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Timestamp: 2019-01-16 14:35:01+00:00

Document:
BGH, V ZR 158/05: Leitsatzentscheidung
Urteil des BGH vom 14.03.2017, V ZR 158/05
V ZR 158/05
Förderung des wohnungsbaus, überwiegendes öffentliches interesse, Subvention, Förderung, Wohnungsbau, Verbilligung, Verkauf, Auslegung, Wohnung, Zweck
V ZR 158/05 Verkündet am: 21. Juli 2006 W i l m s , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
a) Die über die Gewährung einer Subvention entscheidende Behörde kann deren
Voraussetzungen auch dann nicht privatautonom frei gestalten, wenn sie die Beihilfe
nicht durch einen Verwaltungsakt, sondern zivilrechtlich durch einen Nachlass vom
Kaufpreis gewährt.
b) Die Geltendmachung eines vertraglichen Anspruchs auf Rückgewähr einer Subvention
unterliegt den gleichen Grundsätzen, wie sie für den Widerruf eines die Subvention
gewährenden Verwaltungsaktes nach § 49 Abs. 3 VwVfG gelten. Sie ist
ausgeschlossen, wenn ein Verstoß gegen vertragliche Pflichten unter Berücksichtigung
des für die Subvention geltenden gesetzlichen Rahmens des Vermerks zum
Haushaltstitel und der einschlägigen Verwaltungsvorschriften nicht dazu geführt hat,
dass der mit dem Einsatz der öffentlichen Mittel verfolgte Zweck verfehlt worden ist.
BGH, Urt. v. 21. Juli 2006 - V ZR 158/05 - OLG Karlsruhe LG Karlsruhe
Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 28. Juni 2005 wird auf Kosten der Klägerin
1Die Klägerin verlangt von der beklagten Stadt die Rückzahlung eines Verbilligungsabschlages auf den Kaufpreis für den Erwerb einer ehemals bundeseigenen Liegenschaft.
Die Parteien schlossen im November 1993 einen notariellen Kaufvertrag, 2
auf Grund dessen die Klägerin ein ehemaliges Kasernengelände an die Beklagte
veräußerte, das bis 1991 von den dort stationierten französischen Streitkräften
genutzt wurde. In dem Vertrag ist bestimmt, dass die Klägerin der Beklagten
einen Preisnachlass nach der Richtlinie des Bundesministers der Finanzen (BMF)
für den verbilligten Verkauf bundeseigener bebauter und unbebauter Grundstücke
zur Förderung des Wohnungsbaus vom 29. März 1993 (VerbRWo 93) gewähren
werde, wenn diese die dafür nach der Richtlinie erforderlichen Voraussetzungen
innerhalb von 12 Monaten nach der Beurkundung nachweise.
Diese Frist wurde verlängert. Die Verbilligung wurde der Beklagten von der 3
Klägerin auf Grund einer Nachtragsvereinbarung vom März 1997 gewährt. In den
Vorbemerkungen heißt es, dass die Beklagte beabsichtige, eine Teilfläche an die
V. GmbH (im Folgenden: Wohnungsunternehmen) zu veräußern, die
diese Fläche auf der Grundlage eines der Klägerin vorgelegten Förderbescheides
der L. Baden-Württemberg zu 100 % mit Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau bebauen werde. Die Beklagte beantrage deswegen einen
Preisnachlass nach der VerbRWo 93.
