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Timestamp: 2020-07-08 01:55:56+00:00

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﻿ Obras en Vivienda de Alquiler: Obligaciones y Derechos
Obras en Vivienda de Alquiler: Obligaciones y Derechos
¡Buenos días Lector! Obras en nuestra vivienda de alquiler. Sobre este molesto asunto va el post de hoy. ¿Cuándo está obligado el propietario a pagar las obras en una vivienda de alquiler? ¿Cuándo le corresponde al inquilino realizar dichas obras? ¿Qué derechos tiene el inquilino?
Además veremos un modelo de escrito para solicitar autorización al propietario para realizar obras en una vivienda de alquiler.
Durante la vigencia del contrato de arrendamiento de una vivienda pueden surgir necesidades de obras, ya sean por mejoras que el inquilino decida realizar, por posibles imprevistos o aquellas obras derivadas del propio uso del inmueble.
La Ley de Arrendamientos Urbanos estipula y regula estos casos, estableciendo cuándo es obligatorio realizar las obras y quién debe hacerse cargo del coste.
Así que para empezar, vamos a distinguir entre obras de conservación, obras de mejora y obras del arrendatario (inquilino).
Obras de conservación en una vivienda de alquiler.
El arrendador está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Por poner un ejemplo, si se rompe una tubería del baño, el propietario estaría obligado a repararla para que el inquilino pueda seguir utilizando el servicio con normalidad.
En caso de que el propietario se vea obligado a realizar obras en la vivienda, no tiene derecho a elevar la renta que pagas en concepto de alquiler.
Sin embargo, el propietario no tendrá obligación de pagar las reparaciones en el caso de que el deterioro sea responsabilidad del inquilino.
Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda retrasarse hasta que finalice el contrato de arrendamiento, el inquilino está obligado a soportarlas. Y si la obra durase más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.
La Ley dice también que, el inquilino, en todo momento, y previa comunicación al propietario, podrá realizar las obras que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al propietario.
Por ejemplo, si se produce una inundación en la casa, el inquilino, de forma urgente, tiene que contratar a un fontanero para reparar las tuberías rotas. Y el propietario tiene la obligación de pagar dicha reparación.
Obras de mejora en una vivienda de alquiler.
Las obras de mejora son aquellas que van dirigidas a mejorar las características de la vivienda de alquiler y no son estrictamente necesarias para que el inmueble sea habitable. También podemos incluir en este tipo de obras aquellas que han sido acordadas por la comunidad de propietarios, como por ejemplo una obra consistente en rehabilitar la fachada del edificio.
Las obras de mejora deben ser sufragadas por el propietario. Si dichas obras se prolongan durante más de 20 días, inquilino y propietario podrán pactar una reducción de la renta -reducción proporcional a la parte de la vivienda que el inquino no pueda utilizar-.
El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
Si el inquilino no está de acuerdo con las obras de mejora que el propietario llevará a cabo en la vivienda de alquiler, puede desistir del contrato en el plazo de un mes desde la notificación del arrendador, en el caso de que las obras afecten de forma relevante al uso y disfrute de la vivienda arrendada.
Obras del inquilino en una vivienda de alquiler.
El arrendatario debe costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda.
Sin embargo, el inquilino no puede realizar, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la casa o que provoquen la disminución de su estabilidad o seguridad.
Por ejemplo, el inquilino no puede tirar un tabique en una habitación sin obtener previamente la autorización del propietario.
Esta cuestión tiene una importancia significativa, pues si el inquilino hace las modificaciones sin consentimiento, el propietario puede instar la resolución del contrato y exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado original.
A modo de ejemplo, si el inquilino decide pintar la vivienda de otro color y cambiar la cerámica de los suelos, al finalizar el contrato de alquiler no puede exigir ningún tipo de indemnización. Además, el propietario le podría exigir reponer la vivienda a como se encontraba antes de las obras.
Por tanto, el inquilino tendrá que pedir permiso por escrito al arrendador antes de empezar los trabajos.
En relación a las obras que puede realizar el inquilino en una vivienda de alquiler, la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas ha modificado el artículo 23 de la Ley 29/1994 (LAU), que regula estos aspectos.
A continuación vamos a ver un ejemplo de carta para solicitar autorización al propietario, por escrito, para realizar obras en la vivienda arrendada.
Recuerda, todas aquellas obras que decidas hacer en tu piso de alquiler y que supongan un cambio en la configuración de la vivienda, requieren autorización del propietario. Vamos con el modelo.
Modelo de escrito para solicitar autorización al propietario para realizar obras en la vivienda de alquiler.
D/Dª […] (Nombre y apellidos del inquilino)
Dirección […]
Teléfono […]
Correo electrónico […]
D/Dª […] (Nombre y apellidos del arrendador)
Muy Sr. mío:
En relación con el contrato de alquiler que tengo suscrito con Vd., de fecha […], pongo en su conocimiento que tengo intención de realizar las siguientes obras de mejora en la vivienda de su propiedad:
[…] (Incluir descripción detallada de las mismas)
Para la ejecución de dichas obras, deseo contar con su autorización expresa, por escrito, conforme determina el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Para ello, agradecería que me remita lo antes posible la autorización solicitada.
Fdo.: (Nombre y apellidos del inquilino)
Si leíste este post tal vez te interese ver un cómo se hace un Documento para la entrega de llaves y el fin de contrato de arrendamiento, de conformidad y mutuo acuerdo entre las partes.
Recuerda que en nuestra sección de descargas de modelo de contrato puedes encontrar documentos legales redactados por abogado.
Comunidad de vecinos, Vivienda
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Muestra 80 comentarios
IrisFarfan	 septiembre 24, 2015
Gracias muy buena información me servira de mucho, como tambien lo es en alquileres de casas de Guatemala, muy efectivos para su comodidad!!!
