Source: https://www.ra-kotz.de/stromversorgungssperre_mieter_durch_weg.htm
Timestamp: 2017-11-22 22:11:52+00:00

Document:
Stromversorgungssperre bei Mieter durch WEG - RA Kotz
Az: 16 C 424/10
Urteil vom 06.12.2010
Der Verfügungsbeklagten wird im Wege der einstweiligen Verfügung verboten, die Stromzufuhr zu der von den Verfügungsklägern bewohnten Wohnung im Erdgeschosse des Hauses ………………..in Bremen zu unterbrechen oder von Dritten die Unterbrechung zu veranlassen.
Die Verfügungskläger bewohnen mit ihren minderjährigen Kindern seit dem 01.02.2006 die im Tenor genannte Eigentumswohnung. Eigentümer und Vermieter ist Herr …., der seit geraumer Zeit unbekannten Aufenthalts ist. Als Eigentümer ist er Mitglied der Verfügungsbeklagten.
Zwischen den Parteien ist unter dem Aktenzeichen 13 C 66/09 ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Bremen anhängig. Dort macht die Verfügungsbeklagte im Wege der Einziehungsklage wegen titulierter Hausgeldansprüche gegen Herrn….. gepfändete Mietzahlungsansprüche des Herrn …. gegen die Verfügungskläger geltend.
Mit Schreiben vom 28.06.2010 informierte die Verfahrensbevollmächtigte der Verfügungsbeklagten die Verfügungskläger darüber, dass diese beschlossen habe, die Wohnung der Verfügungskläger von den Versorgungseinrichtungen für Wasser, Heizung etc. abzutrennen.
Anfang Oktober 2010 stellten die Verfügungskläger fest, dass die Stromzufuhr zu ihrer Wohnung unterbrochen worden war. Den Verfügungsklägern gelang es, die Unterbrechung zu beseitigen. Am 01.11.2010 stellten die Verfügungskläger erneut fest, dass die Stromzufuhr unterbrochen war. Dies geschah durch die Firma ……… im Auftrag der Verfügungsbeklagten.
In einem Termin zur mündlichen Verhandlung zu dem Rechtsstreit unter dem Aktenzeichen 13 C 66/09 am 03.11.2010 wurde die Verfahrensbevollmächtigte der Verfügungsbeklagten aufgefordert, für die Verfügungsbeklagte eine Verpflichtungserklärung abzugeben, künftig derartige Stromunterbrechungsmaßnahmen zu unterlassen. Die entsprechende Unterlassungserklärung wurde nicht abgegeben.
Die Verfügungskläger haben einen eigenen Stromversorgungsvertrag mit der ….. abgeschlossen. Der Strom kommt im Haus an einem Hausanschluss an, von dem aus dann die Leitungen zu den einzelnen Wohnungen abgehen. Die Leitungen gehören der Verfügungsbeklagten. Des Weiteren haben die Verfügungskläger auch noch eine weitere Leitung mit Drehstrom für den Herd in der Küche gelegt, die auch zu den gemeinsamen Zählern führt. Auch diese Leitung wurde von der Verfügungsbeklagten unterbrochen.
Die Verfügungskläger beantragen, der Verfügungsbeklagten zu verbieten, die Stromzufuhr zu der Wohnung der Verfügungskläger im Erdgeschoss des Hauses ……..in Bremen zu unterbrechen respektive von Dritten die Unterbrechung zu veranlassen.
Die Verfügungsbeklagte beantragt, den Antrag zurückzuweisen.
In der mündlichen Verhandlung am 02.12.2010 ist neben dem Inhalt des hiesigen Verfahrens auch der wesentliche Akteninhalt des Verfahrens zu dem Aktenzeichen 13 C 66/09 erörtert worden.
Der zulässige Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist auch begründet.
Die Verfügungskläger haben zunächst einen Verfügungsanspruch glaubhaft gemacht. Ihnen steht ein Unterlassungsanspruch gegen die Verfügungsbeklagte aus § 862 Abs. 1 S. 2 BGB zu da, die Unterbrechung der Stromversorgung durch die Verfügungsbeklagte eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB darstellt.
Die Unterbrechung der Stromzufuhr ist eine Besitzstörung.
Ob in der Unterbrechung der Versorgungsleistungen eine Besitzstörung liegt, ist umstritten (vgl. zum Meinungsstand Fritsche in BeckOK, BGB, Stand: 01.05.2010, § 858, Rn. 10).
Als Besitzstörung ist jede Beeinträchtigung anzusehen, durch die dem Besitzer Ausschnitte aus den Gebrauchs- und Nutzungsmöglichkeiten genommen werden, die ihm der Besitz der Sache gewährt (vgl. OLG Saarbrücken, Beschluss vom 25.09.2005, Aktenzeichen 8 W 204/05).
