Source: https://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article2153-sigue-cerrandose-cepo-sobre-fideicomisos.html
Timestamp: 2019-06-15 23:46:35+00:00

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La Resolución UIF 140/2012 (BO el 14-8-12) viene a operar como el eslabón que la faltaba a la cadena de control y seguimiento de los fideicomisos, principalmente en los denominados “al costo”. Escribe Néstor Kreimer
Los fiduciarios cuentan ahora con la “hoja de ruta” para ejercer el rol de Sujetos Obligados (SO) frente a la UIF. Esto es la natural derivación de la Ley 26683 (BO 21-6-11) que incluyó a los fiduciarios como SO ante la UIF, tal como en su momento se incluyeron a escribanos, inmobiliarias, despachantes de aduana, etc.
El presente trabajo intenta analizar el impacto que generará tanto para los fiduciarios, como para los desarrollos inmobiliarios estructurados en fideicomisos.
Cabe mencionar que la presente complementa lo publicado por Reporte Inmobiliario bajo el nombre “Nuevas normas para Fideicomisos Inmobiliarios” del 10-5-2012 (RG 3312 de Afip que incorpora a los fiduciarios como “Sujetos Obligados a Informar” a ese organismo), “Fiduciarios y Lavado de Dinero” del 3-7-2011 (referido a la UIF y la Ley 26683), y “El Rol del Fiduciario” del 6-5-2011 (en la que se proyectaba la inevitable interacción a la que se encaminaba en su relación con la UIF).
Se transcriben los principales artículos, junto a los comentarios derivados:
Art. 2º: A los efectos de la presente resolución se entenderá por:
a) Sujetos Obligados:…
ii) en los restantes fideicomisos, las personas físicas o jurídicas que actúen como: 1) Fiduciarios, Administradores y todo aquel que realice funciones propias del Fiduciario. b) Cliente: todas aquellas personas físicas o jurídicas con las que se establece, de manera ocasional o permanente, una relación contractual de carácter financiero, económica o comercial.
1) De los Fiduciarios, Administradores y todo aquel que realice funciones propias del Fiduciario: - Los Fiduciantes.
- Los Fideicomisarios
Son SO tanto los fiduciarios de fideicomisos financieros como los no financieros entre los que encuadran los inmobiliarios, sean o no al costo.
La definición de Cliente incluye de manera genérica a los fiduciantes que adhieren tanto a un fideicomiso al costo, como a uno “no al costo” o “comerciales”. Pero en los “comerciales”, el fiduciante tiene un fuerte parecido a un accionista de una S.A.. Aporta capital, pero no lo hace para adquirir una unidad, sino solo para financiar el negocio.
En los Fideicomisos al Costo, quien la adquiera asume una posición contractual instituyéndose como Fiduciante Beneficiario con el derecho a recibir – aportes mediante – la futura unidad.
Como contrapunto, cuando ese futuro inmueble se lo “compra” a un Fideicomiso Comercial (No al Costo), se lo instrumenta a través de un boleto de compra venta. Si bien esto también implica establecer “una relación contractual de carácter financiero, económica o comercial”, el comprador no asume el rol de Fiduciante, ya que no resulta parte integrante del fideicomiso, sino un simple tercero comprador ubicado “del otro lado del mostrador”.
Cuando la Resol. 140-2012 define en su Art. 2º quiénes son “clientes” en “los restantes fideicomisos”, incluye solo a los allí detallados. Al definir cliente a “los Fiduciantes, Beneficiarios y Fideicomisarios”, excluye a los compradores de unidades en Fideicomisos Comerciales (no al costo) . En este último caso, no aplica la Resolución de marras, liberando al fiduciario de actuar como SO quedando solo obligado en su relación con los “clientes” Fiduciantes fundadores del fideicomiso (los “accionistas” desde la jerga societaria).
Es probable que en los próximos días escuchemos decir “la compra de inmuebles por fideicomisos estará ahora bajo la lupa de la UIF”, cuando lo correcto debería ser “los fiduciantes fundadores de fideicomisos y quienes adquieran inmuebles bajo la modalidad “al costo”, estarán bajo la lupa de la UIF” .
