Source: http://www.administracion.milnueve84.com.ar/archivos/el-administrador-en-la-pphh.shtml
Timestamp: 2014-09-30 17:50:57+00:00

Document:
¿Qué es el "bien común"?
y Registro de Firmas
Tu perro, me mata
Nacido en un pa�s prorrogado (o: el culto a la postergaci�n)
Catástrofe rosarina
por fuga de gas,
del 6 de agosto 2013:
"colectiva". La fatal
cadena de infortunios en propiedad horizontal.
"administrar"?
En la Zona Norte de la Capital Federal (CABA) y provincia de Buenos Aires
El administrador en la Propiedad Horizontal1
Conceptos generales. El administrador es órgano necesario.
Nombramiento del administrador. Caso de designación de dos o más administradores.
Renuncia, cese y remoción del administrador. Renuncia del administrador.
Causales de remoción. Sin causa.
Posibles derechos del administrador removido contra el acto de remoción. Impugnación de la asamblea que lo removió.
Nuevo nombramiento. Formalidades para el nombramiento de nuevo administrador.
Excepción de falta de personería y justificación de la designación. Juicio contra un copropietario.
Funciones. Enumeración de las funciones del administrador.
Aplicabilidad de las reglas del mandato. Validez del poder otorgado a un mandatario judicial.
Alcance de la personería para actuar en juicio por el Consorcio y facultades judiciales del administrador. Como actor.
Diversidad de criterios generales sobre la legitimación procesal del administrador. Principio general permisivo.
Casuística en cuanto a la legitimación del administrador. Violación de prohibiciones.
Casuística en cuanto a la falta de legitimación del administrador. Nulidad de asamblea.
Responsabilidad civil del administrador. Falta de responsabilidad personal por las obligaciones del Consorcio.
Rendición de cuentas. La obligación de rendir cuentas.
Para atender adecuadamente a la satisfacción de las necesidades e intereses comunes a todos los copropietarios, la ley 13.512 impone un sistema de administración del edificio de Propiedad Horizontal y obliga a colocar a su frente a un administrador (art. 9º, inc. a2). La administración del Consorcio consiste en la realización de todos los actos que tiendan a la conservación normal del edificio y la de aquellos de mayor significación que los meramente conservatorios, en los que la urgencia torne inconveniente la pérdida de tiempo de una convocatoria a asamblea para recabar el mandato pertinente3.
La existencia del administrador en el Consorcio es de carácter obligatoria, o sea que en materia de Propiedad Horizontal el administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse (art. 11, ley 13.512)4.
La ley 13.512, en sus artículos 9º, inciso a, y 11, estipula que el administrador es el representante de los propietarios. No obstante, y en tanto reconocemos personalidad jurídica al Consorcio, entendemos que es el representante del Consorcio. Es decir que corresponde considerar al administrador no como representante de cada uno de los propietarios en forma individual, sino del Consorcio constituido por todos ellos sobre la base de un fin común perseguido5, ya que a su cargo se encuentra la gestión de los intereses comunes en cuestiones que no justifiquen la convocatoria de la asamblea o que hayan sido ya resueltas por ésta; inclusive, se ha entendido que el administrador es el representante del Consorcio, tanto sea interpretando a éste como persona jurídica o como conjunto de copropietarios6.
En la relación celebrada entre el Consorcio mandante y el administrador mandatario éste se relaciona con el Consorcio como ente distinto de sus integrantes, no habiendo vínculo directo entre aquél y cada uno de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a través del ente Consorcio, por intermedio del cual deben canalizar sus relaciones con el administrador7. De ahí que sea el Consorcio el que esté autorizado, mediante previa decisión de su órgano deliberativo, a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y funciones desempeñadas. Es decir que, en principio, el propietario de una unidad no tiene legitimación activa para demandar al administrador del edificio que integra, por actos ejecutados con motivo de sus funciones, con lo que va dicho que no puede accionar, en forma personal, individual y directa, pidiendo la remoción del administrador o rendición de las cuentas llevadas como tal, porque la acción le corresponde al Consorcio de propietarios integrantes del edificio8.
