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Document:
4C.65/2003 (23.09.2003)
4C.65/2003 /ech
S�ance du 23 septembre 2003
toutes les deux repr�sent�es par Me Pierre Daudin, avocat, rue du Stand 51, case Stand, 1211 Gen�ve 11,
demeure du locataire; cong� contrevenant aux r�gles de la bonne foi
(recours en r�forme contre l'arr�t de la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve du 13 janvier 2003)
Par contrat du 27 septembre 1979, C.________ a pris � bail un appartement de huit pi�ces au rez-de-chauss�e de l'immeuble sis ..., � Gen�ve; cet immeuble est la propri�t� de A.________ et B.________, repr�sent�es dans le rapport contractuel par la r�gie X.________. En 2000, le loyer mensuel s'�levait � 4'166 fr., auxquels s'ajoutait une provision pour charges de 400 fr.
Le 13 d�cembre 2000, le jacuzzi situ� dans l'appartement du premier �tage a d�bord�. L'inondation qui s'en est suivie a caus� des d�g�ts dans la chambre � coucher, deux salons, un fumoir et la salle � manger de l'appartement lou� par C.________. Une moquette et des meubles anciens appartenant � la locataire ont �galement �t� endommag�s.
Par lettre du 29 d�cembre 2000, le conseil d�fendant � l'�poque les int�r�ts de C.________ a d�nonc� la situation � la r�gie X.________, pr�cisant que sa mandante ne pouvait pas utiliser la chambre � coucher et l'un des salons; il a annonc� l'intention de sa cliente de r�clamer une r�duction de loyer � partir du 13 d�cembre 2000.
Dans sa r�ponse du 5 janvier 2001, la r�gie a rappel� � la locataire que l'un de ses collaborateurs s'�tait rendu imm�diatement sur place, qu'elle avait inform� son assureur du sinistre, qu'elle avait demand� des devis pour les travaux de remise en �tat et qu'elle avait fait installer des d�shumidificateurs; en outre, C.________ �tait invit�e � annoncer le cas de sa moquette endommag�e � son assurance-m�nage.
Le 12 f�vrier 2001, l'architecte mandat� par l'assureur des propri�taires, les entreprises de peinture/papiers-peints et de parqueterie ainsi que la locataire se sont retrouv�s dans l'appartement du rez-de-chauss�e. A cette occasion, l'architecte a admis que le prix des travaux de peinture et papiers-peints cons�cutifs au sinistre s'�levait � 11'000 fr., sur un devis total de 18'714 fr.; par ailleurs, la remise en �tat du parquet du salon a �t� accept�e, celle du sol de la chambre � coucher devant faire l'objet d'un constat ult�rieur. A la m�me �poque, C.________ a fait �tablir deux devis estimant la remise en �tat des tableaux et du mobilier endommag�s par l'inondation � 51'174 fr.55, respectivement 19'482 fr.
Le 21 mars 2001, la locataire, sous la plume de son conseil, a fait savoir � la r�gie qu'elle r�clamait une r�duction de loyer de 50% jusqu'� la fin des travaux. Par lettre du 5 avril 2001, X.________ a attir� l'attention de la locataire sur le fait que les travaux de tapisserie ne pouvaient �tre entrepris en raison de son opposition; le courrier ne contient rien au sujet de la demande de r�duction de loyer.
Par avis comminatoire du 12 avril 2001, la r�gie a inform� C.________ que les loyers de mars et avril 2001 �taient impay�s; en cons�quence, elle lui impartissait un d�lai de trente jours pour le r�glement de l'arri�r� s'�levant � 9'132 fr. et l'avertissait qu'en cas de non-paiement int�gral � l'�ch�ance, le bail pourrait �tre r�sili� en application de l'art. 257d al. 2 CO.
La locataire a protest� par lettre de son mandataire du 9 mai 2001; elle a annonc� en outre son intention de consigner le 50% des loyers �chus � partir de mars 2001, � moins d'un accord des parties sur la quotit� de la r�duction de loyer.
Les travaux de remise en �tat de l'appartement se sont achev�s � la fin mai ou au d�but juin 2001.
