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Timestamp: 2016-10-22 05:28:41+00:00

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4A_619/2014 (25.06.2015)
4A_619/2014 � � Arr�t du 25 juin 2015
E.B.________ et F.B.________,
tous repr�sent�s par Me Isabelle Salom� Da�na,
recours contre l'arr�t rendu le 29 juillet 2014 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
D�s le 1er avril 1979, F.B.________ a pris � bail un appartement de quatre pi�ces avec hall dans un b�timent d'habitation sis � Lausanne. E.B.________ est plus tard devenu lui aussi locataire. Une place de stationnement int�rieure est �galement prise � bail depuis le 1er octobre 1989. Les loyers des deux objets lou�s ont �t� r�guli�rement augment�s ou diminu�s selon l'�volution du contexte �conomique. Depuis le 1er juillet 2011, le loyer mensuel de l'appartement s'�l�ve � 1'356 fr., frais accessoires compris; les locataires avaient demand� une diminution le 30 d�cembre 2010.
Le 24 f�vrier 2011, les bailleurs A.Z.________ et C.Z.________ ont r�sili� les deux contrats avec effet au 30 juin 2012. Par lettre du 22 mars 2011, ils ont expos� leur intention de proc�der � une r�novation compl�te de l'appartement et de l'�lever aux standards actuels, puis de le r�-offrir sur le march� locatif aux conditions de ce march�. Ils ont �galement expos� que dans le m�me quartier, seuls dix pour cent des logements �taient lou�s � un prix inf�rieur � 180 fr. par an et par m�tre carr�, et que celui de l'appartement concern� n'exc�dait pas 150 fr. par an et par m�tre carr�.
Les copropri�taires ont alors r�sili� les baux de cinq autres appartements lou�s dans le m�me b�timent ou dans le b�timent voisin, et fait �tat de la m�me intention. Un sixi�me bail a �t� r�sili� un mois plus tard.
Les locataires ont saisi l'autorit� de conciliation comp�tente afin de contester le cong�. L'essai de conciliation n'a pas abouti et l'autorit� a annul� le cong� par proposition de jugement du 24 juin 2011.
Les bailleurs se sont oppos�s � la proposition de jugement. Le 13 septembre 2011, ils ont conjointement ouvert action contre E.B.________ et F.B.________ devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Le tribunal �tait requis de constater la validit� des cong�s signifi�s le 24 f�vrier 2011; les d�fendeurs devaient �tre condamn�s � restituer l'appartement le 30 juin 2012 ou � l'expiration d'un d�lai de dix jours d�s jugement d�finitif et ex�cutoire.
Les d�fendeurs ont conclu � l'annulation des deux cong�s.
Pendant l'instance, le 17 d�cembre 2011, les copropri�taires ont fait donation de la nue-propri�t� pour demeurer usufruitiers des immeubles avec leurs �pouses B.Z.________ et D.Z.________; depuis, celles-ci sont �galement parties au proc�s en qualit� de demanderesses.
Le tribunal s'est prononc� le 16 juillet 2013 par un jugement dont il a communiqu� l'exp�dition motiv�e le 28 janvier 2014; il a annul� les cong�s.
Les demandeurs ont appel� du jugement et pr�sent� des conclusions correspondant � celles de leur demande en justice. La Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a statu� le 29 juillet 2014; r�formant le jugement, elle a constat� la validit� des cong�s signifi�s aux d�fendeurs et prolong� les contrats pour une dur�e de quatre ans, venant � �ch�ance le 30 juin 2016.
Agissant par la voie du recours en mati�re civile, les d�fendeurs requi�rent le Tribunal f�d�ral d'annuler les cong�s.
Les d�fendeurs ont spontan�ment d�pos� une r�plique.
La contestation porte sur l'annulation des cong�s signifi�s le 24 f�vrier 2011.
Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la r�siliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux r�gles de la bonne foi. Cette disposition prot�ge le locataire, notamment, contre le cong� purement chicanier qui ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un pr�texte. Le locataire est aussi prot�g� en cas de disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence; il l'est �galement lorsque le bailleur use de son droit de mani�re inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conf�r�e proc�de � la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacr�s par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de la partie donnant cong� � l'autre constitue un abus de droit � manifeste � aux termes de cette derni�re disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 120 II 31 consid. 4a p. 32; voir aussi ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 61/62).
