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Timestamp: 2020-08-10 05:32:07+00:00

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Grundlagen zum Berufszugang und zur Berufsausübung - IHK Frankfurt am Main
»Wohnimmobilienkreditvermittler nach § 34i der Gewerbeord­nung
»Grundlagen zum Berufszugang und zur Berufsausü­bung
Grundlagen zum Berufszugang und zur Berufsausübung
Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i der Gewerbeordnung (GewO)
Seit dem 21. März 2016 benötigen Vermittler von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen aufgrund von europarechtlichen Vorgaben eine Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler gemäß § 34i GewO.
Wer bisher als Selbstständiger gewerbsmäßig grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen vermitteln wollte, musste das Gewerbe nach § 14 GewO anmelden und sowohl eine Erlaubnis für Darlehensvermittler nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO als auch eine Erlaubnis für Immobilienmakler nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO beantragen. Dabei wurden allein die Zuverlässigkeit und die geordneten Vermögensverhältnisse des Vermittlers geprüft.
2. Warum gibt es neue Regeln?
Am 4. Februar 2014 ist durch das Europäische Parlament und den Rat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (EU-Richtlinie 2014/17/EU) verabschiedet worden. Ziel der Richtlinie ist es unter anderem, einen höheren Verbraucherschutz bei der Vergabe von Immobiliendarlehen zu erreichen. Die Vorschriften der Wohnimmobilienkreditrichtlinie mussten die EU-Mitgliedstaaten – und somit auch Deutschland – bis zum 21. März 2016 in nationales Recht umsetzen.
3. Was ist der Kern der neuen Regeln?
Wer an Verbraucher Immobiliardarlehen vermittelt, braucht seit dem 21. März 2016 die neue Erlaubnis nach § 34i GewO. Wie bisher muss der Vermittler zuverlässig sein und in geordneten Vermögensverhältnissen leben. Zusätzlich muss er jetzt seine Sachkunde und eine Berufshaftpflichtversicherung (oder gleichwertige Garantie) nachweisen. Außerdem muss der Vermittler sich sowie seine bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlichen Angestellten in das bundesweite Vermittlerregister eintragen lassen.
4. Was passiert mit den bestehenden Erlaubnissen nach § 34c GewO?
Die Erlaubnisse nach § 34c GewO bleiben unverändert bestehen. Wer also künftig neben den Immobiliar-Darlehensverträgen nach § 34i GewO auch andere Darlehen, z. B. einfache Verbraucherkredite oder auch Darlehen für Gewerbetreibende, vermittelt, kann dies weiterhin mit seiner Erlaubnis nach § 34c GewO tun.
5. Wie ist der Zeitplan?
Die neuen Vorschriften traten am 21. März 2016 in Kraft. Für Vermittler im Besitz einer §34c-Erlaubnis, die zur Vermittlung des Abschlusses von Darlehensverträgen berechtigt, gibt es eine Übergangsfrist bis zum 21. März 2017.
6. Wer ist Erlaubnisbehörde?
Die Entscheidung über die für § 34i GewO zuständige Behörde ist den Bundesländern überlassen. In Hessen ist die Erlaubniserteilung den Kreisen und kreisfreien Städten übertragen worden. Für die Registerführung und die Abnahme der Sachkundeprüfung sind hingegen die Industrie- und Handelskammern zuständig.
II. Erlaubnis und Registrierung nach § 34i GewO im Überblick
Wer benötigt die neue Erlaubnis?
Welche Produkte fallen unter die neue Erlaubnis?
Welche Voraussetzungen sind für die neue Erlaubnis zu erfüllen?
Welche Erleichterungen gibt es für die Vermittler, die schon vor dem 21. März 2016 tätig waren?
Welche Berufsqualifikationen werden als Sachkundenachweis anerkannt?
Wie ist die Sachkundeprüfung geregelt?
Was muss der Vermittler beachten, der Angestellte hat?
Was steht im Vermittlerregister?
Was ist ein Honorar-Immobiliardarlehensberater?
Welche Besonderheiten gibt es beim Erlaubnisantrag für Personenhandelsgesellschaften und für juristische Personen?
1. Wer benötigt die neue Erlaubnis?
Jeder, der gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen vermitteln will oder Dritte zu solchen Verträgen beraten will, bedarf der Erlaubnis.
