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Timestamp: 2020-08-11 16:43:41+00:00

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Por extranjerosNotarios y Registradores | Notarios y Registradores
Por extranjeros»
En el apartado «EXTRANJEROS» pueden verse diversas Resoluciones que se ocupan, entre otras materias, de la autorización militar, compra por no residentes y forma de inscribir sus adquisiciones.
Por extranjeros.- Otorgada una escritura de venta de una finca como un todo, de la que son dueños dos cónyuges británicos por mitades indivisas, a favor de otros dos cónyuges británicos, que también están sujetos al mismo régimen de bienes, no puede admitirse la calificación, fundada exclusivamente en el artículo 1.445 del Código Civil, y exigir que un acto traslativo válido se transforme en una pluralidad de negocios, sin que pueda alegarse el artículo 54 del Reglamento Hipotecario, que no fue mencionado en la nota de calificación.
Por extranjeros.- 1. El recurso interpuesto suscita la cuestión de si puede o no tener acceso al Registro de la Propiedad español la compraventa de un inmueble sito en España formalizada ante Notario alemán por vendedor y comprador de nacionalidad alemana no residentes en España, una vez cumplimentado el trámite de la Apostilla del Convenio de la Haya. Se trata, pues, de un supuesto de tráfico externo intracomunitario de un inmueble sito en España, que plantea un problema de calificación de la forma aplicable al fondo del negocio, en cuanto a su idoneidad para producir determinados efectos jurídicos, como son, en particular, en este caso, los de reconocer al contrato de compraventa así formalizado notarialmente en el extranjero, en principio, valor suficiente, por sí solo, como título traslativo del dominio, inscribible en el Registro de la Propiedad español.
La problemática ligada al estatuto formal en las situaciones privadas internacionales ha impuesto una evolución normativa condicionada por las cautelas que demanda la vida jurídica, con primacía de las soluciones particulares sobre las generales, determinando una importante relativización de la tradicional regla «locus regit actum», como evidencia, incluso, la sola confrontación de los apartados primero y segundo del artículo 11 de nuestro Código civil. La dispersión y especialidad de las pautas rectoras del estatuto formal en el ámbito del Derecho internacional privado para definir el valor o los efectos jurídicos de cada acto o negocio se explica, en buena medida, por el significado polisémico de la palabra «forma» cuando se aplica a las relaciones jurídicas, dada la polivalencia funcional de la forma como requisito de los actos o negocios jurídicos.
La forma puede entenderse, simplemente, como el modo sensible de exteriorización de una voluntad o consentimiento negocial, y entonces, en principio, cualquier forma, por razón del lugar de celebración del acto o por virtud de cualquier otra conexión alternativa, podría servir como prueba siquiera procesal de esa voluntad o consentimiento a fin de salvar la existencia del negocio. En este sentido, nuestro Derecho está imbuido de un espiritualismo o antiformalismo que despoja a cualquier forma de aptitud exclusiva para apreciar la presencia del consentimiento. Pero el sometimiento legal de un acto, a veces, a determinadas formalidades puede operar como una forma de control, impuesta por razones de política legislativa al servicio de determinados intereses, y entonces, detrás de la forma se encubre, aparte del consentimiento, también un requisito de fondo del negocio: una forma de control, más allá de la autonomía privada, como condicionante inexcusable de ciertos efectos jurídicos.
Este doble alcance o significado de la forma se advierte en el actual artículo 323 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Cuando la cuestión formal se reduce sólo a un problema de fiabilidad de determinada forma como expresión y prueba fehaciente del consentimiento, y de la autenticidad y capacidad de quien lo presta, la intervención de una autoridad extranjera que así lo certifique, cuando el acto tenga lugar en el extranjero, debe merecer, lógicamente, una consideración equivalente a la forma intervenida por una autoridad del foro, y así lo ha sostenido en reiteradas ocasiones esta Dirección General, aceptando esa posible equivalencia de las formas en materia de poderes formalizados ante autoridades extranjeras (véanse las Resoluciones de 11 de junio de 1.999 y 21 de abril de 2003).
