Source: https://interpretacje-podatkowe.org/nieruchomosci/ippp2-443-1342-13-2-rr
Timestamp: 2018-03-21 11:07:07+00:00

Document:
IPPP2/443-1342/13-2/RR | Interpretacja indywidualna
Opodatkowanie nabycia nieruchomości (możliwość dobrowolnego opodatkowania) oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego.
IPPP2/443-1342/13-2/RRinterpretacja indywidualna
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie 30 stycznia 2014 r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 11 grudnia 2013 r. (data wpływu 13 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości – jest prawidłowe.
W dniu 13 grudnia 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.
Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający) jest właścicielem nieruchomości zabudowanej, tj. działki gruntu, o numerze ewidencyjnym 76 oraz posadowionego na niej budynku składającego się z 13 lokali użytkowych i jednego lokalu mieszkalnego, stanowiących odrębne nieruchomości lokalowe. Lokale te są wykończone i wyposażone w odpowiednie instalacje i urządzenia, tak, aby mogły prawidłowo spełniać swoje funkcje. Dla potrzeb wniosku wymieniona w niniejszym akapicie nieruchomość gruntowa wraz ze zlokalizowanymi na niej lokalami (wraz z powyższymi instalacjami i urządzeniami) stanowiącymi odrębne nieruchomości oraz częściami wspólnymi budynku, będzie dalej łącznie określana jako Nieruchomość.
Zgodnie z informacjami przekazanymi Wnioskodawcy, Sprzedający powierzył bieżące zarządzanie Nieruchomością wyspecjalizowanemu podmiotowi na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomościami. Sprzedający zawarł też stosowne umowy z dostawcami mediów i usług potrzebnych do funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem. Sprzedający pozostaje zatem jedynie prawnym właścicielem Nieruchomości.
Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość od Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży). Umowa Sprzedaży zostanie zawarta po 1 stycznia 2014 r. Umowa Sprzedaży może przewidywać, że cena za Nieruchomość zostanie uiszczona w formie pieniężnej lub w innej formie (np. w drodze potrącenia wzajemnych wierzytelności, przejęcia długu Sprzedającego przez Wnioskodawcę, itp.).
Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że, w związku z posiadanym kredytem, Sprzedający zawarł z bankiem umowę o instrument finansowy zabezpieczający spłatę kredytu. W zależności od ostatecznej decyzji biznesowej, możliwe jest przejście tego instrumentu finansowego ze Sprzedającego na Wnioskodawcę.
trzynaście lokali niemieszkalnych składających się na Nieruchomość Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży w 2008 r.; w umowie sprzedaży tych lokali, zawartej w formie aktu notarialnego, wskazano, iż ówczesna ich sprzedaż na rzecz Sprzedającego podlegała opodatkowaniu VAT, jednakże była zwolniona z tego podatku.
jeden lokal mieszkalny składający się na Nieruchomość Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży w 2010 r.; w umowie sprzedaży tego lokalu, zawartej w formie aktu notarialnego, wskazano, iż ówczesna jego sprzedaż na rzecz Sprzedającego podlegała opodatkowaniu VAT, jednakże była zwolniona z tego podatku.
Sprzedający jest również właścicielem 4 innych nieruchomości lokalowych, które nie będą przedmiotem nabycia przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca posiada informację, że zostaną one nabyte przez inny podmiot.
Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego.
Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, w brzmieniu, które będzie obowiązywało od 1 stycznia 2014 r. kwotę podatku naliczonego będzie stanowiła suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości będzie je wykorzystywał do wynajmowania podmiotom trzecim (względnie, zostaną one zbyte w ramach czynności opodatkowanych VAT). Czynności te (tj. wynajem powierzchni lub zbycie) będą podlegały opodatkowaniu VAT u Wnioskodawcy. W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej zakup Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Zgodnie zaś z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny. Zgodnie zaś z art. 86 ust. 11 w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, oraz fakt, iż Umowa Sprzedaży zostanie zawarta po 1 stycznia 2014 r. Wnioskodawca nabędzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w rozliczeniu za miesiąc, w którym powstanie obowiązek podatkowy u Sprzedającego, jednak nie wcześniej niż w miesiącu, w którym Wnioskodawca otrzyma wystawioną przez Sprzedającego fakturę VAT dokumentującą ten zakup, lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych miesięcy.
