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Timestamp: 2019-12-16 00:24:21+00:00

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Zur Fortwirkung einer Haustürsituation | Rechtsanwaltskanzlei Skwar
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Zur Fortwirkung einer Haustürsituation
OLG Dresden, Urteil vom 09.04.2008 – 8 U 1819/07
1. Zu den Umständen des Einzelfalls, nach denen sich beurteilt, ob eine ursprüngliche Haustürsituation in relevanter Weise fortwirkt, wenn der Verbraucher seine Vertragserklärung in den Geschäftsräumen der Bank abgibt, rechnet neben dem Zeitablauf und einer bereits eingetretenen Bindung an das zu finanzierende Geschäft insbesondere auch das zwischenzeitliche Verhalten des Verbrauchers (Rn.24)(Rn.26).
2. Bei der Prüfung der Sittenwidrigkeit des Vertrages, mit dem der renditeorientierte Erwerber eine neue oder zu sanierende Immobilie in Zeiten erhöhter steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten gekauft hat, bestehen keine grundsätzlichen Bedenken, an dem Kaufpreis gegenüber zu stellenden Verkehrswert maßgeblich nach der Vergleichswertmethode – durch Vergleich mit den von anderen Erwerbern vergleichbare Objekte seinerzeit durchschnittlich gezahlten Kaufpreis – zu ermitteln. Der “Teilmarkt” für steuersparmotivierte Ersterwerbsfälle ist dabei nicht außer Betracht zu lassen (Rn.36)(Rn.37)(Rn.38).
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der Einzelrichterin der 1. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 05.10.2007 wird zurückgewiesen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten im Kostenpunkt gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
– Streitwert der Berufung: 587.985,66 EUR –
Der 1958 geborene Kläger lebt mit Frau und zwei Kindern in M. und betreibt dort eine Arztpraxis für Orthopädie. Im Jahre 1998 finanzierte er über die vormalige B. Bank, die Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden einheitlich: Beklagte), den Erwerb des Grundstücks L. Straße … in G. und die Sanierung sowie Modernisierung des in geschlossener Bebauung aufstehenden Mehrfamilienhauses mit neun Wohnungen. Er begehrt die Unzulässigerklärung der Zwangsvollstreckung aus einer seinerzeit errichteten Grundschuldbestellungsurkunde mit der Begründung, er habe seine auf den Abschluss der Darlehensverträge und der Sicherungszweckvereinbarung gerichteten Erklärungen nach den Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes wirksam widerrufen und könne der Beklagten außerdem Schadensersatzansprüche entgegenhalten, weil sie in Bezug auf verschiedene Aspekte des finanzierten Geschäftes einen zu offenbarenden Wissensvorsprung vor ihm gehabt habe.
Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen. Die Feststellungen des Landgerichts werden wie folgt zusammenfassend ergänzt:
Ein Freund des Klägers namens St., der über den Vermittler Sch. im Jahre 1997 zwei Objekte in G. zu einem Preis von umgerechnet 1.270,00 EUR/m² Wohnfläche gekauft hatte, empfahl Herrn S. den Kläger für eine ähnliche Steuersparinvestition. So kam es nach der Behauptung des Klägers nach kurzer vorheriger telefonischer Absprache am 13.04.1998 zu einem Termin in seiner Wohnung mit Herrn S. Dieser war als gelernter Bankkaufmann unter eigenständiger Fa. als Immobilien- und Vermögensberater ebenfalls in M. ansässig und kooperierte sehr eng mit der G. GmbH (im Folgenden: G.), deren Gesellschafter er zugleich war. In diesem ersten Gespräch legte Herr Sch. dem Kläger ein Berechnungsbeispiel der G. ohne Bezug zu einem konkreten Objekt vor. Der Kläger besichtigte daraufhin in G. verschiedene bereits fertig gestellte Objekte der G. und gab für die Investition grünes Licht. Er erhielt ein gleichartig aufgebautes zweites Berechnungsbeispiel der G., welches nunmehr auf das ausgewählte Objekt L. Straße … zugeschnitten war, einen Fremdmitteleinsatz von gut 1,15 Mio. DM vorsah und einen “Verkaufspreis” von 1.300.180,00 DM zugrunde legte, der als Bemessungsgrundlage für steuerliche Abschreibungen ermittelt war und sich aus einem Kaufpreis für die Altsubstanz von 251.000,00 DM (= 500,00 DM/m²) abzüglich eines Anteils für Grund und Boden von 50.200,00 DM sowie einem Sanierungsaufwand von 1.049.180,00 DM (= 2.090,00 DM/m²) zusammensetzte. Bei angenommenen 502 m² Wohnfläche und einer wie im ersten Berechnungsbeispiel veranschlagten Nettomiete von 10,00 DM/m² ergab sich ein ab dem Jahr 2000 angesetzter jährlicher Mietertrag von 60.240,00 DM.
