Source: http://www.administrator24.info/artykul/id3504
Timestamp: 2019-12-06 13:56:06+00:00

Document:
Sprzedaż alkoholu w budynku wielolokalowym Sądowy tryb uzyskania zgody | Administrator24.info - portal dla Zarządców Nieruchomości
Bartłomiej Żukowski	| Administrator 7-8/2012 | 10.04.2013 | 2
Sprzedaż alkoholu w budynku wielolokalowym. Sądowy tryb uzyskania zgody
Sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym znajdującym się w budynku wielolokalowym niemal zawsze budzi kontrowersje wśród mieszkańców tego budynku.
O ile jednak w sytuacji gdy cały budynek stanowi własność tylko jednego właściciela problem ten – z czysto prawnego punktu widzenia – nie jawi się jako bardzo skomplikowany, o tyle w sytuacji, gdy we wspomnianym budynku dokonano wyodrębnienia lokali i funkcjonuje w nim wspólnota mieszkaniowa, sytuacja jest bardziej złożona. Ze względu na zbieg norm prawa cywilnego i administracyjnego opisany problem przedstawia się naprawdę interesująco, a jego rozstrzygnięcie może nastręczać wielu problemów.
Stosownie do treści art. 18 ust. 1 Ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi z 26 października 1982 roku (DzU z 2007 roku, nr 70, poz. 473 z późn. zm.), sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży. Do wniosku o wydanie takiego zezwolenia należy zaś – zgodnie z brzmieniem art. 18 ust. 6 pkt 3 cytowanej ustawy – dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Warto zwrócić uwagę, że brak dookreślenia w cytowanej regulacji pojęcia „zarządcy” sprawia, że dla zdefiniowania tego pojęcia należy sięgnąć do Ustawy o własności lokali (Tak: wyrok WSA w Krakowie z 8.06.2011 r., sygn. akt III SA/Kr 856/2010). Pod wspomnianym pojęciem należy więc rozumieć tylko zarządcę, o którym mowa w treści art. 18 ust. 1 rzeczonej ustawy.
Wydanie zezwolenia a zgoda mieszkańców
Nietrudno przy tym wyobrazić sobie sytuację, w której chęć sprzedaży napojów alkoholowych w budynku mieszkalnym nie będzie budziła powszechnego entuzjazmu wśród mieszkających tam osób, a tym samym uzyskanie niezbędnej zgody napotka problemy. W takiej sytuacji pojawia się konieczność odpowiedzi na pytanie, jakie środki przysługują właścicielowi, który chcąc wystąpić z wnioskiem o wydanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu w jego lokalu, nie uzyska zgody pozostałych właścicieli lokali znajdujących się w tym samym budynku. Podkreślić w tym miejscu należy, iż – jak trafnie wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 12.04.2006 roku (wydanym w sprawie o sygn. akt III SA/Wr 607/2004) – sam brak sprzeciwu właścicieli mieszkań na sprzedaż napojów alkoholowych nie może być uznany za równoznaczny z wyrażeniem zgody na taką sprzedaż. Wydaje się więc, że rozstrzygnięcie postawionego problemu powinno nastąpić w oparciu o regulacje dotyczące zarządzania przedmiotem współwłasności.
Podstawowym problemem, który na tym tle należy rozstrzygnąć jest ustalenie czy przedmiotowa zgoda jest w ogóle czynnością związaną z zarządem nieruchomością wspólną, a jeżeli tak, to czy jest to czynność zwykłego zarządu taką nieruchomością, czy też przekraczającą taki zarząd.
