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Timestamp: 2017-12-18 22:09:02+00:00

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BGH Urteil VIII ZR 178/05 (Mietrecht, Wohnungseigentum) - frag-einen-anwalt.de
www.frag-einen-anwalt.de Mietrecht, Wohnungseigentum BGH Urteil VIII ZR 178/05
| 26.07.2006 18:34 |
in den im Schreibwarengeschäft zu erwerbenden Formularen ist stets eine Regelung über vorzunehmende Schönheitsreparaturen eingearbeitet und auch Vereinbarungen über anteilige vom Mieter zu bezahlende Kosten, falls die Fristen noch nicht abgelaufen sind bei Auszug. Sind nach dem BGH-Urteil nun alle diese käuflichen Mietvertragsformulare ungültig oder kann man sich darauf berufen als Vermieter, dass man zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlußes ( in diesem Fall vor 3 Jahren ) davon ausgehen konnte, dass das Einheitsvertragsformular die neuesten Gesetze und Rechtssprechungen beinhaltete und "paragraphensicher" war.
Kann der Vermieter künftig mit dem Mieter statt eines käuflichen Mietvertragsformulares mittels eines Individualvertrages Schönheitsreparaturen vereinbaren für dessen Auszug, bzw. auch Fristenregelungen vereinbaren mit dem Zusatz "im allgemeinen alle .... Jahre". Oder ist dem § 307 BGB und insbesondere § 538 nichts entgegenzusetzen?
1. Als Vermieter werden Sie sich nach der aktuellen Rechtsprechung zu richten haben. Das bedeutet in Ihrem Falle, dass eventuell die in dem drei Jahre alten Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparatur-klausel unwirksam ist. In der Regel bleibt allerdings der übrige Mietvertrag wirksam.
Ob die von Ihnen erwähnte Klausel tatsächlich unwirksam ist, vermag ich an dieser Stelle nicht zu beurteilen. Hierzu wäre Kenntnis des genauen Wortlauts des Vertrages nötig.
2. Es steht Ihnen selbstverständlich frei, Ihre Mietverträge oder einzelne Klauseln der Mietverträge als Individualvereinbarung zu schließen.
Diesbezüglich sind seitens der Rechtsprechung strenge Maßstäbe entwickelt worden. Eine Individual-vereinbarung ist danach lediglich dann gegeben, wenn Sie dem Mieter beim Vertragsschluss erklären, es bestehe über die betroffene Klausel Verhandlungsbereitschaft und insbesondere Bereitschaft von der vorgelegten Klausel abzuweichen. In der Folge ist die Klausel mit dem Mieter aushandeln.
Die Beweislast, ob eine Individualabrede getroffen wurde, obliegt in diesem Falle Ihnen. Das bedeutet, Sie müssen in einem eventuellen Prozess beweisen, dass eine Individualvereinbarung geschlossen wurde. Dahingehend würde sich eine schriftliche Dokumentation der einzelnen Schritte bis zur endgül-tigen Klausel anbieten.
Die einzeln ausgehandelte Klausel sollte im Übrigen ausschließlich für einen Vertrag verwendet wer-den.
Bezüglich einer solchen Individualvereinbarung sind die Regelungen über die Allgemeinen Geschäfts-bedingungen (§§ 305 ff. BGB) nicht anzuwenden.
Nachfrage vom Fragesteller	27.07.2006 | 10:20
Sehr geehrter Herr Anwalt Kämpf,
vielen herzlichen Dank für Ihre überaus schnelle Antwort.
Ich bitte noch um eine kurze Nachantwort zu meiner Nachfrage:
Da § 305b BGB besagt: "Individuelle Vertragsabreden haben Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen" haben mein Mann und ich jetzt beschlossen, künftige Mietverträge nur noch individuell zu gestalten unter Hinzuziehen relevanter Texte aus dem BGB, da wir ja nun wissen, dass Vermieter nicht davor gefeit sind, in eine "Textfalle" zu tappen bei Verwendung der Einheitsmietverträge.
Nachfrage: Ist dies zulässig / anzuraten?
Wie teuer käme ein entsprechender individueller Mietvertragsentwurf, den Sie uns gestalten?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.07.2006 | 11:06
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragessteller,
Wie bereits in der Beantwortung zur Frage dargestellt, ist es zulässig, Mietverträge als Individualver-träge auszugestalten.
Die übrigen Fragen sollten wir telefonisch klären. Ich werde mich dahingehend mit Ihnen in Verbindung setzen.
"Die sehr schnelle Antwort dieses Anwalts hat uns gut weiter geholfen. Es sieht so aus, als würden wir seine Dienste weiterhin in Anspruch nehmen wollen. Danke nochmals und freundliche Grüße! "
BGH Urteil V ZR 193/09
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References: BGH 
 § 307
 § 538
 § 305

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