Source: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2016-3516
Timestamp: 2019-10-18 08:55:31+00:00

Document:
BOE.es - Documento BOE-A-2016-3516
Documento BOE-A-2016-3516
«BOE» núm. 89, de 13 de abril de 2016, páginas 25390 a 25416 (27 págs.)
BOE-A-2016-3516
En el recurso interpuesto por don G. R. P., en calidad de presidente de la Junta de Compensación del Área de Planeamiento Remitido 02.06 «Méndez Álvaro Norte I» del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Madrid número 3, don Galo Rodríguez Tejada, por la que se suspende la inscripción de una certificación administrativa de aprobación definitiva del proyecto de compensación.
Presentada certificación administrativa de aprobación definitiva de proyecto de compensación en el Registro de la Propiedad de Madrid número 3, fue objeto de la siguiente calificación: «El registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento precedente, de conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento, y previa acreditación de haber sido autoliquidado el impuesto correspondiente, hace constar, que en el día de hoy, se han practicado las siguientes inscripciones: en cuanto a la cancelación y cierre del historial registral de las fincas aportadas 1) previa la demolición –en su caso– de las edificaciones existentes sobre las mismas, y la mortificación de su descripción y/o superficie, en el Tomo 1.928 del Archivo. Libro 1.809 de la Sección 2.ª, folio 61, finca 2828, inscripción 14.ª; en el Tomo 2.154 del Archivo, Libro 2.035 de la Sección 2.ª, folio 46, finca 2835, inscripción 16.ª; en el Tomo 1.335 del Archivo, Libro 1.268 de la Sección 2.ª, folio 87, finca 3417, inscripción 12.ª; en el Tomo 2.534 del Archivo, Libro 2.415 de la Sección 2.ª, folio 177, finca 3713, inscripción 15.ª; en el Tomo 1.909 del Archivo. Libro 1.790 de la Sección 2.ª, folio 90, finca; 10646, inscripción 21.ª; en el Tomo 2.534 del Archivo, Libro 2.415 de la Sección 2.ª, folio 187, finca 25088, inscripción 10.ª; en el Tomo 2.534 del Archivo. Libro 2.415 de la Sección 2.ª, folio 180, finca 7788, inscripción 21.ª; en el Tomo 1.650 del Archivo, Libro 1.531 de la Sección 2.ª, folio 142, finca 9295, inscripción 14.ª; en el Tomo 1.814 del Archivo, Libro 1.695 de la Sección 2.ª, folio 63, finca 5754, inscripción 8.ª; en el Tomo 2.590 del Archivo, Libro 2.471 de la Sección 2.ª, folio 188, finca 1396, inscripción 35.ª; en el Tomo 2.590 del Archivo, Libro 2.471 de la Sección 2.ª, folio 182, finca 3564, inscripción 33.ª; en el Tomo 2.519 del Archivo, Libro 2.400 de la Sección 2.ª, folio 29, finca 9378, inscripción 13.ª; en el Tomo 2.583 del Archivo, Libro 2.464 de la Sección 2.ª, folio 189, finca 3817, inscripción 24.ª; en el Tomo 1.519 del Archivo, Libro 1.400 de la Sección 2.ª, folio 2, finca 31.922, inscripción 17.ª; en el Tomo 2.497 del Archivo, Libro 2.378 de la Sección 2.ª, folio 194, finca 2926, inscripción 23.ª; en el lomo 2.634 del Archivo, Libro 2.515 de la Sección 2.ª, folio 103, finca 27.281, inscripción 2.ª; en el Tomo 1.040 del Archivo, Libro 982 de la Sección 2.ª, folio 31, finca 39.380, inscripción 3.ª; en el Tomo 1.482 del Archivo, Libro 1.363 de la Sección 2.ª, folio 19, finca 33.962, inscripción 3.ª; en el Tomo 2.599 del Archivo, Libro 2.480 de la Sección 2.ª, folio 212, finca 3744, inscripción 15.ª; en el Tomo 2.434 del Archivo, Libro 2.315 de la Sección 2.ª, folio 47, finca 5.822, inscripción 11.ª; en el Tomo 2.015 del Archivo, Libro 1.896 de la Sección 2.ª, folio 182, finca 67913, inscripción 4.ª; en el Tomo 2.608 del Archivo, Libro 2.489 de la Sección 2.ª, folio 60, finca 83.472, inscripción 2.ª; en el Tomo 2.347 del Archivo, Libro 2.228 de la Sección 2.ª, folio 147, finca 26090, inscripción 4.ª; en el lomo 2.377 del Archivo. Libro 2.258 de la Sección 2.ª, folio 40. finca 4171, inscripción 9.ª; en el Tomo 2.608 del Archivo, Libro 2.489 de la Sección 2.ª, folio 58, finca 83470, inscripción 2.ª; en el Tomo 2.531 del Archivo, Libro 2.412 de la Sección 2.ª, folio 182, finca 81.878, inscripción 3.ª; en el Tomo 2.531 del Archivo, Libro 2.412 de la Sección 2.ª, folio 188, finca 81.880, inscripción 2.ª; en el Tomo 2.531 del Archivo, Libro 2.412 de la Sección 2.ª, folio 193, finca 81.882, inscripción 2.ª; en el Tomo 2.531 del Archivo, Libro 2.412 de la Sección 2.ª, folio 200, finca 81.884, inscripción 2.ª; en el Tomo 2.531 del Archivo, Libro 2.412 de la Sección 2.ª, folio 206, finca 81.886, inscripción 2.ª; en el Tomo 2.531 del Archivo, Libro 2.412 de la Sección 2.ª, folio 212, finca 81.888, inscripción 2.ª; en el Tomo 2.531 del Archivo, Libro 2.412 de la Sección 2.ª, folio 218, finca 81.890, inscripción 2.ª; 2) previa su segregación en el tomo 2.618 del archivo, libro 2.499 de la Sección 2.ª, folio 121, finca 80.285, inscripción 1.ª: 3) previa su inmatriculación en el tomo 2.618 del archivo, libro 2.499 de la Sección 2.ª, folios 107, 108, 109,110, 111,112, 113, 114, 115, 117 y 119, fincas 80.263, 80.265, 80.267, 80.269, 80.271, 80.273, 80.275, 80.277, 80.279, 80.281 y 80.283, inscripciones primeras, respectivamente; 4) previa la extinción de los regímenes de propiedad horizontal, como consecuencia del derribo de los edificios existentes, –fincas aportadas AC-01 y AC-05–, previa cancelación y cierre del historial registral de los diferentes elementos privativos en que fueron divididos, en el tomo 1.940 del archivo, libro 1.821 de la Sección 2.ª, folio 183, finca 3.734, inscripción 5.ª y en el tomo 1.797 del archivo, libro 1.678 de la Sección 2.ª, folio 107, finca 3.642, inscripción 19.ª; y en cuanto a las fincas resultantes de la parcelación en el Tomo 2.618 del Archivo, Libro 2.499 de la Sección 2.ª, folios 122, 132, 142, 152, 162, 172, 182, 192, 202 y 212, fincas 80.287, 80289, 80.291, 80.293, 80.295, 80.297, 80.299, 80.301, 80.303 y 80.305, y en el tomo 2.635 del archivo, libro 2.416 de la Sección 2.ª, folios 1, 5, 9, 13, 17, 21, 25, 29, 33, 37, 41, 45, 49, 59, 63, 67,71, 75, 79, 83, 87, 91, 95, 99,103, 107, 111, 115 y 119, fincas 80.307, 80.309, 80.311, 80.313, 80.315, 80.317, 80.319, 80.321, 80.323, 80.325, 80.327, 80.329, 80.331, 80.333, 80.335, 80.337, 80.339, 80.341, 80.343, 80.345, 80.347, 80.349, 80.351, 80.353, 80.355, 80.357,80.359, 80.361 y 80.363, inscripciones 1.ª, todo respectivamente; quedando asimismo inscrita, en cuanto a las diez primeras fincas resultantes, la carga real de financiación establecida en el Proyecto de Compensación.–Asimismo, se ha inscrito el derecho de hipoteca a favor de la Junta de Compensación «Méndez Álvaro Norte I», en inscripción 1.ª de la citada finca 80.293, al folio 152 del tomo 2618 del archivo, libro 2499 de la sección 2.ª.–No se ha practicado inscripción respecto de la finca resultante R-R-A-5, por incluirse en el documento con carácter meramente indicativo, supeditado a lo que formalmente resulte de los actos de disposición que realicen la E.M.V.S. y el Ayuntamiento.–No se ha trasladado a la finca resultante R-R-B-4, registral 80.301, la hipoteca objeto de la inscripción 16.ª de la finca aportada AC-16, registral 31.922, por no existir correspondencia entre las mismas.–No se ha practicado la cancelación de los derechos de reversión, solicitados, objeto de las inscripciones 8.ª de la finca 4171, 4.ª de la finca 26.385, 4.ª de la finca 26.387, 9.ª de la finca 26.393, 7.ª de la finca 26.395, 12.ª de la finca 26.399, 1.ª de la finca 83.470 y 1.ª de la finca 83.472, por no resultar acreditadas, a día d hoy, las circunstancias que determinarían esa cancelación, o la extinción de los derechos de reversión objeto de la misma.–Se han cancelado las 41 notas de afección al sistema de compensación, consignadas al margen de las fincas aportadas.–Se ha practicado la cancelación del arrendamiento solicitado, por transcurso del plazo estipulado, por nota al margen de la inscripción 3.ª de la finca 26.090, al folio 147 del tomo 2.347 del archivo, libro 2.228 de la sección 2.ª.–Se ha practicado la cancelación de la limitación del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, solicitado, por nota al margen de la inscripción 1.ª de la finca 67.913, al folio 182 del tomo 2.015 del archivo, libro 1.896 de la Sección 2.ª.–Se advierte que los edificios existentes en las fincas aportadas AC-10, AC-19 y AC-22 registrales 7.788, 39.380 y 5.822 se encuentran en la actualidad pendientes de demolición. Se han extendido 39 notas de afección fiscal.–Se han cancelado por caducidad 28 notas de afección.–Conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de Febrero de 2.003, se libra nota simple informativa de la/s finca/s en la que se expresa la titularidad, cargas y notas de expedición de certificaciones obrantes en el Registro en este momento. (…) Madrid, veinte de agosto del año dos mil quince.–El Registrador de la Propiedad (firma ilegible) Fdo. Galo Rodríguez Tejada».