§ 3 Abs. 4 der Nachtragsvereinbarung lautet - auszugsweise - wie folgt: 4
"Die Stadt verpflichtet sich gegenüber dem Bund, die V. im Weiterveräußerungsvertrag in gleicher Weise zu verpflichten, wie dies nach den VerbRWo ein Kaufbewerber gegenüber dem Bund im Kaufvertrag zu tun hat; vgl. Absatz 7 c) VerbRWo 93. Das bedeutet insbesondere, dass die Stadt die V. im Weiterveräußerungsvertrag verpflichtet,
(a) die Weiterveräußerungsfläche innerhalb einer Frist von 3 Jahren, gerechnet vom Tag der Auflassung der Weiterveräußerungsfläche auf die V. ab (Verwendungsfrist), insgesamt für den Neubau von 127 Mietwohnungen (nebst 295 Garagen bzw. Stellplätzen) im Sinne der Absätze 3, 4 c) VerbRWo 93 unmittelbar selbst zu verwenden; vgl. Absatz 5 und 6 VerbRWo 93,
(b) dass die auf der Weiterveräußerungsfläche von der V. zu errichtenden 127 Neubaumietwohnungen (nebst 295 Garagen bzw. Stellplätzen) 15 Jahre lang als Wohnungen im Sinne der Absätze 3 und 4 c) VerbRWo 93 genutzt werden (Belegungsbindung). Die Bindungsfrist von 15 Jahren beginnt mit der tatsächlichen Aufnahme der zweckbestimmten Nutzung, für die Verbilligung gewährt wird, spätestens mit Auflauf der v.g. Verwendungsfrist…".
5In § 4 des Nachtrags wurde als "Sanktionsregelung" bestimmt, dass die
Klägerin von der Beklagten den Verbilligungsabschlag nebst Zinsen vom Tage
des Abschlusses des Nachtrags zurückverlangen könne, wenn die Beklagte die
im Nachtrag übernommenen Verpflichtungen nicht erfülle.
Die Beklagte veräußerte diese Fläche an das Wohnungsunternehmen 6
unter Weitergabe des Verbilligungsabschlags. In diesem Grundstückskaufvertrag
verpflichtete sich das Wohnungsunternehmen, auf dem veräußerten Grundstück
127Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau zu errichten, eine
Nutzungsbindung von 20 Jahren und eine Miet- und Belegungsbindung von 15
Jahren einzugehen und den Verbilligungsabschlag im Falle der Nichterfüllung
zurückzuzahlen. Das Wohnungsunternehmen hatte die Erfüllung dieser Pflichten
durch eine der Klägerin vorzulegende Erklärung der Landeskreditbank
nachzuweisen, dass die neuen Mietwohnungen im öffentlich geförderten sozialen
Wohnungsbau errichtet waren und das Wohnungsunternehmen eine 15-jährige
Belegungsbindung eingegangen war.
Das Wohnungsunternehmen baute auf der überlassenen Fläche 127 7
Mietwohnungen. Hiervon sind jedoch nur acht für Schwerbehinderte errichtete
Wohnungen durch nach dem Wohnungsbindungsgesetz Bezugsberechtigte
belegt. Bei den anderen Neubauwohnungen hat das Wohnungsunternehmen die
Belegungsbindung an den neu errichteten Wohnungen durch den Ausweis einer
gleichen Bindung an Wohnungen in ihrem Bestand entsprechend den für die
Darlehensvergabe mit der Landeskreditbank vereinbarten Bedingungen abgelöst
(sog. mittelbare Unterbringung).
Die Klägerin ist der Ansicht, dass der mit der Verbilligung verfolgte 8
Subventionszweck damit verfehlt worden sei. Zwar sei ihr die nach dem
Wohnungsbauprogramm des Landes Baden-Württemberg für die vereinbarte
Förderung nach § 88 d II. WoBauG zulässige Ablösung der Belegungsbindung
durch mittelbare Unterbringung bekannt gewesen, dies sei jedoch für den im
Nachtrag von 1997 festgelegten Subventionszweck ohne Bedeutung. Vereinbarte
Voraussetzung der Verbilligung sei die Schaffung neuer Sozialwohnungen
gewesen, die selbst unmittelbar einer Belegungsbindung für mindestens 15 Jahre
unterliegen müssten.
