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Timestamp: 2018-03-19 12:31:17+00:00

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03/09/2010 08.26
" Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio in condominio appartenga in proprietà indivisa a più persone, per la regolare convocazione dell'assemblea - la quale, a norma dell'art. 1136, del codice civile costituisce requisito essenziale per la validità delle relative deliberazioni -, seppure i diversi proprietari abbiano diritto ad un solo rappresentante (art. 67 disp. att.), l'invito di convocazione, tuttavia, va fatto a tutti i comproprietari e non ad uno solo soltanto: in tale ipotesi, infatti, non è applicabile per analogia l'art. 1347 c.c."
(App. Catania, 8 febbraio 1957)
" Quando in un condominio edilizio la comunione di determinati servizi è limitata ad alcuni condomini (c.d. godimento separato), la formazione delle maggioranze, per la validità delle deliberazioni, indicata dall'art.1136 c.c., e non dagli artt. 1105, 1108 c.c., deve computarsi con riferimento ai soli proprietari interessati, che rappresentino - a seconda dell'importanza dell'oggetto della deliberazione, un terzo, la metà ovvero i due terzi del valore dei piani o porzioni di piano ad essi appartenenti. "
(Cass. 8 gennaio 1966, n. 158)
" Le innovazioni della cosa comune che,, ai sensi dell'art. 1120 c.c., per la loro legittimità necessitano del consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione e non possono, quindi, essere adottate con la sola maggioranza, sono quelle suscettibili di recar pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico e che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e/o al godimento anche di un solo condomino. Fra tali innovazioni non rientra la soppressione del servizio di portierato, in quanto questo non investe gli elementi formali e strutturali della cosa comune e, pertanto, può essere validamente approvata dalla maggioranza dei condomini. Non vale ad escludere la validità dell'approvazione a maggioranza la circostanza che, in precedenza, il servizio di portierato era stato istituito con delibera assembleare adottata all'unanimità."
(Cass. 8 giugno 1966, n. 1507)
"A mente dell'art. 1138 c.c., la disciplina dettata dall'art. 1136 in tema di costituzione delle assemblee condominiali e della validità delle relative delibere è inderogabile, nel senso che vieta la pattuizione di maggioranze non solo minori, ma anche maggiori di quelle da essa stabilite."
(Cass. 3 agosto 1966, n. 2155)
" L'esigenza che tutti i condomini siano stati preventivamente informati della convocazione dell'assemblea può ritenersi soddisfatta quando risulti che tutti i condomini, in qualsiasi modo, ne abbiano avuto notizia (n.d.r.: anche a mezzo telefono - cfr. sentenza Tribunale Milano n. 956/93, ). Pertanto è efficace la convocazione per data conosciuta di fatto e con certezza dal condomino, anche se non corrispondente a quella diversamente indicata per mero errore materiale nell'avviso di convocazione fattogli recapitare dall'amministratore. "
(Cass. 12 maggio 1967, n. 993)
" La preventiva convocazione di tutti i condomini di un edificio alle adunanze assembleari costituisce il requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione in essa presa, ma la legge non stabilisce per l'esecuzione di tale adempimento forme determinate. Cosicché, qualora il regolamento condominiale, allo scopo di garantire un sollecito svolgimento di tutte le attività concernenti i comuni interessi, autorizzi l'amministratore a considerare domiciliati a tutti gli effetti nello stabile condominiale i condomini che, pur non risiedendovi, abbiano omesso di far conoscere il loro diverso effettivo domicilio o residenza o quanto meno il loro recapito, il giudice di merito può stabilire, con apprezzamento insindacabile in Cassazione, che nei confronti dei predetti condomini, irreperibili a causa della loro negligenza, si sia voluto, con la menzionata norma del regolamento, predisporre un valido sistema convenzionale di presunzione di conoscenza degli avvisi a loro diretti. "
(Cass. 11 giugno 1968, n. 1865)
" In virtù dei poteri dalla legge attribuiti all'assemblea, questa può esaminare, discutere ed esprimere il proprio voto anche in merito a fatti e spese rferentisi ad esercizi progressi. Anche in questo caso le deliberazioni adottate - nel rispetto delle prescrizioni di legge e del regolamento condominiale - vincolano i condomini tutti, ivi inclusi gli assenti e/o i dissenzienti. "
" Nel condominio di edificio, nel caso di godimento separato di servizi comuni, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari è configurabile una maggioranza limitata ai soli condomini della parte di edificio alla quale è destinato il servizio in godimento separato. Nella specie, in un edificio dotato di tre scale, ciascuna fornita di proprio ascensore, la deliberazione assembleare di sostituzione dell'ascensore vecchio di una scala, con un ascensore nuovo, era stata presa con la maggioranza limitata ai condomini di quella parte di edificio servita dall'ascensore da sostituire. "
(Cass. 4 settembre 1970, n. 1188)
" Il condomino, in conflitto di interessi rispetto al condominio, ha diritto di voto in sede di assemblea. La sua eventuale esclusione dal voto implica, quindi, nullità della deliberazione. "
(Trib. Milano, 10 dicembre 1970)
" Il criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, prescritto dal combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 68 disp. att. c.c., può essere derogato - essendo disponibile il diritto di contribuzione o riparto relativo alle dette spese - mediante convenzione che, per la sua natura contrattuale, presuppone il consenso di tutti i condomini. E' quindi invalida una delibera assembleare che, in difetto di un totale accordo dei compartecipi, disponga - a titolo definitivo - la ripartizione delle spese in base a criteri diversi da quello legale. Peraltro non è escluso che l'assemblea, in mancanza della tabella millesimale, possa adottare, anche a maggioranza, in via provvisoria e temporanea - quando si tratti di far fronte alle spese annuali di manutenzione e di gestione dei servizi comuni - un criterio di ripartizione diverso da quello legale, che consenta il versamento delle contribuzioni a titolo di acconto e salvi conguagli da operare successivamente all'approvazione della tabella millesimale. In tal caso, infatti, non si deroga in via definitiva al criterio legale, bensì si adotta uno strumento operativo di ordinaria amministrazione che, senza pregiudizio dei diritti dei condomini, permette di provvedere alla normale gestione dei servizi comuni ed alla manutenzione delle cose in comunione."
(Cass. 24 luglio 1973, n. 2164)
" In mancanza di diversa convenzione, adottata all'unanimità - espressione dell'autonomia negoziale - la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nel- l'art. 1123 c.c., e, pertanto, non è con- sentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i con- dòmini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi. Nella ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza, tuttavia, di trarre aliunde somme (come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditori del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio) può essere consentita una deliberazione assembleare la quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva, operante ab externo. "
(Cass. 23 maggio 1975, n. 2050)
" La sanzione della nullità della deliberazione assembleare presidia l'esigenza che tutti i condomini siano preventivamente informati della convocazione dell'assemblea. Assicurata questa esigenza, le lacune e le irregolarità del procedimento di convocazione e di informazione, in particolare, le irregolarità attinenti alla osservanza dei termini ed all'iniziativa della convocazione, non possono che dar luogo a deliberazioni contrarie alla legge, soggette, come tali, all'impugnativa per annullamento, da proporsi entro il termine di legge. "
(Cass. 12 giugno 1975, n. 2346)
" Rientra nei poteri attribuiti dall'art. 1135c.c. all'assemblea condominiale l'adozione di una deliberazione intesa all'adesione del condominio ad una associazione la quale, - per i servizi prestati e per l'opera di coordinamento realizzata a vantaggio della categoria - consenta ai singoli condomini un miglior godimento delle parti comuni dell'edificio. Poiché tale adesione riguarda il condominio inteso come organizzazione di gruppo normativamente tipizzata e solo in via indiretta e mediata riflette effetti su vari condomini, quali facenti parte del gruppo, la deliberazione assembleare suddetta non incide sulla sfera di libertà dei condomini uti singoli, garantita dall'art. 18 della Costituzione."
