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Timestamp: 2016-10-25 01:38:16+00:00

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4C.55/2001 (04.07.2001)
4C.55/2001
S.________, d�fenderesse et recourante, repr�sent�e par Me B�atrice Antoine, avocate � Gen�ve,
C.________, demandeur et intim�, repr�sent� par Me Christian Buonomo, avocat � Gen�ve;
A.- C.________, en tant que bailleur, et dame S.________, comme locataire, sont li�s par un contrat de bail � loyer du 26 janvier 1976, renouvelable d'ann�e en ann�e, qui porte sur un appartement de quatre pi�ces sis au troisi�me �tage de l'immeuble se trouvant au n� Y. de la rue Liotard, � Gen�ve. Cet immeuble, dont l'�tat g�n�ral est consid�r� comme bon, a �t� construit en 1970 (recte: 1967); il est �quip� d'une buanderie, d'un ascenseur et du chauffage central.
D'une surface de 67,40 m2, l'appartement en question dispose d'un balcon, de doubles vitrages, d'une cuisine agenc�e, d'une salle de bains et d'un w.-c., ainsi que d'une cave; il est situ� � proximit� de commerces, d'une �cole et de transports publics.
Le loyer initial de cet appartement a �t� fix� � 6000 fr. l'an, sans les charges. Il a �t� progressivement augment� pour �tre arr�t�, en dernier lieu, � 8400 fr. d�s le 1er janvier 1993.
Par avis de majoration du 16 septembre 1997, le bailleur a d�clar� vouloir porter le loyer annuel de l'appartement � 10 320 fr., charges non comprises, � compter du 1er janvier 1998. Ce faisant, il entendait aligner ce loyer sur les loyers usuels dans le quartier. La locataire a contest� l'augmentation de son loyer.
B.- Apr�s �chec de la tentative de conciliation, C.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve d'une demande visant � faire ent�riner la hausse litigieuse.
Au terme de la proc�dure probatoire, le Tribunal des baux et loyers, statuant le 30 novembre 1999, a rejet� la demande.
Par arr�t du 21 d�cembre 2000, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers, apr�s avoir annul� le jugement de premi�re instance, a constat� que le loyer de l'appartement avait �t� valablement fix� � 10 320 fr. par an, charges en sus, avec effet au 1er janvier 1998. Elle a consid�r�, en r�sum�, que le loyer en cause �tait inf�rieur aux loyers du quartier offerts en comparaison, compte tenu de l'adaptation th�orique de ces loyers � la baisse du taux hypoth�caire.
C.- La d�fenderesse interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, concluant � l'annulation de l'arr�t de la Chambre d'appel et au rejet int�gral de la requ�te en validation de la hausse de loyer contest�e. Elle fait grief aux juges pr�c�dents d'avoir viol� les art. 8 CC, 269a let. a et 274d al. 3 CO.
Le demandeur propose le rejet du recours et la confirmation de l'arr�t attaqu�.
1.-S'agissant d'un bail reconductible tacitement, autrement dit de dur�e ind�termin�e (ATF 114 II 165 consid. 2b), il y a lieu de tenir compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, de l'augmentation du loyer annuel contest�e dans la derni�re instance cantonale, puis de multiplier ce montant par vingt (art. 36 al. 5 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1). En l'esp�ce, l'augmentation en cause est de 1920 fr. par ann�e. Multipli� par vingt, ce montant donne un total de 38 400 fr. La valeur litigieuse � laquelle l'art. 46 OJ subordonne la recevabilit� du recours en r�forme est par cons�quent atteinte.
2.- a) Lorsqu'il est saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 126 III 59 consid. 2a; 119 II 353 consid. 5c/aa). Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). L'appr�ciation des preuves � laquelle s'est livr�e l'autorit� cantonale ne peut �tre remise en cause (ATF 125 III 78 consid. 3a, 368 consid. 3 in fine; 122 III 26 consid. 4a/aa, 61 consid. 2c/bb).
b) Au chapitre VI de son m�moire de recours, la d�fenderesse tente de rectifier et de compl�ter la description de l'appartement litigieux et de l'immeuble dans lequel il se trouve, telle qu'elle ressort de l'arr�t attaqu�. Pour ce faire, elle se borne � soutenir que les constatations y relatives seraient le fruit d'inadvertances manifestes ou r�sulteraient d'une violation des r�gles sur la preuve. Puis, elle propose sa propre description de ces deux �l�ments, en s'appuyant sur des pi�ces et des t�moignages extraits du dossier.
