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Timestamp: 2017-10-21 12:01:03+00:00

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Bewertung und Taxierung - Wissenschaft - INVIDEON - The Spirit of Build & Estate
01Bewertung und Taxierung
Die Geschichte der Wertermittlung beginnt und wird enden mit dem Beginn und dem Ende urbanen Lebens auf der Erde. Diese doch einfache und profane Formel versinnbildlicht die Einfachheit dessen, was wir – nach langen Jahrhunderten, gar Jahrtausenden des Prägens – an Werten verstehen. Was aber sind Werte? Wie konnten diese erst entstehen? Auf welchen Idealen, welchen Rechten ist die heutige Wertermittlung begründet? Und worauf begründen wir unsere Tätigkeit als Sachverständige?
Fragen, deren Beantwortung diese diese Seiten; nicht nur, um damit einem bislang gänzlich vernachlässigten Wissenschaftsgebiet einen Anstoß zu geben, sondern vor allem, um eine Sensibilisierung der Leser zu erreichen, mit Werten in unserer Gesellschaft nicht allzu leichtfertig umzugehen.
Die ImmoWertV – das derzeitige Ergebnis jahrhundertelanger Irrfahrt. Wie bei anderen technischen Entwicklungen verlor sich vieles in der Geschichte, bevor man die Wertschöpfungspotenziale wieder erkannte. Urteilen Sie selbst:
„Urkunde Nr. 457 des Lorscher Codex (15. Februar 778) (…) Ferner habe ich, Ruotbert, euch, Vater Gundeland, für ewige Zeiten vier Joch Ackerland und weiteres Land in Ulvinisheim (llvesheim/N. ö. Mannheim, Anm. Autor) verkauft (…). Dafür erhielt ich von euch auf Grund der Schätzung des Grundstückwertes den Betrag von einem Pfund. Daraufhin habe ich das in Rede stehende Gebiet dem heiligen Märytrer Gottes Nazarius, (…) als ewiges Eigentum übergeben. Wenn jemand diese Schenkung brechen wollte, so entrichte er als Buße so viele Pfund Gold, als der inzwischen im Ertrage gestiegene Kaufgegenstand zu jener Zeit wert sein wird (…)“
Kommt Ihnen, liebe Leser, beim parallelen Studium der aktuellen ImmoWertV etwas bekannt vor? Dann wünsche ich Ihnen viele weitere vergnügliche, erstaunliche und sinngebende Einsichten beim weiteren Studium dieser Seiten.
Im Bereich "Normiertes" werden wir uns in Kürze mit folgenden Details näher beschäftigen, wobei die Angabe von Pharagraphen sich auf die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)) in jeweils neuester Fassung beziehen. Soweit die jeweiligen Pharagraphen mit einem Link hinterlegt sind, finden Sie nähere Details:
i. Grundsätze der Wertermittlung bei nicht marktfähigen bzw. marktgängigen Wertermittlungsobjekten, § 1 Abs. 2 Satz 2 und 3,
ii. Grundlagen der Wertermittlung, Berücksichtigung künftiger Entwicklungen, § 2,
iii. Definition des Qualitätsstichtags, § 4 Abs. 1,
iv. Hervorhebung bestimmter, städtebaulich wie wertmäßig relevanter Umstände, § 4 Abs. 3,
v. Präzisierung der Begrifflichkeiten, Aufnahme des Merkmals energetische Eigenschaften,
vi. Definition der Restnutzungsdauer und Modernisierungen, § 6,
vii. Festlegung der Reihenfolge der Verfahrenschritte zur Verkehrswertermittlung in einer allgemeinen Vorschrift: zuerst Marktanpassung, anschließend Berücksichtigung besonderer Grundstücksmerkmale (z.B. Baumängel und Bauschäden),
viii. Zusammenfassung der bisherigen unterschiedlichen Regelungen zu sonstigen wertbeeinflussenden Umständen, § 8 Abs. 2 und 3,
ix. allgemeine Bestimmung zur Eignung von Kaufpreisen als Ableitungsgrundlage für die erforderlichen Daten, § 9 Abs. 2,
x. Einführung von konkretisierenden Bestimmungen zu Bodenrichtwerten, § 10,
xi. unmittelbare Anwendbarkeit der Vorschrift über Indexreihen nicht nur für Bodenpreise, sondern insbesondere auch für Preise von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, § 11,
xii. Einführung von Marktanpassungsfaktoren (insbesondere Sachwert- und Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren),