«Rectificada la precedente nota de este Registro, en cuanto a que la inscripción 1.ª de la finca registral 80.289, a que la misma se refiere, ha sido rectificada en el sentido de que en la misma, bajo el número 2.–del apartado cargas, se ha hecho constar por error lo siguiente: «2.–En virtud del principio de subrogación real previsto en los artículos 100 del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, en relación con el 174 del Reglamento de Gestión Urbanística y en el artículo 11 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y demás concordantes, se trasladan; a la finca de este número: 1) el derecho de reversión objeto de la inscripción 8.ª de la finca 4.171; 2) el derecho de reversión objeto de la inscripción 4.ª de la finca 26.385; 3) el derecho de reversión objeto de la inscripción 4.ª de la finca 26.387; 4) la afección fiscal consignada al margen de la inscripción 10.ª de fecha 8 de marzo de 2012, de la finca 26.389; 5) la afección fiscal consignada al margen de la inscripción 4.ª de fecha 8 de marzo de 2012, de la finca 26.391; 6) el derecho de reversión objeto de la inscripción 9.ª de la finca 26.393; 7) el derecho de reversión objeto de la inscripción 7.ª de la finca 26.395; 8). la afección fiscal consignada al margen de la inscripción 13.ª de fecha 24 de julio de 2012, de la finca 26.399; 9) la afección fiscal consignada al margen de la inscripción 17.ª de fecha 13 de abril de 2011, de la finca 26.401; 10) la afección fiscal consignada al margen de la inscripción 14.ª de fecha 13 de abril de 2011, de la finca 26.403; 11) la afección fiscal consignada al margen de la inscripción 1.ª de fecha 19 de mayo de 2014 y el derecho de reversión objeto de la inscripción 1.ª, ambos de la finca 83.470; 12) la afección fiscal consignada al margen de la inscripción 1.ª de fecha 19 de mayo de 2014 y el derecho de reversión objeto de la inscripción 1.ª, ambos de la finca 83.472; 13) las afecciones fiscales consignadas al margen de las inscripciones 13.ª y 14.ª, ambas de fecha 13 de enero de 2015.», que debe tenerse por no puesto, debiendo leerse en su lugar: « 2.–En virtud del principio de subrogación real previsto en los artículos 100 del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, en relación con el 174 del Reglamento de Gestión Urbanística y en el artículo 11 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y demás concordantes, se trasladan a la finca de este número: 1) la afección fiscal consignada al margen de la inscripción 10.ª de fecha 8 de marzo de 2012, de la finca 26.389; 2) la afección fiscal consignada al margen de la inscripción 4.ª de fecha 8 de marzo de 2012, de la finca 26.391; 3) la afección fiscal consignada al margen de la inscripción 13.ª de fecha 24 de julio de 2012, de la finca 26.399; 4) la afección fiscal consignada al margen de la inscripción 17.ª de fecha 13 de abril de 2011, de la finca 26.401; 5) la afección fiscal consignada al margen de la inscripción 14.ª de fecha 13 de abril de 2011, de la finca 26.403; 6) la afección fiscal consignada al margen de la inscripción 1.ª de fecha 19 de mayo de 2014 de la finca 83.470; 7) la afección fiscal consignada al margen de la inscripción 1.ª de fecha 19 de mayo de 2014 de la finca 83.472; 8) las alecciones fiscales consignadas al margen de las inscripciones 13.ª y 14.ª, ambas de fecha 13 de enero de 2015, de la finca 3.744; quedando concretados en la participación indivisa del once enteros cuatro mil ochocientos noventa y seis diezmilésimas por ciento, perteneciente a la Junta de Compensación «Méndez Álvaro Norte 1»: 1) el derecho de reversión objeto de la inscripción 8.ª de la finca 4.171; 2) el derecho de reversión objeto de la inscripción 4.ª de la finca 26.385; 3) el derecho de reversión objeto de la inscripción 4.ª de la finca 26.387; 4) el derecho de reversión objeto de la inscripción 9.ª de la finca 26.393; 5) el derecho de reversión objeto de la inscripción 7.ª de la finca 26.395; 6) el derecho de reversión objeto de la inscripción 12.ª de la finca 26.399; 7) el derecho de reversión objeto de la inscripción 1.ª de la finca 83.470; y 8) el derecho de reversión objeto de la inscripción 1.ª de la finca 83.472.», originando dicha rectificación la inscripción 2.ª de la citada finca 80.289, obrante al folio 134 del tomo 2618 del archivo, libro 2499 de la Sección 2.ª. Madrid, veintitrés de Octubre de dos mil quince.–El Registrador de la Propiedad (firma ilegible) Fdo: Galo Rodríguez Tejada Informe Conceptuado el derecho de reversión como la facultad o expectativa de derecho, para todos aquellos titulares de derecho de propiedad inscritos que no han aceptado formar parte de un Proyecto Urbanístico de Compensación o Reparcelación, que para llevarse a efecto han sido expropiados de estas titularidades por razones de Interés General u Orden Público, para tener una opción de carácter reservado para volver a detentar esas titularidades en caso de que aquellas razones de Interés General U Orden Público dejen de existir. No resulta posible cancelar estas expectativas en tanto no conste de modo fehaciente que no podrán darse las circunstancias para que se produzca tal reversión, algo que en estos momentos no consta. Así cabe entenderlo en base a lo establecido a en el artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa y en los artículos 63 y siguientes de su Reglamento. En cualquier caso la cancelación de la constancia registral del derecho de reversión, requiere la presentación del oportuno documento en que el Órgano administrativo adecuado declare su extinción, acreditándose que los titulares registrales han sido notificados debidamente en la forma prevista por el artículo 59 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Publicas y del Procedimiento Administrativo Común, identificándose las fincas registrales concretas sobre las que debe practicarse la cancelación de acuerdo con el artículo 21 de la Ley Hipotecaria. Así pues resulta necesario para cancelar estos derechos de reversión inscritos, la existencia de un acto administrativo incorporado a una certificación de la que resulte su firmeza, firmeza, en vía administrativa, que exigen, como regla general para la inscripción de actos administrativos de naturaleza urbanística, los artículos 2 y 6 del Real Decreto 1093/97 de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción de Acto de Naturaleza Urbanística. En este punto cabría plantearse si, además de la firmeza del acto en vía administrativa, es necesario que se acredite su firmeza en vía jurisdiccional, según la regla seguida tanto por la legislación hipotecaria como de suelo para los actos administrativos que, de forma unilateral y sin consentimiento del titular registral, deban producir la cancelación de asientos extendidos a su favor. Finalmente señalar que resulta de aplicación a la cancelación del derecho de reversión la regla general que para la cancelación de asientos que publiquen derechos inscritos resulta de lo establecido en el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual podrá pedirse y deberá ordenarse la cancelación «cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado». A partir de ello, debe entenderse posible proceder a la cancelación del derecho a pedir la reversión en aquellos casos en que se acredite la extinción de tal derecho, por no poder concurrir las circunstancias de hecho que determinarían la posibilidad de instar la reversión. Contra esta calificación (…) Madrid, veintitrés de octubre del año dos mil quince.–El Registrador de la Propiedad (firma ilegible) Fdo.: Galo Rodríguez Tejada».
