Source: http://docplayer.pl/1592189-Wynajem-mieszkan-przez-inwestorow-instytucjonalnych.html
Timestamp: 2017-01-24 15:43:07+00:00

Document:
⭐Wynajem mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych
Wynajem mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych
Download "Wynajem mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych"
1 residential advisors CMS_LawTax_Negative_from101.eps Wynajem mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych Nowy sektor rynku mieszkaniowego w Polsce2 Spis treści 3 Mieszkania czynszowe w Polsce szansa dla inwestorów instytucjonalnych 4 Główne czynniki wspierające rozwój sektora 5 Skala i jakość rynku najmu 6 Poziomy czynszu 7 Przykłady inwestycji w mieszkania czynszowe w Polsce 8 Wynajem i zarządzanie nieruchomością 10 Regulacje prawne 12 Zagadnienia podatkowe 14 Modele inwestowania 18 Wnioski 19 O autorach: REAS, CMS, PwC3 Mieszkania czynszowe w Polsce szansa dla inwestorów instytucjonalnych Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem stało się znów popularne w wielu krajach zachodniej Europy, w tym w Wielkiej Brytanii i Niemczech. Mimo dużej skali, rynki mieszkaniowe nie są w stanie zaspokoić potrzeb inwestorów instytucjonalnych angażujących się w projekty typu buy-to-let. Brak możliwości dalszego prywatyzowania zasobów lub przejmowania portfeli wynajętych mieszkań oraz ograniczona liczba nowych inwestycji realizowanych przez deweloperów z myślą o sektorze czynszowym powoduje, że inwestorzy coraz częściej szukają szans ekspansji za granicą. Polska należy już do grona czołowych państw Unii Europejskiej, w których inwestuje się w nieruchomości komercyjne, czy zatem inwestorzy instytucjonalni powinni zainteresować się również polskim rynkiem mieszkań na wynajem? Odpowiedź brzmi: tak. Popyt na lokale czynszowe w Polsce rośnie, wspierany czynnikami demograficznymi i ekonomicznymi. Równocześnie brakuje nam mieszkań czynszowych o dobrej relacji jakości do ceny. Fundusze inwestycyjne posiadają już na polskim rynku pewne doświadczenie w inwestowaniu w portfele mieszkań na wynajem, choć w wielu przypadkach podejmowane przez nie decyzje dotyczące doboru produktu i momentu inwestycji były nietrafione. Obecna sytuacja rynkowa jest jednak bardzo korzystna dla inwestycji w mieszkania czynszowe pomimo stabilnego popytu na mieszkania na rynku pierwotnym i cen o 15-20% niższych niż w szczytowym okresie 2008 roku, istnieje znacząca nadwyżka podaży nowych lokali. Deweloperzy zmagający się z powolnym procesem sprzedaży oferują mieszkania po obniżonych cenach i wykazują rosnące zainteresowanie sprzedażą zarówno pakietów mieszkań, jak i całych budynków. Dotyczy to zwłaszcza tych firm, które posiadają duże banki terenów inwestycyjnych. Z drugiej strony, w otoczeniu rynku przeważają czynniki wspierające rozwój tego sektora, począwszy od stabilnej sytuacji ekonomicznej, czynników demograficznych i trendów społecznych, poprzez kwestie prawne i podatkowe, ale także jakość pośrednictwa w wynajmie i zarządzania nieruchomościami. Zmienia się na korzyść także podejście polityków, dostrzegających potrzebę wspierania rozwoju nowoczesnego budownictwa czynszowego w największych miastach w Polsce. 34 Główne czynniki wspierające rozwój sektora Wśród najistotniejszych czynników mających pozytywnych wpływ na rozwój sektora budownictwa czynszowego w Polsce wskazać można stabilność ekonomiczną i polityczną oraz duży rynek krajowy. Sektor bankowy okazał się odporny na zjawiska kryzysowe i pozostaje stabilny, członkostwo w Unii Europejskiej gwarantuje bezpieczeństwo biznesu i stabilność regulacji prawnych, a sytuacja demograficzna kraju (wobec dużego udziału młodych osób w populacji), jest jedną z najkorzystniejszych w UE. Wiele czołowych międzynarodowych funduszy jest już obecnych w Polsce, głównie w segmencie nieruchomości komercyjnych, a dla inwestorów już działających w kraju nie ma żadnych barier wejścia przy poszerzaniu aktywności o rynek mieszkaniowy. Przepisy są przejrzyste, a regulacje podatkowe i biznesowe są porównywalne do stosowanych w innych państwach Unii. Pomimo, iż na polskim rynku mieszkaniowym dominują mieszkania o charakterze własnościowym, w ciągu ostatnich lat najem stał się alternatywą dla wielu gospodarstw domowych. Zwiększone wymagania przy udzielaniu kredytów hipotecznych, niepewność na rynku pracy oraz słabsze perspektywy wzrostu gospodarczego sprawiły, że rodziny podchodzą ostrożniej do długoterminowego zadłużenia. Typowa do tej pory wśród młodych par i singli strategia nabywania małych mieszkań na okres około 5 lat, a następnie przeprowadzki do mieszkań większych, stała się rozwiązaniem zbyt kosztownym. Potrzeby mieszkaniowe i styl życia także ulegają zasadniczym zmianom na korzyść sektora najmu. Młodzi Polacy mają inne podejście do nieruchomości - symboliczna potrzeba posiadania własnego mieszkania zaczyna mieć mniejszą wartość, podczas gdy argumenty mobilności i płynności finansowej zyskują na znaczeniu. Napływ młodych ludzi do Warszawy i innych dużych miast Polski zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania czynszowe, zwłaszcza ze strony studentów i osób poszukujących pracy. Rośnie zatem liczba głosów (w tym także pośród członków rządu, polityków i ekspertów oraz mediów) domagających się wsparcia dla rynku mieszkań czynszowych. Nie dziwi mnie, że niemieccy inwestorzy instytucjonalni wykazują rosnące zainteresowanie projektami mieszkaniowymi w Polsce. W obliczu malejących szans na inwestowanie w Niemczech, ekspansja na rynek polski wydaje się być naturalnym krokiem dla niemieckich funduszy. Jest to też odpowiedni moment w cyklu polskiego ryku nieruchomości. Deweloperzy są chętni, aby odpowiednio dostosować produkt inwestycyjny, dostępna jest także specjalistyczna wiedza właściwa by wspierać takie inwestycje. Hans Maltz, ekspert niemieckiego rynku nieruchomości 45 Wykres 1. Gospodarstwa domowe w Warszawie według prawa do lokalu Zamieszkiwanie z rodziną 13% Własność 22% Inne 1% Najem 21% Podnajem 2% Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu 9% Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 32% Źródło: Narodowy Spis Powszechny 2002, wyliczenia REAS Skala i jakość rynku najmu Zdecydowana większość istniejących i nowobudowanych w Polsce mieszkań należy do prywatnych właścicieli. Zgodnie z oficjalnymi statystykami (Spis Powszechny 2011), około 10,7% zasobów jest wynajmowane za subsydiowane czynsze, głównie w zasobach komunalnych i socjalnych (5,7%) lub na podstawie lokatorskiego prawa spółdzielczego (2,1%), a także w zasobach zakładowych (1,2%), skarbu państwa (1,2%) i towarzystw budownictwa społecznego (TBS; 0,5%). Pozostała część zasobów jest w większości zajmowana przez właścicieli, ale w pewnej części wynajmowana na zasadach wolnorynkowych. Oficjalne dane szacują ten segment rynku na 2,2% gospodarstw domowych w kraju, ale liczba ta wydaje się co najmniej dwukrotnie niedoszacowana. Jednak instytucjonalny rynek czynszowy ma wciąż znikomą skalę, zaś najem wolnorynkowy, prowadzony przez prywatnych właścicieli jest najsilniej rozwinięty w największych polskich miastach i miejscowościach uzdrowiskowych. W Warszawie, według ostatnich dostępnych oficjalnych danych pochodzących za spisu powszechnego z 2002 roku, 21% rodzin mieszka w wynajmowanych lokalach, a około połowę z nich stanowią mieszkania w zasobach komunalnych. Sektor najmu prywatnego pozostaje trudny do oszacowania, ponieważ duża część umów najmu nie jest oficjalnie rejestrowana w celu uniknięcia opodatkowania (pomimo niedawnego wprowadzenia przez rząd złagodzonego podatku ryczałtowego). Ponadto urzędy skarbowe nie publikują danych o liczbie opodatkowanych umów najmu. W segmencie najmu wolnorynkowego, biorąc pod uwagę kryteria takie jak: jakość techniczna i standard wykończenia, wiek budynku, model zarządzania, czy kwestie prawne i związane z umowami, wyróżnić można dziś trzy główne rodzaje wynajmowanych nieruchomości: (i) mieszkania w nowym budownictwie, (ii) mieszkania w starszym budownictwie o dobrym standardzie oraz (iii) mieszkania w starszym budownictwie o niskiej jakości Pierwszą grupę stanowią głównie lokale w budynkach zrealizowanych w ciągu ostatnich 5-10 lat lub poddanych kompleksowej modernizacji. W przypadku tego typu mieszkań wysokim standardem charakteryzują się zarówno same mieszkania, jak powierzchnie wspólne i otoczenie budynku. Właścicielami są najczęściej rodziny, które przeprowadziły się do większych mieszkań, z różnych powodów decydując się na zatrzymanie dotychczasowego lokalu. Pozostałą część stanowią natomiast inwestorzy indywidualni i instytucjonalni. Właściciele najczęściej samodzielnie prowadzą relacje z najemcą i zajmują się sprawami związanymi z mieszkaniem lub zlecają to niewielkim agencjom. Czynsze reguluje standardowa umowa najmu, podpisywana najczęściej na okres jednego roku z możliwością przedłużenia. Do drugiej grupy mieszkań należą lokale wybudowane w okresie PRL lub przedwojennym. O ile standard mieszkania jest zazwyczaj akceptowalny, to budynek oraz powierzchnie wspólne są często w złym stanie, a jedynie nieliczne z nich poddane zostały kompleksowej modernizacji. Tego typu lokale są najczęściej odziedziczone, po czym wynajmowane bez żadnych długoterminowych planów przy minimalnym zaangażowaniu środków finansowych na modernizację i wyposażenie. W dodatku, najemcy obawiając się podwyżek czynszu nie oczekują od właścicieli inwestowania w jakość mieszkań. W rezultacie, czynsze są w dużych miastach dość wysokie, pomimo niskiej jakości mieszkań. Warunki najmu są regulowane standardową umową, podobnie jak w przypadku pierwszej grupy mieszkań. Różnica pomiędzy drugim a trzecim z wymienionych typów polega na tym, że standard techniczny mieszkań oraz ich wyposażenia jest zdecydowanie niższy, a duża część mieszkań wynajmowana jest bez jakiejkolwiek pisemnej umowy. Niską jakość oraz brak pewności związanej z zapewnieniem ciągłości zamieszkania rekompensuje najemcy niższy poziom czynszu. 