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Timestamp: 2018-02-17 19:10:34+00:00

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BMGeV, MietrechtEnEV, Fogging, Magic Dust, Mietrecht, Phthalate, Schimmel
Was genau versteht man unter “Fogging”, “Magic Dust” oder einer “Schwarzen Wohnung”? Wie ist in diesem Zusammenhang die Rechtslage?
Welche Faktoren nun dazu führen, dass hieraus die schwarzen schmierigen Ablagerungen entstehen, ist zur Zeit noch nicht geklärt. Häufige Begleitumstände sind bauliche Mängel, wie etwa kalte Wandbereiche oder Wärmebrücken, ungünstige strömungstechnische Einflüsse vor Wandflächen und ein erhöhtes elektrostatisches Potenzial in der Raumluft. Hinzu kommen unzureichendes Lüften, ungünstiges (periodisches) Heizen, das verstärkte Abbrennen von rußenden Kerzen oder Öllämpchen und eine erhöhte Staubkonzentration in der Luft. Zur Entstehung des „Magic Dust”-Effekts müssen mehrere, aber nicht alle Bedingungen gleichzeitig vorliegen.
Zunächst werden die Mieter_innen bei Fogging in der Wohnung daran interessiert sein, den Schaden beseitigen zu lassen. Dazu ist der Vermieter nach § 535 BGB verpflichtet und zwar unabhängig davon, ob die Ursache für den Mangel in seinem oder dem Gefahrenbereich des Mieters liegt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Mieter_innen das „Fogging“ zu vertreten haben. Dies ist gegeben, wenn die Handlungen, die zu dem Mangel führten (z.B. Streichen mit einer Wandfarbe, die chemisch mit den Dämpfen aus dem Bodenbelag reagiert), nicht im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen (BGH, Urt. v. 28.05.2008, AZ: VIII ZR 271/07).
Wollen die Mieter_innen daneben auch einen Anspruch auf Schadensersatz gerichtlich geltend machen, müssen sie alle Voraussetzungen des § 536 a Abs. 1 BGB darlegen und beweisen. Insbesondere müssen sie nicht nur beweisen, dass ein Mangel vorliegt, sondern auch dass er vom Vermieter zu verschulden ist. Das ist der Fall, wenn die Ursache für das „Fogging“ aus dem Einfluss- und Herrschaftsbereich des Vermieters stammt. Erst wenn dies festgestellt ist, muss der Vermieter aktiv werden und sich hinsichtlich des Verschuldens entlasten. Wenn nicht geklärt werden kann, wessen Einflussbereich der Schaden zuzurechnen ist, ist der Vermieter nicht verpflichtet, sich zu entlasten. Vielmehr können die Mieter_innen in diesem Fall nicht den erforderlichen Beweis führen und werden ihre Ansprüche nicht durchsetzen können (BGH, Urt. v. 25.01.2006, AZ: VIII ZR 223/04).
Helfende Auskünfte gibt es zudem bei den Verbraucherzentralen oder direkt beim: Umweltbundesamt, Fachgebiet II 1.3, Innenraumhygiene, Postfach 33 00 22, 14191 Berlin, Fax: (030) 8903-2912, www.umweltbundesamt.de
Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag für Mieter_innen vorteilhaft und was ist vor Unterzeichnung zu beachten?
Ein Mietaufhebungsvertrag ist für Mieter_innen vor allem dann ein optimales Instrument zur Beendigung des Mietverhältnisses, wenn sie die 3-monatige Kündigungsfrist nicht abwarten möchten. Sie vereinbaren in dem Vertrag dann mit dem Vermieter, zu wann der Auszug stattfinden soll – und können im Zuge dessen auch alles Andere, was mit einem Umzug zusammenhängt (Nachmieter, Schönheitsreparaturen, finanzieller Zuschuss, …) mit dem Vermieter vereinbaren. Beachten Sie jedoch, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist so einen Vertrag mit den Mieter_innen zu vereinbaren. Liegt Ihnen also viel an einem schnellen Auszug, so sollten Sie sich etwas überlegen, was den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags für den Vermieter schmackhaft macht. Auf jeden Fall sollten Sie sich vor Abschluss des Mietaufhebungsvertrags (ggf. sogar noch vor diesbezüglicher Kontaktaufnahme mit dem Vermieter) in einer unserer Beratungstellen beraten lassen.
Wird ein Mietaufhebungsvertrag vom Vermieter vorgeschlagen, so sollten Mieter_innen Folgendes beachten:
Häufig erscheinen die angebotenen Abfindungen verlockend, gleichen aber bei genauerer Betrachtung die Nachteile längst nicht aus. Zu den Nachteilen gehören nicht nur die Kosten des Umzugs, die Maklerprovision für eine andere Wohnung, eine eventuell höhere Miete und dergleichen, sondern auch der Wechsel einer vertrauten Umgebung,
vielleicht auch ein längerer Weg zum Arbeitsplatz u.ä. Dagegen sind 10.000 oder 20.000 Euro nur ein bescheidenes Entgelt und sehr oft ist es das auch verglichen mit dem möglichen Profit des Vermieters an der aufgegebenen Wohnung.
