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Timestamp: 2017-11-24 07:09:57+00:00

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Reform des Bauvertragsrechts - Exklusiv Immobilien in Berlin
Immobilienrecht 29. Oktober 2017 16. Oktober 2017
Die Reform des Bauvertragsrechts stärkt auch die Rechte von Bauunternehmern. © Kara / Fotolia.com
Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung in der Leistungskette
Zum 01.01.2018 tritt das neue Bauvertragsrecht in Kraft. Die Bezeichnung des Gesetzes lautet:
„Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel im Grundbuch und Schiffsregisterverfahren.“
Damit wird deutlich, dass neben der Regelung zum neuen Bauvertragsrecht auch weitere Neuerungen beschlossen sind.
Die Rechte der Bauunternehmer in der kaufrechtlichen Lieferkette werden durch das neue Gesetz gestärkt.
Rechte von Bauunternehmern werden gestärkt
Aktuelle Gesetzeslage (bis zum 31.12.2017)
Kauft ein Bauunternehmer im Großhandel oder beim Produzenten Baumaterialien und baut diese im Rahmen eines Werkvertrages in ein Gebäude ein, so hatte er bei Mangelhaftigkeit dieser Materialien nur geringe Rechte.
Er konnte nach dem Gesetzeswortlaut des § 439 Abs. 1 BGB vom Verkäufer nur die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen. Auf den oft höheren Ein- und Ausbaukosten für diese Sache blieb der Bauhandwerker sitzen.
Der aktuelle § 439 Abs. 1 BGB dürfte der einzige Paragraph im deutschen Recht sein, der eine unterschiedliche Auslegung erfährt. Nach der Rechtsprechung des BGH und des EuGH ist dieser Paragraph im Verbrauchsgüterkauf (B2C), d.h. bei einem Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer richtlinienkonform dahin auszulegen, dass die dort genannte Nacherfüllungsvariante „Lieferung einer mangelfreien Sache“ auch die Aus- und Einbaukosten sowie die Kosten für den Transport erfasst.
Diese Auslegung ist aber auf den Verbrauchsgüterkauf beschränkt.
Bei einem Vertrag zwischen zwei Unternehmern (B2B) findet eine dementsprechende Auslegung nicht statt, d.h. der Unternehmer kann nur – dem Gesetzeswortlaut folgend – die Ersatzlieferung einer mangelfreien Kaufsache verlangen.
Diese unbefriedigende Gesetzeslage hat den Gesetzgeber erwogen, die Rechte der Bauunternehmer hier zu stärken. In der ab dem 01.01.2018 geltenden Fassung des § 439 Abs. 3 BGB ist geregelt, dass der Verkäufer im Rahmen der Nacherfüllung verpflichtet ist, dem Käufer die erforderlichen Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau der nachgebesserten oder gelieferten mangelfreien Sache zu ersetzen.
Ein- und Ausbaukosten ab dem 01.01.2018 auch für Bauunternehmer
Aber damit nicht genug: Ab dem 01.01.2018 ist in dem neu geschaffenen § 445 a BGB geregelt, dass auch der Verkäufer wiederum von seinem Verkäufer/Lieferanten den Ersatz der Aufwendungen verlangen kann, die er im Verhältnis zum Käufer tragen muss.
Damit sind die Rechte von Käufern und Bauunternehmern in der kaufrechtlichen Lieferkette deutlich gestärkt.
Aber Vorsicht: Ist der Kauf für beide Teile ein Handelsgeschäft, so gilt § 377 HGB. Hiernach besteht eine unverzügliche Rügeverpflichtung dergestalt, dass der Käufer unverzüglich nach der Ablieferung durch den Verkäufer die Ware zu untersuchen hat und, wenn sich ein Mangel zeigt, dem Verkäufer unverzüglich Anzeige zu machen.
Ein Unterlassen dieser Anzeige/Rüge führt zum Anspruchsverlust!
Ohne Rüge – kein Anspruch
„Unverzüglich“ heißt „ohne schuldhaftes Zögern“, d.h. sofort, maximal innerhalb weniger Tage (1 – 2 Tage).
Eine Ausnahme gilt nur für verborgene und verdeckte Mängel. Hier besteht die unverzügliche Rügeobliegenheit nach Entdecken/Kenntnis des Mangels. Geht beim Baustoffhändler also eine Rüge des Bauunternehmers hinsichtlich eines mangelhaften Werkstoffes ein, so muss dieser ebenfalls unverzüglich gegenüber seinem Verkäufer (Lieferant oder Produzent) die Rüge weiterleiten. Tut er dies nicht, gehen seine Ansprüche verloren. Die Mängelhaftung in der Leistungskette ist dann beendet.
Baurecht, Rechtsberatung, Vertragesrecht

References: § 439
 § 439
 BGH 
 EuGH 
 § 439
 § 445
 § 377