Source: https://blogavocat.fr/space/albert.caston/contents/201311?sort_by=created&amp%3Bamp%3Bpage=4&amp%3Bpage=1&page=9
Timestamp: 2020-07-10 11:05:10+00:00

Document:
Des mises en cause répétées et indignes à l'encontre de Madame la Garde des Sceaux
Par albert.caston le 14/11/13
J'ai pris connaissance, comme tous mes confrères, des mises en cause répétées et indignes dont vous êtes l'objet.
Elles sont certes le déshonneur de ceux qui s'y abandonnent, mais c'est leur responsabilité. En revanche, elles affligent et révulsent tous les avocats, qui sont les garants du respect dû à toute personne, quelle que soit son origine, sa confession ou encore sa fonction.
Lorsque le débat devient de l'affrontement, les arguments des injures et l'échange des invectives, la démocratie est en danger. Nous sommes donc, tous, avocats citoyens, solidaires de ceux qui, comme vous, sont confrontés à cette dérive nauséabonde et inquiétante.
Le racisme est la négation, le mépris du droit. Nous autres avocats ne saurions admettre qu'il puisse prendre place dans le débat public alors qu'il contribue justement à substituer à la norme l'arbitraire, à l'intérêt général la stigmatisation et la délation.
Nous avons, Madame la Ministre, certaines divergences de fond sur certains dossiers. Nous avons aussi beaucoup de points d'accord. Cela prouve bien que le respect que nous devons à votre fonction peut être compatible avec un réel débat d'idées et de convictions. C'est notre vision de la démocratie. Je sais que c'est aussi la vôtre et m'en réjouis depuis votre prise de fonction. Sachez que vous saurez toujours trouver les avocats parisiens à vos côtés pour s'opposer à toutes les dérives anti-démocratiques qui menacent notre pays.
Les attaques dont vous faîtes part affligent sincèrement ceux qui vous connaissent et apprécient tout à la fois le courage de la femme politique que vous êtes, son engagement et son combat. Elles indignent tous les démocrates et républicains. Que ceux qui en sont à l'origine sachent qu'ils trouveront toujours dans le barreau de Paris un adversaire acharné pour combattre leurs infâmes arguments.
Vente - garantie des vices cachés et clause de non-garantie
N° de pourvoi: 10-15.687
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 janvier 2010), que par acte authentique du 14 janvier 2002, Mme X... a acquis des époux Y..., par l'intermédiaire de la société STBI exerçant sous l'enseigne Century 21, une maison d'habitation ; que se plaignant de la présence de fissures sur les murs et cloisons, Mme X... a, après expertise, assigné les époux Y... et la société STBI pour obtenir leur condamnation in solidum à lui payer le coût de la remise en état et à l'indemniser de son préjudice de jouissance ;
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de rejeter la fin de non recevoir tirée de la forclusion de Mme X... à agir en garantie des vices cachés, alors, selon le moyen :
1°/ que le bref délai de l'action en garantie des vices cachés est interrompu par une assignation en référé et qu'après cette interruption, c'est la prescription de droit commun qui commence à courir ; qu'il incombe aux juges du fond de déterminer si l'action introduite en référé a été formée à bref délai ; que les époux Y... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que Mme X..., ayant attendu un an et cinq mois pour agir en référé, n'avait pas agi à bref délai ; que pour la déclarer néanmoins recevable en son action en garantie des vices cachés, la cour d'appel a retenu que « l'assignation en référé-expertise a été diligentée moins d'un an après la vente et a interrompu le bref délai de l'action en garantie » puis « qu'il convient de considérer que l'action introduite le 13 janvier 2006 devant le tribunal de grande instance de Versailles, soit dans le délai de quatre mois après le dépôt du rapport d'expertise, a été intentée dans le bref délai au sens de la loi » ; qu'en statuant par de tels motifs, la cour d'appel a violé l'article 1648 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;
2°/ que la contradiction de motifs équivaut à l'absence de motifs ; qu'il appartient aux juges du fond de déterminer la durée du bref délai selon la nature des vices et d'après les circonstances de la cause ; qu'en déclarant recevable l'action de Mme X..., motif pris de ce que l'assignation en référé-expertise aurait « été diligentée moins d'un an après la vente », quand il ressortait de ses propres constatations que la vente de la maison était intervenue le 14 janvier 2002 et que l'assignation en référé avait été délivrée le 16 avril 2003, soit un an et trois mois après, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que le bref délai prévu par l'article 1648 court à compter de la découverte du vice ; que les premiers juges, dont la confirmation de la décision était demandée, avaient exactement retenu que Mme X... avait pu prendre possession des lieux le 20 décembre 2001, ce dont celle-ci convenait dans ses conclusions ; que les époux Y... faisaient valoir que la découverte du vice allégué datait de cette installation ; que dès lors, en fixant le point de départ du bref délai au jour de l'acte de vente le 14 janvier 2002, sans s'expliquer sur les circonstances ayant empêché Mme X... de découvrir le vice allégué dès son installation dans la maison, la cour d'appel a omis de répondre aux conclusions invoquées, violant encore l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'acte de vente était du 14 janvier 2002 et que l'assignation en référé expertise avait été délivrée le 16 avril 2003, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement déduit de ces seuls motifs que l'assignation avait interrompu le bref délai de l'action en garantie résultant des vices rédhibitoires de la chose vendue ;
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les dire responsables de la dissimulation d'un vice caché dont ils avaient connaissance et rendant le bien impropre à sa destination et de les condamner solidairement à payer certaines sommes à Mme X... au titre du coût de la remise en état du pavillon et de la perte de jouissance, alors, selon le moyen :
1°/ que l'action en garantie des vices cachés régie par l'article 1641 du code civil est exclusive de l'action fondée sur la non-conformité de la chose à la commande de l'acheteur, fondée sur l'article 1604 du même code ; que dès lors, en retenant que les « fondations déstabilisées et enterrées constituent un vice caché » qui rend le bâtiment « impropre à l'habitation au sens des articles 1604, 1641 et suivants du code civil », la cour d'appel a violé les dits articles par fausse application ;
2°/ que seul le défaut qui rend la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu, constitue un vice caché ; que les juges du fond doivent caractériser l'impropriété de la chose à sa destination ou l'atteinte à son usage ; que les époux Y... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel qu'ils avaient habité la maison depuis sa construction et jusqu'à sa vente, démontrant ainsi que celle-ci était propre à un usage conforme à sa destination ; que pour dire que le bien vendu présentait un vice caché, l'arrêt attaqué a relevé que le rapport d'expertise amiable diligenté par l'assureur du vendeur indiquait que « la bonne stabilité de la fondation n'est pas assurée », tout en relevant que cette affirmation contredisait la conclusion de l'expert judiciaire selon laquelle la stabilité de la maison n'était pas affectée ; qu'en statuant par de tels motifs, sans rechercher en quoi la déstabilisation des fondations rendait la maison impropre à l'usage d'habitation ou diminuait son usage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
3°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui même ; que dès lors, en accueillant l'action en garantie des vices cachés, tout en constatant que « les attestations produites par les vendeurs établissent que ces fissures étaient apparentes », que certaines fissures étaient « apparentes, selon l'expert », qu'elles étaient les « traces apparentes des désordres » et que « les fissurations de la façade étaient visibles », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1642 du code civil ;
4°/ que le constat que l'acheteur a été en mesure de se convaincre des vices doit conduire au rejet de l'action en garantie des vices cachés, l'acheteur ne pouvant se prévaloir de sa négligence ; que les époux Y... faisaient valoir que Mme X..., ayant pris possession de la maison vide en décembre 2001, aurait dû voir les fissures intérieures avant la signature de l'acte de vente le 14 janvier 2002 ; que les premiers juges avaient exactement relevé le constat de l'expert judiciaire selon lequel « les fissures apparentes en façade et pignon ne peuvent pas passer inaperçues même aux plus étourdis des visiteurs, qui plus est quand celui-ci ou l'un de ses proches s'apprête à acquérir le bien » ; que Mme X... reconnaissait le caractère apparent des fissures dans ses conclusions d'appel ; que l'arrêt a retenu que les fissures extérieures étaient cachées par la végétation ou non visibles, que les fissures intérieures étaient masquées par les tapisseries et par les meubles « de nature à constituer un obstacle », et que ces fissures étaient « difficilement décelables » du fait de la présence de végétation et de petits colmatages, et a supposé que « l'acquéreur aurait commis une négligence en ne procédant pas à des investigations complémentaires » ; qu'en accueillant néanmoins l'action de Mme X..., quand il résultait de ces constatations qu'elle aurait dû avoir connaissance des désordres allégués, la cour d'appel a encore violé l'article 1642 du code civil ;
5°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le défaut d'information de la part du vendeur ne saurait l'obliger aux vices apparents ; que pour juger que les époux Y... devaient garantie des vices de la maison, la cour d'appel a relevé qu'ils auraient manqué à leur obligation d'information en s'abstenant « d'informer l'acquéreur des inconvénients que présentait leur maison », et a retenu que « la réticence dolosive des vendeurs exclut la qualification de vice apparent quand bien même l'acquéreur aurait commis une négligence en ne procédant pas à des investigations complémentaires » ; qu'en statuant par de tels motifs, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas et a violé l'article 1642 du code civil ;
6°/ qu'il appartient au demandeur à l'action en garantie des vices cachés d'établir la réalité du trouble de jouissance qu'il allègue, et que les juges du fond, pour l'indemniser, sont tenus de constater l'existence d'un préjudice à ce titre ; que pour accueillir la demande de Mme X... au titre du préjudice de jouissance, l'arrêt s'est borné à énoncer que « l'indemnité au titre de la perte de jouissance sera fixée à la somme de 30 000 euros » ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme elle y était invitée si Mme X... était effectivement privée de l'usage du bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1645 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que les vices de construction du bien acheté par Mme X... étaient constitués non par les fissures mais par les graves défauts affectant l'assise de la construction qui avaient justifié le refus de prise en charge de la compagnie d'assurance des vendeurs au titre de la sécheresse, que les fondations déstabilisées de la maison constituaient un vice caché qui mettait en péril le bâtiment et le rendait impropre à l'habitation au sens de l'article 1641 du code civil, que les vendeurs avaient sciemment caché les fissures, traces apparentes des désordres, en vue de la mise en vente et lors de sa visite par l'acquéreur, M. Y... ayant reconnu avoir rebouché certaines fissures des façades dès 1998, avoir déposé préalablement à la mise en vente du bien, les jauges et témoins mis en place sur les murs afin de mesurer l'évolution des désordres, que ces fissures étaient difficilement décelables par Mme X... compte tenu de ces petits colmatages et de la présence de végétation en partie basse des façades, que les fissures intérieures, qui étaient masquées par les tapisseries refaites en partie à neuf dont la texture dissimulait les irrégularités de surface, n'étaient pas non plus visibles, que les époux Y..., qui connaissaient les vices constructifs affectant le bien, clairement exprimés dans le rapport Z..., s'étaient abstenus d'informer l'acquéreur des inconvénients que présentaient leur maison et que les vices de construction étaient demeurés cachés pour Mme X..., qui n'était pas un professionnel de la vente immobilière ni un technicien du bâtiment et qui n'avait pu lors de la visite du bien se convaincre de l'ampleur des désordres liés à la déstabilisation localisée du pavillon, que l'expert judiciaire avait proposé une évaluation du préjudice de jouissance la cour d ¿ appel, qui a caractérisé l'impropriété du bien à sa destination, a souverainement déduit, de ces seuls motifs, que la demande au titre des vices cachés devait être accueillie, que la clause de non garantie ne pouvait recevoir application et que le préjudice au titre de la perte de jouissance devait être fixé à la somme de 30 000 euros ;
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en garantie contre la société STBI, alors, selon le moyen :
1°/ que l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des parties au contrat de vente ; qu'il est tenu de renseigner les contractants sur l'existence des désordres apparents affectant le bien vendu, qu'en sa qualité de professionnel averti, il ne peut ignorer ; qu'en retenant que l'agence Century 21 n'avait pas manqué à son obligation d'information, sans rechercher si elle n'avait pas omis d'alerter Mme X... sur les fissures de la façade dont l'arrêt relevait pourtant qu'elles étaient visibles, la cour d'appel a violé les articles 1135 et 1147 du code civil ;
2°/ que la dissimulation commise par le vendeur ne fait pas obstacle à la condamnation du mandataire à le garantir partiellement, dès lors que celui-ci a manqué à ses obligations professionnelles ; que constitue un tel manquement le défaut d'information tenant à un vice apparent ; que les époux Y... faisaient valoir qu'il appartenait à l'agence Century 21, ayant fait seule visiter la maison à Mme X..., d'attirer son attention sur les fissures apparentes qu'elle ne pouvait, en tant que professionnel de l'immobilier, ne pas avoir vues ; que dès lors, pour rejeter leur demande de garantie, motifs pris de ce que « le silence gardé par les vendeurs sur les désordres constructifs affectant le bien vendu, rend excusable l'erreur commise par l'agence sur l'état de l'immeuble et la nature des désordres extérieurs affectant la façade », la cour d'appel a violé les articles 1135, 1147 et 1992 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'agence immobilière n'avait commis aucun manquement à son obligation d'information sur le défaut affectant la construction du bien objet du mandat et de la promesse de vente et qu'en tout état de cause le silence gardé par les vendeurs sur les désordres constructifs affectant le bien vendu, rendait excusable l'erreur commise par l'agence sur l'état de l'immeuble et la nature des désordres extérieurs affectant la façade, la cour d ¿ appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que l'appel en garantie des époux Y..., auteurs d'une réticence dolosive, devait être rejeté ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en indemnisation à l'égard de la société STBI, alors, selon le moyen, que l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs ; qu'il est tenu de renseigner ces derniers sur l'existence de désordres apparents affectant le bien vendu qu'en sa qualité de professionnel averti il ne peut ignorer ; qu'en retenant que l'agence Century 21 n'avait pas manqué à son obligation d'information, sans rechercher si elle n'avait pas omis d'alerter Mme X... sur les fissures de la façade dont l'arrêt relevait pourtant qu'elles étaient visibles, ni sur leur gravité ou leur origine dont il a seulement constaté qu'elles « ne pouvaient être appréhendées par un oeil non professionnel », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu qu'il ne pouvait être reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir avisé les acquéreurs du défaut affectant les fondations dès lors qu'il était établi que ces désordres n'étaient pas visibles lors des visites effectuées par les futurs acquéreurs et la preuve n'était pas rapportée qu'elle avait eu connaissance du vice caché, que si les fissurations de la façade étaient visibles, ni leur gravité, ni leur origine ne pouvait être appréhendée par un non professionnel, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Moyens produits au pourvoi principal par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour les époux Y....
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de Madame X... à agir en garantie des vices cachés.
AUX MOTIFS QUE « le délai prévu à l'article 1648 du code civil, ne court qu'à compter du jour de la découverte du vice par l'acheteur.
En l'espèce, l'acte de vente est du 14 janvier 2002, l'assignation en référé a été délivrée le 16 avril 2003, l'ordonnance de désignation de l'expert est du 6 août 2003 et l'assignation au fond est en date du 13 janvier 2006 suite au dépôt du rapport d'expertise judiciaire de M. A... le 30 septembre 2005.
L'assignation en référé-expertise a été diligentée moins d'un an après la vente et a interrompu le bref délai de l'action en garantie résultant des vices rédhibitoires de la chose vendue.
Il convient de considérer que l'action introduite le 13 janvier 2006 devant le tribunal de grande instance de VERSAILLES, soit dans le délai de 4 mois après le dépôt du rapport d'expertise, a été intentée dans le bref délai au sens de la loi.
La fin de non-recevoir tirée de la forclusion sera donc écartée » (arrêt attaqué p. 8, 4 derniers § et p. 9, § premier).
ALORS, D'UNE PART, QUE le bref délai de l'action en garantie des vices cachés est interrompu par une assignation en référé et qu'après cette interruption, c'est la prescription de droit commun qui commence à courir ; qu'il incombe aux juges du fond de déterminer si l'action introduite en référé a été formée à bref délai ; que les époux Y... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que Madame X..., ayant attendu un an et cinq mois pour agir en référé, n'avait pas agi à bref délai ; que pour la déclarer néanmoins recevable en son action en garantie des vices cachés, la Cour d'appel a retenu que « l'assignation en référé-expertise a été diligentée moins d'un an après la vente et a interrompu le bref délai de l'action en garantie » puis « qu'il convient de considérer que l'action introduite le 13 janvier 2006 devant le Tribunal de grande instance de Versailles, soit dans le délai de 4 mois après le dépôt du rapport d'expertise, a été intentée dans le bref délai au sens de la loi » ; qu'en statuant par de tels motifs, la Cour d'appel a violé l'article 1648 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause.
ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE la contradiction de motifs équivaut à l'absence de motifs ; qu'il appartient aux juges du fond de déterminer la durée du bref délai selon la nature des vices et d'après les circonstances de la cause ; qu'en déclarant recevable l'action de Madame X..., motif pris de ce que l'assignation en référé-expertise aurait « été diligentée moins d'un an après la vente », quand il ressortait de ses propres constatations que la vente de la maison était intervenue le 14 janvier 2002 et que l'assignation en référé avait été délivrée le 16 avril 2003, soit un an et trois mois après, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et ainsi violé l'article 455 du Code de procédure civile.
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE le bref délai prévu par l'article 1648 court à compter de la découverte du vice ; que les premiers juges, dont la confirmation de la décision était demandée, avaient exactement retenu que Madame X... avait pu prendre possession des lieux le 20 décembre 2001, ce dont celle-ci convenait dans ses conclusions ; que les époux Y... faisaient valoir que la découverte du vice allégué datait de cette installation ; que dès lors, en fixant le point de départ du bref délai au jour de l'acte de vente le 14 janvier 2002, sans s'expliquer sur les circonstances ayant empêché Madame X... de découvrir le vice allégué dès son installation dans la maison, la Cour d'appel a omis de répondre aux conclusions invoquées, violant encore l'article 455 du Code de procédure civile.
