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Timestamp: 2016-10-26 21:13:43+00:00

Document:
4A_484/2011 (02.11.2011)
bail � loyer; hausse de loyer,
recours en mati�re civile contre l'arr�t rendu le 17 juin 2011 par la Cour de cassation civile du
Tribunal cantonal du canton de Neuch�tel.
B.B.________ et C.B.________ sont depuis le 1er avril 2008 locataires d'un appartement de quatre pi�ces et d'une surface de 88 m�tres carr�s sis dans un immeuble � ........ (NE). Le loyer initial s'�levait � 1'200 fr., montant auquel s'ajoutait un acompte pour charges de 280 fr. Par voie successorale, A.________ est ult�rieurement devenu propri�taire de l'immeuble dont la surface habitable totale est de 1'020 m�tres carr�s.
Par avis du 10 d�cembre 2009 donn� sur formule officielle, le bailleur a notifi�, pour le 1er avril 2010, une hausse de loyer de 144 fr. par mois ainsi qu'une diminution de 65 fr. par mois de l'acompte pour les charges. Sur la formule, l'augmentation de loyer est motiv�e par des travaux � plus-value et par l'adaptation du taux hypoth�caire, de l'indice des prix � la consommation ainsi que de la hausse des co�ts, et il est renvoy� � une lettre annex�e o� les travaux r�alis�s et le calcul de la hausse sont d�taill�s. Les locataires ont contest� cette augmentation aupr�s de l'autorit� de conciliation; la tentative de conciliation n'a pas abouti.
B.a Le 25 f�vrier 2010, le bailleur a ouvert action devant le Tribunal civil du district de Neuch�tel, concluant � une augmentation du loyer mensuel de 144 fr. Les locataires ont admis une augmentation mensuelle de 45 fr. Par jugement du 2 septembre 2010 envoy� aux parties le 30 septembre 2010, la pr�sidente du Tribunal civil a admis qu'une hausse mensuelle de 80 fr. �tait justifi�e; elle a en cons�quence fix� le loyer mensuel net � 1'280 fr. d�s le 1er avril 2010.
B.b Le bailleur a interjet� recours aupr�s de la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal, concluant � ce que le loyer soit augment� de 144 fr. par mois. Les locataires, assist�s d'une avocate de l'ASLOCA neuch�teloise non inscrite au registre neuch�telois des avocats, ont pour leur part d�pos� un recours joint, concluant � ce que la hausse mensuelle soit fix�e � 45 fr. Par arr�t du 17 juin 2011, la Cour a admis une augmentation de 77 fr. et fix� le loyer mensuel d� d�s le 1er avril 2010 � 1'277 fr., sur les bases suivantes:
Les travaux pouvant �tre r�percut�s sur les loyers s'�l�vent � 561'427 fr.; le 60% de cette somme, soit 336'856 fr., est � prendre en consid�ration comme cr�ant une plus-value; il y a lieu d'en d�duire diverses aides et subventions ascendant � 53'682 fr.; le montant investi d�terminant pour le calcul de la hausse de loyer est ainsi de 283'174 fr.; il est � amortir sur trente-cinq ans, ce qui correspond � un montant annuel de 8'090 fr. 70.
Le taux hypoth�caire de r�f�rence (au 1er avril 2010) est de 3%; la r�mun�ration annuelle du capital, calcul�e sur la base d'un taux de 3,5% sur la moiti� du capital, �quivaut � 4'955 fr. 55. Les frais d'entretien sont fix�s au 10% des montants dus au titre d'amortissement et de r�mun�ration, soit � 1'304 fr. 60 par an.
Le bailleur peut ainsi r�percuter 14'350 fr. 85 (8'090.70 + 4'955.55 + 1'304.60) sur les loyers de l'immeuble entier. Le montant � charge des locataires en cause, calcul� en proportion de la surface habitable totale de l'immeuble (88/1'020), est ainsi de 1'238 fr. par ann�e ou 103 fr. par mois. De ce montant, il faut encore d�duire 25 fr. 90 pour tenir compte d'une diminution du taux hypoth�caire de 3,25% � 3% et d'une variation de l'indice des prix � la consommation de 107,3 � 103,9 (sic!). Il en r�sulte finalement une hausse admissible de 77 fr. par mois.
