Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH&Datum=28.10.1998&Aktenzeichen=II%20R%2037%2F97
Timestamp: 2019-10-15 08:20:21+00:00

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BFH, 28.10.1998 - II R 37/97 - dejure.org
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BFH, 28.10.1998 - II R 37/97 (https://dejure.org/1998,1561)
BFH, Entscheidung vom 28.10.1998 - II R 37/97 (https://dejure.org/1998,1561)
BFH, Entscheidung vom 28. Januar 1998 - II R 37/97 (https://dejure.org/1998,1561)
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AO 1977 § 162 Abs. 1; BewG § 129, § 83, § 85; BewG DDR § 10 Abs. 1 (=BewG § 9 Abs. 2); RBewDV § 3a, § 32 Abs. 1 Nr. 2, § 33 Abs. 2; FGO § 118 Abs. 2
Einheitswert - Sachwertverfahren - Geschäftsgrundstück - Ermittlung - Schätzung
Bewertung; Schätzung des gemeinen Werts von im Beitrittsgebiet gelegenen Geschäftsgrundstücken auf den 1. Januar 1935
FG Brandenburg, 23.01.1997 - 2 K 558/95
BFHE 187, 99
DB 1999, 194
BStBl II 1999, 51
Für diese Schätzung ist auf das Sachwertverfahren in Anlehnung an die Regelungen der §§ 83 ff. BewG, die gemäß § 129 Abs. 2 BewG nicht unmittelbar anwendbar sind, zurückzugreifen (BFH-Urteile vom 28. Oktober 1998 II R 37/97, BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51, …und vom 31. März 2004 II R 2/02, BFH/NV 2004, 1626;… BFH-Beschluss vom 24. Juli 2002 II B 52/02, BFH/NV 2003, 8).
Den materiellen Rechtsfehlern stehen dabei Verstöße gegen die angewandte Schätzungsmethode, gegen Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze und anerkannte Schätzungsgrundsätze gleich (BFH-Beschluss vom 4. Juli 1990 GrS 2-3/88, BFHE 161, 290, 315, BStBl II 1990, 817, 829, m.w.N.; BFH-Urteile in BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51, und in BFH/NV 2006, 29).
Es stellt keinen derartigen Rechtsfehler dar, wenn der Gebäudewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten vergleichbarer Gebäude durch Wertrückrechnung auf den 1. Januar 1935 abgeleitet wird (BFH-Urteile in BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51, und in BFH/NV 2006, 29).
Dabei können die in den gleichlautenden Ländererlassen vom 21. Mai 1993 (BStBl 1, 467, geändert durch Erlass vom 20. Mai 1996, BStBl 1, 1118) zur Bewertung von Fabrikgrundstücken, Lagerhausgrundstücken, Grundstücken mit Werkstätten und vergleichbaren Grundstücken (Gewerbegrundstücken) im Beitrittsgebiet und vom 25. Juni 1993 (BStBl 1, 528) zur Bewertung von Warenhausgrundstücken, Einkaufszentren sowie Grundstücken mit Großmärkten, SB-Märkten und Verbrauchermärkten und mit Messehallen im Beitrittsgebiet angewandten Schätzungsmethoden einschließlich der dort niedergelegten Berechnungsgrundlagen angewandt werden (BFH-Urteile in BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51, und in BFH/NV 2006, 29;… BFH-Beschluss in BFH/NV 2003, 8).
Eine Rückrechnung aus den tatsächlichen Gebäudeherstellungskosten auf den Stichtag 1. Januar 1935 ist hingegen nicht zulässig (BFH-Urteil in BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51).
FG Sachsen-Anhalt, 28.08.2002 - 2 K 1844/99
Kein Abschlag für aufgeschüttetes Rampengeschoss einer zu bewertenden …
§ 3a RBewDV bestimmt hinsichtlich der maßgeblichen Wertverhältnisse, dass bei Nachfeststellungen der Einheitswerte für Grundbesitz der tatsächliche Zustand des Grundbesitzes (Bestand, bauliche Verhältnisse usw.) vom Nachfeststellungszeitpunkt und die Wertverhältnisse vom 1. Januar 1935 zugrunde zu legen sind (vgl. hierzu BFH Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97 BStBl. II 1999, 51).
