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Timestamp: 2020-04-09 21:20:25+00:00

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maggio | 2017 | De Simone Law Firm
De Simone Law Firm2017maggio
BANCARIO: ipoteca errata = notaio condannato
Il notaio, in virtù del contratto d’opera concluso con il cliente, deve fornire una prestazione che comprende e si estende a tutte le incombenze preliminari e aggiuntive anche preparatorie dell’atto richiesto, tale da preservare l’attitudine del rogito ad assicurare il conseguimento del risultato pratico voluto dagli assistiti e a definire una soluzione sicura utile a tutelarne gli interessi.
Così il Tribunale di Napoli, in persona del dott. Giuseppe Vinciguerra, con sentenza n. 879 del 21/01/2013, ha condannato un notaio per l’inesatto adempimento della prestazione professionale richiesta da un cliente.
Nel caso di specie, il notaio veniva investito dalla Banca del compito di predisporre il contratto di finanziamento assistito da garanzia reale e, successivamente, in seguito all’inadempimento dei debitori emergeva l’erronea identificazione del cespite gravato dall’ipoteca per aver il notaio “scorrettamente riportato nel testo negoziale i dati distintivi dell’appartamento offerto in garanzia reale dai mutuatari”.
La banca, pertanto, conveniva in giudizio il notaio accusandolo di aver determinato, per l’effetto di detto errore, l’impossibilità per la banca di portare a compimento il procedimento esecutivo di espropriazione forzata intrapreso contro i condebitori morosi,
chiedendo che il professionista venisse condannato al risarcimento dei danni subiti.
Il Tribunale ha accolto la domanda ritenendo che l’erronea identificazione del cespite integra una imperfezione dell’attività di facere devoluta alle cure del professionista tenuto, ex artt. 1218 e 2697 cc, a dimostrare la conformità ai canoni di valutazione legali.
Invero, l’inosservanza dell’obbligazione accessoria di controllare, con il necessario approfondimento, la correttezza degli elementi di catalogazione catastale destinati a fornire una particolareggiata rappresentazione ideale dell’immobile, determina una palese violazione delle regole comportamentali cui si deve attenere l’operatore specializzato del settore impegnatosi a profondere, ex art. 1176 secondo comma cc, nello svolgimento del proprio munus, una diligenza di intensità commisurata alla tipologia, all’importanza e alla delicatezza dell’attività giuridica svolta.
Tra detti compiti, in materia di redazione di una convenzione ipotecaria, rientrano la visura e lo scrutinio delle risultanze dei registri immobiliari e catastali, il cui incompleto o inefficace assolvimento determinano la responsabilità per inadempimento del professionista.
Per tali ragioni il Tribunale ha condannato il notaio al risarcimento del danno sofferto dalla banca atteso che l’errore commesso ha provocato la perdita del diritto potestativo di esercitare la garanzia reale riservata al mutuante.
In materia di responsabilità professionale del notaio, si segnalano le ulteriori pronunce, già oggetto di approfondimento, ed in particolare la sentenza n.14865 pronunziata dalla Corte di Cassazione in data 13/06/2013, con la quale si è stabilito che il notaio è soggetto a responsabilità contrattuale nei confronti di tutte le parti del contratto che hanno subito dei danni, qualora non abbia adempiuto correttamente alla propria prestazione professionale che comprende anche l’attività preparatoria, inclusa quella riguardante la preventiva acquisizione di visure catastali e ipotecarie, non essendo sufficiente che una sola parte l’abbia esonerato da responsabilità e la sentenza n.3657 pronunziata dalla Suprema Corte in data 14/02/2013, con la quale è stato affermato che tra gli obblighi incombenti sul notaio incaricato di predisporre la vendita di un immobile rientra quello di effettuare la verifica della libertà e della disponibilità del bene oggetto della vendita, salvo dispensa per concorde volontà delle parti, atteso che l’inosservanza di tale obbligo dà luogo a responsabilità ex contractu del notaio medesimo per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale demandatagli.
Così si è pronunziato il Tribunale di Napoli, sezione ottava, Giudice dott. FRANCESCO GRAZIANO con sentenza del 6 marzo 2014, che ha accolto la domanda risarcitoria proposta da una banca a carico di un notaio, che aveva stipulato il contratto di mutuo garantito da iscrizione ipotecaria su un immobile risultato poi gravato da usi civici.
Nel corso del giudizio, la banca provava documentalmente l’impossibilità di agire esecutivamente per il recupero del credito erogato con il contratto di mutuo ipotecario stante l’intervenuta estinzione della promossa procedura esecutiva a causa della rilevata esistenza di usi civici sull’immobile, chiedendo al notaio rogante il risarcimento del danno patrimoniale per l’omessa consultazione dell’ufficio degli usi civici.
