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Timestamp: 2017-10-22 17:10:39+00:00

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DFR - BVerfGE 37, 132 - Vergleichsmiete I
1. Die Beschwerdeführerin zu 1), die Ruhrkohle AG, ist Vermi ...
2. Der Beschwerdeführer zu 2) begehrte von der Beklagten des ...
1. Die Beschwerdeführer wenden sich unmittelbar gegen die Au ...
2. Die einschlägigen Vorschriften des Wohnraumkündigung ...
1. Es kann verfassungsrechtlich nicht beanstandet werden, da ...
2. Auch die Begrenzung des Mietzinses auf die "örtliche Verg ...
3. Der im Rahmen des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu wahrende allgeme ...
1. Der materiell-rechtliche Anspruch auf die ortsübliche Ver ...
2. Eine solche Handhabung der genannten Vorschriften steht mit de ...
1. Im Rahmen des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG muß der Gesetzgeber auch im Bereich des bürgerlichen Rechts - hier bei zwingenden Vorschriften des Mietrechts - der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums und dem Gebot sozialgerechter Nutzung gleichermaßen Rechnung tragen.
2. Rechtsstaatliche Grundsätze gebieten, mietpreisrechtliche Vorschriften nach Inhalt und Voraussetzungen so zu gestalten, daß Vermieter und Mieter in der Lage sind, in zumutbarer Weise die gesetzlich zulässige Miete zu ermitteln.
3. Der Ausschluß der Änderungskündigung sowie die Begrenzung der Mietpreise bei laufenden Mietverhältnissen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach Art. 1 § 1 IV und § 3 I des Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (BGBl. I S. 1839) sind verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.
4. Es widerspricht der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, wenn der Richter die verfahrensrechtlichen Vorschriften des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (Art. 1 § 3 II und III) so handhabt, daß der Vermieter eine gesetzlich zulässige Mieterhöhung nicht mehr durchsetzen kann.
des Ersten Senats vom 23. April 1974
-- 1 BvR 6/74 und 2270/73 --
in den Verfahren über die Verfassungsbeschwerden 1. der Ruhrkohle AG, Essen - Bevollmächtigte: Rechtsanwälte Prof. Dr. Klaus Finkelnburg, Klaus-Peter Stiewe, Dr. Peter Raue, Dr. Gabriele Arndt, Berlin 19, Theodor-Heuss-Platz 4 - gegen das Urteil des Landgerichts Essen vom 25. Oktober 1973 (10 S. 382/73) - 1 BvR 6/74 -; 2. des Herrn Georg St... - Bevollmächtigter: Rechtsanwalt Wolfgang S. del Bondio, München 2, Pettenkoferstraße 31/II - gegen a) das Urteil des Landgerichts München I vom 24. Oktober 1973 (15 S. 254/73), b) das Urteil des Amtsgerichts München vom 18. September 1972 (21 C 427/72) - 1 BvR 2270/73 -.
I. 1. Das Urteil des Landgerichts Essen vom 25. Oktober 1973 - 10 S. 382/73 - verletzt das Grundrecht der Beschwerdeführerin aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Es wird aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht Essen zurückverwiesen.
2. Das Land-Nordrhein-Westfalen hat der Beschwerdeführerin die notwendigen Auslagen zu erstatten.
II. 1. Die Urteile des Amtsgerichts München vom 18. September 1972 - 21 C 427/72 - und des Landgerichts München I vom 24. Oktober 1973 - 15 S. 254/73 - verletzen das Grundrecht des Beschwerdeführers aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Sie werden aufgehoben. Die Sache wird an das Amtsgericht München zurückverwiesen.
Die Verfassungsbeschwerden richten sich gegen gerichtliche Urteile, durch die Klagen auf Zustimmung zu Mieterhöhungen in Anwendung des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes abgewiesen worden sind.
Das Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (BGBl. I S. 1839) - Wohnraumkündigungsschutzgesetz - WKSchG - trifft rechtliche Regelungen, die bis zum 31. Dezember 1974 gelten. Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung, der eine Dauerregelung schaffen soll, durchläuft zur Zeit das Gesetzgebungsverfahren (BRDrucks. 161/74).
Nach Art. 1 § 1 Abs. 4 des derzeit geltenden Wohnraumkündigungsschutzgesetzes ist die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum zum Zwecke der Erhöhung des Mietzinses ausgeschlossen. Der Vermieter kann jedoch nach Maßgabe des § 3 vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Hierzu muß er die die Erhöhung rechtfertigenden Gründe dem Mieter schriftlich mitteilen. Stimmt der Mieter nicht zu, so kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Diese gesetzlichen Vorschriften können nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden (§ 4 Abs. 1).
Die für die Entscheidung maßgeblichen Bestimmungen lauten:
(1) Bei einem Wohnraummietverhältnis kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn der bisherige Mietzins seit einem Jahr unverändert fortbesteht und der angestrebte Mietzins die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt werden, nicht übersteigt. Das Recht steht dem Vermieter nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung durch eine Vereinbarung ausgeschlossen ist.
