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Timestamp: 2016-10-24 05:26:24+00:00

Document:
X.________, Beschwerdef�hrer, vertreten durch Rechtsanwalt Marcel Kummer,
Dienststelle Raumentwicklung, Wirtschaftsf�rderung und Geoinformation des Kantons Luzern, Bewilligungs- und Koordinationszentrale, Murbacherstrasse 21, 6002 Luzern.
X.________ ist Eigent�mer des direkt am See liegenden und mit einem Chalet �berbauten Grundst�cks Nr. 223 in der Gemeinde Weggis. Er beabsichtigt, das Chalet abzubrechen und an dessen Stelle ein neues Einfamilienhaus zu bauen. Auf ein entsprechendes Baugesuch von X.________ hin erteilte die Dienststelle Raumentwicklung, Wirtschaftsf�rderung und Geoinformation des Kantons Luzern (Dienststelle rawi) die raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung f�r das Bauvorhaben auf dem ausserhalb der Bauzone liegenden Grundst�ck. Am 5. November 2008 erteilte der Gemeinderat Weggis die Baubewilligung und wies gleichzeitig die von Y.________ sowie Z.________, beide Eigent�mer benachbarter Grundst�cke, erhobenen Einsprachen gegen das Bauprojekt ab.
Gegen die Entscheide des Gemeinderats Weggis und der Dienststelle rawi gelangten Y.________ und Z.________ am 3. Dezember 2008 gemeinsam an das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, welches mit Urteil vom 30. September 2009 auf die Beschwerde nicht eintrat, weil Y.________ und Z.________ nicht zur Beschwerde legitimiert seien. Eine von Y.________ und Z.________ dagegen erhobene Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten hiess das Bundesgericht gut (Urteil 1C_500/2009 vom 1. Februar 2010). Es hob das Urteil des Verwaltungsgerichts auf und wies die Angelegenheit zu neuer Beurteilung an dieses zur�ck.
Am 20. April 2010 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern die von Y.________ und Z.________ am 3. Dezember 2008 erhobene Beschwerde gut. Es stellte fest, dass das Bauvorhaben in der vorgesehenen Weise ausserhalb der Bauzone nicht bewilligt werden k�nne, und hob die Entscheide des Gemeinderats Weggis und der Dienststelle rawi auf.
Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 20. April 2010 hat X.________ Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung des Gemeinderats Weggis sowie die Bewilligung der Dienststelle rawi seien zu best�tigen.
Die Vorinstanz beantragt die Abweisung der Beschwerde. Y.________ und Z.________ beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat Weggis teilt mit, dass nach seiner Beurteilung mit dem geplanten Ersatzbau hinsichtlich des Aspekts der Eingliederung eine Verbesserung erzielt w�rde. Die Dienststelle rawi verzichtet unter Hinweis auf die Vorakten auf eine Stellungnahme. Das Bundesamt f�r Raumentwicklung (ARE) beantragt die Abweisung der Beschwerde.
Im weiteren Schriftenwechsel halten der Beschwerdef�hrer und die Beschwerdegegner an ihren Antr�gen fest.
Der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts ist ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid in einer �ffentlich-rechtlichen Angelegenheit (vgl. Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Der Beschwerdef�hrer ist als direkt Betroffener zur Beschwerde legitimiert (vgl. Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist auf die Beschwerde (vorbeh�ltlich rechtsgen�gender R�gen; Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.
Das Grundst�ck des Beschwerdef�hrers liegt gem�ss Zonenplan der Gemeinde Weggis im "�brigen Gebiet" und damit ausserhalb der Bauzone. Das geplante Bauprojekt entspricht somit unbestrittenerweise nicht dem Zweck der Nutzungszone, weshalb es nur unter den Voraussetzungen von Art. 24 ff. RPG (SR 700) bewilligt werden k�nnte (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG). W�hrend die Bewilligungsbeh�rden f�r das geplante Bauprojekt gest�tzt auf Art. 24c RPG die ersuchte Baubewilligung erteilt hatten, kam die Vorinstanz zum Schluss, dass das Bauvorhaben nicht bewilligt werden k�nne. Der Beschwerdef�hrer ist der Ansicht, die Vorinstanz habe damit Art. 24c RPG i.V.m. Art. 42 RPV (SR 700.1) verletzt.
