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⭐ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN DE RIESGO DE CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN EN EL DOMINIO FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO FINANCIERO CAMPIGLIA & PILAY I
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María Rosa Alarcón Sánchez
1 ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN DE RIESGO DE CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN EN EL DOMINIO FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO FINANCIERO CAMPIGLIA & PILAY I Montevideo, abril de 2015 CARE Juncal 1437, esc Tel Página 1 de 232 INDICE Página SECCIÓN I. INTRODUCCIÓN 4 SECCIÓN II. EL FIDEICOMISO Y LOS CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN 6 SECCIÓN III. LA ADMINISTRACIÓN. EL FIDUCIARIO Y EL CONSTRUCTOR 8 SECCIÓN IV. EL ACTIVO SUBYACENTE 17 SECCIÓN V. EL ENTORNO 20 SECCION VI. CALIFICACIÓN DE RIESGO 22 ANEXO I. INFORME DE CONTINGENCIAS JURÍDICAS Página 2 de 233 SUMARIO Calificación Oferta Pública Certificados de Participación Denominación: Fideicomiso Financiero Campiglia & Pilay I Fiduciario: Pilay Uruguay AFISA. Constructor: (Campiglia Construcciones) representada por Tecnorel SA Activos del Fideicomiso: Aportes realizados por los Fideicomitentes A, los aportes realizados por los Fideicomitentes B, los inmuebles adquiridos, construcciones y todo otro activo adquirido por o producido por el FF. Calificadora de Riesgo: CARE Calificadora de Riesgo Calificación de Riesgo: BB (uy) Grado especulativo medio. Análisis jurídico de la calificación: Olivera Asociados Comité de Calificación Julio Preve-Martin Durán- Mayid Sader RESUMEN GENERAL CARE ha actualizado la calificación de los certificados de participación en el dominio fiduciario del Fideicomiso Financiero Campiglia y Pilay I manteniendo la misma en BB (uy). Esta calificación analiza el riesgo de los beneficiarios de lograr satisfacer, con los recursos del fideicomiso, su derecho a obtener la tenencia y ulterior propiedad de una unidad habitacional de las características establecidas en los contratos respectivos 1.La nota obtenida no representa una recomendación o una garantía de CARE para los inversores, y por tanto la calificación debe considerarse a los efectos de cualquier decisión como un punto de vista a considerar, entre otros. A modo de resumen, los aspectos salientes de esta actualización de la calificación, son: Vuelve a señalarse que se trata de una construcción financiera que desde el punto de vista jurídico, si bien ofrece las garantías necesarias, ha sido objetada en procedimientos pendientes de solución definitiva, tal como se apreció en el informe elaborado por el estudio Olivera Abogados que se adjuntó a la calificación y en su actualización que se adjunta a ésta (Anexo I). En tanto se dilucidan aquellos procedimientos, la calificación se realiza teniendo presente que el BCU a través de diversos pronunciamientos, pero en especial en Resolución de Directorio de fecha 14 de marzo de 2012, ratificó la autorización a Pilay Uruguay AFISA a funcionar como administradora de Fondos de Inversión, así como la inscripción en el Registro del Mercado de Valores a los Títulos de Deuda escriturales y los Certificados de Participación emitidos bajo el Fideicomiso Financiero Campiglia y Pilay I. Un negocio que desde el punto de vista económico ofrece adecuadas perspectivas de lograr el propósito del mismo, esto es obtener para los inversores la tenencia y ulterior propiedad de una unidad habitacional de las características establecidas en los contratos respectivos. Las adjudicaciones y entregas por encima de lo comprometido favorecen esta opinión. Esto ya se afirmaba en anteriores actualizaciones, no modificándose la opinión del Comité de Calificación. El proyecto posee una orientación clara desde el principio de su gestión hacia un determinado segmento del mercado. Esta orientación hacia el target definido en el contrato y el prospecto, es coincidente con el identificado como el de mayores oportunidades de negocio en el estudio sectorial elaborado por CARE oportunamente, y así se recoge en el plan de negocios. Esto sigue siendo así. En cuanto a las políticas públicas sectoriales, los indicios siguen siendo claros en cuanto a la consolidación de estímulos no distorsivos a la competencia, tanto a la oferta como a la demanda en ese segmento socioeconómico. 1 Esta actualización debe analizarse en conjunto con la calificación de mayo de 2012 y sus actualizaciones, en Página 3 de 234 SECCIÓN I. INTRODUCCIÓN 1. Alcance y marco conceptual de la calificación CARE Calificadora de Riesgo ha sido contratada para actualizar nuevamente la calificación de los certificados de participación en el dominio fiduciario del fideicomiso financiero denominado Fideicomiso Financiero Campiglia y Pilay I. La calificación de riesgo supone la expresión de un punto de vista especializado por parte de una empresa autorizada a ese propósito por el Banco Central del Uruguay (BCU), que realiza la supervisión y control del sistema financiero, del mercado de valores, así como de las calificadoras de riesgo. La nota obtenida no representa no obstante una recomendación o una garantía de CARE para los inversores, y por tanto la calificación debe considerarse a los efectos de cualquier decisión como un punto de vista a considerar, entre otros. CARE no audita ni verifica la exactitud de la información presentada, la que sin embargo procede de fuentes confiables a su juicio. El marco conceptual de esta calificación supone un ejercicio prospectivo por el cual se confiere una nota que califica el desempeño esperado del fideicomiso, en su capacidad de satisfacer en el tiempo, conforme al plan de negocios que la administración está mandatada a realizar, el derecho de los fideicomitentes B a obtener la tenencia y ulterior propiedad de una unidad habitacional de las características establecidas en los contratos respectivos. En definitiva la nota