Nel caso di specie, il Giudice ha ritenuto sussistente il nesso causale tra la condotta omissiva, (ascritta dalla banca al notaio) e il danno cagionato all’istituto, accertamento effettuato utilizzando i criteri logici sanciti dalla giurisprudenza di legittimità, in materia di interpretazione degli artt. 40 e 41 cp, (norme applicabili anche in sede civile), così riassumibili:
1) per quanto attiene all’accertamento del nesso causale tra omissione e danno, resta valido il ricorso al “giudizio controfattuale“, ossia a quella particolare astrazione consistente nell’ipotizzare quali sarebbero state le conseguenze della condotta alternativa corretta, omessa dal professionista;
2) per quanto attiene al grado di probabilità, in base al quale stabilire astrattamente se l’effettuazione della condotta omessa avrebbe evitato il pregiudizio, occorre avere riguardo non già alla mera “probabilità statistica“, ma al differente concetto di “probabilità logica“, la quale deve essere prossima alla certezza;
3) la “probabilità logica“, a sua volta, va accertata confrontando le probabilità statistiche di successo della condotta omessa con tutte le circostanze del caso concreto, quali risultanti dal materiale probatorio raccolto.
Utilizzando tali criteri, il Tribunale ha evidenziato come la sussistenza degli usi civici ben avrebbe potuto essere rilevata dal Notaio mediante la debita consultazione dell’ufficio usi civici della Regione, attività che, se espletata, poteva consentire alla banca di essere informata in merito all’esistenza della formalità pregiudizievole.
Nella sentenza de quo sono stati dottamente evidenziati, anche con un pluralità di richiami giurisprudenziali, i principi che governano la responsabilità professionale del notaio così sintetizzabili:
1) il notaio è tenuto ad espletare l’incarico che le parti gli affidano con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto, secondo quanto dispone l’art. 1176, comma secondo, cod. civ. (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 566);
2) l’attività del notaio non può essere ridotta al mero accertamento della volontà delle parti ed alla direzione e compilazione dell’atto, ma si estende alle attività accessorie, preparatorie e successive necessarie per assicurare la serietà e correttezza dell’atto stesso (Cass. civ., sez. III, 11 gennaio 2006, n. 264; Tribunale di Bari, sez. civ. I, 14 settembre 2010, n. 2800);
3) ergo, per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico nel quale vengano in rilievo diritti reali su beni immobili, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso l’espletamento di visure, nonché l’informativa del cliente sul suo esito e, nell’ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell’atto, fanno parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale; con la conseguenza che l’inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d’opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico (Cass. civ., sez. III, 15 giugno 1999, n. 5946; Cass. civ., sez. I, 24 settembre 1999, n. 10493).
Per effetto di tale ricostruzione sistematica è evidente che l’ordinamento giuridico affida al notaio la funzione di dare certezza nei rapporti giuridici, anche mediante l’espletamento di INDAGINI DILIGENTI, direttamente proporzionate alla professionalità da rapportarsi alla natura dell’attività esercitata in considerazione dell’affare oggetto di rogito.
Alla luce della evidenziata sentenza è stato cristallizzato il principio di diritto secondo il quale il notaio, incaricato della stipula di un contratto di finanziamento ipotecario, ha non solo l’obbligo giuridico di consultare i registri immobiliari onde individuare le formalità antecedenti il ventennio ma anche l’ufficio usi civici della Regione, peraltro facilmente accessibile mediante l’invio di una semplice missiva.
La mancata consultazione dell’ufficio usi civici della Regione viene di fatto parificata all’omesso espletamento delle visure immobiliari, con diretta responsabilità del professionista per il danno cagionato.
Si segnalano le altre decisioni oggetto di commento in materia di responsabilità professionale del notaio.
Corte di Cassazione, 27/11/2012 sentenza n. 20991
Cassazione civile sezione terza 16-01-2013 sentenza n. 903
IL NOTAIO CHE OMETTE DI COMUNICARE L’ESISTENZA DI PRECEDENTI ISCRIZIONI IPOTECARIE PUÒ ESSERE CONDANNATO ALLA CANCELLAZIONE DELLE STESSE
Tribunale di Napoli, dott. Giuseppe Vinciguerra 21-01-2013 sentenza n.879
BANCARIO: IPOTECA ERRATA= NOTAIO CONDANNATO DEVE FORNIRE UNA PRESTAZIONE CHE COMPRENDE E SI ESTENDE A TUTTE LE INCOMBENZE PRELIMINARI E AGGIUNTIVE ANCHE PREPARATORIE ALL’ATTO RICHIESTO
Cassazione civile sezione terza 29-01-2013 sentenza n. 2071
NOTAIO: È ESCLUSA LA RESPONSABILITÀ PER ESONERO E PER CONCORDE VOLONTÀ DELLE PARTI
IL NOTAIO DEVE INFORMARE LE PARTI ANCHE PER LA SOLA AUTENTICAZIONE DI UNA SCRITTURA PRIVATA RELATIVA ALL’ACQUISTO DI UN IMMOBILE
Cassazione civile, sezione terza 12-02-2013 sentenza n. 3285
COMPRAVENDITA DI IMMOBILE LIBERO DA PESI, VINCOLI ED IPOTECHE “SALVO UNA FORMALITÀ”: L’ESPRESSIONE È CHIARA PERCIÒ IL NOTAIO NON HA COLPE
Cassazione civile sezione terza 14-02-2013 sentenza n. 3657
SE IL PREZZO DELL’IMMOBILE È GIÀ STATO VERSATO IN SEDE DI PRELIMINARE L’OBBLIGO RISARCITORIO DEL NOTAIO È LIMITATO ALLE SPESE DEL ROGITO
Cassazione civile, sezione terza 19-06-2013 sentenza n. 15305
Tribunale di Benevento, dott. Luigi Galasso 24-09-2013 sentenza n.1751
LA LIQUIDAZIONE DEL DANNO AVVIENE SECONDO UNA VALUTAZIONE EQUITATIVA DEL GIUDICE EX ART.1226 SECONDO IL VALORE MEDIO DELL’IMMOBILE.