Odpowiedź na pierwsze pytanie wbrew pozorom wcale nie jest tak oczywista jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Zgodnie bowiem z legalną definicją sformułowaną w treści art. 3 ust. 2 UWL (DzU z 2000 roku, nr 80, poz. 903 z późn. zm.), nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Skoro natomiast przedmiotowa zgoda ma dotyczyć sprzedaży alkoholu w wyodrębnionym lokalu, stanowiącym przedmiot własności konkretnej osoby, to trudno wprost i bezkrytycznie zastosować przepisy, których przedmiotem jest sposób zarządu nieruchomością wspólną. Kwestię tę, jak się wydaje, przesądził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 15.09.2011 roku (sygn. akt II GSK 853/10), wskazując, w obszernym uzasadnieniu, iż w kontekście objęcia reglamentacją prawną działalności polegającej na detalicznej sprzedaży alkoholu, ustawodawca uzależnił wydanie zezwolenia na prowadzenie tej specyficznej działalności od warunku wstępnego w postaci pisemnej zgody (tj. bezwarunkowej akceptacji dla zamiaru jej prowadzenia przez określoną osobę) uprawnionych podmiotów wymienionych w przywołanym przepisie, w kolejności odzwierciedlającej stopień prawnego powiązania z wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym. W tej mierze nie można pomijać funkcji ochronnej wskazanej regulacji. Potencjalne ryzyko związane z negatywnymi zjawiskami towarzyszącymi prowadzeniu działalności polegającej na sprzedaży alkoholu, w zestawieniu z miejscem, w którym może być ona prowadzona – wielorodzinny budynek mieszkalny – muszą być konfrontowane z prawnie chronionym dobrem, jakim jest mir domowy. Stąd też właśnie, oświadczenie woli uprawnionych podmiotów, o których mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy ma charakter podstawowego warunku wstępnego, a jego wyrażenie musi przybrać formę pisemnej zgody na sprzedaż alkoholu.
Dalej w cytowanym uzasadnieniu trafnie wskazano, iż skoro własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom, co wyraża się w jedności przedmiotu, wielości podmiotów i niepodzielności wspólnego prawa – współwłasność, a w stosunkach zewnętrznych współwłasność zawsze przedstawia się jako jedno wspólne prawo własności, to w braku dokonania wyboru zarządu nieruchomości wspólnej uprawnienia właściciela do wyrażenia pisemnej zgody na wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, o której mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3 Ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałania alkoholizmowi, przysługują współwłaścicielom nieruchomości wspólnej. Chodzi przy tym o wszystkich współwłaścicieli. Wobec bowiem zamkniętego katalogu podmiotów wymienionych w art. 18 ust. 6 pkt 3 wspomnianej ustawy – przy braku ustanowienia zarządu rzeczą wspólną – tylko i wyłącznie w taki sposób można wyobrazić sobie skuteczną realizację właścicielskiego uprawnienia do wyrażenia zgody, o której mowa w tym przepisie. W konsekwencji powyższego, kwestia kwalifikowania czynności zarządu rzeczą wspólną, jako czynności zwykłego zarządu, albo czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest determinowana okolicznościami konkretnego przypadku. Przez czynności zwykłego zarządu należy przy tym rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia, a wszystko co nie mieści się w tak zakreślonych granicach należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zgodę, o której mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3 Ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, w pełni zasadnie uznać więc należy za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Przesądzając o powyższym skonstatować należy, iż dla wyrażenia przedmiotowej zgody niezbędne jest bądź – w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych – podjęcie stosownej uchwały, bądź – w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych – zgodne oświadczenie wszystkich właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, w budynku której mają być sprzedawane napoje alkoholowe. Właśnie ten drugi przypadek budzi w praktyce wiele kontrowersji albowiem poszukujący ochrony prawnej właściciel lokalu, chcący starać się o zgodę na sprzedaż w tym lokalu napojów alkoholowych, musi konstruować swoje roszczenie w oparciu o treść art. 199 Kodeksu cywilnego. Z literalnego brzemienia powołanej regulacji wynika natomiast jednoznacznie, iż w braku zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, sąd może orzec w tej kwestii, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Ustawodawca jednoznacznie wskazał więc, ze warunkiem sine qua non dla wydania przez sąd rozstrzygnięcia zgodnego z wnioskiem większości współwłaścicieli w trybie art. 199 Kodeksu cywilnego, jest podjęcie tej czynności w interesie wszystkich współwłaścicieli, a nie jednego czy kilku z nich.
