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Timestamp: 2020-01-22 08:13:08+00:00

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El Presidente de una Comunidad de Propietarios pretende otorgar un poder para pleitos SIN acuerdo de la Comunidad de Propietarios… – notin.es
Me aseguran que un Presidente de una Comunidad de Propietarios puede SIN acuerdo de Junta otorgar un poder para pleitos…
Art. 13. 3 Ley Propiedad Horizontal. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten.
Advertencia: Con posterioridad a la publicación de esta entrada, la Sala 3ª del TS ha dictado sentencia de 7 Febrero 2014 y la Sala 1ª sentencia 5 de noviembre de 2015, ambas de interés para este particular. Se recomienda su lectura.
😛 En el caso en cuestión se trataba de un Administrador Único de una Sociedad Limitada a quien la otra parte, sin poner en duda su facultad de representación, requirió la aportación de los Estatutos Sociales, a fin de comprobar que sus facultades de gestión (administración) eran suficientes. El Administrador en cuestión ignoró dicha petición. En sede casacional pretendió aportar los estatutos: ya era tarde.
Lo importante, a nuestros efectos, es que abiertamente se admite la posibilidad de otorgar un poder para pleitos por la legítima representación social (facultad de representación) SIN acreditación del acuerdo de interposición de la demanda por parte del órgano social competente (facultad de administración).
La representación de la sociedad corresponde…. a los administradores, y si se trata de administradores únicos, corresponde a estos necesariamente…
Diferentemente, por lo que respecta al ámbito de la administración, no existe la misma rígida atribución de facultades al órgano de administración que acabamos de constatar en cuanto concierne a la representación…. aun cuando la administración societaria es una competencia típicamente atribuida a los administradores, no lo es con carácter exclusivo ni excluyente, toda vez que el sistema legal de distribución de competencias en materia de gestión cuenta con la posibilidad de intervención de la Junta General.
En efecto, el artículo 12.3 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada dispone que ” en la escritura se podrán incluir todos los pactos y condiciones que los socios juzguen conveniente establecer, siempre que no se opongan a las leyes ni contradigan los principios configuradores de la sociedad de responsabilidad limitada “, y el artículo 13 añade que en los estatutos se hará constar, entre otros extremos, ” el modo o modos de organizar la administración de la sociedad, en los términos establecidos en esta Ley “. Partiendo de esta base, el artículo 44.1 de la misma Ley , tras detallar las competencias de la Junta General, incluye entre ellas, a modo de cláusula final, ” cualesquiera otros asuntos que determinen la ley o los estatutos “, no habiendo inconveniente para incluir en esa categoría de “otros asuntos” algunos concernientes a la gestión de la sociedad. Más aún, el apartado 2º del mismo artículo 44 establece a continuación que ” salvo disposición contraria de los estatutos, la junta general de la sociedad de responsabilidad limitada podrá impartir instrucciones al órgano de administración o someter a autorización la adopción por dicho órgano de decisiones o acuerdos sobre determinados asuntos de gestión, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 63 ” (artículo este, el 63, que como antes vimos se refiere a la representación, que no a la gestión propiamente dicha). El juego conjunto de ambos preceptos implica, pues, que los Estatutos pueden imponer la necesaria intervención de la Junta General para ciertos aspectos predeterminados de la gestión empresarial, del mismo modo que la Junta General puede, por su propia iniciativa, supeditar a sus instrucciones o autorización la adopción de determinados acuerdos por el administrador.
Ciertamente, si la atribución de la competencia de gestión se desplazara hacia la Junta General de forma excesivamente amplia, genérica e incondicionada, pudiera sostenerse que una previsión de tal índole resultaría contraria a Derecho en cuanto que implicaría un desplazamiento “en bloque” de la gestión empresarial hacia la Junta General que vaciaría de contenido la figura del administrador, y que por ende resultaría difícilmente compatible con los principios configuradores de la organización de las sociedades de capital. Empero, si la intervención de la Junta General se proyecta sobre aspectos puntuales, como puede ser el caso que aquí nos interesa de la toma de decisiones sobre la impugnación de actos y Acuerdos y el ejercicio de acciones, no se aprecian razones para concluir que una determinación estatutaria en tal sentido se revele incompatible con esos princiopios configuradores, del mismo modo que tampoco parece contraria al orden de principios de la Ley una instrucción en el mismo sentido de la Junta General sobre el órgano de administración.
