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Timestamp: 2018-08-19 23:53:20+00:00

Document:
JUNTA DE PROPIETARIOS PERÚ: Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157: DECRETO SUPREMO Nº 035-2006-VIVIENDA
La Ley Nº 27157 de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
El presente Reglamento de la Ley.
El Colegio de Arquitectos del Perú.
- CIP:
El Colegio de Ingenieros del Perú.
El Formulario Registral establecido por la Ley.
- FUO:
El Formulario Único Oficial establecido por la Ley.
- FOM:
El Formulario Oficial Múltiple.
- SUNARP:
El área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyección de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos elevados que no constituyen techos.
- Área libre:
En el primer piso, el área resultante de la diferencia entre el área del terreno y el área techada de ese piso de la edificación. En los pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el área ocupada y el área techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los parámetros edificatorios están referidos al área libre del primer piso.
- Área ocupada:
El área total del piso correspondiente, que incluye áreas techadas y libres, cercos, etc.
- Casco habitable:
La edificación que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o contrapisos, techos, instalaciones sanitarias y eléctricas, aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores, puerta de baño, y acabados exteriores con excepción de pintura.
- Documento de fecha cierta:
Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con certeza la fecha de realización del acto o contrato contenido en él. En este sentido, son documentos de fecha cierta los siguientes:
a) Documentos privados con firmas legalizadas.
- Edificaciones:
Las estructuras arquitectónicas que requieren cumplir condiciones mínimas de habitabilidad para albergar a las personas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades.
- Obra por autoconstrucción:
La modalidad de obra progresiva y planificada, que se ejecuta directamente bajo responsabilidad del propietario con supervisión técnica del delegado de la Comisión Técnica Supervisora de Obra.
- Obra por encargo:
La modalidad de obra que se ejecuta bajo la responsabilidad profesional y dirección técnica de un arquitecto o ingeniero civil colegiado, contratado para tal fin por el propietario.
- Parámetros urbanísticos y edificatorios:
Las disposiciones que determinan la normativa urbanística y los índices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbanísticos integrales. La normativa urbanística está referida a la clasificación del territorio urbano y de las áreas de actuación urbanística, a la zonificación, a los índices de usos compatibles y a las densidades; mientras que los índices edificatorios están referidos al coeficiente de edificación, las alturas, el porcentaje mínimo de área libre, los retiros y el índice de estacionamiento, entre otros.
- Predeclaratoria de fábrica:
La anotación preventiva, en el Registro Público respectivo, de un proyecto de declaratoria de fábrica elaborada a partir de los planos de obra y especificaciones técnicas que cuentan con aprobación municipal.
- Saneamiento de Titulación:
Es el trámite destinado a obtener la titulación o acreditación de la propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea para su acceso al registro. Comprende los trámites de declaración de prescripción adquisitiva de dominio o de formación de títulos supletorios.
- Supervisión de obra:
El asesoramiento técnico profesional y de control de obra efectuado por el delegado de la Comisión Técnica Supervisora de Obra para asegurar la calidad y seguridad técnica de la edificación, así como su formalidad legal.
El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Indice de Verificadores a cargo del Registro de Predios, quien bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización, constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, y confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación.
- Copropiedad:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o más personas en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.
- Casas en copropiedad:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole, y servicios comunes.
- Casas en quinta:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso desde la vía pública en calidad de bien común.
- Departamentos en edificio:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas en una edificación de más de un piso que cuenta con bienes y servicios comunes.
- Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independización, edificadas sobre un terreno de propiedad común.
- Tiendas en centros y galerías comerciales o campos feriales:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificación de uno o más pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes o servicios comunes.
- Unidades Inmobiliarias:
Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripción en el Registro Público respectivo.
- Licencia de Obra:
Es la licencia de construcción señalada en el inciso b) del Art. 28 de la Ley, respecto de la cual trata el Título I de la Sección Segunda de este Reglamento.
- Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación:
Es el documento exigido por el Art. 31 de la Ley. Es otorgado por la municipalidad y certifica que la obra finalizada cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o los de replanteo, en su caso, corresponden a la realidad física de la obra.
- Declaratoria de fábrica:
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a este Reglamento. Se realiza mediante una declaración del propietario, que cumple las formalidades y trámites establecidos por la Ley. Se formaliza a través del FUO o por escritura pública, según sea el caso.
- Obras Menores:
Toda obra que no altere los elementos estructurales de la edificación original ni modifique su uso, en la medida que cumpla con los parámetros urbanísticos y edificatorios; y cuya área no exceda, en total, de 30 m2 de intervención; o, en el caso de las no mensurables, cuyo valor de obra no sea mayor de seis (6) UIT.
(Título I de la Ley Nº 27157)
Artículo 3.- Objeto y vigencia
Artículo 4.- Regularización
Es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones existentes sobre:
a) Predios urbanos
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea
c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de predios
Artículo 5.- Función notarial
Artículo 6.- Competencia Notarial
Es competente conocer el trámite de regularización, por parte del notario del distrito notarial donde se ubica la edificación objeto de regularización. Para los casos de saneamiento de titulación regulados en el Capítulo IV del Título II de la presente Sección, el notario debe ser abogado.
Artículo 7.- Calidad y clases de verificador
Artículo 8.- Verificador Responsable
El Verificador Responsable del trámite de regularización, debe ser arquitecto o ingeniero civil colegiado. Podrá ser público o privado y se inscribirá en el Indice de Verificadores que la SUNARP o el RPU implementarán de ser el caso.
Artículo 10.- Verificador Ad Hoc y su Informe
10.5 Dicho Informe no constituye requisito previo para la inscripción de los derechos, contratos o actos a los que se contrae el proceso de regularización y, de contener observaciones, éstas se registrarán como carga conforme a lo normado en el Art. 32 del presente Reglamento, en cuanto sea aplicable.
Artículo 11.- Registro y acreditación del Verificador Ad Hoc
11.2 Estas entidades, convocarán públicamente a los arquitectos e ingenieros colegiados que cuenten con especialidad y/o experiencia suficiente para ejercer como Verificadores Ad Hoc en las materias de su competencia, los registrarán en un padrón y gestionarán su inscripción en el Indice de Verificadores a cargo del Registro de Predios.
Artículo 12.- Contenido del Informe Técnico de Verificación
Artículo 13.- Observaciones
Artículo 14.- Responsabilidad de los verificadores
Si se comprobara una falta atribuible a un verificador, se le podrá imponer las siguientes sanciones:
Artículo 16.- Faltas leves
Artículo 18.- Aplicación de sanciones
Tratándose de los verificadores inscritos en el índice a cargo del Registro de Predios, es competente, en primera instancia, para aplicar las sanciones previstas en los incisos a) y b) del artículo 15, el Jefe de la Oficina Registral correspondiente, y en segunda instancia el Directorio.
Artículo 19.- Acuerdo de Inicio de Regularización
El acuerdo para iniciar el trámite de regularización, establecido en el artículo 6 de la Ley, se aplica para todas las edificaciones en las que coexistan bienes de propiedad exclusiva y bienes o servicios de propiedad común. Se adopta, con el voto conforme de la mayoría de todos los propietarios, en la reunión convocada para dicho efecto. Dicha reunión, será convocada notarialmente por cualquiera de los propietarios, precisando el lugar, la fecha y la hora de la reunión, el nombre del solicitante y la agenda a tratar, con mención expresa del trámite de regularización a iniciar.
Artículo 20.- Contenido del acta
b) La determinación de la opción del régimen interno, al que se sujetará la edificación dentro de las opciones previstas por el Art. 127 de este Reglamento, o por el Art. 13 de la Ley en su caso.
e) Si la Junta lo acuerda, podrá hacerse constar el nombramiento del o de los representantes de los propietarios que contratarán los servicios del Verificador Responsable, y que, además, firmarán el FOR y documentos correspondientes. En caso contrario, el trámite deberá realizarlo todos los propietarios en conjunto.
Artículo 21.- Publicidad y efectos de los acuerdos
- Un extracto del acta, deberá ser publicado, por una vez, en el diario oficial “El Peruano” y en el diario de mayor circulación del lugar donde se ubica el predio, con la indicación expresa del cuadro de participación porcentual en los bienes comunes.
Artículo 22.- Oposición a los acuerdos y su tramitación.
22.1 Cualquier propietario que se considere agraviado por alguno de los acuerdos de la Junta de Propietarios, podrá plantear oposición a través del procedimiento sumarísimo previsto en el Art. 546 del Código Procesal Civil, ante el Juez de Paz Letrado del lugar donde se ubica el inmueble.
Artículo 23.- Validez del acuerdo y sus efectos
REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE REGULARIZACIÓN
Artículo 24.- Formulario Registral (FOR)
Artículo 25.- Documentos que se adjuntan al FOR
b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva, según lo establecido en el Art. 63 del presente Reglamento. Si la Municipalidad, dentro del plazo previsto por este Reglamento, no emite el Certificado, se prescindirá de este documento y el Verificador Responsable indicará, en su Informe de Verificación, bajo su responsabilidad, los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios que corresponden a la edificación.
c) Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas.
Artículo 26.- Documentos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva y común
a) Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularización a que se refiere el Art. 19 de este Reglamento.
Artículo 27.- Requisitos para remodelación, ampliación, modificación o reparación
Para la regularización de las declaratorias de fábrica correspondientes a edificaciones derivadas de obras de remodelación, ampliación, modificación o reparación, se presentarán los documentos exigidos en los artículos 25 y 26 del presente Reglamento. En estos casos, los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del artículo 25, se desdoblarán en dos: uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los elementos a eliminados, y el otro, a la ampliación, la modificación o la remodelación efectuada, según sea el caso.
Artículo 28.- Requisitos para la Regularización de Demolición.
REGULARIZACIÓN SIN SANEAMIENTO DE TITULACIÓN
Artículo 29.- Presentación del FOR
El FOR, acompañado de la documentación correspondiente, es presentado por el Verificador Responsable ante el notario competente, quien procederá al examen de la identidad de los intervinientes en el proceso de regularización y a la legalización de sus firmas en los documentos señalados. Asimismo, constatará la habilitación del Verificador Responsable.
