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Timestamp: 2017-04-26 11:52:36+00:00

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Por Eduardo Fernández-Fígares Estévez el Oct 9, 2015Blog, Las partes en el arrendamiento, 23 comentarios
La responsabilidad solidaria o mancomunada en el alquiler o arrendamiento de pisos compartidos es uno de los ejemplos más evidentes de cómo la jurisprudencia puede dar la vuelta por completo a una norma. En este caso al artículo 1137 del Código Civil establece como principio general la responsabilidad parcial de cada co-inquilino, y la jurisprudencia aboga por aplicar la responsabilidad total. Y ello en defensa de los intereses del arrendador, que es el más perjudicado en los casos de impago.
Cuando hablamos de responsabilidad mancomunada o solidaria hay que dar por hecho que existe un único contrato de arrendamiento y ha sido firmado por más de un inquilino, a los que en este post llamaré coinquilinos o coarrendatarios. Estamos ante lo que generalmente se viene llamando “contrato de piso compartido”.
Antes de nada quiero dejar claros dos conceptos diferentes:
Obligación: obligación es aquello que los coinquilinos deben cumplir para que el arrendador no pueda instar la finalización del contrato. Por ejemplo, si se pacta una renta de 500 euros al mes, la obligación sólo queda satisfecha si se paga esa cantidad. Y si no se hace así, el arrendador podrá instar un proceso para dar por finalizado el contrato y pedir el desahucio. Pero, quién responde de esa obligación?.
Responsabilidad: responsabilidad es la parte o cuota que se le puede exigir a cada coinquilino sobre la obligación pactada con el arrendador.
En este post me voy a centrar principalmente en el segundo aspecto, aunque también tocaré el primero por ir muy relacionados.
Para empezar, la Ley de arrendamientos urbanos no dice nada en cuanto al tipo de responsabilidad existente cuando se firma un contrato de arrendamiento, por lo que tendremos que acudir al Código Civil, que es la norma que se aplica subsidiariamente en los contratos de arrendamiento cuando la LAU no es capaz de solucionar un problema.
El Código Civil indica que si en el contrato de arrendamiento no se establece nada en cuanto al tipo de responsabilidad de los coinquilinos, entonces estaremos ante una responsabilidad mancomunada o responsabilidad parcial.
En concreto, establece el artículo 1137 del Código Civil que “La concurrencia de dos o más acreedores o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquéllos tenga derecho a pedir, ni cada uno de éstos deba prestar íntegramente, las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria.”
La responsabilidad mancomunada supone que cada coinquilino responde únicamente por la parte proporcional de las obligaciones pactadas en función al número de coinquilinos existentes, por lo que si alguno quiere desvincularse del contrato tendrá que pagar al arrendador la renta que a él le corresponde hasta el final del contrato. Y en caso de que no lo haga así, el arrendador sólo podrá reclamarle su parte proporcional (pero sólo su parte proporcional, no toda la renta pactada). Cada coinquilino es responsable de “su parte”.
En cuanto a la fianza, si un coinquilino quiere irse, debe pagar al arrendador la renta que a él le corresponde por todo el tiempo que quede de contrato y se le devolverá su parte de fianza. Si no paga todo lo que queda de contrato no tiene derecho a devolución de la fianza. Si se llega a un acuerdo con el arrendador por el que los compañeros van a pagar el total de la renta todos los meses y el que dejó de pagar sale del contrato, entonces el arrendador debe devolverle la fianza al que se va, y los que se quedan deben cubrir la fianza devuelta.
En cuanto a la obligación incumplida (algún coinquilino ha dejado de pagar) desde el mismo momento en que algún coarrendatario deja de pagar, el arrendador puede solicitar judicialmente la finalización del contrato y hasta el desahucio, incluso en los casos en que los coinquilinos que se mantienen en la vivienda asuman el pago de la parte de quien dejó de pagar. Esto es decisión del arrendador, aunque lo normal es que si quienes se mantienen en la vivienda asumen el pago del que se fue, el arrendador exija la firma de un anexo y les mantenga en la vivienda, saliendo del contrato quien dejó de pagar y asumiendo la obligación de pago los que se mantienen en la vivienda.