Orzecznictwo w przedmiotowej sprawie
Z punktu widzenia omawianego zagadnienia zasadne jest powołanie dwóch orzeczeń, których tezy mogą okazać się przydatne podczas sądowych sporów toczonych w przedmiocie uzyskania omawianej zgody wszystkich właścicieli lokali. W wyroku z dnia 19.05.2010 r., wydanym w sprawie o sygn. akt VI SA/Wa 1175/2009, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie sformułował tezę, iż celem wprowadzenia przepisu art. 18 ust. 6 pkt 3 Ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi było wyrażenie troski ustawodawcy o pełne poszanowanie stanowiska wymienionych w tym przepisie podmiotów wobec zamiaru prowadzenia w budynku mieszkalnym wielorodzinnym tak specyficznej działalności gospodarczej jak sprzedaż alkoholu. Z kolei Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18.06.2009 r., wydanym w sprawie o sygn. akt II GSK 1060/2008, wyrażając analogiczny pogląd stwierdził dodatkowo, iż z normatywnego punktu widzenia bez znaczenia jest przy tym z jakich powodów stosowna zgoda podmiotu uprawnionego do jej wyrażenia nie została wyrażona i przedstawiona. Z przytoczonych tez można więc wnioskować, iż intencją ustawodawcy przy wprowadzaniu rzeczonej regulacji było pełne poszanowanie stanowiska współwłaścicieli budynku wielorodzinnego oraz brak możliwości rewidowania ich stanowiska w tej kwestii.
Brak akceptacji wszystkich właścicieli lokali
W praktyce jednak, w toku postępowań sądowych toczących się z wniosku właściciela lokalu, który nie uzyskał akceptacji wszystkich pozostałych właścicieli lokali dla swojego wniosku o wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu w budynku wielolokalowym, postępowanie dowodowe jest bardzo rozbudowane i obejmuje nie tylko zeznania świadków i samych stron, ale często również opinie biegłych. Właściciel, który chce wykazać, iż sprzedaż alkoholu w budynku, w którym usytuowany jest jego lokal nie leży w jego interesie, może bowiem udowodnić, iż sytuacja taka negatywnie wpłynie na wartość jego lokalu, a tym samym spowoduje szkodę w jego majątku. W takiej sytuacji, powołany przez sąd biegły rzeczoznawca majątkowy musi wydać opinię, w której rozstrzygnie jaki wpływ na wartość lokalu oraz łatwość jego zbycia będzie miało umiejscowienie w tym samym budynku punktu sprzedaży alkoholu. Opinia w tym przedmiocie, wbrew pozorom, może wcale nie być jednoznaczna. O ile bowiem dla odmawiającego swojej zgody właściciela lokalu oczywistym wydaje się, że wartość jego lokalu dramatycznie spadnie, o tyle druga strona może twierdzić, że planowana działalność wcale nie będzie uciążliwa, a ogólny interes wspólnoty przemawia za udzieleniem mu zgody na tę działalność. Dodatkowo, oceniając zasadność złożonego wniosku, sąd będzie brał pod uwagę
takie czynniki jak sąsiedztwo wspólnoty mieszkaniowej oraz miejsce usytuowania budynku. Inaczej bowiem należy ocenić uciążliwość działalności związanej ze sprzedażą napojów alkoholowych w małej wspólnocie mieszkaniowej usytuowanej w cichej dzielnicy na obrzeżach miasta, a inaczej w budynku położonym w centrum dużego miasta lub znanego kurortu. O ile bowiem w pierwszym przypadku rozpoczęcie działalności polegającej na sprzedaży alkoholu może diametralnie zmienić otoczenie wspólnoty, o tyle w drugim przypadku – w sytuacji gdzie podobna działalność jest prowadzona od lat w najbliższym sąsiedztwie – otwarcie nowego punktu zazwyczaj nie będzie się wiązało z rewolucyjnymi zmianami dla funkcjonowania właścicieli lokali. Oczywiście otwarta zostaje kwestia, na ile otwarcie nowego punktu sprzedaży alkoholu w samym budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, wpłynie negatywnie na komfort zamieszkiwania w tym budynku, kiedy w bezpośrednim sąsiedztwie tego budynku już funkcjonuje kilka tego typu lokali. Moim zdaniem właściciel, który toleruje takie punkty w bezpośrednim sąsiedztwie swojej nieruchomości wcale nie musi godzić się na powstanie nowej działalności w jego budynku albowiem odbiór tej działalności w obu przypadkach jest zasadniczo inny. W inny sposób oddziałuje choćby hałas dobiegający z lokalu gastronomicznego położonego w sąsiednim budynku, aniżeli z lokalu znajdującego się bezpośrednio pod lokalem takiego właściciela.