" L'accertamento della sussistenza o meno della dedotta incompletezza dell'o.d.g. è demandato all'apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità, se congruamente motivato."
(Cass. 27 giugno 1978, n. 3169)
" La comunicazione a tutti i condòmini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale costituisce presupposto di validità della costituzione dell'assemblea stessa, a norma dell'art. 1136, comma sesto, del c.c.. Le deliberazioni adottate senza il rispetto di detta formalità sono, pertanto, radicalmente nulle e tale nullità può essere fatta valere da qualsiasi condomino che vi abbia interesse, anche se sia stato presente in assemblea. "
(Cass. 29 luglio 1978, n. 3798)
" Nell'ipotesi di un decesso di un condomino, ove l'avente causa non indichi e non dimostri all'amministratore del condominio la sua qualità di nuovo condomino, l'amministratore adempie l'obbligo della comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea indirizzando l'avviso all'ultimo domicilio del condomino defunto, a nome di lui, e dimostrando l'avvenuta ricezione dell'avviso da parte di persona addetta al domicilio medesimo."
" Le deliberazioni delle assemblee condominiali concernenti innovazioni lesive dei diritti di un condomino alle cose e servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi, non potendo formare oggetto di decisione assembleare, sono assolutamente nulle e non già solo annullabili."
(Cass. 21 aprile 1979, n. 2237)
" Al fine di assicurare la convocazione di tutti i condomini, quale presupposto indispensabile per la validità dell'assemblea condominiale, gli artt. 1105 e 1136 c.c. non prescrivono particolari modalità di notifica, sicché l'esigenza che tutti i condomini siano stati preventivamente informati può ritenersi soddisfatta quando risulti - secondo l'incensurabile apprezzamento del giudice di merito - che in qualunque modo i condomini ne abbiano avuto notizia."
(Cass. 24 gennaio 1980, n. 590)
" In materia di condominio la determinazione dei valori dei piani o porzioni di piano di ciascun condomino e la espressione in millesimi di tali valori esigono l'accordo di tutti i condomini e, in mancanza, vanno effettuate dal giudice su istanza degli interessati. Le deliberazioni in materia adottate dall'assemblea dei condomini a maggioranza, pertanto, non obbligano gli assenti e/o i dissenzienti, i quali possono invocarne la inefficacia, senza essere tenuti alla osservanza del termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c."
" L'assemblea dei condomini oltre ad avere il potere di delegare l'amministratore a concludere un determinato contratto, fissando i limiti precisi dell'attività negoziale da svolgere, ha anche il potere di prestare direttamente il proprio consenso alla conclusione di un contratto, non essendo previsto alcun divieto al riguardo nella disciplina del condominio e non sussistendo alcun impedimento tecnico/giuridico per una efficace manifestazione di volontà negoziale da parte dell'assemblea."
(Cass. 25 marzo 1980, n. 1994)
" L'incompletezza dell'o.d.g. nella convocazione d'assemblea, comporta la semplice annullabilità e non già la nullità assoluta della deliberazione assembleare, che, quindi, deve necessariamente essere impugnata entro i termini di decadenza di cui all'art. 1137 c.c."
(Cass. 9 luglio 1980, n. 4377)
" In virtù del disposto di cui al secondo comma dell'articolo n. 6 della legge n. 841/73 - secondo il quale il conduttore, nel caso in cui le spese di gestione del servizio di riscaldamento siano, per contratto, a suo carico, intervenga in luogo del locatore alle assemblee condominiali ove si discuta di queste - al conduttore è riconosciuto un diritto autonomo di partecipare a tali assemblee, ma senza l'obbligo correlativo del locatore di preavvisarlo della data di convocazione delle medesime."
(Cass. 10 luglio 1980, n. 4420)
"L'assemblea è composta regolarmente se, per ogni unità edilizia in comproprietà tra più soggetti, vi partecipi un solo rappresentante."
(Trib. Torino 16 marzo 1981)
" L'assemblea di un condominio, competente alla gestione delle cose e dei servizi comuni, non può imporre ai condomini dissenzienti o assenti la partecipazione alle spese di gestione di un esercizio commerciale di proprietà di terzi, ove non sia dimostrata l'esistenza di un diritto reale del condominio su tale esercizio o comunque l'esistenza, in ordine allo stesso, di una obbligazione propter rem a carico dei condomini. Nella specie, con delibera condominiale, si pretendeva il concorso dei condomini di un residence alle spese di gestione di alcuni locali, destinati a bar/ristorante, rimasti di proprietà del venditore delle singole unità immobiliari, ma vincolati, con clausola contenuta nel regolamento di condominio, predisposto dallo stesso venditore, per destinazione perpetua ad uso dei condomini".
(Cass. 8 luglio 1981, n. 4477)
" L'art. 1123 c.c., il quale stabilisce che le spese condominiali debbono essere poste a carico di tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, non esclude che, o con regolamento di condominio o con deliberazioni dell'assemblea dei condomini, possa essere diversamente disposto. In tale ultima ipotesi occorre però, che il regolamento di condominio o la deliberazione dell'assemblea dei condomini siano approvati con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla cosa comune. "
(Trib. Catania, 27 novembre 1981)
" E' legittimo il deliberato assembleare con il quale i condomini hanno disciplinato le modalità di esecuzione dei lavori nel'edificio in condominio che, pur incidendo su beni in proprietà esclusiva, mettevano in pericolo l'interesse comune, tutelato dalla legge, connesso al decoro dell'edificio, in quanto siffatto compito rientra - secondo la Suprema Corte - nei poteri che la legge attribuisce all'assemblea dei condomini. Conseguentemente l'impugnativa a detta delibera - che ha vietato, appunto l'esecuzione di dette opere, in quanto ritenute, dall'assemblea, contrarie al decoro dell'edificio - va proposta nei termini stabiliti dall'art. 1137 del c.c., a nulla rilevando che all'epoca della delibera il condomino non fosse ancora tale, in quanto gli aventi causa dagli originari condomini restano vincolati dalle delibere assembleari legittimamente prese a suo tempo in ordine agli interessi comuni del condominio. "
(Trib. Roma 11 agosto 1982, n. 4552)
" L'assemblea ha un'ampia autonomia organizzativa. Essa procede alla nomina di un "presidente" e di un "segretario". Quest'ultimo può essere anche lo stesso amministratore, a meno che non vi osti una specifica norma del regolamento condominiale. Eventuali irregolarità in merito non comportano l'invalidità dell'assemblea, in quanto la legge non lo richiede a pena di nullità. L'attività dell'assemblea - in virtù delle attribuzioni ad essa conferite dalla legge - non si esplica necessariamente in un atto deliberativo, ma può ben estendere il suo intervento in attività preparatorie e di mera raccolta di dati, come presupposto per future assemblee. "
(Cass. 23 luglio 1983, n. 5073)
" Deve ritenersi viziata, in forza dell'art. 2373 c.c., analogicamente applicato all'istituto condominiale, la delibera assembleare il cui quorum, pur formalmente rispettoso delle disposizioni di cui all'art. 1136 c.c., sia stato, in realtà, raggiunto attraverso l'intervento di un condomino che, a norma del regolamento di condominio, non aveva diritto a partecipare."
(Trib. Reggio Calabria, 23 marzo 1984)
" L'avvenuta comunicazione, pertanto, a tutti i condomini della data e del luogo dell'assemblea di prima e seconda convocazione e del contenuto dell'ordine del giorno costituisce un presupposto per la validità della costituzione dell'assemblea che deve sussistere ed essere fatto constatare al momento del suo inizio e che non può poi essere preso in considerazione ai fini della validità della delibera."
(Cass. 11 maggio 1984, n. 2893)
" Deve ritenersi nulla, nell'ipotesi di assemblea condominiale di seconda convocazione, la delibera approvata col rispetto delle maggioranze previste dall'art. 1136, terzo comma, c.c., allorché il voto espresso dai dissenzienti, pur inferiore per numero, risulti superiore secondo il criterio della quota."
