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Ruído de Vizinhança. Evolução da jurisprudência após o Acórdão do Supremo de 7 de Julho de 2009
2 de Setembro de 2016 por Carlos Canaes 121 Comentários
Volvidos quase 10 anos sobre a prolação do histórico Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de Julho de 2009 sobre ruído de vizinhança e sobre a publicação originária deste nosso artigo muitas coisas mudaram na prática dos Tribunais em sede de defesa dos direitos de personalidade, designdamente no que diz respeito ao direito ao descanso.
Desde logo, a revisão em alta pela jurisprudência dos valores indemenizatórios realtivamente ao prevaricadores de que o Acordão de 2009 foi percursor.
Depois, e muito importante, a redução dos prazos para o agendamento das audiências de julgamento, no âmbito dos poderes de gestão processual dos Magistrados, e que passam em muitos casos pela não realização da audiência de partes ou de outros mecanismos de agilização como a apresentação da contestação e prova até à audiência de julgamento. Da nossa experiência profissional recente avulta o agendamento de audiências em prazos inferiores a 30 dias relativamente à dada da instauração da petição, dependendo das comarcas. No essencial tem sido sensiblidade dos senhores magistrados, que reputamos resultar de recomendação do Conselho Superior de Magistratura ou ações de formação no CEJ, de que estes assuntos têm prioridade nas agendas dos Tribunais.
Por último, o crescimento do número de decisões judiciais ou de acordos celebrados com suspensação das instâncias para a resolução de problemas (como realização de insonorizações) ou para mera recupração da confiança das partes na resolução amigável do conflito, eo interesse do assunto de que são exemplo o número e a qualidade dos posts neste e outros sites da especialidade e de artigos como este no Jornal Vida Económica onde se retrata jurisprudência recente do Tribunal da Relação de LIsboa. Para além do caso concreto, que encontramos discutido nos comentários a este artigo, a passagem relevante de direito é a seguinte: “como observam Pires de Lima e Antunes Varela no seu Código Civil Anotado, III Vol., 2.ª edição, em anotação em anotação ao art. 1346.º, os ruídos desnecessários, que causem algum prejuízo aos vizinhos, são sempre ilícitos, traduzindo uso anormal do prédio, ou redundando em abuso do direito. (…) No mesmo sentido se pronunciou, entre outros o acórdão do STJ invocado pelo Recorrente, proferido no processo n.º 161/05.2TBVLG.S1, disponível em www.dgsi.pt, , em cujo sumário se pode ler:
«6. O ruído, afectando a saúde, constitui não só uma violação do direito à integridade física, como do direito ao repouso e à qualidade de vida. Direitos que, no seu cotejo com o de exercício de uma actividade comercial ou industrial se lhe sobrepõem e prevalecem, de acordo com o artigo 335.º do Código Civil.
7. A emissão de ruídos, desde que perturbadores, incómodos e causadores de má qualidade de vida, e ainda que não excedam os limites legais, autorizam o proprietário do imóvel que os sofre a lançar mão do disposto no artigo 1346.º do Código Civil, que só deve suportar os que não vão para além das consequências de normais relações de vizinhança.
8. A apreciação da normalidade deve ser casuística, tendo como medida o uso normal do prédio nas circunstâncias de fruição de um cidadão comum e razoavelmente inserido no núcleo social.
9. Sendo ilícita a emissão de ruídos recai sobre o poluidor sonoro o dever de indemnizar nos termos dos artigos 483.º e 487.º do Código Civil.»
Em súmula, notamos na jurisprudência recente uma atenção crescente relativamente ao ruído vizinhança, quer talvez devesse ter acompanhamento dos poderes públicos na revisão da legislação, que conforme assinalado em muitas dezenas de posts abaixo, obriga ainda as vitimas a esforços significativos do ponto de vista financeiro (por exemplo relacionados com as custas judiciais ou o custo de uma medição de ruído) e de sensiblização das autoridades.
Deixamos aqui os contributos das colegas Raquel Caixado, Ana Rita Mendes e Ana Alegria nas sucessivas revisões ao artigo publicado, a quem agradecemos o tempo e a generosidade dedicadas a este assunto.
