Source: https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/pisma-urzedowe/0111-kdib2-2-4014-22-2020-1-pb-okreslenie-skutkow-185081767
Timestamp: 2020-04-02 07:07:38+00:00

Document:
0111-KDIB2-2.4014.22.2020.1.PB, Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. - Pismo wydane przez: Dyrektor Krajowej
0111-KDIB2-2.4014.22.2020.1.PB, Określenie...
0111-KDIB2-2.4014.22.2020.1.PB - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
0111-KDIB2-2.4014.22.2020.1.PB
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 22 października 2019 r. (data wpływu 2 grudnia 2019 r.), uzupełnionym 6 i 11 lutego 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.
W dniu 2 grudnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
W wyniku wezwania dokonanego pismem z 27 stycznia 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.42.2019.1.AS o uzupełnienie braków formalnych, ww. wniosek został rozszerzony pismem z 3 lutego 2020 r. (data wpływu 11 lutego 2020 r.) o zagadnienie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek ten został również uzupełniony 6 lutego 2020 r. poprzez wpłatę dodatkowej opłaty w wysokości 80 zł. W związku z powyższymi okolicznościami datą, od której należy liczyć 3-miesięczny termin na wydanie interpretacji indywidualnej, o którym mowa w art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych, jest data wpływu uzupełnienia rozszerzającego zakres wniosku, tj. 11 lutego 2020 r.
Zainteresowanego będącego stroną postępowania: * Panią A. R.;
* Pana M. H.;
Zainteresowana będąca stroną postępowania (dalej: Wnioskodawczyni) jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni rozpoczęła swoją działalność gospodarczą z dniem zarejestrowania swojej działalności gospodarczej tj. z dniem 5 maja 2015 r. W dniu 15 lutego 2019 r. Wnioskodawczyni sprzedała na rzecz M. H., prowadzącego działalność gospodarczą (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Nabywca), nieruchomość składającą się z działki nr (...) o powierzchni 0,0251 ha, położonej w R. Wnioskodawczyni była jedynym właścicielem sprzedanej nieruchomości. Działka nr (...) na dzień sprzedaży była zabudowana murowanym trzykondygnacyjnym budynkiem, o powierzchni użytkowej 565,23 m2 - dalej zwanym Budynkiem. Działka nr (...) zlokalizowana jest na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na dzień dokonywania sprzedaży, Wnioskodawczyni pozostawała w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej, na mocy wyroku z 28 kwietnia 2014 r. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła do swojego majątku osobistego, na podstawie postanowienia Sądu o podziale majątku wspólnego z 19 lutego 2016 r.
Na dzień zawarcia umowy sprzedaży część Budynku, o powierzchni łącznej 150 m2, była przedmiotem najmu, w oparciu o zawartą 27 grudnia 2018 r. umowę najmu. Najemca na dzień sprzedaży tej nieruchomości prowadził w wynajmowanej części Budynku lokal gastronomiczny. Najem był opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Na mocy art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca nieruchomości wstąpił w stosunek najmu na miejsce Wnioskodawczyni. Do sprzedaży nieruchomości zostało zastosowane zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawy VAT). Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni prowadziła w Budynku hotel, w ramach swojej indywidualnej działalności gospodarczej, z wyłączeniem tej części Budynku, która była objęta przedmiotem umowy najmu (zawartej 27 grudnia 2018 r.). Nabywca na dzień zakupu nieruchomości pozostawał w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Nabywca zakupił tę nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, której przedmiotem jest prowadzenie zakładu kamieniarskiego.
