Source: https://www.blp-recht.de/2019/07
Timestamp: 2019-10-23 02:42:42+00:00

Document:
Juli 2019 - BLP - Bauer & Partner mbB
Schenkung: Rückforderung bei Trennung?
Allgemeines, Zivilrecht BGH, Geschenk, Schenkung, Trennung Apollonia Stuhldreier
Geschenkt gibt’s nicht zurück – Oder doch!?
Der Bundesgerichtshof spricht ein Machtwort
In unserer modernen Gesellschaft ist es keinesfalls mehr üblich oder gar zwingend notwendig, eine Partnerschaft als rechtswirksame Ehe zu besiegeln. Viele Lebensgemeinschaften bestehen heutzutage auch langfristig ohne Trauschein. Nichtsdestotrotz will man vielleicht gemeinsame Investitionen tätigen. Oft stellt sich dann die Frage, wie dies bestmöglich geregelt werden sollte. Dabei kann sich das ein oder andere Problem ergeben. Ein solches hatte nun der BGH zu klären.
1. Problemaufriss: Schenkung
Es gibt diverse Möglichkeiten, für das Alter vorzusorgen. Eine, die sich großer Beliebtheit erfreut, ist der gemeinsame Erwerb einer Immobilie. Wenn das Geld nicht reicht, stehen dann häufig Familienmitglieder unterstützend zur Seite. Durch die Schenkung von einem Elternteil der Partner ist die Finanzierung gerettet.
Solange die Beziehung besteht, gibt es dabei auch keine Probleme.
Doch was passiert, wenn die Partnerschaft in die Brüche geht. Dann profitiert möglicherweise auch ein Ex-Partner von einer bewirkten „Finanzspritze“. Auch bei einvernehmlichen und friedlichen Trennungen ist dies aber möglicherweise von den Schenkern gar nicht so gewollt. Vielleicht wollten diese nur ihr Kind unterstützen bzw. den Partner, da sie davon ausgingen, dass die Beziehung bestehen bleibt.
In der Sache des Bundesgerichtshofes ging es genau um eine solche Konstellation. Eltern hatten ihrer Tochter und deren Lebensgefährten Geld geschenkt.
Die Beziehung der Tochter zum Partner bestand bereits seit 2002.
Im Jahr 2011 kaufte das Paar eine Immobilie, um diese als gemeinsames Heim zu nutzen. Die Eltern wollten das Paar finanziell unterstützen und überließen diesen einen Betrag in Höhe von 104.109,10 Euro zur Finanzierung des Objektes.
Es kam, wie es kommen musste: Das Paar trennte sich.
3. Der bisherige Prozessverlauf
Die Eltern verlangten nach der Trennung die Hälfte des überlassenen Betrages zurück. Sie gingen offensichtlich bei der Schenkung vom Bestand der Beziehung aus und wollten das Paar bei ihrer gemeinsamen Zukunft unterstützen.
Als es zur Trennung kam, wollten sie eine Begünstigung des ehemaligen Partners vermeiden. Daher wollten sie die Hälfte, die sie diesem überlassen hatten, zurück.
Geklagt hat also die Mutter gegen den ehemaligen Lebensgefährten Ihrer Tochter.
Das erstinstanzlich zuständige Landgericht Potsdam gab den Eltern recht.
Auch im Rahmen der Berufung vor dem Oberlandesgericht Brandenburg war der Beklagte nicht sehr erfolgreich.
Das Berufungsgericht sagte, dass sich mit der Auflösung der Lebensgemeinschaft Umstände schwerwiegend geändert hätten. Dies hatten die Parteien bei der Schenkung jedoch nicht zugrunde gelegt. Vielmehr war man damals vom Bestand der Beziehung ausgegangen. Ein Festhalten an der Schenkung in vollem Umfang ist wegen dem Wegfall der Grundlage nicht zumutbar.
Allerdings nahm das Gericht eine Kürzung vor. Denn das Paar habe eine gewisse Zeit in der gemeinsamen Wohnung gelebt. Dadurch habe sich der Zweck der Schenkung zumindest für diese Zeit verwirklicht. Bezweckt war schließlich die Schenkung zu Gunsten einer Partnerschaft auf Lebenszeit. Dies muss man ins Verhältnis setzen.
Das Gericht ging deshalb von einer Rückzahlungspflicht zu 91,6% aus.
Dies ergab einen Zahlungsanspruch in Höhe von 47.040,77 Euro.
4. Entscheidung des Bundesgerichtshofes: Rückforderung der Schenkung möglich
Diese Entscheidung wurde vom Bundesgerichtshof auch in dieser Form bestätigt (BGH, Urteil vom 18.06.2019, Az.: X ZR 107/16).
Bei jedem Vertrag können Vorstellungen zugrunde liegen, die nicht explizit Vertragsbestandteil sind. Der Wille, den Vertrag abzuschließen, baut also auf dieser Vorstellung auf.
Verändern sich diese Umstände unerwartet zu einem späteren Zeitpunkt, kann dies dazu führen, dass die Grundlage des Vertrages wegfällt. § 313 BGB sieht dann eine Anpassung des Vertrages vor, oder sogar die Möglichkeit der Vertragsauflösung.
Dies muss an sich auch für eine Schenkung gelten.
Ein Schenkungsvertrag besteht zwar nicht aus Leistung und Gegenleistung – immerhin geht es dabei um eine einseitige unentgeltliche Zuwendung.
Bei einer Schenkung an das eigene Kind und dessen Partner wird der Schenker in der Regel aber erwarten, dass die Immobilie für einige Zeit von den Partnern gemeinsam genutzt wird.
Natürlich muss ein Schenker auch mit dem Scheitern der Beziehung rechnen. Dies ist das Risiko, das er durch die vertragliche Vereinbarung einer Schenkung eingegangen ist. Der Vortrag der Parteien kann es aber rechtfertigen, eine solche Vertragsgrundlage anzunehmen. Je nach Einzelfall ist also eine Anpassung des Vertrages möglich.
Im vorliegenden Fall ging der BGH davon aus, da die Trennung bereits recht kurze Zeit nach der Schenkung erfolgt war. Immerhin endete die Beziehung weniger als zwei Jahre später.
Die Eltern konnten jedoch davon überzeugen, dass sie bei der Schenkung zumindest davon ausgingen, dass die Partnerschaft noch einige Zeit hielte. Hätten sie gewusst, wie bald die Beziehung beendet sein würde, hätten sie die Schenkung nicht in dieser Form bewirkt.
Aufgrund der besonderen Sachlage sei gerechtfertigt und dem ehemaligen Partner auch zumutbar, das Geschenk zurückzugeben.
Für eine prozentuale Kürzung sah der BGH keinen Raum. Die Klägerin hatte sich gegen das anteilige Unterliegen aber nicht gewehrt.
Im Kern waren sich die Gerichte in allen Instanzen einig. Nur Unterschiede gab es bei der Ansicht, ob nun ein Teil des Anspruchs zu kürzen sei. Denn das Paar habe eine gewisse Zeit von der Immobilie gemeinsam Nutzen gezogen.
Jedoch ist vielen diese besondere Vorschrift im BGB gar nicht bekannt. Danach können auch Aspekte, die gar nicht klar geregelt oder kommuniziert wurden, im Nachgang zu einer Anpassung des Vertrages führen.
In Fällen wie dem vorliegenden kommt man aber nur auf diesem Weg zu einer verträglichen Lösung. Selbstredend setzen Eltern bei solchen Schenkungen voraus, dass die Beziehung bestehen bleibt. Wüssten sie, dass eine Trennung bevor steht, wäre der Inhalt der Schenkung ein anderer.
Vor diesem Hintergrund ist der Auffassung des BGH auch beizupflichten. Aus unserer Sicht spricht tatsächlich vieles auch für eine quotale Kürzung. Denn während des Fortbestands der Beziehung war die gemeinsame Unterstützung auch gewollt. Doch wie schon der Fall zeigt, gehen hier auch die Meinungen der deutschen Zivilrichter auseinander.
