Source: https://www.kuemmerlein.de/aktuelles/einzelansicht/verbot-zur-kurzzeitigen-vermietung-von-eigentumswohnungen-nur-mit-zustimmung-aller-wohnungseigentueme/
Timestamp: 2019-05-22 19:13:52+00:00

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In einer kürzlich ergangenen Entscheidung (BGH, Urt. v. 12.04.2019 - V ZR 112/18) hat sich der für Wohnungsangelegenheiten zuständige V. Zivilsenat des BGH mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnung auf der Grundlage einer "Öffnungsklausel" verboten werden kann.
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen, wobei die Klägerin Eigentümerin einer der Wohnungen ist und die Beklagten Wohnungseigentümer der übrigen Wohnungen sind. Die Teilungserklärung sah vor, dass den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen gestattet sei. Weiter enthielt die Teilungserklärung eine sogenannte Öffnungsklausel, wonach die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75% aller Miteigentumsanteile geändert werden könne. In der Eigentümerversammlung vom 29. März 2017 beschlossen die Beklagten, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder (...) als Werkwohnung nicht mehr zulässig sei. Gegen diesen Beschluss erhob die Klägerin fristgerecht gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG Beschlussmängelklage.
Das zunächst zur Entscheidung berufene Amtsgericht stellte die Nichtigkeit des Beschlusses der Eigentümerversammlung fest. Die hiergegen von den übrigen Wohnungseigentümern eingelegte Berufung blieb erfolglos.
Auch der erkennende Senat entschied, dass der Beschluss rechtswidrig sei, da die Zustimmung der Klägerin gefehlt habe; der Beschlussmängelklage sei daher zu Recht stattgeben worden.
Der BGH stellte fest, dass Teilungsvereinbarungen zwar grundsätzlich über eine Öffnungsklausel angepasst werden könnten. Zum Schutz der Minderheit seien dabei aber "bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten." Die Zweckbestimmung der Wohnung sei ein solches "mehrheitsfestes Recht" des jeweiligen Sondereigentümers. Wird die Zweckbestimmung des Wohnungs- oder Teileigentums geändert, so betrifft dies die Nutzung des Sondereigentums in gravierender Weise. Derartige Eingriffe bedürfen der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden solle.
Der BGH setzte sich auch mit den Eigentumsrechten der übrigen Wohnungseigentümer auseinander. So müssten diese mit Kurzzeitvermietungen einhergehende Störungen, wie "Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste" nicht hinnehmen, sondern könnten hiergegen mit einem Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG vorgehen.
Die Entscheidung des BGH überzeugt. Die widerstreitenden Interessen der Wohnungseigentümer werden durch die Regelung des WEG einem Ausgleich zugeführt. Der Umstand, dass die Kurzzeitmieter den anderen Bewohnern unbekannt sind, stellt keine sanktionswürdige Störung dar.
Sofern es zu konkreten Belästigungen durch Kurzzeitmieter kommt, bietet es sich an, die Störungen zu protokollieren und den Miteigentümer auf Unterlassen gemäß § 15 WEG in Anspruch zu nehmen.
Mietrecht | Immobilienrecht | Privatvermögen und Nachfolgeplanung

References: BGH 
 § 46
 BGH 
 BGH 
 § 15
 BGH 
 § 15