Source: https://www.rbq.gouv.qc.ca/audience-et-decisions/decisions-arbitrales-plan-de-garantie/rechercher-par-sujet/sujet-specifique.html?tx_cspqsoquijrss_pi1%5Bid%5D=OAGBRNS000067&cHash=b451a2d0c56e974aaf0476260ca4e0cc
Timestamp: 2020-02-20 18:45:06+00:00

Document:
Parachèvement - Régie du bâtiment du Québec
Syndicat des copropriétaires Le Mir et 9264-8476 Québec inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 182506001, 2019-08-27
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE MIR, demanderesse, et 9264-8476 QUÉBEC INC., défenderesse, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur
SDC Abondance La Terre phase 2 et 9216-6784 Québec inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 161212001, 2017-12-15
Demande d'arbitrage. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur le parachèvement d'un garage. Le concept initialement proposé a changé au fil du temps et les travaux terminés ont été faits en fonction d'une structure en hauteur qui doit accueillir un carrousel à 9 ou 12 véhicules. Dans une première sentence arbitrale, l'arbitre alors saisi du dossier a déclaré que le garage était plus que simplement relié au bâtiment principal et que sa construction constituait du parachèvement. Or, l'administrateur et le bénéficiaire ne s'entendent pas sur ce que constitue du parachèvement en l'espèce, notamment car le statut du carrousel n'est pas clair. Celui-ci est un objet attaché à un immeuble dans le but de le servir et d'y contribuer. L'immeuble en cause a d'ailleurs été conçu précisément dans le but d'abriter un tel carrousel, qui ne pourrait, s'il n'était pas incorporé au bâtiment, se supporter. Il faut donc conclure qu'il doit y avoir un bâtiment abritant un carrousel comportant neuf places de stationnement et que le coût doit être assuré par l'administrateur à raison de 78 %, soit le pourcentage du bâtiment relié à cette phase du projet immobilier.
SDC ABONDANCE LA TERRE PHASE 2, bénéficiaire, et 9216-6784 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Thibodeau et GEMCO Construction inc., M. Yves Fournier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S17-070601-NP, 2017-11-24
En 2011, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat en vue de la construction d'une résidence. Pendant les travaux, l'entrepreneur et ses représentants ont fait preuve d'incompétence et de mauvaise foi et ils ont faussement présenté l'état de la situation aux bénéficiaires. Après la réception de l'immeuble, ces derniers ont dénoncé plusieurs problèmes à l'administrateur, qui leur a donné raison. En 2014, puisque l'entrepreneur ne possédait plus de licence, l'administrateur a été tenu à l'exécution des travaux. En 2015, l'administrateur a exigé des bénéficiaires qu'ils placent la somme de 63 255 $ en fidéicommis afin de pouvoir autoriser le début des travaux. En 2017, l'administrateur a de nouveau écrit aux bénéficiaires pour les informer qu'il n'entendait plus réaliser les travaux et qu'il ne leur exigeait plus le paiement des sommes dues puisque le délai de prescription était expiré. Ainsi, l'administrateur ne serait plus en mesure d'exercer un recours afin d'être lui-même indemnisé pour les travaux qui seraient exécutés pour les bénéficiaires. Ces derniers contestent la décision de l'administrateur et il y a lieu de leur donner raison. D'une part, il faut prendre en considération le fait que l'administrateur n'a pas donné la bonne information aux bénéficiaires à différentes occasions et que l'entrepreneur a aussi commis plusieurs manquements à leur égard, ce qui permet de tenir compte de l'équité. D'autre part, alors que l'administrateur exigeait que les bénéficiaires lui versent des sommes d'argent, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'exige pas que le bénéficiaire lui transfère obligatoirement des sommes. En effet, l'établissement financier peut détenir les sommes dues en vue du parachèvement. Or, en l'espèce, les sommes dues ont toujours été en possession de l'établissement financier, en vue du paiement final des travaux.
