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Timestamp: 2018-06-19 17:38:54+00:00

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Direito Imobiliário e do Consumidor - Propaganda enganosa na venda de imóvel - Leonardo Vilela Advogados
Matérias: Direito civil e do consumidor
EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROPAGANDA ENGANOSA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ENTREGA DE ÁREA. AÇÃO JUDICIAL. CABIMENTO. CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. NÃO CABIMENTO. OBRIGAÇÃO DE DAR COISA CERTA. CABIMENTO. PRAZO PRESCRICIONAL. DECENAL (ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL). PEDIDO SUBSIDIÁRIO. IMPORTÂNCIA MONETÁRIA EQUIVALENTE AO BEM E PERDAS E DANOS. TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTERRUPÇÃO. INOCORRÊNCIA (ART. 202, INCISO VI, CÓDIGO CIVIL). AÇÃO JUDICIAL PROPOSTA POR CONDÔMINO (ART. 203 DO CÓDIGO CIVIL). LAPSO PRESCRICIONAL. INTERRUPÇÃO. OCORRÊNCIA.
RELATÓRIO E CONSIDERAÇÕES INICIAIS:
O CONDOMÍNIO CENTRAL DO EDIFÍCIO XXXXX (CONSULENTE), CNPJ XX.XXX.XXX/XXXX-XX, localizado no XXX, XXXXXX, Brasília-DF, indaga-nos, em síntese, acerca da viabilidade de ajuizamento de ação judicial visando promover a entrega forçada de área denominada “Bloco X”, inserta no terreno do condomínio, afirmando tratar-se de espaço comum, mas prometida a venda para terceiros.
De acordo com o Consulente, na negociação das várias unidades imobiliárias localizadas nos Blocos “A”, “B”, ”C” e “D”, aos adquirentes, consumidores, era informado pelos corretores vinculados à empresa imobiliária contratada para comercialização do empreendimento (Corretora), que o “Bloco X” seria destinado ao uso comum, servindo à instalação de lavanderia coletiva, salão de festas e local para administração do condomínio.
Ainda, segundo relatado pelo Consulente, referida área era, inclusive, utilizada como diferencial para a realização do negócio com os condôminos, diante dos relevantes benefícios às unidades imobiliárias. Neste sentido, especialmente a lavanderia coletiva era utilizada como argumento para viabilizar a venda, sinalizando, o corretor, que as quitinetes poderiam ser mais bem aproveitadas diante da desnecessidade de disponibilizar-se espaço para colocação de máquinas de lavar roupa.
Entretanto, tal destinação não se confirmou, na medida em que a área, além de não ter sido entregue aos consumidores, foi prometida a venda, como unidade autônoma, pela Construtora XXXXXX Ltda. (CONSTRUTORA), em 12/07/2010, para XXXX XXXX XXXXX.
Em decorrência do inadimplemento desse terceiro promitente comprador, o imóvel foi retomado pela Construtora que, atualmente, detém a posse da área e busca, novamente, aliená-lo.
Considerados os fatos acima relatados, cabe-nos avaliar se o decurso do tempo extinguiu possíveis direitos que hoje estariam incorporados pelo Consulente, e, por conseguinte, verificar a viabilidade do ajuizamento de ação judicial pleiteando a definitiva entrega do “Bloco X” ao Consulente, para que se lhe seja dada a destinação prometida aos consumidores.
Em breves palavras, são estas as finalidades deste Parecer.
De início, saliento que a questão pode ser analisada à luz das regras previstas no Código de Defesa do Consumidor, pois, nos termos do parágrafo único do artigo 2ª da Norma, “equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo”.
Neste sentido, reforçando precedente específico daquela Corte, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu da seguinte forma acerca do tema:
“RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DEMANDA ENVOLVENDO CONDOMÍNIO DE ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS E A CONSTRUTORA/INCORPORADORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. COLETIVIDADE DE CONSUMIDORES.POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. DISTRIBUIÇÃO DINÂMICADO ÔNUS PROBATÓRIO. PRECEDENTES DO STJ.