Tribunale di Napoli, Giudice Avv.Vincenzo Scalzone 30-01-2014 sentenza n. 1438
LA PREVENTIVA VERIFICA DELLE RISULTANZE DEI REGISTRI IMMOBILIARI COSTITUISCE OBBLIGO DERIVANTE DALL’INCARICO CONFERITOGLI DAL CLIENTE
Così si è espresso il Tribunale di Napoli, in persona del dott. Francesco Graziano, con la sentenza del 16 ottobre 2014 in materia di responsabilità professionale del notaio.
Nel caso di specie, una banca concludeva un contratto di mutuo ipotecario prevedendo – secondo uno schema legalmente atipico, ma divenuto ormai socialmente tipico  che la somma erogata alla parte mutuataria dovesse essere consegnata a quest’ultima successivamente all’iscrizione ipotecaria di primo grado, tanto che all’art. 5 del rogito notarile era espressamente contemplata la dichiarazione della parte mutuataria circa l’insussistenza di trascrizioni pregiudizievoli, vincoli o pesi che potessero “pregiudicare o diminuire la garanzia ipotecaria concessa a fronte del finanziamento“.
Tuttavia, il notaio rogante ometteva di effettuare le indagini catastali storiche sull’immobile sul quale in realtà sussistevano usi civici tali da renderlo addirittura insuscettibile di pignoramento e (conseguentemente) incommerciabile.
L’istituto di credito, così, agiva giudizialmente contro il notaio deducendo che, se il notaio avesse debitamente consultato l’ufficio competente, l’istituto di credito erogante il mutuo sarebbe stato certamente informato circa l’esistenza della formalità pregiudizievole, ed avrebbe potuto scegliere di non erogare il mutuo, ovvero pretendere altre garanzie.
Infatti, poiché costituisce un fatto notorio che qualsiasi ente creditizio presta sempre somma attenzione, prima di erogare qualsiasi finanziamento, alle concrete possibilità che il debitore sia in grado di restituire capitale ed interessi, è ragionevole ritenere, ex art. 2727 cod. civ., che nessun istituto di credito avrebbe accettato, a garanzia del finanziamento erogato, l’iscrizione di una ipoteca su un fondo impignorabile ed inalienabile.
Secondo il Tribunale il notaio rogante, ove richiesto della stipulazione di un contratto di mutuo ipotecario, è tenuto al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, e in particolare all’effettuazione delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà.
L’obbligazione professionale di cui è richiesto il notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto ma si estende alle attività preparatorie e successive perché sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti.
Né il notaio, in relazione all’inadempimento dell’obbligazione “de qua”, può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 c.c., con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto l’inosservanza in questione, non è riconducibile ad un’ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art. 1176, comma 2 , c.c., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve.” (cfr., in tal senso, Cass. civ., sez. III, 11 gennaio 2006, n. 264; Tribunale di Bari, sez. civ. I, 14 settembre 2010, n. 2800).
La pronuncia in commento appare particolarmente interessante in quanto ricostruisce in modo puntuale i principi che regolano la responsabilità professionale del notaio alla luce del costante orientamento del giudice di legittimità nonché della gran parte della giurisprudenza di merito.
In particolare, il Giudice afferma che: “1) il notaio è tenuto ad espletare l’incarico che le parti gli affidano con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto, secondo quanto dispone l’art. 1176, comma secondo, cod. civ. (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 566); 2) l’attività del notaio non può essere ridotta al mero accertamento della volontà delle parti ed alla direzione e compilazione dell’atto, ma si estende alle attività accessorie, preparatorie e successive necessarie per assicurare la serietà e correttezza dell’atto stesso (Cass. civ., sez. III, 11 gennaio 2006, n. 264; Tribunale di Bari, sez. civ. I, 14 settembre 2010, n. 2800); 3) ergo, per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico nel quale vengano in rilievo diritti reali su beni immobili, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, nonché l’informativa del cliente sul suo esito e, nell’ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell’atto, fanno parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale; con la conseguenza che l’inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d’opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico (Cass. civ., sez. III, 15 giugno 1999, n. 5946; Cass. civ., sez. I, 24 settembre 1999, n. 10493)“.
