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Briefe zum Agrarrecht: Heft 10/2013; S. 425
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Beschluss vom 20. 6. 2013 – 5 W (Lw) 5/12 – AG Frankfurt/Oder (24. 4. 2012 – 12 Lw 12/11)
1 Die Antragstellerin und Beschwerdeführerin begehrt als Käuferin in insgesamt vier Grundstückskaufverträgen vom 14. 12. 2010 und vom 21. 12. 2010 die Genehmigung dieser Verträge nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, die durch den Landkreis Ba… mit Bescheiden vom 21., 22. und 23. 3. 2011 jeweils nach Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts nach § 4 des Reichssiedlungsgesetz durch die Beteiligte zu 2 versagt worden ist.
2 Gesellschafter der G… GmbH, die die Flächen, die Gegenstand der verfahrensgegenständlichen Kaufverträge sind, überwiegend nutzt, waren die Eheleute C… und A… Ri…. Mit notarieller Urkunde vom 6. 7. 2010 boten diese der Antragstellerin insgesamt 52 % der Geschäftsanteile der GmbH zum Kauf an. Dieses Angebot hat die Antragstellerin innerhalb der Bindungsfrist am 28. 10. 2011 angenommen und insgesamt 80 % der Geschäftsanteile der G… GmbH erworben. Die mit dem Angebot vom 6. 7. 2010 eingeleitete Zusammenarbeit zwischen der Antragstellerin und der G… GmbH dient ausweislich der Präambel dieser Urkunde der weiteren Sicherstellung des Geschäftsbetriebes der G… GmbH, die u. a. aufgrund der „Milchkrise“ in eine wirtschaftliche Schieflage geraten sei. Mit weiterer notarieller Urkunde von diesem Tag wurde der Gesellschaftszweck der G… GmbH (im Folgenden: Betriebsgesellschaft) neu gefasst. Der Antragstellerin wurde in § 7 des Gesellschaftsvertrages für den Fall des Verkaufs weiterer Gesellschaftsanteile ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Ebenfalls am 6. 7. 2010 wurde dem Alleingesellschafter und Geschäftsführer der Antragstellerin eine notariell beurkundete Generalvollmacht für die Betriebsgesellschaft erteilt. Sämtliche Geschäfte der Betriebsgesellschaft werden in enger Abstimmung mit dem Generalbevollmächtigten durchgeführt. Der Geschäftsführer der Antragstellerin vertritt zugleich den sog. „Agroverbund Sf…“, dem mehrere Unternehmen angehören, die jeweils ebenfalls von ihm vertreten werden. Die Antragstellerin selbst ist Mehrheitsgesellschafterin jeder dieser Gesellschaften. Ziel der Zusammenarbeit mit der Betriebsgesellschaft, so der unbestrittene Vortrag der Antragstellerin, ist es, diese in den Agroverbund einzugliedern, was zwischenzeitlich auch erfolgt ist. In sämtlichen vier Kaufverträgen hat die Antragstellerin jeweils unter II. erklärt, sie verpflichte sich, die kaufgegenständlichen Flächen langfristig und nachhaltig an die Betriebsgesellschaft (bzw. die Agrargenossenschaft T… e. G. ) zu verpachten.
3 Mit Schriftsatz vom 9. 1. 2012 hat die Antragstellerin ergänzend zur Zusammenarbeit mit der Betriebsgesellschaft vorgetragen. Im Frühjahr 2010 seien die Gespräche zur Zusammenarbeit aufgenommen worden. Nach den Beurkundungen im Juli 2010 habe es Verhandlungen und Vergleichsabschlüsse mit Großgläubigern der Betriebsgesellschaft gegeben. Aus Gründen der Entschuldung hat dann die Betriebsgesellschaft am 29. 10. 2010 die in ihrem Eigentum stehenden landwirtschaftlichen Nutzflächen an die Antragstellerin veräußert; dieser Vertrag ist durch Bescheid des Landkreises Ba… vom 1. 2. 2011 genehmigt worden. Am 19. 1. 2011 ist in einem Besprechungstermin mit dem Landkreis Ba… die Sanierung der Betriebsgesellschaft erörtert worden, insbesondere die Sicherung der Bewirtschaftung der verkauften Flächen durch Abschluss eines Rückpachtvertrages. Die Antragstellerin macht in diesem Zusammenhang geltend, dass die hinter ihrem Unternehmen stehenden Personen den einheitlichen Willen hätten, Landwirtschaft zu betreiben, zeige sich schon daran, dass sie Mehrheitsgesellschafterin der Unternehmen des Agroverbundes Sf… sei.
4 Weiter trägt die Antragstellerin vor, dass die Konkurrenzbetriebe Agrar GmbH L… und Agrargenossenschaft T… e. G. nicht aufstockungsbedürftig seien. Die Agrargenossenschaft T… verfüge nach den Angaben des Landkreises über einen Eigenlandanteil von 42,9 % und sei schon deswegen nicht aufstockungsbedürftig. Die Angaben zu dem jeweiligen Eigenlandanteil der beiden genannten Betriebe werden weiter bestritten. Hinsichtlich der Agrargenossenschaft T… liege lediglich eine tabellarische Aufstellung vor, es bleibe offen, woher diese Angaben stammten. Hinsichtlich der Flurstücksliste für die Agrar GmbH L… stehe nicht fest, ob diese die Eigentumsverhältnisse vollständig wiedergebe. Welche Unterlagen und Auskünfte dieser Aufstellung zugrunde liegen, sei nicht geklärt. Insgesamt fehle die Vorlage entsprechender Grundbuchauszüge. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nehme eine Aufstockungsbedürftigkeit und -würdigkeit bei wesentlich geringeren Eigenlandanteilen von 6,6 % und 9,2 % an.
5 Mit Beschluss vom 24. 4. 2012 hat das Landwirtschaftsgericht die Anträge auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Antragstellerin sei weder Vollerwerbs- noch Nebenerwerbslandwirt, sie betreibe selbst keine Landwirtschaft. Ein anderer Umstand, der eine Gleichstellung der Antragstellerin mit einem Landwirt nach sich ziehe, liege nicht vor. Zwar stehe nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Veräußerung eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks an ein selbst nicht Landwirtschaft betreibendes Unternehmen einem Erwerb durch einen Landwirt gleich, wenn eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen einem Besitzunternehmen und einer Betriebsgesellschaft besteht, bei der die Überlassung des Grundstücks an das landwirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist und die hinter dem Unternehmen stehenden Personen den einheitlichen Willen haben, Landwirtschaft zu betreiben. Diese Voraussetzungen seien im vorliegenden Fall indes nicht erfüllt. Eine einheitliche Willensbildung der Antragstellerin und der Betriebsgesellschaft sei bei Ausübung des Vorkaufsrechts im März 2012 nicht gegeben gewesen. Dies folge daraus, dass das von der Antragstellerin erarbeitete Sanierungskonzept für die G… GmbH, wie es im Schriftsatz vom 20. 10. 2011 dargestellt werde, erst mit der Urkunde der Notarin … vom 28. 10. 2011 und damit nach Ausübung des Vorkaufsrechts hinreichend umgesetzt worden sei. Erst mit der Annahme des Angebots auf Übertragung der Gesellschaftsanteile sei eine einheitliche Willensbildung im Sinne der zitierten Rechtsprechung ermöglicht worden. Eine derartige Willensbildung müsse eine gesellschaftsrechtliche Verankerung aufweisen, wie dies nach dem Erwerb von Gesellschaftsanteilen, nicht aber in der Phase vor dem Erwerb der Anteile der Fall sei.
