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Timestamp: 2020-07-13 13:31:50+00:00

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AG Hamm, 16 C 371/05: AG Hamm: nebenkosten, umgestaltung, grundsteuer, vertragsschluss, zukunft, abwasser, nachzahlung, pauschal, anpassung, heizung
Urteil des AG Hamm vom 21.02.2006, 16 C 371/05
Aktenzeichen: 16 C 371/05
Amtsgericht Hamm, 16 C 371/05
Den Klägern bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
2Die Beklagte hatte seit dem 01.09.1994 von den Klägern eine I2 gemietet. Unter § 3 des Mietvertrages heißt es unter anderem: "... Neben der Miete sind monatlich zu entrichten für: Wassergeld Heizung (anteilig) Abwasser- und Müllabfuhrgebühren anteilige Grundsteuer und Gebäudeversicherung bis auf weiteres pauschal 300,- DM". In § 4 des Vertrages heißt es: "... Die Nebenkosten (Heizkosten siehe § 5) für Wassergeld, Heizung anteilig, Abwasser- und Müllabfuhrgebühren, anteilige Grundsteuer und Gebäudeversicherung werden in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben und sind jährlich nach dem Stichtag vom 31.03. eines jeden Jahres mit dem Mieter abzurechnen."
3Mit Schreiben vom 30.03.2005 rechneten die Kläger die Nebenkosten für das Jahr 2004 ab.
4Die Kläger behaupten, es seien ab 1998 Nebenkostenabrechnungen erstellt worden. Aus der Formulierung im Mietvertrag "bis auf weiteres" ergebe sich, dass sie die Nebenkosten auch konkret abrechnen könnten.
6die Beklagte zu verurteilen, an sie 4.122,96 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16.05.2005 und weitere 169,94 € nebst 5 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
9Die Beklagte behauptet, es sei eine Pauschale von 300,- DM, keine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart worden. Dementsprechend sei eine Nebenkostenabrechnung auch nie erstellt worden. Erst nachdem es zwischen den Klägern und dem Geschäftsführer der Beklagten zu erheblichen Streitigkeiten gekommen sei, hätten die Kläger erstmals im Jahr 2002 Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2000 und 2001 erstellt.
10Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
12Die Klage ist nicht begründet. Den Klägern steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten für 2004 zu.
13Ob die Parteien bei Vertragsschluss eine Pauschale für Wassergeld, Heizung, Abwasser- und Müllabfuhrgebühren, anteilige Grundsteuer und Gebäudeversicherung oder abzurechnende Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart haben, geht aus dem schriftlichen Mietvertrag nicht eindeutig hervor. Vielmehr ist die darin getroffene Regelung widersprüchlich. Denn einerseits ist in § 3 davon die Rede, dass für die genannten Betriebskosten "pauschal" 300,- DM gezahlt werden sollen, andererseits regelt § 4 eine Abrechnungspflicht des Vermieters, die für die Vereinbarung einer Vorauszahlung spricht. Die Parteien haben zu den bei Vertragsschluss zu diesem Punkt geführten Gesprächen nichts näheres vorgetragen. Unstreitig sind allerdings in den ersten Jahren des Vertragsverhältnisses, jedenfalls für die Jahre 1994 bis 1997 keine Betriebskostenabrechnungen erstellt worden. Nach Darstellung der Beklagten hat sie sogar erstmals im Jahr 2002 Abrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 erhalten. Die Kläger haben weder konkret dargelegt, wann Abrechnungen für frühere Jahre erstellt worden sind noch insbesondere, wann diese der Beklagten in welcher Form zugegangen sind. Darauf kommt es aber letztlich auch nicht entscheidend an. Denn die Handhabung in den ersten Jahren, in denen zu Lasten der Beklagten lediglich ein pauschaler Betrag von 300,- DM berücksichtigt worden ist und keine Abrechnungen erstellt worden sind, lässt nur den Schluss zu, dass die Parteien ursprünglich übereinstimmend von der Vereinbarung einer Pauschale für die benannten Nebenkosten ausgegangen sind.
