Source: https://vrcha.webnode.cz/news/aktualne-k-problematice-nabyti-nemovitosti-od-nevlastnika1/newscbm_977760/1/
Timestamp: 2018-12-12 07:25:36+00:00

Document:
> Úvodní stránka > Aktuálně k problematice nabytí nemovitosti od nevlastníka
Aktuálně k problematice nabytí nemovitosti od nevlastníka
K rozporné judikatuře Nejvyššího soudu a Ústavního soudu při řešení právní otázky nabytí nemovitosti od nevlastníka na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí
6. Zásadní zlom v judikatuře Ústavního soudu v řešení předmětné právní otázky lze pak spojovat s nálezem ze dne 11. 5. 2011, sp. zn. II. ÚS 165/11, v němž bylo judikováno, že: „nebyla doposud žádná adekvátní právní úprava katastrálních předpisů přijata, a proto nejsou osoby jednající v dobré víře v pravdivost a úplnost údajů katastru nemovitostí stále odpovídajícím způsobem chráněny. Není přitom akceptovatelné, aby po dobu cca deseti let zákonodárce v dané věci nejednal a v právním řádu ponechal polovičatou právní úpravu...., v konečném důsledku neslučitelnou s ústavněprávními maximami, neboť v rozporu s ústavními principy právní jistoty a ochrany nabytých práv v dobré víře neposkytuje ochranu vlastnickému právu dalších nabyvatelů. Dlouhodobá nečinnost Parlamentu, který brání uplatnění základních práv, je přitom Ústavním soudem považována za protiústavní...Z tohoto důvodu musí obecné soudy samy v důsledku dlouhodobé nečinnosti zákonodárce poskytovat ochranu vlastnickému právu v dobré víře jednajícím osobám.“
7. Jak je zřejmé z cit. nálezu, Ústavní soud v tomto svém rozhodnutí zdůraznil, že je zapotřebí poskytnout ochranu dobré víry nabyvatelům, avšak v odůvodnění nálezu již neuvedl žádné relevantní právní argumenty, jež by vytěsňovaly do té doby v soudní praxi ustálený právní názor, že vlastnické právo nelze nabýt od nevlastníka, i kdyby nabyvatel byl v dobré víře, ledaže by byly splněny podmínky pro vydržení či jiný – v té době zákonem předvídaný - další způsob nabytí vlastnického práva. V nálezu není ani uvedeno, jak potom nahlížet na právní institut oprávněné držby ve smyslu § 129 a násl. obč. zák., na základě jaké právní argumentace je třeba jej odlišovat od dobré víry nabyvatele jednajícího v zápis v katastru nemovitostí, a proč a konkrétně na základě jaké aplikační úvahy je v takových případech nezbytné pominout úpravu vydržení nemovité věci. V zásadě Ústavní soud v nálezu zkritizoval stávající stav předmětné právní regulace, označil jej za protiústavní, aniž by však přistoupil ke zrušení příslušných ustanovení např. zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem č. 256/1992 Sb., zkritizoval nečinnost zákonodárce, popsal ve stručnosti zahraniční právní regulaci (která však pochopitelně nemohla jakkoliv ovlivnit tehdejší právní stav a regulaci dané výseče problematiky), vyřkl, že obecné soudy musejí dobrověrným nabyvatelům poskytnout ve skutkově obdobných případech soudní ochranu, aniž by právě v těchto souvislostech byl konkrétní a pro aplikující soudy instruktivní z hlediska vyložení příslušné právní reglementace, kterou by měly obecné soudy při svém rozhodování v obdobných věcech zohlednit.
