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Timestamp: 2019-07-15 22:07:09+00:00

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Tema 79. Publicidad Formal. Hipotecario Registros programa anterior.
Tema 79. Publicidad formal del Registro. Manifestaciones. Notas simples. Certificaciones: Sus clases y valor. Tratamiento profesional de la publicidad registral. Su conexión con el derecho a la intimidad. Idea de la reconstitución del Registro destruido.
Registros: tema 71
Notarías: tema 65
TEMA 79. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.
1.- PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO
2.- MANIFESTACIONES
3.- NOTAS SIMPLES
4.- CERTIFICACIONES: SUS CLASES Y VALOR
5.- TRATAMIENTO PROFESIONAL DE LA PUBLICIDAD FORMAL: SU CONEXIÓN CON EL DERECHO A LA INTIMIDAD
6.- IDEA DE LA RECONSTITUCIÓN DEL REGISTRO DESTRUIDO
El principio de publicidad registral tiene dos vertientes:
-Principio de publicidad material, que tiene por finalidad dar notoriedad a los derechos reales inmobiliarios y precisar los efectos que la ley confiere a esta publicidad, y que se concreta en los principios de legitimación y fe pública.
-y principio de publicidad formal, que se refiere a los modos o medios de dar notoriedad a las inscripciones, permitiendo y facilitando a los particulares el conocimiento del Registro.
Ambas vertientes están relacionadas, pues como decía Jerónimo González la publicidad material se hace efectiva a través de la publicidad formal.
El principio de publicidad formal se consagra en el artículo 221 LH “los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos”
De este artículo deduce Diez Picazo que nuestro sistema de publicidad formal no es absoluto, sino relativo o limitado a quienes tengan interés conocido, interés conocido a juicio del Registrador, como puntualiza el artículo 222 LH. El principal problema que suscita este precepto se refiere al concepto de interés “conocido”, que contrasta con la de interés “legítimo” que utilizaba la exposición de motivos de la LH de 1861. En la doctrina existen dos líneas interpretativas:
1 – Teoría amplia. La tesis más amplia estima que el simple hecho de acudir al Registro en demanda de información basta para que el interés del solicitante sea “conocido” por el registrador, que no podría negarse a proporcionar la información solicitada.
Se entiende que este es el criterio más conforme con la propia naturaleza y finalidad de la institución registral, que precisamente intenta evitar las situaciones de clandestinidad.
En la práctica, este concepto amplio de interés determinó la aparición de medios de información paralelos al registro, originando un tráfico de información ilegal y en ocasiones inexacto.
2 – Teoría restringida. La teoría más restringida entiende que los conceptos de interés legítimo y conocido no son contrapuestos, sino complementarios, aduciendo que:
El ejercicio de cualesquiera derechos siempre supone la presencia de un interés legítimo, como exigencia institucional
Y que es preciso que el interés sea conocido por el registrador, a efectos de determinar su legitimidad o ilegitimidad.
Así pues la calificación del interés es necesaria y corresponde al Registrador, en íntima conexión con el tratamiento profesional de la publicidad registral y el derecho a la intimidad que examinaremos luego. Este criterio se plasmó en dos Instrucciones, de 1.985 y 1.987, cuya doctrina fue recogida en la reforma reglamentaria de 4 de septiembre de 1998, que dio su actual redacción al art. 332 RH. (aunque esa redacción fue parcialmente anulada, como otros aspectos de la reforma, por la STS 31-enero-2001).
El Reglamento Hipotecario contiene supuestos en los que el interés conocido se presume:
– El artículo 332.5 RH presume interés legítimo en el solicitante de notas simples cuando se realice a efectos: Tributarios, de valoraciones inmobiliarias, o de otorgamiento de préstamos o créditos con garantía hipotecaria.
– Y el artículo 332.3 RH dispone que “Cuando el solicitante de la información no sea el directamente interesado, sino un encargado para ello, debe acreditar ante el Registrador el encargo recibido y la identificación de la persona o entidad en cuyo nombre actúa. No obstante, se presumen acreditados:
Los sujetos que desempeñen actividad profesional o empresarial relacionada con el tráfico inmobiliario, como entidades financieras, abogados, procuradores o graduados sociales
Y los detectives, siempre que expresen la causa de la consulta y ésta sea acorde con la finalidad del Registro.”
