Source: https://supremo.vlex.es/vid/compraventa-vivienda-incumplimiento-518516682
Timestamp: 2019-12-09 11:00:43+00:00

Document:
STS 782/2013, 23 de Mayo de 2014 - Jurisprudencia - VLEX 518516682
Número de Recurso: 2188/2011
Número de Resolución: 782/2013
COMPRAVENTA DE VIVIENDA. INCUMPLIMIENTO. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. Se alega por el recurrente que no se ha incumplido el contrato porque, aunque el garaje adolezca de defectos en la construcción, puede permitir la entrada y salida de vehículos. La resolución del contrato no puede inferirse de un desajuste del programa de prestación. Es necesario valorar si las deficiencias observadas determinan la falta de utilidad del objeto para el uso que debía ser destinado. La reducción de la altura inicial de la puerta de acceso al garaje o el peligro de entrada del agua de lluvia no comportan la falta de utilidad. Se estima la casación.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 364/2010 por la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio ordinario núm 1472/2009, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Alcalá de Henares, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por el procurador doña Pilar Moyano Núñez en nombre y representación de HERCESA INMOBILIARIA, SA., compareciendo en esta alzada en su nombre y representación la procuradora doña Pilar Moyano Núñez en calidad de recurrente y el procurador don Carlos Gómez-Villaboa Mandri en nombre y representación de doña Ofelia en calidad de recurrido.
PRIMERO.- 1.- La procuradora doña Sara López López, en nombre y representación de Ofelia interpuso demanda de juicio ordinario, contra HERCESA INMOBILIARIA, S.A. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "...
a.- se declare que la entidad demandada ha incumplido con sus obligaciones de entrega de la vivienda, y su correspondiente garaje, vendida a mi mandante en las condiciones exigidas legal y contractualmente.
b.- se condene a la demandada a estar y pasar por dicha declaración.
c.- se declaren resueltos los contratos privados de compraventa suscritos entre las partes en fechas 20 de noviembre de 2006 y 3 de febrero de 2009.
d.- se condene a la demandada a pagar a mi representada, por las sumas entregadas a aquélla en concepto de a cuenta del precio, la cantidad de CIEN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (100.650,48.-.).
Condenar a la entidad demandada a estar y pasar por todos y cada uno de los anteriores pronunciamientos, y al pago de los intereses legales desde la fecha de interposición de esta Demanda, así como de las costas procesales".
- El procurador don José María García García, en nombre y representación de HERCESA INMOBILIARIA, S.A., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: "... recaiga a resultas del procedimiento puede y debe construirse sobre la base que ofrece la normativa jurídica aplicable a los hechos antes narrados, integrantes o constitutivos del fundamento histórico de la presente contestación. Nada que alegar sobre la procedencia de intereses en el hipotético caso de estimación de la demanda.
COSTAS.- Deben ser impuestas a la actora en el supuesto de desestimación de sus pretensiones conforme lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC". Seguidamente y en el mismo escrito, planteó demanda reconvencional, alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día Sentencia por la que: "...
Se declare vigente el contrato de compraventa de 20 de noviembre de 2006 y anexo al mismo de 3 de febrero de 2009.
b) Se condene a la misma a otorgar ante notario escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa con subrogación en el préstamo con garantía hipotecaria por importe de 320.000,00 euros de la forma expresada en al apartado d) de la estipulación segunda del contrato de compraventa o a su elección, con pago de la citada cantidad de 320.000,00 euros con cancelación por parte de la demandante del préstamo hipotecario.
c) Se condene a la actora reconvenida al pago del IVA correspondiente al préstamo hipotecario, en cualquiera de los dos supuestos, subrogación o pago en efectivo.
d) Se condene a la actora al pago de las costas".
- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Alcalá de Henares, dictó sentencia con fecha 15 de febrero de 2010, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "...1.- Que DESESTIMANDO la demanda formulada por la Procuradora Sra. Lopez Lopez, en nombre y representación de doña Ofelia, frente a HERCESA INMOBILIARIA, S.A., representada por el Procurador Sr. García García, debo absolver y absuelvo a Hercesa Inmobiliaria S.A. de todos los pedimentos deducidos en su contra. Las costas serán abonadas por la parte actora.