3.1 Gem�ss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgem�ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grunds�tzlich gesch�tzt (Art. 24c Abs. 1 RPG). Art. 24c RPG ist anwendbar auf Bauten und Anlagen, die seinerzeit in �bereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder ge�ndert wurden, durch die nachtr�gliche �nderung von Erlassen oder Pl�nen jedoch zonenwidrig geworden sind (Art. 41 RPV). "Seinerzeit" erstellte Bauten und Anlagen sind in erster Linie solche, die vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden (BGE 129 II 396 E. 4.2.1 S. 398). Solche Bauten und Anlagen k�nnen mit Bewilligung der zust�ndigen Beh�rde erneuert, teilweise ge�ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtm�ssig erstellt oder ge�ndert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 2 RPG).
3.2 Der Bundesrat hat in Art. 42 RPV die zul�ssigen �nderungen im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG konkretisiert. Nach Art. 42 Abs. 1 RPV sind �nderungen zul�ssig, wenn die Identit�t der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Z�gen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zul�ssig. Ob die Identit�t der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist gem�ss Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV unter W�rdigung der gesamten Umst�nde zu beurteilen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 24 Abs. 2 aRPG, welche weiterhin anwendbar ist (vgl. BGE 127 II 215 E. 3b S. 219), ist darauf abzustellen, ob die �nderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss hinsichtlich Umfang, �usserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt werden und es d�rfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden (BGE 127 II 215 E. 3a S. 218 f. mit Hinweisen).
3.3 Die Identit�t der Baute ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn die Bruttogeschossfl�che innerhalb des bestehenden Geb�udevolumens um mehr als 60 Prozent erweitert wird (Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Ist eine Erweiterung innerhalb des bestehenden Geb�udevolumens nicht m�glich oder nicht zumutbar, so kann sie ausserhalb erfolgen. Die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall weder 30 Prozent der zonenwidrig genutzten Fl�che noch 100 m� �berschreiten, wobei die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Geb�udevolumens nur halb angerechnet werden (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV).
3.4 Nach Art. 42 Abs. 4 RPV darf ein Geb�ude wieder aufgebaut werden, wenn es im Zeitpunkt der Zerst�rung oder des Abbruchs noch bestimmungsgem�ss nutzbar war und an seiner Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Ein Wiederaufbau liegt vor, wenn anstelle einer abgebrochenen oder zerst�rten Baute oder Anlage eine neue errichtet wird. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss die neue Anlage dem alten Werk in Gr�sse und Nutzungsart ungef�hr entsprechen. Sie darf daher h�chstens eine teilweise �nderung mitumfassen (vgl. BGE 113 Ib 317 E. 3a). Art. 42 Abs. 4 RPV h�lt fest, dass das Geb�udevolumen nur so weit wieder aufgebaut werden darf, dass es die nach Art. 42 Abs. 3 RPV zul�ssigen Fl�chen umfassen kann, wobei Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV im Falle eines Wiederaufbaus nicht anwendbar ist.
Vorliegend soll ein bestehendes Geb�ude abgebrochen und wieder aufgebaut werden. Die Vorinstanz ging davon aus, dass das bestehende Wohnhaus urspr�nglich rechtm�ssig erstellt und durch die nachtr�gliche �nderung von Erlassen oder Pl�nen zonenwidrig geworden ist, was von den Verfahrensbeteiligten nicht bestritten wird. Auch wird nicht bestritten, dass das Geb�ude noch bestimmungsgem�ss nutzbar ist und an seiner Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Umstritten ist dagegen, ob mit der Realisierung des geplanten Bauprojekts die zonenwidrig genutzte Fl�che um mehr als 30 % erweitert w�rde, was nach dem Gesagten per se dazu f�hren w�rde, dass es sich nicht um einen nach Art. 24c Abs. 2 RPG zul�ssigen Wiederaufbau handelte. Umstritten ist konkret, ob ein bestehender offener Autounterstand auf dem Grundst�ck mit einer Grundfl�che von 21.6 m2 zur bestehenden nutzbaren Gesamtfl�che zu z�hlen ist oder nicht.