La presunción de interés legítimo no exime, por tanto, al solicitante de la necesidad de expresar la causa de la consulta y de que el Registrador lo califique.
También debemos tener en cuenta la presunción del interés, en el caso de manifestaciones telemáticas, de las autoridades públicas introducido por la Ley 24/05 que veremos a continuación.
En cuanto a los modos de hacer efectiva esta publicidad formal pasaremos a estudiar a continuación las manifestaciones, notas simples informativas y las certificaciones.
. Las resoluciones de 29 de julio y 3 de diciembre de 2010 y 26 febrero 2013, se ocupan de la calificación del interés por el registrador y fijan los siguientes parámetros:
Debe justificarse ante el registrador
Debe ser un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado y con las excepciones antes vistas.
Ha de ser directo o acreditar debidamente el encargo, con la excepción del artículo 332.3 RH.
Ha de ser legítimo. Es un concepto más amplio que el de interés directo, pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito, es decir, no contrario a derecho.
Ha de ser un interés patrimonial, es decir, que el que solicita la información tiene o espera tener una relación patrimonial para la cual el conocimiento que solicita resulta relevante.
La manifestación directa de los libros es uno de los medios tradicionales de realizar la publicidad formal, recogida ya desde la LH de 1861, que sólo permitía dos medios de publicidad: la manifestación directa y las certificaciones.
La generalización de la nota simple restringió la aplicación de la manifestación directa que, con la aparición de los libros de hojas móviles, fue contemplado cada vez con mayor desconfianza, ante el peligro de sustracción o deterioro de los libros. Así la DGR, ya en instrucción de 1985, señaló que la manifestación por exhibición quedaría reducida a casos excepcionales.
Este criterio restrictivo inspiró la reforma por la Ley de 13 de abril de 1998 del art. 222 LH.: “Los registradores pondrán de manifiesto los libros del registro en la parte necesaria a las personas que, a su juicio, tengan interés en consultarlos, sin sacar los libros de la oficina y con las precauciones convenientes para asegurar su conservación.”
De esta última regla, en combinación con la Instrucción de 17 de febrero de 1998 y el art. 332 RH., que establece el deber del Registrador de poner de manifiesto el contenido de los libros, pero prohibiendo el acceso directo a los mismos, parecía desprenderse la desaparición de la exhibición directa o física de los libros.
Sin embargo, la STS 31 enero 2001, que declara nulas muchas de las modificaciones hechas por el RD 1998, declara ser conforme a derecho el artículo 332 RH en sus apartados 1º y 2º, siempre que se interpreten de acuerdo con el artículo 222.1 LH, entiende que no se infringe el principio de jerarquía normativa si se interpreta el artículo 332 conforme al art. 222 LH y no se utiliza como un subterfugio para incumplir el deber que impone al Registrador de poner de manifiesto los libros del Registro y no meramente su contenido, así hoy en día se entiende que continúa vigente la exhibición directa de los libros.
Viene a confirmar esta vigencia de la manifestación de los libros la nueva redacción dada al artículo 222 LH apartados 10º y 11º por la Ley 24/05 de 18 de noviembre de Reformas para el impulso a la Productividad, según los cuales “La manifestación de los libros del Registro deberá hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos. Dicha manifestación implica el acceso telemático al contenido de los libros del Registro” “Reglamentariamente se concretará el procedimiento para autorizar la restricción del acceso a la información relativa a determinadas personas, comerciantes o fincas cuando ello venga impuesto por razón de la protección de la seguridad e integridad de las personas o de los bienes”
Sobre este acceso telemático la LH diferencia según quien sea el solicitante:
a) Tratándose de autoridades, empleados o funcionarios públicos: *Según el art. 222.10, si actúa por razón de su oficio y cargo, su interés se presume en atención a su condición y el acceso se realizará sin intermediación por parte del Registrador.
*Dicha autoridad, empleado o funcionario público deberá identificarse con su firma electrónica reconocida o por cualquier otro medio tecnológico que en el futuro la sustituya.
*Cuando el consultante sea un empleado o funcionario público, responderán éstos de que la consulta se efectúa amparada en el cumplimiento estricto de las funciones que respectivamente les atribuye la legislación vigente.
*El único caso en que es necesaria la intermediación del Registrador es cuando se trate del acceso al Índice de Personas.
