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Timestamp: 2020-08-12 18:52:08+00:00

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La oposición al juicio verbal de desahucio por falta de pago en la doctrina de las audiencias provinciales - Núm. 5. Desahucios y arrendamientos, Mayo 2019 - Revista Jurídica sobre Consumidores y Usuarios - Libros y Revistas - VLEX 783750869
Autor: Gonzalo Sancho Cerdá
Cargo: Magistrado Juzgado 1ª Instancia nº 1 de Torrent
Páginas: 39-58
El llamado juicio de desahucio ha sido y es uno de los procesos estrella. La dificultad para acceder a la propiedad por un importante grupo de la población y la crisis económica ha supuesto un repunte de los lanzamientos derivados de la falta de pago de los contratos de arrendamiento. En el presente artículo se hace un breve estudio práctico sobre los motivos de oposición, tanto cuando se... (ver resumen completo)
2. - Juicio de desahucio exprés motivos limitados de oposición y ausencia de cosa juzgada - Acumulación acción de reclamación de rentas.
3. - Escrito de oposición .
4. - Motivos de oposición.
4.1. - Juicio verbal de desahucio.
4.1.1. - Compensación como motivo de pago.
4.1.2. - Cuestión compleja.
4.2. Juicio verbal de desahucio con acumulación de reclamación de rentas - Compensación y reconvención.
5. - Supuestos prácticos de oposición a la pretensión de desahucio y reclamación de cantidad.
5.1. - Ámbito juicio ordinario - reforma RDL 7/2019.
5.2. - Problemas de legitimación - orden de alejamiento.
5.3. - Incumplimiento de la obligación de conservación y mantenimiento a cargo del arrendador.
5.3.1. - Oposición por compensación o reconvención de una cantidad líquida.
5.3.2. - Oposición por incumplimiento obligación de ejecutar obras de mantenimiento o conservación exigibles al arrendador.
5.4. - Oposición a la cuantía de la renta reclamada.
5.4.1. - Reducción de la renta.
5.4.2. - Falta de determinación de la renta.
5.4.3. - Renta superior a la permitida en Viviendas de Protección Oficial.
5.4.4. - Reclamación de cantidades asimiladas en contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 - Necesidad de requerimiento previo.
5.5. - Oposición por impago de una sola renta.
5.6. - Oposición por compensación de la fianza.
5. 7 Oposición por imposibilidad de pago - Situación de vulnerabilidad.
6. - Recurso de apelación.
Recientemente el Consejo General del Poder Judicial ha publicado los datos relativos a los efectos de las crisis correspondientes al último trimestre del año 20181. Como ya aconteció en el año 2017, en el periodo correspondiente al año 2018 se han incrementado el número de lanzamientos por aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, básicamente por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas. Mientras por diversas razones, que no son objeto de este artículo, se reducen los desahucios derivados de la ejecución hipotecaria, existe un progresivo incremento de los lanzamientos derivados del incumplimiento del contrato de arrendamiento. Este incremento es alegado por el ejecutivo como motivo que justifica la extraordinaria urgencia y necesidad para dictar el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquile, recientemente convalidado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados.2
Lógicamente este incremento de lanzamiento va precedido de un aumento de procedimientos declarativos de desahucio. La dificultad de acceso a la propiedad dirige la demanda ocupacional hacia el alquiler, pero los efectos de la crisis no distinguen del titulo posesorio, de modo que los mismos motivos que dieron lugar a un incremento de las ejecuciones hipotecarias, están dando lugar a un incremento de los procedimientos de desahucio.3
Como es bien sabido las pretensiones para resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago tiene su encaje en un proceso especial que, tras la última reforma, ha venido a denominarse por la doctrina como procedimiento monitorio de desahucio, ya que responde al esquema de requerimiento de desalojo y pago u oposición. De este modo, si ante el requerimiento efectuado por el órgano judicial el arrendatario no se opone y deja transcurrir el plazo, se dictará decreto acordando el desahucio y, en caso de acumulación de acciones, condenando al pago de las cantidades reclamadas.
Este panorama, de incremento de procedimientos de desahucio, justifica que realicemos un estudio sobre los motivos de oposición que puede esgrimir el arrendatario. Debe advertirse que el presente estudio no tiene finalidad dogmática, sino más bien examinar el estado de la cuestión en la doctrina de las audiencias provinciales, destacando las distintas soluciones ante los problemas que se plantean.
