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Timestamp: 2017-11-22 20:14:42+00:00

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Erfassungsmängel beim Wasserverbrauch -Abrechnung nach Wohnfläche oder Schätzung? - IMR 10/2014 Seite 405
Kündigung des Mietvertrags: Was spricht für vorgetäuschten Eigenbedarf? - IMR 10/2014 Seite 407
Gilt der neue § 940a Abs. 2 ZPO auch für Gewerberaummietverhaltnisse? - IMR 10/2014 Seite 410
Nochmal: Sind elektronische Heizkostenverteiler und Einrohrheizungen kompatibel? (Ralf Schulze Steinen) - IMR 10/2014 Seite 412
Autor: LG Karlsruhe, Urteil vom 20.02.2014 - 9 S 248/13
1. Die Kombination eines sog. „Einrohrheizungssystems" mit elektronischen Heizkostenverteilern ist zulässig.
2. Die Lücken, die im Falle eines Einrohrheizungssystems dadurch entstehen, dass über die ungedämmten Rohrleitungen abgegebene Wärme durch die Heizkostenverteiler nicht erfasst werden kann, können durch Anwendung eines der sich aus der VDI 2077 ergebenden Verfahren geschlossen werden.
3. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist nicht verfassungswidrig.
Zahlung heilt ordentliche Kündigung nicht! (Ramon Danner) - IMR 10/2014 Seite 413
Autor: LG Berlin, Urteil vom 17.01.2014 - 65 S 366/13
1. Die Heilung der Wirkungen einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch die Bezahlung aller offenstehenden Mieten kann nicht zugleich die Heilung der Wirkung einer fristgemäßen Kündigung bewirken. Eine einmal eingetretene Pflichtverletzung kann bei der ordentlichen Kündigung wegen Pflichtverletzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden. Das gilt umso mehr, wenn der Mieter in der Vergangenheit wiederholt mit der Mietzahlung in Verzug war.
2. Der Mieter kann seine Zahlungsausfälle nicht alleine dadurch rechtfertigen, dass er über geringe Einkünfte verfügt. Das Zahlungsrisiko trägt der Mieter.
NichtVermietung von Hochzeitszimmer an homosexuelles Paar verstößt gegen AGG! (Harald Büring) - IMR 10/2014 Seite 414
Autor: AG Köln, Urteil vom 17.06.2014 - 147 C 68/14 (nicht rechtskräftig)
Der gewerbliche Vermieter einer Villa für Hochzeitsfeiern muss diese normalerweise samt Hochzeitszimmer auch an ein gleichgeschlechtliches Paar vermieten. Ansonsten handelt es sich gewöhnlich um eine unzulässige Diskriminierung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG).
Vermieter muss Kosten der Beseitigung eines Wespennestes erstatten! (Harald Büring) - IMR 10/2014 Seite 415
Autor: AG Würzburg, Urteil vom 19.02.2014 - 13 C 2751/13
Der Vermieter muss seinem Mieter unter Umständen die Kosten für die Beseitigung eines Wespennestes etwa durch die Feuerwehr erstatten, wenn davon eine konkrete Gefahr ausging. Das gilt womöglich auch dann, wenn die Beseitigung ohne vorhergehende Benachrichtigung des Vermieters erfolgt ist.
Mieterhöhung: Angabe über zu Grunde gelegten Preisindex erforderlich! (Ulrich C. Mettler) - IMR 10/2014 Seite 416
Autor: AG Starnberg, Urteil vom 21.02.2014 - 2 C 1641/13
Zu der für die Erhöhung einer Indexmiete erforderlichen Angabe der eingetretenen Änderung des Preisindexes ist grundsätzlich die Angabe geboten, aus welchem Verbraucherpreisindex nebst Basis die Punktzahlen entnommen wurden. Andernfalls sind die Daten nicht überprüfbar, was Zweck der gesetzlichen Regelung ist. Etwas anderes gilt nur, wenn sich der maßgebliche Verbraucherpreisindex bereits zweifelsfrei aus dem Mietvertrag ergibt.
