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Timestamp: 2016-10-22 13:27:13+00:00

Document:
d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me Jacques Micheli,
repr�sent�s par Me Bernard Geller.
bail � loyer; annulabilit� du cong�; prolongation du bail,
recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 18 ao�t 2004.
Par contrat du 13 d�cembre 1983, la SI Y.________ SA a remis � bail � X.________ SA (magasin de confection) des locaux commerciaux dans un immeuble, � Lausanne; r�partis sur quatre �tages, les locaux repr�sentent une surface totale de 618 m2. Conclu pour dix ans d�s le 1er janvier 1984, le bail se renouvelait ensuite de cinq ans en cinq ans, sauf r�siliation signifi�e au moins une ann�e � l'avance. En dernier lieu, le loyer mensuel net a �t� fix� � 9277 fr. � partir du 1er f�vrier 2000.
Ce contrat succ�dait � plusieurs baux conclus pour les m�mes locaux d�s 1950 par la soci�t� Z.________ SA, devenue X.________ SA en 1979.
Depuis le 1er novembre 1994, C.________ d�tenait la totalit� du capital actions de la SI Y.________ SA; il a acquis en son nom la propri�t� de l'immeuble en septembre 1998. A son d�c�s, ses fils, A.________ et B.________, sont devenus propri�taires en main commune de l'immeuble, qui �tait g�r� par W.________ (ci-apr�s: la g�rance).
Par formule officielle du 30 juin 2000, la g�rance a r�sili� le bail de X.________ SA pour le 1er janvier 2004. Dans une lettre d'accompagnement, elle invoquait des motifs d'ordre �conomique. En effet, les nouveaux bailleurs avaient demand� � la g�rance d'effectuer un calcul de rendement de l'immeuble, qui avait abouti � un r�sultat insuffisant; ils ont alors d�cid� de r�silier le bail de X.________ SA afin de pouvoir relouer les locaux � un loyer sup�rieur.
X.________ SA a saisi la Commission de conciliation en mati�re de baux � loyer immobiliers du district de Lausanne. Elle concluait � l'annulation de la r�siliation et, subsidiairement, � la prolongation du bail pour six ans � partir du 1er janvier 2004.
A la suite de l'�chec de la conciliation, la commission a prononc� l'annulation de la r�siliation notifi�e le 30 juin 2000.
Par requ�te du 10 septembre 2001 adress�e au Tribunal des baux du canton de Vaud, A.________ et B.________ ont conclu, � titre principal, � la confirmation de la r�siliation du bail et, subsidiairement, � la fixation du loyer mensuel net � 20 000 fr. en cas de prolongation du bail au-del� du 1er janvier 2004. X.________ SA a demand� le maintien de la d�cision de la commission et, pour le cas o� la validit� du cong� serait admise, la prolongation du bail pour six ans � compter du 1er janvier 2004.
Par jugement du 13 d�cembre 2002, le Tribunal des baux a admis la validit� de la r�siliation et accord� une prolongation unique du bail jusqu'au 30 juin 2006; il a rejet� la conclusion des demandeurs tendant � la fixation d'un loyer mensuel de 20 000 fr. en cas de prolongation du bail.
Statuant le 18 ao�t 2004 sur recours de X.________ SA, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejet� le recours et confirm� le jugement attaqu�.
X.________ SA (la d�fenderesse) interjette un recours en r�forme. A titre principal, elle demande au Tribunal f�d�ral de r�former l'arr�t attaqu� en ce sens que la r�siliation du 30 juin 2000 est annul�e. A titre subsidiaire, elle conclut � l'annulation de la d�cision cantonale et au renvoi de la cause aux autorit�s judiciaires vaudoises pour compl�ment d'instruction. Plus subsidiairement, elle demande la r�forme de l'arr�t attaqu� en ce sens que le bail est prolong� une seule fois jusqu'au 31 d�cembre 2009, voire pour la premi�re fois jusqu'au 30 juin 2006.