Selon l'art. 271a al. 1 let. a CO, parmi d'autres cas sp�cialement �num�r�s par cette disposition, le cong� est annulable lorsqu'il est donn� par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des pr�tentions fond�es sur le bail. Cette disposition vise � permettre au locataire d'exercer librement ses droits - par exemple, r�clamer la diminution d'un loyer suspect de procurer un rendement excessif (Peter Burkhalter et al., Le droit suisse du bail � loyer, 2011, n� 11 ad art. 271a CO; David Lachat, Le bail � loyer, 2008, n� 5.2.3 p. 740) - sans avoir � craindre un cong� en repr�sailles. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause � effet entre la pr�tention qu'il a �lev�e et la r�siliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en d�montrant que le cong� r�pond � un autre motif. Le juge constate alors le v�ritable motif du cong� selon l'impression objective qui r�sulte de toutes les circonstances; le cong�-repr�sailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement apr�s que le locataire a �lev� une pr�tention (Burkhalter et al., op. cit., n� 13 ad art. 271a CO; Lachat, op. cit., n� 5.2.4 p. 740/741, avec r�f�rences � d'autres auteurs).
Aux termes de l'art. 271a al. 1 let. b CO, le cong� est aussi annulable lorsqu'il est donn� par le bailleur dans le but d'imposer au locataire une modification unilat�rale du contrat ou une adaptation du loyer. Le cong� vis� dans cette seconde hypoth�se doit se trouver en rapport direct avec une majoration de loyer, en ce sens que le locataire soit plac� en fait dans une situation de contrainte, devant l'alternative de quitter les locaux ou de payer un loyer plus �lev�. Il importe peu que le contrat soit r�sili� avant ou apr�s une augmentation du loyer, pour autant que les d�marches du bailleur aient pour effet de placer le locataire dans cette situation de contrainte (ATF 115 II 83 consid. 2c p. 86, concernant une disposition actuellement remplac�e par l'art. 271a al. 1 let. b CO).
Par l'effet de l'art. 253a al. 1 CO, la protection ainsi conf�r�e au locataire de locaux d'habitation ou de locaux commerciaux s'�tend �galement au bail d'une place de stationnement dont l'usage est c�d� avec celui des locaux (ATF 125 III 231 consid. 2a p. 233).
La validit� d'un cong� doit �tre appr�ci�e en fonction des circonstances pr�sentes au moment de cette manifestation de volont� (ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 i.f. p. 62; 109 II 153 consid. 3b p. 156). En �lucider le motif rel�ve de la constatation des faits (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192; 115 II 484 consid. 2b p. 486), de sorte que, sous r�serve du contr�le restreint pr�vu par les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF, ce point �chappe � l'examen du Tribunal f�d�ral. Les d�ductions op�r�es ou � op�rer sur la base d'indices - tels que des faits post�rieurs au cong�, propres � en d�noter r�trospectivement le motif (cf. arr�ts 4A_155/2013 du 21 octobre 2013, consid. 2.3, et 4A_623/2010 du 2 f�vrier 2011, consid. 2.4) - rel�vent elles aussi de la constatation des faits (ATF 117 II 256 consid. 2b p. 258; 136 III 486 consid. 5 p. 489; 128 III 390 consid. 4.3.3 in fine p. 398).
Les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF habilitent le Tribunal f�d�ral � compl�ter ou rectifier m�me d'office les constatations de fait qui se r�v�lent manifestement inexactes, c'est-�-dire arbitraires aux termes de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 133 II 249 consid. 1.1.2 p. 252). La partie recourante est autoris�e � attaquer des constatations de fait ainsi irr�guli�res si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Il lui incombe alors d'indiquer de fa�on pr�cise en quoi les constatations critiqu�es sont contraires au droit ou entach�es d'une erreur indiscutable; � d�faut, le grief est irrecevable (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254; voir aussi ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 136 II 489 consid. 2.8 p. 494). Au reste, en vertu de l'art. 105 al. 1 LTF, le Tribunal f�d�ral est li� par les constatations de l'autorit� pr�c�dente.
