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Timestamp: 2020-02-26 03:47:52+00:00

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Stadtteilzentrum Hochzoll, östlich der Hochzoller Straße - intranda GmbH
Bebauungsplan : Aufstellung ; mit integriertem Grünordnungsplan / Stadtplanungsamt Augsburg
Augsburg / Stadtplanungsamt
Stadtteilzentrum Hochzoll, östlich der Hochzoller Straße : für den Bereich zwischen der Hochzoller Straße (teilweise einschließlich) im Westen, der Bahnlinie Augsburg-Ingolstadt im Süden, den Grundstücken Fl.-Nrn. 2997/19, 2997/77, 2997/18, 2997/17, 2997/61, 2997/62, 2997/14, 2997/71, 2997/70 und 2997/69, jeweils Gemarkung Hochzoll, im Osten sowie den Grund-stücken Fl.-Nrn. 2997/26, 2997/5, 2997/6, 2997/63 und 2997/60, jeweils Gemar-kung Hochzoll, im Norden ; Vorentwurf
Datum des Herunterladens: 04.01.2012
urn:nbn:de:kobv:109-opus-170951
„Stadtteilzentrum Hochzoll, östlich der Hochzoller Straße“
für den Bereich zwischen der Hochzoller Straße (teilweise einschließlich) im Westen, der Bahnlinie Augsburg-Ingolstadt im Süden, den Grundstücken Fl.Nrn. 2997/19, 2997/77, 2997/18, 2997/17, 2997/61, 2997/62, 2997/14, 2997/71, 2997/70 und 2997/69, jeweils Gemarkung Hochzoll, im Osten sowie den Grundstücken Fl.-Nrn. 2997/26, 2997/5, 2997/6, 2997/63 und 2997/60, jeweils Gemarkung Hochzoll, im Norden
Aufstellung Bebauungsplan Nr. 636 A
Inhaltsverzeichnis ...................................................................................................... 2 Abkürzungen .............................................................................................................. 3 A. Planzeichnung ....................................................................................................... 4 B. Zeichenerklärung ................................................................................................... 4 C. Textliche Festsetzungen........................................................................................ 5
C.1. Allgemeine Vorschriften ..........................................................................................................5 C.2. Planungsrechtliche Festsetzungen durch Text ......................................................................5 C.3. Schlussbestimmungen ...........................................................................................................11
D. Begründung zur Satzung .................................................................................... 12
D.1. Anlass der Planung ................................................................................................................12 D.2. Beschreibung des Planbereiches ..........................................................................................13 D.3. Planungsrechtliche Ausgangssituation ................................................................................16 D.4. Ziele der Planung, Planungskonzept und wesentliche Auswirkungen der Planung ........18 D.5. Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung ......................................27 D.6. Ver- und Entsorgung ..............................................................................................................28 D.7. Umweltbericht ........................................................................................................................29 D.8. Vertragliche Regelungen .......................................................................................................38 D.9. Städtebauliche Statistik .........................................................................................................39
E. Textliche Hinweise und nachrichtliche Übernahmen ....................................... 40 F. Anlagen ................................................................................................................ 41
F.1. Luftbild .....................................................................................................................................41 F.2. Planungsrechtliche Ausgangssituation .................................................................................42 F.3. Gehölzbestand .........................................................................................................................43 F.4. Baumbestandsplan .................................................................................................................45 F.5. Nicht-Anlieferbereiche ............................................................................................................46
© Stadtplanungsamt Augsburg urothenh, M:\Bebauungspläne\Ost\636A\Aufstellung\Verfahren\Aufstellungsbeschluss\a_ä_textteil.docx
BauGB BauNVO BayBO BayNatSchG BNatSchG BImSchG BP dB (A) DIN 18005 DIN 18920 DVGW DWA-A 138 DWA-M-153 EKZ FFH FLL Fl.-Nr. FNP GO GRZ ISEK LLIS MI MIV m ü. NN ÖPNV PAK PKW saP SO VKF WA WR TA Lärm 39. BImSchV Baugesetzbuch Baunutzungsverordnung Bayerische Bauordnung Bayerisches Naturschutzgesetz Bundesnaturschutzgesetz Bundes-Immissionsschutzgesetz Bebauungsplan Dezibel (Maßeinheit für Schalldruckpegel) Deutsche Industrienorm Schallschutz im Städtebau, in der Fassung vom Juli 2002 Deutsche Industrienorm zum Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen, in der Fassung vom August 2002 Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches e. V. Arbeitsblatt ”Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser“ Merkblatt „Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Regenwasser“ Einkaufszentrum Fauna-Flora-Habitat Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. Flurstück-Nummer Flächennutzunsplan Gemeindeordnung des Freistaates Bayern Grundflächenzahl Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept Lärm- und Luftschadstoffinformationssystem Mischgebiet Motorisierter Individualverkehr Meter über Normal Null Öffentlicher Personennahverkehr Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe Personenkraftwagen Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung Sondergebiet Verkaufsfläche Allgemeines Wohngebiet Reines Wohngebiet Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm, in der Fassung vom 26.08.1998 39. Bundesimmissionsschutzverordnung (Verordnung über Luftqualitätsstandards und Emissionshöchstemengen)
Soweit im Bebauungsplan auf spezielle Regelwerke verwiesen wird, können diese bei der Stadt Augsburg, Stadtplanungsamt, eingesehen werden.
Ermächtigungsgrundlage Die Stadt Augsburg erlässt aufgrund des § 2 Abs. 1 Satz 1, § 9, § 10 Abs. 1 und § 140 Nr. 4 BauGB, der Art. 6, 79 und 81 BayBO, des Art. 3 Abs. 2 BayNatSchG und des Art. 23 GO in der jeweils zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses geltenden Fassung den folgenden Bebauungsplan als Satzung:
Siehe gesonderte Planzeichnung 1:500 in der Fassung vom 01.03.2012 mit dem Übersichtsplan im Maßstab 1:10.000.
§1 Bestandteile Der Bebauungsplan besteht aus der Planzeichnung (Teil A), der Zeichenerklärung (Teil B), den textlichen Festsetzungen (Teil C), der Begründung mit dem Umweltbericht (Teil D), den textlichen Hinweisen und nachrichtlichen Übernahmen (Teil E) sowie den Anlagen (Teil F), jeweils in der Fassung vom 01.03.2012. §2 Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergibt sich aus der Planzeichnung (Teil A). §3 Baunutzungsverordnung Für diese Satzung gilt, soweit nachfolgend im einzelnen nichts Abweichendes geregelt wird, die BauNVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990.
§4 Art der baulichen Nutzung (1) Der in der Planzeichnung (Teil A) mit SOEKZ gekennzeichnete Bereich wird als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum“ gemäß § 11 BauNVO festgesetzt. Das SOEKZ dient überwiegend der Unterbringung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben. Zulässig sind: - Einzelhandelsnutzungen mit einer gesamten VKF von 3.570 m², davon 1.770 m² VKF für einen Lebensmittelvollsortimenter sowie 1.800 m² VKF für weitere nichtgroßflächige Einzelhandelsbetriebe, - Flächen für Geschäfts- und Büronutzungen, - Anlagen für gesundheitliche, sportliche, kulturelle und soziale Zwecke, - Schank– und Speisewirtschaften, - Räume für freie Berufe.
(2) Der in der Planzeichnung (Teil A) mit MI gekennzeichnete Bereich wird als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO festgesetzt. Zulässig sind: - Wohngebäude, - Geschäfts- und Bürogebäude, - Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, - sonstige Gewerbebetriebe, - Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. (3) Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Vergnügungsstätten, Bordelle, bordellartige Betriebe und Wohnungsprostitution sind sowohl im SOEKZ als auch im MI unzulässig. §5 Maß der baulichen Nutzung (1) Das Maß der baulichen Nutzung ist in der Planzeichnung (Teil A) festgesetzt. (2) Im SOEKZ dürfen die zulässigen Grundflächen durch die in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen insoweit überschritten werden, wie sie sich durch Festlegung in der Planzeichnung (Teil A) ergeben. (3) Die gemäß Planzeichnung (Teil A) festgesetzte Oberkante (OK) baulicher Anlagen bezieht sich auf die festgesetzte Höhenkote von 483,5 m über NN. §6 Überbaubare Grundstücks- und Abstandsflächen (1) Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Festsetzung von Baugrenzen in der Planzeichnung (Teil A) bestimmt. (2) Zu den benachbarten Grundstücken außerhalb des Geltungsbereiches sind die Abstandsflächenvorschriften des Art. 6 Abs. 4, 5 und 6 BayBO anzuwenden. Ausgenommen hiervon ist der in der Planzeichnung (Teil A) entsprechend gekennzeichnete Bereich. Dort ergeben sich die Abstandsflächen aus der festgesetzten Oberkante baulicher Anlagen und der überbaubaren Grundstücksfläche. (3) Innerhalb des Plangebiets sind die Abstandsflächenvorschriften des Art. 6 Abs. 4, 5 und 6 BayBO nicht anzuwenden, sofern eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung gewährleistet ist.
§7 Grundwasserschutz (1) Nicht schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser ist, sofern die Versickerungsfähigkeit und notwendige Kontaminationsfreiheit des Untergrundes gegeben ist, über geeignete Sickeranlagen nach Arbeitsblatt DWA-A138 „Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser“ und dem Merkblatt DWA-M-153 „Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Regenwasser“ zur Versickerung zu bringen. (2) Nicht schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser von Stellplätzen einschließlich der Fahrgassen ist über die belebte Oberbodenzone des angrenzenden Begleitgrüns zur Versickerung zu bringen. (3) Schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser und Niederschlagswasser aus Zu- und Abfahrtsstraßen sowie befestigten Warenanlieferungsbereichen darf nicht zur Versickerung gebracht werden. Dieses Niederschlagswasser ist unter Beachtung der Bestimmungen der gültigen Entwässerungssatzung der Stadt Augsburg an die öffentliche Kanalisation anzuschließen. §8 Grünordnung und Naturschutz Artenliste Bäume: Bäume 1. Ordnung Acer platanoides Ginkgo biloba Platanus acerifolia Quercus in Arten Robinia pseudoacacia Tilia in Arten Bäume 2. Ordnung Acer campestre Carpinus betulus Spitz-Ahorn Ginkgo Platane Stieleiche Robinie Linde Feld-Ahorn Hainbuche
Für nicht durch Artenliste oder Satzung festgesetzte Gehölzpflanzungen sind standortgerechte, vorwiegend heimische Arten in Anlehnung an die potenzielle natürliche Vegetation zu verwenden. Nicht heimische Arten sind bis zu einem Anteil von höchstens 20 % der zu pflanzenden Gehölze zulässig.
