. vyhověl; současně konstatoval, že po ukončení nájemního poměru na dobu určitou nemá vyklizovaný právo na bytovou náhradu (§ 712 obč. zák.) a že z důvodu dluhu na nájemném a službách spojených s užíváním bytu nepřipadá v tomto směru v úvahu ani aplikace ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní dovolání, jehož přípustnost opřeli o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen o. s. ř. ). Uplatněné dovolací námitky podřadili pod dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. Dovolatelé nesouhlasili s názorem, že v daném případě šlo o nájemní poměr na dobu určitou. Uvedli, že s přihlédnutím k vůli účastníků obsažené v čl. II. bodu 1. nájemní smlouvy jde o nájemní poměr na dobu neurčitou. Namítli, že ujednání o prodlužování nájmu obsažené v čl. II. bodu 1. větě druhé nájemní smlouvy nemůže být neplatné, a to s ohledem na nespornou a stále udržovanou praxi žalobce , který takto formulovanou nájemní smlouvu předkládá k podpisu budoucím nájemcům jako slabší straně ve formulářové formě a udržuje je v přesvědčení, že toto ujednání je platné. Navíc na základě takto formulovaného ujednání o době nájmu nelze podle přesvědčení dovolatelů ani výkladem dospět k závěru, že jde o nájemní poměr na dobu určitou; ujednání obsažené v čl. II. bodu 1. nájemní smlouvy je zapotřebí vyložit jako celek a nevytrhávat jednotlivá slova z kontextu . Jde-li o otázku neplatnosti právního úkonu, poukázali rovněž na závěry, které přijal Ústavní soud České republiky v nálezu ze dne 14. dubna 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03. Z důvodů uvedených v dovolání měli také za to, že v případě vyhovění žalobě jim měla být přisouzena bytová náhrada podle § 3 odst. 1 obč. zák. Navrhli, aby dovolací soud napadené rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobkyně se ve vyjádření k dovolání ztotožnila se zjištěným skutkovým stavem i s právními závěry, které na jeho základě zaujal odvolací soud, a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.
Podle čl. II. bodu 12. věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 28. března 2008, tedy před 1. červencem 2009, kdy uvedená novela nabyla účinnosti, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen o. s. ř. ).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobami k tomu oprávněnými účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k obsahové konkretizaci uplatněného dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. půjde v dovolacím řízení o posouzení správnosti právních názorů, že je neplatné podle § 39 obč. zák. před novelou ujednání obsažené v čl. II. bodu 1. větě druhé nájemní smlouvy, že v daném případě šlo o nájemní poměr na dobu určitou, po jejímž uplynutí užívají dovolatelé předmětný byt bez právního důvodu, a že bytovou náhradu jim nelze přisoudit ani za použití ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák.
Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu České republiky je ustálena v názoru, že při posuzování otázky, zda část právního úkonu postiženou důvodem neplatnosti lze oddělit od ostatního jeho obsahu, je zapotřebí respektovat vůli účastníků právního úkonu s přihlédnutím k účelu, jehož dosažení účastníci sledovali. Vztahuje-li se důvod neplatnosti smlouvy o nájmu bytu pouze na ujednání o podmínkách změny nájemního vztahu z doby určité na dobu neurčitou, je neplatná jen tato část, nikoli i ta, v níž účastníci (platně) vyjádřili vůli uzavřít nájemní vztah na dobu určitou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. dubna 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001, uveřejněný pod C 1132 ve svazku 16 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu /citované rozhodnutí bylo uveřejněno i v publikaci Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu, ASPI Publishing s.r.o, Praha 2003, str. 20/ - dále jen uveřejněné rozhodnutí , a dále např. rozhodnutí z 21. října 2004, sp. zn. 2516/2003, z 25. července 2006, sp. zn. 33 Odo 1092/2004, a ze 16. listopadu 2006, sp. zn. 26 Cdo 2398/2006).
Ve světle uvedených právních závěrů jde v projednávané věci za pomoci výkladu podle § 35 odst. 2 obč. zák. před novelou o (předběžné) posouzení, k čemu, jde-li o dobu trvání nájemního vztahu, ve skutečnosti směřovala vůle účastníků nájemní smlouvy, a to s přihlédnutím k účelu, který účastníci uzavřením nájemní smlouvy sledovali.
V čl. II. bodu 1. nájemní smlouvy se právní předchůdkyně žalobkyně a dovolatelé dohodli, že nájemní smlouva se sjednává na dobu určitou od 1. února 2005 do 31. ledna 2006 (věta první) a že budou-li nájemci řádně platit nájemné a služby a nebudou-li mít dluh na nájemném a na službách v jakékoliv výši, prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy o dalších dvanáct měsíců, počínaje 1. únorem 2006 (věta druhá). Z uvedeného především vyplývá, že vůle účastníků směřovala k uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou (od 1. února 2005 do 31. ledna 2006); text nájemní smlouvy (konkrétně její čl. II. bod 1. věta první, podle níž se nájemní smlouva sjednává s účinnosti od 01. 02. 2005 na dobu určitou, a to do 31. 01. 2006 ) není s touto vůlí účastníků v rozporu a přitom jiný výklad ohledně sjednané doby nájmu ani nepřipouští.
