Source: https://www.notariosyregistradores.com/CONSUMO/ARTICULOS/2014-contrato-negociacion-y-clausulas-abusivas.htm
Timestamp: 2019-04-20 04:38:45+00:00

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CONTRATO POR NEGOCIACIÓN Y CLÁUSULAS ABUSIVAS.
Breve comentario de la resolución DGRN 12 septiembre 2014
Carlos Ballugera Gómez,
Registrador de la Propiedad y Doctor en Derecho.
La DGRN en su resolución de 12 setiembre 2014 confirma la suspensión total de la inscripción de una hipoteca entre dos sociedades limitadas, por falta del certificado de tasación para subasta, estipulación contraria al art. 682.2.1º LEC, sin que quepa la inscripción parcial de la hipoteca sin dicha estipulación a menos que conste solicitud expresa, por ser la misma delimitadora del contenido esencial del derecho real de hipoteca. También rechaza la inscripción de una cláusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota por vulnerar el art. 693.2 LEC.
Finalmente, nada consta de manera expresa sobre si en el caso del expediente se le concede nuevo plazo al deudor con amortización en varias cuotas, lo que parece presuponerse al prever la hipoteca el vencimiento anticipado de las demás cuotas por el impago de una. Ese mecanismo y su previsión en un cláusula de vencimiento anticipado tampoco tendría sentido si la deuda ya estuviera vencida o no tuviera cuotas graduales de amortización
En todo caso creo que en el presente supuesto se trata de una hipoteca en un contrato por negociación, ya que se celebra entre partes de semejante poder contractual dos sociedades mercantiles- y el mismo recurrente entiende aunque no lo compartimos- que la garantía, por esa razón no está sujeta a las reglas sobre protección de los deudores hipotecarios.
La afirmación genérica del acreedor de que se está ante un supuesto de reconocimiento de deuda [...] que referida deuda ha vencido y es líquida y exigible y que se recurre a la constitución de hipoteca por dar facilidades al deudor para hacer frente a la misma [subrayado nuestro] resulta poco auténtica si se considera que el plazo que se da por una parte se quita al poner una cláusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota y, por eso, no es suficiente para que pensemos que es esa la ventaja del beneficio del deudor que habría probado la negociación.
Sin embargo, a continuación, con la naturalidad que da exponer una doctrina ya perfilada, dedica el cuarto fundamento jurídico entero a valorar el carácter abusivo de la cláusula fuera del supuesto legal del artículo 693.
Al respecto dice que el defecto decaería mediante la solicitud expresa de inscripción parcial de la escritura, con exclusión de las cláusulas tercera y cuarta, en los términos antes dichos, o lo que es lo mismo la falta de inscripción de los pactos sobre ejecución directa y venta extrajudicial, al excluir la ejecución por esos procedimientos harían decaer la exigencia del art. 693 LEC de que hubieran vencido tres plazos para ir a la ejecución directa y a la reclamación de toda la deuda vencida anticipadamente porque la ejecución sólo procedería por los otros procedimientos: ejecución ordinaria y ejercicio de la acción en el declarativo, donde no existe una exigencia legal expresa de que se haya pactado que el vencimiento de al menos tres plazos para obtener el vencimiento anticipado de toda la deuda[3].
Nosotros no aceptamos ese planteamiento, al margen de que la resolución incurra aquí en una pequeña contradicción, consistente en que por una parte dice, como hemos visto aunque ahora repetimos para facilitar la comparación, que el defecto decaería mediante la solicitud expresa de inscripción parcial de la escritura, con exclusión de las cláusulas tercera y cuarta [venta extrajudicial], en los términos antes dichos; y por otra que podría igualmente reclamarse la deuda sin la limitación legal contenida en dicho artículo [693.2 LEC] mediante la venta extrajudicial ante notario.
La DGRN añade, conforme, a la STS 16 diciembre 2009, que es necesaria una justa causa para admitir el vencimiento anticipado de la deuda, entendiendo por tal [justa causa] la objetivamente manifiesta y verdadera dejación de las obligaciones de carácter esencial. De ello se desprende que es también abusivo, por falta de justa causa, el vencimiento anticipado por impago de una cuota.