4.1 Die Vorinstanz stellte diesbez�glich zun�chst fest, dass sich auf dem Dach des auf zwei Seiten offenen Autounterstands ein eingeschossiger Geb�udeanbau befinde. Diese Konstruktion lasse den Autoabstellplatz als Element der gesamten Geb�udekonstruktion erkennen und nicht als isolierter, neben dem Wohngeb�ude stehender offener Autoeinstellplatz. Die Vorinstanz rechnete folglich die Fl�che des Autounterstands zur bestehenden nutzbaren Gesamtfl�che hinzu und kam zum Schluss, dass mit dem geplanten Bauprojekt die nutzbare Gesamtfl�che um 28.4 % erweitert w�rde. Damit werde die quantitative Grenze von 30 % gem�ss Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV gewahrt, wenn auch nur knapp. Gleicher Ansicht wie die Vorinstanz ist in diesem Punkt der Beschwerdef�hrer.
4.2 Die Beschwerdegegner wenden dagegen ein, der offene Autounterstand d�rfe nicht zur bestehenden nutzbaren Gesamtfl�che dazugerechnet werden, weil er von der Wohnung her nicht direkt erschlossen sei und keine direkte Verbindung zur zonenwidrig genutzten Geb�udefl�che bestehe. �berdies sei die Fl�che des Autounterstands gr�sser als der dar�ber liegende eingeschossige Geb�udeanbau, was die Vorinstanz nicht beachtet habe. Z�hle man die Fl�che des bestehenden Autounterstands nicht zur bestehenden nutzbaren Gesamtfl�che hinzu, f�hre die Realisierung des geplanten Bauprojekts zu einer Erweiterung der nutzbaren Gesamtfl�che von 40.69 %, womit die quantitative Grenze der zul�ssigen Fl�chenerweiterung �berschritten werde.
4.3 Das zur Stellungnahme eingeladene ARE �ussert sich dahingehend, dass offene Bauteile im Fl�chenvergleich nach Art. 42 Abs. 3 lit. a und b RPV nicht fix einberechnet werden, sondern nach sachgerechter Beurteilung im Einzelfall angemessen ber�cksichtigt werden sollen. Ausdr�cklich geregelt sei dies in seiner Vollzugsempfehlung zu Art. 24c RPG f�r neu geschaffene offene Bauteile. Das Gleiche m�sse aber auch f�r bestehende offene Bauteile gelten. Ansonsten w�rde der Ersatz einer zweiseitig offenen Fl�che durch einen geschlossenen Raum im Sinne der Fl�chenberechnung nach Art. 42 Abs. 3 lit. a und b RPV als neutral erscheinen, was nicht sachgerecht w�re. Im vorliegenden Fall w�re es nach Ansicht des ARE deshalb �berzeugender, die Fl�che des zweiseitig offenen Autounterstands nur zu einem im konkreten Fall festzulegenden Bruchteil (von vielleicht �) an die bestehende nutzbare Gesamtfl�che anzurechnen. Inhaltlich zum gleichen Resultat komme man, wenn man die Fl�che des bestehenden Autounterstands zwar voll mitber�cksichtigen, aber das Mass der zul�ssigen Erweiterung wegen des Umstands, dass der bisher offene Autounterstand in geschlossene Fl�chen �berf�hrt werden soll, angemessen reduzieren w�rde.
