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Timestamp: 2014-07-26 11:08:33+00:00

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MANCATO O
RITARDATO PAGAMENTO DEL CANONE E ONERI ACCESSORI
SOMMARIO: a) Autoriduzione del canone; b) Clausola di pagamento anticipato del canone; c) Clausola risolutiva espressa; d) Giudizio pendente; e) Gravit� dell�inadempimento; f) Locazioni ad uso diverso dall�abitativo; g) Oneri accessori; h) Prolungamento del termine di tolleranza; i) Valutazione discrezionale del giudice; l) Simulazione della destinazione d�uso.
In tema di contratto di locazione di immobili urbani, la cosiddetta autoriduzione del canone in relazione alla sua pretesa esorbitanza rispetto all�importo inderogabilmente fissato per legge costituisce fatto arbitrario che provoca il venir meno dell�equilibrio sinallagmatico convenzionale, restando nei poteri del giudice la valutazione dell�importanza dello squilibrio a fini risolutori. Peraltro, il deposito dei canoni locativi su un libretto bancario o postale, non consegnato n� messo a disposizione del locatore, non integra offerta non formale idonea ad escludere l�inadempimento del conduttore. * Cass. civ., sez. III, 3 dicembre 1998, n. 12253, Flaviano c. Accardo, in Arch. loc. e cond. 1999, 433.
E� illegittima l�autoriduzione del canone di locazione prima della instaurazione del giudizio per la sua determinazione, ferma la necessit� di valutare con particolare riguardo all�interesse del locatore a riceverlo mensilmente, fino alla moratoria ex lege, nella misura pattuita la gravit� di tale inadempimento, da parte del giudice del merito, ai sensi e per gli effetti dell�art. 1455 c.c. * Cass. civ., sez. III, 3 marzo 1997, n. 1870, Busillo ed altri c. Iacenda.
In tema di locazione di immobili urbani per uso
diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cio�,
il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita
per effetto di una unilateralmente asserita esorbitanza di tale ultima misura
rispetto all�importo inderogabilmente fissato per legge) costituisce fatto
arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno
dell�equilibrio sinallagmatico del negozio, essendo, poi, devoluta ai poteri
del giudice, ai fini dell�accertamento della gravit� dell�inadempimento cos�
realizzatosi, la valutazione dell�importanza dello squilibrio tra le
prestazioni con riguardo all�interesse del locatore in relazione al suo diritto
di ricevere il canone in misura legale. * Cass.
civ., sez. III, 13 ottobre 1997, n. 9955, F.lli Graffione Soc. c. Panini.
L�autoriduzione del canone di locazione costituisce
una forma di autotutela riconosciuta al conduttore nell�ambito del giudizio di
determinazione dell�equo canone, ma al di fuori di questo ambito concreta
inadempimento che, in relazione alla sua qualificazione in termini
d�importanza, � idoneo a produrre effetti risolutori (il principio � stato
affermato dalla suprema Corte con riferimento ad un contratto di locazione di
locale commerciale). * Cass.
civ., sez. III, 1 giugno 2000, n. 7269, S.I.D.A.R. Srl c. Iacp prov. Roma.
In caso di autoriduzione del canone da parte del
conduttore, occorre distinguere secondo la natura del contratto: per quelli
fuori dall�ambito di applicazione della L. n. 392/78 (art. 26) valgono le
regole generali (artt. 1181, 1455 c.c.) e per quelli, invece, soggetti alla
legge predetta si applicano gli artt. 5 e 55 in via analogica per cui -
costituendo l�autoriduzione un inadempimento parziale - per essere apprezzabile
ai sensi dell�art. 1455 c.c. e costituire motivo di risoluzione deve superare,
per importo, le due mensilit� di canone. * Pret.