seguirá, entre otros criterios, el cumplimiento del proyecto y el alcance de objetivos constructivos y de adjudicaciones que se juzguen aceptables en ocasión de cada recalificación, teniendo presente en particular los informes semestrales de auditoría de gestión encomendados por el BCU. No obstante se han incorporado, al igual que en ocasiones anteriores, algunos análisis comparativos con otras inversiones. CARE Calificadora de Riesgo es una calificadora con registros y manuales aprobados por el Banco Central del Uruguay con fecha 3 de abril de Califica conforme a su metodología oportunamente aprobada por dicha autoridad, seleccionando los profesionales necesarios para integrar en cada caso el comité de calificación, el que juzga en función de sus manuales. Estos, su código de ética, registros y antecedentes se encuentran disponibles en el sitio web: así como en el del regulador: El comité de calificación estuvo integrado por el Cr. Martín Durán Martínez, por el Ec. Mayid Sader Neffa y por el Ing. Julio Preve. 2 Asimismo CARE contrató nuevamente los servicios del estudio jurídico Olivera Abogados, cuyo informe se adjunta, (Anexo I). 1. Antecedentes generales Con ocasión de la calificación (véase) se recogieron los antecedentes del proyecto y de las empresas involucradas. Se reiteran aquí los elementos principales de aquél. Los llamados fideicomitentes A integraron dinero al fideicomiso adquiriendo los Títulos de Deuda los que vienen siendo pagados según cronograma previsto. Los llamados fideicomitentes B son quienes integran cuotas al fideicomiso adquiriendo certificados de participación. Entre estos se distinguen cuatro tipos: el fideicomitente B, que integra cuotas al fideicomiso y adquiere los certificados de participación; el 2 La calificación otorgada puede estar sujeta a modificación en cualquier momento según se deriva de la metodología de trabajo de CARE Página 4 de 235 fideicomitente B beneficiado, que es el que ha resultado ganador en los actos de asignación de unidades y aun no tiene la tenencia del bien; fideicomitente B simple tenedor, que ha recibido la tenencia del bien asignado y construido; y el fideicomitente B adjudicado a quien se le ha transmitido el dominio del bien que mantenía en tenencia. Administración a cargo de Pilay Uruguay AFISA, una compañía con habilidad en este tipo de operaciones demostrada en Argentina, con participación en la operación constructiva de una empresa de reconocida trayectoria en el país. Estructuración de una opción de inversión a largo plazo, que supera los análisis jurídicos, ya que ha logrado la conformidad de todas las partes involucradas para que el fideicomiso exista válidamente y administre el patrimonio de afectación de acuerdo con el alcance dado en el contrato respectivo, y pueda ofrecer públicamente los valores que emite. No obstante circunstancialmente enfrenta la dificultad de acciones de nulidad pendientes de resolución definitiva. Construcción de hasta 5000 viviendas. La entrega de una propiedad de las características detalladas, en los plazos detallados. Una estimación de rentabilidades para el inversor, en base al comportamiento histórico de las principales variables que aunque no constituye el objeto del fideicomiso, de todas formas resulta aceptable aún en las metodologías e hipótesis manejadas. 2. Información analizada y procedimientos operativos La información adicional analizada en esta ocasión fue la siguiente: Informe de gestión de la empresa AUREN sobre el desempeño del fideicomiso al 31/5/2014 y 30/11/2014 (Informe de procedimientos de auditoría previamente acordados- PAPA). Estados Contables del Fiduciario al 31/12/14 auditados por AUREN. Estados contables del Fideicomiso auditados por AUREN al 31/12/14. Proyecciones financieras realizadas por el fiduciario Informe sobre proyección financiera prospectiva realizado por AUREN Nuevo informe jurídico (Anexo I). Página 5 de 236 SECCIÓN II. EL FIDEICOMISO Y LOS CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN Se ofrecen en oferta pública certificados de participación en el dominio fiduciario del Fideicomiso Financiero Campiglia &Pilay I, creado por contrato correspondiente de fideicomiso financiero. Este contrato, los certificados y los demás contratos citados se analizan en la presente sección. 1. Descripción general Denominación: Fideicomiso Financiero Campiglia y Pilay I. Fiduciario: Pilay Uruguay AFISA. Constructor: Campiglia Construcciones representado por Tecnorel SA. Entidad Representante: Bolsa de Valores de Montevideo. Títulos emitidos y a emitirse: Títulos de deuda y Certificados de participación. Activos del Fideicomiso: Son activos del Fideicomiso: los aportes realizados por los denominados Fideicomitentes A; los aportes realizados por los Fideicomitentes B; los inmuebles adquiridos con dichos fondos; los edificios, casas construidas y/o todo bien adquirido o producido con los fondos mencionados. Moneda de los CP: Pesos uruguayos. Importe de la Emisión: Hasta U$S los Títulos de Deuda y hasta $ reajustables los Certificados de Participación. Calificadora de Riesgo: CARE Calificadora de Riesgo Calificación de Riesgo de los certificados de participación): BB (uy), Grado especulativo medio 2. El análisis jurídico El análisis jurídico que compuso la calificación original, recorrió un amplio espectro de contingencias (véase Anexo I de la calificación) que se pueden resumir en las conclusiones de aquel informe. Textualmente: 1. El Fideicomiso Financiero cuenta a la fecha con la aprobación del BCU y la conclusión afirmativa del MEF, respecto a que tal modalidad no constituye un grupo de ahorro previo sujeto a la normativa de intermediación financiera. 2. La estructura jurídica cuenta con el respaldo técnico del BCU, quien instruyó a Pilay AFISA a transformar el fideicomiso original en un Fideicomiso Financiero, y por tanto el BCU ha ejercido sobre el mismo y sus operadores, los poderes de supervisión y control que tiene sobre todo emisor de valores en régimen de oferta pública. 