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Timestamp: 2019-08-23 18:07:06+00:00

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Assembleias Gerais Ordinária e Extraordinária 2017
CNPJ/MF Nº 07.816.890/0001-53 NIRE Nº 33.3.0027840-1 Companhia Aberta
Deliberações em Assembleia Ordinária
Tomar as contas dos administradores, examinar, discutir e votar o Relatório da Administração, as Demonstrações Financeiras e o Parecer dos Auditores Independentes da Companhia relativos ao exercício social encerrado em 31 de
sobre a destinação do resultado do exercício social findo em
Fixar a remuneração global anual dos Administradores da Companhia para o
Deliberações em Assembleia Extraordinária
Alterar e consolidar o Estatuto Social da Companhia, de modo a modificar os seus
artigos 5º e 8º, em virtude do aumento do capital social da Companhia, conforme homologado na Reunião do Conselho de Administração realizada em 08 de março
I – Comentários
Anexo II – Proposta de Destinação do Lucro Líquido
Anexo III – Proposta de Remuneração dos Administradores
Anexo IV – Alterações ao Estatuto Social da Companhia
ASSEMBLEIAS GERAIS ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA A SEREM REALIZADAS EM 28 DE ABRIL DE 2017
A Administração da Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. (“Companhia”) vem apresentar aos seus acionistas as propostas acerca das matérias constantes da Ordem do Dia das Assembleias Gerais Ordinária e Extraordinária, a serem cumulativamente realizadas no dia 28 de abril de 2017, às 11:00 horas, na sede social da Companhia, na Av. das Américas nº 4.200, bloco 2, 5º andar, Barra da Tijuca, na Cidade e Estado do Rio de Janeiro, conforme Edital de Convocação divulgado nesta data.
Deliberações em Assembleia Geral Ordinária:
(1) Tomar as contas dos administradores, examinar, discutir e votar o Relatório da Administração, as Demonstrações Financeiras e o Parecer dos Auditores Independentes da Companhia relativos ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2016.
A Administração da Companhia propõe que os acionistas apreciem e aprovem as contas dos administradores, o Relatório da Administração, as Demonstrações Financeiras e o Parecer dos Auditores Independentes da Companhia relativos ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2016.
Esclarecemos que as Demonstrações Financeiras e o Relatório da Administração da Companhia foram auditados pelos auditores independentes KPMG Auditores Independentes, posteriormente aprovados pelo Conselho de Administração da Companhia, em reunião realizada no dia 08 de março de 2017, e publicados no jornal
Valor Econômico e no Diário Oficial do Estado do Rio de Janeiro no dia 20 de março de
Os documentos pertinentes a esta deliberação, juntamente com o Parecer dos Auditores Independentes, o formulário de Demonstrações Financeiras Padronizadas – DFP e os Comentários dos Diretores sobre os negócios, o resultado das operações e a situação financeira da Companhia, este último constituindo o Anexo I à presente (conforme disposto no artigo 9º, inciso III da Instrução CVM 481/09), encontram-se disponíveis na sede e no site da Companhia (ri.multiplan.com.br), e nos sites da CVM (www.cvm.gov.br) e da BM&FBOVESPA (www.bmfbovespa.com.br).
(2) Deliberar sobre a destinação do resultado do exercício social findo em 31 de dezembro de 2016.
A Assembleia Geral deverá deliberar sobre a proposta da Administração para destinação do lucro líquido da Companhia relativo ao exercício encerrado em 31 de dezembro de 2016, no valor total de R$ 311.541.599,95, conforme aprovada pelo Conselho de Administração em reunião realizada no dia 08 de março de 2017, nos seguintes termos:
(i) Aprovar a destinação do montante de R$ 15.577.080,00 à Reserva Legal;
(ii) Aprovar a destinação do montante de R$ 200.964.519,95 à Reserva de Expansão;
(iii) Ratificar a deliberação que aprova o pagamento do montante total de R$ 95.000.000,00 (R$ 81.343.031,93, líquido de impostos) a título de juros sobre capital próprio, tomada em reunião do Conselho de Administração da Companhia realizada em 27 de junho de 2016, ad referendum da Assembleia Geral, a ser pago até 31 de maio de 2017, observada a relação de acionistas inscritos nos registros da Companhia em 30 de junho de 2016. Os referidos juros sobre capital próprio foram imputados ao dividendo mínimo obrigatório, na forma do disposto no artigo 9º, § 7º da Lei nº 9.249/95 e no item III da Deliberação nº 683/2012 da Comissão de Valores Mobiliários;
Exercício de 2016 (valores em reais)
Proposta de Destinação de Resultados – 2016
311.541.599,95
Apropriação à reserva legal
(-)15.577.080,00
295.964.519,95
Dividendos mínimos obrigatórios*
73.991.129,99
*Valor não distribuído, em razão da distribuição dos juros sobre o capital próprio ter sido realizada em montante superior ao dividendo mínimo obrigatório.
Juros sobre o capital próprio aprovados em 2016 (bruto)
Percentual de destinação (bruto)
Imposto de renda retido de juros sobre o capital próprio
13.656.968,07
Juros sobre o capital próprio aprovados em 2016 (líquido de
81.343.031,93
impostos) Percentual de destinação (líquido)
Destinação para reserva de expansão
200.964.519,95
Informações adicionais sobre a proposta de destinação do resultado apresentada pela Administração constam do Anexo II à presente, nos termos do artigo 9º, §1º, II da Instrução CVM nº 481/09, e estão disponíveis na sede e no site da Companhia (ri.multiplan.com.br), e nos sites da CVM (www.cvm.gov.br) e da BM&FBOVESPA (www.bmfbovespa.com.br).
(3) Fixar a remuneração global anual dos Administradores da Companhia para o exercício de 2017.
A Administração da Companhia propõe que a remuneração anual global dos administradores para o exercício de 2017, abrangendo as remunerações fixa e variável, incluindo planos de incentivos de longo prazo baseados em ações, seja fixada no valor de R$ 33.395.000,00, acrescidos dos encargos sociais que sejam ônus do empregador no valor de R$ 4.580.600,00, perfazendo um montante anual global de R$ 37.975.600,00, conforme tabela constante do Anexo III à presente proposta, a ser submetida à aprovação em Assembleia Geral da Companhia. Os valores ora propostos referem-se ao período de 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2017.
Em relação à remuneração global dos administradores no exercício de 2016, esclarecemos que o valor aprovado para o referido exercício foi de R$ 31.625.515,90 e o valor efetivamente realizado foi de R$ 27.934.269,75. Tal diferença é decorrente, dentre outros motivos, da variação do valor justo da remuneração baseada em ações, conforme oscilação do preço de mercado das ações, além do fato de que o orçamento considerou possíveis alterações no número de membros que compõem a administração da Companhia e ajuste anual do pró-labore dos administradores, o que não ocorreu em 2016.
Informações adicionais sobre a remuneração dos Administradores da Companhia, conforme indicadas no item 13 do Formulário de Referência, constam do Anexo III à presente, em observância ao disposto no artigo 12, incisos I e II da Instrução CVM nº 481/09, e estão disponíveis na sede e no site da Companhia (ri.multiplan.com.br), no site da CVM (www.cvm.gov.br) e da BM&FBOVESPA (www.bmfbovespa.com.br).
Deliberações em Assembleia Geral Extraordinária:
(4) Alterar e consolidar o Estatuto Social da Companhia, de modo a modificar os seus artigos 5º e 8º, em virtude do aumento do capital social da Companhia, conforme homologado na Reunião do Conselho de Administração realizada em 08 de março de 2017.
A Administração da Companhia propõe o seguinte:
(a) Alterar os artigos 5º e 8º do Estatuto Social da Companhia para contemplar o aumento do seu capital social, por subscrição privada e dentro do limite do capital autorizado, no montante de R$ 600.000.043,50 (seiscentos milhões, quarenta e três reais e cinquenta centavos), mediante a emissão de 10.256.411 (dez milhões, duzentas e cinquenta e seis mil, quatrocentas e onze) novas ações nominativas e sem valor nominal, conforme homologado na Reunião do Conselho de Administração da Companhia realizada em 08 de março de 2017.
(b) Consolidar o Estatuto Social da Companhia.
Nos termos do artigo 11, inciso I, da Instrução da CVM nº 481/09, as alterações propostas ao Estatuto Social, incluindo o detalhamento da origem, justificativa e análise dos efeitos jurídicos e econômicos das referidas alterações, estão contempladas no Anexo IV à presente e estão disponíveis na sede e no site da Companhia (ri.multiplan.com.br), nos sites da CVM (www.cvm.gov.br) e BM&FBOVESPA (www.bmfbovespa.com.br).
É o que a Administração da Companhia tinha a propor e espera que seja avaliado e aprovado pelos senhores acionistas.
Entendemos que as informações ora disponibilizadas possibilitam um posicionamento antecipado aos nossos acionistas e facilitam a tomada de decisão. Não obstante, nossa equipe de Relações com Investidores está preparada e à disposição para dirimir quaisquer dúvidas ou para orientá-los.
Contamos com a presença de V.Sas.
(COMENTÁRIOS DOS DIRETORES) Conforme Artigo 9º, inciso III da Instrução CVM nº 481, de 17 de dezembro de 2009.
(a) comentários dos Diretores sobre as condições financeiras e patrimoniais gerais
Exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2016
Os Diretores da Companhia esclarecem que, em 31 de dezembro de 2016, a Companhia possuía em seu portfólio de empreendimentos em operação, participações em 18 shopping centers e 2 conjuntos de torres comerciais para locação, com participação média de 77,6%, resultando em uma área bruta locável (ABL) própria de 669,7 mil m². O portfólio em operação, em conjunto com seus projetos em desenvolvimento e estoque de terrenos para desenvolvimento futuro, acumularam R$6,3 bilhões em propriedades para investimento e terrenos a comercializar, registradas ao valor de custo em seu balanço.