Tampoco el representante del Consorcio de Propiedad Horizontal, ejerciendo la administración que el reglamento de la copropiedad y la ley 13.512 prevén, es responsable directo frente al propietario perjudicado en la especie por humedades y filtraciones provenientes de un departamento superior puesto que aquél desempeña un mandato administrativo, y sus acciones y omisiones deben imputarse al mandante, al Consorcio9.
El administrador no es representante voluntario del Consorcio, sino legal o estatutario, por lo que el ejercicio de esa representación funcional resulta similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de existencia ideal, es decir, como órgano.
De ahí que no existe obstáculo alguno para que el administrador designe a un letrado apoderado para iniciar acciones judiciales contra uno de los copropietarios10. Por otra parte, el otorgamiento de poder especial para asuntos judiciales o poder general judicial, que el administrador realice a nombre del Consorcio, importa entonces un acto previo de la administración y no la sustitución de un mandato conferido al otorgante, aun cuando el reglamento de copropiedad prevea expresamente que el administrador tiene facultad de representación ante autoridades judiciales11.
Pueden ser elegidos administradores uno o varios de los consorcistas o un extraño artículo 9º, inciso a, tanto persona física como jurídica.
Pese a que la designación puede recaer en cualquier persona, es cada vez más claro que se trata de un profesional, por lo menos en los edificios que exceden de las dimensiones y características familiares del inmueble que consta de pocas unidades y prácticamente carece de servicios.
En otros países por ejemplo en Francia14 el carácter profesional de la actividad se ha acendrado, y ello ha generado consecuencias prácticas. Los requisitos de matriculación y control de la matrícula sobre la actividad de los administradores son exigentes; la actividad se halla reglamentada y deben ser titulares de un carné profesional que se otorga como justificación de aptitud profesional. Deben además presentar garantías financieras, que pueden surgir de la adhesión a una sociedad de caución mutual, de una consignación, de una caución bancaria o, en fin, deben avalar su actuación con un seguro de responsabilidad civil profesional. Los síndicos profesionales, sea que integren o no los distintos agrupamientos profesionales de sindicatos de copropiedad a nivel nacional, cumplen las mismas obligaciones que los miembros de la Confederación Nacional de Bienes Síndicos de Propiedad. El sistema adoptado en ese país ofrece a la profesión estructuras modernas, bien flexibles como para no entorpecer sus actividades y su desarrollo y lo bastante estrictas como para proteger eficazmente la clientela y garantizar el crédito indispensable para el futuro mismo de las profesiones interesadas.
El Consorcio, con mayor razón aún, puede remover al administrador cuando tal representante incurriere en las causales previstas en el reglamento, que generalmente no serán taxativas, o, en todo caso, si no figuraran éstas, cuando existiere causa justificada de remoción por haber contravenido o excedido sus funciones y poderes por mal desempeño, falta de rendición de cuentas, negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, etcétera. Aun cuando no se cuente con la mayoría que fije el reglamento, cualquier propietario o el número de propietarios que el reglamento indique puede obtener la remoción judicial del administrador mediando causa justa.
Sin embargo, por nuestra parte, entendemos que el administrador cesante no está facultado para impugnar el acto de su separación, trátese de remoción con o sin causa. El artículo 1970 del Código Civil indica que: El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera..., lo cual da cuenta de los términos generales y liberales en que la ley consagra la revocabilidad del mandato. Por cierto que muchos mandatarios, en especial los administradores, cuyo cargo es habitualmente oneroso, pueden verse perjudicados por la decisión de los propietarios, mas la revocabilidad surge de la ley por tanto, se presume conocida y es propia de la situación: constituye una circunstancia a la que siempre supieron estaban expuestos.
La falta de quórum o de las mayorías señaladas, el no haber incluido el punto de la remoción en el orden del día, la incorrecta citación, el inadecuado cómputo de los votos, etcétera, únicamente pueden ser observados por los consorcistas. Es que, en tanto las decisiones asamblearias sólo son susceptibles de ser impugnadas por propietarios, el administrador no propietario aunque haya sido removido por una asamblea que a su parecer no contara con requisitos suficientes no está legitimado para cuestionarla. El mandato y su situación de órgano por decisión asamblearia son esencialmente revocables y la formación de la voluntad consorcial que debe acatar es ajena a su incumbencia. Si los propietarios no piden la nulidad, eligen a otro administrador al que pagan las expensas, etcétera, están confirmando el acto de remoción; si no lo confirman, la actitud que tomen es una cuestión interna que eventualmente lo puede beneficiar. En tal sentido, el administrador es un tercero en cuanto a la decisión asamblearia. Al administrador sólo se le notifica la resolución tomada, respecto de cuya formación es un extraño. Aun cuando subjetivamente se pueda considerar perjudicado, nada puede hacer, pues desde el origen estaba expuesto a ello. Su actitud renuente a aceptar la decisión tomada por los copropietarios muchas veces obliga a incurrir en gastos para realizar otra asamblea, notificaciones y honorarios profesionales, lo cual lo hace susceptible de responsabilidades.
