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HAUS und GARTEN WOHNEN
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Vermieter muss handeln - Kündigung wegen heißer Wohnung rechtens
by Weltbookadmin47 » 15. Aug 2018 21:00
https://www.n-tv.de/ratgeber/Kuendigung ... 70189.html
Dass sich die Wohnräume bei sommerlicher Hitze stark erwärmen, damit müssen wohl die meisten Menschen leben. Doch welche Rechte haben Mieter, wenn es in den vier Wänden zu Extremtemperaturen kommt? Ein Urteil aus Berlin gibt Aufschluss.
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Kalte Dusche für Vermieter: Warmes Wasser auch im Sommer Pflicht 26.03.18 Kalte Dusche für Vermieter Warmes Wasser auch im Sommer Pflicht
Bei 30 Grad Raumtemperatur zieht so mancher Mitarbeiter schon einmal die Schuhe aus und holt den Ventilator hervor. Dies sollte jedoch nur in Absprache mit dem Chef geschehen. 20.06.17 Chef in der Pflicht Gibt es Hitzefrei bei der Arbeit?
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss für einen den Regeln der Technik entsprechenden sommerlichen Wärmeschutz sorgen. Er kann beispielsweise Außenjalousien anbringen lassen. Verlangen kann der Mieter das aber nicht. Denn es ist Sache des Vermieters, wie er Sonnenschutz schafft und den Mangel "unerträgliche Hitze" beseitigt, entschied das Amtsgericht Leipzig (Az.: 164 C 6049/04).
Wichtig zu wissen: Mieter, die selbst eine Sonnenmarkise anbringen wollen, brauchen hierfür die Zustimmung des Vermieters. Der muss trotz seines schutzwürdigen Interesses an einer einheitlichen Fassadengestaltung grundsätzlich zustimmen, da sich der Mieter vor starker Sonneneinstrahlung schützen darf. Das gilt vor allem dann, wenn die Markise das Erscheinungsbild des Hauses nicht beeinträchtigt, weil sie sich farblich anpasst, befand das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 7 C 456/11).
Bei diesen Fragen dürfen Sie den Vermieter anlügen
by Weltbookadmin47 » 29. Aug 2018 11:02
https://www.welt.de/finanzen/immobilien ... uegen.html
Veröffentlicht am 12.01.2016 | Lesedauer: 4 Minuten
Mieter müssen nicht alle Fragen des Vermieters ehrlich beantworten
Wer eine Wohnung sucht, muss einiges von sich preisgeben. Schließlich will der Vermieter wissen, wen er sich ins Haus holt. Doch bei einigen Fragen darf man auch bewusst die Unwahrheit sagen.
Für eine Wohnung in beliebten Stadtvierteln interessieren sich viele. Entsprechend lang ist die Menschenkette, die sich bei einem Besichtigungstermin manchmal das Treppenhaus hinunter bis weit auf die Straße bildet.
Um den Vermieter von sich zu überzeugen, reicht ein gepflegtes Aussehen allein meist nicht mehr. Längst ist es eine Selbstverständlichkeit, dem Vermieter oder Makler eine Art Bewerbungsmappe zu überreichen. Die Mieterselbstauskunft ist inzwischen ein Muss.
Darin sollte ein Interessent Angaben zu seiner Identität machen, also Name, Anschrift, Telefonnummer, E-Mail-Adresse und Alter auflisten. Daneben muss er zum Beispiel seine Einkommensverhältnisse und seinen Beruf benennen. „Wer hier nicht mitspielt und nicht antwortet, hat kaum eine Chance, die gewünschte Wohnung zu bekommen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin.
Wer sein Einkommen verschweigt ...
Zwar ist die Frage nach der Gehaltshöhe immer wieder ein sensibles Thema. „Für den Vermieter gibt es aber sonst keine andere Möglichkeit, um die Zahlungsfähigkeit des Mietbewerbers einschätzen und bewerten zu können“, sagt Daniela Stanek vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Jede zweite Abrechnung ist fehlerhaft
Die Deutschen Mietervereine raten, die Aufstellung des Vermieters genau zu prüfen, denn Millionen Betriebskostenabrechnung sind mangelhaft. Darauf sollten Sie als Mieter achten.
„So wie Unternehmen oder Staaten von Ratingagenturen eingestuft werden, ist ein Vermieter natürlich daran interessiert, das Risiko eines Mietausfalles einschätzen und kalkulieren zu können.“ Diejenigen, die in der Mieterselbstauskunft Fragen nach Beruf und Einkommen nicht wahrheitsgemäß antworten, riskieren die Kündigung. „Das gilt selbst dann, wenn sie später immer pünktlich die Miete zahlen“, erklärt Markus Fischer von der Stiftung Warentest.
Für den Fall, dass der Mietinteressent Sozialleistungen bezieht, muss er hierüber den potenziellen Vermieter in Kenntnis setzen. Der Vermieter ist auch berechtigt, sich zu erkundigen, wie viele Personen in der Wohnung leben sollen. „Wer hier schummelt, muss im schlimmsten Fall ebenfalls mit einer fristlosen Kündigung rechnen“, sagt Stanek.
Haustiere müssen angegeben werden
Legitim ist auch die Frage, ob das Objekt zumindest teilweise für eine selbstständige berufliche Tätigkeit mit gegebenenfalls Publikumsverkehr, zum Beispiel Musikunterricht, in Anspruch genommen werden soll.
Der Mietinteressent muss darüber hinaus wahrheitsgetreu angeben, ob Haustiere mit einziehen sollen. Anders sieht es bei Fragen aus, die mit einem möglichen Mietverhältnis nicht unmittelbar in Zusammenhang stehen. Hier müssen keine oder keine wahrheitsgemäßen Antworten gegeben werden. Unzulässig sind etwa Fragen zum Gesundheitszustand, zur Familienplanung, zur sexuellen Orientierung, zur ethnischen Zugehörigkeit oder zur Religion.
„Das sind Punkte, die einen Vermieter schlicht nichts angehen“, erklärt Ropertz. Vermieter dürfen auch nicht Auskunft darüber verlangen, ob Vorstrafen vorliegen. „Über laufende Ermittlungsverfahren gegen ihn muss sich ein Mietinteressent ebenfalls nicht äußern“, betont Fischer. Gleiches gilt für Fragen, wie man sich die ideale Wohnungseinrichtung vorstellt oder ob der Mietinteressent ein Parteibuch hat und, wenn ja, welches.
Über das Parteibuch darf gelogen werden
Kommt es zu Fragen, die sehr persönlicher Art sind, kann er entweder die Auskunft verweigern oder schummeln – ohne dass dies im Nachhinein irgendwelche Konsequenzen wie etwa eine Kündigung hätte.
Auf eine Frage wie „Wie oft erhalten Sie Besuch?“ kann nach Angaben von Ropertz ein Mietinteressent eine Antwort geben, die dem Vermieter mit hoher Wahrscheinlichkeit sehr gefallen wird, nämlich „Selten, ich bin ein stiller und ruhiger Mieter“.
Und bei einer Frage wie „Welche Musikrichtung bevorzugen Sie?“ könnte laut Ropertz die Antwort „Klassik“ lauten. Denn nur die wenigsten Vermieter wollen, dass laute Heavy-Metal-Musik durchs Haus schallt. Anders sieht es indes bei Mietschulden aus.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kein Muss
„Es ist grundsätzlich statthaft, in manchen Regionen sogar üblich, dass ein Vermieter eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangt“, sagt Stanek. Der Bewerber hat jedoch ein Problem, wenn der Vorvermieter ihm eine solche Bescheinigung verweigert.
Hier werden Wohnungslose und Vermieter verkuppelt
Hamburg, Berlin, München: In manchen deutschen Städten muss der Zugezogene geradezu um seine neue Wohnung kämpfen. Beim Speed-Flatmating gibt es auch Konkurrenz, aber zumindest in entspannter Atmosphäre.
Ein Recht darauf gibt es nämlich nicht. „Denn ein Vermieter läuft Gefahr, dass er gegebenenfalls auf Zahlungsansprüche verzichtet, wenn er eine solche Bescheinigung erteilt“, erläutert Stanek.
Aus ihrer Sicht sollte ein Mietverhältnis nicht zwangsweise von dem Vorliegen einer solchen Bescheinigung abhängig gemacht werden. Dem Mieter stehen nämlich auch andere Möglichkeiten zur Verfügung, seine Mietschuldenfreiheit nachzuweisen und zu zeigen, dass er seine Miete immer pünktlich zahlt.
„Das können zum Beispiel Kontoauszüge sein“, so Fischer. Seinen Angaben zufolge muss ein Mieter auch nicht offenbaren, dass er einen Vormund hat. „Das geht einen Vermieter gar nichts an.“
Keine Pflicht, aber empfehlenswert: Idealerweise gehen Mieter und Vermieter gemeinsam durch die Wohnung und fertigen ein Übergabeprotokoll an
Mietpreisboom in Berlin
ARCHIV - SYMBOLFOTO - Ein Student betrachtet am 18.09.2015 die Wohnungsanzeigen am Schwarzen Brett der Ludwig-Maximilians-Universität in München (Bayern). Auch in Rostock und Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern) ist bezahlbarer Wohnraum knapp. Für diese Städte soll es eine Mietpreisbremse geben, über die am 26.01.2017 im Schweriner Landtag debattiert wird. (zu dpa: «Landtagsdebatte zu Mietpreisen und Tariftreue» vom 26.01.2017) Foto: Matthias Balk/dpa +++(c) dpa - Bildfunk+++ | Verwendung weltweit
Die Wohnung kann auch nur als Fahrradabstellraum dienen
Deutschland,Baden-Württemberg,Mannheim,umziehen,lifestyle wohnung
dpa/n.s.
Streit um teure Wohnung - Wie lange muss das Jobcenter zahlen ?
by Weltbookadmin47 » 29. Aug 2018 12:20
https://www.n-tv.de/ratgeber/Wie-lange- ... 89447.html
Wer auf staatliche Unterstützung angewiesen ist, darf auch nur angemessene Kosten verursachen. So wird eine große und teure Wohnung vom Amt nur übergangsweise bezahlt. Darüber, wann die Leistung gekürzt werden darf, wurde vor Gericht gestritten.
forum-kategorie-f5/haus-und-garten-wohnen-t59.html#.W4aBpbgjFdg
Mit Hilfe des Hartz-IV-Regelsatzes müssen Langzeitarbeitslose unter anderem die Kosten für Nahrungsmittel, Kleidung und andere Bedürfnisse des alltäglichen Lebens bestreiten. Zusätzlich wird Bedürftigen auch die Miete inklusive Mietnebenkosten vom Jobcenter gezahlt. Allerdings darf die Wohnung weder zu groß, noch zu teuer sein.
So darf eine angemessene Bleibe für eine Person in der Regel nicht größer als 50 m² groß sein. Darüber, wie hoch die Mietkosten ausfallen dürfen, gibt es keinen bundesweit einheitlichen Standard. Vielmehr wird dies nach den örtlichen Gegebenheiten bestimmt.
In einem vor dem Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen (LSG) verhandelten Fall (Az.: L 11 AS 561/18 B ER) war allerdings unstrittig, dass ein Hartz-IV-Empfänger nach dem Auszug von Frau und Kind eine zu große Wohnung bewohnte. Vielmehr wurde darum gestritten, ab welchem Zeitpunkt das Amt die Mietzahlungen kürzen darf.
Sechsmonatige Übergangsfrist
Grundsätzlich haben Betroffene sechs Monate Zeit, um eine den Hartz-IV-Regelungen entsprechende, angemessene Wohnung zu finden oder die Wohnkosten, etwa durch einen Untermieter, zu reduzieren. Was dem betroffenen Marketing-Experten durch die Aufnahme einer Studentin zunächst auch gelang. Später fand er auch einen neuen Arbeitsplatz und war zunächst nicht mehr auf staatliche Unterstützung angewiesen.
Nach fünf Monaten der Probezeit kündigte der Arbeitgeber, und der Mann war erneut hilfebedürftig. Das Jobcenter wollte jetzt nur noch die Kosten einer angemessenen Wohnung übernehmen. Demgegenüber sah sich der Mann als "Neufall" und forderte eine weitere Schonfrist von sechs Monaten. Zudem verwies er auf den angespannten Wohnungsmarkt in seiner Region.
Hartz-IV-Empfänger ohne Wahl: Keine Mitbestimmung bei Personalfragen 25.04.18 Hartz-IV-Empfänger ohne Wahl Keine Mitbestimmung bei Personalfragen
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Arm im Alter: Für wen gibt es Grundsicherung? 13.02.18 Arm im Alter Für wen gibt es Grundsicherung?
Das Gericht räumte dem Arbeitslosen vorläufig eine weitere Frist von drei Monaten zur Kostensenkung ein. Denn diese müsse nach den Umständen des Einzelfalls auch tatsächlich möglich sein. Da der Mann für einige Monate gearbeitet hatte, musste er sich in dieser Zeit nicht um eine günstigere Wohnung bemühen. Nach der kurzfristigen Kündigung sei ein weiterer zeitlicher Vorlauf nötig, um die finanzielle Belastung beispielsweise durch Umzug oder Untervermietung zu senken. Dies gelte laut LSG auch dann, wenn das Jobcenter zuvor bereits eine Aufforderung zur Kostensenkung zugestellt hat, und die sechsmonatige Übergangsfrist eigentlich bereits abgelaufen ist.
Reaktion auf hohe Mietpreise - Großstädter ziehen in kleine Wohnungen
by Weltbookadmin47 » 13. Sep 2018 08:35
https://www.n-tv.de/wirtschaft/Grosssta ... 21114.html
In vielen Großstädten sind die Mietpreise in den letzten Jahren horrend gestiegen. Das Problem der Wohnungsnot könnte sich durch den Umzug ins Umland lösen. Der Trend geht aber in eine umgekehrte Richtung.
1150 Euro Kaltmiete für eine 60 Quadratmeter große Wohnung in Köln, 1100 Euro für nur 38 Quadratmeter in München: Wer in deutschen Großstädten eine Bleibe sucht, muss sich zunehmend von allzu großzügigen Wohnträumen verabschieden. Selbst Wohnungen in der Größe einer Studentenbude werden wieder salonfähig. "Da geht die Reise hin, dass wir bei den Quadratmetern eher sparen", stellt der Immobilienexperte des Kölner Instituts der deutschen Wirtschaft, Michael Voigtländer, fest. Eine Stadt wie München sei da nur der Vorreiter.
Bilderserie https://www.n-tv.de/mediathek/bilderser ... 46452.html
In den großen Metropolen der Welt wird der Raum zum Leben immer knapper. Um aus kleinen Wohnungen ein Maximum an Lebensqualität herauszuholen, braucht es vor allem einen vollkommen neuen Blick. Wie in dem New Yorker Micro-Appartement, ... ... in dem selbst ein Essen für 12 Gäste möglich ist. Platz ist in der kleinsten Hütte Große Ideen für kleine Wohnungen
"Noch vor einigen Jahren hätte man gesagt, lieber eine größere Wohnung als eine kleinere Wohnung", so Voigtländer. Mittlerweile müssten sich jedoch viele Großstädter auf immer kleinerem Raum einrichten, während großzügige Wohnungen oft nur noch in ländlichen Regionen bezahlbar seien. "Viele würden sich zwar lieber eine größere Wohnung nehmen, können sich diese aber nicht leisten", sagt auch Thomas Bauer, Vizepräsident des Bundesverbands der Deutschen Industrie und Chef des gleichnamigen Tiefbaukonzerns.
Das Problem der Wohnungsnot lässt sich Bauer zufolge nur lösen, wenn wieder mehr Menschen aus der Großstadt ins Umland ziehen. Allerdings gehe der Trend derzeit in die umgekehrte Richtung. Hintergrund sei auch ein deutlicher demografischer Wandel. Die Menschen würden älter und es gebe viel mehr Ein-Personen-Haushalte. Bei einer gleichbleibenden Bevölkerungszahl würden daher mehr Wohnungen benötigt. Daran mangelt es aber in Metropolen, da über viele Jahre nicht genügend in den Wohnungsbau investiert worden sei. Auch wenn Bauträger neue Wohnungen errichten wollten, fänden sie in den Städten keine Grundstücke.
Baufirmen reagieren: Angebot steigt
Über Jahre haben sich die Deutschen indes an immer größere Wohnungen gewöhnt. Seit der Jahrtausendwende ist die Wohnfläche je Bundesbürger nach Zahlen des Statistischen Bundesamts fast kontinuierlich gewachsen. Waren es 1999 noch rund 39 Quadratmeter pro Kopf, stieg die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf zehn Jahre später auf 45 Quadratmeter und lag im vergangenen Jahr bei 46,5 Quadratmetern.
Nun könnte sich das Bild zumindest in den Großstädten drehen. Beim größten deutschen Vermieter Vonovia reagiert man auf die nach Einschätzung von Vorstandschef Rolf Buch "dramatisch" werdende Wohnungsnot mit einem verstärkten Angebot kleinerer Wohnungen. Mit bodentiefen Fenstern und nur noch kleinen Schlafzimmern und Fluren soll dort den Bewohnern zumindest optisch Großzügigkeit vermittelt werden. Für eine Neubau-Wohnung verlangt der Konzern in Bochum rund zehn Euro Kaltmiete pro Quadratmeter.
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Bilderserie https://www.n-tv.de/mediathek/bilderser ... 83291.html
Mini-Wohnung in Berlin Elf Quadratmeter, Küche, Bad Meine neue Wohnung - ein Schuhkarton
Quelle: n-tv.de , Uta Knapp und Michaela Nehren-Essing, dpa
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Die Mietenexplosion: Wird Wohnen unbezahlbar ?
by Weltbookadmin47 » 13. Sep 2018 10:12
https://www.daserste.de/information/tal ... r-100.html
PlayDemonstration gegen zu hohe Mieten
Video http://mediathek.daserste.de/Maischberg ... d=55998558
Elisabeth am 13.09.2018 um 10:38 Uhr
Ost- und Westrente
zum Kommentar von Rainer Seifert,
in meinem Umfeld habe ich es erlebt, dass ein Westrentner nach Osten gezogen ist.
Ihm wurde seine rechtlich erworbene Westrente auf die derzeit gültige Ostrente gekürzt.
Anna mit den Hühnern am 13.09.2018 um 10:23 Uhr
Gründe liegen auf der Hand
Die hohen Mieten haben in erster Linie mit Mangel zu tun.
Es ist wie bei der diesjährigen Kartoffelernte.
Für Kartoffeln werden auch die Preise steigen und jeder weiß warum.
Wir haben Wohnungsmangel auch deshalb,
weil das Land vollkommen offen ist für Zuzug von Jedermann aus allen Richtungen.
Das wird nicht thematisiert.
Es werden enorm viele Wohungen gebaut in meiner Region. (Am Rande von Köln)
Es wird, in meinen Augen, sogar zuviel gebaut!
Brachland und Kornfelder verschwinden hier in einem ungeheuren Ausmaß.
Trotzdem bleibt der Wohnungsmarkt überlaufen, kaum etwas ist hier zu bekommen.
Immer mehr Wohnungen entstehen beständig, dann fehlt demnächst noch das Korn.
Es gibt immer mehr Menschen hier, in diesem am dichtesten besiedelten Land.
Die Preise werden nicht sinken können.
Wohl erst bei vermehrter Abwanderung.
Danach sieht es zur Zeit aber überhaupt nicht aus.
A. Krüger am 13.09.2018 um 10:03 Uhr
Glaubt eigentlich noch irgendwer, dass Deutschland ein Land ist, "in dem man gut und gerne lebt"? Staatsversagen, wohin man blickt. Nichts als Flickschusterei und die immer wiederkehrenden Floskeln "wir werden, wir müssen, wir wollen" - morgen oder übermorgen oder irgendwann gehts gleich los. Sie bekommen nichts in den Griff, die politischen Eliten, denen der normale Bürger eigentlich schnurzegal ist, solange er nicht an Protestmärschen teilnimmt, Steuern zahlt und sich unauffällig verhält.
Riesige Nachfrage - Wo es hakt am Wohnungsmarkt
by Weltbookadmin47 » 20. Sep 2018 14:35
https://www.n-tv.de/ratgeber/Wo-es-hakt ... 32878.html
Auf nach Wunsiedel? Der bayerische Landkreis gehört zu den Regionen in Deutschland mit den niedrigsten Mieten. Doch die Flucht aufs Land ist nicht für jeden eine Option. Die Politik sucht Antworten auf das Problem hoher Mieten und knapper Wohnungen.
Lange Schlangen bei der Wohnungsbesichtigung, umfängliche Bewerbungsmappen und freundliche Worte für den Makler: Gute Wohnungen sind vielerorts knapp und teuer und wer eine will, muss sich ins Zeug legen. Die Bundesregierung hat das Problem erkannt und eine "Wohnraumoffensive" ausgerufen. Beim Wohngipfel an diesem Freitag sollen Verbände und Politik gemeinsam beraten, am Vortag laden Gewerkschaften, Sozialverbände und Mieterbund zu einem Alternativ-Treffen. Die wichtigsten Fragen zum Thema:
Warum ist es so schwierig auf dem Wohnungsmarkt?
