Source: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebPrint/51BD52BBE421D683C1257F310036AFA5?openDocument
Timestamp: 2019-07-20 12:09:57+00:00

Document:
Judikát 26 Cdo 2248/2015
Datum rozhodnutí: 10/20/2015
Spisová značka: 26 Cdo 2248/2015
ECLI: ECLI:CZ:NS:2015:26.CDO.2248.2015.1
Heslo: Byt
Dotčené předpisy: § 2 písm. e) předpisu č. 107/2006Sb.
§ 3 odst. 5 předpisu č. 107/2006Sb.
26 Cdo 2248/2015
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně Ing. D. L. zastoupené JUDr. Antonínem Janákem, advokátem se sídlem v Příbrami I, náměstí T. G. Masaryka 142, proti žalované DOGROSE a.s., se sídlem v Praze 3, nám. Jiřího z Lobkovic 2406, IČO: 27184056, zastoupené JUDr. Olenou Cvetlerovou, advokátkou se sídlem v Praze 5 – Radotíně, Strážovská 78/5, o určení neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 21 C 67/2011, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 8. ledna 2015, č. j. 70 Co 454/2014-339, takto:
Žalobkyně se domáhala určení, že je neplatné jednostranné zvýšení nájemného ze dne 7. ledna 2011 z „bytu o velikosti 3+1 s příslušenstvím ve 3. poschodí domu č. p. na adrese P.,“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“).
Obvodní soud pro Prahu 3 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 27. května 2014, č. j. 21 C 67/2011-297, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 8. ledna 2015, č. j. 70 Co 454/2014-339, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic (výrok II.).
Z provedených důkazů zjistily oba soudy mimo jiných i následující skutečnosti. Žalovaná (vlastnice předmětného domu a pronajímatelka bytu) oznámila žalobkyni jako nájemkyni bytu (oznámením o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 7. ledna 2011, doručeným dne 10. ledna 2011 – dále jen „oznámení“), že od 1. května 2011 jí zvyšuje nájemné z předmětného bytu z podlahové plochy 104,14 m2 z částky 4.015,64 Kč měsíčně na částku 7.304,38 Kč měsíčně. Dále zjistily, že ani v roce 2011 nebyla do bytu dodávána voda a už od roku 1995 se v něm netopí, neboť tam instalovaná dvě lokální topidla (kotel a karma) jsou mimo provoz. V bytě se nachází místnost s vanou a WC.
Na tomto skutkovém základě oba soudy mimo jiné dovodily, že oznámení splňuje všechny formální náležitosti vyžadované ustanovením § 3 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného a o změně zákona č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2012 (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“); obsahovalo podlahovou plochu bytu (104,14 m2), procentuální zvýšení nájemného (81,9 %), výši nového nájemného za jeden metr čtvereční podlahové plochy (70,14 Kč/1 m2), výslednou částku nově zvýšeného nájemného (7.304,38 Kč), jakož i dobu, od níž je nájemkyně povinna platit zvýšené nájemné (tj. od 1. května 2011). Uvedla-li žalovaná v oznámení v rámci údajů platných pro aktuální nájemné stanovené pro rok 2010, že zde jde o sníženou kvalitu bytu, pak označení bytu touto specifikací nečiní z předmětného bytu byt se sníženou kvalitou ve smyslu ustanovení § 2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb. Je-li totiž předmětný byt vybaven místností s vanou (koupelnou) a WC, nesplňuje zákonné znaky bytu se sníženou kvalitou podle citovaného ustanovení. Vzhledem k uvedenému pak uzavřely, že z hlediska formálních náležitostí a správnosti v něm uvedených údajů je oznámení platným právním úkonem. Neplnohodnotné užívání bytu (v důsledku toho, že do bytu nebyly zajištěny dodávky vody a tepla) z něj nečiní byt se sníženou kvalitou ve smyslu § 2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb.; uvedené závady mohly pouze založit právo na slevu z nájemného, eventuálně na slevu z úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu za podmínek upravených v ustanovení § 698 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013 (dále jen obč. zák.“). Skutečnost, že žalovaná neplnila řádně povinnosti pronajímatele, neboť do předmětného bytu nezajistila dodávku vody a tepla, nemá podle názoru odvolacího soudu za následek neplatnost oznámení ani pro rozpor s dobrými mravy, neboť pronajímatelova povinnost zajistit nerušený výkon nájemního práva na straně jedné a nájemcova povinnost platit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu na straně druhé nemají povahu vzájemných závazků.