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Timestamp: 2017-11-19 03:08:14+00:00

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Gerichte ZH: Jahrgang 2017
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) - Jahrgang 2017
Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 269d Abs. 3
Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 266n
OR 259g, OR 259h, ZPO 261
ZMP 2017 Nr. 6: Hinterlegung des Mietzinses. Vorsorgliche Massnahmen. Herausgabe der hinterlegten Mietzinse während des laufenden Verfahrens.
25.04.2017 | MG160005-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Hinterlegte Mietzinse können dem Vermieter während des laufenden Verfahrens über vorsorgliche Massnahmen ganz oder teilweise freigegeben werden. Die Voraussetzungen richten sich nach Art. 261 ZPO. Der Vermieter hat daher nicht nur eine günstige Hauptsacheprognose, d.h. die Verletzung oder Gefährdung eines bestehenden Anspruchs glaubhaft zu machen, sondern auch die Dringlichkeit der Freigabe und einen drohenden nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil. Diese Anforderungen sind nicht erfüllt, wenn er seine finanzielle Situation nicht offenlegt, so dass nicht überprüft werden kann, ob ihn der Entzug des ganzen Mietzinses in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringt.
Entscheiddatum 25.04.2017
Geschäftsnummer MG160005-L
Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 259g
OR 259h
OR 272 ff., OR 273a
ZMP 2017 Nr. 4: Erstreckung des Mietverhältnisses. Legitimation des überlebenden Ehegatten.
23.03.2017 | MB160019-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Der überlebende Ehegatte ist gestützt auf die Sondernormen über den Schutz der ehemaligen Familienwohnung legitimiert, ohne Mitwirkung der (übrigen) Erben eine Kündigung anzufechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. Dieses Resultat ergibt sich nicht nur durch eine teleologische, systematische und geltungszeitliche Auslegung. Vielmehr führt auch die historische Auslegung zum selben Resultat, wie die Materialien zu den Gesetzgebungsarbeiten zur Revision des Eherechts per 1. Januar 1988 (Wirkungen der Ehe im allgemeinen, Ehegüterrecht und Erbrecht) zeigen (E. 3.2.5).
Entscheiddatum 23.03.2017
Geschäftsnummer MB160019-L
Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 272 ff.
OR 273a
SchKG 83 Abs. 2, ZPO 1 lit. c, ZPO 33, ZPO 35 Abs. 1 lit. b, ZPO 46, GestG 1 Abs. 2 lit. b
ZMP 2017 Nr. 3: Örtliche Zuständigkeit für Aberkennungsklagen in Streitigkeiten über die Miete oder Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen.
16.02.2017 | MD160010-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Art. 83 Abs. 2 SchKG sieht für Aberkennungsklagen einen (dispositiven) Gerichtsstand am Betreibungsort vor. Art. 46 ZPO behält abweichende Gerichtsstände des SchKG ausdrücklich vor. Art. 83 Abs. 2 SchKG scheint daher auch den teilzwingenden Gerichtsstand am Ort der gelegenen Sache für Streitigkeiten über Miete oder Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen nach Art. 33 und 35 Abs. 1 lit. b ZPO zu verdrängen. Allerdings enthielt schon das aufgehobene Bundesgesetz über den Gerichtsstand in Zivilsachen (GestG) in Art. 1 Abs. 2 lit. b einen Vorbehalt zugunsten der Gerichtsstände des SchKG. Die Rechtsprechung unter der Herrschaft des GestG ist daher auch seit der Einführung der ZPO nach wie vor einschlägig. Die sozialversicherungsrechtliche Abteilung des Bundesgerichts hat in BGE 135 V 124 entschieden, dass Art. 83 Abs. 2 SchKG eine gesetzliche Prorogation zugunsten zwingender Gerichtsstände aus anderen Rechtsbereichen vorsehe. Damit kann eine Aberkennungsklage nur unter den Voraussetzungen von Art. 35 Abs. 1 lit. b ZPO an einem anderen Ort als dem Lageort der Mietsache erhoben werden (E. 2.3 und 2.5).
Sieht eine Mietvertragsklausel explizit den Lageort der Sache als Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus dem Vertrag vor, so gilt dies auch für eine Aberkennungsklage, und zwar im Sinne eines ausschliesslichen Gerichtsstands. Dass die Klausel aus AGB hervorgeht, auf die der Mietvertrag verweist, ändert daran nichts, denn für eine gültige Gerichtsstandsklausel genügt nach geltendem Recht schon der Nachweis durch Text (E. 2.4).