Gerade dies ist aber der Fall, wenn in einer Wohnung die Stromzufuhr unterbrochen wird. Eine Wohnung kann nach den heute gängigen Lebensverhältnissen nicht in dem üblichen Maße gebraucht werden, wenn eine Stromversorgung nicht gewährleistet ist. So ist beispielsweise die Benutzung des Elektroherdes zum Kochen oder die Beleuchtung der Wohnung mit elektrischen Lampen, was zur üblichen Wohnnutzung gehört, unmöglich.
Dem steht auch nicht entgegen, dass der BGH mit Urteil vom 06.05.2009 – Aktenzeichen XII ZR 137/07 – entschieden hat, die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter sei keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB. In der Begründung führt der BGH im Wesentlichen aus, die zur Nutzung des Mietobjekts erforderliche Energielieferung sei nicht Bestandteil des Besitzes und könne daher nicht Gegenstand des Besitzschutzes nach §§ 858 ff. BGB sein. Der Zufluss von Versorgungsleistungen könne zwar Voraussetzung für den vertragsgemäßen Gebrauch sein, der nach Beendigung des Vertrags nicht mehr geschuldet sei. Er sei hingegen nicht Bestandteil der tatsächlichen Sachherrschaft als solcher. Versorgungsleistungen führten vielmehr dazu, dass die im Besitz liegende Gebrauchsmöglichkeit erweitert werde. Die Gewährleistung der Versorgungsleistungen könne sich demnach allein aus dem ihnen zu Grunde liegenden Vertragsverhältnis ergeben nicht aber aus der reinen Sachherrschaft der Räume ergeben. Der Besitzschutz nach § 858 ff. BGB gewähre dagegen nur Abwehr- und keine Leistungsansprüche. Eine Versorgungssperre behindere damit den Besitzer nicht an der Ausübung der tatsächlichen Sachherrschaft.
Diese Entscheidung des BGH ist auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. In dem dortigen Fall hatte der BGH in erster Linie über die Frage zu entscheiden, ob der Vermieter nach erfolgter Kündigung, ohne dass der Mieter die Wohnung räumte, zur Fortsetzung der Versorgungsleistungen verpflichtet ist, was für den dortigen Fall verneint wurde. Erst dann stellte sich die weitere Frage, ob die Einstellung der Versorgungsleistungen eine verbotene Eigenmacht darstellt, was im Ergebnis wiederum dazu geführt hätte, dass der Vermieter über § 862 Abs. 1 BGB doch zur weiteren Versorgungsleistung verpflichtet gewesen wäre. Die Argumentation, die Versorgungsleistungen seien nicht Bestandteil der reinen Sachherrschaft über die Räume kann aber nur dahin verstanden werden, der Mieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses lediglich noch die tatsächliche Sachherrschaft an den Wohnräumen habe, habe keinen Anspruch auf Verbesserung dieses status quo, indem ihm weiterhin mietvertraglich nicht mehr geschuldete Versorgungsleistungen zufließen müssten. Der Mieter könne auf dem Wege des Besitzschutzes also nur Störungen desjenigen abwenden, dass auch noch in seinem Besitz befindlich ist – also gegen die reine Sachherrschaft über die Wohnung.
Hier liegt der Fall jedoch gänzlich anders. Die Verfügungskläger üben nicht lediglich die bloße Sachherrschaft über die Wohnung aus. Vielmehr gehört zu dem aktuellen status quo, der den Umfang der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung und damit den Inhalt des Besitzes bestimmt, auch der Anspruch auf Stromversorgung. Aus dem zwischen ihnen und der …. geschlossenen Stromlieferungsvertrag haben sie einen Anspruch gegen die ….. Des Weiteren steht ihnen gegen ihren Vermieter ein Anspruch auf Zurverfügungstellung der Leitung aus dem Mietvertrag zu. Keiner der beiden Verträge ist beendet, so dass die jeweiligen Verpflichtungen weiterhin bestehen. Mit der Verfügungsbeklagten stehen die Verfügungskläger hingegen in keinerlei vertraglicher Beziehung. Die Unterbrechung der Stromleitung stellt sich daher – anders als in dem vom BGH zu entscheidenden Fall – nicht als Unterlassen der Erweiterung des Besitzes sondern als ein Eingriff in den bestehenden Besitz dar. Die Verfügungsbeklagte greift folglich in den bestehenden – bereits erweiterten – Besitz als Außenstehende ein (vgl. auch KG Berlin, Beschluss vom 01.10.2009, Aktenzeichen 8 U 105/09).
