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Timestamp: 2020-01-27 02:09:54+00:00

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Noticias – David Burrero Abogados en Dos Hermanas y Sevilla
David Burrero Abogados en Dos Hermanas y Sevilla
Expertos en reclamaciones bancarias y vivienda
16 de junio de 2019: entra en vigor la nueva Ley Hipotecaria. 17 junio, 2019
Igualas de servicios jurídicos: tus necesidades legales cubiertas todo el año 27 mayo, 2019
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Sentencia del Tribunal Supremo nº 662/2019 de 12 de diciembre: la cancelación de un préstamo hipotecario no impide reclamar contra las cláusulas abusivas. ¿Significa esto que no hay plazo?
Cerramos el año comentando esta reciente sentencia del Tribunal Supremo, referente a una demanda en la cual se pedía la declaración de nulidad de una clausula suelo y la devolución de las cantidades cobradas durante su aplicación. Lo particular de este caso es que la demanda fue desestimada tanto en primera instancia como en la apelación resuelta por la Audiencia Provincial de Badajoz, por el siguiente motivo: al momento de interponer la demanda, el contrato de préstamo estaba extinguido y con ello tanto la cláusula suelo había agotado totalmente sus efectos. Ahora el Tribunal Supremo ha revocado esta sentencia, su decisión es la siguiente: la consumación o la extinción del contrato no impiden el ejercicio de la acción de nulidad de una cláusula abusiva.
No sorprende que el máximo órgano judicial del Estado español se pronuncie en ese sentido, lo contrario habría sido escandaloso, teniendo en cuenta la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre los principios de efectividad y no vinculación, los cuales exigen que una vez anulada una cláusula abusiva sean reparados los perjuicios causados a los consumidores. Lo que sí nos debería alarmar a todos es que el Supremo aplique el artículo 1301 del Código Civil, que regula la acción de nulidad de los contratos por error, dolo o falsedad de la causa, con un plazo para su ejercicio de 4 años contados desde la consumación del contrato. Y nos debería alarmar por varios motivos.
En primer lugar, porque aquí no estamos hablando de la anulación de los contratos en su totalidad por error, dolo o falsedad de la causa, sino de la nulidad de cláusulas no negociadas individualmente, condiciones generales de la contratación, impuestas a los consumidores dentro de la práctica conocida como contratación en masa, sobre la base de su carácter abusivo. Para que todo el mundo pueda entenderlo, se trata de una regulación especial, diseñada por los poderes públicos con la teórica finalidad de proteger a los consumidores de los abusos cometidos por los empresarios, teniendo en cuenta que en estos casos no existe negociación de las cláusulas de los contratos en pie de igualdad entre ambas partes, sino que una de las partes, el empresario (ya sea un banco, una compañía eléctrica o telefónica) nos pone por delante un contrato enorme con todas las condiciones redactadas de antemano, y a nosotros sólo nos queda la opción de aceptar o bien rechazar y probar suerte con otra empresa que ofrezca condiciones diferentes. Esta situación de desigualdad, caldo de cultivo para los abusos, es lo que justifica la existencia de un régimen legal de protección para los consumidores y usuarios, dicho régimen legal es muy diferente de lo que establece una norma del siglo XIX como el el artículo 1301 del Código Civil.
En segundo lugar, si acudimos al régimen legal de protección de los consumidores y usuarios, veremos que las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho. El artículo 1301 del Código Civil habla de anulabilidad por causas muy tasadas, que tienen que ver con los vicios del consentimiento, que invalidarían un contrato en su totalidad, mientras que la Ley de Consumidores y Usuarios (RDL 1/2007 de 16 de noviembre) habla de nulidad de pleno derecho de cláusulas abusivas que, en principio, invalidaría únicamente las cláusulas afectadas, y no el contrato en su totalidad. Otra diferencia fundamental es que la acción de nulidad o anulabilidad del artículo 1301 del Código Civil está sometida a un plazo de 4 años, mientras que la acción de nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas es imprescriptible, es decir, no está sometida a plazo alguno.
Lo cierto es que en este caso el Supremo elude pronunciarse sobre la existencia de plazo para pedir la nulidad de las cláusulas abusivas. Algunos podrían pensar que esta omisión se debe a que el banco demandado no alegó la prescripción de la acción, sino la extinción del contrato como impedimento para pronunciarse sobre el fondo del asunto; otros, más inocentes, podrían pensar que se debe a un olvido o descuido, pero tratándose del Supremo, yo estoy muy seguro de que no se debe a la casualidad, sino a la voluntad deliberada de no aclarar la cuestión en este momento. No sería la primera vez que el Tribunal Supremo se pronuncia sobre cosas que nadie le ha pedido, analiza hechos no controvertidos o trae a colación argumentos que ninguna de las partes ha esgrimido, sin importarle incurrir en incongruencia, o porque le importa más sentar jurisprudencia sobre algún asunto especialmente conflictivo. Si esta vez se ha ceñido escrupulosamente a las pretensiones de las partes, no creo, en mi humilde opinión, que sea por respeto al principio de justicia rogada.
Sea como fuere, el Tribunal Supremo saca de paseo el artículo 1301 del Código Civil, cuando bien podría haberse remitido a su dilatada jurisprudencia sobre la nulidad de pleno derecho y el carácter imprescriptible de la acción que la ejercita. Nos da a entender que el recurso de casación se estima porque la consumación del contrato no impide ejercitar la acción de nulidad y porque la acción de nulidad se ha ejercitado dentro del plazo de 4 años desde la consumación del contrato, según establece el artículo 1301 del Código Civil. Llegados a este punto, sólo puedo decir que ojalá el Tribunal Supremo, en próximas sentencias, aclare la cuestión diciendo que la acción de nulidad de pleno derecho no prescribe, y menos cuando se ejercita en defensa de los consumidores y usuarios, cuyos intereses están especialmente protegidos por el ordenamiento jurídico. Es deseo por mi parte pero también convencimiento de que es la solución jurídicamente más acertada, sin embargo, me van a permitir que dude la máxima autoridad judicial del Reino de España en lo que a protección de los consumidores se refiere.
