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Timestamp: 2020-01-22 12:20:03+00:00

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março 2018 - Grupo Gilberto Valente
27 de março de 2018 28 de março de 2018 Por GGV
Foi recebido e protocolado o aditivo de retificação e ratificação à Cédula Rural Pignoratícia, registrada no livro 3-Auxiliar desta serventia, vencida em 20-02-2018.
Está sendo alterado o vencimento final da cédula para 20-02-2020, foram substituídos os bens vinculados em garantia constante do penhor já registrado, pela hipoteca cedular de oitavo grau do imóvel da matricula e por ultimo a denominação do titulo de crédito que passa a denominar-se Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária.
Como pode-se observar a cédula encontra-se vencida desde 20-02-2018 e o aditivo foi feito em 21-03-2018, portanto após o vencimento da cédula. Se em substituição da garantia foi liberado o penhor agrícola e dado em hipoteca o imóvel da referida matrícula a alteração da denominação da cédula não deveria ser Cédula Rural Hipotecária e não Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária?
Peço a análise sobre a possibilidade da averbação da liberação do penhor e registro da hipoteca, em caso negativo, por favor minutar a exigência.
A prorrogação da CRP é perfeitamente possível, mesmo que já esteja vencida, e isso nos termos dos artigos de nºs. 12, 13, 14, II, 20, II, 25, II, 62 e seu parágrafo único do DL n. 167/67 e artigo n. 1.485 do CC (no caso de hipotecas);
A alteração de CPR para CRH, ou CRPH, também é possível nos termos dos artigos de nºs12, 20 e 30, alínea “b” do DL n. 167/67 desde que do aditivo constem os requisitos do artigo 20 mencionado, a alteração da denominação e da modalidade do título de crédito poderá ser feita, averbando-se no Livro 3- Auxiliar e registrando a hipoteca. Observando-se que no caso deverão ser cumpridos os parágrafos 2º e 3º do artigo n. 20 e parágrafo 2º do artigo 14, do Decreto, anexando-se a CRPH certidão da matrícula do imóvel fazendo menção na cédula dessa circunstância;
Quanto ao fato de constar no título CRPF e não CRH, não verifico grandes problemas considerando o artigo n. 112 do CC, o que poderá ser solucionado por requerimento simples do interessado solicitando que para fins de registro seja considerado como CRH.
É o que entendemos passível de cesura.
São Paulo, 27 de Março de 2.018
1º – As cláusulas “Forma de Pagamento” ou “Ajuste de Prorrogação”, quando cabíveis, serão incluídas logo após a descrição da garantia, estabelecendo-se, na primeira, os valôres e datas das prestações e na segunda, as prorrogações previstas e as condições a que está sujeita sua efetivação.
2º – A descrição dos bens vinculados à garantia poderá ser feita em documento à parte, em duas vias, assinadas pelo emitente e autenticadas pelo credor, fazendo-se, na cédula, menção a essa circunstância, logo após a indicação do grau do penhor e de seu valor global.
1º – Aplicam-se a êste artigo as disposições dos §§ 1º e 2º do artigo 14 dêste Decreto-lei.
2º – Se a descrição do imóvel hipotecado se processar em documento à parte, deverão constar também da cédula tôdas as indicações mencionadas no item V dêste artigo, exceto confrontações e benfeitorias.
3º – A especificação dos imóveis hipotecados, pela descrição pormenorizada, poderá ser substituída pela anexação à cédula de seus respectivos títulos de propriedade.
4º – Nos casos do parágrafo anterior, deverão constar da cédula, além das indicações referidas no § 2º dêste artigo, menção expressa à anexação dos títulos de propriedade e a declaração de que êles farão parte integrante da cédula até sua final liquidação.
Protocolo: 15479
Verbetação: Cédula de crédito. Aditivo – prorrogação. Bahia.
Recebo com muita frequência aditivos de renegociação a cédulas de crédito quando a cédula já está vencida. É possível renegociar as cédulas mesmo após o vencimento? Tenho aqui uma CRP que venceu em fevereiro de 2017 e o banco fez um aditivo em 21/12/2018 prorrogando o vencimento para 10/02/2017. Posso averbá-lo?
A nosso ver, é possível o aditamento de cédula de crédito já vencida, prorrogando seu vencimento. Contudo, é necessário haver cautela quanto aos aditamentos, para que as modificações não ensejem a emissão de nova cédula.
Protocolo: 14486
Verbetação: Cédula Rural Hipotecária – vencimento – prorrogação. Aditivo. Mato Grosso do Sul.
Foi apresentada nesta Serventia uma Cédula Rural Hipotecária no dia 18/08/2015, a qual foi registrada no mesmo dia, com vencimento para o dia 13/08/2016. Ocorre que aos 31/10/2016 foi apresentado um aditivo com data de 24/10/2016, prorrogando o prazo de vencimento da cédula para o dia 02/09/2017. Pergunto: É possível a averbação do mesmo nos Livros 2 e 3 – Auxiliar ou é necessário fazer novo registro?
É possível ajustar formalmente a prorrogação após o vencimento, sem a necessidade de novo registro, conforme prevê o art. 62, parágrafo único, do Decreto-lei nº 167/67:
“Art 62. As prorrogações de vencimento de que trata o artigo 13 dêste Decreto-lei serão anotadas na cédula pelo próprio credor, devendo ser averbadas à margem das respectivas inscrições, e seu processamento, quando cumpridas regularmente tôdas as obrigações, celulares e legais, far-se-á por simples requerimento do credor ao oficial do Registro de Imóveis competente.
Parágrafo único. Sòmente exigirão lavratura de aditivo as prorrogações que tiverem de ser concedidas sem o cumprimento das condições a que se subordinarem ou após o término do período estabelecido na cédula.”
Protocolo: 12605
Verbetação: Cédula de Produto Rural. Produção – aumento. Prazo – prorrogação. Mato Grosso.
Foi apresentado nesta Serventia um Termo Aditivo a uma CPR da safra passada, aumentando a produção e prorrogando o seu vencimento. Acontece que já existem 02 penhores sobre a referida área. Como fazer, existe a possibilidade de se aumenta a produção da referida CPR?
Antonino Moura Borges afirma o seguinte sobre a Cédula de Produto Rural:
“O objeto do título não é o pagamento em dinheiro, mas em produto rural, que deve ser entregue no prazo convencionado, conforme foi indicado e com as especificações de qualidade e quantidade.” (BORGES, Antonino de Moura. “Curso Completo de Direito Agrário”, 2ª ed., Edijur, Leme – SP, 2007, p. 406).
