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Timestamp: 2017-10-23 13:07:34+00:00

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O GESTOR IMOBILIÁRIO: DA RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE DO IMÓVEL EM RELAÇÃO AO PASSIVO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO CONTRAÍDO ANTERIORMENTE A ALIENAÇÃO
DA RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE DO IMÓVEL EM RELAÇÃO AO PASSIVO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO CONTRAÍDO ANTERIORMENTE A ALIENAÇÃO
1. Despesas de condomínio
Todos os condôminos têm a obrigações de concorrer para as despesas de condomínio, recolhendo sua cota-parte nos prazos previstos na convenção (art. 1.336,I do Código Civil), tendo em vista que interessa a todos a manutenção e conservação do edifício.
Prevê o artigo 12 da Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações mobiliárias.
“Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.”
Desta feita, em princípio, cada proprietário de apartamento só está obrigado a concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação do edifício que estejam discriminadamente aprovadas em assembléia geral.
Nessa passo, mostra-se pertinente destacar a lição de Caio Mário da Silva Pereira, ao alertar que “não há solidariedade entre os condôminos. Daí os fornecimentos feitos ao edifício só poderem ser cobrados à sua administração, respondendo cada condômino pela quota-parte que lhe tocar na composição da despesa comum”.
De acordo com o artigo 9º, § 3º, d da Lei 4.591/1964, as despesas condominiais, dividem-se basicamente em despesas de custeio e despesas extraordinárias.
Importante a ressalva de que as despesas de impostos, em regra não são rateadas, pois a lei determina que os proprietários de apartamentos pagarão diretamente quaisquer impostos ou taxas incidentes sobre os mesmos, por meio de lançamento, como se tratassem de prédios isolados, consoante a redação do artigo 11 da Lei 4.591/64.
As despesas ordinárias ou de custeio compreendem, entre outras, despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação dos equipamentos e áreas comuns. Já as extraordinárias, compreendem as decorrentes de inovações realizadas nas partes e bens comuns por resolução dos proprietários, objetivando a realização de benfeitorias úteis e voluptuárias realizadas em proveito da edificação.
Na lição de J. Nascimento Franco,
“as ‘despesas de custeio’ referem-se aos serviços rotineiros de manutenção e administração do condomínio, que abrangem, entre outras, manutenção dos elevadores, salários de empregados, taxas de consumo de água e esgotos (na cidade de São Paulo a Sabesp cobra essas taxas englobadamente, abrangendo todo o edifício), luz e força utilizadas nas instalações e partes de uso comum, fundo de reserva, (se previsto na convenção), seguro do edifício, materiais de limpeza, honorários do administrador ou do síndico, contribuições previdenciárias relativas aos salários dos empregados etc. (...)”.
Na mesma esteira leciona Rubens Carmo Elias Filho ao definir que “as despesas de custeio seriam aquelas destinadas à manutenção dos serviços comuns, como os salários dos funcionários, taxas de consumo de água e luz, impostos, encargos, seguro, materiais de limpeza, honorários de empresas prestadoras de serviços etc. (...)”.
As despesas ordinárias devem ser cobradas na proporção do serviço prestado ou do benefício obtido, devendo estar conjugados os elementos da propriedade comum, uso ou gozo e encargos. Ou seja, deve existir o uso ou gozo da coisa ou bem comum para que reste configurada a obrigação de suportar as despesas.
2. Responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio
Pelas despesas condominiais responde o condômino. O vocábulo “condômino” abrange também o promitente comprador e o cessionário de direitos relativos à unidades autônomas (art. 1.334, § 2º do Código Civil), bem como, por analogia, o usufrutuário, o nu-proprietário, o fiduciário, ou qualquer outro titular de direito à aquisição das unidades autônomas do edifício.
Nesse sentido, é a posse direta do apartamento que torna o compromissário comprador responsável pelas despesas do condomínio, de acordo com a posição majoritária da Jurisprudência. Tem se decidido predominantemente que a responsabilidade do promitente vendedor pelas despesas de condomínio cessa a partir do momento em que o administrador do edifício tem conhecimento de que determinada unidade autônoma foi compromissada à venda, quer por ter sido avisado formalmente, quer por existir registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis, ou ainda por ser o compromissário comprador conhecido no local e, neste caso, ainda que inexista registro do compromisso no cartório.
É esse o entendimento firmado pelos pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ):
“CONDOMÍNIO - COTAS. ADQUIRENTES. REGISTRO. PRECEDENTE DA CORTE.
1. NA LINHA DE PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO, "NÃO ELIDE A RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR A CIRCUNSTANCIA DE O CONTRATO NÃO HAVER SIDO REGISTRADO".
