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Timestamp: 2019-08-24 22:29:58+00:00

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Baulast – 9 wichtige Punkte zu Baulasten und dem Baulastenverzeichnis
Mit einer Baulast lassen sich verschiedene Verpflichtungen hinsichtlich der Nutzung und Bebauung eines Grundstücks regeln. Wie sich eine Baulast eintragen lässt und worauf zu achten ist, erläutern wir Ihnen hier.
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2. Was ist das Baulastenverzeichnis?
3. Wie wird eine Baulast beantragt und eingetragen?
4. Baulastenauskunft beantragen – Hier kostenloser Musterantrag als PDF!
5. Wie wird eine Baulast gelöscht?
6. Wie ist die Rechtslage zur Baulast in den einzelnen Bundesländern?
7. Die 5 wichtigsten Baulasten
8. Was ist beim Grundstücksverkauf zu beachten?
9. Wertminderung aufgrund einer Baulast?
Eine Baulast ist nach Definition eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die der Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde eingeht. Die Verpflichtung gilt gegenüber Dritten, oftmals handelt es sich dabei um den Nachbarn. Bei Baulasten unterscheidet man darin, ob bestimmte Dinge
sind. Beispielsweise hat man bei einer Stellflächenbaulast zu dulden, dass Dritte auf dem eigenen Grundstück ihr Fahrzeug parken.
Baulasten wirken sich auf die Nutzbarkeit und auf die Bebaubarkeit eines Grundstücks aus. Im Baugenehmigungsverfahren wird geprüft, ob das geplante Bauvorhaben mit vorhandenen Baulasten im Einklang steht. Ist dies nicht der Fall, so ist das Projekt nicht genehmigungsfähig.
Während die Baulast dem einen Grundstückseigentümer einen Vorteil verschafft, kann sich die Baulast für den anderen wertmindernd auf den Grundstückswert auswirken. Dies trifft beispielsweise auf die Erschließungsbaulast zu. Das zu erschließende Grundstück erhält den einfachen Zugang zu Strom- und Telekommunikationsleitungen, das andere Grundstück ist hingegen durch die Baulast belastet. Daher ist es in der Praxis üblich, für die Zustimmung zur Baulast eine Entschädigungsleistung zu erhalten.
Was sind die Aufgaben eines Grundstücksmakler und warum ist es sinnvoll, einen Immobilienmakler mit dem Verkauf des Grundstücks zu beauftragen? Lesen Sie hier mehr!
Zu unterscheiden ist die Baulast von einer im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit. Bei einer Baulast kann sich der Eigentümer des begünstigten Grundstücks nicht grundsätzlich darauf verlassen, dass er das belastete Grundstück beispielsweise für seine Stromleitungen nutzen kann. Auch das Gewohnheitsrecht greift in diesem Fall nicht, wenn der Nachbar die Leitungen über lange Zeit zuvor geduldet hat. Wenden Sie sich daher an einen Fachanwalt für Grundstücksrecht, der Sie zu Ihren Möglichkeiten berät.
Das Baulastenverzeichnis enthält alle entsprechenden Erklärungen des Grundstückseigentümers hinsichtlich seiner öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen. Anders als andere Belastungen sind Baulasten nicht im Grundbuch eingetragen. Für die Dokumentation der Baulasten im Baulastenverzeichnis ist die Bauverwaltung zuständig. Eine Ausnahme macht nur das Bundesland Bayern. Die Grunddienstbarkeit als „Baulast“ findet sich hier im Grundbuch, Baulasten i. e. S. gibt es nicht.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis anfordern. Bei eingetragenen Baulasten gehört dieses Dokument zwingend zu den Verkaufsunterlagen.
Um eine neue Baulast eintragen zu lassen, wenden Sie sich an die örtliche Bauaufsicht, die das Baulastenverzeichnis führt. Für die Eintragung einer neuen Baulast im Baulastenverzeichnis benötigen Sie die folgenden Unterlagen:
Antrag für das zu belastende Grundstück mit Unterschrift des Antragstellers
Verpflichtungserklärung zur Übernahme von Baulasten, eigenhändige Unterschrift des Grundstückseigentümers ist öffentlich zu beglaubigen
Amtlicher Lageplan, Ansichtszeichnungen, Grundrisszeichnungen u. Ä.