En la responsabilidad mancomunada, quien se ve perjudicado puede reclamar la parte impagada a quien dejó de pagar. Esto quiere decir que inicialmente será el arrendador el que podrá reclamar al coinquilino que dejó de pagar, el pago de su parte proporcional. Sin embargo, si se alcanzase el acuerdo de que el resto de coinquilinos asumen la obligación total de pago de la renta pactada y este acuerdo es aceptado por el arrendador, entonces serán los coinquilinos que continúan en la vivienda, y no el arrendador, los que podrán reclamar a quien dejó de pagar la obligación que ellos han asumido.
Cuando uno se va debe hacerse anexo para que deje de devengarse responsabilidad desde ese momento.
La responsabilidad mancomunada se rompe en los siguientes casos:
Cláusula de solidaridad expresa: la responsabilidad mancomunada cae en los casos en que en el contrato (o posteriormente mediante anexo) se establece una cláusula que establezca la responsabilidad solidaria de los coinquilinos.
Solidaridad tácita: en ocasiones no aparece en el contrato de arrendamiento ninguna cláusula que diga expresamente que la responsabilidad de los coinquilinos es solidaria, por lo que debería interpretarse que estamos ante responsabilidad mancomunada según lo analizado hasta ahora. Sin embargo, los jueces interpretan que aunque no haya en el contrato una cláusula que mencione expresamente que la responsabilidad sea solidaria, también estaremos ante responsabilidad solidaria cuando de la lectura del contrato de arrendamiento se pueda interpretar que entre los coinquilinos hay una unión o comunidad jurídica de objetivos, una interna conexión entre ellos y una única renta; cuando no se desprenda del contrato que cada uno habitará una parte de la vivienda sino que ocuparán indistintamente toda la vivienda. Estaremos ante responsabilidad solidaria tácita en los contratos en los que los coinquilinos son matrimonio, pareja, etc. Por contra, en los casos de piso compartido en los que no existe un fuerte vínculo entre los coinquilinos, más que vivir bajo el mismo techo, cabe la duda de si estamos ante solidaridad tácita, duda que debe resolverse, según los tribunales, en favor de que no habrá solidaridad tácita cuando el arrendador emita un recibo de renta para cada coinquilino o cuando en el contrato se establezca que el coinquilino “x” ocupará la habitación “x”. El sentido de esta solidaridad tácita es claro; fortalecer el derecho de la parte perjudicada (en este caso el arrendador).
La responsabilidad solidaria supone que cada coinquilino responde íntegramente por el total de la obligación pactada (por el total de la renta), de forma que si alguno quiere desvincularse del contrato, el arrendador puede exigirle tanto a él como al resto de coinquilinos que se siga pagando la renta íntegra todos los meses como se hacía hasta ese momento. Y si no lo consigue, entonces podrá el arrendador reclamar judicialmente a cualquier de los coinquilinos (a los que quedan y al que se fue) el pago íntegro del total de la renta pactada.
Además, en el mismo momento que el arrendador deje de cobrar la renta total pactada (la obligación), podrá instar la resolución del contrato y el desahucio. Cuando un coinquilino se va debe hacerse anexo para que deje de devengar responsabilidad desde ese momento.
Por lo tanto, debo concluir diciendo que según la línea que vienen aplicando los jueces en la actualidad, y al contrario de lo que indica la ley, la situación es la siguiente:
Si nada dice el contrato, la responsabilidad va a ser solidaria excepto que de la lectura del mismo se deduzca o se refleje expresamente que cada uno paga su parte de renta y ocupará determinada habitación, o en los casos en que el arrendador emita un recibo para cada coinquilino.
Si el contrato dice que la responsabilidad es solidaria no hay duda. estaremos ante una responsabilidad solidaria.
Por tanto, la responsabilidad mancomunada sólo quedará para los casos mencionados en que el arrendador emita un recibo para cada coinquilino o para aquellos casos en que se pueda deducir del contrato que cada coinquilino pagará su parte y que cada uno ocupará determinada parte de la vivienda. A pesar de la existencia de la solidaridad tácita, es recomendable que las partes establezcan en el contrato si la responsabilidad que quieren es solidaria o mancomunada, siendo lógico a priori que el arrendador quiera la solidaria y los coinquilinos quieran la mancomunada.