2. Welche Produkte fallen unter die neue Erlaubnis?
Unter den Begriff „Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge“ im Sinne des § 491 Absatz 3 BGB fallen entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die
Unter den Begriff der „entgeltlichen Finanzierungshilfe“ im Sinne des § 506 BGB fallen der entgeltliche Zahlungsaufschub sowie die sonstige entgeltliche Finanzierungshilfe, die sich auf den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder auf den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten beziehen. Ein unentgeltlicher Zahlungsaufschub gilt als entgeltlicher Zahlungsaufschub, wenn er davon abhängig gemacht wird, dass die Forderung durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert wird.
Die Vermittlung von Bausparverträgen wird von § 34i Absatz 1 GewO nicht erfasst, weil Bausparverträge als solche keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge im Sinne des § 491 Absatz 3 BGB sind. Sie bilden allerdings eine Grundlage für den etwaigen späteren Abschluss eines Bauspardarlehensvertrags, bei dem es sich oftmals um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag handeln wird, bei dem es sich aber auch um einen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag handeln kann. Wegen dieser Verknüpfung wird von der Bundesregierung noch geprüft, ob eine ausdrückliche Einbeziehung der Vermittler von Bausparverträgen in den Anwendungsbereich des § 34i GewO zu einem späteren Zeitpunkt sachgerecht erscheint.
3. Welche Voraussetzungen sind für die neue Erlaubnis zu erfüllen?
Nach § 34i Absatz 2 GewO sind, angelehnt an die Vorschriften für Versicherungsvermittler und -berater, Finanzanlagenvermittler und Honorar-Finanzanlagenberater, folgende Voraussetzungen zu erfüllen:
Fachkenntnisse werden durch bestimmte öffentlich-rechtliche bzw. staatlich anerkannte Abschlüsse, z. T. nebst Praxiserfahrung, oder durch das Ablegen einer Sachkundeprüfung nachgewiesen (s. Ziff. II.5). Befreit sind „alte Hasen“, die durch Vorlage geeigneter Unterlagen den Nachweis führen, dass sie seit dem 21. März 2011 ununterbrochen unselbstständig oder selbstständig als Immobiliardarlehensvermittler tätig sind (s. Ziff. II.4.3).
Notwendig ist ferner, dass der Gewerbetreibende seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz im Inland hat und seine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler auch im Inland ausübt.
4. Welche Erleichterungen gibt es für die Vermittler, die schon vor dem 21. März 2016 tätig waren?
Gewerbetreibende, die bereits am 21. März 2016 im Besitz einer Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 GewO waren, welche zur Vermittlung des Abschlusses von Darlehensverträgen berechtigt, und die Verträge über Immobiliardarlehen im Sinne des § 34i Absatz 1 weiterhin vermitteln wollen, müssen bis zum 21. März 2017 eine Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i Absatz 1 erworben haben und sich selbst sowie die nach § 34i Absatz 8 Nummer 2 einzutragenden Personen registrieren lassen. Bis zur Erteilung einer Erlaubnis nach § 34i GewO kann der Gewerbetreibende jedoch keinen Gebrauch vom Notifizierungsverfahren für die Tätigkeit in anderen EU-/EWR-Staaten machen.
Die Erlaubnisse nach § 34c Absatz 1 Satz 1, die zur Vermittlung des Abschlusses von Darlehensverträgen berechtigen, erlöschen für die Vermittlung von Verträgen im Sinne des § 34i Absatz 1 Satz 1 mit der Erteilung der Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 Satz 1, spätestens aber zum 21. März 2017. Bis zu diesem Zeitpunkt gelten diese Erlaubnisse als Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 Satz 1.
In dieser 12-monatigen Übergangsfrist muss der Vermittler die neue Erlaubnis und Registrierung nach § 34i GewO rechtzeitig beantragen und die Sachkunde nachweisen, damit die Erlaubnis dann vor Ablauf der Frist erteilt werden kann. (Es empfiehlt sich, den Antrag spätestens Ende 2016 zu stellen, damit die Erlaubnis auf jeden Fall rechtzeitig erteilt werden kann. Bei Zweifeln, ob vorhandene Qualifikationsnachweise genügen, sollte die Frage mit der Erlaubnisbehörde möglichst früh geklärt werden, ggf. unter Stellung des Antrags, um noch ausreichend Zeit für das Ablegen der Sachkundeprüfung zu haben.)
