Source: https://www.jdsupra.com/legalnews/judgment-from-the-puerto-rico-court-of-a-42706/
Timestamp: 2019-01-19 17:32:52+00:00

Document:
Judgment from the Puerto Rico Court of Appeals | Cesy Alfonso Real Estates v. Chalets Gran Vista, S.E., KLAN0801523 | Javier Mendez - JDSupra
Cesy Alfonso Real Estates v. Chalets Gran Vista, S.E., KLAN0801523
Judgment from the Puerto Rico Court of Appeals
Successfully upheld decision in appeals process to dismiss Plaintiff's claim for commissions in a residential "walk ups" development.
Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES REGIÓN JUDICIAL DE PONCE PANEL IX CECY ALFONSO REAL ESTATE, INC. Apelante v. CHALETS GRAN VISTA, S.E., ET AL. Apelados CECY ALFONSO REAL ESTATE, INC. Apelante v. CARIBE HOUSING, S.E., ET AL. Apelados KLAN200801523 Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce Caso Núm.: JAC2003-0307 (604) Caso Núm.: JAC2004-0952 (604) Panel integrado por su presidente, el Juez López Feliciano, el Juez Hernández Serrano y el Juez Rosario Villanueva. Hernández Serrano, Juez Ponente SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico a 17 de marzo de 2009. Mediante escrito de apelación Cecy Alfonso Real Estate, Inc. (CAREI) acude ante nosotros y nos solicita que revoquemos una Sentencia Parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce (TPI) el 18 de agosto de 2008, notificada el 29 siguiente. A través de dicho dictamen, el TPI declaró no ha lugar una KLAN200801523 2 reclamación en cobro de dinero por concepto de comisión presentada por CAREI. El presente recurso fue presentado como una apelación, no obstante, lo acogemos como una petición de certiorari por ser éste el recurso adecuado para revisar un dictamen que no resuelve todas las controversias presentadas. Véase, Artículo 4.006(b) de la Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico de 2003 y de la Regla 32 del Reglamento de este Tribunal; García v. Padró, 165 D.P.R. 324 (2005); Cárdenas Maxán v. Rodríguez, 119 D.P.R. 642 (1987). Por los fundamentos que adelante exponemos, se expide el auto de certiorari y se confirma el dictamen del TPI. I. De entrada debemos señalar que el caso de marras ha estado ante la consideración de este Foro en varias ocasiones. Mediante sus recursos las partes han traído a la atención de este Tribunal diversos planteamientos de índole procesal, los cuales ya han sido atendidos. Por ello, con el propósito de comprender con mayor claridad la controversia ante nuestra consideración, relataremos el cuadro fáctico general del caso de epígrafe según surge de la Sentencia Parcial emitida por el TPI. El 24 de marzo de 2003, CAREI presentó una demanda en contra de Chalets Gran Vista, S.E., et. als., (Chalets). Mediante su acción CAREI alegó que había otorgado un contrato de corretaje con Chalets y que conforme a sus obligaciones bajo el mencionado acuerdo, había logrado el perfeccionamiento de setenta (70) contratos de opción de compraventa. Arguyó, además, que Chalets ilícitamente había KLAN200801523 3 cancelado el desarrollo de un proyecto de urbanización incumpliendo de esta forma con sus obligaciones contractuales. Por ello, solicitó una indemnización de ciento diecinueve mil ciento veinticinco dólares ($119,125.00). Según expuso en su demanda esta cantidad era por concepto de comisiones dejadas de devengar. De igual forma, solicitó indemnización por los daños y perjuicios que le habían ocasionado. El 30 de abril de 2003 Chalets presentó su contestación a la demanda. Allí, alegó como defensa que el pago de comisiones, conforme al contrato, surgía al momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, lo cual nunca ocurrió. Señaló además, entre otras cosas, que la cancelación del proyecto se hizo conforme a la Reglamentación del Departamento de Asuntos del Consumidor. Expuso que la razón de la cancelación del mismo respondió a que no se pudieron obtener los endosos de todas las agencias gubernamentales según se concebía originalmente. Luego de múltiples trámites procesales, entre los cuales se encontraban diversas enmiendas a la demanda, la acción fue desestimada en cuanto a varios de los demandados traídos al pleito por CAREI. De esta manera la acción procedió, acumulándose como partes a Chalets y Caribe Housing, S.E. et als., (CHSE). El 18 de enero de 2008 CAREI presentó una “Moción Solicitando se Dicte Sentencia Sumaria Parcial”. Argumentó en la misma que no existía controversia sobre los hechos materiales en cuanto a la solicitud de cobro de dinero de las comisiones, partiendo de la premisa que Chalets había admitido el perfeccionamiento de sesenta y dos (62) contratos de compraventa. Así, solicitó que se condenara a Chalets a KLAN200801523 4 pagar la cantidad de ciento cuatro mil novecientos treinta y siete dólares con cincuenta centavos ($104, 937.50) más costas y honorarios de abogado. Para sostener su petición CAREI