9. Na nemožnost nabytí nemovité věci od nevlastníka upozorňovalo také později vydané usnesení Ústavního soudu ze dne 14. 11. 2012, sp. zn. IV. ÚS 2469/11, v němž orgán ochrany ústavnosti dospěl k závěru, že: „Právní závěry obecných soudů v této věci (ohledně nemožnosti nabytí nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí od nevlastníka na základě pouhé dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí) byly pečlivě odůvodněny a respektovaly ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu (k tomu srov. napadené usnesení Nejvyššího soudu – poznámka: jednalo se o usnesení ze dne 21. 6. 2011, sp. zn. 30 Cdo 2010/2011, v němž Nejvyšší soud kriticky reagoval právě na nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 165/11 se závěrem, že jeho právní závěry pro skutkově obdobné případy nelze převzít).
10. V nálezu ze dne 17. 4. 2014, sp. zn. I. ÚS 2219/2012, Ústavní soud zase přisvědčil té části své judikatury, jež se přiklonila k přípustnosti nabytí nemovitosti od nevlastníka na základě pouhé dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí. Ústavní soud v tomto nálezu konstatoval, že: „i podle úpravy účinné do 31. 12. 2013 bylo možné nabýt vlastnické právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí od nevlastníka, a to na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí. Tato dobrá víra nabyvatele totiž musí obecně požívat totožné ústavní ochrany jako vlastnické právo původního vlastníka, neboť vychází z fundamentálních principů právní jistoty a ochrany nabytých práv a souvisí též s nezbytnou důvěrou jednotlivců v akty veřejné moci. Dochází tak v takových případech ke kolizi dvou základních práv, a to práva dobrověrného nabyvatele na ochranu majetku ve smyslu čl. 1 Dodatkového protokolu k Evropské úmluvě a vlastnického práva původního vlastníka dle čl. 11 Listiny. Nelze-li v konkrétním případě zachovat maximum základních práv, je třeba tuto kolizi řešit v souladu s obecnou ideou spravedlnosti, přičemž je nezbytné zvažovat jak obecné souvislosti tohoto typu kolize základních práv (případy dobrověrného nabytí nemovitosti evidované v katastru nemovitostí od nevlastníka), tak individuální okolnosti konkrétního rozhodovaného případu.“ Ústavní soud dále vyložil, že: „Posuzování dobré víry nabyvatele má tedy v takových případech v řízení před soudem zásadní význam. Je nezbytné, aby obecné soudy zvažovaly existenci dobré víry nabyvatele a z toho vyplývající možnost jeho nabytí sporného vlastnického práva nejen tehdy, pokud se toho nabyvatel (účastník řízení) konkrétně a výslovně dovolá, ale i tehdy, pokud z dalších okolností případu či tvrzení účastníků řízení vyplývá, že by navrhovateli mohla svědčit dobrá víra. Pokud za takové situace obecné soudy k hodnocení naplnění dobré víry nabyvatelů vůbec nepřistoupí, dopouští se porušení práva na spravedlivý proces potenciálně dobrověrného nabyvatele (čl. 36 odst. 1 Listiny.“
11. Z nálezu je také patrno, že Ústavní soud si je vědom, že předchozí občanský zákoník č. 40/1964 Sb., v rozhodném znění, neobsahoval žádné ustanovení explicitně upravující obecný způsob nabytí vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí ani k jiné věci od nevlastníka, na základě pouhé dobré víry nabyvatele ani jinak (vyjma vydržení), přesto však ukládá obecným soudům, aby v případech, jež co do skutkových znaků v nálezu dále popisuje (což nelze vnímat jinak, než jako vymezení skutkové podstaty nabytí nemovitosti nevlastníka na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí), zvažovaly aplikaci obecného principu dobré víry. Zásadním problém ovšem, že sám Ústavní soud v dřívější své judikatuře připomenul pravidlo (ve stručnosti shrnuto), že pokud pro určitou výseč společenského chování svědčí právní regulace v podobě existujícího příslušného právního pravidla, pak není možné toto platné právní pravidlo (tvořící součást právního řádu) vytěsnit tím, že na v příslušné právní normě popsané chování bude přímo aplikován obecný právní princip, který tak svými důsledky nahradí právní regulaci dané právní normy, jež by jinak na takový případ dopadala (v našem případě postavení oprávněného držitele ve smyslu § 129 a násl. obč. zák.). Nyní ovšem Ústavní soud - v části své judikatury svědčící pro závěr o nabytí vlastnického práva k nemovitosti od nevlastníka nabyvatelem na základě jeho pouhé dobré víry v zápis v katastru nemovitostí - tuto optiku, kdy lze a kdy nelze obecný právní princip přímo aplikovat přehlíží a dotváří si sám pravidla chování namísto zákonodárce.