MAGALIE THIBODEAU et SYLVAIN GAGNON, bénéficiaires, et GEMCO CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Lacasse et 9116-7056 Québec inc., Me Albert Zoltowski, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 141612001 et 150703001, 2016-11-11
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en 2014 et ils ont présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes touchant le plancher et le lavabo de leur salle de bains. En ce qui concerne le plancher, l'administrateur a été en mesure de constater un gondolement, mais il a retenu que cette déformation avait été provoquée par un dégât d'eau survenu quelques semaines après la réception du bâtiment et il a conclu que le fait que l'entrepreneur avait réparé la cause des dégâts était suffisant, ceux-ci n'étant pas couverts par le plan de garantie. Les bénéficiaires font toutefois valoir que, dans le cas d'un manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment, il faut couvrir la remise en état du bâtiment ainsi que la réparation des dommages matériels causés par les travaux correctifs. En l'espèce, la réparation d'un plancher endommagé à la suite d'une infiltration d'eau qui elle-même résulte d'un défaut de construction, peu importe que ce défaut soit un vice ou une malfaçon, fait partie des réparations de dommages qui sont reconnues comme étant couvertes par le plan de garantie. Par ailleurs, même si l'infiltration d'eau qui a causé le gondolement n'a pas été dénoncée, dans une telle situation, une dénonciation soit de l'infiltration, soit des dommages qui en résultent peut constituer une dénonciation valide d'un vice ou d'une malfaçon. En effet, dans la plupart des cas, l'infiltration n'est qu'une manifestation d'un vice ou d'une malfaçon qui demeurait autrement difficile à voir et à dénoncer. Quant au lavabo, il aurait été endommagé après la livraison, lors de travaux de parachèvement. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une situation apparente qui aurait dû être dénoncée au moment de la réception du bâtiment. Or, la réparation de l'éclat sur la surface du lavabo fait partie de la remise en état du bâtiment requise à la suite des travaux de parachèvement, qui visaient l'installation du luminaire et des lumières encastrées dans la salle de bains. Il serait injuste que l'entrepreneur puisse causer des dégâts au bâtiment ou à l'un de ses éléments qui sont couverts par le plan de garantie pendant ses travaux de parachèvement sans que ces dégâts soient aussi couverts par le plan de garantie. D'ailleurs, si de tels dégâts étaient causés avant la réception et s'ils étaient découverts au moment de l'inspection préréception, ils pourraient être considérés comme des vices ou des malfaçons apparentes, dont la réparation est couverte.
Christine Lacasse et Yvon Lefrançois, bénéficiaires, et 9116-7056 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec, administrateur du plan de garantie
Paradis et Constructions d'Astous ltée (en faillite), France Desjardins, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 142212001 et 340814-1, 2016-05-20
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur en vue de la construction d'une maison au prix de 2 614 299 $. L'entrepreneur a fait faillite en cours de construction, de sorte que les bénéficiaires, qui avaient déjà versé 1 322 692 $, ont présenté une réclamation à l'administrateur, invoquant le fait que les travaux réalisés n'étaient évalués qu'à 1 192 120 $ du contrat et demandant la différence entre ces deux sommes, en plus du coût de corrections de malfaçons observées. L'administrateur a conclu que l'immeuble n'était pas en état de servir à l'usage auquel il était destiné et il a ordonné le remboursement des acomptes versés, ceux-ci étant limités à 39 000 $ en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le litige en arbitrage porte sur le choix de l'administrateur de rembourser les acomptes jusqu'à concurrence de la limite permise alors que, selon les bénéficiaires, il aurait dû évaluer la réclamation en regard du parachèvement et offrir 237 000 $, soit le trop-perçu par l'entrepreneur par rapport à la valeur des travaux réalisés et le coût de correction des malfaçons. En l'espèce, l'administrateur devait procéder à l'analyse des deux options qui se présentaient à lui, soit celle du remboursement des acomptes et celle du parachèvement, avant de rendre sa décision. Les bénéficiaires n'ont toutefois pas démontré que le paiement d'acomptes en trop devait être interprété sous l'angle du parachèvement pour leur permettre de profiter de la limite de garantie plus avantageuse en matière de parachèvement. Ils n'ont d'ailleurs pas exigé que la construction de leur résidence soit parachevée. De plus, alors que certains extras n'ont pas été comptabilisés, les bénéficiaires n'ont pas établi que les acomptes versés au-delà de l'évaluation de l'avancement des travaux étaient réellement en trop. Il faut donc s'en tenir au remboursement des acomptes jusqu'à concurrence de 39 000 $. Quant à la correction des malfaçons, que les bénéficiaires ont dû payer, il est vrai qu'il n'y a pas eu réception de l'immeuble et que la garantie sur les malfaçons ne s'applique qu'après la réception. Les circonstances sont toutefois particulières, puisque l'entrepreneur a fait faillite en plein milieu du contrat et il ne pourra jamais y avoir de réception au sens du règlement, à moins que l'administrateur ne s'entende avec les bénéficiaires pour exécuter les travaux de parachèvement requis. Refuser aux bénéficiaires de considérer le coût de correction des malfaçons équivaudrait à libérer l'administrateur de ses obligations de caution et à l'enrichir. L'équité permet toutefois de retenir la responsabilité de l'administrateur à l'égard des réparations des vices et des malfaçons, dont il devra rembourser le coût aux bénéficiaires.
