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Diritto allo Studio Universitario. Affitti per studenti - PDF
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1 Diritto allo Studio Universitario Affitti per studenti
2 Azienda Regionale per il Diritto allo Studio Universitario Articolazioni Organizzative Territoriali Firenze Viale A. Gramsci, Siena Via P. Mascagni, Pisa Piazza dei Cavalieri, febbraio aggiornato ottobre 2010 Progetto editoriale: S.Arpaia Testi: S.Arpaia, E.Beisso, M.Carli, G.Menghini, E.Mignani, S.Petricci, D.Vecchi Foto: E.Andreini, S.Arpaia, D.Vecchi Si ringrazia per la collaborazione: Sicet - D.Cosci, Sunia - G.Corrieri, Unione Inquilini - V.Barachini
3 Affitti per studenti Caro studente, essere fuori sede può comportare una serie di difficoltà per la ricerca di un alloggio. Sul mercato privato l offerta di camere o appartamenti per studenti universitari è abbastanza ampia e diversificata per qualità e prezzi. A tale proposito l Azienda Regionale per il Diritto allo Studio Universitario della Toscana ti fornisce informazioni e consulenze sulle diverse tipologie di contratto di affitto e si occupa della definizione di contratti tipo. Con questo opuscolo ti presentiamo un vademecum sugli affitti per studenti universitari, un punto di partenza che ti possa aiutare ad orientarti nel panorama delle varie tipologie del contratto di locazione che ti troverai a stipulare, illustrando sinteticamente le diverse forme contrattuali previste dalla normativa in vigore e cercando di farti conoscere, almeno sommariamente, i tuoi diritti di inquilino studente. Il Direttore Enrico Maria Peruzzi
5 Pag. I contratti di locazione 6 Contratto libero 6 Contratto concordato per studenti universitari 10 Contratto transitorio semplice 13 La registrazione dei contratto di locazione 15 Le agevolazioni fiscali 17 L accordo territoriale 20 L accordo a Pisa 20 L accordo a Firenze 29 L accordo a Siena 35 Glossario 43 Normativa 46 5
6 I contratti di locazione Nel nostro ordinamento le locazioni di immobili di proprietà privata sono regolate da un complesso di norme che possono determinare condizioni contrattuali molto diverse tra loro: il Codice Civile (artt ), che stabilisce le regole generali per la stipula del contratto di locazione, definendolo come il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo ; la legge 392/1978, meglio conosciuta come legge dell Equo canone, oggi in gran parte abrogata; la legge 431/1998 e successivi decreti attuativi, che costituisce il principale punto di riferimento normativo per le locazioni ad uso abitativo; l Accordo Territoriale, che detta ulteriori norme per i contratti concordati specifiche per il territorio al quale si riferisce. Contratto libero Questa forma, completamente libera per quanto concerne le clausole del contratto, prevede come requisiti vincolanti unicamente la forma scritta e la durata di 4 anni più 4 di rinnovo automatico. 6
7 Solo in casi particolari stabiliti dalla legge (431/98 art.3) il proprietario può rifiutare il rinnovo alla prima scadenza dando un preavviso di almeno 6 mesi. Questo tipo di contratto, molto spesso preferito dai proprietari, non è fatto su misura per le esigenze specifiche degli studenti, perciò è meglio avvalersi, prima di firmarlo, dell assistenza delle organizzazioni degli inquilini, le quali potranno assicurarsi almeno che: il contratto sia intestato a tutti gli inquilini, se fosse intestato a uno solo gli altri dovrebbero abitare nell appartamento in nero oppure con un contratto di sublocazione che, oltre 7
8 8 ad essere difficile da gestire, non da diritto ad agevolazioni fiscali perché non previsto dalla legge 431/98; sia prevista la possibilità di recesso in qualunque momento e non solo per gravi motivi (la legge non li specifica, perciò potrebbe diventare difficile cambiare casa prima della scadenza del contratto), possibilmente con un periodo di preavviso di 2 o 3 mesi invece di 6; in caso di recesso di un solo studente sia previsto il subentro di un altro, altrimenti il proprietario potrebbe opporsi alla sostituzione e pretendere l intero canone da chi rimane (si ricorda che il subentro è possibile solo fino a quando rimane almeno uno dei firmatari iniziali e che tutti gli inquilini sono obbligati in solido al pagamento, cioè non sono responsabili solo della propria quota, ma ciascuno per l intero canone, perciò se uno va via gli altri non potranno scalare la sua parte); non sia inserita la clausola che prevede un aumento del canone in seguito a lavori straordinari, che potrebbe portare ad aumenti incontrollabili se il proprietario decidesse di eseguire migliorie anche non strettamente necessarie.