9Der Klage auf Rückzahlung des Verbilligungsabschlages hat das
Landgericht stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat unter Abänderung des
landgerichtlichen Urteils die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat
zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des
Das Berufungsgericht meint, der Klägerin stehe kein Anspruch auf 10
Rückzahlung nach § 4 des Nachtragsvertrages zu, weil die Beklagte nicht
gegen ihre Pflichten aus § 3 Abs. 4 a und b des Nachtragsvertrages verstoßen
Aus dem Wortlaut des Nachtragsvertrages ergebe sich nicht, dass der 11
Letzterwerber, das Wohnungsunternehmen, die geförderten Wohnungen
unmittelbar Sozialwohnungsberechtigten überlassen müsse. Gemäß § 3 Abs. 4
a des Nachtrages habe die Weiterverkaufsfläche mit 127 Mietwohnungen im
Sinne der Absätze 3, 4 c) VerbRWo 93 bebaut werden sollen. Dies seien (auch)
nach § 88 d II. WoBauG geförderte Wohnungen. Die Voraussetzungen dieser
Vorschrift lägen hier vor. Nach der gesetzlichen Regelung sei es dem
Darlehensgeber überlassen, in dem Vertrag mit dem Bauherrn die Regularien
zu vereinbaren, durch die dem Förderungszweck des § 1 II. WoBauG Genüge
getan werde.
12Eine Verpflichtung, die neu errichteten Wohnungen nur mit Mietern aus
dem nach § 25 II. WoBauG besonders begünstigen Personenkreis zu belegen,
sei auch nicht aus den sonstigen Umständen zu begründen. Die Materialien
zum Gesetzentwurf für ein Wohnungsbaureformgesetz (BR-Drucks 617/97)
sprächen für eine Auslegung im Sinne der Beklagten. Aus diesen ergebe sich,
dass bei der Förderung des Mietwohnungsbaus durch die Begründung von
Belegungsrechten für bedürftige Haushalte diese sowohl an den geförderten als
auch an anderen, nicht geförderten Wohnungen sollten erworben werden
können (Kombiförderung, mittelbare Förderung).
Die Revision bleibt im Ergebnis ohne Erfolg. 13
141. Allerdings halten die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Vertragsauslegung, auf die sich die Parteien im Revisionsverfahren konzentriert
haben, rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
a) Rechtsfehlerhaft ist die Auslegung des Berufungsgerichts in dem 15
Punkt, dass sich aus dem Wortlaut der Vereinbarungen in § 3 Abs. 4 a und b
des Nachtrags nicht ergebe, dass das Wohnungsunternehmen die neu errichtenden Wohnungen unmittelbar Sozialwohnungsberechtigten überlassen
müsse. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend von dem Grundsatz ausgegangen, dass jede Auslegung von Verträgen vom Wortlaut der Vereinbarungen und dem diesem zu entnehmenden objektiv erklärten Parteiwillen
auszugehen hat (BGHZ 121, 14, 16; 124, 39, 44; BGH, Urt. v. 27. März 2001,
VI ZR 12/00, NJW 2001, 2535). Es ist indes diesem richtigen Ausgangspunkt
nicht gefolgt, indem es nicht vom Vertragstext ausgegangen und dessen Erklärungsbedeutung ermittelt, sondern sich sogleich von diesem gelöst und
Erwägungen zu den zulässigen Formen der Förderung des sozialen Wohnungsbaus im sog. 3. Förderweg nach § 88 d II. WoBauG angestellt hat.
In den zitierten Bestimmungen des Nachtragsvertrages, die den Zweck 16
einer Subvention aus Mitteln des Bundes sichern sollen, wird indessen nicht auf
die Förderrichtlinien der Länder (hier auf das Wohnungsbauprogramm des
Landes Baden-Württemberg) Bezug genommen. Im Nachtrag ist vielmehr unter
Bezugnahme auf die VerbRWo 93 des Bundesministers der Finanzen
vereinbart worden, dass die Beklagte das Wohnungsunternehmen zu
verpflichten hat, dass die Weiterveräußerungsfläche unmittelbar selbst für den
Neubau von 127 Mietwohnungen im Sinne der VerbRWo 93 verwendet wird
(§ 3 Abs. 4 a) und dass die errichteten Neubaumietwohnungen 15 Jahre lang
als Wohnungen im Sinne der Absätze 3 und 4 c) VerbRWo 93 genutzt werden.
Im Vertragstext ist die Belegungsbindung auf die Neubaumietwohnungen
bezogen (§ 3 Abs. 4 b). Den Wortlaut dieser Bestimmung hat das
Berufungsgericht übergangen, wie die Revision zutreffend rügt.
