Source: http://www.zarzadca.eu/dyskusja/8324/brak-zarzadu-we-wspolnocie/
Timestamp: 2018-10-17 19:24:40+00:00

Document:
Wspolnota Mieszkaniowa - Brak Zarządu we Wspólnocie
Dyskusja: Brak Zarządu we Wspólnocie
Do niedawna Zarząd Wspólnotą mieszkaniową sprawowały 4 osoby, ale z różnych powodów 3 z nich zrezygnowały kilka dni temu.
Została 1 osoba, z tym, że akt notarialny Wspólnoty mówi, że Zarząd mamy mieć 3-4-osobowy.
Więc co teraz? Co powinien zrobić Administrator?
Bo ja rozumiem, że jeśli nie zrobi nic, to nasza Wspólnota jest nielegalnie zarządzana. Czy się mylę?
CommentTime3-09-2018 zmieniony
ciaper: Do niedawna Zarząd Wspólnotą mieszkaniową sprawowały 4 osoby, ale z różnych powodów 3 z nich zrezygnowały kilka dni temu.
Trzeba ogłosić wybory i uzupełnić skład Zarządu WM oraz odwołać osoby, które zrezygnowały
Uważam, że są one nieodpowiedzialne porzucając WM na pastwę losu .
Takie zmiany powinny być przeprowadzane łagodnie.
ciaper: Bo ja rozumiem, że jeśli nie zrobi nic, to nasza Wspólnota jest nielegalnie zarządzana. Czy się mylę?
Mylisz się ....tylko tego jeszcze nie wiesz UoWL ; UoGN ;
KubP - co to znaczy:
"Mylisz się ....tylko tego jeszcze nie wiesz" ???
Co to znaczy też, że mają być odwołani uchwałą?? Sami zrezygnowali, bo nie mają czasu, z różnych powodów.
ciaper: KubP - co to znaczy:
Co to znaczy też, że mają być odwołani uchwałą??
Sami zrezygnowali, bo nie mają czasu, z różnych powodów.
drąż temat dalej ....
Czytałeś ustawę o własności lokali (link jest w mojej stopce UoWL), że pytasz "dlaczego mają być odwołani" UoWL ; UoGN ;
CommentTime4-09-2018 [Ważne]
Administrator nic. Decyzje podejmują właściciele, nie administrator.
Możecie zmienić zapis w akcie notarialnym o liczbie członków zarządu, bo to jakieś dziwactwo utrudniające wam życie.
Możecie zignorować ten zapis i nic nie robić. Będziecie mieli przez jakiś czas (dopóki wam się nie znudzi) zarząd właścicielski jednoosobowy.
Możecie wybrać nowych członków zarządu na miejsce tych, którzy zrezygnowali.
CommentAuthorsasho
Wybory to chyba najlepsze rozwiązanie na tę sytuację. Pytanie tylko, czy ktoś będzie chciał w wyborach uczestniczyć jako kandydat.https://www.menopauza.pl/vectus-gdynia-laserowe-usuwanie-owlosienia
CommentTime8-09-2018
KubaP - nie pomagasz, więc prośba o nie włączanie się w dyskusje. (chyba po to jest forum, żeby pytać i pomagać, a nie otrzymywać odpowiedź typu "sam 'se' poczytaj)
Jednak jeżeli sytuacja nadal trwa, że w Zarządzie jest 1 osoba, co jest niezgodne z zapisami aktu notarialnego to czy taki Zarząd jest zgodny z prawem?
(gdyby takie zapisy nie były ważne, to by ich nie było... po coś chyba to jest?)
Nie rozumiem, dlaczego Administrator nic nie powinien robić. To po co on jest? Skoro sprawa formalna jest nieprawidłowa.
CommentTime8-09-2018 zmieniony [Ważne]
ciaper: Jednak jeżeli sytuacja nadal trwa, że w Zarządzie jest 1 osoba, co jest niezgodne z zapisami aktu notarialnego to czy taki Zarząd jest zgodny z prawem?
Ponieważ jednoosobowy zarząd jest dopuszczany przez UoWL to nie ma złamania prawa w waszej WM.
Jeżeli jeden członek zarządu nie powoduje kłopotów z np. wykonywaniem przelewów czy płatności to może tak pozostać aż zdecydujecie wybrać dodatkowych członkow zarządu.
Akt notarialny nie stanowi prawa w Polsce bo robią to ustawy. W tym przypadku UoWL.
Administrator jest od wykonywania poleceń zarządu WM i sam z siebie nic nie może.