Em 2016, a ABL própria da Companhia cresceu 19,7 mil m² em comparação a 2015, referentes a aquisições de participações minoritárias, pequenas expansões, ajustes de lojas e revisões de áreas. Os Diretores da Companhia destacam abaixo os principais eventos de 2016:
Aquisições de participações minoritárias no BarraShopping (14,8%) e MorumbiShopping (8,0%), elevando a ABL própria em 16,0 mil m² e contribuindo para o aumento das receitas dos shopping centers em 21,2% e 10,5% respectivamente;
Consolidação e crescimento orgânico do nosso portfólio: alguns dos shopping centers do nosso portfólio se destacaram em 2016 em termos de receita, como o New York City Center, cuja receita de locação cresceu 12,3% e o DiamondMall, cuja receita de locação cresceu 8,0% em comparação a 2015;
Expansões: a Companhia desenvolveu novas áreas no BarraShopping, entregues no segundo trimestre de 2016, e foi beneficiada pela expansão do Pátio Savassi (expansão II, setor 1), entregue no terceiro trimestre de 2015;
Venda de imóveis: além do ambiente econômico no ano não possibilitar novos lançamentos pela Companhia, distratos contratuais também foram responsáveis pela queda na receita de venda de imóveis no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2016;
Morumbi Corporate: localizado na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, o empreendimento com ABL própria de 74,2 mil m² alcançou 96,2% da área locada em 31 de dezembro de 2016, comparado a 91,4% em 31 de dezembro de 2015. O Morumbi Corporate contribuiu com R$83,8 milhões para a receita de locação em 2016, comparado a R$65,7 milhões em 2015;
Empréstimos e financiamentos: contratação de (i) cédulas de crédito bancário (CCB) no total de R$325,0 milhões, com custo de 108% do CDI. Os juros serão pagos semestralmente e o principal em uma única parcela em 19 de setembro de 2019, (ii) cédulas de crédito bancário (CCB) no total de R$80,0 milhões, com custo de 106% do CDI. Os juros serão pagos semestralmente e o principal em uma única parcela em 06 de dezembro de 2017, e realização da (iii) quarta emissão de debêntures, para colocação privada, no valor de R$300,0 milhões, com juros remuneratórios correspondentes a 95% do CDI, utilizadas como lastro dos certificados de recebíveis imobiliários; e
 Alavancagem financeira: aumento do indicador dívida líquida/EBITDA de 2,42x em 31 de dezembro de 2015 para 3,04x em 31 de dezembro de 2016, em função do crescimento de 29,7% da dívida líquida da Companhia decorrente do fluxo de investimento no ano. No mesmo período, o EBITDA apresentou crescimento de 3,8%.
Em 31 de dezembro de 2016, a Companhia possuía um projeto de shopping center em fase de desenvolvimento com 76,0% da ABL locada, o ParkShoppingCanoas. Localizado em Canoas, no estado do Rio Grande do Sul, a Companhia projeta uma ABL total de 48,0 mil m² e terá uma participação de 80,0% na renda do shopping center, cuja inauguração está prevista para novembro de 2017.
Em 2016, a Companhia apresentou um lucro líquido consolidado de R$311,8 milhões, com queda de 13,9% e um aumento de 3,8% no EBITDA, que atingiu R$810,8 milhões no período. O Resultado Operacional Líquido, ou NOI (Net Operating Income), chegou a R$951,4 milhões, 3,5% superior ao ano anterior.
Os Diretores da Companhia esclarecem que o EBITDA e o NOI são medições não contábeis elaboradas pela Companhia, conciliada com suas demonstrações financeiras e por ela utilizadas como indicadores adicionais de desempenho de suas operações. O EBITDA e o NOI não são medidas reconhecidas pelas Práticas Contábeis Adotadas no Brasil nem pelas IFRS, não possuem um significado padrão e podem não ser comparáveis a medidas com títulos semelhantes fornecidos por outras companhias. O EBITDA e o NOI não devem ser considerados isoladamente ou como substitutos do lucro líquido ou lucro operacional, como indicadores de desempenho operacional ou fluxo de caixa ou para medir liquidez ou capacidade de pagamento de dívida. Para definições, e conciliações com as demonstrações financeiras da Companhia, veja o item 3.2 do Formulário de Referência da Companhia.
Exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2015
Os Diretores da Companhia esclarecem que, em 31 de dezembro de 2015, a Companhia possuía em seu portfólio de empreendimentos em operação, participações em 18 shopping centers e 2 conjuntos de torres comerciais para locação, com participação média de 75,8%, resultando em uma área bruta locável (ABL) própria de 650,0 mil m². O portfólio em operação, em conjunto com seus projetos em desenvolvimento e estoque de terrenos para desenvolvimento futuro, acumularam R$5,5 bilhões em propriedades para investimento e terrenos a comercializar, registradas ao valor de custo em seu balanço.
Em 2015, a ABL própria da Companhia cresceu 2,2 mil m² em comparação a 2014, referentes a pequenas expansões, ajustes de lojas e revisões de áreas. Os Diretores da Companhia destacam abaixo os principais eventos de 2015 em comparação a 2014:
Consolidação e crescimento orgânico do nosso portfólio: alguns dos shopping centers do nosso portfólio se destacaram em 2015 em termos de receita, como o ParkShopping, cuja receita de locação cresceu 9,2%, JundiaíShopping, cuja receita de locação cresceu 7,8%, e o New York City Center, cuja receita de locação cresceu 6,2%;
Expansões: a Companhia desenvolveu novas áreas no Pátio Savassi (expansão II, parte 1), cuja receita de locação cresceu 9,3%, no ParkShoppingBarigüi, cuja receita de locação cresceu 7,2%, no MorumbiShopping, cuja receita de locação cresceu 6,4%, e no Shopping Anália Franco, cuja receita de locação cresceu 2,7%. Como resultado dessas expansões, foram adicionados novos lojistas internacionais;
Venda de imóveis: redução da receita de venda de imóveis em 2015, uma vez que no ambiente econômico de 2015, a Companhia não identificou condições de mercado que possibilitasse novos lançamentos e assim reduzindo a receita comparada aos anos anteriores;
Morumbi Corporate: localizado na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, o empreendimento com ABL própria de 74,2 mil m² alcançou 91,4% da área locada em 31 de
dezembro de 2015, comparado a 67,0% em 31 de dezembro de 2014. O Morumbi Corporate contribuiu com R$65,7 milhões para a receita de locação em 2015, comparado a R$40,3 milhões em 2014;
Empréstimos e financiamentos: contratação de (i) cédulas de crédito bancário (CCB) de R$150,0 milhões, com custo de 110% do CDI e amortização em cinco parcelas anuais a partir de dezembro de 2017, e (ii) linha de financiamento para a construção do empreendimento ParkShoppingCanoas, no valor de R$280,0 milhões, com custo de 9,25% ao ano mais TR e amortização em 144 parcelas a partir de abril de 2019; e
 Alavancagem financeira: a redução de 0,7% do EBITDA em 2015, comparado a um aumento de 2,7% da dívida líquida da Companha no mesmo período, resultou no aumento do indicador dívida líquida/EBITDA de 2,34x em 31 de dezembro de 2014, para 2,44x em 31 de dezembro de 2015;
Em 31 de dezembro de 2015, a Companhia possuía um projeto de shopping center em fase de desenvolvimento com 71,0% da ABL locada, o ParkShoppingCanoas. Localizado em Canoas, no estado do Rio Grande do Sul, a Companhia projeta uma ABL total de 48,0 mil m² e terá uma participação de 80,0% na renda do shopping center, cuja inauguração está prevista para novembro de 2017.
A Companhia apresentou em 2015 um lucro líquido consolidado de R$361,9 milhões, com redução de 1,7% em comparação a 2014, e apresentou redução de 0,7% no EBITDA, que atingiu R$781,4 milhões no ano. O Resultado Operacional Líquido, ou NOI (Net Operating Income), chegou a R$919,3 milhões em 2015, 10,2% superior ao ano anterior.
Os Diretores da Companhia esclarecem que o EBITDA e o NOI são medições não contábeis divulgadas pela Companhia, conciliada com suas demonstrações financeiras e por ela utilizadas como indicadores adicionais de desempenho de suas operações. O EBITDA e o NOI não são medidas reconhecidas pelas Práticas Contábeis Adotadas no Brasil nem pelas IFRS, não possuem um significado padrão e podem não ser comparáveis a medidas com títulos semelhantes fornecidos por outras companhias. O EBITDA e o NOI não devem ser considerados isoladamente ou como substitutos do lucro líquido ou lucro operacional, como indicadores de desempenho operacional ou fluxo de caixa ou para medir liquidez ou capacidade de pagamento de dívida. Para definições, e conciliações com as demonstrações financeiras da Companhia, vide item 3.2 deste Formulário de Referência da Companhia.
Exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2014
Os Diretores da Companhia esclarecem que, em 31 de dezembro de 2014, a Companhia possuía em seu portfólio de empreendimentos em operação, participações em 18 shopping centers e 2 conjuntos de torres comerciais para locação, com participação média de 75,8%, resultando em uma área bruta locável (ABL) própria de 647,8 mil m². O portfólio em operação, em conjunto com seus projetos em desenvolvimento e estoque de terrenos para desenvolvimento futuro, acumularam R$5,3 bilhões em propriedades para investimento e terrenos a comercializar, registradas ao valor de custo em seu balanço.
Em 2014, a ABL própria da Companhia cresceu 7,4 mil m², ou 1,2%, dos quais 2,8 mil m² são referentes à abertura da Fase I da Expansão VII do BarraShopping e 4,6 mil m² referentes a pequenas expansões, ajustes de lojas e revisões de áreas. Os Diretores da Companhia destacam abaixo os principais eventos de 2014 em comparação a 2013:
 Consolidação e crescimento orgânico do nosso portfólio: alguns dos shopping centers do nosso portfólio tiveram crescimento expressivo em 2014 em termos de receita, como o
VillageMall, cuja receita de locação cresceu 28,2%, o MorumbiShopping, cuja receita de locação cresceu 11,0%, e o ParkShoppingSãoCaetano, que registrou um crescimento de
10,8%;
 Expansão VII do BarraShopping: A Fase I foi inaugurada em junho de 2014, agregou 2,8 mil m² de ABL própria e 51 novas lojas, com marcas do varejo nacional e internacional, novas opções de alimentação e serviços. Ainda, foram adicionadas 628 vagas cobertas em um novo estacionamento no subsolo;
Morumbi Corporate: localizado na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, o empreendimento com ABL própria de 74,2 mil m² contava com 67,0% da área locada em 31 de dezembro de 2014;
Debêntures: a Companhia completou sua terceira emissão de debêntures no valor total de R$400,0 milhões, com prazo final de 6 anos e remuneração de CDI + 0,87% ao ano. Na mesma data, a Companhia realizou a liquidação financeira do resgate antecipado facultativo da segunda emissão de debêntures, no valor total de R$300,0 milhões e remuneração de CDI + 1,01% ao ano, conforme previsto na destinação dos recursos da terceira emissão;
Linhas de financiamento: contratação de financiamento para a construção da Expansão VII do BarraShopping, no valor de R$100,0 milhões, com encargos de 8,9% ao ano mais TR e amortização em 108 parcelas; e
 Desalavancagem financeira: o aumento de 29,2% do EBITDA em 2014, comparado a um aumento de 0,9% da dívida líquida da Companhia no mesmo período, resultou na redução do indicador dívida líquida/EBITDA de 3,0x em 31 de dezembro de 2013, para 2,34x em 31 de dezembro de 2014.