Das liegt daran, dass es regional eine riesige Nachfrage gibt - übrigens nicht nur in Ballungsräumen. In einem Drittel aller deutschen Kreise und kreisfreien Städte fehlt inzwischen Wohnraum, wie das Gutachterinstitut Prognos im Juni 2017 ermittelt hat. Demnach ist die Situation in 138 von 402 Städten und Kreisen problematisch. Besonders angespannt war der Wohnungsmarkt in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Unter dem Strich gibt es übrigens sogar mehr Wohnungen als noch vor einigen Jahren: Während 2010 auf 1000 Einwohner 495 Wohnungen kamen, waren es im vergangenen Jahr 12 Wohnungen mehr. Gleichzeitig werden die Wohnungen größer: Die durchschnittliche Fläche pro Person hat sich in sieben Jahren um 1,5 Quadratmeter erhöht.
Nach oben: 2017 sind die Mieten bei Neuverträgen um 4,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gestiegen - damit hat sich der Preisanstieg gegenüber dem Jahr 2016 leicht abgebremst (von 4,9 Prozent). Im Durchschnitt bezahlten Mieter 7,99 Euro pro Quadratmeter, wie das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BSSR) ermittelt hat. Ausgewertet wurden allerdings nicht die schwer zu ermittelnden tatsächlichen Mietpreise, sondern Angebotsmieten, also Preise, die Vermieter bei Inseraten verlangen.
Wo ist die Lage besonders angespannt?
Die teuersten Wohnungen wurden mit durchschnittlich 16,65 Euro pro Quadratmeter in München inseriert. Auf Platz zwei folgten Frankfurt am Main (13,09 Euro) und Stuttgart (12,62 Euro). Wer eine günstige Wohnung sucht, muss raus aufs Land: In den Landkreisen Wunsiedel (Bayern), Vogtlandkreis (Sachsen), Holzminden und Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen) wurden Wohnungen für weniger als 4,50 Euro pro Quadratmeter angeboten.
Und, ziehen die Leute aufs Land?
Sie würden wohl gerne. "Wenn die Deutschen unabhängig von ihrer finanziellen Situation die Wahl hätten, würden sie mehrheitlich am liebsten in einer kleinen Landgemeinde wohnen", stellt die Bundesstiftung Baukultur in einer Ende 2016 veröffentlichten Untersuchung fest. Doch dem Lockruf des Landes folgen nur die wenigsten: Vor allem "Künstler, Designer und Kulturschaffende" entschieden sich bewusst für einen Umzug. Im großen Stil zögen die Leute aber nicht aufs Land.
Es gibt eine ganze Palette an Vorhaben: Das Baukindergeld soll Familien mit einem oder mehreren minderjährigen Kindern im Haushalt den erstmaligen Neubau oder Immobilienerwerb erleichtern. Möglich ist ein Zuschuss von 1200 Euro pro Kind und Jahr über zehn Jahre.
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Laut der Untersuchung stiegen Langzeitarbeitslose in 535 unterschiedliche Berufe ein. 24.08.18 Wider den Trend Hier gibt es günstige Mieten und Jobs
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Ein Extra-Steuerbonus soll Investoren zum Bau bezahlbarer Wohnungen verleiten. Dafür will der Bund zusätzlich zur normalen Abschreibung für vier Jahre eine Sonderabschreibung von jährlich fünf Prozent gewähren. Außerdem sind 2 Milliarden Euro an Bundesmitteln für den sozialen Wohnungsbau eingeplant. Union und SPD haben sich eine Zielmarke von 1,5 Millionen neuen Wohnungen in den nächsten Jahren gesetzt.
Wer vermietet eigentlich Wohnungen in Deutschland?
Ende vergangenen Jahres gab es in Deutschland nach Angaben des Statistischen Bundesamts knapp 42 Millionen Wohnungen. Zahlen dazu, wie diese genau genutzt werden, gibt es nicht. Gewisse Hinweise liefern aber Erhebungen des Bundesamts aus dem Jahr 2014, als es noch knapp drei Millionen Wohnungen weniger gab. Damals waren etwa 42 Prozent der Wohnungen in Wohngebäuden von den Eigentümern bewohnt, 50 Prozent waren vermietet, und der Rest war zum Zeitpunkt der Befragung unbewohnt, etwa wegen eines Umzugs.
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Es ist zu kalt ! - Diese Rechte haben Mieter in der Heizsaison
by Weltbookadmin47 » 2. Oct 2018 20:44
https://www.n-tv.de/ratgeber/Diese-Rech ... 26976.html
Wann muss eigentlich die Heizung im Mehrfamilienhaus angeschaltet werden? Wie warm muss sie einheizen können? Und wie werden die Kosten aufgeteilt? Experten beantworten die wichtigsten Fragen zum Beginn der Heizsaison.
Bereit für die kalten Tage? Im Oktober beginnt die Heizsaison und an manchen Tagen müssen Wohnungseigentümer und Mieter von der startbereiten Anlage schon Gebrauch machen. Was sie dazu wissen müssen:
Gesetzliche Vorgaben gibt es nicht. Landläufig gilt die Zeit vom 1. Oktober bis 31. März als Heizsaison. Oftmals steht der Zeitraum, in dem nur ein Dreh am Ventilknopf die Wohnung kuschelig warm macht, auch im Mietvertrag und in der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentümergemeinschaften. Dieser kann natürlich auch länger sein - etwa vom 15. September bis zum 31. April oder sogar in den Mai hinein, wenn es in Deutschland immer noch vereinzelte frostige Tage geben kann. Das kommt in Mietverträgen zunehmend vor, wie der Deutsche Mieterbund (DMB) beobachtet hat.
Manchmal beschränken Mietverträge die Mindesttemperatur. Nach den Erfahrungen des DMB sind solche Klauseln häufig unwirksam. Gerichte halten Werte von weniger als 18 Grad für zu kalt. Und zwar Tag und Nacht.
Das hängt von Raum und Tageszeit ab. Tagsüber muss nach Ansicht von Fachleuten und Gerichten die Heizungsanlage so eingestellt sein, dass in der Wohnung mindestens 20 Grad möglich sind. Im Wohnzimmer veranschlagt der DMB 21 Grad, in Schlafzimmer und Küche 18 Grad. Zum Wohlfühlen im Bad sollen es 22 Grad sein. Von 23 bis 6 Uhr morgens kann der Eigentümer die Heizungsanlage so auslegen, dass die Zimmertemperatur um bis zu drei Grad niedriger ausfällt als am Tag. "Die Nachtabsenkung dient der Reduzierung des Energieverbrauchs", erläutert Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Das Amtsgericht Uelzen bezieht sich laut Haus & Grund hingegen auf die Außentemperatur, da die Wärme in der Wohnung stark vom Nutzerverhalten bestimmt ist. Zum Beispiel senkt langes Fensteröffnen die Raumtemperatur. Nach Ansicht des Gerichts muss daher geheizt werden, sobald draußen drei Tage lang unter 12 Grad herrschen.
Schärfstes Druckmittel ist die Mietminderung. "Mieter sind berechtigt, die Miete für den Zeitraum zu mindern, in dem die vorgegebenen Raumtemperaturen nicht erreicht werden", sagt Kodim. Wird es drinnen nur kühle 15 bis 17 Grad, erlaubt die Rechtsprechung Minderungen um bis zu 25 Prozent. Bei einem Totalausfall der Anlage in der Heizsaison kann die Minderung bis zu 100 Prozent betragen. Im Extremfall ist sogar eine fristlose Kündigung möglich. Der Grund für den Ausfall – ob die Anlage kaputt ist, einfach nicht eingeschaltet wurde oder der Brennstoff fehlt - spielt dabei keine Rolle.
Bei der Ermittlung der Minderungsquote kommt es darauf an, welche Temperatur in welchen Räumen bei welcher Außentemperatur erreicht wurde. Der DMB empfiehlt, die Werte in einer Tabelle zu dokumentieren und einen Zeugen dabei zu haben.
Die Anlage ist kaputt. Was können Mieter tun?
Bereit für den Winter?: Holz-Nachschub für den Kamin besorgen 27.08.18 Bereit für den Winter? Holz-Nachschub für den Kamin besorgen
Bei der Installation einer Fußbodenheizung werden Schläuche mit Hilfe eines Tackers auf Dämmplatten verlegt, darüber kommt Estrich. Foto: Nestor Bachmann 25.06.18 Behaglich, aber träge Faktencheck zur Fußbodenheizung
Tipps für den Winter: Mit Socken ins Bett - kostenbewusst heizen 08.11.17 Tipps für den Winter Mit Socken ins Bett - kostenbewusst heizen
Abrechnung der Heizkosten 10.05.17 Nach dem Winter - vor dem Winter Können Heizkosten geschätzt werden?
Da ist schnelles Handeln gefordert. Denn im Winter können Wohnungen schnell auskühlen, das schadet Menschen und Gebäude. Deshalb dürfen weder Eigentümer noch Mieter untätig bleiben. Ulrich Ropertz vom Deutscher Mieterbund mahnt Mieter daher: "Bei Fehlern oder Mängeln muss der Vermieter informiert werden."
Kodim erinnert hingegen Vermieter an ihre Pflicht, den Mangel umgehend zu beheben. Sie rät, mit einer Heizungsfirma einen 24-Stunden-Notdienst zu vereinbaren. "Sonst kann es lange dauern, bis ein Handwerker kommt, und die Reparatur wird meist teuer." Moderne Anlagen lassen sich aus der Ferne überwachen. Der Wartungsdienst kann bei Fehlern sogar reagieren, bevor Mieter etwas merken.
Wer zahlt für das Heizen?
Der Mieter, so steht es auch im Mietvertrag. Nach der Erfahrung von Jürgen Fischer von der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern gehört die Heizkostenabrechnung aber zu den großen Streitpunkten zwischen Eigentümer und Mieter. "Es geht um viel Geld. Die Abrechnung ist ein Buch mit sieben Siegeln, weil die Rechenschritte für Laien nicht nachvollziehbar sind", erläutert der Verbraucherschützer. Klassiker seien fehlende Angaben zum Gesamtverbrauch des Hauses und zu Liefermengen sowie falsche Lieferzeiträume. Hinzu kommen vertauschte Zähler und falsch abgelesene Messgeräte.
Quelle: n-tv.de , Monika Hillemacher, dpa
forum-kategorie-f5/haus-und-garten-wohnen-t59.html#.W7PKo_WYRdg
Vom Grundstückspreis beeinflusst - Baukindergeld ist nicht überall beliebt
by Weltbookadmin47 » 18. Oct 2018 08:50
https://www.n-tv.de/politik/Baukinderge ... 76608.html
Seit einem Monat können Familien das neue Baukindergeld beantragen. Zahlen des Bauministeriums zufolge wird dieses Angebot je nach Bundesland ganz unterschiedlich genutzt. Das könnte mit den schwankenden Preisen für Baugrund zusammenhängen.
Die Möglichkeit zum Antrag auf das Baukindergeld wird derzeit je nach Bundesland sehr unterschiedlich genutzt. Wie der MDR unter Berufung auf Zahlen des Bundesbauministeriums berichtete, beantragten innerhalb des ersten Monats 21.642 Familien die Zulage. Wenn alle von ihnen das Baukindergeld erhalten, wäre das demnach eine staatliche Förderungssumme von 458,9 Millionen Euro.
Video https://www.n-tv.de/mediathek/videos/ra ... 65753.html
n-tv Ratgeber: Wer bekommt Baukindergeld - und wieviel?
11.10.18 – 03:10 min
Am aktivsten waren der Auswertung zufolge bislang Familien in Schleswig-Holstein. Auf 100.000 Einwohner kommen dort 34,4 Anträge. In Berlin sind es nur 8,7, wie der Sender berichtete. Bei den absoluten Zahlen liegt erwartungsgemäß das einwohnerstärkste Bundesland Nordrhein-Westfalen vorn: Dort beantragten seit Mitte September 5017 Familien das Baukindergeld, das entspricht fast einem Viertel aller Antragsteller. Die wenigsten Anträge wurden mit 176 im Stadtstaat Bremen registriert.
In den ostdeutschen Ländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen ist das Interesse am Baukindergeld gemischt. Es liegt laut MDR in Thüringen bei 28,5 Anträgen pro 100.000 Einwohner, in Sachsen-Anhalt bei 28,1 und in Sachsen bei 23,5 Anträgen.
Das größere Interesse an der Förderung im Norden Deutschlands könnte mit den Grundstückspreisen zusammenhängen: "Die Preise für baureifes Land und Immobilien sind in den norddeutschen Flächenländern noch vergleichsweise niedrig, besonders in Niedersachsen", sagte Stefan Kofner, Professor für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft an der Hochschule Zittau-Görlitz, dem MDR. "In den nicht so angespannten Märkten scheint die Förderung wirksamer zu sein."
Debatte über Mietenstopp: Wie die SPD ihre eigene Idee torpediert 12.10.18 Debatte über Mietenstopp Wie die SPD ihre eigene Idee torpediert
Familien und Alleinerziehende können seit dem 18. September Baukindergeld beantragen. Rückwirkend ab Januar 2018 gibt es für Haushalte mit einem Einkommen von höchstens 75.000 Euro brutto pro Jahr und zusätzlich 15.000 Euro pro Kind einen Zuschuss von 1200 Euro jährlich, wenn sie bauen oder eine Wohnung kaufen. Gezahlt wird das Geld zehn Jahre lang. Die bislang erhobenen Zahlen decken den Zeitraum bis zum 12. Oktober ab.
forum-kategorie-f5/haus-und-garten-wohnen-t59.html#.W8hDd_WYRdg
Rund eine Million Haushalte - Miete drückt Ärmere unter Hartz-IV-Niveau
by Weltbookadmin47 » 25. Oct 2018 20:23
https://www.n-tv.de/politik/Miete-druec ... 88854.html
Gemessen an ihren Einkommen müssen Geringverdiener deutlich mehr für ihre Mietwohnung ausgeben als Gutbetuchte. Für Millionen Menschen sind die Ausgaben sogar so gravierend, dass sie mit dem, was übrig bleibt, auf Hartz-IV-Niveau liegen.
Explodierende Mieten und Wohnungsnot sorgen einer aktuellen Studie zufolge zunehmend für Armut in Deutschland. In der vom Sozialverband Deutschland vorgestellten Untersuchung heißt es, die hohen Mieten machten über eine Million Haushalte in Großstädten so arm, dass ihr restliches Einkommen unter dem Hartz-IV-Satz liege. Wie aus der Untersuchung hervorgeht, müssen Ärmere gemessen am Haushaltseinkommen außerdem deutlich mehr für das Wohnen ausgeben als Normalverdiener und Reiche.
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Teures Wohnen: Mieten steigen besonders in Kleinstädten rasant
23.10.18 – 01:18 min
"Die Mietpreisentwicklung vertieft die soziale Spaltung in unserer Gesellschaft", kritisierte Verbandspräsident Adolf Bauer. Die mittlere Miete stieg demnach im Untersuchungszeitraum von 1993 bis 2014 sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland stärker als das mittlere Einkommen. "Armutsgefährdete und einkommensschwache Haushalte werden durch die Miete stark belastet, leben in kleineren Wohnungen und in unsicheren Verhältnissen wie zur Untermiete", so das Gutachten zu den Wohnverhältnissen in Deutschland.
Fehlender Wohnraum ist Hauptproblem
Das Gutachten stützt sich auf Daten aus den Jahren 2014 und 2015. Neuere Zahlen gebe es nur zu Angebotsmieten - also den Mieten, die Vermieter bei einem Umzug fordern, sagte Studienautor Stephan Junker, ein Berliner Sozialwissenschaftler. Ausschlaggebend für die Belastung der armen Haushalte seien aber vor allem die Bestandsmieten, also die Mieten der langjährigen Mieter.
Fehlender Wohnraum ist das Hauptproblem. Schätzungen zufolge werden in Deutschland weit mehr als 1,9 Millionen zusätzliche bezahlbare Wohnungen gebraucht. Das führe laut Studie zum Beispiel dazu, dass viele Einkommensschwache zur Untermiete lebten, in unsicheren Verhältnissen mit oft befristeten Mietverträgen. Das Problem werde "in Zukunft noch verstärkt Haushalte ohne Wohneigentum betreffen, die ab 2030 in Rente gehen, da unter ihnen eine hohe Rate an Altersarmut zu erwarten ist".
"Thema mit höchster Priorität"
Je nachdem, wo in Deutschland sie leben, wiegt die Mietbelastung für arme Familien unterschiedlich schwer. In Frankfurt am Main geben sie demnach einen deutlich höheren Teil des Haushaltseinkommens dafür aus als in Iserlohn in Nordrhein-Westfalen.
Was kann dagegen getan werden? Der Sozialverband fordert vor allem mehr sozialen Wohnungsbau - dafür müsse der Bund deutlich mehr Geld in die Hand nehmen, sagte Bauer. Nach derzeitigem Stand will die Bundesregierung die Länder bis 2021 mit mindestens fünf Milliarden Euro unterstützen. Mehr als 100.000 neue Sozialwohnungen sollen entstehen.
Mehr Tempo bei Mietpreisbremse
Mehr Sozialwohnungen seien zwar wirksam, aber auch sehr teuer, gab das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln zu bedenken. Viele Haushalte profitierten nämlich auch dann noch von der Förderung, wenn sie gar nicht mehr bedürftig seien. Besser seien deshalb direkte Transfers an einkommensschwache Haushalte wie das Wohngeld. Auch der wohnungspolitische Sprecher der Grünen im Bundestag, Chris Kühn, forderte mehr Wohngeld für Hartz-IV-Empfänger. Zugleich müsse aber auch die Mietpreisbremse besser werden, die Miete langjähriger Mieter dürfte nicht mehr so stark erhöht werden.
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Eine seltene Botschaft, besonders in den Großstädten Deutschlands, in denen der Wohnraum immer knapper wird. 19.10.18 "Soziale Frage unserer Zeit" Barley will Mietrecht weiter verschärfen
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Auch der Vorsitzende der Konferenz der Unions-Fraktionschefs in den Landtagen und im Bundestag, Mike Mohring, setzte sich für mehr Tempo bei der Mietpreisbremse ein. "Wenn immer mehr Menschen nach Abzug der Miete weniger als die Grundsicherung haben, muss das Thema mit höchster Priorität in der nächsten Sitzungswoche des Bundestages von den Regierungsfraktionen behandelt werden", forderte er.
Der Linken-Politiker Jan Korte erklärte, Mieter müssten wirksam gegen Mietsteigerungen geschützt werden. Dazu gehörten etwa eine "echte Mietpreisbremse", die "flächendeckend, ausnahmslos und unbefristet" gelte. Korte sprach sich zudem für die Abschaffung der Modernisierungsumlage, einen verbesserten Kündigungsschutz und ein soziales Gewerbemietrecht aus. "Und natürlich muss der soziale und preisgünstige Wohnungsneubau deutlich ausgeweitet und durch dauerhafte Bindungen gesichert werden."
Wischmopp und Scheuerlappen - Wer muss die Treppe putzen ?
by Weltbookadmin47 » 17. Dec 2018 12:32
https://www.n-tv.de/ratgeber/Wer-muss-d ... 67378.html
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Ob der Mieter putzt oder jemand dafür bezahlt wird, muss vor dem Einzug klar sein.
Regen, Schnee und Matsch - im Winter wird es oft schmutzig. In Mietshäusern stellt sich dann mitunter die Frage: Wer muss eigentlich das Treppenhaus reinigen? Ungeachtet dessen, wer denn nun ran muss, hier gibt es ein paar Tipps dafür.
Die Reinigung des Treppenhauses ist eigentlich Aufgabe des Vermieters. Darauf macht der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) aufmerksam. Vermieter können aber ein Unternehmen oder den Hausmeister mit der Reinigung beauftragen und die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Das muss aber im Mietvertrag oder der Hausordnung, auf die der Mietvertrag verweist, geregelt sein. Festgelegt werden kann auch, dass die Bewohner das Treppenhaus reinigen.
Wichtig: Ob der Mieter putzt oder jemand dafür bezahlt wird, muss vor dem Einzug klar sein. Eine nachträgliche Verpflichtung des Mieters hat das Landgericht Wuppertal untersagt (Az.: 9 S 245/12). Auch eine eigenmächtige Beauftragung einer Reinigungsfirma durch den Vermieter kann dazu führen, dass die Mieter die Kosten nicht tragen müssen, entschied das Amtsgericht Magdeburg (Az.: 12 C 66/02).
Zeitpunkt bleibt Mieter überlassen
Ist ausdrücklich geregelt, dass der Mieter putzen muss, kann der Vermieter festlegen, wie oft und wie gründlich geputzt werden muss. Zu welcher Uhrzeit oder welchem Wochentag gesäubert wird, bleibt aber dem Mieter überlassen.
