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Timestamp: 2019-02-24 01:41:06+00:00

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Piano Urbanistico Comunale di Allai (PUC)
Normativa Comunale: Allai
Pubblicazione Gazzetta Ufficiale n.4 del 2005-02-08
Espansione residenziale dotata di piano attuativo
Espansione residenziale da regolamentare con piani attuativi
Zona di rispetto cimiteriale e stradale
Zona di rispetto archeologico
Le presenti norme si integrano con quelle del Regolamento Edilizio del Comune di Allai con particolare riguardo alla disciplina urbanistica relativa alle zone del centro urbano e del territorio del Comune, alle zone di espansione residenziale, alle altre zone territoriali omogenee previste dall'articolo 3 del D.Ass.EE.LL.Fin.Urb. del 20.12.1983 n. 2266/U.
Nelle norme sono stabiliti i vari indici edilizi, le distanze fra gli edifici, le altezze ed in generale i vari vincoli che debbono essere rispettati nell'attività edificatoria da attuare nelle zone omogenee.
Articolo: 2 - Cartografia
E' interessato al Piano Urbanistico Comunale l'intero territorio del Comune ed in particolare l'aggregato urbano.
Le localizzazioni delle varie zone sono riportate nelle planimetrie rappresentate nel rapporto 1:1000 per l'aggregato urbano e 1:10000 per il territorio comunale.
Articolo: 3 - Attuazione
Il Piano Urbanistico Comunale prevede:
le modalità di attuazione degli interventi con concessione diretta e con autorizzazione;
l'esecuzione di piani urbanistici attuativi secondo le procedure previste dall’articolo 21 della L.R. 45/89; l’individuazione delle unità territoriali minime da assoggettare alla pianificazione attuativa;
le modalità di redazione di Piani di Lottizzazione di aree da parte dei privati secondo le prescrizioni di zona risultanti dalle presenti norme e secondo le indicazioni delle planimetrie allegate al P.U.C. nell'osservanza delle norme dettate dalla Legge Urbanistica n. 1150/42, dalla Legge integrativa n. 765/67, dalla L.R. 22.12.1989 n. 45 e dalle disposizioni impartite dalla Regione Autonoma della Sardegna;
l'applicazione di vincoli su aree e beni determinati.
Articolo: 4 - Aree soggette al regime autorizzatorio - Ex L. 1497/39
Il regime di tutela e di autorizzazione di cui alla L. 1497/39 articolo 7 si applica alle aree poste all'interno della perimetrazione segnata nella tavola della zonizzazione del territorio e nelle altre aree anche non definite graficamente, che costituiscono ambiti vincolati ex L. 08.08.1985 n. 431.
Ambiti vincolati sono le fasce di sponda dei corsi d'acqua e le aree di interesse archeologico attorno alle emergenze come stabilito per le zone di salvaguardia H.
Articolo: 5 - Indirizzi di pianificazione e progettazione
Al fine di garantire la valorizzazione anche degli aspetti percettivi e formali dei luoghi per le aree di salvaguardia ambientale (zone H), vengono formulati i seguenti indirizzi di pianificazione e di progettazione delle opere di trasformazione territoriale:
Interventi di riedificazione ambientale con creazione di celle ecologiche con la
funzione di incrementare la diversità di specie.
Piantumazione ed inerbimento delle scarpate di scavo e delle colmate con funzione di consolidamento e diversificazione biologica.
Piantumazione ed inerbimento delle aree delle scarpate delle strade di nuova
formazione ed esistenti.
Formazione di percorsi polifunzionali attrezzati.
Articolo: 6 - Studio di compatibilità paesistico ambientale
Per l’esecuzione di opere suscettibili di esercitare rilevante influenza sul preesistente assetto del territorio, come opere stradali, opere di bonifica di grandi aree, depuratori consortili o altre opere, a giudizio della Commissione Edilizia Comunale, è richiesto lo studio di compatibilità paesistico ambientale.
Lo studio è richiesto anche per i Piani Attuativi delle unità territoriali da assoggettare a pianificazione urbanistica, compresi quelli aventi l’estensione minima stabilita negli articoli 13e 14.
In questi casi i proponenti soggetti pubblici e privati debbono produrre, in via preventiva o a corredo dell'atto da autorizzare, lo studio di compatibilità paesistico ambientale.
Lo studio si compone dei seguenti elaborati illustrativi e di indagine:
descrizione analitica sia dell'ambito oggetto dell'intervento che dei luoghi di più vasta area ad esso circostanti, con evidenziazione del grado di vulnerabilità dell'ambiente per effetto dell'intervento proposto, avendo particolare riguardo ai valori naturalistici, ai beni storici e culturali agli aspetti percettivi, alla conservazione dei suoli ed al rischio idrogeologico;
simulazione degli effetti dell'iniziativa sul paesaggio e sulle altri componenti ambientali, valutando anche le possibili alternative di localizzazione considerate;
concrete misure per l'eliminazione dei possibili effetti negativi e se
ineliminabili, per minimizzarne e compensarne lo sfavorevole impatto sull'ambiente.
Lo studio di compatibilità ambientale è richiesto per la realizzazione delle attrezzature e dei servizi anche relative alla fruizione naturalistica dell'ambiente, correlata al rilascio dell'occorrente autorizzazione di cui all'articolo 7 della L.1497/39.
Articolo: 7 - Norme e procedure per misurare la compatibilità paesistico - ambientale dei progetti di trasformazione urbanistica e territoriale
I piani attuativi, particolareggiati o di recupero, riguardanti gli isolati del centro abitato parzialmente edificati, debbono rispettare il carattere tradizionale dell'ambiente e nel recupero si dovranno valorizzare gli elementi architettonici tradizionali.
Ai fini della determinazione dei limiti massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e nell'ambiente esterno, ai sensi dell'articolo 2 del
D.P.C.M. 01.03.91, viene stabilita la seguente classificazione per le diverse zone del territorio:
Classe II - Zone residenziali A, B, C di espansione, e G di servizi generali.
Classe III - Zona D.
Per l'accertamento degli effetti degli inquinanti persistenti sulla qualità delle acque sotterranee nonché per conoscere l'evolversi delle condizioni di sfruttamento delle falde, l'Amministrazione provvederà periodicamente a disporre le indagini necessarie.
