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Timestamp: 2016-10-28 16:14:16+00:00

Document:
4C.157/2001 (01.10.2001)
4C.157/2001/rnd
Pr�sident, Leu, Corboz, Klett, Rottenberg Liatowitsch und
A.________, B.________, Kl�ger und Berufungskl�ger, beide vertreten durch Advokat Andr� Baur, Falknerstrasse 33, Postfach 172, 4001 Basel,
C.________, D.________, Beklagte und Berufungsbeklagte, beide vertreten durch Advokat Dr. Dieter Riggenbach, Elisabethenstrasse 15, Postfach 430, 4010 Basel,
Mietzinsherabsetzung, hat sich ergeben:
A.- Mit Vertrag vom 10. September 1991 mieteten A.________ und B.________ (Mieter) von C.________ und D.________ (Vermieter) ein Einfamilienhaus. Das Mietverh�ltnis war auf die Dauer vom 1. Oktober 1991 bis zum 1. Oktober 1996 unk�ndbar abgeschlossen. Der urspr�ngliche Mietzins von Fr. 2'770.-- war indexiert und wurde mehrmals angepasst. Nach Ablauf der festen Mietdauer setzten die Vertragsparteien das Mietverh�ltnis fort, wobei die Vermieter weitere Mietzinsanpassungen vornahmen. Der Mietzins betrug schliesslich Fr. 2'700.--. Eine von den Vermietern per
1. April 2000 angestrengte Mietzinserh�hung fochten die Mieter an und stellten ihrerseits ein Herabsetzungsbegehren.
Nach erfolgloser Schlichtungsverhandlung verzichteten die Vermieter auf die Erh�hung, w�hrend die Mieter an ihrem Herabsetzungsbegehren festhielten und an das Zivilgericht Basel-Stadt gelangten. Darauf erkannte die Mietgerichtspr�sidentin, der Mietzins betrage ab dem 1. Mai 2000 Fr. 2'685.--. Eine gegen diesen Entscheid von den Mietern erhobene Beschwerde wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt am 5. Februar 2001 ab.
B.- Gegen diesen Entscheid haben die Mieter Berufung eingelegt. Sie beantragen den angefochtenen Entscheid aufzuheben und den Mietzins per 1. Mai 2000 auf Fr. 2'466. 15 herabzusetzen.
Die Vermieter schliessen auf Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten ist.
1.-Die Mieter ber�cksichtigen bei ihrer Berechnung des Mietzinses nach der relativen Methode die Entwicklung der den Ertrag des Mietobjekts beeinflussenden Faktoren, insbesondere des Hypothekarzinssatzes, seit Abschluss des Mietvertrages.
Nach Auffassung des Appellationsgerichts muss indessen der Zeitraum von 1991 - 1996, in welchem der Mietzins der Indexklausel folgte, ausser Betracht bleiben, da die Mieter bei Beendigung der Indexierung keine Anpassung des Mietzinses verlangt hatten.
a) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung k�nnen beide Parteien im Zeitpunkt, in dem die urspr�nglich vereinbarte Indexierung oder Staffelung des Mietzinses zu Ende geht, dessen Anpassung verlangen. Sowohl die Indexierung als auch die Staffelung f�hrt im Vergleich zu gew�hnlichen Mietverh�ltnissen zu einer Abkoppelung des Mietzinses von Faktoren, welche den Ertrag des Mietobjekts beeinflussen k�nnen, wie namentlich die H�he des Hypothekarzinssatzes. Je nach deren Entwicklung wirkt sich die Indexierung zu Gunsten des Mieters oder des Vermieters aus. Die Parteien k�nnen bei Abschluss des Vertrages diese Entwicklung nicht vorhersehen, weshalb der Vereinbarung ein aleatorisches Element innewohnt (BGE 123 III 76 E. 4c S. 80 f.). Sofern sich die Prognosen der Parteien als unzutreffend erweisen, kann der Mietzins im Vergleich zu Mietverh�ltnissen ohne Indexierung oder Staffelungsabrede als zu hoch oder zu niedrig erscheinen und bietet keinen sicheren Anhaltspunkt f�r die Angemessenheit des erzielten Ertrags. Wollte man im Rahmen der relativen Methode auf den Mietzins im Zeitpunkt der Fortsetzung des Mietverh�ltnisses ohne Indexierung abstellen, oder im Zeitpunkt der letzten Anpassung innerhalb der Indexierung, w�rde eine allf�llige Fehleinsch�tzung der Parteien bei Vertragsschluss perpetuiert. Dies widerspr�che den gesetzlichen Bestimmungen, die es grunds�tzlich den Vertragsparteien �berlassen, die H�chstdauer der Indexierung beziehungsweise der Staffelung zu vereinbaren. Nach Ablauf dieser Frist muss eine Anpassung des Mietzinses an die Ver�nderungen der Verh�ltnisse seit Vertragsschluss zul�ssig sein. Vergleichspunkt im Rahmen der relativen Methode ist dabei folgerichtig der zu Beginn der Indexierung vereinbarte Mietzins (BGE 123 III 76 E. 4c S. 82 f.). Auch anl�sslich dieser Vereinbarung stellten die Parteien auf ihre Prognose der zuk�nftigen Entwicklung ab. So wird der Mieter bei momentan niedrigem Hypothekarzins eher geneigt sein, einen vergleichsweise hohen indexierten Mietzins zu akzeptieren, im Bewusstsein, vor mutmasslich bevorstehenden Hypothekarzinserh�hungen gefeit zu sein. Der Vermieter wird bei hohem Hypothekarzins eher zu einem Entgegenkommen bereit sein, da er bei einer allf�lligen Senkung des Zinssatzes keine Mietzinsreduktion gew�rtigen muss. Die von den Parteien vereinbarte Indexierung f�hrt somit zu einer von gew�hnlichen Mietverh�ltnissen abweichenden Risikoverteilung in Bezug auf die Ver�nderung der Verh�ltnisse.
