Source: http://www.blogueducrl.com/2013/08/10-jugements-essentiels-en-matiere-de.html
Timestamp: 2018-07-18 06:51:03+00:00

Document:
Le Blogue du CRL: 10 jugements essentiels en matière de Régie du logement
Sébastien Dubé, Avocat
La Régie du logement (la « Régie ») a compétence, en vertu de l’article 28 de la Loi sur la Régie du logement, L.R.Q., c. 8.1, pour entendre une demande relative à un bail de logement. La demande de résiliation de bail, et en particulier les articles 1883, 1971 et 1973 C.c.Q., sont des dispositions essentielles en matière de logement qui génèrent des recours fréquents devant la Régie. Par conséquent, nous avons jugé utile de préparer un condensé de dix jugements qui illustrent quelques principes jurisprudentiels essentiels en la matière. Sans être exhaustif quant au sujet des baux de logement, cet outil devrait néanmoins s’avérer fort pertinent comme point de départ, en particulier quant à la résiliation de bail, et ce, autant pour le justiciable que le praticien. Les jugements répertoriés sont divisés par thèmes.
Le paiement du loyer, frais et intérêts avant le jugement pour éviter la résiliation. Quand doit-on considérer le moment du jugement? :
1. Lamothe c. Belisle, 2008 QCCQ 7108
Dans cette affaire, la Cour du Québec devait interpréter la portée de l’article 1883 C.c.Q. En vertu de cette disposition, le locataire a la faculté d’éviter la résiliation en payant le loyer dû, les frais et les intérêts avant que le jugement soit rendu. La question qui se posait dans cette affaire était la suivante : est-ce que l’on doit interpréter l’expression « avant jugement » comme étant avant le jour où le juge rend réellement sa décision ou comme étant le jour où le locataire prend connaissance du jugement ou à un autre moment?
« [18] La jurisprudence est partagée sur cette question. Certains juges de notre Cour en se basant sur les arrêts Cohen c. Siminovitch, Dahme c. Filion et Grenier c. Caron de la Cour d'appel concernant la date d'effectivité d'un jugement signé et dont la minute a été déposée au greffe, ont considéré que les mots « avant jugement » ne voulaient pas dire la date du jugement comme telle mais bien le moment où le locataire a pris connaissance de la décision de la Régie.
[19] Toujours en vertu de ces arrêts et jugements, en cas de litige entre les parties quant au véritable moment de cette prise de connaissance par le locataire, la date de l'expédition de l'avis par la poste ou, à défaut, la date de la signification de la décision constitueraient alors les points d'ancrage les plus objectifs pour faire en sorte que la connaissance de la décision soit alors réputée être acquise par le locataire.
[22] De prime abord, la lecture de l'ensemble de l'article 1883 C.c.Q. laisse percevoir une intention arrêtée de la part du législateur de permettre au locataire d'éviter la résiliation mais à la condition de payer avant que le processus de résiliation du bail relié aux loyers impayés trouve son aboutissement devant la Régie; l'idée étant que si on se place du point de vue du locateur, les choses puissent finir par finir, pour reprendre l'expression populaire, en cas de non-paiement du loyer et qu'une fois l'audience terminée, il n'y ait plus possibilité de revenir en arrière.
[23] On serait donc porté à opter pour l'interprétation la plus rigoureuse des mots « avant jugement » contenus dans l'article 1883 C.c.Q., interprétation qui a pour elle l'avantage, du moins en apparence, de stopper le cours des événements à un moment bien précis dans le temps.
[24] Cependant après réflexion, cette interprétation entraîne certains problèmes qui font en sorte qu'elle ne sera pas l'avenue retenue par le soussigné […].
[25] […] il est plus juste et logique que ce soit la connaissance de la décision par le locataire fautif qui compte et que partant, le paiement peut toujours être effectué avant cette prise de connaissance.
