Source: http://www.portalobydleni.cz/nastroje/specialy/2018/unorovy-serial-sprava-bytoveho-domu/
Timestamp: 2019-01-19 18:26:33+00:00

Document:
Portál o bydlení: Únorový seriál. Správa bytového domu
Domů » Nástroje » Specialy » 2018 » Únorový seriál. Správa bytového domu
Únorový seriál. Obecně k základní problematice správy bytového domu
S nadsázkou by se dalo říci, že správa bytového domu je živý organismus, podléhající ovšem pevným pravidlům. Jak s nimi účelně pracovat, napoví následující text.
Správou bytového domu (a pozemku) se obvykle rozumí činnosti související s provozem, údržbou a opravami nemovitosti, vedení související ekonomické agendy (účetnictví, evidence plateb, daňová agenda), smluvní agenda (dodávky služeb, energií a médií) a činnosti související s právy a povinnostmi vlastníka a uživatele či uživatelů nemovitosti. Zatímco první, technická část správy, bude více podobná a lišit se bude jen tím, kdo za její provádění odpovídá, další části správy budou přímo úměrné charakteru vlastnictví nemovitosti.
Z hlediska druhu nemovitosti lze rozlišovat:
1. vlastnictví či spoluvlastnictví rodinného domu, zpravidla pak užívaného jeho vlastníky či spoluvlastníky, nebo pronajímaného třetím osobám, a to buď jako část domu, nebo jako celý dům,
2. vlastnictví či spoluvlastnictví bytového domu, který pak může být vlastníkem užíván k bydlení či k pronajímání bytů nebo bytových jednotek v domě.
Sem pak můžeme zařadit jak vlastníky domů s nájemními byty včetně bytového družstva jako specifické formy nájemního bydlení, tak i bytové spoluvlastnictví jako zvláštní formu spoluvlastnictví nemovitosti, kde je typickým právním subjektem společenství vlastníků jednotek a kde platí mezi spoluvlastníky (vlastníky jednotek) zvláštní pravidla i pro správu domu a pozemku. Právě společenství vlastníků jednotek určitě z pohledu „správy“ zaslouží zvláštní pozornost, kterou mu budeme věnovat v dalších kapitolách.
Základní právní úpravu vztahů najdeme v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OZ), v případě bytových družstev jde o zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) – dále jen ZOK. Důležitým předpisem pro bytové domy bude zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách).
Technická správa nemovitostí bude mít velmi podobný obsah – musí být zajištěna dodávka všech potřebných energií a médií, dále provádění předepsaných kontrol a revizí, průběžné ošetřování, případně vylepšování stavebně technického stavu a služby související s provozem domu, jako jsou úklid včetně úklidu sněhu v zimních měsících, odvoz odpadu nebo údržba zelených ploch. Některé z uvedených činností (drobná údržba, úklid či péče o zahradu) budou vykonávány vlastníky nemovitostí osobně. To bude platit zejména u rodinných domů, naopak u bytových domů bude vykonávání těchto činností svěřeno třetí osobě – dodavateli služby nebo správci domu.
U bytových domů bude s jeho technickou správou úzce souviset rozdělování nákladů na správu domu, ale i spotřebované služby, energie a média. U rodinných domů to zpravidla nehraje významnou roli, výjimkou je dělení nákladů mezi spoluvlastníky nemovitosti.
Jiným znakem je, že některé činnosti budou v případě rodinného domu odlišné od správy bytového domu. V rodinném domě se například jen výjimečně setkáme s výtahem či měřícím zařízením jinde než u vstupu do domu. Naopak v případě bytových domů může chybět péče o zelené plochy.
Všechny nemovitosti však spojuje i správa jejich zabezpečení a pojištění proti rizikům nejen z hlediska jejich stavebně technického poškození, ale také proti rizikům spojeným se škodami třetím osobám způsobeným provozováním nemovitosti (například pádem předmětu ze střechy domu).
Řadu povinností pro vlastníky či spoluvlastníky nemovitostí v oblasti technické správy stanoví právní předpisy, jejichž znalost a dodržování jsou pro správný a bezpečný provoz domu nezbytné (příkladem mohou být předpisy v oblasti požární bezpečnosti či předpisy upravující podmínky pro provoz a servis výtahů).
Výrazně odlišná je ekonomická správa nemovitosti, kde u rodinných domů jde o nepovinnou osobní evidenci plateb souvisejících s provozem a údržbou nemovitosti. To může být doplněno povinnostmi s vyúčtováním služeb jen výjimečně tam, kde dojde k pronájmu rodinného domu či jeho části třetí osobě.
Naopak v případě bytových domů to bude velmi rozsáhlá evidence spojená s povinností vést přehledné účetnictví, evidenci plateb včetně přeplatků či nedoplatků a správy pohledávek z toho vyplývajících a vyúčtování poskytnutých služeb včetně dodávek a spotřeb energií a médií. Tato část bývá u bytových domů výrazně složitější disciplínou, která je velmi často svěřována třetí osobě, ať již pouze v podobě vedení účetnictví a agendy s tím spojené, nebo jako součást komplexnějšího zajištění správy bytového domu.
Společnou starostí spojenou s vlastnictvím a správou rodinného či bytového domu jsou samozřejmě daňové povinnosti, ať již jde o daň z nemovitosti, nebo o daně z příjmů související s provozem, respektive s pronájmem domu, bytu či jejich částí. Pronajmout lze samozřejmě byt, bytovou nebo nebytovou jednotku, jiné prostory nebo části nemovitosti (typicky střechu pro umístění telekomunikačních zařízení nebo fasádu pro umístění reklamy).
Určitou výjimku v případě daně z nemovitosti představuje bytové spoluvlastnictví, kde této dani podléhá z logiky věci každá bytová či nebytová jednotka v domě samostatně. Povinnost podat příslušné přiznání k dani má tedy vlastník jednotky. V ostatních případech je předmětem daně rodinný nebo bytový dům jako celek, a to i v případě bytových družstev. Povinnost podat příslušné daňové přiznání má pak vlastník či spoluvlastníci domu.