Diese Risikoverteilung �ndert sich, wenn die Indexierung entf�llt. Die Annahme, der urspr�ngliche Mietzins w�re auch ohne Indexierung angemessen, ist daher nicht ohne weiteres berechtigt. Aus diesem Grunde k�nnen beide Parteien verlangen, dass bei Beendigung der Indexierung die Neufestsetzung des Mietzinses nach der absoluten Methode erfolgt (BGE 123 III 76 E. 4c S. 82; vgl. in Bezug auf gestaffelte Mietzinse auch BGE 121 III 397 E. 2 b/bb S. 404, der sich generell f�r die Anwendung der absoluten Methode ausspricht, wenn die Anpassung des Mietzinses auf den Zeitpunkt der Beendigung der Staffelung verlangt wird).
b) Anders verh�lt es sich, wenn es eine Partei am Ende der Indexierung oder Staffelung unterl�sst, eine Anpassung des Mietzinses zu verlangen. Dadurch erweckt sie bei der Gegenpartei den Eindruck, sie halte den gegenw�rtigen Mietzins f�r angemessen. Daher ist im Rahmen einer sp�teren Anpassung nach der relativen Methode als Vergleichszeitpunkt auf das Ende der Indexierung oder der Staffelung abzustellen (BGE 123 III 76 E. 4c S. 83; 121 III 397 E. 2 b/bb S. 404).
Der in der Lehre ge�usserte Einwand, im blossen Stillschweigen des Mieters d�rfe kein Verzicht auf eine sp�tere Anpassung des Mietzinses gesehen werden (Sommer, MRA 1997 S. 152), ist nicht stichhaltig, ist es doch auch in diesem Fall beiden Parteien erlaubt, den Mietzins nach der absoluten Berechnungsmethode �berpr�fen zu lassen (BGE 123 III 76 E. 4c S. 83; 121 III 397 E. 2 b/bb S. 404).
c) Nach Ablauf der Indexierung haben die Parteien das Vertragsverh�ltnis fortgesetzt, ohne dass die Mieter eine Anpassung des Mietzinses verlangt h�tten. Daher durften die Vermieter davon ausgehen, der Mietzins sei in den Augen der Mieter angemessen und k�nne Grundlage f�r eine relative Anpassung bilden (BGE 123 III 76 E. 4c S. 83; 121 III 397 E. 2 b/bb S. 404). Das Appellationsgericht hat deshalb die Umst�nde vor Beendigung der Indexierung zu Recht ausser Betracht gelassen. Da sich die Mieter f�r ihr Herabsetzungsbegehren nicht auf die Anwendung der absoluten Methode berufen, kann offen bleiben, wie die Anpassung diesfalls durchzuf�hren w�re, und ob sie zu einem f�r die Mieter g�nstigeren Ergebnis f�hren w�rde.
2.- Weiter beanstanden die Mieter die Ber�cksichtigung der Kostensteigerung im Rahmen einer Pauschale.
a) Gem�ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist eine pauschale Ber�cksichtigung der Kostensteigerung grunds�tzlich nicht zul�ssig, da dadurch der nachl�ssige gegen�ber dem gewissenhaften Vermieter bevorteilt w�rde (Urteil des Bundesgerichts vom 11. Februar 1993 i.S. B. E. 3b, wiedergegeben in mp 93 S. 79). Zur Bestimmung des Umfangs der Kostensteigerung muss grunds�tzlich der Durchschnitt der in den Jahren vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den durchschnittlichen Kosten der darauffolgenden Jahre verglichen werden. Von dieser Regel darf indessen ausnahmsweise abgewichen werden, namentlich wenn die Abrechnungen ungew�hnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tats�chlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt (BGE 111 II 378 E. 2 S. 380; Urteil des Bundesgerichts vom 26. Juli 1995 i.S. V.
