Source: https://doctrina-administrativa.vlex.es/vid/resolucion-8-noviembre-2019-827883841
Timestamp: 2019-12-08 17:51:34+00:00

Document:
Resolución de 8 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 4, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de dos fincas rústicas, a falta de postores, por importe inferior al 50% de su valoración para subasta. - Doctrina Administrativa - VLEX 827883841
En el recurso interpuesto por doña I. G. D., procuradora de los tribunales, en nombre y representación de «Aliseda Real Estate, S.A.U.», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 4, doña Paloma Martínez-Gil Gutiérrez de la Cámara, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de dos fincas rústicas, a falta de postores, por importe inferior al 50% de su valoración para subasta.
En el procedimiento de ejecución hipotecaria número 861/2015, seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de El Puerto de Santa María, se adjudicaron, previa cesión de remate, las fincas registrales número 7.148 y 7.168 del Registro de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 4 a favor de «Aliseda Real Estate, S.A.U.», por la cuantía debida por todos los conceptos, 54.426,53 euros, correspondiendo 40.819,97 euros a la primera y 13.606,56 euros a la segunda. Las fincas fueron tasadas a efectos de subasta en 87.000 euros y en 29.000 euros, respectivamente, realizándose la adjudicación por un importe inferior al 50% del valor de tasación.
En esos términos se dictó el decreto de adjudicación, de fecha 17 de diciembre de 2018, subsanado mediante otro decreto de fecha 8 de enero de 2019.
Presentado el día 12 de julio de 2019 testimonio del citado decreto, junto con el correspondiente mandamiento de cancelación, en el Registro de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 4, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
Referencia del documento calificado: Entrada número 1.424/2019.
Asiento Diario: 513/29.
Autorizante: Juzgado de 1.ª Instancia e Instrucción n.º 3 de esta Ciudad. Decreto de 17 de diciembre de 2018, mediante testimonio de fecha 30 de enero de 2019. Procedimiento de ejecución hipotecaria 861/2015, Negociado EC.
Objeto: adjudicación en ejecución hipotecaria.
Nota de calificación registral
Primero: Que con fecha doce de julio de dos mil diecinueve se presentó en este Registro de la Propiedad el documento de referencia.
Segundo: En el día de la fecha el documento reseñado ha sido calificado por el Registrador.
Primero: La calificación citada ha sido realizada al amparo de los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria, artículo 100 del Reglamento Hipotecario, artículo 3 del Código Civil, y artículos 651, 655, 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fechas 20 de septiembre de 2017 y 20 de abril de 2018; deben tenerse en consideración también los principios de especialidad y determinación, así como a la claridad e integridad de los asientos registrales.
Segundo: De dicha calificación resulta los siguientes defectos, que impiden practicar la inscripción solicitada:
En el precedente documento se pretende la adjudicación de las fincas registrales números 7148 y 7168, en el procedimiento de ejecución hipotecaria 861/2015, Negociado EC, seguido en el Juzgado de 1.ª Instancia e Instrucción n.º 3 de esta Ciudad, cuyas fincas fueron tasadas en ochenta y siete mil euros, y en veintinueve mil euros, respectivamente.
La adjudicación de dichas fincas se realiza a favor de “Aliseda Real Estate, S.A.U.”, por cesión del remate realizada por el ejecutante Banco Popular Español, S.A., por la cuantía total debida por todos los conceptos, al amparo de lo dispuesto en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al haber quedado desierta la subasta electrónica realizada por falta de postores, y al no tener las fincas subastadas la condición de vivienda habitual. La cantidad total reclamada por todos los conceptos ascendía a cincuenta y cuatro mil cuatrocientos veintiséis euros con cincuenta y tres céntimos, correspondiendo a la finca 7148 la cantidad de cuarenta mil ochocientos diecinueve euros con noventa y siete céntimos, y a la finca 7.168 la cantidad de trece mil seiscientos seis euros con cincuenta y seis céntimos, por cuyas cantidades fueron adjudicadas dichas fincas, cantidades que son claramente inferiores al cincuenta por ciento del valor de tasación a efectos de subasta de ambas fincas.
Siguiendo la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado respecto al acto calificado, como resulta de las citadas resoluciones de dicho organismo, la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de hacerse de forma conjunta con el 651 del mismo cuerpo legal, esto es que, tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al cincuenta por ciento del valor de tasación de la finca.
1.º Suspender la inscripción solicitada por el defecto subsanable antes indicado.
4.ª No se ha tomado anotación de suspensión por no haberse solicitado expresamente.
Firmado electrónicamente por doña Paloma Martínez-Gil Gutiérrez de la Cámara registrador/a de Registro Propiedad de El Puerto de Santa María 4 a día treinta y uno de julio del año dos mil diecinueve.