1. Polêmica em torno da possibilidade de inversão do ônus da prova para se atribuir a incorporadora demandada a demonstração da destinação integral do produto definanciamento garantido pela alienação fiduciária de unidades imobiliárias na incorporação em questão (patrimônio de afetação).
2. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente à construtora/incorporadora.
3. O condomínio equipara-se ao consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na relação de consumo. Aplicação do disposto no parágrafo único do art. 2º do CDC.
4. Imposição de ônus probatório excessivamente complexo para o condomínio demandante, tendo a empresa demandada pleno acesso às provas necessárias à demonstração do fato controvertido.
5. Possibilidade de inversão do ônus probatório, nos termos do art.6º, VIII, do CDC.
6. Aplicação da teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova (art. 373, § 1º, do novo CPC).
7. Precedentes do STJ.
(REsp 1560728/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2016, DJe 28/10/2016) ”.
Além da aplicação das regras contidas no Ordenamento do Consumidor, nos termos do julgado acima citado, é possível concluir pela presença de interesse processual do Consulente para agir em juízo buscando o domínio do imóvel em questão.
Não obstante, em que pese esse valioso precedente, por haver decisões em sentido diverso, ou seja, pela inaplicabilidade das normas consumeristas na relação jurídica envolvendo o Condomínio e a Construtora, a questão também será analisada à luz das normas gerais do Código Civil.
Merece registro que, a bem da verdade, em nosso sentir, sob qualquer ótica, a questão prescricional desaguaria no mesmo resultado, em atenção à teoria do diálogo das fontes, conforme será bem esclarecido, em espaço oportuno, neste mesmo Parecer.
AS AÇÕES JUDICIAIS PROPOSTAS POR CONDÔMINOS:
Por solicitação do Consulente, foram examinados os processos judicias nº 2008.01.1.000000-0 e 2010.01.1.000000-1, que tramitaram, respectivamente, na 1ª e 15ª Varas Cíveis de Brasília, promovidos por condôminos, nos quais, entre outros pontos, foram agitados argumentos relevantes envolvendo o “Bloco X”, e, logo, a temática ora em apreço.
A propósito, adianto meu entendimento de que a primeira demanda (2008.01.1.000000-0), terminou por, na forma do art. 203 do Código Civil, interromper o prazo prescricional para exercício da pretensão do Consulente. Adiante, o tema será tratado, em terreno próprio, com o rigor necessário à importância do questionamento.
Com relação ao processo nº 2008.01.1.000000-0, promovido pelo condômino xxxxxxxxxxx, verifica-se que a defesa da Construtora não contestou (adequadamente) o pedido formulado referente à não entrega do “Bloco X”, tendo sido encerrado o feito sem a análise desse ponto, no mérito, pelo Tribunal.
Ressalte-se, todavia, que, segundo a sentença proferida no processo, “quanto à promessa de que o bloco ’X do empreendimento seria destinado à lavanderia coletiva, ao salão de festas e administração do condomínio, tenho que as alegações do autor se mostram verossímeis, tanto que o síndico do edifício cobrou da construtora uma postura para a realização da promessa levada a efeito pela Corretora Empreendimentos Imobiliários, empresa destacada para a venda direta dos imóveis”.
Ainda, segundo o ‘decisum’, “restou evidenciado que houve propaganda enganosa que teve o condão de levar o autor a erro na hora da aquisição da unidade, fazendo-o crer que o empreendimento teria atributos e facilidades que não foram implementadas após sua entrega”. (Destaquei)
A sentença, mantida integralmente pelo TJDFT, transitou em julgado no dia 29/06/2011, reconhecendo, portanto, a ocorrência de propaganda enganosa por ocasião da negociação do imóvel.
Reitere-se, todavia, que a Segunda Instância não enfrentou o tema de forma detida, entendendo que a Construtora, ao apelar, inovou na tese recursal.