Nei progetti di costruzioni stradali o che comunque comportino movimenti di terra sarà prevista la sistemazione dei rilevati e le scarpate degli scavi con la messa a dimora di talee e semina di prato. Inoltre saranno accertati l'esistenza di fenomeni di erosione accelerata e sarà verificata la stabilità dei pendii degli scavi
di apertura delle cave per l'estrazione di inerti.
I progetti stradali di sistemazione o di nuova apertura dovranno prevedere sottopassi di uso faunistico.
I progetti delle nuove costruzioni in zona E agricola, dovranno prevedere barriere verdi di mascheramento degli edifici.
Per le unità territoriali da assoggettare a pianificazione urbanistica aventi le estensioni minime stabilite negli articoli successivi dovrà prevedersi nei Piani Attuativi la dimostrazione della compatibilità ambientale dei progetti di trasformazione e per la tutela del paesaggio, compromesso dall'esecuzione di insediamenti saranno confrontate le caratteristiche degli interventi con i caratteri fisici del territorio in termini di colore, disegno e forma, correggendo i risultati in relazione ai rapporti geometrici esistenti fra la sagoma delle opere ed il profilo del paesaggio di sfondo, attenuando l'impatto con piantumazioni o barriere vegetative.
E’ prescritta inoltre la relazione geologica.
Per visualizzare l'impatto, il progetto dovrà comprendere un elaborato di simulazione del paesaggio mediante fotomontaggi.
Articolo: 8 - Norme per le lottizzazioni
La domanda volta ad ottenere l'autorizzazione alla lottizzazione deve essere sottoscritta dai proprietari di tutte le aree comprese nell'ambito del Piano di lottizzazione.
Uno o più proprietari, qualora dimostrino l'impossibilità di predisporre un piano di lottizzazione per mancanza di assenso degli altri proprietari interessati, possono predisporre uno studio urbanistico esteso all'intera zona e comunque all'estensione minima stabilita dalle presenti norme, previo nulla osta del Comune. In tale ipotesi verrà redatto il piano che verrà attuato per il comparto relativo alla proprietà dei proprietari promotori, che si accolleranno gli oneri per l'esecuzione delle opere occorrenti per l'urbanizzazione del comparto, secondo gli accordi col
Comune risultanti dalla convenzione.
Le lottizzazioni, redatte e firmate da un professionista abilitato a termini di legge, devono:
Prevedere, secondo un disegno organico, la sistemazione urbanistica del territorio, con la possibilità di attuazione con convenzioni per stralci funzionali relativi alle unità minime di intervento definite dalle presenti norme e approvate dal Sindaco, sentita la Commissione Edilizia Comunale.
Prevedere le opere di urbanizzazione primaria (strade residenziali, spazi di sosta e parcheggio, fognatura di acque nere e bianche, eventuale impianto di depurazione, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica, da concordare in fase di attuazione con l'ENEL, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato, impianti di linea telefonica, da concordare in fase di attuazione con la Società per l’esercizio Telefonico),e per interventi di notevole entità, una quota di opere di urbanizzazione secondaria. Possono essere consentiti impegni minori in particolari casi in cui le superfici da lottizzare siano totalmente o parzialmente urbanizzate.
inquadrarsi nelle previsioni del Piano Urbanistico Comunale senza pregiudicare le linee e gli sviluppi, anche per quanto attiene alla rete stradale principale, indispensabile per attuare razionalmente gli interventi edificatori.
I progetti di lottizzazione devono comprendere i seguenti elaborati:
Relazione illustrativa, calcolo degli standards urbanistici e previsione delle opere di urbanizzazione;
Stralcio del Piano Urbanistico Comunale riferito alla zona interessata (norme di attuazione e planimetria);
Studio Urbanistico (scala 1:500 o 1:1000);
Piano quotato ante e post sistemazione (scala 1:500);
Studio planivolumetrico;
Piano catastale con proposta di tipi di frazionamento ed elenco delle ditte e quote di proprietà.
Norme di attuazione integrative al Piano Urbanistico Comunale con tabelle dei volumi e delle superfici coperte per i singoli lotti;
Tipologie edilizie (scala 1:200);
Progetti di preliminari delle reti idriche, fognarie, stradali, elettriche, telefoniche e di illuminazione pubblica;
Computo metrico estimativo delle opere, con applicazione dei prezzi risultanti dal Prezziario Regionale delle Opere Pubbliche;
Relazione geotecnica e geologica;
Articolo: 9 - Zonizzazione del territorio comunale
Il Comune di Allai nel centro urbano e per il restante territorio è articolato nell'ambito delle seguenti zone omogenee:
Zona A – Centro Storico;
Zona B di completamento residenziale;
Zona C: di espansione residenziale
Sottozona C1: di espansione residenziale già lottizzata e regolamentata; Sottozona C2: di espansione residenziale da regolamentare con Piano attuativo.
Zona D: artigianale e commerciale.
Zona E: agricola:
Sottozona E1: a produzione agricola tipica e specializzata;
Sottozona E2: a estensione prevalente con funzione agricolo - produttiva;
Sottozona E5: aree pascolative, boscate.
Zona F: Zona turistica.
Zona G: Servizi generali.
Sottozona G1: Servizi tecnologici comunali.
Sottozona G2: Servizi per attività di interesse generale.
Zona H: Salvaguardia - Rispetto stradale, cimiteriale, archeologico e naturalistico:
Sottozona H1: rispetto stradale e cimiteriale;
Sottozona H2: rispetto archeologico;
Aree S: Spazi pubblici per servizi:
S1: Aree per l'istruzione;
S2: Aree per attrezzature di interesse comune;
S3: Spazi pubblici attrezzati per gioco, sport, attrezzature;
S4: Aree per parcheggi pubblici.
Articolo: 10 - Zona A – Centro Storico
La zona omogenea A comprende il nucleo interno del centro abitato che riveste carattere storico e di particolare pregio ambientale e tradizionale.
In questa zona sono consentite oltre le destinazioni di residenza, i servizi di interesse pubblico, le istituzioni pubbliche, le attrezzature di ristoro e di svago ed i laboratori artigiani non nocivi né molesti.
