Source: http://kraken.slv.cz/43ICm2827/2015
Timestamp: 2018-01-22 11:59:01+00:00

Document:
43 ICm 2827/2015
Číslo jednací: 43 ICm 2827/2015-118
Krajský soud v Českých Budějovicích rozhodl soudkyní Mgr. Evou Zvěřinovou v právní věci žalobce Insolvenční v.o.s., se sídlem v Praze 8, Sokolovská 266/145, IČ 02564866, insolvenční správce dlužníků Karla Šámala a Anny Šámalové, oba bytem Sídliště Vajgar 653, Jindřichův Hradec, proti žalovaným 1) Jiří anonymizovano , anonymizovano a 2) Marie anonymizovano , nar. 21.07.1946, oba bytem v Kamenici nad Lipou, Krátká 408, zastoupených Mgr. Blankou Severovou, advokátkou v Pelhřimově, Karlovo náměstí 167, o odpůrčí žalobě, takto: I. Kupní smlouva uzavřená dne 9.9.2014 mezi dlužníky jako prodávajícími a žalovanými jako kupujícími, jejímž předmětem je převod nemovitostí dlužníka (bytová jednotka č. 653/32 v domě Jindřichův Hradec III, č.p. 652, 653, byt. Dům, v obci a k.ú. Jindřichův Hradec, zapsáno na LV 10429 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec a spoluvlastnický podíl ve výši 31/1353 na společných částech domu Jindřichův Hradec III, č.p. 652, 653, byt. dům, na parcele parc.č. 4420/1 a na pozemku parc. č. 4420/1 zastavěná plocha a nádvoří, v obci a k.ú. Jindřichův Hradec, zapsáno na LV 5210 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec) na žalované je neúčinná.
II. Žalovaní jsou povinni zaplatit na účet Krajského soudu v Českých Budějovicích na nákladech řízení společně a nerozdílně 5.993,--Kč a na nákladech soudního poplatku 5.000,--Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.
III. Žalobci se nepřiznává právo na náhradu nákladů tohoto řízení.
Žalobce se žalobou ze dne 21.7.2015 domáhal na soudu vydání rozhodnutí, kterým by bylo určeno, že kupní smlouva uzavřená mezi žalovanými jako kupujícími a dlužníky, jako prodávajícími, jejímž předmětem byl převod nemovitostí dlužníků, bytové jednotky 653/32 v domě v Jindřichově Hradci III (tak jak je přesně označena v žalobě), je neúčinná. Žaloba byla odůvodněna tím, že dlužníci převedli vlastnické právo k nemovitostem na žalované v zákonné jednoleté lhůtě před zahájením insolvenčního řízení, které bylo s dlužníky zahájeno dne 10.10.2014, a to na základě kupní smlouvy uzavřené dne 9.9.2014 s účinky vkladu ke dni 9.9.2014. Vzhledem k tomu, že dlužníci nemají jiný majetek, který by mohl sloužit pro účely dostatečného uspokojení pohledávek nezajištěných věřitelů, má žalobce za to, že se jednalo o úkon zkracující uspokojení věřitelů předpokládaný ustanovením § 235 odst. 1 IZ, resp. § 240 odst. 1 a 2 IZ, neboť v době učinění napadeného úkonu již měli dlužníci závazky po splatnosti a nacházeli se v úpadku (závazek u společnosti Home Credit a.s. a např. závazek u společnosti EC Financial Services a.s.). Žalobce současně usuzuje na to, že došlo k dohodě mezi dlužníky a žalovanými ještě před uzavřením napadené kupní smlouvy o tom, že sjednaná kupní cena bude zásadně ponížena, oproti ceně obvyklé a dlužníkům zůstane byt k dalšímu užívání, neboť dlužníci předmětnou nemovitost stále obývají. K výzvě soudu o vyjádření se k podané žalobě se žalovaní vyjádřili tak, že