(Trib. Monza, 23 ottobre 1984)
" Incombe al condominio l'onere di provare di aver inoltrato tempestivamente l'avviso di convocazione mentre incombe al condomino l'onere di provare che l'avviso di convocazione non è stato effettivamente recapitato entro i termini di cui agli artt. 1105, c.c., ed art. 66/III disp. att., codice civile. E' legittima e valida la notificazione dell'avviso di convocazione fatta a mezzo del servizio postale, così come avviene per la notificazione degli atti giudiziari, talché il mancato ritiro da parte del destinatario (condomino) del plico raccomandato con cui è stato notificato l'avviso di convocazione entro il prescritto periodo di giacenza non inficia la validità della notificazione stessa.
La circostanza che i destinatari - colposamente o dolosamente - siano posti nella condizione di non ricevere per tempo l'avviso, non può certo ricadere in capo al mittente/convocante e, per esso, sulla validità dell'assemblea, essendo tale circostanza comparabile, quanto alle conseguenze, a quella in cui il destinatario rifiuti di ricevere l'atto. Allorquando l'amministratore (come nel caso di specie) ha posto in essere tutte le attività necessarie per la conoscibilità dell'atto e la mancata conoscenza dello stesso è imputabile alla colpevole attività della parte destinataria, può affermarsi che la conoscibilità dell'atto è parificata alla conoscenza dello stesso."
(Tribunale di Napoli 27 dicembre 1984, n. 10305)
" L'omissione nell'ordine del giorno dello specifico argomento da discutere determina - ai sensi degli artt.1105, terzo comma, 1136 e 1139 c.c. - la nullità assoluta della deliberazione. La voce "varie ed eventuali', infatti, può consentire soltanto la discussione di argomenti di ordinaria amministrazione, ma non la discussione circa l'esonero di un condomino, a compenso della sua attività svolta come amministratore, dal pagamento delle spese condominiali."
(Cass. 9 febbraio 1985, n. 1057)
" Qualora la formazione delle tabelle millesimali venga adottata dall'assemblea condominiale a maggioranza, la relativa deliberazione assembleare, che, per essere valida, deve raggiungere la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio (ex art. 68, secondo comma, disp. att. c.c., in relazione all'art. Il 38, terzo comma, ed all'art. 1 I 36, secondo comma c.c.) - non impegna i condomini assenti e/o dissenzienti, richiedendosi, per la formazione delle tabelle millesimali, il consenso di tutti i condomini. Gli assenti ed i dissenzienti, pertanto, possono far valere non solo la nullità assoluta della deliberazione (denunziando la eventuale mancanza di voti sulla deliberazione approvata che rappresenti la maggioranza degli intervenuti o la mancanza della metà del valore dell'edificio) ma anche la nullità relativa, costituita dalla loro mancata adesione."
" L'avviso di convocazione deve non solo essere spedito ma anche essere ricevuto nel termine di cinque giorni (prima della data fissata per l'adunanza) di cui all'art. 66 disp. att. c.c."
(Trib. Milano, 1 luglio 1985, n. 6235)
(Cass., 22 novembre 1985, n. 5769)
"La legittimazione (attiva o) passiva dell'amministratore del condominio, ex art. 1131 cod. civ., in ordine alle controversie che concernono l'esistenza o l'estensione di servitù prediali costituite (a favore od) a carico della cosa comune o di sue parti, non esclude la necessaria partecipazione al giudizio di tutti i condomini, ove il titolare del fondo dominante, oltre a - od invece di - proporre una confessoria servitutis, agisca, ex art.1067 comma secondo, per l'eliminazione di opere eseguite nell'edificio (servente) in regime di condominio, che siano tali da impedire o restringere l'esercizio della servitù trattandosi di azione che incide - restringendole - sulle facoltà dei contitolari del diritto dominicale di usare della cosa propria iure dominii."
" Nell'ipotesi di alienazione di una porzione di edificio condominiale ad un nuovo soggetto, affinché questi si legittimi di fronte al condominio quale nuovo titolare interessato a partecipare alle assemblee, occorre almeno, pur nel silenzio della legge al riguardo, una qualche iniziativa, esclusiva dell'acquirente o concorrente con quella dell'alienante, che, in forma adeguata, renda noto al condominio del mutamento di titolarità senza di che e fin quando ciò non avvenga, resta legittimato a partecipare alle delibere assembleari, l'alienante. E' legittima, pertanto, la disposizione del regolamento di condominio che prevede a tal fine a carico dell'alienante l'onere di comunicare all'amministratore del condominio gli estremi di trasferimento della proprietà ed i dati personali dell'acquirente, con la conseguenza che, in caso di inosservanza, ritualmente l'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini viene indirizzato all'alienante."
(Cass. Sez. III, 14 marzo 1987, n. 2658)
(Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 1987, n. 1195)
" L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza che è quella di prima convocazione, in quanto - almeno sul piano formale - la seconda convocazione è soltanto eventuale. "
(Trib. Napoli, 22 novembre 1987, n. 13179)
" L'inosservanza del termine di arrivo dell'avviso di convocazione comporta il semplice annullamento della deliberazione e non la nullità."
(Trib. Milano, 17 dicembre 1987, n. 11097)
" Il termine, sancito dall'art. 66 disp. att. c.c., di almeno cinque giorni prima dell'assemblea, affinché sia assicurata la tempestività della convocazione, va calcolato a partire dal primo giorno immediatamente precedente la data fissata per l'adunanza (di prima convocazione, se prevista: n.d.r.) e, pertanto, va considerato di cinque giorni liberi prima dell'adunanza stessa. "
(Cass. 27 marzo 1969, n. 995)
(App. Brescia, 31 maggio 1988)
" E' annullabile e non nulla la delibera assunta dall'assemblea in seconda convocazione tenutasi lo stesso giorno della prima, trattandosi di un vizio del procedimento. Il condomino che, essendo intervenuto nella predetta assemblea, non abbia fatto rilevare la irregolarità della convocazione, accettando la discussione, non può più impugnare la delibera, avendo manifestato acquiescenza. "
(Trib. Napoli, 9 novembre 1988, n. 10244)
" Ai sensi dell'art. 1136, sesto comma, c. c., l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione."
(Trib. Perugia, 7 settembre 1989)
" E' giuridicamente inesistente l'avviso di convocazione di assemblea condominiale che non porti in calce nessuna indicazione sulla persona o persone che procedano alla convocazione medesima né alcun riferimento al condomino per il quale l'avviso è stato inviato, in quanto, essendo impossibile l'identificazione dei soggetti che hanno assunto l'iniziativa, non è consentito l'accertamento del loro diritto a svolgere detta attività."
(Trib. Milano, 11 settembre 1989)
" E' viziata da nullità assoluta, per difetto di regolare costituzione, l'assemblea, da ritenersi di prima convocazione, in mancanza di diversa indicazione, alla quale siano intervenuti condomini titolari di complessive quote millesimali inferiori ai due terzi. La nullità è deducibile in ogni stato e grado del giudizio ed è rilevabile anche d'ufficio dal giudice."
(App. Torino, 15 dicembre 1989, n. 286)
" In caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all'acquirente, e pertanto soltanto quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all'anno in corso ed a quello precedente, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.) attraverso l'acquirente che gli è subentrato e per il quale, anche in relazione al vincolo della solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa."
(Cass. 10 gennaio 1990, n. 9)
" Il cedente di una porzione di piano di sua esclusiva proprietà non può riservare a sé il diritto di comproprietà e, quindi, l'uso di parti comuni destinate al complesso condominiale (nella specie il diritto al parcheggio nell'autorimessa comune), con la conseguenza che, essendo inopponibile al condominio l'anzidetta riserva di proprietà, egli è ormai terzo rispetto al condominio e, pertanto, non è più legittimato a partecipare alle assemblee, né ad impugnarne le deliberazioni".
(Cass. 10 gennaio 1990)
" La disposizione di cui al terzo comma dell'art.1136 c.c. va intesa nel senso che il quorum deliberativo in seconda convocazione deve rappresentare la maggioranza degli intervenuti per numero e per valore (e non solo per numero o per solo valore)."
(Trib. Roma, Sez. IV, 4 luglio 1990)
" In tema di assemblea di condominio, l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile - il quale sancisce che qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante - non autorizza a ritenere che per valida costituzione dell'assemblea sia sufficiente la convocazione di una solo dei comproprietari, pro-indiviso, essendo invece necessario che siano tutti avvertiti al fine di indicare quali di essi li rappresenterà nell'assemblea . La prova della valida convocazione di uno dei proprietari pro indiviso - in considerazione del fatto che, ai sensi dell'art. 1136, sesto comma, c.c. l'invito a partecipare all'assemblea non richiede l'atto scritto, ma può essere effettuato con qualsiasi forma o modalità idonea a portarlo a conoscenza del destinatario - può evincersi anche dall'avviso dato ad uno degli altri comproprietari, qualora ricorrano circostanze presuntive, affidate alla valutazione del giudice di merito, tali da far ritenere che quest'ultimo abbia reso edotto gli altri comproprietari della convocazione medesima, specie quando trattasi di coniugi conviventi non in contrasto di interessi tra di loro."
(Cass. 28 luglio 1990, n. 7630)
" Nel caso in cui faccia parte del condominio un piano o porzione di piano oggetto di usufrutto, il nudo proprietario deve essere chiamato a partecipare alle assemblee condominiali indette per deliberare sulle innovazioni o su opere di manutenzione straordinaria. Se invece si tratta di affari di ordinaria amministrazione, deve essere dato avviso all'usufruttuario, il quale non può dare il suo voto nelle materie riservate al nudo proprietario."
(Cass. 5 novembre 1990, n. 10611)
"Il condomino è legittimato ad impugnare con l'azione di nullità ex art. 1421 cod. civ. una deliberazione assembleare esorbitante i poteri che competono all'assemblea purché deduca e dimostri di avere interesse all'accertamento della nullità, e cioè che la deliberazione impugnata gli arreca un apprezzabile pregiudizio (nella specie un condomino avente l'uso esclusivo di una parte del lastrico solare aveva fatto valere la nullità della deliberazione assembleare che aveva deciso il rifacimento della pavimentazione per tutta la superficie del lastrico medesimo sostituendo altro tipo di mattonato a quello preesistente, senza indicare quale concreto pregiudizio era a lui derivato dall'anzidetta sostituzione."
(Cass. 5 novembre 1990, n. 10602)
" Nel caso in cui un regolamento condominiale vieti la destinazione di appartamenti ad uso di ufficio pubblico non intende impedire che venga installato un qualsiasi ufficio, ma solo quegli uffici che comportino un accesso indiscriminato di pubblico non controllabile e un uso più intenso e non disciplinabile delle parti comuni."
Il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. Ne consegue che qualora il regolamento di condominio faccia divieto di svolgere determinate attività (nella specie: divieto di adibire i locali del fabbricato condominiale ad esercizio di ristorante) non occorre accertare, al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa costituisca oppure no immissione vietata a norma dell'art. 844 c.c., con le limitazioni ed i temperamenti in tale norma indicati, in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono legittimamente imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche diverse o maggiori di quelle stabilite dalla citata norma, e l'obbligo del condominio di adeguarsi alla norma regolamentare discende in via immediata e diretta ex contractu per il generale principio espresso dall'art. 1372 c.c.
(Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 1992, n. 49)
" Salva diversa statuizione regolamentare, la riunione condominiale può essere fissata presso lo studio dell'amministratore anche in orari non compatibili con le esigenze di tutti i condomini, senza che per questo sia ipotizzabile un tentativo di abbassare il quorum delle maggioranze, in violazione delle disposizioni sancite dall'art. 1136 c.c."
(Trib. Milano 7 maggio 1992, n. 5130)
"Nel computo dei termini a giorni di cui all'art.66, terzo comma, att., si deve escludere il giorno iniziale, mentre si calcoIa quello finale; pertanto il termine di cinque giorni prima dell'adunanza stabilito per la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio deve essere calcolato a ritroso, partendo dal giorno immediatamente precedente a quello della riunione, e si riferisce a giorni non liberi. (C.c., art.1136; att. c.c., art.66)"
(Trib. Milano 7 maggio 1992, Sez. VIII)
" L'amministratore, se pur dimissionario, conserva i suoi poteri sino a quando non venga sostituito. Fino a tale momento, pertanto, egli mantiene il suo potere/dovere di convocare le assemblee. Ove i condomini, tuttavia, ritengano necessario pervenire ad una riunione prima della data fissata dall'amministratore dimissionario, onde trattare argomenti urgenti, devono seguire la procedura prevista dall'art. 66 disp. att. c.c.."
(Trib. Milano, 18 maggio 1992, n. 5537)
" La mancata tempestiva convocazione, anche di uno solo dei condomini, determina l'invalidità della deliberazione, senza che possa addursi in contrario che il voto dell'assente non sarebbe stato in alcun modo determinante. Allorquando, tuttavia, tale diritto di voto non avrebbe potuto nemmeno essere esercitato ovvero espresso, il suesposto principio non trova applicazione."
(Trib. Genova 18 giugno 1992, n. 2055)
" Il termine di cinque giorni fissato dall'art. 66 - terzo comma - disp. att. c.c. per la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea ai partecipanti al condominio non si applica, neppure in via analogica, alla convocazione dell'assemblea della comunione, che è disciplinata dall'art. I 1 05 c.c., il quale non prevede alcun termine di convocazione e demanda, quindi, al giudice la valutazione della congruità del termine in concreto concesso. "
(Cass. 5 agosto 1992, n. 9291)
" Il voto segreto contrasta con la necessaria trasparenza che l'espressione della volontà di ciascun componente dell'assemblea deve avere e rende impossibile stabilire se la volontà collettiva sia espressione di singole volontà validamente manifestatesi. Se fosse consentito ricorrere al voto segreto, di fatto risulterebbe inattuabile la tutela del diritto dell'assente e del dissenziente e, in genere, delle minoranze, di impugnare le delibere su cui non concordino, tutela che rappresenta l'indispensabile correttivo del principio maggioritario su cui si fonda il sistema assembleare stesso."
(Trib. Milano, 9 novembre 1992)
" Affinché uno dei comproprietari "pro indiviso" di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato nella medesima, con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione, dall'altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che il primo dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell'assemblea, ed abbia conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza."
(Cass. 11 novembre 1992, n.12119)
" Il verbale dell'assemblea del condominio, anche nella parte in cui indica la presenza, di persona o per delega, dei condomini, offre una prova presuntiva, di modo che spetta al condomino che impugni la deliberazione, contestando la rispondenza a verità di detta indicazione, di fornire la relativa dimostrazione."
" Qualora il condomino agisca per far valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati della convocazione, quale presupposto per la regolare costituzione dell'assemblea, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima."
(Cass. 19 novembre 1992, n.12379)
" Non incombe sull'amministratore l'obbligo di tenere le assemblee in un luogo determinato, mentre è necessario che il luogo di riunione sia idoneo - per ampiezza, salubrità - e sia collocato in luogo facilmente raggiungibile."
(Trib. Milano, 25 gennaio 1993, n. 956)
" La mancata comunicazione anche ad uno solo dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta la nullità radicale e non l'annullabilità della deliberazione. L'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati incombe sul condominio convenuto con l'azione di nullità."
(Cass. 12-02-1993, n. 1780)
" Nell'ipotesi in cui un androne costituisca parte comune di due contigui edifici, uno dei quali appartenente ad un solo proprietario e l'altro costituito in condominio, qualora nei vari contratti di acquisto delle singole porzioni di piano sia stata inserita la clausola - recepita anche nel regolamento di condominio - della immutabilità dell'androne predetto senza la volontà di tutti i condomini - non è valida la delibera che disponga la modificazione dell'androne sulla base della volontà dell'unico proprietario dell'edificio indiviso e di una deliberazione dell'assemblea condominiale formata ed espressa secondo le disposizioni di legge, ma in contrasto con la volontà anche di un solo condomino comproprietario."