Sur la base d'une discussion des �l�ments d'appr�ciation qu'elle a jug�s topiques, la Cour d'appel retient que les bailleurs ont r�sili� les deux contrats pour le motif indiqu� par eux d�s le 22 mars 2011, c'est-�-dire pour proc�der � une r�novation compl�te de l'appartement et, ensuite, le r�-offrir sur le march� locatif aux conditions actuelles de ce march�. Il s'agit d'une constatation de fait qui lie le Tribunal f�d�ral.
Les d�fendeurs, eux, se plaignent notamment de cong�s-repr�sailles cons�cutifs � leur demande de baisse du loyer pr�sent�e le 30 d�cembre 2010. Ils arguent aussi de cong�s-contrainte destin�s � les inciter � accepter une hausse de loyers. Ils discutent de mani�re quelque peu confuse divers �l�ments de fait qu'ils tirent aussi des relations des bailleurs avec d'autres locataires dont les contrats ont �t� r�sili�s � la m�me �poque. Rien de tout cela n'est apte � mettre en �vidence une erreur certaine et indiscutable dans la d�cision attaqu�e; les arguments ainsi avanc�s sont irrecevables au regard de l'art. 97 al. 1 LTF et de la jurisprudence pr�cit�e. Dans son contr�le de la validit� des cong�s, le Tribunal f�d�ral doit plut�t s'en tenir rigoureusement au motif constat� par la Cour d'appel.
Ce cong� est annulable uniquement s'il appara�t que la pr�sence du locataire ne compliquerait pas les travaux, notamment en cas de r�novation moins importante, ou ne les compliquerait que de mani�re insignifiante. Il est donc n�cessaire d'appr�cier l'importance des travaux envisag�s et de d�terminer s'ils n�cessitent que le b�timent ou les locaux en cause soient vid�s de leurs occupants; le cong� est annulable si cette appr�ciation est impossible faute de renseignements suffisants. Le locataire a le droit d'obtenir du bailleur une motivation qui lui permette d'appr�cier ses chances de contester le cong� avec succ�s; il doit notamment recevoir, en cas de projet de transformation, des informations suffisamment pr�cises pour qu'il puisse �valuer la r�alit� des intentions du bailleur et la g�ne que sa pr�sence entra�nerait dans l'ex�cution des travaux (ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 p. 499; 135 III 112 consid. 4.2 p. 119).
A l'appui du recours en mati�re civile, les d�fendeurs se plaignent de cong�s contraires aux r�gles de la bonne foi. Ils affirment qu'� l'�poque des cong�s, il n'existait m�me pas une simple �bauche des travaux futurs, et moins encore un projet �labor�. Ils ajoutent que le projet de r�novation n'a m�me pas �t� rendu vraisemblable lors de l'audience de conciliation � laquelle ils ont pris part le 1er juin 2011.
Il n'est pas constat� que les d�fendeurs aient re�u une quelconque information concernant le projet de � r�novation compl�te � qui est cens� justifier les cong�s litigieux. Ce projet ne leur a d'ailleurs �t� annonc� que pr�s d'un mois apr�s les cong�s. Selon l'argumentation d�velopp�e dans la r�ponse au recours, il r�sulte du seul fait que l'appartement a �t� lou� durant plus de trente ans - d�s 1979 - que sa r�novation compl�te n�cessite imp�rieusement le d�part de ses habitants. Les demandeurs se r�f�rent � un pr�c�dent qui concernait un appartement lou� durant vingt-sept ans sans aucuns travaux de r�novation; le Tribunal f�d�ral a alors admis qu'un projet de r�novation comportant le remplacement des colonnes de chute et du r�seau d'eau, la r�fection compl�te de la cuisine et de la salle de bain, la mise aux normes de l'installation �lectrique, la peinture de tout l'appartement et la vitrification du parquet justifiait la r�siliation du contrat (arr�t 4A_126/2012 du 3 ao�t 2012, consid. 2.4).