13. V souvislosti s otázkou přijetí nové skutkové podstaty nabytí nemovité věci od nevlastníka, mimo zákonem předepsané způsoby, lze poukázat na další plenární nález Ústavního soudu ze dne 7. 4. 2009, sp. zn. Pl. ÚS 26/08, v němž se uvádí, že: „Podle čl. 2 odst. 1 Ústavy je zdrojem veškeré státní moci lid a vykonává ji prostřednictvím orgánů moci zákonodárné, výkonné a soudní. Z ústavního vymezení zákonodárné moci (čl. 15 odst. 1 Ústavy) plyne pro zákonodárce široký prostor pro rozhodování o tom, jak ten který institut konkrétně upraví. Není tedy ve svých úvahách vázán stanoviskem aplikační praxe. Rozhodne-li se změnit nějaké pravidlo, byť je v povědomí právní veřejnosti zažito, nese za takové rozhodnutí leda politickou odpovědnost. Navrhovatel si musí uvědomit, že justice je realizátorem jednotné, normativně vyjádřené státní vůle, Jinak než vahou svých odborných argumentů na podobu zákona působit nemůže. A nemůže tak činit ani Ústavní soud, který je pouze negativním zákonodárcem, a to jen v souvislosti s kontrolou ústavnosti zákona, nikoliv též jeho ‚doktrinální čistoty.‘“
14. S přihlédnutím k plenárnímu nálezu Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 33/97 lze tedy zrekapitulovat, že jestliže v systému psaného práva má obecné právní pravidlo (obecný právní princip) charakter samostatného pramene práva pouze preater legem (čili pokud psané právo nestanoví jinak), nelze ani v případě řešení právní otázky nabytí nemovitosti od nevlastníka pominout, že občanský zákoník ve znění účinném do 31. 12. 2013 taková pravidla (pro nabytí nemovité věci od nevlastníka) stanovil, a to např. prostřednictvím vydržení na základě dobré víry nabyvatele mimo jiné i v zápis v katastru nemovitostí (k tomu srov. § 129 a násl. obč. zák.) ústící v naplnění znaků pro originární nabytí vlastnického práva vydržením ve smyslu § 134 obč. zák. Není tedy možné přímou aplikací obecného právního principu negovat příslušné psané právní pravidlo (lze je však pochopitelně prostřednictvím takového principu interpretovat), takže ve světle nálezu sp. zn. I. ÚS 2219/2012 vyvstala vážná otázka, do jaké míry lze při řešení otázky nabytí nemovité věci od nevlastníka považovat přijatou tezi oprávněného držitele mimo dosah § 129 a násl. obč. zák. za souladnou s plenárním nálezem Ústavního soudu ve věci sp. zn. Pl. ÚS 33/97.
„Pokud velký senát Nejvyššího soudu bude i nadále zachovávat tento právní názor, zatímco některé tříčlenné senáty Ústavního soudu budou zase zaujímat právní názor vyplývající z nálezu sp. zn. I. ÚS 2219/2012, že jde o prohloubení této plenární judikatury, pak bez předložení věci plénu Ústavního soudu tato judikatorní oscilace nemůže mít konce, pokud nebudou pravomocně rozsouzeny stovky dalších, dosud trvajících soudních sporů v dané materii. Senát 30 Cdo pak buď bude v konkrétní věci vázán právním názorem vyplývajícím z přísl. kasačního rozhodnutí Ústavního soudu, a v ostatních případech, pokud v pozdějších rozhodnutích Ústavního soudu bude reagováno na zmíněný rozsudek velkého senátu Nejvyššího soudu (což pochopitelně nelze kupř. považovat v případě usnesení Ústavního soudu ze dne 5. 3. 2015, sp. zn. I. ÚS 315/15), bude muset opět podle § 20 odst. 1 zákona č. 6/2002 Sb. věc předložit velkému senátu Nejvyššího soudu k rozhodnutí, který zřejmě opět rozhodne stejně, jako ve věci sp. zn. 31 Cdo 1168/2013.