Em 31 de dezembro de 2014, a Companhia possuía um projeto de shopping center em fase de pré- locação, o ParkShoppingCanoas. Localizado em Canoas, no estado do Rio Grande do Sul, a Companhia projeta uma ABL total de 48,0 mil m² e terá uma participação de 80,0% na renda do shopping center.
A Companhia apresentou em 2014 um lucro líquido consolidado de R$368,1 milhões, com aumento de 29,3% em comparação a 2013, e apresentou acréscimo de 29,2% no EBITDA, que atingiu R$787,1 milhões no ano. O Resultado Operacional Líquido, ou NOI (Net Operating Income), chegou a R$834,2 milhões em 2014, 21,0% superior ao ano anterior.
comentários dos Diretores sobre a estrutura de capital
Segue abaixo a composição da estrutura de capital da Companhia para os períodos indicados, considerando (i) como percentual de capital próprio o valor resultante do patrimônio líquido dividido pelo somatório do passivo total e do patrimônio líquido, e (ii) como percentual de capital de terceiros o valor resultante do passivo total dividido pelo somatório do passivo total e do patrimônio líquido:
Em 31 de dezembro de 2016, a estrutura de capital da Companhia era composta de 56,02% de capital próprio e 43,98% de capital de terceiros;
Em 31 de dezembro de 2015, a estrutura de capital da Companhia era composta de 59,70% de capital próprio e 40,30% de capital de terceiros; e
Em 31 de dezembro de 2014, a estrutura de capital da Companhia era composta de 60,10% de capital próprio e 39,90% de capital de terceiros.
(em milhares de R$, exceto %)
3.498.086
2.826.858
2.701.674
4.456.360
4.187.401
4.069.654
Somatório do passivo total e do patrimônio líquido
7.954.446
7.014.259
6.771.328
Na avaliação dos Diretores, a estrutura de capital da Companhia representa, atualmente, uma adequada relação entre capital próprio e capital de terceiros.
compromissos financeiros assumidos
Os Diretores entendem que a Companhia apresenta plena capacidade de pagamento de todos os compromissos financeiros, pois apresenta geração de caixa com elevada previsibilidade, como resultado de altas margens operacionais (margem NOI de 86,7% no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2016, 89,6% no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2015 e 87,7% no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2014, e margem EBITDA de 73,0% no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2016, 73,4% no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2015 e 70,7% no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2014), elevada taxa de ocupação média dos seus shopping centers (97,5% em 31 de dezembro de 2016, 98,3% em 31 de dezembro de 2015 e 98,7% em 31 de dezembro de 2014), controlada inadimplência bruta média (3,5% no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2016 e 1,9% nos exercícios sociais encerrados em 31 de dezembro de 2015 e 2014) e baixos níveis de perda de aluguel (1,3% no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2016, 0,7% no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2015 e 0,8% no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2014).
A margem EBITDA é calculada pelo EBITDA dividido pela receita operacional líquida. A margem NOI é calculada pelo NOI dividido pelo somatório de receita de locação e receita de estacionamento.
(d) fontes de financiamento para capital de giro e para investimentos em ativos não
circulantes utilizadas
Os Diretores entendem que nos últimos três exercícios sociais as principais fontes de financiamento para capital de giro e para investimentos da Companhia foram: (i) o fluxo de caixa gerado por suas atividades operacionais, (ii) as linhas de financiamento à construção com recursos de poupança, (iii) as linhas de financiamento bancário de curto e longo prazos, incluindo a emissão de cédulas de crédito bancário (CCB), (iv) a emissão de debêntures no mercado local, (v) o saldo de caixa e equivalentes e aplicações financeiras e (vi) as ofertas públicas de distribuição primária mediante a emissão de novas ações.
Essas fontes de financiamento foram utilizadas pela Companhia principalmente para cobrir custos, despesas e investimentos relacionados a: (i) operação dos negócios, (ii) desembolso de capital, incluindo o investimento em novos shopping centers, projetos imobiliários, expansão dos shopping centers existentes e aumentos de participações em shopping centers do portfólio, (iii) exigências de pagamento decorrentes de seus contratos financeiros, (iv) exigências de pagamento decorrentes da emissão de debêntures, e (v) pagamento de dividendos e juros sobre o capital próprio.
Os Diretores acreditam que essas fontes de financiamento estão adequadas ao perfil de endividamento da Companhia, atendendo às necessidades de capital de giro e investimentos, sempre preservando o perfil de longo prazo da dívida financeira e, consequentemente, a capacidade de pagamento da Companhia.
(e) fontes de financiamento para capital de giro e para investimentos em ativos não
circulantes que pretende utilizar para cobertura de deficiências de liquidez
Para cobertura de futura exposição de caixa decorrentes de investimentos e capital de giro, a Companhia poderá acessar diversas linhas de crédito. Potencialmente podemos utilizar como fontes de financiamento para capital de giro e para investimentos em ativos não circulantes: (i) linhas de financiamento com recursos de poupança, (ii) linhas de financiamento de bancos de desenvolvimento, (iii) linhas de empréstimo e financiamento bancário bilateral, (iv) acesso ao mercado local de capitais de renda fixa através de debêntures e/ou certificados de recebíveis imobiliários (CRI), (v) ofertas públicas de distribuição primária mediante a emissão de novas ações, (vi) aumento de capital social por subscrição privada de ações, (vii) acesso ao mercado de dívida no exterior e (viii) a própria geração de caixa.
(f) níveis de endividamento e as características de tais dívidas
(i) contratos de empréstimo e financiamento relevantes
A tabela a seguir e notas subsequentes mostram o endividamento consolidado da Companhia junto a instituições financeiras em 31 de dezembro de 2014, 31 de dezembro de 2015 e 31 de dezembro de 2016:
Taxa média anual de juros 31 de dezembro de 2016
31 de dezembro de 2016 Consolidado
31 de dezembro de 2015 Consolidado
31 de dezembro de 2014 Consolidado
Santander BarraShoppingSul (a)
Santander BHS Exp. V (b)
Santander Multiplan Greenfield IV (c)
Santander Multiplan Greenfield II (c)
Itaú São Caetano (d)
Itaú VillageMall (e)
Itaú Anália Franco
Itaú CCB 100 (f)
Itaú CCB 325 (g)
Itaú CCB 80 (h)
Banco do Brasil CCB 175 (i)
Banco do Brasil CCB 50 (j)
Banco do Brasil CCB 150 (k)
Banco do Brasil BarraShopping VII (l)
Bradesco CCB 300 (m)
Bradesco Canoas (n)
BNDES JDS sub-crédito A (o)
BNDES JDS sub-crédito B (o)
BNDES JDS sub-crédito C (o)
BNDES CGS sub-crédito A (p)
BNDES CGS sub-crédito B (p)
BNDES CGS sub-crédito C (p)
BNDES CGS sub-crédito D (p)
Cia Real de Distribuição (q)
Custos de Captação
203.138
-28.336
1.812.873
1.597.816
1.507.955
2.181.674
1.762.810
1.711.093
(a) Em 30 de setembro de 2008, a Companhia firmou com o Banco ABN AMRO Real S.A., posteriormente incorporado pelo Banco Santander, instrumento particular de concessão de financiamento para construção do shopping center localizado em Porto Alegre, no montante de R$122,0 milhões. Esse contrato foi liquidado em 10 de junho de 2016.
(b) Em 19 de novembro de 2009, a Companhia firmou com o Banco ABN AMRO Real S.A., posteriormente incorporado pelo Banco Santander, um instrumento particular de concessão de financiamento para reforma com ampliação de área do BH Shopping, no montante de R$102,4 milhões. Os encargos incidentes sobre esse financiamento foram de TR mais 10% ao ano, e sua amortização está sendo realizada em 105 parcelas mensais e consecutivas desde 15 de dezembro de 2010. Como garantia do empréstimo, a Companhia alienou em caráter fiduciário 35,31% do imóvel objeto do financiamento, o que resulta em uma avaliação de R$153,6 milhões (na data da assinatura do contrato) para a cota-parte dada em garantia, e constituiu cessão fiduciária dos créditos referentes aos recebíveis oriundos dos contratos de locação e cessão de direitos do imóvel objeto do financiamento de direito da Companhia, os quais devem representar movimentação mínima de 120% do valor de uma parcela mensal até a liquidação total da dívida. Em 28 de agosto de 2013 foi assinado o 1º aditivo ao contrato de financiamento alterando: (i) o covenant financeiro de dívida bancária total / EBITDA menor ou igual a 4 vezes para “dívida bancária líquida” / EBITDA menor ou igual a 4 vezes, (ii) a taxa da operação de TR + 10% a.a. para TR + 8,70% a.a. Covenants Financeiros desse contrato:
- Dívida total / Patrimônio Líquido menor ou igual a 1.
- Dívida bancária líquida / EBITDA menor ou igual a 4 x.
O EBITDA utilizado para cálculo dos covenants financeiros segue as definições previstas nos contratos de empréstimo.
