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Timestamp: 2018-11-16 03:44:55+00:00

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SENTENCIA 2011-00012 DE 19 DE MARZO DE 2015
CONTENIDO:FALTA DE TÉCNICA EN LOS DICTÁMENES PERICIALES. EL OBJETIVO PRINCIPAL DE CUALQUIER PRUEBA PERICIAL ES LA PERSUASIÓN. LA LABOR DEL PERITO ES PROPORCIONAR LOS FUNDAMENTOS QUE SOPORTAN SU INTERPRETACIÓN, PARA SITUAR A SUS DESTINATARIOS EN CONDICIONES DE PODER VALORAR LA OBJETIVIDAD, LA RAZONABILIDAD, LA COHERENCIA Y LA SENSATEZ DE LAS CONCLUSIONES PRESENTADAS.
TEMAS ESPECÍFICOS:INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN, EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA, PERITAZGO, PERITO EN PROCESO DE EXPROPIACIÓN, TRÁMITE DE LA EXPROPIACIÓN, VALOR PROBATORIO DEL PERITAZGO, ACTO ADMINISTRATIVO DE EXPROPIACIÓN
REVISTA JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA N°:522 DE JUNIO DE 2015, PÁG.1115
Sentencia 2011-00012-2015 de marzo 19 de 2015
Ref. 05001233100020110001201
Actor: Gustavo Adolfo de Bedout Gómez
V.1. Los actos acusados.
Lo son la Resolución 2269 de julio 1º de 2010 “Por medio de la cual se dispone la expropiación total, por vía administrativa, del inmueble con matrícula inmobiliaria 001-589672” expedida por el alcalde municipal de Envigado y la Resolución 2854 de agosto 12 de 2010 “por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición”, que confirmó la resolución anterior proferida por el alcalde municipal de Envigado.
La Resolución 2269, expedida por el alcalde de Envigado en ejercicio de las facultades otorgadas por el artículo 58 de la C.P. , el artículo 91 de la Ley 136 de 1994, el artículo 63 y siguientes de la Ley 388 de 1997 y el Acuerdo Municipal 008-2010 y,
“Primero: Que mediante Acuerdo 15 de junio 30 de 2000, se adoptó el Plan de Ordenamiento Territorial, del municipio de Envigado, en el que se determinó el sistema estructurante vial y de transporte, y en su artículo 85 se definieron los proyectos viales en el suelo urbano, entre otros, el citado en el numeral 16, “Vía Inquietudes”, conocida como la continuidad de la Calle 36Sur;
Segundo: Que mediante Acuerdo 008-2010 del 25 de febrero de 2010, el concejo municipal afectó a utilidad pública el bien inmueble ubicado en el Barrio 18 La Inmaculada – Manzana 00, predio 1, Transversal 36Sur 28-02, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 001-589672, código catastral 10180070000100000000, y facultó al señor alcalde municipal para negociar voluntariamente o expropiar por vía administrativa el derecho de propiedad y demás derechos reales, considerando que existe especial condición de urgencia por las consecuencias lesivas que para la comunidad se producirían por la excesiva dilación en el desarrollo de las actividades relacionadas con la ejecución de las obras de los proyectos para el fortalecimiento vial urbano, en especial para la continuidad de la transversal 36Sur a empalmar con la transversal 36Asur.
Tercero: Que en cumplimiento al artículo segundo del Acuerdo 008-2010 y de conformidad con el artículo 37 de la Ley 9º de 1989, se procedió mediante Oficio 1026-2010 del 15 de marzo de 2010 a solicitar al señor registrador de instrumentos públicos de Medellín , la inscripción de la respectiva afectación por causa de obra pública ordenada mediante el Acuerdo 008-2010 del 25 de febrero de 2010, al inmueble que se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria 001-589672, y de igual manera se procedió a la notificación personal del acto administrativo al titular del derecho de dominio, señor Gustavo Adolfo de Bedout Gómez, identificado con la cédula de ciudadanía 8.347.488 de Envigado, surtida el día 24 de marzo de 2010.
