Source: https://www.ra-seiler-berlin.de/mietrecht-news/
Timestamp: 2019-09-19 04:31:05+00:00

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Mietrecht-News - Rechtsanwalt Peter Seiler - Berlin
Prozeßrisiko des Mieters bei nichtiger Forderungsabtretung an Rechtsdienstleister
Erachtet das Gericht die Abtretung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse an ein Inkassounternehmen fürnichtig, können die Mieter persönlich im Wege der Drittwiderklage auf Feststellung in Anspruch genommen werden.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23. Januar 2019 - 3 C 2/18 –, Grundeigentum 19, 737
Auftrag des Mieters an einen Inkassodienstleister (u. a. Legal-Tech)
Beauftragt der Mieter einen Inkassodienstleister mit der Durchsetzung von Ansprüchen gegen seinen Vermieter wegen angeblicher Verstöße gegen die sog. „Mietpreisbremse“, stehen dem Inkassodienstleister abtretbare Ansprüche auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten unabhängig von seiner sonstigen Aktivlegitimation nicht zu, wenn der Inkassodienstleister in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit dem Mieter ein Erfolgshonorar vereinbart hat und die Rechtsdurchsetzung durch den Inkassodienstleister - gemessen an seinem ersten Rügeschreiben gegenüber dem Vermieter - nicht oder nicht vollständig erfolgreich gewesen ist. (amtl. Leitsatz)
Auch die Beseitigung der vom Mieter angezeigten Mängel muß angekündigt werden; dies kann formlos geschehen, jedoch so rechtzeitig und inhaltlich so ausführlich, daß der Mieter sich auf die damit einhergehenden Belastungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einstellen kann. (LG Berlin, 65 S 5/19)
Ein Mieter darf auch Bäume fällen, wenn ihm die Gartenpflege übertragen wurde.
Der Mieter eines Einfamilienhauses ist dem Vermieter nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Gartenpflege dem Mieter obliegt und er ohne vorherige Einholung einer Genehmigung des Vermieters schadhafte oder ihn optisch störende Bäume fällt, sofern im schriftlichen Mietvertrag weder die Befugnis des Mieters zur Entfernung von Bäumen noch der genaue Umfang der ihm obliegenden Gartenpflegelast im Einzelnen geregelt sind. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Vermieter den Mieter vor der Unterzeichnung des auslegungsbedürftigen schriftlichen Mietvertrages darauf hingewiesen hat, dass Bäume ohne seine Zustimmung nicht gefällt oder entfernt werden dürfen.
(LG Berlin, Urteil vom 25. Juni 2019 – 67 S 100/19)
Die Versagung einer Räumungsfrist kann gemäß § 721 ZPO - in Ausnahmefällen – auch dann gerechtfertigt sein, wenn dem Mieter durch die Räumungsvollstreckung die Obdachlosigkeit droht. LG Berlin, 67 T 69/19
Befindet sich der Mieter in Zahlungsverzug, steht dies in der Regel der Gewährung einer Räumungsfrist entgegen, wenn der Mieter das vertragswidrige Verhalten nach Erlaß des Räumungsurteils fortsetzt … Im Rahmen der gemäß § 721 Abs. 1 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung wiegt es ebenfalls zu Lasten des Mieters, wenn seit der berechtigten Kündigung des Mietverhältnisses bereits eine erhebliche Zeit vergangen ist.
Legal-Tech-Unternehmen und Mietpreisbremse
Seit geraumer Zeit drängen diverse Anbieter auf den Markt, die anbieten, softwarebasiert – namentlich über die von ihnen betriebenen Internetseiten und einen dort für Besucher nutzbaren „Online-Rechner“ – sowie „ohne Kostenrisiko“ Rechte von Wohnraummietern unter anderem im Zusammenhang mit den Vorschriften zur sogenannten Mietpreisbremse, Schönheitsreparaturen und mangelbedingter Mietminderung geltend zu machen und durchzusetzen. Sie sind bei den zuständigen Gerichten als Rechtsdienstleister (Inkasso) registriert.
