Source: https://www.conjur.com.br/2016-mai-24/thiago-nicolay-prescricao-debito-codominial-10-anos
Timestamp: 2019-04-20 09:03:17+00:00

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ConJur - Thiago Nicolay: Prescrição de débito condominial deve ser de 10 anos
24 de maio de 2016, 15h08
Com isso, há os que defendem a prescrição decenal das cotas condominiais em razão da lei não preceituar prazo menor para a prescrição de dívidas desta natureza, enquanto outros advogam pela prescrição quinquenária dos débitos de natureza condominial, já que dívidas dessa natureza se enquadrariam nos requisitos do artigo 206, §5º, inciso I do Código Civil, ou seja, são dívidas líquidas e constantes de instrumento particular.
A divergência é tão reiterada nos tribunais do país e, por consequência, no Superior Tribunal de Justiça, que foi submetido, pelo ministro Luis Felipe Salomão, à 2ª Seção do STJ o julgamento de um recurso na sistemática dos repetitivos, onde se decidirá, de uma vez por todas, o prazo prescricional das cotas condominiais.
Embora o STJ tenha mantido, durante anos, o entendimento de que as cotas condominiais prescrevem em cinco anos, em razão de, no seu entendimento, as dívidas desta natureza se encaixarem aos requisitos do artigo 206, §5º, inciso I do Código Civil, fundamentos não faltam para que a corte decida, em definitivo, que esse prazo para dívidas dessa natureza é de dez anos.
Isto porque, além de o prazo prescricional das despesas condominiais não se amoldarem às situações específicas tratadas no artigo 206 do Código Civil, não foi atribuído a este tema tratamento especial seja pelo próprio Código Civil, seja pela Lei 4.591/64, que rege os condomínios edilícios.
Ou seja, se não há na legislação ordinária previsão expressa acerca do prazo prescricional das cotas condominiais, e a obrigação de pagá-las não se acomoda nos requisitos estipulados peça artigo 206, §5º, inciso I do CC/2002, é inegável que o referido prazo é de dez anos, em observância ao positivado no artigo 205 do CC/2002.
Além dos fundamentos acima, que, por si só, garantem a aplicação do prazo decenal para as cotas condominiais, tem-se que, nos exatos termos do artigo 1.336, inciso I do Código Civil, a obrigação de pagar essas despesas decorre da lei e não de instrumento público ou particular, obrigando o titular da unidade imobiliária ao pagamento de contribuição condominial justamente pelo fato ostentar esta condição, em conformidade com o Princípio da Solidariedade, que, sobretudo, norteia a vida em condomínio.
Então, não pode o artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil ser aplicável às cotas, mormente pelo fato de ser a convenção de condomínio tão somente um documento que regula a cobrança das prestações devidas pelos condôminos, e não instrumento de fonte da obrigação.
A esse respeito, é importante deixar claro o fato de que o nascimento da relação obrigacional decorrente da propriedade de uma unidade imobiliária que integre um condomínio edilício não se dá pela convenção deste, que apenas regulamenta tal obrigação. A obrigação de pagamento de cotas tem natureza “propter rem”, o que significa que seu nascimento se dá em razão da relação jurídica existente entre uma pessoa e um determinado bem, relação de propriedade, sendo certo que a obrigação, nesses casos, acompanha o bem imóvel, independentemente da sua titularidade.
Evidente que sendo o pagamento de despesa condominial uma obrigação propter rem (própria da coisa), esta não tem correspondência com a dívida líquida constante de instrumento público ou particular, justamente porque tais instrumentos não são a fonte da obrigação condominial.
Esclareça-se que ainda que a convenção condominial instrumentalize a obrigação de cooperar com o pagamento das despesas de manutenção das partes comuns nos condomínios edilícios, como corriqueiramente ocorre, é certo que esse instrumento não é a fonte de tal obrigação.
