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Timestamp: 2020-04-05 03:01:57+00:00

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Indemnizaciones en el contrato de arrendamiento | Gerencie.com.
Inicio> Derecho civil> Arrendamiento> Por Gerencie.com en Nov 22 de 2019
En un contrato de arrendamiento se pueden generar una serie de indemnizaciones tanto en su ejecución como en su terminación, y tanto a favor del arrendador como del arrendatario.
Indemnizaciones por mal estado de la cosa arrendada.
Cuando el mal estado de la cosa arrendada no genera indemnización.
Indemnización por perturbación al arrendador.
Indemnizaciones en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
Indemnización en favor del arrendatario por terminación del contrato de arrendamiento.
Indemnizaciones en favor del arrendador por terminación del contrato de arrendamiento.
Precisiones sobre el pago de indemnizaciones en el arrendamiento de vivienda.
Indemnizaciones en el arrendamiento de locales comerciales.
Cuando se arrienda un inmueble, maquinaria, equipos o cualquier otra cosa, se hace para poder hacer uso de ella, y si el arrendatario no puede disfrutarla por mal estado, se genera una condición que da derecho al pago de una indemnización por parte del arrendador.
En el contrato de arrendamiento, independientemente de que exista mala o buena fe por parte del arrendador, en caso de que la cosa se encuentre en mal estado el arrendatario tiene derecho a solicitar que se termine el contrato y que se le indemnice por los perjuicios que esta situación le cause.
«Tendrá además derecho el arrendatario, en el caso del artículo precedente, para que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.
Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el lucro cesante.»
Sin embargo cuando se trata del arrendatario sí es importante saber si este tenía conocimiento del mal estado de la cosa que pretende arrendar, ya que si tenía conocimiento antes de celebrar el contrato y aun así lo celebra sin obligar al arrendador a efectuar el saneamiento no tendrá derecho a que se le indemnice por el mal estado de la cosa arrendada.
Entonces, cuando se trata de indemnización por el mal estado de la cosa es importante tener claro si el arrendatario tenía conocimiento de esta para determinar si tiene o no derecho a la indemnización de perjuicios; caso contrario respecto al arrendador pues no es necesario saber si este tenía o no conocimiento de la mala calidad, pues en ambos casos debe indemnizar.
Para que sucedan las consecuencias del mal estado de la cosa arrendada es necesario que el vicio no se haya generado por culpa del arrendatario, de conformidad con lo señalado por el inciso primero del artículo 1990 del código civil el cual señala lo siguiente:
Sin embargo, no habrá lugar a la indemnización establecida para el arrendatario, cuando este celebró el contrato sabiendo del vicio o la mala calidad y no requirió al arrendador para que solucionara dicha situación; tampoco habrá lugar a la indemnización cuando no teniendo conocimiento del vicio no debió ignorarlo sin grave negligencia.
Por último, tampoco habrá lugar a indemnización cuando el arrendatario de manera expresa haya renunciado a la acción de saneamiento por el vicio de la cosa, es decir, aceptó contratar con el vicio y renunció a solicitar saneamiento del arrendador.
El código civil establece indemnizaciones cuando el goce de la cosa arrendada es perturbado, haciendo que el arrendador no pueda hacer uso total de la cosa para lo que la arrendó.
Una de las perturbaciones que puede sufrir el arrendador y que puede dar derecho al pago de indemnizaciones o perjuicios sucede cuando el arrendatario hace obras o reparaciones en la cosa arrendada.
El artículo 1986 del código civil colombiano señala lo siguiente al respecto:
«El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.
Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.»
Y el artículo siguiente dispone que:
«Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios.»
Cuando la perturbación proviene de terceros, la indemnización será procedente en los términos del artículo 1988 del código civil que señala las siguientes reglas.
Se podrá exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de saneamiento con respecto a ella.
Recordemos que cuando se trata de cobrar perjuicios o indemnizaciones el reclamante debe tasarlas y demostrar el perjuicio.
Las indemnizaciones anteriormente señaladas aplican de forma general para cualquier inmueble o cosa arrendada, y respecto al arrendamiento de vivienda urbana, la ley 820 de 2003 de forma específica señala unas indemnizaciones aplicables únicamente a este tipo de arrendamientos.
El artículo 22 de la ley 820 del 2003 en su numeral 7 faculta al arrendador para que termine el contrato de arrendamiento de forma unilateral durante las prórrogas, sin que exista justa causa para la terminación del contrato excepto la voluntad del arrendador:
Esto aplica para las prórrogas y se deben cumplir dos condiciones:
Notificar al arrendatario con tres meses de anticipación.
El pago de una indemnización equivalente a 3 meses de arrendamiento.
El pago de la indemnización se hará efectiva si el arrendador cumple con entregar el inmueble en el plazo fijado por el arrendador; sino es así, el arrendatario no tiene derecho al pago de la indemnización y el arrendador queda habilitado para iniciar un proceso de restitución de inmueble.
Por ejemplo: el 15 de agosto se notifica al arrendador que el contrato de arrendamiento será terminado el 20 de noviembre. El pago de la indemnización se hará siempre que el arrendador entregue el inmueble dentro de esa fecha; si llega el 20 de noviembre y no lo entrega pierde el derecho a recibir la indemnización dando lugar a un proceso de lanzamiento si fuere necesario.