CommentTime8-09-2018 zmieniony
Nie rozumiem, dlaczego Administrator nic nie powinien robić. To po co on jest?
Wspólnota zatrudnia administratora, najczęściej na umowe zlecenie. W tej umowie są określone jego obowiązki.
Wg. prawa (uowl) decyzje we wspólnocie podejmują t y l k o właściciele.
jest niezgodne z zapisami aktu notarialnego to czy taki Zarząd jest zgodny z prawem?
Jest niezgodny z aktem notarialnym, ale zgodny z uowl.
Jak przejdziesz przez ulicę na czerwonym świetle czy zaparkujesz na trawniku, to złamiesz przepis z kodeksu drogowego.
Nie powinieneś tego robić, ale niektórzy tak robią bezkarnie.
ciaper: KubaP - nie pomagasz, więc prośba o nie włączanie się w dyskusje. (chyba po to jest forum, żeby pytać i pomagać, a nie otrzymywać odpowiedź typu "sam 'se' poczytaj)
widzisz , zanim wyciągniesz błędne wnioski i je nam ogłosisz, poczytaj treść UoWL...
problem w tym, że forum jest po to, aby pomagać, tłumaczyć działania wspólnot mieszkaniowych tym, co odrobili pierwsze "4 klasy szkoły podstawowej", czyli zapoznali się z treścią ustawy o własnosci lokali i ją zrozumieli w zakresie podstawowym
akt notarialny Wspólnoty mówi, że Zarząd mamy mieć 3-4-osobowy.
AN ma drugorzędne znaczenie i nie może zmieniać zasad opisanych w UoWL ( pomijam inny sposób zarządu nieruchomością), a tam jest zapis art 20. (wykluczać zarząd jednoosobowy)
ciaper: Nie rozumiem, dlaczego Administrator nic nie powinien robić. To po co on jest? Skoro sprawa formalna jest nieprawidłowa.
... bo administrator, przy Zarządzie WM, jest organem wykonawczym inaczej mówiąc to co uchwalą właściciele lokali / zadecyduje zarząd, On ma realizować
http://www.zarzadca.eu/dyskusja/4243/mala-i-duza-wspolnota-mieszkaniowa-porownanie/#Item_8 UoWL ; UoGN ;
CommentTime9-09-2018
Dziękuję Wam za odpowiedzi, trochę mam już jaśniejszą sytuację.
Zastanawia mnie tylko, w takim razie, po co jakiś czas temu notarialnie ustalano zasady zarządzania naszą nieruchomością, że ma być 3-4-osobowy Zarząd.
CommentTime9-09-2018 zmieniony
po co jakiś czas temu notarialnie ustalano zasady zarządzania naszą nieruchomością, że ma być 3-4-osobowy Zarząd.
aby zamieszać w głowach takim, jak TY.
co nie czytali ustawy o własności lokali , nie poznali swych praw i obowiązków z niej wynikających , tylko
wolną korzystać z opinii populistycznych z forów. UoWL ; UoGN ;
wolną korzystać z opinii populistycznych z forów.
To jest tak. Jeśli zapis w AN dotyczy ilości członków zarządu to ... zapis ten nie ma żadnego znaczenia i zrobiony jest po to aby "mieszać w głowach".
Wtedy decyduje UoWL.
Ale jeśli zapis jest inny to wtedy ma wielkie znaczenie i wtedy UoWL nie ma żadnego znaczenia. Przykład: Jeśli w AN napisao że miejsce postojowe nr 15 należy do wyłącznego użytkowania właściciela lokalu nr 46 to należy i już . A zmienić go można tylko uchwałą z udziałem notariusza . I Art.12.1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem -jest nieważny.
Inny typowy przykład to ogródki przy lokalach na parterze.
Toche to dziwne.
Ale dlaczego taki zapis mozna zmienić uchwałą notarialną. Mozna oprzeć sie na twierdzeniu że jaki sposób umowy taki sposób zmiany. AN podpisuja wszyscy właściciele i to nie jest uchwała lecz
umowa. Ale umowę można zmienić w inny sposób niz poprzez nową umowe jesli pozwala na to ustawa. Czy Uowl na to pozwala. Okazuje się że tak . Ale gdzie to jest napisane?
Można to znleżć tylko w art 18.2a. Ale ten artykuł dotyczy sposobu zarzadu NW.
Art 18.2a.Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Więc moim zdaniem, każdy zapis w AN dotyczący jakiegokolwiek aspektu zarządzania NW jest to sposób zarządu NW ( w danym zakresie) .Ten sposób zarządu nie musi odnosić się do zarządzania całą NW , ale może dotyczyć jakiegoś zakresy zarządzania NW ,np: ogródkami, miejscami postojowymi czy ... określeniem ilości członków zarzadu.