Aus diesem Grunde muss auch der Versuch scheitern, die Wertermittlung anhand des am freien Markt erzielbaren Einzelveräußerungspreises aus stichtagsnahen Verkäufen gleicher oder gleichartiger Wirtschaftsgüter abzuleiten, so dass der Wert letztlich allein durch eine Schätzung (§ 162 Abs. 1 AO ) zu ermitteln ist (vgl. BFH Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97 BStBl. II 1999, 51 und BFH Urteil vom 29. April 1987 X R 2/80, BFHE 150, 453, BStBl II 1987, 769, 771).
Dabei ist für die Schätzung des Grundstückswerts auf das Sachwertverfahren in Anlehnung an die Regelungen in §§ 83 ff. BewG , die gemäss § 129 Abs. 2 BewG nicht unmittelbar anwendbar sind, zurückzugreifen (vgl. BFH Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97 BStBl. II 1999, 51, FG Thüringen Urteil vom 16. November 2001, EFG 2001, 411; FG Thüringen Urteil vom 21. November 2001, EFG 2002, 179 ).
Diese bilden den einzigen objektiven Wertmaßstab, aus dem mit Hilfe des Baupreisindexes oder anderer Rückrechnungsmethoden ein (fiktiver) Gebäudewert auf den 1. Januar 1935 abgeleitet werden kann (BFH Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97 BStBl. II 1999, 51).
Danach scheiden die tatsächlichen Herstellungskosten für das Gebäude der Klägerin als Schätzungsgrundlage aus (vgl. BFH Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97 BStBl. II 1999, 51).
Der Ansatz der sog. durch schnittlichen Herstellungskosten stellt - anders als der Ansatz der tatsächlichen Herstellungskosten - sicher, dass bei der Schätzung ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse - so wie in § 10 Abs. 1 S. 3 BewG DDR vorgesehen - unberücksichtigt bleiben (vgl. BFH Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97 BStBl. II 1999, 51).
Ergibt sich damit aus der konjunkturellen Situation, aber auch bedingt durch die individuelle Position der Klägerin eine Kosteneinsparung an einem unselbständigen Gebäudeteil der Umschlaghalle und wäre dies im Rahmen der Bewertung zu berücksichtigen, so führte dies letztlich dazu, dass entgegen § 10 Abs. 1 BewG DDR ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse Einfluss hätten Das ist hingegen nicht zulässig (vgl. hierzu BFH Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97 BStBl. II 1999, 51).
Allein die durch die Klägerin dargelegte erhebliche Reduzierung der tatsächlichen Herstellungskosten rechtfertigt nach Ansicht des Senates keinen niedrigeren Wertansatz (so schon BFH Urteil vom 26. Juni 1981 III R 3/79, BFHE 133, 437 ; BFH Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97 BStBl. II 1999, 51, FG Thüringen Urteil vom 21. November 2001, EFG 2002, 179 ).
Gemäß § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG iVm § 3a RbewDV (…die Regelung entspricht § 22 Abs. 4 Satz 2, § 27 , § 79 Abs. 5 BewG , siehe BFH Urteil vom 28.06.2000, II R 27/98, BFH/NV 2001, 150 ) sind bei Nachfeststellungen der Einheitswerte für Grundbesitz der tatsächliche Zustand des Grundbesitzes vom Nachfeststellungszeitpunkt (hier 1. Januar 1996) und die Wertverhältnisse vom 1. Januar 1935 zugrunde zu legen (vgl. auch BFH Urteil vom 28. Oktober 1998, II R 37/97, BFHE 187, 99 ).