Pflanzenqualität: Bäume 1. Ordnung Hochstämme 4x verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 20-25 cm Bei Verwendung im Straßenraum und auf Stellplatzflächen als Alleebaum (Gütebestimmung FLL) Bäume 2. Ordnung Hochstämme 3x verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 18-20 cm. Bei Verwendung im Straßenraum und auf Stellplatzflächen als Alleebaum (Gütebestimmung FLL) Hochstämme 4x verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 20-25 cm (2 ) S ichers tellung des S tandraumes von Bäumen: Bei Pflanzungen an S tandorten, deren Durchwurzelungsbereich begrenzt ist (z.B. in Plätzen oder an Straßen), muss die offene oder mit einem dauerhaft luft- und wasserdurchlässigen Belag versehene Fläche mindestens 6,0 m² betragen. Der durchwurzelbare Raum muss bei einer Mindestbreite von 2,5 m mindestens 16 m² betragen und eine Tiefe von mindestens 1,2 m haben. (3 ) Im Bereich von Tiefgaragen ist ein durchgehender durchwurzelbarer Raum von mindestens 0,6 m Tiefe zu gewährleisten. Für den Standraum von Bäumen muss ein durchgehender durchwurzelbarer Raum von mindestens 1,0 m Tiefe und einer Fläche von mindestens 16 m² gewährleistet sein. (4 ) Die Pflanzbarkeit von fes tgesetzten Bäumen mus s durch Freihalten des S tandraumes von Leitungen gewährleistet sein. Bestehende Leitungen, die sich mit festgesetzten Baumpflanzungen überlagern, müssen geschützt oder verlegt werden. (5) Im S tellplatzbereich nördlich des fes tgesetzten Fußgängerbereichs und innerhalb des fes tgesetzten Fußgängerbereichs w erden S pitz-A horn (A cer platanoides) oder Robinie (Robinia pseudoacacia), Pflanzenqualität gemäß Abs. 1 festgesetzt. (6) Im Stellplatzbereich des S O EK Z werden Platanen (Platanus acerifolia) oder Robinien (Robinia pseudoacacia), Pflanzenqualität gemäß Abs. 1 festgesetzt. (7) Im S O EK Z ist je 500 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche ein Baum gemäß Artenliste und Pflanzenqualität entsprechend Abs. 1 zu pflanzen.
(8) Von den Standorten der festgesetzten Bäume kann im Rahmen der Ausführungsplanung in geringem Umfang abgewichen werden. (9) Der zu erhaltende Baumbestand ist unter Beachtung der Schutzmaßnahmen gemäß DIN 18920 zum Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen wirksam zu schützen. (10) Pflegemaßnahmen Sämtliche festgesetzten Pflanzungen sind vom Grundstückseigentümer im Wuchs zu fördern, zu pflegen und vor Zerstörung zu schützen. Ausgefallene Pflanzen sind artgleich, in gleicher Qualität und Größe zu ersetzen. (11) Im Baugenehmigungs- bzw. Freistellungsverfahren muss ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan vorgelegt werden. §9 Immissionsschutz
(1 ) An der in der Planzeichnung (Teil A) mit  gekennzeichneten Westfassade muss die Mindesthöhe des Gebäudes bzw. der Schirmkante 6 m über der festgesetzten Höhenkote von 483,5 m über NN betragen. (2 ) An der in der Planzeichnung (Teil A) mit  gekennzeichneten Nordfassade muss die Mindesthöhe des Gebäudes bzw. der Schirmkante 5 m über der festgesetzten Höhenkote von 483,5 m über NN betragen. (3 ) Lüftungs- und Kühlaggregate sind an den Gebäudeseiten anzuordnen, die Richtung Stellplatzfläche des SOEKZ orientiert sind. (4 ) Laderampen sind mindestens soweit einzuhausen, dass sich der Lade-/ Entladebereich vollständig innerhalb einer Behausung befindet. (5 ) Im SOEKZ ist die Nutzung der Stellplätze einschließlich der Anlieferung erst zulässig, wenn die in Abs. 1 bzw. Abs. 2 genannte Bebauung mit Lärmschutzfunktion mindestens als Rohbau inklusive Fenster errichtet ist. (6 ) Anlieferungen im Bereich der Stellplatzfläche des SOEKZ sind nur außerhalb der in der Anlage F.5. gekennzeichneten Fläche zulässig.
§ 10 Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze (1) Nebenanlagen und Garagen im Sinne des § 14 bzw. § 12 BauNVO sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. (2) Stellplätze sind nur innerhalb der eigens dafür festgesetzten Flächen und innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. (3) Auf den in der Planzeichnung festgesetzten „Flächen für Stellplätze“ sind nur offene Stellplätze zulässig. Die Errichtung von Garagen und/oder Carports auf diesen Flächen ist unzulässig. § 11 Gestaltungsfestsetzungen (1) Im mit MI gekennzeichneten Bereich sind ausschließlich Flachdächer mit einer Dachneigung bis zu 7° zulässig. (2) Im mit SOEKZ gekennzeichneten Bereich sind nur Flachdächer mit einer Dachneigung bis zu 7° und Pultdächer mit einer Dachneigung bis zu 22° zulässig. (3 ) S ämtliche V er- und Ents orgungs leitungen s ind unterirdis ch zu führen. § 12 Werbung (1) Werbeanlagen dürfen nur am Ort der Leistung innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen errichtet werden. Die Buchstabengröße darf 80 cm nicht überschreiten. (2) Unzulässig sind: - Blinkende und bewegliche Werbungen, Leuchtprojektionen, Skybeamer, Mega-Light-Anlagen, u.ä. - Freistehende Werbeanlagen, wie Werbepylonene, Werbetafeln und Werbefahnen, - Werbeanlagen an Erkern, Gesimsen, Balkonen und prägenden Gliederungselementen von Fassaden oder sonstigen hochragenden Bauteilen, - Werbeanlagen oberhalb der Attika oder oberhalb des Dachabschlusses der Gebäude, - Das vollflächige Anbringen von Folienbeklebungen in Schaufenstern und Warenauslagen.
§ 13 Müllentsorgung Standplätze für Abfall- und Wertstoffbehälter sind entweder in die Gebäude zu integrieren oder entlang der Hochzoller Straße mit Anschluss an die Grundstückszufahrten anzulegen. Die Abfall- und Wertstoffbehälter sind so einzuhausen, dass sie von öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen aus nicht sichtbar sind. Abfall- und Wertstoffbehälter, die nicht in die Gebäude integriert werden, sind mindestens 5 m vom Gebäude entfernt aufzustellen oder durch geeignete feuerbeständige Bauteile zu Fassaden mit Fenstern abzuschirmen.
§ 14 Änderung bestehender Bebauungspläne Mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 636 A wird der Bebauungsplan Nr. 636 „Zwischen den Bahnlinien Augsburg-München und Augsburg-Ingolstadt und der Peterhofstraße und die geplante Verbindung Trettach- Hochzoller Straße“, rechtskräftig seit dem 17.12.1971, soweit dieser innerhalb des Geltungsbereiches liegt, geändert und insoweit aufgehoben. § 15 Ordnungswidrigkeiten Mit einer Geldbuße bis zu 500.000 € kann belegt werden, wer vorsätzlich oder fahrlässig den örtlichen Bauvorschriften in dieser Satzung zuwiderhandelt (Art. 79 Abs. 1 Nr. 1 BayBO). § 16 Inkrafttreten Der Bebauungsplan tritt gemäß § 10 Abs. 3 BauGB mit dem Tag der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses im Amtsblatt der Stadt Augsburg in Kraft.
in der Fassung vom 01.03.2012.
Das Plangebiet östlich der Hochzoller Straße und nördlich der Bahnlinie Augsburg-Ingolstadt ist ein wesentlicher Teil des - gemäß Integriertem Städtebaulichem Entwicklungskonzept für Hochzoll (ISEK-Hochzoll) vom 15.10.2010 - weiter zu entwickelnden Stadtteilzentrums „Hochzoll Mitte“. Es umfasst das Post-Gebäude, das Telekom-Gebäude und das bestehende zweigeschossige Einzelhandelsgebäude mit Lebensmittelvollsortimenter, Bäcker und weiteren Nutzungen wie Arztpraxen, Büros, Fitnessstudio, Physiotherapie und Optiker sowie die westlich angrenzenden Gehwegbereiche der Hochzoller Straße. Anlass und Ziel der Planung ist die Verwirklichung des im ISEK-Hochzoll festgelegten Stadtteilzentrums „Hochzoll Mitte“. Als Einzelmaßnahmen zur Entwicklung des Stadtteilzentrums und auf Betreiben des Eigentümers des Einzelhandelsgebäudes und der ehemaligen Telekomflächen soll der bestehende Nahversorgungsmarkt auf maximal 1.770 m² Verkaufsfläche erweitert werden und durch Ergänzungen mit jeweils kleinflächigem Einzelhandel (weitere 1.800 m² Verkaufsfläche; insgesamt 3.570 m² Verkaufsfläche) und Dienstleistungen zu einem Mittelpunkt im Stadtteilzentrum auf dem ehemaligen Telekom-Gelände werden. Die Planungen und die genannten Verkaufsflächen entsprechen auch den Zielsetzungen des vom Stadtrat am 16.12.2010 beschlossenen Einzelhandelsentwicklungskonzeptes 2015/2020 für die Stadt Augsburg. Des weiteren soll der Bereich um die beiden bestehenden Gebäude der Post, und der Telekom sowie dem Lebensmittelmarkt östlich der Hochzoller Straße zu einem Stadtteilzentrum „Hochzoll Mitte“ mit öffentlichem Platz für Märkte, Feste, Veranstaltungen und Begegnungen entwickelt werden. Zudem soll die Durchlässigkeit des Planbereichs für Fußgänger und Radfahrer verbessert werden. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung der Vorhaben ist die Aufstellung des BP Nr. 636 A „Stadtteilzentrum Hochzoll, östlich der Hochzoller Straße“ erforderlich. Mit dem BP Nr. 636 A sollen eine städtebaulich ansprechende Struktur und Gestaltung sowie die verkehrlichen, umwelt- und naturschutzfachlichen Anforderungen sichergestellt werden.
D.2.1. Geltungsbereich, Lage und Größe Der räumliche Geltungsbereich des Plangebietes ergibt sich aus der Planzeichnung. Er umfasst den Bereich zwischen der Hochzoller Straße (teilweise einschließlich) im Westen, der Bahnlinie Augsburg-Ingolstadt im Süden, den Grundstücken Fl.Nr. 2997/19, 2997/77, 2997/18, 2997/17, 2997/61, 2997/62, 2997/14, 2997/71, 2997/70 und 2997/69 jeweils Gemarkung Hochzoll, im Osten sowie den Grundstücken Fl.Nr. 2997/26, 2997/5, 2997/6, 2997/63 und 2997/60, jeweils Gemarkung Hochzoll, im Norden. Das ca. 1,07 ha große Plangebiet liegt im Stadtteil Hochzoll im unmittelbaren Kreuzungsbereich der Hochzoller Straße und der Schwangaustraße und ist etwa 4,9 km von der Augsburger Innenstadt entfernt. In unmittelbarer Nähe befindet sich der Bahnhof Hochzoll. D.2.2. Bestehende Strukturen, Topographie und Vegetation Im nördlichen Planbereich befindet sich das dreigeschossige Telekomgebäude sowie das zweigeschossige Postgebäude mit der Post im Erdgeschoss und Wohnungen im Obergeschoss. Im Süden des Plangebiets befindet sich ein Einzelhandelsgebäude mit einem Lebensmittelmarkt mit ca. 900 m² VKF sowie einem Bäcker und Optiker im Erdgeschoss und weiteren Nutzungen wie Arztpraxen, Fitness-Studio, Büros und Physiotherapie im Ober-und Kellergeschoss. Das Einzelhandelsgebäude ist von Parkplätzen umgeben. Das überplante Areal ist im nördlichen Bereich nahezu eben und liegt auf einem mittleren Höhenniveau von ca. 482,5 m ü. NN. Nur im Eingangsbereich des bestehenden Nahversorgers reicht das Niveau bis auf 483,4 m ü. NN. Die Hochzoller Straße fällt von der Mitte des Planbereichs nach Süden hin zur Bahnunterführung von 482,7 m auf 480,3 m. ü. NN vor dem Lebensmittelmarkt ab. Der Höhenunterscheid zwischen dem Eingang des Nahversorgers und der Hochzoller Straße beträgt ca. 2,4 m und wird vornehmlich durch eine begrünte Böschung entlang der Hochzoller Straße ausgeglichen. Bei einer Aufnahme des nachfolgend beschriebenen Gehölzbestandes wurden lediglich Bäume mit einem Stammdurchmesser von mindestens 20 cm genauer untersucht. Unterwuchs und kleinere Gehölze wurden nicht einzeln erfasst. Der Gehölzbestand sowie die Nummerierung hierzu ist den Anlagen F.3. und F.4. zu entnehmen.