Ist die Häufigkeit im Mietvertrag nicht geregelt, so ist nach Ansicht des Landgerichts Berlin eine Reinigung pro Woche ausreichend (Az.: 67 S 239/06). Führen aber Schnee und Regen zu einer stärkeren Verschmutzung, muss unter Umständen auch mal öfter geputzt werden.
Ungeachtet dessen, wer denn nun zu Scheuerlappen und Wischmopp greifen muss: Der Gebäudereinigermeister Kresimir Cujic aus Berlin hat Tipps dafür:
Steinchen und anderer grober Schmutz sollten vor dem feuchten Wischen aufgefegt oder aufgesaugt werden, rät Cujic. Sonst können sie in manchen Bodenbelägen Kratzer hinterlassen, da der Wischmopp sie aufnehmen kann und wie eine Schleifmaschine über den Boden führt.
Die Ausrüstung besteht aus Moppstange plus passendem Stoffbezug, Eimer und Reinigungsmittel. Der Experte rät zu Tüchern aus Mikrofaser oder Baumwolle. Welches Mittel ins Wischwasser kommt, hängt von der Treppe ab. Um den Staub zu binden, kann man Cujic zufolge zu einer leicht dosierten alkalischen Seifenlösung mit einem pH-Wert von acht bis neun greifen. Bei unbehandelten Hölzern sei dagegen spezielle Holzseife ratsam. Für Treppen aus Stein oder Glas empfiehlt der Gebäudereinigermeister Produkte auf Alkoholbasis. "Diese sorgen dafür, dass das Ergebnis streifenfrei wird", sagt Cujic.
Das Reinigungsmittel sollte entsprechend der Dosierungsanweisungen auf den Verpackungen ins Wasser gegeben werden. Zu wenig davon vermindert die Reinigungskraft des Putzwassers, zu viel davon kann zum Beispiel Schlieren hinterlassen, oder Überbleibsel sorgen gar dafür, dass sich Schmutz schneller wieder festsetzt.
Wichtig ist auch: Unbehandeltes Holz und Laminat darf nicht nass gewischt werden, sondern nur nebelfeucht. "Das bedeutet, das Tuch sollte ausgewrungen werden, bis kein Wassertropfen mehr herauskommt", erklärt der Experte. Bei Laminat empfiehlt er zudem, trocken nachzuwischen. Beide Bodenvarianten aus Holz reagieren empfindlich auf Wasser, da die Fasern dieses aufnehmen und so aufquellen können.
Am besten arbeitet man sich von oben nach unten vor. Dabei steht man jeweils einige Stufen unter der zu reinigenden Stufe. Das erleichtert die Übersicht, und der Winkel, in dem der Wischmopp oder Besen geführt wird, ist angenehmer, erläutert Cujic. Wer anders herum vorgeht, muss sich zum Wischen weit nach unten beugen. Das ist schlecht für den Rücken.
Damit der Dreck sich beim Wischen nicht in den Ecken der Stufen sammelt, zieht man den Wischer in Form einer Acht über den Boden. Es geht also etwa von rechts unten quer nach links oben in die Ecke, von dort gerade nach unten in die untere linke Ecke, dann quer nach oben in die rechte obere Ecke und von dort nach unten zum Ausgangspunkt. "Dadurch wird der ganze Schmutz mitgenommen", sagt Cujic.
Grundschuld oder Hypothek ? - Wie Immobilienkredite abgesichert werden
by Weltbookadmin47 » 21. Dec 2018 13:51
https://www.n-tv.de/ratgeber/Wie-Immobi ... 76313.html
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Sowohl Hypothek als auch Grundschuld sind Grundpfandrechte, die im Grundbuch in der Höhe der Darlehenssumme zugunsten des Kreditinstituts eingetragen werden.
Ob Sanierung oder Kauf: Zur Sicherung von Immobilienkrediten wird im Grundbuch zugunsten der Bank ein sogenanntes Grundpfandrecht in Höhe der Darlehenssumme eingetragen - entweder in Form einer Grundschuld oder einer Hypothek. Das verbirgt sich dahinter.
"Damit ist die Bank berechtigt, die Immobilie verwerten zu dürfen, falls der Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage sein sollte, die Raten des Kredits zurückzuzahlen", sagt John Semler. Er ist Gründer und Vorstand des Bundesverbands der Immobilienfinanzierer sowie Inhaber des Baufinanzierungsunternehmens BaufiTeam in Sittensen. Im schlimmsten Fall droht dem Eigentümer die Zwangsversteigerung seines Objektes, wenn er die Kreditraten nicht mehr stemmen kann.
Hypothek immer an bestimmtes Darlehen gebunden
Aber was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld - und welches dieser Grundpfandrechte kommt in aller Regel zum Zuge? "Der Begriff Hypothek wird häufig auch als ein Synonym für ein Hypothekendarlehen - sprich einen Immobilienkredit - verwendet", erläutert Sylvie Ernoult vom Bundesverband deutscher Banken in Berlin. Ein Hypothekendarlehen ist eine langfristige Finanzierung, die durch eine Immobilie gesichert ist.
Vorteil einer Grundschuld
Die Grundschuld bleibt in ihrer Höhe immer gleich. Damit kann sie auch als Sicherheit für ein neues Darlehen verwendet werden, erläutert Ernoult. Ist ein Teil der Schuld abgetragen, kann wieder ein neues Darlehen bis zur Höhe der Grundschuld aufgenommen werden.
Vorteil einer Hypothek
Durch die Besicherung im Grundbuch ist sie meist günstiger als ein Ratenkredit, erklärt Scherfling. Grundsätzlich ist es möglich, pro Objekt mehrere Hypotheken zu haben.
Der Nachteil: Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden. Erhöht sich der Kreditbedarf, ist im Zweifel eine neue Hypothek nötig. Dafür fallen Kosten an - neben den Zins- unter anderem Notarkosten und die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Ein weiterer Nachteil: "Ein Eigentümer kann ein Haus nicht verkaufen, solange Hypotheken im Grundbuch eingetragen sind", sagt Scherfling. Vor einem Verkauf müssen Hypotheken abgelöst werden, das Grundbuch muss diesbezüglich lastenfrei sein.
Notare und Grundbuchämter berechnen ihre Gebühren für die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek nach deren Höhe und nach der Art der angefallenen Arbeiten. Grundlage sind die Gebührenordnungen der Notare und die Grundbuchgebühren. Wichtig zu wissen: "Notar- und Grundbuchgebühren sind an Dritte und nicht an die Bank zu zahlen", betont Ernoult. Daher sind sie nicht in den von der Bank ausgewiesenen Kosten des Kredits enthalten.
Es gibt auch noch andere Alternativen zu einem klassischen Immobilienkredit: "Häufig bieten große Arbeitgeber ihren Beschäftigten Darlehen an", sagt Semler. Damit beteiligt sich der Arbeitgeber mit einer bestimmten Summe am Erwerb der Immobilie. Daneben haben die KfW-Förderbank sowie einige Investitionsbanken der Bundesländer verbilligte Darlehen im Angebot.
Mehr Informationen und Tips zu HAUS und GARTEN WOHNEN
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Kostenfalle Immobilie - Sanierungspflichten nach dem Hauskauf
by Weltbookadmin47 » 22. Dec 2018 14:50
https://www.n-tv.de/ratgeber/Sanierungs ... 16886.html
Wird die Immobilie mindestens vier Monate pro Jahr auf mehr als 19 Grad beheizt, müssen die obersten zugänglichen Geschossdecken über beheizten Räumen gedämmt werden. Foto: Markus Scholz
Wer neu baut, muss sich an gesetzliche Vorgaben zur Energieeffizienz halten. Doch auch Altbauten sind von Regelungen betroffen - das vergessen viele Hauskäufer.
Es kann sein, dass Immobilienkäufer laut der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes Heizkessel austauschen müssen. Darauf weist Jens Lührsen vom Bauherren-Schutzbund (BSB) hin. All das erfordert Investitionen, die am besten direkt beim Kauf des neuen Zuhauses eingeplant werden. Der Verkäufer oder Makler ist nicht verpflichtet, auf solche anstehenden Sanierungspflichten hinzuweisen.
Viele Öl- und Gasheizkessel müssen nach 30 Jahren ausgetauscht werden. Jene Anlagen, die vor 1985 installiert wurden, sind nicht mehr zum Betrieb zugelassen. "Das betrifft besonders Konstanttemperatur-Heizkessel", sagt Christian Stolte von der Deutschen Energie-Agentur (dena). Niedertemperatur- und Brennwertkessel mit hohem Wirkungsgrad sowie Anlagen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 400 Kilowatt Nennleistung sind von der Pflicht ausgenommen. Wer aktuell ein Haus kauft, muss austauschpflichtige Kessel aber erst binnen zwei Jahren ersetzen.
Wird die Immobilie mindestens vier Monate pro Jahr auf mehr als 19 Grad beheizt, müssen die obersten zugänglichen Geschossdecken über beheizten Räumen der EnEV entsprechend gedämmt werden. Ersatzweise kann das darüberliegende Dach abgedichtet werden, erklärt Experte Lührsen. Auch hier gilt eine Frist von zwei Jahren nach dem Kauf. Nach der Dämmung darf der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient nicht über dem Wert von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin liegen.
In nicht geheizten Räumen müssen alle zugänglichen, wärmeführenden Leitungen, Formstücke und Armaturen gedämmt sein. Dafür sieht die EnEV Mindestanforderungen vor. Lührsen empfiehlt aber, die Leitungen auch im Mauerwerk zu dämmen. Sonst könnten die Leitungen bei Kontakt mit Mörtel oder Beton korrodieren.
Nebenkosten: Was darf der Vermieter abrechnen und was nicht ?
by Weltbookadmin47 » 31. Dec 2018 11:24
https://www.ruv.de/ratgeber/bauen-wohne ... ebenkosten
In Deutschland müssen Mieter laut dem bundesweiten Betriebskostenspiegel neben der sogenannten Kaltmiete mit etwa 2,17 Euro pro Quadratmeter für die monatlichen Nebenkosten rechnen. Doch wie lässt sich nachprüfen, ob die Nebenkostenabrechnung korrekt ist oder ob sich dahinter überhöhte oder unberechtigte Forderungen des Vermieters verstecken?
Nebenkostenabrechnung oft fehlerhaft
Deutscher Mieterbund und Mietervereine raten dringend zu einer intensiven Prüfung der Nebenkostenabrechnung. Denn: Eine repräsentative Auswertung ergab, dass 88 Prozent aller Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind. Die Auswertung ergab weiter, dass Mieter nach genauer Prüfung im Schnitt rund 280 Euro einsparen könnten. Wer genau hinschaut, kann also bares Geld sparen. Wer Fehler formeller oder inhaltlicher Art findet, sollte unbedingt auf die Einhaltung der Formalien und Fristen achten, um seine Forderungen problemlos durchzusetzen.
Achten Sie auf die Einhaltung der Fristen
Rechtsexperten empfehlen, innerhalb von 14 Tagen einen Rechtsbeistand aufzusuchen und gegebenenfalls Klärung oder eine neue Abrechnung beim Vermieter einzufordern. Mieter haben das Recht, Einsicht in die Original-Rechnungsunterlagen zu verlangen. Auch das Kopieren oder Abfotografieren der Rechnungen ist erlaubt. Des Weiteren kann der Mieter eine zweite Person zur Einsicht mitbringen oder einen Dritten in seinem Namen schicken, wie beispielsweise einen Mietrechtsexperten. In der Regel müssen Mieter für die Einsichtnahme im Büro des Vermieters oder der Verwaltung vorstellig werden. Nur wenn dem Mieter der Weg ins Vermieterbüro unzumutbar ist, kann dieser die Zusendung von Fotokopien fordern (der Vermieter kann durchschnittlich 25 Cent pro Kopie berechnen).
In Ihren vier Wänden stecken viel Arbeit, Mühe und vor allem Geld. Doch was ist, wenn es beispielsweise zu einem Leitungswasserschaden kommt?
Damit Ihnen im Schadensfall keine finanziellen Verluste entstehen, sollten Sie Ihren Hausrat ausreichend absichern. Bei der R+V-Hausratversicherung gilt bei korrekter Angabe der Wohnfläche*:
Mieterverein kann bei Nebenkostenabrechnung helfen
Haben Sie nach der Einsichtnahme und der Prüfung der Belege immer noch Bedenken, sollten Sie sich an Experten wenden, beispielsweise an den örtlichen Mieterverein. Rechtliche Schritte gegen die Abrechnung der Nebenkosten sollten immer erst der letzte Schritt sein. Denn Kosten für Anwalt und ein mögliches Gerichtsverfahren können enorm sein.
Checkliste für die korrekte Nebenkosten­abrechnung
Ist der Abrechnungszeitraum von 12 Monaten korrekt angegeben?
Stimmt die Auflistung der Gesamtkosten abzüglich geleisteter Vorauszahlungen?
Sind die Zählerstände mit den richtigen Start- und Enddaten des Abrechnungszeitraums aufgeführt?
Erfolgen eine Erläuterung und eine Berechnung des Verteilerschlüssels?
Erschließt sich eine exakte Aufschlüsselung der umlagefähigen Nebenkosten wie Müllabfuhr, Wasser, Heizung (anteilig), Beleuchtung Flur/Hof, Hausmeister, Versicherungen?
Ist die Wohnfläche korrekt angegeben? Immer wieder werden Umlagen aufgrund zu hoher Quadratmeterzahlen ermittelt. Messen Sie genau nach. Bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent können Sie eine Neuberechnung fordern.
Achten Sie auf die Formu­lierungen
Werden etwa pauschal „sonstige Kosten“ abgerechnet, können Sie dem widersprechen. Sie haben ein Anrecht darauf zu wissen, welche Kosten sich dahinter verbergen. Denn nur so ist die Nebenkostenabrechnung transparent und nachprüfbar.
Sie müssen nur die Neben- und Betriebskosten zahlen, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurden.
Was zählt nicht zu den Nebenkosten?
Nicht zu den Nebenkosten zählen Verwaltungskosten, beispielsweise Kosten für Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefon. Diese Kosten sind nicht umlagefähig. Auch Reparaturkosten, Instandhaltungskosten oder Rücklagen muss der Mieter nicht zahlen. Wenn der Hausmeister kleinere Reparaturen vornimmt oder Verwaltungsaufgaben übernimmt, müssen diese Kosten laut Deutschem Mieterbund aus der Betriebskostenabrechnung herausgerechnet werden.
Diese Posten haben auf der Nebenkosten­abrechnung nichts zu suchen
Gebühren für ungenutzte Mülltonnen
Stehen Wohnungen leer, müssen diese Tonnen abgemeldet werden. So entfallen die Grundgebühren.
Die Kosten für die Hausverwaltung sind – anders als die für den Hausmeister – nicht umlagefähig.
Überzogene Kosten für Reinigung und Gärtnerarbeiten
Wird der Hausmeister schon abgerechnet, darf er nicht doppelt als Gärtner auftauchen. Auch eine Reinigungsfirma, die ohne Notwendigkeit dreimal pro Woche putzt, müssen Sie nicht hinnehmen.
Kosten für Reparaturen oder Ersatzanschaffungen
Manchmal verstecken Vermieter diese Kosten auf der Nebenkostenabrechnung in der Rubrik „Wartungen“, zu erkennen an großen Unterschieden von Jahr zu Jahr. Auch diese Kosten gehören nicht auf die Nebenkostenabrechnung.
Gebühren für Briefverkehr, Telefon oder die Bank
Diese Kosten müssen vom Vermieter übernommen werden und gehören nicht auf die Nebenkostenabrechnung.
Anschaffungskosten für Rauchmelder trägt der Vermieter
Durch die seit 2017 in den meisten Bundesländern geltende Rauchmelderpflicht müssen Vermieter ihre Mietwohnungen mit den dazugehörigen Geräten bestücken. Die Anschaffungs- und Einbaukosten hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter zu tragen. Die Wartungskosten der Geräte kann der Vermieter jedoch – falls im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart – im Rahmen der Betriebskosten in der jährlichen Nebenkostenabrechnung umlegen. Eine Vermischung von Anschaffungs- und Wartungskosten ist unzulässig.
Umlageschlüssel überprüfen
Der Umlageschlüssel, auch Verteilerschlüssel genannt, orientiert sich üblicherweise an der Wohnfläche oder der Anzahl der im Haus lebenden Personen. Mieter sollten darauf achten, dass dieser Schlüssel mit den Vereinbarungen im Mietvertrag übereinstimmt und dass er geltendem Recht entspricht. Beispielsweise muss der Vermieter auch nicht vermietete Wohnungen im selben Objekt in die Kostenumlage mit einbeziehen. Die Betriebskosten für diese Wohnungen trägt der Vermieter.
Die Nebenkosten dürfen somit nicht nur auf die vermietete Wohnfläche verteilt werden, sondern müssen sich auf die gesamte Wohnfläche beziehen.
Nach einem Jahr muss Nebenkostenabrechnung vorliegen
Exakt, transparent und formal bestimmten Regeln folgend mussten Abrechnungen von Nebenkosten schon immer sein. Der Gesetzgeber hat den Vermietern dabei im Vergleich zu der früheren Regelung relativ enge Fristen gesetzt. Ziel der Gesetzesreform war es im Jahr 2001, die Nebenkosten für den Vermieter überschaubar zu halten. Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Nebenkosten-Abrechnung vorlegen, ansonsten verliert er Ansprüche auf eventuelle Nachzahlungen.
Ausnahme: Der Vermieter hat die verspätete Abrechnung der Nebenkosten nicht selbst verschuldet. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter unbekannt verzogen ist, oder aber das Versäumnis liegt beim Strom- oder Wasserversorger.
Tipp: Wenn Sie Schwierigkeiten haben, das Geld für die Nachzahlung der Nebenkosten auf einen Schlag aufzubringen, bitten Sie Ihren Vermieter darum, die Summe in Raten zahlen zu dürfen.
Komfortabel, aber träge - Vor- und Nachteile von Flächenheizungen
by Weltbookadmin47 » 14. Jan 2019 12:05
https://www.n-tv.de/ratgeber/Vor-und-Na ... 64114.html
Bei der Installation einer Fußbodenheizung werden Schläuche mit Hilfe eines Tackers auf Dämmplatten verlegt, darüber kommt Estrich. Foto: Nestor Bachmann
Bei der Installation einer Fußbodenheizung werden Schläuche mithilfe eines Tackers auf Dämmplatten verlegt, darüber kommt Estrich.
Flächenheizungen sind eine komfortable Alternative zu herkömmlichen Heizkörpern. Ob im Fußboden, in der Wand oder in der Decke eingebaut: Sie verströmen gleichmäßig eine angenehme Wärme. Doch gibt es auch einige Nachteile, die man vor dem Einbau kennen sollte.
Flächenheizungen lassen sich im Boden, in Wänden und Decken einbauen. Sie sind eine Alternative zu anderen Heizkörpern - für Bewohner unsichtbar geben sie eine behagliche Strahlungswärme ab. Und sie können effizienter sein als herkömmliche Heizsysteme, sagt Martin Brandis von der Energieberatung der Verbraucherzentralen. Denn sie brauchen eine geringere Vorlauftemperatur - bei 30 bis 40 Grad arbeiten sie am effektivsten, während konventionelle Systeme 55 bis 70 Grad als Vorlauf benötigen.
Besonders rentabel kann man die Flächenheizung mit einer Wärmepumpe betreiben. "Die Verbindung ist ideal, denn Wärmepumpen arbeiten mit geringen Vorlauftemperaturen am effizientesten", erklärt Kerstin Vogt. Sie leitet die Geschäftsstelle des Spitzenverbandes der Gebäudetechnik (VdZ). "Grundsätzlich lassen sich Flächenheizungen aber mit allen Energiequellen betreiben, zum Beispiel mit einem Öl- oder Gas-Brennwertkessel."
Die Vor- und Nachteile von Flächenheizungen im Überblick:
1. Die Fußbodenheizung: Besonders behaglich, aber träge
Vorteil: "Warme Füße und ein behagliches Wohngefühl sind für viele Bauherren gute Gründe, sich für eine Fußbodenheizung zu entscheiden", erklärt Brandis. Die Heizrohre der Fußbodenheizung werden unter der gesamten Fläche eines Raumes verlegt und erwärmen so wesentlich größere Flächen als Heizkörper an der Wand. "Da sie keinen Platz im Raum benötigen, bieten sie eine große Freiheit für die Raumgestaltung", betont Vogt.
Zudem wärmen Fußbodenheizungen schon bei relativ niedrigen Temperaturen. Es kann bis zu zwei Grad kühler im Raum sein als bei einem Heizungskörper, und die Bewohner fühlen sich trotzdem wohl. "Das liegt an der Strahlungswärme, die für den Menschen sehr angenehm ist und schnell wahrgenommen wird", erklärt Thomas Weber, Leiter des Regionalbüros Fulda des Verbands Privater Bauherren (VPB).