*Incluso pueden acceder telemáticamente al Libro de Entrada (art. 248.2 LH)
b) Tratándose de otras personas, según se desprende del artículo 222 bis LH, añadido por la Ley 24/05, es necesaria la previa solicitud, y el Registrador decidirá sobre la misma.
*Las solicitudes de información se ajustarán a un modelo informático aprobado por la DGRN que debe contener los siguientes campos:
*identificación del solicitante, con nombre, apellidos, DNI, o denominación social y CIF, además de la dirección de correo electrónico a efectos de notificaciones. En todo caso es necesaria la firma electrónica reconocida del solicitante o su representante.
*interés legítimo en la información, si el registrador entendiera que no ha quedado acreditado de modo suficiente dicho interés legítimo podrá solicitar que se le complete éste.
*la finca, los derechos, libros o asientos a que se contrae la información, que se identificarán a través de cualquiera de sus titulares, datos registrales y referencia catastral. En el caso de que la consulta se refiera al Índice de Personas o al Libro de Incapacitados basta con citar a cualquiera de los titulares de las fincas o derechos.
*El Registrador debe notificar al solicitante en el plazo máximo de veinticuatro horas si autoriza o deniega el acceso, en este último caso de forma motivada.
En el caso de ser positiva, incorporará el código individual que permitirá el acceso a la página que reproduzca el contenido registral relativo a la finca solicitada. Este contenido registral, que se limitará a los asientos vigentes, se pondrá de manifiesto al interesado durante el plazo de veinticuatro horas desde la notificación accediendo al mismo.
Si el Registrador se negare injustificadamente a manifestar los libros del Registro se estará a lo dispuesto en el artículo 228 LH, que en lo relativo al recurso de queja por negativa del Registrador, tras la reforma por la Ley 24/05 sigue las pautas del recurso gubernativo.
*En todo caso las notificaciones entre el Registrador y el solicitante de información se realizarán en la dirección de correo electrónico que designe éste y deberán contar con la firma electrónica reconocida del Registrador.
en la Resolución de 14 de septiembre de 2012 y en la 1 de abril del 2013 la DGRN dispone que la exhibición de los libros. Ha de ser exclusivamente por medio de fotocopia de los asientos, fotocopia, que no podrá ser retirada por el interesado y cuyo contenido no podrá ser copiado. Además, la reproducción del libro debe ser, como recoge el art. 222.1 LH, en la parte necesaria (protección de datos personales) por lo que sólo debe comprender aquellos aspectos del folio que sean acordes con el interés alegado y debe excluir aquella información que no sea estrictamente patrimonial
La nota simple fue introducida por el RH. de 1946, que dio cobertura positiva a una práctica ya arraigada. Su regulación actual se recoge en los artículos. 222.5 LH y 332.5 RH.
El artículo 222.5 LH ha sido reformado por la Ley 24/05, y como novedades o precisiones que introduce esta reforma podemos señalar las siguientes:
.Se aclara su carácter puramente informativo no dando fe del contenido de los asientos.
.Se recoge la responsabilidad del Registrador por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición, no es sino uno de los supuestos que originan responsabilidad civil del Registrador, objeto de estudio en el tema correspondiente.
.Admite las notas simples literales y de extremos concretos.
Efectivamente, según la redacción anterior del art. 222.5 LH, todavía recogida en el art. 332.5 RH, la nota simple era un extracto sucinto del contenido de los asientos vigentes relativos a la finca objeto de manifestación. Ahora podremos hablar de distintas clases de notas, por su contenido:
Literales, si así lo solicita el interesado
Ya el art. 332.5 RH. permitía que la nota simple contuviese inserción literal si así lo requería el solicitante, pero estas notas literales, tenían un carácter excepcional y debían solicitarse de manera expresa.
Las notas simples literales plantean el problema de si pueden expedirse mediante fotocopia del asiento. Lo cierto es que aunque no se pueden decir que estén totalmente proscritas (la DG en Instrucciones de 5 febrero 1987, 29 octubre 1996 y 17 febrero 1998 calificó su empleo de excepcional) no puede ser utilizadas como medio normal de publicidad formal, ya que eso no sólo contravendría las Instrucciones de la DGRN sobre recuperación de los archivos y sobre publicidad formal (que obligan al Registrador a comprobar que las fotocopias no salen del Registro) sino que demostraría que no se califica el interés ni se vela por el cumplimiento de la normativa sobre datos de carácter personal.