Smluvní agendu určitě povedou všichni vlastníci nemovitostí bez ohledu na jejich druh, více se však této agendě musí věnovat ti, kteří nemovitosti pronajímají třetím osobám (nájemní bydlení), bytová družstva a společenství vlastníků jednotek. V těchto případech totiž může být třeba prokázat řádné vedení agendy i jako podkladu pro budoucí rozúčtování nákladů na nájemce či mezi vlastníky bytových jednotek. S nájemním bydlením logicky souvisí i smluvní nájemní agenda včetně sjednané úpravy výše nájemného.
Správu bytového domu lze ve stručnosti shrnout i takto: řádné zajištění technické správy rodinného či bytového domu má přímý dopad na celkovou životnost stavby, ale i její užitnou hodnotu a energetickou efektivitu, řádné zajištění ekonomické, administrativní a evidenční správy je u bytových domů základem pro korektní vztahy mezi vlastníky a nájemci, členy bytových družstev i společenství vlastníků jednotek. Z těchto důvodů je dobře věnovat správě bytového domu velkou pozornost.
Únorový seriál. Osoby odpovědné za správu domu
Obecně lze konstatovat, že za správu domu je odpovědný vlastník bytového domu, lhostejno, zdali je jím fyzická či právnická osoba (např. obec nebo bytové družstvo).
Zcela specifickou právnickou osobou je pak společenství vlastníků jednotek, které je osobu odpovědnou za správu domu a pozemku tam, kde je dům rozdělen na jednotky – srovnej § 1190 a § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále jen OZ).
Zastavme se na chvíli u společenství vlastníků jednotek, které je specifickou právnickou osobou, založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku (§ 1194 OZ). Přitom platí, že osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků, a nevzniklo-li, pak je za správu domu odpovědný správce jako osoba se specifickým postavením. Pozor, neplést s osobou pověřenou zajištěním některých činností správy domu a pozemku (tzv. operativním správcem) ve smyslu § 1208 písm. h) OZ.
Výkon správy je vlastně přímým výkonem části vlastnických práv bytových spoluvlastníků, kteří je sami nemohou vykonávat. Správa domu a pozemku totiž podle definice zákona zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu (§ 1189 odst. 1 OZ).
Správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému ze spoluvlastníků, což je v praxi využíváno u správy společných částí, které jsou užívání například jako parkovací stání.
V případech, kde dosud nevzniklo společenství vlastníků jednotek, je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku správce. Správa domu se však i tak řídí určitými pravidly, jednak těmi, která se určena zákonem (§§ 1191 až 1193 OZ, ale také pravidly pro svolání a jednání shromáždění) a jednak těmi, která jsou určena v prohlášení.
Obdobná situace nastává také v případech tzv. odloženého vzniku společenství vlastníků jednotek, tedy v případech, kdy společenství vlastníků jednotek sice bylo založeno, ale vzniká až poté, kdy zakladatel ztratí většinu hlasů a podá návrh na zápis společenství vlastníků jednotek do veřejného rejstříku (blíže viz §§ 1202 a 1203 OZ). I v těchto případech předvídá zákon existenci osoby správce domu a pozemku, kterým je právě většinový vlastník jednotek.
Operativní správce
Aby byla situace ještě o trochu komplikovanější, je třeba od obou popsaných osob správců odlišit ještě osobu, která byla pověřena zajištěním některých činností správy domu a pozemku. Taková osoba bývá označována jako „operativní správce“. Velmi často však bude označována jako „správce domu“ nebo „správní firma“. A opět jí může být fyzická či právnická osoba.
Služeb operativního správce domu a pozemku mohou využívat (a v praxi velmi často využívají) všechny kategorie vlastníků bytového domu (obce, soukromí vlastníci či bytová družstva) a společenství vlastníků jednotek tam, kde si správu nevykonává napřímo prostřednictvím svého statutárního orgánu. U bytových družstev budou správou pověřovat třetí osobu nejčastěji menší bytová družstva (tzv. jednodomová), naopak větší bytová družstva mají ke správě bytových domů vlastní zaměstnance, a dokonce často zajišťují činnosti spojené se správou domů a pozemků i nečlenům bytového družstva.
Primární odpovědnost za správu domu a pozemku nese vždy vlastník bytového domu, případně členové statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek. Pokud tedy svěřuje bytová korporace (společenství vlastníků jednotek nebo bytové družstvo) správu společných částí domu operativnímu správci, měli by s tím být v první řadě srozuměni především členové statutárního orgánu bytové korporace. Ti totiž ručí za výkon funkce člena statutárního orgánu svým majetkem.
Odpovědnost za výkon funkce člena voleného orgánu korporace (pozor, nemusí tak jít jen o statutární orgán!) je upravena především v § 159 odst. a) OZ a stojí na třech pilířích výkonu funkce:
1. s nezbytnou loajalitou,
2. potřebnými znalostmi a
3. pečlivostí.
V zásadě se dá konstatovat, že řádný hospodář jedná ve věcech právnické osoby odpovědně a svědomitě a pečuje tak o svěřený majetek, jako kdyby šlo o jeho vlastní majetek. Současně se samozřejmě nepřepokládá, že by řádným hospodářem mohl být jen ten, kdo disponuje všemi potřebnými znalostmi. Důležité je, aby byl schopen rozpoznat případně hrozící škodu a této škodě předcházet, ať již tím, že její vznik odvrátí sám či s odbornou pomocí třetí osoby. Posledním znakem je vedení řádné evidence o účetnictví i hospodaření korporace, ale i pečlivost při výkonu dalších činností souvisejících se správou domu a pozemku.
Technický facility management je v případě bytových domů komplexní technická správa objektu.
A to od průběžné starosti o běžný provoz a údržbu domu, zajištění dodávek energií, jejich měření a vyhodnocování efektivity, zajištění revizí včetně odstraňování zjištěných závad, služeb souvisejících s užíváním domu, jeho společných částí i jednotlivých bytů či jednotek až po modernizace a inovace stavebních prvků či technologií bytového domu.