O julgado, neste ponto específico, dispôs da seguinte forma:
“(…) DA INOVAÇÃO QUANTO ÀS BENFEITORIAS NÃO REALIZADAS
A ré/apelante, Construtora XXXXX Ltda., alega que as benfeitorias que constavam na propaganda e não foram realizadas não podem ser objeto de desconto da quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) sobre o valor do imóvel, e que não é sua a responsabilidade pelo asfalto da pista que leva ao empreendimento, porque ela é pública.
Tal argumento é inovação inadmissível, pois não mencionado em sede de contestação (CPC 517). No mesmo sentido:
“(…)1. O art. 515, caput e § 1, do CPC dispõe sobre o efeito devolutivo da apelação, ou seja, ao Tribunal só é dado avaliar as questões suscitadas e discutidas no processo em primeiro grau. Vale dizer, se determinada questão não foi colocada ao julgamento do magistrado a quo, o Tribunal não pode apreciá-la (princípio do tantum devolutum quantum appellatum). Essa regra geral é confirmada pela leitura do art. 517 da Lei Adjetiva Civil, que traz a exceção. (…)”
(STJ, RESp 884983/RS, Segunda Turma, rel. Min. Mauro Campbell Marques, DJe 25/11/20058)
Mantenho a sentença também nesse ponto. (…)”
Em sentido diverso, no processo nº 2010.01.1.000000-1, ajuizado por xxxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxxxx, no que afeta o “Bloco X”, a decisão proferida no Acórdão nº xxx.xxx, do TJDFT, após ampla análise, de forma contundente rejeitou a tese de publicidade enganosa, entendendo que as fotos da maquete e os panfletos comerciais não comprovariam o argumento de que aquela unidade deveria ter destinação própria de área comum, a todos os condôminos.
De tão relevante e, repete-se, contundente, transcreve-se, parcialmente, abaixo, a decisão que reformou a sentença:
“DA NÃO COMPROVAÇÃO DA PRÁTICA DE PROPAGANDA ENGANOSA
Apela a ré, Construtora XXXXX Ltda., alegando que não houve propaganda enganosa, nem a alegada oferta de prédio de apoio (lavanderia), nem houve qualquer comprometimento nesse sentido, razão pela qual não é devida qualquer indenização pela falta de entrega.
Com razão a ré/apelante.
Os autores/apelados afirmaram que o imóvel não foi entregue com lavanderia coletiva, salão de festas, local para administração do condomínio, que seriam instalados no bloco “E” do empreendimento, além de rua de acesso pavimentada, conforme a propaganda feita do empreendimento.
Entretanto, não fizeram prova do alegado. Dos panfletos por eles juntados às fls. 125/126 não consta a oferta do empreendimento com locais comuns aos condôminos, como lavanderia e salão de festas.As fotos da maquete juntadas também não corroboram a assertiva, porque não há nenhuma indicação dos locais (fls. 137/142).(…)”
Claramente, o entendimento acima, que possivelmente será aproveitado pela Construtora em caso de ajuizamento de ação pelo Consulente,aponta para a necessidade de provas adicionais com a finalidade de demonstrar a publicidade enganosa relativa à designação do “Bloco X”, lembrando-se, ainda, que houve duas sentenças no sentido da sua ocorrência, com uma decisão colegiada contrária.
Enfim, insurgindo-se ao acórdão acima, os condôminos interpuseram recurso especial, cujo processamento foi indeferido por despacho posteriormente por eles agravado.
Por sua vez, o agravo, autuado em 10/12/2013, teve provimento negado, com decisão transitada em julgado em 23/04/2014.
Com relação às ações judiciais referidas, são essas as considerações mais relevantes, por ora.
O REGISTRO DO IMÓVEL:
O terreno onde está inserido o imóvel em debate, recebeu a matrícula 54*** e está registrado no cartório do 2º Ofício do Registro de Imóveis de Brasília.
No R-6 da matrícula acima informada, a Construtora registra o empreendimento, consistente em “um prédio comercial, composto de 05 (cinco) blocos, denominados Bloco ‘A’, Bloco ‘B’, Bloco ‘C’, Bloco ‘D’ e Bloco ‘X’, a serem edificados no aludido imóvel”.