Tak rozumie pierwszy akapit art 18.1 do przecinka ..., a w szczególności ...
Dlatego uważam że claper ma racje bo wspólnota w AN podjęła decyzje że zarząd ma być 3 lub 4 osobowy a nie może byc jednoosobowy jak przewiduje UoWL.Tak określiła sposób zarządu w zakresie ilości jego członków. A taka umowa ma pierwszeństwo przed UoWL.
CommentTime10-09-2018 zmieniony
taki zapis mozna zmienić uchwałą notarialną.
a co to jest "uchwała notarialna" ?, bo określenie zapis notarialny to ja wiem UoWL ; UoGN ;
CommentTime10-09-2018 [Ważne]
Dlatego uważam że ciaper ma racje bo wspólnota w AN podjęła decyzje że zarząd ma być 3 lub 4 osobowy a nie może być jednoosobowy jak przewiduje UoWL.Tak określiła sposób zarządu w zakresie ilości jego członków. A taka umowa ma pierwszeństwo przed UoWL.
Umowa nie ma pierwszeństwa przed ustawą. Jest odwrotnie i obaj nie macie racji.
Jeśli zamiast umówionych czterech osób jest jedna, to jest to stan niezgodny tylko z umową, ale nie z ustawą. Ten jeden członek nadal może reprezentować jednoosobowo wspólnotę na zewnątrz i jest zarządem wspólnoty w stosunkach pomiędzy właścicielami.
Złamano jedynie ogólną zasadę prawa cywilnego, że umów należny dotrzymywać. W tym wypadku niedotrzymanie tej umowy nie narusza interesów osób trzecich więc nie ma większego problemu.
Sam zapis był złym pomysłem, bo większa liczba członków zarządu niczego dobrego wspólnocie nie daje, ale skoro jest, to skład powinien być uzupełniony.
Chyba że ta ustawa daje jej takie pierwsz§eństwo.. Wlaśnie akapit pierwszy 18.1 to czyni,
Uchwała notarialna- skrót - uchwała w obecności notariusza. Kuba jak zwykle rżnie głupa. Też mogę napisać że nie rozumiem co to jest zapis notarialny natomiast rozumiem co to jest zapis w umowie w obecności notariusza.Tak to sie po prostu skrótowo nazywa.
Jaki konkretnie akt notarialny? Właściciele zawarli umowę określając umownie sposób zarządu? Taką możliwość przewiduje art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowiący, iż:
"1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej."
http://www.zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/dzienniki-ustaw/12-akty-prawne-prawo-ustawa-o-wlasnosci-lokali-tekst-jednolity-po-nowelizacji-2017
Taka modyfikacja wymagałaby jednak zgody wszystkich właścicieli wyrażonej w umowie, uchwała nie byłaby skuteczna, ponieważ wprowadzenie zasady, że zarząd winien być wieloosobowy to odejście od reguły ustawowej wyrażonej w art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali:
"Art.20.1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu."
http://www.zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/dzienniki-ustaw/12-akty-prawne-prawo-ustawa-o-wlasnosci-lokali-tekst-jednolity-po-nowelizacji-2017Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
CommentTime10-09-2018
To prosze mi wyjaśnić czego dotyczy pierwszy akapit art 18.11. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną ....
tajfun: Uchwała notarialna- skrót - uchwała [właścicieli lokali ] w obecności notariusza. Kuba jak zwykle rżnie głupa.
Też mogę napisać że nie rozumiem co to jest zapis notarialny natomiast rozumiem co to jest zapis w umowie w obecności notariusza.
Tak to sie po prostu skrótowo nazywa.
poprawnie to brzmi "uchwała właścicieli lokali w obecności notariusza" ...
tyle w tym temacie . Zero pytań, wszystko jasne .
To pisz bez skrótów i nie rżnij "nawiedzonego", a nie twórz nowego prządku prawnego na swoje potrzeby.
Ustawienie na sztywno ilości członków zarządu nie jest zmianą sposobu zarządu nieruchomość o czym mowa w art.18.1, aby można uznać, że cię oświeciło .
Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. UoWL ; UoGN ;
Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną ,,,
Kuba . Czy Ty jesteś na tyle infantylny że nie potrafisz wyjaśnić mnie i nikomu co ten zapis oznacza tylko potrafisz go zamalować na czerwono? Pytam zarządcę i ciebie . Wyjasnijcie to ludziom ,guru tego forum.
Ja ten fragment zapisu interpretuje tak:Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu kazdym elementem nieruchomości wspólnej.