presentó varios documentos, entre estos se encontraban el contrato de corretaje que había suscrito con Chalets, la trascripción de una deposición tomada a la señora Cecilia Alfonso, un documento titulado “Contrato de Compraventa Sobre Propiedad Horizontal”, un requerimiento de admisiones con sus respectivas contestaciones en el cual se admite la suscripción del contrato de corretaje, así como que por medio de CAREI se suscribieron múltiples contratos. El 24 de marzo de 2008, Chalets y CHSE comparecieron mediante un escrito intitulado “Oposición a Sentencia Sumaria y Solicitud de que se Dicte Sentencia Sumaria Desestimando las Demandas”. A través del escrito Chalets y CHSE argumentaron que los documentos titulados “Contrato de Compraventa Sobre Propiedad Horizontal” no eran contratos de compraventa como sostenía CAREI en su solicitud de sentencia sumaria parcial. Expusieron que eran unos documentos suscritos en una alegada primera fase de mercadeo del desarrollo del proyecto, para su pre-venta. Argumentaron que dichos contratos no eran compraventas según definidos por el Código Civil de Puerto Rico y que al no serlos no se configuró el derecho a comisión de CAREI. Sostuvieron que el derecho a la comisión surgía al momento de suscribirse las escrituras de compraventa, lo que nunca había ocurrido. Por último señalaron las razones por las cuales la cancelación estaba enmarcada en la ley esto con el propósito de que se desestimaran las reclamaciones de daños y perjuicios. KLAN200801523 5 Luego de que CAREI presentara una “Dúplica y Oposición a Moción a Sentencia Sumaria”. El 16 de mayo de 2008 se celebró una vista argumentativa en la que se discutieron extensamente las mociones presentadas por las partes. Culminada la misma el TPI se reservó su determinación. Tras la posterior presentación de varios escritos tanto por CAREI como por Chalets y CHSE el TPI emitió su dictamen el 18 de agosto de 2008, en el mismo señaló: … … … Examinadas y estudiadas cuidadosamente TODAS las mociones dispositivas presentadas por las partes, así como también los documentos que fueron anejados a las mismas y los que obran en el expediente, este Tribunal se encuentra en posición de adjudicar parcialmente el presente caso, en específico, si CAREI tiene derecho a comisiones conforme al contrato de de corretaje sucrito con CGVSE – Chalets-, cuyo contenido no ha sido controvertido. Ambas partes en sus respectivos escritos se sostienen que en cuanto a este asunto en particular no existe controversia sustancial en cuanto a los hechos materiales. … … … Luego de examinadas las mociones dispositivas presentadas por las partes, así como todos los escritos posteriores, sus anejos y los que ya forman parte del expediente, este Tribunal determina que conforme al contrato de corretaje que suscribió con CGVSE-Chalets-y el derecho aplicable, CAREI no tiene derecho a comisiones por los contratos de promesa de compraventa que se suscribieron con los potenciales compradores en el proyecto. … … … Durante el trámite de este pleito CAREI se ha sostenido en que su derecho a comisiones surge de la suscripción de las promesas de compraventa tituladas “Contrato de Compraventa Sobre Propiedad Horizontal [”]. No nos convence. El contrato de corretaje fue incontrovertiblemente suscrito para que se vendieran las unidades a construirse en la finca de CGVSE – Chalets-. Estas unidades nunca fueron vendidas, por lo que nunca se otorgó ese contrato principal, según descrito por la jurisprudencia que le fue encargado a CGVSE – Chalets-. Luego de un estudio cuidadoso de los documentos que obran en los autos, según fueron sometidos por las partes y KLAN200801523 6 del derecho aplicable, es evidente que los contratos que se firmaron con los potenciales compradores del proyecto fueron unos meros contratos preparatorios de promesa de compraventa con el fin de comenzar el proceso de calificación de los mismos en preparación para el eventual otorgamiento de las escrituras de compraventa ante notario. No eran contratos de compraventa como ha sostenido CAREI. Aun cuando estos contratos pudieran ser promesas de compraventa, las limitaciones impuestas por la reglamentación del Departamento de Asuntos del Consumidor los convierten en unos contratos cuya naturaleza es especial para este tipo de proyecto… … … … El lenguaje de los contratos deja sumamente claro que eran contratos de promesa de compraventa. Llama la atención el hecho de que los potenciales compradores que comparecían a esos contratos no se encontraban en posición de comprar en ese acto. Éstos tenían que pasar por un proceso de calificación ante las instituciones financieras que les otorgarían un préstamo hipotecario que los pondría en posición de adquirir la propiedad. Ello está evidenciado por la cláusula núm. 13 que establecía que el comprador tenía la obligación de radicar su solicitud de préstamo y de someter