Source: https://www.ra-kotz.de/schadenersatz-wegen-verletzung-der-vorvertraglichen-aufklaerungspflicht-prospekthaftung.htm
Timestamp: 2020-06-02 08:02:10+00:00

Document:
Verletzung vorvertraglichen Aufklärungspflicht - Prospekthaftung
LG Hamburg – Az.: 318 O 250/13 – Urteil vom 11.04.2014
Der Kläger nimmt die Beklagten im Zusammenhang mit seinem Beitritt zur M…S…R…- F…I… I GmbH & Co. KG (im Folgenden: Fondsgesellschaft) wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung auf Schadensersatz in Anspruch.
Die Fondsgesellschaft bot im Jahre 2007/2008 Kommanditbeteiligungen zur Kapitalanlage an. Der Kläger wurde auf der Basis eines am 23.11.2007 aufgestellten Verkaufsprospekts (Anlagen K 2, K 3) geworben. Das Fondskonzept bestand darin, dass die Fondsgesellschaft über eine 100-prozentige Tochtergesellschaft mit Sitz in der Republik M… (M…R…R… Limited) in eine i… Projektentwicklungsgesellschaft (A…R…R…P…P… Limited, im Folgenden: ARRPPL), an der sie indirekt 50 % der Gesellschaftsanteile mit Stimmrecht hielt, in die Projektentwicklung von drei Apartmentanlagen an den Standorten B., M. und L. in I… investierte, um über den Verkauf von Apartments an private Nutzer eine attraktive Rendite zu erzielen (Prospekt Seite 10 ff.). Bei der i.. Projektentwicklungsgesellschaft A…R…R…P…P… Limited handelte es sich um ein Joint-Venture mit dem i.. Projektentwicklungspartner A…P… Limited. Wegen der Einzelheiten wird auf die Darstellung des Gesellschaftervertrags der A…R…R…P…P… Limited (Prospekt Seite 119 ff.) Bezug genommen.
Das Anlagekonzept sah vor, dass die Anleger zwischen verschiedenen Beteiligungsvarianten (“Gattung A” und “Gattung B”) wählen konnten, die sich im Hinblick auf die Gewinn- und Verlustbeteiligung, dem Recht auf Entnahmen sowie der Verteilung des Liquidationserlöses unterschieden. Die Anleger konnten sich zudem entweder unmittelbar als Kommanditisten oder mittelbar über die Beklagte zu 2) als Treuhandkommanditistin an der Fondsgesellschaft beteiligen. Die Beklagte zu 1) – unter ihrer damaligen Firma M…M…P… Capital Vermittlung GmbH (vgl. Prospekt Seite 18, 62, 69, 183) – und die Beklagte zu 2) waren gem. § 3 Abs. 2 lit. a) und b) des Gesellschaftsvertrages Gründungskommanditistinnen der Fondsgesellschaft (Prospekt Seite 164).
Der Kläger trat der Fondsgesellschaft mit Beitrittserklärung vom 17.12.2007 und Bestätigung der Annahmeerklärung vom 31.12.2007 (Anlagen K 1, K 11) über die Beklagte zu 2) als Treuhandkommanditistin mit einem Zeichnungsbetrag in Höhe von € 50.000,00 zuzüglich 5 % in der Beteiligungsvariante “Gattung A” bei.
In der Folgezeit geriet die Umsetzung des Fondskonzepts ins Stocken. Auf einer Gesellschafterversammlung vom 17.12.2010 nahm die Geschäftsführung schließlich nach vorangegangenen Berichten (Anlagen K 5, 6) ausführlich zur aktuellen Lage und den eingetretenen Schwierigkeiten Stellung (Anlage K 4).
Am 18.1.2012 schloss der Kläger wegen der streitgegenständlichen Anlage mit der H…S… Kasse einen Vergleich (Anlage K 12).
Der Kläger trägt vor, die Beklagten hätten ihn vor dem Beitritt nicht hinreichend über die Beteiligung aufgeklärt. Er habe seine Anlageentscheidung auf Grundlage des Verkaufsprospekts getroffen, das den Anlegern kein umfassendes und zutreffendes Bild von dem angebotenen Beteiligungsobjekt und dessen Risiken vermittelt habe. Der Prospekt sei unrichtig, unvollständig und irreführend.
Der Fonds werde im Prospekt uneinheitlich und unzutreffend als Sachwertfonds oder Immobilienfonds bezeichnet, obwohl eine Investition in Sachwerte nicht stattgefunden habe. Es handele sich vielmehr um einen reinen P…E… Fonds mit gesellschaftsrechtlichen Beteiligungen.
Die Angaben zum Joint-Venture-Partner A…P… Limited seien nicht ausreichend. Es fehle an einem Hinweis auf das Schlüsselpersonenrisiko. Zudem informiere der Prospekt nicht über die Regelungen des Joint-Venture-Vertrages nicht einmal die wesentlichen Regelungen dieses Vertrages würden genannt. Der Prospekt enthalte auch keine aussagekräftigen Angaben zur A…P… Limited selbst.
Der im Verkaufsprospekt genannte Gesellschaftszweck der ARRPPL stimme nachweislich nicht mit den tatsächlichen Umständen überein. Aus i.. Zeitungsberichten (Anlagenkonvolut K 14) ergebe sich, dass ARRPPL nicht nur die Realisierung von drei Projekten an drei Standorten, sondern von sieben Projektentwicklungen in L., M., G… N… sowie jeweils an zwei Standorten von B. und G. geplant habe.
Im Prospekt werde nicht über den bestehenden Interessenkonflikt der Projektpartnerin A…P… Limited aufgeklärt, der sich daraus ergebe, dass diese neben ihrer Tätigkeit für das Joint Venture intensiv eigene Projekte – zum Teil in gleichen Projektlagen – entwickelt und innerhalb der Fondslaufzeit auch bereits erfolgreich realisiert habe. Infolge dieses erheblichen Interessenkonflikts hätten die massiven operativen Probleme mit A…P… Limited zu einer erheblichen Belastung der ursprünglichen Planung geführt. Die parallel von der A…P… Limited durchgeführten Projektentwicklungen hätten insbesondere in B. die Projektentwicklung der Fondsgesellschaft nicht ergänzt, sondern in Konkurrenz gestanden. So sei es in dem Projekt “E…” gleichfalls um die Errichtung von Apartments mit gehobenem Standard gegangen (Anlage K 17). Die A…P… Limited habe alle wesentlichen Aufgaben im Zusammenhang mit dem Erwerb der Grundstücksentwicklungsrechte bzw. des Grundstücks allein vorgenommen, und zwar die Vertragsverhandlungen, die Vertragsüberwachung und die Auszahlung der Kaufpreise. Eine Überprüfung der Mittelfreigabe durch die Fondsgesellschaft oder die M…S… sei offensichtlich nicht erfolgt, da zwei der drei Grundstücke nicht dem vertraglichen Zustand entsprochen hätten. Die A…P… Limited habe somit zahlreiche Schlüsselpositionen auf sich vereint, ohne durch den deutschen Joint-Venture-Partner kontrolliert zu werden, obwohl im Falle des Grundstücks L. auf der Verkäuferseite eine der A…P… Limited nahestehende „Stroh“-Gesellschaft (Anlagen K 31, K 29, K 30) gestanden habe und sich daher ein Interessenkonflikt der A…P… Limited geradezu habe aufdrängen müssen.
Der Prospekt informiere insbesondere auch auf Seite 20 und 27 nicht darüber, dass es aufgrund innerhalb der Sphäre des Joint-Ventures selbst liegender Uneinigkeiten zu Verzögerungen bei der Realisierung der Projekte kommen könne, nämlich weil sich der i… Joint-Venture-Partner langfristig sanktionslos vertragsbrüchig verhalten könne. Es werde nicht darüber aufgeklärt, dass das Gelingen der Vorhaben mit der Kooperationsbereitschaft der A…P… Limited stehe und falle. Die A…P… Limited sei von Anfang an ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen, habe insbesondere nicht ihre vertraglich übernommen Einlage geleistet (Bericht der Fondsgeschäftsführung vom 23.12.2011, Anlage K 7).