Le bailleur (ci-apr�s: le recourant) interjette un recours en mati�re civile aupr�s du Tribunal f�d�ral. Il conclut principalement � ce que les locataires (ci-apr�s: les intim�s) soient condamn�s � lui payer une augmentation de loyer de 144 fr., avec int�r�ts � 5% l'an sur les montants impay�s d�s l'�ch�ance de chaque mensualit� de loyer.
Les recourants ont �t� invit�s � se d�terminer. L'ordonnance leur a �t� adress�e personnellement (cf. art. 40 al. 1 LTF; art. 6 al. 1 et art. 8 al. 1 let. d LLCA, RS 935.61), avec copie � l'ASLOCA Neuch�tel. Ils n'ont pas r�pondu dans le d�lai fix�.
La valeur litigieuse est d�termin�e par les conclusions rest�es litigieuses devant l'autorit� pr�c�dente (art. 51 al. 1 let. a LTF); si la dur�e de prestations p�riodiques est ind�termin�e, le montant annuel est multipli� par vingt (art. 51 al. 4 LTF). En l'esp�ce, en instance d'appel, le recourant demandait une augmentation de 144 fr. par mois, que les intim�s n'acceptaient qu'� hauteur de 45 fr.; la diff�rence de 99 fr. par mois, annualis�e et capitalis�e sur vingt ans, donne un montant de 23'760 fr. La voie du recours en mati�re civile est ainsi ouverte (art. 74 al. 1 let. a LTF).
Le recours doit �tre succinctement motiv� (art. 42 al. 2 LTF), ce qui suppose que le recourant discute au moins bri�vement les consid�rants de l'arr�t attaqu� (ATF 134 II 244 consid. 2.1); cette exigence est une condition de recevabilit� (cf. art. 108 al. 1 let. b LTF). Seuls les griefs invoqu�s et suffisamment motiv�s sont examin�s (ATF 134 II 244 consid. 2.1; 133 III 545 consid. 2.2).
Le recourant critique en premier lieu le fait que l'autorit� pr�c�dente n'a pas fait de distinction entre le co�t des am�liorations �nerg�tiques et le co�t des autres investissements lorsqu'elle a d�termin� la part des co�ts ayant cr�� une plus-value.
2.1 L'autorit� pr�c�dente a retenu que l'investissement du bailleur � prendre en compte s'�levait au total � 561'427 fr.; ce montant n'est pas remis en cause. Le recourant reproche cependant � l'autorit� pr�c�dente de ne pas avoir constat� que dans ce montant figurent 353'496 fr. pour des am�liorations �nerg�tiques devant enti�rement �tre prises en compte au titre d'am�liorations � plus-value.
L'autorit� cantonale ne s'est pas prononc�e � ce sujet. Elle a estim� que le recourant �tait li� par les motifs de hausse indiqu�s dans ses observations adress�es � l'autorit� de conciliation o� il avait uniquement fait r�f�rence au co�t total des travaux, sans distinguer ceux relatifs aux travaux d'am�lioration �nerg�tique. Elle a consid�r� qu'en invoquant ces derniers chiffres, le recourant sortait du cadre qu'il avait lui-m�me fix� pour motiver la hausse de loyer.
2.2 L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit �tre donn� au moyen d'une formule agr��e par le canton (art. 269d al. 1 CO). Les motifs peuvent aussi figurer dans une lettre d'accompagnement s'il y est express�ment fait r�f�rence sur la formule (art. 19 al. 1bis OBLF, RS 221.213.11); � d�faut d'un tel renvoi, les motifs doivent figurer sur la formule m�me et la lettre peut uniquement les expliciter (ATF 121 III 6 consid. 3a). Le bailleur est li� par les motifs donn�s; il ne peut pas invoquer apr�s coup d'autres motifs que ceux qui figurent dans l'avis de majoration (ATF 121 III 364 consid. 4b). Les motifs doivent �tre pr�cis; ils doivent permettre au locataire de saisir la port�e et la justification de la modification de mani�re � pouvoir appr�cier en pleine connaissance de cause l'opportunit� de la contester ou non (ATF 121 III 460 consid. 4a/bb). Toutefois, en cas de hausse de loyer fond�e sur une augmentation des co�ts ou une am�lioration avec plus-value, la comparaison de l'ancien et du nouveau loyer permet sans autre de mesurer la port�e de la modification, si bien qu'il n'est pas n�cessaire que l'avis officiel contienne le calcul pr�cis � l'origine de la hausse (arr�t 4A_136/2011 du 10 juin 2011 destin� � la publication, consid. 3.3); le locataire peut au surplus toujours exiger du bailleur qu'il motive l'augmentation avec des chiffres pr�cis et pr�sente les pi�ces justificatives (art. 20 OBLF).
