Source: https://www.eporady24.pl/uzgodnienie_z_innymi_mieszkancami_najmu_mieszkania_na_dzialalnosc_gospodarcza,pytania,8,112,9513.html
Timestamp: 2019-09-22 18:47:20+00:00

Document:
Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 15.09.2014
Aby w lokalu mogła być prowadzona działalność gospodarcza – skoro jest to lokal mieszkalny – należy zmienić sposób użytkowania lokalu; pomijam procedurę, ale do tego nie jest potrzebna zgoda pozostałych współwłaścicieli.
Zgodnie z wyrokiem NSA we Wrocławiu o sygn. akt II SA/Wr 975/99:
„Do zmiany sposobu użytkowania części lokalu mieszkalnego będącego wyłączną własnością wnioskodawcy nie jest wymagana zgoda właścicieli pozostałych lokali mieszkalnych. Zmiana ta bowiem nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu o jakiej mowa w art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./. Zgodnie z pkt 4 owego przepisu prawa czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Za zmianę przeznaczenia, w rozumieniu wyżej powołanego przepisu, nie można uznać korzystania przez potencjalnych klientów z części wspólnej nieruchomości, jaką jest klatka schodowa budynku. Będzie to bowiem korzystanie zgodne z przeznaczeniem.
Z uzasadnienia.
Podstawę rozstrzygnięcia niniejszej sprawy stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./. Stosownie do treści art. 71 ust. 1 ustawy zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga pozwolenia właściwego organu. Przy wydawaniu pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części odpowiednie zastosowanie ma przepis art. 32. Oznacza to, że pozwolenie może być wydane po uprzednim uzyskaniu, przez zamierzającego dokonać zmiany sposobu użytkowania, wymaganych przepisami szczególnymi uzgodnień, pozwoleń lub opinii innych organów. Tryb postępowania przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego został określony w wydanym z upoważnienia art. 72 wyżej powołanej ustawy Prawo budowlane rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 grudnia 1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nie użytkowanych, zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części /Dz.U. 1995 nr 10 poz. 47/. Zgodnie z treścią par. 10 owego rozporządzenia, właściwy organ wydaje pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części po stwierdzeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, i obowiązującymi Polskimi Normami. Ponadto rozporządzenie to w par. 8 ust. 1 wymienia dokumenty i dowody, jakie należy złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a wśród nich dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane”.
Zgoda mieszkańców jest natomiast potrzebna do uzyskania koncesji na sprzedaż alkoholu.
Sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży w budynku wielorodzinnym może być prowadzona wyłącznie na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży, o czym stanowi art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Zezwolenie może być jednak wydane wyłącznie wtedy, gdy właściciel, użytkownik, zarządca lub administratora tego budynku wyrazi pisemną zgodę na urządzenie w nim punktu sprzedaży alkoholu, o czym stanowi art. 18 ust. 6 pkt 3 cytowanej ustawy.
„Oświadczenie woli uprawnionych podmiotów, o których mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy ma charakter podstawowego warunku wstępnego, a jego wyrażenie musi przybrać formę pisemnej zgody na sprzedaż alkoholu” (por. wyrok NSA z 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II GSK 274/06).
„W orzecznictwie sądów administracyjnych jednolity jest pogląd, że wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu stanowi czynność, która przekracza zarząd zwykły rzeczą wspólną” (np. wyrok NSA, II GSK 131/10, czy wyrok WSA w Szczecinie z dnia 20.08.2008 r.).
Jeżeli budynek ma nie więcej niż siedem lokali lub gdy cała nieruchomość stanowi przedmiot współwłasności, to potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli; w przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej (więcej niż 7 lokali), konieczna jest już zgoda zarządu lub zarządcy, o którym mowa w art. 18 ust. 1, poprzedzona uchwałą większości właścicieli.
Z uzasadnienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, sygn. akt II SA/Sz 367/08 – Wyrok WSA w Szczecinie z 20.08.2008 r.:
„Zgodnie z art.18 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi […], sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży. Zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych wydaje się na podstawie wniosku przedsiębiorcy (art. 18 ust. 2), a zgodnie z normą prawa wyrażoną w art. 18 ust. 6 pkt 3 ww. ustawy, do wniosku o wydanie zezwolenia należy dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży jest zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Celem wprowadzenia przepisu art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi było wyrażenie troski ustawodawcy dla pełnego poszanowania stanowiska wymienionych w tym przepisie podmiotów wobec zamiaru prowadzenia w budynku mieszkalnym wielorodzinnym tak specyficznej działalności gospodarczej jak sprzedaż alkoholu (wyrok NSA sygn. akt II GSK 274/06 LEX 25/2008). Dlatego też, tylko wymienione podmioty są uprawnione do wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu. Zgoda jest warunkiem wstępnym, jaki spełnić musi wnioskujący o wydanie zezwolenia.
Zgodnie z art.6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Właściciele lokali mogą w umowie zawartej w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art.18 ust. 1 ww. ustawy). W niniejszej sprawie, uchwałą podjętą na Zgromadzeniu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w […] przy ul. […] podjętą w dniu […] r., powierzono zarząd nieruchomością wspólną Spółce A. (akt notarialny numer […]).
W świetle art.18 ust.3 ustawy o własności lokali, jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie ustanawiającej zarządcę lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, zastosowanie mają zasady określone w rozdziale 4 ustawy.
Bezsprzecznie lokal użytkowy przy ul. […], w którym skarżąca obecnie prowadzi handlową działalność gospodarczą, w tym sprzedaż napojów alkoholowych i w którym zamierza kontynuować tą działalność, zlokalizowany jest w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Z akt sprawy wynika jednoznacznie, iż w dniu składania przez stronę skarżącą wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu jedynym podmiotem sprawującym zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą budynek mieszkalny wielorodzinny położony przy ul. […] była Wspólnota Mieszkaniowa, reprezentowana przez Spółkę A.
W świetle art. 22 ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, a do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W niniejszej sprawie zgoda na sprzedaż alkoholu w budynku przy ul. […] winna być wyrażona w uchwale podjętej przez właścicieli – Wspólnotę Mieszkaniową”.
Wpisz wynik równania (liczba): VI - 10 =
Przesyłam państwu do analizy umowę najmu lokalu. Chcę wynająć lokal użytkowy na okres 10 lat. Przystosowanie go pod potrzeby mojej działalności wiąże się ze znacznymi kosztami, dlatego prosiłbym o ocenę zapisów umowy najmu lokalu i wskazanie tych, które wymagałyby ewentualnych poprawek.

References: art. 22
 art. 71
 art. 32
 art. 72
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art.18
 art. 18
 art. 18
 art.6
 art.18
 art. 22