O condomínio foi instituído no R-13 da matrícula, através do Instrumento Particular de Instituição de Condomínio do Conjunto L (Edifício XXXX), parcialmente reproduzido a seguir, segundo o qual o “Bloco X” consistiria em unidade autônoma, que recebeu matrícula própria (94***).
Pag. 4/22
“f) BLOCO E(…)
F.2) PAVIMENTO TÉRREO
· Principal pavimento de acesso ao Bloco X, formando uma unidade autônoma (…)”
A documentação cartorária, portanto, não aproveita à pretensão reivindicatória do Consulente que não tem – e jamais teve – o domínio (propriedade) da área em questão, o “Bloco X”, matriculado em nome da Construtora, sob nº 94***.
De igual modo, os registros cartorários apontam para destinação diversa da pretendida pelo Consulente, outorgando ao “Bloco X” a condição de Unidade Autônoma e não bem de uso comum.
A PROPAGANDA ENGANOSA E A BOA-FÉ CONTRATUAL:
Não obstante os registros imobiliários, adotando-se a teoria de aplicação das regras consumeristas à relação jurídica em análise (Consulente x Construtora) o artigo 30, do CDC, dispõe que “toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”.
Portanto, dada a gravidade da conduta e potencial de prejuízo ao consumidor que a propaganda enganosa é capaz de causar, o Código de Defesa do Consumidor é eloquente a esse respeito, de modo que é possível afirmar com segurança que a publicidade veiculada pela Construtora integrou o contrato celebrado, reiterando-se que, neste caso, o Consulente, nos termos do parágrafo único, do artigo 2ª, do mencionado Código, é equiparado a consumidor.
Ademais, segundo as normas consumeristas, ao não destinar o “Bloco X” à área comum e não o entregar aos consumidores/condôminos, que são representados pelo Consulente, a Construtora descumpriu os contratos com aqueles celebrados, soando evidente que, nesta hipótese, exigir-se de cada condômino o ingresso em juízo para obter a proteção do Código de Defesa do Consumidor, em vez da tutela conjunta de seus direitos individuais homogêneos, não é, sob qualquer ótica, a mais adequada interpretação da lei.
Nem da Lei consumerista, tampouco do Novo Código de Processo Civil, conforme se verifica da simples leitura dos seus dispositivos iniciais, notadamente da previsão contida no seu art. 8º, que menciona de forma expressa a necessidade da razoabilidade e proporcionalidade na aplicação do ordenamento jurídico.
Em outra vertente, para aplicar teoria mais conservadora e analisar a questão da publicidade sob o prisma das normas gerais do Código Civil, não se avista outra resposta senão que, do mesmo modo, ocorreu descumprimento contratual da Construtora, valendo frisar que o Consulente detém legitimidade para defender os interesses comuns dos seus condôminos, justamente por ser constituído da comunhão desses mesmos interesses, nos termos do art. 75, inciso XI, do Código de Processo Civil.
Não bastante, impõe observar que o artigo 422, do Código Civil, assevera que “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
Contudo, da análise dos fatos, informações e documentos, inclusive judiciais, trazidos pelo Consulente, é possível inferir que a Construtora não observou o princípio da boa-fé, pois não evidenciou, com a clareza que a situação demanda, e a lei exige, a real destinação do “Bloco X”.
Ao contrário, a Construtora, possivelmente buscando facilitar a rápida comercialização das unidades imobiliárias, por intermédio da empresa contratada (Corretora), que naquela ocasião atuava na condição de preposta sua, incutiu de forma deliberada nos adquirentes a imagem de que a área seria destinada ao uso comum (para lavanderia coletiva, salão de festas e administração do Condomínio), enquanto, na verdade, pela documentação cartorária, constituía-se em unidade autônoma, o que inclusive foi reiterado, por óbvio, no Instrumento Particular de Instituição de Condomínio do Conjunto L (Edifício xxxxxx) que está registrado na matrícula do imóvel, como visto anteriormente.