9 Tipologia Contratto libero Normativa Art. 2, comma 1, L. 431/98 Forma Scritta Durata 8 anni (4 + 4) Solo 4 anni in casi particolari Canone Libero e secondo accordo tra le parti. Gli aggiornamenti sono decisi contrattualmente e possono arrivare fino al 100% della variazione dell indice dei prezzi al consumo accertata dall ISTAT Deposito cauzionale Spese Disdetta Rinnovo Non è superiore a 3 mesi di canone e produce interessi pari al tasso legale La suddivisione è regolata dal Codice Civile e dalla legge 392/78, salvo diversi accordi contrattuali L inquilino deve dare un preavviso di almeno 6 mesi con raccomandata con ricevuta di ritorno, può farlo in qualunque momento se previsto dal contratto oppure per gravi motivi. Il proprietario deve comunicarla con raccomandata con ricevuta di ritorno almeno 6 mesi prima dello scadere della locazione; nel caso lo faccia alla prima scadenza di 4 anni deve motivarla Automatico, per altri 4 anni, se non c è disdetta motivata del locatore. Allo scadere degli 8 anni se non c è disdetta il rinnovo avviene alle stesse condizioni 9
10 Agevolazioni fiscali Dov è valido Per il proprietario imposta sul reddito calcolata sull 85% del canone annuo percepito. Per l inquilino varie possibilità. In tutta Italia Contratto concordato per studenti universitari Questo tipo di contratto, previsto dalla legge 431/98 proprio per far fronte alle esigenze abitative degli studenti universitari, è riservato esclusivamente agli studenti iscritti a qualsiasi titolo all Università che risiedono fuori dal comune. Al contrario del contratto libero, questo è un contratto sia transitorio, quindi la durata è variabile, che concordato quindi il canone è stabilito nell ambito dei valori previsti dall accordo locale. Il Decreto Ministeriale 30/12/2002 ha reso obbligatorio un modello di contratto valido in tutta Italia, ma che fa espresso riferimento agli accordi territoriali, perciò il calcolo del canone ed alcune clausole potranno essere diverse da un luogo ad un altro. 10
11 11 Tipologia Contratto transitorio per studenti Normativa Art. 5 comma 2 L. 431/98 Forma Durata Canone Deposito cauzionale Spese Disdetta Rinnovo Scritta, sulla base di contratto tipo con ulteriori clausole previste dall Accordo Territoriale Da 6 mesi a 3 anni Calcolato secondo i valori previsti negli accordi territoriali, è correlato alla zona, alle caratteristiche e allo stato manutentivo dell alloggio, alle sue dimensioni, alla quantità e qualità del mobilio, alla durata. Aggiornamenti annuali in misura non superiore al 75% dell indice ISTAT del costo della vita; Non superiore a 3 mesi di canone, può essere sostituito da altra idonea garanzia. Non imputabile in conto canoni, produce interessi al tasso legale. La suddivisione è regolata dalla tabella allegata al D.M. 30/12/02. Per le voci non considerate si fa riferimento all accordo territoriale, leggi vigenti e usi locali Solo da parte dell inquilino, con preavviso secondo accordi contrattuali Automatico per uguale periodo, la disdetta alla prima scadenza può essere data solo dall inquilino con preavviso di 3 mesi
12 Agevolazioni fiscali Dov è valido Per il proprietario imposta sul reddito calcolata sul 59,5% del canone annuo percepito e agevolazioni ICI Per l inquilino detrazione del 19% della spesa, imposta di registro calcolata sul 70% del canone. Comuni sede di Università o corsi universitari distaccati e comuni confinanti 12
13 13 Contratto transitorio semplice Il contratto transitorio semplice ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 ed è possibile stipularlo solo in base a determinate condizioni debitamente comprovate definite negli accordi territoriali. Perchè uno studente universitario possa stipulare questo tipo di contratto è necessario che attesti la sua frequenza a corsi di studio della durata inferiore ai 6 mesi (ad es. gli Erasmus). Tipologia Contratto transitorio semplice Normativa Art. 5 comma 1 L. 431/98 Forma Scritta, sulla base di contratto tipo con ulteriori clausole previste dall Accordo Territoriale Durata Da 1 a 18 mesi Canone Concordato nelle aree metropolitane e comuni con esse confinanti (Firenze) e nei capoluoghi di provincia (Siena), libero negli altri comuni. Non previsto a Pisa. Non applicabili gli aggiornamenti. Deposito cauzionale Non superiore a 3 mesi di canone, può essere sostituito da altra idonea garanzia. Non imputabile in conto canoni, produce interessi al tasso legale.