Entscheiddatum 16.02.2017
Geschäftsnummer MD160010-L
Gesetz/e, Verordnung/en etc. SchKG 83 Abs. 2
ZPO 1 lit. c
ZPO 33
ZPO 35 Abs. 1 lit. b
ZPO 46
GestG 1 Abs. 2 lit. b
Vgl. dazu auch das Urteil HG150107-O des Handelsgerichts des Kantons Zürich vom 26. Mai 2017
Entscheiddatum 26.01.2017
Geschäftsnummer MB140015-L
OR 271, OR 271a Abs. 1 lit. a, OR 271a Abs. 2, OR 272, OR 272a Abs. 2
ZMP 2017 Nr. 5: Anfechtung der Kündigung. Sperrfrist. Eigenbedarf. Erstreckung des Mietverhältnisses. Bedeutung der Suchbemühungen. Angebot eines zumutbaren Ersatzobjektes.
18.01.2017 | MB140039-L | Bezirksgericht Zürich | Mietgericht
Blosse Reklamationen der Mieterseite über Geruchsimmissionen oder Rückfragen zu einer Nebenkostenabrechnung führen nicht zu einer Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 2 OR, wenn darüber kein Streit bestand, der durch ein gegenseitiges Nachgeben bereinigt wurde (E. III.2.3). Ebenso scheidet die Annahme einer Rachekündigung nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR wegen solcher Vorgänge von vornherein aus, wenn der Vermieter im Beweisverfahren einen ernsthaften Eigenbedarf darzutun vermag (E. III.2.4 und III.2.5).
Die Erstreckung des Mietverhältnisses dient zwar im Regelfall der Beschaffung eines Ersatzobjekts durch die Mieter. Der Nachweis von Suchbemühungen ist daher für gewöhnlich zentral für die Beurteilung des Ausmasses der Härte, welche durch die Kündigung ausgelöst wurde. Dies gilt nicht, wenn mit der Erstreckung andere Kündigungsfolgen gemildert werden sollen oder wenn die Mieterseite keinen Anlass zu intensiven Bemühungen hat, weil die Schlichtungsbehörde die Kündigung in einem Urteilsvorschlag für ungültig erklärt hat (E. III.3.2). Suchbemühungen rücken hier erst wieder in den Vordergrund, wenn sich im Laufe des Beweisverfahrens die Gültigkeit der Kündigung abzeichnet (E. III.3.3.4). Es ist Sache der Mieter, die eigene finanzielle Situation darzutun. Reichen sie in ihrem Besitz befindliche Dokumente nicht ein, haben sie die Folgen zu tragen. Eine nicht plausibel erklärte Verschlechterung ihrer Situation im Laufe des Verfahrens ist nicht zu berücksichtigen (E. III.3.3.2). Bietet der Vermieter im Laufe des Verfahrens ein zumutbares Ersatzobjekt an, führt dies ab dem Zeitpunkt des Angebots zu einem wesentlichen strengeren Massstab für eine Erstreckung, auch wenn das Ersatzobjekt nicht gleichwertig im Sinne von Art. 272a Abs. 2 OR ist (E. III.3.3.5).
Entscheiddatum 18.01.2017
Geschäftsnummer MB140039-L
Gesetz/e, Verordnung/en etc. OR 271
OR 271a Abs. 1 lit. a
OR 271a Abs. 2
OR 272a Abs. 2
OR 97, OR 101, OR 271 f., ZPO 152, ZPO 157
ZMP 2017 Nr. 9: Schadenersatzpflicht des Vermieters wegen wahrheitswidriger Begründung einer Kündigung. Antizipierte Beweiswürdigung.
16.01.2017 | MG160001-L | Bezirksgericht Zürich | -
Erweist sich der als Kündigungsgrund angegebene Eigenbedarf nachträglich als unwahr, hat der Vermieter der Mieterin Schadenersatz wegen Vertragsverletzung zu leisten (MG, E. IV.1.2+3; OG, E. II.2.3.1). Er muss sich das Verschulden eines Familienmitglieds anrechnen lassen, für welches er Eigenbedarf geltend gemacht hat und das in seinem Namen die Kündigung veranlasst hat (MG, E. IV.2.2; OG, E. II.4.4). Dass die Mieterin das Kündigungsschutzverfahren nicht durchgefochten hat, schliesst den Schadenersatzanspruch nicht ohne weiteres aus (MG, E. IV.1.2; OG, E. II.2+3). Für den Ersatz normativen Schadens (hier: Zeitaufwand für das Zügeln) besteht keine Rechtsgrundlage (MG, E. IV.1.3). Eine antizipierte Beweiswürdigung braucht vom Gericht nicht explizit als solche bezeichnet zu werden; sie kann sich auch aus der Urteilsbegründung ergeben (OG, E. II.4).
Entscheiddatum 16.01.2017
Geschäftsnummer MG160001-L
OR 271 f.

References: Art. 261

Art. 83
 Art. 46
 Art. 83
 Art. 33
 Art. 1
 BGE 
 Art. 83
 Art. 35
 Art. 271
 Art. 271
 Art. 272