En extracto, en este caso deberá reproducir según el art. 222.5 LH el contenido de los asientos vigentes relativo a la finca objeto de manifestación, donde conste, al menos, la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo, se harán constar, en todo caso, las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos.
Referida a extremos concretos solicitados por el interesado
Una modalidad específica de notas simples son las de información continuada, reguladas en los artículos 175 RN y 354 RH., redactados en 1994 y completados por la Instrucción de 2-Diciembre-1996.
– El Notario, antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de adquisición o constitución de derechos reales inmobiliarios, debe solicitar del R.P. la información correspondiente, mediante escrito que puede ser remitido por cualquier medio, incluido el fax y la remisión electrónica. No hay obligación de solicitar la información cuando se trate de actos de liberalidad, cuando el transmitente del bien o el constituyente del derecho sea una Entidad de Derecho Público, o cuando el interesado, por razones de urgencia, renuncie a ello.
– El Registrador, en los tres días hábiles siguientes, remitirá mediante fax la información solicitada, haciendo constar todas las solicitudes de información que, respecto de la misma finca, se hayan recibido de otros Notarios en los diez días naturales anteriores.
– Además, dentro de los nueve días naturales siguientes, el Registrador debe comunicar al notario, en el mismo día en que se produzca:
La presentación de cualesquiera títulos que afecten o puedan modificar la información inicial.
O el recibo de otras solicitudes de información relativas a la misma finca.
-Debemos hacer referencia al artículo 108 de la Ley 24/01 de Medidas fiscales, administrativas y de orden social, introducido por la Ley 24/05 que establece que el envío de cuanta notificación, calificación y comunicación deban dirigir los Registradores a los Notarios se realizará mediante los Sistemas de Información corporativos de cada organización debidamente conectados.
Procedimiento. En cuanto al procedimiento de expedición de las notas simples informativas, se caracteriza por:
– Rogación. La expedición de notas simples requiere solicitud escrita del interesado, incluso vía fax, quedando archivada en el registro de modo que pueda conocerse la persona del solicitante, su domicilio y el DNI durante tres años.
No obstante, según el Art. 19 bis.1 LH si la calificación es positiva y el estado registral de titularidad o cargas fuere discordante con el reflejado en el título, el Registrador librará nota simple informativa.
–Plazo. No se regula expresamente el plazo de expedición, pero debe aplicarse analógicamente el máximo de cuatro días por finca que rige para las certificaciones.
-Libre elección. Según el artículo 222.8 LH: Los interesados podrán elegir libremente Registrador a través del cual obtener la información registral relativa a cualquier finca, aunque no pertenezca a la demarcación de su Registro, siempre que deba expedirse mediante nota simple informativa o consista en información sobre el contenido del Índice General Informatizado de fincas y derechos.
–Medios electrónicos. La incorporación de las tecnologías de la información ha determinado importantes innovaciones en los modos de suministrar la publicidad formal y concretamente las notas simples informativas, y de ello se ha ocupado reiteradamente la DGRN
. La RDGRN 12 noviembre 1999 señala que la nota no debe cumplir los requisitos de firma electrónica avanzada, pudiendo incluso omitirse todo tipo de firma, ya que tienen un carácter meramente informativo.
. La RDGRN 10 abril 2000 sobre publicidad formal e instrumental a través de correo electrónico establece:
-la obligación de los Registradores de disponer de correo electrónico que permita la comunicación con cualquier interesado
-y la obligación del Colegio de crear una página Web en Internet que sirva de portal único para acceder al sistema de publicidad formal basado en los datos del Índice General Informatizado (objeto de estudio en otro tema) y que permita a través de cualquier Registrador: la localización registral de la finca y la obtención por el interesado de la publicidad formal a través del correo electrónico.
En todo caso, el registrador debe apreciar interés conocido en el solicitante; y el sistema debe dejar constancia de quien ha solicitado la información.
El Colegio ha dado cumplimiento a esta obligación configurando la consulta de los datos de los Registros de la Propiedad a través del sistema FLOTI (Fichero Localizador de Titularidades Inscritas) y del FLEI (Fichero Localizador de Entidades Inscritas). El FLOTI a diferencia del FLEI no es más que un sistema de petición de notas simples por internet, de manera que no existe una base de datos a la que se pueda acceder de inmediato y sin control del interés. Las consultas realizadas por los usuarios se dirigen a un fichero central en el cual figura el Registro en que se encuentra la información requerida, y que dirige la consulta a la base de datos correspondiente al Registro, el cual devuelve la información en tiempo real y completamente actualizada. La nota se expedirá a la dirección de correo electrónico designada por el interesado dentro de las veinticuatro horas siguientes a la solicitud.