Este es un ejemplo de cómo la jurisprudencia puede hacer que una norma se interprete justo en el término opuesto a lo que dice la ley, ya que el artículo 1137 del CC establece como principio general la responsabilidad mancomunada, en tanto que la jurisprudencia establece como principio general la solidaridad en la inmensa mayoría de los casos.
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Responsabilidad solidaria o mancomunada en el alquiler,
eduardo moreno	20 Junio, 2016	Gracias por tu aportación al conocimiento globalizado. Ahora ya se que lo que me temía es realidad, y que las ambigüedades en los contratos solo sirven para enredar.
Responder	Francis	26 Junio, 2016	Muchas gracias por este articulo!
Responder	X	7 Septiembre, 2016	Me surge una duda: en un contrato de un piso de estudiantes, firmado por todos ellos como coinquilinos pero sin ser explicito la responsabilidad mancomunada, existe un unico aval, en este caso la madre de uno de ellos. La pregunta en cuestion seria, si cualquiera de los coinquilinos dejase de pagar su parte, tendria que hacerse cargo del pago el aval?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	8 Septiembre, 2016	Bajo mi punto de vista el avalista debe responder por todos los coinquilinos, excepto que se haya puesto lo contrario en el contrato.
Responder	Pia	25 Septiembre, 2016	Muchisimas gracias por tu dedicación. Lo has dejado muy claro. Saludos
Responder	Laura	31 Octubre, 2016	Buenas tardes,
hace mas de un año que no vivo en el piso del cual soy cotitular sin especificar el tipo de responsabilidad y en el cual sigue residiendo mi ex pareja. Actualmente ha acumulado cierta deuda, la cual se ha ido abonando no al ritmo deseado por la Propiedad. Tampoco se llegó a firmar ningún documento expreso con el compromiso de pago de la deuda y ahora han interpuesto una demanda de desahucio. Teniendo en cuenta que el contrato finaliza este 6/11, en qué me puede afectar la situación actual? Qué alternativas tengo o qué acciones debo emprender para solucionarlo?
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	2 Noviembre, 2016	Hola Laura.
En mi opinión se trata de una situación de responsabilidad solidaria tácita, por lo que podrían reclamarte a ti la deuda.
Responder	Juan Espinosa	14 Noviembre, 2016	Hola Eduardo, soy coinquilino de un piso en el que tengo claramente responsabilidad solidaria tácita. Soy estudiante y mi compañero me está haciendo la vida imposible hasta e¡ punto de perder interés por los estudios. En el contrato se refleja claramente que si me voy antes de los seis meses tengo que pagar las mensualidades restantes hasta el sexto mes. No me importa pagar hasta el sexto mes, pero a partir del sexto mes, ya no tengo que pagar o tengo la obligación de pagar hasta final del contrato. En caso de no tener que pagar yo, a partir del sexto mes el otro coinquilino tiene que pagar el alquiler y los gastos completos. Espero pronta respuesta y gracias
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	15 Noviembre, 2016	Hola juan.
Al ser estudiante no estoy tan seguro de que exista responsabilidad solidaria tácita. Más bien me inclino a pensar que hay responsabilidad mancomunada.
También habría que ver si vuestro contrato es de temporada o de vivienda habitual, para lo de los seis meses.
Y por último hay que ver que dice el contrato. Si como dices refleja lod e los seis meses, pues tendrás que pagarle al propietario hasta el sexto mes, y se supone que con eso cumples con tu parte de responsabilidad.
Responder	Juan Espinosa	18 Noviembre, 2016	Hola Eduardo en el contrato pone que es un “contrato de arrendamiento de vivienda urbana” y en cuanto a la duración indica esto : El arrendamiento tiene una duración inicial de diez meses a contar desde el 01 de septiembre de 2016 hasta el 30 de junio de 2.016.-, sin perjuicio del derecho de prórroga para la arrendataria en los términos previstos en el artículo 9 de la L.A.U
En caso de los arrendatarios decida resolver el contrato durante los primeros seis meses de su duración, estará obligada a abonar a la parte arrendadora el importe de las mensualidades que resten hasta el sexto mes del contrato.
En caso de que los arrendatarios decida resolver el contrato transcurridos los primeros seis meses de duración del mismo, deberá comunicarlo a la parte arrendadora con una antelación mínima de treinta días.
No indica en ningún punto del contrato nada de que sea para estudiantes ni hace referencia a que cada uno use su habitación y las partes comunes conjuntamente.