Como resultado de esta novedosa sentencia se acerca un nuevo Black Friday en el sector legal, con multitud de bufetes asegurando que todos los clientes que alguna vez en su vida fueron perjudicados por una cláusula abusiva, ya sea la cláusula suelo, IRPH o cualquier otra, pueden reclamar y recuperar su dinero, con independencia de que el contrato esté actualmente cancelado y del momento en que se produjera dicha cancelación. Yo seguiré defendiendo, como hasta ahora, que la acción para pedir la nulidad de las cláusulas abusivas no prescribe, lo que implica tanto la eliminación de la cláusula como la devolución de las cantidades cobradas bajo su aplicación, y que por tanto es viable, ni mucho menos una temeridad, demandar al banco aunque el préstamo hipotecario esté amortizado desde hace más de 4 años. Sin embargo, en aras de la reflexión sosegada y la prudencia, no con la intención de aguar la fiesta a nadie, sino de que todos puedan decidir contando con la máxima información posible, finalizaré con las siguientes conclusiones:
La cuestión sobre el plazo para demandar al banco cuando la hipotecada está cancelada, sigue sin estar clara a los ojos de los intérpretes del Derecho, los Juzgados y Tribunales. Sí ha quedado claro que la cancelación o consumación del contrato no es impedimento para pedir la nulidad de las cláusulas, pero en ningún momento ha dicho el Tribunal Supremo que exista o no exista plazo para hacerlo.
Estamos cargados de argumentos, tanto en el Derecho comunitario como en el Derecho español, para defender que la acción de nulidad de una cláusula abusiva no prescribe, pero los repertorios de jurisprudencia están llenos de sentencias injustas que, no obstante, siendo firmes no son susceptibles ya de recurso.
Siendo así, la gente tiene derecho a saber, antes de iniciar cualquier acción, que el Derecho está de nuestro lado pero la jurisprudencia aún no, al menos no la del Tribunal Supremo y buena parte de las audiencias provinciales.
Por tanto, si la hipoteca se canceló hace más de 4 años y se decide demandar al banco, fuera del plazo establecido en el artículo 1301 del Código Civil, existe a día de hoy un riesgo importante de que la demanda sea desestimada. Esto no significa que el caso no sea viable o no se recomiende demandar, sino que existen riesgos importantes y todo cliente debe ser consciente de ellos a la hora de tomar una decisión.
Cualquier duda o reflexión que te apetezca, siéntete libre de comentar. Y si te ha gustado mi artículo, puedes compartir en redes sociales. ¡Felices fiestas!
Publicado el 23 diciembre, 2019 Categorías Derecho Bancario,NoticiasDeja un comentario en Sentencia del Tribunal Supremo nº 662/2019 de 12 de diciembre: la cancelación de un préstamo hipotecario no impide reclamar contra las cláusulas abusivas. ¿Significa esto que no hay plazo?
El Abogado General del TJUE se pronuncia sobre las cláusulas IRPH: un paso más cerca de la victoria.
El informe del Abogado General es el trámite previo a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que llegará previsiblemente a finales de este año o principios del próximo. Se trata de un informe no vinculante, pero en la mayoría de los casos el Tribunal dicta sentencia de acuerdo al criterio del Abogado General. Debemos ser prudentes y considerar este informe como un avance, pero no como una victoria definitiva, ya que aún debe pronunciarse el TJUE y después, la contienda continuará en los tribunales españoles.
Para poner en antecedentes al lector, evitando reiteraciones, me remitiré al artículo publicado sobre este asunto el pasado año en la página web del despacho colaborador ActivaT. En 2017 el Tribunal Supremo falló a favor de la Banca, pero los votos particulares de los Magistrados Orduña Moreno y Arroyo Fiestas dejaban espacio para la esperanza. Pocos meses más tarde, un caso de IRPH llegó al TJUE y en esas estamos, tras un informe favorable de la Comisión Europea, ahora llega el informe del Abogado General del TJUE, también favorable. Si bien el Tribunal no está obligado a seguir el criterio de ninguna de las instituciones que se han pronunciado con anterioridad, la estadística nos dice que lo hace en la mayoría de los casos y por tanto tenemos motivos para ser moderadamente optimistas. En cualquier caso, todos debemos tener claro dos cuestiones:
Una sentencia favorable del TJUE, en caso de producirse, no va a garantizar automáticamente la victoria en las demandas de IRPH. Aumentaría en gran medida nuestras posibilidades y sería muy esperanzador para los miles de afectados, pero después de la sentencia del TJUE seguirá quedando un largo camino por recorrer hasta conseguir sentencias firmes de los tribunales españoles que declaren la nulidad de las cláusulas IRPH.
El TJUE no declara abusivas las cláusulas de las hipotecas, más bien establece criterios para que los jueces españoles (y de los demás Estados miembros de la UE) interpreten el Derecho Comunitario y decidan cuándo una cláusula es abusiva. Por ejemplo, el TJUE puede decir, y esperamos que así sea, que el Tribunal Supremo estaba equivocado en la mayoría de sus argumentos de su sentencia de 2017 sobre el IRPH, puede establecer los criterios por los cuales se llega a la conclusión de que una cláusula es abusiva y cuáles son las consecuencias de esa decisión. Pero una vez esto ocurra, tocará seguir luchando en los tribunales españoles.
Sin más dilación, os dejo el enlace al informe del Abogado General y comentaré resumidamente las conclusiones sobre las cuestiones planteadas:
Una cláusula contractual pactada entre un consumidor y un profesional, como la relativa al IRPH, que fija un tipo de interés tomando como valor de referencia uno de los índices de referencia oficiales legales que pueden ser aplicados por las entidades de crédito a los préstamos hipotecarios con tipo de interés variable, no está excluida del ámbito de aplicación de la Directiva, y por tanto los jueces españoles pueden comprobar si el banco ha proporcionado información clara y comprensible y a determinar si dicha cláusula es abusiva. En otras palabras, aunque el índice IRPH estuviera regulado en la ley y su uso fuera legal (valga la redundancia), es el banco quien decide estipular en el contrato el IRPH o cualquier otro índice y, por tanto, tiene la obligación de facilitar al consumidor una información clara y comprensible, de manera que si no cumple su obligación la cláusula puede ser declarada abusiva por los jueces.