Ein Mietaufhebungsvertrag kann mündlich geschlossen werden, (LG Aachen, WM 93, 734; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 23.08.2006, AZ: 4 C 124/06), doch ist ein schriftlicher Vertrag stets einfacher zu beweisen. Der Mietaufhebungsvertrag kann auch durch konkludentes, d.h. schlüssiges Verhalten zustande kommen, jedoch sind hieran strenge Anforderungen zu stellen. Es kann beispielsweise nicht als Angebot zu einem Mietaufhebungsvertrag gewertet werden, wenn ein Vermieter in einem Streit äußert, ihm sei der Auszug der Mieter_innen recht. Wenn die Mieter_innen dann tatsächlich ausziehen, ist der Mietaufhebungsvertrag nicht zustande gekommen, das alte Mietverhältnis besteht fort, es sei denn der Vermieter wertet den Auszug seinerseits als Vertragsangebot der Mieter_innen und nimmt es stillschweigend an. Auch eine unwirksame Kündigung kann nur dann als Angebot zu einem Mietaufhebungsvertrag gesehen werden, wenn der Kündigende sein Einverständnis mit dieser Interpretation zum Ausdruck gebracht hat (BGH, NJW 1981 S. 43, LG Hamburg, Urt. v. 06.06.2002, AZ: 307 S 11/02). Ziehen Mieter_innen aus, so liegt in der Entgegennahme der Schlüssel oder in der Verwahrung der zurückgelassenen Gegenstände durch den Vermieter oder Verwalter noch keine stillschweigende Annahme des Mietaufhebungsvertrags (vgl. LG Gera, Urt. v. 19.11.2003, AZ: 1 S 332/03). Auch die mündliche Erklärung des Vermieters, er sei mit der Aufhebung des Mietvertrags einverstanden, wenn die Mieter_innen Nachmieter_innen stellen, muss nicht unbedingt als bindendes Angebot gewertet werden. Der Vermieter ist hier nach wie vor frei, ob und unter welchen Bedingungen er die Mieter_innen aus dem Mietvertrag entlässt.
In der Regel aber sind sich die Parteien einig und dann empfiehlt sich der schriftliche Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags. Die Mieter_innen sollten sich nicht unter Druck setzen lassen und den Endtermin des Mietverhältnisses so wählen, dass sie das neue Mietverhältnis unmittelbar und ohne doppelte Miete zu bezahlen eingehen können.
Mietenheck
Wie können Mieter_innen ihre Miethöhe überprüfen?
Für die Höhe der zu zahlenden Miete gilt allemal: Was im Mietvertrag steht, muss nicht unbedingt gültig oder gar rechtens sein! Auch lange nach Einzug in Ihre Wohnung haben Sie unter Umständen noch die Möglichkeit, Ihre Miete auf ihre Rechtmäßigkeit hin überprüfen und gegebenenfalls senken zu lassen.
Was sollten Mieter_innen beachten, wenn sie ihre Mietwohnung selbst modernisieren wollen?
Bauliche Veränderungen durch die Mieter_innen bedürfen der Zustimmung des Vermieters. Meist enthält der Mietvertrag hierzu Regelungen. Wollen Sie Ihre Wohnung modernisieren, sollten Sie möglichst alles in einer Modernisierungsvereinbarung regeln. In der Vereinbarung sollten Sie auf jeden Fall Festlegungen dazu treffen, dass weitere Modernisierungsmaßnahmen nur einvernehmlich durchgeführt werden dürfen. Des Weiteren sollten Sie darauf achten, dass Regelungen zur Übernahme der Einrichtungen oder Einbauten und Entschädigung bei vorzeitigem Auszug getroffen werden. Vor dem Abschluss einer solchen Vereinbarung sollten Sie sich unbedingt anwaltlich beraten lassen.
Was sollten Mieter_innen bedenken, wenn sie in Erwägung ziehen, die von ihnen gemietete Wohnung zu kaufen?
Wird die angemietete Wohnung umgewandelt und Wohnungseigentum begründet, haben die Mieter_innen ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung nunmehr als Eigentumswohnung an einen Dritten veräußert werden soll. Das Vorkaufsrecht der Mieter_innen ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Haushalt gehörende Person verkauft (§ 577 Abs. 1 BGB). Der Verkäufer oder der Kaufinteressent hat die Mieter_innen über ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des Kaufvertrags zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB).
Die Mieter_innen haben zwei Monate Zeit, um sich zu entscheiden (§ 469 Abs. 2 BGB). Die Frist beginnt mit Zugang der Mitteilung über das Vorkaufsrecht, bei mehreren Mieter_innen einer Wohnung beginnt die Frist erst mit der Mitteilung an alle Mieter_innen. Wollen die Mieter_innen ihr Vorkaufsrecht ausüben, müssen Sie dies gegenüber dem Verkäufer schriftlich erklären; eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich. Mieter_innen sollten nicht den Fehler machen, vor Ablauf der Frist auf Ihr Vorkaufsrecht zu verzichten! Denn dann könnte der Käufer schon eher ins Grundbuch eingetragen werden und entsprechend würde die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarfskündigung früher enden!
Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist künftig ortsgebunden – nicht gerade ein Vorteil auf einem Arbeitsmarkt, der Flexibilität und Mobilität verlangt. Der Verkauf einer Eigentumswohnung aber ist oft langwierig oder nur mit Verlust möglich.
Die künftige monatliche Belastung, die Ihnen manche “Experten” vorrechnen, erweist sich schnell als schöngerechnet. Der Werbeslogan “Kaufen ist billiger als mieten” stimmt allenfalls für Großverdiener. Lassen Sie sich unbedingt fachkompetent und vertrauenswürdig von neutralen Dritten beraten, z. B. von einer Verbraucherzentrale.
Als Wohnungseigentümer müssen Sie nicht nur sämtliche Betriebskosten selbst tragen, sondern vor allem auch sämtliche Reparaturkosten. Die Abschätzung des tatsächlichen Instandsetzungsbedarfs aber ist ein fast unmögliches Unterfangen und böse Überraschungen sind vorprogrammiert. Meist werden die Häuser vor der Umwandlung nur oberflächlich aufpoliert bzw. “pfuschmodernisiert”. Nicht selten treten schwerwiegende Schäden auf (z. B. an den Dächern). Eine Gewährleistung für solche verborgenen Mängel bieten Kaufverträge aber nur selten.
Finanziell lohnt sich also der Erwerb der eigenen Mietwohnung selten. Doch der Wunsch, in der gewohnten Umgebung zu bleiben und in den eigenen vier Wänden zu wohnen, sowie die Drohungen und Lockungen der vermietenden Wohnungseigentümer drängen oft zu einer Entscheidung, die vernünftige Gründe missachtet. Pure Demagogie ist es, wenn versprochen wird, ein Verkauf solle nur an die Mieter_innen, keinesfalls aber an fremde Käufer erfolgen: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hat noch nie dazu geführt, dass nun Mieter_innen massenhaft ihre Wohnungen hätten kaufen können! Immer fiel die Mehrheit der umgewandelten Wohnungen in die Hände von Großverdienern, “Steuersparern” und Immobilienspekulanten.
Eine Wohnung wird wegen ihres speziellen Wohnwerts gemietet und der Vermieter ist verpflichtet, diesen Wohnwert zu erhalten. Entsteht ein Mangel, der ihn verringert, dann ist die Miete automatisch solange gemindert, bis der ursprüngliche Wohnwert wiederhergestellt ist. Voraussetzung ist dabei immer, dass die Mieter_innen den Mangel nicht selbst schuldhaft verursacht haben.
Allerdings kann das Mietminderungsrecht ausgeschlossen sein, wenn die Mieter_innen den Mangel bei Vertragsabschluss
kannten und sie die Wohnung nicht unter Vorbehalt angenommen haben oder ihnen der Mangel wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist.
Bei einem Mangel, der erst nach Vertragsabschluss auftritt, wird das Minderungsrecht verwirkt, wenn die Mieter_innen den Vermieter nicht unverzüglich in Kenntnis setzen (siehe Musterbrief „Mängelanzeige“). Haben sie dies aber getan, dann sind sie berechtigt, vom Zeitpunkt ihrer Mitteilung bis zur Beseitigung des Mangels den Teil von der Miete abzuziehen, um den der Wohnwert durch den Mangel verringert worden ist. Dabei kommt es auf die Zustimmung des Vermieters nicht an. Die Mietkürzung braucht auch nicht angekündigt zu werden. Eine entsprechend reduzierte Mietzahlung reicht aus. Der Vermieter hat kein Kündigungsrecht, wenn Mieter_innen berechtigter Weise mindern. Ausgenommen die Minderung ist schuldhaft vollkommen überhöht.
Mängel berechtigen nicht nur zur Mietminderung. Werden sie vom Vermieter nicht beseitigt, können die Mieter_innen nach vergeblicher Mahnung und Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern (siehe Musterbrief „Ersatzvornahme“) oder mit der Miete aufrechnen. Neben dem Recht, die Miete zu mindern, besteht gegebenenfalls das Recht auf Schadensersatz. Für Körperschäden kann insbesondere Schmerzensgeld verlangt werden. Der Schadensersatzanspruch gilt auch für Schäden an allen im Haushalt des Mieters/der Mieterin lebenden Personen. Hat der Mangel eine fristlose Kündigung seitens des Mieters/der Mieterin zur Folge, müssen vom Vermieter auch Wohnungsbeschaffungskosten, entgangener Gewinn und Ähnliches ersetzt werden.
Problematisch ist immer, die Höhe der Minderung einzuschätzen. Sie richtet sich jeweils nach der Beeinträchtigung und die lässt sich stets nur den konkreten Umständen entnehmen. Wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, sind die Mieter_innen beweispflichtig. Darauf sollte man unbedingt vorbereitet sein. Es genügt dann nicht, nur den Baulärm zu beklagen, man sollte ihn möglichst genau protokolliert haben und am besten auch bezeugen können. Ein “Wasserfleck an der Decke” ist eine Angabe, mit der kein Richter etwas anfangen kann. Ein Foto hingegen überzeugt eher.