Wenn mit der Eintragung der Baulast gleichzeitig ein konkretes Bauvorhaben geplant ist, sollten Sie die Einzelheiten mit der Bauaufsichtsbehörde besprechen. Dies ist regelmäßig bei der Abstandsflächenbaulast der Fall.
Eine Baulastenauskunft aus dem Baulastenverzeichnis klärt Sie zu den bestehenden Baulasten eines Grundstücks auf. Eine Auskunft benötigen Sie beispielsweise, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen bzw. wenn Sie sich als Käufer zu den Belastungen eines Grundstücks informieren wollen.
Um eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis zu erhalten, stellen Sie einen formlosen Antrag an die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Über https://www.behoerdenfinder.de können Sie herausfinden, welche Stelle Ihnen die Baulastenauskunft erteilt. Sie können für die Beantragung den kostenlosen Musterantrag nutzen.
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Die Einsicht bzw. ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sind gebührenpflichtig.
Baulasten lassen sich in der Regel nur dann löschen, wenn das öffentliche Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Beispielsweise ist eine Stellplatzbaulast nicht mehr erforderlich, wenn anderweitig Flächen für Stellplätze geschaffen werden konnten. Wenn das Weiterbestehen einer Baulast wie in diesem Beispiel nicht mehr vonnöten ist, kann man die Baulast löschen lassen. Automatisch erlischt die Baulast nicht, sondern nur durch Antragstellung. Die Behörde prüft in diesem Fall, ob das öffentliche Interesse tatsächlich nicht mehr besteht. Ist dies der Fall, erklärt die Bauaufsichtsbehörde schriftlich ihren Verzicht, sodass die Löschung aus dem Baulastenverzeichnis erfolgen kann.
Für den Immobilienverkauf lohnt es sich, eine nicht mehr benötigte Baulast löschen zu lassen. Damit ist das Grundstück nicht mehr belastet und es erhöhen sich Ihre Verkaufschancen.
Die folgende Tabelle gibt Ihnen Auskunft zu der Rechtsgrundlage zur Baulast in den einzelnen Bundesländern und zu den jeweiligen Besonderheiten.
Bundesland Rechtsgrundlage
Baden-Württemberg § 71 und § 72 der Landesbauordnung (LBO)
Bayern In Bayern bestehen keine Baulasten. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen sind hier als Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen.
Berlin § 84 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln)
Brandenburg § 84 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) gilt seit 2016, zuvor wurde eine Baulast im Grundbuch als beschränkte persönliche Dienstbarkeiten eingetragen
Bremen § 82 der Bremischen Landesbauordnung (BremLBO)
Hamburg § 79 der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) – Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte (siehe Erbbaurecht) können öffentlich-rechtliche Verpflichtungen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben
Hessen § 75 der Hessischen Bauordnung (HBO)
Mecklenburg-Vorpommern § 83 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) – Grundstückseigentümer können öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, andere baurechtliche Verpflichtungen sowie Auflagen, Bedingungen, Befristungen und Widerrufsvorbehalte in das Baulastenverzeichnis eintragen lassen
Niedersachsen § 81 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) – Grundstückseigentümer können öffentlich-rechtliche Verpflichtungen übernehmen, die sich nicht schon aus dem öffentlichen Baurecht ergeben
Nordrhein-Westfalen § 83 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW)
Rheinland-Pfalz § 86 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO)
Sachsen § 83 der Sächsischen Bauordnung (SächsBO)
Sachsen-Anhalt § 82 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA)
Schleswig-Holstein § 80 der Landesbauordnung für das Land Schleswig-Holstein (LBO)
Thüringen § 82 der Thüringer Bauordnung (ThürBO)
Baulast Erklärung
Stellplatzbaulast Mit der Stellplatzbaulast duldet der Grundstückseigentümer die Nutzung von Stellflächen durch Dritte auf seinem Grundstück. Beispiel: In diesem Fall können andere Anwohner in der Straße oder Besucher die Stellplätze auf dem belasteten Grundstück nutzen.