Brak możliwości zastosowania ograniczenia prawa do odliczenia z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Brzmienie tego przepisu nie ulega zmianie od 1 stycznia 2014 r.
Sprzedaż Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ustawy o VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na złożenie przez Wnioskodawcę i Sprzedającego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego.
Brak możliwości klasyfikacji Nieruchomości jako przedsiębiorstwa Sprzedającego.
Należy zauważyć, że ustawa o VAT nie definiuje wprost pojęcia przedsiębiorstwa (tak jak ustawa o PDOP). Zgodnie jednak z poglądami prezentowanymi przez przedstawicieli doktryny należy się w tym zakresie odwoływać do definicji przedsiębiorstwa w Kodeksie cywilnym. Sędzia NSA Janusz Zubrzycki w Leksykonie VAT 2010 <Oficyna Wydawnicza „Unimex”, Wrocław 2010> podkreśla, iż „ustawa o VAT nie określa w treści swych postanowień definicji pojęcia „przedsiębiorstwo”. Przedmiotową definicję „przedsiębiorstwo zawiera art. 551 Kc.”. Zgodnie z tym poglądem, powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz w interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa, podobnie jak w przypadku interpretacji tego pojęcia na potrzeby ustawy o PDOP, należy odwołać się do uregulowania art. 551 Kodeksu cywilnego.
W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzeniu samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.
Tymczasem, w przypadku planowanej transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem nabycia w ramach Umowy Sprzedaży będą zasadniczo nieruchomości lokalowe i prawa z nimi związane składające się na Nieruchomość, które same z siebie nie mogą być uznane za kreujące samoistnie zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.
Ponadto należy zauważyć, iż Sprzedający w ramach Umowy Sprzedaży nie dokona dostawy swojego przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części. Konsekwentnie, Sprzedający nie przeniesie na Wnioskodawcę:
innych aktywów (niż własność lokali i związanych z nimi praw składających się na Nieruchomość) należących do przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym innych nieruchomości;
swoich należności,
swoich zobowiązań (z zastrzeżeniem powyższych obowiązków związanych z zabezpieczeniami danymi przez najemców),
środków pieniężnych Sprzedającego na rachunkach bankowych lub w kasie,
umów dotyczących bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowy o usługi księgowe, umów o usługi doradcze, itp.),
ksiąg oraz umowy najmu siedziby Sprzedającego, itp.
Dostawa Nieruchomości w ramach Umowy Sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy nie będzie wiązała się także z przejściem na Wnioskodawcę pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia części zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy).
W świetle powyższego, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, znakomita większość składników materialnych i niematerialnych, wskazanych w przepisach jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Wnioskodawcę. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem dostawy Sprzedającego będą jedynie nieruchomości lokalowe składające się na Nieruchomości, którym - bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np. umów z dostawcami mediów, umowy z zarządcą nieruchomości, pracowników dedykowanych do obsługi, itp.) - nie sposób nadać przymiotu „zorganizowania”. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot Umowy Sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa.
Konkluzji tej nie zmienia fakt, że na Wnioskodawcę przejdą prawa i obowiązki z umów najmu. Wnioskodawca stanie się stroną umów najmu dotyczących Nieruchomości, z mocy prawa, jako nowy właściciel Nieruchomości. Przejście praw i obowiązków z umów najmu jest określonym przepisami Kodeksu cywilnego skutkiem zbycia rzeczy będącej przedmiotem najmu, a nie efektem dodatkowego umownego przeniesienia tych praw i obowiązków.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że dodatkowe elementy przechodzące na Wnioskodawcę wraz z Nieruchomością wskutek Umowy Sprzedaży (zwłaszcza te dotyczące zabezpieczeń danych przez najemców) są ściśle związane z Nieruchomością, a ich transfer jest normalną praktyką rynkową w transakcjach nieruchomościowych. W żadnym wypadku, przejście tych elementów na Wnioskodawcę nie powoduje, iż przedmiotem transakcji jest przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część. Dotyczy to także ewentualnego przejścia na Wnioskodawcę instrumentu finansowego zabezpieczającego kredyt bankowy.
