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Timestamp: 2019-01-23 15:59:13+00:00

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Immobili: nuove regole anno 2016 – Confabitare
admin5 Settembre 2017
Contratto di locazione – registrazione, Nullità e Canone dovuto in caso di mancata registrazione
In tema di registrazione del contratto di locazione la Legge di Stabilità 2016 ha sostituito l’articolo 13 della Legge n. 431/1998 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo – che ora prevede per il locatore l’obbligo di registrare il contratto di locazione entro 30 giorni, a pena di nullità.
Il locatore deve dare “documentata comunicazione” della citata registrazione, nei successivi 60 giorni, sia al conduttore che all’amministratore del condominio.
Fino all’anno 2015 la registrazione poteva essere effettuata, oltre che dal proprietario dell’immobile e dal mediatore del contratto, anche dal conduttore. La Legge di Stabilità 2016 presenta la riscrittura dell’art. 13 della Legge n. 431/1998, che contiene la disciplina per le locazioni abitative. Dal nuovo articolo sembrerebbe che il conduttore non possa più provvedere anche se “parte del contratto” alla registrazione del contratto di locazione.
Il nuovo art. 13 considera nulli i patti tra locatore e conduttore che prevedano un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato; in caso di nullità il conduttore può, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, chiedere la restituzione delle somme versate in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato; sono altresì nulli i patti volti a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge. Già nella versione dell’art. 13 della Legge n. 431/1998 vigente fino al 31/12/2015, infatti, si ritenevano nulli: qualsiasi patto o clausola attraverso i quali veniva determinato un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto, scritto e registrato; i patti o le clausole contenenti una deroga ai limiti di durata del contratto stabiliti dall’art. 2 della medesima Legge n. 431/1998; relativamente ai contratti rientranti nell’area “assistito” o “concordato”, i patti e le clausole con le quali viene attribuito al locatore un canone superiore a quello massimo previsto dagli accordi stabiliti in sede locale, per gli immobili aventi le stesse caratteristiche ed appartenenti alle medesime tipologie; per i contratti rientranti nell’area “libero”, qualsiasi obbligo del conduttore ed ogni clausola o altro vantaggio, sia economico sia normativo, finalizzati ad attribuire al locatore un canone superiore a quello stabilito a livello contrattuale.
Dal il 1/01/2016 in caso di nullità dei patti diretti ad aumentare la misura del canone rispetto a quella indicata nel contratto, il conduttore possa, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, chiedere la restituzione delle somme versate in misura superiore, in linea con il regime previgente. Il giudice, accertata l’esistenza di un contratto di locazione, determinerà l’ammontare del canone dovuto, che non potrà mai superare quello definito ai sensi dell’art. 2, comma 3, della Legge n. 431/1998 oppure – qualora il conduttore abiti stabilmente l’immobile per motivi di studio – la misura fissata secondo le modalità di cui all’art. 5, commi 2 e 3, della medesima Legge. La precedente formulazione del comma 6 dell’art. 13 della Legge n. 431/1998 ammetteva la possibilità per il conduttore di chiedere al giudice che la locazione venisse ricondotta entro i limiti previsti dalla legge anche nell’ipotesi in cui il locatore “ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto”: tale possibilità, ora, è prevista indistintamente per le ipotesi in cui il locatore “non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto” entro il prescritto termine di 30 giorni. Il D.Lgs. n. 23/2011, all’articolo 3, commi 8 e 9 prevedeva: “8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 9. Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio”.
In pratica, era previsto che nel caso in cui fosse stata accertata l’omessa registrazione del contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo, a decorrere dalla data di registrazione dello stesso, volontaria o d’ufficio: la durata della locazione era stabilita in quattro anni; per il rinnovo del contratto si applicava quanto disposto dall’art. 2, comma 1, Legge n. 431/1998 (rinnovo automatico per altri quattro anni in mancanza di espressa rinuncia entro 6 mesi dalla scadenza, ecc.); il canone annuo era stabilito in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento dell’indice ISTAT (salvo che il canone stabilito dal contratto fosse addirittura inferiore). La Corte Costituzionale, con Sentenza 14 marzo 2014, n. 50, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del regime sanzionatorio sopra citato. Successivamente, tuttavia: l’art. 5, comma 1-ter, D.L. n. 47/2014, ha disposto che le previsioni di cui all’art. 3, commi 8 e 9, D.Lgs. n. 23/2011 sono “fatte salve” fino al 31 dicembre 2015; con Sentenza 16 luglio 2015, n. 169, la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima anche tale disposizione, in quanto è fatto divieto al Legislatore di emanare un nuovo atto diretto soltanto a prolungare nel tempo, anche in via indiretta, l’efficacia di norme già dichiarate illegittime. A seguito della conferma dell’illegittimità costituzionale del citato regime sanzionatorio, da più parti era stato evidenziato come i proprietari “denunciati” ora avessero la possibilità di richiedere agli inquilini il pagamento dei canoni dovuti dal 7 aprile 2011 in misura superiore a quella che era stata disposta normativamente. Al fine di eliminare dette problematiche, la Legge di Stabilità 2016 interviene nuovamente sulla questione in esame stabilendo l’ammontare del canone dovuto dai conduttori in applicazione del regime sanzionatorio di cui all’articolo 3, commi 8 e 9, D.Lgs. n. 23/2011.
