Source: http://www.administrator24.info/artykul/id1996,kontrowersyjne-zapisy-w-ustawie-o-wlasnosci-lokali.
Timestamp: 2019-11-15 23:13:11+00:00

Document:
Kontrowersyjne zapisy w ustawie o własności lokali... | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Janusz Gdański	| Administrator 7-8/2011 | 06.09.2011
Zmiana wysokości opłat »
Zdarza się, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej, szczególnie ci, którzy poprzednio byli najemcami gminnych lokali, nie chcą partycypować w kosztach naprawy dachu, jeśli np. mieszkają na parterze. Bywa, że nie chcą oni współfinansować remontu elewacji gdy chodzi o remont tej części, do której ich lokale nie przylegają. Stosunkowo łatwo dają się ich jednak przekonać czytelnymi zapisami ustawy o własności lokali (uwl).
Uważam za celowe, by je tutaj przytoczyć:
Wszystko wydaje się oczywiste - nie ma znaczenia, czy członek wspólnoty korzysta z części nieruchomości wspólnej, czy nie - musi partycypować w kosztach utrzymania tej nieruchomości w ściśle określonym stosunku (proporcjonalnie do udziału). Jest to regulacja ustawowa i wspólnota nie może jej zmienić uchwałą.
Zdarza się jednak, że wspólnoty niektóre koszty rozliczają nieustawowo. Np. w budynku wieloklatkowym koszty remontu poszczególnych klatek rozliczane są odrębnie - za remont płacą tylko ci, którzy w danej klatce mieszkają. Jest to logiczne, chociaż sprzeczne z prawem. Ale - to, czy uchwała wspólnoty jest sprzeczna z prawem może stwierdzić jedynie sąd. Gdyby jakikolwiek członek wspólnoty zwrócił się do sądu o uchylenie niezgodnej z prawem uchwały wspólnoty, to wyrok uchylający uchwałę byłby tylko formalnością.
Okazuje się jednak, że wcale tak być nie musi. Sąd Apelacyjny w Lublinie (sygn. akt I ACa 178/11) uznał, że właściciele lokali mogą podjąć uchwałę, w której zróżnicują koszty obciążające właścicieli z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, nie tylko wtedy, gdy skorzystają z treści
art. 12 ust. 3, dając prawo do zwiększenia obciążenia kosztami właścicieli lokali użytkowych w uzasadnionych przypadkach. Zdaniem Sądu, tak może się zdarzyć w przypadku kosztów utrzymania wind, które nie muszą obciążać tych właścicieli, których lokale znajdują się w klatkach, w których wind nie ma.
Idąc „tropem" powyższego wyroku można dojść do wniosku, że z nieruchomości wspólnej można wyodrębnić części, które do niej nie należą (!) a ustawowa definicja nieruchomości wspólnej może być interpretowana w różny sposób. Wspólnota może więc np. uchwalić, że remont elewacji budynku obciąża każdego właściciela lokalu wyłącznie kosztami remontu tej części ściany, do której jego lokal przylega, remont komina mają finansować tylko ci członkowie wspólnoty, którzy z niego korzystają zaś za remont dachu płacić muszą jedynie ci, którzy mieszkają na ostatniej kondygnacji a właściciel położonego na parterze lokalu użytkowego nie powinien partycypować w kosztach remontu klatki schodowej, bo z niej nie korzysta.
Z wyrokami sądów nie powinno się dyskutować, co nie oznacza jednak, że należy bezkrytycznie przyjmować je do akceptującej wiadomości. Na szczęście w Polsce nie istnieje prawo precedensów!
Przywołany wyżej wyrok lubelskiego SA powszechnie określany jest jako kontrowersyjny i sprzeczny z art. 12 ust. 2 uwl. Nie można mu jednak odmówić logiki.
Może wiec warto zastanowić się nad celowością wprowadzenia takich zapisów w ustawie o własności lokali, które liberalizowałyby niektóre zasady? Konkretnie - czy nie byłoby uzasadnione, aby w art. 12 wprowadzić dodatkowy punkt o następującej treści:
2a. Wspólnota może uchwałą określić inne niż wyżej określone zasady rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej...
Wprowadzenie takiego zapisu w niczym nie ograniczałoby praw właścicieli do zaskarżania uchwał w trybie art. 25 ust. 1. Co prawda skarżący nie mógłby zawsze powoływać się na naruszenie prawa, ale wystarczającym powodem dla uchylenia uchwały mogłoby być inne, wymienione w tym artykule podstawy - naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesów skarżącego. Uchwały dotyczące różnicowania kosztów utrzymania wind czy remontów klatek schodowych, logicznie uzasadnione, nie byłyby przez sądy uchylane.
Z treści art. 20 ust. 3, w związku z art. 20 ust. 1 wynika, że wspólnota nie ma prawa do wyboru „nienotarialnego" zarządcy - jeśli nie skorzysta z art. 18 ust. 1, to musi wybrać zarząd, który samodzielnie decyduje o wyborze podmiotu, który praktycznie takim zarządcą będzie. Jest on jednak nazywany zwykle „administratorem", który nie musi posiadać ani licencji zawodowej ani ubezpieczenia OC. Nie jest to zgodne z „duchem" ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uważam, że wspólnota powinna mieć prawo wyboru zarządcy bez konieczności angażowania notariusza, jako alternatywę wobec wyboru zarządu. To jednak wymagałoby wprowadzenia wielu zmian w zapisach ustawowych. Podobnych, kontrowersyjnych zapisów można wskazać wiele. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali funkcjonuje już od 16 lat i chyba już pora, aby przygotować „dużą" nowelizację tej ustawy...
rozliczenia fina
Wyświetleń: 13067|Ocena: 2.6
Wyświetleń: 6495|Ocena: 6.0
Wyświetleń: 8269|Ocena: 5.0
Wyświetleń: 7259|Ocena: 3.5

References: art. 12
 art. 12
 art. 12
 art. 25
 art. 20
 art. 20
 art. 18