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Timestamp: 2019-12-14 11:11:54+00:00

Document:
4C.139/2000 - 2000-07-10 - Vertragsrecht -
Pour statuer sur la durée de la prolongation - qui demeure le seul point litigieux -, la cour cantonale a procédé à une pesée des intérêts en présence. S'agissant de la société locataire, elle a retenu que celle-ci exploitait un salon de coiffure dans le local loué depuis dix ans, qu'elle avait amorti en grande partie ses investissements qui ne figurent plus dans ses comptes que pour 40 000 fr., qu'elle s'est constitué une certaine clientèle et bénéficie surtout d'un emplacement favorable (sur une rue passante reliant le centre de la ville à la gare) et qu'il lui sera difficile de trouver des conditions équivalentes. Pour ce qui est du bailleur M.________, il a été constaté qu'il exerce la profession d'opticien et qu'il exploite, sous la forme d'une société anonyme (B.________ SA), un magasin d'optique dans la même rue; l'arcade louée à cette fin n'est cependant pas adaptée au besoin actuel d'un tel commerce et son avenir est incertain en raison de l'intention du propriétaire de vendre son bien; un déplacement du magasin à un autre endroit dans la même rue, envisagé par M.________, ne permettrait pas de parvenir à un résultat satisfaisant; M.________ a donc acheté l'immeuble où se trouve notamment le salon de coiffure pour y
transférer son magasin et aménager ainsi des locaux conformes aux exigences actuelles de sa profession.
OJ) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et régulièrement allégués (art. 64 OJ; ATF 126 III 59 consid. 2a, 119 II 353 consid. 5c/aa, 117 II 256 consid. 2a). Dans la mesure où la recourante présenterait, sans invoquer l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, un état de fait différent de celui contenu dans la décision attaquée, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ).
Selon l'art. 272b al. 1
CO, le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans au maximum.
Ainsi, la pesée des intérêts, prescrite par l'art. 272 al. 1
CO pour décider d'octroyer ou non une prolongation du bail, sert également pour déterminer la durée de celle-ci (arrêt non publié du 18 janvier 1996, dans la cause 4C.362/1995, consid. 1).
Comme le montre l'emploi de l'adverbe "notamment", les éléments d'appréciation énoncés à l'art. 272 al. 2
CO, sous let. a à e, ne revêtent pas un caractère exclusif et le juge peut tenir compte d'autres intérêts pertinents (Higi, Commentaire zurichois, n. 120 ad art. 272
CO; Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., p. 210; Tercier, Les contrats spéciaux, 2e éd., n. 2137). Il gardera à l'esprit que la prolongation a pour but de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou, à tout le moins, tend à adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat selon les règles ordinaires (ATF 116 II 446 consid. 3b).
b) Se référant à la jurisprudence et à la doctrine, la cour cantonale et les parties ont évoqué longuement l'hypothèse où une société immobilière bailleresse invoquerait le besoin personnel de son actionnaire unique qui souhaiterait utiliser les locaux loués (cf. ATF 115 II 181 consid. 2a p. 185; Higi, op. cit. , n. 191 ad art. 271a
CO; Lachat, op.
cit. , p. 503 n. 3.8; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 53 ad art. 272
Il faut encore souligner que l'on ne se trouve pas dans l'hypothèse de l'art. 271a al. 3 let. a
CO, c'est-à-dire dans l'hypothèse d'un besoin urgent du bailleur qui pourrait faire obstacle, aux conditions légales, à la prolongation du bail. Il s'agit ici de fixer la durée de la prolongation en application de l'art. 272b al. 1
CO, ce qui suppose une pesée des intérêts en présence, pour laquelle on applique par analogie l'art. 272 al. 2
Pour ce qui est du bailleur, il ne faut pas tenir compte uniquement de son besoin des locaux (art. 272 al. 2 let. d
CO), mais aussi de sa situation personnelle et financière (art. 272 al. 2 let. c
CO). L'énumération de l'art. 272 al. 2
CO n'étant pas exhaustive, il n'y a aucun obstacle à prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur (Weber/Zihlmann, Commentaire bâlois, 2e éd., n. 5 ad art. 272
CO; Zihlmann, Das Mietrecht, 2e éd., p. 235 s.; cf. également:
c) La société locataire occupe les locaux loués depuis une dizaine d'années. Selon l'art. 272 al. 2 let. b
CO, cet élément doit être pris en considération. Il faut cependant constater qu'il n'est pas dépourvu d'ambivalence. En effet, la durée du bail a permis au locataire d'amortir l'essentiel de ses investissements, ce qui ne milite pas en faveur d'une prolongation importante; d'un autre côté, il s'est constitué avec le temps une certaine clientèle locale (bien qu'il insiste aussi sur la clientèle de passage), ce qui constitue un argument en faveur d'une prolongation d'une certaine durée (cf. Higi, op. cit. , n. 145 s. ad art. 272
CO; Zihlmann, op. cit. , p. 233 s.). Il est établi par ailleurs qu'il ne trouvera sans doute pas des locaux aussi bien situés, de sorte qu'une prolongation du bail d'une certaine importance adoucit pour lui les conséquences de la résiliation (cf. ATF 116 II 446 consid. 3b).
Son intérêt est sérieux et repose entièrement sur des constatations de fait qui ne peuvent être remises en cause dans un recours en réforme (art. 63 al. 2
3.- Les frais et dépens seront mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 156 al. 1
Décision : 4C.139/2000
Date : 10. Juli 2000
Publié : 10. Juli 2000
CO: 271a
109-II-351 • 113-II-406 • 115-II-181 • 116-II-446 • 117-II-256 • 119-II-353 • 125-III-226 • 126-III-59
4C.139/2000 • 4C.362/1995
tribunal fédéral • autorité cantonale • magasin • pouvoir d'appréciation • salon de coiffure • droit fédéral • tennis • lausanne • mois • personne morale • opticien • violation du droit • personne physique • société anonyme • 1995 • doctrine • société immobilière • viol • greffier • constatation des faits

References: ATF 
 art. 272
 ATF 
 art. 271
 art. 272
 art. 272
 art. 272
 ATF