Nachteil: Diese Heizung ist recht träge und reagiert relativ langsam auf Änderungen am Temperaturregler. "Sie braucht eine viel längere Zeit als Heizkörper, um hoch- oder runterzufahren", gibt Brandis zu bedenken. Das liegt an den Schichten, die über den Heizleitungen im Boden liegen und sich erst aufwärmen müssen - also Estrich, Bodenbeläge, Teppiche. So kann sie nur schwerfällig auf externe und interne Wärmequellen reagieren. "Scheint die Sonne durch die Fenster oder wird in der Küche gekocht, steigen die Temperaturen im Raum, weil die Fußbodenheizung so schnell nicht mitkommt."
Auch der Preis kann abschrecken. "Eine Fußbodenheizung ist beträchtlich teurer als ein herkömmliches Heizsystem", betont Weber. "Man muss sie sich leisten wollen." Ein vernünftiger Kompromiss sei es, die Fußbodenheizung nicht im gesamten Haus zu verlegen, sondern nur in Bereichen, wo sie besonders angenehm ist, zum Beispiel im Bad.
2. Die Wandheizung: Für Sanierer gut geeignet, aber planungsaufwendig
Vorteil: Sie besitzt ähnliche Eigenschaften wie die Heizung im Boden, da sie nach demselben Prinzip der Flächenheizung funktioniert. "Gipskartonplatten mit Kupferrohren werden an die Wände montiert", erklärt Weber. "Das Verfahren ist relativ unkompliziert und gut für die Sanierung älterer Gebäude geeignet. Weil der Fußboden nicht aufgerissen werden muss, lassen sich wertvolle Bodenbeläge wie Dielen oder Parkett erhalten." Die Wandheizung reagiert nicht ganz so träge wie eine Fußbodenheizung, denn sie muss weniger Masse aufheizen.
Nachteil: Belegt die Heizung die ganze Wand oder große Teile, lassen sich die Räume schwieriger gestalten. Denn Möbel oder Einrichtungsgegenstände sollten die Heizung nicht zustellen. "Das führt zu einem höheren planerischen Aufwand", sagt Brandis.
3. Die Deckenheizung: Kein Platzproblem, aber Wärmeoutput prüfen
Vorteil: Sie überzeugt ebenfalls mit ihrer Strahlungswärme und geringen Vorlauftemperaturen. An der Decke gibt es außerdem kein Platzproblem. Hier hängen höchstens Deckenleuchten, um Möbel oder Vorhänge müssen Bauherren sich aber keine Sorgen machen. Insofern bietet eine Deckenheizung viel Spielraum bei der Gestaltung. Sie ist auch weniger träge als eine Bodenheizung und lässt sich ebenso unkompliziert montieren wie die Wandheizung. Deshalb eignet sie sich bestens für die Sanierung von Bestandsbauten.
Nachteil: "In Decken darf aber nicht beliebig viel Wärme eingeleitet werden. Möglich sind 30 bis 40 Watt pro Quadratmeter", erklärt Weber. Es muss vor Ort geprüft werden, ob der Wärmeoutput der Deckenheizung für das persönliche Wärmeempfinden ausreicht. Allerdings sagt Weber: "Damit sollte aber eine angenehme Raumtemperatur möglich sein."
Flächenheizungen sind flexibel einsetzbar und auch für Sanierer interessant. Bauherren können sie sogar miteinander kombinieren. Lohnen könne sich dies etwa bei Wand- und Fußbodenheizungen, meint Kerstin Vogt vom VdZ. "In Räumen mit geringer Bodenfläche wie zum Beispiel in einem kleinen Bad kann der gemeinsame Einsatz beider Systeme den Komfort erhöhen." Ob Flächenheizungen am Ende effizienter sind, hängt aber wie bei den meisten Heizarten von der konkreten Situation im Haus ab. Es könne durchaus sein, dass der Effizienzvorteil der Flächenheizung durch deren Trägheit schmilzt, warnt Martin Brandis.
Frust wegen Mietenexplosion - Berlin diskutiert Enteignungen
by Weltbookadmin47 » 17. Jan 2019 22:39
https://www.n-tv.de/ratgeber/Berlin-dis ... 16233.html
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Berlin ist gefragt. Leider auch mit negativen Folgen für Mieter.
picture alliance / Bernd Settnik
Berlin ist ein Magnet. Aus allen Teilen der Republik ziehen Menschen in die Hauptstadt. Mit Nebenwirkungen: Der Wohnungsmarkt ist vielerorts leer gefegt. Jetzt gibt es eine umstrittene Idee.
Hunderte Menschen stehen Schlange für eine halbwegs preiswerte Berliner Mietwohnung - keine Seltenheit bei Besichtigungen in der Hauptstadt. In kaum einer deutschen Stadt sind die Mieten zuletzt so stark gestiegen. In Stadtteilen wie Mitte oder Prenzlauer Berg haben selbst Gutverdiener wenig Chancen, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Deshalb wird in Berlin über ein Instrument diskutiert, das viele an die Nazizeit oder die DDR erinnert: Enteignungen.
Eine Initiative will dazu im April ein Volksbegehren starten. Ziel ist ein Gesetz zur "Vergesellschaftung" großer Unternehmen, die in der Stadt mehr als 3000 Wohnungen im Bestand haben. Im Fokus steht der börsennotierte Immobilienkonzern Deutsche Wohnen, der zu den größten der Branche in Deutschland gehört und allein in Berlin und Umgebung 115 000 Wohnungen besitzt. Er ist wegen Mieterhöhungen und dem Umgang mit seinen Mietern immer wieder in den Schlagzeilen.
"Wir wollen ein Stoppsignal für das spekulative Kapital setzen", sagt Rouzbeh Taheri, einer der Initiatoren des Volksentscheids. "Es kann nicht sein, dass solche großen Konzerne immer mehr Einfluss gewinnen und die Mieten in die Höhe treiben." Der Staat habe die Pflicht, für angemessenen Wohnraum zu sorgen - Wohnen sei ein Menschenrecht. Aber gleich die Enteignungskeule schwingen? "Eine radikale Lebenswirklichkeit verlangt nach radikalen Lösungen", meint Taheri.
Es ist nicht unwahrscheinlich, dass das Begehren eine Mehrheit bekommt. Die Linke als Regierungspartner im rot-rot-grünen Senat hat ihre Unterstützung zugesagt, Sympathie gibt es auch bei den Grünen.
Wirtschaftsvertreter warnen hingegen davor, Investoren zu vergraulen. "Die Debatte ist ein fatales Signal", kritisiert IHK-Geschäftsführer Jan Eder. "Es ist beunruhigend, dass populistische und durch die Realität längst mehrfach widerlegte Forderungen ausgerechnet in Berlin mit seiner politischen Vergangenheit ihr Comeback feiern." Das sieht auch der Immobilienverband Deutschland so: "Enteignungen passen nicht in unser System der freien und sozialen Marktwirtschaft."
Aber sind Enteignungen in Deutschland überhaupt möglich? Im Grundgesetz (Artikel 14) ist das für bestimmte Fälle geregelt. Bei neuen Straßen, Bahntrassen oder im Kohlebergbau könne ein Grundstück gegen Entschädigung enteignet werden, erläutert Rechtswissenschaftler Christian Pestalozza von der Freien Universität Berlin. Neuland betrete das Volksbegehren indes mit dem Ziel, Unternehmen nach Artikel 15 zu vergesellschaften. Sie sollen in dem Fall in Gemeineigentum überführt werden, aber weiter wirtschaften können.
300.000 Wohnungen fehlen
Die Mietenexplosion hat verschiedene Ursachen: So fehlen in der 3,7-Millionen-Metropole, deren Einwohnerzahl zuletzt stetig zugenommen hat, laut Schätzungen bis zu 300.000 Wohnungen. Nach Berechnungen des Senats werden bis 2030 mindestens 194 000 gebraucht. Der Mangel erzeugt Druck auf die Mietpreise. Zudem ist der Immobilienmarkt in Berlin Spielwiese internationaler Investoren.
Jüngst wurden freie Wohnungen laut Statistik im Schnitt für 10, 15 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete angeboten. Damit liegt die Hauptstadt zwar immer noch unter dem Niveau von Städten wie München, Hamburg oder Stuttgart. Doch in der Hartz-IV-Hauptstadt verdienen viele Menschen auch weniger als in anderen deutschen Metropolen. Und es könnte aus Mietersicht noch heftiger werden: Die Deutsche Bank geht in einer neuen Studie davon aus, dass Berlin eine der teuersten europäischen Metropolen werden könnte. Viel spreche für einen "Superzyklus" - also steigende Mieten und Kaufpreise weit über 2020 hinaus.
Um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, setzt der Senat auf ein Bauprogramm: Städtische Gesellschaften sollen bis 2021 etwa 30 000 Wohnungen bauen. Eine weitere Maßnahme: Kommunalisierung, also der Ankauf bestehender Wohnungen. Nachdem das bisher eher spärlich erfolgte, schlägt Regierungschef Michael Müller (SPD) vor, Tausende oder gar Zehntausende einst privatisierter Wohnungen zurückzukaufen - ausgerechnet von der Deutsche Wohnen SE. Das Unternehmen, das aktuell in Berlin stark in der Kritik steht, zeigte sich gesprächsbereit. Womöglich auch vor der Drohkulisse der Enteignungsdebatte.
Quelle: n-tv.de, Stefan Kruse und Anna Ringle, dpa
Was dabei wichtig ist - Lohnt eine alternative Mietkautionsversicherung ?
by Weltbookadmin47 » 4. Feb 2019 21:48
https://www.n-tv.de/ratgeber/Lohnt-eine ... 41609.html
Umziehen ist teuer. Kommt dann noch die Mietkaution dazu, kann es finanziell eng werden. Mietkautionsversicherungen versprechen Abhilfe. Foto: Sonya Schönberger
Umziehen ist teuer. Kommt dann noch die Mietkaution dazu, kann es finanziell eng werden. Mietkautionsversicherungen versprechen Abhilfe.
Die Mietkaution ist ein großer Posten beim Umzug in eine neue Wohnung. Drei Nettokaltmieten werden in der Regel hinterlegt. Wer das Geld nicht parat hat, kann eine Mietkautionsversicherung abschließen. Lohnt sich das?
In den meisten Mietverträgen wird die Zahlung einer Kaution vereinbart. Am häufigsten ist nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) die sogenannte Barkaution. Hier überweist der Mieter an den Vermieter den vereinbarten Kautionsbetrag.
Es gibt noch andere Kautionsformen, die zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden können. Dazu gehören zum Beispiel ein Sparbuch mit Sperrvermerk oder ein Sparbuch des Mieters mit dem Kautionsbetrag, das dem Vermieter verpfändet wird.
Eine weitere Möglichkeit ist die Mietkautionsbürgschaft, auch Mietkautionsversicherung genannt. "Statt dem Vermieter direkt die Kaution zu überweisen oder auf einem Sparbuch zu hinterlegen, bürgt eine Bank oder Versicherung für den Betrag", erklärt Siegmund Chychla, Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg. "Dafür zahlt der Mieter eine Gebühr."
Angebote auch im Netz
Diese Beträge, die von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich hoch sind, fallen jährlich an und werden auch nicht zurückgezahlt. Bestehen beim Auszug Ansprüche an den Vermieter, wird ihm das Geld ausgezahlt, und zwar nur bis zur Höhe der vereinbarten Kaution.
Der Zugang zu diesen Bürgschaften ist einfach. "Die meisten Angebote gibt es im Netz, wo jeder unkompliziert einen Vertrag abschließen kann", hat Chychla beobachtet.
Für Mieter mag es auf den ersten Blick verlockend sein, sich das Geld für die Kaution zu sparen. "Wird aber ein langfristiges Mietverhältnis angestrebt, summieren sich die jährlichen Gebühren, so dass es sich kaum lohnt, solch ein Modell zu wählen", erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Je höher die Kautionssumme, desto höher sind Zinsen und Gebühren.
Nicht alle Vermieter akzeptieren eine Mietkautionsversicherung. "Bei Vermietern ist sie nicht sehr beliebt, weil sie schwer verwertbar ist", erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) in Berlin. "Während sie auf eine Barkaution oder ein verpfändetes Sparbuch unkompliziert zurückgreifen können, wenn Ansprüche vorliegen, müssen Vermieter das Geld im Falle einer Bürgschaft erst vom Geldinstitut oder der Versicherung anfordern." Meist müssen Vermieter einen großen bürokratischen Aufwand im Kauf nehmen, um an ihr Geld zu kommen. "Bei manchen Anbietern ist sogar ein Gerichtsurteil notwendig, damit sie einspringen", ergänzt Gerold Happ.
Auch für Mieter ist es nicht einfach, den Vertrag beim Auzug zu beenden. Sie brauchen dafür eine Freigabe des Vermieters. "Mietkautionsbürgschaften sind in der Abwicklung für beide Partner kompliziert", fasst Rechtsanwältin Heilmann zusammen.
Barkautionen oder verpfändetes Mietkautionskonto bevorzugt
Die Anbieter wenden sich mit ihren Produkten gern an Kunden, die wenig Geld zur Verfügung haben, etwa Studenten, Berufseinsteiger oder Geringverdiener. Doch gerade für diese Zielgruppe ist Vorsicht angebracht. "Sie haben es ohnehin schon schwer, eine passende und preisgünstige Wohnung zu finden", gibt Siegmund Chychla zu bedenken. "Wenn sie dann dem Vermieter auch noch eine Mietkautionsbürgschaft anbieten, signalisieren sie ihm, dass sie größere Geldprobleme haben."
Gerade in Ballungsräumen, wo Vermieter sich ihre Mieter aussuchen können, wird man es mit einer Mietkautionsbürgschaft schwer haben, meint auch Beate Heilmann. "Wenn jemand schon zu Anfang des Mietverhältnisses sagen muss, dass er kein Geld hat, werden sich die Vermieter ihren Teil denken und andere Interessenten bevorzugen."
Besser ist es, möglichst die etablierten Wege zum Hinterlegen der Kaution zu nutzen. "Die meisten Vermieter bevorzugen Barkautionen oder ein verpfändetes Mietkautionskonto", sagt Gerold Happ. "Sparbücher nutzt kaum noch jemand."
Laut Gesetz sind Mieter nicht verpflichtet, die Kaution auf einen Schlag zu hinterlegen. "Das machen zwar die meisten. Aber Mieter können die Summe auch über die ersten drei Monate des Mietvertrages verteilt einzahlen. Das kann bei finanziellen Engpässen schon helfen", erklärt Chychla.
Für solvente Mieter, die ihr Geld bei einem Umzug anderweitig investieren wollen, gibt es ohnehin günstigere Wege, die Kaution zu hinterlegen als eine Mietkautionsbürgschaft. "Entweder sie zahlen die Summe direkt von ihrem Konto, oder sie gehen zu ihrer Hausbank, die ihnen zu günstigeren Konditionen eine Bürgschaft oder einen Kredit anbietet", so Chychla.
Ratgeber - Bauen & Wohnen: Themen: Die Möbeltrends des Jahres - Ein Rundga
by Weltbookadmin47 » 7. Feb 2019 11:25
Ratgeber - Bauen & Wohnen: Themen: unter Anderen - Die Möbeltrends des Jahres - Ein Rundgang auf der imm cologne 2019 / Kochen, backen, braten - Hightech in der Küche / 100 Jahre Bauhaus - Zeitlose Möbelklassiker neu aufgelegt
Wie Eigentümer planen können - Was kostet eine Sanierung ?
by Weltbookadmin47 » 12. Feb 2019 12:15
https://www.n-tv.de/ratgeber/Was-kostet ... 52288.html
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Zur Finanzierung einer Modernisierung bieten Geldinstitute verschiedene Möglichkeiten.
Alte Heizungen, schlechte Wärmedämmung, unmoderne Bäder und Küchen stören irgendwann nicht nur die Bewohner. Sie mindern auch den Wert der Immobilien. Höchste Zeit für die Renovierung.
Auch das schönste Haus kommt irgendwann einmal in die Jahre. Für Eigentümer stellt sich dann die Frage: Wie teuer darf die Renvoierung werden? "Für die meisten Bauherren steht die energetische Sanierung an erster Stelle", beobachtet Katrin Voigtländer-Kirstädter vom Verband Privater Bauherren. Dabei wird meist zuerst die Heizung saniert, danach stehen neue Fenster auf dem Programm oder das Dach wird ausgebaut oder gedämmt und die Fassade renoviert. Oftmals ist in diesem Zusammenhang ein Wärmedämmverbundsystem verpflichtend.
Wie teuer das wird, hängt von Größe und Zustand des Gebäudes ab, aber auch von den verwendeten Materialien. "Allein die Preise für ein Wärmedämmverbundsystem liegen bei 90 bis 150 Euro je Quadratmeter Fassadenfläche, abhängig vom Fabrikat, der Gebäudestruktur und Dicke der notwendigen Wärmedämmung", so die Expertin.
Ab 60 Euro pro Quadratmeter
Ein weiteres Beispiel sind Küchen- oder Badsanierungen. Hier kostet das Verlegen der Fliesen durch eine Fachfirma ab 60 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommt der Preis für die Fliesen selbst. Entscheidend ist bei Badsanierungen oft die Ausstattung der Sanitärgegenstände. "Um ein gebrauchtes Haus auf den aktuellen Standard zu bringen, muss man mindestens 1500 bis 2000 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche netto rechnen", erklärt Katrin Voigtländer-Kirstädter.
Damit die Kosten nicht aus dem Ruder laufen, rät sie, vor Beginn der Arbeiten ein Konzept zu erstellen. Einige Arbeiten müssen in einer bestimmten Reihenfolge ausgeführt werden. So werden zum Beispiel erst die neuen Fenster eingebaut und dann die Wärmedämmung angebracht, damit die Dämmung fachgerecht angeschlossen werden kann. "Es drohen sonst Doppelarbeiten, die natürlich auch doppelt kosten."
"Hausbesitzer sollten zunächst mit ihrer Bank die Finanzierung klären und dann die Arbeiten planen", empfiehlt Voigtländer-Kirstädter. "Dann können sie realistisch kalkulieren." Je detaillierter und strukturierter geplant wird, desto preiswerter kann es werden.
Zur Finanzierung einer Modernisierung bieten Geldinstitute verschiedene Möglichkeiten. "Grundsätzlich wird zwischen einem Immobilienkredit und einem allgemeinen Verbraucherkredit unterschieden", erklärt Anne van Dülmen vom Bundesverband deutscher Banken in Berlin.
Bei einem Immobilienkredit wird zur Sicherung der Kreditforderung im Grundbuch ein sogenanntes Grundpfandrecht in Höhe der Darlehenssumme eingetragen, meistens eine Grundschuld. Dadurch bieten solche Kredite in der Regel günstigere Zinssätze als allgemeine Verbraucherkredite. "Sie eignen sich daher vor allem für alle größeren und längerfristigen Finanzierungen rund um das Eigenheim."
Kreditsumme noch einmal aufstocken
Bauherren, deren Immobilienkredit für ihr Haus noch läuft, müssen nicht unbedingt einen weiteren Kredit aufnehmen. "Wenn das Haus mit einer Grundschuld belastet und der darüber abgesicherte Kredit teilweise bereits getilgt ist, lässt sich vielleicht die Kreditsumme noch einmal aufstocken oder eine günstige Zweit- oder Anschlussfinanzierung vereinbaren", sagt van Dülmen.
Ein weiteres Instrument zur Finanzierung von Renovierungsprojekten ist der Bausparvertrag. Dabei erwirbt der Bausparer nach einer Ansparphase mit regelmäßigen Sparraten einen Anspruch auf die Gewährung eines Bauspardarlehens zu einem vereinbarten Zinssatz. Der Vertrag wird über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen. Ist das Mindestsparguthaben erreicht, erhält der Bausparer mit der Zuteilung des Vertrages das angesparte Bausparguthaben sowie das Darlehen.
Welche Finanzierung geeignet ist, hängt von der Größe des jeweiligen Projekts ab. Bevor Eigentümer zur Bank gehen, sollten sie sich Gedanken darüber machen, wie hoch genau der Kreditbedarf ist. "Und natürlich berücksichtigen die Banken bei jeder Kreditvergabe neben Sicherheiten wie die zu renovierende Immobilie weitere Aspekte, wie etwa die persönliche Bonität des Kunden", erläutert van Dülmen.
Bauherren sollten ein Renovierungsprojekt nicht angehen, ohne eventuelle Fördermöglichkeiten zu prüfen. Anträge zur Förderung werden meist über die Bank abgewickelt. "Für Modernisierungen wie Erweiterung der Wohnfläche, Sanitärbereiche oder Heizung gibt es bei der KfW gute Programme", betont Annabel Oelmann, Vorständin der Verbraucherzentrale Bremen. Auf der Webseite der Förderbank KfW sind für Privatpersonen mit Bestandsimmobilie alle Programme aufgelistet.