El día 13 de noviembre de 2015 fue presentado escrito en el Registro de la Propiedad de Alcobendas número 2 por el que se solicitaba la calificación sustitutoria prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, en el sentido de practicar la cancelación de los derechos de reversión concretados sobre la cuota indicada de la finca registral número 80.289 del Registro de la Propiedad de Madrid número 3: «1.–(…) 2.–A juicio de esta parte, resulta procedente la total cancelación de los derechos de reversión trasladados a la citada finca de resultado, de conformidad con las circunstancias que se señalan a continuación de forma sucinta. a) El derecho de reversión cobra su razón de ser en el carácter forzoso de la expropiación, ligado a la causa que justifica la privación involuntaria o coactiva del derecho de propiedad. Por lo tanto, situados en el orden estrictamente urbanístico de la ejecución del planeamiento, su ámbito de aplicación propio es el de las expropiaciones urbanísticas sistemáticas. Por contra, en la expropiación como mecanismo al servicio del sistema de compensación, para el caso de no adhesión a la Junta de Compensación que se constituya, la expropiación pierde el carácter de forzosa pasando a ser voluntaria, toda vez que los propietarios afectados por la actuación tienen la opción de decidir con plena libertad entre formar parte del proceso de gestión urbanística o autoexcluirse de él. En definitiva, es el propietario que voluntariamente no se adhiere el que en ejercicio de su libertad individual decide transmitir su finca a la Junta de Compensación; de ahí la calificación doctrinal del sistema como inter volentes. b) La causa de las expropiaciones sistemáticas se encuentra directamente en el planeamiento objeto de ejecución, que legitima la obtención coactiva de los suelos, es decir, aun en contra de la voluntad del propietario expropiado y, por tanto, tienen lugar con total abstracción de su voluntad. Por el contrario, en la expropiación de los no adheridos a una Junta de Compensación, la verdadera causa del negocio jurídico traslativo es exclusivamente la voluntad de los mismos de transmitir la finca desentendiéndose del proceso urbanístico y de sus resultas. El ejercicio libre y voluntario de este derecho de opción supone que, cuando no haya adhesión al sistema, el derecho a recuperar la cosa transmitida ni siquiera llega a nacer. Como en toda transmisión voluntariamente producida (como sería el caso), tal derecho de recuperación requeriría reserva expresa, cual sucede en la compraventa mediando un pacto de retroventa, que no se presume, sino que ha de reflejarse explícitamente en el contrato, conforme al artículo 1507 del Código Civil. c) La aplicación de las normas de la expropiación forzosa ordinaria al caso del propietario no adherido a la Junta de Compensación es, por ello, parcial y puramente instrumental, ya que se limita a las reglas sobre determinación y pago del justiprecio. Ese supuesto concreto se aparta de dichas normas en un aspecto fundamental y decisivo, en orden al reconocimiento de la subsistencia del derecho a instar la reversión, que sólo cobra sentido en la hipótesis de una obtención verdaderamente coactiva. d) De ahí que en ningún caso pudiera considerarse como causa de esta transmisión una supuesta previsión del transmitente de que se realice totalmente la urbanización de tal forma que si así no se hiciera en un plazo determinado recuperaría el dominio. Para que así fuera sería necesario la elevación expresa de tal previsión a la categoría de causa del negocio, como resulta de la constante y pacífica jurisprudencia del Tribunal Supremo recaída en torno a la causalización de los motivos. La transmisión voluntaria se produce con total abstracción de aquella previsión, a no ser que se hubiera reflejado expresamente en el negocio jurídico traslativo. e) En definitiva, esta modalidad de expropiación asistemática obedece a un negocio jurídico concreto, resultante del concurso de una oferta por parte de la Junta de Compensación, consistente en conceder la posibilidad de optar entre la adhesión o la transmisión del dominio de la finca, y la aceptación por parte del propietario que decide no adherirse y transmitir su finca a la Junta. El precio de la transmisión podría ser consensuado por ambas partes o, en otro caso, quedaría al arbitrio de un tercero como permite para la compraventa el artículo 1.447 del Código Civil; dicho tercero sería el Jurado de expropiación o, en su caso, los tribunales de justicia. Por tanto, esta modalidad de expropiación se asimila mucho más, hasta el punto de identificarse con ella, al contrato de compraventa que a la expropiación forzosa sistemática, cuyas normas no resultan aplicables a aquélla sino en cuanto se refieren a la determinación y pago del justiprecio».
Con fecha 29 de diciembre de 2015, el interesado interpuso recurso «contra la calificación del registrador de la Propiedad de Alcobendas número 2 de fecha 2 de diciembre de 2015, notificada el mismo día, por la que, como registrador sustituto del de Madrid número 3, a cuya calificación de fecha 23 de octubre de 2015, también se extiende el recurso (sic)». En su amplio recurso, alega resumidamente lo siguiente: «Alegaciones: I. El contenido de la nota de calificación del documento presentado. Presentada la Certificación Administrativa acreditativa de la aprobación definitiva del Proyecto de Compensación del APR 02.06 «Méndez Álvaro Norte I» en el Registro de la Propiedad n.º 3 de los de Madrid, a los efectos de la cancelación de los derechos de reversión objeto de las inscripciones 8.ª de la finca 4.171, 4.ª de la finca 26.385, 4.ª de la finca 26.387, 9.ª de la finca 26.393, 7.ª de la finca 26.395, 12.ª de la finca 26.399, 1.ª de la finca 83.470 y 1.ª de la finca 83.472, con fecha 23 de octubre de 2015 fue expedida nota de calificación denegatoria con base en las consideraciones igualmente consignadas en la sucesiva nota de calificación suscrita el 2 de diciembre de 2015 por el Registrador de la Propiedad n.º 2 de Alcobendas, como sustituto del anterior y que resultan ser las siguientes: a) En primer lugar, se dice en la nota que «no resulta posible cancelar estas expectativas en tanto no conste de modo fehaciente que no podrán darse las circunstancias para que se produzca tal reversión, algo que en estos momentos no consta» a cuyo fin se hace saber que «así cabe entenderlo en base a lo establecido en el artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa y en los artículos 63 y siguientes de su Reglamento». b) A tal fin se indica que la cancelación pedida «requiere la presentación del oportuno documento en que el Órgano administrativo adecuado declare su extinción, acreditándose que los titulares registrales han sido notificados debidamente en la forma prevista en el artículo 59 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (...)». c) Del acto administrativo en cuestión se dice en la nota que habrá de ser firme en vía administrativa, a lo que se añade, en términos de duda, que «habría de plantearse si, además (...), es necesario que se acredite su firmeza en vía jurisdiccional, según la regla seguida tanto por la legislación hipotecaria como de suelo para los actos administrativos que, de forma unilateral y sin consentimiento del titular registral, deban producir la cancelación de asientos extendidos a su favor». d) Por fin, se hace depender la cancelación de la previa acreditación de la extinción del derecho de reversión «por no poder concurrir las circunstancias de hecho que determinarían la posibilidad de instar la reversión». II. Planteamiento de la cuestión. 1.–Los términos generales de la cuestión. Según es conocido, la regulación de orden registral prevista en el artículo 54.5 de la Ley de Expropiación Forzosa conforme a la redacción dada por la Ley 38/1.999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, introdujo la importante novedad, frente a lo dispuesto hasta entonces en el artículo 69 del Reglamento de Expropiación Forzosa, de la obligada constancia registral del derecho de reversión como condición necesaria para hacerlo «oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria». Pues bien, tal previsión legal, de la que aparentemente resulta un mandato ineludible de hacer constar la reversión en cualquier inscripción practicada por título de expropiación, permite sin embargo plantear el verdadero grado de vinculación que representa para el Registrador, particularmente si fuera posible llegar a aceptar anticipadamente la existencia de ciertos supuestos expropiatorios en lo que, como se ha sostenido por algún sector de la doctrina, pudiera entenderse que la reversión «esté intrínsecamente contradicha». Téngase en este sentido presente que, como también se ha dicho, «la mera constancia registral del derecho preferente de los reversionistas constituye una carga que en principio mantiene indefinidamente en el tiempo una sombra de duda sobre la pervivencia del derecho del titular registral», constancia causante de un indudable impacto e incertidumbre sobre la titularidad de los bienes pues «fácilmente se entiende que puede ocasionar un retraimiento en su transmisión, una minusvalía de los suelos afectados e incluso un claro perjuicio para acceder al crédito territorial». Ante ello, así como el mandato legal resulta inobjetable en aquellos casos en los que se inscriban expropiaciones en las que objetivamente puedan llegar a concurrir causas legitimadoras de la reversión, en cambio, si ésta es, como se ha dicho, intrínsecamente contradictoria con la naturaleza de la expropiación realizada, parece claramente rechazable que el Registro de la Propiedad refleje la existencia de un derecho, el derecho a pedir la reversión, cuyo efectivo reconocimiento pudiera llegar a ser considerado jurídicamente improcedente. A estos efectos, la posible objeción de que donde la Ley no efectúa distinción alguna no le corresponde al Registrador distinguir, aun siendo en sí misma insuficiente en el caso contemplado en este recurso, sería de todos modos más bien expresión de una posición de injustificada cautela por omitir que en el acto de calificación de los documentos presentados para su inscripción en el Registro deben ser rechazados aquellos derechos en los que no pudieran concurrir las condiciones necesarias para su reconocimiento. De donde se sigue que si fuera fundada la tesis de que en determinadas situaciones la reversión no va necesariamente ligada a la expropiación, sería claramente rechazable que, con los graves perjuicios advertidos, se permitiera el traslado al Registro del derecho a pedir una reversión en sí misma de imposible reconocimiento. 