3. El Fideicomiso Financiero ha logrado la conformidad de todas las partes involucradas para que el mismo exista válidamente y administre el patrimonio de afectación de acuerdo con el alcance dado en el contrato de fideicomiso, y pueda ofrecer públicamente los valores que emite. 4. Sin embargo, a la fecha se encuentran iniciados varias acciones de nulidad contra las resoluciones adoptadas por el BCU y el propio MEF relacionadas con el proceso de inscripción del Fideicomiso Financiero y Pilay AFISA en el registro de valores del BCU, lo cual impide afirmar que la referida estructura se encuentra a resguardo de eventuales contingencias jurídicas. Tales incertidumbres podrán ser disipadas una Página 6 de 237 vez que se culminen los procesos jurisdiccionales iniciados ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo. Al igual que en las anteriores recalificaciones se volvió a contratar al estudio jurídico Olivera Abogados para verificar si alguna de sus opiniones podía modificarse en el tiempo transcurrido, (véanse Anexo 1 y correspondientes de calificaciones anteriores). De los mencionados informes se desprendió que no existían motivos para variar la opinión original. A continuación se extrae del último informe lo siguiente: En función del estado de los procesos y dado los importantes y respetables argumentos y defensas jurídicas que las partes involucradas han vertido en los mismos, que aún se encuentran pendiente de resolución por parte de los órganos jurisdiccionales, entendemos que no existen elementos para modificar la opinión y conclusiones vertidas en nuestro informe inicial del pasado 22 de mayo de Riesgos considerados Riesgo jurídico de estructura. Comprende el análisis de la eventualidad de incumplimientos en el pago a los beneficiarios, derivado de defectos en la estructura jurídica por no cumplir con alguna norma vigente, así como eventualmente por la aplicación de sentencias judiciales derivadas de demandas de posibles perjudicados por la creación oportunamente descrita. Pese a que la construcción jurídica reúne las condiciones necesarias, los juicios en trámite no permiten descartar por completo la eventualidad de sentencias desfavorables al fideicomiso. Visto los informes antes mencionados se concluye que el riesgo jurídico de estructura se considera moderado. Riesgo por iliquidez. La posibilidad de salir de los títulos ante eventuales situaciones de stress constituye un atributo favorable del papel. Los certificados se han diseñado para ser líquidos, dentro de lo relativo al mercado uruguayo. Adicionalmente existe un procedimiento en el que se involucra la fiduciaria para poder salir de los mismos. No obstante este proceso no es instantáneo, puede llevar un tiempo difícil de determinar y en algunos casos podría ocasionar una pérdida de parte del capital invertido. El riesgo es moderado, medio. Página 7 de 238 SECCIÓN III. LA ADMINISTRACIÓN. EL FIDUCIARIO Y EL CONSTRUCTOR Las características de la emisión hacen necesario analizar dos empresas administradoras: Pilay Uruguay AFISA administradora de fondos de inversión, en su condición de emisora y fiduciaria del fideicomiso financiero, y Campiglia Construcciones representada por Tecnorel S.A. en su capacidad de realizar las construcciones necesarias, y gestionar los proyectos constructivos. Ambas componen el contrato de fideicomiso. 1. Pilay Uruguay AFISA Administradora de Fondos de Inversión Se trata en este caso de evaluar la capacidad de gestionar, y de administrar un patrimonio, para lograr el cumplimiento de las obligaciones de administración que se establecen en el contrato de fideicomiso. Integra este análisis el ajuste de Pilay Uruguay Administradora de Fondos de Inversión S.A. a las disposiciones jurídicas vigentes. Pilay Uruguay AFISA es una empresa uruguaya creada para administrar este fideicomiso, en consecuencia no dispone de otros antecedentes. Por eso fue necesario analizar el historial de quienes integran dicha firma. Pilay Uruguay AFISA comercializa en Uruguay el denominado Sistema Pilay creado por la empresa Pilay S.A en la ciudad de Santa Fe, Argentina, en Consolidada la plaza de Santa Fe en 1988 el Sistema Pilay fue lanzado en la ciudad de Rosario mediante una alianza estratégica con Bauen Arquitectura SRL (una empresa constructora local de reconocido prestigio). En 2006, Pilay S.A. celebró con Grif S.A. empresa integrante del Grupo Regam, una unión de empresas para el desarrollo del producto en la Provincia de Córdoba. En Argentina, al 31/12/2014 el Sistema Pilay ha construido y entregado unidades distribuidas en las ciudades de Santa Fé, Rosario y Córdoba. Posteriormente el Sistema Pilay se instala en Paraguay donde en 2014 ha logrado un ritmo de ventas de unos 70 contratos mensuales habiendo colocado a la fecha más de Vale decir que se trata de una firma que ha logrado imponer un sistema de ventas de unidades habitacionales exitoso y de creciente prestigio en la región. En nuestro país, además, y por disposición del BCU, el sistema tomó la forma de Fideicomiso Financiero por lo cual en su calidad de administradora de este Fideicomiso cuenta como su principal ingreso los honorarios pactados en el contrato respectivo. En los siguientes cuadros se exponen en forma resumida sus estados de situación patrimonial y de resultados para los tres últimos ejercicios, los que cuentan con el correspondiente informe de auditoría independiente. Página 8 de 239 Cuadro 1: Fiduciaria Pilay Uruguay AFISA Estado de Situacion Patrimonial En miles de $ 31-dic dic dic-12 Activo Disponibilidades Creditos por Ventas Otros Creditos Total Activo Corriente Activo no Corriente Pasivo Pasivo Corriente Patrimonio Capital Integrado Ajustes y/o Reservas Resultados Acumulados Total Pasivo y Patrimonio Razón Corriente 2,46 1,24 1,49 Fuente: EE.CC FF Pilay AFISA Cuadro 2: Fiduciaria Pilay Uruguay AFISA Estado de Resultados En miles de $ 31-dic dic dic-12 Ingresos Operativos Resultado Bruto Gastos de adm y