Viele Programme lassen sich mit anderen kombinieren. Allerdings sind bei Förderprogrammen von der KfW oft Besonderheiten zu beachten. Beispielsweise müssen einige Anträge durch Energieberater begleitet werden. Und die meisten Förderungen müssen vor Beginn der Arbeiten beantragt werden. "Also niemals vorzeitig mit der Beauftragung beginnen, erst muss die Finanzierung stehen."
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forum-kategorie-f5/haus-und-garten-wohnen-t59.html
Mietexplosion vertreibt Firmen - Immobilienweise zerlegen Baupolitik
by Weltbookadmin47 » 19. Feb 2019 11:10
https://www.n-tv.de/wirtschaft/Immobili ... 63936.html
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Die Immobilienbranche fordert vor allem, den Neubau stärker zu fördern, um die Lage auf dem Wohnungsmarkt zu entspannen.
Mieten und Kaufpreise steigen ungebremst. Neben Wohnungen werden inzwischen auch Büros knapp. Das könnte der Wirtschaftsentwicklung vieler Städte schaden. In ihrem Frühjahrsgutachten stellen Experten der Immobilienbranche der aktuellen Bau- und Wohnungspolitik ein vernichtendes Zeugnis aus.
Die Mieten und Immobilienpreise in Deutschland sind auch im vergangenen Jahr deutlich gestiegen. In seinem Frühjahrsgutachten prognostiziert der Rat der Immobilienweisen, eine Expertengruppe des Wirtschaftsverbands Zentraler Immobilienausschuss (ZIA), dass sich der "Aufwärtstrend" etwa bei Wohnungsmieten auch 2019 fortsetzen wird. Verantwortlich machen die Experten der Branche dafür verfehlte Politik auf Bundes- und Länderebene. "Die Politik setzt die falschen Signale, statt die richtigen Anreize", sagt ZIA-Präsident Andreas Mattner bei der Übergabe des Gutachtens an die Bundesregierung.
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Wirtschaft 23.10.18
Teures Wohnen Mieten steigen besonders in Kleinstädten rasant
Mattner kritisierte insbesondere Verschärfungen im Mietrecht, also etwa die Mietpreisbremse. Politiker drohten zudem sogar mit Enteignungen oder zögen "willkürlich Vorkaufsrechte bei Wohn- und Wirtschaftsimmobilien, ohne die negativen Auswirkungen zu bedenken". Die Förderung des Neubaus etwa durch eine erhöhte steuerliche Abschreibung, Senkung der Grunderwerbssteuer oder die Beschleunigung oft langwieriger Genehmigungsverfahren werde vernachlässigt.
Kein gutes Haar lässt das Gutachten auch am Baukindergeld, mit dem die Bundesregierung mehr Menschen zu einem Eigenheim verhelfen möchte. Die Immobilienweise Carolin Wandzik spricht von "Strohfeuereffekten", die dadurch entstünden. Laut Mitgutachter Lars Feld hat sich gezeigt, dass vor allem Familien von dem Zuschuss profitierten, die darauf gar nicht angewiesen seien, während die Probleme für Haushalte mit geringem Einkommen unverändert fortbestünden. Da die Prämie vom Verkäufer oft einfach auf den Preis draufgeschlagen werde, führe das Baukindergeld allgemein zu höheren Immobilien-, Bau- und Grundstückspreisen.
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Panorama 02.10.18
Team Wallraff deckt auf Wie Immobilienfirmen Mieter schikanieren
Im vergangenen Jahr stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Durchschnitt laut Gutachten um 7,6 Prozent auf rund 2455 Euro pro Quadratmeter. Eigentumswohnungen verteuerten sich um 8,2 Prozent auf durchschnittlich 1875 Euro pro Quadratmeter. Allerdings sind die regionalen Unterschiede erheblich. Den größten Preiszuwachs verzeichnete Berlin mit 15,2 Prozent. Die Mieten stiegen bei Neuverträgen im bundesdurchschnitt um 3,9 Prozent.
Laut den Immobilienweisen sollten sich Politiker jedoch nicht nur um die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt sorgen. Auch die Knappheit von Wirtschaftsimmobilien könne vor allem den großen Metropolen schaden. Vor allem fehlende Flächen und explodierende Mieten für Büros könnten manche Unternehmen aus den boomenden Metropolen vertreiben. In vielen Großstädten sei der Leerstand bei Büros 2018 unter die Marke von drei Prozent gefallen, was einer Vollvermietung entspreche. Und die Flächenverknappung werde sich über fast alle Standorte im laufenden Jahr weiter fortsetzen. Es sei mit stark steigenden, teilweise sogar "explodierenden Mieten" zu rechnen. "Es müssen an einigen Standorten Unternehmensabwanderungen in Kauf genommen werden."
Umland wieder gefragt - Städter fliehen vor Mieten-Explosion
by Weltbookadmin47 » 20. Feb 2019 21:42
https://www.n-tv.de/ratgeber/Staedter-f ... 66016.html
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Manchmal ist auch ein Kompromiss zu haben ...
Hohe Wohnkosten in den Innenstädten treiben immer mehr Mieter und Käufer ins Umland der großen Städte. Es gebe Hinweise auf eine Trendwende, sagte die Ökonomin Carolin Wandzik. "Aufgrund der steigenden Preise in den Zentren ist die Abwanderung ins Umland wieder deutlich gestiegen". Vor allem junge Familien und Berufsanfänger zieht es wieder ins Umland und die Vorstädte, wie aus dem neuen Gutachten des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA) hervorgeht. Denn in vielen Großstädten steigen die Mieten und Kaufpreise ungebremst weiter.
Keinen Hinweis auf Immobilienblase
Das neue Baukindergeld schlage der Verkäufer in vielen Fällen auf den Verkaufspreis auf, hieß es. Den Zuschuss erhielten zudem vor allem jene Familien, die ihn eigentlich nicht nötig hätten. Beim Baukindergeld gibt es über zehn Jahre insgesamt 12.000 Euro pro Kind, knapp 70.000 Förderzusagen wurden schon erteilt. Sowohl FDP als auch Linke machten deutlich, dies sei rausgeworfenes Geld.
Nicht überall steigen die Mieten
Zusammen zum Kredit - So gibts Geld für Eigentümergemeinschaften
by Weltbookadmin47 » 6. Mar 2019 13:18
https://www.n-tv.de/ratgeber/So-gibts-G ... 73694.html
Eine Eigentümergemeinschaft muss eine Legionellenuntersuchung durchführen, sobald es einen Mieter im Haus gibt. Foto: Franziska Gabbert
Die überwiegende Zahl der Banken macht bei WEG-Anfragen dicht.
Das liebe Geld sorgt auch in Wohnungseigentumsgemeinschaften immer wieder für Diskussionen. Erst recht, wenn es für Investitionen nicht reicht und ein Kredit her muss. Bei Banken sind Eigentümergemeinschaften nicht unbedingt willkommen.
Das Dach ist undicht, der Aufzug ruckelt, die Heizung ächzt. Auch Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) stehen mitunter vor großen Investitionen. Dafür ist nur selten genug Geld im Rücklagen-Topf. Die WEG-Mitglieder haben dann zwei Möglichkeiten: Entweder schießt jeder aus eigener Tasche zu oder die Gemeinschaft nimmt einen Kredit auf. Der Weg zum Darlehen ist allerdings weit.
Aus rein rechtlicher Sicht dürfen WEGs Kredite aufnehmen. Laut Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) müssen sie dazu aber einen Beschluss fassen. "Die einfache Mehrheit reicht", erläutert der Sprecher des Dachverbands deutscher Immobilienverwalter (DDIV), Steffen Haase.
Nicht länger als zehn Jahre
Um einen nicht anfechtbaren Beschluss zu erreichen, muss der Hausverwalter die Eigentümer vorab ausführlich über die Risiken informieren, befand der BGH (Az.: V ZR 244/14). Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied im Verband Wohnen im Eigentum in Bonn, findet die Auflage richtig: "WEGs und ihre Verwaltungen sind gefordert, den Kredit kritisch zu diskutieren und Alternativen abzuwägen."
Manche Verwalter sondieren die Stimmung schon mal informell im Vorfeld. Das ist erlaubt. Offiziell gehört das Thema auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Auf den Tisch müssen angestrebte Darlehenshöhe, Zinsen, Rückzahlungskonditionen, Laufzeit. Der Kredit muss innerhalb dieser Frist getilgt sein.
Länger als zehn Jahre darf die Finanzierung generell nicht laufen. Die Gemeinschaft soll sich nicht dauerhaft verschulden. Gesprochen werden muss auch über die Ausfallhaftung aller für den Fall, dass einzelne Eigentümer nicht zahlen.
Mit das größte Problem beim Darlehen sind die Banken. Die überwiegende Zahl von ihnen macht bei WEG-Anfragen dicht. Grund sind die fehlenden Sicherheiten. "Die WEG hat an sich kein Gemeinschaftseigentum", erläutert Jan Jansen, Anwalt in Andernach und Mitglied der Rechtsanwaltskammer Koblenz. "Ein Garten ist zum Beispiel keine Sicherheit."
Blick in die WEG-Unterlagen werfen
Es gibt aber einige Spezialinstitute. Dazu gehören nach Angaben des DDIV die Bank für Wohnungswirtschaft, Aareal Bank, Hausbank München und die private WEG-Bank. Örtliche Geldhäuser wie Volks- und Raiffeisenbanken sowie die Sparkassen sind nach Erfahrung von Haase ebenfalls Adressen, bei denen anklopfen lohnen kann.
Vor Abschluss des Vertrags wollen die Institute meistens einen Blick in die WEG-Unterlagen werfen. Bei dieser Art Bonitätsprüfung gucken sie, ob Wohngeldschulden bestehen oder Zahlungsausfälle. "Wenn das der Fall ist, werden die Gespräche noch komplizierter", sagte Haase. Seinen Angaben zufolge springen mitunter auch Landesbanken und Förderbanken WEGs mit Bürgschaftsprogrammen zur Seite.
Am Markt müssen die Eigentümergemeinschaften vielfach Zinsaufschläge und Bank-Auflagen akzeptieren: "Manche fordern für die Kreditvergabe einen Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit". Den Kreditvertrag unterschreibt der Verwalter - und zwar erst, wenn der Beschluss zur Kreditaufnahme unanfechtbar geworden ist.
Geld aus dem Topf der KfW-Bank
Die einzelnen Eigentümer zahlen Zins und Tilgung des Gemeinschaftskredits über das Hausgeld. Es wird häufig erhöht, um die Kosten reinzubekommen. Eigentümern, die Geld auf der hohen Kante haben, kann die Gemeinschaft per Beschluss das Recht auf Sondertilgungen einräumen. Sie dürfen dann ihren Kreditanteil - gerechnet nach Miteigentumsanteilen - auf einen Schlag bezahlen. "Dann sind Zins- und Tilgungsleistungen nur durch die übrigen Eigentümer zu tragen", erläutert Anwalt Jansen.
Die Pflicht, nachzuschießen, falls einer der anderen das Hausgeld schuldig bleibt, besteht trotz Sonderzahlung weiter. Zumindest innerhalb der WEG. Die Haftung der Bank gegenüber kann jedoch wegfallen. Jansen empfiehlt Sonderzahlern, beim Kreditgeber eine sogenannte Haftungsbefreiung zu beantragen.
Gabriele Heinrich rät WEGs, Alternativen zum Gemeinschaftsdarlehen zu erwägen: "Vielleicht findet sich ein Institut, das gebündelte Kreditanträge ohne Bonitätsprüfung einzelner Eigentümer bearbeitet." Das käme insbesondere finanzschwächeren Eigentümern entgegen. Sie hätten sonst kaum Aussicht auf ein Darlehen, sollte die WEG auf die Idee verfallen, neues Dach und aufgehübschte Fassade über Einzelkredite ihrer Mitglieder zu finanzieren.
Die Option gebündelter Verträge bieten Heinrich zufolge auch einige Landesförderbanken an, damit die WEG als Verband anschließend zum Beispiel einfacher an Geld aus dem Topf der KfW-Bank kommt. Sie unterstützt unter anderem energetische Modernisierungen.
Quelle: n-tv.de, Monika Hillemacher, dpa
Auch Speicher lohnt nicht - Produzierten Solarstrom besser selbst nutzen
by Gudrun Graf » 21. Mar 2019 11:42
https://www.n-tv.de/ratgeber/Produziert ... 19575.html
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Die Rendite einer Solarstromanlage ist mit Speicher schlechter als ohne.
Nicht verbrauchten Strom aus der eigenen Photovoltaik-Anlage können Hausbesitzer ins Netz einspeisen. Jedoch erhalten sie dafür nicht den vollen Preis. Daher lohnt es sich, die erzeugte Energie selbst zu verbrauchen.
Wer eine Photovoltaik-Anlage am Haus bauen möchte, sollte sie so groß wie möglich planen und die Dachfläche voll ausnutzen. Wie die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen erläutert, ist es außerdem wichtig, möglichst viel vom selbst produzierten Strom auch selbst zu verbrauchen.
Pro Kilowattstunde ist der Strom dann so viel wert wie eingekaufter Strom: im Schnitt etwa 26 Cent. Die Experten raten, starke Energieverbraucher wie Spül- und Waschmaschine dann laufen zu lassen, wenn die Sonne scheint. Idealerweise nutzt man die intensive Mittagssonne. Wird der Strom vom Dach nicht selbst genutzt, sondern ins allgemeine Netz eingespeist, erhalten Hausbesitzer dafür nur 11 Cent pro Kilowattstunde vergütet.
Unterm Strich ein Verlust?
Batteriespeicher für den selbsterzeugten Strom sind laut den Experten nicht zu empfehlen, weil ihre Anschaffung mit großen Kosten verbunden ist. Die zusätzlichen Einsparungen bei den Stromkosten werden realistisch betrachtet nicht ausreichen, um die Anschaffungskosten für den Batteriespeicher auszugleichen. Zumal mit Blick auf die Lebensdauer der Batterien nach 10 bis 15 Jahren wahrscheinlich ein Austausch des Speichers ansteht, also erneut investiert werden muss.
Die Rendite einer Solarstromanlage ist mit Speicher deshalb schlechter als ohne. Unterm Strich kann nach 20 Jahren sogar ein Verlust stehen. Aus wirtschaftlicher Sicht ist ein Speicher deshalb trotz bereits deutlich gesunkener Anschaffungspreise immer noch nicht zu empfehlen. Die Batterien spielen aber für das Energiesystem der Zukunft eine wichtige Rolle. Wer heute mit einem Batteriespeicher vorangeht, investiert deshalb vor allem in das Gelingen der Energiewende.
Abgesehen davon verspricht eine Solaranlage mit zehn Kilowatt Nennleistung auf dem Dach eines Einfamilienhauses eine Rendite von etwa 3,4 Prozent - zu diesem Ergebnis kommt nach Angaben der Verbraucherschützer eine Studie der Hochschule für Technik und Wirtschaft (HTW) in Berlin. Nutzt man zusätzlich ein E-Auto, können es bis zu 4,7 Prozent werden.
Abgenutzte Wohnungen - Wann Mieter zahlen müssen
by Weltbookadmin47 » 1. Apr 2019 16:22
HAUS und GARTEN MIETEN BAUEN WOHNEN
Alles was das Wohnen und Nutzen von Haus und Garten betrifft
https://www.n-tv.de/ratgeber/Wann-Miete ... 39947.html
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Mieter sollten umsichtig mit der ihr überlassenden Mietsache umgehen.
Grundsätzlich kann ein Mieter innerhalb seiner vier Wände tun und lassen, was er will. "Er darf Regale einbauen oder andere Dinge an Wänden und Decken befestigen", erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.
"Aber er sollte das mit Umsicht tun und die Wohnung nicht sinnlos beschädigen. Sonst muss er Schadenersatz leisten."
Keine einheitliche gesetzliche Regelung
Beispiel Dübellöcher: Darf ich sie in die Fliesen im Badezimmer bohren? Wenn ja, wie viele? Wer zwei Löcher für ein Regal bohrt, handelt vertragsgemäß. Schwieriger wird es bei 30 Bohrlöchern oder mehr. Aber auch das kann in Ordnung sein, wenn es nicht anders geht. "Wer Löcher in die Fliesen bohren will, sollte vorher mit dem Vermieter reden", betont Anja Franz vom Mieterverein in München.
Wie so oft, gilt auch hier: "Es kommt häufig auf den Einzelfall an. Es gibt zwar viele Urteile zu diesem Thema, aber keine einheitliche gesetzliche Regelung", erklärt Franz. Wenn möglich, sollten Mieter nicht direkt in die Fliesen, sondern in die Fugen bohren. Das lässt sich später leichter reparieren.
Auch andere Befestigungen sollten Mieter prüfen, Ankleben zum Beispiel. Ist dies möglich, und der Mieter hat davon keinen Gebrauch gemacht, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen. So urteilten die Amtsgerichte Köpenick (Az.: 4 C 64/12) und Münster (Az.: 28 C 3053/07).
Umsicht ist angesagt
Bohrt der Mieter ohne erkennbaren Nutzen Dübellöcher in Badfliesen, handelt es sich um eine Beschädigung. Dann ist eine Grenze überschritten. Laut Landgericht Göttingen (Az.: 5 S 106/88) ist der Mieter gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig.
Beispiel Parkettboden: "Es ist ganz normal, dass ein Parkettboden mit der Zeit abgenutzt wird", sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Auf den typischen Laufwegen in der Wohnung entstehen Spuren, Möbel hinterlassen auf der Oberfläche Abdrücke. Auch Kratzer unter den Stühlen am Esstisch gehören bis zu einem gewissen Grad zur vertragsgemäßen Nutzung, erklärt sie.
Das Amtsgericht Frankfurt am Main entschied, oberflächliche Kratzer sind im Alltag fast unvermeidlich (Az.: 33 C 710/14 (51)). Für solche Schäden müssen Mieter beim Auszug nicht geradestehen. Auch kleine Kerben lassen sich über die Jahre kaum vermeiden.
Umsicht ist trotzdem angesagt. Bei Schreibtischstühlen mit Rollen ist zum Beispiel zu erwarten, dass sie Parkett oder Laminat zerkratzen und auch auf anderen Fußböden Schäden hinterlassen können. Zwar wird die Abnutzung des Fußbodens in der Rechtssprechung als normal bewertet, solange sie sich im Rahmen hält. Es kann aber nicht schaden, eine Unterlage unter den Stuhl zu legen.
Rotweinflecken oder Brandlöcher im Parkett
Sogar das Tragen von Straßenschuhen in der Wohnung wird von Gerichten toleriert. Es gehört zum Wohnalltag, entschied das Amtsgericht Frankfurt am Main (Az.: 33 C 3259/10-26). Entstehen vermehrt im Eingangsbereich wegen der Schuhe Kratzer, ist das eine vertragsgemäße Abnutzung, so das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: I-10 U 46/03). Wagner erklärt: "Für solche Schäden muss der Mieter nicht geradestehen. Sie sind gewissermaßen mit der Miete abgegolten."
Anders ist das bei Schäden, die über den üblichen Verschleiß hinausgehen: Rotweinflecken oder Brandlöcher im Parkett oder auf dem Teppichboden. Dafür muss der Mieter aufkommen, befand das Landgericht Dortmund (Az. 21 S 110/96). Das gilt auch für Kratzer durch Tierhaltung, urteilte das Landgericht Koblenz (Az.: 6 S 45/14).
Ein Grenzfall ist das Rauchen. Grundsätzlich dürfen Mieter in ihrer Wohnung rauchen. Wenn durch den Qualm die Teppichböden so sehr stinken, dass die Wohnung so nicht weiter vermietbar ist, muss der Mieter einen neuen Teppichboden bezahlen, entschied das Amtsgericht Magdeburg (Az.: 17 C 3320/99).
Auch eine unerlaubte Tierhaltung oder das Betreiben eines Gewerbes mit Publikumsverkehr ist in Mietwohnungen nicht zulässig. Bewohner dürfen Nachbarn zudem nicht mit ruhestörendem Lärm oder Randalieren belästigen. "Geht eine Gefahr für die Allgemeinheit aus, ist der Vermieter sogar zur fristlosen Kündigung berechtigt", sagt Heilmann.
Wer schuldhaft oder fahrlässig Schäden anrichtet, kann meist davon ausgehen, dass das nicht unter die normale Wohnungsnutzung fällt. Etwa wenn die Parfümflasche fällt und einen Sprung ins Waschbecken schlägt oder der heiße Topf auf der Arbeitsfläche Brandflecken zurücklässt. "Das kann passieren. Mit einer Haftpflichtversicherung können sich Mieter für solche Schäden wappnen", sagt Franz.
Quelle: n-tv.de, Katja Fischer, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Wann-Miete ... 39947.html
Die Position der Deutsche Wohnen - "Enteignungen sind Wunschdenken"
by Weltbookadmin47 » 6. Apr 2019 11:40
https://www.n-tv.de/politik/Enteignunge ... 49814.html
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Eine Berliner Initiative sammelt Unterschriften für einen Volksentscheid in der Stadt. Ihr Ziel ist die Enteignung von Wohnungsunternehmen, denen mehr als 3000 Wohnungen in Berlin gehören. Betroffen wäre auch der Marktführer, die Deutsche Wohnen. Ihr Sprecher sagt, eine Enteignung wäre aus mehreren Gründen verfassungswidrig.
n-tv.de: Wie viele Wohnungen hat die Deutsche Wohnen in Berlin?