6 Danach bestehe ein Versagungsgrund nach § 9 GrdstVG. Die Agrar GmbH L… und die Agrargenossenschaft T… benötigten als Vollerwerbslandwirte die Flächen dringend zur Aufstockung ihrer Betriebe und seien zum Erwerb bereit und in der Lage. Das für den Aufstockungsbedarf erforderliche grobe Missverhältnis zwischen Eigen- und Pachtland sei bei einem Eigenlandanteil von bis zu 50 % zu bejahen. Auch eine geringfügige Vergrößerung des Eigenlandanteils diene der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebes. Bei der Entscheidung sei von den von der Antragstellerin bestrittenen Werten auszugehen. Die Vertreter der Betriebe hätten diese Werte in der mündlichen Verhandlung so angegeben, der um amtliche Auskunft ersuchte Landkreis habe diese nach der mündlichen Verhandlung bestätigt. Der Landkreis sei hierzu auch sachkundig, denn dem Landwirtschaftsamt seien die Pachtverträge der Betriebe einschließlich der Größe der Pachtflächen bekannt. Landpachtverträge seien dort anzuzeigen und der Landkreis könne aus den ihm vorliegenden Daten die Werte zum Eigen­land ermitteln.
7 Gegen den ihr am 30. 4. 2012 zugestellten Beschluss des Landwirtschaftsgerichts hat die Antragstellerin mit am 11. 5. 2012 beim Landwirtschaftsgericht eingegangenen Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt, der dieses durch weiteren Beschluss vom 10. 7. 2012 nicht abgeholfen hat.
8 Unter Wiederholung ihres Vorbringens macht die Antragstellerin geltend, die Feststellungen des Landwirtschaftsgerichts zur einheitlichen Willensbildung bei Besitz- und Betriebsgesellschaft seien in der Sache unrichtig. Es bedürfe keiner rechtlichen Verfestigung bzw. einer gesellschaftsrechtlichen Verankerung der einheitlichen Willensbildung. Im Übrigen sei nicht hinreichend berücksichtigt, dass durch die Generalhandlungsvollmacht und durch den neu gefassten Gesellschaftsvertrag der Betriebsgesellschaft, der in § 7 der Antragstellerin hinsichtlich der Gesellschaftsanteile ein Vorkaufsrecht einräumt, eine solche gesellschaftsrechtliche Verankerung bestehe.
9 Die Aufstockungsbedürftigkeit der erwerbsbereiten Betriebe stehe nicht fest. Entgegen den Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung habe der Landkreis eine eigene Stellungnahme zu dem Verhältnis Eigenland-Pachtland nicht abgegeben, sondern allein die Angaben der beiden Betriebe weitergeleitet. Schließlich liege ein bloßer Entwurf einer Entscheidung vor, weil der Beschluss – wie auch die Nichtabhilfeentscheidung – nicht von den ehrenamtlichen Richtern unterzeichnet worden sei (OLG Zweibrücken, Beschl. v. 18. 3. 2011 – 4 W Lw 110/11).
10 Mit Schriftsatz vom 3. 1. 2013 hat die Antragstellerin ihr tatsächliches Vorbringen – unbestritten – dahingehend ergänzt, dass sich der sog. „Agroverbund Sf…“ mit der Antragstellerin als Muttergesellschaft aus insgesamt acht im Einzelnen aufgeführten Unternehmen zusammensetze und die einzelnen Gesellschaften in vielfältiger Weise miteinander verflochten seien. Die einzelnen Unternehmen stellten sich untereinander Flächen- und Produktionsmittel zur Verfügung und teilten sich Mitarbeiter und einen gemeinsamen Verwaltungssitz in W….
11 Der dringende Aufstockungsbedarf der erwerbsbereiten und -fähigen Betriebe könne nicht allein an Hand des Verhältnisses Eigen­land zu Pachtland festgestellt werden. So bewirtschafte die Agrargenossenschaft T… bereits Eigenland in einem Umfang, der die durchschnittliche Betriebsgröße im Land …, wie sie sich aus dem Agrarbericht 2011/2012 ergibt, um das 2,5fache überschreite. Die Betriebsgröße der Agrar GmbH L… betrage fast das 8-fache der durchschnittlichen Größe eines landwirtschaftlichen Betriebes. Ausweislich der Bilanzen der beiden Unternehmen handele es sich um bereits jetzt leistungsfähige Betriebe, deren „Wohl und Wehe“ nicht von einem Erwerb der verfahrensgegenständlichen Flächen abhänge.
13 unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) – Land­wirtschaftsgericht – vom 24. 4. 2012 – 12 Lw 12/11 –
14 1. den Grundstückskaufvertrag vom 14. 12. 2010 zu genehmigen und festzustellen dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 2 unwirksam ist;
15 2. den Grundstückskaufvertrag vom 14. 12. 2010 zu genehmigen und festzustellen dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 2 unwirksam ist;
16 3. den Grundstückskaufvertrag vom 21. 12. 2010 zu genehmigen und festzustellen dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 2 unwirksam ist;
17 4. den Grundstückskaufvertrag vom 21. 12. 2010 zu genehmigen und festzustellen dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 2 unwirksam ist;
18 Die Beteiligte zu 2 beantragt,
19 die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückzuweisen.
20 Sie macht unter Wiederholung ihres bisherigen Vorbringens insbesondere geltend, die Form der Beteiligung der Antragstellerin an der Betriebsgesellschaft erfülle nicht die strengen Anforderungen, die der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 26. 11. 2010 (BLw 14/09) aufgestellt habe. Es liege gerade kein Fall der Betriebsaufspaltung vor, vielmehr beteilige sich die Besitzgesellschaft (Antragstellerin) selbst in der Art eines Finanzinvestors unmittelbar an der Betriebsgesellschaft. Zum maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts habe es lediglich ein Sanierungskonzept, eine unterstützende Tätigkeit der Antragstellerin sowie ein Vorkaufsrecht an den Gesellschaftsanteilen der Betriebsgesellschaft gegeben. Mit der Agrargenossenschaft T… mit einem Eigentumsanteil von 42,9 % der bewirtschafteten Flächen und der Agrar GmbH L… mit einem solchen von 8,17 % seien leistungsfähige landwirtschaftliche Betriebe vorhanden, die bereit und in der Lage seien, die vom Vorkaufsrecht erfassten Grundstücke zu erwerben.
21 Mit Schreiben vom 12. 2. 2013 hat der Landkreis Ba… mitgeteilt, dass bezogen auf die im Jahr 2011 für die Agrarförderung angemeldeten Betriebsflächen der Eigentumsanteil der Agrargenossenschaft T… 43,5 % (598,6076 ha) betrage und derjenige der Agrar GmbH L… 7,83 % (131,0153 ha).
22 Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat teilweise Erfolg. Für den zur Urkundenrolle Nr. 1908/2010 vor der Notarin … beurkundeten Kaufvertrag war die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu erteilen; die weitergehende Beschwerde bleibt ohne Erfolg.
23 Die Zulässigkeit der sofortigen Beschwerde unterliegt keinen Bedenken. Sie ist gemäß § 10 S. 2 und 3 RSG, § 22 Abs. 1 GrdstVG, §§ 1 Nr. 2 und 3, 9 LwVG und § 58 Abs. 1 FamFG statthaft. Die Beschwerdefrist von zwei Wochen gemäß § 63 Abs. 2 FamFG ist trotz der fehlerhaften Rechtsmittelbelehrung durch das Landwirtschaftsgericht, wonach die Frist einen Monat betragen soll, gewahrt. Die Antragstellerin hat gegen den ihr am 30. 4. 2012 zugestellten Beschluss des Landwirtschaftsgerichts mit am 11. 5. 2012 beim Landwirtschaftsgericht eingegangenen Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt.
