Source: https://sentenze.laleggepertutti.it/sentenza/cassazione-civile-n-11782-del-12-05-2017
Timestamp: 2020-03-29 03:51:39+00:00

Document:
Sentenza Cassazione Civile n. 11782 del 12/05/2017 – Sentenze La Legge per Tutti
Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 11782 del 12/05/2017
Cassazione civile, sez. III, 12/05/2017, (ud. 16/03/2017, dep.12/05/2017), n. 11782
sul ricorso 20546/2014 proposto da:
BLU HOTEL SRL IN LIQUIDAZIONE, in persona del liquidatore Sig.
D.A., elettivamente domiciliato in ROMA, P.LE BELLE ARTI 8,
presso lo studio dell’avvocato STEFANIA TODARO, rappresentato e
difeso dall’avvocato LIVIO PERSICO, giusta procura speciale a
RESIDENCE APOLLO SRL, società a responsabilità illimitata con unico
socio, in persona del suo amministratore unico e legale
rappresentante sig. M.G., elettivamente domiciliato in
ROMA, VIA PARIGI 11, presso lo studio dell’avvocato CARNELUTTI
STUDIO LEGALE, rappresentato e difeso dagli avvocati VINCENZO
COPPOLA, ANGELO SCALA, MAURIZIO D’ALBORA, giusta procura speciale a
avverso la sentenza n. 550/2014 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,
depositata il 17/02/2014;
16/03/2017 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI.
La soc. Blu Hotel s.r.l. propose opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso a istanza della soc. Residence Apollo s.r.l., contestualmente alla convalida di sfratto per morosità, a titolo di canoni insoluti relativi a un immobile locato ad uso alberghiero.
L’opponente dedusse la nullità della clausola che prevedeva aumenti del canone in misura superiore a quella consentita dalla L. n. 392 del 1978, art. 32 e chiese, in via riconvenzionale, la condanna della locatrice al rimborso degli importi versati in misura eccedente quella legale (previa parziale compensazione con l’importo dei canoni insoluti); chiese, altresì, la condanna della locatrice al pagamento della somma di oltre 1.223.000,00 Euro per le opere di completamento dell’immobile locato eseguite dalla conduttrice in esecuzione di un contratto di appalto richiamato nel contratto di locazione; in via subordinata, chiese che la condanna venisse comunque disposta ai sensi dell’art. 2033 c.c. o dell’art. 2041 c.c. o, in via ulteriormente gradata, ai sensi degli artt. 936 o 1150 c.c..
Il Tribunale rigettò l’opposizione, confermando il decreto ingiuntivo, e respinse le domande riconvenzionali.
La sentenza è stata confermata dalla Corte di Appello di Napoli, che ha rigettato sia il gravame principale della Blu Hotel che quello incidentale della Residence Apollo.
Ricorre per cassazione la Blu Hotel s.r.l. in liquidazione, affidandosi a cinque motivi illustrati da memoria; resiste l’intimata a mezzo di controricorso.
1. La Corte di Appello ha affermato che risultava stipulato soltanto un contratto di locazione ed ha escluso che potesse desumersi “una conclusione implicita del contratto di appalto dal mero riferimento delle parti ad un capitolato approvato”, atteso che l’assunzione da parte della conduttrice di opere di completamento risultava funzionale alla adibizione dell’immobile al convenuto uso alberghiero e costituiva “una libera scelta negoziale delle parti che (trovava) la sua giustificazione nel complessivo assetto di interessi pattuito”.
Ha ritenuto, infatti, che gli oneri economici assunti dalla conduttrice per i lavori di ristrutturazione e completamento trovassero “corrispettività nel complesso dei vantaggi che pure (erano) previsti in suo favore nel contratto”, quali l’esenzione dal pagamento dei canoni per i primi sei mesi, la rinuncia della locatrice alla facoltà di diniego del rinnovo alla prima scadenza e la previsione di un canone in misura comunque ridotta per i primi nove anni (ancorchè via via crescente).