(c) Em 07 de agosto de 2013, as sociedades controladas Multiplan Greenfield II Empreendimento Imobiliário Ltda e Multiplan Greenfield IV Empreendimento Imobiliário Ltda firmaram com o Banco Santander S.A. instrumento particular de concessão de financiamento para construção do empreendimento Morumbi Corporate localizado em São Paulo. O montante total contratado foi de R$400,0 milhões, sendo que cada sociedade ficou responsável, de forma não solidária, por sua proporção no empreendimento, sendo
49,3104% para Multiplan Greenfiled II e 50,6896% para Multiplan Greenfiled IV. Os encargos incidentes sobre esse financiamento foram de 8,70% ao ano mais Taxa Referencial - TR, e sua amortização está sendo realizada em 141 parcelas mensais, a partir de 15 de novembro de 2013. Em 31 de dezembro de 2015 havia sido liberada a totalidade do financiamento. Como garantia do empréstimo, as sociedades controladas alienaram em caráter fiduciário a fração de 0,4604509 do imóvel objeto do financiamento, fração esta representada por determinado número de unidades autônomas, e constituiu cessão fiduciária dos créditos referentes aos recebíveis oriundos dos contratos de locação do imóvel objeto do financiamento, de direito da Companhia, os quais devem representar uma movimentação mínima de 120% do valor de uma prestação mensal até a liquidação total da dívida. Além dessas garantias a Companhia compareceu como fiadora das sociedades controladas. Não existem covenants financeiros neste contrato.
(d) Em 10 de agosto de 2010, a Companhia firmou com o Banco Itaú BBA S.A. uma cédula de crédito bancário para construção do ParkShoppingSãoCaetano, no montante de R$140,0 milhões. Os encargos incidentes sobre este financiamento foram de TR mais 9,75% ao ano e a sua amortização será realizada em 99 parcelas mensais e consecutivas, vencendo a primeira em 15 de junho de 2012. Em 31 de dezembro de 2015, já havia sido liberada a totalidade desse financiamento. Como garantia do empréstimo a Companhia constituiu cessão fiduciária dos créditos referentes aos recebíveis oriundos dos contratos de locação e de cessão de direito de uso das lojas do empreendimento objeto do financiamento, os quais devem representar movimentação mínima de 120% do valor de uma parcela mensal, desde a inauguração do empreendimento até a liquidação total da dívida. Em 30 de setembro de 2013 foi assinado o 1° aditivo ao contrato de financiamento alterando: (i) a taxa do contrato de TR + 9,75% a.a. para TR + 9,35% a.a. e (ii) o prazo final de amortização de 15 de agosto de 2020 para 15 de agosto de 2025.
(e) Em 30 de novembro de 2010, a Companhia firmou com o Banco Itaú BBA S.A. uma cédula de crédito bancário para construção do Shopping VillageMall, no montante de R$270,0 milhões. Os encargos incidentes sobre este financiamento são de TR mais 9,75% ao ano e a sua amortização será realizada em 114 parcelas mensais e consecutivas, vencendo a primeira em 15 de março de 2013. Em 31 de dezembro de 2015 já havia sido liberada a totalidade do financiamento, inclusive o valor adicional de R$50,0 milhões contratado em aditivo de 4 de julho de 2012. Como garantia do empréstimo, a Companhia deu em hipoteca o terreno e todas as acessões, construções, instalações e benfeitorias nele existentes e que venham a ser acrescidas, avaliados na época em R$370,0 milhões. Além disso, a Companhia constituiu cessão fiduciária dos créditos referentes aos recebíveis oriundos dos contratos de locação e cessão de direitos de uso das lojas do empreendimento objeto do financiamento, os quais devem representar movimentação mínima de 100% do valor de uma parcela mensal, a partir de janeiro de 2015 até a liquidação total da dívida. Em 4 de julho de 2012, a Companhia assinou aditivo à cédula de crédito bancário para a construção do Shopping VillageMall alterando: (i) o valor total de R$270,0 milhões para R$320,0 milhões, (ii) O covenant de dívida líquida por EBITDA de 3,0x para 3,25x, e, (iii) A data inicial para verificação da conta vinculada de 30 de janeiro de 2015 para 30 de janeiro de 2017. Em 30 de setembro de 2013 foi assinado o 2° aditivo ao contrato de financiamento alterando: (i) a taxa do contrato de TR + 9,75% a.a. para TR + 9,35% a.a.; e (ii) o prazo final de amortização de 15 de novembro de 2022 para 15 de novembro de 2025 e (iii) o covenant de dívida líquida por EBITDA de 3,25x para 4,0x. Todas as demais cláusulas do contrato original permaneceram inalteradas.
Covenants Financeiros desse contrato:
- Dívida líquida / EBITDA menor ou igual a 4,0 x.
- EBITDA / Despesa Financeira Líquida maior ou igual a 2 x.
(f) No dia 6 de agosto de 2012, a Companhia firmou com o Banco Itaú BBA oito cédulas de crédito bancário (CCB), que totalizaram R$100,0 milhões, visando reforçar seu caixa. Para esses instrumentos não foram constituídas garantias. Os juros serão pagos semestralmente e o principal em uma única parcela na data de 08/08/2016. Em 20 de outubro de 2015 a Companhia firmou aditamento com o banco alterando a data de vencimento para 15/09/2018 e a taxa para 108,50% do CDI.
(em milhares
108,5% CDI
- Dívida líquida / EBITDA menor ou igual a 4,0 x
- EBITDA / Despesa financeira Liq. >= 2 x
(g) No dia 19 de setembro de 2016, a Companhia firmou com o Banco Itaú BBA treze cédulas de crédito bancário (CCB), que totalizaram R$325,0 milhões, visando reforçar seu caixa. Para esses instrumentos não foram constituídas garantias. Os juros serão pagos semestralmente e o principal em uma única parcela na data de 19 de setembro de 2019.
108,0% CDI
(h) No dia 02 de dezembro de 2016, a Companhia firmou com o Banco Itaú BBA dez cédulas de crédito bancário (CCB), que totalizaram R$80,0 milhões, visando reforçar seu caixa. Para esses instrumentos não foram constituídas garantias. Os juros serão pagos semestralmente e o principal em uma única parcela na data de 06 de dezembro de 2017.
106,0% CDI
(i) No dia 19 de janeiro de 2012, a Companhia firmou com o Banco do Brasil S.A. uma cédula de crédito bancário, no valor total de R$175,0 milhões, visando reforçar seu caixa. Para esse instrumento não foram constituídas garantias. Em 8 de dezembro de 2015, a cédula de crédito bancário foi aditada e foram repactuados o prazo de vencimento da dívida principal naquela data, bem como os covenants financeiros. Os juros serão pagos trimestralmente e o principal conforme cronograma abaixo:
110,0% CDI
O EBITDA utilizado para cálculo dos covenants financeiros segue as definições previstas na cédula de crédito bancário.
(j) No dia 31 de outubro de 2012, a Companhia firmou com o Banco do Brasil S/A uma cédula de crédito bancário (CCB), no valor total de R$50,0 milhões, visando reforçar seu caixa. Para esse instrumento não foram constituídas garantias. Os juros serão pagos trimestralmente e o principal em uma única parcela na data de 30/10/2017. Em 08 de dezembro de 2015 a CCB foi aditada e foi repactuado o prazo de vencimento da dívida principal naquela data. Os juros serão pagos trimestralmente e o principal conforme cronograma abaixo:
(k) No dia 23 de dezembro de 2015, a Companhia firmou com o Banco do Brasil S/A uma cédula de crédito bancário (CCB), no valor total de R$150,0 milhões, visando reforçar seu caixa. Para esse instrumento não foram constituídas garantias. Os juros serão pagos trimestralmente e o principal de acordo com o cronograma de vencimentos abaixo.
(l) Em 16 de outubro de 2014, a Companhia firmou com o Banco do Brasil S/A instrumento particular de abertura de crédito para construção da sétima expansão do BarraShopping localizado no Rio de Janeiro, concluída no ano de 2014. O montante total contratado foi de R$100,0 milhões. Os encargos incidentes sobre esse financiamento são de 8,90% ao ano mais Taxa Referencial - TR, e sua amortização está sendo realizada em 108 parcelas mensais, a partir de 15 de agosto de 2015. Como garantia do empréstimo a Companhia cedeu fiduciariamente um CDB de montante correspondente a 120% do valor de uma prestação mensal até a liquidação total da dívida. Covenants Financeiros desse contrato: - Dívida líquida / EBITDA menor ou igual a 4,0 x. O EBITDA utilizado para cálculo dos covenants financeiros segue as definições previstas nos contratos de empréstimo.
(m) No dia 11 de dezembro de 2012, a Companhia firmou com o Banco Bradesco S/A uma cédula de crédito bancário (CCB), no valor total de R$300,0 milhões, visando reforçar seu caixa. Para esse instrumento não foram constituídas garantias. Os juros serão pagos semestralmente e o principal em três parcelas anuais conforme tabela abaixo:
CDI + 1,0% a.a.
Não existem covenants Financeiros nesse contrato.
(n) Em 25 de maio de 2015, a sociedade controlada ParkShopping Canoas Ltda firmou com o Banco Bradesco S.A. instrumento particular de abertura de crédito com garantia hipotecária para construção do empreendimento ParkShopping Canoas localizado em Canoas, no Rio Grande do Sul. O montante total contratado foi de R$280,0 milhões e os encargos incidentes sobre esse financiamento foram de 9,25% ao ano mais Taxa Referencial - TR, e sua amortização será realizada em 144 parcelas mensais, a partir de 25 de abril de 2019. Como garantia do empréstimo, a sociedade controlada deu em hipoteca a fração de 80% do imóvel objeto do financiamento, e constituiu cessão fiduciária de 80% dos créditos referentes aos recebíveis oriundos dos contratos de locação do imóvel objeto do financiamento, os quais deverão representar uma movimentação mínima de 120% do valor de uma prestação mensal até a liquidação total da dívida. Além dessas garantias a Companhia compareceu como fiadora da sociedade controlada. Em 31 de dezembro de 2016 já haviam sido liberados R$185,9 milhões desse financiamento.