Par avis officiel du 14 juin 2001, la r�gie a r�sili� le bail pour le 31 juillet 2001, invoquant le non-paiement de l'arri�r� de loyer malgr� la mise en demeure du 12 avril 2001.
B.a Une semaine plus tard, C.________ a consign� la moiti� des loyers �chus depuis mars 2001. Le 17 d�cembre 2001, la Commission de conciliation en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve a rejet� la requ�te en validation d�pos�e par la locataire, car la consignation �tait intervenue post�rieurement � l'ex�cution des travaux.
B.b Le 13 juillet 2001, C.________ a ouvert action en annulation du cong�, tenu pour contraire aux r�gles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO.
De leur c�t�, A.________ et B.________ ont saisi la Commission de conciliation, puis le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve d'une requ�te en �vacuation de l'appartement occup� par C.________.
Par jugement du 27 mars 2002, le Tribunal des baux et loyers a admis la validit� de la r�siliation du bail pour cause de demeure de la locataire et a condamn� C.________ � �vacuer l'appartement.
Statuant le 13 janvier 2003 sur appel de la locataire, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a mis � n�ant le jugement de premi�re instance, puis elle a annul� la r�siliation du bail et d�bout� les bailleresses de leur requ�te en �vacuation.
A.________ et B.________ (les demanderesses) interjettent un recours en r�forme. Elles demandent au Tribunal f�d�ral de constater la validit� du cong� signifi� � la locataire et de condamner cette derni�re � �vacuer imm�diatement l'appartement qu'elle occupe.
C.________ (la d�fenderesse) propose le rejet du recours.
1.1 Interjet� par les parties qui ont succomb� dans leurs conclusions, tendant en particulier � faire constater la validit� de la r�siliation du bail pour d�faut de paiement du loyer, et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse d�passe le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ; cf. ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1), le recours en r�forme est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
Au surplus, la juridiction de r�forme ne peut aller au-del� des conclusions des parties, mais elle n'est pas li�e par les motifs invoqu�s dans les �critures (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 128 III 22 consid. 2e/cc; 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a).
2. En premier lieu, les demanderesses font valoir que l'arr�t attaqu� est entach� de plusieurs inadvertances manifestes.
2.1 La jurisprudence n'admet l'existence d'une inadvertance manifeste, susceptible d'�tre rectifi�e par le Tribunal f�d�ral en application de l'art. 63 al. 2 OJ, que lorsque l'autorit� cantonale a omis de prendre en consid�ration une pi�ce d�termin�e, vers�e au dossier, ou l'a mal lue, s'�cartant par m�garde de sa teneur exacte, en particulier de son vrai sens litt�ral (ATF 115 II 399 consid. 2a; 109 II 159 consid. 2b; cf. �galement ATF 121 IV 104 consid. 2b). Tel est notamment le cas lorsque l'examen d'une pi�ce du dossier, qui n'a pas �t� prise en consid�ration, r�v�le une erreur de fait �vidente, qui ne peut s'expliquer que par l'inattention (Bernard Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, in SJ 2000 II, p. 66). Par ailleurs, l'inadvertance invoqu�e doit porter sur une constatation propre � influer sur le sort du recours (cf. ATF 95 II 503 consid. 2a p. 507; Poudret, COJ II, n. 1.6.2 in fine ad art. 55 et n. 5.1. ad art. 63; Messmer/Imboden, Die eidgen�ssischen Rechtsmittel in Zivilsachen, p. 138).
2.2 Le montant exact de l'arri�r� de loyers au moment de la requ�te d'expulsion n'appara�t pas pertinent pour juger du caract�re abusif ou non de la r�siliation du bail. Peu importe d�s lors que la somme impay�e s'�lev�t alors � 22'830 fr. plut�t qu'� 16'664 fr., comme indiqu� par la cour cantonale. De m�me, pour juger de l'annulabilit� du cong� au sens de l'art. 271 CO, il n'est pas d�terminant que, de septembre 2000 � f�vrier 2001, la locataire ait r�gl� son loyer avec un mois de retard.
