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Timestamp: 2019-06-19 09:33:06+00:00

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Immodienstleister - Fragen und Antworten zur Trinkwasserverordnung
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Fragen und Antworten zur Trinkwasserverordnung
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Trinkwasserverordnung in der Diskussion
Gerade ist die Neufassung der Trinkwasserverordnung vom 2. August 2013 im Nachgang der Novellen vom 28. November 2011 und vom 5. Dezember 2012 bekanntgemacht worden, steht sie zumindest hinsichtlich ihrer Bedeutung für die Wohnungseigentümergemeinschaften in der Diskussion. Hier sind es insbesondere zwei amtsgerichtliche Entscheidungen, die Anlass für eine erneute grundsätzliche Auseinandersetzung mit dem Thema Trinkwasserverordnung geben: Das Amtsgericht Nürtingen ist der Auffassung, die Trinkwasserverordnung sei auf Wohnungseigentümergemeinschaften nicht anwendbar. Da es die „bloße“ Vermietung ohnehin nicht als gewerbliche Tätigkeit im Sinne der Trinkwasserverordnung ansieht, sind offensichtlich auch vermietende Eigentümer nicht Adressaten der Trinkwasserverordnung. Das Amtsgericht Hoyerswerda ist zwar der Auffassung, dass etwa erforderliche Maßnahmen nach der Trinkwasserverordnung durchzuführen sind, kostentragungsverpflichtet seien jedoch allein die vermietenden Eigentümer.
Vermietung einer Eigentumswohnung als „gewerbliche Tätigkeit“?
Das AG Nürtingen (19 C 1338/12 WEG) geht zunächst davon aus, dass die bloße Vermietung einer Eigentumswohnung ohnehin keine „gewerbliche Tätigkeit“ im Sinne der Bestimmung des § 3 Abs. 1 Nr. 10 Trinkwasserverordnung sei. Insoweit betreffe die Trinkwasserverordnung in aller Regel weder Eigentümergemeinschaft noch vermietende Eigentümer. Sowohl nach dem Verordnungstext als auch der Intention des Verordnungsgebers, die sich in den Materialien zur Trinkwasserverordnung findet, ist diese Auffassung indes falsch. Die Bestimmung des § 3 Abs. 1 Nr. 10 Trinkwasserverordnung hat folgenden Wortlaut: „Im Sinne dieser Verordnung ist … ‚gewerbliche Tätigkeit‘ die unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Trinkwasserbereitstellung im Rahmen einer Vermietung oder einer sonstigen selbständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübte Tätigkeit“.
Das AG Nürtingen überliest offensichtlich das Wort „Vermietung“ oder legt die Bestimmung des § 3 Abs. 1 Nr. 10 derart aus, dass die Vermietung gewerblich erfolgen müsste, um den Anwendungsbereich der Trinkwasserverordnung zu eröffnen. Eine derartige Auslegung verbietet sich indes bereits vor dem Hintergrund, als es sich bei der Vermietung nur in den seltensten Fällen um eine gewerbliche Tätigkeit handelt. In aller Regel stellt die Vermietung schlichte Vermögensverwaltung dar, selbst wenn eine Wohnung tage- oder wochenweise an unterschiedliche Nutzer vermietet wird. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn Art und Weise der Vermietung eine unternehmerische Organisation erfordert. Das ist etwa der Fall, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt und die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter (hotelmäßiges Angebot) sowie die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sind(BFH, Beschluss v. 17.3.2009, IV B 52/08). „Klassische“ Vermietung weist hingegen nur in seltenen Fällen einmal das Merkmal der Gewerblichkeit auf. Aus gutem Grund benennt die Trinkwasserverordnung daher ausdrücklich die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit und zieht diese vor die Klammer „einer sonstigen selbständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit“.