Destaque-se que, caso o Consulente opte pela propositura de ação judicial, a ele caberá demonstrar robustamente (provar) a propaganda enganosa ou a má-fé contratual.
Segundo Pontes de Miranda, “a prescrição seria uma exceção que alguém tem contra o que não exerceu, durante um lapso de tempo fixado em norma, sua pretensão ou ação”. Em mesma linha, para Adriano César da Silva Álvares, “quando alguém é titular da possibilidade de um ataque, isto é, pretensão a ser deduzida em juízo, e deixa de propor a ação, revela o seu desinteresse, não merecendo a proteção legal. A exigibilidade da pretensão é considerada o início do lapso prescricional”.
De fato, no evento em exame, mais importante que compreender o conceito de prescrição, é identificar a data em que ela começa a correr, ou seja, a partir de quando poderia o Consulente deduzir, em juízo, eventual pretensão no sentido de receber o “Bloco X”.
A questão não é singela, pois, a toda evidência, não se pode falar em vício oculto.
Contudo, antes de se adentrar à profunda análise da ocorrência ou não da prescrição, é preciso lembrar que o artigo 189, do Código Civil, dispõe que “violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206”.
É preciso verificar, portanto, quando nasceu o direito do Consulente em reclamar o “Bloco X”.
Entendo que o direito dos condôminos – e do Consulente – se iniciou com a promessa de entrega da área, através da propaganda enganosa levada a cabo pela preposta da Construtora, a empresa Corretora. Tanto é assim que o condômino XXXXXXXXXX obteve êxito em sua demanda, merecendo destaque a lógica de que já naquele momento o Consulente poderia ter formulado pedido judicial para a obtenção da área.
Por se tratar de relação de consumo, o art. 27 do CDC é expresso ao dispor que o prazo de 05 (cinco) anos se refere à reparação de danos decorrentes do fato do produto ou do serviço, o que não ocorreu no caso ora examinado, pois a questão é afeta ao âmbito do inadimplemento contratual, consubstanciado na não observância da oferta publicitária, a qual integra os contratos firmados e torna cogente o cumprimento do ali contido.
Em suma, de acordo com o Consulente, prometeu-se, na publicidade, a entrega do “Bloco X” como área comum e, depois, o disponibilizou para venda, em flagrante descumprimento aos ajustes celebrados com os diversos condôminos, consumidores em relação à Construtora.
Em razão do diálogo das fontes, deve-se aplicar o Código Civil, por não haver no microssistema consumerista regra jurídica que discipline a questão examinada, sendo a hipótese, portanto, do art. 205, do Código Civil, segundo o qual “a prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor“.
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESSARCIMENTO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PLANO DE SAÚDE. IMPLANTAÇÃO DE “STENTS”. RECUSA DE CUSTEIO. PRESCRIÇÃO. AÇÃO FUNDADA EM DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DIREITO PESSOAL. PRAZO DECENAL DO ART. 205, DO CÓDIGO CIVIL.
1. Segundo a orientação jurisprudencial desta Corte Superior, “[…] a ação de ressarcimento por despesas que só foram realizadas em razão de suposto descumprimento de contrato de prestação de serviços de saúde, hipótese sem previsão legal específica, atrai a incidência do prazo de prescrição geral de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil […]” (AgRg no AREsp 300337/ES, Terceira Turma, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe 20/06/2013). 2. Fundamentos do agravo regimental insuficientes para fazer revisado o entendimento da decisão agravada. 3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.”(AgRg no REsp 1416118/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe 26/06/2015).
Ocorre que, como dito anteriormente, a primeira ação judicial promovida pelo condômino XXXXXXXXXX, assinala marco interruptivo do prazo prescricional, nos exatos termos do artigo 203, do Código Civil, segundo o qual “a prescrição pode ser interrompida por qualquer interessado”.