En revanche, la cour cantonale a effectivement retenu � tort que les bailleresses ne s'�taient pas prononc�es sur les demandes en r�duction de loyer de la locataire. En effet, dans son courrier du 28 mai 2001, la r�gie soumet � la d�fenderesse une proposition de son assureur, tendant � la prise en charge de la perte de revenu locatif � raison de 50% pendant un mois et demi. De plus, dans une lettre du 12 juin 2001, la r�gie �crit � la locataire le passage suivant: �Pour notre part, nous estimons que la Compagnie d'assurances doit prendre en charge la r�duction de loyer de 50%, au moins jusqu'� la fin du mois de mars.� Le fait que la r�gie ait gard� le silence sur les demandes de r�duction de loyer formul�es par la d�fenderesse a �t� l'un des �l�ments qui ont amen� la cour cantonale � admettre le caract�re abusif du cong� signifi� en date du 14 juin 2001. Il convient d�s lors de modifier l'�tat de fait de l'arr�t attaqu�, en ce sens que la r�gie a bel et bien r�pondu � la r�clamation de la d�fenderesse, renvoyant cette derni�re � la proposition de son assureur et admettant que celui-ci devait assumer une r�duction de loyer de 50% au moins jusqu'� fin mars 2001. L'incidence de cette rectification sur le sort du litige sera examin�e ci-apr�s.
3.1 Dans un premier temps, la cour cantonale a admis que le cong� notifi� le 14 juin 2001 remplissait les conditions de l'art. 257d CO, puis elle l'a annul� sur la base de l'art. 271 CO, le consid�rant comme contraire aux r�gles de la bonne foi.
3.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, apr�s r�ception de l'objet lou�, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires �chus, le bailleur peut lui fixer par �crit un d�lai de paiement et lui signifier qu'� d�faut de r�glement dans ce d�lai, il r�siliera le bail. Le d�lai doit �tre d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO sp�cifie que, faute de paiement dans le d�lai fix�, les baux d'habitations peuvent �tre r�sili�s moyennant un d�lai de cong� de trente jours pour la fin d'un mois.
En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l'application de la proc�dure pr�vue � l'art. 257d CO (cf. ATF 119 II 232 consid. 3; Higi, Z�rcher Kommentar, n. 12 ad art. 257d CO). Tel n'est toutefois pas le cas lorsque le bailleur est lui-m�me en demeure (art. 91 CO), par exemple parce qu'il n'a pas indiqu� le num�ro correct du compte sur lequel le paiement doit intervenir, ou lorsque le locataire a invoqu� la compensation � temps (cf. art. 124 al. 1 CO; ATF 119 II 241 consid. 6b p. 247/248) ou encore lorsqu'il a valablement consign� le loyer (Higi, op. cit., n. 13-16 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail � loyer, p. 210).
Selon Higi, un des moyens d'�viter la demeure consiste, pour le locataire confront� � un d�faut de la chose lou�e, � d�clarer clairement au bailleur qu'il r�duit le loyer dans une mesure appropri�e en raison dudit d�faut; une telle d�claration consisterait en l'exercice d'un droit formateur dont les effets remonteraient au moment o� le bailleur a eu ou aurait pu avoir connaissance du d�faut (op. cit., n. 15 et 17 ad art. 257d CO, n. 21-28 ad art. 259d CO; cf. �galement Weber, Basler Kommentar, n. 3 ad art. 257d CO, n. 4 ad art 259d CO, pour lequel il suffirait m�me au locataire d'opposer son droit � une r�duction de loyer fond�e sur l'art. 259d CO � la pr�tention du bailleur qui entend r�silier le bail pour cause de demeure). Pour Lachat, le locataire peut th�oriquement invoquer en compensation la cr�ance qu'il estime avoir en r�duction de loyer, mais il court le risque de voir son bail r�sili� en application de l'art. 257d al. 2 CO s'il n'�tait pas fond� � le faire dans cette mesure (op. cit., p. 182 et p. 207).
3.3 Il est incontest� que la d�fenderesse n'a pas pay�, dans le d�lai comminatoire, les loyers de mars et avril 2001, r�clam�s dans l'avis du 12 avril 2001. Quant � la consignation � laquelle la locataire s'est finalement r�solue, elle �tait manifestement tardive.