- Que debo estimar y ESTIMO la demanda reconvencional formulada por HERCESA INMOBILIARIA S.A., y declaro vigente el contrato de 20 de noviembre de 2006 y su anexo de 3 de febrero de 2009 y condeno a doña Ofelia a otorgar ante notario escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa con subrogación en el préstamo con garantía hipotecaria por importe de 320.000 euros de la forma expresada en el apartado d) de la estipulación 2º del contrato de compraventa o, a su elección, con pago de la citada cantidad de 320.000 con cancelación por parte del demandante del préstamo hipotecario En cualquiera de ambos casos, más el IVA.
Las costas serán abonadas por la parte demandada reconvencional".
SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de doña Ofelia, la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 30 de mayo de 2011, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS : "...Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto a. Ofelia frente a la Sentencia de fecha 15 de febrero de 2010 por el Juzgado de 1ª Instancia n° 5 de Alcalá de Henares en los Autos de Juicio Ordinario n° 1472/2009 a que este rollo se contrae, resolución que revocamos y en su lugar dictamos otra por la cual estimamos la demanda formulada por doña Ofelia declaramos resuelto los contratos de compraventa y condenamos a la sociedad demandada Hercesa Inmobiliaria S.A. a abonar a la actora la cantidad de 100.650,48.- , y los intereses legales correspondientes desde la presentación de la demanda. Igualmente desestimamos la reconvención formulada por la sociedad Hercesa Inmobiliaria S.A., con expresa imposición de costas de la Instancia a la demandada y reconviniente, y sin hacer imposición de las mismas en esta alzada".
TERCERO.- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de HERCESA INMOBILIARIA, S.A con apoyo en los siguientes MOTIVOS:
Único.- Artículo 477.1 LEC, por infracción 1124, 1271 y 1445 CC.
CUARTO .- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 27 de marzo de 2012 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. El procurador don Carlos Gómez-Villaboa y Mandrí, en nombre y representación de doña Ofelia presentó escrito de impugnación al mismo.
QUINTO.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 27 de noviembre del 2013, en que tuvo lugar, no habiéndose dictado la sentencia en el plazo establecido debido a la excesiva carga de trabajo que pesa sobre el ponente.
PRIMERO.- 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la aplicación de la categoría del incumplimiento esencial en la dinámica del incumplimiento obligacional con transcendencia resolutoria, en donde tras la entrega de la misma, se alegan deficiencias en la construcción del garaje que lo hacen inhábil o no idóneo para el destino del uso previsto según sus características, comportando la insatisfacción del comprador.
En síntesis, en el iter procesal en la demanda que da origen al presente procedimiento de juicio ordinario, interpuesta por DOÑA Ofelia contra la entidad "HERCESA INMOBILIARIA, SA", se interesa se dicte sentencia por la que se declare que la entidad demandada ha incumplido su obligación de entrega de la vivienda y su correspondiente plaza de garaje vendida a la demandante en las condiciones exigidas legal y contractualmente, así como resueltos los contratos privados de compraventa suscritos entre las partes en fechas 20 de noviembre de 2006 y 3 de febrero de 2009, con condena de la demandada a pagar a la actora las sumas entregadas a cuenta del precio en la cantidad de 100.650,48 euros, con sus intereses legales desde la interposición de la demanda.
La demandada se opuso a la demanda y formuló reconvención interesando el dictado de sentencia por la que se declare vigente el contrato de compraventa de 20 de noviembre de 2006 y anexo al mismo de 3 de febrero de 2009, con condena de la reconvenida a otorgar la escritura de elevación a público del referido contrato con subrogación en el préstamo con garantía hipotecaria por importe de 320.000 euros de la forma expresada en el apartado d) de su estipulación segunda o, a su elección, con pago de la citada cantidad de 320.000 euros con cancelación por parte de la reconviniente del préstamo hipotecario, más condena al pago del IVA correspondiente en cualquiera de los dos supuestos.
La sentencia de Primera Instancia, atendida la gravedad o alcance de los defectos constructivos observados, concluye que no se está ante un vicio tan esencial que debió haber sido conocido por la parte compradora y que, de no serlo, pudiera considerarse como inhabilitante y motivador de la insatisfacción total de la parte compradora; con lo que desestima íntegramente la demanda principal y estima la demanda reconvencional en todos sus extremos.
