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Timestamp: 2016-10-25 13:52:43+00:00

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4A_51/2015 (20.04.2015)
4A_51/2015 � � Urteil vom 20. April 2015
B.________ (Mieterin) mietete mit Vertr�gen vom 7./8. November 2012 von A.________ (Vermieterin, Beschwerdef�hrerin) eine 4 1/2-Zimmerwohnung und einen Parkplatz in der Liegenschaft U.________. C.________ unterzeichnete die Vertr�ge als Vertreterin der Vermieterin, wobei sich ihre Vertretungsbefugnis aus einem "Verwaltungsvertrag" betreffend die besagte Liegenschaft ergab, den sie am 28. August 2006 mit der Vermieterin und deren damaligen Miteigent�merin, D.________, abgeschlossen hatte.
�Am 7. November 2013 sprach C.________ die K�ndigung f�r das Mietverh�ltnis per Ende M�rz 2014 aus, worauf die Mieterin mit Eingabe vom 6. Dezember 2013 ein Begehren um K�ndigungsschutz an die Schlichtungsstelle f�r Miet- und Pachtverh�ltnisse Wil stellte.
�An der Schlichtungsverhandlung vom 12. Februar 2014 waren kl�gerseits die Mieterin in Begleitung von E.________ anwesend. F�r die Vermieterin erschien C.________ als Vertreterin, wobei sie als Vertretungsvollmacht den Verwaltungsvertrag vom 28. August 2006 vorlegte. Dessen Ziffer 2.1 lautet wie folgt:
�"Stellvertretung
Vertretung der Auftraggeber gegen�ber Beh�rden, Amtsstellen wie Baubeh�rden, Schlichtungsstellen und Mietamt etc."
�Die Vermieterin als Beklagte war selber nicht pers�nlich anwesend. Anl�sslich der Schlichtungsverhandlung wurde ein Vergleich abgeschlossen, mit dem (unter anderem) die K�ndigung von der Mieterin akzeptiert und das Mietverh�ltnis "im Einvernehmen der Parteien" bis am 30. Juni 2015 "definitiv" erstreckt wurde. Die Schlichtungsstelle schrieb das Verfahren noch am gleichen Tag als zufolge Vergleichs erledigt ab.
Am 8. Mai 2014 beantragte die Vermieterin der Schlichtungsstelle mittels Revisionsgesuch gem�ss Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO, "der Abschreibungsbeschluss" vom 12. Februar 2014 sei aufzuheben, und es sei festzustellen, dass "der vorbezeichnete Beschluss einschliesslich des in diesem aufgenommenen Vergleichs" nichtig sei. Die Schlichtungsverhandlung sei unter pers�nlicher Anwesenheit der Vermieterin erneut durchzuf�hren. Das Revisionsgesuch war im Wesentlichen damit begr�ndet, C.________ sei nicht - wie in Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO vorgeschrieben - schriftlich zum Abschluss eines Vergleichs erm�chtigt gewesen, weshalb die Vermieterin an der Schlichtungsverhandlung vom 12. Februar 2014 nicht rechtsg�ltig vertreten gewesen sei. Die Schlichtungsverhandlung sei "demnach formell mangelhaft durchgef�hrt" worden mit der Folge, dass der Vergleich und der Abschreibungsbeschluss unwirksam respektive nichtig seien.
�Mit Entscheid vom 4. Juni 2014 wies die Schlichtungsstelle das Revisionsgesuch ab.
�Dagegen gelangte die Vermieterin an das Kantonsgericht St. Gallen, das ihre Beschwerde mit Entscheid vom 18. Dezember 2014 abwies. Das Kantonsgericht best�tigte nach eingehender Pr�fung der Einwendungen der Vermieterin und Auslegung des Verwaltungsvertrags vom 28. August 2006 die Auffassung der Schlichtungsstelle, C.________ sei zum Abschluss eines Vergleichs schriftlich erm�chtigt gewesen. Dementsprechend sei weder die pers�nliche Anwesenheit der Vermieterin an der Schlichtungsverhandlung noch ihre pers�nliche Mitwirkung beim Vergleichsabschluss notwendig gewesen. Die Schlichtungsstelle habe somit keinen Verfahrensfehler begangen und das Revisionsgesuch zu Recht abgewiesen.