56 Wykres 2. Rozkład liczby ofert najmu w Warszawie w zależności od wysokości czynszu 35 35% 30 30% 25 25% 20 20% 15 15% 10% 10 5% 5 0% 0 EUR / m kw. / miesiąc Udział mieszkań <5 5,0-7,5 7,5-10,0 10,0-12,5 12,5-15,0 15,0-17,5 17,5-20,0 20,0-22,5 22,5-25,0 >25,0 0% 3% 22% 34% 21% 10% 4% 2% 1% 1% Źródło: wyliczenia REAS na podstawie bazy ofert firmy AGORA Poziomy czynszu W obliczu niewystarczającej liczby lokali mieszkaniowych oraz stosunkowo wysokich cen mieszkań, dla wielu rodzin wynajem jest jedynym rozwiązaniem umożliwiającym samodzielne zamieszkanie w największych aglomeracjach w kraju. Jest to szczególnie widoczne wśród młodych ludzi migrujących do miast w celach edukacyjnych bądź zawodowych, ale dotyczy także wielu ludzi chcących zamieszkać samodzielnie (np. dorosłych dzieci opuszczających rodzinny dom, czy byłych współmałżonków po rozwodzie). W porównaniu do zarobków, poziom czynszów w Polsce jest stosunkowo wysoki. Najwyższe stawki, ale i zarazem największy wybór lokali jest w Warszawie. Tu miesięczny koszt wynajmu kawalerki o powierzchni 30 m kw. to około zł, co stanowi około jednej trzeciej przeciętnego wynagrodzenia w stolicy. Średnie czynsze za dwu i trzypokojowe lokale w Warszawie sięgają odpowiednio zł i zł, a średnie miesięczne stawki czynszu przekraczają 46 zł za metr kwadratowy. Bardzo wysoki poziom czynszów w centrum miasta wyraźnie wpływa na średni poziom w całym mieście, jednak w dzielnicach oddalonych od centrum czynsze mogą być nawet o 40% niższe. Na nieco mniejszych rynkach, takich jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto, stawki czynszu kształtują się na poziomie od 30 do 35 zł za metr kwadratowy za miesiąc. Miesięczny czynsz za typowe jednopokojowe mieszkanie wynosi około zł w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. W Poznaniu stawka czynszu za kawalerkę jest nieco niższa a za zł można okazjonalnie znaleźć oferty nawet w ścisłym centrum miasta. Mieszkania w peryferyjnych dzielnicach dostępne są za czynsze niższe niż w dzielnicach centralnych, jednak różnica ta nie jest tak wyraźna, jak w Warszawie i sięga około 20%. Z mojego doświadczenia wynika, że sposób zarządzania procesem wynajmu ma ogromny wpływ na jego powodzenie. Studio można wynająć przeciętnie w ciągu 21 dni (co oznacza przeciętnie 5,8% okresu pustostanu), podczas gdy w przypadku luksusowych apartamentów proces ten trwa oczywiście znacznie dłużej. Poziom czynszu odgrywa jednak kluczową rolę w obydwu przypadkach właściciel żądający czynszu o 10-20% wyższego niż lokalna średnia musi liczyć się z co najmniej dwukrotnie dłuższym okresem poszukiwania najemcy, podczas gdy niższe stawki potrafią znacznie skrócić ten proces. Sławek Muturi, Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik 67 Przykłady inwestycji w mieszkania czynszowe w Polsce Niewielu inwestorów instytucjonalnych posiada portfele mieszkań na wynajem w Polsce. Wynika to głównie z faktu, że większość zasobów mieszkaniowych, które można by wynająć, jest w rękach prywatnych właścicieli. Prywatyzacja części komunalnych zasobów mieszkaniowych na zasadzie sprzedaży pojedynczych mieszkań doprowadziła do rozproszenia własności i trudno dziś znaleźć całe budynki należące do jednego właściciela. Wyjątek stanowią nieliczne przedwojenne kamienice, które zostały zwrócone ich pierwotnym właścicielom lub ich spadkobiercom, zanim rozpoczęto sprzedawać znajdujące się w nich mieszkania dawnym lokatorom. Z tego powodu możliwości zakupu całych istniejących budynków przez instytucjonalnych inwestorów są niewielkie. Fundusze, które chcą inwestować w mieszkania czynszowe muszą zatem nastawić się na transakcje w nowych projektach realizowanych przez deweloperów. Przykłady portfelowego inwestowania w mieszkania czynszowe pokazują potencjał tego sektora, choć wiele z dotychczasowych inwestycji nie było optymalnych pod względem doboru lokali pod wynajem i momentu dokonania inwestycji w relacji do cyklu koniunkturalnego. Holland Park W 2006 roku spółka ING Real Estate sprzedała dwa budynki z 64 lokalami firmie Keen Property Partners (KPP), która kontynuowała w nich działalność polegającą na długookresowym wynajmie. Po otrzymaniu pozwolenia na zmianę przeznaczenia lokali na cele mieszkalne w 2009 roku, inwestor nadal wynajmował mieszkania, równolegle stopniowo wyprzedając je prywatnym nabywcom. Obecnie jedynie kilka jednostek pozostaje w rękach KPP i wszystkie z nich wystawione są na sprzedaż nawet z dwuletnią gwarancją wynajmu, zapewniającego 5% stopy zwrotu z inwestycji rocznie. Poland Geared Growth City Life PCC Limited, zarejestrowana na wyspie Guernsey spółka inwestycyjna, powołała w maju 2006 roku fundusz Poland Geared Growth. Strategia inwestycyjna polegała na pakietowym zakupie mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Rynkiem docelowym były firmy wynajmujące lokale dla swoich pracowników oraz prywatni najemcy, głównie białe kołnierzyki. Strategia Funduszu zakładała kupowanie pakietów lokali po cenach ok. 5%-15% niższych, niż proponowane nabywcom indywidualnym. Pomimo, że zakupy miały miejsce w szczytowym momencie cyklu rynkowego, obecna rentowność netto kształtuje się na poziomie 3%. Wszystkie lokale w kluczowym portfelu są wynajęte, z wyjątkiem jednej nieruchomości, w której 24 z 46 jednostek ma najemców. Poza portfelami mieszkań na wynajem, kilku inwestorów instytucjonalnych zainwestowało w projekty mieszkaniowe lub spółki deweloperskie. Przykładem są fundusze inwestycyjne utworzone przez BZ WBK (Arka Fundusz Rynku Nieruchomości 1 i 2), z których obydwa inwestują część środków w udziały w projektach mieszkaniowych i zakup terenów inwestycyjnych, przeznaczonych pod takie budownictwo. Innym przykładem jest fundusz BPH Nieruchomości Europy Wschodzącej, który zainwestował w kilka firm deweloperskich działających na polskim rynku. Również niemiecka firma ubezpieczeniowa Allianz powołała otwarte fundusze inwestujące w akcje polskich firm deweloperskich. 78 Wynajem i zarządzanie nieruchomością Proces wynajmu Fundusze nastawione na długoterminowe inwestycje nie są zazwyczaj zainteresowane podejmowaniem wysokiego ryzyka związanego z poszukiwaniem najemców, ale kupują większe, wynajęte już portfele nieruchomości. Następnie zajmują się bieżącym zarządzaniem i wynajmowaniem lokali. Natomiast inwestorzy o charakterze rodzinnych firmy inwestycyjnych (family-office), których celem jest zbudowanie od podstaw większego portfela, są gotowi wziąć na siebie ryzyko związane z wynajmowaniem mieszkań po zakupie nieruchomości od dewelopera. Innym rozwiązaniem jest umowa z deweloperem, która uzależnia zakup nieruchomości przez długoterminowego inwestora od wynajęcia określonej części mieszkań na uprzednio uzgodnionych z inwestorem warunkach. W każdym przypadku wynajęcie nowo wybudowanej inwestycji jest kluczowym elementem w modelu biznesowym. W największych miastach Polski działa wiele dobrze funkcjonujących i wiarygodnych agencji najmu. Usługi obejmujące zarówno zarządzanie nieruchomościami, jak i obsługę procesu najmu, są obecnie oferowane przez dużych brokerów oraz małe, wyspecjalizowane firmy. Transparentność rynku najmu rośnie, choć sporo jest jeszcze do poprawienia. Jedynie znikoma część mieszkań wynajmowana jest przez agentów na podstawie umowy na wyłączność, dlatego mieszkania zazwyczaj prezentowane są jednocześnie w różnych ofertach w Internecie. Ze względu na rozproszoną strukturę zasobów mieszkań czynszowych skuteczność działania agentów jest trudna do zmierzenia. Doświadczenia brokerów wskazują, że odsetek pustostanów dla lokali dobrze dostosowanych do lokalnego popytu można utrzymać na poziomie poniżej 5%. Z drugiej strony, wynajem lokalu niedopasowanego do rynku jest niełatwym przedsięwzięciem. Zatem zasadniczą kwestią staje się właściwy dobór inwestycji na wynajem m.in. pod względem lokalizacji oraz struktury, rodzaju oraz powierzchni mieszkań. Istotne jest także dostosowanie produktu do konkretnej lokalizacji oraz grupy docelowej. Najpopularniejszym produktem na wynajem są obecnie mieszkania do 50 m kw. choć w ostatnich latach obserwujemy także wzrost popytu na większe lokale. Najemcy są szczególnie zainteresowani centralnymi lokalizacjami, ale także obrzeżami miast, w których ceny są do 30% niższe. Obecnie większość z wynajmowanych lokali należy do prywatnych właścicieli. Umowy podpisywane są zazwyczaj na okres 12 miesięcy. Mariusz Kania, Metrohouse & Partnerzy S.A. 89 Zarządzanie nieruchomościami Skuteczne zarządzanie nieruchomościami jest kolejną kluczową kwestią w przypadku mieszkań na wynajem, których właścicielami są inwestorzy instytucjonalni. Pomimo braku rozwiniętego instytucjonalnego rynku najmu w Polsce, zebrano wiele doświadczeń w zarządzaniu wspólnotami i spółdzielniami mieszkaniowymi. Ten typ usług ma w Polsce mocne profesjonalne podstawy, a znalezienie firmy posiadającej odpowiednie kompetencje i struktury niezbędne do zarządzania portfelem lokali mieszkalnych na wynajem nie jest trudne. Zarządcy nieruchomości w Polsce posiadają doświadczenie w prowadzeniu wspólnot, w tym w pobieraniu opłat eksploatacyjnych, co jest podobne do ściągania należności czynszowych oraz kaucji. Doświadczenia niektórych zarządców obejmują nie tylko rynek mieszkaniowy, lecz również usługi związane z wynajmem nieruchomości komercyjnych. Fundusze nieruchomości zajmują się samodzielnie zarządzaniem portfelem lub zlecają te usługi na zewnątrz, natomiast zarządzanie nieruchomościami i procesem wynajmu najczęściej zlecają lokalnym firmom zewnętrznym. Usługi kompleksowego zarządzania aktywami w przypadku lokali czynszowych oferowane są obecnie jedynie przez kilka firm, co wytłumaczyć można tym, że inwestorzy instytucjonalni są dopiero na etapie budowy większych portfeli mieszkaniowych. Nasza usługa kompleksowego zarządzania obejmuje głównie: podpisywanie umów, ściąganie należności czynszowych i comiesięczną dystrybucję otrzymanych płatności do spółdzielni mieszkaniowej, dostawców mediów i oczywiście właścicieli. W naszej gestii leżą również pozostałe, okresowo podejmowane działania takie jak głosowanie na zebraniach wspólnoty, przedłużania polis ubezpieczeniowych, kontrole wentylacji/klimatyzacji, opłacanie podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste oraz zajmowanie się przeciekami czy innymi niespodziewanymi problemami. Tom Leach, Leach & Lang Property Consultants 910 Regulacje prawne Najem lokali mieszkalnych w Polsce regulują przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego i Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Ustawa o ochronie praw lokatorów ). Choć ta ustawa nie ma wielu pochlebnych opinii, to w praktyce nie stanowi poważnej przeszkody w rozwoju rynku najmu