Tout en admettant que les conditions d'une r�siliation pour cause de demeure �taient r�alis�es, la cour cantonale a pourtant consid�r�, en se r�f�rant � Higi, que la pr�tention en r�duction de loyer de la d�fenderesse avait �t� �exerc�e sous la forme d'un droit formateur pour les loyers � venir et d'une compensation pour ceux d�j� acquitt�s, relatifs aux mensualit�s de d�cembre 2000 � f�vrier 2001�.
La nature juridique de la pr�tention en r�duction de loyer pour cause de d�faut peut demeurer ind�cise en l'esp�ce. En effet, m�me si l'on entre par hypoth�se dans les vues de Higi, les conditions d'une r�siliation du bail sur la base de l'art. 257d CO sont r�unies en l'occurrence pour les motifs suivants.
Premi�rement, les d�clarations de r�duction de loyer des 21 mars et 9 mai 2001 ne pouvaient, en tout �tat de cause, emp�cher la demeure de la locataire. En effet, la d�fenderesse a fait valoir une r�duction de 50% du loyer jusqu'� la fin des travaux; or, pour les mois de mars et d'avril 2001, elle n'a rien vers� du tout, de sorte qu'elle �tait, dans tous les cas, en demeure pour la moiti� de chacun des deux loyers r�clam�s.
Par ailleurs, la compensation n'a lieu qu'autant que le d�biteur fait conna�tre au cr�ancier son intention de l'invoquer (art. 124 al. 1 CO). Il s'agit l� d'une d�claration de volont� formatrice, qui doit faire conna�tre de mani�re claire et non �quivoque la volont� de son auteur (Engel, Trait� des obligations en droit suisse, 2e �d., p. 675 et les r�f�rences). Or, dans le cas particulier, force est de constater qu'aucune d�claration de compensation ne ressort des faits �tablis par la cour cantonale; dans son courrier du 21 mars 2001, le mandataire de la d�fenderesse r�clame uniquement une r�duction de loyer de 50% jusqu'� la fin des travaux et sollicite une r�ponse rapide; dans sa lettre du 9 mai 2001, le m�me proteste contre l'avis comminatoire et annonce sa volont� de consigner le 50% des loyers �chus depuis mars 2001. Rien n'indique que la d�fenderesse aurait, dans le d�lai de paiement imparti, invoqu� la compensation avec ce qu'elle estimait avoir pay� en trop. La dette de la locataire ne saurait donc avoir �t� �teinte par compensation, � supposer que celle-ci soit possible dans les circonstances de l'esp�ce.
Selon l'arr�t attaqu�, la r�siliation pour non-paiement du loyer signifi�e par les demanderesses est contraire � la bonne foi et doit �tre annul�e en application de l'art. 271 CO. La cour cantonale a retenu tout d'abord que la pr�tention en r�duction de loyer de la d�fenderesse jusqu'� la fin des travaux reposait sur des consid�rations l�gitimes dans l'ensemble. A partir de l�, elle a estim� que les bailleresses auraient d� se prononcer sur les r�clamations pr�sent�es par la locataire et ne pas ex�cuter la menace contenue dans l'avis du 12 avril 2001, sachant qu'une partie non n�gligeable de leurs pr�tentions �taient mal fond�es. Les juges pr�c�dents ont rappel� par ailleurs que la locataire occupait l'appartement en question depuis plus de vingt ans, qu'elle y h�bergeait une parente �g�e et qu'elle s'�tait trouv�e expos�e � un pr�judice important qui r�sultait d'une inondation, dont elle ne portait aucune responsabilit�.
4.1 Les demanderesses reprochent � la cour cantonale d'avoir m�connu l'art. 259g CO, qui consacre la possibilit� pour le locataire de consigner le loyer si le d�faut n'est pas r�par� dans un certain d�lai.
A cet �gard, le grief d�velopp� dans le recours est difficilement compr�hensible. En effet, la cour cantonale n'a tir� aucune cons�quence juridique de l'annonce de consignation contenue dans le courrier du 9 mai 2001 du mandataire de la locataire. Elle a simplement constat� que, tant dans cette lettre que dans le courrier du 21 mars 2001, la d�fenderesse avait fait valoir une r�duction de loyer de 50% de d�cembre 2000 jusqu'� la fin des travaux. Le moyen fond� sur la violation de l'art. 259g CO tombe d�s lors � faux.