Nach bestrittener Darstellung des Klägers gab es nach dem 13.04.1998 mit Herrn Sch. noch einen weiteren Gesprächstermin in seiner Wohnung, bei dem die undatierte Selbstauskunft für die Beklagte gemeinsam ausgefüllt worden sei. Nach den Angaben in dieser Selbstauskunft erzielte der Kläger damals monatliche Praxiseinnahmen nach Steuern von ca. 16.000,00 DM, denen Ausgaben von rund 10.000,00 DM pro Monat gegenüberstanden; für das gesamte Jahr 1998 erwartete er Einkünfte von mehr als 400.000,00 DM.
Kraft mündlich erteilter Vollmacht des Klägers verkaufte ein Herr B. – der das Grundstück seinerseits am 05.05.1998 von der Fa. W. für 200.000,00 DM gekauft hatte, die es ihrerseits zwei Jahre zuvor für 120.000,00 DM erworben hatte – das Grundstück L. Straße … am 20.05.1998 für 250.000,00 DM an den Kläger und ließ es an ihn auf. Der vor dem Notar N. in G. geschlossene Kaufvertrag enthielt eine Belastungsvollmacht zugunsten der Notarangestellten Mo.
Am 22.05.1998 unterzeichnete der Kläger vor einem Notar eine auf die Kaufvertragsurkunde vom 20.05.1998 bezogene “Vollmachtsbestätigung”. Am selben Tag unterschrieb er in der Filiale R. der Beklagten die drei Verträge über jeweils durch eine Grundschuld am Finanzierungsobjekt abzusichernde, zu für Kredite dieser Art üblichen Konditionen gewährte und später vollständig ausgereichte Darlehen von insgesamt 1,15 Mio. DM, ferner eine Abtretungserklärung für Ansprüche aus einer Lebensversicherung über 150.000,00 DM, einen Verpfändungsvertrag zu einem Depotkonto sowie eine die Sicherung aller bestehenden und künftigen Ansprüche der Beklagten aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung vorsehende Zweckerklärung zur Grundschuld. Über ein Widerrufsrecht belehrte ihn die Beklagte nicht.
Namens und in Vollmacht der Kaufvertragsparteien handelnd, bestellte die Notarangestellte Mo. der Beklagten am 29.05.1998 vor dem Notar N. eine gemäß § 800 ZPO vollstreckbare Buchgrundschuld über 1,15 Mio. DM zuzüglich 18 % Jahreszinsen und erklärte die Übernahme der persönlichen Haftung des Klägers in Höhe der Grundschuld mit gleichzeitiger Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.
In der Folgezeit wurde das Mehrfamilienhaus auf der Grundlage eines Generalunternehmerbauvertrages zwischen dem Kläger und der G. vom 08./10.06.1998 zu einem Pauschalfestpreis von 1,05 Mio. DM saniert und modernisiert. Vertragsbestandteile waren eine Baubeschreibung vom 09.05.1998 und Entwurfspläne vom 10.05.1998 (richtig wohl: 12.05.1998). Als vermietbare Wohnfläche ergaben sich insgesamt 478 m².