Der Prospekt suggeriere den Anlegern, dass die Grundstücksentwicklungsrechte in L. und M. bereits erworben und die Bebauungspläne bereits genehmigt worden seien (Prospekt Seite 15 und 21), obwohl für diese Grundstücke zum Zeitpunkt der Prospekterstellung keine uneingeschränkte Genehmigung zur vollständigen Nutzung des Grundstücks für Wohnbebauung vorgelegen habe. Die im Prospekt auf Seite 71 gewählten Formulierungen ließen indessen den Eindruck entstehen, als sei bereits alles für die Erteilung der Genehmigungen getan, insbesondere Bauanträge gestellt worden. Auch seien keine weiteren Baugenehmigungen beantragt worden, bei denen nur noch die Entscheidung und die Erteilung der Genehmigung ausstehe. Wie sich aus dem Bericht der Fondsgeschäftsführung vom 17.12.2010 (Anlage K 4) ergebe, hätten zahlreiche zugesicherte Eigenschaften zum Zeitpunkt der Prospekterstellung gefehlt. Bei zweien der drei Grundstücke sei im Prospekt tatsachenwidrig die Genehmigungsfähigkeit suggeriert worden. Im Zusammenhang mit den Baugenehmigungen werde im Prospekt nicht darauf hingewiesen, dass die Vorhaben nach dem einschlägigen i.. Baurecht teilweise unzulässig sein könnten.
Die M…S…R…E… habe keinerlei Kontrolltätigkeit entfaltet. Die Angaben im Prospekt zu den Aufgaben der M…S…R…E… seien unzutreffend, da dieser keineswegs nur eine Überwachungsfunktion zugekommen sei. Vielmehr sei die M…S…R…E… in i.. Zeitungsberichten (Anlagenkonvolut K 14) als Joint-Venture-Partner von A… vorgestellt worden. Auch gehe die M…S…R…E… und nicht die mauritische Holding klagweise gegen die A… vor (Anlage K 16). Offensichtlich habe die mauritische Holdinggesellschaft sämtliche Handlungs- und Entscheidungsbefugnisse an die M…S…R…E… übertragen.
Die prognostizierte Fondslaufzeit von vier Jahren, die für ihn entscheidungserheblich gewesen sei, sei völlig unrealistisch gewesen und habe nicht auf einer tragfähigen Tatsachengrundlage beruht. Die Laufzeitangabe sei völlig ins Blaue hinein ohne jegliche nachvollziehbare Begründung erfolgt. Die Angaben zum Baubeginn im 1. Quartal 2008 seien fehlerhaft gewesen. Zudem sei klar gewesen, dass es bereits zum Baubeginn zu Verzögerungen kommen würde, die Einfluss auf die prognostizierte Laufzeit von insgesamt nur vier Jahren haben würden. Ein vollständiger Kapitalrückfluss habe vorausgesetzt, dass die Geschäftsanteile an der ARRPPL und dann diejenigen an der m… Holding hätten verkauft werden müssen (Prospekt Seite 16, 23, 100). Da die gesetzlichen Bestimmungen in I… während eines Wirtschaftsjahres nur den Rückkauf von maximal 25 % des gesamten Anteilskapitals erlaubten, sei ein vollständiger Rückkauf innerhalb der angegebenen Fondslaufzeit überhaupt nicht möglich gewesen.
Aufgrund der Prospektangaben habe er davon ausgehen dürfen, dass zum Zeitpunkt seines wirksamen Beitritts zum Fonds die Durchführung der Projekte unmittelbar bevorgestanden habe. Er habe auch nie einen Hinweis erhalten, dass das ganze Projekt ins Stocken geraten sei, obwohl – wie sich aus dem Protokoll vom 17.12.2010 (Anlage K 4) ergebe – bereits Anfang 2008 die gesamten Planungen für die Projektentwicklung vollständig auf den Prüfstand gestellt worden seien. Im Übrigen sei die Verwirklichung der Vorhaben ins Stocken geraten, weil der Verkäufer der Grundstücksentwicklungsrechte L. seinen Mitwirkungspflichten nicht nachgekommen sei und es versäumt habe, binnen der vereinbarten 30-Tages-Frist das vereinbarte Bebauungsvolumen sowie umweltrechtliche Genehmigungen beizubringen. Das Fehlen dieser Genehmigungen habe der Durchführung der Vorhaben entgegengestanden, wie sich aus den gesetzlichen Bestimmungen (Anlage K 19) ergebe. Die umweltrechtliche EIA (Environmental Impact Assessment)-Genehmigung sei erst am 12.06.2008 beantragt und schließlich am 17.05.2011 erteilt worden (Anlage K 20). Das Grundstück in M. habe zudem nicht im Township-Projekt des Verkäufers, sondern in Abweichung zu der Beschreibung auf Seite 59 des Prospekts rund 10 km vom Highway NH21 entfernt im Hinterland gelegen (Anlagen K 21-23).
Der Verkaufsprospekt sei im Übrigen nachträglich fehlerhaft geworden, weil die Baugenehmigungen für die Vorhaben in L. und M. nicht annähernd in dem im Prospekt dargestellten Umfang erteilt worden seien. Der Kaufvertrag über das Entwicklungsrecht in L. sei bereits im Herbst 2007 geschlossen worden, der Kaufvertrag über das Grundstücksentwicklungsrecht in M. nach dem Bericht der Fondsgeschäftsführung (Anlage K 4, S. 7) ebenfalls im Herbst 2007. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Risikoprüfung hätte ohne Weiteres festgestellt werden können und müssen, ob die Erteilung der für die prospektierten Vorhaben erforderlichen Baugenehmigungen rechtlich überhaupt möglich sei und die Verkäufer der Grundstücksentwicklungsrechte überhaupt in der Lage sein würden, ihren vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen. Die Beklagten könnten sich ihrer Verpflichtung nicht durch Hinweis auf angebliche Pflichtverletzungen seitens der Verkäufer entziehen. Die Möglichkeit des vertragswidrigen Verhaltens seitens der Verkäufer stelle in Anbetracht dessen, dass die vereinbarungsgemäße Einholung der Baugenehmigungen für das Schicksal der Projekte von elementarer Bedeutung sei, ein ganz erhebliches Risiko dar, auf welches der Prospekt ausdrücklich hätte hinweisen müssen. Dass das Grundstück in M. nicht Teil des Township-Projekts sei, hätte mangels vorhandener Bebauung bereits bei den Ortsbegehungen im Jahre 2007 auffallen müssen. Der genehmigte Bebauungsplan für das Grundstück habe auch nicht die vertraglich vereinbarte Reichweite gehabt, weil die Genehmigung für eine Fläche von 3,4 Acres gefehlt habe (vgl. Anlage K 4, Seite 11 f.).
Der Prospekt sei fehlerhaft, weil den auf Seite 55 genannten Prognosezahlen ein Bebauungsvolumen (2,4 FAR) zugrunde liege, das das an den einzelnen Standorten genehmigungsfähige Volumen übersteige. Dies gelte auch dann, wenn man mit der Beklagten davon ausginge, dass hier ein sog. “Loading-Faktor” für Gemeinschaftsflächen hinzukomme. Der Prospekt mache hinsichtlich des Begriffs “verkaufbare Fläche” nicht deutlich, dass es sich dabei auch um die Gemeinschaftsflächen handele, die im Miteigentum aller stünden. Auch die Darstellung der rechtlichen Rahmenbedingungen für ausländische Direktinvestitionen sei nicht ausreichend.
Durch den Erwerb der Fondsanteile sei ihm ein Schaden in Höhe der Bruttobeteiligungssumme entstanden, für den die Beklagte zu 1) als Gründungskommanditisten, die Beklagte zu 2) als Gründungs- und Treuhandkommanditistin hafte. Bei einem zutreffenden Hinweis auf die dargestellten rechtlichen und tatsächlichen Ungewissheiten hätte er nicht in den Fonds investiert.
Seine Schadensersatzforderungen seien nicht verjährt, weil er von den Prospektfehlern erst mit Erhalt des Protokolls der Gesellschafterversammlung vom 17.12.2010 (Anlage K 4) erfahren habe.
1. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an ihn € 45.000,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
2. die Beklagten zu verurteilen, ihn von möglichen Ansprüchen aus seiner Beteiligung an der M…- S…R…- F…I… I GmbH & Co. KG über nominal € 45.000,00 freizustellen, jeweils Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte und Pflichten aus der Beteiligung an der M…S…R…- F…I… I GmbH & Co. KG über nominal € 45.000,00,
3. festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Annahme der Übertragung bzw. Abtretung aller Rechte und Pflichten aus der mittelbaren Beteiligung an der M…S…R…- F…I… I GmbH & Co. KG in Verzug befinden.