Mieterhöhung: Auch ein durchgreifend saniertes Wohnhaus ist kein Neubau! (Daniela Felser) - IMR 10/2014 Seite 417
Autor: AG Lichtenberg, Urteil vom 23.05.2014 - 20 C 56/14
1. Maßgebend für die Einordnung einer Wohnung in einen Mietspiegel sind das Baualter und die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder geändert wurde.
2. Auch nach einer aufwändigen Sanierung kann ein Plattenbau von 1985 nicht als Neubau angesehen werden.
Sozialklausel: Eigenbedarfskündigung vs. Fortsetzungsinteresse (Arnold Lehmann-Richter) - IMR 10/2014 Seite 418
Autor: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20.11.2013 - 19 C 77/12
Ein Mieter, der seit 45 Jahren in der Wohnung wohnt und deshalb in der Umgebung verwurzelt ist, dort als Hartz-IV-Empfänger am Wohnungsmarkt chancenlos und zudem gesundheitlich sehr labil ist, hat nach einer begründeten Eigenbedarfskündigung Anspruch auf Fortsetzung des Mietvertrags.
Hausfriedensstörungen durch geistig verwirrten Mieter: Kündigung? (Hubert Blank) - IMR 10/2014 Seite 419
Autor: AG Lichtenberg, Urteil vom 25.03.2014 - 6 C 425/13
1. Die fristlose Kündigung wegen Hausfriedensstörungen ist auch dann möglich, wenn diese durch einen krankheitsbedingt verwirrten Mieter verursacht werden.
2. Im Rahmen der nach den jeweiligen Kündigungstatbeständen erforderlichen Abwägung sind nicht nur die Interessen des Vermieters und des Mieters, sondern auch die Interessen der übrigen Hausbewohner zu berücksichtigen.
3. Werden die gegen den Mieter erhobenen Vorwürfe nur pauschal bestritten, so gelten sie als zugestanden.
Formfehler bei Mietvertrag und Nachträgen: Schriftformheilung möglich? (Bastian Hirsch) - IMR 10/2014 Seite 420
Autor: KG, Beschluss vom 02.06.2014 - 8 U 179/13
1. Die Schriftform eines Mietvertrags ist gewahrt, wenn die Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ursprünglichen Vertragsurkunde erfüllt werden.
2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es insbesondere nicht erforderlich, dass schon in der ersten Vertragsurkunde selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt werden; es reicht aus, dass diese durch einen Nachtrag gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde vorliegen.
Auch bei sittenwidrigem Nachtrag kann ursprünglicher Mietvertrag wirksam bleiben! (Johannes Hofele) - IMR 10/2014 Seite 421
Autor: OLG Frankfurt, Urteil vom 27.05.2014 - 2 U 41/13
Verschuldet ein Vermieter durch Verschweigen wichtiger Umstände (hier: Fehlen einer Baugenehmigung) eine Zwangslage des Mieters und nutzt diese Zwangslage dann aus, um eine Nachtragsvereinbarung abzuschließen, kann diese im Einzelfall sittenwidrig sein. Die Auswirkungen auf die Wirksamkeit des ursprünglichen Mietvertrags richten sich danach, ob die Vertragsparteien es ohne die Änderungsvereinbarung bei den bisher geltenden Vereinbarungen gelassen hätten.
Mietfläche ist kleiner als vereinbart: Mieter kann zuviel gezahlte Miete zurückverlangen! (Marc Biebelheimer) - IMR 10/2014 Seite 422
Autor: OLG Dresden, Beschluss vom 01.07.2014 - 5 U 1890/13
Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sog. „echte Quadratmetermiete", wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10%.
Wann darf eine Betriebskostenabrechnung auf Soll-Basis erfolgen? (Ulrich C. Mettler) - IMR 10/2014 Seite 423
Die Abrechnung über Betriebskosten darf (nur) auf Soll-Basis erfolgen, wenn Vorauszahlungen für den betreffenden Zeitraum zuvor eingeklagt oder tituliert worden sind.