Odpovědná péče
Platí, že kvalita technické správy nemovitostí má přímý dopad na celkové finanční náklady vlastníka nemovitosti z dlouhodobého pohledu. Správná péče o bytový dům má zásadní vliv na životnost stavby a může ušetřit významné finanční prostředky vlastníka i uživatelů nemovitosti. Přitom platí, že ne vždy se potkávají zájmy všech zúčastněných – vlastník nemovitosti může krátkodobě upřednostňovat výnos z nemovitosti (u bytových domů zpravidla v podobě nájemného), oproti tomu je zájem uživatele zpravidla soustředěn na snižování provozních nákladů.
Finanční prostředky vynaložené do tepelné izolace (zateplení) bytového domu nebo výměna otvorových výplní (oken či vstupních portálů) přinesou úsporu v podobě snížení spotřeby tepla těm, kteří užívají bytové jednotky či byty v takovém domě. V případě vlastníků bytových domů tak může být zájem doprovodit takové opatření současným zvýšením nájemného.
V odlišném postavení se nachází bytová družstva, která sice jsou vlastníkem nemovitosti (bytového domu), ale do nájemného mohou promítnout jen účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice družstevních bytů (srovnej § 744 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, zákon o obchodních korporacích, ve znění pozdějšího předpisu).
Velmi podobně je tomu i v případě společenství vlastníků jednotek, kde není společenství vlastníků jednotek vlastníkem nemovitosti, nýbrž je založeno za účelem správy domu a pozemku, který je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. K tomu účelu přispívají vlastníci jednotek na správu domu a pozemku s právem být informován o hospodaření s těmito prostředky a o správě domu a pozemku (§§ 1179 a 1180 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějšího předpisu).
Bytový dům je nemovitostí s předpokládanou dlouhodobou životností. Z hlediska životnosti stavebních konstrukčních prvků můžeme rozlišit:
1. prvky s dlouhodobou životností
1.1.základy
1.2.svislé nosné konstrukce
1.3.vodorovné nosné konstrukce
1.4.střešní konstrukce a
1.5.schodišťové konstrukce
2. prvky s krátkodobou životností
2.1. povrchy stěn (omítky, obklady…)
2.2. podlahy
2.3. oplechování
2.4. výplně útvorů (okna, dveře, vstupní portály…)
2.5. izolační vrstvy
Prvkem dlouhodobé životnosti se označují ty, které svou technickou životností dosahují minimálně 80 let.
Z hlediska životnosti rozeznáváme u staveb tyto druhy:
1. technickou životnost – od vzniku stavby do jejího zániku za předpokladu běžné údržby (obvykle je delší než ekonomická živostnost),
2. ekonomická živostnost – od vzniku stavby do okamžiku ztráty její ekonomické smysluplnosti,
3. morální životnost – od vzniku stavby do okamžiku zastarání stavby (tj. doby, kdy přestanou vyhovovat standardy stavby, dispozice, technologie, apod.),
4. právní životnost – od kolaudačního souhlasu do rozhodnutí o odstranění stavby.
Na životnost stavby má zásadní vliv její údržba. Předmětem správy nemovitostí (bytových domů) se rozumí udržování stávajícího stavu, chodu a provozu stavby v souladu s platnými předpisy. Standardními službami přitom jsou:
1. zajištění a kontrola dodávek veškerých služeb, médií a energií souvisejících s provozem domu a technologických zařízení, včetně jejich měření a vyhodnocování jejich efektivity,
2. vedení evidence a hospodaření v rozsahu spravovaného domu,
3. vypracování přepisů nájemného / příspěvků na správu domu a pozemku, evidence plateb a rozúčtování záloh, souvisejících s provozem a užíváním bytového domu,
4. provádění běžných oprav a údržby,
5. zajištění periodických revizí, odborných kontrol a prohlídek včetně odstraňování zjištěných závad,
6. průběžné sledování a hodnocení technického stavu bytového domu a plánování potřebných oprav či zlepšení.
Především pro správu bytových domů společenstvím vlastníků jednotek a bytových družstev je charakteristické plánování oprav a údržby. Je přitom třeba mít na paměti, že plánování má vycházet z předpokládané životnosti stavebních prvků nebo technologických zařízení a průběžného hodnocení jejich stavu. Obtížnost zpracování, následného přijetí a naplňování plánu oprav bytového domu je subjektivně dána zpravidla krátkodobým uvažováním většiny členů společenství vlastníků či bytových družstev.
Jinou komplikací je pro vlastníka stavby náročnost vyhodnocení technické a ekonomické efektivity současných stavebních prvků či technických zařízení v bytovém domě, zhodnocení jejich logických souvislostí i předvídání pokroku jejich dalšího technického vývoje. Z tohoto pohledu musí například úvahám o změně zdroje tepla předcházet zhodnocení stavu všech energeticky úsporných opatření tak, aby mohlo být ve výsledku vybráno výkonově odpovídající řešení.
K technické správě bytového domu patří i jeho kvalitní pojištění, které by mělo krýt základní rizika spojená s existencí a provozem bytového domu – živelná nebezpečí (požár, výbuch, úder blesku, pád letadla, povodeň, záplava, vichřice, krupobití, sesuv půdy, zřícení skal nebo zeminy, pád stromů, stožárů a jiných předmětů, zemětřesení, tíha sněhu nebo námrazy), škody způsobené vodou vytékající z vodovodních zařízení či odpadní vodou, krádeže a loupeže, vandalismus, atp. K často užívaným pojištěním patří i pojištění odpovědnosti členů statutárních orgánů bytových korporací (společenství vlastníků jednotek či bytových družstev) proti jejich nesprávným rozhodnutím či opomenutím.
Závěrem je nutné upozornit, že k technické správě a údržbě bytového domu patří dodržování předepsaných povinností právními normami, technickými normami i projektovou dokumentací stavby (revize, odborné kontroly a prohlídky, požárně bezpečností opatření a řešení bezpečnosti a ochrany zdraví při práci). Právě tyto aspekty bývají často předmětem podcenění ze strany osob odpovědných za správu domu a pozemku, ať již motivované hledáním co nejnižších nákladů nebo jen vyplývající z neznalosti příslušných předpisů. Přitom porušení zmíněných povinností má v lepším případě vliv na likvidaci pojistné události, v horším případě i dopad v trestně právní rovině pro osoby odpovědné za jejich porušení.
