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Timestamp: 2016-10-22 13:39:16+00:00

Document:
4C.358/2004 (22.11.2004)
Beklagte und Berufungskl�gerin, vertreten durch
Kl�ger und Berufungsbeklagten, vertreten durch
Rechtsanwalt Jost Sp�lti.
R�ckforderung einer Anzahlung an einen Immobilienkauf; culpa in contrahendo,
A.________ und B.________ (heute: C.________) (nachfolgend: Zedenten) unterzeichneten am 1. Dezember 1999 eine Kaufzusage f�r das 6 �-Zimmer-Doppeleinfamilienhaus in D. Verk�uferin war die X.________ AG (Beklagte). Am 10. Dezember 1999 �berwiesen die Zedenten eine Anzahlung von CHF 60'000.- an die Beklagte. Mit Schreiben vom 4. Januar 2000 teilte die Schwyzer Kantonalbank den Zedenten mit, das f�r den Kauf des Doppeleinfamilienhauses ben�tigte Hypothekardarlehen k�nne nicht gew�hrt werden. Die Zedenten informierten die Beklagte am 13. Januar 2000 entsprechend und forderten diese auf, die Anzahlung von CHF 60'000.- zinslos zur�ckzuerstatten. Die Beklagte verweigerte die R�ckzahlung.
Mit Abtretungserkl�rung vom 15. M�rz 2001 traten die Zedenten ihre Forderung auf R�ckerstattung der Anzahlung an Y.________ (Kl�ger) ab.
Am 7. Juni 2001 stellte der Kl�ger dem Kantonsgericht Zug das Begehren, die Beklagte sei zu verpflichten, ihm CHF 60'000.- nebst Zins zu bezahlen. Das Kantonsgericht wies die Klage am 9. Januar 2002 wegen Verj�hrung ab. Das Obergericht des Kantons Zug hiess die dagegen erhobene Berufung des Kl�gers am 11. Juni 2002 gut und wies die Sache zur weiteren Beurteilung an die Erstinstanz zur�ck.
Mit Urteil vom 10. Dezember 2003 hiess das Kantonsgericht Zug die Klage gut. Dagegen erhob die Beklagte Berufung, welche das Obergericht des Kantons Zug mit Urteil vom 31. August 2004 in Best�tigung des erstinstanzlichen Urteils abwies.
Die Beklagte beantragt dem Bundesgericht mit eidgen�ssischer Berufung, den Entscheid des Obergerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Kl�ger beantragt, die Berufung abzuweisen.
Im Berufungsverfahren hat das Bundesgericht seiner Entscheidung die tats�chlichen Feststellungen der Vorinstanz als wahr und vollst�ndig zugrunde zu legen, es sei denn, diese beruhten auf einem offensichtlichen Versehen, seien unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen oder bed�rften der Erg�nzung, weil das kantonale Gericht in fehlerhafter Rechtsanwendung einen gesetzlichen Tatbestand nicht oder nicht hinreichend kl�rte, obgleich ihm entscheidwesentliche Behauptungen und Beweisantr�ge dazu frist- und formgerecht unterbreitet wurden (vgl. Art. 63 und 64 OG; BGE 130 III 102 E. 2.2; 127 III 248 E. 2c). Die Partei, die den Sachverhalt berichtigt oder erg�nzt haben will, hat dar�ber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. d OG; BGE 115 II 484 E. 2a).
Die vorliegende Berufungsschrift enth�lt etwelche Vorbringen, die �ber die tats�chlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil hinausgehen, ohne dass Sachverhaltsr�gen vorgetragen w�rden, die den genannten Begr�ndungsanforderungen entspr�chen. So etwa, wenn ausgef�hrt wird, die Parteien h�tten w�hrend Tagen sehr intensive Vertragsverhandlungen gef�hrt, die Zedenten seien �ber das Bauprojekt in allen Details informiert gewesen (Baubeschrieb, s�mtliche Pl�ne, M�glichkeit, zur tagt�glichen Besichtigung der Baustelle) oder diese h�tten das Haus im Wissen darum nach ihren W�nschen ausbauen lassen, dass ihnen die Finanzierung des Hauses unm�glich sei. Auf diese Vorbringen ist deshalb nicht einzugehen.