Zwar wies noch die erste Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung vom 28. November 2011 als „gewerbliche Tätigkeit“ lediglich „die unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Trinkwasserbereitstellung im Rahmen einer selbständigen, regelmäßigen undin Gewinnerzielungsabsicht ausgeübte Tätigkeit“ aus. Von Vermietung war noch nichts ausdrücklich zu lesen. In der Begründung allerdings wurde die „klassische“ Vermietung dann ausdrücklich mehr oder weniger als Paradebeispiel einer gewerblichen Tätigkeit erwähnt: „Von einer gewerblichen Tätigkeit im Sinne der Trinkwasserverordnung ist immer dann auszugehen, wenn das Zurverfügungstellen von Trinkwasser unmittelbar (etwa zum Trinken oder Waschen) oder mittelbar (etwa durch die Zubereitung von Speisen mit Trinkwasser) aus einer Tätigkeit resultiert, für die ein Entgelt geleistet wird. Das Zurverfügungstellen des Trinkwassers muss dabei zumindest ein Nebenzweck der Tätigkeit sein, das heißt, regelmäßig zur Ausübung der Tätigkeit gehören und auch erwarteter, mitbezahlter Bestandteil der Tätigkeit sein. Beispiele sind die Vermietung von Wohnraum (auch nur für kurze Zeit wie bei einer Ferienwohnung)“ (BR-Drucks 530/10, S. 63).
Mit der zweiten Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung vom 5. Dezember 2012 wurde dann im Verordnungstext selbst die Vermietung ausdrücklich - korrespondierend mit der nunmehrigen Fassung der Neubekanntmachung der Trinkwasserverordnung vom 2. August 2013 - erwähnt. Begründung: „Die unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Bereitstellung von Trinkwasser im Rahmen einer Vermietung wird als ein Fall der ‚gewerblichen Tätigkeit‘ im Sinne der Verordnung geregelt. Dies ist der zahlenmäßig bedeutendste Fall der ‚gewerblichen Tätigkeit‘.“(BR-Drucks 525/12, S. 16). Der offensichtlichen Intention des Verordnungsgebers würde es konsequenter Weise entsprechen, die Überschrift von § 3 Abs. 1 Nr. 10 nicht nur mit „gewerbliche Tätigkeit“ zu betiteln, sondern mit „Vermietung und sonstige gewerbliche Tätigkeit“. Dann würden sich wohl weitere Diskussionen darüber erübrigen, dass die Trinkwasserverordnung selbstverständlich auch dann für Wohnungseigentümergemeinschaft maßgeblich ist, wenn lediglich eine Wohnung in einer Wohnanlage von einem Eigentümer vermietet wird, ohne dass dieser gewerbliche Vermietung im großen Stil betreibt.
Adressat der Pflichten nach der Trinkwasserverordnung?
Die Vorschriften der Trinkwasserverordnung sind im Bereich des Wohnungseigentums also bereits dann zu beachten, wenn lediglich eine einzige Wohnung in einer Wohnanlage vermietet wird. Weitere Voraussetzung ist freilich, dass die Trinkwasserversorgung über eine zentrale Aufbereitungsanlage erfolgt und der Warmwasserspeicher ein Volumen von 400 Litern oder der Wasserinhalt in der Rohrleitung zwischen Warmwasserspeicher und Entnahmestelle ein Volumen von 3 Litern überschreitet. Hiermit ist freilich noch nichts darüber ausgesagt, wer die nach der Trinkwasserverordnung erforderlichen Maßnahmen tatsächlich zu ergreifen und umzusetzen hat. Das AG Hoyerswerda (1 C 289/12) sieht als Adressatin wohl nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern den oder die vermietenden Wohnungseigentümer, das AG Nürtingen - wenn überhaupt - ebenfalls. Auch diese Auslegung widerspricht der Intention des Verordnungsgebers. Dieser sieht als Verpflichtete die Wohnungseigentümer in Gemeinschaft, auch wenn Wohnraum nur teilweise vermietet ist: „Wohnungseigentümer in Gemeinschaft müssen dieser Pflicht nachkommen, wenn ... Wohnraum im die Trinkwassererwärmungsanlage betreffenden Gebäude, auch nur teilweise, vermietet ist ... Wenn alle Wohnungen von den jeweiligen Eigentümern selbst bewohnt werden, liegt keine gewerbliche Tätigkeit ... vor. Wenn hingegen - ggf. auch nur einzelne - Eigentumswohnungen vermietet werden, liegt eine Abgabe von Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit im Sinne § 3 Nummer 10 TrinkwV 2001 vor, so dass die Voraussetzungen für eine Untersuchungspflicht nach § 14 Absatz 3 der Trinkwasserverordnung erfüllt sind.“ („Stammtext Trinkwasserverordnung“ des BMG).