Si el la terminación de contrato por parte del arrendador ocurre a la fecha de vencimiento del las prórrogas, es decir, si el arrendador decide no prorrogar el contrato una vez vencido el término de una prórroga, se debe indemnizar de acuerdo al literal de del numeral 8 de la ley 820 de 2003:
Esta indemnización procede cuando el contrato lleva un mínimo de 4 años de ejecución, y se da cuando el arrendador decide no prorrogar el contrato por mera voluntad, es decir, sin que exista una causa legal para no prorrogarlo.
Si el contrato lleva menos de 4 años aplica la indemnización de los 3 meses contenida en el numeral 7 del artículo 22 de la ley 820.
El arrendatario también puede terminar el contrato de arrendamiento de forma unilateral y sin que exista una justa causa, pagando la indemnización contenida en el numeral 4 del artículo 24 de la ley 820 de 2003:
Lo primero que debemos resaltar, es que el arrendatario puede terminar unilateralmente el contrato en dos momentos: en la ejecución del contrato inicial o durante las prórrogas, mientas que el arrendador sólo puede terminarlo durante las prórrogas y nunca durante el término inicial.
Vencido el término indicado por el arrendatario para la terminación del contrato, si el arrendador no lo recibe, no hay lugar al pago de la indemnización y el arrendador podrá hacer entrega provisional del inmueble ante autoridad competente.
El arrendatario puede terminar el contrato de arrendamiento al vencimiento del contrato inicial o de cualquiera de sus prórrogas sin justa causa, y sin pagar ninguna indemnización, siempre que preavise al arrendador con una antelación no inferior a 3 meses.
Frente al pago de las indemnizaciones tanto de parte del arrendador como del arrendatario, se deben tener en cuenta las siguientes consideraciones:
La indemnización se paga siempre que el beneficiario cumpla con su parte: Entregar o recibir oportunamente la vivienda según sea arrendador o arrendatario.
La notificación de terminación no debe ser inferior a 3 meses y debe hacerse por intermedio de un servicio postal autorizado, y por escrito.
La indemnización no se paga directamente sino que se consigna ante una entidad autorizada para ello.
El pago de indemnizaciones no implica que:
El arrendatario tenga derecho a vivienda gratis por tres meses.
No se le debe pagar al arrendatario para que se vaya.
El arrendador no tiene derecho a recibir automáticamente 3 meses de arriendo.
Las indemnizaciones se causan independientemente del canon de arrendamiento.
La anterior precisión se hace porque existe el mito de que el arrendador tiene derecho a vivir gratis durante 3 meses antes de entregar la vivienda, lo que es absolutamente falso.
El inquilino sólo tiene derecho a tres meses de arrendamiento pero por concepto de indemnización cuando el contrato de arrendamiento es terminado unilateralmente por el arrendador en las condiciones ya expuestas.
El código de comercio en su artículo 522 establece una indemnización para el arrendatario de un inmueble destinado a uso comercial cuando el contrato de arrendamiento no haya sido renovado en los términos del artículo 518 del mismo código.
Recordemos que cuando un comerciante ha ocupado un inmueble por dos años o más adquiere el derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento, excepto en los siguientes casos:
Si el arrendador niega la renovación del contrato de arrendamiento con base a las anteriores causales y luego no se ajusta a ellas, procede la indemnización a que se refiere el artículo 522 del código de comercio:
Por último, señalar que cuando la ley no ha dispuesto el monto de la indemnización, ya sea en cánones de arrendamiento, salarios mínimos u otras formas, quien la pretenda debe probar y tasar el perjuicio.
Alejandra davila Dice:
agosto 8th, 2019 a las 8:33 pm
Buenas noches me encuentro viviendo en una casa bajo arriendo se renovó el contrato a inicios de agosto pero quiero entregarla debido a que él predio tiene humedad en el primer piso y mi hijo pequeño es alérgico y esto le causa molestias de salud, es este un causal de terminación de contrato sin indemnización al arrendador. Sería muy útil su información gracias
agosto 12th, 2019 a las 11:59 am
llevo 5 años 7 meses viviendo en arriendo pero quiero mudarme de casa pero no he pasado preaviso y me falta 4 meses para terminar mi contrato.
El contrato esta por 6 meses con prorroga.
al ivestigar un poco me encuentro que si uno lleva mas de 4 años coNsecutivos el ARRENADOR LE DEBE PAGAR AL INQUILINO 1.5 MESES DE ARRIENDO PERO EL SER AL CONTRARIO EL INQUILINO DEBE PGARLE AL DUEÑO DE LA CASA 3 MESES POR MULTA.
agosto 12th, 2019 a las 12:04 pm
Mi contrato esta mal hecho.
fecha de inicio. 21 de diciembre 213
feche de terminacion. 21 de junio del 2013, asi esta en el contrato autenticado
Ademas esta hecho con una ley que ya esta DERROGADA LEY 56 1985
fue redactado en diciemdre del 2013
noviembre 23rd, 2019 a las 11:42 am
Còmo el arrendador va a querer vivir tres meses gratis si el es el dueño?
Me parece que la o las personas encargadas de digitar estas guìas, se confunden y confunden a la gente.
En otro aparte hablan del arrendador y arrendador. Con todo respeto les sugiero un poco màs de cuidada en la redacciòn porque una persona del comùn, se puede confundir
Maria Ofelia Dìaz M
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References: artículo 1990
 artículo 1986
 artículo 1988
 artículo 22
 artículo 22
 artículo 24
 artículo 522
 artículo 518
 artículo 522