Kündigung eines Mietvertrags wegen Gerüst an der Fassade? (Lars Kölling) - IMR 10/2014 Seite 424
Autor: KG, Urteil vom 15.05.2014 - 8 U 12/13
Ein Gerüst an der Fassade eines Ladenlokals, das vom Vermieter langfristig aufgestellt wurde, stellt eine zur außerordentlichen Kündigung berechtigende Gebrauchsbeeinträchtigung dar, wenn dadurch die Sicht von Kunden auf die Fensterauslagen eingeschränkt wird und das sonst zulässige Aufstellen von Tischen und Stühlen auf dem Bürgersteig nicht erfolgen kann.
Indexmiete: Der Verstoß gegen das Preisklauselgesetz und dessen Wirkung „ex-nunc" (Christopher Sixtus) - IMR 10/2014 Seite 425
Autor: LG Berlin, Urteil vom 22.07.2014 - 29 0 141/14 (nicht rechtskräftig)
1. Die Unwirksamkeit einer Wertsicherungsklausel tritt erst im Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz ein (PrKG § 8).
2. Nach Beendigung des Mietverhältnisses fehlt es einer Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Wertsicherungsklausel bereits an einem Feststellungsinteresse.
Unwirksamkeit einer Wertsicherungsklausel wirkt nur für die Zukunft! (Michael Kurek) - IMR 10/2014 Seite 426
Autor: OLG Brandenburg, Urteil vom 06.05.2014 - 3 U 75/11
Die Unwirksamkeit einer Wertsicherungsklausel in einem Pachtvertrag wirkt nur für die Zukunft, wenn nichts Anderes vereinbart wurde. Ein etwaiger Anspruch auf rückwirkende Pachterhöhung wird dadurch nicht berührt.
BGH: Zurechnung des Wissens des Verwalters? (Achim Olrik Vogel) - IMR 10/2014 Seite 427
Autor: BGH, Urteil vom 04.07.2014 - V ZR 183/13
1. Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat.
2. Die Zurechnung der Kenntnis des Verwalters wirkt im Fall des § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG nicht auf den Zeitpunkt der Kenntniserlangung zurück.
Hausverwalter verfasst Schriftsätze für das Gericht: Unerlaubte Rechtsberatung! (Thomas Wagner) - IMR 10/2014 Seite 428
Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.06.2014 - 20 U 16/14
1. Zur wirtschaftlichen Tätigkeit eines Hausverwalters können alle Rechtsangelegenheiten gehören, die die Beziehungen zu Mietern, Bauhandwerkern, Lieferanten und Personal betreffen. Hierunter mag auch eine außergerichtliche Beratung und Vertretung zu verstehen sein.
2. Beiträge zur Führung eines Werklohnprozesses für den Eigentümer in Gestalt der Abfassung von Schriftsätzen für das Gericht erfolgen nicht „im Zusammenhang mit einer Hausverwaltung".
Keine Beschlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung bei baulicher Veränderung! (Alexander Tauchert) - IMR 10/2014 Seite 429
Autor: LG München I, Urteil vom 23.06.2014 - 1 S 13821/13 WEG
1. Der Anbau eines Außenlifts ist eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG.
2. § 16 Abs. 4 WEG gibt keine Beschlusskompetenz, dass die Eigentümer die Kostenverteilung für Instandhaltungen und Instandsetzungen dauerhaft ändern können. Notwendig ist hierfür eine Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung.
3. Es handelt sich in Bezug auf den neu anzubringenden Außenlift auch nicht um die Regelung eines Einzelfalls im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG; die Regelung eines Einzelfalls bezieht sich auf die konkret durchzuführende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme.
Keine rückwirkende Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels! (Mark Bittner) - IMR 10/2014 Seite 430
Autor: LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 - 318 S 66/13
1. Gemäß § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV sind die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig.
2. § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV gilt trotz des Wortlauts des § 7 Abs. 3 HeizkostenV nicht für Gebäude, die mit Fernwärme versorgt werden.
