Source: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1237-PGP
Timestamp: 2017-06-29 12:43:31+00:00

Document:
1237-PGPRFPI - Revenus fonciers - Champ d'application - Personnes concernées - Sociétés17
BOI-RFPI-CHAMP-30-20-20170614
Version en vigueur du 14/06/17 à aujourd'hui. Version en vigueur du 17/02/17 au 14/06/17
2017-06-14T14:27:58.000+02:00
Lorsqu’un immeuble appartient à une société, les modalités d’imposition des revenus qu’elle
perçoit diffèrent selon que cette personne morale bénéficie ou non du régime dit de la transparence fiscale.
Les membres des sociétés dotées de la transparence fiscale au sens de
l’article 1655 ter du code général des impôts (CGI) sont considérés, sur le plan fiscal, comme personnellement
propriétaires des locaux à la jouissance desquels leurs actions ou parts sociales leur donnent vocation. En conséquence, ces associés sont personnellement soumis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt
sur les sociétés, suivant le cas, pour la part des revenus sociaux correspondant à leurs droits dans la société.
Les sociétés dotées de la transparence fiscale au sens de
l’article 1655 ter du CGI s’entendent de celles qui, quelle que soit leur forme juridique, ont pour unique objet :
- soit la construction ou l'acquisition d'immeubles ou de groupes d'immeubles en vue de leur
division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance ;
- soit la location pour le compte d'un ou plusieurs de leurs membres de tout ou partie des biens
susvisés appartenant à chacun de ces membres.
Aucune distinction n'est faite selon l'origine des immeubles, leur ancienneté, leur nature,
l'usage auquel ils sont affectés, et les modalités d'entrée dans le patrimoine de la société. En particulier :
- il peut s'agir indifféremment d'immeubles affectés soit à l'habitation, soit à des usages
commerciaux, industriels ou professionnels ;
- les bâtiments peuvent avoir été soit construits par la société elle-même, soit acquis par
elle en vertu d'un acte juridique quelconque (acquisition à titre onéreux ou gratuit, échange, apport en société, attribution à titre de partage, exercice du droit d'accession, etc.).
Les sociétés renoncent formellement à utiliser ou exploiter elles-mêmes leurs immeubles. Elles
s'obligent à en réserver la jouissance à leurs membres et à leur en attribuer la propriété soit à l'expiration du pacte social, soit par voie de partage partiel en cours de société.
Cette vocation reconnue aux associés implique l'insertion dans les statuts ou dans un
règlement intérieur de dispositions tendant à répartir les actions ou parts sociales en groupes indivisibles, et à fractionner les immeubles sociaux en lots également indivisibles, la possession d'un
groupe d'actions ou de parts ouvrant droit à la jouissance et ultérieurement à la propriété du lot immobilier correspondant.
Les membres des sociétés dotées de la transparence fiscale sont considérés, sur le plan
fiscal, comme personnellement propriétaires des locaux à la jouissance desquels leurs actions ou parts sociales leur donnent vocation.
De ce fait, même si elles sont constituées sous la forme de sociétés de capitaux, les sociétés
transparentes sont exclues du champ d'application de l'impôt sur les sociétés.
L'imposition des revenus des immeubles construits, acquis ou gérés par les sociétés visées au
I-A § 20 à 40, est donc établie au nom des associés eux-mêmes en tenant compte exclusivement du régime fiscal auquel ceux-ci sont personnellement soumis.
Il en résulte que si l'associé est une personne physique, agissant dans le cadre de la gestion
de son patrimoine privé, qui donne en location les locaux auxquels donnent jouissance les actions ou parts sociales qu'il détient, le revenu correspondant est déterminé suivant les modalités prévues
pour les revenus fonciers.
Si l’associé s’en réserve la jouissance, le revenu en nature correspondant est imposable, sous
réserve de l’exonération prévue au II de l'article 15 du CGI (BOI-RFPI-CHAMP-20-20).
Les sociétés immobilières de copropriété transparentes doivent souscrire, dans les trois mois
de leur constitution, en triple exemplaire, une déclaration d’existence sur papier libre (CGI, ann. II, art. 373).