Cuarto: Que mediante Resolución 1291 de abril 6 de 2010 se determinó el carácter administrativo de la expropiación y se formuló oferta de compra del bien inmueble que se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria 001-589672, de propiedad de Gustavo Adolfo de Bedout Gómez, bien inmueble que se describe de acuerdo a la escritura 3.318 del 8 de septiembre de 1992 de la notaría primera de Envigado, así: Lote de terreno Uno A (1-A) el cual hace parte de otro denominado “Inquietudes” situado en la vereda de Zúñiga del municipio de Envigado, departamento de Antioquia, con un área aproximada de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650.00 m2), cuyos linderos son: Del punto A al punto B en 26,50 metros con propiedad del municipio de Envigado; del punto B al C, en 41,00 metros, con el lote 1 del plano; del punto C al punto Den 31,50 metros con la quebrada La Sebastiana; del punto D al punto A de partida, en 22 metros con propiedad de Antonio Ruíz. Adquirió Gustavo Adolfo de Bedout Gómez, el predio objeto del presente acto, por compra efectuada a Carola (Carolina) Gómez de De Bedout, mediante escritura 3318 del 08 de septiembre de 1992 de la Notaría 1º de Envigado, inscrita por la oficina de registro de instrumentos públicos de Medellín Zona Sur en el folio de matrícula inmobiliaria 001-589672, según anotación 2º de fecha 1º de octubre de 1992.
Quinto: Que la Resolución 1.291 de abril 6 de 2010, fue notificada personalmente al titular del derecho de dominio a saber: Gustavo Adolfo de Bedout Gómez, el día quince (15) de abril de 2010, quedando así debidamente ejecutoriado el citado acto administrativo; así mismo se solicitó su inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria mediante Oficio 1384 de abril 22 de 2010 dirigido a la oficina de registro de instrumentos públicos de Medellín zona sur, según consta en el formulario de calificación con turno 2010-57590.
Sexto: Que por pronunciamiento presentado por el titular del derecho de propiedad a través de apoderado, según Oficio Radicado MAY’2710 09:34 022330, a la oferta de compra realizada por el municipio de Envigado, mediante Resolución 1291 de abril 6 de 2010, en especial sobre la legalidad del acto administrativo y el no reconocimiento de prima por afectación, se ordenó la prórroga de expedición de la resolución de expropiación por vía administrativa , mediante auto expedido por el jefe de la oficina asesora de planeación municipal de fecha, 28 de mayo de 2010, hasta tanto se notificara en debida forma la respuesta al pronunciamiento del apoderado de la parte interesada, hecho que se surtió el día 24 de junio de 2010.
Séptimo: Que mediante la Resolución 2251 del 30 de junio de 2010, se declaró la condición de urgencia referida a las consecuencias lesivas que para la comunidad se producirían por la excesiva dilación en el desarrollo de las actividades relacionadas con la ejecución de las obras de los proyectos para el fortalecimiento vial urbano, en especial para la continuidad de transversal 36Sur a empalmar con la transversal 36Asur.
Octavo: Que en concordancia con el artículo 68 de la Ley 388 de 1997, el cual estipula que: “Cuando habiéndose determinado el carácter de expropiación por vía administrativa, y transcurridos treinta (30) días hábiles contados a partir de la fecha de ejecutoria del acto administrativo, el cual constituye la oferta de compra, tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria directa, no se haya llegado a un acuerdo formal, contenido en un contrato de promesa de compraventa, se dispondrá mediante acto motivado la expropiación administrativa del bien inmueble requerido”.
Noveno: que dentro del término legal, no hubo manifestación expresa de acuerdo formal para enajenación voluntaria directa, de parte del titular del bien inmueble plenamente identificado en el numeral segundo de este acto administrativo.
Décimo: Que según el avalúo comercial V-06-09- 1186 de 25 de junio de 2009, practicado para el efecto por la firma “Valorar S.A”., filial de la lonja de propiedad raíz de Medellín y Antioquia, refrendado por Federico Estrada García en calidad de Gerente y con RNA 2093, y por Adriana Salazar Iturrez en calidad de directora de avalúos de bienes inmuebles con RNA 1610, el valor del inmueble se estima en la suma de trescientos veinte millones cuatrocientos mil pesos M.L. ($320.400.000.00).
