Source: http://clausulabusiva.com/GASTOS-HIPOTECARIOS/
Timestamp: 2018-01-19 11:31:36+00:00

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La sentencia del Tribunal Supremo nº 705/2015, de 23 de diciembre, declaró, entre otras, que la cláusula que impone al consumidor todos los gastos e impuestos derivados de la constitución y tramitación de un préstamo con garantía hipotecario es abusiva.
La sentencia, tras confirmar que la cláusula de gastos no ha sido negociada individualmente y ha sido impuesta en contra de las exigencias de la buena fe, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 82 del TRLGDCU, la declara abusiva porque en ella se imponen al consumidor una serie de gastos que deben ser satisfechos por el Banco.
Así, el artículo 8.1 de la LCGC establece que serán nulas aquellas condiciones que "contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención". Por otro lado, el artículo 89 del TRLGDCU contiene una lista de cláusulas abusivas, entre las que se encuentran todos los gastos que se imponen al consumidor en la cláusula de gastos hipotecarios.
Estos gastos, que son abusivos, son los siguientes:
Gastos de formalización e inscripción de la escritura pública: tanto el arancel de los notarios como el arancel de los registradores de la propiedad atribuyen la obligación del pago al solicitante del servicio o a cuyo favor se inscriba el derecho, y no se puede considerar que el consumidor esté en alguno de estos dos supuestos. Además, las cláusulas que transmiten al consumidor las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables, son nulas, ya que están incluidas en la lista de cláusulas nulas del artículo 89.2 del TRLGDCU.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: el hecho imponible es la primera copia de escritura notarial, que, al tener por objeto una cantidad líquida, contiene un contrato inscribible en el Registro de la Propiedad, tal y como prevé el artículo 31 de la Ley, y sujeto por lo tanto al impuestos en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.
El art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Y es el Banco el que solicita que su derecho se halle inscrito.
Gastos y costas procesales: los gastos del proceso están sometidos a una estricta regulación legal, recogida en los arts. 394 y 398 LEC, para los procesos declarativos, y en los arts. 559 y 561 de la misma Ley, para los procesos de ejecución. Es por ello que esta cláusula debe ser considerada nula, ya que además de contravenir normas legales, introduce un enorme desequilibrio en la posición de las partes.
Pagos de los honorarios de abogado y aranceles de procurador: en esta parte se vuelve a contravenir disposiciones legales. Concretamente va en contra de lo establecido en el artículo 32.5 de la LEC, que excluye tales gastos de la eventual condena en costas, salvo que el tribunal aprecie temeridad o que el domicilio de la parte representada o defendida en juicio esté en un lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio.
Por lo tanto, ya que esta cláusula es abusiva, el consumidor afectado por la misma tiene derecho a que el Banco le restituya las cantidades indebidamente pagadas, más los correspondientes intereses legales. El artículo 1303 del Código Civil reconoce que: “Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses.”. A esta misma conclusión llega la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, contenida en la sentencia de 14 de junio de 2012 (caso Banesto), y reiterada por el auto de 17 de marzo de 2016 (caso Ibercaja), que dictamina que la nulidad supone la eliminación total de las cláusulas, de forma que el Banco viene obligado a reintegrar al consumidor las cantidades satisfechas en su virtud. A este pronunciamiento, de la devolución total de las cantidades abonadas por el consumidor en concepto de gastos de tramitación y constitución de la hipoteca, se han acogido ya otros tribunales como la de la Audiencia Provincial de Pontevedra, en su sentencia de 14 de noviembre o en la del Juzgado de Primera Instancia n° 6 de Granollers, en su sentencia de 21 de diciembre (“FALLO… Y CONDENO a la demandada Catalunya Banc… 2.- A abonar a la actora la cantidad de 3.371,54€ por los gastos abonados por ella en virtud de dicha cláusula, más los intereses legales desde la fecha de su abono.”).
Para reclamar estos gastos, es necesario que recopile las siguientes facturas, relacionadas con la tramitación de su préstamo con garantía hipotecaria:
Factura notaría.
Factura Registro de la Propiedad
Liquidación Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Factura tasación de la finca.
Factura gestoría.
En primer lugar deberá realizar una carta reclamando al Banco la devolución de estas cantidades, y en el supuesto de que el Banco no le contestase (tiene un plazo de dos meses para hacerlo) o su respuesta fuese negativa, tendría que presentar la correspondiente demanda judicial. Tanto para la vía extrajudicial como para la judicial, lo aconsejable es que el consumidor esté en todo momento asesorado por un profesional jurídico, y concretamente por uno especialista en reclamaciones y demandas bancarias, como el despacho JURISTICA.
LEGISLACIÓN APLICABLE Y SENTENCIAS
1. Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
Duodécimo considerando: “…es importante dejar a los Estados miembros la posibilidad, dentro del respeto del Tratado, de garantizar una protección más elevada al consumidor mediante disposiciones más estrictas que las de la presente Directiva”.
Vigésimo Cuarto considerando: “…los órganos judiciales y autoridades administrativos deben contar con medios apropiados y eficaces para poner fin al uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores”.
Art. 3.1: “Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas cuando, contrariamente a las exigencias de la buena fe, causen en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.”.
Art. 3.2 párrafo primero: “Se considerará que una cláusula no se ha negociado individualmente cuando haya sido redactada previamente y el consumidor no haya podido influir sobre su contenido, en particular en el caso de los contratos de adhesión.”.
