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Timestamp: 2019-08-23 08:27:11+00:00

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§ 4 Stadium der Anbahnung von Mietverträgen / 5. Selbstauskunft und Datenschutz | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe
Die Zulässigkeit der Datenerhebung, -verarbeitung und -nutzung regelt (noch) § 4 Abs. 1 BDSG.
Zulässig ist diese Datenerhebung nur, wenn und soweit das BDSG oder eine andere Rechtsvorschrift dies erlaubt oder anordnet oder die betroffene Person wirksam eingewilligt hat.
Beim Mietinteressenten ist eine Pauschaleinwilligung zur Datenerhebung nach § 307 BGB nichtig. Er kann üblicherweise keine freie Entscheidung treffen, wenn der Vermieter, sein Makler oder sein Verwalter signalisieren, dass für eine weitere Berücksichtigung der Bewerbung um die konkrete oder andere Wohnungen aus dem Bestand die Preisgabe der in der vermieterseits vorformulierten Mieterselbstauskunft verlangten Daten notwendig ist.
§ 4a Abs. 1 Satz 1 BDSG setzt Freiwilligkeit voraus. Deshalb ist eine Datenerhebung durch Ausfüllen der Selbstauskunft – jedenfalls vor Eintritt in konkrete Vertragsverhandlungen – auf der Grundlage einer vorab erklärten (§ 183 BGB) Pauschaleinwilligung des Mietinteressenten datenschutzrechtlich unzulässig.
Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BDSG ist eine Datenerhebung und -verarbeitung für eigene Geschäftszwecke nur und erst zulässig, wenn dies für das in Aussicht genommene Mietverhältnis mit dem Bewerber auch erforderlich ist.
Die "Erforderlichkeit" der Daten aus der Mieterselbstauskunft ist immer für das jeweilige Vertragsstadium zu untersuchen und zu bestimmen. Daraus folgt, dass nicht sofort von allen Bewerbern eine umfassende Auskunft verlangt werden darf. Es sollte demnach auf Seiten des Vermieters bzw. seiner Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB) nicht nur ein Formular geben. Falls doch: Dann muss dem jeweiligen Mietinteressenten deutlich klar gemacht werden, welche Felder er wann ausfüllen soll.
Wer bloß Interesse an einem Besichtigungstermin hat (noch vor Aufnahme von Vertragsverhandlungen oder Anbahnung eines Mietvertrags, vgl. § 311 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB), der muss weniger Daten preisgeben (sonst werden verbotenerweise Daten auf Vorrat vom Vermieter erhoben) als ein Bewerber, der nach der Wohnungsbesichtigung sein konkretes Interesse dokumentiert und schon möglichst zeitnah den (Formular-)Mietvertrag unterzeichnen möchte.
In der ersten Phase dürfen nur folgende Daten des Wohnungsbewerbers erhoben werden:
▪ sog. Identifikations- und Erreichbarkeitsdaten (Name, Telefonnummer; die Frage nach der E-Mail-Adresse sollte hingegen als freiwillige Angabe gekennzeichnet werden);
▪ Vorliegen eines sog. § 5-Scheins (Wohnberechtigungsschein früher gemäß § 5 WoBindG; jetzt nach § 27 Abs. 1 WoFG), wenn es sich um preisgebunden bzw. öffentlich geförderten Wohnraum handelt;
▪ Anzahl der einziehenden Personen (Erwachsene/Kinder);
▪ Vorhandensein und/oder beabsichtigte Haltung von Haustieren. Nicht gefragt werden darf aber nach Kleintieren (Zierfische u.s.w.).
Erst in der zweiten Phase dürfen auch weitere Daten erfragt werden:
▪ zur Bonität des jeweiligen Mietinteressierten: (eingeschränkte) Schufa-Auskunft; Angaben zum Beruf, Gehalt und Vermögen,
▪ ob ein Eintrag in einem bei einem Amtsgericht geführten Schuldnerverzeichnis besteht (zum Beispiel: Haftbefehl, Abgabe der Vermögensauskunft nach § 802c ZPO),
▪ ob der Bewerber sich in einer Privatinsolvenz befindet,
▪ ob ein Räumungstitel gegen den Bewerber ergangen ist.
Fragen zu Art, Größe und Ausstattung, Miethöhe weiterer Mietwohnungen, die Mietinteressent anmieten möchte, dürfen gestellt werden, wenn der Mietinteressent die Vermittlung weiterer Wohnungsangebote wünschen.
In der dritten Phase, d.h. erst unmittelbar vor Abschluss des Mietvertrages darf ein geeigneter Nachweis über die – zuvor nur unbelegt behaupteten – finanziellen Verhältnisse verlangt werden (zum Beispiel eine oder mehrere Lohn- oder Gehaltsabrechnung, Kontoauszüge oder der Einkommenssteuerbescheid – jeweils unter Schwärzung nicht erforderlicher Angaben).
Die umfassendere Erhebung von Daten des Wohnungsbewerbers ab der zweiten Phase ist gestützt auf § 28 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BDSG zulässig, wenn die Daten bei objektiver Bewertung und unter Berücksichtigung schutzwürdiger Belange des Bewerbers geeignet und notwendig sind, um eine Entscheidung des Vermieters – ggf. über seine Erfüllungsgehilfen – zum Mietvertragsabschluss herbeizuführen.
Unzulässig sind generell folgende Fragen:
▪ Angaben zu Heiratsabsichten, bestehenden Schwangerschaften und Kinderwünschen. Dies zählt zum Kernbereich privater Lebensgestaltung.
▪ Der Familienstand (ledig, verheiratet, in Lebenspartnerschaft lebend, verwitwet, getrennt lebend, geschieden) ist für die vorgesehene Wohnungsnutzung in der Regel ohne Bedeutung.
▪ Auch wenn Angaben zur Zahl der im Haushalt lebenden Personen erlaubt sind, dürfen zu diesen ­Personen – soweit sie nicht Mitmieter oder Bürgen werden sollen – nicht weitere Daten abgefragt ­werden, etwa zu deren Einkommensverhältnissen. Ggf. könnte bei Kindern nach dem Alter gefragt werden, da dies Art und Umfang der Wohnnutzung tangiert.
▪ Nach der Staatsangehöri...

References: § 4
 § 307

§ 4
 § 28
 § 311
 § 5
 § 5
 § 27
 § 802
 § 28