Wnioskodawczyni zobowiązała się do wydania Nabywcy nieruchomości dokumentów dotyczących przedmiotu sprzedaży tj.: umowę najmu wymienioną powyżej, pozwolenie na budowę i użytkowanie, książkę obiektu, protokoły przeglądów. W związku z zawartą umową sprzedaży nieruchomości:
a) Wnioskodawczyni nie przeniosła na Nabywcę oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwę hotelu);
b) Wnioskodawczyni nie przeniosła na Nabywcę praw i obowiązków z umów, związanych z prowadzonym przez Wnioskodawczynię hotelem (przedsiębiorstwem),
c) Wnioskodawczyni nie przeniosła na Nabywcę wierzytelności i zobowiązań związanych z prowadzonym hotelem,
d) Wnioskodawczyni nie wydała Nabywcy tajemnicy hotelu (spisanej wiedzy w zakresie prowadzenia hotelu),
e) Wnioskodawczyni nie wydała Nabywcy ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w postaci usług hotelarskich,
nie doszło do przejścia pracowników Wnioskodawczyni na Nabywcę nieruchomości. Wnioskodawczyni rozwiązała umowy o pracę z pracownikami zatrudnionymi w hotelu, przed dniem sprzedaży nieruchomości.
Działka nr (...) na dzień sprzedaży była zabudowana wyłącznie Budynkiem. Z jednej strony Budynku, wzdłuż ściany Budynku znajdował się wybrukowany pas terenu, o szerokości około 3 m - zlokalizowany był na nim śmietnik na użytek hotelu. Wnioskodawczyni do stycznia 2019 r. prowadziła działalność hotelarską w Budynku. Przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości, zaprzestała prowadzenia działalności gospodarczej w Budynku. Wnioskodawczyni rozwiązała umowy handlowe, które obowiązywały w związku z prowadzoną działalnością hotelarską, w szczególności na dostawy prądu, wody, odprowadzanie ścieków. Na wniosek Wnioskodawczyni, Marszałek Województwa uchylił decyzję wydaną na rzecz Wnioskodawczyni w zakresie zaszeregowania hotelu i wykreślił budynek z rejestru obiektów hotelarskich, 29 kwietnia 2019 r. Nabywca nabył nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w prowadzonej działalności gospodarczej. Nabywca nie kontynuuje prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności hotelarskiej w Budynku. Nabywca wynajmuje komercyjnie powierzchnię Budynku podmiotom trzecim, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
Wnioskodawczyni 14 lutego 2019 r. sprzedała Nabywcy Budynku wyposażenie hotelu. Sprzedaż wyposażenia podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawczyni tego samego dnia wystawiła fakturę VAT z tego tytułu na rzecz Nabywcy. Transakcja sprzedaży obejmowała wyłącznie nieruchomość zabudowaną Budynkiem powyżej opisanym, która nie spełniała definicji przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. Sprzedana nieruchomość, nawet po uwzględnieniu sprzedanego wyposażenia, nie stanowiła zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, zdolnego do kontynuowania działalności gospodarczej w zakresie usług hotelarskich. Wnioskodawczyni nie przeniosła na Nabywcę wszystkich składników swojego przedsiębiorstwa, warunkujących możliwość kontynuowania działalności przedsiębiorstwa w postaci hotelu.
Nie doszło również do sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy VAT, zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie stanowi zespół składników majątkowych, który po włączeniu do majątku nabywcy i dodatkowo podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu, zatrudnieniu pracowników do obsługi działalności) będzie mógł funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.). Nabywca nie kontynuuje działalności hotelarskiej w Budynku.
Odnosząc się do okoliczności nabycia przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawczynię, należy wskazać, że nieruchomość została nabyta w 1999 r., przez Wnioskodawczynię, jej męża i osobę trzecią, na współwłasność. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła udział wynoszący 1/2 we współwłasności nieruchomości, na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej. Zgodnie z pierwotną treścią aktu notarialnego, Wnioskodawczyni nie była wymieniona jako nabywca. W 1999 r. dokonano sprostowania aktu notarialnego nabycia nieruchomości, które potwierdziło prawo Wnioskodawczyni do tej nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie wystawił faktury VAT. Wnioskodawczyni w związku z nabyciem nieruchomości w 1999 r. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Sprzedaż nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni nastąpiła z majątku prywatnego osoby fizycznej. Nieruchomość została nabyta w celach niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni oraz jej męża. Budynek posadowiony na nieruchomości nie był wykorzystywany do działalności gospodarczej po jego nabyciu.
