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Timestamp: 2020-02-24 15:39:29+00:00

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Universimmo.com - Empiètement de propriété par un mur
Empiètement de propriété par un mur Imprimer le sujet
Posté - 14 févr. 2014 : 18:04:17
Depuis 2007, nous habitons dans un lotissement de 70 maisons.
En 2011, un couple a fait l'acquisition du terrain qui se trouve à côté du notre. Mais détail important, le précédent propriétaire du terrain avait commencé à faire des travaux de terrassement, ce qui avait occasionné le déplacement des 2 bornes définissant la limite entre nos deux propriétés (l'une ayant disparue, et l'autre se retrouvant à environ 4 mètres de sa position initiale).
-Lors de la signature de l'acte de vente avec son notaire, mon voisin a signé son plan de bornage et son plan de masse sans même avoir vérifié que les bornes n'étaient plus aux bons emplacements.
-En sept 2011, il a fait construire sa maison avec un garage en limite de propriété dont le mur fait 8 mètres de long.
-Au début des travaux, le terrassier a creusé au delà de la limite séparative en faisant tomber les pôteaux de notre cloture.
-Ensuite le maçon a coulé les fondations sans prendre le temps de faire un coffrage, ce qui a provoqué un empiètement du béton sur notre terrain.
-Nous avons tenté de trouver une solution à l'amiable mais il n'a rien voulu savoir.
-En décembre 2011, nous avons alors fait appel à un avocat qui lui a adressé une lettre de mise en demeure.
-Sans se soucier de cette lettre, mon voisin et son constructeur ont poursuivi la construction du mur en limite de propriété sans appliquer le principe de précaution, c'est à dire qu'il n'ont pas fait appel à un géomètre pour repositionner les bornes. Le mur a donc été construit sans point de repère valide.
-Le juge du TGI a designé un expert + un géomètre-expert : le géomètre s'est basé sur le plan de masse et sur les chiffres du 1er géomètre (celui qui avait positionné toutes les bornes du lotissement); il a ainsi pû retrouver la position théorique des bornes.
=> les mesures du géomètre-expert mettent en évidence un empiètement de 21 cm pour la semelle des fondations et un empiètement de 6 à 8 cm pour le mur.
-En 2014, les avocats adverses (celui de mon voisin et celui de son constructeur) remettent en cause les mesures du géomètre expert, ils considèrent que son étude est incomplète car il aurait dû repositionner concrêtement les bornes sur le terrain. Les avocats font ainsi durer l'expertise en prétextant que le repositionnement réel des bornes permettra de confirmer qu'il n'y a pas vraiment d'empiètement (quelle est la logique dans cette stratégie ?)
-Nous venons de recevoir un courrier de l'expert qui valide la demande de la parti adverse : le 1er géomètre du lotissement devra donc réimplanter les 2 bornes à leur emplacement d'origine. Mais cette action nous paraît absurde, car comment fera t'il pour replacer la borne dont la place a été prise par le mur de parpaings ?
Pour rappel, le géomètre expert s'est basé sur les valeurs du 1er géomètre pour retrouver la position originale des bornes sur un plan, de ce fait le repositionnement concret des bornes sur le terrain devrait parfaitement coïncider avec les mesures du géomètre-expert.
-Actuellement, nous avons déboursé 8000 euros en frais d'expertise et 1000 euros en frais d'avocat.
-Notre affaire semble s'éterniser : après désormais un peu plus de 2 ans, nous sommes étonnés que l'expert n'ai pas encore rendu ses conclusions. Nous trouvons qu'il n'intervient pas assez souvent pour faire avancer notre affaire. Est-ce qu'un spécialiste pourrait m'indiquer s'il existe un moyen d'accélerer le processus ?
-Combien de temps peut encore durer le jugement du TGI une fois que l'expert aura remis ses conclusions ?
-Si le juge du TGI nous donne raison : mon voisin et son constructeur ont ils la possibilité de faire appel (ou aller en cours de cassation) alors que l'empiètement est caractérisé de manière aussi flagrante ?