2.–El concreto supuesto objeto del presente recurso gubernativo y sus antecedentes más relevantes. Como viene diciéndose, el objeto del presente recurso gubernativo versa sobre la calificación del Registrador de Alcobendas número 2 cuando, en respuesta a la solicitud de cancelación de los derechos de reversión concretados en la participación indivisa de once enteros cuatro mil ochocientos noventa y seis diezmilésimas por ciento (11,4896 %) de la finca número 80.289 cuyo titular es la Junta de Compensación aquí representada, procede a su denegación por las causas ya señaladas. De los antecedentes de la nota interesa en todo caso destacar lo siguiente: a) La expropiación de la que trae causa la inscripción del derecho a pedir la reversión cuya cancelación fue denegada reúne la doble condición de consistir (I) en una expropiación urbanística y (II) de pertenecer, dentro de esta categoría general, a la clase de las expropiaciones motivadas por la decisión libre del propietario de suelo de un ámbito sujeto al sistema de actuación por compensación de no incorporarse a la Junta de Compensación. b) Se trata en concreto del supuesto expropiatorio a que se refiere el artículo 108.3.b) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 17 de julio de 2001 según el cual «los propietarios que no hubieran participado en la iniciativa deberán incorporarse a la Junta, si no lo hubieran hecho ya antes, dentro del mes siguiente a la notificación individualizada de la aprobación definitiva de los estatutos y las bases de actuación de aquélla. Transcurrido este plazo serán expropiados a favor de la Junta todos los propietarios que no se hubieran incorporado a ella». c) Ha de destacarse también que por la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Madrid fue definitivamente aprobado el 7 de mayo de 2015 el Proyecto de Compensación del Área de Planeamiento Remitido 02.06 «Méndez Álvaro Norte I», acto aprobatorio que se extendió también a la solicitud de cancelación de los derechos de reversión según quedó expresamente recogido en las fincas aportadas n.º AC-05 (fincas registrales 26.385, 26.387, 26.393, 26.395 y 26.399), AC-23 (finca registral 83.472), AC-35 (finca registral 4.171) y AC-36 bajo los siguientes términos: «Sujeta a su eventual reversión a favor de los expropiados o sus causahabientes, según resulta de la inscripción 8.ª, de conformidad con lo previsto en el Texto vigente de la Ley de Expropiación Forzosa en su Artículo 54.5, se solicita expresamente su cancelación por tratarse de unas expropiaciones, por ministerio de la Ley, por voluntad de los expropiados puesta de manifiesto al no haberse adherido a la Junta, tampoco existe causa de reversión, siendo por lo tanto procedente su cancelación, lo que expresamente se solicita del Sr. Registrador, por no haberse adherido sus primitivos titulares a la Junta de Compensación y resultar legítimas las expropiaciones ya consumadas, como resulta de las inscripciones descritas, por virtud de los actos administrativos dictados» como resulta del documento n.º 1 antes citado. Una vez ya inscrito el Proyecto de Compensación la cancelación y la consiguiente calificación denegatoria han de entenderse referidas a la correspondiente parcela de resultado adjudicada parcialmente a la Junta de Compensación en cuanto a una cuota indivisa de once enteros cuatro mil ochocientos noventa y seis diezmilésimas por ciento (11,4896 %) por subrogación de las indicadas fincas aportadas. d) Es decir, por lo tanto, no solo se trataba de una expropiación decisivamente supeditada a la voluntad de los propietarios expropiados no adheridos a la Junta de Compensación sino que, además, la solicitud de cancelación de los posibles derechos de reversión supuestamente recayentes sobre las fincas primero aportadas por la Junta de Compensación una vez obtenidos los suelos de tales propietarios y después sobre la de resultado ya identificada fue una solicitud expresamente aceptada por el Ayuntamiento de Madrid con motivo de la adopción del acto de aprobación definitiva del Proyecto de Compensación del que tal solicitud formaba parte. III.–Sobre la inexistencia del derecho a pedir la reversión en el caso de los propietarios no adheridos a una junta de compensación. 1.–Consideración inicial y aclaración previa. Por medio del presente apartado III se pretende poner de manifiesto que, en el caso de la expropiación urbanística seguida en el seno del sistema de compensación motivada por la voluntaria falta de adhesión del propietario de suelo a la Junta de Compensación, no cabe apreciar la existencia del derecho a pedir la reversión. Es decir, la posición que aquí se defiende es que la improcedencia legal de que pudiera llegar a ser reconocido el derecho de reversión a favor de un propietario no adherido a una Junta de Compensación supone la consiguiente carencia de contenido real de una eventual solicitud del derecho a su petición y, por ello, el rechazo a la constancia registral de un derecho en realidad inexistente por no ser susceptible de reconocimiento. Dicho de otro modo, la mera posibilidad formal de solicitar el derecho de reversión no precedida de una posibilidad material real de ser reconocido no puede en ningún caso presentarse como causa para su reflejo registral pues ni siquiera cabría su identificación como mención al presuponer esta, conforme al artículo 98 de la Ley Hipotecaria, la susceptibilidad de su inscripción especial y separada, premisa que es justamente aquí rechazada por rechazar la condición necesaria previa de la mera indispensable existencia del derecho en cuestión en el concreto caso tratado. Por lo demás, toda vez que la nota de calificación funda en parte su sentido denegatorio en la falta de constancia fehaciente de la ausencia de las circunstancias habilitadoras de la reversión «en base a lo establecido en el artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa y en los artículos 63 y siguientes de su Reglamento», resulta prioritario dejar sentado que una cosa son los supuestos expropiatorios contemplados en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante TRLSRU) previamente ya recogidos en las Leyes 8/2007, de 28 de mayo, y 2/2008, de 20 de junio, del Suelo, y otra los referidos los artículos 54 de la Ley de Expropiación Forzosa y 63 y siguientes de su Reglamento. Quiere decirse con ello que aun tratándose en ambos bloques legales de una misma institución jurídica ligada a la expropiación forzosa, para determinar los presupuestos de su reconocimiento se hace necesario acudir de modo separado a cada uno de ellos en razón de la naturaleza de la expropiación. Siendo por ello una expropiación ordinaria para comprobar la concurrencia de los presupuestos habitadores de la reversión habrá de acudirse a la legislación expropiatoria y siendo en cambio de carácter urbanístico será conforme a los supuestos de reversión previstos en la legislación estatal vigente en materia de suelo como habrá de resolverse su posible reconocimiento. De ahí, por lo tanto, la necesidad de resolver el presente recurso no solo desde el marco general de la expropiación forzosa sino también según el contexto legal definido por la citada legislación vigente en materia de suelo. Resolución, por lo demás, que viene presidida por la idea central de que la reversión no es en ningún caso un elemento sustancial del régimen jurídico de la expropiación desde el momento en que la propia Ley excluye su reconocimiento en concretos supuestos expropiatorios. La cuestión, por ello, es que, en el caso de los no adheridos, el reconocimiento o no del derecho a pedir la reversión, que es, nótese bien, lo que en último término se ventila en este recurso, ha de resolverse desde el terreno de los principios pues, como enseguida se verá, ni se trata de un supuesto que quede expresamente excluido de la reversión por el apartado 1 del artículo 47 del TRLSRU ni forma tampoco parte de los expresamente incluidos a que se refiere tanto ese número 1 como el 2 siguiente. 2.