Nach anfänglicher Vollvermietung, darunter jedenfalls teilweise auch zu der erwarteten Nettomiete von 10,00 DM/m², kam es zu nicht unerheblichen Leerständen. Bis 2005 bediente der Kläger die Darlehen mit einer monatlichen Gesamtrate von knapp 7.300,00 DM ordnungsgemäß, so dass er nach seiner von der Beklagten allerdings für nicht nachvollziehbar erachteten Darstellung per 31.12.2005 insgesamt gut 100.000,00 EUR getilgt hat. Seither führt er an die Beklagte nur noch die jeweils eingehenden Mieten ab. Die Kündigung der Darlehen wegen beträchtlicher Rückstände ist noch nicht erfolgt, steht aber bevor.
Von einer möglichen Inanspruchnahme des Vermittlers Sch. – der außerdem Geschäftsführer der für den Kläger zu Zwecken der Vermietung und Verwaltung tätig gewesenen I. GmbH war (K 16) und ferner dem Freund des Klägers St. Ende 2003 anbot, dessen zwei 1997 erworbenen Objekte in G. zu einem Preis von 294,00 EUR/m² persönlich abzukaufen (K 37; zu diesem Preis verkaufte St. noch im selben Jahr tatsächlich, GA 433) – oder der G. hat der Kläger nach seinen Angaben abgesehen, weil bei ihnen nichts zu holen sei.
Mit der Anfang 2006 erhobenen Vollstreckungsabwehrklage hat der Kläger zugleich bezifferten Schadensersatz i.H.v. 237.837,94 EUR Zug um Zug gegen Übertragung der Immobilie, Feststellung des Nichtbestehens eines Anspruchs der Beklagten aus den drei Darlehensverträgen, Rückübertragung der Ansprüche aus der Lebensversicherung und Freigabe des verpfändeten Kontos sowie Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für künftig noch entstehende Schäden begehrt. Hinsichtlich dieser weiteren Begehren hat sich das Landgericht auf die entsprechende Rüge der Beklagten hin am 31.07.2006 für örtlich unzuständig erklärt und den insoweit abgetrennten Teil des Rechtsstreites gemäß § 281 ZPO an das Landgericht M. verwiesen. Dort wird der Ausgang des vorliegenden Rechtsstreits abgewartet.
Das Landgericht hat die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zum “Wert der streitgegenständlichen Immobilie zum Stichtag 20.05.1998″ abgewiesen. Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen.
Mit der zulässigen Berufung verfolgt der Kläger sein abgewiesenes Begehren unverändert weiter. Er greift alle tragenden Erwägungen des Landgerichts an und beanstandet im Einzelnen die Verneinung eines Haustürgeschäftes, das Zugrundelegen der nach seiner Ansicht falschen Verkehrswertbestimmung des Gerichtssachverständigen und das Übergehen seines erstinstanzlichen Vortrages zu einer Kenntnis der Beklagten von einer arglistigen Täuschung des Herrn Sch. bzw. der G..
Das Rechtsmittel ist unbegründet. Zu Recht hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Einwendungen i.S.v. §§ 767 Abs. 1, 797 Abs. 5 ZPO gegen die titulierten Ansprüche aus Grundschuld und abstraktem Schuldanerkenntnis stehen dem Kläger nicht zu.
1. Eine prozessuale Gestaltungsklage analog § 767 ZPO hat der Kläger nicht erhoben. Daher sind die beiden in der notariellen Urkunde enthaltenen Titel (Unterwerfungserklärungen), aus denen die Beklagte die Zwangsvollstreckung in persönlicher und dinglicher Hinsicht durch Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung an den Kläger am 07.09.2005 eingeleitet hat, nicht auf ihre Wirksamkeit hin zu überprüfen.