Artículo 30.- Comprobación de la Titulación
Artículo 31.- Presentación del expediente al registro
Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la constancia de su inscripción respectiva, serán devueltas al notario, quien entregará al solicitante una copia y remitirá la otra a la municipalidad distrital correspondiente para los fines señalados en el inciso i) del Art. 5 del presente Reglamento.
Artículo 32.- Inscripción cuando el Informe Técnico de Verificación contiene observaciones
Artículo 33.- Discrepancias en áreas y/o linderos
Artículo 34.- Cancelación de las cargas
REGULARIZACIÓN CON SANEAMIENTO DE TITULACIÓN
Artículo 35.- Saneamiento de titulación
Si durante el trámite de regularización de una edificación, se advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de saneamiento de titulación, vía prescripción adquisitiva de dominio o formación de título supletorio, el notario, a petición del interesado, iniciará el asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los artículos 39 a 43 de este Reglamento.
Artículo 36.- Prescripción adquisitiva de dominio
Artículo 37.- Formación de títulos supletorios
Procede también tramitar notarialmente la formación de títulos supletorios, cuando el título o títulos de propiedad del solicitante, no tiene(n) la antigüedad exigida por el Art. 2018 del Código Civil. En este caso, no será necesario que el solicitante acredite los cinco años de posesión a que se refiere el párrafo precedente.
Artículo 38.- Normas de procedimiento
La prescripción adquisitiva de dominio o la formación de títulos supletorios a que se refieren los artículos 21y 22 de la Ley, se tramitan por la vía de los asuntos no contenciosos de competencia notarial, conforme al procedimiento previsto en este Reglamento y, supletoriamente, por las normas contenidas por el Código Procesal Civil.
Artículo 39.- Inicio del proceso
h) Las demás pruebas que el interesado considere necesarias. (*)
(*) Literal modificado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 001-2009-VIVIENDA, publicado el 05 febrero 2009, cuyo texto es el siguiente:
"h) Plano Perimétrico - Ubicación con coordenadas UTM, y Memoria Descriptiva con descripción de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal."
“i) Las demás pruebas que el interesado considere necesarias.” (*)
(*) Literal agregado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 001-2009-VIVIENDA, publicado el 05 febrero 2009.
Artículo 40.- Emplazamiento
“d) A la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales - SBN o a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales, en caso de que el predio no se encuentre inscrito en el Registro de Predios y no constituya propiedad de particulares debidamente acreditada.” (*)
(*) Literal incorporado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 001-2009-VIVIENDA, publicado el 05 febrero 2009.
Las notificaciones se regirán supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Código Procesal Civil. (*)
(*) Párrafo modificado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 001-2009-VIVIENDA, publicado el 05 febrero 2009, cuyo texto es el siguiente:
“Las notificaciones se efectuarán adjuntando la integridad de los anexos de las respectivas solicitudes y se regirán supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Código Procesal Civil. El incumplimiento de la notificación en los términos señalados produce la nulidad del trámite.”
Sin perjuicio de las notificaciones antes indicadas, el notario fijará carteles en los lugares más visibles de la edificación cuyo saneamiento se solicita. Asimismo, dispondrá que se efectúe una publicación que contenga el extracto de la solicitud de saneamiento, por tres (3) días, con intervalos de tres días hábiles entre cada una de ellas, en el diario oficial “El Peruano” y en el de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble.
Artículo 41.- Substanciación del procedimiento
41.2 Transcurridos treinta (30) días hábiles, desde la fecha de la última publicación, sin que se hubiera interpuesto oposición, el notario levantará un acta donde hará constar la evaluación de las pruebas y los actuados, y declarará la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante o dispondrá la formación de títulos supletorios, según sea el caso. (*)
(*) Numeral modificado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 001-2009-VIVIENDA, publicado el 05 febrero 2009, cuyo texto es el siguiente:
“41.2 Transcurridos treinta (30) días hábiles, desde la fecha de la última publicación, sin que se hubiera interpuesto oposición, el Notario Público levantará un acta donde hará constar haber cumplido con las notificaciones respectivas, la evaluación de las pruebas y los actuados, y declarará la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante o dispondrá la formación de títulos supletorios, según sea el caso.”
“41.4. Cuando se solicite al Registro de Predios la inscripción de la prescripción adquisitiva o formación de títulos supletorios en inmuebles estatales, se encuentren o no inscritos, el registrador verificará que en el Acta Notarial se precise el haber cumplido con las formalidades del emplazamiento señaladas en el artículo 40. Asimismo, cotejará la adecuación de los antecedentes registrales con la rogatoria, quedando exento de calificar la validez de los actos procedimentales que son de competencia del Notario, así como el fondo o motivación de la declaración notarial.” (*)
(*) Numeral incorporado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 001-2009-VIVIENDA, publicado el 05 febrero 2009.
Artículo 42.- Finalización
Copia certificada de dicha acta se adjuntará al FOR, a efectos de que el notario la presente al Registro, de conformidad a lo previsto en el Art. 31 del presente Reglamento.
Artículo 43.- La Oposición
(Título II de la Ley Nº 27157)
Artículo 44.- Objeto y vigencia
La presente Sección del Reglamento norma el procedimiento para la Declaratoria de Fábrica de cualquier edificación iniciada después del 20 de julio de 1999. Dicho procedimiento se inicia con la Licencia de Obra y finaliza con la inscripción de la referida Declaratoria de Fábrica en el Registro de Predios.
Artículo 45.- Formularios Oficiales
Anexo B: Datos de Condóminos - Personas Jurídicas
Anexo C: Predeclaratoria de Fábrica
Artículo 46.- Opciones de trámite
Las opciones señaladas en el Art. 28 de la Ley son:
En esta opción la supervisión de obra será facultativa, salvo para la modalidad de autoconstrucción en la cual será obligatoria.
La Municipalidad tendrá un plazo de veinte (20) días hábiles para pronunciarse sobre la solicitud presentada, con excepción de los casos de ampliación de plazo para la calificación, expresamente contemplados en el artículo 70 de este Reglamento. (*)
(*) Ítem b, modificado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 018-2008-VIVIENDA, publicado el 11 junio 2008, cuyo texto es el siguiente:
"- Opción b:
La Municipalidad tendrá un plazo de veinte (20) días hábiles para pronunciarse sobre la solicitud presentada, con excepción de los casos de ampliación de plazo para la calificación, expresamente contemplados en el artículo 70 de este Reglamento”.
Artículo 47.- Condiciones para la autoconstrucción
La modalidad de obra por autoconstrucción será permitida exclusivamente para uso residencial y sus respectivos índices de usos compatibles, con una altura máxima de tres (3) pisos, al interior de terrenos con áreas no mayores que el lote normativo correspondiente a la zonificación vigente, con una tolerancia en exceso del 25%.
Esta modalidad se aplicará a cualquier tipo de obra de edificación señalado en el Art. 51 del presente Reglamento y estará condicionada obligatoriamente a la supervisión de obra que efectuará la Comisión Técnica Supervisora de Obra y a los trámites dispuestos en el Art. 79 de este Reglamento.
Artículo 48.- Plano de zonificación
El plano de zonificación a que se refiere el inciso a) del Art. 28 de la Ley, estará incluido en el Esquema de Localización que forma parte del Plano de Localización y Ubicación según lo señalado en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento. En este esquema se graficarán las zonificaciones vigentes correspondientes a la manzana donde se ubica el inmueble, así como a las manzanas circundantes.
Artículo 49.- Funciones del abogado
De conformidad con el Art. 34 de la Ley, el abogado deberá examinar la suficiencia de los títulos del predio para el trámite respectivo. De no encontrar conforme la titulación, hará saber al interesado cuál es el defecto y lo instruirá respecto de la forma en que debe subsanarla.
La Licencia de Obra es la autorización otorgada por la municipalidad, en el ámbito de su jurisdicción, para iniciar cualquier tipo de obra de edificación señalado en este Título, que deberán obtener obligatoriamente todos los propietarios de terrenos que:
a) Constituyan predios urbanos.
b) Cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea.
c) Constituyan predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios.
Artículo 51.- Tipos de obra de edificación
a) Edificación nueva:
Obra que se ejecuta, totalmente o por etapas, sobre un terreno baldío, cumpliendo las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en las normas de edificación vigentes.
b) Remodelación:
Obra que se ejecuta para modificar la distribución de los ambientes con el fin de adecuarlos a nuevas funciones o incorporar mejoras sustanciales, dentro de la edificación existente sin modificar el área techada.
c) Ampliación:
Obra que incrementa el área techada de una edificación existente, sin alterar su tipología y armonía estilística original.
d) Refacción:
Trabajos que consisten en el mejoramiento y/o la renovación de las instalaciones, equipamiento y/o elementos constructivos sin alterar el uso, el área techada total, ni los elementos estructurales de la edificación existente.
e) Acondicionamiento:
Trabajos de adecuación de ambientes de una edificación existente, a las necesidades del usuario, mediante elementos removibles, como tabiquería, falsos cielorrasos, ejecución de acabados e instalaciones.
f) Puesta en valor:
Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de restauración, recuperación, rehabilitación, protección, reforzamiento y mejoramiento de una edificación con valor histórico monumental calificado.
g) Cercado:
Obra que comprende exclusivamente la construcción de muros perimétricos en un terreno y vanos de acceso cuando lo permita la Municipalidad.
h) Demolición:
Obra que elimina planificadamente una edificación, en forma total o parcial, para ejecutar una nueva o cumplir alguna disposición emanada de la autoridad competente.
i) Obras Menores:
Toda obra que no altere los elementos estructurales de la edificación original, en la medida que cumpla con los parámetros urbanísticos y edificatorios; y cuya área no exceda, en total, de 30 m2 de intervención; o, en el caso de las no mensurables, cuyo valor de obra no sea mayor de seis (6) UIT.
Artículo 52.- Excepciones
No requieren de licencia de obra, los trabajos de acondicionamiento o de refacción, siempre que no se trate de un inmueble con valor histórico monumental calificado.
Artículo 53.- Edificaciones del sector público nacional
Las edificaciones del sector público nacional requerirán licencia de obra.
En el caso de las edificaciones de alcance nacional vinculadas a la Defensa y Seguridad Nacional, Orden Interno, Fuerzas Armadas y de la Policía Nacional, incluidos los que corresponden al Sistema Penitenciario Nacional, se considerará otorgada la licencia de obra en forma automática, a la sola presentación, ante la Municipalidad respectiva, del plano de ubicación y perimétrico, así como una descripción general del proyecto. El monto del derecho de tramitación, no podrá ser mayor a una (1) Unidad Impositiva Tributaria, debiendo determinarse y aprobarse de conformidad con lo estipulado por los artículos 44 y 45 de la Ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General.
