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Timestamp: 2016-10-24 03:23:53+00:00

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Vendita ad effetti reali e vendita obbligatoria - WikiJus
Profilo effettuale della compravenditaVendita ad effetti reali e vendita obbligatoriaContratto preliminare con effetti anticipatiCaratteristiche della compravendita
di Daniele Minussi 08/09/2010 Elenco dei capitoli
L'efficacia propria del principio consensualistico di cui all'art. 1376 cod.civ. vale a determinare la produzione immediata degli effetti traslativi previsti dal contratto.
Se esso consiste in una compravendita ha pertanto luogo il trasferimento del diritto (normalmente la proprietà) sulla cosa solo per effetto del perfezionamento del consenso.Si può dire che questo effetto si verifichi sempre e comunque?Con tutta evidenza la risposta non può essere affermativa in alcune ipotesi nelle quali, a causa della natura fisica o giuridica della cosa o della considerazione che di essa le parti hanno fatto, il trasferimento del diritto non può avere luogo se non in un tempo successivo a quello della conclusione dell'accordo.Si tratta della vendita di genere (nella quale il diritto può essere trasferito solo in esito all'individuazione: art. 1378 cod.civ.), della vendita di cosa altrui (in cui il diritto può venir trasferito soltanto quando l'alienante acquista il bene dal proprietario: art. 1478 cod.civ.), della vendita di cosa futura (nella quale il diritto viene trasmesso una volta che il bene può dirsi venuto ad esistenza: art. 1472 cod.civ.), della vendita alternativa (in cui l'oggetto non può dirsi determinato fino alla dichiarazione di scelta operata da una delle parti: cfr. art.1286 cod.civ.), infine della vendita con patto di riservato dominio (nella quale il passaggio della proprietà ha luogo soltanto in esito al pagamento dell'ultima rata di prezzo: art.1523 cod.civ.). La dottrina meno recente parlava a tal proposito di vendita obbligatoria, nella quale cioè l'alienante era semplicemente obbligato nei confronti dell'acquirente a fargli conseguire il diritto sulla res nota1.E' da tempo che la dottrina ha tuttavia definito queste ipotesi non già in chiave di vendita obbligatoria, bensì di vendita con effetti reali semplicemente differiti (vale a dire cronologicamente spostati rispettivamente al tempo della individuazione, dell'acquisto dal terzo, della venuta ad esistenza della cosa) nota2.Per fare chiarezza sul punto occorre ridimensionare la portata stessa della questione poiché, probabilmente, ciascuna delle teorie è per un certo verso corretta, per altro verso imprecisa. Che cosa significa vendita obbligatoria o vendita con effetti obbligatori? Se la vendita obbligatoria dovesse esser individuata in quell'atto di alienazione dal quale scaturisce il semplice obbligo di far acquistare il diritto, ben tenue, forse impercettibile, sarebbe la differenza tra essa e una intesa, un contratto preliminare: il preliminare è infatti quell'accordo con il quale ci si obbliga a stipulare un ulteriore atto, per lo più traslativo della proprietà. Esso produce effetti semplicemente obbligatori in ordine ad una ulteriore stipulazione. Proviamo, in particolare, a configurare la vendita di cosa generica come vendita obbligatoria. Questa costruzione porterebbe a concepire la vendita di cosa generica come quell'atto che produce l'effetto di obbligare l'alienante a porre in essere un ulteriore atto (l'individuazione) in esito al quale si verificherà il passaggio della proprietà. Se si riflette sulla speciale natura dell'individuazione, che può addirittura assumere i connotati di un atto negoziale in forza del quale alienante ed acquirente si accordano in ordine alla concreta separazione delle cose appartenenti ad una massa indeterminata, diventa chiara la simmetria tra la fattispecie in parola ed il contratto preliminare. In altre parole, sia nell'uno, sia nell'altro caso vi sarebbe una pattuizione dalla quale scaturisce l'obbligo di porne in essere una ulteriore, in forza della quale si produrrebbe infine l'effetto traslativo della proprietà.La differenza invero esiste e si pone a livello di elemento causale: il contratto preliminare è connotato dallo specifico intento di comunque procrastinare l'atto che conferisce definitività all'assetto di interessi delle parti, mentre nella vendita obbligatoria questo assetto è già stato definito, non potendo essere raggiunti detti effetti soltanto a cagione della natura dell'oggetto.Per mettere a fuoco il nodo concettuale è altresì indispensabile concentrare l'attenzione sull'efficienza della condotta dell'alienante rispetto al risultato finale costituito dal trasferimento del diritto venduto. In alcuni casi costui si deve limitare ad astenersi dal porre in essere condotte pregiudizievoli, senza