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Timestamp: 2016-10-25 13:45:28+00:00

Document:
1C_779/2013 � � Urteil vom 17. Juni 2014
A.D.________ und B.D.________,
A.F.________ und B.F.________,
A.G.________ und B.G.________,
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graub�nden, 4. Kammer.
Am 9. Mai 1996 beschloss der Gemeindevorstand Churwalden den Quartierplan Bergli. Die Erschliessung des Quartierplangebiets mit (Privat-) Strasse, Wasserleitungen und Kanalisation erfolgte in zwei Etappen in den Jahren 2008 und 2011. Die Kosten wurden von H.________ vorfinanziert. Mit einem in ihrem Auftrag verfassten Schreiben vom 8. November 2011 wurden A.________ und weiteren Personen die Schlussabrechnung und der Kostenverteiler zugestellt. Darin wurden die Erschliessungskosten gest�tzt auf einen zusammen mit den Quartierplanvorschriften (QPV) festgelegten Verteilschl�ssel auf die einzelnen Grundeigent�mer aufgeteilt.
�A.________ erhob gegen die Schlussabrechnung und den Kostenverteiler Einsprache. Er machte geltend, zwar urspr�nglich Eigent�mer der vom Quartierplan erfassten Parzelle Nr. 1228 (nunmehr Parzelle Nr. 21228) gewesen zu sein, diese aber im Jahr 2010 an A.B.________ und B.B.________, A.C.________ und B.C.________, A.D.________ und B.D.________, A.E.________ und B.E.________, A.F.________ und B.F.________ sowie A.G.________ und B.G.________ zu Stockwerkeigentum verkauft zu haben (Stockwerkeigent�mergemeinschaft B�rgli). Aufgrund der neuen Eigentumsverh�ltnisse habe er selbst keine Kosten zu tragen.
�Mit Entscheid vom 13. Dezember 2012 wies die Gemeinde Churwalden die Einsprache ab. Sie verpflichtete A.________, H.________ Fr. 68'439.80 zu bezahlen. Zur Begr�ndung f�hrte sie aus, A.________ sei im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung f�r die Parzelle Nr. 21228 noch Grundeigent�mer gewesen. Nach Art. 27 und 28 QPV sei er deshalb ungeachtet des sp�teren Verkaufs der Parzelle kostenpflichtig.
�Eine dagegen von A.________ erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden mit Urteil vom 10. Juli 2013 ab.
Mit Beschwerde in �ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 2. Oktober 2013 beantragt A.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass er keine Erschliessungskosten zu tragen habe. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zur�ckzuweisen.
�Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Churwalden beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdegegner beantragen, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen.
�Mit Pr�sidialverf�gung vom 20. Dezember 2013 hat das Bundesgericht das Gesuch des Beschwerdef�hrers um aufschiebende Wirkung abgewiesen.
Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Entscheid �ber eine �ffentlich-rechtliche Angelegenheit (Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Der Beschwerdef�hrer ist nach Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Auf seine Beschwerde ist im Grundsatz einzutreten.
2.1.�Der Beschwerdef�hrer r�gt sinngem�ss eine willk�rliche Auslegung von Art. 4, 27 und 28 QPV. Zudem ist er der Ansicht, das Verwaltungsgericht habe den Sachverhalt willk�rlich festgestellt, indem es eine von der Stockwerkeigent�mergemeinschaft B�rgli geleistete Zahlung von Fr. 35'372.05 an die Kosten f�r die Werkleitungen angerechnet habe. Auf diese Weise habe es sich nicht mit der die Finanzierung der privaten Werkleitungen betreffenden Bestimmung von Art. 28 QPV auseinandersetzen m�ssen. Dies komme einer Rechtsverweigerung gleich.
2.2.�Die erw�hnten Quartierplanvorschriften haben, soweit hier relevant, folgenden Wortlaut:
Art. 4 - Verbindlichkeit�
1. Der Quartierplan gilt f�r die Eigent�mer aller im Quartierplangebiet gelegenen Grundst�cke, unbesehen allf�lliger Hand�nderungen.
Art. 27 - Privatstrasse�
1. Die Kosten f�r die Erstellung der Privatstrasse gehen gem�ss Kostenverteiler 2 zulasten der Eigent�mer der NZ-Parzellen 1230 I.________, 1229 J.________, 1228 A.________.