[26] Dans le cas d'un locataire qui serait imprécis ou amnésique relativement à la date de sa prise de connaissance de la décision ou qui prétendrait ne pas avoir reçu la décision ou l'avoir reçue tardivement, la date de l'expédition de l'avis par la poste ou celle de la signification par le locateur de la décision pourrait alors être la date retenue afin que la connaissance de la décision soit alors réputée être acquise par le locataire. »
Le paiement du loyer, frais et intérêts avant le jugement pour éviter la résiliation. Doit-on considérer le paiement du loyer seulement comme un paiement avant jugement qui respecte l’article 1883 C.c.Q.? :
2. Borzomi c. Brown, 2010 QCCQ 7181
Dans cette décision de la Cour du Québec, la défenderesse s’opposait à un bref d’expulsion suite à un jugement de la Régie du logement résiliant son bail et ordonnant son expulsion. La défenderesse (locataire) avait payé le montant dû soit 1750$ sans avoir payé les frais de 72$ et les intérêts.
La question que le tribunal devait se poser était la suivante : est-ce que les demandeurs peuvent se prévaloir de l’article 1883 C.c.Q. dans le cas où le paiement du loyer avant jugement a été effectué mais sans avoir payé les frais et intérêts?
Bien que l’article 1883 C.c.Q est clair que le paiement du loyer, des frais et intérêts doit être effectué avant jugement, le tribunal en conclut autrement dans le cas d’espèce :
« [22] Prenant en compte le contexte résumé précédemment, le Tribunal conclut qu’il serait incorrect de faire perdre à la défenderesse le bénéfice de l’article 1883 C.c.Q. La majeure partie de la dette est payée le même jour que la décision est rendue, alors qu’une infirme partie est payée le lendemain.
[23] Pour conclure ainsi, le Tribunal s’inspire en outre du second alinéa de l’article 1604 C.c.Q. qui prévoit :
Art. 1604. Le créancier, s’il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature de l’obligation contractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s’il s’agit d’un contrat à exécution successive.
La réduction proportionnelle de l’obligation corrélative s’apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées; si elle ne peut avoir lieu, le créancier n’a droit qu’à des dommages-intérêts. (Emphase ajoutée)
[24] Vu les circonstances propres au dossier et compte tenu des dispositions législatives précitées, le Tribunal conclut que la requête en opposition au bref d’expulsion est fondée, mais qu’elle doit être accueillie sans frais. »
Résiliation du bail pour retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer :
3. 3104-2583 Québec inc. c. Gingras, 2013 QCCQ 3888
La Cour du Québec a accepté d’entendre un appel d’une décision de la Régie du logement. Cette dernière a accueilli partiellement la réclamation de la demanderesse en recouvrement de loyers impayés, mais a rejeté la demande de résiliation de bail et d'éviction de la défenderesse au motif de retard de plus de trois semaines.
Dans sa décision, la Régie avait notamment considéré ce qui suit :
« [5] La locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer. La résiliation du bail serait donc justifiée par l'application de l'article 1971 C.c.Q. Toutefois, le locateur n'encaissait pas les chèques que la locataire lui envoyait. Il ne peut invoquer sa propre turpitude. »
La question en appel à la Cour du Québec était la suivante :
« [7] La Régie du logement est-elle obligatoirement tenue de prononcer la résiliation du bail et l'éviction du locataire lorsqu'un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer est établi, quelle qu'en soit la cause? »
Les articles 1971 C.c.Q. et 1973 C.c.Q sont les dispositions sur lesquelles s’appuie le litige en appel. En vertu de l’article 1971 C.c.Q., le tribunal peut prononcer la résiliation du bail s’il y a un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. En deuxième lieu, l’article 1973 C.c.Q. permet au tribunal de ne pas prononcer la résiliation du bail, et d’émettre plutôt une ordonnance au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine et ainsi éviter la résiliation du bail. Cependant, cette disposition interdit au tribunal de prononcer une telle ordonnance lorsqu’il y a retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.
La Cour du Québec conclut qu’il n’y a pas en l’espèce application de l’article 1973 C.c.Q. Néanmoins, l’article 1971 C.c.Q. permet au tribunal de se prononcer sur le fond et d’exercer pleinement sa fonction juridictionnelle sans que cela ne devienne un pur automatisme de prononcer la résiliation du bail dès qu’il y a retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer :
« [37] Avec égards pour l'opinion contraire, le Tribunal ne croit pas que le fait d'exclure la discrétion accordée à la Régie par l'article 1973 dans les cas de retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer a automatiquement pour effet de la contraindre à prononcer obligatoirement la résiliation du bail dans tous les cas où le motif est invoqué.