Por contra, la sentencia de Segunda Instancia, estimando el recurso de apelación interpuesto por la parte actora y reconvenida, revoca la resolución apelada para, en su lugar, estimar la demanda principal, declarando resueltos los contratos de compraventa y condenando a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 100.650,48 euros y sus intereses legales desde la presentación de la demanda, y desestima la reconvención. Considera que el garaje no se ajusta a las características inicialmente pactadas y que no se puede obligar al comprador a que reciba algo diferente, extremo que puede calificarse de incumplimiento esencial del contrato posibilitando su resolución.
Como antecedentes de hecho del presente caso debe señalarse que, con independencia de la calificación del incumplimiento en relación a su pretendido carácter esencial, de la pericial judicial practicada quedó acreditado, sin duda alguna, que el edificio en cuestión no sufría patología constructiva que pudiera conceptuarse de ruina funcional. Respecto a las deficiencias observadas por la inclinación superior a la inicialmente prevista en la rampa del garaje, esto es, la reducción de la altura inicial de la puerta de acceso al garaje en 9 cm, y el peligro de entrada del agua de lluvia, la sentencia de Primera Instancia resaltó que la altura actual de la puerta, 2,05 metros, permitía el acceso de cualquier vehículo, incluso con baca, de los existentes en el mercado. Respecto a la posible entrada de agua, conforme al informe pericial, destacó que, además de la rejilla de la entrada, el garaje contaba con otro sumidero a un metro escaso de dicha entrada, por lo que la potencialidad de la entrada de agua solo podría tener lugar en casos de fuertes lluvias y con unos efectos muy restringidos. Todo ello, teniendo en cuenta que la edificación contaba con la licencia de primera ocupación y habitabilidad, además del uso habitual y ordinario del garaje.
Compraventa de vivienda con garaje. El incumplimiento esencial como categoría y régimen diferenciado en la dinámica del incumplimiento obligacional con transcendencia resolutoria. Planos conceptuales y directrices de aplicación. La idoneidad del objeto para el uso establecido de acuerdo con la naturaleza del contrato celebrado.
SEGUNDO.- 1. La parte demandada, al amparo del ordinal segundo del artículo 477.2 LEC interpone recurso de casación que articula en un único motivo. En el mismo se denuncia la infracción del artículo 1124 del Código Civil, en relación con los artículos 1271 y 1445 del mismo Cuerpo legal y la tradicional y pacífica doctrina jurisprudencial que lo interpreta alegando, en síntesis, que no constituyen incumplimientos contractuales esenciales, para declarar la resolución de los contratos de compraventa suscritos entre las partes, los defectos apreciados pues, pese a ellos, el garaje puede ser utilizado para la finalidad que le es propia, no impidiéndose el acceso y aparcamiento de cualquier tipo de vehículos.
Centrada la cuestión jurídica en la categoría del incumplimiento esencial, y su incidencia en la dinámica del incumplimiento obligacional con transcendencia resolutoria, debe señalarse que la jurisprudencia de esta Sala ha profundizado, recientemente, en los planos conceptuales y directrices de aplicación que caracterizan este tipo de incumplimiento.
En esta línea, conforme a lo declarado en nuestra sentencia de 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ), si bien debe partirse, en términos generales, que en nuestro sistema contractual la categoría del incumplimiento esencial no resulta comprensiva de la tipología de los incumplimientos resolutorios y, por tanto, tampoco refiere de forma exclusiva, o en sí misma considerada, el presupuesto o la condición necesaria para todo posible efecto resolutorio del contrato, no obstante, su tipicidad si que comporta los perfiles suficientes para su categorización propia y diferenciada dentro del marco general del incumplimiento obligacional con transcendencia resolutoria.
En efecto, si se repara en la dinámica de la obligación se observa como la incidencia de los tradicionalmente denominados incumplimientos resolutorios gravitan en orden a una variante del incumplimiento que tiene por referencia el plano central de ejecución de la prestación debida; en la terminología de los textos de armonización de Derecho contractual europeo, porque dicho cumplimiento no se ajusta al contrato, o bien, constituye una falta de ejecución de la obligación. A este orden, dejando aparte la perspectiva liberatoria que encierra el supuesto de la imposibilidad sobrevenida de la prestación, responden, sin lugar a dudas, los supuestos tradicionalmente encuadrados dentro de los incumplimientos resolutorios que se derivan de la prestación defectuosa, del aliud pro alio, del término configurado como esencial y, en su caso, de la excepción de contrato cumplido ( SSTS de 18 de mayo de 2012, núm. 294/2012 , 8 de enero de 2013, núm. 792/2012 y 11 de abril de 2013, núm. 221/2013 ).