Adressat der Pflichten nach der Trinkwasserverordnung kann der einzelne vermietende Wohnungseigentümer bereits deshalb nicht sein, weil er nicht Inhaber der Wasserversorgungsanlage ist. Inhaber bzw. Eigentümer sind vielmehr sämtliche Wohnungseigentümer in Höhe ihres jeweiligen Miteigentumsanteils. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Bestimmung des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, ist diese auch Verpflichtete nach der Trinkwasserverordnung. Der einzelne vermietende Wohnungseigentümer kann auch deshalb nicht Adressat der Trinkwasserverordnung sein, weil ihm nicht die Entscheidung darüber obliegt, in welchen Bereichen des gemeinschaftlichen Trinkwasserleitungssystems und auf welche Art und Weise nun Probeentnahmestellen eingerichtet werden. Diese Entscheidung unterliegt vielmehr der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Da die Einrichtung von Probeentnahmestellen einen Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum darstellt, müssen Gewährleistungsrechte auch bei der Eigentümergemeinschaft verbleiben. Wollte man den einzelnen vermietenden Wohnungseigentümer als Adressaten der Trinkwasserverordnung ansehen, würde sich auch die wahrhaft schizophrene Frage stellen, ob denn ein später vermietender Eigentümer etwa einen Anspruch gegen den erstvermietenden Eigentümer auf Mitteilung der Beprobungsergebnisse hätte oder er für eine neue „eigene“ Beprobung sorgen müsste. Gerade aufgrund der gemäß § 13 Abs. 1 WEG dem Wohnungseigentum immanenten und gesetzlich verankerten grundsätzlichen Vermietungsbefugnis eines Wohnungseigentümers müssen durch die Gemeinschaft die Voraussetzungen geschaffen werden, um eben eine Vermietung in Übereinstimmung mit gesetzlichen Vorschriften und Anforderungen zu ermöglichen.
Vorgenannte Problematik stellt sich freilich dann nicht, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst als Vermieterin fungiert. Bekanntlich kann die Wohnungseigentümergemeinschaft in Folge ihrer Teilrechtsfähigkeit selbst Eigentum in der Wohnungseigentumsanlage erwerben und somit als Eigentümerin von Sondereigentumseinheiten fungieren. Insoweit kann die Eigentümergemeinschaft dann auch grundsätzlich als Vermieterin auftreten und etwa eine in ihrem Eigentum stehende Wohnung etwa an ihren Hausmeister vermieten. Die Eigentümergemeinschaft wäre als Vermieterin unzweifelhaft verpflichtet, die Wasserversorgungsanlage mit Probeentnahmestellen zu versehen und für eine regelmäßige Beprobung des Trinkwassers zu sorgen. Weitere Konsequenz: Die Kosten hierfür wären nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel - zumindest nach dem Verteilungsschlüssel hinsichtlich der Mieteinnahmen - von allen Wohnungseigentümern anteilig zu bezahlen.
Wer hat die Kosten zu tragen?