Cette déclaration doit être adressée au centre de formalités des entreprises accompagnée de
deux exemplaires des statuts. Lorsque les indications portées sur la déclaration cessent d’être exactes, une nouvelle déclaration doit être souscrite dans les trois mois du changement.
Les sociétés immobilières de copropriété transparentes doivent souscrire chaque année une
déclaration de leurs résultats à l’aide d’un imprimé n°2071-SD (CERFA n°
10337), disponible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr
(CGI, ann. II, art. 374).
La déclaration précise la part revenant ou incombant à chaque associé, pour l’année précédente
- dans les différentes charges effectivement supportées par la société (dépenses de réparation
et d’entretien, frais de gérance et de rémunération des gardiens et concierges, impositions, intérêts de dettes, frais d’administration et de gestion, primes d’assurance, etc.).
Lorsque les locaux représentés par les actions ou parts sociales de l’associé sont donnés en
location, l’associé est tenu de les déclarer :
- soit selon le régime réel d’imposition des revenus fonciers. Il est tenu dans ce cas de
souscrire, chaque année, une déclaration de revenus fonciers n° 2044 (CERFA n° 10334) ou n°
2044-SPE (CERFA n° 10335), annexe à la déclaration d'ensemble de ses revenus n°
2042 (CERFA n° 10330). Ces déclarations sont disponibles en ligne sur le
L'associé n'est tenu à aucune obligation particulière lorsqu'il se réserve la jouissance des
locaux d’habitation représentés par ses actions ou parts sociales.
Lorsqu’elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés, les sociétés mentionnées à
l'article 8 du CGI, qui ne répondent pas aux conditions prévues à
l'article 1655 ter du CGI et qui, de ce fait, ne bénéficient pas du régime dit de la transparence fiscale, sont alors
considérées comme translucides.
Dans cette situation, les associés de ces sociétés sont alors personnellement soumis à l'impôt
pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.
Les revenus des immeubles, dont une société soumise à l’impôt sur les sociétés est
propriétaire, sont soumis à cet impôt lors de leur réalisation, puis imposés au nom des associés, au titre des revenus mobiliers, lorsqu'ils sont distribués. Ces règles concernent les sociétés
passibles de l'impôt sur les sociétés :
- en raison de leur forme : sociétés anonymes, sociétés par actions simplifiées, sociétés en
commandite par actions, sociétés à responsabilité limitée, sociétés coopératives, sociétés en commandite simple, pour la part revenant aux commanditaires ;
- en raison de leur objet : sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des
opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens de l'article 34 du CGI et de
l'article 35 du CGI (ex. : société civile qui donne en location soit des appartements meublés, soit un établissement industriel
ou commercial muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation) ;
Il s’agit de sociétés non transparentes qui ont un objet civil (location d’immeubles en leur
nom propre, attribution en jouissance de locaux composant le patrimoine social à des associés ou à des tiers) et qui ne sont passibles de l’impôt sur les sociétés ni en raison de leur forme ou de leur
activité, ni à la suite d’une option. Ces sociétés peuvent revêtir la forme :
- de sociétés commerciales : ce sont pour l'essentiel des sociétés en nom collectif et des
sociétés en commandite simple (pour la part revenant aux commandités). Il peut également s'agir de sociétés en participation dont les membres sont indéfiniment responsables et dont les noms et
adresses ont été indiqués à l'administration ;
- de sociétés civiles, y compris celles qui font publiquement appel à l'épargne (sociétés
civiles de placement immobilier, SCPI) ;
- de sociétés ou groupements tels que les groupements fonciers agricoles lorsqu'ils donnent en
location les immeubles leur appartenant.
Les sociétés conservent une personnalité juridique distincte de celle de leurs membres. Ces
derniers ne sont donc pas considérés comme propriétaires privatifs des locaux composant le patrimoine social.
l’article 8 du CGI, les associés ou membres de sociétés de personnes et assimilées sont soumis à l’impôt sur le revenu ou à
l'impôt sur les sociétés pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.
l'article 238 bis K du CGI, la part de bénéfice correspondant aux droits des associés d'une société de personnes est
- selon les règles applicables au bénéfice réalisé par l'associé, lorsque ce
dernier est passible de l'impôt sur les sociétés ou imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices agricoles ;
- en tenant compte de la nature de l'activité et du montant des recettes de la
société, dans tous les autres cas. Dans ce cadre, le régime d'imposition des revenus fonciers s'applique aux associés personnes physiques de sociétés de personnes donnant des biens immobiliers en
location nue (sociétés civiles immobilières par exemple).