Proc�der ainsi, c'est confondre la juridiction f�d�rale de r�forme avec une instance d'appel jouissant d'un plein pouvoir de cognition � l'�gard des faits de la cause.
Concr�tement, il n'appartient pas au Tribunal f�d�ral, lorsqu'il statue sur un recours en r�forme, d'examiner, sur la base des �l�ments de preuve recueillis par le juge du fait, si la description - contest�e - de l'immeuble et de l'appartement donn� � bail correspond ou non � la r�alit�. Son intervention n'est possible que s'il lui est d�montr�, avec toute la pr�cision exig�e par la jurisprudence en la mati�re, que cette description a �t� fauss�e par des inadvertances manifestes (ATF 115 II 399 consid. 2a; 109 II 159 consid. 2b), par la violation de dispositions f�d�rales touchant la preuve des faits pertinents (p. ex. l'art. 8 CC ou l'art. 274d al. 3 CO) ou encore parce que de tels faits, quoique r�guli�rement all�gu�s, n'ont pas �t� constat�s. En l'esp�ce, pareille d�monstration fait totalement d�faut, la d�fenderesse se contentant d'opposer sa propre version des circonstances de la cause � celle de la cour cantonale.
Cela �tant, le Tribunal f�d�ral ne tiendra aucun compte des affirmations de la d�fenderesse relatives au mauvais �tat de l'immeuble, au degr� de calme et de tranquillit� du quartier dans lequel celui-ci est situ�, ainsi qu'� la surface, � l'�quipement et � l'entretien de l'appartement lou�.
De m�me, la d�fenderesse remet en question de mani�re irrecevable la constatation souveraine des juges pr�c�dents quant � la date � laquelle le contrat de bail qui la lie au demandeur a �t� sign�.
En revanche, il ressort effectivement de la pi�ce indiqu�e par la d�fenderesse que l'immeuble en cause n'a pas �t� construit en 1970, comme l'a retenu � tort la cour cantonale, mais en 1967 d�j�, ce qui est express�ment admis par le demandeur. Il y a donc mati�re � rectification de l'�tat de fait de l'arr�t cantonal sur ce point. Sous cette r�serve, l'examen juridique du cas se fera uniquement sur la base de cet �tat de fait.
3.- Sous le couvert d'une pr�tendue violation des art. 8 CC et 274d al. 3 CO, la d�fenderesse s'en prend derechef, � un autre endroit de son m�moire de recours, aux constatations de la cour cantonale relatives � l'immeuble et � l'appartement litigieux. Dans cette mesure, son recours en r�forme est irrecevable (art. 63 al. 2 OJ).
Au demeurant, les juges pr�c�dents n'ont pas m�connu l'art. 8 CC, qui r�partit le fardeau de la preuve entre les parties (ATF 122 III 219 consid. 3c p. 223) et d�termine laquelle d'entre elles doit assumer les cons�quences d'un �chec de la preuve (ATF 125 III 78 consid. 3b p. 79). En effet, l'appr�ciation des preuves administr�es les a convaincus que le loyer incrimin� est inf�rieur aux loyers usuels dans le m�me quartier. D�s lors, en tranchant en faveur du bailleur, � qui incombait le fardeau de la preuve (ATF 123 III 317 consid. 4a et les r�f�rences), ils ont appliqu� correctement la disposition cit�e.
Quant � l'art. 274d al. 3 CO, qui institue une maxime inquisitoire sociale (ATF 125 III 231 consid. 4a), la d�fenderesse ne d�montre en rien sa pr�tendue violation. Elle soutient du reste que cette disposition permet de r�partir le fardeau de la preuve, ce qui est faux. Le grief correspondant est, en cons�quence, irrecevable.
