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Timestamp: 2019-01-20 16:56:15+00:00

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Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 14 dicembre 2015, n. 25140. L'accordo con il quale le parti, proprietarie di unità immobiliari in un edificio condominiale, si trasferiscano reciprocamente, nel corso di operazioni rivolte alla ristrutturazione dell'edificio, diritti immobiliari su porzioni in proprietà esclusiva e in proprietà comune (gli uni acconsentendo all'abbassamento dell'altezza del soffitto del proprio appartamento e al conseguente trasferimento di volumetria in favore dei proprietari del piano superiore; e questi trasferendo, a loro volta, in corrispettivo, l'esclusiva proprietà su un disimpegno e su un'area di accesso comuni), deve rivestire la forma scritta ad substantiam, ai sensi dell'art. 1350 cod. civ., trattandosi di un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà immobiliare (contratto di certo non assimilabile al regolamento amichevole della linea di confine tra due fondi, realizzante un negozio di accertamento libero da forme). Poiché l'atto scritto costituisce, in tal caso, lo strumento necessario ed insostituibile per la valida manifestazione della volontà degli effetti negoziali, esso non può essere sostituito da comportamenti concludenti, ed in particolare dalla sottoscrizione, ad opera delle parti, di progetti e da richieste di autorizzazione, essendo evidente che un progetto non può essere considerato un atto negoziale vincolante per le parti che lo sottoscrivono, attesa la sua funzione esclusiva di strumento diretto, unitamente alla relativa istanza, a conseguire la concessione o l'autorizzazione edilizia, in esso, l'espressione delle volontà, che necessariamente devono essere da ciascuna delle parti dirette all'altra, volte a trasferire, in maniera inequivocabile, reciproci diritti reali - Renato D'Isa
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Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 14 dicembre 2015, n. 25140. L’accordo con il quale le parti, proprietarie di unità immobiliari in un edificio condominiale, si trasferiscano reciprocamente, nel corso di operazioni rivolte alla ristrutturazione dell’edificio, diritti immobiliari su porzioni in proprietà esclusiva e in proprietà comune (gli uni acconsentendo all’abbassamento dell’altezza del soffitto del proprio appartamento e al conseguente trasferimento di volumetria in favore dei proprietari del piano superiore; e questi trasferendo, a loro volta, in corrispettivo, l’esclusiva proprietà su un disimpegno e su un’area di accesso comuni), deve rivestire la forma scritta ad substantiam, ai sensi dell’art. 1350 cod. civ., trattandosi di un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà immobiliare (contratto di certo non assimilabile al regolamento amichevole della linea di confine tra due fondi, realizzante un negozio di accertamento libero da forme). Poiché l’atto scritto costituisce, in tal caso, lo strumento necessario ed insostituibile per la valida manifestazione della volontà degli effetti negoziali, esso non può essere sostituito da comportamenti concludenti, ed in particolare dalla sottoscrizione, ad opera delle parti, di progetti e da richieste di autorizzazione, essendo evidente che un progetto non può essere considerato un atto negoziale vincolante per le parti che lo sottoscrivono, attesa la sua funzione esclusiva di strumento diretto, unitamente alla relativa istanza, a conseguire la concessione o l’autorizzazione edilizia, in esso, l’espressione delle volontà, che necessariamente devono essere da ciascuna delle parti dirette all’altra, volte a trasferire, in maniera inequivocabile, reciproci diritti reali
sentenza 14 dicembre 2015, n. 25140
1. – Con atto di citazione notificato il 30 aprile 2001, V.C. e C.C. , proprietari di un appartamento ubicato al primo piano di un edificio in (OMISSIS) , assumevano: che – essendo stato raggiunto un accordo con gli altri proprietari di unità immobiliari facenti parte del medesimo fabbricato per la ristrutturazione dello stesso – era stato dato incarico all’ing. G.D. di redigere i progetti da presentare all’Amministrazione comunale; e che il predetto G. (anch’egli proprietario di un’unità immobiliare ubicata nell’edificio) aveva quindi redatto progetti e grafici allegati alle concessioni edilizie nn. 138/92, 122/93 e 286/96 nonché alla domanda di condono n. 8747 del 28 febbraio 1995.