(o) Em 6 de junho de 2011, a Companhia firmou Contrato de Financiamento mediante Abertura de Crédito nº 11.2.0365.1 com o BNDES com o objetivo de financiar a construção do Jundiaí Shopping. O referido crédito foi subdividido em R$117,6 milhões para o subcrédito “A”, R$5,3 milhões para o subcrédito “B” e R$1,2 milhão para o subcrédito “C”. Sobre o subcrédito “A” incidirá TJLP acrescida de 2,38% acrescida de 1% ao ano, sobre o subcrédito “B”, que se destina a aquisição de máquinas e equipamentos, incidirá TJLP acrescida de 1,48% ao ano e sobre o subcrédito “C”, que se destina a investimentos em projeto social no município de Jundiaí, incidirá TJLP sem spread de risco. A amortização de todos os subcréditos está sendo realizada em 60 parcelas mensais e consecutivas, vencendo a primeira em 15 de julho de 2013. Para esse instrumento não foi constituída nenhuma garantia. Covenants Financeiros desse contrato:
- Dívida total / Ativo total menor ou igual a 0,50
- Margem EBITDA maior ou igual a 20%
(p) Em 4 de outubro de 2011, a Companhia firmou Contrato de Financiamento mediante Abertura de Crédito nº 11.2.0725.1 com o BNDES, com o objetivo de financiar a construção do ParkShopping Campo Grande. O referido crédito foi subdividido em R$77,6 milhões para o subcrédito “A”, R$19,4 milhões para o subcrédito “B”, R$1,0 milhão para o subcrédito “C” e R$1,9 milhão para o subcrédito “D”. Sobre o subcrédito “A” incidirão juros de 2,32% ao ano acima da TJLP acrescida de 1% ao ano. Sobre o subcrédito “B” incidirão juros de 2,32% ao ano acima da taxa de referência divulgada pelo BNDES baseada nas taxas de retorno das NTN-B. Sobre o subcrédito “C”, que se destina a investimentos em projeto social no Município do Rio de Janeiro, incidirá a TJLP. Sobre o subcrédito “D”, que se destina a aquisição de máquinas e equipamentos, incidirão juros de 1,42% ao ano acima da TJLP. Os subcréditos "A", "C" e "D" estão sendo amortizados em 60 parcelas mensais e sucessivas, vencendo a primeira em 15 de novembro de 2013, e, o subcrédito "B" está sendo amortizado em 5 parcelas anuais e sucessivas, vencendo a primeira em 15 de outubro de 2014. Para esse instrumento não foi constituída nenhuma garantia.
- Margem EBITDA maior ou igual a 20%.
(q) O saldo a pagar à Companhia Real de Distribuição decorre do empréstimo de mútuo com a controlada incorporada MultiShopping para viabilizar o início das obras do BarraShopping Sul, a ser quitado em 516 parcelas mensais no valor de R$4 a partir da data de inauguração do hipermercado, ocorrido em novembro de 1998, sem incidência de juros ou atualização monetária.
Em 31 de dezembro de 2016, a Companhia atendia todas as cláusulas restritivas dos contratos de empréstimos e financiamentos em vigor.
Os empréstimos e financiamentos e os custos de captação a longo prazo vencem como segue:
927.352
1.489.236
1.030.996
Subtotal - Empréstimos e financiamentos
1.848.792
1.536.289
Subtotal - Custo de captação
(28.334)
Os Diretores esclarecem que, em 31 de dezembro de 2016, 31 de dezembro de 2015 e 31 de dezembro de 2014, a Companhia atendia todas as cláusulas restritivas dos contratos de empréstimos e financiamentos em vigor, conforme abaixo:
Covenant financeiro
Índices Santander: BHS Exp. V (b)
- Dívida total / patrimônio líquido menor ou igual a 1,0 x
- Dívida bancária líquida / EBITDA menor ou igual 4,0 x
Índices Itaú Unibanco: VillageMall (e), CCB 100 (f), CCB 325 (g) e CCB 80 (h)
- EBITDA / despesa financeira líquida maior ou igual a 2,0 x
Índices Banco do Brasil: CCB 175 (i), CCB 50 (j), CCB 150 (k) e BarraShopping VII (l)
Índices BNDES: Jundiaí Shopping 2011 (o) e ParkShopping Campo Grande 2011 (p)
- Dívida total / ativo total menor ou igual a 0,50 x
Terceira emissão para distribuição pública primária de debêntures
Em 29 de agosto de 2014, a Companhia celebrou o Instrumento Particular de Escritura de Emissão Pública de Debêntures Simples, Não Conversíveis em Ações, da Espécie Quirografária, da Terceira Emissão de Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A., conforme aditado em 25 de setembro de 2014. Foram emitidas 40.000 debêntures simples não conversíveis em ações, do tipo escritural e da forma nominativa, da espécie quirografária, em série única, para distribuição pública com esforços restritos, em regime de garantia firme, com valor nominal unitário de R$10 mil, com valor total de R$400,0 milhões. A operação será amortizada em duas parcelas anuais e sucessivas, em
15 de outubro de 2019 e em 15 de outubro de 2020, e contará com pagamento de juros semestrais. A remuneração das debêntures foi definida por meio de procedimento de bookbuilding, sendo os juros remuneratórios correspondentes a 100% da variação acumulada das taxas médias diárias dos DI acrescida exponencialmente de um spread ou sobretaxa equivalente a 0,87% ao ano. O custo total estimado com a captação foi de R$1,8 milhão. Os recursos líquidos obtidos pela Companhia com a emissão das debêntures foram integralmente utilizados (i) para o resgate antecipado da totalidade das debêntures simples, não conversíveis em ações, da espécie quirografária, em série única, da segunda emissão da Companhia, e (ii) o saldo, para o pagamento de despesas gerais e dívidas de curto e longo prazo e/ou reforço no capital de giro da Companhia e/ou de suas controladas. Os covenants financeiros das debêntures são os seguintes: (i) dívida líquida / EBITDA menor ou igual a 4,0; (ii) EBITDA / despesa financeira líquida maior ou igual a 2,0.
Relacionamos os eventos incorridos de pagamento de juros: (i) Em 15 de abril de 2015 foi paga parcela no montante de R$24,5 milhões, (ii) em 15 de outubro de 2015 foi paga parcela no montante de R$28,3 milhões, (iii) em 15 de abril de 2016 foi paga parcela no montante de R$28,9 milhões, e (iv) em 17 de outubro de 2016 foi paga parcela no montante de R$29,4 milhões.
Em 31 de dezembro de 2016, a Companhia atendia todas as cláusulas restritivas pré-estabelecidas na escritura de emissão.
O EBITDA utilizado para cálculo dos covenants financeiros segue as definições previstas na escritura de emissão.
Qualquer alteração ou repactuação nas cláusulas ou condições previstas na referida Escritura de Emissão deverão ser aprovadas pelos debenturistas, observados as regras e quóruns estabelecidos na mesma.
Quarta emissão para distribuição privada de debêntures para investimento e emissão de CRI
Em 13 de dezembro de 2016, a Companhia realizou a quarta emissão para distribuição privada de debêntures, no valor de R$300,0 milhões Foram emitidas 300.000.000 debêntures simples não conversíveis em ações, do tipo escritural e da forma nominativa, da espécie com garantia real, em série única. As debentures da quarta emissão foram subscritas e integralizadas em 29 de dezembro de 2016 pela subsidiária Multiplan Greenfield XII Empreendimento Imobiliário Ltda. pelo valor nominal de emissão. A subsidiária Multiplan Greenfield XII, por sua vez, emitiu cédula de crédito imobiliário e cedeu integralmente os créditos imobiliários para Cibrasec (Companhia Securitizadora) que realizou distribuição pública, em regime de garantia firme, com valor nominal unitário de R$1. A operação terá uma única amortização ao fim do sexto ano e contará com pagamento de juros semestrais. O preço final de emissão foi fixado em 08 de dezembro de 2016 por meio de procedimento de bookbuilding, e foram definidos juros remuneratórios correspondentes a 95% da variação acumulada das taxas médias diárias dos DI. O custo total estimado com a captação foi de R$10,4 milhões. Os recursos líquidos obtidos pela Companhia com a Emissão serão integralmente utilizados diretamente ou através de suas Controladas, até a data de vencimento das Debêntures, para aquisição, e/ou construção, e/ou expansão, e/ou revitalização, e/ou desenvolvimento dos seguintes shopping centers e/ou empreendimentos imobiliários, conforme descritos na Escritura de Emissão de Debêntures: ParkShoppingJacarepaguá, BarraShopping, VillageMall, Village Corporate, RibeirãoShopping, Pátio Savassi e Residencial Porto Alegre.
Foi constituída alienação fiduciária de fração ideal de 39,77% da matricula 37.850 do Registro de Imóveis da 5ª zona de Porto Alegre, matricula que engloba o sub condomínio BarraShoppingSul. Para essa operação não foram constituídas outras garantias nem estabelecidos covenants financeiros.
Obrigações por aquisição de bens (Consolidado)
Terreno São Caetano - Quadra H
Terreno Jacarepaguá (a)
Potencial construtivo Barra (b)
Subtotal – Circulante
Subtotal – Não circulante
(a) Em 08 de julho de 2015 foi assinada a escritura definitiva de compra do terreno ratificando todos os termos da promessa. Através da Escritura de Promessa de compra e venda assinada em 29 de maio de 2015 a Companhia, através de sua subsidiária, ParkShopping Jacarepaguá Ltda, prometeu adquirir de CCISA05 Incorporadora LTDA, 91% de um terreno com 94.936,02 m², localizado no município do Rio de Janeiro, pelo valor de R$96,8 milhões. Este montante será liquidado da seguinte forma: (i) R$34,1 milhões mediante a obrigação de construir o shopping center no local (que aderirá a fração de 9% retida pela vendedora no terreno) e (ii) R$62,7 milhões em dinheiro. A parcela em dinheiro, por sua vez, será liquidada da seguinte forma: (i) R$20,3 milhões foram pagos no ato da Escritura, e (ii) R$32,1 milhões em 40 parcelas mensais e sucessivas, sendo a primeira no valor de R$0,8 milhão, vencendo- se a primeira em 30 dias após a data da Escritura, e as demais em igual dia dos meses subsequentes, e (iii) R$10,2 milhões em até 180 dias contados da data da Escritura. Os itens (ii) e (iii) acima estão sujeitas a correção desde a data da Escritura até as datas de pagamento pela variação das taxas de CDI (100%).
(b) Através do Instrumento público de cessão do potencial construtivo transferível assinado em 06 de abril de 2015 a Companhia, através de sua subsidiária Multiplan Greenfield III Empreendimento Imobiliário Ltda, adquiriu 12.000m² de potencial construtivo de J.J.Coimbra Participações LTDA por R$65,4 milhões. Este montante estará sendo liquidado da seguinte forma: (i) R$22,9 milhões foram liquidados na data de assinatura e (ii) R$42,5 milhões em 36 parcelas mensais e sucessivas de R$1,2 milhão, remuneradas pela taxa do CDI desde a data de assinatura até a efetiva data de liquidação de cada parcela.