4.- La d�fenderesse invoque, par ailleurs, une violation de l'art. 269a let. a CO. A son avis, il n'y avait pas de comparaison possible entre l'appartement qu'elle loue et les exemples retenus par la cour cantonale.
a) Ne sont en r�gle g�n�rale pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier (art. 269a let. a CO). La jurisprudence a rappel� r�cemment le sens de la notion de loyers usuels, de sorte qu'il suffit ici de s'y r�f�rer (ATF 123 III 317 consid. 4). Il a �t� relev� en particulier que, pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque s�curit�, il faut disposer, en r�gle g�n�rale, de cinq �l�ments de comparaison au moins, qui pr�sentent, pour l'essentiel, les m�mes caract�ristiques que le logement litigieux quant � l'emplacement, la dimension, l'�quipement, l'�tat et l'ann�e de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319 et les r�f�rences).
b) Sur les sept �l�ments de comparaison pr�sent�s par le demandeur, la cour cantonale en a retenu six en indiquant les caract�ristiques de chaque appartement susceptible d'�tre compar� � l'appartement litigieux. La d�fenderesse soutient, pour sa part, qu'aucun des appartements offerts en comparaison ne pouvait �tre pris en consid�ration.
Il s'impose, d�s lors, d'examiner les caract�ristiques de chaque appartement pour d�terminer s'il peut entrer en ligne de compte au titre des loyers usuels dans le quartier.
Toutefois, comme la juridiction f�d�rale de r�forme n'est pas une autorit� d'appel, cet examen se fera uniquement sur la base des constatations d�finitives de la cour cantonale et sur le vu des seuls griefs valablement formul�s par la d�fenderesse quant aux consid�rations juridiques �mises par cette autorit� dans le cadre de l'analyse de chacun des six �l�ments de comparaison retenus par elle.
aa) Exemple n� 1: appartement de quatre pi�ces - X., rue Liotard.
Les caract�ristiques de cet appartement correspondent peu ou prou � celles de l'appartement litigieux. La Chambre d'appel qualifie de "moyen" l'�tat g�n�ral de l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement. En taxant cet �tat de "bon", dans son recours en r�forme, la d�fenderesse s'�carte de la constatation topique, ce qui n'est pas admissible.
De m�me, elle va au-del� des constatations souveraines des juges pr�c�dents quand elle affirme que l'immeuble en question est parall�le � la rue Liotard et que l'appartement consid�r� "donne c�t� rue Liotard plus pr�cis�ment sur le parc".
Il n'�tait donc pas contraire au droit f�d�ral de retenir cet �l�ment de comparaison.
bb) Exemple n� 2: appartement de quatre pi�ces - X., rue Liotard.
La d�fenderesse ne formule aucune critique en ce qui concerne l'admission de cet objet comme �l�ment de comparaison.
Aussi n'y a-t-il pas lieu de pousser plus avant l'analyse sur ce point (art. 55 al. 1 let. c OJ).
cc) Exemple n� 3: appartement de quatre pi�ces - X., rue Liotard.
Au dire de la d�fenderesse, l'�tat g�n�ral du b�timent ne serait pas indiqu�. Certes, la cour cantonale n'a pas pos� de constatation expresse � ce sujet. Il ressort toutefois de l'arr�t d�f�r� que l'�tat des immeubles est dans l'ensemble comparable. Les immeubles de la rue Liotard admis comme �l�ments de comparaison, de m�me que l'immeuble o� se trouve l'appartement lou� par la d�fenderesse, ont tous �t� construits dans les ann�es soixante, � une exception pr�s (exemple n� 2), de sorte qu'il est peu probable qu'ils pr�sentent des diff�rences notables du point de vue de leur �tat g�n�ral, d'autant moins qu'il n'est pas all�gu� que l'un ou l'autre ait �t� r�nov� de fond en comble, quand bien m�me certains appartements, tel celui qui est pr�sentement examin�, ont fait, eux, l'objet de travaux de r�novation. L'argument avanc� par la d�fenderesse n'est donc pas d�cisif.