Concepto. Según ROCA, las certificaciones son copias, transcripciones o traslados, literales o en relación del contenido del Registro, que constituyen el medio de acreditar fehacientemente la situación hipotecaria de las fincas y derechos.
a) Por el contenido. 223 L.H.:
– De los asientos de todas clases, relativos a bienes o personas que los interesados señalen.
– De asientos determinados que los mismos interesados señalen
– De no existir asientos de ninguna especie o de especie determinada.
– También pueden ser de asientos, que es la regla general o de los documentos archivados en el Registro, respecto de los cuales los Registradores puedan considerarse como sus archiveros naturales (Art. 342 RH).
b) Por el objeto, pueden ser de dominio o de cargas (Art. 235 L.H.).
c) Por el tiempo. Art. 224 LH, por un periodo fijo y señalado o por todo el transcurrido desde la instalación o reconstitución del Registro.
d) Por la forma de expedición. 232 L.H:
– Certificaciones literales.
– En relación, que expresarán todas las circunstancias necesarias para la validez de los asientos; las cargas que pesen sobre el inmueble o derecho inscrito, y cualquier otro punto que el interesado o el Registrador juzguen importante. Si no se expresa la clase, se entiende en relación.
e) Por sus peculiaridades, frente a las certificaciones ordinarias:
– La certificación con información continuada (Art. 354 R.H.). Se referirá a los asientos de presentación que afecten a la finca de que se trate y se practiquen desde la expedición de la certificación hasta los 30 días naturales siguientes.
– Certificación con informe del Registrador, que puede ser vinculante o no vinculante (Art. 355 RH).
* Este precepto ha sido parcialmente declarado nulo por la STS 31 I 2001, pues vulnera lo dispuesto en el Art. 253.3 LH que sólo permite pedir dictamen vinculante sobre los medios de subsanación, rectificación o convalidación en los supuestos de denegación o suspensión, ya que los dictámenes vinculantes no están amparados en el deber general de informar que a los Registradores impone el Art. 222.7 LH.
-Funcionario competente. La certificación es competencia exclusiva del Registrador. Art. 335 RH.
– Rogación. Art. 227 LH: Los Registradores expedirán certificaciones a instancia de quien, a su juicio, tenga interés conocido en averiguar el estado del inmueble o derecho real de que se trate, o en virtud de mandamiento judicial.
La certificación se expedirá, a elección del solicitante, en papel o en formato electrónico, en los términos que reglamentariamente se establezcan. Inexcusablemente con firma electrónica avanzada.
-Contenido de la solicitud. Art. 229 LH Las solicitudes de los interesados y los mandamientos de los Jueces o Tribunales en cuya virtud deban certificar los Registradores expresarán con toda claridad:
* La especie de certificación que con arreglo al Art. 223 se exija, indicando y si ha de ser literal o en relación
* Los datos e indicaciones que, según la especie de dicha certificación, basten para dar a conocer al Registrador los bienes o personas de que se trate.
* El período de tiempo a que la certificación deba contraerse.
– Constancia en el diario. Art. 416.3 RH Se presentará en el diario los documentos judiciales y administrativos para la expedición de certificaciones y las solicitudes de los particulares con la misma finalidad cuando la certificación expedida provoque algún asiento registral
* En los demás casos, dichas solicitudes podrán presentarse si los interesados lo solicitan o el Registrador lo estimare procedente.
– Forma. Art. 350 RH. Las certificaciones se extenderán en papel con el sello correspondiente, que podrá estar impreso, y sellado por el Colegio Nacional de Registradores, con arreglo a modelos y normas aprobados por la DG. En todo caso deben estar firmadas por el Registrador.
– Plazo Según el Art. 236 LH los Registradores expedirán las certificaciones que se les pidan en el plazo más breve posible, pero sin que éste pueda exceder nunca del correspondiente a CUATRO DIAS por cada finca, cuyas inscripciones, libertad o gravámenes, se trate de acreditar. Art. 237 LH transcurrido el término fijado en el Art. anterior, podrá el interesado, utilizar el recurso que concede el Art. 228, mencionado anteriormente.