JOHANNE PARADIS ET MARIO ZAURINI, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS D'ASTOUS LTÉE (EN FAILLITE), entrepreneur, LA GARANTIE ABRITAT INC., administateur du plan de garantie
Mimeault et Construction Jacques Venne, Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 133004001, 2013-09-18
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire et demande de remboursement de l'administrateur. Accueillies en partie.
Au mois d'avril 2013, l'administrateur a réclamé à la bénéficiaire la somme de 6 000 $ pour que des travaux requis au rapport de conciliation soient achevés. Le dépôt de cette somme a été fait auprès d'une notaire et l'administrateur, qui considère avoir corrigé les vices et les malfaçons présents, requiert à présent que celle-ci lui soit versée. Or, la bénéficiaire refuse d'autoriser la notaire à lui remettre cette somme. En effet, bien qu'elle reconnaisse que les travaux ont été terminés, elle prétend que le parachèvement serait de mauvaise qualité, que certains biens ou matériaux qui ont été utilisés par l'administrateur ont été achetés et payés par elle et qu'un crédit devrait donc lui être accordé. En l'espèce, même si la bénéficiaire a droit à son opinion voulant que le bâtiment et ses accessoires ne soient pas entièrement conformes et qu'elle ait subi des troubles, des dommages, du stress, de l'inconfort et des inconvénients, cela ne lui permet pas de présenter un recours contre l'administrateur. En effet, si elle est d'avis que les travaux de parachèvement et ceux visant à corriger des défauts ne sont pas satisfaisants, la bénéficiaire doit demander à l'administrateur de se prononcer sur la question et, si elle est insatisfaite de la décision rendue, elle pourra alors présenter une demande d'arbitrage. Elle pourra toutefois récupérer le coût de certains matériaux utilisés, de sorte que la notaire devra transférer un total de 5 475 $ à l'administrateur.
CHANTAL MIMEAULT, bénéficiaire, et CONSTRUCTION JACQUES VENNE, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
9190-8400 Québec inc. et Domaine des Manoirs inc., Me Lydia Milazzo, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S12-101602-NP, 2013-02-26
Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat portant sur la construction d'un immeuble et prévoyant qu'un foyer ne serait pas installé. Lorsque le formulaire de préréception a été rempli, les parties ont indiqué que le foyer devait être crédité sans toutefois préciser un montant. Le bénéficiaire réclame à présent la somme de 4 000 $, soit le crédit auquel aurait consenti l'entrepreneur, ou, subsidiairement, l'installation du foyer tel que le prévoyait le contrat initial. Il favorise sa réclamation pécuniaire, car il prétend ne plus avoir confiance en l'entrepreneur. En l'espèce, même en acceptant la proposition du bénéficiaire quant à l'existence d'un contrat stipulant la remise d'un crédit de 4 000 $, il n'est pas possible d'ordonner à l'entrepreneur de remplir cet engagement, car le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas qu'une telle mesure puisse être prise. En effet, en matière de parachèvement des travaux, le règlement ne prévoit pas la possibilité d'un remboursement en argent, que ce soit pour compenser le manque d'exécution des travaux dénoncés ou pour remplacer ceux que les parties ont convenu de ne plus inclure au contrat. Une telle réclamation devrait être présentée devant les tribunaux de droit civil. Quant à la demande subsidiaire, le bénéficiaire n'a pas dénoncé ce problème au moment de la réception, de sorte que l'on ne peut ordonner le parachèvement. De plus, l'installation d'un foyer ne devait pas faire partie du contrat de vente initial, et c'est par simple erreur que celui-ci y a été mentionné.