Tito Petrizzo	 septiembre 25, 2015
Hola IrisFarfan, gracias por visitar el blog y por dejar tu comentario. Recordad amigos de Latinoamérica que los contenidos de mis modelos están basados en la legislación española. Un saludo.
JOSE ANTONIO ANTUNEZ	 marzo 11, 2016
BUENAS NOCHES,ME HA ENCANTADO TODO LO REFERIDO A ESTA INFORMACION, EN CUANTO AL TEMA DE LOS ALQUILERES( YO SOY PROPIETARIO); HAY MUCHAS COSAS EN EL AIRE, ME GUSTARIA PREGUNTARTE , POR EJEMPLO, SI TENGO QUE COMPRARLE AL INQUILINO EL COLCHON NUEVO PORQUE DICE QUE YA NO DESCANSA BIEN EN EL,Y ESO QUE EL UNICO QUE LO UTILIZA ES EL CON SU MUJER.
SOY UNA PERSONA RAZONABLE, PAGO EL IBI, LA COMUNIDAD, EL AGUA, EL SEGURO DEL PISO, TODO ESO VA INCLUIDO EN EL PAGO DEL ALQUILER.
Y QUERIA SABER SI TODO ESTE TIPO DE COSAS QUE EL INQUILINO UTILIZA Y DISFRUTA EL, SI YO LAS TENGO QUE PAGAR , YA QUE EL DESGASTE EL PRODUCIDO POR SU DISFRUTE.
PODRIA DECIR LO MISMO DE UN SOFA O DE UN FRIGORIFICO.
BUENO , SI TE VIENE A BIEN CONTESTAR, DESDE LUEGO TE LO AGRADECERIA ENORMEMENTE.
Tito Petrizzo	 marzo 12, 2016
Hola Jose Antonio, en primer lugar te agradezco tu visita al blog y tus comentarios. En mi opinión, si has alquilado la vivienda amueblada y ya dispone de un colchón en buen estado (es decir, cumple con su función) el propietario no debería comprar un nuevo colchón según el gusto del inquilino. Otra cosa distinta sería que el colchón, el sofá o el frigorífico esté averiado y entonces sí necesite un recambio a cargo del arrendador. Nos vemos por el blog! Un saludo.
CRIS	 abril 4, 2016
Buenas noches. Gracias por tu blog. Es de gran ayuda. Yo te queria hacer una pregunta. Soy inquilina y hace 4 meses puse la fibra optica en el piso. No dije nada al propietario porque la instalacion de la fibra iba por donde estaba ya hecha la del telefono y no suponia ningun cambio. Se que en una junta de propietarios se llego a un acuerdo para avisar a los presidentes de la comunidad a la hora de poner la fibra. Yo baje varias veces pero no consegui contactar con ellos. Pusimos la fibra y, 4 meses despues, le ha llegado una carta al propietario conforme el administrador de la comunidad pide cambiar la instalacion de la fibra. Si no se lleba a cabo denunciaran. El propietario dice que si me denuncian pagare yo los gastos del juicio y la instalacion nueva. Despues de poner la fibra por donde el propietario tenia hecha la instalacion, me pueden reclamar el cambio y encima pagarlo yo.
Te agradeceria muchisimo que me contestaras. Me seria de mucha ayuda. Gracias
Tito Petrizzo	 abril 5, 2016
Hola Cris, gracias por las palabras. En relación a tu pregunta, si como dices, no has provocado ningún daño ni has realizado cambios en la estructura del inmueble, no debería haber ningún problema. Pero eso sí, podría ser que, al final del contrato de alquiler, el propietario te exija que vuelvas a poner la instalación tal y como estaba al comienzo. Solo una duda… ¿Por qué la comunidad de vecinos está en contra de la fibra? Bueno, lo dicho, gracias por tus comentarios. Un saludo.
CRIS	 abril 5, 2016
La comunidad no es que este en contra de la fibra. Si no que el propietari, antes de alquilarnos el piso, modifico la instalacion. En vez de pasar los cables del telefono por donde siempre,hizo un pequeño agujero a la izquierda de la fachada a la altura de su piso. Asi que apenas se ve la diferencia con el resto de los cables de los vecinos. Pero los de la comunidad no lo aceptan asi.
Hola Cris, en ese caso, si la comunidad no tolera ese cambio en la fachada, opino que el dueño del piso debe reparar el agujero y tu tendrías que pasar la fibra por el conducto original. En todo caso te deseo una pronta solución!
José	 abril 20, 2016
Llevó desde 2003 en un piso de alquiler amueblado.
Le estoy pidiendo a mi arrendador que me cambie los somiers y colchones que ya tienen como mínimo 13 años
Me dice que es uso habitual y tengo yo que asumir los gastos
Gracias por si respuesta
Tito Petrizzo	 abril 21, 2016
Hola José, le corresponde al arrendador asumir los gastos, para conservar la vivienda en buen estado de habitabilidad.
anna	 mayo 6, 2016
Tengo un local en un edificio de 50 años ,desde hace 30 años tengo un baño alquilado ,en estos treinta años no han reformado nunca pero yo he pagado el alquiler.
Tengo derecho a que lo reformen por motivos de higiene.Tanto azulejos ,puertas y tuberias tienen 50 años
Tito Petrizzo	 mayo 7, 2016
Hola Ana, el propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad. Deberías reclamar al arrendador. Saludos.
mercedes	 mayo 29, 2016
Hola ,me ayudaría mucho que me orientaras en una duda que tengo. Estoy en una casa c donde se alquilan habitaciones.