Pensamos que la fijación de un plazo para la gestión de un administrador no le garantiza el término, sino que aunque puede haber continuación por inercia, es decir, hasta ser reemplazado se impone decidir en nueva asamblea sobre la designación de otro representante (o la reelección del anterior) una vez caduco éste, sin necesidad de un acto de revocación, siempre más enojoso y difícil. Si se toma como ejemplo el régimen de las sociedades, la conclusión se vuelve evidente.
En la práctica, en el mismo acto de la asamblea se faculta al administrador u otra persona encargada por el Consorcio a fin de elevar el acta a instrumento público. Generalmente el escribano transcribirá en escritura pública el contenido de la parte pertinente del acta de asamblea. No obsta a ello que el artículo 1003 del Código Civil se refiera solamente a la protocolización por orden del juez, pues ésta es la judicial y no la extrajudicial. En todo caso, no se trata de una escritura de protocolización, pues ésta requiere la agregación del documento al protocolo del escribano, y el libro de actas no queda agregado; es una escritura de transcripción de acta de asamblea de propietarios. Pero, si bien se utiliza este sistema, no parece ser el que menciona la ley, pues no es lo mismo una escritura pública en que el escribano da fe de lo que pasa por ante él, que la copia de un acta en el protocolo en la que sólo da fe de quien comparece y pide la transcripción y la firma de éste. Sin embargo, así debe hacerse, pues la designación por escritura pública es difícilmente practicable.
Si se lleva a cabo la asamblea en presencia del escribano, la relación notarial de ésta en su protocolo tendría las características de un acta protocolar con matricidad, en la que se relataran las secuencias de lo ocurrido durante el transcurso de la asamblea que culminara tras la votación en la designación del administrador. Inclusive de sostenerse la distinción entre actas y escrituras, podría pensarse que luego, recién en una segunda parte y sin solución de continuidad (o en otro momento en la escribanía, pues a los fines de verificar la calidad en que comparecen los presentes deberían solicitarse certificados de titularidad de los consorcistas, salvo que se hubieran requerido antes a estos fines), quienes hubieran votado favorablemente, o quienes en la asamblea se designaran para ello, podrían otorgar la escritura que contuviera el acto jurídico de designación del administrador elegido en la asamblea. Pues (si bien así se hace cuando se trata de la escritura de reforma de reglamento) la sola concurrencia de propietarios a la escribanía a los fines de suscribir una escritura de designación de administrador, aunque fueran todos, debería considerarse insuficiente sin la previa comprobación de la existencia de asamblea donde se expresara la voluntad comunitaria en acto colegiado, salvo la previa protocolización (transcripción) del acta consorcial de asamblea.
Liberalizando los conceptos, se ha interpretado que si bien el artículo 9º, inciso b, de la ley 13.512 dispone que la designación de administrador de un Consorcio debe efectuarse por acto de escritura pública, requisito formal e ineludible para que la designación tenga efecto frente a terceros, el supuesto de protocolización postulada por todas las partes que otorgaron el acto jurídico importa elevar el instrumento al grado de público, en cuanto ello significa un reconocimiento asimilable, en definitiva, al instrumento privado en que se pactó la obligación de elevarlo a escritura pública36.
Sin embargo, algunas veces se ha interpretado como insuficiente para justificar la personería de quienes actuarían por la administración, la protocolización de las actas que transcriben conformidades reunidas en las asambleas de propietarios, tendientes a aprobar el ejercicio por parte de la administración o las personas en las que ésta delega la personería para actuar en juicio aun corroborada por los copropietarios pues, ante la exigencia de escritura pública como formalidad para la redacción del reglamento, es preciso llevar a acabo un acto similar a efectos de conferir facultades para representar en juicio al Consorcio37.