24 Die angefochtene Entscheidung ist nicht schon deswegen aufzuheben, weil weder der angefochtene Beschluss noch die Nichtabhilfeentscheidung des Landwirtschaftsgerichts durch die ehrenamtlichen Richter unterzeichnet worden ist; deren Unterschrift bedurfte es, wie der Senat bereits in seinem Beschluss vom 26. 1. 2012 (RdL 2012, 298?ff.; ebenso OLG Oldenburg RdL 2012, 338 f.) ausgeführt hat, zur Wirksamkeit der Entscheidung nicht.
25 a) Nach § 9 LwVG sind in den Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichts­barkeit, mithin auch im vorliegenden Verfahren, die Vorschriften des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamFG) sinngemäß anzuwenden, soweit nicht im LwVG etwas anderes bestimmt ist.
26 Gemäß § 38 Abs. 1 S. 1 des am 1. 9. 2009 in Kraft getretenen FamFG entscheidet das Gericht verfahrensbeendend durch Beschluss, der nach § 38 Abs. 3 S. 2 FamFG zu unterschreiben ist. Ausweislich der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 17/6308, S. 195) soll die Unterschrift eine Abgrenzung des Beschlusses von einem bloßen Entwurf ermöglichen; der Beschluss ist von dem Richter oder Rechtspfleger zu unterschreiben, der die Entscheidung getroffen hat. Allgemein wird der Vorschrift des § 38 Abs. 3 S. 2 FamFG überwiegend entnommen, dass eine Kollegialentscheidung von allen Richtern zu unterschreiben ist, die an ihr mitgewirkt haben (BT-Drucks. a.a.O.; Haußleiter, FamFG, 2011, § 38 Rdnr. 25; Schulte-Bunert/Weinreich, FamFG, 2. Aufl. 2010, § 38 Rdnr. 44; Prütting/Helms, FamFG, 2009, § 28 Rdnr. 23; Bork/Jacoby/Schwab, FamFG, 2009, § 38 Rdnr. 47; Musielak/Borth, Familiengericht­liches Verfahren, 2. Aufl. 2011, § 38 Rdnr. 4; Horndasch/Viefhues, Kommentar zum Familienverfahrensrecht, 2009, § 38 Rdnr. 10; a. A.: Friederici/Kemper, Familienverfahrensrecht, 2009, § 38 Rdnr. 12).
27 b) Hieraus folgert das Pfälzische Ober­landesgericht Zweibrücken, dass in den Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit eine Entscheidung in Beschlussform von allen Richtern einschließlich der den Berufsrichtern gleichgestellten ehrenamtlichen Richter (§ 5 LwVG) unterschrieben werden muss, da eine von § 38 Abs. 3 S. 2 FamFG abweichende Ausnahmeregelung gemäß § 48 Abs. 1 Satz 2 LwVG ausschließlich für die streitigen Landwirtschaftssachen im Sinne von § 1 Nr. 1a LwVG bestehe (Beschl. v. 18. 3. 2011 – 4 W Lw 110/10, zitiert nach juris; dem folgend Ernst, LwVG, 8. Aufl. 2012, § 9 LwVG Rdnr. 67, der eine einheitliche Handhabung lediglich für wünschenswert hält). Fehle eine danach notwendige Unterschrift, liege ein bloßer Entwurf und damit eine „Scheinentscheidung“ vor.
28 Dieser Auffassung folgt der Senat nicht.
29 aa) Das Pfälzische Oberlandesgericht berücksichtigt bei seiner Entscheidung nicht hinreichend den unterschiedlichen Wortlaut von § 39 Abs. 3 S. 2 FamFG einerseits und § 315 Abs. 1 S. 1 ZPO andererseits. Während § 315 Abs. 1 S. 1 ZPO ausdrücklich anordnet, dass Urteile „von den Richtern, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben“, zu unterschreiben sind, heißt es in § 38 Abs. 3 S. 2 FamFG in Bezug auf Beschlüsse lediglich, dass diese „zu unterschreiben“ sind, ohne dass eine der Vorschrift des § 315 Abs. 1 S. 1 ZPO entsprechende explizite Anordnung getroffen würde. Bereits hieraus wird in der Literatur teilweise gefolgert, dass in Verfahren nach dem FamFG die Unterschrift aller Richter kein Wirksamkeitserfordernis ist (Friedrici/Kemper, Familienverfahrensrecht, 2009, § 38 Rn. 12). Für diese Auffassung spricht neben den unterschiedlichen gesetzlichen Formulierungen, dass der Gesetzgeber in Kenntnis der Regelung des § 315 Abs. 1 S. 1 ZPO bei der gesetzlichen Neuregelung des Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit im FamFG davon abgesehen hat, eine dem § 315 Abs. 1 S. 1 ZPO entsprechende eindeutige gesetzliche Regelung zu schaffen. Eine hinreichende Abgrenzung zu einem bloßen Entwurf ist ersichtlich auch dann gewährleistet, wenn der Beschluss nur von dem Berufsrichter unterschrieben wird und sich im Übrigen aus der Entscheidung die Mitwirkung der ehrenamtlichen Richter ergibt, die Entscheidung also formal den Anforderungen des § 48 Abs. 1 S. 2 LwVfG genügt.
30 bb) Selbst wenn dieser Ansicht nicht zu folgen wäre, wäre eine Unterschriftsleistung durch die ehrenamtlichen Richter entbehrlich, weil § 48 Abs. 1 S. 2 LwVG jedenfalls entsprechend anzuwenden wäre.
31 Durch die erstmalige Regelung des Erfordernisses einer Unterschriftsleistung in § 38 Abs. 3 S. 2 FamFG ist für Landwirtschaftsverfahren, soweit sie nicht den Regelungen der ZPO unterliegen, eine planwidrige Regelungslücke aufgetreten. Diese Lücke im Gesetz ist unter Berücksichtigung der Gesetzeshistorie, des Normzwecks und des Gebotes der Prozessökonomie in der Weise zu schließen, dass auch in Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit eine Unterschrift der ehrenamtlichen Richter nicht erforderlich ist.
32 Der Wortlaut von § 9 LwVG i. V. m. § 38 Abs. 3 S. 2 FamFG zwingt nicht zu der Auslegung, dass mit Inkrafttreten des FamFG in Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit die Unterschriftsleistung der ehrenamtlichen Richter erforderlich geworden ist. Maßgebend ist der im Gesetzeswortlaut objektivierte Wille des Gesetzgebers. Es ist auf den Sinn der Norm abzustellen und davon auszugehen, dass das Gesetz eine zweckmäßige und nützliche Regelung treffen will (RGZ 74, 69, 72).
33 In Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit war es ursprünglich nach § 21 LwVG a. F. nicht erforderlich, dass die ehrenamtlichen Richter Entscheidungen unterschreiben, da für den Geltungsbereich der freiwilligen Gerichtsbarkeit keine dies anordnende gesetzliche Vorschrift existierte. Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Neuordnung des landwirtschaftlichen Pachtrechts vom 8. 11. 1985 (BGBl. I, S. 2065) wurden die Landwirtschaftsgerichte auch für die bürgerlich-rechtlichen Rechtsstreitigkeiten nach § 1 Nr. 1a LwVG zuständig; insoweit war gemäß § 48 Abs. 1 LwVG in der am 1. 7. 1986 in Kraft getretenen Fassung (vgl. BGBl. I, S. 2073) nach den Vorschriften der ZPO zu entscheiden. Diese pauschale Verweisung auf die ZPO schloss die Anwendbarkeit von § 315 Abs. 1 S. 1 ZPO ein, wonach Urteile von den Richtern zu unterschreiben sind, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben. Diese Konsequenz war bei der Einführung von § 48 LwVG offenbar übersehen worden und führte zu praktischen Schwierigkeiten bei den Landwirtschaftsgerichten, weil die ehrenamtlichen Richter im Allgemeinen weder im Gericht noch am Sitz des Gerichts anwesend sind, wenn eine Entscheidung abgesetzt wird (vgl. BT-Drucks. 11/3621 S. 62f.). Da die Unterzeichnung der Entscheidung durch die ehrenamtlichen Richter in bürgerlich-rechtlichen Streitigkeiten nach § 1 Nr. 1a LwVG ebenso wenig für erforderlich angesehen wurde wie etwa im Strafverfahren oder in anderen Gerichtszweigen (vgl. BT-Drucks. a.a.O.), ist deshalb mit dem Rechtspflege-Vereinfachungsgesetz vom 17. 12. 1990 (BGBl. I, S. 2847) mit Art. 7 (22) in § 48 Abs. 1 S. 2 LwVG der Halbsatz eingefügt worden, § 315 Abs. 1 S. 1 ZPO gelte mit der Maßgabe, dass es der Unterschrift der ehrenamtlichen Richter nicht bedarf. Damit wurde sichergestellt, dass die Unterschriften der ehrenamtlichen Richter in sämtlichen Landwirtschaftsverfahren entbehrlich waren.