essere tenuto ad attivarsi. Si pensi all'ipotesi della vendita dei frutti (ceduti come cosa futura) che naturalmente sono prodotti da un fondo, senza alcun intervento dell'alienante nota3. In altre ipotesi (si ponga mente alla cosa futura consistente in un'opera complessa che richieda ingegno ed attenzione da parte di colui che, vendutala, la debba realizzare allo scopo di farne consegna all'acquirente; all'obbligo di attivazione da parte dell'alienante la cosa altrui al fine di far divenire proprietario l'acquirente) è proprio la condotta del venditore a venire in primo piano, manifestandosi come essenziale per assicurare il risultato finale dell'atto. Prescindendo da un esame più approfondito che verrà condotto in relazione a ciascuna singola fattispecie di vendita obbligatoria, in via di sintesi occorre qui riferire dell'aspetto determinante costituito dal "motore" dell'effetto traslativo del diritto alienato. In tutti i casi di vendita c.d. obbligatoria, l'efficacia traslativa è pur sempre da riportare al raggiungimento del consenso del venditore e dell'acquirente, vale a dire alla peculiare dinamica dell'elemento causale della vendita. Ciò non esclude che, parallelamente, il venditore sia tenuto a porre in essere un'attività, la quale tuttavia non può essere qualificata come primaria, ponendosi piuttosto come strumentale e secondaria al raggiungimento dell'effetto finale programmato nota4. Premesse queste osservazioni, si può dire che gli atti di vendita in questione ad un tempo possono essere definiti ad effetti reali differiti (proprio perché la causa che li contraddistingue è pur sempre la causa della vendita) ed anche, parallelamente, vendite obbligatorie nota5 . Il vincolo al quale si allude parlando di obbligatorietà della vendita non consiste tuttavia nell'obbligo di trasferire, piuttosto nell'obbligo di individuare, di fare venire ad esistenza il bene, di acquistare il bene dal terzo proprietario . E' insomma un obbligo non connotato da una causa vendendi, bensì una particolare modalità di adempimento che sortisce effetti traslativi, pur sempre direttamente collegato alla causa della vendita precedentemente stipulata. Il punto fondamentale, lo si ribadisce, è costituito dall'individuazione del "motore" dell'efficacia traslativa. Se essa, come pare, deve essere direttamente collegata al consenso raggiunto tra le parti in sede di perfezionamento della vendita, diviene chiaro che le vendite in esame non sono semplicemente produttive di effetti obbligatori, ancorchè questi ultimi vengano immediatamente in considerazione allo scopo di permettere la manifestazione successiva dell'efficacia reale. E' piuttosto quest'ultima a costituire il momento di emergenza del dato causale che appare costante in ogni specie di vendita.A ben vedere il fatto stesso che sia sorta una divergenza di opinioni sul punto sembra discendere in parte anche dalla mancata considerazione da parte degli interpreti della complessa natura dell'adempimento in generale, indubbiamente collegato alla nozione di obbligazione.Se l'adempimento viene concepito come un'attività avente una natura giuridica variabile in relazione alle varie modalità in cui può estrinsecarsi la condotta del debitore (pagamento = atto dovuto; prestazione del consenso in ordine alla stipula del contratto definitivo in adempimento di vincolo preliminare = atto negoziale) diventa più agevole conciliare la duplice caratterizzazione delle specie di vendita qui considerate. Esse ben possono sortire effetti obbligatori, poiché occorre che il venditore si attivi allo scopo di adempiere. L'effetto reale è comunque automaticamente prodotto non appena prende corpo il particolare requisito (la realizzazione del bene futuro, l'acquisto operato dal terzo) che faceva difetto al tempo della stipulazione del contratto nota6Si aggiunga che l'art.1476 cod.civ., cioè la prima delle norme che si occupa delle obbligazioni del venditore, annovera al numero 2 l'obbligazione di far acquistare all'acquirente la proprietà della cosa o il diritto, in tutti i casi in cui l'acquisto non è effetto immediato del contratto, con ciò confermando, in un certo senso, l'efficacia obbligatoria (nella direzione precisata) della vendita nota7.Notenota1Greco-Cottino, Della vendita (Artt.1470-1547), in Comm.cod.civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1981, p.134 e Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, Milano, 1972, p.53: di conseguenza a questa fattispecie negoziale, avente natura meramente obbligatoria, seguirebbe un distinto e successivo negozio, ancorché collegato con il primo, in grado di produrre l'effetto reale traslativo. Una tale opinione peraltro contrasta con il principio consensualistico di cui all'art.1376 cod.civ., per effetto del quale il trasferimento