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que les époux Y... étaient responsables de la dissimulation d'un vice caché dont ils avaient connaissance et rendant le bien impropre à sa destination et de les AVOIR condamnés solidairement à payer à Madame Danielle X... la somme de 192. 000 euros représentant le coût de la remise en état du pavillon et de ses infrastructures et celle de 30. 000 euros au titre de la perte de jouissance.
AUX MOTIFS QUE « En l'espèce, l'acte de vente contient une clause d'exonération des vices cachés au profit du vendeur conformément à l'article 1643 du code civil, ainsi rapportée : Prendre le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre l'ancien propriétaire pour quelque cause que ce soir, pour l'état des constructions, pour les vices de toute nature, apparents ou cachés » (page 9) ;
« Pour faire échec à la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente, l'acquéreur doit rapporter la preuve de la mauvaise foi des vendeurs, c'est-à-dire de la connaissance qu'ils avaient de l'existence des vices affectant l'immeuble dont ils se seraient gardés d'avertir l'acquéreur, qu'il peut d'agir d'une simple réticence à informer le cocontractant jusqu'à une dissimulation frauduleuse ; (...)
Les époux Y... ne justifient pas avoir avisé ou attiré l'attention du mandataire immobilier ou de l'acquéreur sur l'existence de fissures extérieures, aucune mention à ce sujet ne figurant dans le mandat de vente ou sur aucune autre pièce remise à l'agence immobilière ;
Si les attestations produites par les vendeurs établissent que ces fissures étaient apparentes, néanmoins, celles-ci n'étaient pas visibles lors des visites effectuées par le futur acquéreur, du fait que les fissures extérieures étaient cachées par la végétation en pied d'immeuble ou non visibles, s'agissant des fissures autour de la porte d'entrée, dont l'ouverture était condamnée (...), de même que les fissures intérieures, qui étaient masquées par les tapisseries refaites en partie à neuf dont la texture épaisse et/ ou élastique dissimulait les irrégularités de surface, ainsi que par les nombreux meubles qui étaient entreposés dans la maison, éléments de nature à constituer un obstacle pour procéder à ces constatations matérielles ;
L'acquéreur argue que les désordres constatés après la vente trouvent leur origine dans les fissures extérieures et intérieures, non signalées lors de la vente, dues, non à l'état de constatation de catastrophe naturelle, mais à l'insuffisance des fondations, constitutives de vices cachés ;
L'expertise amiable diligentée par la M. A. A. F., assureur des vendeurs, laquelle s'est adressée au cabinet Z... qui a confié une mission technique d'étude du sol au centre d'études géotechniques Géo-Sigma (rapport de janvier 1999), a mis en évidence dans le courrier en date du 28 avril 1999 adressé à ses assurés, que les dommages affectant leur maison sont liés à un problème constructif sérieux, que la sécheresse prévue par l'arrêté de catastrophe naturelle du 12 mars 1998 n'a eu aucun caractère déterminant dans la réalisation des désordres, conduisant à un refus de garantie des dommages ;
Ce rapport d'expertise amiable peut valoir à titre de preuve dès lors qu'il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties ;
Le rapport d'expertise judiciaire a permis de déterminer que le bien objet de la vente, était affecté de deux types de désordres :
- des fissures apparentes, selon l'expert, affectant les façades et pignon de la construction
-des fissures intérieures révélées par la dépose des revêtements muraux, des cloisons et moquettes en avril 2002 qui étaient masquées par le mobilier des vendeurs ;
Mais les vices de construction du bien acheté par Mme X... sont constitués non par les fissures, mais par les graves défauts affectant l'assise de la construction, qui ont justifié le refus de prise en charge de la compagnie d'assurance des vendeurs au titre de la sécheresse ;
Le centre d'études géotechniques Géo-Sigma auquel se réfère le rapport d'expertise judiciaire, a conclu que l'origine du sinistre est lié principalement à une insuffisance d'encastrement des fondations dans un sol d'assise sensible et mal drainé ;
Ces fondations déstabilisées et enterrées constituent un vice caché qui met en péril le bâtiment et le rend impropre à l'habitation au sens des articles 1604, 1641 et suivants du code civil ;
Les vendeurs ont sciemment caché les fissures, traces apparentes des désordres avant et en vue de la mise en vente et lors de sa visite par l'acquéreur, M. Y... reconnaissant (pages 19 et 21 du rapport d'expertise) avoir rebouché certaines fissures des façades dès 1998, avoir déposé préalablement à la mise en vente du bien, les jauges et témoins mis en place sur les murs afin de mesurer l'évolution des désordres ;
Les fissures étaient difficilement décelables par Mme X... lors de la visite des lieux à la période automnale, du fait de la végétation qui masquait certaines fissures en partie basse des façades et du fait de la présence de petits colmatages ;
Les époux Y... qui connaissaient les vices constructifs affectant le bien, objet de la vente, clairement exprimés dans le rapport Z..., se sont abstenus d'informer l'acquéreur des inconvénients que présentait leur maison (...) ;
La réticence dolosive des vendeurs exclut la qualification de vice apparent quand bien même l'acquéreur aurait commis une négligence en ne procédant pas à des investigations complémentaires ;
Les vices de construction affectant le bien vendu sont demeurés cachés pour Mme X..., exerçant la profession de naturopathe, qui n'est pas un professionnel de la vente immobilière, ni un technicien du bâtiment, qui n'a pu lors de la visite dudit bien, se convaincre de l'ampleur des désordres liés à la déstabilisation localisée du pavillon ;
La conclusion de l'expert judiciaire selon laquelle les fissures dénoncées affectent la bonne tenue de la construction ; en l'état, la stabilité de l'ensemble n'est cependant pas affectée » est contredite par l'étude de sol à laquelle a procédé le centre d'études géotechniques Géo-Sigma, annexée au rapport d'expertise, qui relève que la bonne stabilité de la fondation n'est pas assurée et qui préconise pour remédier à la déstabilisation des fondations, un système de reprise du pavillon en sous-oeuvre ;
Il ressort de l'ensemble de ces éléments, que le vice caché constitué par des désordres constructifs affectant le bien vendu à Mme Danielle X..., présente un caractère de gravité, le rendant impropre à son usage d'habitation auquel l'acquéreur le destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus, au sens de l'article 1641 du code civil et que l'acquéreur démontre que les vendeurs avaient connaissance des vices cachés affectant le bien vendu au jour de la vente ;
La demande au titre des vices cachés sera donc accueillie et la clause de non-garantie étant inopposable à l'acquéreur, ne peut recevoir application (...)
Sur la réparation du préjudice subi par Mme Danielle X... : (...) L'expert judiciaire a préconisé des travaux de reprise de confortation, fondation micro pieux et drainage ainsi que des travaux intérieurs, ravalement et divers d'un montant de 192. 000 euros et proposé une évaluation du préjudice de jouissance sur la base de 1. 425 euros par mois pendant 41, 5 mois, soit 59. 137, 50 euros ;
Les vendeurs ayant connaissance du vice affectant le bien vendu, seront tenus de réparer tous les désordres imputables à ce vice ;
Le coût de remise en état du pavillon et de ses infrastructures sera évalué à la somme de 192. 000 euros indexée BT 01 valeur 683, 5 mars 2005 (...)
L'indemnité au titre de la perte de jouissance sera fixée à la somme de 30. 000 euros » (arrêt attaqué p. 9, 10 et 11, 7 premiers §, p. 13, dernier § et p. 14, § 1, 2 et 5).
ALORS, DE PREMIERE PART, QUE l'action en garantie des vices cachés régie par l'article 1641 du Code civil est exclusive de l'action fondée sur la non-conformité de la chose à la commande de l'acheteur, fondée sur l'article 1604 du même Code ; que dès lors, en retenant que les fondations déstabilisées et enterrées constituent un vice caché » qui rend le bâtiment impropre à l'habitation au sens des articles 1604, 1641 et suivants du code civil », la Cour d'appel a violé les dits articles par fausse application.
ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE seul le défaut qui rend la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu, constitue un vice caché ; que les juges du fond doivent caractériser l'impropriété de la chose à sa destination ou l'atteinte à son usage ; que les époux Y... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel qu'ils avaient habité la maison depuis sa construction et jusqu'à sa vente, démontrant ainsi que celle-ci était propre à un usage conforme à sa destination ; que pour dire que le bien vendu présentait un vice caché, l'arrêt attaqué a relevé que le rapport d'expertise amiable diligenté par l'assureur du vendeur indiquait que la bonne stabilité de la fondation n'est pas assurée », tout en relevant que cette affirmation contredisait la conclusion de l'expert judiciaire selon laquelle la stabilité de la maison n'était pas affectée ; qu'en statuant par de tels motifs, sans rechercher en quoi la déstabilisation des fondations rendait la maison impropre à l'usage d'habitation ou diminuait son usage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil.
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que dès lors, en accueillant l'action en garantie des vices cachés, tout en constatant que « les attestations produites par les vendeurs établissent que ces fissures étaient apparentes », que certaines fissures étaient « apparentes, selon l'expert », qu'elles étaient les « traces apparentes des désordres » et que « les fissurations de la façade étaient visibles », la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1642 du Code civil.
ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE le constat que l'acheteur a été en mesure de se convaincre des vices doit conduire au rejet de l'action en garantie des vices cachés, l'acheteur ne pouvant se prévaloir de sa négligence ; que les époux Y... faisaient valoir que Madame X..., ayant pris possession de la maison vide en décembre 2001, aurait dû voir les fissures intérieures avant la signature de l'acte de vente le 14 janvier 2002 ; que les premiers juges avaient exactement relevé le constat de l'expert judiciaire selon lequel les fissures apparentes en façade et pignon ne peuvent pas passer inaperçues même aux plus étourdis des visiteurs, qui plus est quand celui-ci ou l'un de ses proches s'apprête à acquérir le bien » ; que Madame X... reconnaissait le caractère apparent des fissures dans ses conclusions d'appel ; que l'arrêt a retenu que les fissures extérieures étaient cachées par la végétation ou non visibles, que les fissures intérieures étaient masquées par les tapisseries et par les meubles de nature à constituer un obstacle », et que ces fissures étaient difficilement décelables » du fait de la présence de végétation et de petits colmatages, et a supposé que l'acquéreur aurait commis une négligence en ne procédant pas à des investigations complémentaires » ; qu'en accueillant néanmoins l'action de Madame X..., quand il résultait de ces constatations qu'elle aurait dû avoir connaissance des désordres allégués, la Cour d'appel a encore violé l'article 1642 du Code civil.
ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le défaut d'information de la part du vendeur ne saurait l'obliger aux vices apparents ; que pour juger que les époux Y... devaient garantie des vices de la maison, la Cour d'appel a relevé qu'ils auraient manqué à leur obligation d'information en s'abstenant d'informer l'acquéreur des inconvénients que présentait leur maison », et a retenu que la réticence dolosive des vendeurs exclut la qualification de vice apparent quand bien même l'acquéreur aurait commis une négligence en ne procédant pas à des investigations complémentaires » ; qu'en statuant par de tels motifs, la Cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas et a violé l'article 1642 du Code civil.
ALORS, DE SIXIEME PART, QU'il appartient au demandeur à l'action en garantie des vices cachés d'établir la réalité du trouble de jouissance qu'il allègue, et que les juges du fond, pour l'indemniser, sont tenus de constater l'existence d'un préjudice à ce titre ; que pour accueillir la demande de Madame X... au titre du préjudice de jouissance, l'arrêt s'est borné à énoncer que l'indemnité au titre de la perte de jouissance sera fixée à la somme de 30. 000 euros » ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme elle y était invitée si Madame X... était effectivement privée de l'usage du bien, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1645 du Code civil.
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté les époux Y... de leur demande en garantie contre la société STBI, exerçant sous l'enseigne CENTURY 21.
AUX MOTIFS QUE « La Cour a dit qu'il ne pouvait être retenu à l'encontre de l'agence immobilière, un manquement à son obligation d'information sur le défaut affectant la construction du bien, objet du mandat et de la promesse de vente ;
Mais même si le certificat communal relatant les arrêtés du 12 mars 1998 et 16 avril 1999 portant constatation de l'état de catastrophe naturelle sur le territoire de la commune de St-Arnoult en Yvelines, suite à des mouvements de terrain différentiels de mai 1989 à septembre 1997 et d'octobre 1997 à décembre 1998, consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation de sols est annexé à l'acte de vente, il ne saurait être retenu à l'encontre de l'agence un défaut d'information sur la sinistralité propre à la commune de St-Arnoult en Yvelines, alors que le vendeur ne conteste pas ne pas avoir informé l'agence du rapport Z... et des arrêtés de catastrophe naturelle intervenus ;
Les vendeurs ne démontrent pas que l'agence avait une connaissance particulière de ce que la commune de St-Arnoult en Yvelines avait été déclarée zone sinistrée sécheresse en 1998 et 1999, soit trois et deux ans avant la conclusion du contrat de mandat de vente le 16 février 2001 ;
La seule circonstance que l'agence ait conseillé aux vendeurs la mise en valeur du bien en rafraîchissant les tapisseries, ne peut être considérée comme de la dissimulation ;
En tout état de cause, le silence gardé par les vendeurs sur les désordres constructifs affectant le bien vendu, rend excusable l'erreur commise par l'agence sur l'état de l'immeuble et la nature des désordres extérieurs affectant la façade ;
Les époux Y... seront déboutés de leur appel en garantie contre le mandataire immobilier » (arrêt attaqué p. 13, § 2 à 7).
ALORS, D'UNE PART, QUE l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des parties au contrat de vente ; qu'il est tenu de renseigner les contractants sur l'existence des désordres apparents affectant le bien vendu, qu'en sa qualité de professionnel averti, il ne peut ignorer ; qu'en retenant que l'agence CENTURY 21 n'avait pas manqué à son obligation d'information, sans rechercher si elle n'avait pas omis d'alerter Madame X... sur les fissures de la façade dont l'arrêt relevait pourtant qu'elles étaient visibles, la Cour d'appel a violé les articles 1135 et 1147 du Code civil.
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la dissimulation commise par le vendeur ne fait pas obstacle à la condamnation du mandataire à le garantir partiellement, dès lors que celui-ci a manqué à ses obligations professionnelles ; que constitue un tel manquement le défaut d'information tenant à un vice apparent ; que les époux Y... faisaient valoir qu'il appartenait à l'agence CENTURY 21, ayant fait seule visiter la maison à Madame X..., d'attirer son attention sur les fissures apparentes qu'elle ne pouvait, en tant que professionnel de l'immobilier, ne pas avoir vues ; que dès lors, pour rejeter leur demande de garantie, motifs pris de ce que le silence gardé par les vendeurs sur les désordres constructifs affectant le bien vendu, rend excusable l'erreur commise par l'agence sur l'état de l'immeuble et la nature des désordres extérieurs affectant la façade », la Cour d'appel a violé les articles 1135, 1147 et 1992 du Code civil.
Moyen produit au pourvoi incident par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme B....