CONCORDANCIAS: Ley N° 29109, Única Disp.Final
Ley Nº 29465, Cuadragésima Octava Disp. Final (Ley de presupuesto del sector público para el año fiscal 2010)
Artículo 54.-Sujeción a los parámetros urbanísticos y edificatorios
Artículo 55.- Vigencia de la Licencia de Obra
Artículo 56.- Valor de la obra
b) Para remodelación, modificación, reparación, puesta en valor y cercado, con base y en proporción a los Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para Costa, Sierra y Selva, según corresponda, actualizados mensualmente de acuerdo con los índices aprobados por el INEI, solo en casos que no sea posible establecer una proporción con estos valores se presentará un presupuesto de obra con valores unitarios tomados de una revista especializada, adjuntando copia de la páginas de este documento.
Artículo 57.- Clases de Comisión Técnica
Artículo 58.- Comisión Técnica Calificadora de Proyectos
d) Fundamentar sus dictámenes cuando observe o desapruebe un anteproyecto o proyecto.
b) Resolver, en segunda y última instancia, los recursos de apelación en un plazo máximo de diez (10) días hábiles desde la fecha de recepción del expediente los recursos de apelación sobre aspectos técnicos sometidos a la comisión.
a) El funcionario que será designado por la Municipalidad correspondiente, arquitecto o ingeniero civil colegiado, con experiencia municipal en obras privadas, quien la presidirá.
b) Dos delegados calificadores que serán designados por la filial correspondiente del CAP, uno de los cuales deberá acreditar estudios o experiencia en planeamiento urbano.
c) Tres delegados calificadores que serán designados por la filial correspondiente del CIP, especialistas en estructuras, instalaciones sanitarias e instalaciones eléctricas.
d) Delegados ad hoc que serán incorporados en los casos previstos en el numeral 62.1 de este Reglamento.
58.6 Las Comisiones Técnicas Calificadoras de Proyectos son órganos colegiados, cuyo funcionamiento se regula por los Artículos 95 al 102 de la Ley Nº 27444 - “Ley del Procedimiento Administrativo General”, así como por el Reglamento de las Comisiones Técnicas Calificadoras de Proyectos aprobado por Resolución Viceministerial Nº 003-2000-MTC/15.04 y su modificatoria por la Resolución Viceministerial Nº 008-2005-VIVIENDA/VMVU.
Artículo 59.- Comisión Técnica Supervisora de Obra
59.5 El Supervisor verificará que la obra se ejecute de acuerdo al proyecto aprobado, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 92 y 93 del presente Reglamento. Si de esta supervisión se desprendiera alguna trasgresión que deba ser rectificada por el responsable de obra, el Supervisor la hará constar en el Informe de Supervisión correspondiente. Las observaciones serán comunicadas a la dependencia de control urbano, que será responsable de velar por su acatamiento.
Artículo 60.- Conformación mínima
Artículo 61.- Selección y acreditación de los delegados del CAP y del CIP
Artículo 62.- Delegados Ad Hoc
Artículo 63.- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
a) FOM debidamente llenado y firmado por el interesado y Hoja de Trámite correspondiente.
- Área Territorial u otra establecida.
- Área de Actuación Urbanística u otra establecida.
- Densidad neta máxima.
- Indice de espacios de estacionamiento.
- Fecha de emisión y término de su vigencia.
63.8 Para proyectos calificados como “Habilitaciones Urbanas con Construcción Simultánea de Viviendas” y para todo proyecto que, abarcando lotes contiguos o manzanas completas de Habilitaciones Urbanas con lotes independizados, se plantee en base a módulos típicos de vivienda; se exigirá un (1) solo Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, para cada solicitud de Licencia de Construcción, especificándose las unidades prediales a que se refiere.
TRÁMITE DEL ANTEPROYECTO EN CONSULTA
Artículo 64.- Requisitos y contenido del expediente
- Plano de ubicación a escala 1/500, en el que se graficará el terreno con todas sus medidas perimétricas; la manzana donde está ubicado; los frentes de las manzanas circundantes; las vías públicas con el detalle de calzadas, bermas, aceras, jardines de aislamiento, etc.; la distancia del inmueble a la esquina con la vía pública transversal más cercana; el uso de los inmuebles colindantes; los retiros debidamente acotados; así como el Norte Magnético.
- Esquema de Localización referido a vías principales o lugares públicos notables, en el que se graficarán las zonificaciones vigentes correspondientes a la manzana donde se ubica el inmueble, así como a las manzanas circundantes.
- Cuadro de áreas (techada por pisos y techada total, área libre referida al primer piso y área total del terreno). De tratarse de una ampliación o remodelación, el cuadro de áreas deberá contener tres columnas: la primera con las áreas de la edificación existente, la segunda con las de la ampliación y la tercera con las totales, a las que estarán referidos el porcentaje mínimo de área libre y el coeficiente de edificación. Si el proyecto incluyera demoliciones parciales, se agregará una cuarta columna con las áreas respectivas.
- Cuadro Comparativo, donde se confrontarán los índices urbanísticos y edificatorios, proporcionados por el Certificado de Parámetros, con los índices resultantes del proyecto.
e) Planos de arquitectura: plantas, cortes y elevaciones, al nivel de anteproyecto con medidas acotadas, a escala conveniente que permita su perfecta lectura. La planta del primer piso deberá contener cotas de nivel en los puntos notables de la poligonal del terreno y curvas de nivel en el caso de terrenos con pendientes mayores del 6%. En esta misma planta, se deberá graficar la vereda pública, los grifos, postes, árboles y otros elementos que puedan existir en el frente del terreno, así como el perfil del frente de las edificaciones colindantes hasta 1.50m a cada lado del inmueble.
g) Memoria justificativa, exigible para todo tipo de obra respecto a edificaciones de más de cuatro (4) pisos; para las obras de menor altura que sobrepasen los 1,000 m2 de área techada total, y para las que se proyecten en áreas de Reglamentación Especial, áreas Monumentales, áreas Protegidas o zonas y urbanizaciones sometidas a normas especiales, cuyos proyectos requieren de un mayor análisis. Contendrá, cuando menos, una explicación sucinta de las características funcionales, formales, tecnológico-ambientales, constructivas y de adecuación al entorno urbano. La memoria estará firmada y sellada por el arquitecto proyectista.
j) Cuando las normas vigentes lo requieran deberá incluirse, en el expediente, las autorizaciones de los sectores y/o entidades correspondientes.
Artículo 65.- Número de copias y formalidad de los planos
Los planos y los documentos exigidos para el trámite se presentarán en un sólo ejemplar.
Artículo 66.- Presentación del expediente
Artículo 67.- Precalificación
Inmediatamente ingresado el expediente será elevado al Presidente de la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos, quien lo someterá al proceso de precalificación; el cual será efectuado por el personal de la Oficina a su cargo, bajo su responsabilidad, en un plazo no mayor de tres (3) días hábiles.
Artículo 68.- Dictamen de calificación
68.1 La Comisión Técnica Calificadora de Proyectos emitirá su dictamen en un plazo máximo de siete (7) días hábiles, bajo responsabilidad de su Presidente, salvo el caso previsto en el Art. 70 de este Reglamento.
a) Aprobado:
Anteproyecto que cumple con las normas urbanísticas y de edificación vigentes.
b) Aprobado con Observaciones:
Anteproyecto que incumple alguna norma urbanística y/o de edificación vigentes, cuya subsanación no implica modificaciones sustanciales.
Entiéndase por “modificación sustancial” al cambio que se realice, en los planos del anteproyecto, alterando la distribución de los ambientes que lo conforman.
c) Desaprobado:
Anteproyecto que incumple alguna norma urbanística y/o de edificación vigente, cuya subsanación implica necesariamente modificaciones sustanciales.
Artículo 69.- Votación para la calificación del anteproyecto o proyecto de arquitectura
Votan exclusivamente los delegados del CAP y los delegados ad hoc cuando estos deban intervenir. Sólo en caso de que no se logre mayoría, el acuerdo se tomará con el voto dirimente del presidente de la Comisión. Los delegados que formulen las observaciones deberán fundamentar su voto.
Artículo 70.- Ampliación de plazo para la calificación
Artículo 71.- Registro del dictamen
Artículo 72.- Vigencia de la aprobación
Artículo 73.- Subsanación
TRÁMITE DE LA LICENCIA DE OBRA
Artículo 74.- Obligatoriedad de la calificación del proyecto
74.1 La aprobación del proyecto será requisito indispensable para obtener una licencia de obra. Esta aprobación tendrá un procedimiento único y común a cualquiera de las dos opciones de trámite previstas en el Art. 46 de este Reglamento.
Artículo 75.- Licencia de Obra para Edificación Nueva
f) Planos de arquitectura: plantas, cortes y elevaciones, a nivel de plano de obra, con ejes de trazo y replanteo, debidamente acotados, a escala no menor de 1/75. La planta del primer piso deberá contener cotas de nivel en los puntos notables de la poligonal del terreno y curvas de nivel en el caso de terrenos con pendientes mayores del 6%, así como el perfil del frente de las edificaciones colindantes hasta 1.50 m. a cada lado del inmueble. En las elevaciones deberán acotarse las alturas de los inmuebles vecinos. De existir escaleras, su desarrollo deberá aparecer en los cortes. Se incluirá las especificaciones de los vanos, ya sea en las plantas o en un cuadro de vanos.
g) Planos de estructuras: cimentación, indicando la capacidad portante del terreno, los ejes del trazo, la ubicación y dimensiones de las juntas de separación sísmica y/o de construcción; elementos estructurales de apoyo: muros portantes, columnas o pórticos, placas, vigas; planos de techo; elementos estructurales especiales: escaleras, cisternas, silos, tanques elevados, etc.; especificaciones técnicas, incluyendo el coeficiente de carga del terreno. Los planos de cimentación y de techos serán presentados a las mismas escalas de los planos de arquitectura, y los demás a escalas que permitan su perfecta comprensión. Se deberá presentar estudio de suelos cuando lo solicite la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos. (*)
(*) Literal g), modificado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 018-2008-VIVIENDA, publicado el 11 junio 2008, cuyo texto es el siguiente:
"g) Planos de estructuras: cimentación, indicando la capacidad portante del terreno, los ejes del trazo, la ubicación y dimensiones de las juntas de separación sísmica y/o de construcción; elementos estructurales de apoyo: muros portantes, columnas o pórticos, placas, vigas; planos de techo; elementos estructurales especiales: escaleras, cisternas, silos, tanques elevados, etc.; especificaciones técnicas, incluyendo el coeficiente de carga del terreno. Los planos de cimentación y de techos serán presentados a las mismas escalas de los planos de arquitectura, y los demás a escalas que permitan su perfecta comprensión. Se deberá presentar estudio de suelos cuando lo solicite la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos.
Se presentará como parte del Proyecto de Estructuras, Plano de Sostenimiento de Excavaciones, según sea el caso, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 de la Norma E 050 - Suelos y Cimentaciones del Reglamento Nacional de Edificaciones, aprobada por Decreto Supremo Nº 011-2006-VIVIENDA, acompañado de la memoria descriptiva correspondiente en la cual: (i) Se indique las características, número de pisos y sótanos de las edificaciones colindantes, y (ii) se incluya las fotografías respectivas."
h) Planos de instalaciones sanitarias: plantas con indicación de redes de distribución y aparatos sanitarios; cortes con indicación de montantes cuando se trate de edificaciones de varios niveles; planos de conjunto cuando sea necesario; detalles de servicios higiénicos, silos, cisternas, tanques elevados, etc.; nomenclatura de los elementos señalados en los planos; y especificaciones técnicas. Las plantas y planos de conjunto serán presentados a las mismas escalas de los planos de arquitectura, y los detalles a escalas que permitan su perfecta comprensión.