4.4 Wenn man entgegen der Empfehlung des ARE mit dem Beschwerdef�hrer und der Vorinstanz davon ausginge, dass die Fl�che des auf zwei Seiten offenen Autounterstands voll zur bestehenden nutzbaren Gesamtfl�che hinzuzurechnen w�re, w�rde die zonenwidrig genutzte Fl�che mit der Realisierung des geplanten Bauprojekts nach verbindlicher Feststellung der Vorinstanz um 69.9 m2 bzw. 28.4 % erweitert, was gem�ss Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV nicht per se dazu f�hren w�rde, dass eine Bewilligung nach Art. 24c Abs. 2 RPG nicht erteilt werden k�nnte. Die Erweiterung der zonenwidrig genutzten Fl�che w�re aber im Rahmen der von Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV verlangten W�rdigung der gesamten Umst�nde dennoch zu ber�cksichtigen. Kommen zu einer Erweiterung der zonenwidrig genutzten Fl�che (von weniger als 30 %) n�mlich noch weitere Umst�nde hinzu, welche die Identit�t der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung ver�ndern, ist die Erweiterung der zonenwidrig genutzten Fl�che bzw. das Mass dieser Erweiterung in die von Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV verlangte W�rdigung der gesamten Umst�nde einzubeziehen. Gleicher Ansicht ist im Ergebnis das ARE, wenn es unter Hinweis auf seine Vollzugsempfehlung zu Art. 24c RPG ausf�hrt, dass das Mass der zul�ssigen Erweiterung angemessen reduziert werden m�sse, wenn weitere, unter dem Aspekt der Wesensgleichheit massgebliche Aspekte der Identit�t einer Baute ver�ndert w�rden.
4.5 Wie nachfolgend aufzuzeigen ist, f�hrt vorliegend eine W�rdigung der gesamten Umst�nde - unabh�ngig davon, ob mit dem Wiederaufbau des Geb�udes eine Erweiterung der zonenwidrig genutzten Fl�che um nur 28.4 % oder mehr verbunden w�re - zum Ergebnis, dass mit der Realisierung des geplanten Bauprojekts die bestehende Baute nicht nur teilweise ge�ndert bzw. massvoll erweitert w�rde (vgl. E. 5.1-5.6). Es kann daher offen bleiben, ob die Fl�che des bestehenden auf zwei Seiten offenen Autounterstands nach Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV ganz, teilweise oder gar nicht zur bestehenden nutzbaren Gesamtfl�che zu z�hlen w�re. Immerhin kann festgehalten werden, dass, wenn man dem Vorschlag des ARE folgen und die Fl�che des bestehenden Autounterstands zu � ber�cksichtigen w�rde, daraus eine Erweiterung der nutzbaren Gesamtfl�che von 31.2 % resultierte, was dazu f�hren w�rde, dass es sich schon nach Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV nicht mehr um einen nach Art. 24c Abs. 2 RPG zul�ssigen Wiederaufbau handelte.
Die Vorinstanz erachtete die Voraussetzungen f�r die Erteilung einer Bewilligung nach Art. 24c Abs. 2 RPG als nicht erf�llt, weil die Identit�t der Baute unter W�rdigung der gesamten Umst�nde nicht im Wesentlichen gewahrt bleibe.
5.1 Die Vorinstanz f�hrte dazu aus, die Bauherrschaft habe zwar glaubhaft bekr�ftigt, dass die bisherige Nutzungsweise als Zweitwohnsitz bzw. Wochenend- oder Ferienhaus nicht bzw. nicht in raumordnungsrelevanter Weise ver�ndert werden solle, weshalb davon auszugehen sei, dass das projektierte Wohnhaus mit Bezug auf die Nutzungsweise die Identit�t wahre. Es m�sse aber auch das �ussere Erscheinungsbild des bestehenden und des geplanten Geb�udes gew�rdigt werden. Ein Ersatzbau im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG habe in gestalterischer Hinsicht in den wesentlichen Z�gen die Identit�t des vorbestehenden Bauk�rpers zu wahren. Der Ersatzbau habe sich in Bezug auf die Geb�udeform und das Volumen am Altbau zu orientieren.