Mietminderungssätze ausgewählter Gerichtsurteile:
2. Belästigung durch Bauarbeiten im und am Haus
5. Mängel an Fenstern, technischen und sanitären Einrichtungen
6. Sonstige Minderungsgründe
7. Keine Mietminderungen
Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungstelle zu empfehlen. Für die Ankündigung der Mietminderung gegenüber Ihrem Vermieter können Sie gern den Musterbrief “Mietminderung” als Vorlage nutzen.
Mietminderungstabelle: ! keine Mietminderung !
Tamilische Asylbewerber verwenden Gewürze, die der Mieter im Treppenhaus wahrnimmt.
LG Dortmund, DWW 1988, S. 283
Asylbewerber oder Übersiedler in einem Nachbargebäude rechtfertigen keine Mietminderung. Es besteht kein “Milieuschutz”.
AG Gronau, Urt. v. 13.12.1990, AZ: 4 C 430/90; WM 91, S. 161
Spielplatz (Lärmbelästigung). Die von einem Spielplatz in der Wohnanlage ausgehenden Geräusche spielender Kinder und Jugendlicher sind hinzunehmen und mindern nicht die Miete.
BGH, WM 1993, S. 277; OVG Münster, WM 87, S. 269; LG München I, WM 87, S. 121
Es ist kein erheblicher Mangel, wenn die Schlüssel für die Innentüren fehlen.
LG Berlin, GE 81, S. 673
Errichtung eines größeren Wohnblocks auf dem Nachbargrundstück, dadurch kein Ausblick mehr auf Grünanlage.
AG Hamburg, ZMR 82, S. 279
Bau einer U-Bahn (Lärm) in der Nähe ist in einer Großstadt ortsüblich und rechtfertigt deshalb keine Minderung.
AG München, ZMR 86, S. 58; AG Aachen, WM 79, S. 122
Drogenszene (Fixerwiese in 60 m Entfernung). Es ist keine konkrete Beeinträchtigung der Wohnung ersichtlich, also keine Mietminderung möglich.
LG Düsseldorf, NJW-RR 95, S. 330
Wer in die Nähe eines Flughafens zieht, ist nicht zur Mietminderung aufgrund Fluglärms berechtigt, wenn die Schallschutzvorschriften beachtet wurden.
LG Berlin, GE 81, S. 391
AG Tiergarten, NJW-RR 1990, S. 398
Mietminderungstabelle: Bauarbeiten
Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!
Mit Bauarbeiten war bei Vertragsschluss zu rechnen und es findet keine komplette Entkernung statt
LG Berlin, Urt. v. 02.04.2007, AZ: 62 S 82/06
War für den Mieter schon bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar, dass in der weiteren räumlichen Umgebung mit Bautätigkeit gerechnet werden muss (hier: wegen einer Baulücke auf einem verwilderten Nachbargrundstück), steht ihm kein Minderungsrecht wegen Baulärms zu.
LG Berlin, Urt. v. 09.11.2007, AZ: 63 S 155/07
Keine wenn ein Baugerüst am Nachbargebäude allenfalls die Küche und die Speisekammer verdunkelt.
LG Berlin, Urt. v. 31.10.2006, AZ: 63 S 194/06
Einrüstung der Fassade wegen Bauarbeiten
LG Berlin, MM 94, 396
Bauschutt, der das Wohnungsgrundstück teilweise überdeckt (desgl. Baumaterial)
AG Bad Segeberg, Urt. v. 21.11.1991, AZ: 17 C 122/91; WM 92, 477
Einrüstung des Hauses und Verhängen mit Planen bei Bauarbeiten
AG Hamburg, Urt. v. 24.08.1995, AZ: 38 C 483/95; WM 96, 30
Bauarbeiten an einem Shopping- und Freizeitcenter (hier: “Alexa”) berechtigen die Wohnungsmieter in einem gegenüberliegenden Haus zur Minderung. Soweit die Bauarbeiten auch zur Nachzeit ausgeführt werden, ist die Quote zu erhöhen.
AG Berlin-Mitte, Urt. v. 11.01.2007, AZ: 7 C 147/06
Erhebliche Bauarbeiten und Baulärm im und am Haus über sechs Monate hinweg
LG Hannover, Urt. v. 28.05.1986, AZ: 1 S 46/86; WM 86, 311
AG Hamburg, Urt. v. 16.01.1987, AZ: 44 C 1605/86; WM 87, 272
Umfangreiche Bauarbeiten über einen Zeitraum von mindestens 3 Monaten
AG Weißwasser, Urt. v. 18.04.1994, AZ: 3 C 0701/93; WM 94, 601
Mietminderungstabelle: Belästigung durch Lärm
Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen.
