Source: https://www.freezingblue.com/flashcards/print_preview.cgi?cardsetID=126106
Timestamp: 2017-01-17 03:00:56+00:00

Document:
Flashcards - Mietrecht Fragen
Mietrecht Fragen
2012-01-06 07:47:42
Tags: Mietrecht Folders: Description: Mietrecht Teil 1
Antrittsprotokoll
Keine Plicht, lediglich Beweisfunktion.
Mängelrüge eigentlich innerhalb derersten 2-3 Wochen. Aber insofern unbeachtlich, als der ordentliche Unterhalt nicht wegbedungen werden kann (OR 256)
Mängel bei Mietantritt
Normalerweisenach OR 258 I. Wenn aber unbrauchbar: nach 107-109 OR.
Gemäss 259a - 259i folgende Rechte:
Übernahme Rechtsstreit miteinem Dritten
Mietzinshinterlegung.
Leichter Mangel (def.)
Kann vomMieter selbst behoben werden (und muss auch)
Mittlerer Mangel (def.)
Tauglichkeit nicht erheblich eingeschränkt, aber eben doch eingeschränkt.
Vormietverhältnis: Rückgabeprotokoll
Falls Rückgabeprotokoll vorhanden, kann es verlangt werden (2Vss)
Vormietverhältnis: Mietzins
Nur auf Verlangen von Mieter, kann dann aber durchgesetzt werden.
Was tun, wenn Vormietzins nicht gesagt wird
Vorsorglich bei Schlichtungsbehörde anfechten, da 30 TageFrist tickt.
Befristeter Mietvertrag: Wann endet:
Ablauf der vereinbarten Mietdauer
Darf auch ein sicher vorhersehbares Ereignis sein
Echtes Optionsrecht
Einseitiges Gestaltungsrecht
Für bestimmte Dauer zu gleichenBedingungen verlängern.
bis 2 Jahre befristet als Mindestvertragsdauer, danach mit Kündigungsfristen
Unechtes Optionsrecht
Mietzins steht bei Verlängerung noch nicht fest
Zahlung des Mietzinses (Was kriege ich dafür)
Entgelt für Gebrauchsüberlassung.
KEINEGebrauchspflicht
Ausbleiben Mietzins, was tun:
ausserordentlicheKündigung
Rententionsrecht
gesetzlichvorgesehene Sicherheitsmittel
Mietverhältnis endet fristlos
Zahlung der Nebenkosten
Nur wenn umschrieben, ansonsten im Mietzins drin.
Nur tatsächliche Kosten.
Keine Nebenkosten sind Aufwendungen des ordentlichen Unterhalts.
Individuelle Abrechnung (nach m2 oder Kubik)
Keine Zukünftigen NKs bezahlen, da nicht fällig.
Nebenkostenabrechnung (wann)
Mind. 1 mal pro Jahr (Art. 4-8 VMWG)
Nebenkosten: was tun wenn falsch:
Bezahlen unbestrittener Teil, dann zuwarten oderSchlichtungsbehörde informieren
Nebenkosten: Änderung
der Erhebung (Art. 269a)
Mit amtl. Mietzinsänderungsformular
klare Begründung.
Was tun, falls verdeckte Mietzinserhöhung
durch NK-Erhöhung
OR 270a anwenden
Sicherheitsleistung: Def.
Vereinbarte Bezahlung von Bargeld oder Übergabe von Wertpapieren druch den Mieter auf ein in seinem Namen geführten Bankkonto für Mietzinsrückstände etc., die bei Beendigung des MVerh. bestehen.
Sicherheitsleistungen, alternativen
Bankgarantie, Solidarbürgschaft, Garantieversprechen.
Sicherheitsleistungen: Folgen der Nichtleistung
Auflösung MVerh. aufgrund OR 82 bzw. 107 II od.
Betreibung,Klage, Kündigung (auch a.o.)
Wann wird Sicherheit herausgegeben
Zustimmung Mieterschaft, Urteil, rechtskräfiger ZB. Oder an Mieter falls Ablauf 1 J. seit Beendigung.
