Source: https://vlexdirect.com/es/estatutos-de-la-comunidad-de-propietarios/es
Timestamp: 2019-04-23 18:56:33+00:00

Document:
Estatutos de la comunidad de propietarios - España
Normas sobre los estatutos de edificio en régimen de propiedad horizontal Mejor documento
Los estatutos de un edificio dividido en propiedad horizontal pueden regular muchas situaciones.
1. Introducción. 2. El párrafo primero del artículo 8: la facultad de todo copropietario a la division material, agregacion o segregación de sus pisos o locales y sus anejos. 3. El segundo párrafo del artículo 8: los requisitos para la división material, agregación o segregación de los pisos o locales y sus anejos. 4. Régimen jurídico de las cláusulas estatutarias que autorizan a llevar a cabo operaciones del artículo 8 LPH sin aprobación de la junta: 4.1 Posición de la jurisprudencia. 4.2 Doctrina de la DGRN. 4.3 Análisis doctrinal y opinión personal: 4.3.1 La reserva en favor del promotor de la facultad de configurar definitivamente los locales sin tabicar. 4.3.2 Cláusulas de división, agregación y segregación de pisos o locales ya construidos.
En el régimen jurídico de la propiedad horizontal, como regla general, los propietarios de los locales de negocio no pueden ejercitar, sin contar con una reserva estatutaria o con el consentimiento unánime del resto de condueños, ciertas facultades modificadoras de los elementos comunes del edificio o del propio Título constitutivo necesarias para adaptar el local a la actividad comercial, empresarial o profesional. Estas adaptaciones suelen tener carácter imprescindible, pueden ser relevantes o sustanciales y, además, el interés perseguido puede ser privativo. Pero aún en estos casos, pese a no existir una expresa autorización, resulta necesario ponderar el grave perjuicio patrimonial que, a falta de autorización, puede llegar a sufrir el propietario del local frente al posible daño o menoscabo ocasionado a la comunidad de propietarios en términos puramente objetivos. Consideraciones de justicia material aconsejan flexibilizar los requisitos exigidos en la Ley en determinadas ocasiones. La más reciente jurisprudencia de nuestros tribunales avala este criterio y avanza decididamente en esa dirección.In the legal framework governing horizontal property, as a general rule the owners of retail space require a reservation under the building owners’ association bylaws or the unanimous consent of the rest of the building co-owners in order to make certain modifications that are necessary in order to adapt the space to suit the retail, business or professional activity to be conducted there. These modifications may concern common elements of the building, or they may even pertain to the constitutive title itself; they are usually indispensable; they may be relevant or substantial; and, in addition, the interest in which they are made may be a private interest. But even in these cases, the grave financial blow the retail space owner may suffer when authorisation is withheld must be weighed against the possible damage or detriment that may otherwise be done to the building owners as a group in purely objective terms. Considerations of actual justice advise some flexibility in the requirements set by law on certain occasions. The mostrecent Spanish case law backs up this view and makes decided inroads in that direction.
elementos comunes de la comunidad de propietarios incapacidad temporal código de comercio constitución española
Resolución de 18 de noviembre de 2002 (B.O.E. de 28 de diciembre de 2002)
El principio registral de especialidad, y la propia configuración del derecho, exigen que en el derecho de vuelo se concreten el número de plantas a construir y el plazo de desenvolvimiento o realización de la construcción. Un derecho de vuelo configurado para levantar «cuantas plantas permitan las ordenanzas municipales», sin limitación temporal, puede suponer una auténtica sustracción, sin justa causa, a los propietarios de la finca edificada del futuro aprovechamiento urbanístico.
Desde una perspectiva esencialmente práctica, son evidentes los problemas que plantea la reparación de la terraza del ático para la comunidad de propietarios. Suele ser frecuente que este elemento común tenga atribuido su uso exclusivo al propietario del ático que tiene acceso directo a la terraza. Los tipos posibles de reparaciones y la forma de proceder al pago de los gastos que las mismas originan constituyen la finalidad de este trabajo. Se presta especial atención a la distinción entre reparaciones ordinarias y extraordinarias, formulando observaciones críticas al planteamiento tradicional, ya que la solución debería tener en cuenta criterios que proporciona la técnica constructiva. Otros temas abordados son el plazo para el ejercicio de la acción y el acceso a la terraza para proceder a la reparación.From an essentially practical perspective, there are evident problems for the owners’ community, stated by the repair of the attic terrace. It is frequent that this common element has the exclusive use attribued to the owner of the attic who has direct access to the terrace. Possible types of repairs and how to proceed with payment of the expenses that they originate constitute the purpose of this paper. Special attention to the distinction between ordinary and extraordinary repairs, formulating critical observations to the traditional approach, since the solution should take into account criteria that provide the construction technique. Other topics include the term for the exercise of the action, and the access to the terrace to proceed to the repair.
ESTATUTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL: se admite que se pueda excluir del uso de elementos comunes (piscina y pista de tenis) a los propietarios que no contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad ordinarias o extraordinarias. No contradice norma imperativa alguna.
PROPIEDAD HORIZONTAL: posibilidad de agrupar entidades en sentido vertical u horizontal y con fincas colindantes en otro edificio, creando una finca especial.
PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE. SEGREGACIÓN. Teniendo el titular del piso o local esta facultad, es evidente que, perteneciendo al local matriz el uso exclusivo de algún elemento, tal uso se puede atribuir a cualquiera de los locales en que se subdivide aquél, sin necesidad de consentimiento de la Junta, y que, atribuido en la forma que se entienda conveniente, la nueva atribución del uso no puede afectar a los demás partícipes en la propiedad horizontal, para quienes la división y atribución es una res inter alios acta. Se estima la casación.
comunidad de propietarios audiencia provincial
STS 552/2013, 9 de Octubre de 2013
PROPIEDAD HORIZONTAL. Los estatutos distinguen muy claramente entre la planta NUM002 y el piso NUM001, posiblemente porque uno y otro tienen un régimen específico y distinto: muy permisivas en aquel y muy restrictivas en este puesto que solo se autoriza a abrir una puerta y lo que se pretende va más allá de lo que esta Sala ha considerado respecto de los locales de negocio situados en los bajos del inmueble a parir de una flexibilización en la interpretación de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal para que sus propietarios puedan hacer, sin necesidad de autorización alguna, las obras que considere oportunas en atención a la naturaleza de la actividad a realizar, comercial o mercantil. Lo contrario supone infringir normas imperativas de la LPH. Y es que, las obras que se niegan van mas allá puesto que suponen una alteración básica de los elementos comunes, y se realizan sin el consentimiento de la comunidad: se abre una tercera puerta, se acomoda el ascensor a la nueva situación, mediante apertura de hueco y colocación de nueva botonera, se abren dos ventanas en la parte posterior del edificio, se divide la terraza trasera a patio con jardineras de hormigón, se instalan nuevos contadores así como un sistema de extracción para la salida de humos en las cocinas, bien con conductos o chimeneas bien con rejillas con extracción forzada. Se estima en parte la casación.
demanda de desahucio de contrato de arrendamiento mercantil
STS 537/2010, 30 de Septiembre de 2010
PROPIEDAD HORIZANTAL. SEGREGACIÓN. VALIDEZ. CONSENTIMIENTO DE LA COMUNIDAD. Los estatutos de las comunidades de propietarios no pueden vulnerar normas imperativas. Más concretamente, se ha declarado la nulidad de aquellos estatutos que permiten, ex ante, la realización de obras que afectan a elementos comunes. Tal doctrina, sin embargo se atempera cuando esta autorización y la afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario (STS 15 de octubre de 2009 ). Debe matizarse, no obstante, que, en el caso, el destino de los elementos segregados es vivienda.
STS 640/2009, 15 de Octubre de 2009
PROPIEDAD HORIZONTAL. DAÑOS Y PERJUICIOS. En cuanto a la apertura de huecos, puertas, modificaciones y embellecimientos en la fachada que se autorizan en los apartados 2º, 3º y parte del 4º de la norma estatutaria, se limita al ámbito del espacio físico reservado a los propietarios de los locales, aunque implique la utilización de algún elemento común como es la fachada que le sirve de cerramiento. No condiciona ni perjudica a otros copropietarios y la porción de fachada utilizada no es susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los miembros de la comunidad. Por el contrario, se trata de un elemento esencial para el desarrollo de la actividad comercial, tanto para posibilitar el acceso de clientela, mostrar productos y proporcionar publicidad al nombre comercial o marca, operaciones sin las cuales la utilidad para el propietario del local puede llegar a ser completamente nula, de modo que no es aceptable que los demás vecinos, sin interés económico en la explotación de ese elemento privativo, puedan interferir y condicionar su operatividad. Se declara no haber lugar a la casación.
