Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=04.11.2015&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20217/14
Timestamp: 2020-06-06 02:27:27+00:00

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BGH, 04.11.2015 - VIII ZR 217/14 - dejure.org
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BGH, 04.11.2015 - VIII ZR 217/14 (https://dejure.org/2015,30760)
BGH, Entscheidung vom 04.11.2015 - VIII ZR 217/14 (https://dejure.org/2015,30760)
BGH, Entscheidung vom 04. November 2015 - VIII ZR 217/14 (https://dejure.org/2015,30760)
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§ 558 Abs 3 S 2 BGB, § 558 Abs 3 S 3 BGB, Art 2 Abs 1 GG, Art 3 Abs 1 GG, Art 14 Abs 1 S 1 GG
Zustimmungsklage zur Mieterhöhung für eine Wohnung in Berlin: Gerichtliche Prüfung der Vereinbarkeit der Kappungsgrenzenverordnung mit höherrangigem Recht
Anforderungen an die Prüfpflicht der Zivilgerichte in Mieterhöhungsverlangen im Hinblick auf die Einhaltung der Kappungsgrenzen-Verordnung unter Beachtung des Gleichbehandlungsgrundsatzes; Verfassungsmäßigkeit der Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin unter ...
Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung im verfassungsrechtlichen Rahmen
Mieterhöhung - und die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung
Kappungsgrenzen-Verordnung - Entwarnung für Berliner Mieter
Mietrecht - Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin rechtmässig
archive.is (Pressebericht, 04.11.2015)
Deckelung von Mieten ist rechtens
Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin ist rechtmäßig
Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin bestätigt
Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung ist verfassungsmäßig
BGH billigt Herabsetzung der Kappungsgrenze in Berlin von 20 auf 15 Prozent
Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin rechtmäßig
Kappungsgrenze: Berliner Verordnung geht durch
Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen: Welche Höhe ist erlaubt?
Berlin darf Mieterhöhungen auf 15 Prozent deckeln
Mietpreisbremse für Bestandsmieten bestätigt
Kappungsgrenze der Mieterhöhung in Berlin
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und 15%-Kappungsgrenze - BGH: Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung ist verfassungsgemäß
Art. 3 Abs. 1, Art. 14, Art. 80 GG; § 558 Abs. 3 BGB; KappungsgrenzenVO
Verfassungsmäßigkeit der KappungsgrenzenVO
Kappungsgrenze: Die Herabsetzung in ganz Berlin auf 15% ist rechtmäßig (IMR 2016, 59)
Kappungsgrenze: Zivilgerichte sind für Kontrolle der Verordnung zuständig (IMR 2016, 88)
BGHZ 207, 246
NJW 2016, 476
MDR 2016, 205
NZM 2016, 82
ZMR 2016, 191
Angesichts der schwerwiegenden Nachteile, die der Mieter im Fall des (unverschuldeten) Verlustes der Wohnung als seines räumlichen Lebensmittelpunktes zu erwarten hat (vgl. dazu BVerfGE 68, 361, 370; 79, 292, 302; 89, 1, 13; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 39), hat der Vermieter kein schutzwürdiges Interesse, den Mieter für Zahlungsverzögerungen verantwortlich zu machen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungsdienstleister beruhen.
Sie können die Verfassungsmäßigkeit in eigener Zuständigkeit bejahen; wollen sie diese verneinen und ist die Entscheidung des Gerichts von der Gültigkeit des Gesetzes abhängig, so haben sie die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts einzuholen, Art. 100 Abs. 1 GG; bloße Bedenken reichen insoweit indes nicht aus (…vgl. BVerfG, Urt. v. 20.03.1952 - 1 BvL 12/51, BVerGE 1, 184, Rn. 17; st Rspr. BGH, vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 04.11.2015 - VIII ZR 217/14, WuM 2016, 144, Rn. 21 ff., m. w. N.).