(2) Der Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 ist dem Mieter gegenüber schriftlich unter Angabe der das Erhöhungsverlangen rechtfertigenden Gründe geltend zu machen.
(3) Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen des Vermieters nicht binnen sechs Wochen zu, so kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen ...
(4) Ist die Zustimmung erteilt, so steht dem Vermieter der erhöhte Mietzins mit Ablauf der für das Mietverhältnis bei Erhebung des Anspruchs geltenden Kündigungsfrist zu.
(5) Ist der Mieter rechtskräftig verurteilt worden, der verlangten Mieterhöhung ganz oder teilweise zuzustimmen, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen eines Zahlungsverzugs des Mieters (§ 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils kündigen ...
(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für preisgebundenen Wohnraum."
1. Die Beschwerdeführerin zu 1), die Ruhrkohle AG, ist Vermieterin von 60 000 Wohnungen, die früher im Eigentum der verschiedenen Bergbaugesellschaften standen. Nach einem Vertrag mit ihren Muttergesellschaften darf sie die Mieten nur erhöhen, um Kostensteigerungen auszugleichen.
Mit Schreiben vom 11. Dezember 1972 forderte sie von den Beklagten des Ausgangsverfahrens die Zustimmung zu einer monat lichen Mieterhöhung für ihre ca. 71 m große Wohnung von 112.80 DM auf 139.20 DM, was einem qm-Preis von 1.95 DM entspricht. In einem weiteren Schreiben vom 22. März 1973 wies sie darauf hin, daß sie mit der Erhöhung noch unterhalb des für "schwarze Kreise" zulässigen Mietniveaus geblieben sei, und fügte eine Aufstellung über sieben Vergleichswohnungen in Bottrop bei, die fünf verschiedenen Eigentümern gehören. Für die Wohnungen waren jeweils der Eigentümer, der Mieter, die Anschrift, das Geschoß, die Wohnfläche und die derzeitige Miete angegeben. Danach wurden für die Vergleichswohnungen von 48 bis 67 m Mieten zwischen 2.29 und 2.60 DM/m entrichtet.
Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Die daraufhin erhobene Klage der Beschwerdeführerin hatte beim Amtsgericht Bottrop Erfolg. Nach seiner Ansicht genügen die genannten Schreiben der gesetzlichen Anforderung des § 3 Abs. 2, da der begehrte Mietzins offensichtlich im unteren Bereich vergleichbarer Mieten liege. Auch bei einer formalistischen Interpretation des Gesetzes habe die Beschwerdeführerin den Anforderungen an die Begründung des Erhöhungsverlangens jedenfalls mit ihrem zweiten Schreiben genügt, da sie dort mehrere Vergleichswohnungen benannt und beschrieben habe.
Das Landgericht Essen hingegen hat die Klage abgewiesen: § 3 Abs. 2 könne nur dahin verstanden werden, daß der Vermieter schon im schriftlichen Erhöhungsverlangen konkrete Vergleichsobjekte unter Darlegung der in § 3 Abs. 1 Satz 1 normierten Vergleichsmerkmale und der Mietpreise angeben müsse. Der Mieter könne die ihm in Abs. 3 Satz 1 eingeräumte Überlegungsfrist von sechs Wochen nur dann sachgemäß nutzen, wenn ihm eine Überprüfung an Hand konkreter Vergleichswohnungen möglich sei. Deshalb sehe das Gericht "die Einzelbegründung des Erhöhungsgesuchs als Wirksamkeitsvoraussetzung des hier streitigen Vermieterbegehrens an". Die von der Beschwerdeführerin gegebene Begründung lege die in § 3 Abs. 1 normierten Merkmale nur unvollkommen dar. Es fehlten völlig die nach dem Zweck des Gesetzes notwendigen "Angaben über die Baujahre der Häuser, den Erhaltungsgrad dieser Häuser und Wohnungen sowie über die Gestaltung und Ausgestaltung der Wohnungen (Abgeschlossenheit der Wohnungen, Einrichtung mit oder ohne Bad und Toilette sowie Heizungsmöglichkeiten)". Soweit die Beschwerdeführerin Vergleichswohnungen während des Prozesses näher beschrieben habe, komme dem keine Bedeutung zu. Denn dadurch sei dem Mieter keine Gelegenheit mehr gegeben worden, vor dem Prozeß zu überlegen, ob er die Mieterhöhung hinnehmen wolle.
In ihrer Verfassungsbeschwerde gegen dieses Urteil trägt die Beschwerdeführerin vor: Der der Entscheidung zugrunde liegende § 3 Abs. 2 verstoße gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG. Der Ausschluß der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung möge aus sozialstaatlichen Gründen gerechtfertigt sein. Es bedeute jedoch eine übermäßige Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters und es müsse auch als grob sachwidrig angesehen werden, wenn man von ihm verlange, Einzelheiten über Vergleichsobjekte, nämlich Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und den für sie zu zahlenden Mietzins mitzuteilen. Der Vermieter einer Wohnung habe nämlich keine rechtliche Möglichkeit, sich derartige Kenntnisse über fremde Wohnungen zu verschaffen. Es hänge somit vom Zufall ab, ob er die von der Rechtsprechung verlangten formellen Erfordernisse erfüllen und damit eine sachlich gerechtfertigte Mieterhöhung durchsetzen könne.