L’edificazione è consentita solo dopo l’approvazione del Piano Particolareggiato o di altro Piano Attuativo. Nelle more dell’approvazione di detti Piani è consentito il risanamento conservativo con densità fondiaria che non deve superare quella preesistente, mentre sono vietate le ricostruzioni e le ristrutturazioni.
Nel Piano Attuativo sarà rispettato l’indice fondiario medio di 2.38 mc/mq.1
Al fine di tutelate i valori architettonici ed ambientali, sono obbligatorie le coperture a tetto con tegole tradizionali. E’ vietato usare infissi in alluminio anodizzato. Si applicano inoltre le altre norme di tutela ambientale stabilite per la
Gli strumenti comunali d’intervento nella zona A, quando sia stato approvato il Piano Particolareggiato o comunque attuativo, sono i programmi integrati dei centri storici, gli interventi di riqualificazione urbana e gli interventi di recupero primario delle singole unità immobiliari.
Il recupero del centro storico si intende esteso a comparti edilizi caratterizzati da omogeneità tipologica, morfologica e funzionale ed affetti da uno o più dei seguenti elementi critici:
Carenze di natura statico – fisica (fatiscenza);
Carenze di natura tecnologica (impianti);
Carenze di natura igienica (servizi);
Carenze di natura funzionale (caratteri distributivi);
L’entità degli stati critici determinerà la valutazione della priorità degli interventi. In considerazione della particolare struttura fisitipologica, proprietaria e sociale del centro, l’unità immobiliare d’intervento (U.M.I.) è individuata nell’edificio singolo in quanto unità costruttiva e tipologica individuale e riconoscibile, coincidente con almeno un’abitazione con tutte le pertinenze di superfici e di volumi, non sezionabile ulteriormente per piani o per fabbricati.
Devono essere comunque esperite le condizioni per una progettazione estesa a più unità edilizie, ove questo risultasse possibile, in quanto le stesse risultano collegate nel tessuto urbano, ed il piano deve contenere comunque la documentazione completa di tali elementi ed elaborare una proposta omogenea almeno per gli affacci pubblici relativi.
Per il recupero si utilizzeranno come criterio di riferimento i tipi edilizi e costruttivi contenuti nell’abaco tipologico che sarà allegato al Piano Particolareggiato.
Articolo: 11 - Zona B - Completamento residenziale
La zona interessa gli isolati dell'abitato, di costruzione anche recente e caratterizzati da una viabilità di formazione episodica e non preordinata.
Per essa si prescrive una edificazione con indice fabbricabilità fondiaria che non superi i 3 mc/mq di utilizzazione fondiaria, anche in caso si redazione di piano attuativo.
L’unità minima da assoggettare a pianificazione attuativa viene individuata nelle aree facenti parte di almeno due isolati, quando fronteggino la via pubblica, ed appartenenti alla stessa zona omogenea. Possono inoltre costituire unità minima anche le porzioni di isolato in parte ricadenti in zona A e comprese nelle aree di frangia periferica.2
Il rapporto di copertura non potrà essere superiore a 3/5, con possibilità di aumento del 10% per le pertinenze.
Di norma le costruzioni saranno eseguite sul filo strada ove sia individuabile una caratterizzazione continua. E’ fatta salva però la possibilità di conservare l’allineamento esistente nei tratti di strada con tessuto urbano già definito.
In caso di nuovi allineamenti stradali gli edifici devono allinearsi in modo da permettere una larghezza stradale non inferiore a 8,00 m.
Sono ammesse le costruzioni sul confine di proprietà.
In caso di arretramento la distanza minima fra le pareti finestrate e qualsiasi corpo di fabbrica (fatta eccezione per le pertinenze o locali di servizio), non potrà essere inferiore a m. 8,00 (otto).
Potranno essere costruite pareti finestrate verso il fondo inedificato del vicino a distanza superiore o uguale a m. 4,00 (quattro).
Le distanze fra le costruzioni potranno essere ridotte a 3,00 m., quando le pareti prospettanti sono cieche o abbiano solamente aperture con le caratteristiche delle luci legali.
Gli edifici con pareti cieche quando non sono costruiti sul confine di un lotto finitimo inedificato dovranno rispettare una distanza da questo non minore di m. 1,50.
Nelle aree inedificate o risultanti libere in seguito a demolizione, contenute in un tessuto urbano già definito e consolidato, che si estendono sul fronte stradale o in profondità per una lunghezza inferiore a m. 20,00 (venti), nel caso di impossibilità di costruire in aderenza, qualora il rispetto delle distanze fra le pareti comporti la inutilizzazione dell'area o una soluzione tecnica inaccettabile, é consentita la riduzione delle distanze nel rispetto delle norme del Codice Civile.
Al fine di migliorare le condizioni igieniche dei fabbricati esistenti é consentita l'apertura di finestre nei vani privi di luci dirette a distanze inferiori a quelle previste per le pareti finestrate, purché nel rispetto delle norme del Codice Civile.
Le nuove costruzioni devono inserirsi in modo coerente con i volumi al contorno esistenti, al fine di rendere armonico il disegno urbano preesistente.
L'altezza massima dei nuovi edifici non può superare l'altezza media degli edifici preesistenti nelle adiacenze, e cioè che siano in rapporto visuale con la costruzione in progetto, ad eccezione degli edifici che vengono compresi in piani particolareggiati. In casi particolari che possono riconoscersi come un miglioramento della situazione dei prospetti l'altezza potrà essere diversa ma non superiore a quella di due piani fuori terra e comunque non superiore a m. 7,50, misurata rispetto al piano stradale.
Le costruzioni dovranno uniformarsi al carattere della tradizione locale, in particolare i manti di copertura dovranno essere in tegole curve di laterizio.
Dovranno evitarsi, almeno nei prospetti che sono in diretto rapporto visuale con la via pubblica, elementi di finitura che risultino in contrasto con quelle tradizionali.
Le finestre e le aperture in genere avranno dimensioni o rapporti dimensionali non discordanti da quelli tradizionali.