Parma, 18 ottobre 1980, Orsini c. Trombi.
b) Clausola
di pagamento anticipato del canone
Sono valide le clausole di pagamento anticipato del canone annuo di locazione degli immobili urbani per uso non abitativo, soggetti al regime della legge sull�equo canone, non essendo applicabile il divieto dell�art. 11 di tale legge, che si riferisce esclusivamente al deposito cauzionale, n� la disposizione dell�art. 2 ter, della L. 12 agosto 1974, n. 351 (che commina la nullit� delle clausole di pagamento anticipato del canone per periodi superiori a tre mesi) che � stata implicitamente abrogata non essendo compatibile con la libert� di determinazione del canone locativo degli immobili per uso non abitativo consentita alle parti dalla legge sull�equo canone. * Cass.
civ., sez. III, 25 maggio 1992, n. 6247, Carbone c. De Grecis Ville Arredamenti
c) Clausola
risolutiva espressa
La clausola risolutiva espressa per il caso di
mancato pagamento del canone determina l�effetto risolutivo stabilito dall�art.
1456 c.c. indipendentemente dalla gravit� dell�inadempimento, la quale dunque
non deve essere accertata dal giudice. * Corte app.
Brescia, sez. II, 14 maggio 1983, n. 178, Frassi c. Soc. Assicurazioni
pendente L�ultimo comma dell�art. 45 della L. 27 luglio 1978
n. 392, nel disporre che, ove penda giudizio sulla determinazione dell�equo
canone, il conduttore � obbligato a corrispondere, salvo conguaglio, l�importo
non contestato, gli attribuisce espressamente la facolt� di limitare il
versamento del corrispettivo, per tutta la durata del giudizio stesso, alla
misura che reputa dovuta, anche se - al fine di evitare la sanzione risolutoria
per inadempienza da morosit� - ragionevole, non temeraria e, comunque, congrua.
* Cass.
civ., sez. III, 8 ottobre 1990, n. 9873, Panzano c. Grasso.
e) Gravit�
dell�inadempimento
In tema di risoluzione per inadempimento di locazione ad uso non abitativo, per la quale non trova applicazione l�art. 5 della legge n. 392 del 1978 sulla predeterminazione legale della gravit� dell�inadempimento, nel caso di morosit� nel pagamento del canone (e degli oneri accessori), non pu� reputarsi automaticamente sussistente la gravit� sol perch� l�inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravit� in concreto, cio� l�inidoneit� a ledere in modo rilevante l�interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l�intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo. * Cass. civ., sez. III, 12 maggio 1999, n. 4688, Gi.Ma.Gi. Sas c. Romano.
In seguito all�entrata in vigore della legge 392/78,
la valutazione dell�importanza o gravit� dell�inadempimento in relazione
all�interesse del locatore insoddisfatto, non � pi� rimessa - ai fini della
risoluzione del rapporto - all�apprezzamento discrezionale del giudice, bens�
predeterminata legalmente e cio� mediante previsione di un parametro legale
ancorato a due elementi rigidi: l�uno d�ordine quantitativo, afferente al
mancato pagamento di una sola rata del canone o, trattandosi di oneri
accessori, superiore a due mensilit� del canone; l�altro d�ordine temporale,
relativo al ritardo consentito o tollerato. Quanto al mancato pagamento degli
oneri accessori non pu� essere pi� seguito l�indirizzo giurisprudenziale formatosi
sotto la previgente normativa vincolistica ed in base alla quale l�omesso
pagamento degli oneri accessori giustificava la risoluzione del rapporto
locatizio soltanto in caso di rilevante e reiterata gravit� dell�inadempimento,
cio� in casi eccezionali ed anormali, fermo restando per il conduttore il
potere di paralizzare la domanda di risoluzione del locatore con l�eccezione di
inadempimento per non avere ottenuto dal locatore medesimo l�indicazione
specifica delle spese condominiali e non aver potuto esercitare la facolt� di
prendere visione dei relativi documenti giustificativi. * Cass.,
sez. II, 10 agosto 1982, n. 4490, Caccialupi c. Brundo.
