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Timestamp: 2020-08-04 08:34:22+00:00

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abogados CONTRATOS Madrid, Málaga – Abogados especialistas comunidad de propietarios Madrid
CONTRATO COMPRAVENTA – DEMANDA
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: CAPACIDAD O NO CAPACIDAD PARA COMPRAR TERRENO
abogados CONTRATOS Madrid, Málaga
abogados ESPECIALISTAS CONTRATOS: JURISPRUDENCIA: SENTENCIA AUDIENCIA PROVINCIAL MADRID, 12 septiembre 2011, Ponente, IImo. Sr. D. José Vicente Zapater Ferrer en su Fundamentación:
“PRIMERO.-.- La cuestión litigiosa se circunscribe a la eficacia del seguro concertado para garantizar la indemnización de las cantidades entregadas a cuenta de la adquisición de una vivienda, cuando el contratante no las haya devuelto, si la construcción no ha llegado a buen fin en el plazo convenido.
En la sentencia recurrida, con invocación de la Ley 57/1968 del 27 julio, la Orden de 29 noviembre 1968, la Ley 50/1980 del Contrato de Seguro, y la abundante y uniforme Jurisprudencia que las interpreta, estima la demanda interpuesta por los compradores contra la aseguradora, porque pactada la entrega de la vivienda antes del día 30 noviembre 2008, la entidad constructora no obtuvo la preceptiva licencia sino hasta el 17 febrero 2009, habiéndosele requerido formalmente para la devolución de las cantidades entregadas más sus intereses computados al 6% anual; sin que sea necesario haber promovido previamente la resolución de la compraventa, aunque, incluso, tal resolución puede estimarse acreditada, porque la prueba aportada demuestra que se intentó por los compradores sin obtener respuesta por parte del constructor-vendedor, y, además, la venta posterior de la vivienda a un tercero evidencia una resolución tácita del contrato, por demostrar, de manera palmaria, la intención incumplidora del vendedor.
SEGUNDO.-.- La entidad aseguradora apela esta resolución articulando su recurso en siete alegaciones, precedidas de una Previa donde se expone un planteamiento general de la cuestión.
La alegación Primera referida al alcance de la responsabilidad establecida en la Ley 57/1968, tras exponer lo que disponen sus artículos 1, 2 y su Exposición de Motivos, sostiene que las cantidades anticipadas se aplicaron a construir la vivienda adquirida, que se finalizó dentro del plazo pactado y estuvo en disposición de ser entregada, pues se había obtenido la licencia de primera ocupación, sin que la norma se pueda utilizar para amparar desistimientos unilaterales o resoluciones por otros incumplimientos contractuales. Abundando en los mismos extremos, la alegación Segunda refiere que la vivienda adquirida se terminó dentro del plazo pactado en el contrato, y el Ayuntamiento de Meco emitió la licencia de primera ocupación, de modo que la apelante no ha incurrido en responsabilidad, tanto si se tiene en cuenta la normativa aplicada en la Sentencia recurrida, como las condiciones particulares de la póliza de seguro, por cuanto se excluye de la garantía el caso en que, habiéndose terminado la construcción en los plazos previstos y obtenido el certificado de primera ocupación, y puesta la vivienda disposición del comprador, éste se negara a recibirla por cualquier razón. También la alegación Tercera está referida a la inexistencia de incumplimiento de los plazos contractuales imputable al vendedor. En el contrato de compra-venta se faculta para resolverlo cuando la vivienda no se hubiera entregado el 30 noviembre 2008 por una causa imputable a la constructora, pero no cuando la falta de entrega derive de causa atribuible a un tercero, y, en el presente supuesto, la demora fue atribuible al Ayuntamiento de Meco, pues esta misma entidad certifica en el documento número 7 de la demanda que la construcción finalizó el día 24 septiembre 2008, la licencia de primera ocupación se solicitó el 16 octubre siguiente, y el Ayuntamiento no envió al aparejador municipal para elaborar el correspondiente informe técnico hasta el 28 noviembre 2008, por lo que la demora sólo a él es atribuible. Se añade también que con fecha 10 octubre 2008 los actores manifestaron a la constructora su intención de desistir unilateralmente del contrato por motivos económicos.