Ausgehend von der Tatsache, dass die Wohnungseigentümer „in Gemeinschaft“ als „sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage“ verpflichtet sind, nach § 14 Nr. 3 Trinkwasserverordnung systemische Untersuchungen durchzuführen, dürfte zunächst naheliegen, die entsprechenden Kosten auch unter sämtlichen Wohnungseigentümern umzulegen. Ausgehend von der weiteren Tatsache, dass kostenverursachende Maßnahmen der Trinkwasserverordnung nur durchgeführt werden müssen, wenn ein oder mehrere Sondereigentumseinheiten vermietet sind, liegt es andererseits auch nahe, nur die vermietenden Wohnungseigentümer als Veranlasser zur Kostentragungspflicht heranzuziehen. Das BMG lässt die Frage der Kostentragunspflicht offen: „Wer innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft letztlich welche Kostenanteile zu tragen hat, kann seitens des BMG nicht dargelegt werden. Dies ist eine zivilrechtliche Frage des Wohnungseigentumsgesetzes und der Beschlüsse der Wohnungseigentümer; die Zulässigkeit einer Umlage auf Mieter bestimmt sich nach dem Mietrecht.“ (vgl. „Stammtext Trinkwasserverordnung“).
Das AG Hoyerswerda ist der Auffassung, nur die vermietenden Wohnungseigentümer seien zur Kostentragung verpflichtet. So man diese auch im Ansatz zu teilen vermag, ist jedenfalls zu differenzieren: Die Kosten der Beprobung des Trinkwassers sind als „Kosten der Wasserversorgung“ gemäß § 2 Nr. 2 BetrKV, zumindest jedoch als „sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf Mieter umlegbar. Die Kosten der Einrichtung der Probeentnahmestellen allerdings nicht. Bei letzteren ist weiter zu beachten, dass sie als Dauereinrichtung sämtlichen potentiell vermietenden Eigentümern zur Verfügung stehen. Zumindest ihre Kosten sind daher von sämtlichen Wohnungseigentümern zu tragen. Ob es daneben ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, die Kosten der periodischen Beprobung des Trinkwassers durch ein Fachlabor nur den zum Zeitpunkt der Untersuchung vermietenden Wohnungseigentümern aufzubürden, wird erst dann einigermaßen sicher zu beurteilen sein, wenn sich auch Obergerichte mit dieser Thematik beschäftigt haben.
Wie sollte der Verwalter reagieren?
Fall 1: Keine Maßnahmen nach der Trinkwasserverordnung
Auf Grundlage der Entscheidung des AG Nürtingen ist nicht auszuschließen, dass vereinzelt Wohnungseigentümer eine Beschlussfassung überhaupt über die Umsetzung erforderlicher Maßnahmen der Trinkwasserverordnung - Einrichtung von Probeentnahmestellen und periodische Beprobungen des Trinkwassers - zu unterbinden versuchen. Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums letztlich den Wohnungseigentümern obliegt, kann der Verwalter eine entsprechende Beschlussfassung natürlich nicht erzwingen. Er sollte in der Eigentümerversammlung beweisbar durch entsprechende Protokollierung in der Versammlungsniederschrift darauf aufmerksam machen, dass jedenfalls nach der Intention des Verordnungsgebers Maßnahmen nach der Trinkwasserverordnung dann umzusetzen sind, wenn zumindest eine Wohnung vermietet ist, die Trinkwasserversorgung über eine zentrale Aufbereitungsanlage erfolgt und der Warmwasserspeicher ein Volumen von 400 Litern oder der Wasserinhalt in der Rohrleitung zwischen Warmwasserspeicher und Entnahmestelle ein Volumen von 3 Litern überschreitet. Mehr kann der Verwalter nicht tun.
Fall 2: Vermietende Wohnungseigentümer sollen Maßnahmen umsetzen
Auf Grundlage der Entscheidung des AG Hoyerswerda ist weiter nicht auszuschließen, dass die Wohnungseigentümer die Auffassung vertreten, nicht die Gemeinschaft sei Adressatin der Trinkwasserverordnung, sondern lediglich die derzeit vermietenden Wohnungseigentümer. Auch hier sollte der Verwalter beweisbar darauf hinweisen, dass Gegenteiliges Intention des Verordnungsgebers ist und dieser die Eigentümergemeinschaft als Adressatin sieht. Der Verwalter sollte jedenfalls eine Abstimmung über die Umsetzung entsprechender Maßnahmen durch die Gemeinschaft initiieren. Für den Fall, dass der Beschlussantrag abgelehnt wird, sollte er die Umsetzung der Maßnahmen durch die derzeit vermietenden Wohnungseigentümer zur Abstimmung stellen, so dass jedenfalls die nach der Trinkwasserverordnung erforderlichen Maßnahmen überhaupt zur Umsetzung kommen können. So der Verwalter jedenfalls seinen Hinweis- und Aufklärungspflichten ausreichend nachgekommen ist, vermögen die Wohnungseigentümer untereinander eine endgültige Klärung im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens herbeiführen - Risiken für den Verwalter bestehen dann jedenfalls keine.