Le Tribunal f�d�ral examine d'office et librement la recevabilit� des recours qui lui sont soumis (ATF 130 II 302 consid. 3 p. 303, 306 consid. 1.1 p. 308, 321 consid. 1 p. 324; 129 III 415 consid. 2.1).
1.1 Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions tendant � l'annulation de la r�siliation du bail et, subsidiairement, � la prolongation maximale du bail, le recours en r�forme, qui est dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse d�passe le seuil de 8000 fr. (art. 46 OJ; cf. ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1), est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
Dans un premier moyen, la d�fenderesse fait valoir que la cour cantonale aurait d� annuler la r�siliation du 30 juin 2000 en application de l'art. 271a al. 1 let. b CO. A son avis, le but des bailleurs �tait d'imposer � la locataire une augmentation substantielle du loyer. Contrairement � ce que la Chambre des recours a admis, le fait que les demandeurs n'aient pas pris contact avec la d�fenderesse avant de notifier la r�siliation n'exclurait pas le cong�-pression. Ce dernier r�sulterait en l'esp�ce de diff�rents indices; la d�fenderesse note � cet �gard qu'une grande vraisemblance suffit. Ainsi, dans le cas d'un autre locataire, D.________, les bailleurs ont bel et bien accept� de retirer le cong� moyennant une augmentation �chelonn�e du loyer. Par ailleurs, la d�fenderesse estime que si elle avait accept� de payer le loyer mensuel de 20 000 fr. souhait� par les bailleurs, ces derniers n'auraient certainement pas maintenu la r�siliation. Elle invoque � ce sujet les propositions et contre-propositions transactionnelles �chang�es devant l'autorit� de conciliation, que la cour cantonale aurait omis de mentionner par inadvertance manifeste.
2.1 Aux termes de l'art. 271a al. 1 let. b CO, le cong� est annulable lorsqu'il est donn� par le bailleur dans le but d'imposer une modification unilat�rale du bail d�favorable au locataire ou une adaptation de loyer (��nderungsk�ndigung�). Cette disposition prohibe le cong�-pression, qui consiste en particulier � placer le locataire devant l'alternative de payer un loyer major� ou de quitter les locaux (arr�t 4C.36/1992 du 15 septembre 1992, consid. 4a; d�j� sous l'ancien droit: ATF 115 II 83 consid. 4c p. 86, 484 consid. 3c p. 487). L'adaptation de loyer doit �tre unilat�rale (Lachat, Le bail � loyer, n. 5.2.2, p. 476); il importe peu que le bailleur fasse usage de la formule officielle ou communique son intention au locataire par simple lettre ou m�me oralement (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e �d., n. 15 ad art. 271a CO, p. 826; Higi, Z�rcher Kommentar, n. 74 et n. 77 ad art. 271a CO). Si l'initiative de modifier le contrat �mane du locataire et que la d�claration du bailleur consiste en une acceptation, il n'y a pas d'adaptation du loyer unilat�rale au sens de l'art. 271a al. 1 let. b CO (cf. arr�t 4C.496/1994 du 28 mars 1995, consid. 2 et 3a; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e �d., n. 16 ad art. 271a CO, p. 827; Lachat, op. cit., n. 5.2.6, p. 477; Higi, op. cit., n. 79 ad art. 271a CO; Christian Calamo, Die missbr�uchliche K�ndigung der Miete von Wohnr�umen, th�se St-Gall 1993, p. 219/220). Le cong�-pression suppose par ailleurs l'existence d'un lien de causalit� entre la r�siliation et la volont� du bailleur d'imposer sa pr�tention en augmentation de loyer ou en modification du contrat. La preuve de ce lien, qui doit �tre rapport�e par le locataire, peut r�sulter d'indices (Tercier, Les contrats sp�ciaux, n. 2464, p. 356; Lachat, op. cit., n. 5.2.3, p. 477; Higi, op. cit., n. 86 ad art. 271a CO; Calamo, op. cit., p. 219). L'ordre dans lequel ont lieu la r�siliation et la manifestation de volont� du bailleur d'augmenter le loyer n'est pas d�terminant � cet �gard (ATF 115 II 83 consid. 4c p. 86).