Assim, reitero, com efeito, que, para além do mérito das demandas acima destacadas, em face da insurgência do referido condômino com a não entrega do “Bloco X”, terminou-se, na prática, por ser obstado o transcurso do prazo prescricional, em verdade, interrompendo-o, conforme se infere da combinação dos artigos 202, I e 203, ambos do Código Civil.
Destaco, ainda, que, conforme se verificou da análise da documentação apresentada, a citação na demanda mencionada ocorreu no prazo definido pela lei processual então vigente.
Logo, a conclusão que se evidencia, reforce-se, está no sentido de que, a rigor, a propositura da primeira demanda, em julho de 2008, na forma do inciso I do art. 202 do Código Civil, combinado com o art. 219, § 1º, do Código de Processo Civil/1973, interrompeu a prescrição (marco zero).
Dessa forma, tornou-se irrelevante a citação na segunda demanda, promovida pelos condôminos xxxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxxxx, haja vista que a interrupção da prescrição somente pode ocorrer uma vez, na forma do disposto no art. 202, “caput”, do Código Civil.
Portanto, devidamente interrompida com o despacho do juiz que ordenou a citação, a prescrição, em tese, teria retomado o seu curso em 29/06/2011, data em que transitou em julgado o acórdão naquele feito, delimitado como último ato do processo que a interrompeu.
Noutro giro, haja vista a divergência, notadamente na jurisprudência Local, em relação à retomada do curso do prazo prescricional em tais hipóteses, também seria possível considerar a data do despacho que ordenou a citação como baliza de retomada do prazo prescricional, o que ocorreu em 01/09/2008.
Entretanto, de acordo com o já visto art. 219, § 1º, do Código de Processo Civil/1973, “a interrupção da prescrição retroagirá à data da propositura da ação”, razão pela qual, por cautela, é fortemente recomendável que o Consulente considere a data do ajuizamento da ação, por XXXXXXXXXX, ou seja, 11/07/2008, como o marco de reinício do lapso prescricional.
Em sendo assim, encontrando-se delimitado o marco inicial do lapso prescricional e já definido alhures que o prazo aplicável é aquele previsto no art. 205 do Código Civil, isto é, dez anos, o limite para propositura da demanda a ser promovida pelo Consulente se encerrará em meados do ano de 2018, tendo por mais seguro e prudente aos interesses do Consulente, repito, que a data inicial a ser considerada seja 11/07/2008, pelos motivos anteriormente expostos.
A AÇÃO REIVINDICATÓRIA:
O escopo da ação reivindicatória é permitir ao proprietário o direito de vindicar a retomada de coisa que se encontre indevidamente nas mãos de terceiros, mediante a prova inconteste do domínio do bem reivindicando e sua perfeita individualização, bem como a comprovação da posse injusta.
Esses requisitos, vale ressaltar, precisam ser rigorosamente atendidos, sob pena de não preenchimento das condições necessárias à propositura de demanda reivindicatória.
Nesta esteira, a prova da propriedade de imóvel se faz através da transcrição do título no registro imobiliário, enquanto “a justiça ou injustiça da posse determina-se com base em critérios objetivos, diversamente do que ocorre com a posse de boa-fé ou de má-fé que tem em vista elementos subjetivos, pois decorre da convicção do possuidor”.
Em outras palavras, para fins de ajuizamento de ação reivindicatória, tem-se como possuidor injusto aquele que exerce a posse direta ou a detenção do imóvel sem estar amparado numa causa derivada do domínio.
Contudo, em nosso sentir, definitivamente, não é esta a hipótese examinada, uma vez que o Consulente jamais teve o domínio sobre o “Bloco X”, conforme verificou-se dos documentos cartorários, bem como pelo Instrumento Particular de Instituição do Condomínio, ambos devidamente registrados na matrícula nº 54392, do Livro 2, Registro Geral, no Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal.
Ante o exposto, não é cabível a ação reivindicatória, prevista no art. 1228, do Código Civil, o que se responde, de forma específica, à indagação formulada pelo Consulente.