14 Spese Disdetta Rinnovo Agevolazioni fiscali Dov è valido La suddivisione è regolata dalla tabella allegata al D.M. 30/12/02. Per le voci non considerate si fa riferimento all accordo territoriale, leggi vigenti e usi locali. Non prevista, il contratto cessa automaticamente alla scadenza salvo casi particolari previsti dalla normativa. Non previsto. Per il proprietario imposta sul reddito calcolata sull 85% del canone annuo percepito. Per l inquilino da verificare caso per caso. In tutta Italia, a condizioni diverse da un luogo all altro 14
15 15 La registrazione del contratto di locazione Il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di stipula. La registrazione può essere effettuata in qualsiasi ufficio dell Agenzia delle Entrate (quindi non necessariamente nell ufficio di competenza territoriale), ma è importante avere con sé: almeno due copie, con firma in originale, del contratto da registrare; marche da bollo da 14,62 da applicare su originali e copie ogni 4 facciate di 100 righe; lo stampato meccanografico per la richiesta di registrazione - mod (che si può scaricare dal sito internet o prendere negli uffici dell Agenzia delle Entrate, compilarlo e consegnarlo contestualmente); l elenco atti presentati per la registrazione (mod. RR, la cui compilazione è effettuabile contestualmente); ricevuta di pagamento dell imposta (copia mod. F23 preso negli uffici dell Agenzia delle Entrate, compilato con il codice tributo correttamente indicato e presentato in banca o alla posta per il pagamento).
16 Prima registrazione I bolli sono di solito indicati nel contratto a carico del conduttore. L imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, ma con importo minimo di 67,00. Il pagamento compete in parti uguali al locatore e al conduttore, ma entrambi rispondono in solido dell intera somma. Per i contratti concordati l imposta di registro è calcolata sul 70% dell importo del canone annuo, anche in questo caso con un minimo di 67,00. Registrazione per gli anni successivi Ogni anno, alla scadenza dei 12 mesi, dovrà essere pagata la sola imposta di registro, esclusi i bolli e senza il tetto minimo di 67,00, direttamente in banca o alle poste. Subentro o risoluzione anticipata In caso di subentro, per la registrazione è dovuta l imposta fissa di 67,00 a carico dei soli inquilini, di solito da dividere in parti uguali tra lo studente che lascia e quello che subentra. Se il contratto viene disdetto o decade prima della scadenza, l imposta si paga nella misura fissa di 67,00. 16
17 17 Le agevolazioni fiscali Le spese sostenute dallo studente per il pagamento del canone di locazione danno diritto ad un rimborso fiscale da richiedere con la dichiarazione dei redditi dell anno successivo a quello in cui le spese sono state effettuate. Quanto di seguito riportato si riferisce alla dichiarazione annuale riferita ai redditi dell anno precedente, pertanto verificate in futuro le variazioni che potranno essere introdotte in quest ambito. Il tipo di agevolazione spettante è diverso a seconda che lo studente abbia o meno la residenza anagrafica nell appartamento che ha preso in affitto. Se è residente ha diritto al rimborso di: 300 se il suo reddito complessivo non supera ,71; 150 se il suo reddito complessivo non supera ,41; 991,60 (per i primi 3 anni dalla stipula del contratto) se ha un età tra 20 e 30 anni, il suo reddito complessivo non supera ,71 e non risiede con i genitori. Per redditi superiori non si ha diritto ad alcun rimborso. Le cifre suddette vanno rapportate alla