As obrigações e aquisições de bens de longo prazo vencem como segue:
(ii) outras relações de longo prazo com instituições financeiras
Os Diretores esclarecem que não existem relações de longo prazo entre a Companhia e suas controladas com instituições financeiras, além daquelas já descritas no item 10.1(f)(i) acima.
(iii) grau de subordinação entre as dívidas
Os Diretores esclarecem que o endividamento da Companhia nos exercícios sociais findos em 31 de dezembro de 2014, 2015 e 2016 conta com as garantias descritas no item 10.1(f)(i) acima. A segregação dos montantes do endividamento da Companhia de acordo com a natureza da dívida segue abaixo:
1.290.947
984.323
995.712
2.207.139
1.705.962
Não existe grau de subordinação entre as dívidas da Companhia, além das preferências e prerrogativas previstas em lei, tais como aplicáveis às dívidas que possuem garantia real, dentre elas preferência para recebimento sobre as dívidas quirografárias, até o limite do valor do bem gravado, em caso de eventual concurso de credores.
(iv) eventuais restrições impostas à Companhia, em especial, em relação a limites de endividamento e contratação de novas dívidas, à distribuição de dividendos, à alienação de ativos, à emissão de novos valores mobiliários e à alienação de controle societário, bem como se o emissor vem cumprindo essas restrições
Em alguns dos contratos financeiros mencionados no item 10.1(f)(i) acima estão inseridas cláusulas de covenants (cláusulas restritivas) usualmente praticadas no mercado. Dentre estas, destacamos:
(i) limites de endividamento e contratação de novas dívidas, (ii) restrições ao pagamento de dividendos acima do mínimo exigido por lei em situações de mora, (iii) restrições à alienação de ativos relevantes, (iv) restrições quanto a alienação de controle societário, reestruturações societárias e alteração material no seu objeto social, e, ainda, (v) obrigação de apresentar aos credores demonstrações financeiras periodicamente, (vi) direito dos credores de proceder a inspeções e visitas das suas instalações, (vii) obrigação de manter-se em dia em relação a obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, (viii) obrigação de manter em vigor contratos materialmente relevantes para as suas operações, (ix) respeitar a legislação ambiental e manter em vigor as licenças necessárias para as suas operações, (x) restrições contratuais quanto a operações com partes relacionadas e alienações de ativos fora do curso normal de negócios, e (xi) manutenção de índices de cobertura do serviço da dívida.
Maiores informações sobre eventuais restrições impostas à Companhia estão descritas nos contratos financeiros mencionados no item 10.1(f)(i) acima. Na data deste relatório a Companhia cumpria integralmente com tais cláusulas restritivas.
(g) limites dos financiamentos contratados e percentuais já utilizados
Abaixo seguem tabelas com os valores contratados e os valores a sacar em 31 de dezembro de 2014, 2015, e 2016:
Valores em 31 de dezembro de 2016
Banco Real: Expansão BHShopping
Banco Itaú: ParkShoppingSãoCaetano
Banco Itaú: Village Mall
BNDES: JundiaíShopping
BNDES: ParkShoppingCampoGrande
Santander: Morumbi Corporate
Banco do Brasil: Exp. BarraShopping
Bradesco: ParkShoppingCanoas
Valores em 31 de dezembro de 2015
Banco Real: BarraShoppingSul
Valores em 31 de dezembro de 2014
Banco Itaú: Shopping AnáliaFranco
(h) alterações significativas em cada item das demonstrações financeiras:
Os quadros a seguir apresentam um sumário das informações financeiras e operacionais consolidadas da Companhia para os períodos indicados. As informações a seguir devem ser lidas e analisadas em conjunto com as demonstrações financeiras consolidadas da Companhia e com as respectivas notas explicativas.
Balanço Patrimonial Consolidado – Exercício social findo em 31 de dezembro de 2016 e 2015
361.721
Terrenos e imóveis a comercializar
Contas a receber de partes relacionadas
Impostos e contribuições sociais a compensar
Total dos ativos circulantes
897.945
786.435
212.160
6.049.155
5.230.704
4.971.154
348.527
Total dos ativos não circulantes
7.056.501
6.227.824
5.875.511
Obrigações por aquisição de bens
28.866 52.950
39.381 47.003
Juros sobre capital próprio a pagar
81.341 115.783
Total dos passivos circulantes
516.188
688.638
Provisão para riscos
Imposto de renda e contribuição social diferidos 176.080 2,2%
1118,9%
2.781.062
2.286.600
2.185.486
2.388.062
Gastos com emissão de ações
(39.003)
(62.611)
(104.314)
(90.704)
983.540
972.873
1.270.179
932.424
Efeitos em transação de capital
(89.996)
Participações não
Total do passivo e do
Análise comparativa do Balanço Patrimonial Consolidado de 31 de dezembro de 2016 e 31 de dezembro de 2015
O saldo do ativo circulante apresentou um aumento de 14,2%, passando de um saldo de R$786,4 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$897,9 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do ativo total, o ativo circulante passou de 11,2% em 31 de dezembro de 2015 para 11,3% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia destacam como principais variações dentro do ativo circulante o aumento de R$148,4 milhões em aplicações financeiras, o crescimento de R$30,2 milhões no contas a receber, sendo parcialmente
compensado pelo decréscimo de R$53,4 milhões em caixa e equivalentes de caixa. As principais variações dos ativos circulantes encontram-se detalhados a seguir.
O caixa e equivalentes de caixa apresentaram um decréscimo de 33,6%, passando de um saldo de R$159,0 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$105,6 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do ativo total, o saldo de caixa e equivalentes de caixa passou de 2,3% em 31 de dezembro de 2015 para 1,3% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente (i) em função do caixa aplicado em propriedades para investimento, de R$895,9 milhões, e (ii) pela transferência de recursos de caixa e equivalentes de caixa para aplicações financeiras em 2016, sendo parcialmente compensado por (iii) fluxo de caixa positivo gerado pela captação de novos empréstimos de R$325,0 milhões e R$80,0 milhões em 2016, (iv) fluxo de caixa positivo gerado pela captação de R$300,0 milhões em debêntures em 2016, e (v) fluxo de caixa positivo gerado pelas liberações de recursos de um financiamento assinado em 2015 para a construção do ParkShoppingCanoas.
O saldo de aplicações financeiras apresentou um aumento de 69,6%, passando de um saldo de R$213,3 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$361,7 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do ativo total, o saldo de aplicações financeiras passou de 3,0% em 31 de dezembro de 2015 para 4,5% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente pela transferência de recursos de caixa e equivalentes de caixa para aplicações financeiras ao longo de 2016.
Contas a receber apresentou um acréscimo de 11,3%, passando de um saldo de R$267,1 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$297,2 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do ativo total, o saldo de contas a receber passou de 3,8% em 31 de dezembro de 2015 para 3,7% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação dos saldos deveu-se à (i) aumento de área em função de expansões e aquisições de participações minoritárias, (ii) crescimento orgânico do portfólio, sendo parcialmente compensado pelo (iii) aumento da provisão para créditos de liquidação duvidosa, dado o aumento da inadimplência bruta de aluguel, de 1,9% em 2015 para 3,5% em 2016.
Terrenos e imóveis a comercializar apresentaram um decréscimo de 34,9%, passando de um saldo de R$72,5 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$47,2 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do ativo total, o saldo de terrenos e imóveis a comercializar passou de 1,0% em 31 de dezembro de 2015 para 0,6% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente pela transferência de parte da torre Golden Tower (uma das torres do Morumbi Corporate) da conta terrenos e imóveis a comercializar para propriedades para investimento, em função da locação da área. O Morumbi Corporate terminou o ano com 96,2% da área locada, comparado a 91,4% em 2015.
Contas a receber de partes relacionadas apresentou um aumento de 59,3%, passando de um saldo de R$3,9 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$6,2 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do ativo total, o saldo de contas a receber de partes relacionadas passou de 0,06% em 31 de dezembro de 2015 para 0,08% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da
Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente (i) pela concessão de novos empréstimos e adiantamentos diversos para atenderem a necessidades de capital de giro e fundo de promoção dos condomínios edilícios e associações dos shopping centers, respectivamente, e (ii) reclassificação do ativo não circulante para ativo circulante dadas as amortizações previstas para o ano de 2017.
Os impostos e contribuições sociais a compensar apresentaram um decréscimo de 35,4%, passando de um saldo de R$10,1 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$6,6 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do ativo total, o saldo dos impostos e contribuições sociais a compensar passou de 0,14% em 31 de dezembro de 2015 para 0,08% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia esclarecem essa variação deveu-se principalmente ao aumento do passivo de impostos e contribuições sociais em 31 de dezembro de 2016 em comparação com dezembro de 2015, devido a (i) em 31 de dezembro de 2015 os passivos de imposto de renda e contribuições sociais estavam zerados em razão da deliberação de juros sobre capital próprio, comparado a (ii) 31 de dezembro de 2016, quando ocorreu o reconhecimento de R$13,2 milhões a pagar desses mesmos tributos.
Adiantamentos diversos apresentou um aumento de 144,2%, passando de um saldo de R$8,1 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$19,7 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do ativo total, o saldo de adiantamentos diversos passou de 0,1% em 31 de dezembro de 2015 para 0,3% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente a compra de potencial construtivo para projetos futuros da Companhia.
Custos diferidos apresentaram um aumento de 8,7%, passando de um saldo de R$30,7 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$33,4 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do ativo total, o saldo de custos diferidos manteve-se em 0,4% em 31 de dezembro de 2015 e em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente pelos (i) custos referentes às operações de luvas invertidas, (ii) reclassificação de valores do ativo não circulante para o ativo circulante, e (iii) novos custos de corretagem sendo contrabalanceada pela (iv) apropriação de custos de corretagem dos contratos de cessão de direitos, linearmente e ao longo do prazo do contrato de locação, e (v) reclassificação de adiantamentos para obras, os quais foram reclassificados da conta adiantamentos diversos para custos diferidos após o início da operação do lojista.
O ativo não circulante apresentou um aumento de 13,3%, passando de um saldo de R$6.227,8 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$7.056,5 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do ativo total, o ativo não circulante passou de 88,8% em 31 de dezembro de 2015 para 88,7% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia destacam como principais variações dentro do ativo não circulante o aumento de R$818,5 milhões em propriedades para investimento e o aumento de R$35,0 milhões em terrenos e imóveis a comercializar.