–La inexistencia del derecho a pedir la reversión en el caso de los propietarios no adheridos a una Junta de Compensación. A. El marco legal aplicable. Según acaba de decirse, el derecho de reversión está sujeto a una dualidad de regímenes jurídicos: el contemplado en la Ley de Expropiación Forzosa para las expropiaciones ordinarias en su artículo 54 y el previsto en el TRLSRU, en cuyo artículo 47 se establecen los que denomina supuestos de reversión y de retasación. En el caso de las expropiaciones urbanísticas tales supuestos aparecen expresados dentro de un cuadro cerrado de tal manera que cualquier otra expropiación cuya causa directa fuera distinta de las legalmente tasadas como eventualmente justificadoras de la reversión ha de entenderse excluida de los supuestos legales y, por ello, no comprendida dentro del mandato legal que resulta del artículo 54.5 de la Ley de Expropiación Forzosa en orden a procurar su constancia registral. En concreto, los supuestos de reversión a que se refiere el TRLSRU son cuatro y parten, como condición necesaria para su reconocimiento, de la concurrencia de las siguientes circunstancias: a) Que se produzca el cambio de uso que motivó la expropiación por una revisión o modificación del planeamiento salvo que (I) el uso dotacional de la que trajera causa se hubiera mantenido ocho años o el nuevo uso dotacional público también lo fuera, (II) la causa de la expropiación hubiera sido la formación o ampliación de un patrimonio público de suelo, (III) se tratara de una actuación de urbanización, (IV) se tratara de una expropiación por incumplimiento de deberes o no levantamiento de cargas o, en fin, (V) se tratara de los restantes supuestos de la Ley de Expropiación Forzosa. b) Que tratándose de una expropiación para ejecutar una actuación de urbanización no hubiera concluido la urbanización durante el plazo de diez años. C. La ausencia en el TRLSRU del supuesto de reversión en el caso de expropiaciones motivadas por la falta de adhesión a la Junta de Compensación. En efecto, lo primero que salta de modo inmediato a la vista es que entre los supuestos legales de reversión previstos en el TRLSRU no figura ninguno que pudiera encajar en aquellas expropiaciones que pudieran estar motivadas por la falta de adhesión de los propietarios de suelo a una Junta de Compensación. Así, en efecto, si resulta que la reversión por cambio de uso del suelo expropiado queda directamente excluida en el caso de las llamadas actuaciones de urbanización a las que pertenecería el ámbito sobre el que ejecutó el planeamiento la Junta de Compensación aquí representada, entendidas tales actuaciones en el sentido dado por el artículo 7.1.a) del TRLSRU como de nueva urbanización, reforma o renovación, parece claro que el único punto en el que podía a lo sumo encajar sería el previsto en el apartado 2.a) del artículo 47 siguiente. Pues bien, para entender también la inaplicación de este último supuesto al caso de las expropiaciones por falta de adhesión a una Junta de Compensación resulta necesario atender a las dos fundamentales consideraciones siguientes: a) A que la introducción de los supuestos de reversión hoy vigentes a partir de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo tuvo lugar bajo un modelo coincidente en lo sustancial con los previamente contemplados en la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones, lo cual así quedo meridianamente claro en su Exposición de Motivos al decir lo siguiente: «En materia de expropiación forzosa, se recogen sustancialmente las mismas reglas que ya contenía la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, traídas aquí por razones de técnica legislativa, para evitar la dispersión de las normas y el fraccionamiento de las disposiciones que las recogen. En materia de reversión y de responsabilidad patrimonial, los supuestos de una y otra se adaptan a la concepción de esta Ley sobre los patrimonios públicos de suelo y las actuaciones urbanizadoras, respectivamente, manteniéndose también en lo demás los criterios de la Ley anterior». b) En segundo lugar, a que la remisión a los «criterios de la Ley anterior», en cuanto se refiere al concreto supuesto del artículo 47.2.a) del TRLSRU, reconducía de modo inmediato como evidente antecedente a lo dispuesto en el artículo 40.4 de la citada Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones, el cual dispuso lo siguiente: «procederá la reversión en los supuestos de terrenos incluidos en un ámbito delimitado para su desarrollo por el sistema de expropiación, cuando hubieren transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se hubiera concluido». Es decir, la inaplicación aludida de la falta de conclusión de la urbanización en el plazo de diez años como causa de la reversión solo tiene sentido cuando se sitúa en el marco de actuaciones de urbanización desarrolladas a través del sistema de expropiación, nunca, por lo tanto, en el sistema de compensación cuanto se trata de la expropiación de propietarios no adheridos a la Junta de Compensación. Así es, en efecto, como ha de ser interpretado el apartado 2.a) del artículo 47 del TRLSRU, supuesto que enlaza con una conocida jurisprudencia del Tribunal Supremo de la que son testimonio, entre otras muchas, sus Sentencias de 25 de marzo de 1998 y 14 de febrero de 1991 referidas a la improcedencia de reconocimiento de la reversión en actuaciones seguidas justamente según el sistema de expropiación por entender que la falta de conclusión de la obra urbanizadora en el plazo de diez años como supuesto desencadenante del mismo no admitía la valoración aislada de tal situación en solo parte del ámbito afectado. Y es que, en fin, la utilización por el apartado 2 del artículo 47 de la expresión de la expropiación para la ejecución de actuaciones de urbanización no tolera, ni por el sentido último de este tipo de actuaciones según el aludido artículo 7 precedente ni por sus inequívocos antecedentes situados nítidamente en la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones, la posibilidad de una interpretación extensiva a una clase de expropiación, la del no adherido en el sistema de compensación, cuya legitimación es notoriamente distinta. D. La improcedencia intrínseca de la reversión en razón del carácter voluntario de la adhesión y, con ello, de la aplicación de la expropiación. En efecto, la expropiación del propietario no adherido participa de una naturaleza propia y singular en la medida en que el hecho determinante de su puesta en funcionamiento no se encuentra en una decisión de la Administración que se impone a la voluntad del titular del suelo. Por el contrario, como se dice por uno de los autores más atrás citados, «siendo la adhesión al sistema de compensación una decisión voluntaria reservada en exclusiva al propietario y conocido por éste, por así resultar directamente de la Ley, que el efecto ligado a la no adhesión puede ser la expropiación, ésta, cuando tiene lugar, se debe a su sola voluntad por lo que no parece admisible que quien libremente desencadena la expropiación pueda después solicitar la reversión». El desenvolvimiento por lo tanto del sistema de compensación respecto de los propietarios incorporados a la Junta de Compensación es el propio de un desarrollo ínter volentes, es decir, entre aquellos que libremente consienten tal incorporación, lo cual lleva a la consiguiente consideración de que «no procede la reversión (en el caso de) los propietarios no adheridos a la Junta de Compensación, pues siendo la adhesión voluntaria la no adhesión no puede ser calificada de incumplimiento de ningún deber urbanístico». En este sentido, la realidad de la expropiación motivada por la falta de adhesión a una Junta de Compensación lleva a la indudable paradoja de que la coactividad como elemento esencial de la decisión de la Administración en orden a la obtención de los suelos característica de la expropiación no sea tal al ser en último término el propietario de suelo quien libremente decide si quiere o no participar en el proceso de ejecución del planeamiento y, con ello, si acepta en caso negativo que sus suelos sean objeto de obtención por la Administración. En cierto modo y desde este mismo punto de vista, puede decirse que el supuesto expropiatorio más cercano al aquí tratado sería el consignado en el apartado 1.d) del artículo 47 del TRLSRU que niega la reversión en las expropiaciones por incumplimiento de deberes pues, también en él, la razón determinante de tal exclusión en último término queda situada no en una decisión de la Administración sino en un determinado comportamiento del expropiado, en este caso la no ejecución del planeamiento en los plazos al efecto impuestos. Dicho de otro modo, es el propietario cuando, por no ejecutar el plan en plazo o no adherirse a la Junta de Compensación, decide activar una modalidad expropiatorio cuyo mismo origen excluye la posibilidad de reconocimiento del derecho de reversión. Por ello, realmente, la expropiación forzosa en este caso, cuyas reglas ciertamente han de ser aplicables para la fijación del justiprecio y su pago también en el tratamiento del propietario no adherido, participa de un elemento de voluntariedad tan decisivo que en rigor admitiría una calificación que, incurriendo en una aparente contradicción en los términos, fuera la de expropiación forzosa voluntaria, cuando no, lisa y llanamente si no fuera por lo chocante de la expresión, de expropiación voluntaria. A ello lleva la circunstancia de que sea el propietario el que, si voluntariamente no se adhiere, en el ejercicio