Jde-li o ujednání obsažené v čl. II. bodu 1. větě druhé nájemní smlouvy, ztotožňuje se dovolací soud s názorem, že toto ujednání je neplatné podle § 39 obč. zák. před novelou pro obcházení zákona; obcházení zákona dovolací soud spatřuje v tom, že vázali-li účastníci možnost obnovování (prodlužování) nájemní smlouvy na řádné placení nájemného a úhrad za služby, ve skutečnosti tím obešli ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. před novelou, v němž jsou upraveny odlišně podmínky, za nichž v době uzavření nájemní smlouvy (a v době do 30. března 2006) docházelo k jejímu obnovování ze zákona. Navíc zastává názor, že uvedené ujednání je neplatné pro neurčitost podle § 37 odst. 1 obč. zák. před novelou, neboť vázalo možnost obnovování (prodlužování) nájemní smlouvy na řádné placení nájemného a úhrad za služby, tj. na okolnost, o níž není jasné, zda vůbec v budoucnu nastane. Je-li toto ujednání jednoznačně neplatné (podle § 37 odst. 1 a § 39 obč. zák.), nemůže se uplatnit výklad, že může být také platné; proto zde nepřipadá v úvahu aplikace názorů obsažených v nálezu Ústavního soudu České republiky ve věci sp. zn. I. ÚS 625/03, jehož se dovolávali dovolatelé. Dovolací soud zastává rovněž názor, že uvedené ujednání, které ostatně výslovně nějakou povinnost nestanoví, nezakládá automatické prodlužování (obnovování) nájemní smlouvy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. června 2002, sp. zn. 28 Cdo 1078/2002, uveřejněné pod C 1321 ve svazku 19 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, a ze dne 7. ledna 2008, sp. zn. 26 Cdo 3419/2006).
V uvedených souvislostech však nelze ztratit ze zřetele, že část nájemní smlouvy, podle níž byla smlouva uzavřena na takto vymezenou dobu (čl. II. bod 1. věta první nájemní smlouvy), může, jde-li o sjednanou dobu nájmu, obstát samostatně a je tudíž ve smyslu § 41 obč. zák. před novelou obsahově oddělitelná od další části (čl. II. bodu 1. věty druhé nájemní smlouvy) týkající se doby nájmu, resp. možnosti eventuálního jejího prodlužování (viz uveřejněné rozhodnutí). Okolnost, že současně byly mezi účastníky dohodnuty (neplatně ve smyslu § 37 odst. 1 a § 39 obč. zák. před novelou) podmínky, za nichž mohlo eventuálně docházet k prodlužování nájemní smlouvy, nemůže na uvedeném závěru nic změnit.
Nájemní vztah tak byl platně (uvedením příslušného období) sjednán na dobu určitou (od 1. února 2005 do 31. ledna 2006). Protože dovolatelé předmětný byt užívali i po uplynutí sjednané doby nájmu a žalobkyně nepodala proti nim do třiceti dnů žalobu o vyklizení u soudu, nájemní smlouva se obnovila podle § 676 odst. 2 obč. zák. před novelou za týchž podmínek, tj. o jeden rok (od 1. února 2006), přičemž nájemní poměr pak skončil dne 31. ledna 2007. Poté se již obnovit nemohla, neboť tato možnost je od 31. března 2006 výslovně vyloučena ustanovením § 686a odst. 6 obč. zák.; proto od 1. února 2007 užívají dovolatelé předmětný byt bez právního důvodu.