Los jueces españoles pueden apreciar el carácter eventualmente abusivo de una cláusula, como la relativa al IRPH, incluso si es una cláusula que afecta al objeto principal del contrato que ha sido redactada de manera clara y comprensible, porque el artículo 4.2 de la Directiva no fue traspuesto al Ordenamiento Jurídico de España. Esto significa que aunque el IRPH afecta al precio del contrato (el tipo de interés), la transparencia, información clara y comprensible de la cláusula no es el único criterio para que el juez valore si es abusiva o no, sino que también puede tener en cuenta el hecho de que la cláusula provoque un desequilibrio grave en los derechos y obligaciones de las partes.
El banco debe cumplir con una exigencia de transparencia e informar de manera clara y comprensible al consumidor sobre el método de cálculo del IRPH y los elementos que lo componen, esto implica especificar la definición completa del IRPH empleado, las disposiciones legales donde se regula y además, muy importante, la evolución que el IRPH escogido ha tenido en el pasado. Según nuestra experiencia, la mayoría de los préstamos hipotecarios no incluyen en su clausulado una información completa sobre el método de cálculo del IRPH, ni una definición completa del índice según la normativa que lo regulaba, pero absolutamente ninguno (hasta que alguno me demuestre lo contrario) se preocupó de informar al consumidor sobre la evolución que ha tenido el IRPH en el pasado.
El Abogado General concluye recordando que corresponde al juez nacional, a los jueces españoles en este caso, comprobar, teniendo en cuenta el conjunto de circunstancias que rodearon la celebración del contrato, por una parte, si el contrato expone de manera transparente el método de cálculo del tipo de interés, de manera que el consumidor estuviera en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que del mismo se derivaban para él y, por otra parte, si este contrato cumple con todas las obligaciones de información previstas en la normativa nacional, es decir, en las leyes de España.
Publicado el 12 septiembre, 2019 12 septiembre, 2019 Categorías Derecho BancarioEtiquetas cláusulas abusivas,defensa de consumidores,IRPH,sentencia TJUEDeja un comentario en El Abogado General del TJUE se pronuncia sobre las cláusulas IRPH: un paso más cerca de la victoria.
Alquiler de vivienda: ¿a quién corresponde hacerse cargo de reparar las averías?
Muchas personas que viven de alquiler se preguntan, cuando se avería el frigorífico, la caldera o cualquier electrodoméstico, si el casero está obligado a hacerse cargo de la reparación o si por el contrario corresponde al inquilino. En la entrega de hoy voy a explicar cómo están reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) las reparaciones de las averías que se van produciendo durante la vigencia de un contrato de arrendamiento para uso de vivienda.
Alquiler de vivienda: ¿a quién corresponde hacerse cargo de las reparaciones?
En primer lugar, el artículo 21.1 de la LAU atribuye al arrendador la obligación de hacerse cargo de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, el mismo artículo en su apartado 4º matiza que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario. Así las cosas, debemos distinguir entre dos tipos de averías: las que afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda y las de pequeña entidad debidas al uso ordinario.
Como de costumbre en lo que a normas jurídicas se refiere, nos encontramos ante conceptos indeterminados y, por tanto, sujetos a una pluralidad de interpretaciones posibles, de modo que ha sido la jurisprudencia de los tribunales la que a lo largo del tiempo ha ido definiendo dichos conceptos, a partir de casos concretos donde se han planteado las mismas dudas que el lector tendrá ahora mismo.
La jurisprudencia es relativamente pacífica al considerar que los defectos en las paredes, techos, solería, instalación eléctrica y tuberías afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda y por tanto es el arrendador quien está obligado a efectuar las reparaciones necesarias, siempre que, claro está, los defectos o averías no hayan sido provocados por un mal uso del arrendatario. Sin embargo, hay multitud de reparaciones de electrodomésticos que, dependiendo del caso concreto, suscitan dudas sobre si deben encuadrarse en las que afectan a la habitabilidad o bien aquellas de pequeña magnitud debidas al desgaste por el uso ordinario; es el caso de las averías del frigorífico, lavadora, televisor, grifería o termo de gas.
Una avería en la instalación eléctrica afectaría claramente a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, con lo cual, a menos que la avería se deba a una conducta temeraria o negligente por parte del arrendatario, su reparación corresponderá al arrendador.
Las filtraciones y humedades causadas por el mal aislamiento de las paredes y techos de la vivienda constituyen igualmente defectos que afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, siendo responsabilidad del arrendador atender las reparaciones necesarias.
Otros casos generan más dudas, como la avería del frigorífico, la lavadora, la caldera o el termo eléctrico, pues no tienen una entidad equiparable a las paredes, los techos, la solería o la instalación eléctrica, pero tampoco se tratará en todo caso, teniendo en cuenta la naturaleza de estos electrodomésticos, de pequeñas reparaciones ni la avería tendrá por qué responder necesariamente al desgaste causado por el uso ordinario. En estos casos, la jurisprudencia está dividida a la hora de atribuir su reparación a arrendador o arrendatario, pero hay una serie de criterios para esclarecer la cuestión, entre otros:
El tiempo que lleva el arrendatario habitando la vivienda.
La gravedad de la avería y el coste de la reparación.
Para ilustrar los ejemplos expuestos, merece la pena referirnos brevemente a un par de casos tratados por la jurisprudencia.