Dies hat der Bundesgerichtshof für die weniger detaillierte Ermächtigung in § 558 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB (Kappungsgrenzen-Verordnung) unter umfassender Einbeziehung der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bereits überzeugend festgestellt; letztere hat den - in §§ 556d Abs. 2, 558 Abs. 2, 577a Abs. 2 BGB - verwendeten Rechtsbegriffen "ausreichende Versorgung", "angemessene Bedingungen" und "besondere Gefährdung" bereits hinreichend Konturen verliehen (vgl. BGH, Urt. v. 04.11.2015 - VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476, Rn. 31, 71ff., m. z. w. N.;… vgl. auch BVerfG, Urt. v. 04.02.1975 - 2 BvL 5/74, BVerfGE 38, 348, Rn. 44; a. A. Herlitz, ZMR 2014, 262 [264], wohl überholt).
Letzteres darf nur verneint werden, wenn bei Ausschöpfung aller Erkenntnismöglichkeiten im Zeitpunkt des Erlasses des Gesetzes eindeutig die Zweckuntauglichkeit der Maßnahme festgestellt werden könnte (…BVerfG, Beschl. v. 19.03.1975, a.a.O.; BGH, Urt. v. 04.11.2015 - VIII ZR 217/14, a.a.O., Rn. 41).
(dd) Auch eine Verletzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Vertragsfreiheit ist aus den Gründen, die der Bundesgerichtshof für die Ermächtigung nach § 558 Abs. 2, 3 BGB festgestellt hat (vgl. BGH, Urt. v. 04.11.2015, a.a.O., Rn. 58) nicht gegeben.
Die Kammer kann im Rahmen der rechtlichen Bewertung umfassend auf die Maßstäbe zurückgreifen, die der Bundesgerichtshof zur Kappungsgrenzen-Verordnung Berlin - teilweise bereits mit Bezug auf die hier gegenständliche Regelung in § 556d Abs. 2 BGB - entwickelt und in seiner Entscheidung vom 4. November 2015 ausführlich dargestellt hat (VIII ZR 217/14, in: NJW, 2016, 476 = WuM 2016, 144 = Grundeigentum 2016, 113).
Schon aus dem im Grundgesetz verankerten Prinzip der Gewaltenteilung, Art. 20 Abs. 2 GG folgt, dass letzterer von den Fachgerichten nur eingeschränkt überprüfbar ist; die Gerichte sind nicht befugt, ihr - auf Rechtserkenntnis ausgerichtetes - Urteil an die Stelle der politischen oder wirtschaftlichen Wertungen und Entscheidungen des Verordnungsgebers setzen; vielmehr dürfen sie insoweit nur prüfen, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet (vgl. BGH, Urt. v. 04.11.2015, a. a. O., Rn. 62 ff.).
Die besondere Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen war bereits Tatbestandsvoraussetzung im Rahmen der Ermächtigung der Landesregierungen zur Verhinderung der Zweckentfremdung von Wohnraum (…Art. 6 § 1 MietrechtsverbesserungsG v. 04.11.1971, BT-Ds. VI/2564, S. 3f.;… BVerfG, Urt. v. 04.02.1975, in BVerfGE 38, 348; BGH, Urt. 04.11.2015 - VIII ZR 217/14, a.a.O., Rn. 67 ff.).
Nach dem eingangs dargestellten (eingeschränkten gerichtlichen) Prüfungsmaßstab wäre die Gebietsausweisung, die sich auf die gesamte Stadt Berlin erstreckt, zudem nur dann nicht mehr von der Ermächtigung in § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB gedeckt, wenn allein eine Beschränkung auf Teile der Stadt sachgerecht gewesen wäre oder sich der Berliner Verordnungsgeber bei der Ermittlung der in § 556d Abs. 2 Satz 2, 3 BGB genannten Voraussetzungen objektiv ungeeigneter Indikatoren bzw. Daten bedient hätte (vgl. BGH, Urt. v. 04.11.2015 - VIII ZR 217/14, a.a.O., Rn. 91 ff.).