Sendo assim, entendemos que o aumento da produção se caracterizaria como modificação do objeto do título, o que não poderia ser feito mediante aditivo, mas através da celebração de nova cédula.
Quanto a prorrogação do prazo, entendemos possível sua alteração por aditivo, desde que respeitados os limites legalmente estabelecidos.
Protocolo: 7457
Verbetação: Cédula rural. Hipoteca. Suscitação de dúvida. Prazo – vencimento – prorrogação. Averbação. Mato Grosso.
Quando uma matrícula já consta gravado hipoteca por cédula rural, agora esta matrícula encontra em processo de suscitação de dúvida, recebemos aditivo referente a cédula já registrada, simplesmente prorrogando prazo de vencimento. Pergunto: podemos averbar este aditivo, antes da dúvida ser julgada?
A dúvida suscitada gera sobrestamento da prenotação, a qual, somente após o trânsito em julgado da decisão, poderá ser cancelada. Eventuais títulos apresentados para registro, que tenham por objeto o imóvel em questão, deverão aguardar o cancelamento da prenotação, ora em aberto, em obediência aos princípios da prioridade registral e do contraditório.
Protocolo: 6776
Verbetação: Cédula Rural Pignoratícia. Aditivo. Prazo – prorrogação. Credor – anuência. Mato Grosso do Sul.
Primeiramente, registrou-se uma Cédula Rural Pignoratícia, na qual constou a cláusula, seguida da assinatura do credor, a saber: “Pague-se ao fulano de tal”. Como se sabe, trata-se de um endosso próprio e do tipo “em preto”. Agora, trazem um aditivo da referida cédula para prorrogar o vencimento, mas sem assinatura do novo credor, no caso endossatário, sendo apenas assinado pelas partes primitivas. Então, indago os Senhores sobre o seguinte: Há possibilidade de ser averbado o aditivo, com a finalidade de prorrogar o prazo de vencimento da cédula, sem a anuência do endossatário?
A nosso ver, uma vez que a Cédula Rural Pignoratícia foi endossada, entendemos que não é possível a averbação da prorrogação do prazo de vencimento, mediante aditivo, sem a anuência do endossatário.
Sendo assim, recomendamos a devolução do título, para que seja colhida a anuência acima referida.
Protocolo: 6718
Verbetação: Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária. Vencimento – prazo – prorrogação. Paraná.
Foi-me apresentada uma Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária para registro. Ocorre que a mesma foi apresentada aos 12/04/2010 e o prazo de vencimento foi ao 01/03/2010. Esse registro é possível sem aditivo que prorrogue a data de vencimento?
Ao caso concreto, duas posições: uma a se fazer o registro, mediante ciência antecipada ou requerimento de ambas as partes, credor e devedor; porquanto o documento é válido (produz efeitos no plano da validade), enquanto não quitado. Outra posição, uma vez vencida a cédula de crédito sob comento, esta não poderá ser admitida a registro, sem que seja acompanhada de aditivo prorrogando seu vencimento ou documento idôneo.
25 de março de 2018 26 de março de 2018 Por GGV
Foi protocolado uma certidão de penhora, na qual o imóvel está averbado com caução locatícia. Pode ser averbada a penhora?
Obs: o prazo do contrato de locação era de 36 meses, encerrando em 19/07/2017.
A exceção configurada pela atípica caução de bem imóvel instituída pela Lei 8.245/91 restrita a hipótese de garantia de contrato de locação, que, fugindo à regra geral, pode ser averbada.
Entretanto não torna ela o bem indisponível, não impedindo que o imóvel seja transferido ou negociado.
A caução locatícia não é direito real de garantia, ela não garante o locador, nem onera o bem do inquilino, ou de terceiro que presta a “garantia”, não torna o bem indisponível, nem gera o direito de seqüela.
O credor não poderia fazer valer seu direito decorrente de “caução imobiliária” contra o adquirente, porque tal efeito “seqüela” somente pode decorrer da natureza jurídica do instituto de garantia adotado, e a caução não tem natureza jurídica própria.
Caução é gênero que vem a indicar várias modalidades de garantia entre as quais a hipoteca, a anticrese o penhor e o depósito.
Mesmo que a caução fosse constituída através de hipoteca não impediria a transmissão do bem imóvel, como não impediria a constituição de uma segunda hipoteca, e muito menos penhora.
Assim, entendo que a averbação da caução locatícia que não impediria nem mesmo a venda ou a constituição de hipoteca, mesmo em vigor não poderá impedir a averbação de penhora.
São Paulo, 21 de Março de 2.018.
Cédula de Produto Rural Financeira – Aval
22 de março de 2018 22 de março de 2018 Por GGV
Foi apresentada e protocolada a Cédula de Produto Rural Financeira, acompanhada de um requerimento para registro no Oficial de Registro de Títulos e Documentos, copias em anexo.
Queria saber se posso registrar a cédula em TD e se cobro os emolumentos sobre o valor de resgate –R$.100.000,00?
Em caso negativo, por favor minutar a exigência.
Inicialmente informamos de que:
O AVAL é uma garantia pessoal que não interessa ao Registro de Imóveis, é ele uma garantia fidejussória;
A CPR nos termos do artigo 1º da Lei n. 8.929/94 poderá ser firmada sem a presença de garantia real, pois o artigo 1º por sua literalidade, não deixa dúvidas quanto a Cédula ser firmada com ou sem tal aval, ou seja, nos termos desse artigo a CPR poderá ser constituída com ou sem garantia;
A expressão “Quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício”, mencionada no parágrafo único do artigo n. 127 da LRP, não significa, porém a absoluta impossibilidade de admissibilidade das hipóteses contrárias, porquanto “nada impede de que um título ou instrumento vinculado por sua natureza a outro registro sejam lançados também no de títulos e documentos, embora sem os fins específicos do Cartório ao qual são pertinentes” (Walter Ceneviva, ob. Cit., p. 275 – Processo CGJSP n. 120/82 );
Portanto é perfeitamente possível o registro do contrato em RTD para fins de mera guarda e conservação (Itens 2, letra “g” e 3 do Capítulo XIX das NSCGJSP), desde que requerido nessas condições e especificado nos termos do artigo n. 127, VII da LRP, declinando no requerimento de quem tem ciência de que o registro em RTD para fins de mera guarda e conservação e nos termos do artigo 127, VII da LRP, não gera nenhum efeito no Registro de Imóveis. Devendo, quando do registro, o Oficial fazer constar do texto do registro a seguinte declaração: “Registro efetuado, nos termos do artigo 127, VII, da Lei dos Registros Públicos, apenas para fins de conservação; prova apenas a existência, a data e o conteúdo do documento, não gerando publicidade e efeitos em relação a terceiros” (item 3, letra “b” do Capítulo XIX das NSCGJSP);
Averbação de Área Construída – Diferença entre títulos e IPTU
20 de março de 2018 21 de março de 2018 Por GGV
Recebi uma escritura que Fulano vende à Cooperativa dos Beltranos, um terreno, nesta cidade, sem constar benfeitorias. Pela certidão municipal consta um prédio com a área 3.582,25 m².