II-A § 100 à 230 du BOI-BIC-BASE-10-20.
Conformément au principe général de
l’article 8 du CGI, les bénéfices réalisés par les sociétés immobilières de location non transparentes sont imposés, non pas au
nom de la société, mais au nom de chaque associé.
Les associés sont ainsi personnellement soumis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les
sociétés pour la part leur revenant dans les résultats sociaux correspondant à leurs droits dans la société, même si ces bénéfices ne sont pas effectivement distribués mais mis en réserve.
II-B § 240 à 290 du BOI-BIC-BASE-10-20.
S'agissant des modalités de répartition du résultat de la société de personnes entre les
associés, notamment en cas de démembrement de la propriété des parts sociales entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, il convient de se reporter au
I-B § 100 à 200 du BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20.
En principe, la période d’imposition des sociétés immobilières correspond à l’année civile. Toutefois, aux termes de l'article 1856 du code
civil, le gérant d'une SCI doit rendre compte aux associés au moins une fois par an, ce qui implique en pratique que la SCI clôture au minimum un exercice par an, sans pour autant fixer
obligatoirement la date de clôture au 31 décembre de chaque année.
Les dispositions de l'article 46 C de l'annexe III au CGI ont pour seul objet d'imposer aux
SCI le dépôt d'une déclaration annuelle de résultats et non de fixer la date et la périodicité de leurs exercices sociaux (CE, arrêt du 10 juillet 2007, n° 287661).
Les sociétés non transparentes qui mettent gratuitement à la disposition de leurs
associés (ne relevant pas de l’impôt sur les sociétés [IS] ou des bénéfices industriels et commerciaux [BIC] ou bénéfices agricoles [BA] réels) ou de tiers des logements dont elles sont propriétaires
sont considérées comme se réservant la jouissance de ces logements
(CE, arrêt du 7 juillet 1982, n° 30975
et CE, arrêt du 27 octobre 1999, n°
172940).
Elles n’ont donc pas à comprendre dans leurs recettes brutes la valeur locative de ces
locaux mais en contrepartie, les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction.
I § 5 à 100 du BOI-RFPI-CHAMP-20-20.
À compter de l'imposition des revenus de l'année 2016,
l'article 16 du CGI, dans sa rédaction issue de
3 de la loi n° 2016‑1917 du 29 décembre 2016 de finances pour 2017, exonère d'impôt sur le revenu et, corrélativement de prélèvements sociaux, les revenus des logements donnés en location à leurs
associés par les sociétés civiles immobilières (SCI) d'accession progressive à la propriété fonctionnant conformément aux dispositions de
l'article L. 443-6-2 du code de la construction et de l'habitation (CCH) à
l'article L. 443-6-13 du CCH.
Les SCI d'accession progressive à la propriété ont pour objet la détention, la gestion et
l'entretien des immeubles ayant fait l'objet d'un apport par un organisme d'habitations à loyer modéré, en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les
ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, les plafonds fixés en application des dispositions de
l'article L. 441-1 du CCH. Les fractions d'immeuble concernées peuvent éventuellement être attribuées en
propriété aux associés.
Les statuts de ces sociétés répartissent les droits composant le capital social en lots
divisibles de parts. Chaque lot divisible de parts représente un logement et ses locaux accessoires s'il y a lieu. Ces statuts sont conformes à des clauses types approuvées par décret en Conseil
d'État (CCH, art. L. 443‑6‑2).
L'exonération s'applique aux associés de SCI d'accession progressive à la propriété pour la
quote-part leur revenant dans les bénéfices de la société, afférente aux seuls revenus des logements détenus par la SCI donnés en location à ses associés. Il est toutefois admis que l'exonération
porte également sur les revenus correspondant à la location aux associés des dépendances de ces mêmes logements, telles que des garages par exemple.