Die Beklagten tragen vor, der Verkaufsprospekt sei nicht zu beanstanden. Insbesondere gebe er die zum Zeitpunkt der Prospekterstellung gegebene baurechtliche Genehmigungssituation zutreffend wieder und mache auch deutlich, dass das Projekt sich in einem frühen Stadium befunden habe. Dabei werde auch darauf hingewiesen, dass ein Großteil der abzuschließenden Verträge noch nicht geschlossen worden sei (Anlage K 2, S. 22). Auch die besonderen Risiken der Investition in einem Schwellenland würden verdeutlicht.
Die Fondsbezeichnung sei nicht irreführend. An einer Vielzahl von Stellen mache der Verkaufsprospekt deutlich, dass der Fonds unmittelbar keine Grundstücke oder Grundstücksentwicklungsrechte erwerbe, sondern das Konzept auf eine mittelbare Beteiligung an einem Immobilienprojekt in I… angelegt sei.
Die Angaben im Prospekt zum i.. Projektentwicklungspartner A…P… Limited seien ausreichend. So werde auf Seite 26 des Prospekts ausreichend über das angebliche “Schlüsselpersonenrisiko” informiert. Die Regelungen des Joint-Venture-Vertrages zwischen der m… Holdinggesellschaft und A… würden auf den Seiten 119 bis 125 des Verkaufsprospekts ausführlich beschrieben. Die vom Kläger bemängelte paritätische Stimmrechtsverteilung zwischen der m… Holdinggesellschaft und A… stelle keinen “konstruktiven Mangel des Fonds” und erst recht keinen Prospektfehler dar. Die zwischen den Projektpartnern vereinbarte vertragliche Struktur sei bei internationalen Joint-Ventures mit Beteiligung ausländischer Investoren üblich. Der Prospekt weise auch mehrfach auf die paritätische Stimmrechtsverteilung hin (z.B. Seite 11, und 120). Der Gesellschaftsvertrag der i.. Projektentwicklungsgesellschaft enthalte auch Regelungen im Falle der Stimmengleichheit (Seite 123). Wegen der parallelen eigenen Geschäftstätigkeit der A… habe kein Interessenkonflikt bestanden. Auf die von der A… parallel durchgeführten Projekte “E…” (in B.) und “A…” (in L.) weise der Verkaufsprospekt auf Seite 50 ausdrücklich hin. Zwar seien die Grundstücksentwicklungsrechte für das Grundstück in L. von einer Gesellschaft gekauft worden, die mit der A… in Verbindung gestanden habe. Da der Verkäufer jedoch in keinen personellen oder kapitalmäßigen Verflechtungen zu der Fondsgesellschaft selbst gestanden habe, habe kein potentieller Interessenkonflikt bestanden. Zudem sei der Kaufvertrag zu marktüblichen Konditionen abgeschlossen worden.
Der Prospekt enthaltene ausreichende Hinweise auf das Vertragspartnerrisiko. Grundsätzlich sei jedem Anleger bewusst gewesen, dass die Projektverwirklichung mit Schwierigkeiten verbunden sei, wenn ein wichtiger Vertragspartner seine Verpflichtungen nicht erfülle.
Die erst im Jahre 2009 nachlassende Kooperationsbereitschaft der A… sei bei zum Zeitpunkt der Prospekterstellung trotz Prüfung der rechtlichen und finanziellen Verhältnisse der A… nicht vorhersehbar gewesen. Mit der gerichtlichen Durchsetzung der durch A… vertraglich zugesicherten Einlageleistung in I… und der dadurch bedingten Verzögerung der Prospektentwicklung hätten sich die Risiken verwirklicht, auf die der Verkaufsprospekt auf Seiten 20 und 27 hinweise.
Die zum Zeitpunkt der Prospekterstellung bestehende Genehmigungssituation hinsichtlich der Grundstücke L. und M. werde in dem Verkaufsprospekt zutreffend dargestellt. Der Verkaufsprospekt kläre zutreffend darüber auf, dass zum Zeitpunkt der Prospekterstellung bereits genehmigte Bebauungspläne für die Grundstücke in L. und M. vorgelegen hätten, die die Flächen als Wohnflächen ausgewiesen hätten (“Change of Land Use Certificates” – CLU). Zutreffend weise der Verkaufsprospekt allerdings deutlich darauf hin, dass zusätzlich erforderliche Baugenehmigungen für beide Grundstücke noch nicht vorgelegen hätten. Der Verkaufsprospekt behaupte an keiner Stelle, das die Baugenehmigungen bereits beantragt seien (Seite 71, 21, 120, 128, 129). Die klare Zweiteilung zwischen einer notwendigen Ausweisung der Grundstücke als Wohnbauland und der zusätzlich erforderlichen Genehmigung zur Bebauung des Grundstücks werde aus der Darstellung auf Seite 128 des Verkaufsprospekts deutlich. Schließlich finde sich in der Risikodarstellung auf Seite 29 des Verkaufsprospekts ein klarer Hinweis auf die damals nicht vorliegenden Baugenehmigungen. Die Formulierung “stehen noch aus” suggeriere auch nicht, dass entsprechende Anträge bereits gestellt seien.
In dem bei Prospekterstellung bereits abgeschlossenen Kaufvertrag bezüglich der Grundstücksentwicklungsrechte L. sowie dem nach Prospekterstellung am 08.02.2008 abgeschlossenen Kaufvertrag bezüglich der Grundstücksentwicklungsrechte in M. hätten sich die jeweiligen Verkäufer verpflichtet, alle Anträge zu stellen und die Genehmigungen zu besorgen, die für die weitere Projektentwicklung erforderlich gewesen seien, um die Grundstücke wie gewünscht zu bebauen. Diese “zugesicherten Eigenschaften” seien keine Grundstückseigenschaften im tatsächlichen Sinn, die bei einer Ortsbegehung erkennbar gewesen wären, sondern in die Zukunft gerichtete vertragliche Verpflichtungen der Verkäufer. Dass die Verkäufer ihren vertraglichen Verpflichtungen bei Prospekterstellung bereits vollständig nachgekommen seien, gehe aus dem Verkaufsprospekt an keiner Stelle hervor.
Die Verkäufer seien rechtlich in der Lage, Baugenehmigungen mit einem Bauvolumen von FAR 2,5 zu beantragen und zu erhalten, ohne dass es hierfür einer Änderung der genehmigten Bebauungspläne bedürfe. Dass ein entsprechendes Bauvolumen bisher nicht genehmigt worden sei, liege an der vertragswidrigen Nichteinholung der zugesicherten Baugenehmigung durch den Verkäufer sowie an der mangelnden Kooperationsbereitschaft des Projektpartners A… Der Prospekt enthalte im Übrigen auch keine ausdrückliche Angabe zum Bebauungsvolumen. Die Berechnung der Apartmentzahlen gehe auch nicht von einer FAR von 2,5, sondern von 2,0 aus. Allein aus der FAR könne im Übrigen auch nicht auf die verkaufbare Fläche geschlossen werden, da es nach i… Baurecht zahlreiche Flächen gebe, die bei der Berechnung der zulässigen FAR unberücksichtigt blieben, jedoch in die Verkaufsfläche als Grundlage für den Verkaufspreis mit einbezogen würden. Daher werde üblicherweise auf die genehmigte FAR ein sog. “Loading” von 15 bis 25 % hinzugerechnet. Bei der Erstellung der Prognose auf Seite 55 des Prospekts sei von den Projektplanern ein Loadingfaktor von 20 % herangezogen worden.
Eine FAR von 2,0 entspreche der baurechtlichen Genehmigungssituation. Eine FAR von 2,5 sei erst später, im Februar 2008 von den Verkäufern der Grundstücksentwicklungsrechte in den Kaufverträgen vereinbart worden. Eine Entscheidung der i.. Behörde über das Bebauungsvolumen habe es nicht gegeben. Tatsächlich gelte aufgrund städtebaulicher Verträge eine genehmigte FAR von 2,0 (Anlagen B 6-10).
Eine Nachtragspflicht der Initiatoren der Fondsbeteiligung bzw. eine ihnen – den Beklagten – obliegende Pflicht, auf Probleme mit den Verkäufern hinzuweisen, habe es zum Zeitpunkt des Beitritts des Klägers nicht gegeben.
