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Timestamp: 2019-12-12 21:35:15+00:00

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BGH: Zur Wertbemessung von Immobilien bei der Berechnung des Pflichtteilsanspruchs - GRAF-DETZER Rechtsanwälte
Treffen Erbrecht einerseits und Pflichtteilsanspruchs andererseits aufeinander ist oft Streit vorprogrammiert. Dies deshalb, weil der Pflichtteilsberechtigte ein Interesse daran hat, den Nachlass möglichst hoch zu bewerten, damit sich sein Pflichtteilsanspruch entsprechend erhöht, während der Erbe den Nachlass möglichst gering bewertet wissen will, um die Forderung des Pflichtteilsberechtigten zu senken. Besonders streitbefangen ist oft die Bewertung von Immobilien, insbesondere dann, wenn einerseits ein Wertgutachten erstellt wird und andererseits die Immobilie nach dem Erbfall zu einem geringeren Preis als vom Gutachter genannt verkauft wird.
Der BGH hat mit Beschluss vom 08.04.2015 (IV ZR 150/14) hierzu grundlegend entschieden, dass für die Wertbemessung nach § 2311 Abs. 1 S. 1 BGB es auf den objektiven Wert des Nachlasses im Zeitpunkt des Erbfalls ankommt und sich dieser grundsätzlich an dem erzielten Verkaufspreis orientiert. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Pflichtteilsberechtigte mit Substanz darlegt, dass der tatsächliche Wert im Zeitpunkt des Erbfalls nicht dem des erzielten Verkaufspreises entspricht. In derartigen Fällen ist der Tatrichter gehalten den Wert zu ermitteln, jedenfalls dann, wenn es sich beim Vortrag des Pflichtteilsberechtigten nicht nur um bloße Behauptungen „ins Blaue hinein“ handelt. Im entschiedenen Fall hatte der Testamentsvollstrecker ein Grundstück für 1.310.000 € veräußert, während divergierende Gutachten den Wert der Immobilie zwischen 2,1 Millionen €und 1.380.000 € festgelegt hatten.
„Nach § 2311 Abs. 1 Satz 1 BGB werden bei der Berechnung des Pflichtteils der Bestand und der Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalles zugrunde gelegt.
Abzustellen ist auf den sogenannten gemeinen Wert. Da Schätzungen mit Unsicherheiten verbunden sind, entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Senats, dass sich die Bewertung von Nachlassgegenständen, die bald nach dem Erbfall veräußert worden sind, von außergewöhnlichen Verhältnissen abgesehen, grundsätzlich an dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis orientieren muss. Die Maßgeblichkeit des Veräußerungserlöses ist nicht auf die Fälle beschränkt, in denen der Veräußerungserlös über dem Schätzwert des Gutachtens liegt. Der tatsächlich erzielte Preis ist ein wesentlicher Anhaltspunkt für die Schätzung des Verkehrswertes gemäß § 287 ZPO auch dann, wenn er niedriger ausfällt als anhand allgemeiner Erfahrungswerte zu erwarten gewesen wäre. Ein Abstellen auf den tatsächlichen Veräußerungserlös ist grundsätzlich auch dann noch zulässig, wenn – wie hier – zwischen Erbfall und Veräußerungszeitpunkt ein Zeitraum von 3 Jahren liegt.
Unter Verstoß gegen den Anspruch des Klägers auf rechtliches Gehör gemäß Art. 103 Abs. 1 GG hat das Berufungsgericht allerdings übersehen, dass eine Bindung an den tatsächlich erzielten Verkaufspreis dann nicht mehr in Betracht kommt, wenn der darlegungs- und beweispflichtige Pflichtteilsberechtigte Tatsachen vorträgt und unter Beweis stellt, nach welchen der Verkaufserlöse nicht dem tatsächlichen Verkehrswert im Zeitpunkt des Erbfalles entspricht.
Hier hat der Kläger unter Beweisantritt vorgetragen, dass sich der Wert des streitgegenständlichen Grundstücks im Zeitpunkt des Erbfalles auf 2 Mio. Euro belief. Hierbei hat der Kläger Bezug genommen auf das entsprechende Gutachten, ergänzend auf das vom Beklagten eingeholte Gutachten, das den Verkehrswert mit 2,1 Mio. Euro ermittelt hatte. Diesem Beweisantritt des Klägers musste das Berufungsgericht nachgehen. Der Tatrichter kann bei mehreren, sich widersprechenden Gutachten den Streit der Parteien nicht dadurch entscheiden, dass er ohne einleuchtende und logisch nachvollziehbare Begründung einem von ihnen den Vorzug gibt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es nicht darauf an, ob bei Vorliegen zweier Gutachten mit einem geringeren Wert nicht davon ausgegangen werden könne, dass es sich bei dem vom Testamentsvollstrecker erzielten Kaufpreis nicht um einen solchen gehandelt habe, die er im gewöhnlichen Verkehr als zu niedrig bemessen anzusehen wäre. Maßgebend für die Wertbemessung nach § 2311 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der objektive Wert des Nachlasses im Zeitpunkt des Erbfalles.
Dieser kann sich zwar grundsätzlich an dem erzielten Verkaufspreis orientieren. Legt der Pflichtteilsberechtigte aber – wie hier der Kläger – mit Substanz dar, dass der tatsächliche Wert im Zeitpunkt des Erbfalles nicht dem des erzielten Verkaufspreises entspricht, so muss der Tatrichter dem nachgehen, soweit es sich nicht um bloße Behauptungen „ins Blaue hinein“ handelt. Davon kann hier angesichts der von dem Kläger vorgelegten Sachverständigengutachten nicht ausgegangen werden.“
BFH: Vorfällig­keitsentschädigung bei Immobilien­verkauf keine Werbungs­kosten

References: BGH 
 § 2311
 § 2311
 § 287
 Art. 103
 § 2311