instytucjonalnego, który może potencjalnie funkcjonować w sposób zbliżony do modelu niemieckiego. Zasady wyliczania opłat czynszowych Polskie przepisy o najmie lokali nie przewidują żadnych ustawowych czy administracyjnych ograniczeń w ustalaniu wysokości czynszu najmu w chwili zawierania umowy, w przypadku najmu instytucjonalnego. Strony mogą swobodnie negocjować początkową stawkę czynszu za korzystanie z lokalu i decydować czy umowa najmu ma zostać zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony. Zatem w większości przypadków, w początkowej fazie wynajmu inwestor ustali czynsz na możliwie wysokim poziomie rynkowym, zapewniającym zwrot zainwestowanego kapitału oraz godziwy zysk. Przepisy przewidują wprawdzie szereg racjonalnych ograniczeń podwyżek czynszu, jednak nie mają one istotnego wpływu na rentowność w początkowych latach inwestycji. Sytuacja ulega zmianie, gdy z biegiem czasu pogarsza się istotnie jakość zasobu, albo gdy przedmiotem inwestycji są zamieszkane kamienice w bardzo złym stanie. Wynajmujący ma prawo podwyższyć czynsz w przypadku, gdy nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. W takiej sytuacji podwyżka czynszu w skali roku może wynosić nie więcej niż równowartość 1,5% nakładów poniesionych na wybudowanie albo zakup lokalu (lub równowartość 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową) powiększonych o godziwy zysk (definiowany w orzecznictwie jako zysk porównywalny ze stopą zwrotu z obligacji Skarbu Państwa), przy czym pojęcie godziwego zysku nie ma wpływu na wysokość początkowego czynszu uzgadnianego w nowozawieranych umowach najmu. Co istotne, powyższe ograniczenia nie mają zastosowania, jeżeli podwyżka czynszu wynika z inflacji, wzrostu opłat niezależnych od wynajmującego (np. opłat za energię elektryczną, wodę, gaz itp.) lub jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu w skali roku nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Odpowiednie wskaźniki służące do obliczenia tej wartości dla poszczególnych miast i województw Polski, ustalone na podstawie danych statystycznych, są ogłaszane w wojewódzkich dziennikach urzędowych co 6 miesięcy. Zgodnie z ustawa podwyżki czynszu mogą być dokonywane nie częściej niż co 6 miesięcy, natomiast termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi co najmniej 3 miesiące. Jeżeli najemca nie akceptuje nowych warunków finansowych, ma prawo skierować sprawę do sądu, który orzeknie, czy (i w jakim zakresie) podwyżka czynszu była uzasadniona w świetle przepisów ustawy. W postępowaniu sądowym ciężar udowodnienia zasadności podwyżki, spoczywa na wynajmującym. 1011 Utrzymanie lokalu i zasady wypowiedzenia najmu Ustawowe zasady podziału kosztów utrzymania lokali mieszkalnych są korzystne dla wynajmujących, ponieważ większość tego rodzaju kosztów obciąża najemcę. Przykładowo, najemca jest odpowiedzialny za utrzymanie podłóg, okien, drzwi, armatury łazienkowej, grzejników i pieców, natomiast obowiązki wynajmującego, co do zasady ograniczają się do utrzymania instalacji służących do odbioru mediów i wykonywania napraw konstrukcyjnych. Strony mogą jednak w umowie zmodyfikować zasady utrzymania lokalu. Umowa najmu, czy to zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony, może zostać wypowiedziana przez wynajmującego wyłącznie z przyczyn wyraźnie wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów (np. powstanie 3-miesięcznej zaległości czynszowej oraz bezskuteczny upływ dodatkowego 1-miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości, rażące naruszenie umowy najmu przez najemcę czy podnajęcie lokalu przez najemcę bez uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego). Najemca ma natomiast prawo rozwiązać umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony bez podania przyczyny za 3-miesięcznym wypowiedzeniem, chyba że umowa najmu przewiduje inny termin wypowiedzenia. Umowę najmu zawartą na czas oznaczony najemca może wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach w niej przewidzianych. Dochodzenie zaległości czynszowych i zasady eksmisji Dochodzenie zaległości czynszowych ułatwiają uproszczone procedury i obniżone stawki opłat sądowych przewidziane w Kodeksie postępowania cywilnego. Postępowanie sądowe może być długotrwałe, gdy chodzi o eksmisję lokatora, co może stanowić ryzyko dla wynajmującego. Sytuacja w tej mierze poprawia się jednak z każdym rokiem. Zasady eksmisji, opartej na prawomocnych orzeczeniach sądowych, uległy ostatnio złagodzeniu. Jednocześnie gminy zostały zobowiązane do zapewnienia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego dla eksmitowanych najemców. Jeżeli najemca nie opuści lokalu po wydaniu przez sąd wyroku (lub w dacie wygaśnięcia umowy najmu), wynajmujący ma prawo do odszkodowania w kwocie odpowiadającej wartości rynkowej czynszu za każdy miesiąc bezumownego korzystania. Jeżeli gmina nie zapewni eksmitowanemu najemcy lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, wynajmujący ma prawo dochodzić wobec gminy roszczeń odszkodowawczych. Zgodnie z orzecznictwem, w takich okolicznościach odpowiedzialność za zapłatę odszkodowania obciąża solidarnie gminę i najemcę. Podsumowanie System przepisów o najmie lokali mieszkalnych w Polsce jest pod wieloma względami zbliżony do przepisów prawa niemieckiego regulujących stosunki wynajmujący-najemca. Z prawnego punktu widzenia inwestowanie w lokale przeznaczone na wynajem w Polsce opiera się na racjonalnych podstawach, a obecnie obowiązujące przepisy nie utrudniają prawidłowego wykonywania umów najmu lokali. 1112 Kwestie z zakresu prawa podatkowego i prawa spółek Z punktu widzenia prawa spółek i prawa podatkowego, inwestowanie w Polsce w nieruchomości na wynajem nie różni się zbytnio od inwestowania w innego rodzaju działalności. Tego typu inwestycji można dokonywać za pośrednictwem założonych w Polsce spółek celowych, które prowadzą działalność w sektorze wynajmu, albo też w określonym zakresie, dokonując inwestycji bez zakładania spółki w Polsce. Opodatkowanie branży wynajmu nieruchomości podlega tym samym zasadom, którym podlegają inne rodzaje działalności gospodarczej. Ogólne zasady prowadzenia działalności Podmioty z Europejskiego Obszaru Gospodarczego ( EOG ) i niektórych innych krajów mogą podejmować działalność gospodarczą na takich samych zasadach jak obywatele Rzeczypospolitej Polskiej i polskie spółki. Swoboda zakładania i prowadzenia działalności gospodarczej przysługująca podmiotom zarejestrowanym poza EOG jest nieco inna, jednak nie istnieją istotne przeszkody uniemożliwiające skuteczne prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce. Spółki zarejestrowane w EOG mogą prowadzić działalność w zakresie wynajmu za pośrednictwem oddziału lub spółki zależnej (zwykle jest to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - sp. z o.o.). Spółki spoza EOG mogą prowadzić działalność za pośrednictwem oddziałów tylko wtedy, gdy ustawodawstwo państwa, w którym są zarejestrowane, pozwala zakładać oddziały polskim inwestorom (zasada wzajemności). Jednakże w przypadku spełnienia określonych warunków (np. brak zatrudnionych pracowników lub własnej infrastruktury, z wyjątkiem nieruchomości, w Polsce) działalność może być prowadzona bez zakładania jakiegokolwiek podmiotu (bezpośredni holding zagraniczny), nie jest to jednak często stosowane rozwiązanie. W przeszłości powszechne było korzystanie ze specjalnych podmiotów, takich jak spółka komandytowa lub spółka komandytowoakcyjna na cele optymalizacji podatkowej. Jednakże obecnie wybór tych struktur nie jest wskazany z powodu planowanej nowelizacji ustawy, która ma zmienić ich korzystny status podatkowy. Podatek dochodowy i repatriacja zysków Podstawowa stawka podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) wynosi 19%. Spółka z siedzibą lub zarządem znajdującymi się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów. Spółki zagraniczne podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych tylko od dochodów uzyskanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wspomniana stawka podatku dochodowego od osób prawnych ma zastosowanie w stosunku do dochodów uzyskanych z tytułu wynajmu i przyszłej sprzedaży wynajmowanego mieszkania lub budynku. W przeciwieństwie do spółek, osoby fizyczne wynajmujące lokale zazwyczaj podlegają opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5%. 12 Najbardziej tradycyjne sposoby repatriacji zysków z polskich spółek celowych to: (i) dywidendy 19% podatek dochodowy od osób prawnych, jednak dostępne jest zwolnienie związane z relacją spółka dominująca-spółka zależna, (ii) odsetki i należności licencyjne 20% podatek dochodowy od osób prawnych, jednak dostępne są zwolnienia dla inwestorów z UE, oraz (iii) opłaty za know-how i zarządzanie 20% podatek dochodowy od osób prawnych, chyba że dana umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania stanowi inaczej.13 Podatek VAT Standardowa stawka podatku VAT wynosi 23%. Stawka ta ma zastosowanie w odniesieniu do większości dostaw towarów lub usług świadczonych odpłatnie. Jednakże dostawa lokali mieszkalnych (tj. lokali, które nie są przeznaczone na działalność gospodarczą) podlega obniżonej stawce podatku VAT w wysokości 8%. Dalsze ulgi podatkowe w postaci zwolnień z podatku są dostępne dla wynajmu lokali, jednakże tylko na cele mieszkaniowe. Minusem zwolnienia z podatku VAT jest potencjalny brak możliwości uzyskania zwrotu podatku VAT zawartego w cenie zakupu lokalu wynajmowanego na cele mieszkaniowe. Zakup nieruchomości Umowa kupna nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności i nieskuteczności. Umowa podlega taksie notarialnej, której wysokość zależy od wartości zakupionej nieruchomości. Przeniesienie własności nieruchomości musi zostać zgłoszone w postaci wpisu do księgi wieczystej prowadzonej przez właściwy sąd rejonowy, czego najczęściej dokonuje notariusz. Amortyzacja podatkowa Odpisy amortyzacyjne stosowane zgodnie z polską ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych w odniesieniu do nieruchomości można odliczyć od podatku. Amortyzacja podatkowa jest zazwyczaj prowadzona zgodnie z metodą liniową, a w odniesieniu do nieruchomości trwa 40 lat (tj. 2,5% rocznie). Podstawą amortyzacji jest, co do zasady, koszt zakupu. Powyższa zasada nie ma zastosowania do gruntów i nieruchomości pozostających w użytkowaniu wieczystym, które nie podlegają amortyzacji podatkowej. Wszelkie koszty podatkowe poniesione przy zakupie tego typu aktywów mogą zostać odliczone dopiero w momencie ich sprzedaży. Wyjście z inwestycji Wyjście z inwestycji może nastąpić poprzez (i) transakcję na prawach udziałowych (share deal) - znajdującą zastosowanie w stosunku do struktur inwestycyjnych obejmujących polski podmiot zależny lub (ii) transakcję na aktywach (asset deal) - znajdującą zastosowanie w stosunku do wszystkich struktur inwestycyjnych. Transakcja na prawach udziałowych (share deal) jest jednym z najprostszych sposobów wyjścia z inwestycji i polega przede wszystkim na sprzedaży praw udziałowych (udziałów lub akcji) polskiej spółki celowej, która prowadzi działalność w branży wynajmu. Taka transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w Polsce, jednak zgodnie z polsko-niemiecką umową w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, zastosowanie może mieć polski podatek dochodowy od osób prawnych w wysokości 19%. Ponadto transakcja na udziałach podlega 1% opłacie skarbowej, pobieranej od wartości rynkowej zbywanych udziałów i płatnej przez kupującego. Transakcja na aktywach (asset deal) zwykle stanowi bardziej złożoną formę wyjścia, gdyż potencjalnie wymaga dalszego podziału zysku na wyjściu oraz likwidacji polskiej spółki celowej. W Polsce dochód z takiej transakcji podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób prawnych. 1314 Inwestycje mieszkaniowe według poziomu przedsprzedaży i daty ukończenia 100% 75% Optymalna ścieżka sprzedaży Punkty przedstawiają 1930 inwestycji z mieszkaniami w ofercie 50% Wielkość punktów ukazuje liczbę jednostek pozostałych w sprzedaży Źródło: REAS Poziom przedsprzedaży 25% 0% przed ukończeniem lata po ukończeniu Modele inwestowania Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym oraz zmiany w postrzeganiu najmu przez polskie społeczeństwo, tworzą możliwości sprzyjające inwestowaniu w mieszkania na wynajem. Spodziewamy się, że szans w tym sektorze polskiego rynku mieszkaniowego poszukiwać będą głównie następujące trzy grupy inwestorów instytucjonalnych: Fundusze oportunistyczne poszukujące nieruchomości z problemami (distressed properties) Inwestorzy ci poszukują szczególnych okazji, wynikających z problemów niektórych deweloperów ze sprzedażą mieszkań: istnieje znaczna liczba projektów zarówno takich, które niebawem zostaną ukończone, jak i tych już wybudowanych, w których liczba sprzedanych mieszkań jest nadal niewielka. Fundusze oportunistyczne mogą nabywać mieszkania lub pule mieszkań w wielu różnych inwestycjach. Partnerem dla tych tego rodzaju inwestorów są banki kredytujące deweloperów, jako że w ostatnim czasie rośnie ich zaangażowanie w rozwiązywanie problemów swoich kredytobiorców i, co za tym idzie, chęć wspierania przez banki alternatywnych rozwiązań pozwalających uniknąć niepotrzebnych rezerw i odpisów. Fundusze budujące portfele lokali na wynajem (inwestor pośredni) Takie fundusze koncentrują swoją działalność na średnioterminowym procesie tworzenia portfela mieszkań w celu późniejszego odsprzedania w całości długoterminowemu inwestorowi lub sprzedaży pojedynczych lokali indywidualnym nabywcom. W tym celu angażują się we współpracę z deweloperami posiadającymi atrakcyjne działki, zlecając im wybudowanie budynków z lokalami na wynajem. Alternatywnym rozwiązaniem może być wzięcie na siebie ryzyka deweloperskiego w takiej sytuacji inwestor będzie właścicielem działki, zaś inwestycję poprowadzi dla niego wynajęty menedżer projektu. Model biznesowy zakłada najczęściej wyjście się z inwestycji po 5-10 latach działania. Fundusze długoterminowe Inwestorzy długoterminowi oczekują relatywnie niskiego ryzyka. Są wśród nich firmy ubezpieczeniowe oraz fundusze emerytalne, zainteresowane nabywaniem projektów do portfela spełniającego określone warunki: inwestycja za minimum milionów euro (tj jednostek); w pełni funkcjonujące i wynajęte duże nieruchomości (każda powyżej 100 jednostek); w pełni wynajęte lokale (lub o ograniczonej liczbie pustostanów); jasna sytuacja własnościowa - nieakceptowany jest model rozproszonych zasobów (Swiss-cheese), lecz całe budynki o odrębnej własności. W odróżnieniu od funduszy oportunistycznych, fundusze emerytalne oczekują minimalnego ryzyka i nie angażują się w inwestycje o spekulacyjnym charakterze. Stabilni, długoterminowi najemcy są dla tych inwestorów bardziej cenni niż płacący wyższe czynsze najemcy krótkoterminowi. 1415 Doświadczenia z zewnątrz Obserwując rozwój prywatnego rynku najmu w innych krajach, przypuszczać można, że w polskich uwarunkowaniach prawnych i rynkowych najlepiej sprawdzą się fundusze budujące portfele (inwestorzy pośredni) oraz fundusze długoterminowe. Perspektywa wprowadzenia nowego prywatnego budownictwa czynszowego na rynek polski wydaje się obiecująca. Biorąc pod uwagę apetyt inwestorów na transakcje portfelowe, zapotrzebowanie na lokale pod wynajem powinno zostać zaspokojone poprzez inwestycje o zróżnicowanym charakterze. Różnorodność najemców i ich oczekiwań co do lokalizacji, wielkości i jakości mieszkań oraz standardów zarządzania mogą stanowić szansę dla stworzenia portfeli zapewniających satysfakcjonujący poziom przychodów przy obniżonym ryzyku inwestycyjnym. W Europie dobry wzór dla Polski stanowić mogą przykłady z Niemiec i Wielkiej Brytanii. Instytucjonalny sektor czynszowy w Wielkiej Brytanii był do tej pory niewielki, choć około 7% gospodarstw domowych jest najemcami na wolnorynkowych zasadach. Wynajmowane przez nich domy należą w przeważającej większości do indywidualnych właścicieli. Rząd Wielkiej Brytanii oferował dopłaty do budowy mieszkań socjalnych oraz wspierał budownictwo własnościowe za pomocą ulg podatkowych. Ulgi te obejmowały niskie opodatkowanie transakcji dotyczących nieruchomości oraz brak podatku od wzrostu wartości mieszkania będącego podstawowym miejscem zamieszkania. Pomimo spowolnienia gospodarczego w Wielkiej Brytanii, w największych miastach kraju, zwłaszcza w Londynie, wciąż odczuwalny jest niedostatek mieszkań, spowodowany presją demograficzną. Wobec droższych kredytów hipotecznych oraz niższych nakładów na mieszkalnictwo socjalne, zwiększa się w związku z tym zainteresowanie prywatnym rynkiem najmu. Rząd Wielkiej Brytanii zainicjował opracowanie diagnozy sytuacji na rynku najmu, w tym zwłaszcza barier wzrostu podaży mieszkań czynszowych oraz powołał zespół mający za zadanie nadzorowanie rozwoju tego rynku. Uruchomił także program gwarancji najmu o wartości 1 miliona funtów w celu przyciągnięcia długoterminowych inwestorów. Inwestorzy zazwyczaj wolą jednak inwestowanie w gotowe nieruchomości od brania na siebie ryzyka związanego z planowaniem oraz budową projektu. Aby szybko pokonać ten problem, rząd brytyjski przygotował program kredytów, wspomagających finansowanie budowy domów na wynajem. Inwestorzy instytucjonalni działają najaktywniej w krajach, w których znaczący odsetek gospodarstw mieszka w prywatnych zasobach czynszowych: w Niemczech (49%), Szwajcarii (57%) oraz USA (33%). Należy przy tym pamiętać, że definicje prywatnego sektora czynszowego używane przy sporządzaniu oficjalnych statystyk różnią się między krajami, co ma wpływ na wartości procentowe w statystykach. Perspektywa zadowalającego zwrotu z inwestycji, który ma stabilny i długoterminowy charakter, była istotnym czynnikiem wpływającym na zaangażowanie się inwestorów instytucjonalnych na rynku niemieckim. Szukają oni sposobów maksymalizacji zysków, podniesienia jakości portfela mieszkań, utrzymania swoich udziałów w rynku, a także perspektyw rozwoju. Problemem inwestorów na rynku niemieckim jest ograniczony zasób dostępnych mieszkań. Większość zasobów została już sprywatyzowana (w ostatnich latach państwowe zasoby były stopniowo wyprzedawane w pakietach inwestorom instytucjonalnym), rynek wynajmu 1516 Projekt mieszkań Deweloper 1 Sprzedaż portfela (wynajęte mieszkania) Deweloper 2 Projekt mieszkań Inwestor - pośrednik + Fundusz Emerytalny + Deweloper X Projekt X 100 mieszkań Broker Zarządca Broker + + Zarządca Faza 1: Budowanie portfela 3-6 lat Faza 2: Eksploatacja lat prywatnego jest stosunkowo nasycony, a deweloperzy nie budują wystarczającej liczby mieszkań w stosunku do potrzeb funduszy inwestycyjnych. W konsekwencji inwestorzy niemieccy rozszerzają swoje portfele o projekty zagraniczne. Polska zdaje się być najlepszym kandydatem w regionie, zapewniając solidne fundamenty ekonomiczne, młode społeczeństwo, rosnącą mobilność, rozbudowany rynek mieszkaniowy pozwalający na dywersyfikację ryzyka oraz brak konkurencyjnych projektów inwestycyjnych. Docelowi inwestorzy (fundusze długoterminowe) chcą korzystać z ekonomii skali i koncentrują się na tworzeniu znaczących portfeli aktywów. Aby sprostać ich oczekiwaniom, mniejsze portfele muszą zostać skonsolidowane. Niedawna transakcja pomiędzy Bouygues i Grainger potwierdza, że w Wielkiej Brytanii możliwe jest powstanie instytucjonalnego sektora czynszowego, jako nowej klasy aktywów. Decyzja o zakupie 500 nowych mieszkań na wynajem podjęta przez Prudential Property Investment Management w pierwszej połowie 2013 roku wzmacnia tezę, że instytucjonalny rynek najmu będzie się rozwijał i oferował atrakcyjne stopy zwrotu. Wnioski dla Polski Obserwując rozwój sektorów czynszowych za granicą można wyciągnąć wnioski dotyczące długofalowego modelu rozwoju rynku najmu instytucjonalnego w Polsce. Jednak ze względu na specyfikę obecnej sytuacji w polskim sektorze mieszkaniowym, w tym zwłaszcza brak historii i doświadczeń z funkcjonowania dużych portfeli mieszkań, można się spodziewać, że rozwój rynku uzależniony będzie od obecności inwestorów pośrednich. Akceptując wyższe ryzyko inwestorzy ci podejmą się zbudowania i wynajęcia portfeli mieszkań. W zamian zrealizują wyższe zyski przy odsprzedaży portfeli o rentownościach spełniających oczekiwania docelowych funduszy długoterminowych. Schemat modelu rozwoju sektora instytucjonalnego najmu mieszkań w polskich warunkach został przedstawiony na wykresie powyżej. Proces inwestowania w duże portfele mieszkań na wynajem stwarza zarówno dla inwestorów pośrednich, jak i inwestorów długoterminowych, w tym funduszy ubezpieczeniowych i emerytalnych następujące wyzwania: Opłacalność ekonomiczna całego procesu, zapewniająca długoterminową rentowność Podczas gdy w innych krajach funkcjonują programy zapewniające inwestycjom w mieszkania na wynajem wsparcie ze środków publicznych, w Polsce działania takie mają bardzo ograniczoną skalę. W związku z tym głównym zadaniem jest optymalizacja działań podejmowanych na każdym etapie tworzenia portfela mieszkań. Kluczowe dla sukcesu będzie skupienie się na efekcie skali, jakości zasobów mieszkaniowych oraz konkurencyjności warunków najmu. Niewielka liczba wystarczająco dużych portfeli wynajmowanych mieszkań powoduje, że ograniczone są możliwości przejmowania wynajmowanych zasobów, a istotnym elementem procesu będzie realizacja nowych inwestycji w całości 1617 przeznaczonych na wynajem. Z drugiej strony, dla bezpieczeństwa inwestycji portfel wynajmowanych mieszkań powinien być budowany stopniowo, w oparciu o projekty średniej skali. Skrócenie okresu poszukiwania rzetelnych najemców zapewnią inwestycje o standardach i rozwiązaniach funkcjonalnych dostosowanych do potrzeb polskich najemców. Znaczący wpływ na długoterminową opłacalność mają koszty zakupu działek i koszty budowy, zatem bardzo istotne jest ograniczenie kosztów początkowych. Z drugiej strony, nawet jeśli w fazie budowy można uzyskać duże oszczędności, kluczowe jest by mieszkania odpowiadały długoterminowym potrzebom najemców oraz generowały oszczędności biorąc pod uwagę wieloletnią perspektywę inwestycyjną. Zarządzanie zasobami Z punktu widzenia bieżącego zarządzania, nowo wybudowane obiekty wydają się być najlepszym rozwiązaniem, istotnie obniżającym koszty eksploatacyjne oraz remontowe. Bliska współpraca pomiędzy deweloperem, konsultantem, inwestorem pośrednim i funduszem długoterminowym powinna też zapewnić realizację budynków wielorodzinnych o odpowiedniej strukturze mieszkań dla singli lub rodzin, młodych lub starszych najemców itp., w zależności od lokalizacji. Biorąc pod uwagę koszty związane z każdorazowym ponownym wynajęciem lokalu, niezbędne jest dobre rozumienie oczekiwań najemców, a zarazem skupienie się na najemcach długoterminowych. Należy przy tym zauważyć, że wraz z rozwojem polskiego rynku najmu powinna rosnąć liczba najemców poszukujących mieszkań na dłuższe okresy. Jakość najemców Najemcy zainteresowani lokalami należącymi do właścicieli instytucjonalnych traktują swoje potrzeby mieszkaniowe z większą rozwagą, przez co stają się klientem bardziej odpowiedzialnym. Tego typu najemcy oczekują bardziej stabilnych warunków najmu, jasno określonych oczekiwań zarówno ze strony właściciela, sprawnej i profesjonalnej bieżącej obsługi, jasnych procedur reagowania na zapytania czy życzenia. Są to najemcy gotowi zapłacić wyższą cenę, aby uzyskać usługę najwyższej jakości oraz komfort psychiczny. Mają klarowne oczekiwania, co pozwala na łatwiejsze zarządzania społecznością najemców. Ponieważ zwykle są w dobrej sytuacji finansowej, ryzyko związane z zapewnieniem lokalu zastępczego w wypadku niepłacenia czynszu jest niewielkie. Z drugiej strony należy zadbać o jakość najemców na etapie selekcji, dokonując oceny zdolności do utrzymania zatrudnienia czy możliwości terminowego wnoszenia opłat czynszowych. Na koniec należy także pamiętać o tym, że wraz ze wydłużaniem się długości życia stopniowo pojawiać się będą również wyzwania związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych starszych najemców. Największy popyt mieszkaniowy spodziewany w nadchodzącym stuleciu związany będzie z potrzebami starzejącego się społeczeństwa, co przyczyni się do zróżnicowania portfeli z mieszkaniami czynszowymi, dostępnymi dla przyszłych mieszkańców. 1718 Wnioski Rynek najmu instytucjonalnego jest nowo powstającym sektorem polskiego rynku mieszkaniowego. Obecnie, pomimo że zasoby mieszkań wynajmowanych w dużych miastach są znaczące, to jedynie mała ich część należy do inwestorów instytucjonalnych. Niektóre fundusze zainwestowały już jednak w projekty buy-to-let i przetarły szlaki kolejnym inwestorom. Pomimo tego, że pierwsze portfele lokali czynszowych odnotowują niskie udziały pustostanów, rentowność na tej działalności jest niewielka, ponieważ zakupy inwestycji dokonywane były w okresie boomu, kiedy ceny mieszkań były najwyższe. Z drugiej strony, dzięki tym funduszom przetestowano już praktyczne funkcjonowanie portfeli mieszkań na wynajem i potwierdzono istnienie popytu na mieszkania czynszowe wynajmowane na wolnorynkowych zasadach przez prywatne instytucje. Nowi inwestorzy mogą wyciągać wnioski z działalności poprzedników. Ceny nowych mieszkań wykazują wyhamowujący trend spadkowy, a inwestorzy mogą dodatkowo liczyć na rabaty. W zmieniających się warunkach rynkowych deweloperzy poszukują alternatywnych źródeł przychodów. Zainteresowani są współpracą z funduszami jako fee-deweloperzy i gotowi są budować projekty dopasowane do wymogów długoterminowego najmu. Także trendy demograficzne i zmiany w podejściu do najmu, potrzeba większej mobilności, napędzają zapotrzebowanie na rozwiązania typu buy-to-let. Produkt oferowany przez instytucjonalny rynek najmu gwarantuje lepszą jakość (zarówno techniczną, jak i formalno-prawną), zarządzanie i bezpieczeństwo dla długoterminowych najemców niż istniejąca oferta mieszkań wynajmowanych w rozproszonym zasobie przez indywidualnych właścicieli. Także zapewnienie profesjonalnego zarządzania nieruchomościami i procesem najmu nie stanowi dziś problemu. Finansowanie przez polskie i zagraniczne banki dostępne jest zarówno dla deweloperów, jak i inwestorów instytucjonalnych. Istnieją wystarczające doświadczenia wynikające z funkcjonowania na rynku najmu mieszkań w Polsce funduszy inwestycyjnych, zarówno polskich jak i zagranicznych. Podsumowując: stabilne otoczenie rynkowe, polityczna wola wsparcia budownictwa czynszowego, rozsądne regulacje prawne oraz obecne warunki zakupu mieszkań zdają się potwierdzać, że nadeszła odpowiednia chwila dla rozwoju sektora najmu instytucjonalnego na polskim rynku mieszkaniowym19 Reas REAS jest firmą doradczą specjalizującą się w zagadnieniach związanych z rynkiem mieszkaniowym. Od 1997 roku współpracujemy z deweloperami, bankami oraz inwestorami, wspierając ich skutecznie w procesie planowania i realizacji inwestycji. Począwszy od 2007 roku REAS jest partnerem firmy Jones Lang LaSalle, światowego lidera doradztwa na rynku nieruchomości komercyjnych. CMS CMS jest jedną z wiodących międzynarodowych kancelarii prawnych, która świadczy kompleksową obsługę prawną, zapewniając dostosowane do potrzeb klienta doradztwo prawne i podatkowe na rzecz krajowych i zagranicznych przedsiębiorstw, instytucji finansowych, rządów i innych podmiotów sektora publicznego. CMS Polska zatrudnia ponad 140 prawników i jest obecna na rynku od ponad 20 lat. Na całym świecie CMS zatrudnia blisko 5000 osób w 55 miastach w 30 krajach, co czyni nas jedną z największych kancelarii świadczących doradztwo prawne w Europie. PwC PwC jest wiodącą globalną organizacją świadczącą profesjonalne usługi doradcze. Korzystając z wiedzy i kwalifikacji blisko pracowników w 158 krajach, budujemy relacje z klientami dzięki usługom świadczonym w oparciu o zasady najwyższej jakości, przejrzystości i uczciwości w działaniu. W Polsce PwC zatrudnia zespół ponad specjalistów i kadry wspierającej w siedmiu miastach: w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu i Warszawie. Nasza oferta jest kierowana do firm działających we wszystkich sektorach gospodarki - zarówno do największych koncernów, jak i lokalnych przedsiębiorstw rodzinnych. Paweł Sztejter Partner, Dział Doradztwa Wojciech Koczara Partner, Departament Nieruchomości Kinga Barchoń, MRICS Dyrektor, Real Estate Advisory Maximilian Mendel Dyrektor, Dział Doradztwa Andrzej Pośniak Partner, Departament Podatków Grażyna Wiejak-Roy, FRICS Starszy Menedżer 1920 Publikacja została przygotowana przez konsultantów i prawników z REAS, CMS oraz PwC. Copyright CMS, REAS, PwC Pokazać jeszcze
Rynek mieszkaniowy w głównych miastach Polski II kwartał 28 Podaż 2 W pierwszej połowie bieżącego roku na rynku mieszkaniowym w Polsce nastąpiła zmiana w relacji popytu względem podaży. Popyt na mieszkania, Bardziej szczegółowo NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE. efektywne inwestowanie na rynku nieruchomości komercyjnych
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE efektywne inwestowanie na rynku nieruchomości komercyjnych Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce ma przed sobą olbrzymie perspektywy. Silna pozycja polskiej gospodarki, najmniejsze Bardziej szczegółowo dla polskich rodzin Tanie mieszkania Warszawa, czerwca 2016 XII Ogólnopolska Konferencja BGK dla JST
Tanie mieszkania dla polskich rodzin Najważniejsze informacje Mieszkanie+ to rządowy program budowy mieszkań na wynajem, z opcją dojścia do własności, realizowany na zasadach rynkowych przy wykorzystaniu Bardziej szczegółowo Wymogi dla warunków wspierania budownictwa mieszkaniowego
Wymogi dla warunków wspierania budownictwa mieszkaniowego (1) Warunki ekonomiczne budownictwa czynszowego W celu określenia warunków ekonomicznych dla wspierania budownictwa czynszowego, przygotowana została Bardziej szczegółowo Warunki rozwoju mieszkaniowego budownictwa czynszowego
Warunki rozwoju mieszkaniowego budownictwa czynszowego Norbert Jeziolowicz II Europejski Kongres Finansowy Sopot, 25 maja 2012 r. Program mieszkaniowego budownictwa czynszowego powinien mieć na uwadze: Bardziej szczegółowo PAŹDZIERNIK 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ PAŹDZIERNIK 2008 ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH Z SERWISU GAZETADOM.PL Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski Bardziej szczegółowo DZIAŁALNOŚĆ ZAWODOWA - PROMOWANIE PROFESJONALIZMU
TERMIN GODZINY TEMAT 06.II (piątek) 14:30-20:00 I. PODSTAWOWE ZAGADNIENIA PODSTAWOWE ZAGADNIENIA WPROWADZENIE DZIAŁALNOŚĆ ZAWODOWA - PROMOWANIE PROFESJONALIZMU 1. Historia zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami Bardziej szczegółowo Warszawa. * mediana Źródło: Wynajem.pl. Źródło: Wynajem.pl
IV kwartał 2008 Stawki najmu mieszkań w największych polskich aglomeracjach rosną w tempie dwucyfrowym nieprzerwanie od kilku lat. Obecnie za wynajem mieszkania dwupokojowego które jest najbardziej reprezentatywnym Bardziej szczegółowo Jacy inwestorzy i na jakich warunkach mogą wejść w projekty MS pozyskując niezbędne finansowanie?
Jacy inwestorzy i na jakich warunkach mogą wejść w projekty MS pozyskując niezbędne finansowanie? Bolesław Meluch Związek Banków Polskich Warunki powstawania projektów mieszkalnictwa senioralnego: Potrzebna Bardziej szczegółowo informacje o firmie Knight Frank Sp. z o.o.
informacje o firmie Knight Frank Sp. z o.o. Knight Frank na świecie Knight Frank Sp. z o.o. jest częścią Grupy Knight Frank, wiodącej międzynarodowej grupy doradców w dziedzinie nieruchomości. Knight Frank Bardziej szczegółowo Polski Związek Firm Deweloperskich. Polski Związek Firm Deweloperskich. Dostępność mieszkań
Dostępność mieszkań Co to znaczy dostępne mieszkanie? Jeżeli gospodarstwo domowe wydaje więcej niż 5 % swojego dochodu na mieszkanie, wtedy mieszkanie uważane jest za niedostępne ) Taki koszt należy rozumieć Bardziej szczegółowo Spis treści Wprowadzenie Wykaz skrótów Bibliografia Rozdział I. Faza inwestycyjna
Spis treści Wprowadzenie... Wykaz skrótów... XIII Bibliografia... XVII Rozdział I. Faza inwestycyjna... 1 1. Zakup spółki posiadającej nieruchomość... 2 1.1. Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób Bardziej szczegółowo Spis treści Wprowadzenie Wykaz skrótów Bibliograﬁ a 1. Faza inwestycyjna
Spis treści Wprowadzenie... XI Wykaz skrótów... XIII Bibliografia... XVII 1. Faza inwestycyjna... 1 1.1. Zakup spółki posiadającej nieruchomość... 2 1.1.1. Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych... Bardziej szczegółowo PRYWATNE BUDOWNICTWO CZYNSZOWE SZANSĄ NA ROZWÓJ NOWOCZESNEGO I MOBILNEGO SPOŁECZEŃSTWA
PRYWATNE BUDOWNICTWO CZYNSZOWE SZANSĄ NA ROZWÓJ NOWOCZESNEGO I MOBILNEGO SPOŁECZEŃSTWA RYNEK NIERUCHOMOSCI NOWE PERSPEKTYWY CENTRUM KONFERENCYJNE CFP WARSZAWA, 19 marca 2012r. PRYWATNE BUDOWNICTWO CZYNSZOWE Bardziej szczegółowo Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości
Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości Regulacje i literatura RozpWyc 6-14 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 2 Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości Bardziej szczegółowo Liczba transakcji lokalami mieszkalnymi w latach 2006-2008
ZAKOPANE RYNEK MIESZKAŃ Miasto Zakopane słynące z turystyki wysokogórskiej jest wciąż w centrum zainteresowania inwestorów zarówno indywidualnych jak i developerów, firm i spółek handlowych, budujących Bardziej szczegółowo START w nieruchomościach praktyczny kurs pośrednika w obrocie nieruchomościami PROGRAM ROZSZERZONY Z LICENCJĄ PFRN (29 maja 20 czerwca 2015r.
START w nieruchomościach praktyczny kurs pośrednika w obrocie nieruchomościami PROGRAM ROZSZERZONY Z LICENCJĄ PFRN (29 maja 20 czerwca 2015r.) TERMIN GODZINY TEMAT 29.V (piątek) 14:30-20:00 I. PODSTAWOWE Bardziej szczegółowo Instrumenty finansowania budownictwa czynszowego w Polsce. Zakres prezentacji
Instrumenty finansowania budownictwa czynszowego w Polsce Zakres prezentacji Zmiany ustawowe w realizacji budownictwa mieszkaniowego o umiarkowanym czynszu w 2009 r. Podstawowe założenia dla Programu społecznego Bardziej szczegółowo Ubezpieczeniowe Fundusze Kapitałowe
Ubezpieczeniowe Fundusze Kapitałowe Opis Ubezpieczeniowych Funduszy Kapitałowych Ubezpieczeniowe Fundusze Kapitałowe funkcjonujące w ramach indywidualnych i grupowych ubezpieczeń na życie proponowanych Bardziej szczegółowo Nowy program wsparcia budownictwa społecznego
Nowy program wsparcia budownictwa społecznego Departament Budownictwa Społecznego październik 2015 Segment dochodowy lokatora Misyjność sektora budownictwa społecznego dla BGK, komplementarność oferty Bardziej szczegółowo Program Mieszkanie dla młodych
Program Mieszkanie dla młodych CO TO JEST? Program Mieszkanie dla młodych to nowy program polegający na dopłatach do kredytów udzielonych na zakup pierwszego mieszkania z rynku pierwotnego. Ma on w pewnym Bardziej szczegółowo MAJ 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ MAJ 2008 ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH Z SERWISU GAZETADOM.PL Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest Bardziej szczegółowo Rynek wynajmu mieszkań - raport kwartalny za IV kw. 2008
Rynek wynajmu mieszkań - raport kwartalny za IV kw. 2008 Autor: Wynajem.pl i CEE Property Group 19.01.2009. Portal finansowy IPO.pl Stawki najmu mieszkań w największych polskich aglomeracjach rosną w tempie Bardziej szczegółowo Rynek nieruchomości w polskich miejscowościach turystycznych
Rynek nieruchomości w polskich miejscowościach turystycznych Charakterystyka, wielkość oraz struktura podaży. Szansa na zyski Morze, góry, Warmia i Mazury Zima 2009 W Polsce rynek nieruchomości wypoczynkowych Bardziej szczegółowo STYCZEŃ 2009 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI
RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ STYCZEŃ 2009 ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH Z SERWISU GAZETADOM.PL Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie danych Bardziej szczegółowo REGULAMIN WYNAJMOWANIA LOKALI MIESZKALNYCH W SŁUPSKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ CZYN W SŁUPSKU
1 SŁUPSKA SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA C Z Y N 76-200 SŁUPSK, ul. S.Leszczyńskiego 7 tel. ( 0-59 ) 843-25-16 fax ( 0-59 ) 843-21-22 www.czyn.slupsk.pl ******************************************************************************** Bardziej szczegółowo Oferta publiczna Investor Property FIZ i Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ
Oferta publiczna Investor Property FIZ i Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ Oferta funduszy inwestycyjnych lokujących kapitał na rynku nieruchomości jest coraz szersza. Bessa na światowych giełdach Bardziej szczegółowo Wprowadzenie Wykaz skrótów Bibliografia
Wprowadzenie Wykaz skrótów Bibliografia 1. Faza inwestycyjna 1.1. Zakup spółki posiadającej nieruchomość 1.1.1. Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych 1.1.1.1. Opodatkowanie zbywcy 1.1.1.2. Bardziej szczegółowo Rynek nowych mieszkań w III kwartale 2015 r. Przewidujemy: Zwiększenie popytu związane z nowelizacją programu MdM Utrzymanie się przyrostu podaży
Rynek nowych mieszkań w III kwartale 2015 r. Przewidujemy: Zwiększenie popytu związane z nowelizacją programu MdM Utrzymanie się przyrostu podaży nowych mieszkań Umiarkowane wzrosty cen nowych mieszkań Bardziej szczegółowo informacje o firmie Knight Frank Polska
informacje o firmie Knight Frank Polska Informacje o firmie 1. Knight Frank na świecie Knight Frank Sp. z o.o. jest częścią Grupy Knight Frank, wiodącej międzynarodowej grupy doradców w dziedzinie nieruchomości. Bardziej szczegółowo Lp. Rodzaj wyposażenia Liczba lokali 1. Centralne ogrzewanie 142 2. Instalacja gazowa 15
UCHWAŁA NR XLVII/362/13 RADY MIEJSKIEJ W TUSZYNIE z dnia 30 października 2013 r. w sprawie uchwalenia Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Tuszyn na lata 2013 2017 Na podstawie Bardziej szczegółowo PROGRAM SZKOLENIA. Temat 1 - Wspólnota mieszkaniowa - podstawowe zasady działania i odpowiedzialność jej zarządu
PROGRAM SZKOLENIA Temat 1 - Wspólnota mieszkaniowa - podstawowe zasady działania i odpowiedzialność jej zarządu 8 godzin edukacyjnych 1. Cel istnienia wspólnoty mieszkaniowej; - zapewnienie funkcjonowania Bardziej szczegółowo Małe znów jest piękne
0 Smart Investments Małe znów jest piękne Analiza: w strukturze wielkości nowobudowanych mieszkań Luty 2011 CEE Property Group Sp. z o.o. Ul. Domaniewska 42 02-672 Warszawa POLSKA Rentowność projektów Bardziej szczegółowo Rynek budowlany na Węgrzech 2015-12-17 16:33:15
Rynek budowlany na Węgrzech 2015-12-17 16:33:15 2 Rynek budowlany na Węgrzech I. Ogólne podsumowanie roku 2014. W grudniu 2014 r. produkcja budowlana oraz prace montażowe były o 2,2% niższe niż w grudniu Bardziej szczegółowo Profil Grupy Spółka dominująca
Agenda Profil Grupy PÓŁNOC Nieruchomości S.A. Segmenty działalności Grupy Inwestowanie w nieruchomości Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami Sieć franczyzowa PÓŁNOC Nieruchomości Zarządzanie nieruchomościami Bardziej szczegółowo Uchwała Nr 68/XII/2011 Rady Gminy Żabia Wola z dnia 25 października 2011 roku
Uchwała Nr 68/XII/2011 Rady Gminy Żabia Wola z dnia 25 października 2011 roku zmieniająca załącznik do Uchwały Nr 70/XXXVI/2009 Rady Gminy w Żabiej Woli z dnia 29 grudnia 2009r w sprawie Wieloletniego Bardziej szczegółowo Rynek Mieszkań. Nowych IIMieszkań. Rynek Nowych. kwartał 2014 r. III kwartał 2012 r.