W dniu 22 czerwca 2001 r., Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła od współwłaściciela tej nieruchomości udział wynoszący 1/2 części we współwłasności nieruchomości. Sprzedaż udziału w nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie wystawił faktury VAT. Wnioskodawczyni w związku z nabyciem udziału w nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Udział we współwłasności nieruchomości został nabyty w celach niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni oraz jej męża.
Wnioskodawczyni wraz z mężem, będąc jedynymi właścicielami nieruchomości, wykonali prace budowlano-adaptacyjne Budynku. Zmieniono przeznaczenie Budynku na obiekt użytkowy. Po zakończeniu tych prac, w 2005 r. właściciele otrzymali pozwolenie na użytkowanie budynku. Wydatki poniesione w tym zakresie stanowiły nakłady na ulepszenie i przekraczały 30% wartości początkowej obiektu. W związku z poniesionymi wydatkami Wnioskodawczyni oraz mężowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT. Budynek został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Poszczególne części Budynku, w różnych okresach czasu, zostały oddane w najem, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W sumie cała powierzchnia użytkowa Budynku była przedmiotem najmu, poprzez zawieranie kolejnych umów najmu przez męża Wnioskodawczyni, dotyczących poszczególnych części Budynku. W dniu 20 maja 2004 r. Wnioskodawczyni i jej mąż zawarli z najemcą umowę najmu lokalu użytkowego. Przedmiotem najmu była część powierzchni Budynku. Przedmiotem najmu były pomieszczenia na I kondygnacji i pomieszczenia w piwnicy, w sumie o powierzchni 310 m2. Najem podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wynajmujący wystawiali faktury tytułem najmu. Na mocy aneksu z 10 grudnia 2005 r. stroną wynajmującą został wyłącznie mąż Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie ma wiedzy, kiedy umowa została rozwiązana. Umowa trwała co najmniej do miesiąca stycznia 2008 r., kiedy zawarto ostatni aneks do tej umowy. A zatem w stosunku do powierzchni Budynku, dotyczącej piwnicy i I kondygnacji, do oddania do użytkowania w ramach wykonania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT doszło w miesiącu maju 2004 r. W dniu 7 stycznia 2005 r. mąż Wnioskodawczyni zawarł z najemcą umowę najmu lokalu użytkowego, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Przedmiotem najmu była część powierzchni Budynku. Przedmiotem najmu były pomieszczenia na poddaszu, w sumie o powierzchni 153 m2. Najem podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wystawcą faktury był mąż Wnioskodawczyni. Umowa została rozwiązana i pomieszczenia zwrócone 12 września 2005 r. A zatem w stosunku do powierzchni budynku, dotyczącej poddasza, do oddania do użytkowania w ramach wykonania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT doszło w miesiącu styczniu 2005 r.
W dniu 1 września 2005 r. mąż Wnioskodawczyni zawarł z najemcą umowę najmu lokalu użytkowego, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Przedmiotem najmu była część powierzchni Budynku. Przedmiotem najmu były pomieszczenia na I kondygnacji i II kondygnacji, w sumie o powierzchni 314 m2. Najem podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wystawcą faktury był mąż Wnioskodawczyni. Umowa została rozwiązana i pomieszczenia zwrócone 1 września 2006 r. A zatem w stosunku do powierzchni Budynku, dotyczącej II kondygnacji, do oddania do użytkowania w ramach wykonania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT doszło w miesiącu wrześniu 2005 r.
W dniu 12 października 2006 r. mąż Wnioskodawczyni zawarł z najemcą umowę najmu lokalu użytkowego, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Przedmiotem najmu była część powierzchni Budynku. Przedmiotem najmu były pomieszczenia na tzw. poddaszu o powierzchni 153 m2. Najem podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wystawcą faktury był mąż Wnioskodawczyni. Umowa została rozwiązana i pomieszczenia zwrócone 2 listopada 2010 r. W dniu 15 lutego 2007 r. mąż Wnioskodawczyni zawarł z najemcą umowę najmu lokalu użytkowego, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Przedmiotem najmu była część powierzchni Budynku. Przedmiotem najmu były pomieszczenia na tzw. wysokim parterze o powierzchni 151,1 m2. Najem podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wystawcą faktury był mąż Wnioskodawczyni. Umowa została rozwiązana 10 listopada 2011 r. A zatem w stosunku do powierzchni budynku, dotyczącej tzw. wysokiego parteru, do oddania do użytkowania w ramach wykonania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT doszło w miesiącu lutym 2007 r.