Pertanto, rilevato che nel caso di specie risultava per tabulas che il fondo concesso in garanzia era in realtà era gravato da usi civici il Giudice ha correttamente ritenuto provata la colpa omissiva del professionista.
Infatti, per consolidata giurisprudenza di legittimità, nel giudizio di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale è onere dell’attore dimostrare unicamente l’esistenza e l’efficacia del contratto, mentre è onere del convenuto dimostrare di avere adempiuto, ovvero che l’inadempimento non è dipeso da propria colpa (cfr., all’uopo, Cass. civ., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Nel caso di specie, non solo il professionista convenuto non aveva superato l’onere posto suo carico dall’articolo 1218 cod. civ., ma, al contrario, la disamina della documentazione prodotta in giudizio e delle sue difese aveva permesso, invece, di ritenere integrata la prova positiva della negligenza del notaio.
In conclusione, il Tribunale ha condannato il professionista negligente al pagamento, in favore della banca, della somma complessiva di euro 74.632,00 a titolo di risarcimento danni, oltre interessi legali nonché alla refusione delle spese di giudizio liquidate in euro 7.500,00.
Oramai, sono tre le decisioni che codificano quale causa di responsabilità professionale del notaio l’omessa consultazione dell’Ufficio relativo agli usi civici.
La giurisprudenza ha, quindi, recepito il principio secondo cui il notaio prima di rogare un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha l’onere di procedere non solo alla consultazione dei registri ipotecari, ma anche dei registri pubblici presso l’Ufficio Usi Civici.
Per approfondimenti sul punto si segnalano i seguenti precedenti giurisprudenziali:
Sentenza | Tribunale di Napoli, dott.ssa Laura Petitti | 16-07-2014 n.11276
Sentenza | Tribunale di Napoli, sezione ottava, dott. Francesco Graziano | 06-03-2014 n.3615
Il professionista delegato per la vendita di un immobile agisce quale “longa manus” del Tribunale, in quanto la delega attribuisce al designato la legittimazione all’esercizio di poteri e funzioni spettanti al Giudice e pertanto arreca un danno economico all’Amministrazione della Giustizia ove si appropri dolosamente delle somme frutto delle esecuzioni immobiliari, che sebbene formalmente appartenenti al debitore esecutato, sono vincolate alla procedura esecutiva e perciò stesso trattenute fino alla fase distributiva nella piena consapevolezza di avere in custodia denaro altrui (debitore, creditore, Stato).
In tale veste, il notaio delegato differisce nettamente dalla figura dell’ausiliario ex art. 68 cpc, atteso che nell’incarico di delega non è ravvisabile un mero rapporto accessorio, collaterale ed occasionale, bensì una autentica sostituzione nell’attività del giudice dell’esecuzione giuridicamente qualificabile in termini di “delega sostitutiva”, in virtù della quale il delegato è tenuto al compimento di atti i quali, se la delega non fosse intervenuta, spetterebbero al giudice dell’esecuzione. Ne discende la configurazione di un rapporto di servizio tra il professionista e l’amministrazione statale della giustizia, che nella giurisprudenza della Corte dei Conti si traduce nella ravvisabilità di ipotesi di danno erariale e, più in generale, nella qualificazione del delegato quale pubblico ufficiale.
Da tale rapporto di servizio deriva la necessità di configurare  in sede civile  come contrattuale la responsabilità del notaio delegato verso i creditori procedenti o intervenuti, anche in considerazione della circostanza che il professionista, pur essendo un pubblico ufficiale, resta un soggetto privato che svolge un’attività professionale ai sensi degli artt. 2229 e ss. cc.
Ne consegue che il notaio delegato deve adempiere ed operare in ordine alla delega con la diligenza qualificata richiesta dalla funzione ex art. 1176 cc, non trascurando che la responsabilità può sussistere anche in caso di colpa lieve, in ragione della capacità stessa del professionista (molto elevata in relazione alle attività di vendita, che non richiedono una particolare competenza tecnica).
È direttamente responsabile verso i creditori della procedura il notaio che abbia omesso di vigilare sull’operato dei suoi collaboratori, consentendo a questi ultimi di operare su libretti di deposito nominativi a lui intestati per la gestione del denaro afferente alle procedure esecutive, rispondendo anche dei fatti dolosi o colposi di costoro, secondo le regole di cui all’art. 1228 cc.
Né vale ad escludere la responsabilità diretta del notaio la condotta della Banca depositaria, la quale abbia omesso di verificare con la dovuta diligenza la legittimazione del collaboratore al prelievo del denaro dai libretti intestati al notaio, in quanto la mancata custodia e vigilanza da parte di quest’ultimo si pone quale antecedente logico necessario al prodursi dell’evento dannoso.