2. Die Kosten f�r die Erstellung der Privatstrasse sind vom Erstbauenden ohne Anspruch auf Verg�tung eines Zinses vorzufinanzieren. Der Kostenanteil der N�chstbauenden wird mit Erteilung einer Baubewilligung innert 30 Tagen zur Bezahlung f�llig.
3. Die Bauabrechnung f�r die Privatstrasse ist der Gemeinde und den �brigen Miteigent�mern sp�testens 3 Monate nach Vollendung der Strasse zur Kenntnisnahme zuzustellen.
Art. 28 - Private Werkleitungen�
1. Die Kosten f�r die Erstellung der privaten Kanalisation gem�ss Erschliessungsplan gehen zulasten der Berechtigten gem�ss Kostenverteiler 3. Die Kosten f�r die Erstellung der privaten Wasserleitungen gehen zulasten der Berechtigten.
2. Die Kosten f�r die Erstellung sind vom Erstbauenden ohne Anspruch auf Verg�tung eines Zinses vorzufinanzieren. Die berechtigten Grundeigent�mer verpflichten sich zur Bezahlung ihres Anteiles innert 30 Tagen nach Rechnungsstellung durch den Ausf�hrenden.
3. Die Bauabrechnung f�r die private Kanalisation ist der Gemeinde und den �brigen Miteigent�mern sp�testens 3 Monate nach Vollendung zur Kenntnisnahme zuzustellen.�
�Aus dem angefochtenen Entscheid und der Schlussabrechnung vom 8. November 2011 geht hervor, dass die erstbauende Eigent�merin der Parzelle Nr. 21229, H.________, Erschliessungskosten in der H�he von insgesamt Fr. 217'762.30 vorfinanziert hat. Diese setzen sich zusammen aus Fr. 179'520.25 f�r die erste Bauetappe, Fr. 35'372.05 f�r die zweite Bauetappe und Kosten f�r diverse Arbeiten von Fr. 2'870.--. Auf die Parzelle, welche urspr�nglich dem Beschwerdef�hrer geh�rte, entfallen davon gesamthaft Fr. 103'811.85, wovon Fr. 70'790.25 den Bau der Strasse (in der ersten und zweiten Bauetappe) und Fr. 33'021.60 den Bau der Werkleitungen (ebenfalls in der ersten und zweiten Bauetappe) betreffen. Die Stockwerkeigent�mergemeinschaft B�rgli zahlte im Jahr 2011 Fr. 35'372.05 an H.________, sodass von den auf die Parzelle 21228 entfallenden Kosten noch Fr. 68'439.80 ausstehend sind.
2.3.�Das Verwaltungsgericht h�lt im angefochtenen Entscheid fest, aufgrund der Zahlung der Stockwerkeigent�mergemeinschaft B�rgli gehe es nur noch um die Finanzierung der Privatstrasse. Gem�ss Art. 27 Abs. 2 QPV werde der Kostenanteil der N�chstbauenden an der Privatstrasse mit Erteilung einer Baubewilligung innert 30 Tagen zur Zahlung f�llig. Damit setzten die Quartierplanvorschriften den N�chstbauenden mit demjenigen Eigent�mer gleich, welcher zur Zeit der Erteilung der Baubewilligung bzw. 30 Tage danach im Grundbuch eingetragen sei. Daran �ndere Art. 4 QPV nichts. Mit dieser Bestimmung werde einzig zum Ausdruck gebracht, dass f�r die Verbindlichkeiten des Quartierplans nicht die Eigent�merschaft im Zeitpunkt der rechtskr�ftigen Auflage massgebend sei, sondern die Rechte und Pflichten aus dem Quartierplan mit einer Hand�nderung auf einen neuen Eigent�mer �bertragen werden k�nnten. Der auf die Parzelle Nr. 21228 entfallende Kostenanteil f�r die Privatstrasse sei somit 30 Tage nach der Erteilung der Baubewilligung f�r das Mehrfamilienhaus vom 15. M�rz 2010 f�llig geworden. Am mithin ausschlaggebenden Datum des 15. Aprils 2010 sei nach wie vor der Beschwerdef�hrer Eigent�mer gewesen.