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 o. s. ř., a odůvodnila ji konstatováním, že napadené rozhodnutí závisí na řešení dosud nevyřešených právních otázek, zda „v případě oznámení o jednostranném zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb. musí mít výsledná částka zvýšeného nájemného oporu v odůvodnění oznámení do té míry, že mu musí odpovídat, tj. zda lze platně v oznámení byt označit za byt se sníženou kvalitou, ačkoliv výpočet zvýšeného nájemného odpovídá bytu s nesníženou kvalitou“, a zda to, „že pronajímatel dlouhodobě neplní své základní povinnosti spočívající v dodávce tepla a vody nájemci, je důvodem pro poskytnutí slevy z nájmu nebo zda lze z těchto důvodů byt označit za byt se sníženou kvalitou ve smyslu ustanovení § 2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb.“ Uvedla, že oznámení musí být absolutně neplatné, je-li v něm byt označen jako byt se sníženou kvalitou, avšak zvýšené nájemné odpovídá standardnímu bytu a nikoli bytu se sníženou kvalitou. Poukázala na ustanovení § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., podle něhož oznámení musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Označila-li tedy žalovaná předmětný byt jako byt snížené kvality, a to také v oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z roku 2010, pak dovolatelka pokládá za „přepjatě formalistický“ závěr, že nejde o byt se sníženou kvalitou jen proto, že je v něm koupelna a WC (přesto, že do něj není zajištěna dodávka vody a tepla). Odvolací soud podle jejího názoru „mechanicky“ (a v rozporu s rozhodnutím Ústavního soudu České republiky ve věci sp. zn. II. ÚS 1693/08) aplikoval ustanovení § 2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb. Navrhla, aby dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalobkyně (dovolatelky) proti citovanému rozsudku odvolacího soudu projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – viz čl. II bod 2 ve spojení s čl. VII zákona č. 293/2013 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.“). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
Při řešení otázky přípustnosti dovolání dovolací soud nepřehlédl dovolatelčino sdělení, že dovoláním napadá „oba výroky“ rozsudku odvolacího soudu, tj. nejen jeho potvrzující výrok týkající se věci samé, ale jakoby i výroky vztahující se k nákladům řízení účastnic. Ve vztahu k posléze uvedeným výrokům – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.) – však dovolatelka v rozporu s ustanoveními § 241a odst. 2 a 3 o. s. ř. neuvedla, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání a ani nevymezila důvody dovolání. Dovolací soud zastává názor, že ve skutečnosti správnost uvedených nákladových výroků nenapadla. Navíc dovolání proti výroku, jímž odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v nákladovém výroku (ve výroku o nepřiznání náhrady nákladů řízení žalované), by nebylo subjektivně přípustné; dovolání proti nákladovému výroku napadeného rozsudku (proti výroku II.) by nebylo přípustné podle § 238 odst. 1 písm. d/ o. s. ř., neboť by směřovalo proti výroku rozsudku odvolacího soudu, kterým bylo rozhodnuto o peněžitém plnění nepřevyšujícím 50.000,- Kč. Dovolání tudíž směřuje pouze proti výroku I. napadeného rozsudku, pokud jím odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku o věci samé. Proti tomuto výroku je pak přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na řešení otázek hmotného práva, které v posléze nastíněných polohách nebyly v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud vyřešeny. Jde především o otázku platnosti jednostranného zvýšení nájemného z bytu podle zákona č. 107/2006 Sb. (v daném případě učiněného oznámením ze dne 7. ledna 2011), spočívajícím na řešení (předběžné) otázky, zda byt, do něhož nejsou zajištěny dodávky vody a tepla, lze pokládat za byt se sníženou kvalitou ve smyslu ustanovení § 2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb. přesto, že je vybaven vedle ústředního vytápění (k pojmu ústřední vytápění srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. ledna 2014, sp. zn. 26 Cdo 3330/2013) základním příslušenstvím v podobě koupelny a WC. Jde však rovněž o otázku, zda nesprávný údaj o charakteru bytu, v daném případě údaj vztahující se k aktuálnímu nájemnému za rok 2010 ve znění „Snížená kvalita bytu: ano“, činí neplatným oznámení o jednostranném zvýšení nájemného, je-li v něm nájemné zvýšeno jakoby šlo o standardní byt.