Buena muestra de que la prohibición de cláusulas abusivas afecta a las cláusulas del contrato por negociación es que la DGRN dedica todo el fundamento jurídico cuarto a estudiar el carácter abusivo de la cláusula fuera del supuesto legal del art. 693 LEC, es decir en otras ejecuciones como la ordinaria, la del declarativo y la de la venta extrajudicial.
En ese caso para el vencimiento anticipado es necesario, como hemos visto justa causa e incluso, para el contrato por negociación se admite la valoración de la cláusula por el registrador y el rechazo de la inscripción de la misma no sólo cuando su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el registrador. Ahora bien la declaración por el registrador en este sentido debe estar debidamente argumentada no bastando como en este caso la mera invocación de una sentencia.
En cuanto a los jueces, el de primera instancia de Santander pregunta al TJUE si de conformidad con la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 [...] cuando un juez nacional aprecie la existencia de una cláusula abusiva acerca del vencimiento anticipado debe deducir tenerla por no puesta y extraer las consecuencias a ello inherentes incluso aun cuando el profesional haya esperado el tiempo mínimo previsto en la norma nacional.
Ballugera Gómez, C., 7. Cláusulas de vencimiento anticipado, en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 148, julio-agosto, (2ª época), (2008), pgs. 1797-1799.
- Diferencias entre el contrato por adhesión y el contrato por negociación en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 9, setiembre, (3ª época), (2014), pg. 1354.
Basozábal Arrue, X., Estructura básica del préstamo de dinero (sinalagma, interés, usura), Tirant lo Blanch, Valencia, 2004, 116 pgs.
Delgado Ramos, J., La reforma del artículo 693 de la LEC por la Ley 1/2013, en www.notariosyregistradores.com, enero, 2014, 20 pgs. en la edición en internet (Word), pgs. 8-9.
Díez-Picazo y Ponce de León, L., Fundamentos del derecho civil patrimonial, Volumen segundo, Editorial Civitas, Madrid, 1996, 909 pgs.
Fernández-Arias Shelly, C., C. y J. Fernández-Arias Almagro, El contrato de préstamo y crédito. Jurisprudencia y doctrina española, vol. II (crédito), Dijusa, Madrid, 2001, pgs. 579 a 1301.
Fernández de Senespleda, I, Izquierdo Blanco, P., Serra Rodríguez, A. y Soler Solé, G., Cláusulas abusivas en la contratación bancaria. Vencimiento anticipado, liquidación unilateral de la deuda, intereses moratorios y cláusula suelo, Bosch (Smarteca), Hospitalet de Llobregat, 2014, 484 pgs.
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Vidal Francés, P., II. Resoluciones de la Dirección General. Compraventa con condición resolutoria.- Sobre aplicación de la Ley de Defensa de Consumidor y Usuarios.- Facultades de calificación del registrador (Resoluciones de 8, 9, 10, 11 y 14 de octubre de 1991), en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 608, (1992), pgs. 178 a 195.
[1] Dice la resolución en ambas cláusulas figura un inciso en el que los otorgantes estipulan que si para el ejercicio del procedimiento especial sumario o del procedimiento extrajudicial se exigiere tasación pericial, se facultan ambas partes para solicitar dicha tasación y subsanar o complementar la presente escritura con otra en la que se establezca dicho valor. La existencia de tal previsión, resulta más indicativa de la voluntad de las partes [decisiva en el contrato por negociación] de que dichas cláusulas se inscriban que de su intención de optar por el procedimiento de ejecución [ordinario], en contra de lo manifestado por el recurrente, ya que de otro modo lo lógico sería solicitar la inscripción con exclusión de las mismas [subrayado nuestro].
[3] Según la DGRN en las cláusulas tercera y cuarta de la escritura se pacta expresamente la posibilidad de utilización del procedimiento directo de ejecución y del extrajudicial respectivamente.
