Source: http://www.vermieter-forum.com/threads/selbstgemachte-jahresabrehnung-so-ok.16323/
Timestamp: 2016-10-28 06:33:08+00:00

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Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Sven K., 29.04.2014.
Kurze Grundlage: Wir sind 4 Parteien einer WEG. Wir sind 3 Eigentümer und ich bin vom Gericht als Verwalter bestellt worden.
Wir haben leider unseren alten Verwalter verloren. Eigentlich passiert auch abrechnungstechnisch recht wenig, da wir Eigentümer alles selbst bezahlen(Strom, Wasser, Grundsteuer, Müll usw.). Wir haben also nur den Allgemeinstrom/Wasser und kaum laufende Kosten.
Ich habe nun eine Abrechnung für 2013 erstellt und wollte mal fragen ob die so ok ist, oder ob ich einen gravierenden Fehler gemacht habe, da ich das Gerüst "irgendwo geklaut" habe. Die Daten/Zahlen habe ich aus den Kontobewegungen, die ich separat als "Einnahmen/Ausgaben"-Auflistung beilege.
Muss man eigentlich die Abgaben an die Stadtwerke zwingend aufteilen in
Strom und Wasser? Wir zahlen da nämlich eine Pauschale.
Den MEA verstehe ich auch nicht ganz. Ist der MEA nicht 1/4 pro Eigentümer/WH, bzw. 2/4(ein Eigentümer mit zwei WH)?
Miteigentumsanteil â€“ Wikipedia
btw: Muss ich überhaupt eine Abrechnung erstellen, wenn nach §21WEG ernannt wurde?
Wäre schön wenn Ihr da einen Blick drauf werfen und Eure Meinung abgeben könntet. Anhänge:
Zitat von Sven K.:
Kurze Grundlage: Wir sind 4 Parteien einer WEG. Wir sind 3 Eigentümer und ich bin vom Gericht als Verwalter bestellt worden.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Es gibt doch sicher noch eine Abrechnung aus den letzten Jahren, nach denen du dich richten kannst.
Sind die Wohnungen denn alle gleich groß? Ansonsten könnten die Miteigentumsanteile doch größer/kleiner als 25% je Wohnung sein.
OK ist, wenn alle Miteigentümer zustimmen.
Hallo Sven, mache einfach einen Umlaufbeschluss mit Deiner Abrechnung und wenn alle Wohnungseigentümer die "selbstgemachte" Jahresabrechnung beschließen und Dir als Verwalter die Entlastung erteilen, ist die Abrechnung ok... selbst wenn Sie falsch wäre... Weiterhin würde ich mir überlegen, ob ich überhaupt als WEG-Verwalter geeignet bin, egal ob vom Gericht bestellt oder nicht... was ist mit der Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage, dem Erstellen eines Wirtschaftsplanes, was ist mit der Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung uvm.... gehört alles zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 WEG und auch zu einer ordnungsgemäßen WEG-Verwalter-Abrechnung....
Keine Rechtsberatung, nur eine persönliche, private Vermieter- und WEG-Verwalter-Meinung.
Ich habe nun eine Abrechnung für 2013 erstellt und wollte mal fragen ob die so ok ist, oder ob ich einen gravierenden Fehler gemacht habe, da ich das Gerüst "irgendwo geklaut" habe. Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Zuerst einmal: Wenn etwas fehlt, können wir das schlecht wissen. Welche tatsächlichen Bewegungen stattgefunden haben, ist schließlich nicht bekannt. Und diesen Verdacht könnte man schon bekommen, wenn das Hausgeld knapp dreimal so hoch ist, wie das Abrechnungsergebnis.
Dann einfach der Reihe nach: Für eine Einzelabrechnung sind es etwas zu viele Informationen (nämlich die Hausgeldzahlungen der anderen Eigentümer), dafür fehlt ein Abrechnungssaldo. Für eine Gesamtabrechnung fehlen dafür noch Informationen, u.a. Kontostände, Höhe der Instandhaltungsrücklage sowie eine Gegenüberstellung mit dem Wirtschaftsplan.