18 quota di titolarità del contratto e al numero di giorni nei quali si è stati residenti. Esempio: studente di 31 anni con reddito di = 300; contratto intestato a tre persone = 300/3 = 100; 180 giorni di residenza = 100 x 180/365 = 49. Per ottenere la detrazione occorre inoltre che lo studente sia intestatario di un contratto di locazione stipulato ai sensi della legge 431/98 ed abbia un reddito proprio. Il familiare di cui lo studente è a carico non può usufruirne. Se è studente fuori sede per avere diritto alla detrazione devono essere rispettate tutte le seguenti condizioni: lo studente deve essere intestatario di un contratto di locazione stipulato ai sensi della legge 431/98 (oppure di un contratto di ospitalità o di un atto di assegnazione in godimento o locazione, stipulato con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative); lo studente deve essere iscritto ad un corso di laurea presso una università ubicata in un comune diverso da quello di residenza e distante da quest ultimo almeno 100 Km e comunque in una provincia diversa; l immobile affittato si deve trovare nello stesso comune sede dell università o in un 18
19 19 comune limitrofo. L agevolazione è a carico dei genitori e saranno questi a chiedere il rimborso. Si ha diritto ad una detrazione pari al 19% della spesa effettivamente sostenuta nell anno, con un tetto di 2.633, corrispondente ad un rimborso massimo di 500 ( 2633 x 19% = 500).
20 L accordo territoriale La legge 431 del 1998 ha previsto che in sede locale le organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini si riunissero per concordare tra loro condizioni contrattuali che tenessero conto della specificità del mercato abitativo della propria zona, nell ambito dei principi stabiliti dalla legge. Per la parte che riguarda i contratti per studenti l accordo è sottoscritto anche dalle organizzazioni rappresentative degli studenti e dall Azienda per il Diritto allo Studio Universitario. Il decreto ministeriale del ha stabilito che i contratti per studenti possono essere stipulati nei comuni sede di Università (o corsi universitari distaccati) e nei comuni confinanti. Lo stesso decreto ha stabilito anche che lo studente deve essere residente in un comune diverso da quello dove ha sede l Università. L accordo a Pisa Nel 2004 è stato stipulato un accordo, tutt ora valido, integrato e modificato ad aprile 2010 da un nuovo accordo sottoscritto dalla rappresentanza studentesca. L accordo del 2010 prevede contratti transitori 20
21 per studenti universitari ritenendo tali gli iscritti a qualsiasi titolo a università o istituti di alta formazione, compresi gli assegnisti di ricerca che sono nella categoria da non più di 5 anni, dimoranti nel territorio dei Comuni di Pisa, San Giuliano Terme e Cascina. In particolare, l accordo prevede: il contratto riguarda la locazione dell intero appartamento. è vietata qualsiasi forma di locazione parziale dell alloggio o posto letto; in caso di recesso di uno studente, in presenza di almeno uno degli iniziali firmatari, il contratto resta in vigore ed è ammesso il subentro di un altro studente che accetta tutte le clausole contrattuali esistenti con comunicazione scritta al proprietario; l atto di subentro nel contratto deve essere registrato con addebito dell imposta fissa di registro e di bollo suddiviso in misura del 50% cadauno tra lo studente che rilascia l immobile e lo studente subentrante; qualora tutti gli originali conduttori fossero sostituiti da studenti subentranti questi ultimi dovranno stipulare un nuovo contratto; la possibilità di recesso con preavviso di un mese; in considerazione degli usi locali per cui spesso i contratti di fornitura di acqua, luce e gas rimangono intestati al proprietario, può essere inserita la clausola che prevede il pagamento delle spese condominiali e 21