de su libertad individual sea quien finalmente decide la transmisión de su finca a la Junta de Compensación. En este sentido parece que puede afirmarse con acierto que, cuando el sistema elegido es el de compensación, la legitimación de la expropiación no procede de la aprobación de los instrumentos de planeamiento en el sentido concreto en que aparece previsto en el artículo 42.2 del TRLSRU en cuanto la ejecución «deba producirse por expropiación», sino, de modo claramente diferenciador, del consentimiento del propietario de suelo que opta por mantenerse al margen del proceso urbanístico. De igual modo, el ejercicio libre y voluntario de este derecho de opción supone que, cuando no haya adhesión al sistema, el derecho a recuperar la cosa transmitida ni siquiera llega a nacer. Como en toda transmisión voluntariamente producida (como sería el caso), tal derecho de recuperación requeriría reserva expresa, cual sucede en la compraventa mediando un pacto de retroventa, que no se presume sino que ha de reflejarse explícitamente en el contrato, conforme al artículo 1507 del Código Civil. De ahí que, sin perjuicio de lo ya expuesto sobre la falta de encaje en el supuesto de reversión a que se refiere el artículo 47.2.a), en ningún caso pudiera considerarse como causa de esta transmisión una supuesta previsión del transmitente de que se realice totalmente la urbanización de tal modo que si así no se hiciera en un plazo determinado recuperaría el dominio pues, para que así fuera, sería necesario la elevación expresa de tal previsión a la categoría de causa del negocio, como resulta de una constante y pacífica jurisprudencia del Tribunal Supremo recaída en torno a la causalización de los motivos. La transmisión voluntaria se produce con total abstracción de aquella previsión, a no ser que se hubiera reflejado expresamente en el negocio jurídico traslativo, lo que no tuvo lugar en este caso. No hay por ello necesidad de que opere una renuncia expresa a la reversión ni la presunción de su carácter implícito por razón de la voluntariedad de la no adhesión pues en realidad es en razón de tal decisión que el derecho a pedir la reversión no llega a nacer por lo que, de modo correlativo, no hay derecho de reversión alguno al que renunciar. En definitiva, esta modalidad de expropiación asistemática obedece a un negocio jurídico concreto, resultante del concurso de una oferta por parte de la Junta de Compensación, consistente en conceder la posibilidad de optar entre la adhesión o la transmisión del dominio de la finca, y la aceptación por parte del propietario que decide no adherirse y transmitir su finca a la Junta según su condición de beneficiaria de la expropiación. Por lo demás, el hecho de que se apliquen las reglas de la expropiación forzosa en orden a la determinación del justiprecio con la posible intervención del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa en caso de falta de acuerdo sobre su importe no significa otra cosa más que su importe quedaría al arbitrio de un tercero como permite para la compraventa el artículo 1447 del Código Civil. IV. Sobre la relevancia del acto de aprobación definitiva del proyecto de compensación accediendo a la solicitud de cancelación del derecho a pedir la reversión. Según ha quedado ya dicho, en el Proyecto de Compensación presentado por mi representada en el Ayuntamiento de Madrid para su aprobación definitiva constaba expresamente la solicitud de que quedaran cancelados los derechos de reversión que constaban entonces sobre determinadas fincas aportadas por la Junta de Compensación una vez obtenidas por título de expropiación procedentes de propietarios no adheridos a ella. Así se hizo a fin de que, por el juego de la subrogación real, tales derechos no quedaran después reflejados en la correspondiente finca de reemplazo. Pues bien, lo que en este punto se sostiene es que, una vez otorgada la aprobación definitiva del Proyecto de Compensación con el contenido indicado a lo que con ello se dio lugar fue a un acto válido y ejecutivo, es decir, a un acto llamado a surtir todos los efectos que le son propios en todos los órdenes jurídicos, también por ello en el registral desde el momento en que, como exigen los artículos 2 y 6 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprobaron las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística, quedó acreditada mediante certificación administrativa su firmeza en vía administrativa. Lo que se quiere decir con ello es que el Ayuntamiento de Madrid ya se pronunció sobre la inexistencia del derecho a pedir la reversión desde el momento en que accedió a la solicitud formal y expresa de su cancelación, no siendo por ello mismo posible que desde el orden registral se pongan obstáculos a una decisión estrictamente administrativa cuando el acto de calificación queda limitado, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, a la «legalidad de sus formas extrínsecas» y demás requisitos señalados por el artículo 99 de su Reglamento tales como, en particular, el referido «a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento». Y es que, en efecto, existiendo ya un acto administrativo válido que accedió a la solicitud de cancelación del derecho a pedir la reversión, el presupuesto para tal acceso era justamente, como viene sosteniéndose a lo largo del presente recurso, la circunstancia de su inexistencia, lo cual también impide oponer incumplimiento alguno del trámite de audiencia previsto en el artículo 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, pues no cabía reconocer en el procedimiento legitimación alguna a quien no podía ser no ya solo titular del derecho a pedir la reversión sino que ni siquiera reunía la condición de interesado. Todo ello sin perjuicio de lo que se plantea mediante otrosí de este escrito para el caso de que se considerara procedente el emplazamiento a que el mismo se refiere. V. La consiguiente improcedencia de la constancia registral del derecho a pedir la reversión de los propietarios no adheridos a la junta de compensación. La consecuencia inmediata que se desprende de cuanto queda expuesto es que al ser intrínsecamente contradictorio el reconocimiento de la reversión en el caso de las expropiaciones motivadas por la falta de adhesión a una Junta de Compensación, el derecho a instar su declaración es un derecho vacío de contenido que coherentemente no tiene por qué quedar reflejado en el Registro de la Propiedad. De ahí, en fin, la falta de fundamento de los requisitos que para la cancelación son reproducidos en la nota de calificación objeto del presente recurso gubernativo pues al exigir la declaración administrativa de su extinción se está partiendo de la premisa errónea de su previa existencia, lo cual, como queda dicho, es frontalmente aquí rechazado».
Este Centro Directivo ha señalado (cfr. Resolución de 26 de noviembre de 2001) que son tres los hitos del íter de la reversión, todos ellos susceptibles de acceso registral: la cualidad de expropiado, la existencia del derecho de reversión declarada por la Administración o por los tribunales de Justicia y la consumación del derecho de reversión mediante la transferencia del derecho de propiedad al reversionista. Precisando más cada una de estas etapas o hitos, cabe diferenciar otras tantas acepciones conceptuales correlativas a las tres etapas o fases del derecho de reversión. La primera es la del derecho de reversión en estado latente o expectante y nace directamente con la propia expropiación y de forma simultánea a la misma. Este derecho constituye un gravamen o carga sobre cosa ajena que, por el momento, hasta que se produzcan los presupuestos habilitantes del derecho de reversión como derecho efectivo de adquisición preferente –o «causas legitimadoras de la reversión» en la terminología del artículo 69 del Reglamento de Expropiación Forzosa– (los ya citados de no afectación, sobrantes o exceso de expropiación y desafectación), ha sido considerado como un derecho condicional o eventual. Ahora bien, la reforma del artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa operada por la Ley 38/1999 deja claro que, incluso en esta etapa latente, se trata de un derecho ya existente como derecho subjetivo y de contenido patrimonial ya adquirido por su titular incluso antes de que se transforme en un derecho de reversión activo y ejercitable a través de la subsiguiente adquisición o readquisición del bien expropiado, derecho que es susceptible de transmisión «inter vivos» y «mortis causa», oponible frente a terceros y por ello inscribible como tal «derecho de preferencia» en el Registro de la Propiedad. Así lo confirma la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo) de 8 de febrero de 2006 que al definir el contenido del derecho de reversión, afirma que «como hemos expresado en sentencias de 26 de mayo de 1998 y 19 de septiembre de 1998, y reiteramos en la de 29 de mayo de 2003, el derecho de reversión tiene un contenido patrimonial y, como tal, resulta susceptible de negociación y transmisión, incluso con anterioridad a que se produzca en los supuestos contemplados en el artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa como determinantes del nacimiento del mismo. En definitiva, pues, y como ya afirmó la sentencia de 24 de enero de 2002, el derecho de reversión es un derecho de naturaleza autónoma transmisible por actos «intervivos» y «mortis causa»».