– Art. 230: Las certificaciones se darán de los asientos de los libros de inscripciones. Cuando al tiempo de expedirlas existiere algún título pendiente de inscripción en el Registro que debiera comprenderse en la certificación pedida, y cuando se trate de acreditar la libertad de alguna finca, o la no existencia de algún derecho, el Registrador certificará también de los correspondientes asientos del Diario.
– Art 231: Salvo lo anterior, los Registradores no certificarán de los asientos del Diario con sus notas sino cuando el Juez o Tribunal lo mande o los interesados lo pidan expresamente.
En tales casos, habrá de advertirse su situación registral de pendencia, cancelación o incorporación al asiento principal.
– Art. 233 LH los Registradores, previo examen de los Libros, extenderán las certificaciones con relación únicamente a los bienes, personas y periodos designados en la solicitud o mandamiento, sin referir en ella más asientos ni circunstancias que los exigidos, salvo lo dispuesto en el p. 2º Art 230 y en el Art 234 pero sin omitir tampoco ninguno que pueda considerarse comprendido en los términos de dicho mandamiento o solicitud.
Valor de las certificaciones. ROCA destaca los siguientes aspectos:
– Como único medio de justificar la libertad o gravamen de los bienes. Art. 225 LH la libertad o gravamen de los bienes inmuebles o DRs sólo podrán acreditarse en perjuicio de tercero por medio de certificación del Registro.
– Como documento público. Así resulta del Art. 317.4 LEC.
-Su valor probatorio se regirá por las reglas de las copias de los documentos públicos y, especialmente, por el art. 1220 C.C.
-Según el Art. 226 LH: cuando las certificaciones no fueren conformes con los asientos de su referencia, se estará a lo que de éstos resulte, salvo la acción del perjudicado por ellas, para exigir la indemnización correspondiente al Registrador que haya cometido la falta.
La emisión de publicidad formal no es una tarea mecánica, ya que exige realizar previamente un tratamiento profesional de la información. No puede realizarse de modo ordinario mediante la reproducción literal de los asientos, ni servirse en masa. Debe de preceder a su emisión una labor de calificación mediante la cual el Registrador ha de decidir no sólo si la publicidad debe de ser emitida en el caso concreto, sino también su extensión.
El concepto de tratamiento profesional de la publicidad registral se ha convertido un eje básico de la moderna legislación sobre la materia. Procede, básicamente de las reformas de 13 abril 1998, 27 diciembre 2001 y 18 de noviembre de 2005, que afectan al texto del artículo 222 LH, el cual, en varios de sus apartados se refiere a él, incorporándose el art. 222 bis en 2005, para regular las solicitudes de información .
– Del apartado 2º del 222 se desprende que la manifestación, que debe realizar el Registrador, del contenido de los asientos registrales tendrá lugar mediante el tratamiento profesional de los mismos, de modo que sea efectiva la posibilidad de publicidad sin intermediación, asegurando, al mismo tiempo, la imposibilidad de su manipulación o televaciado.
– Del apartado 4º resulta que la obligación del Registrador al tratamiento profesional de la publicidad formal implica que la misma se exprese con claridad y sencillez, sin perjuicio de los supuestos legalmente previstos de certificaciones literales a instancia de autoridad judicial o administrativa o de cualquier interesado.
– El tratamiento profesional de la publicidad registral está íntimamente ligado con la facultad de asesoramiento reconocida a los Registradores en el artículo 222.7 LH. Los Registradores, en el ejercicio profesional de su función pública deberán informar a cualquier persona que lo solicite en materias relacionadas con el Registro. La información versará sobre los medios registrales más adecuados para el logro de los fines lícitos que se propongan quienes la soliciten
– El tratamiento profesional de la información a suministrar exige al Registrador la calificación del interés del solicitante de la información, con las salvedades relativas a autoridades públicas antes mencionadas. Y ello porque el Registro es público, pero para las finalidades para las que fue constituido, que son las de la institución registral, volcada en la seguridad del tráfico jurídico.
– Entre las razones por las que se puede solicitar la publicidad formal se encuentran: la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales (objeto, titularidad, limitaciones, representación,…).
– No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.
– No puede dar información en masa salvo las excepciones contempladas en la Instrucción de 17 de febrero de 1998 sobre principios generales de la Publicidad Firmal y actuación de los Registradores en las peticiones en masa. Entre las excepciones se encuentran los fines estadísticos, estudios sectoriales de las Administraciones Públicos o peticiones en desarrollo de Convenios de colaboración.