4.2 Les demanderesses se plaignent �galement d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO.
4.2.1 A c�t� d'une liste d'exemples o� une r�siliation �manant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi pr�voit, de mani�re g�n�rale, que le cong�, donn� par l'une ou l'autre partie, est annulable lorsqu'il contrevient aux r�gles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
Selon la jurisprudence, la protection accord�e par l'art. 271 al. 1 CO proc�de � la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette mati�re (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3 p. 108).
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'int�r�t � l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement � son but, disproportion grossi�re des int�r�ts en pr�sence, exercice d'un droit sans m�nagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du cong�; � cet �gard, il n'est toutefois pas n�cessaire que l'attitude de l'auteur du cong� puisse �tre qualifi�e d'abus de droit � manifeste � au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108).
Ainsi, le cong� doit �tre consid�r� comme abusif s'il ne r�pond � aucun int�r�t objectif, s�rieux et digne de protection (arr�t 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.2; arr�t 4C.305/1995 du 15 f�vrier 1996, consid. 4a). Est abusif le cong� purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un pr�texte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). En revanche, le cong� donn� par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus �lev�, mais non abusif, ne saurait, en r�gle g�n�rale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b).
L'art. 271 al. 1 CO s'applique �galement lorsque la r�siliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. Le droit du bailleur de r�silier le bail s'oppose alors � celui du locataire d'�tre prot�g� contre une r�siliation abusive. Le juge ne peut annuler le cong� litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative � l'abus de droit et � la bonne foi; il faut des circonstances particuli�res pour que le cong� soit annul� (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33). Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du d�lai comminatoire, r�clame au locataire une somme largement sup�rieure � celle en souffrance, sans �tre certain du montant effectivement d� (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33/34). Le cong� sera �galement tenu pour contraire aux r�gles de la bonne foi si le montant impay� est insignifiant (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33), si l'arri�r� a �t� r�gl� tr�s peu de temps apr�s l'expiration du d�lai alors que le locataire s'�tait jusqu'ici toujours acquitt� � temps du loyer ou si le bailleur r�silie le contrat longtemps apr�s l'expiration du d�lai comminatoire (Lachat, op. cit., p. 213; Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9�me S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 1996, p. 24).
4.2.2 En l'esp�ce, la locataire a fait valoir pour la premi�re fois une r�duction de loyer chiffr�e en date du 21 mars 2001. La r�gie, dont le comportement est opposable aux demanderesses, n'a pris position sur cette pr�tention que deux mois plus tard, alors qu'elle avait d�j� envoy� l'avis comminatoire et que les travaux de r�paration �taient en voie d'ach�vement. Dans sa r�ponse du 28 mai 2001, elle s'est limit�e � renvoyer la locataire � la proposition de son assureur, soit une r�duction de loyer de moiti� pendant un mois et demi. Dans sa lettre du 12 juin 2001, la g�rance est plus pr�cise puisqu'elle affirme que l'assureur devrait prendre en charge une r�duction de loyer de 50% jusqu'� fin mars 2001 au moins; ce faisant, elle reconna�t qu'une baisse de 50% jusqu'� fin mars 2001 en tout cas est justifi�e.
C'est le lieu de rappeler que la pr�tention en r�duction de loyer devait �tre exerc�e � l'endroit des bailleresses, la relation entre celles-ci et l'entreprise assurant la perte de revenu locatif �tant une res inter alios acta pour la d�fenderesse.
En outre, la date � laquelle la r�duction de loyer prenait effet ne pouvait correspondre qu'� la mi-d�cembre 2000, la r�gie reconnaissant elle-m�me avoir d�p�ch� un collaborateur sur place imm�diatement (cf. art. 259d CO).