D'AVOIR rejeté la demande en indemnisation de Madame X... à l'égard de la société SARL STBI ;
AUX MOTIFS QUE « l'agent commercial est tenu d'une obligation de conseil vis à vis de chacune des parties à la convention conclue par son entremise et doit informer l'acheteur des vices apparents affectant l'immeuble ; en principe, l'agence immobilière, bien que mandataire du vendeur, intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur de la promesse de vente, doit répondre de sa responsabilité délictuelle à l'égard du tiers acquéreur, dès lors qu'elle est l'auteur d'un dommage dont a été victime l'acquéreur, ce dommage résultant d'un manquement à son devoir de conseil ; il ne saurait être reproché à l'agence immobilière, seulement professionnelle de l'immobilier et non de la construction, de ne pas avoir avisé les acquéreurs du défaut affectant les fondations, dès lors qu'il est établi que ces désordres n'étaient pas visibles lors des visites effectuées par les futurs acquéreurs en présence du mandataire immobilier et la preuve n'est pas rapportée qu'elle avait eu connaissance du vice caché ; l'expertise judiciaire a mis en évidence l'existence de désordres graves affectant la structure du bien vendu, le caractère évolutif des fissures lié à l'anomalie du sol et a permis de déterminer l'origine des désordres, rattachée au sous-dimensionnement des fondations et à l'insuffisance de leur encastrement, qui se sont révélées lors du sinistre de catastrophe naturelle (sècheresse) ; si les fissurations de la façade étaient visibles, ni leur gravité ni leur origine ne pouvaient être appréhendées par un oeil non professionnel ; l'attestation établie par Monsieur C..., négociateur au sein de l'agence STBI, selon laquelle Madame X... aurait été avisée du mauvais état de la maison et des travaux de rénovation nécessaires et aurait obtenu une réduction du prix de 220. 000 francs pour en tenir compte, au lieu de 1. 520. 000 francs initialement n'est pas pertinente, dès lors que le bien a été acheté à hauteur de 1. 300. 000 francs incluant 95. 000 francs au titre des frais d'agence, correspondant au prix tel que proposé sur l'affiche publicitaire élaborée par l'agence immobilière et sur la reconnaissance d'indications et de visite du 30 octobre 2011 ; ce prix annoncé ne pouvait que correspondre à la volonté des mandants de diminuer le prix de vente stipulé dans le mandat conclu entre le vendeur et le mandataire le 16 février 2001 prévoyant que le bien immobilier devait être présenté à francs), l'agence reconnaissant dans ses écritures que le prix annoncé le mandant avait été réduit à 1. 520. 000 francs, commission d'agence incluse, soit 114. 000 francs ; le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande dirigée contre l'agence immobilière » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « il ne peut être sérieusement reproché à cette société de ne pas avoir signalé les fissures apparentes de sorte qu'aucune faute ne peut être retenue sur ce point ; pour les fissures qui n'étaient pas apparentes, il ne peut pas non plus lui être reproché de ne pas les avoir signalées puisqu'elle ne pouvait pas les voir plus que Madame Danielle X... et qu'il n'est pas établi qu'elle ait été informée de leur existence ; le seul reproche qui pourrait lui être fait serait de ne pas avoir informé Madame Danielle X... de l'existence de la déclaration de sinistre pour catastrophe naturelle mais comme il a déjà été indiqué ci-dessus, ce problème et donc l'éventuelle faute qui pourrait être retenue est sans lien avec le préjudice allégué ; dans ces conditions, la demande dirigée contre la société STBI sera également rejetée » ;
ALORS QUE l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs ; qu'il est tenu de renseigner ces derniers sur l'existence des désordres apparents affectant le bien vendu, qu'en sa qualité de professionnel averti, il ne peut ignorer ; qu'en retenant que l'agence CENTURY 21 n'avait pas manqué à son obligation d'information, sans rechercher si elle n'avait pas omis d'alerter Madame X... sur les fissures de la façade dont l'arrêt relevait pourtant qu'elles étaient visibles ni sur leur gravité ou leur origine dont il a seulement constaté qu'elles « ne pouvaient être appréhendées par un oeil non professionnel », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
N° de pourvoi: 12-26.331
Donne acte à MM. X... et Y... de ce qu'ils se désistent de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'association des riverains du chemin d'exploitation n° 10 de Griscourt ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la maison de M. et Mme Z... et la parcelle dont M. X... est propriétaire jouxtent un chemin d'exploitation ; que faisant valoir que les bâtiments édifiés sur cette dernière par M. X... ont été détournés de leur destination, puisque l'un, qui devait servir de stockage de matériel agricole, était devenu un bâtiment d'habitation et servait de relais de chasse, et que l'autre, à usage agricole, était devenu le siège d'une activité de travaux publics au bénéfice de son neveu, M. Y..., M. et Mme Z... ont assigné ceux-ci en indemnisation et cessation des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage occasionnés par ces activités ;
Attendu que pour condamner MM. X... et Y... à payer à M. et Mme Z... des indemnités au titre du trouble anormal du voisinage, leur faire interdiction de laisser se poursuivre l'exploitation de l'activité de bâtiment-travaux publics sur la parcelle concernée, leur faire obligation d'évacuer tous les biens appartenant à l'exploitation de M. Y..., et faire interdiction à ce dernier d'emprunter le chemin d'exploitation avec ses camions et engins de chantier, l'arrêt énonce qu'il résulte des attestations, constat d'huissier, et photographies communiqués par M. et Mme Z..., qu'ils subissent, tous les jours de la semaine, y compris les dimanches et jours fériés, de nombreux passages de véhicules, dont 4 x 4 et quads, camions et engins de chantier, sur ce chemin emprunté aussi par les participants aux réunions de chasse ; que les bruits de la circulation, la poussière provoquée par celle-ci, la dégradation du chemin, les perturbations de la vie privée qui s'ensuivent constituent, par leur intensité et permanence, des troubles anormaux du voisinage ; que M. et Mme Z... ont quitté la commune de Griscourt à une période non connue ; qu'ils ne donnent pas d'éléments permettant de réévaluer les dommages-intérêts accordés par le tribunal en raison d'une prolongation des troubles anormaux du voisinage ; qu'il convient de confirmer le montant des dommages-intérêts accordés par le jugement déféré qui a exactement indemnisé les troubles subis compte tenu de leur importance et de leur fréquence, de la durée pendant laquelle il est certain qu'ils ont été subis ;
Qu'en prononçant ainsi des mesures destinées à faire cesser les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage pour l'avenir, alors qu'elle avait relevé que leur persistance n'était pas démontrée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fait interdiction à MM. X... et Y... de laisser se poursuivre l'exploitation de l'activité de bâtiment, travaux publics sur la parcelle cadastrée ZD 35, leur fait obligation d'évacuer tous les biens appartenant à l'exploitation de M. Y..., le tout sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, et fait interdiction à M. Y... d'emprunter le chemin d'exploitation avec ses camions et engins de chantier, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée, les astreintes devant courir passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, l'arrêt rendu le 4 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Z... à payer à M. X... et à M. Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille treize.
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. X... et autre
MM. X... et Y... font grief à la cour d'appel de s'être prononcée au visa des conclusions déposées le 22 septembre 2011 ;
ALORS QUE la cour d'appel ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, par une décision exposant les prétentions et moyens des parties ou visant seulement celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en l'espèce où MM. X... et Y... avaient déposé leurs dernières conclusions le 9 janvier 2012, la cour d'appel qui, pour déclarer l'action de l'association des riverains du chemin d'exploitation n° 10 de Griscourt partiellement recevable, condamner in solidum MM. X... et Y... à verser aux époux Z... la somme de 2.500 euros au titre du trouble anormal du voisinage, leur faire interdiction de laisser se poursuivre l'exploitation de l'activité de bâtiment-travaux publics sur la parcelle cadastrée ZD 35, leur faire obligation d'évacuer tous les biens appartenant à l'exploitation de M. Y..., faire interdiction à ce dernier d'emprunter le chemin d'exploitation avec ses camions et engins de chantier et condamner M. X... à verser aux époux Z... la somme de 1.500 euros chacun au titre du trouble anormal du voisinage, s'est prononcée au visa des conclusions déposées par MM. X... et Y... le 22 septembre 2011 dont elle a exposé les moyens, a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile.
MM. X... et Y... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés in solidum à payer à chacun des époux Z... une somme de 2500 euros au titre du trouble anormal du voisinage, de leur avoir fait interdiction de laisser se poursuivre l'exploitation de l'activité de bâtimenttravaux publics sur la parcelle cadastrée ZD 35, de leur avoir fait obligation d'évacuer tous les biens appartenant à l'exploitation de M. Y..., le tout sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, et d'avoir fait interdiction à M. Y... d'emprunter le chemin d'exploitation avec ses camions et engins de chantier, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée ;
AUX MOTIFS QU' il résulte des attestations, constat d'huissier, et photographies communiqués par les époux Z..., qu'ils subissent avec les riverains du chemin d'exploitation 10 de Griscourt de nombreux passages de véhicules automobiles sur le chemin d'exploitation, dont 4 x 4 et quads, camions et engins de chantier, tous les jours de la semaine, y compris les dimanches et jours fériés, qui soulèvent de la poussière, sont à l'origine de nuisances sonores et d'une dégradation du chemin qui devient impraticable ;
que ces passages portent atteinte à l'intimité des riverains du chemin qui se sentent observés, et salissent le linge séchant à l'extérieur; que ces véhicules stationnent sur les parcelles de M. X..., leurs conducteurs et occupants se rendant à des réunions de chasse dans l'un de ses bâtiments, ou travaillant pour M. Y..., qui exploite une activité de maçonnerie-VRD, et se sert de l'un des terrains de M. X... pour entreposer le matériel de son entreprise, dont des véhicules et engins de chantier ; que selon d'autres témoignages de riverains du chemin d'exploitation, dont un émane de deux personnes ayant quelques mois auparavant fait valoir les troubles anormaux du voisinage, produits par M. X... les riverains ne subissent pas de nuisances du fait des activités de M. X... et de M. Y..., des réunions de chasseurs, M. Y... a effectué des travaux pour atténuer les dégradations du chemin, les véhicules ralentissent lorsque les riverains sont à l'extérieur pour éviter de faire de la poussière, et les nuisances sonores sont atténuées par un mur de bois de chauffage établi par M. X... ; que toutefois ces derniers témoignages ne suffisent pas à mettre à néant les pièces produites par les époux Z... qui justifient de la réalité des nuisances provoquées par le passage de nombreux véhicules sur le chemin, et par l'activité professionnelle de M. Y... ; que ces nuisances qui incluent les bruits de la circulation, la poussière provoquée par celle-ci, la dégradation du chemin, des perturbations de la vie privée, par leur intensité et leur permanence constituent des troubles anormaux du voisinage ; qu'en outre, si le bâtiment de M. X... abritant des réunions de chasse, construit pour un usage agricole, a changé d'usage avant l'approbation par la commune de Griscourt du plan local d'urbanisme le 23 septembre 2006 de sorte que cet usage ne peut être contesté en invoquant ledit plan, le permis de construire du 5 décembre 2006 accordé à M. X... pour l'édification de l'autre bâtiment a été consenti pour l'édification d'un bâtiment à usage agricole devant servir au stockage de matériel et d'outillage destinés à l'entretien de l'exploitation, et le plan local d'urbanisme interdit dans la zone A dans laquelle il se situe les constructions destinées à l'artisanat, au commerce et à l'industrie (article 1.1) sauf si elles sont liées à une installation de production ou nécessaires aux activités agricoles et forestières (article 2.2), ce qui n'est pas le cas en l'espèce, de sorte que le bâtiment qui abrite en réalité les matériels et véhicules de l'entreprise de M. Y... sert à l'exercice d'une activité non conforme au permis de construire accordée et interdite par le plan local d'urbanisme, favorisée par M. X... qui a mis à disposition son bien immobilier et mise en oeuvre par M. Y... ; que l'exercice de cette activité est en partie à l'origine des troubles anormaux du voisinage retenus puisqu'il génère le passage des camions et engins de chantier de l'entreprise Dudoit sur le chemin d'exploitation, leurs stationnements et déplacements sur le terrain de M. X..., des bruits et poussières excessives ; qu'il s'ensuit que la responsabilité de M. X... et de M. Y... est engagée à ce titre sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; que les seuls troubles anormaux du voisinage causés par les réunions de chasse organisées dans la propriété de M. X..., résultent du passage des véhicules des participants à ces réunions sur le chemin d'exploitation n° 10 ; qu'en conséquence, s'il convient compte tenu de ce qui précède, de confirmer le jugement en ce qu'il a fait interdiction à M. X... et à M. Y... de laisser se poursuivre l'exploitation de l'activité de bâtiment-travaux publics et leur a fait obligation d'évacuer tous les biens appartenant à l'exploitation de M. Y..., et fait interdiction à M. Y... d'emprunter le chemin d'exploitation avec ses camions et engins de chantier, étant précisé que ces mesures, qui constituent une réparation en nature, mode de réparation autorisé, sont justifiées pour mettre fin aux troubles anormaux du voisinage causés par l'activité professionnelle de M. Y... et à l'exercice irrégulier de l'activité professionnelle de M. Y..., il n'y a pas lieu de faire interdiction à M. X... d'utiliser sa propriété pour organiser des regroupements de chasseurs ; que M. X... et M. Y... ont conclu outre à l'irrecevabilité de l'action de l'association à son mal fondé ; que les troubles anormaux du voisinage invoqués n'ont pas été subis par l'association elle-même, qui ne peut en conséquence invoquer un préjudice à ce titre justifiant une indemnisation ; qu'il y a lieu ainsi d'infirmer le jugement déféré à la cour en ce qu'il a condamné M. X... et M. Y... à payer à l'association les sommes de 1000 euros et de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; que les époux Z... ont quitté la commune de Griscourt à une période non connue ; qu'ils ne donnent pas d'éléments permettant de réévaluer les dommages et intérêts accordés par le tribunal en raison d'une prolongation des troubles anormaux du voisinage ; qu'il convient de confirmer le montant des dommages et intérêts accordés par le jugement querellé qui a exactement indemnisé les troubles subis compte tenu de leur importance et de leur fréquence, de la durée pendant laquelle il est certain qu'ils ont été subis ;
1°) ALORS QUE le juge, saisi d'une demande fondée sur la théorie des troubles anormaux du voisinage doit, pour prononcer des mesures destinées à faire cesser le trouble pour l'avenir, constater la persistance de ce dernier au jour où il statue ; que la cour d'appel qui, bien qu'ayant constaté que les époux Z... avaient déménagé et qu'ils n'établissaient pas que le trouble s'était prolongé depuis le prononcé du jugement entrepris, a néanmoins fait interdiction à MM. X... et Y... de laisser se poursuivre l'exploitation de l'activité de bâtiment-travaux publics sur la parcelle, leur a fait obligation d'évacuer tous les biens appartenant à l'exploitation de M. Y... et a fait interdiction à ce dernier d'emprunter le chemin d'exploitation avec ses camions et engins de chantier, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, desquelles il résultait que seule l'indemnisation des conséquences dommageables passées du trouble pouvait être obtenue, et a ainsi violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage ensemble l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QUE la cour d'appel qui, bien qu'ayant constaté que M. Y... avait effectué des travaux pour atténuer les dégradations du chemin, que les véhicules ralentissaient lorsque les riverains étaient à l'extérieur pour éviter de faire de la poussière et que les nuisances sonores étaient atténuées par un mur de bois de chauffage établi par M. X... et que les époux Z... n'établissaient pas que le trouble s'était prolongé depuis le prononcé du jugement entrepris, s'est néanmoins fondée, pour faire interdiction à MM. X... et Y... de laisser se poursuivre l'exploitation de l'activité de bâtiment-travaux publics sur la parcelle, leur faire obligation d'évacuer tous les biens appartenant à l'exploitation de M. Y... et faire interdiction à ce dernier d'emprunter le chemin d'exploitation avec ses camions et engins de chantier, sur la circonstance inopérante que les époux Z... avaient antérieurement subi un préjudice, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage ;
3°) ALORS QUE seul le maire peut, dans l'exercice de son pouvoir de police, interdire la circulation de certains véhicules sur un chemin rural affecté, par principe, à l'usage du public ; que la cour, en se fondant sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage, pour interdire à M. Y... d'emprunter, avec ses camions et engins de chantier, le chemin d'exploitation intégré en 2011 à la voirie communale, a violé les articles L. 161-1, L 161-3, L 161-5 et D. 161-10 du code rural et de la pêche maritime ;
4°) ALORS QUE MM. X... et Y... indiquaient dans leur conclusions d'appel, documents à l'appui, qu'en 2011, le chemin d'exploitation n° 10 de Griscourt avait été cédé à la commune de Griscourt par l'association foncière qui en était propriétaire et intégré à la voirie communale et déduisaient de cette circonstance que seule la collectivité locale, et non un particulier, pouvait intervenir s'agissant de ce chemin ; qu'en se bornant, pour faire interdiction à M. Y... d'emprunter le chemin d'exploitation avec ses camions et engins de chantier, à relever l'existence d'un trouble anormal du voisinage, sans répondre aux conclusions précitées, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Voisinage et responsabilité délictuelle
N° de pourvoi: 12-20.347
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les consorts X...-Z...sont propriétaires d'un fonds au profit duquel a été stipulée une servitude leur donnant droit de capter la moitié de l'eau procurée par une source située sur le fonds contigü appartenant à Mme Y... ; qu'à la suite de la rupture d'alimentation en eau de sa propre maison en raison de travaux réalisés sur le dispositif de captage par les consorts X...-Z..., Mme Y... les a assignés en remise en état du dispositif à leur frais et dommages-intérêts ;
Vu l'article 686 du code civil ;