Die Vermieterin begehrt mit Beschwerde in Zivilsachen, der Entscheid des Kantonsgerichts sei aufzuheben, und es sei festzustellen, dass "der Abschreibungsbeschluss" vom 12. Februar 2014 "einschliesslich des in diesem aufgenommenen Vergleichs" nichtig sei. Die Schlichtungsstelle sei anzuweisen, die Schlichtungsverhandlung unter pers�nlicher Anwesenheit der Beschwerdef�hrerin erneut durchzuf�hren.
�Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung. Die Mieterin liess sich nicht vernehmen.
Der angefochtene Entscheid des Kantonsgerichts, mit dem die Beschwerde gegen den Entscheid der Schlichtungsstelle �ber das Revisionsgesuch abgewiesen wurde, ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG (vgl. BGE 139 III 133 E. 1.2-1.4) einer letzten kantonalen Instanz gem�ss Art. 75 BGG. Weiter �bersteigt der Streitwert die nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen F�llen geltende Grenze (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1). Da auch die �brigen Sachurteilsvoraussetzungen erf�llt sind, ist auf die Beschwerde in Zivilsachen grunds�tzlich einzutreten.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu geh�ren sowohl die Feststellungen �ber den streitgegenst�ndlichen Lebenssachverhalt als auch jene �ber den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen �ber den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder erg�nzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willk�rlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Entsprechende R�gen sind �berdies bloss zul�ssig, wenn die Behebung des Mangels f�r den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel d�rfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
�Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erf�llt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Soweit die Partei den Sachverhalt erg�nzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90 mit Hinweisen). Die Beschwerdef�hrerin kann demnach im Folgenden nicht geh�rt werden, soweit sie ihre Argumentation ohne entsprechende Belege auf einen Sachverhalt st�tzt, der von den f�r das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz abweicht, so etwa hinsichtlich der Behauptung, dass sie zur Schlichtungsverhandlung nicht korrekt vorgeladen worden sei und daher auch keine Gelegenheit gehabt habe, die Schlichtungsstelle und die Gegenpartei im Sinne von Art. 204 Abs. 4 ZPO vorg�ngig �ber ihre Vertretung zu orientieren.
�Sodann ist zu beachten, dass das Bundesgericht in die�
Beweisw�rdigung�des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willk�rlich ist. Willk�r liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere L�sung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen w�re, sondern bloss, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tats�chlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderl�uft (BGE 140 III 16 E. 2.1 mit Hinweisen). Die Beweisw�rdigung ist mithin nicht schon dann willk�rlich, wenn sie nicht mit der Darstellung der beschwerdef�hrenden Partei �bereinstimmt, sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist (BGE 135 II 356 E. 4.2.1; 129 I 8 E. 2.1). Dies ist dann der Fall, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unber�cksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266; 137 III 226 E. 4.2 S. 234; 136 III 552 E. 4.2). Inwiefern die Beweisw�rdigung willk�rlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2; 130 I 258 E. 1.3).
3.1.�Die Beschwerdef�hrerin r�gt eine Verletzung von Art. 204 ZPO. Sie h�lt an ihrem Standpunkt aus dem kantonalen Verfahren fest, wonach C.________ nicht �ber eine schriftliche Erm�chtigung zum Abschluss eines Vergleichs im Sinne von Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO verf�gt habe. Sie meint, der vor der Schlichtungsstelle abgeschlossene Vergleich h�tte aus diesem Grund nicht genehmigt werden d�rfen, und der Abschreibungsbeschluss sei zu Unrecht erfolgt. Die Vorinstanz - so die Beschwerdef�hrerin - w�re vielmehr gehalten gewesen, so zu verfahren, wie wenn keine Einigung zustande gekommen w�re (Art. 206 Abs. 2 ZPO). Der dennoch abgeschlossene Vergleich erweise sich "ebenso als ung�ltig wie der Abschreibungsbeschluss".
