Source: http://archiv.recht.de/viewtopic.php?p=1007694
Timestamp: 2019-12-06 00:36:48+00:00

Document:
recht.de :: Thema anzeigen - Betriebskostenerstattung
Verfasst am: 22.03.09, 21:43 Titel: Betriebskostenerstattung
Ja, auch das gibt es: Der Vermieter verlangt keine BK-Nachzahlung, sondern der Mieter eine Erstattung. Kann letzterer mit der Mietzahlung aufrechnen, wenn der Vermieter der Erstattungsaufforderung nicht nachkommt? Ich meine ja, sofern die Aufrechnung nicht ausgeschlossen wurde.
Verfasst am: 23.03.09, 04:41 Titel:
Ein Aufrechnungsverbot gilt aber nicht für unstreitige oder rechtlich festgestellte Forderungen, § 309 Nr. 3 BGB. Der Mieter wird das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung also gegen die Miete aufrechnen können. Die Absicht ist dem Vermieter mindestens 4 Wochen vorher anzuzeigen.
Verfasst am: 23.03.09, 09:09 Titel:
Du denkst bei der 4-Wochen-Frist bestimmt an den § 556b BGB. Der zählt aber die Fälle, für sie diese Einschränkung gilt, abschließend auf; Diese Forderung fällt nicht darunter. Außerdem gilt die die Frist nur dann, wenn vertraglich eben genau so ein Aufrechnungsverbot vereinbart wurde und entgegen diesem Verbot trotzdem aufgerechnet wird.
Da die Rückzahlung schon mit dem Eintreffen der Abrechnung fällig wird, ist auch eine "Erstattungsaufforderung" entbehrlich.
Verfasst am: 23.03.09, 15:42 Titel:
Du denkst bei der 4-Wochen-Frist bestimmt an den § 556b BGB.
Der zählt aber die Fälle, für sie diese Einschränkung gilt, abschließend auf; Diese Forderung fällt nicht darunter.
Doch, tut sie. Sie stellt auf die ungerechtfertige Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete ab. Unstreitig ist nämlich, dass unter "Miete" die regelmässig an den Vermieter gezahlten Beträge zu verstehen sind, also Nettomiete, kalte und verbrauchabhängige Betriebskosten. Diese 3 Positionen bilden "die Miete" schlechthin.
Außerdem gilt die die Frist nur dann, wenn vertraglich eben genau so ein Aufrechnungsverbot vereinbart wurde und entgegen diesem Verbot trotzdem aufgerechnet wird.
Verfasst am: 23.03.09, 17:07 Titel:
Mal angenommen, in einem MV stünde folgende Klausel:
"Aufrechnung und Zurückbehaltung wegen Ansprüchen aus einem anderen Schuldverhältnis sind ausgeschlossen, es sei denn, es handelt sich um unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen. Der Mieter kann gegen eine Mietforderung mit einer Forderung aufgrund der §§ 536a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurüchbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform anzeigt".
Zählen Betriebskosten auch zur Miete?
Falls 1. zu verneinen ist:
Ich meine, ein generelles Aufrechnungsverbot ist nicht vereinbart, Oder kann man das auf §§ 536a, 539 BGB bezogene Aufrechnungsrecht so deuten, dass andere Aufrechnungen nicht möglich sind?
Falls andere Aufrechnungen möglich sind und folgende Verhältnisse vorliegen:
Wurde das Haus vom V(ermieter) an K(äufer) verkauft, haftet K für die Kaution, egal ob er sie vom V erhielt oder nicht. In diesem Fall kann der Mieter wohl nicht gegen die dem K zustehende Miete aufrechnen, weil die Forderung an V gerichtet ist, oder? Kann der Mieter beim Auszug hilfsweise mit der Kaution aufrechnen? Denn der Mieter möchte verständlicherweise ohne Prozeß zu seinem Geld kommen und durch den Verkauf ist ihm die Aufrechnung mit der Miete womöglich bereits abgeschnitten worden. Oder gelten in dem Fall für den Mieter günstigere Grundsätze (i.e.: Aufrechnung mit der dem K geschuldeten Miete)?
Verfasst am: 24.03.09, 09:48 Titel:
@Volker Kles: Grundsätzlich sind alle Aufrechnungsverbote, die nicht die genannten Ausnahmen betreffen, möglich, sofern die sich mit dem schon zitierten § 309 vertragen. Und wenn es ein solches Verbot nicht gibt, dann kann nach den allgemeinen Regeln aufgerechnet werden; die sehen auch keine Ankündigungsfrist vor.