§ 3 Abs. 2 könne dagegen als verfassungsmäßig angesehen werden, wenn der Vermieter den ihm obliegenden Nachweis auch anders als durch Einzelbeschreibung vergleichbarer Objekte führen dürfe. Dann sei die Verfassungsbeschwerde deshalb begründet, weil das Landgericht die bei seiner Entscheidung zu beachtenden verfassungsrechtlichen Maßstäbe verfehlt und damit das Eigentumsgrundrecht der Beschwerdeführerin verletzt habe. In Anbetracht der besonderen Umstände habe die Beschwerdeführerin von der Verpflichtung aus dem Gesetz freigestellt werden müssen, weil ihr sonst die Mieterhöhung faktisch unmöglich sei. Sie sei gegenüber ihren Muttergesellschaften vertraglich gehalten, die Mieten für ihre 60 000 Wohnungen gleichzeitig zu erhöhen; die Ermittlung vieler Tausender von Vergleichswohnungen sei nicht zumutbar und praktisch undurchführbar. Die Mieter der Bergmannswohnungen seien schon dadurch hinreichend geschützt, daß nach dem bei Gründung der Ruhrkohle AG abgeschlossenen Vertragswerk Mieterhöhungen nur sehr begrenzt und unter besonderen Verfahrensvoraussetzungen zulässig seien.
2. Der Beschwerdeführer zu 2) begehrte von der Beklagten des Ausgangsverfahrens mit Schreiben vom 12. März 1972 die Zustimmung zur Erhöhung der Miete zum 15. März 1973. In dem Schreiben waren sieben Vergleichswohnungen unterschiedlicher Größen und Quadratmeterpreise benannt. Die genaue Lage mit Straße und Hausnummer war für vier Wohnungen angegeben. Im übrigen beschränkte sich der Beschwerdeführer darauf, die Straße und für eine Wohnung den Stadtteil zu nennen.
Die Beklagte verweigerte ihre Zustimmung. Die Klage des Beschwerdeführers blieb beim Amtsgericht München und beim Landgericht München I ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Es könne dahingestellt bleiben, ob die vom Kläger geforderte Mieterhöhung nach der materiellen Rechtslage gerechtfertigt sei, da er sein Erhöhungsverlangen nicht in der gesetzlichen Weise begründet habe. Für eine sachliche Prüfung sei nur dann Raum, wenn der Vermieter mehrere, ihm nicht gehörende und vergleichbare Wohnungen hinreichend beschrieben habe. Hierzu müsse er die "Vergleichswohnungen nach Ort, Straße und Stockwerk genau" bezeichnen und deren Wohnflächen und Mietpreise angeben. "Die Vergleichbarkeit (müsse) sich nach dem Sinn des Gesetzes im einzelnen beziehen: auf Alter, Bauzustand und Lage des Hauses, in dem sich die zum Vergleich herangezogene Wohnung befindet, auf Zahl und Art der zur Wohnung gehörenden Zimmer und Nebenräume sowie auf die vorhandenen wertbestimmenden Einrichtungen, wie Bad, Zentral- oder Ofenheizung, fließendes Warmwasser, Lift usw. ..." Diesen Anforderungen genüge das Schreiben des Beschwerdeführers nicht; er habe somit eine Anspruchsvoraussetzung für die Mieterhöhung nicht erfüllt. Eine Festsetzung der angemessenen Miete durch das Ge richt auf Grund eines Sachverständigengutachtens sei daher nicht zulässig.
Der Beschwerdeführer hält das Wohnraumkündigungsschutzgesetz, jedenfalls aber seine Auslegung im Ausgangsverfahren, für verfassungswidrig. Es widerspreche dem Rechtsstaatsprinzip und der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie, einen fast unbeschränkten Mieterschutz wieder einzuführen, nachdem jahrelang Bauwillige durch öffentliche Erklärungen, das Mietrecht solle dem freien Spiel der Kräfte überlassen werden, zum Wohnungsbau angeregt worden seien. Der praktische Ausschluß des Kündigungsrechts sei nur dann vertretbar, wenn der Vermieter die Möglichkeit erhalte, auf praktikable Weise eine angemessene Miete zu erlangen. Verfassungswidrig sei es jedoch, wenn ein Gericht nicht die Antwort auf die Frage suche, ob die Miete überhöht sei, sondern dem eigentlichen Problem durch "leere Förmelei" aus dem Wege gehe. Mit der Menschenwürde sei es nicht zu vereinbaren, dem Vermieter Nachforschungen bei Inhabern anderer Wohnungen, die ihre wirtschaftlichen Verhältnisse geheimhalten dürften, anzusinnen. Der allgemeine Gleichheitssatz sei verletzt, weil die Vermieter bei der Neuvermietung keinen wesentlichen Beschränkungen in der Preisgestaltung unterlägen.
