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Timestamp: 2020-04-08 18:36:01+00:00

Document:
21 Posté - 18 oct. 2014 : 23:16:55
Le mari venant pour deux lots lui appartenant en propre et pour un lot en communauté avec son épouse compte pour une seule tête.
Il est admissible qu'il y ait dans la feuille de présence une ligne particulière pour le lot en communauté. Cela ne change rien à la règle.
22 Posté - 19 oct. 2014 : 07:52:35
pour ma part, je considère que ce mari est à compter comme 2 copros distincts.
23 Posté - 19 oct. 2014 : 09:39:43
C'est à dire que le couple pourrait avoir 9 pouvoirs :
- Monsieur comme copropriétaire en bien propre = 3
- Monsieur comme copropriétaire émargeant en communauté = 3,
- Madame comme mandataire = 3 ?
Avec les tantièmes de copropriétaire + 9 pouvoirs, le couple pourrait avoir la majorité d'une copropriété de 25 à 30 lots principaux ...
24 Posté - 19 oct. 2014 : 10:47:44
Il faut respecter le vocabulaire
Une seule tête, c'est pour le premier décompte de la majorité de l'article 26.
Ce n'est pas pour le plafonnement des mandats.
25 Posté - 16 nov. 2014 : 11:51:28
"Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat."
Un copropriétaire a 3 mandats soit au total 3 240 / 10 000 Il fait la loi dans notre copropriété. Il dépasse très largement les 5 % !
26 Posté - 16 nov. 2014 : 11:58:41
M. Fouger, vous avez écrit vous-même
un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix ... n'excède pas 5%
Il est légal qu'une personne ait 32,4 % des voix si elle n'a pas plus de trois délégations. Si trois personnes ont trouvé normal de remettre leur pouvoir à cette personne : leur décision doit être respectée, voyez http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16300. Si cette personne a reçu des pouvoirs en blanc hors du vu et du su de l'assemblée : il faudrait éviter que cela se reproduise, voyez http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=18448 au sujet des pouvoirs en blanc.
Édité par - Louis92 le 16 nov. 2014 12:07:31
27 Posté - 16 nov. 2014 : 12:00:23
Initialement posté par M. Fouger
Il a 3 mandats de quelle façon? Est-ce un propriétaire (et encore sous quelle forme) avec 3 lots principaux ou a t-il récupérer des pouvoirs d'autres copropriétaires ?
Après pourquoi dites-vous qu'il fait la loi dans la copropriété ? Il n'a pas la majorité (et puis, il me semble que ses tantièmes sont réduits à 5% pour les votes en AG afin de ne pas déséquilibrer les décisions).
28 Posté - 16 nov. 2014 : 12:14:19
vous vous trompez. Le tableau suivant est-il plus clair que des phrases ?
Édité par - Louis92 le 16 nov. 2014 12:14:44
29 Posté - 16 nov. 2014 : 13:07:47
louis pour le fun, je conseillerai de mettre dans vos tableaux (qui sont clairs par ailleurs) non pas "50% et plus", mais "50,01% et plus", et "moins de 50%" "par "50% et donc non majoritaire" .
en effet, la majorité n'est pas 50%, mais 50,00000000001%
30 Posté - 16 nov. 2014 : 14:28:33
Un mandataire avec le pouvoir d'un copropriétaire qui possède plus de 50% des voix est également soumis à l'article 22...
Je ne pense pas que ce soit une bonne idée de vouloir mettre dans le même tableau deux règles très différentes ; le principe des tantièmes réduits pour éviter la majorité d'un unique copropriétaire et la limitation des pouvoirs qui n'empêche pas la majorité mais les grosses piles dans les mains du président (ou autre...).
Il faut aussi ce méfier des mandataires qui ne servent qu'à contourner l'article 22, ça semble techniquement facile mais il ne faut pas sous-estimer le risque d'une condamnation pour abus de majorité avec ce genre de procédés...
31 Posté - 16 nov. 2014 : 18:32:09
J'avais repris une citation !
Notre résidence qui s'est construite en deux fois vient de s'achever de construire et plusieurs appartements ne sont pas vendus dans la seconde tranche.
Le vendeur qui possédait un terrain a contacté un promoteur et en échange de son terrain a eu une dation de plusieurs appartements.
Il se trouve à la tête de1033 tantièmes. Il a obtenu un pouvoir du promoteur pour les tantièmes des appartements non vendus, soit 1441 Tantièmes et de l'associé du promoteur qui a acheté plusieurs appartements pour 766 Tantièmes.
Avec ses pouvoirs il se trouve à la tête de 3240 / 10000 soit 32,4 % des voix et il fait la loi car étant le vendeur, il entraine les nouveaux acheteurs qui ne connaissent rien à la copropriété !
Exemple ils avaient créé un CS avec 2 membres ! J'avais protesté, mais je n'avais pas l'article 25 du décret avec moi...
Notre ancien syndic n'avait pas fait d'AG dans les délais, on a dû prendre un avocat pour faire nommer un administrateur provisoire et le vendeur a noyauté les nouveaux acheteurs pour faire passer un syndic dont tous les anciens qui connaissent la ville depuis de nombreuses années ne voulaient pas car il a une très mauvaises presse !
Que pouvons nous faire ? Doit-on toujours la loi de ce vendeur ?
32 Posté - 16 nov. 2014 : 19:01:11
"Un mandataire avec le pouvoir d'un copropriétaire qui possède plus de 50% des voix est également soumis à l'article 22... "