keine Mietminderung, wenn bei Vertragsschluss bekannt, dass Disko in Nähe, und mit Lärm gerechnet werden musste
AG Spandau, Urt. v. 26.11.2008, AZ: 4 C 207/08
Baulärm, der von einem Nachbargrundstück ausgeht und länger andauert
Kinderarztpraxis (Lärm), Lärmbelästigung aus einer unterhalb der Mietwohnung gelegenen Kinderarztpraxis
AG Bad Schwartau, 20.11.1975 – C 291/75, WM 76, S. 259
Diskothek (Lärm), Diskomusik aus einer Gaststätte (sechsmal im Monat bis 3.00 Uhr morgens)
AG Hamburg, 27.07.1973 – 41 C 6/73, WM 75, 209
Klavierspielen. Nachbar spielt gut hörbar und länger als 2 Stunden täglich Klavier
AG Düsseldorf, DWW 1988, S. 357
Lärm und Geruchsbelästigung aus einer Imbissbude
AG Braunschweig, WM 81, U16
Übermäßiger Baulärmin einem benachbarten Neubaugebiet
LG Darmstadt, WM 84, 245
Diskothek (Lärm), Erhebliche Störung der Nachtruhe wegen Lärmbelästigung durch eine Diskothek mit einem Schallpegel von über 86dB
AG Köln, Urteil vom 11.08.1977 – 155 C 5035/77, WM 1978, S. 173
LG Berlin 63. Zivilkammer 09.11.2007 – 63 S 155/07
In einer Großstadt ohne Sperrbezirk berechtigt der Betrieb eines Bordells in einem auch dann zu einer Minderung, wenn keine konkreten bordelltypischen Störungen vorliegen
AG Neukölln 09.03.2007 – 5 C 141/06
Mietminderungstabelle: Fenster, technische & sanitäre Einrichtungen
Hinweis: Wenn eine Mietminderung
beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!
Keine Minderung wenn der Durchlauferhitzer erst nach ca. 15 Sekunden anspringt
Defekte Beleuchtung im Treppenhaus
AG Schöneberg, GE 91, 527
Ausfall der Hausbeleuchtung
Ausfall von Gegensprech- und Klingelanlage für 10 Tage
LG Berlin, GE 92, 1043
Ein Durchlauferhitzer, der nicht ausreichend Wasser erwärmt, so dass es in einem Mehr-Personen-Haushalt möglich ist, dass eine Person duscht und die andere gleichzeitig das Geschirr abspült oder mit warmem Wasser kocht, ist ein Minderungsgrund
AG Köln, Urt. v. 09.04.2008, AZ: 220 C 152/07
Badewanne (defekter Abfluss)
Dusche funktioniert nicht störungsfrei
LG Berlin, MM 91, 194
Fenster schließen nicht dicht, bei Schrägstellung dringt Wasser ein
LG Berlin, Urt. v. 18.03.1982, AZ: 61 S 437/81; WM 82, 184
Fenster sind im Sommer im schlechten Zustand und deshalb luftdurchlässig und schwer verschließbar
AG Münster, Urt. v. 20.07.1982, AZ: 3 C 20/82; WM 82, 254
Blinde, feuchtigkeitsbeschlagene Isolierglasscheiben
AG Kassel, Urt. v. 14.07.1993, AZ: 802 C 2502/92; WM 93, 607
Undichte Küchenspüle
LG Berlin, GE 96, 471
Gegensprech- und Türöffnungsanlage defekt
LG Berlin, GE 92, 159
Undichte Doppelfenster, die wegen eindringender Feuchtigkeit beschlagen
AG Köln, Urt. v. 11.07.1979, AZ: 152 C 1013/78; WM 81, 283
Fenster sind im schlechten Zustand und deshalb luftdurchlässig und schwer schließbar
Fahrstuhl fällt aus, Mieter wohnt im 4. Stock
AG Charlottenburg (2), GE 90, 423
Unbenutzbare Badewanne
AG Goslar, Urt. v. 18.09.1973, AZ: 8 C 716/72; WM 74, 53
Fenster aus Aluminium isolieren schlecht und sind luftdicht, Mieter muss mehr heizen und öfter lüften
AG Emden, NJW-RR 1989, S. 523
Ist ein Fahrstuhl in einem Mehrfamilienhaus für 16 Tage außer Betrieb, berechtigt dies einen Mieter einer im 6. Obergeschoss gelegenen Wohnung zu einer zeitanteiligen Minderung.
AG Berlin-Mitte, Urt. v. 03.05.2007, AZ: 10 C 3/07
AG Köln, Urt. v. 28.11.1986, AZ: 221 C 85/86; WM 87, 271
Ist ein Fahrstuhl in einem Mehrfamilienhaus für 16 Tage außer Betrieb, berechtigt dies einen Mieter einer im 10. Obergeschoss gelegenen Wohnung zu einer zeitanteiligen Minderung.
AG Berlin-Mitte, Urt. v. 19.04.2007, AZ: 10 C 24/07
Vollständiger Ausfall der Elektrik für Warmwasser, Licht, Küche, usw.
AG Neukölln, MM 88, 151
Mietminderungstabelle: Feuchtigkeit
Der einmalige Wassereintritt in einen Kellerraum stellt keine dauerhafte Beeinträchtigung dar. Ebenso wenig ein Streifen Schimmel von einem Meter Länge, der offensichtlich auf den einmaligen Wassereintritt zurückzuführen ist und deshalb beseitigt werden kann.
AG Münster, Urt. v. 24.07.2007, AZ: 3 C 2569/07
Die dauerhafte Durchfeuchtung einer Schlafzimmeraußenwand durch aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Kellermauerwerk.