[38] Conclure en ce sens équivaudrait à supprimer la fonction juridictionnelle de la Régie pour la transformer en simple automatisme. Ce n'est certainement pas l'intention exprimée par le législateur à l'article 1973 du C.c.Q.
[39] La loi prévoit que le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de 3 semaines pour le paiement du loyer (article 1971).
[40] Sa demande est soumise à la Régie qui a pleine juridiction pour en disposer, après instruction de l'affaire. Elle peut donc, sur un strict plan juridictionnel, l'accueillir ou la rejeter pour les motifs qu'elle retient.
[41] La loi empêche toutefois la Régie de différer la résiliation en ordonnant au locataire de payer le loyer (en retard de plus de trois semaines) dans un délai qu'elle détermine (art. 1973).
[42] Une contravention à cette restriction peut être révisée en appel au motif d'excès de compétence comme l'illustre la jurisprudence de la Cour du Québec.
[43] Or, la situation en l'espèce est bien différente. La Régie n'a pas différé la résiliation aux termes de l'article 1973; elle a plutôt rejeté la demande sur le fond.
[44] Pouvait-elle le faire? La réponse est oui si elle avait un motif suffisant.
[45] Il faut distinguer ici l'adjudication sur la demande à son mérite de l'exercice d'une discrétion accordée par la loi.
[46] La Régie a pleine compétence pour disposer d'une demande de résiliation de bail sur le fond. Son rôle à ce niveau ne doit pas être limité à une simple fonction d'estampillage ("rubber stamping"). Il n'est donc pas exact d'affirmer qu'elle est soumise à une obligation péremptoire de prononcer la résiliation du bail lorsque le motif invoqué est le retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.
[47] Le cas présent constitue une bonne illustration de la mise en œuvre de ces principes. La Régie a décidé que la demanderesse ne pouvait invoquer son propre fait fautif pour obtenir la résiliation du bail. Elle conclut qu'un locateur ne peut s'abstenir d'encaisser les chèques de loyer de son locataire, en l'occurrence pendant 30 mois, pour ensuite obtenir automatiquement la résiliation du bail au motif de retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. »
La Cour du Québec confirme donc la décision de la Régie du logement. La Régie exerce pleinement sa fonction juridictionnelle sur une demande de résiliation de bail au motif d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer et elle peut accueillir ou rejeter une telle demande pour les motifs qu’elle retient.
Retards fréquents dans le paiement du loyer et preuve du préjudice sérieux :
4. Lavigne c. Régie du logement, 2012 QCCS 6934
L’article 1971 C.c.Q. prévoit que la résiliation peut être prononcée par le tribunal lorsque le locataire paie le loyer en retard de façon répétitive, si cela cause un préjudice au locateur. La Cour supérieure, dans le cadre d’un recours en révision judiciaire d’une décision de la Régie, est venue confirmer que la preuve du préjudice causé au locateur est essentielle pour obtenir la résiliation.
Pour décrire sommairement les faits, il n’était pas contesté que la locataire avait payé son loyer en retard à plusieurs reprises, soit à quatre reprises. Le locateur a déposé une demande à la Régie pour résiliation du bail suite à ces retards répétés. Au moment de l’audition, la locataire ne devait pas de loyer. La Régie a rendu jugement et prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire. Cette dernière demanda la permission d’en appeler à la Cour du Québec, permission qui fut refusée. Les recours étant épuisés, elle demanda la révision de la décision par la Cour supérieure, qui appliqua la norme de contrôle du « raisonnable ».
La Cour supérieure interprète l’article 1971 C.c.Q. ainsi :
« [38] Il résulte de la lecture de cet article que pour obtenir la résiliation du bail, la défenderesse devait obligatoirement prouver les retards fréquents et le préjudice sérieux qu’il en résultait.
[39] À l’audition du 6 décembre 2010, mis à part la preuve de 4 paiements de loyer en retard, aucune preuve de préjudice n’a été offerte.
[40] Or, pour justifier sa décision de résilier le bail, le régisseur a invoqué les paiements hypothécaires à faire par la mise en cause, ses dépenses courantes, ainsi que les nombreuses démarches et inquiétudes que cela provoque. Ces motifs ne sont aucunement fondés sur la preuve.