i) Planos de instalaciones eléctricas, mecánicas, electromecánicas y especiales: plantas con las salidas de alumbrado, interruptores, tomacorrientes, fuerza, comunicaciones, circuitos y demás elementos de los sistemas previstos; planos de conjunto cuando sea necesario; detalles de pozo de tierra, montantes etc.; diagrama unifilar de tableros; nomenclatura de los elementos señalados en los planos; y especificaciones técnicas. Las plantas y planos de conjunto serán presentados a las mismas escalas de los planos de arquitectura, y los detalles a escalas que permitan su perfecta comprensión.
I) Estudio de impacto ambiental, cuando las normas vigentes así lo requieran.
No se requerirá la presentación de los planos y documentos señalados en los incisos d), j), k) y I) de este artículo en caso de estar vigente la aprobación del anteproyecto arquitectónico en consulta y de estar incluidos en el expediente correspondiente.
75.2 La Licencia de Obra para Edificación Nueva se tramitará bajo los procedimientos y condiciones establecidos en los artículos 80 al 91 del presente Reglamento.
75.3 Toda solicitud de obra para edificación nueva en proyectos calificados como “Habilitaciones Urbanas de Construcción Simultánea de Vivienda” y para todo proyecto que abarcando lotes contiguos o manzanas completas de Habilitaciones Urbanas con lotes independizados, se plantee en base a módulos típicos de vivienda, se tramitará en un solo expediente administrativo, especificándose las unidades prediales a que se refiere; generando un único derecho de trámite cuyo monto será determinado de acuerdo al costo que su tramitación demande.
Artículo 76.- Licencia de Obra para Remodelación, Ampliación, Modificación, Reparación o Puesta en Valor
76.1 Para obtener Licencia de Obra para Remodelación, Ampliación, Modificación, Reparación o Puesta en Valor, el expediente se conformará con los requisitos señalados en el Art. 75 de este Reglamento, debiendo tenerse en cuenta, además, lo siguiente:
a) Se adjuntará copia literal de dominio, donde conste la declaratoria de fábrica si está inscrita, o la Conformidad de Obra o la Licencia de Obra o de Construcción de la edificación existente en el caso de no constar en el asiento de inscripción correspondiente.
b) Para los casos de remodelación, modificación, reparación o puesta en valor, se presentará el presupuesto de obra al nivel de subpartidas, con costos unitarios de mercado publicados en medios especializados, indicando la fuente. El monto de obra sobre el cual se calcularán los derechos, corresponderá al valor de la obra calculado según el Art. 56, multiplicado por un factor de reajuste de 0.4. Dicho monto de obra se consignará en el FUO-Parte 1.
- Levantamiento de la fábrica existente, graficándose con achurado a 45 los elementos a eliminar.
- Fábrica resultante, graficándose con achurado a 45, perpendicular al anterior, los elementos a edificar.
g) En caso de intervenciones en inmuebles con unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y bienes de propiedad común, se requerirá la autorización de la junta de propietarios.
76.2 La Licencia de Obra para Remodelación, Ampliación, Modificación, Reparación o Puesta en Valor se tramitará bajo los procedimientos y condiciones establecidos en los artículos 80 al 91 del presente Reglamento.
Artículo 77.- Licencia y/o Autorización para obras de Cercado y Obras Menores
La Licencia de Obra de Cercado se refiere exclusivamente a terrenos baldíos.
a) FOM por duplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario, y Hoja de Trámite correspondiente.
c) Comprobante de pago, por el derecho municipal correspondiente.
d) Plano de localización y ubicación simple, según lo indicado en el inciso d) del numeral 64.2 del presente Reglamento, excluyendo los Cuadros Comparativo y de Áreas, y adjuntando la elevación del cerco frontal propuesto de ser el caso.
e) Carta de Seguridad de Obra suscrita por Arquitecto o Ingeniero Civil.
77.2 Para la obtención de la Licencia o autorización para Obras Menores, consistente en lo señalado en el inciso i) del Artículo 51 del presente Reglamento, se deberá presentar lo siguiente:
a) FUO por triplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario, y Hoja de Trámite correspondiente.
d) Memoria Descriptiva, conteniendo el detalle de la obra a realizar, indicando fecha de inicio y plazo de ejecución, así como el monto estimado o el presupuesto de obra.
e) Plano de ubicación, con el detalle de la ampliación (de ser el caso), Cuadros Comparativo y de Áreas, adjuntando los planos de arquitectura (plantas, cortes y elevaciones), firmados por el propietario y el proyectista o profesional responsable de la obra, sea arquitecto o ingeniero.
f) Carta de Seguridad de Obra suscrita por Arquitecto o Ingeniero Civil Colegiado adjuntando el Certificado de Habilidad Profesional.
g) En caso de tratarse de un inmueble comprendido en el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, se deberá adjuntar la autorización de la Junta de Propietarios, cuando las obras afecten áreas de dominio común o la apariencia externa del predio.
Artículo 78.- Licencia de Obra para Demolición
a) FUO-Parte 1, debidamente llenado y la Hoja de Trámite correspondiente.
b) Copia literal de dominio o, en el caso de no constar en el registro la edificación a demoler, Conformidad de Obra, o Licencia de Construcción o de Obra, con el dictamen del abogado conforme lo señalado en el Art. 49 de este Reglamento.
d) Plano de localización y ubicación según lo señalado en el inciso d) del numeral 77.1 de este Reglamento, con indicación de la fábrica a demoler.
e) Plano de planta a escala 1/75, acotado adecuadamente, en el que se delineará las zonas de la fábrica a demoler, así como del perfil y alturas de los inmuebles vecinos cercanos a las zonas de la edificación a demoler, hasta una distancia de 1.50m de los límites de propiedad.
f) En el caso de uso de explosivos, autorizaciones de las autoridades competentes (DISCAMEC, Comando Conjunto de las Fuerzas Armadas y Defensa Civil); seguro contra todo riesgo para terceros y copia (cargo) de carta a los propietarios y ocupantes de las edificaciones colindantes, comunicándoles las fechas y horas en que se efectuarán las detonaciones.
78.2 La Licencia de Obra para Demolición se tramitará bajo los procedimientos y condiciones establecidos en los artículos 80 al 91 del presente Reglamento, en lo que fuera aplicable.
Artículo 79.- Licencia de Obra para Autoconstrucción
Para obtener Licencia de Obra, los propietarios que adopten la modalidad de autoconstrucción en las condiciones fijadas por el Art. 47 de este Reglamento, podrán optar por hacerlo:
En este caso el propietario conformará y tramitará su expediente según lo previsto en el Art. 75 de este Reglamento.
- FUO-Parte 1 firmado exclusivamente por el propietario y el abogado y Hoja de Trámite correspondiente.
- Listado de los ambientes que pretenda construir, firmado por el propietario.
- Documentos indicados en los incisos b) y c) del numeral 75.1 del presente Reglamento.
Artículo 80.- Formalidades
80.1 El FUO-Parte 1 deberá estar firmado por el propietario, el abogado y el profesional responsable de obra, quien deberá ser arquitecto o ingeniero civil colegiado, salvo en los casos de autoconstrucción en que el responsable de obra será el propietario. (*)
(*) Numeral 80.1, modificado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 018-2008-VIVIENDA, publicado el 11 junio 2008, cuyo texto es el siguiente:
"80.1 El FUO-Parte1 deberá estar firmado por el propietario, el abogado y el profesional responsable de obra, quien deberá ser arquitecto o ingeniero civil colegiado; en edificaciones que impliquen excavaciones mayores a 3.00m de profundidad, o en obras de gran magnitud y envergadura, el responsable de obra deberá ser Ingeniero Civil. En los casos de autoconstrucción, el responsable de obra será el propietario."
Artículo 81.- Ejemplares de planos y documentos
Los planos y los documentos exigidos para el trámite de Licencia de Obra, que acompañan al FUO o al FOM, se presentarán en un sólo ejemplar. El juego de planos, debidamente sellado, al concluir el trámite, será conservado por la municipalidad como parte del expediente.
Artículo 82.- Presentación del expediente de Licencia de Obra
82.1 El funcionario a cargo de la mesa de partes, recibirá el expediente de Licencia de Obra, previa constatación de que está conformado con todos los requisitos para su presentación, haciéndolo constar en la Hoja de Trámite. Con el ingreso del expediente en mesa de partes se iniciará el término de veinte (20) días hábiles fijado en el inciso a) del Art. 28 de la Ley, como plazo ordinario para la culminación de este trámite. (*)
(*) Numeral 82.1, modificado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 018-2008-VIVIENDA, publicado el 11 junio 2008, cuyo texto es el siguiente:
"82.1 El funcionario a cargo de la mesa de partes, recibirá el expediente de Licencia de Obra, previa constatación de que está conformado con todos los requisitos para su presentación, haciéndolo constar en la Hoja de Trámite. Con el ingreso del expediente en mesa de partes se iniciará el término de veinte (20) días hábiles fijado en el inciso a) del artículo 28 de la Ley, como plazo ordinario para la culminación de este trámite. En caso que alguna especialidad sea observada por la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos, el plazo será suspendido y reanudado una vez presentada la subsanación de las observaciones."
Artículo 83.- Calificación del proyecto
Para la calificación del proyecto por parte de la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos, se seguirá un procedimiento igual al establecido para el anteproyecto en los artículos 67 al 72 de este Reglamento, salvo lo siguiente:
a) Se dejará expresa constancia de haberse convocado a los delegados ad hoc, si la intervención de estos fuese necesaria, en el FUO-Parte 1.
b) El plazo máximo para que la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos emita su dictamen, será de doce (12) días hábiles, excepto el caso previsto en el Art. 70 del presente Reglamento.
c) Los planos sellados y firmados por los delegados, se guardarán en custodia en la municipalidad como parte del expediente.
84.1 El Presidente de la Comisión notificará al interesado, mediante cédula, el contenido del dictamen. Con esta notificación concluirá el término del plazo señalado en el inciso b) del Art. 83 del presente Reglamento.
Artículo 85.- Resolución de Licencia de Obra y Numeración
85.2 Simultáneamente y de oficio se asignará la numeración, que corresponda a la edificación y/o a sus partes susceptibles de numerar, lo cual se anotará en la parte pertinente del FUO-Parte 1 en forma provisional; esta numeración será definitiva de acuerdo a la certificación de finalización de obra que la ratificará o rectificará si fuese el caso.
Artículo 86.- Liquidación de los derechos municipales de obra
La oficina encargada del trámite de licencias de obra, de oficio, procederá a efectuar la liquidación de los derechos municipales de obra; la que se debe efectuar dentro de tres (3) días hábiles, bajo responsabilidad.
Artículo 87.- Autenticación de copias de planos
Una vez concluido el trámite de Licencia de Obra, el interesado presentará obligatoriamente un juego completo de copias de los planos finalmente aprobados para su autenticación, incluyendo el de localización y ubicación, para el fin indicado en el Art. 88 del presente Reglamento. La autenticación de este juego de copias no devengará costo alguno para el interesado, quien podrá solicitar, además, la autenticación de otras copias que requiera para trámites ante las empresas de servicios, archivo u otros fines de su interés.
Artículo 88.- Entrega de la Licencia de Obra