Konkludując, choć to właściciel starający się o uzyskanie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w jego lokalu musi wykazać, zgodnie z treścią art. 199 Kodeksu cywilnego, w toku postępowania sądowego, iż działalność taka leży w interesie pozostałych właścicieli, to także właściciel odmawiający swojej zgody nie może w takim postępowaniu pozostać bezczynny. Pomimo tego, że ustawodawca wprowadził omawiany wymóg uzyskania zgody właśnie w celu pełnego poszanowania prawa własności wszystkich właścicieli lokali, to właściciel kwestionujący zasadność takiej działalności w budynku, którego jest współwłaścicielem, musi także wykazać, że jego postawa znajduje obiektywne uzasadnienie. W praktyce każde tego typu postępowanie, właśnie ze względu na odrębności konkretnych stanów faktycznych, będzie toczyło się z zastosowaniem innych argumentów, których zamkniętego katalogu nie sposób przedstawić. Powyższe uwagi mają więc na celu jedynie wskazanie pewnych cech wspólnych takich spraw i zwrócenie uwagi na środki dowodowe, po które mogą sięgnąć strony takiego sporu w celu obrony swoich racji.
Grzegorz | 12.05.2016, 13:54
Mam udzial 20% w spolnocie mieszkaniowej, 80% jest wlasnoscia Miasta zamieszkala przez rodziny placace miastu czynsz.
Jest to Lokal Uzytkowy na parterze z wlasnym wejsciem od ulicy.
Mieszkania sa na 1,2,3 pietrze z klatka schodowa w innej czesci budynku od podworza.
Mieszkancy podczas wywiadu wyrazili pozytywna opinie w sprawie wydania zgody na sprzedaz napojow alkoholowych do godziny 24/00.
Miasto - przedstawiciel urzednik nie wyrazil zgody bez uzasadnienia swojego stanowiska.
Prosze o pomoc - porady jak postapic w celu uzyskania takiej zgody
KK | 13.07.2016, 13:27
Uzyskiwanie zgód od mieszkańców to niestety udręka. Jestem najemcą lokalu i co kilka lat muszę chodzić po domach i błagać mieszkańców o podpisy. Przyklejony uśmiech do twarzy i wysłuchiwanie lamentu nierobów, starych dziadów i innych, którzy przez tę chwilę mają władzę w ręku. Na szczęście obywa się bez szantażów patologii, bo inni przedsiębiorcy z okolicy musieli już komuś pomalować klatkę, wymienić drzwi czy za przeproszeniem uprać gacie za podpis. Niestety znalezienia innego miejsca do prowadzenia interesów jest trudniejsze od wypłakiwania tych zgód, więc niestety muszę do tego wracać. :D

References: art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 3
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 18
 art. 199
 art. 199
 art. 18
 art. 199