Fizemos nota devolução solicitando averbar a mencionada construção.
A adquirente apresentou requerimento reapresentado para registro.
Pelo que pude entender, da matrícula do imóvel, não consta nenhuma construção averbada, assim como, também não consta da escritura de venda e compra, pois nela consta a alienação somente do terreno conforme matrícula;
A existência de construção consta tão somente do Imposto Predial e Territorial, expedido pela municipalidade local – IPTU, e não somente imposto territorial (sem construção);
A construção de fato existe somente não esta averbada junto à matrícula do imóvel o que será feito em outro momento e pelo princípio da instância ou de rogação à requerimento dos interessados (artigo n. 13, II da LRP);
No caso também não se trata de aplicar o princípio da cindibilidade, uma vez que no título (escritura de v/c) não consta a benfeitoria, e nem há menção da existência dela. Como dito a construção somente consta do imposto predial;
Entretanto o requerimento/petição não deixa de ter a sua utilidade e deve ser microfilmado, digitalizado, arquivado junto com os demais documentos apresentados;
O registro da venda e compra (somente da benfeitoria) poder ser feito levando-se em contra somente o valor venal do terreno (sem considerar o da benfeitoria não averbada) e o valor da transação;
Para efeito de emolumentos considera-se com o base de cálculo o valor da transação o valor venal do terreno ou o do recolhimento do ITBI, o qual for maior (artigo nº 7º da Lei Paulista de nº 11.331/2002;
E isso se levando em conta as decisões do CSMSP de nºs. 0003003-68.2013.8.26.0434 e 0000070-28.2012.8.26.0606 abaixo reproduzidas.
São Paulo, 20 de Março de 2.018.
PERMUTA – ESCRITURA PÚBLICA. DESCRIÇÃO. ESPECIALIDADE. CONSTRUÇÃO – AVERBAÇÃO. QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA.
CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 0003003-68.2013.8.26.0434
LOCALIDADE: Pedregulho DATA DE JULGAMENTO: 23/02/2015 DATA DJ: 29/05/2015
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA INVERSA – ESCRITURA PÚBLICA DE PERMUTA – COINCIDÊNCIA ENTRE A DESCRIÇÃO DO IMÓVEL CONSTANTE DO TÍTULO CUJO REGISTRO SE PRETENDE E A LANÇADA NA MATRÍCULA – PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA OBSERVADO – DESNECESSIDADE DE PRÉVIA AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO ERIGIDA NO TERRENO – RECURSO PROVIDO.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0003003-68.2013.8.26.0434, da Comarca de Pedregulho, em que são apelantes RUBENS DE PAULA ANDRADE e NEIVA DE PAULA RODRIGUES ANDRADE, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE PEDREGULHO.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
Apelação Cível nº 0003003-68.2013.8.26.0434
Apelante: Rubens de Paula Andrade e outros
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Pedregulho
Voto nº 34.150
Trata-se de apelação interposta por Rubens de Paula Andrade e Neiva de Paula Rodrigues Andrade objetivando a reforma da r. decisão de fls. 33/34, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Pedregulho relativa ao registro de escritura pública de permuta de imóvel, por reputar necessária, em respeito ao princípio da especialidade, a prévia averbação da construção existente no imóvel.
Aduzem que a recusa não se sustenta, porque a escritura do imóvel foi lavrada observando fielmente a descrição do imóvel constante de sua matrícula. Alegam ser possível a cisão do título, considerando-o apenas no que comporta inscrição, permitindo-se que a averbação da construção seja feita posteriormente.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 57/59).
Os recorrentes adquiriram, através de escritura pública de permuta, um terreno, sem benfeitorias, matriculado sob o nº 1.029 do Livro 2 do Registro de Imóveis de Pedregulho.
Ao tentarem registro da escritura sobreveio a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, baseada na necessidade de prévia averbação da construção existente no terreno, noticiada na certidão emitida pela Prefeitura de Rifaina.
Tal recusa, entretanto, não se justifica, uma vez que a descrição do imóvel constante do título cujo registro se pretende confere com a lançada na matrícula.
Narciso Orlandi Neto observa que “as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro” (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68).
Assim, havendo conformidade entre a descrição tabular e a que consta do título, não se pode falar em quebra da especialidade objetiva.
REGISTRO DE IMÓVEIS – Instrumento particular de venda e compra – Descrição do bem imóvel objeto da alienação – Coincidência entre as individualizações constantes do registro e do título – Princípio da especialidade objetiva observado – Condicionamento do registro à prévia averbação da construção levantada no terreno – Realidade extratabular estranha à qualificação registral – Exigência descabida – Dúvida improcedente – Recurso provido.[i]
Nem é caso de se aplicar o princípio da cindibilidade, porque nele só se poderia falar caso o título descrevesse a construção existente no imóvel, o que não ocorre.
Merece ser afastado, portanto, o óbice colocado ao pretendido registro, ficando assegurada ao interessado a oportuna averbação da construção.
[i] CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 0000070-28.2012.8.26.0606
ID: 24098compartilharpdf
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. ESPECIALIDADE OBJETIVA. CONSTRUÇÃO – AVERBAÇÃO. QUALIFICAÇÃO REGISTRAL.
CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 0000070-28.2012.8.26.0606
LOCALIDADE: Suzano DATA DE JULGAMENTO: 07/02/2013 DATA DJ: 02/04/2013
REGISTRO DE IMÓVEIS – Instrumento particular de venda e compra – Descrição do bem imóvel objeto da alienação – Coincidência entre as individualizações constantes do registro e do título – Princípio da especialidade objetiva observado – Condicionamento do registro à prévia averbação da construção levantada no terreno – Realidade extratabular estranha à qualificação registral – Exigência descabida – Dúvida improcedente – Recurso provido.