Contra la anterior nota de calificación, doña I. G. D., procuradora de los tribunales, en nombre y representación de «Aliseda Real Estate, S.A.U.», interpuso recurso mediante escrito fechado el día 11 de septiembre de 2019 y con arreglo a las siguientes alegaciones:
Que, dentro del plazo legalmente conferido, y de conformidad a lo expresamente establecido en los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria, interpongo recurso frente a la calificación registral del Registro de la Propiedad n.º 4 de El Puerto de Santa María expedida con entrada número 1.424/2019, asiento diario 513/29 por la que se acuerda suspender la inscripción del testimonio de adjudicación dictado en el procedimiento de ejecución de bienes hipotecados 861/2015 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 3 de El Puerto de Santa María. El presente recurso se basa en las siguientes
Primero.–Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 3 de El Puerto de Santa María se tramitó procedimiento de ejecución hipotecaria n.º 861/2015. Las fincas ejecutadas, registral n.º 7148 y registral n.º 7168 inscritas en el registro de la Propiedad n.º 4 del Puerto de Santa María, habían sido tasadas a efectos de subasta en la escritura de hipoteca en la suma de 87.000 y 29.000 euros, respectivamente.
Celebrada la subasta, se declaró desierta y el Banco Popular Español, S.A. (ahora Banco Santander, S.A.) solicitó conforme al artículo 671 de la LEC que se les adjudicara por la cantidad debida en todos los conceptos, con expresa reserva de cesión del remate a un tercero.
El decreto de adjudicación es una resolución que ha devenido firme, realizando el registro una interpretación del artículo 671 de la LEC que excede de su competencia ya que se trata de inscribir una resolución expedida por autoridad judicial y que se ha dictado de conformidad con el citado artículo.
** A mayor abundamiento, y en claro ánimo de no entorpecer la inscripción del testimonio de adjudicación, ni perjudicar los intereses económicos de mi mandante, se solicitó la adición correspondiente en el Juzgado a fin de poder subsanar el defecto apreciado por el registro, dictándose Diligencia de Ordenación por el Letrado de Administración de Justicia en fecha de 2 de Julio de 2019, en la que de forma expresa recoge:
“no ha lugar a efectuar subsanación alguna, dado que el Decreto de Adjudicación ha sido dictado de conformidad a lo dispuesto en el artículo 671 de la LEC.”
(…) copia de dicha D.O. dictada y cuyo testimonio fue igualmente presentado ante el registro de la Propiedad n.º 4 del Puerto de Santa María y que igualmente ha sido objeto de reiteración en la calificación negativa.
I. Que esta parte entiende que la mera calificación negativa en base única y exclusivamente al tenor literal del artículo 671 de la LEC no es ajustada a derecho, ni conforme a la nueva interpretación que del mismo se realiza en la [sic] más recientes resoluciones de la Dirección General del Registro y Notariado.
El artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su primer inciso, aplicable al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, dispone:
Entendemos que este supuesto concreto regulado en el artículo 670.4 de la LEC consistente en que se proceda a la adjudicación de un bien por importe inferior al 50%, es una norma especial prevista por el legislador para circunstancias extraordinarias y que debe integrarse en el supuesto del artículo 671 de la LEC, con una serie de garantías específicas, tal y como se recoge en reiteraras resoluciones de la DGRN.
En este sentido no puede apreciarse enriquecimiento injusto cuando se aplican normas jurídicas, y así lo confirma la Sentencia 261/2015, de 13 de enero:
“El enriquecimiento injusto no puede radicar única y exclusivamente en que el importe en que el bien fue tasado es muy superior al valor de la adjudicación, en concreto, un 50%, porque esto sí que es algo previsto y aceptado expresamente por la Ley. A este respecto, sí que sería de aplicación la citada jurisprudencia, como una exigencia de otro principio general del derecho, el de seguridad jurídica, que siempre ha de ponderarse junto con el de interdicción del enriquecimiento injusto.”
Asimismo, nos hacemos eco en este recurso de la fundamentación jurídica de las Resoluciones dictadas por la Dirección General del Registro y Notariado a la que nos dirigimos, concretamente a las de fecha 20 de septiembre de 2017, 22 de julio de 2019 y 13 de julio de 2019,
“7. De lo razonado hasta ahora, resulta, a modo de resumen, que la doctrina más reciente y reiterada de este Centro Directivo sobre la cuestión planteada puede sintetizarse en la idea, ya expresada y que se transcribe ahora de nuevo, de que ‘hay que entender que la correcta interpretación del 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es la que impide que la adjudicación se haga por un valor inferior al 50% del valor de tasación, a menos que medien las garantías que resultan de la aplicación analógica del artículo 670.4 de la misma ley’.