Édité par - Macky le 14 févr. 2014 19:25:14
1 Posté - 14 févr. 2014 : 20:47:49
tout ça est malheureusment à fait habituelet oui, ils peuvent faire appel... et le feront surement car l'empiètement se solde par la démolition !
Édité par - Emmanuel Wormser le 14 févr. 2014 20:48:33
2 Posté - 15 févr. 2014 : 00:16:29
Effectivement, si le juge du TGI ordonne la démolition du mur, je pense que mes voisins feront alors appel, mais quels arguments pourraient-ils alors avancer pour tenter de faire changer le verdict ?
Pourraient-ils vraiment réussir à convaincre le juge de la cours d'appel que notre démarche est abusive ? Cela me semble difficile étant donné que les empiètements ne sont pas de l'ordre du millimètre ...
Pour un empiètement aussi important, il nous semble a priori inconcevable que le juge de la cours d'appel puisse casser le jugement prononcé au TGI.
Existe t'il une possibilité qu'un juge ne nous donne pas raison ? Les sommes d'argent sont tellement importantes que nous stressons à l'idée de devoir tout supporter.
Nous avons cependant l'impression que beaucoup d'arguments jouent en notre faveur :
-manque de professionnalisme du constructeur et des artisans qui n'ont pas vérifié la position des bornes par rapport au plan de masse avant de débuter les travaux.
-mépris de nos voisins et de son constructeur face à nos multiples alertes (lettres adressées avec accusé de réception) alors qu'il était simplement question de l'empiètement des fondations : l'empiètement du mur était donc parfaitement évitable.
-plusieurs refus face à nos demandes d'accord à l'amiable, alors que les empiètements étaient prouvés.
-l'article 545 du Code Civil protègeant le droit de propriété : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité».
-le Pourvoi n° 08-17526 du 10 novembre 2009 qui indique : "la démolition peut être exigée par le propriétaire du sol sur lequel l'empiètement a été réalisé, quelle que soit la bonne ou mauvaise foi du constructeur, sauf s'il justifie d'un titre ou d'un accord amiable".
Les avocats de la partie adverse ne devraient-ils pas dissuader leur client d'aller au "casse pipe" ? A moins que leurs honoraires soient prioritaires à leur devoir de conseil.
Nos voisins, même en appel, ne risquent-ils pas de devoir tout de même démolir leur mur, tout en aggravant leurs frais ? Car en cas d'appel abusif, il est possible d'être condamné à une amende d'un maximum de 3 000 € et à verser des dommages-intérêts.
Dans quel cas un juge du TGI peut-il qualifier son jugement de "rendus en premier et dernier ressort", ce qui interdit toute contestation par la voie de l'appel ?
Serait-ce possible d'avoir des témoignages à propos des délais de justice pour des affaires similaires (combien de temps a duré l'expertise, durée du jugement au TGI, durée du jugement en appel en cas de contestation) ?
Édité par - Macky le 15 févr. 2014 00:49:22
3 Posté - 15 févr. 2014 : 07:57:24
nous ne sommes pas devins... et tout dépend de l'encombrement de vos juridictions locales...
4 Posté - 16 févr. 2014 : 10:41:02
Ayant subi un cas similaire d'un empiètement sur la servitude de passage. Début de l'affaire en mai 2006, décision du TGI 2012 en ma faveur. Frais d'avocat environ 4000e, frais d'expertise environ 5000e qui ont été payé par ma protection juridique, 1200e d'huissier.
Le TGI a condamné mes voisins à détruire leur empiètement (piscine, pool-house,mur clôture) et à me verser seulement 3000e pour article 700.
Moi aussi j'avais peur qu'il fasse appel mais ils avaient déjà perdu devant le TGI et ils avaient peur de prendre plus en appel.
J'aurai voulu que vous lisiez mes commentaires sur ce site mais je n'arrive pas a les retrouver.
"empiètement sur servitude de passage" Néné 13, en espérant que Emmanuel Wormser les récupèrent. Merci
Bien entendu chaque dossier est différent mais on peut piocher des idée........
5 Posté - 16 févr. 2014 : 14:54:50
celui là : http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1515 ?