Atualização de Setembro de 2016
Regresso ao tema pelo interesse demonstrado pelos inúmeros comentários e pela impossibilidade de responder a todos eles a que a vertigem do nosso quotidiano de barra impede. As conclusões que retiro da minha experiência profissional e da análise da jurisprudência são contraditórias: se por um lado existe uma maior sensibilização das autoridades políciais, do poder local e judiciais (ver resenha de jurisprudência publicada pelo Supremo Tribunal de Justiça sobre as questões do Direito ao Descanso e Sossego) para o tema, a verdade é que os casos que chegam aos Tribunais são ainda reduzidos, as Câmara Municipais ainda demoram demasiado tempo a realizar os testes acústicos (muitas vezes por limitações ao nível dos equipamentos) e as autoridades policias nem sempre respondem ou têm a competência, sensibilidade ou a firmeza necessária para mediar estes conflitos de vizinhança. Como fica demonstrado também pela quantidade e qualidade dos depoimentos aqui prestados o panorama continua a ser o de relativa impunidade dos barulhentos.
Atualização de Setembro de 2012
A situação verifica-se ao nível da justiça de proximidade Por exemplo nesta decisão recente do Julgado de Paz de Coimbra não obstante se ter provado que os ruídos provenientes de um animal era susceptíveis de tutela pelo Direito, não se consideraram verificados os pressupostos da responsabilidade civil, e não se indemnizou o lesado, obrigando-o inclusive a liquidar as custas do processo. Outro exemplo é a decisão recente do Julgado de Paz de Sintra que não obstante considerar que um estabelecimento de restauração e bebidas criava ruído de vizinhança por manter ligadas arcas frigoríficas em permanência, apenas condenou o faltoso numa indemnização de 200€ (que nem chegou a cobrir o valor da medição acústica entretanto contratada).
Desconhecendo os casos concretos que determinaram estas sentenças e não podendo opinar sobre a justeza de decisões em que não intervimos, sempre se dirá que permanece algum status quo nesta matéria com que aparentemente o Acórdão que aqui comentámos em 2009 não conseguiu romper.
Artigo original publicado em 18 de Julho de 2009
O Acordão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de Julho de 2009 sobre ruído de vizinhança veio alterar substâncialmente as regras de jogo quanto à convivência condomínial. Pela sua importância reproduzo parte das conclusões do aresto:Pela sua importância reproduzo parte das conclusões do aresto:
“Se, em consequência de tal actuação, o casal e as duas filhas sofreram profundo sofrimento, angústia e dor, as menores mostravam agitação e terror de voltar para casa, a mulher passou a ter crises compulsivas de choro e a andar deprimida, sendo o seu quadro depressivo agravado por estar grávida, e o marido ficou angustiado e ansioso, e perdeu algumas deslocações profissionais ao estrangeiro pelo extremo cansaço decorrente da impossibilidade de dormir, estamos perante danos não patrimoniais que assumem gravidade suficiente para justificar a intervenção reparadora do direito”.
O tema já havia por mim sido debatido noutro blog gerando todo o tipo de reacções e comentários por parte de colegas de profissão e cidadãos que se vêm confrontados com este verdadeiro flagelo social. Parte dos textos e comentários são anteriores ao Acórdão do Supremo, mas mantém actualidade, merecendo a sua republicação neste espaço, agora com vista a suscitar debate mais técnico entre os profissionais do foro.
Sobre este tema recomendo consulta aos sumários do Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça entre 1997 e 2012 sobre Direito ao Descanso e ao sossego
Ainda sobre esta temática tive igualmente oportunidade de participar num debate promotivo pelo Rádio Clube Português conjuntamente com António Lino jurista da Deco e Romão Lavadinho da Associações de Inquilinos Lisbonenses. As opiniões dos meus colegas de painel coincidem com a minha: nada será como dantes na defesa do direito ao sossego e na reacção judicial contra os vizinhos barulhentos.
Pode ouvir na integra o debate neste link para a página do Rádio Clube Português.
Artigo publicado no Jornal Público sobre esta matéria: Impedir a vizinhança de dormir pode sair caro
Artigo publicado no nosso site sobre a reacção pela via admnistrativa/policial pelo Dr. Rui Dias: Ruído de vizinhança: Alertar as autoridades é alternativa?
Publicado originalmente em 18 de Julho de 2009. Actualizado em 21 de Fevereiro de 2012, em 2 de Setembro de 2016, em 4 de Setembro de 2017 e em 4 de Julho de 2018
Crédito da foto Nik Shuliahin em Unsplash
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Autorização dos proprietários para Instalações de Gás
30 de Novembro de 2012 por Ana Alegria Deixe um comentário
As instalações gerais de gás de um imóvel constituído em propriedade horizontal são partes necessária ou imperativamente comuns (cfr. artigo 1421.º, n.º 1, alínea d), do Código Civil, norma de natureza imperativa), indispensáveis à utilização normal de cada fração autónoma pelo respetivo condómino proprietário.
Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às frações autónomas que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis. (cfr. artigo 1422.º, n.º 1, do Código Civil.
É que, a coluna montante de um edifício apenas pode transportar gás propano ou gás natural e nunca os dois em simultâneo, isto é, escrito de outro modo, cada edifício apenas pode ser abastecido por um tipo de gás – propano ou natural.
Não prevendo a lei substantiva a possibilidade do consentimento dos condóminos ser suprido por via judicial, segue-se que a recusa [ou a inação/abstenção] de qualquer condómino a mudar de empresa fornecedora de gás canalizado ao condomínio, nem pode ser ultrapassada através do processo de suprimento regulado no artigo 1427.º do Código de Processo Civil (CPC). A lei protege cada um dos contratos individualmente considerados de fornecimento de gás canalizado [com a empresa distribuidora] às respetivas frações autónomas.
Neste contexto, conclui-se que a alteração do tipo de gás fornecido num prédio pelo condomínio – propano ou gás natural – ou da empresa fornecedora de gás canalizado, para poder produzir efeitos, carece do ACORDO EXPRESSO, UNÂNIME, de TODOS os condóminos, reunidos ou devidamente representados em assembleia para o efeito convocada, não sendo permitidas abstenções. Em bom rigor, ou mudam todos para o gás natural, ou nenhum.
Esta situação justifica-se também com a especialidade referente às instalações técnicas de gás, que trazem sempre alguma perigosidade associada.
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Liquidação de quotas atrasadas por condómino insolvente
23 de Novembro de 2012 por Paula Ferreirinho 2 Comentários
Numa relação de propriedade horizontal em que determinado condómino com pagamentos de quotas de condomínio em atraso é declarado insolvente, a quem incumbe o pagamento dessas quotas em atraso, ao condómino declarado insolvente, à massa insolvente ou ao novo proprietário que adquiriu o imóvel através do processo de insolvência e desta forma assumindo todos os riscos daí advenientes.
As obrigações referidas no artigo 1424.º do Código Civil constituem exemplo típico de obrigações propter rem ou ob rem, isto é, de obrigações impostas em atenção a certa coisa, a quem for titular do direito de disposição sobre esta. Salvo disposição em contrário, a massa insolvente abrange todo o património do devedor à data da declaração da insolvência, de acordo com o artigo 46.º, n.º 1 do CIRE. A declaração de insolvência priva imediatamente o insolvente, por si ou pelos seus administradores, dos poderes de administração e de disposição dos bens integrantes da massa insolvente, os quais passam para o administrador, artigo 81.º, n.º 1 CIRE. Diz o artigo 149.º, n.º 1 CIRE que, proferida a sentença declaratória da insolvência, procede-se à imediata apreensão dos elementos da contabilidade e de todos os bens integrantes da massa insolvente. O que significa que, se não resultasse já do disposto nos artigos 55º, nº 1, al. b) e 81º, nº 1 que cabe nas funções do administrador da insolvência administrar os bens do insolvente que foram apreendidos para a massa insolvente, sempre esse dever de administração resultaria das suas funções de depositário daqueles bens (artº 843º, nº 1 do CPC). Competindo ao administrador a administração dos bens apreendidos para a massa insolvente, cabe-lhe fazer face, através da massa insolvente, aos encargos inerentes àqueles bens, maxime, aos que dizem respeito à sua conservação e fruição. Sendo algum ou alguns desses bens uma fração ou frações autónomas de um edifício constituído em regime de propriedade horizontal, esses encargos compreendem as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e o pagamento dos serviços de interesse comum a que se reporta o artº 1424º, nº 1 do CC – encargos esses que, nos termos do mesmo preceito, são pagos pelos condóminos em proporção do valor das suas frações. Decorre do exposto que, se uma fração autónoma for apreendida para a massa insolvente em consequência da declaração de insolvência do seu proprietário, as dívidas provenientes dos encargos referidos no citado artº 1424º, nº 1 do CC (as prestações de condomínio), desde que se tenham constituído depois da declaração de insolvência, são dívidas emergentes dos atos de administração da massa insolvente e são também dívidas resultantes da atuação do administrador da insolvência no exercício das suas funções – enquadram-se assim nas dívidas da massa insolvente previstas nas alíneas c) e d) do artº 51º, nº 1. As prestações de condomínio posteriores à data da declaração da insolvência e relativas a fração autónoma apreendida para a massa insolvente são dívidas desta, subsumíveis ao disposto no artigo 51.º, n.º 1, alíneas c) e d) do CIRE.