ventas (1.281) (1.154) (1.269) Resultados diversos (729) (708) (330) Resultados Operativos Resultados financieros Impuesto a la renta (1.579) (335) (518) Resultado Neto Fuente: EE.CC FF Pilay AFISA Como se puede apreciar en los cuadros anteriores, el patrimonio de la sociedad está conformado básicamente por el capital integrado por los accionistas y los resultados acumulados como consecuencia de sus ingresos por honorarios de administración. Se desprende que Pilay Afisa mantiene una sólida posición destacándose su alta liquidez expresada a través de la Razón Corriente (Activo Corriente/Pasivo Corriente) y su situación patrimonial, siempre creciente en la serie de ejercicios analizada. Esto demuestra, además, el alto compromiso de sus directores con el proyecto ya que se infiere que el incremento patrimonial se debe fundamentalmente a la acumulación de resultados que no se distribuyen. Por otra parte se informa que el Directorio de la empresa no ha recibido remuneración alguna en el período culminado el 31 de diciembre de 2014 ni mantiene saldos de ningún tipo con la firma. El BCU, con fecha 13 de Julio de 2011 comunicó a la fiduciaria la obligación de presentar semestralmente auditoría de gestión informando por lo menos los siguientes puntos: Monto de los CP emitidos en el semestre en cada uno de los tramos y su concordancia con los Registros de Pilay Uruguay Afisa como Entidad Registrante. Cantidad de Fideicomitentes B que se encuentren al día con sus obligaciones. Página 9 de 2310 Grado de cumplimiento del ritmo constructivo en el semestre en comparación con lo programado según contrato de la empresa constructora. Grado de cumplimiento de las adjudicaciones de soluciones habitacionales en comparación con lo programado y explicitado en el contrato de fideicomiso. Verificación de los reajustes del valor de las cuotas en el semestre, de acuerdo a los índices establecidos en el contrato de fideicomiso. En este sentido, se dio cumplimiento a tal exigencia con el denominado Informe de Procedimientos de Auditoría Previamente Acordados (PAPA) elaborado por la firma de auditoría independiente AUREN. Para esta actualización, se contó con los Informes al 31 de mayo y 30 de noviembre de 2014 que suministran información comentada en otras secciones. 2. La empresa constructora Se trata en este caso de la evaluación acerca de su capacidad de ejecutar el proyecto constructivo. Como se ha señalado un punto crucial de la calificación lo constituye la evaluación de la capacidad de gerenciamiento del proyecto que motiva la emisión, el cual se refuerza con la presencia de figuras de prestigio en el negocio en Uruguay. Tecnorel S.A. es una sociedad con acciones al portador cuyo Presidente es el Ing. Eduardo Campiglia, fundador y principal de Campiglia Construcciones. Integran el Directorio además, Germán Campiglia y Álvaro Piña. Con ocasión de la calificación, se describió la trayectoria de esta empresa, ampliamente satisfactoria para los fines de este fideicomiso. Como queda dicho, quien construye en cada caso es Campiglia construcciones y lo hace a través de distintas figuras jurídicas por lo que la situación patrimonial de Tecnorel SA no es relevante acerca de la capacidad constructiva del grupo. En tal sentido, el edificio E-Tower se construye a través de otra sociedad, Dafewor S.A. que tiene como presidente al Sr. Eduardo Campiglia y como vicepresidente al Sr. Germán Campiglia. En definitiva, en este punto importa conocer la trayectoria de Campiglia y no la de cada una de las sociedades que utiliza para construir. Actualmente Campiglia mantiene varios proyectos en construcción como se puede ver en su página web 3. Información sobre el Fideicomiso En fecha 24 de agosto de 2009, las firmas Pilay Uruguay S.A; Tecnorel S.A y los Sres. Germán Campiglia; Álvaro Piña y Javier Vigo Leguizamón celebran un contrato de fideicomiso de administración de acuerdo con las disposiciones de la Ley a la vez de prometer celebrar un contrato de arrendamiento de obras por el sistema de economía y administración regulado por el Código Civil. En octubre de 2010, a requerimiento del Banco Central del Uruguay, se transforma en Fideicomiso Financiero. El objeto del Fideicomiso Financiero Campiglia & Pilay I es la inversión en inmuebles y la construcción de edificios y casas, su consecuente división en propiedad horizontal (en el caso de los edificios) y la adjudicación de las unidades a los beneficiarios. Así se define el mismo en el prospecto y contrato de fideicomiso; se entiende por adquirir un inmueble la compra de un terreno y por la construcción del conjunto, la construcción de un edificio de apartamentos. Esta operación se repetirá tantas veces sea necesaria en función de los adherentes. También forma parte del objetivo, la adquisición (total o parcial) de edificios en construcción que cumplan con el perfil de vivienda descrita en el prospecto. Página 10 de 2311 Son activos subyacentes del Fideicomiso: los aportes realizados por los denominados Fideicomitentes A; los aportes realizados por los Fideicomitentes B; los inmuebles adquiridos con dichos fondos; los edificios y/o casas construidas y todo bien adquirido o producido con los fondos mencionados. En lo que refiere a los Fideicomitentes A, contra su aporte se emitieron Títulos de Deuda Serie 1 por U$S los que serán amortizados en 4 años, previo cumplimiento de los compromisos constructivos, con un interés de 5% anual, al 31 de diciembre de 2014, ya se han realizado las amortizaciones previstas, 10% y 20% en 2012 y 2013 respectivamente así como 20% en 2014; en consecuencia resta una cuota de 50% que vence el 28 de diciembre de Son Fideicomitentes A los Sres. Germán Campiglia; Alvaro Piña y Javier Vigo. Estos recursos fueron los fondos iniciales con que contó el Fideicomiso para comenzar a operar. Los Fideicomitentes B, son beneficiarios del mismo. Contra estos aportes el Fideicomiso emite Certificados de Participación Serie 1 por un monto total de hasta $ (diez