L'exonération ne s'étend pas aux revenus accessoires, tels que le droit d'affichage par
exemple. Ces revenus accessoires sont imposables au titre des revenus fonciers, dans les conditions de droit commun, même lorsqu'ils se rapportent à des logements donnés en location à leurs associés
par des SCI d'accession progressive à la propriété.
Corrélativement, l'exonération a pour contrepartie l'impossibilité de déduire, au titre des
revenus fonciers, les charges afférentes aux logements donnés en location aux associés de la SCI d'accession progressive à la propriété.
Lorsque les revenus sociaux sont déterminés selon les règles applicables aux revenus
fonciers, il y a lieu de tenir compte, le cas échéant, des rémunérations spéciales qui sont versées aux associés en contrepartie d'un travail ou d'une responsabilité particulière (gérance) ainsi que
des avantages en nature dont ils peuvent bénéficier.
Les rémunérations allouées aux associés administrateurs ou gérants d'une société civile
immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés ne peuvent pas être regardées comme une charge effective de la société et ont, par suite, le caractère de revenus fonciers. Les intéressés sont, dès
lors, passibles de l'impôt sur le revenu à raison :
- tant de la part, correspondant à leurs droits sociaux, leur revenant dans le montant du
bénéfice social ; ce bénéfice est déterminé en excluant des revenus bruts fonciers le montant de ces rémunérations ;
- que du montant des rémunérations après déduction pour leur montant réel de certains frais
visés à l’article 31 du CGI.
La rémunération d'un tel gérant est comprise dans la catégorie des traitements et salaires
ou des bénéfices industriels ou commerciaux, selon la nature des liens qui unissent la société et le gérant de droit ou de fait.
Les sociétés immobilières non transparentes, qui ne relèvent pas de l'impôt sur les sociétés
et qui donnent leurs immeubles en location ou en confèrent la jouissance à leurs associés, sont soumises à des obligations analogues à celles qui sont imposées aux sociétés immobilières de copropriété
(CGI, ann. III, art. 46 B, CGI, ann.
III, art. 46 C et CGI, ann. III, art. 46 D.
Ces sociétés doivent souscrire, comme les sociétés transparentes, une déclaration
d'existence ainsi qu'une déclaration annuelle de leurs résultats, dont la vérification est suivie directement entre le service des impôts et la personne morale elle-même. Par ailleurs, elles sont
tenues de présenter à toute réquisition du service des impôts tous documents et pièces de nature à justifier l'exactitude des renseignements portés dans ces déclarations (CGI, ann. III, art. 46 D).
Les sociétés immobilières de location non transparentes doivent souscrire, dans les trois
mois de leur constitution, en double exemplaire, une déclaration d’existence sur papier libre. Cette déclaration doit être adressée au centre de formalités des entreprises, accompagnée de deux
exemplaires des statuts (CGI, ann. III, art. 46 B).
Lorsque les indications portées sur la déclaration cessent d’être exactes, une nouvelle
déclaration doit être souscrite dans les trois mois du changement.
Le défaut de production de la déclaration est sanctionné par une amende fiscale
(CGI, art. 1729 B).
Les sociétés immobilières de location non transparentes doivent souscrire chaque année une
déclaration de leurs résultats à l’aide d’un imprimé spécial n°
2072-S-SD (CERFA n°10 338), disponible en ligne sur le
site www.impots.gouv.fr. Cette déclaration doit être adressée au service des impôts du lieu de la direction effective de la société (ou
auprès de la direction des grandes entreprises pour les sociétés qui relèvent de ce service).
Un délai supplémentaire par rapport aux délais légaux est accordé aux utilisateurs des
téléprocédures pour réaliser la télétransmission de leurs déclarations de résultats. Ce délai est fixé à 15 jours calendaires au-delà de la date limite de dépôt des déclarations. Il s'applique à toute
entreprise réalisant une télétransmission de sa déclaration de résultats en ligne (via la procédure EFI-RP / échange de formulaires informatisé - résultats professionnels) ou par transmission de
fichiers (EDI -TDFC / échange de données informatisé - transfert des données fiscales et comptables) [BOI-BIC-DECLA-30-60 et
BOI-BIC-DECLA-30-60-20].