[41] Le Tribunal considère qu’il s’agit là d’une détermination déraisonnable et que la décision n’est pas supportée par des faits suffisants de nature à la justifier.
[42] Le régisseur a déduit, sans preuve, que la défenderesse avait des paiements hypothécaires à faire et que les paiements en retard de la défenderesse lui occasionnaient un préjudice au niveau du paiement de ses dépenses courantes. Mais qu’en est-il en réalité? Est-ce que cet organisme est supporté par des subventions gouvernementales? Y a-t-il vraiment préjudice sérieux? La preuve présentée ne permettait pas de le déterminer.
[43] La décision de résilier le bail, eu égard des faits au dossier et du droit applicable, n’appartient donc pas aux issues possibles qui étaient offertes au régisseur. »
En résumé, la Cour supérieure nous enseigne qu’il faut considérer deux éléments importants, lorsque le locateur demande la résiliation du bail pour retards fréquents dans le paiement des loyers :
a) Le locateur doit subir un préjudice ; et
b) Ce préjudice doit être supporté par une preuve lors de l’audition.
5. Placements Martin Théolis inc. c. Pinheiro, 2011 QCCQ 3278
L’une des questions qui se posaient dans cette décision, la Cour du Québec, en appel d’une décision de la Régie, était de savoir si la Régie devait résilier le bail pour cause de retards fréquents dans le paiement du loyer.
C’est le fardeau du locateur de démontrer qu’il subit un préjudice par les retards de paiement de loyer. Ce préjudice doit être sérieux et dépasser le fait que cela cause des tâches administratives supplémentaires au locateur. De plus, les retards du locateur à encaisser les chèques tendront à miner cette preuve de préjudice causée au locateur.
D’ailleurs, dans cette affaire, quelques retards imputés au locataire n’auraient pas dû l’être, puisqu’ils résultaient des manquements du locateur dans la gestion de son courrier et dans le dépôt prompt des chèques (chèque devenu sans fond pendant l’attente du dépôt) :
« [81] Bien que cela ne soit pas déterminant, d'autres événements, survenus après la décision de la Régie du logement, sont compatibles avec la version du locataire. À titre d'exemple, le chèque en paiement du loyer du mois d'octobre 2010 a été reçu par le locateur le 4 octobre 2010 mais il a été encaissé seulement le 2 novembre 2010.
[82] Le Tribunal décide donc que le locataire a payé certains loyers en retard mais qu'il serait déraisonnable de conclure à des « retards fréquents » puisque plusieurs délais sont imputables au locateur.
[83] Le Tribunal conclut également que le locateur n'a pas fait la preuve prépondérante que les retards lui causent un préjudice sérieux au sens de l'article 1971 du Code civil du Québec.
[84] En effet, le seul élément de preuve sur cette question est le témoignage du représentant du locateur qui peut être résumé comme suit:
Les retards dans le paiement du loyer causent un préjudice parce que « c’est beaucoup d’administration ».
Les remboursements hypothécaires ne peuvent pas être effectués en retard, de sorte que le locateur doit puiser à même ses fonds lorsque les loyers ne sont pas payés au début du mois, tel que prévu au bail.
[85] Les tâches administratives décrites par le témoin ne peuvent pas être qualifiées de préjudice sérieux et le peu d'empressement à encaisser les chèques du locataire incite à conclure que le locateur n'éprouve pas de difficulté à effectuer les paiements mensuels prévus au contrat intervenu avec son créancier hypothécaire.
[86] l n’y a donc pas lieu de résilier le bail pour le motif qu'il y aurait des retards fréquents dans le paiement des loyers. »
6. Tremblay c. Madore, 2010 QCCQ 4868
La preuve de préjudice est importante. La Cour du Québec conclut toutefois, dans ce jugement, qu’une décision peu motivée du tribunal quant au préjudice causé n’était pas un motif d’appel dans les circonstances.
La Cour du Québec est saisie d'une requête pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement et d'une requête pour rejet de cette demande pour permission d'appeler. La Régie avait résilié le bail et ordonné l'expulsion du locataire pour retards répétés. Dans cette demande de permission d’appeler, la preuve des retards fréquents dans les paiements du loyer n’était pas contestée. Or, la question était de savoir si le locateur avait démontré qu’il subissait un préjudice sérieux suite à ces retards de paiement.