Cela �tant, lors de l'envoi de l'avis comminatoire du 12 avril 2001, la locataire avait pay� en totalit� les loyers de d�cembre 2000, janvier et f�vrier 2001, mais n'avait rien vers� sur les loyers de mars et avril 2001. Pour leur part, les bailleresses, par l'interm�diaire de la r�gie, admettaient que leur pr�tention se limitait aux trois quarts du loyer de d�cembre 2000 et � la moiti� des loyers de janvier, f�vrier et mars 2001; en outre, la g�rance n'excluait pas une r�duction au-del� de mars 2001. A cet �gard, il convient de souligner que les travaux de r�paration n'ont �t� achev�s au plus t�t qu'� fin mai 2001. Or, conform�ment � l'art. 259d CO, le locataire d'une chose affect�e d'un d�faut entravant ou restreignant son usage a droit � une r�duction du loyer jusqu'� l'�limination du d�faut. Certes, la r�gie reprochait � la locataire d'�tre � l'origine d'une partie du retard dans l'ex�cution des travaux de r�paration. Il n'en demeure pas moins que la situation �tait loin d'�tre claire et qu'il n'�tait nullement exclu que la locataire puisse pr�tendre en d�finitive � une r�duction de loyer de 50% de mi-d�cembre 2000 � fin mai 2001.
C'est dire qu'� mi-avril 2001, selon les propres d�clarations de la g�rance, la locataire devait tout au plus un quart de loyer mensuel (un loyer et demi [somme due pour mars et avril 2001] moins un loyer un quart [trop per�u en d�cembre 2000, janvier et f�vrier 2001]), soit nettement moins que les deux loyers r�clam�s dans l'avis comminatoire. Par ailleurs, il �tait tout � fait possible - la r�gie le reconnaissant elle-m�me en utilisant l'expression �au moins jusqu'� la fin du mois de mars� - que le loyer d'avril 2001 soit �galement r�duit de moiti�, auquel cas la locataire aurait encore eu, au moment de l'envoi de l'avis comminatoire, un solde positif d'un quart de loyer mensuel (un loyer un quart [trop per�u en d�cembre 2000, janvier et f�vrier 2001] moins un loyer [deux demi-loyers dus pour mars et avril 2001]).
En r�sum�, alors que les parties �taient en relation permanente supposant une certaine loyaut�, la r�gie a pris position tardivement et de mani�re indirecte sur la pr�tention en r�duction de loyer de la locataire, dont le logement �tait pourtant affect� de d�fauts importants; elle s'est alors born�e � renvoyer la d�fenderesse � la proposition de l'assureur, envers lequel la locataire ne disposait d'aucune pr�tention. En revanche, la g�rance s'est montr�e beaucoup plus exp�ditive lorsqu'il s'est agi d'avertir, puis de r�silier le bail de la d�fenderesse. Or, le cong� est intervenu bien que, du propre aveu de la repr�sentante des bailleresses, la locataire ne d�t, dans l'hypoth�se la plus d�favorable pour elle, qu'un quart de loyer au moment de l'avis comminatoire, c'est-�-dire nettement moins que la somme r�clam�e; de surcro�t, la situation �tait loin d'�tre claire � cet �gard, les travaux ayant �t� finalement achev�s � fin mai ou d�but juin 2001 et la r�gie r�servant elle-m�me une r�duction au-del� du 31 mars 2001.
L'attitude de la repr�sentante des bailleresses appara�t ainsi d�loyale, de sorte que, dans les circonstances particuli�res de l'esp�ce, la r�siliation du bail pour cause de demeure de la locataire contrevient aux r�gles de la bonne foi. C'est donc � bon droit que la cour cantonale a annul� le cong� signifi� le 14 juin 2001. L'arr�t attaqu� sera confirm� dans son r�sultat si ce n'est dans sa motivation.
Comme leur recours est rejet�, les demanderesses prendront � leur charge les frais judiciaires (art. 156 al. 1 OJ) et verseront � la d�fenderesse une indemnit� � titre de d�pens (art. 159 al. 1 OJ).
Un �molument judiciaire de 3'000 fr. est mis solidairement � la charge des demanderesses.
Les demanderesses, d�bitrices solidaires, verseront � la d�fenderesse une indemnit� de 3'500 fr. � titre de d�pens.

References: ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
in fine
 art. 55
 art. 63
 ATF 
 art. 257
 art. 124
 ATF 
 art. 257
 art. 257
 art. 259
 art. 257
 ATF 
 art. 259