Source: http://kanzlei-popp.de/de/aktuell/20
Timestamp: 2017-08-18 18:06:39+00:00

Document:
Rechtsanwalt Marc Popp erstellt am 31-Mar-2015
Eine Übertragung von Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag über eine unrenovierte Mietwohnung ist ab sofort rechtswidrig. Der für das Wohnraummietrecht zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat im März 2015 wichtige Urteile zur Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln veröffentlicht. Durch solche Renovierungsklauseln wurde bisher die üblicherweise grundsätzlich als Instandhaltungspflicht gemäß § 535 BGB Vermietern obliegende Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf Mieter abgewälzt. Quoten-Abgeltungsklauseln legten Mietern bisher zudem die Pflicht zur anteiligen Kostentragung von Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass eine Mietwohnung bei Beendigung eines Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist. Eine solche Klausel verpflichtete einen Mieter dann zu Geldzahlung wenn die Schönheitsreparaturen nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig waren.
Der BGH hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, nach der Schönheitsreparaturen auch für eine zu Beginn des Mietverhältnisses unrenovierte Mietwohnung in einem Formularmietvertrag auf den Mieter übertragen werden konnten. Auch bezüglich der Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH nicht mehr an seiner früheren Rechtsprechung fest.
Denn grundsätzlich gilt nun: Ein Mieter darf nicht dadurch unangemessen benachteiligt werden, dass er - ohne einen angemessenen Ausgleich durch den Vermieter - mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren in seiner Mietwohnung belastet wird. Insbesondere wenn diese bereits vor Anmietung der Wohnung durch ihn entstanden sind.
Nach der früheren Rechtsprechung des BGH konnte ein Mieter mit Renovierungsarbeiten belastet werden, wenn die Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer bei Vertragsbeginn unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften. Hieran hält der BGH nicht mehr fest. Eine Formularklausel, die einem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, wird nun vom BGH als rechtswidrig eingestuft. Denn eine solche Klausel verpflichtet einen Mieter nachteilig und unzumutbar zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters.
- Die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter war beispielsweise in einem vom BGH aktuell entschiedenen Rechtsstreit unwirksam, weil bei Mietbeginn in drei Mieträumen noch Streicharbeiten erforderlich waren. Denn der Mieter hatte Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung erhalten.
- In einem weiteren aktuellen Urteil hat der BGH entschieden, dass ein vom Vermieter geltend gemachter Anspruch auf anteilige Kostentragung (sog. Quotenabgeltungsklausel) im Mietvertrag nicht rechtswirksam geregelt werden kann. Der Grund hierfür ist, dass eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens nicht möglich und somit nicht zulässig ist. Es liegt deshalb eine unangemessene Benachteiligung der durch solche Klauseln betroffenen Mieter vor. Zudem ist für betroffene Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar, welche Belastung später auf sie zukommt.
- Der BGH hat zudem erneut bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht eines Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen dann entfällt, wenn die eine Formularklausel „starre“ Fristen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen enthält (BGH, Urteile v. 18.03.15, Az. VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13).

References: § 535
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH