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Timestamp: 2016-10-24 18:26:00+00:00

Document:
Mieter zahlt seine Miete erst am Ende des Monats
Dieses Thema im Forum "Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter" wurde erstellt von nemo2007, 12.06.2014.
nemo2007,
wir haben da ein Problem mit unserem Mieter.
Wir hoffen das ihr uns etwas weiterhelfen könnt.
Der Mieter ist seit mitte Dezember 2013 in unserem Haus. Im Dezember und Januar kam die Miete noch pünktlich, im Februar kam sie erst zum 12. und seit März immer erst ab dem 25. (im Mietvertrag ist die Zahlung bis zum dritten Werktag vereinbart).
Seine Nebenkosten bezahlt er nämlich auch nicht.
Am Wochenende hat er von uns eine Abmahnung in den Briefkasten eingeworfen bekommen.
Auf Anrufe unsererseits reagiert er gar nicht und ruft auch nicht zurück.
Wir hatten schon eine Anwältin eingeschaltet, aber irgendwie kann sie da auch nichts machen, da er seine Miete bezahlt. Zwei Abmahnungen wurden verschickt (die er angeblich nie erhalten hat) und auch eine Kündigung (fristlos und hilfsweise ordnungsgemäß), aber mit dieser war er nicht einverstanden und hat diese zurückgewiesen.
In unseren Augen ist dieses Verhalten ein Vertragsbruch, der doch mit Abmahnungen zur Kündigung führen kann oder nicht?
Welche Möglichkeiten gibt es für uns als Vermieter denn noch?
Wir hatten schon eine Anwältin eingeschaltet, aber irgendwie kann sie da auch nichts machen, da er seine Miete bezahlt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Seid ihr sicher, dass die Anwältin Mietrecht als eines ihrer Fachgebiete hat? Habt ihr die Abmahnungen nachweisbar zugestellt? Am besten mit unabhängigen Zeugen? Wenn nicht, dann holt das nach! Zur Not filmt ihr den ganzen Eintütvorgang und den Einwurf in den Briefkasten. Eine Kündigung wegen ständiger verspäteter Mietzahlungen (um die 3 Wochen) ist berechtigt. Wenn eure Anwältin das nicht weiss, dann hat sie keine Ahnung.
Die Wahrheit liegt irgendwo zwischen diesen beiden Aussagen:
Zitat von nemo2007:
Eine Kündigung wegen ständiger verspäteter Mietzahlungen (um die 3 Wochen) ist berechtigt. Wenn eure Anwältin das nicht weiss, dann hat sie keine Ahnung.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Letztere Aussage ist eher richtig, aber da weder die Höhe der Rückstände noch die Voraussetzungen für Anrechnungen klar sind, klingt das für mich noch etwas gewagt. Auch die nicht beweissichere Zustellung der Abmahnungen ist ein Problem.
Über die Aussage der Anwältin, dass man da nichts machen könne, kann ich nur den Kopf schütteln. Man kann viel machen: Korrekt abmahnen, für die ausstehenden Zahlungen einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen, klären, wann man tatsächlich kündigen kann, ...
Vielleicht kann man nicht jetzt sofort mit guter Erfolgsaussicht kündigen.
Letztere Aussage ist eher richtig, aber da weder die Höhe der Rückstände noch die Voraussetzungen für Anrechnungen klar sind, klingt das für mich noch etwas gewagt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Es geht doch in erster Linie gar nicht um die Höhe von Rückständen oder um "Voraussetzungen für Anrechnungen" (was auch immer damit gemeint ist), sondern darum, dass die Miete, trotz Abmahnungen, jeden Monat seit mehreren Monaten um die 3 Wochen zu spät kommt. Und das reicht, sofern man die Abmahnungen nachweisen kann, für eine Kündigung. Wobei mir einfällt, dass es schon eine Kündigung gab, die der Mieter zurückgewiesen hat. Diese Kündigung, die der Mieter offensichtlich ausnahmsweise erhalten hat, gilt auch als Abmahnung.
Geile Anwältin.
Wie gast richtig schreibt, stellt allein die permanent verspätete Mietzahlung, nach vorheriger Abmahnung, bereits einen Grund zur fristlosen Kündigung dar.
Hab grad kein Az zur Hand, gibt es aber sogar ein BGH Urteil zu.
