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Timestamp: 2019-01-23 03:11:21+00:00

Document:
giudice - locazione - generale - simulazione locazione - contratto - Cassazione Civile, 13.05.20
Cassazione Civile, 13.05.2010 n. 11611: L'onere di provare l'accordo simulatorio grava sul conduttore, il quale ha la facoltà di ricorrere anche alla prova per testimoni
simulazione locazione
(Presidente Dott. Varrone Michele, Relatore Dott. D'Amico Paolo)
In tema di locazione, l'onere di provare l'accordo simulatorio grava sul conduttore, il quale ha la facoltà di ricorrere anche alla prova per testimoni (e quindi anche a quella per presunzioni) poichè la prova tende a far valere l'illiceità delle clausole dissimulate contra legem (L. n. 392 del 1978, art. 79, comma 1 e art. 1417 c.c.) salvi gli ampi poteri istruttori esercitabili d'ufficio dal giudice, a norma dell'art. 447 bis c.p.c., comma 3 introdotto dalla L. n. 353 del 1990.
Z.A. in proprio e quale legale rappresentante della s.a.s. SFP, con ricorso al Pretore di Napoli del 15.4.1994 esponeva che agli inizi del 1981 aveva chiesto in locazione a G.F. un appartamento da adibire a propria abitazione; che il G. si era dichiarato disposto a locare detto immobile a condizione che il relativo contratto venisse intestato ad una società e quindi destinato ad uso ufficio; che si era proceduto alla stipula del contratto di locazione inteso ad eludere la normativa della L. n. 392 del 1978.
Tanto premesso, l'attrice chiedeva dichiararsi la nullità del contratto di locazione per simulazione e, in ogni caso, L. n. 392 del 1978, ex art. 80, che venisse determinato l'equo canone, con conseguente condanna del G. alla restituzione di tutte le somme pagate indebitamente.
Quest'ultimo contestava la domanda.
Avverso detta sentenza proponeva appello dinanzi alla Corte distrettuale di Napoli la Z. in proprio e nella qualità di socia accomandataria e legale rappresentante della SFP s.a.s..
La Corte d'Appello di Napoli rigettava il gravame.
Proponeva ricorso la Z. in proprio e nella dedotta qualità.
Con i primi due connessi motivi del ricorso, Z.A. rispettivamente denuncia:
1) "Violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116, 246 e 247 c.p.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3 - Omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio, in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5";
2) "Violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 c.p.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3 - Omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5".
Sostiene la ricorrente che l'impugnata sentenza è censurabile sotto vari profili. In primo luogo perchè il giudice a quo, lungi dal decidere sulla base degli atti di causa e della copiosa documentazione da lei stessa prodotta, ha seguito acriticamente la memoria di costituzione e di risposta di controparte, senza effettuare alcuna verifica delle asserzioni e argomentazioni ivi contenute. In secondo luogo perchè la motivazione è, per un verso, carente, non risultando precisate le asserite contraddizioni in cui sarebbe incorsa la stessa Z.; per altro verso viziata, soprattutto in tema di accertamento della dedotta simulazione.
La ricorrente critica in particolare la valutazione delle prove testimoniali effettuata dal Giudice di merito nonchè il mancato rispetto di risultanze istruttorie ritenute decisive che, se effettivamente e globalmente valutate, avrebbero a suo avviso condotto ad una decisione completamente diversa da quella adottata.
Con il secondo motivo parte ricorrente tenta soprattutto di dimostrare che il Giudice di merito ha errato nel non ritenere provata la simulazione, intervenuta sia sull'entità della pigione che sulla destinazione dell'appartamento. E sottolinea come a suo avviso la motivazione della sentenza risulti incongrua anche sul punto della confessione stragiudiziale del locatore.
Entrambi i motivi sono infondati. Come risulta infatti dalla precedente esposizione, essi vertono su profili di merito - quali la valutazione delle prove, testimoniali e documentali, l'accertamento della simulazione, il ruolo delle presunzioni - che non sono suscettibili di esame in sede di legittimità ove la motivazione del giudice di merito risulti congrua e immune da vizi logici o giuridici.
A tale giudice infatti, in tema di procedimento civile, sono riservate l'interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, nonchè la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento e la stima dell'attendibilità delle testimonianze. Del pari insindacabile in sede di legittimità è poi il "peso probatorio" di alcune testimonianze rispetto ad altre ove il giudice di secondo grado sia pervenuto ad un giudizio logicamente motivato (Cass., 28.1.2004, n. 1554; Cass., 3.10.2007, n. 20731).
