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Timestamp: 2013-05-25 07:36:43+00:00

Document:
di Confedilizia Tratto da IMMOBILI 24, il portale per i professionisti del mondo immobiliare
La Confedilizia fornisce alcune prime indicazioni in merito alla disposizione relativa all'obbligo di inserire, nei contratti di compravendita e di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, una nuova clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di avere ricevuto le informazioni e la documentazione relative alla certificazione energetica.
Il D.Lgs. 28 del 3 marzo 2011, in materia di energia da fonti rinnovabili, interviene sulla materia della certificazione energetica degli edifici prevedendo due modifiche di rilievo in tema di compravendita e locazione.
In particolare, il provvedimento in parola inserisce - all'art. 6 del D.Lgs. 192/2005, recante la normativa statale in materia di certificazione energetica - due nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater.
Il nuovo comma 2-ter dell'art. 6 del D.Lgs. 192/2005 dispone quanto segue: «Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater».
Il nuovo comma 2-quater dell'art. 6 del D.Lgs. 192/2005 dispone quanto segue: «Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica».
Di seguito si forniscono alcune prime indicazioni in merito alla disposizione di cui al comma 2-ter, in vigore dal 29 marzo 2011 (mentre l'entrata in vigore della disposizione di cui al comma 2-quater è prevista per il 1° gennaio 2012), relativa all'obbligo di inserire nei contratti di compravendita e di locazione una nuova clausola.
A pag. 711 le tabelle aggiornate illustrative della situazione normativa nelle singole regioni con riferimento alla compravendita e alla locazione.
Si ricorda che il D.M. 26 giugno 2009 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”) prevede che - per gli edifici di superficie “utile” (cioè calpestabile) inferiore o uguale a 1.000 mq, e per il solo caso di trasferimento a titolo oneroso di edifici realizzati o radicalmente ristrutturati in base a titolo richiesto precedentemente all'8 ottobre 2005 - il proprietario, “consapevole della scadente qualità energetica” del suo immobile, possa scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso un'autodichiarazione (da trasmettere, in copia, alla regione o provincia autonoma competente per territorio entro 15 giorni dalla data di formazione) in cui afferma che “l'edificio è di classe energetica G” e che “i costi per la gestione energetica dell'edificio sono molto alti”.
Lo stesso decreto precisa che la relativa disciplina si applichi solo alle regioni “che non abbiano ancora provveduto ad adottare propri strumenti di certificazione energetica degli edifici in applicazione della dir. n. 2002/91/CE e comunque sino alla data di entrata in vigore dei predetti strumenti certificazione energetica degli edifici.
Una prima questione da esaminare è dunque se, in seguito alle nuove disposizioni, resti confermata la possibilità di ricorrere all'autodichiarazione in questione, che costituisce un'alternativa - in sede di trasferimento oneroso del bene - alla dotazione dell'attestato di certificazione energetica. Alla domanda pare doversi dare risposta affermativa, posto che le nuove norme non intervengono in alcun modo su tale elemento.
Ne consegue inoltre che, sia per i contratti di compravendita sia per quelli di locazione, le “informazioni” e la “documentazione” cui fa riferimento il nuovo comma 2-ter dell'art. 6 del D.Lgs. 192/2005 ben possono essere costituite - nei casi sopra evidenziati - dall'autodichiarazione in parola.
Del medesimo avviso è anche il Consiglio nazionale del notariato (cfr. “La certificazione energetica negli edifici - Il nuovo comma 2-ter dell'art. 6, D.Lgs. 192/2005: prime note”), che sottolinea altresì come l'autodichiarazione garantisca una “corretta informazione all'acquirente”.
Con riferimento alle locazioni, l'obbligo previsto dal nuovo comma 2-ter si applica - dice la stessa disposizione - «solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater». Si tratta dei seguenti casi:
- immobili costruiti o radicalmente ristrutturati in base a un titolo richiesto successivamente all'8 ottobre 2005;
- immobili oggetto di trasferimento a titolo oneroso (in particolare ove tale trasferimento sia avvenuto: per «gli edifici di superficie utile superiore a 1.000 metri quadri», dopo il 1° luglio 2007; per «gli edifici di superficie utile fino a 1.000 metri quadri», dopo il 1° luglio 2008; per le «singole unità immobiliari», dopo il 1° luglio 2009);
- immobili per i quali sono stati richiesti, a partire dal 1° luglio 2007, «incentivi» e «agevolazioni di qualsiasi natura», che siano «finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche» degli stessi cespiti o dei loro impianti;
- immobili pubblici, allorché si stipulino o rinnovino, a partire dal 1° luglio 2007, contratti relativi alla «gestione» dei loro «impianti termici o di climatizzazione».