Esta constancia del derecho preferente (de adquisición) de los reversionistas en la misma inscripción causada por el propio título expropiatorio da lugar a una mención expresa en el propio acta de la inscripción, de forma que ahora aquel derecho del reversionista consta de forma explícita y autónoma (si bien en el mismo asiento registral que el derecho del beneficiario de la expropiación), y no de forma indirecta o implícita como sucedía antes de la reforma. Ello supone una clarificación no sólo del régimen de la publicidad registral del derecho de reversión en su fase de latencia, sino también sobre su naturaleza (sobre la que se habían sostenido distintas tesis: condición resolutoria del derecho del beneficiario, causa de invalidez sucesiva sobrevenida, derecho asimilable a un retracto legal, o derecho real de preferente adquisición innominado y en formación). Superando la confusión anterior, ahora no hay duda de que el derecho de reversión, incluso en estado latente, debe ser considerado como un derecho real, un «ius in re aliena» que grava o constriñe el dominio del adquirente de la finca expropiada, oponible frente a terceros, susceptible de tráfico autónomo (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 1995 y 14 de junio de 1997, entre otras), de obligada inscripción registral –de forma simultánea a la inscripción de la propia expropiación–, y sujeta a los principios hipotecarios de fe pública y oponibilidad, y no como una simple causa de ineficacia latente de la titularidad adquirida por la expropiación. Repárese, además, en que hoy no debe considerarse vigente la exclusión de la inscripción de las expropiaciones, y por ende del mismo derecho de reversión, en el caso de que los bienes expropiados hayan pasado a integrarse en el dominio público de la Administración expropiante, al haber extendido la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, la obligatoriedad de la inscripción también a los bienes demaniales (cfr. artículo 36, número 1, de la citada Ley).
4. Determinada la forma y efectos de la constancia registral del derecho de reversión en su fase latente –que es la que en particular interesa a los efectos de la presente Resolución–, antes y después de la reforma operada en este ámbito por la Ley 38/1999, será relevante, a su vez, precisar cuál de los dos regímenes legales (anterior y posterior a la reforma) es el aplicable en cada supuesto expropiatorio (vid. Resolución de 8 de febrero de 2012).
5. Respecto a la configuración legal del derecho de reversión en el ámbito propio de las expropiaciones de naturaleza urbanística; si bien inicialmente se calificaron de «urbanísticas» aquellas expropiaciones que encontraban su legitimación en los Planes de urbanismo y su ejecución –artículo 64 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana–, hoy puede entenderse por expropiación urbanística todo ejercicio de la potestad expropiatoria al servicio de las funciones públicas de ordenación territorial y urbanística y, por tanto, persiguiendo algunas de las finalidades propias de las mismas –artículo 29 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo–.
Desde la Ley del Suelo de 1956, la legislación urbanística se ha ocupado de regular las particularidades de las expropiaciones urbanísticas –artículos 64 y siguientes del Texto refundido de 1976, 33 y siguientes de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, 29 y siguientes del Real Decreto Legislativo 2/2008–, afectando singularmente a la causa «expropiandi», al procedimiento expropiatorio, fijación y pago del justiprecio y a la reversión; de este modo, puede decirse que de la regulación de la expropiación como un supuesto especial –artículos 85 y siguientes de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954–, pasa a regularse como instrumento sectorial propio, sujeto a las exigencias funcionales de la normativa urbanística –cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2005 y del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 21 de enero de 2016–.
Como se ha expuesto, siendo el derecho de reversión una garantía de configuración legal ordinaria, no formando parte del conjunto de garantías que establece el artículo 33 de la Constitución –vid. Sentencia del Tribunal Constitucional número 67/88-, es posible que ciertas expropiaciones, en su regulación sectorial, lo modulen o excluyan mediante norma con rango de Ley. Este es el caso de las expropiaciones urbanísticas.
La inteligencia del precepto que alude dos veces a la expropiación para ejecución de una actuación de urbanización, una como excepción y otra como regla positiva, debe plantearse a la luz del principio general de procedencia de la reversión –artículo 47.1, párrafo primero, in fine–, por lo que se excluye la reversión en caso de alteración, en virtud de modificación o revisión del instrumento de ordenación territorial y urbanística, del uso que motivó la expropiación, que ésta se hubiera producido para la ejecución de una actuación de urbanización y sólo en este caso, que hayan transcurrido al menos diez años y las obras hayan concluido; por el contrario, si se expropia por una actuación de urbanización y no se concluye en diez años desde la expropiación, existe derecho de reversión –vid., no obstante, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2006 y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 2 de octubre de 2014–.
Ciertamente, como mantiene reiterada jurisprudencia, «es improcedente la reversión si la transmisión se hizo voluntariamente o por cesión amigable» (Sentencias del Tribunal Supremo 26 de febrero de 1931 y 13 de noviembre de 1971). No obstante a la procedencia de la reversión, en términos generales, no cabe oponer, la existencia de un convenio o mutuo acuerdo, pues se cumple también en este caso la existencia del presupuesto básico para que quepa ejercitar aquel derecho, ahora cuestionado, es decir, que la transmisión de los bienes a la Administración se produjera «ope expropiationis», por la vía coactiva de la aplicación de la potestad expropiatoria y no por la consensual de un concierto de voluntades surgido con antelación a la puesta en marcha del expediente expropiatorio; se quiere decir que, de no estar ante la hipótesis de cesión amistosa previa a la expropiación, sino, por ejemplo, de convenio o mutuo acuerdo para la fijación del justo precio, artículo 24 de la Ley de Expropiación, éste acuerdo que se inserta en el procedimiento expropiatorio no tiene otro alcance sino el de una modalidad de determinación del justiprecio que, por tanto, no puede obstaculizar el ejercicio del esencial derecho de reversión, como garantía ultima del derecho de los expropiados en relación con la causa de la expropiación, como ya entendiera la Sala Sentencia de 13 de noviembre de 1971 –vid. también Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 1981 y 25 de febrero de 2003–.
En la legislación urbanística madrileña, artículo 105 de la Ley 9/2001, el establecimiento y la definición del sistema de compensación determinarán la afectación real de la totalidad de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación, sector o la unidad o unidades de ejecución al cumplimiento de los deberes legales y las obligaciones inherentes al mismo, con constancia en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal. En tal caso, la gestión de la actividad de ejecución podrá llevarse a cabo: a) En junta de compensación, cuya constitución será preceptiva cuando los propietarios cuya iniciativa haya dado lugar a la aplicación del sistema no representen la totalidad de la superficie de suelo del sector o unidad de ejecución. La junta de compensación tendrá la consideración de ente corporativo de Derecho público, con personalidad jurídica propia y plena capacidad de obrar desde su inscripción administrativa y la de la constitución de sus órganos directivos; b) Mediante sociedad mercantil constituida al efecto y en cuyo capital participen los propietarios de todos los terrenos afectados por el sistema de ejecución. En el caso de gestión en junta de compensación, los propietarios que no hubieran participado en la iniciativa deberán incorporarse a la Junta, si no lo hubieran hecho ya antes, dentro del mes siguiente a la notificación individualizada de la aprobación definitiva de los estatutos y las bases de actuación de aquélla, en caso contrario, transcurrido este plazo serán expropiados por la Administración municipal y a favor de la Junta todos los propietarios que no se hubieran incorporado a ella, teniendo ésta la condición de beneficiaria –artículo 108.3, en términos similares al artículo 127 del Texto refundido de 1976–.
La competencia para resolver sobre la reversión corresponderá a la Administración en cuya titularidad se halle el bien o derecho en el momento en que se solicite aquélla o a la que se encuentre vinculado el beneficiario de la expropiación, en su caso, titular de los mismos –artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa en la redacción dada por la disposición adicional 5 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre–.
En los casos de expropiaciones urbanísticas, en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización, procede la reversión, cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido –artículo 34 del texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio–.