Die Verfügungsbeklagte handelte auch widerrechtlich im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB. An der Widerrechtlichkeit könnte es fehlen, wenn die Verfügungsbeklagte ihrem Mitglied und Vermieter der Verfügungskläger gegenüber berechtigt wäre, dessen Wohnung von der Stromversorgung auszuschließen, was unweigerlich die Besitzstörung zu Lasten der Verfügungskläger zur Folge hätte. Nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nach § 273 BGB einzelnen Mitgliedern gegenüber zur Einstellung der Versorgungsleistungen berechtigt, wenn der Wohnungseigentümer mit seinen laufenden Beitragszahlungen in Verzug gerät und die Einstellung der Versorgungsleistungen verhältnismäßig ist. Dazu soll ein Zahlungsrückstand von sechs Monatsbeiträgen ausreichend sein (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 10.06.2005, Aktenzeichen V ZR 235/04; OLG Dresden, Urteil vom 12.06.2007, Aktenzeichen 3 W 82/07 m.w.N.).
Auf die streitige Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann zur Unterbrechung der Versorgungsleistungen einem Mitglied gegenüber berechtigt ist, wenn die Wohnung von diesem nicht selbst genutzt (bejahend: KG Berlin, Urteil vom 26.11.2001, Aktenzeichen 24 W 7/01; verneinend: KG Berlin, Urteil vom 26.01.2006, Aktenzeichen 8 U 208/05; OLG Köln, Urteil vom 15.03.2000, Aktenzeichen 2 U 74/99) kommt es vorliegend nicht an, da hinsichtlich der Stromversorgung bereits gegenüber dem Wohnungseigentümer …. kein Recht auf Unterbrechung der Versorgung besteht.
Auf ein Zurückbehaltungsrecht kann sich die Verfügungsbeklagte nicht berufen, da dessen Geltendmachung im vorliegenden Fall unverhältnismäßig wäre.
Die Stromversorgung ist – anders als beispielsweise die Versorgung mit Wasser und Gas – nicht Bestandteil des Versorgungsvertrags der Verfügungsbeklagten mit entsprechenden Versorgungsunternehmen, die über die Gemeinschaft mit den einzelnen Wohnungseigentümern abgerechnet werden. Vielmehr ist die Versorgung mit Strom durch einen von der Verfügungsbeklagten unabhängigen Vertrag der Verfügungskläger mit der ….. geregelt. Daher lässt sich bereits die Frage stellen, was die Verfügungsbeklagte hier überhaupt zurückbehält, denn weder ist sie dem Eigentümer ….. auf Grund des durch die Gemeinschaft bestehenden Rechtsverhältnisses zur Lieferung von Strom noch ist der Eigentümer der Verfügungsbeklagten zur Zahlung der auf die Stromversorgung entfallenden Kosten verpflichtet. Ihre einzige Verpflichtung besteht darin, die entsprechenden hausinternen Leitungen zur Verfügung zu stellen. Auf das vom einzelnen Mitglied geschuldete Hausgeld, womit der Eigentümer …. zwar möglicherweise in erheblichem Maße in Verzug ist, entfällt dementsprechend auf die Nutzung der Leitung allenfalls ein minimaler Bruchteil. Die Folge der Zurückhaltung des Leitungsnutzungsrechts führt demgegenüber zu der ganz erheblichen Folge, dass die Verfügungskläger die ihnen von der …. geschuldete Stromversorgung nicht mehr nutzen können. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Verfügungsbeklagten das Leitungsrecht unter Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts vorenthalten und damit in ein Vertragsverhältnis, an dem sowohl sie als auch der Eigentümer ….. ansonsten vollkommen unbeteiligt sind, eingreift, kann aber nicht mehr als verhältnismäßig angesehen werden. Dies gilt auch dann, wenn die Zurückhaltung anderer Versorgungsleistungen wie die Unterbrechung der Gas- oder Wasserleitungen nur mit wesentlich höherem Aufwand betrieben werden kann und die Unterbrechung der Stromzufuhr das einfachste Druckmittel darstellt.
Schließlich sind auch weitere Störungen zu besorgen. Die Verfügungsbeklagten haben die Stromzufuhr sowohl Anfang Oktober als auch Anfang November unterbrechen lassen. Des Weiteren hat die Verfügungsbeklagte eine Unterlassungserklärung auf Anforderung nicht abgegeben, so dass Wiederholungsgefahr besteht.
Schließlich haben die Verfügungskläger auch einen Verfügungsgrund hinreichend glaubhaft gemacht. Ein solcher ergibt sich bereits aus der Natur des beantragten Unterlassungsanspruchs. Da die Verfügbarkeit von Strom in der heutigen Zeit zur angemessenen und üblichen Lebensführung unerlässlich ist, ist den Verfügungsklägern ein Zuwarten bis zur Entscheidung im Hauptsacheverfahren nicht zumutbar. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass es den Verfügungsklägern zweimal gelungen ist, die von der Verfügungsbeklagten veranlasste Stromunterbrechung selbst wieder zu beseitigen.
Verkauf Sondereigentum – Nachweis gegenüber Verwalter

References: § 862
 § 858
 § 858
 BGH 
 BGH 
 § 858
 BGH 
 BGH 
 § 862
 BGH 
 § 858
 § 273