2.2 En l'esp�ce, la cour cantonale a repris une constatation du Tribunal des baux, selon laquelle �l'objectif des demandeurs est bien de relouer les locaux � une autre personne, pour un prix sup�rieur, et non pas d'obliger la d�fenderesse � demeurer dans les locaux � des conditions qu'elle ne saurait accepter�. Le motif pour lequel un cong� est donn� rel�ve du fait (ATF 127 III 86 consid. 2a p. 88; 115 II 484 consid. 2b p. 486) et ne peut donc �tre revu par la juridiction de r�forme. Si tant est que la d�fenderesse entende critiquer les constatations souveraines de la cour cantonale � ce sujet, son grief est irrecevable (art. 55 al. 1 let. c et art. 63 al. 2 OJ).
Dans la mesure o� il est �tabli que la volont� des demandeurs, en r�siliant le bail, n'�tait pas d'obtenir un loyer sup�rieur de la part de la d�fenderesse, l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO n'entre pas en consid�ration. Il est du reste conforme au droit f�d�ral (art. 8 CC) que la locataire se voie opposer l'absence de preuve de l'intention pr�t�e par elle aux bailleurs.
Au surplus, la d�fenderesse se m�prend sur la port�e de l'inadvertance manifeste au sens de l'art. 63 al. 2 OJ lorsqu'elle reproche � la cour cantonale de n'avoir pas mentionn� le contenu des discussions men�es entre les parties devant la Commission de conciliation. L'existence d'une inadvertance manifeste suppose que l'autorit� cantonale a omis de prendre en consid�ration une pi�ce d�termin�e, vers�e au dossier, ou l'a mal lue, s'�cartant par m�garde de sa teneur exacte, en particulier de son vrai sens litt�ral (ATF 115 II 399 consid. 2a; 109 II 159 consid. 2b; cf. �galement ATF 121 IV 104 consid. 2b). Tel est notamment le cas lorsque l'examen d'une pi�ce du dossier, qui n'a pas �t� prise en consid�ration, r�v�le une erreur de fait �vidente, qui ne peut s'expliquer que par l'inattention (Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, in SJ 2000 II, p. 66). Cependant, d�s l'instant o� une constatation de fait repose sur l'appr�ciation, m�me insoutenable, d'une preuve, d'un ensemble de preuves ou d'indices, une inadvertance est exclue (Poudret, COJ II, n. 5.4 ad art. 63 OJ). Il ne peut en effet �tre rem�di� � une mauvaise appr�ciation des preuves par la voie pr�vue � l'art. 55 al. 1 let. d OJ (ATF 96 I 193 consid. 2; Poudret, op. cit., n. 1.6.3 ad art. 55). En l'esp�ce, le Tribunal des baux, suivi par la Chambre des recours, a �tabli le but vis� par les bailleurs en se fondant notamment sur le t�moignage de E.________, actionnaire majoritaire de V.________ SA, qui s'�tait d�clar� pr�t � louer pour sa soci�t� les locaux actuellement occup�s par la d�fenderesse. La d�termination de la volont� r�elle des demandeurs repose ainsi sur l'appr�ciation des preuves par les instances cantonales, de sorte que le moyen tir� d'une inadvertance manifeste est mal fond�.
Au demeurant, la d�fenderesse elle-m�me ne pr�tend pas que l'initiative de n�gocier une majoration de loyer devant l'autorit� de conciliation �manait des demandeurs; elle n'invoque donc pas le caract�re unilat�ral de l'augmentation de loyer envisag�e, �l�ment indispensable pour qu'un cong�-pression puisse entrer en ligne de compte.
En conclusion, le grief fond� sur une violation de l'art. 271a al. 1 let. b CO doit �tre �cart�.