Mangel (def.) 256 OR
Vermieter muss mängelfrei übergebene, d.h. "zum vorausgesetzten Gebrauch tauglicher Zustand" od. Abweichung vom Vertrag. aber relativer Mangelbegriff, je nach alter etc. verschieden.
Andere Varianten von Mängel
Materieller (klar)/ imateriell (Bordell in Nachbarschaft)
ursprünglich / nachträglich
Wann hat man Anspruch auf Behebung des Mangels:
1.Kenntnissetzung des Verm. 2.Angemessene Frist setzen zudem: Wenn behebbar
wenn nicht kl. Unterhalt
(nicht rechte), falls nicht Behoben wird:
Ersatzvornahme bei mittleren Mängeln
Fristlose Kündigung bei schweren Mängeln
ABER:kein Beseitigungsanspruch, falls vollwertiger Ersatz angeboten wird. DULDUNGSPFLICHTdes MIETERS.
Herabsetzung des Mietzinses
Übernahme des Rechtsstreits
Mangel der Mietsache: Herabsetzung
Mittlere Mängel
Herabsetzung rückwirkend auf Zeitpunkt derMangelmeldung an Verm.
Verhältnismässigkeitsmethode: Vergleichaktueller Zustand mit Mangel und VertragsgemässerZustand
Wenn man einfach nicht zahlt (eigenmächtig) risiko von 257d II, besser: Schlichtungsbehörde
Mangel an Mietsache: Schadenersatz
Verschuldensvermutung, aber Beweislast bei Mieter:
1. Mangel, der durch Vermieter zubeseitigen wäre, 2. Schaden (bei Mieter) 3.Höhe Schaden 4. Kausalität. Schadenminderungspflicht des Mieters
Mangel an Mietsache: Schadenersatz bzgl. Werkeigentümerhaftung
Bei schwerdem Schaden am Gebäude o. durch ungenügender Unterhalt, sogar mit ExkulpationsbeweisSchadenersatz geschuldet.
Mangel an Mietsache: Übernahme
des Rechtsstreites (Vss.)
Drittperson beteiligt
Dingliche rechte betroffen
Durch Drittperson auch effektiv anhängig gemacht.
Keine Übernahme des Rechtsstreites durch Vermieter: Konsequenzen
Ohne Nachteile kann sich Mieter des Prozesses entschlagen und Verm. haftbar machen
Erneuerung an Mietsache (Def.) (OR 260)
Regelmässig auch mit Verbesserungen verbunden. Neues Bad.
Änderung an Mietsache
Gebrauch wird tangiert
Erneuerung und Änderung
an Mietsache
Einseitige Vertragsveränderungen, daher OR Art. 269d
Erneuerung und Änderung an Mietsache Vss
1 Zumutbarkeit für Mieter und 2 ungekündigtes Mietverhältnis
Erneuerung und Änderung an Mietsache: Vss für Schadenersatz des Verm.
Pflichtverletzung des Verm. z.b. nicht zumutbare Umbauarbeiten, vereinbarte Planung nichteingehalten, keine Rücksichtsnahme.
Änderungen durch die Mieterschaft: Vss.
Schriftliche Ermächtigung der Vermieterschaft,ansonsten u.U. Schadenersatzpflichtig und Rückbauplichtig.
Entschädigungsanspruch des Mieters bei Änderungen an
Mietsache Vss.
1. Erneuerung / Änderung gegeben
2. Zustimmung Vermieterschaft
3. erheblicher Merhrwert.
Wann ist ein Mietzins missbräuchlich?
Wenn der Ertrag übersetzt ist.
Bruttoertrag (Def.)
Gesamte Mietzinseinnahmen abzüglich Akontozahlungen für Heiz- und Nebenkosten
Bruttorendite (Def.)
Verhältnis Mietzinseinnahmen zu gesamten Anlagekosten
Nettoertrag (Def.)
Mietzinseinnahmen - Vermieterkosten (Zinsen, Unterhaltskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten)
Nettorendite (Def.)