… mientras no se suscite controversia en el proceso sobre la cuestión, puede asumirse que el otorgamiento del poder de representación por el administrador único de la sociedad resulta suficiente para tener por cumplido el requisito del art. 45.2.d) LJCA .
… dada la objeción formulada por la demandada, ese poder de representación… resultaba por sí solo insuficiente para considerar cumplida la carga procesal exigida por el art. 45.2.d), y la parte no hizo nada para rebatir la causa de inadmisibilidad opuesta por la contraparte, sólo cabe concluir… que la inadmisión acordada por el Tribunal de instancia fue conforme a Derecho (STS, Sala 3ª, 7 Febrero 2014)
🙄 La STS 5 de noviembre de 2015 no atribuye al Presidente de la junta de propietarios de edificio en régimen de propiedad horizontal, en su condición de tal, legitimación activa para el ejercicio de acciones judiciales en defensa de los elementos comunes sin previo acuerdo de la junta. Al contrario, exige un previo acuerdo de la junta de propietarios que le autorice expresamente para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta salvo que los Estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( artículo 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH ), esta Sala ha entendido (STS de 19 de febrero de 2014, rec. nº 1612/2011, reiterando el criterio, por ejemplo, de la STS de 27 de marzo de 2012, rec. nº 1642/2009) que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente «la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes». En definitiva, como concluye la más reciente STS de 30 de diciembre de 2014, rec. nº 2980/2012, es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las SSTS de 10 de octubre de 2011, rec. nº 1281/2008 ; 27 de marzo de 2012, rec. nº 1642/2009 ; 12 de diciembre de 2012, rec. nº 1139/2009 , todas estas citadas por la recurrente, y también en las posteriores de 24 de octubre de 2013, rec. nº 1263/2011; 19 de febrero de 2014, rec. nº 1612/2011, y 11 de abril de 2014, rec. nº 381/2012) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.
En este caso, son hechos… que en ningún momento el presidente fue expresamente autorizado por la junta de propietarios para el ejercicio de acciones judiciales relacionadas con las obras realizadas por los demandados y que los estatutos no salvaban esta exigencia; por otra parte, no consta que el presidente actuase en este pleito a título individual, como propietario, en defensa del interés general de la comunidad, ni, en fin, que fuera autorizado por los demás propietarios para representarles y litigar en el nombre e interés individual de cada uno de ellos… (STS 5 de noviembre de 2015)
Si bien antiguamente la Jurisprudencia entendía, al interpretar el art. 13.5 de la LPH, que la junta de propietarios tenía ineludiblemente que autorizar expresamente al Presidente para iniciar acciones judiciales en nombre de la comunidad, ya desde la STS 19 Junio 1965, otra Jurisprudencia venía estableciendo la posibilidad de actuación del presidente de la comunidad SIN necesidad del expreso acuerdo de autorización.
Así, entre otras, las SS. de 1, 3 y 17 de julio y 2 de diciembre de 1989, 25 de octubre de 1994, 27 de junio de 1995, y más recientemente, la STS 16 Nov 2001.
“… El motivo segundo, denuncia infracción de los artículos 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con… doctrina recogida en las Sentencias de 27 junio 1973 y 1 abril 1981… dice en resumen que la demanda en ningún hecho alude a la existencia de acuerdo de la Junta de Propietarios a la que le compete conocer de todos los asuntos de interés general para la comunidad y acordar las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Añade que al presidente le incumbe representar en juicio y fuera de él a la comunidad y que como no acordó la Junto acudir a reclamación judicial, carece el presidente de personalidad, sin que pueda apoyarse en acuerdos de reclamaciones a morosos correspondientes a otra anualidad anterior.