Dans la pr�sente affaire, la juridiction cantonale s'est born�e � constater un projet de � r�novation compl�te � pour � adaptation aux standards actuels �, sans consigner de mani�re plus d�taill�e les travaux � ex�cuter selon le projet des demandeurs; pour ce motif d�j�, il n'est pas possible d'op�rer une comparaison objective avec ce pr�c�dent. Surtout, le Tribunal f�d�ral n'a alors pas examin� si le locataire, � l'�poque du cong�, avait re�u du bailleur une information pertinente et suffisante car il n'a pr�cis� que plus tard, dans un arr�t du 27 ao�t 2014, les exigences que les r�gles de la bonne foi imposent � ce sujet (ATF 140 III 496 pr�cit�). Enfin, m�me si le logement concern� a �t� lou� tr�s longtemps sans travaux de r�novation, la simple annonce d'une � r�novation compl�te pour �lever l'appartement aux standards actuels � est trop g�n�rale; � elle seule, elle ne permet pas au locataire d'appr�cier s'il existe r�ellement un projet de travaux ou si cette annonce n'est au contraire qu'un simple pr�texte destin� � dissimuler un cong�-repr�sailles ou un cong�-contrainte. Une pareille annonce ne met pas non plus le locataire en mesure d'�valuer concr�tement les difficult�s que sa pr�sence entra�nerait dans l'ex�cution des travaux; un descriptif plus d�taill� est indispensable � cet �gard aussi.
Les d�fendeurs ont dispos� d'un d�lai de trente jours, selon l'art. 273 al. 1 CO, pour contester les cong�s. Ils n'ont �t� avertis d'un projet de � r�novation compl�te pour �lever l'appartement aux standards actuels � que peu de jours avant l'�ch�ance de ce d�lai. Ils n'ont donc eu aucune possibilit� d'�valuer en temps utile la r�alit� des intentions annonc�es par les bailleurs, l'importance des travaux envisag�s et la g�ne que leur pr�sence entra�nerait dans leur ex�cution. Parce que les demandeurs se r�f�rent � l'arr�t 4A_126/2012 pr�cit�, il se justifie de relever que les d�fendeurs n'ont pas davantage re�u l'occasion de proposer aux bailleurs, avant la r�ception des cong�s, d'�vacuer l'appartement puis de le r�int�grer apr�s l'ex�cution des travaux (voir le consid. 4.2 dudit arr�t). Dans ces conditions, les cong�s ne r�pondent pas aux exigences impos�es par les r�gles de la bonne foi; ils sont au contraire annulables au regard de l'art. 271 al. 1 CO.
Les demandeurs se pr�tendent en droit de r�silier le contrat dans le seul but de relouer le logement sans ex�cution de travaux mais n�anmoins � un prix plus �lev�. Cette discussion est d�pourvue de pertinence car le cong� pr�sentement litigieux n'a pas �t� motiv� par la simple intention de relouer l'appartement dans l'�tat o� il se trouvait. L'intention annonc�e aux d�fendeurs puis constat�e par la Cour d'appel portait au contraire sur une r�novation compl�te, suivie d'une nouvelle mise en location.
Le recours en mati�re civile se r�v�le fond�, ce qui entra�ne la r�forme de l'arr�t attaqu�.
A titre de parties qui succombent, les demandeurs doivent acquitter l'�molument � percevoir par le Tribunal f�d�ral. Les d�fendeurs ont proc�d� sans le concours d'un mandataire professionnel et il ne leur sera donc pas allou� de d�pens.
Le recours est admis, dans la mesure o� il est recevable, et l'arr�t attaqu� est r�form� en ce sens que les cong�s signifi�s aux d�fendeurs le 24 f�vrier 2011 sont annul�s.
Les demandeurs acquitteront un �molument judiciaire de 2'000 fr., solidairement entre eux.
La cause est renvoy�e � la Cour d'appel civile pour statuer � nouveau sur les frais et d�pens d'appel.

References: ATF 
 art. 271
 art. 271
 art. 97
in fine
 art. 97
 ATF