Por eso, cuando el legislador español regula el valor y los efectos del documento público, refiriéndose al autorizado «por Notario o empleado público competente» (artículo 1216 del Código civil), está pensando en un Notario o funcionario público español, de igual manera que el artículo 117 de nuestra Constitución, cuando enuncia el principio de unidad jurisdiccional y dispone que sólo los Jueces y Magistrados tienen poder para juzgar y mandar ejecutar lo juzgado, está refiriéndose exclusivamente a los Tribunales españoles. Como formula la Resolución de esta Dirección General de 18 de enero de 2005 (Sistema Notarial), «cuando, con carácter general, la ley requiere la intervención notarial debe entenderse referida a la de un notario nacional, único que con su actuación puede incorporar el juicio de legalidad de nuestro Ordenamiento».
Sólo el título impregnado de una presunción de legalidad debe acceder al Registro, a fin de comunicar ese mismo valor al asiento, articulándose a partir de aquí el fundamento del llamado principio de la legitimación registral. El Notario español debe dar fe (conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado) de que el otorgamiento que autoriza se adecua al ordenamiento jurídico español, juicio que no emite el Notario extranjero.
La sujeción del tráfico inmobiliario al doble control notarial y registral constituye una medida de política legislativa que pretende potenciar la eficiencia de un mercado y paliar sus riesgos de conflictividad o litigiosidad, ante la nocividad social y económica del fraude inmobiliario, pues, aparte de la desprotección del derecho a la vivienda, la incertidumbre sobre la titulación retraería la libre circulación de la propiedad inmueble con el resultado de una pérdida de capacidad de endeudamiento y dinamismo empresarial. Esta preocupación por la fluidez y seguridad jurídica del tráfico inmobiliario justifica la exigencia legal de escritura pública como base de la publicidad registral para la transmisión de la propiedad y derechos reales sobre bienes inmuebles (artículo 1280 del Código civil y artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria).
Un Notario extranjero carecería de medios equivalentes para controlar con igual nivel de satisfacción todos estos extremos y, en general, de habilitación para asesorar a las partes sobre las consecuencias legales y fiscales de una transmisión inmobiliaria en el marco de un ordenamiento jurídico aplicable, como sería el español (artículo 10.1 del Código civil), ajeno a su competencia y a su jurispericia. El desvalimiento del comprador en el documento notarial extranjero se agrava, además, al no poder un Notario extranjero acceder directamente por vía telemática, como un Notario español, al Registro de la Propiedad, para consultar el estado previo de titularidad y cargas de la finca ni ordenar la práctica preventiva de un asiento de presentación consiguiente a su intervención (véase la Resolución de esta Dirección General de 15 de marzo de 2000). Es cierto que el interesado siempre puede dispensar al Notario autorizante de recabar esa información registral o de instar por vía telemática el asiento de presentación, pero no hay equivalencia entre una forma notarial con un derecho renunciable y otra con un derecho inexistente. Esa falta de equivalencia se acentúa aún más, en materia de contratación inmobiliaria, al considerar las posibilidades de utilización de la firma digital en cuanto al acceso, no sólo al Registro, sino también al Catastro y otras Oficinas públicas.
Pero el Notario interviene para salvaguardar no sólo el interés de los contratantes, sino también de los terceros. Los efectos de la escritura se producen no sólo entre las partes, sino además –como dice el artículo 1218 del Código civil– en «contra de tercero». La tercivalencia de la escritura pública de compraventa de un inmueble obliga al Notario español a adoptar numerosas cautelas en favor de los terceros, como la inmediata, tras su intervención, de dejar inutilizados los títulos del transferente (artículos 1219 del Código civil y 174 del Reglamento Notarial), y muchas otras. Piénsese en la notificación inexcusable al arrendatario, si el inmueble estuviera arrendado, o en la verificación de la licencia administrativa previa a una segregación o parcelación (reciente todavía el recuerdo de las antiguas parcelaciones clandestinas), o en la consideración de la posible inclusión de la finca dentro de las áreas de retracto a favor del Ayuntamiento, y tantos otros aspectos que el Notario español debe verificar, aparte de comprobaciones administrativas, en materia inmobiliaria, como el certificado del Arquitecto o Facultativo, o la póliza del seguro decenal en términos legalmente satisfactorios para la cobertura del valor de las viviendas, a la hora de autorizar una declaración de obra nueva o un acta de finalización de obra, incluso en una venta inmobiliaria ulterior, formulando la advertencia correspondiente, si faltara eventualmente la regularización de alguno de estos extremos, sin olvidar la importancia del mercado de viviendas de protección oficial, con precios tasados, limitaciones concernientes a su aprovechamiento o la eventual posibilidad de su descalificación, que el Notario debe controlar.
