Source: https://www.laleggepertutti.it/172813_eredita-casa-in-affitto-come-comportarsi
Timestamp: 2018-02-18 04:56:00+00:00

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Lo sai che? Eredità casa in affitto: come comportarsi
Articolo di Serenella Zanfini
L’erede del locatore è tenuto a mantenere le locazioni in corso, nonché ad altri adempimenti burocratici; vediamo perché.
Ricevere in eredità una casa, si sa, comporta dei benefici, ma anche dei notevoli costi e svariati adempimenti. Ma che succede se la casa è stata data in affitto a terzi estranei? Cosa deve fare l’erede? I conduttori dell’immobile possono continuare ad abitarlo anche se la persona del locatore è cambiata? E che cosa succede se muore lo stesso affittuario?
In questo articolo vedremo come comportarsi se si riceve in eredità una casa in affitto.
1 La morte del locatore
1.1 Cosa devono fare gli eredi?
2 La morte del conduttore
2.1 Immobili ad uso abitativo
2.2 Immobili ad uso non abitativo
3 Il convivente di fatto
La morte del locatore
La morte di una persona, per regola generale, comporta il subentro dei suoi eredi (che siano tali per legge o per testamento) in tutti i rapporti giuridici che le facevano capo al tempo del decesso, compresi i contratti e, nel nostro caso, l’eventuale contratto di affitto di una casa stipulato con terzi. Detto contratto, infatti, resta fermo e non si risolve per il solo venir meno del locatore, e gli eredi sono tenuti per legge a rispettarlo in quanto terzi acquirenti dello stesso [1].
Cosa devono fare gli eredi?
In caso di morte del locatore, i suoi eredi devono comunicare il subentro nel contratto di affitto all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale il contratto stesso è stato registrato, senza oneri e mediante il modello RLI (Registrazione Locazione Immobili), che va presentato entro trenta giorni dall’inizio della prima annualità successiva al decesso. Detto modello, scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate e obbligatorio dal 2014, è il documento di riferimento per richiedere la registrazione iniziale di un contratto di locazione o di affitto, la proroga di un contratto già esistente, oppure la sua cessione o risoluzione, o in generale per comunicare tutte le informazioni fiscali riguardanti immobili affittati.
Nel caso in esame, gli eredi devono barrare l’apposita casella Soggetto Subentrato, e indicare, nella sezione del quadro B del modello, il codice fiscale e i dati anagrafici del soggetto al quale sono subentrati. L’invio può essere fatto anche con modalità telematiche, seguendo la procedura sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
La morte del conduttore
Se, al contrario, muore la parte che conduce in affitto la casa ad uso meramente abitativo, i suoi eredi conviventi abituali (generalmente, il coniuge, i figli, i nipoti e i parenti del coniuge) hanno diritto a continuare ad abitarci (stessa cosa per il coniuge separato o divorziato al quale era stato riconosciuto il diritto a vivere nella casa coniugale in affitto), e il locatore non può fare nulla per impedirlo [2]. Tuttavia, deve trattarsi di una vera e propria convivenza, non di una situazione di coabitazione meramente transitoria (si pensi alla figlia che per brevi periodi vive in casa della madre al fine di prestarle assistenza). Gli eredi non conviventi abituali, invece, non hanno nessun diritto in merito alla locazione, e il locatore, in questo caso, può recedere [3], a meno che non si voglia procedere ad una cessione del contratto (con pagamento della relativa imposta di registro).
Si ricorda che il Codice Civile prevede che, in caso di morte dell’inquilino, se la locazione deve durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte, e il recesso va esercitato con disdetta comunicata con un preavviso non inferiore a tre mesi [4].
Se l’immobile è adibito ad uso professionale, commerciale o artigianale (si pensi a un’azienda, o ad uno studio di professionisti), in caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto coloro che hanno diritto a continuare l’attività, per successione o per precedente atto avente data certa anteriore all’apertura della successione (ad esempio, un contratto di società). In caso di divorzio o di separazione legale o consensuale, il contratto si trasferisce al coniuge il quale, anche se non conduttore, continui ad esercitare l’attività professionale che già svolgeva con il coniuge defunto. Stessa cosa per i professionisti e artigiani, che qualora muoia il solo titolare del contratto di affitto hanno il diritto di subentrare nel contratto [5].
Da ultimo, vi è da segnalare che la nuova disciplina delle unioni civili e delle convivenze di fatto ha previsto che nei casi di morte del conduttore o di suo recesso dal contratto di locazione della casa di comune residenza, il convivente di fatto ha facoltà di succedergli nel contratto [6].
[1] Art. 1602 cod. civ.
[2] Art. 6 L. 392/1978, meglio conosciuta come Legge sull’equo canone (delle locazioni).
[3] Art. 3 co. 6, L. 392/1978.
[4] Art. 1614 cod. civ.
[5] Art. 37 L.392/1978.
[6] Art. 1 co. 44, L. 76/2016, meglio conosciuta come Legge Cirinnà, dal nome della senatrice sua promotrice e prima firmataria.

References: Art. 1602
 Art. 6
 Art. 3
 Art. 1614
 Art. 37
 Art. 1