Gli attori lamentavano che, da una perizia giurata fatta predisporre, era emerso che, mentre il loro appartamento aveva originariamente una superficie di mq. 199,55 ed un volume di mc. 1056,49, dopo la ristrutturazione era divenuto di mc. 882,67 a seguito di abbassamento dell’altezza delle stanze, con accrescimento di quello soprastante del G. ; deducevano, inoltre, che la superficie della zona 1 era scesa da mq. 108,19 a mq. 104,81 a seguito della difforme realizzazione della scala di collegamento fra il primo ed il secondo piano, e che la superficie comune sulla quale era stata allocata la cisterna d’acqua era stata accorpata alla proprietà esclusiva del G. .
Tanto premesso, gli attori convenivano in giudizio G.D. e la coniuge N.V. al fine di ottenerne la condanna al rilascio delle superfici e volumi di loro proprietà annessi illegittimamente all’appartamento dei convenuti, e chiedevano che tale riattribuzione avvenisse a cura e spese del G. , con condanna al risarcimento del danno.
Si costituivano in giudizio i convenuti contestando le domande e chiedendone il rigetto; in via riconvenzionale, domandavano la condanna degli attori alla chiusura di tre finestre e di una porta d’ingresso illegittimamente realizzate nell’androne condominiale. Nel caso di riduzione in pristino del solaio del primo piano, chiedevano la condanna degli attori alla demolizione della nuova scala di accesso al secondo piano e la ricostruzione del ballatoio; chiedevano, altresi, la condanna dei predetti alla restituzione della vasca idrica di cui si erano appropriati, dichiararsi acquisita per usucapione la vecchia cisterna e la superficie ove essa sorgeva, nonché – in caso di nullità dell’accordo sui confini – la condanna degli attori alla restituzione di mq. 3,85.
2. – Con sentenza in data 11 novembre 2006, il Tribunale di Agrigento, sezione distaccata di Licata, condannava i convenuti ad innalzare a propria cura e spese il piano di calpestio del loro appartamento di mi 1,60, a chiudere le due aperture realizzate nell’atrio condominiale nonché a restituire il vano ove era ubicata la cisterna ed a demolire le due rampe di scala che collegavano il primo al secondo piano; condannava gli attori a chiudere la porta e le finestre realizzate al secondo piano.
3. – Avverso detta sentenza proponevano appello G.D. e N.V. . Si costituivano gli appellati V.C. e C.C. , resistendo e proponendo a loro volta appello incidentale.
4. – Con sentenza depositata in data 1 febbraio 2011, la Corte d’appello di Palermo, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, ha dichiarato la nullità della statuizione con la quale i coniugi G. – N. erano stati condannati alla eliminazione delle aperture realizzate nell’atrio condominiale e quella di condanna dei predetti alla demolizione a propria cura e spese della scala che porta al secondo piano; ha rigettato la domanda di condanna degli appellanti principali a restituire la cisterna ed il vano ove essa sarebbe stata allocata; ha rigettato la domanda di condanna dei coniugi V. – C. alla demolizione della scala di collegamento al secondo piano; ha confermato nel resto l’impugnata sentenza, dichiarando compensate tra le parti le spese di entrambi i gradi.
5. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello, notificata il 1 aprile 2011, il G. e la N. hanno proposto ricorso, con atto notificato il 30 maggio 2011, sulla base di cinque motivi.
1. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione dell’art. 184 cod. proc. civ.) ci si duole che la Corte d’appello non abbia ravvisato la denunciata nullità della sentenza discendente dalla nullità della consulenza, avendo il c.t.u. illegittimamente utilizzato documenti (la copia degli elaborati progettuali e delle autorizzazioni relative agli interventi eseguiti) non depositati in giudizio da nessuna delle parti, ma acquisiti per accertare l’altezza del solaio del primo piano. Si sostiene che il c.t.u., al fine dell’assolvimento dell’incarico, avrebbe dovuto utilizzare solamente i documenti presenti nel fascicolo di parte. Erroneamente, ad avviso dei ricorrenti, la Corte d’appello avrebbe ritenuto che le nullità della c.t.u. si intendono sanate se non rilevate tempestivamente alla prima udienza successiva al deposito della relazione, perché una tale conclusione non sarebbe conciliabile con il sistema delle preclusioni per la produzione di documenti previsto a carico delle parti dall’art. 184 cod. proc. civ. In altri termini, l’utilizzazione da parte del c.t.u. di documenti che non erano stati prodotti dalle parti avrebbe comportato la nullità della consulenza e, conseguentemente, la nullità della decisione che tale consulenza ha recepito.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte, è consentito al c.t.u. di acquisire ogni elemento necessario a rispondere ai quesiti, sebbene risultante da documenti non prodotti dalle parti, sempre che si tratti di fatti accessori e rientranti nell’ambito strettamente tecnico della consulenza, e non di fatti e situazioni che, essendo posti direttamente a fondamento della domanda o delle eccezioni delle parti, debbano necessariamente essere provati dalle stesse (Cass., Sez. II, 21 a-gosto 2012, n. 14577). Si tratta – come è stato precisato (Cass., Sez. III, 23 giugno 2015, n. 12921) – di un potere funzionale al corretto espletamento dell’incarico affidato, che non comporta alcun potere di supplenza, da parte del consulente, rispetto al mancato espletamento da parte dei contendenti del rispettivo onere probatorio: esso viene legittimamente esercitato in tutti i casi in cui al consulente sia necessario, per portare a termine l’indagine richiesta, acquisire documenti, in genere pubblici, non prodotti dalle parti e che tuttavia siano necessari per portare a termine l’indagine e per verificare sul piano tecnico se le affermazioni delle parti siano o meno corrette.
Nella specie risulta dalla sentenza impugnata:
– che il consulente ha acquisito, presso il Comune di Licata, documentazione ufficiale di carattere tecnico-amministrativo ritenuta necessaria all’indagine;
– che il c.t.u. ha espressamente chiesto al giudice di essere autorizzato a richiedere al Comune di Licata copia degli elaborati progettuali e delle autorizzazioni relative agli interventi eseguiti, con istanza del 9 novembre 2004;
– che il c.t.u. è stato autorizzato dal giudice ad acquisire detta documentazione.
Ora, nella specie i ricorrenti denunciano la nullità della consulenza per avere il c.t.u. compiuto indagini con sconfinamento dai limiti intriseci al mandato, sconfinamento derivante dall’utilizzazione di documenti che non erano stati prodotti dalle parti; ma non si confrontano adeguatamente con il dato – che invece la sentenza impugnata valorizza e pone a fondamento della ratio decidendi – che l’acquisizione presso il Comune di copia degli elaborati progettuali e delle autorizzazioni relative agli interventi eseguiti, era stata chiesta dal consulente ed autorizzata dal giudice.
A ciò aggiungasi che nella specie l’acquisizione documentale è stata disposta, non già per rimediare ad un’inerzia della parte interessata, ma per ottenere dalla P.A. documentazione ufficiale di carattere tecnico-amministrativo (le autorizzazioni comunali relative agli interventi eseguiti e i progetti che ne costituiscono l’ineliminabile supporto) mirante a favorire le verifiche e gli accertamenti comunque dovuti.