Art. 2º: (Continuación por separado para un mejor abordaje)
iv) Define operaciones “Habituales” u “Ocasionales” como las que están por debajo o por arriba de (pesos) $ 60.000 o su equivalente en otras monedas.
El exiguo monto surge del hecho que esta Resolución tiene la perspectiva de los fideicomisos financieros, lo que inevitablemente arrastra su aplicación a los inmobiliarios. Dado este importe, todos los fiduciantes pasan a tener Operaciones Habituales (aunque sea en una sola ocasión), dado que operarán por arriba de ese monto.
Art. 2º: (Continuación del glosario o definiciones de conceptos)
f) Reportes sistemáticos: es la información obligatoria a remitir por los Sujetos Obligados a la UIF en forma mensual mediante sistema “on line”.
h) Operaciones Sospechosas: son aquellas operaciones tentadas o realizadas, que habiéndose identificado previamente como inusuales, luego del análisis y evaluación realizados por el Sujeto Obligado, no guardan relación con el Perfil de Cliente o cuando se verifiquen dudas respecto de la autenticidad, veracidad o coherencia de la documentación presentada por el cliente, ocasionando sospecha de Lavado de Activos o aun cuando tratándose de operaciones relacionadas con actividades lícitas, exista sospecha de que estén vinculadas o que vayan a ser utilizadas para la Financiación del Terrorismo.
Este es el corazón de la Resolución 140-2012.
Más allá de la periodicidad mensual, los SO deberán tipificar las operaciones de sus clientes. Aunque se trate de “un monoambiente” pagado de contado o lo largo la obra, ese fiduciante será “cliente”, debiéndose aplicar a pleno la referida Resolución para detectar si se encuentra frente a una operación inusual o sospechosa de encubrir lavado de activos o financiación de terrorismo.
Hasta ahora y en la práctica, no se preguntaba – ni existía obligación de hacerlo – sobre la licitud del origen de fondos al incorporar un fiduciante. Pues bien, ahora habrá que hacerlo y documentarlo adecuadamente.
Por si algo le faltaba a nuestro sector, los fiduciarios deberán actuar como los “ojos del Estado” ante cada fiduciante, analizando y documentando todo lo que resulte necesario en relación a los fondos involucrados.
La paradoja es que se debe actuar como lo indicado, mientras a esa misma persona se le intenta convencer de las bondades de sumarse al fideicomiso al costo para obtener una unidad.
Capítulo II. POLITICAS PARA PREVENIR E IMPEDIR EL LAVADO DE ACTIVOS Y LA FINANCIACION DEL TERRORISMO
Art. 3*: Políticas de prevención… los Sujetos Obligados deberán adoptar una política de prevención en materia de Lavado de Activos…
El fiduciario tendrá la carga pública de disponer de un Manual de Procedimientos que contenga los dispositivos aplicables para prevenir y evitar operaciones que faciliten el lavado de activos; y en tal sentido, cómo hará para probar que ha practicado esos procedimientos.
Desde un lenguaje más crudo, el hecho que el fiduciario suscriba una operación “100% en blanco”, no alcanza. Ahora deberá indagar sobre el origen de los fondos de su “cliente”, aplicando procedimientos que van más allá de una mera declaración jurada del sujeto a investigar. Y si no puede probar que los mismos son “100% blancos”, tendrá que reportar esa operación a la UIF al tener que encuadrarla como operación inusual o sospechosa.
Esto sumado a la obligación del fiduciario de actuar también como Sujeto Obligado a Informar a la Afip dada la reciente RG 3312 (ver nota de Rep. Inmobiliario arriba referenciada), lo cual ubica al fiduciario ante una situación de altísima exigencia técnica; dificultando el de por sí enrarecido clima de negocios de nuestro sector.