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Untervermietung durch den Mieter
Allgemeines, Immobilienrecht, Mietrecht, Zivilrecht Mieter, Untermietvertrag, Untervermietung, Vermieter Apollonia Stuhldreier
Die Untervermietung einer Wohnung
Was darf ich als Mieter? Und was lass ich lieber?
Wie bereits in unserem Beitrag vom 14.09.2019 beschrieben, wohnt ein Großteil der Deutschen zur Miete. Durch diverse Konstellationen kann es dazu kommen, dass eine Wohnung oder auch nur ein Teil davon an andere Personen überlassen werden soll. Interessant wird dies erst, wenn diese Personen nicht als Mieter im Mietvertrag genannt sind. Oft geschieht dies sogar ohne Wissen des Vermieters. Ob dies so rechtlich in Ordnung ist und worauf es dabei ankommt, wollen wir hier erläutern.
1. Wer ist Berechtigter?
Sobald ein Mietvertrag unterzeichnet ist, steht einem Mieter die Nutzung des Objektes zu den vertraglich vereinbarten Bedingungen zu. Danach bestimmt sich vor allem, wer Mieter der Wohnung ist und ab wann er das Objekt für sich beanspruchen kann. Dadurch wird auch vertraglich oder gesetzlich geregelt, wer genau das Objekt nutzen darf und ob eine Untervermietung gestattet ist.
Natürlich ist ein Mieter berechtigt, jederzeit Besuch in seiner Wohnung zu empfangen. Selbstredend ist auch Besuch über Nacht stets unerlaubt zulässig.
Jedoch kann es vorkommen, dass ein Besuch „ausartet“ und zu einer längeren Anwesenheit führt. Oder jemand bittet um Unterschlupf für unbegrenzte Zeit.
Wer nicht im Mietvertrag genannt ist, hat kein Recht darauf, in der Wohnung zu wohnen. Richtig?
Vielen ist bereits nicht bekannt, dass es Personen gibt, die den Wohnraum bewohnen dürfen, ohne Mieter laut Vertrag zu sein. Dies gilt vor allem für Angehörige des Mieters oder enge Vertraute.
Dies liegt daran, dass ein Mieter die Sache nicht unerlaubt einem Dritten überlassen darf (§ 540 BGB). Eine Reihe von Personen fällt jedoch nicht unter den Begriff des „Dritten“.
a) Familie
Ein Ehepaar mietet gemeinsam eine Wohnung an. Beide sind als Mieter im Vertrag benannt. Nach einigen Jahren Mietdauer werden die Eheleute Eltern eines Kindes.
Selbstverständlich darf das Neugeborene in der Wohnung leben (obwohl es nicht im Mietvertrag genannt ist). Ein Mieter hat also jederzeit die Möglichkeit und auch das Recht, seine eigenen Kinder in die angemietete Wohnung aufzunehmen. Umstritten ist dies lediglich bei bereits volljährigen Kindern. Haben diese bereits vor Eintritt der Volljährigkeit in der Wohnung gelebt, dürfen diese natürlich dort bleiben. In anderen Fällen wird es oft vom Einzelfall abhängig sein. Tatsächlich gibt es dabei aber selten Probleme mit dem Vermieter.
Auch für die Eltern kann eine Berechtigung zur Aufnahme in die Wohnung bestehen. Dabei kommt es aber häufig auf die Umstände des Einzelfalles an, insbesondere ob dann eine Überbelegung der Wohnung vorliegt.