Marko Rosteck: Das sind derzeit etwa 111.000 Wohnungen.
Das entspricht welchem Marktanteil?
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Marko Rosteck ist Pressesprecher der Deutsche Wohnen.
(Foto: Deutsche Wohnen)
Fünf bis sechs Prozent.
Damit sind Sie der größte private Immobilienbesitzer in der Hauptstadt - deshalb heißt die Initiative für einen Volksentscheid ja auch "Deutsche Wohnen & Co. enteignen". Will die Initiative eigentlich Ihren kompletten Bestand enteignen oder nur alles, was Ihnen oberhalb von 3000 Wohnungen gehört?
Wir haben es so verstanden, dass jedes Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen in Berlin enteignet werden soll. Das würde dann übrigens auch ein kirchliches Wohnungsunternehmen betreffen.
Dass Sie von der Initiative nichts halten, liegt auf der Hand. Aber wäre es Ihrer Auffassung nach rein theoretisch rechtlich möglich, diese Wohnungen zu enteignen? Immerhin sieht ja Artikel 15 des Grundgesetzes durchaus vor, dass Grund und Boden in Gemeineigentum überführt werden können.
Nein. Wir gehen fest davon aus, dass Enteignungen nicht möglich sind, sondern juristisches Wunschdenken. Schon allein die Berliner Landesverfassung verbietet Enteignungen. Die Initiative hat bislang auch nicht begründen können, wie sie auf die Zahl von 3000 Wohnungen gekommen ist. Das scheint also reine Willkür und verstößt damit gegen den Gleichheitsgrundsatz. Auch die Voraussetzung, dass Unternehmen eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen müssen, ist schwierig. Schließlich verfolgen beispielsweise auch städtische Wohnungsunternehmen eine Gewinnerzielungsabsicht. Zudem tritt im kommenden Jahr in Berlin - wie in allen anderen Bundesländern und im Bund auch - die Schuldenbremse in Kraft. Das bedeutet, Berlin ist laut Artikel 109 des Grundgesetzes verpflichtet, seinen Haushalt "grundsätzlich ohne Einnahmen aus Krediten auszugleichen". Wir halten es für ausgeschlossen, dass das Land Berlin diese für die Entschädigungen notwendige Summe bezahlen könnte, ohne gegen die Schuldenbremse und damit gegen das Grundgesetz zu verstoßen.
Das Grundgesetz regelt auch, dass Entschädigungen "unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen" sind. Angenommen, die Enteignung ist doch juristisch möglich. In welcher Höhe müssten die Entschädigungen aus Ihrer Sicht dann liegen?
Das Land Berlin hat dazu Berechnungen veröffentlicht. Die gehen davon aus, dass 28,8 bis 36 Milliarden Euro fällig würden. Dazu kämen noch diverse Nebenkosten, so dass am Ende eine Summe von bis zu 40 Milliarden Euro stehen könnte - bei einem Schuldenberg des Landes von jetzt schon fast 60 Milliarden.
Die Befürworter der Enteignungen sprechen davon, dass es um 18,1 Milliarden Euro geht. Wie kommt die Differenz zustande?
Das müssen Sie die Initiative fragen. Wir verlassen uns auf die Zahlen, die das Land Berlin ausgegeben hat.
Haben Sie keine eigenen Berechnungen?
Nein. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, in dem die meisten Wohnungsunternehmen der Region organisiert sind, hat Berechnungen angestellt, die auf rund 25 Milliarden hinausliefen. Aber auch das ist noch deutlich mehr als die 7 bis 14 Milliarden Euro, die von der Initiative ursprünglich genannt worden waren.
Hinter dem Vorschlag, die großen Wohnungsunternehmen zu enteignen, steht unter anderem die Auffassung, dass der Verkauf kommunalen Wohnraums Anfang der Nullerjahre durch den Berliner Senat ein Fehler war. Können Sie das nachvollziehen?
Die Frage dahinter ist: Tut Kapital dem Wohnungsmarkt gut? Gerade mit Blick auf den Wohnungsmarkt wird gern gegen Investoren und börsennotierte Wohnungsunternehmen gewettert. Aber man darf nicht vergessen: Die kommunalen Wohnungsbauunternehmen waren damals pleite. Ihr Wohnungsbestand war in einem extrem schlechten Zustand, es gab hohe Instandsetzungsbedarfe. Das Kapital, das so verteufelt wird, hat es überhaupt erst ermöglicht, diese Wohnungsbestände zu erhalten.
Wie hoch ist die Quadratmetermiete Ihres Unternehmens in Berlin?
Die liegt bei 6,71 Euro kalt pro Quadratmeter. In der Neuvermietung liegen wir mit etwas über 9 Euro kalt deutlich unter dem Berliner Durchschnitt, der bei über 10 Euro pro Quadratmeter liegt. Die Deutsche Wohnen wirkt hier also mietpreisdämpfend.
In Berlin sind Ihre Mieteinnahmen 2018 um 3,6 Prozent gestiegen, stärker als deutschlandweit. Der Gewinn Ihres Unternehmens lag bei 480 Millionen Euro, eine Steigerung um elf Prozent. Können Sie verstehen, dass angesichts solcher Zahlen manche Mieter wütend werden?
Diese 3,6 Prozent sind immer noch unter dem Mietspiegel. Das heißt, in Berlin insgesamt wachsen die Mieten schneller als bei der Deutsche Wohnen. Wir gehören also wahrlich nicht zu den Mietpreistreibern. Wenn man die Neuvermietungen abzieht und nur auf die Bestandsmieter schaut, dann haben wir im vergangenen Jahr die Mieten gerade mal um 1,4 Prozent erhöht - inklusive der viel gescholtenen Modernisierungsumlage.
Was wäre Ihr Vorschlag, um das Problem der hohen Mieten und des Wohnungsmangels zu lindern?
Das Problem besteht darin, dass es mehr Wohnungssuchende gibt als Wohnungen. Wenn Sie jetzt, wie die Aktivisten das fordern, 10 Prozent des Wohnungsmarktes verstaatlichen würden, dann würden trotzdem noch mehrere hundert Leute zu jeder Wohnungsbesichtigung kommen - mit dem einzigen Unterschied, dass sie nicht bei einem kommunalen, sondern einem privaten Unternehmen anstehen würden. Wir haben beispielsweise im Schnitt einhundert Bewerber auf eine Wohnung. Das wird nur besser, wenn es mehr Wohnungen gibt. Das Land Berlin sollte sich also mit ganzer Kraft auf den Neubau konzentrieren. Das ist ja auch das Tragische an dieser Initiative: Sie kostet Zeit, sie bindet finanzielle Mittel und lenkt von der eigentlichen Lösung des Problems ab, nämlich mehr Wohnungen zu bauen. Die 36 Milliarden Euro, die eine Enteignung kosten würde, entsprächen 200.000 bezahlbaren neuen Wohnungen. Wenn man die baut, ist das Wohnungsproblem in Berlin gelöst. Bei einer Enteignung hingegen entsteht keine einzige neue Wohnung.
Sie haben hundert Bewerber auf eine Wohnung in Berlin?
Das ist ein Durchschnittswert. Es hängt von der Lage ab: Wir haben Wohnungen, auf die sich zwanzig Interessenten bewerben, aber auch solche, für die es fünfhundert Bewerbungen gibt.
Und wie wählen Sie aus, wen Sie nehmen?
Bei der Menge an Interessenten ist natürlich wichtig, wie schnell uns eine Bewerbung vorliegt. Aber auch die Vollständigkeit der Unterlagen spielt eine Rolle.
Wohnen Sie selbst eigentlich zur Miete?
Ja. Ich bin Mieter der Deutsche Wohnen.
Mit Marko Rosteck sprach Hubertus Volmer
Wenn, dann jetzt ? - Immobilienkauf nicht aufschieben
by Gudrun Graf » 6. Apr 2019 20:49
https://www.n-tv.de/ratgeber/Immobilien ... 50965.html
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Fürs sparen gibt es kaum Zinsen - also besser in eine Immobilie investieren?
Mit steigenden Zinsen müssen Verbraucher vorerst nicht rechnen. Nach den Plänen der Europäischen Zentralbank (EZB) sollen die Leitzinsen bis Ende des Jahres bei null Prozent bleiben. Manche Volkswirte rechnen sogar damit, dass die Zinsen bis 2024 so niedrig bleiben könnten. Andere sehen noch schwärzer.
"Wenn Sie überlegen, eine Immobilie zu kaufen, dann schieben Sie den Plan nicht zu lange auf", rät Max Herbst von der unabhängigen FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main angesichts der derzeitigen Situation. Der Grund: Das niedrige Zinsniveau hat Einfluss auf die Immobilienpreise.
Aufgrund der Nachfrage sind die Preise in der jüngeren Vergangenheit in vielen Regionen deutlich gestiegen. "Wenn Sie jetzt zwei Jahre warten, um Eigenkapital anzusparen, müssen Sie unter Umständen 20.000 Euro oder 30.000 Euro mehr für dasselbe Objekt zahlen", sagt Herbst.
Und nicht nur das: Die Zeit, in der Geld angespart wird, fehlt hinterher für die Tilgung des Darlehens. "Wenn sie zum Beispiel zehn Jahre lang jeden Monat 500 Euro beiseite legen, haben Sie 60.000 Euro angespart", rechnet Herbst vor. "Dann haben Sie aber auch zehn Jahre weniger Zeit, um das Darlehen bis zum Renteneintritt abzubezahlen."
Außerdem bekommen Sparer derzeit kaum Zinsen für ihr Erspartes. Geldinstitute zahlen für Einlagen auf dem Tagesgeldkonto laut FMH derzeit im Durchschnitt gerade einmal 0,11 Prozent. Für Festgeld mit einer Laufzeit von zwölf Monaten gibt es im Schnitt nur 0,18 Prozent (Stand: jeweils 04.04.19). Wer mehr will, muss sein Geld bei ausländischen Banken anlegen.
Käufer könnten aus Sicht von Herbst daher durchaus eine 100-Prozent-Finanzierung in Betracht ziehen. Ein Beispiel: Für ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro mit einem Zins von 1,5 Prozent und 3 Prozent Tilgung wird bei einer Zinsbindung von zehn Jahren eine monatliche Rate von 1125 Euro fällig. "Nach zehn Jahren ist der Schuldenberg schon auf etwa 200.000 Euro gesunken", erklärt Herbst. Hier wäre der Käufer also im Vorteil gegenüber dem Sparer.
Wohnungseigentümer streiten - Wer zahlt die neuen Fenster ?
by Weltbookadmin47 » 9. Apr 2019 09:57
https://www.n-tv.de/ratgeber/Wer-zahlt- ... 50466.html
Sanierte Wohnhäuser in Berlin-Kreuzberg. Foto: Bernd von Jutrczenka/Archiv
Prinzipiell muss jede Sanierung auf Gemeinschaftskosten im Voraus in der Eigentümerversammlung beantragt und beschlossen werden.
Ein Mann aus Hamburg lässt in seiner Wohnung neue Fenster einbauen. Später stellt sich heraus: Eigentlich wäre das Sache der Eigentümergemeinschaft gewesen. Bleibt er auf den Kosten sitzen?
Wohnungsbesitzer haben in Zukunft möglicherweise geringere Chancen, auf eigene Kosten vorgenommene Sanierungen nachträglich der Eigentümergemeinschaft aufzubürden. Das zeichnete sich am Freitag in einer Verhandlung des Bundesgerichtshofs (BGH) über einen Streit aus Hamburg ab. Die Richter arbeiten in dem Fall an einem Grundsatz-Urteil, um Eigentümergemeinschaften besser vor völlig unerwarteten finanziellen Belastungen zu schützen. Verkündet werden soll die Entscheidung am 14. Juni (Az. V ZR 254/17).
Die Hamburger Eigentümer streiten darum, wer die Kosten für neue Fenster zu tragen hat. In der Anlage mit mehr als 200 Wohnungen waren lange Zeit alle davon ausgegangen, dass für deren Austausch jeder selbst verantwortlich ist.
Erst 2012 stellte sich durch ein BGH-Urteil in einem anderen Fall heraus, dass das nicht stimmen kann - die Instandhaltung ist dort eigentlich Sache der Gemeinschaft. Der Kläger hatte sich 2005 für rund 5500 Euro neue Kunststofffenster einsetzen lassen. Jetzt will er von den Anderen das Geld dafür. Vor den Hamburger Gerichten hatte er mit seiner Forderung keinen Erfolg.
Völlig unabsehbare Belastungen
Die BGH-Richter haben den Fall schon seit einer ganzen Weile auf dem Tisch und stellen dazu sehr grundsätzliche Überlegungen an, wie die Senatsvorsitzende Christina Stresemann sagte. Denn prinzipiell muss jede Sanierung auf Gemeinschaftskosten im Voraus in der Eigentümerversammlung beantragt und beschlossen werden. Ganz ähnlich sieht es in anderen Lebensbereichen aus: Ein Mieter muss seinem Vermieter erst die Chance geben, ein Problem mit der Wohnung zu beseitigen, bevor er selbst aktiv wird. Ein Autokäufer muss den Händler auffordern, einen Mangel zu beheben, und kann das Auto nicht einfach selbst zur Reparatur bringen und dann das Geld dafür fordern. Bei eigenmächtigen Sanierungen im Wohneigentum macht der BGH bisher aber eine Ausnahme - und zwar dann, "wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen".
In solchen Fällen gilt, dass die übrigen Eigentümer wegen ihres Versäumnisses die Kosten ersetzen müssen. Nun stellen die Richter allerdings infrage, ob es bei dieser Ausnahme bleiben soll. Dem Mann aus Hamburg könne kein Vorwurf gemacht werden, weil er die neuen Fenster irrtümlich aus eigener Tasche gezahlt habe, sagte Stresemann. Es sei aber zu befürchten, dass in der Anlage Dutzende Miteigentümer genauso verfahren seien. Damit kämen auf die Gemeinschaft von heute auf morgen eine völlig unabsehbare Belastungen zu. Zum Schutz davor neigt der Senat deshalb dazu, die Klage abzuweisen.
Der BGH-Anwalt des Klägers, Peter Wassermann, kritisierte, das wäre für seinen Mandanten nicht nur ärgerlich, sondern höchst ungerecht. In welchem Umfang vor 2012 Fenster ausgetauscht wurden, sei außerdem völlig unklar. Dem hielt Stresemann aber entgegen, dass der Mann wegen der falschen Handhabung in der Gemeinschaft in der Vergangenheit auch nicht die neuen Fenster der Anderen mitfinanzieren musste. Unterm Strich habe er also vielleicht gar kein Geld verloren.
Rauswurf wegen Eigenbedarf - Jeder Härtefall muss einzeln geprüft werden
by Weltbookadmin47 » 17. Apr 2019 13:01
https://www.n-tv.de/ratgeber/Jeder-Haer ... 74402.html
Möchte der Vermieter plötzlich selbst in die Wohnung einziehen, bricht für viele Mieter eine Welt zusammen. Doch eine Eigenbedarfskündigung muss gut begründet sein.jpg
Auch bei Eigenbedarfskündigungen gibt es Härtefallklauseln, die Mieter schützen können.
Gegen Kündigungen wegen Eigenbedarf sind betroffene Mieter meist chancenlos. Doch eine Sozialklausel kann sie schützen. Ob ein sogenannter Härtefall vorliegt, muss aber laut Bundesgerichtshof im Einzelnen "mit gebotener Tiefe" genau geprüft werden.
Gerichte müssen bei Eigenbedarfskündigungen in jedem Einzelfall genau prüfen, ob ein Mieter vor die Tür gesetzt werden kann oder ob er wegen eines Härtefalls in der Wohnung bleiben darf. Das unterstrich der Bundesgerichtshof (BGH) bei zwei Verhandlungen über Eigenbedarfskündigungen. Angesichts von Wohnungsnot und immer mehr älteren Mietern bereitet die Härteklausel Gerichten zunehmend Probleme. Der BGH sieht deshalb die Tendenz, dass viele Fälle schematisch und "nicht in gebotener Tiefe" gelöst werden. Dem will er offenbar mit seinen Urteilen am 22. Mai einen Riegel vorschieben.
Der BGH beschäftigte sich mit zwei Fällen, in denen die Vorinstanzen den Eigenbedarf bestätigt haben. Laut einem Urteil des Berliner Landgerichts darf eine Seniorin dennoch in der Wohnung bleiben: Die 80-jährige Frau, die dort seit 45 Jahren wohnt und der Demenz attestiert wurde, sei ein Härtefall. Denn sie fände sich woanders vielleicht nicht mehr zurecht. Außerdem ist bezahlbarer Ersatz in Berlin rar.
Dagegen legte ein Familienvater Revision vor dem BGH ein. Die Familie mit zwei kleinen Kindern lebt in einer Zwei-Zimmer-Wohnung und braucht selbst mehr Platz (Az.: VIII ZR 180/18).
Im anderen Fall wehren sich zwei Mieter mit Verweis auf verschiedene Krankheiten gegen den Rausschmiss aus einer Doppelhaushälfte in dem kleinen Ort Kabelsketal in Sachsen-Anhalt. Die Vorinstanz war der Ansicht, ein Umzug sei den Mietern zumutbar. Dagegen zogen diese vor den BGH (Az.: VIII ZR 167/17).
Nach Ansicht von Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund (DMB), müssten auch Kriterien wie hohes Alter und Krankheit grundsätzlich schwerer wiegen als Vermieterinteressen. Bei schwerer Krankheit und Demenz haben Mieter auch aus Sicht von Beate Heilmann, Wohnrechtsexpertin beim Deutschen Anwaltverein, gute Karten. Dies bedeutet aber für sie nicht, dass Alt immer Jung sticht: "Wenn ein 65-Jähriger drei Mal die Woche schwimmen und Sport treiben kann, kann er auch umziehen."
Achtung, Eigentümer ! - Wenn Hausbesitzer für die Straße zahlen
by Weltbookadmin47 » 27. Apr 2019 12:55
https://www.n-tv.de/ratgeber/Wenn-Hausb ... 84490.html
Verbessert die Stadt eine Straße oder einen Weg, können die Anwohner an den Kosten beteiligt werden. jFoto: Robert Schlesinger
Verbessert die Stadt eine Straße oder einen Weg, können die Anwohner an den Kosten beteiligt werden.
Für Hausbesitzer ein Alptraum: In den Briefkasten flattert ein Gebührenbescheid über 217.000 Euro - als "Straßenausbaubeitrag". Getroffen hat es einen Bauern in Schleswig-Holstein. In Deutschland hängt solch ein Risiko von der Gemeinde und dem Bundesland ab.
Es ist ein sperriges Wort, das für Hausbesitzer existenzgefährdend werden kann: "Straßenausbaubeitrag". Landwirt Ulrich Albert und seine Frau in Lütjenburg in Schleswig-Holstein traf es in ganz Deutschland wohl am härtesten. 217.000 Euro sollten sie zahlen. Das war 2012. Das Verwaltungsgericht minderte die Summe 2017 auf 189.000 Euro. Auch dagegen wehrt sich das Paar. Über die Zulassung der Berufung hat das Oberverwaltungsgericht Schleswig noch nicht entschieden, geschweige denn in der Sache.
"Es passiert seitdem nichts", sagt Birgit Albert. "Für uns ist das eine große Belastung." Das Geld haben sie sich von der Bank geliehen und die geforderte Summe vorläufig gezahlt. "Wir müssten sonst sechs Prozent Zinsen zahlen, die Bankzinsen sind niedriger." Das ist kein Einzelfall, sondern ein Problem, das viele Wohnungs- und Hauseigentümer in Deutschland treffen kann. Wird eine Straße verbreitert oder erhält sie einen Bürgersteig mit Beleuchtung, können den Anliegern "Straßenausbaubeiträge" (SAB) drohen.
Sechsstellige Beträge sind nicht die Regel
Im bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen unterstützten 423.000 Unterzeichner eine Initiative zur Abschaffung der Beiträge. Die CDU/FDP-Koalition in Düsseldorf möchte die Bürger entlasten, es soll keine Extremfälle mehr geben. Die Beiträge sollen "gedeckelt" werden. Die Landesregierung will in den nächsten Wochen Eckpunkte vorlegen; das Kommunalabgabengesetz soll noch in diesem Jahr novelliert werden.
Nur bei Anliegerstraßen werden Eigentümer zur Kasse gebeten
Landesgeschäftsführer Blazek meint: "Autobahnen, Bundes-, Landes- und Kreisstraßen werden aus dem allgemeinen Steueraufkommen finanziert - nur bei Anliegerstraßen werden die Eigentümer zur Kasse gebeten, das ist dem Bürger nicht mehr vermittelbar." Anlieger hätten ihre Straßen zudem bereits mit den sogenannten Erschließungsbeiträgen bezahlt.