STS 728/2010, 15 de Noviembre de 2010
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE LOCAL COMERCIAL. Cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho. Se hace lugar al recurso de casación.
ESTATUTOS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL: la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas no limita la autonomía de la voluntad respecto a la posibilidad de que los estatutos autoricen modificaciones como segregar, dividir o desvincular entidades sin exigir el consentimiento de la comunidad.
SEGREGACION DE PARTE DE UN LOCAL Y AGREGACIÓN A OTRO: al no aumentar el número de establecimientos ni su uso, no se precisa la autorización administrativa (art. 17.6 de la Ley del Suelo).
STS 342/2013, 6 de Mayo de 2013
PROPIEDAD HORIZONTAL. ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD. PARTICIPACIÓN EN LOS GASTOS GENERALES. El acuerdo por el que se aprobó la participación de todos los copropietarios en la realización de las obras de adaptación del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a los gastos de ascensor a favor de los titulares de los locales de sótano y planta baja, exigía, para su validez el acuerdo unánime de todos los copropietarios. Se estima la casación.
PROPIEDAD HORIZONTAL. GASTOS EXTRAORDINARIOS. Si el estatuto se ha basado en el «no uso» del ascensor de los locales de la planta baja y además una exención de contribuir a los «gastos y obligaciones que afecten a los servicios del ascensor», tal exoneración comprende no solo los puros y simples de conservación y mantenimiento sino también debe hacerse extensiva a cuantos requiera el ascensor, con independencia de su naturaleza ordinaria o extraordinaria.
Resolución de 3 de marzo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gandía a la inscripción de una escritura por la que se modifican los estatutos de una propiedad horizontal.
Estatutos de la Universitat Jaume I de Castellón de la Comunidad de Valencia (Decreto 116/2010, de 27 de agosto)
Actualidad sobre «Estatutos de la comunidad de propietarios»
Contenido actualizado por la Resolución de la DGRN de 11 de mayo de 2018. Consultar práctico actualizado
Acta acordando la construcción de garajes en el subsuelo de la comunidad
Modelo de acta de la junta extraordinaria de propietarios acordando la construcción de garajes en subsuelo de la Comunidad de Propietarios (Art. 14.e) LPH). Ver formulario
Acta de Junta Extraordinaria de Propietarios acordando acción de cesación
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (Art. 7 LPH). Ver formulario
comunidad de propietarios constitución española
Acta de junta extraordinaria de propietarios de modificación de los Estatutos de la Comunidad (Art. 17.6 Ley de Propiedad Horizontal). Ver formulario
comunidad de propietarios Propiedad horizontal
Demanda contra propietarios por actividades no permitidas en los estatutos
Modelo de demanda de juicio ordinario interpuesta por la comunidad de propietarios contra un comunero, solicitando la cesación de actividades prohibidas o no permitidas en los estatutos
Estatutos de una comunidad.
No se admite una cláusula que diga: «Se respetarán los acuerdos tácitos o sea que están implícitos en los hechos». No debe confundirse la posibilidad de consentimiento tácito posterior a la de adoptar acuerdos sin cumplir las normas legales. Resolución DGRN de 28 de octubre de 2014
Estatutos de edificio en propiedad horizontal
Se afirma que la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas no limita la autonomía de la voluntad respecto a la posibilidad de que los estatutos autoricen modificaciones como segregar, dividir o desvincular entidades sin exigir el consentimiento de la comunidad. Resolución de 7 de mayo de 2014.
Extremadura. Altos cargos. Estatuto
Actualizada la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible modificada por la Sentencia 164/2013, de 26 de septiembre de 2013 que establece la nulidad de los preceptos legales que afectan al régimen especial canario y que fueron aprobados sin respetar el trámite de audiencia previa a la Comunidad Autónoma previsto en su Estatuto de Autonomía.
«estatutos de la comunidad de propietarios» en el mundo
«Estatutos de la comunidad de propietarios» también en

References: artículo 8
 artículo 8
 artículo 8

Resolución 

Resolución 
 Resolución 
 Resolución 
 Resolución