Gli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978
(cosiddetta dell�equo canone) hanno introdotto relativamente alla gravit�
dell�inadempimento predeterminata ex lege, alla possibilit� della sanatoria ed
alla concessione del termine di grazia, un�equiparazione fra canone di
locazione ed oneri accessori con la conseguenza che anche la morosit� per soli
oneri accessori pu� essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di
convalida ex art. 658 c.p.c. * Cass., sez. III, 18 aprile 1989, n. 1835, Masi c. Jacomussi.
La disposizione contenuta nell�art. 5 della legge n. 392 del 1978, che ha predeterminato la gravit� dell�inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di locazione, � dettata per il tipo contrattuale della locazione ad uso abitativo e non � estensibile al tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall�abitazione, rispetto al quale resta operante il criterio della non scarsa importanza dell�inadempimento stabilito dall�art. 1455 c.c. In siffatto tipo di locazioni nulla impedisce, poi, che il mancato pagamento del canone, pur ponendosi in contrasto con una delle obbligazioni principali del conduttore, possa, per il concorso di determinate circostanze, da apprezzare discrezionalmente dal giudice di merito, essere valutato ai sensi dell�art. 1455 c.c., come un inadempimento di scarsa importanza, come tale non idoneo a provocare la risoluzione. * Cass. civ., sez. III, 4 agosto 2000, n. 10239, Mantia c. Lo Gioco, in Arch. loc. e cond. 2000, 5.
L�art. 5 della L. 27 luglio 1978, n. 392 sulla predeterminazione della gravit� dell�inadempimento, ai fini della risoluzione del rapporto, correlandosi alle peculiari regole sulla determinazione del canone dettate per le locazioni ad uso abitativo, non pu� essere applicato alle locazioni non abitative, la cui disciplina non richiama la disposizione del citato art. 5; alle predette locazioni non abitative � invece applicabile l�art. 55 della stessa legge, relativo alla possibilit� di sanare la mora, che, bench� inserito nel complesso di norme dettate per le locazioni abitative, prevede una disciplina limitatrice della risoluzione del contratto che, per la ratio che la ispira, � di carattere generale e rientra, per di pi�, tra le disposizioni processuali richiamate in tema di locazioni non abitative dagli artt. 42 e 74 della L. n. 392 del 1978. * Cass.
civ., sez. III, 29 maggio 1995, n. 6023, Maniccia c. Altomare.
In tema di locazione di immobili urbani, l�art. 5
della legge n. 392 del 1978, sulla predeterminazione della gravit�
dell�inadempimento al fine della risoluzione del rapporto, non � direttamente
applicabile alle locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall�abitazione;
il criterio legale dettato da tale disposizione normativa pu� per� essere
tenuto in considerazione come parametro di orientamenti per valutare in
concreto, a norma dell�art. 1455 c.c., se l�inadempimento del conduttore sia
stato o non di scarsa importanza. * Cass.
civ., sez. III, 4 febbraio 2000, n. 1234, Cacciapuoti c. Cuccurullo.
Non hanno carattere vessatorio le clausole
riproduttive del contenuto di norme di legge; pertanto, non pu� considerarsi
vessatoria la clausola risolutiva espressa inserita nel contratto di locazione
di immobili urbani per uso non abitativo e riferita all�ipotesi di inosservanza
del termine di pagamento dei canoni, in quanto riproduce il disposto dell�art.
5 della legge 27 luglio 1978 n. 392. * Cass.
civ., sez. III, 14 gennaio 2000, n. 369, Grandi Magazzini Ellesse di Luigi
Sicilia & C. Sas c. Colfin Spa.