– El Registrador ha de valorar no sólo si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada y valorando el interés legítimo (y en su caso el encargo), sino también qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.
La necesidad del tratamiento profesional de la publicidad formal para excluir la publicidad indiscriminada de los datos registrales es consecuencia lógica de la legislación de protección de datos.
– La Constitución Española garantiza el derecho al honor a la intimidad personal y a la propia imagen en su artículo 18.
– El Art.222.6 LH señala que los Registradores, al calificar el contenido de los asientos registrales, informarán y velarán por el cumplimiento de las normas aplicables sobre protección de datos de carácter personal.
– El Art 332.6 RH, que también trataba sobre la materia, fue anulado por STS 12 diciembre 2000.
– En desarrollo del artículo 18 CE se promulgó la LO 5/92 de Tratamiento Automatizado de Datos de Carácter Personal que excluía de su ámbito de aplicación a los Registros de la Propiedad y Mercantiles, criterio que ha variado en la vigente LO 15/99, de 13 de diciembre de Protección de Datos de carácter Personal, en la que por exigencias comunitarias si se consideran incluidos los Registros.
– Esta Ley ha sido desarrollada, entre otros, por el Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre.
– También se ha firmado un Protocolo de Colaboración entre el Colegio de Registradores y la Agencia de Protección de Datos de fecha 20 de diciembre de 2002.
– Hay que advertir que esta protección va dirigida fundamentalmente a las personas físicas, que son quienes ostentan el derecho a la intimidad, no a la persona jurídica.
– Son numerosos los datos registrales que se pueden considerar “sensibles” (por ejemplo, la filiación sobre todo si es extramatrimonial o adoptiva, estado civil de separado o divorciado, motivos de querella que dan lugar a anotaciones preventivas etc)
La legislación de protección de datos supone la aplicación de las siguientes pautas, siguiendo los criterios dictados por la reciente resolución DGRN de 3 de diciembre de 2010:
– Los datos personales que consten en el Registro no podrán usarse para finalidades distintas de aquéllas para los que se hubiesen recogido
– El Registrador está obligado al tratamiento profesional de la publicidad formal, para poder excluir la manifestación de los datos carentes de trascendencia jurídica.
– Tan solo puede recoger aquellos datos que sean adecuados, pertinentes y no excesivos conforme a las finalidades para las que se hayan obtenido.
– La publicidad formal ha de expresar fielmente los datos contenidos en los asientos registrales, pero sin extenderse a más de lo que sea necesario para satisfacer el legítimo interés del solicitante.
– Respecto a asientos no vigentes, el Registrador debe extremar su celo en la acreditación del interés, utilizando un criterio muy restrictivo.
– También se ha de extremar el celo respecto a la solicitud de información sobre datos personales sin relevancia patrimonial, quedando bajo la responsabilidad del Registrador la atención de las consultas relativas a la publicidad de datos personales.
– Datos personales no son sólo los datos íntimos de la persona, sino a cualquier tipo de dato personal, sea íntimo o no, cuyo conocimiento o empleo por terceros pueda afectar a sus derechos, sean o no fundamentales. Entre ellos están los que identifiquen o permitan la identificación de la persona, pudiendo servir para la confección de su perfil ideológico, racial, sexual, económico o de cualquier otra índole, o que sirvan para cualquier otra utilidad que en determinadas circunstancias constituya una amenaza para el individuo. Piénsese en el domicilio, por ejemplo.
– Si las finalidades de la publicidad son las propias de la institución registral, no se requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes
– Los datos carentes de trascendencia jurídica sólo pueden ser cedidos con el consentimiento de su titular.
– El interesado tiene derecho de rectificación de los datos personales.
Se debe siempre de recordar que el Registrador es el responsable de los ficheros de datos de carácter personal obrantes en el Registro y que su nivel de protección es medio e incluso alto como en el caso del Libro de Incapacitados.
El artículo 238 LH se remite en cuanto a la reconstitución de registros a las leyes de 15 de agosto de 1873 y 5 de julio de 1938, que se completan con diferentes decretos y órdenes de 1938, 1940, 1941, 1943 y 1959.
Diligencias Previas. En caso de destrucción de los libros:
El juez delegado para la inspección hará una visita extraordinaria, levantando acta que refleje los libros que hayan sido destruidos, enviando copia de ella al Presidente del Tribunal Superior de Justicia y a la DGRN.