Proc. nº 0000070-28.2012.8.26.0606
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0000070-28.2012.8.26.0606, da Comarca de SUZANO, em que são apelantes SALVADOR MANZI E REGIANE APARECIDA LOURENÇÃO MANZI e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento à apelação e, porque improcedente a dúvida, determinar o registro do título recusado, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JÚNIOR, ANTÔNIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTÔNIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.
Apelação Cível n° 0000070-28.2012.8.26.0606
Apelante: Salvador Manzi e outro.
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Suzano
Voto n° 21.184
O oficial de registro, ao suscitar dúvida e justificar a desqualificação do instrumento particular de venda e compra, afirmou que a prévia averbação da edificação do prédio n.° 546, erguida no terreno descrito na matrícula n.° 62.236, é obrigatória e condiciona o registro do título (fls. 02/05).
Oferecida a impugnação, os interessados alegaram: a jurisprudência administrativa respalda o registro; elementos estranhos ao título e aos assentos registrários não obstam o registro; nada impede a futura averbação da construção; o título contém descrição do imóvel idêntica à da matrícula; o registro pretendido não vulneraria os princípios da especialidade e da continuidade; enfim, a dúvida é improcedente (fls. 38/41).
Após parecer do Ministério Público (fls. 34/35), a dúvida foi julgada procedente (fls. 43/55), determinando, com reiteração das alegações anteriores, a interposição de recurso (fls. 67/73), recebido no duplo efeito (fls. 78). Encaminhados os autos ao Conselho Superior da Magistratura (fls. 83), a Procuradoria Geral da Justiça propôs o provimento da apelação (fls. 86/87).
De acordo com o princípio da parcelaridade ou cindibilidade, “o título pode ser cindido, isto é, o registrador pode aproveitar ou extrair certos elementos nele insertos que poderão ingressar de imediato no fólio real, desconsiderando outros que, para tanto, exigem outras providências” [i]
Há precedentes do Colendo Conselho Superior da Magistratura contemplando a aplicação do princípio da cindibilidade, onde, todos envolvendo títulos judiciais, admitiu-se que a falta de averbação da edificação não impede o registro do título aquisitivo [ii].
Do mesmo modo, há precedentes, relacionados, todavia, com títulos extrajudiciais, sinalizando, em prestígio do princípio da especialidade objetiva, que a prévia averbação das edificações é condição para o registro. [iii]
Contudo, o princípio da parcelaridade não está em discussão. A questão que, então, na verdade, aos olhos do oficial, afigura-se tormentosa, não se apresenta no caso. Na hipótese vertente, a descrição do imóvel constante do título confere – não se nega -, com a lançada na matrícula. O debate, portanto, não versa sobre a possibilidade de aproveitamento de alguns dados do título passíveis de ingressar prontamente no fólio real.
Há, in concreto, exata observação do princípio da especialidade objetiva. Conforme Narciso Orlandi Neto, “as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior”: não é essa a situação enfrentada. De fato, “é preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro” [iv] – tal, no mais, a hipótese submetida a julgamento.
Destarte, a falta de averbação da construção, dado estranho à matrícula e ao título, não representa óbice legítimo ao registro do instrumento particular de venda e compra. Quero dizer: o oficial de registro, nada obstante sua autonomia, extrapolou os limites do juízo de qualificação registral.
Não se ignora a existência de precedente em outro sentido, expresso no julgamento da Apelação Cível n.° 1.136-6/0, em 08 de setembro de 2009, relator Desembargador Luiz Tâmbara, mas, nessa quadra, acede-se à orientação pretérita deste Conselho Superior da Magistratura, extraída do julgamento da Apelação Cível n.° 34.252-0/3, em 11 de outubro de 1996, relator Desembargador Márcio Martins Bonilha.
Oportuno, aqui, transcrever os seguintes trechos do acórdão paradigma:
O título descreve a construção conforme o que consta da matrícula, respeitada, portanto, a especialidade e o trato contínuo.
Se o lançamento fiscal da matrícula de área construída superior àquela averbada, tal não obsta o registro da venda e compra, pois que elementos estranhos ao título causal não ofendem o registro-suporte.
Se houve ampliação da construção, a correspondente averbação deverá ser feita oportunamente, à vista do “habite-se”, e a requerimento do interessado, respeitado o princípio da instância, ocasião em que será exigível a comprovação da inexistência de débito junto ao INSS. (…)
Merece ser afastado, portanto, óbice que foi posto contra o pretendido registro, ficando assegurada ao interessado a possibilidade de requerer a averbação da construção oportunamente, quando deverá apresentar o habite-se e comprovar a inexistência de débito previdenciário.
A propósito, calha ainda a lição do Desembargador Ricardo Dip:
… os limites da qualificação registraria se mostram de maneira mais vistosa no plano interpretativo, enquanto seus supostos se restringem:
1 – ao título levado a registro, 2 – ao registro existente e persistente e 3 – à relação entre o título exibido e o registro existente.
O recorte negativo pode sintetizar-se nesta redução: quod non est in tabula et in instrumentum non este in mundo. A qualificação registraria move-se dentro desses lindes, inadmitindo-se sua projeção a diligências exógenas desses supostos epistêmicos objetivos. Não cabe, em geral, a inquirição de uma realidade extratabular, nem a oposição do conhecimento privado do registrador (ASCENÇÃO, 42), tampouco a consideração de provas não literais (que não integrem, originariamente ou por supervenção, o título apresentado a registro). … [v]
Em síntese: a desqualificação agitada se funda em informações dissociadas do título e dos registros existentes; prende-se, na realidade, principalmente, a elementos mencionados em documentos emitidos pela Prefeitura Municipal de Suzano. Por conseguinte, a recusa questionada é injustificável.
Pelo todo exposto, dou provimento à apelação e, porque improcedente a dúvida, determino o registro do título recusado.
[i] Luiz Guilherme Loureiro. Registros públicos: teoria e prática. 2.a ed. São Paulo: Método, 2011, p. 232.
[ii] Apelação Cível n.° 52.723-0/5, rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição, julgada em 10.09.1999; Apelação Cível n.° 083293-0, rel. Des. Luís de Macedo, julgada em 20.09.2001; Apelação Cível n.° 339-6/9, rel. Des. José Mário Antônio Cardinale, julgada em 12.05.2005; e Apelação Cível n.° 990.10.247.068-7, rel. Des. Munhoz Soares, julgada em 14.09.2010.