Contas a receber apresentaram um decréscimo de 15,1%, passando de um saldo de R$135,4
milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$115,0 milhões em 31 de dezembro de
2016. Como percentual do ativo total, o saldo de contas a receber passou de 1,9% em 31 de
dezembro de 2015 para 1,4% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente à reclassificação de carteiras de recebíveis de venda de imóveis de ativo não circulante em 31 de dezembro de 2015, para ativo circulante em 31 de dezembro de 2016, referentes aos empreendimentos imobiliários para venda localizados no complexo BarraShoppingSul entregues em 2015.
Terrenos e imóveis a comercializar apresentaram um aumento de 16,5%, passando de um saldo de R$212,2 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$247,1 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do ativo total, o saldo de terrenos e imóveis a comercializar passou de 3,0% em 31 de dezembro de 2015 para 3,1% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente a (i) investimentos em projetos a serem lançados e (ii) distratos de contratos imobiliários ocorridos no ano.
Contas a receber de partes relacionadas apresentaram um decréscimo de 14,6%, passando de um saldo de R$12,7 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$10,8 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do ativo total, o saldo de contas a receber de partes relacionadas passou de 0,18% em 31 de dezembro de 2015 para 0,14% em 31 de dezembro de
2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente a (i)
concessão de novos empréstimos e adiantamentos diversos para atenderem a necessidades de capital de giro dos condomínios edilícios e associações dos shopping centers, contrabalanceada por (ii) reclassificação do ativo não circulante para ativo circulante dadas as amortizações previstas
para o ano de 2017.
A linha de depósitos judiciais apresentou um aumento de 41,9%, passando de um saldo de R$12,5
milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$17,8 milhões em 31 de dezembro de
2016. Como percentual do ativo total, o saldo de depósitos judiciais passou de 0,18% em 31 de
dezembro de 2015 para 0,22% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente ao maior volume de adições de depósitos cíveis e trabalhistas em 2016 que totalizaram R$5,7 milhões, comparado a baixas de R$0,5 milhão.
Custos diferidos apresentaram uma redução de 2,0%, passando de um saldo de R$77,4 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$75,8 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de custos diferidos passou de 1,1% em 31 de dezembro de 2015 para 1,0% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente (i) a novos custos referentes às operações de luvas invertidas, sendo contrabalanceado pela (ii) reclassificação de valores do ativo não circulante para o ativo circulante.
Propriedades para investimento apresentaram um aumento de 15,6%, passando de um saldo de R$5.230,7 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$6.049,2 milhões em 31 de
dezembro de 2016. Como percentual do ativo total, o saldo de propriedades para investimento passou de 74,6% em 31 de dezembro de 2015 para 76,1% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se aos aumentos de participação de 14,8% no BarraShopping e de 8,0% no MorumbiShopping, ocorridos no quarto trimestre de 2016 e ao volume de investimentos, em sua maior parte, em obras do ParkShoppingCanoas, totalizando R$945,9 milhões em adições em propriedade para investimento, sendo parcialmente contrabalanceado pelo impacto da depreciação de propriedades para investimento no período, de R$145,0 milhões.
O passivo circulante apresentou um acréscimo de 32,7%, passando de um saldo de R$540,3 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$717,0 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o passivo circulante passou de 7,7% em 31 de dezembro de 2015 e para 9,0% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia destacam como a principal variação dentro do passivo circulante (i) o aumento de R$203,8 milhões em empréstimos e financiamentos, (ii) o acréscimo de R$59,7 milhões em contas a pagar, sendo parcialmente compensada por (iii) o decréscimo de R$34,4 milhões da conta juros sobre capital próprio a pagar e (iv) o decréscimo de R$24,1 milhões no saldo de obrigações por aquisição de bens.
Empréstimos e financiamentos apresentaram um aumento de 123,5%, passando de um saldo de R$165,0 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$368,8 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de empréstimos e financiamentos passou de 2,4% em 31 de dezembro de 2015 para 4,6% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente a (i) reclassificação de valores do passivo não circulante para o passivo circulante, em função das amortizações previstas para o ano de 2017, e (ii) ao novo empréstimo de R$80,0 milhões feito pela Companhia durante o quarto trimestre de 2016 com vencimento em 2017.
Contas a pagar apresentou um aumento de 67,9%, passando de um saldo de R$87,9 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$147,5 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de contas a pagar passou de 1,3% em 31 de dezembro de 2015 para 1,9% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente a (i) saldo a pagar no valor de R$50,0 milhões decorrente da aquisição de participação adicional de 4,5% no BarraShopping, e (ii) ao aumento do saldo a pagar de obrigações trabalhistas.
Obrigações por aquisição de bens apresentaram um decréscimo de 45,5%, passando de um saldo de R$53,0 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$28,9 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de obrigações por aquisição de bens passou de 0,8% em 31 de dezembro de 2015 para 0,4% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente ao efeito líquido (i) da amortização de obrigações por aquisição de bens ocorrida ao longo de 2016, composta principalmente pela amortização do terreno adquirido em 2015 no bairro de Jacarepaguá, além de potencial construtivo na Barra da Tijuca, ambos localizados no Rio de
Janeiro, sendo parcialmente contrabalanceando pela (ii) reclassificação de valores do passivo não circulante para o passivo circulante, em função das amortizações previstas para o ano de 2017.
Impostos e contribuições a recolher apresentaram um decréscimo de 16,2%, passando de um saldo de R$47,0 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$39,4 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de impostos e contribuições a recolher passou de 0,7% em 31 de dezembro de 2015 para 0,5% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente a redução no saldo do imposto de renda retido na fonte sobre juros sobre capital próprio a recolher no valor de R$19,2 milhões.
Juros sobre capital próprio a pagar apresentou um decréscimo de 29,7%, passando de um saldo de R$115,8 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$81,3 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de juros sobre capital próprio a pagar passou de 1,7% em 31 de dezembro de 2015 para 1,0% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente (i) à provisão do anúncio de juros sobre capital próprio referente ao ano de 2016, ocorrida no mês de junho de 2016, de R$95,0 milhões (valor bruto) a ser realizado até 31 de maio de 2017, (ii) sendo inferior à segunda provisão de juros sobre capital próprio referente ao ano de 2015, ocorrida no mês de dezembro de 2015, de R$135,0 milhões (valor bruto), com pagamento realizado em maio de 2016.
Receitas diferidas apresentaram um decréscimo de 36,1%, passando de um saldo de R$52,2 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$33,3 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de receitas diferidas passou de 0,7% em 31 de dezembro de 2015 para 0,4% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente (i) à apropriação da receita de cessão de direitos, linearmente e ao longo do prazo do contrato de locação, sendo parcialmente contrabalanceada pela (iii) reclassificação de valores do passivo não circulante para o passivo circulante das operações inauguradas a serem apropriadas em 2017.
O passivo não circulante apresentou um aumento de 21,6%, passando de um saldo de R$2.286,6 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$2.781,1 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o passivo não circulante passou de 32,6% em 31 de dezembro de 2015 para 35,0% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia destacam como principais variações dentro do passivo não circulante (i) aumento de R$290,4 milhões em debêntures e (ii) aumento de R$215,1 milhões no saldo de empréstimos e financiamentos, contrabalanceado parcialmente pelo (vi) decréscimo de R$28,1 milhões no saldo de obrigações por aquisição de bens.
Empréstimos e financiamentos apresentaram um aumento de 13,5%, passando de um saldo de R$1.597,8 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$1.812,9 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de
empréstimos e financiamentos se manteve em 22,8% em 31 de dezembro de 2015 e 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente à (i) liberação de recursos de financiamentos em 2016 para desenvolvimento de projetos, (ii) captação de um novo empréstimo no valor de R$325,0 milhões em setembro de 2016, parcialmente contrabalanceada por (iii) reclassificação do passivo não circulante para passivo circulante dadas as amortizações previstas para 2017.
Obrigações por aquisição de bens apresentaram um decréscimo de 70,1%, passando de um saldo de R$40,0 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$12,0 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de obrigações por aquisição de bens passou de 0,6% em 31 de dezembro de 2015 para 0,2% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente à reclassificação do passivo não circulante para passivo circulante dadas as amortizações previstas para o ano de 2017.
O montante de debêntures a pagar apresentou um aumento de 72,9%, passando de um saldo de R$398,2 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$688,6 milhões em 31 de dezembro de 2016. Em termos percentuais do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo do principal de debêntures a pagar representava 5,7% em 31 de dezembro de 2015 comparado a 8,7% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente a quarta emissão para distribuição privada primária de debêntures, com principal no valor de R$300,0 milhões, concluída em dezembro de 2016.
Provisão para riscos apresentou um aumento de 42,2%, passando de um saldo de R$9,3 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$13,2 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de provisões para risco passou de 0,1% em 31 de dezembro de 2015 para 0,2% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente a adição de provisões para riscos de processos cíveis e trabalhistas de R$8,0 milhões, sendo contrabalanceado por baixas de R$4,2 milhões.
Imposto de renda e contribuição social diferidos apresentaram um aumento de 5,2%, passando de um saldo de R$167,4 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$176,1 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de imposto de renda e contribuição social diferidos passou de 2,4% em 31 de dezembro de 2015 para 2,2% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente (i) ao aumento da base do crédito do passivo fiscal diferido em decorrência da utilização de diferentes taxas de depreciação entre a base contábil e a fiscal, conforme previstos na legislação tributária e na Lei 12.973, de 13 de maio de 2014 e (ii) ao aumento da provisão para créditos de liquidação duvidosa, dado o aumento da inadimplência bruta de aluguel, de 1,9% em 2015 para 3,5% em 2016.
Receitas diferidas apresentaram um decréscimo de 3,0%, passando de um saldo de R$73,2 milhões em 31 de dezembro de 2015 para um saldo de R$71,0 milhões em 31 de dezembro de
2016. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de receitas diferidas
passou de 1,0% em 31 de dezembro de 2015 para 0,9% em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente (i) à reclassificação de valores do passivo não circulante para o passivo circulante de acordo com os prazos dos contratos de locação atrelados, sendo parcialmente contrabalanceado por (ii) receitas de cessão de direitos
contratadas no período.