Nella specie, l'impugnata sentenza ha svolto un attento esame delle risultanze probatorie, sia testimoniali che documentali e ne ha formulato una convincente valutazione anche in ordine al "peso" da attribuire a ciascuna di esse. Parte ricorrente, invece, al di là di quanto posto in evidenza nella intitolazione dei motivi e lungi dal formulare critiche alla pronuncia della Corte D'Appello sotto il profilo della violazione di legge, lamenta una erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa, attività questa esterna alla esatta interpretazione delle norme di legge che impinge nella tipica valutazione del giudice di merito.
Del resto la dimostrazione che il locatore era a conoscenza della finalità locativa concretamente perseguita dal conduttore non può sostituire il consenso del medesimo alla stipula del negozio dissimulato, ma costituisce soltanto un elemento utilizzabile dal giudice di merito allo scopo di accertare, in relazione alle circostanze del caso concreto, la simulazione del contratto di locazione apparente e la conclusione del contratto dissimulato (Cass., 17.1.2003, n. 614).
Va peraltro rilevato che, in concreto, la testimonianza del mediatore circa l'incontro di volontà conferma la tesi di una locazione per uso ufficio. Nè la Corte d'Appello ha considerato inutilizzabili le testimonianze dei parenti perchè ne ha reso una valutazione critica rispetto a quella del teste terzo e comunque gli stralci testimoniali riportati nel ricorso non sembrano condurre a una conclusione diversa circa una destinazione abitativa unilateralmente decisa.
Secondo la giurisprudenza d'altra parte, l'onere di provare l'accordo simulatorio grava sul conduttore, il quale ha la facoltà di ricorrere anche alla prova per testimoni (e quindi anche a quella per presunzioni) poichè la prova tende a far valere l'illiceità delle clausole dissimulate contra legem (L. n. 392 del 1978, art. 79, comma 1 e art. 1417 c.c.) salvi gli ampi poteri istruttori esercitabili d'ufficio dal giudice, a norma dell'art. 447 bis c.p.c., comma 3 introdotto dalla L. n. 353 del 1990 (Cass., 26.5.2000, n. 6971).
Con il terzo motivo la Z. denuncia infine "Violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116, 246 e 247 c.p.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3 - Omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione su fatti controversi e decisivi per il giudizio, in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5".
Lamenta parte ricorrente che la motivazione dell'impugnata sentenza è contraddittoria perchè il giudice a quo prima afferma che la Z. si sarebbe trasferita nella sede della società nel 1985 e poi sostiene che non sarebbe stata data la prova del cambio di destinazione dell'immobile.
Ugualmente illogica ed immotivata ritiene parte ricorrente che sia l'affermazione del Giudice di merito circa la carenza di prova in ordine al requisito della "prevalenza" dell'uso abitativo, non avendo il giudice specificato da quali elementi abbia tratto la tesi di un uso promiscuo dell'appartamento.
Anche in relazione al terzo motivo valgono le considerazioni svolte in relazione ai primi due. Gli argomenti utilizzati dalla Z. vertono infatti su profili di merito mentre la motivazione non presenta le denunciate contraddizioni. Ed infatti i punti di dissenso del ricorso rispetto alla sentenza riguardano non tanto l'interpretazione o l'applicazione di disposizioni di legge quanto la ricostruzione della fattispecie concreta, con speciale riguardo: al momento finale della permanenza della Z. nella sua originaria residenza (ed all'inizio della residenza nella nuova); alla prova del cambio di destinazione dell'immobile; alla prevalenza, se rilevante, dell'uso abitativo rispetto ad altri usi; all'intento simulativo delle parti.
Per quanto riguarda poi la richiesta di integrazione del canone per manutenzione straordinaria (come se fosse locazione abitativa), ulteriore argomento questo fatto valere da parte ricorrente, tale censura deve ritenersi inidonea per difetto del requisito di autosufficienza perchè non si riporta il contenuto del documento che non consente di valutare l'incidenza ai fini del decidere.
Con il quarto ed ultimo motivo si censura infine la decisione in merito alle "spese processuali" ritenendosi che una eventuale riforma della impugnata sentenza dovrebbe comportare una diversa decisione sulle stesse.
A seguito del rigetto di tutti i precedenti motivi anche quest'ultimo deve essere respinto.
Legge 27/07/1978 n. 392: Disciplina della locazione di immobili urbani
Art. 1417 codice civile
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References: art. 79
 art. 1417
 art. 80
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
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 art. 79
 art. 1417
 sentenza 
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Art. 1417