Es habe keine Verpflichtung der Verkäufer gegeben, selbstständig Genehmigungen in Bezug auf das Bebauungsvolumen einzuholen. Dies sehe der Kaufvertrag für das Grundstück in L. vom 21.11.2007 (Anlage B 11) nicht vor. Eine FAR von 2,5 sei erst nach dem Beitritt des Klägers im Februar 2008 in einem Nachtrag aufgenommen worden (Anlage B 12), wobei sich auch aus dem Nachtrag keine diesbezügliche Verpflichtung für den Verkäufer ergeben habe. Insbesondere enthielten der Vertrag und der Nachtrag keine fristgebundenen Nachweispflichten hinsichtlich des Bauvolumens oder der Baugenehmigung. Es habe lediglich die Verpflichtung bestanden, daran mitzuwirken, dass entsprechende Genehmigungen erteilt würden. Dies habe jedoch zunächst vorausgesetzt, dass die entsprechenden Anträge gestellt und die Gebühren gezahlt würden. Im Jahr 2008 sei die Durchführung des Projekts L. planmäßig erfolgt. Der Vertrag über die Entwicklungsrechte an dem Grundstück in M. sei am 08.02.2008 und somit nach dem Beitritt des Klägers unterzeichnet worden. Zudem habe sich der Verkäufer nicht vertragsbrüchig verhalten, indem er nicht innerhalb von 60 Tagen nach Vertragsschluss eine behördliche Genehmigung für ein Bebauungsvolumen von 2,5 beigebracht habe. Der Verkäufer habe sich lediglich verpflichtet, innerhalb von 60 Tagen ab Unterzeichnung einen ausreichenden Nachweis für den Erlass eines Layout-Plans bezüglich des Grundstücks zu liefern, wobei 16,77 Acres des Grundstücks eine FSI von 2,5 aufwiesen. Diese Verpflichtung habe der Verkäufer erfüllt, indem er einen genehmigten Layout-Plan für das Teilgrundstück von 20 Acres vorgelegt habe.
Im Jahr 2008 sei das Projekt planmäßig vorangetrieben worden. Insbesondere hätten die Verkäufer zu diesem Zeitpunkt ihre Pflichten erfüllt. Dies ergebe sich auch aus dem “Kurzbericht Juni 2008” der Fondsgeschäftsführung (Anlage K 8). Erst im weiteren Verlauf des Jahres 2008 hätten sich mit den Auswirkungen der Finanzmarktkrise insbesondere im Hinblick auf die infolge der erschwerten Finanzierungsbedingungen nachlassende Kaufbereitschaft der i.. Bevölkerung erste Probleme abgezeichnet, auf die die Projektentwicklungsgesellschaft mit einer Verschiebung der Bautätigkeiten und Anpassung der Planung reagiert habe (Statusberichte vom 30.04.2009, Anlage B 13, und vom 8.10.2009, Anlage B 14). Dass die geänderte Planung bisher nicht habe umgesetzt werden können, liege an der fehlenden Kooperationsbereitschaft des Projektpartners A…P… Limited.
Die vom Kläger hinsichtlich des Grundstücks in M. bemängelte fehlende Genehmigung einer Fläche von 3,4 Acres beziehe sich auf die Teilfläche des Grundstücks, die für Parks und Grünanlagen vorgesehen sei und daher nicht der Bebauung unterliege. Auch die Behauptung, dass das Grundstück in M. entgegen der Prospektaussage nicht in einem Township liege, sei falsch. Das Township sei lediglich bisher nicht realisiert worden, so dass das Entwicklungsgrundstück auch nicht in einem fertig gestellten Township liege. Ein genehmigter Layoutplan zugunsten der Verkäufer der Entwicklungsrechte von M. über ein Gesamtgrundstück von 150 Acres, wovon ein Teilgrundstück von 20 Acres von der Joint-Venture-Gesellschaft habe bebaut werden sollen, liege vor (Anlage B 10).
Bei der angeblich mangelhaften Kontrolltätigkeit der M…S… habe es sich nicht um einen Prospektfehler gehandelt. Die i.. Zeitungsartikel seien nicht zutreffend. Die M…S… sei nicht Gesellschafterin des Joint-Ventures gewesen, sondern habe das Shareholders‘ Agreement nur zur Kenntnisnahme in Ausübung ihrer Überwachungstätigkeit unterschrieben.
Die Prognose zur geplanten Fondslaufzeit von vier Jahren stelle keinen Prospektfehler dar. Der Verkaufsprospekt garantiere nicht Ausschüttungen nach vier Jahren, sondern prognostiziere diese lediglich. Die Prognose dürfe auf optimistischen Erwartungen basieren. Auf Prognoserisiken werden auf Seiten 20/21 und 23 sowie 27/28 des Verkaufsprospekts ausreichend hingewiesen.
Die Laufzeitprognose sei schlüssig und unter Berücksichtigung des Fondskonzepts und der Erfahrungswerte von A… bei der Entwicklung und Vermarktung von Apartments auch nach Auffassung der Gutachter von CB R. E. plausibel. Die Apartments hätten schon während der Bauphase vermarktet werden sollen. Daher sei die geplante Laufzeit von vier Jahren realistisch gewesen. Nach dem Abschluss der Projektentwicklung sei kein Rückkauf der Anteile der m… Holding an der i.. Projektentwicklungsgesellschaft geplant gewesen. Vielmehr hätten diese Anteile an den Projektentwicklungspartner verkauft werden sollen, was aus der Darstellung auf Seite 104 des Verkaufsprospekts eindeutig hervorgehe. Für den Verkauf der Anteile an einen Mitgesellschafter gebe es im Gegensatz zu einem Rückkauf der Anteile durch die Gesellschaft selbst, keine gesetzlichen Beschränkungen.
Der Kläger hätte in der allgemeinen Euphorie um Schwellenländer-Anlagen wegen der hohen Renditeaussichten auch nach einer Aufklärung über die angeblichen Prospektfehler die Beteiligung an dem Fonds gezeichnet. Der Kläger habe gewusst, dass es sich um eine risikoreiche Beteiligung gehandelt habe.
Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung. Der Kläger hätte die angeblichen Prospektfehler durch eine sorgfältige Lektüre des Verkaufsprospekts erkennen müssen.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten zu 1) und 2) aus §§ 311 Abs. 2 Ziff. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB auf Rückzahlung von € 45.000,00 sowie Freistellung von sämtlichen Ansprüchen aus seiner Beteiligung an der M…- S…R…- F…I… I GmbH & Co. KG. Zwar schuldeten beide Beklagte dem Kläger vorvertraglich Aufklärung über alle für seine Anlageentscheidung wesentlichen Umstände bezüglich der Fondsbeteiligung (dazu unter 1.). Die Beklagten haben diese Aufklärungspflichten jedoch nicht verletzt, da der Prospekt nach seinem Gesamtbild, das er von der Fondsgesellschaft vermittelt, nicht fehlerhaft, irreführend oder unvollständig ist (dazu unter 2.).
a) Die vorvertragliche Aufklärungspflicht der Beklagten zu 1) gegenüber dem Kläger ergibt sich aus ihrer Stellung als Gründungskommanditistin der Fondsgesellschaft (vgl. § 3 Abs. 2 lit. a) des Gesellschaftsvertrages, Prospekt Seite 164, Anlage K 2). Bei der Beklagten zu 1) handelt es sich um die M…M…P.. Capital Vermittlung GmbH unter ihrer neuen Firma. Auf die zum Zeitpunkt der Prospekterstellung beabsichtigte Umfirmierung der Beklagten zu 1) wird im Prospekt u.a. auf den Seiten 18, 62, 69 und 183 hingewiesen.
Nach der Rechtsprechung des BGH wird die Kommanditistenstellung in einer Kommanditgesellschaft – auch in der Publikums-KG – durch den Abschluss eines Aufnahmevertrages mit den übrigen der Gesellschaft bereits angehörenden Gesellschaftern erlangt (BGH, Urteil vom 01.03.2011 – II ZR 16/10, NJW 2011, 1666, Rn. 7, zitiert nach juris m.w.N.). Im Rahmen der Beitrittsverhandlung haftet der Gründungsgesellschafter für die schuldhafte Verletzung von Aufklärungspflichten. Dabei kommt auch die Haftung für Prospektfehler in Betracht, wenn der Prospekt bei den Beitrittsverhandlungen verwendet wurde (BGH a.a.O.).