Conforme a tale principio
(Trib. Napoli 27 febbraio 1993 n.2159)
" Il mancato avviso ad un condomino della convocazione dell'assemblea condominiale comporta la nullità assoluta ed insanabile della delibera adottata dall'assemblea."
(App. Milano, 6 aprile 1993, n. 601)
" La delibera istitutiva di un servizio di vigilanza armata, per la tutela dell'incolumità dei condomini, è rivolta a perseguire finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni e, quindi, non è riconducibile nelle attribuzioni dell'assemblea, ex art. 1135 c.c.. Ne consegue che, ancorché adottata a maggioranza, detta delibera è illegittima e non può operare nei confronti dei condomini assenti e/o dissenzienti e non può essere fatta valere per una ripartizione della relativa spesa anche a loro carico".
(Cass. 20 aprile 1993, n. 4631)
"La clausola del regolamento di condominio di un edificio che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività, ritenute incompatibili con l'interesse comune (nella specie, divieto di destinare gli appartamenti a gabinetto odontotecnico), traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini, deve essere approvata all'unanimità e per avere efficacia nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dei condomini deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure essere menzionata ed accettata espressamente nei singoli atti d'acquisto."
(Cass. 1 giugno 1993, n. 6100)
" Sono possibili assemblee parziali in relazione all'oggetto da deliberare, qualora la comunione di determinati servizi sia limitata ad alcuni condomini. In tal caso la maggioranza necessaria ai fini della validità delle deliberazioni assembleari va computata con riferimento ai proprietari interessati. Nel caso di specie trattasi di spese per la riparazione del lastrico di copertura di proprietà esclusiva di un singolo condomino che funge da copertura di una parte dei quattro piani del fabbricato, sporgente rispetto al resto del fabbricato stesso. La delibera, virtualmente annullabile, va perciò impugnata - a pena di decadenza - entro i termini di cui all'art. 1137 c.c. In difetto di una espressa deroga contrattuale (prevista dal regolamento di condominio), la spesa relativa alla quota da porre a carico del condominio (2/3 della spesa globale), va ripartita secondo i valori millesimali di proprietà tra i soli condomini interessati.
(Trib. Napoli, Sez. X civile, 5 giugno 1993)
" L'invito alla riunione dei condomini - che non necessita della forma scritta o di altre particolari formalità - comporta che la valida convocazione di uno dei comproprietari pro indiviso può evincersi anche dall'avviso dato all'altro comproprietario, quando ricorrano circostanze presuntive, affidate alla valutazione del giudice di merito, tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione."
(Trib. Napoli, 28 febbraio 1994)
" La impugnativa fondata sulla illegittimità della delibera (per irregolarità del processo di convocazione e di informazione dei condomini) e diretta a conseguire l'annullamento della stessa, è ammissibile e proponibile quand'anche sia stato (preventivamente o contestualmente o successivamente) manifestato il dissenso alla lite intrapresa dal condominio con l'impugnata delibera. Il dissenso ex art. 1132 c.c., infatti, rappresenta il solo rimedio previsto dalla legge per separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite deliberata dall'assemblea. La esclusività di tale rimedio è però circoscritta alla contestazione di merito del deliberato e presuppone, quindi, una delibera legittima e, cioè, conforme alla legge nel suo processo di formazione. Non ricorre, invece, preclusione, quando, come nel caso di specie, il deliberato sia impugnato per vizi determinati dalla inosservanza di precetti stabiliti dalla legge."
(App. Napoli, 25 agosto 1994, n. 2075)
" La incompleta indicazione dell'ordine del giorno da trattare, nella convocazione di assemblea, comporta la invalidità e, quindi, l'annullabilità del deliberato assembleare relativo alla materia insufficientemente indicata ovvero omessa nella convocazione stessa"
" Risultando la convocazione effettuata a mezzo plico raccomandato spedito del tutto tempestivamente rispetto al termine previsto dal regolamento, il fatto che poi tale plico non risulti materialmente "ritirato" dagli incaricati dell'attrice, non pare al Collegio possa rappresentare circostanza rilevante ai fini della ritualità della procedura di convocazione, posto che tale mancato ritiro (attestato dall'Amministrazione postale) è conseguito ad inattività della stessa attrice, inattività successiva all'esecuzione da parte dell'Amministrazione postale della prescritta formalità (attestata anch'essa sulla busta restituita al mittente ove si legge "fatto avviso il .............. formalità, si noti, in presenza delle quali l'art. 8 della legge n. 890/1982 dispone debba ritenersi eseguita la notificazione di atti, decorsi dieci giorni dal deposito del plico presso l'Ufficio postale."
(Trib. Milano 7 novembre 1994, n. 10140)
" Non costituisce violazione dell'art. 1136, secondo comma, codice civile, in ordine alla maggioranza necessaria per la regolare costituzione dell'assemblea e per la validità delle deliberazioni adottate, la prassi che tende a fissare l'assemblea di prima convocazione in orario inusuale (nel caso di specie: ore 7 del mattino). Detta prassi infatti, pur presupponendo l'intenzionalità di far andare deserta l'assemblea di prima convocazione nel timore che non venga raggiunto il quorum deliberativo necessario di cui all'art. 1136, secondo comma, codice civile, va riconosciuta legittima dato che i condomini, se pur con maggiori difficoltà, possono comunque partecipare all'assemblea rendendo inutile la successiva convocazione."
(Trib. Firenze 17 novembre 1994, n. 2585)
" Risultando invero documentato in causa che l'avviso di convocazione relativo all'assemblea oggi impugnata è stato trasmesso all'attore a mezzo di raccomandata consegnata all'Ufficio postale in data... e per la cui consegna sono state eseguite le prescritte modalità di avviso, con restituzione quindi del plico al mittente per compiuta giacenza. Essendo dunque state adempiute dal condominio convenuto formalità del tutto idonee a portare a conoscenza del condomino la convocazione in questione, tale dovendosi considerare l'esperimento della procedura di invio di plico raccomandato considerata dall'ordinamento mezzo ade- guato per la notificazione di atti, nessuna rilevanza può essere attribuita alla pretesa impossibilità in fatto dell'attore di venire a conoscenza del contenuto del plico per sua assenza dalla propria abitazione."
(Trib. Milano 5 dicembre 1994, n. 11238)
"In tema di condominio poiché l'art.70 disp. att. cod. civ. prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento, sono nulle, in contra legem, le eventuali disposizioni del regolamento di condominio che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore."
(Cass. sez. II, 26 gennaio 1995, n. 948)
" La delibera con la quale vengono inseriti nel cortile condominiale dei "posti macchina" da assegnare a rotazione in affitto agli abitanti dell'edificio, non contiene in sé alcun elemento modificativo dei diritti dei partecipanti alla collettività condominiale, limitandosi a disciplinare l'uso delle cose comuni stesse secondo canoni del tutto ragionevoli. Il contenuto di tale delibera, dunque, non impone affatto il consenso di tutti i condomini; e ciò neppure in riferimento alla pretesa modifica della norma regolamentare corrispondente (n.d.r. che dispone solo in tema di sosta temporanea nel cortile per operazioni di carico e scarico), posto che, come è noto, le norme tipicamente regolamentari - vale a dire quelle riguardanti la modalità d'uso delle cose comuni e, in genere, l'organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali - anche se contenute in regolamento contrattuale ben possono esser modificate, al fine di essere adattate alle mutevoli esigenze della collettività con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c.."