Je weiter entfernt die Verwandtschaft ist, umso unwahrscheinlich wird ein Recht auf Aufnahme bestehen. In der Regel wird dies bereits bei Geschwistern verneint. Dies liegt vermutlich daran, dass für Geschwister (im Gegensatz zu Kindern und Eltern) auch keine Unterhaltsverpflichtung besteht. Insofern ist ein Mieter auch nicht gezwungen, für diese zu sorgen.
b) Sonstige Personen
Andere Personen zählen üblicherweise nicht zum Kreis der Berechtigten. Sie können daher nicht ohne weiteres in die Wohnung aufgenommen werden. Dies gilt insbesondere auch für Lebensgefährten. In solchen Fällen bedarf es dann der Erlaubnis des Vermieters. (§ 540 BGB).
Ob es dabei um Freunde, Bekannte, entferntere Verwandte oder völlig Fremde, geht, spielt für die rechtliche Bewertung letztlich keine Rolle.
2. Wozu sind sie berechtigt?
Diese nahe stehenden Personen dürfen also ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden.
Dies bedeutet, dass sie berechtigt sind, die Wohnung mit zu nutzen. Damit verbunden ist aber ausdrücklich, dass der eigentliche Mieter nach wie vor ebenso in der Wohnung lebt. Eine vollständige Überlassung an ein Familienmitglied ist so also nicht möglich.
Darüber hinaus muss natürlich gewährleistet sein, dass die Wohnung dadurch nicht übermäßig belegt wird. Wann dies der Fall ist, hängt immer von der jeweiligen Wohnung im Einzelfall ab. Ein Ergebnis kann nur eine Abwägung der beiderseitigen Interessen bringen. Je näher das familiäre Verhältnis ist, umso gravierender müssen die Interessen des Vermieters sein, um zu überwiegen.
3. Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung
Bei Wohnräumen kann es nichtsdestotrotz nach Beginn des Mietverhältnisses dazu kommen, dass ein Mieter eine dritte Person in die Wohnung aufnehmen möchte.
Dabei ist zunächst entscheidend, dass er dies ohne Erlaubnis des Vermieters nicht tun darf (§ 540 BGB). Die Regelung betrifft sowohl die teilweise als auch die vollständige Untervermietung der Wohnung. Eine Erlaubnis ist also erforderlich, wenn nur ein Zimmer, ebenso, wenn die ganze Wohnung einem Dritten überlassen werden soll.
4. Das berechtigte Interesse des Mieters
Zusätzlich zur vorbenannten Regelung gibt es eine weitere Vorschrift, die – im Gegensatz zu § 540 BGB – nur für Wohnräume gilt.
Gemäß § 553 BGB kann es nämlich sein, dass ein Mieter unter gewissen Umständen ein berechtigtes Interesse daran hat, Dritte in die Wohnung aufzunehmen. Um Erlaubnis fragen muss der Mieter den Vermieter immer noch. Allerdings hat er in gewissen Situationen einen Anspruch darauf, dass der Vermieter zustimmt.
Tut der Vermieter dies doch, kann ein solcher Anspruch des Mieters auch gerichtlich durchgesetzt werden.
Diese Sonderregelung greift aber nur für den Fall der teilweisen Untervermietung. Eine vollständige Überlassung der Wohnung bestimmt sich weiterhin nur nach § 540 BGB.
Wann ein solches berechtigtes Interesse vorliegt, ist immer Frage des Einzelfalls. Allgemein anerkannte Konstellationen sind aber:
– Auszug eines Mitmieters,
– Veränderung der wirtschaftlichen Situation des Mieters,
– beruflich bedingter, aber nur befristeter Umzug.
Auch die dauerhafte Aufnahme eines Lebensgefährten reicht in der Regel als berechtigtes Interesse aus. Der Vermieter muss also gefragt werden. Verweigern wird er seine Zustimmung aber meist nicht können.
Wichtig ist, dass diese Umstände immer erst nach Abschluss des Mietvertrages aufgetreten sein dürfen. Anderenfalls hätte der Mieter dies bereits bei Vertragsschluss bedenken können und müssen.
Es sollte aber bedacht werden, dass auch in diesen anerkannten Konstellationen wichtige Gründe vorliegen können, die eine andere Beurteilung der Sachlage rechtfertigen. Daher empfiehlt sich stets die Prüfung durch eine rechtskundige Stelle.
