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Timestamp: 2016-10-24 08:57:40+00:00

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99 II 29039. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 18. Dezember 1973 i.S. Fischer AG gegen Strickler.
Contrat de bail. La r�gle relative � l'interpr�tation des clauses ambigu�s, tir�e du principe dit de la confiance, ne s'applique pas lorsque les deux parties ont particip� � la r�daction du texte du contrat (consid. 4 et 5). Clause donnant au locataire le droit de prolonger la dur�e du bail apr�s l'expiration d'un nombre d'ann�es d�termin�. Adaptation du prix de location � des "circonstances modifi�es" que les parties n'ont pas pr�cis�es (consid. 6). Faits � partir de page 290
A.- Mit Vertrag vom 21. August 1954 vermietete Gottlieb Strickler der Fischer AG 490 m2 Arbeitsraum im 1. Stock S�dbau seiner Liegenschaft Austrasse 38 in Z�rich zu einem j�hrlichen Mietzins von Fr. 17 150.-- (d.h. Fr. 35.- pro Quadratmeter). Der Vertrag war fr�hestens k�ndbar am 1. Juli 1964 auf den 1. Januar 1965. Ziffer 40 des Vertrages lautete:
"Nach Ablauf dieses Vertrages, d.h. nach 10 Jahren, steht dem Mieter das Recht zu, diesen um weitere 10 Jahre zu verl�ngern, wobei der Mietzins den event. ver�nderten Verh�ltnissen neu angepasst wird."
An die Stelle dieses Vertrages trat in der Folge der zwischen den Parteien am 30. April 1957 abgeschlossene Mietvertrag, der weitere 306 m2 Arbeitsr�ume im 2. Stock Nord der Liegenschaft des Kl�gers mitumfasste. Der Mietzins erh�hte sich beim gleichen BGE 99 II 290 S. 291Ansatz von Fr. 35.-/m2 um Fr. 10 710.-- auf Fr. 27 860.--. Die K�ndigungsbestimmung blieb unver�ndert. Die der Ziffer 40 des ersten Vertrages entsprechende Bestimmung lautete als Ziffer 41 im neuen Vertrag wie folgt:
"Nach Ablauf der Unk�ndbarkeitsfrist dieses Vertrages steht der Mieterin das Recht zu, diesen um weitere 10 Jahre zu verl�ngern, wobei der Mietzins den event. ver�nderten Verh�ltnissen angepasst wird."
Die Fischer AG machte von diesem Recht auf Verl�ngerung des Mietvertrages mit Schreiben vom 15. Juni 1964 Gebrauch. Mit Brief vom 22. Juni 1964 an die Fischer AG nahm Strickler davon Kenntnis und erkl�rte sich unter Hinweis auf die "ver�nderten Verh�ltnisse" (Erh�hung des Passivzinssatzes um 3/4% seit 1955 und stark gestiegene Unterhaltskosten) mit der Verl�ngerung des Mietvertrages um weitere zehn Jahre gegen Zahlung eines Zinses von Fr. 55.- pro m2 Mietfl�che ab 1. Januar 1965 einverstanden.
In der Folge konnten sich die Parteien �ber den Mietzins nicht einigen. Die Fischer AG erkl�rte sich mit einer den ver�nderten Verh�ltnissen entsprechenden Anpassung des Mietzinses einverstanden, verlangte aber von Strickler die erforderlichen Unterlagen, was dieser ableh nte.
B.- Am 12. M�rz 1965 klagte Strickler gegen die Fischer AG beim Bezirksgericht Z�rich auf Zahlung von Fr. 6965.-- Mietzins f�r das erste Quartal 1965 nebst 5% Zins seit 1. Januar 1965 sowie auf Feststellung, dass der j�hrliche Mietzins f�r die in der Liegenschaft Austrasse gemieteten B�ros und Arbeitsr�ume usw. ab 1. Januar 1965 Fr. 55 720 oder Fr. 70.- pro m2 betrage.