9190-8400 QUÉBEC INC., bénéficiaire, et DOMAINE DES MANOIRS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Spénard et Habitations Yves Côté et Fils inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 12-007FL et S12-010501-NP, 2012-05-10
Le bénéficiaire a signé un contrat de construction avec l'entrepreneur au mois d'avril 2010. Au début du mois d'octobre, après entente, il a emménagé dans la résidence, qui n'était pas complètement terminée. Dans ce contexte, le bénéficiaire a signé le contrat de garantie et, avec réserve, la déclaration de réception du bâtiment, le 16 octobre 2010. Le 14 février 2011, le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé l'acte de vente et, le mois suivant, le bénéficiaire a présenté une réclamation. L'administrateur a rejeté celle-ci, notamment quant à des travaux de parachèvement qui n'avaient pas été dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment. Cette partie de la décision doit être maintenue. En l'espèce, l'entrepreneur a permis au bénéficiaire d'occuper sa future maison dès le mois d'octobre 2010, mais il ne pouvait y avoir réception du bâtiment avant la signature de l'acte de vente. Pour l'administrateur, toutefois, il y avait lieu de fixer la date de réception du bâtiment au 16 octobre 2010, soit à la date de la signature du formulaire officiel d'inspection pré-réception par le bénéficiaire. En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, il y a réception lorsque le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment, qui est en état de servir à l'usage auquel on le destine. Il y a donc lieu de retenir la date de la signature de la réception du bâtiment au mois d'octobre 2010 et de conclure que le bénéficiaire devait dénoncer par écrit les éléments à parachever à cette même date.
STEEVE SPÉNARD, bénéficiaire, et LES HABITATIONS YVES CÔTÉ ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 9, 10, 38, 107, et 116
Ferrante et Entreprises de construction Manocchio inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2011-19-001 et 11-062ES, 2011-11-18
L'administrateur a rejeté plusieurs des points d'une réclamation des bénéficiaires au motif que l'avis de dénonciation des défectuosités aurait été déposé pendant la deuxième année de la garantie. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision et ils prétendent que la plupart des plaintes visées faisaient partie du formulaire de préréception, ayant été mentionnées dans une liste qui constituait une annexe signée la même journée que le contrat de vente. Par conséquent, selon eux, les problèmes dénoncés seraient en réalité des travaux à parachever. En l'espèce, les parties ont signé un contrat de vente le 19 août 2009. Celui-ci confirmait l'occupation, et il y était indiqué que les bénéficiaires étaient satisfaits de l'état des lieux, le tout sujet au certificat de parachèvement des travaux. La liste des éléments devant être terminés faisait partie du certificat de parachèvement et ceux-ci étaient couverts par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, la dénonciation faite auprès de l'administrateur le 16 août 2010 a été effectuée durant la première année de la garantie et non pendant la deuxième. Le dossier sera renvoyé à l'administrateur pour qu'il rende une décision sur les points à corriger.
NATHALIE FERRANTE et un autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES DE CONSTRUCTION MANOCCHIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 43, et 122
Asselin Martin et Construction Stéphane Bédard inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2008-12-002 et 096742-1 (08-023LS), 2009-01-28
En octobre 2004, les bénéficiaires ont conclu un contrat avec l'entrepreneur pour la construction d'une maison. Lorsqu'ils ont emménagé, en avril 2005, les travaux n'étaient pas terminés. L'entrepreneur a abandonné les travaux et les bénéficiaires ont dû achever leur résidence, retenant les services de sous-traitants ou exécutant eux-mêmes certains travaux. Ils ont réclamé à l'administrateur le remboursement des sommes qu'ils ont déboursées en surplus de ce qui avait été prévu, soit 35 164 $. L'administrateur a rejeté leur réclamation. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas le remboursement à un bénéficiaire des frais engagés pour le parachèvement d'une résidence, en cas de défaut de l'entrepreneur, si le bénéficiaire y a procédé de sa propre initiative et sans que l'administrateur ait été mis au courant. Il prévoit plutôt que, à la suite d'une dénonciation de la situation par le bénéficiaire, l'administrateur a le choix de parachever les travaux ou de lui rembourser les acomptes versés. En l'espèce, la somme réclamée par les bénéficiaires ne peut pas leur être remboursée.