Tengo el contrato hasta septiembre y ahora dice la casera que me tengo que ir en junio porque va a hacer obras. Me l comunicó el 27-5-2016,por teléfono,.Mi contrato es hasta septiembre .
Es legal hacer esto. que me eche sin avisar con 2 mese de antelación.
Decir que pago el alquiler rigurosamente y no tiene nada que reprocharme.
Tito Petrizzo	 mayo 30, 2016
Hola Mercedes, la casera debería avisarte con 3 meses de antelación al inicio de las obras y por escrito. Muchas gracias por comentar, saludos.
Félix sainz	 junio 19, 2016
E alquilado el piso y después de tres meses me dicen que el calentador se a estropeado y que el arreglo lo tengo que pagar yo o que me lo descuentan de la renta, el calentador es nuevo unos dos años.
Tito Petrizzo	 junio 20, 2016
Hola Félix, ese tipo de reparaciones corren por cuenta del casero, al menos que el daño haya sido provocado por el inquilino. Saludos.
Anna Monje	 julio 8, 2016
Hola, Me ha encantado el blog…
Tengo una duda sobre la realización de obras. Tengo un contrato de alquiler desde 1984. Soy discapacitada y quiero hacer obras en el baño para cambiar la bañera por un plato de ducha y de paso cambiar sanitarios. Sé que con el certificado de grado de discapacidad, el arrendador no se puede negar a que haga las obras y que solo tengo que comunicarselo por escrito. Mi pregunta es si me puede subir el alquiler por hacerlas. Muchas gracias.
Tito Petrizzo	 julio 8, 2016
Hola Anna, muchas gracias por tus palabras. A diferencia de lo que ocurre en la actualidad, en tu caso, el arrendador puede repercutir el coste de las obras en la renta. La respuesta la tienes en la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, artículos 107 y ss. Para que esto ocurra, el casero debe notificártelo de forma fehaciente, por escrito. Saludos.
Jorge	 julio 21, 2016
Vivo con mi novia en un piso pequeño y llevamos más de una año para poder cambiarnos. En Barcelona casi siempre que vemos pisos son con inmobiliarias, nos piden que paguemos el mes al momento de ver el piso, más dos fianzas. Nuestros ahorros no nos llegan, y claro en el piso donde estamos no nos devolverán la fianza hasta que nos marchemos. Tenemos miedo porque ella firmó el contrato hace muchos años donde se hacía responsable de todos los desperfectos. Con el tiempo la mampara de la ducha se ha roto porque la cal se ha comido las piezas, la encimera de la cocina se ha rajado, y en la pared hay una humedad. Tenemos un seguro pero no nos cubre eso, el perito que vino a ver la encimera dijo que eso era causa de la mala calidad de los productos. Somos muy cuidadoso con todos, estamos obligados a pagar esos desperfectos. Agradeceria una respuesta , y un poco de ayuda nos sabemos como salir de este zulo de 600 euros, no tenemos espacio para poder estudiar ni nada.
Tito Petrizzo	 julio 22, 2016
Hola Jorge, el inquilino está obligado a realizar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda. Si la mampara de la ducha se ha roto como consecuencia del paso del tiempo y del uso ordinario, correspondería al inquilino realizar dicha reparación. Los daños en pared y pintura por humedad corresponde al propietario, siempre que la causa no sea el mal uso de la vivienda por el arrendatario. La rotura de la encimera, entiendo que debe pagarla el casero, teniendo en cuenta lo dicho por el perito. Te recomiendo la lectura de un post reciente acerca de las obligaciones del inquilino en relación con las roturas y daños. Saludos.
Pepa Sanchez	 julio 31, 2016
muchísimas gracias por este blog, los neófitos en la materia nos encontramos en muchas ocasiones sin saber que hacer y por el mismo desconocimiento pasamos de tomar medidas y después pagamos las consecuencias, por lo tanto es de agradecer este tipo de ayuda y ser agradecidos es de bien nacidos, Un buen amigo tiene arrendado gran parte de un edificio y los arrendatarios sin comunicación previa, ni permiso alguno, han derribado algunos tabiques y eliminado cuartos de baño, en el contrato solo se especifica que todo lo que modifiquen tendrá que ser restituido antes de concluir el contrato, pero no especifica nada sobre requerir permisos o a que tipo de modificaciones, ¿el que no conste es importante o no es relevante? gracias de antemano, un saludo
Tito Petrizzo	 agosto 6, 2016
Hola Pepa, la ley establece que el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Aunque no se especifique nada en el contrato de alquiler de vivienda, la ley prohibe al inquilino la realización de este tipo de obras, al menos que sea autorizado por el casero. Muchas gracias por tus palabras, saludos.
Estrella	 agosto 29, 2016
Alquile un piso a una fa,ilia hace 15 meses y se ha roto la mampara de la ducha, han roto las guias, quien paga la avería?
Si no se encuentran las piezas hay que poner una mampara nueva, ¿quien corre con los gastos?
Tito Petrizzo	 agosto 29, 2016
Hola Estrella, si el daño fue causado por culpa del inquilino o de las personas que viven con él, correspondería a éste pagar los gastos de reparación. Saludos.
Lorena	 septiembre 15, 2016
Buenos días, muy interesante el artículo. Soy inquilina en un piso de alquiler, y debido al ruido de la calle (hay un pub debajo del piso, que es un primero, y abre todos los días hasta las 5:30 de la mañana. El bar está bien insonorizado, es la gente que sale a fumar la que arma mucho escándalo), es imposible dormir, incluso con las ventanas cerradas y la persiana bajada. Por ello le hemos pedido a la casera que cambie las ventanas, porque ni nosotros como inquilinos actuales, ni los futuros, van a poder dormir en ese piso. Nos ha indicado que si queremos ventanas nuevas, que nos sube el alquiler, porque es cosa nuestra, pero es una mejora del piso, aunque solicitada por el inquilino. ¿Estamos obligados a aceptar la subida del alquiler si queremos que se lleve a cabo la mejora? Muchas gracias.