(Trib. Milano, 11 maggio 1995, n. 4544)
" L'onere probatorio relativo alla ritualità e tempestività della convocazione assembleare (n.d.r. nell'ipotesi di impugnazione di delibere di assemblee convocate con il semplice inserimento del relativo avviso nella cassetta delle lettere) grava sul convenuto condominio, secondo i principi in tema di prova di sussistenza di fattispecie assembleare in senso proprio. Tale prova deve essere fornita specificatamente, non ritenendosi sufficiente il richiamo a mere presunzioni. Né alcuno specifico valore indiziario può essere attribuito alla mancata "censura" dell'accaduto da parte del condomino in atto successivo alla prima delle due delibere impugnate, non raffigurandosi a carico dello stesso alcun onere di esternare compiutamente e contestualmente tutti i propri motivi di dissenso rispetto alla delibera controversa."
(Trib. Milano 16 febbraio 1995, n. 1881)
(Cass. civ., sez. II, 29 novembre 1995, n. 12342)
" Quando l'avviso di convocazione pervenga in data successiva a quella fissata per la adunanza, si verifica una situazione del tutto analoga al caso di omissione della convocazione, con conseguente nullità della deliberazione eventualmente adottata. "
(Trib. Monza, 11 febbraio 1986)
(App. Milano 7 marzo 1995, n. 688)
" La nullità di una delibera condominiale, derivante dall'aver impedito all'avente diritto di esercitare i poteri che gli competono - nella specie discussione e votazione dei punti all'ordine del giorno - è radicale, assimilabile a quella derivante dall'omessa convocazione, e può esser fatta valere da ogni condomino, anche se presente e consenziente."
(Cass., 12-06-1997, n. 5267)
" Il regolamento contrattuale di condominio, anche se non materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita delle singole unità immobiliari, fa corpo con esso allorché sia espressamente richiamato ed approvato, così che le sue clausole rientrano per relationem nel contenuto dei singoli contratti di acquisto e vincolano i relativi acquirenti."
(Cass., 30-07-1999, n.8279)
" Prevista all'ordine del giorno di un'assemblea condominiale l'approvazione di una spesa, l'omessa indicazione dei criteri di ripartizione della medesima, ancorché quelli adottati divergano da quelli disposti dal codice civile o dal regolamento - nella specie tabelle millesimali, in proporzione all'uso del bene per il quale la spesa è stata affrontata - non determina la nullità della delibera, bensì l'annullabilità , da far valere nei termini stabiliti dall'art. 1137 cod. civ., trattandosi di lacuna formale, inerente il procedimento di convocazione e informazione dei condomini, mentre la sanzione di nullità è comminata se non tutti i condomini sono informati della convocazione, se la delibera è priva degli elementi essenziali, se ha un oggetto impossibile o illecito."
(Cass. 01-10-1999, n. 10886)
" La mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l'annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio."
(Cass., 05-01-2000, n. 31)
(Cass., 05-02-2000 n.1292)
" Nell'ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori. Il principio della preventiva convocazione a successiva deliberazione dell'assemblea può essere derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza."
(Cass. 3-07-2000, n. 8876)
"Con riguardo alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria delle cose comuni, che pure si assumono effettuate dall'amministratore condominiale senza preventiva approvazione del relativo progetto, deve ritenersi consentito all'assemblea di approvare successivamente le spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall'art.1135 c.c."
"In tema di condominio negli edifici, il mancato invio a un condomino dell'invito a partecipare alla deliberazione comporta la semplice annullabilità (da far valere nel termine di cui all'articolo 1137, ultimo comma del c.c.) e non la nullità dell'assemblea condominiale."
(Cass. 25-06-2001, n. 8676)
"In sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, l'assemblea condominiale può legittimamente riconoscere, a posteriori, opportunamente e vantaggiosamente realizzati dei lavori, ancorché non previamente o validamente deliberati, e approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione d'esecuzione dei lavori e d'approvazione del preventivo di spesa surrogata a quella dell'approvazione dell'opera e del relativo consuntivo, rappresentando quest'ultima l'unica fonte legittimante della spesa e il relativo onere per ciascun condomino secondo lo stato di riparto."
(Cass. 2-08-2001, n.10573)
"Il regolamento di condominio, predisposto dall'originario proprietario dell'intero edificio, ove sia stato accettato dagli iniziali acquirenti e trascritto nei registri immobiliari, assume carattere contrattuale; necessariamente vincola i successivi acquirenti, sia relativamente all'uso e al godimento ed ai servizi delle parti comuni, sia per clausole che limitano i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive; detti limiti determinano servitù reciproche, siffatti regolamenti convenzionali, anche se non inseriti materialmente nei successivi contratti di compravendita, rientrano <per relationem> nel contenuto dei singoli contratti."
(Cass. 25.10.2001, n. 13164)
"L'annullabilità della delibera assunta dall'assemblea dei condomini nella quale le funzioni di segretario sono state svolte dall'amministratore, in violazione del regolamento condominiale, non può esser fatta valere dal condomino che, presente in assemblea, non l'ha rilevata e che, pertanto, non può considerarsi dissenziente e, come tale, legittimato ad impugnare."
(Cass. 26-11-2001, n. 14931)
"Le lacune e irregolarità del procedimento di convocazione dell'assemblea di condominio, ivi compresa l'incompletezza dell'ordine del giorno con la conseguente trattazione di materie in esso non specificamente indicate, non sono impugnabili dal condomino che abbia partecipato alla discussione senza sollevare eccezioni al riguardo."
(Cass. 26-11-2001, n.14931)
"La decadenza del diritto di impugnare la deliberazione dell'assemblea dei condomini dinanzi all'autorità giudiziaria, prevista dal terzo comma dell'art.1137 c.c., trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti, non può essere rilevata d'ufficio dal giudice. ( Nella specie, la S.C. ha confermato quanto deciso dal giudice di merito che aveva dichiarato inammissibile l'eccezione di decadenza perché proposta dal condominio solo con la comparsa conclusionale e, dunque, tardivamente)."
(Cass. 28-11-2001, n. 15131)
"In materia di condominio, in difetto di una specifica disposizione normativa che inibisca la partecipazione del condomino dichiaratosi dissenziente rispetto all'instaurazione di una lite giudiziaria, alle successive deliberazioni assembleari concernenti il prosieguo della controversia, non può essere legittimamente disconosciuto al suddetto condomino il diritto di manifestare la propria volontà nell'assemblea e di concorrere, quindi, al pari degli altri e continuando a sostenere la propria originaria avversa opinione, alla formazione della volontà comune sullo specifico argomento dell'abbandono della lite; né può dedursi al riguardo - pur nella riconosciuta estensibilità al condominio del disposto dell'art.2373 c.c. di portata generale in materia societaria - un'astratta ipotesi di conflitto d'interessi, in quanto questo va dedotto in concreto e può essere riconosciuto soltanto ove risulti dimostrata una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la maggioranza assembleare ed un parimenti specifico contrario interesse costituzionale del condominio."
(Cass. 5-12-2001, n. 15360)
" In tema di assemblea di condominio, al fine di raggiungere le finalità attribuitegli dalla legge, l'avviso di convocazione deve essere eseguito con un mezzo idoneo a dare la certezza della cognizione reale ed effettiva, e non già solo la mera presunzione di conoscenza della convocazione dell'assemblea. Ne segue, pertanto, che detto avviso non può ritenersi validamente emesso, trasmesso, ricevuto e percepito mediante la dimostrazione di un fatto equivoco e inidoneo. In particolare, impugnata con azione di nullità la delibera adottata dall'assemblea, per l'omessa trasmissione agli aventi diritto dell'avviso di convocazione dell'assemblea stessa, incombe sul condominio convenuto dare, in qualunque modo e, quindi anche con presunzioni, la prova che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati."
(Cass. 14-02-2002, n. 2157)
Clausole del regolamento condominiale contrattuale - Modifica - Variazioni
riguardanti l'uso delle cose comuni -
Le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri, hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o servitù prediali, da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti dell'edificio condominiale; mentre per la variazione delle clausole che disciplinano l'uso delle cose comuni, è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall'articolo 1136, comma 2, del codice civile.