[iii] Apelação Cível n.° 1.115-6/4, rel. Des. Reis Kuntz, julgada em 15.09.2009; e Apelação Cível n.° 1.237-6/0, rel. Des. Munhoz Soares, julgada em 30.06.2010.
[iv] Retificação do registro de imóveis. São Paulo: Editora Oliveira Mendes, 1997. p. 68.
[v] Ricardo Henry Marques Dip. Sobre a qualificação no registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário, n. 29, p. 33-72, janeiro-junho 1992. p. 54.
Imissão de Posse – Ato que não acessa o Registro
19 de março de 2018 20 de março de 2018 Por GGV
Foi apresentada e protocolada a carta de sentença do imóvel objeto da matricula nº.xxxxx.
Por favor verificar da possibilidade do registro, em caso negativo por favor minutar a exigência.
A minha duvida é se a adjudicação é feita dos direitos possessórios ou do imóvel?
É necessário o transito em julgado da decisão/auto de adjudicação?
A Carta de sentença expedida nos autos do processo de nº wwwwww pela 1ª Vara da Família e Sucessões de Xiririca da Serra, em favor da requerida Fulana não poderá acessar o Registro Imobiliário pelos seguintes motivos:
Conforme consta R.01 da matrícula de nº xxxx, relativa ao prédio residencial situado à Rua Tal, nº 000, correspondente ao lote de nº 14, da quadra 6-A o imóvel encontra-se registrado em nome de terceiros, ou seja, está registrado em nome de Beltrano e sua mulher Siclana, em não em nome do requerido;
Atos que envolvem direito possessório (imissão de posse) não são passíveis de matriculação/registro nos Serviços de Registros de Imóveis – SRI, salvo exceções previstas no artigo n. 167, I, 36 e 41 da Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73), que não é o caso que se apresenta, pois conforme auto de adjudicação de folhas 228 do processo estão sendo adjudicados à autora os direitos possessórios visando à conquista do domínio, bem como às folhas 230 consta o mandado de imissão de posse (Decisão do CSMSP de nº 989-6/4, na qual, inclusive são mencionadas outras decisões no mesmo sentido).
São Paulo, 15 de Março de 2.018.
Prenotação Penhora em Imóvel Alienado Fiduciariamente em Mora
7 de janeiro de 2020 19 de março de 2018 Por GGV
Prenotamos uma certidão de penhora online no dia 14/03.
O imóvel penhorado encontra-se alienado fiduciariamente à Caixa.
Encontra-se prenotado desde o dia 20/02 um requerimento da credora solicitando a intimação da devedora para pagamento de parcelas vencidas (o processo está em andamento).
Pergunto: Pode ser feita a averbação da penhora?
Ou devo devolver em razão do procedimento de intimação em curso?
A intimação feita pela CEF foi prenotada (item 244 do Cap. XX das NSCGJSP), e terá seu prazo prorrogado até a finalização do procedimento (subitem 246.1 do Cap. XX das NSCGJSP), sendo que poderá ocorrer a purgação da mora pelo devedor fiduciante (item 254 das NSCGJSP antes referido), ou não, quando nesse último caso a propriedade fiduciária será consolidada ao credor fiduciante CEF (itens 255 e 256 das normas);
Portanto o segundo título (penhora) fica subordinado ao primeiro (intimação/procedimento/alienação fiduciária) e dependendo do desfecho do primeiro, o segundo poderá ou ser qualificado e averbado, ou seja, caso o devedor purgue a mora a penhora poderá ser averbada, mas tão somente dos direitos do devedor fiduciante da propriedade resolúvel/fiduciária, ao contrário, se não purgada a mora a propriedade fiduciária será consolidada ao credor – CEF, quando então a averbação da penhora não será possível, devendo ser qualificada negativamente por não estar mais em nome do devedor fiduciante/executado (item 39.1 antes citado).
Ou seja, somente se inaugurará novo procedimento registrário, quando cessarem os efeitos da prenotação do primeiro. Até então os prazos ficarão suspensos e se contarão a partir do dia em que o segundo título (penhora) prenotado assumir a posição de precedência na fila (item 39.1 citado, ver também itens e subitens abaixo, bem como resposta do Irib e decisão do CSMSP de nº. 0000894-79.2014.8.26.0100
São Paulo, 15 de Março de 2.018
CAPITULO XX DAS NSCGJSP
Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação, salvo prorrogação por
previsão legal ou normativa, se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no livro protocolo, o
título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender as exigências legais. Na
contagem do prazo exclui-se o primeiro e inclui-se último dia, não se postergando os efeitos para
além da data final, ainda que esta ocorra em sábado, domingo ou feriado
47.1. Será prorrogado o prazo da prenotação nos casos dos artigos 189, 198 e 260 da Lei nº 6.015/73 e artigo 18 da Lei n° 6.766/79, bem como nos casos de procedimento de retificação administrativa bilateral na forma do artigo 213, II, da Lei nº 6.015/73, de regularização fundiária e de registro dos títulos dela decorrentes, quando houver expedição de notificação, publicação de edital, audiência de conciliação e remessa ao juízo corregedor permanente para decidir impugnação.
Prenotado e encontrando-se em ordem, o requerimento deverá ser autuado com as peças que o acompanharam, formando um processo para cada execução extrajudicial.
O requerimento de intimação deverá ser lançado no controle geral de títulos contraditórios, a fim de que, em caso de expedição de certidão da matrícula, seja consignada a existência da prenotação do requerimento.
246.1. O prazo de vigência da prenotação ficará prorrogado até a finalização do procedimento.
Decorrido o prazo da intimação sem purgação da mora, o Oficial do Registro de Imóveis lançará CERTIDÃO DE TRANSCURSO DE PRAZO SEM PURGAÇÃO DA MORA e dará ciência ao requerente.
Protocolo: 3016
Verbetação: Alienação fiduciária. Devedor – notificação – procedimento.
Temos uma dúvida. Recebemos um ofício da Empresa Rodobens(credora), para procedermos a notificação de 4 devedores e suas respectivas esposas, a fim de que regularizem o pagamento das parcelas em atraso, conforme constam do registro de alienação fiduciária. Ocorre que é a primeira vez que vamos proceder este tipo de notificação, e temos algumas dúvidas a este respeito. A notificação deve ou não ser prenotada e em seguida protocolada? a notificação deverá ser feita pessoalmente ou poderá ser feita por A.R.? As custas serão cobrados por cada notificação, que no caso em tela, são 4(devedores) e, se as esposas e maridos, tbém serão notificados? Obrigado, mais uma vez, pela atenção disponibilizada. Lucy.