34 Diese Rechtslage sollte durch das Inkrafttreten des FamFG nicht geändert werden. Es liegt auf der Hand, dass die mit dem Rechtspflege-Vereinfachungsgesetz aufgrund vorangegangener negativer Praxiserfahrungen hergestellte Rechtslage mit der Einführung von § 38 Abs. 3 S. 2 FamFG nicht dahingehend geändert werden sollte, dass nunmehr – seit Inkrafttreten des LwVG: erstmals – in Landwirtschaftssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit die Unterschrift der ehrenamtlichen Richter erforderlich sein sollte. Dieses Ergebnis wäre auch mit der auf eine sinnvolle Ordnung abzielenden ratio legis nicht vereinbar. Der Gesetzesbegründung lassen sich Anhaltspunkte für eine hierauf gerichtete grundlegende Änderung des Verfahrens in Landwirtschaftssachen dementsprechend nicht entnehmen; es ist vielmehr davon auszugehen, dass der Gesetzgeber die sich aus der Verweisung in § 9 LwVG ergebende Konsequenz nicht bedacht hat. Die Verweisung in § 9 LwVG auf die Vorschriften des FamFG für Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist deshalb nach Auffassung des Senates teleologisch dahingehend einschränkend auszulegen, dass von der Verweisung § 38 Abs. 2 S. 3 FamFG ausgenommen ist (so wohl auch Bahrenfuss, FamFG, 2009, § 38 Rn 12 a. E.). § 48 Abs. 1 S. 2, 2. Halbsatz LwVG enthielte mithin eine sämtliche Landwirtschaftsverfahren betreffende vorrangige Sonderregelung.
35 Das erstinstanzliche Verfahren ist demnach durch wirksame Entscheidung und Nichtabhilfeentscheidung gemäß § 68 Abs. 1 S. 1 FamFG abgeschlossen worden.
36 Der Landkreis hat die Genehmigung der zu den UR-Nrn. 1855/10, 1856/10 und 1909/10 jeweils der Notarin … in A… beurkundeten Kaufverträge mit der Antragstellerin als Käuferin zu Recht nach § 9 GrdstVG versagt und die Beteiligte zu 2 hat als Siedlungsunternehmen insoweit wirksam von dem ihm nach §§ 6, 4 RSG eingeräumten Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht, weil der Vollzug der Kaufverträge eine ungesunden Verteilung des Grund und Bodens zur Folge hätte (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 GrdstVG). Der weitere zur UR. Nr. 1908/10 der Notarin … beurkundete Kaufvertrag ist indes zu genehmigen, weil es am dringenden Aufstockungsbedarf des insoweit erwerbsbereiten landwirtschaftlichen Betriebes, der Agrargenossenschaft T… e. G. fehlt.
37 a) Maßstab für die Beurteilung der Frage, ob eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne dieser Vorschrift vorliegt, ist, ob die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Abzustellen ist auf die Verhältnisse zu dem durch § 6 Abs. 1 S. 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen (BGH AgrarR 2007, 55, 56; NL-BzAR 2007, 98, 99; OLG Naumburg, NL-BzAR 2007, 156, 159).
38 Eine Verschlechterung der Agrarstruktur ist in der Regel anzunehmen, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Vollerwerbslandwirt das Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt, sein Betrieb leistungsfähig und aufstockungswürdig ist und er zum Erwerb des Grundstücks nach den Bedingungen des Kaufvertrages bereit und in der Lage ist (BGHZ 94, 292,294 f.; 112, 86,88; BGH AgrarR 1992, 257, 258; RdL 2011, 97, 98). „Dringend“ ist der Aufstockungsbedarf, wenn eine gesteigerte Notwendigkeit für den Erwerb nach wirtschaftlichen und agrarstrukturellen Gesichtspunkten zu bejahen ist (BGH NJW-RR 2002, 1169, 1170), etwa bei der Anhebung eines bislang geringen Eigenlandanteils (Missverhältnis zwischen Eigenland- und Pachtlandanteil), und zwar auch dann, wenn der Eigenlandanteil durch den in Rede stehenden Flächenerwerb nur in geringem Maße erhöht wird, da jede Vergrößerung des Eigenlandanteils auch der Stärkung des landwirtschaftlichen Betriebs zugute kommt und somit auch der Verbesserung der Agrarstruktur dient (BGH NJW-RR 2002, 1169 f.; AgrarR 2007, 55, 56).
39 Abzustellen ist auf die Verhältnisse zu dem durch § 6 Abs. 1 S. 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen (BGH AgrarR 2007, 55, 56; NL-BzAR 2007, 98, 99; OLG Naumburg, NL-BzAR 2007, 156, 159).
40 b) Die Genehmigungsfähigkeit der verfahrensgegenständlichen Kaufverträge scheitert nicht bereits daran, dass die Antragstellerin keine natürliche, sondern eine juristische Person des Privatrechts ist.
41 Der in § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG geregelte Versagungsgrund sieht für aufstockungsbedürftige landwirtschaftliche Betriebe keine bestimmte Rechtsform vor, weil er darauf gerichtet ist, die Agrarstruktur zu fördern und nicht unzeitgemäße Verhältnisse zu konservieren. Aufgrund der veränderten Verhältnisse, vor allem in den neuen Ländern, ist auch die Aufstockung des Eigenlandanteils der die Landwirtschaft in der Rechtsform juristischer Personen, insbesondere auch als Kapitalgesellschaften, betreibenden Unternehmen als eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur anzuerkennen (vgl. BGH NJW-RR 2002, 1169 f.; RdL 2006, 236).
42 Allerdings betreibt die Antragstellerin als sog. Besitzgesellschaft selbst nicht Landwirtschaft. Ausweislich des § 2 des vorgelegten Gesellschaftsvertrages ist Gegenstand des Unternehmens der Antragstellerin die Beteiligung an und die Verwaltung von landwirtschaftlichen Betrieben sowie die Übernahme von Managementleistungen für Landwirtschaftsbetriebe aller Art und der Handel von landwirtschaftlichen Erzeugnissen und Betriebsmitteln, Dünger und Saatgut.
43 Die Voraussetzungen, unter denen ausnahmsweise der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch einen selbst nicht Landwirtschaft betreibenden Besitzbetrieb genehmigungsfähig ist, liegen im vorliegenden Fall nicht vor.
44 aa) Nach dem Erwerb landwirtschaftlich genutzter Grundstücke können landwirtschaftliche Unternehmen in ihrem Eigentum stehende Flächen auf nicht Landwirtschaft betreibende Unternehmen übertragen, ohne dass solche Übertragungen einer Kontrolle nach dem GrdstVG unterliegen.