Die Ermäßigung des Gebäudesachwertes zum Ausgleich eines - vermeintlich unzutreffenden - Raummeterpreises wäre nicht nur systemwidrig, sondern bedeutete auch die Maßgeblichkeit der tatsächlichen statt der durchschnittlichen Herstellungskosten (vgl. BFH Urteil vom 26. Juni 1981 III R 3/78, BFHE 133, 437 ; BFH Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97 BStBl. II 1999, 51).
FG Sachsen, 28.08.2002 - 2 K 1844/99
Bewertung eines Frachtpostzentrums mit dem Einheitswert; Minderung der in Ansatz …
Da nach den vom FG getroffenen Feststellungen auch Verkäufe auf den Stichtag 1. Januar 1935 nicht vorliegen, kommt in Anwendung der allgemeinen Grundsätze für die Wertermittlung nur eine Schätzung (§ 162 Abs. 1 der Abgabenordnung --AO--) des am freien Markt erzielbaren Einzelveräußerungspreises in Betracht (Urteile des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 28. Oktober 1998 II R 37/97, BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51;… vom 31. März 2004 II R 2/02, BFH/NV 2004, 1626;… vom 24. Mai 2005 II R 2/03, BFH/NV 2006, 29).
c) Für die Schätzung des Grundstückswerts kann nur auf die Grundzüge des Sachwertverfahrens in Anlehnung an die Regelungen der §§ 83 ff. BewG, die gemäß § 129 Abs. 2 BewG nicht unmittelbar anwendbar sind, zurückgegriffen werden (…BFH-Beschluss vom 24. Juli 2002 II B 52/02, BFH/NV 2003, 8; BFH-Urteile in BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51, und in BFH/NV 2004, 1626).
Dementsprechend hat der BFH auch bereits die Anwendung dem Denkmalerlass vergleichbarer Verwaltungserlasse für die Ermittlung von Einheitswerten im Beitrittsgebiet gebilligt (z.B. BFH-Urteile in BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51, und in BFH/NV 2006, 29, m.w.N.).
Für die Wertermittlung verbleiben somit nur die allgemeinen Grundsätze, nach denen der am freien Markt erzielbare Einzelveräußerungspreis entweder aus stichtagsnahen Verkäufen gleicher oder gleichartiger Wirtschaftsgüter abzuleiten oder -mangels aussagekräftiger Kaufpreise - durch Schätzung nach § 162 Abs. 1 Abgabenordnung 1977 - AO 1977 - zu ermitteln ist (vgl. Urteile des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 29. April 1987 X R 2/80, BStBl. II 1987, 769, 771; vom 28. Oktober 1998 II R 37/97, BStBl. II 1999, 51;… Rössler/Troll, BewG , § 9 Rz. 7).
Denn die in dem Erlass genannten Gebäudewerte verkörpern die durchschnittlichen Herstellungskosten, die sicherstellen, dass bei der Schätzung ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse gemäß § 10 Abs. 1 Satz 3 BewG -DDR unberücksichtigt bleiben und damit in geeigneterer Weise auf den gemeinen Wert schließen lassen als die tatsächlichen Herstellungskosten (BFH in BStBl. II 1999, 51; Thüringer FG in EFG 2001, 411).
Allein die erhebliche Abweichung der tatsächlichen Herstellungskosten vom Durchschnittswert (Normalherstellungskosten) rechtfertigt jedoch nicht den Ansatz eines niedrigeren Werts (vgl. BFH-Urteile vom 26. Juni 1981 III R 3/79, BFHE 133, 437 , BStBl. II 1981, 643, 645; in BStBl. II 1999, 51, unter II. 2. der Gründe; Thüringer FG in EFG 2001, 411, 413).
des Erlasses vom 21. Mai 1993 übernimmt und gegen die im Erlass vom 21. Mai 1993 genannten durchschnittlichen Herstellungskosten keine Bedenken bestehen (vgl. BFH in BStBl. II 1999, 51, unter II. 2. der Gründe).
