Source: http://domoforum.it/2013/02/affitto-riscatto-i-problemi-di-una-soluzione/
Timestamp: 2018-05-23 01:02:33+00:00

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Domoforum » Art. N° 2 Affitto-riscatto: una soluzione.
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Leggi gli altri articoli sul Rent to Buy e affitto riscatto: art. 1 – art . 3 – Art.4 , Art. 5, Art. 6 , Art.7, Art. 8, Art.9, Art. 10
Che cos’è l’affitto riscatto? Domoforum apre una discussione ed istituisce una commissione di studio.
Partecipate numerosi e contribuite al chiarimento.
Come già nel 1988 e poi nel 1998, brevi periodi di crisi del mercato immobiliare, ciclicamente spuntano nuove opzioni per l’acquisto e nuove forme di compravendita in risposta alla difficoltà del mercato e di accesso al credito e per favorire la possibilità di accendere un mutuo per l’acquisto della casa.
Vendita con riserva di proprietà? Il cd riservato dominio art. 1523 c.c.
Affitto con patto di futura vendita?
Acquisto con facoltà di recesso?
Vendita con pagamento dilazionato e patto di riacquisto?
Prenotazione di atto con caparre dilazionate? Il compromesso trascritto.
Il “Rent to buy” è la stessa cosa?
L’affitto a riscatto è un termine generico che ricomprende molte tipologie tra cui il Rent To Buy.
Il Rent To Buy pare avere la presenza contemporanea di due contratti distinti: il primo di affitto (con un canone superiore al prezzo di mercato), il secondo di opzione o di patto di acquisto, con il quale il conduttore potrà comprare la casa ad un prezzo pre-stabilito, magari indicizzato, e dopo un certo numero di anni.
L’affitto riscatto propriamente detto pare invece essere riconducibile ad un contratto di locazione con patto di futura vendita, con pattuizioni esprimibili in un unico contratto complesso in cui il Locatore è anche promittente venditore ed il conduttore è anche promissario acquirente,
Il vantaggio è quello della prevalenza della promessa di vendita sulla locazione, per ccui non è soggetto alla disciplina delle leggi speciali 392/78 e 431/98 ed infine di essere interamente trascrivibile in Conservatoria, superando così la criticità della protezione delle somme versate da eventuali aggressioni quali ipoteche legali, giudiziali, pignoramenti, sequestri.
L’effetto prenotativo dell’atto definitivo costituisce infatti opponibilità verso i terzi.
In questo modo le somme versate come caparra o accantonamento saranno protette “erga omnes”, particolarmente in caso di fallimento come previsto dall’art. 72 bis del dlgs n° 5 del 9 gennaio 2006 che ha disposto, nel solo caso del preliminare trascritto, la maggior tutela del privilegio speciale.
In caso di acquisto, le mensilità versate fino a quel momento verranno detratte in tutto o in parte dal prezzo pattuito inizialmente, mentre se si decide di non comprare, l’affitto pagato sarà perso.
Queste forme di compravendita con iniziale affitto o di affitto con possibilità di successivo acquisto non sono previste dagli attuali ordinamenti, che tuttavia contemplano varie possibilità per venire incontro a tale nuova esigenza del mercato.
Non sono forme contrattuali vietate od illecite od impossibili, sono solo forme non previste e non codificate con la necessaria chiarezza.
E’ importante ed urgente fare ordine su un tema che potrebbe rapidamente far fronte a numerose esigenze insoddisfatte del mercato, da una parte di chi ha difficoltà a vendere e volentieri “darebbe una mano” al compratore, dilazionando tempi e pagamenti, a condizione di essere garantito e chi vorrebbe e potrebbe comprare ma oggi non riesce a rientrare negli stretti parametri imposti dal Credit Crunch.
Domoforum ha istituito una Commissione mista immobiliare, legale, fiscale, legale, finanziaria e notarile per lo studio dell’affitto riscatto e del Rent to Buy ed è a disposizione di tutti coloro che vorranno sottoporre i casi concreti per suggerire soluzioni in attesa di normative precise.
Imprese di costruzione aventi fondamentali finanziari ed economici in regola, ma che si vogliano liberare di uno stock di invenduto, programmandone il ritorno finanziario in funzione di un soddisfacente ritorno economico.
L’affitto riscatto (o il Rent to Buy) non è una soluzione alla crisi per risolvere problemi finanziari degli interessati.
Chi si accosta all’affitto riscatto non lo fa, e non lo deve fare, perché costretto dalle difficoltà, ma per scelta ponderata, ed infatti un venditore costretto a vendere per necessità o per fare fronte ad altro acquisto non potrà concedere al compratore i tempi lunghi richiesti e la facoltà di recesso, così come un compratore che non abbia i requisiti finanziari e reddituali più che sufficienti per un acquisto non riuscirà ad effettuare i necessari accantonamenti.
L’affitto riscatto non è però solo riservato a compratori o venditori “ricchi”.
A solo titolo di esempio in Italia vi sono decine di migliaia di appartamenti risalenti agli anni ’60-’80 di edilizia popolare o convenzionata, di dimensioni medie oggi vuoti o abitati da anziani i cui figli sono già totalmente autonomi ed hanno formato una famiglia.
In molti casi un appartamento di 120 mq in città è occupato da un anziano non più autosufficiente e da una badante, con gravi difficoltà per i figli che si devono sobbarcare visite giornaliere di assistenza.
La vendita dell’appartamento sarebbe oggi poco proficua e di difficile successo. Tali appartamenti possono essere appetibili per stranieri che pur avendo un buon reddito risultano oggi “non mutuabili”
Un tale appartamento alla periferia di Torino sarebbe infatti vendibile solo ad € 80-100.000 oppure locabile ad € 250-300/mese, in quanto con bagni da sistemare ed alcune opere che un inquilino non vuole affrontare.
Una coppia con 2 o 3 figli, e con buoni redditi, può invece trovare conveniente l’affitto riscatto ad € 600-800/mese che permetta un accantonamento di € 300-500/ mese e consenta di “rifare i bagni” con la serenità di poter, dopo qualche anno, grazie agli accantonamenti, ad ulteriori risparmi ed alla possibilità di accedere a un mutuo proprio per la dimostrata la capacità restitutiva e la più ridotta percentuale di intervento finanziario.
I figli dell’anziano proprietario nel frattempo, con un introito mensile maggiore di quello di un ipotetico affitto avranno potuto meglio accudire il genitore in una casa più piccola posta nel loro rione, ed avranno anche la certezza di avere alternativamente venduto o affittato bene la casa natale.
Domoforum chiede l’apporto delle esperienze dirette degli Agenti immobiliari, dei Notai, dei Legali, dei Commercialisti, dei Promotori finanziari e di tutti coloro che vogliano contribuire alla codifica di un istituto di cui si sente la mancanza.
Potrete contattarci con il modulo di contatto o con la mail info@domoforum.it
Vedi anche l’articolo Rent To Buy (art. N° 1) del Dr Luca Grimaldi
Leggi anche l’articolo N° 3 “Affitto-riscatto” e “Rent to Buy” : parole magiche, cui seguiranno Art.4 , Art. 5, Art. 6 , Art.7, Art. 8, Art.9, Art. 10

References: art. 1
 Art.4
 Art. 5
 Art. 6
 Art.7
 Art. 8
 Art.9
 Art. 10
 art. 1523
 Art.4
 Art. 5
 Art. 6
 Art.7
 Art. 8
 Art.9
 Art. 10