Paula Ferreirinho
Advogada. Licenciada em Direito da Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa
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Fundamentos para a resolução no Regime do Arrendamento Urbano de 2012
30 de Julho de 2012 por Ana Alegria 2 Comentários
No momento em que escrevo estas linhas encontram-se a aguardar publicação no Diário da República as alterações ao Regime do Arrendamento Urbano (ver texto integral), que prevê entre outras alterações o fim do limite mínimo de contrato por 5 anos – passa a ser possível celebrar contratos pelo prazo acordado entre as partes com um regime supletivo de 2 anos renováveis automaticamente -; a Criação do Balcão Nacional de Arrendamento ao qual o senhorio pode recorrer para requerer a notificação de desocupação do imóvel e um novo mecanismo de renogociação dos valores da renda nos contratos antigos (sobre esta matéria recomendo a entrevista ao Prof. Menezes Leitão publicada no Ionline).
Mas para além destas medidas que se encontram amplamente debatidas nos longos meses que mediaram entre a aprovação em Conselho de Ministros
e as emendas introduzidas em sede parlamentar, gostaria de chamar a atenção para o alargamento do elenco dos fundamentos de resolução do contrato de arrendamento.
O texto da lei ainda em vigor é o seguinte:
Artigo 1083.º – (Fundamento da resolução)
1. Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2. É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
3. É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo seguinte.
4. É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado.
As alterações que entrarão em vigor presumivelmente em Novembro (90 dias após a publicação) apontam neste sentido:
Artigo 1083.º (Fundamento da resolução)
1 -……………………………………………………………………………..
2 -……………………………………………………………………………:
b) …………………………………………………………………….;
d) …………………………………………………………………….;
Ou seja, alarga-se a possibilidade de despejo em caso de simples violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio, que deixa de ter de ser grave ou reiterada (veremos se a jurisprudência interpretará isto de forma automática como parece ser a intenção do legislador). Ao mesmo tempo a nova lei deixa de fazer depender o despejo com fundamento no seu destino a fim diverso (ex: uma casa de habitação transformada num escritório ou uma loja numa oficina) do desgaste ou desvalorização do prédio (combatendo uma corrente jurisprudencial que apontava nesse sentido). Finalmente, a introdução da expressão “do gozo do prédio” permite igualmente alargar as situações em que a cessão ilícita é causa de despejo (deixando de depender da ocupação efetiva como era corrente jurisprudencial).
Aliando estas normas ao facto de futuramente em caso de falta de pagamento em dois meses consecutivos ser possível ao proprietário comunicar ao inquilino que caso não regularize a situação no 3º mês irá denunciar o contrato exigindo a desocupação, permite-nos concluir que lá para o final deste ano de 2012 será mais fácil proceder ao despejo nos casos de incumprimento contratual pelo inquilino.
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Ainda a discussão sobre o carácter ambulatório das dívidas de condomínio
25 de Julho de 2012 por Sonia Ventura 1 Comentário
De acordo com o n.º 1 do artigo 1420.º do Código Civil “Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, sendo que nos termos do artigo 1424.º, n.º 1, do mesmo diploma “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações.”
Ora, tem entendido a doutrina que a obrigação de liquidar quotas de condomínio e comparticipar nas despesas comuns “é uma típica obrigação propterrem. Este tipo de obrigação define-se como “aquela cujo sujeito passivo (o devedor) é determinado não pessoalmente (“intuitu personae”), mas realmente, isto é, determinado por ser titular de um determinado direito real sobre a coisa” , in “Direitos Reais”, Menezes Cordeiro Reprint, 366-367.
“A obrigação de contribuir para as despesas, devidas por obras de conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal é, assim, uma obrigação que recai sobre aquele que for titular da fracção integrada no condomínio no momento em que haja lugar ao pagamento da parte do preço que caiba efetuar para a realização das aludidas obras.”, conforme Ac. Da Relação de Lisboa de 02/02/2006, sendo que poderá suceder “que entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respectiva empreitada, mas antes de determinado condómino pagar a parte que lhe compete, proceda este condómino à transmissão da sua fracção. Se assim suceder, e salvo acordo em contrário entre vendedor e comprador ou compromisso do vendedor, será o novo condómino o responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fracção de que é titular. Isto porque se considera que esta obrigação “propterrem”, tem como característica a “ambulatoriedade”, no sentido de que a transmissão do direito real de cuja natureza a obrigação emerge implica automaticamente a transmissão desta para o novo titular”.
