Source: https://www.laleggepertutti.it/195550_creditori-del-condominio-cosa-possono-fare
Timestamp: 2018-06-20 03:19:52+00:00

Document:
Creditori del condominio: cosa possono fare?
Lo sai che? Creditori del condominio: cosa possono fare?
Come difenderti se ricevi gli atti esecutivi e il pignoramento da parte di un creditore che non è stato pagato dall’amministratore di condominio.
Vivere in un condominio pieno di debiti non è solo scomodo (i fornitori potrebbero interrompere i servizi essenziali come le riparazioni dell’ascensore, la pulizia delle scale, la fornitura della luce per le scale e le parti comuni), ma è anche pericoloso. Pericoloso per i singoli condomini ai quali potrebbe essere chiesto di pagare di tasca propria. Ma entro quali termini ed in che misura? Una recente riforma, che ha modificato tutta la materia condominiale, ha stabilito che il creditore deve prima agire contro i condomini non in regola con il pagamento delle quote e poi contro tutti gli altri. Ma, a quanto pare, questa norma non ha sortito gli effetti sperati. A spiegare, in particolare cosa possono fare i creditori del condominio è una recente sentenza della Cassazione [1] che, indirettamente, mira ad avvertire i singoli proprietari dei problemi cui potrebbero incorrere in caso di morosità del condominio. Di tanto vogliamo parlare in questo articolo, in modo tale che ciascuno abbia chiare le conseguenze cui si va incontro se l’amministratore non onora i debiti con i fornitori.
1 I creditori del condominio possono pignorare il conto corrente del condominio
3 Se il conto del condominio è in rosso
4 Se il creditore del condominio agisce contro il singolo condòmino che succede?
5 Per i debiti del condominio, i singoli condomini sono responsabili in base ai millesimi?
I creditori del condominio possono pignorare il conto corrente del condominio
La legge dice che, nel caso in cui un creditore non venga pagato, dopo che questi ha ottenuto dal tribunale un decreto ingiuntivo o una sentenza di condanna nei confronti del condominio, è tenuto a chiedere all’amministratore (il quale è obbligato a fornirglielo) l’elenco dei condomini che non hanno pagato le quote. Non le quote in generale, ma quelle a cui si riferisce la fattura non saldata. Ad esempio, se si tratta di spese straordinarie di ristrutturazione, non ci va di mezzo chi non ha versato le quote ordinarie.
Ottenuto tale elenco, il creditore “dovrebbe” agire prima contro i morosi.
Abbiamo detto “dovrebbe” e non “deve” per una ragione molto semplice. La Cassazione ha detto che tale meccanismo non vieta al creditore di agire prima con un pignoramento del conto corrente del condominio. Cosa significa nella sostanza? Che in questo modo la norma viene aggirata. Difatti, sul conto dell’edificio ci sono proprio le quote versate da chi è in regola coi pagamenti e non quelle dei morosi. Il che si traduce in un vantaggio per questi ultimi.
Se l’amministratore vuol istituire il cosiddetto fondo morosi, ossia una riserva in bilancio con delle quote versate dai condomini per far fronte ai problemi di liquidità eventualmente derivanti dalla morosità di alcuni proprietari, lo può fare solo se c’è l’unanimità. Quindi, se anche una sola testa si astiene o si oppone in assemblea, la riscossione di tali oneri extra è illegittima. L’unanimità è richiesta perché il fondo morosi è una deroga a un principio generale del codice secondo cui, nei condomini, ciascun proprietario deve contribuire alle spese generali in base ai propri millesimi e ogni modifica a tale criterio richiede il consenso di tutti quanti.
Se il conto del condominio è in rosso
Può succedere però che il creditore, che abbia voluto tentare prima il pignoramento del conto corrente condominiale, non abbia trovato nulla. A questo punto è tenuto a rispettare la procedura che abbiamo descritto sopra ossia:
chiedere all’amministratore l’elenco dei condomini non in regola con i pagamenti delle quote. L’amministratore non potrà opporre questioni di privacy (diversamente i creditori potrebbero agire in tribunale per ottenere la consegna del documento);
pignorare i beni dei condomini morosi;
se tale pignoramento è impossibile o, prima ancora di essere avviato, appare poco probabile i creditori possono rivolgersi nei confronti di tutti gli altri condomini, quelli cioè che hanno adempiuto ai loro obblighi. In che modo? Pignorando i loro beni come il conto corrente, il quinto dello stipendio, lo stesso appartamento.