Attendu que pour ordonner la réalisation à frais partagés d'un nouveau dispositif de décantation-répartition en amont des maisons et la pose de canalisations entre cet ouvrage et les deux maisons, l'arrêt, qui relève que les actuels ouvrages de captage à la source, de décantation, de répartition et les canalisations sont vétustes, retient qu'il convient de remplacer ces ouvrages par ceux préconisés par l'expert judiciaire lesquels ne sont pas de nature à aggraver la servitude ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'installation objet du litige ne pouvait pas être remplacée par une autre strictement conforme aux prévisions du titre constitutif, notamment en ce qui concerne l'emplacement du dispositif de captage et celui des canalisations, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Attendu que pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par Mme Y... contre les consorts X...-Z..., l'arrêt retient, par motifs adoptés, que l'expert judiciaire a constaté que les solutions proposées initialement par les consorts X...-Z...étaient pertinentes, que la vétusté de tout le système d'adduction était en cause et qu'il ne saurait donc être fait grief à ces derniers d'avoir tenté de remédier aux insuffisances de l'installation existante ;
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant, par motifs adoptés, que courant 2000, les consorts X...-Z..., entreprenant sur leur terrain des travaux destinés à améliorer le système défaillant, avaient déconnecté l'arrivée d'eau des décanteurs de l'ouvrage de réception pour détourner les eaux vers deux réservoirs mis en place sur leur terrain et que si ces travaux leur avaient donné satisfaction, la maison de Mme Y... s'était trouvée privée d'alimentation en eau jusqu'à la mise en place d'un tuyau en Y sur préconisation de l'huissier de justice qu'elle avait requis, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;
Condamne les consorts X...-Z...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...-Z...à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X...-Z...;
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que Mme Y... et les consorts X...-Z...devront réaliser à frais partagés par moitié la construction d'un nouvel ouvrage de décantation-répartition en amont de leurs maisons, soit à proximité immédiate de l'ouvrage de captage, soit dans le talus à l'Ouest de la voie communale, qu'ils devraient procéder à la reprise des canalisations d'eau depuis le nouvel ouvrage de décantation-répartition jusqu'à leurs maisons d'habitation, et d'avoir jugé que Mme Y... pouvait s'opposer à l'emploi des deux réservoirs implantés par M. X...sur son terrain en assumant le coût supplémentaire éventuel résultant de son refus ;
Aux motifs que « l'expert B...indique que " manifestement les ouvrages de captage (à la source), de décantation (intermédiaire), de répartition (en aval) et les canalisations sont vétustes " ; que ces constatations qui justifient les solutions qu'il propose sont totalement ignorées par l'appelante ; que l'expert préconise en conséquence une reprise de l'ensemble du schéma d'adduction d'eau potable, c'est à dire une reprise de l'ouvrage de captage aux frais de l'appelante, ce qu'elle a réalisé, la construction d'un nouvel ouvrage de décantation/ répartition ¿ la charge de ces travaux étant à répartir par moitié entre les parties ; que l'expert précise que les deux implantations qu'il propose n'engendrent pas de création de nouvelles servitudes et conservent les rapports juridiques enregistrés à ce jour ; qu'elles permettraient d'alimenter les deux habitations par gravitation, de conserver les deux réservoirs construits par les défendeurs, de donner une pression substantielle à l'eau qui arrive aux deux habitations et enfin de réduire la taille de l'ouvrage de décantation/ répartition ; que l'expert précise que les travaux de reprise des canalisations d'adduction d'eau depuis l'ouvrage de décantation/ répartition jusqu'aux deux maisons d'habitation seront à la change des deux parties ; que l'expert a précisé à la fin de son rapport que l'emploi ou non des deux réservoirs implantés par M. X...reste à la diligence des deux parties, c'est-à-dire que Mme Y... peut s'y opposer en assumant le coût supplémentaire éventuel résultant de son refus ; que les travaux préconisés par l'expert sont rendus nécessaires par l'état de vétusté de l'installation et non par l'intervention de M. X...et l'appelante ne démontre pas qu'ils entraînent une aggravation de la servitude » ;
Alors que 1°) l'usage et l'étendue des servitudes établies par le fait de l'homme se règlent par le titre qui les constitue ; que le juge ne peut autoriser des modifications à la servitude conventionnelle auxquelles le propriétaire du fonds servant n'a pas consenti ; que l'acte du 4 juillet 1986 instituant la servitude de source et d'aqueduc avait prévu que le répartiteur d'eau devait être implanté « sur le repos existant » et qu'une canalisation devait être implantée entre les parcelles n° 157 et n° 158 « le long du tracé figurant en pointillé sur le plan » annexé à l'acte, à une profondeur de 0, 80 mètres ; qu'en modifiant les emplacements du répartiteur et de la canalisation tels que définis par ce titre sans l'accord de Mme Y..., propriétaire du fonds servant, la cour d'appel a violé l'article 686 du code civil ;
Alors que 2°) celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ; qu'en n'ayant pas recherché, comme elle y était invitée, si le coût de construction d'un nouvel ouvrage faisant à la fois fonction de décanteur et de répartiteur à un emplacement distinct de celui prévu par le titre constitutif de la servitude, qui nécessitait en outre la réalisation de nouvelles canalisations pour l'acheminement de l'eau jusqu'à l'habitation de Mme Y..., n'aggravait pas la condition du fonds servant, dès lors qu'il était plus onéreux pour Mme Y... que le coût des travaux de réfection du seul ouvrage répartiteur existant, la réfection du décanteur étant à la charge des consorts X...-Z...qui l'avaient détruit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 702 du code civil ;
Alors que 3°) en ordonnant le déplacement de l'ouvrage de répartition de l'eau et la modification de l'assiette de la servitude afin de permettre l'utilisation des deux réservoirs implantés par M. X...sur son terrain au cours de l'année 2000 et en mettant à la charge de Mme Y... le coût qui résulterait du refus de cette modification, la cour d'appel a aggravé la servitude grevant le fonds de Mme Y..., qui ne devait supporter que les frais de pose initiale de l'ouvrage et d'entretien de ce dernier, et a ainsi violé l'article 702 du code civil.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Y... de sa demande tendant à voir condamner les consorts X...-Z...à lui verser une somme de 5. 000 euros de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices ;
Aux motifs adoptés que « courant 2000, M. X...et Mme Z...ont entrepris sur leur terrain des travaux destinés à améliorer le système défaillant ; qu'ils ont ainsi déconnecté l'arrivée d'eau des décanteurs de l'ouvrage de réception pour détourner les eaux vers deux réservoirs mis en place sur leur terrain ; que si ces travaux ont été satisfaisants pour M. X...et Mme Z..., il n'en est pas allé de même pour Mme Y... dont la maison s'est trouvée coupée d'alimentation en eau jusqu'à la mise en place d'un tuyau en Y sur préconisation de l'huissier de justice requis par Mme Y... pour le constat le 16 mai 2000 (¿) ; que Mme Y... invoque les agissements fautifs de M. X...et Mme Z...qui ont unilatéralement entrepris des travaux courant 2000 sur le système d'adduction en eau potable à leur seul profit ; que l'expert judiciaire a retenu aux termes de son rapport que les solutions initialement proposées par M. X...et Mme Z...étaient pertinentes ; que la vétusté de tout le système d'adduction était en cause ; qu'il ne saurait donc être fait grief à M. X...et Mme Z...d'avoir tenté de remédier aux insuffisances de l'installation existante » ;
Alors que l'atteinte à la propriété d'autrui constitue une voie de fait et ouvre droit à réparation ; qu'après avoir constaté que les consorts X...-Z...avaient déconnecté sans autorisation de Mme Y... l'arrivée d'eau du décanteur situé sur son terrain et avaient détourné l'eau provenant de la source de Mme Y... à leur seul profit, privant ainsi la maison de Mme Y... de toute alimentation en eau, la cour d'appel, qui a jugé que les consorts X...-Z...n'avaient pas commis de faute susceptible d'engager leur responsabilité, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait qu'ils s'étaient rendus coupables d'une voie de fait au préjudice de Mme Y..., et a ainsi violé l'article 544 du code civil.
L'abus du droit d'agir en justice
N° de pourvoi: 12-23.235
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Laugier et Caston, avocat(s)
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Mathilde a assigné M. X..., copropriétaire, en paiement d'un arriéré de charges et dommages-intérêts ;
Attendu que pour confirmer la condamnation de M. X... à payer une somme à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et y ajouter une condamnation pour appel abusif, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que M. X... n'a réglé l'essentiel de sa dette que plusieurs mois après la délivrance de l'assignation, qu'il n'a fait aucun versement en 2010, que le premier juge l'a condamné à des sommes très modérées au titre des dommages-intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile et que ses manquements répétés et sans raison valable à payer les charges à bonne date révèlent sa mauvaise foi et causent un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée pendant de longues années d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, alors que celui qui triomphe, même partiellement, en son action ne peut être condamné à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice et qu'elle confirmait le jugement accueillant la contestation de M. X... quant aux frais qui lui étaient imputés, et sans caractériser des circonstances particulières faisant dégénérer en abus le droit d'agir, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a confirmé le jugement condamnant M. X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts et l'a condamné à payer 1 000 euros au même titre, l'arrêt rendu le 14 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
Rejette les demandes de dommages-intérêts ;
Maintient la condamnation aux dépens prononcée par les juges du fond ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Mathilde aux dépens du présent arrêt ;
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VILLA MATHILDE les sommes de 200 ¿ et 1.000 ¿ à titre de dommages intérêts pour appel et résistance abusifs ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur X... a soldé l'essentiel de sa dette le 3 janvier 2011 ; que c'est pour cette raison que sa condamnation ne porte que sur la somme en principal de 235,41 ¿ ; que son appel est abusif dès lors que sa dette est certaine au regard des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires ; que le premier juge l'a condamné à des sommes très modérées, s'agissant des dommages-intérêts et de l'indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en considération de son versement du 3 janvier 2011, intervenu néanmoins plus de cinq mois après son assignation devant le tribunal d'instance ; que les manquements répétés de Monsieur X... à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété à bonne date sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, outre qu'ils révèlent sa mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; qu'il convient, dans ses conditions, d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire, en cause d'appel, de 1.000 ¿ à la charge de Monsieur X... à titre de dommages-intérêts (arrêt, p. 6) ;
et AUX MOTIFS DU PREMIER JUGE QUE Monsieur X... a soldé la majorité de sa dette avant l'audience mais plusieurs mois après la délivrance de l'assignation ; qu'il n'a en outre fait aucun versement en 2010 ; que même si une partie de sa contestation est accueillie, notamment concernant les frais, la résistance de ce copropriétaire et la nécessité de multiplier les procédures afin qu'il s'acquitte de ses charges cause un préjudice certain au syndicat et justifie sa condamnation à payer la somme de 200 ¿ à titre de dommages-intérêts (jugement, p. 4) ;
1°) ALORS QUE le droit d'exercer un recours n'est condamnable que s'il est abusif, l'abus devant être caractérisé ; qu'en se bornant, pour condamner Monsieur X... au paiement de dommages intérêts pour appel abusif, à considérer que « sa dette est certaine au regard des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires », la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une faute faisant dégénérer en abus le droit de Monsieur X... d'interjeter appel, a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la résistance à des demandes n'est condamnable que si elle est abusive, révélant un abus de droit dans l'exercice de la défense, lequel doit être caractérisé ; qu'en se bornant également, pour condamner Monsieur X... au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive, à considérer que « les manquements répétés de Monsieur X... à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété à bonne date sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, outre qu'ils révèlent sa mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires », tout en admettant en outre qu'« une partie de sa contestation est accueillie, notamment concernant les frais », la Cour d'appel, qui n'a pas plus caractérisé une faute faisant dégénérer en abus le droit de Monsieur X... de se défendre, a violé l'article 1382 du Code civil.
Devoir de conseil du notaire et perte de chance
N° de pourvoi: 12-25.763
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 12 juillet 2012), que par acte reçu le 9 septembre 2008 par M. X..., notaire, M. et Mme Y... ont vendu à la société Ambrosia du matériel agricole, un bureau servant à l'exploitation et un stock de végétaux et pieds mère pour le prix de 610 000 euros payable en trois versements, le solde étant versé sous forme de rente viagère annuelle ; que faute d'obtenir le paiement de la somme de 125 000 euros à l'échéance convenue, M. et Mme Y... ont fait délivrer un commandement de payer à la société Ambrosia, qui a formé opposition ; que cette dernière ayant été placée en redressement puis liquidation judiciaires, M. et Mme Y... ont déclaré leur créance au passif de la société ; que reprochant au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil en omettant d'attirer leur attention sur la forme juridique choisie pour la vente et sur les conséquences d'une absence de garantie de paiement, ils l'ont assigné en indemnisation ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de sursis à statuer et de le condamner à payer à M. et Mme Y... une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que le droit à un procès équitable garantit aux justiciables l'accès à un juge qui doit statuer au regard de l'ensemble des éléments dont dépend directement sa décision ; qu'en condamnant M. X... à indemniser les époux Y... à hauteur de 125 000 euros au titre de la perte de chance de recouvrer leur créance auprès de leur cocontractant, la société Ambrosia, sans surseoir à statuer dans l'attente de la décision devant se prononcer sur l'existence même de cette créance et d'agissements fautifs des créanciers de nature à les priver de tout droit, qui déterminait pourtant l'élément sur lequel reposait nécessairement la condamnation du notaire, la cour d'appel a violé l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
2°/ que le droit à un procès équitable garantit aux justiciables l'accès à un juge qui doit statuer au regard de l'ensemble des éléments dont dépend directement sa décision ; qu'en écartant la demande de sursis à statuer formulée par M. X... dans l'attente du jugement devant statuer sur l'action en responsabilité introduite par l'acquéreur, la société Ambrosia, à l'encontre des vendeurs, les époux Y..., dont l'issue déterminait pourtant le bien-fondé de l'action en responsabilité du rédacteur d'acte, formée par les vendeurs, dont elle était saisie, la cour d'appel, qui a condamné le notaire à indemniser les cédants sans qu'ait été tranchée une question déterminante dont dépendait pourtant la solution qu'elle a retenue, a violé l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Mais attendu que l'appréciation de l'opportunité d'un sursis à statuer relevant du pouvoir discrétionnaire du juge du fond, hors le cas, qui n'est pas celui de l'espèce, où cette mesure est prévue par la loi, la cour d'appel, qui a constaté l'indépendance du présent litige au regard de l'instance engagée par la société Ambrosia, n'a fait qu'user, sans méconnaître le droit à un procès équitable, de son pouvoir discrétionnaire en sorte que sa décision échappe au contrôle de la Cour de cassation ; que le moyen n'est pas fondé ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à M. et Mme Y... une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ qu'une perte de chance ne peut donner lieu à réparation lorsque l'aléa dont dépend l'existence de l'avantage escompté ne s'est pas encore réalisé ; qu'en condamnant M. X... à verser aux vendeurs la somme de 125 000 euros au titre de la perte de chance de recouvrer le prix auprès de l'acquéreur, bien que l'existence même de cette créance ait dépendu d'un événement à venir ¿ l'issue de l'action introduite par laquelle les débiteurs contestaient devoir le prix en invoquant notamment sa surévaluation et les actes de concurrence déloyale des vendeurs ¿ la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que la perte d'un avantage illicite ne constitue pas un préjudice réparable ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'avantage que les vendeurs espéraient tirer en percevant le prix de vente n'était pas illicite dès lors qu'il avait été surévalué et qu'ils s'étaient rendus coupables de concurrence déloyale au détriment des acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par des motifs non contestés, relevé de multiples manquements du notaire à son obligation de conseil, l'arrêt retient que la faute de celui-ci a privé M. et Mme Y..., qui n'ont commis aucune négligence fautive ayant concouru à la survenance du dommage, de la possibilité de renoncer à la vente ou de vendre au comptant, d'obtenir, avant l'ouverture de la procédure collective et dès le premier impayé, la résiliation de la cession et la restitution de l'immeuble, ou de recouvrer le solde dû en qualité de créancier privilégié ; que par ces seuls motifs, la cour d'appel, qui a caractérisé l'existence d'un préjudice actuel et certain et n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt d'avoir limité à la somme de 125 000 euros le montant des dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de recouvrer leur créance, alors, selon le moyen :
1°/ que seule constitue une perte de chance, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; que ne constitue pas une perte de chance mais un préjudice entièrement consommé l'impossibilité de recouvrer le solde du prix de la vente en raison de l'inefficacité de l'acte instrumenté par le notaire ; qu'en retenant que le préjudice des époux Y... s'analysait en une perte de chance, quand l'inefficacité de l'acte instrumenté par le notaire les avait privés de toute possibilité de recouvrer leur créance, ce qui constituait un préjudice entièrement consommé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que l'auteur d'un fait dommageable doit réparer l'intégralité des conséquences de sa faute ; qu'en retenant, pour réduire l'indemnisation accordée aux époux Y..., que ces derniers n'avaient pas fait délivrer de commandement de payer la rente entre le premier impayé et le jugement d'ouverture et n'avaient procédé qu'à une déclaration de créance partielle, quand les époux Y... n'auraient pas eu, sans la faute primordiale du notaire, à déclarer leur créance à la procédure collective, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu d'abord que les conséquences du manquement du notaire à son devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors qu'il n'est pas certain que mieux informé, le créancier de l'obligation se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse ; que la cour d'appel, en retenant que M. et Mme Y... ont perdu une chance de renoncer à la vente prévue et de faire un meilleur choix, a exactement caractérisé une simple perte de chance sujette à un certain aléa ; qu'ensuite la cour d'appel n'a pas retenu à l'encontre de M. et Mme Y... une quelconque négligence justifiant une réduction de leur indemnisation ; que le moyen, qui manque en fait en sa deuxième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi principal