Den MEA verstehe ich auch nicht ganz. Ist der MEA nicht 1/4 pro Eigentümer/WH, bzw. 2/4(ein Eigentümer mit zwei WH)?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Nein. Die MEA ergeben sich aus der Teilungserklärung. Es würde mich wundern, wenn jeder Wohneinheit tatsächlich exakt gleiche Anteile zugeordnet wären, also ist deine Rechnung mit 25 % vermutlich falsch.
Strom und Wasser? Wir zahlen da nämlich eine Pauschale.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Könnte schwierig werden, wenn das Gemeinschaftswasser (auch) warm ist, sonst sollte das unkritisch sein. Die Abrechnung mit den Stadtwerken weist tatsächlich keine Aufteilung in Wasser und Strom aus? Ok, wieder was gelernt ...
Dass bei der Aufstellung der Hausgeldzahlungen eine Gegenüberstellung mit der Planung erfolgt, finde ich etwas unlogisch - immerhin findet das bei allen anderen Positionen nicht statt. Außerdem wirst du mit diesem Schema nur solange zurecht kommen, wie alle Forderungen nach Abrechnung immer vollständig beglichen werden. Sinnvoller wäre eine Aufstellung nach Art eines Debitorenkontos, so ungefähr:
Forderungen an Eigentümer 1
alte Forderung: 0
Hausgeldzahlungen: -1230
Abrechnungsergebnis: 465,06
neue Forderung: -764,94
Die Saldierung aus dem letzten Schritt fehlt in deiner Abrechnung komplett. Irgendwo muss du schon aufschreiben, dass du Eigentümer 1 764,94 € auszahlen wirst ...
Ich weiß nicht, woher du die Vorlage hast, aber wie wäre es, wenn du mal eine reale Abrechnung einer größeren Anlage als Vorbild nimmst? Die nicht zutreffenden Positionen kannst du ja streichen, aber irgendwie scheint mir da der richtige Überblick noch zu fehlen.
btw: Muss ich überhaupt eine Abrechnung erstellen, wenn nach §21WEG ernannt wurde?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Nur mal so als Beispiel für eine recht simple Einzel-Hausgeldabrechnung (falls ich das PDF-Dokument erfolgreich hochgeladen bekomme).
Selbstverständlich sind die Verteilerschlüssel lediglich ein Beispiel, da sie für Eure Gemeinschaft entweder nach dem WEG, der Teilungserklärung (TE) oder gefassten Beschlüssen bzw. einem Gemisch daraus verwandt werden. Die korrekten MEA je Wohnung finden sich in der TE.
In EXCEL lassen sich Eure vier Wohnungen auch leicht als Gesamtabrechnung nebeneinander auflisten, womit Du in einer Datei in einem Register die Gesamtabrechnung und in vier weiteren Registern die Einzelabrechnungen darstellen kannst. Für unsere Gemeinschaft (deutlich größer als 4 WE!) führe ich so eine 'Schattenabrechnung' durch.
Wenn Du die Kontoauszüge Eurer Gemeinschaft mal komplett sichtest, findest Du auch leicht alle Positionen mit ihren Werten heraus, über die abgerechnet werden muss.
HGA 2013.pdf
Die Abrechnung mit den Stadtwerken weist tatsächlich keine Aufteilung in Wasser und Strom aus?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das erscheint mir auch nicht plausibel. Hier sollte man mal nachhaken und nach Möglichkeit sauber trennen.
Zwar mag das für die reine Abrechnung erst einmal Wurscht sein ... es wäre ja aber nicht auszuschließen, dass einer der Eigentümer die Abrechnung seinem Steuerberater vorlegt ... und der fragt dann u.U. nach der enthaltenen Vorsteuer (vom Abwasser will ich nicht reden).