45 Die Übertragung des landwirtschaftlichen Grundbesitzes von der Betriebs- auf die Besitzgesellschaft (sog. Betriebsaufspaltung) kann etwa im Wege einer Spaltung nach §§ 123 ff. UmwG herbeiführt werden, die als partielle Universalsukzession nicht zu den genehmigungspflichtigen Veräußerungs- (§ 2 Abs. 1 GrdstVG) oder den diesen gleichgestellten Rechtsgeschäften (§ 2 Abs. 2 GrdstVG) gehört (Netz, GrdstVG, 6. Aufl., S. 328 f.). Auch der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch eine bereits gegründete Besitzgesellschaft für die Landwirtschaft betreibende Betriebsgesellschaft kann nur unter bestimmten, noch darzulegenden Voraussetzungen dem Erwerb durch das selbst Landwirtschaft betreibende Unternehmen gleichzustellen. Er kann ebenfalls dem Zweck des Grundstück­verkehrsgesetzes dienen, die Schaffung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe zu fördern. Der Erwerb eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks durch das selbst nicht Landwirtschaft betreibende Unternehmen führt dann nicht zu einer ungesunden Verteilung des Eigentums an landwirtschaftlich genutztem Grund und Boden, wenn die Nutzung der Flächen durch ein Landwirtschaft betreibendes Unternehmen innerhalb eines von denselben Personen beherrschten Unternehmensverbundes sichergestellt ist (BGH RdL 2011, 97, 99).
46 § 9 Abs. 1 GrdstVG soll sicherstellen, dass der Eigentumserwerb durch die Betriebe erfolgt, deren Existenz sich auf die Landwirtschaft gründet. Gemessen daran stellt der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Nichtlandwirt selbst dann eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden dar, wenn der Erwerber zu einer langfristigen Verpachtung an einen Landwirt bereit ist (BGH RdL 2011, 97, 99; RdL 1966, 16, 17; OLG Bamberg RdL 1999, 326, 327).
47 Vor diesem Hintergrund ist der Erwerbe eines landwirtschaftlichen Grundstückes durch ein selbst nicht Landwirtschaft betreibendes Unternehmen nur unter den engen Voraussetzungen einer sog. Betriebsaufspaltung einem Erwerb durch einen Landwirt gleichzustellen. Voraussetzung dafür ist, dass eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und Betriebsgesellschaft besteht, bei der die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist, und die hinter den Unternehmen stehenden Personen auch den einheitlichen Willen haben, Landwirtschaft zu betreiben; die Nutzung der Flächen durch ein Landwirtschaft betreibendes Unternehmen innerhalb eines von denselben Personen beherrschten Unternehmensverbundes muss sichergestellt sein. (BGH RdL 2011, 97, 99).
48 bb) Diese engen Voraussetzungen der Genehmigungsfähigkeit eines Erwerbes durch eine sog. Besitzgesellschaft – vorliegend die Antragstellerin – liegen hinsichtlich des Kaufvertrages zur Urkundenrolle 1908/2010 der Notarin … nicht vor. Gegenstand dieses Kaufvertrages vom 21. 12. 2010 (Kaufpreis: 40.000 €) ist neben Unland Ackerland (Flurstücke 74/1 und 294 der Flur 3), das bis zum 31. 12. 2017 an die Agrargenossenschaft T… e. G. – die bereit ist, selbst diese Flächen zu erwerben – verpachtet ist und das die Antragstellerin weiterhin an diese Agrargenossenschaft verpachten will. Mit diesem landwirtschaftlichen Unternehmen besteht aber weder in sachlicher noch in personeller Hinsicht eine wie auch immer geartete Verflechtung, die Antragstellerin wäre nach Erwerb allein langfristige Verpächterin dieser Flächen. Entsprechend hat sich die Antragstellerin in dem Kaufvertrag zu einer solchen Verpachtung an die Agrargenossenschaft verpflichtet. Die Aufnahme einer Bewirtschaftung durch eine sog. Besitzgesellschaft in dem oben beschriebenen Sinn ist auf absehbare Zeit auf diesen Flächen nicht zu erwarten.
49 cc) Hinsichtlich der weiteren Kaufverträge stellt sich der Sachverhalt insofern anders dar, als diese Flächen von der G… GmbH zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages als Pachtland bewirtschaftet wurden und an diese von der Antragstellerin weiterhin langfristig verpachtet werden sollen. Eine entsprechende Erklärung der Antragstellerin ist in diesen Kaufverträgen jeweils unter II. beurkundet.
50 (1) Wie sich aus den vorliegenden Verwaltungsvorgängen ergibt, hat das Siedlungsunternehmen jeweils am 17. 3. 2011 sein Vorkaufsrecht nach den §§ 4 ff. RSG ausgeübt.
51 Zu diesem – für die Frage der Genehmigungsfähigkeit maßgeblichen – Zeitpunkt stellten sich die personellen und sachlichen Beziehungen zwischen der Antragstellerin als Besitzgesellschaft und der G… GmbH als Betriebsgesellschaft wie folgt dar:
52 Am 6. 7. 2010 hatte die Betriebsgesellschaft der Antragstellerin ein notariell beurkundetes Angebot zum Erwerb von 52 % ihrer Gesellschaftsanteile unterbreitet; das Angebot war bis zum 31. 10. 2011 befristet und wurde am 28. 10. 2011 angenommen. Ebenfalls am 6. 7. 2010 hatte die Betriebsgesellschaft dem Geschäftsführer und Alleingesellschafter der Antragstellerin eine notariell beurkundete Generalvollmacht erteilt und ihren Gesellschaftsvertrag dahingehend geändert, dass für den Fall des Verkaufes weiterer Gesellschaftsanteile der Antragstellerin ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Am 29. 10. 2010 hat die Antragstellerin die im Eigentum der Betriebsgesellschaft stehenden und von ihr bewirtschafteten landwirtschaftlichen Nutzflächen erworben und an die Betriebsgesellschaft verpachtet; dieser Vertrag ist vom Landkreis Ba… genehmigt worden. Der Geschäftsführer der Antragstellerin ist vertretungsberechtigtes Organ weiterer landwirtschaftlicher Unternehmen, deren Mehrheitsgesellschafterin die Antragstellerin ist und die gemeinsam den sog. „Agroverbund Sf…“ bilden. Die Einbeziehung der Betriebsgesellschaft in diesen Agroverbund war nach dem unbestrittenen Vortrag der Antragstellerin im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts vorgesehen. Ab Juli 2010 sind nach dem weiteren Vortrag der Antragstellerin im Rahmen der Sanierung der Betriebsgesellschaft in Umsetzung des Sanierungskonzeptes der Antragstellerin Verhandlungen, Gerichtsverfahren und Vergleichsabschlüsse mit Großgläubigern der Betriebsgesellschaft geführt worden.
53 (2) Diese im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts bestehenden sachlichen und persönlichen Bindungen genügen nicht den vom Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung aufgestellten Anforderungen an eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen Besitz- und Betriebsunternehmen in der Weise, dass die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen, die Betriebsgesellschaft, sichergestellt ist und die hinter den Unternehmen stehenden Personen auch den einheitlichen Willen haben, Landwirtschaft zu betreiben.
54 Dem steht allerdings nicht schon entgegen, dass es sich nicht um eine Betriebsaufspaltung im eigentlichen Sinn handelt, denn nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann auch der Erwerb durch eine bereits bestehende Besitzgesellschaft den Anforderungen an die Genehmigungsfähigkeit eines solchen Landerwerbs nach dem Grundstücksverkehrsgesetz genügen.
