Source: https://www.deutsche-anwaltshotline.de/c/ebs/familienrecht/bruder-ohne-mietvertrag-aus-dem-haus-der-erkrankten-mutter-bekommen-1345
Timestamp: 2020-04-09 07:22:17+00:00

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Bruder ohne Mietvertrag aus dem Haus der erkrankten Mutter bekommen | Deutsche Anwaltshotline
Wir haben eine völlig zerstrittene Familiensituation, insbesondere zwischen meiner Mutter (97 Jahre) und dem ältesten Sohn (75 Jahre).
Meine Mutter ist Alleineigentümerin eines Zweifamilienhauses. Vor ca. 8 Jahren hat sie meinem Bruder Unterkunft geboten, da dieser praktisch mittel- und vermögenslos von seiner damaligen Lebensgefährtin vor die Tür gesetzt worden ist.
Verabredet worden ist, dass er Erledigungsfahrten, Gartenarbeit und andere Tagesunterstützung leisten soll, dafür ist ihm die obere Wohnung kostenfrei überlassen worden. Auch wurden keine Kostenbeteiligung für Heizung, Wasser und Müll geleistet. Zusätzlich wurde auch noch die Vollverpflegung geboten. Dann wurde eine notarielle Versorgungsvollmacht geschlossen, die im Bedarfsfalle die Berechtigung geboten hätte, alle anfallenden Aktivitäten in ihrem Interesse zu vertreten.
Seit dem Herbst des letzten Jahres hat es ein vollständiges Zerwürfnis zwischen den beiden gegeben. Meine Mutter hat die notarielle Vollmacht aufgehoben und zurückgefordert, auch wurde der Anwalt aufgesucht und der sofortige Auszugs verlangt.
Der Anwalt hat eine Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen, dieser Kündigung wurde durch anwaltliche Vertretung widersprochen.
Nun ist meine Mutter in gesundheitliche Schwierigkeiten gekommen und kann die eigenen Interessen nicht mehr verfolgen. Ich habe nun eine durch das Amtsgericht geprüfte und bestätigte Vollmacht, die mich berechtigt, die anfallenden Aktivitäten und Interessen zu verfolgen.
Mein Bruder hat in zwei Schriftstücken sehr deftige und völlig unangemessene Vorwürfe und Beschuldigungen gegenüber meiner Mutter erhoben. Inhalt, Stil und Zeitpunkt sind völlig unangemessen, so ergingen Beschimpfungen im Krankenhaus.
Meine Mutter hat sich im Krankenhaus und im anschließenden Aufenthalt in einer Pflegeanstalt es sich verbeten auch nur Kontakt, Auskunft oder Besuch durch meinen Bruder zu erhalten oder zu gewähren. Ihr unbedingtes wollen ist, das er Wso schnell wie möglich das Haus verlässt."
Der Anwalt meiner Mutter hat das Mandat niedergelegt, da meine Mutter sehr schwerhörig ist und er wohl nicht in einen Familienstreit gezogen werden möchte, wo die Informationen von Dritter Seite (durch mich) an ihn herangetragen werden.
Es gibt keinen Mietvertrag, folglich kann es nach meiner Einschätzung auch keine Kündigung eines Mietverhältnisses geben.
Für mich handelt es sich um eine Nutzungsüberlassung, die nicht mehr gewollt ist, für die auch keinerlei Tätigkeiten oder Aktivitäten mehr geleistet werden, die auch untersagt worden sind.
Wie ist jetzt die richtige sachliche juristische Einschätzung. Wie ist der richtige Weg um meinen Bruder, der sich jeglicher Kommunikation, auch durch den dritten Bruder, entzieht, aus der Wohnung zu bekommen? Welche Fristen sind einzuhalten?
Wenn der Bruder keine Miete bezahlt, von der Mutter als derzeitiger Eigentümerin auch nicht geduldet wird, und nicht freiwillig auszieht, muss er im Wege der Räumungsklage dazu bewegt werden.
Nur einem vollstreckbaren Titel (also ein rechtskräftiges Räumungsurteil mit einer Rechtskraftsvermerk und einem Zustellungsvermerk darauf kann ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden, den Bruder notfalls mit Polizeigewalt vor die Tür zu setzen.