Im Hinblick auf die Äußerung des Klägers, er habe nie, auch nicht am 20.05.1998, irgendwelche Belehrungen von einem Notar erhalten, wird allerdings der bereits in der mündlichen Verhandlung gegebene Hinweis wiederholt. Nach geltendem Recht kann ein Vollmachtgeber grundsätzlich persönliche bzw. dingliche Vollstreckungstitel i.S.v. §§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 800 ZPO gegen sich selbst und den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks schaffen lassen, ohne von einem Notar über die Tragweite der Bevollmächtigung und des durch sie ermöglichten Vertretergeschäftes belehrt zu werden. Die wie hier widerrufliche Vollmacht zur Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung bedarf keiner besonderen Form, insbesondere nicht der für die Vollstreckungsunterwerfung selbst vorgeschriebenen notariellen Beurkundung (BGH, Urteil vom 25.10.2005 – XI ZR 402/03, WM 2006, 177 unter II 1 m.N.). Der persönliche und dingliche Vollstreckungstitel selbst wurde am 29.05.1998 formgerecht durch notarielle Beurkundung der Vertretererklärungen der vom Käufer und Verkäufer entsprechend bevollmächtigten Notarangestellten errichtet.
2. Aus den Vorschriften des im Streitfall noch anwendbaren Haustürwiderrufsgesetzes in der bis zum 30.09.2000 geltenden Fassung kann der Kläger keine Einwendungen gegen die titulierten Ansprüche herleiten.
a) Selbst ein erfolgreicher Widerruf der darlehensvertraglichen Erklärungen würde dem Kläger allein noch nicht die Bereicherungseinrede des § 821 BGB geben, könnte seiner Vollstreckungsabwehrklage isoliert betrachtet also nicht zum Erfolg verhelfen.
Hätte ein Haustürgeschäft vorgelegen und damit die Notwendigkeit der Erteilung einer Widerrufsbelehrung gemäß § 2 Abs. 1 HWiG bestanden, wären zwar die auf Abschluss der Darlehensverträge gerichteten Erklärungen des nicht belehrten Klägers zunächst schwebend unwirksam gewesen und mit erklärtem Widerruf endgültig unwirksam geworden. Der Beklagten stünden dann aber nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (zuletzt Urteil vom 26.02.2008 – XI ZR 74/06 unter Tz. 14 m.w.N., www.bundesgerichtshof.de) sofort fällige bereicherungsrechtliche Ansprüche aus § 3 Abs. 1, Abs. 3 HWiG zu, wegen derer sie die Vollstreckung aus den Sicherungstiteln grundsätzlich betreiben dürfte. Das wäre ihr nur dann nicht gestattet, wenn der Kläger in Bezug auf eine bereicherungsrechtliche Ansprüche einschließende Sicherungsabrede lediglich eine ihrerseits gemäß § 1 Abs. 1 HWiG widerrufliche Erklärung abgegeben hätte. Hieran würde es fehlen, wenn im Zuge der Grundschuldbestellung und der persönlichen Haftungsübernahme vom 29.05.1998 die den Kläger vertretende, nicht selbst in einer Haustürsituation betroffene Notarangestellte eine konkludente, neben der ausdrücklichen Zweckerklärung des Klägers vom 20.05.1998 relevante Zweckerklärung abgegeben hätte (vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2006 – XI ZR 400/03 unter Tz. 23 bis 29, www.bundesgerichtshof.de).
b) Ob (spätestens) mit Inempfangnahme und inhaltlicher Billigung der Grundschuldbestellungsurkunde vom 29.05.1998 durch die Beklagte tatsächlich stillschweigend eine eigenständige Sicherungszweckvereinbarung mit dem Kläger zustande gekommen ist, kann indes offen bleiben. Dasselbe gilt für die Frage, ob nicht den Regelungen in Ziff. 4 des – vollständig abgewickelten – Darlehensvertrages vom 24.09.1998 zur Finanzierung eines MRT-Gerätes zu entnehmen ist, dass die Parteien einen (auch) die Sicherung bereicherungsrechtlicher Ansprüche der Beklagten aus der Geschäftsverbindung umfassenden Zweck der am 29.05.1998 bestellten Sicherheit von neuem vereinbart haben. Auf beide Fragen kommt es letztlich nicht an, weil die Darlehensverträge und die Sicherungszweckvereinbarung vom 22.05.1998 wirksam zustande gekommen sind. Ein Widerrufsrecht des Klägers bestand nicht, weil er zur Abgabe seiner entsprechenden Vertragserklärungen nicht durch mündliche Verhandlungen in seiner Wohnung bestimmt worden war, § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 HWiG.
