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Timestamp: 2016-10-28 17:06:35+00:00

Document:
RESOLUCIÓN de 9 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de transmisión de inmuebles en ejecución de un acuerdo de cesión de suelo por obra
RESOLUCIÓN de 9 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de transmisión de inmuebles en ejecución de un acuerdo de cesión de suelo por obra Mis Leyes
RESOLUCIÓN de 9 de abril de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 7, de Sevilla, a inscribir una escritura de transmisión de inmuebles en ejecución de un acuerdo de cesión de suelo por obra Estado	:
MINISTERIO DE JUSTICIA	En el recurso interpuesto por el Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla (Registro número siete) don Eduardo Fernández Galbis, a inscribir una escritura de transmisión de inmuebles en ejecución de un acuerdo de cesión de suelo por obra.
El día 20 de febrero de 2007, el Notario de Tomares, don Juan Solís Sarmiento, autorizó, con el número 466 de protocolo, una escritura de entrega de determinadas fincas (una plaza de garaje, dos locales comerciales y una vivienda) integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal sito en Castilleja de la Cuesta en cumplimiento de un previo contrato de cesión de suelo por obra. En dicha escritura se hace referencia a la de declaración de obra nueva y división horizontal otorgada el 23 de abril de 2004, rectificada por otra posterior, así como al acta de finalización de obra autorizada por el mismo Notario el día 30 de noviembre de 2006.
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad número siete de Sevilla el 2 de abril de 2007, que causó el asiento 1665 del Diario 54, el Registrador mediante nota de 16 de abril de 2007 acordó «suspender su calificación y despacho porque se halla pendiente de calificación y despacho el título de cancelación de hipotecas que gravan los inmuebles, presentado con anterioridad bajo el precedente asiento 586 del Diario 54, ya que el Registrador ha de despachar los documentos referentes a una finca por el orden de presentación y no debe calificar un título relativo a una finca registral si hay otros presentados antes, por el principio de prioridad y por tener que ser unitaria y global su calificación (arts. 17, 18 y 258.5 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10/09/2003, 8/11/2003 y 23/6/2005)».
Presentada nuevamente la escritura el día 21 de mayo de 2007, bajo asiento 896 del Diario 55, el Registrador, con fecha 26 de junio de 2007 reiteró su acuerdo de «suspender su calificación y despacho porque se encuentra pendiente de calificación y despacho el título previo de finalización de la obra nueva en construcción, presentado con posterioridad bajo el asiento 1387 del Diario 55, a la vista de que la presentante ha solicitado la prórroga del asiento de presentación del presente título, al amparo del artículo 432.1-c) del Reglamento Hipotecario, con la consiguiente inversión en el orden de despacho de los documentos, y dado que la calificación registral de todo título ha de ser global y unitaria (arts. 17, 18 y 258.5 de la Ley Hipotecaria)».
En cuanto al fondo de la calificación, señala como defecto que impide la inscripción de la escritura calificada el hecho de que «Falta la previa inscripción de la terminación de la obra nueva y de la constitución del seguro decenal» formalizadas en el acta que se menciona en dicha escritura calificada. Y como fundamentos de derecho expresa los siguientes:
«... El artículo 51 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, bajo el epígrafe Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción, dispone que "cuando en el asiento no constare la terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de aquél, haciendo constar el Registrador en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad erga omnes del cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente".
Del mismo epígrafe del artículo resulta la limitación de su ámbito, circunscrito a los títulos que no desvirtúen la situación registral de obra nueva en construcción, porque, aunque no mencionen que el edificio continúa en la fase constructiva, tampoco afirman que haya finalizado su edificación. Este mismo criterio acoge la Resolución de 21/03/1997, precedente inmediato del precepto transcrito, porque, como expresamente señala, en la escritura cuya suspensión motivó el recurso la vivienda "se describe como si estuviera ultimada esa construcción" (FJ 1°), no que se hubiere declarado concluida. Por eso añade (FJ 2°, prf. segundo) que "el contenido del asiento no prejuzgará si la misma estaba ya concluida al tiempo de la inscripción".
En dicho recurso, en cuanto a la inversión del orden de despacho, solicitada según el Registrador por la presentante de la escritura calificada, alega el Notario recurrente que dicha presentante no lo es del acta de finalización de obra. E insiste en que la obligación del Registrador de calificar no deriva de la petición del Notario, sino de la propia Ley, que señala un plazo que en este caso ha sido superado con creces.
Respecto del fondo de la calificación, señala el recurrente que en la escritura se hace referencia a la finca como concluida, porque lo está según se ha acreditado en acta notarial. Cosa diferente es que dicha acta no se haya registrado. Que la transmisión respeta el principio de tracto sucesivo, puesto que se mantiene la concatenación de adquisiciones y titularidades. Que la discrepancia está en el aspecto «fáctico» de si la construcción está terminada o no, cuestión que se resuelve con el artículo 51 del Real Decreto 1093/1997, perfectamente aplicable aun cuando el título, como sucede en este caso, refiera la finca como concluida. Precisamente en este supuesto cobra todo su sentido la referencia a que en la nota de despacho se advierta de la falta de registración del final de obra.
1. En el presente supuesto, se califica una escritura de transmisión de determinadas fincas (una plaza de garaje, dos locales comerciales y una vivienda) integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal que en el Registro aparece inscrito como «en construcción», mientras que en el título presentado se describe como concluido, haciéndose referencia a una acta de finalización de obra que ha sido presentada con posterioridad en el Registro, si bien se ha producido una alteración en el orden de calificación al amparo del artículo 432.1.c) del Reglamento Hipotecario.
3. Sentado lo anterior, en este supuesto resulta difícil justificar la aplicación del artículo 432.1.c) del Reglamento Hipotecario, precepto que permite la inversión del orden de calificación, a instancia del presentante o interesado, cuando «para despachar un documento fuere necesario inscribir previamente algún otro presentado con posterioridad». Mas no es este el caso, ya que, como ha quedado expuesto, la transmisión de inmuebles en ejecución del contrato de cesión de suelo por obra era, en el momento de la calificación ahora impugnada, título presentado con anterioridad y podía ser despachado sin defecto. Por ello, debió calificarse e inscribirse con independencia de las vicisitudes del acta de finalización de obra.
Por lo demás, no procede decidir ahora si, en caso de haberse presentado primero el acta de finalización de obra y después la escritura de transmisión de inmuebles en ejecución del contrato de cesión de suelo por obra, debiera asimismo haberse despachado ésta a pesar de la calificación negativa de dicha acta, por no ser títulos contradictorios a estos efectos.
En efecto, dado el contenido de los «acuerdos» del Registrador de 16 de abril y 26 de junio de 2007 referidos en el apartado II de los Hechos de esta Resolución, debe resaltarse que nos encontramos ante una auténtica calificación. Quiere decirse con ello que aunque el Registrador aluda en su acto al hecho de que se suspende la calificación y despacho, sin embargo no por ello dichos «acuerdos» dejan de ser una calificación susceptible de ser recurrida. Cuestión distinta es que ésta adolezca de defectos formales o sustantivos.
Madrid, 9 de abril de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.

References: RESOLUCIÓN 

RESOLUCIÓN 
 artículo 432
 artículo 51
 Real Decreto 
 Resolución 
 artículo 51
 Real Decreto 
 artículo 432
 artículo 432