K ekonomické správě bytového domu patří finanční plánování spojené se správou a provozem bytového domu, předpis a evidence nájemného či příspěvků na správu domu a pozemku a záloh za služby jednotlivých uživatelů (nájemců či vlastníků), jejich vyúčtování, vypořádání přeplatků a vymáhání nedoplatků, vedení účetnictví a daňové agendy, zpracování příslušných výkazů a přehledů.
Plánování finančních prostředků je zapotřebí pro každý typ vlastnictví nemovitosti. Každý vlastník bytového domu musí umět dlouhodobě plánovat finanční prostředky, které bude třeba vynaložit na správu a provoz bytového domu.
Z časového pohledu lze rozlišit mezi plánováním dlouhodobých a krátkodobých finančních potřeb, tedy mezi dlouhodobým a krátkodobým finančním plánem. Dlouhodobé finanční prostředky budou krýt potřeby dlouhodobě plánovaných oprav bytového domu, krátkodobé finanční prostředky budou sloužit k úhradě všeho ostatního.
Z hlediska povahy zdrojů můžeme rozlišovat vlastní a cizí zdroje, kam budou patřit úvěry a půjčky třetích osob (bank, stavebních spořitelen, ale také státních fondů) a dotace na opravy či energetická opatření bytových domů.
V případě společenství vlastníků jednotek a bytového družstva budou finanční prostředky členů bytové korporace sloužit k úhradě vynaložených nákladů na opravy, údržbu a provoz bytového domu a pozemku. V případě ostatních vlastníků budou obsahovat i výnos vlastníka nemovitosti.
Typické náklady spojené se správou a provozem bytového domu:
1. náklady na opravy a modernizace,
2. náklady na běžnou údržbu,
3. pojištění,
4. odměna osoby odpovědné za správu domu a pozemku.
5. odměna osoby pověřené některými činnostmi správy domu a pozemku,
6. provozní či organizační náklady.
Plánovány budou i náklady spojené s plněním spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v bytovém domě (službami). Z hlediska právní úpravy budou pro všechny typy vlastnictví bytového domu platit jednotná pravidla obsažená především v zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách), ve znění pozdějších předpisů.
Z hlediska druhů služeb lze rozlišit ty, které se spotřebovávají:
1. ve společných částech domu, především:
1.2.úklid,
1.3.osvětlení,
1.4.odvoz komunálního odpadu,
1.5.provoz výtahu,
1.6.ostraha či recepce,
1.7.příjem rozhlasového a televizního signálu,
1.8.provoz a čištění komínů;
2. v bytových a nebytových prostorách:
2.2. poskytování teplé vody,
2.3. dodávka studené vody a
2.4. odvádění odpadních vod.
Pravidla pro poskytovatele a příjemce služeb stanoví zmíněný zákon o službách. Zajímavostí jistě je, že vlastník bytové jednotky může být současně v postavení příjemce služeb (tím je vždy) a v případě, že bytovou jednotku pronajímá třetí osobě, pak je i v postavení poskytovatele služeb vůči jejich příjemci, jímž je v tomto případě právě nájemce bytové jednotky.
Samostatnou agendou je stanovení nájemného, respektive příspěvků na správu domu a pozemku v případě společenství vlastníků jednotek a záloh na služby, zpravidla vše v měsíční periodě. Evidence jednotlivých (měsíčních) plateb a jejich vymáhání je důležitou součástí ekonomické správy bytového domu.
U společenství vlastníků jednotek je třeba nezapomenout, že o hlavní rozhodnutí ekonomické povahy činí vlastníci jednotek společně v rámci shromáždění.
1. schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
2. schválení druhů služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,
ale také třeba:
3. rozhodování o výši odměny pro členy volených orgánů,
4. udělování souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,
5. udělování souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
6. udělování souhlasu k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru, nebo
7. ujednání o ceně za služby osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku,
(to vše viz § 1208 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějšího předpisu).
Z daňových povinností musí vlastník nemovitosti hradit daň z nemovitosti, při pořízení nemovitosti pak jednorázovou daň z nabytí nemovitosti. S vlastnictvím nemovitosti, resp. s jejím provozováním a ekonomickou správou může pro vlastníka či spoluvlastníky nemovitosti vyplývat povinnost podání přiznání k dani z příjmu.
Ekonomická správa bytového domu by jistě zasluhovala podobně jako další disciplíny správy bytového domu daleko hlubší pohled z pohledu jednotlivých typů vlastnictví bytových domů. K tomu je možné podle zájmu návštěvníků webových stránek věnovat v budoucnu podrobnější pozornost. Takto je v závěru asi možné konstatovat, že ekonomická správa (evidence plateb, vyúčtování, vedení účetnictví a zpracování daňové agendy) patří k těm částem správy bytového domu, které bývají pro svou složitost nejčastěji svěřovány třetím osobám, tzv. operativním správcům.
K řádnému užívání bytového domu je zapotřebí vedle řady organizačních pokynů především vedení příslušné evidence uživatelů prostor v bytovém domě a komunikace s nimi.
V případě společenství vlastníků jednotek to bude prohlášení, jímž se rozděluje právo k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. Prohlášení musí obsahovat podle § 1166 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějšího předpisu (dále jen OZ) nejméně:
1. údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
2. údaje o jednotce, zejména
2.1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,
2.2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky,
2.3. velikost podílů na společných částech,
3. jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich.
K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů (odst. 3 citovaného ustanovení OZ).
Důležitou součástí prohlášení jsou také pravidla pro správu domu, pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku. V případě vzniku společenství vlastníků jednotek se tato pravidla stávají součástí stanov. Ty jsou také základním organizačním dokumentem společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby. Základní náležitosti, které nesmí chybět ve stanovách, upravuje § 1200 odst. 2 OZ.
O krok jednodušší je to u bytových družstev, kde logicky chybí rozdělení domu na jednotky (prohlášení), které se zpracovává pouze v případě, kdy členové bytového družstva rozhodnou o tom, že rozdělí dům na jednotky, zpravidla s cílem následného převodu jednotek do vlastnictví členů družstva, nebo je taková povinnost dokonce založena zákonem.