Ya en la Resolución de este Centro directivo de 20 de septiembre de 2017, primera Resolución en la que se planteó esta cuestión, se dijo que ‘por lo tanto, existiendo postores cabe la posibilidad de que el remate sea inferior al 50% del valor de tasación siempre que cubra al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Y en este caso, como garantía complementaria la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas las partes, y establece que, en caso de que se realice el remate en esos términos, existirá la posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de adjudicación. Esta norma especial, prevista por el legislador para circunstancias extraordinarias y con una serie de garantías específicas, parece que debe integrarse igualmente para el supuesto del artículo 671, por lo que en esta hipótesis será preciso que se dé cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 670.4 (cfr. artículo. 4.1 del Código Civil)’.
Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero si comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.”
La Resolución de la Dirección General del Registro y Notariado de fecha 13 de Junio de 2019, recoge expresamente:
“Asimismo, no puede desconocerse la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3.ª, de 16 de abril de 2013, la cual, tras recoger el criterio de la DGRN (entre otras, resolución de 3 de marzo de 2011) en relación a la obligación del Registrador de calificar determinados extremos de las resoluciones judiciales (concretamente, examinar si se ha notificado del procedimiento a quienes el Registro concede algún derecho que pueda verse afectado por la sentencia), matiza aquél y refiere que tratándose de supuestos en los que la inscripción registral viene ordenada por resolución judicial firme, cuya ejecución se pretende, la decisión acerca del cumplimiento de los requisitos propios de la contradicción procesal, así como de los relativos a la citación o llamada de terceros registrales al procedimiento jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, necesariamente, al ámbito jurisdiccional, añadiendo que, en todo caso, resulta inaceptable que en los supuestos de ejecución judicial 'la simple oposición registral - con remisión a los distintos mecanismos de impugnación de la calificación- se convierta automáticamente en una causa de imposibilidad de ejecución de la sentencia, pues los expresados mecanismos de impugnación registral han de quedar reservados para los supuestos en los que la pretensión registral no cuenta con el indicado origen jurisdiccional...
En consecuencia, resulta difícilmente aceptable que, como en el caso que nos ocupa, el Registrador, a través de su potestad calificadora, pueda velar por los derechos de quienes, como demandados de ejecución, han sido parte en el correspondiente procedimiento y, en consecuencia, han tenido la oportunidad de hacer una tutela efectiva de sus intereses legítimos, habiéndose cumplido por el tribunal de modo escrupuloso con las exigencias de la necesaria contradicción procesal excluyente de la indefensión. Por lo que tal actuación quedaría en todo caso fuera del ámbito propio del Registrador de la Propiedad.”
Solicito a la Dirección General de Registros y del Notariado que teniendo por presentado este escrito con los documentos que lo acompañan, se sirva admitirlo y tenga por interpuesto en tiempo y forma recurso contra la resolución denegatoria y acuerde estimar el mismo, ordenando se proceda a la revocación de la calificación negativa realizada con el número de asiento 51329 (entrada 1424/2019) por el registrador de la Propiedad n.º 4 del Puerto de Santa María, de la inscripción del decreto de adjudicación y subsanación del mismo de fecha 16 de diciembre de 2018 y 8 de enero de 2018, así como del mandamiento de cancelación de cargas expedido a continuación e igualmente calificado. Entrada 1425/2019 y asiento diario 514/29).
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 9 de octubre de 2019, ratificando la calificación efectuada, y elevó el expediente a esta Dirección General.
Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1, 18, 129, 130 y 132 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; 651, 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal Constitucional números 41/1981, de 18 de diciembre, 217/1993, de 30 de junio, y 113/2011, de 19 de julio; la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2014; las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de abril de 1987, 15 de marzo de 1991, 29 de febrero de 1996, 13 de enero de 2015 y 21 de noviembre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 2004, 23 de julio de 2011, 11 y 29 de octubre de 2013, 13 de febrero de 2014, 12 de mayo y 21 de octubre de 2016, 20 de septiembre de 2017, 16 de febrero, 20 de abril, 23 de mayo, 6 de septiembre, 26 de octubre y 15 de noviembre de 2018 y 20 y 22 de febrero, 22 y 28 de marzo, 5 y 25 de abril, 13 de junio, y 4, 22 y 26 de julio de 2019.
El objeto de este expediente es la calificación registral de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados en el que las fincas (que no constituyen vivienda habitual) fueron adjudicadas, previa cesión de remate, por la cantidad debida por todos los conceptos, 54.426,53 euros, correspondiendo 40.819,97 euros a una de ellas y 13.606,56 euros a la otra. Dichas fincas habían sido tasadas a efectos de subasta en la cantidad de 87.000 euros la primera y 29.000 euros la segunda, realizándose por tanto la adjudicación por un importe inferior al 50% del valor de tasación de las mismas.