Ora, apesar desta situação em relação às obras de conservação e fruição das partes comuns, o não pagamento das quotas de condomínio será diferente uma vez que “deve considerar-se como não “ambulatória”, apesar de obrigação “propter rem”, a obrigação que recai sobre cada condómino de contribuir periodicamente, por regra mensalmente, com uma prestação pecuniária para as despesas do condomínio, por se tratar de prestações que são devidas como contrapartida da fruição das partes comuns, pelo que seria ilógico e infundado fazer recair sobre o adquirente da fracção o pagamento de prestações em atraso e da responsabilidade do alienante.” conforme Ac. Da Relação de Lisboa de 02/02/2006
Conforme entendimento em Ac. Do Tribunal da Relação do Porto, de 06/04/2006, “Um dos casos que considera ser a obrigação intransmissível ou não ambulatória é precisamente o do alienante de uma fracção autónoma de um prédio deixar várias prestações relativas a despesas do condomínio em atraso. Diz o referido mestre que tratando-se de prestações destinadas a custear despesas habituais originadas pela utilização de serviços ou pelo consumo de bens necessários a assegurar a funcionalidade normal do condomínio, seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção. Por um lado, este não disporia, de qualquer elementos objetivos que revelassem ou indiciassem a existência das dívidas.”
Situação diferente será, se ficar acordado em contrato de compra e venda que o ónus se transmite com a transmissão do imóvel. Neste caso, aceitando o encargo, o novo condómino ficará responsável pela totalidade das quotas anteriormente em dívida.
Nestes termos, embora não exista preceito legal que o defina, tem sido entendimento de parte da doutrina e jurisprudência que subscrevo, que o novo adquirente não é responsável por quotas em atraso, que não foram liquidadas pelo alienante, enquanto legal proprietário e com direito de gozo sobre a fracção, desde que a transferência do ónus não esteja convencionada no contrato de compra e venda.
Advogada Estagiária de 2ª Fase em Carlos Canaes & Associados.
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Contrato de comodato para casa de porteira
23 de Julho de 2012 por Sandra Nunes 2 Comentários
A questão objeto do presente artigo prende-se com a possibilidade de ser celebrado um contrato de comodato relativamente à casa da porteira propriedade de um condomínio relativamente a um terceiro.
Analisemos primeiramente o regime de cada uma destas figuras para nos pronunciarmos.
No que diz respeito a um contrato de comodato, importa salientar que este é um contrato gratuito pelo qual uma das partes entrega à outra certa coisa, móvel ou imóvel, para que se sirva dela, com a obrigação de a restituir. (noção, Art.º 1129, do Código Civil). Isto é, “é contrato de comodato, aquele pelo qual alguém é autorizado pelo proprietário a ocupar um imóvel gratuitamente”. (Art.º 1129, n.º 14,I, do Código Civil).
No entanto, o comodato “é por natureza, um contrato temporário, não se tendo estipulado prazo para restituição, esta deve ser restituída logo que seja exigida pelo comodatário.” (Art.º 1129, n.º 20,I, do Código Civil), sendo que por convenção entre as partes, pode fixar-se livremente o fim a que a coisa emprestada se destinaria, desde que esse fim seja legítimo.
A determinação do fim do contrato de comodato pode “pode resultar, do contrato e respectivas circunstâncias. Pode, portanto, haver declaração expressa de vontade ou uma declaração tácita” (art.º 217, do Código Civil).
E apesar de ser gratuito, o comodato não deixa de ser em regra um contrato bilateral imperfeito: o contrato envolve obrigações, não só para o comodatário, mas também para o comodante. A indicação do uso a que a coisa se destina não constitui uma obrigação para o comodatário, a não ser dentro dos limites em que o contrato funciona no interesse do comodante.
No que se refere à habitação denominada ‘Casa da Porteira’, importa mencionar que a mesma é considerada parte comum do edifício, tal como prevê o artigo 1421º, nº 2, al. c) do Código Civil, que refere que “Presumem-se ainda comuns: As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro”.
Face ao exposto, e conforme dispõe o artigo 1430º do Código Civil, cabe à Assembleia de Condóminos e a um administrador a gestão das partes comuns do prédio, quer isto dizer, que para o presente contrato, o administrador tem de estar devidamente autorizado pelo condomínio, para dispor da administração do bem, como prevê o artigo 1437º nº 3 do Código Civil, sendo que, não existindo dúvidas sobre a possibilidade de proceder ao arrendamento a terceiros da casa da porteira, nenhum entrave existe a que seja celebrado um contrato de comodato, desde que a assembleia delibere nesse sentido.