1) Deve ser prenotada e protocolada. Havendo emissão de certidão deve ser certificada a prenotação e quando encerrada cancelada com o registro para cobrança de emolumentos. 2) Recomenda-se que a notificação seja feita pessoalmente. O envio da notificação pelo Correio com Aviso de Recebimento- AR somente valerá como prova da notificação se esta for recebida (e assinada) por cada um dos intimados (a identificação da qualificação do receber no AR e a comparação da assinatura deste com a que consta no instrumento particular arquivado no cartório é prova suficiente). Se houver procuração recíproca no contrato pode ser admitida a notificação como válida com a assinatura de apenas um dos notificados. 3) Marido e mulher formam o casal, que é proprietário, sendo, portanto, apenas um. Se houver anexo de RTD pode ser feita pelo RTD, cobrando apenas as despesas de RTD. 4) Dúvida ligar Eduardo do 11º SRI/SP ou para o Dr. Adriano do 1º SRI/SP para modelo e maiores detalhes. Fone do 11º SRI/SP 0xx11-3779-0002.
DÚVIDAS APENSADAS. TÍTULOS CONTRADITÓRIOS. PRENOTAÇÃO. PRIORIDADE. ESPECIALIDADE SUBJETIVA.
CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 0000894-79.2014.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 09/11/2015 DATA DJ: 20/01/2016
RELATOR: José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 205
Registro de Imóveis – dúvidas apensadas – títulos contraditórios – manutenção da prenotação que estava aguardando o julgamento definitivo de um outro processo de dúvida – ausência de omissão do interessado – art. 205 da Lei dos Registros Públicos – demais exigências incabíveis – pequena diferença do nome da outorgante vendedora no instrumento de procuração que não autoriza dúvida sobre sua real identidade ou qualquer risco à segurança jurídica em razão dos demais dados, como o CNPJ – recurso da empresa Roka Marketing e Eventos Ltda. desprovido, provido o da empresa Miramar Empreendimentos Imobiliários Ltda. para determinar o registro de sua escritura.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0000894-79.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes MIRAMAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROKA MARKETING E EVENTOS LTDA, é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DA APELANTE ROKA E DERAM PROVIMENTO AO RECURSO DA APELANTE MIRAMAR PARA DETERMINAR O REGISTRO DA ESCRITURA, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN (DECANO), ARTUR MARQUES, RICARDO TUCUNDUVA (PRES SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), RICARDO ANAFE E EROS PICELI.
São Paulo, 9 de novembro de 2015.
Apelação Cível nº 0000894-79.2014.8.26.0100
Apelantes: Miramar Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Roka Marketing e Eventos Ltda.
Voto nº 29.034
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDAS APENSADAS – TÍTULOS CONTRADITÓRIOS – MANUTENÇÃO DA PRENOTAÇÃO QUE ESTAVA AGUARDANDO O JULGAMENTO DEFINITIVO DE UM OUTRO PROCESSO DE DÚVIDA – AUSÊNCIA DE OMISSÃO DO INTERESSADO – ART. 205 DA LEI DOS REGISTROS PÚBLICOS – DEMAIS EXIGÊNCIAS INCABÍVEIS – PEQUENA DIFERENÇA DO NOME DA OUTORGANTE VENDEDORA NO INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO QUE NÃO AUTORIZA DÚVIDA SOBRE SUA REAL IDENTIDADE OU QUALQUER RISCO À SEGURANÇA JURÍDICA EM RAZÃO DOS DEMAIS DADOS, COMO O CNPJ – RECURSO DA EMPRESA Roka Marketing e Eventos Ltda.DESPROVIDO, PROVIDO O DA EMPRESA Miramar Empreendimentos Imobiliários Ltda.PARA DETERMINAR O REGISTRO DE SUA ESCRITURA.
Apelações interpostas contra a sentença de fls. 124/128, que julgou dois processos de dúvida, apensados para julgamentos simultâneos, e manteve as recusas do Oficial em proceder aos registros (a) de instrumento particular pelo qual o Fundo de Investimento Imobiliário BPN Imoreal prometeu a venda do imóvel matriculado sob o nº 17.146 à Roka Marketing e Eventos Ltda. e (b) de escritura de compra e venda do mesmo imóvel, figurando como vendedor o Fundo de Investimento Imobiliário BPN Imoreal e como comprador Miramar Empreendimentos Imobiliários Ltda.
O instrumento particular firmado entre o Fundo de Investimento e Roka (a) foi apresentado a registro em 16.10.2013 e recebeu a prenotação nº 689.399 (fls. 02/06 do apenso). A nota de devolução exigiu (a) que se aguardasse a decisão definitiva do processo nº 0032745-73.2013.8.26.0100, em grau de recurso (prenotação nº 672.895), (b) que se apresentassem provas das representações atualizadas do promitente vendedor e do promitente comprador e (c) que se aguardasse também a qualificação de título prenotado anteriormente sob nº 687.941, pelo qual o promitente vendedor, Fundo de Investimento, alienava o imóvel para Miramar (fl. 20 do apenso).
A escritura de venda e compra entre o Fundo de Investimento e Miramar foi apresentada a registro em 08.11.2013 e recebeu a prenotação nº 691.335 (fls. 02/08). A nota de devolução mencionou que se deveria aguardar a solução do processo nº 0032745-73.2013.8.26.0100 (prenotação nº 672.895) e da dúvida prenotada sob o nº 689.399, referente ao compromisso entre o Fundo e Roka, bem como ser apresentada cópia autenticada da procuração do outorgante vendedor, Fundo de Investimento (fl. 44). Antes disso, essa mesma escritura já havia sido recusada por conta da necessidade de se aguardar o desfecho da dúvida no processo nº 0032745-73.2013.8.26.0100, ocasião em que recebeu a prenotação nº 687.945 (fl. 43).