La d�fenderesse reproche �galement � la cour cantonale de n'avoir pas admis que le cong� du 30 juin 2000 �tait contraire � la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. A son avis, pour d�terminer si le cong� poursuivait ou non un but illicite, la Chambre des recours ne pouvait se contenter de constater qu'une augmentation du loyer pay� actuellement par la locataire �tait admissible dans son principe, mais devait rechercher si la majoration souhait�e �tait abusive dans sa quotit�. Or, selon la d�fenderesse, un loyer mensuel de 20 000 fr., tel que voulu par les demandeurs, est abusif au regard de la m�thode absolue, que l'on prenne en consid�ration les loyers usuels ou le rendement de la chose lou�e.
3.1 A c�t� d'une liste d'exemples o� une r�siliation �manant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi pr�voit, de mani�re g�n�rale, que le cong�, donn� par l'une ou l'autre partie, est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
Ainsi, le cong� doit �tre consid�r� comme abusif s'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection (arr�t 4C.65/2003 du 23 septembre 2003, consid. 4.2.1; arr�t 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.2, reproduit in SJ 2003 I, p. 261 ss). Est abusif le cong� purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un pr�texte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). En revanche, le cong� donn� pour l'�ch�ance en vue de vendre un domaine dans de meilleures conditions ne contrevient pas aux r�gles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (arr�t pr�cit� du 18 novembre 2002, consid. 2.3). De m�me, le cong� donn� par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev�, mais non abusif, ne saurait, en r�gle g�n�rale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b/aa p. 109; arr�t pr�cit� du 18 novembre 2002, consid. 2.2).
3.2 Selon la jurisprudence pr�cit�e, la r�siliation signifi�e, comme en l'esp�ce, dans le but de relouer l'objet � un tiers pour un loyer plus cher n'est en principe pas annulable en application de l'art. 271 al. 1 CO. Par ailleurs, aucune des exceptions mentionn�es par la jurisprudence (cf. ATF 120 II 105 consid. 3b/aa p. 109 et consid. 3b/bb p. 110) n'est r�alis�e dans le cas pr�sent.
En revanche, la question se pose de savoir si le juge cantonal pouvait se limiter � rechercher si une augmentation du loyer actuel �tait admissible au regard de la m�thode absolue ou si, comme la d�fenderesse le pr�tend, il devait examiner le caract�re abusif ou non du nouveau loyer que les bailleurs entendaient obtenir. Lors d'une audience tenue le 23 ao�t 2001 devant la Commission de conciliation, les demandeurs ont d�clar� en effet qu'ils avaient la possibilit� de relouer les locaux litigieux � V.________ SA pour un loyer mensuel de 20 000 fr. Commentant l'arr�t publi� aux ATF 120 II 105, Lachat soutient la seconde proposition, estimant que la validit� du cong� d�pend de l'admissibilit� de la majoration souhait�e (op. cit., n. 4.5, p. 472).
Il convient de revenir sur la jurisprudence en question. Le Tribunal f�d�ral a commenc� par poser que le cong� donn� par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev�, mais non abusif, ne saurait, en r�gle g�n�rale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b/aa p. 109). Dans la suite de l'arr�t, il a pr�cis� que, pour �tre admissible, un cong� dict� par des consid�rations d'ordre �conomique suppose que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer sup�rieur au loyer pay� alors par le preneur dont le bail est r�sili�; en d'autres termes, le cong� est annulable si l'application de la m�thode de calcul absolue permet d'exclure l'hypoth�se que le bailleur puisse majorer l�galement le loyer, parce que celui-ci est d�j� conforme aux prix du march� et lui procure un rendement suffisant (m�me arr�t, consid. 3b/bb p. 110). C'est donc � juste titre qu'en l'occurrence, la cour cantonale s'est born�e � examiner si les demandeurs pouvaient relouer plus cher les locaux pris � bail par la d�fenderesse, sans se prononcer sur le loyer mensuel de 20 000 fr. �voqu� par les bailleurs. Du reste, comme Lachat le souligne, l'exercice consistant � juger de l'admissibilit� de la majoration envisag�e rel�ve de la �haute voltige�, puisque le loyer indiqu� par le bailleur est hypoth�tique et que rien ne garantit qu'il puisse �tre appliqu� dans la r�alit� (op. cit., note de pied 75, p. 472). Tel est le cas m�me en l'esp�ce, o� un amateur, actionnaire majoritaire de V.________ SA, s'�tait d�clar� pr�t, devant la Commission de conciliation, � payer le loyer propos� par les bailleurs. En effet, aucun contrat n'avait �t� conclu, ce qui est facilement explicable si l'on songe que les parties au proc�s �taient alors au stade de la conciliation et que la proc�dure pouvait encore durer plusieurs ann�es. Cela �tant, rien ne permet d'affirmer que les bailleurs pourront � coup s�r relouer les locaux litigieux pour 20 000 fr. par mois le moment venu. Les facteurs d'incertitude sont ainsi beaucoup trop importants pour qu'un montant pr�cis puisse �tre retenu � titre de loyer � payer par le nouveau locataire. La seule solution praticable consiste, comme la jurisprudence susmentionn�e le pr�conise, � d�terminer si le loyer actuel peut �tre augment� en application de la m�thode absolue (loyers usuels du quartier; calcul de rendement). Si une hausse de loyer est possible selon ces crit�res, le cong� ne saurait contrevenir aux r�gles de la bonne foi.
