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Timestamp: 2016-10-26 02:21:00+00:00

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4A_735/2011 (16.01.2012)
4A_735/2011
H.Y.________ et F.Y.________, repr�sent�s par Me Julie Laverri�re,
contrat de bail, r�siliation,
recours contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 8 novembre 2011.
Par contrat du 28 mai 2008, F.Y.________ et H.Y.________, qui sont copropri�taires de l'immeuble sis ruelle ... � Glion, ont c�d� � H.X.________ et F.X.________, moyennant un loyer mensuel de 2'350 fr., avec les charges, l'usage de l'appartement de quatre pi�ces et demie qui se trouve au premier �tage de leur maison, avec un garage et une place de parc. Le contrat devait prendre effet le 15 juin 2008 et durer jusqu'au 30 juin 2009; il �tait ensuite renouvelable d'ann�e en ann�e, sauf cong� donn� trois mois avant l'�ch�ance.
Rapidement, des disputes ont surgi, au sujet de nuisances sonores, de l'utilisation des places de stationnement et de la consommation d'�lectricit�, entre la famille X.________ et la famille Z.________, cette derni�re �tant locataire de l'appartement au rez-de-chauss�e et ayant v�cu durant douze ans en harmonie avec les pr�c�dents locataires de l'appartement du premier �tage.
Par un courrier du 10 f�vrier 2009, le g�rant de l'immeuble a inform� les �poux X.________ qu'il avait transmis leurs dol�ances concernant l'utilisation des places de stationnement aux �poux Z.________. Par une lettre du 12 f�vrier 2009, H.Z.________ a rapport� � la g�rance que ses voisins X.________ garaient leurs v�hicules sur ses places de parc, laissaient leur chien aboyer durant des heures et faisaient du bruit pendant la nuit. Par correspondance du 2 mars suivant, H.Z.________ s'est plaint � nouveau du comportement de ses voisins, leur reprochant d'�pier les membres de sa famille en permanence et de les prendre en photos; il indiquait �galement qu'il �tait importun� par le syst�me d'�clairage nocturne et le dispositif de surveillance mis en place par les �poux X.________ et priait la g�rance "de les faire partir rapidement".
Par formules officielles dat�es du 12 mars 2009 et adress�es sous pli recommand� le lendemain, les bailleurs ont notifi� s�par�ment � F.X.________ et � H.X.________ la r�siliation du bail pour son �ch�ance, le 30 juin 2009. Pri�s de motiver la r�siliation, les bailleurs ont expliqu�, par lettre du 30 mars 2009, que la r�siliation intervenait en raison de la mauvaise entente avec les locataires du dessous ainsi qu'avec le voisinage. Il �tait joint une p�tition sign�e au cours du mois de mars 2009 par les membres de la famille Z.________ ainsi que par trente-quatre autres personnes, qui demandaient le d�part des �poux X.________. Par la suite, plusieurs signataires de cette p�tition ont retir� leur adh�sion en pr�cisant qu'ils n'avaient personnellement aucun reproche � formuler � l'�gard de la famille X.________; en particulier, un voisin des recourants, A.________, a attest� que le comportement de la famille X.________ n'avait jamais �t� un probl�me.
Le 15 avril 2009, F.X.________ et H.X.________ ont contest� la r�siliation du bail devant l'autorit� de conciliation du district de Riviera-Pays d'Enhaut. Cette derni�re, par d�cision du 3 juin 2009, a estim� que la r�siliation notifi�e pour le 30 juin suivant �tait conforme au droit et qu'il n'y avait pas lieu d'accorder une prolongation du bail.
Par requ�te du 13 juillet 2009, F.X.________ et H.X.________ ont saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud. Ils ont conclu � ce que la r�siliation soit d�clar�e nulle, subsidiairement � ce qu'elle soit annul�e, plus subsidiairement � ce qu'une prolongation du bail de quatre ans leur soit accord�e.
Les bailleurs ont conclu au rejet de la demande.
Par jugement du 7 juin 2010, le Tribunal des baux a dit que la r�siliation pour le 30 juin 2009 �tait valable et a accord� aux locataires une seule et unique prolongation du bail jusqu'au 31 d�cembre 2010.
Saisie d'un recours interjet� par les locataires, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arr�t du 8 novembre 2011, a confirm� le jugement attaqu�.
F.X.________ et H.X.________ exercent un recours en mati�re civile au Tribunal f�d�ral. Invoquant l'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits, ainsi qu'une violation des art. 271 al. 1 CO et 272 CO, ils concluent � la r�forme de l'arr�t attaqu�, en ce sens que l'annulation de la r�siliation doit �tre prononc�e, subsidiairement qu'une prolongation du bail de quatre ans doit �tre accord�e, plus subsidiairement que la cause doit �tre renvoy�e � l'autorit� pr�c�dente. Les recourants sollicitent �galement l'assistance judiciaire pour la proc�dure f�d�rale et l'octroi de l'effet suspensif.