Neben einer offenen Rasen-/ Schotterrasenfläche, die der Feuerwehrumfahrt, die um das Telekom-Gebäude führt, dient, sind vereinzelte Gehölze und Sträucher (17-40) im Osten des Plangebiets vorhanden. Dieser Gehölzbestand besteht überwiegend aus Spitz-Ahornen und WeißBirken sowie aus Weichhölzern wie Schwarz-Pappeln und Salix-Arten. Die Stammdurchmesser betragen bis zu 40 cm. Die Bäume stehen hierbei vermehrt entlang der Grundstücksgrenzen und werden durch Gehölzgruppen auf den Nachbargrundstücken außerhalb des Planbereichs ergänzt. Die Gehölze sind als bedingt erhaltenswert bzw. sind als kurzfristig ersetzbar einzustufen. Im erweiterten Eingangs- und Andienungsbereich des Postgebäudes befindet sich eine Grünfläche mit Einzelbaumbestand. Östlich und südlich des Postgebäudes finden sich dichte Schnitthecken, die das Gebäude umsäumen und ein Solitärbaum (42). Auch die Stellplatzflächen weiter im Norden vor dem Telekom-Gebäude sind mit zwei Einzelbäumen (7-8) überstellt, einem solitären Spitz-Ahorn bzw. einem mehrstämmigen, standortfremden Rostbart-Ahorn. Die Gehölze sind als bedingt erhaltenswert einzustufen. Entlang der Hochzoller Straße im Westen des Plangebiets finden sich vor dem Einzelhandelsgebäude Gehölze und Sträucher. Diese Gehölzgruppe (4) besteht aus hochstämmigen Robinien, Feld-Ahornen, Rot-Buchen und Sträuchern. Begrenzt wird diese etwa 5 m breite und etwa 27 m lange Grünstruktur vom öffentlichen Gehweg auf der Westseite und den Stellplätzen vor dem Einzelhandelszentrum auf der Ostseite. Im Böschungsbereich in der Südwest-Ecke des Plangebiets (2-3) stehen mehrere Robinien sowie eine Weiß-Birke mit Kleinsträuchern im Unterwuchs. Diese Gehölzstrukturen wären grundsätzlich als erhaltenswert einzustufen. Entlang der Südgrenze, außerhalb des Planbereichs, wird das Gelände weiterhin von einer dichten Bepflanzung aus Spitz-Ahorn-Stangen des Bahndamms dominiert. Diese Gehölzstruktur ist aufgrund ihrer Funktion als Schutzpflanzung sowie als lineare Biotopvernetzung von großer Bedeutung. Alle vorhanden Gehölze sind weitestgehend als ersetzbar einzustufen und können aufgrund der städtebaulichen Planung nicht erhalten werden. Lediglich der Ginkgo, eine Spende eines örtlichen Vereins, nördlich des Postgebäudes soll versetzt und im Planungsbereich neu situiert werden.
D.2.3. Geologie und Hydrologie, Altlasten Der Planbereich befindet sich im Bereich alt- bis mittelholozäner Schotter bzw. der Lech-Terrasse. Der höchste Grundwasserstand im Plangebiet liegt nach der Grundwasserkarte der Stadt Augsburg bei ca. 479 m ü.NN und somit etwa 3,5 m unter dem mittleren Geländeniveau. Die Fließrichtung des Grundwassers ist nach Nordwesten zum Lech hin gerichtet. Gemäß Stellungnahme des Umweltamtes der Stadt Augsburg vom 06.10.2010 liegen über den Planbereich keine konkreten Hinweise auf Altlasten vor. Jedoch ist aufgrund von im Umfeld des Planbereichs angetroffenen schadstoffbelasteten Auffüllungen (PAK, Kohlenwasserstoffe, in Teilbereichen Quecksilber) nicht auszuschließen, dass bei Bodeneingriffen Altablagerungen oder schadstoffbelastetes Bodenmaterial angetroffen werden. D.2.4. Umliegende Strukturen und Nutzungen Das Umfeld des Plangebietes wird durch eine sehr heterogene Gemengelage von Gebäuden für Wohnen, Einzelhandel, Gewerbe und Dienstleistungen und dem auf dem Bahndamm der Bahnstrecke Augsburg - München bzw. Augsburg - Ingolstadt liegenden Hochzoller Bahnhof geprägt. Nördlich an den Planbereich schließt nach einer Zeile mit freistehenden Wohngebäuden die Friedberger Straße mit ihren mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshäusern an. Im Nordosten steht die Kirche St. Matthäus. Östlich des Planbereichs liegt ein Wohngebiet mit freistehenden ein- bis zweigeschossigen Häusern. Im Südosten befindet sich die Turnhalle des TSG Hochzoll. Im Süden grenzt der ca. 4 m hohe Bahndamm der Bahnlinie Augsburg - München bzw. Augsburg - Ingolstadt direkt an den Planbereich an. Entlang des Bahndamms besteht eine Park & Ride Anlage für Bahnpendler. Westlich des Planbereichs verläuft in NordSüd-Richtung die Hochzoller Straße. Daran schließen sich entlang der Schwangaustraße vornehmlich mehrgeschossige Wohnbauten an. Im Nordwesten auf der Westseite der Hochzoller Straße gegenüber dem Planbereich befindet sich ein Lebensmitteldiscounter. D.2.5. Verkehrliche Anbindung Der Planbereich wird verkehrlich ausschließlich von der Hochzoller Straße erschlossen. Die unmittelbar nördlich verlaufende Friedberger Straße stellt als stark befahrene Hauptverkehrsstraße mit der Straßenbahnlinie 6 die Verbindung zur Innenstadt und in Richtung Friedberg her.
Das gesamte Plangebiet verfügt mit den benachbarten Haltestelle „Hochzoll Mitte“, die sowohl von der Straßenbahnlinie 6 und der Stadtbuslinie 29 angefahren wird, der Haltestelle „Hochzoll Bahnhof“(Stadtbuslinie 29) und dem Hochzoller Bahnhof mit seinen Regionalbahnlinien R1 (Augsburg Hauptbahnhof - Mammendorf), R 2 (Augsburg Hauptbahnhof Aichach / Radersdorf) und R 11 (Augsburg Hauptbahnhof - Schmiechen) sowie den Bahnverbindungen der Deutschen Bahn AG über eine sehr gute Erreichbarkeit durch den ÖPNV.
D.3.1. Darstellung im Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung der Stadt Augsburg ist das Plangebiet als „Fläche für den Gemeinbedarfs mit der Zweckbestimmung Verwaltung“ dargestellt. Der nordwestliche Bereich ist mit der Darstellung „ Bereiche mit Marktfunktion“ überlagert. Im Südosten verlaufen entlang des Bahndamms zu sichernde und zu entwickelnde Gehölzstrukturen. Da die geplante Nutzung des Planbereichs als Einkaufszentrum nicht aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Augsburg entwickelt werden kann, wird der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren geändert. D.3.2. Bauplanungsrechtliche Situation, rechtsverbindlicher Bebauungsplan (siehe Anlage F.2.) Das Plangebiet liegt innerhalb des seit dem 17.12.1971 rechtsverbindlichen BP Nr. 636 „Zwischen den Bahnlinien Augsburg-München und Augsburg-Ingolstadt und der Peterhofstraße und die geplante Verbindung Trettach- Hochzoller Straße“. Der Bebauungsplan setzt für den Planbereich bis auf die öffentliche Verkehrsfläche der Hochzoller Straße ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO fest. Der BP Nr. 636 entspricht nicht mehr dem Planungswillen der Stadt Augsburg, da aufbauend auf dem ISEK-Hochzoll ein Stadtteilzentrum „Hochzoll Mitte“ entstehen soll. Der BP Nr. 636 wird deshalb, soweit er innerhalb des Geltungsbereiches des BP Nr. 636 A liegt, geändert und insoweit aufgehoben.
D.3.3. Vorbereitende Untersuchung, ISEK Hochzoll und Sanierungsgebiet Hochzoll Nr. 1 „Hochzoll-Mitte Das aufbauend auf den Ergebnissen der Vorbereitenden Untersuchungen für Hochzoll erstellte ISEK vom 15.10.2010 trifft für den Planbereich die Aussage, dass nur im Bereich „Telekom-/ Postgelände“ die Entwicklung eines Zentrumsplatzes denkbar und umsetzbar ist. In dieser Entwicklungsplanung sind vier Handlungsströme als Einzelmaßnahmen erfasst: - Erweiterung des bestehenden Nahversorgers (max. 1.770 VKF, auf Fl.-Nr. 2997/73, Gemarkung Hochzoll) - Städtebauliche Ergänzung zum Einzelhandel mit Dienstleistung und Handel auf dem ehemaligen Telekom-Gelände (Fl.-Nr. 2997/4, Gemarkung Hochzoll) - Städtebauliche Abrundung des Quartiers mit einem „Platz“ für Markt, Feste, Veranstaltungen und Begegnungen auf dem Postgelände und Einbeziehung des Postgebäudes (Fl.-Nrn. 2997/74 und /75, Gemarkung Hochzoll). - Städtebauliche Aufwertung der Hochzoller Straße. Aufbauend auf dem ISEK Hochzoll wurde zudem das Sanierungsgebiet Hochzoll Nr. 1 „Hochzoll-Mitte“, das seit dem 15.04.2011 rechtsverbindlich ist, ausgewiesen. Ziel des Sanierungsgebietes ist u.a. die Entwicklung und Sicherung von klar strukturierten und funktionalen Zentren mit urbanen Plätzen mit Verweilqualität und Begegnungsangeboten. In diesem Zusammenhang ist eine Sicherstellung wohnortnaher Nahversorgung anzustreben, wie sie die geplante Erweiterung des bestehenden Nahversorgungsmarktes einschließlich Ergänzungen mit kleinflächigem Einzelhandel und Dienstleistungen vorsieht. Weiter sollen die einzelnen Zentren mit einem durchgehenden Geh-/Radweg in Nord-Süd-Richtung vernetzt werden. D.3.4. Eigentumsverhältnisse Die Grundstücke des Postgeländes, Fl.-Nrn. 2997/74 und 2997/75, Gemarkung Hochzoll, sind im Eigentum einer privaten Immobilienverwaltungsfirma. Zur Realisierung des öffentlichen Zentrumsplatzes sollen, bis auf die Grundstücksflächen des Postgebäudes und der geplanten Stellplätze mit Begrünung im Norden des Platzes einschließlich deren Zufahrt, die verbleibenden Grundstückteile von der Stadt Augsburg erworben werden. Das Telekom-Gelände, Fl.-Nr. 2997/4, Gemarkung Hochzoll, wurde im Hinblick auf die Erweiterung des bestehenden Nahversorgungsmarktes und die geplanten städtebaulichen Ergänzungen zum Einzelhandel vom Eigentümer des Nahversorgungsmarktes, Fl.-Nr. 2997/73, Gemarkung Hochzoll, erworben.