Zwar hat sich der Kläger nicht direkt als Kommanditist, sondern nur mittelbar über einen Treuhandvertrag mit der Beklagten zu 2) an der Fondsgesellschaft beteiligt. Nach der Rechtsprechung des BGH steht dies der Annahme eines Vertragsschlusses mit den Gründungsgesellschafter jedoch nicht entgegen, wenn die Gesellschafter wie unmittelbar an der Gesellschaft beteiligte Kommanditisten behandelt werden sollen (BGH, Urteil vom 23.04.2012 – II ZR 211/09, NZG 2012, 744, Rn. 10, zitiert nach juris; BGH ZIP 2006, 1631, Rn. 10, zitiert nach juris). Dies war hier gem. § 5 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages der Fall (Prospekt Seite 166), denn dort heißt es, dass die der Gesellschaft mittelbar beitretenden Treugeber im Innenverhältnis der Anleger untereinander und im Verhältnis zur Gesellschaft wie Kommanditisten behandelt würden.
b) Eine vorvertraglicher Aufklärungspflicht bestand auch für die Beklagte zu 2) aufgrund ihrer Stellung als Gründungskommanditistin, denn sie war nicht nur Treuhandkommanditistin, sondern gem. § 3 Abs. 2 lit. b) des Gesellschaftsvertrages (Prospekt Seite 164) auch Gründungskommanditistin mit einer eigenen “Pflichteinlage” von € 1.000,00.
Nach der Rechtsprechung (BGH vom 09.07.2013, II ZR 9/12) kommt es für die Annahme vorvertraglicher Aufklärungspflichten darauf an, ob der in Anspruch genommene Gesellschafter bereits Gesellschafter der Publikums-KG war, als sich die ersten Anleger an der Fondsgesellschaft beteiligten, da er in diesem Fall wie ein Gründungskommanditist hafte (BGH, Urteil vom 09.07.2013 – II ZR 9/12, ZIP 2013, 1616, Rn. 29, zitiert nach juris). Bei einer Publikumsgesellschaft ist eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss nur insoweit ausgeschlossen, als sie sich gegen Altgesellschafter richten würde, die nach Gründung der Gesellschaft rein kapitalistisch beigetreten sind und auf die Vertragsgestaltung, Beitrittsverhandlungen und -abschlüsse erkennbar keinerlei Einfluss haben (BGH, a.a.O., Rn. 28, zitiert nach juris; vgl. auch bereits BGH, Urteil vom 01.10.1984 – II ZR 158/84). Denn diese sind in der Regel bei ihrem Beitritt ebenso nicht ordnungsgemäß über die Risiken der Anlage aufgeklärt worden wie die Neugesellschafter.
Die Beklagte zu 2) war hier jedoch nicht ausschließlich Treuhandkommanditistin, sondern hielt gem. § 3 Abs. 2 lit. b) des Gesellschaftsvertrages einen eigenen Anteil an der Fondsgesellschaft. Somit bedarf die vom BGH im Urteil vom 09.07.2013 (a.a.O., Rn. 29, zitiert nach juris) ausdrücklich offen gelassene Frage, ob ein Treuhandgesellschafter, der ausschließlich als solcher beteiligt ist, einem geringeren Pflichtenkatalog als ein Gründungsgesellschafter bzw. ein wie ein Gründungsgesellschafter haftender “Altgesellschafter” unterliegt, auch hier keiner Entscheidung. Anders als rein kapitalistische Anleger verfolgte die Beklagte zu 2) nicht ausschließlich Anlageinteressen. Vielmehr erhielt sie gem. § 8 des Treuhand- und Verwaltungsvertrages (Prospekt Seite 178) i.V.m. § 15 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages (Prospekt Seite 171) für die Übernahme der Treuhandschaft eine jährliche Vergütung sowie zusätzlich eine einmalige Gebühr für die Vollplatzierung. Zudem hatte die Beklagte zu 2) zumindest insoweit einen eigenen Gestaltungsspielraum, als sie Angebote von Anlageinteressenten zum Abschluss eines Treuhandvertrages annehmen oder ablehnen konnte. Ohne ihre Annahmeerklärung konnten solche Verträge und damit auch der mittelbare Beitritt eines Anlegers zu der Fondsgesellschaft nicht zustande kommen. Auf die Frage, ob die Beklagte zu 2) irgendeinen Einfluss auf die Vertragsgestaltung und die Einwerbung von Gesellschaftern nehmen konnte oder genommen hat, kommt es für die Haftung nicht an (vgl. BGH a.a.O., Rn. 29, zitiert nach juris).
Die Beklagten haben ihre vorvertraglichen Aufklärungspflichten jedoch nicht verletzt, da der Verkaufsprospekt 2007 (Anlage K 2) nicht fehlerhaft war.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH muss einem Anleger durch den Prospekt für seine Beitrittsentscheidung ein richtiges Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt werden, d.h. er muss über alle wesentlichen Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden. Ob ein Prospekt unrichtige oder unvollständige Angaben enthält, ist nach dem Gesamtbild zu beurteilen, das sich bei einer von dem Anleger zu erwartenden sorgfältigen und eingehenden Lektüre des Prospekts ergibt (BGH, Urteil vom 23.10.2012 – II ZR 294/11, ZIP 2013, 315, Rn. 10, zitiert nach juris; Urteil vom 23.04.2012 – II ZR 75/10, NJW-RR 2012, 1312, Rn. 13, zitiert nach juris).
Prospektfehler müssen erheblich in dem Sinne sein, dass ihnen das für das Eingreifen der Prospekthaftung erforderliche Gewicht zukommt (BGH, Beschluss vom 13.12.2011 – II ZB 6/09, Rn. 38, zitiert nach juris; vgl. auch BGH, Urteil vom 23.10.2012 – II ZR 294/11, ZIP 2013, 315, Rn. 14, zitiert nach juris und Urteil vom 23.04.2012 – II ZR 211/09, NJW-RR 2012, 937, Rn. 17, zitiert nach juris). Nach der Rechtsprechung des BGH ist nicht allein anhand der wiedergegebenen Einzeltatsachen, sondern nach dem Gesamtbild, das der Prospekt von den Verhältnissen des Unternehmens vermittelt, zu beurteilen, ob er unrichtig oder unvollständig ist. Dabei darf nicht isoliert auf die im Prospekt angegebenen Einzeltatsachen abgestellt werden, sondern diese sind immer im Zusammenhang mit dem ganzen Prospekt zu würdigen (BGH, Beschluss vom 13.12.2011 – II ZB 6/09, ZIP 2012, 117, Rn. 36 f., zitiert nach juris).
Zu den vom Kläger gerügten Prospektfehlern im Einzelnen:
a) Der Prospekt ist nicht hinsichtlich der auf Seite 55 dargestellten “Prognosezahlen zur Projektentwicklung” fehlerhaft. Soweit der Kläger geltend macht, das zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung und auch derzeit genehmigte Maß der baulichen Nutzung habe nicht demjenigen entsprochen, das bei der Kalkulation der Apartmentzahlen zugrunde gelegt worden sei, denn bei der Kalkulation sei eine FAR von 2,5 angenommen worden, während tatsächlich nur ein Bebauungsvolumen von FAR 1,75 genehmigt worden sei, greift dies nicht durch.
So enthält die auf Seite 55 des Prospekts enthaltene Tabelle “Prognosezahlen zur Projektentwicklung” keinerlei Angabe darüber, dass die verkaufbare Fläche für die drei Projekte und mithin die Verkaufserlöse auf der Basis einer Bebauungsdichte (FAR) von 2,5 oder anderweitigen Zahlen kalkuliert wurden. Insoweit enthält der Prospekt selbst schlicht keine Angaben.
Soweit es im Protokoll der Gesellschafter- und Treugeberversammlung 2010 vom 17.12.2010 (Anlage K 4) in Bezug auf das Grundstück L. heißt, für eine Fläche von mindestens 9,6 Acres sei ein Bebauungsvolumen (Floor Area Ratio, FAR) von 2,5 vereinbart worden, ferner ausgeführt wird, der Verkäufer werde die Genehmigungen zur Nutzung als Bauland und bestimmte Genehmigungen im Zusammenhang mit Umweltverschmutzung innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsschluss zur Verfügung stellen und es unter Ziff. 2.13.1.3 auch heißt, das genehmigte Bebauungsvolumen betrage derzeit FAR 1,75; ferner in Bezug auf das Grundstück M. ausgeführt wird, für eine Fläche von 16,77 Acres sei ein Bebauungsvolumen von FAR 2,5 vereinbart worden, der Verkäufer habe zugesichert, diesbzgl. Genehmigungen innerhalb von 60 Tagen nach Vertragsschluss zur Verfügung zu stellen, das derzeit genehmigte Bebauungsvolumen betrage FAR 1,75, führt auch dies nicht zu einem anderen Ergebnis.