Dito isto a questão jurídica que pode ser objeto de controvérsia prende-se com o facto de um contrato de comodato relativamente ao um terceiro puder colocar em crise o fim a que se destina fração, ou seja, uma fração destinada à habitação da Porteira puder ser afetada a uma pessoa que já não assume ou nunca assumiu essas mesmas funções.
A meu ver o problema não se coloca relativamente ao comodato (tal como de resto em relação ao arrendamento) uma vez não há um ato de disposição por parte do condomínio, mas sim um ato de mera administração ordinária, nos termos do art.º 1024.º, n.º 1 do Código Civil. Dito de outra forma pelo comodato não se transfere a propriedade do imóvel, mantendo-se o direito de propriedade do condomínio relativamente a ela. Neste sentido, mas relativamente ao arrendamento opina Abílio Neto que “sendo da competência da assembleia a administração das partes comuns, entendemos que esta pode dar de arrendamento uma parte comum, mediante deliberação tomada nos termos do n.º 3 e 4 do art.º 1432.º.”. (Cfr. Abílio Neto, in Manual da Propriedade Horizontal, p.143.). Parece-nos assistir-lhe razão, o comodato é um contrato temporário que não onera em definitivo o fim que o titulo constitutivo atribui à fração, nem a sua natureza de parte comum.
Assim, é meu entender que pode o Condomínio dar de arrendamento a Casa da Porteira a um terceiro, apesar de esta ser considerada parte comum, e ainda que não seja fração autónoma.
Créditos da Imagem: Oscar Nilsson em Unspash
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Discriminação positiva de cidadãos portadores de deficiência vs despesas comuns de Condomínio
15 de Maio de 2012 por Paula Ferreirinho 2 Comentários
O presente artigo resulta da questão aqui colocada em abstracto de um condómino de um prédio constituído em propriedade horizontal com incapacidade grave de locomoção (deficiente motor) requer que a Administração do Condomínio lhe aplique uma redução no valor da quota de condomínio da sua responsabilidade relativamente ao elevador, face à sua não utilização devido à deficiência motora que lhe assiste. Este condómino nunca requereu à Administração de Condomínio a construção ou alteração de qualquer espaço comum, nomeadamente em vista à eliminação de barreiras arquitectónicas eventualmente existentes no edifício (v.g. rampas de acesso, etc.)
A questão aqui em análise prende-se com a repartição dos encargos de conservação e fruição das partes comuns do edifício pelos condóminos, e suas exceções.
Em princípio, por efeito da autonomia privada, prevalece a convenção estabelecida entre as partes, designadamente no título de constituição da propriedade horizontal, conforme decorre do previsto no artigo 1424.º, n.º 1 e 2 do Código Civil, onde deverão ser “especificadas as partes correspondentes às várias frações, de maneira a que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo a cada fração”.
Na ausência de convenção, como primeira regra supletiva, impera um regime de proporcionalidade, segundo o qual cada condómino suporta o encargo proporcional ao valor da sua fração, especificado no título constitutivo (artigo 1424.º, n.º 1 do Código Civil). Como segunda regra supletiva, existe ainda um regime nos termos do qual os encargos ficam restringidos aos condóminos que retiram exclusivo proveito das partes comuns do edifício
(artigo 1424.º, n.º 3 e 4 do Código Civil), in Ac. TRL de 19-03-2009. Ora como regime geral, pode dizer-se que cada condómino é proprietário exclusivo da fração de que é proprietário e comproprietário das partes comuns do edifício, sendo que ambos os direitos são indivisíveis ou seja, não pode o condómino optar pela renúncia da parte comum como forma de se desonerar das despesas comuns da sua manutenção. Entre as partes comuns do edifício encontram-se os ascensores, nos termos do artigo 1421.º, n.º 2, alínea b) do Código Civil, ressalvando-se porém que “Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas.”, conforme o princípio do “utilizador-pagador” aparentemente consagrado no artigo 1424.º, n.º 4.