Základní organizační normou u bytových družstev jsou tak stanovy, které obsahují nejen základní údaje o družstvu a jeho orgánech, ale také pravidla členství v bytovém družstvu a nakládání s družstevními podíly, práva a povinnosti členů družstva. Základní náležitosti stanov družstva stanoví § 553 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) ve znění pozdějšího předpisu (dále jen ZOK).
U vlastníků bytových domů může přicházet v úvahu prohlášení, které dům rozdělí na jednotky, nejčastěji z důvodu převodu (prodeje) jedné či více jednotek do vlastnictví třetích osob.
Společným dokumentem pro všechny skupiny vlastníků nemovitostí bude nejčastěji domovní (organizační) řád. Není povinnou normou, nýbrž souborem pravidel užívání bytového domu a jeho společných částí, ale i souborem práv a povinností uživatelů bytů či bytových a nebytových jednotek navzájem. U společenství vlastníků jednotek a bytových družstev jsou taková pravidla často součástí samotných stanov.
Velmi důležitou evidenční povinností je vedení přehledu (seznamu) uživatelů bytů či bytových a nebytových jednotek. Zejména do této oblasti zasahují i povinnosti spojené s ochranou osobních údajů. Obecně platí, že vlastník nemovitosti nebo osoba odpovědná za správu domu a pozemku vede evidenci uživatelů bytů a nebytových prostor, bytových či nebytových jednotek v rozsahu nezbytném pro správu bytového domu bez nutnosti získat k tomu jejich souhlas.
Tyto povinnosti totiž vyplývají ze zákona (§ 2272 OZ pro nájemní vztahy nebo § 1177 OZ pro bytové spoluvlastnictví), který stanoví povinnost nájemci či vlastníkovi jednotky sdělovat změny v osobách uživatelů prostor, a to i v případech, kdy byt (nebytový prostor) nebo (ne)bytovou jednotku pronajímá či podnajímá, případně sdílí s dalšími osobami. To může být nutné pro rozdělení nákladů za užívání prostor v případech, kdy je kritériem počet osob, užívajících byt či bytovou jednotku, ale také pro účely komunikaci v situacích, které správa bytového domu velmi často vyžaduje.
Rozsah evidovaných údajů přitom může být značný i s ohledem na průběžnou komunikaci s nájemci, členy družstev či společenství vlastníků jednotek, doručování písemností či svolávání schůzí bytové korporace.
Další evidenční oblastí budou smluvní dokumenty – smlouvy s uživateli bytů a nebytových prostor (nebude se zpravidla týkat společenství vlastníků jednotek), smlouvy s dodavateli energií a médií a dalších služeb souvisejících s užíváním bytového domu, bytů či bytových a nebytových jednotek, dodavatelské smlouvy na řemeslné či stavební práce, pojistné smlouvy, smlouvy o vedení bankovních účtů anebo smlouvy s „operativními“ správci, tedy třetími osobami, kterou jsou svěřeny některé činnosti správy domu a pozemku. Výčet dokumentace vzniklé při správě bytového domu není samozřejmě úplný a bude závislý na rozhodnutí vlastníka či vlastníků nemovitosti.
Z organizační správy související s bytovým domem budou asi největší oblastí organizace schůzí v bytovém domě – zasedání shromáždění vlastníků a schůzí členů družstva a jednání statutárních orgánů bytových korporací (nejčastěji výboru u společenství vlastníků jednotek a představenstev v případě bytových družstev).
Do celé oblasti evidence a organizace správy bytového domu výrazně zasahuje v poslední době akcentovaná oblast ochrany osobních údajů. Pravděpodobně až blízká budoucnost ukáže, kam všude bude třeba promítnout pravidla vztahující se k ochraně osobních údajů, a to především při změně v osobě uživatele prostor v bytovém domě (od zaevidování nového uživatele po zapomenutí bývalého), avšak s nutnou ochranou zájmů vlastníka nemovitosti (např. reklamace vyúčtování) či bytové korporace – společenství vlastníků jednotek či bytového družstva.
Únorový seriál. Úskalí správy bytového domu
V předchozí kapitole byla řeč o ochraně osobních údajů, která bude stále více prostupovat zavedenými zvyklostmi mnoha vlastníků bytových domů či osob odpovědných za jeho správu.
Podstatné zvýšení pozornosti této oblasti i sankcí za porušení zákonem předvídaných povinností přinese zřejmě nejednu vrásku na čelo vlastníkům bytových domů, členům statutárních orgánů společenství vlastníků jednotek a bytových družstev.
Základní normou by měl být zákon o zpracování osobních údajů, který by měl nahradit stávající zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Ten totiž pozbude své účinnosti 28. května 2018, kdy naopak nabude účinnost Nařízení Evropského Parlamentu a Rady č. 2016/679 ze dne 27. dubna 2016, které nově upravuje ochranu osobních údajů na úrovni celé Evropské unie, jedním předpisem přímo účinným ve všech členských zemích.
Jiným úskalím správy bytového domu je správná evidence a rozdělení nákladů na správu bytového domu a pozemku a na plnění spojená s užíváním společných částí domu, bytů a nebytových prostor, bytových či nebytových jednotek (služby). Tomu předchází i správné stanovení záloh na správu domu a související služby, zpravidla v měsíční periodě, jejich řádné projednání a schválení v rámci bytového domu.
Základní pravidla obsahují základní právní normy – občanský zákoník, zákon o obchodních korporací pro bytová družstva a zákon o službách (zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů).
Tato oblast bývá nejčastěji svěřována vlastníky bytových domů či osobami odpovědnými za jeho správu třetím osobám. Rozdělování nákladů na energie a média včetně měření jejich spotřeb a zajištění odečtů je často svěřováno specializovaným dodavatelům rozúčtování (tj. rozdělení uvedených nákladů mezi jednotlivé uživatele prostor v bytovém domě), účetnictví, evidence nájemného či příspěvků na správu domu a pozemku a záloh na služby a jejich vyúčtování je pak zpravidla v celku svěřováno účetním či správním firmám (tzv. operativním správcům).