5. Vertragliche Vereinbarung zur Untervermietung
Darüber hinaus gibt es häufig vertragliche Vereinbarungen zwischen den Parteien, die zu einer anderen Einschätzung der Rechtslage führen.
So kann beispielsweise ein Vermieter die Untervermietung generell oder zumindest unter bestimmten Voraussetzungen zulassen.
Andererseits kann auch die Überlassung von Wohnraum weiter als gesetzlich vorgesehen eingeschränkt werden. Dann bedarf es immer einer genauen Prüfung, ob diese Vereinbarung rechtlich wirksam ist. Bei unangemessener Benachteiligung des Mieters würde diese nämlich keine Wirkung entfalten.
6. Konsequenzen der unberechtigt verweigerten Erlaubnis
Bittet ein Mieter um Erlaubnis und diese wird vom Vermieter verweigert, steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Die gesetzliche Frist der Kündigung bleibt in solchen Fällen aber bestehen. Bedeutend ist diese Kündigungsrecht nur in folgenden Fällen:
– Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages ist ausgeschlossen.
– Das Mietverhältnis wurde befristet auf eine bestimmte Zeit geschlossen.
In allen anderen Fällen kann ein Mieter ohnehin mit gesetzlicher Frist jederzeit kündigen.
Darüber hinaus kann eine Haftung des Vermieters bestehen, falls dem Mieter dadurch ein finanzieller Schaden entstanden ist.
7. Konsequenzen der unerlaubten Untervermietung
Überlässt der Mieter trotz berechtigter Verweigerung den Wohnraum an Dritte, so rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 BGB).
Umstritten ist die Sachlage, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis hat, diese aber verweigert wird und der Mieter trotzdem untervermietet. Dann werden wiederum die Umstände des Einzelfalles entscheidend sein. Hat der Mieter gefragt, aber keine Antwort erhalten, wird sicherlich eine Kündigung ausscheiden.
Problematisch ist dies zudem, da der Mieter in der Regel trotzdem ein (wirksames) Mietverhältnis mit dem Untermieter eingegangen sein wird. Ein Rechtsverhältnis zwischen Untermieter und Vermieter besteht in solchen Fällen nicht. Der Hauptmieter befindet sich also dann in der gefährlichen Situation. Immerhin ist er seinem Untermieter vertraglich verpflichtet, obwohl er die Verpflichtungen aus dem Vertrag nicht erfüllen kann.
Einem Mieter ist die Wohnung zur Nutzung überlassen. Jedoch unterliegt er sowohl vertraglichen als auch gesetzlichen Beschränkungen, wie diese Nutzung aussehen kann.
Nicht jede beliebige Person kann als Bewohner aufgenommen werden; bestimmte Angehörige dürfen aber ohne Erlaubnis einziehen. Bei anderen Menschen ist der Vermieter um Erlaubnis zu fragen.
Darüber hinaus gibt es Umstände, die ein berechtigtes Interesse des Mieters begründen können, auch andere Personen aufzunehmen. Denkbar ist dann ein Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters.
Die Konsequenzen bei falschem Handeln sind weitreichend. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass durch die Untervermietung drei Parteien beteiligt sind. Dies birgt bis zur Räumung eines Objektes viele Risiken und Probleme. Häufig müssen solche Streitigkeiten erst vor Gericht geklärt werden.
Dies gilt es zu vermeiden, da im Hinblick auf den Fortbestand eines Mietverhältnisses eine gütliche Einigung immer zielführend ist. Wie die Rechtslage ist, sollte daher stets unter Prüfung des Mietvertrages durch Experten im Mietrecht eingeschätzt werden.
Sollten Sie Fragen zu dieser Thematik oder zu anderen mietrechtlichen Problemen haben, können Sie hierzu jederzeit Kontakt mit uns aufnehmen. Wir beraten Sie gerne.

References: BGH 
 § 313
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 540
 § 553
 § 540