Wird die Erlaubnis unter Vorlage der bisherigen Erlaubnisurkunde beantragt, so erfolgt keine Prüfung der Zuverlässigkeit und der Vermögensverhältnisse.
c) Alte-Hasen-Regelung statt Sachkundeprüfung
Wer bei Beantragung der Erlaubnis nach § 34i GewO nachweist, dass er seit dem 21. März 2011 ununterbrochen unselbstständig oder selbstständig als Immobiliardarlehensvermittler tätig ist, braucht keine Sachkundeprüfung. Wer in dieser Zeit selbstständig war, kann die Tätigkeit insbesondere durch Vorlage der Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 GewO sowie z. B. durch Vertragskopien oder Provisionsabrechnungen nachweisen. Wer als Vermittler angestellt war, kann die Tätigkeit z. B. durch Arbeitsvertrag, Arbeitszeugnisse, eine Bestätigung des Arbeitgebers, Verdienstbescheinigungen mit Tätigkeitsnachweisen, Provisionsabrechnungen nachweisen.
d) Sachkundeprüfung
Alle bereits tätigen Vermittler, die keine gleichgestellte Berufsqualifikation haben oder von der „Alte-Hasen-Regelung“ profitieren können, müssen eine Sachkundeprüfung ablegen.
5. Welche Berufsqualifikationen werden als Sachkundenachweis anerkannt?
Details, welche Kenntnisse bei der Sachkundeprüfung verlangt werden und welche Qualifikationen die Sachkundeprüfung ersetzen, werden durch die Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) geregelt. Gemäß § 4 ImmVermV sind die folgenden öffentlich-rechtlichen bzw. staatlich anerkannten Abschlüssen einer Sachkundeprüfung gleichgestellt:
§ 4 ImmVermV:
(1) Folgende Berufsqualifikationen und deren Vorläufer oder Nachfolger sind als Nachweis der erforderlichen Sachkunde gleichgestellt:
als Immobilienkaufmann oder -kauffrau,
als Bankkaufmann oder -kauffrau,
als Sparkassenkaufmann oder -kauffrau,
als Kaufmann oder Kauffrau für Versicherungen und Finanzen „Fachrichtung Finanzberatung“, wenn
als Geprüfter Fachwirt oder Geprüfte Fachwirtin für Finanzberatung oder
als Geprüfter Fachwirt oder Geprüfte Fachwirtin für Versicherungen und Finanzen;
3. ein Abschlusszeugnis als Geprüfter Fachberater oder Geprüfte Fachberaterin für Finanzdienstleistungen, wenn zusätzlich eine mindestens zweijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung vorliegt.
(2) Der erfolgreiche Abschluss eines mathematischen, wirtschafts- oder rechtswissenschaftlichen Studiums an einer Hochschule oder Berufsakademie wird als Nachweis anerkannt, wenn die erforderliche Sachkunde bei der antragstellenden Person vorliegt. Dies setzt in der Regel voraus, dass zusätzlich zu dem Abschluss eine mindestens dreijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung nachgewiesen wird.
Gemäß § 20 ImmVermV steht ein vor dem 21. März 2016 abgelegter Abschluss nach dem Standard des gemeinsamen Lernzielkatalogs der deutschen Bausparkassen des Berufsbildungswerks der Bausparkassen e. V., der Industrie- und Handelskammer Potsdam, der Industrie- und Handelskammer Nord Westfalen, der Sparkassenakademie Niedersachsen, der Sparkassenakademie Schloss Waldthausen, der Sparkassenakademie Baden-Württemberg, der Wirtschaftsakademie Schleswig Holstein/Niederlassung Lübeck oder der Beruflichen Fortbildungszentren der Bayerischen Wirtschaft (BFZ) gemeinnützige GmbH der erfolgreich abgelegten Sachkundeprüfung gleich.
6. Wie ist die Sachkundeprüfung geregelt?
Die Sachkundeprüfung besteht aus einem schriftlichen und einem praktischen Teil. Im schriftlichen Teil wird geprüft, ob der Prüfling die grundlegenden fachlichen und rechtlichen Kenntnisse auf dem Gebiet der Immobiliardarlehensvermittlung erworben hat und diese praktisch anwenden kann. Der praktische Teil der Prüfung wird als Simulation eines Kundenberatungsgesprächs durchgeführt, in dem der Prüfling kundengerechte Lösungen entwickeln und anbieten muss. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der praktische Teil der Prüfung nicht zu absolvieren (s. § 3 Absatz 5 ImmVermV).