Les bailleurs proposent le rejet du recours et le refus de l'effet suspensif.
Par lettre du 11 janvier 2012, le conseil des recourants a inform� le Tribunal f�d�ral qu'il ne les repr�sentait plus dans la pr�sente proc�dure.
1.1 Interjet� par les parties qui ont succomb� dans leurs conclusions en contestation du cong� qui leur a �t� adress� et qui ont donc qualit� pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirig� contre un arr�t final (art. 90 LTF) rendu en mati�re civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorit� de derni�re instance statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire p�cuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en mati�re de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF; sur le calcul de la valeur litigieuse: ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390 s.), le recours est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� dans le d�lai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) pr�vus par la loi.
1.2 Le recours peut �tre interjet� pour violation du droit, tel qu'il est d�limit� par les art. 95 et 96 LTF. Il peut ainsi �tre form� pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal f�d�ral applique d'office le droit dont il peut contr�ler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limit� ni par les arguments soulev�s dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorit� pr�c�dente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont �t� invoqu�s et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation diff�rente de celle de l'autorit� pr�c�dente (ATF 137 II 313 consid. 1.4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arr�t cit�). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue � l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilit� (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal f�d�ral n'examine en principe que les griefs invoqu�s; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorit� de premi�re instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discut�es devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception � la r�gle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal f�d�ral ne peut entrer en mati�re sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a �t� invoqu� et motiv� de mani�re pr�cise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
2.1 Il r�sulte des faits retenus par la cour cantonale - qui lient le Tribunal f�d�ral (art. 105 al. 1 LTF) - que les parties ont conclu un contrat de bail � loyer au sens de l'art. 253 CO.
Devant l'autorit� pr�c�dente, les recourants avaient conclu � ce que la nullit� du cong� soit constat�e. Cette conclusion n'est pas reprise devant le Tribunal f�d�ral. D�s lors que celui-ci est li� par les conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF), il faut en d�duire que le sort de cette conclusion est d�finitivement tranch�; au demeurant, on ne voit pas en quoi consisterait le motif de nullit�.
2.2 Les recourants soutiennent que le cong� devait �tre annul�.
Il faut tout d'abord observer qu'il s'agit d'un cong� ordinaire donn� pour l'�ch�ance du contrat (art. 266a al. 1 et 266c CO). On ne se trouve ainsi pas en pr�sence d'un cong� extraordinaire donn� pour le motif que le locataire aurait manqu� d'�gards envers les voisins, de sorte qu'il ne se justifie pas d'appliquer les conditions plus strictes de l'art. 257f CO. Le bail est un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'� l'expiration de la p�riode convenue; arriv� au terme du contrat, la libert� contractuelle rena�t et chacun est libre de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant. En principe, chacune des parties a la libert� de mettre fin � la relation contractuelle pour l'�ch�ance convenue, en respectant les conditions du pr�avis contractuel.
Un droit ne peut cependant pas �tre exerc� contrairement aux r�gles de la bonne foi. L'art. 271 al. 1 CO pr�voit donc que le cong� est annulable lorsqu'il contrevient auxdites r�gles.
L'art. 271a CO �num�re des cas o� le cong� donn� par le bailleur est annulable. En l'esp�ce, on ne se trouve dans aucune de ces hypoth�ses. Certes, les recourants avaient soutenu, devant la cour cantonale, qu'il s'agissait d'un cong� de repr�sailles au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO. Proc�dant � une appr�ciation des preuves apport�es, la cour cantonale est parvenue � la conclusion que les recourants n'avaient pas �tabli qu'ils avaient fait valoir un droit avant la notification de la r�siliation, hormis une r�clamation de port�e insignifiante sur l'utilisation des places de stationnement. Sur ce point, les recourants n'invoquent pas l'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits; s'agissant d'un grief de nature constitutionnelle, la question n'a donc pas � �tre r�examin�e (art. 106 al. 2 LTF). Comme il n'est pas �tabli en fait que le cong� serait caus� par une pr�tention formul�e de bonne foi par le locataire, l'application de l'art. 271a al. 1 let. a CO n'entre pas en consid�ration, en sorte que cette disposition - sur la base de l'�tat de fait retenu par la cour cantonale - n'a pas �t� viol�e.
Du moment que l'on ne se trouve dans aucune des hypoth�ses vis�es par l'art. 271a CO, le cong� ne pourrait �tre annul� que sur la base de la r�gle g�n�rale contenue � l'art. 271 al. 1 CO. Il faudrait pour cela qu'il apparaisse que le cong� ne r�ponde � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, qu'il soit purement chicanier ou encore qu'il repose sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un pr�texte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32 s.).