Décimo primero: Que de conformidad con el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, se acepta la concurrencia del tercero Coninsa Ramón H. S.A. NIT 890.911.431-1 para el pago de la suma estipulada en el numeral anterior, en calidad de concurrente partícipe en la ejecución del proyecto de construcción de la continuidad vial de la calle 36sur a empalmar con la transversal 36sur, paralela a la quebrada La Sebastiana, en cumplimiento de las obligaciones viales exigidas por la oficina asesora de planeación ,según oficios GUI 1283-2006, y GUI-2825-2007, originados en la oficina asesora de planeación, que hacen parte integral de la Resolución RLU 68-2008 del 09 de septiembre de 2008, trámite C-1-358-2008, expedida por la Curaduría Primera de Envigado, mediante la cual se otorgó licencia urbanística al proyecto denominado “Gualí-Saltamontes”, ubicado en el barrio 18 –La Inmaculada Manzana 006, predios 14, 15, 16, 17, 18, 19, 21, 22, con el siguiente contenido en los numerales 12 y 13 .
Numeral 12 inciso 2º “Vía números dos: Así mismo se deberá darle continuidad a la calle 36Sur, en la extensión del predio y paralelo a la Quebrada La Sebastiana, hasta empalmar con transversal 36Sur con una sección pública mínima de 7.00 metros de calzada, zona verde de 1.50 metros y andén de 1.50 metros”.
La obligación establece la construcción y cesión a favor del municipio de Envigado mediante escritura pública debidamente registrada.
Numeral 13, inciso 4º “A fin de garantizar la continuidad de la calle 36sur con la transversal 36 sur, el interesado hará las negociaciones necesarias del predio comprometido y cederá a favor del municipio de Envigado las fajas de terreno correspondientes para su construcción. El área sobrante que no sea utilizada para la vía y que colinde con la escuela Darío de Bedout será contabilizada como parte de cesión de espacio público.
ART. 1º—Expropiar por vía administrativa, el bien inmueble ubicado en el barrio 18 —La Inmaculada— manzana 7, predio 1, dirección Transversal 36Sur Nº 28-02 identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 001-589672, código catastral 10180070000100000000, propiedad de Gustavo Adolfo de Bedout Gómez.
ART. 2º—Destinar el bien inmueble, que es objeto de expropiación por vía administrativa, para la construcción de la continuidad vial de la transversal 36sur a la altura de la calle 36Asur, barrio La Inmaculada de conformidad con el Acuerdo 008-2010 del 25 de febrero de 2010.
ART. 3º—Ordenar la cancelación total y en efectivo de la indemnización avaluada en la suma de trescientos veinte millones cuatrocientos mil pesos m.l. ($320.400.000.00) al propietario del bien inmueble, descrito en el artículo primero del presente instrumento, señor Gustavo Adolfo de Bedout Gómez, identificado con la Cédula de Ciudadanía 8.347.484.
ART. 4º—El pago de la suma estipulada en el artículo que antecede, estará a cargo de la firma Coninsa Ramón H S.A. NIT 890.911.431-1, en calidad de concurrente partícipe en la ejecución del proyecto de construcción de la continuidad vial de la Calle 36Sur a empalmar con transversal 36Sur, paralela a la Quebrada la Sebastiana, en cumplimiento de las obligaciones viales exigidas por la oficina asesora de planeación.
ART. 5º—Ordenar la disposición inmediata de los dineros correspondientes a la indemnización fijada en el artículo tercero del presente instrumento, a favor del titular del derecho de dominio, señor Gustavo Adolfo de Bedout Gómez, identificado con la cédula de ciudadanía 8.347.484 por diez (10) días hábiles a partir de la ejecutoria de la presente resolución.
PAR.—en caso de no ser retirados los dineros dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de la presente resolución, estos serán consignados en la cuenta depósito Judicial municipio de Envigado del Banco Caja Agraria, sucursal Envigado, a favor del titular del derecho de dominio, quedando así formalmente hecho el pago, y se procederá a la remisión de la copia de la consignación al Tribunal Administrativo de Antioquia.
ART. 6º—Agotado el anterior trámite, se solicitará al registrador de instrumentos públicos de medellín —Zona Sur—, la adjudicación del inmueble expropiado a favor del municipio de Envigado.
ART. 7º—Ordénese el reconocimiento de la compensación debida por la afectación a causa de la obra pública de acuerdo al avalúo que para tal fin se contrate, en cumplimiento a lo ordenado por el artículo 21 del Decreto 1420 de 1998, y la Resolución 620 de septiembre 23 de 2008, emitida por el IGAC.