Soweit daher unterschiedliche Konstruktionsmerkmale nicht den Gebäudetypus als solchen oder die Eigenschaft wesentlicher selbständiger Gebäudeteile verändern, sondern lediglich die tatsächlichen Herstellungskosten beeinflussen, rechtfertigt dies - selbst bei erheblicher Abweichung von den tatsächlichen Herstellungskosten - nicht, von den Normalherstellungskosten abzuweichen (vgl. BFH in BStBl. II 1999, 51, unter II. 2. der Gründe).
BFH, 24.05.2005 - II R 2/03
Angesichts fehlender Jahresrohmieten bzw. stichtagsnaher Verkaufsfälle bleibt in diesen Fällen nur die Schätzung des gemeinen Werts (BFH-Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97, BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51).
Wie der Senat bereits in seinem Urteil in BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51 entschieden hat, ist es insbesondere aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das FA und ihm folgend auch das FG den gemeinen Wert des Grundstücks auf der Grundlage des Bodenwerts, des Gebäudewerts und des Werts der Außenanlagen ermittelt und den Gebäudewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten durch Wertrückrechnung auf den 1. Januar 1935 abgeleitet haben.
Der BFH hat deshalb bereits in seiner Entscheidung in BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51 sowie in seinem Beschluss vom 24. Juli 2002 II B 52/02 (…BFH/NV 2003, 8) die in den gleichlautenden Ländererlassen in BStBl I 1993, 467 und 528 angewandte Schätzungsmethode einschließlich der dort niedergelegten Berechnungsgrundlagen für sachgerecht und anwendbar gehalten (vgl. auch BFH-Urteil vom 7. August 2002 I R 2/02, BFHE 200, 197, BStBl II 2004, 131).
FG Thüringen, 02.12.2004 - II 1368/02
Bewertung einer Halle als mehrgeschossiges Gebäude wegen der Einziehung einer …
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kommt deshalb in Anwendung der allgemeinen Grundsätze für die Wertermittlung nur eine Schätzung (§ 162 Abs. 1 der Abgabenordnung - AO -) des am freien Markt erzielbaren Einzelveräußerungspreises in Betracht (Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 28. Oktober 1998 II R 37/97, BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51;… BFH-Beschluss vom 24. Juli 2002 II B 52/02, Sammlung amtlich nicht veröffentlichter Entscheidungen des Bundesfinanzhofs - BFH/NV - 2003, 8).
Nach Satz 2 der Vorschrift bleiben solche persönlichen Verhältnisse unberücksichtigt (BFH-Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97, a.a.O.).
Prinzipiell enthalten die Erlasse geeignete Schätzgrundlagen in Form durchschnittlicher Herstellungskosten für vergleichbare Objekte - ohne die Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse -, wenn und soweit eine ausreichende Vergleichbarkeit des konkret zu bewertenden Gebäudes mit denjenigen Objekten, deren Gebäudenormalherstellungswert exemplarisch in den gleich lautenden Ländererlassen erfasst sind, besteht (BFH-Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97, BStBl II 1999, 51).
Für die Wertermittlung verbleiben somit nur die allgemeinen Grundsätze, nach denen der am freien Markt erzielbare Einzelveräußerungspreis entweder aus stichtagsnahen Verkäufen gleicher oder gleichartiger Wirtschaftsgüter abzuleiten oder - mangels aussagekräftiger Kaufpreise - durch Schätzung nach § 162 Abs. 1 Abgabenordnung - AO - zu ermitteln ist (ebenso: .... Bundesfinanzhof - BFH -, Urteil vom 29. April 1987 - X R 2/80, Sammlung der Entscheidungen des Bundesfinanzhofs - BFHE - 150, 453, BStBl. II 1987, 769 [771]; und vom 28. Oktober 1998 II R 37/97, BFHE 187, 99 , BStBl. II 1999, 51; Rössler/Troll, BewG , § 9 Randnummer 7).