Le locataire qui estime l'augmentation de loyer abusive peut la contester devant l'autorit� de conciliation (art. 270b al. 1 CO), puis devant le juge (art. 274d aCO, applicable en l'esp�ce en vertu des art. 404 et 405 CPC; cf. art. 200 CPC). Non seulement l'autorit� de conciliation, mais aussi le juge de premi�re instance saisi ult�rieurement �tablissent les faits d'office (art. 274d al. 3 aCO; cf. art. 243 al. 2 let. c et art. 247 CPC). Cette maxime inquisitoriale sociale n'oblige pas le juge � instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce � expliquer sa position; en revanche, elle lui impose d'interroger les parties et de les informer de leur devoir de collaborer � l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs conduisent le juge � soup�onner que les all�gations et offres de preuve d'une partie, locataire ou bailleur, sont lacunaires, il n'est pas li� par l'offre de preuve en question et a le devoir de rechercher lui-m�me des preuves pour autant qu'il ait connaissance, sur la base des d�clarations des parties et/ou du dossier, de l'existence de moyens probatoires pertinents. Le juge peut de m�me inviter cette partie � compl�ter ses moyens, par exemple si les documents produits sont insuffisants (ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 125 III 231 consid. 4a).
Les hausses de loyer justifi�es par des prestations suppl�mentaires du bailleur ne sont en r�gle g�n�rale pas abusives (art. 269a let. b CO). A teneur de l'art. 14 al. 1 OBLF, les investissements qui aboutissent � des am�liorations cr�ant des plus-values sont r�put�s �tre des prestations suppl�mentaires du bailleur; cette disposition �nonce en outre que les frais caus�s par d'importantes r�parations sont en g�n�ral consid�r�s, � raison de 50 � 70%, comme des investissements cr�ant des plus-values. Ce taux forfaitaire est une mesure de simplification, car en cas d'importantes r�parations, la distinction est souvent difficile � op�rer entre travaux d'entretien couverts par le loyer actuel et travaux � plus-values justifiant une hausse de loyer; le taux forfaitaire ne repr�sente toutefois qu'une simple alternative � la d�termination exacte des plus-values cr��es par de tels travaux (ATF 118 II 415 consid. 3a).
En outre, certaines am�liorations �nerg�tiques �nonc�es � l'art. 14 al. 2 OBLF sont �galement consid�r�es comme des prestations suppl�mentaires. Cette disposition a �t� introduite au 1er janvier 2008 suite � l'adoption d'une motion correspondante par les Chambres f�d�rales (Motion 02.473 du 21 f�vrier 2006 de la CEATE-CN; BO CN 2006 954, CE 2007 256, CN 2007 782). Constatant que la r�percussion du co�t des mesures d'�conomie d'�nergie sur les locataires suscitait un certain nombre d'incertitudes susceptibles de dissuader les propri�taires d'investir dans ce domaine important, la motion demandait que les am�liorations �cologiques soient consid�r�es comme des prestations suppl�mentaires au sens du droit du bail; elle pr�cisait toutefois que pour prot�ger les locataires, ces investissements seraient consid�r�s comme prestations suppl�mentaires dans la seule mesure o� leur co�t exc�derait les co�ts de r�tablissement ou de maintien de l'�tat initial de la chose lou�e. Lors de l'adoption de la motion, il a �t� relev� que selon l'avis des deux conseils, il n'y avait plus-value que si cela se r�percutait sous la forme bien r�elle des frais accessoires de chauffage (BO CN 2007 782 intervenant Nordmann). Il en d�coule que les investissements pour des am�liorations �nerg�tiques peuvent �tre consid�r�s dans leur totalit� comme des am�liorations � plus-value, pour autant qu'ils soient de nature � induire une r�duction des frais accessoires (DAVID LACHAT, Le bail � loyer, 2008, p. 482; cf. aussi SARAH BRUTSCHIN, Die Mietzinsgestaltung bei energetischen Verbesserungen gem�ss Art. 14 VMWG unter besonderer Ber�cksichtigung der F�rderbeitr�ge von Bund und Kantonen, mp 2010, p. 5 ss).