xiii. Definition der Liegenschaftszinssätze als für die Verzinsung des Grundvermögens maßgebliche Kapitalisierungszinssätze, damit Angleichung an den internationalen Sprachgebrauch, § 14,
xiv. klare Differenzierung zwischen Vergleichspreisen und Kaufpreisen beim Vergleichswertverfahren, § 15,
xv. Zusammenfassung der Vorschriften zur Bodenwertermittlung in einer einzigen, gestrafften Vorschrift, die für alle Wertermittlungsverfahren gilt, § 16,
xvi. Anpassung des Ertragswertverfahrens an aktuelle Entwicklungen durch Einbeziehung weiterer Varianten des Ertragswertverfahrens (vereinfachtes Ertragswertverfahren, sogenannte Discounted-Cash-Flow-Verfahren [DCF-Verfahren]), § 17,
xvii. gemeinsame Vorschrift für Reinertrag und Rohertrag einschließlich einer speziellen Regelung für sogenannte DCF-Verfahren, § 18, gestraffte Vorschrift zu Bewirtschaftungskosten, § 19,
xix. Vorschrift zur Kapitalisierung und Abzinsung, § 20,
xx. Präzisierung und Straffung der Vorschriften zum Sachwertverfahren durch Bestimmung der Herstellungskosten zum Ausgangspunkt für die Ermittlung des Sachwerts, Einbeziehung der Sachwertfaktoren, §§ 21 f.,
xxi. Reduktion der Vorschrift zur Wertminderung wegen Alters aufs Wesentliche, § 23, sowie den weitgehenden Verzicht auf die Regelungen im vierten Teil der bisherigen Wertermittlungsverordnung.
Werttheorien und seltsame, wichtige Begriffe
Auf diesen Seiten geht es nicht primär um Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert. Diese Begriffe sind Kunstbegriffe, die durch Nennung in Verordnungen oder Gesetzen geschaffen wurden. Die Wertbegriffe, mit denen wir uns beschäftigen, sind die essenziellen Begriffe, die uns tagtäglich als Sachverständige begleiten und die wir in der Regel tolerieren, ohne über sie jemals konzentriert nachgedacht zu haben. Doch sind es genau diese Begriffe, die die Wissenschaft der Werte prägen und die wir kennen müssen.
Objektivität und Bewertungswissenschaft
Die wissenschaftliche Objektivität schien so einleuchtend wie das Zählen von eins bis drei. Wissenschaft und Allgemeingültigkeit waren auswechselbare Begriffe.
Objektiv hieß: unter Abziehung aller Wertbeziehung. Jede Form des Wertens galt als ideologieverdächtig. Wenn Wissenschaft Wertbilder liefert, so der altgriechische Tenor, dann hat sie ihren Auftrag verraten. Die objektive Wissenschaft hatte den Anspruch, von Tatsachen auszugehen, nicht von Prinzipien. Wer von Prinzipien statt von Tatsachen ausging, galt als Ideologe. Dieser Ausspruch fand sich bereits in der griechischen Kultur, wurde im antiken Rom übernommen und überdauerte die Jahrhunderte, bis er sich in der modernen Rechtsprechung wiederfand.
Was heute allgemein unter Bewertungswissenschaft verstanden wird, ist die gezielte Weiterentwicklung der Abstraktion zur Methode. Die Abstraktion ist die Methode des rationalen Denkens, und auch diese Methode wird – wie jede Methode – immer von der jeweiligen Anwendungssituation als losgelöst betrachtet. Wer diese Methode einmal hat, muss die einzelnen Situationen nicht jedes Mal aufs Neue bewältigen. Wenn alles Naturgeschehen derart dem Wechsel unterläge, dass niemals zwei Ereignisse einander gleichen, sondern jeder Gegenstand letztlich neu ist, hätten wir nicht die mindeste Vorstellung einer Verknüpfung zwischen den Gegenständen. Doch kein Mensch kann sich etwas vorstellen, was er nicht schon in ähnlicher Weise kennt. Wo sich sämtliche Dinge fortwährend verändern, ist es unmöglich, etwas Bestimmtes und Allgemeingültiges über eine Sache auszusagen. Wer nur das Verschiedene und nichts Gleiches feststellt, hätte es mit einer vollkommen zerrissenen Welt zu tun, in der er sich niemals zurechtfinden könnte. Die Wissenschaft behauptet daher einen Vorrang der Methode vor der Sache und begründet daraus ihre Sachlichkeit. Das Schema – und somit der Ordnungszweck – tritt an die Stelle der lebendigen Wechselwirkung.