Locazioni ad uso diverso dall�abitativo
Il disposto dell�art. 5 della legge n. 392 del 1978,
per il quale il mancato pagamento del canone costituisce motivo di risoluzione
del contratto di locazione, ai sensi dell�art. 1455 c.c., soltanto se siano
decorsi venti giorni dalla scadenza prevista - operando cos� una
predeterminazione legale della gravit� od importanza dell�inadempimento
sottratta alla valutazione discrezionale del giudice - trova applicazione anche
con riguardo alle locazioni di immobili destinati ad uso diverso da quello
abitativo, stante il richiamo anche operativo della disciplina dell�art. 55
della citata legge per l�istituto della sanatoria della morosit� applicabile ad
ambedue le categorie di locazioni. * Cass.,
sez. III, 23 novembre 1987, n. 8605, Cappuzzello c. Vella.
L`art. 5 della L. n. 392/78 - relativo alla
risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento degli oneri
accessori - � riferibile alle sole locazioni abitative, ma fornisce al giudice
criteri di valutazione dell�importanza dell�inadempimento per la risoluzione
per morosit� anche nelle locazioni ad uso diverso dall�abitativo. * Pret.
Napoli, sez. III, 14 luglio 1986, n. 2549, Attena c. Marra.
g) Oneri
In tema di locazione, il mancato pagamento del canone
anche per una sola mensilit� giustifica la risoluzione del contratto, giusta
disposto dell�art. 5 della legge 392/78, senza che tale norma possa
considerarsi incostituzionale (per contrasto con l�art. 3 della Carta
fondamentale) alla luce di una pretesa disparit� di trattamento sancita dal
legislatore con riferimento all�ipotesi di mancato pagamento degli oneri
accessori, ipotesi equiparata, agli effetti della risoluzione, al mancato
pagamento del canone, ma differentemente disciplinata quanto all�importo (che
deve risultare superiore a quello di due canoni). Il canone di locazione,
difatti, ponendosi in rapporto di corrispettivit� con la prestazione del
locatore, integra, con quest�ultima, la causa (onerosa) del contratto, mentre
gli oneri accessori (che costituiscono un mero rimborso spese anticipate dal
locatore) sono del tutto fuori dal sinallagma contrattuale (cui appaiono, per
vero, solo indirettamente riferibili), cos� che il mancato pagamento degli
stessi determina un vizio funzionale della causa negotii soltanto quando
l�importo non pagato sia talmente elevato da alterare apprezzabilmente
l�equilibrio delle reciproche prestazioni, sopprimendo l�interesse oggettivo
del locatore alla prosecuzione del rapporto. * Cass.
civ., sez. III, 21 dicembre 1998, n. 12769, Londi c. Martocchia.
In tema di risoluzione per morosit� del contratto di
locazione di immobile urbano, la mancata corresponsione, da parte del
conduttore, dell�aggiornamento Istat del canone, in difetto dell�accertamento
giudiziale di illegittimit� della clausola contrattuale che lo prevede, ove
protratta per lungo tempo con conseguente alterazione dell�equilibrio
sinallagmatico, configura un inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione
del contratto a nulla rilevando il mero convincimento del conduttore di non
dovere detta maggiorazione. * Cass.
civ., sez. III, 17 luglio 1991, n. 7934, Gaetani c. Pasquazi.
Prolungamento del termine di tolleranza
La circostanza che il ritardo nel pagamento del
canone e degli oneri accessori abbia acquistato rilevanza (ai fini della
risoluzione del contratto), per il decorso del termine di cui all�art. 5 L. n.
392/1978, in giorni di fine settimana in cui le banche sono chiuse, non pu�
avere la conseguenza di prolungare detto termine di tolleranza, posto che la
previsione di cui al citato art. 5 costituisce un�eccezione alla regola dettata
dall�art. 1455 c.c. secondo cui l�inadempimento pu� dare causa alla risoluzione
del contratto solo quando esso sia di non scarsa importanza. * Trib. civ. Milano, 9 luglio 1998, n. 8397, Fontanesi c. Borgogni, in Arch. loc. e cond. 1999, 285.