Für die Sachkundeprüfung sind die Industrie- und Handelskammern zuständig. Die Prüfung ist bundesweit einheitlich. Der Prüfling kann bei jeder IHK zur Sachkundeprüfung antreten, die die Sachkundeprüfung anbietet. Die IHK Frankfurt am Main bietet die Prüfung an.
7. Was muss der Vermittler beachten, der Angestellte hat?
a) Registrierung von Angestellten
Alle Angestellten, die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken oder die in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind, müssen im Vermittlerregister eingetragen werden.
b) Sachkundenachweis und Zuverlässigkeit von Angestellten
Alle Angestellten, die bei der Vermittlung oder Beratung (nicht zwangsläufig unmittelbar!) mitwirken oder die in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind, müssen einen Sachkundenachweis haben und zuverlässig sein. Nach § 160 Absatz 5 GewO sind diese Beschäftigten verpflichtet, bis zum 21. März 2017 durch eine erfolgreich abgelegte Sachkundeprüfung diesen Sachkundenachweis zu erwerben. Befreit sind „alte Hasen“, die durch Vorlage geeigneter Unterlagen den Nachweis führen, dass sie seit dem 21. März 2011 ununterbrochen als Immobiliardarlehensvermittler tätig sind (s. Ziff. II.4.3) oder über eine Berufsqualifikation i.S.v. § 4 ImmVermV verfügen, die der Sachkundeprüfung gleichgestellt ist (s. II. 5).
Der Vermittler ist verpflichtet, Sachkundenachweis und Zuverlässigkeit dieser Angestellten zu überprüfen. Fehlt es daran, darf er sie nicht beschäftigen.
Erfasst werden von diesen Anforderungen sowohl die Angestellten, die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken, direkten Kundenkontakt haben, als auch die Mitwirkenden im nichtkundenbezogenen Bereich. Damit geht die Vorschrift im Anwendungsbereich über die vergleichbare Regelung für Finanzanlagenvermittler nach § 34f GewO hinaus, die nur die Beschäftigten dem Sachkundeerfordernis unterwirft, die unmittelbar bei der Beratung und Vermittlung, also am „point of advice/sale“ mitwirken. Nicht erfasst werden Angestellte, die nur unterstützende Aufgaben ausführen, die mit dem Kreditverfahren nicht zusammenhängen (z. B. Personalabteilung, IT-Bereich).
Die Struktur der Vergütung der in dem Gewerbebetrieb beschäftigten Personen darf deren Fähigkeit nicht beeinträchtigen, im besten Interesse des Darlehensnehmers zu handeln; insbesondere darf die Vergütungsstruktur nicht an Absatzziele gekoppelt sein.
8. Was steht im Vermittlerregister?
Unter www.vermittlerregister.info kann jedermann online überprüfen, ob eine bestimmte Person über eine Erlaubnis als Versicherungsvermittler oder -berater, Finanzanlagenvermittler oder Honorar-Finanzanlagenberater oder seit dem 21. März 2016 als Immobiliardarlehensvermittler verfügt.
Über Immobiliardarlehensvermittler werden folgende Angaben gespeichert:
Familienname, Vorname sowie die Firmen der Personenhandelsgesellschaften, in denen der Eintragungspflichtige als geschäftsführender Gesellschafter tätig ist,
Geburtsdatum (nicht allgemein zugänglich),
die Angabe, dass der Eintragungspflichtige eine Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 Satz 1 GewO besitzt,
die Angabe, ob der Eintragungspflichtige als Honorar-Immobiliardarlehensberater nach § 34i Absatz 5 GewO auftritt,
Angaben darüber, ob und für welches Unternehmen der Eintragungspflichtige als gebundener Immobiliardarlehensvermittler auftritt,
Familienname und Vorname der vom Eintragungspflichtigen beschäftigten Personen, die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken oder dafür in leitender Position verantwortlich sind, sowie
deren Geburtsdaten (nicht allgemein zugänglich).