Abgesehen davon, dass die Angaben im Protokoll der Treugeber- und Gesellschafterversammlung vom 17.12.2010 nur indiziell dafür sprechen, dass der Prognoserechnung auf Seite 55 des Prospekts eine FAR von 2,5 zugrunde liegt und zudem nicht unbeachtet bleiben darf, dass die Bebauungsdichte von 2,5 in den Kaufverträgen der Grundstücke in L. und M. selbst ausweislich des Protokolls nur in Bezug auf Teilflächen vereinbart wurde (L.: “mindestens” 9,6 von ca. 12,0 Acres, M.: 16,77 Acres von ca. 20 Acres), steht damit nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Prognoserechnung im Prospekt auf der Annahme einer FAR von 2,5 beruht.
Die Beklagten haben geltend gemacht, die Rechnung basiere auf einer FAR von 2,0, die aufgrund städtebaulicher Verträge genehmigt sei. Sie haben weiter eingewandt, dass allein aus der FAR nicht auf die verkaufbare Fläche geschlossen werden könne, da es nach i… Baurecht zahlreiche Flächen gebe, die bei der Berechnung der FAR unberücksichtigt blieben, jedoch in die Verkaufsfläche als Grundlage für den Verkaufspreis einbezogen und bei der Ermittlung der Verkaufsfläche wieder hinzugerechnet würden. Dabei handele es sich um gemeinsam genutzte Flächen wie Treppenhäuser, Clubhäuser, Sportflächen, Gesellschaftsflächen etc. Aufgrund dessen werde üblicherweise auf die genehmigte FAR ein sog. Loadingfaktor von 15 bis 25 % hinzugerechnet. Dieser Vortrag ist plausibel.
So geht bereits aus dem Prospekt (S. 56) hervor, dass neben den Apartments auch (zwingend) eine Clubmitgliedschaft verkauft werden sollte. Im Übrigen ist es auch fernliegend, den Verkaufserlöses darauf basierend zu kalkulieren, dass die gesamte erworbene Grundstücksfläche zu 100 % mit Apartmentgebäuden bebaut wird. Aus diesem Grund ist die Bezeichnung “verkaufbare Fläche” im Prospekt auch nicht deshalb irreführend, wenn nicht die gesamte dort angegebene Fläche an die Käufer der zu errichtenden Apartments veräußerbar ist. So verkennt der Kläger, dass die nicht mit Apartmenthäusern bebaute “Gemeinschaftsfläche”, auf der ausweislich der Darstellung auf Seite 54 des Prospekts z.B. ein Swimmingpool, eine Bibliothek sowie Fitness-, Aerobic- und Squashräume eingerichtet werden sollen, bei der Berechnung des Kaufpreises für die Apartments naturgemäß nicht unberücksichtigt bleibt. Auch die angegebene durchschnittliche Apartmentgröße ist nicht allein maßgebend für die Berechnung der prognostizierten Verkaufserlöse. Dies ergibt sich für den aufmerksamen Leser des Prospekts aus der Darstellung auf Seite 54 des Prospekts. Danach hat die Fondsgesellschaft im Rahmen der Prognoserechnung bestimmte durchschnittliche Verkaufspreise pro Apartment angesetzt. Diesen Verkaufspreisen liegt aber nicht ein bestimmter Quadratmeterpreis (multipliziert mit der durchschnittlichen Apartmentgröße) zugrunde, sondern er beinhaltet ausweislich der Darstellung auf Seite 54 des Prospekts auch einen von den Käufern zusätzlich zu den Objektkosten zu zahlenden Einmalbetrag, von dem die Baukosten für die Freizeiteinrichtungen finanziert werden sollten und der auch die Clubmitgliedschaft der Erwerber mit abdecken sollte. Zudem sah die Planung den Verkauf der Apartments mit Tiefgaragenstellplätzen vor. Die angegebenen prognostizieren Verkaufspreise sind mithin als Verkaufspreis für das Apartment selbst, den Tiefgaragenstellplatz und die Clubmitgliedschaft (d.h. anteiliger Zahlung für die Kosten der Errichtung für die Freizeiteinrichtungen) zu verstehen. Multipliziert man den prognostizierten durchschnittlichen Verkaufspreis pro Apartment (Prospekt Seite 54) mit der Anzahl der Apartments gemäß der Prognoserechnung (Seite 55), erhält man den in der Prognoserechnung jeweils angegebenen voraussichtlichen Verkaufserlös.
Auch wenn die Berechnungsgrundlagen der Prognosezahlen zur Projektentwicklung auf Seite 55 des Prospekts transparenter hätten dargestellt werden können, erweist sich der Prospekt insoweit weder als irreführend noch im Ergebnis als fehlerhaft.
b) Der Prospekt ist auch nicht deshalb fehlerhaft, weil sich das darin in Bezug genommene Grundstücksentwicklungsrecht in M. entgegen der Darstellung auf Seite 59 des Prospekts nicht auf ein 300 m, sondern weiter im Landesinneren rund 10 km vom Highway NH21 entfernt gelegenes Grundstück bezog. Dass dies der Fall ist, hat der Kläger nicht konkret dargetan. Aus der Formulierung „Das Grundstück ist …nicht Teil des Township-Projektes“ (Anlage K 4 S. 12) folgt dies nicht, weil damit keinerlei Aussage über die Belegenheit getroffen wird. In den vom Kläger vorgelegten Plänen (Anlagen K 21, 22) findet sich das auch im Development Agreement (Anlage B 15) genannte Grundstück „B…“ in denjenigen Sektoren 117, 118, 119, in denen unstreitig auch das geplante Township liegen sollte. Selbst wenn im Übrigen das Grundstück nach dem Prospekt in einem Township-Projekt gelegen sein sollte, so ist auf Seite 59 von einer „geplanten weiterer Bebauung“ die Rede. Aus Seite 57 geht hervor, dass derartige ergänzende Bebauungen (Einzelhandelsflächen, Schule, Gesundheitszentrum) zwar von A… errichtet werden, allerdings nicht Teil des Beteiligungsprojektes sein sollten. Der Kläger hat auch nicht hinreichend dargetan, dass bereits zum Zeitpunkt seines Beitritts feststand, dass diese weitere Bebauung nicht erfolgen werde. Dies ergibt sich auch nicht aus dem Protokoll der Gesellschafter- und Treugeberversammlung vom 17.12.2010 (Anl. K 4).
Ein Prospektfehler ist auch nicht im Hinblick auf das Grundstück in L. ersichtlich. Selbst wenn sich dem Protokoll der Gesellschafter- und Treugeberversammlung vom 17.12.2010 entnehmen lässt, dass die sog. EIA (Environmental Impact Assessment-) und NOC (No Objection Certificate-) Genehmigungen noch ausstanden, Bebauungspläne für das Township bisher nicht vom Verkäufer bei der zuständigen Behörde eingereicht wurden und das genehmigte Bebauungsvolumen (FAR) seinerzeit lediglich 1,75 betrug, so hatte sich der Verkäufer doch verpflichtet, Genehmigungen im Zusammenhang mit Umweltverschmutzung innerhalb von 30 Tagen zur Verfügung zustellen und für eine Fläche von mindestens 9,6 Acres ein Bebauungsvolumen von 2,5 zu beschaffen. Dass bereits im Zeitpunkt des Beitritts des Klägers Störungen bei der Abwicklung des Vertrages eingetreten oder Vertragsverletzungen absehbar waren, ist nicht ersichtlich. Dagegen spricht indiziell, dass derartige Hindernisse im Kurzbericht der Fondsgeschäftsführung vom Juni 2008 (Anlage K 8) nicht erwähnt wurden.
c) Auch die vom Kläger gerügte “uneinheitliche und unzutreffende” Bezeichnung des Fonds als “S…- oder Immobilienfonds” stellt keinen Prospektfehler dar, denn die Darstellung auf Seite 10 f. des Prospekts lässt für einen aufmerksamen Leser hinreichend erkennen, dass durch die Fondsgesellschaft keine direkte Investition in Immobilien erfolgt, sondern nur der indirekte Erwerb von Anteilen an einer Projektentwicklungsgesellschaft über eine 100-prozentige Holding.
d) Die Angaben im Prospekt über die gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung des Joint-Ventures mit der A…P… Limited im Prospekt sind ausreichend deutlich. Auf Seite 119 – 125 des Verkaufsprospekts sind die wesentlichen Inhalte des Gesellschaftsvertrages der Projektentwicklungsgesellschaft dargestellt. Das Risiko, dass es bei Beschlussfassungen zu einem “Patt” kommen könnte, weil beide Gesellschafter (zum einen die mauritische Holding, deren Gesellschaftsanteile die Fondgesellschaft zu 100 % hält, und zum anderen die A…P… Limited) jeweils 50 % der stimmberechtigten Gesellschaftsanteile halten, lässt sich der Darstellung hinreichend entnehmen. So enthält der Prospekt auf Seite 123 eine mehrstufige differenzierte Regelung für das Vorgehen in dem Fall, dass es im Rahmen einer Geschäftsführerentscheidung zu keiner Mehrheit kommen sollte. Diese Regelung sieht auf der letzten Stufe vor, dass ein hinzugezogener unabhängiger Dritter einer deutschen Organisation (wie z.B. der Vorsitzende der Handelskammer Hamburg) eine für beide Gesellschafter verbindliche Entscheidung fällt, wobei der von der Fondsgesellschaft beherrschten m… Holding das Vorschlagsrecht für den einzubeziehenden Dritten zustand, dem die Funktion eines Schiedsrichters zukam.