Nettoertrag / teuerungsbereinigtes Eigenkapital
Anlagekosten Def.
Gesamtinvestitionen für Erwerb/Erstellung Bauteinkl. Landkosten und Gebühren.
Mietrechtliches Eigenkapital Def.
- Fremdkapital + Teuerung auf EK + Wertvermehrende Investitionen
Bestimmung des zulässigen Mietzinses
Eigenkapital berechnen, danach zulässiger Ertragssatz (0.5% höher als Hypozins) berechnen. Dieser Wert dann plus Liegenschaftskosten (Fremdkapitalszinsen, Betriebskosten, Unterhaltskosten)
Ort und Quartierüblichkeit
Hier keine Kostenmiete, sondern Marktmiete.
Absoluter Anpassungsgrund
Praxis ohne Bedeutung, da mind. 5 Objekte gleiche Lage etc. verglichen werden müssten.
Hypothekar- und Referenzzins
OHNE NETTORENDITEBERECHNUNG, einfach bei Erhöhung Referenzzinssatz, unabhängig, ob überhaupt Hypo drauf. Relativer ANpassungsgrund
Relativer Anpassungsgrund
Tatsächliche Kosten ohne Pauschalisierung.
Mehrleistungen des Vermieters
Bei umfassender Überholung: 50-70% Erhöhung.
Teuerungsausgleich auf Risikotragendem Kapital
40% der Teuerung auf Landesindex für Kons. Preise.
Heute Praktisch unlogisch, da niemand mehr gemäss Finanz.modell EK hat.
Indexierte Mietzinse Vss und Merkmale
Mind. 5 Jahre Laufzeit
Nur bei dieser Variante 100% Überwälzung der Steigerung Konsumentenpreise möglich.
Gestaffelte Mietzins
Max. eine Anpassung pro Jahr
Absolute Anpassungsgründe
Unabhängige Mietzinsgestaltung
Anpassungsgründe und Methoden
Nach BGer beides Möglich
Kumulierung verschiedener Anpassungsgründe
mehrere relative Anpassungsgründen möglich.
keine Kumulierung der absoluten Anpassungsgründen möglich
EINZIGE AUSNAHME: Indexierter Mietzins: Hier Kumlierung mit Mehrleistungen Vermieterschaft möglich
Gestaffelter Mietzins: ausschliesslich, keine Kumulierung möglich.
Kompensation von versch. Anpassungsgründen
Möglich zwischen relativen Anp. Gründen, nicht bei absoluten Anp. Gründe
nicht mögl. untereinander
Wo ist eine Anfechtung von missbräuchlichen Mietzinsen nicht möglich?
Ferienwohnungen max 3 Monate
Immos, die keine Wohn oder Geschäftsräume sind
Öffentliche Hand Immos
Anfechtung Anfangsmietzins (Art. 270 OR) (Vss)
Persönliche oder familiäre Notlage
Wohnungsmangel auf öff. Markt
Erhebliche Erhöhung geg. Vormietzins. (über 10%)
è Unter diesen Bedingungendarf man anfechten innert 30d ab Übergabe Objekt
Wie wird der Anfangsmietzins schlussendlich überprüft
(welche Methode)
Absolute Methode, obj. Feststellen, ob Mietzins übersetzt
Was ist die Konsequenz, falls Anfangsmietzins überhöht war?
Rückforderungsrecht nach OR 67 (i.v. m. 270e) oder Verrechnung
Mietzinsherabsetzung während Mietdauer (Vss)
Wesentliche Änderungen Berechnungsgrundlagen
Praxis: Hypozinsen
Nicht einfach verpasste Anfechtung des Anfangsmietzinses nachholen!!!!
Wie ist ein Herabsetzungsbegehren zu prüfen?
Im Sinne eines relativen Anpassungsgrundes. Dann kann Vermieter Einrede des ungenügenden Ertrages bringen.
Wie läuft das Verfahren des Herabsetzungsbegehrens konkret ab?
