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Timestamp: 2019-11-14 01:22:34+00:00

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BGH, 20.02.2008 - VIII ZR 27/07 - dejure.org
https://dejure.org/2008,253
BGH, 20.02.2008 - VIII ZR 27/07 (https://dejure.org/2008,253)
BGH, Entscheidung vom 20.02.2008 - VIII ZR 27/07 (https://dejure.org/2008,253)
BGH, Entscheidung vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07 (https://dejure.org/2008,253)
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BGB §§ 242, 259, 556 III 1; ZPO § 138 II; BetrKV § 2 Nrn. 11, 14; II. BerechnungsVO Anl. 3 zu § 27 Nr. 14; HeizkostenVO § 7
Zur Aufschlüsselung der Position "Hauswartkosten" in Betriebskostenabrechnung / Schätzung von Heizungsstrom
Verpflichtung eines Vermieters zur Erstellung einer Abrechnung von Betriebskosten nach dem sog. Leistungsprinzip und Zulässigkeit einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip; Obliegenheit eines Vermieters zur nachvollziehbaren Aufschlüsselung nicht umlagefähiger und ...
Betriebskostenabrechnung nach Abflussprinzip; Leistungsprinzip; Zeitabgrenzungsprinzip; Hauswartskosten mit pauschalem Vorwegabzug; Schätzung von Betriebsstromkosten der Heizungsanlage als Teil der Heizkosten: nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandhaltungs- und ...
BGB § 556 Abs. 3 S. 1; ZPO § 138 Abs. 2
Zuordnung der Betriebskosten zu bestimmten Abrechnungszeiträumen; Zulässigkeit des sog. Abflussprinzips
Betriebskosten: Abflussprinzip zulässig?
Schätzgrundlagen für die Aufteilung von Hausmeisterkosten
Mietrecht - Pauschaler Abzug bei Hauswartkosten nicht zulässig!
Umlagefähigkeit von Kosten für Hauswart
Neues vom BGH zur Betriebskostenabrechnung: Abflussprinzip, Hauswartkosten, Stromkosten für Heizungsanlage
Hausmeisterkosten: nicht alle sind umlagefähig
Anforderung an die Aufschlüsselung in der Betriebskostenabrechnung
Zur Notwendigkeit der Aufschlüsselung der Kostenposition "Hauswartkosten" in einer Nebenkostenabrechnung sowie zur Schätzung von Heizungsstrom
Für den Betriebsstrom der Heizungsanlage ist eine pauschale Schätzung des Verbrauchs zulässig - der Vermieter ist allerdings darlegungspflichtig
Betriebskostenabrechnung: Vermieter muss die Hausmeisterkosten konkretisieren
Betriebskosten: BGH zur Abrechnung von Hauswartkosten und Stromkosten für Heizungsanlage sowie zum Abflussprinzip - Pauschaler Abzug bei Hauswartkosten ist nicht zulässig
Angabe von Pauschalbeträgen und Schätzwerten in der Betriebskostenabrechnung (IMR 2008, 186)
Kurznachricht zu "Aufschlüsseln der Position "Hauswartkosten" in Betriebskostenabrechnung - Schätzung von Heizungsstrom" von RA Rainer Derckx, original erschienen in: NZM 2008, 394 - 395.
AG Berlin-Schöneberg, 01.12.2005 - 2 C 623/04
Die genannte Herangehensweise des Berufungsgerichts hat ihm deshalb - was der Senat auch ohne ausdrückliche Revisionsrüge nachzuprüfen hat (vgl. BGH, Urteile vom 6. Oktober 1998 - VI ZR 239/97, NJW 1999, 860 unter II 3 a;… vom 11. Juli 2007 - VIII ZR 110/06, WM 2007, 2024 Rn. 14) - den Blick dafür verstellt, dass bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter bei entsprechender Vereinbarung mit den dafür bestehenden Aufteilungsmaßstäben nach (formell) ordnungsgemäß erteilter Jahresabrechnung zu tragen hat (§ 556 Abs. 1, 3, § 556a Abs. 1 BGB, §§ 6 ff. HeizkostenV), die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der erhobenen Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, bei der Klägerin als Vermieterin liegt (vgl. Senatsurteile vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 28;… vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 15;… vom 17. November 2010 - VIII ZR 112/10, NJW 2011, 598 Rn. 13; vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 41/14, NJW 2015, 475 Rn.16).
Um einen Bezugspunkt für eine realitätsnahe Schätzung des Energieanteils, der auf die Heizung entfällt, zu finden, sind vom Tatrichter die Tatsachen festzustellen, die der Schätzung nachvollziehbare Ausgangs- und Anknüpfungstatsachen verschaffen (vgl BSG Urteil vom 7.7.2011 - B 14 AS 51/10 R - RdNr 16; BGH Urteil vom 20.2.2008 - VIII ZR 27/07 - NJW 2008, 1801, 1802 = juris RdNr 32) .
Sie stellen entweder - worauf auch das SG zutreffend hinweist - auf einen geschätzten Anteil (üblicherweise 4 - 10 %) der Brennstoffkosten ab (vgl BGH Urteil vom 20.2.2008 - VIII ZR 27/07; Bayerisches Oberstes Landesgericht Beschluss vom 10.1.1997 - 2Z BR 35/96; LSG Niedersachsen-Bremen Urteil vom 10.7.2012 - L 7 AS 988/11 ZVW; LSG Baden-Württemberg Urteil vom 25.3.2011 - L 12 AS 2404/08) oder auf den geschätzten Stromverbrauch der Heizungsanlage während der ebenfalls geschätzten durchschnittlichen Betriebsstunden ihrer wesentlichen elektrischen Vorrichtungen (vgl OLG Hamm Beschluss vom 22.12.2005 - 15 W 375/04; LSG Sachsen-Anhalt Urteil vom 22.11.2012 - L 5 AS 83/11; LSG Sachsen-Anhalt Beschluss vom 25.3.2011 - L 5 AS 427/10 B ER) .