Die eigentliche Technik des angewandten Wissens ist die methodische Trennung und Segmentierung. In der Bewertungswissenschaft werden die Abstraktionen stets nach dem gleichen Schema zu kompletten Theorien ausgebildet: durch das Herausgreifen einer singulären Beziehung und das Fernhalten aller übrigen, in denen der Gegenstand faktisch steht. Isoliert betrachtet ist so mancher Gegenstand unveränderlich und damit zählbar. Erst wo wir die Wirklichkeit in Abschnitte von Zeit und Raum teilen, erhalten wir quantitative Einheiten, die sich logisch verarbeiten lassen. Die rein gedankliche Isolation ist aber ein künstlicher und willkürlicher Vorgang. Wir beobachten nur eine von uns vorausgesetzte Situation, nicht die Wirklichkeit. Das eigentliche Leben ist dem Denken immer voraus, kann niemals von ihm eingeholt werden. Alles Lebendige wandelt sich, nur die leblose und abstrakte Allgemeinheit hat Bestand. Was wir als Leben bezeichnen, lässt sich nicht aufteilen, es ist im Ganzen, nicht in den Teilen.
Was ist der Wert? Wert nennt man die zwischen einem Gegenstand und einem Maßstab durch den wertenden Menschen hergestellte Beziehung. Die Neukantianer der Badischen Schule (einflussreiche Richtung der Philosophie im Deutschland des letzten Drittels des 19. Jahrhunderts und der ersten Jahrzehnte des 20. Jahrhunderts, die explizit auf Kant Bezug nahm) verstanden unter Wert nur das allgemeine formale Element, das ungefähr dem Sollen gleichgesetzt wird und sich vom rein empirisch aufgefassten Sein als transzendentale Bestimmung unterscheidet. Hierin begründet sich der heute auch im Bürgerlichen Gesetzbuch begründete Unterschied zwischen Wert (Sollen) und Preis (Sein).
So steht neben dem wertfreien Wirklichen das eigenständige Reich der Werte, die unbedingt gelten, nicht aber existieren, weshalb sie auch als irreal oder unwirklich bezeichnet werden. Beide Sphären treffen sich in einem Knoten, d.h. in den wertenden Akten des Menschen, die dann auch Werte dem Wirklichen einprägen und so Kulturgüter schaffen – so geschieht dies z.B. täglich in deutschen Gerichten bei Zwangsversteigerungen oder Zugewinnausgleichen im Rahmen von Ehescheidungen.
Durch den Begriff des Werts haben die Schöpfer unseres Bürgerlichen Gesetzbuchs eine Erheblichkeit in die Gesetzestexte eingebracht, die unser vollständiges Leben beeinflusst. Wertbildung ist nichts anderes als die Auffassung, dass nur solche Sätze und Ausdrücke sinnvoll sind, die entweder empirisch überprüft werden können oder wie die Sätze der Logik tautologisch sind. Eine Tautologie ist in der Logik eine allgemeingültige Aussage, d.h. eine Aussage, die aus logischen Gründen immer wahr ist. Beispiele für Tautologien sind Aussagen wie „Wenn es regnet, dann regnet es“ und „Alle Schweine sind Schweine“. Ähnlich verhält es sich mit dem Wert. Dies ist der Grund, warum ein Wert nicht falsch oder richtig sein kann.
Der Wert befasst sich mit einem Objekt. Im Rahmen der Erkenntnistheorie wird der Begriff „Gegenstand“ meist in Relation zum erkennenden Bewusstsein als erkanntes Objekt gebraucht. In der Alltagssprache wird „Gegenstand“ als Sammelbegriff verwendet, um das zu kennzeichnen, worauf sich das Interesse oder die Beobachtung richtet und worüber berichtet und diskutiert werden kann. Bereits bei Aristoteles konnte das Objekt (griech. antikeimenon) auch den Gegenstand einer Wissenschaft bezeichnen. Ende des 18. Jahrhunderts ändert das Wort objectum seine Bedeutung, indem es nun den Gegenstand bezeichnet, dem das Subjekt gegenübersteht (lat. objectum, von obicere, entgegenwerfen, gegenüberstellen). Im 19. Jahrhundert verfestigt sich diese moderne Verwendung des Wortes Objekt zum philosophischen Terminus. Seit dieser Zeit ist dem Wert die „Verobjektivierung“ anheimgefallen.
