Source: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2018-12560
Timestamp: 2018-11-18 08:28:56+00:00

Document:
BOE.es - Documento BOE-A-2018-12560
Documento BOE-A-2018-12560
«BOE» núm. 223, de 14 de septiembre de 2018, páginas 89387 a 89405 (19 págs.)
BOE-A-2018-12560
1. Se declara sobre la finca rústica (…) en Duratón finca 3297 la siguiente obra: nueva nave, diáfana de una sola planta al sur de la parcela, junto al camino con una superficie construida de 184 metros cuadrados.
«Primero (…)
4. No se acompaña el libro de edificación de la nave y de la vivienda que debe ser telemático o su innecesariedad por la antigüedad de la obra.»
«a. Se declara una nave y una vivienda unifamiliar sobre una finca rústica y tiene establecido la ley de urbanismo de Castilla y León ley 5/1999 de 8 de abril y el reglamento de urbanismo de Castilla y León decreto 22/2204 de 29 de enero que solo se puede construir una nave sobre finca rústica si la misma se dedica a actividades agrícolas ganadera, forestal, piscícola cinegética, de obra pública e infraestructura en general y fue3ra de estos casos, necesita autorización para realizar dichas declaraciones de obra nueva y en la escritura no se especifica a que se dedica la nave y en su caso su autorización. También se declara una vivienda unifamiliar que según la ley y reglamneto dicho necesita autorización en todo caso de la junta de Castilla y león. se pretende justificar la declaración de obra nueva de dicha escritura presentando un informe de técnico municpal y certificado del Ayuntamiento de fechas 7 de agosto [sic] y 4 de octubre [sic] de 1989 pero en dicho informe y certificado lo único que dicin que sobre esa finca existen unas construcciones pero no describe concretament ni la nave ni la vivienda que se describen en la escritura, también se acompaña licencia de 13 de mayo de 1991 donde se concede licencia para la explotación equina sobre esa finca así como licencia de actividad para dicha explotación (cuadras, criaderos de caballos) de 25 de noviembre de 1993, así como licencia de actividades molestas e insalubres decreto 60/1993 de la alcaldía de 24 de noviembre pero todos estas licencias son para para una explotación equina que no coincide con la deceleración de obra nueva establecida en dicha escritura en que se describe una nave y vivienda y para la vivienda necesitar autorización de la junta de castilla y león y para la nave precisar su uso y dependiendo del uso necesitara o no autorización; se manifiesta en la escritura aclaratoria de 13 de febrero de 2018 número 616 que estamos ante una obra nueva antigua, pero no se acompaña certificado del ayuntamiento en que se haga constar la fecha de terminación de la obra nueva que dicha obra no infringe normas urbanísticas y su descripción coincidente con el título, este certificado del ayuntamiento es el requisito que exige la legislación urbanística para legalizar la obra nueva antigua o bien declara la obra nueva con los requisitos que se exigen para declara una obra nueva la legislación urbanística».
«Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:…
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».
«Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación».
1. No sólo ha justificado que las construcciones tuvieron en su día diversas licencias de todo tipo que el Sr. Registrador no cuestiona, sino que además, ratifica que pueden acceder al Registro de la Propiedad las construcciones antiguas «terminadas», como es el caso, siempre que se pruebe por certificación del Catastro o por certificación técnica (ambos extremos cumplidos) donde se haga constar la fecha de terminación y la coincidencia, habiendo utilizado mi representado dos de los cuatro métodos alternativos que establece la normativa urbanística.
2. Ciertamente, se ha justificado que la fecha que figura tanto en el certificado catastral como en el del Arquitecto data del año 1995, fecha muy anterior al plazo previsto por la legislación para la prescripción de la infracción urbanística, es decir, más de 20 años. No existe duda fundada que «la descripción de la edificación coincidente con el título y la antigüedad por la certificación Catastral, siempre que como ocurre en el supuesto objeto de recurso no exista duda fundada de que uno y otro medio se refieren a la misma edificación» (RDGRN de 9 de marzo de 2006).
3. Y por último, que no conste en el Registro de la Propiedad «anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación» y tal hecho se ha evidenciado por la nota registral obtenida por el Notario público en la escritura número 1.290 del protocolo del fedatario Sr. Maldonado Ramos.
