Source: http://www.juramagazin.de/27987.html
Timestamp: 2020-02-25 05:15:07+00:00

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Die Verträge enthalten im Wesentlichen - zusammengefasst dargestellt folgende Eckpunkte: Rahmenurkunde:
- Die Rahmenurkunde sowie die mit ihr abgeschlossenen Kauf- und Mietverträge werden erst nach Zustimmung des Hessischen Landtages gemäß § 64 Abs. 2 LHO wirksam.
- Durch die Rahmenurkunde werden die 36 Kaufverträge für die einzelnen Objekte rechtlich so miteinander verbunden, dass ein Rüc ktrittsrecht oder Schadensersatzanspruch des Landes wegen eines Kaufvertrages gleichzeitig zum Rücktritt oder zu Schadensersatzansprüchen hinsichtlich aller anderen Kaufverträge führt. Damit soll sichergestellt werden, dass das Portfolio nur insgesamt veräußert wird und der gesamte Kaufpreis im Jahr 2006 gezahlt wird.
- Durch Androhung einer mit 5 v.H. des Kaufpreises hohen Vertragsstrafe für den Fall des Verzugs soll sichergestellt werden, dass der Kaufpreis bis spätestens 28. Dezember 2006 gezahlt wird.
- Ansprüche und Rechte gegen das Land wegen Sach- und Rechtsmängeln des Kaufgegenstandes sind grundsätzlich ausgeschlossen. Das Land übernimmt keine Gewähr für eine bestimmte Beschaffenheit oder Nutzungsmöglichkeit des Kaufgegenstandes. Das Land haftet nicht für die Freiheit des Kaufgegenstandes von Umweltschäden und Bodendenkmälern. Der Käufer wird das Land von allen Ansprüchen und Nachteilen, die sich auf Umweltschäden (Altlasten, Schadstoffe in Bauten, Kampfstoffe und Abfälle) und Bodendenkmäler beziehen, freistellen.
- Der Besitzübergang ist am 1. Januar 2007, 0.00 Uhr.
- Die Mietverhältnisse beginnen am 1. Januar 2007, 0.00 Uhr.
- Die 30jährigen Mietverträge sehen - je nach Objekt - (vorzeitige) Kündigungsmöglichkeiten für das Land vor: Die frühestmöglichen Kündigungsmöglichkeit sind in Abhängigkeit von der voraussichtlichen Nutzungserwartung gewählt worden und variieren zwischen 2 und 25 Jahren.
Gleichzeitig besteht eine Vermieterbindung von 30 Jahren.
- Das Land bewirtschaftet die Mietsache selbst auf eigene Kosten. (Anmerkung: Dies soll durch das HI geschehen.)
- Der Vermieter ist zur Instandhaltung und Instandsetzung (einschließlich Wartung sowie erforderliche Ersetzung/Erneuerung) der Mietsache an Dach und Fach auf seine Kosten verpflichtet. Zu "Dach" zählen neben der Dachkonstruktion auch die Eindeckung und die dazugehörigen Klempnerarbeiten sowie die Zu- und Abgänge des Daches. Zu "Fach" gehören neben den konstruktiven Teilen des Gebäudes unter anderem auch die Fensterrahmen und Fensterflügel einschließlich Verglasung und Beschläge (einschließlich Fenster mit besonderen Anforderungen), Türen mit besonderen Anforderungen (unter anderem Brandschutztüren, etc.) sowie die Eingangstüren, die Fassade, der außen liegende Sonnenschutz, Schornsteine, sowie die zur Funktionsfähigkeit und Benutzbarkeit der Mietsache dienenden Teile der Auße nanlagen.
- Die jährliche Gesamtmiete für alle Objekte im Jahr 2007 beträgt 41.847.411,30 ; die jährliche Gesamtmiete erhöht sich ab Juli 2010 durch die Anmietung zweier bis zu diesem Zeitpunkt errichteter Neubauten (ohne Berücksichtigung der Mietindexierungsregelung) auf maximal 42.848.031,08.
- Die Miete ist indexiert. Sie ändert sich, sofern sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2000 = 100) gegenüber dem Stand bei Mietbeginn bzw. gegenüber dem Stand bei der letzten Mietangleichung um mehr als 7,5 v.H. nach oben oder unten verändert hat, entsprechend.
- Bestehende Vermietungen oder Verpachtungen z. B. an Kantine nbetreiber oder Parkplatzbetreiber können von der Transaktion unberührt fortgeführt werden, da eine Untervermietung der Mietsache durch das Land ohne Zustimmung des Vermieters zulässig ist. Das Land haftet dafür, dass die bei Mietbeginn bestehenden Genehmigungen der Mietsache für die derzeitige Nutzung (einschließlich etwaiger Auflagen und Nebenbestimmungen hierzu) sowie sonstige bei Mietbeginn bestehende behördliche Verfügungen, die die Mietsache oder ihre Nutzung betreffen, erfüllt sind bzw. auf eigene Kosten erfüllt werden. Im Übrigen gewährleistet der Vermieter während der Vertragslaufzeit die Nutzbarkeit der Mietsache zum Zwecke der derzeitigen Nutzung und haftet für die Erfüllung etwaiger nach Mietbeginn ergehender behördlicher Verfügungen. Zur Absicherung der langfristigen Mietverhältnisse wird neben den Mietverträgen, die gegebenenfalls von einem Erwerber unverändert übernommen werden müssten, eine dingliche Sicherung in Form einer Dienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen wird, vorgenommen.