Dentro de los dos (2) días hábiles siguientes a la presentación a que se refiere el artículo anterior, la municipalidad entregará al interesado, bajo cargo, dos copias autenticadas del FUO-Parte 1 debidamente sellado y autorizado por el funcionario municipal responsable, conjuntamente con las copias certificadas de los planos presentados.
Artículo 89.- Inicio de obra en la opción del inciso a) del Art. 28 de la Ley
89.1 Cuando el propietario haya optado por el trámite previsto por el inciso a) del Art. 28 de la Ley (Opción a señalada en el Art. 46 del presente Reglamento), y transcurrieran más de veinte (20) días hábiles, sin que la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos emita el dictamen del proyecto presentado, contará con Licencia de Obra por silencio administrativo positivo y podrá dar inicio a su obra en la fecha previamente comunicada. La obra iniciada de esta forma, no podrá ser paralizada por falta de Licencia de Obra.
Artículo 90.- Inicio de obra en la opción del inciso b) del Art. 28 de la Ley
90.1 El interesado que haya escogido la opción prevista por el inciso b) del Art. 28 de la Ley (Opción b señalada en el Art. 46 de este Reglamento), una vez obtenida la Licencia de Obra, deberá comunicar por carta simple a la oficina responsable del trámite de licencias de obra de la municipalidad, la fecha de inicio de la obra, para facilitar el programa de control urbano y de supervisión de obra, si fuera el caso.
90.2 El interesado que cuente con un anteproyecto aprobado podrá obtener una Licencia de Obra automática que le permita iniciar la obra al presentar el expediente para su aprobación, si presenta una declaración jurada de los proyectistas y del profesional responsable de obra, en el sentido de que el proyecto de arquitectura no presenta cambios con respecto al anteproyecto aprobado, que los proyectos de ingeniería cumplen con la reglamentación vigente y que la obra se ejecutará de conformidad con dichos proyectos.
El interesado que no haya efectuado el trámite de aprobación de anteproyecto en consulta, podrá obtener una Licencia Provisional, por treinta (30) días hábiles, que le permita iniciar la obra al presentar el expediente para su aprobación, si presenta una declaración jurada de los proyectistas y profesional responsable de obra, en el sentido de que los proyectos cumplen con la reglamentación vigente y que la obra se ejecutará de conformidad con los mismos.
Para obtener cualquiera de las licencias antes mencionadas, es requisito indispensable pagar por adelantado los derechos de Licencia de Obra. (*)
(*) Numeral 90.2, modificado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 018-2008-VIVIENDA, publicado el 11 junio 2008, cuyo texto es el siguiente:
"90.2 El interesado que cuente con un anteproyecto aprobado podrá obtener una Licencia de Obra automática que le permita iniciar la obra al presentar el expediente para su aprobación, si presenta una declaración jurada de los proyectistas y del profesional responsable de obra, en el sentido de que el proyecto de arquitectura no presenta cambios con respecto al anteproyecto aprobado, que los proyectos de ingeniería cumplen con la reglamentación vigente y que la obra se ejecutará de conformidad con dichos proyectos. La Licencia de Obra automática sólo procederá para edificaciones con fines de vivienda unifamiliar o multifamiliar de hasta cinco (05) pisos y siempre que el proyecto tenga un máximo de 3,000 m² de área construida.
Para las obras que se inicien con Licencia de Obra automática, superiores a 200 m² de área construida, además de los requisitos establecidos en el presente Reglamento, se deberá adjuntar la Póliza de Seguro CAR (Todo Riesgo Contratista) con vigencia durante toda la ejecución de la obra."
90.3 El pago adelantado de los derechos municipales se realizará en la tesorería de la municipalidad a la sola presentación del Anexo D del FUO-Parte 1, debidamente llenado con la autoliquidación correspondiente. La tesorería, emitirá el recibo por el monto de la autoliquidación y hará constar el pago en el recuadro correspondiente del Anexo D del FUO-Parte 1, bajo firma y sello, sin necesidad de autorización previa de ningún tipo, por tratarse de un pago a cuenta sujeto a posterior liquidación.
La licencia en estos casos, está conformada provisionalmente por un ejemplar del Anexo B sellado por la tesorería y con su cargo de presentación. (*)
(*) Numeral 90.4, modificado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 018-2008-VIVIENDA, publicado el 11 junio 2008, cuyo texto es el siguiente:
"90.4 El propietario que se acoja a una licencia automática, deberá comunicar la fecha de inicio de la obra a la dependencia municipal encargada de la tramitación de licencias, entregando dos ejemplares del Anexo D del FUO-Parte1 sellado por la tesorería.
La licencia en estos casos, está conformada provisionalmente por un ejemplar del Anexo B sellado por la tesorería y con su cargo de presentación."
Artículo 91.- Impulso de trámite y responsabilidad
Artículo 92.- Supervisión de obra
92.1 La Comisión Técnica Supervisora de Obra, a través de sus delegados, deberá cumplir el programa de supervisión en todas las obras cuyos propietarios se acojan a la opción “a” mencionada en el Art. 46 del presente Reglamento, o que se ejecuten bajo la modalidad de autoconstrucción. (*)
(*) Numeral 92.1, modificado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 018-2008-VIVIENDA, publicado el 11 junio 2008, cuyo texto es el siguiente:
"92.1 La Comisión Técnica Supervisora de Obra, a través de sus delegados, deberá cumplir el programa de supervisión en todas las obras cuyos propietarios se acojan a las modalidades establecidas en el artículo 46 del presente Reglamento, o que se ejecuten bajo la modalidad de autoconstrucción."
92.2 La supervisión se cumplirá de acuerdo con la metodología y criterios técnicos determinados por el Viceministerio de Vivienda y Urbanismo a través del Reglamento de las Comisiones Técnicas Supervisoras de Obras, aprobado por Resolución Viceministerial Nº 003-2000-MTC/15.04 y su modificatoria la Resolución Viceministerial Nº 008-2005-VIVIENDA/VMVU
Artículo 93.- Oportunidad de la supervisión
a) En el proceso de cimentación, para revisar el trazo y replanteo, el tipo de suelo y el anclaje de las estructuras al inicio del vaciado, así como verificar los retiros señalados en los planos. (*)
(*) Literal a), modificado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 018-2008-VIVIENDA, publicado el 11 junio 2008, cuyo texto es el siguiente:
"a) En el proceso de cimentación, para revisar el trazo y replanteo, el tipo de suelo y el anclaje de las estructuras al inicio del vaciado, y de ser el caso el sostenimiento de excavaciones, así como verificar los retiros señalados en los planos.”
Artículo 94.- Control urbano
Las municipalidades ejercerán la función de control urbano de conformidad con la reglamentación específica.
Artículo 95.- Variaciones del proyecto aprobado
95.1 Las variaciones que no impliquen aumento del área techada o de la densidad neta, ni cambio de uso, podrán ser regularizadas en el trámite de finalización de obra previsto en el Art. 102 de este Reglamento.
Artículo 96.- Causales de paralización de obra y demolición
a) Proyecto de Obra Desaprobado
Cuando el proyecto de una obra iniciada bajo una licencia automática o provisional al amparo de la opción b) del Art. 28 de la Ley, reciba un dictamen de Desaprobado por parte de la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos, la municipalidad notificará al propietario con el dictamen y una orden simultánea de paralizar la obra en forma inmediata. Esta diligencia se cumplirá dentro de los diez (10) días naturales siguientes a la emisión del dictamen por parte de la Comisión.
La interposición de recursos de impugnación contra el dictamen, no autoriza al propietario a reiniciar la obra, sino hasta haber conseguido una resolución expresa que lo autorice a continuar. (*)
"a) Proyecto de Obra Desaprobado
La interposición de recursos de impugnación contra el dictamen, no autoriza al propietario a reiniciar la obra, sino hasta haber conseguido una resolución expresa que lo autorice a continuar."
Cuando la obra, en cualquiera de las opciones, tenga un proyecto aprobado con observaciones, el propietario de la obra deberá subsanar en la obra y/o en el plano del proyecto, según el estado de avance, las observaciones formuladas a su proyecto dentro de un plazo no mayor de quince (15) días hábiles desde la notificación con el dictamen, sin necesidad de paralizar la obra.
Si, transcurrido este plazo, no se subsanaran las observaciones, la municipalidad dispondrá la paralización de la obra bajo apercibimiento de demolición. Subsanada o levantada la observación, la obra podrá continuar. (*)
(*) Literal b), modificado por el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 018-2008-VIVIENDA, publicado el 11 junio 2008, cuyo texto es el siguiente:
"b) Proyecto Aprobado con Observaciones
Si, transcurrido este plazo, no se subsanaran las observaciones, la municipalidad dispondrá la paralización de la obra bajo apercibimiento de demolición. Subsanada o levantada la observación, la obra podrá continuar."
PRE-DECLARATORIA DE FÁBRICA
Artículo 97.- Anotación preventiva
El propietario que cuente con Licencia de Obra aprobada, podrá solicitar la anotación preventiva de la declaratoria de fábrica a que se refiere el Art. 30 de la Ley, en el Registro correspondiente.
98.2 La municipalidad verificará que los datos consignados en la memoria descriptiva concuerden con el proyecto aprobado y devolverá al propietario el Anexo C debidamente sellado y firmado, con el registro de la resolución correspondiente, y de la numeración asignada a la edificación y a sus partes susceptibles de numerar. También entregará al propietario una copia autenticada del FUO-Parte 1.
98.3 El ejemplar del Anexo C, devuelto por la municipalidad, y la copia autenticada del FUO-Parte 1, constituirán el título registral que da mérito a la anotación preventiva de la declaratoria de fábrica en la Oficina RegistraI correspondiente.
Artículo 99.- Vigencia de la anotación
La anotación preventiva a la que se refiere el Art. 97 de este Reglamento, tendrá una vigencia de un (1) año y podrá ser renovada antes de su vencimiento, por igual plazo, tantas veces como sea necesario mientras esté vigente la Licencia de Obra y no sea posible la inscripción de la declaratoria definitiva, previo pago de los derechos registrales correspondientes.
Artículo 100.- Pre-Independización
Estando vigente la anotación de la pre-declaratoria de fábrica, se podrá anotar el pre-reglamento interno y pre-independizar las unidades inmobiliarias proyectadas como de dominio exclusivo, así como extender, respecto de éstas, asientos de compraventa, sesión de derechos u otros análogos permitidos por Ley en calidad de anotaciones preventivas.
Artículo 101.- Obra finalizada
Artículo 102.- Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación
102.1 El propietario, una vez finalizada la obra y antes de iniciar la tramitación de la declaratoria de fábrica, deberá obtener de la dependencia municipal correspondiente, el Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación establecido en el Art. 31 de la Ley.
1022 En el caso de haberse ejecutado la obra de conformidad con la Licencia de Obra, sin ninguna variación en relación con los proyectos aprobados, el propietario presentará una declaración manifestando ese hecho y, de ser el caso, el comprobante de pago del aporte al SERPAR, cancelado. La dependencia municipal extenderá automáticamente el Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación.
b) Comprobantes de pago de los derechos de revisión de planos de replanteo y de inspección correspondientes, cancelados.
Artículo 103.- Liquidación de derechos adicionales
Artículo 104.- Observaciones
104.2 EI propietario deberá subsanar las observaciones antes del término de vigencia de la Licencia de Obra correspondiente. Realizadas las correcciones, solicitará a la municipalidad que efectúe la nueva inspección. La municipalidad, en un plazo de cinco (5) días hábiles de presentada esa solicitud, emitirá el Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación, previa constatación de la subsanación.