In particolare, è espressamente previsto che i conduttori che hanno versato, nel periodo compreso tra il 7 aprile 2011 (data di entrata in vigore del D.Lgs. n. 23/2011) ed: il 16 luglio 2015 (data del deposito della Sentenza n. 119/2015), il canone annuo di locazione nella misura rideterminata normativamente (triplo della rendita catastale con adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’indice ISTAT), sono tenuti a corrispondere il citato canone (o l’indennità di occupazione maturata, su base annua) con riferimento al periodo considerato, nella misura del triplo della rendita catastale dell’immobile.
Cedolare secca – I chiarimenti di Telefisco
La cedolare secca introdotta nel 2011 rappresenta uno strumento estremamente conveniente, soprattutto in considerazione del fatto che l’imposta sostitutiva sostituisce oltre all’Irpef e le addizionali comunali e regionali, anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute per la registrazione del contratto. L’Agenzia delle Entrate, nel corso di Telefisco 2016 è tornata su questi punti, chiarendo alcuni dubbi della stampa specializzata.
Al fine di poter accedere al regime della cedolare secca, è necessario che il locatore sia una persona fisica che non operi nell’ambito del reddito d’impresa o di lavoro autonomo. Sono pertanto esclusi dal beneficio in commento non soltanto le società commerciali, ma anche gli enti non commerciali e i condomini per gli immobili di proprietà condominiale. La cedolare secca può essere utilizzata esclusivamente dalle persone fisiche mai dalle società e dalle persone fisiche che detengono l’immobile nell’ambito della loro attività imprenditoriale o di lavoro autonomo.
Nel caso di immobile condominiale, in caso di locazione dello stesso non è possibile beneficiare del regime della cedolare secca come chiarito nella Circolare n.26/E del 2011 dell’Agenzia delle Entrate.
Mentre l’immobile affidato ad un’agenzia immobiliare e locato con un contratto temporaneo di locazione, può usufruire della cedolare secca. Il contribuente, trattandosi di un contratto temporaneo, comunicherà l’opzione direttamente nella dichiarazione dei redditi. Anche il locatario, inoltre, deve essere una persona fisica che non utilizza l’immobile nell’ambito dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo. Quest’ultimo aspetto, tuttavia, deve ritenersi esclusivamente frutto dell’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, la quale si è soffermata sul punto con la Circolare n.26/E del 2011, mentre il Legislatore nulla sembra aver stabilito in merito. Ecco il motivo per il quale la giurisprudenza ha più volte espresso tesi contrarie rispetto a quelle richiamate nella citata Circolare (CTP Reggio Emilia, sentenza n.470/3/14; CTP Milano, sentenza n.35299/25/15).
Il regime della cedolare secca, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sui redditi, addizionali comunali e regionali, nonché dell’imposta di registro o di bollo, può essere applicato solo per le locazioni di unità abitative accatastate in una delle categorie di cui al gruppo A, esclusa quindi la categoria A/10, dedicata agli uffici e studi privati. Il contratto di locazione deve essere a finalità abitativa, ma è comunque possibile ricorrere ad una qualsiasi delle tipologie consentite dal nostro ordinamento: dal contratto libero a quello concordato, senza dimenticare il contratto transitorio, per studenti o ad uso turistico.
Anche per le pertinenze se locate con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che: – il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali; – nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata, è possibile optare per il regime della cedolare secca.
Sempre in occasione di Telefisco, la stampa specializzata è tornata a sottoporre all’Agenzia delle Entrate il problema, di immobili locati ad imprenditori per finalità abitative dei dipendenti, chiedendo se, effettivamente, non poteva trovare applicazione il regime di cedolare secca. L’Agenzia delle Entrate, nonostante le recenti interpretazioni giurisprudenziali è tornata a confermare la sua tesi. Pertanto non è possibile ricorrere al regime della cedolare secca, se l’immobile è locato ad un imprenditore o ad un lavoratore autonomo, indipendentemente dalle finalità di quest’ultimo.
