Source: https://www.haufe.de/thema/instandsetzung/pc/?page=15
Timestamp: 2020-08-09 23:38:06+00:00

Document:
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / III. Instandhaltung und Instandsetzung (Abs. 5 Nr. 2)
Rz. 67 Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums unterliegt der Verwaltungs- und Beschlusskompetenz der Gemeinschaft. Auch dem Verwalter sind nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 in diesem Bereich Aufgaben zugewiesen, die sich jedoch mit denjenigen der Gemeinschaft nicht überschneiden (vgl. § 27 Rdn 21) Die hierdurch entstehenden Kosten sind Ver...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 6. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung
Rz. 20 Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind, soweit nichts anderes vereinbart ist, gemäß § 16 Abs. 2 Fall 2 nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. a) Mögliche Vereinbarungen Rz. 21 Durch eine klare und eindeutige Vereinbarung kann die Verwaltungsbefugnis für die Instandhaltung und Instandsetzung einzelner Teile des gemeinschaf...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / I. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (§ 16 Abs. 2 Fall 2)
Rz. 133 Hierzu zählen alle Aufwendungen für Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums erhalten oder einen mangelhaften Zustand beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen (vgl. § 21 Rdn 67 ff.). Rz. 134 Die Kosten für die erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustands (vgl. § 21 Rdn 106) zählen ebenfalls zu den Instandsetzu...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / VI. Anspruch auf Instandsetzung
Rz. 104 Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 einen unverjährbaren Anspruch auf Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (zu Einzelheiten vgl. Rdn 45 ff.). Er kann von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen, dass sie an der Durchführung erforderlicher Instandsetzungsmaßnahmen mitwirken. Die Wohnungseigentümer haben aber alle erf...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 2. Instandsetzung
Rz. 72 Instandsetzung bedeutet Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung einer gemeinschaftlichen Anlage (z.B. Heizungsanlage). Dazu gehören auch öffentlich-rechtlich vorgesehene bauliche Veränderungen. Die Erneuerung einer technischen Anlage ist nicht erst dann notwendig, wenn sie endgültig vollständig ausfällt, son...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / IV. Modernisierende Instandsetzung
Rz. 96 Sie ist eine ordnungsmäßige Instandsetzung, die über die bloße Wiederherstellung des bisherigen Zustandes hinausgeht und deshalb zu einer baulichen Veränderung führt, aber eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt; anzulegen ist der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlichen denkenden und gegenüber erprobten Ne...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 1. Modernisierende Instandsetzung
Rz. 13 Sie ist gemäß § 22 Abs. 3 eine mit einfacher Mehrheit zu beschließende ordnungsmäßige Instandsetzung, die über die bloße Wiederherstellung des bisherigen Zustandes hinausgeht und deshalb zu einer baulichen Veränderung führt, aber eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt (zu den Einzelheiten vgl. § 21 Rdn 96 ff.)...mehr
A. Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und ener ... / § 12 Energetische Inspektion von Klimaanlagen
(1) Betreiber von in Gebäude eingebauten Klimaanlagen mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als zwölf Kilowatt haben innerhalb der in den Absätzen 3 und 4 genannten Zeiträume energetische Inspektionen dieser Anlagen durch berechtigte Personen im Sinne des Absatzes 5 durchführen zu lassen. (2) 1Die Inspektion umfasst Maßnahmen zur Prüfung der Komponenten, die den...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / III. Laufende Instandhaltung (Abs. 3 S. 1 Nr. 3)
Rz. 110 Gemäß § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 ist der Verwalter zur Vornahme der laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 ermächtigt. Zur Abgrenzung siehe Rdn 37.mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 1. Instandhaltung
Rz. 71 Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bedeutet Erhaltung des bestehenden Zustandes. Dies umfasst pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand aufrechtzuerhalten. Hierzu gehört auch die übliche Gartenpflege. Auch die Kosten eines mit Pflegemaßnahmen betrauten Hauswarts sowie die Kosten der Reinigung gemeinschaft...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 2. Pflichten
Rz. 54 Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegen gemäß § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 den Wohnungseigentümern gemeinsam. Dies gilt grundsätzlich auch für Bereiche des Gemeinschaftseigentums, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht. Dem Sondernutzungsberechtigten kann jedoch durch Vereinbarung die Verwaltung, insbesondere die Pflicht zur Instandhaltung...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / VI. Verteilungsschlüssel für Entschädigungsausgaben
Rz. 61 Die im Rahmen des § 14 Nr. 4 Hs. 2 aufgewandten Entschädigungsausgaben sind in der Jahresabrechnung nach dem vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel oder, sofern die Wohnungseigentümer keine abweichende Regelung getroffen haben, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Sondereigentumseinheiten umzulegen (§ 16 Abs. 2). Rz. 62 Enthält die Gemeins...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 11. Übertragung auf einzelne Wohnungseigentümer
Rz. 90 Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums können durch Vereinbarung einzelnen Wohnungseigentümern übertragen werden. Es kann z.B. vereinbart werden, den Anstrich der Fenster oder Wohnungseingangstüren bzw. die Instandhaltung und Instandsetzung von Sondernutzungsflächen den jeweiligen Wohnungseigentümern zu übertrag...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / b) Einzelfälle
Rz. 23 Verpflichtet die Teilungserklärung jeden Eigentümer, die Instandhaltung aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der Eigentumseinheit einschließlich des Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche auf eigene Kosten vorzunehmen, so wird nur für das Sondereigentum die gesetzliche Regelung des § 14 Abs. 1 Nr. 1 wiederholt und auf die Sondernutz...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / aa) Erhaltung des baulichen Bestands des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
Rz. 28 Die Wohneigentumsanlage ist dauerhaft in ihrem Bestand zu erhalten. Ohne diesen Grundsatz könnte das Wohnungseigentum seine wirtschafts- und sozialpolitische Aufgabe (Schaffung privaten, bewohnbaren Immobilieneigentums für Personen mit mittlerem Einkommen; Alterssicherung; Kapitalanlage) nicht erfüllen. Nichtig wäre deshalb eine Vereinbarung, wonach das Gemeinschaftse...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / II. Systematik der §§ 21, 22
Rz. 2 Nach § 21 Abs. 1 können Verwaltungsmaßnahmen nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer getroffen werden (vgl. § 21 Rdn 7). Dieser Grundsatz erfährt eine Ausnahme durch § 21 Abs. 3, wonach Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2) sowie der modernisierenden Instandsetzung (§ 22 Abs. 3) me...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / a) Mögliche Vereinbarungen
Rz. 21 Durch eine klare und eindeutige Vereinbarung kann die Verwaltungsbefugnis für die Instandhaltung und Instandsetzung einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentums und/oder die Tragung der damit verbundenen Kosten einzelnen Sondereigentümern oder Sondernutzungsberechtigten auferlegt werden (siehe auch § 21 Rdn 69, 90). Verbleiben bei der Auslegung einer Regelung Zwei...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 10. Schadensersatz
Rz. 81 Das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer begründet eine schuldrechtliche Sonderbeziehung, in deren Rahmen die Miteigentümer gegenseitig verpflichtet sind, bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenzuwirken (§ 21 Abs. 1). Sie korrespondiert mit dem Anspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers aus § 21 Abs. 4 auf ordnungsmäßige Verwaltung, zu...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 5. Sondernutzungsrechte
Rz. 18 Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (positive Komponente); wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 kann es nur durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 S. 2) oder durch ...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / E. Duldung von Eingriffen in das Sondereigentum (Nr. 4 Hs. 1)
Rz. 40 Gemäß § 14 Nr. 4 Hs. 1 hat der Wohnungseigentümer – gegen Ersatz des dadurch entstehenden Schadens (Hs. 2) – das Betreten und die Benutzung der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu dulden, soweit dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Häufige Anwendungsfälle sind: die Reparatur schadhafter gemeinsch...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / F. Beschlusskompetenz gemäß § 16 Abs. 4
Rz. 128 § 16 Abs. 4 begründet die Kompetenz mit qualifizierter Mehrheit im Einzelfall die Verteilung der Kosten für Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen (§ 21 Abs. 5 Nr. 2) oder bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 1 und 2) abweichend von dem allgemeinen Maßstab des § 16 Abs. 2 oder einem vereinbarten Maßstab (§ 16 Abs. 5) zu regeln, wenn der abweichende Maßstab dem G...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 4. Entscheidungskompetenz
Rz. 74 Die notwendigen Entscheidungen über das "Ob" und das "Wie" von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hat die Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen (vgl. § 27 Rdn 21). Sofern es für eine Instandsetzungsmaßnahme keinen (bestandskräftigen) vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer gegeben hat, können die Wohnungseigentümer...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / c) Keine Eigenmächtigkeiten
Rz. 46 Hat umgekehrt eine von dem Verwalter vorgeschlagene Sanierungsmaßnahme nicht die Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer gefunden, so darf der Verwalter die Maßnahme nicht trotzdem durchführen und sich dabei auf § 27 Abs. 1 Nr. 2 berufen. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nämlich in erster Linie eine Angel...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 4. Sonstige Beeinträchtigungen