3. Ein Verteilungsschlüssel von 70/30 (Verbrauch/Fläche) kann auch für mit Fernwärme belieferte Gebäude der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.
Abrechnung von Untergemeinschaften bei Bildung getrennter Abrechnungskreise (Beate Müller) - IMR 10/2014 Seite 431
Autor: LG München I, Urteil vom 02.06.2014 - 1 S 3223/12
1. Beschlüsse einer Untergemeinschaft sind nichtig, soweit die Untergemeinschaft darin die ihr nach der Gemeinschaftsordnung zugewiesene Beschlusskompetenz überschreitet.
2. Ist in der Gemeinschaftsordnung zwar geregelt, dass bestimmte Kosten von einzelnen Untergemeinschaften zu tragen sind, nicht jedoch, dass die Untergemeinschaften eigenständige Jahresabrechnungen erstellen, ist ein Vorgehen wie folgt empfohlen: (a) Gesamtjahresabrechnung genehmigen; dabei betroffene Kostenpositionen den Untergemeinschaften zuweisen, (b) Verteilung dieser Kosten durch die Untergemeinschaften; der anderen Kosten durch die Gesamtgemeinschaft, (c) Einzeljahresabrechnung genehmigen; Kostenverteilung durch Untergemeinschaften ist zu übernehmen. (d) Die Jahresabrechnungsgenehmigungsbeschlüsse werden je durch die Gesamtgemeinschaft gefasst.
Trittschallwert: Wie ist er im Wohnungseigentum zu ermitteln? (Johannes Drabek) - IMR 10/2014 Seite 432
Autor: LG Itzehoe, Urteil vom 18.03.2014- 11 S 101/12
1. Sofern sich aus der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine Regelungen zum Trittschallniveau entnehmen lassen, ist für den maßgeblichen Trittschallwert grundsätzlich auf die Ausgabe der DIN 4109 abzustellen, die zur Zeit der Einrichtung des betreffenden Gebäudes galt (vgl. BGH, IMR 2012, 327).
2. Im Einzelfall kann ein höheres Trittschallniveau maßgebend sein, wenn sich aus der Gemeinschaftsordnung entsprechende Regelungen ergeben oder die Wohnungseigentumsanlage aufgrund tatsächlicher Umstände wie der bei Errichtung vorhandenen Ausstattung oder des Wohnfelds ein besonderes Gepräge erhalten hat.
3. Ein ursprünglich besonderes Gepräge durch eine bei Errichtung vorhandene Ausstattung der Wohnungseigentumsanlage kann nach einem längeren Zeitablauf (hier 30 Jahre nach Errichtung) durch den im Laufe der Zeit eingetretenen Wandel nicht mehr fortbestehen.
4. Das höhere Trittschallniveau aufgrund eines besonderen Gepräges einer Wohnungseigentumsanlage ist im Verhältnis zu Wohnungseigentümern, die später Eigentum erworben haben, nur dann maßgeblich, wenn die zu Grunde liegenden Umstände für diese beim Erwerb erkennbar waren.
Nutzung eines Abstell- oder Hobbyraums zu dauerhaften Wohnzwecken ist unzulässig! (Melanie Stobbe) - IMR 10/2014 Seite 433
Autor: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.06.2014 - 2-13 S 18/13 (nicht rechtskräftig)
1. Ein in der Teilungserklärung als Abstell- oder Hobbyraum ausgewiesener Raum darf nicht zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken genutzt werden.
2. Den übrigen Eigentümern steht ein Anspruch auf Unterlassung der Nutzung zu. Dieser verjährt nicht, solange der Verstoß gegen die zweckbestimmte Nutzung andauert.
3. Ist der Anspruch verwirkt, gilt dies aber auch für den Sonderrechtsnachfolger.

References: § 940
 § 7
 § 8
 § 199
 § 166
 § 10
 § 10
 § 10
 § 22
 § 16
 § 16
 § 6
 § 7
 § 7