dle informací Realitní kanceláře RAKO je v dané lokalitě obvyklá cena bytu o podlahové ploše 58,83 m2 v částce 500.000,--Kč až 590.000,--Kč, je-li prodáván byt v původním stavu, což vychází i ze znaleckého posudku ing. Tomáše Uhera, který se vyjádřil tak, že stavební a technický stav předmětného bytu byl spíše podprůměrný. Vedle kupní ceny hradili kupující rovněž veškeré náklady spojené se sepsáním smlouvy, s vypracováním znaleckého posudku a daň z nabytí nemovitých věcí, když k částce poskytnuté za protiplnění za byt ve výši 462.000,--Kč tak lze připočíst ještě další náklady vynaložené žalovanými v částce asi 30.000,--Kč. Žalovaným jako kupujícím rozhodně nebylo nic známo o dalších závazcích prodávajících dlužníků a v zásadě nebylo v jejich silách a možnostech prověřovat finanční situaci prodávajících. Z kupní smlouvy uzavřené mezi dlužníky Karlem Šámalem a Annou Šámalovou a žalovanými dne 9.9.2014 bylo zjištěno, že žalovaní koupili od dlužníků nemovitost, bytovou jednotku č. 653/32 v budově v Jindřichově Hradci III za celkovou kupní cenu 462.000,--Kč, přičemž kupní cenu se žalovaní kupující zavázali zaplatit tak, že 1/částka 50.000,--Kč byla zaplacena před podpisem smlouvy v hotovosti, 2/částku 262.905,50 Kč se žalovaní zavázali poskytnout do pěti pracovních dnů poté, co budou vyrozuměni příslušným katastrálním úřadem o provedení vkladu na účet č. 0777402404/7960, 3/částku 119.094,50 Kč se zavázali zaplatit v hotovosti k rukám prodávajících dlužníků do pěti pracovních dnů poté, co budou vyrozuměni příslušným katastrálním úřadem o provedení vkladu a 4/částku 30.000,--Kč se zavázali zaplatit v hotovosti k rukám prodávajících do pěti pracovních dnů poté, co budou vyrozuměni o výmazu zástavního práva zapsaného ve prospěch Českomoravské stavební spořitelny (viz č.ú. na které měla být zaplacena 2/částka 262.905,50 Kč). Insolvenční řízení s dlužníky bylo zahájeno dne 10.10.2014 vyhláškou Krajského soudu v Českých Budějovicích pod KSCB 28 INS 27482/2014-A-3 a ke dni 12.12.2014 byl zjištěn úpadek dlužníků s povolením řešení úpadku oddlužení. Dokazování bylo dále provedeno listinou-znaleckým posudkem ing. Tomáše Uhera, ze kterého ve vztahu k předmětné bytové jednotce bylo zjištěno, že cena bytu dle oceňovacího předpisu představuje částku 622.690,--Kč a cena bytu obvyklá v místě a čase částku 760.000,--Kč. Stavebně technický stav bytové jednotky znalec hodnotí jako průměrný až mírně podprůměrný. Tato listina-posudek znalce ing. Uhera byl zpracován k zadání žalobce. Z listiny-znaleckého posudku zpracovaného k zadání žalovaného znalkyní ing. Karin Vovsovou bylo zjištěno, že vyhlášková cena nemovitosti představuje částku 442.960,--Kč. Ze zprávy společnosti AB-RAKO s.r.o. ze dne 2.9.2015 adresované zástupci žalovaných bylo zjištěno, že realitní kancelář potvrzuje běžně posuzované ceny bytů 2+1 nebo 2+kk s výměrou 58,83 m2 u realizovaných srovnatelných a doložitelných převodů s neadaptovaným interiérem na Sídlišti Vajgar v Jindřichově Hradci částkou v rozmezí 500.000,--Kč až 590.000,--Kč. U jednání soudu dne 7.10.2015 se žalovaní vyjádřili tak, že úpadci předmětný byt užívají