Tito Petrizzo	 septiembre 15, 2016
Hola Lorena, entiendo que el casero debe realizar dicha obra para mantener las condiciones de habitabilidad que le exige la ley. Otra cosa sería ver si ese bar tiene autorización para abrir hasta tan tarde. Te deseo una pronta solución. Saludos.
Manuel	 octubre 28, 2016
Muchas gracias por tu articulo. Me gustaría plantear una duda, al contratar fibra óptica con vodafone se realizó una instalación perforando la pared. Ahora el arrendador pide su desinstalación. Entiendo que tengo el deber de quitar la instalación y tapar el agujero, ¿ Debo pintar también?
Tito Petrizzo	 noviembre 5, 2016
Hola Manuel, si el casero no autorizó dicha perforación, entiendo que cuando entregues la vivienda al propietario, al término del alquiler, deberá encontrarse en el mismo estado que tenía cuando la recibiste. Creo que deberías pintar. Nos vemos online. Saludos.
Carolina Rodriguez	 noviembre 17, 2016
1-Soy inquilina y en mi contrato se especifica q consumes tengo q pagar, en este caso luz y agua, se entiende q lo q no s indica lo paga el propietario no??; pues ahora me reclama q le pague la calefacción de la vivienda, q tiene contador individualizado anterior a mi contrato de alquiler… Estoy obligada a pagarlo??
2- Puede el propietario cuando termine el plazo de los primeros 3 años de contrato subirme el alquiler a lo q quiera e incluir la calefacción??
Hola Carolina, dice la ley que los gastos por servicios con que cuente la vivienda que se individualicen mediante aparatos contadores los debe pagar el inquilino (agua, luz, gas, etc). En cuanto a la actualización de la renta habría que estar a lo que establece el contrato de arrendamiento, aunque entiendo que el consumo por calefacción es aparte. Te recomiendo acudir a un abogado para que estudie tu contrato y te diga exactamente cuales son tus derechos y obligaciones. Saludos.
Emma	 junio 15, 2017
Vivo en un piso de alquiler y el pasado 1 de junio el administrador de la finca colocó un letrero en la portería comunicando que el día 6 de junio se iniciaban las obras de rehabilitación de la fachada principal. No tenía conocimiento de ello ni he sido avisada por el propietario. El piso tiene balcón/terraza que ahora mismo tiene colocados delante los andamios, además han retirado los toldos para el sol puesto que han de picar la fachada por lo que ahora el sol da directo en el piso y el calor es horrible. Me han hecho retirar las plantas que tenía puesto que los obreros tienen que picar incluyendo el suelo y la barandilla del balcón/terraza.
A parte del agobio de tener delante los andamios, el calor ha aumentado, y además el ruido de los obreros picando. El cartel indica que la previsión de finalización de la obra es el 31 de julio (es decir casi dos meses).
Me gustaría saber si tengo algún tipo de derecho o compensación como inquilina.
Mara	 julio 28, 2017
¿Qué se entiende por pequeñas reparaciones en un piso alquilado?la avería de la lavadora con un coste de 70 e o del frigorifico de 77e, ¿se le puede pedir al inquilino que la pague?Muchas gracias por su buen trabajo!
Hola Mara, entiendo que esas averías entrarían dentro de la categoría de pequeñas reparaciones, por lo que correspondería soportarlas el inquilino.
mari	 noviembre 4, 2017
Enhorabuena por el blog! Tengo una consulta urgente sobre un tema q me está amargando la vida. Alquile un local para almacén de muebles y, a los 7 u 8 meses, comenzó a salir una humedad en el techo que comunique por mail al propietario, que lo es también de todo el edificio. Mandó al perito de su seguro que, después de varias visitas, descubrió que la vecina del piso superior realizó obras en el baño no autorizadas por el propietario, por lo que parece ser que el seguro no se hacía cargo.
La humedad ha ido creciendo, la vecina de arriba ya no está y han pasado dos años en los cuales he seguido reclamando el arreglo por escrito y con fotos. Ahora alcanza casi un cuarto del total del techo del local e incluso ha dejado al aire pequeños espacios por los que se ven directamente las vigas. Ante la pasividad de la propiedad, contraté un abogado. En cuanto el abogado les llamo, me mandaron empresa reparadora con la que en segunda visita, quedé para un día para el arreglo. Pregunté a dicha empresa el plazo, condiciones y molestias que ocasionaría dicho arreglo y no obtuve contestación (desconozco si pondrán andamio, si tardarán una mañana o una semana, si se van a limitar a pintar para salir del paso, etc). Antes de quedar para el arreglo, mi abogado me recomienda pedir un informe de perito oficial que, lógicamente, necesita ver el local y acceso al piso superior. Con un mail, he solicitado a la propiedad el acceso al primer piso con carácter urgente. Me contestan que yo no dejo entrar a los reparadores, y que necesitan justificación para dejar entrar al perito. Es decir, dan largas. Yo tengo obligación de comunicarles que he pedido un peritaje? Pueden negarse en caso de que se lo comunique? Siempre he estado dispuesta a continuar el contrato de 5 años que firmé (sin cláusula de indemnización por desistimiento del contrato) pero después de tres años estoy cansada de quejarme y quejarme, de verme obligada a contratar abogado, y desearía cerrar página e irme. Es causa de extinción de contrato de local esta reiterada dejadez en la conservación del inmueble? Puedo exigir legalmente la devolución de la fianza? Agradecería una respuesta lo antes posible. Mil gracias de antemano.
