Source: https://advokat-sedlacek.cz/najem-bytu-iii/
Timestamp: 2020-07-08 00:34:30+00:00

Document:
Nájem bytu III.: NÁJEMCE - Sedláček Robin, Mgr. - Advokát Brno
Ustanovení občanského zákoníku týkající se nájmu bytu, přirozeně ukládají práva a povinnosti pronajímateli, ale i druhé smluvní straně, tedy nájemci. Nájemce tedy vedle práv má i povinnosti. Práva a povinnosti však ale nemusejí vycházet pouze ze zákona, ale i z nájemní smlouvy.
V tomto směru však upozorňujeme, že se nepřihlíží k ujednáním, která zkracují práva nájemce, a že nelze stanovit, ani sjednat!, povinnost nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. V tomto směru je třeba si hned na úvod říct, že smluvní pokuta není jen to, co je jako smluvní pokuta nazváno, ale jakákoliv jiná peněžitá platba, která je smluvní pokutou podle svého obsahu.
Právo Nájemce v bytě pracovat nebo podnikat
Na popud soudů, které toto právo ve své judikatuře již několikrát deklarovaly, bylo vtěleno i do ustanovení § 2255 občanského zákoníku. Může se totiž snadno stát, že nájemce bude chtít byt využívat nejen k bydlení, ale také k podnikání či jako místo výkonu své práce. Lze si například představit kadeřnici, která si nebude chtít pronajímat speciální prostory k provozování činnosti a své klienty bude stříhat a česat právě ve svém bytě. Zákon v tomto smyslu uvádí pouze jediné omezení a to, že tato činnost nesmí způsobit zvýšené zatížení pro byt nebo dům.
Zvýšené zatížení je nutno posuzovat opět s ohledem na individuální okolnosti případu. Pod takovým zatížením si lze představit především obtěžování imisemi (prach, zápach, hluk atp.), ale i zvýšený pohyb osob v domě. Jestliže je v přízemí domu umístěna restaurace, bude se tato „únosná míra“ posuzovat odlišně, než jak tomu bude v klidném domě se třemi byty.
Ustanovení § 2255 OZ je však nutné odlišit od tzv. nájmu prostoru sloužícího k podnikání ve smyslu § 2302 an. OZ, neboť zde je zdůrazňován právě podnikatelský účel nájmu. V takovém případě nájemce v bytě často nebydlí a patrně by ani neměl. Následkem toho se na nájemce nevztahuje zvýšená ochrana uvedená ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a domu.
Právo Nájemce chovat zvíře
Patrně se jedná o nejdiskutovanější ustanovení týkající se práv nájemce, neboť zde dochází k viditelnému střetu zájmů pronajímatele na řádném užívání pronajatých bytů či domů a zamezení jejich poškozování ze strany nájemců s realitou lidského života. Faktem je, že mnoho domácností si neumí život bez svých domácích mazlíčků představit a tak je pro ně možnost chovat v bytě zvíře při výběru nájmu často klíčovým parametrem.
Zákon však výslovně zapovídá možnost pronajímateli takové zákazy do smluv uvádět. Jak plyne z § 2235 OZ, odchýlení od této úpravy v neprospěch nájemce není možné. Právě toto ustanovení je však často v nájemních smlouvách ze strany pronajímatelů porušováno. Následkem toho je, že taková ustanovení nájemní smlouvy jsou pouze zdánlivá a nájemce nemá povinnost je respektovat. To však nájemci často netuší a pronajímatelé toho snadno využívají.
Ne vždy, a ne každé zvíře
I tady však platí, že chov zvířete nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v době. Je pochopitelné, že nebude možno v bytě chovat například prase či slepice, neboť taková zvířata ze své povahy do bytu nepatří. Rozdílem také bude, pokud bude v domácnosti s nájemcem žít jeden pes nebo deset psů. Problematická mohou být ale také zvířata, která svému okolí mohou působit nebezpečí (např. jedovatý had).
Podnájem je v tzv. akcesorickém vztahu k nájemnímu poměru, to znamená, že je na tomto poměru existenčně závislý. Zanikne-li totiž nájem, současně zaniká i podnájem. V některých případech se k uzavření smlouvy o podnájmu vyžaduje souhlas pronajímatele. V případě, že však nájemce poskytne část svého bytu, ve kterém on sám bydlí, podnájemci k užívání, souhlas pronajímatele nepotřebuje. Tato úprava vychází z toho, že nájemce v bytě bydlí současně s podnájemcem a má tedy byt pod svou přímou kontrolou. Totéž platí i členech domácnosti nájemce. Pronajímatel nemůže ve smlouvě omezit okruh osob, které s nájemcem bydlí v pronajatém bytě, nemůže omezit návštěvy či přespávání přátel či rodinných příslušníků. Pronajímatel má právo toliko požadovat, aby v pronajímaném bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a umožňuje žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.
Měl-li by však nájemce přijmou do bytu nového člena domácnosti, tj. trvale s ním bydlícího, a stanoví-li tak nájemní smlouva, je k takovému kroku třeba souhlas pronajímatele,
Situace je však odlišná v případě, že nájemce v bytě sám nebydlí. Nezáleží na tom, zda podnájemci poskytne celý byt nebo jeho část k užívání. V každém takovém případě je povinen získat souhlas pronajímatele k uzavření podnájemní smlouvy. V opačném případě je podnájemní smlouva stižena sankcí neplatnosti.