Pour dire si le cong� contrevient ou non aux r�gles de la bonne foi, il faut tout d'abord en d�terminer le motif r�el, ce qui rel�ve des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192). D�s lors que la question rel�ve de l'appr�ciation des preuves, elle ne peut �tre r�examin�e par le Tribunal f�d�ral que sous l'angle de l'arbitraire.
Est seul d�terminant le motif r�el du cong�, qui doit donc exister au moment de la r�siliation (arr�t 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b; PETER HIGI, Commentaire zurichois, n� 119 ad art. 271 CO; DAVID LACHAT, Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, n� 12 ad art. 271 CO).
2.3 Sur ce point, les recourants se plaignent d'arbitraire dans l'appr�ciation des preuves et l'�tablissement des faits.
Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohib� par l'art. 9 Cst., ne r�sulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en consid�ration ou m�me qu'elle serait pr�f�rable. Le Tribunal f�d�ral n'annulera la d�cision attaqu�e que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscut�, ou encore lorsqu'elle heurte de mani�re choquante le sentiment de la justice et de l'�quit�; pour qu'une d�cision soit annul�e pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formul�e soit insoutenable, il faut encore que la d�cision apparaisse arbitraire dans son r�sultat (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 I 316 consid. 2.2.2 p. 318 s.; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560). L'art. 97 al. 1 LTF pr�cise d'ailleurs qu'une correction de l'�tat de fait ne peut �tre demand�e que si elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause. S'agissant plus pr�cis�ment de l'appr�ciation des preuves, la d�cision attaqu�e n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la port�e d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison s�rieuse, de tenir compte d'un moyen important propre � modifier la d�cision attaqu�e ou encore si, sur la base des �l�ments recueillis, il a fait une d�duction insoutenable (ATF 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
La cour cantonale a retenu que les voisins du rez-de-chauss�e avaient v�cu en bonne harmonie avec les pr�d�cesseurs des recourants pendant douze ans, de sorte que l'on peut en d�duire raisonnablement qu'ils ne sont pas d'un naturel querelleur et ne posent pas de probl�me particulier de coexistence. Les recourants contestent que les voisins du rez-de-chauss�e n'aient pas eu de probl�me avec leurs pr�d�cesseurs. Ils n'invoquent cependant de mani�re pr�cise aucun �l�ment de preuve figurant au dossier � l'appui de leur contestation. Leur argumentation est donc impropre � d�montrer que la cour cantonale serait tomb�e dans l'arbitraire en retenant que les voisins du rez-de-chauss�e avaient v�cu en harmonie avec les pr�d�cesseurs des recourants pendant douze ans.
La cour cantonale s'est fond�e non seulement sur les t�moignages - comme le font les recourants -, mais aussi sur les pi�ces. Or il ressort bien des lettres produites que les r�clamations �manaient de part et d'autre et qu'il existait effectivement une m�sentente grave entre les locataires. Entendu comme t�moin, un employ� du g�rant d'immeubles a affirm� que les voisins du rez-de-chauss�e n'�taient pas les seuls � se plaindre du comportement des recourants. Certes, ce t�moin est l'employ� du g�rant d'immeubles, lequel est le mandataire des propri�taires-bailleurs. On ne voit cependant pas quel int�r�t il pourrait avoir � prendre partie en faveur de certains locataires au d�triment des autres. On ne voit d�s lors pas ce qu'il y a d'arbitraire � le croire lorsqu'il affirme que les recourants sont bien les fauteurs de troubles. Ce point est encore confirm� par un autre t�moin, qui est certes proche des voisins du rez-de-chauss�e, ainsi que par l'existence de la p�tition, dont la cour cantonale a relev� qu'elle devait �tre examin�e avec circonspection. Il en r�sulte un faisceau d'indices suffisamment convaincants pour que la cour cantonale ait pu en d�duire, sans arbitraire, que les recourants sont bien les fauteurs de troubles. Il est vrai qu'un t�moin a affirm� que le comportement des recourants �tait irr�prochable, mais il n'est pas arbitraire d'�carter une opinion isol�e.
La chronologie des faits confirme que le cong� a �t� donn� en raison de la m�sentente entre les locataires, m�sentente dont les recourants sont la cause principale. En d�terminant ainsi la cause r�elle du cong�, la cour cantonale n'est pas tomb�e dans l'arbitraire.
Comme seuls sont d�terminants, pour dire si le cong� est abusif, les faits qui l'ont r�ellement provoqu�, il n'y a pas � examiner ici les multiples incidents ult�rieurs qui sont mentionn�s dans l'arr�t cantonal ou qui ont �t� all�gu�s, � savoir une r�clamation en juillet 2009 pour un nid de gu�pes dans le galetas, une r�clamation � la m�me �poque pour treize pr�tendus d�fauts, la d�couverte d'informations inexactes donn�es par les locataires sur leur situation financi�re, une plainte p�nale en septembre 2009 pour des abus de t�l�phone all�gu�s (post�rieurs � la r�siliation), l'arr�t pr�tendu du paiement des loyers, respectivement des indemnit�s pour occupation illicite, apr�s juin 2011.