Si dovrà evitare l’inserimento di pensiline o aggetti che non rispettino le proporzioni dei balconi tradizionali.
Nei risanamenti conservativi e nelle ristrutturazioni che interessano i prospetti esistenti dovranno essere conservati o ricollocati gli elementi architettonici tradizionali come archi, piattabande, stipiti eseguiti con pietra a vista, secondo la valutazione della Commissione Edilizia.
Per le tinteggiature sarà concordata la scelta dei tipi e dei colori sulla base della cartella dei colori predisposta dalla Commissione Edilizia Comunale.
Sono ammesse le serrande avvolgibili mentre non sono ammessi gli infissi di porte e finestre in alluminio anodizzato.
Oltre i fabbricati per abitazioni sono ammessi uffici, negozi e servizi connessi con le residenze, nonché laboratori artigiani non molesti a giudizio della Commissione Edilizia Comunale.
Si fa divieto di installazioni di tipo produttivo industriale.
Nell'ambito degli attuali isolati sono consentiti i cortili chiusi e le chiostrine, queste ultime con distanza fra pareti contrapposte non minore di 3,00 m.
All'interno dei cortili aperti sono consentite costruzioni accessorie a condizione che rientrino nell'indice di fabbricabilità e nel rapporto di copertura e che non superino l'altezza di m. 2,50.
Ogni nuovo edificio deve essere dotato di una superficie per la sosta privata pari a 1 mq ogni 10 mc di costruzione.
I proprietari hanno l'obbligo della cessione gratuita delle aree occorrenti per le nuove sedi viarie e per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria che si rendono necessarie per l’utilizzazione delle aree fondiarie.
Per le nuove costruzioni, su parere della Commissione Edilizia Comunale, il
Sindaco potrà ordinare gli arretramenti ed i nuovi allineamenti stradali che venissero ritenuti necessari in relazione alla sicurezza della circolazione veicolare.
Articolo: 12 - Sottozona C1 - Espansione residenziale dotata di piano attuativo
E' destinata ad insediamenti residenziali unitari per i quali sono stati redatti piani attuativi, pertanto l’edificazione è consentita se il fabbricato sorgerà su un lotto facente parte del piano attuativo.
Sono fatte salve le norme di attuazione già stabilite con il piano attuativo precedentemente approvato.
In caso di variante del piano attuativo dovranno osservarsi le norme della sottozona C2, di cui al seguente articolo 13.
Articolo: 13 - Sottozona C2 - Espansione residenziale da regolamentare con piani attuativi
E' destinata ad insediamenti residenziali unitari per i quali sono necessari piani attuativi: pertanto l'edificazione é consentita se il fabbricato sorgerà su un lotto facente parte di una lottizzazione approvata e convenzionata nei modi previsti dalla Legge o su un Piano di Zona ex L. 167/62.
La superficie minima da lottizzare dovrà comprendere l’intero comparto. Anche senza l'intervento di tutti i proprietari, previa autorizzazione del
Sindaco, uno o più proprietari possono predisporre il piano di lottizzazione esteso all'unità minima suddetta. In tale ipotesi il piano potrà essere attuato per stralci funzionali convenzionabili separatamente e studiati in modo che nello stralcio siano compresi gli spazi pubblici relativi, nella misura prevista dal presente articolo.
Nel piano devono essere definite le aree dei lotti edificabili (superficie fondiaria) e quelle per il verde pubblico, i servizi primari, la viabilità e la sosta.
La ripartizione degli standards sarà effettuata nel seguente modo, con riferimento alla superficie territoriale oggetto dell’intervento: 4,00% per l'istruzione (S1), 2,00% interesse comune (S2), 5,00% spazi pubblici attrezzati (S3), 1,00% parcheggi (S4).Detti spazi potranno essere opportunamente accorpati, comunque non potranno in totale avere estensione inferiore al 12,00%.
L'indice massimo di fabbricabilità territoriale sarà di 1,00 mc/mq e l'indice massimo di fabbricabilità fondiario sarà di 1,40 mc/mq.
Il volume dovrà essere ripartito in conformità delle disposizioni di cui all'articolo 4 del citato D.Ass.Urb. 2266/83.
Il rapporto di copertura massimo è stabilito nel valore di 1/3, con possibilità di supero per le costruzioni di servizio.
I fabbricati si comporranno di due piani fuori terra con altezza massima di m. 7,50 da misurare rispetto al piano di sistemazione esterna dal lato a strada.
La distanza minima dei fabbricati dal filo stradale sarà di m.5,00.
Sono ammesse costruzioni sul confine di proprietà. In caso di arretramento la distanza minima fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti non potrà essere inferiore a m. 8,00 (otto); potranno essere costruiti muri con pareti finestrate verso il fondo inedificato del vicino a distanza non inferiore a m. 4,00 (quattro).
Sono ammessi distanze inferiori fra fabbricati fino a un minimo di m. 3,00 (tre) quando le fronti prospettanti siano cieche.
Gli edifici con pareti cieche quando non sono costruiti sul confine del fondo finitimo inedificato dovranno rispettare una distanza da questo non minore di m.1,50.
Sono ammesse case d'abitazione a schiera, singole o binate.
La facoltà di costruire sul confine è ammessa solo per case binate o a schiera con caratteristiche architettoniche omogenee.
Le case isolate avranno un fronte non minore di m. 10,00.
Sono ammesse piccole costruzioni di servizio all'interno dei lotti, costituenti pertinenza dell’edificio principale, nel rispetto degli indici che sono inderogabili;3 esse debbono essere di un solo piano fuori terra e di altezza media netta non superiore a m. 2,50; tali costruzioni saranno situate nei lotti secondo un disegno preordinato risultante nel planivolumetrico, con uniformità di altezze e caratteristiche costruttive.
E' fatto divieto della formazione di cortili chiusi e di chiostrine.
Per ogni nuovo edificio saranno riservate idonee aree per la sosta privata nella misura di 1 mq ogni 10 mc di costruzione.
Sarà prevista la sistemazione a verde degli spazi liberi.
Le recinzioni verso la strada saranno a giorno, e quelle interne (verso le proprietà private) non potranno avere altezze maggiori di m. 2,50.