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir dans l'instance engagée par la société AMBROSIA et Maître Z..., ès qualités, à l'encontre des époux Y... et de la SCP X..., d'AVOIR dit que Monsieur X... avait failli à ses obligations et de l'AVOIR condamné à payer aux époux Y... la somme de 125.000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice financier ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que les époux Y... n'ont pas reçu le paiement convenu, ensuite des actes notariés intervenus, auxquels, tant d'une façon générale qu'au titre de son obligation de conseil, Me X... était tenu de faire produire leur pleine efficacité juridique ; que l'appréciation de la responsabilité du notaire, quant à la commission éventuelle de fautes ayant empêché les vendeurs d'être remplis de leurs droits relatifs au paiement du prix, se trouve indépendante du litige visant une éventuelle surévaluation du fonds ainsi qu'un éventuel défaut d'assistance des vendeurs, susceptible de diminuer leur créance, observation faite qu'on ne saurait sérieusement mettre en balance une défaillance avérée (s'agissant du défaut de paiement du prix convenu) et une responsabilité hypothétique (celle des vendeurs, pour une éventuelle surévaluation, un manquement à leur obligation d'assistance voire des actes de concurrence déloyale) ; qu'en tout état de cause, un manquement éventuel par le notaire aux devoirs de sa charge constitue une perte de chance dont les demandeurs sont bien fondés à réclamer indemnisation ; qu'il n'y a donc lieu de surseoir à statuer dans l'attente de décisions à intervenir, d'autant plus lointaines qu'elles seront susceptibles de recours multiples ;
1°) ALORS QUE le droit à un procès équitable garantit aux justiciables l'accès à un juge qui doit statuer au regard de l'ensemble des éléments dont dépend directement sa décision ; qu'en condamnant Monsieur X... à indemniser les époux Y... à hauteur de 125 000 euros au titre de la perte de chance de recouvrer leur créance auprès de leur cocontractant, la société AMBROSIA, sans surseoir à statuer dans l'attente de la décision devant se prononcer sur l'existence même de cette créance et d'agissements fautifs des créanciers de nature à les priver de tout droit, qui déterminait pourtant l'élément sur lequel reposait nécessairement la condamnation du notaire, la Cour d'appel a violé l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
2°) ALORS QUE le droit à un procès équitable garantit aux justiciables l'accès à un juge qui doit statuer au regard de l'ensemble des éléments dont dépend directement sa décision ; qu'en écartant la demande de sursis à statuer formulée par Monsieur X... dans l'attente du jugement devant statuer sur l'action en responsabilité introduite par l'acquéreur, la société AMBROSIA, à l'encontre des vendeurs, les époux Y..., dont l'issue déterminait pourtant le bien fondé de l'action en responsabilité du rédacteur d'acte, formée par les vendeurs, dont elle était saisie, la Cour d'appel, qui a condamné le notaire à indemniser les cédants sans qu'ait été tranchée une question déterminante dont dépendait pourtant la solution qu'elle a retenue, a violé l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Monsieur X... avait failli à ses obligations et de l'AVOIR condamné à payer aux époux Y... la somme de 125.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant que les époux Y... n'ont pas reçu le paiement convenu, ensuite des actes notariés intervenus, auxquels, tant d'une façon générale qu'au titre de son obligation de conseil, Me X... était tenu de faire produire leur pleine efficacité juridique ; que l'appréciation de la responsabilité du notaire, quant à la commission éventuelle de fautes ayant empêché les vendeurs d'être remplis de leurs droits relatifs au paiement du prix, se trouve indépendante du litige visant une éventuelle surévaluation du fonds ainsi qu'un éventuel défaut d'assistance des vendeurs, susceptible de diminuer leur créance, observation faite qu'on ne saurait sérieusement mettre en balance une défaillance avérée (s'agissant du défaut de paiement du prix convenu) et une responsabilité hypothétique (celle des vendeurs, pour une éventuelle surévaluation, un manquement à leur obligation d'assistance voire des actes de concurrence déloyale) ; qu'en tout état de cause, un manquement éventuel par le notaire aux devoirs de sa charge constitue une perte de chance dont les demandeurs sont bien fondés à réclamer indemnisation ; qu'il n'y a donc lieu de surseoir à statuer dans l'attente de décisions à intervenir, d'autant plus lointaines qu'elles seront susceptibles de recours multiples ;
ET QUE le premier juge a justement relevé que la négligence du notaire avait privé les époux Y... d'une perte de chance de vendre au comptant ou de conserver l'entreprise intacte, d'obtenir par un processus extrajudiciaire et avant l'ouverture de la procédure collective, la résiliation de la cession suite au premier impayé, une perte de chance d'obtenir la restitution des immeubles vendus, une perte de chance de recouvrer le solde dû, notamment en qualité de créancier privilégié ; qu'au regard des éléments de la cause, tels que ci-dessus exposés, la Cour estime devoir chiffrer cette perte de chance pour les époux Y... à la somme de 125.000 euros ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le préjudice direct subi par les époux Y... ne saurait équivaloir au solde du prix soit 485.000 euros en principal outre intérêts car il est constitué par la perte de chance de vendre au comptant ou de conserver l'entreprise intacte, la perte de chance d'obtenir, par un processus extrajudiciaire et avant l'ouverture de la procédure collective d'AMBROSIA, la résiliation de la cession suite à l'impayé de 125.000 euros du 2 avril 2009 et le bénéfice d'une clause pénale pour conserver tout ou partie des sommes déjà réglées, la perte de chance d'obtenir la restitution des meubles vendus, et la perte de chance de recouvrer le solde dû soit en qualité de créancier privilégié soit en agissant contre une caution ou en actionnant une hypothèque ;
1°) ALORS QU'une perte de chance ne peut donner lieu à réparation lorsque l'aléa dont dépend l'existence de l'avantage escompté ne s'est pas encore réalisé ; qu'en condamnant Monsieur X... à verser aux vendeurs la somme de 125.000 euros au titre de la perte de chance de recouvrer le prix auprès de l'acquéreur, bien que l'existence même de cette créance ait dépendu d'un évènement à venir ¿ l'issue de l'action introduite par laquelle les débiteurs contestaient devoir le prix en invoquant notamment sa surévaluation et les actes de concurrence déloyale des vendeurs ¿ la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la perte d'un avantage illicite ne constitue pas un préjudice réparable ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'avantage que les vendeurs espéraient tirer en percevant le prix de vente n'était pas illicite dès lors qu'il avait été surévalué et qu'ils s'étaient rendus coupables de concurrence déloyale au détriment des acquéreurs, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y..., demandeurs au pourvoi incident
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à 125.000 euros le montant des dommages et intérêts dus aux époux Y... par Monsieur X... au titre d'une perte de chance de recouvrer leur créance auprès des acquéreurs ;
« Le premier juge a justement relevé que la négligence du notaire avait privé les époux Y... d'une perte de chance de vendre au comptant ou de conserver l'entreprise intacte, d'obtenir par un processus extrajudiciaire et avant l'ouverture de la procédure collective, la résiliation de la cession suite au premier impayé, une perte de chance d'obtenir la restitution des immeubles vendus, une perte de chance de recouvrer le solde dû, notamment en qualité de créancier privilégié ; qu'au regard des éléments de la cause, tels que ci-dessus exposés, la Cour estime devoir chiffrer cette perte de chance pour les époux Y... à la somme de 125.000 euros » ;
Et AUX MOTIFS ADOPTES QUE :
« La non-délivrance par les époux Y... d'un commandement de payer la rente entre le premier impayé du 01.10.2009 et le jugement d'ouverture du 4.08.2010 ainsi que le caractère partiel de la déclaration chiffrée de créance au mandataire judiciaire d'AMBROSIA conduisent à réduire le préjudice financier imputable au notaire » ;
ALORS, d'une part, QUE seule constitue une perte de chance, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; que ne constitue pas une perte de chance mais un préjudice entièrement consommé l'impossibilité de recouvrer le solde du prix de la vente en raison de l'inefficacité de l'acte instrumenté par le notaire ; qu'en retenant que le préjudice des époux Y... s'analysait en une perte de chance, quand l'inefficacité de l'acte instrumenté par le notaire les avait privés de toute possibilité de recouvrer leur créance, ce qui constituait un préjudice entièrement consommé, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
ALORS, d'autre part, QUE l'auteur d'un fait dommageable doit réparer l'intégralité des conséquences de sa faute ; qu'en retenant, pour réduire l'indemnisation accordée aux époux Y..., que ces derniers n'avaient pas fait délivrer de commandement de payer la rente entre le premier impayé et le jugement d'ouverture et n'avaient procédé qu'à une déclaration de créance partielle, quand les époux Y... n'auraient pas eu, sans la faute primordiale du notaire, à déclarer leur créance à la procédure collective, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
N° de pourvoi: 12-28.926
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte reçu le 11 mars 2002 par M. X..., notaire associé de la SCP X... Z... (le notaire), M. et Mme Y... ont vendu à la SCI Les jardins de Tuilières (la SCI) diverses parcelles à construire moyennant une certaine somme payable pour partie en trois échéances en l'étude du notaire, l'autre partie étant acquittée par une dation en paiement consistant en la construction d'un immeuble d'habitation sur une parcelle demeurée la propriété des vendeurs ; que le paiement de l'intégralité du prix était garanti par le privilège du vendeur avec action résolutoire, dont l'inscription a été prise par l'intermédiaire du notaire jusqu'au 1er mars 2003 puis s'est trouvée périmée faute d'avoir été renouvelée en temps utile ; que n'ayant pu obtenir la dation en paiement due par la SCI, placée en liquidation judiciaire, M. et Mme Y... ont assigné le notaire en indemnisation, lui reprochant un défaut de renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur ainsi qu'un manquement à son obligation de conseil ;
Attendu que pour débouter M. et Mme Y... de leur demande, l'arrêt, après avoir énoncé qu'il n'y avait lieu de renouveler l'inscription que dans l'hypothèse où la dation en paiement n'aurait pas été livrée avant le 1er mars 2003, retient que si le notaire connaissait les retards de paiement des échéances puisque les versements étaient effectués en son étude, il ignorait en revanche, faute d'en avoir été avisé par M. et Mme Y..., l'absence d'exécution de la dation en paiement, qui seule demeurait en cause, ce qui excluait tout manquement fautif de sa part ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'elle relevait que les paiements de la partie du prix, en vue duquel l'inscription du privilège du vendeur avait été prise, devaient être effectués en l'étude du notaire, ce dont il résultait que ce dernier, qui avait constaté le non-respect des échéances, se devait d'appeler l'attention de M. et Mme Y... sur l'importance du renouvellement du privilège avant sa péremption, afin de garantir tant le solde du prix en numéraire que l'exécution de la dation en paiement, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les première, deuxième, troisième, cinquième et sixième branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la SCP X... Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP X... Z... et la condamne à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
II est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y... de leur demande tendant à la condamnation de la SCP de notaires X... Z... au paiement de la somme de 158. 578, 54 euros, pour faute professionnelle caractérisée par le défaut de renouvellement d'une inscription du privilège du vendeur en garantie du paiement du prix de la vente de leurs parcelles à la SCI Les Jardins des Tuilières ;
AUX MOTIFS QUE M. et Mme Y... n'ont pas obtenu le bénéfice de la dation ; qu'ils recherchent la responsabilité du notaire auquel ils reprochent de ne pas avoir renouvelé l'inscription du privilège du vendeur et l'action résolutoire prévue à l'acte ; que tout en retenant le manquement du notaire à son devoir de conseil, le jugement dont appel, les a déboutés ; qu'aux termes de la clause relative au privilège du vendeur, l'acte du 11 mars 2002 stipulait que si les quatre lots de la parcelle CE n° 205 étaient vendus dans les deux mois et qu'à chaque vente la somme de 141. 015, 34 euros serait versée au vendeur, l'inscription serait limitée au surplus de la propriété, c'est-à-dire la parcelle CE n° 218 ce qui a été le cas ; que le vendeur s'obligeait à donner mainlevée de leur privilège sur les lots de ladite parcelle sous réserve qu'à chaque vente soit séquestrée la somme de 30. 489, 80 euros jusqu'à la livraison de la dation, la date de péremption étant fixée au 1er mars 2003 ; qu'il était enfin précisé que l'inscription serait prise à la diligence de l'ancien propriétaire et à son profit par l'intermédiaire du notaire ; qu'il ressort de ces dispositions qu'il n'y avait lieu de renouveler l'inscription que dans l'hypothèse où la dation n'aurait pas été livrée aux époux Y... le 1er mars 2003 ; que l'acte du 11 mars 2002 prévoyait que le constructeur s'obligeait à achever la construction de la maison qu'il s'engageait à construire pour le compte du vendeur avant le 15 décembre 2002 ; que si les règlements afférents aux lots vendus par la SCI acquéreur transitaient par la comptabilité du notaire avant d'être, pour partie, reversés aux époux Y... et que Me X... était donc informé du paiement du prix de vente des terrains à ces derniers il n'avait par contre aucun moyen de savoir si la dation était ou non livrée à ceux-ci faute par eux de l'en avoir avisé ; que Me X... fait valoir qu'il ignorait l'absence de livraison, ce que ne contestent pas expressément les appelants qui soutiennent seulement que, compte tenu des retards de paiement de la part de la SCI, il aurait dû renouveler l'inscription ; qu'il est constant que, quoique avec retard la somme de 792. 734, 89 euros a bien été versée aux époux Y... et que seul le paiement en dation correspondant au solde du prix de vente restait enjeu ; que dès lors qu'il n'avait pas été avisé du défaut de livraison au 15 décembre 2002, soit au moins deux mois et demi avant le recouvrement, il ne saurait être reproché au notaire de ne pas avoir procédé automatiquement à celui-ci ou même d'avoir manqué à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention des vendeurs, étant observé au surplus qu'ils ont ultérieurement refusé les propositions de la SCI destinées à les indemniser et notamment la cession pour 1 euro du lot n° 5 de la parcelle 218 ;
1° ALORS QUE l'acte de vente entre les vendeurs et l'acquéreur, acquéreur, des parcelles cadastrées n° 205 et 218, rédigé par la SCP de notaires X... Z..., stipulait que l'inscription du privilège du vendeur devait être faite par le notaire rédacteur, à titre de garantie du paiement de l'intégralité du prix de vente, à savoir le solde du prix en numéraire d'une part et la dation en paiement d'autre part, le champ de l'inscription pouvant être limité à la seule propriété résiduelle cadastrée n° 218 en cas de vente dans le délai de deux mois à compter de la signature, de villas construites sur la parcelle cadastrée n° 215 ; qu'en affirmant qu'il n'y avait lieu de renouveler l'inscription du privilège du vendeur qu'en cas de défaut de dation en paiement au 1er mars 2003, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente et violé l'article 1134 du code civil ;
2° ALORS QUE l'objet du litige étant déterminé par les prétentions des parties telles qu'explicitées par leurs moyens, les juges du fond ne peuvent remettre en cause un point de droit défendu par une partie contractante et non réfuté par le cocontractant ; que la portée de l'acte de vente défendue par M. et Mme Y..., dans le sens de l'obligation du renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur, par la SCP de notaires X... Z..., rédactrice, en cas de non-paiement de l'intégralité du prix de vente en numéraire, à peine d'engager sa responsabilité professionnelle et retenue par le tribunal n'avait pas été contestée par le notaire ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a ainsi remis en cause un point non contesté par les parties, méconnaissant les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
3° ALORS QUE le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour assurer l'efficacité de son acte eu égard au but poursuivi par les parties, notamment en s'assurant du renouvellement d'une inscription du privilège du vendeur ; que dans leurs conclusions d'appel, sollicitant l'adoption des motifs du jugement de ce chef, M. et Mme Y... avaient fait valoir que pesait sur la SCP de notaires X... Z..., l'obligation de procéder au renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur, au vu de son constat, issu de sa comptabilité, des défaillances de la SCI acquéreur dans le paiement du solde du prix en numéraire aux échéances prévues ; qu'en s'abstenant de procéder à la recherche qui lui était ainsi demandée, la cour d'appel n'a pas légalement justifié son arrêt au regard de l'article 1382 du code civil ;
4° ALORS QUE les notaires, tenus en tant que rédacteurs d'actes d'éclairer les parties sur leur portée, leurs conséquences et les risques, doivent mettre en garde le vendeur contre le risque encouru en ne faisant pas inscrire ou renouveler le privilège du vendeur ; que pour exonérer la SCP de notaires de tout manquement à son obligation de conseil et d'information à l'égard des vendeurs, la cour d'appel a considéré qu'il appartenait à ceux-ci d'attirer son attention sur la nouvelle défaillance de l'acquéreur, dans la dation en paiement ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations qui impliquaient qu'il appartenait à la SCP de notaires, qui connaissait la défaillance de l'acquéreur dans son obligation de régler le solde du prix en numéraire, de s'informer auprès de M. et Mme Y... du respect de l'autre obligation de dation en paiement, et non l'inverse, au regard de l'articles 1382 du code civil qu'elle a ainsi violé ;
5° ALORS QUE le non-renouvellement d'une inscription du privilège du vendeur cause nécessairement un préjudice à des vendeurs en cas de liquidation judiciaire de l'acquéreur ; qu'en se fondant, à titre surabondant, sur la circonstance strictement inopérante, sans autre précision, tirée de ce que la SCI acquéreur aurait proposé à M. et Mme Y..., pourtant privés de la chance de pouvoir exercer ce privilège sur l'entier prix de cession en l'ensemble de ses composantes, la cession pour un euro d'un lot de la parcelle vendue n° 218, pour exonérer la SCP de notaires de toute responsabilité à raison du non-renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
6° ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme Y... avaient fait valoir que le non-renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur les avait privés de la possibilité d'exercer l'action résolutoire, ce qui leur aurait donné un pouvoir de contrainte sur l'acquéreur, débiteur de l'obligation de réaliser leur villa, d'une part et de leur qualité de créanciers hypothécaires de premier rang, ce qui leur aurait permis d'être réglés en priorité de la valeur de la dation sur les actifs de la SCI d'autre part ; qu'en se bornant à faire état de la proposition virtuelle d'indemnisation de la SCI, de vente pour un euro d'un lot d'une parcelle, sans même en préciser la valeur, la cour d'appel, qui n'a pas procédé à la recherche qui lui était demandée, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