Ist der Eintragungspflichtige eine juristische Person, so werden neben der Firma auch der Familienname und der Vorname der natürlichen Personen gespeichert, die innerhalb des für die Geschäftsführung verantwortlichen Organs für die Vermittlertätigkeiten zuständig sind.
In das Register sind zudem die grenzüberschreitend tätigen Immobiliardarlehensvermittler aus einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum einzutragen. Diese Eintragungspflicht wird durch Artikel 32 Absatz 3 der Richtlinie 2014/17/EU vorgegeben. Diese Daten werden auf einem von der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (EBA) entwickelten Formular übermittelt.
Wichtig: Ändern sich Registerangaben, z. B. durch Umzug, Geschäftsführerwechsel oder Wechsel von Angestellten, muss der Vermittler diese Änderungen eigenständig und unverzüglich der Registerbehörde mitteilen.
9. Was ist ein Honorar-Immobiliardarlehensberater?
Entgegen den Regelungen für Versicherungs- oder Honorar-Finanzanlagenberater stellt das Auftreten am Markt als Honorar-Immobiliardarlehensberater keinen eigenen Erlaubnistatbestand, sondern eine Ausübungsregelung für diejenigen Gewerbetreibenden dar, die eine „unabhängige Beratung“ anbieten oder als „unabhängige Berater“ auftreten. Die Vorschrift des § 34i Absatz 5 GewO ist so zu verstehen, dass die Entscheidung des Gewerbetreibenden, am Markt als Honorar-Immobiliendarlehensberater aufzutreten, nicht nur im Einzelfall, sondern für die Tätigkeit insgesamt gilt, solange er sich als Honorar-Immobiliardarlehensberater bezeichnet.
Im Vermittlerregister ist die Angabe einzutragen, ob ein Gewerbetreibender als Honorar-Immobiliardarlehensberater auftritt.
10. Welche Besonderheiten gibt es beim Erlaubnisantrag für Personenhandelsgesellschaften und für juristische Personen?
a) GbR, OHG, KG, GmbH & Co. KG
Bei Personenhandelsgesellschaften hat jeder geschäftsführungsberechtigte Gesellschafter eine eigene Erlaubnis zu beantragen. Die Personenhandelsgesellschaft selbst kann nicht Träger der Erlaubnis sein. Bei der GmbH & Co. KG ist die Komplementär-GmbH die Gewerbetreibende und damit erlaubnispflichtig.
b) UG, GmbH, AG
Juristische Personen beantragen die Erlaubnis selbst. Dabei müssen sowohl die Gesellschaft als auch ihr Geschäftsführer die Erlaubnisvoraussetzungen erfüllen.
III. Wo wird’s geregelt?
§ 34i GewO Erlaubnis für Immobiliardarlehensvermittler und Honorar-Immobiliendarlehensberater
§ 11a GewO Vermittlerregister
§ 160 GewO Übergangsregeln, Alte-Hasen-Regelung
Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung (ImmVermV), insbesondere
§§ 1-3 ImmVermV Sachkundeprüfung: Inhalte und Verfahren
§ 4 ImmVermV Gleichstellung anderer Berufsqualifikationen
§§ 6-8 ImmVermV Vermittlerregister
§§ 9-11 ImmVermV Berufshaftpflichtversicherung
§§ 12-17 ImmVermV Verhaltenspflichten
Im Titel „Darlehensvertrag; Finanzierungshilfen und Ratenlieferungsverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher“, §§ 488 bis 513 BGB, sowie im Untertitel „Vermittlung von Verbraucherdarlehensverträgen und entgeltlichen Finanzierungshilfen“, §§ 655a bis 655e BGB.
Artikel 247 EGBGB und § 675a BGB: Regelung der Informationspflichten
Hinzu kommen aufsichts- und gewerberechtliche Regelungen, die im Wesentlichen in der Gewerbeordnung, der Preisangabenverordnung, dem Gesetz über das Kreditwesen, in der Institutsvergütungsverordnung, im Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz sowie im Versicherungsaufsichtsgesetz umgesetzt werden.
Diese Informationen dienen als erste Orientierungshilfe und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Trotz sorgfältiger Recherchen bei der Zusammenstellung der Informationen kann eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen werden. Die hier dargestellten Erläuterungen erfolgen vorbehaltlich etwaiger Änderungen durch anstehende verordnungsrechtliche oder gesetzliche Änderungen.
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 § 491
 § 506
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