Eine Alternative sind sogenannte wiederkehrende Beiträge. Dabei ist das Gebiet, in dem sie erhoben werden, größer. Die Beiträge werden über Jahre gestreckt und sind deshalb nicht so hoch. "Allerdings ist diese Form der Beiträge komplizierter, bürokratischer und damit streitträchtiger", sagt Blazek. Eigentümer wüssten oftmals gar nicht, wofür sie diesen Beitrag zahlen sollen, weil die erneuerte Straße in einem anderen Teil der Gemeinde liege. Mit dieser Begründung kippte das Verwaltungsgericht Schleswig im Januar (Aktenzeichen 9 A 55/17 und 9 A 258/17) eine Satzung der Gemeinde Oersdorf (Kreis Segeberg).
Straßen über Grundsteuer finanzieren?
Kiels Oberbürgermeister Ulf Kämpfer (SPD) sprach sich Ende 2016 dafür aus, die Grundsteuer leicht anzuheben: "Der Verwaltungsaufwand wäre gleich null und die Finanzierung würde auf eine breite Basis gestellt." Inzwischen hat Kiel die Straßenausbaubeiträge abgeschafft.
Kosten für neue Fenster ? - Im Zweifel zahlen Eigentümer gemeinsam
by Weltbookadmin47 » 4. May 2019 13:18
https://www.n-tv.de/ratgeber/Im-Zweifel ... 02680.html
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Fenster gehören nicht zum Sondereigentum.
Eigentümergemeinschaften streiten oft darüber, wer welche Kosten für Instandsetzungen tragen muss. Wichtig hierbei ist der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Das zeigt sich auch bei Türen und Fenstern.
Sowohl Fenster als auch die Wohnungstür gehören in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Damit ist grundsätzlich die Gemeinschaft zur Instandhaltung und Instandsetzung samt Kosten verpflichtet.
Das entschied das Landgericht Köln. Denn für das Gemeinschaftseigentum kommen in einer WEG im Zweifel alle auf, berichtet die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Das gilt auch, wenn in der Teilungserklärung etwas anderes vereinbart wurde.
In dem verhandelten Fall war in einer WEG Streit darüber entbrannt, wer die Kosten für den Austausch zweier Wohnungstüren und der Fenster in einer der Wohnungen tragen muss. Den Antrag der jeweiligen Eigentümerinnen, dass die Kosten über die Instandhaltungsrücklage getragen werden, wurden mehrheitlich abgelehnt.
Gemäß Teilungserklärung zählten die Wohnungsabschlusstüren hier zum Sondereigentum und sollten von jedem Eigentümer auf eigene Rechnung erneuert werden. Zudem war geregelt, dass die Fenster von jedem Sondereigentümer selbst zu zahlen sind. Dieses wurde in den letzten Jahrzehnten auch so praktiziert und alle Eigentümer hatten ihre Fenster auf eigene Kosten erneuert.
Vor Gericht hatten die Klägerinnen dennoch Erfolg: Grundsätzlich gilt, dass es zwingendes Gemeinschaftseigentum gibt, das nicht auf einzelne Sondereigentümer übertragen werden kann, urteilten die Richter. Was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, ist und bleibt Gemeinschaftseigentum, egal welche Regelung in der Teilungserklärung getroffen wurde.
Grundsätzlich sei es aber denkbar, dass die Vereinbarung getroffen wird, dass der jeweilige Sondereigentümer die Kosten zu tragen hat. Da hier jedoch eine entsprechende Auslegung erfolgen muss, muss die Regelung hinsichtlich der Kostentragungspflicht eindeutig und klar sein. Sofern Zweifel verbleiben, bleibt es dabei, dass die Gemeinschaft die Kosten für die Instandsetzung zu tragen hat (Az.: 29 S 66/18).
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Vorteil für Geringerverdiener - Kabinett beschließt höheres Wohngeld
by Weltbookadmin47 » 8. May 2019 11:17
https://www.n-tv.de/politik/Kabinett-be ... 11730.html
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Das Wohngeld soll Menschen bei der Miete oder den Kosten für selbstgenutztes Wohneigentum unterstützen.
Die Regierung bringt einen Gesetzentwurf von Bundesbauminister Seehofer auf den Weg, der Verbesserungen beim Wohngeld vorsieht. Anders als bisher soll die Höhe des staatlichen Mietzuschusses künftig alle zwei Jahre angepasst werden. Von der Neuregelung werden rund 660.000 Haushalte profitieren.
Die Bundesregierung hat die Verbesserungen beim Wohngeld auf den Weg gebracht. Der gebilligte Gesetzentwurf von Bundesbauminister Horst Seehofer sieht Verbesserungen für rund 660.000 Haushalte von Geringverdienern vor.
Geplant ist eine regional gestaffelte Erhöhung der Höchstbeträge, bis zu denen die Belastung durch die Miete berücksichtigt wird. Die Vorlage sieht zudem die Einführung einer neuen "Mietenstufe VII" vor, um Haushalte in Gemeinden und Kreisen mit hohen Mieten gezielter bei den Wohnkosten zu entlasten.
Das Gesetz soll zum 1. Januar 2020 in Kraft treten. Notwendig ist die Zustimmung des Bundesrates, weil das Wohngeld je zur Hälfte von Bund und Ländern gezahlt wird. Den Zeitungen des Redaktionsnetzwerks Deutschland (RND) zufolge sollen die für die Berechnung des Wohngeldes ausschlaggebenden Miethöchstbeträge um bis zu 10,2 Prozent erhöht werden.
Anders als bisher solle das Wohngeld alle zwei Jahre an die Bestandsmieten- und Einkommensentwicklung angepasst werden, hieß es in dem Bericht. Die Mieten derer, die Wohngeld erhalten, seien seit 2015 um gut vier Prozent gestiegen. Bis Ende 2019 wird mit einem Anstieg um neun Prozent gerechnet. Zuletzt war das Wohngeld Anfang 2016 angepasst worden.
Anpassung an Lebensbedingungen
Das Wohngeld soll Menschen bei der Miete oder den Kosten für selbstgenutztes Wohneigentum unterstützen, die sonst Hartz IV beantragen müssten. Laut Statistischem Bundesamt erhielten zum Stichtag 31. Dezember 2017 rund 560.000 Haushalte in Deutschland Wohngeld.
Union und SPD hatten im Koalitionsvertrag eine "Anpassung" des Wohngeldes "an die jeweiligen allgemeinen und individuellen Lebensbedingungen" vereinbart. Beim Wohngipfel im Kanzleramt im vergangenen Herbst war verabredet worden, ab 2020 "Leistungsniveau und Reichweite" zu erhöhen.
Nach Tod des Hauptmieters - Müssen Hinterbliebene ausziehen ?
by Weltbookadmin47 » 16. May 2019 14:21
https://www.n-tv.de/ratgeber/Muessen-Hi ... 07102.html
Stirbt ein Mieter, können die Erben den Vertrag auflösen und die Schlüssel an den Vermieter zurückgeben, müssen sie aber nicht: Denn der Mietvertrag bleibt in der Regel weiter in Kraft.
Auch mit dem Tod des Mieters erlischt das Mietverhältnis nicht automatisch. Denn entweder es wird von anderen Personen fortgesetzt oder muss beendet werden. Dabei wird grundsätzlich unterschieden, ob der verstorbene Mieter alleine oder mit anderen zusammen in der Wohnung lebte, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB).
Wenn der Verstorbene mit seiner Familie zusammengelebt hat, aber nur er den Mietvertrag unterschrieben hatte, dann sind die Familienangehörigen beim Tod des Mieters "eintrittsberechtigt". Sie können den Mietvertrag also einfach übernehmen. Noch unproblematischer ist es, wenn beispielsweise die Ehefrau ebenfalls den Mietvertrag unterschrieben hatte - dann ist auch sie Mieterin und setzt das Mietverhältnis einfach fort. Das gleiche Recht steht eingetragenen Lebenspartnern oder auch sonstigen im Mietvertrag als Hauptmieter genannten Personen zu. Der Vermieter hat in diesem Fall kein besonderes Kündigungsrecht und kann - anders als bei einer Neuvermietung - keine höhere Miete durchsetzen.
Hat der verstorbene Mieter hingegen alleine gewohnt, dann ist das Mietverhältnis Bestandteil seines Erbes. Liegt kein Testament vor, kommen folgende Personen als gesetzliche Erben in Betracht: Ehegatte, Lebenspartner und die Kinder. Wer das Erbe antritt, muss sich darum kümmern, dass die Miete beglichen wird, gegebenenfalls auch für die Vergangenheit. Sie haben somit auch das Recht, in die Wohnung einzuziehen. Allerdings ist hier zu beachten, dass der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht hat. Das heißt, er darf das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen je nach Wohndauer innerhalb einer Frist von drei bis neun Monaten kündigen. Der Vermieter muss dies allerdings innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters tun.
Wollen die Erben nicht in das Mietverhältnis eintreten, müssen sie die Wohnung innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dann heißt es das Mietobjekt zu räumen, eventuell anfallende Schönheitsreparaturen auszuführen und sich die Mietkaution auszahlen zu lassen. Alternativ können sie das Erbe auch ausschlagen, um so das Mietverhältnis zu beenden.
Begründung des Vermieters nötig - Was gilt bei Zeitmietverträgen ?
by Weltbookadmin47 » 20. May 2019 14:01
https://www.n-tv.de/ratgeber/Was-gilt-b ... 35126.html
Klausel in Mietvertrag nichtig
Sind in einem Zeitmietvertrag keine Gründe für die Befristung angegeben, wird das Mietverhältnis wie ein unbefristetes behandelt.
(Foto: DB Dieter Assmann/dpa)
Jährlich werden in Deutschland rund zwei Millionen Mietverträge abgeschlossen. Oft machen Mieter dabei aber Fehler, die sich im Laufe der Mietzeit schnell rächen können. Darauf weist der Deutsche Mieterbund (DMB) hin. Dabei geht es zum Beispiel um die Dauer des Mietvertrages.
Die Regel sind unbefristete Mietverträge, Mieter und Vermieter können aber auch von vornherein einen Zeitmietvertrag vereinbaren. Hierfür reicht es allerdings nicht aus, nur Vertragsbeginn und -ende zu benennen.
Vermieter muss Gründe nennen
Weitere Voraussetzung für einen wirksamen qualifizierten Zeitmietvertrag ist laut DMB, dass der Vermieter die zeitliche Befristung begründet, etwa mit Eigenbedarf oder Umbauplänen. Sind in einem Zeitmietvertrag keine Gründe für die Befristung angegeben, wird das Mietverhältnis wie ein unbefristetes behandelt.
Möglich ist auch, dass Mieter und Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag abschließen und für die Dauer von höchstens vier Jahren einen Kündigungsverzicht oder -ausschluss vereinbaren.
Folge ist, dass weder Mieter noch Vermieter im vereinbarten Zeitraum eine Kündigung aussprechen können. Nach Ablauf dieser Zeit wird das Mietverhältnis ganz normal wie ein unbefristetes Mietverhältnis fortgesetzt.
Kündigungsfristen verändern sich
Bei einem unbefristeten Mietvertrag läuft das Mietverhältnis so lange, bis einer der Vertragspartner den Vertrag kündigt. Der Mieter kann immer mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen, Gründe braucht er dafür nicht.
Der Vermieter kann nur mit Kündigungsgrund kündigen: Etwa wenn Eigenbedarf vorliegt, der Mieter die Vertragsvorgaben verletzt oder die Miete ständig unpünktlich oder gar nicht zahlt.
Außerdem muss er gestaffelte Kündigungsfristen einhalten, die von der Wohndauer des Mieters abhängen. Bei einer Wohndauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, danach sechs Monate. Bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren gilt eine Kündigungsfrist von neun Monaten.
Das Unvorstellbare geschieht - Baugeld noch billiger
by Weltbookadmin47 » 23. May 2019 19:55
https://www.n-tv.de/ratgeber/Baugeld-no ... 42566.html
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Bauherren können darauf spekulieren, dass der Zins-Abwärtstrend noch eine Weile anhält.
(Foto: imago/Rust)
Noch vor einem halben Jahr deutete vieles auf steigende Hypothekenzinsen hin - nicht zuletzt, weil die EZB in Aussicht gestellt hatte, den Ankauf neuer Anleihen einzustellen. Der Effekt dieser Ankündigung ist allerdings verpufft. Die Zinsen fallen auf neue Tiefststände.
Lange gingen Experten davon aus, dass die Zinsen nicht tiefer sinken könnten, als auf den Stand vom 30.09.2016. Damals konnten Kunden ein Darlehen mit fünf Jahren Zinsbindung für 0,89 erhalten, 1,70 Prozent fielen bei einer Festschreibung von 20 Jahre an. Doch es geht noch niedriger.
Laut FMH-Index haben Bau-Darlehen mit fünf, 15 und 20 Jahre Zinsbindung bereits die damaligen Werte erreicht bzw. unterschritten, aber auch bei zehn Jahren fest dürfte der Rekordwert von damals bald fallen.
So was gab‘s noch nie
Das vielleicht eindringlichste Beispiel für die aktuellen Rekordkonditionen liefert aktuell die ING. Wer ein Darlehen über 200.000 Euro aufnehmen will, kann sich diese Summe (bei maximal 60 Prozent Beleihung) schon ab einem Sollzinssatz von 0,28 Prozent (0,33 Prozent effektiv) sichern - und sich diese Konditionen für fünf Jahre festschreiben lassen. Für zehn Jahre Zinssicherheit fallen bei der gleichen Summe 0,72 Sollzinsen an, bei 15 Jahre sind es 1,04 Prozent.
Allerdings kommen nicht alle Immobilienerwerber in den Genuss dieser Konditionen: Die Vorgabe ist der Erwerb eines bestehenden Hauses und in einer wirtschaftlichen prosperierenden Gegend, denn bei der ING sind die Zinsen je nach Wohngegend leicht unterschiedlich. Welche Gegenden dabei als "bevorzugt" gelten, entscheidet die Bank.
Wer lieber einen Neubau kaufen oder errichten will und damit nicht das obige Angebot der ING in Anspruch nehmen kann, muss sich allerdings nicht grämen. Denn auch andere Geldhäuser bieten einiges: Bei zehn Jahren Zinsbindung erhalten Kunden der DKB, die ebenfalls 200 000 Euro bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro benötigen, bundesweit einheitliche Zinsen von 0,76 Prozent. Die AXA Bank bietet dafür über ausgewählte Vermittler 0,83 Prozent. Bei 15 Jahre fest schafft sie es mit 1,01 Prozent effektivem Jahreszins sogar knapp vor die ING mit ihren 1,04 Prozent in bevorzugten Wohngegenden.
Dass Käufer, die ein Haus für 400.000 Euro zur Hälfte mit Fremdmitteln finanzieren, weniger als ein Prozent Zinsen zahlen ist eigentlich unvorstellbar - aber wahr. Und selbst wer noch ein bisschen mehr Geld benötigt, erhält aktuell fantastische Konditionen. Muss er (für dasselbe Objekt) 280.000 Euro aufnehmen, verteuert sich der Zinssatz lediglich auf 1,06 Prozent. Eine 80-Prozent-Finanzierung - in unserem Beispiel also ein Darlehen über 320.000 Euro - gibt es zu einem Effektivzins von 1,11Prozent und dies alles bei einer 15- jährigen Zinsbindung.
Wenn man überlegt, dass die Inflationsrate bei etwa 1,5 Prozent liegt, kann man schon sagen: Die Inflation zahlt die Zinsen. Man muss nur seine Schulden tilgen.
Die genauen Zinsen inklusive aller Rabatte und Aufschläge, auch bezogen auf regionale Besonderheiten gibt es im Baugeld-Vergleich der FMH.
Sonderkonditionen für Turbo-Tilger
Traumhafte Konditionen gibt es auch für all jene, die zwar wenig Eigenkapital mitbringen, aber in der Lage sind, ihre Schulden relativ schnell abzubezahlen. Wer es sich leisten kann, das oben beschriebene 80-Prozentdarlehen innerhalb von 20 Jahren komplett zu tilgen, zahlt bei der DKB lediglich 1,38 Prozent Zinsen. Dasselbe Angebot macht im regionalen Bereich die PSD Bank RheinNeckarSaar gültig für Baden-Württemberg und Saarland. Wer nur 240.000 Euro Kredit benötigt (60 Prozent Beleihung) kann sein Volltilgerdarlehen bei der DKB innerhalb von 20 Jahren mit einem Sollzins von 1,15 Prozent finanzieren.
Es ist sogar denkbar, dass die Zinsen noch weiter sinken. Dennoch lohnt es sich kaum noch, auf einen weiteren Abwärtstrend zu spekulieren. Denn für 100.000 Euro Darlehen verursachen 0,05 Prozent Zinsunterschied innerhalb von 20 Jahren gerade einmal Mehrkosten von rund 200 Euro.
Allerdings sollte sich jeder Käufer genau überlegen, wie lange er sich die aktuellen Traumbedingungen festschreiben lassen will. Diese Entscheidung erleichtert der Zinsbindungs-Rechner der FMH-Finanzberatung.
"Recht auf bezahlbares Wohnen" - Mieterbund fordert Grundrechtsänderung
by Weltbookadmin47 » 5. Jun 2019 08:38
https://www.n-tv.de/politik/Mieterbund- ... 67360.html
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Steigende Mieten, die immer größere Happen des Einkommens auffressen: Die Nachfrage nach Wohnungen übersteigt vielerorts das Angebot.
An den deutschen Immobilienmärkten brennt die Luft: Trotz Bauboom und Mietpreisbremse ziehen die Wohnungsmieten in den Ballungsräumen weiter an. Der Mieterbund ruft die Bundesregierung dazu auf, "endlich zu handeln".
Mit Blick auf die teils stark steigenden Mieten in den Innenstädten spricht sich der Deutsche Mieterbund für ein Grundrecht auf bezahlbares Wohnen im Grundgesetz aus. Zugleich fordert er die Bundesregierung dazu auf, "endlich zu handeln" und gegen Wohnungsnot und steigende Mieten vorzugehen. Details dazu will der Mieterbund am Vormittag vorlegen und dabei auch erklären, wie genau eine Mietrechtsreform in Deutschland aussehen könnte.
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Explodierende Wohnkosten Für viele Mieter steigt das Schuldenrisiko
Demonstrationen gegen Wohnungsnot und zu hohe Mieten belegten in den vergangenen Monaten in mehreren deutschen Städten, wie groß der Unmut in der Bevölkerung mittlerweile ist. In Berlin stieß eine Bürgerinitiative zudem eine Unterschriftensammlung für ein bislang bundesweit einmaliges Volksbegehren an mit dem Ziel, große Wohnungskonzerne zu enteignen. Die umstrittene Kampagne zielt auf eine Vergesellschaftung des Eigentums ab, um langfristig bezahlbare Mieten zu sichern.
Allein in der Hauptstadt bräuchte es früheren Schätzungen zufolge pro Jahr mindestens 20.000 neue Wohnungen, um den durch starken Zuzug wachsenden Bedarf zu decken. Da jahrelang zu wenig gebaut wurde, herrscht hier ebenso wie in vielen anderen deutschen Städten mittlerweile ein "flächendeckendes Angebotsdefizit", wie die Investitionsbank Berlin (IBB) erst kürzlich feststellte. Große Problem sehen Experten unter anderem in den langwierigen Genehmigungsverfahren und in der Bereitstellung von geeigneten Grundstücken.
Panorama 21.04.19
In dieser angespannten Lage könnte der Staat möglicherweise etwa Erleichterung schaffen. Allein auf bundeseigenen Flächen könnten nach Einschätzung des Finanzministeriums vergleichsweise kurzfristig etwa 20.000 neue Wohnungen entstehen. Das geht aus einer Antwort des Ministeriums auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion im Bundestag hervor. Konkret geht es dabei um 1048 Flächen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima).
Mietpreise erhöhen Überschuldungsrisiko
Die Bima gehört dem Bund und ist mit 470.000 Hektar und mehr als 36.000 Wohnungen eine der größten Immobilieneigentümerinnen Deutschlands. Die Entscheidung darüber, ob auf diesen Flächen tatsächlich Wohnungen gebaut werden können, liege allerdings bei den Kommunen, wie das Ministerium betonte. Zur Gesamtgröße der Flächen seien noch keine Angaben zu machen.
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Auf weiteren Flächen will die Bima selbst bauen. "Angesichts der massiven Personalaufwüchse mit Tausenden neuen Beschäftigten bei der Bundespolizei und dem Zoll hat die Bima rund 200 Flächen identifiziert, auf denen sie zum ersten Mal selbst baut, um bezahlbare Wohnungen und Ausbildungskapazitäten in den 'Hotspots' zu schaffen", erklärte die Parlamentarische Staatssekretärin Bettina Hagedorn.
