Source: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1774-PGP.html?identifiant=BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30-20120912
Timestamp: 2019-10-19 07:25:15+00:00

Document:
ENR – Mutations à titre gratuit – Successions – Assiette – Evaluation des immeubles
1774-PGPENR – Mutations à titre gratuit – Successions – Assiette – Evaluation des immeubles1
BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30-20120912
Il résulte des dispositions de l'article 761 du code général des impôts (CGI) que, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après une déclaration détaillée et estimative des parties.
A cet égard, le même article précise en son alinéa 2 que pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle est réputée égale à la valeur libre de toute occupation (dans le même sens : Cass. com., 11 février 2003, n° 01-12301).
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 761 du CGI, l'article 764 bis du CGI prévoit que, pour la liquidation des droits de mutation par décès, un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt est effectué dès lors que les deux conditions suivantes sont remplies :
Ces dispositions s'appliquent dans les mêmes conditions lorsque les enfants majeurs du défunt, de son conjoint ou de son partenaire sont incapables de travailler dans des conditions normales de rentabilité, en raison d'une infirmité physique ou mentale, congénitale ou acquise au sens du II de l'article 779 du CGI (article 764 bis du CGI).
Est considéré comme résidence principale au sens de l'article 764 bis du CGI l'immeuble ou la partie d'immeuble constituant la résidence habituelle et effective du défunt. Par suite, les résidences secondaires ainsi que les immeubles donnés en location ne peuvent bénéficier de l'abattement de 20 % prévu par l'article 764 bis du CGI.
Ce dispositif concerne également les parts des sociétés mentionnées à l'article 1655 ter du CGI, dont les associés sont réputés être directement propriétaires des logements correspondants à leurs droits, à la condition que l'immeuble dont le défunt est réputé directement propriétaire constitue sa résidence principale au jour de son décès. En revanche, sont exclus de ce dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier, alors même que l'immeuble détenu par la société constituerait la résidence principale du défunt.
La notion de résidence principale s'apprécie au jour du fait générateur de l'impôt (BOI-ENR-DMTG-10-30).
- ses enfants mineurs ou majeurs protégés (les majeurs protégés sont les majeurs placés sous sauvegarde de justice (code civil, art. 433 et suivants), les majeurs placés sous tutelle et les majeurs placés sous curatelle (code civil, art. 440 et suivants) ;
- les enfants majeurs du défunt ou de son conjoint, lorsque ces enfants sont incapables de travailler dans des conditions normales de rentabilité, en raison d’une infirmité physique ou mentale, congénitale ou acquise au sens du II de l’article 779 du CGI.
Cette énumération est limitative. Il n'est donc pas tenu compte de l'occupation de l'immeuble par une personne autre que celles visées à l'article 764 bis du CGI.
La circonstance qu'une autre personne, notamment un ascendant, un frère ou une sœur du défunt ou de son conjoint, ou un tiers, occupait également la résidence principale du défunt au jour de son décès ne remet pas en cause l'application de cet abattement dès lors que celle-ci était occupée à la même date par l'une ou plusieurs personnes mentionnées ci-avant autres que le défunt.
Remarque : L'appréciation des conditions tenant à la qualification de résidence principale et à l'occupation effective de l'immeuble au jour du décès est effectuée avec bienveillance, lorsque, au jour du décès, le défunt ou l'une des personnes mentionnées à l'article 764 bis du CGI n'occupait pas l'immeuble pour des raisons indépendantes de leur volonté (hospitalisation ou séjour temporaire dans une maison de repos).
Si, dans les deux années qui ont précédé ou suivi le point de départ du délai pour souscrire la déclaration de succession, les immeubles transmis ont fait l'objet d'une adjudication publique, soit par autorité de justice, soit volontaire avec admission des étrangers, les droits ne peuvent être calculés sur une somme inférieure au prix d'adjudication en y ajoutant toutes les charges en capital, à moins qu'il ne soit justifié que l'immeuble a subi dans l'intervalle des transformations susceptibles d'en modifier la valeur (troisième alinéa de l'article 761 du CGI ).
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References: l'article 761
 l'article 761
 l'article 764
 l'article 779
 l'article 764
 l'article 764
 l'article 1655
 art. 433
 art. 440
 l'article 764
 l'article 764
 l'article 761