Source: https://www.prawo-mieszkaniowe.info/usterki-w-wynajmowanym-mieszkaniu-jako-powod-rozwiazania-umowy-najmu,613,p.html
Timestamp: 2020-07-05 14:09:21+00:00

Document:
Usterki w wynajmowanym mieszkaniu jako powód rozwiązania umowy najmu
Firma podpisała umowę najmu lokalu dla swojego pracownika, w dniu podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego zapisano uwagi co do braku ciepłej wody w umywalce w łazience i braku sprawnego telewizora. Wynajmujący zobowiązał się usterki usunąć, ale zajmuje mu to już 2 miesiące i nic, pomimo kilkunastu SMS-ów w sprawie usunięcia zaniedbań i stosownego pisma – nic się nie robi. Wobec powyższego czy można rozwiązać taką umowę ze względu na niedopełnienie warunków umowy? Proszę o odpowiedź. Czynsz i odstępne płacone raz w miesiącu.
Wady i usterki w mieszkaniu
Co do zasady brak ciepłej wody w lokalu mieszkalnym może być uznany jako wada powodująca możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, ale przy zachowaniu pewnych warunków.
Prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacjach wskazanych w art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego jest rodzajem uprawnienia kształtującego przysługującego najemcy jako stronie stosunku prawnego [Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 273–274]. Wypowiedzenie jest jednostronną czynnością prawną i stanowi przejaw realizacji przez najemcę tzw. sankcji cywilnej. Wraz z dojściem do wynajmującego oświadczenia woli o wypowiedzeniu (art. 61 Kodeksu cywilnego), stosunek najmu ustaje ze skutkiem na przyszłość (łac. ex nunc) [J. Panowicz-Lipska (w:) System prawa prywatnego, t. 8, s. 32–33]. Uprawnienia wskazane w art. 664 § 2–3 nie przysługują najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział on o wadach (art. 664 § 3).
Przepis art. 682 Kodeksu cywilnego daje najemcy możliwość wypowiedzenie umowy najmu, kiedy lokal ma wady zagrażające zdrowiu przebywających w nim osób – najemcy lub jego domowników. Wady lokalu mają faktycznie zagrażać zdrowiu w chwili wypowiadania najmu, a nie tylko uprawdopodabniać wystąpienie takiego zagrożenia w przyszłości.
Przy tym nie jest konieczne, by już nastąpił uszczerbek na zdrowiu osób wymienionych w omawianym przepisie. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 maja 1974 r. (sygn. akt II CR 199/74), stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni. Także użycie przez wykonawcę do budowy domu (mieszkania) materiałów budowlanych emitujących substancje toksyczne, które zagrażają zdrowiu lub życiu osób korzystających z tego domu lub mieszkania, rodzi odpowiedzialność cywilną wykonawcy wobec tych osób za szkodę wyrządzona takim działaniem, a szkody tej nie może uchylić brak formalnych zakazów użycia takich materiałów (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 1986 r., sygn. akt II CR 362/86).
Przepis art. 682 przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu lokalu bez zachowania terminów wypowiedzenia, stanowiąc uregulowanie szczególne w odniesieniu do art. 664. W szczególności -–wyłącza ograniczenie wypowiedzenia najmu lokalu w sytuacji przewidzianej przez § 3 tego przepisu. Zasadniczo bowiem wiedza o wadach uprawnionego do realizacji związanych z tym uprawnień traktowana jest jako element uzgodnienia przedmiotu umowy, a tym samym zwykle przyjmuje się, że przedmiotem umowy jest rzecz wadliwa i w konsekwencji odmawia się możliwości rozwiązania umowy z powołaniem się na taką właśnie okoliczność. Przepis dotyczy jednak wad zagrażających zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, a więc bezpośrednio związanych z dobrami osobistymi, które tu kolidują z interesami majątkowymi wynajmującego. Przepis ten można traktować jako przejaw traktowania dóbr osobistych jako dóbr nadrzędnych w stosunku do interesów majątkowych w obrocie uregulowanym przez prawo cywilne i ze względu na tę zasadę ma charakter bezwzględnie wiążący (łac. ius cogens).
Lojalność w umowie najmu – usunięcie usterek
Sąd Najwyższy w wyroku z 9.10.2013 r. (sygn. akt V CSK 467/12) przyjął, że kontrahentów obowiązuje lojalność, ale jeśli stan lokalu zagraża zdrowiu najemcy czy nawet jego klientów, może on rozwiązać umowę od ręki. Dla powstania uprawnienia do odstąpienia od umowy w trybie uregulowanym w art. 682 wystarczy samo zagrożenie zdrowia wskazanych tam osób w obrębie wynajętego lokalu , stąd nie jest konieczne wykazanie, że zagrożenie takie dotyczy całego obiektu (budynku), w którym znajduje się wynajmowany lokal. Źródło zagrożenia zdrowia nie musi też mieć bezpośrednio miejsca w wynajmowanym lokalu. Ponadto, w ujęciu omawianego przepisu, bez znaczenia jest to, czy osoby tam wskazane zostały już dotknięte skutkami takich wad lokalu; nie ma też znaczenia okoliczność, kiedy wady takie powstały oraz czy można je usunąć. Jednocześnie jednak najemca ma obowiązek wykazania, że objęte art. 682 zagrożenie ma charakter realny, a więc możliwy do zweryfikowania w świetle wiedzy i doświadczenia życiowego w odniesieniu do wskazanych w tym przepisie osób.
Zgodnie Kodeksem cywilnym:
„Art. 663. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Nadto na podstawie art. 664 Kodeksu cywilnego najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

References: art. 664
 art. 664
 art. 682
 art. 682
 art. 664
 art. 682
 art. 682
 art. 664