Artículo 105.- Declaratoria de fábrica
105.1 Obtenido el Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación, el propietario podrá proseguir el trámite por medio del FUO-Parte 2, para obtener finalmente la inscripción de la declaratoria de fábrica.
105.3 El funcionario municipal competente, dentro de los tres (3) días hábiles de la presentación de los documentos indicados y bajo responsabilidad, sellará y firmará el FUO-Parte2 dando conformidad al trámite. Luego, lo integrará con el FUO-Parte 1, que se conserva en el expediente de Licencia de Obra y, finalmente, devolverá al propietario dos ejemplares completos del FUO, con las copias autenticadas de los planos que éste acompañó al FUO-Parte2, para que inicie el trámite de la inscripción de la Declaratoria de Fábrica, en el Registro Público correspondiente.
Artículo 106.- Título suficiente
Artículo 107.- Declaratoria de fábrica por escritura pública
Cuando el propietario, al amparo de lo dispuesto por el Art. 35 de la Ley, opte por realizar su declaratoria de fábrica mediante escritura pública, para la inscripción respectiva, deberá presentar adjunto al parte notarial correspondiente, el FUO completo debidamente tramitado incluyendo sus anexos.
REGULARIZACIÓN DE OBRAS SIN LICENCIA
Artículo 108.- Edificaciones irregulares y sanciones
Toda obra iniciada después del 20 de julio de 1999, sin haber cumplido con el trámite de licencia de obra, deberá ser paralizada por la municipalidad respectiva, la que otorgará un plazo no mayor de veinte (20) días hábiles para iniciar el proceso de regularización de su licencia de obra bajo apercibimiento de demolición de la edificación ejecutada, si no se cumpliera con esta exigencia. En este caso la obra se podrá reiniciar sólo cuando se haya obtenido la licencia correspondiente. Esto no es de aplicación a las edificaciones del Sector Público por cuanto no requerían de licencia de Obra. Esto no es de aplicación a las edificaciones del Sector Público por cuanto no requerirán de Licencia de Obra.
La regularización de las edificaciones a partir de la fecha de vigencia de la Ley (21.07.1999), ejecutadas sin la correspondiente Licencia de Obra, se sujetará a los procedimientos establecidos en el presente Capítulo. A este efecto, el propietario deberá pagar la multa señalada en el Art. 36 de la Ley, equivalente al 10% del valor declarado de obra, así como los derechos de Licencia de Obra. Estos pagos se efectúan mediante la autoliquidación contenida en el Anexo D del FUO-Parte 1.
Artículo 109.- Requisitos del expediente para Licencia de Obra en Vía de Regularización
a) FUO completo, por triplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario, el abogado y el arquitecto o ingeniero civil colegiado, quien actuará como constatador, y Hoja de Trámite correspondiente.
b) Copia simple del certificado literal de dominio, con el dictamen legal del abogado conforme lo dispuesto en el Art. 49 de este Reglamento.
c) Comprobante de pago de derechos del trámite de revisión y de la multa señalada en el artículo 36 de la Ley, debidamente cancelado, y copia del Anexo D con el que efectuó la autoliquidación.
e) Plano de localización y ubicación según lo indicado en el inciso d) del numeral 64.2 del presente Reglamento.
f) Planos de arquitectura según lo indicado en el inciso e) del numeral 64.2 de este Reglamento.
g) Fotografías a color, según lo indicado en el inciso f) del numeral 64.2 de este Reglamento.
h) Memoria justificativa, según lo indicado en el inciso g) del numeral 64.2 de este Reglamento, cuando sea necesario.
Artículo 110.- Presentación y trámite del expediente
El expediente de regularización se tramitará, conforme al procedimiento previsto para Licencia de Obra en el presente Reglamento, en cuanto le fuera aplicable, salvo lo señalado en los artículos 111 al 114.
Artículo 111.- Calificación del expediente
Artículo 112.- Adecuación de la edificación con dictamen Desaprobado
El dictamen Desaprobado implicará la adecuación de la edificación mediante la corrección de las deficiencias. Para ello deberá gestionar, paralelamente, una Licencia de Obra para ampliación, modificación, remodelación y/o demolición, según el tipo de obra que corresponda, con los procedimientos previstos en el Capítulo IV del Título I de esta Sección del Reglamento, con la salvedad de que, en este caso, se aplicará el FOM y se presentarán los planos con el dictamen Desaprobado de la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos, en sustitución de la declaratoria de fábrica exigida.
Artículo 113.- Subsanación
Una vez concluidas las obras de adecuación y obtenido el Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación, así como los planos autenticados correspondientes, se presentarán en el trámite de regularización, acompañando a los nuevos planos corregidos de la edificación a regularizar. Con estos documentos, el expediente retornará a la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos, la que de considerar superada la observación que motivó el rechazo de la regularización, emitirá dictamen de Aprobado. De no haberse corregido todas las observaciones, se procederá según el Art. 104 de este Reglamento.
Artículo 114.- Liquidación de los derechos municipales y numeración
Simultáneamente y de oficio, se procederá a practicar una liquidación de la multa, de los derechos municipales de licencia de obra y de numeración, con sus correspondientes moras e intereses, señalándose el reintegro que, por estos conceptos, corresponda. Esta liquidación será notificada al interesado para su pago.
Artículo 115.- Inscripción en el Registro Público correspondiente
La inscripción en el Registro Público correspondiente se efectuará según el Capítulo III del presente Título.
Artículo 116.- Procedencia
Artículo 117.- Instancias técnicas
La Comisión Técnica Calificadora de Proyectos que emitió el dictamen o la Comisión Técnica Supervisora de Obra, en su caso.
b) En segunda y última instancia:
La Comisión Técnica Calificadora de Proyectos o la Comisión Técnica Supervisora de Obra de la municipalidad provincial, a la que corresponde el distrito. Si se tratara de una Comisión de municipalidad provincial, una Comisión diferente a la que vio el expediente en primera instancia, y, si no la hubiera, el concejo provincial con el apoyo técnico de delegados especialmente designados por el CAP y del CIP, según sea el caso.
Artículo 118.- Plazos
DERECHOS DE TRÁMITE DE LICENCIA DE OBRA
Artículo 119.- Derechos exigibles
Artículo 120.- Derechos por servicios de delegados
a) Los derechos por revisión y calificación de anteproyecto en consulta, proyecto de obra y variación de proyecto aprobado, que corresponden a los servicios de los delegados del CAP y del CIP ante la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos, se fijarán en función de la dimensión del proyecto y su complejidad, preferentemente referido a un porcentaje de la UIT, para efecto de su actualización.
- En el caso del Anteproyecto en Consulta, el 100% al CAP.
- En el caso de los proyectos de obra y variación de proyecto aprobado: el 50% al CAP y el 50% al CIP.
b) Los derechos por los servicios de los delegados del CAP y del CIP ante la Comisión Técnica Supervisora de Obra, se fijarán mediante la misma resolución ministerial, en función de la labor profesional que demanda la supervisión.
c) Los derechos que correspondan a los servicios de los delegados ad hoc, serán transferidos íntegramente a cada entidad involucrada.
Artículo 121.- Validez del pago de derechos por calificación de proyectos
El pago de derechos será válido para dos calificaciones en cada una de las especialidades. De requerirse una tercera calificación será necesario efectuar un nuevo pago de derechos teniendo en consideración que:
a) El pago de derechos de calificación de anteproyectos en consulta es único y en consecuencia se deberá pagar el 100% al CAP.
b) El pago de los derechos de calificación de proyecto de obra corresponde a las especialidades de Arquitectura y de Ingeniería en porcentajes del 50% para el CAP y el 50% para el CIP. El nuevo pago se hará por el 50% del derecho si se requiere de una sola especialidad y por el 100% si se requiere de las dos.
Artículo 122.- Pago de los servicios de los colegios profesionales y otras entidades
Los derechos por revisión de anteproyectos y proyectos que corresponden a los colegios profesionales, y otras entidades que acrediten delegados ante las Comisiones Técnicas, serán depositados directamente por los interesados en las cuentas corrientes que para tal efecto cumplan con señalar las citadas instituciones.
Artículo 123.- Faltas
Se consideran faltas contra las normas contenidas en el presente Reglamento
a) Del funcionario municipal responsable, cuando no emite el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios dentro del plazo establecido por el numeral 63.3 del presente Reglamento.
b) Del funcionario municipal que preside la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos, cuando por su negligencia esa Comisión no emite los dictámenes correspondientes dentro de los plazos previstos por el presente Reglamento. Se considera falta grave cuando, por efecto de esta negligencia se opera el silencio positivo administrativo respecto de una Licencia de Obra.
c) Del Supervisor, cuando sin motivo justificado, no cumple con la visita programada a una obra a su cargo. La reincidencia por tres veces consecutivas o discontinuas, constituye falta grave.
d) Del profesional responsable de obra o del propietario, cuando incumple con remitir las comunicaciones dispuestas por este Reglamento. Esta falta se sanciona con multa que impondrá la municipalidad conforme a sus normas y reglamento.
Artículo 124.- Alcances
(Título III de la Ley Nº 27157)
Artículo 125.- Objeto y Alcances
Artículo 126.- Unidades inmobiliarias reguladas por este Reglamento
d) Centros y galerías comerciales o campos feriales.
CONCORDANCIAS: R. N° 340-2008-SUNARP-SN, Directiva, Num. I.1, Quinto Párrafo
Artículo 127.- Opción de régimen
b) Independización y Copropiedad.
Artículo 128.- Concepto
Sólo se puede optar por este régimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del Art. 126 de este Reglamento, siempre que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección.
R. Nº 097-2013-SUNARP-SN, Art. 84
REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN
Artículo 130.- Participación en la propiedad de los bienes comunes
La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de éstas, los usos a los que están destinadas, etc.
Artículo 131.- Usos
Las secciones de propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno.
Artículo 132.- Transferencia
Artículo 133.- Ejecución de Obras, acumulación, subdivisión o independización de secciones de propiedad exclusiva
Los propietarios podrán realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de propiedad exclusiva, así como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y no afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros.
Artículo 134.- Bienes comunes intransferibles
a) El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o más secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificación, siempre que sirvan a dos o más secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la instalación de equipos y en general, vías y áreas de circulación común.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.
e) Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno.
Artículo 135.- Actos de disposición de bienes comunes
Artículo 136.- Obras en bienes comunes
Las obras que se ejecuten en bienes comunes, requieren autorización expresa de la Junta de Propietarios, adoptado por mayoría simple si están destinadas a su conservación o mantenimiento, y por mayoría calificada si están destinadas a algún fin que implique la modificación o limitación de su uso. Estas obras deberán obtener, obligatoriamente, Licencia de Obra antes de su ejecución.
Artículo 137.- Servicios comunes
a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y en general de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparación y/o reposición de los bienes o de sus partes.