AG Münster, Urt. v. 12.06.2007, AZ: 3 C 5500/06
Feuchtigkeit im Kellerraum
AG Düren, Urt. v. 16.12.1981, AZ: 8 C 465/81; WM 83, 30
Feuchtigkeitsflecken in der Küchendecke
LG München I, Urt. v. 22.05.1985, AZ: 31 S 17040/84
Durchfeuchtung der Zimmerdecke
LG Hamburg, Urt. v. 07.07.1972, AZ: 11 S 86/71
AG Ravensburg, Urt. v. 12.03.1975, AZ: 5 C 676/74; WM 76, 9
Die Beschädigung des Parkettfußbodens im Wohnzimmer über eine Ausdehnung von 2 qm infolge des Eindringens von Regenwasser durch undichte Fenster berechtigt zu einer Minderung.
LG Berlin, Urt. v. 04.12.2006, AZ: 67 S 223/06
Fleck (70×80 cm) im Badezimmer, durch Feuchtigkeit entstanden
LG München, Urt. v. 11.01.1984, AZ: 14 S 1387/83
Feuchtigkeit durch undichte Fenster, partielle Schwarzfärbung der Küchenwand
LG Hannover, Urt. v. 27.09.1978, AZ: 11 S 188/78; ZMR 79, 47
Feuchtigkeitsschäden in Wohn- und Schlafzimmer
AG Köln, Urt. v. 23.05.1973, AZ: 152 C 195/73; WM 74, 241
Feuchtigkeitsschädenin einer mit Thermotapeten ausgestatteten Wohnung bei gewöhnlichem Heiz- und Lüftungsverhalten
LG Aachen, Urt. v. 12.07.1990, AZ: 2 S 114/90; WM 91, 89
Durchfeuchtung der Fensterfront und eines Teils der Decke
VG Berlin, GE 84, 183
VG Berlin, GE 83, 767
Wasserschäden an Wohnzimmerdecke und teilweise an den Wänden
AG Aachen, WM 74, 44
Erhebliche Feuchtigkeit durch Undichtigkeit aller Fenster einer Wohnung
AG Leverkusen, Urt. v. 25.09.1980, AZ: 28 C 215/80
Erhebliche Feuchtigkeit und Nässe, dadurch Durchfeuchtung des Teppichbodens, Tropfwasser an der Decke
AG Leverkusen, Urt. v. 18.04.1979, AZ: 23 C 471/76; WM 1980, S. 163
Erhebliche Durchfeuchtung und Schimmelpilzbefall von Küche, Wohn- und Schlafzimmer
LG Berlin, AZ: 65 S 205/89; GE 91, 625
Durchfeuchtungsschaden am Teppichboden nach sehr starkem Regen mit erheblichem Gestank während 2 bis 3 Wochen
AG Friedberg, Urt. v. 06.07.1983, AZ: C 389/82; WM 84, 198
Ständige Durchfeuchtung der Außenwände und Rattenbefall
AG Potsdam, Urt. v. 15.06.1995, AZ: 26 C 533/93; WM 95, 534
Wohnzimmer bleibt kühl
AG Schöneberg, GE 90, 661
AG Rendsburg, Urt. v. 28.05.1974; WM 75, 122
Falsch platzierte Heizkörper – nicht unter dem Fenster, sondern an normaler Wand, wodurch eine ungünstige Verteilung der Wärme verursacht wird
AG Bremerhaven, WM 92, 601
Raumtemperaturen von 17 bis 18°C
AG Berlin-Schöneberg, MM 81, 51
Raumtemperatur zwischen 16 und 18ºC
AG Köln, Urt. v. 06.12.1976, AZ: 152 C 1249/74; WM 78, 189
Raumtemperatur unter 20ºC, die Heizung wird erst ab 8.30 Uhr und nur bis 20.00 Uhr betrieben
AG Bad Segeberg, Urt. v. 29.09.1976, AZ: 12 C 35/76; WM 77, 227
LG Hannover, Urt. v. 19.12.1979, AZ: 11 S 296/79; WM 80, 130
Wenn im Februar das Schlafzimmer nicht beheizt werden kann
LG Hannover WM 80, 130
Heizungsausfall an 20 Tagen im Oktober bei Außentemperaturen von 9,5º C
AG Hamburg, Urt. v. 22.03.1973, AZ: 46 C 191/72; WM 73, 210
Raumtemperatur von 15ºC
AG Berlin-Neukölln, AZ: 10 C 557/84
LG Berlin, Urt. v. 10.01.1992, AZ: 64 S 291/91; GE 93, 263
Heizungsausfall von September bis Februar
LG Berlin, GE 93, 263
Mietminderungstabelle: Sonstiges
Natürlicher Baumwuchs und die dadurch zunehmende Verschattung stellen keinen Mietmangel dar, wenn es sich bei der Mietwohnung um eine Erdgeschosswohnung handelt.
AG Neukölln, Urt. v. 02.07.2008, AZ: 21 C 274/07
In ländlichen Gegenden und dörflicher Umgebung ist das Anfallen von Vogelkot nistender Schwalben auf dem Fensterbrett und das gelegentliche Hineinfliegen von Schwalben in die Wohnung als ortsübliche Einwirkung von dem Mieter entschädigungslos hinzunehmen. Zu einer Minderung des Wohnwerts führt dies nicht.