3.2.�Gem�ss Art. 204 Abs. 1 ZPO m�ssen die Parteien pers�nlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen. Hintergrund der gesetzlichen Regelung war der Gedanke, dass eine Schlichtungsverhandlung meist dann am aussichtsreichsten ist, wenn die Parteien pers�nlich erscheinen, da nur so "eine wirkliche Aussprache" stattfinden kann. Durch die bereits im kantonalen Verfahrensrecht bekannte Pflicht zum pers�nlichen Erscheinen zur Schlichtungsverhandlung soll ein pers�nliches Gespr�ch zwischen den Parteien vor der allf�lligen Klageeinreichung erm�glicht werden. Art. 204 Abs. 1 ZPO zielt in diesem Sinne - wie das Schlichtungsverfahren �berhaupt - darauf ab, diejenigen Personen zu einer Aussprache zusammenzubringen, die sich miteinander im Streit befinden und die �ber den Streitgegenstand auch selber verf�gen k�nnen (BGE 140 III 70 E. 4.3 S. 71 f. mit Hinweisen auf die Gesetzesmaterialien).
�Nicht pers�nlich erscheinen muss und sich vertreten lassen kann gem�ss Art. 204 Abs. 3 ZPO, wer (a) ausserkantonalen oder ausl�ndischen Wohnsitz hat, (b) wegen Krankheit, Alter oder anderen wichtigen Gr�nden verhindert ist, (c) in Streitigkeiten nach Artikel 243 ZPO als Arbeitgeber beziehungsweise als Versicherer eine angestellte Person oder als Vermieter die Liegenschaftsverwaltung delegiert, sofern diese zum Abschluss eines Vergleichs schriftlich erm�chtigt sind. Die Gegenpartei ist �ber die Vertretung vorg�ngig zu orientieren (Art. 204 Abs. 4 ZPO).
�Die Schlichtungsbeh�rde hat an der Schlichtungsverhandlung zu pr�fen, ob die Voraussetzung des pers�nlichen Erscheinens nach Art. 204 Abs. 1 ZPO erf�llt ist. Von dieser Frage h�ngt das weitere Vorgehen ab. Erscheint eine Partei nicht pers�nlich, ohne dass ein Dispensationsgrund nach Art. 204 Abs. 3 ZPO vorliegt, so ist sie s�umig. Dies hat bei der klagenden Partei zur Folge, dass das Schlichtungsgesuch als zur�ckgezogen gilt und das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben wird (Art. 206 Abs. 1 ZPO). Bei S�umnis der beklagten Partei verf�hrt die Schlichtungsbeh�rde gem�ss Art. 206 Abs. 2 ZPO, wie wenn keine Einigung zustande gekommen w�re (Erteilung der Klagebewilligung, Unterbreitung eines Urteilsvorschlags oder Entscheid). Die Schlichtungsbeh�rde muss somit an der Schlichtungsverhandlung m�glichst rasch und gest�tzt auf Urkunden (vgl. Art. 203 Abs. 2 ZPO) dar�ber befinden k�nnen, ob die Voraussetzung des pers�nlichen Erscheinens nach Art. 204 Abs. 1 ZPO erf�llt ist oder ob sie aufgrund von S�umnis das Verfahren abschreiben (S�umnis der klagenden Partei) bzw. nach Art. 209-212 ZPO verfahren soll (S�umnis der beklagten Partei). Ihr muss in diesem Sinne etwa erm�glicht werden, rasch und einfach zu pr�fen, ob eine juristische Person korrekt vertreten zur Schlichtungsverhandlung erschienen ist. Die im Handelsregister eingetragenen Organe und die Prokuristen haben zu diesem Zweck einen Handelsregisterauszug vorzuweisen; die (kaufm�nnischen) Handlungsbevollm�chtigten haben eine Vollmacht zur Prozessf�hrung in dieser Angelegenheit im Sinne von Art. 462 Abs. 2 OR vorzuweisen, aus der sich zudem ihre Handlungsvollmacht im Sinne von Art. 462 OR ergibt (siehe Urteil 4A_530/2014 vom 17. April 2015 E. 2.4 und 2.6 mit Hinweisen, zur Publikation vorgesehen).