b) La administración de la edificación
c) La guardianía, la jardinería y portería.
d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificación en conjunto.
e) La eliminación de basura.
f) Los servicios de publicidad.
g) La administración de las playas de estacionamiento.
h) Los demás que acuerde la Junta de Propietarios.
Artículo 138.- Gastos comunes
a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados en el artículo anterior, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualización.
b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.
Artículo 139.- Poseedores
Artículo 140.- Derechos de los arrendatarios u otros poseedores
a) Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre su sección, sujeto únicamente a las limitaciones que les imponga su contrato, o el Reglamento Interno.
b) Efectuar cualquier acondicionamiento o instalación interna que le convenga, en forma independiente a los demás poseedores, dentro del espacio ocupado por su sección, siempre que cuente con autorización del propietario
c) Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes, sin más limitación que el uso y disfrute legítimo de los demás poseedores sobre dichos bienes y servicios.
d) Reclamar ante la Administración o Junta de Propietarios cuando el mantenimiento o prestación de los servicios comunes no sean los adecuados.
e) Participar con voz en las reuniones de la Junta en los asuntos relativos a los servicios y gastos comunes, de acuerdo a lo que establezca el Reglamento Interno.
f) Reclamar ante la Junta de Propietarios o la Administración, respecto de las acciones de otros ocupantes de secciones exclusivas que perjudiquen sus intereses o violen el Reglamento Interno.
g) Reclamar ante las autoridades competentes frente a las acciones o decisiones de la Junta de Propietarios que lesionen sus derechos o violen el Reglamento Interno o las normas vigentes.
h) Ejercer los demás derechos que les otorgue la Ley o el Reglamento Interno.
Artículo 141.- Obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores
a) Destinar la sección de propiedad exclusiva que conduce al uso genérico y/o compatible que corresponda a la naturaleza de la edificación, salvo las limitaciones impuestas en el Reglamento Interno
b) No ejecutar, en el área ocupada por su sección, obra o instalación alguna que afecte el dominio común o la apariencia externa del predio, sin contar con la previa y expresa autorización del propietario y de la Junta de Propietarios, y con la Licencia de Obra cuando corresponda.
c) No afectar la seguridad o las condiciones de habitabilidad de la edificación en su conjunto.
d) No perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los demás ocupantes y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.
e) Asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás secciones o a los bienes comunes sea por acción, omisión o negligencia.
f) No ejecutar, en el área ocupada por los bienes comunes, obra o instalación alguna, sin la aprobación previa de la Junta de Propietarios.
g) No afectar, perturbar u ocupar permanentemente las áreas destinadas a la circulación, esparcimiento o cualquier otro uso común.
h) Respetar los lugares, horarios y sistemas para la evacuación de la basura, así como otras disposiciones referentes al buen mantenimiento exterior de su sección de propiedad exclusiva y áreas comunes, que fije la administración, la Junta de Propietarios y/o la municipalidad.
i) Acatar las disposiciones y acuerdos de la Junta de Propietarios.
j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos comunes cuando le corresponda según su contrato. En este caso el propietario se constituye legalmente como responsable solidario del poseedor no propietario frente a la Junta.
Artículo 142.- Porcentajes de participación de los propietarios y su reajuste
Artículo 143.- Habilitación de los propietarios
Artículo 144.- Incumplimiento en el pago de las cuotas
El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes, ordinarias o extraordinarias, dará lugar a las acciones de cobro permitidas por este Reglamento y la ley. El hecho de que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.
Artículo 145.- Constitución de la Junta de Propietarios
Artículo 146.- Convocatoria
Artículo 147.- Representación de los propietarios o poseedores en la Junta
Los propietarios o poseedores podrán hacerse representar por otras personas ante la Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno. La representación debe conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública.
Artículo 148.- Acuerdos por mayoría calificada
Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, se considera mayoría calificada al voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de los bienes, áreas o servicios comunes, sólo podrán votar los propietarios hábiles de las secciones o sus representantes en nombre de ellos, aún cuando no integren la Junta de Propietarios.
Artículo 149.- Contenido y forma del acta.
En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta.
Artículo 150.- El Presidente de la Junta de Propietarios
De conformidad con el Art. 48 de la Ley, la Junta de Propietarios elegirá un Presidente, que gozará de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil; quien, para ejercer dicha representación procesal, requerirá solo de copia certificada por notario del acta de la sesión de la Junta de Propietarios en la que conste dicho nombramiento.
ADMINISTRACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Artículo 151.- El Administrador General
Toda edificación sujeta al presente reglamento, deberá contar con un Administrador General, quien velará por el adecuado funcionamiento y conservación de los bienes y servicios comunes. La designación será efectuada por la Junta de Propietarios y podrá recaer en:
Artículo 152.- Funciones
Artículo 154.- Pluralidad de Reglamentos Internos
Artículo 155.- Opción de Reglamento Interno
Los propietarios podrán optar por asumir el “Modelo de Reglamento Interno” que será aprobado por el Viceministerio de Vivienda y Construcción.
Artículo 156.- Vías
a) La conciliación extrajudicial, obligatoria en cualquier caso, como trámite previo al inicio del proceso administrativo, judicial o arbitral.
b) El proceso judicial o arbitral que corresponda, cuando se trate de otros derechos, a condición de haber cumplido con ofrecer la conciliación extrajudicial previa.
Artículo 157.- Proceso ejecutivo por mora en el pago de las cuotas
En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios, podrá interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva, sin necesidad de la conciliación previa, al amparo de lo dispuesto por el Art. 50 de la Ley.
El Viceministerio de Vivienda y Construcción del Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construcción, en un plazo de treinta (30) días hábiles a partir de la publicación de esta norma, emitirá un reglamento que regule el funcionamiento de la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos y de la Comisión Técnica Supervisora de Obra. Asimismo, elaborará y aprobará, en el mismo plazo, una Cartilla de Supervisión de Obra, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 92.2 de este Reglamento.
Sexta.- Indice de Verificadores
La SUNARP y el RPU implementará, en un plazo de treinta (30) días hábiles desde la publicación del presente Reglamento, el Índice de Verificadores a que se contrae el Art. 8 del presente Reglamento.
Novena.- Declaratoria de fábrica de obras con Licencia de Construcción
Las declaratorias de fábrica de obras que se hayan iniciado con Licencia de Construcción, se adecuarán al trámite previsto en el Título III de la Sección Segunda de este Reglamento al momento de su finalización, oportunidad en que se deberá presentar, adicionalmente a los documentos requeridos, el FUO-Parte1 debidamente llenado y firmado,
Décima.- Declaratoria de fábrica de edificaciones con Conformidad de Obra
Los propietarios de edificaciones que cuenten con conformidad de obra, podrán extender su declaratoria de fábrica mediante escritura pública, en cuyo caso acompañarán al parte notarial, para su inscripción, un plano de localización y ubicación según lo dispuesto en el inciso d) del artículo 77.1, así como el plano arquitectónico de plantas (plano de distribución).
Decimoprimera.- Declaratorias de fábrica al amparo de la Ley Nº 26389 (Ley de Declaración o Constatación de Fábrica)
Los propietarios que iniciaron el trámite de declaratoria de fábrica al amparo de la Ley Nº 26389 que, a la fecha, aún no han concluido su tramitación, se adecuarán al presente Reglamento como sigue:
a) Los que estén en trámite en las municipalidades sin haber obtenido la visación correspondiente, deberán reiniciar el trámite con los formularios y procedimientos de este Reglamento.
b) Los que hayan obtenido la visación de la municipalidad, podrán solicitar la inscripción en el Registro Público correspondiente, sin necesidad de obtener la visación de ESSALUD.
c) Las oficinas de ESSALUD, bajo responsabilidad del funcionario a cargo del trámite de regularización, deberán devolver a los interesados los formularios y documentos adjuntos que conforman los expedientes de regularización, para que procedan a solicitar la inscripción en el Registro Público correspondiente. Este trámite deberá cumplirse dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de la solicitud del interesado para la devolución de los formularios y sus documentos acompañados.
d) Los propietarios que adeuden los derechos que corresponden a ESSALUD, acotados por esa entidad de conformidad con la Ley Nº 26389, tendrán un plazo de doce (12) meses para abonarlos sin recargos, multas, moras ni intereses.
Las Municipalidades deberán elaborar la liquidación de todos los adeudos que tengan con los colegios profesionales, y con otras entidades que acrediten delegados ante las Comisiones Técnicas, por concepto de pago por derechos de revisión de anteproyectos y proyectos.
Decimocuarta.- Áreas de actuación urbanística
Decimoquinta.- Control estadístico
El control estadístico de las edificaciones es de responsabilidad de las municipalidades, para cuyo efecto, éstas entregaran al interesado, conjuntamente con el Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación, la Hoja de Datos Estadísticos a la que se contrae el inciso e) del numeral 105.2.
Decimosexta.- Regularización de edificaciones
Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción y/o en terrenos sin habilitación urbana, hasta el 31 de diciembre del 2003, podrán regularizar su situación, sin pago de multas ni otras sanciones, hasta el 31 de diciembre del 2005, en aplicación de la Ley Nº 28437. Esto no es de aplicación a las edificaciones del Sector Público por cuanto no requerían de licencia de Obra.
Decimosétima.- Habilitación Urbana de Oficio
Las Municipalidades Provinciales en el ámbito del Cercado y las Distritales en su jurisdicción, identificarán los predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, que se encuentren como urbanos en la Municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro de Predios, declarándolos habilitados de oficio mediante Resolución de Alcaldía, disponiendo la inscripción registral del cambio de uso de rústico a urbano, acto este que será gestionado por el propietario.
Con el presente Reglamento, se aprueban los siguientes formularios y otros documentos que lo integran:
a) Formulario único Oficial (FUO), cuyas partes y anexos se indican el numeral 45.1 de este Reglamento.
b) Otros formularios:
- Formulario Oficial Múltiple (FOM) señalado en el numeral 45.2 del presente Reglamento.
- Hoja de Trámite para Licencia de Obra y otros trámites municipales.
- Acta de Calificación de la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos.
- Informe Técnico de Supervisión de Obra.
- Inscripción en el Indice de Verificadores de la SUNARP.
- Informe Técnico de Verificación.
- Informe Técnico de Verificación Ad Hoc.
Segunda.- Aplicación supletoria de la Ley Nº 26662 (Ley de Competencia Notarial en Asuntos no Contenciosos)