Die Teilfläche des Grundstücks Fl.-Nr. 2997/23, Gemarkung Hochzoll, innerhalb des Planbereichs ist Bestandteil der öffentlichen Verkehrsfläche Hochzoller Straße (Bereich der begrünten Böschung). Diese Fläche soll zukünftig als Rangierfläche für den Anlieferverkehr des Nahversorgungsmarktes dienen und muss deshalb vom Eigentümer des Nahversorgers erworben werden.
D.4.1. Ziele der Planung Ziel der Planung ist die Entwicklung des Stadtteilzentrums „Hochzoll Mitte“ entsprechend des Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes mit Zentrumsplatz um das bestehende Postgebäude herum. Als Einzelmaßnahmen zur Entwicklung des Stadtteilzentrums soll der bestehende Nahversorgungsmarkt auf maximal 1.770 m² Verkaufsfläche erweitert werden und durch städtebauliche Ergänzungen zum Einzelhandelszentrum mit Dienstleistungen auf dem ehemaligen Telekom-Gelände gestärkt werden. Im Sinne einer städtebaulichen Abrundung des Quartiers soll auf dem Post- und Telekom-Gelände ein öffentlicher „Platz“ für Markt, Feste, Veranstaltungen und Begegnungen entstehen. Zudem soll die westlich an dem Planbereich vorbeiführende Hochzoller Straße aufgewertet werden. Zur fußläufigen Vernetzung und guten Erreichbarkeit mit dem Rad soll der bisher in Richtung Nordosten und Osten gefangene Planbereich sowohl über das Grundstück von St. Matthäus (Fl.-Nr. 2997/12, Gemarkung Hochzoll) und das westlich hiervon gelegene Grundstück (Fl.-Nr. 2997/26, Gemarkung Hochzoll) an die Friedberger Straße als auch über das Grundstück des TSG Hochzoll (Fl.-Nr. 2997/19, Gemarkung Hochzoll) und die Wendelsteinstraße an die Peterhofstraße angebunden werden. Durch den vorliegenden Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung der im Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzept beschlossenen Planungsziele geschaffen werden. D.4.2. Planungskonzept, Städtebauliches Konzept Das Planungskonzept sieht neben der Errichtung eines öffentlichen Platzes nördlich des Postgebäudes und westlich des Telekom-Gebäudes die erdgeschossige Erweiterung des bestehenden Nahversorgers im Süden und ergänzende Ladenzeilen entlang der Nord- und Ostgrenze des Planbereichs vor. So entsteht neben dem städtischen Platz um das Postgebäude ein zweiter Platz, zwischen Telekom-Gebäude im Westen, dem Nahversorger im Süden und den geplanten Ladenzeilen im Norden und Osten. Dieser dient einerseits als Parkplatz für den Einzelhandel und kann andererseits temporär für Feste und Veranstaltungen genutzt werden.
Unter diesem zweiten, multifunktionalen Platz liegt eine Tiefgarage, die über eine Ein- und Ausfahrt im Südwesten des Planbereichs entlang des Bahndamms erschlossen werden soll. Nach Aufgabe der derzeitigen Nutzung des Telekom-Gebäudes durch die Telekom ist geplant, das Gebäude für weiteren Einzelhandel und Dienstleistungen zu nutzen, bzw. das Gebäude abzureißen und eine Markthalle zu errichten. D.4.3. Art und Maß der baulichen Nutzung Art der baulichen Nutzung Für den Bereich des bestehenden Postgebäudes wird entsprechend den Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans Nr. 636 und der derzeitigen Nutzung durch die Post im Erdgeschoss und Wohnungen im Obergeschoss die Festsetzung eines Mischgebietes übernommen. Das Mischgebiet setzt sich aus der Fläche des Postgebäudes und privaten Stellplätzen mit Zufahrt und Begrünung nördlich des geplanten öffentlichen Platzes zusammen. Zulässig sind hier Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Für den restlichen Planbereich wird aufgrund der vorhandenen Nutzungen und zur Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes sowie für die gewünschten Ergänzungen mit Läden und Dienstleistungen ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum“ festgesetzt. Zulässig sind hier Einzelhandelsnutzungen mit einer gesamten VKF von 3.570 m², davon 1.770 m² VKF für einen Lebensmittelvollsortimenter sowie 1.800 m² VKF für weitere nichtgroßflächige Einzelhandelsbetriebe. Ergänzend werden Flächen für Geschäfts- und Büronutzungen, Anlagen für gesundheitliche, sportliche, kulturelle und soziale Zwecke, Schank– und Speisewirtschaften sowie Räume für freie Berufe festgesetzt. Mit dieser Festsetzung soll insbesondere eine Verbesserung wohnortnaher Nahversorgung ermöglicht werden. Zudem soll auch eine Verbesserung des Dienstleistungsangebotes an zentraler Stelle im Stadtteil Hochzoll ermöglicht werden. Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Vergnügungsstätten, Bordelle, bordellartige Betriebe und Wohnungsprostitution sind sowohl im MI als auch im SOEKZ ausgeschlossen. Tankstellen und Gartenbaubetriebe sind ausgeschlossen, da sie hinsichtlich ihres Flächenbedarfs bzw. ihres Emissionsspektrums nicht mit dem geplanten städtebaulichen Konzept vereinbar sind.
Vergnügungsstätten, Bordelle, bordellartige Betriebe und Wohnungsprostitution werden ausgeschlossen, um städtebaulichen Fehlentwicklungen entgegenzuwirken. Wegen der zentralen Lage dieses neuen Stadtteilzentrums wird für das Plangebiet ein hochwertiges Umfeld mit einer attraktiven Aufenthaltsqualität angestrebt. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird zunächst nur im Bereich des SOEKZ festgesetzt. Im MI erfolgt hierzu eine Abstimmung mit dem Eigentümer im weiteren Verfahren. Das Maß der baulichen Nutzung im SOEKZ wird durch die Festlegung der zulässigen Grundflächen, der Geschossflächenzahl und der Höhe baulicher Anlagen (Oberkante Gebäude) ausreichend bestimmt. Das festgesetzte Höchstmaß der Geschossflächenzahl von 1,6 unterschreitet dabei die in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegte Obergrenze für Sondergebiete (2,4) deutlich. Mit den festgesetzten Grundflächen gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO wird die in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegte Obergrenze für die Grundflächenzahl in Sondergebieten (0,8) eingehalten bzw. weit unterschritten. Aufgrund der geplanten Tiefgarage, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bzw. der Stellplatzanlage mit Zufahrtsbereichen wird jedoch dieser zulässige Höchstwert geringfügig überschritten. Da für das Plangebiet eine urbane Gestaltung und die Entwicklung eines funktionsfähigen Stadtteilzentrums angestrebt wird, können die Überschreitungen unter Beachtung der Anforderungen für den ruhenden Verkehr hingenommen werden. Mit den festgesetzten privaten Grünflächen im SOEKZ kann zudem ein wirksamer Ausgleich hierfür gewährleistet werden. Die festgesetzten Oberkanten für das Telekom-Gebäude von 12,5 m bzw. für das Einzelhandelsgebäude von 8,5 m orientieren sich am Bestand. Für die geplanten Ladenzeilen wird eine maximale Oberkante baulicher Anlagen von 8,5 m festgesetzt. Diese Höhenbeschränkung orientiert sich damit an der Höhe des bestehenden zweigeschossigen Einzelhandelsgebäudes. Als Bezugspunkt für diese Höhenfestsetzung wird die Höhenkote von 483,5 m über NN herangezogen. D.4.4. Begründung sonstiger Festsetzungen Abstandsflächen Zur Gewährleistung einer ausreichenden Belüftung, Belichtung und Besonnung der angrenzenden Wohnbereiche im Norden und Osten des Planbereichs sind hier grundsätzlich die Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung einzuhalten.
Für den in der Planzeichnung gekennzeichneten Bereich östlich des bestehenden Einzelhandelsgebäudes soll eine Abweichung von den einzuhaltenden Abstandflächen zulässig sein. Bereits heute werden durch die Bestandsgebäude (Einzelhandel und Turnhalle) sowie eine ca. 3,0 m hohe Lärmschutzwand die Abstandsflächen nach BayBO zwischen den Grundstücken Fl.-Nrn. 2997/19 (Turnhalle TSG Hochzoll) und 2997/73 nicht eingehalten. Auch bei einer Erweiterung des Bestandsgebäudes (Einzelhandel) im Rahmen der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche und der maximal zulässigen Gebäude-Oberkante sind Beeinträchtigungen für die Belichtung, Besonnung und Belüftung der angrenzenden Turnhalle nicht zu befürchten, da die Turnhalle auf der Westfassade kein für die Belichtung und Belüftung notwendiges Fenster aufweist und der Bereich zwischen dem Einzelhandelsgebäude und der Turnhalle lediglich als Parkplatz genutzt wird. Im Rahmen des weiteren Verfahrens ist diese Abweichung von den Abstandflächenvorschriften des § 6 BayBO durch vorrangige planerische Festsetzungen mit dem TSV Hochzoll noch konkret abzustimmen. Unter Anwendung der Regelungen des Art. 6 Abs. 2 Satz 2 und 3 BayBO dürfen sich die südlichen Abstandsflächen des Nahversorgers bis zur Mitte des Grundstücks Fl.-Nr. 3035/271 (Bahndamm) erstrecken, da es sich bei dem Grundstück des Bahndamms der Bahnstrecke Augsburg – Ingolstadt um eine öffentliche Verkehrsfläche handelt. Zudem ist durch die Widmung als öffentliche Verkehrsfläche rechtlich gesichert ist, dass dieser Bereich nicht überbaut wird. Ungeachtet dessen sind die Belange des Eigentümers, der Deutschen Bahn, zu berücksichtigen und es darf die Standsicherheit des Bahndamms und des darauf befindliche kartierte Biotops durch eine angrenzende Bebauung nicht beeinträchtigt werden. Im Rahmen des weiteren Verfahrens erfolgt hierzu eine Abstimmung mit der Deutschen Bahn. Hierbei wird auch geklärt, ob die südlichen Abstandsflächen des Nahversorgers Auswirkungen auf den Bahnhof Hochzoll haben. Innerhalb des Plangebiets finden die Abstandsflächenvorschriften des Art. 6 Abs. 4, 5 und 6 BayBO keine Anwendung. Im MI, in dem grundsätzlich auch Wohnnutzung zulässig ist, wird lediglich der Bestand festgesetzt. Die Nicht-Einhaltung der Abstandsflächen ist jedoch nur zulässig, sofern eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung gewährleistet ist. Aufgrund der Zulässigkeit von ausschließlich nicht zu Wohnzwecken dienenden Nutzungen ist im SOEKZ eine Überschreitung der Abstandsflächen grundsätzlich denkbar. Durch die Anordnung der überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung mit den festgesetzten Oberkanten ist grundsätzlich eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung möglich.