1. Schriftliches Herabsetzungsbegehren an Verm. Unter Einhaltung der Kündigungsfristen und Termine
2. Betragsmässige Definierung
3. Keine, ablehnende oder unbefriedigende Antwort des Verm. Innert 30 d
4. Herabsetzungsbegehren bei Schlichtungsbehörde einreichen
èTotal also max. 60 d Zeit um einzureichen. Ansonsten verwirkt. Auch wenn ungenügende Senkung durch Vermieter.
Mietzinsherabsetzung bei bestimmter Dauer?
Anfechtung Mietzinserhöhung: Formular?
Kantonales, genehmigtes Formular
Falls einverstanden von Mieter (ohne Druck etc) auch ohneFormular möglich.
Mietzinserhöhung Vss
Nur bei Verträgen auf unbest. Dauer
269d: - amtl. Formular- Begründung- Einhaltung Kündigungsfrist.- Zusätzliche Bedenkfrist (10d)- Keine Kündigungsandrohung
Mehrere Erhöhungsgründe möglich
Behaftung auf ursprünglich geltend gemachten Gründen
Meist mit rel. Anpassungsgründen, aber selten (ungenügendem Ertrag) auch absolute
Falls zu früh: nächstmöglicher Termin.
Konkretes Verfahren bei Anfechtung Mietzinserhöhung
Frist von 30d (Verwirkungsfrist)
Danach, das übliche: Anfechtung bei Schlichtungsbehörde
Weitergeltung Mietzins
Rückforderungsrecht oder Verrechnung
Anfechtung indexierter Mietzinse
Anfechtung Anfangsmietzins?
Nur Indexierung als Anpassungsgrund möglich, evtl. auchMehrleistungen d. Vermieters falls so abgemacht. Amtl. Formular
Verfahren normal
Anfechtung gestaffelter Mietzinse
Stufenerhöhung nur mit amtl. Formular
Frühestens 4 monate vor eintritt
Anfechtung der Heiz- und Nebenkostenabrechnung
Wenn nichts anderes geschrieben: im Mietzins drin
Individuelle Kostenaufteilung (m2 / Kubik)
è Falls kein Einsichtsrecht gewährt wird:Schlichtungsbeh. -> Rückforderung!
Bei Anfechtung der Nebenkostenerhebung (als Vertragsänderung)
Art 269d!
Fristen bzgl. Anfechtung NKA
Eigentlich keine gesetzl. Fristen und andere Abmachungen nichtig. Aber trotzdem Verjährung beachten
Falls keine NKA vorliegt, bei Schlichtungsbehörde Erstellung verlangen.
Falls zuviel bezahlt: OR 63, ungerechtfertigte Ber.
Anfechtung anderer einseitiger Vertragsänderungen
Zwingende Verwendung des amtl. Formulares (art 19 VmWG)
Extensive Auslegung, auch solche Vertragsänderungen drin, die keine Erhöhung Mietzins zur Folge haben. Bsp. Neue Nebenkosten, Änderung Verteilschlüssel, Sicherheitsleistung, Kein Hauswart mehr, ÄnderungKündigunstermine/Fristen, Einführung Indexierung/Staffelung
Anfechtungsverfahren bei einseitigen Vertragsänderungen: -> Wie bei Mietzinserhöhungen
Rückforderung der Sicherheitsleistung
Keine Verrechnung während des laufenden Mietverhältnisses
Wann Herausgabe der Sicherheitsleistung an Vermieter
Zustimmung Mieterschaft
RechtskräftigerZahlungsbefehl
Wann Herausgabe der Sicherheitsleistung an Mieter
Zustimmung Verm. Schaft
Rechtskräftiger ZB
ZEITABLAUF (1 Jahr)
Verfahren bei Herausgabe Sicherheitsleistung:
Sühnebegehren bei Schlichtungsbehörde - Urteilsvorschlag - Klagebewilligung - Freigabe der Sicherheitsleistung
Bedingte Kündigung, zulässig?