En consecuencia, adherimos a la noción de ser adecuada y suficiente la protocolización (inserción por transcripción) del acta de asamblea como modo de expresión de la voluntad consorcial. En la práctica, existe una pequeña trampa que generalmente pasa inadvertida: el administrador designado acude a la escribanía con su libro de actas de asamblea y, previa transcripción o agregación de una fotocopia certificada de ésta en el protocolo, el mismo administrador confiere poder a un letrado. Presentado ese poder en los juicios, no se advierte observación alguna. Sin embargo, es lo mismo que si se presentara el propio administrador suscribiendo el escrito judicial acompañando el acta protocolizada.
Es decir que, tratándose de una litis en que sólo están interesados como únicas partes el Consorcio de propietarios y alguno de los consorcistas, resultan eficientes las constancias del acta de asamblea respectiva, debidamente acreditada, para tener por válido el carácter de quien en esa asamblea fue designado administrador y que en la causa representa al mencionado Consorcio, ya que el requisito previsto por el artículo 9º, inciso b, de la ley 13.512 es a los fines de la oponibilidad a terceros42. Ello es así porque entre los copropietarios la sola realización de la asamblea constituye publicidad efectiva de la designación efectuada43.
Además, resulta absolutamente infundado por parte de la actora negarse a reconocer el carácter de administrador que se atribuye el firmante de las notas que se dirigieron para comunicarle la realización de las asambleas, con la sola afirmación de desconocerle tal carácter, ya que como miembro de un ente colectivo el propietario está obligado a interiorizarse de las decisiones que hacen a su funcionamiento y, en modo especial, de lo atinente a la designación del propio administrador, quien tiene a su cargo la recaudación de los fondos que deben aportar los consorcistas44.
Según el artículo 9º, inciso a, de la ley 13.512, el administrador ...tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo.
El artículo 11 añade asimismo que: El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos. Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
En el decreto reglamentario 18.734/49 se agregan disposiciones que complementan las funciones del administrador; dice el artículo 5º: ...Todo propietario podrá imponerse del contenido del libro y hacerse expedir copia de las actas, la que será certificada por el representante de los propietarios o por las personas que éstos designen. Las actas podrán ser protocolizadas. Será también rubricado por la misma autoridad el libro de administración del inmueble, y el artículo 6º: A requerimiento de cualquier escribano [...] el Consorcio de propietarios, por intermedio de la persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser transferido.
Como el mandatario administrador del Consorcio no tiene la obligación de suministrar el dinero para los gastos que requiera el cumplimiento de su gestión; el mandante debe anticiparle las cantidades necesarias para la ejecución del mandato, si aquél se las pidiera; pero, suponiendo que no haya hecho uso de ese derecho, el mandante debe reembolsarle las erogaciones pertinentes69.
La ley 13.512, en su artículo 11, establece que: El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos...
Nada aclara ni menciona con relación a la actuación ante autoridades judiciales. La redacción primitiva del proyecto de ley del Poder Ejecutivo decía: El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades públicas de cualquier clase y actuará en nombre de todos los propietarios en los casos judiciales de interés común, como juicios de expropiación, reivindicación del terreno, etcétera.
El despacho de la Comisión del Senado no modificó el punto. En el debate parlamentario en la Cámara Alta, el senador Antille expresó que: La parte final de este artículo es simplemente ejemplificadora, porque da casos y ejemplos que se pueden vincular en ocasiones con la disposición principal. Propuso el nuevo texto que se aprobó sin otra aclaración, a lo que el debate en Diputados nada agregó70. Más que aclarar, confunde la modificación introducida pues su fundamentación es incoherente con el texto que se propuso. En suma, es muy dudosa la existencia de facultades judiciales que se otorgaban en el proyecto, que justamente se sanciona como ley, excluyéndolas71.
En el artículo 9º, inciso a, al autorizar al administrador para despedir al personal de servicio, le otorga facultades judiciales pues implícitamente lleva aparejada la posibilidad de contestar la demanda que contra el empleador podrá iniciar el ex empleado.