Sono questi gli principi espressi dal Tribunale di Avellino, in persona del Giudice Maria Cristina Rizzi, con la sentenza del 5 febbraio 2016, che ha risolto un peculiare caso di responsabilità del professionista delegato in una procedura esecutiva immobiliare, per omessa vigilanza sull’attività dei propri collaboratori.
In particolare è accaduto che una Banca, creditore procedente in una procedura esecutiva immobiliare presso il Tribunale di Avellino, all’esito dell’approvazione del progetto di distribuzione, apprendeva dal professionista delegato alla vendita che le somme ricavate erano state illecitamente prelevate da un collaboratore del suo studio, motivo per il quale il creditore promuoveva azione risarcitoria in danno del notaio, per il negligente espletamento delle attività a questo delegate dal Tribunale, reclamando la condanna del predetto al pagamento di una somma pari al credito vantato nella relativa procedura.
Il notaio, tempestivamente costituitosi, respingeva ogni addebito, deducendo di essere stato egli stesso vittima di raggiri posti in essere dal collaboratore infedele, chiamando in giudizio (in manleva) a sia il professionista “colpevole”, sia la Banca depositaria del denaro illecitamente prelevato, nonché l’assicurazione professionale.
Nel corso della  complessa  istruttoria, è emerso chiaramente che il notaio aveva provveduto ad aprire vari libretti nominativi, nei quali faceva confluire gli importi riferibili a diverse procedure esecutive già in tal modo creando una iniziale promiscuità che rendeva meno trasparente la gestione delle procedure, impedendo di avere immediatamente chiaro lo stato di avanzamento di ogni singola procedura.
Il professionista aveva poi incautamente custodito i libretti, consentendo  per ben quattro anni  al proprio collaboratore di avere accesso agli stessi e di recarsi presso la banca depositaria, laddove consegnava abitualmente “una distinta di versamento o prelievo, già compilata e già firmata dal notaio che veniva portata a mano dal delegato allo sportello”.
Il Tribunale, premessa la corretta configurazione del rapporto tra l’Autorità Giudiziaria ed il notaio delegato quale vera e propria “sostituzione” del secondo alla prima, tale da far discendere in capo al professionista la qualifica di pubblico ufficiale e la conseguente responsabilità per danno erariale (profilo che non rileva direttamente ai fini della causa de qua), ha correttamente inquadrato la responsabilità del professionista delegato verso i creditori come contrattuale (e non extracontrattuale qual è quella degli ausiliari del giudice ex art. 68 cpc).
Peraltro il professionista delegato, pur essendo un pubblico ufficiale, resta un soggetto privato che svolge un’attività professionale ai sensi degli artt.2229 e ss. c.c. “pertanto la delega potrebbe dar vita ad un rapporto analogo a quello che nasce dal contratto d’opera professionale (cosi già Trib. Avellino, ord. 17.10.2012, dott.ssa Di Paolo).
Ne consegue che il notaio delegato deve adempiere ed operare in ordine alla delega con la diligenza qualificata richiesta dalla funzione ex art. 1176 c.c. (art. 1176 comma 2 c.c.: nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata).
Né è di ostacolo il rilievo che secondo tale ricostruzione il rapporto si instaura solo con il giudice (che formalmente delega il notaio) alla luce della nota espansione della responsabilità da contatto”.
Parametrando poi la complessità delle attività di vendita alla competenza (elevata) del notaio, il Giudice ha ritenuto configurabile la responsabilità del professionista anche in caso di colpa lieve.
Nel caso di specie, la peculiarità della condotta del terzo (collaboratore di studio del notaio), benché pacificamente illecita ed in attesa di definizione in sede penale, non è valsa ad escludere la responsabilità diretta del professionista delegato, per vari ordini di ragioni.
In primis, il Tribunale ha notato che, ai sensi dell’art. 1228 cc, salva diversa volontà delle parti, il debitore che nell’adempimento dell’obbligazione si avvale dell’opera di terzi, risponde anche dei fatti doloso o colposi di costoro.
Mentre il comportamento dei terzi deve essere doloso o quantomeno colposo, il debitore risponde, infatti, della loro condotta per il solo fatto di essersi avvalso della loro opera.
Come chiarito dalla Cassazione nella sentenza del 1998, n. 11284, il notaio è obbligato ad eseguire personalmente l’incarico assunto – ed è perciò responsabile, ai sensi dell’art. 1228 cc, dei sostituti ed ausiliari di cui si avvale – con la specifica diligenza e perizia dovute per la professione che esercita, avuto riguardo al raggiungimento del risultato pratico perseguito.
La sua responsabilità rimane, dunque, sempre personale in difetto di mancata sorveglianza dell’operato del dipendente e discende direttamente del disposto di cui all’art. 1228 cc.