Art. 3º: (Continuación)
Los incisos b) a g) de este Art. hacen referencia a la designación de un Oficial de Cumplimiento que será la cara visible ante la UIF, la implementación de auditorías periódicas, el deber de contar con un programa de capacitación del personal del fiduciario, el tener que facilitar algún software junto a otras herramientas tecnológicas que permitan consolidar las operaciones con los clientes, su análisis o monitoreo para identificar ciertos comportamientos y la factibilidad de visualizar posibles operaciones sospechosas; y por último, la elaboración de registros de análisis y gestión de riesgo de Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo de las operaciones inusuales detectadas, y aquellas que por haber sido consideradas sospechosas; hayan sido reportadas a la UIF.
Si bien esto puede sonar a una CIQEC (Central de Inteligencia Que Espanta Clientes), no es más que la cruda realidad que tienen por delante los fiduciarios, sobre todo los fideicomisos al costo. La carga laboral exige una instrumentación acorde, lo que inevitablemente impactará en mayores costos administrativos, dada la contingencia de recibir gravosas sanciones por incumplimientos formales.
Art. 4º. Manual de procedimientos. En los incisos a) a ñ) indica todo lo que abarca el universo de tareas del SO:
a) Políticas de prevención del Lavado de Activos y la Financiación del Terrorismo.
b) y c) Programa de capacitación del personal y validación del conocimiento que dispongan sobre el Manual de Procedimientos.
d) a f) Procedimientos de prevención para las distintas áreas operativas, su coordinación, control, monitoreo, metodologías y criterios para analizar y evaluar la información que permitan detectar operaciones inusuales y sospechosas, así como también el procedimiento para el reporte de las mismas.
g) Protocolos de confidencialidad entre el SO y su equipo, en relación a estas funciones.
i) a l) Refiere a otros mecanismos que el SO aplicará para prevenir y detectar operaciones de Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo, las funciones asignadas al Oficial de Cumplimiento, los procedimientos para atender requerimientos efectuados por la UIF y por el Oficial de Cumplimiento, y los plazos y términos para que cada funcionario o empleado del Sujeto Obligado cumpla con cada uno de los mecanismos de control.
ñ) El régimen sancionatorio para el personal del SO, en caso de incumplimientos, en los términos previstos por la legislación laboral vigente.
No se trata simplemente de redactar un Manuel de Procedimientos. Implica una nutrida carga de tareas y mantenimiento para el SO, que deberá poder probar que efectivamente fueron realizadas. Sin que implique juicio de valor alguno, hoy existen muchos fiduciarios que no podrán cumplir mínimamente con las exigencias derivadas de esta nueva normativa, por lo que se deberá estar atento para evitar males mayores. Cabe aclarar que cuando el Fiduciario es persona física se superpone el rol de SO y el de Oficial de Cumplimiento, ya que este último está previsto para cuando el SO es una persona jurídica.
Art. 7º. Detalla las obligaciones del Oficial de Cumplimiento
Art. 8º. Auditoría interna Anual para validar procedimientos y políticas de prevención
Art. 9º. Programa de capacitación a funcionarios y empleados del fiduciario
Capítulo III. POLITICA DE IDENTIFICACION Y CONOCIMIENTO DEL CLIENTE. Art. 11º y 12º. La política de “conozca a su cliente” será condición indispensable para iniciar y/o continuar la relación comercial o contractual con el cliente. Requisitos:
a) Deberá identificarlo, cumplir con lo dispuesto en la Resolución referida a Personas Expuestas Políticamente – PEP (Resol. UIF Nº 11/11 modificada por Resol. UIF Nº 52/12), debiendo verificar que no se encuentra incluido en la lista de terroristas y/u organizaciones terroristas, de acuerdo a lo establecido en la Resol. UIF Nº 125/09 modificada por la Resol. UIF Nº 28/12) y solicitar información sobre los productos a utilizar y los motivos de su elección.
Art. 13º y 14º. Datos a requerir a personas físicas y Jurídicas. Clientes Ocasionales – Habituales.
Personas Físicas: Además de los típicos datos, se requiere copia de su documento de identidad, y que declare bajo juramento si reviste la calidad de PEP según la normativa de la UIF.
Persona Jurídica: Los datos usuales, más copia del estatuto y acta que designe autoridades o poderes (ambos ejemplares certificados), titularidad actualizada del capital social e identificación de quienes son los que ejercen el control real de la persona jurídica.
