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Timestamp: 2016-10-22 07:10:17+00:00

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108 IB 110
108 Ib 11020. Extrait de l'arr�t de la IIe Cour de droit public du 15 juillet 1982 dans la cause Office f�d�ral de la justice c. Commission cantonale de recours en mati�re fonci�re du canton de Vaud et Maximin Canal (recours de droit administratif)
Acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger. Art. 12a OAIE; surface admise. En principe, la surface d'un immeuble d�j� b�ti ne devrait pas d�passer la limite de 1000 m2 pr�vue � l'art. 12a al. 2 OAIE pour les terrains � b�tir. Faits � partir de page 111
BGE 108 Ib 110 S. 111
Par requ�te du 14 f�vrier 1980, Maximin Canal a demand� l'autorisation d'acqu�rir, pour le prix de 1'200'000 francs, la propri�t� "Les Peupliers" � Coppet, soit la parcelle No 296, d'une superficie de 8648m2, sise au lieu dit "Les Bernodes Dessous", entre la route cantonale No 1 et le bord du lac L�man.
Le 14 mars 1980, la Commission fonci�re II - comp�tente, dans le canton de Vaud, en mati�re d'acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger - a accord� l'autorisation sollicit�e, consid�rant que "l'immeuble servira au s�jour personnel du requ�rant qui acquiert en son nom propre, ne poss�de pas d'autre immeuble en Suisse et b�n�ficie d'un permis de s�jour durable".
Apr�s avoir obtenu de l'avocat du requ�rant et de l'autorit� communale divers renseignements sur l'immeuble dont la surface pouvait para�tre excessive, le D�partement vaudois de l'agriculture, de l'industrie et du commerce a d�clar�, par acte du 8 mai 1980, renoncer � faire usage de son droit de recours, reconnaissant toutefois que cette acquisition pourrait certes se montrer incompatible avec le but de l'arr�t� f�d�ral sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger du 23 mars 1961 (AFAIE; RS 211.412.41). C'est donc l'Office f�d�ral de la justice qui a form� en temps utile le recours contre la d�cision de la Commission fonci�re II, faisant valoir que la surface de la propri�t� en cause "va tr�s sensiblement au-del� de ce qui peut �tre raisonnablement admis dans le cas d'esp�ce, eu �gard � l'ensemble des circonstances et � la teneur de l'art. 12a de l'ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domicili�es � l'�tranger du 21 d�cembre 1973" (OAIE; RS 211.412.411).
Au cours de sa s�ance du 28 ao�t 1980, la Commission cantonale de recours en mati�re fonci�re a proc�d� � l'inspection des lieux, ce qui lui a permis de constater notamment que "la villa, malgr� BGE 108 Ib 110 S. 112son importance, ne comprend pas beaucoup de pi�ces en raison de son architecture tr�s particuli�re et ne para�t pas trop vaste pour loger deux personnes" (soit le requ�rant, Maximin Canal, et une employ�e de maison) et que "la propri�t� ne saurait �tre morcel�e"; elle a donc rejet� le recours de l'Office f�d�ral de la justice. Cette d�cision motiv�e a �t� notifi�e aux parties le 8 d�cembre 1980.
Agissant par la voie du recours de droit administratif, l'Office f�d�ral de la justice demande au Tribunal f�d�ral d'annuler la d�cision rendue le 28 ao�t 1980 par la Commission cantonale de recours en mati�re fonci�re et de refuser l'autorisation sollicit�e.
2. b) Selon l'art. 6 AFAIE, l'autorisation d'acqu�rir un immeuble doit �tre accord�e � la personne consid�r�e comme domicili�e � l'�tranger qui justifie d'un int�r�t l�gitime. Tel est pr�cis�ment le cas de l'intim� qui d�sire acqu�rir la propri�t� "Les Peupliers" � Coppet o� il s�journe, de mani�re durable, avec l'autorisation de la police des �trangers. Toutes les conditions d'application de l'art. 6 al. 2 lettre a ch. 2 AFAIE sont donc r�alis�es. Par ailleurs, il y a lieu de relever qu'il n'existe, dans le cas particulier, aucun motif imp�ratif de refus, au sens de l'art. 7 AFAIE. Maximin Canal para�t ainsi remplir les conditions requises pour obtenir l'autorisation litigieuse. Il faut cependant constater que l'immeuble � acqu�rir est destin� � servir � l'intim� de r�sidence principale, pour son s�jour personnel. La seule question qui se pose est donc de savoir si Maximin Canal - qui n'a pas de famille, mais seulement une employ�e de maison - peut �tre autoris� � faire l'acquisition d'une propri�t� de 8648 m2, comprenant une villa relativement vaste et luxueuse.