Que l'appartement en question se trouve au quatri�me �tage, alors que celui qu'occupe la d�fenderesse est situ� au troisi�me �tage, n'est pas non plus d�terminant. Ainsi que le Tribunal f�d�ral l'a soulign� r�cemment, le crit�re de l'�tage n'est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu'il n'appara�t pas n�cessairement pertinent (arr�t non publi� du 15 juin 2001, dans la cause 4C.40/2001, consid. 5c).
La Chambre d'appel constate que l'appartement de r�f�rence comporte une salle de bains et un w.-c. Dans son recours en r�forme, la d�fenderesse fait encore �tat d'une "douche avec un wc r�cent dans la salle de bains", s'�cartant ainsi � nouveau des seules constatations de la cour cantonale, ce qu'elle n'est pas en droit de faire.
Par identit� de motif, le Tribunal f�d�ral fera abstraction de l'affirmation selon laquelle l'immeuble n� X. de la rue Liotard ne serait pas situ� dans le m�me quartier que l'immeuble sis au n� Y. de la m�me rue. En effet, � la page 3 de son arr�t, la Chambre d'appel pr�cise expressis verbis que "les appartements cit�s en comparaison sont situ�s dans le m�me quartier que l'appartement litigieux", constatation qui lie la juridiction f�d�rale de r�forme. Pour le surplus, la d�fenderesse ne reproche pas aux juges pr�c�dents d'avoir m�connu la notion juridique du quartier, qui repose sur d'autres facteurs que la seule proximit� dans l'espace (cf. ATF 123 III 317 consid. 4b/ee p. 322).
Ainsi, la cour cantonale ne s'expose pas au grief de violation de l'art. 269a let. a CO pour avoir jug� que ledit appartement constituait un �l�ment de comparaison valable.
dd) Exemple n� 4: appartement de quatre pi�ces - X., rue Liotard.
La d�fenderesse oppose l'�tat g�n�ral - jug� "moyen � bon" par la cour cantonale - du b�timent o� est situ� cet appartement � celui du b�timent en cause qu'elle dit �tre "de moyen � v�tuste". Force est d'observer d'embl�e que, si la description du premier terme de la comparaison correspond aux constatations des juges d'appel, tel n'est pas le cas du second puisque ces derniers �crivent, dans leur arr�t, que l'�tat g�n�ral du b�timent dans lequel se trouve l'appartement occup� par la d�fenderesse "est consid�r� comme bon".
Il ressort de l'arr�t attaqu� que l'appartement susvis� pr�sente une surface de 65 m2. On ne voit pas ce qui permet � la d�fenderesse d'all�guer que les m�tres carr�s indiqu�s "sont une estimation non confirm�e".
Il n'est pas contest� que ledit appartement a �t� r�nov� en 1996. La cour cantonale constate express�ment la chose dans son arr�t. Toutefois, pareille circonstance demeure sans incidence en l'esp�ce, quoi qu'en pense la d�fenderesse, du moment que le demandeur s'est pr�valu du niveau du loyer avant l'ex�cution des travaux de r�novation et que les juges pr�c�dents se sont bas�s, eux aussi, sur ce niveau-l� pour proc�der � la comparaison avec le loyer pay� par la d�fenderesse.
ee) Exemple n� 5: appartement de trois pi�ces et demie - X., avenue Luserna.
Selon la d�fenderesse, la salle de bains, la douche et les w.-c. de cet appartement auraient �t� enti�rement r�nov�s r�cemment. Quant au b�timent abritant l'appartement, il ne serait pas situ� dans le m�me quartier que l'immeuble � comparer, ce dernier n'ayant de surcro�t pas de vis-�-vis. En outre, l'immeuble et l'appartement comporteraient "manifestement un �quipement sup�rieur". Sur tous ces points, la d�fenderesse s'�carte derechef des constatations souveraines de la cour cantonale, lesquelles ne font pas ressortir la pr�tendue r�novation r�cente des installations sanitaires, ni une qualit� sup�rieure dans l'�quipement. S'agissant de la question du quartier, on peut renvoyer � ce qui a �t� relev� plus haut (cf. let. cc).
ff) Exemple n� 6: appartement de quatre pi�ces - X., avenue Ernest-Pictet.
La Chambre d'appel constate, dans son arr�t, que la surface de cet appartement ne r�sulte pas de la proc�dure.