E. 4a, wiedergegeben in mp 96 S. 141). Da nach den erstinstanzlichen Feststellungen, die das Appellationsgericht implizit �bernimmt, ausserrordentliche Investitionen aktenkundig sind, ist diese Voraussetzung gegeben.
b) Das Appellationsgericht erachtet unter diesen Umst�nden die Ber�cksichtigung von auf Erfahrungss�tzen beruhenden Pauschalen als zul�ssig, sofern der Richter dazu Sorge tr�gt, dass dies nicht zur Annahme einer �ber die tats�chlichen Verh�ltnisse hinausgehenden Kostensteigerung f�hrt (vgl. Higi, Z�rcher Kommentar, N. 214 ff. zu Art. 269a OR mit Hinweisen, insbesondere N. 216; f�r die generelle Zul�ssigkeit von Pauschalen: SVIT-Kommentar Mietrecht II, N. 44 zu Art. 269a mit Hinweis). Auch diese Voraussetzung ist nach Ansicht des Appellationsgerichts erf�llt.
c) Die Vorinstanz hat somit die konkreten Gegebenheiten nicht ausser Acht gelassen. Kommt der Richter bei der W�rdigung der ihm unterbreiteten Kostenzusammenstellung zum Schluss, angesichts besonderer Umst�nde entspreche eine auf Erfahrungswerten beruhende Pauschale eher der tats�chlichen Kostenentwicklung als der Vergleich der durchschnittlichen Kosten, wie er unter gew�hnlichen Umst�nden durchzuf�hren w�re, ist diese Vorgehensweise bundesrechtlich nicht zu beanstanden.
Die Mitber�cksichtigung von Pauschalen kann somit im Einzelfall zul�ssig sein, sofern gew�hrleistet ist, dass sie nicht zu einer �berh�hten Kostensteigerung f�hren und sofern keine andere Methode ein genaueres Ergebnis erwarten l�sst. Die schematische Anwendung von Pauschalen ohne R�cksicht auf den Einzelfall bleibt dagegen unzul�ssig (BGE 111 II 378 E. 2 S. 380; Urteil des Bundesgerichts vom 11. Februar 1993 i.S. B. E. 3b, wiedergegeben in mp 93 S. 79; Urteil des Bundesgerichts vom 26. Juli 1995 i.S. V. E. 4a, wiedergegeben in mp 96 S. 141).
d) Soweit die Mieter als Verstoss gegen Art. 8 ZGB beanstanden, dass das Appellationsgericht von ihnen verlangt, darzulegen, inwiefern die Pauschale �berm�ssig sei, f�llt ihr Einwand ins Leere. Das Appellationsgericht hat die tats�chlichen Verh�ltnisse gew�rdigt und ist zum Schluss gekommen, die von der Mietgerichtspr�sidentin zur Anwendung gebrachte Pauschale entspreche der tats�chlichen Kostensteigerung eher als der Vergleich des Durchschnitts der in den Jahren vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen mit den durchschnittlichen Kosten der darauffolgenden Jahre.
Kritik an dieser Beweisw�rdigung ist im Rahmen der Berufung unzul�ssig. Bundesrechtlich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz jene Berechnungsmethode anwendet, die im Rahmen der W�rdigung der dargebotenen Beweise im Einzelfall die tats�chliche Kostensteigerung am genausten widerzuspiegeln verspricht.
3.- Schliesslich r�gen die Mieter eine Verletzung von Art. 20 VMWG, da die Vermieter die Kostensteigerung nicht hinreichend begr�ndet h�tten. Die R�ge geht indes an der Sache vorbei. Art. 20 VMWG regelt die Pflichten des Vermieters, der eine einseitige Ab�nderung des Vertrages anstrebt, namentlich eine Erh�hung des Mietzinses. Die Vermieter haben aber ihr Begehren um Erh�hung des Mietzinses nicht weiterverfolgt.
Halten die Vermieter die Kostensteigerung dem Herabsetzungsbegehren der Mieter entgegen, trifft sie keine spezielle Begr�ndungspflicht. Es obliegt ihnen vielmehr, die geltend gemachte Kostensteigerung im Prozess zu beweisen.
Gelingt ihnen das nicht, bleibt es bei der vom Mieter angestrebten Herabsetzung. Das Appellationsgericht erachtete nun aber den Beweis einer Kostensteigerung im Umfang der von der Mietgerichtspr�sidentin angewandten Pauschale als erbracht.
Damit dringen die Mieter mit ihrer Berufung auch in diesem Punkt nicht durch. Sie ist insgesamt abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, und die Mieter werden kosten- und entsch�digungspflichtig.
1.- Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 5. Februar 2001 wird best�tigt.
2.- Die Gerichtsgeb�hr von Fr. 2'000.-- wird den Kl�gern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.- Die Kl�ger haben die Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien sowie dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt (Ausschuss) schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 1. Oktober 2001

References: BGE 
 Art. 269
 Art. 269
 Art. 8
 Art. 20
 Art. 20