Particularmente, la jurisprudencia ha seguido una doctrina reiterada –vid. Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 3 de julio de 2007 y 3 de junio de 2013– sobre la correcta interpretación que debería de recibir la previsión legal contenida en el artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa, después de la modificación introducida por la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999: «...Pues bien, en lo que atañe a los plazos para el ejercicio del derecho de reversión, la Ley establece una regla general para el caso de notificación por la Administración a los interesados del exceso de la expropiación, la desafectación del bien o derecho expropiados o su propósito de no ejecutar la obra o de no implantar el servicio, señalando al efecto el plazo de tres meses desde dicha notificación, mientras que a falta de notificación se establecen reglas específicas para los distintos supuestos de reversión y así, en los casos inejecución de la obra o no establecimiento del servicio es preciso para el ejercicio del derecho que hayan transcurrido cinco años desde la toma de posesión (art. 54.3. b), estableciéndose, a deferencia de los otros supuestos de reversión, únicamente el término inicial para el ejercicio del derecho y no un término final, mientras que en los demás casos de reversión, si bien se parte igualmente de la toma de posesión de los bienes o derechos expropiados, se fija un término final, más allá del cual no puede ejercitarse el derecho. Esto indica que el legislador valora de forma distinta los supuestos en los que el fin de la expropiación se ha cumplido, en cuyo caso entiende que el transcurso de un considerable periodo de tiempo justifica la expropiación y consolida la privación del bien o derecho expropiados haciéndola irreversible, mientras que, no habiéndose cumplido el fin de la expropiación a la que se destinaba el bien, esta pierde su justificación y permite la recuperación por su primitivo dueño del bien o derecho expropiado, sin esa limitación temporal».
Si se atiende al plazo de veinte años establecido en el citado artículo 54.3.a), ha de tenerse en cuenta, que al igual que ocurría con el establecido en el artículo 55 de dicha Ley en la redacción anterior, que se consideraba por la jurisprudencia como de caducidad (Sentencia de 14 de abril de 2005, que cita otras), se configura como el período de tiempo en el que los interesados pueden ejercitar tal derecho, reiterando tanto la doctrina científica como la jurisprudencia como regla general la no interrupción de los plazos de caducidad, aunque admiten algunas excepciones, como cuando se da una situación de fuerza mayor o cualquier otra causa independiente de la voluntad de los interesados –cfr. Sentencia de 19 de febrero de 2008–.
También ha rechazado que en estos casos fuera aplicable el plazo de quince años que con carácter general establece el artículo 1964 del Código Civil para la prescripción de las acciones personales –vid. Sentencia de 19 de octubre de 1999– o, el propio sistema general de la prescripción adquisitiva –Sentencia de 7 de febrero de 1989–. Cuando la Administración notifica la inejecución de la obra o el expropiado se da por notificado de este particular, arranca la acción nacida para solicitarla conforme a los artículos 54 y 55 de la Ley y 63 y siguientes del Reglamento de Expropiación Forzosa, por tratarse del plazo procesal de un mes, ahora tres meses, desde que se conoce la inejecución o desafectación de la obra. Cuando tales circunstancias no se producen la ley no señala límite temporal para hacerlo, porque la Administración puede cortarlo emitiendo un acto que reconozca la desafectación o inejecución de la obra, y trasladando a los particulares la carga de ejercitar la acción en el plazo legal (Sentencias de 29 de mayo de 1962, 16 de mayo de 1972, 27 de abril de 1964, 20 de febrero de 1978 y 8 de mayo de 1987).
A la vista de la doctrina jurisprudencial expuesta, cabe confirmar la calificación en cuanto a la exigencia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa, lo cual podrá acreditarse por la propia certificación administrativa –de modo análogo al régimen registral de cesiones obligatorias de los artículos 31.4 y 63.1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, cuyo fundamento no es otro que los artículos 1, 3 y 82 de la Ley Hipotecaria–.
Ello no obstante, también ha declarado el Tribunal Supremo que «cabría plantearse si, al ser un elemento sustancial de su régimen jurídico, es indisponible por ser de Derecho necesario, según establece el invocado artículo 6.2 del Código Civil, ya que, de lo contrario, se desvirtuaría la institución por desaparecer el instrumento más efectivo de control del cumplimiento de los fines que justificaron el desapoderamiento coactivo de los bienes o derechos y, en definitiva, de velar por la autenticidad de la causa expropiandi. Este significado de la reversión podría justificar la transmisibilidad inter vivos de la facultad de pedirla antes de producirse las condiciones determinantes de su nacimiento, pero no su renuncia previa, que elimina radicalmente, al desaparecer dicha garantía, cualquier posibilidad de control por parte del propietario o de sus causahabientes del cumplimiento de los fines de la expropiación. De aquí que la jurisprudencia haya sido muy cautelosa al examinar las circunstancias y términos de la renuncia hecha con anterioridad a que se den los supuestos que permiten el ejercicio del derecho de reversión, pero, producida aquélla en términos tan inequívocos y tajantes como los recogidos por la Sala de instancia en la sentencia recurrida según se desprende del acta de ocupación (en que los propietarios renunciaron a la facultad de pedirla en su momento y autorizan expresamente a la Administración expropiante para que destine los terrenos expropiados a los fines que estime procedentes), cabe plantearse si tal renuncia, efectuada al momento de convenir el precio de aquellos, desnaturaliza el instituto expropiatorio convirtiéndolo en una transmisión voluntaria, a título oneroso, de la propiedad, equivalente a una compraventa, de manera que la Administración adquirente dejaría de estar vinculada por el fin que legitimó la incoación del expediente expropiatorio, especialmente cuando, como en este supuesto, precedió a aquél una opción de compra concedida al Ayuntamiento...» –vid. Sentencia de 19 de septiembre de 1998 y de 29 de mayo de 2012–.
Lo que no debe plantear problema alguno es la renuncia al derecho ya reconocido – artículo 1112 del Código Civil– teniendo en cuenta su posible extinción por falta de ejercicio en plazo o del pago –cfr. artículos 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa–. Mediando el consentimiento abdicativo del titular en escritura pública u otro documento auténtico, no existe inconveniente pues para la cancelación de la mención registral relativa al derecho de reversión.
Esto indica que el legislador valora de forma distinta los supuestos en los que el fin de la expropiación se ha cumplido, en cuyo caso entiende que el transcurso de un considerable periodo de tiempo justifica la expropiación y consolida la privación del bien o derecho expropiados haciéndola irreversible, mientras que, no habiéndose cumplido el fin de la expropiación a la que se destinaba el bien, esta pierde su justificación y permite la recuperación por su primitivo dueño del bien o derecho expropiado, sin esa limitación temporal; «...sin que ello suponga que la acción de reversión quede a la omnímoda libertad de los expropiados o sus causahabientes, con la consiguiente indefinición respecto de la titularidad y destino del bien o derecho sujeto a retrocesión, pues, en todo caso, está en manos de la Administración poner fin a tal estado de cosas mediante la notificación directa a aquéllos de la inejecución, terminación o desaparición de la obra o servicio público para así emplazarles a que insten la re–versión en el término legal de tres meses previsto en la Ley de Expropiación Forzosa, transcurrido el cual sin haberlo ejercitado decaerá tal derecho....» –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 2007, 25 de enero de 2012 y 3 de junio de 2013–.
Para el concreto supuesto de derecho de reversión procedente de una expropiación en un sistema de actuación urbanística por compensación, por lo expuesto, al no poder invocar la existencia de un término final de ejercicio, no resultaría de aplicación, al caso particular de ejecución de urbanización, la norma de cancelación de la citada regla octava. Sin embargo, sí puede estimarse procedente la cancelación –vid. también el artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria–, del derecho de reversión derivado de esta singular expropiación, una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, según se acredite mediante certificación administrativa del acta, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

References: artículo 207
 artículo 19
 Resolución 
 artículo 11
 artículo 11
 artículo 54
 artículo 59
 artículo 21
 Real Decreto 
 artículo 79
 artículo 19
 artículo 1507
 artículo 1
 artículo 54
 artículo 59
 artículo 54
 artículo 69
 artículo 108
 Artículo 54
 artículo 98
 artículo 54
 Real Decreto 
 artículo 47
 artículo 54
 artículo 47
 artículo 54
 artículo 7
 artículo 47
 artículo 47
 artículo 40
 artículo 47
 artículo 47
 artículo 7
 artículo 47
 artículo 42
 artículo 1507
 artículo 47
 artículo 1447
 Real Decreto 
 artículo 18
 artículo 99
 artículo 59
 Resolución 
 artículo 69
 artículo 54
 artículo 54
 artículo 36
 Resolución 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 Real Decreto 
 artículo 33
in fine
 artículo 24
 artículo 105
 artículo 127
 Real Decreto 
 artículo 54
 artículo 54
 artículo 55
 artículo 1964
 Real Decreto 
 artículo 6
 artículo 1112
 artículo 82