Grds. Kündigung Bedingungsfeindlich
Wenn aber Bedingung eher Entgegenkommen darstellt (eigentlich wäre eine Kündigung nach Verhalten des M.zulässig, aber man gibt nochmals Chance) dann zulässig.
Widerruf der Kündigung?
Grds. NICHT möglich. Praxis: „Verzicht auf Durchsetzung Kündigung“
Kündigungstermine, Rangfolge:
Vertrag, Ortsgebrauch, Gesetz (Monatsende)
Minimalfristen im Gesetz, rel. Zwingend. Gesetz: 3 Monate auf ortsüblichen Termin od. 3 mt Mietdauer
Bei Geschäftsräumen: 6 Monate DIESE FRISTEN UND TERMINE GELTEN AUCH FÜR MZ ERHÖHUNG UND EINSEITIGE VERTRAGSÄNDERUNGEN.
Was passiert bei Nichtbeachtung der Kündigungsfristen bzw. Terminen
ABER: Konversion bei a.o. Kündigung NICHTmöglich
Zusammenhängende Mietverhältnisse (Nebensachen…)
Für Nebensache gelten Termine der Hauptsache.
Verh. A.o. Kündigung und Verzug
a.o. Kündigungsbestimmungen gehen als Spezialgesetz den Verzugsregeln vor. Evtl. BGer anders
Was bedeutet a.o. Kündigung (def. Punkte)
Ordentliche gesetzliche Fristen und Termine gelten NICHT. Sind jeweils ersetzt.
Ausnahmslos zwingend
Keine Erstreckung (Grds.)
Keine Sperrfristen (Grds.)
Allgemeine Vss der a.o. Kündigung
Begründungspflicht (oder eben gerade nicht????) (allg. Vss)
Amtl. Formular (allg. Vss)
Dringlichkeit!!
A.o. Kündigung bei Zahlungsrückstand (Vss)
1. Zahlungsrückstand (aber nur bzgl. Mietzins, NK oder Sicherheitsleistung, NICHT Schadenersatz)(Bei NK - Keine Fälligkeit falls nicht ausgwiesen)
2. Schriftliche Ansetzung Zahlfungsfrist 30d. verbunden mit Kündigungsandrohung im Falle der Nichtleistung (klar und deutlich).
Nach BGer Zahlungsfrist nicht nötig, wenn eh klar, dass nicht bezahlt worden wäre. 3. Ausbleiben der Zahlung
Vorgehen bei A.o. Kündigung Zahlungsrückstand:
1. Schriftlich Frist ansetzen (30 Tage) an beide Ehegatten, gilt als Zugestellt sobald abgeholt oder7 Tage Postfiktion. 2. Amtliches Formular auf Ende eines Monats. 3. Keine Erstreckung möglich, wenn Kündigung formell und materiell gültig. 4. Sofortige neue Kündigung möglich, falls erste mit formellen Fehlern behaftet
A.o. Kündigung bei Sorgfaltspflichtverletzung: Vss
Vorliegen einer Sorgfaltspflichtsverletzung von gewisser Schwere (auch durch Untermieter)
Schriftliche Abmahnung, evtl. verbunden mit Fristansetzung
Weitere Sorgfaltspflichtverletzung nach erfolgter Abmahnung (aber zeitlich und sachlicher Zusammenhang)
Unzumutbarkeit der Fortsetzung des MV.
Vorgehen: A.o. Kündigung bei Sorgfaltspflichtverletzung
1. Schriftliche Abmahnung
2. Kündigung mittels amtlichem Formular auf ende eines Monats unter Beachtung 30 d Frist!
3. Anfechtung möglich, aber keine Erstreckung, sofern eigentlich korrekt ausgesprochen.
Vss A.o. Kündigung bei Eigentümerwechsel
Dringender Eigenbedarf: nicht Zumutbar, mit Bezug des Objekts zu warten. Kündigung auf nächsten gesetzlichen Termin, mit gesetzlicher Frist entscheidend ab Tagebucheintrag. HIER: Erstreckung ausnahmsweise möglich, selbst wenn eigentlich korrekt.