Por un lado, la sentencia nº 533/2016 de 27 de septiembre de 2016 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) enjuicia una demanda interpuesta por los inquilinos en que reclaman una indemnización equivalente a la renta de 4 meses, por los daños y perjuicios que les ha ocasionado el estado defectuoso de la instalación eléctrica de la vivienda. En este caso, los arrendatarios detectaron, cuando llevaban 2 años habitando la vivienda, que se producían pequeñas descargas eléctricas mientras se duchaban, y alarmados en cuanto empezaron a detectar este problema, lo pusieron en conocimiento del propietario. La actitud del propietario fue, al principio, restar importancia al problema, calificando de pequeños calambres lo que según los inquilinos eran descargas eléctricas, y posteriormente, atribuir la responsabilidad a la Comunidad de Propietarios, al entender que la causa de la avería se encontraba en el defectuoso estado de la instalación eléctrica de la Comunidad y no en la instalación eléctrica privativa de la vivienda. La Audiencia Provincial de Barcelona consideró en este caso que a la vista de las pruebas practicadas, tanto testificales como documentales, quedaba acreditado que en la vivienda arrendada se produjo durante varios meses un problema de naturaleza eléctrica que incidió en el correcto uso y disfrute de la vivienda, entendiendo que, si bien dicho problema no hacía completamente inhabitable la vivienda, por cuanto que el piso contaba con otro baño, sí limitó el uso de la misma por sus ocupantes, al funcionar defectuosamente una de las duchas, teniendo en cuenta que el piso era compartido por varios estudiantes, de modo que no era lo mismo contar con uno o con dos baños. A juicio del Tribunal, la parte arrendadora no actuó de manera diligente para solucionar el problema y, por tanto, existiendo un menoscabo de los servicios sanitarios con que contaba el piso (una de las duchas) durante varios meses, el arrendador fue condenado a indemnizar a la parte arrendataria por los daños y perjuicios causados.
Por otro lado, resulta interesante la sentencia nº 69/2012 de 24 de febrero de 2012 de la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 6ª). En este caso, propietaria e inquilinas acordaron la resolución del contrato de arrendamiento, debido a problemas de filtraciones y humedades que, a juicio de las inquilinas hacía inhabitable la vivienda, razón por la cual estas últimas reclamaban a la arrendadora una indemnización por los daños y perjuicios padecidos, habiendo pagado cumplidamente hasta entonces las rentas mensuales pactadas. La propietaria demandada alegó que las humedades se debían a fuerza mayor (catástrofe natural) y a defectos constructivos de elementos comunes del edificio, de los cuales sería responsable la Comunidad. De las pruebas practicadas, el Tribunal concluye que el piso se encontraba tan mal aislado, que cuando llegó un invierno lluvioso se produjeron graves filtraciones en paredes y techos, lo que provocó incidencias en el sistema eléctrico y los electrodomésticos. A juicio de la Audiencia Provincial de Sevilla, las deficiencias de la vivienda alcanzan tal nivel que a las inquilinas no les quedó otro remedio que abandonar la vivienda, siendo obligación de la arrendadora entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Textualmente, dice la sentencia lo siguiente:
“No nos encontramos ante un caso de fuerza mayor porque las lluvias fueron abundantes pero no catastróficas. Las viviendas deben de mantenerse secas tanto cuando no llueve como cuando llueve, incluso cuando llueve mucho, sin que la llegada de un invierno lluvioso (hecho que se repite cada varios años) sea excusa para que la vivienda se vuelva inhabitable (…) En cuanto a si los elementos constructivos por los que entra el agua son elementos comunes del edificio o elementos privativos de la vivienda arrendada, se trata de una cuestión interna a resolver entre la propietaria y la comunidad de propietarios en la que se halla integrada. Las demandantes no contrataron con la comunidad, lo hicieron con la propietaria de la vivienda, y es a ésta a la que incumbe la obligación de entregar a las arrendatarias una vivienda en condiciones de ser habitada con estándares propios de las exigencias que supone la dignidad humana, hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y a mantener a las arrendatarias en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (…) Al haber incumplido tal obligación, y haber causado con ello daños y perjuicios a las arrendatarias (de los que sólo se reclaman los estrictamente materiales consistentes en la avería de numerosos electrodomésticos y enseres), está obligada a indemnizar los daños y perjuicios causados.”
Publicado el 24 junio, 2019 24 junio, 2019 Categorías Derecho Inmobiliario,NoticiasEtiquetas alquiler de vivienda,averías,humedades,instalación eléctrica,Ley de arrendamientos urbanos,reparacionesDeja un comentario en Alquiler de vivienda: ¿a quién corresponde hacerse cargo de reparar las averías?
16 de junio de 2019: entra en vigor la nueva Ley Hipotecaria.
El pasado 16 de junio ha entrado en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El objeto de esta entrada no es explicar una por una las novedades que plantea esta norma en relación a los contratos de préstamo y crédito hipotecario, puesto que ya lo hice en su momento aquí, sino profundizar en un aspecto de la nueva Ley al que no hemos prestado la suficiente atención: el papel decisivo que pasan a desempeñar los notarios en el control de transparencia de las cláusulas contractuales.
En primer lugar, cuando hablamos de transparencia en los contratos, ¿a qué nos referimos?
Concretamente, a la obligación de los empresarios y profesionales de redactar las cláusulas de los contratos celebrados con consumidores de manera clara y comprensible, tanto gramaticalmente como materialmente. Esto significa que no basta sólo con que la cláusula esté redactada en un tamaño de letra legible, sino que además debe emplear un lenguaje sencillo y, cuanto mayor sea su importancia en el contrato, mayor esfuerzo debe realizar el empresario en orden a explicar el significado de la cláusula y las consecuencias que conlleva.
La Ley para la defensa de Consumidores y Usuarios, plasmada en el Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, recoge en su artículo 80 el deber de transparencia al que nos referimos. El incumplimiento de este deber conlleva la nulidad de la cláusula, es decir, si una cláusula está redactada de modo poco claro y transparente es nula y se tendrá por no puesta, como si nunca hubiera existido.