Der ausgehandelte Kaufpreis ist insgesamt und auch für die einzelnen Objekte angemessen, wie sich aus dem Vergleich mit den in der obigen Tabelle aufgeführten Werten aus den vom hbm im Zuge des Veräußerungsverfahrens gem. § 64 Abs. 3 LHO aktuell aufgestellten Verkehrswertermittlungen (Gesamtwert: 622.014.000) ergibt.
Nach § 12, Abs. 1 Haushaltsgesetz (HG) wird abweichend von § 63 Abs. 2 LHO das HMdF ermächtigt, die Veräußerung zur Erfüllung der Aufgaben des Landes weiterhin benötigter Vermögensgegenstände zuzulassen, wenn auf diese Weise die Aufgaben des Landes nachweislich wirtschaftlicher erfüllt werden können.
Die auf der Grundlage der mit dem Hessischen Rechnungshof abgestimmten standardisierten Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgenommene Berechnung analysiert die Entscheidungsalternativen "Verkauf" und "Verbleib im Landeseigentum". Dabei ist eine objektbezogene Betrachtungsweise gewählt worden, bei welcher der Nachweis der Wirtschaftlichkeit auf Einzelobjektebene ermittelt und belastbar nachgewiesen werden konnte. Nur eine Einzelobjektbetrachtung wird auch den sehr unterschiedlichen Immobilienqualitäten (Lage, Nutzung, Zustand, Ausstattung usw.) und unterschiedlichen Mietvertragslaufzeiten und sonstigen Besonderheiten des Einzelfalles gerecht.
Im Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsberechnung wird die Vorteilhaftigkeit des Verkaufs gegenüber der möglichen Alternative des Verbleibs im Landeseigentum der Immobilien dargelegt.
Wesentliche Faktoren der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sind der anzuwendende Diskontierungszinssatz, die angenommene Restnutzungsdauer der Immobilien, die Ermittlung des Restwertes nach Ablauf der Mietzeit sowie die Instandhaltungskosten für Dach und Fach.
Die Beurteilung der Vorteilhaftigkeit einer Entscheidungsalternative leitet sich aus einem Barwertvergleich auf Einzelobjektebene ab. Der Barwert einer Alternative ergibt sich durch die Diskontierung der der jeweiligen Alternative zurechenbaren relevanten Zahlungsströme (cash flows). In der vorliegenden Wirtschaftlichkeitsberechnung wurden bei den jeweiligen Entscheidungsalternativen nachfolgende Zahlungsströme berücksichtigt: Szenario I "Verkauf": Veräußerungserlös nach Abzug von Transaktionskosten zum Stichtag (Einzahlung), Mietzahlungen während des Betrachtungszeitraums (Auszahlung), Grundsteuerlast während des Betrachtungszeitraums (Auszahlung). Szenario II "Verbleib im Landeseigentum": Liquidationserlös zum Ende des Betrachtungszeitraums (Einzahlung), Kosten für die Beseitigung des Instandhaltungsstaus an Dach und Fach im Jahr 2006 (Auszahlung), Kosten der laufenden Instandhaltung für Dach und Fach über den Betrachtungszeitraum (Auszahlung).
Die Barwertermittlung basiert hinsichtlich der Wahl des Diskontierungszinses auf einem immobilienwirtschaftlichen Ansatz und wurde somit durch Addition von quasi risikolosem nominalem Basiszinssatz, einem Mindestzinszuschlag (Assetklasse) und objektspezifischem Risikozinszuschlag ermittelt.
Der Risikozinszuschlag leitet sich im Wesentlichen aus einer Analyse des Bewertungsobjekts und des lokalen Immobilienmarktes ab. Für die Bemessung der Risikozinszuschläge wurde auf der Grundlage eines umfassenden Marktresearchs ein Ratingmodell in Form einer Risikomatrix ermittelt, durch welches die jeweiligen objektspezifischen Risikozinszuschläge nach einheitlichem und nachvollziehbarem System hergeleitet werden können.
Der Betrachtungszeitraum der Wirtschaftlichkeitsberechnung wird von dem zugrunde liegenden Mietvertrag determiniert. In Abhängigkeit von den individualvertraglichen Regelungen der Mietvertragslaufzeiten auf Einzelobjektebene schwanken die Betrachtungszeiträume insofern zwischen 2 und 30 Jahren.
Zur Gewährleistung eines geschlossenen Betrachtungszyklus wird in dem Szenario "Verbleib im Landeseigentum" zum Ende des Betrachtungszeitraums ein Liquidationserlös durch fiktive Veräußerung der Liegenschaft angesetzt. Die Ableitung des Liquidationserlöses ergibt sich grundsätzlich aus dem Gebäudewert zuzüglich Bodenwert.
Die mit Erläuterungen versehene Wirtschaftlichkeitsberechnung wird dem Präsidenten des Hessischen Landtags gesondert übersandt.
Die Genehmigung des Hessischen Landtags nach § 64 Abs. 2 LHO ist erforderlich, da der Wert der zu veräußernden Liegenschaften mehr als 500.000 beträgt (VV Nr. 5.8 zu § 64 LHO). Wiesbaden, 20. November 2006

References: § 64
 § 64
 § 12
 § 63
 § 64
 § 64