Elle n'en retient pas moins cet objet comme �l�ment de comparaison.
La d�fenderesse le lui reproche � bon droit. En effet, selon la jurisprudence, la dimension du logement est un crit�re d�terminant (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321). A cet �gard, ainsi que le Tribunal f�d�ral vient de le rappeler il y a peu, l'indication du nombre de pi�ces ne saurait compenser l'absence de donn�es sur la surface de l'appartement pr�sent� � titre de comparaison (arr�t pr�cit� du 15 juin 2001, dans la cause 4C.40/2001, consid. 5c/bb).
Il �tait par cons�quent contraire au droit f�d�ral d'inclure l'appartement de l'avenue Ernest-Pictet dans les �l�ments de comparaison. Ce nonobstant, les �l�ments restants sont au nombre de cinq, soit le minimum exig� par la jurisprudence.
Encore faut-il examiner si le dernier argument avanc� par la d�fenderesse n'exclut pas toute comparaison entre les cinq appartements retenus correctement par la Chambre d'appel et l'appartement en cause.
5.- La Chambre d'appel a proc�d� � l'adaptation th�orique des loyers comparatifs � l'�volution du taux hypoth�caire.
A suivre la d�fenderesse, la correction virtuelle ainsi op�r�e sur les loyers des appartements retenus comme �l�ments de comparaison serait incompatible en tant que telle avec le droit f�d�ral. En tout �tat de cause, semblable correction, � la supposer admissible dans son principe, aurait d� conduire la cour cantonale � �carter tous les �l�ments de comparaison retenus par elle.
Il convient de d�cider, en premier lieu, si la correction incrimin�e est compatible ou non, en tant que telle, avec le droit f�d�ral - question que le Tribunal f�d�ral n'a pas encore eu � trancher jusqu'ici (cf. arr�t du 16 janvier 2001, reproduit in SJ 2001 I p. 247, consid. 4b/ee in fine) - avant d'examiner, le cas �ch�ant, la mani�re dont la cour cantonale y a proc�d� dans la pr�sente esp�ce.
a) Dans son arr�t de principe du 7 juillet 1997, le Tribunal f�d�ral a confirm� sa jurisprudence voulant qu'il soit exclu de prendre comme �l�ments de comparaison, pour l'application du crit�re des loyers usuels, des loyers qui sont eux-m�mes abusifs parce que les bailleurs concern�s ne les ont pas adapt�s � l'�volution des facteurs de baisse, principalement en s'abstenant de r�percuter les baisses successives du taux hypoth�caire (ATF 123 III 317 consid. 4d).
Contrairement � ce que soutient la d�fenderesse, la juridiction supr�me n'y a nullement tranch� - et encore moins par la n�gative - la question de l'adaptation th�orique des loyers comparatifs � l'�volution des facteurs de baisse. Preuve en est le fait que cet arr�t confirmatif mentionne pr�cis�ment un cas dans lequel une telle adaptation serait non seulement possible, mais encore n�cessaire, � savoir quand une baisse du taux hypoth�caire doit prendre effet entre le moment de la notification de l'augmentation de loyer litigieuse et l'entr�e en vigueur de celle-ci; en pareille hypoth�se, il ne serait, en effet, pas admissible de faire abstraction de cette baisse dans l'examen des loyers comparatifs et de s'en tenir au niveau auquel se situaient ces derniers au moment de la notification de la hausse de loyer contest�e.
Sur le plan des principes, l'adaptation th�orique des loyers comparatifs � l'�volution des facteurs de baisse ne soul�ve pas d'objection majeure. Aussi bien, il ne s'agit pas de proc�der � une r�duction effective de ces loyers-l�, au motif qu'ils n'auraient pas suivi cette �volution, comme le ferait une autorit� appel�e � statuer sur une demande de diminution du loyer. L'adaptation th�orique n'est, en r�alit�, qu'une mesure correctrice visant uniquement � �viter que le loyer litigieux ne soit compar� � des loyers eux-m�mes abusifs. Il va sans dire, �tant donn� la relativit� de la chose jug�e, que la d�cision prise � ce sujet ne sera pas opposable aux titulaires des baux des appartements retenus comme �l�ments de comparaison. D'autre part, exclure la possibilit� d'une correction virtuelle des loyers comparatifs reviendrait � soumettre le sort du litige � l'attitude de personnes qui y sont �trang�res. Or, il n'appara�t gu�re justifiable de p�naliser la partie qui a satisfait aux r�quisits de l'art. 11 al. 1 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail � loyer et le bail � ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221. 213.11) et de la jurisprudence en la mati�re du seul fait que des tiers - c'est-�-dire les bailleurs des appartements retenus valablement comme �l�ments de comparaison - n'ont pas proc�d� aux adaptations effectives de leurs loyers dict�es par l'�volution des facteurs de baisse.