todos los documentos que el banco le exija. Una vez suscrito el contrato con el potencial comprador, CAREI tenía la obligación de gestionar y procesar todos los documentos necesarios para cualificar a los compradores en las instituciones financieras, conforme al expositivo tercero (e). … … … Resulta evidente que en estos contratos que se otorgaron no existió un acuerdo para traspasar la propiedad que le otorgó título de dominio a esos potenciales compradores, sino que se configuró un derecho a una acción personal de hacer, en la cual, en caso de que hubiese habido un incumplimiento por parte del vendedor, el comprador tenía a su favor el derecho de exigir que se otorgara la correspondiente escritura de compraventa a través de la cual sí se transferiría el dominio. Esa obligación consta en la cláusula núm. 6 de las condiciones generales, “[e]l COMPRADOR: se compromete a comparecer en la fecha, sitio y hora designados por la VENDEDORA y a otorgar ante el Notario Público designado por la VENDEDORA las escrituras de compraventa y la de hipoteca y el correspondiente pagaré a la orden del acreedor hipotecario, en su caso”. Fijese como esta cláusula establece la obligación de hacer que es característica de las promesas de compraventa. No se establece la obligación de dar de las compraventas. … … … KLAN200801523 7 En vista de todo lo anterior, CAREI no tiene derecho a comisiones por los contratos que suscribieron con los potenciales compradores conforme al contrato de corretaje. Según el expositivo tercero del contrato, su obligación principal consistía en vender las unidades que eventualmente se construyeron en la finca. CAREI incontrovertiblemente no vendió ni una sola unidad. Los contratos suscritos, a través de los cuales CAREI pretende ejercer su derecho a una comisión, no eran contratos de compraventa. Eran únicamente contratos preparatorios con el fin de comenzar el proceso de calificación de los potenciales compradores, rigurosamente regulados por DACO… … … … En vista de todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal determina que no existe razón para posponer dictar sentencia en cuanto a la reclamación de cobro de dinero presentada por CAREI. Se declara NO HA LUGAR la moción de sentencia parcial presentada por CAREI y declara HA LUGAR la petición de sentencia sumaria presentada por CGCSE -Chalets-y CHSE en cuanto a la reclamación de cobro de dinero por concepto de comisiones respecta. … … … Inconforme con dicho dictamen, el 29 de septiembre de 2008 CAREI presentó un escrito de apelación ante este Tribunal mediante el cual señalaba los siguientes errores: Erró el Tribunal de Primera Instancia al resolver que el derecho de un corredor de bienes raíces al pago de su comisión no surgió al momento de perfeccionarse mediante su gestión los contratos de promesa de compraventa, sino que surgían con la consumación de los mismos. Erró el Tribunal de Primera Instancia al entender que los contratos perfeccionados a través de la mediación del corredor de bienes raíces no generaron suficiente vinculación para que el corredor de bienes raíces tuviera derecho a su comisión. Con el beneficio de haber evaluado el expediente en su totalidad y los escritos de las partes, estamos en posición de resolver. KLAN200801523 8 II. El Contrato y su interpretación. En nuestra jurisdicción se reconoce el principio de la autonomía contractual entre las partes contratantes. Al amparo de la misma, las partes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a las leyes, la moral y el orden público. Art. 1207 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. § 3372; S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, 155 D.P.R. 713 (2001). Este principio va atado al axioma jurídico de que el mero consentimiento obliga, pues perfeccionado un contrato mediando el consentimiento de las partes, éstas se obligan desde ese momento no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Art. 1210 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. § 3375; Jarra Corp. v. Axxis Corp., 155 D.P.R. 764 (2001). La obligación de cumplir con lo pactado se funda en el principio de la buena fe, el cual exige no defraudar la confianza que otro ha puesto en una promesa o conducta. Unisys v. Ramallo Brothers, 128 D.P.R. 842 (1991). Es por ello que los tribunales de justicia no pueden relevar a una parte de cumplir con lo que se obligó a hacer mediante contrato, cuando dicho contrato es legal y válido y no contiene vicio alguno. Cervecería Corona v. Commonwealth Ins. Co., 115 D.P.R. 345 (1984). Los elementos esenciales para la validez de los contratos son el consentimiento, el objeto y la causa. El Código Civil no establece como elemento esencial el requisito de forma, pero existen determinados casos en que son necesarias varias formalidades para que los contratos KLAN200801523 9 produzcan los efectos deseados. José Puig