Es geht nicht darum (anstelle des Verordnungsgebers) das Vorliegen der Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 Satz 2, 3 BGB festzustellen, sondern nur um die Frage, ob der Verordnungsgeber den ihm eingeräumten Spielraum überschritten hat (…vgl. BVerfG, Beschl. v. 17.01.2006 - 1 BvR 541/02, 1 BvR 542/02, NJW 2006, 2618, Rn. 45 ff.;… BVerwG, Urt. v. 12.12.1979 - 8 C 2/79, in NJW 1980, 1970, Rn. 18f.; BGH, Urt. v. 04.11.2015 - VIII ZR 217/14, a.a.O., Rn. 93).
Der Verordnungsgeber ist nur innerhalb des ihm vom Gesetzgeber eingeräumten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums befugt, unter Beachtung der Verhältnisse des örtlichen Wohnungsmarktes das Ausmaß der Eigentumsbeeinträchtigung des Vermieters in räumlicher und zeitlicher Hinsicht eigenständig zu bestimmen (vgl. für die Kappungsgrenzenverordnung, BGH, Urt. v. 04.11.2015, a.a.O., Rn. 103 ff.).
Er hat hinsichtlich der Laufzeit und des räumlichen Geltungsbereiches seine Prognose- und Entscheidungsspielräume genutzt, die erst dann überschritten wären, wenn seine Erwägungen nicht mehr vertretbar, also so offensichtlich verfehlt wären, dass sie vernünftigerweise keine Grundlage für Maßnahmen des Verordnungsgebers abgeben können (BGH, Urt. v. 04.11.2015, a.a.O., Rn. 105).
a) Dabei braucht der Senat nicht zu prüfen, ob die dreijährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB hier, wie das Berufungsgericht angenommen hat, gemäß § 577a Abs. 2 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 der Hessischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit verlängerter Kündigungsbeschränkung vom 21. Juli 2004 (GVBl. I S. 262; zuletzt geändert durch Verordnung vom 2. Dezember 2014, GVBl. S. 339) wirksam auf fünf Jahre verlängert worden ist (vgl. hierzu eingehend: AG Frankfurt am Main, WuM 2014, 43 f.; vgl. zur Prüfungskompetenz der Zivilgerichte in Bezug auf Rechtsverordnungen: Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zu § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB]; vgl. auch VGH Mannheim…, Urteil vom 25. Juni 2003 - 4 S 1999/02, juris Rn. 14 ff.).
Entgegen der Auffassung der Revision verstößt die oben (unter II 4 b cc) im Einzelnen dargestellte Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB weder gegen Art. 3 Abs. 1 GG noch gegen Art. 14 GG oder den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (vgl. zur verfassungsrechtlichen Prüfungskompetenz der Fachgerichte: Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 21 mwN).
Auch trifft es zu, dass sowohl bei der gesetzlichen Ausgestaltung des Mietrechts als auch bei den auf diesem Gebiet zu treffenden gerichtlichen Entscheidungen die grundrechtliche Konfliktlage des sowohl für Vermieter als auch für Mieter garantierten Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu lösen ist, indem die beiderseitigen Interessen in einen Ausgleich gebracht werden, der dem Schutz des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG gleichermaßen Rechnung trägt (…vgl. nur BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 35; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 35 ff.; jeweils mwN).
Mit ihrer gegenteiligen Auffassung verkennt die Revision bereits im Ausgangspunkt, dass bei Regelungen, die die Fremdnutzung von Wohnraum betreffen, dem Gesetzgeber wegen des sozialen Bezugs und der sozialen Funktion des Eigentumsobjekts und auch wegen des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen - auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG - ein weiter Gestaltungsspielraum zukommt (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 36 mwN).