Porém, seguindo o entendimento jurisprudencial o legislador nesta segunda regra supletiva optou pelo critério da destinação objetiva das coisas comuns ao invés do critério do utilizador pagador, in F. Rodrigues Pardal e M. Dias da Fonseca, Da Propriedade Horizontal, 3.ª edição, 1983. “Assim, no regime supletivo, o que interessa é o uso que cada condómino pode fazer, medido pelo valor relativo da respetiva fração, e não o uso que, efetivamente, faz das coisas comuns. A responsabilidade do condómino pelos encargos existe sempre que o mesmo possa, objetivamente, utilizar as partes comuns do edifício, independentemente da utilização
concreta. Torna-se por isso, irrelevante o critério da utilização efetiva, in Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 15 de Dezembro de 1983, Boletim do Ministério da Justiça, n.º 332, pág. 475.
Inexistem dúvidas de que o elevador tem natureza de coisa comum, e como tal subsumível nas despesas necessárias à sua conservação pelos condóminos na sua proporção respetiva.
Resta assim, saber se existe ou não no referido condomínio convenção em sentido contrário, conforme admite a parte inicial do artigo 1424.º, n.º 1, ou seja, se no âmbito da autonomia privada o condomínio previu ou admite prever a redução da quota do condomínio a um condómino que não consiga utilizar o elevador face à sua deficiência motora. Caso se verifique a falta de qualquer convenção neste sentido, seria de aplicar a regra fixada no n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil, nomeadamente a da proporção com o valor das respetivas frações.
“A disposição em contrário” prevista no artigo 1424.º do Código Civil só pode ser o título constitutivo da propriedade horizontal ou o acordo posterior de todos os condóminos reduzido a escritura pública nos termos do artigo 1419.º, n.º 1 do Código Civil. In Ac. TRL de 16-03-2010.
Ora, não parece no caso concreto existir qualquer regra especial no título constitutivo que preveja a derrogação do regime geral em apreço, pelo que a responsabilidade pelas despesas de conservação subsistirá na proporção das respetivas frações mesmo em relação àqueles condóminos que, podendo fazê-lo, não utilizem as respetivas frações e se não sirvam das partes comuns do prédio, atendendo ao princípio da destinação objetiva das coisas comuns.
Assim entendemos porque a referida fração é utilizada por outras pessoas que poderão sempre em abstrato fazer uso do referido elevador se assim o entenderem, ou seja, objetivamente, o elevador enquanto infraestrutura ali implantada está disponível e acessível para ser utilizada por qualquer um dos residentes ou visitantes da fração, que o utilizem ou não isso ficará no livre arbítrio de cada um, mas objetivamente o elevador encontra-se no edifício como parte comum e apto a ser utilizado.
A incapacidade motora do condómino é inerente à sua própria pessoa, contudo a fração da qual é proprietário encontra-se inserida num condomínio com elevador que tem serventia e acesso direto ao mesmo, ou seja, o elevador encontra-se preparado e instalado para permitir que qualquer condómino, residente ou visitante do condomínio possa dele usufruir. Portanto objetivamente, a referida infraestrutura encontra-se apta a satisfazer as funções para as quais foi ali instalada, permitir a deslocação rápida ascendente ou descendente dos condóminos, residentes e visitantes entre os diversos andares do prédio.
Pelo facto do condómino sofrer de uma incapacidade física a qual o inibe de fazer plena utilização do elevador, não impedirá contudo de que qualquer outro elemento que com ele resida ou que o visite ou que de qualquer forma com ele prive possa livremente utilizar esse elevador para os fins que visa satisfazer, estando assim assegurada a utilização objetiva dessa infraestrutura comum do prédio.
Não se alcança desta forma, fundamento objetivo para que o referido condómino possa ver a sua quota de condomínio reduzida pela não utilização do elevador, porque poderemos até desenhar em abstrato que ele não o utilize porém, qualquer outro elemento do seu agregado familiar ou visitante que à sua fração se desloque poderá livremente utilizá-lo porque está habilitado para cumprir as funcionalidades para as quais foi previsto.
Ainda assim, estando perante uma situação especial deveremos atender à existência ou não de legislação especial com a qual a mesma concorre, verificamos que a definição de deficiente motor encontra-se prevista na Portaria N.º 24/82 de 12 de Janeiro, como “(…)todo aquele que, por virtude de lesão, deformidade ou enfermidade, congénita ou adquirida, seja portador de deficiência de grau igual ou superior a 60%, avaliada pela Tabela Nacional de Incapacidades por Acidentes no Trabalho e Doenças Profissionais (…)”. Tendo ainda mais recentemente o legislador publicado a Lei N.º 46/2006 de 28 de Agosto na qual se visa proibir e punir a discriminação em razão da deficiência e da existência de risco agravado de saúde. No artigo 3.º, alínea b) deste diploma define-se como “Discriminação indireta” a que ocorre sempre que uma disposição, critério ou prática aparentemente neutra seja suscetível de colocar pessoas com deficiência numa posição de desvantagem comparativamente com outras pessoas, a não ser que essa disposição, critério ou prática seja objetivamente justificado por um fim legítimo e que os meios utilizados para o alcançar sejam adequados e necessários.