2. – Il secondo motivo (violazione degli artt. 1322 e 1350 cod. civ.) censura che la Corte d’appello abbia ritenuto che l’eventuale accordo con cui le parti avrebbero acconsentito a ristrutturare l’immobile in modo difforme da quello originario e si sarebbero concessi diritti di godimento reciproco doveva avere forma scritta. Secondo i ricorrenti, invece, tale accordo, avendo per oggetto la delimitazione della estensione delle rispettive proprietà, non necessitava della forma scritta, e comunque si perfezionava mediante comportamenti concludenti quali la sottoscrizione dei progetti e delle richieste di autorizzazione, essendo le doglianze state avanzate da controparte solo a distanza di anni dalla realizzazione della ristrutturazione. La sentenza sarebbe errata nella parte in cui non ha ritenuto valido ed efficace il negozio di accertamento intervenuto tra le parti.
L’accordo con il quale le parti, proprietarie di unità immobiliari in un edificio condominiale, si trasferiscano reciprocamente, nel corso di operazioni rivolte alla ristrutturazione dell’edificio, diritti immobiliari su porzioni in proprietà esclusiva e in proprietà comune (gli uni acconsentendo all’abbassamento dell’altezza del soffitto del proprio appartamento e al conseguente trasferimento di volumetria in favore dei proprietari del piano superiore; e questi trasferendo, a loro volta, in corrispettivo, l’esclusiva proprietà su un disimpegno e su un’area di accesso comuni), deve rivestire la forma scritta ad substantiam, ai sensi dell’art. 1350 cod. civ., trattandosi di un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà immobiliare (contratto di certo non assimilabile al regolamento amichevole della linea di confine tra due fondi, realizzante un negozio di accertamento libero da forme).
Poiché l’atto scritto costituisce, in tal caso, lo strumento necessario ed insostituibile per la valida manifestazione della volontà degli effetti negoziali, esso non può essere sostituito da comportamenti concludenti, ed in particolare dalla sottoscrizione, ad opera delle parti, di progetti e da richieste di autorizzazione, essendo evidente che un progetto non può essere considerato un atto negoziale vincolante per le parti che lo sottoscrivono, attesa la sua funzione esclusiva di strumento diretto, unitamente alla relativa istanza, a conseguire la concessione o l’autorizzazione edilizia dalla F.A. M. , in esso, l’espressione delle volontà, che necessariamente devono essere da ciascuna delle parti dirette all’altra, volte a trasferire, in maniera inequivocabile, reciproci diritti reali (Cass., Sez. II, 12 settembre 1998, n. 9081).
3. – Con il terzo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 2033 e ss. cod. civ.) ci si duole che sia stata confermata la statuizione di condanna dei convenuti ad innalzare a loro cura e spese il piano di calpestio. Non sarebbe dato comprendere su quale fondamento giuridico sia stato stabilito che la restituito in integrino, conseguente alla nullità del negozio, discendente dalla mancanza del requisito della forma scritta, debba avvenire a cura e spese dei coniugi G. – N. .
3.1. – La censura non coglie nel segno.
La Corte d’appello, nel rigettare il corrispondente motivo di gravame, ha rilevato che “se l’eventuale accordo è da considerarsi nullo, non può in alcun modo sostenersi che nella condotta degli appellanti difetterebbe l’antigiuridicità e non avrebbe dovuto imporsi che l’innalzamento del solaio debba avvenire a loro cura e spese”.
Tanto premesso, il Collegio osserva non esservi dubbio, per un verso, che, nell’ipotesi di nullità del contratto, la disciplina degli eventuali obblighi restitutori è mutuata da quella dell’indebito oggettivo (Cass., Sez. III, 12 dicembre 2005, 27734; Cass., Sez. I, 8 aprile 2009, n. 8564), e, per l’altro verso, che la buona fede di colui che riceve una cosa in esecuzione di un contratto nullo e nella convinzione di non ledere il diritto del tradens né di altri, non è esclusa dalla obiettiva riconoscibilità del vizio che inficia il contratto stesso (Cass., Sez. I, 12 marzo 1973, n. 685).
E tuttavia, occorre rilevare, per un verso, che nella specie gli attori hanno esercitato una azione reale di revindica, la quale prescinde, per la tutela ripristinatoria, dalla esistenza di una mala fede dei convenuti nella violazione del diritto degli attori.