¿Significa esto que si una cláusula está redactada de manera clara y transparente, será válida en todo caso? No, porque la antes citada Ley de Consumidores y Usuarios establece en su artículo 82 que son abusivas las cláusulas no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor, causen un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones del contrato. Es decir, el hecho de que una cláusula sea transparente y por tanto el consumidor tenga conocimiento de su existencia y su significado, no la convierte automáticamente en válida, si pese a todo es desproporcionada y genera un desequilibrio importante que perjudica a la parte débil del contrato, al consumidor.
En segundo lugar, ¿por qué la Legislación española distingue entre cláusulas desproporcionadas y cláusulas no transparentes, si tanto unas como otras son abusivas y causan un perjuicio a los consumidores?
El origen de esta distinción se encuentra en la Directiva Europea 93/13, la cual en su artículo 4.2 estableció que “la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible”.
La traducción de las normas comunitarias al castellano se las trae y da para otro tema, pero el artículo 4.2 de la Directiva se refiere, en definitiva, a que las cláusulas que afectan al precio y a los aspectos principales de los contratos no pueden ser juzgadas en función de si son desproporcionadas o no, sino únicamente examinando si se han redactado de manera clara y comprensible. A efectos prácticos, esto significa que si un contrato de suministro eléctrico, arrendamiento de vivienda o préstamo hipotecario fija un precio excesivo o desproporcionado a favor de la empresa y en perjuicio del consumidor, los tribunales no tienen potestad para anular la cláusula relativa al precio de dicho contrato, siempre que haya sido redactada de manera clara y transparente; dicho de otra manera: si has entendido que esta multinacional ha abusado de ti, es legal y te aguantas.
En el año 1998, las Cortes Generales aprobaron la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, que sirvió para incorporar al ordenamiento jurídico de España dicha Directiva Europea, pero curiosamente el artículo 4.2, al que nos acabamos de referir, no fue incorporado. El motivo por el que la Ley española no prevé este matiz, no lo conocemos a ciencia cierta, puede a buen seguro no responde a motivos ideológicos, que serían bastante dignos, sino a algo bastante vergonzoso, como que el Gobierno y los grupos políticos lo pasaran por alto, no le dieran importancia o incluso desconocieran ciertos aspectos de la Directiva Europea, teniendo en cuenta que la transposición se hizo con varios años de retraso y precisamente por ello fue sancionado el Reino de España. Lo que sí está muy claro es el motivo por el que la Directiva Europea incluía el matiz sobre las cláusulas abusivas relativas al precio de los contratos: las presiones de determinadas multinacionales y lobbies económicos, que no deseaban exponerse a controles, litigios e indemnizaciones por abusos relacionados con los precios.
Comoquiera que la Ley española no impide a los tribunales anular una cláusula relativa al precio de un contrato por causar desproporción en los derechos y obligaciones de las partes, aunque esté redactada de forma clara y transparente, se plantearon numerosas controversias en torno a esta cuestión. El mismísimo Tribunal Supremo estaba muy preocupado y planteó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que resolvió la misma mediante Sentencia de 3 de junio de 2010 (asunto C-484/2008), en la cual consideró que pese a lo establecido en la Directiva 93/13, un Estado miembro de la UE es soberano para decidir mediante sus leyes si permite o no el control de abusividad sobre los elementos esenciales de un contrato, como el precio.
Desde entonces, el tema debería haber quedado resuelto, pero ya se sabe que cuando los poderosos hacen una pregunta sólo están dispuestos a admitir una respuesta que sea de su agrado, así que el Tribunal Supremo aprovechó la histórica Sentencia de 9 de mayo de 2013 sobre las cláusulas suelo, para aclarar que en España no está permitido a los jueces y tribunales realizar un control de contenido sobre las cláusulas que afectan a elementos esenciales de los contratos, aunque la Ley no lo impida en ningún pasaje. La mayor parte de los medios de comunicación y buena parte de los juristas pasaron por alto este detalle, porque al fin y al cabo era un aspecto secundario frente a la noticia del momento: la anulación de las cláusulas suelo y la limitación de la retroactividad; es decir, aquella Sentencia de 9 de mayo de 2013 dejó un sabor agridulce, ya que por un lado anuló las cláusulas suelo de tres importantes entidades, marcando el camino para todas las demás, y por otro lado negó a los consumidores el derecho a recuperar su dinero hasta esa fecha, pero en cualquier caso quedó relegado a un segundo plano el tema que ahora estamos tratando aquí: si los tribunales pueden anular o no una cláusula que afecta al precio por ser desproporcionada o sólo por falta de transparencia.
Como he dicho varios párrafos más arriba, la filosofía de esta regulación se resume del siguiente modo: si la cláusula sobre el tipo de interés del préstamo está redactada de forma transparente y has podido comprender lo que significa, deja de ser importante si dicha cláusula es desproporcionada y provoca un grave desequilibrio. Pensemos en el índice de referencia IRPH: no importa si era manipulable por los bancos y cajas, si es constatable matemáticamente que siempre tendría valores más altos que el Euribor, porque la desproporción y el desequilibrio no es un criterio admitido para que un juez o tribunal decida si es legal o no; únicamente importa si la cláusula que lo estipula está redactada de manera clara y comprensible.
Pasamos al tercer y último punto de este artículo: el papel de los notarios en el control de transparencia de las cláusulas.
Realmente, el trabajo de los notarios en cuanto a informar a los consumidores acerca del significado de las cláusulas recogidas en los contratos antes de firmar no es una novedad de la Ley 5/2019, sino que se remonta a mucho antes, aunque por razones de tiempo y extensión no vamos a seguir con los apuntes históricos, únicamente reseñar que el Derecho ya atribuía esta función a los notarios y que la nueva regulación, más que innovar, ha profundizado en dicha función, llegando a atribuirle una importancia decisiva.