Alega, a recorrente Roka, em suma, que seu título tem prioridade de registro sobre a escritura, pois prenotado sob o nº 689.399, enquanto que a escritura recebeu prenotação nº 691.335; que a pretensão da Miramar no sentido de que seja mantida a prenotação nº 687.941, cujo trintídio foi vencido, não procede, visto que ao reapresentar a escritura ela aceitou a nova prenotação de nº 691.335 e implicitamente desistiu da anterior; que as pequenas diferenças de nomes do promitente vendedor, entre o que consta da matrícula e o que consta da procuração outorgada, e da promitente compradora, entre o que consta do título e o que consta da JUCESP, não afetam a segurança jurídica e a possibilidade de registro (fls. 173/183).
Alega, a recorrente Miramar, que deve ser restabelecida e prorrogada sua prenotação nº 687.941, pois não se omitiu em atender qualquer exigência legal, a qual, segundo a nota de devolução, era apenas aguardar o trânsito em julgado do processo 0032745-73.2013.8.26.0100, de forma que a prenotação deveria ter ficado suspensa; que a pequena diferença entre o nome do promitente vendedor que consta da matrícula e da procuração outorgada não impede o registro, pois não há controvérsia de que se trata do mesmo ente, conforme se verifica pelo CNPJ (fls. 139/146).
A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento dos recursos (fls. 205/210).
Cumpre inicialmente fincar a premissa sobre qual título tem prioridade para o registro: o compromisso apresentado pela Roka ou a escritura apresentada pela Miramar.
A escritura foi inicialmente apresentada pela Miramar em 27.09.13, prenotada sob o nº 687.941. A nota de exigência determinou à parte apenas que aguardasse o trânsito em julgado da dúvida objeto do processo 0032745-73.2013.8.26.0100 (fl. 43).
Logo, verifica-se de plano que não havia qualquer providência a ser tomada pela Miramar, a não ser aguardar a solução no processo mencionado, após o que seu título poderia adentrar ao fólio real.
Nos termos do art. 205 da Lei de Registros Públicos, cessam os efeitos da prenotação se “decorridos 30 dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”.
No caso, não se há de falar em qualquer omissão da interessada. Não havia qualquer providência a ser tomada por ela, a não ser aguardar.
Assim, a manutenção da prenotação não dependia da ordem judicial mencionada na sentença (fl. 126).
Nos termos do subitem 39.1 do Capítulo XX das NSCGJ:
À medida em que o Oficial entendeu que a Miramar perdeu sua prenotação depois de 30 dias, legítima foi sua atitude de reapresentar o título, que antes de significar concordância implícita com a cessação da prenotação anterior, tinha a intenção de lutar pela prevalência de seu direito de registro, como restou claro de sua impugnação à segunda devolução.
Portanto, a dúvida suscitada pela Miramar ante o recebimento de nova prenotação ao invés do restabelecimento pelo Oficial daquela perdida, mostra-se legítima para questionar a prioridade de seu título.
Deve ser restabelecida a prenotação nº 687.941. A prioridade é da escritura.
Com relação às demais exigências, tanto aquela que se refere à procuração do Fundo de Investimento cujo nome não coincide exatamente com o que consta da matrícula e dos títulos (a escritura e o compromisso de compra e venda), quanto aquela referente ao nome da promitente compradora conforme redigido no compromisso e o seu nome completo na JUCESP, ambas não procedem e devem ser afastadas.
Nos títulos e na matrícula, o proprietário consta como Fundo de Investimento Imobiliário BPN Imoreal. Nas procurações outorgadas a quem representou o Fundo nas transações, consta Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Imoreal.
Não há qualquer dúvida, porém, de que se trata do mesmo ente. Na matrícula e em ambos os títulos verificam-se o endereço e o número do CNPJ/MF do Fundo, os quais coincidem com as informações de ambas as procurações.
Nesse contexto, não se vislumbra qualquer risco à segurança ou aos princípios registrais.
O mesmo se diga em relação ao fato de, no compromisso de compra e venda, ter constado o nome da promitente compradora ROKA sem o acréscimo “EPP”, que integra a denominação da empresa na JUCESP. Não há a menor dúvida de que se trata da mesma pessoa jurídica.
Considerando que a dúvida referente ao processo 0032745-73.2013.8.26.0100, cuja pendência ensejou o sobrestamento do acesso ao fólio da escritura da Miramar prenotada sob o nº 687.941, foi definitivamente julgada procedente no curso da presente demanda, tendo perdido efeito a prenotação nº 672.895, deve agora ser registrada a escritura.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso da Roka e dou provimento ao recurso da Miramar para determinar o registro da escritura.
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15 de março de 2018 15 de março de 2018 Por GGV
Uma Associação com sede em Brasília/DF., está transferindo sua sede para nossa cidade.
Foi apresentada uma certidão de inteiro teor do RTDPJ de Brasília, nela consta que dita associação ficou 4 anos sem atividade.
Após esses 4 anos, em fevereiro/2018, fizeram uma ata elegendo toda diretoria e conselho consultivo, etc…, reativando a associação por bem dizer.
Sendo assim, não foi nomeado um administrador temporário, bem como da certidão de inteiro teor não constam nem lista de presença.
É possível promover o registro dessa associação nesta Serventia, e contando a partir do registro daqui, sem considerar essas falhas que o RTD de Brasília não questionou ??
O Novo Código Civil já conta com mais de quinze anos de existência, e em seu artigo 49 prevê para essas situações a nomeação judicial de administrador provisório;
Para a mudança de sede da entidade é necessário que primeiro se faça o registro em sua cidade – (no Estado de São Paulo), para depois averbar em Brasília – DF, e isto para que haja solução de continuidade;
A associação ficou sem administração por quatro anos, e está irregular;
Portanto deve ela primeiramente regularizar a sua situação junto ao RCPJ de Brasília – DF, onde registrada a entidade, com a nomeação judicial de um administrador provisório nos termos do artigo n. 49 do CC, que irá regularizar a associação para depois proceder ao registro da alteração da sede (feita por uma diretoria irregular) e a averbação no RCPJ de origem averbando-se a alteração;
Ver abaixo decisões.
São Paulo, 14 de Março de 2.018.
SOCIEDADE INATIVA ADMINISTRADOR PROVISÓRIO.
Resultado da pesquisa por: administrador provisório
Registro Civil de Pessoas Jurídicas. Administrador provisório. Continuidade da diretoria.
EMENTA NÃO OFICIAL. A Corregedoria Permanente é competente para examinar a questão referente à continuidade registral da diretoria da pessoa jurídica registrada. Longo interregno entre a última eleição realizada da pessoa jurídica e atual diretoria. Para regularização da situação, deverá a pessoa jurídica buscar, em Vara Cível, a nomeação de administrador provisório na forma do art.49, do Código Civil.
