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Timestamp: 2019-04-24 15:00:10+00:00

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Collegamento tra preliminare di vendita immobiliare e contratto di comodato. – Forum Iuris
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Collegamento tra preliminare di vendita immobiliare e contratto di comodato.
Tribunale di Lucca, 18 gennaio 2017 n° 206 [Leggi il provvedimento]
Nel caso di preliminare di vendita immobiliare con consegna del bene prima del contratto definitivo, in cui si realizza un collegamento tra il preliminare e un contratto di comodato in forza del quale il promissario acquirente acquista la disponibilità dell’immobile, la risoluzione del preliminare non si riflette automaticamente sul comodato. Ne consegue che l’indennità di occupazione spetta al promissario venditore e comodatario non dalla data di risoluzione del preliminare ma dalla data di estinzione dal comodato”.
Con sentenza del 18 gennaio 2017 n° 206, il Tribunale di Lucca si è pronunciato sul caso in base al quale il contratto preliminare di vendita immobiliare, collegato ad un contratto di comodato, realizzi gli effetti prima della stipula del contratto definitivo.
In seguito alla stipula di un contratto preliminare avente ad oggetto una vendita immobiliare, il curatore fallimentare proponeva domanda di restituzione dell’immobile e domanda di condanna al pagamento dell’indennità di occupazione a decorrere dalla data della risoluzione del preliminare. Indennità contestate dalla parte in quanto fino ad allora si era avuta la disponibilità dell’immobile in forza del preliminare.
La domanda ex art. 2932 c.c. non era proponibile in quanto “resa inefficace” in seguito al fallimento, intervenuto durante il processo, in seguito al quale il fabbricato veniva ceduto alla Cooperativa Edilizia Fallimento che subentrava al cedente nella causa e alla quale veniva esperita un’azione per ottenere le indennità.
A tal punto, la Cooperativa proponeva domanda cautelare incidentale di riconsegna del fabbricato, a seguito della quale, lo stesso veniva riconsegnato.
La fattispecie rappresenta una promessa di vendita (con tale contratto le parti non concludono immediatamente il contratto ma assumono il vincolo di concluderlo) alla quale è collegato un contratto di comodato (al promissario acquirente sia consentito detenere il bene oggetto della futura vendita e quindi goderne, già prima di acquisirne il possesso a seguito della vendita stessa), in forza del quale L. ha acquistato la detenzione (non il possesso –art. 1140 c.c.- che può essere titolato solo sulla base di un diritto reale e non sulla base di un diritto personale di godimento quale è quello del comodatario) dell’immobile di cui trattasi (Cass. civ., sez. un., sent. 27 marzo 2008, n. 7930 e, successivamente, Cass. civ., sez. 2, sent. 25 gennaio 2010, n. 1296; Cass. civ., sez. 2, sent. 26 aprile 2010, n. 9896). Sono contratti collegati “funzionalmente” ma la risoluzione del preliminare non si riflette automaticamente sul comodato.
Al detentore non sono applicabili analogicamente, in quanto eccezionali, le norme di tutela del possessore di buona fede, stabilite dall’ art. 1150 cod. civ. (v. Cass. sez. 222/7/2010 n. 17245) e dall’ art. 1152 c.c.
Il Tribunale accoglie la domanda della Cooperativa avente ad oggetto il diritto al possesso immediato del bene e respinge la domanda proposta da L. per il pagamento delle indennità.
Per quanto concerne la domanda ex art 2033 per il pagamento delle indennità alla Cooperativa, viene statuito che il bene è stato detenuto in base al contratto di comodato che assicurava il gratuito godimento. La situazione cambia nel momento in cui viene restituito l’immobile, in quanto, in tal caso L. diventa possessore non titolato del bene indi per cui si ha l’obbligo della restituzione dei frutti percepiti o che avrebbero dovuto essere percepiti.
Topics: comodato d'uso contratti collegati preliminare di vendita promessa di vendita
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References: sentenza 
 art. 2932
 Cass. 
 Cass. 
 art. 1150
 Cass. sez. 
 art. 1152