Hola Mari, así como la obligación del propietario es mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, tu obligación sería dejar entrar a los reparadores para realizar las obras necesarias. Si el arrendador intenta realizar las reparaciones, no existiría causa de resolución. Por otra parte, la fianza se devuelve a la finalización del contrato. En cuanto al desistimiento anticipado del contrato por el arrendatario, tiene que estar expresamente permitido en el contrato. De ser así, el casero tendría que devolver la fianza.
Maria Dolores	 enero 29, 2018
muchas gracias por este blog que proporciona mucha información. Quisiera hacer una consulta referente a una vivienda que tengo alquilada, soy la propietaria. La casa tiene un patio con un pequeño tejado que cubre la zona donde está la lavadora y el termo del agua caliente. Recientemente ha llovido y me dice que tendría que instalar algo que cubra más superficie para que no se llegue a mojar la lavadora (y dos congeladores que tiene suyos y una secadora). ¿La instalación de esa parte de techado sería a cargo mía? Muchas gracias de antemano.
Hola María Dolores, entiendo que en principio no tendrías obligación de cubrir más superficie de la que ya existe. Ahora, desde el punto de vista práctico, si la lavadora, que es de la propiedad, se estropea a causa de la lluvia, el coste de reparación sería a cargo del casero. En cuanto a los congeladores y secadora no son de tu responsabilidad.
Nuria	 febrero 11, 2018
Gracias Tito por la información facilitada, es de mucha ayuda, depende del tipo de contrato? Es decir si es de renta antigua o nueva? Ya que he de realizar un cambio de instalación eléctrica en toda la vivienda, no voy hacer regatas debido a la humedad, y el propietario quiere hablar con el electricista para autorizar la misma.
Mi contrato es de renta antigua, me pueden negar a realizar el cambio de instalación? Ya que según varios electricistas que han venido, nos indican que se haga con urgencia.
Gloria	 septiembre 6, 2018
He alquilado en representación de los propietarios el apartamento de la playa este verano a una familia 15 días. A final de la estancia, los hijos hacen una fiesta con amigos, y cae (quiero pensar)ceniza en el toldo de la vecina de abajo ,que casualmente lo tenia abierto. Con que el toldo es ignífugo, no se hizo el agujero, pero si han quedado manchas amarillas de quemado. No es que sea exagerado, pero las quemadas o manchas están ahí y..la vecina quiere cambiar el toldo sí o sí,un toldo que tiene 4 años.La familia cree que es exagerado porque fue una reunión de amigos, no una fiesta…lo típico no lo reconocen.
Tengo la fianza de la familia a quién alquilé el apartamento ( que es menor que lo que costará cambiar la tela del toldo).Han de pagar ellos aunque sea una parte? se puede pasar por el seguro?,si quiere el propietario, que esa es otra!!
Tito Petrizzo, abogado digital	 septiembre 7, 2018
Hola Gloria, si el importe de la fianza no llega para cubrir los daños, el inquilino tiene obligación de pagar la parte restante.
Si necesitas un modelo para reclamar los daños al inquilino, puedes descargártelo en esta sección:
https://www.modelosycontratos.com/tienda-de-descargas/
El seguro de hogar responderá en función de las coberturas contratadas, y en este sentido te sugiero que el propietario hable con su compañía para informarse.
Lara	 marzo 27, 2019
El propietario del piso que tengo alquilado va a hacer obras en el sótano para hacer garajes. Dice que para ello tiene que entrar un perito en todos los pisos. Tengo que dejarlo entrar? El propietario viene en persona cada dos por tres para comunicar cosas a pesar de que tiene TLf e email, eso es normal? Aunque su actitud es amable es muy insistente y nunca acepta un no por respuesta.
Tito Petrizzo, abogado y consultor online	 marzo 27, 2019
Hola Lara, la ley dice que «El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento».
Entiendo que el propietario no va a esperar a que finalice el contrato de alquiler para dar comienzo a las obras del sótano, y creo que si las visitas que realice el propietario a tu vivienda sean estrictamente relacionadas con las obras, deberías permitir su entrada al piso. Otra cosa distinta es que el casero aproveche las obras para entrar en el piso a comprobar su estado o a controlar… Siendo así, estarías en tu derecho de no permitir la entrada al propietario, ya que, aunque la vivienda sea de alquiler, ese es tu domicilio, tu hogar, y por tanto es inviolable.
Gracias por responder tan rapido. Aunque me hayan avisado de eso con menos de 12h de antelación y se nieguen a venir en horario de tardes? Ademas, no debería explicárseme al menos qué tiene que ver el estado de un segundo piso con el reacondicionamiento del sótano?
Hola Lara, por ese motivo que decía que si las visitas al piso no están relacionadas con las obras de mejora, estás en tu derecho de no permitir la entrada del propietario a tu vivienda.
Suana Herrero Martin	 marzo 27, 2019
Buenos días, yo tengo un caso algo fuera de lo común. Soy propietaria de un piso alquilado y del bajo inferior. Hace unos meses comenzó a gotear agua sobre mi coche y llamé al seguro. Dijeron que era el fregadero y desatascaron. El agua siguió cayendo y volví a llamar. Dijeron que era el desagüe de la lavadora y lo recolocaron.. seguía goteando y descubrí que ninguna bajante de la cocina daba a la altura de la gotera. Volví a llamar al seguro y vieron un azulejo roto en el baño y dijeron que era por ahí y que no cubrían la reparación porque era por falta de mantenimiento. A mi la in quilina nunca me dijo que hubiera un agujero y esta rotura la ha debido ocasionar ella con algún golpe. Mi primera llamada al seguro fue en Setiembre y el caso es que ha terminado pudriéndose la viga junto a la tubería y ha cedido el suelo. La obra de reparación requiere tirar la zona del suelo del baño abajo, junto a los tabiques del baño y levantar de nuevo (permiso de obra mayor), siendo la casa inhabitable. ¿Cómo procedo con el inquilino? No asume que se ha de ir.. ¿ha de pagarme los daños por omitirme la rotura y por no repararla? ¿cómo procedo? se me está complicando todo. Ni tengo dinero para semejante reparación, ni quiero altercados con el inquilino, que ahora dice que le alquilé el piso así.