AG Eisleben, Urt. v. 21.09.2006, AZ: 21 C 118/06 NZM 2006, 898
Keine Minderung wenn nur an einigen Stufen im Treppenhaus der Trittkantenschutz fehlt
Die Katzenhaltung von anderen Mietern im Mehrparteienmiethaus begründet keinen Mangel einer Mietwohnung, weil deren Mieter etwa unter einer Katzenallergie leidet.
AG Arolsen, Urt. v. 08.03.2007, AZ: 2 C 18/07 (70), 2 C 18/07
Rauchentwicklung aus älteren Heizungsanlagen der Nachbarhäuser in zulässigem Umfang berechtigt nicht zur Minderung.
AG Münster, Urt. v. 24.07.2007, AZ: 3 C 3832/06
Der Entzug des zur Mitbenutzung zugesicherten Fahrradkellers berechtigt zur Minderung.
AG Menden, Urt. v. 07.03.2007, AZ: 4 C 407/06
Baut der Vermieter eine seit Mietbeginn vorhandene Grünfläche zurück und legt er darauf einen Parkplatz an, ist die Tauglichkeit der in der ersten Etage gelegenen Wohnung mit Balkon zur Grünflache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert.
AG Köpenick, Urt. v. 11.07.2007, AZ: 6 C 71/07
Was ist eine Mietpreisbindung?
Hierunter versteht man die politisch festgesetzte, preisrechtlich zulässige Miete, die nicht überschritten werden darf. Mieterhöhungen werden bei Mietpreisbindungen nur durch Gesetz oder Verordnung zulässig. Miethöhe und Mietenentwicklung unterliegen dann also der politischen Verantwortung.
Können Mieter_innen – auch nach Einzug – ihre Miethöhe überprüfen?
Für die Höhe der zu zahlenden Miete gilt, dass das, was im Mietvertrag steht, keineswegs rechtens sein muss. Auch nach Einzug haben Mieter_innen unter gewissen Umständen noch die Möglichkeit, ihre Miete auf Rechtmäßigkeit hin überprüfen und gegebenenfalls senken zu lassen. Der Mietpreis ist abhängig von der Wohnraumart und unterscheidet sich nach preisgebundenem und preisfreiem Wohnraum:
Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich um Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und um steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau). Für Sozialwohnungen gilt die Kostenmiete, die durch eine von der Investitionsbank Berlin (IBB) genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden muss. Alles andere gehört zum preisfreien Wohnraum.
Seine Obergrenze findet der Mietpreis in § 5 WiStG, der eine Überschreitung der üblichen Entgelte – in Berlin also in der Regel der Mietspiegelwerte – um mehr als 20% als ordnungswidrig und damit als unzulässig einstuft, wenn die überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen, also unter Ausnutzung einer Mangellage, gefordert wurde. Die Gerichte gehen jedoch angesichts der veränderten Wohnungsmarktlage zunehmend dazu über, die Beweislast für den Tatbestand des “Ausnutzens einer Mangellage” auf die Mieter_innen abzuwälzen. Und die Durchsetzung von Rückforderungsansprüchen zu viel gezahlter Miete bei der Vereinbarung einer überhöhten Miete ist seit der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sehr schwierig. Mieter_innen müssen bei Rückforderungsansprüchen darlegen, dass zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses eine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum vorlag und dass die Mangellage zu einem wesentlichen Teil Ursache für das Akzeptieren der überhöhten Miete war.
Mieter_innen sollten also nicht leichtfertig eine überhöhte Miete in der Hoffnung auf spätere Herabsetzung vereinbaren, sondern sich vor Abschluss eines Mietvertrags beraten lassen. Denn es kann sogar ein Mietpreis zulässig sein, der bis zu 50% über den üblichen Entgelten liegt – wenn denn ein solcher “zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist” und kein “auffälliges Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters” besteht (§ 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG).
Erheblicher Mietrückstand (Zahlungsverzug) ist ein zulässiger Grund für für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Verbindung mit § 569 BGB. In diesem Fall muss der Vermieter nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern kann gleich fristlos kündigen. Zahlungsverzug im Sinn des Gesetzes ist gegeben, wenn Mieter_innen für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils (mindestens eine Monatsmiete) im Verzug sind oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand sind, die zwei Monatsmieten erreicht.
Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs können Sie abwenden, wenn Sie selbst oder das Sozialamt die rückständige Miete vor Zugang der Kündigung zahlen. Eine solche Kündigung wegen Mietrückstands wird unwirksam, wenn Mieter_innen sich von ihrer Schuld durch “Aufrechnung” befreien konnten und dies sofort nach der Kündigung erklären. Sie wird auch unwirksam, wenn Mieter_innen binnen zweier Monate nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand voll bezahlen.
Ausnahme: Wenn Mieter_innen innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten hatten und diese erst durch Nachzahlung unwirksam geworden war, greift diese Regelung nicht mehr. Weitere Informationen und Beratung erhalten Sie bei der Sozialberatung der Berliner MieterGemeinschaft e.V.
