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Timestamp: 2020-08-07 11:51:58+00:00

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Nebenkostenabrechnung Frist für Abrechnung und Nachzahlung
24. Oktober 2013 28. Juli 2020
Wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter z.B. eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung zu leisten hat – was der Regelfall ist – ist der Vermieter zur Abrechnung verpflichtet. Dabei bestimmt § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, dass die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen ist. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.
Fälligkeit und Verjährung einer Nebenkostennachzahlung
Ist dem Mieter eine ordnungsgemäße (also korrekte) Nebenkostenabrechnung in Textform fristgerecht zugegangen, begründet dies die Fälligkeit eines möglichen Nachzahlungsanspruchs zugunsten des Vermieters – sofern sich eine Nachzahlung der Betriebskosten ergeben hat. Dieser Anspruch unterliegt gemäß § 195 BGB der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. § 199 Abs. 1 Nr.1 BGB bestimmt dabei, dass diese dreijährige Frist mit dem Ende des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist.
Verschiedentlich wird die Ansicht vertreten, dass die Fälligkeit der Nachzahlungsforderung erst eintritt, wenn nach Erteilung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zu ihrer Überprüfung durch den Mieter verstrichen ist (so etwa OLG Hamm WuM 1982,72). Dem hat sich der Bundesgerichtshof nicht angeschlossen. Der Vermieter kann gemäß § 271 Abs. 1 BGB die Nachzahlung sofort verlangen, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist. (BGH, Urteil v. 08.03.06, VIII ZR 78/05).
Der grundsätzlich erst in drei Jahren verjährende Nachzahlungsanspruch kann aber verwirkt sein, wenn der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum die Nebenkosten abrechnet. Dies folgt aus der gesetzlichen Sanktion in § 556 Abs. 3 Satz 3, der die grundsätzlich pflichtwidrige Verspätung der Abrechnung mit einem Anspruchsausschluss bestraft.
Der Mieter muss daher nach Ablauf der Abrechnungsfrist von 12 Monaten eine mögliche Nebenkostennachzahlung an den Vermieter nicht mehr erfüllen.
Das Gesetz ordnet an, dass der Vermieter mit seiner Nachforderung nicht ausgeschlossen ist, wenn er die Verspätung der Abrechnung nicht zu vertreten hat.
Aber auch von diesen Grundsätzen gibt es Ausnahmen, wie der Bundesgerichtshof geurteilt hat. Kann der Vermieter sich auf Umstände berufen, die sein Verschulden ausschließen, gewährt die Rechtsprechung ihm zunächst in der Regel drei weitere Monate nach Ablauf der Frist zur Nebenkostenabrechnung (BGH, Urteil v. 26.07.2006, VIII ZR 220/05; LG Berlin, Urteil v. 04.12.1990, 64 S 335/90).
Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof aus, dass der Vermieter nach Wegfall des Abrechnungshindernisses nicht unbegrenzt warten darf, bis er die Abrechnung schließlich erteilt. Er muss für eine zeitnahe Abrechnung Sorge tragen.
Schlagwörter:fristgerechte AbrechnungNebenkostenNebenkostenabrechnungNebenkostennachzahlung

References: § 556
 § 556
 § 195
 § 199
 § 271
 § 556