2.4 En donnant le cong� pour l'�ch�ance, les bailleurs ont voulu mettre fin � des querelles incessantes entre les locataires du m�me immeuble. On ne voit pas ce qu'ils auraient pu faire d'autre pour apaiser le conflit entre les voisins. Souhaiter r�tablir la paix dans l'immeuble est une aspiration l�gitime. Le cong� a �t� donn� aux recourants plut�t qu'aux voisins du rez-de-chauss�e pour des raisons d�fendables. Il faut observer tout d'abord que les voisins du dessous �taient des locataires de longue date, ce qui n'�tait pas du tout le cas des recourants; par ailleurs, il y a des raisons s�rieuses de penser que les recourants sont � l'origine de la situation conflictuelle. En pareilles circonstances, on ne saurait dire qu'ils ont �t� sacrifi�s de mani�re arbitraire ou discriminatoire. Le cong� qui leur a �t� donn� repose sur des motifs compr�hensibles et il ne contrevient pas aux r�gles de la bonne foi.
En cons�quence, la cour cantonale n'a pas viol� l'art. 271 CO en refusant d'annuler le cong�.
2.5 Subsidiairement, les recourants discutent la dur�e de la prolongation du bail.
Selon l'art. 272b al. 1 CO, un bail portant sur une habitation peut �tre prolong� de quatre ans au maximum et, dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations.
D�s lors que la situation ne para�t pas de nature � �voluer, le fait de fixer d'embl�e une unique prolongation, plut�t que d'exiger deux proc�dures successives, ne viole pas le droit f�d�ral (arr�t 4A_621/2009 du 25 f�vrier 2010 consid. 2.4.2).
Pour d�terminer la dur�e de la prolongation du bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appr�ciation (ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123 s.; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il doit ainsi statuer en fonction des r�gles de l'�quit� (art. 4 CC). Dans une telle situation, le juge du fait ne viole pas la r�gle de droit en faisant usage du pouvoir d'appr�ciation qu'elle lui accorde. Le Tribunal f�d�ral ne doit en principe pas substituer sa propre appr�ciation � celle du juge du fait. Il ne peut intervenir, en consid�rant la r�gle de droit comme viol�e, que si l'autorit� a exc�d� les limites de son pouvoir d'appr�ciation (c'est-�-dire si elle a prononc� quelque chose que la norme ne permettait pas), si elle n'a pas respect� les crit�res pr�vus par la norme, si elle s'est laiss� guider essentiellement par des consid�rations �trang�res � la disposition applicable ou encore si elle est parvenue, en exer�ant son pouvoir, � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (cf. ATF 133 III 201 consid. 5.4 p. 211; 132 III 758 consid. 3.3 p. 762).
En l'esp�ce, on cherche en vain l'�l�ment d�terminant, d�ment �tabli, qui n'aurait pas �t� pris en compte par la cour cantonale. Il a �t� relev� � juste titre que le contrat n'a �t� que de courte dur�e (du 15 juin 2008 au 30 juin 2009), de sorte que la prolongation accord�e (jusqu'au 31 d�cembre 2010) est d�j� plus longue que la dur�e du bail conclu. Par ailleurs, il a �t� observ� que les recourants, en exer�ant les voies de droit qui leur �taient ouvertes, avaient obtenu en fait une prolongation suppl�mentaire d'une ann�e environ, de sorte que l'on ne voit pas pourquoi, en regard de la bri�vet� du bail conclu et de la dur�e maximum de la prolongation autoris�e, une prolongation suppl�mentaire serait justifi�e. A l'examen des circonstances, il n'appara�t pas que la cour cantonale ait abus� du large pouvoir d'appr�ciation qui �tait le sien pour fixer la dur�e de la prolongation. En cons�quence, l'art. 272b CO n'a pas non plus �t� viol�.
2.6 Il ressort des consid�rants qui pr�c�dent que le recours au Tribunal f�d�ral �tait d'embl�e d�pourvu de chances de succ�s. L'assistance judiciaire doit en cons�quence �tre refus�e (art. 64 al. 1 LTF).
Avec la d�cision sur le m�rite du recours, la requ�te d'effet suspensif devient sans objet.
2.7 Les frais et d�pens sont mis solidairement � la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 et 5; art 68 al. 1 et 4 LTF). Les d�pens allou�s aux intim�s seront r�duits pour tenir compte du fait que leurs �critures �taient particuli�rement br�ves.
Les recourants verseront solidairement aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 1'000 fr. � titre de d�pens.

References: art. 271
 ATF 
 art. 95
 art. 271
 art. 271
 ATF