2.4.�Indem das Verwaltungsgericht davon ausging, dass der auf die Parzelle Nr. 21228 entfallende Kostenanteil f�r die Werkleitungen bereits von den Beschwerdegegnern bezahlt wurde, sprach es dem Beschwerdef�hrer implizit ein Rechtsschutzinteresse an der Feststellung ab, er sei in dieser Hinsicht nicht kostenpflichtig. Konsequent w�re zwar gewesen, auf die Beschwerde insofern nicht einzutreten. Dass das Verwaltungsgericht die Beschwerde stattdessen vollumf�nglich abwies, ist im Ergebnis jedoch nicht entscheidend. Der Beschwerdef�hrer legt vor Bundesgericht nicht hinreichend substanziiert dar, weshalb das Verwaltungsgericht ein Rechtsschutzinteresse h�tte bejahen m�ssen (Art. 42 Abs. 2 BGG). Auf seine R�ge ist deshalb nicht einzutreten.
2.5.�Mit Blick auf die Finanzierung der Privatstrasse ist der Beschwerdef�hrer der Auffassung, nach Art. 27 QPV sei nicht der zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung eingetragene Grundeigent�mer kostenpflichtig, sondern diejenige Person, auf welche die Baubewilligung ausgestellt wurde. Zudem sei Art. 27 QPV in Verbindung mit Art. 4 QPV zu lesen. Diese Bestimmung erlaube es, in F�llen, wo sich die Erschliessungsarbeiten wie hier �ber mehrere Jahre erstreckten, den jeweils aktuellen Grundeigent�mer zu verpflichten. Vor diesem Hintergrund komme auch der Bezeichnung "1228 A.________" in den Quartierplanvorschriften keine weitere Bedeutung zu. N�chstbauender sei derjenige, auf den die Baubewilligung ausgestellt worden sei, vorliegend mithin die "BG B�rgli" bzw. ihr Stellvertreter K.________. Mit der Zahlung von Fr. 35'372.05 h�tten die Stockwerkeigent�mer anerkannt, dass sie im Sinne der Quartierplanvorschriften als N�chstbauende zu qualifizieren seien. W�rde man der Auslegung des Verwaltungsgerichts folgen, so w�re es ihm als Eigent�mer faktisch verwehrt gewesen, sein nicht erschlossenes bzw. nicht �berbautes Land zu ver�ussern, w�re er doch f�r viele Jahre dem Risiko ausgesetzt gewesen, sp�ter anfallende und in der H�he nicht bestimmte Erschliessungskosten tragen zu m�ssen.
2.6.�Die Beschwerdegegner schliessen sich der Auffassung des Verwaltungsgerichts an. Sie weisen zudem darauf hin, dass sich der Beschwerdef�hrer in den Grundst�ckskaufvertr�gen zur �bernahme der Erschliessungskosten verpflichtet habe. Aus den bei den Akten liegenden Kaufvertr�gen gehe hervor, dass der Beschwerdef�hrer voll erschlossenes Bauland verkauft habe. Im �brigen habe er schon 2004 versucht, das Land zu verkaufen, und es auch damals als voll erschlossen bezeichnet. Die in der zweiten Etappe entstandenen Erschliessungskosten habe die Stockwerkeigent�mergemeinschaft B�rgli zwar direkt bezahlt, doch h�tten diese Kosten eigentlich ebenfalls vom Beschwerdef�hrer getragen werden m�ssen. Schliesslich habe der Beschwerdef�hrer unter der Bezeichnung "BG B�rgli" bei der �berbauung seiner Parzelle auch die Stellung des Bauherrn innegehabt. K.________ sei nicht Generalunternehmer gewesen, was sich aus den Auftragsbest�tigungen f�r die Baumeisterarbeiten, die Erdsondenbohrungen und die Elektroanlagen ergebe, welche allesamt vom Beschwerdef�hrer unterzeichnet worden seien.
2.7.�Im Folgenden ist zu untersuchen, ob das Verwaltungsgericht Art. 4 und 27 QPV willk�rlich ausgelegt hat, indem es den Beschwerdef�hrer hinsichtlich des auf die Parzelle Nr. 21228 entfallenden Kostenanteils f�r die Privatstrasse als kostenpflichtig erkl�rte. F�r die Auslegung dieser Bestimmungen ist das Verhalten der Parteien nicht massgebend. Dem Beschwerdef�hrer ist deshalb nicht zu folgen, wenn er die Zahlung der Stockwerkeigent�mergemeinschaft als "Anerkennung" seiner eigenen Rechtsauffassung ansieht. Ebenso wenig ist der Inhalt der Grundst�ckskaufvertr�ge von Bedeutung. In den bei den Akten liegenden �ffentlich beurkundeten Vertr�gen regelten die Parteien teilweise die Frage der Tragung der Erschliessungskosten. Wie diese Vertragsbestimmungen zu verstehen sind und wie es sich mit denjenigen Vertr�gen verh�lt, die keine solchen Bestimmungen enthalten, ist hier nicht zu entscheiden.