a prvních šest měsíců hradili částku 1.000,--Kč plus energii, od března 2015 již platí částku 4.000,--Kč plus energie. Ke stanovení ceny obvyklé byl soudem zadán znalecký posudek znalce Ing. Stanislava Völfla, z jehož závěru bylo zjištěno, že obvyklá cena předmětné nemovitosti ke dni 9.9.2014 představovala částku 650.000,--Kč. Ze závěru znaleckého posudku dále vyplývá, že znalec provedl konzultaci s realitní kanceláří, která v předmětné lokalitě dlouhodobě působí a dle jejího vyjádření se v daném období pohybovala cena obdobných bytových jednotek v rozmezí 600.000,--Kč až 700.000,--Kč, v ojedinělých případech tzv. prodeje pod tlakem dražby nebo exekuce se jednalo i o částku 500.000,--Kč. K posudku znalec doložil i aktuální nabídku u společnosti Jihočeskéreality.CZ ve vztahu k obdobným bytovým jednotkám, na podporu svého znaleckého závěru. Ke svému posudku se znalec vyjádřil i osobně u jednání soudu dne 16.3.2016, kde reagoval na námitku žalovaných, že při zpracování znaleckého posudku posuzoval stáří nemovitosti rokem 1985, přestože dům je z roku 1975, na čež znalec reagoval tak, že stáří domu nemá na obvyklost ceny v dané lokalitě vliv, stáří nemovitosti tedy znalec neověřoval, vycházel z toho, že se jedná o byt na sídlišti a posuzoval ceny obvyklé v daném místě. Seznam realizovaných prodejů znalec neměl k dispozici, vycházel z nabídek v inzerátech, které snížil o 10 procent, přičemž běžně se cena oproti inzertní nabídce snižuje jen o 5 procent. Realitní kanceláře pak ceny nabídek inzerátů běžně snižují o 4 až 6 procent. Znalec měl k dispozici nabídky z roku 2015, a byť byla koupě bytu realizována v roce 2014, na znalcem zjištěnou cenu tato skutečnost nemá vliv, neboť dle zkušeností znalce je od roku 2013 do současné doby realitní trh stabilizovaný, navíc znalec oproti nabídkám z roku 2015 snížil obvyklou cenu předmětného bytu o již zmíněných 10 procent namísto obvyklých 5 procent. Výsledná cena zjištěná znalcem je na dolní hranici prodejů, ke kterým znalec dělal obdobné znalecké posudky. Z výslechu svědka Jiřího anonymizovano , syna žalovaných, bylo zjištěno, že se tento dozvěděl o možnosti koupit byt od paní Šámalové, a protože rodiče bydlí v Kamenici a svědek v Jindřichově Hradci uvažoval o tom, že na stáří rodiče přestěhuje do Jindřichova Hradce, aby se o ně mohl postarat. Jednal tedy s paní Šámalovou, byt zběžně prošel a navštívil realitní kancelář i advokátní kancelář k sepsání smlouvy a sjednání podmínek prodeje. Cena byla sjednána asi částkou 400.000,--Kč nebo 450.000,--Kč a bylo ve smlouvě i nějaké ujednání o půlročním nájmu. Rovněž bylo ujednání o tom, že si žalovaní ponesou náklady smlouvy, daně a advokáta, včetně posudku. Paní Šámalová svědku říkala o tom, že potřebuje byt prodat, že má dluh u banky, říkala, že jiné dluhy nemá a rovněž v registru dlužníků nebyla vedena. Dál celou věc ponechal svědek na advokátovi. S paní Šámalovou se svědek viděl prvně při návštěvě bytu, ví o tom, že ani rodiče se se Šámalovými neznají. S ohledem na problém paní Šámalové byl domluven nějaký půlroční nájem s tím, že bylo domluveno i snížení nájemného, ale detaily si