(Cass. Sez. II 18/04/02, n.5626)
Deliberazioni assembleari - Nullità -
La nullità delle deliberazioni assembleari può essere fatta valere da qualunque condomino interessato, anche se abbia partecipato all'assemblea ed abbia espresso voto favorevole al provvedimento adottato, a eccezione dell'ipotesi nella quale il voto si risolva in un atto negoziale implicante assunzione e riconoscimento di una propria personale obbligazione.
Maggioranze e conflitto d'interessi.
"In tema di computo delle maggioranze assembleari condominiali trova applicazione, in via estensiva, l'articolo 2373 del Cc, relativo al conflitto di interessi in materia di esercizio del voto del socio nelle deliberazioni assembleari delle società per azioni. Deriva da quanto precede, pertanto, che ai fini del detto computo non si deve tenere conto del voto del condomino (o dei condomini) titolari (in relazione all'oggetto della deliberazione) di un interesse particolare, contrastante, anche solo virtualmente, con quello degli altri condomini."
(Cass. Sezione II, sent. 22 luglio 2002 n. 10683)
Assemblea - Maggioranza - Conflitto di interessi - Condizioni
- Fattispecie - Assemblea per la nomina dell'amministratore e per l'approvazione del bilancio consuntivo - Delega all'amministratore,
senza vincolo nella manifestazione del voto - Conflitto di interessi - Sussiste. (Cc, articoli 1136 e 2373)
"In tema di assemblea condominiale (come di assemblea di società di capitali) il conflitto di interessi, per il quale si determina la non computabilità del voto dei soggetti in conflitto ai fini della validità delle deliberazioni, può essere anche solo potenziale o virtuale, solo che sia ravvisabile una obiettiva possibilità di divergenza tra le ragioni personali dei singoli e l'interesse istituzionale della collettività. Deve, pertanto, essere ravvisata una situazione di conflitto di interessi (tale da comportare l'esclusione del singolo dalla formazione della volontà collettiva), ogniqualvolta sia ravvisabile un contrasto tra centro autonomo di interessi, sia esso dotato o meno di personalità giuridica, e componente dell'organo attributario del potere di formare quella volontà, id est una situazione giuridica idonea a determinare la possibilità che il potere deliberativo sia esercitato dal componente dell'organo in contrasto con l'interesse collettivo, essendo il primo portatore di un interesse personale all'adozione di decisioni diverse da quelle vantaggiose per il secondo. Esattamente pertanto il giudice del merito, con riguardo a un'assemblea condominiale avente all'ordine del giorno oltre la conferma (o meno) dell'amministratore in carica anche l'esame e l'approvazione del bilancio consuntivo e il riparto delle spese, ritiene sussistente un tale conflitto di interessi quanto al voto proveniente dall'amministratore in delega di altro condomino non contenente alcun vincolo nella manifestazione del voto.
(Cass. Sezione II, sentenza n. 10683 del 22 luglio 2002)
Assemblea dei condomini negli edifici - Deliberazioni - Condomino allontanatosi prima della votazione - Irrilevanza della precedente presenza all'assemblea condominiale - Fondamento
Soltanto al momento del voto nelle assemblee condominiali, viene manifestata in maniera giuridicamente rilevante la volontà dei singoli, con la conseguenza che non possono essere reputati presenti coloro che siano intervenuti nel dibattito e abbiano eventualmente espresso la propria opinione, favorevole o contraria all'approvazione di una proposta, ma in seguito abbiano disertato la seduta, senza partecipare alla votazione. (Nella specie la Corte di cassazione ha ritenuto non presente un condomino che, dopo aver presenziato alle discussioni assembleari durante l'esame dei punti posti all'ordine del giorno, aveva poi abbandonato la seduta.)
(Cass. Sezione II, sentenza n. 8981, del 5 giugno 2003)
Nullità delle delibere condominiali - Annullabilità delle delibere condominiali:
contrarietà alla legge o al regolamento di condominio dei partecipanti - Omessa
comunicazione della convocazione a uno dei condomini oppure omessa sussistenza di maggioranze qualificate - Nullità della delibera - Esclusione - Annullabilità - Configurabilità.
Le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell'assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge. Sono, invece, annullabili, nei termini previsti dall'articolo 1137 del Cc. le altre delibere <contrarie alla legge o al regolamento di condominio>, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell'organo collegiale, in relazione all'oggetto della delibera da approvare.
Assemblea condominiale - Comunicazione dell'avviso di convocazione - Effetti -
Avviso con doppia convocazione -
Ai fini del numero delle presenze e delle maggioranze, richiesto dall'art. 1136 del Cc. per la validità delle delibere adottate dall'assemblea dei condomini, occorre che sia assicurata la preventiva comunicazione dell'ordine del giorno a tutti i condomini, i quali devono essere tempestivamente informati delle questioni che saranno dibattute in assemblea al fine di potervi partecipare i n maniera consapevole. Risponde a tale finalità la previsione, contenuta nell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Cc, di un termine minimo di almeno cinque giorni che deve intercorrere tra la comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione e la data fissata per l'adunanza. Qualora detto termine non risulti osservato, l'assemblea non può ritenersi validamente costituita e le deliberazioni da essa eventualmente assunte sono annullabili a iniziativa dei condomini non tempestivamente avvisati. Nel caso di duplice convocazione dell'assemblea, effettuata dall'amministratore con un unico avviso, il termine in questione va calcolato con riferimento alla data di prima convocazione, in quanto la seconda convocazione presuppone la validità della prima, ancorché questa sia andata deserta. In tal caso, se il termine minimo di cinque giorni difetta con riguardo alla data della prima convocazione, ma risulta osservato, invece, rispetto alla data seconda convocazione, questa deve considerarsi prosecuzione della prima, con la conseguenza che, ai fini del numero delle presenze e delle maggioranze richieste per la validità delle deliberazioni assunte dall'assemblea, si deve fare riferimento a quelle richieste per la prima convocazione, ancorché questa sia andata deserta.
( Cass. Sezione II, sentenza n. 9992 .del 24 giugno 2003)
Regolamento di condominio contrattuale - limiti ai poteri dei condomini vincolanti anche per gli acquirenti dei singoli appartamenti.
Il regolamento di condominio contrattuale può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini, sulle parti dell'edificio di loro esclusiva proprietà. sempre che tali limitazioni siano enunciate in modo chiaro ed esplicito. Le suindicate limitazioni vincolano gli acquirenti dei singoli appartamenti, indipendentemente dalla trascrizione, qualora essi, nell'atto di acquisto, abbiano fatto esplicito riferimento al regolamento condominiale, dimostrando di esserne a conoscenza e di accettarne il contenuto.
( Cass. Sezione II, sentenza n. 10523 del 3 luglio 2003)
Qualora il giudice del merito ritenga che l’invito, contenuto nella convocazione dell’assemblea di condominio, a non presentarsi alla data fissata per la prima convocazione non rende l’avviso stesso inidoneo ad assicurare l’intervento di tutti i partecipanti alla data relativa e non è equiparabile, quindi, alla mancanza di fissazione di una data di prima convocazione (indispensabile per la verifica della legittimità della costituzione della seconda) si è di fronte a un apprezzamento di fatto, in ordine alla regolare costituzione dell’assemblea e alla validità della conseguente delibera, insindacabile in sede di legittimità in quanto esente da vizi logici e giuridici.
(Sez. II Sentenza 29/10/2003, N.16240)
Assemblea condominiale - Incompletezza dell'ordine del giorno - Annullabilità della delibera -
In tema di condominio degli edifici, e con riguardo all'assemblea dei condomini, l'incompletezza dell'ordine del giorno contenuto nell'atto di convocazione dell'assemblea determina non la nullità assoluta ma l'annullabilità della deliberazione, con la conseguenza che la stessa deve essere impugnata nel termine di trenta giorni di cui all'articolo 1137 del codice civile.