Brutau, Compendio de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Bosch, 1994, pág. 206. De otra parte, nuestro Código Civil dispone en el artículo 1210 lo siguiente: Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Asimismo, el artículo 1214 indica que: “[e]l consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato.” En cuanto a los requisitos de la oferta, estos son: a) que sea completa; y b) que dé a conocer al destinatario la voluntad de obligarse. González v. Alicea, 132 D.P.R. 638 (1993). Según lo dispuesto en los artículos antes mencionados, es necesaria la aceptación de una oferta para que un contrato quede perfeccionado. Garriga Hijo, Inc. v. Cond. Marbella del Caribe, 143 D.P.R. 927 (1997); Producciones Tommy Muñiz Inc. v. COPAN, 113 D.P.R. 517 (1982). Los tratadistas Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón definen el concepto oferta como “...una declaración de voluntad emitida por una persona y dirigida a otra u otras, proponiendo la celebración de un determinado contrato”. Así, “la verdadera oferta es la que permite dejar perfeccionado el contrato con la simple aceptación”. Puig Brutau, op.cit, pág. 214. Por otro lado, la “aceptación es la declaración de voluntad que emite el destinatario de una oferta dando su conformidad a ella.” Para que el contrato se entienda perfeccionado es menester que el destinatario de la oferta la acepte sin cambiar el contenido de ésta. KLAN200801523 10 En cuanto a la interpretación de un contrato se ha establecido que cuando sus términos son claros y no crean ambigüedades, los mismos se aplicarán en atención al sentido literal que tengan. Véase, Corporación del Fondo del Seguro del Estado v. Unión de Médicos de la Corporación del Fondo del Seguro del Estado, 170 D.P.R. ___ (2007), 2007 T.S.P.R. 35, 2007 J.T.S. 40; Luce and Co. v. Junta de Relaciones del Trabajo, 86 D.P.R. 425 (1962); Artículo 1233 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. 3471. Los términos de un contrato son claros cuando son suficientes en contenido para ser entendidos en un único sentido, sin dar lugar a dudas o controversias, sin diversidad de interpretaciones y sin necesitar, para su comprensión, razonamientos o demostraciones susceptibles de impugnación. Id; Sucesión Ramírez v. Tribunal Superior, 81 D.P.R. 357 (1959). Por tanto, si los términos de un contrato o de una disposición contractual, son suficientemente claros como para entender lo que se pacta, hay que atenerse al sentido literal de las palabras y, por ende, los tribunales no pueden entrar a dirimir sobre lo que alegadamente intentaron las partes pactar al momento de contratar. Id. El contrato de corretaje. La Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, conocida como “Ley de Negocios de Bienes Raíces y Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces” define el contrato de corretaje como aquél mediante el cual una persona, a cambio de una retribución, se obliga a prestarle servicios a otra como intermediario para llevar a cabo una transacción de bienes raíces con un tercero. 20 KLAN200801523 11 L.P.R.A. sec. 3025. Ese mismo artículo dispone, en lo pertinente, que la transacción de bienes raíces significará cualquier contrato de opción de compra o venta, o el ofrecimiento, promoción o negociación de los términos de una opción de compraventa de bienes raíces localizados en o fuera de Puerto Rico, donde sirva de intermediario un corredor, vendedor o empresa de bienes raíces. Al respecto, se ha resuelto que mediante un contrato de corretaje “un corredor de bienes inmuebles se obliga a gestionar clientes para la adquisición, venta o gravamen de fincas cuyos dueños interesan vender”. Davis v. Daubón, 140 D.P.R. 659 (1996), citando a J. R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil: Contratos, San Juan, Ed. U.I.A. T. IV, Vol. II, pág. 420. El contrato de corretaje no es sino una figura jurídica, una especialidad comprendida en el mandato, por cuyas genéricas disposiciones ha de regirse. Torres v. Arbona, 72 D.P.R. 769 (1951). Así, lo dispuesto por nuestro Código Civil en relación con el mandato es de estricta aplicación al contrato de corretaje. Ibid. La Ley Núm. 10, supra y los contratos de promesa de compraventa y de opción a compra. La Ley Núm. 10, supra, define contrato de promesa de compraventa como cualquier contrato bilateral que directa o indirectamente, de inmediato o en forma aplazada, obligue a las partes a transferir el título de un bien inmueble localizado en o fuera de Puerto Rico. Por otra parte, nuestro Código Civil ha reglamentado la existencia del llamado contrato de promesa bilateral de compra y venta. La promesa de vender o comprar está dispuesto en el Art. 1340 del Código KLAN200801523 12 Civil de P.R., 31 L.P.R.A. sec. 3747: “La promesa de vender y comprar, habiendo conformidad en la cosa y el precio dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato”. El