TERCERO.-.- Aunque sea muy elogiable la concisión de su planteamiento, estas alegaciones carecen de sustancia, porque, sobre todo, se refieren sólo tangencialmente a la Sentencia recurrida, donde la admisión de la demanda tiene su base en el incumplimiento de la obligación de entrega, pues no se obtuvo la preceptiva licencia hasta el día 17 febrero de 2009, fuera, por tanto, del plazo máximo de entrega previsto para el día 30 noviembre 2008. Causa, por tanto, irreductible perplejidad que la apelante exponga su opinión sobre el alcance de la responsabilidad establecida la Ley 57/1968 , porque en la audiencia previa se convino que el objeto del debate era la existencia del siniestro, determinando si la falta de resolución previa de la compraventa era bastante o no para la eficacia del seguro, y determinando si su eventual responsabilidad era subsidiaria o solidaria; por ello, son inobjetables las reflexiones que en el recurso se hacen a los artículos 1, 2 y Exposición de Motivos de la Ley 57/1968 , y que en modo alguno se puedan amparar desistimientos injustos; pero las mismas alegaciones son contradictorias entre sí, cuando a la vez que se sostiene que la vivienda se terminó dentro del plazo pactado, y que el incumplimiento de los plazos no sea imputable al vendedor. Si en la Sentencia recurrida se establece que la licencia de primera ocupación se concedió dos meses y medio después del plazo máximo pactado para su entrega, y en estos datos está conforme la apelante, no puede sostener que se cumplieran tales condicionamientos, ni tampoco, a la vez, que su incumplimiento no fuera imputable al vendedor. En cualquier caso, con arreglo a la cláusula séptima de la póliza, la facultad resolutoria deriva del hecho objetivo de la falta de entrega, aunque tal hecho no sea imputable al vendedor, y esta misma previsión se establece en el artículo 1º 1ª de la Ley 58/68, y en el artículo 4º f) de la Orden de 29 noviembre 1968, por más que el constructor, como experto en esta clase de negocios, debe contar con la ineludible demora que los trámites administrativos suelen producir, aunque, en este caso, parece que ni siquiera concurriera un retraso apreciable, aunque se iniciaron después de la fecha máxima pactada para la entrega.
En la Sentencia recurrida no hay, por tanto, error alguno al valorar la prueba, y las normas aplicables se interpretan adecuadamente.
CUARTO.-.- En la alegación Cuarta se indica la inexistencia de la previa resolución del contrato de compra-venta, y en ella se aduce que, conforme a la Ley, en caso de incumplimiento, el comprador tenía dos opciones, una, conceder una prórroga al vendedor, o, resolver el contrato y exigir la devolución de las cantidades anticipadas con intereses, porque el cumplimiento de lo pactado no podía quedar al arbitrio de uno de los contratantes, de modo que era necesario que los actores instaran judicialmente la resolución del contrato de compra-venta antes de reclamar su indemnización. Abundando sobre los mismos extremos, en la alegación Quinta se sostiene que ni la Ley ni en el certificado individual establecen la responsabilidad solidaria.
Ambas alegaciones son enteramente rechazables, primero, porque la cuestión litigiosa se plantea en el ámbito de la normativa específica que regulan la percepción y garantía de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, por virtud de la que se escinden con claridad las relaciones jurídicas que vinculan al comprador de la vivienda con su constructor, de las que aquél ostenta frente a la entidad que haya garantizado la devolución de las cantidades entregadas, y para ésta, en el caso del incumplimiento aludido, el contrato de seguro tendrá carácter ejecutivo, porque entra en juego la garantía del asegurador legalmente establecida, a quien se puede reclamar la indemnización, sin perjuicio, desde luego, de su derecho de reembolso contra el tomador del seguro. Todo ello sin obviar, desde luego, los razonamientos que en la Sentencia recurrida se exponen para estimar también tácitamente resuelta la compraventa. La reclamación a la aseguradora y la admisión de la demanda tienen su base en la garantía de reintegro, legalmente establecida para los casos en que procede, y que surte su eficacia con total independencia de la responsabilidad en que haya podido incurrir el tomador del seguro, siendo por tanto ajena a esta cuestión la naturaleza mancomunada o solidaria de las obligaciones.
QUINTO.-.- En la alegación Sexta se sostiene que se ha impuesto una condena superior a la que procedería en caso de resolución del contrato, porque en este supuesto se habría de computar un cheque regalo de 3000 Euros recibido por los compradores.
La alegación es enteramente rechazable, porque por primera vez en el recurso y no en la contestación a la demanda se alude a este extremo.
En la alegación Séptima se denuncia la improcedente aplicación del art. 20 de la LCS, pues la Ley 57/1968 contempla un tipo específico de intereses al 6% y la LOE ha establecido que sea el legal del dinero.
La alegación es enteramente rechazable, pues el tipo de interés aludido en el recurso se aplica en los casos de las reclamaciones dirigidas contra el constructor. Pero en este supuesto lo que se exige es la cobertura de un seguro especial legalmente establecido, al que, por otra parte, razones temporales impiden que se pueda aplicar la Ley 38/1999.
Como consecuencia, procede la íntegra desestimación del recurso y la confirmación de la Sentencia apelada por sus propios e iguales fundamentos.”
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References: resolución 
 resolución 
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 artículo 1
 artículo 4
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