Limites de la responsabilité du notaire
N° de pourvoi: 12-22.169 12-23.546
Joint les pourvois n° V 12-22. 169 et S 12-23. 546 ;
Donne acte à M. X...du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... , Mme Z... et la SCP Y... et Z... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux 11 mai 2012), que, en exécution d'un plan de remembrement approuvé par arrêté préfectoral du 24 mars 1999, les parcelles cadastrées AB n° 543 et 545 appartenant à M. X...ont été réunies en une parcelle unique sous le n° ZD 108 qui a été attribuée par la commission départementale d'aménagement foncier à Mme A...; qu'après division de cette parcelle en deux parcelles ZD n° 177 et ZD n° 178, Mme A...a, suivant actes reçus par M. Y... , Mme Z... et la SCP Y... et Z... , notaires, les 14 mai 2001 et 9 janvier 2002, cédé la première à M. et Mme B... et la seconde, à M. et Mme C... ; que les acquéreurs ont édifié leur maison d'habitation sur leur fonds respectif ; qu'à la suite des recours exercés contre la décision de la commission, la parcelle ZD n° 108 a été réattribuée le 2 juillet 2004 à M. X...; que, le 11 mai 2005, ce dernier a assigné M. et Mme B... et M. et Mme C... en démolition des ouvrages implantés sur sa propriété ; que ceux-ci ont appelé en garantie Mme A...et les notaires ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° S 12-23. 546 et le premier moyen du pourvoi incident du pourvoi n° V 12-22. 169 réunis :
Attendu que M. et Mme B..., M. et Mme C... et Mme A...font grief à l'arrêt d'ordonner la démolition des ouvrages immobiliers édifiés sur leurs fonds, pour les parties empiétant sur le fonds de M. X..., sous astreinte et aux frais des époux B... et C..., de condamner ces derniers à payer à M. X...la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice de dépossession, de dire que Mme A..., doit indemniser les époux B... et C...de l'éviction des parcelles de terrain et de maison qu'ils ont acquises en la condamnant dès à présent à leur payer la somme de 6 000 euros en garantie du préjudice de dépossession qu'ils sont condamnés à payer à M. X...et en ordonnant une expertise pour chiffrer le surplus de la garantie, alors, selon le moyen :
1°/ que nul ne peut exercer son droit de propriété dans l'intention de nuire à autrui ; que les époux B... et C...faisaient valoir que M. X..., informé dès 2001 des suites du recours administratif en contestation des opérations de remembrement qu'il avait intenté, n'avait jamais informé les époux B... et C...de son droit de propriété sur la parcelle lors de l'édification des maisons, qu'il n'avait pas contesté les permis de construire octroyés qui avaient pourtant été publiés en mairie et affichés sur les terrains jouxtant les siens, et qu'il s'était contenté d'attendre leur installation complète avec leur famille pour revendiquer sa propriété et solliciter la démolition des ouvrages empiétant sur sa parcelle ; que ces agissements étaient de nature à démontrer que M. X...avait agi avec malice dans le but de porter préjudice aux époux B... et C...; qu'en se bornant à relever que la demande de M. X..., qui constituait une défense de son droit de propriété, ne saurait dégénérer en abus, pour ordonner la démolition des ouvrages litigieux et condamner les époux B... et C...au paiement de dommages et intérêts, sans même rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les écritures d'appel des époux B... et C..., si les agissements dénoncés par ces derniers ne démontraient pas que M. X...avait abusé de son droit de propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 545 et 555 du code civil ;
2°/ que le fait qu'une partie seulement d'une construction ait été édifiée sur le terrain d'autrui ne suffit pas à exclure l'application de l'article 555 du code civil et ne dispense pas la cour d'appel de rechercher si l'acquéreur peut se prévaloir d'un titre putatif, lui permettant d'invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi ; qu'en ce cas, la démolition de constructions empiétant sur le sol d'autrui ne peut être ordonnée ; qu'en se bornant à relever que l'article 555 du code civil ne pouvait trouver application au cas d'un empiétement pour ordonner la démolition des constructions édifiées en partie sur le terrain de M. X...sans rechercher si l'acte de vente ne constituait pas pour les époux B... et C...un titre putatif leur permettant d'invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi au sens des articles 550 et 555 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu, d'une part, que la demande de M. X...qui s'inscrivait dans la défense de son droit de propriété contre un empiétement, ne pouvait dégénérer en abus et, d'autre part, que la bonne foi des constructeurs au moment de la construction était indifférente, les dispositions de l'article 555 du code civil qui ne concernent que les ouvrages intégralement édifiés sur le terrain d'autrui, ne pouvant recevoir application en l'espèce, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen du pourvoi incident du pourvoi n° V 12-22. 169 ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les notaires instrumentaires des deux actes d'acquisition des terrains achetés par M. et Mme B..., d'une part, et M. et Mme C..., d'autre part, avaient vérifié le titre de propriété de Mme A...à la conservation des hypothèques, qu'ils avaient constaté que cette dernière y était désignée par le procès-verbal de remembrement comme propriétaire des parcelles à vendre et qu'ils n'avaient aucun moyen de vérifier l'existence du recours introduit par un tiers, la cour d'appel en a exactement déduit que les demandes d'indemnisation dirigées contre M. Y... , Mme Z... et la SCP Y... et Z... devaient être rejetées ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi principal n° V 12-22. 169 qui n'est pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;
Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL n° V 12-22. 169 par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 6. 000 euros la condamnation des époux C... et B...à verser des dommages et intérêts à Monsieur X...et d'avoir rejeté la demande de Monsieur X...tendant à la condamnation des consorts C... et Chaussadas à lui verser la somme de 300. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Aux motifs que Monsieur Bernard X...était propriétaire sur la commune de Saint-Sauveur de Puynormand de deux parcelles anciennement cadastrées section AB n° 543 et 545 ; par arrêté préfectoral du 24 mars 1999 publié au bureau des hypothèques de Libourne, un plan de remembrement a été adopté et il a notamment réuni les parcelles précitées sous une nouvelle numérotation unique ZD n° 108 qui a été attribuée à Madame Yvette D..., épouse A...par une décision de la Commission départementale d'aménagement foncier du 12 avril 2002 ; cette dernière décision, à la suite d'un recours pour excès de pouvoir de Monsieur X...a été annulée par un jugement du Tribunal administratif de Bordeaux en date du 16 octobre 2003 devenu définitif ; qu'à la suite de ce jugement, la Commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde a décidé de réaffecter les anciennes parcelles AB 545 et 543 à Monsieur Bernard X...et cette décision n'a donné lieu à aucune contestation (arrêt p. 8, § 7 et suivants) ; que la bonne foi des époux C... et des époux B... n'exclut pas leur obligation à indemnisation du préjudice que Monsieur X...est fondé à invoquer du fait de la dépossession partielle de la parcelle AB 543 lui appartenant depuis le 16 juin 2004, date à laquelle la Commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde lui a restitué la propriété de cette dernière ; que la teneur de ces empiètements qui le privent de la disposition de la parcelle précitée et qui, du fait de la construction d'un mur de clôture lui interdisent tout accès à sa propriété justifient l'allocation d'une indemnisation qui a été également justement fixée à la somme de 6. 000 euros dès lors que la superficie de la parcelle n'excède pas 2800 m ² (arrêt attaqué, p. 9, § 4) ;
Et aux motifs supposés adoptés des premiers juges que vu la petite surface dont Monsieur X...est de fait dépossédé, les époux B... et C...sont condamnés in solidum à lui verser la somme de 6. 000 euros (jugement déféré, p. 4, § 4)
Alors que, d'une part, en se bornant à constater un préjudice résultant de la dépossession du terrain à compter de la décision de réattribution de la commission départementale d'aménagement foncier sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions d'appel de Monsieur X..., p. 5), si l'empiètement n'avait pas entrainé un préjudice constitué de la perte des gains qu'aurait pu apporter la réalisation de l'opération immobilière que Monsieur X...projetait de réaliser dès 1999 sur le terrain litigieux et à laquelle il avait dû renoncer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, en déterminant le montant de l'indemnisation en fonction de la superficie des parcelles sur lesquelles avaient lieu les empiètements, et non en fonction de la consistance et de l'étendue du dommage causé, sur le plan matériel comme moral, au propriétaire desdites parcelles, la Cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale et l'article 555 du Code civil ;
Alors que, enfin, en se bornant à relever l'existence d'un préjudice causé par l'empiètement imputable aux constructeurs évincés sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions d'appel de Monsieur X..., p. 7), si les intéressés ainsi que Madame D...épouse A...n'avaient pas commis une faute en concluant la vente du terrain litigieux dont il serait résulté un préjudice constitué de la perte des gains qu'aurait pu apporter la réalisation de l'opération immobilière que Monsieur X...projetait de réaliser dès 1999 et à laquelle il avait dû renoncer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT n° V 12-22. 169 par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour Mme A....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné la démolition des ouvrages immobiliers édifiés par Monsieur et Madame B..., d'une part, et par Monsieur et Madame C..., d'autre part, pour les parties empiétant sur le fond de Monsieur Bernard X...situés sur la parcelle cadastrée section AB n° 543, lieu-dit « La Mouillère » à Saint-Sauveur du Puynormand (Gironde), aux frais des époux B... et C...pour leurs constructions respectives, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant la signification de la présente décision, et condamné les époux B... et C...in solidum à payer à Monsieur Bernard X...la somme de 6. 000 euros en réparation de son préjudice de dépossession et d'AVOIR dit que Madame Yvette D..., épouse A..., devait indemniser les époux B... et C...de l'éviction des parcelles de terrain et de maison qu'ils ont acquises de Madame A...et qui ont été par la suite réattribuées à Monsieur X..., en condamnant dès à présent Madame A...à payer aux époux B... et C...la somme de 6. 000 euros en garantie du préjudice de dépossession qu'ils sont condamnés à payer à Monsieur X...et en ordonnant une expertise pour chiffrer le surplus de la garantie,
AUX MOTIFS QUE " M Bernard X...était propriétaire sur la commune de Saint Sauveur de Puynormand de deux parcelles anciennement cadastrées section AB n° 543 et 545. Par arrêté préfectoral du 24 mars 1999 publié au Bureau des hypothèques de Libourne, un plan de remembrement a été adopté et il a notamment réuni les parcelles précitées sous une nouvelle numérotation unique ZD n° 108 qui a été attribuée à Mme Yvette D...épouse A...par une décision de la commission départementale d'aménagement foncier du 12avril 2002. Cette dernière décision à la suite d'un recours pour excès de pouvoir de M F...a été annulée par un jugement du tribunal administratif de Bordeaux en date du 16 octobre 2003 devenu définitif. A la suite de ce jugement la commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde a décidé de réaffecter les anciennes parcelles AB 545 et 543 à M Bernard G...et cette décision n'a donné lieu à aucune contestation. Il convient par ailleurs de souligner que Mme A...a été déboutée de sa tierce opposition à l'encontre d'un jugement du même tribunal administratif du 12 avril 2001 qui avait annulé la décision de rejet implicite de la réclamation de M Bernard X...en date du 21 août 1998 relative aux opérations de remembrement précitées. Si la cour administrative d'appel de Bordeaux saisie de l'appel interjeté par Mme A...a annulé le dit jugement, elle n'en a pas moins débouté celle ci de ses demandes tendant à voir constater la tardiveté de la réclamation présentée par M X...devant la commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde. Enfin celle ci s'est désistée de son pourvoi devant le Conseil d'Etat suivant ordonnance en date du 30 novembre 2010. Il apparaît donc de ces éléments que M X...qui demeure l'actuel propriétaire de la parcelle cadastrée section AB 543 sur laquelle empiètent sans contestation les maisons construites par les époux C... et les époux B... sur les terrains qui leur ont été vendus par Mme A...respectivement les 14 mai 2001 et 9 janvier 2002 est fondé à solliciter le bénéfice des dispositions de l'article 545 du code civil et en conséquence la démolition des parties des immeubles empiétant sur sa propriété du seul fait de l'existence des dits empiétements, la bonne foi des constructeurs au moment de la construction étant indifférente et les dispositions de l'article 555 du code civil ne pouvant recevoir application dés lors qu'elles ne peuvent concerner que les ouvrages intégralement édifiés sur le terrain d'autrui ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de condamnation à démolition des empiétements précités à l'encontre des époux C... et des époux B... sous astreinte de 30 ¿ par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant la signification de la présente décision. Il sera souligné que cette demande qui entre dans le cadre de la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus. Par ailleurs la bonne foi des époux C... et des époux B... n'exclue pas leur obligation à indemnisation du préjudice que M X...est fondé à invoquer du fait de la dépossession partielle de la parcelle AB 543 lui appartenant depuis le 16 juin 2004 date à laquelle la Commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde lui a restitué la propriété de cette dernière. La teneur de ces empiétements qui le privent de la disposition de la parcelle précitée et qui du fait de la construction d'un mur de clôture lui interdisent tout accès à sa propriété justifient l'allocation d'une indemnisation qui a été également justement fixée à la somme de 6000 ¿ dès lors que la superficie de la parcelle n'excède pas 2800 mètres carrés.
Sur la demande d'application de la garantie d'éviction : Au titre de la garantie d'éviction invoquée par les époux C... et les époux B... sur le fondement de l'article 1626 du code civil, il sera relevé comme l'a retenu à bon escient le tribunal qu'elle est de droit mise à la charge du vendeur au profit des acquéreurs au titre de la privation qu'elle entraîne pour eux quant à la totalité ou la partialité de l'immeuble vendu et ce, même si l'acte de vente ne comporte aucune stipulation sur la dite garantie. Par ailleurs, dés lors que l'éviction invoquée par les consorts C... et B... procède, non pas du fait personnel du vendeur Mme A...mais du fait d'un tiers, la garantie ne peut couvrir que les troubles de droit subis par les acquéreurs qui sont d'ailleurs les seuls subis et invoqués par ces derniers et non les troubles de fait. Il est de jurisprudence constante que la découverte d'un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acquéreur comme c'est manifestement le cas en l'espèce, constitue un trouble actuel, obligeant de ce seul fait le vendeur à en garantir son acquéreur en application de l'article 1626 du code civil et ce trouble existe avant même qu'intervienne un jugement le constatant. En espèce il est constant que le recours pour excès de pouvoir introduit par M X...devant le tribunal administratif de Bordeaux à l'encontre de la décision implicite de rejet de son recours par la Commission départementale d'aménagement foncier concernant le remembrement a été formé le 24 mars 1999 et qu'il constitue la cause originaire de la garantie d'éviction manifestement antérieure aux actes de vente consentis aux consorts C... et B... en date des 14 mai 2001 et 9 janvier 2002. En conséquence, dés lors au surplus que l'existence ou non de la bonne foi de Mme A...est indifférente à la mise en oeuvre de la garantie d'éviction, c'est à bon droit que le tribunal en a retenu l'application de plein droit à la charge de celle ci en sa qualité de vendeur des terrains litigieux au profit des acquéreurs les consorts C... et B.... Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a, sur le fondement de l'article 1630 3° et 4° du code civil, accordé aux acquéreurs évincés à l'encontre du vendeur, le remboursement des frais faits sur la demande en garantie dont ils ont fait l'objet et ceux faits par le demandeur originaire et les dommages-intérêts ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. Sur la base de ces principes le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné Mine A...à rembourser aux époux C...-B...la somme de 6000 ¿ mise à leur charge. Avant dire droit sur l'évaluation de la réparation du préjudice subi par ces derniers à titre personnel, le tribunal a ordonné une expertise confiée à M Claude J...qui était expressément sollicitée par les consorts C...- B... qui toutefois n'avaient pas indiqué comme ils l'ont dit devant la cour qu'ils envisageaient de solliciter la résiliation des ventes des terrains sur lesquels ont été réalisées les maisons d'habitation donnant lieu aux empiétements litigieux dans l'hypothèse où le prononcé de la condamnation à leur démolition serait maintenue " (arrêt, p. 8 à 10),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE " l'article 555 du Code civil ne s'applique qu'aux ouvrages intégralement édifiés sur le terrain d'autrui mais ne trouve pas à s'appliquer aux empiétements, c'est à dire lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limités de son héritage et empiète sur une parcelle voisine. Seul l'article 545 du même code est applicable aux empiétements. Dans le cadre de ce texte, la bonne foi des constructeurs est indifférente à son application, l'empiétement sur la propriété d'autrui suffisant à caractériser la faute et justifiant la destruction de l'empiétement si le propriétaire du fonds lésé le demande. Si la demande de destruction d'un empiètement de quelques centimètres peut être qualifiée, dans certaines circonstances, d'abus de l'usage du droit de propriété, la demande de M. X..., qui porte sur des empiétements qui ne peuvent être qualifiés de minimes, n'apparaît pas constitutive d'une faute caractérisant un abus de droit. Dans ces circonstances, la demande de M. X...de démolition des ouvrages édifiés par les époux B... et C..., pour la partie de ces ouvrages empiétant sur son fond situé sur la parcelle cadastrée AB 543, sera accueillie. Afin d'assurer l'exécution de cette décision, il convient d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 30 ¿ par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que cette astreinte ne peut s'appliquer que lorsque cette décision sera exécutoire. Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. K...: M. X...forme une demande de dommages et intérêts en raison de son préjudice de dépossession sur les parties de maison des époux B...et C...qui empiètent que son terrain. L'article 544 du Code civil édictant un régime de responsabilité sans faute, la bonne foi des époux B... et C... n'exclut pas leur obligation d'indemniser M. X...pour cette dépossession qu'il a subie depuis le 16 juin 2004, date à laquelle la Commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde lui a réattribué la parcelle anciennement dénommée AB 543. A ce titre, et vu la petite surface dont M. X...est de fait dépossédé, les époux B... et C... seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 6. 000 ¿.