Decisão 1ª VRPSP: 100.10.024778-3 Data: 15/9/2010 Data DO: 1/10/2010 Localidade: São Paulo
Cartório: 1º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São Paulo
13 de março de 2018 14 de março de 2018 Por GGV
Gostaria de sua análise sobre a pretensão de averbação da distribuição de ação nos termos do artigo 828 do CPC.
A executada é Fulana da Silva ME (pessoa jurídica)
A coproprietária do imóvel matriculado sob nºxxxxxx é Fulana da Silva (pessoa física).
Você vê algum problema em fazer a averbação?
Conforme R. 04.M/xxxxx o imóvel está registrado em nome de Fulana da Silva (e seu marido) pessoa física natural, portadora do CPF de nº yyyyyyy. E a execução judicial é em face de Fulana da Silva – ME, inscrita no CNPJ sob o nº 1wwwwwww, empresária individual conforme seu CNPJ (cópia via e-mail);
Não há, via de regra, distinção entre empresário individual e a pessoa natural (APCSP nºs. 1.050-6/7, 1.012-6/2, 821-6/9, 1.133-6/6, 1016-6/2, 961-6/7, 1027-6/2, 735-6/6, e 1ª VRP – Capital n. 583.00.2006.215013-5);
Para fins de exercício de atividade empresarial, mesmo de forma individual, deve o empresário necessariamente registrar-se na Junta Comercial. Esse registro, entretanto, não implica na criação de pessoa jurídica. Significa apenas que ele, empresário, pode então praticar atos empresariais. Havendo um só patrimônio e não havendo personalidade jurídica própria para a empresa individual, não há de se falar em registro de propriedade em nome de empresa individual, posto que, como dito, essa personalidade não existe (BE Irib n. 2.840 de 14/02/2.007 – José Armando Falcão, ver também BE 3.002 de 19/06/2007, 3327 de 20/05/2008, 3312 de 30/04/2008, 3310 de 30/04/2008 e RDI 62 – empresário Individual – George Takeda);
O empresário individual quando adquire bem imóvel deve mesmo adquirir em nome da pessoa física natural, uma vez que o empresário individual não tem personalidade jurídica, pois este tem inscrição no CNPJ somente para fins tributários;
Há no caso uma universalidade de patrimônio, e o patrimônio da pessoa física se confunde com o patrimônio da pessoa jurídica;
Ademais a averbação premonitória não gera nenhum direito ou mesmo garantia, tem a finalidade de noticiar processo de execução que pode alterar ou modificar direito de propriedade. Possui caráter acautelatório, de prevenir a população acerca de desfavoráveis aquisições de imóveis (e ou direitos).
Trata-se de simples averbação que formaliza a publicidade notícia, meramente declaratória não constituindo, extinguindo ou modificando qualquer direito, possuindo duas finalidades claras, a primeira como alerta a futuros adquirentes de que referido imóvel (ou direitos) não poderá ser afetado ao pagamento da ação de execução, e a outra, como prova de fraude a execução, em caso de transferência de imóvel (ou direito).
Tem apenas por fim advertir, prevenir, acautelar terceiros, tem o condão de afastar a alegação de boa fé por parte de terceiro que venha a realizar qualquer tipo de negócio envolvendo o imóvel (parágrafo 4º do artigo n. 828 do CPC).
É uma medida transitória, mais para fins de publicidade informando que existe processo de ação de execução em andamento contra o proprietário do imóvel, mas não gerando direito algum, de qualquer forma de averbação premonitória não se trata não sendo possível a sua averbação nesses termos.
Portanto s.m.j., entendemos de que a averbação poderá ser realizada.
São Paulo 12 de Março de 2.018.
OBS// Ver também resposta do Irib abaixo reproduzida.
Protocolo: 9961
Verbetação: Empresário individual. Averbação premonitória. Santa Catarina.
Em relação a averbação elencada no art. 615-A. Foi apresentado um requerimento onde foi solicitado a averbação premonitória, na matrícula onde se encontra como titular um JOÃO DA SILVA – CPF 123.456.789-99, mas a ação é contra a JOÃO DA SILVA – CNPJ – 12.345.678/0001-99, informada a parte que não poderia ser procedida tal averbação, em virtude de não serem as mesmas pessoas, Principio da Continuidade, o requerente insisti na averbação pois alega que a pessoa jurídica ora executada, seria firma individual, no qual diz que o patrimônio da pessoa física se comunica com o patrimônio da pessoa jurídica. O requerente embasa seu entendimento na seguinte jurisprudência “AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. EXTINÇÃO DO PROCESSO POR ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. CONFUSÃO ENTRE FIRMA INDIVIDUAL E PESSOA NATURAL. UNIVERSALIDADE DO PATRIMÔNIO. RECURSO PROVIDO. O comerciante singular ou, em outras palavras, o empresário individual (firma individual) consubstancia-se na própria pessoa natural, respondendo os seus bens por todas as obrigações que assumir, quer sejam civis ou comerciais, até porque não há possibilidade de se executar a pessoa natural separadamente da firma individual por ela constituída. FIRMA INDIVIDUAL E PESSOA JURÍDICA. DISTINÇÃO. Não se confundem firma individual e pessoa jurídica, senão para fins de imposto de renda, já que aquela não tem personalidade jurídica ou judiciária própria e distinta de seu titular, tratando-se de uma mesma pessoa. Dessa forma, a transformação de firma individual em pessoa jurídica é uma ficção do direito tributário. (TJSC, Apelação Cível n. 1988.086302-3, de Tubarão, rel. Des. Carlos Prudêncio, j. 26-05-1998).” Gostaria de saber o entendimento deste Instituto neste caso.
A nosso ver, ainda que o empresário individual possua inscrição no CNPJ, tal fato ocorre apenas para fins tributários. Para todos os efeitos, o empresário individual será considerado pessoa física e, por tal motivo, seus bens particulares respondem pelas obrigações contraídas, inexistindo separação de patrimônios.
Posto isto, entendemos que é possível a averbação pretendida pela parte, com os esclarecimentos necessários no sentido de que a ação é em face do proprietário pessoa física.
Como medida de cautela, conviria exigir certidão da Junta Comercial provando a identificação das duas pessoas.

References: artigo 20
 artigo 14
 artigo 14
 artigo 13
 artigo 1
 artigo 1
 artigo 127
 artigo 127
 artigo 18
 artigo 213
 artigo 49
 artigo 828