C.- Am 24. Mai 1973 erkl�rte das Obergericht die Berufung der Beklagten als teilweise begr�ndet, die Anschlussberufung des Kl�gers als unbegr�ndet und verpflichtete die Beklagte, ab 1. Januar 1965 einen Mietzins von Fr. 55.- je m2 zu bezahlen.
D.- Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie beantragt, es aufzuheben und festzustellen, dass dem Kl�ger nur ein den Verh�ltnissen des Hauses Austrasse 38 angemessener Mietzins (sog. Optionsmietzins) f�r die von der Beklagten gemieteten gewerblichen R�ume f�r die Zeit vom BGE 99 II 290 S. 2921. Januar 1965 bis 31. Dezember 1974 zustehe; die Leistungsklage auf Zusprechung des neuen Mietzinses f�r das I. Quartal 1965 sei nur im entsprechenden Umfang gutzuheissen und die Sache zur Erg�nzung der Akten und zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
E.- Der Kl�ger beantragt die Abweisung der Berufung.
4. Die Parteien streiten sich �ber den Sinn der Klausel in Ziff. 41 des Mietvertrages von 30. April 1957, wonach der Mietzins auf den 1. Januar 1965 "den event. ver�nderten Verh�ltnissen angepasst" werden soll, wenn die Beklagte das ihr zustehende Gestaltungsrecht, den Mietvertrag um weitere 10 Jahre zu verl�ngern, aus�bt. Der Kl�ger versteht darunter eine Anpassung des Mietzinses an die Marktverh�ltnisse. Die Beklagte dagegen h�lt eine Erh�hung des vereinbarten Mietzinses von Fr. 35.-/m2 nur f�r zul�ssig, wenn sie n�tig ist, um dem Kl�ger einen gleichbleibenden Ertrag der angelegten Mittel zu verschaffen, also nur insoweit als dieser Ertrag durch die gestiegenen Passivzinsen und Unterhaltslasten im Laufe der letzten 10 Jahre geschm�lert worden ist. Nach ihrer Betrachtungsweise soll sich so der sog. Optionsmietzins ergeben. Diese Auslegung ergebe sich aus dem Vertrauensprinzip, das die Vorinstanz in Verletzung von Bundesrecht missachtet habe.
5. Das Obergericht hat festgestellt, dass der Kl�ger sowohl den urspr�nglichen Vertrag vom 21. August 1954 wie auch den Vertrag vom 30. April 1957 verfasst hat. Die Beklagte leitet daraus mit dem Bezirksgericht ab, es m�sse bei der Auslegung der streitigen Klausel die aus dem Vertrauensprinzip abgeleitete sog. Unklarheitsregel angewendet werden, nach welcher unklare Bestimmungen im Vertragstext zuungunsten der Partei auszulegen sind, die sie verfasst hat (BGE 97 II 74, BGE 92 II 348, BGE 87 II 95 mit Verweisung auf zahlreiche fr�here Entscheide, BGE 87 II 242).
Dazu ist in erster Linie in �bereinstimmung mit der Vorinstanz zu bemerken, dass diese Regel erst anzuwenden ist, wenn die �brigen Auslegungsmittel versagen und der bestehende Zweifel nicht anders behoben werden kann (siehe auch SCH�NENBERGER/J�GGI, Art. 1 OR N. 489). Des weitern ist von Bedeutung, dass dieser Auslegungsgrundsatz im Bereich der vorgeformten Vertr�ge, die von der einen Partei verfasst oder wenigstens verwendet wurden, sein eigentliches Anwendungsgebiet findet BGE 99 II 290 S. 293(MERZ, Art. 2 ZGB N. 172), z.B. im Versicherungsrecht und �berall da, wo vorgedruckte allgemeine Gesch�ftsbedingungen verwendet werden (BGE 87 II 95). Es ist bezeichnend, dass die vorn zitierten Urteile des Bundesgerichts durchwegs solche F�lle betreffen. Mit einer Ausnahme gilt dies auch f�r die fr�hern Entscheide, auf welche in BGE 87 II 95 verwiesen wird. Die Ausnahme (BGE 45 II 456) beschl�gt aber auch einen Fall, wo eine einseitige formularm�ssige Erkl�rung einer Partei abgegeben worden war.