Die in den Ausgangsverfahren beklagten Mieter halten die angefochtenen Urteile für verfassungsmäßig.
Der Bundesminister der Justiz hat namens der Bundesregierung auf den bereits erwähnten Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum hingewiesen (BRDrucks. 161/74), im übrigen aber auf eine Äußerung zu den Verfassungsbeschwerden verzichtet.
Der Deutsche Mieterbund e. V. hält die Regelung der Mieterhöhung für verfassungsmäßig. Die Einführung von Kündigungsschutz und Mieterhöhungsverlangen entspringe der Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Der Sozialstaat schütze den Mieter vor willkürlicher Kündigung und ungerechtfertigter Mieterhö hung, ohne andererseits dem Vermieter einen Mietstopp zuzumuten.
Der Zentralverband der deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e. V. hat unter eingehender Darlegung der einschlägigen Rechtsprechung ausgeführt: Die Gerichte stellten an die Darlegungspflicht des Vermieters häufig so hohe Anforderungen, daß der gesetzliche Anspruch aus § 3 Abs. 1 Satz 1 kaum einmal in Rechtsweg habe durchgesetzt werden können. Der unbestimmte Rechtsbegriff der "ortsüblichen Vergleichsmiete" gewinne durch die gesetzliche Umschreibung nicht an konkretem Gehalt. Das Gesetz enthalte nichts Näheres über die Begründungspflicht nach § 3 Abs. 2. Diese doppelt unzureichende Ausgestaltung sei offenbar die Ursache dafür, daß der Erhöhungsanspruch praktisch unrealisierbar sei.
1. Die Beschwerdeführer wenden sich unmittelbar gegen die Auslegung und Anwendung des § 3 Abs. 2 in den angefochtenen Entscheidungen. Die hiernach gebotene Prüfung kann jedoch nicht auf diese Vorschrift beschränkt bleiben. Die dem Vermieter auferlegte Pflicht, sein Mieterhöhungsverlangen vor einem etwaigen Prozeß dem Mieter gegenüber schriftlich zu begründen, ist ein formelles Erfordernis für die begehrte Mietsteigerung. Die Anwendung dieser Bestimmung setzt die Gültigkeit der materiellrechtlichen Regelung voraus. Daher ist sowohl der Ausschluß der "Änderungskündigung" (§ 1 Abs. 4) als auch die Beschränkung der Entgelte auf die ortsüblichen Vergleichsmieten (§ 3 Abs. 1) in die verfassungsgerichtliche Prüfung einzubeziehen.
2. Die einschlägigen Vorschriften des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes legen - neben anderen Bestimmungen - Befugnisse und Pflichten des Eigentümers von Mietwohnungen und zugleich Pflichten und Rechte des Mieters fest. Es handelt sich somit um Regelungen im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Solche Vorschriften haben nicht schon deshalb vor der Verfassung Bestand, weil sie als formelles Gesetz ergangen sind. Die Regelungsbefugnis des Gesetzgebers ist in mehrfacher Richtung beschränkt: Er muß zunächst den grundlegenden Gehalt der Eigentumsgarantie wahren, sich aber auch mit allen übrigen Verfassungsnormen in Einklang halten (BVerfGE 34, 139 [146] mit Nachweisen).
Der Gesetzgeber steht bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten Auftrages, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, vor der Aufgabe, das Sozialmodell zu verwirklichen, dessen normative Elemente sich einerseits aus der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben (BVerfGE 25, 112 [117]). Das Privateigentum im Sinne der Verfassung zeichnet sich in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand aus (BVerfGE 31, 229 [240] mit Nachweisen); sein Gebrauch soll aber "zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen". Vorausgesetzt ist hierbei, daß das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht. Dieses Postulat einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung umfaßt auch das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange des einzelnen Rechtsgenossen, der auf die Nutzung des Eigentumsobjektes angewiesen ist. Es ist Aufgabe des Gesetzgebers, dieses Gebot auch im Rahmen privatrechtlicher Normierungen nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu verwirklichen. Er muß hierbei beiden Elementen des im Grundgesetz angelegten dialektischen Verhältnisses von verfassungsrechtlich garantierter Freiheit (BVerfGE 24, 367 [389]; 31, 229 [239]) und dem Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung in gleicher Weise Rechnung tragen und die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen (BVerfGE 25, 112 [117 f.]). Ebensowenig wie die Eigentumsgarantie eine die soziale Funktion eines Eigentumsobjektes mißachtende Nutzung schützt, kann Art. 14 Abs. 2 GG eine übermäßige, durch die soziale Funktion nicht gebotene Begrenzung privatrechtlicher Befugnisse rechtfertigen. Das Bundesverfassungsgericht hat wiederholt darauf hingewiesen, daß das durch die verfassungsmäßigen Gesetze ausgeformte Eigentum den Gegenstand der Eigentumsgarantie bildet und verfassungsrechtlichen Schutz genießt (BVerfGE 24, 367 [396]). Darüber hinaus ergibt sich unmittelbar aus der Eigentumsgarantie ein verfassungskräftiger Anspruch auf einen effektiven Rechtsschutz (BVerfGE 35, 348 [361]).