Il n'appartient pas au bailleur qui, par hypoth�se, a fait preuve de retenue dans la fixation du loyer de l'appartement en cause de supporter les cons�quences de la n�gligence ou de la mauvaise volont� d'autres bailleurs sur lesquels il n'a aucune prise. Au demeurant, il ne faut pas perdre de vue que le crit�re fond� sur les co�ts (i.e. l'�volution des facteurs de baisse) constitue un corps �tranger par rapport au crit�re fond� sur les prix du march� (i.e. les loyers usuels), qu'il s'agit d'un simple correctif et qu'il serait faux, d�s lors, de vouloir en �tendre encore plus la port�e en posant de nouvelles exigences, alors que l'application du crit�re des loyers comparatifs est d�j� soumise � des conditions d'une s�v�rit� telle qu'elles le rendent difficilement praticable.
A l'heure actuelle, dans les proc�dures en cours, les bailleurs proposent de calculer fictivement la r�percussion des baisses du taux hypoth�caire sur les loyers comparatifs aux fins de d�montrer que le loyer litigieux se situe dans les limites des loyers du march� apr�s adaptation des loyers de comparaison (Jacquemoud-Rossari, L'�volution r�cente de la jurisprudence en mati�re de loyers, in 11e S�minaire sur le droit du bail, Neuch�tel 2000, p. 14). Telle est �galement la pratique suivie par le Tribunal des baux du canton de Vaud (voir le jugement du 15 f�vrier 1999 publi� in CdB 2000 p. 120 ss) et par la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve (cf. , en plus de l'arr�t formant l'objet du pr�sent recours, l'arr�t du 23 juin 2000 ayant donn� lieu � l'arr�t du Tribunal f�d�ral du 16 janvier 2001 in SJ 2001 I p. 247). Les auteurs qui se sont pench�s sur la question sont eux aussi favorables � l'adaptation th�orique des loyers comparatifs (Lachat, Le bail � loyer, p. 305, ch. 2.2.4; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht f�r die Praxis, 4e �d., p. 318, ch. 2.2.4; Blaser, La prise en consid�ration des loyers usuels dans la fixation du loyer, in CdB 2001 p. 1 ss, 19; voir d�j�, sous l'empire de l'AMSL:
Raissig/Schwander, Massnahmen gegen Missbr�uche im Mietwesen, 3e �d., p. 119 et 158). Il convient de leur embo�ter le pas.
Le principe d'une adaptation th�orique des loyers comparatifs �tant jug� admissible, encore faut-il apporter quelques pr�cisions en ce qui concerne ses modalit�s d'application.
