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Timestamp: 2020-04-03 07:05:13+00:00

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Kündigung im Mietrecht wegen Corona | Ihr Anwalt in Chemnitz
Zur Zeit sind viele Menschen betroffen von Schließungen der Läden, Restaurants, etc. und es fehlen Einnahmen. Hinzu tritt die Frage, was passiert mit der Wohnung, dem Ladenlokal, der gepachteten Gaststätte etc.. Wir erläutern kurz, wann wegen Zahlungsverzug gekündigt werden kann und was vielleicht dagegen spricht.
Im Rahmen eines Mietvertrages ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter Räume zur vertraglich vereinbarten Nutzung zur Verfügung zu stellen. Im Gegenzug haben Mieter die vertraglich vereinbarte Miete zu zahlen (vgl. § 535 BGB). Sehr weit verbreitet ist die Vereinbarung zur Zahlung der Miete im Voraus bis zum 3. Werktag im laufenden Monat (bei Wohnraum vorgeschrieben nach § 556b I BGB).
Im weiteren ist zu unterscheiden zwischen Mietverträgen über Wohnraum oder gewerblich genutzte Räume, da das Gesetz für Wohnraummieter besondere Regelungen vorsieht zum Schutz der Mieter, während in gewerblichen Mietverträgen die Vertragsfreiheit mehr im Vordergrund steht.
In Wohnraummietverträgen kann eine Kündigung durch einen Vermieter nur in bestimmten Fällen zulässig sein. Es müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Eine Kündigungsmöglichkeit stellt der Zahlungsverzug des Mieters dar, welche nachfolgend vereinfacht vorgestellt werden.
Ist der Mieter mit einer Zahlung in Höhe einer monatlichen Miete mehr als einen Monat in Verzug, kann der Vermieter nach § 573 II Satz 1 BGB ordentlich – unter Wahrung der Kündigungsfristen nach § 573c BGB (mindestens 3 Monate) – kündigen.
Besteht ein Zahlungsverzug von bis zu 2 Monatsmieten ist sogar eine fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses möglich nach § 543 II BGB.
Aufgrund der weitgehenden Vertragsfreiheit in gewerblichen Mietverträgen verbieten sich pauschale Aussagen. Es kommt hier in jedem Einzelfall auf die konkrete vertragliche Vereinbarung an. Zumeist orientiert sich diese aber an den Regelungen wie in Wohnraummietverträgen.
Welche Einwendungen können gegen eine Kündigung sprechen?
Grundsätzlich heißt es ja „Geld hat man zu haben“ – aber bekanntlich ist dies nicht immer zutreffend.
Gegen die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges können etwa folgende Gründe (nicht abschließend) sprechen:
Nichteinhaltung der Schriftform
Erklärung durch nicht alle Vertragspartner
fehlendes Verschulden des Mieters
kein (zureichender) Zahlungsverzug wegen Minderung der Miete
Aufrechnung mit Gegenforderungen
im Wohnraummietrecht ggf. nachträgliche Heilung durch späteren vollständigen Ausgleich oder Zusage öffentlicher Stellen (§ 569 III Nr. 2 BGB).
Was hat das nun mit Corona zu tun?
Werden Gewerberäume durch staatliche/behördliche Verfügungen geschlossen oder in den Betriebszeiten eingeschränkt, kommt es zu Einnahmeausfällen. Zu einem zur Minderung berechtigenden Mangel führt dies nur, wenn die Mieträume nicht den (baulichen) Anforderungen entsprechen. Liegt es aber an der Eigenart des Betriebes, kommt der Grund aus der Sphäre des Mieters, so dass eine Minderung ausgeschlossen ist.
Ist in Gewerbemietverträgen ein Miet- und Nutzungszweck konkret vereinbart, wird diskutiert, ob durch die Allgemeinverfügungen eine (vorübergehende) Unmöglichkeit der vermieterseitig geschuldeten Überlassung vorliegt (z.B. Marc Alexander Häger und Marvin Rochner unter lto.de). Folge wäre die Befreiung von der Mietzahlung als Gegenleistung – zumindest für die Zeit der Unmöglichkeit.