Er hat mit dieser Vorschrift das legitime Regelungsziel (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 39) verfolgt, einer insbesondere mit dem sogenannten "Münchener Modell" verbundenen Umgehung der Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB entgegenzuwirken.
Dass eine Regulierung bereits dann möglich ist, wenn das einer ausreichenden Versorgung entsprechende Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nur gefährdet ist, ein Nachfrageübergewicht also lediglich droht (…vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556d BGB Rn. 32; zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum: BVerwG…, Urteil vom 11. März 1983 - 8 C 102/81-, juris, Rn. 23; zur Absenkung der Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB: BGHZ 207, 246 ), greift nicht unzumutbar in das Eigentum der Vermieter ein.
Dazu muss eine Gemeinde oder ein Teil einer Gemeinde nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung durch sachliche Eigenarten gekennzeichnet sein, die geeignet sind, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschichten negativ zu beeinflussen und ihm so eine spezifische Labilität zu vermitteln (vgl. BVerwG…, Urteil vom 11. März 1983 - 8 C 102/81-, juris, Rn. 24; BGHZ 207, 246 ).
Zwar darf ein Vermieter nicht ohne weiteres darauf vertrauen, nach Beendigung eines bestehenden Mietverhältnisses auch im nachfolgenden Mietverhältnis eine gleich hohe Miete erzielen zu können (vgl. BGHZ 207, S. 246 ;… Artz, MDR 2015, S. 549 ;… Tietzsch/Raabe, WuM 2017, S. 688 ).
Daher können die Begriffsklärungen, die durch die Rechtsprechung zur alten Rechtslage erfolgt sind, für § 1 Abs. 1 ZwVbG fruchtbar gemacht werden (vgl. VGH Baden-Württemberg…, Urteil vom 8. Dezember 2015 - 3 S 248/15 -, juris Rn. 85 f. zu § 2 Abs. 1 des baden-württembergischen Zweckentfremdungsverbotsgesetzes; BGH, Urteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14 -, juris Rn. 70-73 zu § 558 Abs. 3 Satz 3 i.V.m. Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB -).
Dies gilt hinsichtlich der Verweisung auf eine "Normalsituation" des Wohnungsmarktes, bezüglich der Art der Datenermittlung sowie der Auswahl und der Gewichtung einzelner Indikatoren der Wohnungsmarktanalyse (vgl. BVerfG…, Urteil vom 4. Februar 1975 - BVerfG 2 BvL 5.74 -, juris Rn. 44; BVerwG…, Urteil vom 12. Dezember 1979 - BVerwG 8 C 2.79 -, juris Rn. 18 f.; OVG Berlin…, Urteil vom 13. Juni 2002 - OVG 5 B 18.01 -, juris Rn. 18 f.; BGH, Urteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14 -, juris Rn. 93).
Es ist den Gerichten jedoch verwehrt, dem vorgelegten Modell eigene Berechnungsmodelle gegenüberzustellen, die möglicherweise (noch) besser geeignet wären, die "Lebenswirklichkeit" abzubilden (vgl. BVerwG…, Beschluss vom 13. März 2003 - BVerwG 5 B 253.02 -, juris Rn. 14; BGH, Urteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14 -, juris Rn. 94).
Die getroffene Auswahl der Indikatoren hält sich im Beurteilungsspielraums des Senats (vgl. BGH, Urteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14 -, juris Rn. 93 ff.).
Die betroffenen Gebiete zum Zwecke der wirksamen Bekämpfung des Wohnraummangels dürfen nicht zu eng gefasst werden (vgl. BGH, Urteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14 -, juris Rn. 84).
Bei einer Ungleichbehandlung lediglich von Sachverhalten, die auch keine mittelbare Ungleichbehandlung von Personengruppen bewirkt, hat nur eine Prüfung am Maßstab des Willkürverbots zu erfolgen (vgl. BVerfG…, Beschluss vom 13. Februar 2007 - BVerfG 1 BvR 910/05 u.a. -, juris Rn. 98; BGH, Urteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14 -, juris Rn. 55).