W dniu 9 listopada 2009 r. mąż Wnioskodawczyni zawarł z najemcą umowę najmu lokalu użytkowego, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Przedmiotem najmu była część powierzchni Budynku. Przedmiotem najmu były pomieszczenia w piwnicy o łącznej powierzchni 149 m2. Najem podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wystawcą faktury był mąż Wnioskodawczyni. Umowa została rozwiązana dnia 30 września 2010 r. W dniu 17 marca 2010 r. mąż Wnioskodawczyni zawarł z najemcą umowę najmu lokalu użytkowego, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Przedmiotem najmu była część powierzchni Budynku. Przedmiotem najmu były pomieszczenie na parterze o powierzchni 148 m2. Najem podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wystawcą faktury był mąż Wnioskodawczyni. Umowa została rozwiązana 31 października 2010 r. A zatem w stosunku do powierzchni budynku, dotyczącej parteru, do oddania do użytkowania w ramach wykonania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT doszło w miesiącu marcu 2010 r.
W dniu 22 października 2010 r. mąż Wnioskodawczyni zawarł z najemcą umowę najmu lokalu użytkowego, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Przedmiotem najmu była część powierzchni Budynku. Przedmiotem najmu były pomieszczenia w piwnicy o łącznej powierzchni 149 m2. Najem podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wystawcą faktury był mąż Wnioskodawczyni. Umowa została rozwiązana 30 kwietnia 2013 r.
W dniu 2 listopada 2010 r. mąż Wnioskodawczyni zawarł z najemcą umowę najmu lokalu mieszkalnego nr 2, o powierzchni 22 m2. Najem nie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Umowa została rozwiązana 31 grudnia 2010 r.
W dniu 2 listopada 2010 r. mąż Wnioskodawczyni zawarł z najemcą umowę najmu lokalu mieszkalnego nr 6, o powierzchni 22 m2. Najem nie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Umowa została rozwiązana 31 grudnia 2010 r.
W dniu 2 listopada 2010 r. mąż Wnioskodawczyni zawarł z najemcą umowę najmu lokalu mieszkalnego nr 4, o powierzchni 18 m2. Najem nie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Umowa została zawarta na okres trzech miesięcy.
W dniu 18 listopada 2010 r. mąż Wnioskodawczyni zawarł z najemcą umowę najmu lokalu użytkowego, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Przedmiotem najmu była część powierzchni Budynku. Przedmiotem najmu było pomieszczenie na parterze o powierzchni 148 m2. Najem podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wystawcą faktury był mąż Wnioskodawczyni. Umowa została rozwiązana dnia 15 czerwca 2011 r.
W dniu 17 czerwca 2011 r. mąż Wnioskodawczyni zawarł z najemcą umowę najmu lokalu użytkowego, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Przedmiotem najmu była część powierzchni Budynku. Przedmiotem najmu były pomieszczenie na parterze o powierzchni 148 m2. Najem podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wystawcą faktury był mąż Wnioskodawczyni. Umowa została zawarta na czas określony do 30 czerwca 2016 r.