Pese al silencio del reglamento de copropiedad respecto a quién ejerce la representación judicial del Consorcio de propietarios, una importante línea de opinión ha sostenido desde antaño que compete al administrador del Consorcio la representación judicial del mismo, invocándose como argumento central en apoyo a tal tesis la amplitud de representación implícita en las facultades de aquél. Por otra parte, no cabe exigir facultades especiales otorgadas ya en el reglamento, ya en un apoderamiento posterior, para que el administrador del Consorcio pueda actuar en juicio, tanto para contestar acciones como para promoverlas. A propósito de los alcances de las facultades que el administrador del Consorcio de propietarios posee, cabe destacar la importancia de la disposición contenida en el artículo 11 de la ley 13.512, que alude al mandatario legal y exclusivo de los propietarios, lo que demuestra si bien en una órbita específica: gestiones ante las autoridades administrativas una suerte de representación necesaria desempeñada por el administrador, y concluir que el administrador es representante necesario del Consorcio es coherente con la imperativa exigencia de la ley 13.512 y del decreto reglamentario 18.734/49 de que se lo designe en el reglamento (arts. 9º, inc. a, y 3º, inc. 7º, respectivamente). Conforme a las directivas generales que emanan de los artículos 35 y 37 del Código Civil las personas jurídicas adquieren y ejercen sus derechos por medio de sus representantes en los casos como el de autos, en que el reglamento de copropiedad guarda silencio respecto de la representación judicial del Consorcio, corresponde remitirse a las reglas del mandato (art. 1870, inc. 1º y 2º, Código citado). Asimismo, para estar en juicio no se requieren poderes especiales, de lo que se sigue la facultad judicial del administrador del Consorcio al efecto aun ante el silencio del reglamento. Es claro que esto no es más que una lógica y acaso ineludible consecuencia de la personalidad del Consorcio. El régimen de propiedad horizontal consagra la necesidad para su existencia de la designación de un administrador o representante de los propietarios que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común (art. 9º, inc. a, ley 13.512), y, si bien es dable distinguir entre esa calidad de representante y las facultades para el ejercicio de la representación, cabe tenerlo por facultado para representar judicialmente al Consorcio, ya sea que se lo considere representante necesario del mismo o del conjunto de propietarios; las facultades serían las mismas en uno y otro supuesto. En suma: a pesar de la carencia de personalidad jurídica del Consorcio de propietarios contemplado en la ley 13.512, el administrador es representante del mismo y se le aplican subsidiariamente las reglas del mandato para ese específico o particular modo de conservar y administrar las cosas comunes80.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 9º, inciso a, 11 y 15 de la ley l3.512, el administrador no tiene facultades para representar en justicia a los propietarios, salvo en los casos de violación de las prohibiciones establecidas en los artículos 6º y 15, apartado 3º, de la norma mencionada. La fórmula establecida en el reglamento de copropiedad del edificio, que otorga facultad al administrador para actuar ante las autoridades nacionales, no puede ser entendida como si alcanzara también a aquél para representar al Consorcio ante el poder judicial85.
El artículo 11 de la ley 13.512 atribuye al administrador el carácter de mandatario legal y exclusivo de los copropietarios, y si bien dicho precepto se refiere a la representación de estos últimos ante las autoridades administrativas de cualquier clase, con lo cual se plantea la cuestión acerca de si alcanza o no a la actuación en causas judiciales, no hay dudas cuando ella se encuentra expresamente resuelta en el reglamento de copropiedad y administración del edificio respectivo, cuya normativa le atribuye al administrador la representación legal del Consorcio incluso ante los tribunales de justicia de todo fuero o jurisdicción90.
Salvo disposición en contrario, el administrador tiene entre sus facultades implícitas la representación judicial del Consorcio y la percepción de las sumas necesarias para cubrir las expensas constituye un acto típicamente administrativo (art. 9º, inc. a, ley 13.512), por lo que es indudable que el administrador, en virtud de ese mandato nacido de la ley, se encuentra facultado a reclamar judicialmente el pago de las expensas comunes97.