17b) Ob die Auslegung des Berufungsgerichts zwar nicht in der Begründung, aber im Ergebnis richtig ist, weil der in § 3 Abs. 4 a und b des Nachtrags
aufgenommene Verweis auf die Absätze 3 und 4 c) VerbRWo 93 dahin zu
verstehen ist, dass abweichend vom Vertragswortlaut auch eine nicht auf die
Neubauwohnungen bezogene Begründung von Belegungsrechten der
vereinbarten Zweckbindung genügt, wie die Revisionserwiderung in der
mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, lässt der Senat dahinstehen. Das
wäre zwar so, wenn der Wortlaut der Regelung im Nachtrag über die
Belegungsbindung der Neubauwohnungen nur scheinbar eindeutig wäre, aus
dem Inhalt der Verweisung auf die Absätze 3 und 4 c) der VerbRWo 93, dem
Kontext des Vertrages und dem bei der Auslegung zu berücksichtigenden Subventionszweck (vgl. dazu BGH, Urt. v. 11. März 1969, III ZR 198/65, WM 1969,
722, 724; Urt. v. 17. Januar 1972, III ZR 86/69, WM 1972, 339, 340; BGHZ 155,
166, 170) jedoch hervorginge, dass die Zwecksicherung der Subvention nach
dem Wohnungsbauprogramm des Landes bestimmt werden sollte.
Das ist indes zweifelhaft. Mit der Verweisung auf die Absätze 3 und 4 c) 18
der VerbRWo 93 in § 3 Abs. 4 a und b des Nachtags wird der
Subventionszweck dahin festgelegt, dass der Wohnraum in dem von den
Ländern geförderten sozialen Wohnungsbau neu errichtet und genutzt werden
muss. Gegen ein Verständnis des Nachtrags dahin, dass damit auch Art und
Umfang der vereinbarten Belegungsbindung sich allein nach den jeweiligen
Förderbedingungen des Landes richten sollten, spricht jedoch der Umstand,
dass die Subventionsvoraussetzungen nicht in allen Punkten übereinstimmten.
So genügte z.B. nach Nummer 5.16 der Verwaltungsvorschrift des
Wirtschaftsministeriums des Landes Baden-Württemberg zum Landeswohnungsbauprogramm 1993 (GABl 1992, 1277) für die Förderung des allgemeinen Mietwohnungsbaus in der hier vom Wohnungsunternehmen in
Anspruch genommenen Darlehnsart MB 10 eine Belegungsbindung von zehn
Jahren, während der allgemeine Vermerk im Bundeshaushalt für diese
Subvention (zu Kapitel 8 Titel 13101), die Verbilligungsrichtlinien des
Bundesministers der Finanzen von 1993 und 1996 und der hier abgeschlossene
Vertrag stets eine Belegungsbindung von mindestens 15 Jahren für den
gewährten Nachlass von 50 vom Hundert auf den Grundstückswert verlangten.
2. Unabhängig von dieser Auslegungsfrage bleibt die Revision im 19
Ergebnis schon deshalb ohne Erfolg, weil sich die Entscheidung des
Berufungsgerichts jedenfalls aus einem anderen Grund als richtig darstellt.
a) Die Klägerin kann den aus einer etwaigen Verletzung der Pflichten zur 20
Sicherung der Zweckbindung begründeten Rückforderungsanspruch aus § 4
des Nachtrags nicht geltend machen. Es liegt keine Fehlverwendung
öffentlicher Mittel vor. Diese Einschränkung bei der Ausübung eines
vereinbarten Rückzahlungsanspruchs ergibt sich aus den Grundsätzen des
Verwaltungsprivatrechts.