Paragraphenreiter,
Über die Anwältin kann man doch tatsächlich nur schmunzeln.
Also ich würde das zunächst, wie oben auch schon gesagt, nochmal Rechtssicher mit konkreter Benennung des vertragsverstoßes, Bezugnahme auf den entsprechenden Paragraphen im Mietvertrag sowie aufzeigen der Mietrechtlichen Konsequenzen abmahnen. Stellt die Abmahnung am besten persönlich zu. Bei einer eventuellen fristlosen Kündigung ( hilfsweise ordentlich) ist zu beachten, dass manche Gerichte mind. 2 fruchtlose Abmahnungen fordern.
Zur not könnt ihr ja auch mal einen Mahnbescheid erlassen, vllt. Bekommt der Mieter dadurch ja auch Angst Was meinst du mit "seine Nebenkosten zahlt er nämlich auch nicht" ??
Mieter zahlt am Monatsende
BGH Urteil v. 04.02.09 Az VIII ZR 66/08
permanent unpünktliche M.zahlungen + Rückstände
BGH v. 14.09.2011 Az. VIII ZR 301/10 Fristlose Kündigung: Fortsetzung unpünktlicher Zahlung/en nach erfolgter Abmahnung
Da kannst Du auch kündigen.
das BGH Urteil von 2009 enthielt eine interessante Variante:
VM kündigt vor Hintergrund ständig unpünktlicher Mietzahlungen bei einem Rückstand von 2 Monatsmieten fristlos wegen Zahlungsverzugs.
Mieter gleicht Rückstände aus - wodurch die Kündigung unwirksam wird. VM bestätigt die Unwirksamkeit seiner Kündigung und teilt zugleich im Form einer Abmahnung dem M. mit, dass er ab sofort die Miete vollständig und pünktlich zu zahlen hat.
Für den gegenteiligen Fall wurde nochmals die fristlose Künidgung angedroht.
Als der M. danach weiterhin verzögert zahlt, wird das MV nochmals firistlos gekündigt.
Die Wirksamkeit dieser Kündigung wurde mit vorg. Urteil bestätigt. Gründe: Vertrauensverlust des VM, Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens und Uneinsichtigkeit des. M.
Es geht doch in erster Linie gar nicht um die Höhe von Rückständen oder um "Voraussetzungen für Anrechnungen" (was auch immer damit gemeint ist), sondern darum, dass die Miete, trotz Abmahnungen, jeden Monat seit mehreren Monaten um die 3 Wochen zu spät kommt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Nein. Es geht darum, dass man den Mieter loswerden will, bevor noch Schlimmeres passiert. Wenn man sich professionellen Rat einholt, sollte der Anwalt alle denkbaren Wege, dieses Ziel zu erreichen, selbständig und ohne Aufforderung des Mandanten prüfen. Für diesen Gesamtüberblick über die Lage wird er/sie bezahlt.
Die Informationslage bzgl. der Rückstände ist zu dünn, um die Voraussetzungen für einige "beliebte" Kündigungsvarianten zu prüfen und soweit könnte die Aussage der Anwältin ("nichts zu machen") durchaus richtig sein.
Mit "Anrechnung" meine ich die Anrechnung entsprechend § 366 BGB. Man weiß ja nicht, was der Mieter als Verwendungszweck angibt. Davon kann abhängen, welche Teile der Miete seit wann fällig sind, d.h. ob man z.B. die Miete eines Folgemonats auf die fehlenden BK des Vormonats anrechnen darf.
Und das reicht, sofern man die Abmahnungen nachweisen kann, für eine Kündigung.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Auch hierzu fehlen weitere Informationen - vor allem, ob dieser Nachweis geführt werden kann. Außerdem wäre der genaue zeitliche Ablauf wichtig. In VIII ZR 364/04 hat der BGH immerhin gefordert, dass die Mietzahlung nach einer Abmahnung noch dreimal verspätet erfolgt.
Und über den Inhalt der Abmahnung haben wir noch gar nicht gesprochen - da gibt es auch ein paar Fehlerquellen ...