Per altro verso, occorre rimarcare che la censura di violazione di legge articolata con il motivo muove dal presupposto che tra le parti sia intervenuto un accordo – ancorché invalido per mancanza del requisito della forma scritta – in ordine alla delimitazione delle rispettive proprietà. In realtà i giudici di merito non si sono pronunciati sull’intervenuta stipula di un siffatto accordo (invalido per difetto di forma): tant’è vero che la sentenza impugnata discorre di “eventuale accordo” “con il quale le parti avrebbero acconsentito a ristrutturare l’immobile in modo difforme” dalla consistenza “originaria” “ed, in particolare, si sarebbero concessi diritti di godimento reciproci su porzioni”. I ricorrenti, pertanto, avrebbero dovuto, preliminarmente, denunciare la mancata pronuncia, da parte dei giudici di merito, sull’esistenza (contestata dalle controparti) di un accordo intercorso circa la ricostruzione dell’edificio in maniera difforme dalla consistenza originaria.
4. – Il quarto motivo (erronea e falsa applicazione degli artt. 2033 e 2037 cod. civ.) lamenta che il giudice d’appello, pur dichiarando la nullità dell’accordo con il quale le parti avrebbero acconsentito a ristrutturare l’immobile in maniera difforme da quella originaria e pur stabilendo l’obbligo dei coniugi G. -N. di restituire quanto dagli stessi ricevuto in forza di tale accordo, abbia allo stesso tempo riformato la sentenza di primo grado disponendo che la scala che era stata realizzata in esecuzione del medesimo accordo intervenuto tra le parti non debba essere demolita, cosi illegittimamente negando il diritto dei ricorrenti alla restituzione dell’area, prima occupata dal loro terrazzino, ora inglobata nella costruzione della scala.
La Corte d’appello ha accolto l’appello incidentale proposto dai coniugi V. -C. “rigetta[ndo] la condanna dei coniugi V. – C. alla demolizione della scala di collegamento al secondo piano”. A tale conclusione la Corte di Palermo è giunta sul rilievo che “i coniugi G. -N. non hanno indicato le ragioni per le quali dovrebbe essere demolita detta scala, ossia il diritto che verrebbe leso”: di qui l’accoglimento dell'”appello incidentale, essendo tra l’altro detta scala necessaria per accedere al secondo piano”.
Ora, il G. e la N. contestano questa conclusione, sostenendo che la “nullità dell’accordo per mancanza di forma scritta, con il quale gli odierni ricorrenti avevano ceduto parte dell’area di loro esclusiva proprietà post[a] al secondo piano per realizzare la scala, comportava l’obbligo dei coniugi V. -C. di restituire tale area nell’esclusiva proprietà dei ricorrenti, e di abbattere la scala che poggia su tale area”.
Sennonché, da un lato la doglianza è, ancora una volta, astratta, dando per presupposto un accordo per il trasferimento reciproco di diritti su porzioni immobiliari, che invece dalla sentenza impugnata – tutta protesa ad evidenziare la nullità di un siffatto, preteso negozio – non risulta essere stato accertato nella sua consistenza fattuale, essendo rimasto sul piano della “eventualità”; dall’altro non si confronta con la ratio che sostiene la sentenza impugnata, fondata sia sulla mancata indicazione, da parte dei coniugi G. -N. , del diritto che verrebbe leso, sia sulla necessità della scala per accedere al secondo piano.