22 delle forniture con una quota forfettaria pari a 1/12 delle spese annuali sostenute nell anno precedente, salvo conguaglio a fine esercizio. Sono comunque a carico dello studente le spese condominali e dei servizi, la Tarsu, il canone televisivo, le utenze telefoniche e la manutenzione dell impianto autonomo di riscaldamento; il canone deve essere corrisposto in via solidale da tutti gli inquilini studenti che potranno tra loro suddividere pro quota l importo complessivo. Il calcolo del canone Il canone di locazione viene calcolato prendendo in considerazione i seguenti elementi dell appartamento: la zona della città in cui si trova; le sue caratteristiche; la superficie; la dotazione di mobilio; la valutazione del mercato immobiliare; la durata del contratto. Se superiore ai 18 mesi si applica il 75% dell aggiornamento ISTAT. Se inferiore a 12 mesi il canone avrà una riduzione del 10%. La zona Secondo l accordo del 2004 nel comune di Pisa sono state individuate cinque zone omogenee: pregio - alloggi che si affacciano per il 50% 22
23 delle finestre sui lungarni, Lungarno Simonelli, Lungarno Pacinotti, Lungarno Mediceo, Lungarno Buozzi, Lungarno Sonnino, Lungarno Gambacorti, Lungarno Galilei, Lungarno Fibonacci, lungomare di Marina di Pisa zona A - S. Antonio, S. Martino, S. Maria fino alla ferrovia, S. Francesco fino a Via De Amicis, Via Batteli, Via di Gello, Via Tino da Camaino, Via Rindi; zona delimitata dalla Via Aurelia, Via Ippica, Via F. Tesio, Via T. Rook, Via del capannone, Via delle Cascine; Marina di Pisa, Tirrenia zona B - S. Marco, S. Giusto fino alla SGC FI-PI- LI e la zona delimitata dalla linea ferroviaria; Porta Fiorentina, zona Stazione delimitata da Via Da Sangallo e Via C. Battisti; zona compresa tra Via Moro, Via Livornese fino al ponte del CEP e l Arno; Barbaricina fino alle Cascine (escluso quanto indicato nella zona A); zona impianti sportivi fino Via di Campaldo, Via Pietrasantina, Via del Marmigliano, Via U. Rindi fino a Via Piave e Via Contessa Matilde; zona compresa tra Via di Gello, Via Lucchese, Via Paparelli; zona Pratale, Don Bosco, parte delimitata ad ovest delle mura e l Arno e ad est da Via Luzzatto e Via Nenni; zona S.Michele e Porta a Piagge fino a Via Cisanello, Via di Padule, Via R. Grassi e Via Puglia fino all Arno; La Vettola fino alla SGC FI-PI-LI, Calambrone zona C - Porta Nuova, I Passi, Pisa Nuova, Cisanello, Riglione, Oratoio, Putignano, 23
24 Sant Ermete, San Giusto a sud della SGC FI-PI- Li, Porta a Mare, Luicchio, CEP, San Piero zona D - parte esterna compresi Ospedaletto e Coltano Per la definizione delle zone si è tenuto conto di vari fattori, tra cui la presenza di servizi e dotazione di infrastrutture, la posizione topografica e i valori del mercato unitariamente forniti dalle agenzie immobiliari. Le zone di Putignano, Riglione, Oratoio, San Piero, Marina, Tirrenia, Calambrone, La Vettola fino alla SGC FI-PI-LI, eccessivamente distanti dalle Facoltà universitarie, avranno un coefficiente correttivo di 0,9. La tipologia Gli immobili, che devono essere consegnati con gli impianti a norma di legge ed efficienti, sono stati classificati in tre tipologie in base alle proprie caratteristiche: TIPO A - Sono gli alloggi che, oltre alle caratteristiche stabilite per quelli di tipo B, sono stati edificati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni e che possiedono almeno 2 delle seguenti caratteristiche: rifiniture di particolare pregio; dotazione di doppi servizi igienici; sistemi di condizionamento d aria; dotazione di spazi esterni ad uso esclusivo 24