El motivo decae porque conocido es que el presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de él, según dispone el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no precisa acuerdo de la Junta para reclamar a morosos, pues este requisito sólo afecta a las demandas directamente entabladas por el Administrador (artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal).
En el caso de autos actúa la comunidad a través del representante legal de la sociedad, a quien en calidad de copropietaria se le encomendó la Presidencia de la Junta, que fue quien otorgó poderes a procuradores y en consecuencia concedió correctamente la representación. Esto comporta la desestimación del motivo… por supuesta falta o insuficiencia de poder del procurador, y el motivo cuarto en el que se denuncia la también inexistente insuficiencia del mismo poder, porque se dice que el poderdante lo otorgó en propio nombre y no en nombre de la Comunidad. Se desestima pues el motivo cuarto porque no tiene en cuenta el recurrente que aunque hubiere actuado el poderdante sin hacer constar que actuaba en nombre de la comunidad, por su calidad de comunero, además de Presidente de la Comunidad, también está legitimado para reclamar a morosos siempre que pida en beneficio comunitario.
En el caso de autos la demanda suplica para la comunidad y el mero hecho de que la Audiencia al decidir conceda para la comunidad, pero a petición de su Presidente a título particular, no puede dar lugar a la casación de la sentencia..” (STS 31 Dic 1996)
“… El motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por transgresión de los artículos 533.2 de la misma y 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, a causa de que la Junta de la Comunidad recurrida no adoptó acuerdo alguno para ejercitar acciones judiciales contra don Joaquín A. S.-, también se desestima porque, aparte de que existía un acuerdo comunitario para llevar a juicio a los promotores, que han sido los vendedores de los locales al mencionado litigante, procede declarar que, según el tenor del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, el Presidente, en la representación orgánica correspondiente a lo dispuesto en dicho precepto, está facultado para litigar contra el aludido comprador al fin de impugnar la escritura de compraventa de 2 de febrero de 1989, con apoderamiento suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses de la Comunidad, tal como tiene sentado esta Sala, entre otras, en Sentencias de 3 marzo 1995 y 5 julio 1995, de manera que, según precisa la de 22 febrero 1993, el citado directivo no actúa como un procurador, ni ostenta una delegación «ut lite pendente» en sentido técnico, que exija una suerte de mandato representativo «ad hoc», sino que interviene como un órgano del ente comunitario, que sustituye la voluntad social con la suya individual, con la posibilidad de considerar lo realizado no como hecho en nombre de la Comunidad, sino como si fuera él mismo quien lo hubiere verificado, sin perjuicio de la relación interna entre ambos y, por consiguiente, de la necesidad de responder de su gestión ante la Junta, por lo que no necesita la autorización de ésta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio de la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la ley.…” (STS 20 Dic 1996)
Claro que hay también sentencias que dicen lo contrario (STS 11 Dic 2000). O sea, que no es seguro que en el caso que nos incumba se termine reconociendo que el Presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten… SIN NECESIDAD DE ACUERDO DE LA JUNTA.