Die unterschiedliche Behandlung der Vergleichsgruppen ist nur am Willkürverbot zu messen (vgl. entsprechend zur unterschiedlichen Behandlung von Bestands- und Neuvertragsmietverhältnissen BGH, Urteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14 -, juris Rn. 55).
Er beabsichtigt vielmehr, einkommensschwächeren Haushalten und Durchschnittsverdienern in angespannten Wohnungsmärkten auch weiterhin die bezahlbare Anmietung von Wohnraum zu ermöglichen und gleichzeitig deren Verdrängung aus ihren bisherigen Mietverhältnissen entgegen zu wirken (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 1, 11, 19; BGH, Urt. v. 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476).
Nichts anderes folgt daraus, dass der Gesetzgeber auch in den §§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG a.F. und 558 BGB tatbestandlich an die heterogene ortsübliche Vergleichsmiete anknüpft und diese Vorschriften mit Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar sind (vgl. BVerfG, Beschl. v. 4. Dezember 1985 - 1 BvL 23/84, BVerfGE 71, 230; BGH, Urt. v. 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476).
Ein solches Vertrauen ist aber noch nicht einmal bei einem Bestandsmietverhältnis begründbar und damit erst recht nicht bei einer lediglich in Aussicht genommenen Vermietung (vgl. BGH, Urt. v. 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476).
Vielmehr hat der Gesetzgeber dem Verordnungsgeber mit der weit gehaltenen Vorgabe einen beträchtlichen Einschätzungs- und Auswahlspielraum eingeräumt (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 62 mwN), den der Verordnungsgeber nicht überschritten hat.
Auch unter diesem Gesichtspunkt hat der Verordnungsgeber hier jedoch nicht etwa einen nicht zu rechtfertigenden schwerwiegenden Wertungswiderspruch geschaffen, sondern hat sich auch insoweit innerhalb des ihm eingeräumten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 103) gehalten.
Eine Erleichterung bei der Ausweisung einer Wohnraummangellage in dem Sinne, dass eine in einzelnen Bezirken feststellbare Mangellage per se ausreicht, um ein stadtweites Zweckentfremdungsverbot auszusprechen, ist für den Verordnungsgeber damit nicht verbunden (a.A. wohl BGH, Urteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14 - zur sog. Kappungsgrenzenverordnung).
Hierbei ist sowohl der verfassungsrechtlich garantierten Rechtsstellung des Eigentümers aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch der aus Art. 14 Abs. 2 GG folgenden Sozialbindung des Eigentums angemessen Rechnung zu tragen (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 35 mwN).
Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird aber nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielt werden kann (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 1377; vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 46, 121).
Denn aus Mietspiegeln lassen sich - wie auch der Senat kürzlich ausgeführt hat - über deren unmittelbaren Bestimmungszweck hinaus zugleich Erkenntnisse über den Umfang und die Geschwindigkeit eines möglichen Mietanstiegs gewinnen (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 89).
LG Berlin, 09.05.2018 - 64 S 176/17
Erwerb von 2 Wohnungen im Niedrigpreissegment zum Zwecke der Zusammenlegung und …
LG Berlin, 04.11.2019 - 65 S 154/19
AG Berlin-Mitte, 15.12.2015 - 14 C 49/15
Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung - Kündigungsschutzklausel-Verordnung

References: § 558
 § 558

BGH 

Art. 3
 Art. 14
 Art. 80
 § 558
 Art. 100
 § 558
 Art. 2
 § 558
 § 556
 Art. 20
 § 1
 § 556
 § 556
 § 556
 § 577
 § 577
 § 1
 § 558
 § 577
 Art. 3
 Art. 14
 Art. 14
 Art. 14
 Art. 14
 Art. 14
 § 577
 § 556
 § 558
 § 1
 § 2
 § 558
 Art. 3
 Art. 14
 Art. 14
 Art. 14