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 19, et 138
Gagné et 9094-9330 Québec inc. (Mac Construction), M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 0637780 et 2007-08-003, 2008-01-15
Les bénéficiaires se pourvoient à l'encontre de la décision de l'administrateur du 18 juin 2007 sur les mêmes points, au nombre de 12. En l'absence d'expertise et d'ouverture des murs pour démontrer que le système de plomberie ne respecte pas les règles de l'art, la malfaçon justifiant le remplacement intégral du système n'est pas prouvée. S'il existe des manquements aux règles de l'art, ni la visite des lieux ni la preuve présentée n'ont démontré d'atteinte au bon fonctionnement du système actuel de plomberie ni à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Les huit points suivants ont fait l'objet d'une entente entre les parties, dont il est pris acte. Relativement à l'installation incomplète du mur en gypse de la fondation et à la laine isolante au plafond du garage, il s'agissait de parachèvement de travaux dont l'entrepreneur n'est responsable que s'ils ont été dûment dénoncés par le bénéficiaire dans le formulaire de préréception des travaux ou dans les trois jours suivant son emménagement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. La décision de l'administrateur est maintenue à cet effet. Enfin, la réclamation des bénéficiaires quant à d'autres éléments non précisés ne peut être prise en considération, l'arbitre n'ayant compétence que pour les points soulevés par l'administrateur.
ÉRIC GAGNÉ et une autre, bénéficiaires, et 9094-9330 QUÉBEC INC. (MAC CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 21, et 106
Lalonde et Construction Fenpro inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 42950-1 et 2007-07-002, 2007-10-25
Le 20 juin 2007, l'administrateur a produit un rapport d'inspection en 20 points ordonnant à l'entrepreneur de faire les vérifications nécessaires et d'apporter les correctifs requis par les règles de l'art. Le 9 juillet suivant, le bénéficiaire a demandé un arbitrage. D'abord, il a contesté les méthodes préconisées par l'entrepreneur pour remédier à certains points (poignée de porte, craquement du plancher dans la salle de bains, mur du salon, mur du sous-sol, débord du toit, fascia en aluminium, bardage en vinyle et filage électrique extérieur), craignant que les travaux ne soient pas correctement exécutés et critiquant les méthodes suggérées. Comme l'entrepreneur a une obligation de résultat, le choix de la méthode d'intervention lui revient. Cette réclamation est rejetée. D'autre part, la fenêtre de la salle à manger, la porte-fenêtre, la porte du placard du vestibule, le calfeutrage du plancher et la hauteur de l'évent ne comportent aucun vice. Les parties ont 30 jours pour terminer les travaux d'éclairage extérieur et de pose d'une pastille («puce») sur le compteur d'Hydro-Québec. Les réclamations relatives à la gouttière, à la rampe de l'escalier en façade, au terrassement et à la couverture en bardeaux sont retirées. Enfin, la réclamation pour consommation d'électricité par l'entrepreneur n'est pas couverte par le plan de garantie des immeubles résidentiels neufs.
DANIEL LALONDE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION FENPRO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Tee et 9096-2556 Québec inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2006-12-017, 06-304 PM, 0610-8252-GAMM et 8027, 2006-12-26
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant refusé de parachever leur résidence. L'acceptation du bâtiment a eu lieu le 17 avril 2006. L'argument de l'administrateur selon lequel les bénéficiaires s'enrichiraient injustement s'il lui était ordonné de procéder au parachèvement des travaux doit être rejeté puisqu'il a été prouvé que les bénéficiaires ont déboursé pour la propriété une somme supérieure aux 527 000 $ convenus au départ. L'administrateur devra donc procéder au parachèvement des travaux.
SHARON TEE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUF DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et 9096-2556 QUÉBEC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 9, 10, 13, 19, et 116
Gagnon et Maisons Zibeline inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 055995 et 2006-19-005, 2006-11-27
Le craquement des planchers de bois franc installés chez le bénéficiaire est causé soit par une mauvaise fixation, soit par la préparation inadéquate de la dalle de béton, ce qui est anormal pour un plancher neuf. Comme l'entrepreneur n'a pas effectué les réparations exigées par le rapport de l'arbitre et que la situation n'est toujours pas satisfaisante, l'entrepreneur devra remplacer intégralement les planchers de bois franc. La réclamation du bénéficiaire afin d'obtenir le remboursement des frais de relogement, de déménagement et d'entreposage de ses biens durant les travaux est rejetée puisque l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas le remboursement de ce type de dépenses engagées au cours du parachèvement de travaux. L'administrateur devra rembourser les frais d'expertise du bénéficiaire.