Po rozwiązaniu umowy najmu, tą część budynku mąż Wnioskodawczyni wykorzystywał na prowadzenie własnej działalności gastronomicznej. Ta działalność gastronomiczna została następnie kontynuowana przez Wnioskodawczynię, od 2017 r. do połowy 2018 r. W 2006 r. mąż Wnioskodawczyni wprowadził nieruchomość do środków trwałych, po czym wycofał z końcem 2013 r. Przez okres amortyzacji (w latach 2006-2013) dokonywane były kolejne nakłady, które zwiększały wartość środka trwałego, ale nie przekroczyły 30% wartości początkowej. W dniu 22 lutego 2013 r. zostało wydane pozwolenie na budowę i zmianę sposobu użytkowania dwóch kondygnacji na pokoje hotelowe, decyzja ta nie wymagała pozwolenia na użytkowanie. Prace budowlane w zakresie zaadoptowania powierzchni budynku na potrzeby prowadzenia działalności hotelarskiej zostały ukończone w lipcu 2013 r. Poczynione nakłady nie przekroczyły 30% wartości początkowej środka trwałego. Po tym okresie nie były dokonywane żadne nakłady na nieruchomość. Następnie Budynek był wykorzystywany do prowadzenia działalności hotelarskiej przez męża Wnioskodawczyni. Pokoje na dwóch kondygnacjach były oddawane klientom hotelu do używania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Mąż Wnioskodawczyni wykorzystywał Budynek do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, zajmując część powierzchni Budynku, która nie była przedmiotem najmu, od 2006 r. do lutego 2017 r. Wnioskodawczyni rozpoczęła wykorzystywanie części powierzchni Budynku do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej od maja 2015 r. W 2016 r. doszło do sądowego podziału wspólnego majątku małżeńskiego. Prawo własności do całej nieruchomości zostało przyznane Wnioskodawczyni. Po dokonanym podziale majątku, Wnioskodawczyni w 2016 r. wprowadziła nieruchomość do swojej działalności gospodarczej, do ewidencji środków trwałych i amortyzowała do chwili sprzedaży. Wnioskodawczyni kontynuowała działalność hotelową w Budynku. Od momentu zakończenia w 2005 r. prac budowlano-adaptacyjnych w Budynku, w ramach których wartość ulepszeń przekroczyła 30% wartości początkowej, Wnioskodawczyni nakładów na nieruchomość już nie poniosła do dnia sprzedaży nieruchomości. Sprzedana nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię oraz jej męża wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.
Zgodnie z powyżej przedstawionym opisem, poszczególne części Budynku były oddawane do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT (umów najmu), na przestrzeni kilku lat, poczynając od 2004 r. W miesiącu marcu 2010 r. doszło do zawarcia umowy najmu parteru, jako ostatniej części Budynku, która nie była wcześniej wynajęta. Dlatego też, w marcu 2010 r. cały Budynek był już oddany w użytkowanie, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (najem). W związku z tym, między oddaniem do użytkowania Budynku w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (najmem), a sprzedażą nieruchomości na rzecz Nabywcy, upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Mąż Wnioskodawczyni rozpoczął użytkowanie Budynku na potrzeby własne (własnej działalności gospodarczej) w 2006 r., kiedy to wprowadził nieruchomość do środków trwałych, i rozpoczął amortyzację. W związku z czym, między rozpoczęciem użytkowania Budynku na potrzeby własne męża Wnioskodawczyni, a sprzedażą nieruchomości na rzecz Nabywcy, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Podobnie, między rozpoczęciem użytkowania Budynku na potrzeby własne Wnioskodawczyni w 2016 r., a sprzedażą nieruchomości na rzecz Nabywcy, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Nabywca nieruchomości wykorzystuje nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
Czy w zaistniałym stanie faktycznym, transakcja sprzedaży nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
Zdaniem Zainteresowanych, w zaistniałym stanie faktycznym, transakcja sprzedaży nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W pierwszej kolejności Wnioskodawczyni wyjaśnia, że zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:
umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach. Przepis ten ustanawia zasadę, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają wyłącznie czynności cywilnoprawne podejmowane w ramach obrotu nieprofesjonalnego, natomiast obrót zawodowy (profesjonalny) objęty został podatkiem od towarów i usług. Z jego treści wynika zasada rozgraniczenia obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych od obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, jak również zasada wzajemnego wykluczenia tych obowiązków. Powyższe oznacza, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych te czynności cywilnoprawne, których dokonanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług. W związku z tym podkreślić należy, że zapytanie Wnioskodawczyni dotyczące opodatkowania opisanej we wniosku transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, wymaga w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia, czy powyższa transakcja podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia jej podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego kupującego w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Wnioskodawczyni dodaje, że w praktyce Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej została potwierdzona zasadność złożenia niniejszego wniosku przez Wnioskodawczynię. W jednej z interpretacji Znak: 0111-KDIB3-2.4012.238.2017.2.SR, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że nabywca nieruchomości był uprawniony do złożenia wspólnego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości, w związku z możliwością opodatkowania tej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w przypadku, gdyby czynność zbycia nie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.