Ich musste selber gerade die Erfahrung machen, dass auf einer Sammelabrechnung der Stadtwerke (hier neues Objekt - neue Stadt) zwar die Kosten detailliert - weil nach Zähler - abgerechnet, die geleisteten VZ aber nur als Summe ausgewiesen wurden. Es bedurfte eines "freundlichen" Hinweises von höherer Stelle ... so wie´s aussieht haben die diese Marotte soeben und in aller Hast abgelegt.
Und wo ist die Grundsteuer in der Abrechnung? Ich kann mir nicht vorstellen, dass jeder 1/4 davon an das Finanzamt bezahlt.
Und wo ist die Grundsteuer in der Abrechnung? Ich kann mir nicht vorstellen, dass jeder 1/4 davon an das Finanzamt bezahlt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Bei uns wird die Grundsteuer nicht über die Verwaltung sondern direkt von den jeweiligen Eigentümern erhoben.
Ich kann mir nicht vorstellen das dies hier anders sein sollte.
Die Abrechnung sollte auch nicht auf 3 Eigentümer, sondern auf 4 Wohneinheiten aufgeteilt werden.
Die Abrechnung sollte auch nicht allein auf das Konto gestützt werden; ebenso wichtig ist die Dabeinahme der Belege.
Sinnvoll ist es auch, den Wirtschaftsplan an der Hand zu haben. Daraus ergibt sich ja auch, warum die die Jahressollzahlungen diese Höhe haben. Ich vermute fast, dass da zumindest ein Teil Instandhaltungsrücklage drinsteckt.
Die Zinssteuern als Ausgaben zu führen, macht eigentlich auch keinen Sinn, denn Bruttozinsen sind der Gemeinschaft ja gar nicht zugeflossen, sondern nur die um die Steuern gekürzten Zinseinnahmen.
Wenn für Strom und Wasser eine Pauschale bezahlt wird, dürfte es eigentlich auch einmal jährlich eine Abrechnung geben, die zu einer Nachzahlung oder Überzahlung führt.
Super! Danke für Eure Antworten. Es ist so, das unsere Wohnungen alle den selben Schnitt haben und somit auch die identische Grundfläche. Die Oberen haben allerdings die Dachschrägen.
Grundsteuer zahlen alle selbst.
Wir haben wirklich NUR Wasser (Anschluss in der Waschküche für Treppenreinigung usw.) und Licht(Treppe,Außen) was wir gemeinschaftlich zahlen. Und natürlich Verwalter, Reinigung usw. Wobei wir in der nächsten EV auch beschließen(wollen) selbst zu reinigen.
Die Zahlen habe ich aus den Kontoauszügen und sie stimmen, da hinten das selbe rauskommt, wie auf dem letzten Kontoauszug steht. Außerhalb des Kontos hatten wir keine Belege/Ausgaben.
Es muss doch möglich sein, die Ausgaben durch vier zu teilen? Es gibt ja keinen Posten der z.B. Flächenabhängig ist/wäre.
Ich könnte mir also auch selbst einen Schlüssel "basteln"(z.B. 250/1000) und ihn "Umlage" nennen?
Zu den Salden. Es sollte also noch eine Aufstellung ala
Jahresanfangssaldo
= Jahresendsaldo
Das ist kein Problem. Ich hatte nur gedacht, das dies aus den Kontobewegungen ersichtlich ist. Kommt aber sicherlich besser, wenn es auch auf der Gesamtrechnung erscheint. Zu Strom/Wasser werde ich noch mal schauen, ob in den Abrechnung etwas steht.
Einen IHR bilden wir (leider noch) nicht. Bisher zahlen wir in einen Topf und bezahlen daraus alles was anfällt. Klar ist das nicht so ok. Wird aber in der nächsten EV geklärt.