No se si esto aclarará algo el tema.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	22 Noviembre, 2016	Hola Juan.
El contrato está mal hecho, ya que es por 10 meses y es para estudiantes, lo que indica que es un contrato de temporada.
Sin embargo, el propio contrato alude a normas que sólo son aplicables a los contratos de vivienda habitual, como el artículo 9 LAU.
En mi opinión se trata de un contrato de temporada, por lo que deben aplicarse las cláusulas que vienen en el contrato y, bajo mi punto de vista, hablamos de responsabilidad mancomunada. Es decir, que bajo mi punto de vista si pagas tu parte hasta el sexto mes has cumplido con tu obligación.
Responder	Alba	30 Enero, 2017	Hola Eduardo. Tengo un hijo estudiante que comparte piso con otros tres estudiantes. Mi hijo y otros dos quieren dejar el piso porque hay problemas de convivencia. El contrato es de responsabilidad solidaria. Menciona que si alguno de los arrendatarios se marchara puede ser sustituido por otro y que mientras se encuentra a ese nuevo arrendatario, los arrendadores seguirán percibiendo el importe íntegro del alquiler por parte de los arrendatarios que queden. También cita que los arrendatarios deberán abonar a los arrendadores una indemnización igual a las cuotas íntegras de renta de cada mes hasta llegar al periodo indicado en caso de que pretenda o ejerza unilateralmente la finalización del contrato, independientemente de otras responsabilidades en que incurra por estas acciones. me surge la siguiente duda: ¿Tiene mi hijo que pagar las mensualidades que quedan hasta la finalización del contrato si no se encuentra un nuevo inquilino? Si aparece un nuevo inquilino, ¿hay que pagarle una indemnización al arrendador? Muchas gracias
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	1 Febrero, 2017	Hola Alba.
Esa cláusula de pagar hasta la finalización del contrato me parece desproporcionada, y puede ser ponderada por el juez.
No obstante, al ser respnsabilidad solidaria, lo que queda claro es que mientras que no se devuelvan las llaves se seguirá devengando renta de alquiler, y el arrendador podrá reclamarla a cualquiera de los firmantes.
Por el hecho de que aparezca un nuevo inquilino no hay que pagar indemnización.
Responder	Marian	30 Enero, 2017	Hola:
Mis inquilinos, una pareja, firmaron un contrato en el que se comprometían a pagar la renta de forma solidaria. Uno de ellos me comunica que su relación como pareja ha finalizado y ya no reside en la vivienda.
Entiendo que la persona que permanece como inquilina será quien tiene que hacerse cargo del total de la renta.
Pero no entiendo muy bien si es necesario hacer un anexo al Contrato para desvincular al que se va.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	1 Febrero, 2017	Hola Marian.
Si quien se queda te firma que se responsabiliza del total, pues puedes hacer ese anexo.
Si no lo hace no tienes que firmar nada y puedes reclamarle el total de la renta a quien quieras de los dos.
Responder	Juan Antonio	6 Febrero, 2017	Hola! Tengo una pregunta que quizas me podrias resolver.
Mi compañero de piso no ha aparecido en todo el mes y derrepente no ha dicho que deja el piso porque no puede pagarlo, pero se ha ido a vivir a otra ciudad dejandonos el marron. Parece ser que aviso un mes antes diciendole a la casera que se iba pero que no nos lo dijese, que el buscaria alguien pero no lo ha hecho, solo ha dicho que no va a pagar.
En nuestro contrato que es entre los 4, pone que se sujeta a las publicaciones que modifica el I.N.E. o el organismo que lo sustituya.
Que podemos hacer? Muchas gracias y un saludo.
Responder	Eduardo Fernández-Fígares Estévez	11 Febrero, 2017	Hola Juan Antonio.
Lo del INE no tiene nada que ver con vuestro problema.
Vuestro contrato es a todas luces de responsabilidad mancomunada, salvo que el contrato diga que es de responsabilidad solidaria.
Por eso el arrendador no os podrá reclamar la renta que venía pagando el otro inquilino.
Lo que si que puede hacer el arrendador si lo desea es pedir que el contrato finalice.
Responder	Raquel	28 Marzo, 2017	Hola.