Se il creditore del condominio agisce contro il singolo condòmino che succede?
Veniamo ora all’ipotesi in cui il creditore decida di agire contro il singolo condomino, sia che questi faccia parte dell’elenco morosi, sia che invece si tratta di uno di quelli più “diligenti” che non hanno debiti con l’amministratore. Qual è la procedura?
Innanzitutto il creditore deve notificare al singolo condomino il cosiddetto titolo esecutivo (ossia la sentenza o il decreto ingiuntivo) nonché l’atto di precetto (una diffida in cui gli dà termine di 10 giorni per pagare). Non importa che tali atti giudiziari siano già stati notificati all’amministratore: il proprietario dell’immobile che sta per subire il pignoramento ne deve essere personalmente al corrente [2].
Fatto ciò, il creditore potrà passare alla scelta del bene da pignorare. E qui la questione cruciale: per quale cifra può agire il creditore nei confronti del singolo condomino? Lo spieghiamo immediatamente nel prossimo punto.
Per i debiti del condominio, i singoli condomini sono responsabili in base ai millesimi?
Il creditore che non ha ottenuto il pagamento di una fattura di 10mila euro e che intende agire contro il singolo proprietario, può chiedergli tutta la somma? La risposta che ha dato la giurisprudenza [3] è stata negativa. In tema di obbligazioni condominiali non vale la regola della cosiddetta «responsabilità solidale» ma quella della «responsabilità parziaria». Tradotto in linguaggio comune, significa che il creditore può chiedere al singolo condomino non l’intero importo per il quale agisce ma solo quello in proporzione ai rispettivi millesimi.
Che fare se il creditore chiede un importo eccessivo e superiore ai millesimi del condomino? Questi può proporre opposizione al decreto ingiuntivo. Ma – sottolinea la Cassazione – in tale giudizio, l’esecutato deve dimostrare la misura dei propri millesimi e perché, quindi, il creditore avrebbe sbagliato. Insomma, l’onere della prova è a suo carico. Diversamente il pignoramento va avanti.
Sta proprio in questo l’importante chiarimento fornito dalla Suprema Corte nella sentenza citata in partenza: se il creditore del condominio per intero procede contro un solo condomino per il totale dell’importo del titolo esecutivo emesso a carico del condominio, il singolo esecutato può opporsi rilevando che la sua quota millesimale è inferiore a quella allegata; altrimenti, se non fornisce tale prova, l’opposizione non può essere accolta, e l’atto di precetto è efficace per l’intero.
Ciò significa che, per pignorare i beni dei soli condomini, il creditore deve dimostrare solo la loro qualità di condomini; è invece il condomino opponente, nel caso gli sia stato eventualmente richiesto il pagamento di un importo eccedente quello della sua quota, a dover dimostrare l’esatta misura dei suoi millesimi di proprietà [4].
[1] Cass. sent. n. 22856/2017.
[2] Cass. sent. n. 8150/2017.
[3] Cass. sent. n. 8530/1996, n. 5117/2000, Cass. S.U. n. 9148/2008, Cass. sent. n. 14530/2017.
[4] In ragione di ciò, il singolo condomino a cui venga intimato il pagamento per l’intero debito condominiale può proporre l’opposizione all’esecuzione, ai sensi dell’art. 615 cod. proc. civ.., rilevando di non essere condomino, ed in tal caso, l’onere della prova della sua qualità di condomino spetterà al creditore opposto, oppure, eccependo di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella indicata dal creditore, ma in tal caso l’onere della prova della misura di detta quota spetterà all’opponente, trattandosi di allegazione di un fatto “modificativo” e/o “parzialmente impeditivo” della legittimazione passiva all’azione esecutiva del singolo condomino, ovvero dell’efficacia del titolo esecutivo per il suo intero importo. Ciò è confermato anche dal cd. principio di riferibilità o vicinanza della prova, essendo palese la maggiore prossimità e la riferibilità al singolo condomino del fatto impeditivo/modificativo in questione, e cioè la misura della sua quota condominiale e, di converso, le difficoltà per il creditore di venire a conoscenza di esso (cfr. ad es. Cass., Sez. U, 13533/2001; Cass. 1665/2016, Cass. 9099/2012, Cass. 6799/2012Cass. 11488/2004).

References: sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass. 
 Cass.