Código además dispone que siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá entre las partes lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el propio Código. Id. El contrato de promesa bilateral de compraventa, reglamentado por la disposición antes citada del Código Civil ha sido objeto de extenso análisis por nuestro más alto foro, debido particularmente a la confusión acaecida entre esta figura contractual y el contrato de opción de compra y venta, que no está regulado por el Código Civil. Nuestra jurisprudencia ha indicado que la promesa de comprar y vender ha sido conceptualizado por la tradición civilista española como un contrato preparatorio o pre-contrato, cuyos resultados no pueden coincidir con los de una compra y venta consumada. Por ello el Tribunal ha sido enfático en que el incumplimiento de una promesa de comprar y vender no confiere un derecho real sino que crea una obligación personal que no otorga título de dominio sobre la propiedad al carecer de finalidad traslativa del dominio. Soto v. Rivera, 144 D.P.R. 500 (1997); Jordán-Rojas v. Padró-González, 103 D.P.R. 813 (1975). En suma, la jurisprudencia ha indicado que la promesa bilateral de compraventa impone a ambas partes una obligación de hacer y no de dar, la misma consiste en la realización futura de un contrato de compraventa definitivo. Soto v. Rivera, supra; Jordán-Rojas v. Padró-González, supra; Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, 103 D.P.R. 796 (1975). Esto ha sido justificado como una necesidad jurídica dada la KLAN200801523 13 ventaja práctica de conseguir la vinculación de los contratantes de forma inmediata, cuando por alguna razón no puede realizarse la compraventa definitiva. Jordán-Rojas v. Padró-González, supra. Por su parte, el contrato de opción de compra, aunque una modalidad del antes discutido contrato de promesa de compraventa el mismo no está regulado en el Código Civil, es un contrato consensual, mediante el cual una parte (el promitente) le concede a otra parte (optante), el derecho exclusivo a decidir de manera unilateral si comprará determinado bien inmueble que le pertenece al promitente. Esta facultad tendrá que ejercitarse dentro de un periodo de tiempo definido por las partes. En realidad se trata de un contrato preparatorio o precontrato encaminado al eventual otorgamiento de un contrato de compra y venta. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, 156 D.P.R. 234 (2002); S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, supra; Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, supra. La consumación depende exclusivamente de la decisión del optante, sea ésta ilimitada, o sujeta a una o más condiciones. Zeta Enterprises, Inc. v. E.L.A., 145 D.P.R. 1 (1998). Los elementos esenciales del contrato de opción de compra son los siguientes: (a) concesión por una parte a la otra de la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, sin obligación alguna de ésta; (b) concesión de modo exclusivo; (c) por plazo cierto; y, (d) sin otra condición que el propio juicio del optante. González Román v. Sucesión Cruz Cruz, 163 D.P.R. 449 (2004); S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, supra. La aceptación del contrato de opción por el optante produce, no un contrato perfeccionado de compraventa, sino la obligación de parte del concedente de vender y de la parte optante de KLAN200801523 14 comprar la cosa objeto del contrato. Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, supra. III. Mediante su escrito CAREI nos plantea como controversia principal si el llamado “Contrato de Compraventa Sobre Propiedad Horizontal” le otorgó derecho al pago de la comisión acordada mediante el “Contrato de Corretaje”, así como el alcance de la vinculación de las partes mediante dichos acuerdos. Dicho de otra forma, CAREI atribuye al TPI una interpretación inadecuada de los mencionados contratos, la cual tiene como resultado concluir que no procede su reclamo de cobro de las comisiones pactadas. Para dirimir la controversia expuesta en principio nos es forzoso transcribir íntegramente y en lo pertinente tanto las cláusulas contenidas en el “Contrato de Corretaje” como el llamado “Contrato de Compraventa Sobre Propiedad Horizontal”. De igual forma, resultará necesario exponer la norma establecida por nuestro más Alto Foro en Meléndez Guzmán v. Berríos López, 173 D.P.R. ___ (2008), 2008 T.S.P.R. 3, 2008 J.T.S. 24. Veamos. CONTRATO DE CORRETAJE DE UNA PARTE: La SOCIEDAD ESPECIAL, Chalets Gan Vista, S.E., una sociedad especial debidamente organizada bajo las leyes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, representada en este acto por su presidente el ingeniero José M. Bonnín, mayor de edad, casado y vecino de San Juan, Puerto Rico quien está debidamente autorizado para comparecer en éste acto. Denominado en lo adelante como EL