Allerdings hat der Senat entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich auch verbrauchsabhängige "kalte" Betriebskosten nach dem Abflussprinzip (= Umlage der Kosten, mit denen der Vermieter selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird) abrechnen darf, weil ihn die §§ 556 ff. BGB nicht auf die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (= Umlage der Kosten, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallen sind) festlegen (Senatsurteile vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 15 ff;… VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300 Rn. 18 ff.).
Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen (BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07, NZM 2008, 403 Rn. 32; aA BayObLG, ZMR 2004, 359 f.), wie es mit dem angefochtenen Beschluss geschehen ist.
(2) Wird der Betriebsstrom - wie häufig (…vgl. Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 7 Rn. 91) und auch hier - nicht über einen Zwischenzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt (vgl. BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07, NZM 2008, 403 Rn. 32;… Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl., Rn. 312;… Lammel, Heizkostenverordnung, § 7 Rn. 91).
Sollte für den Heizungsstrom kein separater Zähler bzw Zwischenzähler existieren, sodass die Stromkosten nicht konkret ausgewiesen werden können, käme auch eine Schätzung in Betracht (vgl BSG Urteil vom 20.8.2009 - B 14 AS 41/08 R - RdNr 27: Schätzung des Heizkostenanteils ggf unter Berücksichtigung der Nebenkostenabrechnungen der Vorjahre nach § 202 SGG iVm § 287 Abs. 2 Zivilprozessordnung; Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 20.2.2008 - VIII ZR 27/07 - WuM 2008, 285) .
Muss aber von einem Vollwartungsvertrag ausgegangen werden, der regelmäßig auch Reparaturen erfasst, genügt ein einfaches Bestreiten der Kosten durch den Mieter und der Vermieter muss dann die umlegbaren Kosten nachvollziehbar darlegen, was auch einen vorzunehmenden Abzug erfasst (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 27/07 - zitiert nach juris, für den vergleichbaren Fall der Hauswartkosten).
Zwar obliegt dem Vermieter, der bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vorgenommen hat, den der Mieter im Prozess (schlicht) bestreitet, nach der Rechtsprechung des Senats eine nähere Konkretisierung im Rahmen seiner prozessualen Darlegungslast (Senatsurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07, NZM 2008, 403, Ls. 2, Tz. 26 ff.).
Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat - soll sein Vortrag beachtlich sein - auf die Behauptungen des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d. h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (Senatsurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 29).
Nimmt aber der Vermieter lediglich einen solchen (prozentualen) Abzug vor, darf sich der Mieter mit einem schlichtes Bestreiten begnügen; er kann auch unter dem Gesichtspunkt des § 138 Abs. 2 ZPO nicht darauf verwiesen werden, zunächst Einsicht in etwaige Abrechnungsbelege wie Arbeitszettel, Stundennachweise oder Ähnliches nehmen zu müssen (BGH, Urt. v. 20.2.2008, aaO., Rn. 29 f.; Milger, NJW 2009, 625, 629).
Macht er jedoch hiervon keinen Gebrauch, hat er die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können; geschieht dies nicht, kann das Gericht den Vortrag des Vermieters nach § 138 Abs. 1 ZPO seiner Entscheidung nicht zu Grunde legen (BGH, Urt. v. 20.2.2008, aaO., Rn. 29).
Zu Recht hat die Klägerin die aus dem Allgemeinstrom ausgeschiedenen (oben 3.b) und gemäß §§ 2, 7 Abs. 2 HeizkostenVO, 11 Ziff. (2) und (3) MV bei den Aufwendungen für die Heizung zu berücksichtigenden Stromkosten mit 4 % der Brennstoffkosten angesetzt (BGH, Urt. v. 20.2.2008, VIII ZR 27/07, Rn. 32 mwN.); ihrer Obliegenheit zur Darlegung der Schätzungsgrundlagen ist sie jedenfalls nunmehr nachgekommen (Anlagen FMB B2 unter und B8 unter II.7.), ohne dass der Beklagte insoweit konkrete Einwendungen erhoben hätte.
Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat - soll sein Vortrag beachtlich sein - auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d.h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (…Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 41/14, aaO Rn. 16 [zu Flächenangaben bei Betriebskostenabrechnungen]; vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 29).
Betriebskostensabrechnung bei Wohnraummiete: Umlagefähiger Anteil der …
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AG Wismar, 17.12.2018 - 8 C 337/17
AG Hamburg-St. Georg, 13.02.2008 - 916 C 493/07
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Anfechtung von Wohnungseigentümerbeschlüssen: Aufnahme der Position …
AG Hanau, 09.02.2011 - 91 C 224/10
Wohnraummiete: Aufschlüsselung umlagefähiger Hausmeisterkosten in der …

References: § 138
 § 2
 § 27
 § 7
 § 556
 § 138
 BGH 
 BGH 
 § 556
 BGH 
 BGH 
 § 7
 § 7
 § 202
 § 287
 § 138
 § 138
 § 21