« [13] À la suite d'une brève analyse de la preuve, le Régisseur conclut :
"Du fait de ces retards répétés (le locateur) perd des intérêts sur ces sommes et n'est pas en mesure de disposer de cet argent. Il s'en suit une procédure quant aux recouvrements des sommes dues. Tout cela lui cause un préjudice sérieux."
[14] Bien que peu motivé, cette conclusion du Régisseur répond aux prescriptions de l'article 1971 quant à la preuve et à la démonstration des " préjudices sérieux ".
[17] Le Tribunal en vient à la conclusion que la requérante n'a pas démontré que sa demande de permission d'appeler rencontre les critères plus haut mentionnés et encore une fois, bien que sibylline, la décision du Régisseur contient les éléments essentiels permettant la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire. »
La Cour du Québec, en rejetant la permission d’appeler de la décision de la Régie, confirme que la preuve de retards répétés dans le loyer doit être supportée d’une preuve de préjudice sérieux. Cependant, elle se distingue des deux jugements cités ci-dessus en matière de préjudice sérieux, car bien que le tribunal ait peu motivé sa conclusion concernant le fait que le locateur aurait subi un préjudice sérieux, il conclut tout de même qu’il a respecté les prescriptions de la loi à l’article 1971 C.c.Q. quant à la preuve et à la démonstration des préjudices sérieux et qu’une permission d’appel n’est pas justifiée dans les circonstances. Il considère finalement que la demande de permission d’appeler ne rencontre pas les principes énoncés par la Cour du Québec pour l’application des critères de l’article 91 de la Loi sur la Régie du logement et la jurisprudence.
L’ordonnance du tribunal en vertu de 1973 C.c.Q pour les retards fréquents dans le paiement du loyer :
7. Fenkam c. Du Bocage copropriété Enr., C.Q. Montréal, no 500-80-003797-04, 9 novembre 2004, j. Jean-F. Keable
La Cour du Québec est saisie d’une demande de permission d’appeler de la Régie du logement. La question en litige est l’application discrétionnaire de l’ordonnance en vertu de l’article 1973 C.c.Q. par la Régie. Dans le cas d’espèce, le locataire payait continuellement le loyer le 21e jour de chaque mois, refusait de payer le premier du mois et voulait contester toute ordonnance à cet effet.
« [3] La décision de la Régie repose sur la preuve qu’elle résume ainsi :
3. Le locateur démontre que le loyer est fréquemment payé en retard, ce qui lui cause un préjudice sérieux dans la gestion de son immeuble. En effet, les frais et hypothèque sont importants et, considérant le petit nombre de logements, le locateur rencontre des problèmes de liquidité.
5. Le Tribunal considère que de surseoir à la résiliation du bail par une ordonnance de payer le premier de chaque mois serait inapproprié dans la présente situation. En conséquence, le Tribunal ordonnera la résiliation du bail au motif du retard fréquent dans le paiement du loyer. »
Le locataire considère que la Régie aurait dû émettre une ordonnance en vertu de 1973 C.c.Q. lui permettant de se conformer à ses obligations de payer le loyer le premier du mois au lieu de résilier le bail.
« [6] Dans un premier temps, la Régie décide de résilier le bail parce qu’elle constate un préjudice sérieux causé au locateur par les retards du paiement des loyers du locataire. Ce dernier ne démontre pas au Tribunal l’existence d’erreur dans l’appréciation de la preuve de la Régie.
[7] Dans un deuxième temps, la Régie accorde la résiliation immédiate du bail en exerçant la discrétion permise par l’article 1973 sur la base du témoignage du locataire qui persiste à toujours vouloir payer son loyer le 21e jour de chaque mois.
[8] Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu d’accorder la permission d’en appeler, car « la question en jeu n’en est pas une qui devrait être soumise à la Cour du Québec ».
La demande de permission d’appeler est rejetée et la Cour du Québec confirme le pouvoir discrétionnaire de la Régie de ne pas accorder un délai supplémentaire au locataire qui paie en retard le loyer en vertu de 1973 C.c.Q. et de plutôt résilier le bail.