Für die Ausgestaltung zwingender mietrechtlicher Vorschriften bedeutet dies: Der Gesetzgeber muß bei solchen Regelungen sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen. Das heißt freilich nicht, daß sie zu jeder Zeit und in jedem Zusammenhang dasselbe Gewicht haben müßten. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht aber mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang.
1. Es kann verfassungsrechtlich nicht beanstandet werden, daß die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen (§ 1 Abs. 4) und an ihre Stelle das Mieterhöhungsverfahren nach § 3 eingeführt worden ist. Zwar beschränkt die Beseitigung der sog. Änderungskündigung in gewissem Umfang die Handlungsfreiheit des Vermieters; dies ist aber im Hinblick auf die hohe Bedeutung, die der Wohnung für den Einzelnen und die Familie zukommt, durch Art. 14 Abs. 2 GG gerechtfertigt. Überdies führt der Ausschluß bei korrekter Durchführung des Mieterhöhungsverfahrens nicht zu einer materiellen Beeinträchtigung. Die Regelung wird vielmehr der Interessenlage derjenigen Vertragsparteien gerecht, denen an der Fortführung des Mietverhältnisses gelegen ist. Sie ist geeignet, einerseits einen gerechtfertigten Mieterhöhungsanspruch durchzusetzen und auf der anderen Seite die mit einer Änderungskündigung verbundenen Belastungen des Mieters auszuschließen, aber auch den Mißbrauch des Kündigungsrechts zur Durchsetzung überhöhter Forderungen zu verhindern.
2. Auch die Begrenzung des Mietzinses auf die "örtliche Vergleichsmiete" im Sinne des § 3 Abs. 1 begegnet keinen durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken: Die Regelung sichert dem Vermieter einen am örtlichen Markt orientierten Mietzins, der die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellen wird. Daß sie zugleich die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindert und Preisspitzen abschneidet, kann schon deshalb nicht beanstandet werden, weil eine solche Nutzung des Eigentums im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen keinen verfassungsrechtlichen Schutz genießt.
Der Einwand der Beschwerdeführer, die Vorschrift verstoße wegen ihrer Unbestimmtheit gegen das Rechtsstaatsprinzip, ist nicht gerechtfertigt. Allerdings müssen inhaltsbestimmende Vorschriften im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG auch den Anforderungen entsprechen, die der Rechtsstaat an die Ausgestaltung von Rechtsnormen stellt (BVerfGE 34, 139 [146]). Daß ein Gesetz unbestimmte, der Auslegung und Konkretisierung bedürftige Gesetzesbegriffe verwendet, verstößt aber allein noch nicht gegen die rechtsstaatlichen Grundsätze der Normklarheit und Justitiabilität (BVerfGE 35, 348 [358 f.]). Die grundsätzliche Zulässigkeit solcher Gesetzesbegriffe entbindet den Gesetzgeber nicht davon, die gesetzliche Vorschrift in ihrem Inhalt und ihren Voraussetzungen so zu formulieren, daß die von ihr Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können. Die Rechtsunterworfenen müssen auch in zumutbarer Weise feststellen können, ob die tatsächlichen Voraussetzungen für die in der Rechtsnorm ausgesprochene Rechtsfolge vorliegen. Konkret bedeutet dies: Vermieter und Mieter müssen in der Lage sein, die gesetzlich zulässige Miete zu errechnen, und die Gerichte müssen nachprüfen können, ob die verlangte Mieterhöhung ganz oder teilweise gerechtfertigt ist.
Es ist nicht zu verkennen, daß die Anwendung des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Umschreibung des § 3 Abs. 1 nicht geringe Schwierigkeiten bereitet. Die Feststellung der "ortsüblichen Entgelte" erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen. Solche Feststellungen sind - abgesehen von der Vielgestaltigkeit der Verhältnisse - schon deshalb problematisch, weil es für die Beteiligten nicht immer möglich ist, "vergleichbare" Wohnungen zu finden, und gemeindliche Mietwerttabellen oder Mietwertspiegel meist nicht vorhanden sind.
Gleichwohl kann die Regelung hingenommen werden, da eine dem materiellen Inhalt der Norm gemäße Anwendung bei einer sachgerechten und an den dargelegten verfassungsrechtlichen Grundsätzen orientierten Handhabung nicht ausgeschlossen ist.