Näherer Angaben über den i.. Joint-Venture Partner als in der Übersicht auf Seite 138 unten des Prospekts bedurfte es nicht. Der Kläger macht nicht geltend, dass die A…P… Limited von vornherein nicht über die notwendige Liquidität verfügt habe, um ihren gesellschaftsvertraglichen Verpflichtungen hinsichtlich der ARRPPL nachzukommen, insbesondere die geschuldete Einlage zu leisten.
e) Soweit von Seiten des Klägers eingewandt wird, dass der Gesellschaftszweck der ARRPPL im Prospekt nicht zutreffend dargestellt werde, so reichen die vom Kläger eingereichten i.. Zeitungsartikel (Anlagenkonvolut K 13) zum Beleg dafür nicht aus. Auf Seite 120 des Prospekts heißt es zum Gesellschaftszweck der i.. Projektentwicklungsgesellschaft (ARRPPL), dass Ziel der Gesellschaft sei, an den drei i.. Standorten B., M. und L. baureife Grundstücke oder Grundstücksentwicklungsrechte für Wohnbebauung zu erwerben und darauf jeweils eine Apartmenthaussiedlung und in begrenztem Umfang zusätzlich Einzel- und Reihenhäuser zu errichten und zu verkaufen. Selbst wenn sich aus den englischsprachigen Presseartikeln aus i.. Zeitungen ergeben sollte, dass die ARRPPL insgesamt sieben Projektentwicklungen geplant hat (in L., M., G… N… und an jeweils zwei Standorten in B. und G.), handelt es sich dabei nicht um eigene Angaben der ARRPPL etwa in Form einer Presseerklärung oder einer Broschüre.
f) Im Prospekt wird auch hinreichend über einen möglichen Interessenkonflikt der i.. Projektpartnerin A…P… Limited aufgeklärt. Wie sich aus der Darstellung auf Seite 50 des Prospekts ergibt, hatte die A…P… Limited “vergleichbare hochwertige Wohnprojekte” nicht nur in der Vergangenheit durchgeführt und abgeschlossen. Vielmehr heißt es dort in Bezug auf das Projekt “A…E…” am Standort B., K.., M.. R.., dass Baubeginn im September 2007 gewesen sei und 35 % der Wohnungen bereits veräußert worden seien. Hinsichtlich des Projekts “A… Polis” am Standort L. wird darauf hingewiesen, dass es sich um ein “aktuelles Prospekt” handelte. Dem aufmerksamen Leser des Prospekts wurde somit nicht verheimlicht, dass die A…P… Limited nicht exklusiv für die Fondsgesellschaft bzw. das Joint-Venture-Projektentwicklungsunternehmen tätig war, sondern darüber hinaus auch eigene Entwicklungsprojekte realisierte. Eines ausdrücklichen Hinweises auf die dadurch möglicherweise bestehende Wettbewerbssituation und einen sich daraus ergebenden möglichen Interessenkonflikt der A…P… Limited bedurfte es nicht.
g) Den allgemeinen Risikohinweisen im Prospekt (Seite 20 ff.) ist auch im Zusammenhang mit der Darstellung der Fondskonstruktion zu entnehmen, dass die Fondsgesellschaft zum Erfolg ihrer unternehmerischen Tätigkeit in besonderer Weise auf das vertragsgemäße Verhalten des i.. Joint-Venture Partners, der A…P… Limited, angewiesen war. Die Risikohinweise auf Seiten 20 (“Spezielle Risiken von Projektentwicklungen”) und 26 (“Entscheidungsträger / Schlüsselpersonen”) sind ausreichend deutlich, auch wenn dort kein ausdrücklicher Hinweis erfolgt, dass die A…P… Limited ihren vertraglichen Pflichten (Zahlung ihrer Einlage, Durchführung der Projektentwicklung und des Verkaufs der Apartments) nicht nachkommen könnte und deshalb ggfs. vor i.. Gerichten ein Rechtsstreit gegen sie geführt werden müsste. Hierzu weist der Prospekt auf Seite 27 unter “Auslandsrisiken” darauf hin, dass die Anleger den rechtlichen und politischen Risiken von I… und M… ausgesetzt seien. Rechtliche Verfahren in I… und/oder M… trügen insbesondere ein hohes Kosten- und Zeitrisiko. Aufgrund der Andersartigkeit der Rechtssysteme könne sich die Durchsetzung von Ansprüchen schwieriger gestalten und/oder mit erheblichen Kosten verbunden sein.
Dass die A…P… Limited ihren gesellschaftsvertraglichen Pflichten nicht nachkommen würde, insbesondere nicht ihre vertragliche übernommene Einlage einzahlen würde, war zum Zeitpunkt des Beitritts des Klägers nicht absehbar. Etwas anderes ergibt sich nicht aus dem Statusbericht der Fondsgeschäftsführung vom 23.12.2011 (Anl. K 7).
h) Soweit der Kläger vorbringt, der Verkaufsprospekt informiere den Anleger nichts, dass die Projektentwicklungsgesellschaft das Grundstücksentwicklungsrecht bezüglich des Grundstücks in L. von einer der i.. Projektentwicklerin A…P… Limited nahestehenden Gesellschaft erworben hat, trifft dies zu. Dies ergibt sich auch nicht aus der Beschreibung des Grundstücks L. auf Seite 60 des Prospekts, wo ausgeführt wird, dass die A…P… Limited das umliegende Areal bebauen wird, so dass der Rückschluss nicht fernliegt, dass die A…P… Limited das gesamte Areal erworben und der ARRPPL, an dem die Fondsgesellschaft mittelbar beteiligt war, eine Teilfläche davon veräußert hatte. Allerdings ergibt sich aus dem Prospekt, dass der Kaufvertrag für das Grundstücksentwicklungsrecht in L. zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung am 23.11.2007 bereits unterzeichnet war (Prospekt Seite 22, 55). Wie sich auf Seite 60 des Prospekts ergab, war der Kaufpreis des Grundstücks nach dem Gutachten der CB R. E., D… marktgerecht. Der Kläger hat nicht konkret dargetan, dass die ARRPPL einen nicht marktgerechten bzw. überhöhten Preis für das Grundstücksentwicklungsrecht gezahlt hat. Dies ergibt sich auch nicht aus dem nunmehr eingereichten „Development Agreement“ und dem Addendum (Anlagen K 29, K 30, B 13, B 14). Allein aus dem Umstand, dass hier unterschiedliche Preise („consideration“) genannt sind, folgt dies nicht. So geht aus dem Statusbericht vom 26.9.2013 (Anlage B 4) hervor, dass sich nach Einschätzung der Fondsgeschäftsführung die Grundstücke bzw. Entwicklungsrechte zum Erwerbspreis wieder veräußern ließen.
i) Entgegen der Auffassung des Klägers ergibt sich ein Prospektfehler schließlich auch nicht daraus, dass im Prospekt unzutreffend der Eindruck erweckt werde, es sei bereits seitens des Grundstücksverkäufers bzw. der Projektentwicklungsgesellschaft alles für die Erlangung der Baugenehmigung Notwendige veranlasst und die Anträge bereits gestellt worden.