In vielen systematischen Darstellungen zu wissenschaftlichen Theorien, vor allem aber in der Wissenschaftstheorie wird die Erkenntnis eingeschränkt gegenüber dem allgemeinen Begriffsinhalt verstanden als Ergebnis der empirischen Forschung. Diese Forschungsergebnisse gehen in den Wissensbestand der jeweiligen Wissenschaften ein. Als Bestimmung des Wissens in diesem vor allem durch die Naturwissenschaften geprägten Sinne wird üblicherweise die auf Platon (Theaitetos) zurückgehende Begriffsbestimmung verwendet: Wissen ist wahre, begründete Meinung.
Schon in der Philosophie der Antike wurden die in dieser Begriffsbestimmung enthaltenen Begriffe wiederum kritisch hinterfragt. Gibt es überhaupt eine absolute, eindeutige Wahrheit? Darüber gibt es ein ganzes Bündel sogenannter Wahrheitstheorien. Wie muss die Begründung aussehen, damit man sie als korrekte Rechtfertigung ansehen kann? Gibt es ein Sinnkriterium, sodass man eine Meinung überhaupt als eine wissenschaftliche Theorie anerkennen kann? Ausgehend von solchen Fragen bildete sich die moderne Philosophie, die heute die Grundlagen der Wertlehre legt.
Meinung und Glauben unterscheiden sich dadurch, dass die Meinung begründbar ist.
Eine Meinung ist eine Ansicht, Einstellung oder Überzeugung, die ein Mensch zu einem Sachverhalt gewonnen hat. Dabei setzt man Erfahrungen oder bestehende Kenntnisse ein, um den Sachverhalt objektiv beurteilen zu können. Meinung entsteht also in einem gedanklichen Prozess, der Vorhandenes mit einzubeziehen hat.
Wenn jemand ohne jede Sachkenntnis zu einem Pferderennen geht, auf das nach seinem Empfinden schönste Pferd setzt und dieses gewinnt, so hat er sich eine Meinung über den möglichen Sieger gebildet und auch recht gehabt. Diese Art von Meinung hat jedoch sicherlich nicht die gleiche Qualität wie die Diagnose eines erfahrenen Maklers oder Ingenieurs. Dadurch letztlich definiert sich die Tätigkeit des Wertermittlers, wobei alleine dieser Begriff Zündstoff genug beinhaltet, um in einem eigenen Buch verphilosophiert zu werden.
Schon wenn wir Phänomene benennen, beginnen wir, sie uns anzueignen. Dinge sind eben für uns Sachverständige nicht das, was sie sind, sondern das, was wir aus ihnen machen. Es funktioniert ja auch nur so. Und weil es funktioniert, sind wir als Sachverständige im Grundsatz von der Objektivität unseres Vorgehens überzeugt.
Wenn wir uns aber dem Subjekt als Begrifflichkeit nähern wollen, kommen wir nicht umhin, sowohl das Subjekt Natur als auch das Subjekt Mensch zu bedenken und zu respektieren; es setzt voraus, dass der Sachverständige von einem bloß instrumentalistischen (meist männlichen) Herrschaftswissen weg zu einem tieferen (und eher weiblich-einfühlsamen) Verständnis der Dinge kommt.
Es gehört zu einem typisch menschlichen Wesenszug, ständig „subjektiv zu bewerten“; der Begriff des Werts allerdings ist nicht falsch am Platz, weil wir uns bei der subjektiven Betrachtung an einem Maßstab orientieren – meist, was uns guttut und was nicht. Würden wir es schaffen, diesen eigenen Maßstab so zu erklären, dass Dritte das Gleiche darunter verstehen würden, hätten wir das Subjekt verobjektiviert.
Es wird schon seinen Grund haben, warum rein subjektive Begriffe wie Liebe, Freundschaft, Gott oder Zuneigung bislang nicht verobjektiviert werden konnten und sich beständig einer sachverständigen Beurteilung verweigern. Und weil es diese Begriffe und damit einen Widerspruch zur Wissenschaft gibt, muss die Subjektivität durch den Mensch selbst erklärt sein. Diesen Part des menschlichen Daseins übernehmen die Religionen.
Der Ausdruck „common sense“ oder übersetzt „gesunder Menschenverstand“ geht wie „Gemeinsinn“, die französischen Pendants „bon sens“ und „sens commun“ auf den lateinischen Terminus „sensus communis“ zurück. Dieser ist eine Übersetzung des von Aristoteles geprägten Begriffs „koine aisthesis“ – ein innerer Sinn mit Sitz im Herzen, der die verschiedenen Informationen der Einzelsinne zusammenfasst und beurteilt.