Wie hoch sollte die IHR eigentlich sein? Nach der "Peterschen Formel" ist die Berechnung schlecht, da wir gar wissen was das Gesamtobjekt mal gekostet hat.
Mir schwebt da so 80% des Wohngeldes vor. Unser Objekt ist relativ alt
Es muss doch möglich sein, die Ausgaben durch vier zu teilen?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Mathematisch ist es möglich ;-) Allerdings macht es sich gut, wenn der Verwalter die Kosten korrekt nach den konkreten Spielregeln der Gemeinschaft verteilt und nicht nach seinem an der Wohnungsgröße orientierten 'Empfinden' (hier: 4 x 25%).
Die gesetzliche Regelung ist im WEG § 16 fixiert. Das wäre nach MEA. Diese MEA finden sich in der TE. In der TE könnten auch abweichende Regelungen stehen. Die zutreffende Aufschlüsselung ist also zu finden. Solltet Ihr Eigentümer Euch unabhängig von Vorstehendem für 4 x 25% aussprechen, könnt Ihr Euch selbstverständlich darauf einigen. Auch das macht WEG § 16 möglich.
Die gesetzliche Regelung ist im WEG § 16 fixiert. Das wäre nach MEA. Diese MEA finden sich in der TE. In der TE könnten auch abweichende Regelungen stehen. Die zutreffende Aufschlüsselung ist also zu finden. Solltet Ihr Eigentümer Euch unabhängig von Vorstehendem für 4 x 25% aussprechen, könnt Ihr Euch selbstverständlich darauf einigen. Auch das macht WEG § 16 möglich.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Wo bekomme ich die TE?
Die TE sollte jedem Eigentümer vorliegen, da sie beim Erwerb der Wohnung Bestandteil der obligatorischen Unterlagen ist. Sie muss jedoch auf jeden Fall beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) in den Grundakten vorliegen, da sie notwendige Unterlage für die Bildung der Wohnungsgrundbücher ist. Als Eigentümer sollte man problemlos eine unbeglaubigte Ablichtung bekommen, die ein paar Euronen Gebühr kosten könnte.
Vielen Dank! Ich habe mal in meinen Unterlagen gewühlt und die TE doch tatsächlich gefunden. Dort wird der MEA mit "1/4" angegeben. #15
Vielen Dank! Ich habe mal in meinen Unterlagen gewühlt und die TE doch tatsächlich gefunden. Dort wird der MEA mit "1/4" angegeben. Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Na, das war doch mal einfach Zitat von Sven K.:
Einen IHR bilden wir (leider noch) nicht. Bisher zahlen wir in einen Topf und bezahlen daraus alles was anfällt.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Ähem - das ist eine IHR. Das muss nun nur noch in die Abrechnung eingehen (was ging in den Topf rein, was kam aus dem Topf raus, wieviel ist drin) und dann muss der Topf noch getrennt von eurem Privatvermögen sein - und fertig ist das Ding.
Mir schwebt da so 80% des Wohngeldes vor. Unser Objekt ist relativ altKlicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Da euer Hausgeld sehr niedrig ist, wirst dieses Verhältnis nicht mit anderen Gemeinschaften vergleichbar sein. Im Regelfall würdest du dich mit deinen 80 % in Lebensgefahr begeben Wenn die WEG bisher ordentlich verwaltet wurde, könnte man man über einen möglichst langen Zeitraum (10+ Jahre) ermitteln, was in das Objekt gesteckt wurde und das dann inflationsbereinigt als vorläufige Basis verwenden.
Na, das war doch mal einfach Ähem - das ist eine IHR. Das muss nun nur noch in die Abrechnung eingehen (was ging in den Topf rein, was kam aus dem Topf raus, wieviel ist drin) und dann muss der Topf noch getrennt von eurem Privatvermögen sein - und fertig ist das Ding.