3. Der im Rahmen des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu wahrende allgemeine Gleichheitssatz (BVerfGE 34, 139 [146]) ist - entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers zu 2) - nicht dadurch verletzt, daß die Begrenzung der Mieterhöhung auf die örtliche Vergleichsmiete nur für laufende, nicht aber für neu abzuschließende Mietverträge gilt. Ob der Gesetzgeber auch für die Neuvermietung eine Preisgrenze hätte anordnen können, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls kann es nicht als eine sachwidrige Differenzierung angesehen werden, wenn er den Verfügungsbereich des Eigentümers nur für den Fall bindet, daß das Mietverhältnis entstanden ist. Diese inhaltliche Festlegung der Eigentümerbefugnisse wird einerseits dem besonderen schutzwürdigen Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses gerecht, beschränkt aber andererseits die aus sozialen Gründen gebotene Bindung des Eigentümers auf das zum Schutz des Mieters notwendige Maß.
1. Der materiell-rechtliche Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete muß "dem Mieter gegenüber schriftlich unter Angabe der das Erhöhungsverlangen rechtfertigenden Gründe geltend" gemacht werden (§ 3 Abs. 2). Bleibt die Aufforderung ohne Erfolg, so kann der Vermieter nach Maßgabe des § 3 Abs. 3 auf Zustimmung klagen. Auslegung und Anwendung dieser Verfahrensvorschriften bereiten - wie die umfangreiche Rechtsprechung und vielfältige Literatur zeigen - in der Praxis allen Beteiligten: Vermietern, Mietern und vor allem den Gerichten, erhebliche Schwierigkeiten. Das wird auch durch die vom Deutschen Mieterbund und vom Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer eingereichten Stellungnahmen und Unterlagen bestätigt. Das Landgericht Mannheim stellt in NJW 1973, S. 712 (713) unter Hinweis auf Rechtsprechung und Literatur fest, daß "Mieterhöhungsklagen bislang durchwegs abschlägig entschieden worden" seien; die dieser Rechtsprechung zugrunde liegende Auslegung entspreche jedoch eindeutig dem Willen des Gesetzgebers. In der Literatur wird darauf hingewiesen, daß Zustimmungsklagen ganz überwiegend abgewiesen worden seien, ohne daß auch nur geprüft wurde, ob die geforderte Miete der Höhe nach gerechtfertigt gewesen wäre (NJW 1973, S. 974 [976]; vgl. auch Schmidt-Futterer, Wohnraumschutzgesetze, 1974, S. 112 f.).
Auch die angefochtenen Urteile haben die Klagen ohne Sachprüfung abgewiesen. Ihnen liegen hinsichtlich der Auslegung der umstrittenen Vorschriften im wesentlichen folgende Überlegungen zugrunde: Die Gerichte gehen in Übereinstimmung mit einer verbreiteten Rechtsprechung davon aus, daß der Vermieter zunächst zur Feststellung der ortsüblichen Entgelte mehrere, nicht dem Vermieter gehörende Wohnungen bezeichnen müsse. (Die Rechtsprechung schwankt hierbei zwischen der Benennung von mindestens zwei bis zu zwanzig Vergleichswohnungen.) Weiter habe er in seinem Erhöhungsverlangen nach § 3 Abs. 2 die in § 3 Abs. 1 normierten Vergleichsmerkmale möglichst genau darzulegen. Hierzu sei die Benennung und Beschreibung mehrerer Wohnungen notwendig, die nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage überwiegend gleich oder sehr ähnlich sein müßten.
Nach der im wesentlichen übereinstimmenden Auffassung beider Gerichte - die ebenfalls mit der herrschenden Rechtsprechung in Einklang steht - ist die hiernach geforderte Begründung des Mieterhöhungsverlangens Anspruchsvoraussetzung für die Zustimmungsklage nach § 3 Abs. 3. Genügt das Aufforderungsschreiben den genannten Anforderungen nicht, so wird die Klage ohne Sachprüfung auch dann abgewiesen, wenn die "verlangte Mieterhöhung nach der materiellen Rechtslage an sich gerechtfertigt wäre" (so Landgericht München I).
Beide Gerichte vertreten darüber hinaus die Rechtsansicht, daß ausschließlich der Inhalt des Aufforderungsschreibens maßgebend sei und einer nachträglichen Ergänzung im Laufe des Rechtsstreites keine Bedeutung zukomme. Dies wird vom Landgericht Essen damit begründet, daß der Mieter insoweit die sechswöchige Überlegungsfrist des § 3 Abs. 3 nicht wahrnehmen könne. Die Einhaltung dieser Schutzbestimmung sei Wirksamkeitsvoraussetzung für das Erhöhungsverlangen selbst.