Stellplätze, Nebenanlagen, Garagen Mit der Zulässigkeit von Nebenanlagen, Garagen und Stellplätzen nur innerhalb der durch Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen sowie den eigens dafür festgesetzten Flächen soll ein hohes Maß an Freiraumqualität auf den privaten Flächen gesichert werden. Gestaltungsfestsetzungen Zur Gewährleistung eines einheitlichen und ruhigen Erscheinungsbildes wird in Anlehnung an die bestehenden Gebäude festgesetzt, dass Dächer als Flachdächer mit einer Dachneigung bis maximal 7° auszubilden sind. Nur im SOEKZ sind zusätzlich Pultdächer mit einer Dachneigung bis maximal 22° zulässig. Werbung Durch die Festsetzungen zu Werbeanlagen soll verhindert werden, dass die Werbeanlagen den geplanten Gebäuden und dem gesamten Quartier eine unangemessene kommerzielle Prägung verleihen. Müllentsorgung Auch die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern im Gebäude oder in vom Straßenraum aus nicht einsehbaren Konstruktionen verbessert das Erscheinungsbild des Gebietes in erheblichem Maße. D.4.5. Grünordnerisches Konzept Im Plangebiet ist ein gewisser Baum- und Gehölzbestand vorhanden (siehe Anlagen F.3. und F.4.). Alle vorhanden Gehölze sind weitestgehend als ersetzbar einzustufen und können aufgrund der städtebaulichen Planung nicht erhalten werden. Demzufolge ist eine Reihe von Ersatzpflanzungen vorgesehen. Durch die Planung soll eine hohe Freiraum- und Aufenthaltsqualität und die Durchlässigkeit des derzeit teilweise eingefriedeten Geländes für den fußläufigen Verkehr in östlicher Richtung geschaffen werden. Nördlich des derzeit durch die Post genützten Gebäudes soll eine offene Platzsituation geschaffen werden, die im Osten von dem Telekom-Gebäude, im Westen von der Hochzoller Straße und im Norden von mehreren Bäumen und einem Parkplatz begrenzt wird. Der bereits auf dem Platz vorhandene Ginkgo wird innerhalb des Planungsgebietes verpflanzt, da er erst vor wenigen Jahren von einem Verein gestiftet wurde.
Entlang der Nord- und Ostgrenze zu den Wohngebieten sind Grünstrukturen geplant. Mit einer Geländemodellierung wird hier der Höhensprung vom Niveau der geplanten Ladenzeilen zum tieferen Niveau der Hausgärten im angrenzenden Wohngebiet abgefangen. Der geplante Parkplatz zwischen Telekom-Gebäude und den geplanten Gebäuden im Norden und Osten, die für weitere Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzung vorgesehen sind, wird von einer Reihe von Bäumen umgrenzt. Auch die geplante Stellplatzfläche im Bereich des MI wird zur Durchgrünung mit mehreren Bäumen überstellt. D.4.6. Verkehrliche Erschließung D.4.6.1. MIV Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt ausschließlich über die Hochzoller Straße. Zur Vermeidung von Verkehrsstörungen auf der Hochzoller Straße ist vorgesehen, dass der Eigentümer des Nahversorgers den Böschungsbereich entlang der Hochzoller Straße vor seinem Gebäude, Teilfläche aus dem Grundstück Fl.-Nr. 2997/23, Gemarkung Hochzoll, erwirbt, um hier auf privaten Flächen eine Rangierfläche für den Anlieferverkehr des Lebensmittelmarktes herzustellen. D.4.6.2. Fuß- und Radweganbindung Der Gehweg, der entlang des Plangebietes an der Hochzoller Straße verläuft, bleibt weiterhin erhalten. Zusätzlich wird mit der Planung erstmals – in Übereinstimmung mit den Zielen des ISEK – eine fußläufige Durchlässigkeit durch das bislang teilweise eingefriedete Plangebiet ermöglicht. Das Plankonzept stellt eine durchgehende Ost-West-Verbindung für Fußgänger von der Hochzoller Straße über das Plangebiet und das Gelände der TSG Hochzoll in das angrenzende Wohngebiet an der Wendelsteinstraße sicher. Zudem kann mit der Planung auch ein erster Ansatz für eine künftige fußläufige Verbindung entlang der Nordgrenze nach Osten über private und kirchliche Flächen bis zur Friedberger Straße vorbereitet werden. Diese Verbindungen werden durch Gehrechte zu Gunsten der Allgemeinheit im Planungsgebiet gesichert. Die konkrete Ausgestaltung der Gehrechte soll dabei im städtebaulichen Vertrag geregelt werden. D.4.6.3. Ruhender Verkehr Für das SOEKZ werden ca. 70 oberirdische Stellplätze auf dem Platz östlich und südlich des Telekom-Gebäudes errichtet. Erschlossen werden diese Stellplätze von der Hochzoller Straße aus über eine Rampe vor dem bestehenden Einzelhandelsgebäude. Unter diesem Platz und teilweise unter den Neubauten innerhalb des SOEKZ entstehen zusätzlich ca. 160 Stellplätze in einer Tiefgarage, deren Ein- und Ausfahrt ebenfalls von der Hochzoller Straße aus über eine Rampe entlang des Bahndamms im Süden des Planbereichs erfolgen soll. Für das MI werden im Norden des Planbereichs sechs oberirdische Stellplätze festgesetzt.
D.4.6.4. ÖPNV Das gesamte Plangebiet verfügt mit den benachbarten Haltestellen „Hochzoll Mitte“ (Straßenbahnlinie 6 und Stadtbuslinie 29) und „Hochzoll Bahnhof“ (Stadtbuslinie 29) sowie dem Hochzoller Bahnhof mit Regionalbahnen R 1, R 2 und R11 sowie den Bahnverbindungen der Deutschen Bahn AG über eine gute Erreichbarkeit durch den ÖPNV. D.4.7. Immissionsschutz D.4.7.1. Lärmschutz Zur Beurteilung der schalltechnischen Auswirkungen der Planung und der Auswirkungen der Verkehrsgeräusche auf das Plangebiet wurde von der Accon GmbH eine schalltechnische Untersuchung (Untersuchung BP Nr. 636 A "Stadtteilzentrum Hochzoll, östlich der Hochzoller Straße", Untersuchungsbericht ACB-0411-5350/08 vom 04.07.2011) erstellt, die zu folgendem Ergebnis kommt: Das Plangebiet liegt in einem gemäß BP Nr. 636 „Zwischen den Bahnlinien Augsburg-München und Augsburg-Ingolstadt und der Peterhofstraße und die geplante Verbindung Trettach- Hochzoller Straße“ als Mischgebiet ausgewiesenen Bereich. Der Flächennutzungsplan stellt diesen Bereich als "Fläche für Gemeinbedarf mit Zweckbestimmung Verwaltung" dar. Östlich grenzt die Wohnbebauung der Wendelsteinstraße an das Plangebiet. Dieser Bereich ist gemäß BP Nr. 616 „Zwischen Friedberger Straße, Peterhofstraße, Bahnlinie Augsburg-Ingolstadt und Lech in Augsburg-Hochzoll“ als reines Wohngebiet ausgewiesen. Südlich befindet sich – getrennt durch die Bahnlinie Augsburg–Ingolstadt – Wohnbebauung an der Alatseestraße. Dieser Bereich ist gemäß BP Nr. 636 ebenfalls als reines Wohngebiet ausgewiesen. Westlich befindet sich jenseits der Hochzoller Straße Wohnbebauung an der Schwangaustraße und ein Lebensmitteldiscounter. Das Gebiet südlich der Schwangaustraße ist gemäß BP Nr. 616 als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Nördlich grenzt ein gemäß BP Nr. 636 bzw. Nr. 616 als Mischgebiet ausgewiesener Bereich an, der durch Einzelhandel, Dienstleistungen und Wohnnutzungen geprägt ist. Durch die im Osten und im Süden über Bebauungspläne als reines Wohngebiet festgesetzten Nutzungen auf der einen Seite und durch die gewünschte Nutzung des Plangebiets als Sonder- bzw. Mischgebiet auf der anderen Seite ergibt sich ein immissionsschutzrechtliches Spannungsfeld, das über geeignete schalltechnische Maßnahmen gelöst werden kann. Die Zulässigkeit der geplanten Nutzungen wurde durch die o.g. schalltechnische Untersuchung der Accon GmbH nachgewiesen.
Demnach ist zwar nachts (von 22.00 bis 06.00 Uhr) Lkw-Verkehr und Warenumschlag im Plangebiet nicht zulässig, tags sind Anlieferungen und Warenumschlag an der Laderampe des Lebensmittelmarktes sowie auf dem zentralen Parkplatz (zukünftige Einzelhandelsnutzungen) jedoch in ausreichendem Umfang möglich. Zur Befahrbarkeit des Plangebietes werden Regelungen in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Die Nutzung des Parkplatzes vor den Geschäften (70 Stellplätze) soll aufgrund von vertraglichen Vereinbarungen und baulichen Maßnahmen nur in der Zeit von 06.00 bis 22.00 Uhr zulässig sein. Die Kunden bzw. das Personal von bestimmten Einrichtungen müssen stets in der Tiefgarage parken. Der Abstand der Stellplätze im Bereich des MI zur nördlich gelegenen Wohnbebauung ist mit 15 m hinreichend groß, um auch eine Nutzung im Nachtzeitraum (bestehende Packstation) zu ermöglichen. Technische Anlagen sind so zu planen, dass die jeweiligen Lärmrichtwerte der TA Lärm an den umliegenden schutzbedürftigen Nutzungen um 10 dB(A) unterschritten werden. So sind z.B. Lüftungs- und Kühlaggregate an den Gebäudeseiten anzuordnen, die Richtung Stellplatzfläche des SOEKZ orientiert sind. Im Rahmen des Baugenehmigungs- bzw. Freistellungsverfahrens ist nachzuweisen, dass die Richtwerte der TA Lärm durch die konkrete Planung unter Berücksichtigung der Vorbelastung eingehalten werden. Die schalltechnisch relevanten Ladetätigkeiten auf der Stellplatzfläche des SOEKZ (z.B. das Überfahren der Ladebordwand mit Rollcontainern) sollen in einem Bereich erfolgen, der insbesondere hinsichtlich des Anwesens Wendelsteinstraße 12 abgeschirmt ist. Zur Einhaltung der Immissionsrichtwerte werden deshalb in Anlage F.5. Flächen gekennzeichnet, bei denen eine Anlieferung unzulässig ist. Zur Abschirmung der Lärmimmissionen aus der Stellplatzfläche des SOEKZ gegenüber den umliegenden schutzbedürftigen Wohnnutzungen müssen zudem die in der Planzeichnung entsprechend gekennzeichneten Fassaden eine gewisse Höhe aufweisen. Eine Nutzung der Stellplatzfläche ist erst zulässig, wenn diese Gebäudefassaden entsprechend errichtet worden sind. Die innerhalb des Plangebietes befindliche Wohnnutzung (Post-Gebäude) wurde schalltechnisch bisher nur überschlägig berücksichtigt und soll im weiteren Verfahren vertiefend untersucht werden.