ART. 8º—Notifíquese el presente acto al titular del derecho de propiedad sobre el inmueble.
ART. 9º—Contra el presente acto procede únicamente el recurso de reposición interpuesto dentro de los cinco (5) días siguientes a la notificación del mismo.
Dada en Envigado, el primer (1) día del mes de julio del año dos mil diez (2010)”.
La Resolución 2854 de agosto 12 de 2010 “por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición”, confirmó en todas sus partes la resolución anterior, con fundamento en las siguientes consideraciones:
1. El municipio de Envigado ha cumplido cabalmente con lo ordenado por la Ley 388 de 1997, artículo 61, en cuanto a la indicación del valor del precio indemnizatorio que se reconocerá al propietario del bien inmueble objeto de la disposición de expropiación por vía administrativa, equivalente al valor comercial determinado por el avalúo AV 06-09-1186, practicado por la firma Valorar S.A., filial de la lonja de propiedad raíz de Medellín y Antioquia.
2. El Avalúo AV-06-09-1186, constituye la base del valor de la oferta de compra consignada mediante la resolución 1291 de 6 de abril de 2010, que determina el valor de la indemnización fijada en la resolución de decisión de expropiación por vía administrativa, Resolución 2.269 de 1º de julio de 2010.
3. El avalúo cumple con los requisitos del Decreto 1420 de 1998, y con la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), mediante la cual se señalan las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos requeridos en actuaciones de la administración municipal acorde con la Ley 388 de 1997, y que determinan entre otros, el valor comercial de los bienes inmuebles para la adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía administrativa.
4. El avalúo se encuentra soportado en argumentos técnicos como se puede observar en la respuesta otorgada el ocho (8) de julio de 2010, por la firma Valorar, miembro de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, a solicitud del interesado a través de apoderado, de conocer los criterios tenidos en cuenta para el avalúo comercial del inmueble. En esta respuesta, la que como bien lo indica el actor, le fue trasladada para su conocimiento, se indican las posibilidades de aprovechamiento del predio desde el punto de vista urbanístico. Se anotan las fuentes consideradas para llegar al valor indicado, tomando como referencia el banco de datos de la Lonja 2008-2009 y las encuestas con avaluadores.
5. El informe del avalúo AV-06-09-1186, especifíca el método utilizado y el valor comercial definido, independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las consideraciones que llevaron a la estimación, en concordancia con el artículo 20 del citado Decreto 1420 de 1998.
6. Los métodos utilizados como técnicas valuatorias que buscan establecer el valor comercial de los bienes, están específicamente determinados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, y en las negociaciones en las que participa el Estado, en este caso, la administración municipal de Envigado, los avaluadores se deben ajustar a ellas para efectos de determinar, como en el caso específico del valor comercial del inmueble de matrícula inmobiliaria 001-589672.
7. El avalúo V-06-09-1186, fue expedido el 25 de junio de 2009 y la vigencia, de conformidad con los Decretos 422 de 2000 y 140 de 1998, es de un (1) año, es decir, la vigencia del mismo iba hasta el 25 de junio del año 2010 inclusive, y la Resolución 1291, mediante la cual se determinó el carácter administrativo de la expropiación por vía administrativa y se formuló la oferta de compra, se expidió el seis (6) de abril de 2010, exactamente setenta y nueve (79) días antes de su vencimiento.
8. La Resolución 1291 de abril 6 de 2010, mediante la cual se determinó el carácter de la expropiación por vía administrativa y se formuló oferta de compra sobre el inmueble de matrícula inmobiliaria 001-589672, está acompañada del avalúo comercial del inmueble. Es decir, allí se indica, de conformidad con la Ley 388 de 1997, en su artículo 67, el valor indemnizatorio, el pago y la concurrencia del tercero para el respectivo pago del valor tasado para el inmueble.
Ahora bien, la estimación de la compensación de las rentas o ingresos que se dejan de percibir, así como del costo del traslado, se corresponde con un avalúo independiente del valor comercial del inmueble, es decir, para establecer ello, la administración municipal adelanta un proceso contractual tendiente a obtener un avalúo específico en tal sentido, eso sí ante avaluadores debidamente acreditados de conformidad con el Decreto 1420 de 1998.