L’application de l’article 1974 C.c.Q. et l’interprétation de l’expression « foyer d'hébergement » :
8. Bureau c. Résidences du Carrefour, 2007 QCCQ 11498
L’article 1974 C.c.Q. permet entre autres à un locataire de résilier un bail s’il est une personne âgée et est admis de façon permanente dans un centre d’hébergement et de soins longue durée ou dans un foyer d’hébergement.
La Cour du Québec, dans le cadre d’un appel de la Régie du logement, devait répondre aux deux questions suivantes : est-ce que La Villa de l'Estrie constitue un « foyer d'hébergement » au sens de l’article 1974 C.c.Q.? Si oui, est-ce qu'un locataire éligible à résilier son bail en cours pour aller dans un « foyer d'hébergement » peut de la même façon changer de foyer d'hébergement en résiliant aussi son bail déjà en cours dans un foyer d'hébergement?
La Cour du Québec s’inspire alors des motifs de la juge Bond dans deux jugements de 1998 et de la doctrine de Me Jacques Delauriers :
« [23] L'auteur, Me Jacques Deslauriers, dans son volume Vente, Louage, Contrat d'entreprise ou de service a écrit :
« La notion de résidence pour personnes âgées ne doit pas être interprétée restrictivement de façon à l'assimiler à une institution hospitalière privée, comme le préconisait des décisions plus anciennes. Il ne suffit pas qu'il s'agisse d'un immeuble aménagé de façon à procurer un régime de vie sécuritaire à des personnes âgées. Une résidence sera considérée comme un foyer d'hébergement si elle loge uniquement des personnes auxquelles elle offre des services d'assistance, de soutien et de surveillance devenus nécessaires en raison de leur âge ou de leur santé défaillante. Ainsi, il faudra vérifier la vocation de la résidence et la clientèle logée et s'assurer que le coût des services offerts est inclus dans le loyer et que ces services motivent la décision de la clientèle de s'y loger. L'article 1974 C.c.Q. s'applique aussi au locataire qui habité déjà un foyer d'hébergement et qui désire déménager dans un autre foyer qui correspond mieux à ses besoins. »
[24] Le législateur n'a pas défini dans un texte de loi l'expression « foyer d'hébergement » contrairement à l'expression « centre d'hébergement et de soins longue durée » utilisée dans la Loi sur les services de santé et de services sociaux.
« Art. 83. La mission d'un centre d'hébergement et de soins de longue durée est d'offrir de façon temporaire ou permanente un milieu de vie substitut, des services d'hébergement, d'assistance, de soutien et de surveillance ainsi que des services de réadaptation, psychosociaux, infirmiers, pharmaceutiques et médicaux aux adultes qui, en raison de leur perte d'autonomie fonctionnelle ou psychosociale, ne peuvent plus demeurer dans leur milieu de vie naturel malgré le support de leur entourage.
À cette fin, l'établissement qui exploite un tel centre reçoit, sur référence, les personnes qui requièrent de tels services, veille à ce que leurs besoins soient évalués périodiquement et que les services requis leur soient offerts à l'intérieur de ces installations.
La mission d'un tel centre peut comprendre l'exploitation d'un centre de jour ou d'un hôpital de jour. »
[25] La juge Lina Bond a rendu deux jugements sur le sujet le 13 octobre 1998.
« Puisqu'il faut le définir, le Tribunal privilégie une interprétation large, qui tient compte de la réalité dans notre société, où les personnes âgées autonomes ont besoin d'aide mais se retrouvent parfois sans ressource en raison du "virage ambulatoire". Cependant, il faut distinguer les "résidences" des "foyers" pour personnes âgées.
Selon le dictionnaire Larousse, la résidence est un "groupe d'habitations d'un certain confort" et le foyer "une maison d'habitation réservée à certaines catégories de personne et où certains équipements, services sont mis à la disposition de la collectivité". Quant à hébergement, c'est "l'action de loger".
Le Tribunal considère qu'une résidence sera un foyer d'hébergement si elle loge uniquement des personnes auxquelles elle donne des services d'assistance, de soutien et de surveillance devenus nécessaires en raison d'un état causé par le vieillissement ou une santé défaillante.