En este marco metodológico, conviene señalar que también recientemente la jurisprudencia de esta Sala ha resaltado la importancia del plano satisfactivo del cumplimiento en el contexto de la dinámica contractual. En la línea expuesta, y a título ejemplificativo, se ha destacado la instrumentación técnica de la base del negocio como criterio de interpretación contractual en orden a la delimitación del carácter esencial del término establecido ( STS de 20 de noviembre de 2012, núm. 674/2012 ), de la calificación del contrato celebrado ( STS de 26 de marzo de 2013, núm. 165/2013 ), del objeto contractual proyectado ( STS de 12 de abril de 2013, núm. 226/2013 ), de su determinación en el marco de una relación negocial compleja ( STS de 23 de mayo de 2013, núm. 333/2013 ) como, en su caso, de su incidencia y función en orden a la tipicidad contractual de la cláusula rebus sic stantibus (entre otras, SSTS de 17 y 18 de enero de 2013 , núms. 820 y 822, de 8 de octubre de 2012 , y 26.de abril de 2013, núm. 309/2013).
En parecidos términos, el plano de la satisfacción de los intereses del acreedor ha sido tenido en cuenta a la luz de la naturaleza y caracterización del tipo contractual llevado a cabo por las partes; SSTS de 26 de noviembre de 2012 (núm. 696/2012 ) y 8 de marzo de 2013 (núm. 105/2013 ) y, en general, a la hora de determinar el cumplimiento obligacional en los supuestos de retraso y determinabilidad del plazo de entrega ( STS de 11 de abril de 2013, núm. 221/2013 ), así como de su proyección en los supuestos de licencia de primera ocupación y del aval en garantía ( SSTS de 25 de octubre de 2011, núm. 706/2011 , y 10 de diciembre de 2012, núm. 731/2012 ).
Esta delimitación de los elementos conceptuales en los que se articula la categoría del incumplimiento esencial también puede servir de referencia en orden a establecer unas directrices acerca de la diferenciación de su régimen aplicativo. En este sentido, pueden señalarse los siguientes criterios en orden a su incidencia en la dinámica resolutoria de la obligación:
ii) Esta perspectiva metodológica determina que la valoración del alcance o de la transcendencia resolutoria del incumplimiento en cuestión también opere en planos diferenciables, de suerte que los tradicionales conceptos de "gravedad" y de "esencialidad" no resultan asimilables, a estos efectos, en el marco de la interpretación de la relación contractual. Así, mientras que el primero queda referenciado o enmarcado en el juego de las obligaciones principales del contrato, de forma que solo el desajuste o la falta de ejecución de estas obligaciones principales comportan un alcance propiamente resolutorio, a diferencia de los denominados incumplimientos leves o infracciones mínimas ( SSTS de 18 de mayo de 2012, núm. 294/2012 y 14 de noviembre de 2012 núm. 658/2012 , entre otras); el segundo, por su parte, escapa a dicho enfoque pudiendo alcanzar su ponderación al conjunto o totalidad de prestaciones contractuales, sin distinción, ya sean estas de carácter accesorios o meramente complementarias, si de la instrumentación técnica señalada se infiere que fueron determinantes para la celebración o fin del contrato celebrado.
iii) Como secuencia o consecuencia lógica de lo anteriormente expuesto, el régimen del incumplimiento esencial también escapa o no queda condicionado por el principio de reciprocidad que dibuja la sinalagmaticidad de la relación obligatoria como presupuesto de aplicación del marco resolutorio del artículo 1124 del Código Civil, ya que puede extenderse al ámbito de obligaciones que no formen parte del sinalagma en sentido estricto, caso de la obligaciones accesorias, de carácter meramente complementario.
iv) Por último, y como proyección del presupuesto causal que informa su régimen, y conforme a su moderna formulación en los textos de referencia, el incumplimiento esencial también se proyecta como una valoración o ponderación de la idoneidad de los resultados, beneficios o utilidades que lógicamente cabría esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado ( SSTS de 18 de mayo de 2012, núm. 294/2012 , 29 de octubre de 2012, núm. 619/2012 y 8 de noviembre de 2012, núm. 644/2012, en relación con la conformidad en la entrega de la cosa ; y STJE de 3 de octubre de 2013 en relación a la falta de conformidad y su proyección en la reducción del precio o, en su caso, resolución del contrato).