Úskalí správy
K úskalím správy bytového domu patří i výběr dodavatele některých činností správy domu a pozemku (správních firem). Často jde proti sobě zájem členů statutárního orgánu na výběru dostatečně kvalifikovaného, spolehlivého a osvědčeného dodavatele, kterému budou důvěřovat při zajišťování činností, za které nesou sami přímou odpovědnost, a zájem členů bytové korporace na úspoře nákladů i v oblasti samotného výkonu správy bytového domu. Přitom jen při letmém pohledu na strukturu běžných měsíčních výdajů na bydlení si lze ověřit, že náklady na správu domu činí jednotky procent (zpravidla okolo 3%) celkových měsíčních nákladů na bydlení. Obecně tak platí, že je lépe usilovat za podpory rozumné správní firmy o úsporu nákladů ve zbylých nákladech bydlení, než dosáhnout často velmi krátkodobé výhody v úspoře nákladů na výkon správy bytového domu.
Ještě větším úskalím současnosti je však pro společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo upadající zájem členů těchto bytových korporací o výkon funkce člena statutárního orgánu. Přitom právě statutární orgán bytové korporace je tím hlavní osobou odpovědnou za správu bytového domu. Množící se povinnosti člena statutárního orgánu, péče řádného hospodáře, GDPR i vrůstající počet žalob ze strany nespokojených sousedů jsou vedle málo finančně a zpravidla i morálně ohodnocené pozice s vysokou časovou náročností těmi největšími brzdami pro stále větší počet vlastníků jednotek a členů družstev.
Profesionální správci
Řešením pak často bývá svěření výkonu funkce statutárního orgánu do rukou třetí osoby. Právě na výkon těchto služeb se specializuje v současné době celá řada subjektů. Při výběru takové osoby je však třeba dbát ještě vyšší opatrnosti, než je tomu u výběru správce či správní firmy. Je zcela namístě volit jen taková řešení, jejichž spolehlivost, serióznost a důvěryhodnost si lze bezpečně ověřit. Osoba v pozici člena statutárního orgánu má zpravidla rozhodující vliv na chod správy domu. Určitě se vyplatí konzultovat s odborníky i úpravu smluvního vztahu s takovou osobou či stanov a dalších pravidel pro správu domu a pozemku, např. finančních limitů, do kterých budou takové osoby oprávněny rozhodovat dle svého uvážení.
Závěrem této kapitoly nezbývá, než upozornit, že se správou domu a pozemku jsou mnohé povinnosti předepsány a jejich porušení může vést k hmotné odpovědnosti, především členů statutárních orgánů bytových korporací, ale i vlastníků či spoluvlastníků nemovitostí. Z platné legislativy vyplývá pro majitele bytových domů a jejich nájemníků, že musí zajistit provádění některých činností na technických a požárně bezpečnostních zařízeních za účelem zajištění jejich bezpečnosti či funkčnosti při užívání. Je tedy povinné zajistit revize a kontroly. Díky tomuto postupu je možné zabránit škodám na majetku i ztrátě lidských životů. Většina těchto povinností vychází z platných právních předpisů a technických norem.
Všechny kroky vlastníka či spoluvlastníků nemovitosti by neměly hned v začátcích správy bytového domu opomenout jeho řádné pojištění, včetně pojištění odpovědnosti za výkon funkce statutárního orgánu bytové korporace. Správně zvolený rozsah pojištění proti škodám na majetku i škodám způsobeným jeho provozováním či vlastním pochybením je nejlepší cestou k minimalizaci újmy všech zúčastněných stran.
Únorový seriál. Řízení schůzí v bytovém domě
Jedním ze základních předpokladů úspěšného fungování statutárního orgánu bytových korporací (společenství vlastníků jednotek či bytového družstva) je vedení jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků resp. členské schůze.
V pravidlech jednání nejvyššího orgánu obou zmíněných subjektů je hned několik zásadních odlišností, avšak také mnoho spojujících prvků. Jednou z úvodních formálních odlišností hned v úvodu je skutečnost, že zatímco v případě společenství vlastníků jednotek hovoří zákon o „pořadu zasedání“ shromáždění (§ 1207 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů a dále jen „OZ“), u bytových družstev jde o „program“ členské schůze (§ 636 odst. 2 písm. d) zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech /zákon o obchodních korporacích/, ve znění pozdějších předpisů a dále jen „ZOK“).
SVJ i bytové družstvo v jednom domě
V bytovém domě však mohou existovat obě právní formy současně a je tak třeba konat jak shromáždění vlastníků i členskou schůzi. Často přitom půjde o konání obou jednání současně, nebo spíše navazujícím způsobem v jednom termínu. Právě formální přesnosti bude v takových případech obzvláště zapotřebí, aby bylo jasné, jaké jsou kompetence (o čem rozhoduje) ten který orgán. Odlišení musí být zřejmé, jak z pozvánky, tak i z vystupování statutárních orgánů obou subjektů a ze samotného řízení jednání obou nejvyšších orgánů. Zmatek v hlavách přítomných uživatelů bytových jednotek či bytů může totiž ještě znásobit situace, kdy je statutárním orgánem společenství vlastníků jednotek právě právnická osoba – bytové družstvo.
Naopak společným rysem v obou případech je například princip usnášeníschopnosti jednání nejvyššího orgánu, kdy je v zásadě rozhodující princip nadpoloviční většiny. U společenství vlastníků jednotek je to přítomnost vlastníků jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů, přitom má každý z vlastníků jednotek počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech domu. U bytového družstva jde o prostou nadpoloviční většinu počtu členů družstva, nevyžadují-li stanovy vyšší kvórum (srovnej § 1206 odst. 2 OZ a § 644 odst. 1 ZOK).
Výjimkou je u bytového družstva institut „náhradní“ členské schůze, který zcela chybí u společenství vlastníků, kde konání náhradního shromáždění není možné (§ 1221 OZ). Náhradní členská schůze je schopna se usnášet bez ohledu na počet přítomných členů, ledaže stanovy určí něco jiného (§§ 647 a 648 ZOK).