55 Es fehlt an hinreichenden Verflechtungen, d. h. wechselseitigen Bindungen, zwischen Besitz- und Betriebsgesellschaft. Zum Zeitpunkt der Beurkundung der Kaufverträge, aber auch noch bei Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen war die Antragstellerin an der Betriebsgesellschaft nicht beteiligt. Die Annahme des Angebotes auf Übernahme von 52 % der Gesellschaftsanteile hat die Antragstellerin erst Ende Oktober 2011 angenommen. Beide Gesellschaften waren allein dadurch miteinander verbunden, dass dem Geschäftsführer der Antragstellerin von der Betriebsgesellschaft eine jederzeit widerrufbare Generalvollmacht erteilt worden war. Die bloße Absicht der Antragstellerin, sich auf der Grundlage des erteilten Angebotes an der Betriebsgesellschaft zu beteiligen, führt nicht zu wechselseitigen Verflechtungen sachlicher und personeller Art.
56 Ein anderes Ergebnis lässt sich nicht darauf stützen, dass die Antragstellerin ein – nicht näher erläutertes, aber auch nicht bestrittenes – Sanierungskonzept erstellt hat und nachfolgend ihr Geschäftsführer als Generalbevollmächtigter der Betriebsgesellschaft an Verhandlungen und Vergleichen mit Gläubigern der Betriebsgesellschaft beteiligt war. Eine auf einer gesicherten rechtlichen Grundlage basierende wechselseitige Verflechtung, die geeignet ist, eine Überlassung der Grundstücke an die Betriebsgesellschaft sicherzustellen, ist dies nicht. Eine Einbindung in den sog. „Agroverbund Sf…“ – die rechtliche Ausgestaltung dieses Verbundes wird nicht näher erläutert – war zum maßgeblichen Stichtag ebenfalls noch nicht erfolgt.
57 (3) Es kann dahinstehen, ob die Rechtsprechung, wonach ein Erwerb durch einen Betrieb, der auf dem Weg zu einem leistungsfähigen Landwirtschaftsbetrieb ist, genehmigungsfähig ist, sinngemäß in der Weise auf die vorliegende Konstellation übertragen werden kann, dass die zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts angelegte Entwicklung, nämlich der spätere Erwerb der Gesellschaftsanteile auf der Grundlage des vor Ausübung des Vorkaufsrechts abgegebenen Angebots ebenfalls zu berücksichtigen ist.
58 Die Antragstellerin hatte auf dieser Grundlage zwar die rechtliche Möglichkeit, Mehrheitsgesellschafterin der Betriebsgesellschaft zu werden und damit maßgeblich deren weitere wirtschaftliche Entwicklung zu bestimmen. Zu einer sachlichen und personellen Verflechtung im Sinne der höchstrichterlichen Rechtsprechung führt aber auch dies letztlich nicht. Die Antragstellerin strebte als Kapitalgesellschaft die später dann umgesetzte Beteiligung an einer anderen Kapitalgesellschaft, der Betriebsgesellschaft, an, um deren weitere wirtschaftliche Entwicklung bestimmen zu können. Eine Verflechtung in der Weise, dass auch die Betriebsgesellschaft ihrerseits an der Besitzgesellschaft beteiligt und auf diese Weise eine Überlassung der Grundstücke an die Betriebsgesellschaft sichergestellt ist, ist hierin nicht zu sehen. Letztlich steht es im freien Belieben der Antragstellerin bzw. ihres Geschäftsführers, ob sie die landwirtschaftlichen Flächen, die Gegenstand der drei weiteren Kaufverträge sind, wie es unter II. der Kaufverträge jeweils heißt, langfristig und nachhaltig an die Betriebsgesellschaft verpachtet. Es kommt in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob die Antragstellerin die Absicht hat, tatsächlich in dieser Weise zu verfahren, allein entscheidend ist, dass eine langfristige Überlassung an die Betriebsgesellschaft rechtlich nicht sichergestellt ist.
59 Dies war in der von der Antragstellerin zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes anders. Gegenstand dieser Entscheidung war ein Unternehmensverbund einer ausschließlich aus Landwirten bestehenden Familie. Diese hatten zwecks Vorbereitung der Übergabe auf die nächste Generation, haftungsrechtlichen Problemen im Zusammenhang mit dem Betrieb einer ökologischen Landwirtschaft und aus steuerlichen Gründen eine Besitzgesellschaft gegründet. Eine verschachtelte Unternehmensstruktur hat der Bundesgerichtshof als unerheblich erachtet, weil alle mit der Besitzgesellschaft verbundenen Personen und Unternehmen, denen die Flächen künftig überlassen werden sollen, Landwirtschaft betreiben und nach der nicht zu beanstandenden Auslegung des Gesellschaftsvertrages sichergestellt sei, dass sämtliche Flächen landwirtschaftlich genutzt werden (BGH RdL 2011, 97, 99f.).
60 An einer solchen Absicherung der Nutzung der zu erwerbenden Grundstücke fehlt es vorliegend. Wie die beabsichtigte Verpachtung der Grundstücke, die Gegenstand des Vertrages mit der Urkundenrolle Nr. 1908/2010 sind, an die Agrargenossenschaft T… zeigt, ist eine Sicherstellung der Überlassung der Grundstücke gerade an die Betriebsgesellschaft nicht gewährleistet. Die Antragstellerin will – jedenfalls auch – wie ein reiner Verpächter landwirtschaftlicher Grundstücke im Rechtsverkehr auftreten. Ein solcher ist aber in keinem Fall einem Landwirt im Rahmen des § 9 GrdstVG gleichzustellen.
61 Selbst wenn man es ausreichen lassen wollte, dass eine Überlassung an die Mitglieder des „Agroverbundes Sf…“ sichergestellt ist, könnte dies dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung nicht zum Erfolg verhelfen. Zum einen war die Antragstellerin zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht Mitglied dieses Agroverbundes, zum anderen zeigt die (langfristige) Verpachtung an die Agrargenossenschaft T… e. G., dass die Antragstellerin gewillt und in der Lage ist, die in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke Dritten zu überlassen.
62 Es ist, etwa durch entsprechende Regelungen im Gesellschaftsvertrag der Antragstellerin, nicht einmal sichergestellt, dass die Grundstücke in landwirtschaftlicher Nutzung verbleiben. Der Gesellschaftsvertrag der Antragstellerin enthält keinerlei Regelungen über die Verwendung von im Eigen­tum der Gesellschaft stehenden landwirtschaftlichen Nutzflächen.
63 Auf die jeweiligen Regelungen unter II. der Kaufverträge, wonach die Grundstücke von der Antragstellerin für landwirtschaftliche Zwecke erworben werden und diese langfristig und nachhaltig an die Betriebsgesellschaft verpachtet werden sollen, kann sich die Antragstellerin nicht mit Erfolg berufen. Es handelt sich hierbei um bloße, gegenüber dem Verkäufer und dem in Aussicht genommenen Verpächter, der an dem Kaufvertrag nicht beteiligt ist, unverbindliche Absichtserklärungen.
64 (4) In diesem Zusammenhang muss unberücksichtigt bleiben, dass die Antragstellerin über das ursprünglich unterbreitete Angebot hinaus auf der Grundlage eines erweiterten Angebotes vom 24. 6. 2011 insgesamt 80 % der Gesellschaftsanteile der Betriebsgesellschaft erworben hat und der Geschäftsführer der Antragstellerin schließlich auch Geschäftsführer der Betriebsgesellschaft geworden ist.
65 Weder der eine noch der andere Umstand waren zum Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts rechtlich angelegt oder absehbar, vermögen im Übrigen nichts daran zu ändern, dass auch hierdurch die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen nicht sichergestellt ist.
66 d) Auf vermeintliche Ermessensfehler der Genehmigungsbehörde im Zusammenhang mit der Versagung der Genehmigung kann sich die Antragstellerin nicht berufen.