“… Procede declarar la inadmisibilidad del recurso Contencioso-Administrativo interpuesto… al no haberse acreditado por la Comunidad recurrente el documento justificativo del acuerdo de la Junta de propietarios para la impugnación del Decreto de la Alcaldía recurrido, que era necesario en virtud de lo dispuesto en el art. 45.2.d) de dicha Ley, en relación con lo establecido en los arts. 13.3 y 14 e) de la Ley de Propiedad Horizontal… , –lo que también resultaba de lo dispuesto en los arts. 12.1 y 13.5 de esa Ley en su anterior redacción–, pues aunque al presidente de la Comunidad ostenta su representación, en juicio y fuera de él, es a la Junta de propietarios a la que corresponde conocer» y decidir los asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. De esta manera, como ya ha señalado esta Sala, entre otras, en la sentencia de 2 de diciembre de 2004, en el supuesto de ejercicio de acciones judiciales por una Comunidad de propietarios, el hecho de que el ejercicio de dichas acciones deba ser efectuado por el presidente de la misma no debe llevar a la engañosa conclusión de ser éste quien decide interponer la demanda, pues en este caso no tiene otra atribución que la de ejecutar el previo e imprescindible acuerdo de la junta de propietarios, como ha señalado el Tribunal Supremo (Sala Primera) en la sentencia de 11 de diciembre de 2000. En este sentido también se ha pronunciado la Sala Tercera del Tribunal Supremo en la sentencia de 21 de octubre de 1998, con cita de otras, también referido a un supuesto de Comunidad de propietarios, en la que, con revocación de la sentencia impugnada, se declara la inadmisibilidad del recurso al no haberse traído al pleito el acuerdo de la junta «decidiendo entablar el proceso y, al no haberlo hecho así, se ha incurrido en la inadmisibilidad denunciada…tal como dispone el artículo 82 b) en relación con el 57-2-d) de la Ley Jurisdiccional, en cuanto falta la debida representación de la Comunidad» (Sentencia Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León 3 Mayo 2005)
Es obvio que el hecho de ostentar el Presidente legalmente la representación de la comunidad no es relevante a los efectos que tratamos: ¿A alguien se le ocurriría considerarle legitimado para vender -previa desafectación- un local comunitario, sin previo acuerdo del órgano comunitario a tal fin competente -la Junta-, en atención a su referida condición?
Personalmente me parece “arriesgado” por parte del TS admitir la actuación del Presidente SIN acuerdo de la Junta… Es verdad que el TS la inadmite en los casos de oposición expresa y formal o en los supuestos excepcionalmente excluidos en la ley. A pesar de ello, su postura me sigue pareciendo “arriesgada”… aunque comprensible.
Su postura es fácilmente comprensible: Si cualquier comunero puede actuar en beneficio de la comunidad, ¿cómo no va a poder hacerlo su presidente?
El hecho de que el poder del presidente apareciera otorgando en nombre y representación de la comunidad de propietarios y no en nombre propio, no parece fuera suficiente a motivar a fundar entonces su falta de legitimación (se trataría de una filigrana jurídica, carente de relevancia a estos efectos). Y bien, ¿como no dar la razón a la comunidad -cuando la lleva- por esta “tontería”?
Su postura, empero, la considero arriesgada porque ¿acaso el Presidente actúa siempre y en todo caso “en beneficio de” la comunidad? ¿Y si su actuación resulta en último término desautorizada por el Juez o por la propia Junta? Me parece que atribuirle al Presidente dicha legitimación “per se”, cuando en último término su actuación acabe “perjudicando” a la comunidad, puede resultar -cuando menos- polémico.
La verdad es que no tengo nada claro que significa eso de actuar “en beneficio de la comunidad”. No tengo en particular claro si, dictada una sentencia “en perjuicio” de la comunidad, ésta no tendrá que pagar las costas, tendrá que pagarlas pero podrá repetirlas del Presidente, le afectará o no la cosa juzgada (o si, por cualquier otra causa, se verá impedida de volver a litigar con éxito sobre la misma cuestión)… Intuyo que no se trata -sólo o al menos principalmente- de mi ignorancia, sino que en sí la cuestión -y la justicia del caso- es poco clara. Buena prueba de ello es que las legislaciones de nuestro entorno no se ponen de acuerdo en estos temas.
Permitidme un ejemplo: Dice nuestro art. 1141 Cc: “Cada uno de los acreedores solidarios puede hacer lo que sea útil a los demás, pero no lo que les sea perjudicial. Las acciones ejercitadas contra cualquiera de los deudores solidarios perjudicarán a todos éstos”. A continuación os trascribo la solución italiana y la europea (la del futuro derecho europeo de los contratos) al respecto: Tres legislaciones y tres soluciones distintas -más o menos afines, pero en cualquier caso con matices distintos- para el particular. ¿Quién da más?
Art. 1306 del Codice Civile italiano de 1942.
“La sentenza pronunziata tra il creditore e uno dei debitori in solido, o tra il debitore e uno dei creditori in solido, non ha effetto contro gli altri debitori o contro gli altri creditori.
Gli altri debitori possono opporla al creditore, salvo che sia fondata sopra ragioni personali al condebitore; gli altri creditori possono farla valere contro il debitore, salve le eccezioni personali che questi può opporre a ciascuno di essi.”