Molti dei comuni colpiti da calamità naturali non rientrano tra quelli ad alta tensione abitativa, e, negli stessi, non sono mai stati stipulati accordi tra i proprietari e gli inquilini, ai quali far riferimento per la stipula dei contratti a canone concordato. La stampa specializzata, in occasione del consueto appuntamento annuale con Telefisco ha quindi chiesto all’Agenzia delle Entrate a quali accordi sia necessario far riferimento nel caso in cui si volesse stipulare un contratto a canone concordato per poter essere ammessi al pagamento dell’imposta sostitutiva con aliquota agevolata del 10%. L’Agenzia delle entrate ha chiarito che, qualora nei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza non sia stato definito un accordo tra le organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e quelle dei conduttori, è possibile far riferimento all’accordo vigente nel comune “demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione”.
L’aliquota prevista per la cedolare secca è ridotta al 10% per i contratti a canone concordato relativi ad abitazioni situate nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.
IMU e TASI – abitazioni concesse in comodato
Per effetto della Legge di Stabilità 2016, a decorrere da quest’anno cambiano le regole per l’IMU e la TASI dovute sull’abitazione concessa in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado. Fino al 2015, era lasciata all’autonomia comunale (il comune doveva prevederlo espressamente nella delibera e nel prevederlo doveva stabilirne la condizione e cioè o che l’agevolazione operasse limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di Euro 500,00, oppure che il nucleo familiare del comodatario avesse un valore ISEE non superiore ad Euro 15.000,00 annui). Inoltre, l’assimilazione era da applicarsi limitatamente ad una sola unità immobiliare e il comune poteva altresì stabilire come ulteriore condizione che il comodato fosse regolarmente registrato. Dal 2016 tutto cambia. Infatti, il Legislatore con la Legge di Stabilità 2016, riconosce (senza che la delibera comunale debba prevederlo) la riduzione del 50% della base imponibile per il calcolo dell’IMU e della TASI sull’immobile (non di lusso) concesso in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado e utilizzato da questi come abitazione principale. L’agevolazione è concessa solo se rispettate determinate condizioni.
La norma parla di “parenti in linea retta entro il primo grado”. Quindi, ciò significa che la concessione in comodato dell’immobile deve avvenire tra genitori e figli (o il genitore concede l’immobile in comodato al figlio oppure viceversa). Se l’immobile concesso in comodato al figlio, per esempio, è in comproprietà tra i genitori, possono verificarsi due ipotesi: 1) entrambi i genitori lo cedono in comodato ciascuno per la sua quota; 2) solo un genitore lo cede in comodato per la sua quota. Nella prima ipotesi, l’agevolazione opera sul 100% della base imponibile. Nella seconda ipotesi, invece, l’agevolazione opera solo sul 50% della base imponibile.
Le condizioni necessarie per fruire dell’agevolazione sono le seguenti: a) l’immobile oggetto del comodato deve essere di categoria non di lusso (cat. A2, A3, A4, A5, A6 e A7); b) il comodatario deve utilizzare l’immobile dato in comodato come propria abitazione principale (deve risiedervi anagraficamente nonché dimorarvi abitualmente); c) il comodante, oltre alla casa data in comodato, può essere proprietario solo di un’altra abitazione la quale deve rappresentare la sua abitazione principale (non di lusso) e deve essere altresì situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato; d) il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Le predette condizioni devono essere soddisfatte tutte.
Il comodante dovrà attestare i requisiti fissati dal comma 10 delle Legge di Stabilità 2016 nella dichiarazione IMU (valevole anche ai fini TASI, da presentarsi per l’anno 2016 entro il 30/06/2017).
L’agevolazione spetterà anche alle pertinenze, ma al riguardo sarà necessario capire, se resta ferma la regola che prevede il limite di tre pertinenze ciascuna appartenente a categoria catastale C/2, C/6 e C/7 (la Legge di Stabilità 2016 non dispone nulla in tal senso).
Tra le altre condizioni per usufruire dell’agevolazione di cui al comma 10 della manovra 2016, vi è la necessità di procedere alla registrazione del contratto di comodato. Pertanto, genitore e figlio dovranno redigere una scrittura privata di “comodato d’uso gratuito” e procederne alla registrazione presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Per genitori e figli cha hanno già in essere all’1/1/2016 un contratto di comodato registrato, l’agevolazione in esame, se rispettati tutti i requisiti si applica per tutto il 2016.
Bonus mobili – limiti per ciascuna unità abitativa
La detrazione di cui all’articolo 16, comma 2, D.L. n. 63/2013, compete per le spese sostenute dal 6 giugno al 31 dicembre 2016 per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni) per le apparecchiature con etichetta energetica. Il Decreto “limitava” l’agevolazione all’acquisto di mobili finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Con la Legge di conversione del Decreto, l’agevolazione è stata estesa altresì alle spese sostenute (dal 6 giugno 2013 – data di entrata in vigore del Decreto – al 31 dicembre 2016) per l’acquisto di grandi elettrodomestici, purché rientranti nella categoria A+, A per i forni.