svědek nepamatuje. Byt se kupoval s dlouhodobým záměrem pro rodiče, vzhledem k zázemí a infrastruktuře v Jindřichově Hradci. Realitní makléř pan Kincl se svědku vyjádřil tak, že ceny podobných bytů (byt byl zanedbaný a bez údržby), se pohybují v cenách okolo 500.000,--Kč. Dokazování bylo dále doplněno o zprávu finančního úřadu ze dne 22.12.2014 o zaplacení daně z převodu nemovitosti v částce 18.480,--Kč, dále o příjmový doklad, ze kterého bylo zjištěno, že byla zaplacena částka 1.000,--Kč Katastrálnímu úřadu v Jindřichově Hradci k návrhu na povolení vkladu žalovaným Jiřím anonymizovano a potvrzením o zaplacení částky 18.480,--Kč z účtu žalovaného Jiřího anonymizovano na účet společnosti Fio Banka, a.s. a zprávou Městského národního výboru v Jindřichově Hradci ze dne 27.1.1975 o přidělení popisného čísla novostavbě, bytovému domu, jehož součástí je předmětná bytová jednotka k prokázání tvrzení žalovaných oproti znaleckému posudku ing. Völfla o stáří nemovitosti z roku 1975. Dále soud provedl důkaz výpočtovým listem k předpisu úhrady za užívání předmětného bytu a energie v částce 3.330,--Kč , dále potvrzením o vkladech v hotovosti částky 4.000,--Kč na účet žalovaného z účtu dlužnice k tvrzenému placenému nájemnému a dále oznámením společnosti Profi Credit ze dne 14.9.2014 dlužnici s výzvou k úhradě částky 67.914,--Kč z důvodu neplnění závazků ze splátkového kalendáře, oznámením společnosti EC Financial Services a.s. ze dne 22.8.2014 k výzvě o úhradu celkem částky 26.612,69 Kč, dále návrhem na uzavření dohody o narovnání mezi dlužnicí a společnosti Collect Partner s.r.o. ze dne 22.8.2014 s návrhem na zaplacení částky celkem 15.345,--Kč, výzvou ke splacení celého úvěru u společnosti Home Credit a.s. ze dne 27.8.2014 s výzvou k zaplacení dlužné částky ve výši 12.342,08 Kč a upomínkou o nezaplacení dlužné částky od společnosti SIM Půjčka s.r.o. ze dne 25.7.2014 s upomínkou o zaplacení částky 4.450,--Kč, dále upomínkou společnosti WLS Inkaso s.r.o. ze dne 27.8.2014 k výzvě o úhradu částky 5.950,--Kč, upomínkou zástupce společnosti Domov s.r.o. ze dne 20.8.2014 k zaplacení částky 21.910,--Kč, oznámením o zahájení soudního a exekučního řízení věřitele Credito 24 Česká republika s.r.o. ze dne 29.7.2014 pro částku 8.053,--Kč, rozhodnutím o odstoupení od Smlouvy o poskytnutí meziúvěru mezi dlužnicí a Českomoravskou stavební spořitelnou ze dne 27.8.2014 pro částku 262.905,50 Kč (platba 2/ z kupní smlouvy), to vše vždy ve vztahu k dlužnici Anně Šámalové. Dokazování bylo dále doplněno i o dodatek ke kupní smlouvě ze dne 9.9.2014 s tím, že prodávající jsou oprávněni užívat bytovou jednotkou po dobu 6 měsíců od vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujících za dohodnutou částku 7.000,--Kč měsíčně, s platbou částky 1.000,--Kč a 6.000,--Kč, přičemž závazek zaplatit částku za užívání bytu se započítává ke dni podpisu tohoto dodatku oproti povinnosti kupujících doplatit část kupní ceny (sníženou o 36.000,--Kč, tedy 83.094,50 Kč-platba 3/ z kupní smlouvy). Žaloba je důvodná. Podle § 235 odst. 1 IZ jsou neúčinnými právními úkony úkony, kterými dlužník zkracuje možnost