REsp 107234/RJ, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 05.12.1997, DJ 16.02.1998 p. 88)
“CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE DE PARTE PASSIVA.
- É o adquirente do imóvel parte legítima para figurar no pólo passivo da ação de cobrança de encargos condominiais, ainda que não registrada no Cartório de Imóveis o instrumento de cessão de direitos sobre o imóvel. Precedentes do STJ.
(REsp 435349/DF, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 06.08.2002, DJ 21.10.2002 p. 372)
“CIVIL. QUOTAS DE CONDOMÍNIO. Responsabilidade do promitente comprador, se a ocupação, a esse título, da unidade imobiliária, é conhecida pelo condomínio, mesmo que a promessa de compra e venda não tenha sido registrada no Ofício Imobiliário. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no REsp 402159/MG, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 15.08.2002, DJ 02.09.2002 p. 186)
Por outro lado, existem decisões admitindo que o proprietário da unidade autônoma em cujo nome se encontra registrado o imóvel também é parte legítima para figurar no pólo passivo das ações de cobrança de despesas condominiais, apesar do instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre ele e o atual ocupante do imóvel, principalmente quando ele não cuida de comunicar ao administrador do edifício a transmissão da posse ao compromissário comprador. De acordo com esse posicionamento, compromisso de venda não afasta a legitimidade passiva do proprietário, que fica com direito à ação regressiva contra o promissário comprador, como veremos adiante.
3. Despesas relativas à unidade autônoma vendida
O Código Civil de 2002, em seu artigo 1.345 reza que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios.
A lei considera dívida propter rem a cota-parte atribuível a cada apartamento nas despesas ordinárias e extraordinárias. Dispõe o artigo 4º, parágrafo único da Lei nº4.591/1964:
“A alienação ou transferência de direitos de que trata esse artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para o respectivo condomínio”.
Desse modo, em face do artigo 1.345 do Código Civil, o adquirente responde pelas despesas não pagas pelo alienante, mesmo anteriores à aquisição do imóvel. É nesse sentido o entendimento da jurisprudência:
“CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
- O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição.
Incidência da Súmula nº 83-STJ.
(REsp 536.005/RS, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 10.02.2004, DJ 03.05.2004 p. 174)
“AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA.
PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, PROMISSÁRIO COMPRADOR OU POSSUIDOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. RECURSO NÃO CONHECIDO.
(REsp 846.187/SP, Rel. Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, QUARTA TURMA, julgado em 13.03.2007, DJ 09.04.2007 p. 255)
Todavia, há que se destacar o direito de regresso do adquirente em relação aos débitos anteriores à aquisição da unidade do condomínio, já que o adquirente responde pelas despesas ainda que haja declaração expressa no contrato de compra e venda de que o imóvel é alienado livre de quaisquer ônus e/ou dívidas.
É nessa linha o ensinamento de J. Nascimento Franco ao aduzir que “de qualquer forma, e por se tratar de débito vinculado ao imóvel, o adquirente responde pelas despesas não pagas pelo alienante, embora possa se voltar regressivamente contra este reclamando o respectivo reembolso.”
Nesse sentido se manifesta a jurisprudência:
“Comprador. Débitos anteriores à aquisição. O condomínio responde pelo débito condominial anterior à aquisição da unidade, mesmo havendo declaração expressa na escritura no sentido de que não existia dívida, pois tal questão, quanto ao condômino é res inter alios, reconhecido, todavia o direito de regresso do adquirente contra o alienante. Porém alienado o bem pelo condômino, no curso da ação, responde ele apenas até o ato de alienação, independentemente do registro, passando a obrigação, a partir daí, a ser responsabilidade do adquirente da unidade.” (RT 780/284)
CONDOMÍNIO DESPESAS CONDOMINIAIS DIREITO DE REGRESSO LEI 7182/84 CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER - AJUIZAMENTO POR ADQUIRENTE DE UNIDADE CONDOMINIAL, SOB ALEGAÇÃO DE NÃO RESPONDER PELOS DÉBITOS DO ALIENANTE - LEI 4591/64, ART. 4, ALTERADO PELA LEI 7182/84 - RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELAS DESPESAS ANTERIORES A AQUISIÇÃO - POSSIBILIDADE DE VOLTAR-SE CONTRA AQUELE EM AÇÂO REGRESSIVA - SENTENÇA MANTIDA. Anotações da comissão. AC 458.094-7 - Rel. Ademir Benedito - MF 1024/476 (fpv)”. (Processo 427526-1 Relator Guimarães e Souza - Órgão Julgador 1ª Câmara. Data do Julgamento: 27/12/1989)
“CIVIL - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - DESPESAS DE CONDOMÍNIO - ADJUDICAÇÃO - EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - OBRIGAÇÃO "PROPTER REM" - LEI 7.182/1984.