avviene per effetto del semplice consenso. Per questo motivo parte della dottrina (Salis, La compravendita di cosa futura, Padova, 1935, p.194) ritiene che il contratto produttivo di soli effetti obbligatori non sarebbe una vera e propria vendita (che necessariamente postula l'effetto reale), ma un contratto di natura diversa. Tale opinione, tuttavia, non è condivisibile solo che si consideri che il contratto risulta già perfezionato al momento del consenso legittimamente manifestato. Il differimento dell'effetto traslativo ha solo a che fare con l'efficacia del negozio. Per la medesima ragione non è neppure accettabile l'opinione di quanti ravvisano in queste ipotesi una fattispecie traslativa complessa a formazione successiva (così Gazzara, La vendita obbligatoria, Milano, 1957, p.110). Il contratto nasce infatti come perfetto già al momento della sua stipulazione, anche se viene pattuito il differimento degli effetti di natura reale che da esso è idoneo a sortire. Una ulteriore corrente di pensiero (Cariota-Ferrara, I negozi sul patrimonio altrui: con particolare riguardo alla vendita di cosa altrui, a cura di Bin, Padova, 1936, p.246 e De Martini, Profili della vendita commerciale e del contratto estimatorio, Milano, 1950, p.220) riconduce la vendita c.d. obbligatoria al negozio condizionato. Il contratto medio tempore produrrebbe solo effetti obbligatori, mentre l'effetto reale rimarrebbe sospeso fino al momento in cui si verifica l'evento che consente all'acquirente di conseguire l'effetto acquisitivo. Contro tale impostazione si è obiettato che mancherebbe la retroattività propria del fenomeno condizionale (Tatarano, Art. 1478 cod.civ., in Cod. civ. annotato con la dottrina e la giurisprudenza, a cura di Perlingieri, Torino, 1980, p.769) e che non potrebbe essere dedotto in condizione un elemento essenziale del contratto come l'oggetto (Rubino, La compravendita, in Tratt.dir.civ. e comm., già diretto da Cicu-Messineo e continuato da Mengoni, vol.XVI, Milano, 1971, p.179).top1nota2Mirabelli, Dei singoli contratti, in Comm.cod.civ., vol. IV, Torino, 1968, p.47 e Luminoso, Contratti di alienazione, di godimento, di credito, in I contratti tipici e atipici, Milano, 1995, p.76. top2nota3Ciò anche se non sempre l'esemplificazione può apparire perspicua. Se è chiaro che nella vendita della legna prodotta da un bosco l'intervento umano è assai scarso, non altrettanto si può dire per la vendita dell'uva proveniente da un certo fondo. E' chiaro che il venditore non può non essere considerato inadempiente quando tenga una condotta inerte (ad esempio non provvedendo correttamente alla coltivazione, alla copertura dei vitigni con teli antigrandine allo scopo di proteggere l'uva, etc.).top3nota4Si tratta cioè di una obbligazione secondaria o accessoria nascente dal contratto già stipulato (così Luminoso, op.cit., p.74). Il tema sarà debitamente sviluppato in sede di disamina di vendita di cosa futura (con particolare riferimento alla dicotomia emptio spei/emptio rei speratae ) e di vendita di cosa altrui (in quest'ultimo caso ponendo a fuoco la differenza tra il vincolo che ne scaturisce a carico dell'alienante e quello afferente alla promessa del fatto del terzo di cui all'art.1381 cod.civ.). top4nota5In questi tipi di vendita il contratto produce comunque effetti traslativi poiché il trasferimento del diritto, anche se differito, deriva direttamente dal contratto e non dall'eventuale successiva attività del venditore: cfr. Rubino, op.cit., p.309 . top5nota6Dall'emersione di due differenti momenti in cui si producono gli effetti di queste fattispecie negoziali, deriva anche l'individuazione di una duplice disciplina. L'una applicabile al periodo che intercorre tra la produzione degli effetti obbligatori e gli effetti reali, l'altra da tale momento fino al tempo della produzione degli effetti finali (traslativi). Così si ritiene (Capozzi, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, in Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.92) che al primo periodo (quello corrispondente alla produzione di effetti solo obbligatori) si applichino in via analogica le norme in tema di negozio condizionato (in particolare, le disposizioni relative agli atti conservativi, art.1356 cod.civ. , alla disposizione del diritto da parte del compratore prima del trasferimento, art.1357 cod.civ. , al comportamento secondo buona fede, di cui all'art.1358 cod.civ. ). Occorre piuttosto evidenziare l'esistenza nella prima fase, di specifiche obbligazioni, seppure accessorie o secondarie rispetto all'effetto traslativo, che, come tale, non è dedotto in obbligazione. Ne segue l'esperibilità della azione di risoluzione per inadempimento ex art.1453 cod.civ. , laddove si possa individuare una condotta inadempiente di una delle parti (per