Nè – ha affermato la Corte – “l’anticipata risoluzione del contratto, proprio perchè imputabile solo all’inadempimento della stessa conduttrice, consente di configurare alcuna caducazione del titolo giustificativo della prestazione economica effettuata, ai fini dell’azione di ripetizione di indebito (…) o un arricchimento senza causa della locatrice”; egualmente dovevano escludersi in radice i presupposti di applicazione delle diverse ipotesi di indennizzo di cui agli artt. 936 e 1150 c.c..
Quanto, infine, al graduale aumento del canone, la relativa clausola trovava “giustificazione nella complessiva regolamentazione contrattuale” e non costituiva “strumento di aggiramento delle disposizioni di cui all’art. 32 L. eq. can. in quanto strumento compensativo predeterminato”.
2. Il primo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., nonchè dell’art. 1657 c.c..
La ricorrente assume che il tenore letterale dell’art. 4 (che prevedeva che le opere di completamento venissero eseguite “secondo il capitolato noto ed approvato da entrambe le parti”) e dell’art. 5 del contratto di locazione non consentiva di dubitare che le parti avessero inteso concludere, oltre alla locazione, anche un contratto di appalto; deduce che l’interpretazione data dalla Corte aveva vulnerato le regole ermeneutiche “anche da un punto di vista logico, sistematico”, alla luce del comportamento delle parti successivo alla conclusione del contratto; rileva che il contratto di appalto non richiede forma scritta, potendo essere perfezionato in forma verbale e anche per fatti concludenti, e conclude che la Corte avrebbe dovuto affermare l’obbligo dell’appaltante di remunerare l’appaltatore in ossequio alla previsione dell’art. 1657 c.c..
2.1. Il motivo è inammissibile in quanto non individua specifiche violazioni dei canoni ermeneutici o della disposizione dell’art. 1657 c.c., ma le postula sulla base di una lettura alternativa rispetto a quella compiuta dalla Corte, cui competeva l’interpretazione della volontà delle parti (quale accertamento di fatto rimesso al giudice di merito).
3. Col secondo motivo (che denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1458, 2033, 936, 1150, 2041 e 1575 c.c.), la ricorrente censura la Corte per avere ritenuto che l’imputabilità dell’anticipata risoluzione del contratto all’inadempimento della conduttrice comportasse l’impossibilità di ritenere integrati i presupposti normativi delle azioni di ripetizione di indebito o di arricchimento senza causa; assume che la risoluzione per morosità non poteva incidere sul diritto della conduttrice a percepire il corrispettivo di prestazioni che erano state regolarmente eseguite e completate e che, a seguito dell’evento risolutivo, erano rimaste prive di completa giustificazione, sia sotto l’aspetto economico, che sotto quello giuridico della corrispettività, come individuato dalla Corte; nè – sostiene – l’imputabilità della risoluzione della locazione alla conduttrice poteva incidere sull’applicazione delle previsioni di cui agli artt. 936 e 1150 c.c., in quanto, “risolto il contratto molto prima della prestabilita durata, l’esecuzione delle opere non è più giustificata e dunque l’esecutore è al pari di un terzo che ha diritto ad un giusto indennizzo ai sensi degli articoli citati”.
Ricondotta l’esecuzione delle opere di completamento nell’ambito dell’adempimento degli obblighi assunti dalla parte conduttrice col contratto di locazione, la Corte ha correttamente escluso che l’anticipata risoluzione per fatto imputabile alla stessa conduttrice potesse comportare la caducazione del titolo giustificativo delle prestazioni già eseguite: il contratto di locazione – quale contratto ad esecuzione continuata – non è infatti venuto meno ab origine, ma si è risolto con effetti ex nunc, e quindi con salvezza delle prestazioni già eseguite, compresa quella afferente all’esecuzione delle opere.
Il motivo è ulteriormente infondato – o inammissibile per omessa censura di tali ragioni giuridiche – perchè la Corte ha invece ravvisato la corrispettività nella misura e nel frazionamento del canone, nella rinuncia alla disdetta alla prima scadenza e nell’esenzione dall’obbligo di pagare il canone durante il tempo necessario per l’esecuzione dei lavori (pur essendo avvenuta la consegna del bene).
Tanto giustifica il rigetto di ogni domanda subordinata (ex artt. 2033, 2041, 936 e 1150 c.c.) per totale difetto dei necessari presupposti.