Na tomto místě je zapotřebí připomenout, že nesprávná skutková zjištění (jež dovolatelka rovněž namítala) nejsou podle současné právní úpravy způsobilým dovolacím důvodem (viz § 241a odst. 1 o. s. ř. a contrario).
Práva a povinnosti účastnic týkající se úpravy nájemného z bytu dovolací soud posuzoval podle dosavadních právních předpisů (§ 3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – dále jen „o.z.“).
Podle § 2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb. se pro účely tohoto zákona rozumí bytem se sníženou kvalitou byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství. Základním příslušenstvím se rozumí (§ 2 písm. f/ zákona č. 107/2006 Sb.) koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod; základní příslušenství se považuje za součást bytu, i když je v domě mimo byt, avšak užívá jej jen nájemce bytu. Ústředním vytápěním se pak rozumí (§ 2 písm. g/ zákona č. 107/2006 Sb.) vytápění zdrojem tepla, který je umístěn mimo byt, nebo který je umístěn v místnosti k tomu určené, včetně sklepa v rodinném domě s jedním bytem, nebo jiné elektrické nebo plynové vytápění.
Vzhledem k poměrům posuzované věci je zapotřebí zdůraznit, že pro posouzení, zda jde o byt se sníženou kvalitou, není z pohledu citovaných ustanovení významná samotná skutečnost, zda je do bytu zajištěna dodávka vody a tepla (prostřednictvím funkčních zařízení k těmto účelům určeným), nýbrž to, zda byt je možné vytápět některým z tam uvedených způsobů a zda je vybaven základním příslušenstvím (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 16. ledna 2014, sp. zn. 26 Cdo 3330/2013). Odvolací soud tedy nepochybil, jestliže na podkladě nezpochybnitelných skutkových zjištění, že předmětný byt je vybaven dvěma lokálními topidly (kotlem a karmou), jakož i základním příslušenstvím v podobě koupelny a WC, shodně se soudem prvního stupně uzavřel, že předmětný byt není bytem se sníženou kvalitou ve smyslu § 2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb. Pro úplnost zbývá dodat, že občanský zákoník poskytuje nájemci jiné právní prostředky k tomu, aby se domáhal plnění povinností vyplývajících z nájmu bytu ze strany pronajímatele (viz § 687 odst. 1 a § 698 odst. 1 a 3 ve spojení s ustanovením § 699 obč. zák.).
K dovolací námitce, že oznámení o zvýšení nájemného je neplatné, je-li v něm „rozpor mezi výpočtem zvýšeného nájemného, který odpovídá bytu s nesníženou kvalitou a označením bytu za byt se sníženou kvalitou, která tomuto výpočtu neodpovídá“, lze uvést následující.
Podle § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. V oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného pro rok, kdy může být dosaženo podle tohoto zákona cílové hodnoty měsíčního nájemného, postačí zdůvodnit výši nájemného cílovou hodnotou měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu.
Především nelze přehlédnout, že při výpočtu cílové hodnoty měsíčního nájemného vycházela žalovaná – s přihlédnutím k celkovému obsahu oznámení ze dne 7. ledna 2011 – správně z toho, že nejde o byt se sníženou kvalitou ve smyslu § 2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb. (srov. výklad shora týkající se otázky bytu se sníženou kvalitou). Na tom nic nemění ani skutečnost, že v pasáži týkající se aktuálního nájemného stanoveného pro rok 2010 pod poněkud zavádějícím a snad z pohledu dovolatelky i matoucím nadpisem „Snížená kvalita bytu“ uvedla poznámku „ano“. I kdyby takto označeným nadpisem a za ním následující poznámkou mínila byt se sníženou kvalitou ve smyslu § 2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb. (o čemž lze mít u ní jako pronajímatelky bytu vzhledem k jeho vybavenosti pochybnosti), nelze ztratit ze zřetele, že uvedený nadpis s poznámkou se připíná k aktuálnímu a tedy z pohledu oznámení ze dne 7. ledna 2011 dosavadnímu nájemnému z bytu, tj. nájemnému pro rok 2010, avšak nikoli již k jednostranně zvyšovanému nájemnému od 1. května 2011, o něž v oznámení jednoznačně šlo. Uvedený nadpis s poznámkou, vztahující se vskutku k dosavadnímu nájemnému za rok 2010, nebyl tedy ve vztahu ke zvyšovanému nájemnému od 1. května 2011 v žádném směru vnitřně rozporný a nemohl tudíž ohledně nájemného od 1. května 2011 ve skutečnosti vyvolat u žalobkyně žádné pochybnosti.