Las facultades limitadas acordadas por la ley 13.512 y el reglamento no le permiten al administrador iniciar cualquier juicio, esto es, comprometer a todos los consorcistas en un acto de disposición como se considera iniciar un juicio (costas y demás), como el presente, en que se debate un tema no común: evicción en la medianería. La falta de autorización de los propietarios, exteriorizada en la pertinente asamblea y con las mayorías respectivas, para que el administrador inicie acción judicial representando al Consorcio, no puede ser suplida por la autorización otorgada al administrador en el reglamento de copropiedad, puesto que la misma se refiere exclusivamente a la representación del Consorcio ante las autoridades judiciales y administrativas, aspecto vinculado con su personería, pero no obviamente con su legitimación sustancial100.
Pero nada impide que otorgue poderes, necesarios o útiles, para el desempeño de esas funciones o para la ejecución de sus decisiones. Es decir que puede autorizar a otros a hacer tareas concretas, está en condiciones de habilitar a empleados para realizar actividades bancarias o administrativas y puede apoderar a abogados para litigar o a arquitectos o ingenieros para hacer trámites o actividades en nombre del Consorcio cuando eso sea necesario o conveniente. No necesita actuar personalmente en representación del Consorcio, patrocinado por el profesional o el experto, sino que si lo estima pertinente puede otorgar mandatos. Tal como se desprende del Código Civil en su artículo 1924: El mandatario puede sustituir en otro la ejecución del mandato; pero responde de la persona que ha sustituido, cuando no ha recibido el poder de hacerlo, o cuando ha recibido este poder, sin designación de la persona en quien podía sustituir, y hubiese elegido un individuo notoriamente incapaz o insolvente, y en su artículo 1925: Aunque el mandatario haya sustituido sus poderes, puede revocar la sustitución cuando lo juzgue conveniente. Mientras ella subsiste, es de su obligación la vigilancia en el ejercicio de los poderes conferidos al sustituto.
Sin embargo, cabe hacer distinciones, pues la sustitución del mandato se refiere al otorgamiento de facultades a un tercero independiente, vale decir no subordinado al mandatario originario. El mandatario puede delegar en sus subordinados o auxiliares la realización de actos materiales necesarios para el cumplimiento del encargo, en cuyo caso será un principal en relación a un dependiente y su categoría jurídica la de mero mandatario, sin que esta colaboración del ejecutor modifique la situación. De acuerdo con el primero de los preceptos mencionados a menos que exista una cláusula prohibitiva el mandatario puede sustituir el mandato sin autorización, lo cual no perjudica al mandante en atención al modo en que se ha regulado el instituto. Esta normativa es especialmente aplicable a los mandatos judiciales, otorgados por los administradores de propiedad horizontal, pues puede ocurrir que los abogados trabajen con otros subordinados o asociados y precisen delegar sus poderes en quienes efectivamente sigan cada expediente. Doctrina y jurisprudencia se orientan en el sentido de que el mandatario judicial está facultado para sustituir el mandato, aunque no se le hubiere acordado tal prerrogativa en el poder, en atención al alcance general con que se halla concebido el artículo 1924 del Código Civil, que no permite distinguir entre mandatos en juicio o fuera de él107.
Tal como lo hemos enunciado, entre las funciones del administrador está la de certificar las deudas por expensas comunes. De acuerdo con el indicado artículo 6º del decreto reglamentario de la ley 13.512, A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una escritura pública de transferencia de dominio sobre pisos o departamentos, el Consorcio de propietarios, por intermedio de la persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser transferido, y si un inmueble próximo a rematar judicialmente estuviera sujeto a Propiedad Horizontal, el artículo 576 del CPCCN impone como recaudo para la subasta el requerir informe sobre las deudas por expensas comunes. La ley 24.441 en sus artículos 56 y 79 complementa la normativa para la subasta extrajudicial y judicial de bienes sujetos a hipoteca, por solicitud directa de liquidación de deuda.