Con independencia de la eficacia de un contrato como fuente de obligaciones entre la partes, su valor como título traslativo del dominio desborda el ámbito de la ley rectora del contrato, pues la ergaominicidad de los derechos reales queda fuera del alcance de la autonomía privada.
Cada Estado regula de modo propio y diferenciado el momento o el sistema de transmisión del dominio de los bienes situados en su territorio.
Por ello, el Convenio de Roma (ratificado por España) sobre la Ley aplicable a las obligaciones contractuales, en su artículo 9.6, admite la «vis attractiva» de la «lex rei sitae» y que el contrato que tenga por objeto un derecho real inmobiliario quede sometido, en cuanto a la forma, a las normas imperativas de la ley del país en que el inmueble esté sito, en consonancia con el artículo 10.1 de nuestro Código civil, al sujetar la propiedad y los demás derechos sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, a la ley del lugar donde se hallen.
La transmisión del dominio en el Derecho español se produce por la suma de título y modo, cuya simbiosis es el valor traditorio de la escritura pública (artículo 1462.2 del Código civil), que hace que el derecho real, al inscribirse, careciendo la inscripción de aptitud como modo traslativo, esté ya preconstituido en el documento inscribible, como título que incorpora al mismo tiempo el modo, entendiéndose así por título, para los efectos de la inscripción, como dice el artículo 33 del Reglamento Hipotecario, el documento público en que se funde inmediatamente el derecho.
La escritura pública de compraventa formalizada ante Notario español es el instrumento de un contrato, pero, además, el título traslativo del dominio, que va a operar como tal en el tráfico jurídico. Es así, también, el título inscribible en el Registro de la Propiedad. Por el contrario, el documento notarial extranjero en que se vende un inmueble sito en España puede valer, todo lo más, como instrumento de un contrato, fuente de obligaciones entre las partes conforme a la ley rectora del contrato, pero no como título de inmediata eficacia traslativa del dominio, al carecer de la fuerza legal equivalente a la escritura pública española como título y modo para transmitir la propiedad, no siendo, por eso mismo, tampoco título inscribible (artículo 4 de la Ley Hipotecaria), al no poder fundamentar, por sí solo, de manera inmediata, la inscripción registral (artículo 33 del Reglamento Hipotecario).
El documento notarial alemán, cuya inscripción denegatoria es objeto del recurso interpuesto, sin perjuicio de su valor como prueba fehaciente de la autenticidad del consentimiento y su eficacia contractual obligatoria entre las partes que lo suscribieron (o sus herederos), no tiene valor traditorio ni efecto traslativo del dominio ni, por tanto, carácter inscribible en el ordenamiento jurídico español, que atribuye a los Notarios españoles una función de control, una presunción de legalidad en su intervención y unos deberes de cooperación con la Administración Pública no extensibles a los notarios extranjeros. El valor traditorio previsto en el artículo 1462.2 del Código civil y el consiguiente efecto traslativo del dominio que de ahí deriva, no es aplicable más que a la escritura pública española. La compraventa en un documento notarial alemán no puede pretender esa eficacia en España. No la puede pretender conforme al ordenamiento español, pero es que tampoco la tiene siquiera conforme al Derecho alemán. Por eso no está fuera de lugar, como critica el recurrente, la referencia al sistema alemán de transmisión de la propiedad que consigna la nota de calificación. La protección del tráfico jurídico internacional puede tener como meta que los documentos no pierdan o no vean excesivamente mermados sus efectos por su circulación transfronteriza, pero lo que sería absurdo es aspirar a que se amplíen y que al documento en tránsito se le reconozcan en el extranjero unos efectos de los que carece en su país origen.
La compraventa formalizada en el documento notarial extranjero facultará a los contratantes para compelerse recíprocamente, en ejecución del mismo, a otorgar la correspondiente escritura ante Notario español que sirva de título transmisivo de la propiedad inscribible en el Registro, debiendo concurrir todos los contratantes a su otorgamiento, salvo que se hubiese incluido en el contrato alguna cláusula de apoderamiento al efecto (normalmente, a favor de la parte compradora), de indudable eficacia, al menos «inter vivos», por venir recogida en un documento notarial extranjero que tiene pleno valor como forma del consentimiento.