2. Con carácter de cuestión procedimental previa debe recordarse que, según reiterada doctrina de esta Dirección General, cuando la calificación del registrador sea desfavorable, de igual modo que en el trámite de informe el registrador no puede añadir nuevos defectos (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y, entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 2010, 29 de febrero de 2012, 16 de septiembre de 2014, 12 de diciembre de 2017 y 21 de junio de 2018), por el mismo fundamento, y de conformidad con la normativa vigente y los principios básicos de todo procedimiento, al consignarse los defectos que, a juicio del registrador, se oponen a la inscripción pretendida, la calificación debe expresar también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011 y 20 de julio de 2012, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso.
3. El recurrente en su escrito hace alusión como objeto de su impugnación tanto a la calificación del registrador competente como a la del registrador sustituto, y a este respecto este Centro Directivo ha declarado (cfr., entre otras, Resoluciones de 12 de febrero de 2010, 26 de septiembre de 2011, 4 de diciembre de 2012, 19 de octubre y 27 de noviembre de 2013, 25 de febrero de 2014, 10 de marzo de 2016 y 19 de octubre de 2017) que el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido. Por ello, del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad (cfr. artículo 19 bis, 5.ª, de la Ley Hipotecaria).
4. Un segundo elemento es necesario precisar a fin de delimitar el objeto del presente expediente, y por tanto al alcance objetivo de esta resolución, pues si bien el registrador opone la existencia de los dos defectos antes señalados, que trata separadamente, el recurrente a la vista del apartado sobre el modo de subsanación incorporado a la calificación, en que se hace alusión exclusivamente a la aportación de un certificado municipal acreditativo de la fecha de terminación de la obra, de su descripción coincidente con el título y de que la misma no infringe normas urbanísticas, estima que el único defecto que obstaculiza la inscripción de su título es el enunciado en segundo lugar en la calificación.
5. Entrando a analizar los motivos de la calificación desfavorable, relativos a la declaración de obra nueva, cabe recordar, como ha tenido ocasión de afirmar este Centro Directivo en las Resoluciones de 29 de octubre (2.ª) y 3 de diciembre (1.ª) de 2012, 15 de abril de 2013 (2.ª) y 4 y 11 (1.ª) de marzo y 22 de abril (2.ª) y 24 de noviembre de 2014, entre otras, que «procede, en primer lugar, afirmar la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa, ya que, si bien, con carácter general, la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. art. 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas [en este caso, a la de Castilla y León] determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que estas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por estas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005; 4 de mayo de 2011; 8 de mayo de 2012, y 6 de mayo de 2013). Según se establece en la disposición final primera del Texto Refundido de la Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, el artículo 20 tiene el carácter de disposición establecida en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal; y más específicamente, puede decirse que dicho precepto se dicta en atención a la competencia exclusiva del Estado sobre la ordenación de los Registros (art. 149.1.8 de la Constitución Española), siendo doctrina constitucional que en virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española es al Estado al que compete, en materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos (Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo)».
6. En el caso de la inscripción de escrituras de declaración de obra nueva, como recuerda la Resolución de 30 de mayo de 2016, resulta con claridad la existencia en nuestra legislación de dos vías para lograr su registración, la ordinaria del apartado primero del artículo 28 de la actual Ley de Suelo y la prevista con carácter excepcional en el apartado cuarto, que trata de adecuarse a la realidad de edificaciones consolidadas de hecho por el transcurso de los plazos legales para reaccionar, por parte de la Administración, en restauración de la legalidad urbanística infringida. Si bien, como señaló la Resolución de 22 de julio de 2014 de esta Dirección General, el instituto de la prescripción para declarar obras nuevas (acogido en el artículo 20.4 texto refundido de la Ley de suelo, hoy 28.4) puede ser alegado tanto por un otorgante que edifica sin obtener ningún permiso de la autoridad municipal competente, como por el que sí lo obtuvo pero eventualmente se extralimitó en lo edificado.
7. En este sentido, resulta también esencial debatir la posibilidad de utilizar medios de calificación o de prueba que no consten en el Registro para determinar la inclusión de la finca en cuestión dentro de una determinada zona de especial protección. A tenor del imperativo consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, el registrador en su labor de calificación debe tomar en consideración tanto los asientos del Registro como los documentos presentados –todo ello de acuerdo con la normativa aplicable–, para poder determinar la validez del acto contenido en el título objeto de presentación o verificar el cumplimiento de requisitos que le impone la Ley. Dentro de esta normativa aplicable a considerar se incluye, sin ninguna duda, los concretos planes de ordenación territorial o urbanística en vigor que afecten a la zona en cuestión, cuya naturaleza normativa no cabe discutir (artículo 18 de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 2014 y Resolución de 28 de febrero de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado).
8. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, debe destacarse aquí que esta materia, y sus distintas implicaciones, ha sido expresamente abordada en el nuevo y actual artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que dispone lo siguiente: «Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso. La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (...)».
9. En el caso particular de este expediente, donde se discute la procedencia de inscribir por la vía del artículo 28.4 de la Ley de Suelo una escritura de declaración de obra terminada antes de febrero de 1999, según las certificaciones técnicas aportadas (fecha que la certificación catastral incorporada a la escritura calificada concreta en el año 1995), en suelo descrito en el título y en Registro como rústico, sito en el territorio de la Comunidad de Castilla y León, no consta en el título ni se invoca en la calificación la calificación del suelo como no urbanizable protegido, ni su condición de dominio público o afecto a servidumbres de protección pública, ni sujeto a ningún otro régimen especial de imprescriptibilidad de las correspondientes infracciones urbanísticas. Tampoco conste en el Registro anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística o de restauración de la legalidad infringida. Sí consta en las sentencias judiciales aportadas por el registrador con su preceptivo informe la existencia de dudas sobre la posible calificación de una parte de la finca como camino público o como servidumbre pública de paso.
10. Como antes se señaló, el registrador exige para subsanar el título la obtención de un certificado del Ayuntamiento que especifique la fecha de terminación de la obra nueva declarada la escritura, describa la obra nueva en dicho certificado en términos coincidentes con la descripción de la obra nueva en escritura pública, y que acredite que dicha obra nueva no infringe normas urbanísticas.
11. Tampoco puede confirmarse la exigencia del registrador en el sentido de la necesidad de acreditar, por medio de la certificación municipal, la fecha exacta de terminación de las obras. Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 19 de abril de 2016, «el acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no se encuentra la fecha exacta de la terminación de la obra.
12. Partiendo de la necesaria calificación o control registral como presupuesto necesario para la inscripción de esas obras antiguas, procede aclarar que ni el artículo 52.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, ni el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, establecen algún orden de jerarquía entre los cuatro medios probatorios (certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca) de la existencia de la obra, de su descripción y de la fecha determinada de terminación de la obra o antigüedad de la misma, pues caso de que así fuera se habría de estar al medio considerado preferente. Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 16 de diciembre de 2013 (en relación con el artículo 20.4 del texto refundido de la Ley del Suelo de 2008, correspondiente con el 28.4 actual), «la Ley no establece ninguna jerarquía o preferencia de medios de acreditación, por lo que el interesado puede optar por cualquiera de los cuatro medios que establecen dichos preceptos, puesto que no se señala ningún medio preferente, sino que se emplean fórmulas disyuntivas o alternativas, al decir en el párrafo a) del apartado 4 del artículo 20 del citado Texto Refundido de la Ley de Suelo que «se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva (de las antiguas a que se refiere) que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título».
13. Por todo ello, habiéndose acreditado a efectos registrales, por los medios previstos en el artículo 28.4 de la Ley de suelo estatal, en este caso informe técnico, el transcurso del plazo de prescripción definido en la legislación autonómica aplicable por razón de la fecha de terminación de la obra, no alegando la calificación impugnada la concurrencia de supuesto alguno de imprescriptibilidad, y no figurando en el Registro anotación preventiva relativo a expediente alguno de infracción urbanística, no cabe confirmar la calificación recurrida en los concretos términos en que se ha formulado, y sin prejuzgar ahora si, a la vista de las sentencias que cita el registrador en su informe (reseñadas en el antecedente de hecho V de esta Resolución) procede o no una nueva calificación del título.

References: resolución 
 artículo 19
 resolución 
 artículo 19
 artículo 19
 Real Decreto 
 artículo 20
 artículo 149
 Resolución 
 artículo 28
 Resolución 
 artículo 20
 artículo 18
 Resolución 
 artículo 202
 artículo 28
 Resolución 
 artículo 52
 Real Decreto 
 artículo 28
 Resolución 
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 28