3. Le l�gislateur n'a, � cet �gard, pr�vu aucune limitation de la surface, l'art. 6 al. 2 lettre a AFAIE disposant simplement que l'immeuble devra servir, en premier lieu, au s�jour de l'acqu�reur ou de sa famille. Toutefois, dans un arr�t Boosten du 11 juillet 1975, le Tribunal f�d�ral a jug� que l'agrandissement d'une parcelle pouvait �tre autoris� lorsque des motifs sp�ciaux font appara�tre un tel agrandissement comme justifi�, � la condition que la surface totale de la parcelle primitive et du terrain acquis ult�rieurement ne d�passe pas les dimensions habituelles d'une propri�t� servant au s�jour - de vacances - de l'acqu�reur BGE 108 Ib 110 S. 113(ATF 101 Ib 141 consid. 1). Le 11 f�vrier 1976, tenant compte de cette jurisprudence et faisant usage du pouvoir que le l�gislateur lui a d�l�gu� (art. 34 AFAIE), le Conseil f�d�ral a compl�t� son ordonnance d'ex�cution par un nouvel art. 12a qui donne les deux pr�cisions suivantes au sujet de la surface admise:
"La surface d'un immeuble servant au s�jour personnel de l'acqu�reur (art. 6 al. 2 lettre a AFAIE) ne doit pas d�passer au total celle qui convient � cette fin, compte tenu de la nature de l'immeuble (al. 1).
Lorsqu'il s'agit d'un terrain � b�tir, 1000 m2 au plus sont en r�gle g�n�rale r�put�s constituer la surface qui convient; celle-ci peut exceptionnellement d�passer 1000 m2 lorsque l'acqu�reur prouve qu'il existe des motifs imp�rieux justifiant ce d�passement et que des int�r�ts publics ne s'y opposent pas (al. 2)."
a) En l'esp�ce, Maximin Canal a sollicit� l'autorisation d'acqu�rir la propri�t� "Les Peupliers" sur laquelle une villa a d�j� �t� construite il y a environ 60 ans. La limite de 1000 m2 pour un terrain � b�tir n'est donc pas directement applicable. Logiquement, il faudrait ainsi se demander si, compte tenu de la nature de cette parcelle, une surface de 8648 m2 (comprenant une villa de trois �tages avec 6 chambres � coucher) ne d�passe pas celle qui convient au s�jour personnel d'un homme divorc�, �g� de 62 ans et se disant retir� des affaires, qui a � son service une employ�e de maison. Toutefois, il s'agit l� essentiellement d'une question d'appr�ciation ou de notions ind�termin�es que le Tribunal f�d�ral examine, dans l'un et l'autre cas, avec une certaine retenue, notamment lorsqu'elles d�pendent de circonstances locales que l'autorit� cantonale est mieux � m�me d'appr�cier (ATF 104 Ib 112 consid. 3, ATF 101 Ib 367). Dans la mesure o� il s'agit d'une pure question d'appr�ciation, le Tribunal f�d�ral ne peut d'ailleurs intervenir qu'en cas d'exc�s ou d'abus du pouvoir d'examen dont l'autorit� intim�e dispose (art. 104 lettre a OJ).
b) En l'occurrence, la Commission cantonale de recours a proc�d� elle-m�me � l'inspection des lieux et a - pour des raisons non d�nu�es de fondement - autoris� � titre exceptionnel l'acquisition d'une propri�t� aussi vaste. A ces raisons s'ajoute le fait que Maximin Canal utilise d�j� la propri�t� "Les Peupliers" � Coppet comme sa r�sidence principale et non pour de simples s�jours de vacances. Or, les crit�res d'appr�ciation de la surface admise, au sens de l'art. 12a al. 1 OAIE, ne doivent pas n�cessairement �tre identiques dans les deux cas. Il semble, en effet, normal que l'acqu�reur �tranger puisse disposer d'une parcelle plus �tendue BGE 108 Ib 110 S. 114lorsqu'il y r�side en permanence alors que, dans le cas d'une r�sidence secondaire, on doit se montrer d'autant plus strict que l'utilisation de l'immeuble est limit�e � quelques semaines de vacances par an.