6 Posté - 16 févr. 2014 : 21:12:30
C'est bien ce sujet jusqu'à 2009 mais je suis resté dans le forum jusqu'à .. .... ....mars 2013, donc il reste la deuxième parti et la fin de mon histoire que je n'arrive pas à retrouver. En espérant que mon cas puisse donner des conseils et piocher........
Si vous pouviez retrouver la seconde partie çà pourrait Macky.
7 Posté - 16 févr. 2014 : 22:55:11
cherchez là dedans : https://www.google.fr/search?q=%22n...versimmo.com
8 Posté - 17 févr. 2014 : 11:02:50
Merci Néné 13 pour votre témoignage, cela nous donne une bonne idée de la durée et du coût de ce genre de procès.
Nous saluons votre patience pendant ces 6 années jusqu'à ce que le juge statut en votre faveur.
Dans le cadre de notre affaire, la partie adverse tente de faire durée l'expertise en espérant que nous ne puissions plus subvenir aux divers frais, car nous ne bénéficions pas d'une assurance juridique; elle espère certainement que l'affaire restera sans suite.
Nous croisons donc les doigts pour que l'expert soit un peu plus réactif et qu'il rende rapidement ses conclusions auprès du TGI.
Pour repositionner les 2 bornes à leur emplacement d'origine, le devis du géomètre indique un montant d'environ 900 euros.
Pour rappel, ce travail supplémentaire a été demandé par la partie adverse lors de la dernière réunion avec l'expert, car les avocats remettaient en cause les mesures du géomètre-expert.
Nous allons donc demander au juge que dans ce cas particulier, la partie "défenderesse" prenne à sa charge ce coût supplémentaire. Nous espérons que le juge validera notre demande en estimant que le maître d'ouvrage (ou son constructeur) aurait effectivement dû vérifier le bornage avant de débuter les travaux.
Dommage que la fin de votre témoignage ne soit plus facilement retrouvable, cela m'aurait intéressé de connaître la suite de votre affaire :
-Vous souvenez-vous du délai entre la remise du rapport de l'expert au TGI et la conclusion du juge ?
-Est-ce que le juge avait mentionné une date butoire pour la démolition du mur ?
-Avait-il précisé des pénalités de retard ?
-Combien de temps a duré la démolition ?
-Aviez-vous définie une zone spécifique pour autoriser l'accès aux engins de démolition sur votre terrain ?
-La démolition a t'elle générée beaucoup de poussières de béton sur votre maison et votre parcelle ?
-Au bout de combien de temps avez-vous obtenu vos indémnités ?
-Combien souhaitiez-vous obtenir d'indémnités (avant que le juge fixe cette somme à 3000e) ?
-Depuis la fin du procès, les relations avec vos voisins se sont-elles agravées ? Cherchent-ils à vous nuire d'autres manières ?
Comme vous le dites Néné13, chaque affaire est un cas particulier; j'encourage ainsi d'autres personnes à venir témoigner de leur expérience afin obtenir des informations plus diversifiées sur la durée et le coût d'un tel procès.
Édité par - Macky le 17 févr. 2014 11:56:09
9 Posté - 17 févr. 2014 : 12:54:02
Macky cliquez sur le lien que Emmanuel a posté :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1515 ?
sur google et allez à la 2ème page, il y a la suite de mon litige. Je n'arrive pas à mettre en direct comme le fait aussi bien Emmanuel.
10 Posté - 17 févr. 2014 : 13:32:53
néné 13. : dans la fenêtre gogol, repérez le lien, cliquez dessus et donnez moi le numéro X du "topic_id=X"
11 Posté - 17 févr. 2014 : 14:01:17
J'ai effectivement retrouvé la suite de votre témoignage sur :
Vous indiquez avoir donné 4 500 eur (frais d'avocat),
Votre protection juridique a versé 7 000 eur ( huissier-expert judiciaire ),
Total = 11 500 eur.
Vous avez reçu 3 000 eur d'indémnités.
La justice a condamné vos voisins aux dépens.