2.8.�Wie der Beschwerdef�hrer zu Recht festh�lt, bezweckt Art. 4 QPV, Rechte und Pflichten aus dem Quartierplan im Falle einer Hand�nderung auf den neuen Eigent�mer des im Quartierplangebiet gelegenen Grundst�cks zu �bertragen. Die Bestimmung sagt jedoch nichts dar�ber aus, welcher Zeitpunkt f�r die Zuordnung der Erschliessungsbeitr�ge massgebend ist. Ebenso wenig enth�lt sie einen Hinweis auf die Bauherrschaft, welche gem�ss der Ansicht des Beschwerdef�hrers in die Pflicht genommen werden soll. Vielmehr stellt sie ausdr�cklich auf die Eigent�merschaft ab. Dasselbe gilt f�r Art. 27 Abs. 1 QPV, wonach die Kosten f�r die Erstellung der Privatstrasse zulasten der Eigent�mer der NZ-Parzellen (Neuzuteilungsparzellen) 1230 I.________, 1229 J.________ und 1228 A.________ gehen. Auch wenn dadurch die genannten Personen nicht direkt pers�nlich verpflichtet werden, ihr Name mithin nur der Erg�nzung der Parzellennummer und damit als zus�tzliche Information dient, so wird dabei ebenfalls auf die Eigent�merschaft abgestellt. Vor diesem Hintergrund erscheint es naheliegend, die Begriffe des "Erstbauenden" und "N�chstbauenden" in Abs. 2 von Art. 27 QPV im Sinne des erstbauenden bzw. n�chstbauenden Grundeigent�mers zu verstehen.
�Eine Ungereimtheit besteht insofern, als der Regelung der F�lligkeit in Art. 27 Abs. 2 Satz 2 QPV offenbar die Annahme zugrunde liegt, dass der Kostenanteil des N�chstbauenden im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung bereits betragsm�ssig feststeht. Dies setzt voraus, dass die Erschliessungswerke in diesem Zeitpunkt fertiggestellt sind, was, wie vorliegend ersichtlich ist, nicht in jedem Fall zutrifft. Das ist jedoch hier ohne Bedeutung, da die Forderung im jetzigen Zeitpunkt auch betragsm�ssig feststeht.
�Es trifft zu, dass bei der vom Verwaltungsgericht gew�hlten Auslegung von Art. 27 QPV f�r den verkaufswilligen Grundeigent�mer eine Unsicherheit aufgrund des noch nicht bestimmten Forderungsbetrags entsteht. Darauf kann er sich jedoch einstellen. Aus den vorliegenden Kaufvertr�gen ist ersichtlich, dass sich auch der Beschwerdef�hrer des Problems zumindest im Grundsatz bewusst war und es mit einer vertraglichen Vereinbarung zu l�sen suchte. Zudem w�rde die Unsicherheit �ber die Kostenh�he in gleicher Weise den Bauherrn treffen, der nach Ansicht des Beschwerdef�hrers kostenpflichtig sein soll.
�Aus diesen Gr�nden ist es im Ergebnis nicht willk�rlich, wenn das Verwaltungsgericht den Beschwerdef�hrer, der im Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung Eigent�mer der Parzelle Nr. 21228 war, gem�ss Art. 27 QPV als Schuldner betrachtete.
�Bei diesem Verfahrensausgang tr�gt der Beschwerdef�hrer die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat zudem den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientsch�digung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Der Beschwerdef�hrer hat die Beschwerdegegner f�r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entsch�digen.
Dieses Urteil wird den Parteien, H.________, der Gemeinde Churwalden und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graub�nden, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

References: Art. 27
 Art. 86
 Art. 89
 Art. 4
 Art. 28

Art. 4

Art. 27

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 Art. 4
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 Art. 4
 Art. 4
 Art. 4
 Art. 27
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 Art. 27
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