uspokojení věřitelů nebo zvýhodňuje některé věřitele na úkor jiných. Podle § 240 odst. 1, 2 IZ je neúčinným právním úkonem právní úkon bez přiměřeného protiplnění, jímž se dlužník zavázal poskytnout plnění bezúplatně nebo plnění za podstatně nižší cenu, než je cena obvyklá a který tento učinil v době, kdy již byl v úpadku. Právnímu úkonu bez přiměřeného protiplnění lze odporovat, byl-li učiněn v posledních třech letech před zahájením insolvenčního řízení. O tom, že v době učiněného právního úkonu, napadené kupní smlouvy, byli již dlužníci Karel Šámal a Anna Šámalová v úpadku, soud s ohledem na výzvy o zaplacení dlužných částek společností označených shora nemá žádné pochybnosti. Z posudku soudem ustanoveného znalce vyplývá, že obvyklá cena předmětné nemovitosti (oproti aktuální inzertní nabídce byla snížena znalcem o 10 procent narozdíl od obvykle snižované ceny, snižované o 5 procent) byla 650.000,--Kč, a tedy cena v rozmezí znaleckého posudku ing. Uhera-listiny ( kterou předložil žalobce) v místě a čase obvyklé 760.000,--Kč a znaleckého posudku ing. Karin Vovsové-listiny, kterou předložili žalovaní, která určovala cenu ke změně vlastníka dle vyhlášky Ministerstva financí částkou 442.960,--Kč. Jiný závěr, než že žalovaní naplnili shora citované ustanovení § 235 a 241, resp. ve vztahu k nim byl dlužníky učiněn zvýhodňující právní úkon bez přiměřeného protiplnění dle názoru soudu nemůže, s ohledem na závěr znalce, byla-li nemovitost kupována za cca 70% obvyklé ceny, obstát. V zásadě lze konstatovat, že i další okolnosti uzavírání kupní smlouvy a uzavírání dodatku, kde má být započítáváno nájemné na zbývající část kupní ceny a i způsob sjednání úhrady kupní ceny, kdy pouze na účet Českomoravské stavební spořitelny hradí kupující bezhotovostní formou (cca 56% kupní ceny), další částky pak platí dlužníkům v hotovosti a předmětnou nemovitost ještě přenechávají dlužníkům k dalšímu užívání za 1.000,-Kč (!) resp. dále za 4.000,-Kč jsou dle názoru soudu poměrně nestandardní k tomu, aby se dalo uvěřit, že se jednalo o běžný, ničím jiným nemotivovaný, prodej nemovitosti, který pouze náhodně zkrátil možnost uspokojení všech dalších věřitelů. S tímto odůvodněním tedy soud žalobě žalobce v plném rozsahu vyhověl. Výrok o nákladech řízení odpovídá ustanovení § 148 odst. 1 o.s.ř., podle kterého má stát podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů, které platil, v daném případě odpovídají náklady řízení částce 5.293,--Kč za zpracovaný znalecký posudek plus za dvě hodiny přípravy a účasti znalce u soudního jednání 2x 350,--Kč, celkem 5.993,--Kč. Výrok o nákladech soudního poplatku odpovídá § 2 odst. 3 zák.č. 549/1991 Sb.. Výrok, podle kterého soud nepřiznal plně úspěšnému žalobci právo na nákladů řízení odpovídá ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř., odpovídal by úspěchu účastníkům ve věci, v daném případě však nevyplývá z obsahu spisu, že by žalobci náklady spojené s tímto řízením vznikly, proto mu ani nebyly přiznány.
V Českých Budějovicích dne 13.4.2016

References: soud 
 § 235
 § 240
 soud 
 § 235
 § 240
 soud 
 § 235
 soud 
 § 148
 § 2
 soud 
 § 142