Rynek Nowych Rynek Mieszkań Nowych IIMieszkań kwartał 2014 r. III kwartał 2012 r. str. 02 Na podstawie analizowanych danych przewidujemy: możliwe wzrosty cen w największych polskich miastach, szczególnie Bardziej szczegółowo PODSTAWOWE PROPOZYCJE ROZWIĄZAŃ W SEKTORZE BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO. I. Forma inicjatywy legislacyjnej
PODSTAWOWE PROPOZYCJE ROZWIĄZAŃ W SEKTORZE BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO I. Forma inicjatywy legislacyjnej 1) przedmiotem inicjatywy legislacyjnej będzie nowa ustawa, regulująca kompleksowo system społecznego Bardziej szczegółowo Finansowanie strukturalne nieruchomości oferowane przez PKO Bank Polski S.A. WARSZAWA 19 MARCA 2012 Przygotował: Edmund Cumber
Finansowanie strukturalne nieruchomości oferowane przez PKO Bank Polski S.A. WARSZAWA 19 MARCA 2012 Przygotował: Edmund Cumber Departament Finansowania Projektów Inwestycyjnych zajmuje się udzielaniem Bardziej szczegółowo Załącznik Nr 1 do uchwały Rady Miejskiej Nr... z dnia... Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Nowy Dwór Mazowiecki na lata 2012-2016
Załącznik Nr 1 do uchwały Rady Miejskiej Nr... z dnia... Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Nowy Dwór Mazowiecki na lata 2012-2016 Rozdział 1 Przepisy ogólne 1 Celem programu gospodarowania Bardziej szczegółowo Wynajem.pl Miesięczny raport rynku wynajmu mieszkań lipiec 2010
Wynajem.pl Miesięczny raport rynku wynajmu mieszkań lipiec 2010 Na rynku wynajmu mieszkań w okresie wakacyjnym wciąż jest spokojnie i panuje tu urlopowe rozluźnienie. Powoli zaczyna się zauważać ruch wśród Bardziej szczegółowo Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości
Damian Kleczewski Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości PRZEDMOWA WSTĘP ROZDZIAŁ I Najważniejszy jest cel ROZDZIAŁ II Dlaczego inwestować w mieszkania? Dlaczego inwestowanie w mieszkania się opłaca? Bardziej szczegółowo Rynek. Nowych Mieszkań. Rynek Nowych. Mieszkań. III kwartał 2012 r.
Rynek Nowych Rynek Mieszkań Nowych III kwartał 213 r. Mieszkań III kwartał 212 r. str. 2 Na podstawie analizowanych danych przewidujemy: utrzymanie stabilnego poziomu cen, możliwe wzrosty dla szczególnie Bardziej szczegółowo OFERTA ZARZĄDZANIA LOKALAMI
OFERTA ZARZĄDZANIA LOKALAMI Poznań, dnia 25/09/2012 Szanowni Państwo! ADMICO Sp. z o.o. istnieje na rynku od 1997 roku i prowadzi działalność w zakresie zarządzania, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, Bardziej szczegółowo UCHWAŁA NR IV.15.2015 RADY GMINY KOLSKO. z dnia 23 lutego 2015 r.
UCHWAŁA NR IV.15.2015 RADY GMINY KOLSKO z dnia 23 lutego 2015 r. w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Kolsko na lata 2015-2019 Na podstawie art. 18 ust. Bardziej szczegółowo REGULAMIN W SPRAWIE ZASAD WYNAJMOWANIA I ZAMIANY LOKALI MIESZKALNYCH I UŻYTKOWYCH W ZASOBACH BUDYNKÓW O NIEUREGULOWANYM STANIE PRAWNYM
REGULAMIN W SPRAWIE ZASAD WYNAJMOWANIA I ZAMIANY LOKALI MIESZKALNYCH I UŻYTKOWYCH W ZASOBACH BUDYNKÓW POSTANOWIENIA OGÓLNE Uchwała niniejsza reguluje zasady wynajmowania lokali mieszkalnych i użytkowych Bardziej szczegółowo Fundusze nieruchomości w Polsce
Fundusze nieruchomości w Polsce Oferta funduszy inwestycyjnych zamkniętych jest liczy sobie kilka funduszy, które prowadziły subskrypcję certyfikatów w różnym czasie. Klienci, którzy poprzez nabycie certyfikatów Bardziej szczegółowo SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA NA SKARPIE W TORUNIU
SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA NA SKARPIE W TORUNIU R E G U L A M I N GOSPODARKI FINANSOWEJ ZATWIERDZONY UCHWAŁĄ RADY NADZORCZEJ SM NA SKARPIE Nr 55/2010 z dnia 31.08.2010r. 1 I. POSTANOWIENIA OGÓLNE 1 Podstawą Bardziej szczegółowo Regulamin wynajmu lokali użytkowych i garaży. pozostających w zasobach. Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Bytom Sp. z o.o.
Regulamin wynajmu lokali użytkowych i garaży pozostających w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego Bytom Sp. z o.o. w Bytomiu I. Podstawa prawna 1 Towarzystwo Budownictwa Społecznego Bytom Sp. z Bardziej szczegółowo REGULAMIN PRZYZNAWANIA MIESZKAŃ. stanowiących zasoby własne Wałbrzyskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Spółki z o.o.
Załącznik do umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą : Wałbrzyskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością REGULAMIN PRZYZNAWANIA MIESZKAŃ stanowiących Bardziej szczegółowo OMEGA KANCELARIE PRAWNE BROKER. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Sprawozdanie Zarządu z działalności OMEGA KANCELARIE PRAWNE BROKER Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością za okres od dnia 25 lipca 2014 r. do dnia 31 grudnia 2014 r. I. Podstawowe informacje o Spółce Bardziej szczegółowo Moment otrzymania wkładu momentem zadeklarowania VAT
Opodatkowaniu VAT podlega otrzymanie jakiejkolwiek części wkładu mieszkaniowego lub budowlanego na poczet jakiegokolwiek prawa do lokalu spółdzielczego. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega otrzymanie jakiejkolwiek Bardziej szczegółowo Regulamin funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych
Regulamin funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych I. Część ogólna 1 Na podstawie art.6 ust.3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz 85 ust. 4 Statutu Spółdzielni Mieszkaniowej RYF w Rybniku tworzy Bardziej szczegółowo Przepisy prawa. Poza przepisami ustawy Pdof, świadczenia otrzymywane z tytułu najmu mogą być. Przychody z tytułu najmu
Po stronie wynajmującego rzeczy w postaci ruchomości lub nieruchomości powstaje przychód (dochód), który można opodatkować na pięć - lub gdy dodatkowo uwzględni się rozwiązania szczególne - siedem różnych Bardziej szczegółowo WZÓR. UMOWA PARTYCYPACJI Nr " " z dnia..
WZÓR UMOWA PARTYCYPACJI Nr " " z dnia.. Zawarta. w Zakopanem, pomiędzy: Zakopiańskim TBS Tatrzańska Komunalna Grupa Kapitałowa Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Zakopanem przy ul. Kościuszki Bardziej szczegółowo Perspektywy rynku. w 2009 roku Spragnieni krwi
Perspektywy rynku nieruchomości ci i branży y deweloperskiej w 2009 roku Spragnieni krwi Warszawa, 29 Kwietnia 2009 Polski rynek nieruchomości ci oczekiwany scenariusz rynkowy W 2009 roku oczekujemy spadku Bardziej szczegółowo PRODUKTY STRUKTURYZOWANE
PRODUKTY STRUKTURYZOWANE WYŁĄCZENIE ODPOWIEDZIALNOŚCI Niniejsza propozycja nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu cywilnego. Ma ona charakter wyłącznie informacyjny. Działając pod marką New World Bardziej szczegółowo Wyniki zarządzania portfelami
Wyniki zarządzania portfelami Na dzień: 30 września 2011 Analizy Online Asset Management S.A. ul. Nowogrodzka 47A 00-695 Warszawa tel. +48 (22) 585 08 58 fax. +48 (22) 585 08 59 Materiał został przygotowany Bardziej szczegółowo UCHWAŁA NR NR NR XIV/120/16 RADY GMINY MIĘDZYRZEC PODLASKI. z dnia 29 stycznia 2016 r.
UCHWAŁA NR NR NR XIV/120/16 RADY GMINY MIĘDZYRZEC PODLASKI z dnia 29 stycznia 2016 r. w sprawie przyjęcia Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Międzyrzec Podlaski na lata 2016-2021 Bardziej szczegółowo PODSTAWOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE UTWORZENIA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ W MIEJSCE SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ
PODSTAWOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE UTWORZENIA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ W MIEJSCE SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ 31 lipca 2007 r. weszła w życie ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach Bardziej szczegółowo Opodatkowanie przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości
Ministerstwo finansów ul. Świętokrzyska 12 00-916 Warszawa Opodatkowanie przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości www.fi nanse.mf.gov.pl 1 2 Ministerstwo finansów Lorem ipsum dolor Opodatkowanie Bardziej szczegółowo OPODATKOWANIE PRZYCHODU (DOCHODU) Z ODPŁATNEGO ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI
OPODATKOWANIE PRZYCHODU (DOCHODU) Z ODPŁATNEGO ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI Stan prawny na dzień 1 stycznia 2011 r. www.mf.gov.pl Ministerstwo Finansów OPODATKOWANIE PRZYCHODU (DOCHODU) Z ODPŁATNEGO ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI* Bardziej szczegółowo Uchwała Nr XXXI/222/2009 Rady Gminy Manowo z dnia 25 czerwca 2009 roku
Uchwała Nr XXXI/222/2009 Rady Gminy Manowo z dnia 25 czerwca 2009 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Manowo oraz niektórych elementów polityki czynszowej Bardziej szczegółowo Umowa najmu lokalu mieszkalnego
Umowa najmu lokalu mieszkalnego Informacje ogólne Umowa najmu mieszkania Przez umowę najmu lokalu mieszkalnego wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal mieszkalny do używania przez czas oznaczony Bardziej szczegółowo Krajobraz bezpiecznych inwestycji
Krajobraz bezpiecznych inwestycji BRILAND to nowoczesny i kompleksowy program inwestycyjny, przeznaczony dla osób zainteresowanych bezpiecznym lokowaniem kapitału w nieruchomości. BRILAND oferuje własnościowy Bardziej szczegółowo UMOWA PARTYCYPACYJNA Nr IT.420- /1/..
UMOWA PARTYCYPACYJNA Nr IT.420- /1/.. / zawarta w dniu.. we Wrocławiu pomiędzy Towarzystwem Budownictwa Społecznego Wrocław Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością mającym swą siedzibę we Wrocławiu przy Bardziej szczegółowo Prognozy dla polskiego budownictwa mieszkaniowego
Prognozy dla polskiego budownictwa mieszkaniowego VI Konferencja dla budownictwa 1/04/2014 Kazimierz Kirejczyk Plan prezentacji Obecny obraz budownictwa mieszkaniowego Sektory rynku: charakterystyka i Bardziej szczegółowo ALIOR BANK SA Regionalne Centrum Biznesowe
ALIOR BANK SA Regionalne Centrum Biznesowe SŁAWOMIR HEHN Ekspert ds. Finansowania Klienta Biznesowego JACEK JESZKE Menedżer ds. Klienta Biznesowego ALIOR NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Alior Bank aktywnie działa Bardziej szczegółowo Ministerstwo Finansów ul. Świętokrzyska 12 00-916 Warszawa. Opodatkowanie przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości. www.mf.gov.
Ministerstwo Finansów ul. Świętokrzyska 12 00-916 Warszawa Opodatkowanie przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości www.mf.gov.pl 1 Lorem ipsum dolor Opodatkowanie przychodu (dochodu) z odpłatnego Bardziej szczegółowo REGULAMIN PROJEKTU POLSKIEGO BUDOWNICTWA CZYNSZOWEGO S.A.