A la vista de tal acta, se decidirá si procede o no la reconstitución, fijando en caso afirmativo el día inicial del período legal de reconstitución.
La reconstitución será anunciada en el BOE y en BOP respectiva, así como, por medio de edictos, en los Ayuntamientos del Distrito.
Plazo Y Suspensión De Principios. El plazo de reconstitución será de un año, que la DGRN puede prorrogar por otro a petición del registrador.
Durante este período de reconstitución se produce la suspensión de los principios de prioridad, tracto, oponibilidad y fe pública y de todos los preceptos hipotecarios que se refieran a la falta de inscripción o anotación de un derecho.
Durante este plazo, el registrador debe enviar mensualmente a la DGR un estado relativo a los trabajos de reinscripción.
Rehabilitación Y Efectos. La rehabilitación de asientos puede producirse por diferentes vías:
1–Titulación ordinaria. Los medios que pudieran llamarse ordinarios son dos:
– Copia inscrita. La presentación de las mismas copias inscritas, que contengan nota de haber sido registradas.
– Segunda copia. Y, si no puede presentarse la copia inscrita, debe solicitarse del notario la expedición de segunda copia, que debe hacer constar que se expide para la reconstitución de asientos. Estas copias tienen dos requisitos:
Exigen que, en dicha copia o en otra escritura, se acredite la inscripción a favor del sujeto que en la escritura aparezca como transferente.
Y que se acompañe documento fehaciente que acredite haber estado inscrito el acto de que se trate. Si no se acompaña este documento, se permite la inscripción mediante declaración jurada, aunque la reinscripción se sujeta a las normas que luego diremos para las actas de notoriedad.
– Efectos. Las reglas de reinscripción son las siguientes:
Si se presentan títulos contradictorios relativos a la misma finca, prevalecerá el que tenga fecha más moderna, denegándose el despacho de los de fecha más antigua.
Si ya se hubiere practicado la reinscripción de un título y se presentan otros con nota de fecha posterior, se inscribirán a continuación del primero, aunque no exista relación inmediata de tracto.
2–Titulación supletoria. Como medios de titulación supletoria, se indica que:
Si los documentos originales o matrices se hubieren perdido, podrá obtenerse la inscripción mediante acta de notoriedad, tramitada de acuerdo con lo previsto en la ley.
En este caso, las inscripciones verificadas serán canceladas si se presenta copia inscrita cuya nota refleje fecha de inscripción posterior a la fecha de adquisición alegada en el acta. El mismo criterio rige para la inscripción de las segundas copias que acompañen declaración jurada de haber sido inscritas.
Funcionamiento Del Registro Durante La Reconstrucción La titulación común que se presente durante el período de reconstitución se inscribirá en la forma ordinaria. No obstante, existen dos reglas especiales:
– No podrá practicarse ninguna inmatriculación al amparo del art. 205, si bien en su lugar podrá tomarse anotación preventiva, que:
Se convertirá en inscripción una vez terminado el período de reconstitución
O será cancelada si, durante dicho plazo, se presenta cualquier título contradictorio con nota de haber sido inscrito o el acta de notoriedad que hemos mencionado.
– Por otra parte, los titulares de derechos limitados impuestos sobre fincas no reinscritas pueden solicitar anotación preventiva de su derecho e instar del dueño que solicite la reinscripción, de acuerdo con las reglas especiales sentadas en la Orden de 1940.
Fin De La Reconstitución. Una vez terminado el período de reconstitución:
Acaba también la suspensión de efectos de los principios hipotecarios.
Las hipotecas y demás derechos reales reinscritos conservarán el rango que tuvieron en el Registro destruido, cualquiera que hubiera sido el orden de reinscripción.
Los títulos que se presenten a reinscripción una vez transcurrido el período de reconstitución se sujetan a las reglas citadas, pero el asiento sólo producirá efectos desde su fecha.

References: artículo 221
 artículo 222
 artículo 332
 artículo 332
 artículo 332
 artículo 332
 artículo 222
 artículo 332
 artículo 222
 artículo 222
 artículo 228
 Resolución 
 artículo 222
 artículo 108
 artículo 222
 artículo 222
 artículo 222
 artículo 18
 artículo 18
 Real Decreto 
 resolución 
 artículo 238