Source: http://www.administrator24.info/artykul/id5319,co-nowego-w-orzecznictwie-zasady-liczenia-glosow-oraz-uchwala-nieistniejaca-zachowanie-warunkow-formalnych-odwolanie-zarzadu-i-wybor-wykonawcy
Timestamp: 2020-01-27 00:42:03+00:00

Document:
Co nowego w Orzecznictwie? Zasady liczenia głosów oraz uchwała... | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Zasady liczenia głosów oraz uchwała nieistniejąca | Zachowanie warunków formalnych, odwołanie zarządu i wybór wykonawcy
Paweł Puch	| 12.08.2013
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 132), a w nim m.in. o zasadach liczenia głosów oraz uchwale nieistniejącej, a także o zachowanie warunków formalnych, odwołaniu zarządu i wyborze wykonawcy.
Uchwały niepodjętej nie zaskarżysz | Jednorazowe wpłaty na określony cel »
Zasady liczenia głosów oraz uchwała nieistniejąca
Nie jest prawidłowy sposób liczenia głosów w wypadku, gdy lokal jest współwłasnością ułamkową w ten sposób, że każdy z współwłaścicieli uczestniczy w głosowaniu samodzielnie, a siła jego głosu jest określona jego udziałem we współwłasności.
Na gruncie obowiązującego stanu prawnego udział związany z lokalem w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, zatem w głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele lokalu muszą w przypadku czynności przekraczającej zwykły zarząd zająć jednolite stanowisko, jeżeli tego jednolitego stanowiska nie zajmą głosu związanego z lokalem będącym współwłasnością nie można uwzględnić jako podjętego za uchwałą.
Ponadto uchwała podjęta bez wymaganej większości właścicieli lokali jest uchwałą nieistniejącą, a stwierdzenie przez sąd nieistnienia uchwały wyklucza potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały, bądź też jej uchylenia w oparciu o art. 25 ustawy o własności lokali – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie.
W przedmiotowej sprawie Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w sprawie z powództwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej ustalił nieistnienie uchwały właścicieli.
W doktrynie i orzecznictwie dopuszcza się występowanie uchwały nieistniejącej. Stwierdzenie nieistnienia takiej uchwały wyklucza potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały, bądź też jej uchylenia w oparciu o art. 25 ustawy o własności lokali.
Zdaniem Sądu powód, jako właściciel lokalu mieszkalnego w wspólnocie, miał interes prawny wytaczając powództwo na podstawie art.189 kodeksu postępowania cywilnego. Zmierzał on do wyeliminowania z obrotu prawnego nieistniejącej uchwały, której nie może żądać uchylenia w trybie art.25 uwl.
W przypadku bowiem stwierdzenia przez sąd, w procesie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, nieistnienia uchwały, powództwo podlegałoby oddaleniu. Uchwała nieistniejąca nie może być bowiem uchylona. Do ważności uchwały konieczne było uzyskanie większości głosów właścicieli lokali, liczonej według wielkości udziałów.
Zgodnie z tą zasadą każdy właściciel ma tyle głosów, ile wynosi jego udział w nieruchomości wspólnej, a większość udziałów to ponad 50% udziałów wszystkich właścicieli lokali. Tymczasem wspólnota oparła się na błędnej metodzie wyliczenia głosów, uwzględniającej udziały w lokalu w postaci garażu, a wymagana przez ustawę większość głosów nie zostałaby uzyskana. Uchwała zaś podjęta bez wymaganej większości głosów jest uchwałą nieistniejącą.
W sytuacji gdy głosujący właściciel lokalu mieszkalnego posiadał także udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego (garażu), pozwana sumowała te udziały i uwzględniała tak wyliczoną część udziału w wyniku głosowania nad przedmiotową uchwałą.
Sąd podzielając pogląd wyrażony w orzecznictwie sądowym stwierdził, że przypadający na garaż udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny. W głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele tego lokalu muszą zajmować jednolite stanowisko. Nie istnieją żadne przeciwwskazania, aby współwłaściciele nieruchomości niemieszkalnej w postaci garaży uczestniczyli w podejmowaniu uchwał wspólnoty, jednak decyzje co do sposobu głosowania muszą oni podjąć jednogłośnie.
Zobacz także: Uzależnienie sprzedaży mieszkania od zakupu garażu
Wspólnota wniosła apelację od wyroku jednak Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że apelacja podlega oddaleniu. Zdaniem Sądu Apelacyjnego przepis art. 25 uwl nie wyczerpuje możliwości kwestionowania wadliwych uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Pozwala tylko na procedowanie w obrębie uchwał istniejących acz obarczonych wadami, które stanowić mogą podstawę orzeczenia o ich uchyleniu bądź nieważności.
Występowanie uchwał nieistniejących nie jest kwestionowane w doktrynie i orzecznictwie, choć nie ma katalogu sytuacji i przyczyn powodujących uznanie uchwały za nieistniejącą. Choć nie jest zdefiniowane ustawowo powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały, może dotyczyć szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał, tak że w ogóle trudno mówić o wyrażeniu woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganej większości głosów (wyrok SN z dnia 23.02.2006 r. I CK 336/05).
Nie można podzielić stanowiska wspólnoty mieszkaniowej polegającej na uznaniu, że w wypadku gdy lokal jest współwłasnością ułamkową każdy współwłaściciel uczestniczy w głosowaniu samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określona jego udziałem we własności.
Jeżeli więc np. z własnością lokalu należącego do dwóch osób w częściach równych związany jest udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem 1/10, to każdy z tych współwłaścicieli lokalu sam bierze udział w podejmowaniu uchwały, i dysponuje siłą głosu 1/20. To zapatrywanie jest jednak nie do pogodzenia z racją normatywną, przyjętą i wyrażoną w judykaturze Sądu Najwyższego, iż udział w nieruchomości wspólnej, przypadający na lokal będący przedmiotem współwłasności, przysługuje współwłaścicielom niepodzielnie (uchwała z dnia 03.10.2003 r. III CZP 65/03).
W głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele lokalu muszą zajmować jednolite stanowisko, skoro zachodzi szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie (uchwała SN z dnia 14.07.2005 r., III CZP 43/05,). Siłę ich głosu wyraża udział powierzchni użytkowej ich lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku, a udział ten jest niepodzielny.
Skoro udział w nieruchomości wspólnej należy do współwłaścicieli niepodzielnie, czynności zaś przekraczające zakres zwykłego zarządu zawsze wymagają zgodnego stanowiska wszystkich współwłaścicieli (względnie rozstrzygnięcia sądu na podstawie art.199 kodeksu cywilnego) to pogląd o konieczności zajmowania przez współwłaścicieli lokalu jednolitego głosu przy podejmowaniu uchwał jest uzasadniony (SN wyrok z dnia 26.04.2006 r., II CSK 47/06).
Wskazać należy, iż przedmiotowa uchwała dotyczyła czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością a wspólnota mieszkaniowa nie wykazała, iż taka jednomyślność w przypadku współwłaścicieli nieruchomości w rodzaju garażu została zachowana, co uprawniałoby do uwzględnienia udziału związanego z garażem w głosowaniu za uchwałą.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10.07.2013 r. sygn. akt I ACa 18/13
Zobacz także: Zachowanie warunków formalnych, odwołanie zarządu i wybór wykonawcy
członek wspólnoty |

References: art. 25
 art. 25
 art.189
 art.25
 art. 25
 art.199