9. Como se dijo en el numeral anterior, el avalúo que acompañó la oferta de compra se corresponde con el valor comercial del inmueble; no es un supuesto, es el resultado de la aplicación de los métodos establecidos para ello.
Se insiste que el avalúo de las rentas dejadas de percibir y los costos de traslado, son objeto de un avalúo independiente del primero.
10. No existe falsa motivación del acto administrativo. El proyecto vial es preexistente, la declaratoria de utilidad pública se dio de manera adecuada, la urgencia es evidente y las etapas procesales se han cumplido acorde con la norma, esto es, la Ley 388 de 1997.
11. De ninguna manera puede ser una irregularidad la concurrencia del tercero Coninsa – Ramón H. en su participación para el pago del inmueble; la concurrencia es una figura legal consagrada en la Ley 388 de 1997, como la participación de terceros en la ejecución de proyectos o en la compra de predios requeridos para ello. La misma norma determina que cuando se acepte la concurrencia de terceros en la ejecución de proyectos, los recursos para el pago de la indemnización podrán provenir de su participación.
En el caso específico la concurrencia de Coninsa Ramón H. se corresponde con el pago de obligaciones urbanísticas en cabeza de esa empresa constructora, las cuales se derivan de la ejecución por ella del proyecto Gualí-Saltamonte.
Señala el referido acto como consideraciones finales:
“Para esta administración no cabe duda que se ha actuado en derecho y cumpliendo con el debido proceso consagrado en la Ley 388 de 1997 y en el Código Contencioso Administrativo.
El procedimiento establecido en los artículos 63 a 69 de la Ley 388 de 1997 se ha cumplido de manera cabal, surtiendo todas y cada una de las actuaciones previstas en los mismos, como se puede colegir de lo que a continuación se expone a manera de relatoría de lo ejecutado.
El proyecto vial denominado vía Inquietudes, continuidad de la calle 36sur, está consignado en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), acuerdo municipal 15 de 2000, artículo 85 numeral 16, como un hecho cierto que fundamenta la necesidad municipal de desarrollar la malla vial en sectores donde se da actualmente un importante desarrollo urbanístico y constructivo, en especial en la zona 5, constituida por los barrios La Inmaculada, el Chocho y La Pradera. Como bien lo describe el artículo 84 ibídem, para el plan vial y de transporte, el municipio de Envigado tiene dentro de sus programas, el mejoramiento de acceso a barrios y algunas conexiones que mejorarán la estructura vial urbana (…).
Esta obligación consignada en el POT, es razón suficiente para realizar los trámites necesarios y tendientes a la conformación y continuidad vial de la calle 36 sur, la cual se encuentra interrumpida e imposibilitada en su conectividad a la altura del cruce con las transversales 36 y 36ASur, por el bien inmueble propiedad del señor Gustavo Adolfo de Bedout Gómez, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria número 001-589672 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín – zona Sur.
La concurrencia de terceros para el pago del valor del predio, permite al Estado, en este caso al municipio de Envigado, acudir a los particulares, interesados en aprovechar sus predios a través de actuaciones urbanísticas, para que participen en la ejecución de proyectos de ciudad, como en el caso específico la construcción de la continuidad de la calle 36 sur, sin que la administración municipal tenga que hacer erogaciones que puedan ser destinadas a mayor inversión social.
V.2. Competencia.
De conformidad con lo establecido en el artículo 357 del Código Contencioso Administrativo, que regula la competencia del superior cuando decide el recurso de apelación, esta “se entiende interpuesta en lo desfavorable al apelante, y por lo tanto el superior no podrá enmendar la providencia en la parte que no fue objeto del recurso, salvo que en razón de la reforma fuere indispensable hacer modificaciones sobre puntos íntimamente relacionados con aquélla. Sin embargo, cuando ambas partes hayan apelado o la que no apeló hubiere adherido al recurso, el superior resolverá sin limitaciones”. En el presente caso, solo la actora apeló la sentencia de primera instancia, razón por la cual la Sala se limitará a los argumentos esbozados por la misma.
V.3. El caso concreto.
El caso sub examine se contrae a establecer la legalidad del precio indemnizatorio del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 001-589672, código catastral 10180070000100000000, de propiedad de Gustavo Adolfo de Bedout Gómez, reconocido a través de las Resoluciones números 2269 de 1º de julio de 2010, artículo 1º y la 2854 de 12 de agosto de 2010, expedidas por la Alcaldía de Envigado.
