Source: https://www.wien.gv.at/amtshelfer/bauen-wohnen/schlichtungsstelle/mietrechtsverfahren/nutzwerte.html
Timestamp: 2019-02-19 23:54:53+00:00

Document:
Festsetzung der Miet-/Nutzwerte - Antrag
Das Verfahren auf (Neu)Festsetzung der Miet-/Nutzwerte gemäß § 9 Abs. 2 und 3 WEG 2002 kann auf Antrag bei der Schlichtungsstelle eingeleitet werden.
Die Voraussetzungen liegen vor, wenn
Ziffer 1: das Gutachten gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung verstößt (kann zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden). In diesem Verfahren kann sowohl die Vertragswidrigkeit als auch der Verstoß gegen zwingende Grundsätze geltend gemacht werden.
Zum Beispiel: ein notwendigerweise allgemeiner Teil (z.B. Stiegenhaus) oder ein als allgemeiner Teil gewidmeter Teil der Liegenschaft (z.B. Hausbesorgerwohnung) wurde fälschlicherweise bewertet oder wohnungseigentumstaugliche Objekte wurden nicht bewertet oder wenn laut Bauplan Objekte parifiziert wurden und diese nicht ausgeführt wurden usw.
Ziffer 2: das Gutachten bei einem Wohnungseigentumsobjekt um mehr als drei von Hundert von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht (umfasst alle Fehler bei der Nutzwertermittlung von tatsächlichen Gegebenheiten - auch offensichtliche Fehlbewertungen z. B. vorgenommene Abschläge für Umstände, die tatsächlich nicht vorliegen; die Antragstellung kann nur innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der Bewilligung der Einverleibung von Wohnungseigentum erfolgen).
Ziffer 3: sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts durch eine gegenüber den Grundlagen der Nutzwertermittlung abweichende Bauführung um mehr als drei von Hundert ändert (die Antragstellung kann nur innerhalb eines Jahres ab Vollendung der Bauführung erfolgen).
Zum Beispiel: Abweichungen gegenüber der ursprünglichen Parifizierung während der Bauführung, z. B. das einzelne Wohnungseigentumsobjekt bekommt einen Raum mehr, sodass sich diese Änderung auf den Nutzwert um mehr als drei Prozent auswirkt (Auswechslungsplan).
Ziffer 4: sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts nach Vollendung der Bauführung durch bauliche Vorgänge auf der Liegenschaft wesentlich ändert (die Antragstellung kann nur innerhalb eines Jahres ab Vollendung der Bauführung erfolgen); Änderung muss jedenfalls um einiges mehr als drei Prozent erreichen.
Zum Beispiel: Balkone werden nachträglich gebaut, Badezimmereinbau.
Ziffer 5: sich die Nutzwerte durch Änderungen im Bestand räumlich unmittelbar aneinandergrenzender Wohnungseigentumsobjekte oder durch die Übertragung von Zubehörobjekten im Sinne des § 2 Abs. 3 WEG 2002 ändern; keine zeitliche Befristung, die Summe der Nutzwerte muss jedoch unverändert bleiben.
Zum Beispiel: ein Raum wird von einer Wohnung abgetrennt und kommt zu einer anderen Wohnung dazu, Kellerabteile oder Gärten werden einer anderen Wohnung zugeordnet, Zusammenlegung von Wohnungen.
Ausgleichsnutzwerte (Minusbewertungen) sind gesetzlich nicht vorgesehen. Kann in Folge der Neubewertung der gleiche Nutzwert nicht erzielt werden, liegt ein Anwendungsfall der Ziffer 4 vor.
Wenn eine Neufestsetzung der Nutzwerte von sämtlichen Miteigentümern beantragt wird, werden die unter Ziffer 2 bis Ziffer 4 angeführten Fristen sowie die drei Prozent - Grenze nicht geprüft bzw. berücksichtigt.
Kein Neufestsetzungsgrund:
Verschlechterter Geschäftsgang (aufgrund ungünstiger Verkehrslage oder Bautätigkeit)
Lärmbelästigung durch Zubauten (z. B. Fabrik, Autobahn und ähnliches)
Die Termin sind aus den Antragsvoraussetzungen ersichtlich.
Name, Anschrift und Telefonnummer der AntragstellerInnen bzw. deren bevollmächtigte VertreterInnen: Antragsberechtigt sind in den Fällen des § 9 Abs. 2 Z 1 bis 4 WEG 2002 die LiegenschaftseigentümerInnen (LE) sowie alle MiteigentümerInnen (ME), WohnungseigentümerInnen (WE) oder WohnungseigentumsbewerberInnen (WEB) der Liegenschaft. Gemäß § 10 Abs. 1 WEG 2002 kann der Antrag in den Fällen des § 9 Abs. 2 Z 5 WEG 2002 nur gemeinsam von den von der Änderung oder Übertragung betroffenen Wohnungseigentümern beantragt werden.
Anschrift, Einlagezahl und Katastralgemeinde der Liegenschaft
Präzise Erläuterung der Gründe für die Neufestsetzung der Nutzwerte (z. B.