Verranno rilasciate concessioni ad edificare nei singoli lotti con l’obbligo della contemporanea esecuzione delle opere di urbanizzazione relative agli stessi lotti.
Articolo: 14 - Zona D - Artigianale e commerciale
La costruzione è consentita solo se ricade in un lotto facente parte di una lottizzazione convenzionata o piano per gli insediamenti produttivi.
La lottizzazione dovrà comprendere l’intera zona.
Anche senza l'adesione di tutti i proprietari, uno o più proprietari, previa autorizzazione del Comune, possono predisporre il Piano di lottizzazione con le modalità ed alle condizioni stabilite dall'articolo 3 comma 3 della L.R. n.20/91.
Nei lotti, oltre agli edifici ed impianti di carattere artigianale o commerciali sono consentiti uffici, magazzini ed attrezzature di servizio.
Non è consentita la costruzione di edifici per l'abitazione ad eccezione dei locali indispensabili per il personale di custodia.
Nella lottizzazione dovrà essere distinta la parte della sottozona per insediamenti produttivi, comprendenti anche i locali per l'esposizione, dalla sottozona con destinazione esclusivamente commerciale.
Nei lotti, oltre agli edifici ed agli impianti di interesse industriale artigianale e commerciale, sono consentiti uffici, magazzini, mense ed attrezzature di servizio.
Nelle lottizzazioni che comprendono lotti artigianali e commerciali, con riguardo agli insediamenti produttivi, sarà prevista una dotazione per standards di interesse comune, spazi pubblici attrezzati e parcheggi, escluse le sedi viarie, non inferiore al 10% della quota parte di superficie totale dell’intervento calcolata in
relazione al rapporto della superficie dei lotti artigianali e della superficie totale
dei lotti, con la formula 10%S t ´
S c , dove St è la superficie totale
dell’intervento, Sa è la superficie dei lotti artigianali ed Sc è la superficie dei lotti commerciali.
Mentre per il comparto di carattere commerciale le dotazioni da destinare a spazi pubblici o ad uso pubblico, escluse le sedi viarie, sono stabilite nella misura di 80 mq ogni 100 mq di superficie lorda di pavimento degli edifici previsti nella lottizzazione, di cui almeno la metà destinati a parcheggio in aggiunta ai parcheggi privati di cui all’articolo 18 della L. 765/67.
La distanza dal confine delle strade interne non deve essere inferiore a m. 6,00, ed a 10,00 m. dal confine della strada provinciale.
Le costruzioni su lotti finitimi possono essere unite o aderenti, se distaccate dal confine devono essere tenute a distanza non minore di 4,00 m.
La distanza minima fra i fabbricati posti fra lotti finitimi sarà di 8,00 m., ed all'interno dello stesso lotto sarà pari al fabbricato più alto.
All'interno devono essere lasciate aree per parcheggio privato in misura non inferiore a 1 mq su ogni 10 mc di costruzione.
L'indice di fabbricabilità territoriale è stabilito nel valore massimo di 2,25
mc/mq., mentre l’indice di fabbricabilità fondiario è stabilito nel valore massimo di 3,00 mc/mq.
Il rapporto di copertura non potrà superare 1/2.
L'altezza massima non potrà superare 8,00 m, salvo accertate necessità in relazione all'iniziativa industriale o commerciale.
Il lotto minimo sarà di 500 mq.
Articolo: 15 - Zona E - Agricola - Norme comuni
La zona E agricola, ai sensi della Direttive per le Zone Agricole stabilite col D.P.G.R.03.08.94 n.228, si suddivide nelle seguenti tre sottozone:
E1) comprende le aree caratterizzate da una produzione agricola tipica e
specializzata (seminativo irriguo, vigneti e oliveti);
E2) sottozona a estensione prevalente con funzione zootecnica e agricola.
E5) comprende le aree di bosco, macchia, pascolo arborato e cespugliato e marginali per l’attività agricola.
Norme comuni alle sottozone agricole.
Nei progetti delle costruzioni in zona agricola dovrà esporsi in relazione l’utilizzazione agricola con la descrizione della situazione attuale dell'azienda e la giustificazione tecnico economica delle ipotesi di sviluppo e di miglioramento previste da porre in relazione agli interventi di edificazione previsti in progetto.
Le residenze debbono essere connesse alla conduzione del fondo.
Gli annessi rustici sono il complesso di strutture murarie pertinenti al fondo ed organicamente ordinate alla sua produttività.
E' consentita l'edificazione degli annessi agricoli o delle residenze a distanza minore di 300 m. dal perimetro del centro abitato solo se i terreni ricadenti all'interno del raggio suddetto abbiano estensione non minore del 50% dell'area occorrente per l'attuazione del volume.
I volumi, sia degli annessi agricoli che delle residenze, vengono calcolati
computando la cubatura totale compresa fra le superfici esterne delle murature, il piano di sistemazione esterna e l'estradosso della copertura senza esclusione delle parti aperte verso l'esterno, in deroga alla norma di Regolamento Edilizio sulla esclusione dei volumi aperti verso l'esterno.
Ai fini della determinazione del volume edificabile e della esistenza delle estensione minima di intervento, è ammessa l'utilizzazione di fondi non contigui componenti l'azienda, compresi quelli posti in Comuni contermini, a condizione che i fondi risultino separati dalla perimetrazione del Comune.
Ad evitare che aree agricole già computate per precedenti edificazioni vengano utilizzate per nuove edificazioni, su tutte le aree che vengono computate in progetto a fini edificatori è istituito un vincolo di "non edificazione" debitamente trascritto presso i registri delle proprietà immobiliari, da esibire prima del rilascio della concessione.
Dette aree sono evidenziate sulle mappe catastali tenute nell'Ufficio Tecnico Comunale.
Il Comune che rilascia la concessione trasmetterà ai comuni contermini nei quali ricadono aree utilizzate per l'edificazione, l'attestato dell’apposizione del vincolo di non edificazione totale o parziale, trascritto nei registri delle proprietà immobiliari.
I volumi edificabili derivanti da fondi con indici di fabbricabilità fondiaria differenti, si calcolano applicando alla estensione dei fondi gli indici edilizi che competono ai singoli fondi.