Es ist unbestritten, dass die Beklagte durch die Anzahlung der Zedenten grunds�tzlich bereichert ist. Die Beklagte macht indes verrechnungsweise Schadenersatzforderungen aus culpa in contrahendo geltend. Das Obergericht verneinte eine entsprechende Haftung der Zedenten. Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung.
2.1 Die Haftung aus culpa in contrahendo beruht auf der �berlegung, dass die Parteien sich w�hrend der Vertragsverhandlungen nach Treu und Glauben zu verhalten haben. Mit dem Eintreten in Verhandlungen ergeben sich zwangsl�ufig gegenseitige Verpflichtungen (BGE 121 III 350 E. 6c S. 354; 120 II 331 E. 5a S. 335 f.). Dazu geh�rt insbesondere, dass die Parteien Verhandlungen ihrer wirklichen Absicht gem�ss f�hren und einander in gewissem Masse �ber Tatsachen unterrichten, die den Entscheid der Gegenpartei �ber den Vertragsschluss oder dessen Bedingungen beeinflussen k�nnen (BGE 105 II 75 E. 2a).
2.2 Vorliegend macht die Beklagte geltend, die Zedenten h�tten ihre Aufkl�rungspflicht gegen�ber der Beklagten verletzt, indem sie sie nicht dar�ber informiert h�tten, dass A.________ zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen arbeitslos gewesen sei. Zudem h�tten die Zedenten f�lschlicherweise angegeben, �ber Eigenmittel in der H�he von CHF 150'000.- bis CHF 180'000.- zu verf�gen.
Tatsachenverschweigung ist nur verp�nt, soweit eine Aufkl�rungspflicht besteht; eine solche kann sich aus besonderer gesetzlicher Vorschrift und aus Vertrag ergeben, oder wenn eine Mitteilung nach Treu und Glauben und den herrschenden Anschauungen geboten ist. Wann dies zutrifft, ist im konkreten Einzelfall zu bestimmen (BGE 116 II 431 E. 3a S. 434). Der Grundsatz von Treu und Glauben verpflichtet eine Partei nicht, bei Vertragsverhandlungen auf Umst�nde aufmerksam zu machen, von denen die Gegenpartei sich bei geh�riger Aufmerksamkeit selber Kenntnis verschaffen kann und muss (Urteil des Bundesgerichts 4C.189/2002 vom 27. September 2002 E. 1.5 mit Hinweisen; vgl. auch BGE 105 II 75 E. 2a S. 80; 102 II 81 E. 2 S. 84).
2.2.1 Ob die Zedenten in casu eine Aufkl�rungspflicht hinsichtlich der Arbeitslosigkeit von A.________ hatten, kann offen bleiben. Denn die Vorinstanz stellte aufgrund der Zeugenaussagen in tats�chlicher Hinsicht fest, dass die Beklagte �ber die damals bestehende Arbeitslosigkeit von A.________ informiert war. Von dieser f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellung (vgl. Erw�gung 1 hiervor) ist auszugehen. Somit scheidet diesbez�glich eine Verletzung einer allf�lligen Aufkl�rungspflicht von vornherein aus.
2.2.2 Betreffend die Angaben �ber die vorhandenen Eigenmittel stellte die Vorinstanz fest, es lasse sich aufgrund der Zeugenaussagen nicht eindeutig erkennen, ob die Zedenten gegen�ber der Beklagten h�here Eigenmittel als CHF 60'000.- erw�hnt h�tten. Eine T�uschungsabsicht der Zedenten sei jedenfalls nicht nachgewiesen. Die Beklagte sei anfangs Dezember 1999 dar�ber orientiert worden, dass die Zedenten bei der Kantonalbank nunmehr ein Hypothekargesuch einreichen w�rden. Am 4. Januar 2000 habe die Kantonalbank den Zedenten mitgeteilt, das gew�nschte Hypothekardarlehen k�nne nicht gew�hrt werden. Dies sei der Beklagten mit Schreiben vom 13. Januar 2000 umgehend zur Kenntnis gebracht worden. Damit h�tten die Zedenten ihre Informations- resp. Aufkl�rungspflicht erf�llt, soweit eine solche gegen�ber der Beklagten �berhaupt bestanden habe.