El artículo 15 de la Ley de crédito inmobiliario, titulado “comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material”, establece que el cliente que se disponga a contratar un préstamo hipotecario deberá comparecer obligatoriamente ante el notario con al menos 1 día de antelación a la firma de la escritura. En esa comparecencia, el notario comprobará que el banco haya entregado todos los documentos de información personalizada sobre las condiciones del préstamo, asesorará al cliente sobre las cláusulas del contrato y expedirá un acta que dará fe de que éste comprende y acepta el contenido de los documentos que se dispone a firmar, entendiéndose cumplido el principio de transparencia en su vertiente material. Esto significa, ni más ni menos, que por expresa previsión de la Ley la simple firma de un acta notarial va a implicar una presunción de que el cliente comprende el significado de todas las cláusulas del contrato, impidiéndole alegar con posterioridad que las mismas no estaban redactadas de forma clara y transparente.
Es paradójico que la Ley 5/2019 se encargue, por un lado, de prohibir expresamente las cláusulas suelo, y por otro lado, de otorgar presunción de transparencia a todas las cláusulas de un préstamo hipotecario por el solo hecho de haberse firmado un acta notarial. La experiencia nos dice desde hace mucho que la mera firma de documentos, da igual que sean cuatro que trescientos, no garantiza que el contenido de los mismos sea comprensible y, aun menos, justo y equilibrado para las partes. A buen seguro, después de esta pomposa Ley, las hipotecas en España van a seguir siendo igual de oscuras y abusivas, o más si cabe, con la única diferencia de que a partir de ahora los jueces no podrán examinar si el contenido de los contratos es o no claro, comprensible y transparente para los consumidores.
Acuérdense del 16 de junio de 2019, porque va a marcar un antes y un después en la situación jurídica de los consumidores en España en el ámbito de las hipotecas, y va a ser para mal. Hay que advertirlo desde ya, sin tapujos ni medias tintas, la nueva Ley Hipotecaria no incrementa la protección a los consumidores, sino todo lo contrario, amplía los espacios legales que las entidades financieras pueden encontrar para cometer abusos. Si ponemos la presunción de transparencia de las cláusulas en relación con el hecho de que los jueces no pueden realizar un control de contenido sobre las cláusulas que afectan a elementos esenciales de los contratos, el resultado es que a partir de ahora deja de existir una base jurídica sólida para denunciar la abusividad de las cláusulas que afectan al tipo de interés e incluso determinadas comisiones, como la comisión de apertura, de los préstamos hipotecarios.
Es cierto también que cuando una puerta se cierra, una ventana se abre; los juristas tenemos, entre tantos defectos, la cualidad de encontrar diferentes vías para llegar al mismo lugar, pese a todas las trabas que van surgiendo en el camino, y así avanzar en defensa de los intereses de nuestros clientes. Pero no por ello es menos cierto que, para los préstamos hipotecarios que se firmen a partir del 16 de junio de 2019, buena parte de las estrategias jurídicas para la defensa de los consumidores van a dejar de ser válidas, debido a una reforma legal diseñada claramente para favorecer los intereses de los bancos.
Publicado el 17 junio, 2019 16 junio, 2019 Categorías Derecho Bancario,Derecho Inmobiliario,NoticiasDeja un comentario en 16 de junio de 2019: entra en vigor la nueva Ley Hipotecaria.
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Igualas de servicios jurídicos: tus necesidades legales cubiertas todo el año.
Si tus necesidades de asesoramiento legal se reducen a alguna consulta esporádica cada tres o cuatro años, quizás no necesites contratar una iguala o tarifa plana de servicios jurídicos, pero si te enfrentas a lo largo del año a varias situaciones que requieren la asistencia de un profesional, quizás deberías plantearte esta opción, porque sin duda te resultará más económica que pagar a un gestor o abogado cada vez que tengas dudas y mucho más segura que ponerte a buscar en Internet la solución a tu problema. Dependiendo de tus necesidades concretas, diseñaremos un plan de asesoramiento con una tarifa ajustada, que tendrá el alcance, la periodicidad y amplitud que tú necesites, ni más ni menos.
Lo que necesitas si tienes un pequeño comercio o te dedicas a cualquier actividad profesional: asesoramiento fiscal, laboral y protección de datos personales. Por supuesto, tus necesidades en cada campo variarán en función de la actividad a la que te dediques, pues no presenta los mismos requerimientos en materia de protección de datos un bar o una tienda de ultramarinos, en que sólo se tratan los datos de algún empleado y proveedores, que una clínica dental o una consulta de fisioterapia, donde se tratan multitud de datos sensibles de pacientes; del mismo modo que no presenta la misma complejidad el asesoramiento tributario en régimen de módulos que en estimación directa (IRPF), ni en régimen general que en recargo de equivalencia (IVA).
Lo que necesitas como trabajador asalariado: la afiliación a un sindicato de clase es siempre una buena opción para la defensa conjunta de los intereses de los trabajadores y trabajadoras, pero en cualquier caso yo te ofrezco asesoramiento laboral y de Seguridad Social durante todo el año. Para estar informado sobre el salario, los complementos, pluses, pagas extraordinarias, etc., que te corresponden por categoría en un determinado sector, para conocer las consecuencias que puede tener la venta de tu centro de trabajo a otra empresa, para saber qué opciones tienes ante una modificación unilateral de tus condiciones de trabajo, para tramitar la solicitud de la prestación por desempleo, gestiones relativas a tu pensión de jubilación, entre otros asuntos.
Lo que necesitas como consumidor y usuario: ya tengas un pequeño negocio o trabajes por cuenta ajena, seguro que te surgen de cuando en cuando dudas o problemas relativos a la vivienda, ya sea en alquiler o en propiedad con hipoteca, el coche, muebles, electrodomésticos, la factura de la luz o del teléfono. La avería del termo de gas que el arrendador no quiere hacerse cargo de reparar, el defecto de fabricación del coche que compraste, las comisiones de mantenimiento que te cobra el banco por una cuenta que sólo usas para pagar la hipoteca, la compañía telefónica que se niega a darte de baja, la empresa que entrega tus datos personales a un fichero de morosos con motivo de una deuda inexistente, etc.