Sur la garantie d'éviction : En application de l'article 1626 du Code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu. Cette garantie ne couvre, lorsque l'éviction n'est pas du fait personnel du vendeur mais du fait d'un tiers, que les troubles de droit subis par l'acheteur et non les troubles de fait. Dans le cas d'espèce, le trouble subi par les époux B... et C... est bien un trouble de droit inclus dans la garantie d'éviction. Pour donner naissance à la garantie, l'éviction doit avoir une cause antérieure à la vente. En ce sens, la découverte d'un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente non déclaré et ignoré de l'acheteur, constitue un trouble entrant dans les conditions de l'article 1626 du code susvisé, ce trouble existant avant même qu'intervienne nu jugement le constatant, et oblige de ce seul fait le vendeur à en garantir son acquéreur. En application de ce texte, dans la mesure où le recours en excès de pouvoir de M. X...devant le tribunal administratif de Bordeaux contre la décision implicite de rejet de son recours par la Commission départementale d'aménagement foncier concernant le remembrement a été formé le 24 mars 1999 et que les ventes critiquées sont intervenues les 14 mai 2001 et 9 janvier 2002, soit postérieurement, Mme D...épouse A...est redevable de cette garantie d'éviction envers les époux B... et C.... La question de la bonne foi de Mme A...est indifférente la mise en oeuvre de cette garantie, qui est due de plein droit lorsque ses conditions sont réunies. En application de l'article 1630 3° et 4° du même code, l'acquéreur évincé est en droit de demander contre le vendeur les frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur et ceux faits par le demandeur originaire et tes dommages et intérêts ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. A ce jour, Mme A...sera donc tenue de payer aux époux C... et B... les dommages et intérêts dont eux-mêmes sont redevables envers M. X..., soit la somme de 6. 000 ¿. Pour le surplus de cette garantie due par Mme A..., il est impossible de chiffrer à ce jour le préjudice subi par les époux C... et B... du fait de l'éviction d'une partie de leurs maisons et de leur terrain. Il convient, dans ces conditions, d'ordonner une expertise et de désigner M. Claude J...afin d'y procéder " (jugement, p. 4 à 6),
1°) ALORS QUE nul ne peut exercer son droit de propriété dans l'intention de nuire à autrui ; que les époux B... et C...faisaient valoir que Monsieur X..., informé dès 2001 des suites du recours administratif en contestation des opérations de remembrement qu'il avait intenté, n'avait jamais informé les époux B... et C...de son droit de propriété sur la parcelle lors de l'édification des maisons, qu'il n'avait pas contesté les permis de construire octroyés qui avaient pourtant été publiés en mairie et affichés sur les terrains jouxtant les siens, et qu'il s'était contenté d'attendre leur installation complète avec leur famille pour revendiquer sa propriété et solliciter la démolition des ouvrages empiétant sur sa parcelle ; que ces agissements étaient de nature à démontrer que Monsieur X...avait agi avec malice dans le but de porter préjudice aux époux B... et C...; qu'en se bornant à relever que la demande de Monsieur X..., qui constituait une défense de son droit de propriété, ne saurait dégénérer en abus, pour ordonner la démolition des ouvrages litigieux et condamner les époux B... et C...au paiement de dommages et intérêts, sans même rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les écritures d'appel des époux B... et C..., si les agissements dénoncés par ces derniers ne démontraient pas que Monsieur X...avait abusé de son droit de propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 545 et 545 du code civil ;
2°) ALORS QUE le fait qu'une partie seulement d'une construction ait été édifiée sur le terrain d'autrui ne suffit pas à exclure l'application de l'article 555 du code civil et ne dispense pas la cour d'appel de rechercher si l'acquéreur peut se prévaloir d'un titre putatif, lui permettant d'invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi ; qu'en ce cas, la démolition de constructions empiétant sur le sol d'autrui ne peut être ordonnée ; qu'en se bornant à relever que l'article 555 du code civil ne pouvait trouver application au cas d'un empiètement pour ordonner la démolition des constructions édifiées en partie sur le terrain de Monsieur X...sans rechercher si l'acte de vente ne constituait pas pour les époux B... et C...un titre putatif leur permettant d'invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi au sens des articles 550 et 555 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Yvette D..., épouse A..., de sa demande tendant à la condamnation solidaire de Monsieur Jacques Y... , Madame Y...-Claude L..., épouse Z... et la Scp Y...& Z..., à la relever indemne des condamnations prononcées à son encontre,
AUX MOTIFS PROPRES QUE " Il apparaît que les notaires doivent ainsi que l'a rappelé à bon escient le tribunal, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité des actes qu'ils sont chargés d'établir avant leur rédaction. En l'espèce, il est constant que les notaires instrumentaires des deux actes d'acquisition des terrains achetés par les époux B... d'une part et les époux C... d'autre part ont vérifié le titre de propriété de Mme A...vendeur des parcelles à la Conservation des hypothèques de Libourne et dés lors qu'ils ont constaté que cette dernière y était désignée par le procès verbal de remembrement du lier avril 1999 comme propriétaire des parcelles à vendre, ils ont été à bon droit considérés comme ayant rempli leur obligation professionnelle. Ce raisonnement s'impose d'autant plus que la parcelle ayant été attribuée à Mme A...par le remembrement avait fait l'objet d'une division selon un document d'arpentage dressé par un géomètre expert qui avait été visé par le Cadastre de Libourne et soumis au contrôle de la Commission départementale d'aménagement foncier en application de l'article L 123-17 du code rural qui en avait approuvé ladite division en mars 2001. Dés lors, c'est à bon droit que le tribunal a considéré que les notaires n'avaient aucun moyen de vérifier l'existence du recours introduit par un tiers le 24 mars 1999 qui devait donner lieu à une décision du tribunal administratif du 15 mars 2001 annulant la décision contestée d'attribution de parcelles dans le cadre du remembrement " (arrêt, p. 10 et 11),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE " l'acte de vente conclu le 14 mai 2001 entre Mme A...et les époux B... a eu lieu devant Maître Jacques Y... . L'acte de vente conclu le 9 janvier 2002 entre Mme A...et les époux C... a eu lieu devant Maître Y...-Claude Z... . Il est constant que les notaires doivent, avant de dresser leurs actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes. En vérifiant le titre de propriété de Mme A..., vendeur des parcelles, à la Conservation des Hypothèques de LIBOURNE et en constatant que cette dernière y était désignée par le procès-verbal de remembrement du 1er avril 1999 comme propriétaire des parcelles à vendre, les notaires ont rempli leur obligation professionnelle. Il ne leur appartenait pas de vérifier si un recours quelconque était en cours concernant ce procès-verbal de remembrement de plus de deux ans, et ce d'autant qu'en application de l'article L. 123-12 du Code rural, le transfert de propriété résultant de la clôture des opérations de remembrement prive l'ancien propriétaire de tout pouvoir juridique sur les parcelles dont il est dessaisi, notamment de l'action en revendication. De plus, les notaires pouvaient d'autant moins envisager une restriction du droit de propriété de Mme A...que la parcelle qui lui avait été attribuée par le remembrement avait fait l'objet d'une division selon document d'arpentage dressé par un géomètre expert, visé par les services du Cadastre de LIBOURNE et soumis au contrôle de la Commission départementale d'aménagement foncier selon l'article L. 123-17 du Code rural, Commission qui avait approuvé la division de la parcelle en mars 2001. Les notaires n'avaient donc aucun moyen, sauf si les parties les en informaient, de savoir qu'un recours avait été intenté le 24 mars 1999 par un tiers et avait donné lieu à une décision du tribunal administratif du 15 mars 2001 annulant la décision contestée de remembrement " (jugement, p. 6 et 7),
ALORS QUE si, après la clôture des opérations de remembrement qui entraîne transfert de propriété, les immeubles qui en sont l'objet ne sont plus soumis qu'à l'exercice des droits et actions nés du chef du nouveau propriétaire, il n'en demeure pas moins que l'ancien propriétaire évincé du fait qu'il n'a pas été tenu compte de ses droits sur des parcelles peut, pendant une période de cinq années, à compter de l'affichage du plan définitif du remembrement, saisir la commission départementale d'aménagement foncier aux fins de rectification des documents de remembrement ; qu'il s'ensuit que, lorsqu'il est chargé de dresser l'acte d'une vente d'un terrain ayant fait l'objet d'une mutation à la suite d'un remembrement, le notaire, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui, doit vérifier si l'ancien propriétaire évincé a saisi la commission départementale d'aménagement foncier et/ ou la juridiction administrative aux fins de rectification des documents de remembrement dans les cinq ans à compter de l'affichage du plan définitif de remembrement ;
Qu'il résulte des constatations des juges du fond que, dans le cadre des opérations de remembrement, la commission départementale d'aménagement foncier a, par décision du 21 avril 1998, attribué la parcelle ZD n° 108 à Madame Yvette D..., épouse A..., et que cette parcelle ayant fait l'objet d'une division approuvée par cette commission en mars 2001, la parcelle ZD n° 177 a été vendue aux époux B... par acte dressé le 14 mai 2001 par Maître Jacques Y... , et la parcelle ZD n° 178 aux époux C... par acte dressé le 9 janvier 2002 par Maître Y...-Claude Z... , sans que les deux notaires procèdent à la moindre vérification quant à un éventuel recours formé par l'ancien propriétaire de l'assiette du terrain ; qu'alors que les nouveaux propriétaires ont utilisé leurs terrains respectifs pour faire construire des maisons d'habitation, il est apparu que les différentes mutations et opérations étaient intervenues alors même que l'ancien propriétaire, Monsieur Bernard X..., avait-sans que Madame D...en ait été informée-introduit d'une part, un recours amiable contre la décision susvisée du 21 avril 1998, puis d'autre part, en raison du silence gardé par la commission, un recours devant le tribunal administratif de Bordeaux qui, par jugement en date du 12 avril 2001, a fait droit à sa demande ; qu'à la suite de ce jugement, la commission départementale a décidé de réaffecter les parcelles litigieuses à Monsieur X...; que, constatant que les maisons construites par les époux B... et C...empiétaient sur son terrain, celui-ci a demandé leur démolition et des dommages et intérêts ; que les époux B... et C...ont alors demandé l'application de la garantie d'éviction par Madame Yvette D...; que celle-ci a alors demandé la condamnation solidaire des notaires à la relever indemne des condamnations prononcées à son encontre en raison de leurs manquements à leur devoir de conseil en ne s'assurant pas de la validité et de l'efficacité des actes avant leur rédaction ;
Que, pour écarter la responsabilité des notaires, les juges du fond ont simplement relevé qu'ils avaient vérifié les titres de propriété à la conservation des hypothèques de Libourne et qu'ils « n'avaient aucun moyen de vérifier l'existence du recours introduit par un tiers le 24 mars 1999 qui devait donner lieu à une décision du tribunal administratif du 15 mars 2001 annulant la décision contestée d'attribution de parcelles dans le cadre du remembrement », alors qu'il suffisait qu'ils interrogent la commission départementale et/ ou le tribunal administratif d'un éventuel recours, les actes de vente n'étant postérieurs que de trois ans à la décision du 21 avril 1998 ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles L. 123-12 et L. 123-16 du code rural.
Moyen produit AU POURVOI n° S 12-23. 546 par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B... et M. et Mme C....
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la démolition des ouvrages immobiliers édifiés par Monsieur Dominique B... et Madame D..., son épouse, d'une part, et par Monsieur Rolland C...et Madame Agnès N..., son épouse, d'autre part, pour les parties empiétant sur le fond de Monsieur Bernard X...situés sur la parcelle cadastrée section AB n° 543 lieu-dit « La Mouillère » à Saint-Sauveur du Puynormand (33), aux frais des frais des époux D...et C...pour leurs constructions respectives, assorti cette condamnation d'une astreinte de trente euros (30 ¿) par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant la signification de la présente décision, et condamné les époux B... et C... in solidum à payer à Monsieur Bernard X...la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice de dépossession ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur Bernard X...était propriétaire sur la commune de Saint Sauveur de Puynormand de deux parcelles anciennement cadastrées section AB n° 543 et 545 ; que par arrêté préfectoral du 24 mars 1999 publié au Bureau des hypothèques de Libourne, un plan de remembrement a été adopté et il a notamment réuni les parcelles précitées sous une nouvelle numérotation unique ZD n° 108 qui a été attribuée à Madame Yvette D..., épouse A..., par une décision de la commission départementale d'aménagement foncier du 12 avril 2002 ; que cette dernière décision à la suite d'un recours pour excès de pouvoir de Monsieur X...a été annulée par un jugement du tribunal administratif de Bordeaux en date du 16 octobre 2003 devenu définitif ; qu'à la suite de ce jugement la commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde a décidé de réaffecter les anciennes parcelles AB 545 et 543 à Monsieur Bernard X...et cette décision n'a donné lieu à aucune contestation ; qu'il convient par ailleurs de souligner que Madame A...a été déboutée de sa tierce opposition à l'encontre d'un jugement du même tribunal administratif du 12 avril 2001 qui avait annulé la décision de rejet implicite de la réclamation de Monsieur Bernard X...en date du 21 août 1998 relative aux opérations de remembrement précitées ; que si la cour administrative d'appel de Bordeaux saisie de l'appel interjeté par Madame A...a annulé le dit jugement, elle n'en a pas moins débouté celle-ci de ses demandes tendant à voir constater la tardiveté de la réclamation présentée par Monsieur X...devant la commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde ; qu'enfin celle-ci s'est désistée de son pourvoi devant le Conseil d'Etat suivant ordonnance en date du 30 novembre 2010 ; qu'il apparaît donc de ces éléments que Monsieur X...qui demeure l'actuel propriétaire de la parcelle cadastrée section AB 543 sur laquelle empiètent sans contestation les maisons construites par les époux C... et les époux B... sur les terrains qui leur ont été vendus par Madame A...respectivement les 14 mai 2001 et 9 janvier 2002 est fondé à solliciter le bénéfice des dispositions de l'article 545 du code civil et en conséquence la démolition des parties des immeubles empiétant sur sa propriété du seul fait de l'existence des dits empiétements, la bonne foi des constructeurs au moment de la construction étant indifférente et les dispositions de l'article 555 du code civil ne pouvant recevoir application dès lors qu'elles ne peuvent concerner que les ouvrages intégralement édifiés sur le terrain d'autrui ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de condamnation à démolition des empiétements précités à l'encontre des époux C... et des époux B... sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant la signification de la présente décision ; qu'il sera souligné que cette demande qui entre dans le cadre de la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus ; que par ailleurs la bonne foi des époux C... et des époux B... n'exclut pas leur obligation à indemnisation du préjudice que Monsieur X...est fondé à invoquer du fait de la dépossession partielle de la parcelle AB 543 lui appartenant depuis le 16 juin 2004 date à laquelle la Commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde lui a restitué la propriété de cette dernière ; que la teneur de ces empiétements qui le privent de la disposition de la parcelle précitée et qui du fait de la construction d'un mur de clôture lui interdisent tout accès à sa propriété justifient l'allocation d'une indemnisation qui a été également justement fixée à la somme de 6000 euros dès lors que la superficie de la parcelle n'excède pas 2800 mètres carrés ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 555 du code civil ne s'applique qu'aux ouvrages intégralement édifiés sur le terrain d'autrui mais ne trouve pas à s'appliquer aux empiétements, c'est à dire lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage et empiète sur une parcelle voisine ; que seul l'article 545 du même code est applicable aux empiétements ; que dans le cadre de ce texte, la bonne foi des constructeurs est indifférente à son application, l'empiétement sur la propriété d'autrui suffisant à caractériser la faute et justifiant la destruction de l'empiétement si le propriétaire du fond lésé le demande ; que si la demande de destruction d'un empiétement de quelques centimètres peut être qualifiée, dans certaines circonstances, d'abus de l'usage du droit de propriété, la demande de Monsieur X..., qui porte sur des empiétements qui ne peuvent être qualifiés de minimes, n'apparaît pas constitutive d'une faute caractérisant un abus de droit ; que dans ces circonstances, la demande de Monsieur X...de démolition des ouvrages édifiés par les époux B... et C..., pour la partie de ces ouvrages empiétant sur son fond situé sur la parcelle cadastrées AB 543, sera accueillie ; qu'afin d'assurer l'exécution de cette décision, il convient d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que cette astreinte ne peut s'appliquer que lorsque cette décision sera exécutoire ; que Monsieur X...fait une demande de dommages et intérêt en raison de son préjudice de dépossession sur les parties de la maison des époux B...et C...qui empiètent que son terrain ; que l'article 544 du code civil édictant un régime de responsabilité sans faute, la bonne foi des époux B... et C... n'exclut pas leur obligation d'indemniser Monsieur X...pour cette dépossession qu'il a subie depuis le 16 juin 2004, date à laquelle la Commission départementale d'aménagement foncier de la Gironde lui a réattribué la parcelle anciennement dénommée AB 543 ; qu'à ce titre et vu la petite surface dont Monsieur X...est de fait dépossédé, les époux B... et C... seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 6 000 euros ;
1° ALORS QUE nul ne peut exercer son droit de propriété dans l'intention de nuire à autrui ; que les époux B... et C...faisaient valoir que Monsieur X..., informé dès 2001 des suites du recours administratif en contestation des opérations de remembrement qu'il avait intenté, n'avait jamais informé les époux B... et C...de son droit de propriété sur la parcelle lors de l'édification des maisons, qu'il n'avait pas contesté les permis de construire octroyés qui avaient pourtant été publiés en mairie et affichés sur les terrains jouxtant les siens, et qu'il s'était contenté d'attendre leur installation complète avec leur famille pour revendiquer sa propriété et solliciter la démolition des ouvrages empiétant sur sa parcelle ; que ces agissements étaient de nature à démontrer que Monsieur X...avait agi avec malice dans le but de porter préjudice aux époux B... et C... ; qu'en se bornant à relever que la demande de Monsieur X..., qui constituait une défense de son droit de propriété, ne saurait dégénérer en abus, pour ordonner la démolition des ouvrages litigieux et condamner les époux B... et C...au paiement de dommages et intérêts, sans même rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les écritures d'appel des époux B... et C..., si les agissements dénoncés par ces derniers ne démontraient pas que Monsieur X...avait abusé de son droit de propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 545 et 555 du code civil ;
2° ALORS QUE le fait qu'une partie seulement d'une construction ait été édifiée sur le terrain d'autrui ne suffit pas à exclure l'application de l'article 555 du code civil et ne dispense pas la cour d'appel de rechercher si l'acquéreur peut se prévaloir d'un titre putatif, lui permettant d'invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi ; qu'en ce cas, la démolition de constructions empiétant sur le sol d'autrui ne peut être ordonnée ; qu'en se bornant à relever que l'article 555 du code civil ne pouvait trouver application au cas d'un empiètement pour ordonner la démolition des constructions édifiées en partie sur le terrain de Monsieur X...sans rechercher si l'acte de vente ne constituait pas pour les époux B... et C...un titre putatif leur permettant d'invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi au sens des articles 550 et 555 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés.