[4] Vid. Díez-Picazo y Ponce de León, L., Fundamentos del derecho civil patrimonial, Volumen segundo, Editorial Civitas, Madrid, 1996, pg. 337; Fernández-Arias Shelly, C., C. y J. Fernández-Arias Almagro, El contrato de préstamo y crédito. Jurisprudencia y doctrina española, vol. II (crédito), Dijusa, Madrid, 2001, pgs. 619-620; Juan y Mateu, F., La extinción de los contratos bancarios de apertura de crédito, Comares, Granada, 2001, pgs. 150 y 159-160; Rivera Fernández, M., Préstamos hipotecarios y cláusulas de vencimiento anticipado, en Boletín del Colegio de Registradores de la Propiedad, núm. 64 (2ª época); (2000), pg. 23 en la edición en internet; Mellado Rodríguez, E., Las cláusulas de vencimiento anticipado, en Contratos bancarios y parabancarios, Lex Nova, Valladolid, 1998, pg. 241; y Delgado Ramos, J., La reforma del artículo 693 de la LEC por la Ley 1/2013., en www.notariosyregistradores.com, enero, 2014, pgs. 8-9.
[5] Ya hemos dicho en otra parte que El influjo normativo de la disciplina del contrato por adhesión con condiciones generales de la contratación alcanza también al contrato por negociación y da lugar a soluciones semejantes y confluyentes, en que los fines de protección del contratante más débil se extienden al contrato por negociación.
Así lo ha estimado el legislador para los casos de la reclamación parcial de la deuda en la hipoteca de amortización gradual y en el caso de vencimiento anticipado del art. 693 LEC; para el caso de los intereses de demora de la vivienda habitual del art. 114.III L.H.; los que resultan de la remisión de la disposición adicional 4.ª LCGC en particular en cuanto a la sumisión expresa; respecto de la sumisión expresa también el art. 684.1.1.º LEC aplicable a todo tipo de contratos; la disposición adicional 12.ª de la Ley de Reforma del Sistema Financiero, 44/2002, de 22 de noviembre, en cuanto al redondeo al alza; el art. 29 LES. o, por terminar, el reciente art. 5 Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito. Vid. mi Diferencias entre el contrato por adhesión y el contrato por negociación en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 9, setiembre, (3ª época), (2014), pg. 1354.
[6] Delgado Ramos, J., La reforma del artículo 693 de la LEC por la Ley 1/2013, en www.notariosyregistradores.com, enero, 2014, 20 pgs. en la edición en internet (Word), pgs. 8-9.
La guía puede verse en //www.notariosyregistradores.com/CONSUMO/BREVES/2013-prontuario-para-conocer-si-una-clausula-es-abusiva.htm.
[7] Basozábal Arrue, X., Estructura básica del préstamo de dinero (sinalagma, interés, usura), Tirant lo Blanch, Valencia, 2004, pgs. 47-48.
[8] Vid mi 7. Cláusulas de vencimiento anticipado, en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 148, julio-agosto, (2ª época), (2008), pgs. 1797-1799.
[9] También consideran relevante este criterio Fernández de Senespleda, I, Izquierdo Blanco, P., Serra Rodríguez, A. y Soler Solé, G., Cláusulas abusivas en la contratación bancaria. Vencimiento anticipado, liquidación unilateral de la deuda, intereses moratorios y cláusula suelo, Bosch (Smarteca), Hospitalet de Llobregat, 2014, capítulo 8.2.2.2.
[10] Vidal Francés, P., II. Resoluciones de la Dirección General. Compraventa con condición resolutoria.- Sobre aplicación de la Ley de Defensa de Consumidor y Usuarios.- Facultades de calificación del registrador (Resoluciones de 8, 9, 10, 11 y 14 de octubre de 1991), en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 608, (1992), pgs. 189-190; y Pardo, C. y Nogueroles, N., Las causas de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios, en Diario La Ley, Nº 7293, (2009), (LA LEY 20198/2009), pgs. 11-12 en edición en internet.
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References: resolución 
 resolución 
 artículo 693
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