Source: https://www.registradoresdemadrid.org/revista/30/Casos-Propiedad/OBRA-NUEVA
Timestamp: 2019-10-14 16:18:02+00:00

Document:
REVISTA-30-Casos Propiedad-OBRA NUEVA.
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1.-P: AMPLIACIÓN OBRA NUEVA. En 1997 se inscribe la obra nueva en construcción de una vivienda unifamiliar. Según la inscripción se obtuvo licencia del Ayuntamiento de 19 de marzo de 1997, y se certificó por arquitecto en junio de 1997 que la descripción de la obra declarada en construcción se ajustaba al proyecto para el que se obtuvo la licencia.
El 23 de febrero de 2011 se otorga escritura por la que los propietarios dicen que AMPLIARON la obra nueva de manera que: la planta sótano pasa de 55 m 2 a 179 m 2 ; la planta baja pasa de 148 m 2 a 156 m 2 ; y aparece una planta bajo cubierta de 86 m 2 que antes no se declaró. Manifiestan que la totalidad de la obra finalizó el 31 de diciembre de 1998.
Se incorpora a la escritura:
- Certificado de fin de obra expedido por el arquitecto que certificó en su día para la inscripción de la obra nueva en construcción de fecha julio de 1998. Es el certificado de fin de obra general que dice que se ha terminado conforme al proyecto aprobado.
- Certificado catastral descriptivo y gráfico donde figura año de construcción 1998 y con las superficies que resultan de la ampliación de la obra nueva.
- Certificado del Ayuntamiento de 16 de febrero de 2011 que recoge que, según informe de la arquitecta municipal, la vivienda según catastro data de 1998, la ordenanza de aplicación según el Plan General en vigor de 2009 es unifamiliar grado 2 RU-2 y, revisados los archivos municipales desde 2007 hasta la fecha se comprueba que en los últimos cuatro años no consta incoado ningún expediente de infracción urbanística ni expediente sancionador.
Parece que es contradictoria la documentación presentada pues mientras el certificado del técnico asegura que se ha finalizado la obra nueva conforme al proyecto aprobado, en Catastro figura a la misma fecha con una descripción distinta.
R: El compañero que planteó la cuestión entendía que la documentación aportada con el título sólo permite hacer constar, si así lo solicitara el interesado, la terminación de la obra nueva declarada en construcción con la descripción que figura ya en el Registro, puesto que se aporta la certificación expedida por el técnico que redactó el proyecto para el que se obtuvo la licencia que acredita su finalización conforme a 20 de julio de 1998, dando así cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 20 TR Ley del Suelo de 2008, y artículo 46 el RD 1093/1997, de 4 de julio de normas complementarias.
Por el contrario, en cuanto a la ampliación de la obra nueva, deberían cumplirse los mismos requisitos establecidos en el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley del suelo. Esta exigencia es aplicable a las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio(Resolución DGRN de 11/02/2009). Según esta misma resolución, la apreciación de si se está o no ante una alteración sustancial queda circunscrita a la manifestación, bajo su responsabilidad, del técnico competente.
En el caso que nos ocupa no se acompaña la licencia o autorización que ampare la ampliación realizada, ni el certificado del técnico que acredite que la descripción final se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia, ni tampoco se cumple la exigencia de acreditar, en su caso y en relación con Ley 38/1999 General de Ordenación de la Edificación, la constitución y vigencia de determinado seguro decenal de daños. A los efectos de la eventual exoneración de la obligación de constituir ese seguro decenal por ser autopromotor de una única vivienda unifamiliar, se recuerda que es imprescindible la manifestación expresa por parte del declarante de que la vivienda se va a destinar a uso propio, sin que el Registrador tenga la obligación de deducir tal extremo del contexto de la escritura (Resoluciones DGRN de 05/04/2008).
Señaló, el citado compañero, por otra parte, que no procede la inscripción de la ampliación de la obra nueva, al amparo de lo dispuesto en el artículo 52 del citado RD 1093/1997, toda vez que no se acredita la fecha de finalización con la descripción una vez ampliada la obra nueva. A estos efectos no puede tenerse en consideración la que figura en el Catastro ya que resulta contradictoria con el resto del la documentación aportada. De admitirse así, expuso, resultaría que a la misma fecha la misma obra estaba finalizada con una y otra descripción. Si el técnico que redactó el proyecto amparado por la licencia certifica que la obra se finalizó en julio de 1998 no parece razonable pensar que a 31 de diciembre de 1998 (nótese que la fecha se ajusta lo máximo posible para que quede amparada por la que figura en el Catastro) esté terminada con otra descripción tan diferente como la obra de envergadura que supone la elevación de una nueva planta.
No obstante lo anterior, la mayoría de los compañeros se decantaron por la postura favorable a la inscripción al cumplirse formalmente con los requisitos que establece el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997 para acceso al Registro de obras nuevas antiguas y que lo más que podía hacer el Registrador, una vez practicado el asiento, es comunicar al Ayuntamiento la inscripción practicada a los efectos oportunos.
A este respecto se opinó en general que lo que ocurre es que la fecha del año de construcción de la edificación que figura en la certificación catastral se refiere a la construcción principal antes de la ampliación, sin recogerse la que corresponda a ésta última, como lo demuestra el que, según el propio certificado del Ayuntamiento que se incorpora, se tramitó licencia de 1ª ocupación a la que se acompaña el certificado de fin de obras expedido el 11 de agosto de 1998 por el mismo arquitecto director de las obras y fotocopia del modelo 902-S de alta en el catastro inmobiliario, sellado de presentación en el catastro inmobiliario el día 20 de agosto de 1998. Esta fecha de entrada de 1998, que figura en el Catastro como fecha año de construcción, corresponde a la documentación que recoge la descripción inicial de la obra nueva declarada en construcción. Pero se entiende que esa insuficiencia de datos respecto de la ampliación del certificado catastral se suple con el certificado del Ayuntamiento.

References: artículo 20
 artículo 46
 artículo 20
 Real Decreto 
 artículo 52
 artículo 52
 Real Decreto