lo più l'alienante) in relazione agli obblighi assunti in sede di stipulazione. Si pensi anche alla risoluzione per impossibilità sopravvenuta. Sembrerebbe invece da escludere la possibilità di agire con l'azione di risoluzione per eccessiva onerosità: il contratto e le relative attribuzioni corrispettive risultano già cristallizzate al momento del perfezionamento del consenso. Non è possibile configurare una vendita di cosa altrui come un contratto di durata né ad esecuzione differita: sono solo gli effetti reali ad essere differiti, non già l'esecuzione del contratto, a meno che le parti abbiano apposto un termine entro il quale abbiano previsto che si debbano produrre gli effetti traslativi (esclude l'esperibilità dell'azione di risoluzione per impossibilità sopravvenuta anche Rubino, cit., p.191, sulla base tuttavia del presupposto in forza del quale la vendita obbligatoria sia un negozio a formazione progressiva: esso, non essendo ancora concluso, non potrebbe cioè né risolversi, né rescindersi). Viceversa deve considerarsi consentita la rescissione del contratto qualora ricorreranno i presupposti di cui all'art.1448 cod.civ. (così Furgiuele, Vendita di cosa futura ed aspetti di teoria del contratto, Milano, 1974, p.405) vale a dire uno squilibrio fra prestazione e controprestazione valutabile al tempo della stipulazione, oppure lo stato di bisogno della parte danneggiata, unitamente all'approfittamento ad opera della controparte ed alla lesione perdurante al tempo della domanda. Proprio il riferimento al momento della stipulazione ci consente di ritenere pienamente ammissibile l'azione di rescissione prima ancora che si producano gli effetti finali di natura reale. La produzione di questi effetti sembra invece essenziale per l'esperibilità delle azioni di garanzia per evizione, poiché il compratore può agire giudiziariamente solo qualora abbia effettivamente subìto la privazione della cosa alienata e ciò, evidentemente, non può avvenire prima dell'effetto acquisitivo reale (Luminoso, op.cit., p.76). Analogamente, le azioni del compratore per vizi della cosa e per mancanza delle qualità promesse possono proporsi solo quando la cosa sia nella disponibilità dell'acquirente. Appare pertanto preferibile ritenere che si tratti di disposizioni che riguardano la disciplina di fattispecie già produttive degli effetti reali (cfr. Capozzi, op.cit., p.94). Occorre accennare infine al fatto che nella disciplina della vendita di cose future si ha una divaricazione delle conseguenze derivanti dalla mancanza dell'oggetto: nella emptio rei speratae (art.1472 cod.civ. ) la vendita sarà nulla per inesistenza di uno dei requisiti del contratto (l'oggetto), non facendosi applicazione la risoluzione per impossibilità sopravvenuta, mentre nella fase che precede la produzione dell'effetto traslativo sarà pur sempre esperibile l'azione di risoluzione per inadempimento tutte le volte in cui si ravvisino gli estremi dell'inadempimento degli obblighi (secondari) che con il contratto ad effetti reali differiti le parti (ed in particolare l'alienante) abbiano assunto. top6nota7Capozzi, op.cit., p.91. top7BibliografiaCAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988CARIOTA FERRARA, I negozi sul patrimonio altrui: con particolare riguardo alla vendita di cosa altrui, Padova, 1936DE MARTINI, Profili della vendita commerciale e del contratto estimatorio, Milano, 1950FURGIUELE, Vendita di cosa futura ed aspetti di teoria del contratto, Milano, 1974GAZZARA, La vendita obbligatoria, Milano, 1957GRECO, COTTINO, Della vendita (Artt.1470-1547), Bologna-Roma, Comm. cod.civ. a cura di Scialoja-Branca, 1981LUMINOSO, Contratti di alienazione, di godimento, di credito, Milano, I contratti tipici e atipici, 1995MESSINEO, Manuale di diritto civile e commerciale, Milano, 1972MIRABELLI, Dei singoli contratti, Torino, Comm. cod. civ., vol. IV, 1968RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971SALIS, La compravendita di cosa futura, Padova, 1935TATARANO, Art. 1478 cod. civ. , Torino, Cod.civ.annotato con la dottrina e la , giurisprudenza a cura di Perlingieri, 1980
Vedi ancheVendita di cosa altrui (in tutto o in parte), vendita di cosa futura, vendita di cosa generica, promessa del fatto del terzo, patto successorioVendita di cose genericheVendita di cosa altruiLa vendita alternativaVendita con facoltà alternativaOggetto della vendita di cosa futuraCaratteristiche della compravenditaVendita di cosa futura ( emptio rei speratae )Disciplina giuridica della vendita di cosa altruiLa vendita immobiliare e i compiti del NotaioNullità della vendita per mancanza della cosa futura
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References: art. 1378
 art. 1478
 art. 1472
 art.1286
 art.1523
 Art. 1478
 art.1356
 art.1357
 art.1453
 Art. 1478