2. - Juicio de desahucio exprés motivos limitados de oposición y ausencia de cosa juzgada - Acumulación acción de reclamación de rentas
La importancia para el mercado inmobiliario de un procedimiento sencillo, ágil y rápido para la recuperación de la posesión ha justificado un tratamiento especial del cauce por el que se ejercita esta pretensión. Actualmente, tras la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, el legislador ha optado por introducir la técnica monitoria (artículo 440.3 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en adelante LEC)
Este proceso, en esencia, consiste en que, tras la presentación de la demanda, se requiere al demandado a fin de que, en el plazo de diez días, adopte una de la siguientes posturas: desaloje el inmueble, pague o, en su caso, proceda a enervar la acción o, por último, formule oposición.
El legislador no solo trata de dar respuesta al fenómeno del desahucio estableciendo este cauce procesal especifico, sino que también establece dos reglas singulares para esta pretensión, a saber, la limitación de los motivos de oposición y la exclusión de los efectos de la cosa juzgada.
- Se trata de un procedimiento con limitación de motivos de oposición. Artículo 444 LEC “1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”.
- La ausencia de cosa juzgada viene impuesta en el artículo 447 LEC “2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias”
Es claro que esta limitación de motivos de oposición y ausencia de cosa juzgada es aplicable al juicio verbal en el que solo se pretende el desahucio por falta de pago, pero qué ocurre cuando se acumula la acción de reclamación de rentas.
Cuando el propietario, ante el impago del inquilino, quiere recuperar la posesión del inmueble, tiene dos alternativas, o bien instar únicamente la resolución contractual solicitando como consecuencia el desahucio, o bien solicitar junto con la resolución y recuperación de la posesión, el pago de las cantidades que se le adeuden. La posibilidad de acumulación de acciones y su tramitación por el juicio verbal sea cual sea la cuantía viene expresamente recogida en el artículo 437 LEC.4
No faltan resoluciones judiciales que entiende que cuando se acumulan la acción de desahucio y la acción de reclamación de cantidad, ambas acciones tienen carácter sumario y carecen de efectos de cosa juzgada5. Lo cierto es que la mayoría de las resoluciones distinguen entre las acciones ejercitadas, de modo que la acción de desahucio no pierde su carácter sumario, pero la acción de reclamación de cantidad no se ve limitada ni en los motivos de oposición, ni en los efectos de cosa juzgada. Como veremos esto tiene trascendencia a efectos de admitir la posibilidad de compensación y reconvención. Entre otras muchas, recoge esta posición la SAP Albacete, Sección 1ª, de 18-04-16: “En relación al juicio de desahucio el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil limita los motivos de oposición a las cuestiones relativas al pago o a la enervación, de lo que se deduce que el demandado solo puede plantear como motivos de oposición en el juicio verbal de desahucio, dada su naturaleza especial y sumaria, las cuestiones relativas al pago, bien porque se haya procedido al pago, a la consignación, que el arrendador se haya negado al cobro de la renta, o bien a la procedencia o no de la consignación. Pero esa limitación sólo puede entenderse referida a la acción desahucio, no a la reclamación de rentas, frente a la cual el arrendatario sí puede oponer la compensación de créditos, al ampararlo el art. 438.2 LEC, siempre que se haga saber al actor con cinco días de antelación a la vista”.
3. - Escrito de oposición
Antes de examinar el alcance de los distintos motivos de oposición, es necesario hacer una referencia al modo en que deben ser alegados, ya que de nada sirve ostentar motivos de oposición, sino se alega en el modo y momento oportuno.
En la técnica monitoria elegida por el legislador cobra vital importancia el escrito de oposición, el cual dará lugar a la celebración de la vista, sin ningún otro trámite. A diferencia de lo que acontece en el procedimiento monitorio de reclamación de cantidad, en el procedimiento de desahucio, ante la oposición del demandado no hay trámite de impugnación, sino que directamente se celebrara la “eventual vista” señalada en el decreto de admisión de la demanda.
La posibilidad de la oposición y sus requisitos se recoge en al artículo 440.3 LEC del siguiente modo “… o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”.
Este escrito de oposición no es un mero escrito de trámite en el que se muestra la voluntad contraria a la pretensión, no es suficiente con negar la existencia de la deuda y la improcedencia de la resolución contractual, sino que es preciso alegar sucintamente “las razones”, es decir, los motivos concretos, de modo que no podrá posteriormente incluirse nuevos motivos de oposición. Se podrán fundamentar, pero no introducir. Aquello que no se haya alegado en el escrito de oposición no podrá ser introducido posteriormente en la vista.
Así lo recoge acertadamente la SAP Barcelona, Sección 15ª, de 16-11-2016: “En el presente caso, la parte demandada se limitó a presentar un escrito, con fecha 3 de junio de 2015 (f.52), manifestando que formulaba...

References: Artículo 444
 artículo 447
 resolución 
 resolución 
 artículo 437
 artículo 444
 artículo 440
 resolución