Die wenn ich zitieren darf Aussprache der Kündigung langt allerdings nicht, eine Kündigung muss vielmehr gem. § 568 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) 1) schriftlich erklärt werden. Ohne Mietvertrag bräuchte es allerdings keiner Kündigung. Man müsste dann unmittelbar eine Räumungsklage auch so einreichen. Nach § 550 BGB 2) kann allerdings die fehlende Schriftform eines Mietvertrags zur Folge haben, dass ein Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Diese Folge tritt jedoch nur ein, wenn der Mietvertrag für länger als ein Jahr geschlossen worden ist.Das hängt im Einzelnen von dem Vereinbarten ab.
Das Gericht befindet sodann im Rahmen der zu erhebenden Räumungsklage auch über den Widerspruch. Gem. § 574 BGB *2) kann er nur dann Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Das Gericht wird hier eine Interessenswägung vorzunehmen haben zwischen den Interessen Ihrer Mutter und denen Ihres Bruders.
Unter den Umständen erscheint zumindest zweifelhaft, ob Ihrer Mutter weiterhin zugemutet werden muss, den Sohn als Schmarotzer weiter kostenfrei zu beherbergen.
Ein besonders triftiges Argument wäre es, wenn die Weitervermietung notwendig wäre, um die Heimkosten für die Mutter zu finanzieren und sie ansonsten selbst Sozialhilfe beanspruchen müsste. Hier hätten die Interessen der Mutter wohl eindeutig Vorrang.
Es gibt allerdings eine potentiell lebenslange Unterhaltspflicht zwischen Verwandten in gerader Linie nach § 1601 BGB *4), die gegebenenfalls hier mit zu berücksichtigen wäre, Stichwort Volljährigenunterhalt.
Wenn Ihr Bruder nach erfolgreicher Räumung Grundsicherung im Alter in Anspruch nehmen müsste, ist damit zu rechnen, dass die Sozialbehörden zwar in Vorleistung treten, die anfallenden Kosten aber den Angehörigen wieder aus abgeleitetem Recht nach § 94 SGB XII *5) zurück belasten. Hier gäbe es an sich einen recht weit gehenden Selbstbehalt für die eigenen Kosten des Pflegeheims zu beachten, sowie ein Schonvermögen, das sich auch auf selbst genutztes Wohneigentum erstreckt. Ironischer Weise wäre hier die Selbstnutzung die Nutzung des eigenen Sohns, die sie ja gerade eigentlich nicht möchten, und die dann nicht mehr greifen würde. Die Sozialbehörden würden danach vermutlich ungehindert auf das Haus der Mutter zugreifen bzw. dessen Verwertung fordern.
Damit kann nicht ausgeschlossen werden, dass die gesamte Aktion finanziell im Ergebnis lediglich ein durchlaufender Posten wird, der Bruder zwar aus dem Haus ist, aber dafür seine sozialen Kosten wieder aufgefangen werden müssen.
Insgesamt würde ich, je nach Sachlage, von der notariellen Vollmacht dahingehend Gebrauch machen, dass ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt mit der Räumungsklage beauftragt wird.
Unter der Voraussetzung, dass wirklich kein Mietvertrag besteht, gibt es insoweit keine Fristen zu beachten, andernfalls wäre § 573c BGB zu beachten *5). Allerdings wäre eine zeitnahe Weiterverfolgung ratsam, um keinen Vertrauenstatbestand auf das Fortbestehen der Lage zu schaffen (Einwand der Verwirkung).
Denkbar und vielleicht vorzuziehen wäre auch, dass Sie, wegen Ihres Interessenskonflikts in dieser Angelegenheit, und um nicht selbst als der Urheber von familiären Zwistigkeiten da zu stehen, insoweit Antrag beim Amtsgericht vor Ort zu stellen, einen Betreuer speziell mit dieser Aufgabe zu beauftragen, der dann das Notwendige in Abstimmung mit Ihnen veranlassen soll.
*1) § 568 BGB Form und Inhalt der Kündigung
*2) § 550 BGB Form des Mietvertrags
*3) § 574 BGB Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
*4) § 1601 BGB Unterhaltsverpflichtete
*5) § 94 SGB XII Übergang von Ansprüchen gegen einen nach bürgerlichem Recht Unterhaltspflichtigen
*6) § 573c BGB Fristen der ordentlichen Kündigung

References: § 568
 § 550
 § 574
 § 1601
 § 94
 § 573
 § 568
 § 550
 § 574
 § 1601
 § 94
 § 573