L'altezza massima è di m. 5,00, con due piani fuori terra compreso il seminterrato, con l'eccezione di sili, essiccatoi e fabbricati strumentali che impongono altezze maggiori.
Le costruzioni per le residenze possono attuarsi solo se connesse alla conduzione agricola e zootecnica del fondo, nella misura giustificata nella
relazione di progetto e nei limiti massimi di fabbricabilità fondiaria. Gli annessi rustici e le residenze saranno attuati secondo le tipologie tradizionali che si inseriscano nell’ambiente in modo coerente, e con soluzioni planimetriche ed altimetriche che abbiano carattere di semplicità.
Per le costruzioni esistenti in zone agricole sono ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, i restauri, la ristrutturazione e l'ampliamento nei limiti consentiti dagli indici stabiliti per le sottozone. E' consentita la demolizione e ricostruzione in loco per inderogabili motivi di staticità o di tutela della pubblica incolumità.
La ristrutturazione edilizia delle residenze rurali non può portare ad un numero di unità abitative superiore a quello esistente.
Il fabbricato appoggio è costituito da uno o due vani abitabili con servizio, con struttura portante in muratura continua, copertura avente orditura di solaio misto in laterizio e c.a. o in legno, copertura in tegole laterizie, serramenti in legno o alluminio verniciato, impianto idrico e sanitario completo di bacino chiarificatore.
I fabbricati degli annessi rustici, cioè fienili, silos, rimesse macchine, ricoveri di bestiame e magazzini, conservazione di prodotti, saranno anche del tipo prefabbricato, ma non in contrasto con le tradizioni locali. La copertura sarà eseguita con manto di tegole laterizie.
La destinazione d'uso di costruzioni esistenti, non più funzionali alle esigenze del fondo, dovrà essere compatibile con le destinazioni ammesse dalle Direttive per le Zone Agricole di cui al D.P.G.R. n. 228/94, articolo 3 comma 1.
I nuovi fabbricati per allevamenti zootecnici intensivi, cioè con carico di bestiame superiore ai minimi dei comparti produttivi previsti dalle direttive regionali vigenti, debbono rispettare le distanze di m. 50 dal confine di proprietà.
I fabbricati degli allevamenti zootecnico-intensivi debbono rispettare dai
confini delle zone A, B, C, D, F e G4 la distanza di 500 m. per gli allevamenti suini, 300 m. per avicunicoli , 200 m. per bovini, ovicaprini ed equini.
I fabbricati per gli allevamenti zootecnico-intensivi dovranno avere un rapporto di copertura sull'area di pertinenza non maggiore di 0,50. Per area di pertinenza si intende l'area del recinto nel quale sono sistemati i ricoveri del bestiame.
I fabbricati per gli insediamenti produttivi di tipo agro-industriale saranno ubicati nelle zone D secondo le rispettive destinazioni.
Sui fondi finitimi, i fabbricati che non superano l'altezza massima di m. 3,00, misurata all'estradosso della copertura, possono sorgere in confine o in aderenza.
Per altezze maggiori sarà osservata una distanza del confine non inferiore alla stessa altezza del fabbricato.
Le serre fisse senza strutture murarie fuori terra non sono considerate costruzioni che debbano rispettare le distanze dai confini di proprietà.
Le serre fisse caratterizzate da strutture murarie fuori terra, ovvero stabilmente collegate al terreno, nonché gli impianti di acquacoltura e per agricoltura specializzata, sono ammesse nei limiti di copertura del 50% del fondo in cui insistono senza limiti di volumetria.
Ogni serra, purché volta alla protezione ed alla forzature delle colture, può essere installata previa autorizzazione edilizia, fermo restando nelle zone vincolate, l'obbligo di acquisire il prescritto nulla osta di cui all'articolo 7 della L. 1497/39.
Per gli edifici esistenti ubicati nelle fasce di rispetto stabilite dal Codice della strada, come modificato dal D.P.R n. 492/92 articoli 26, 27, 28. e nelle aree H di salvaguardia vincolate come inedificabili sono consentite le seguenti opere:
a) manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia;
b) dotazione di servizi igienici e copertura di scale esterne;
c) ogni altro ampliamento necessario per adeguare l'immobile alla disciplina igienico sanitaria vigente.
Gli interventi suddetti saranno consentiti purché non comportino l'avanzamento dell'edificio esistente sul fronte stradale.
Nel caso di esproprio di un edificio per la realizzazione o l'ampliamento di strade e per la realizzazione di opere pubbliche in genere e nei casi di demolizione, è consentita la ricostruzione, con il mantenimento della destinazione d'uso in area agricola adiacente anche se l'estensione del fondo è inferiore alle superfici minimi fissate per le sottozone.
Ferme restando le prescrizioni di cui alla L. n. 319/76 e circolare di attuazione e fino all'entrata in vigore di nuove norme statali o regionali in materia, le abitazioni in zona agricola, dovranno essere dotate, secondo la natura del sottosuolo, di adeguato sistema di smaltimento entro tre anni dall'entrata in vigore delle Direttive D.P.G.R. 228/94, eliminando lo scarico delle acque usate nei bacini a cielo aperto in campagna, entro lo stesso tempo gli insediamenti agro-alimentari e gli allevamenti zootecnici intensivi dovranno essere dotati di sistemi di smaltimento o depurazione approvati dall'Amministrazione comunale.
Agriturismo. E' consentito l'esercizio dell'agriturismo, quale attività collaterale ed ausiliaria di quella agricola o zootecnica.
Qualora venga richiesta la concessione per la costruzione di nuove strutture aziendali comprendenti attività agrituristica, sono ammessi tre posti letto per ettaro con destinazione agrituristica.
Per ogni posto letto viene computato un volume massimo di 50 mc.
Le volumetrie per i posti letto sono aggiuntive rispetto ai volumi massimi ammissibili per la residenza nella medesima azienda in cui si esercita attività agrituristica.
La superficie del fondo non deve essere inferiore a Ha 3 (tre).
Il concessionario con atto d'obbligo deve impegnarsi a vincolare al fondo le strutture edilizie, a non frazionare una superficie, complementare all'attività agrituristica individuata nel progetto, che abbia estensione non inferiore a 3 Ha. Deve impegnarsi inoltre a mantenere la destinazione agrituristica dei posti letto.