Es ist zwar richtig, dass der Kl�ger f�r die Mietvertr�ge von 1954 und 1957 das vorgedruckte Formular verwendet hat, das vom Hauseigent�mer-Verband und Mieter-Verein Z�rich gemeinsam herausgegeben wurde. Die streitige Klausel indessen hat er mit der Schreibmaschine geschrieben oder schreiben lassen. Sie ist ganz offensichtlich das Ergebnis von Besprechungen mit der Beklagten. Das r�umt auch die Beklagte ein, da sie in der Berufungsschrift ausf�hren l�sst, sie habe zuerst mit dem Kl�ger eine 20-j�hrige Mietdauer zu festem Preis er�rtert, es aber dann vorgezogen, die Form eines zun�chst 10 Jahre festen Vertrages mit einer Option auf Verl�ngerung um weitere 10 Jahre zu w�hlen. Daraus ergibt sich weiter, dass sich die Beklagte keineswegs vor die Wahl gestellt sah, wie dies bei Formularvertr�gen die Regel ist, eine bestimmte Klausel entweder anzunehmen oder auf den Abschluss des Vertrages zu verzichten. Sie war gegenteils bei der Fassung der Ziffer 40 des Vertrags von 1954, die mit dem gleichen Wortlaut, abgesehen von der Weglassung des Wortes "neu", in Ziffer 41 des Vertrages 1957 �bernommen wurde, beteiligt. Sie ist somit f�r deren Unklarheit nicht weniger verantwortlich als der Kl�ger.
Bei dieser Sachlage bleibt mit der Vorinstanz f�r die Anwendung der Unklarheitsregel kein Raum.
6. Anderseits sind die Erw�gungen m�ssig, welche die Vorinstanz beim Vergleich des Wortlautes der streitigen Klausel in den beiden Vertr�gen angestellt hat; ebenso die Folgerungen, die sie aus der Weglassung des Wortes "neu" im Vertrag von 1957 gezogen hat. In beiden Vertr�gen heisst es nicht, der Mietzins werde "neu festgesetzt", sondern "neu angepasst" (Vertrag von 1954) oder schlicht "angepasst" (Vertrag von 1957). Dass das Wort "neu" in der Klausel des Vertrags von 1957 weggelassen wurde, ist unerheblich. Wesentlich ist, dass bei Aus�bung des Gestaltungsrechtes, der Option, durch die Beklagte BGE 99 II 290 S. 294nicht ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, sondern der bestehende nur um weitere 10 Jahre verl�ngert wurde (vgl. ROQUETTE, Das Mietrecht des B�rgerlichen Gesetzbuches, Systematischer Kommentar, � 535 BGB N. 191). Daran �ndert nichts, dass sich die Parteien hinsichtlich der H�he des Mietzinses eine Ab�nderung vorbehalten haben. Zu ermitteln auf dem Weg der Auslegung ist der objektive Gehalt des von den Parteien gew�hlten Massstabes f�r deren Bemessung, d.h. was sie unter Anpassung des bisherigen Mietzinses an "event. ge�nderte Verh�ltnisse" nach den Grunds�tzen von Treu und Glauben verstehen konnten und mussten (BGE 96 II 141 mit den dort erw�hnten fr�hern Entscheiden).
a) Dabei f�hrt der Standpunkt der Beklagten, es habe sich um einen "Optionsmietzins" gehandelt, nicht weiter; denn dieser Begriff ist inhaltsleer und wurde bisher weder in der Lehre oder im �brigen Schrifttum noch in der Rechtsprechung mit dem ihm von der Beklagten beigelegten Sinn verwendet. Der Ausdruck k�nnte nur dann als Kennwort benutzt werden, wenn die Parteien seinen Inhalt vertraglich n�her umschrieben h�tten.