67 aa) Dies gilt hinsichtlich des Umstandes, dass ein weiterer Grundstückskaufvertrag über mehr als 200 ha vom 29. 10. 2010 mit der Betriebsgesellschaft vom Landkreis Ba… genehmigt worden ist. Gegenstand dieses Vertrages waren nämlich Grundstücke, die im Eigentum der Betriebsgesellschaft standen und von ihr landwirtschaftlich genutzt wurden und – auf der Grundlage eines Pachtvertrages – weiterhin genutzt werden. Der Kauf hatte ersichtlich den Zweck, im Rahmen der Sanierung der Betriebsgesellschaft dieser Kapital zuzuführen. Hätte in diesem Fall das Siedlungsunternehmen das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt, weil ein dringend aufstockungsbedürftiger anderer Landwirtschaftsbetrieb bereit und in der Lage war, diese Flächen zu erwerben, wäre der Betriebsgesellschaft die wirtschaftliche Existenzgrundlage entzogen worden, die durch den Verkauf an die Antragstellerin gerade gesichert werden sollte. Die Versagung der Genehmigung und die Veräußerung der Flächen an Konkurrenzunternehmen hätte in diesem Fall zu einer unzumutbaren Härte gemäß § 9 Abs. 7 GrdstVG geführt (s. OLG Dresden NL-BzAR 2011, 332 ff.; in dem vom OLG Dresden entschiedenen Fall war die weitere Nutzung durch das Betriebsunternehmen, eine Genossenschaft, weiterhin dadurch gesichert, dass zu ihren Gunsten ein Vorkaufsrecht vereinbart worden war und der Erwerber Mitglied der Genossenschaft geworden war; als solches war er verpflichtet, die Flächen zunächst der Genossenschaft zur Pacht anzudienen).
68 In einem weiteren vom OLG München entschiedenen Fall (RdL 2011, 268 ff.) hatte zur Abwendung der Zwangsvollstreckung ein Landwirt landwirtschaftliche Grundstücke in eine mit einem Kaufmann gegründete GbR als Einlage eingebracht. Das OLG München hat im Rahmen seiner Begründung, warum die Genehmigung nach § 9 GrdstVG nicht versagt werden durfte, ausgeführt, der auf den Betrieb eines landwirtschaftlichen Unternehmen gerichtete Gesellschaftszweck schließe es nicht aus, dass an der Gesellschaft auch Nichtlandwirte beteiligt sind. Dies ist nach Anerkennung der eigenen Rechtsfähigkeit der GbR nur konsequent, führt aber im vorliegenden Fall schon deswegen nicht weiter, weil die Betriebsgesellschaft gerade nicht an der Antragstellerin beteiligt ist.
69 bb) Die Antragstellerin kann ihre sofortige Beschwerde nicht mit Erfolg darauf stützen, die Genehmigungsbehörde habe es ermessensfehlerhaft versäumt, auch die Betriebsgesellschaft als erwerbsbereiten Dritten vorzuschlagen.
70 Diese Ausführungen übersehen bereits, dass es nicht Aufgabe der Genehmigungsbehörde ist, solche erwerbsbereite Dritte zu ermitteln. So sind im vorliegenden Fall die erwerbsbereiten Dritten auch jeweils von den landwirtschaftlichen Berufsverbänden der Genehmigungsbehörde angezeigt worden.
71 cc) Die Genehmigungsbehörde hat es auch nicht ermessensfehlerhaft unterlassen, eine Genehmigung unter einer Auflage oder einer Bedingung (§§ 10, 11 GrdstVG) zu erteilen. Als Auflage bzw. Bedingung wäre allenfalls die Verpachtung an einen Landwirt in Betracht gekommen (§ 10 Abs. 1 Nr. 1 bzw. § 11 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG). Eine solche Nebenbestimmung dient aber im Fall des Versagungsgrundes der ungesunden Bodenverteilung nur dazu, eine absehbare Übergangszeit bis zum bevorstehenden Wegfall des Versagungsgrundes zu überbrücken (m. w. Nachw. aus der obergerichtlichen Rspr. Netz, a. a. O., Ziff. 4.16.2.1, S. 635), etwa wenn abzusehen ist, dass der Erwerber alsbald in der Lage sein wird, selbst die Flächen landwirtschaftlich zu nutzen oder feststeht, dass die Flächen alsbald nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden (können).
72 Diese Voraussetzungen sind schon deswegen nicht erfüllt, weil in der Person der Antragstellerin nicht einmal hinreichend sicher feststeht, ob überhaupt der Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung in Zukunft beseitigt werden wird.
73 e) Der Vertrag zur UR-Nr. 1908/10 der Notarin … ist jedoch deswegen zu genehmigen, weil es hinsichtlich der landwirtschaftlichen Flächen, die Gegenstand dieses Vertrages sind, an einem Vollerwerbslandwirt fehlt, der die Grundstücke zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zu deren Erwerb nach den Bedingungen des Kaufvertrages bereit und in der Lage ist. Hinsichtlich der drei weiteren Kaufverträge ist mit der Agrar GmbH L… ein solcher Vollerwerbslandwirt vorhanden und die Beteiligte zu 2 hat hinsichtlich dieser Verträge ihr siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt; die sofortige Beschwerde bleibt insoweit also ohne Erfolg.
74 aa) Grundsätzlich kann jeder landwirtschaftliche Betrieb aufstockungsbedürftig und aufstockungswürdig sein. Für das dringende Aufstockungsbedürfnis ist es nämlich nicht erforderlich, dass der kaufinteressierte Landwirt zur Aufrechterhaltung seines Betriebes auf das jeweilige Grundstück angewiesen ist. Es reicht aus, dass der Betrieb dringend der Aufstockung bedarf. Die Dringlichkeit eines Aufstockungsbedarfes ist nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu beurteilen; hierzu zählen insbesondere langfristige Planungen (Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 5. Aufl. 2010, S. 515). Eine langfristige Planungssicherheit, die ein landwirtschaftlicher Betrieb benötigt, ist nur dadurch zu erreichen, dass er über einen ausreichenden Eigenlandanteil verfügt. Die Ausstattung bestehender landwirtschaftlicher Betriebe bewirkt grundsätzlich eine förderungswürdige Verbesserung der Agrarstruktur, der im Rahmen des § 9 Abs. 1, 2 GrdstVG Vorrang vor einem landwirtschaftsfremden Erwerbsinteresse zukommt.
75 Feste Maßstäbe für die Bestimmung eines dringenden Aufstockungsbedürfnisses gibt es nicht, insbesondere hat es der Bundesgerichtshof abgelehnt, eine Obergrenze für den Erwerb festzulegen (AgrarR 1979, 197). Allerdings ist bei einem haupt- oder nebenberuflichen Landwirt im Allgemeinen davon auszugehen, dass die Mehrung des Eigenlandes der Stärkung seines Betriebes und damit der Verbesserung der Agrarstruktur dient. Eine krisenfeste, sichere landwirtschaftliche Existenz kann wegen der Kündigungsmöglichkeit nicht auf Pachtland gestützt werden (m. w. Nachw. Netz, a. a. O., S. 516). Die Ausstattung eines Betriebes mit ausreichendem Eigenlandanteil spielt darüber hinaus wegen der Möglichkeit der Beleihung zur Absicherung notwendiger Kredite eine wichtige Rolle. Dies gilt auch für ein Unternehmen in Form eines großen Pachtbetriebes oder einer Agrargesellschaft, wenn die Flächen nur zu einem geringen Teil aus Eigentumsflächen des Unternehmens bestehen (Netz, a. a. O., S. 516).
