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Timestamp: 2019-04-26 12:12:33+00:00

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Rechtsanwalt Mathias K. Stenger, München, Fachanwalt für Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Wohnraummietrecht, Gewerbemietrecht, WEG-Recht, Maklerrecht, Immobilienrecht, Grundstücksrecht - Aktuelles, Aktuelles Mietrecht, Aktuelles Wohnungseigentumsrecht - www.stenger.de
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Erneute Listung von Herrn Rechtsanwalt Stenger unter Deutschlands TOP-ANWÄLTEN in FOCUS SPEZIAL "Ihr Recht" im Sept. 2018
Rechtsanwalt Mathias K. Stenger wurde zum 6.Mal in Folge (wie schon 2013, 2014, 2015, 2016, 2017) im Magazin FOCUS SPEZIAL in der aktuellen Ausgabe vom Sept. 2018 unter Deutschlands TOP-Anwälten und Kanzleien im Bereich des Miet- und Wohnungseigentums gelistet.
Die Liste der Top Rechtsanwälte basiert auf mehr als 17.000 relevanten Empfehlungen. Die Auswahl erfolgte über die Häufigkeit der Kollegenempfehlungen und die Empfehlungen aus der Vorjahresauswahl. Spezialisten sind gefragt. Das gilt für private Rechtsstreitigkeiten ebenso wie für juristische Fragestellungen in Unternehmen. Die Anwälte und Kanzleien, die im deutschlandweiten Focus-Vergleich zu den führenden des Landes zählen, erhalten die Auszeichnung TOP- RECHTSANWALT 2018 für ihr jeweiliges Fachgebiet.
Aktuelles 2 - BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15
Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung
Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 297/14, , Rz. 11 f. m.w.N., IMRRS 2015, 1238 = NJW 2015, 3368). Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.
Aktuelles 3 - BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 154/14
Der Bundesgerichtshof hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Umständen eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs unwirksam ist.
Die beklagte Mieterin bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger am 14. April 2011 abgeschlossenen, unbefristeten Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in Mannheim. Mit Schreiben vom 28. Februar 2013 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Beklagte widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei.
Der daraufhin vom Kläger erhobenen Räumungsklage hat das Amtsgericht stattgegeben.
Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht Mannheim die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung sei jedenfalls wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Für die Annahme rechtsmissbräuchlichen Verhaltens reiche es bereits aus, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde. Das sei hier der Fall. Wenngleich sich die Tochter des Klägers bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge, hätte der Kläger bei verständiger Betrachtung den Eigenbedarf voraussehen können und müssen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung hier nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist.
Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu dem – von der Beklagten bestrittenen - Vorliegen einer Eigenbedarfssituation und zu den von ihr geltend gemachten Härtegründen (§ 574 BGB) getroffen werden können. BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14
Aktuelles 4 - BGH, Urteile vom 18.03.2015
BGH zu Renovierungs- und Quotenklauseln in Wohnraummietverträgen
Durch Renovierungsklauseln wird die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Quoten(abgeltungs)klauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.
Aktuelles 5 - BGH zum Eigenbedarf einer GbR und zur Anbietpflicht
Der BGH bestätigt die Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts und ändert seine Rechtsprechung zur Anbietpflicht eines Vermieters.
Auch die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht München I als Berufungsgericht hat allerdings - unter bewusster Abweichung von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - die Auffassung vertreten, mit Rücksicht auf den unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters dürfe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag bereits von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen.
Der - seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene - Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist in den Fällen entsprechend anzuwenden, in denen als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. Der Senat hat damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen "zuzurechnen" ist, im Ergebnis bestätigt.
Die vom Berufungsgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen stehen einer entsprechenden Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Durch die Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sind zwar nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft ist selbst Vermieterin geworden, so dass der auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht mehr direkt anwendbar ist. Die Interessenlage hat sich aber – was das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genommen hat - nicht verändert. Insbesondere hatte die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zum Ziel, die ihr bis dahin zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Auch haben sich Anzahl und Identität der Mitglieder einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hierdurch nicht verändert.