(Il Governo ha approvato le norme di cui al comma 2-ter precitato essendo in corso una procedura di infrazione da parte dell'Unione Europea a seguito della legge che questo Governo aveva a suo tempo emanato abrogando le precedenti disposizioni in merito. La Confedilizia prende comunque atto che, anche a seguito del proprio interessamento, sono state ora varate disposizioni migliorative rispetto a quelle a suo tempo abrogate - in particolare, per la locazione l'adempimento previsto è limitato agli immobili nuovi o totalmente ristrutturati, a quelli oggetto di incentivi e agevolazioni, e a quelli per i quali sia intervenuto recentemente atto di compravendita, che di per sé obbliga alla dotazione).
Il quadro delle regioni che hanno adottato specifiche norme in caso di compravendita.
Emilia-Romagna (artt. 5.2 e 5.5, delib. n. 156, 4.3.2008)
A decorrere dall'1.7.2009, la regione ha previsto, nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili o singole unità immobiliari, l'obbligo di dotazione e allegazione("all'atto di trasferimento in copia originale o in copia autenticata") dell'attestato di certificazione energetica. Non sono previste sanzioni in caso di inadempimento.
Friuli-Venezia Giulia (art. 1-bis, comma 2, e art. 6-quater, comma 2, L.R. 23, 18.8.2005)
A decorrere dall'1.1.2012, la regione ha previsto che la certificazione VEA di sostenibilità energetico-ambientale degli edifici (che è una certificazione che ricomprende anche quella energetica) sia "presentatadal soggetto alienante, in originale o in copia conforme all'originale, in sede di stipula dell'atto di trasferimento dell'immobile". In caso di inadempimento è prevista una sanzione che va da € 1.000 a € 6.000.
Liguria (art. 28, comma 2, L.R. 22, 29.5.2007)
A decorrere dall'8.5.2009 la regione ha previsto che "le singole unità immobiliari" siano dotatedell'attestato di certificazione energetica all'atto della compravendita. Non sono previste sanzioni in caso di inadempimento.
Lombardia (art. 9, comma 1; art. 25, comma 4-bis, e art. 27, L.R. 24, 11.12.2006, nonché art. 9, delib. n. 8/8745, 22.12.2008)
A decorrere dall'1.7.2009, la regione ha previsto, nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili o singole unità immobiliari, l'obbli-go di dotazione e allegazione (all'atto di trasferimento "in originale o in copia certificata conforme") dell'attestato di certificazione energetica. In caso di inadempimento è prevista una sanzione che va da € 5.000 a € 20.000. La regione ha anche stabilito che la Giunta dovrà dettare disposizioni per "rendere obbligatoria la dichiarazione della classe e dell'indice di prestazione energetica dell'edificio o della singola unità abitativa in tutti gli annunci commerciali finalizzati alla relativa vendita". In caso di inadempimento il "titolare dell'annuncio" incorrerà in una sanzione amministrativa variabile da € 1.000 a € 5.000.
Piemonte (art. 5, comma 2, e art. 20, comma 12, L.R. 13, 28.5.2007, nonché art. 5.2, delib. n. 43-11965, 4.8.2009)
A decorrere dall'1.10.2009, la regione ha previsto che, nel caso di compravendita di un intero immobile o di singole unità immobiliari, l'attestato di certificazione energetica sia "allegatoal contratto, in originale o in copia autenticata, a cura del venditore" In caso di inadempimento è prevista una sanzione che va da € 1.000 a € 10.000, "graduata sulla base della superficie utile dell'edificio".
Toscana (art. 23-bis, commi 4 e 5, L.R. 39, 24.2.2005)
A decorrere dal 18.3.2010, la regione ha previsto che in caso di trasferimento a titolo oneroso "di ogni unità immobiliare di nuova edificazione oppure già esistente", questa sia dotatadi attestato di certificazione energetica e che gli estremi identificativi di tale attestato siano richiamati nel relativo contratto. Se l'unità immobiliare non è dotata dell'attestato di certificazione energetica, "si dà luogo all'automatica classificazione dell'unità immobiliare nella classe energetica più bassa".