5. – Con il quinto motivo (erronea e falsa applicazione degli artt. 948 e 2727 e ss. cod. civ.) si denuncia che la sentenza impugnata abbia ritenuto, senza fornire sul punto alcuna congrua motivazione, che i progetti redatti dall’ing. G. fornissero una prova presuntiva della proprietà dei coniugi V. -C. , ed in particolare dell’altezza del loro appartamento. Ad avviso dei ricorrenti, il rilievo dei giudici di appello che i progetti allegati alle istanze di concessione edilizia forniscano la prova dell’estensione delle proprietà delle parti in causa prima della ricostruzione, si fonderebbe sulla presunzione che il G. abbia assunto i rilievi ed abbia redatto tali progetti in adempimento di una regola deontologica. Conseguentemente, il convincimento che gli stessi progetti forniscano la dimostrazione dell’estensione e della quota delle proprietà delle parti si fonderebbe su un fatto che a sua volta è presunto e, cioè, che l’ing. G. abbia redatto correttamente i progetti. Ad avviso dei ricorrenti, inoltre, la circostanza che i rilievi sull’edificio effettuati sul preesistente dall’ing. G. fossero più attendibili delle planimetrie catastali e degli elementi architettonici preesistente sopravvissuti alla nuova edificazione, mancherebbe dei requisiti della gravità, della concordanza e della precisione; né i giudici di appello avrebbero indicato ulteriori circostanze di fatto tali da confortare la prova indiziaria, essendosi limitati al raffronto tra le piantine catastali ed i progetti e a ritenere incongruenti le prime. In conclusione, secondo i ricorrenti i giudici di appello non avrebbero motivato in alcun modo, fondando la propria decisione indirettamente, tramite il riferimento alla c.t.u., a sua volta basata sulla presunzione di correttezza deontologica del progettista, che non avrebbe i requisiti richiesti dall’art. 2729 cod. civ. e costituirebbe mera enunciazione di criteri astratti.
La Corte d’appello ha dato conto delle basi del proprio convincimento in ordine alla reale consistenza degli immobili prima dell’intervento di ristrutturazione senza alcun ricorso a presunzioni: rilevando, correttamente (cfr. Cass., Sez. II, 5 maggio 1931, n. 2805), che le planimetrie catastatali non costituiscono prova dell’esatta estensione di un appartamento; dando la prevalenza alle misurazioni compiute in sede progettuale dallo stesso ing. G. , convalidate dal c.t.u. all’esito dei propri rilevamenti; rimarcando che il c.t.u. aveva evidenziato la non corrispondenza fra le altezze di interpiano riportate nelle planimetrie catastali e gli esiti delle misure effettuate dal predetto; sottolineando che gli elementi che, secondo il consulente di parte, avrebbero dimostrato l’originaria altezza, sono in realtà del tutto ambigui, non spiegando affatto il predetto perché dagli stessi dovrebbe ricavarsi l’esatta quota del solaio del primo piano.
Si tratta di un giudizio di fatto congruamente e logicamente motivato.
Nel contestare la ricostruzione data dal giudice del merito, i ricorrenti, pur lamentando Normalmente una plurima violazione di legge, tendono, in realtà, ad una (non ammissibile in sede di legittimità) richiesta di rivisitazione di fatti e circostanze ormai definitivamente accertati in sede di merito.
Sotto questo profilo i ricorrenti, lungi dal prospettare a questa Corte un vizio della sentenza rilevante ai sensi dell’art. 360, n. 3, cod. proc. civ. per errore e falsa applicazione degli artt. 948 e 2727 ss. cod. civ., invocano, piuttosto, una diversa lettura delle risultanze procedimentali così come accertate e ricostruite dalla Corte territoriale, muovendo cosi all’impugnata sentenza – che ha accertato l’altezza del solaio in base alle misurazioni compiute in sede progettuale dal G. e alle valutazioni tecniche del c.t.u. – censure che non possono trovare ingresso in questa sede, perché la va-lutazione delle risultanze probatorie, al pari della scelta di quelle fra esse ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involge apprezzamenti di fatti riservati in via esclusiva al giudice del merito.
6. – Il ricorso è rigettato.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al rimborso delle spese processuali sostenute dai controricorrenti, che liquidano in complessivi Euro 3.200, di cui Euro 3.000 per compensi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 26 agosto 2015, n. 17145....

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