Beim bestehenden Geb�ude handle es sich um ein Wohnhaus im traditionellen Chaletstil, welches �ber ein gemauertes Sockelgeschoss verf�ge und zwei holzverkleidete Vollgeschosse sowie ein Dachgeschoss aufweise, wobei das Dach ein typisches Sattel- bzw. Giebeldach sei. Die Architektur des vorgesehenen Neubaus lasse dagegen jeglichen Bezug zum Chaletstil vermissen. Das Bauprojekt pr�sentiere sich als ein modernes dreigeschossiges Einfamilienhaus mit einem Flachdach. Damit werde deutlich, dass ein Geb�ude geplant sei, das vom �usseren Erscheinungsbild her nicht auf die gleiche Stufe mit dem bestehenden Geb�ude gestellt werden k�nne, und dass das vorgesehene Bauvorhaben die Grenzen der Wesensgleichheit sprenge. Das vorgesehene Einfamilienhaus lasse wesentliche Eckwerte der Identit�t, die f�r einen zul�ssigen Ersatzbau ausserhalb der Bauzone unabdingbar seien, ausser Acht. Damit stehe fest, dass das Bauvorhaben in der vorgesehenen Weise ausserhalb der Bauzone nicht bewilligt werden k�nne, weshalb Einw�nde bez�glich der Eingliederung der geplanten Baute unbehelflich seien und sich Ausf�hrungen zu seitens der Bauherrschaft angeschnittenen weiteren baupolizeilichen Aspekten er�brigen w�rden.
5.2 Der Beschwerdef�hrer bezeichnet die Ausf�hrungen der Vorinstanz zur Wesensgleichheit als formalistisch, pauschal und im Ergebnis unzutreffend. Die Vorinstanz berufe sich in ihren Erl�uterungen zur Identit�t der bestehenden und der geplanten Baute auf eine zu enge Definition des Chaletstils. Durch die geplante Farbgestaltung erscheine auch der neue sichtbare Bauk�rper optisch als zweigeschossig mit einem dar�berliegenden dunklen Attikageschoss. Die Vorinstanz scheine zu einem wichtigen Teil auch auf die Baumaterialien und Detailgestaltung abzustellen, wenn es dem Neubau die Wesensgleichheit mit dem bestehenden Bau vollst�ndig abspreche. Angepasst werde zwar die Dachgestaltung. Dem Neubau die Wesensgleichheit allein aufgrund der Gestaltung des Daches abzusprechen widerspreche aber Art. 42 RPV, wonach eine Gesamtw�rdigung erforderlich sei. Weiter macht der Beschwerdef�hrer geltend, der geplante Neubau gliedere sich besser in die Umgebung ein. Verbesserungen gestalterischer Art seien zul�ssig. Das Identit�tserfordernis gehe nicht so weit, dass Verbesserungen �sthetischer Art verunm�glicht werden sollen. Die Eingliederung in die Umgebung sei ein wesentliches Element der �sthetik einer Baute. Die Vorinstanz habe deshalb den Aspekt der Eingliederung zu Unrecht nicht ber�cksichtigt und damit ihr Ermessen ungerechtfertigterweise an die Stelle des Ermessens der Baubewilligungsbeh�rden gesetzt.
5.3 F�r das ARE erscheint es vertretbar, bereits den Ersatz einer Baute im Chaletstil durch einen moderne Neubau an sich als Verletzung der Identit�t der Baute im Sinne von Art. 42 RPV zu betrachten. Aber selbst wenn man weniger weit gehen wolle, m�sse in diesem Wechsel des Stils zumindest eine Ver�nderung weiterer, unter dem Aspekt der Wesensgleichheit massgeblicher Aspekte der Identit�t gesehen werden, welche dazu f�hren m�sste, dass mit dem Wiederaufbau keine oder h�chstens eine geringf�gige Erweiterung der Fl�chen verbunden werden d�rfte.