�Im Lichte dieser praktischen Bed�rfnisse ist denn auch zu verstehen, wenn Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO verlangt, dass die delegierte angestellte Person beziehungsweise Liegenschaftsverwaltung zum Abschluss eines Vergleichs "schriftlich erm�chtigt" ist (vgl. allgemein Art. 68 Abs. 3 ZPO). Durch diese Bestimmung soll verhindert werden, dass an der Schlichtungsverhandlung Unklarheit dar�ber besteht, ob die anwesenden Personen �ber den Streitgegenstand (vorbehaltlos) verf�gen k�nnen, da eine beschr�nkte Vertretungsmacht oder bereits Zweifel an der Vertretungsmacht des Vertreters die Erfolgsaussichten des Schlichtungsversuchs beeintr�chtigen k�nnten.
3.3.�Die Beschwerdef�hrerin verkennt die - dem dargelegten Regelungszweck entsprechende - Tragweite von Art. 204 ZPO, wenn sie annimmt, ein w�hrend der Schlichtungsverhandlung geschlossener Vergleich sei bereits aus dem Grunde ung�ltig, dass eine der Parteien in Missachtung der Bestimmung nicht pers�nlich anwesend war. Indem Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO einen schriftlichen Ausweis �ber die Vergleichsberechtigung des Vertreters verlangt, wird nicht der Schutz der Parteien vor unberechtigter Vertretung im Schlichtungsverfahren und somit ihrer Entscheidungsfreiheit beabsichtigt, sondern es soll die wirksame Durchf�hrung des Schlichtungsversuchs gew�hrleistet und dadurch die einvernehmliche Streitbeilegung gef�rdert werden. Dementsprechend kann eine Partei, die nicht pers�nlich zur Schlichtungsverhandlung erschienen ist, sondern sich hat vertreten lassen, von vornherein nicht einwenden, der an der Schlichtungsverhandlung von ihrem Vertreter abgeschlossene und gem�ss Art. 208 Abs. 1 ZPO zu Protokoll genommene Vergleich sei unwirksam, da die Voraussetzungen der Delegation gem�ss Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO nicht erf�llt gewesen seien.
�Demgegen�ber braucht nicht beurteilt zu werden, ob die Schlichtungsstelle unter den vorliegenden Umst�nden �berhaupt gehalten war, die Schlichtungsverhandlung durchzuf�hren, nachdem die Befugnis zum Vergleichsabschluss im Verwaltungsvertrag vom 28. August 2006 jedenfalls nicht ausdr�cklich erw�hnt ist.
4.1.�Entscheidend f�r den Ausgang des vorliegenden Verfahrens betreffend das Revisionsgesuch der Beschwerdef�hrerin ist einzig, ob C.________ an der Schlichtungsverhandlung vom 12. Februar 2014 im Rahmen ihrer Vertretungsmacht handelte und ob der abgeschlossene Vergleich in diesem Sinne zivilrechtlich g�ltig ist. Die Beschwerdef�hrerin stellt auch dies in Abrede.
4.2.�Ist die Erm�chtigung durch Rechtsgesch�ft einger�umt, so beurteilt sich ihr Umfang nach dessen Inhalt (Art. 33 Abs. 2 OR). Nach den allgemeinen Grunds�tzen hat die subjektive gegen�ber der normativen oder objektivierten Vertragsauslegung den Vorrang (BGE 138 III 659 E. 4.2.1 S. 666; 137 III 145 E. 3.2.1). Sofern nicht feststeht, dass der Vertreter den Vertretenen tats�chlich richtig verstanden hat, ist die Bevollm�chtigung nach dem Vertrauensprinzip auszulegen (Urteil 5A_136/2008 vom 25. September 2008 E. 3.2 mit Hinweisen). Dabei ist massgeblich, wie der Bevollm�chtigte die Erkl�rung des Vollmachtgebers nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umst�nden nach Treu und Glauben verstehen durfte und musste (siehe BGE 140 III 134 E. 3.2 mit Hinweisen). W�hrend das Bundesgericht die objektivierte Vertragsauslegung als Rechtsfrage pr�fen kann, beruht die subjektive Vertragsauslegung auf Beweisw�rdigung, die vorbeh�ltlich der Ausnahmen von Art. 97 und 105 BGG (dazu Erw�gung 2) der bundesgerichtlichen �berpr�fung entzogen ist (BGE 135 III 410 E. 3.2; 132 III 626 E. 3.1 mit Hinweisen).