aa) Die Nichterfüllung einer in einem Subventionsvertrag zur Sicherung 21
der Zweckbindung vereinbarten Pflicht hat zwar grundsätzlich zur Folge, dass
der Zuschuss wegen Verfehlung des Subventionszwecks zurückzuzahlen ist
(vgl. BVerwGE 105, 55, 58; BGHZ 155, 166, 176). Die Geltendmachung des
vertraglichen Anspruchs ist indes nach den gleichen Grundsätzen, wie sie für
den Widerruf eines die Subvention gewährenden Verwaltungsaktes nach § 49
Abs. 3 VwVfG gelten (vgl. dazu Kopp/Ramsauer, VwVfG, 9. Aufl., § 49,
Rdn. 47; VGH Kassel, NVwZ 1999, 165, 167), dann ausgeschlossen, wenn der
Empfänger der Subvention zwar gegen eine zur Sicherung ihres Zwecks
eingegangene vertragliche Verpflichtung verstoßen hat, die Pflichtverletzung
aber unter Berücksichtigung des für die Subvention geltenden gesetzlichen
Rahmens, des Vermerks zum Haushaltstitel und der einschlägigen
Verwaltungsrichtlinien nicht dazu geführt hat, dass der mit dem Einsatz der
öffentlichen Mittel verfolgte Zweck verfehlt worden ist.
Ob die Nichteinhaltung einer vertraglichen Verpflichtung dazu führt, dass 22
damit auch der Subventionszweck verfehlt wird, kann nicht allein nach den
vertraglichen Vereinbarungen, sondern muss unter Berücksichtigung der
bundesgesetzlichen Grundlagen für die Förderung des Wohnungsbaus, der
Bindung und der Freistellung von Belegungsrechten bestimmt werden. Die für
die Klägerin handelnde Behörde (O. ) kann die
Voraussetzungen für die Gewährung der Subvention auch dann nicht
privatautonom gestalten, wenn sie die Beihilfe aus Haushaltsmitteln nicht durch
einen Verwaltungsakt, sondern zivilrechtlich durch einen Nachlass beim
Kaufpreis gewährt (vgl. Stober, Besonderes Wirtschaftsverwaltungsrecht, 13.
Aufl., S. 273; vgl. Senat, Urt. v. 4. April 2003, V ZR 314/02, WM 2003, 1491,
1493). Die Wahrnehmung von Aufgaben der öffentlichen Verwaltung in den
Formen des Privatrechts hat zur Folge, dass die Normen des Privatrechts durch
Bestimmungen des öffentlichen Rechts ergänzt, überlagert und modifiziert
werden (BGHZ 91, 84, 97; 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR
14/92, NJW 1994, 586, 589). Ist der Zweck der Subvention trotz der
Nichteinhaltung vertraglicher Vereinbarungen dennoch erreicht worden, kann
der Anspruch auf Rückforderung daher nicht geltend gemacht werden. So ist es
23bb) Die Erwägungen des Berufungsgerichts sind jedenfalls für die
Feststellung einer die Rückforderung rechtfertigenden Zweckverfehlung in dem
Punkt richtig, dass diese nicht unabhängig von den gesetzlichen Grundlagen für
den sozialen Wohnungsbau nach §§ 88 bis 88 d II. WoBauG und den
Vorschriften über die Freistellung von Belegungsbindungen erfolgen kann. Mit
dem verbilligten Verkauf bundeseigener Grundstücke wird der soziale
Wohnungsbau gefördert, den nach Art. 83 GG die Länder als eigene
Angelegenheit auf der Grundlage der bundesgesetzlichen Regelungen im II.
Wohnungsbaugesetz (jetzt im Gesetz über die soziale Wohnraumförderung)
auszuführen haben (Britzinger, DöV 1980, 189, 193; Söfker, DWW 1994, 169,
173). Der Zusammenhang zwischen der staatlichen Wohnungsbauförderung
durch allgemeine Finanzzuweisungen und dem verbilligten Verkauf
bundeseigener Grundstücke nach den VerbRWo ergibt sich bereits aus der
Verweisung auf das Wohnungsbaurecht in dem einschlägigen
Haushaltsvermerk.
24Weder der Haushaltsvermerk noch die bei der Gewährung der Verbilligung geltende VerbRWo 96 enthalten jedoch einen Hinweis darauf, dass
bestimmte Formen des auch mit Finanzzuweisungen des Bundes nach Art. 104
a Abs. 4 Satz 1 GG geförderten sozialen Wohnungsbaus von der Förderung
durch einen verbilligten Verkauf von Grundstücken ausgeschlossen sein sollten.