S'agissant tout d'abord du fardeau de la preuve, il devra �tre support� par la partie qui invoque le crit�re des loyers du march�, soit le bailleur en r�gle g�n�rale; c'est donc en d�faveur de cette partie qu'il conviendra de statuer au cas o� les �l�ments devant permettre de proc�der � l'adaptation th�orique feraient d�faut, ce qui entra�nera l'exclusion de l'objet de comparaison pour lequel une telle adaptation n'aura pu �tre effectu�e, � moins qu'il soit �tabli autrement (p. ex. par un calcul de rendement ou par la comparaison avec les autres loyers comparatifs r�adapt�s) que le loyer comparatif n'est de toute fa�on pas abusif. Il s'impose ensuite de fixer des limites dans le temps, s'agissant de v�rifier l'adaptation th�orique des loyers comparatifs � l'�volution des facteurs de baisse. Vouloir refaire l'historique du loyer depuis l'entr�e en vigueur du bail de chaque �l�ment de comparaison, ainsi que le pr�conise la d�fenderesse, est une proposition irr�aliste qui reviendrait � exclure l'applicabilit� de l'art. 269a let. a CO. Il para�t beaucoup plus sage de n'examiner l'�volution des facteurs de baisse que depuis la date de fixation du dernier loyer de chaque appartement pris comme point de comparaison. Sans doute ne peut-on pas exclure le risque que ce loyer f�t lui-m�me d�j� abusif; c'est la raison pour laquelle il convient de permettre au locataire d'apporter la preuve que tel �tait le cas, ce qui conduira � exclure l'appartement au loyer abusif comme �l�ment de comparaison. A l'inverse, et contrairement � ce que pourrait donner � penser le r�sum� plac� en t�te de l'ATF 123 III 317, le fait que les loyers de comparaison n'ont pas r�agi � la baisse du taux hypoth�caire n'interdira pas toujours leur prise en consid�ration au titre des loyers usuels.
Il faut, en effet, autoriser le bailleur � �tablir soit que cette baisse a �t� compens�e par l'�volution � la hausse des autres facteurs relatifs pr�vus � l'art. 269a CO, tel le rench�rissement (cf. Blaser, ibid.), soit que le loyer comparatif ne procure de toute fa�on pas un rendement excessif au bailleur (art. 269 et 269a let. c CO), bien qu'il n'ait pas suivi la baisse du taux hypoth�caire.
b) Ces principes pos�s, il y a lieu d'examiner � leur aunesi les cinq �l�ments de comparaison retenus ici ont fait l'objet d'une adaptation th�orique correcte de la part des juges pr�c�dents. Cet examen se fera, il va de soi, dans les limites des griefs valablement formul�s par la d�fenderesse � l'encontre des consid�rations �mises par la cour cantonale.
Il ressort de l'arr�t cantonal que le loyer annuel pour cet appartement a �t� fix� en dernier lieu, soit le 1er mars 1993, � 13 320 fr. Compte tenu de la baisse subs�quente du taux hypoth�caire, la Chambre d'appel a ramen� ce loyer � 10 489 fr. sans tenir compte du rench�rissement ni d'une �ventuelle �volution des charges.
Selon la d�fenderesse, cet appartement ne pouvait pas �tre retenu comme �l�ment de comparaison du fait que son loyer �tait bien plus �lev�, en 1993, que celui de l'appartement litigieux, lui-m�me adapt� aux loyers du quartier � la m�me �poque. L'argument tombe � faux. D'une part, il ne ressort pas des constatations de la cour cantonale que le loyer en cause ait �t� adapt� aux loyers du quartier � la date du 1er janvier 1993. D'autre part, le crit�re des loyers comparatifs vise pr�cis�ment � permettre une adaptation d'un loyer aux loyers usuels dans le quartier, de sorte qu'il est dans la logique du syst�me que ledit loyer se situe souvent, avant cette adaptation, � un niveau sensiblement inf�rieur aux loyers comparatifs.
Le loyer de cet appartement a �t� fix� � 15 132 fr.
en juillet 1997. En f�vrier 1998, le bailleur a mis l'appartement en location pour un loyer annuel de 13 800 fr. Finalement, il l'a relou� pour 12 240 fr. par an d�s le 1er juin 1998. La cour cantonale constate que l'�volution du taux hypoth�caire depuis juillet 1997 aurait justifi� une baisse de 5,66% qui aurait permis de fixer le loyer � un niveau sup�rieur � celui du loyer appliqu� � partir du 1er juin 1998.
Soulignant que l'�volution du loyer de cet appartement de 1990 � 1997 est inconnue, la d�fenderesse est d'avis que rien ne permettrait d'affirmer que ce loyer n'�tait pas d�j� abusif pr�c�demment, ce que tendrait � confirmer le fait que ledit appartement n'a pas trouv� preneur pendant une certaine p�riode.