4.3.�Die Vorinstanz erwog, die Schlichtungsstelle sei "soweit ersichtlich" schon aufgrund einer subjektiven Auslegung des Verwaltungsvertrags vom 28. August 2006 zum Schluss gelangt, die C.________ in Ziffer 2.1 erteilte Erm�chtigung zur Vertretung der Vermieterschaft gegen�ber Schlichtungsstellen habe sich auch auf Vergleichsabschl�sse erstreckt. Die entsprechende erstinstanzliche Auffassung best�tigte sie, wobei sie zur Begr�ndung namentlich erw�hnte, dass der Verwaltungsvertrag vor Inkrafttreten von Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO abgeschlossen worden sei und das sankt-gallische Verfahrensrecht keine entsprechende Bestimmung enthalten habe. Sodann hielt sie f�r erheblich, dass C.________ im Verwaltungsvertrag weitgehende Verwaltungsbefugnisse inklusive dem Recht zum Abschluss sowie der K�ndigung und �nderung von Mietvertr�gen �bertragen worden seien. Die Vorinstanz folgerte, dies lasse darauf schliessen, dass die Vertretungsbefugnis gegen�ber den Schlichtungsstellen in der Annahme einger�umt worden sei, C.________ sei "pr�destiniert, die Vermieterschaft k�nftig in allf�lligen Schlichtungsverfahren vollumf�nglich zu vertreten". Dies alles lege nahe, dass die Vertretungsbefugnis "sich auf s�mtliche Aspekte des Schlichtungsverfahrens und somit namentlich auch auf Vergleichsabschl�sse erstrecken sollte".
4.4.�Die Beschwerdef�hrerin beanstandet unter dem Titel "Unrichtige Anwendung des Vertrauensgrundsatzes im Rahmen der Vertragsauslegung", die Vorinstanz habe ihre (die subjektive Vertragsauslegung betreffenden) im Rahmen der Beschwerde erstmals vorgebrachten Tatsachenbehauptungen und Beweisantr�ge unter Verweis auf Art. 326 Abs. 1 ZPO als ausgeschlossen erachtet und die Vertragsauslegung "alleine gest�tzt auf den Liegenschaftenvertrag vorgenommen". Sie habe damit den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt und "gegen Bundesrecht verstossen (Art. 326 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 99 Abs. 1 BGG) ".
4.5.�Die R�ge verf�ngt nicht:
4.5.1.�Im Beschwerdeverfahren sind neue Antr�ge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel gem�ss Art. 326 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen. Noven m�ssen aber zumindest so weit vorgebracht werden k�nnen, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (BGE 139 III 466 E. 3.4 S. 471).
4.5.2.�Die Beschwerdef�hrerin behauptet, erst die Erw�gungen im Entscheid der Schlichtungsstelle vom 4. Juni 2014 h�tten Anlass zu den Tatsachenbehauptungen und Beweisantr�gen in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht gegeben. Denn sie (die Beschwerdef�hrerin) habe sich in ihrem Revisionsgesuch "aufgrund des klaren Wortlautes von Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO alleine auf die fehlende schriftliche Vollmacht von C.________ zum Abschluss eines Vergleichs berufen".
4.5.3.�In Wahrheit hatte die Beschwerdef�hrerin durchaus Anlass, bereits in der Begr�ndung ihres auf Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO gest�tzten Revisionsgesuchs vom 8. Mai 2014 s�mtliche Gr�nde darzulegen, aufgrund derer sie den Vergleich f�r unwirksam h�lt. Namentlich h�tte sie in einem Eventualstandpunkt aufzeigen k�nnen, inwiefern der Vergleich mangels (zivilrechtlicher) Vertretungsbefugnis von C.________ unwirksam sein soll. Zur Begr�ndung des Revisionsgesuchs h�tte sie sich bereits auf die dahingehenden, in der Beschwerde erw�hnten Sachverhaltselemente berufen k�nnen, so etwa die angeblich von ihr erteilten Weisungen, ihren dringenden Eigenbedarf sowie das Verhalten von C.________ vor und nach der Schlichtungsverhandlung. Inwiefern erst der Entscheid der Schlichtungsstelle Anlass zu den entsprechenden Sachvorbringen gegeben haben soll, ist nicht erkennbar. Wenn die Vorinstanz diese Ausf�hrungen und die zugeh�rigen Beweisantr�ge als versp�tet erachtete und sie im Beschwerdeverfahren nicht ber�cksichtigte, ist dies nicht zu beanstanden.
