Source: http://www.legaltoday.com/opinion/articulos-de-opinion/arras-penitenciales-y-su-interpretacion-restrictiva
Timestamp: 2020-01-26 20:54:33+00:00

Document:
26 de Enero de 2020 | 09:54
A propósito de la sTS 3513/2018, de 17 de octubre.
Jesús Marinetto Iglesias,
Las arras consisten en la entrega de una cantidad de dinero -o cualquier otra cosa-, en el momento de la celebración de un contrato -normalmente de compraventa-, con la finalidad de confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar a los otorgantes para poder rescindirlo libremente, perdiendo, una parte, lo entregado o restituyéndolo doblado, la otra.
De la anterior definición se deriva que existen tres tipos de arras según la función económica o finalidad de estas:
Consisten en la entrega de dinero o cosas fungibles en señal de confirmación del contrato o prueba de su existencia.
En caso de cumplimiento del contrato, el precio entregado se reputa a cuenta del precio. En caso de incumplimiento, la cantidad fijada por las arras no tiene que coincidir con la cuantía de la indemnización, ni impide la acción de resolución o la de exigencia del cumplimiento forzoso.
Son aquellas que cumplen una función de aseguramiento o garantía del cumplimiento del contrato, so pena de perderlas o devolverlas dobladas.
En caso de cumplimiento, como en las anteriores, lo entregado se reputa a cuenta del precio. En caso de incumplimiento, las arras sirven para fijar la indemnización y la valoración del daño, no porque se faculte al desistimiento, sino porque son la pena fijada por las partes, sin que se permita la facultad de moderación de su cuantía. Tampoco en este caso, la constitución de las arras impide la exigibilidad del cumplimiento del contrato.
Arras Penitenciales o de desistimiento
Consisten en la fijación de un precio por las partes para la desvinculación o arrepentimiento del contrato, de manera que se autoriza tal desistimiento mediante la pérdida de lo entregado o la devolución del doble.
En caso de cumplimiento, los efectos son idénticos a los otros tipos de arras. La diferencia con las anteriores estriba en que, en caso de incumplimiento, las partes no pueden exigirse el cumplimiento del contrato, ya que precisamente la finalidad o función de las arras penitenciales es la de establecer la facultad liberatoria, de desistimiento o arrepentimiento a cambio de una cantidad de dinero -lo entregado o el doble, según una parte u otra sea la que ejercita la facultad de desvinculación-.
En nuestro ordenamiento jurídico únicamente se regulan las arras penitenciales, en el artículo 1454 del Código Civil, y las confirmatorias, en los artículos 83 y 343 del Código de Comercio. No obstante, nada impide el establecimiento de arras penales, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, consagrado en el artículo 1255 del Código Civil.
Centrándonos en las arras penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil establece que «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».
El artículo indicado regula un único tipo de arras, las penitenciales, sin que ello excluya las otras clases de arras, según lo comentado. No obstante, según la jurisprudencia, el artículo 1454 del Código Civil consagra un tipo de arras de carácter excepcional, debiéndose interpretar las cláusulas que la establecen de forma restrictiva.
Por ello, según la jurisprudencia, ante una cláusula de arras, habrá de estarse a la voluntad de las partes, manifestada en el propio pacto. En defecto de pacto, se considerarán confirmatorias, y si se duda entre si son penales o penitenciales, se optará por la primera opción.
Sólo se reputarán penitenciales las arras en caso de que las partes lo hayan hecho constar clara e indubitadamente en el contrato. Por tanto, tendrán carácter excepcional, de aplicación supletoria e interpretación restrictiva.
En este sentido se pronuncia la reciente sentencia del Tribunal Supremo 3513/2018, de 17 de octubre, citando la sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, al establecer que «Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1945, 22 de Octubre de 1956, 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. (sentencia de 10 de Marzo de 1986)».
En el caso enjuiciado, la cláusula objeto de litigio hacía alusión al artículo 1454 del Código Civil, sin embargo el alto tribunal concluye que «la mera mención al art. 1454 del C. Civil, no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, cuando en los supuestos referidos en las dos sentencias antes mencionadas [485/2014, de 23 de septiembre, y 507/2018, de 20 de septiembre] se reconoció́ el carácter de arras penitenciales, porque las partes así́ lo hicieron constar expresamente en la redacción del contrato, con mención expresa al supuesto de desistimiento».
En conclusión, habida cuenta del carácter accesorio, excepcional, supletorio y de interpretación restrictiva de las arras penitenciales, al establecerlas en un contrato es menester hacer constar de forma expresa, clara e indubitada que la voluntad de las partes es la de otorgar la función de desistimiento al contrato o pacto de arras; sin que resulte suficiente hacer alusión a la palabra «señal» o simple referencia al artículo 1454 del Código Civil.
Lo realmente importante es que quede reflejado en el pacto la voluntad de las partes de concederse recíprocamente la facultad de desistimiento del contrato; por ejemplo con una expresión análoga o similar a «las partes pactan expresamente la facultad recíproca de desistimiento del presente contrato, constituyendo, la cantidad entregada al efecto, arras penitenciales sujetas a los efectos del artículo 1454 del Código Civil, en el sentido de que para el supuesto de que la parte compradora ejercite su facultad de desistimiento del contrato, perderá la cantidad entregada en concepto de arras, y para el supuesto de que sea la parte vendedora quien la ejercite, deberá restituir a la compradora el doble de la cantidad entregada en concepto de arras; quedando el contrato resuelto, sin que las partes puedan compelerse a exigir el cumplimiento forzoso del contrato ni exigirse una cantidad indemnizatoria diferente de la establecida».

References: resolución 
 artículo 1454
 artículo 1255
 artículo 1454
 artículo 1454
 artículo 1454
 artículo 1454
 artículo 1454
 artículo 1454
 artículo 1454