Povinnost nájemce platit nájemné
Hlavní povinností nájemce je platit nájemné. Zákon nijak výši nájemného nereguluje a je tedy zcela na stranách, jakou výši si ujednají. Nejsnazší je výši nájmu stanovit pevnou částkou přímo v nájemní smlouvě, neboť v případě absence tohoto ujednání, může pronajímatel požadovat částku až do výše obvyklého nájemného v dané lokalitě. Lze tedy více než doporučit, aby strany toto ujednání ve smlouvě neopomíjely, neboť výše nájemného poté závisí na okolnostech, které ony samy nemohou ovlivnit.
V případech, kdy chybí údaj o tom, na jaké období je nájemné sjednáno, stanoví zákon domněnku, že se toto nájemné sjednává za jeden kalendářní měsíc. Tento údaj je tak zpravidla dobré si ve smlouvách hlídat. Pochopitelně však nic nebrání stranám ujednat si placení nájemného za jiné časové období.
Společně s výší nájemného je také vhodné ve smlouvě uvést, kdo hradí a zajišťuje služby spojené s užíváním bytu. Mezi takové služby patří především energie, vodné a stočné. Pronajímatel tak může spolu s částkou nájemného požadovat i náklady či zálohy na služby ve smyslu § 2251 OZ, jiná plnění však požadovat nesmí. Vždy je však třeba z pohledu nájemce trvat na tom, aby hrazená částka byla v rámci nájemní smlouvy rozúčtována na složku nájemného, složku záloh na měřené energie a služby, a popř. částku na služby paušální, jsou-li poskytovány.
V tomto směru je třeba neopomenou, možnost žádat úpravu výše nájemné, ale jen za předpokladu, že nebylo její zvyšování sjednáno ve smlouvě. Takovým ujednáním je např. inflační doložka. Je-li tedy sjednána inflační doložka, není již možné podle ust. § 2249. Dohodou o zvyšování nájemného je inflační doložka bez ohledu na to, jaký interval si účastníci sjednali pro její uplatňování, jak vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1670/2018, ze dne 22. 5. 2019.
Povinnost Nájemce provádět běžnou údržbu a povinnost užívat byt řádně
V zásadě platí, že zajišťování běžné údržby či drobných oprav v bytě, je plně v režii nájemce. Nájemce má nejen povinnost takovou údržbu provádět, ale i hradit. Běžnou údržbou blíže specifikuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., kterou dle § 2 rozumíme:
„Udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.“
V případě, že nájemce poruší svou povinnost provádět běžnou údržbu, pronajímateli vzniká při skončení nájmu právo na náhradu škody takto způsobené. Vedle toho se navíc může jednat i o hrubé ba dokonce zvlášť závažné porušení povinnosti řádně věc užívat, čímž může naplnit důvod pro výpověď danou pronajímatelem. V situaci, kdy je nájemce nečinný a neodstraní vady a poškození sám, může pronajímatel odstranit na náklady nájemce poškození nebo vady způsobené okolnostmi na straně nájemce.
Je důležité v tomto směru nájemcům připomenou, že v případě zjištění vad na předmětu nájmu, které má povinnost odstraňovat pronajímatel, je povinností nájemce tyto vady pronajímateli oznámit, a to ihned, resp. bez zbytečného odkladu, podle závažnosti vady.
Povinnost dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele
V každém domě, který obývá více lidí, dochází ke střetu různých zájmů jednotlivých uživatelů. Ať už se jedná o starší či mladší, rodiny s dětmi či bez dětí nebo nájemce původní a nové, je třeba, aby byla v takovém společenství osob upravena určitá pravidla chování, která stanoví kompromis mezi těmito zájmy a zajistí tak klidné soužití v domě. Nemělo by se však jednat o pravidla, která by podstatně zasahovala do práv a povinností nájemce, ale spíše o pravidla, která upravují vztahy jednotlivých nájemců a předchází tak jejich možným budoucím sporům.
Ještě poznámku ke smluvní pokutě
Hned v úvodu bylo řečeno, že smluvní pokuta je dle současného občanského zákoníku v nájemní smlouvě nepřípustná. Co však v případě, že byla sjednána ve smlouvě dle dřívější právní úpravy, tedy před 1.1.2014? Na tuto otázku odpověděla rozhodovací praxe soudů. V tomto případě považujeme za vhodné zmínit zajímavé rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové, č.j. 22 Co 121/2017-269 ze dne 3.8.2017:
„Pokud si účastníci ve smlouvě uzavřené před 1. 1. 2014 platně sjednali smluvní pokutu a právo na ni by v důsledku porušení smluvní povinnosti některým z účastníků vzniklo do 31. 12. 2013, pak by toto právo zůstalo zachováno i po uvedeném datu. V opačném případě, tedy mělo-li by právo na smluvní pokutu vzniknout až po 1. 1. 2014, nelze již podle § 2239 ve spojení s § 3074 odst. 1 o. z. k ujednání o smluvní pokutě přihlížet, a proto takové právo nelze považovat za platně vzniklé.“
Nájem bytu, Nájemce, Nájemné, Nájemní smlouva, Podnájem, Pronajímatel

References: § 2255
 § 2255
 § 2302
 § 2235
 § 2251
 § 2249
 § 2
 § 4
 § 2239
 § 3074