Soudní praxe se ustálila v názoru, že užívá-li někdo byt bez právního důvodu, nelze zásadně jeho vyklizovací povinnost vázat na zajištění bytové náhrady; ustanovení § 712 obč. zák. tu ani analogicky (§ 853 obč.zák.) použít nelze. Ustálená soudní praxe se však neodklonila ani od názoru, že při úvaze o tom, zda vyklizení místností užívaných bez právního důvodu a sloužících vyklizované osobě k bydlení má být výjimečně podmíněno zajištěním bytové náhrady nebo odloženo určením delší lhůty k vyklizení (§ 3 odst. 1 obč. zák.), nelze pominout okolnost, že vyklizovaný, který zde dlouhodobě bydlel v přesvědčení, že mu svědčí platný titul bydlení, nedostatky tohoto titulu nezpůsobil. Přitom se soud musí zabývat i tím, zda lze po žalobci spravedlivě požadovat, aby se ochrana jeho vlastnického práva takto podmínila či odložila (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. srpna 2001, sp. zn. 20 Cdo 1203/99, uveřejněný pod č. 133 v sešitě č. 11 z roku 2001 časopisu Soudní judikatura). Rovněž v rozsudku ze dne 30. září 1998, sp. zn. 3 Cdon 51/96, uveřejněném pod č. 5 v sešitě č. 1 z roku 2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek a pod č. 24 v sešitě č. 3 z roku 1999 časopisu Soudní judikatura, Nejvyšší soud dovodil, že při úvaze o tom, zda vyklizení bytu má být výjimečně vázáno na zajištění bytové náhrady (§ 3 odst. 1 obč. zák.), nelze pominout okolnost, že vyklizovaný, který v bytě dlouhodobě bydlí v přesvědčení, že mu svědčí platný titul bydlení, nedostatky tohoto titulu nezpůsobil. K uvedenému právnímu závěru se Nejvyšší soud přihlásil také v rozsudku ze dne 27. února 2001, sp. zn. 26 Cdo 1608/99, uveřejněném pod C 269 ve svazku 3 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, a dále v rozsudku velkého senátu občanskoprávního kolegia ze dne 14. listopadu 2002, sp. zn. 31 Cdo 1096/2000, uveřejněném pod č. 59 v sešitě č. 7-8 z roku 2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek. Z odůvodnění posléze zmíněného rozhodnutí mimo jiné vyplývá, že má-li být pro rozpor s dobrými mravy (ve smyslu § 3 odst. 1 obč. zák.) odepřen výkon práva na bezprostřední vyklizení bytu tak, že vyklizení bude podmíněno zajištěním bytové náhrady, musí být přesvědčivě doloženo, že skutková zjištění dovolují závěr, že výkon práva žalobce v rozporu s dobrými mravy skutečně je. Takový závěr musí být odůvodněn jak závažnými důvody na straně toho, kdo má byt vyklidit (např. jeho rodinnými a sociálními poměry, délkou užívání bytu apod.), tak na straně toho, kdo se vyklizení bytu domáhá, (tedy doložením, že na něm lze spravedlivě požadovat, aby se ochrana jeho práva takto podmínila a odložila). Při posuzování věci podle § 3 odst. 1 obč. zák. však nelze izolovaně zdůrazňovat a vytrhávat z kontextu pouze jednu okolnost a současně opomenout další právně významné okolnosti (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 19. února 2008, sp. zn. 26 Cdo 1165/2007, a ze dne 7. dubna 2009, sp. zn. 26 Cdo 974/2008 /ústavní stížnost podanou proti citovanému usnesení Ústavní soud České republiky odmítl usnesením ze dne 3. prosince 2009, sp. zn. II. ÚS 1766/09/).
Z uvedeného vyplývá , že pokud vyklizovaný užívá byt bez právního důvodu, lze jeho vyklizovací povinnost vázat na zajištění bytové náhrady pouze ve výjimečných případech, a to za použití ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. Soudní praxe se však ustálila rovněž v názoru, že bytovou náhradu nelze přisoudit (za použití § 3 odst. 1 obč. zák.) v případech, kdy bývalý nájemce užívá byt po skončení nájmu sjednaného na dobu určitou (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze 17. prosince 2003, sp. zn. 26 Cdo 2319/2003, z 18. května 2004, sp. zn. 26 Cdo 538/2003, z 29. března 2006, sp. zn. 26 Cdo 2146/2005, a z 23. dubna 2008, sp. zn. 26 Cdo 1021/2008); na podporu uvedeného názoru dovolací soud rovněž zdůrazňuje, že zákon výslovně umožňuje sjednání nájmu bytu na dobu určitou a při skončení takového nájmu nepředpokládá poskytnutí bytové náhrady (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 28. listopadu 2006, sp. zn. 26 Cdo 1551/2006). V těchto případech je vyloučeno, aby nájemce po skončení doby nájmu žil v bytě v přesvědčení, že mu svědčí platný titul k bydlení.
Lze uzavřít, že dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. nebyl použit opodstatněně.
Z řečeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu je z hlediska uplatněného dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. a jeho obsahové konkretizace správný. Nejvyšší soud aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) proto dovolání jako nedůvodné zamítl (§ 243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6 o. s. ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a zavázal dovolatele, kteří nebyli v dovolacím řízení úspěšní, k náhradě nákladů dovolacího řízení, které žalobci vznikly v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokáta. Tyto náklady sestávají z odměny advokáta v částce 3.000,- Kč (§ 2 odst. 1, § 7 písm. d/ ve spojení s § 10 odst. 3 a § 18 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů) a z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 300,- Kč, jež stojí vedle odměny (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů).

References: § 41
 § 39
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 39
 § 676
 § 686
 § 126
 § 3
 § 237
 zákona č. 99
 § 241
 soud 
 § 3
 soud 
 zákona č. 7
 soud 
 soud 
 zákona č. 99
 soud 
 § 237
 soud 
 § 241
 § 39
 § 3
 § 35
 soud 
 § 39
 soud 
 § 676
 § 37
 § 37
 § 39
 soud 
 § 41
 § 37
 § 39
 § 676
 § 686
 § 712
 soud 
 soud 
 soud 
 § 3
 § 3
 soud 
 § 3
 § 3
 soud 
 § 241
 § 241
 soud 
 soud 
 § 243
 § 224
 § 151
 § 142
 § 7
 § 10
 § 18
 § 2
 § 13