Il termine ultimo per la fruizione della detrazione per gli interventi di ristrutturazione e la fruizione del bonus mobili è il 31 dicembre 2016.
Chi esegue lavori di ristrutturazione su più unità immobiliari ha diritto al beneficio più volte: l’importo massimo di 10mila euro va, infatti, riferito a ciascuna unità abitativa oggetto di ristrutturazione (Circolare 29/E del 2013). Qualora, invece, vengano effettuati diversi interventi edilizi agevolabili su un’unica unità immobiliare, la detrazione spetta una sola volta nel limite massimo di 10mila euro.
Acquisti con agevolazione “prima casa” in comunione legale tra coniugi
La sentenza 27 gennaio 2016 n. 1494 della Sezione Tributaria della Cassazione afferma che se l’acquisto dell’immobile è avvenuto in regime di comunione legale tra coniugi, ai fini del mantenimento dell’agevolazione, è sufficiente che uno solo di loro adempia all’obbligo del trasferimento della residenza nel termine di legge ossia entro il termine di 18 mesi dall’atto di compravendita.
Imposte di Registro – in misura proporzionale per LA CESSIONE DELl’immobile in ristrutturazione
Per quanto concerne la cessione di immobili in fase di ristrutturazione e privi di categoria catastale e quindi della destinazione ad uso abitativo, la sentenza del 27/11/2015 n. 24258 Sezione Tributaria della Corte di Cassazione, ha chiarito che l’imposta di registro va applicata in misura proporzionale – quindi non in misura fissa – se all’atto della cessione l’immobile era ancora in fase di ristrutturazione e privo di categoria catastale. Il requisito fondamentale per l’applicabilità dell’imposta di registro in misura fissa è la destinazione ad uso abitativo; requisito che deve già sussistere al momento del trasferimento.
Leasing abitativo PER ACQUISTO IMMOBILE DA ADIBIRE AD ABITAZIONE PRINCIPALE
La Legge di Stabilità 2016 ha dato la possibilità di utilizzare il contratto di locazione finanziaria (leasing traslativo) per l’acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale.
L’intermediario finanziario mette a disposizione dell’utilizzatore per un determinato tempo e dietro un dato corrispettivo commisurato, da parte della società di leasing, al prezzo di acquisto o di costruzione e alla durata del contratto.
Al termine del contratto, all’utilizzatore è concessa la facoltà senza alcun obbligo, di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo di riscatto prestabilito.
Per quanto concerne l’acquisto dell’immobile in leasing si applica l’art. 67, comma 3, lett. a della normativa fallimentare, che deroga alla regola della revocatoria fallimentare.
L’utilizzatore potrà chiedere al concedente la sospensione del pagamento dei canoni di leasing senza aggravio di costi e commissioni per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a 12 mesi.
Nel caso di inadempimento dell’utilizzatore che causa la risoluzione del contratto, la società di leasing ha diritto alla restituzione del bene, ma è tenuta a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene che siano avvenute a valori di mercato, deducendo da tale importo la somma dei canoni già scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni ancora a scadere attualizzati e del prezzo che era stato pattuito per l’eventuale riscatto.
Dal 1/01/2016 e fino al 31/12/2020, sono previste due detrazioni dall’IRPEF a favore del leasing abitativo, pari al 19% dei seguenti oneri sostenuti dal contribuente:
i canoni e i relativi oneri accessori per un importo non superiore ad Euro 8.000,00 e il costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale per un importo non superiore ad Euro 20.000,00, derivanti da contratti di locazione finanziaria su unità immobiliari, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna, sostenuti da giovani di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore ad Euro 55.000,00 che, all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria, non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa. La detrazione spetta alle condizioni di cui alla lett. b) del medesimo art. 16 del TUIR, che, come noto, disciplina la detraibilità degli interessi passivi, relativi oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati a soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro della Comunità europea o a stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso, in questo caso tuttavia per un importo non superiore ad Euro 4.000,00 annui;
le medesime spese di cui sopra, alle condizioni già indicate, ma per importi non superiori alla metà di quelli sopra precisati, sostenute da soggetti di età non inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore ad Euro 55.000,00 che, all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria, non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.
La detrazione fiscale per il leasing finalizzato all’acquisizione dell’abitazione principale è stata disciplinata in base a quella prevista per i mutui ipotecari, salvo che la prima consente di recuperare anche una quota del prezzo di riscatto.
La misura massima della detrazione è raddoppiata per i giovani di età inferiore a 35 anni possessori di un reddito complessivo non superiore ad Euro 55.000,00 annui all’atto della stipula del contratto di leasing e che tale misura è applicabile solo ai pagamenti effettuati entro il 31 dicembre 2020.
Autore: Dott Pasquale Fallacara

References: art. 13
 Sentenza 
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 art. 16