Art. 4: “1. Sin perjuicio del artículo 7, el carácter abusivo de una cláusula contractual se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato y considerando, en el momento de la celebración del mismo, todas las circunstancias que concurran en su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato, o de otro contrato del que dependa. 2. La apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por un aparte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible.”.
Art. 5: “En los casos de contratos en que todas las cláusulas propuestas al consumidor o algunas de ellas consten por escrito, estas cláusulas deberán estar redactadas siempre de forma clara y comprensible. …”.
Art. 6.1: “Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor, en las condiciones estipuladas por sus Derechos nacionales, las cláusulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre éste y un profesional y dispondrán que el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si éste puede subsistir sin las cláusulas abusivas.”.
2. Código civil.
Art. 1303: “Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con su frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes.”.
3. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
Art. 82: “Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
Art. 83: “Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas.”.
4. Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.
Art. 5.5: “La redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez.”.
Art. 7: “No quedarán incorporadas al contrato las siguientes condiciones generales:
b) Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles, salvo, cuanto a estas últimas, que hubieren sido expresamente aceptadas por escrito por el adherente y se ajusten a la normativa específica que discipline en su ámbito la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato.”.
Art. 8: “1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.
2. En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor…”.
5. Jurisprudencia Tribunal Supremo.
STS 241/2013, de 9 de mayo de 2013:
• El Tribunal Supremo consideró que las mencionadas cláusulas, que se refieren a la definición del objeto principal de los contratos de que se trata, resultaban gramaticalmente inteligibles para los consumidores y, por tanto, cumplían el requisito de redacción de manera clara y comprensible que exige el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13. De este modo, para dicho Tribunal no procedía considerar que tales cláusulas tuvieran carácter abusivo, de conformidad con la jurisprudencia formulada por el Tribunal de Justicia en la sentencia de 3 de junio de 2010, Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid (C‑484/08, EU:C:2010:309).
• No obstante, basándose específicamente en los principios formulados por el Tribunal de Justicia en la sentencia de 21 de marzo de 2013, RWE Vertrieb (C‑92/11, EU:C:2013:180), el Tribunal Supremo consideró que la exigencia de transparencia, prevista en el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13, debe entenderse referida a la observancia no sólo de un aspecto formal sino también de un aspecto material, con el mismo alcance que la exigencia contemplada en el artículo 5 de la misma Directiva y relacionado con el carácter suficiente de la información que se facilita a los consumidores, en el momento de la celebración del contrato, acerca de las consecuencias jurídicas y económicas derivadas para ellos de la aplicación de las cláusulas relativas, en particular, al objeto principal del contrato.
• Pues bien, según el Tribunal Supremo, en el asunto que dio lugar a la sentencia de 9 de mayo de 2013, no se cumplía la exigencia de transparencia material, en la medida en que las entidades bancarias de que se trataba no habían facilitado tal información a los consumidores en el momento de la celebración de los contratos de préstamo que contenían una cláusula suelo. Así pues, el Tribunal Supremo procedió a analizar el carácter eventualmente abusivo de las mencionadas cláusulas, a la luz de los criterios generales de buena fe, equilibrio y transparencia enunciados en el artículo 3, apartado 1, en el artículo 4, apartado 1, y en el artículo 5 de la Directiva 93/13, y declaró la nulidad de esas cláusulas suelo en razón de su falta de transparencia derivada de la insuficiente información facilitada a los prestatarios en cuanto a las consecuencias concretas de la aplicación de las mismas en la práctica.
STS 139/2015, de 25 de marzo:
• En la sentencia n.º 139/2015, de 25 de marzo de 2015 (en lo sucesivo, «sentencia de 25 de marzo de 2015»), el Tribunal Supremo confirmó la limitación de los efectos retroactivos de la declaración de nulidad de una cláusula suelo en el marco de la demanda individual de un consumidor que reclamaba la restitución de las cantidades indebidamente pagadas sobre la base de una cláusula de este tipo. Al proceder de esta manera, el Tribunal Supremo hizo extensiva a las acciones individuales de cesación y de reparación la solución adoptada anteriormente por la sentencia de 9 de mayo de 2013 en lo relativo a las acciones colectivas de cesación. Así pues, en el asunto que dio lugar a la sentencia de 25 de marzo de 2015, la obligación de restitución se limitó exclusivamente a las cantidades indebidamente pagadas con posterioridad al pronunciamiento de la sentencia de 9 de mayo de 2013.
STS 705/2015, de 23 de diciembre:
En la sentencia nº 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declara una serie de cláusulas incorporadas en los contratos de préstamos con garantía hipotecaria: la de vencimiento anticipado, la de intereses moratorios, la cláusula suelo, la de atribución de gastos de la operación al consumidor y la de contratación telefónica.
6. OTRAS SENTENCIAS:
SAP LA RIOJA 105/2017, DE 20 DE JUNIO: Primera sentencia en La Rioja que declara como usurarios los intereses remuneratorios de un contrato de tarjeta de crédito de 2004, por ir en contra de la Ley de Usura del año 1908.

References: artículo 82
 artículo 8
 artículo 89
 artículo 89
 artículo 31
 artículo 32
 artículo 1303
 artículo 7
 Real Decreto 
 artículo 4
 artículo 4
 artículo 5
 artículo 3
 artículo 4
 artículo 5