A premi�re vue, il pourrait donc para�tre difficile d'admettre qu'en accordant � titre exceptionnel l'autorisation sollicit�e, les autorit�s vaudoises aient commis un abus ou un exc�s du large pouvoir d'appr�ciation dont elles semblaient pouvoir disposer en la mati�re. Il faut cependant constater qu'elles n'ont, en r�alit�, pas respect� la jurisprudence restrictive du Tribunal f�d�ral concernant l'art. 12a al. 1 OAIE.
c) Dans son Message du 25 octobre 1972, le Conseil f�d�ral a dit que "l'exigu�t� d'un territoire qui ne peut s'�tendre et dont la population ne cesse de cro�tre est un fait dont il faut tenir compte en Suisse; l'expression du "peuple sans espace" conviendrait parfaitement � la Suisse si ce mot n'�tait grev� d'une lourde hypoth�que historique. Il importe d�s lors d'�tre particuli�rement m�nagers de notre sol national. C'est l� l'objectif essentiel de l'am�nagement du territoire qui, toutefois, ne peut y suffire. Pour compl�ter les mesures assurant l'am�nagement du territoire, il y a lieu de restreindre l'acquisition du sol par des personnes � l'�tranger, m�me lorsqu'il s'agit de l'acquisition de propri�t�s par �tages ou d'immeubles destin�s � la d�tente. Le sol doit rester avant tout r�serv� aux nationaux et aux �trangers qui travaillent en Suisse ou qui y sont attach�s de mani�re durable parce qu'ils y habitent" (FF 1972 II p. 1246). D�j� valables en 1972, ces raisons d'�tre "particuli�rement m�nagers du sol national" le sont encore plus aujourd'hui puisque, selon les statistiques, la propri�t� fonci�re en mains �trang�res n'a cess� d'augmenter au cours de ces derni�res ann�es. C'est pourquoi, dans l'arr�t Conti du 9 novembre 1979, le Tribunal f�d�ral a jug� que, dans son appr�ciation de la situation pour fixer la surface admise selon l'art. 12a al. 1 OAIE, l'autorit� cantonale doit faire preuve d'une prudence extr�me et autoriser l'acquisition de la seule surface dont l'�tranger a r�ellement besoin pour son s�jour personnel. Sauf en cas de n�cessit� objective ou pour un autre motif d'int�r�t public, la surface d'un immeuble d�j� b�ti ne devrait donc pas d�passer la limite des 1000 m2 pr�vue � l'art. 12 al. 2 OAIE (arr�t Conti, p. 8 et 9 consid. 3b aa, publi� au Repertorio di Giurisprudenza Patria 1981 p. 46 ss).
Le Tribunal f�d�ral a, depuis lors, confirm� sa jurisprudence en relevant que la m�me retenue s'imposait lorsqu'il s'agissait pour le requ�rant BGE 108 Ib 110 S. 115d'agrandir un appartement qu'il poss�de d�j� (arr�t Botisk du 10 avril 1981, destin� � la publication).
En l'esp�ce, la surface de la propri�t� "Les Peupliers" (de 8648 m2) d�passe tr�s largement cette limite de 1000 m2 et il n'existe aucun motif d'int�r�t public qui permettrait de d�roger � cette r�gle. Au contraire, il y a lieu de rappeler que Maximin Canal est au b�n�fice d'un bail qui lui a donn� la possibilit� d'occuper la villa depuis son retour en Suisse, en janvier 1979. Il n'appara�t d�s lors pas exag�r� de lui demander d'attendre jusqu'en janvier 1984, date � laquelle il pourra librement acqu�rir la propri�t� "Les Peupliers", pour autant qu'il l'occupe jusqu'� l'expiration du d�lai de 5 ans pr�vu � l'art. 4 al. 2 AFAIE. Il ne se justifie donc pas d'autoriser aujourd'hui d�j� l'acquisition de cette propri�t� de 8648 m2, car ce serait cr�er un pr�c�dent dangereux.
e) Au vu de ce qui pr�c�de, on ne saurait reprocher � la Commission vaudoise de recours en mati�re fonci�re d'avoir ignor� une jurisprudence non publi�e; il n'en demeure pas moins qu'objectivement, la d�cision attaqu�e viole l'art. 12a al. 1 OAIE et doit, par cons�quent, �tre annul�e.
104 IB 112,
101 IB 367
art. 12a al. 2 OAIE suite... ,
art. 6 AFAIE,
art. 7 AFAIE,
art. 34 AFAIE,
art. 12 al. 2 OAIE,
art. 4 al. 2 AFAIE

References: Art. 12
 art. 12
 ATF 

art. 12

art. 6

art. 7

art. 34

art. 12

art. 4