Chaque situation devra être examinée attentivement puisque toute résidence n'est pas nécessairement un foyer. Il faudra vérifier la vocation de la résidence, la clientèle logée, s'assurer que les services donnés visent à combler des besoins de soutien, d'assistance et de surveillance engendrés par le vieillissement ou une santé défaillante et sont inclus dans le coût du loyer, que la clientèle décide de loger à cet endroit précisément parce qu'on y comble ces besoins. »
[26] Le Tribunal ici interpellé et appelé à décider du présent litige favorise également une interprétation large comme le suggère la juge Bond.
[27] Ainsi, dans le cas sous étude, les appelantes sont deux sœurs âgées de plus de 90 ans vivant ensemble, dites autonomes, mais nécessitant un soutien, une assistance et une surveillance, des services domestiques, infirmiers et de sécurité, ce qu'offre La Villa de l'Estrie.
[28] Le Tribunal conclut que l'établissement La Villa de l'Estrie est un « foyer d'hébergement » au sens de l'article 1974 C.c.Q.
[29] Il n'est pas important ici de définir si Les Résidences du Carrefour est ou non un foyer d'hébergement, car de toute façon, ce qui importe, c'est où désire aller demeurer le locataire pour établir s'il peut ou non résilier son bail en cours.
[30] En outre, comme l'a écrit la juge Bond dans son jugement Résidences de la Capitale, l'article 1974 C.c.Q. permet la résiliation par un locataire pour déménager d'un foyer d'hébergement à un autre et l'auteur Me Jacques Deslauriers est du même avis. »
L’appel fut ici accueilli. La Cour du Québec donna une interprétation large au terme « foyer d'hébergement » et conclut que l’article 1974 C.c.Q permet également de déménager d’un foyer d’hébergement à un autre.
La résiliation de bail en vertu de l’article 1975 C.c.Q. et l’interprétation de « déguerpissement » :
9. Loiselle c. Paquin, 2009 QCCQ 13920
Dans cette affaire, la requérante demande la permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement intervenue le 28 octobre 2009 rejetant sa demande de résiliation de bail, au motif que le locataire aurait déguerpi. Le bail concernait un terrain situé dans un parc de maisons mobiles. Le locataire n'a lui-même jamais habité à cet endroit, mais l'a louée pour quelques mois à des tiers. Cette maison mobile n'était plus occupée depuis septembre 2008.
L’une des questions en litige pour cette demande de permission d’appeler est la suivante :
Est-ce que M. Paquin a déguerpi en emportant sa maison mobile et est-ce que l’article 1975 C.c.Q. trouve application?
« [11] Manifestement, [la régisseure] a décidé le contraire après avoir constaté que le locataire et la partie intéressée désiraient le maintien dans les lieux, ce qui est la règle, et que toutes les mesures nécessaires étaient prises pour occuper adéquatement.
[12] La doctrine soutient cette position:
"Il n'y aura pas déguerpissement au sens de l'article 1661.2 C.c. si les locataires, bien que n'habitant plus leur logement, y ont laissé des effets et continuent de payer leur loyer."
"Ainsi, en matière de louage résidentiel, les tribunaux ont quelquefois l'occasion de l'appliquer à l'égard d'un locataire qui n'habite pas suffisamment le logement. Ils ne sont toutefois pas d'une grande sévérité. Par exemple, le locataire n'est pas tenu d'habiter lui-même le logement de façon continue: il suffit qu'au moins ses amis ou les membres de sa famille le fassent pour lui. Le locataire, de plus, n'est pas obligé de vivre effectivement dans son logement de façon absolument continue, pourvu qu'il s'y rende régulièrement et assez fréquemment. Et bien sûr, il peut s'absenter pour de brèves périodes et pour les vacances annuelles, selon l'usage."
En somme, la demande de permission d’appeler fut refusée par la Cour du Québec. Cette dernière rappelle la doctrine à l’effet que le déguerpissement doit satisfaire à la condition que le locataire doit avoir emporté ses effets personnels. De plus, le locataire n’est pas tenu d’habiter le logement lui-même et n’a pas à y habiter de façon continue.
Renonciation à la résiliation du bail de logement:
10. 9249-5571 Québec inc. c. Konyukhovskiy et Delle Donne et Zuccaro Huissiers de justice inc., 2013 QCCQ 6135
Il s’agissait d’une requête en opposition au bref d’expulsion et préavis de 48 heures devant la Cour du Québec.
La Régie du logement a prononcé la résiliation du bail suite au retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer et ordonné l’expulsion du locataire. Ce dernier s’y est opposé.