¿Cuáles son las deudas que, según el estado actual de la legislación, el administrador debe certificar? Son aquellas que han sido efectivamente facturadas. Puede tratarse de expensas ordinarias o extraordinarias o de cuotas para la integración del fondo de reserva que constituyen un aporte anticipado que los comuneros deben afrontar para gastos adicionales o imprevistos. En estos supuestos, el Consorcio ya ha ejercitado el derecho de exigir los aportes a los consortes, lo cual es la contracara del deber de contribución de los copropietarios. Claramente, al haberse incluido en la liquidación de expensas, ya hay una deuda exigible en cabeza del transmitente del departamento que ha de ser enajenado y media obligación de certificar ante el pedido notarial. Caso menos claro es el de las deudas gestadas pero aún no declaradas administrativa o judicialmente, en las cuales no hay todavía un crédito consorcial presente al tiempo de la transmisión. Está en trámite una posible condena pecuniaria para el Consorcio, la cual de concretarse dará lugar a la exigencia de los aportes para afrontarla por vía de expensas. En tanto el nuevo adquirente será titular del departamento para el período en que la deuda esté al cobro, deberá pagar la parte proporcional de tal obligación, pese a haberse originado en un momento y por causa o título anterior.
Por cierto que tendrá derecho a reclamar el reintegro a su vendedor, con el consiguiente desgaste de tiempo, dinero y energías personales y judiciales. Este desgaste podría evitarse si el administrador informara de la existencia de juicios pendientes. Entendemos que si bien la legislación en forma explícita no lo exige, tal necesidad (o por lo menos, conveniencia) de advertir sobre juicios en trámite se deriva de los principios que rigen la evicción y el deber de informar que pesa sobre el mandatario (arts. 1909, 2093, 2096, 2103 y 2106, Cód. Civ.). En caso contrario, la carga de una deuda que pesa sobre la cosa permanece oculta, no conociéndola a veces ni siquiera el vendedor, que si bien debiera puede no estar personalmente al tanto del juicio. El silencio constituye un peligro peor en caso de informe para subasta judicial (art. 2122, Cód. Civ.). Podría no obstante entenderse, como es habitual, que, si el escribano en caso de subasta judicial, el juez no pide informe expreso por los juicios, no hay omisión en obviar hacer saber nada de ellos, por lo cual es recomendable que expresamente se mencione este aspecto en el requerimiento notarial o judicial de información.
El hecho de que el artículo 9º, inciso a, de la ley 13.512 faculte al administrador a elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo, no libera de responsabilidad al representante legal cuando se trata del despido sin causa del encargado del edificio fundado en un error de hecho inexcusable. Del actuar del administrador surge una diversidad de relaciones jurídicas y obligaciones cuyo incumplimiento puede traer aparejada su responsabilidad personal o la del conjunto de copropietarios o del Consorcio de propietarios (según que se niegue o se le reconozca personería a dicho ente). Si bien, en principio, el despido del personal de servicio del edificio es privativo del administrador, sin obligación legal de dar explicaciones o rendir cuentas de dicho acto al Consorcio, por regla general ningún tema atinente a la vida de éste, al funcionamiento del edificio, y al régimen de Propiedad Horizontal en general, puede ser ajeno a la asamblea de copropietarios, como para que no se considere su voluntad y pronunciamiento al respecto. No ejecuta fielmente el mandato el administrador del Consorcio de copropietarios que remite, por error, un telegrama de despido al encargado del edificio. Sobre el administrador de un Consorcio pesa un especial deber de obrar con prudencia y conocimiento, porque se trata de un profesional que ofrece sus servicios y porque lo hace en interés ajeno. Así en la relación que vincula al administrador con los propietarios el elemento psicológico de la confianza adquiere un rango predominante, ya que en uno de los contratantes se presuponen cualidades en virtud de las cuales la otra parte lo escoge. Si el administrador de un Consorcio incurrió en un error de hecho inexcusable, al remitir al encargado del edificio la carta documento comunicándole su despido y la pretensión de dejarlo posteriormente sin efecto, cabe responsabilizarlo frente al ente consorcial113.
Así, en un importante precedente117, se entendió que configura el delito de administración fraudulenta del artículo 173, inciso 7º, del Código Penal, la conducta del administrador de diversos Consorcios de Propiedad Horizontal que cobra, dentro de las liquidaciones mensuales de expensas, sumas destinadas al pago de tasas, impuestos y gastos varios, desviándolas en provecho propio traicionando así la confianza de sus administrados, expresada en un control tenue y distante de los asuntos delegados. En consecuencia, se dan por reunidos los presupuestos típicos de la administración fraudulenta, que aun en forma de custodia de los bienes ajenos se caracteriza por el ejercicio con carácter principal no accesorio de un poder de guarda, salvaguardia, manejo o administración de bienes e intereses ajenos, hecho con cierto grado de independencia o autonomía con un volumen y proyección suficiente como para justificar periódicas rendiciones de cuenta en las operaciones.