Vss. A.o. Kündigung aus wichtigen Gründen
KEIN AUFFANGTATBESTAND, einfach clausula rebus sic stantibus. (ROLLSTUHL)
Wichtige Gründe, die bei Vertragschluss unbekannt waren und nicht vorhersehbar. Dauerhaft und nicht vom Vermieter verschuldet Unzumutbarkeit der Weiterführung
HIER: Erstreckung ausnahmsweise möglich, da auch Mieter in schwieriger Situation sein kann. Kündigung auf BELIEBIGEN TERMIN unter Beachtung der gesetzlichen Fristen. ABER: Entschädigung. (266g II)
A.o. Kündigung wegen Konkurs der Mieterschaft (266h) Folgen
Lex Specialis zu Art. 83
Angemessene Fristansetzung (2-4 Wochen) für Leistung einer Sicherheit
Falls nicht geleistet wird: FRISTLOSE KÜNDIGUNG MÖGLICH.
A.o. Kündigung durch mieterschaft Grds.!
Keine Gesetzlichen Fristen oder Termine (spezielle Bestimmungen)
Anfechtung durch Vermieter möglich. Ausnahmslos zwingende Bestimmungen
Vss A.o. Kündigung wegen Tod der Mieterschaft
Geht von Gesetz auf Erben über (andere Bestimmung möglich)
Nur auf natürliche Personen anwendbar
Schriftliche Kündigung der Erben auf nächsten gesetzl. Termin inkl. Gesetzl. Frist. (wieso keine ordentliche Kündigung: evtl. im Vertrag längere Fristen drin…)
Vss. Rücktritt vom Vertrag seitens Mieter
Keine Übergabe oder schwere Mängel
Berufung auf Nichtigkeit des Mietvertrages.
Vss. A.o. Kündigung wegen Mängeln an der Mietsache
FRISTLOSE Kündigung möglich. Schwerer Mangel
Nicht innert Frist beseitigt.
Ausserordentliche Beendigung durch vorzeitige Rückgabe der Mietsache Vss
Zumutbaren Ersatzmieterschaft: Zahlungsfähig und MV zu gleichen Konditionen übernehmend
Keine Fristen, aber in Praxis ca. 3 mt. Für Vermieter, um neuen Mieter zu prüfen
A.o. Kündigung des Mieters während Erstreckung
Einseitiges Recht des Mieters
Frist von einem Monat auf Endes eines Monats falls bis 1 Jahr erstreckt
Frist von drei Monaten auf gesetzl. Termin, falls mehr als 1 Jahr erstreckt.
Wann sind die Schutzbestimmungen der missbräuchlichen Künd. Nicht anwendbar?
Bei Ferienwohnungen etc. ALSO ANWENDBAR NUR BEI WOHN- und GESCHÄFTSRÄUMEN.
Aber ansonsten: zwingend.
Keine Gültigkeitsvoraussetzung
Insbesondere in Begleitbrief auch zulässig. Mieter muss anfechten, auch wenn er Begründung noch nicht kennt -> Fristenlauf.
Unterschiede zwischen nichtigen und anfechtbaren Kündigungen
Nichtig:wird von amtes wegen geltend gemacht.
Unwirksame Kündigung (Def.)
Zwar Formerfordernisse erfüllt, aber vertragliche oder gesetzliche Kündigungsvss fehlt. > Kannjederzeit geltend gemacht werden
„Normale“ Variante der anfechtbaren Künd.
Missbräuchlichkeit kann zu späterem Zeitpunkt nicht mehr geltend gemacht werden.
Fälle missbräuchlicher Kündigung (vorgehen und varianten)
Wenn kein Tatbestand von 271a OR gegeben, so muss geprüft werden, ob ein von Praxis entwickelter Tatbestand zu Art. 271 Abs. 1 gegeben ist. Fehlendes Schutzinteresse
Gebot der schonenden Rechtsausübung
Missverhältnis Interessen/Bagatellen
Zweckwidrige Ausübung Kündigungsrecht
Kündigung, um einen höheren Mietzins zu erzielen
Vergeltungs- /Rachekündigung
Beweislast bei Mieter (gewisse Wahrscheinlichkeit anhand naher Zeitlich und sachlich. Aber: Keine bösgläubige Geltendmachung durch kurzfristiges Geltendmachen von Ansprüchen.