Cualquier ayuda será de agradecer. Saludos
Hola Susana, después de leer tu comentario, y desde mi punto de vista, estaríamos ante un incumplimiento por parte del inquilino como consecuencia de no avisar al propietario que existían desperfectos en la vivienda.
El inquilino tiene del deber de comunicar al casero las averías para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
La propia ley de arrendamientos urbanos establece que: «El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones…».
Entiendo que este motivo es causa de resolución de contrato, y para ello, como primer paso, deberás comunicarle al inquilino que debe abandonar la vivienda por su incumplimiento.
Si tienes dudas con el escrito para desalojar al inquilino por incumplimiento, en el siguiente artículo podrás descargarte el modelo:
https://www.modelosycontratos.com/2017/05/como-desalojar-inquilino-incumplimiento/
En cuanto a la reclamación del dinero por el coste de la reparación, deberás esperar a tener una valoración pericial para demandar al inquilino, y además, tendrás que acudir a un abogado para interponer la correspondiente demanda judicial.
Susana	 marzo 27, 2019
Sí, ya tengo el local apuntalado y un arquitecto haciendo el proyecto de reconstrucción.
OTRA COSA MAS ¿HE DE IR AL AYUNTAMIENTO ANTES PARA QUE INHABILITE O PRESENTAR ALGUN DOCUMENTO QUE CONFIRMA LA INHABITABILIDAD? HAY ALGUN DOCUMENT O QUE SIMPLEMENTE INDIQUE QUE NO ES HABITABLE Y QUE HA DE PROCERSE AL DESALOJO?
Hola Susana, con un informe pericial que indique el estado de la vivienda sería suficiente.
De todas formas, puedes preguntar en el ayuntamiento si realizan este tipo de certificaciones.
En cualquier caso, ten en cuenta que, en caso de disputa con el inquilino, deberá resolver un juez.
Dónal Mac	 mayo 14, 2019
Hay obras en el piso enfrente mío. Por 8 meses estoy sufriendo el ruido de eso. Cada día tengo que salir todo el día para trabajar (que normalmente lo hago desde casa). Creo que el dueño sabia eso antes de firmar el contrato y no me había dicho nada, cuando le pregunté. Hay algo que puedo hacer en este caso?
Francisca	 mayo 30, 2019
Reserve una vivienda sin muebles me la tienen que entregar pintada el día 1, el pintor no viene hasta el día 8, las llaves me las han dado ayer y hoy entro y han quitado la mampara de la ducha, Esto es legal?
Lucía	 octubre 3, 2019
Primero felicitarte por tu web, que nos sirve de gran ayuda a muchos.
Te cuento, mi pareja y yo llevamos en un piso de alquiler desde hace exactamente 1 año y 1 mes.
Todo bien hasta que ayer, me tocaron el timbre a las 11 de la mañana de parte de una constructora que venían a mirar las ventanas desde dentro de nuestra vivienda porque iban a comenzar a montar los andamios para reformar la fachada y querían saber el estado de posibles grietas internas.
A reformar la fachada completa!! patios incluidos…
Nos quedamos sin ventanas, literal, sin luz solar, con todo el polvo que eso ocasiona, y además, sin poder tender la ropa porque también nos quitan el colgador, lógicamente.
Mi cara de tonta, de sorpresa y de enfado era tan obvia, y es que me acababa de enterar que ese mismo día empezaban unas obras de mínimo 6 meses de duración. Sin precio aviso.
Una vez pasa esto, nos ponemos en contacto con ella, con la propietaria, le comunicamos lo que ha pasado y que ya han empezado a poner los andamios en el portal, ella se sorprende y dice que no sabía nada de dichas obras y que nos iba diciendo según se enterase de algo.
Después he llegado aquí,
He leído en tu web que tendría que avisar con 3 meses de antelación el tema obras, mal hecho. Pero es que además, la propietaria nos ha comunicado que no sabia nada de estas obras, peor aún, tendrá que aprobar esa derrama el algún momento, por tanto lo sabía, porque el resto de vecinos nos ha comunicado que lo sabían desde hace más de 1 año que es lo que nosotros llevamos aquí.
Como le podemos pedir que nos rebaje el alquiler y nos compense por este disgusto?
No se hasta donde tenemos derecho y de qué manera hacerlo.
Y muchísimas gracias 😊
Hola Lucía, como en el caso que comentas, cuando el arrendatario se ve obligado a soportar obras de mejora en la vivienda de alquiler, la ley dice que éste puede pedir al propietario una rebaja del alquiler y además una indemnización por los gastos que las obras le puedan acarrear.
Por tanto, si que tienes derecho a exigir una rebaja, que deberás calcular en proporción a la parte de la vivienda que se vea afectada o que te veas privada de su uso.
Por otro lado, también podrás exigir el abono de cualquier gasto que tengas por culpa de las obras (por ejemplo, limpieza).
Lucía	 octubre 17, 2019
Gracias por tu contestación. La propietaria dice “que se ha puesto en contacto con sus abogados” y no nos va a rebajar nada que son obras de fachada y nos tenemos que aguantar……. además, de que no nos aviso como te explico en el comentario anterior…. ¿que podemos hacer ante este vacile?