FRANÇOIS GAGNON, bénéficiaire, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Syndicat des copropriétaires du 5267, côte St-Antoine (Ambiance NDG) et Groupe D3 inc., M. Dennis Geraghty, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S06-0205-NP, 2006-04-25
Le 14 juin 2004, l'immeuble visé a fait l'objet d'une réception conditionnelle, à l'occasion de laquelle l'entrepreneur devait installer un système de ventilation dans les parties communes. Comme il ne s'est pas exécuté, c'est l'APCHQ qui a terminé les travaux le 5 juin 2005. Le 5 août suivant, le bénéficiaire a dénoncé le manque de revêtement sur le mur de briques de ciment arrière qui se trouve sur la ligne mitoyenne, ce qui déroge aux plans et devis. Cependant, comme il s'agissait d'un vice apparent, la situation devait être signalée lors de la réception de l'immeuble, ce qui n'a pas été fait. La décision de l'arbitre à cet effet est maintenue. Le 19 septembre, le bénéficiaire a dénoncé le bruit de vibration causé par le système de ventilation et qui touche les parties privatives contiguës. L'administrateur a rejeté cette réclamation parce qu'elle avait été formulée plus d'un an après la réception de l'immeuble. Or ce n'est que depuis la mise en marche du système de ventilation, le 5 juin, que le bruit a pu être constaté. Qu'il s'agisse d'une malfaçon ou du parachèvement de travaux, ce problème est lié à l'absence de système de ventilation, qui avait été dénoncée lors de la réception de l'immeuble. La décision de l'administrateur est annulée sur ce point.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 5267 CÔTE ST-ANTOINE (L'AMBIANCE NDG), bénéficiaire demandeur, et GROUPE D3 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Pedneault et Groupe immobilier Farand inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 0507-8204-GAMM et 8015-05, 2005-11-21
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à l'amendement de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est rejetée puisqu'il n'en résulte pas une demande entièrement nouvelle. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires pour s'assurer que le mur du garage est étanche aux gaz, car la situation actuelle constitue une malfaçon. Bien que le robinet mural du garage sorte du mur de quelques pouces, cette situation ne constitue pas une malfaçon. L'entrepreneur devra également corriger les «fascias» d'aluminium extérieurs gondolés et asymétriques, la situation étant de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La finition d'aluminium au pourtour de la porte de garage comporte peut-être quelques défauts, mais il s'agit de légères imperfections qui ne sauraient être qualifiées de malfaçons au sens du règlement. La réclamation des bénéficiaires visant le non-respect des spécifications quant aux encastrements de leurs électroménagers ne peut être accueillie puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Il en va de même de l'absence de bordure de granit derrière la cuisinière, car il s'agit d'une question de parachèvement. L'entrepreneur devra corriger le sablage et le vernissage de l'escalier et de la main courante menant à l'étage ainsi que de l'escalier menant au garage étant donné que la situation est de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La réclamation relative aux égratignures sur le plancher du second étage est rejetée puisqu'il s'agit d'égratignures très mineures qui ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les problèmes de joint apparents ne sont pas des malfaçons, ces parties de la réclamation sont également rejetées. Les frais d'expertise des bénéficiaires sont à la charge de l'administrateur.
JOSÉE PEDNEAULT et un autre, bénéficaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 17, 18, 19, 22, et 139
Dufour et Rénovation René Gauthier inc., Me Bernard Lefebvre, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2005-06-20
L'installation et la pose du parement de vinyle du côté de la rue équivalent à un vice caché et comportent un niveau de gravité assimilable à un vice majeur. Comme la situation a été dénoncée dans les délais, l'administrateur devra faire corriger et parachever ces éléments, en plus de l'installation des sorties de ventilation, du robinet extérieur et des luminaires puisqu'il s'agit d'accessoires au vice caché mentionné précédemment.