Die Behauptung der Beklagten, die Option w�re f�r sie wertlos gewesen, wenn der streitigen Klausel nicht der von ihr unterlegte Sinn beigemessen werde, trifft nicht zu. Zun�chst lautete die Klausel nicht, wie die Beklagte ausf�hrt, dahin, dass die Parteien sich bei Aus�bung der Option �ber einen neuen Mietzins schlechthin zu einigen hatten, sondern, dass der bisherige Mietzins anzupassen sei. Sodann sch�tzte das Optionsrecht die Beklagte gegen eine K�ndigung des Vermieters nach Ablauf der zehnj�hrigen Mietdauer und gestattete ihr endlich, diesen Vertrag um weitere 10 Jahre zu einem Mietzins zu verl�ngern, der nach den Verh�ltnissen festzusetzen war, die am Ende der ersten Mietperiode herrschten, und alsdann f�r weitere 10 Jahre nicht erh�ht werden konnte.
b) Die Parteien konnten im Jahre 1954 den Mietzins frei vereinbaren, da die nach dem 31. Dezember 1946 erstellten Neubauten gem�ss Art. 2 Abs. 2 des BB vom 10. Juni 1953 �ber die Durchf�hrung einer beschr�nkten Preiskontrolle (AS 1053 S. 891) nicht mehr der Kontrolle oder �berwachung der Mietzinse unterstanden. Es steht fest, dass der Kl�ger den Mietzins damals nach der �blichen Bruttoverzinsung der Anlagekosten berechnet hatte und dass dieser Zins den damaligen Marktverh�ltnissen entsprach (vgl. das von der Vorinstanz als schl�ssig erachtete BGE 99 II 290 S. 295Gutachten des Experten Huber vom 12. Juni 1972). Es war jedoch ungewiss, wie sich diese Verh�ltnisse in Zukunft entwickeln w�rden. Die Preise wiesen seit dem Kriegsende steigende Tendenz auf. Der Landesindex der Konsumentenpreise war von 1944-1954 um 20 Punkte (= rund 13%), der Mietindex und der Baukostenindex in der Stadt Z�rich waren um 20% bzw. 22% gestiegen (nach dem statistischen Jahrbuch der Stadt Z�rich 1965). Es war deshalb in den f�nfziger Jahren �blich geworden, bei Dauervertr�gen sog. Wertsicherungsklauseln einzubauen, um den Kaufkraftschwankungen des Frankens zu begegnen. Dabei wurde entweder eine automatische Anpassung der Geldleistungen nach einem bestimmten Wertmassstab, z.B. dem Landesindex der Konsumentenpreise, vorgesehen (sog. Gleitklauseln) oder vereinbart, dass den Parteien bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen ein Anspruch auf �nderung zustehe (sog. �nderungs- oder Erh�hungs-Klauseln).
Die �nderungsklausel, welche im vorliegenden Fall vereinbart wurde, nennt als Anpassungsgrund "ver�nderte Verh�ltnisse". Die Parteien haben diesen Begriff nicht n�her umschrieben. Objektiv betrachtet, hat er einen umfassenden Inhalt; denn auszugehen ist davon, dass die Klausel in einem Mietvertrag steht und sich auf die Bestimmung des Mietzinses bezieht. Dieser ist abh�ngig von den Marktverh�ltnissen, soweit nicht zwingende gesetzliche Bestimmungen (z.B. Mietpreiskontrolle) sie verf�lschen, also von der allgemeinen Preis- und Lohnentwicklung, von der besondern Lage auf dem Liegenschaftsmarkt der betreffenden Gegend und namentlich von der Entwicklung der Mietzinse f�r R�ume gleicher Art, Lage und Ausstattung. So stieg z.B. der durchschnittliche schweizerische Mietpreisindex f�r s�mtliche Wohnungen vom September 1966 bis April 1972 um 49,4% und bis Mai 1973 sogar um 64,9% (Die Volkswirtschaft 1973 S. 357 und S. 380). Diese Entwicklung l�sst sich nur durch nichtmarktkonforme Zwangsmassnahmen beeinflussen. Nach Hinfall der Kontrolle oder �berwachung der Mietzinse auf Ende 1970 begannen sich die Marktgesetze, die f�r Mietzinse in Altbauten (d.h. in vor dem 31. Dezember 1946 erstellten Geb�uden) zuerst ganz und nachher noch teilweise ausser Kraft gesetzt worden waren, wiederum durchzusetzen. Das wird auch von der Missbrauchsgesetzgebung anerkannt. Gem�ss Art. 15 lit. a des BB �ber Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen vom 30. Juni 1972 (BMM) sind Mietzinse in der Regel u.a. dann nicht BGE 99 II 290 S. 296missbr�uchlich, wenn sie sich im Rahmen der orts- und quartier�blichen Mietzinse vergleichbarer Wohnungen und Gesch�ftsr�ume unter Ber�cksichtigung der Lage, der Ausstattung, des Zustandes der Mietsache und der Bauperiode halten. Nach Art. 8 der VO des Bundesrates vom 10. Juli 1972 (MMV) kann bei Gesch�ftsr�umen der Vergleich im Sinne von Art. 15 lit. a BMM mit den quartier�blichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
c) Geht man von den vorstehend angestellten �berlegungen �ber die Abh�ngigkeit der Mietzinsh�he von den Marktverh�ltnissen aus, ber�cksichtigt man des weitern den Umstand, dass die Parteien die �nderungsklausel nicht n�her umschrieben haben und dass weder ihr Wortlaut noch ausserhalb des Vertrages stehende Tatsachen f�r die heutige Auslegung der Beklagten sprechen, und zieht man endlich in Betracht, dass der Mietzins w�hrend der festen Vertragsdauer von 10 Jahren unver�ndert blieb und nach diesem Zeitraum f�r weitere 10 Jahre nur den Verh�ltnissen angepasst werden kann, die Ende 1964 massgebend waren, so widerspricht die Auslegung der Vorinstanz keineswegs den Grunds�tzen von Treu und Glauben. Es ist namentlich nicht einzusehen, wieso ein Hausbesitzer die von ihm zu erbringende Leistung, deren Wert nach den Marktverh�ltnissen erheblich zugenommen hat, nicht entsprechend bewerten d�rfte, wenn er sich das ausdr�cklich vorbehalten hat. Gegen Missbr�uche oder Wucher ist die Beklagte dadurch gesch�tzt, dass die �nderungsklausel keine zahlenm�ssig festgelegte Erh�hung vorsieht und dass somit im Streitfall der Richter dar�ber nach Ermessen und Billigkeit zu entscheiden hat.
Die Vorinstanz hat diesen Grunds�tzen Rechnung getragen, indem sie im wesentlichen auf das Gutachten des von ihr ernannten Experten Huber abgestellt und den marktgerechten Mietzins ab 1. Januar 1965 auf Fr. 55.- je m2 festgesetzt hat. Die Beklagte beruft sich demgegen�ber vergeblich auf die Z�rcher Rechtsprechung zu Art. 267a Abs. 4 OR. Diese Bestimmung gilt erst seit 19. Dezember 1970 und greift nur ein, wenn der Vermieter im Zusammenhang mit einem Erstreckungsgesuch des Mieters eine �nderung der Vertragsbedingungen, also z.B. des Mietzinses, beantragt. In solchen F�llen wird der Richter dem Umstand Rechnung tragen k�nnen, dass die �nderung nur f�r die verh�ltnism�ssig kurze Zeit, w�hrend der das Mietverh�ltnis erstreckt werden kann, in Frage kommt, und demzufolge mit der BGE 99 II 290 S. 297Gew�hrung von massiven Mietzinserh�hungen zur�ckhaltend sein. Er ist dann auch nicht - wie im vorliegenden Fall - an eine Vertragsabrede der Parteien gebunden, die durch eine �nderungsklausel eine Anpassung des Mietzinses vereinbart haben.
Die Berufung der Beklagten wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Z�rich vom 24. Mai 1973 best� tigt.
87 II 242 suite... ,
96 II 141
Art. 15 lit. a BMM,
Art. 267a Abs. 4 OR

References: BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 BGE 
 Art. 1
 BGE 
 Art. 2
 BGE 
 BGE 
 Art. 2
 BGE 
 Art. 15
 BGE 
 Art. 8
 Art. 15
 Art. 267
 BGE 

Art. 15

Art. 267