Dachgeschoßausbau: Im DG wurden die Wohnungen Top Nr. neu geschaffen
Bei bauliche Änderungen: Bei der Wohnung Top Nr. wurde eine Terrasse zugebaut; es wurde ein Lift eingebaut
Bei Umwidmung: Das Objekt Top Nr. wurde von Geschäft auf Wohnung umgewidmet; usw.)
Angaben über die Rechtzeitigkeit der Antragstellung im Sinne des § 10 WEG 2002 (Bekanntgabe, wann die Bauarbeiten abgeschlossen wurden)
Schriftliche Bekanntgabe bei Bauanzeigen, dass durch die Baupolizei (MA 37), innerhalb der Frist von sechs Wochen, keine Untersagung erfolgte
Schriftliche Bekanntgabe, ob zu den baulichen Änderungen und Umwidmungen (Zusammenlegung, Terrassenzubau, Badeinbau usw.) die Zustimmung sämtlicher Eigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG 2002 vorliegt. (Bei Fehlen der Zustimmung sämtlicher EigentümerInnen Zustimmungsersatz durch den Außerstreitrichter gemäß § 52 Abs. 1 Z 2 WEG 2002)
Im Antrag gemäß § 9 Abs. 2 WEG 2002 kann begehrt werden, das Nutzwertgutachten sowie die Nutzflächenaufstellung durch die MA 25 - Gruppe Miet- und Nutzwert erstellen zu lassen.
Liste der WE, ME bzw. WEB (nur Auflistung der Namen)
Erstmaliges Nutzwertgutachten, welches als Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum diente (soferne Gutachten gemäß § 9 Abs. 6 WEG vorliegen, auch diese)
Nachweis über die Zustimmung sämtlicher Eigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG - zu den erfolgten baulichen Änderungen, Umwidmungen und Tausch von Zubehör (z. B.: Umlaufbeschluss, Beschluss in der WE-Versammlung samt Unterschriftenliste; WE-Vertrag, Zustimmung aller EigentümerInnen in einem Bauverfahren)
Nachweis über die Vollendung der Bauführung gemäß § 10 WEG (z. B., Schlussrechnung, Übernahmeprotokoll, Fertigstellungsanzeige)
Baubehördlich bewilligter Originalplan samt Bescheid oder
Bauanzeige samt Eingangsstempel der MA 37 (samt schriftlicher Bekanntgabe, dass binnen einer Frist von sechs Wochen ab Einlangen bei der MA 37 durch diese keine Untersagung erfolgt ist)
Für bewertungsmäßige und technische Auskünfte stehen die MitarbeiterInnen der Abteilung Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser (MA 25) - Gruppe Miet- und Nutzwertberechnung zur Verfügung.
Entsprechendes Mietwertgutachten (Mietwertberechnung: 16 KB PDF) bzw. Nutzwertgutachten (Nutzwertberechnung: 19 KB PDF) der geänderten Objekte (zweifach)
(Nutzflächenaufstellung: 359 KB PDF) der geänderten Objekte. Die Nutzflächen müssen auf Basis der behördlich genehmigten Baupläne berechnet werden, welche für die beantragte Nutzwertänderung maßgeblich sind.
Ausdrücklich hingewiesen wird auf die zwingende Bestimmung des § 7 WEG 2002. Bei einer Abweichung des jeweiligen Bauplans vom Naturmaß des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts um mehr als drei Prozent, muss die Nutzfläche nach dem Naturmaß berechnet werden.
Der Nutzflächen-Aufstellung muss zu entnehmen sein auf welcher Grundlage (z. B. baubehördlich bewilligter Plan zur Zahl … oder Naturmaßaufnahme - Vermessung durch Architekten) die Nutzflächenangaben erstellt wurden.
Erfahrungswerte über Zu- und Abschläge für die Ermittlung der Miet- bzw. Nutzwerte
Empfehlungen für Zu- und Abschläge des Sachverständigenverbandes: 102 KB PDF
Fehlen in dem Antrag Angaben und Dokumente erfolgt eine schriftliche Aufforderung der Behörde diese nachzureichen. Sollten die fehlenden entsprechenden Unterlagen binnen der gesetzten Frist von 14 Tagen nicht nachgereicht werden, wird der gegenständliche Antrag gemäß § 13 Abs. 3 AVG 1991 zurückgewiesen oder abgewiesen.
Die Berechnung der Nutzwerte muss durch ein Nutzwertgutachten eines Ziviltechnikers für Hochbau oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- und Immobilienwesen ermittelt werden.
Unabhängig von den Voraussetzungen gibt es verschiedene Verfahrensarten, die unterschiedliche Rechtsauswirkungen haben.
Wenn sämtliche WE, ME oder WEB seitens der AntragstellerInnen vertreten werden, kann auf die Anberaumung einer mündlichen Verhandlung sowie auf die Ergreifung eines Rechtsmittels verzichtet werden. Die Entscheidung sowie der Rechtsmittelverzicht werden zugleich übermittelt.
Rechtliche Grundlage: Wohnungseigentumsgesetz 2002 - WEG 2002: § 9 Abs. 2

References: § 9
 § 2
 § 9
 § 10
 § 9
 § 10
 § 16
 § 52
 § 9
 § 9
 § 16
 § 10
 § 7
 § 13
 § 9