GAÉTAN DUFOUR, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉNOVATION RENÉ GAUTHIER INC., entrepreneur
Grzybos-Bania et 4121040 Canada inc., M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 053879, 2005-03-29
Les éléments faisant l'objet de la réclamation de la bénéficiaire sont tous des éléments relatifs au parachèvement des travaux, et non des vices ou malfaçons. Étant donné qu'elle ne les a pas dénoncés au moment de la réception du bâtiment, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Sa réclamation en ce qui a trait au cadre horizontal de la porte d'accès au garage est cependant accueillie puisque ce dernier n'est pas conforme quant à sa longueur et que, comme il s'agit d'une malfaçon non apparente, la situation a été dénoncée dans les délais prescrits. L'entrepreneur devra donc verser une somme de 50 $ à la bénéficiaire pour la réfection de cet élément.
BEATA GRZYBOS-BANIA, bénéficiaire, et 4121040 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. c. Desindes, Juges Rousseau-Houle, Morin et Rayle, 500-09-013349-030, 2004-12-15
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli la requête des intimés en révision judiciaire d'une sentence arbitrale et ayant condamné l'appelante à leur payer 57 787 $. Accueilli.
Mme la juge Rayle: En vertu de la Loi sur le bâtiment, un entrepreneur général qui veut obtenir une licence doit adhérer à un plan de garantie de ses obligations légales et contractuelles pour la vente ou la construction d'un bâtiment résidentiel neuf. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui fixe notamment les modalités et les limites du plan de garantie ainsi que les dispositions essentielles du contrat de garantie souscrit par les bénéficiaires de la garantie, est d'ordre public. À titre d'administrateur du plan de garantie faisant l'objet du présent litige, l'appelante s'est obligée à cautionner les obligations légales et contractuelles des entrepreneurs qui ont adhéré à son plan de garantie. Cette obligation n'est ni illimitée ni inconditionnelle et elle variera selon que l'omission de l'entrepreneur survient avant ou après la réception du bâtiment. En l'espèce, il faut appliquer les dispositions des articles 9 et 13 du règlement. La réclamation des intimés était soumise à la procédure impérative prévue aux articles 18, 19 et 20 du règlement. Quant aux obligations de l'administrateur à l'égard du bénéficiaire du plan de garantie, elles sont prévues au contrat de garantie, lequel en l'espèce ne fait que reprendre les dispositions impératives du règlement. En mettant l'entrepreneur en demeure de terminer les travaux et en faisant dresser un rapport d'inspection du chantier, l'appelante n'a fait que se conformer à la procédure obligatoire prévue à l'article 18 du règlement. Contrairement à ce que le juge de première instance a conclu, il ne s'agissait pas d'un engagement de sa part à parachever les travaux. L'appelante n'aurait d'ailleurs pas pu s'obliger en faveur d'un bénéficiaire à plus que ce que le règlement permettait. Ce n'est qu'après que toutes les étapes prévues au règlement eurent été franchies que l'appelante devait faire connaître sa position, ce qu'elle a fait en mars 2002. Il ne faut pas confondre la réclamation des intimés avec le différend les opposant à l'appelante. Celui-ci est en fait le résultat de leur insatisfaction à l'égard de la décision que l'appelante a prise après avoir mené son enquête sur le conflit les opposant à leur entrepreneur. À défaut d'entente, ce différend devait être soumis à l'arbitrage. Rien n'interdisait à l'arbitre d'ordonner le remboursement des acomptes malgré la demande initiale des intimés. Par ailleurs, les dispositions de l'article 1432 du Code civil du Québec (C.C.Q.) ne s'appliquent pas au présent litige. Les droits des parties et les problèmes d'interprétation qui peuvent en résulter ne découlent pas du contrat mais du règlement. Au surplus, le contenu du contrat de garantie a été imposé par le législateur et non par l'appelante, qui devait elle aussi se plier à ses exigences. Compte tenu des erreurs commises par le juge de première instance, il y a lieu de déterminer si la décision de l'arbitre était manifestement déraisonnable. Or, tel n'est pas le cas; l'arbitre a reconnu à l'appelante, qui était débitrice d'une obligation alternative, le droit de choisir entre deux prestations principales (art. 1545 C.C.Q.). Une telle conclusion n'est pas déraisonnable, pas plus que celle traitant de l'absence d'enrichissement injustifié des intimés qui permettait d'ordonner le remboursement des acomptes. Une autre interprétation aurait pu être adoptée, mais il n'appartient pas au tribunal qui révise une décision de se prononcer sur son opportunité. La décision de l'arbitre sera donc rétablie.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., APPELANTE - intimée, c. MARYSE DESINDES et YVAN LAROCHELLE, INTIMÉS - requérants, et RENÉ BLANCHET, ès qualités d'arbitre au Centre d'arbitrage Commercial national et international du Québec, MIS EN CAUSE - mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 13, 18, 19, 20, 21, 41, 43, 105, 106, 116, 120, 132, 139, et 140
Desindes c. Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec inc., Juge Pierre C. Fournier, 450-05-004987-026, 2003-03-11
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale rendue en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Accueillie.