Auch der Umstand, dass die bei Abschluss des Nachtragvertrages bereits
geltende VerbRWo 96, die nicht mehr wie die VerbRWo 93 die Bestimmungen
enthielt, nach der der Käufer sich verpflichten musste, das Kaufgrundstück für
die bezugsfertige Schaffung der geförderten Wohnungen unmittelbar selbst zu
verwenden, und die zu fördernden Wohnungen im Kaufvertrag zu bezeichnen
waren, spricht dafür, dass damit auch die durch das Wohnungsbauförderungsgesetz vom 6. Juni 1994 (BGBl. I S. 1184) erweiterten Möglichkeiten für eine Freistellung der geförderten Wohnung von der Belegungsbindung durch den Ausweis von Ersatzräumen und davon Gebrauch machende
Wohnungsbauprogramme der Länder von der Förderung durch die Verbilligung
bei dem Verkauf bundeseigener Grundstücke nicht ausgenommen sein sollten.
Schließlich widerspräche es auch dem Gebot einer gleichmäßigen, willkürfreien
Subventionierung, den sozialen Wohnungsbau in Form der vereinbarten
Förderung nach § 88 d II. WoBauG auch bei einer Ablösung von Belegungsrechten zwar mit allgemeinen Finanzzuweisungen aus dem Haushalt der
Klägerin zu fördern, ihn aber von der Förderung durch die verbilligte Abgabe
bundeseigener Grundstücke auszuschließen.
b) Einer Rückforderung des Verbilligungsabschlags nach § 4 des 25
Nachtrages wegen Nichterfüllung der in § 3 Abs. 4 a und b vereinbarten
Pflichten steht zudem entgegen, dass selbst bei deren Erfüllung nicht
sichergestellt gewesen wäre, dass die auf dem verbilligt abgegebenen
Grundstück errichteten Mietwohnungen für die Dauer von 15 Jahren nur an
Sozialwohnungsberechtigte hätten vermietet werden dürfen. Das
Wohnungsunternehmen hätte eine Freistellung von der Belegungsbindung
durch den Nachweis von Ersatzwohnraum auch dann erreichen können, wenn
die Beklagte das Wohnungsunternehmen entsprechend den Vereinbarungen im
Nachtrag und nicht gemäß den Förderbedingungen der Landeskreditanstalt
zum Nachweis der Einhaltung des Subventionszweckes verpflichtet hätte.
26Nach § 7 Abs. 1 Nr. 3 WoBindG kann die nach § 3 WoBindG in dem
Land zuständige Behörde den aus einer Belegungsbindung Verpflichteten in
Bezug auf die geförderte Wohnung freistellen, wenn dieser der Behörde ein
Belegungsrecht an einer gleichwertigen bezugsfertigen oder freien Wohnung
(Ersatzwohnraum) einräumt und nach den örtlichen wohnungswirtschaftlichen
Verhältnissen kein überwiegendes öffentliches Interesse an der Bindung besteht. Die Einräumung eines Besetzungsrechts an einer gleichwertigen Ersatzwohnung steht dann dem Besetzungsrecht an der geförderten Wohnung gleich.
Mit dem Wohnungsbauförderungsgesetz vom 6. Juni 1994 (BGBl. I S. 1184) hat
der Gesetzgeber diese Voraussetzungen für eine Ablösung der Bindung an den
geförderten Wohnungen erweitert, um u.a. der zunehmenden Gettoisierung in
größeren Siedlungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus entgegenzuwirken (BT-Drucks. 12/6616). Von dieser gesetzlichen Möglichkeit
hätte das Wohnungsunternehmen Gebrauch machen können.
Czub RinBGH Dr. Stresemann ist wegen urlaubsbedingter Abwesenheit verhindert zu unterschreiben.
LG Karlsruhe, Entscheidung vom 17.11.2004 - 10 O 256/04 -
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 28.06.2005 - 8 U 277/04 -

References: BGH 
 § 49

§ 3
 § 4
 § 88
 § 4
 § 3
 § 3
 § 88
 § 1
 § 25
 § 3
 § 88
 § 3
 § 3
 § 4
 § 49
 § 49
 Art. 83
 Art. 104
 § 88
 § 4
 § 3
 § 7
 § 3