Dass Baugenehmigungsanträge bereits gestellt waren, steht so an keiner Stelle des Prospekts. Vielmehr ergibt sich aus der Darstellung auf Seite 54 des Prospekts, dass zunächst noch Architekturbüros mit der Planung der Gestaltung der Gebäude und Außenanlagen und sodann ein Generalunternehmer mit der Errichtung zu beauftragen waren. Da Bauanträge erst nach Fertigstellung konkreter Pläne gestellt werden können und hinsichtlich des Grundstücks in B. noch nicht einmal ein konkretes Grundstück ausgewählt war, erweckt der Prospekt nicht den Eindruck, dass die Planung der Apartmenthäuser und übrigen Gebäude fertig gestellt und konkrete Bauanträge bereits bei der zuständigen Behörde eingereicht worden seien. Soweit es auf Seite 21 des Prospekts heißt, dass genehmigte Bebauungspläne für zwei Grundstücke bereits vorlägen, die Baugenehmigungen “für das konkrete Design der Apartmentanlagen durch die i.. Behörden” zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung aber noch ausstünden, wird dadurch nicht der irreführende Eindruck erweckt, entsprechende Baugenehmigungsanträge seien bereits eingereicht worden. Das Vorliegen genehmigter Bebauungspläne besagt in diesem Zusammenhang lediglich, dass hinsichtlich der beiden Grundstücke in L. und M. die Wohnbebauung in der vorgesehenen Art (Apartmentanlage) bauplanungsrechtlich zulässig war. Insoweit wird auf Seite 71 des Prospekts klargestellt, dass die Grundstücke keine rechtliche Beschränkung im Hinblick auf die Verwendungsmöglichkeit aufweisen und die einzige tatsächliche Beschränkung in der Nutzung der Grundstücke für Wohnbebauung liege. Auf Seite 21 f. des Prospekts wird im selben Absatz klargestellt, dass eine Prognose darüber, wann die Baugenehmigungen erteilt würden, zum Zeitpunkt der Prospekterstellung seriös nicht gegeben werden könne und es durch behördliche Änderungswünsche hinsichtlich der Bauausführung zu einer Erhöhung der Baukosten und Verzögerungen des Zeitplans der Projektentwicklung kommen könne. In diesem Zusammenhang wird auch an dieser Stelle des Prospekts darauf hingewiesen, dass ein Großteil der Verträge, die im Rahmen einer solchen Projektentwicklung abzuschließen seien, noch nicht geschlossen seien.
j) Der Prospekt ist auch nicht im Hinblick auf die prognostizierte Fondslaufzeit von vier Jahren irreführend. Der Einwand des Klägers, dass die Laufzeitangabe ohne jegliche nachvollziehbare oder tragfähige Begründung “ins Blaue hinein” erfolgt sei, ist unzutreffend.
Der tabellarischen Übersicht “Die Investition” auf Seite 16 unten des Prospekts lässt sich eine prognostizierte Fondslaufzeit von vier Jahren entnehmen. In der tabellarischen Übersicht “Die wohnwirtschaftliche Projektentwicklung” auf Seite 15 oben des Prospekts heißt es darüber hinaus, dass geplanter Baubeginn Anfang 2008 sei und die Bauzeit für die drei Standorte voraussichtlich zwischen 24 und 30 Monaten betrage.
Aus den im Prospekt enthaltenen Risikohinweisen ergibt sich jedoch, dass es durch Verzögerungen bei der Projektentwicklung und bei dem Verkauf der einzelnen Einheiten zu einer Verlängerung der Laufzeit des Fonds und einer Verzögerung beim Kapitalrückfluss an die Anleger kommen könne (Prospekt Seiten 20 und insbesondere Seite 23 unter “Fondslaufzeit / Ausschüttungen / Kapitalrückfluss” sowie 27/28 unter “Verkauf der einzelnen Apartmenteinheiten”). Daraus war für den Anleger zu entnehmen, dass mit einem Kapitalrückfluss innerhalb von vier Jahren nicht sicher gerechnet werden konnte, sondern dies einer Vielzahl möglicher Risiken ausgesetzt war.
Unabhängig davon ergibt sich aus dem Kurzbericht Juni 2008 (Anlage K 8), dass hinsichtlich der Grundstücke L. und M. zu diesem Zeitpunkt maßgebliche Verträge geschlossen und Baugenehmigungen beantragt waren. Zu dem Grundstück in B. heißt es, dass dieses ausgewählt, ein Vorvertrag geschlossen und eine erste Anzahlung geleistet worden sei. Daraus ergibt sich, dass konkrete Schritte zur Umsetzung des Fondskonzepts unternommen worden waren und mit einem Baubeginn in kurzer Zeit gerechnet wurde. Bei einer Bauzeit von 24 bis 30 Monaten erscheint es somit nicht als von vornherein völlig unrealistisch, dass die Fondslaufzeit von vier Jahre eingehalten werden konnte. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass mit der Vermarktung der Apartments bereits während der Planungsphase begonnen werden sollte (Prospekt Seite 54), so dass der Beginn der Vermarktung und damit des Verkaufs der Apartments nicht von der Fertigstellung der Gebäude abhängig war. Aus dem Kurzbericht Juni 2008 (Anlage K 8) ergibt sich ferner, dass dies für die Grundstücke L. und M. zutraf.
Soweit es für den Kapitalrückfluss an die Anleger nicht nur der Veräußerung der Apartments, sondern auch des Verkaufs der Gesellschaftsanteile an der i.. Projektentwicklungsgesellschaft (ARRPPL), der m… Holding (M…R…R… Limited) und der Liquidation der Fondsgesellschaft bedurfte (Prospekt Seite 23), führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. So war laut Prospekt (Seite 100) der Rückkauf von eigenen Anteilen durch die ARRPPL von der m… Holding vorgesehen, wodurch letztlich Gelder von der m… Holding nach M… transferiert werden konnten.
k) Die Rüge des Klägers, dass die M…S…R…E… keinerlei Kontrolltätigkeit bei dem Erwerb der Grundstücksentwicklungsrechte entfaltet habe, begründet von vornherein keinen Prospektfehler. Dass deren Rolle im Prospekt falsch dargestellt wurde, ist durch die vom Kläger eingereichten englischsprachigen i.. Zeitungsartikel (Anlagenkonvolut K 14) nicht hinreichend belegt, selbst wenn diesen entnommen werden könnte, dass nicht die M…R…R… Limited, sondern in Wirklichkeit die M…S…R…E… Joint-Venture Partner der A…P… Limited im Rahmen der ARRPPL war. Ob die M…S…R…E… für die mauritische Holding bzw. die Fondsgesellschaft in I… den Rechtsstreit gegen den i.. Joint-Venture Partner A…P… Limited führt, ist unerheblich.
l) Soweit der Kläger eine unzureichende Aufklärung über die rechtlichen Rahmenbedingungen für Investitionen in I… beanstandet, greift auch dies nicht durch. So wird beispielsweise auf S. 27 und S.44 des Prospektes – wenn auch allgemein so doch deutlich – auf „Auslandsrisiken“ hingewiesen, u.a. auf geringe Transparenz eines sich in der Entwicklung befindlichen Immobilienmarktes und Einschränkungen für ausländische Investoren.
Auf die Frage, ob der vom Kläger mit der H… geschlossene Vergleich Auswirkungen auf die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs gegen die Beklagten hat oder nur im Verhältnis zur H… Wirkung entfaltet, kommt es nach allem nicht an.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
Der nach Schluss der mündlichen Verhandlung am 3.4.2014 per Telefax eingegangene Schriftsatz gibt keine Veranlassung zur Wiedereröffnung.
OLG München – Az.: 27 U 1088/14 – Beschluss vom 13.10.2014 1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Augsburg vom 14.02.2014, Az. 103 O 3219/13, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil er einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine […]
LG Heilbronn, Az.: Ve 6 O 67/18 Urteil vom 02.05.2018 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110,00 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Beschluss: Der Streitwert wird auf 42.949,67 € festgesetzt. Tatbestand Die Klägerin verlangt […]
AG Göttingen, Az.: 71 IN 51/10, Beschluss vom 17.06.2015 Es wird festgestellt, dass der Versagungsantrag des Gläubigers laufende Nr. 50 zurückgenommen ist. Der Beschluss vom 27.05.2015 ist wirkungslos. Der Schuldner hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Wert für die Rechtsanwaltsgebühren: bis 5.000 € Gründe I. Mit Beschluss vom 29.4.2010 ist u. a. aufgrund Eigenantrages […]
sem, Praesent facilisis elit. ut lectus quis, venenatis

References: § 3
 § 3
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 5
 § 3
 § 3
 BGH 
 § 8
 § 15
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 91
 § 709
 § 522