Zdaniem Wnioskodawczyni transakcja sprzedaży opisanej nieruchomości korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. W związku z czym, przedmiotowa transakcja dostawy nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 oraz art. 4 pkt 1 obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i ciąży na kupującym. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem, a więc w tej materii należy odwołać się do znaczenia nadanego im w przepisach prawa cywilnego a zwłaszcza do Kodeksu cywilnego. Zatem, zgodnie z art. 535 ustawy - Kodeks cywilny, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę, przy czym stosownie do art. 555 ww. ustawy, przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio między innymi do sprzedaży praw majątkowych. Zawarcie umowy sprzedaży powoduje powstanie po stronie nabywcy (kupującego) obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Jednak dokonując oceny opisanej we wniosku czynności cywilnoprawnej z punktu widzenia jej opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych rozstrzygnąć należy również kwestię opodatkowania takiej czynności podatkiem od towarów i usług. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się zakresie przedmiotowym ustawy, np. umowa sprzedaży, jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Bowiem, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:
zwolniona z podatku od towarów i usług (...).
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o VAT. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu. Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z opisem sprawy, planowana transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Do opisanej transakcji, przepis art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie będzie miał zastosowania.
Transakcja sprzedaży opisanej nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy według właściwej stawki VAT. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zwolnienie to w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania, gdyż Wnioskodawczyni nie wykorzystywała nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. W przypadku dostawy budynków zwolnienie od podatku VAT przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy VAT. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, co do zasady jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu, lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z 14 maja 2014 r. o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd stwierdził, że "wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie." Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Jak wynika z powyższego "pierwsze zasiedlenie" budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, prowadzi do wniosku, że może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni (zarejestrowany czynny podatnik VAT) sprzedała nieruchomość zabudowaną trzykondygnacyjnym budynkiem. Na budynek zostały poniesione nakłady przekraczające 30% wartości początkowej. Po zakończeniu tych prac, Budynek został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Poszczególne części Budynku, w różnych okresach czasu, zostały oddane w najem, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W sumie cała powierzchnia Budynku była przedmiotem najmu, w wyniku zawierania kolejnych umów najmu przez męża Wnioskodawczyni, dotyczących poszczególnych części Budynku. W marcu 2010 r. ostatnia część Budynku została oddana w najem. Z tą datą można przyjąć, że cały Budynek był użytkowany w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Między oddaniem do użytkowania budynku w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, a dostawą Nieruchomości na rzecz Nabywcy, upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W 2006 r. mąż Wnioskodawczyni wprowadził nieruchomość do środków trwałych, i rozpoczął amortyzację. Od 2006 r. do dnia sprzedaży nieruchomości, ponoszone kolejne nakłady nie przekroczyły 30% wartości początkowej. Między rozpoczęciem użytkowania Budynku na potrzeby własne męża Wnioskodawczyni, a sprzedażą nieruchomości na rzecz Nabywcy, upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W 2016 r. doszło do sądowego podziału wspólnego majątku małżeńskiego.