Přitom i zákonodárce např. v důvodové zprávě k novému katastrálnímu zákonu č. 256/2013 Sb. – stejně jako právní doktrína (včetně tvůrců nového občanského zákoníku) – zcela jasně uvedl, že dosavadní právní úprava nabytí nemovitosti od nevlastníka nabyvatelem jednajícím v důvěře v zápis v katastru nemovitostí neumožňovala. Kromě toho lze zcela přisvědčit právnímu názoru soudce Nejvyššího soudu Jiřího Spáčila (vysloveném v již shora označeném publikačním zdroji), který mj. uvádí, že ‚Nový občanský zákoník, vycházející z principu materiální publicity, poskytuje naturálnímu vlastníkovi ochranu v § 985 a násl. a vyvažuje tak oprávněné zájmy obou stran. V tomto smyslu by bylo třeba právní názor Ústavního soudu ‚dotáhnout‘, aby bylo dosaženo žádoucí rovnováhy. Není totiž zřejmé, jak by se v poměrech občanského zákoníku 1964 – a navíc zpětně, zpravidla byl sporný převod učiněn v době, kdy judikatura o nemožnosti nabytí od nevlastníka ještě nepochybovala – mohl naturální vlastník bránit.‘
S přihlédnutím k výše uvedenému lze vyslovit názor, že nálezem sp. zn. I. ÚS 2219/2012, došlo k posunutí hranice od výkladu a aplikace platných a účinným právních norem skrze ústavně právní principy a ideu spravedlnosti, k formování nového pravidla chování, jehož skutková podstata je s odůvodněním na tyto principy – mimo stávající právní předpisy – nově vytvářena, což komentované rozhodnutí činí (jak jinými slovy vyjádřil velký senát Nejvyššího soudu) značně problematickým, jakkoliv Ústavní soud sledoval zjednání nápravy v oblasti týkající se převodů nemovitého majetku a problémů plynoucích z polovičaté zásady materiální publicity (pak je skutečně otázkou, proč nedošlo ke zrušení předmětného ustanovení zákona č. 265/1992 Sb.).
Problematický dosah závěrů z nálezu Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 2219/2012, lze zaregistrovat i při řešení otázky vydržení versus nabytí nemovitosti od nevlastníka dobrověrným nabyvatelem, což lze pochopit např. z této modelové situace: A převede nemovitost na základě absolutně neplatné smlouvy na B (zde podle závěru nálezu sp. zn. I. ÚS 2219/2012, přichází v úvahu při splnění zákonných podmínek vydržení, nikoliv Ústavním soudem nově normovaná skutková podstata nabytí nemovitosti od nevlastníka dobrověrným nabyvatelem, jímž B být nemůže). Poté B (nevlastník) převede úplatně tuto nemovitost na C. Z jakého důvodu má být vytěsněn závěr, že na tuto situaci již nelze použít institut vydržení ve smyslu § 134 obč. zák.? Pouze proto, že nabyvatel C byl v dobré víře v zápis v katastru nemovitostí? Nebo že důvěřoval ve správnost aktu příslušného katastrálního úřadu, který vklad podle převodní úplatné smlouvy ve prospěch nabyvatele C skutečně provedl a s ohledem na tuto okolnost je také C zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník předmětné nemovitosti? Anebo snad z důvodu, že právní úprava vydržení se v případě C neuplatní, neboť k jejímu naplnění chybí u C zákonem vyžadovaná desetiletá vydržecí doba, která je s ohledem na tyto okolnosti a dobrověrnost nabyvatele s ohledem na objektivní a subjektivní okolnosti (popsané v nálezu sp. zn. I. ÚS 2219/2012) nepřiměřeně dlouhá? Pak je ale třeba si položit