2. Eine solche Handhabung der genannten Vorschriften steht mit dem Grundgesetz nicht in Einklang und verletzt die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.
a) § 3 Abs. 1 begrenzt nicht nur in verfassungsmäßiger Weise den Mietzins für bestehende Mietverhältnisse, sondern anerkennt zugleich das Recht des Vermieters auf den ortsüblichen Mietzins. Dieses Recht muß von den Gerichten ebenso beachtet werden wie die gleichfalls in der Norm berücksichtigten Interessen des Mieters. Sowohl die Verfahrensvorschrift des § 3 Abs. 2 als auch die des § 3 Abs. 3 müssen im Blick auf diese - den materiellen Kern des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes darstellende - Regelung ausgelegt und angewendet werden. Die Verpflichtung des Vermieters, sein Erhöhungsverlangen zu rechtfertigen, dient ebenso wie die Klagemöglichkeit nach § 3 Abs. 3 dem Ziel, die Mietanpassung in einem geordneten Verfahren unter Wahrung der Interessen beider Vertragsparteien durchzuführen. Der Mieter soll die Möglichkeit haben, die Berechtigung der Mieterhöhung nachzuprüfen; der Vermieter ist im Weigerungsfall in der Lage, die gesetzlich zulässige Miete mit Hilfe der Gerichte durchzusetzen.
b) Diese der Verfassung gemäße gesetzgeberische Abwägung der gegenseitigen Rechte und Pflichten wird durch die in den Verfassungsbeschwerden beanstandete Handhabung des § 3 Abs. 2 und 3 einseitig zu Lasten der Vermieter verändert.
Es kann zwar nicht beanstandet werden, daß die Gerichte mangels objektiver Orientierungsdaten (Mietwerttabellen, Mietwertspiegel, Preisindices usw.) zunächst versuchen, das für den konkreten Streitfall maßgebliche "örtliche Entgelt" durch Vergleiche geeigneter Wohnungen zu ermitteln. Diese Methode ist aber nicht die allein zulässige. Weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn der materiellen Vorschrift des § 3 Abs. 1 und auch nicht aus den ergänzenden Regelungen des § 3 Abs. 2 und 3 läßt sich herleiten, daß der Nachweis der ortsüblichen Miete nicht durch ein Sachverständigengutachten geführt werden dürfe. Der Begriff des üblichen Entgelts für vergleichbare Wohnungen im Sinne des § 3 Abs. 1 gibt den Maßstab für die Grenze, bis zu der Mieterhöhungen als angemessen angesehen werden sollen. Die Vorschrift besagt aber nichts darüber, aus welcher Quelle der Richter seine Überzeugung von der Angemessenheit zu schöpfen hat. Auch die beiläufige Bemerkung im Schriftlichen Bericht des Rechtsausschusses des Bundestages (BTDrucks. VI/2421, S. 4, zu § 2), der Vermieter werde "eine gewisse Anzahl von Objekten nennen müssen", läßt diesen Schluß nicht zu. Es mag auch erwähnt werden, daß der Bundesgerichtshof zu den ähnlichen Vorschriften der §§ 18, 24 des Ersten Bundesmietengesetzes mehrfach entschieden hat, wenn die Ermittlung von Vergleichsobjekten oder der für sie gezahlten Mieten besonders schwierig sei, könne das sachgemäß begründete Gutachten eines Sachverständigen als ausreichend angesehen werden (BGH NJW 1959, S. 1634; 1960, S. 1248; 1963, S. 291). In diese Richtung weisen auch die Begründung und die Verhandlungen über den Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietrecht über Wohnraum (BRDrucks. 161/74).
§ 3 Abs. 2 fordert lediglich die Angabe der das Erhöhungsverlangen rechtfertigenden Gründe. Gleichwohl verlangen die an gefochtenen Entscheidungen - ähnlich wie die anderer Gerichte - genaue Einzelheiten hinsichtlich der Vergleichswohnungen wie beispielsweise die "Gestaltung und Ausgestaltung" der Wohnung und Einzelangaben über Wohnflächen, Mietpreise und Alter der Häuser. Dem Vermieter wird damit die Darlegung objektiver Umstände angesonnen, von denen er in der Regel keine Kenntnis besitzt. Solange keine zur Auskunft verpflichteten Stellen bestehen, kann er sich die für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erforderlichen Daten nur mit freiwilliger Hilfe anderer verschaffen. Weder der Hauseigentümer noch der Mieter etwaiger Vergleichswohnungen sind aber gehalten, die erforderlichen Angaben zu machen. Es entspricht im übrigen der Lebenserfahrung, daß die für eine Wohnung wichtigen Daten üblicherweise fremden Personen gegenüber nicht verlautbart werden. Die Erlangung solcher Einzelangaben bedeutet in vielen Fällen das Eindringen in den privaten Lebensbereich, wobei berücksichtigt werden muß, daß die Wohnung in besonderem Maße den Schutz der Verfassung genießt (Art. 13). Betretungs- und Besichtigungsrechte sind hiernach grundsätzlich ausgeschlossen (BVerfGE 32, 54 [75]). Diese grundgesetzliche Wertentscheidung muß nicht nur der Gesetzgeber, sondern auch der Richter beachten. Mit Recht wird deshalb von einzelnen Gerichten im Fall der Beweiserhebung die Zustimmung des Mieters zur Besichtigung von Wohnräumen durch das Gericht gefordert.