(Sez. II Sentenza 09/01/2004, N.143)
Regolamento condominiale - Contrattuale - Previsione che consenta l'utilizzazione di determinati locali ad attività di ristorazione - Facoltà del titolare - Specifiche obbligazioni degli altri condomini - Esclusione -
La previsione del regolamento di condominio che consenta - in deroga ad altre clausole dello stesso regolamento - a uno dei condomini di adibire le unità di sua proprietà individuale ad attività di ristorazione, rappresenta qualcosa di più della semplice assenza di divieto, atteso che elimina, in radice, ogni possibile contestazione sulla specifica utilizzazione, con riguardo, ad esempio, alla compatibilità di essa con il decoro dello stabile o all'ammissibilità di forme di uso più intenso di beni condominiali in funzione della destinazione anzidetta. La previsione de qua, peraltro, non può ritenersi diretta- mente produttiva di un obbligo, a carico dei condomini, di contenuto non definito ex ante, di sopportare qualsiasi limitazione, anche alla proprietà individuale, che si rendesse necessaria per la concreta attuazione della destinazione. In particolare deve escludersi che dalla clausola in questione derivi il diritto del condomino preferito di poter installare la canna fumaria a qualsiasi condizione, con il solo rispetto dell'articolo 1065 del Cc, anche entrando nelle proprietà individuali, ovvero sottraendo all'uso comune la canna per l'eliminazione delle immondizie.
(Sez. II Sentenza 22/01/2004, N.1015)
La mancata indicazione nominativa dei condomini favorevoli e di quelli sfavorevoli (con le quote millesimali rispettivamente rappresentate) e l'omessa verbalizzazione del quorum raggiunto, non pregiudicano la validità della delibera assembleare assunta, laddove, da un'analisi complessiva della stessa e dei suoi allegati ( di cui, uno, recante l'elenco dei presenti e degli assenti con l'indicazione dei millesimi di pertinenza e, l'altro, l'elenco delle deleghe), sia comunque possibile desumere il raggiungimento della maggioranza richiesta, mediante una semplice aritmetica dei millesimi facenti capo asi condomini dissenzienti analiticamente indicati, e in assenza di astenuti.
(Trib. Verona 22/06/2004, n. 1818)
Condominio: avviso convocazione assemblea e argomenti ordine giorno.
In tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti.
Nell'enunciare il principio di cui in massima, la Suprema Corte ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva escluso che la delibera adottata dall'assemblea, che impegnava il condominio per l'esecuzione di opere definitive per un ammontare pari a oltre 247 milioni di lire, potesse oggettivamente riconnettersi ad un ordine del giorno che indicava come oggetto di discussione l'esecuzione di diverse e specifiche opere provvisionali urgenti, per un importo inferiore a 10 milioni di lire, ovvero, in alternativa, di opere più rilevanti, ma per un importo di 55 milioni di lire.
(Cass. sezione II, 30/07/2004, n. 14560)
In tema di assemblea, l'erronea indicazione a verbale della presenza di un condomino invece assente, non costituisce vizio invalidante della delibera (posto che non ne preclude l'impugnazione), tanto più laddove - anche detraendo la presenza del suddetto condomino - non vengano meno né il quorum costitutivo, né quello deliberativo.
(Trib. Milano 19/10/2004, n.11896)
In tema di barriere architettoniche, per effetto del disposto dell'art.2 Legge n.13/1989, deve riconoscersi il diritto del singolo condomino di installare, a proprie cure e spese, servoscala o strutture mobili facilmente amovibili, anche se in tal modo venga alterata la destinazione di talune parti comuni dell'edificio o venga impedito il diritto degli altri condomini di fare parimenti uso di dette parti comuni (in tal modo esentando dal rispetto dei limiti di cui all'art.1102 c.c.), purché non sia pregiudicata la stabilità o la sicurezza o il decoro aechitettonico del fabbricato e non si rendano talune sue parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, (Cc. art.1102; Cc. art. 1121; L. 9/01/1989, n.13, art. 2). Il diritto del singolo condomino di installare servoscala o strutture mobili facilmente amovibili secondo la previsione di cui all'art.2 della L. n.13/1989, prescinde dalla qualità di portatore di handicap o di esercente la tutele o potestà su un portatore di handicap.(L. 9/01/1989, n.13, art. 2).
(Trib. Firenze 10/XI/2004)
La valutazione della scelta della modalità di esecuzione di lavori urgenti di straordinaria manutenzione all'interno del condominio non rientra nei poteri di controllo dell'Autorità Giudiziaria, posto che la scelta dell'installazione di ponteggi fissi (anziché mobili) è rimessa alla discrezionalità dell'assemblea condominiale, potendosi ravvisare "eccesso di potere" solo quando la causa della deliberazione sia deviata falsamente dal suo modo di essere.
(Trib. Roma 18/05/2005, n. 15821)
Rappresentano diverse e distinte ipotesi di destinazione d'uso vietate dal regolamento condominiale le espressioni "sanatorio", "gabinetto di cura" e "ambulatorio per malattie infettive o contagiose". La più ristretta locuzione "gabinetto di cura di ambulatorio per malattie infettive o contagiose" nella sua interpretazione letterale non può trovare un senso compiuto, poiché la locuzione "di ambulatorio" non può in alcun modo essere specificazione dell'espressione che la precede, in quanto ambulatorio non può certo ritenersi una specificazione di "cura" o "gabinetto di cura" -
(Corte App. Roma Sez. IV 31/05/06, n. 2586)
" Anche il condomino astenutosi dalla votazione è legittimato ad impugnare la deliberazione impugnabile."
(Cass. 10/10/2007 n. 21298)
Erronea convocazione dell'assemblea
Corte di Cassazione, Sezione II Civile, Sentenza 5 maggio 2009, n. 10344 - Massima: Qualora l'assemblea si sia tenuta in un giorno diverso da quello risultante dall'avviso di convocazione, oppure abbia deliberato su questioni non previste all'ordine del giorno, la delibera assembleare condominiale non è nulla, ma è annullabile.
(Cass. n. 10344/2009)
Divieti e limitazioni di destinazione delle unità immobiliari - conseguenze
I divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, come i vincoli di una determinata destinazione e il divieto di mutare l'originaria destinazione, posti con il regolamento condominiale predisposto dall'originario proprietario e accettati con l'atto di acquisto, devono risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata nell'atto o da una volontà desumibile, comunque, in modo non equivoco dall'atto stesso, e non è certamente sufficiente, a tal fine, la semplice indicazione di una determinata attuale destinazione delle unità immobiliari medesime, trattandosi di una volontà diretta a restringere facoltà normalmente inerenti alla proprietà esclusiva da parte dei singoli condomini. I divieti e le limitazioni di cui sopra possono essere formulati nel regolamento sia mediante l'elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare).
(Cass. Civ. 2^ Sezione - 1809/2009 - n, 20237)
Durante lo svolgimento dell’assemblea condominiale, il presidente, nell’esercizio delle proprie funzioni, può limitare i tempi di intervento dei partecipanti,considerato che lo stesso ha il compito di garantire la verifica della corretta costituzione dell’assemblea, nonché l’ordinato svolgimento della stessa
Cassazione civile, sez. II, sentenza 13.11.2009 n. 24132
"Nel procedimento di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate."
(Cass. Sez. Unite - Sent. n. 26629 del 18.12.2009)
Impugnazione delibera dei condomini assenti o dissenzienti
"In tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti o dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 c.p.c. come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni.
(Cass. Civ. 2^ Sezione - Sent. n. 2999 del 10.02.2010)

References: sentenza 
 art. 66
 art. 68
 art. 1131
 art.1067
 art. 1421
 art.1136
 art.66
 art. 1135
 art. 1132
 sentenza 
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 Cass. 
 sentenza 
 Cass. 
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 Sentenza 
 Sentenza 
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 art.1102
 art. 1121
 art. 2
 art. 2
 Sentenza 
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