�Unter diesen Umst�nden verbleibt von der Beschwerdebegr�ndung in diesem Punkt bloss der Vorwurf der Beschwerdef�hrerin, die subjektive Vertragsauslegung durch die Vorinstanz gr�nde auf einer unrichtigen Feststellung des Sachverhalts und sei unzutreffend. Alleine durch die entsprechende Behauptung vermag die Beschwerdef�hrerin indessen keine insofern willk�rliche Beweisw�rdigung aufzuzeigen, zumal die auf den Verwaltungsvertrag vom 28. August 2006 gest�tzte Begr�ndung der Vorinstanz durchaus nachvollziehbar und jedenfalls im Ergebnis nicht geradezu unhaltbar ist (vgl. Erw�gung 2).
4.6.�Nachdem die subjektive Auslegung der Vollmacht durch die Vorinstanz tr�gt, erweist sich die objektivierte Auslegung aufgrund des Vertrauensprinzips als gegenstandslos (Erw�gung 4.2). Es braucht somit nicht auf die Ausf�hrungen in der Beschwerde eingegangen zu werden, mit denen die Beschwerdef�hrerin die Auslegung der Willenserkl�rungen der Parteien nach Treu und Glauben kritisiert.
�Ohnehin gehen die diesbez�glichen Ausf�hrungen insofern an der Sache vorbei, als die Beschwerdef�hrerin argumentiert, nachdem sie C.________ ausdr�cklich auf den bestehenden dringenden Eigenbedarf (f�r ihre Tochter F.________) hingewiesen habe, habe diese nicht in guten Treuen davon ausgehen d�rfen, sie sei zum Abschluss eines Vergleichs mit der Mieterin bevollm�chtigt, und weiter, C.________ habe ohne jegliche R�cksprache gehandelt und sie (die Beschwerdef�hrerin) nicht einmal �ber die Anfechtung der K�ndigung und die bevorstehende Schlichtungsverhandlung orientiert, was zeige, dass sie nicht gutgl�ubig gewesen sei. Denn die betreffende Sachdarstellung findet im angefochtenen Urteil keine Grundlage respektive ist im Beschwerdeverfahren versp�tet erfolgt (vgl. Erw�gungen 2 und 4.5). Sodann wird in der Beschwerde auch nicht schl�ssig dargetan, inwiefern die - das Verh�ltnis zwischen der Beschwerdef�hrerin und C.________ betreffenden - Umst�nde�
im Verh�ltnis zur Mieterin�massgeblich sein sollen (vgl. Art. 33 Abs. 3 und Art. 34 Abs. 3 OR).
4.7.�Nach dem Gesagten ist es von Bundesrechts wegen nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz die Abweisung des Revisionsgesuchs durch die Schlichtungsstelle sch�tzte und die dagegen gerichtete kantonale Beschwerde abwies.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Ausgangsgem�ss wird die Beschwerdef�hrerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientsch�digung ist hingegen nicht zuzusprechen, da der Gegenpartei kein Aufwand f�r eine Vernehmlassung entstanden ist (Art. 68 Abs. 2 BGG).

References: Art. 328
 Art. 204
 Art. 90
 BGE 
 Art. 75
 Art. 74
 BGE 
 Art. 95
 Art. 204
 Art. 204
 Art. 204
 Art. 204
 Art. 204
 Art. 204
 Art. 204
 Art. 204
 Art. 206
 Art. 203
 Art. 204
 Art. 209
 Art. 462
 Art. 462
 Art. 204
 Art. 68
 Art. 204
 Art. 204
 Art. 208
 Art. 204
 BGE 
 Art. 97
 Art. 204
 Art. 326
 Art. 99
 Art. 326
 Art. 204
 Art. 328
 Art. 33
 Art. 34