PROPIETARIO. DE OTRA PARTE: Cecy Alfonso Real Estate, Inc. una Corporación íntima debidamente organizada bajo las leyes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, representada en este acto por su presidente Cecilia Alfonso Muñoz, soltera, mayor de edad, propietaria y vecina de San Juan, Puerto Rico, con licencia de Corredor número 3,013 quien está KLAN200801523 15 debidamente autorizada para comparecer en éste acto. Denominado en lo adelante como EL CORREDOR. --------------------------------EXPONEN------------------------------PRIMERO:… --SEGUNDO:… --TERCERO: EL PROPIETARIO contrató los servicios del CORREDOR para que lleve a cabo la venta de las viviendas a construirse en la propiedad descrita. En virtud del derecho de exclusividad conferido por EL PROPIETARIO a EL CORREDOR, éste último contrae las siguientes obligaciones: --a)… --b)… --c)… --d)… --e) EL CORREDOR gestionará y procesará los documentos necesarios para cualificar a los compradores con las instituciones financieras que se encarguen del financiamiento permanente así como también todo otro documento relacionado con las compras y/o el financiamiento. EL PROPIETARIO le indicará al CORREDOR cual será la institución financiera que dará el financiamiento permanente. --f) EL CORREDOR entregará al PROPIETARIO para su firma todos los Contratos de Compraventa debidamente cumplimentados, además atenderá los casos hasta la firma de las Escrituras de Compraventa e Hipotecas, asistiendo un representante del CORREDOR a dicho acto y notificando en la debida forma a los compradores de la fecha del cierre y firmas de escrituras. --g) EL CORREDOR será responsable por el cobro de los pagos de los Contratos de Compraventa y quincenalmente entregará al PROPIETARIO todo el dinero recaudado por éste concepto además de todos los contratos obtenidos para que sean firmados por EL PROPIETARIO. Las recaudaciones y los contratos a ser firmados se le entregarán a la persona que designe por escrito EL PROPIETARIO. --CUARTO: … --QUINTO: … ---SEXTA: EL PROPIETRIO pagará al CORREDOR el UNO Y UN CUARTO PORCIENTO (1.25%) del precio de venta por concepto de comisión y este pago se hará una vez se firmen las escrituras de Compraventa ante notario en cada caso. El cheque correspondiente será emitido por la Institución Financiera que otorgue el préstamo permanente. Si por alguna razón el PROPIETARIO decide vender la corporación o el proyecto, le pagará al CORREDOR el equivalente al uno y un cuarto porciento (1.25%) del precio de venta por unidad sobre aquellas unidades vendidas u opcionadas con el depósito requerido. EL PROPIETARIO no vendrá obligado a pagar [e]sta comisión si el nuevo comprador del proyecto contrata al CORREDOR como su agente de ventas. … KLAN200801523 16 … … … ---------------ACORDADO ASÍ POR LAS PARTES----------------En San Juan, Puerto Rico, al 15 de noviembre de 2000. PROPIETARIO CORREDOR (FDO.) (FDO.) _________________ ____________________ Ing. José M. Bonnín Cecilia Alfonso Muñoz (Énfasis nuestro). CONTRATO DE COMPRAVENTA SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL … … … Mediante este contrato, celebrado en el sitio y fecha que al final se indica, entre la VENDEDORA CHALETS GRAN VISTA S.E., urbanizador y/o constructor con licencia para operar según lo requiere la Ley 130 del 13 de junio de 1967, según enmendada, en adelante llamada “la Ley”, y el COMPRADOR, cuyo nombre y circunstancias personales se indican en la cláusula 20 de este contrato, la VENDEDORA se obliga a vender al COMPRADOR, y éste se obliga a comprar a la VENDEDORA el apartamento sometido al régimen de Propiedad Horizontal más adelante descrito, todo ello sujeto a la siguientes: … … … … CLÁUSULAS Y CONDICIONES 1. … 2. … 3. La VENDEDORA en este acto se obliga y compromete a venderle al COMPRADOR y éste se obliga y compromete a comprar a la VENDEDORA el apartamento objeto de este contrato, que se describe como sigue: Apt. Núm. No.### Piso 2 do. Piso Área 1,360 p.c. … … … … 10. El precio de compraventa del apartamento incluye DOS estacionamientos sencillos o UN estacionamiento doble, identificado con el número ###, según indicados en el plano del “site”. La VENDEDORA se reserva el derecho de KLAN200801523 17 relocalizar los estacionamientos de ser necesario, esto será notificado por escrito al COMPRADOR. 