References: Artículo 3

Artículo 4

Artículo 5

Artículo 6

Artículo 7

Artículo 8

Artículo 10

Artículo 11

Artículo 12

Artículo 13

Artículo 14

Artículo 16

Artículo 18
 artículo 15

Artículo 19
 artículo 6

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Artículo 21

Artículo 22

Artículo 23

Artículo 24

Artículo 25

Artículo 26

Artículo 27
 artículo 25

Artículo 28

Artículo 29

Artículo 30

Artículo 31

Artículo 32

Artículo 33

Artículo 34

Artículo 35

Artículo 36

Artículo 37

Artículo 38

Artículo 39
 Artículo 1
 Artículo 1

Artículo 40
 Artículo 1
 Artículo 1

Artículo 41
 Artículo 1
 artículo 40
 Artículo 1

Artículo 42

Artículo 43

Artículo 44

Artículo 45

Artículo 46
 artículo 70
 Artículo 1
 artículo 70

Artículo 47

Artículo 48

Artículo 49

Artículo 51

Artículo 52

Artículo 53

Artículo 54

Artículo 55

Artículo 56

Artículo 57

Artículo 58
 Resolución 
 Resolución 

Artículo 59

Artículo 60

Artículo 61

Artículo 62

Artículo 63

Artículo 64

Artículo 65

Artículo 66

Artículo 67

Artículo 68

Artículo 69

Artículo 70

Artículo 71

Artículo 72

Artículo 73

Artículo 74

Artículo 75
 Artículo 1
 artículo 33

Artículo 76

Artículo 77
 Artículo 51

Artículo 78

Artículo 79

Artículo 80
 Artículo 1

Artículo 81

Artículo 82
 Artículo 1
 artículo 28

Artículo 83

Artículo 85
 Resolución 

Artículo 86

Artículo 87

Artículo 88

Artículo 89

Artículo 90
 Artículo 1
 Artículo 1

Artículo 91

Artículo 92
 Artículo 1
 artículo 46
 Resolución 
 Resolución 

Artículo 93
 Artículo 1

Artículo 94

Artículo 95

Artículo 96
 resolución 
 resolución 
 Artículo 1

Artículo 97
 resolución 

Artículo 99

Artículo 100

Artículo 101

Artículo 102

Artículo 103

Artículo 104

Artículo 105

Artículo 106

Artículo 107

Artículo 108

Artículo 109
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Artículo 110

Artículo 111

Artículo 112

Artículo 113

Artículo 114

Artículo 115

Artículo 116

Artículo 117

Artículo 118

Artículo 119

Artículo 120
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Artículo 124

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Artículo 126

Artículo 127

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Artículo 130

Artículo 131

Artículo 132

Artículo 133

Artículo 134

Artículo 135

Artículo 136

Artículo 137

Artículo 138

Artículo 139

Artículo 140

Artículo 141

Artículo 142

Artículo 143

Artículo 144

Artículo 145

Artículo 146

Artículo 147

Artículo 148

Artículo 149

Artículo 150

Artículo 151

Artículo 152

Artículo 154

Artículo 155

Artículo 156

Artículo 157
 artículo 77
 Resolución