14Eine Berechtigung der Kläger, dies nachträglich einseitig zu ändern, lässt sich nicht allein aus der Formulierung in § 3 des Mietvertrages herleiten, dass für die benannten Nebenkosten "bis auf weiteres pauschal 300,- DM" zu zahlen seien. Die Formulierung kann vielmehr auch dahin zu verstehen sein, dass die Pauschale gegebenenfalls erhöht werden kann. Dass die Parteien der Formulierung bei Vertragsschluss übereinstimmend eine andere Bedeutung beigemessen haben, haben die Kläger nicht dargelegt.
15Den Klägern steht auch kein Anspruch auf Nachzahlung jedenfalls hinsichtlich der Heizkosten zu. Zwar gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung gem. § 2 HeizKVO, der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden ist, rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. § 2 HeizKVO stellt aber kein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB dar mit der Folge der Nichtigkeit entgegenstehender Vereinbarungen (vgl. OLG E, ZMR 2003, 109; LG C, NZM 2000, 333, Lammel, HeizKVO, § 2 Rn. 6 ff.; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 5. Aufl., Rn. 6051). Vielmehr gilt die rechtsgeschäftliche Vereinbarung der Parteien fort, bis sich eine Vertragspartei für die Zukunft auf die Abrechnungsweise nach der Heizkostenverordnung beruft und eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt (vgl. LG C, WuM 1995, 192; LG I, WuM 1995, 192; AG G, WuM 1997, 439; Schmid, a.a.O., Rn. 6053). Für laufende und vergangene Abrechnungszeiträume ist eine Anpassung nicht möglich. Die Anpassung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Mieter (vgl. Schmid, a.a.O., Rn. 6060 e). Dabei handelt es sich um einen Gestaltungsakt, der zu einer neuen Ausgestaltung des bisherigen Mietvertrages führt (vgl. LG C, NZM 2000, 333). Den Zugang einer derartigen Gestaltungserklärung, aus der die Beklagte hätte erkennen können, dass die Kläger eine Umgestaltung des Mietvertrages unter Berufung auf die Vorschriften der Heizkostenverordnung für die Zukunft vornehmen wollen, haben die Kläger nicht dargelegt. Eine solche Erklärung lässt sich nicht allein daraus herleiten, dass die Kläger in den vorausgegangenen Jahren der Beklagten Abrechnungen über die Betriebs- und Heizkosten übersandt haben, in der sie die gezahlte Pauschale als Vorauszahlung behandelt haben. Dagegen spricht bereits, dass die Kläger zu der Frage, welche Auswirkungen sich aus der Umgestaltung des Mietvertrages auf die übrigen Vereinbarungen ergeben, insbesondere welchen Einfluss eine Herausnahme der Heizkosten aus der Pauschale für deren Höhe hat, überhaupt nicht Stellung genommen haben. Im übrigen konnte die Beklagte aber auch allein aus der kommentarlosen Übersendung von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen nicht entnehmen, dass die Kläger damit gleichzeitig eine Erklärung zur Umgestaltung des Mietverhältnisses vornehmen wollten in der Weise, dass abweichend von der ursprünglich getroffenen Vereinbarung über die pauschale Abgeltung der Betriebs- und Heizkosten hinsichtlich der Heizkosten für die Zukunft eine Anpassung des Mietvertrages an die Vorschriften der Heizkostenverordnung verlangt werden sollte.
16Den Klägern steht daher mangels wirksamer Umgestaltung des Mietvertrages für die Vergangenheit ein Anspruch auf Nachzahlung von nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abgerechneten Heiz- und Warmwasserkosten nicht zu.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11 ZPO. 17
Streitwert: 4.122,96 € 18
16 C 371/05
Nebenkosten, Umgestaltung, Grundsteuer, Vertragsschluss, Zukunft, Abwasser, Nachzahlung, Pauschal, Anpassung, Heizung

References: § 3
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 § 5
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 § 2
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 § 134
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