I - OS ENCARGOS CONDOMINIAIS CONSTITUEM-SE ESPÉCIE PECULIAR DE ÔNUS REAL, GRAVANDO A PRÓPRIA UNIDADE DO IMÓVEL, EIS QUE A LEI LHE IMPRIME PODER DE SEQUELA.
II - ASSENTADO NA JURISPRUDÊNCIA DA TERCEIRA TURMA O ENTENDIMENTO NO SENTIDO DE QUE, AINDA NA VIGÊNCIA DA PRIMITIVA REDAÇÃO DO PAR. ÚNICO, DO ART. 4., DA LEI 4.591/1994, A RESPONSABILIDADE ASSUMIDA PELO ADQUIRENTE DE UNIDADE AUTÔNOMA DE CONDOMÍNIO NÃO SIGNIFICAVA FICASSE EXONERADO O PRIMITIVO PROPRIETÁRIO (RESP 7.128-SP - DJ DE 16.09.1991).
III - RECURSO NÃO CONHECIDO.”
(REsp 109.638/RS, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA, julgado em 12.05.1997, DJ 27.10.1997 p. 54788)
“COISA JULGADA MATERIAL - LIDE.
A COISA JULGADA MATERIAL REFERE-SE AO JULGAMENTO PROFERIDO RELATIVAMENTE A LIDE, COMO POSTA NA INICIAL, DELIMITADA PELO PEDIDO E CAUSA DE PEDIR. NÃO ATINGE DECISÕES DE NATUREZA INTERLOCUTÓRIA, QUE SE SUJEITAM A PRECLUSÃO, VEDADO SEU REEXAME NO MESMO PROCESSO MAS NÃO EM OUTRO. ALIENAÇÃO DE BEM - DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AINDA NA VIGÊNCIA DA PRIMITIVA REDAÇÃO DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 4. DA LEI 4.591/65, A RESPONSABILIDADE ASSUMIDA PELO ADQUIRENTE DO BEM NÃO SIGNIFICAVA FICASSE EXONERADO O PRIMITIVO PROPRIETÁRIO.”
(REsp 7128/SP, Rel. Ministro EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 13.08.1991, DJ 16.09.1991 p. 12631)
4. Responsabilidade da corretora de imóveis
Através do contrato de corretagem uma pessoa se obriga a manter com a outra, independentemente de mandato, de prestação de serviços ou outra relação de dependência, obriga-se a obter para outra um ou mais negócios, conforme instruções recebidas.
Na corretagem, um agente comete a outrem a obtenção de um resultado útil de determinado negócio. A conduta esperada é no sentido de que o corretor faça aproximação entre um terceiro e o comitente. A mediação se exaure no momento em que é concluído um negócio em decorrência das atividades do corretor.
Entre as obrigações gerais do corretor destacam-se o dever de prestar as informações necessárias ao comitente; executar a mediação com diligência e prudência (art. 723 do Código Civil); assistir à entrega das coisas vendidas por seu intermédio, se alguma das partes o exigir; guardar sigilo absoluto sobre as negociações, podendo ser responsabilizado por quebra de sigilo profissional (art. 56 do Código Comercial).
A partir disso, é possível afirmar que, diante de uma venda de imóvel constante de débito condominial anterior à alienação, o comitente, no caso comprador do imóvel, poderia pleitear em juízo indenização junto à Corretora, por esta ter agido sem a devida prudência e diligência e ter-lhe omitido informação relevante, causando-lhe dano.
Contudo, não parece viável a possibilidade do adquirente acionar a Corretora para ressarcir a dívida paga, limitando-se sua responsabilidade a eventual indenização de danos decorrentes da violação dos deveres estabelecidos pelo Código Civil.
A obrigação de pagamento de despesas condominiais ordinária é propter rem, e, portanto, deve ser cumprida pelo adquirente do imóvel, ainda que as dívidas tenham sido contraídas em momento anterior à alienação, e a despeito de prever o contrato de compra e venda que seu objeto é alienado livre de quaisquer ônus e/ou dívidas.
Entretanto, há que se considerar a possibilidade de regresso contra o alienante do imóvel, justamente por ser a dívida referente à período anterior à alienação.
Ainda, importante observar que o alienante não apresenta direito de regresso contra o corretor, mas sim, eventual indenização, uma vez caracterizados os danos experimentados em decorrência do desrespeito ao deveres impostos pelo Código Civil.
Gustavo Sampaio - Fonte: Artigos JusBrasil

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 artigo 1
 artigo 4
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 ARTIGO 4