I punti di ristoro, così come definiti dall'articolo 4 del D.Ass.EE.LL. Fin. Urb. n. 2266/83, sono ammessi anche se indipendenti dall'azienda agricola. Sono dotati di non più di venti posti letto, con indice fondiario di 0,01 mc/mq incrementabile con delibera del Consiglio Comunale fino a 0,10 mc/mq. Il lotto vincolato per la costruzione di un punto di ristoro deve avere estensione minima di 3 Ha.
In tal caso, quando il punto di ristoro è incluso in fondo agricolo che comprende attrezzature e residenze, alla superficie minima di 3 Ha vincolata al punto di ristoro, va aggiunta quella minima di 3 Ha relativa al fondo agricolo.
La costruzione dei punti di ristoro è ammessa quando essi siano ubicati ad una distanza dal perimetro delle zone B, C, D, G non inferiore a 500 m., salvo diversa deliberazione del Consiglio Comunale.
Impianti di interesse pubblico.
Sono le cabine ENEL, centrali telefoniche e simili. L'indice fondiario è di norma 0.03 mc/mq e può essere elevato fino a 1,00 mc/mq con deliberazione del Consiglio Comunale.
Le strutture per il recupero terapeutico dei disabili, dei tossicodipendenti e per il recupero del disagio sociale sono ammesse anche in zona agricola.
L'indice di fabbricabilità massimo è stabilito in 0,10 mc/mq.
Per i fabbricati funzionali alla conduzione e gestione dei boschi e degli impianti arborei industriali è stabilito un indice fondiario massimo di 0,01 mc/mq.
Articolo: 16 - Sottozona agricola E1
Sono le aree caratterizzate da una produzione agricola tipica e specializzata, che sono costituite principalmente dal seminativo irriguo, vigneti ed oliveti.
L'indice di fabbricabilità fondiario, riferito all'estensione dei fondi anche non contigui costituenti l'azienda, non deve superare per le residenze il valore massimo di 0,03 mc/mq.
Per fabbricati ed impianti relativi alla conduzione agricola e zootecnica del fondo, ed alla trasformazione dei prodotti aziendali, con esclusione degli impianti classificabili come industriali, l'indice massimo è 0,20 mc/mq.
I volumi delle residenze e degli annessi agricoli si calcolano con gli indici suddetti riferiti alla totale estensione dei fondi.
E' ammessa la costruzione sul confine di proprietà nei modi stabiliti dal precedente articolo 15.
Sia per le residenze che per i fabbricati e impianti del comma precedente la superficie minima di intervento è stabilita in via generale in 1 Ha, che è ridotta a 0,50 Ha per impianti serricoli, impianti orticoli e impianti vivaistici.
Articolo: 17 - Sottozona agricola E2
Sono le aree costituite prevalentemente da seminativi asciutti o seminativi arborati e cespugliati.
La superficie minima di intervento per i fabbricati connessi all'uso agricolo e zootecnico è di 1 Ha, con indice di 0,10 mc/mq per i fabbricati connessi alla conduzione del fondo e di 0,03 per le residenze relative.
L'indice fondiario 0,10 mc/mq è elevabile a 0,20 con Delibera del Consiglio Comunale, al quale è demandato il giudizio sull’accertamento delle esigenze di conduzione dell’azienda.
Articolo: 18 - Sottozona agricola E5
Comprende i terreni adibiti a bosco, macchia, pascolo arborato e cespugliato.
L'indice fondiario massimo è di 0.10 mc/mq per gli annessi agricoli e di 0.03 per le residenze.
La superficie minima di intervento è di 2 Ha.
Nella sottozona è compresa un’area di interesse archeologico, che viene sottoposta al vincolo autorizzatorio, ai sensi dell’articolo 1 della L. 431/85.
L’edificazioni nelle aree non soggette alla L. 431/85 dovranno rispettare l’ambiente secondo criteri di tutela nel rispetto delle tipologie e finiture tradizionali.
Articolo: 19 - Zona F - Turistica
E' la parte del territorio comunale posta in prossimità del Monte Grighine.
L’edificazione e consentita solo previa approvazione del piano attuativo comprendente l’intera zona.
L’indice di fabbricabilità territoriale è di 0,25 mc/mq e l’indice fondiario di 0,75 mc/mq. Le norme edilizie sulle distanze e sulle altezze sono quelle della zona C2 che si intendono integralmente riportate.
Il 30% della superficie territoriale deve essere destinata a spazi pubblici per attrezzature di interesse comune , per verde attrezzato, gioco sport e parcheggi.
Mentre il 20% della superficie territoriale avrà la destinazione suddetta ma ad uso privato.
L'unità tipologica consentita è quella della casa isolata o binata.
Il rapporto di copertura massimo è di 1/3 con lotto minimo di 300 mq. Tutte le recinzioni devono essere a giorno.
I manti di copertura saranno eseguiti con tegole laterizie.
Articolo: 20 - Zona G - Servizi Generali
La sottozona G1 riguarda gli impianti tecnologici comunali come l’impianto di depurazione e l’area di sedime del cimitero. Per le aree comprese in questa sottozona non vengono stabiliti indici edilizi, in quanto verranno determinati in fase progettuale ai sensi dell’art. 1 della Legge n. 1/78.
Sottozona G2:
La sottozona G2 è destinata agli impianti e servizi di interesse generale pubblici o privati, quali attività sportive e ricreative, culturali, di ristorazione, di trattenimento e spettacolo e strutture ricettive.
In questa sottozona è prescritto l'indice territoriale massimo di 1,00 mc/mq previa predisposizione di piano particolareggiato di iniziativa pubblica o piano di lottizzazione ad iniziativa privata.
Il Comune può concedere l'autorizzazione per la predisposizione di piani attuativi di iniziativa privata intesi a realizzare attrezzature o impianti di pubblico interesse, previa approvazione della finalità dell'iniziativa che sarà rivolta al servizio della collettività.
I piani attuativi saranno predisposti come piani di lottizzazione.