CommentTime11-09-2018
Od razu pomyliłeś sposób zarząd z zakresem czynności zarządu. Za pomocą słowa "każdym".
Sposób zarządu dotyczy tego na co właściciele umówili się drogą notarialną.
Ponieważ ustawa nie definiuje co to jest ten sposób, a jedynie podpowiada co nim może być (po przecinku, po słowach a w szczególności...) sposób zarządu rozumieć można szeroko i wąsko.
W szerszym rozumieniu ten zapis o czterech członkach zarządu też będzie ustanowienie sposobu zarządu.
Sposób zarządu to nie jest tylko prosty wybór w węższym znaczeniu pomiędzy art. 18.1 i 20.1.
blazejh: Od razu pomyliłeś sposób zarząd z zakresem czynności zarządu. Za pomocą słowa "każdym".
Nic nie pomyliłem. Słowo " kazdym" uzyłem w sensie jakimkolwiek a nie w sensie wszystkie.
Z całą reszta całkowicie się zgadzam.Natomiast szerokie i wąskie rozumienie zapisu ustawowego jest " niebezpieczne.Taki zapis powinien być jednoznaczny a jeśli jego interpretacja budzi wątpliwości to rozstrzyga to sąd.
CommentTime13-09-2018
Sposób zarządu został już określony w ustawie, jednak właścicieli mogą go zmodyfikować- całkowita zmiana nie wchodzi w grę z uwagi na przepisy bezwzględnie obowiązujące.
Taka modyfikacja reguł ustawowych to "określenie" sposobu zarządu, wymaga zgody wszystkich wyrażonej w umowie, o ile oczywiście nie zachodzi przypadek, o którym mowa w art. 18 ust. 2 uwl (przy sukcesywnym wyodrębnianiu).
Zmiana tej modyfikacji polegająca na przywróceniu reguł ustawowych wymaga już tylko uchwały protokołowanej przez notariusza, o czym mowa wart. 18 ust. 2 a.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Niebezpieczne jest np. tworzenie rozbudowanego sposobu zarządu na wzór rozwiązań z ustawy o własności lokali w sytuacjach do tego nie przewidzianych prawem, czyli np. dla kondominiów, czego przykład mamy w wątku obok. Albo w odwrotną stronę - adoptowanie rozwiązań we wspólnotach np z kodeksu spółek handlowych.
W aktach u wspólnot to raczej rzadkie przypadki, ale są i będą. Szkoda że nikt nie bada tej tematyki.
CommentTime18-09-2018 zmieniony
tajfun: Ja ten fragment zapisu interpretuje tak:
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu każdym elementem nieruchomości wspólnej.
ja jakoś nie mogę sobie wyobrazić zmianę elementu , małej cząstki zapisu ustawowego.
Uważam, że jak ktoś zmienia zapis ustawowy to powinien napisać go na nowo, jako całość ; np.: "Zarząd nieruchomością wspólną" .
Taki zapis musi być ujawniony w KW macierzystej, że nie jest stosowany zapis ustawowy , który jest ogólnie dostępny.
CommentTime19-09-2018 zmieniony
http://www.zarzadca.pl/komentarze/2827-co-deweloper-moze-powierzajac-zarzad
Trudno przecież wyobrazić sobie wstrzymanie dostaw wody czy ciepła do czasu zwołania zebrania i wyłonienia pomiotu zarządzającego. Deweloperzy zmuszeni są zatem jakoś uregulować sprawy zarządu nieruchomością, korzystają przy tym z regulacji zawartej w art. 18 ust 2 ustawy o własności lokali, która dopuszcza umieszczenie zapisów dotyczących sposobu zarządu w umowach wyodrębniających własność lokali.
tajfun: http://www.zarzadca.pl/komentarze/2827-co-deweloper-moze-powierzajac-zarzad
Wiesz, nie ma zamiaru dyskutować z "autorytetami" portalu Zarzadca.pl .
Dlaczego Deweloperzy nie powołują do życia Wspólnoty (regon, NIP, odrębne konto bankowe) i nie podpisują umów na obsługę nieruchomości w imieniu Wspólnoty.??? tylko zarządzają w ramach swojej działalności deweloperskiej powodując zwiększenie kosztów obsługi nieruchomości np. umowa na dostawę prądu itp., jak dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą?.
Chętnie jednak wpisują sie do aktów notarialnych przeniesienia własności, jako zarządca art.18,1 . UoWL ; UoGN ;

References: Art.12
 art. 18
 art. 21
 art.18

Art. 18

Art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art.18