Ce délai supplémentaire ne s'applique pas aux déclarations dont la date de dépôt est
déterminée par rapport à la date de dépôt de la déclaration de résultats, à l'exception de la déclaration n°
1330-CVAE-SD (CERFA n° 14030), disponible en ligne sur le site
www.impots.gouv.fr, et la déclaration des loyers DECLOYER.
Les sociétés immobilières de location non transparentes qui se bornent à mettre des
logements à la disposition gratuite des associés (ne relevant pas de l’IS ou des BIC ou BA réels) sont tenues de souscrire une déclaration au titre de l’année de leur constitution. Elles sont en
revanche dispensées au titre des années ultérieures de souscrire annuellement la déclaration n°
site www.impots.gouv.fr, prévue à l'article 46 C
de l'annexe III au CGI sous trois conditions :
- aucune modification ne doit être intervenue dans les derniers éléments portés à la
connaissance de l'administration relatifs à la répartition du capital de la société, la liste de ses immeubles, ainsi que les conditions d'occupation de ces immeubles (renseignements prévus aux a, b
et c du I de l'article 46 C de l'annexe III au CGI) ;
- aucune rémunération ne doit être versée aux associés, que ce soit en contrepartie d'un
dépôt en compte courant ou d'une activité (gérance, par exemple), et ce quelles que soient les modalités de la rémunération : paiement direct ou avantage en nature tel que la jouissance d'un local
affecté ou non à l'habitation.
En conséquence, pour les sociétés immobilières non passibles de l'impôt sur les sociétés qui
mettent gratuitement à la disposition de leurs membres les logements dont elles sont propriétaires, l'obligation de souscrire la déclaration modèle n° 2072-S-SD n'est maintenue qu'au
titre de l'année au cours de laquelle la société a été constituée et au titre des années au cours desquelles une modification est intervenue soit dans la répartition du capital de la société, soit
dans la liste des immeubles de la société, soit dans les conditions d'occupation de ces immeubles, ou au cours desquelles la société ou les associés ont perçu des revenus liés à l'activité sociale.
Cette mesure de simplification concernant la dispense de dépôt de la déclaration annuelle n°
2072-S-SD n'est pas applicable à l'égard d'une société civile immobilière (SCI) ne disposant d'aucun patrimoine immobilier.
Les associés personnes physiques sont tenus de faire état du revenu foncier déclaré à leur
nom par la société. A cet effet, ils doivent faire figurer sur la déclaration n°2044 (CERFA n°
10334) ou n° 2044-SPE (CERFA n°10335), disponibles en ligne sur le site
www.impots.gouv.fr, les revenus bruts, frais et charges, déduction éventuellement pratiquée des intérêts des emprunts contractés pour
financer l'acquisition de leurs parts sociales ainsi que le résultat correspondant.
Lorsqu’un contribuable ne perçoit pas d’autres revenus fonciers que ceux procurés par la
possession de parts de sociétés immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés ou de fonds de placement immobiliers mentionnés à
l’article 239 nonies du CGI, il est dispensé de déposer une déclaration de revenus fonciers et doit porter directement
les revenus de ses parts immobilières sur sa déclaration de revenus n° 2042
(CERFA n° 10330), disponible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr. Il est tenu également de fournir une note annexe à sa déclaration
indiquant les coordonnées des sociétés, les revenus par société et éventuellement le montant des intérêts de ses emprunts personnels.
Cette mesure de simplification s’applique aux parts de sociétés ou de fonds détenant des
immeubles ordinaires ou spéciaux, à l’exception toutefois des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ouvrant droit à la déduction au titre de l’amortissement prévue à
l’article 31 bis du CGI. Cette mesure n’a pas pour effet de dispenser les associés de sociétés des obligations déclaratives
particulières applicables pour le bénéfice des avantages fiscaux qu’ils demandent.
/bofip/1237-PGP

References: § 20
 l'article 15
 art. 373
 art. 374

l'article 8

l'article 1655
 l'article 34

l'article 35

l'article 238
 § 100
 § 240
 § 100
 l'article 1856
 l'article 46
 § 5

l'article 16
 art. 46
 art. 46
 art. 46
 art. 46
 art. 46
 art. 1729
 l'article 46
 l'article 46