11. El precio de compraventa, que no podrá ser aumentado, excepto por acuerdo entre el COMPRADOR y la VENDEDORA es de: $128,500.00 … … … 12. EL COMPRADOR se obliga a pagar al momento de la firma de la escritura de compraventa, la aportación estipulada para el Fondo de Reserva para mejoras, reparaciones y otros gastos de los elementos comunes del proyecto, y pagará así mismo todos los meses la cantidad establecida para cubrir gastos de mantenimiento de los elementos y áreas comunes. EL VENDEDOR será responsable de la cuota para el mantenimiento de los elementos y áreas comunes del proyecto que corresponda a los apartamentos no vendidos. … … … … EN VIRTUD DE LO CUAL las partes firman este contrato en Gurabo, Puerto Rico, el día 11 de marzo de 2001. CHALETS GRAN VISTA S.E. (FDO). VENDEDOR COMPRADOR Por (FDO.) Firma Autorizada Como hemos señalado a la luz de nuestro ordenamiento civilista, las partes son libres para acordar y contratar todo lo que a bien les parezca, siempre que ello no sea contrario a la ley, la moral o el orden público. Art. 1207 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3372. Estos criterios que integran el principio de libertad contractual son la única limitación que existe a la voluntad de las partes en cuanto a la naturaleza y clase de pactos, cláusulas y condiciones que pueden establecer. Vélez v. Izquierdo, 162 D.P.R. 88 (2004); S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, supra.; Unisys v. Ramallo Bros., 128 D.P.R. 842 (1991). KLAN200801523 18 Antes de entrar propiamente en el análisis de los contratos antes trascritos entendemos pertinente exponer ciertas normas, en materia de contratos de corretaje, expresadas por nuestro Tribunal Supremo en Meléndez Guzmán v. Berríos López, supra, allí expresó: Este Tribunal ha atendido controversias relativas al contrato de corretaje en varias ocasiones. Sobre ello, hemos señalado que el contrato de corretaje es uno de naturaleza sui generis, que a pesar de no estar regulado de forma expresa en nuestro Código Civil, está íntimamente relacionado al contrato de mandato y se rige por las disposiciones del Código Civil relativas a dicho tipo de contrato especial. Véase: Colegio Int. Sek PR, Int. V. Escriba, 135 D.P.R. 647 (1994); Dumont v. Inmobiliaria Estado, 113 D.P.R. 406 (1982); Torres v. Arbona, 72 D.P.R. 769 (1951). En ausencia de disposiciones expresas regulando el contrato de corretaje, en Dumont v. Inmobiliaria, ante, adoptamos lo expresado por Castán Tobeñas, op. Cit., pág. 567, a los efectos de que: [e]l contrato de corretaje se ha de regir por las normas establecidas por las partes […] y, en su defecto, como el Código Civil no lo regula en particular, habrá que suplir el vacío legal aplicando las disposiciones generales contenidas en los títulos I y II del libro IV del mismo Código […], los usos y costumbres propios de su naturaleza […] y, en cuanto en cada caso puedan ser oportunas, las reglas que le sean afines de aquellos contratos típicos con los que guarda íntima relación, como el mandato, la comisión mercantil y el arrendamiento de obras y servicios. (Énfasis suplido.) Véase Colegio Int. Sek PR, Int. V. Escriba, ante; R. Cintrón Perales, El contrato de corretaje de bienes raíces y de opción de compraventa de propiedades residenciales, 1ra Ed., San Juan, Ed. Situm, 2006, págs. 3-4. No obstante sus expresiones en torno a las analogías entre los contratos de corretaje y mandato, Castán Tobeñas también señala que aún cuando el contrato de corretaje se asemeja a los contratos de mandato y a los arrendamientos de obras y servicios, también posee características que le diferencian claramente. Castán Tobeñas, op. Cit., pág. 565. A modo de ejemplo, distinto al mandatario, el corredor no participa en la contratación ni funge como representante. Del mismo modo, a diferencia del arrendamiento de obras y servicios, el mediador o corredor no tiene derecho a la retribución si no se celebra el contrato que le fue encargado. J. Santos Briz y otros, Tratado de Derecho Civil: Teoría y Práctica, 1ra Ed., Barcelona, Ed. Bosch, 2003, pág. 462. Frecuentemente, la mediación y los contratos de corretaje también han sido comparados y discutidos de forma conjunta. Díez-Picazo resalta que el Código Civil no regula la prestación de servicios por parte de los KLAN200801523 19 mediadores o los corredores. Asimismo, ni el mediador ni el corredor fungen como representantes de otro. Además, ambos tienen el derecho a la retribución sólo cuando el contrato principal ha sido realizado. L. Díez-Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, 6ta Ed., Ed. Tecnos, Madrid, 1989, pág. 479; Véase J. Santos Briz, Derecho Civil: Teoría y Práctica, Ed. Revista de Derecho Privado, Madrid, T. IV, 1973, págs. 455-57; J Santos Briz, Tratado de Derecho Civil, op. Cit., págs. 461-62. En un intento de llenar la laguna jurídica existente en torno al contrato de corretaje, los tratadistas españoles lo han definido como aquel en cuya virtud una de las partes (corredor) se compromete a indicar a la otra (comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle de intermediario a esta conclusión, a cambio de una retribución, comúnmente llamada comisión. F. Puig Peña, Compendio de Derecho Civil Español, 3ra Ed., Madrid, Ed. Pirámides, 1976, pág. 210; Castán Tobeñas, op. Cit., pág. 563; J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil: Contratos en Particular, 2de Ed., Ed. Bosch, 1982, T. II, Vol. II, pág. 