Al no operar, sin embargo, tal simplificación en el caso del presente recurso, la dificultad de reunir a todos los contratantes (o sus herederos), que aduce la recurrente, como argumentación jurídica, no puede ser tenida en cuenta.
Tampoco merece mayor consideración la referencia de la recurrente al régimen de inversiones exteriores, introducido por Real Decreto 664/ 1999, de 23 de abril, argumentando sobre la base de la supresión de la intervención obligatoria de fedatario público español en materia de inversiones extranjeras, pues que no se precise ya esa intervención por la mera circunstancia de tratarse de una inversión extranjera, no significa que la forma notarial de un acto, sea o no una inversión extranjera, no pueda venir impuesta por cualquier otro motivo.
7 febrero, 20 mayo 2005 [1]
Por extranjeros.- 1. Como antecedentes necesarios para la resolución de este recurso, cabe reseñar los siguientes:
En relación con el fondo del recurso, y como ya se ha expuesto anteriormente, debe determinarse únicamente si en la escritura de compraventa calificada debe acreditarse la indicación en el Registro Civil de los capítulos matrimoniales otorgados ante Notario español por dos ciudadanos extranjeros (cuyo matrimonio se había celebrado en el extranjero, según se desprende del presente expediente).
Hay que tener presente que los matrimonios de extranjeros celebrados en el extranjero no tienen acceso al Registro Civil español, conforme a los principios de conexión personal y territorial formulados en el artículo 15 de la Ley del Registro Civil (cuya actual redacción por la reforma operada en su apartado segundo por la Ley 3/2007, de 15 de marzo, no altera estas conclusiones, dado el tipo de asiento previsto para las indicaciones). En efecto, según constante doctrina de este Centro Directivo, la inscripción en el Registro Civil español del matrimonio celebrado por extranjeros fuera de España sólo procede en el supuesto de que cualquiera de los contrayentes haya adquirido posteriormente la nacionalidad española y el matrimonio subsista (vid., por todas, la Resolución de 6 de noviembre de 2002 –1.ª).
En el presente caso es plenamente aplicable –con mayor razón, si cabe-la doctrina anterior, puesto que si esas capitulaciones matrimoniales otorgadas han de tenerse por plenamente válidas y eficaces en nuestro ordenamiento jurídico (cfr. artículos 9.2, 9.3, 11, 12.1 y 12.6 del Código Civil), tienen la clara virtualidad de dotar de mayor seguridad al régimen económico matrimonial, facilitando así que el mismo sea convenientemente reflejado en la inscripción registral desde el origen, aun no siendo posible su constancia en el Registro Civil, pues para ello –recordemossería necesario que pudiera tener acceso la inscripción del matrimonio, que es la principal, toda vez que la indicación se practica al margen de la misma.
Por extranjeros.- 1. El recurso ha de ser estimado. Como dice el Notario recurrente, la doctrina hipotecarista y la de este Centro directivo, en el caso de adquisiciones por extranjeros casados no requiere la acreditación del régimen matrimonial en el momento de la adquisición, sino en el de la enajenación.
Es generalmente conocido que en el Reino Unido existe una ausencia de régimen, razón por la cual el Notario asevera conocer por notoriedad tal circunstancia.
Por extranjeros.- El recurso ha de ser estimado. Cuando se trata de adquisiciones realizadas por cónyuges extranjeros, la doctrina de este Centro Directivo, elaborada, entre otras, por las Resoluciones citadas en los «Vistos», consiste en que no es exigible la determinación de las cuotas que cada uno de ellos adquiere en el bien cuando se adquiere bajo un régimen matrimonial de comunidad y la inscripción puede practicarse a su favor «con sujeción a su régimen matrimonial» con indicación de éste si –como en el presente caso– consta en el título (cfr. artículo 92 del Reglamento Hipotecario).
[1] La resolución de 7 de febrero ha sido anulada por la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2012.
francisco sena fernandez, Por extranjeros

References: artículo 1
 artículo 54
 artículo 11
 artículo 323
 artículo 117
 Resolución 
 artículo 17
 Resolución 
 artículo 1218
 artículo 9
 artículo 10
 artículo 33
 artículo 1462
 Real Decreto 
 resolución 
 artículo 15
 Resolución 
 artículo 92
 resolución