Por cierto que los propietarios o el Consorcio tienen derecho a tomar conocimiento sobre todo lo recaudado por el administrador en concepto de expensas comunes ordinarias y extraordinarias, fondo de reserva, etcétera, y en qué se invirtieron esos fondos, con su cuenta final de resultados. Los comprobantes de pagos hechos son del Consorcio y debe devolverlos junto con la rendición de cuentas al terminar sus funciones.
todo lo que el mandante le confió y de que no dispuso por su orden, es decir los fondos suministrados por el mandante para el desempeño del cometido, lo cual abarca el fondo de reserva si se ha constituido y asimismo recaudaciones no aplicadas a satisfacer gastos;
todo lo que recibió de tercero, aunque lo recibiese sin derecho, pues carece el mandatario de título para retener el pago aun indebido, con lo cual quedan comprendidos indemnizaciones, pagos por publicidad en medianeras, alquiler de cosas comunes, etcétera;
Pero, en tanto se ha resuelto que el transcurso de treinta días sin formular objeción a la liquidación de gastos presentada por el administrador de la propiedad afectada al régimen de la ley 13.512 comporta su aceptación tácita, conforme a los principios del artículo 73 del Código de Comercio126, aunque no compartimos el criterio pues las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista no configuran rendiciones siquiera parciales de cuentas, no se trata de una cuestión comercial y a estos fines debe convocarse una asamblea, es importante observar o impugnar a tiempo.
El reconocimiento de la obligación de rendir cuentas; La determinación de la obligación de rendir cuentas; La presentación de las cuentas y su impugnación; El análisis de la legitimidad de las cuentas en sí a los fines de su eventual aprobación; El balance final; El cobro del saldo. Para ello, el pleito recorre tres estadios:
El primero trata de la comprobación de la obligación de rendir cuentas: se discute la procedencia de la obligación de rendirlas y si se declara procedente la pretensión el juez dicta sentencia condenando al demandado a rendir cuentas; no se discuten otras cuestiones fuera de la propia obligación de rendir las cuentas; la etapa tiene carácter declarativo de la obligación y condenatorio de la prestación de hacer; el trámite para determinar si existe obligación de rendir cuentas es, en principio, el que corresponde al proceso de sumario conocimiento (salvo que integrase otras pretensiones que debieran sustanciarse en juicio ordinario).
El tercero trata de obtener el cobro de un crédito: corresponde al cobro del saldo que arroje la rendición de cuentas y que constituye un crédito líquido a favor del oyente; el cobro del saldo acreedor se efectúa mediante el procedimiento de ejecución de la sentencia que apruebe las cuentas rendidas y fije el saldo impago. También aun antes del pronunciamiento definitivo sobre las cuentas es susceptible de este procedimiento el cobro del saldo reconocido por el administrador, lo cual no implica aceptar en su totalidad las cuentas rendidas.
Bibliografía Aporte realizado sobre la base del Cap. X del libro de la autora: Derechos Reales, vol. 4, Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi, Buenos Aires, 2000.
CNCiv., sala K, 20-6-2002, L. L. del 8-7-2002. En el caso, se había interrumpido el servicio público de provisión de gas debido a una deuda por el concepto, no se abonaban aportes patronales ni la cobertura sobre riesgos de trabajo por los empleados lo que motivara dos ejecuciones fiscales, existían también pedidos de quiebra contra la sociedad administradora y sus socios, y cheques devueltos por falta de pago librados a su nombre.
COSTANTINO, El administrador en el Consorcio... cit., ps. 97 a 127.
Fallo del 25-5-65, cit. por COSTANTINO y RODRÍGUEZ ARAUCO, Responsabilidad civil del administrador... cit.
La CNCiv., sala E (20-3-95, L. L. 1996-B-525), decidió que el plazo de prescripción de la obligación de rendir cuentas que pesa sobre el administrador del Consorcio es el ordinario de diez años.
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 artículo 6
 artículo 11
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 artículo 11
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 artículo 1924
 artículo 1925
 artículo 1924
 artículo 6
 artículo 576
 artículo 9
 artículo 173
 artículo 73