2.3 A titre liminaire, il y a lieu de constater que contrairement � ce qu'affirme le recourant, les intim�s n'ont pas admis des am�liorations �nerg�tiques pour un montant de 353'496 fr. Une telle constatation ne ressort pas de l'arr�t attaqu�. Le passage du jugement de premi�re instance cit� par le recourant ne dit rien de tel non plus; il y est seulement pr�cis� que selon les intim�s, seuls les travaux apportant une am�lioration �nerg�tique devaient �tre pris en consid�ration � un taux de 70%; il n'y est fait aucune r�f�rence au montant pr�cit�. Enfin, le passage du m�moire d'appel joint des intim�s auquel le recourant se r�f�re ne contient pas de reconnaissance de ce montant; les intim�s y contestent une plus-value de 100% pour les travaux d'am�liorations �nerg�tiques all�gu�s par le recourant, estiment la plus-value � 70% et pr�cisent que seul le surco�t (et non l'entier du montant) pourrait �tre pris en consid�ration.
Cela pr�cis�, il y a lieu de constater qu'il ressort du jugement de premi�re instance que le recourant avait all�gu� des co�ts de 353'496 fr. pour des travaux d'am�liorations �nerg�tiques et qu'il a demand� � ce qu'ils soient pris en compte � 100%; cela correspond aux all�gu�s pr�sent�s dans la demande en justice du 25 f�vrier 2010 et repris dans le m�moire d'appel. Par contre, ce montant ne ressort pas de la formule de hausse ni de la lettre d'accompagnement; on n'y trouve que le montant total des co�ts report�s, sans autre pr�cision. Et dans une lettre du 28 janvier 2010 adress�e � l'autorit� de conciliation, la r�gie immobili�re repr�sentant le recourant expliquait sans autre pr�cision avoir opt�, par simplification, pour un taux de r�percussion et d'amortissement de 60% sur vingt ans, plus frais d'int�r�ts et d'entretien; elle a joint les factures des travaux requises par l'autorit� de conciliation et un r�capitulatif des co�ts.
2.4 Sur la formule, le recourant a justifi� la hausse en particulier par des travaux � plus-value dont il a indiqu� le montant total dans la lettre d'accompagnement, sans autre pr�cision sur le mode de calcul ayant conduit � l'augmentation litigieuse. Devant l'autorit� de conciliation, il a pr�sent� un r�capitulatif des co�ts et les factures correspondantes et expliqu� avoir d�termin� la hausse par un calcul dit simplifi� en r�percutant le 60% de ce montant sur une dur�e de vingt ans, ce qui correspond � 3% annuellement, auquel il avait ajout� les frais d'int�r�ts et d'entretien.
La conciliation ayant �chou�, le recourant devait d�montrer devant le juge que les motifs invoqu�s dans la formule officielle, dont en particulier les investissements consentis, justifiaient la hausse demand�e dans le sens qu'elle n'�tait pas abusive au sens de la loi. On ne discerne pas en quoi il n'aurait pas �t� en droit, � ce stade de la proc�dure, de se pr�valoir de toutes les possibilit�s l�gales d'imputer les co�ts sur le loyer, en particulier de celle d'imputer � 100% certains travaux effectu�s, dans la mesure o� ces co�ts figuraient sur la formule de hausse de loyer. Face � une requ�te sans ambigu�t� du recourant, le juge de premi�re instance devait se saisir de la question et, si n�cessaire, l'instruire d'office. C'est donc � tort que l'autorit� pr�c�dente a rejet� le grief que le recourant a soulev� � cet �gard.
Le recourant critique le taux de 60% retenu au titre de plus-value des investissements autres que les am�liorations �nerg�tiques; � son avis, il fallait retenir 70%.
A titre liminaire, il faut relever que contrairement � ce que soutient le recourant, les intim�s ont admis un taux de 70% uniquement pour les am�liorations �nerg�tiques et non pas pour les autres investissements. Il ne peut donc rien tirer d'un pr�tendu accord des intim�s.