Un copropriétaire possédant 48% des voix peut valablement être porteur de 3 mandats, ce qui lui donnerait au total 78% des voix du syndicat.
L'art.22 ne s'applique pas à son cas (il possède 48%, pas plus)
La réduction ne s'applique que lorsqu'un copropriétaire possède (est priopriétare) plus de la moitié des voix du syndicat. Les mandat qui lui sont donnés ne comptent pas son total personnel.
Édité par - Gédehem le 16 nov. 2014 19:03:39
33 Posté - 16 nov. 2014 : 19:48:30
Ce n'est pas ce que j'ai dit !!! Un mandataire avec le pouvoir d'un copropriétaire qui possède 55% de voix n'aura que les 45% = tantièmes réduits ...
L'article 22 s'applique...
Dans la phrase "un mandataire avec le pouvoir d'un copropriétaire QUI" le qui concerne évidemment le copropriétaire, c'est pas du droit mais de la grammaire...
Édité par - andre78fr le 16 nov. 2014 19:50:23
34 Posté - 22 nov. 2014 : 09:28:54
Soyons clairs : la réduction des voix ne s'applique qu'au copropriétaire qui possède plus de 50% des voix. Article 22 : "(...) Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. (...)"
Si un copropriétaire possède 55% des voix, ses voix sont réduites à 45%, mais s'il donne son pouvoir à quelqu'un qui a 25% des voix, ce dernier votera avec 70% des voix !
35 Posté - 22 nov. 2014 : 09:40:18
Ah bon ??? donc n'importe quel majoritaire peut contourner la règle en donnant son pouvoir ??? BRAVO !!! Suffisait d'y penser :D
Précisez quand même votre propos car la grammaire ne va pas dans le même sens que les mathématiques : 70 = 45 + 25 (donc tantièmes réduits)...
Mais il y a un "mais" qui laisse à croire que vous vouliez dire "80" ...
Non, vous vouliez bien dire 70 :-) et nous sommes d'accord ; l'article 22 ne s'applique évidemment qu'une fois, à l'unique copropriétaire qui a plus de 50% des voix !!! Un mandataire (copropriétaire ou pas) peut bien sûr avoir plus que la moitié des voix, surtout dans des petites copropriétés...
Édité par - andre78fr le 22 nov. 2014 09:54:32
36 Posté - 22 nov. 2014 : 16:06:05
La réduction s'opère sur les voix du propriétaire majoritaire (il les possède), seraient-elles expimées par mandataire.
"... mais s'il donne son pouvoir à quelqu'un qui a 25% des voix, ce dernier votera avec 70% des voix !"
OUI, bien entendu : 45 + 25 font 70
Personne ne contourne quoi que ce soit !
Dans un autre sens, un propriétaire majoritaire objet d'une réduction des voix peut recevoir/être porteur de 3 mandats et exprimer 80% des voix du syndicat.
50% pour les siennes réduites, 10% pour chacun des 3 mandats détenus.
Pas besoin d'être majoritaire pour avoir la majorité.
Tel copropriétaire possède 40% des voix, reçoit 3 mandat de 10% chacun, il s'exprimera pour un total de 70% des voix.
Qui peuvent toutes ne pas être dans le même sens, selon les éventuelles directives des 3 mandants.
Édité par - Gédehem le 22 nov. 2014 16:18:27
37 Posté - 22 nov. 2014 : 16:29:36
Sans pouvoir(s) ce n'est jamais possible d'avoir la majorité (article 22 oblige) mais en effet c'est très courant autrement, notamment dans les petites copropriétés à 3 ou 4...
On avait abordé la question des tantièmes réduits pour les parties spéciales et les votes restreints dans une discussion récente ; exemple du copropriétaire qui possède 3 appartements sur 4 dans le bâtiment A mais sans être majoritaire au niveau des tantièmes généraux...
Dans mon logiciel AG j'ai pris de parti d'appliquer l'article 22 à toutes les clés et dans cet exemple ce copropriétaire ne pourra pas imposer sa majorité à son voisin sur les questions spécifiques au bâtiment A... la loi n'est pas très explicite mais ça me semble être de bon sens...
38 Posté - 22 nov. 2014 : 17:23:22
Si le vote se fait "au bâtiment", la réduction "au bâtiment" s'applique, bie entendu.
Le principe "démocratique" de nos copropriétés s'applique ici. Un copropriétaire ne peut être majoritaire avec ses seules voix, Assemblée Spéciale ou Ass Générale.
39 Posté - 22 nov. 2014 : 19:22:08
"Dans un autre sens, un propriétaire majoritaire objet d'une réduction des voix peut recevoir/être porteur de 3 mandats et exprimer 80% des voix du syndicat.
50% pour les siennes réduites, 10% pour chacun des 3 mandats détenus."
L'exemple ci-dessus est erroné, pour être majorité un copropriétaire doit posséder au moins 51% des tantièmes; ses voix sont alors réduites au total des voix des autres copropriétaires, c' est à dire 49% (et non pas 50 ).
L' exemple de U.I. est valable avec 55 % des tantièmes le majoritaire a ses voix réduites à 45 % montant des voix des autres copropriétaires, il suffit qu'il reçoivent au moins un mandat d' un autre copropriétaire, et dans la limite de trois mandats, pour être majoritaire.
Le syndicat n' a pas à se préoccuper si le mandataire respecte les consignes de vote.
40 Posté - 22 nov. 2014 : 19:32:09
JB22 : attention aux pourcentages !! il s'agit ici des tantièmes, Un copropriétaire est majoritaire lorsqu'il possède 501/1000 èmes.
Ses voix seront donc reduites à 499/1000 èmes, la somme des autres copros.
On est plus proche des 50% que des 49%

References: l'article 26
 l'article 22
 l'article 22
 l'article 25
 l'article 22

L'article 22
 l'article 22
 l'article 22