Podsumowując powyższe rozważania, Wnioskodawca uważa, iż przedmiotem Umowy Sprzedaży dla celów ustawy o VAT będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa.
Powyższe stanowisko jest także w pełni akceptowane przez organy podatkowe. Zostało ono potwierdzone m.in. w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 czerwca 2013 r. (sygn. IPPB2/436-180/13-4/AF), z dnia 6 czerwca 2013 r. (sygn. IPPP2/443-288/13-4/KG), z dnia 12 marca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-103/13-2/IGo), z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1108/12-2/EK), z dnia 6 listopada 2012 r. (IPPP1/443-905/12-2/AS), z dnia 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/433-284/12-3/RR), z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR), z dnia 2 lutego 2011 r. (sygn. IPPP3/443-1107/10-4/IB) oraz z dnia 24 stycznia 2011 r. (sygn. IPPP2/443-871/10-4/KG), a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2012 r. (sygn. ITPP2/443-183/12/AD).
Brak możliwości klasyfikacji Nieruchomości jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego
Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że przedmiot planowanej Umowy Sprzedaży nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego:
na przedmiot transakcji składają się jedynie nieruchomości lokalowe (i prawa związane z nimi) stanowiące Nieruchomość;
Nieruchomość nie będzie wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie będzie ona stanowiła także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS,
zbywane aktywa są tylko sumą poszczególnych środków trwałych, nie będących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie,
w ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę innych aktywów Sprzedającego służących mu do wykonywania działalności gospodarczej,
zbywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż takie aktywa jak lokale same w sobie nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy; Wnioskodawca nie będzie mógł tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej,
Wnioskodawca nie przejmie w ramach transakcji pracowników, ani zobowiązań czy należności Sprzedającego.
W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedawane w ramach Umowy Sprzedaży aktywa nie są wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, przedmiot każdej z tych transakcji nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Podsumowując, przedmiotem planowanej Umowy Sprzedaży dla celów ustawy o VAT będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży
Wnioskodawca stoi na stanowisku, że z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca i Sprzedający będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży, to dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903, ze zm.), samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Zgodnie zaś z ust. 2 powołanego w zdaniu poprzednim artykułu, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Na gruncie ustawy o VAT pojęcie „lokalu” nie zostało odrębnie zdefiniowane, w związku z czym należy rozpatrywać lokal jako część budynku, a jego dostawę jako dostawę części budynku.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość została nabyta w 2008 i 2010 r. w ramach transakcji opodatkowanych VAT, jednakże korzystających ze zwolnień przedmiotowych, co oznacza, iż to najpóźniej wówczas (tj. w dacie nabycia przez Sprzedającego) doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, każdego z lokali składających się na Nieruchomość.
Zatem, niewątpliwie, data dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży przypadnie po upływie okresu 2-letniego od pierwszego zasiedlenia. W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, zasadniczo dostawa wszystkich lokali składających się na Nieruchomość przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy na podstawie Umowy Sprzedaży będzie podlegać zwolnieniu z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz Wnioskodawca i Sprzedający będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, strony Umowy Sprzedaży zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. W konsekwencji, z uwagi na wybór przez Wnioskodawcę i Sprzedającego opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.
Podsumowując powyższe rozważania, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że do odliczenia przez Wnioskodawcę podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości nie znajdą zastosowania ograniczenia z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w związku z czym, Wnioskodawcy będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia tego podatku naliczonego.
Dodać należy, że z dniem 1 stycznia 2014 r. został uchylony zapis art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, który został zastąpiony art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
Niniejszą interpretację wydano zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz Ordynacji podatkowej zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.
ITPP2/443-1373/11/13-S/EB | Interpretacja indywidualna
IPPP2/443-871/10-4/KG | Interpretacja indywidualna
Lokalizacja: Wyszukiwarka > Nieruchomości > IPPP2/443-1342/13-2/RR

References: art. 14
 art. 86
 art. 86
 art. 86
 art. 86
 art. 86
 art. 86
 art. 88
 art. 88
 art. 5
 art. 43
 art. 43
 art. 551
 art. 551
 art. 2
 art. 2
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 43
 art. 88
 art. 29
 art. 29