D.4.7.2. Feinstaub Das Plangebiet grenzt im Westen an die Hochzoller Straße. Etwa 50 m nördlich vom Plangebiet verläuft die sehr stark belastete Friedberger Straße. Vor allem im Nahbereich der Friedberger Straße ist mit hohen Luftschadstoffbelastungen zu rechnen. Als relevante Schadstoffe aus dem Straßenverkehr werden allgemein Feinstaub (PM10) und Stickstoffdioxid (NO2) betrachtet, für die auch Grenzwerte nach der 39. BImSchV zur Beurteilung vorliegen. Demnach gilt im Jahresmittel für beide Schadstoffe ein Grenzwert von 40 µg/m³. Weiterhin ist bei PM10 noch ein Tagesmittelwert von 50 µg/m³ zu beachten, der je Kalenderjahr nicht öfter als 35 mal überschritten werden darf. Damit muss ab einem Jahresmittelwert von 28 µg/m³ gerechnet werden. Als Datengrundlagen liegen die Prognoseberechnungen für den Planfeststellungsbeschluss der Straßenbahnlinie 6 und Berechnungen aus dem Lärm- und Luftschadstoff-Informationssystem (LLIS) vor. Demnach sind unmittelbar am Rand der Friedberger Straße Überschreitungen für NO2 und das Kriterium für die Überschreitungshäufigkeit des Tagesmittelwertes bei PM10 nicht auszuschließen. Aufgrund des Abstandes zum Plangebiet von mindestens 50 m und der dazwischen liegenden Bebauung kann davon ausgegangen werden, dass im Plangebiet selbst keine Überschreitungen durch den Straßenverkehr auf der Friedberger Straße verursacht werden. Für die Hochzoller Straße liegen konkrete Berechnungsdaten im LLIS vor. Demnach sind Jahresmittelwerte von 26,5 µg/m³ bei PM10 und 29,5 µg/m³ bei NO2 zu erwarten. Somit werden dort die Grenzwerte der 39.BImschV sicher eingehalten. Da die fortschreitende Modernisierung der Fahrzeugflotte zu abnehmenden Schadstoffbelastungen führt und durch die Planung selbst nicht mit relevanten Erhöhungen des Verkehrs zu rechnen ist, kann im Ergebnis festgehalten werden, dass bezüglich der Lufthygiene gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Plangebiet gewährleistet sind.
Der als „Sondergebiet Einkaufszentrum“ vorgesehene Bereich folgt der Zielsetzung des Regionalplanes der Region Augsburg (B II Nr. 3.2 mit Begründung), wonach auf Stärkung des Einzelhandels in der Innenstadt und in den Stadtteilzentren des Oberzentrums Augsburg hingewirkt werden soll. Die Ausweisung von Einzelhandelsgroßprojekten soll zudem nach dem Landesentwicklungsprogramm Bayern (B II Nr. 1.2.1.2) in städtebaulich integrierter Lage mit einer den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgen und die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einrichtungen nicht wesentlich beeinträchtigen. Der geplante Standort für das Einkaufszentrum ist städtebaulich integriert und hat neben einer guten fußläufigen Erreichbarkeit der benachbarten Wohngebiete auch ideale verkehrsmäßige Anbindungen an Nah- und Fernverkehrsnetze (ÖPNV-Anbindung durch die Straßenbahnlinie 6 und Stadtbuslinie 29 ; Anschluss ans Schienennah- und Fernverkehrsnetz durch den Bahnhof Hochzoll und Anbindung ans örtliche und überörtliche Straßennetz über die Friedberger Straße). Zudem befindet sich der Standort in einem baulich verdichteten Siedlungszusammenhang mit wesentlichen verdichteten Wohnanteilen und entsprechend anteilig hohem fußläufigen Einzugsbereich. Die Planungen folgen den Zielen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes 2015/2020 für die Stadt Augsburg. Mit der Realisierung der Planung werden die für den Standort maximal zulässigen 3.570 m² VKF voll ausgeschöpft. Es ist zu erwarten, dass sich die Versorgungslage in Hochzoll durch das geplante Einkaufszentrum wesentlich verbessern wird. Unter Berücksichtigung der Lage, der Größe und der Erschließung des der Nahversorgung dienenden Vorhabens sind unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art auf die städtebauliche Ordnung der Nachbargemeinden nicht zu erwarten. Die Überprüfung der Raumverträglichkeit des Vorhabens wird die Regierung von Schwaben als höhere Raumordnungsbehörde im Rahmen des parallelen FNP-Änderungsverfahrens vornehmen.
D.6.1. Wasserver- und Abwasserentsorgung Der Anschluss des Plangebietes erfolgt über das vor Ort bereits vorhandene Wasser- und Abwassernetz. Die Versorgung mit Trinkwasser und Löschwasser kann durch den Anschluss an das bestehende Trinkwassernetz der Stadt Augsburg sichergestellt werden. Die Einleitung der Abwässer aus der geplanten Neubebauung ist wie bisher in die bestehende Kanalisation vorgesehen. D.6.2. Niederschlagswasserentsorgung Grundsatz der Niederschlagswasserbehandlung ist unter wasserwirtschaftlichen Aspekten die Vermeidung weiterer Bodenversiegelung und die Erhaltung bzw. Förderung der Versickerungsfähigkeit von Flächen. Dies dient neben der Grundwasserneubildung der Entlastung des Kanalnetzes und der Kläranlage sowie der Verringerung von Abflussspitzen in Gewässern. Die Oberflächenversiegelung ist auf ein zielgerechtes Mindestmaß auszulegen. Zur Entlastung des Kanalnetzes und zur Förderung der Grundwasserneubildung soll die Niederschlagswasserentsorgung soweit möglich durch eine Versickerung im Plangebiet erfolgen. In diesem Zusammenhang soll das nicht schädlich verunreinigte Niederschlagswasser von Parkplätzen, Fahrgassen und Dachflächen über geeignete Sickeranlagen zur Versickerung gebracht werden. Die Konkretisierung der Versickerung erfolgt in Abstimmung mit der Stadtentwässerung Augsburg im Rahmen des nachfolgenden Baugenehmigungs- oder Freistellungsverfahrens. Grundsätzlich muss vor einer Versickerung von Niederschlagswasser die Altlastenfreiheit des Untergrundes sichergestellt werden, damit gewährleistet ist, dass keine gefährlichen Auswaschungen ins Grundwasser möglich sind. Die Altlastenfreiheit muss in Abstimmung mit dem Umweltamt der Stadt Augsburg und dem Wasserwirtschaftsamt Donauwörth vor Realisierung der Planung sichergestellt werden, was auch im städtebaulichen Vertrag zu regeln ist. Niederschlagswasser aus Zu- und Abfahrtsstraße sowie befestigten Warenanlieferungsbereichen muss dem öffentlichen Kanal zugeleitet werden, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass das in diesen Bereichen anfallende Niederschlagswasser durch die intensive Benutzung (Pkw-, Lkw-Verkehr) eine schädliche Verunreinigung erfahren hat. D.6.3. Stromversorgung Die Stromversorgung kann über das anliegende Leitungsnetz der Stadtwerke Augsburg Energie GmbH sichergestellt werden. Die Lage erforderlicher neuer Trassen mit Versorgungs- und Informationskabeln hängt vom Lastschwerpunkt und den technischen Vorgaben der Stadtwerke Augsburg Energie GmbH ab.
D.6.4. Müllentsorgung Die Müllentsorgung des Plangebietes ist über die städtischen Entsorgungssysteme gesichert und kann über die vorhandenen Verkehrswege abgewickelt werden.
D.7. Umweltbericht
D.7.1. Einleitung Bei der Aufstellung von Bauleitplänen muss gemäß § 2 Abs. 4 BauGB für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1 a BauGB zwingend eine Umweltprüfung durchgeführt werden. Dabei sind die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen zu ermitteln und in einem Umweltbericht zu beschreiben und zu bewerten. Dieser Umweltbericht ist gemäß § 2 a BauGB der Begründung zur Bauleitplanung als gesonderter Teil beizufügen. Entsprechend dem Stand des Verfahrens sind in dem Umweltbericht die auf Grund der Umweltprüfung ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes darzulegen. Auf Basis einer Erfassung der aktuellen Nutzungen und Vegetationstypen im Plangebiet sowie von vorliegenden Sekundärdaten (z. B. schalltechnische Voruntersuchung, Altlastenuntersuchung) wurde eine erste Abschätzung der Auswirkungen auf die Belange des Umweltschutzes vorgenommen. Diese erste Abschätzung wird als Grundlage für den vorläufigen Umweltbericht herangezogen. Die Konkretisierung der Auswirkungen und deren Bewertung erfolgt im weiteren Verfahren. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung, aufgefordert. Demnach können eine komplette Umweltprüfung und ein vollständig ausgearbeiteter Umweltbericht erst nach der frühzeitigen Beteiligung vorliegen D.7.1.1. Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele der Planung Siehe hierzu Kapitel D.1. „Anlass der Planung“ und D.4. „Ziele der Planung, Planungskonzept und wesentliche Auswirkungen der Planung“. D.7.1.2. Darstellung der im Fachrecht festgelegten Umweltziele und deren Berücksichtigung Für das Plangebiet sind im Fachrecht keine besonderen zu beachtenden Umweltziele festgelegt.
D.7.2. Beschreibung und Bewertung der ermittelten Umweltauswirkungen D.7.2.1. Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustandes Siehe hierzu Kapitel D.2. „Beschreibung des Planbereiches“, D.4.5. „Grünordnerisches Konzept“ und D.4.7. „Immissionsschutz“. D.7.2.2. Entwicklungsprognose des Umweltzustandes bei Durchführung und Nichtdurchführung der Planung Außer einer Entwicklung des Areals für das geplante Stadteilzentrum mit Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben entsprechend der vorliegenden Planung könnte das gesamte Plangebiet, gemäß dem rechtsverbindlichen BP Nr. 636 „Zwischen den Bahnlinien Augsburg-München und Augsburg-Ingolstadt und der Peterhofstraße und die geplante Verbindung Trettach- Hochzoller Straße“, zu einem Mischgebiet weiter entwickelt werden. Nachfolgend werden mögliche Umweltauswirkungen der beiden Planungsalternativen (Nichtdurchführung der Planung / Durchführung der Planung) auf die einzelnen Schutzgüter dargestellt. Schutzgut Mensch Beurteilungsgegenstand für das Schutzgut Mensch sind die Wohn- und Wohnumfeldfunktionen, die Erholungs- und Freizeitfunktion sowie die Versorgungsfunktion eines Gebietes. Mit der Planung kann eine Öffnung des gesamten Areals und die Bildung eines neuen Stadtteilzentrums für Hochzoll erzielt werden. Die Planung trägt zu einer erheblichen Aufwertung der derzeitigen Situation bei, die Versorgungsfunktion im Nahbereich wird dadurch verbessert. Es entsteht ein Mittelpunkt städtischen Lebens in Hochzoll. Zudem wird mit der planungsrechtlichen Sicherung eines Teilstücks der geplanten Fußwegverbindung über St. Matthäus und das westlich gelegene Grundstück zur Friedberger Straße und über das Grundstück des TSG Hochzoll und die Wendelsteinstraße an die Peterhofstraße eine Durchlässigkeit für Fußgänger gewährleistet. Immissionen Durch die Planumsetzung ist bezüglich der Lärmsituation innerhalb des Planbereichs von einer Erhöhung der Emissionen durch zusätzlichen Besucher-Verkehr und die Belieferung der Verbrauchermärkte auszugehen. Zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse in der Nachbarschaft müssen gemäß der schalltechnischen Untersuchung der Accon GmbH vom 04.07.2011 geeignete Lärmschutzmaßnahmen im Rahmen des Bebauungsplanes geregelt werden.