4. Il terzo motivo denuncia la nullità della sentenza in relazione alla violazione dell’art. 132 c.p.c. o, comunque, l’omesso esame di un fatto decisivo e censura la Corte per avere affermato che la conduttrice non aveva contestato di avere avuto la possibilità di beneficiare di finanziamenti e agevolazioni pubbliche e di utilizzare per l’esecuzione dei lavori un’impresa edile del medesimo gruppo societario di appartenenza, con verosimile possibilità di contenimento dei costi; assume la ricorrente che la motivazione sul punto è “assolutamente apparente” oltrechè “totalmente infondata”, alla luce delle contestazioni effettuate e dei costi documentati; aggiunge che, ove non fosse stata ravvisata una “mancanza radicale di comprensibile motivazione”, sarebbe risultato comunque integrato un vizio di omesso esame di fatto decisivo (“ossia l’entità delle opere edilizie e l’ammontare dei costi sostenuti dalla conduttrice”).
4.1. Il motivo è inammissibile (prima ancora che infondato) per difetto di interesse, in quanto censura argomenti spesi (ad abundantiam) dalla Corte a illustrazione della “corrispettività tra oneri e vantaggi complessivi” nell’ambito del contratto di locazione, ma non incide sulla ratio fondante della decisione, che fa perno sull’affermazione che fra le parti non era stato concluso – neppure implicitamente – un contratto di appalto.
5. Col quarto motivo, viene dedotta la nullità della sentenza o del procedimento “in rapporto alla violazione dell’art. 112 c.p.c.”: premesso che, fin dall’atto di citazione, aveva formulato istanze istruttorie e che, con l’appello, aveva censurato la mancata ammissione della c.t.u. e delle prove costituende e ne aveva reiterato l’istanza di ammissione, la ricorrente si duole che la Corte nulla abbia statuito sul punto, con ciò incorrendo in violazione dell’art. 112 c.p.c..
5.1. Il motivo è inammissibile e – comunque – infondato.
Inammissibile, poichè il vizio di omessa pronuncia può essere dedotto soltanto in relazione a domande di merito e non anche ad istanze istruttorie (cfr. Cass. n. 13716/2016).
Comunque infondato, in quanto il rigetto di una domanda può essere implicito quando essa sia “indissolubilmente avvinta ad altra domanda che ne costituisce il presupposto e il necessario antecedente logico-giuridico, che sia stata decisa e rigettata dal giudice” (Cass. n. 19131/2004); come nel caso in esame, in cui l’esclusione dell’avvenuta conclusione del contratto di appalto ha comportato la totale irrilevanza delle prove volte a dimostrare le opere realizzate e i costi sostenuti.
6. Il quinto motivo denuncia la sentenza “per la violazione dell’art. 132 c.p.c., n. 4”: la Blu Hotel assume che “dalla lettura della sentenza non è in alcun modo possibile comprendere i motivi per i quali il Giudicante abbia escluso l’applicazione delle norme di cui agli artt. 2033, 2041, 936 e 1150 c.c.”.
Dato atto che la motivazione non è mancante sotto il profilo materiale e grafico, la ricorrente evidenzia come la Corte, dopo aver ancorato gli oneri di completamento delle opere a tutti i vantaggi previsti nel contratto, abbia “incomprensibilmente” escluso che l’anticipata risoluzione del contratto (che non aveva consentito l’integrale dispiegamento dei vantaggi che giustificavano gli oneri assunti dalla conduttrice) potesse comportare l’accoglimento delle domande subordinate proposte dalla conduttrice.
6.1. Il motivo è infondato: la motivazione è non soltanto materialmente presente, ma anche idonea a dar conto del percorso logico-giuridico seguito dalla Corte, che ha spiegato come la sopravvenuta morosità della conduttrice non potesse comportare la “caducazione del titolo giustificativo della prestazione economica effettuata”.
8. Trattandosi di ricorso proposto successivamente al 30.1.2013, sussistono le condizioni per l’applicazione del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite, liquidate in Euro 6.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, al rimborso degli esborsi (liquidati in Euro 200,00) e agli accessori di legge.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte deler, ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

References: Sentenza 
 sentenza 
 art. 32
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 13
 art. 13
 art. 13