Abstandsflächenbaulast Wenn eine Abstandsflächenbaulast besteht, kann der Grundstückseigentümer die dafür festgelegten Flächen auf seinem Grundstück nicht bebauen bzw. darf diese Flächen selbst nicht als Abstandsflächen nutzen.
Beispiel: Für den Bau eines Hauses auf dem Nachbargrundstück wird eine Abstandsflächenbaulast vereinbart, damit der Nachbar die Abstandsflächen auf seinem Grundstück unterschreiten kann.
Vereinigungsbaulast Eine Vereinigungsbaulast sieht vor, dass zwei Grundstücke zu einer wirtschaftlichen Einheit vereinigt werden.
Beispiel: Die Eintragung einer Vereinigungsbaulast kann bei der Teilung von Grundstücken notwendig werden, wenn die Bebauung auf einer der Parzellen nicht den Vorschriften der Bauordnung entspricht (z. B. Überschreitung der Grundflächenzahl).
Anbaubaulast Besteht eine Anbaubaulast, muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks sein Gebäude bündig an die Bebauung des Nachbargrundstücks anbauen.
Beispiel: Bei der Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem belasteten Grundstück muss der Bauherr das Gebäude bis an die Grundstücksgrenze heran ohne Einhaltung von Abstandsflächen bauen.
Erschließungsbaulast Die Erschließungsbaulast soll sicherstellen, dass sich ein Nachbargrundstück erschließen lässt. Die betroffene Fläche auf dem belasteten Grundstück dient dabei als Zuwegung oder für das Verlegen von Leitungen. Es gibt aber einen Unterschied zwischen Wegerecht und Baulast. Das Wegerecht findet sich nicht im Baulastenverzeichnis, sondern im Grundbuch.
Beispiel: Eine Erschließungsbaulast kann vorsehen, dass eine Fläche für Gasleitungen zum Nachbargrundstück hin freizuhalten ist.
Beim Grundstücksverkauf geht die Immobilie mit der eingetragenen Baulast auf den Käufer über. Für den neuen Eigentümer ist die Baulast daher ebenso verpflichtend wie für den Verkäufer, der in die Verpflichtung ursprünglich eingewilligt hat. Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen, sollten Sie den Käufer über bestehende Baulasten informieren. Für den Verkäufer ist es verpflichtend, im Kaufvertrag eine Erklärung zu den Baulasten abzugeben. Auch ohne diese Angabe im Kaufvertrag bleiben die Baulasten bestehen und sind für den neuen Eigentümer bindend. Der Käufer kann aber bei nicht erfolgter Erklärung die Baulasten als Mängel geltend machen und Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer stellen.
Eine Baulast kann sich auf die Nutzung des Grundstücks auswirken und möglicherweise die Bebauung einschränken. Beim Grundstückskauf gilt daher: Neben dem Auszug aus dem Grundbuch sollten Sie zusätzlich Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen. Der Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt, prüft das Baulastenverzeichnis in der Regel nicht. Um sich später bei Bauvorhaben vor bösen Überraschungen zu schützen, ist es wichtig, sich genau zu den Baulasten zu informieren.
Baulasten gehören zu den wertbeeinflussenden Faktoren, die sich auf den Verkehrswert der Immobilie unmittelbar auswirken können. Doch nicht jede Baulast mindert den Wert des Grundstücks. Beispielsweise kann eine Stellplatzbaulast eine wesentliche Wertminderung bedeuten, wenn dort regelmäßig Anwohner parken und die Fläche für den Grundstückseigentümer praktisch nicht zur Verfügung steht. Eine Baulast, die der Gemeinde für den Brandschutzfall den Zugang zu einem Grundstück erlaubt, hat hingegen kaum Einfluss auf die Nutzungsmöglichkeiten.
In jedem Fall ist es sinnvoll, eine Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Gutachter vornehmen zu lassen. Der Experte kann verlässlich im Einzelfall abschätzen, ob sich die jeweilige Baulast wertmindernd auf den Verkehrswert auswirkt.

References: § 71
 § 72
 § 84
 § 84
 § 82
 § 79
 § 75
 § 83
 § 81
 § 83
 § 86
 § 83
 § 82
 § 80
 § 82