Es liegt aber doch sehr nahe (laut Fragesteller), dass die Gründe für die Abmahnungen in Unpünktlichkeit und Unvollständigkeit (ohne NKV) der Miete bestanden. Der wichtigste Aspekt scheint auch mir - wie bereits gesagt - in der nachweisbaren Zustellung zu bestehen. Was mich auch interessieren würde, mit welcher Begründung der M. die Kündigung zurückgewiesen/ihr widersprochen hat. Und @ Gast: Ist eine Kündigung wirklich mit einer Abmahnung gleichzusetzen? Ich dachte letztere wäre nur eine zielführende Voraussetzung. Wenn es zutreffen würde, wäre die Sache mit der erfolglosen Zustellungen der Abmahnungen ja vom Tisch.
Die Informationslage bzgl. der Rückstände ist zu dünn, um die Voraussetzungen für einige "beliebte" Kündigungsvarianten zu prüfen und soweit könnte die Aussage der Anwältin ("nichts zu machen") durchaus richtig sein.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Dann wäre es aber schon im Eingangsbeitrag falsch dargestellt worden. Im Eingangsbeitrag stehen die ständigen verspäteten Mietzahlungen im Mittelpunkt, während die nicht gezahlten Nebenkosten eher so nebenbei noch erwähnt werden. Und wegen ständiger verspäteter Mietzahlungen darf man nunmal kündigen, wenn vorher abgemahnt wurde. Wobei ich auch schätze, dass hier nicht alles erwähnt wurde. Ein Anwalt, der bei der geschilderten Ausgangslage behauptet, man könne nichts machen, ist ja fast so wie ein fertig ausgebildeter Mediziner, der keine Blutabnahme durchführen kann. Vielleicht meldet sich der TE nochmal. @Hund
http://www.haufe.de/immobilien/ver...ung-kann-als-abmahnung-gelten_258_132882.html
Danke , ich habe es nicht selbst gefunden. Im Übrigen schließe ich mich deiner grundsätzlichen Meinung vollkommen an.
Unpünkktliche Zahlungen
Diese Sache ('Frage) wird nicht hier, sondern vor Gericht entschieden werden - Mein Bauchgefühl. Ein Mieter, der sich bereits im zwischenmenschlichen Bereich so überaus respektlos gebärdet, ist auch nicht mit heftigen Zitaten von Paragraphen/Rechtsanwälten zu beeindrucken.
Ich bin ja jetzt nochgelassen, obwohl es mir bald auch wahrscheinlich sehr unwohl sein wird. 4, 7, 10, , es fängt immer entspannt an, mindestens 1 pünktliche Zahlung...danach wird es ungemütllich
@ wubbu Ich verzweifele gerade! ,Hund" bitte löschen ....
erstmal vielen Dank für die super schnellen Antworten und Informationen.
Die Anwältin hatte die erste Mahnung per Einschreiben geschickt, diese hat sie allerdings nach ca. 1 Woche von der Post zurück bekommen, weil er es nicht abgeholt hat. Die zweite Mahnung hat sie persönlich in den Briefkasten eingeworfen (ob sie Zeugen dabei hatte, weiß ich nicht).
zu Gast: Ja, eines Ihrer Gebiete ist Mietrecht. Nein, es waren keine Zeugen dabei, als wir die Mahnung in den Briefkasten eingeworfen haben, aber wir haben ein Foto davon gemacht.
zu Paragraphenreiter:
Leider können wir ihm auch nichts persönlich zustellen, da er auch nicht die Tür öffnet wenn man klingelt. Das haben wir des öfteren vergeblich versucht.
Mit den Nebenkosten meine ich z.B. Schornsteinfeger Rechnung oder von der Stadt für Grundsteuer. Wir werden ihm auf jeden Fall nochmal eine Mahnung zukommen lassen und wenn sich daraufhin weiter nichts ändern sollte, werden wir nochmal einen anderen Anwalt einschalten.
Die Anwältin hatte die erste Mahnung per Einschreiben geschickt, diese hat sie allerdings nach ca. 1 Woche von der Post zurück bekommen, weil er es nicht abgeholt hat.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ein Einschreiben/Rückschein ist eigentlich nur eine Fördermaßnahme für die Post. Es beweist nichts, was ein Einwurfeinschreiben nicht auch beweisen würde, ist schwerer zustellbar und teurer. Gerade eine Anwältin sollte das wissen.
Die zweite Mahnung hat sie persönlich in den Briefkasten eingeworfen (ob sie Zeugen dabei hatte, weiß ich nicht).Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ist egal - sie ist die Zeugin. Grundsätzlich ist das eine gute Lösung, aber wenn die Anwältin das nicht gefälligkeitshalber gemacht hat, wäre der Gerichtsvollzieher mit Sicherheit billiger gewesen. Von der TK-Pauschale ist das nämlich ganz sicher nicht abgedeckt gewesen ...