Rz. 108 Als Beeinträchtigung sind außerdem anzusehen:mehr
A. Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und ener ... / § 11 Aufrechterhaltung der energetischen Qualität
(1) 1Außenbauteile dürfen nicht in einer Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird. 2Das Gleiche gilt für Anlagen und Einrichtungen nach dem Abschnitt 4, soweit sie zum Nachweis der Anforderungen energieeinsparrechtlicher Vorschriften des Bundes zu berücksichtigen waren.3Satz 1 ist nicht anzuwenden auf Änderungen von Außenbauteil...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 1. Vereinbarung über Instandsetzungszuständigkeit
Rz. 58 Der aus § 14 Nr. 4 Hs. 2 folgende Entschädigungsanspruch kann durch Vereinbarung ausgeschlossen oder modifiziert werden. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass ein Wohnungseigentümer bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu setzen hat, so trägt der Eigentümer sämtliche Kosten dieser Maßnahme, mithin auch die Kosten für Folgemaßnahmen...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / XI. Die Kosten der Verwaltung
Rz. 101 Bei dem Begriff der Verwaltungskosten geht das Gesetz in § 16 Abs. 2 von den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und der sonstigen Verwaltung sowie der Kosten eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums aus und entspricht damit im Wesentlichen § 738 BGB. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung fallen jedoch – soweit sie nicht als Betr...mehr
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. (2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlich...mehr
zfs 01/2020, Zuständiger Richter für Entscheidung über d ... / Sachverhalt
Nachdem der Betr. gegen einen Bußgeldbescheid fristgerecht Einspruch eingelegt und die Bußgeldbehörde das Verfahren über die Staatsanwaltschaft an das AG weitergleitet hatte, beantragte die Verteidigerin Einsicht in die Verfahrensakte sowie Einsicht in die bei der Geschwindigkeitsmessung angefallene Messreihe mit Rohmessdaten, Statistikdatei, Case-List, Token-Datei und Passw...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 2. Haftung für Erfüllungsgehilfen
Rz. 147 Gemäß § 278 BGB haftet der Verwalter auch für ein Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen. Dies sind diejenigen Personen, deren sich der Verwalter zur Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten bedient. Eine Mitarbeiterin des Verwalters, der eine EC-Karte für das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft überlassen ist und die Zugang zum Ordner mit der Geheimzahl hat, ist ...mehr
(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, s...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 3. Gestaltungsspielraum
Rz. 73 Bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum. Ordnungsmäßig ist eine Maßnahme, die sich bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls als nützlich erweist. Dies ist der Fall, wenn sich die Maßnahme nach einer an den konkreten Bedürfnissen und Mögli...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / III. Kosten baulicher Veränderung nach § 16 Abs. 6
Rz. 140 Die Vorschrift erfasst nur Maßnahmen nach § 22 Abs. 1, nicht Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 (siehe Rdn 148) und auch nicht bauliche Veränderungen gemäß § 22 Abs. 2. § 16 Abs. 6 kann durch Vereinbarung abbedungen werden. Kann z.B. die Teilnahme an gemeinschaftlichen Einrichtungen – etwa einer Gemeinschaftsantenne – nach der Teilun...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / II. Voraussetzungen und Inhalt des Anspruchs
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 2. Wasser- und Abwasserkosten
Rz. 75 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 2 und 3 BetrKV die Kosten der Wasserversorgung und die Kosten der Entwässerung. Die Rechtsprechung hatte schon vor der WEG-Novelle 2007 mit feinsinniger Argumentation die Beschlusskompetenz für die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten und der damit verbu...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / 3. Tatbestandsvoraussetzungen
Rz. 57 Ein Änderungsanspruch besteht, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG hängt der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung der Vereinbarungen nicht ...mehr
Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG - Kommentar ... / d) Aufgaben betreffend das Verwaltungsvermögen
Rz. 27 Die dem Verwalter in § 27 Abs. 1 Nr. 2 auferlegte Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung betrifft nur das gemeinschaftliche Eigentum. Die Vorschrift ist aber auf das der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehörende Verwaltungsvermögen entsprechend anzuwenden.mehr

References: § 27
 § 27
 § 16
 § 21
 § 21
 § 21
 § 22
 § 21
 § 12
 § 27
 § 27
 § 21
 § 14
 § 14
 § 21
 § 21
 § 21
 § 21
 § 21
 § 13
 § 14
 § 16
 § 16
 § 16
 § 27
 § 27
 § 11
 § 14
 § 16
 § 738
 § 47
 § 278
 § 14
 § 16
 § 22
 § 21
 § 22
 § 16
 § 2
 § 10
 § 27