Valutazione discrezionale del giudice
Il mancato pagamento del canone di locazione, decorsi
venti giorni dalla prevista scadenza, costituisce, ai sensi dell�art. 5 della
L. n. 392 del 1978, motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell�art. 1455
c.c., senza che il giudice possa compiere una valutazione discrezionale
dell�importanza dell�inadempimento, che � operata ex lege; tuttavia a norma
dell�art. 55 della citata legge � consentito al conduttore, in deroga al
disposto di cui all�ultimo comma dell�art. 1453 c.c., di evitare la risoluzione
versando alla prima udienza, o nel termine assegnatogli dal giudice, l�importo dei
canoni scaduti, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali
liquidate. * Cass.,
sez. III, 17 aprile 1987, n. 3791, Grisolia c. Pepino.
Con l�art. 5 della legge n. 392 del 1978 cosiddetta
dell�equo canone il legislatore ha effettuato una valutazione dell�importanza
dell�inadempimento del conduttore nel pagamento del canone locatizio (o degli
oneri accessori) ai fini della risoluzione del contratto, escludendo il potere
discrezionale del giudice di cui all`art. 1455 c.c., con la conseguenza che,
ove il ritardo nel pagamento si protragga per un periodo inferiore a venti
giorni dalla scadenza prevista - ovvero la somma dovuta per oneri accessori non
superi l�importo di due mensilit� del canone - l�inadempimento, pur
sussistente, � di scarsa importanza per una valutazione operata dal legislatore
e non comporta, ai sensi dell�art. 1455 c.c. richiamato dallo stesso art. 5, la
risoluzione del contratto. * Cass., sez. III, 16 luglio 1986, n. 4598, Salvaggio c. De Luca.
L�art. 5 della legge n. 392 del 1978 - per il quale
il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla prevista scadenza,
ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto, quando
l�importo di essi superi quello di due mensilit� del canone, costituisce motivo
di risoluzione del contratto, ai sensi dell�art. 1455 c.c. - non consente al
giudice una valutazione dell�importanza dell�inadempimento che � effettuata in
via automatica dalla stessa norma, anche nel caso di inadempienza parziale,
senza che incida l�eventuale fondatezza dell�eccezione relativa alla misura del
canone, qualora il conduttore abbia omesso di versare l�importo del canone non
contestato. * Cass.,
sez. III, 21 agosto 1985, n. 4474, Marzocca c. De Pergola.
L�art. 5 della L. n. 392/78, per il quale il mancato
pagamento del canone decorsi venti giorni dalla prevista scadenza costituisce
motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell�art. 1455 c.c., non consente
al giudice alcuna valutazione dell�importanza dell�inadempimento, che � predeterminata
in via autonoma dalla stessa norma, anche nel caso di inadempimento parziale e
senza che rilevi l�eventuale fondatezza dell�eccezione relativa alla misura del
canone, quando il conduttore abbia omesso il versamento dell�importo
contestato. * Pret. civ. Salerno, 30 giugno 1998, n. 268, Graziuso c. Sinisi, in Arch. loc. e cond. 1999, 141.
Simulazione della destinazione d�uso
Anche nell�ipotesi di dissimulazione di un contratto
di locazione di un immobile ad uso abitativo, con un�apparente finalit� ad uso
studio, fino all�accertamento giudiziale dell�illegittimit� della pattuita
misura del canone il conduttore non pu� sospendere - e per pi� mensilit� - il
relativo pagamento senza incorrere in colpevole inadempienza, alterativa del
sinallagma contrattuale e, come tale, legittimante la proposizione da parte del
locatore di domanda risolutoria del vincolo negoziale. * Corte app. civ. Potenza, 17 febbraio 2003, n. 39, Valvano c. D'Errico ed altra, in Arch. loc. e cond. 2003, 661.

References: Cass. 
 Cass. 
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 Cass. 
 art. 658
 Cass. 
 art. 5
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