Ja, eines Ihrer Gebiete ist Mietrecht.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Also ist sie keine Fachanwältin?
Nein, es waren keine Zeugen dabei, als wir die Mahnung in den Briefkasten eingeworfen haben, aber wir haben ein Foto davon gemacht.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Auf dem was zu sehen ist? Eine beweissichere Zustellung hinzubekommen ist eigentlich gar nicht so schwer - hier wird das trotzdem wieder einmal schiefgegangen sein.
Mit den Nebenkosten meine ich z.B. Schornsteinfeger Rechnung oder von der Stadt für Grundsteuer.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Moment, das klingt verdächtig: Du hast dem Mieter die Schornsteinfegerrechnung weitergeleitet und möchtest, dass er das zahlt? Das habe ich hoffentlich falsch verstanden ...
Hmmmm....... im Eingangsbeitrag ist von zwei verschickten und einer eingeworfenen Abmahnung die Rede. Im zweiten Beitrag jetzt geht es um zwei eingeworfene und eine verschickte Mahnung. Und reden wir hier über Mahnungen oder Abmahnungen? Das ist ein ziemlicher Unterschied. Moment, das klingt verdächtig: Du hast dem Mieter die Schornsteinfegerrechnung weitergeleitet und möchtest, dass er das zahlt? Das habe ich hoffentlich falsch verstanden ...Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Was ist daran so schlimm? Durchaus möglich, dass es so vereinbart war und die Kosten für den Schornsteinfeger gehören meines Wissens zu den umlagefähigen Betriebskosten.
wie die "Sache" jetzt auch immer betitelt wird - wahrscheinlich sind die Mahnungen wie eingangs erwähnt Abmahnungen. Aber ich dachte, über dieses Stadiium sei man in der Debatte schon hinaus, weil dem M. ja erfolgreich die Kündigung (= in der Umdeutung Abmahnung) zugestellt wurde -der er - als Beweis für die Kenntnisnahme - ja widersprochen hat. Mit welchen Argumenten also?
wahrscheinlich sind die Mahnungen wie eingangs erwähnt Abmahnungen.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das ist die Frage, denn es geht neben den verspäteten Mietzahlung auch um nicht bezahlte Rechnungen. D.h. es kann durchaus sein, dass es teils Mahnungen und teils Abmahnungen sind. Oder nur Mahnungen oder Abmahnungen. weil dem M. ja erfolgreich die Kündigung (= in der Umdeutung Abmahnung) zugestellt wurde -der er - als Beweis für die Kenntnisnahme - ja widersprochen hat.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ich geh nunmal gern auf Nummer Sicher. Ein AG-Urteil, das für mich stimmig und logisch ist, muss für das nächste AG nicht unbedingt stimmig und logisch sein. Von daher denk ich, dass eine doppelte Absicherung schon besser wäre. Ein Schreiben ging zurück, ein Schreiben hat die Anwältin eingeworfen und ein Schreiben wurde beim Einwurf fotografisch dokumentiert. Daher wäre es schon wichtig zu wissen, ob es sich dabei immer um eine Abmahnung gehandelt hat, oder evtl. auch eine Zahlungserinnerung (=Mahnung) dabei war. Mit welchen Argumenten also?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Mit welchen Argumenten was?
@ Gast Gemeint war lediglich der Widerspruch des Mieters zur fristlosen Kündigung .
Dies würde doch die gesamte Angelegenheit auf den Punkt bringen und den Schwerpunkt setzen. Ob v. a. auf Unpünktlichkeit (was wie du selbst festgestellt hast und sehr wahrscheinlich ist ) oder auf
Unvollständigkeit =(NKV, die aus welchen Gründen auch immer - nicht gezahlt wurden). Diese Informationen erhält man nur, wenn die Fragestellerin die Widerspruchsgründe des M. bekannt gibt. Es ist jetzt schon spät - und es gibt von meiner Seite aus mit Sicherheit keinen Grund mit Dir zu streiten- - im Gegenteil - also Gute Nacht.
Thema: Mieter zahlt seine Miete erst am Ende des Monats
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 § 366
 BGH