O patrimônio líquido apresentou um aumento de 6,4%, passando de R$4.187,4 milhões em 31 de dezembro de 2015 para R$4.456,4 milhões em 31 de dezembro de 2016. Como percentual do total do passivo e patrimônio líquido, o patrimônio líquido passou de 59,7% em 31 de dezembro de 2015 para um percentual de 56,0% observado em 31 de dezembro de 2016. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente ao aumento de R$216,5 milhões na conta de reserva de lucro, resultado do lucro líquido do período de R$311,8 milhões, parcialmente compensada pela provisão de Juros sobre Capital Próprio no valor bruto de R$95,0 milhões no mesmo período.
Análise comparativa do Balanço Patrimonial Consolidado de 31 de dezembro de 2015 e 31 de dezembro de 2014
O saldo do ativo circulante apresentou um decréscimo de 12,2%, passando de um saldo de R$895,8
milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$786,4 milhões em 31 de dezembro de
2015. Como percentual do ativo total, o ativo circulante passou de 13,2% em 31 de dezembro de
2014 para 11,2% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia destacam como
principais variações dentro do ativo circulante (i) o decréscimo de R$78,1 milhões em contas a receber, e (ii) o decréscimo de R$83,9 milhões em terrenos e imóveis a comercializar, sendo parcialmente compensado (iii) pelo aumento de R$58,3 milhões em aplicações financeiras, detalhados a seguir.
O caixa e equivalentes de caixa apresentou um decréscimo de 7,0%, passando de um saldo de R$170,9 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$159,0 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do ativo total, o saldo de caixa e equivalentes de caixa passou de 2,5% em 31 de dezembro de 2014 para 2,3% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente em função de (i) fluxos de caixa aplicados nas atividades de investimento, (ii) do aumento do saldo de aplicações financeiras, e (iii) pelo pagamento de juros sobre o capital próprio, sendo parcialmente compensado (iv) pelo fluxo positivo gerado por um novo financiamento, (v) pelo fluxo positivo gerado pela emissão de uma nova cédula de crédito bancário (CCB), e (vi) pelo fluxo de caixa positivo gerado pelas operações.
O saldo de aplicações financeiras apresentou um aumento de 37,6%, passando de um saldo de R$155,0 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$213,3 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do ativo total, o saldo de aplicações financeiras passou de 2,3% em 31 de dezembro de 2014 para 3,0% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente a uma maior alocação de
recursos disponíveis em caixa e equivalentes de caixa para aplicações em Fundos de Investimento em Renda Fixa – DI.
Contas a receber apresentou um decréscimo de 22,6%, passando de um saldo de R$345,2 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$267,1 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do ativo total, o saldo de contas a receber passou de 5,1% em 31 de dezembro de 2014 para 3,8% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação dos saldos deveu-se principalmente (i) a reclassificação de carteiras de recebíveis de ativo circulante para não-circulante dos empreendimentos imobiliários para venda localizados no complexo BarraShoppingSul e (ii) ao aumento da provisão para créditos de liquidação duvidosa, sendo parcialmente compensado (iii) pelo aumento em contas a receber de locação e estacionamentos, resultante do crescimento orgânico dos shopping centers e do aumento nas receitas de locação de torres comerciais.
Terrenos e imóveis a comercializar apresentou um decréscimo de 53,6%, passando de um saldo de R$156,4 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$72,5 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do ativo total, o saldo de terrenos e imóveis a comercializar passou de 2,3% em 31 de dezembro de 2014 para 1,0% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente pela transferência de parte da torre Golden Tower (uma das torres do Morumbi Corporate) da conta terrenos e imóveis a comercializar para propriedades para investimento, em função da locação da área.
Contas a receber de partes relacionadas apresentou um aumento de 55,8%, passando de um saldo de R$2,5 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$3,9 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do ativo total, o saldo de contas a receber de partes relacionadas passou de 0,04% em 31 de dezembro de 2014 para 0,06% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente pela concessão de novos empréstimos e adiantamentos diversos para atenderem a necessidades de capital de giro e fundo de promoção dos condomínios edilícios e associações dos shopping centers, respectivamente.
Os impostos e contribuições sociais a compensar apresentaram um aumento de 281,4%, passando de um saldo de R$2,7 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$10,1 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do ativo total, o saldo dos impostos e contribuições sociais a compensar passou de 0,04% em 31 de dezembro de 2014 para 0,14% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente a geração de créditos de imposto de renda e contribuição social sobre o lucro líquido a compensar ao longo do ano de 2015.
Adiantamentos diversos apresentou uma redução de 61,5%, passando de um saldo de R$20,9 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$8,1 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do ativo total, o saldo de adiantamentos diversos passou de 0,31% em 31 de dezembro de 2014 para 0,12% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente a adiantamentos para obras, os quais foram reclassificados para a conta de custos diferidos após o início da operação do lojista.
Custos diferidos apresentou um aumento de 27,2%, passando de um saldo de R$24,2 milhões em 31 de dezembro de 2014 para R$30,7 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do ativo total, o saldo de custos diferidos passou de 0,36% em 31 de dezembro de 2014 para 0,44% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente (i) à apropriação de custos de corretagem dos contratos de cessão de direitos, linearmente e ao longo do prazo do contrato de locação, sendo contrabalanceada pelos (ii) custos referentes às operações de luvas invertidas, (iii) reclassificação de valores do ativo não circulante para o ativo circulante, e (iv) novos custos de corretagem.
O ativo não circulante apresentou um aumento de 6,0%, passando de um saldo de R$5.875,5 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$6.227,8 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do ativo total, o ativo não circulante passou de 86,8% em 31 de dezembro de 2014 para 88,8% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia destacam como principais variações dentro do ativo não circulante o aumento de R$259,5 milhões em propriedades para investimento e o aumento de R$83,9 milhões em contas a receber.
Contas a receber apresentaram um aumento de 162,9%, passando de um saldo de R$51,5 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$135,4 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do ativo total, o saldo de contas a receber passou de 0,8% em 31 de dezembro de 2014 para 1,9% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente à reclassificação de carteiras de recebíveis de venda de imóveis de ativo circulante em 31 de dezembro de 2014, para ativo não circulante em 31 de dezembro de 2015, referentes aos empreendimentos imobiliários para venda localizados no complexo BarraShoppingSul, em linha com a entrega dos empreendimentos em 2015.
Terrenos e imóveis a comercializar apresentaram um aumento de 9,5%, passando de um saldo de R$193,8 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$212,2 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do ativo total, o saldo de terrenos e imóveis a comercializar passou de 2,9% em 31 de dezembro de 2014 para 3,0% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente a investimentos em projetos a serem lançados.
Contas a receber de partes relacionadas apresentaram um aumento de 1,9%, passando de um saldo de R$12,4 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$12,7 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do ativo total, o saldo de contas a receber de partes relacionadas manteve-se em 0,2% em 31 de dezembro de 2014 e 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente a concessão de novos empréstimos e adiantamentos diversos para atenderem a necessidades de capital de giro dos condomínios edilícios e associações dos shopping centers.
A linha de depósitos judiciais apresentou um decréscimo de 6,3%, passando de um saldo de R$13,4 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$12,5 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do ativo total, o saldo de depósitos judiciais passou de 0,2% em 31 de dezembro de 2014 para 0,18% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente ao maior volume de baixas de depósitos cíveis em 2015 que totalizaram R$1,7 milhão, comparado a adições de R$0,4 milhão.
Custos diferidos apresentou um decréscimo de 7,9%, passando de um saldo de R$83,9 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$77,4 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de custos diferidos passou de 1,2% em 31 de dezembro de 2014 para 1,1% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente à reclassificação de valores do ativo não circulante para o ativo circulante.
Propriedades para investimento apresentou um aumento de 5,2%, passando de um saldo de R$4.971,2 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$5.230,7 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do ativo total, o saldo de propriedades para investimento passou de 73,4% em 31 de dezembro de 2014 para 74,6% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente (i) ao volume de investimentos em 2015, totalizando R$288,2 milhões em adições em propriedade para investimento e (ii) R$106,6 milhões em transferência de imóveis concluídos, anteriormente classificados como estoque em terrenos e imóveis a comercializar, curto prazo, para propriedades para investimento, sendo (iii) contrabalanceado pelo impacto da depreciação de propriedades para investimento no período, de R$142,1 milhões.
O passivo circulante apresentou um aumento de 4,7%, passando de um saldo de R$516,2 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$540,3 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o passivo circulante passou de 7,6% em 31 de dezembro de 2014 e para 7,7% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia destacam como a principal variação dentro do passivo circulante (i) o aumento de R$42,7 milhões da conta juros sobre capital próprio a pagar, (ii) o aumento de R$20,5 milhões no saldo de obrigações por aquisição de bens, contrabalanceados pelo (iii) decréscimo de R$38,1 milhões na conta de empréstimos e financiamentos.
Empréstimos e financiamentos apresentou um decréscimo de 18,8%, passando de um saldo de R$203,1 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$164,9 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de empréstimos e financiamentos passou de 3,0% em 31 de dezembro de 2014 para 2,4% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente (i) à amortização de empréstimos e financiamentos, contrabalanceado pela (ii) captação de novas linhas de empréstimos e financiamentos, e (iii) a transferência de empréstimos e financiamentos classificados como passivo não circulante em 31 de dezembro de 2014 para
passivo circulante em 31 de dezembro de 2015, dadas as amortizações previstas para o ano de
Contas a pagar apresentou um decréscimo de 1,7%, passando de um saldo de R$89,4 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$87,9 milhões em 31 de dezembro de 2015. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de contas a pagar passou de 1,3% em 31 de dezembro de 2014 para 1,2% em 31 de dezembro de 2015. Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente (i) à amortização dos saldos de contas a pagar de retenções contratuais das obras e (ii) à redução do saldo a pagar de indenizações.
Obrigações por aquisição de bens apresentaram um aumento de 63,5%, passando de um saldo de R$32,4 milhões em 31 de dezembro de 2014 para um saldo de R$52,9 milhões em 31 de dezembro
de 2015. Como percentual do total do passivo e do patrimônio líquido, o saldo de obrigações por aquisição de bens passou de 0,5% em 31 de dezembro de 2014 para 0,8% em 31 de dezembro de
Os Diretores da Companhia entendem que essa variação deveu-se principalmente ao efeito
líquido (i) da reclassificação de valores do passivo não circulante para o passivo circulante, dadas as amortizações previstas para o ano de 2016, (ii) inclusão

References: artigo 9
 artigo 9
 artigo 9
 artigo 12
 artigo 11
 Artigo 9