L'autorit� pr�c�dente a retenu le taux moyen de 60% pour le seul motif que le recourant avait articul� ce pourcentage dans sa d�termination � l'autorit� de conciliation. Le recourant conteste �tre li� par une telle indication. Dans l'�criture pr�cit�e, il avait effectivement retenu, dans le cadre de ce qu'il avait qualifi� de calcul simplifi�, un taux de 60% sur une dur�e d'amortissement de 20 ans. L'autorit� pr�c�dente n'a pas retenu 20 ans, mais 35 ans. La proportion entre les travaux ayant cr�� une plus-value et ceux d'entretien ne d�pend certes pas de la dur�e � prendre en compte pour l'amortissement; les deux chiffres ne sont pas li�s. N�anmoins, pour les motifs d�j� expos�s, on ne discerne pas pourquoi le recourant n'aurait pas �t� en droit, devant le juge de premi�re instance, de s'�carter de son calcul simplifi� pr�sent� en conciliation pour essayer de d�montrer que la hausse, sur la base des investissements indiqu�s sur la formule officielle et la lettre d'accompagnement, n'�tait pas abusive au sens de la loi; les chiffres pris par le recourant pour le calcul simplifi� ne constituent pas un aveu judiciaire le liant dans la proc�dure judiciaire subs�quente domin�e par la maxime d'office att�nu�e.
Pour le surplus, l'autorit� pr�c�dente n'a pas constat� les faits pertinents pour fixer le taux � l'int�rieur de la fourchette l�gale (� ce sujet, cf. LACHAT, op. cit., p. 481; BERNARD CORBOZ, Les travaux de transformation et de r�novation de la chose lou�e entrepris par le bailleur et leur r�percussion sur les loyers, in 12e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2002, p. 19 ss). La Cour de c�ans n'est pas en mesure d'examiner si le taux retenu est conforme � la loi.
Le recourant critique le fait que les subventions par lui re�ues aient �t� d�duites du montant de la plus-value cr��e et non du co�t total des travaux.
Le bailleur peut augmenter le loyer uniquement en fonction des investissements ayant cr�� une plus-value. Savoir si des subventions re�ues par le bailleur sont � d�duire de ces investissements-l� ou au contraire du co�t total des travaux entrepris d�pend du but dans lequel les subventions ont �t� vers�es.
Le recourant a re�u en tout 53'682 fr. au titre de subventions pour travaux d'am�liorations �nerg�tiques. A d�faut d'indices contraires ressortant du dossier ou du recours, il faut retenir que ces montants n'�taient pas allou�s pour des travaux d'entretien, mais bien pour des am�liorations �nerg�tiques cr�ant une plus-value au sens d�fini par la loi (art. 14 al. 2 et 3 OBLF). Le montant des subventions re�ues par le recourant doit en cons�quence �tre d�duit de tels investissements ayant cr�� une plus-value (cf. BRUTSCHIN, op. cit., pp. 12-14 ch. IV.1 et p. 17 s.). Le grief est infond�.
Le recourant conteste la dur�e d'amortissement de 35 ans retenue par l'autorit� pr�c�dente. Il critique la fa�on dont l'autorit� pr�c�dente a estim� cette dur�e moyenne pour l'ensemble des travaux � plus-value; � son avis, l'autorit� pr�c�dente devait individualiser le calcul installation par installation ou fixer une valeur moyenne au prorata de la valeur de chaque installation.
D�terminer la dur�e de vie probable d'une installation n'est, selon la jurisprudence, pas une question de fait, mais une question d'appr�ciation (ATF 118 II 415 consid. 3c/bb pp. 419 et 421). Le Tribunal f�d�ral contr�le certes librement la d�cision rendue dans l'exercice de ce pouvoir, mais il fait n�anmoins preuve de r�serve afin de ne pas empi�ter sur le pouvoir d'appr�ciation accord� au juge cantonal; il n'intervient que si celui-ci s'est �cart� sans raison des r�gles �tablies par la doctrine et la jurisprudence, s'il s'est appuy� sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun r�le ou, � l'inverse, a m�connu des �l�ments qui auraient absolument d� �tre pris en consid�ration, ou enfin, si la d�cision rendue en vertu d'un pouvoir d'appr�ciation aboutit � un r�sultat manifestement injuste ou � une iniquit� choquante (cf. ATF 135 III 121 consid. 2).