ALTERNATIVA JUDICIAL AO CONSULENTE – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR COISA CERTA – ART. 233, DO CÓDIGO CIVIL:
Não sendo hipótese de cabimento da ação reivindicatória, poderá o Consulente, visando a obtenção do “Bloco X”, formular pedido em desfavor da Construtora, em razão da propaganda enganosa, de obrigação de dar coisa certa, previsto nos arts. 233 a 242 do Código Civil e, subsidiariamente, a importância monetária equivalente, além de perdas e danos.
Nessa esteira, de acordo, ainda, com Flávio Tartuce, “a obrigação de dar pode ser conceituada como aquela em que o sujeito passivo compromete-se a entrega alguma coisa, certa ou incerta. Nesse sentido, há, na maioria das vezes, uma intenção de transmissão da propriedade de uma coisa, móvel ou imóvel”.
No entanto, a prova dos fatos que servirão de suporte à ação judicial a ser proposta, não se pode desconhecer, poderá apresentar dificuldade, visto que os panfletos e fotos da maquete, como já salientado, foram insuficientes a tal demonstração, pelo menos em uma das ações ajuizadas, no caso, pelos condômino sxxxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxxxx.
Por esta razão, importa sugerir que, no mínimo, seja produzida robusta prova oral, se possível com a inquirição de ex-condôminos, com vistas a evitar alegação de que os atuais condôminos têm interesse na causa e, portanto, não possuem a isenção necessária para figurarem como testemunhas.
Acaso a oitiva de ex-condôminos se revele especialmente complexa, é certo que, ao patrono que conduzirá a ação judicial a ser eventualmente proposta, caberá envidar esforços adicionais no sentido de demonstrar ao Juízo a necessidade de admitir como prova o testemunho de todo e qualquer condômino que tenha vivenciado o ocorrido, tendo em vista a dimensão da lesão, que, em típica relação de consumo, prejudicou centenas de adquirentes, em vista da potencialização dos lucros das empresas envolvidas.
Entendo, portanto, ser esta a clara hipótese do problema em exame.
Logo, a primeira conclusão que se alcança neste Parecer, à vista dos elementos trazidos à análise pelo Consulente, em suma, está na direção de que, em razão da propaganda enganosa, por ocasião da alienação das unidades imobiliárias aos diversos condôminos, há direito de ação do Condomínio, na espécie, ainda não atingido pela prescrição.
Tendo em vista a inexistência de domínio da área equivalente ao “Bloco X”, conforme já esclarecido em tópico próprio, o Consulente não dispõe de ação reivindicatória em desfavor da Construtora.
Por conseguinte, caberá ao Consulente, legitimado para a demanda, conforme definido na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, promover ação de conhecimento contra a Construtora, até meados do ano de 2018, de acordo com o que fora explanado.
Na demanda, deverá formular pedido visando o adimplemento da obrigação positiva de dar coisa certa (“Bloco X”), reestabelecendo, dessa forma, a promessa contida na publicidade realizada no momento da oferta das unidades imobiliárias, cuja integração ao contrato decorre da legislação de regência (Código de Defesa do Consumidor e Código Civil).
De outro lado, em atenção ao princípio da eventualidade, em face de entendimento judicial pela impossibilidade, por qualquer razão de direito, do cumprimento da obrigação de dar/entregar o “Bloco X”, restará ao Consulente pleitear, subsidiariamente, a importância monetária equivalente ao valor do bem não entregue, sem prejuízo das perdas e danos.
Adicionalmente, diante da possibilidade de alienação da área pela Construtora a terceiro, de boa ou má-fé, conforme reportado pelo Consulente, recomenda-se o pronto ajuizamento da ação judicial mencionada, no bojo da qual deverá ser deduzido pedido de tutela de urgência, com a finalidade de evitar-se a transmissão/posse do bem, agravando os transtornos jurídicos e fáticos já existentes.
Brasília-DF, 27 de dezembro de 2016.

References: artigo 2
 artigo 30
 artigo 2
 artigo 422
 artigo 189
 artigo 203