25 25 (garage, terrazze, logge, cantine ecc.); dotazione di spazi per uso parcheggio con effettiva disponibilità; dotazione di giardini ad uso esclusivo di superficie superiore al 30% della superficie utile dell unità immobiliare. Agli alloggi con 3 o più caratteristiche si applicano i valori compresi tra il valore massimo e il valore medio della forcella; a quelli con 2 caratteristiche si applicano i valori compresi tra il valore medio e il valore minimo della forcella. TIPO B - L alloggio deve essere dotato delle seguenti caratteristiche: riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente e a norma; servizio igienico all interno dell alloggio, con almeno 4 elementi sanitari, fornito di finestra o aerazione forzata; impianto idrico idoneo ed efficiente; Agli alloggi con oltre 25 anni di vetustà dalla data di costruzione o di completa ristrutturazione si applicano i valori compresi tra il valore medio e il valore minimo della forcella. Qualora ci sia almeno una rifinitura di pregio per gli alloggi di TIPO B, possono essere conteggiati aumenti del 5% del canone. Per rifiniture di pregio si intendono: giardino esclusivo con superficie superiore all alloggio;
26 doppi servizi come indicati al TIPO A; presenza di sistemi di condizionamento d aria. ascensore (solo per unità immobiliari poste oltre il terzo piano fuori terra). TIPO C - L alloggio deve essere dotato delle seguenti caratteristiche minime: servizio igienico all interno dell alloggio, con almeno 2 elementi sanitari, fornito di finestra o aerazione forzata; impianto idrico idoneo ed efficiente. Agli alloggi con oltre 50 anni di vetustà dalla data di costruzione o di completa ristrutturazione si applicano i valori compresi tra il valore medio e il valore minimo della forcella. Se è presente un solo servizio igienico con meno di 2 elementi o se è all esterno si applica una riduzione del 50% rispetto al valore minimo. Le fasce di oscillazione Tenendo conto contemporaneamente della tipologia e della zona di ubicazione dell alloggio si ottengono le fasce di oscillazione, cioè i valori mensili massimi e minimi per metro quadro, nel cui ambito si determina il canone. 26 I valori riportati in tabella, espressi in /mq al mese, equivalgono in euro a quelli stabiliti in lire nel 1999, devono quindi essere incrementati secondo le variazioni ISTAT da allora intervenute.
27 27 Tipo A Tipo B Tipo C Con 2 caratteristiche Oltre 2 caratteristiche Più di 25 anni Meno di 25 anni Più di 50 anni Meno di 50 anni Pregio 10,00-11,25 11,26-12,50 7,50-8,75 8,76-10,00 5,50-6,25 6,26-7,00 Zona A 9,25-10,25 10,26-11,25 6,50-7,50 7,51-8,50 5,00-5,75 5,76-6,50 Zona B 7,50-8,13 8,14-8,75 5,50-6,50 6,51-7,50 4,50-5,13 5,14-5,75 Zona C 6,50-7,25 7,26-8,00 5,00-5,75 5,76-6,50 4,00-4,63 4,64-5,25 Zona D 6,00-6,75 6,76-7,50 4,50-5,00 5,01-5,50 3,00-3,75 3,76-4,50 Zona A 7,00 7,75 7,76 8,50 6,00 6,50 6,51 7,00 3,50 4,25 4,26 5,00 Zona B 6,50 6,75 6,76 7,50 5,00 5,50 5,51 6,00 3,00 3,75 3,76 4,50 Zona C 5,50 6,00 6,01 6,50 4,50 4,87 4,88 5,25 2,50 3,25 3,26 4,00 Zona D 5,00 5,75 5,76 6,50 4,00 4,50 4,51 5,00 2,00 2,75 2,76 3,50 Zona A 6,00-6,75 6,76-7,50 4,75-5,50 5,51-6,25 3,00-3,75 3,76-4,50 Zona B 5,75-6,38 6,39-7,00 4,50-5,25 5,26-6,00 3,00-3,62 3,63-4,25 Zona C 5,00-5,63 5,64-6,25 4,25-4,88 4,89-5,50 2,75-3,50 3,51-4,25 Zona D 4,75-5,38 5,39-6,00 4,00-4,63 4,64-5,25 2,25-3,13 3,14-4,00 Zona E 4,00-4,25 4,26-4,50 3, ,51-3,75 2,25-2,63 2,64-3,00 Cascina S.Giuliano Terme Pisa