Cuestiona el apelante el hecho que el a quo a pesar de contar con tres (3) avalúos del inmueble de su propiedad, solo otorgó credibilidad al avalúo comercial AV 06-09-1186 de junio 25 de 2009, realizado por la Sociedad Valorar S.A., encargado por el municipio de Envigado en sede administrativa para fijar el precio indemnizatorio y descartó el efectuado por el auxiliar de la justicia, designado por el mismo Tribunal de Antioquia, a pesar de haber quedado en firme al haberse declarado infundada la objeción por error grave, por no resultar satisfactoria para el Tribunal la conclusión a la cual arribó.
En estos términos, la inconformidad del actor radica en las diferencias existentes entre el avalúo efectuado por Valorar S.A. y el perito designado por el Tribunal, pues este último fijó un valor superior respecto del primero, que difiere en gran proporción.
Del avalúo de Valorar S.A., se destaca:
1. El sector donde se ubica el inmueble, presenta el uso residencial como predominante, en tipología unifamiliar y bifamiliar por adición. Con cercanía inmediata a la canalización de la Ayura y a los servicios complementarios de escuelas, colegios y hospital.
2. Consiste en un lote que conforma el retiro de la quebrada La Sebastiana y sobre él unas construcciones tipo bodega y dos construcciones aledañas adecuadas para oficinas y vivienda, que linda totalmente con la Quebrada en su costado sur y con la transversal 36sur, dando frente a la misma.
3. Afectaciones y vías obligadas. El área del lote corresponde al área de retiro de la quebrada La Sebastiana. Así mismo la construcción existente se encuentra dentro de este mismo retiro. Todo el terreno está afectado por retiro de Quebrada.
4. La construcción existente en él data de aproximadamente 40 años y tiene unos derechos adquiridos toda vez que probablemente fue levantada en una época en la cual no había legislación ni restricciones para la construcción en las riberas de las corrientes de agua.
5. Área total del lote 778 metros cuadrados, con un área construida de 288 metros cuadrados distribuidos así: casa 80 metros cuadrados, bodega: 160 metros cuadrados y oficina 48 metros cuadrados.
6. Avalúo catastral $86.500.000.00 al 2009.
7. Consideraciones generales.
Normatividad; En el evento de un nuevo desarrollo la municipalidad no daría licencia, teniendo en cuenta que el lote todo es un retiro de la Quebrada y debe respetarse sin construcciones. El inmueble tiene un derecho adquirido con anterioridad a esta norma por tanto se adopta una metodología diferente,
Oferta y demanda: Se observa en el municipio de envigado una dinámica importante en oferta y demanda de vivienda de todo tipo. Actualmente se construyen nuevos proyectos con una buena velocidad de ventas, dada la aceptación en el mercado.
Para el caso particular en avalúo se trata de una bodega, casa y oficina donde se ubica un negocio en marcha. Sin embargo se ubica sobre el retiro de la Quebrada, esto le afecta en su comercialidad espontánea dadas las limitaciones y afectaciones a futuro.
Método comparativo de mercado: Información suministrada por el análisis y realidad del mercado, que consiste en una investigación general de oferta, negocios reales y demanda en el sector inmediato, debidamente ordenada, verificada y homologada.
Como metodología se asume un valor pleno para la tierra donde se encuentran construidas las edificaciones (tienen un derecho adquirido), el valor de la tierra neta urbanizada en el barrio. En el resto del área, dadas las limitaciones para cualquier desarrollo, se da a la tierra un porcentaje de valor pleno 30% (dicho porcentaje es producto del análisis de diferentes estudios sobre el valor de áreas de retiro de quebradas que no tienen edificabilidad). Lo anterior arroja un promedio para todo el terreno, sin embargo muestra discriminadamente los valores.
“No es alcance de este avalúo ningún tipo de valoración del negocio que allí se encuentra instalado”.
Método del costo neto de reposición: consiste en determinar el valor de la construcción a partir del costo total de hacerla de nuevo a pesos de hoy para luego depreciarla por edad y estado de conservación,
Por último, los aspectos mencionados, las investigaciones de oferta y demanda de inmuebles similares en la zona y los métodos valuatorios aplicados, permitieron concluir en los valores anotados a continuación.