Auf dieser Grundlage hat die Finanzverwaltung in Anlehnung an das Sachwertverfahren der §§ 83 ff. BewG im Interesse an einer möglichst gleichmäßigen Besteuerung mit dem Erlass vom 21. Mai 1993 eine zutreffende und von der jüngeren Rechtsprechung nicht beanstandete (vergleiche: BFH, Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97, a.a.O.; Thüringer FG, Urteil vom 16. November 2001 - II 273/99, EFG 2001, 411; und FG des Landes Brandenburg, Urteil vom 17. Januar 2001 - 2 K 2583/98 BG, nicht veröffentlicht) Basis für die Ermittlung des Einheitswertes für die von diesem Erlass erfassten Grundstücke im Beitrittsgebiet zum 1. Januar 1935 geschaffen.
In diesem Fall kann auch der Ansatz eines abweichenden (niedrigeren) Durchschnittswerts gerechtfertigt sein (in diesem Sinne zum Erlass vom 21. Mai 1993: BFH, Urteil vom 26. Juni 1981 - III R 3/79, BFHE 133, 437 , BStBl. II 1981, 643 [645]; Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97, a.a.O; Thüringer FG…, Urteil vom 16. November 2001 - II 273/99, a.a.O. [413]).
b) Den das Sachwertverfahren bestimmenden gemeinen Wert beschreibt § 10 Abs. 1 BewG -DDR, der mit § 9 Abs. 2 BewG vergleichbar ist, als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, wobei alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen und ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht zu berücksichtigen sind (vgl. BFH-Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 27/97, BStBl II 1999, 51).
Abweichungen bei der Vergleichbarkeit sind danach durch den Ansatz eines abweichenden (niedrigeren) Durchschnittswerts Rechnung zu tragen (BFH-Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97, BStBl II 1999, 51).
Damit stehen, entgegen der Auffassung des Klägers, mit den Erlassen grundsätzlich geeignete Schätzgrundlagen in Form durchschnittlicher Herstellungskosten für vergleichbare Objekte - ohne die Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse - zur Verfügung, wenn und soweit eine ausreichende Vergleichbarkeit des konkret zu bewertenden Gebäudes mit denjenigen Objekten, deren Gebäudenormalherstellungswerte exemplarisch in den gleich lautenden Ländererlassen erfasst sind, besteht (BFH-Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97, BStBl II 1999, 51).
Für die Wertermittlung sind somit die allgemeinen Grundsätze anzuwenden, nach denen der am freien Markt erzielbare Einzelveräußerungspreis entweder aus stichtagsnahen Verkäufen gleicher oder gleichartiger Wirtschaftsgüter abzuleiten oder --mangels aussagekräftiger Kaufpreise-- durch Schätzung nach § 162 Abs. 1 AO 1977 zu ermitteln ist (vgl. BFH-Urteil vom 28. Oktober 1998 II R 37/97, BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51).
Der Senat hat in seinem Urteil in BFHE 187, 99, BStBl II 1999, 51 ausgeführt, dass für die Schätzung des Grundstückswerts nur auf das Sachwertverfahren in Anlehnung an die Regelungen in §§ 83 ff. BewG, die gemäß § 129 Abs. 2 BewG nicht unmittelbar anwendbar sind, zurückgegriffen werden kann.
BFH, 12.01.2006 - II B 56/05
BFH, 31.03.2004 - II R 2/02
FG Thüringen, 08.09.2005 - II 723/03
Rechtmäßigkeit der Reihenfolge der Abschläge und der Höhe des Alterswertabschlags …
FG Sachsen-Anhalt, 04.02.2002 - 4 V 20078/00
Über dem Verkehrswert liegende Schätzung des Einheitswerts eines …
FG Sachsen, 13.12.2017 - 4 K 18/16

References: § 162
 § 129
 § 83
 § 85
 § 10
 § 9
 § 3
 § 32
 § 33
 § 118
 § 129

§ 3
 § 129
 § 10
 § 10
 § 129
 § 3
 § 22
 § 27
 § 79
 § 129
 § 162
 § 9
 § 10
 § 162
 § 9
 § 10
 § 9
 § 162
 § 129