mil setecientos cincuenta y siete millones ochocientos sesenta y cuatro mil ciento cincuenta y dos pesos uruguayos) en forma parcial según 9 tramos que identifican derechos y obligaciones diferentes en el Contrato de Fideicomiso y que se denominan de la siguiente manera: Cuadro 3: Certificados de Participación Monto a emitir Clase En pesos Certificados de participación S1B1CS Certificados de participación S1B1CE Certificados de participación S1B1CT Certificados de participación S1B1CA Certificados de participación S1B2CS Certificados de participación S1B2CE Certificados de participación S1B2CT Certificados de participación S1B2CA Certificados de participación S1BCMC Fuente: Campiglia Pilay Todos los valores precedentes (expuestos a valores originales en el cuadro 3) son reajustables de acuerdo a lo establecido en el Contrato de Fideicomiso (Sección 6.2.c) es decir, entre la paramétrica allí definida y el ICC (índice de la construcción) el que presente la variación mayor. Dicha nomenclatura responde a: S1B1CS/S1B2CS son los CP s que los fideicomitentes B se obligan a adquirir al momento de adherir al sistema según hayan optado por una vivienda de 1 o 2 dormitorios; S1B1CE/S1B2CE son los CP s que los adherentes se obligan a adquirir en número de 240 según opción de tamaño de vivienda (son las llamadas cuotas en espera); S1B1CT/S1B2CT son los CP s que los adherentes se obligan a adquirir en sustitución de los anteriores una vez que su vivienda ha sido construida y les sea entregada (son las denominadas cuotas de posesión o tenencia); S1B1CA/S1B2CA son los CP s que los adherentes se obligan a adquirir en los meses de enero y julio de cada año (total, 40 cada uno y se la denomina cuota aguinaldo); S1BCMC son los CP s que los adherentes que hayan requerido mejoras constructivas o una casa de mayor metraje se comprometen a adquirir. Página 11 de 2312 Al momento de realizar esta actualización se han tenido en cuenta los EE.CC. del Fideicomiso al 31 de diciembre de 2014 con informe de auditoría de la firma de auditores independientes AUREN. En el cuadro siguiente se exponen en forma resumida los principales rubros de los mencionados EE.CC para los tres últimos ejercicios: Cuadro 4: Estados de Situación Patrimonial del fideicomiso En miles de $ 31-dic dic dic-12 Activo Disponibilidades Otros Creditos Total Activo Corriente Activo no Corriente Inventarios Cuentas a cobrar Propiedades y equipos Pasivo Pasivo Corriente Pasivo no Corriente Patrimonio Certificados de Participacion Ajustes al patrimonio Resultados del Ejercicio y Acum. ( ) ( ) ( ) Total Pasivo y Patrimonio Fuente: CARE en base EE.CC Fideicomiso Campiglia Pilay Cuadro 5: Estados de Resultados del fideicomiso En miles de $ dic-12 Ingresos operativos Egresos operativos (61.382) (52.623) (50.964) Otros ing/egr Resultados financieros (4.516) (4.107) (3.210) Impuesto a la renta 293 (7.460) Resultado neto (63.524) (63.285) (50.771) Fuente: EE.CC fideicomiso Si bien el Sistema Pilay contempla fundamentalmente la adquisición de terrenos para luego construir edificios sobre los mismos, también prevé la posibilidad de adquirir edificios o partes de edificios en construcción. Es lo que ocurrió con las 20 unidades adquiridas, adjudicadas y ya entregadas correspondientes al edificio denominado Torreseis tal cual fuera informado en informes anteriores. Otro tanto ocurrió con el acuerdo de inversión firmado entre el Fideicomiso y Dafewor SA para la cofinanciación del edificio E-Tower en Malvín, ahora denominado Campiglia Pilay II, por el cual, el Fideicomiso financia 64 unidades. Dafewor SA es una empresa del grupo Campiglia. De acuerdo al informe PAPA al 30/11/14, esta obra tiene, en lo que respecta a la cuota parte perteneciente al Fideicomiso, un avance real de 61.79% en concordancia con el avance proyectado. Al 31/12/14 según EE.CC este avance se sitúa en % previéndose su finalización para el mes de junio de Página 12 de 2313 El aporte realizado para el cofinanciamiento de esta obra según EE.CC al 31/12/14 es de $ contra $ contabilizado en el rubro Adelanto de Obra en Construcción el año anterior. A la fecha de realización de este informe, prácticamente la totalidad de las 64 unidades de este edificio se han adjudicado. En el Cuadro 6 se exponen los CP s emitidos a diciembre de 2014 en valores nominales, su relación con el total a emitir previsto y su comparación con lo emitido a diciembre de 2013, según las diferentes clases. Cuadro 6: FF Campiglia Pilay Emisión de CP s Al 31/12/14 en miles de $ a valor nominal Clase Previsto Dic Dic % emitido Incremento S1B1CS ,72% 13,89% S1B1CE ,96% 38,44% S1B1CT ,75% 33,01% S1B1CA ,23% 41,57% S1B2CS ,28% 6,64% S1B2CE ,26% 29,81% S1B2CT ,18% 31,57% S1B2CA ,97% 34,57% S1BCMC ,02% 43,95% Totales ,20% 33,45% Fuente: CARE en base a EE.CC del fideicomiso Los CP s que cuentan con un 38.72% y 28.28% de emisión, representan la cuota suscripción para los dos tipos de vivienda que se abona una sola vez, mientras que los restantes responden a la clase de las cuotas espera, tenencia o mejoras. Esto es consistente con las etapas iníciales del fideicomiso. En la última columna se expone el incremento de emisión entre los dos últimos años a efectos de seguir su evolución. Como se ha indicado, los valores se expresan a valor nominal, de acuerdo a lo establecido en el contrato de Fideicomiso en la Sección IV, cláusula 6.2, corresponde su reajuste como consecuencia de la diferencia entre el valor de las cuotas al momento de la emisión y el valor nominal del certificado de participación correspondiente. Dicho reajuste se expone en el siguiente cuadro. Cuadro 7: Valores emitidos en miles de $ En valor nominal y ajuste al 31/12/14 Clase Nominal Ajuste Total S1B1CS S1B1CE S1B1CT S1B1CA S1B2CS S1B2CE S1B2CT S1B2CA S1BCMC Totales Fuente: CARE en base EE.CC fideicomiso Página 13 de 2314 En cuanto a los Fideicomitentes A, se da cuenta que al haberse cumplido los compromisos constructivos previstos, en diciembre de 2014 se amortizó la tercera cuota (20%) en consecuencia, resta amortizar una cuota de 50% del total emitido (u$s ) cuyo vencimiento es el 28 de diciembre de No se realizan previsiones por deudores incobrables porque la gerencia considera que es una posibilidad casi inexistente. Cabe decir que el no pago de la cuota no implica en este caso una pérdida para el fideicomiso ya que ese contrato se puede traspasar. En cuanto a los resultados corresponde decir que es requisito previo para el logro del objetivo final incurrir en gastos tales como promoción, constitución y administración del fideicomiso, gastos todos contemplados en los aportes de los fideicomitentes B. El fideicomiso optó por exponer las erogaciones como gastos de cada ejercicio económico en que se producen. Por esta razón, el fideicomiso tendrá mientras se mantenga esta política contable, resultados negativos los que se irán revirtiendo a medida que dichos fideicomitentes vayan cancelando los aportes que se obligan a realizar por contrato de fideicomiso. 4. Auditoría de gestión El fideicomiso está obligado por el BCU a presentar informe de auditoría externa de gestión. A esos efectos, ha contratado a la firma AUREN de origen español pero con presencia en muchos países del mundo. En Uruguay, cuenta con un plantel de 120 profesionales y en todo el mundo con Ya se han comentado algunos aspectos del informe PAPA producido por AUREN al 30/11/14. Uno de los objetivos del informe es determinar el grado de cumplimiento de la adjudicación de viviendas en relación al compromiso que se deriva de los contratos respectivos. En tal sentido, el informe concluye, una vez más, que el Fideicomiso ha entregado más unidades de las que le correspondía. En efecto, al 30/11/14, de acuerdo a las condiciones establecidas para ser adjudicatario, correspondía haber adjudicado 14 unidades a los beneficiarios del Grupo UJ (departamentos de 1 dormitorio) sin embargo, se adjudicaron 35 unidades, de las cuales 9 fueron en el último año. Mientras que para el Grupo UV (departamentos de 2 dormitorios) también hubiera correspondido adjudicar 14 unidades y se entregaron 41 de las cuales 11 correspondieron al último año. En total entonces se llevan adjudicadas 76 unidades entre ambos grupos, 20 de las cuales corresponden al edificio Torreseis (ya entregadas) y las 56 restantes corresponden al edificio E-Tower, en Malvín (en construcción y ahora denominado Edificio Campiglia Pilay II). En consecuencia, restaban a esa fecha adjudicar tan solo 8 unidades de dicho edificio. Consultada la gerencia manifestó que tienen en vista tres terrenos y se espera concretar la compra de al menos uno de ellos en el primer semestre de 2015 para comenzar a construir un edificio propio en el correr del segundo semestre del corriente año. Según proyecciones, se espera adjudicar unas 118 unidades en construcción en lo que resta del año 2015 y En tal sentido, se informa que se ha fortalecido la fuerza de venta del sistema para salir al mercado en forma más agresiva trazándose como objetivo alcanzar un ritmo de ventas de unos 50 contratos mensuales. En relación a las proyecciones las mismas fueron objeto de un análisis prospectivo por parte de AUREN quien informó que no tiene elementos como para controvertir lo sostenido por la fiduciaria aún admitiendo que dado el tiempo proyectado no hay forma de afirmar que no podrían producirse desvíos de entidad. CARE comparte esta opinión. Página 14 de 2315 Un resumen del estado actual de los contratos y su evolución se presenta en el cuadro siguiente: Cuadro 8: evolución de Fideicomitentes B y contratos según categorías Concepto 31/12/ /6/13 30/11/13 31/5/14 30/11/14 Fideicomitentes B Contratos Fideicomitentes B activos Contratos activos Fideicomitentes al día Contratos al día Fuente: Informes PAPA La Gerencia de la empresa entiende por contrato (y fideicomitente) activo aquel que se encuentre al día con la cuota o que han comunicado la imposibilidad de efectuar aportes por cierto período de tiempo pero que no han hecho una declaración explícita de renuncia al sistema. Por contrato o fideicomitente al día se entiende aquellos que están al día con las cuotas incluyendo la correspondiente al mes de adjudicación. Otra información que proporciona el informe de gestión refiere a la evolución del valor de las cuotas espera para cada uno de los dos productos. En tal sentido se informa que la evolución histórica entre las variaciones del ICC, de la paramétrica de la empresa constructora, y de la cuota cobrada desde el momento de la constitución del contrato del Fideicomiso original (setiembre 2009) al mes de noviembre de 2014, es la siguiente: Cuadro 9: variables de ajuste de cuota Período: set 09 a nov evolución 14 ICC 92% Paramétrica 77% Cuota cobrada 77% Fuente: Informe PAPA al 30/11/2014 Como se desprende del cuadro anterior, se puede observar que el Fideicomiso ajustó las cuotas hasta noviembre de 2014 por una variación inferior a la que hubiera podido según contrato. Riesgos considerados: Riesgo jurídico, por incumplimiento de alguna disposición por parte del fiduciario. La empresa fiduciaria está autorizada desde el año 2011 por el Banco Central de Uruguay para desarrollar actividades como fiduciario en fideicomisos financieros en el Uruguay. Este riesgo es moderado en tanto se encuentra pendiente de resolución definitiva en el TCA la impugnación de la correspondiente resolución del BCU. Riesgo administración, considerando la idoneidad para cumplir con la función de Pilay Uruguay Afisa y de Tecnorel S.A. En virtud de todos los análisis practicados; teniendo presente su reputación en los medios en los que ambas empresas actúan, tanto para colegas como competidores y bancos; considerando su experiencia previa; considerando de modo especial su compromiso con el proyecto; teniendo presente el seguimiento que hace el fiduciario de aspectos centrales para su desempeño, así como de la entidad representante con amplias Página 15 de 2316 atribuciones; se considera que el