Prawo własności do całej nieruchomości zostało przyznane Wnioskodawczyni. Po dokonanym podziale majątku, Wnioskodawczyni w 2016 r. wprowadziła nieruchomość do swojej działalności gospodarczej, do ewidencji środków trwałych i amortyzowała do chwili sprzedaży. Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych nakładów na ulepszenia. Między rozpoczęciem użytkowania Budynku na potrzeby własne Wnioskodawczyni w 2016 r., a sprzedażą nieruchomości na rzecz Nabywcy, upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Zdaniem Wnioskodawczyni, treść powołanych przepisów z zakresu podatku od towarów i usług potwierdza, że sprzedaż nieruchomości podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. art. 29a ust. 8 ustawy VAT. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolniona będzie dostawa Budynku, gdyż ma status zasiedlonego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Zdaniem Wnioskodawczyni, status ten uzyskał w związku z oddaniem go do użytkowania po jego ulepszeniu w 2006 r. Pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 2006 r., gdyż w tym roku mąż Wnioskodawczyni rozpoczął użytkowanie Budynku na potrzeby własne, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
W świetle art. 29a ust. 8 ustawy zwolniona będzie również dostawa gruntu związanego z Budynkiem. Przepis art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ustanawia zasadę, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają wyłącznie czynności cywilnoprawne podejmowane w ramach obrotu nieprofesjonalnego, natomiast obrót zawodowy (profesjonalny) objęty został podatkiem od towarów i usług. Z jego treści wynika zasada rozgraniczenia obowiązku podatkowego w podatkowej dostawie od czynności cywilnoprawnych od obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, jak również zasada wzajemnego wykluczenia tych obowiązków. Powyższe oznacza, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych te czynności cywilnoprawne, których dokonanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług. Zauważyć jednak należy, że przepis ten znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy konkretna czynność cywilnoprawna objęta jest zakresem przedmiotowym ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (np. umowa sprzedaży) i jednocześnie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług albo zwolniona od tego podatku. Reasumując, zdaniem Wnioskodawczyni, przedmiotowa dostawa nieruchomości spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności faktycznych i prawnych, opisana transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 14 lutego 2020 r., Znak: 0114-KDIP4-2.4012.42.2019.2.AS.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1519 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje - w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - moment dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy - podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy - stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:
Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika m.in., że 15 lutego 2019 r. Wnioskodawczyni sprzedała na rzecz Nabywcy nieruchomość składającą się z działki nr (...) o powierzchni 0,0251 ha, położonej w R. Wnioskodawczyni była jedynym właścicielem sprzedanej nieruchomości. Działka nr (...) na dzień sprzedaży była zabudowana murowanym trzykondygnacyjnym budynkiem, o powierzchni użytkowej 565,23 m2 - dalej zwanym Budynkiem.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 lutego 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.42.2019.2.AS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że " (...) A zatem, przy sprzedaży przedmiotowego Budynku zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. W świetle powyższego dostawa gruntu, na którym znajduje się ww. Budynek, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy również korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, dostawa Nieruchomości, tj. Budynku położonego na działce nr (...) korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29 ust. 8 ustawy, z możliwością wyboru przez Strony opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy."
Tym samym, z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie - jak wskazano powyżej - sprzedaż nieruchomości, tj. działki nr (...) zabudowanej budynkiem, jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a z opisu stanu faktycznego nie wynika żeby strony transakcji zrezygnowały z tego zwolnienia, w sprawie nie znalazło zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. b) tego przepisu. W przepisie tym wprost stwierdzono, że w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania podlega uregulowaniom ustawy o podatku od towarów i usług, ale jest zwolniona z tego podatku, to brak jest podstaw do wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym sprzedaż ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%.
Wobec powyższego na Nabywcy - Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

References: art. 13
 art. 14
 art. 14
 art. 14
 art. 678
 art. 43
 art. 551
 art. 2
 art. 6
 art. 2
 art. 1
 art. 3
 art. 4
 art. 535
 art. 555
 art. 2
 art. 5
 art. 2
 art. 7
 art. 5
 art. 2
 art. 6
 art. 6
 art. 6
 art. 7
 art. 5
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 2
 FSK 
 art. 2
 art. 29
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 2
 art. 29
 art. 2
 art. 43
 art. 1
 art. 1
 art. 3
 art. 4
 art. 6
 art. 6
 art. 7
 art. 1
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 29
 art. 43
 art. 43
 art. 2