Důležité a spojující je pro oba typy bytových korporací, společenství vlastníků jednotek i členskou schůzi, že svolavatelem jednání nejvyššího orgánu je statutární orgán. A je to také svolavatel, kdo určuje pořad zasedání či program jednání.
Členové společenství vlastníků i bytového družstva samozřejmě mohou dávat podněty, ale za konečné sestavení programu je odpovědný statutární orgán bytové korporace. V opačném případě by totiž mohla mít agenda hodně bodů k jednání. U obou nejvyšších orgán přitom platí i pravidlo, že doplnění programu na místě je možné jedině za předpokladu účasti a souhlasu všech členů bytového družstva či společenství vlastníků (srovnej § 253 odst. 3 OZ a § 643 odst. 2 ZOK).
Při koncipování programu jednání je třeba mít na paměti jednak správné vystižení obsahu bodu jednání i jejich logickou návaznost. Občas bývá nesnadné udržet věcnou souvislost projednávaných bodů, což klade nemalé nároky na toho, kdo schůzi řídí.
Společným prvkem obou těles je sledování parametru usnášeníschopnosti jednání nejvyššího orgánu. Dosažení usnášeníschopnosti resp. průběžné sledování usnášeníschopnosti schůze patří k základním povinnostem osoby odpovědné za její řízení. Standardním požadavkem bývá účast nadpolovičního počtu členů v případě bytového družstva, resp. přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů v případě společenství vlastníků jednotek.
Zatímco u bytového družstva je i v případě využití institutu plných mocí relativně jednoduché ověřovat usnášeníschopnost jednání (obvykle platí, že co člen to jeden hlas), v případě společenství vlastníků jednotek to tak jednoduché nebývá. Každý člen má totiž počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech domu. Když se k tomu přidá institut plných mocí, je třeba se řádně zamyslet, jak ohlídat nejen samotnou usnášeníschopnost jednání shromáždění, nýbrž i sečtení jednotlivých hlasů při samotném hlasování.
V úvodu (a programu) jednání je třeba pamatovat na volbu orgánů shromáždění či schůze. Tyto orgány nejsou ze zákona předepsány, ale mohou být upraveny stanovami nebo jednacím řádem. Zpravidla půjde o volbu řídícího schůze, zapisovatele, ověřovatelů a skrutátorů, tedy těch, kteří budou počítat hlasy. Avšak může jít i o další orgány jako jsou mandátová, návrhová či volební komise.
Zvláštní pozornost je třeba věnovat osobě, která bude jednání nejvyššího orgánu řídit. V případě společenství vlastníků hovoří občanský zákoník o volbě předsedy zasedání, u bytového družstva by to měl být ten, kdo svolal členskou schůzi, tedy představenstvo a zpravidla jeho předseda. V některých případech je však účelné uvažovat o předsedajícím jednání v podobě moderátora, který dokáže sledovat průběh schůze, postupovat podle stanovaného programu, řídit diskuzi, formulovat usnesení a zvládnout přehledně hlasování. Zdá se to být banálním výčtem samozřejmostí, ale přesně tohle činí v případě schůzí bytových domů jeden z klíčových problémů. Špatné vedení schůze vede bohužel často k znechucení a ke ztrátě zájmu členů korporace se jich účastnit.
V této souvislosti je však třeba nahlédnout i do stanov bytové korporace, které mohou řízení jednání nejvyššího orgánu svěřit výhradně do rukou předsedy společenství či družstva, případně člena statutárního orgánu a pak je třeba nejprve vyřešit konflikt se stanovami, má-li schůzi řídit někdo jiný.
Další zvláštní kapitolou je návrh usnesení a hlasování o něm. Nejlepší cestou je koncipovat návrh usnesení předem a předložit jejich znění jako poklad pro jednání schůze všem pozvaným vlastníkům jednotek či členům družstva. V průběhu jednání je pak možné lépe formulovat případné protinávrhy či změny navrženého usnesení. Obecně bývá velká potíž v přesné formulaci protinávrhů, ale také v ohlídání, zde se přijetím jednoho návrhu nestává jiný nehlasovatelným.
Vrcholnou disciplínou jednání nejvyššího orgánu je hlasování o usnesení. K vyjádření názoru přitom neslouží jen obvyklé „pro – proti – zdržel se“, nýbrž také „nehlasoval“ a vlastně i „nezúčastnil se“. Speciální disciplínou je kategorie „nehlasoval“. Platí totiž, že součet hlasů „pro - proti - zdržel se“ nemusí dát vždy součet 100 % přítomných, ale logicky nesmí vyjít součet vyšší.
Při hlasování se běžně používá hlasování aklamací, tedy zdvižením ruky. U společenství vlastníků to bývají i jiné formy hlasování (načtení čipů nebo hlasovací lístky), které umožňují rychleji a přesněji sečíst jednotlivé hlasy.
Výhodou hlasovacích lístků je skutečnost, že jednající mohou zůstat sedět a sebrání hlasů mají na starosti skrutátoři, u čipových karet je třeba přerušit jednání při načítání jednotlivých karet. Opačně platí, že kartou lze hlasovat teoreticky do nekonečna, u hlasovacích lístků musí organizátor hlasování předem odhadnout, kolik hlasovacích lístků bude zapotřebí.
Problém bývá tajné hlasování, které je z principu myslitelné jen tam, kde má každý člen korporace stejnou váhu hlasu. Jinak platí, že je-li byť jen jeden hlas zjistitelný, pak nejde o tajnou volbu. To bude platit především u společenství vlastníků jednotek, kde většinou existují specifické výše podílů na společných částí domu.
O průběhu jednání se pořizuje zápis, jehož náležitosti taktéž stanoví zákon (srovnej § 254 OZ a § 659 ZOK). V případě osobu bytových korporací je třeba nezapomenout, že některá pravidla svolávání a vedení jednání nejvyšších orgánů mohou upravovat i stanovy společenství vlastníků jednotek a bytových družstev, nebo dokonce různé další vnitřní organizační normy (řády či směrnice, apod.). Určitě tak platí, že ten, kdo chce správně svolat a vést jednání nejvyššího orgánu, musí mít dobrou a úplnou znalost vnitřních předpisů bytové korporace.