5.4 Die Ausf�hrungen der Vorinstanz zum ver�nderten �usseren Erscheinungsbild bzw. zur Architektur und zu der damit verbundenen �nderung der Identit�t der bestehenden Baute erscheinen �berzeugend. Es wird daraus insbesondere ersichtlich, dass das geplante Bauprojekt bez�glich Geb�udeform, Stil und Gestaltung wesentlich vom bestehenden Geb�ude abweicht. Dies zeigt auch ein Vergleich der Illustrationen des bestehenden und des geplanten Geb�udes, welche den Vorakten zu entnehmen sind.
Was der Beschwerdef�hrer hinsichtlich des Identit�tserfordernisses vorbringt, vermag - soweit es sich dabei nicht ohnehin um nicht gen�gend begr�ndete R�gen an der Sachverhaltsdarstellung durch die Vorinstanz handelt (vgl. Art. 97 Abs. 1 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) - nicht zu �berzeugen. Die Vorinstanz hat ausgef�hrt, was sie unter einem typischen Chalet versteht, und dass bei einem Vergleich des bestehenden und des geplanten Geb�udes nur das bestehende die von ihr genannten Eigenschaften aufweise. Die Ausf�hrungen des Beschwerdef�hrers zur Definition des Begriffs des Chalets sind deshalb unbehelflich. Die neue Dachgestaltung bildete f�r die Beurteilung der �nderung der Identit�t der Baute durch die Vorinstanz sodann nur einen (allerdings wesentlichen) Aspekt. Wie der Beschwerdef�hrer selber einr�umt, unterscheidet sich die geplante Baute nicht nur bez�glich der Geb�udeform, sondern auch hinsichtlich des Geb�udevolumens, der Materialwahl und der Detailgestaltung von der bestehenden. Zu ber�cksichtigen ist im Hinblick auf das Identit�tserfordernis ausserdem - wie bereits erw�hnt - insbesondere auch der Umstand, dass die zonenwidrig nutzbare Gesamtfl�che mit der Realisierung des geplanten Bauprojekts um (mindestens) 69.9 m2 bzw. 28.4 % erweitert w�rde (vgl. E. 4.4).
5.5 Unbehelflich ist auch der Einwand des Beschwerdef�hrers, es handle sich bei den �nderungen um zul�ssige Verbesserungen gestalterischer Art. Art. 42 Abs. 1 RPV sieht zwar vor, dass Verbesserungen gestalterischer Art bei �nderungen an Bauten und Anlagen, auf welche Art. 24c Abs. 2 RPG anwendbar ist, zul�ssig sind. Entgegen der Ansicht des Beschwerdef�hrers l�sst sich mit dem Hinweis auf angebliche Verbesserungen gestalterischer Art aber eine derart wesentliche �nderung des Geb�udes wie im vorliegenden Fall, mit welcher �berdies eine Erweiterung der zonenwidrig nutzbaren Gesamtfl�che um (mindestens) 69.9 m2 bzw. 28.4 % verbunden w�re, von vornherein nicht rechtfertigen. Dies zumal damit der Rahmen von Art. 24c Abs. 2 RPG gesprengt w�rde, wonach bestehende Bauten und Anlagen, welche unter diese Bestimmung fallen, nur erneuert, teilweise ge�ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden k�nnen. Ob die bessere Eingliederung eines Geb�udes in die Umgebung in anderen F�llen unter gewissen Umst�nden als zul�ssige Verbesserung gestalterischer Art im Sinne von Art. 42 Abs. 1 RPV angesehen werden kann, kann vorliegend offen bleiben.