Terreno con construcciones
$172.800.000
Terreno fectado por retiro al 30%
$320.400.000
Ahora bien, del avalúo allegado por Jhon Agudelo Ramírez, auxiliar de la justicia como perito avaluador dentro del proceso, (fls. 289 a 302) se observa lo siguiente:
1. Total áreas: área construida 288.975 m2 y un área libre sin construir de 638.5175 m2, para un total de 927,4925 m2.
2. Características generales del inmueble: Se pudo constatar que se trata de un bien inmueble urbano con destinación mixta, es decir en parte para vivienda y en parte para desarrollar actividades de comercio, con posibilidades de ampliación debido a la gran extensión de terreno sin construir que posee. Posee además todos los servicios públicos.
3. Características del sector y valorización. Son terrenos de extensiones muebles moderadamente planas, definidas y delimitadas dentro del área urbana del municipio de Envigado, en un sector en su mayor parte residencial, aunque la destinación del inmueble en cuestión tiene también destinación comercial.
En lo pertinente a la valoración del inmueble objeto de avalúo como la de sus entornos, tenemos que esta es permanente, ya que el sector se ha convertido en un gran polo residencial en cuanto a los diferentes proyectos de vivienda que se proyectan a futuro, a las cuales se le mejoran sus vías de acceso, tanto principales como secundarias, se mejoran ostensiblemente los inmuebles elevando el valor comercial de estos y el valor comercial se deriva del uso y destinación al que se someta dichos inmuebles, lo que hacen de este sector de Envigado una buena opción para vivienda y conformar familias prósperas como núcleo de la sociedad de la que hacen parte.
4. Parámetros para el avalúo (método utilizado).
Para ello se tuvo en cuenta diferentes factores tales como: Ubicación del inmueble en sí, sector, disposición, funcionalidad, áreas, dimensiones, tipo de construcción, acabados, estado de conservación, y mantenimiento, uso actual, acceso y servicios, oferta y demanda de la propiedad raíz en el sector, transacciones recientes de bienes en el sector, información suministrada por varios comisionistas conocedores del valor del metro cuadrado en el sector, entre otros.
$640.200
$51.203.196.00
160.025 M2
$102.448.005.00
$1.536.480
$75.241.425.00
Lote no construido
638,5175 M2
$560.175
$357.681.540,562
$586.574.167,162
Visto lo anterior, observa la Sala que el avalúo realizado por el perito auxiliar judicial, muestra subjetividad en algunos puntos, no se ajusta a la realidad del predio especialmente en su actual valor comercial que se encuentra limitado por encontrarse en zona de retiro de la Quebrada, que si bien se estableció con posterioridad a adquirir el derecho de dominio, su precio se vería afectado, para garantizar la protección de la fuente hídrica, hacia futuro.
Por el contrario, Valorar S.A. al referirse a tales puntos, fue objetiva y detallada, puso de presente el estado de las áreas construidas, su afectación a futuro por encontrarse en zona de retiro de la Quebrada, y en este sentido anota que si bien existe un derecho adquirido, sobre el inmueble ya no es posible construcción alguna.
Respecto a las áreas del inmueble, se evidencia que Valorar S.A. tomó el área del lote de los planos recientemente levantados, acorde con el área registrada en la escritura que señala 650 m2 y, las áreas construidas fueron suministradas por el propietario, las cuales asumió como ciertas. Por el contrario, el auxiliar judicial si bien señala los linderos con alguna diferencia que no resulta significativa, así como el área de las construcciones de la casa, de la bodega y de la oficina resultan coincidentes, no así el área que rodea las construcciones la cual no corresponde al área señalada en la escritura pues menciona un área de 638,5175 m2, cuando el área total del inmueble según la escritura es de 650 m2, que comprende tanto el área construida como no construida, lo que implica que los cálculos con fundamento en el método empleado sobre el valor comercial y valor de reposición, no se ajustan a la realidad e impiden tener en cuenta para efecto de la indemnización dicho avalúo como lo pretende la actora.