Da euer Hausgeld sehr niedrig ist, wirst dieses Verhältnis nicht mit anderen Gemeinschaften vergleichbar sein. Im Regelfall würdest du dich mit deinen 80 % in Lebensgefahr begeben Wenn die WEG bisher ordentlich verwaltet wurde, könnte man man über einen möglichst langen Zeitraum (10+ Jahre) ermitteln, was in das Objekt gesteckt wurde und das dann inflationsbereinigt als vorläufige Basis verwenden.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Tja. Das ist leider alles ein wenig "verzwickt". Eine "ordentliche" IHR wird ja separat geführt und eigentlich auch auf ein separates Konto gepackt. Leider ist dies so nicht geschehen. Die letzten 3 Jahre hatten wir gar keine Verwaltung.
Die IHR ist doch aber die Rücklage für alle anfallenden Arbeiten, zum renovieren/erneuern, eben Instandhalten des Objektes. Das ist wohl der "Großteil" des Wohngeldes, oder sehe ich das falsch? Mir schwebt vor ein weiteres Konto einzurichten, auf dem dann immer anteilig die IHR abgeführt wird. Entweder monatlich/nach Eingang des Wohngeldes) oder am Jahresende. Es geht ja nicht so darum, dass das Geld nicht vorhanden ist. Rechtlich MUSS es aber doch getrennt sein.
Auf die 80% kam ich eben, weil wir kaum gemeinschaftlich Kosten haben und einiges zurücklegen müssen. Schon allein die Kanalprüfung nächstes Jahr, macht mir Angst. Im Schnitt sind es ja aber so 65-75% wenn man "Wiki" glauben darf.
Wenn wirklich mal was sein sollte, zahle ich lieber "vorher" mehr um danach keine Kredite aufnehmen zu müssen. #17
Vielleicht hilft bei der IHR ja schon eine laienhafte Sichtung der Bausubstanz unter Berücksichtigung des Baujahres und ggf. ein unverbindliches Gespräch mit Fachfirmen über die ca.-Kosten (oft reicht schon m-, m²- oder m³-Preis für Material + geschätzte Arbeitstunden) einer soliden Instandsetzung sowie ein Blick auf eine Tabelle zur erwartbaren Lebensdauer der teuersten Gewerke, um eine sinnige Rücklagen-Entwicklung zu erarbeiten? (Am Rande: Kreditaufnahme der Gemeinschaft hast Du ja wohl nicht gemeint.)
Dazu nur mal beispielhaft:
http://www.gruebbel.de/others/1/39-lebensdauer_von_bauteilen.pdf
Die IHR ist doch aber die Rücklage für alle anfallenden Arbeiten, zum renovieren/erneuern, eben Instandhalten des Objektes. Das ist wohl der "Großteil" des Wohngeldes, oder sehe ich das falsch?Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Zumindest in eurer Abrechnungssituation wird das garantiert so sein. Die Zuführung zur IHR ist von den Eigentümern zu beschließen, bevorzugt im Rahmen des Wirtschaftsplans.
Mir schwebt vor ein weiteres Konto einzurichten, auf dem dann immer anteilig die IHR abgeführt wird.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Es geht ja nicht so darum, dass das Geld nicht vorhanden ist. Rechtlich MUSS es aber doch getrennt sein.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Es muss von deinem Privatvermögen getrennt sein - nicht mehr, nicht weniger.
Es muss von deinem Privatvermögen getrennt sein - nicht mehr, nicht weniger.Klicke in dieses Feld, um es in vollständiger Größe anzuzeigen.
Das heißt ich kann alles so lassen und die WEG kann in der ETV beschließen Summe xxxx dient als IHR?
Den Wirtschaftsplan für 2014 kann ich doch erst NACH der ETV erstellen oder? Es muss ja erst festgelegt werden was gemacht werden soll. Oder sehe ich das falsch?
Der Wirtschaftsplan muss ebenfalls beschlossen werden.
Thema: Selbstgemachte Jahresabrehnung so ok?
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