Source: https://rechtsanwalt-und-mietrecht.de/maengelbeseitigung-mieter-aufwendungsersatz/
Timestamp: 2019-07-19 13:20:09+00:00

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Mängelbeseitigung durch den Mieter und Aufwendungsersatz gemäß § 536 a BGB
Grundsätzlich hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch …
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die vorgenannte Norm begründet einen Erfüllungsanspruch gegenüber dem Vermieter. Daneben bzw. stattdessen kann der Mieter von dem Vermieter aber auch einen Anspruch auf einen Kostenvorschuss gemäß § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden …
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§ 536 a BGB in Verbindung mit § 242 Leistung nach Treu und Glauben
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§ 242 BGB geltend machen. Dies kann im Einzelfall der für die Mängelbeseitigung geeignetere und schnellere Weg sein. Demgegenüber hat dann der Vermieter oft ein Interesse daran, mit ihm bekannten Firmen zu arbeiten oder gegebenenfalls selbst die Mängel zu beseitigen.
Der Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach § 536 a Abs. 2 BGB setzt voraus,
1. dass ein Mangel vorliegt, der bereits …
2. …1. MusterschreibenMit dem Aufwendungsersatzanspruch sind auch noch weitere Fragen verbunden. So enthält die Norm zum Beispiel einen ungeschriebenen weiteren Anspruch auf Zahlung …2. KostenvorschussSchließlich muss der Vermieter dem Mieter auch die Kosten erstatten, die dem Mieter für die Durchführung von Notmaßnahmen entstanden sind. Aufwendungen im Sinne von Notmaßnahmen liegen vor, …3. NotmaßnahmenAufwendungsersatzansprüche gemäß § 536 a Abs. 2 BGB verjähren gemäß § 548 Abs. 2 BGB innerhalb von 6 Monaten …4. Verjährung
dass ein Mangel vorliegt, der bereits bei Vertragsschluss vorhanden war (1. Alternative), dass ein solcher Mangel später wegen eines Umstandes, den der Vermieter zu vertreten hat, entstanden ist (2. Alternative) oder der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug kommt (3. Alternative), § 536 a Abs. 1 BGB,
dass er den Vermieter mit der Behebung des Mangels in Verzug gesetzt hat (§ 536 a Abs. 2 Nummer 1 BGB) oder
die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist, § 536 a Abs. 2 Nummer 2 BGB.
Es ist also erforderlich, dass der Mieter den Vermieter gemahnt hat mit der Aufforderung, die Mängel zu beheben. Ohne ein vorheriges In-Verzug-Setzen kann der Mieter gemäß § 536 a Abs. 2 Nummer 2 BGB nur Aufwendungen für eine Notreparatur verlangen. Beseitigt dem Mieter eigenmächtig einen Mangel, ohne dass der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist oder die Beseitigung des Mangels unter dem Gesichtspunkt der Notreparatur nach § 536 a Abs. 2 Nummer 2 BGB gerechtfertigt ist, so kann der Mieter etwa erbrachte Aufwendungen weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadenersatz nach § 536 a Abs. 1 BGB verlangen.
1. Musterschreiben
Das Muster eines Schreibens zur Beseitigung von Mängeln und zur Anforderung des Vorschusses könnte etwa wie folgt aussehen:
Anforderung eines Vorschusses/Aufwendungsersatz
mit dem noch einmal in Kopie beigefügten Schreiben vom … bat ich Sie unter Fristsetzung namens und im Auftrag meiner Mandanten um die Beseitigung von Mängeln an den meinen Mandanten überlassenen Mieträumen.
Nachdem die Ihnen gesetzte Frist verstrichen ist, werden meine Mandanten von ihrem Recht Gebrauch machen und die Mängel auf Ihre Kosten beseitigen lassen. Die notwendigen Maßnahmen erfordern gemäß dem anliegenden Angebot der Firma … einen Aufwand von … €.
Bitte überweisen Sie den vorgenannten Betrag in Höhe von auf das Konto meiner Mandanten bei der… (Kontonummer, Bankleitzahl)
bis zum … .
Sollte der Betrag bis zu diesem Datum nicht auf dem Konto meiner Mandanten eingehen, werde ich den Betrag entweder gerichtlich Ihnen gegenüber geltend machen oder bei einer der nächsten Mietzinszahlungen verrechnen und von der Mietzahlung in Abzug bringen (hinsichtlich der Aufrechnung ist zu beachten, dass gegebenenfalls eine Aufrechnungsbeschränkung vorliegen kann und dann die Aufrechnung unzulässig sein könnte).
Mit dem Aufwendungsersatzanspruch sind auch noch weitere Fragen verbunden. So enthält die Norm zum Beispiel einen ungeschriebenen weiteren Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses durch den Vermieter schon vor der Mängelbeseitigung.
Trotz Fehlens einer entsprechenden Regelung wie § 637 Abs. 3 BGB kann der Mieter von dem Vermieter schon vor Durchführung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen die Vorauszahlung der voraussichtlichen Kosten erhalten. In diesem Zusammenhang geht dann auch die herrschende Meinung davon aus, dass eine Aufrechnung des Vermieters mit eigenen Forderungen gegen diesen Vorschussanspruch nicht gestattet ist. Die Höhe des Vorschussanspruches erfasst auch die Umsatzsteuer.
3. Notmaßnahmen
Schließlich muss der Vermieter dem Mieter auch die Kosten erstatten, die dem Mieter für die Durchführung von Notmaßnahmen entstanden sind. Aufwendungen im Sinne von Notmaßnahmen liegen vor, wenn sie erforderlich sind, um die Mietsache vor der Zerstörung, dem Untergang, der Beschädigung oder dem Verlust zu bewahren. Die dringende Beseitigung eines Rohrbruches ist zum Beispiel eine Notmaßnahme, wenn vom Rohrbruch und den Folgen weitere Schäden durch weiter auftretendes Wasser drohen.
Drohen ausschließlich Schäden an Rechtsgütern des Mieters, ist § 536 a Abs. 2 2. Alternative BGB nicht einschlägig. § 286 Verzug des Schuldners
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht,…
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§ 286 Abs. 2 Nummer 4 BGB greift ein, wonach es zur Herbeiführung des Verzugs einer Mahnung nicht bedarf, wenn dies aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.
Aufwendungsersatzansprüche gemäß § 536 a Abs. 2 BGB verjähren gemäß § 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten….
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§ 548 Abs. 2 BGB innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Mietvertrages. Während des Mietvertrages verjähren diese Ansprüche also nicht.

References: § 536
 § 535
 § 536
 § 536
 § 242
 § 536
 § 536
 § 548
 § 536
 § 536
 § 536
 § 536
 § 539
 § 536
 § 637
 § 536
 § 286
 § 536
 § 548