Die Begriffstradition von „gesunder Menschenverstand“ kennt viele Bedeutungsnuancen, u.a. innerer Sinn, gewöhnlicher Verstand, natürliches Urteilsvermögen, Sinn für Gemeinschaft, gemeinsames Wissen, Meinung der Menge. Der Ausdruck selbst wird erst im 18. Jahrhundert häufiger im deutschen Sprachgebrauch verwendet. Der Begriff erlebt unter Einfluss der schottischen Common-sense-Philosophie einen großen Aufschwung. Ende des 18. Jahrhunderts setzt er sich gegen Synonyme wie gemeiner Verstand, gesunde Vernunft etc. durch und wird zunehmend auch vom Gemeinsinn unterschieden.
Gesunder (Menschen-)Verstand ist für Kant „der gemeine Verstand, so fern er richtig urtheilt“. Diesen zu besitzen sei ein Geschenk des Himmels. Im Alltag sei er oft nützlicher als wissenschaftliche Erkenntnisse.
Kant formuliert ferner drei Maximen für den erfolgreichen Gebrauch des gesunden/gemeinen Menschenverstands:
1. „Selbst denken“
2. „An der Stelle jedes andern denken“
3. „Jederzeit mit sich selbst einstimmig denken“
Im Prinzip trifft Kant damit die Grundessenz jeder sachverständigen Tätigkeit. Der gesunde Menschenverstand lässt sich als eine Form natürlicher Urteilskraft betrachten. Da er auf Basis von Begriffen urteilt, handelt es sich bei ihm jedoch weder um ein Gefühl noch um Intuition. Unter anderem auch deshalb hat es der gesunde Menschenverstand bis in die Gerichtsbarkeit geschafft; dort u.a. in der Bewertungsanweisung der Zivilprozessordnung:
§ 259 Civilprozeßordnung in der Fassung vom 30. Januar 1877 (Deutsches Reichsgesetzblatt Band 1877, Nr. 6, Seiten 124–167): Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesammten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Ueberzeugung zu entscheiden, ob eine thatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei.
§ 287 Zivilprozessordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Dezember 2005 (BGBl. I S. 3202; 2006 I S. 431; 2007 I S. 1781), die zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 24. September 2009 (BGBl. I S. 3145) geändert worden ist: (1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung.
Verstand (weitere Bezeichnungen: logos, epistêmê, intellectus, intelligentia, ratio, entendement, understanding) ist nach der bereits im Jahre 1904 durch Rudolf Eisler getroffenen Definition im weiteren Sinne die Denkkraft, die Intelligenz gegenüber der Sinnlichkeit, im engeren, gegenüber der Vernunft (s.d.), die Einheit, Fähigkeit des geistigen Erfassens, des (richtigen) Begreifens (Abstrahierens) und Urteilens, kurz des beziehend-vergleichenden, analysierenden Denkens, sowie des „Verstehens“, d.h. des Wissens um die Bedeutung der Worte und Begriffe. „Gesunder Verstand“ („bon sens“) ist die natürliche (schon ohne besondere Ausbildung wirksame) Auffassungs- und Beurteilungskraft, das normale, aber unmethodische, daher auch leicht fehlgehende Denken.
Verstand ist das Wissen um die Bedeutung der Worte und Begriffe.
Praktische Anwendungen und Tips
Im Bereich der Anwendung der Wertermittlungslehre stößt auch der erfahrenste Sachverständige zuweilen an seine Grenzen, insbesondere dann, wenn er auf seinen Erfahrungsschatz einmal nicht zurückgreifen kann. Hier sind wir gerne behilflich, nicht nur mit unseren bewährten, bei den Weka Baufachverlagen herausgegebenen Praxishelfern Immobewertung leicht gemacht und Gutachtenerstellung Bauschäden & Baumängel leicht gemacht.
Arbeitshilfen bei Wertermittlungsgutachten
Formulierungsbeispiel für die Wahl des Bewertungsverfahrens (Beispiel: Ertragswert)
Formulierungsbeispiel für einen Stabilitätsstest eines Verkehrswertes über das Monte Carlo Verfahren (MCE)
Formulierungsbeispiel für eine Checkliste zur Erfassung planungsrechtlicher Feststellungen

References: § 1
 § 2
 § 4
 § 4
 § 6
 § 8
 § 9
 § 10
 § 11
 § 14
 § 15
 § 16
 § 17
 § 18
 § 19
 § 20
 § 23

§ 259

§ 287