Si bien todo lo establecido por esta norma se alinea con las recomendaciones del GAFI (Grupo de Acción Financiera Internacional, organismo al que los distintos países adhieren para cumplir con los standards de prevención referidos); es inevitable vislumbrar un alto grado de conflictividad derivada de la aplicación de lo normado, todo lo cual no contribuirá a mejorar el actual clima de negocios del Real Estate.
Art. 18º y 19º. Define una serie de pautas a cumplir por los SO en relación tanto a la política de “conozca su cliente”, como a la atención a prestar a determinadas situaciones que podrían exponerlo a estar frente a operaciones que encubran lavado de activos o financiación de terrorismo.
Art. 20º. Perfil del Cliente. Los Sujetos Obligados deberán definir un perfil del cliente, que estará basado en la información y documentación relativa a la situación económica, patrimonial, financiera y tributaria (manifestación de bienes, certificación de ingresos extendida por contador público matriculado, debidamente intervenida por el Consejo Profesional, indicando el origen de los fondos, señalando en forma precisa la documentación que ha tenido a la vista para efectuar la misma, declaraciones juradas de impuestos, estados contables auditados por Contador Público y certificado por el Consejo Profesional correspondiente, etc., según corresponda) que hubiera proporcionado el mismo y en la que hubiera podido obtener el propio Sujeto Obligado, que justifique el origen de los fondos involucrados en las operaciones que realiza.
En base a la información y documentación a que se refiere el párrafo precedente, los Sujetos Obligados establecerán un monto anual estimado de operaciones por año calendario y para cada cliente.
Se reitera la sensación de verdadero desafío de lograr armonizar “la venta de una unidad” que forma parte del encargo fiduciario, en relación a lo que se deriva del cumplimiento de esta normativa. Otro golpe – casi mortal – a la constitución de nuevos fideicomisos bajo el formato “al costo”.
Art. 21º. A lo largo de los puntos a) a g) de este artículo, se detalla el conjunto de acciones que deberá llevar a cabo el SO. Resultan destacables los párrafos incluidos dentro de los puntos:
e) Tendrá en consideración que el movimiento que registre el Cliente guarde razonable relación con el desarrollo de las actividades declaradas por el mismo. f) En caso de detectarse operaciones inusuales se deberá profundizar el análisis de las mismas con el fin de obtener información adicional que corrobore o revierta la/s inusualidad/es, dejando constancia por escrito de las conclusiones obtenidas y de la documentación respaldatoria verificada, conservando copia de la misma.
La negativa de los clientes a brindar la información, naturalmente generará la obligación para el SO de reportar tal situación a la UIF, dejando instaladas las contingencias de ello derivadas. De allí que no dudamos en afirmar que resultará dificultoso congeniar intereses con responsabilidades. De una tradicional relación de negocios de mutua conveniencia, hacia un nuevo paradigma que intente convivir con esta normativa. El fiduciario deberá reflexionar sobre cómo abordar ahora a los clientes, sin que resulte “inquisitorio” en relación a cuestiones percibidas como privadas y confidenciales.
Capítulo IV. LEGAJO DEL CLIENTE. CONSERVACION DE LA DOCUMENTACION
Art. 23º. Refiere al contenido que además de los datos básicos, debe incluir todo intercambio de comunicación mantenida con el SO que facilite mejorar la información del perfil del cliente. El legajo deberá estar a disposición de la UIF cuando ésta lo requiera. También indica que los SO no podrán en ningún caso compartir las acciones que hubiera realizado en cumplimiento de la presente Resolución (confidencialidad).
Art. 24º. Debe conservarse la documentación que conforma el legajo del cliente, por un plazo de 10 (diez) años desde la finalización de las relaciones con el cliente o desde la realización de operaciones (se refiere respectivamente a la identificación y conocimiento del cliente; y a la documental – en papel o en soportes informáticos – referida a las operaciones).
La prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que representa el fiduciario - SO se exacerba por la sensibilidad de la información que debe administrar y custodiar por 10 años posteriores a su última vinculación con el “cliente”. ¿Y cómo encuadra este plazo con la vida útil de un fideicomiso? En este, una vez liquidado sea por plazo o cumplimiento de objeto, se extingue no solo el patrimonio fiduciario, sino también los roles de cada participante. Así nos encontramos que el fiduciario como tal – y según el contrato que lo instituyó – cesa en su función, aunque parecería que la Resol 140-2012 “le congela” la responsabilidad durante el plazo referido, aunque ya no resulte fiduciario pero sí SO “ex-post”. Entendemos que la UIF deberá expedirse o aclarar la interpretación sobre esta inconsistencia
Capítulo VI. REPORTE DE OPERACIONES SOSPECHOSAS Art. 26º. Indica que los SO deberán reportar las operaciones inusuales, que luego del análisis las considere sospechosas de Representar Lavado de Dinero o Financiación del Terrorismo. Los puntos a) a n) de este Art. detallan las circunstancias que deberán ser “especialmente valoradas” por el SO a efectos de evaluar si ameritan o no ser reportadas. Si bien todas son importantes, se destacan las siguientes:
Seguramente muchos lectores tienen en mente varias situaciones que encuadrarían como operaciones sospechosas, y que como tales deberían ser reportadas.
Y si alguien piensa que todo esto es de difícil o imposible implementación y/o cumplimiento; lamento no compartir esa lectura.
Estamos ante un verdadero dilema que como tal, no tiene solución en la medida que la cultura de una economía informal siga reinando como hasta ahora.
Los actuales fiduciarios de fideicomisos al costo deberán realizar un minucioso y artesanal trabajo para sostener el equilibrio financiero y participativo del negocio, ya que paradójicamente, la última parte del inc. n) lo deja doblemente expuesto a reportar.
Art. 30º. Confidencialidad del Reporte. Indica que no podrán ser exhibidos a los clientes ni a terceras personas, pero sí a los correspondientes Organismos de Fiscalización y Control cuando actúen en algún procedimiento de supervisión, fiscalización e inspección in situ, en el marco de la colaboración que esos Organismos de Contralor deben prestar a la UIF.
Aquí se cierra el cepo sobre los fideicomisos al costo. A pesar de estar bajo el título “confidencialidad”, en la realidad cualquier organismo público podrá utilizar la información de los reportes que haya generado el SO. La confidencialidad queda solo hacia adentro del fideicomiso (clientes o terceras personas), pero no para el Estado, contribuyendo esta normativa al involucramiento de lo público sobre lo privado.
Art. 31º. Plazo de Reporte de Operaciones Sospechosas de Lavado de Activos. El plazo máximo para reportar hechos u operaciones sospechosas de Lavado de Activos será de CIENTO CINCUENTA (150) días corridos, a partir de la operación realizada o tentada.
Art. 32º. Plazo de Reporte de Operaciones Sospechosas de Financiación del Terrorismo. En este caso los SO deberán reportar este tipo de operaciones dentro de las CUARENTA Y OCHO (48) horas, contadas desde que la operación fue realizada o tentada, habilitándose días y horas inhábiles al efecto.
Sin considerar lo obvio del plazo de 48 hs para lo relacionado a Financiación del Terrorismo, se cuenta con 150 días corridos para que el SO resuelva o replantee el tema, caso contrario no tendrá más remedio que reportar. Es destacable que a pesar de lo “duro” que en general resulta esta normativa, el plazo de 150 días resulta razonable para la tarea de intentar resolver la temática de fondo que evite tener que reportar a la UIF.
Art. 34º. El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones y deberes establecidos en la presente resolución, será pasible de sanción conforme al Capítulo IV de la Ley Nº 25.246 y sus modificatorias.
El referido Cap. IV de la Ley 25246, en su Art. 24 establece multas de una (1) a diez (10) veces el valor total de los bienes u operación a los que se refiera la infracción, siempre y cuando el hecho no constituya un delito más grave. Asimismo en los puntos 4. y 5. de ese Art. 24, establece que la acción para aplicar la sanción prescribe a los cinco (5) años del incumplimiento. Igual plazo regirá para la ejecución de la multa, computados a partir que quede firme el acto que así la disponga. A su vez, el cómputo de la prescripción se interrumpirá por la notificación del acto que disponga la apertura de la instrucción sumarial o por la notificación del acto administrativo que disponga su aplicación. Recordar que el incumplimiento se encuadra a partir del vencimiento del plazo para reportar. En la práctica serían 150 días más 5 años. ¿Existirán velas de esa duración?