Sauf erreur de compréhension de ma part, il me semble que vous avez réglé votre avocate en lui versant vos 3 000 eur d'indémnités + le complément de 1 500 eur à vos frais ? Si c'est bien le cas, pourquoi vos voisins (condamnés aux dépens) n'ont-ils pas remboursé la totalité des 11 500 eur ? Selon moi, les indéminités sont l'équivalent de pénalités supplémentaires infligées aux perdants, il s'agit d'une sorte de bonus attribué aux gagnants pour leur préjudice. Dans votre situation, j'ai l'impression que vous n'avez pas obtenu de dédommagement.
Je n'ai pas trouvé toutes les réponses à mes questions :
-La démolition a t'elle générée beaucoup de poussières de béton sur votre parcelle ?
-Au bout de combien de temps avez-vous obtenu vos indémnités après le jugement ?
Édité par - Macky le 17 févr. 2014 14:21:04
12 Posté - 17 févr. 2014 : 21:51:07
"pourquoi vos voisins (condamnés aux dépens) n'ont-ils pas remboursé la totalité des 11 500 eur ?"
-Oui ils ont remboursés l'huissier et le géomètre expert mais à la fin de la procédure (à ma protection juridique). J'ai dû faire l'avance. Mais les frais d'avocat restent à ma charge, c'est pour cela l'article 700 .
"-Vous souvenez-vous du délai entre la remise du rapport de l'expert au TGI et la conclusion du juge ?"
- il me semble qu'il a remis en février 2012 et la conclusion du juge 19 juin 2012. Si votre dossier passe à l'audience collégiale, demandez à votre avocat d'y assister.
"-La démolition a t-elle générée beaucoup de poussières de béton sur votre parcelle ?" - Dans ma propriété non car la servitude de passage était implantée sur sa propriété mais j'ai dû refaire le chemin.
Je serais à votre place, avant qu'il pénétre dans votre propriété faire constater par huissier l'état votre terrain AVANT et APRES à leur charge.
"-Au bout de combien de temps avez-vous obtenu vos indémnités après le jugement ?"
- Il me semble 3 ou 4 mois, car c'est mon avocate qui a envoyé toutes les factures à ma protection juridique et qui m'a reversé les 3000e de l"article 700.
- Mon avocate avait demandé 6000e.
-Depuis la fin du procès, les relations avec vos voisins se sont-elles agravées ?
- Agravée non, eux chez eux et moi chez moi
-Cherchent-ils à vous nuire d'autres manières ?
Attention si vous gagnez et je vous le souhaite votre gentil avocat ( comme le mien ) va vous envoyez une DERNIERE FACTURE, 5 mois après ( la mienne s'élevait à 2400e ) pour avoir gagner LE PROCES. A la fin de la procédure j'avais demander à mon avocat si je lui devais quelque chose pour clore le dossier ou comme on avait gagné elle m'a répondu " NON nous avons gagné et c'est très bien"
13 Posté - 17 févr. 2014 : 22:43:37
Merci Néné13 pour toutes vos précisions et pour tous vos conseils, cela nous permet d'avoir une meilleure idée de ce qui nous attend.
En anticipant les évènements, nous éviterons certainement mieux les pièges.
Mais les frais d'avocat restent à ma charge, c'est pour cela l'article 700 .
Il est surprenant que les frais d'avocat que vous avez versés avant le jugement n'aient pas été inclus dans la totalité de vos remboursements.
Il est encore plus surprenant que l'ultime facture surprise de 2400 euros n'ait pas été soumise à la partie adverse.
Peut-être que les experts-modérateurs de ce forum pourront également nous apporter des précisions.
Je ne suis pas certain que l'article 700 ait un lien avec le remboursement des frais d'avocat. Pour moi il s'agit simplement du dédommagement que la justice attribue au gagnant pour les préjudices endurés. Est-ce qu'un expert pourrait nous donner des explications svp ?
En ce qui nous concerne, nous n'avons pas de protection juridique, mais notre avocat nous a bien précisé qu'en cas de victoire, l'intégralité des frais (les siens inclus) serait à la charge de nos voisins.
Votre protection juridique pouvait-elle vous fournir un avocat ? Votre avocate était elle extérieure à votre protection juridique ?
Encore merci Néné13.