c) Die geübte Handhabung des § 3 Abs. 2 führt dazu, daß eine sachliche Prüfung und Entscheidung, ob die geforderte Mieterhöhung gerechtfertigt ist, unterbleibt, wenn das Aufforderungsschreiben des Vermieters den von den Gerichten aufgestellten Anforderungen ganz oder teilweise nicht entspricht. Das gilt selbst dann, wenn es dem Hauseigentümer trotz gewissenhafter Bemühungen nicht oder nicht ausreichend gelingt, die geforderten Angaben über vergleichbare Wohnungen und deren Einzelmerkmale zu liefern, und er statt dessen andere Beweismittel anbietet. Die angefochtenen Entscheidungen stellen somit entgegen der materiellen Rechtslage nicht darauf ab, ob die geforderte Miete objektiv dem Gesetz entspricht, sondern prüfen lediglich, ob die schriftliche Aufforderung den von ihnen geforderten Inhalt hat. So hat das Landgericht Essen im angefochtenen Urteil die Klage wegen mangelhafter Begründung des Erhöhungsschreibens abgewiesen, obwohl die verlangte Miete unbestritten das übliche Entgelt vergleichbarer Wohnungen nicht überschritt; das Landgericht München I hat erklärt, daß ein Sachurteil auch dann nicht in Frage komme, wenn sich die geforderte Miete im Rahmen des § 3 Abs. 1 halte.
d) Diese Rechtsprechung führt im praktischen Ergebnis weitgehend zu einem im Gesetz nicht angeordneten Mietpreisstopp. Der Vermieter wird durch eine formale, nicht an der materiellen Regelung orientierte Anwendung des § 3 Abs. 2 gehindert, die gesetzlich zulässige Miete mit Hilfe des Gerichts durchzusetzen. Hierin liegt nicht nur faktisch eine Änderung des materiellen Rechts mit Hilfe verfahrensrechtlicher Vorschriften, sondern auch eine Verletzung des Anspruchs auf einen effektiven Rechtsschutz, der sich unmittelbar aus der Eigentumsgarantie ergibt (BVerfGE 35, 348 [361]). Im gerichtlichen Verfahren nach § 3 Abs. 3 ist darüber zu entscheiden, ob sich die vom Vermieter geforderte Mieterhöhung "ganz oder teilweise" (§ 3 Abs. 5) im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete hält. Bei der Beurteilung dieser Frage muß der Richter die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung nachvollziehen. Diesem Gebot wird er aber nicht gerecht, wenn er dem Vermieter so hohe verfahrensrechtliche Hürden in den Weg legt, daß dieser sie nicht in zumutbarer Weise überwinden kann. Mangels allgemeiner Orientierungsdaten ist es - wie die gerichtliche Praxis zeigt - sicherlich vielfach schwierig, im Einzelfall Klarheit über die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu schaffen. Diesen - aus dem vom Gesetzgeber gewählten Maßstab sich objektiv ergebenden - Schwierigkeiten sehen sich Vermieter und Mieter in gleicher Weise gegenüber. Es ist aber nicht vertretbar, die Folgen daraus einseitig dem Vermieter aufzubürden und den Eintritt in eine Sachprüfung davon abhängig zu machen, ob ihm die Informationsquellen zur Verfügung stehen, die es ihm ermöglichen, die geforderten Daten beizubringen.
Die Handhabung des § 3 Abs. 2 kann nicht mit der Schutzbedürftigkeit des Mieters begründet werden. Abgesehen davon, daß das Mieterinteresse in der Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung berücksichtigt ist, verdient der Mieter nur Schutz dagegen, daß ihm im Widerspruch zum Gesetz, nicht aber dagegen, daß ihm in Übereinstimmung mit der materiellen Vorschrift des § 3 Abs. 1 die Zustimmung zur Mieterhöhung abverlangt wird. Ebensowenig läßt sich mit dem Schutzbedürfnis des Mieters die Auffassung begründen, daß jede spätere Ergänzung oder Berichtigung ungenügender Angaben unbeachtlich sein soll. Eine derartige Schlechterstellung im Prozeß ist mit der verfassungsrechtlich gesicherten Rechtsschutzgarantie nicht vereinbar; im übrigen kann der Mieter gemäß § 93 ZPO durch ein Anerkenntnis der Kostenlast entgehen.
Da die Gerichte die der Anwendung des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes durch die Verfassung gezogenen Grenzen nicht beachtet und hierdurch das Grundrecht der Beschwerdeführer aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzt haben, waren die Urteile aufzuheben und die Verfahren an die zuständigen Gerichte zurückzuverweisen.
Benda, Ritterspach, Rupp-v.Brünneck, Dr. Böhmer, Dr. Faller, Dr. Brox, Dr. Simon

References: Art. 14
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 Art. 1
 § 1
 § 3
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 § 93
 Art. 14