PRINCIPLES OF EUROPEAN CONTRACT LAW III) EFFECT OF JUDGMENT IN SOLIDARY OBLIGATIONS
ARTICLE 10:109 A decision by a court as to the liability to the creditor of one solidary debtor does not affect: (a) the liability to the creditor of the other solidary debtors; or (b) the rights of recourse between the solidary debtors under Article 10:106.
ARTICLE 10:110 PRESCRIPTION IN SOLIDARY OBLIGATIONS. Prescription of the creditor’s right to performance (“claim”) against one solidary debtor does not affect: (a) the liability to the creditor of the other solidary debtors; or (b) the rights of recourse between the solidary debtors under Article 10:106.
ARTICLE 10:111 OPPOSABILITY OF OTHER DEFENCES IN SOLIDARY OBLIGATIONS. (1) A solidary debtor may invoke against the creditor any defence which another solidary debtor can invoke, other than a defence personal to that other debtor. Invoking the defence has no effect with regard to the other solidary debtors. (2) A debtor from whom contribution is claimed may invoke against the claimant any personal defence that that debtor could have invoked against the creditor.”
En cualquier caso, debe quedar claro que una pretendida “urgencia” en contestar a la demanda difícilmente amparará al Presidente para justificar su falta de consulta y petición de autorización -previa- a la Junta. Quede así mismo claro que dudoso podrá ser el caso que tratamos, el poder para pleitos, pero NO otros: Sería abiertamente insensato admitir el otorgamiento de un contrato de obra -o sabe Dios qué otro tipo de negocio comprometido, vg. una póliza de préstamo- por parte del Presidente de la Comunidad SIN contar con el refrendo de la Junta.
El presidente no podrá alegar razones de urgencia para eludir la celebración de una Junta Extraordinaria de Propietarios para que los copropietarios tomen conocimiento y decidan sobre que hacer con la demanda ya que: a) La comunidad, en cuanto demandado y de acuerdo con lo dispuesto en los citados Artículos 404 y 815 la LEC, dispone de un plazo de veinte días para contestar a la demanda. b) El Artículo 16 de la LPH concede un plazo de seis días entre la convocatoria y la celebración de la Junta Ordinaria y no lo pone para las extraordinarias, por lo que el presidente tiene tiempo de sobra para llevar a cabo la convocatoria y celebrar la junta correspondiente, tanto para informar y tratar sobre la demanda como acordar las acciones a tomar. Es decir, que el presidente, que de acuerdo con el Artículo 16.2 de la LPH puede convocar las juntas, tiene plazo más que sobrado para llevar a cabo la convocatoria para celebrar la correspondiente junta de copropietarios.
Lo anterior no es óbice para que el presidente proceda a tomar el asesoramiento legal pertinente, gasto que será general de la comunidad y no suyo propio, y que tendrá la consideración de gasto extraordinario urgente cara a los gastos de la comunidad.
A efectos prácticos, como la cosa no es enteramente clara (insistimos en que hay jurisprudencia contraria a admitir la legitimación del Presidente sin acuerdo de la Junta), supongo que lo sensato es que admitamos la legitimación del Presidente sin previo acuerdo de la Junta autorizándole a tal fin, advirtiéndole verbalmente de la conveniencia -a la vista de la no consolidada Jurisprudencia sobre su legitimación y, en todo caso, a efectos de salvar su responsabilidad interna- de acompañar a la demanda -o contestación- el acuerdo de la Junta. A fin de cuentas, NO HE VISTO NINGUNA SENTENCIA QUE EXIJA QUE EL ACUERDO DE JUNTA EXISTA ANTES -al tiempo- DE OTORGARSE EL PODER. Ya sé que estamos para guardabarreras, pero ¡ante la duda, la más madura!
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References: artículo 12
 artículo 13
 artículo 44
 artículo 44
 artículo 63
 artículo 7
 artículo 12
 artículo 1692
 artículo 12
 artículo 82
 Artículo 16
 Artículo 16