Ni le règlement ni la garantie ne confèrent à l'intimée un pouvoir discrétionnaire pour décider de parachever ou non les travaux lorsque le bénéficiaire de la garantie le demande. S'il en était autrement, elle pourrait toujours refuser de le faire lorsque les coûts évalués sont supérieurs à 30 000 $. La clause de la garantie prévoyant le droit au parachèvement serait donc sans effet. La garantie revêt un caractère obligatoire, selon son texte même. Ce régime institutionnel de garantie imposé par la Loi sur le bâtiment et le règlement précité a pour objet de reconnaître des droits, d'en favoriser l'exercice et de procurer des avantages aux seuls bénéficiaires de ce régime, et non aux entrepreneurs ni à l'intimée. Ce régime vise la protection du public. De plus, en cas de doute, le contrat doit être interprété en faveur de l'adhérent (art. 1432 du Code civil du Québec). L'arbitre a omis de respecter cette règle impérative. Le litige qui lui était soumis n'avait rien à voir avec les acomptes versés par les requérants; ces derniers ont toujours demandé le parachèvement des travaux. Il concernait plutôt la décision de l'intimée de refuser de parachever les travaux et d'indemniser les requérants des retards de livraison. Comme il est clair que l'obligation de parachever s'appliquait et que les coûts de parachèvement s'élèvent à 87 758 $, il est inutile de renvoyer le dossier à l'arbitrage. Il suffit d'ordonner à l'intimée de verser aux requérants la somme de 57 758 $, soit la différence entre la somme requise pour le parachèvement et la somme de 30 000 $ qui leur a déjà été versée à ce chapitre.
MARYSE DESINDES et YVAN LAROCHELLE, Requérants, c. LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., Intimée, et ME RENÉ BLANCHET, Mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 13, 19, 74, 78, 106, 116, 120, 132, et 9999
Appel accueilli (C.A., 2004-12-15), 500-09-013349-030, SOQUIJ AZ-50285725, J.E. 2005-132
Desindes et Pan Iso Système, M. René Blanchet, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 02-0401, 2002-05-16
Les bénéficiaires désirent qu'il soit ordonné à l'administrateur de terminer les travaux entamés à leur résidence et qu'il soit condamné à leur payer des dommages-intérêts en raison du retard de livraison. Comme l'administrateur ne demande pas l'autorisation d'effectuer le parachèvement des travaux en vertu de l'article 2.2 du plan de garantie, le seul recours disponible aux bénéficiaires est une demande de remboursement des acomptes et des frais engagés. L'administrateur ne peut invoquer l'enrichissement des bénéficiaires pour refuser d'exécuter le contrat puisque l'augmentation de la valeur de la propriété est la cause même du contrat d'entreprise signé entre les parties. Il devra donc rembourser 30 000 $ aux bénéficiaires, soit la limite de garantie de remboursement d'acompte (art. 13 paragr. 1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'administrateur ayant par ailleurs consenti à rembourser une somme de 1 100 $ à titre de frais de retard, ce montant est ajouté à la condamnation.
MARYSE DESINDES et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 13
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale accueillie (C.S., 2003-03-11), 450-05-004987-026, SOQUIJ AZ-50165964, J.E. 2003-1013. Appel accueilli (C.A., 2004-12-15), 500-09-013349-030, SOQUIJ AZ-50285725, J.E. 2005-132

References: art. 8
 art. 10
 art. 9
 art. 10
 art. 8
 l'article 27
 art. 7
 l'article 18
 l'article 1432
 art. 1
 art. 9
 l'article 2
 art. 9