Zu den "Hotspots" zählten zum Beispiel Frankfurt am Main und München, wo viele Zöllner an Flughäfen arbeiten. Dort bekommen Staatsbedienstete den Mietpreisanstieg besonders deutlich zu spüren. Da sich ihr verfügbares Einkommen an einheitlichen Besoldungstabellen bemisst, bleibt zum Beispiel einem Zollbeamten auf dem Land in der Regel deutlich mehr Geld zum Leben übrig als seinen Kollegen mit Wohn- und Arbeitsort in Flughafennähe oder in den Innenstädten.
Erst zu Wochenbeginn hatten Verbraucherschützer davor gewarnt, dass die Risiken einer Überschuldung durch steigende Mieten dramatisch zunimmt. Insbesondere in den Ballungsräumen beobachten Insolvenzrechtsexperten die Entwicklung mit Sorge. "Die Belastung durch Mietkosten stellt ein wachsendes Überschuldungsrisiko dar", warnte Christoph Zerhusen von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Die Miete sollte eigentlich nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens betragen. "Wir sehen aber immer häufiger, dass sie 50 Prozent und teilweise sogar mehr ausmacht. Das ist sehr bedenklich."
Quelle: n-tv.de, mmo/dpa https://www.n-tv.de/politik/Mieterbund- ... 67360.html
BB Bank und Volksbanken - Dicker Patzer bei der Baufinanzierung
by Weltbookadmin47 » 6. Jun 2019 20:53
https://www.n-tv.de/ratgeber/Dicker-Pat ... 71026.html
Klären Banken bei Darlehensverträgen den Kunden nicht genügend über ihr Widerrufsrecht auf, können Kreditnehmer den Vertrag kündigen - auch Jahre später. Foto: Kai Remmers
Klären Banken bei Darlehensverträgen den Kunden nicht genügend über ihr Widerrufsrecht auf, können Kreditnehmer den Vertrag kündigen - auch Jahre später.
Manche Baufinanzierungen von Kreditinstituten aus dem genossenschaftlichen Sektor enthalten Formfehler, die den Widerruf der Kredite ermöglichen. Betroffen ist die Badische Beamtenbank und einige Volksbanken. Für Verbraucher kann der Widerrufsjoker Tausende Euro bringen.
Verbraucher, die im Zeitraum 2010 bis 2014 eine Baufinanzierung bei der BB Bank oder einem anderen Kreditinstitut aus dem genossenschaftlichen Bereich (Volksbank, Sparda, PSD Bank) abgeschlossen haben, haben gute Chancen auf den Widerruf des Darlehens. Daraus resultiert in der Regel eine massive Ersparnis für den Kunden, da die Zinsen trotz laufender Zinsbindung sofort auf das aktuelle, niedrige Niveau gesenkt werden können – ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Damit ein Widerruf noch Jahre nach Abschluss des Kredits wirksam erfolgen kann, muss der Kreditvertrag Formfehler enthalten, die dafür sorgen, dass die Widerrufsfrist nicht zu laufen beginnt. Im Fall der BB Bank sind dies nach Analyse der Interessengemeinschaft Widerruf fehlende Pflichtangaben.
Diese Pflichtangaben hat der Gesetzgeber festgelegt, damit Verbraucher von der Bank die wichtigsten Informationen zu ihrem Darlehen auf einen Blick erhalten. Fehlt eine Pflichtangabe oder ist sie unvollständig oder fehlerhaft, so gilt: Der Kunde hat ein sogenanntes "ewiges" Widerrufsrecht – er kann also auch nach Jahren von dem Vertrag zurücktreten. Experten sprechen vom sogenannten Widerrufsjoker.
Bisher überwiegend fehlerfrei
Im Fall der BB Bank fehlen bei Krediten aus den Jahren 2010 bis 2014 vollständige Angaben über sogenannte Zusatzleistungen. Dies sind beispielsweise Verrechnungskonten oder Versicherungen, die zwingend in Zusammenhang mit der Baufinanzierung abgeschlossen werden müssen. Es können aber auch Genossenschaftsanteile sein, die der Kunde bei der jeweiligen Bank erwerben muss. Der Sachverhalt ist besonders brisant, weil Kredite der Genossenschaftsbanken bisher als überwiegend fehlerfrei galten und somit kaum vom Widerrufsjoker betroffen waren.
Nachdem die Landgerichte in Karlsruhe und Freiburg diese fehlenden Angaben bemängelt haben und die Widerrufbarkeit der Darlehen festgestellt haben, hat sich die BB Bank mit mehreren Kunden auf sehr vorteilhafte Vergleiche eingelassen. Einzelheiten dazu dürfen nicht kommuniziert werden, da die Vergleiche einer Stillschweigevereinbarung unterliegen. Es ist jedoch anzunehmen, dass die Kunden ihre Zinsen deutlich senken konnten oder die Kredite vorzeitig ohne Vorfälligkeitsentschädigung beendet wurden.
Immobilienbesitzer, die zwischen Juni 2010 und 2014 eine Baufinanzierung bei der BB Bank oder einer anderen Genossenschaftsbank abgeschlossen haben, sollten von einem Experten prüfen lassen, ob ihre Kredite solche Formfehler aufweisen. Eine solche Prüfung bietet beispielsweise die Interessengemeinschaft Widerruf kostenlos und unverbindlich an. Ergibt die Prüfung, dass der Kredit fehlerhaft ist, so kann der Widerruf zu einer massiven Senkung der Kreditkosten führen.
Allerdings gehen wir nicht davon aus, dass allein der Widerruf des Kunden die Bank zu einem Einlenken bewegen wird. Wie die Fälle aus Karlsruhe und Freiburg zeigen, ist anwaltliche Unterstützung nötig, um ein vernünftiges Ergebnis zu erzielen. Verbraucher sollten sich daher nicht abschrecken lassen, wenn die Bank ihren Widerruf zunächst zurückweist.
Über den Autor: Roland Klaus arbeitet als freier Journalist in Frankfurt und ist Gründer der Interessengemeinschaft Widerruf. Sie dient als Anlaufstelle für den Widerruf von Immobilienkrediten und Lebensversicherungen. Bekannt wurde Klaus als Frankfurter Börsenreporter für n-tv, N24 und den US-amerikanischen Finanzsender CNBC.
Quelle: n-tv.de https://www.n-tv.de/ratgeber/Dicker-Pat ... 71026.html
Grillen auf Balkon und Terrasse - Was Nachbarn wissen sollten
by Weltbookadmin47 » 11. Jun 2019 20:30
https://www.n-tv.de/ratgeber/Was-Nachba ... 71276.html
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Grillen kann auch auf dem Balkon erlaubt sein, aber Rücksicht auf Nachbarn ist Pflicht.
Im Sommer wird gern gegrillt. Doch wenn der Qualm die Nachbarn stört, kann es schnell Ärger geben. Darf ich den Grill überhaupt auf dem Balkon anwerfen?
Es gibt kaum was Schöneres, als im Sommer mit der Familie oder Freunden zu grillen. Doch darf ich den Grill auch auf dem Balkon anwerfen? Grundsätzlich ist das Grillen in Ordnung, erklärt Helena Klinger vom Eigentümerverband Haus&Grund Deutschland in Berlin. Die Frage ist nur, um was für einen Grill es sich handelt, wo er steht und wie oft er benutzt wird.
Muss ich meinen Nachbarn fragen, bevor ich den Grill anzünde?
Aus Gründen eines guten nachbarschaftlichen Verhältnisses kann es empfehlenswert sein, die Nachbarn zuvor darüber zu informieren, dass man am Wochenende grillen möchte oder, falls es etwas lauter wird, auch um deren Einverständnis zu bitten. Nachbarn haben das Recht auf Nachtruhe, deshalb sollte das Grillen ab 22 Uhr deutlich leiser erfolgen oder die Party nach innen verlegt werden.
Klar ist: Das Grillen mit offenem Feuer auf dem Balkon ist untersagt - nicht nur wegen der Geruchsbelästigung, sondern auch wegen der Brandgefahr. Das entschieden unter anderem die Amtsgerichte Hamburg und Wuppertal. Das gilt unabhängig davon, ob ein Verbot in der Hausordnung oder im Mietvertrag geregelt wurde.
Anders ist es beim Grillen auf der Terrasse oder in einem angemieteten Garten: Hier ist auch ein Holzkohlefeuer möglich, entschied unter anderem das Landgericht Stuttgart. Berücksichtigt werden müssen aber auch in diesem Fall der Standort und die Größe der Örtlichkeit, die Häufigkeit des Grillens, das verwendete Grillgerät und die davon ausgehenden Störungen. Das befand das Oberlandesgericht Frankfurt am Main.
Wie oft darf ich grillen?
Gerichte haben hier nicht einheitlich entschieden. So befand das Amtsgericht Bonn, dass der Vermieter verpflichtet sei, darauf hinzuwirken, dass nur einmal pro Monat gegrillt werden darf und das Grillen 48 Stunden vorher angekündigt werden muss. Das Amtsgericht Westerstede erlaubte das Grillen bis zu zehnmal im Jahr. Auch die Uhrzeit und Dauer des Grillens können relevant sein. So entschied das Amtsgericht Berlin-Schöneberg, dass nicht länger als zwei Stunden und nicht später als 21 Uhr am Abend gegrillt werden darf.
Kann mir das Grillen im Zweifel auch verboten werden?
Regelungen über die Zulässigkeit des Grillens, aber auch ein Grillverbot können sich für den Mieter aus dem Mietvertrag oder der Hausordnung ergeben. Missachtet ein Mieter das Verbot wiederholt, kann der Vermieter nach vergeblicher Abmahnung kündigen. Für Wohnungseigentümer können darüber hinaus auch Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft relevant sein, die das Grillen betreffen und die dann zu beachten sind.
Quelle: n-tv.de, Frank Zielke, dpa
Einbauten des Vormieters - Wenn die Mieterhöhung in Ordnung geht
by Weltbookadmin47 » 12. Jun 2019 21:11
https://www.n-tv.de/ratgeber/Wenn-die-M ... 81112.html
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Wohnwertsteigernde Verbesserungen wirken sich nicht auf ein bestehendes Mietverhältnis aus.
Der Vormieter hat Stuck freigelegt, das Parkett abgeschliffen sowie Wasser- und Elektroleitungen unter Putz verlegt. Die Verbesserungen steigern den Wohnwert. Das hat Folgen für den Nachmieter.
Erhöhung trotz Abschlagszahlung
Die Richter argumentierten: Die Einbauten gehen auf den Vermieter entschädigungslos über. Vorausgesetzt, der Vormieter hat nicht innerhalb von sechs Monaten nach Mietende seine Ansprüche aktiv verfolgt und etwa die Einbauten wieder ausgebaut. Der Vermieter kann die Verbesserungen - auch ohne eigene Leistung - als Basis für künftige Mieterhöhungen berücksichtigen. Das gilt sogar dann, wenn der neue Mieter eine Abschlagszahlung an den Vormieter für die Einbauten geleistet hat.
Die Richter begründeten ihre Entscheidung mit einem Urteil des Bundesgerichtshofes zum Thema Schönheitsreparaturen. Demnach haben Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter keine Auswirkungen auf das Mietverhältnis. Der Vermieter kann daraus weder Rechte herleiten noch muss er eine Verschlechterung seiner Rechte hinnehmen.
Die wohnwertsteigernden Verbesserungen wirken sich nicht auf ein bestehendes Mietverhältnis aus. Die Rechte können auf den neuen Bewohner aber nur übergehen, wenn er an Stelle des Vormieters in den Mietvertrag eintritt - nicht jedoch bei einem neuen Mietverhältnis.
Wohnungsumbau auf eigene Faust - Sanierungskosten werden nicht erstattet
by Weltbookadmin47 » 15. Jun 2019 14:38
https://www.n-tv.de/ratgeber/Sanierungs ... 85460.html
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Wer die Fenster auf eigene Faust austauscht, muss auch dafür bezahlen.
Ein Wohnungseigentümer, der mehrere Tausend Euro in die Sanierung seiner Fenster gesteckt hatte, bekommt das Geld nicht von der Eigentümergemeinschaft wieder. Er hätte die Maßnahme vorher absprechen müssen, entscheidet der BGH.
Wohnungsbesitzer, die auf eigene Kosten Sanierungen am Gebäude veranlassen, können dafür nicht mehr nachträglich die Eigentümergemeinschaft zur Kasse bitten. Das gilt selbst dann, wenn die Arbeiten eigentlich Sache der Gemeinschaft und zwingend nötig gewesen wären. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.
Jede Maßnahme müsse grundsätzlich im Voraus gemeinsam beschlossen werden, hieß es weiter. Die Karlsruher Richter wollen mit diesem Urteil verhindern, dass Eigentümergemeinschaften von einem Tag auf den anderen mit unabsehbaren Forderungen konfrontiert werden.
Der Kläger, der 2005 rund 5500 Euro in neue Fenster gesteckt hatte, sieht dieses Geld damit nicht wieder. Der Mann aus Hamburg war der festen Überzeugung, dass jeder Eigentümer für seine Fenster selbst verantwortlich ist - wie damals alle in der Anlage mit mehr als 200 Wohnungen.
Erst Jahre später stellte sich durch ein BGH-Urteil in einem anderen Fall heraus, dass eigentlich die Gemeinschaft zuständig gewesen wäre. Daraufhin wollte der Mann seine Ausgaben ersetzt haben.
Immobilie mit Makeln - Wann der Verkäufer Mängel nennen muss
by Weltbookadmin47 » 17. Jun 2019 19:26
https://www.n-tv.de/ratgeber/Wann-der-V ... 84397.html
Der Verkäufer sollte dem potentiellen Käufer alle sogenannten offenbarungspflichtige Mängel nennen, am besten schriftlich.
Ältere Häuser können durchaus Schönheitsfehler haben. Denn auch Immobilien kommen in die Jahre. Käufer sollten daher Bestandsimmobilien gut prüfen.
Das ist insbesondere wichtig, wenn im Kaufvertrag die Gewährleistungsansprüche wirksam ausgeschlossen wurden, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Erkennen können Käufer das an Formulierungen wie "gekauft wie besehen". Eine Gewährleistung für etwaige Mängel gibt es in diesem Fall nicht.
Wichtig zu wissen: Verkäufer müssen nicht zwingend auf offensichtliche Mängel hinweisen. Feuchte Wände beispielsweise kann der Käufer ja selbst sehen. Allerdings muss der Eigentümer Fragen offen und ehrlich beantworten, und er darf ihm bekannte Mängel auch nicht verschweigen. Erhebliche Mängel, von denen er weiß, muss er ungefragt offenbaren. Dazu zählen beispielsweise Asbest im Haus oder Befall mit echtem Hausschwamm.
Arglistige Täuschung kann teuer werden
Verschweigt der Käufer wider besseres Wissen schwerwiegende Probleme, handelt er arglistig, und kann sich dann nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. Der Käufer kann dann nachträglich die Beseitigung der Mängel vom Verkäufer verlangen und auch Schadenersatzforderungen stellen. Mitunter ist sogar eine Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich.
Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs muss der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie grundsätzlich die Kosten der Sanierung in voller Höhe zahlen - es sei denn, diese sind unverhältnismäßig. Diese Grenze ist für die Richter zum Beispiel erreicht, wenn die Kosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung der Immobilie aufgrund des Mangels oder wenn die Reparatur mehr kostet als das Haus im mangelfreien Zustand wert wäre (Az. V ZR 275/12).
Der Verkäufer sollte deshalb auch alle sogenannten offenbarungspflichtigen Mängel dem Interessenten nennen, am besten schriftlich. Das können zum Beispiel Bauteile mit Asbest sein, ein Befall mit Hausschwamm oder die Gefahr von Überflutung. Selbst von einer mehrere Jahre zurückliegende Schwammsanierung muss der Käufer erfahren. Der Verkäufer muss außerdem Fragen des potenziellen Käufers nach Schäden oder Umbauten richtig und vollständig beantworten.
Sind ihm diese Mängel bekannt, entfallen seine Gewährleistungsrechte dafür - allerdings müsste der Verkäufer zu einem späteren Zeitpunkt vor Gericht auch nachweisen können, dass er die Information tatsächlich weitergegeben hat.
Budget für die Immobilie - Wie viel Haus bekomme ich fürs Geld ?
by Weltbookadmin47 » 21. Jun 2019 11:24
https://www.n-tv.de/ratgeber/Wie-viel-H ... 89955.html
In der derzeitigen Niedrigzinsphase ist es klug, nicht nur schnell Zinsen zurückzuzahlen, sondern gleichzeitig möglichst viel vom Darlehen zu tilgen.
Wie groß muss das Budget zum Hauskauf sein? Wie man es auch dreht und wendet: Das eigene Budget hat einen entscheidenden Einfluss auf die Größe der Immobilie, die man sich leisten kann.
Ein eigenes Heim ist ein Traum, den sich viele Menschen erfüllen wollen. Wer so ein Projekt angeht, muss seine finanzielle Situation realistisch einschätzen - und möglichst schon etwas gespart haben.
"Zu welchen Preisen die Immobilien angeboten werden, ist regional sehr verschieden", sagt Dirk Eilinghoff vom Verbraucherportal Finanztip. "Interessenten sollten zuerst ausrechnen, wie viel Geld sie für die monatlichen Ratenzahlungen aufbringen können. Sind sie zum Beispiel Mieter, können sie sich an ihrer monatlichen Wohnungsmiete orientieren."
Erspartes Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten
Allerdings sollten sie dabei nicht die Warmmiete inklusive Betriebskosten, sondern die Kaltmiete zugrunde legen. Denn auch in einem Eigenheim fallen Betriebskosten an. "Die können sogar noch höher ausfallen als in der alten Mietwohnung, wenn die Wohnfläche größer ist." Dann gilt es, zu prüfen, ob und wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Dabei zählt alles Ersparte.
Das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten decken, also Maklerkosten, Grunderwerbsteuer und Notargebühren. "Das sind zwischen 5 und 15 Prozent der Gesamtkosten." Um Eigenkapital anzusparen, braucht es Zeit. "Für 60.000 Euro muss man etwa zehn Jahre lang jeden Monat 500 Euro beiseitelegen", rechnet er vor.
Will heißen: "Man kann nicht früh genug anfangen, für das eigene Haus zu sparen", meint Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren.
"Grundsätzlich empfehlen wir, die Finanzierung bis zum Rentenalter abzuschließen", sagt Eilinghoff. "Das bedeutet meist kürzere Laufzeiten und eine höhere monatliche Belastung." Aber es ist auch möglich, das Darlehen bei moderateren Monatsraten über längere Laufzeiten abzuzahlen. Oder mit höheren Raten über den längeren Zeitraum eine teurere Immobilie zu finanzieren.
Lebenserhaltung trotz Kredit berücksichtigen
"Viele Banken raten, dass die Kreditrate nicht mehr ausmachen sollte als 40 Prozent des Nettoeinkommens. Die übrigen 60 Prozent seien notwendig für die Lebenshaltung, kleinere gelegentliche Reparaturen und Neuanschaffungen", sagt Anke Behn von der Verbraucherzentrale Bremen. Diese Zahl sei aber nur ein Durchschnittswert, die Summe kann, je nach Situation, nach oben oder unten abweichen.
In der derzeitigen Niedrigzinsphase ist es klug, nicht nur schnell Zinsen zurückzuzahlen, sondern gleichzeitig möglichst viel vom Darlehen zu tilgen. "Die anfangs ausgehandelten Konditionen gelten ja nicht über die gesamte Laufzeit des Kredits", so Reinhold-Postina. "Wird dann in zehn Jahren nachverhandelt, können die Zinsen schon viel höher sein."
Weitsichtig planen und auf Eventualitäten reagieren können
Sie empfiehlt, bei der Planung der Finanzierung auch künftige Einkünfte wie Erbschaften, ausgezahlte Lebensversicherungen oder Schenkungen zu berücksichtigen. "Wenn man weiß, dass solche Einnahmen anstehen, kann man mit der Bank Sondertilgungen vereinbaren."
Besonders ins Gewicht fielen die Baunebenkosten, die nicht selten bis zu 20 Prozent des Gesamtbetrages ausmachen, sagt Philip Pürthner, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein. Dazu gehören etwa der Eintrag in das Grundbuch, Vermessungsarbeiten, Baumfällungen, Erschließungskosten zum Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation oder Bodengutachten.
Also alle Kosten, die neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen können. "Ist eine Baufinanzierung nicht großzügig genug angesetzt, droht eine Finanzierungslücke. Das bedeutet eine teure Nachfinanzierung oder, im schlimmsten Fall, sogar einen Baustopp", warnt der Rechtsanwalt.
Auch wenn die Zahlen eine Baufinanzierung hergeben, sollte man sich nicht vom aktuellen Immobilienhype anstecken lassen und vorschnell kaufen. "Ein Haus zu finanzieren, bedeutet, über Jahre den persönlichen Spielraum zu begrenzen, und das hat Einfluss auf die Lebensqualität", sagt Reinhold-Postina. "Deshalb sollte man lieber einmal mehr als zu wenig nachrechnen, ob man sich darauf einlassen kann und will."

References: BGH 
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