En cuanto a las características generales del inmueble, en particular del sector y valorización, el peritaje del auxiliar de la justicia señala que se trata de un bien localizado en área urbana en un sector residencial y advierte que “la valoración del inmueble objeto del avalúo como la de sus entornos, tenemos que esta es permanente, ya que el sector se ha convertido en un gran polo residencial en cuanto a los diferentes proyectos de vivienda”, mientras que el peritaje de Valorar S.A., señala que “El sector donde se ubica el inmueble, presenta el uso residencial como predominante, en tipología unifamiliar y bifamiliar por adición. Con cercanía inmediata a la canalización de la Ayura y a los servicios complementarios de escuelas, colegios y hospital”. Y sobre la localización particular señala que se trata de un “Lote de terreno y las construcciones levantadas sobre él de tipo industrial, identificado en la inspección ocular realizada y en planos suministrados por los solicitantes (…) El inmueble motivo del presente avalúo consiste en un lote que conforma el retiro de la Quebrada La Sebastiana y sobre él unas construcciones tipo bodega y dos construcciones aledañas adecuadas para oficinas y vivienda, que linda totalmente con la quebrada en su costado sur y con la transversal 36sur, dando frente a la misma (…)”.
En estos términos, la Sala estima pertinente tener en cuenta lo afirmado por esta Corporación(1), en relación con la falta de técnica en los dictámenes periciales, así:
Obsérvese que el cometido principal de cualquier experticia no es otro que la persuasión, y esta difícilmente se logra cuando solamente se efectúan afirmaciones o negaciones de manera apodíctica, negándole al juez y a las partes la posibilidad de conocer los rudimentos básicos del análisis efectuado. La labor del perito consiste precisamente en proporcionar, junto con el fruto de su propia interpretación, los fundamentos que lo soportan, para situar a sus destinatarios en condiciones de poder valorar la objetividad, la razonabilidad, la coherencia y la sensatez de las conclusiones presentadas”. (negrillas y subrayas fuera del texto).
En este orden de ideas, se concluye, por un lado, que como lo advirtió el a quo, el inmueble en cuestión limita con la quebrada La Sebastiana, el avalúo del perito no da cuenta del análisis referente a la zona de retiro que se debe dejar por ley por estar el inmueble en la ronda de la quebrada, lo que hacia futuro, así exista sobre él un derecho adquirido, necesariamente afecta el valor comercial del inmueble pues no permite otorgar licencias de construcción a las autoridades competentes.
De otra parte, el área que sirvió de base para efectuar el avalúo no corresponde con el área consignada en la escritura de propiedad del inmueble que da lugar al reconocimiento de la indemnización, lo cual generó un notable incremento en el precio, sin justificación alguna, razón adicional para desechar el avalúo efectuado por el colaborador de la justicia.
En estos términos, resulta evidente que la experticia realizada por la sociedad Valorar S.A. contenida en el avalúo comercial V-06-09 1186 de junio 25 de 2009, goza de objetividad, tecnicidad, apoyo investigativo y probatorio, lo que se hace extensivo a los actos administrativos acusados que se fundamentaron en el referido estudio, dando así cumplimiento a los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997, contrario a lo observado en el peritaje efectuado por el auxiliar de la justicia, ordenado por el Tribunal de instancia, lo cual no ocurrió con la experticia efectuada por el auxiliar de la justicia seleccionado para el efecto, quien no tuvo en cuenta aspectos técnicos fundamentales para realizar la experticia solicitada, en particular la ubicación del predio y el área de terreno, razones por las cuales los argumentos de la apelación no han de prosperar.
Consecuente con lo anterior, se confirmará la sentencia de 8 de marzo de 2012, proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia, como en efecto se dispondrá en la parte resolutiva de esta providencia.
CONFIRMASE la sentencia proferida el 8 de marzo de 2012 por el Tribunal Administrativo de Antioquia que dispuso negar las súplicas de la demanda.
DEVUELVASE el expediente al Tribunal de origen una vez en firme la decisión.
(1) Sentencia de 14 de mayo de 2009, Consejero ponente doctor Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta, Radicación 2005-03509-01, actor Walter Jesús Osorio Ciro y demandado: municipio de Medellin.

References: Resolución 
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 Resolución 
 artículo 58
 artículo 91
 artículo 63
 artículo 85
 artículo 37
 Resolución 
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 Resolución 
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 Resolución 
 artículo 68
 artículo 61
 Resolución 
 artículo 21
 Resolución 
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 artículo 61
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 Resolución 
 artículo 20
 Resolución 
 Resolución 
 artículo 67
 artículo 85
 artículo 84
 artículo 357
 artículo 1