Tito Petrizzo, abogado y consultor online	 octubre 18, 2019
Hola Lucía, esto es lo que dice la ley respecto a las obras de mejora (artículo 22 LAU):
Por tanto, tienes suficiente base legal para reclamar una rebaja en el precio del alquiler.
Valeria	 octubre 15, 2019
Buenas tardes, felicidades por el blog, me está ayudando mucho. Me gustaría hacerte una pregunta, quisiera saber si la ley dice algo acerca de la obligación del arrendatario en alquilar la casa en perfectas condiciones de habitabilidad. El propietario me dijo que la casa estaría preparada cuando fuese a entrar, y cuando así fue la casa estaba sucia, sin pintar y con todos los arreglos por hacer (persianas rotas, muebles de cocina insalubres..). Muchas gracias y un saludo.
Tito Petrizzo, abogado y consultor online	 octubre 16, 2019
Hola Valeria, la ley dice que «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido».
Es decir, el propietario está obligado por ley a conservar la vivienda de alquiler en condiciones de habitabilidad.
Miguel	 octubre 18, 2019
Hola buenas, vivo en un piso alquilado desde hace unos meses, resulta que tras la firma del contrato y todo nos dimos cuenta que el piso no esta bien insonorizado y por lo pequeño que son los pisos y que los vecinos de al lado son nocturnos el descansar se vuelve complicado.
Los vecinos no hacen excesivo ruido como para poder quejarse, pues son ruidos comunes (quizas un poco excesivos) la television, conversaciones que se escuchan con nitidez…
Podriamos reclamar al casero la insonorizacion o aislamiento del muro que linda con ellos?
Hola Miguel, entiendo que el propietario no está obligado a insonorizar el piso, ya que no se trata de una avería achacable al casero.
Si bien podrías exigir la resolución del contrato de alquiler de vivienda por esta falta de aislamiento.
Buenas muchas gracias por la respuesta.
Con la resolucion del contrato antes de tiempo, es decir antes de que haya finalizado el contrato, tendriamos derecho a la devolucion de fianza?
Por que entiendo que por irnos antes tenemos la clausula de que no nos la devuelven, pero al ser por la causa de insonorizacion como seria?
Hola Miguel, no se trataría de un incumplimiento de las obligaciones del inquilino, por tanto, el propietario estaría obligado a devolver la fianza al momento de la resolución anticipada del contrato de alquiler.
Juan Carlos	 noviembre 6, 2019
Buenos días Tito. Gracias por tus post y respuestas, he solucionado casi todas mis dudas pero aún tengo una. Tengo alquilado un apartamento amueblado incluyendo el colchón. En el contrato de alquiler no figura nada acerca de los muebles. Mi inquilino me dice que el colchón está ya mal, insinuando que se lo debo cambiar. ¿Me correspondería a mi hacerme cargo de este gasto.?
Hola Juan Carlos, la ley obliga al propietario a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Entiendo que si el colchón es viejo y está dañado, tendrás que asumir el gasto del cambio. Por otra parte, la vivienda se alquila con todo lo que está dentro de ella, no es necesario especificar en el contrato los muebles de la misma.
Juan Carlos	 noviembre 10, 2019
Gracias por tus respuestas. El contrato que tengo firmado con el inquilino es de 28 de agosto de 2014. Supongo que ya tendría que haber hecho un nuevo contrato. No he subido tampoco nunca el alquiler¿Podria realizar ahora un nuevo contrato y aprovechar para subir el alquiler? Indicarme, por favor, si es así cuál de tus contratos tendría que adquirir.
Tito Petrizzo, abogado y consultor online	 noviembre 14, 2019
Hola Juan Carlos, así es, si vais a celebrar un nuevo contrato de alquiler de vivienda, te sugiero utilizar este modelo actualizado con los últimos cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos 2019.
✅ https://www.modelosycontratos.com/producto/descargar-modelo-contrato-alquiler-vivienda/
En este nuevo contrato podrás actualizar o subir la renta del alquiler, así como acordar nuevas cláusulas.
Sofía G.	 abril 8, 2020
Antes de nada agradecerte la gran ayuda que prestas tanto a propietarios como a inquilinos.
El propietario de la vivienda nos ha renovado el contrato de arrendamiento que firmamos en el año 2013 y que se dio por finalizado el pasado día 1 de marzo. En el contrato original, el arrendador nos entregó un inventario del mobiliario de la vivienda que incluía electrodomésticos y algún armario. En este nuevo contrato, no se ha realizado inventario. Pero hay un pequeño problema, uno de los armarios, que no es precisamente de buena calidad, tiene hojas acristaladas y con el paso del tiempo se están empezando a deformar hasta el punto que nos da algo de miedo que se puedan romper en cualquier momento. Hemos hecho fotos y le hemos dicho al propietario que lo vamos a desmontar y que puede pasar a recogerlo si lo necesita o que si lo prefiere lo podemos tirar nosotros. Nos ha contestado que lo va a consultar con sus abogados, pero de esto hace ya una semana.
Si desmontamos el armario, ¿Puede el propietario reclamarnos algo posteriormente? Por otro lado, me gustaría saber si es obligatorio volver a realizar un inventario de mobiliario al renovar el contrato y también si le podemos exigir que nos lo sustituya por otro en buenas condiciones.
Tito Petrizzo, abogado y consultor online	 abril 8, 2020
Hola Sofía, lo primero decirte que has hecho bien en sacar unas fotos del estado actual del armario.
En segundo lugar, teniendo en cuenta que dicho mueble se encuentra en mal estado, me parece lógico que el inquilino lo desmonte y lo ponga a disposición del propietario.
Si el casero no quiere pasar a recogerlo, busca un lugar donde poder guardarlo hasta el final del contrato.