Weil der Hinweis des Beschwerdef�hrers auf angebliche Verbesserungen gestalterischer Art bzw. die Eingliederung der geplanten Baute in die Umgebung vorliegend nach dem Gesagten ohnehin nichts an der Bewilligungsf�higkeit des Bauprojekts nach Art. 24c Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 42 RPV zu �ndern vermag, sind auch seine Ausf�hrungen von vornherein unbehelflich, wonach die Beurteilung der �sthetik eines Bauwerks und seiner Dachgestaltung - namentlich im Zusammenhang mit der Eingliederung eines Geb�udes in die unmittelbare Umgebung - ein Ermessensentscheid darstelle, weshalb es befremde, dass die Vorinstanz sich mit ihrem Urteil �ber die entsprechende Beurteilung der Gemeinde Weggis und der Dienststelle rawi hinweggesetzt und ihr Ermessen unrechtm�ssigerweise an die Stelle des Ermessens der Baubewilligungsbeh�rden gesetzt habe.
5.6 Unter W�rdigung aller Umst�nde kann nicht gesagt werden, dass mit der Realisierung des geplanten Bauprojekts die Identit�t der bestehenden Baute im Wesentlichen gewahrt bleibe. Die mit dem Wiederaufbau verbundenen �nderungen sind bei einer Gesamtbetrachtung nicht von untergeordneter Natur, weshalb es sich nicht um einen zul�ssigen Wiederaufbau im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 42 RPV handelt. In der entsprechenden Schlussfolgerung der Vorinstanz, mit welcher das ARE gem�ss seiner Vernehmlassung an das Bundesgericht einverstanden ist, kann keine Bundesrechtswidrigkeit erblickt werden.
Der Beschwerdef�hrer bringt weiter vor, das Urteil der Vorinstanz befremde umso mehr, als das Dach des neuen Geb�udes auf ausdr�ckliche Empfehlung der Dienststelle rawi in der nun beanstandeten Weise projektiert worden sei. Es frage sich, weshalb ein Bauherr, der intensiv mit den Beh�rden zusammenarbeite, sich an deren Vorgaben halte und sein Bauprojekt mehrmals entsprechend anpasse, vor der Rechtsmittelinstanz mit seinem Vorhaben letztendlich unterliegen k�nne. Er sei davon ausgegangen, dass den Vorschl�gen der Dienststelle rawi als fachlich kompetente Beh�rde zu entsprechen sei.
Darin k�nnte eine sinngem�sse R�ge der Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben (Art. 9 BV) erblickt werden. Soweit der Beschwerdef�hrer eine solche R�ge im Hinblick auf Art. 106 Abs. 2 BGG �berhaupt gen�gend substanziiert begr�ndet und darauf einzutreten ist, vermag er damit nicht durchzudringen. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, haben die Baubewilligungsbeh�rden ihre Positionen, die sie nach der Darlegung des Beschwerdef�hrers w�hrend der Projektphase eingenommen hatten, nicht verlassen. Der Beschwerdef�hrer kann sich im Rechtsmittelverfahren gegen die Entscheide der Gemeinde Weggis und der Dienststelle rawi nicht erfolgreich darauf berufen, er habe gutgl�ubig auf die Richtigkeit der Entscheide der Baubewilligungsbeh�rden vertraut, mit der Folge, dass ein anderslautender Entscheid der Rechtsmittelbeh�rde eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben darstelle.
Es ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens tr�gt der Beschwerdef�hrer die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdef�hrer hat den Beschwerdegegnern f�r das bundesgerichtliche Verfahren eine angemessene Parteientsch�digung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Weggis, der Dienststelle Raumentwicklung, Wirtschaftsf�rderung und Geoinformation sowie dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, und dem Bundesamt f�r Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 82
 Art. 86
 Art. 90
 Art. 89
 Art. 42
 Art. 106
 Art. 24
 Art. 22
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 42
 Art. 24
 BGE 
 Art. 42
 BGE 
 Art. 42
 Art. 42
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 42
 Art. 97
 Art. 106
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 24
 Art. 42
 Art. 106