Si tienes que pagar a un profesional por cada consulta o gestión, cada una de las veces que tienes pequeñas dudas o problemas y reclamaciones de baja cuantía, probablemente sea económicamente inasumible para ti y por ello la mejor opción quizás sea contratar una iguala de servicios jurídicos permanente, para todo el año, con una tarifa cerrada y una gama de servicios diseñada a tu medida. Es decir, no hay una iguala idéntica para todo el mundo, sino que ésta se planificará atendiendo a las necesidades concretas de cada cual. Si yo te ofrezco una tarifa de consultas ilimitadas cada año, puede que el precio sea muy elevado y a ti no te interese, entre otras cosas porque probablemente no tendrás tantas dudas o problemas que requieran un servicio de esa amplitud, y que en cambio te interese más, por ejemplo, un bono de cuatro consultas o reclamaciones al año.
Mis igualas de servicios jurídicos no incluyen la intervención en procedimientos judiciales o litigios, que se tratan de manera independiente, pero te puedo asegurar que un buen asesoramiento es útil para estar informado de antemano y tomar decisiones acertadas, ya sea a la hora de firmar un contrato, pedir un presupuesto o presentar una reclamación amistosa dirigida a la empresa o a la Administración, que muchas veces sirven para solucionar el problema y evitar pleitos innecesarios.
A veces es necesario interponer una demanda judicial para hacer valer tus derechos y otras veces no lo es, ya sea porque el problema se puede resolver por otros medios o porque el asunto no es viable y, por tanto, puede terminar peor que como empezó. Precisamente, éste es uno de los motivos para contratar una iguala de servicios jurídicos con mi despacho: información especializada para prevenir el problema antes de que ocurra y para tratar de resolver conflictos mediante la negociación y el acuerdo siempre que sea posible.
Mi filosofía es que el cliente no tenga que adaptarse al servicio que se le ofrece, sino que el servicio del asesor se adapte como un guante a sus necesidades. Explícame lo que necesitas y te daré presupuesto sin compromiso.
Publicado el 27 mayo, 2019 27 mayo, 2019 Categorías Autónomos,Derecho Bancario,Derecho Inmobiliario,Derecho Laboral y Seguridad Social,Derecho Tributario,NoticiasEtiquetas Abogados de Dos Hermanas,asesoramiento jurídico permanente,asistencia legal todo el año,IgualasDeja un comentario en Igualas de servicios jurídicos: tus necesidades legales cubiertas todo el año
Elecciones generales 28 de abril: no te quedes sin votar por no conocer tus derechos laborales.
En las próximas fechas tendremos varios procesos electorales, empezando con las elecciones generales al Congreso y al Senado del 28 de abril y terminando con las elecciones europeas y municipales del 26 de mayo. Si pese a ser domingo sabes que te tocará trabajar, algo muy habitual en sectores como la hostelería, debes saber que tienes derecho a permisos retribuidos tanto para ejercer tu derecho al voto como para actuar voluntariamente en calidad de apoderado o interventor y, en caso de que te haya tocado por sorteo, atender tus obligaciones en la mesa electoral. El objetivo de esta entrada es que nadie se quede sin votar por no conocer sus derechos laborales en la jornada electoral, te lo explicamos a continuación.
El ejercicio del sufragio activo (votar) y actuar como apoderado o interventor de una candidatura es voluntario, mientras que formar parte de la mesa electoral es una obligación legal cuando te toque por sorteo, pero en todos estos casos los trabajadores tienen el derecho a un permiso retribuido por el tiempo indispensable para ejercitar su derecho o atender su deber. De modo que ya te adelanto que prácticas empresariales como descontarte el día de vacaciones o reducirte el sueldo si vas a votar en horas de trabajo es ilegal y denunciable.
El artículo 13 del Real Decreto 605/1999 se encarga de concretar un poco más este derecho, distinguiendo varios supuestos:
Derecho al voto:
Los trabajadores por cuenta ajena y el personal al servicio de las Administraciones públicas que estén censados como electores y presten servicios en jornada electoral, deben disponer de hasta 4 horas libres para ejercer su derecho a voto, siendo dichas horas retribuidas y no recuperables. En caso de jornada reducida, por ejemplo en los contratos a tiempo parcial, el permiso se reduce proporcionalmente. La empresa tiene la obligación de organizar el trabajo y distribuir los períodos en que los trabajadores de la plantilla dispongan del permiso para ir a votar, si no te ha informado aún no dudes en preguntar. Cualquier despido a modo de represalia por solicitar que se te reconozca el permiso se considera una grave vulneración de tus derechos fundamentales al sufragio o a la libertad ideológica, que convertiría en nulo dicho despido. Cuando acudas a votar, recuerda pedir justificante acreditativo de haber votado a la mesa electoral.
La duración exacta del permiso dependerá de la coincidencia del horario de trabajo con el horario de apertura del Colegio Electoral, que recordemos es de 9 de la mañana a 8 de la tarde. La duración de los permisos para ir a votar es la siguiente:
-Si la coincidencia es de menos de 2 horas, no hay permiso.
-Si la coincidencia es de entre 2 y 4 horas, el permiso durará 2 horas.
-Si la coincidencia es de entre 4 y 6 horas, el permiso durará 3 horas.
-Si la coincidencia es de más de 6 horas, el permiso durará 4 horas.
Miembros de la Mesa electoral:
Los trabajadores por cuenta ajena y los de las Administraciones públicas que sean nombrados Presidente o Vocal de Mesa electoral, tienen derecho a un permiso retribuido de jornada completa el día de la votación, cuando ese domingo no lo tengas como día de descanso semanal, y a una reducción (igualmente retribuida) de 5 horas en la jornada de trabajo del día siguiente (el lunes), que se te debe reconocer aunque el domingo hayas disfrutado de descanso semanal. Para ello debes acreditar ante la empresa tu condición de miembro de Mesa.
¿Qué pasa si me toca como suplente?