Nel caso di specie, poi, è apparsa evidente l’impossibilità di ritenere interrotto il nesso eziologico tra la condotta del notaio ed il danno patito dal creditore, in considerazione del fatto che la condotta del collaboratore “infedele” dovesse ritenersi prevedibile e prevenibile, non costituendo al contrario un fatto eziologico eccezionale, cui riconoscere la efficacia di causa sopravvenuta capace di ridurre la precedente condotta illegittima del notaio al rango di semplice occasione.
Sottolinea infatti il Tribunale: “è pacifico in giurisprudenza che la utilizzazione fraudolenta di un libretto di deposito da parte di chi lo detenga, senza esserne titolare e senza essere soggetto ad alcuna forma di controllo da parte del titolare (cui potremmo aggiungere la assenza di delega ad operare), non rappresenta affatto un avvenimento al di fuori della sfera di prevedibilità e prevenibilità di chi dovrebbe curare personalmente la custodia, la violazione del rapporto fiduciario essendo fenomeno abbastanza diffuso che induce di norma le persone prudenti ad evitare di affidare a terzi valori di cui questi, anche se con delle forzature, possono appropriarsi”.
Analogamente, in termini di concausa – e non di causa idonea ad interrompere la serie eziologica – è stata valutata la condotta della Banca depositaria, la quale aveva consentito al collaboratore “infedele” di prelevare ripetutamente le somme dai libretti intestati al notaio, pur essendo acclarata in sede di consulenza tecnica l’assenza di un rapporto di delega “a monte” e/o di singole deleghe “a valle”.
La mancata custodia e vigilanza da parte del notaio si pone, infatti, quale antecedente logico necessario al prodursi dell’evento dannoso.
Il Tribunale, quindi, ha accolto la domanda risarcitoria del creditore, condannando in solido il professionista delegato, il collaboratore e la banca depositaria al pagamento della somma che al creditore procedente sarebbe spettata in virtù del progetto di distribuzione, oltre spese di lite e manlevando il notaio che aveva chiamato in causa l’assicurazione professionale, al netto della franchigia contrattualmente prevista.
La sentenza in esame presenta diversi profili di rilevante interesse, sia per la configurazione della responsabilità diretta del delegato, sia per l’approfondita ricostruzione dei rapporti tra l’attività del professionista e quella dei propri collaboratori, nonché per la puntuale analisi dell’incidenza delle concause e della ripartizione delle responsabilità.
Resta aperto il discorso  evidentemente fuori dalla cognizione del Giudice ordinario  del peculiare atteggiarsi del rapporto di servizio tra il delegato e l’amministrazione della giustizia, richiamato dal Tribunale come fonte di responsabilità erariale (ma al solo fine di differenziare in sede civile la posizione del professionista delegato da quella degli altri ausiliari ex art. 68 cpc), e se  ed in che termini  tale responsabilità possa comunicarsi all’organo delegante in presenza di ripetute condotte illecite da parte del delegato (o di un suo collaboratore).
Il Notaio pur essendo per legge tenuto allo svolgimento delle sue funzioni, in ragione della natura di servizio pubblico delle attività e prestazioni da esso eseguite, risponde a titolo di responsabilità contrattuale dell’eventuale inadempimento degli obblighi scaturenti dal contratto d’opera professionale stipulato con il cliente.
Il Notaio deve fare tutto quanto è dovuto al fine di redigere un atto da cui risulti effettivamente la liberazione da ogni vincolo dell’immobile oggetto della compravendita, ossia è il Notaio e non altri a dovere rispondere del suo inadempimento.
Dall’art. 1176, II co., c.c., consegue che l’opera professionale del Notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto, ma si estende alle attività preparatorie e successive perché sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti.
In caso di omessa rilevazione di una formalità pregiudizievole è possibile conseguire la condanna al risarcimento in forma specifica, con ordine del Notaio alla relativa cancellazione della formalità non rilevata.
Questi principi espressi dal Tribunale di Napoli, Dott.ssa Renata Palmieri, con la sentenza n. 1007 del 21.01.2015.
L’acquirente di un immobile proponeva azione di risarcimento danni per responsabilità professionale nei confronti del Notaio rogante l’atto di vendita, atteso che, lo stesso, aveva omesso di rilevare che il cespite oggetto di stipula, era in realtà gravato da un’ipoteca giudiziale, pertanto, lamentava la violazione degli artt. 1176 comma 2 e 2236 c.c. da parte del professionista.
Il Notaio convenuto si costituiva in giudizio, contestando la fondatezza della domanda attorea, chiedendo di essere autorizzato a chiamare in causa la compagnia assicurativa con la quale aveva stipulato una polizza per la responsabilità civile.
Si costituiva, quindi, la compagnia chiamata in causa, eccependo tre l’altro l’infondatezza dell’azione, nonché l’inoperatività della garanzia per essere state omesse nel caso specifico le visure ipotecarie.