Ebenso in Betracht kommt eine sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage. Keine der Mietvertragsparteien hat im Regelfall an eine solche Pandemie und deren Auswirkungen gedacht. Dann kann ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages bestehen, z.B. Stundung oder Reduzierung der Miete für einen befristeten Zeitraum bis hin zur Aufhebung des Mietvertrages.
Die Bundesregierung prüft derzeit noch Möglichkeiten zum Schutz von Mietern, die wegen der Coronakrise in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Dies gelte sowohl für Mieter von Wohnraum als auch für Gewerberaummieter. Wir werden hierzu weiter berichten. Eine Regelung zu einem Zahlungsaufschub soll im „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ enthalten sein.
Das Gesetz vom 25.03.2020
Der Bundestag beschloss am 25.03.2020 eine befristete Regelung im Art. 240 EGBGB. Hiernach bestehen Leistungsverweigerungsrechte für Verbraucher und Kleinstunternehmen (also weniger als zehn Beschäftigte und Jahresumsatz oder Jahresbilanzsumme unter jeweils zwei Mio. Euro) eingeführt werden (Art 240 § 1 EBGB). Das Leistungsverweigerungsrecht besteht für alle „wesentlichen“ Dauerschuldverhältnisse (Daseinsfürsorge) bzw. zur Fortsetzung des Erwerbsbetriebs (Kleinstunternehmen), die vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurden. Gemäß Art. 240 § 1 IV EBGB gilt dies aber nicht für Miet-, Pacht- und Darlehens- und Arbeitsverträge.
Vielmehr kann nach Art. 240 § 2 EBGB der Mietvertrag nicht wegen ausbleibender fälliger Mietzahlung vom 01. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 gekündigt werden, wenn die Mietpartei die Leistung aufgrund der Corona-Pandemie nicht ohne Gefährdung des eigenen (oder der unterhaltsberechtigten Angehörigen) angemessenen Lebensunterhalts erbringen kann oder – für Kleinstunternehmer – infolge von Umständen, die auf die Corona-Pandemie zurückzuführen sind, entweder die Leistung nicht oder nur mit Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen erbracht werden können.
Für alle privaten und gewerblichen Mietverhältnisse über Grundstücke oder Räume sieht das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht somit einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters wegen Mietrückständen vor. Das betrifft fällige Mieten im Zeitraum vom 1. April bis zum 30 Juni 2020, wenn diese Nichtleistung auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht.
Die Kündigung aus diesen Gründen ist bis zum 30. Juni 2022 ausgeschlossen. Es besteht mithin die Möglichkeit, das die Mietpartei die Mietrückstände in dieser Zeit ausgleicht, andernfalls das Kündigungsrecht des Vermieters wegen diesem Zahlungsverzuges wieder auflebt.
Es besteht jedoch kein Recht zur Verweigerung der Mietzahlung. Die Mietpartei gerät bei Nichtzahlung weiterhin in Verzug. Der Vermieter kann die Mietforderung durchsetzen, Mietkaution oder Mietgarantie verwerten, Aufrechnung erklären oder vom Vermieterpfandrecht Gebrauch machen.
Der Zusammenhang zwischen der Pandemie und der Nichtleistung der Miete ist vom Mieter glaubhaft zu machen. Der Mieter muss demnach die Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der Corona-Pandemie beruht. Dazu soll der Mieter unter anderem darauf verweisen können, dass der Betrieb seines Unternehmens im Rahmen der Corona-Pandemie untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.
Wir beraten Sie, prüfen Ihre Mietverträge (Wohnraum wie gewerbliche Mietverträge) und den Sachverhalt – auch unter dem Blickwinkel der neuen Rechtslage. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf – per Mail, Telefon oder Videokonferenz.
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References: § 535
 § 556
 § 573
 § 573
 § 543
 Art. 240
 § 1
 Art. 240
 § 1
 Art. 240
 § 2