riesgo de incumplimiento de la administradora con las responsabilidades del proyecto es muy bajo. Riesgo constructivo, que supone la falta de idoneidad para realizar el tipo de proyectos que se plantea, en las condiciones necesarias para su comercialización. La cobertura de este riesgo se encuentra satisfecha por los antecedentes de la empresa constructora contratada, así como por el procedimiento de realización de obras recogido en el prospecto. Riesgo muy bajo. Riesgo de terminación (completion), que implica analizar la posibilidad de que cuando una obra es lanzada, la misma se termine en tiempo y forma, con independencia de factores comerciales, o de costos, o financieros vinculados a créditos a cobrar por unidades vendidas. El mismo se encuentra acotado por la forma en la que se van construyendo unidades a partir de la disposición de recursos. Estas disposiciones dan moderada satisfacción a la cobertura de este riesgo. Riesgo de conflictos, derivado de la posibilidad de juicios capaces de interferir con el mandato recibido. Este riesgo es moderado en tanto se encuentra pendiente de resolución definitiva en el TCA la impugnación de la correspondiente resolución del BCU que inscribe no solo a la fiduciaria sino también los certificados de participación. Riesgo por cambio de fiduciario está adecuadamente previsto en los casos correspondientes, que dejan esta posibilidad a los inversores adecuadamente representados. Riesgo por cambio del constructor, se encuentra también previsto en función de diversas contingencias. Riesgos de gobierno corporativo. Este riesgo se encuentra razonablemente cubierto con la organización planteada originalmente y algunos ajustes que se han ido procesando sobre la marcha. En definitiva, el riesgo analizado en esta sección se encuentra acotado, por contar con un Fiduciario con experiencia, un Plan de Negocios probado en ecosistemas similares a los del mercado de vivienda del Uruguay (Santa Fe, Rosario y Córdoba), y un constructor con probada trayectoria así como renombre en la plaza uruguaya. Las disposiciones de gobierno corporativo, así como las auditorías periódicas que dan cuenta del avance de las obras contribuyen en el mismo sentido. Página 16 de 2317 SECCIÓN IV EL ACTIVO SUBYACENTE. 1. Bienes fideicomitidos y aspectos descriptivos del retorno del proyecto Según el contrato de Fideicomiso Financiero y el resumen recogido en el prospecto de emisión, el objeto principal del Fideicomiso Financiero Campiglia & Pilay I es permitir a los fideicomitentes recibir un apartamento o una casa luego del pago de una (1) cuota suscripción, 240 cuotas mensuales llamadas cuotas espera y 40 cuotas semestrales adicionales llamadas cuotas aguinaldo, las que serán ajustadas por el ICC 3 o una paramétrica incluida en el prospecto que también reproduce la evolución del costo de la construcción. De acuerdo a un sistema de puntaje o aportes dinerarios se licitan los bienes inmuebles para ser otorgados a cada aportante. Se cita textual del contrato, El referido Fideicomiso ha sido estructurado sobre la base de un conjunto de fideicomitentes que persiguen el objetivo común de invertir su dinero en la construcción de departamentos o casas, y que por tanto instruyen a la Fiduciaria para que celebre en nombre del Fideicomiso contratos de arrendamiento de obras por el sistema de economía y administración. Con el objetivo de testear económicamente el producto ofrecido por el Fideicomiso, CARE realizó tres análisis abordando diferentes metodologías. La primera de ellas, realizada oportunamente en la calificación original, fue la de estimar una TIR del inversor. La segunda metodología, consistió en testear el diseño del producto Campiglia & Pilay y compararlo con un crédito hipotecario bancario con destino a la vivienda; y la tercera fue la de comparar dicho producto con diferentes opciones de inversión financiera. En esta ocasión se actualizan los resultados de las metodologías mencionadas Tasa Interna de Retorno Estimada Se tomó en cuenta la simulación en la cual se supuso que el Fideicomiso hubiese comenzado a operar en enero de 1976 y se hubiese mantenido hasta la fecha de calificación (véase). La elección de este periodo pasado responde que durante el mismo ( ) se registraron contingencias macroeconómicas en sentidos opuestos y de las más diversas intensidades (devaluaciones, recesiones, auges, inflación, etc.) que cubrirían un amplio espectro de eventos futuros. El promedio de las tasas internas de retorno calculadas fue de 2,2% por encima de la variación del ICC con un valor máximo de 5% y un valor mínimo de 1,43% (Ver cuadro 10). Cuadro 10. Proyecciones de TIR (expresadas en valores porcentuales por encima de la evolución del ICC) TIR media 2,20% TIR mínima 1,40% TIR máxima 5,00% Fuente: CARE 3 Índice del Costo de la Construcción. Índice que es calculado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística desde enero de Por mayor información sobre las metodologías mencionadas, ver calificación original y actualización de abril 2013 Página 17 de 2318 3. Comparación con productos similares (Caso de demanda por vivienda) Para el caso del individuo que está demandando una vivienda, la opción del producto Campiglia & Pilay I continúa resultando más ventajosa en términos de Valor Actual Neto que solicitar un crédito bancario. Cuadro 11. VAN de las cuotas futuras de las dos alternativas de Opción Vivienda. Pesos corrientes. Financiamiento Bancario Sistema Pilay VAN (6%) $U ,58 $U ,76 Fuente CARE Como fue explicado oportunamente esta comparación supone situar a un mismo potencial cliente en dos situaciones análogas: la compra de un contrato y la contratación de un crédito hipotecario en las condiciones actuales, dado un pago inicial igual para las dos alternativas. Como fue mencionado en la actualización anterior, las dos alternativas (el producto Campiglia & Pilay y un crédito bancario) tienen ventajas y desventajas. Por ejemplo, por medio del financiamiento bancaria, el individuo puede adquirir cualquier vivienda en el entorno del precio supuesto y que sea apta para una hipoteca, mientras que en el producto Campiglia & Pilay I puede adquirir únicamente las viviendas producidas por este. En el sentido contrario, el individuo que accede al producto Campiglia & Pilay I no tiene que ser sujeto de crédito y no tendría los costos asociados a la financiación de un crédito (hipoteca, seguro de vida, cuenta bancaria, etc.) y podría adquirir una vivienda aún sin haber ahorrado el saldo inicial. Con respecto al costo de las cuotas en el futuro de las dos alternativas, dependerá de la evolución del ICC y del IPC respectivamente. 