Die durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts entstandene Regelungslücke lässt sich nicht allein durch einen Rückgriff auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schließen. Vielmehr ist die Lücke im Wege der analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schließen, dass sich auch eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen darf. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* berufen können.
Der BGH hat sich in diesem Urteil auch zur sogenannten Anbietpflicht des Vermieters im Kündigungszeitraum geäußert und seine bisherige Rechtsprechung dazu aufgegeben.
Diese BGH-Entscheidung wird weitreichende Folgen auf dem Wohnungsmietmarkt vor allem in den Ballungsräumen wie München, Berlin, Hamburg nach sich ziehen. Wohnungsmieter müssen mit einer weiteren Zunahme von Eigenbedarfskündigungen durch Erwerbergemeinschaften rechnen. Die Kündigungsbeschränkung des neuen § 577 a Abs. 1a BGB wird weitgehend leerlaufen. Die Erwerbergemeinschaften werden die Mieter zunächst wegen Eigenbedarfs kündigen und erst anschließend nach WEG aufteilen.
Auch die Aufgabe der Rechtsprechung zur Anbietpflicht wird ein Problem werden, der Mieter hat den Einwand verloren, dass ihm eine im Kündigungszeitraum frei gewordene vergleichbare Wohnung nicht angeboten und damit die Eigenbedarfskündigung umwirksam wurde. Ihm bleibt (nur noch) die Geltendmachung von Schadenersatz, aber er muss räumen.
Aktuelles 6 - Schriftform: BGH zum Vorrang der Individualabrede bei doppelter Schriftformklausel
Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. "doppelte Schriftformklausel" kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.
BGB §§ 305b, 307, 550; ZPO § 91a
Der Vermieter verlangt Räumung und Herausgabe der Mietflächen, nachdem er den Mietvertrag vorzeitig gekündigt hat. Dabei beruft er sich auf einen Schriftformverstoß. Tatsächlich wurden die Flächen ursprünglich für "Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurzwaren" vermietet, dann aber später zum Betrieb eines Getränkehandels genutzt. Diese Nutzungsänderung - über die kein schriftlicher Nachtrag geschlossen wurde - hatte der vorherige Vermieter zumindest stillschweigend geduldet. Der Mieter wehrt sich gegen die Kündigung und steht auf dem Standpunkt, dass eine wirksame Änderung des Mietvertrags - und damit auch ein Schriftformverstoß - schon deswegen ausgeschlossen sei, weil die Abänderung des Mietzwecks nicht schriftlich erfolgt sei. Nach der Schriftformklausel sei nicht nur eine mündliche Änderung des Mietvertrags ausgeschlossen, sondern auch eine Abweichung von dieser Regelung hätte schriftlich vereinbart werden müssen ("doppelte Schriftformklausel"). Ohne wirksame Abänderung des Mietvertrags könne aber auch kein Schriftformverstoß vorliegen.
Die vorzeitige Kündigung des Vermieters ist wirksam, weil ein Verstoß gegen die Schriftform vorliegt. Wie sich aus dem oben zitierten Leitsatz ergibt, ist eine mündliche oder auch nur konkludente (stillschweigende) Änderung des Mietvertrags auch bei einer sog. "doppelten Schriftformklausel" möglich. Dies ergibt sich nach Auffassung des Gerichts aus der Regelung in § 305b BGB, wonach eine Individualvereinbarung stets einer vorformulierten Klausel vorgeht. Die Parteien konnten den Mietvertrag also auch mündlich wirksam abändern. Da die Erweiterung des Nutzungszwecks vertragswesentlich ist und damit beurkundungspflichtig war, hätten die Parteien zur Einhaltung der Schriftform einen schriftlichen Nachtrag schließen müssen. Dies wurde unterlassen, so dass der Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden konnte.
Aktuelles 7 - LG Berlin zu Eigenbedarf und Sozialklausel
Hohes Alter des Mieters kann den Räumungsanspruch des Vermieters wg. Eigenbedarfs vernichten
LG Berlin, Urt. v. 12.03.2019 - 67 S 345/18
§§ 573, 574 Abs.1 S.1 BGB
Die Mieter sind 87- bzw. 84-jährige Ehegatten und bewohnen die Wohnung seit 1997. Die Vermieterin erklärte im Jahr 2015 die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.
Das Amtsgericht hat die von der Vermieterin erhobene Räumungsklage abgewiesen. Die Berufung vor dem Landgericht blieb erfolglos.
Unerheblich ist, ob die von den Mietern behaupteten gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich derartig erheblich sind. Die Mieter konnten sich vielmehr berechtigt darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung aufgrund hohen Alters eine "Härte" i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt. Die Vorschrift ist mit Blick auf den durch Art. 1 Abs. 1 GG und das Sozialstaatsprinzip verkörperten und garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen entsprechend weit auszulegen. Ab welchem Alter sich Mieter auf den Härtegrund "hohen Alters" berufen können, muss nicht explizit festgestellt werden, denn das Lebensalter der bereits zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung über 80-jährigen Mieter ist nach sämtlichen in Betracht zu ziehenden Beurteilungsmaßstäben hoch.
Ein solches Erlangungsinteresse muss in seiner Bedeutung für den Vermieter über ein gewöhnliches "berechtigtes Interesse" zur Kündigung noch hinausgehen und an die Gründe heranreichen, die die Beendigung des Mietverhältnisses aus seiner Sicht berechtigterweise als geradezu notwendig erscheinen lassen. Ein entsprechend hohes Erlangungsinteresse konnte die Vermieterin im vorliegenden Fall nicht geltend machen, da die von ihr beabsichtigte Eigennutzung der Wohnung zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs und die Vermeidung unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile gerichtet war.

References: § 573
 § 573

BGH 
 BGH 
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 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 § 573
 BGH 
 § 577
 BGH 
 § 305
 § 91
 § 305
 § 574
 Art. 1