Lors de l’audition, il est admis que suite au jugement daté du 11 mars 2013, le locateur a accepté et encaissé sans protestation deux chèques pour le paiement partiel des loyers subséquents. La question en litige est de déterminer s’il y a eu ou non renonciation à la résiliation du bail.
« [22] Il est vrai que les montants des chèques ne permettent pas de payer la totalité du loyer puisque la Régie du logement a déclaré que le montant du loyer mensuel est 520$.
[23] Néanmoins, un locateur ne peut pas à la fois encaisser des loyers et considérer que le bail du locataire est résilié.
[24] Ce principe a été appliqué dans quelques décisions où les faits étaient semblables à ceux qui donnent lieu au présent jugement.
[25] Dans l'affaire Rozansky c. Andrade, la résiliation du bail avait été prononcée en août 2001 et la Cour a conclu que " l'encaissement des chèques du 1er septembre ainsi que du 1er octobre n'a d'autre explication que celle à l'effet que Stan Rozansky acceptait l'occupation du locataire Marc-David Andrade et renonçait de fait à la résiliation du bail."
[26] Dans l'affaire Lapointe c. Verdieu, la Cour écrivait ce qui suit:
"En acceptant le paiement des mois de décembre 2004 et janvier 2005, sans aucune indication ou protestation, ni réserve, il y a eu transaction en vertu de l'article 2631 C.c.Q. Il acceptait l'occupation du locataire, Jacques Verdieu, renonçait de fait à la résiliation du bail et faisait renaître un lien juridique entre les parties."
[30] Le Tribunal conclut donc que la locatrice a, implicitement, renoncé à la résiliation du bail en encaissant, sans protester, les chèques remis par le locataire pour payer le loyer de chacun des deux mois qui ont suivi la décision de la Régie du logement.
[31] Conséquemment elle ne peut plus faire exécuter la conclusion du jugement de la Régie du logement qui se lit comme suit :"RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;…".
[32] Cette décision du Tribunal est d'ailleurs compatible avec le courriel que la locatrice a transmis au locataire après avoir reçu la décision de la Régie du logement et dont l'extrait pertinent se lit comme suit:
"… Ce jugement …vous condamne … à payer …441,10$ …
Nous vous confirmons que vu votre situation, nous renonçons expressément à vous réclamer les intérêts prescrits par la loi.
La loi nous donne par conséquent le droit de résilier le bail qui nous lie et nous donne aussi le droit de vous expulser de l'appartement que vous occupé.
Vu votre situation que vous nous avez exposé, nous vous accordons le délai légal pour vous permettre de vous acquitter de vos obligations envers notre compagnie.
Nous vous prions de bien vouloir nous faire savoir rapidement et par retour de courriel, votre décision quant à la façon avec la quelle vous contez nous régler le montant cité ci-dessus soit 441,10$ …
A préciser aussi que vous êtes tenu de nous payer votre loyer le 1er de chaque mois, comme le prévoit votre bail. A rappeler également que votre loyer pour la période restant à courir jusqu'au 30 juin 2013 est 520,00$. " [sic]
[33] Comme on peut le constater à la lecture de cet extrait, la locatrice ne demandait pas au locataire de quitter le logement pour le motif que le bail était résilié. Elle lui demandait plutôt de payer la condamnation monétaire prononcée par la Régie du logement et menaçait de l'expulser seulement s'il ne la payait pas. De plus, elle lui rappelait que "vous êtes tenu de nous payer votre loyer le 1er de chaque mois, comme le prévoit votre bail. A rappeler également que votre loyer pour la période restant à courir jusqu'au 30 juin 2013 est 520,00$". »
Cette décision de la Cour du Québec nous enseigne que l’acceptation sans aucune réserve des paiements du loyer par le locateur subséquemment à une décision de la Régie résiliant le bail du locataire peut constituer une renonciation à la résiliation et créer un nouveau lien juridique entre le locateur et le locataire.

References: l'article 1883
 l'article 1883

Art. 1604
 l'article 1971
 l'article 1973
 l'article 1973
 l'article 1973
 l'article 1971
 l'article 1971
 L'article 1974
 Art. 83
 l'article 1974
 l'article 1974
 l'article 1661
 l'article 2631