Navíc jde-li o náležitosti oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného (§ 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.), dospěl Nejvyšší soud opakovaně k názoru, že z odůvodnění oznámení o zvýšení nájemného musí dostatečně určitě vyplývat podlahová plocha bytu, z níž pronajímatel při stanovení zvýšeného nájemného vycházel (srov. např. rozsudky ze 17. září 2012, sp. zn. 26 Cdo 2305/2011, z 15. srpna 2013, sp. zn. 26 Cdo 1207/2013, a z 9. dubna 2014, sp. zn. 26 Cdo 1009/2014). Ani z ustanovení § 3 odst. 5 věty druhé zákona č. 107/2006 Sb. nevyplývá, že by v oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného pro rok, kdy může být dosaženo cílové hodnoty měsíčního nájemného, nemusel být tento údaj uveden. Údaj, že jde o byt se sníženou kvalitou ve smyslu § 2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb., bude podle názoru dovolacího soudu nezbytným údajem oznámení o jednostranném zvýšení nájemného jen v případech, kdy o takový byt – vzhledem k jeho vybavenosti – skutečně půjde, čemuž bude korespondovat i zvýšení nájemného. Negativní vymezení v tom smyslu, že nejde o byt se sníženou kvalitou, nebude nezbytným údajem, jehož absence by měla za následek neplatnost oznámení v případech jednostranného zvýšení nájemného ze standardních bytů mimo jiné také proto, že to z ustanovení § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. nevyplývá.
V projednávané věci se odvolací soud (stejně jako před tím soud prvního stupně) otázkou platnosti oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z předmětného bytu podrobně zabýval z hlediska nezbytných formálních náležitostí oznámení ve smyslu ustanovení § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. a uzavřel, že oznámení není neplatným právním úkonem, neboť cílová hodnota měsíčního nájemného z předmětného bytu (v daném případě od 1. května 2011), který – vzhledem ke své vybavenosti – nebyl pro období, jehož se zvyšované nájemné týká (pro období od 1. května 2011) bytem se sníženou kvalitou, byla z dotčeného oznámení pro žalobkyni jednoznačně seznatelná.
Za této situace dospěl Nejvyšší soud k závěru, že z pohledu právních otázek otevřených dovolacímu přezkumu je napadené rozhodnutí správné, a proto – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání rozsudkem (§ 243f odst. 4 o. s. ř.) zamítl (§ 243d písm. a/ o. s. ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243b, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobkyně s ohledem na výsledek dovolacího řízení nemá na náhradu nákladů řízení právo a žalované v dovolacím řízení žádné náklady nevznikly.
V Brně dne 20. října 2015

References: § 2

§ 3
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 § 3
 zákona č. 107
 zákona č. 40
 § 2
 zákona č. 107
 § 2
 zákona č. 107
 § 698
 zákona č. 40
 § 237
 zákona č. 107
 § 2
 zákona č. 107
 § 3
 zákona č. 107
 soud 
 § 2
 zákona č. 107
 soud 
 soud 
 soud 
 zákona č. 99
 zákona č. 293
 soud 
 § 241
 soud 
 soud 
 § 238
 soud 
 § 237
 zákona č. 107
 § 2
 zákona č. 107
 § 241
 soud 
 zákona č. 89
 § 2
 zákona č. 107
 zákona č. 107
 zákona č. 107
 soud 
 § 2
 zákona č. 107
 § 687
 § 698
 § 699
 § 3
 zákona č. 107
 § 2
 zákona č. 107
 § 2
 zákona č. 107
 zákona č. 107
 soud 
 § 3
 zákona č. 107
 § 2
 zákona č. 107
 § 3
 zákona č. 107
 soud 
 soud 
 § 3
 zákona č. 107
 soud 
 soud 
 § 243
 § 224
 § 142