Il Tribunale adito sottolineava come, già da tempo, la giurisprudenza di legittimità avesse chiarito che il Notaio, pur essendo per legge tenuto allo svolgimento delle sue funzioni, in ragione della natura di servizio pubblico delle attività e prestazioni da esso eseguite, rispondesse a titolo di responsabilità contrattuale dell’eventuale inadempimento degli obblighi scaturenti dal contratto d’opera professionale stipulato con il cliente.
Il professionista, infatti, è tenuto a svolgere ex art. 1176 c.c. secondo comma, la sua attività utilizzando la diligenza ordinaria media, rapportata alla natura della prestazione.
Tale normativa va ad integrare il contratto d’opera professionale operante tra il Notaio e il cliente, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1374 c.c., ponendo a carico del professionista rogante una serie di obblighi accessori, che pur non espressamente previsti dal contratto, scaturiscono, proprio, dal dovere di agire secondo diligenza.
Quindi, dall’obbligo posto dall’art. 1176 c.c. secondo comma, consegue che l’opera professionale del Notaio non può ridursi ad un mero accertamento della volontà delle parti e direzione delle stesse nella compilazione dell’atto, ma si deve estendere anche alle attività preparatorie e successive perché sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti.
Pertanto, quand’anche il Notaio sia stato esonerato dalle visure, essendo comunque tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata e della buona fede, qualora non osservi i suddetti obblighi, risponde “ex contractu”.
Nella specie, il giudicante, dal momento che riteneva pienamente provata dalla documentazione allegata dall’acquirente, l’esistenza di un’ipoteca giudiziale precedente alla stipula dell’atto, riteneva che il Notaio, aveva colpevolmente omesso di effettuare le necessarie visure ipocatastali, circostanza dalla quale scaturiva la sua responsabilità contrattuale.
Affermava, inoltre, che seppure nel contratto di compravendita immobiliare l’alienante aveva dichiarato, ingannevolmente, che il cespite era libero da pesi, censi, canoni, oneri, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, la responsabilità del professionista non poteva ritenersi un alcun ritenersi attenuata.
Su questo aspetto la giurisprudenza di legittimità, infatti, ha più volte chiarito che la responsabilità del Notaio per mancata o inesatta effettuazione delle visure ipocatastali non risulta esclusa o attenuata dal fatto che la parte venditrice abbia ingannevolmente dichiarato in atto la libertà dell’immobile da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, invero, l’obbligo di procedere al preventivo accertamento della libertà del bene, mediante le visure ipotecarie o catastali, non è subordinato al conferimento di uno specifico incarico, ma rientra nei doveri professionali del Notaio incaricato della preparazione e della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare.
Ancora, relativamente al quantum debeatur, precisava che per determinare l’ammontare del risarcimento in tema di responsabilità notarile da omesse visure, è possibile anche la condanna al risarcimento in forma specifica.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale riteneva sussistente la responsabilità professionale del Notaio condannandolo a procedere alla cancellazione dell’ipoteca.
Sentenza Corte di Appello di Napoli, sez. terza, Pres. Giordano – Rel. Mondo 12-11-2014 n.4503
22 maggio 2017 | testlaw1 | 0 Comments | News, Senza categoria | eventus damni, Revocatoria, variazione quantitativa
18 maggio 2017 | testlaw1 | 0 Comments | News, Senza categoria
Il requisito soggettivo della scientia damni in capo al compratore, da intendersi come coscienza generica di mettere a repentaglio, con la manifestazione del consenso generatore della vicenda traslativa, la legittima aspettativa dei creditori del proprio autore, impersonalmente considerati può essere legittimamente ricavata da elementi di carattere presuntivo, ipoteticamente ravvisabili in re ipsa qualora il debitore si sia disfatto uno actu di tutti i suoi beni.
Questi il principio espresso dal Tribunale di Napoli, Dott. Vinciguerra con sentenza del 21.02.2017 n.2163.
Nel caso di specie una banca e delle società convenivano in giudizio una società e il suo fideiussore chiedendo la revoca e l’accertamento della simulazione assoluta del contratto di compravendita, con cui il garante alienava l’unico bene immobile della suddetta società.
Le società attrici invocavano, a sostegno delle proprie domande, la circostanza che una parte del corrispettivo pattuito per la negoziazione fosse stato versato prima della stipula della contratto di compravendita, in tempi e con mezzi del tutto imprecisati, posto che nel contempo l’acquirente avesse promesso di pagare la restante quota, sulla base di una clausola accessoria interna e cumulativa, nonché priva di valenza liberatoria e non accettata dal terzo creditore, rimasto estraneo del debito residuo gravante all’epoca della consacrazione dell’accordo sul venditore.
La banca creditrice, invece, dando prova della maturazione e dell’esigibilità delle obbligazioni dovute dalla società debitrice, attraverso estratti periodici indicativi delle operazioni effettuate nel corso dello svolgimento dell’intero rapporto, chiedeva la condanna della debitrice al pagamento del saldo passivo residuato allo scioglimento in sofferenza del vincolo di apertura di credito in conto corrente.