En l'occurrence, dans une analyse fouill�e reprise par la cour cantonale, le Tribunal des baux arrive � la conclusion que le loyer actuel de 166 fr. le m2, voire de 187 fr. le m2, est nettement inf�rieur aux loyers des locaux propos�s en comparaison, qui varient entre 383 fr. et 951 fr. le m2. M�me si les exemples ne r�pondent pas tous strictement aux exigences de comparaison pos�es par la jurisprudence en mati�re de hausse de loyer, il n'en demeure pas moins que la diff�rence est tellement flagrante qu'il peut �tre admis sans autre que le loyer actuellement pay� par la d�fenderesse est inf�rieur � la moyenne des loyers usuels du quartier. La locataire ne le conteste d'ailleurs pas et ce point est confirm� par l'expert qu'elle a mandat� � titre priv�. Par ailleurs, le Tribunal des baux, suivi par la Chambre des recours, a proc�d� � un calcul de rendement approximatif sur l'ensemble de l'immeuble; en prenant l'�tat locatif calcul� par le propre expert commis par la locataire, le tribunal parvient � un rendement admissible sup�rieur de 13% en tout cas au rendement actuel. Ce chiffre n'est pas non plus remis en cause par la d�fenderesse. Il appara�t ainsi que, sur la base des crit�res de calcul propres � la m�thode absolue, les demandeurs sont en mesure de louer � un tiers les locaux litigieux � un loyer sup�rieur au loyer pay� par la d�fenderesse, sans poursuivre un but illicite pour autant. Dans ces conditions, la cour cantonale a admis � bon droit la validit� du cong� signifi� le 30 juin 2000. Le moyen tir� d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO est mal fond�.
En dernier lieu, la d�fenderesse juge insuffisante la dur�e de la prolongation unique du bail accord�e par la Chambre des recours. Elle estime que les cons�quences p�nibles de la r�siliation pour la locataire, l'absence de motifs pr�pond�rants des bailleurs et la longue dur�e du bail justifient la prolongation maximale de six ans ou, � tout le moins, l'octroi d'une premi�re prolongation de deux ans et demi.
4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des cons�quences p�nibles sans que les int�r�ts du bailleur le justifient. L'alin�a 2 de cette disposition pr�voit que, dans la pes�e des int�r�ts, l'autorit� comp�tente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (a), la dur�e du bail (b), la situation personnelle, familiale et financi�re des parties ainsi que leur comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alli�s peuvent avoir d'utiliser eux-m�mes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (d) et la situation sur le march� local du logement ou des locaux commerciaux (e).