1) le contrat de sous-traitance peut être à forfait; 2) L'abus du droit d'agir en justice - notion
M. PERINET-MARQUET, Revue de droit immobilier, « RDI », 2014, p. 35.
N° de pourvoi: 11-28.272
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 6 octobre 2011), que la société civile immobilière Aorai a confié à la société Fiumarella la réalisation de travaux de construction d'un immeuble dont le lot " fondations profondes ", sous-traité à la société Boyer ; qu'après mise en demeure par la société Boyer d'avoir à lui payer une certaine somme au titre du solde restant dû, la société Fiumarella a saisi le tribunal aux fin de voir juger qu'elle était libérée à l'égard de la société Boyer et condamner cette dernière au paiement de dommages et intérêts ; que la société Boyer a formé des demandes reconventionnelles dont le paiement du solde du prix ;
Attendu qu'ayant relevé que la seule révision prévue par le contrat de sous-traitance, qui stipulait un prix global et forfaitaire, concernait l'exécution de travaux supplémentaires, et que les travaux confiés à la société Boyer étaient énumérés dans le CCTP de l'immeuble Aorai et dans le devis annexés et retenu que la preuve de l'existence d'une diminution substantielle des prestations mises à la charge du sous-traitant n'était pas rapportée, la cour d'appel a pu en déduire que la société Fiumarella devait verser à la société Boyer le solde du prix global et forfaitaire prévu au contrat ;
Attendu que pour condamner la société Boyer au paiement de pénalités de retard, l'arrêt retient que les travaux ont subi un retard de quarante-cinq jours par rapport au calendrier contractuel prévu pour la première tranche ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le début de l'exécution de la seconde tranche des travaux, devant s'accomplir dans un délai de six semaines selon le contrat, avait été notifié à la société Boyer pour la semaine 20 (mi-mai) et que le forage des pieux avait pris fin le 22 juillet 2002, la cour d'appel, qui ne s'est pas expliquée sur les motifs du rejet de la demande relative au retard concernant la seconde tranche des travaux, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Attendu que pour condamner la société Fiumarella à payer des dommages-intérêts l'arrêt retient que selon une interprétation erronée et tendancieuse d'une convention rédigée dans des termes pourtant très clairs la société Fiumarella avait tenté, par le biais de l'instance, de se soustraire, pendant plusieurs années, au paiement du solde du prix ;
Qu'en statuant ainsi par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser un abus du droit d'agir en justice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Boyer à payer à la société Fiumarella la somme de 750 000 francs pacifique à titre de pénalité de retard contractuelle et en ce qu'il condamne la société Fiumarella à payer à la société Boyer la somme de 1 000 000 francs pacifique à titre de francs pacifique, l'arrêt rendu le 6 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée ;
Condamne la société Boyer entreprise aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Boyer à payer à la société Fiumarella la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société Boyer entreprise ;
Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour la société Fiumarella
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société FIUMARELLA à verser à la société BOYER ENTREPRISE la somme de 39 224. 193 FCP avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2003 ;
AUX MOTIFS QUE le contrat intervenu le 23 février 2001 entre la SA FIUMARELLA (entrepreneur principal) et BOYER ENTREPRISE (soustraitant) ayant pour objet la sous-traitance de la réalisation des fondations profondes de l'immeuble, stipulait notamment que les travaux, réalisés en deux tranches, seraient rémunérés par l'application d'un prix global et forfaitaire de 180 648. 986 CFP TTC, le sous-traitant s'engageait à réaliser l'ensemble des travaux qui lui étaient confiés pour la bonne exécution des ouvrages, il s'engageait à exécuter les travaux, forfaitairement, suivant le CCTP du marché passé entre le maître d'ouvrage et l'entreprise principale, tout travail supplémentaire ou modificatif devrait, pour être accepté et payé en supplément, avoir fait l'objet d'un ordre écrit de l'entrepreneur précisant son prix et son délai d'exécution ; qu'à ce contrat était annexé le CCTP qui comprenait un devis détaillant les prestations d'installation de chantier et de forage de pieux pour chaque tranche de travaux, pour un prix total de 171. 401. 855 CFP HT ; que le CCAP, également annexé et signé par BOYER, stipulait notamment que les prestations faisant l'objet du marché seraient réglées par un prix global et forfaitaire et ce dernier servirait de base au règlement des éventuels travaux supplémentaires en augmentation ou en diminution demandés par le maître d'ouvrage, les décomptes mensuels et situations seraient établis à partir des travaux réellement exécutés et par référence à la décomposition du prix global et forfaitaire et que les travaux non prévus au marché seraient réglés conformément à la décomposition du forfait lorsqu'ils seraient de même nature ; que les relations entre FIUMARELLA et BOYER sont donc régies par les règles applicables à un contrat d'entreprise ; que si les dispositions de l'article 1793 du code civil relatives au marché à forfait ne s'appliquent pas à un contrat de soustraitance, les parties à ce dernier peuvent convenir d'un prix forfaitaire et global et adopter conventionnellement un régime de marché à forfait ; qu'ainsi l'article 4. 3 du contrat a-t-il prévu que tout travail supplémentaire ou modificatif devrait, pour être accepté et payé en supplément, avoir fait l'objet d'un ordre écrit de l'entrepreneur précisant son prix et son délai d'exécution ; que la société FIUMARELLA s'est engagée à payer à la société BOYER un prix de 171. 401. 855 CFP HT pour la réalisation des travaux énumérés dans le CCTP et dans le devis annexé ; que vainement la société FIUMARELLA soutient-elle, par suite, qu'il résulte des termes du marché et de ceux du CCAP que les parties devaient réaliser des décomptes de prix à partir des travaux réellement exécutés et que ceux-ci pouvaient être augmentés ou diminués ; qu'au contraire, le contrat de sous-traitance stipule de manière claire et précise un prix global et forfaitaire, dont la décomposition annexée est identique au devis préalablement établi, et que la seule révision prévue concerne l'exécution de travaux supplémentaires ; que le CCAP du marché principal indique que la décomposition du prix global et forfaitaire « sert de base au règlement des éventuels travaux supplémentaires en augmentation ou en diminution demandés par le maître d'ouvrage » ; que dans sa réponse à BOYER du 24 novembre 2003, la société FIUMARELLA a invoqué ces dispositions en indiquant qu'elle avait comptabilisé les travaux du sous-traitant suivant les quantités réelles correspondant aux plans d'exécution des ouvrages, en raison d'une transformation architecturale importante de l'ouvrage par rapport au projet de base (utilisation de pieux de diamètre 800 au lieu de 600, implantation) ; qu'elle a aussi produit une attestation de l'ingénieur-conseil X... du 17 juin 2005 aux termes de laquelle, dès l'origine, « les bases du forfait (les essais) n'étant pas définitives du fait de la signature du marché, les longueurs ayant été adaptées après réalisation d'essais complémentaires (décidés avant la signature mais à réaliser après la signature du marché), il me semblait évident que les travaux ne seraient à réaliser qu'aux quantités réellement exécutées » ; mais que BOYER produit un courrier adressé le 26 février 2004 à son conseil par le maître d'ouvrage indiquant « qu'il n'y a eu aucune moins-value dans les travaux de battage de pieux réalisés par l'entreprise BOYER. Nous avons donc été amenés à payer l'intégralité de ce qui avait été stipulé dans le marché, et même, de payer un supplément en raison du renforcement de quelques pieux, dû à une surélévation partielle du 5ème niveau » ; que la preuve de l'existence d'une diminution substantielle des prestations mises à la charge du sous-traitant n'est donc pas rapportée ; que tout aussi vainement la société FIUMARELLA expose-t-elle que la société BOYER a reçu, à chaque présentation de situation, un projet rectifié correspondant au paiement effectué par la SA FIUMARELLA en fonction des travaux réalisés et qu'elle n'a pas contesté pendant trois ans ce décompte montrant une différence de 39 224. 193 CFP qui correspond à des travaux non réalisés ; que la note interne de contrôle de ces situations, qu'elle produit, précise que « le quantitatif de base a été revu et modifié en fonction d'une étude de sol plus précise réalisée avant le début des travaux, ainsi que des travaux modificatifs en plus et en moins résultants de modifications importantes du bâtiment » ; que cependant, le CCAP du marché principal prévoyait que les situations mensuelles comporteraient un décompte établi à partir des travaux réellement exécutés et par référence à la décomposition du prix global et forfaitaire ; que l'absence de réaction à un mode de facturation non prévu et fixé unilatéralement par l'entrepreneur principal ne saurait donc être assimilé à une renonciation tacite de la part du sous-traitant au bénéfice du contrat écrit conclu entre les parties ; que la société FIUMARELLA soutient encore qu'en cours de travaux, les conditions d'exécution du contrat ont été modifiées suite aux transformations importantes des ouvrages architecturaux et des longueurs de pieux, et que l'entreprise BOYER a accepté ces transformations en exécutant les travaux exigés par les plans modifiés ; mais qu'il n'en résulte pas, comme indiqué ci-dessus, que la stipulation d'un prix global et forfaitaire ait été pour autant écartée, et qu'aucun élément ne montre que l'économie du marché s'en serait trouvée profondément modifiée, alors que le maître d'ouvrage a relaté que l'entreprise principale avait été payée en imputant le coût de ces modifications ;
ALORS QUE si un contrat de sous-traitance peut être regardé comme ayant été conventionnellement soumis au régime du marché à forfait, encore faut-il que les conditions d'application de l'article 1793 du code civil aient été strictement réunies, notamment celle relative à la construction « d'après un plan arrêté et convenu » ; que tel ne saurait être le cas lorsque les travaux sous-traités ne sont pas exactement définis lors de la signature du marché et qu'ils connaissent en outre, au cours de son exécution, des modifications importantes ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt qu'une transformation architecturale importante de l'ouvrage par rapport au projet de base a eu une incidence directe sur les travaux du lot « fondations profondes », sous-traité à la société BOYER, puisqu'il a conduit à modifier à la fois le diamètre et l'implantation des pieux, dont la longueur n'avait au surplus été définitivement fixée qu'à la suite de la réalisation d'essais complémentaires, postérieurement à la signature du contrat de sous-traitance ; qu'en estimant cependant que celui-ci constituait un marché à forfait, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1793 du code civil.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société BOYER ENTREPRISE à payer à la société FIUMARELLA la somme de 750 000 FCP seulement à titre de pénalité de retard contractuelle ;
AUX MOTIFS QUE la société FIUMARELLA demande de condamner la société BOYER au paiement de la somme de 45 026 044 CFP au titre de pénalités pour 89 jours de retard sur la première tranche de travaux et 165 jours de retard pour la seconde ; que le montant de la pénalité contractuelle ne saurait excéder la somme de 5. 000. 000 CFP mentionnée dans les courriers de FIUMARELLA des 7 et 24 novembre 2003 ; que le planning annexé au contrat de sous-traitance prévoyait, pour le lot gros-oeuvre, une pose des pieux de la semaine 5 (fin janvier) à la semaine 17 (fin avril) de 2001, puis les semaines 40 et 41 (début octobre) et enfin, de la semaine 3 (mi-janvier) à la semaine 8 (fin février) 2002, soit des durées de 12 semaines en deux périodes pour la tranche 1 et de 6 semaines pour la tranche 2 ; que les travaux ont débuté le 5 février 2001 et que les pieux ont été forés entre le 19 février et le 28 juin 2001 ; que le nouveau diamètre requis par la surélévation du bâtiment demandée par le maître d'ouvrage a été mis en oeuvre à compter du 1er mars 2001 ; que BOYER a signalé 5 jours et demi de suspension pour intempéries en février 2011 ; que FIUMARELLA a notifié le 8 avril 2002 à BOYER le début des travaux de la seconde tranche pour la semaine 20 (mi-mai) de 2002 ; que le maître délégué a demandé le 25 avril 2002 à FIUMARELLA de rappeler à son sous-traitant BOYER qu'un retard analogue à celui pris sur la première tranche ne serait pas accepté sur la seconde, et que tout retard ferait l'objet de pénalités ; que les pieux ont été forés du 4 au 22 juillet 2002 ; que les travaux de la première tranche ont subi un retard de 45 jours par rapport au calendrier contractuel ; que le marché de sous-traitance renvoie au CCAP dont l'article 4. 2 est ainsi rédigé : « En cas de retard dans l'exécution des prestations ¿, il sera appliqué une pénalité par jour calendaire du montant de la tranche considérée : tranche 1 : 1/ 5000ème du montant de la tranche pour le premier mois, et 1/ 3000ème du montant de la tranche pour le mois suivant ; tranche 2 : idem tranche 1 » que l'assiette des pénalités est la tranche du seul lot gros-oeuvre que la SA FIUMARELLA a intégralement sous-traité à la société BOYER, soit, pour la première tranche, un montant de 116. 012. 822 HT ; que la pénalité encourue est donc de ((116012822 : 5000) x 30) + ((116 012 822 : 3000) x 15) = 1. 276. 141 CFP HT ; que toutefois, ce montant est manifestement excessif, en considération du fait que la société FIUMARELLA ne justifie pas avoir elle-même été astreinte à des pénalités en raison du retard de son sous-traitant, et qu'il échet de le modérer à la somme de 750. 000 CPF ;
ALORS d'une part QUE la cour d'appel ayant relevé que si, selon le planning contractuel, la seconde tranche de travaux devait s'accomplir en 6 semaines et s'achever à la fin février 2002 (semaine 8), les pieux avaient terminé d'être forés le 22 juillet 2002, il ressortait donc de ses constatations qu'en admettant que la seconde tranche n'ait pu commencer, pour des raisons indépendantes du retard pris par l'entreprise BOYER auparavant, que la semaine 20, le sous-traitant avait néanmoins pris du retard puisqu'il avait mis 9 semaines (de la semaine 20 à la semaine 29) à la réaliser au lieu des 6 prévues ; qu'en se bornant à retenir que les travaux de la 1ère tranche ont subi 45 jours de retard et en calculant la pénalité due par l'entreprise BOYER sur la base de ces seuls 45 jours sans expliquer pourquoi elle rejetait la demande de la société FIUMARELLA relative au retard pris sur la seconde tranche de travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ;
ALORS d'autre part QUE la société FIUMARELLA faisait valoir qu'en raison du retard pris par son sous-traitant sur la première tranche de travaux, elle avait été contrainte de renforcer à la fois ses effectifs et ses moyens de levage, ce qui avait grevé de façon importante son prix de revient ; qu'en se fondant sur la seule circonstance que l'entrepreneur principal ne se soit pas lui-même vu appliquer des pénalités de retard, ce qui ne suffisait pas à établir qu'il n'ait subi aucun préjudice, pour considérer que le montant de la pénalité contractuelle était manifestement excessif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société FIUMARELLA à verser à la société BOYER ENTREPRISE la somme de 1 000 000 FCP à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
AUX MOTIFS propres et adoptés QU'aux termes d'une interprétation erronée et tendancieuse d'une convention rédigée dans des termes pourtant très clairs, la société FIUMARELLA a tenté, par le biais de l'instance, d'éluder l'application du contrat et de se soustraire durant plusieurs années au paiement du solde du prix du marché, mettant son partenaire dans une situation financière délicate, et a ainsi abusé de son droit d'agir en justice ;
ALORS QUE ne constitue pas une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice le seul fait de se méprendre sur la nature d'un contrat et que si l'erreur est grossière et en conséquence l'obligation non sérieusement contestable, le cocontractant a la faculté de demander au juge des référés qu'il ordonne une provision ; que la société FIUMARELLA n'étant responsable ni de l'absence de saisine du juge des référés par l'entreprise BOYER ni de la durée de quatre ans s'étant écoulée entre la date à laquelle elle a saisi le tribunal et celle à laquelle celui-ci a statué, la situation financière de son cocontractant ne lui était pas imputable ; qu'en condamnant cependant la société FIUMARELLA à indemniser l'entreprise BOYER, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
Faute ayant fait dégénérer en abus le droit de l'assureur de se défendre en justice il y a 1 jour 1 heure
Expertise judiciaire et principe de contradiction il y a 1 jour 1 heure
En faisant application d'office d'une clause d'exclusion de garantie qui n'était pas invoquée par l'assureur... il y a 1 jour 2 heures
Assurance - copropriété et qualité de tiers il y a 2 jours 1 heure
Pièges et chause-trappes des garanties d'assurance du fait des sous-traitants il y a 2 jours 1 heure
Urbanisme - Action en démolition en zone agricole il y a 2 jours 21 heures
Modalités de suspension et d'interruption du délai de responsabilité décennale il y a 2 jours 21 heures
Un marché peut être forfaitaire pour une partie seulement des travaux convenus il y a 2 jours 21 heures
Obligation de résultat du sous-traitant il y a 2 jours 21 heures
Les désordres relevaient d'un processus de décomposition à évolution rapide, en privant dans le délai décennal les couvertures de leur fonction d'étanchéité à l'air, rendaient les maisons impropres à leur destination. Cour de cassation chambre civile 3 Au il y a 2 jours 22 heures

References: l'article 1648
 l'article 455
 l'article 1648
 l'article 455
 l'article 1641
 l'article 1604
 l'article 1641
 l'article 1642
 l'article 1642
 l'article 1642
 l'article 1645
 l'article 1641
 l'article 1382
 l'article 700
 l'article 1648
 l'article 1648
 l'article 455
 l'article 1648
 l'article 455
 l'article 1643
 l'article 1641
 § 1
 l'article 1641
 l'article 1604
 l'article 1641
 l'article 1642
 l'article 1642
 l'article 1642
 l'article 1645
 § 2
 l'article 1382
 l'article 700
 l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 455
 l'article 686
 l'article 700
 l'article 686
 l'article 702
 l'article 702
 l'article 544
 l'article 700
 l'article 700
 l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 6
 l'article 6
 l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 700
 l'article 6
 l'article 6
 l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 700
 l'article 1134
 l'article 4
 l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 1382
 l'article 555
 l'article 555
 l'article 555
 § 7
 § 4
 § 4
 l'article 555
 l'article 555
 l'article 1382
 l'article 545
 l'article 555
 l'article 1626
 l'article 1626
 l'article 1630
 l'article 555
 l'article 545
 L'article 544
 l'article 1626
 l'article 1626
 l'article 1630
 l'article 555
 l'article 555
 l'article 1382
 l'article 545
 l'article 555
 l'article 555
 l'article 545
 l'article 544
 l'article 555
 l'article 555
 l'article 700
 l'article 1793
 l'article 4
 l'article 1793
 l'article 4
 l'article 1152
 l'article 1382