La registradora suspende la inscripción al entender que la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de hacerse de forma conjunta con otros preceptos del mismo cuerpo legal conforme a la doctrina de este Centro Directivo. Ello significa que, no tratándose de una vivienda habitual, aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación no podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca. La recurrente considera que la interpretación del precepto sostenida en la nota de calificación suponer una extralimitación de la función del registrador.
Entrando en el fondo de la cuestión planteada, hay que señalar que el caso objeto de este expediente es semejante al que se analizó en la Resolución de 20 de septiembre de 2017, y conforme a lo que en ella se sostuvo, y que ha sido reiterado en otros fallos posteriores (Resoluciones de 16 de febrero, 20 de abril, 23 de mayo, 6 de septiembre, 26 de octubre y 15 de noviembre de 2018 y 20 y 22 de febrero, 22 y 28 de marzo, 5 y 25 de abril, 13 de junio y 4, 22 y 26 de julio de 2019), habrá de resolverse el recurso.
En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de los documentos judiciales, cabe destacar la Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una Resolución de esta Dirección General. Dicha resolución del Alto Tribunal, no obstante tener un objeto que no tiene que ver con el de este recurso, analiza la función del registrador en torno a los documentos judiciales y la posterior valoración de hechos que no pudieron tenerse en cuenta por el registrador y por la Dirección General. Afirma la citada Sentencia en su fundamento tercero: «(...) Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al registrador el artículo 18 LH, y más en particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el artículo 100 RH. Conforme al artículo 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el artículo 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».
Otra muestra de que el legislador ha querido respetar este equilibrio de intereses en el procedimiento de subasta se puede observar en lo establecido en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de que existieran postores que concurran a la subasta. En su apartado cuarto se ocupa de aquellos casos en los que las posturas presentadas sean inferiores al 70% del valor de subasta. Ofrece al ejecutado en primer término la posibilidad de presentar un tercero que presente una postura superior a ese límite. En su defecto, atribuye al ejecutante la opción de solicitar la adjudicación por el 70% o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a la mejor postura.
Es cierto, como ha afirmado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»), que no puede apreciarse enriquecimiento injusto cuando se aplican normas jurídicas. Así lo confirma la Sentencia número 261/2015, de 13 de enero, de la Sala Primera del Tribunal Supremo: «El enriquecimiento injusto no puede radicar única y exclusivamente en que el importe en que el bien fue tasado es muy superior al valor de la adjudicación, en concreto, un 50%, porque esto sí que es algo previsto y aceptado expresamente por la Ley. A este respecto, sí que sería de aplicación la citada jurisprudencia, como una exigencia de otro principio general del derecho, el de seguridad jurídica, que siempre ha de ponderarse junto con el de interdicción del enriquecimiento injusto».
Por último, debe resaltarse que, aunque Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2014 consideró que las disposiciones legales y reglamentarias de un Estado miembro, como las controvertidas en ese caso (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), quedaban fuera del ámbito de protección de la Directiva 13/93 cuando no existe una cláusula contractual que modifique el alcance o el ámbito de aplicación de tales disposiciones, todas las reformas que se han introducido en los últimos años en la legislación procesal e hipotecaria española (en especial, las recogidas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y en la Ley 5/2019, de 5 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) van en la línea de conseguir un mayor equilibrio en la posición de las partes en el procedimiento de ejecución hipotecaria.
De lo razonado hasta ahora, resulta, a modo de resumen, que la doctrina más reciente y reiterada de este Centro Directivo sobre la cuestión planteada puede sintetizarse en la idea, ya expresada y que se transcribe ahora de nuevo, de que «hay que entender que la correcta interpretación del 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es la que impide que la adjudicación se haga por un valor inferior al 50% del valor de tasación, a menos que medien las garantías que resultan de la aplicación analógica del artículo 670.4 de la misma ley».
En el presente caso, la nota de calificación recurrida señala como defecto simple y llanamente el de que «no puede adjudicarse la finca por una cantidad inferior a dicho 50% del tipo de subasta», omitiendo -en la nota, no así en el informe- toda referencia a la posible actuación del letrado de la Administración de Justicia en cuanto a la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes al caso, de forma que, oídas las partes y firme el decreto de aprobación del remate, nada obstaría para la inscripción de la adjudicación por cantidad inferior al 50% del valor de subasta, como consecuencia de la interpretación integradora de los preceptos citados conforme se ha expuesto anteriormente.
Por tanto, el defecto señalado en la nota de calificación, tal y como consta redactado, ha de ser revocado.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y, en consecuencia, revocar la nota de calificación de la registradora.

References: artículo 100
 artículo 3
 artículo 671
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 resolución 
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 artículo 18
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