480; Díez-Picazo, Sistema de Derecho Civil, op. Cit., pág. 480. Dicho contrato ha sido descrito como uno atípico, innominado, principal, consensual y bilateral, a través del cual las partes se imponen obligaciones recíprocas basadas en la prestación de los servicios de corretaje. Puig Peña, op. Cit., págs. 211-12; Castán Tobeñas, op. Cit., pág. 566; Santos Briz, Tratado de Derecho Civil, op. Cit., pág. 462; Díez-Picazo, Sistema de Derecho Civil, op. Cit., pág. 480. Vélez Torres indica que en esencia, el corredor de bienes raíces se obliga, en virtud de un contrato de mandato, a gestionar clientes. Consecuentemente, en tanto el corredor tiene por ocupación el desempeño de servicios de la especie a que se refiere el mandato, se presume la obligación de retribuirlo bajo el Artículo 1602 de nuestro Código Civil, 31 L.P.R.A. §4423. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil, op. Cit., pág. 420. Surge de todo lo antes expuesto que el contrato de corretaje posee características que le asemejan al contrato de mandato, a la mediación y al arrendamiento de obras y servicios. Sin embargo, también retiene características particulares a su género que procuran una evaluación pormenorizada de las normas que le son de aplicación. De ahí que debemos analizar las diversas vertientes jurídicas que han sido desarrolladas en torno a cuál es el término prescriptivo para cobrar la comisión pactada en un contrato de corretaje. (Énfasis nuestro). En principio corresponde dejar meridianamente claro que tras un análisis de los contratos antes reseñados opinamos que los mismos fueron redactados libres de ambigüedad, por lo que su interpretación KLAN200801523 20 debe ser una literal en relación a la voluntad claramente expresada por las partes. Examinemos el contrato de corretaje suscrito por Chalets y CAREI. Luego de un mera lectura del acuerdo no cabe la menor duda que Chalets se obligó a pagar a CAREI el uno y un cuarto porciento (1.25%) del precio de venta por concepto de comisión el cual se pagaría una vez fuesen firmadas las correspondientes escrituras de Compraventa ante notario en cada caso. De la propia cláusula sexta del contrato se desprende dichos términos de forma clara. De esta forma, CAREI hubiese podido exigir el pago de las comisiones solamente si se hubiesen firmados las escrituras de compraventas. Dicho esto sólo resta determinar si el llamado “Contrato de Compraventa Sobre Propiedad Horizontal” es en realidad un contrato de compraventa o una promesa bilateral de compraventa. Al igual que el contrato de corretaje de los términos y cláusulas del mismo es de fácil comprobación la intención de las partes. Si prestamos atención a la cláusula tercera del “Contrato de Compraventa Sobre Propiedad Horizontal” podemos identificar que este acuerdo no es per se un contrato de compraventa obsérvese que el lenguaje del mismo establece que “[l]a vendedora en este acto se obliga y compromete a venderle al comprador y éste se obliga y compromete a comprar a la vendedora el apartamento objeto de este contrato”. Ciertamente dicho contrato es uno preparatorio que obliga a una de las partes a transferir a la otra, en el futuro, la titularidad del bien inmueble por un precio cierto. Por lo que de esta forma, las partes en dicho contrato no hacen otra cosa que otorgarse el derecho de reclamarse de forma recíproca el cumplimiento del contrato. Por ello, KLAN200801523 21 nos es imposible concluir que bajo los términos del llamado “Contrato de Compraventa Sobre Propiedad Horizontal” se efectúe propiamente un contrato de compraventa. Siendo esto así, de igual forma no podemos colegir que CAREI tenga derecho, bajo dicha vinculación, al cobro de las comisiones pactadas. Es decir de un análisis de los contratos CAREI hubiese tenido derecho al cobro de las comisiones solamente si se hubiesen otorgados las correspondientes escrituras de compraventa, sin embargo en el caso de epígrafe esto no ocurrió ya que el acuerdo nunca se llegó a concretar quedando el mismo en una mera promesa entre las partes. Ante esta realidad entendemos que los errores señalados por CAREI no fueron cometidos. Por último, es preciso señalar que en cuanto a las posibles retribuciones por otras razones que no fueran la suscripción de los contratos de promesa de compraventa el TPI, mediante su dictamen del 18 de agosto de 2008, estableció que adjudicaría dicha controversia posteriormente. IV. Por las razones antes esbozadas, se expide el auto de certiorari y se confirma el dictamen emitido por el TPI. Notifíquese. Lo pronunció y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal de Apelaciones. Lcda. María Elena Pérez Ortiz Secretaria del Tribunal de Apelaciones
Reference Info: Decision | Puerto Rico
© Javier Mendez | Attorney Advertising
Javier Mendez on:

References: Artículo 4
 artículo 1210
 artículo 1214
 Artículo 1233
sui generis
 Artículo 1602