En un fideicomiso al costo, la eventual multa al fiduciario será un costo más a soportar por los fiduciantes, los que aunque “salgan mañana del fideicomiso” igual quedan “alcanzados” ya que desde la publicación de esta normativa en el BO del 14-8-12 y en particular lo resaltado en negrita del referido punto n) del Art. 26: (n) Los Clientes que en principio celebran una operación a largo plazo y que repentinamente y/o sin justificación aparente, retiran su participación en el fideicomiso.
Art. 36º. Respecto de los fideicomisos vigentes a la fecha de publicación de la presente, los legajos de clientes deberán conformarse con anterioridad al 31 de diciembre de 2012 y sólo respecto de aquellas operaciones que se efectúen con posterioridad a la entrada en vigencia de esta Resolución.
Art. 38º. La presente resolución comenzará a regir a partir de su publicación en el Boletín Oficial (14-8-12) .
Disponemos de aprox. 4 meses para tener todos los legajos debidamente conformados, sin olvidar la obligación mensual de presentar los reportes sistemáticos previstos por el inc. f) del Art. 2º de la Resol. 140-2012. Esta tarea supera al mero concepto de “pedirle papeles a los clientes”. Será una verdadera cruzada que deberán emprender los fiduciarios en pos de convencer a los fiduciantes o sus cesionarios que aporten la documental en tiempo y debida forma. Por cierto, labor nada envidiable.
Adherimos a la transparencia, legalidad y ética en los negocios, pero no dudamos que la aplicación de esta normativa implicará un duro golpe para los fideicomisos al costo.
Ser inversor en un fideicomiso implica quedar expuesto a todo lo aquí descripto. Por ello entendemos que el impacto será de una escala que hará “parar las rotativas”, para analizar y replantear los riesgos a los que se ha quedado expuesto en la medida de no alcanzar el 100% de validación sobre el origen de fondos aplicados al fideicomiso. Ante el cuadro de situación derivado, el fiduciario deberá evaluar y operar sobre las consecuencias que para el negocio tendrá el hecho de no alcanzar ese porcentaje.
Los fiduciarios responsables que sigan en su cargo, seguramente diseñarán y activarán dispositivos acorde a las nuevas obligaciones. Pero deberán navegar las turbulencias que esto traerá en su relación con los fiduciantes beneficiarios.
Ser fiduciario pasa a ser un cargo con un nivel de responsabilidad nunca visto. Por lo que seguramente de ahora en adelante habrá dos clases de fiduciarios: los profesionales que rápidamente se adaptarán a esta nueva realidad, y los que seguirán como tales; viajando en moto y sin casco.
Debemos concluir que se ha llegado a un punto de no retorno en la forma de operar fideicomisos, principalmente bajo la modalidad “al costo”, dado el conflicto de intereses instalado. Así es como una figura que permitió motorizar buen parte del desarrollo inmobiliario de los últimos años, pasa a estar “en la picota” como consecuencia del conjunto normativo UIF – Afip.
Tormenta perfecta: por un lado la presión instalada desde la UIF para que Argentina no se caiga del mapa (si no adhería a las “recomendaciones” del GAFI, lo que se hizo “sobre la hora”), junto a la inédita presión fiscal que demanda la sustentabilidad del actual modelo económico; encontraron una presa fácil en los fideicomisos al costo.
Desde la mirada oficial y desconociendo la esencia de este formato, se argumenta que con los fideicomisos al costos “los privados hacían buenos negocios, pero con muy poca recaudación fiscal”.
La industria del Real Estate no sucumbirá. Se impondrá un nuevo ciclo de adaptación al cambio para lo cual la creatividad de los desarrolladores deberá entrenarse para las próximas olimpíadas. Correremos por la medalla dorada en la disciplina “salto con vallas”.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, lunes 3 de septiembre de 2012

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