Em análise à situação aqui versada podemos concluir que o condómino portador de deficiência motora e incapaz de utilizar o elevador, enquanto infraestrutura comum do condomínio, devido à sua doença, poderá em hipótese ser discriminado indiretamente comparativamente com os restantes condóminos, porém objetivamente nenhuma desvantagem injustificada se antevê pois a utilização do elevador está disponível e encontra-se apto a ser usufruído por qualquer residente ou visitante da fração deste condómino, ou seja, qualquer pessoa que queira ou necessite poderá sempre utilizar esta infraestrutura, e não seria razoável que por apenas um elemento residente nessa fração não a conseguir utilizar atribuir a esse condómino o benefício de não comparticipar com as despesas de manutenção devidas. Tal desencadearia uma desvantagem desproporcional para com todos os restantes condóminos que ver-se-iam obrigados a ter de suportar um encargo superior com a manutenção desse elevador, sem no entanto se conseguir garantir que qualquer outro elemento residente ou visitante do condómino excluído do pagamento da manutenção pela sua deficiência fosse ou não utilizar essa infraestrutura, porque ela está disponível, é parte comum do condomínio e portanto qualquer um que a ele aceda poderá objetivamente dela tirar proveito livremente.
“Fora das situações excecionais previstas nos n.º 3 e 4 do artigo 1424.º do Código Civil, o certo é que os condóminos têm a obrigação irrenunciável de comparticipar nos encargos decorrentes da conservação e fruição das partes comuns, bem como relativos ao pagamento de serviços de interesse comum, ou seja, não se podem escusar ou recusar o cumprimento desse dever jurídico, quer em termos totais como parciais (cf., por exemplo, para além do próprio artigo1424.º, o disposto no artigo 1420.º, n.º 2 do Código Civil). Não se nos afigura possível aos condóminos, quer coletivamente como individualmente, fora dos casos legalmente previstos,
distribuir os encargos e despesas de tal maneira que alguns deles fiquem isentos ou só suportem, de maneira desequilibrada e/ou abusiva, algumas vertentes dos mesmo, dessa maneira moldando a seu belo prazer e conveniência tal dever, em desfavor, à custa e com sério prejuízo dos demais.” In Ac. TRL de 05-03-2009
Não se retira assim qualquer desvantagem objetiva para o condómino que não utiliza o elevador, nem qualquer réstia de discriminação indireta ou de qualquer outra natureza que admita a aplicação de um regime excecional a este condómino, já que se assim fosse, qualquer condómino poderia sempre escapulir-se ao pagamento de quotas relativas à conservação de qualquer outra infraestrutura, parte comum do prédio, com o argumento de que não a utiliza ou não lhe é útil, imagine-se por absurdo um condómino que se recusasse a pagar a comparticipação da quota de condomínio referente à despesa da energia elétrica, porque aquando da utilização das escadas utiliza uma vela/lanterna sua não fazendo assim utilização da luz elétrica existente.
Fazer ou não fazer uso das infraestruturas existentes num dado condomínio é opção individual de cada condómino mas isso não poderá ser argumento viável para se eximir ao pagamento da manutenção dessas infraestruturas ou partes comuns, porque o legislador previu que: “Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. O conjunto dos dois direitos é incindível: nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.”. A opção de viver num
condomínio implica a aceitação imediata da existência de partes comuns a todos os condóminos e que por isso quer as despesas de manutenção quer os direitos de utilização são impressos na esfera jurídica de todos os condóminos de igual forma.
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References: artigo 335
 artigo 1346
 artigo 1421
 artigo 1422
 artigo 1427
 artigo 1424
 artigo 46
 artigo 81
 artigo 149
 artigo 51

Artigo 1083

Artigo 1083
 artigo 1420
 artigo 1424
 artigo 1421
 artigo 1430
 artigo 1437
 artigo 1424
 artigo 1421
 artigo 1424
 artigo 1424
 artigo 1424
 artigo 1424
 artigo 1419
 artigo 3
 artigo 1424
 artigo1424
 artigo 1420