Die Frage, ob sich dies noch im Rahmen einer zulässigen Inkassotätigkeit bewegt oder ob nicht vielmehr auch eine darüber hinausgehende rechtsberatende Tätigkeit erbracht wird (und damit Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG) wird von den Berliner Landgerichten unterschiedlich beantwortet:
Einen Verstoß gegen das RDG sehen die 63. Und 67. Zivilkammer als gegeben an im Gegensatz zu der 65. Und 66. Zivilkammer.
https://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2018/pressemitteilung.729247.php
Die Entscheidung der 63. Zivilkammer des Berliner Landgerichts liegt dem Bundesgerichtshof zur Überprüfung vor. Der ursprünglich für den 12.06.2019 anberaumte Verhandlungstermin wurde nunmehr verlegt auf den 16.10.2019
https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Termine/DE/Termine/VIIIZR285.html
Es besteht daher nach wie vor Rechtsunsicherheit für die Kunden derartiger Legal-Tech-Unternehmen, ob diese die von ihnen angebotenen Dienstleistungen auch tatsächlich erbringen dürfen.
Die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hält i. ü. hält die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für verfassungswidrig und hat am 7. Dezember 2017 beschlossen, ein Berufungsverfahren dem Bundesverfassungsgericht diese Frage zur Entscheidung vorzulegen.
Das Aktenzeichen des Bundesverfassungsgerichts lautet 1 BvL 1/18.
Änderungen des Mietrechts zum 01.01.2019
Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ ist zum 1.1.2019 in Kraft getreten, nachdem es am 21.12.2018 im Bundesgesetzblatt verkündet worden war. Das sind die Neuerungen:
Grundsätzlichgilt bei Neuvermietungen: Ortsübliche Miete der konkreten Wohnung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags + 10 %.
Vermieter sind nach der Neuregelung verpflichtet, einem Mieter vor Abschluß des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormieteeine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Nicht anzugeben ist der Name des Vormieters.
Vermieter, die sich auf eine andere Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen wollen, sind künftig ebenfalls verpflichtet, unaufgefordertüber diese Umstände Auskunft zu erteilen. Die betrifft:
· vorangegangene Modernisierung(§ 556e Abs. 2 BGB):
Es ist nur darüber zu informieren, daß in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Weder die Höhe der Kosten noch die Baumaßnahmen müssen genannt werden. Einzelheiten zu den Modernisierungsmaßnahmen bleiben einem Auskunftsverlangen des Mieters nach § 556 Abs. 3 BGB vorbehalten.
· erste Vermietung nach umfassender Modernisierung(§ 556f Satz 2 BGB):
Es ist darüber zu informieren, daß es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Weder Zeitpunkt noch Baumaßnahmen oder Kosten müssen angegeben werden.
· erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014(§ 556f Satz 1 BGB):
Informiert werden muß darüber, daß die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Nicht anzugeben ist der Zeitpunkt der Fertigstellung und/oder Erstvermietung.
Diese Auskunft darf im Mietvertrag selbst enthalten sein, denn der Mieter unterschreibt erst, nachdem er von dessen Inhalt Kenntnis genommen hat oder jedenfalls unschwer hätte nehmen können.
Hat der Vermieter die Auskunft nicht - oder nur mündlich - erteilt, dann kann er sich auf die Ausnahme, und damit auf die Mietforderung oberhalb der Grenze der Mietpreisbremse, erst berufen, wenn er die Auskunft in Textform nachholt.
Ist zu Anfang gar keine Auskunft erteilt worden, gilt zusätzlich eine Wartefrist von zwei Jahren:
- Zunächst gilt also die Miete gemäß Mietpreisbremse, ortsübliche Miete + 10 %,
- zwei Jahre später wird die höhere Vertragsvereinbarung wirksam.
Allerdings können Vermieter die Auskunft nachholen und sich dann nach zwei Jahren nach der Nachholung auf Ausnahmen berufen.
Für Mieter ist es nun einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während er nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben muß, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, reicht künftig eine einfache Rüge aus. Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muß der Mieter künftig nur hierauf verweisen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, reicht eine Rüge ohne Begründung aus.
Es bleibt aber dabei, daß der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.
Es wird Vermietern erschwert, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So wird künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, daß der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Die ersten beiden Entwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des „Herausmodernisierens“ vorgesehen. Die Vermutungsregel käme hingegen im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen.
Im Zuge der Ausschußberatung neu in den Gesetzentwurf aufgenommen wurde eine Regelung zum Schutz von Mietverhältnissen, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume aus vornehmlich sozialem Interesse Personen zu Wohnzwecken zu überlassen. Bisher sind solche Mietverhältnisse ohne Grund kündbar und nach einem Urteil des BGH tritt bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht nach § 565 BGB der Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Dritten ein.

References: § 721
 § 721
 § 556
 § 556
 BGH 
 § 565