En l'esp�ce, l'autorit� pr�c�dente a motiv� son choix; elle s'est notamment fond�e sur la table de long�vit� des installations, �tablie par la F�d�ration romande immobili�re et l'ASLOCA romande (cf. LACHAT, op. cit., p. 867 ss). Le recourant ne d�montre pas en quoi elle aurait outrepass� son pouvoir d'appr�ciation. Il se limite � exiger un calcul plus d�taill�; mais il n'y proc�de pas lui-m�me, alors qu'il disposait de tous les �l�ments pour le faire, et ne tente ainsi pas de d�montrer ni a fortiori ne d�montre que la solution contest�e est manifestement injuste et que la fa�on de proc�der qu'il pr�conise conduirait n�cessairement � un r�sultat tr�s diff�rent de celui auquel a abouti l'autorit� pr�c�dente. Il n'y a pas � entrer en mati�re faute de motivation satisfaisant aux exigences l�gales.
Le recourant critique le refus de l'autorit� pr�c�dente de r�percuter sur le loyer, au titre de frais d'entretien des nouvelles installations, un montant correspondant � 1% des investissements � plus-value. Elle a retenu � ce titre 10% des int�r�ts et de l'amortissement, selon ce que le recourant avait lui-m�me propos� dans la proc�dure de consultation.
La Cour de c�ans a d�j� jug� par le pass� que les deux fa�ons de proc�der �taient ad�quates et relevaient de l'appr�ciation (ATF 118 II 415 consid. 3 c/cc). Le recourant ne tente pas de d�montrer qu'il en irait diff�remment dans la pr�sente cause. Le grief est irrecevable faute de motivation suffisante.
Le recourant conteste enfin le refus de l'autorit� pr�c�dente de prendre en consid�ration une hausse forfaitaire des co�ts (charges courantes et charges d'entretien) de 0,5% par an.
La jurisprudence exige la prise en compte des co�ts effectifs; pour d�terminer leur �volution, il faut comparer la moyenne des co�ts des ann�es ant�rieures � la pr�c�dente fixation de loyer avec la moyenne des co�ts des ann�es post�rieures, lesquelles pr�c�dent la hausse actuellement contest�e. Une exception � cette r�gle suppose qu'il ne soit pas possible d'�tablir des moyennes fiables, par exemple parce que certaines donn�es ne sont plus accessibles ou parce que les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou �lev�s faussant toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb; 111 II 378 consid. 2).
Le recourant n'invoque pas de tels motifs; il objecte uniquement qu'un seul exercice s�pare les deux fixations de loyer et qu'il n'est pour ce motif pas possible de proc�der selon la jurisprudence. En r�alit�, deux ans s�parent les dates d�terminantes dans le cas d'esp�ce. On ne discerne d�s lors pas en quoi il ne serait pas possible de calculer des moyennes fiables; la jurisprudence a d'ailleurs consid�r� une p�riode de deux ans pr�c�dant la derni�re notification de loyer comme base suffisante pour une comparaison (ATF 111 II 378 consid. 2). Le refus de retenir un taux forfaitaire ne pr�te pas � critique.
Le recourant obtient partiellement gain de cause; les intim�s, m�me s'ils n'ont pas pris de conclusions, succombent partiellement. Il se justifie de r�partir les frais judiciaires par moiti� entre le recourant et les intim�s (art. 66 al. 1 et 5 LTF; cf. ATF 128 II 90 consid. 2b; 123 V 156 consid. 3c). Il y a lieu de r�partir les d�pens de la m�me fa�on (art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF); les intim�s n'ayant aucune pr�tention � ce titre, ils verseront au recourant un montant correspondant � la moiti� de d�pens ordinairement allou�s.
L'arr�t attaqu� est annul� et la cause renvoy�e � l'autorit� cantonale.
Les frais judiciaires, arr�t�s � 2'000 fr., sont mis par moiti� � la charge du recourant et par moiti� solidairement � la charge des intim�s.
Les intim�s verseront solidairement 1'250 fr. au recourant � titre de d�pens.

References: art. 40
 art. 6
 art. 8
 art. 108
 art. 404
 art. 200
 art. 243
 art. 247
 Art. 14
 ATF 
 ATF