Il giudice riteneva fondate tanto le azioni revocatorie promosse dalle società quanto dall’istituto di credito, posto che trovassero una giustificazione apprezzabile in alcuni dati di rilievo indiziario, sufficienti per desumere con elevato grado di probabilità, la consapevolezza da parte di entrambi gli stipulanti, dei pregiudizi arrecati agli intimanti dall’operazione che aveva sensibilmente eroso il patrimonio del convenuto, e che le dichiarazioni di quietanza e di accettazione della proposta di assunzione del debito altrui, rilasciate dal convenuto, risultassero inattendibili.
Nel merito, il Tribunale stabiliva che la definitiva sottrazione di un’entità attiva di valore tutt’altro che trascurabile dalla massa delle ricchezze del convenuto -in grado ex se di creare un pericolo concreto di incapienza- configurasse l’insorgenza dell’eventus damni, integrando nel contempo, il requisito soggettivo della scientia damni, quale conoscenza generica di mettere a repentaglio, con la manifestazione del consenso generatore della vicenda traslativa, la legittima aspettativa dei creditori.
Sulla base delle ragioni suesposte il Tribunale ha dichiarato inefficace nei confronti delle società attrici e degli interventori volontari il contratto di compravendita stipulato ex art. 2901 c.c., ha condannato la società debitrice al pagamento di quanto dovuto alla banca creditrice e a rifondere le spese di lite.
REVOCATORIA CONTRO I SUBACQUIRENTI: ANCHE QUANDO L’ATTO ORIGINARIO È UN ATTO REVOCABILE EX ART. 67 LF È SEMPRE UNA REVOCATORIA ORDINARIA
LA MALA FEDE DEL SUBACQUIRENTE CONSISTE NELLA CONSAPEVOLEZZA DEI VIZI DI REVOCABILITÀ DELL’ATTO ORIGINARIO
Sentenza | Tribunale di Napoli, sezione fallimentare, dott. Stanislao De Matteis | 13.05.2013
17 maggio 2017 | testlaw1 | 0 Comments | News, Senza categoria
L’inserimento in un contratto di fideiussione di una “clausola di pagamento a prima richiesta e senza eccezioni” vale di per sé a qualificare il negozio come contratto autonomo di garanzia, in quanto incompatibile con il principio di accessorietà, che caratterizza il contratto di fideiussione; peraltro, il fideiussore è tenuto a pagare immediatamente alla banca, a semplice richiesta scritta, quanto dovutole per capitale, interessi, spese, tasse e ogni altro accessorio, atteso che detta clausola risulti specificamente approvata ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1341 e 1342 c.c.
Questo il principio espresso dal Tribunale di Nola Dott.ssa Caterina Costabile con l’ordinanza del 18.04.2017.
Un debitore proponeva opposizione al decreto ingiuntivo ex art. 645 c.p.c. emesso a favore di una Banca in merito all’inadempimento di una transazione relativa ad un contratto di fideiussione stipulato con il suddetto debitore.
L’opponente, sebbene non contestasse l’inadempimento della transazione, asseriva, tuttavia, l’esistenza di un accordo con un altro garante in ordine alla ripartizione interna degli oneri derivanti dalla procedura transattiva.
Il Giudice, in vista dell’applicabilità dell’art. 5 del D.L.gs. n. 28/10 trattandosi di controversia involgente contratti bancari; ha ritenuto sussistenti i presupposti di cui all’art. 648 c.p.c., atteso che l’accordo stipulato con il garante deve considerarsi autonomo e quindi non opponibile all’istituto di credito, rimasto estraneo allo stesso.
Nello specifico il giudicante ha precisato che l’inserimento in un contratto di fideiussione di una “clausola di pagamento a prima richiesta e senza eccezioni” vale di per sé a qualificare il negozio come contratto autonomo di garanzia, in quanto incompatibile con il principio di accessorietà, che caratterizza il contratto di fideiussione. Invero, considerato l’inserimento e la specifica sottoscrizione della suddetta clausola si dispone che il fideiussore è tenuto a pagare immediatamente alla banca, a semplice richiesta scritta, quanto dovutole per capitale, interessi, spese, tasse e ogni altro accessorio.
Alla luce delle ragioni suesposte il Tribunale concedeva la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, assegnando ai sensi dell’art. 5 del D.L.gs. n. 28/10 il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.

References: sentenza 
 art. 1176
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 ART.1226
 sentenza 
 sentenza 
 art. 2727
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 

Sentenza 

Sentenza 
 art. 68
 art. 1176
 sentenza 
 art. 68
 art. 1176
 sentenza 
 sentenza 
 art. 68
 sentenza 
 art. 1176

Sentenza 
 sentenza 
 art. 2901
 ART. 67

Sentenza 
 art. 645