La ley dice claramente que el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Y este mueble está en mal estado, por tanto, el propietario:
a) no debería oponerse a retirarlo;
b) tendrá que sustituirlo por otro.
En cuanto al inventario, si no ha habido cambios, con la renovación del contrato no hace falta hacer uno nuevo.
Para cualquier otra duda, por aquí estamos.
Hola Tito, muchas gracias por tu respuesta y amabilidad.
Me ha surgido una duda, si busco un lugar para guardar el armario hasta el final del contrato, teniendo en cuenta que, si todo sigue su cauce normal, sería hasta marzo del año 2025, y si el propietario se niega a retirarlo, ¿le puedo exigir una compensación en el caso de que me vea en la obligación de alquilar un guardamuebles?.
Y si se niega a sustituirlo ¿Qué podría hacer al respecto?.
En ese caso, lo que yo haría, sería decirle al propietario (por escrito) que sustituya el armario que está dañado e inservible para el uso al que está destinado, y que lo haga en un plazo prudencial, que de no hacerlo, lo hará el inquilino, con cargo al casero de los gastos que eso conlleve.
Sofía G.	 abril 9, 2020
Me han servido de gran ayuda tus respuestas.
Aprovecho para desearte que, a pesar de la cuarentena, pases una buena Semana Santa.
Rosa	 abril 18, 2020
Hola. Tengo una duda. Soy inquilina en un ático que nunca ha estado habitado hasta ahora y aparte de cocina y baño, no había nada mas al hacer el contrato (vamos que las bombillas estaban colgando del techo y todo). Lo he amueblado yo.
Resulta que la propietaria se ha empeñado en que quiere instalar un toldo contra el sol de esos que van ajustados a la pared, con lo que seria necesaria una pequeña obra.
Yo lo veo innecesario y es más, no quiero lios de tener que estar en casa para la instalacion y lo que pueda surgir (mantenimiento, responsabilidad en caso de rotura,…).
Se lo he dicho y ella insiste porque dice que tras el confinamiento la instalación será mas barata. Es decir, opino que está adelantando trabajo para su futuro uso por ella cuando nos vayamos.
¿Me puedo oponer? Yo entiendo que sí puesno es una obra de mejora ni urgente ni nada. ¿Es así?
Tito Petrizzo, abogado y consultor online	 abril 18, 2020
Hola Rosa, en mi opinión, la instalación del toldo se considera una obra de mejora y la propietaria tiene derecho a realizarla. Eso sí, «el arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.»
Si te queda alguna duda, aquí puedes escribirme.
Rosa	 abril 19, 2020
Gracias Tito por contestar tan rápidamente.
Estoy un poco en duda. Mirando por internet he leído que las obras de mejora deben soportarse únicamente si la obra no puede retrasarse. Poner un toldo no es algo urgente en mi opinión y podría esperar al final del contrato ¿no?
Otra duda es si esto debe considerarse como obra de mejora. Para mí sí que sería una mejora que se hubiera ofrecido a poner lámparas o luces en el techo. Dar más importancia a poner un toldo que luminarias es totalmente incoherente por su parte.
Tito Petrizzo, abogado y consultor online	 abril 19, 2020
Hola Rosa, efectivamente, lo que comentas viene regulado en el artículo 22.1 de la LAU:
«El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.»
Si consideras que dicha obra de mejora no es urgente y puede esperar hasta el final del contrato, deberás comunicarlo a la propietaria para que retrase la instalación del toldo.
rosa	 abril 20, 2020
Muchas gracias Tito. Un saludo.
Javier	 mayo 21, 2020
Lo primero de todo agradecer la gran ayuda que brindas a todos con tu información y tus comentarios. Es una pasada.
En segundo lugar me gustaría preguntarte lo siguiente:
Cuando el arrendatario quiere hacer una obra de mejora (prácticamente incluir una habitación nueva en un hostal), ¿es necesario que el arrendador mande a un perito para saber si la situación del inmueble sigue siendo legal y se encuentra dentro de la normativa actual?, ¿debería de hacerlo el arrendatario?, ¿o no es necesario llamar a un perito?
Tito Petrizzo, abogado y consultor online	 mayo 21, 2020
Hola Javier, muchas gracias por valorar forma satisfactoria mi trabajo.
Paso a responder tu consulta.
En tu caso, al tratarse de un inmueble para el uso distinto de vivienda (es un hostal) no se aplica la regulación de la LAU sobre derechos y obligaciones de las partes en materia de conservación y mejora, salvo que las partes se remitan expresamente en el contrato de alquiler.
Esto quiere decir que habrá que estar a lo que establece el contrato para conocer el alcance de las obligaciones en este sentido.
Ahora bien, la modificación que el arrendatario se propone realizar (el alta de una nueva habitación en un hostal) deberá contar con la autorización de Turismo o autoridad análoga que corresponda en tu Comunidad Autónoma.
Sería por tanto, la propia licencia de modificación de capacidad, la que establezca los criterios para realizar dicha obra, para que sea acorde a la normativa.
Si te queda alguna duda, y puedo ayudarte, por aquí me encuentras.
Hola Tito, gracias por tu respuesta.
Entiendo lo que me dices. Sin embargo me queda la duda de quién tendría que solicitar esa autorización de Turismo o autoridad análoga que corresponda en mi Comunidad Autónoma. ¿El propio arrendatario que quiere realizar la modificación, o el arrendador?
Tito Petrizzo, abogado y consultor online	 mayo 22, 2020
Hola Javier, quien debe solicitar la autorización es la persona que figure como titular del establecimiento en Turismo.
Javier	 mayo 25, 2020
Muchísimas gracias de nuevo Tito, un placer.

References: resolución 
 artículo 23
 artículo 23
 resolución 
 resolución 
 resolución 
 artículo 22