76 Allerdings wurde in der obergerichtlichen Rechtsprechung auch entschieden, dass ein Landwirt mit seinem Erwerbsinteresse dann keine Berücksichtigung findet, wenn er über einen großen landwirtschaftlichen Betrieb verfügt, der aufgrund seines Zuschnitts und seiner Größe bereits ohne Eigenland offensichtlich lebensfähig ist (OLG Frankfurt RdL 2000, 188 für einen Betrieb der neben 7 ha Eigenland eine gepachtete Staatsdomäne von 220 ha bewirtschaftete; OLG Celle, Beschluss vom 21. 11. 2005 – 7 W 73/05 für einen expandierenden Familienbetrieb in Niedersachen, der 270 ha Ackerland bewirtschaftet, davon 86 ha Eigen­land mit dem Argument, eine solche Situation sei nicht nur hinsichtlich der Flächenausstattung, sondern auch bezüglich des Eigenlandanteils nicht ungewöhnlich; Netz, a. a. O., S. 520).
77 bb) Für die Agrar GmbH L… besteht ein solcher dringender Aufstockungsbedarf.
78 Angesichts der geringen Ausstattung mit Eigenland (7,38 % gemäß der im Beschwerdeverfahren erstmals erteilten Auskunft des Landkreises Ba…) ist die GmbH zur Erhöhung der Planungssicherheit für ihr Unternehmen bereits nach den oben dargelegten allgemeinen Grundsätzen dringend auf den Erwerb von Eigenland angewiesen. Ein hinreichender Anlass, von diesen Grundsätzen im konkreten Fall abzuweichen, ist nicht ersichtlich. Insbesondere ist der vom OLG Frankfurt entschiedene Fall mit der vorliegenden Konstellation nicht vergleichbar. Der dringende Aufstockungsbedarf wurde in der zitierten Entscheidung nur deswegen nicht festgestellt, weil der Erwerbsinteressent mit der gepachteten Staatsdomäne über einen eigenständigen Pachtbetrieb verfügte, der – so das OLG Frankfurt – aufgrund seines Zuschnitts und seiner Größe (220 ha) einen offensichtlich lebensfähigen eigenständigen Betrieb bildete.
79 Dass die Agrar GmbH L… über einen solchen selbständig lebensfähigen Pachtbetrieb verfügt, der geeignet ist, die Existenz der GmbH als Großbetrieb jedenfalls für die Dauer dieses Pachtvertrages sicherzustellen, ist nicht ersichtlich. Angesichts der auch für das Land … deutlich unterdurchschnittlichen Ausstattung mit Eigen­land­flächen – nach dem Agrarbericht 2011/2012 beträgt der Eigenlandanteil von landwirtschaftlichen Betrieben, die in der Rechtsform einer juristische Person geführt werden, im Durchschnitt 20,5 %, mithin fast das dreifache des Eigenlandanteils der Agrar GmbH L… – ist bei dem weit unterdurchschnittlichen Eigenlandanteil der Agrar GmbH L… im Jahr 2011 von einem dringenden Aufstockungsbedarf auszugehen.
80 Die durchschnittliche Betriebsgröße eines landwirtschaftlichen Betriebes in … von rd. 238 ha spielt entgegen der Auffassung der Antragstellerin in diesem Zusammenhang keine entscheidende Rolle. Weniger als 13,2 % der wirtschaftenden Betriebe in … haben eine solche Größe (die Betriebe mit einer Größe von 200 bis 500 ha haben einen Gesamtanteil von 13,2 %) und bewirtschaften weniger als ein Viertel der Flächen. Für die Agrar GmbH L… ist vielmehr entscheidend, dass sie gegenüber andere Großbetrieben, die mehr als 1.000 ha bewirtschaften – dies sind in … 6,4 % der Betriebe, die 45,3 % der Flächen bearbeiten – konkurrenzfähig bleibt. Allein die Größe des Betriebes der Agrar GmbH L… ist weder ein Indiz für das Bestehen eines dringenden Aufstockungsbedarfes noch für das Fehlen eines solchen.
81 cc) Anders ist indes der dringende Aufstockungsbedarf der Agrargenossenschaft T… e. G. zu beurteilen, die hinsichtlich der Flächen, die Gegenstand des Kaufvertrages zur UR-Nr. 1908/2010 der Notarin … sind, als erwerbswilliger und -fähiger Interessent bereitsteht.
82 Diese bewirtschaftete im maßgeblichen Zeitraum 1.339,0516 ha bei einem Eigenlandanteil von 43,5 %.
83 Das Vorliegen eines dringenden Aufstockungsbedarfes eines landwirtschaftlichen Betriebes kann nicht schematisch nach dem Verhältnis des Eigenlandanteils zum Anteil des Pachtlandanteils beurteilt werden. Es gibt weder einen Regelsatz, dass bei einem Eigenlandanteil von über 50 % ein dringender Aufstockungsbedarf grundsätzlich fehlt, noch dass ein solcher bei einem Anteil von unter 50 % in der Regel besteht.
84 Die Beurteilung der Frage, ob für einen konkreten Betrieb ein dringender Aufstockungsbedarf im Sinne einer gesteigerten Notwendigkeit besteht, kann die durchschnittliche Ausstattung vergleichbarer Betriebe in dieser Region nicht außer acht lassen (vgl. OLG Celle, Beschl. v. 21. 11. 2005 – 7 W 73/05 (L)).
85 Danach kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Erwerb der fraglichen Flächen für die Agrargenossenschaft T… e. G in diesem Sinne dringend ist. Die Genossenschaft verfügt bereits jetzt über einen Eigenlandanteil, der doppelt so hoch ist, wie derjenige vergleichbarer Betriebe, die in der Rechtsform der juristischen Person wirtschaften. Damit verfügt die Agrargenossenschaft gegenüber vergleichbaren Betrieben über eine Ausstattung mit Eigenlandflächen, die insbesondere eine hinreichende Planungssicherheit sicherstellt. Dass anderweitige Umstände einen dringenden Aufstockungsbedarf der Agrargenossenschaft begründen könnten, ist nicht ersichtlich.
86 Die Kostenentscheidung beruht auf § 44 Abs. 2, 45 Abs. 1 S. 1 LwVG. Bei der Verteilung der Gerichtskosten war zu berücksichtigen, dass lediglich die Antragstellerin und die Beteiligte zu 1 ein unmittelbares wirtschaftliches Interesse am Ausgang des Beschwerdeverfahrens besitzen. Die Festsetzung des Gebührenstreitwertes für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 37, 36 Abs. 1 S. 1 LwVG i. V. m. § 20 Abs. 1 S. 1 KostO.
87 Die Rechtsbeschwerde wird wegen der Frage, ob in Landwirtschaftsverfahren, die nicht den Regelungen der ZPO unterfallen, Entscheidungen zu ihrer Wirksamkeit auch der Unterschrift durch die ehrenamtlichen Richter bedürfen wegen grundsätzlicher Bedeutung sowie zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen (§ 70 Abs. 2 Nr. 1 und 2 FmFG i. V. m. § 9 LwVfG).

References: § 4
 § 7
 § 9
 § 7
 § 10
 § 22
 § 58
 § 63
 § 9
 § 38
 § 38
 § 38
 § 38
 § 38
 § 28
 § 38
 § 38
 § 38
 § 38
 § 38
 § 48
 § 1
 § 9
 § 39
 § 315
 § 315
 § 38
 § 315
 § 38
 § 315
 § 315
 § 48
 § 48
 § 38
 § 9
 § 38
 § 21
 § 1
 § 48
 § 315
 § 48
 § 1
 Art. 7
 § 48
 § 315
 § 38
 § 9
 § 9
 § 38
 § 38
 § 48
 § 68
 § 9
 § 6
 BGH 
 § 6
 § 9
 BGH 
 § 2
 § 9
 Art.
56
 § 9
 § 9
 § 9
 § 11
 § 9
 § 44
 § 20
 § 9