Feinstaub Da durch die Planung selbst nicht mit relevanten Erhöhungen des Verkehrs insgesamt zu rechnen ist, kann im Ergebnis festgehalten werden, dass bezüglich der Lufthygiene gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Plangebiet gewährleistet sind. Bei Nichtdurchführung der Planung bleibt der nordöstliche Teil des Plangebietes (Telekom-Gelände) infolge der bisherigen Nutzung weitestgehend unzugänglich und weist damit keinerlei beurteilungsrelevante Funktionen auf. Eine Öffnung des Planbereichs und Durchlässigkeit für Fußgänger wäre nicht gegeben. Bei einer Weiterentwicklung zu einem Mischgebiet würde in dem, der Hochzoller Straße abgewandten Areal vorwiegend Wohnbebauung und im restlichen Bereich gewerbliche Nutzung entstehen bzw. der Status Quo erhalten bleiben. Es wäre aufgrund der geringeren Frequentierung des Areals von etwas geringeren Auswirkungen auszugehen Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt Grünstrukturen finden sich im Planungsgebiet derzeit in verschiedenen räumlichen Bereichen: Entlang der Hochzoller Straße westlich des Einzelhandels ist auf einem etwa 5 m breiten und etwa 27m langen Streifen eine dichte Gehölzpflanzung im Böschungsbereich angelegt. Hier stehen heimische Großgehölze mit Unterpflanzung zwischen Gehweg und Stellplätzen. Weiter nördlich im Eingangs- und Andienungsbereich des Post-Gebäudes ist eine urbane Grünfläche mit Solitärbäumen angelegt. Im Osten des Plangebietes haben sich ein paar wenige Gehölze östlich des Telekom-Gebäudes auf einer brach liegenden Rasen/ Schotterrasenfläche angesiedelt und verdichten sich entlang der westlichen Grenze nach Süden und Norden. Dort finden sich jeweils kleine Gruppen von heimische Gehölzen und Sträuchern. Bei allen vorhandenen Gehölzen handelt es sich um städtisch geprägte Bestände, die weitestgehend als ersetzbar einzustufen sind. Im Bereich der vorhandenen Gehölze weist das Plangebiet zumindest teilweise ein gewisses Lebensraumpotential für Vögel und für Höhlenund Totholzbewohner auf. Potentiell geeignete Habitate für heimische Reptilienarten (Zauneidechse) sind aufgrund der Lage des Planungsgebietes an der Bahnlinie als Habitat nicht völlig auszuschließen.
Im Zuge der Realisierung der Planung müssen Gehölze gerodet werden, um die Bebaubarkeit in der geplanten Form zu ermöglichen. Einige Arten nutzen den Planbereich potenziell nur zur Nahrungssuche und können bei Störungen während der Bauzeit auf andere Gebiete ausweichen. Der Erhaltungszustand der lokalen Populationen verschlechtert sich daher durch die Planung nicht. Nach Fertigstellung der baulichen Anlagen und der Herstellung der neuen Grünflächen sind keine wesentlichen Änderungen für diese Arten zu verzeichnen. Nachteilige Auswirkungen auf die biologische Vielfalt sind nicht zu erwarten, da nach derzeitigem Kenntnisstand keine seltenen oder gefährdeten Arten vorkommen. Es sind auch keine besonders wertvollen, gesetzlich geschützten Bestände, Biotope oder Landschaftsbestandteile durch die Planung betroffen. Auch bei der Alternativplanung „Mischgebiet“ ist von ähnlichen Auswirkungen auszugehen. Schutzgut Boden Gemäß Stellungnahme des Umweltamtes der Stadt Augsburg vom 06.10.2010 liegen über den Planbereich keine konkreten Hinweise auf Altlasten vor. Jedoch ist aufgrund von im Umfeld des Planbereichs anzutreffenden schadstoffbelasteten Auffüllungen (PAK, Kohlenwasserstoffe, in Teilbereichen Quecksilber) nicht auszuschließen, dass man bei Bodeneingriffen auf weitere Altablagerungen oder schadstoffbelastetes Bodenmaterial trifft. Durch die Planung werden etwas stärkere Eingriffe in das Schutzgut Boden verursacht, als sie bei der Alternativplanung „Mischgebiet“ zulässig wären bzw. bereits erfolgt sind. Schutzgut Wasser Aufgrund des derzeit bereits mittleren Versiegelungsgrades ist die Grundwasserneubildungsrate innerhalb des Planbereichs deutlich beeinträchtigt. In Folge einer höheren Versiegelung unabhängig von einer Realisierung der vorliegenden Planung oder einer Weiterentwicklung des Planbereichs zu einem Mischgebiet wird die Grundwasserneubildungsrate in beiden Fällen ähnlich stark beeinträchtigt. Im Sondergebiet liegt aufgrund des möglichen höheren Versiegelungsgrades die Grundwasserneubildungsrate unter der, die im Mischgebiet möglich wäre. Daher ist die Bedeutung des Planbereichs für das Schutzgut Wasser als gering zu beurteilen. Im Zuge der Realisierung der Planung soll das anfallende, nicht schädlich verunreinigte Niederschlagswasser weitestmöglich zur Versickerung gebracht werden, wodurch ein weitere Beeinträchtigung der Grundwasserneubildungsrate durch die zusätzliche Versiegelung im Plangebiet ausgeglichen werden kann.
Schutzgut Luft/Klima Klimatisch vorbelastet ist das Plangebiet durch die im Gebiet bzw. in der Nachbarschaft bestehende Bebauung und Versiegelung, die zu Einschränkungen beim Luftaustausch und Temperaturausgleich führt. Das Plangebiet ist aufgrund der bestehenden Vorbelastungen lufthygienisch und klimatisch als gering bedeutsam einzustufen. Bei der Weiterentwicklung des Planbereichs zu einem Sondergebiet Einkaufszentrum ist von einem höheren Versiegelungsanteil als bei einem Mischgebiet auszugehen. Demnach sind bei einem Sondergebiet höhere Auswirkungen auf die Schutzgüter Klima und Lufthygiene zu erwarten, die jedoch aufgrund der bereits bestehenden Vorbelastung als mäßig zu beurteilen sind. Schutzgut Landschaft Bewertungsgegenstand für das Schutzgut Landschaft ist das Landschaftsund Ortsbild. In dieser Lage hat das Planungsgebiet eine hohe Bedeutung für das Ortsbild des Stadtteils. Entlang der Hochzoller Straße, besonders im weiter nördlich gelegenen Kreuzungsbereich von Friedberger Straße und Zugspitzstraße, befindet sich das funktionale Zentrum des Stadtteils. Das Planungsgebiet ist bereits jetzt mit zentralen Einrichtungen ausgestattet wie Post und Einzelhandel und wird im Zuge der Planung weiter ausgebaut. Das Gelände ist momentan durch die schon bestehende Bebauung stark vorgeprägt. Auf dem Gelände befindet sich an der Straße ein Solitärgebäude in dem u.a. die Post untergebracht ist. Etwas zurückgesetzt steht ein länglicher Bau der Telekom. Im Süden des Plangebiets befinden sich in einem zweigeschossigen Einzelhandelsgebäude weitere Nutzungen wie Arztpraxen, Büros und Fitnessstudio, physiotherapeutische Praxis und Optiker. Der sich durch geringe Dichte und fehlende Grünordnung auszeichnende bauliche Bestand wird der Bedeutung des Standortes für das Schutzgut Ortsbild und Landschaft nicht gerecht. Besonders die ansprechende Gestaltung und Höhenbegrenzung des geplanten Ladencenters, der vom Bestand eingefasste Ortsplatz mit Stellplätzen und auch die Erweiterung des bestehenden Einzelhandelszentrums tragen zu einer Aufwertung des Ortsbildes an dem bereits vorbelasteten Standort bei.
Grundsätzlich wird sich eine Belebung und Neuordnung vorteilhaft auf die städtebauliche und landschaftsplanerische Gesamtsituation im Stadtteilzentrum Hochzoll auswirken. Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter Es liegen keine Hinweise auf Kulturgüter innerhalb des Planbereichs vor. Neben den bestehenden Gebäuden innerhalb des Planbereichs sind keinen weiteren Sachgüter vorhanden. D.7.2.3. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung Mit der vorliegenden Planung werden bereits mit Baurecht versehene Flächen des seit dem 17.12.1971 rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 636 „Zwischen den Bahnlinien Augsburg-München und Augsburg-Ingolstadt und der Peterhofstraße und die geplante Verbindung Trettach – Hochzoller Straße“ überplant. Nachdem im Plangebiet bereits vor der aktuellen Planung erhebliche Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild erfolgt sind bzw. zulässig waren, ist unter Anwendung des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB kein naturschutzrechtlicher Ausgleich mit einer vorherigen Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung im Sinne von § 1a Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich. Landschaft / Ortsbild Durch eine klare der Zeit und der Umgebung angemessene Formensprache der geplanten Baukörper sowie durch eine darauf abgestimmte Einund Durchgrünung des Plangebietes können nachteilige Auswirkungen auf das Ortsbild minimiert werden. Lärmschutz Zur Realisierung der geplanten Nutzungen wurden im BP Nr. 636 A bauliche und sonstige Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. Organisatorische Maßnahmen zur Reduzierung der Immissionen auf die angrenzende Bebauung sind zudem im Rahmen des städtebaulichen Vertrages umzusetzen. Boden- und Grundwasserschutz Das anfallende, nicht schädlich verunreinigte Niederschlagswasser soll weitestgehend vor Ort zur Versickerung gebracht werden, um eine weitere Beeinträchtigung der Grundwasserneubildungsrate möglichst gering zu halten. Voraussetzung hierfür ist die Altlastenfreiheit des Oberbodens. D.7.2.4. Artenschutzrechtliche Beurteilung Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist eine Prüfung artenschutzrechtlicher Belange insoweit erforderlich, ob ggf. artenschutzrechtliche Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG der Realisierung des Vorhabens entgegenstehen. Beurteilungsgegenstand sind hierbei die europarechtlich geschützten Arten sowie Arten mit strengem Schutz ausschließlich nach nationalem Recht.