Le seul fait que l'appartement est demeur� inoccup� durant quelques mois ne suffit pas � �tablir le caract�re pr�tendument abusif du loyer fix� en juillet 1997. La d�fenderesse, qui n'a pas �tay� plus avant son all�gation, doit donc supporter l'�chec de la preuve de celle-ci.
Le loyer annuel de cet appartement a �t� fix� � 15 600 fr. le 15 mars 1998, mais apr�s que des travaux de r�novation y avaient �t� effectu�s. Jusqu'� cette date, il s'�levait � 11 976 fr., chiffre retenu par les juges d'appel pour la comparaison avec le loyer litigieux.
La d�fenderesse conteste ce dernier chiffre, qui ne ressortirait pas des enqu�tes. Ce faisant, elle s'en prend de mani�re irrecevable � une constatation souveraine de la cour cantonale.
Pour le surplus, la d�fenderesse rel�ve que l'�volution ant�rieure dudit loyer est inconnue, de sorte qu'il n'est pas certain que ce dernier n'ait pas d�j� �t� abusif pr�c�demment. La remarque est exacte. Force est toutefois de souligner que le loyer de 11 976 fr. pratiqu� au 1er janvier 1998 pour cet appartement de 80 m2 �tait inf�rieur � la plupart des loyers - r�adapt�s de mani�re th�orique � la m�me date - des autres appartements retenus comme �l�ments de comparaison, bien que ceux-ci aient une surface sensiblement inf�rieure � celle dudit appartement. Il n'y a donc aucun indice propre � �tablir le caract�re abusif de ce loyer, lequel pourra ainsi �tre compar� avec le loyer en cause.
Le loyer annuel de cet appartement a �t� fix� � 16 200 fr., d�s le 1er mars 1997, apr�s r�novation du logement.
Ant�rieurement, il avait �t� arr�t� � 13 920 fr. � compter du 1er novembre 1996. L'adaptation de ce dernier loyer � la baisse du taux hypoth�caire a conduit la cour cantonale � le ramener � 12 771 fr.
Selon la d�fenderesse, le loyer annuel aurait pass� de 12 366 fr. en 1991 � 16 200 fr. en 1997, puis aurait suivi une courbe ascendante constante alors que le taux hypoth�caire continuait de baisser. Le loyer appliqu� en 1991 ne ressort pas de l'arr�t d�f�r�, non plus que la pr�tendue augmentation ininterrompue dudit loyer depuis 1997. En cons�quence, la d�fenderesse ne saurait rien d�duire en faveur de sa th�se � partir de ces deux assertions qui s'�cartent des constatations de la Chambre d'appel. Elle passe de surcro�t sous silence le fait, pourtant av�r�, que la sensible augmentation de loyer intervenue en 1997 faisait suite � la r�novation du logement.
Le dernier loyer de cet appartement avait �t� fix� � 14 400 fr. par an le 1er f�vrier 1996. La Chambre d'appel l'a adapt� virtuellement � la baisse du taux hypoth�caire pour l'arr�ter � 13 211 fr.
Pour tout argument, la d�fenderesse se borne � affirmer qu'aucune r�percussion de la baisse du taux hypoth�caire n'a eu lieu. Tel n'est pas le cas, comme on vient de l'indiquer, la cour cantonale ayant effectivement proc�d� � l'adaptation th�orique de ce loyer.
c) Force est de constater, au terme de cet examen, que le loyer litigieux est inf�rieur � tous les loyers - r�adapt�s - des cinq appartements retenus comme �l�ments de comparaison.
En d'autres termes et pour reprendre le texte l�gal, il se situe dans les limites des loyers usuels dans le quartier. Par cons�quent, c'est � bon droit que la Chambre d'appel a consid�r� que le loyer de 10 320 fr. r�clam� par le demandeur � la d�fenderesse avec effet au 1er janvier 1998 n'est pas abusif. L'arr�t attaqu� sera donc confirm�, ce qui implique le rejet du pr�sent recours, dans la mesure de sa recevabilit�, ainsi que la mise � la charge de la d�fenderesse des frais et d�pens de la proc�dure f�d�rale (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
Lausanne, le 4 juillet 2001 ECH

References: art. 8
 ATF 
 ATF 
in fine
 art. 8
 ATF 
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