Édité par - Macky le 17 févr. 2014 23:09:08
14 Posté - 18 févr. 2014 : 01:07:16
Initialement posté par Macky
il est rarissime que le 700 couvre tous les frais d'avocat... on peut le regretter, mais c'est comme ça.
Je ne suis pas certain que l'article 700 ait un lien avec le remboursement des frais d'avocat.
Pour moi il s'agit simplement du dédommagement que la justice attribue au gagnant pour les préjudices endurés.
non. ça, ce sont les dommages et intérêts...
Est-ce qu'un expert pourrait nous donner des explications svp ?
il l'a prévu dans une convention d'honoraire ?
Votre protection juridique pouvait-elle vous fournir un avocat ?
Votre avocate était elle extérieure à votre protection juridique ?
en général, la protection juridique prévoit un plafond d'honoraires... souvent dépassé (mais pas toujours)
15 Posté - 18 févr. 2014 : 10:13:44
Ok, merci pour tous vos renseignements.
Je demanderais donc des compléments d'informations à mon avocat, histoire de ne pas avoir de mauvaises surprises.
16 Posté - 18 févr. 2014 : 14:21:26
Avant de poser la question à mon avocat, je souhaiterai avoir des précisions concernant les dépens, l'article 700 et les dommages-interêts.
Dans le cas de néné13, ses voisins ont étaient condamnés aux dépens et à l'article 700, mais d'après les informations disponibles sur le site http://vosdroits.service-public.fr/...s/F889.xhtml (voir le résumé ci-dessous), pourriez-vous m'expliquer pourquoi ses frais d'avocat n'ont pas été inclus dans les dépens ?
Autre question : en plus d'obtenir un remboursement via les dépens et via l'article 700, est-ce qu'une victime a la possibilité d'obtenir des dommages et interêts ? Faut-il simplement en faire la demande auprès du juge ?
Selon le site http://vosdroits.service-public.fr/...s/F889.xhtml:
"Les dépens englobent [...] la rémunération de l’avocat, hors honoraires de conseil : frais de plaidoirie, émoluments et divers droits ou frais au tarif réglementé. La charge des dépens incombe à la partie qui perd le procès."
"L'article 700 du code de procédure civile permet au juge saisi de condamner la partie perdante à rembourser tout ou partie de l'ensemble des frais de la partie gagnante, non compris dans les dépens (comme les honoraires de conseil)."
Édité par - Macky le 18 févr. 2014 14:29:13
17 Posté - 18 févr. 2014 : 14:32:02
on va faire court : lisez le 700 jusqu'au bout et prenez en compte le fait que le juge use largement de ce qui figure dans le dernier alinéa.
18 Posté - 18 févr. 2014 : 15:19:15
Je suis sans doute naïf , mais comment le juge peut-il connaître la situation économique de la partie condamnée ? Aucune des parties n'a diffusé ce genre d'information confidentielle.
Les juges travailleraient-ils avec la NSA pour collecter ce genre d'info ?
19 Posté - 18 févr. 2014 : 15:28:08
redesecendez sur terre...
les 700 sont à peu près constants par tribunal.
20 Posté - 19 févr. 2014 : 12:30:01
Je redescend sur terre ... et je prend bonne note d'éviter de faire du second degrès sur les forums.
Je reviens vers vous pour une nouvelle question et j'espère que vous me pardonnerez mes difficultés à comprendre les termes juridiques.
Néné13 indique dans un de ses commentaires :
PAR CES MOTIFS [...] condamne Mes chers voisins aux dépens qui pourront être distraits au profit des avocats de la cause dans les conditions fixées par l'article 699 du code de procédure civile.
Etant donné que l'article 699 donne le droit aux avocats de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
Pourquoi l'avocate de néné13 n'a pas obtenu le complément de ses remboursements en les demandant directement aux perdants puisque le juge lui accordait ce droit ?
Pouvez-vous m'expliquer ce que signifie concretement "La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens" ? (Avec un exemple si nécessaire )
Édité par - Macky le 19 févr. 2014 12:34:12

References: l'article 700
 l'article 700
 l'article 700
 l'article 700
 l'article 700
 l'article 700
 l'article 700
 l'article 699
 l'article 699