Zu einer genauen Erfassung und Bewertung der Fauna und der artenschutzrechtlichen Relevanz des Plangebietes wurde von der Arbeitsgemeinschaft Möhrle.Lichti Landschaftsarchitekten eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung am 19.09.2011 durchgeführt. Die Untersuchung kommt zu dem Fazit, dass für die Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG bei Berücksichtigung der Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen nicht erfüllt werden. Auch werden für die europäischen Vogelarten die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG bei Berücksichtigung der Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen nicht erfüllt. Nach den Ergebnissen der Potentialabschätzung kann festgestellt werden, dass nur ein unmaßgeblicher Teil der Lebensstätten der (potentiell) betroffenen Tierarten beeinträchtigt wird und deren Funktionalität trotz der vorgesehenen Eingriffe weiterhin gewahrt bleibt. Da bei Beachtung von Minimierungsmaßnahmen (Gebäudeabriss bzw. Gebäudeeinrüstung außerhalb von Brutzeit, Anbringung von artspezifischen Nistkästen oder Niststeinen) eine direkte Tötung von Individuen der genannten Arten unwahrscheinlich ist, sind insgesamt nachteilige Auswirkungen auf die jeweiligen lokalen Populationen der betroffenen Arten nicht zu erwarten. Diesbezügliche Regelungen werden im Bebauungsplan oder städtebaulichen Vertrag getroffen. Für die Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie werden die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG nicht erfüllt. Ebenfalls nicht erfüllt werden die Verbotstatbestände für die europäischen Vogelarten. Demzufolge sind keine Ausnahmen nach § 45 BNatSchG erforderlich. Artenschutzrechtliche Belange stehen somit der Umsetzung der Planung vermutlich nicht entgegen. D.7.2.5. Planungsalternativen Der Standort östlich der Hochzoller Straße ist im ISEK für Hochzoll vom 15.10.2010 als zu entwickelndes Stadtteilzentrum „Hochzoll-Mitte“ dargestellt. Entsprechend hierzu sind für den Planbereich im Einzelhandelskonzept der Stadt Augsburg eine Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes sowie zusätzliche Einzelhandelsflächen vorgesehen. Ein Vergleich der Umweltauswirkungen durch eine Mischgebietsnutzung im Planbereich mit der vorliegenden Planung lässt erkennen, dass die Beeinträchtigungen auf die Umwelt durch die vorliegende Planung annähernd vergleichbar ist, wobei die positiven Aspekte der Planung wie Verbesserung der Nahversorgung, Öffnung und Durchlässigkeit des Planbereichs, Verbesserung der Aufenthaltsqualität nur durch die vorliegende Planung realisiert bzw. gesichert werden können.
Für die Neuplanung des Areals wurden im Rahmen der Vorentwurfsplanung mehrere Alternativen mit verschiedenen Lösungen zur Überbauung bzw. zur Verkehrserschließung und Freiraumgestaltung entwickelt und einander gegenübergestellt. Dabei hat sich gezeigt, dass die vorliegende Planung den städtebaulichen, verkehrstechnischen, immissionsschutzrechtlichen und grünordnerischen Vorgaben zur Aufwertung des Standortes am besten gerecht wird. D.7.3. Zusätzliche Angaben D.7.3.1. Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren und Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben Grundlage für die Beurteilung der zu erwartenden entscheidungserheblichen Umweltauswirkungen waren die nachfolgenden Fachgutachten bzw. Stellungnahmen: - schalltechnische Untersuchung der Accon GmbH vom 04.07.2011, - spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) der Arbeitsgemeinschaft Möhrle.Lichti Landschaftsarchitekten vom 19.09.2011, - Gehölzbestand – Fachliche Bestandsaufnahme des Landschaftsarchitekten Möhrle vom Oktober 2010 und Dezember 2011, - Schreiben des Umweltamtes der Stadt Augsburg vom 06.10.2010. Darüber hinaus liegen derzeit keine Erkenntnisse vor, die das Auftreten zusätzlicher oder unerwarteter Umweltauswirkungen befürchten ließen. Eine sachgerechte Prüfung aller relevanten Umweltbelange ist erfolgt. Der Umweltbericht stellt eine vorläufige Fassung entsprechend dem derzeitigen Kenntnisstand dar, der im weiteren Verfahren entsprechend dem Erkenntnisgewinn ergänzt und vervollständigt wird. Die genannten Gutachten, Untersuchungen und Stellungnahmen können bei der Stadt Augsburg, Stadtplanungsamt während der Öffnungszeiten eingesehen werden. D.7.3.2. Beschreibung der geplanten Überwachungsmaßnahmen (Monitoring) Nach derzeitigem Kenntnisstand ist kein Monitoring erforderlich. D.7.3.3. Allgemeinverständliche Zusammenfassung Der Bereich um die beiden bestehenden Gebäude der Post, und der Telekom sowie dem Lebensmittelmarkt östlich der Hochzoller Straße soll zu einem Stadtteilzentrum „Hochzoll Mitte“ mit öffentlichem Platz für Märkte, Feste, Veranstaltungen und Begegnungen entwickelt werden. Neben der Verbesserung der Nahversorgung durch die Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes und Ergänzungen in den Bereichen Einzelhandel und Dienstleistung soll die Durchlässigkeit des Planbereichs für Fußgänger und Radfahrer verbessert werden.
Um die mit den Planungen verbundenen Eingriff beurteilen zu können, wurden die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der geplanten Umnutzung auf die Schutzgüter Mensch, Tiere und Pflanzen einschließlich der biologischen Vielfalt, Boden, Wasser, Klima und Luft, Kultur- und sonstige Sachgüter, Landschaft sowie auch die Wechselwirkungen zwischen diesen Schutzgütern betrachtet und bewertet. Eine Gegenüberstellung der betrachteten Auswirkungen des geplanten Vorhabens im Vergleich zur Entwicklung des Planbereichs zu einem Mischgebiet entsprechend den Zielen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 636 „Zwischen den Bahnlinien Augsburg-München und Augsburg-Ingolstadt und der Peterhofstraße und die geplante Verbindung Trettach - Hochzoller Straße“ zeigt, dass die Auswirkungen auf die Schutzgüter Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt, Boden, Wasser, Landschaft und Kultur/sonstige Sachgüter im Falle der Nutzung als Sondergebiet etwas höher sind als im Falle der Nutzung als Mischgebiet. Beim geplanten Sondergebiet Einkaufszentrum entstehen aufgrund der verkehrs- und nutzungsbedingten Schadstoffimmissionen etwas nachteiligere Auswirkungen auf die Schutzgüter Mensch bzw. Luft/Klima als bei der Realisierung eines Mischgebietes. Diese sind jedoch durch entsprechende Maßnahmen so zu vermindern, so dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse innerhalb des Planbereichs, aber auch in den angrenzenden Bereichen gewährleistet werden können. Durch die Schaffung des städtischen Platzes um das Post-Gebäude sowie den östlich des Telekom-Gebäudes geplanten Platz wird der Planbereich geöffnet und erhält eine klare städtebauliche Struktur. In Verbindung mit einer hochwertigen Gestaltung und gezielten grünordnerischen Maßnahmen entsteht so ein hochwertiges Stadtteilzentrum.
D.8. Vertragliche Regelungen
Entsprechend den vom Stadtrat der Stadt Augsburg am 02.03.1995 und 22.07.1999 gefassten Grundsatzbeschlüssen sollen die Kosten für die städtebauliche Planung, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes erforderlichen Erschließungsmaßnahmen, die Vermessungs- und Gutachterkosten sowie die anfallenden Folgekosten von den Planungsbegünstigten übernommen werden. Der Grundstückseigentümer im Bereich SOEKZ lässt die notwendigen Planungsunterlagen – für das gesamte Plangebiet - auf seine Kosten und sein Risiko erstellen. Mit der Ausarbeitung wurde ein externes Planungsbüro beauftragt, welches die Planung mit der Verwaltung erarbeitet und abgestimmt hat. Hierzu liegt eine unterschriebene Grundzustimmungserklärung des Grundeigentümers vom 02.12.2010 vor. Die Durchführung der notwendigen Erschließungsmaßnahmen sowie die Übernahme der mit der Planung verbundenen Kosten wird in einem Vertrag geregelt. Hierzu wird zwischen der Stadt Augsburg und dem genannten Eigentümer ein städtebaulicher Vertrag in Verbindung mit einem Erschließungsvertrag vor Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB formwirksam abgeschlossen. Zur Realisierung des öffentlichen Zentrumsplatzes sollen bis auf die Grundstücksflächen des Postgebäudes und der geplanten Stellplätze mit Begrünung im Norden des Platzes einschließlich deren Zufahrt, die verbleibenden Grundstückteile von der Stadt Augsburg erworben werden. Darüber hinaus soll der Eigentümer des Nahversorgungsmarktes den bisherigen Böschungsbereich vor dem Nahversorgungsmarkt, eine Teilfläche aus dem Grundstück Fl.-Nr. 2997/23, Gemarkung Hochzoll (Hochzoller Straße) von der Stadt Augsburg erwerben, um hier Rangierflächen für die Anlieferung des Lebensmittelmarktes auf privaten Flächen zu schaffen.
D.9. Städtebauliche Statistik
D.9.1. Plangebietsfläche
Flächen Bauflächen Gemischte Bauflächen (MI) Sonderbauflächen (SO) Verkehrsflächen Straßenverkehrsflächen Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung Grünflächen Öffentliche Grünflächen Gesamtfläche in m² 9.020 720 8.300 1.580 150 1.430 120 120 10.720 in % 84,14 6,72 77,42 14,74 1,40 13,34 1,12 1,12 100
Für die Planung: Referat 6 Gerd Merkle Berufsmäßiger Stadtrat
Stadtplanungsamt Norbert Diener Amtsleiter
Planungsbüro gsu Gesellschaft für Stadtplanung und Urbanistik
Textliche Hinweise und nachrichtliche Übernahmen werden entsprechend dem Planungsfortschritt – soweit erforderlich – aufgenommen.
F.1. Luftbild
Bildflug von 2009 © Stadtvermessungsamt Augsburg
Luftbild ohne Maßstab
F.2. Planungsrechtliche Ausgangssituation
F.3. Gehölzbestand
Gehölzbestand / Fachliche Bestandsaufnahme Oktober 2010 / Dezember 2011
F.4. Baumbestandsplan
Oktober 2010 / Dezember 2011
F.5. Nicht-Anlieferbereiche

References: § 2
 § 9
 § 10
 § 140
 Art. 6
 Art. 3
 Art. 23

§1
 §2
 §3

§4
 § 11
 § 6
 §5
 § 19
 §6
 Art. 6
 Art. 6

§7
 §8
 §9

§ 10
 § 14
 § 12
 § 11
 § 12

§ 13

§ 14
 § 15
 § 16
 § 10
 § 6
 § 17
 § 19
 § 17
 § 6
 Art. 6
 Art. 6
 § 2
 § 1
 § 1
 § 2
 § 4
 § 1
 § 1
 § 44
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 § 44
 § 45
 § 3