otázku, zda v tomto případě jinými slovy nedospíváme k závěru, že je právní úprava vydržení v obdobných věcech nepoužitelná (protože podle Ústavního soudu ve věci sp. zn. I. ÚS 2219/2012) musí nastoupit aplikace nové normy nabytí nemovitosti dobrověrným nabyvatelem) a tedy v důsledku nově Ústavním soudem zavedené skutkové podstaty nabytí od nevlastníka v podstatě (pro řešení podobných případů) obsolentní. Tyto popsané souvislosti jsou jen jedním logickým kamínkem jinak uceleného argumentačního řetězce, jenž zpochybňuje problematičnost nově konstruované skutkové podstaty nabytí nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí od nevlastníka dobrověrným nabyvatelem, k níž navíc došlo na samém sklonku existence starého civilního kodexu z roku 1964, kdy stávající právní úprava již obsahuje (nikoli v plné šíři, ale přesto komplexněji) úpravu zásady materiální publicity též v oblasti katastru nemovitostí. Ještě jinak řečeno, pokud by na posledně zmíněnou modelovou situaci Ústavní soud směřoval aplikaci nabytí od nevlastníka, měl by také argumentačně propracovaným způsobem vyložit, z jakého důvodu není možné přistoupit k verifikaci, zda skutkové okolnosti lze podřadit pod skutkovou podstatu vydržení, resp. proč v těchto případech nelze setrvávat na požadavku vydržení. Zatím nikde a nikým nebylo racionálně uvedeno, proč popsanou modelovou situaci je nezbytné řešit ve prospěch skutkové podstaty nabytí od nevlastníka a proč pro takovéto případy je právní úprava vydržení zcela nepoužitelná (tedy proč takové žaloby není možné pro nesplnění podmínek vydržení zamítat).“
22. Popsaná patová situace má podle mého názoru jediné schůdné řešení v podobě rozhodnutí pléna Ústavního soudu, které by s konečnou platností celou popsanou právní problematiku vyřešilo a především (jako esenciální) vyjasnilo, zda shora popsaná jeho předchozí plenární judikatura vskutku zakládá možnost dalšího rozvinutí právních úprav do pozice nově formované skutkové podstaty nabytí nemovitosti od nevlastníka na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí, jak směle (coby de facto pozitivní zákonodárce) vyjádřil první senát Ústavního soudu v již shora označeném nálezu ve věci sp. zn. I. ÚS 2219/2012. Za stávajícího stavu Nejvyšší soud stěží může akceptovat tu část judikatury Ústavního soudu, která vůbec nereaguje na rozhodnutí velkého senátu Nejvyššího soudu k otázce „nemo plus iuris...“, ale ani na zcela jasný vzkaz zákonodárce v jeho důvodové zprávě k novému katastrálnímu zákonu (že stávající úprava neumožňovala nabytí vlastnického práva k nemovitosti od nevlastníka na základě pouhé dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí). Vydáváním kasačních rozhodnutí tříčlennými senáty Ústavního soudu, v duchu posledně zmíněného nálezu, se pochopitelně situace nijak nezmění.
nabytí nemovitosti od nevlastníka | nemo plus iuris ad alienum transferre potest | držba | oprávněný držitel | vydržení | judikatura Nejvyššího soudu | judikatura Ústavního soudu

References: soud 
 § 129
 soud 
 soud 
 soud 
 soud 
 čl. 1
 čl. 11
 soud 
 soud 
 soud 
 § 129
 soud 
 čl. 2
 § 129
 § 134
 § 129
 § 20
 zákona č. 6
 § 985
 soud 
 zákona č. 265
 § 134
 soud 
 soud