Mi hermana es estudiante, comparte piso con 3 chicas y una de ellas ha decidido abandonar el piso porque según ella la convivencia era imposible. El problema es que la casera (tía de la chica que abandona el piso) les está exigiendo que paguen la mensualidad integra porque así aparece reflejado en el contrato. Es decir, que el piso se arrienda de forma completa y no por habitaciones, por lo que entiendo que es un contrato solidario. Además, están pagando todos los meses en efectivo, por lo que no aparece reflejado en ninguna parte ¿Pueden hacer algo al respecto o deberían pagar la mensualidad de la cuarta inquilina a pesar que está incumpliendo el contrato y se ha ido sin preaviso de 30 días?
Responder	Carlos Abogados para todos	29 Marzo, 2017	Buenas tardes Raquel,
Segun los datos que me facilitas, estariamos ante un contrato de arrendamiento en el que los coarrendatarios responderian de forma solidaria,es decir cada uno responde del total de la renta mensual,y si no pagais la parte del inquiulino que se va, el arrendador puede instar vuestro desahucio por falta de pago.
El que se ha ido,sino paga todas las cantidades de renta que faltan del contrato por cumplir, no tendra derecho a devolucion de la fianza
Vais a tener que pagar la parte de él si quereis seguir en el piso.
Responder	Nieves	2 Abril, 2017	Buenos días,
Soy propietaria y es la primera vez que voy a alquilar piso a dos amigas pero el modelo de contrato de arrendamiento que tengo es de internet y me gustaría añadir alguna cláusulas :
– Cómo y dónde establezco la Responsabilidad solidaria.
– ¿Subida anual superior a IPC (creo que es posible hasta un 3%)?
– En caso de que alguna deje el piso: quisiera que exista comunicación y establecer si se anula el contrato….?
– ¿Qué ocurre si las arrendatarias meten a otra persona a vivir con ellos (amiga, pareja, familia…)?
– ¿Puedo proponerles que sean ellas las que hagan seguro de hogar, aunque no se lo he dicho en primer contacto verbal?
No tengo nadie que me asesore ni pueda redactarme cláusulas.
Responder	Carlos Abogados para todos	3 Abril, 2017	Buenos días Nieves,
La responsabilidad solidaria se entiende que es de aplicación, sino se establece nada al respecto, es decir, en el contrato de arrendamiento has de establecer que las dos comparecen con su nombre y DNI y que alquina la vivienda entera, por un precio cierto. De este modo, ambas responden por el total de la renta. Es importante que después solo hagas un recibo único para ambas.
Si se puede pactar una actualización de renta superior al IPC, por voluntad de las partes.
Debes consignar que esta prohibido el subarriendo de vivienda sin tu consentimiento expreso.
En nuestra pagina web existe un modelo de arrendamiento que puede serte útil , si deseas alguna clausula especifica tendrías que ponerte en contacto con nosotros.
Responder	Jaime	4 Abril, 2017	Hola Carlos, te comento.
Somos un piso de alquiler de 4 estudiantes. Tenemos un contrato desde septiembre hasta junio que deja claro que si uno de los arrendatarios abandona el piso antes de lo establecido deberá abonar su parte correspondiente cada mes, pero si no lo hiciese, el resto de arrendatarios debe responder solidariamente esa parte. Y uno de nosotros ha abandonado el piso antes de tiempo. No quiere pagar los meses restantes. Nosotros no estamos ahora mismo en una situación económica como para responder por su parte. Y tenemos varias dudas :
– ¿Cuál debe ser nuestra manera de proceder?
– ¿Si no tuviésemos más remedio que poner su parte, podríamos reclamarle este dinero posteriormente aunque hiciese falta emprender acciones legales?
Necesitamos pronto una respuesta. Muchas gracias de antemano y también por la entrada.
Responder	Carlos Abogados para todos	6 Abril, 2017	Buenos días Jaime,
Temo comunicarte que en el caso que nos ocupa si teneis que poner entre el resto de compañeros la parte de el que se ha ido.
Para un caso futuro exigir al arrendador que os alquile el piso por habitaciones y que cada uno responda de ella y no de las demás, con un recibo individualizado.
Efectivamente podeis reclamar judicialmente la parte que paguéis del inquilino que se ha ido.

References: artículo 1137
 artículo 1137
 resolución 
 artículo 1137
 artículo 9
 artículo 9