Fall 3: Umsetzung durch Gemeinschaft, aber auf Kosten nur der vermietenden Wohnungseigentümer
Gestützt auf das Argument des Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum bei Errichtung von Probeentnahmestellen zur Beprobung des Trinkwassers könnten die Eigentümer auch allgemein eine Maßnahmendurchführung durch die Eigentümergemeinschaft selbst präferieren, so dass im Fall der Fälle auch durch die Gemeinschaft Gewährleistungsansprüche durchgesetzt werden können. Gleichfalls aber könnte eine Beschlussfassung dahingehend initiiert werden, dass die entsprechenden Kosten der Errichtung der Probeentnahmestellen und der periodischen Beprobung des Trinkwassers lediglich die (derzeit) vermietenden Wohnungseigentümer zu tragen hätten. Wie bereits ausgeführt, ist hier zu differenzieren. Die Kosten der Einrichtung der Probeentnahmestellen im Bereich des gemeinschaftlichen Leitungsnetzes können die vermietenden Wohnungseigentümer nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen. Unabhängig hiervon erlaubt zwar die Bestimmung des § 16 Abs. 4 WEG grundsätzlich eine Beschlussfassung über eine entsprechende Kostenbelastung nur der vermietenden Wohnungseigentümer. Per se nichtig wäre ein solcher Beschluss jedenfalls nicht, da er eine Einzelmaßnahme zum Gegenstand hätte. Freilich aber würde er gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen und auf Anfechtung hin für ungültig erklärt werden. Da es sich bei den Probeentnahmestellen nämlich um Dauereinrichtungen handelt, würden all diejenigen Wohnungseigentümer unbillig entlastet, die derzeit noch nicht vermieten, dies jedoch aufgrund der gesetzlich verankerten Befugnis hierzu jederzeit könnten und ggf. auch noch werden.
Die Kosten der periodischen Beprobung des Trinkwassers - mindestens alle drei Jahre - sind von den vermietenden Wohnungseigentümern andererseits auf ihre Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegbar. Insoweit spricht zunächst vieles dafür, dass eine entsprechende Kostenbelastung nur der vermietenden Wohnungseigentümer gar einzig interessengerecht ist, da diese ansonsten bei Kostenverteilung unter sämtlichen Wohnungseigentümern nunmehr ihrerseits unbillig entlastet würden. Hier aber heißt es wiederum aufgepasst: Der vermietende Wohnungseigentümer wird lediglich den rechnerisch auf ihn entfallenden Anteil der Kosten auf seinen Mieter umlegen können. So etwa in einer Wohnanlage mit zwanzig Eigentumswohnungen lediglich eine davon vermietet ist, wird jedenfalls kein Mieter klaglos hinnehmen, mit den gesamten Kosten der Beprobung belastet zu werden, wo immerhin restliche neunzehn Wohnungseigentümer zumindest indirekt vom Beprobungsergebnis profitieren. Der vermietende Wohnungseigentümer wird daher eben lediglich ein Zwanzigstel der Kosten auf seinen Mieter umlegen können. Ob vor diesem Hintergrund seine alleinige Belastung mit Beprobungskosten ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wird insbesondere die obergerichtliche Rechtsprechung zu klären haben. Da das AG Hoyerswerda aber gerade diese Auffassung vertritt, geht der Verwalter zumindest bis zur Veröffentlichung abweichender obergerichtlicher Rechtsprechung keine Risiken ein, so ein derartiger Beschluss gefasst werden sollte.
Trinkwasserverordnung das Wesentliche
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References: § 3
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 § 14
 § 10
 § 13
 § 14
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 § 16