@Frank Oseloff: Eine Nebenkostenvorauszahlung ist keine ungerechtfertigte Bereicherung. Sie wurde ja nicht ohne Rechtsgrund geleistet.
Verfasst am: 24.03.09, 17:33 Titel:
Natürlich werden Betriebskostenvorauszahlungen nicht ohne Rechtsgrund geleistet, dennoch kann ein Mieter mit einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung aufrechnen. Das ergibt sich ja nicht nur aus § 556b BGB, sondern auch -und sogar eher- aus § 387 BGB.
Verfasst am: 24.03.09, 21:56 Titel:
richtigerweise werden betriebskostenvorauszahlungen als durch die abrechnung aufschiebend bedingt mit rechtsgrund geleistete zahlungen angesehen.
sonst könnte der mieter die vorauszahlungen nicht wegen nicht erfolgter abrechnung zurückfordern.
Verfasst am: 25.03.09, 08:33 Titel:
Richtig. Der 387er regelt die Aufrechnung. Und dort steht nichts von einer vierwöchigen Vornwarnfrist. Allerdings kann man diese Aufrechnung auch vertraglich ausschließen. Der § 556b regelt nun, unter welchen Voraussetzungen ein solches Aufrechnungsverbot für den Mieter unwirksam wäre und in eine 'Vorwarnpflicht' umgewandelt würde.
Da es in diesem Fall aber gar kein Aufrechnungsverbot gibt, braucht der Mieter sich nicht auf den 556b berufen.
Er könnte das aber auch gar nicht, weil die dort genannten Ausnahmetatbestände für NK-Rückzahlungen gar nicht zutreffen. Gäbe es also für ihn ein Aufrechnungsverbot, wäre dies wirksam (wenn's nicht anderen Regeln widerspricht).
NK-Rückforderungen kann man also sofort aufrechnen, ohne Vier-Wochen-Frist, - oder gar nicht.
Verfasst am: 25.03.09, 16:46 Titel:
Doch, kann er, und zwar wegen ungerechtfertigter Bereicherung, die sich aus § 818 Abs. 1 BGB ergibt.
Verfasst am: 25.03.09, 17:08 Titel:
Es gibt hier keine ungerechtfertigte Bereicherung.
818 bestimmt lediglich den Umfang des sich aus 812 ergebenden Herausgabeanspruchs. Und dort ist als Voraussetzung für den Rückgabeanspruch genannt, dass eine Leistung ohne rechtlichen Grund erfolgte.
- Jetzt sind wir wieder am Anfang.
Verfasst am: 25.03.09, 18:54 Titel:
Das stimmt so nicht, Karsten.
Verfasst am: 25.03.09, 19:51 Titel:
Grundsätzlich sind alle Aufrechnungsverbote, die nicht die genannten Ausnahmen betreffen, möglich, sofern die sich mit dem schon zitierten § 309 vertragen. Und wenn es ein solches Verbot nicht gibt, dann kann nach den allgemeinen Regeln aufgerechnet werden.
Beim von mir angenommenen Hausverkauf ist die Aufrechnung durch den Mieter wg. § 556d jedoch begrenzt.
Verfasst am: 26.03.09, 08:20 Titel:
818 bestimmt lediglich den Umfang des sich aus 812 ergebenden Herausgabeanspruch. Und dort ist als Voraussetzung für den Rückgabeanspruch genannt, dass eine Leistung ohne rechtlichen Grund erfolgte.
Hier fällt kein Rechtsgrund weg (naja, vielleicht wird später der Vertrag nochmal erfolgreich angefochten) und der bezweckte Erfolg tritt auch ein.
Die geleisteten Vorauszahlungen bleiben auch nach der Abrechnung rechtmäßig geleistet und der Erfolg des zu Grunde liegenden Rechtsgeschäfts - das ist, wenn überhaupt, der Mietvertrag - wird auch erreicht, wenn der Mieter in der Wohnung wohnt und nicht frieren muss.
@Volker: Wegen 556d?? - Hab' ich die Nachrichten verpasst?

References: § 309
 § 556
 § 556
 § 309
 § 556
 § 387
 § 556
 § 818
 § 309
 § 556