REGULAMIN PROJEKTU POLSKIEGO BUDOWNICTWA CZYNSZOWEGO S.A. 1 Przedmiot regulaminu Niniejszy regulamin zawiera opis projektu, a także określa kryteria kwalifikacyjne oraz zasady najmu lokali mieszkalnych Bardziej szczegółowo Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości niemieszkalnych w Polsce w 2012 r.
Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości niemieszkalnych w Polsce w 2012 r. 26.03.2012 r. Warszawa Opracowali: Monika Orłowska tel. 22 860 54 09 Bardziej szczegółowo DZIENNIK URZĘDOWY WOJEWÓDZTWA ŁÓDZKIEGO
DZIENNIK URZĘDOWY WOJEWÓDZTWA ŁÓDZKIEGO Łódź, dnia 28 stycznia 2015 r. Poz. 241 UCHWAŁA NR IV/18/15 RADY GMINY LUBOCHNIA z dnia 8 stycznia 2015 r. w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym Bardziej szczegółowo Rada Gminy Mielec uchwala, co następuje:
UCHWAŁA NR.. RADY GMINY MIELEC z dnia 2014 roku. w sprawie przyjęcia Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Mielec na lata 2014-2019. Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt. 15, art. Bardziej szczegółowo RYNEK MIESZKANIOWY SIERPIEŃ 2015
X X X X X X X X X X RYNEK MESZKANOWY SERPEŃ Deweloperzy już od drugiej połowy 2013 roku cieszą się dobrymi wynikami sprzedażowymi, jednak dynamiczny wzrost sprzedaży mieszkań odnotowuje się od marca, kiedy Bardziej szczegółowo Oferta Firmy. Lokus Nieruchomości. na Zarządzanie dla Wspólnot Mieszkaniowych
Oferta Firmy Lokus Nieruchomości na Zarządzanie dla Wspólnot Mieszkaniowych Wybór odpowiedniego zarządcy nieruchomości jest niezwykle trudną decyzją, w znacznej mierze decydującą o walorach nieruchomości. Bardziej szczegółowo UCHWAŁA NR... RADY MIASTA KATOWICE. z dnia... 2014 r.
Projekt UCHWAŁA NR... RADY MIASTA KATOWICE z dnia... 214 r. w sprawie przyjęcia sprawozdania z realizacji Strategii mieszkalnictwa miasta Katowice na lata 21-22 za 213 rok Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt Bardziej szczegółowo Zakładanie spółki zależnej będącej w całości w posiadaniu kapitału zagranicznego 2015-03-30 13:41:12
Zakładanie spółki zależnej będącej w całości w posiadaniu kapitału zagranicznego 2015-03-30 13:41:12 2 Zakładanie spółki zależnej będącej w całości w posiadaniu kapitału zagranicznego Zakładanie spółki Bardziej szczegółowo Poniżej przedstawiamy przykładową ofertę dla Wspólnoty Mieszkaniowej.
Firma APOLLO PROPERTY od ponad 20 lat zajmuje się administrowaniem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi i powierzonymi. Naszym atutem, oprócz doświadczenia, jest wykwalifikowana i otwarta na nowe wyzwania Bardziej szczegółowo R e g u l a m i n oddawania w najem lokali oraz dzierżawy terenu w Spółdzielni Mieszkaniowej Ruczaj-Zaborze w Krakowie
Tekst jednolity na dzień 23.07.2012 r. R e g u l a m i n oddawania w najem lokali oraz dzierżawy terenu w Spółdzielni Mieszkaniowej Ruczaj-Zaborze w Krakowie Regulamin określa ogólne zasady oddawania w Bardziej szczegółowo Program reformowania czynszów jest jednym z kluczowych zagadnień w zakresie
IV. PROGRAM CZYNSZOWY Program reformowania czynszów jest jednym z kluczowych zagadnień w zakresie gospodarki gminnymi zasobami mieszkaniowymi. Bez podnoszenia czynszów za mieszkania do poziomu pozwalającego Bardziej szczegółowo PREZENTACJA WYNIKÓW GRUPY KAPITAŁOWEJ EMMERSON REALTY S.A. 2014 r. I-III kw. 2015 r.
PREZENTACJA WYNIKÓW GRUPY KAPITAŁOWEJ EMMERSON REALTY S.A. 2014 r. I-III kw. 2015 r. AGENDA Profil firmy Grupa Emmerson Realty S.A. Wybrane wyniki finansowe Zasięg działania Kierunki rozwoju Jeden z liderów Bardziej szczegółowo Polityka społeczna: mieszkalnictwo. Dr Barbara Więckowska Katedra Ubezpieczenia Społecznego Szkoła Główna Handlowa w Warszawie
Polityka społeczna: mieszkalnictwo Dr Katedra Ubezpieczenia Społecznego Szkoła Główna Handlowa w Warszawie LITERATURA J. Łaszek (2004), Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Stan i perspektywy Bardziej szczegółowo OFERTA NA ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ
www.pknfm.pl OFERTA NA ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ PDF stworzony przez wersję demonstracyjną pdffactory Pro www.pdffactory.pl/ www.pknfm.pl UWAGA!: nastąpiła zmiana adresu Biura Obsługi Klienta Bardziej szczegółowo UCHWAŁA NR VIII/66/2015 RADY GMINY KŁOCZEW. z dnia 15 maja 2015 r.
UCHWAŁA NR VIII/66/2015 RADY GMINY KŁOCZEW z dnia 15 maja 2015 r. w sprawie przyjęcia Wieloletniego Programu Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kłoczew na lata 2015 2019. Na podstawie art.18 ust.2 Bardziej szczegółowo Uchwała Nr IV/43/07 Rady Miejskiej w Białej z dnia 27 luty 2007 r.
projekt Uchwała Nr IV/43/07 Rady Miejskiej w Białej z dnia 27 luty 2007 r. w sprawie przyjęcia pięcioletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na lata 2007-2011 Na podstawie art. 21 Bardziej szczegółowo Regulamin Wynajmowania lokali mieszkalnych w zasobach Sycowskiego TBS Sp. z o. o. w Sycowie I POSTANOWIENIA WSTĘPNE.
Zał. nr 1 Załącznik do Uchwały Nr... Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z dnia... Regulamin Wynajmowania lokali mieszkalnych w zasobach Sycowskiego TBS Sp. z o. o. w Sycowie I POSTANOWIENIA WSTĘPNE. Bardziej szczegółowo FUNDUSZ MUNICYPALNY. Katowice, 14 stycznia 2016 r.
FUNDUSZ MUNICYPALNY Katowice, 14 stycznia 2016 r. Prezentacja w ramach konferencji Oferta Banku Gospodarstwa Krajowego dla budownictwa mieszkaniowego w ramach programów rządowych i działalności własnej Bardziej szczegółowo Spis treści. Opis funduszy OF/ULS2/1/2015. Polityka inwestycyjna i opis ryzyka UFK Portfel Dłużny...3. UFK Portfel Konserwatywny...
Opis funduszy Spis treści Opis funduszy OF/ULS2/1/2015 Rozdział 1. Rozdział 2. Rozdział 3. Rozdział 4. Rozdział 5. Rozdział 6. Rozdział 7. Rozdział 8. Rozdział 9. Rozdział 10. Postanowienia ogólne...3 Bardziej szczegółowo UCHWAŁA NR LXXIV/938/09 Rady Miasta Krakowa z dnia 3 czerwca 2009 r.
UCHWAŁA NR LXXIV/938/09 Rady Miasta Krakowa z dnia 3 czerwca 2009 r. w sprawie zmiany uchwały nr XXIV/288/07 Rady Miasta Krakowa z dnia 24 października 2007 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących Bardziej szczegółowo RYNEK MIESZKANIOWY PAŹDZIERNIK 2015
RYNEK MESZKANOWY PAŹDZERNK Deweloperzy już od drugiej połowy 2013 roku cieszą się dobrymi wynikami sprzedażowymi, jednak dynamiczny wzrost sprzedaży mieszkań odnotowuje się od marca r., kiedy to Rada Polityki Bardziej szczegółowo OFERTA NA ZARZĄDZANIE Lub administrowanie NIERUCHOMOŚCIAMI
OFERTA NA ZARZĄDZANIE Lub administrowanie NIERUCHOMOŚCIAMI Jeżeli zastanawiasz się jak sprawić, aby Wasz budynek (nieruchomość), w którym mieszkacie zapewnił Wam niezbędny komfort zamieszkania Jeżeli chcesz, Bardziej szczegółowo Minimum programowe dla kursu specjalistycznego w zakresie zarządzania nieruchomościami
Załącznik nr 1 do Porozumienia z dnia 9.01.2014 Minimum programowe dla kursu specjalistycznego w zakresie zarządzania nieruchomościami Program ogólny I. Zarządzanie nieruchomościami jako działalność zawodowa Bardziej szczegółowo Załatwianie spraw z zakresu zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
Załatwianie spraw z zakresu zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych 1. Co należy zrobić Przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw Bardziej szczegółowo GŁÓWNY URZĄD STATYSTYCZNY. Wyniki finansowe banków w okresie trzech kwartałów 2014 r
GŁÓWNY URZĄD STATYSTYCZNY Departament Studiów Makroekonomicznych i Finansów Warszawa, 19 grudnia 2014 r. Informacja sygnalna Wyniki finansowe banków w okresie trzech kwartałów 2014 r W końcu września 2014 Bardziej szczegółowo Rynek nieruchomości w Polsce trendy i nowe obszary inwestowania
Grupa Rynku Nieruchomości Ernst & Young Śniadanie prasowe - Warszawa, 9 maja 2012r. Rynek nieruchomości w Polsce trendy i nowe obszary inwestowania Wprowadzenie Barometr Inwestycyjny Rynku Nieruchomości Bardziej szczegółowo Podatek od towarów i usług 5. Dostawa budynków i gruntów czyli VAT w obrocie nieruchomościami. dr Rafał Mroczkowski
Podatek od towarów i usług 5. Dostawa budynków i gruntów czyli VAT w obrocie nieruchomościami dr Rafał Mroczkowski Status nieruchomości w VAT Pod rządami ustawy o VAT z 2004 r. do kategorii czynności opodatkowanych Bardziej szczegółowo Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w III kw. 2013 roku. Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w III kw. 2013 roku
Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w 213 roku Wrocław to jedno z najdynamiczniej rozwijających się miast w Polsce. W ciągu ostatniej dekady stał się jednym z największych i najważniejszych ośrodków Bardziej szczegółowo OPIS FUNDUSZY OF/ULS2/1/2014
OPIS FUNDUSZY OF/ULS2/1/2014 SPIS TREŚCI ROZDZIAŁ 1. POSTANOWIENIA OGÓLNE 3 ROZDZIAŁ 2. POLITYKA INWESTYCYJNA I OPIS RYZYKA UFK PORTFEL DŁUŻNY 3 ROZDZIAŁ 3. POLITYKA INWESTYCYJNA I OPIS RYZYKA UFK PORTFEL Bardziej szczegółowo 2017 © DocPlayer.pl Polityka prywatności | Warunki świadczenia usług | Zwrotny adres

References: art. 18
 art.6
 art. 66
 art. 18
 art. 18
 art.18
 art. 21