En el caso de los suplentes, si finalmente no es necesaria su intervención, deberán reincorporarse a su puesto de trabajo. No obstante, si a lo largo del día el suplente fuera llamado por cualquier imprevisto con los titulares, tendrán los mismos derechos que cualquier otro miembro de la Mesa electoral.
¿Y qué ocurre con los turnos de noche?
Si vas a participar en la jornada electoral como miembro de Mesa, Interventor o Apoderado y te toca trabajar en horario nocturno el sábado anterior a la jornada electoral, tienes derecho a solicitar que te cambien el turno, para poder descansar la noche anterior a las elecciones, y a que se te reduzcan 5 horas de la jornada siguiente. La empresa estará obligada en ese caso a atender tu solicitud de cambio de turno.
Si participas en la jornada electoral como Interventor en nombre de una candidatura, también tienes derecho a un permiso retribuido de jornada completa el día de la votación, cuando ese domingo no lo tengas como día de descanso semanal, y a una reducción (igualmente retribuida) de 5 horas en la jornada de trabajo del día siguiente (el lunes), que se te debe reconocer aunque el domingo hayas disfrutado de descanso semanal. Para ello debes acreditar ante la empresa tu condición de miembro de Mesa.
Si participas en el proceso electoral como Apoderado en nombre de una candidatura, tienes derecho a permiso retribuido y no recuperable durante toda la jornada laboral. Pero a diferencia de los miembros de Mesa e Interventores, no tendrás derecho a una reducción de 5 horas en la jornada laboral del día siguiente.
Que nadie se quede sin votar porque la empresa no respete sus derechos laborales. Para ello, te animo a preguntarme cualquier duda que tengas a lo largo de la semana o el día electoral, a difundir esta entrada y a explicar su contenido a quienes tengan dificultad para leer.
Publicado el 21 abril, 2019 21 abril, 2019 Categorías Derecho Laboral y Seguridad Social,NoticiasEtiquetas Elecciones generales,permisos retribuidosDeja un comentario en Elecciones generales 28 de abril: no te quedes sin votar por no conocer tus derechos laborales.
Te han despedido y te preguntas cuáles son tus derechos y de qué plazo dispones para reclamar. Lo analizamos en este artículo desde un punto de vista totalmente práctico y adaptado a los problemas que los trabajadores tienen habitualmente.
La importancia de un buen asesoramiento, para saber cuáles son tus derechos ante un despido
Ante un despido lo más importante es asesorarte lo antes posible con un abogado laboralista o graduado social, ya que el plazo para interponer la demanda de despido es muy breve, tan solo 20 días hábiles. Debes saber que este plazo empieza a correr desde la fecha de efectos del despido y no desde la fecha de la carta, es decir, puede que la carta esté fechada a 11 de marzo, pero si la fecha de efectos del despido es el 14 de marzo, el plazo empezará a contar desde el día siguiente a esta última fecha. Debes saber también que al tratarse de días hábiles, no cuentan los sábados, domingos ni festivos, e igualmente que, antes de interponer la demanda en el juzgado, hay que presentar obligatoriamente una papeleta de conciliación ante el CMAC, que si bien suspende temporalmente el plazo de 20 días siempre es conveniente presentar con un margen de tiempo suficiente.
Tan importante como actuar con cierta rapidez cuando se produce el despido es intentar estar preparado para este día, en estos los aspectos, para que esto cause el menor trastorno posible en tu vida y, de cara al caso que nos ocupa, para que los posibles abusos cometidos por la empresa no queden impunes o, dicho de otra manera, para que todos tus derechos sean atendidos. Ten en cuenta que el mejor consejo es el que da un profesional en cada caso concreto y de manera personalizada, no obstante, repasamos brevemente aquellas cosas que generalmente debes evitar y aquellas que debes preocuparte de hacer activamente.
Lo que debes evitar: firmar un documento de liquidación o finiquito, a menos que tengas muy claro que la cantidad expresada en él es correcta y ajustada a lo que te pertenece. A menudo la empresa juega con la necesidad del trabajador, que no sólo pierde su empleo sino que además, en bastantes ocasiones, se le adeudan salarios, por lo que es difícil no firmar un finiquito cuando necesitas cobrar lo que te deben para pagar facturas, pero siempre que sea posible es preferible no firmar este tipo de documentos a menos que antes hayas recibido un adecuado asesoramiento jurídico. Es verdad que la firma de un finiquito no impide en todo caso y bajo cualquier circunstancia reclamar contra la empresa, pero también es cierto que, según las circunstancias concretas en que se haya firmado, puede mermar considerablemente la viabilidad del caso y puede implicar graves dificultades para hacer valer tus derechos en un proceso judicial.
Lo que debes hacer: conservar documentos, correos electrónicos, mensajes, grabaciones, fotografías o cualquier material que demuestre las funciones que tú como trabajador/a desempeñabas en la empresa, o las horas extraordinarias que solías realizar. Porque si la empresa te paga por debajo de lo estipulado en el Convenio Colectivo aplicable para tu categoría profesional, no te paga las horas extraordinarias ni en salario ni en descansos, o estás de alta en la Seguridad Social menos horas de las que trabajas, además de la indemnización por un despido improcedente podrás reclamar el abono de los salarios, pluses o complementos que la empresa te adeude, y para ello será fundamental que dispongas de todas las pruebas posibles, que posteriormente podrán complementarse con el interrogatorio del empresario o declaraciones de testigos.
Si crees que se están vulnerando tus derechos laborales, estoy a tu disposición para asesorarte https://davidburreroabogado.com/contacto/
Publicado el 17 abril, 2019 17 abril, 2019 Categorías Derecho Laboral y Seguridad Social,NoticiasDeja un comentario en ¿Qué hacer ante un despido?

References: artículo 1301
 artículo 1301
 artículo 1301
 artículo 1301
 artículo 1301
 artículo 1301
 artículo 1301
 artículo 4
 artículo 21
 resolución 
 Real Decreto 
 artículo 80
 artículo 82
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 15
 artículo 13
 Real Decreto