Únorový seriál. Práva a povinnosti uživatelů bytových jednotek a bytů při správě bytového domu
Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku (§ 1189 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů a dále jen „OZ“).
Z uvedené definice správy domu a pozemku vyplývají práva a povinnosti jednak osobě odpovědné za správu domu a pozemku, tou je společenství vlastníků jednotek, ale také členovi společenství vlastníků jednotek, tj. vlastníkovi jednotky. I na to pamatují právní předpisy.
Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části bytového domu, avšak nesmí ztížit vlastníkovi jiné jednotky v domě výkon stejných práv ani ohrozit, změnit či poškodit společné části domu (§ 1175 odst. 1 OZ). Z § 9 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „NV č. 366/2013 Sb.“), pak nepřímo vyplývá pro vlastníka jednotky povinnost strpět opatření osoby oprávněné ke správě domu ke zjednání nápravy v případě, že neplní svou povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu.
V praxi bývá asi největší potíž ve stavebních úpravách jednotek, resp. ve stanovení hranice mezi tím, kdy se ještě jedná o stavební úpravu uvnitř jednotky a kdy naopak o společné části. Společné části jsou určeny prohlášením, které obsahuje určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky (§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 1. OZ), přičemž bližší výčet je pak uveden v §§ 5 a 6 NV č. 366/2013 Sb.
U zatím převažujícího počtu společenství vlastníků jednotek, vzniklých do konce roku 2013, to však bude úprava v prohlášení vlastníka budovy (§ 4 odst. 2 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Společné části pak upravoval § 2 odst. g) citovaného zákona.
Práva a povinnosti vlastníků jednotek jsou však pro oba typy společenství vlastníků jednotek shodně upravena současným občanským zákoníkem, případně jeho prováděcím předpisem.
Základní výčet povinností vlastníka jednotky:
- nesmí ztížit jinému vlastníkovi jednotky jeho práv spojených s vlastnictvím jednotky,
- nesmí ohrozit, změnit nebo poškodit společné části domu (obě povinnosti viz § 1175 odst. 1 OZ),
- udržovat nezávadný stav bytu,
- udržovat dobrý vzhled domu (obě povinnosti viz § 1175 odst. 2 OZ),
- řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí a totéž zajistit i v případě osob, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 OZ),
- oznámit nabytí jednotky do svého vlastnictví včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, a taktéž i případné změny oznámených údajů (§ 1177 odst. 1 OZ),
- oznámit změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce, a to i v případě, přenechal-li byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby § 1177 odst. 2 OZ),
- přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech (§ 1180 odst. 1 OZ),
- platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu /služby/ (§ 1181 odst. 1),
- umožnit přístup do bytu za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, byl-li k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu (§ 1182 OZ),
- zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu (§ 1183 odst. 1 věta první OZ),
- umožnit umístění, údržbu a kontrolu za zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií (§ 1183 odst. 1 věta druhá OZ).
Základní výčet práv vlastníka jednotky:
- získat od osoby odpovědné za správu domu jméno a adresu kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce v domě (§ 1178 OZ),
- seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů (§ 1179 OZ),
- na včasné vyúčtování záloh na služby (§ 1181 odst. 1 OZ),
- na náhradu škody v případě poškození jednotky prováděním prací při údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu, případně při umístění, údržbě a kontrole zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií (§ 1183 odst. 2 OZ).
Pro spoluvlastníky jednotky platí, že jsou povinni zmocnit společného zástupce pro výkon práv spoluvlastníků vůči osobě odpovědné za správu domu; platí to i v případě manželů, jejich jednotka je ve společném jmění (§ 1185 odst. 2 OZ).
Další práva a povinnosti členů společenství vlastníků jednotek mohou upravovat stanovy, které mají obsahovat výčet členských práv a povinností vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování (§ 1200 odst. 2 písm. c) OZ), ale také pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí (§ 1200 odst. 2 písm. e) OZ) a pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství vlastníků jednotek, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek (§ 1200 odst. 2 písm. f) OZ).
Pro práva a povinnosti členů bytových družstev a nájemců bytů či nebytových prostor platí, že se pro nájem družstevního bytu použijí ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu a nebytového prostoru (§ 741 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech /zákon o obchodních korporacích/ ve znění pozdějších předpisů a dále jen „ZOK“).
Samotný ZOK pak stanoví jen malý výčet práv a povinností explicitně platných pro bytové družstvo:
Člen bytového družstva má zejména právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou, na jehož pořízení se on nebo jeho právní předchůdce podílel dalším členským vkladem, pokud splňuje ostatní podmínky podle tohoto zákona a stanov, a na stanovení nájemného spojeného s užíváním družstevního bytu podle podmínek ZOK (§ 742 ZOK) a povinnost, je-li nájemcem družstevního bytu, hradit v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.
OZ potom stanoví, že nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek stanovených jiným zákonem, popřípadě upravených ve stanovách bytového družstva. Totéž platí o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele (§ 2240 OZ).
Úprava práv a povinností pronajímatele (bytového družstva) a nájemce (člena bytového družstva) přitom budou vycházet z úpravy OZ obsažené zejména v §§ 2255 až 2269 OZ. Přičemž platí i základní povinnost pro nájemce družstevního bytu hradit nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu a společných částí domu (v OZ úprava obsažená v § 2251 odst. 1). A jak už je v předešlém odstavci konstatováno, bližší úpravu práv a povinností člena družstva budou upravovat stanovy bytového družstva.

References: § 1190
 § 1194
 zákona č. 89
 § 1208
 § 159
 § 744
 zákona č. 90
 zákona č. 89
 § 1208
 zákona č. 89
 § 1166
 zákona č. 89
 § 1200
 § 553
 zákona č. 90
 § 1177
 zákona č. 89
 zákona č. 90
 § 1206
 § 644
 § 253
 § 643
 § 254
 § 659
 zákona č. 89
 § 9
 zákona č. 72
 § 2
 § 1175
 § 1175
 § 1177
 zákona č. 90
 § 2251