Valle d'Aosta (art. 7, commi 9 e 10, L.R. 21, 18.4.2008)
La regione ha previsto che, nel caso di trasferimento a titolo oneroso di un intero edificio o di singole unità immobiliari, l'attestato di certificazione energetica sia "messo a disposizione dell'acquirente a cura del venditore". Tuttavia per gli edifici la cui superficie utile sia inferiore o uguale a 1.000 metri quadrati viene stabilito che il proprietario possa "rilasciare all'acquirente una dichiarazione in cui attesta:
a. la scadente qualità energetica dell'immobile e i costi elevati per la gestione energetica dello stesso;
b. l'appartenenza dell'edifi cio alla classe energetica più bassa". N.B.:La disciplina operativa è demandata alla Giunta.
Il quadro delle regioni che hanno adottato specifiche norme in caso di locazione.
Emilia-Romagna (artt. 5.2 e 5.6, delib. n. 156, 4.3.2008)
A decorrere dall'1.7.2010, la regione ha previsto, per "edifici e singole unità immobiliari soggetti a locazione con contratto stipulato successivamente a tale data", l'obbligo di dotazione e consegna("in copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso") dell'attestato di certificazione energetica. Non sono previste sanzioni in caso di inadempimento.
A decorrere dall'1.1.2012, la regione ha previsto che la certificazione VEA di sostenibilità energetico-ambientale degli edifici (che è una certificazione che ricomprende anche quella energetica) sia consegnata(in "copia conforme all'originale"), al conduttore, al "momento della sottoscrizione del contratto". Per i locatori che non adempiono è prevista una sanzione che va da € 500 a € 3.000.
A decorrere dall'8.5.2009 la regione ha previsto che "le singole unità immobiliari" siano dotatedell'attestato di certificazione energetica all'atto della locazione. Non sono previste sanzioni in caso di inadempimento.
Lombardia (art. 9, comma 1, art. 25, comma 4-ter, e art. 27, L.R. 24, 11.12.2006, nonché art. 9, delib. n. 8/8745, 22.12.2008)
A decorrere dall'1.7.2010, la regione ha previsto, in caso di locazione di interi immobili o singole unità immobiliari con contratto stipulato o rinnovato (in modo espresso o tacito) successivamente a tale data, l'obbligo di dotazione e consegna(all'atto della stipula, "in copia dichiarata conforme all'originale") dell'attestato di certificazione energetica. Per i locatori che, a decorrere dalla predetta data, non adempiono ai descritti obblighi è prevista una sanzione che va da € 2.500 a € 10.000. La regione ha anche stabilito che la Giunta dovrà dettare disposizioni per "rendere obbligatoria la dichiarazione della classe e dell'indice di prestazione energetica dell'edificio o della singola unità abitativa in tutti gli annunci commerciali finalizzati" alla relativa "locazione". In caso di inadempimento il "titolare dell'annuncio" incorrerà in una sanzione amministrativa variabile da € 1.000 a € 5.000.
Piemonte (art. 5, comma 3, e art. 20, comma 13, L.R. 13, 28.5.2007, nonché art. 5.2, delib. n. 43-11965, 4.8.2009)
A decorrere dall'1.10.2009, la regione ha previsto che, nel caso di locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari, l'attestato di certificazione energetica sia messo a disposizione del conduttore o a esso consegnatoin copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso. Per i locatori che non adempiono è prevista una sanzione che va da € 500 a € 5.000, "graduata sulla base della superficie utile dell'edifi cio". Occorre precisare, tuttavia, che sono esonerati dall'obbligo di certificazione energetica "gli edifici concessi in locazione abitativa" con "contratti convenzionati ai sensi della legge 431 del 9.12.1998".
A decorrere dal 18.3.2010, la regione ha previsto che in caso "di locazione di ogni unità immobiliare di nuova edificazione oppure già esistente", questa sia dotatadi attestato di certificazione energetica e che gli estremi identificativi di tale attestato siano richiamati nel relativo contratto. Se l'unità immobiliare non è dotata dell'attestato di certificazione energetica, "si dà luogo all'automatica classificazione dell'unità immobiliare nella classe energetica più bassa".
(Consulente Immobiliare, Il Sole 24 Ore, 30 aprile 2011, n. 882 pag. 708)
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References: art. 6
 art. 25
 art. 27
 art. 9
 art. 20
 art. 5
 art. 25
 art. 27
 art. 9
 art. 20
 art. 5