El presente caso, resulta ilustrativo de la necesidad interpretativa de diferenciar la incidencia del incumplimiento esencial en la dinámica resolutoria del contrato. En efecto, como puede observarse (Fundamento quinto), la sentencia de la Audiencia aplica, de un modo indiferenciado, la categoría del incumplimiento esencial, como fundamento del efecto resolutorio del contrato, al plano estricto de la ejecución de la prestación debida o programada, considerando las deficiencias observadas como un claro desajuste del programa prestacional pactado. De esta forma, conforme a lo expuesto, se confunde la coordenada o perspectiva de análisis, pues al descartarse los elementos delimitativos del plano satisfactivo del cumplimiento, la "gravedad" del desajuste prestacional observado, como criterio ponderador del efecto resolutorio no resulta, por sí sola, reveladora del mismo.
En efecto, en el ámbito del incumplimiento por ejecución de una prestación defectuosa en una relación sinalagmática, como la del presente caso, el efecto resolutorio se proyecta de un modo excepcional, conforme a la prestación programada, cuando la gravedad observada refiera el incumplimiento de una obligación principal, la realización de una prestación diferente a la prevista (aliud pro alio) y, en su caso, el incumplimiento de condiciones o deberes contratados expresamente previstos con dichos efectos. Fuera de estos supuestos, de un claro desajuste o quiebra del plano de la prestación programada, la transcendencia resolutoria que se deriva de la prestación defectuosa, en orden a su falta de utilidad o inidoneidad para el fin o la función que le era natural o se le había destinado, corresponde, mas bien, al plano satisfactivo del cumplimiento que le es propio al presupuesto causal que informa al régimen de aplicación del incumplimiento esencial, particularmente a la valoración o ponderación de la idoneidad de resultados, beneficios o utilidades que legítimamente cabe esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado; de suerte que su inidoneidad o falta de utilidad comporte la frustración del mismo.
En consecuencia, tal y como hace la sentencia de Primera Instancia, la calificación del incumplimiento esencial, como fundamento del efecto resolutorio del contrato, no puede inferirse directamente del mero desajuste del programa de prestación, sino que es necesario valorar si las deficiencias observadas determinan la falta de utilidad o idoneidad del objeto para el uso que debía ser destinado, conforme a la naturaleza del contrato celebrado. Nada de esto ocurre en el presente caso, en donde la reducción de la altura inicial de la puerta de acceso al garaje, así como el potencial peligro de entrada del agua de lluvia, no comportan la falta de utilidad o inidoneidad de esta parte del edificio para su uso ordinario y habitual, ni afectan al estado de la estructura y su envejecimiento, ni incrementan los costes de mantenimiento y conservación, ni añaden dificultad reseñable respecto de la futura venta del inmueble.
La estimación del motivo formulado comporta la estimación del recurso de casación interpuesto.
Por aplicación del artículo 398.2 LEC, no procede hacer expresa imposición de costas del recurso de casación.
Por aplicación del artículo 394 LEC, en relación con el artículo 398 del mismo Cuerpo legal, procede hacer expresa imposición de costas de apelación a la parte demandante-apelante.
Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la mercantil "Hercesa Inmobiliaria, S.A." contra la sentencia dictada, en fecha de 30 de mayo de 2011, por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, en el rollo de apelación nº 364/2010, que casamos y anulamos, confirmando en su lugar los pronunciamientos de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 5, de Alcalá de Henares, de 15 de febrero de 2010, relativa al juicio ordinario nº 1472/2009.
Procede imponer las costas de Apelación a la parte demandante, aquí recurrida.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Orduña Moreno, Xavier O'Callaghan Muñoz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
STSJ Comunidad de Madrid 789/2004, 20 de Mayo de 2004
SAP Valladolid 12/2005, 27 de Enero de 2005

References: RESOLUCIÓN 
 resolución 
 artículo 394
 resolución 
 Artículo 477
 resolución 
 artículo 477
 artículo 1124
 resolución 
 artículo 1124
 resolución 
 artículo 398
 artículo 394
 artículo 398