Le bail de locaux commerciaux peut �tre prolong� de six ans au maximum; dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent �tre accord�es (art. 272b al. 1 CO). Pour fixer la dur�e de la prolongation, le juge doit proc�der � une pes�e des int�r�ts en pr�sence, en se fondant en particulier sur les m�mes crit�res que ceux �num�r�s � l'art. 272 al. 1 et 2 CO pour d�cider de l'octroi ou non de la prolongation (arr�t 4C.139/2000 du 10 juillet 2000, consid. 2a). Il gardera � l'esprit que la prolongation a pour but de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou, � tout le moins, tend � adoucir les cons�quences p�nibles r�sultant d'une extinction du contrat selon les r�gles ordinaires (ATF 116 II 446 consid. 3b). Le juge dispose d'un large pouvoir d'appr�ciation pour d�terminer la dur�e de la prolongation. Il ne violera le droit f�d�ral que s'il sort des limites fix�es par la loi, s'il se laisse guider par des consid�rations �trang�res � la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les �l�ments d'appr�ciation pertinents ou s'il tire des d�ductions � ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appr�ciation (ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230; 118 II 50 consid. 4 p. 55).
4.2 En l'esp�ce, la cour cantonale a accord� � la d�fenderesse une prolongation unique de deux ans et demi, soit jusqu'au 30 juin 2006. Elle a adopt� les motifs du Tribunal des baux. Ce dernier a consid�r� que l'int�r�t �conomique des propri�taires � optimiser le rendement de leur immeuble devait c�der le pas � l'int�r�t de la d�fenderesse au maintien de son commerce qui emploie treize personnes, de sorte qu'une longue prolongation de bail devait �tre accord�e � la locataire. Le tribunal a toutefois limit� la dur�e de la prolongation � deux ans et demi pour tenir compte du fait que le cong� avait �t� signifi� trois ans et demi avant l'�ch�ance du contrat et que la d�fenderesse n'avait pas mis � profit ce d�lai pour chercher des locaux de remplacement.
Dans son appr�ciation globale des circonstances, le Tribunal des baux, suivi par la Chambre des recours, tient compte � juste titre du long d�lai qui s'est �coul� entre la notification de la r�siliation, le 30 juin 2000, et l'�ch�ance du bail, le 1er janvier 2004, ainsi que de l'absence de recherches de la d�fenderesse durant cette p�riode. En effet, il est admis par la jurisprudence et la doctrine que le locataire ne doit pas rester inactif � la r�ception du cong� et que le temps s�parant la r�siliation de l'�ch�ance du contrat est un �l�ment � prendre en consid�ration dans une certaine mesure pour fixer la dur�e de la prolongation (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230/231; 102 II 254 p. 256; Lachat, op. cit., n. 3.11, p. 505 et n. 4.5, p. 507; Higi, op. cit., n. 40 ad art. 272b CO). En l'esp�ce, � la d�charge de la locataire, il convient toutefois de tenir compte du fait que la Commission de conciliation avait annul� la r�siliation du 30 juin 2000, ce qui �tait de nature � dissuader la d�fenderesse d'entreprendre sans d�lai des recherches en vue de trouver d'autres locaux (cf. arr�t pr�cit� du 18 novembre 2002, consid. 3).