Grundsätzlich ist es kein Problem, so eine vom Vermieter zu bekommen. Wenn es allerdings während des Mietverhältnisses zu Auseinandersetzungen gekommen ist oder es Unstimmigkeiten über Minderungsansprüche oder die Höhe der Mietminderung oder ähnliches gegeben hat, kommt es vor, dass der Vermieter sich weigert, solch eine Bescheinigung zu erstellen. Leider können Vermieter hierzu nicht dazu gezwungen werden, da Mieter_innen keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Erstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung haben (BGH, Urt. v. 30.09.2009, AZ: VIII ZR 238/08).
Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen
und teilweise verändert.
Wissen Sie, wer Ihr Vermieter ist? Und gegebenfalls wer außer Ihnen Mieter/in ist?
Wer Mieter/in und wer Vermieter ist, ist nicht immer ganz eindeutig – dabei ist das in vielen Situationen von großer Relevanz. Zum Beispiel wenn Sie kündigen möchten, da das Kündigungsschreiben von allen Personen auf der mieter_innenseite unterzeichnet werden und allen Personen auf der Vermieterseite zugehen muss.
Überprüfen Sie daher dringend Ihren Mietvertrag auf diese Frage hin. Die Mietvertragsparteien (=Mieter_innen und Vermieter) werden bei den üblicherweise verwendeten Mietvertragsformular ganz zu Anfang des Dokuments genannt.
Tipp: Betrachten Sie im Zweifel alle dort genannten Personen als Mieter_innen bzw. Vermieter! Unter Umständen kann nämlich die Tatsache, dass im Mietvertrag jemand als Mier/in oder Vermieter genannt ist, ausreichen – auch wenn die- oder derjenige den Mietvertrag nicht unterschrieben hat (AG Kiel, Urt. v. 18.08.2010, Az.: 119 C 264/09).
Verwechseln Sie dabei nicht die Hausverwaltung mit dem Vermieter!
Holen Sie sich bei Zweifeln unbedingt Rechtsrat in einer unserer Beratungsstellen!
Wann spricht man bei Gebäuden von “Mischnutzung” und was bedeutet das für die Betriebskostenabrechnung?
Von einer Mischnutzung spricht man, wenn neben Wohn- auch Gewerberäume in dem Gebäude / der Wohnanlage vorhanden sind.
Fallen durch den Gewerbebetrieb keine gesonderten oder nur mit den Betriebskosten der Wohnvermietung gleichzusetzenden Betriebskosten anfallen, müssen die Gewerbekosten nicht separat ausgewiesen werden. Gleiches gilt nach der Rechtsprechung des BGH auch für den Fall, dass die Gewerbekosten „nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen“ (Urt. v. 13.10.2010, AZ: VIII ZR 46/09; Urt. v. 08.03.2006, AZ: VIII ZR 78/05).
Eine Mehrbelastung ist gegeben und damit auch ein Vorwegabzug notwendig, wenn “die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt” (BGH, Urt. v. 11.08.2010, AZ: VIII ZR 45/10).
Entstehen durch das Gewerbe jedoch höhere oder spezielle Betriebskosten, so sind diese aus Billigkeitsgründen getrennt umzulegen. Das sollte in der Form geschehen, dass zunächst die Kosten für die gewerbliche Nutzung berechnet und von den Gesamtkosten des Hauses / der Wirtschaftseinheit abgezogen werden (sogenannter Vorwegabzug). Die verbleibenden Kosten können dann auf die einzelnen Wohnungen entsprechend der vereinbarten Schlüssel umgelegt werden (LG Berlin, GE 1998, 1027).
Dabei muss der Vermieter jedoch in der Abrechnung auch die Gesamtkosten des Hauses / der Wirtschaftseinheit (also inklusive Gewerbe) aufführen, damit alle Kosten für die Mieter_innen nachvollziehbar werden. Er darf die gewerblichen Kosten nicht außerhalb der Betriebskostenabrechnung vorweg von den Gesamtkosten abziehen. Ansonsten fehlt es an der Angabe der Gesamtkosten – und die Abrechnung ist formell fehlerhaft (BGH, Urt. v. 14.02.2007, AZ: VIII ZR 1/06).
Bei Zweifeln und fr nähere Informationen empfehlen wir den Besuch einer unserer Beratungsstellen.
Der Mietspiegel weist einen Mittelwert aus – doch was ist das genau?
In den Berliner Mietspiegeln bis 1992 wurde pro Mietspiegelfeld der Median ausgewiesen. Der Median ist bei 100 Mietwerten der 50. Wert bzw. die eine Hälfte der Werte liegt über und die andere Hälfte unter dem Median. Von der Vermieterseite wurde die Ausweisung des arithmetischen Mittels gefordert, da dieser Wert die Dynamik der Mietenentwicklung stärker abbildet. Das arithmetische Mittel wird aus der Summe aller Mietwerte geteilt durch ihre Anzahl gebildet. Als Kompromiss wurde ab 1994 der Berliner Mittelwert als Mittelwert aus Median und arithmetischem Mittel entwickelt.

References: § 535
 § 536
 § 5
 § 543
 § 569
 BGH