28 La superficie convenzionale La superficie da considerare per il calcolo del canone è data dalla somma dei seguenti elementi: l intera superficie utile dell unità immobiliare; lo 0,60 della superficie utile delle autorimesse singole; lo 0,30 della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune; lo 0,25 della superficie utile di balconi, terrazze, cantine ed altri simili accessori; lo 0,10 della superficie scoperta di pertinenza dell immobile in godimento esclusivo del conduttore. Alla superficie interna utile si applicano i seguenti coefficienti correttivi: Superficie interna utile Coefficiente correttivo Limiti massimo*-minimo** fino a mq 45 1,20 mq 49,60* da 45,1 a 70 mq 1,10 mq 70* da 70,1 a 110 mq 1,00 mq 110* oltre 110 mq 0,90 mq 110** 28 L arredo Si applica una maggiorazione del 10% qualora l alloggio sia ammobiliato con i seguenti arredi: nella cucina: un tavolo e sedie, mobile con stoviglie, frigorifero, lavabiancheria, cucina economica;
29 nelle camere: per ogni studente almeno un letto con comodino (o mobile con analoghe funzioni), un armadio, una scrivania con sedie, una libreria e una lampada da tavolo. Questo è l arredamento minimo perché un appartamento si possa definire ammobiliato. Se mancano questi elementi essenziali non viene applicata alcuna maggiorazione. Si applica una maggiorazione del 15% qualora l alloggio, oltre agli arredi suddetti, sia dotato anche di due dei seguenti tre elementi: un divano e/o due poltrone, apparecchio televisivo. Ogni maggiorazione si applica sul canone base agevolato. L accordo a Firenze A Firenze l accordo territoriale è stato firmato il 25 novembre 2004, con integrazioni interpretative approvate in data 11 gennaio L accordo territoriale per studenti è applicabile nel Comune di Firenze e nei comuni limitrofi. Il calcolo del canone Il canone di locazione viene calcolato prendendo in considerazione i seguenti elementi dell appartamento: ubicazione sul territorio classificazione delle caratteristiche la superficie la dotazione di mobilio 29
30 30 la durata del contratto La zona Secondo l accordo del 2004, nel comune di Firenze sono state individuate sei zone omogenee: pregio centro intermedia A intermedia B periferica A periferica B La tipologia Gli immobili sono stati classificati in 3 tipologie in base alle proprie caratteristiche. TIPO A - Immobile con le seguenti caratteristiche: appartamento completamente risanato o ristrutturato negli ultimi 10 anni alla data di stipula del contratto, ai sensi dell art. 4, comma 2 lett. C) e D) della L.R.T. 52/99; appartamento edificato negli ultimi 10 anni dalla data di stipula del contratto, esclusi quelli di edilizia convenzionata con convenzione in corso e non decaduta e di edilizia sovvenzionata. unità immobiliari che hanno tutte le seguenti caratteristiche: riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente ed a norma; servizio igienico con almeno 4 apparecchi, fornito di finestra o areazione forzata; impianto idrico idoneo ed efficiente;
31 impianto elettrico a norma; ascensore per unità immobiliari poste oltre il 3 piano fuori terra, in immobile di oltre 4 piani; ambienti a norma secondo le vigenti leggi e regolamenti, comprese le deroghe ammesse da regolamenti edilizi in vigore alla data di stipula del contratto d affitto; infissi ed affissi efficienti con chiusura atta a garantire la tenuta agli agenti atmosferici; sistema di condizionamento d aria; rifiniture di particolare pregio; doppi servizi igienici, con secondo servizio dotato di almeno 3 apparecchi; spazi esterni ad uso esclusivo (terrazze, giardini...) superiori al 30% della superficie utile dell unità immobiliare di cui sono pertinenze e con superficie non inferiore a 20 mq; spazi per uso parcheggio con effettiva disponibilità, relativamente alle sole unità immobiliari poste nelle zone di cui alle lettere e) e d) art. 18, Legge 392/78; TIPO B - Sono gli alloggi dotati di: riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente e a norma o consentito dalle vigenti leggi; servizio igienico con almeno 4 apparecchi, fornito di finestra o areazione forzata; impianto elettrico a norma o consentito dalle vigenti norme; impianto idrico idoneo ed efficiente ascensore per unità immobiliari oltre il 3 piano fuori terra, in immobile di otre 4 piani; 31