4. Comparación con productos alternativos (Caso de demanda por inversión) Para el caso del individuo que busca una alternativa de inversión, las opciones que resultaron más ventajosas fueron: en primer lugar fue para el Fondo Templeton Global Total Return (Ver Cuadro 12) y el segundo para el Sistema PILAY. La TIR anual promedio en dólares para Campiglia Pilay fue de 10,2% y la TIR promedio anual de los últimos 5 años del Fondo Templeton fue de 12,5%. Cuadro 12. Rentabilidades promedios anuales comparadas de diferentes opciones de inversión EN 2013 PIMCO GIS TOTAL RETURN BOND FUND (5 años) 4,20% TEMPLETON GLOBAL TOTAL RETURN. (5 años) 12,50% MFS EMERGING MARKET DEBT (10 años) 4,80% MFS RESEARCH BOND (10 años) 6,50% BLACKROCK DOLLAR BOND (10 años) 8,70% CAMPIGLIA & PILAY I 10,20% Fuente CARE Página 18 de 2319 Como fue mencionado en la actualización anterior, las dos alternativas mencionadas tienen ventajas y desventajas. Por ejemplo, la opción de fondos mutuos, si bien tienen en muchos casos tienen una multa asociada a la salida en los primeros años, son sensiblemente más líquidos que el producto Campiglia & Pilay I. En sentido contrario, el sistema PILAY invierte en bienes tangibles mientras que los Fondos Mutuos generalmente invierten en productos financieros intangibles. En definitiva, y aunque la rentabilidad financiera no es el objetivo de la inversión analizada, el sistema se compara bien con otras inversiones alternativas. Riesgos considerados: Riesgo de generación de flujos. A partir de lo expuesto anteriormente, en este punto se trata de señalar la capacidad de generar las viviendas en el plazo pactado. Considerando además el seguimiento que se está verificando y las viviendas adjudicadas, se considera que existe un riesgo moderado a bajo y posible de ser controlado a tiempo. Riesgo de descalce de monedas. Los ingresos y egresos más relevantes están previstos en la misma moneda, la m/n. No obstante hay un porcentaje del costo constructivo próximo al 30% que depende de la evolución del tipo de cambio. El ajuste en la cuota que se indexa con el ICC mitiga dicho riesgo por estar comprendidos estos bienes en la canasta de precios. Este riesgo por tanto es prácticamente inexistente. En definitiva, el activo subyacente está en condiciones de generar una vivienda para los inversores (objetivo del fideicomiso) con una rentabilidad competitiva en el mercado de vivienda y de inversiones. Página 19 de 2320 SECCIÓN V. EL ENTORNO El análisis de entorno refiere a la evaluación de factores futuros que pueden afectar la generación de los flujos propuestos, pero que derivan de circunstancias ajenas a la empresa y refieren al marco general. Tienen que ver con la evolución esperada de los mercados, así como con el análisis de políticas públicas capaces de incidir directamente en el cumplimiento de los objetivos planteados. Este último aspecto tiene que ver con disposiciones del gobierno en cualquier nivel de la Administración, que generen castigos o beneficios al proyecto. Incluyen por ejemplo la política tributaria general, la particular del sector, la existencia de subsidios en el crédito de construcción, en el de compra de inmuebles, las disposiciones referidas al ordenamiento del territorio, etc. Dado el plazo extendido de las proyecciones que se corresponde a la naturaleza del propio proyecto, el análisis de entorno se expresa en términos de grandes tendencias vinculadas a la evolución del negocio inmobiliario. 1. Mercado de la vivienda El mercado de la vivienda se caracteriza por presentar ciertas especificidades que es preciso tener en cuenta a la hora de analizar su evolución. En este sentido, en actualizaciones anteriores CARE ha detallado aproximaciones metodológicas para abordar esta temática ( 5 ). A continuación se detallan algunos decisiones que inciden en el mercado de vivienda y en el producto Campiglia & Pilay I que corresponde monitorear anualmente. Las decisiones de inversión de Campiglia & Pilay I continúan respondiendo a tipologías constructivas y segmento socioeconómico donde se verifican desajuste entre oferta y demanda y que presentan oportunidades de negocio. La demanda por uso (servicios de alojamiento) continúa explicada en gran medida por la creciente fragmentación de hogares, la obsolescencia de las construcciones y los cambios en los paradigmas en lo que refiere al mercado de la vivienda. Estos elementos mantienen vigencia un año después de la calificación. la demanda por inversión está explicada por variables macroeconómicas globales, siendo la más importante la tasa de interés real. El escenario externo tiene como principal medida de política el comienzo del desmantelamiento de los estímulos monetarios que realizó EEUU a partir de Este cambio de política, si bien no ha incidido aún en un aumento de la tasa de interés en EEUU, ha modificado las expectativas de los agentes. Esto se tradujo en incrementos de las tasas de interés de los títulos en países emergentes en general y en Uruguay en particular. Si el cambio de expectativas se transforma en hechos concretos, podría llevar a una disminución de la demanda por activos inmobiliarios y por ende, su precio. 5 Por mayor información, ver Informe sectorial del mercado inmobiliario dirigiéndose a Página 20 de 23 Mostrar más
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