Le aree per spazi pubblici o di uso pubblico saranno riservate in misura non minore del 10% della superficie territoriale. Questa dotazione potrà essere per intero destinata a parcheggi.
Per le distanze dal confine e fra i fabbricati si osservano le norme stabilite per la zona C2 (art. 13).
L'altezza massima dei fabbricati non potrà essere superiore a m. 8,00, elevabile per accertate esigenze, con delibera del Consiglio Comunale.
Articolo: 21 - Zona H - Salvaguardia (Sottozone H1 e H2)
Sono le parti del territorio che vestono particolare pregio naturalistico, ambientale e archeologico, nonché le aree comprese nelle distanze di rispetto dal cimitero o dal ciglio stradale.
Sottozona H1 di rispetto cimiteriale e stradale: in questa sottozona sono comprese le fasce di rispetto stradale secondo le disposizioni del Codice della Strada D.L.vo 285/92 articolo 3, riportate nel successivo articolo 23 "viabilità".
E' compresa inoltre l'area di rispetto cimiteriale. Nella sottozona è vietata qualsiasi edificazione.
Sottozona H2 - rispetto archeologico: appartengono a questa sottozona le aree di salvaguardia delle emergenze archeologiche.
Le emergenze archeologiche e monumentali in genere anche non localizzate nella cartografia, e non vincolate ai sensi della L. 1089/39, ricadenti fuori dal centro abitato, sono da considerare appartenenti ad aree di tutela e salvaguardia con vincolo di inedificabilità per una fascia di rispetto appresso specificato.
Ricade nella sottozona H2, e non è consentito eseguire alcuna edificazione o spietramento, la fascia di raggio di 100 m. dai limiti di emergenza dei nuraghi complessi o villaggi nuragici e la fascia di raggio di 50 m. dai nuraghi a torre o da "domus de janas" o da monumenti in genere.
Le aree adiacenti, ricadenti in zona E (Tavola 9) e delimitate da un cerchio di colore verde, aventi raggio di 200 m. per i nuraghi complessi e di 150 per i nuraghi a torre e le aree poste in località “Pranu Olissa” e “Picciorre”, sono classificate aree di interesse archeologico ai sensi dell'articolo 1 della Legge 431/85 e sono sottoposte a vincolo paesaggistico ed al regime autorizzatorio di cui alla Legge 1497/39. Le norme urbanistico - edilizie da applicare sono quelle della sottozona E in cui ricadono.
La carta e l’elenco dei monumenti potranno essere aggiornati a seguito di ulteriori verifiche e rilievi sul terreno.
La norma di inedificabilità delle aree circostanti ai monumenti, per un raggio di 100 m. dai nuraghi complessi e di 50 m. per i monumenti minori, non esclude la possibilità di interventi edilizi di manutenzione ordinaria e straordinaria qualora siano già presenti fabbricati all’interno dell’area, e specialmente quando le opere previste consentono la riqualificazione di luoghi degradati senza danno per la conservazione e la prospettiva dei monumenti.
L’Amministrazione Comunale ha la facoltà di ordinare la demolizione di opere, anche di vecchia data, che deturpino i monumenti archeologici.
Per gli obblighi derivanti da rinvenimenti e scoperte di presumibile interesse storico-archeologico si fa riferimento a quanto disposto dall'articolo “Rinvenimenti e scoperte” del Regolamento Edilizio.
Articolo: 22 - Aree S - Servizi
Le aree S per i servizi individuate nel P.U.C. appartengono alle zone omogenee A e B e alle zone di espansione già definite con il piano attuativo.
Per gli interventi entro queste aree si applicano le norme delle rispettive zone, salva la facoltà di deroga stabilita dall’articolo 41 quater della Legge 1150/42.
Articolo: 23 - Viabilità
Le norme sulla viabilità riguardano le sezioni stradali e le distanze di rispetto dal confine stradale, come definito all'art. 3 del Cod. Str. - D. L.vo 285/92.
Le sezioni stradali sono così stabilite:
a) strade di viabilità primarie e principali di collegamento tra le zone ed i quartieri: larghezza minima 10 m., dei quali 7.50 riservati alla carreggiata;
b) strade di viabilità secondaria, di lottizzazione: larghezza minima 8 m., dei
quali 6 riservati alla carreggiata stradale.
Fuori dai limiti di circolazione dell'abitato, le distanze dal confine stradale da rispettare sulle nuove costruzioni, ricostruzioni o ampliamenti non possono essere inferiori a:
a) m. 30 per le strade di tipo C (extraurbane secondarie con unica carreggiata);
b) m. 20 per le strade di tipo F (locali) ad eccezione delle strade vicinali, che sono le strade private ad uso pubblico, per le quali la distanza è di m. 10.
Per le strade di tipo C, fuori dai centri abitati, ma all'interno delle zone previste come edificabili o trasformabili dallo strumento urbanistico generale in caso di concessione diretta (zona B) o di piani attuativi già esecutivi verrà rispettata la distanza di 10 m.
In questo caso per le strade di tipo F e urbane di quartiere le distanze non potranno essere inferiori a 3 m. ovvero saranno eguali a quelle stabilite dal piano attuativo o dalla planimetria di sistemazione delle aree di zona B.
Nelle curve stradali fuori dai centri abitati la fascia di rispetto è soggetta alle norme dell'art. 27 del D.P.R. n. 495/92.
Nei progetti di costruzioni prossime alle curve stradali dovrà essere indicato il raggio di curvatura e la posizione rispetto alla corda congiungente i punti di tangenza.
Nella costruzione dei muri di cinta di qualsiasi natura e consistenza verranno osservate le seguenti distanze minime:
fuori dai centri abitati per strade di tipo C: 3 m.;
dentro i centri abitati per strade C urbane di quartiere e locali tipo F: sul confine stradale.
Nella costruzione di recinzioni eseguite con reti metalliche, fili spinati, siepi morte in legno, siepi vive e simili aventi altezza non superiore ad 1 m. verrà osservata la distanza minima da 1 m..
Mentre se l'altezza delle suddette recinzioni supera 1 m., la distanza non può essere inferiore a 3 m..

References: articolo 7
 articolo 13
 articolo 3
 articolo 15
 articolo 3
 articolo 23