Kündigung zur Durchsetzung von einseitigen Vertragsinteressen
Beweislast erneut beim Mieter.
Kündigung im Hinblick auf Erwerb gemieteter Wohnung
Coqué venté geschäfte. Kündigung lediglich deshalb, um Wohnung auf dem Markt auszuschreiben.
Kündigung während eines Verfahrens
HIER: Keine Beweislast beim Mieter. Gesetzl. Vermutung. Aber auch hier: Kein Schutz, falls nur missbräuchlich noch schnell Verfahren eingeleitet.
Kündigung während des 3 jährigen Schutzes
Gesetzliche Vermutung, dass eine solche Kündigung missbräuchlich. BEI: Ganzem oder teilweisem Unterliegen im Prozess. Anerkennung, Rückzug, Vergleich.
Kündigung wegen Änderung fam. Verhältnisse
Scheidung, trennung, kinder. Beweis des Zusammenhangs hier aber wieder bei Mieter.
Verfahren bei Anfechtung einer missbräuchlichen Kündigung
Verwirkung des Rechts nach 30d.
KEINE VERLÄNGERUNG DER FRIST WEGEN FEHLENDER ODER VERSPÄTETER BEGRÜNDUNG. Nichteinhaltung: nur noch nichtige Kündigungen anfechtbar. Mit Anfechtung kann gleichzeitig auch Erstreckung verlangt werden. Bei reinem Erstreckungsverfahren ist nur Nichtigkeit / Unwirksamkeit v.a.w. zu prüfen. Danach: Einigungsversuch, sonst Urteilsvorschlag. Bei Nichtannahme werden 2 Klagebewilligungen ausgestellt (?).
Folgen der Aufhebung der Kündigungen
Mietzinsanpassungen und einseitige Vertragsänderungen im Rahmen des Gesetzes aber möglich. Während Sperrfrist nur a.o. Kündigung möglich.
Erstreckung für Luxuswohnungen etc. möglich?
Ja, aber nicht für Parkplätze und Grundstücke.
Erstreckungsgründe
Immer eine Interessenabwägung. Überwiegen die Interessen der Mieterschaft an einer Fortsetzung (begrenzt) des MVerh, ist von einer Härte auszugehen und eineErstreckung zu gewähren.
Härte im Erstreckungsprozess (Def)
Jeder objektive Grund, der es der Mieterschaft verunmöglicht, bis zum Ablauf K-Frist ein neuesWohnobjekt zu finden. (Aber keine reinen Umzugsumtriebe)
Typische Gründe Erstreckung
Je länger MVerh. Dauert, desto eher Erstreckung. Alter, Gesundheit etc. ABER AUCH SEITENS DER VERMIETERSCHAFT.
Eigenbedarf des Verm. Suchbemühungen dann v.a. massgebend für 2. Erstreckung.
Maximal 4 Jahre.
Entweder in einem oder in 2 Schritten. Aber bei 2. Erstr. Nur bei ernstl. Bemühen um finden einer Wohnung.
Wann ausgeschlossen (erstreckung)
Sorgfaltspflichtsverletzung
Im Hinblick auf Umbauarbeiten abgeschlossener befristeter Mietvertrag
Gleichwertiges Ersatzobjekt
Vereinbarungen über Erstreckung
Verzicht erst nach erfolgter Kündigung möglich (gegen auszahlen)
Praxis lässt dies zu.
Wirkung der Erstreckung
Unveränderte Weitergeltung
Aber gesetzl. Anpassungsmögl. Bleiben.
Ausserordentliche Kündigung bleibt möglich. Untermietverhältnis (Darf Hauptmietverhältnis nicht überdauern)

References: Art. 269
 BGer 
 BGer 
 BGer 
 Art. 83
 Art. 271