Die Beklagte legt nicht dar, inwiefern die Vorinstanz mit diesen, auf der Grundlage des von ihr festgestellten Sachverhalts angestellten Erw�gungen eine Aufkl�rungspflicht der Zedenten zu Unrecht verneint haben soll, sondern baut ihre Argumentation auf tats�chlichen Behauptungen auf, die nach dem Dargelegten im angefochtenen Urteil keine St�tze finden. Damit vermag sie von vornherein nicht durchzudringen.
2.3 Dies gilt auch f�r die weiteren Vorbringen der Beklagten, das Verhalten der Zedenten widerspreche dem Grundsatz von Treu und Glauben, da diese w�hrend der Bauphase laufend �nderungen gew�nscht und den Baufortgang "kommentarlos konstatiert" h�tten, um sich schliesslich vom Bauprojekt zur�ckzuziehen, ohne die umfangreichen Aufwendungen der Beklagten abgelten zu wollen.
Die Vorinstanz stellte dazu fest, gem�ss den Zeugenaussagen des Architekten sei das Haus im Zeitpunkt der Kaufzusage am 1. Dezember 1999 im Rohbau gestanden. Er habe best�tigt, dass die Kaufinteressenten angewiesen worden seien, sich an bestimmte Unternehmen zu wenden, um dort Innenausbauteile zu begutachten und auszuw�hlen. Die Initiative zur Auswahl der Innenausbauteile sei somit nicht von den Zedenten ausgegangen. Die Beklagte habe anfangs Dezember 1999 gewusst, dass die Zedenten noch kein Hypothekardarlehen zugesichert erhalten h�tten. Es w�re deshalb an ihr gewesen, sich vor der Realisierung des Innenausbaus finanziell abzusichern. Mangels eines den gesetzlichen Formvorschriften entsprechenden Vorvertrags seien die Zedenten nicht verpflichtet gewesen, einen Kaufvertrag abzuschliessen.
Die Beklagte verkennt die Funktion der Berufung, wenn sie in ihrer Berufungsschrift bestreitet, dass der Anstoss zur Auswahl der Inneneinrichtung nicht von den Zedenten ausgegangen sei, und ihre Bestreitung der vorinstanzlichen Auffassung auch im �brigen auf Sachverhaltselemente st�tzt, die im angefochtenen Urteil keine St�tze finden. Dies namentlich indem sie geltend macht, bei den als Anzahlung geleisteten Fr. 60'000.-- habe es sich nicht um Eigenmittel der Zedenten, sondern um ein Darlehen gehandelt, das ihnen der Kl�ger gew�hrt habe, oder indem sie sich wiederum darauf beruft, dass ihr die Zedenten Eigenmittel von CHF 150'000.- bis 180'000.- in Aussicht gestellt h�tten, um daraus zu folgern, dass eine Finanzierung �ber eine Bank mit sehr grosser Wahrscheinlichkeit h�tte m�glich sein m�ssen und sie daher entgegen der Ansicht der Vorinstanz keine weitergehenden Sicherheiten betreffend die Finanzierung habe verlangen m�ssen. Auch insoweit kann sie nicht geh�rt werden (vgl. Erw�gung 1 oben).
2.4 Gest�tzt auf den Sachverhalt, wie er von der Vorinstanz verbindlich festgestellt wurde, liegt kein Verhalten der Zedenten vor, das eine Haftung aus culpa in contrahendo zu begr�nden verm�chte. Eine solche wurde daher zu Recht verneint. Eine Bundesrechtswidrigkeit des vorinstanzlichen Entscheids ist nicht dargetan.
Die Berufung erweist sich als unbegr�ndet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Verfahrensausgang entsprechend ist die Gerichtsgeb�hr der Beklagten aufzuerlegen, die zudem den Kl�ger f�r das bundesgerichtliche Verfahren zu entsch�digen hat (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Die Beklagte hat den Kl�ger f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entsch�digen.

References: Art. 63
 BGE 
 BGE 
 BGE 
in casu
 Art. 159