Ainda assim, não bastassem todos os argumentos acima, é certo que a adoção de entendimento diverso se consubstanciaria em uma flagrante premiação para os condôminos inadimplentes, em detrimento do direito da coletividade que compõe o condomínio e, por consequência, do Princípio Constitucional da Solidariedade, que norteia a vida nessa modalidade de organização.
Por outro lado, o prazo de prescrição decenal, além de ser o previsto em lei, é o mais benéfico à coletividade, já que, em caso de inadimplemento, serão os moradores que integram o condomínio edilício, pares do inadimplente, que eventualmente serão prejudicados pela prescrição das dívidas no exíguo prazo de cinco anos, período que, muitas vezes, é utilizado pelo condomínio na tentativa de solucionar a questão extrajudicialmente, mormente quando as cotas não montam cifras elevadas.
Dessa forma, o resultado do julgamento a ser enfrentado pelo Superior Tribunal de Justiça quando da análise do Recurso Especial 1.783.930, que está sob a sistemática dos recursos repetitivos, terá um enorme impacto para os condomínios, já que há grande quantidade de ações tramitando em que se discute a prescrição das cotas condominiais, além de que encerrará recorrente controvérsia que já se arrasta há muito nos tribunais do país.
Espera-se que o Superior Tribunal de Justiça interprete sistematicamente os mencionados artigos em choque do Código Civil para determinar a aplicação do artigo 205 caput às dívidas de natureza condominial, garantindo, assim, o prazo prescricional de dez anos aos débitos dessa natureza, em homenagem ao Princípio Constitucional da Solidariedade e mitigando os prejuízos dos condôminos adimplentes com suas obrigações, já que eventuais débitos sempre recaem sobre os adimplentes com suas obrigações decorrentes da propriedade.
Revista Consultor Jurídico, 24 de maio de 2016, 15h08
Thiago R. Pereira (Advogado Sócio de Escritório - Civil) 25 de maio de 2016, 21h51
Parabéns ao articulista que, diferentemente das análises rasteiras, e de modo objetivo, aprofunda a questão buscando a correta solução no âmago da controvérsia.
Saudações ao articulista, e que sua perspicaz análise sirva de base para o julgamento da causa.
Dormientibus Non Sucurrit Ius!
Marlon Rodrigo Polvero (Advogado Autônomo - Civil) 24 de maio de 2016, 23h01
Se a administração do condomínio não teve o cuidado de ajuizar a ação de cobrança no prazo de 5 anos, também não o terá em 10.
É cediço que o ordenamento jurídico não deve servir aos interesses dos maus pagadores, contudo tal premissa não deve ser determinante para que o STJ decida pela prescrição decenal em detrimento da quinquenal.
Antes, para decidir a questão, deve o STJ levar em consideração o ordenamento jurídico vigente, eis que o fato deve se subsumir à norma, não o contrário.
Com o advento do CPC/15 ganhou mais força o entendimento de que a prescrição é quinquenal, tendo em vista a redação dada ao art. 784, inc. X, c/c a do art. 783:
Isso porque, dos citados artigos, se extrai norma que prescreve a necessidade de que o título executivo seja constituído por obrigação certa, líquida e exigível, ao mesmo tempo em que se confere eficácia executiva às cotas condominiais (crédito).
Tamanha foi a convicção do legislador nesse sentido que incluiu no rol dos títulos executivos extrajudiciais as contribuições de condomínio edilício.
Existe correspondência com a norma que se extrai do art. 206, § 5º, inc. I, do CC/02:
Assim, haja vista a obrigação decorrer de ato convencional, ser líquida e devidamente documentada, impõe-se o prazo prescricional quinquenal.
Marlon Rodrigo Polvero (Advogado Autônomo - Civil) 24 de maio de 2016, 21h15
Rubens Filho: Efeitos práticos da prescrição em questões imobiliárias

References: artigo 206
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 artigo 206
 artigo 205
 artigo 1
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 artigo 205