32 ambienti a norma secondo le vigenti leggi e regolamenti, comprese le deroghe ammesse dai regolamenti edilizi in vigore alla data di stipula del contratto d affitto, e dotato di spazi di servizio e pavimentazione integra o comunque in condizioni normali; infissi ed affissi efficienti con chiusura atta a garantire la tenuta agli agenti atmosferici; citofono o apriporta efficienti salvo delibere condominiali; Si considerano di tipo B1, per il solo Comune di Firenze mentre per gli altri Comuni le seguenti caratteristiche fanno parte della fascia B, gli alloggi dotati di tutti gli elementi di tipo B (tranne il primo punto) purché dotati di: riscaldamento a corpi scaldanti quali stufe e simili, efficiente e a norma o consentito da leggi vigenti; superficie dell alloggio per non oltre il 30% interrato TIPO C - Alloggi che non presentano almeno 2 delle caratteristiche indicate nella tipologia B con esclusione dell ascensore e del citofono/apriporta. Le fasce di oscillazione Tenendo conto della tipologia e della zona di ubicazione si ottengono le fasce di oscillazione, cioè i valori mensili massimi e minimi per metro quadro, nel cui ambito si determina il canone concordato tra le parti. I valori riportati in tabella sono espressi in euro e riguardano il Comune di Firenze. 32
33 33 Valori medi espressi in /mq al mese ZONA CENTRO ZONA DI PREGIO ZONA INTERMEDIA A ZONA INTERMEDIA B ZONA PERIFERICA A ZONA PERIFERICA B TIPOLOGIA microzone A MAX 10,40 11,36 10,00 9,09 8,81 8,53 A MIN 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 B MAX 8,50 10,33 8,40 8,26 8,01 7,75 B1 MAX 6,78 7,50 7,12 7,12 6,65 6,65 B1 MIN 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 C MAX 5,50 6,62 5,40 5,40 5,40 4,60 C MIN 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
34 La superficie convenzionale La superficie convenzionale dell alloggio, sulla base della quale viene determinato il canone di locazione, è data dalla somma dei seguenti elementi: l intera superficie utile dell unità immobiliare (per superficie utile si intende l area effettivamente calpestabile escludendo da tale calcolo i palchi morti, le intercapedini fra i soffitti e tutte le aree con altezza inferiore a cm.180); lo 0,50 della superficie utile delle autorimesse singole; lo 0,30 della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune; lo 0,25 della superficie utile di balconi, terrazze, cantine, palchi morti ed altri accessori simili; lo 0,15 della superficie scoperta di pertinenza dell immobile in godimento esclusivo del conduttore; lo 0,10 della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell unità immobiliare. Gli importi della tabella di cui all art. 5 dell accordo territoriale sono incrementati fino ad un massimo del 15% per gli alloggi con superficie utile pari o inferiore a 45 metri quadri e fino ad un massimo del 10% per gli alloggi aventi superficie da metri 45,01 a
SOMMARIO. La giusta casa. Agevolazioni fiscali. La qualità dell alloggio. Gli oneri condominiali. Clausole particolari. Patti contrari alla legge
SOMMARIO Testi a cura dell Associazione studentesca Unione degli Universitari di Siena Realizzazione grafica Ufficio Comunicazione online dell Università degli Studi di Siena Siena, agosto 2006 1 2 5 6

References: art.3
 Art. 2
 Art. 5
 Art. 5
 art. 4
 art. 18
 art. 5