Tout en reconnaissant, en principe, que la prolongation � accorder � la d�fenderesse devait �tre longue, le Tribunal des baux n'a pas repris, lors de la fixation de la dur�e de la prolongation de bail, plusieurs �l�ments qu'elle avait pourtant mentionn�s pour justifier l'octroi d'une telle mesure. Ainsi, le bail liant les parties durait depuis vingt ans au moment de l'�ch�ance du contrat, le 31 d�cembre 2003 (cf. art. 272 al. 2 let. b CO). De plus, il faisait suite � d'autres baux, de sorte que le magasin de mode exploit� par la d�fenderesse occupait les locaux litigieux depuis cinquante ans. Durant toutes ces ann�es, la d�fenderesse a pu se cr�er une client�le fid�le, comme le Tribunal des baux le constate lui-m�me. Il s'agit l� d'un facteur propre � renforcer l'int�r�t de la locataire � voir son bail prolong� (cf. Lachat, op. cit., n. 3.5, p. 500 et n. 3.6, p. 501). Mais surtout, le Tribunal des baux rel�ve qu'il sera difficile pour la d�fenderesse de trouver des locaux de remplacement �quivalents, le march� des locaux commerciaux � Lausanne �tant assez restreint, en particulier au centre ville. C'est dire que la situation sur le march� local n'est pas favorable � la d�fenderesse (cf. art. 272 al. 2 let. e CO), ce qui plaide �galement pour une longue prolongation du bail.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, il appara�t que le Tribunal des baux, et � sa suite, la cour cantonale, tout en admettant le principe d'une longue prolongation du bail, n'ont finalement accord� qu'une prolongation r�duite de deux ans et demi, soit un peu plus d'un tiers de la prolongation maximale, afin de tenir compte de l'absence d'efforts de la d�fenderesse dans sa recherche de locaux depuis la notification de la r�siliation, trois ans et demi avant l'�ch�ance du contrat. Ce facteur a donc pes� lourdement dans la fixation de la dur�e de la prolongation, alors qu'� l'inverse, des �l�ments d'appr�ciation pertinents, comme la longue dur�e du bail et la situation d�favorable du march� des locaux commerciaux au centre ville, n'ont pas �t� pris en consid�ration. Dans ces conditions, l'appr�ciation cantonale ne saurait �tre cautionn�e par la juridiction de r�forme et doit �tre revue.
4.3 Par rapport � l'int�r�t purement �conomique des bailleurs � mieux rentabiliser leur bien, l'int�r�t � la prolongation du bail de la d�fenderesse, qui emploie treize personnes, occupe les locaux depuis de tr�s nombreuses ann�es et �prouvera des difficult�s � louer des locaux �quivalents, n'est pas loin de justifier une prolongation maximale du contrat. D'un autre c�t�, il y a lieu de r�duire la dur�e de la prolongation pour tenir compte de l'absence de d�marches de la d�fenderesse en vue de trouver des locaux de remplacement; cette r�duction n'a toutefois pas � s'aligner de mani�re lin�aire sur le d�lai �coul� entre l'avis de r�siliation et l'�ch�ance du contrat. Tout bien consid�r�, il convient de prolonger de quatre ans le bail liant les parties, soit jusqu'au 31 d�cembre 2007. Le recours est d�s lors bien fond� en partie, ce qui conduit � la r�forme de l'arr�t attaqu� dans la mesure o� la dur�e de la prolongation de bail est port�e de deux ans et demi � quatre ans.
La d�fenderesse obtient partiellement gain de cause sur la dur�e de la prolongation unique, ce qui dispense la cour de c�ans d'examiner la conclusion tr�s subsidiaire du recours tendant � l'octroi d'une premi�re prolongation du bail de deux ans et demi.
La d�fenderesse succombe dans sa conclusion principale tendant � l'annulation du cong�. En revanche, elle obtient partiellement gain de cause sur la dur�e de la prolongation du bail. Il se justifie d�s lors de r�partir les frais judiciaires par 2/3 � la charge de la d�fenderesse et 1/3 � la charge des demandeurs (art. 156 al. 3 OJ). En outre, celle-l� versera � ceux-ci des d�pens r�duits (art. 159 al. 3 OJ).
Le recours est admis partiellement et l'arr�t attaqu� est annul� dans la mesure o� il confirme les chiffres I, III et IV du jugement du Tribunal des baux du 13 d�cembre 2002 et o� il arr�te les frais de deuxi�me instance.
Le contrat de bail liant A.________ et B.________ � X.________ SA est valablement r�sili� pour le 1er janvier 2004. Il est accord� � X.________ SA une unique prolongation du bail jusqu'au 31 d�cembre 2007.
Un �molument judiciaire de 5000 fr. est mis � raison de 2/3 � la charge de la d�fenderesse et � raison de 1/3 � la charge des demandeurs, d�biteurs solidaires.
La d�fenderesse versera aux demandeurs, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 2000 fr. � titre de d�pens r�duits.

References: ATF 
 ATF 
 art. 271
 art. 271
 art. 271
 art. 271
 art. 271
 art. 63
 ATF 
 art. 63
 art. 55
 ATF 
 ATF 
 art. 272
 art. 272
 art. 272