aa) Nach § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HWiG kann der Verbraucher seine auf den Abschluss eines entgeltlichen Vertrages gerichtete Willenserklärung widerrufen, wenn er zu ihr durch mündliche Verhandlungen an seinem Arbeitsplatz oder im Bereich einer Privatwohnung bestimmt worden ist. In der Wohnung des Verbrauchers mit dem Ziel des Vertragsschlusses geführte Gespräche können zur Bejahung eines Haustürgeschäftes auch dann führen, wenn der Verbraucher die Vertragserklärung erst anschließend in den Geschäftsräumen der anderen Vertragspartei abgibt (vgl. BGH, Urteil vom 18.10.2004 – II ZR 352/02, NJW-RR 2005, 180 unter II 2 m.w.N.). Erforderlich ist dann allerdings, dass die durch die ursprüngliche Haustürsituation typischerweise hervorgerufene Beeinträchtigung der Entscheidungsfreiheit fortwirkt und für die Abgabe der Willenserklärung wenigstens mitursächlich wird. Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Haustürsituation und Abgabe der Vertragserklärung ist dabei nicht notwendig, entfaltet aber eine Indizwirkung, die mit zunehmendem zeitlichen Abstand abnimmt und nach einer gewissen Zeit ganz entfallen kann. Maßgebend sind letztlich alle Umstände des Einzelfalles, neben dem Zeitablauf etwa insbesondere der Vertragsgegenstand und das Verhalten des Verbrauchers (vgl. BGH, Urteil vom 09.05.2006 – XI ZR 119/05, WM 2006, 1243 unter II A 1 a m.w.N.).
bb) Nach diesen Maßstäben ist der Kläger auf der Grundlage seines eigenen Vorbringens und des unstreitigen Sachverhaltes nicht durch eine Haustürsituation zur Unterzeichnung der Darlehensverträge und der Sicherungszweckerklärung in den Geschäftsräumen der Beklagten am 22.05.1998 veranlasst worden.
Geht man zu seinen Gunsten davon aus, dass beim Erstbesuch des Vermittlers Sch. in seiner Wohnung am 13.04.1998 bereits Verhandlungen über eine Darlehensgewährung (der Beklagten) stattfanden, hat diese spezifische Situation nicht mehr in relevanter Weise zur späteren Abgabe der Vertragserklärungen beigetragen. Dagegen spricht neben dem beträchtlichen zeitlichen Abstand von fast sechs Wochen, in denen er die zu treffenden Investitions- und Finanzierungsentscheidungen in Ruhe vorbereiten und bedenken konnte, vor allem die zwischenzeitliche Reise ins weit entfernte G. Anlässlich dieses Besuchs machte er sich von den örtlichen Gegebenheiten und fertig gestellten Objekten der G. ein Bild. Erst anschließend gab er grünes Licht. Ein vertrauensbildender, die Kauf- und Darlehensentscheidungen mit bestimmender Umstand war zudem, dass sein Freund St. im Vorjahr zwei ähnliche Steuersparmodelle in G. unter Beteiligung der G. in Angriff genommen hatte. Der vom Kläger behauptete eine weitere Besuch des Vermittlers Sch. in seiner Wohnung zwischen dem 13.04.1998 und dem 22.05.1998 wird schon nicht näher zeitlich konkretisiert; außerdem fehlt es an Darlegungen, dass bei diesem Termin – über die gemeinsame Ausfüllung der undatierten Selbstauskunft hinaus – überhaupt über die zu gewährenden Darlehen der Beklagten mündlich verhandelt worden ist. Gewissen zusätzlichen Anreiz, die Darlehensverträge zu unterschreiben, schaffte dagegen der notarielle Grundstückskaufvertrag mit Auflassung vom 20.05.1998. Dieser war aufgrund der zuvor mündlich erteilten Vollmacht des Klägers bereits bindend und wurde durch die notarielle Unterschriftsbeglaubigung vom 22.05.1998 – nach Angaben des dazu angehörten Klägers möglicherweise schon vor dem Termin am selben Tag in den Geschäftsräumen der Beklagten – lediglich grundbuchlich vollzugsfähig gemacht. Mit Abschluss dieses Kaufvertrages bestand für den eigenkapitalkräftigen Kläger zwar noch keine handfeste Finanzierungsnotwendigkeit. Die Würfel für die Umsetzung des gesamten Steuersparmodells waren zu diesem Zeitpunkt aber aus seiner Sicht bereits gefallen. Auch dies motivierte zur anschließenden Unterzeichnung der Darlehensverträge. Nimmt man den bedeutenden, dem Kläger genau bekannten Umfang des Finanzierungsvolumens hinzu und berücksichtigt weiter, dass der Abschluss der Darlehensverträge in einem eigens anberaumten Termin in den Geschäftsräumen der Beklagten stattfinden sollte, bestehen insgesamt nicht nur Zweifel an einem relevanten, vom Kläger zu beweisenden Fortwirken der ursprünglichen Haustürsituation bei Unterzeichnung der Verträge, sondern kann ein “Bestimmtwerden” i.S.v. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HWiG umgekehrt sogar verlässlich ausgeschlossen werden.
3. Einwendungsbegründende Schadensersatzansprüche des Klägers gegen die Beklagte, die nach seiner rechtlich zutreffenden eigenen Bewertung allein unter dem Gesichtspunkt der unterlassenen Aufklärung über einen relevanten Wissensvorsprung in Betracht kommen, bestehen nicht.
a) Nach seit langem gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet, namentlich dann, wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20).
Steht eine Unangemessenheit des Kaufpreises im Raum, hat die Bank den finanzierungswilligen Kunden nur ausnahmsweise dann aufzuklären, wenn sie von einer sittenwidrigen Übervorteilung durch den Verkäufer deshalb ausgehen muss, weil der Kaufpreis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. BGH, Urteile vom 20.01.2004 – XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524 und vom 23.03.2004 – XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, jeweils m.w.N.). Einen zu offenbarenden Wissensvorsprung begründet dabei lediglich die (positive) Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung. Diese Kenntnis wird, anders als die verwerfliche Gesinnung des Verkäufers, bei objektiv besonders krassem Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert der Gegenleistung nicht widerleglich vermutet, und zwar selbst dann nicht, wenn die finanzierende Bank und der Verkäufer oder Vertreiber des Objektes institutionalisiert zusammenwirken; selbst bei einer derart engen Zusammenarbeit kommt die Vermutung einer Kenntnis der Bank vielmehr nur im Falle einer arglistigen Täuschung des Verkäufers/Vertreibers durch Vorspiegeln eines unzutreffenden Verkehrswertes in Betracht (BGH, Urteil vom 23.10.2007 – XI ZR 167/05, WM 2008, 154).
Einen aufklärungspflichtigen Wissensvorsprung hat die Bank in Fällen der vorliegenden Art ferner allgemein dann, wenn sie spätestens bei Abschluss des Darlehensvertrages weiß, dass der Kaufentschluss ihres Kunden auf einer arglistigen Täuschung des Verkäufers/Vertreibers (vgl. BGH WM 1989, 1368, 1370; BGH WM 1999, 678, 679) bzw. auf einem vorsätzlichen Verschulden vor oder bei Vertragsschluss beruht (BGH, Urteil vom 17.10.2006 – XI ZR 205/05, WM 2007, 114 unter II 1 a). Das gilt namentlich bei bewussten Täuschungen über die mit dem Anlageobjekt zu erzielenden Mieten, kann aber auch bei sonstigen konkreten, dem Beweis zugänglichen, also von subjektiven Werturteilen und unverbindlichen Anpreisungen abzugrenzenden unrichtigen Tatsachenangaben des Verkäufers bzw. Vermittlers über das Anlageobjekt der Fall sein (BGH, Urteil vom 19.09.2006 – XI ZR 204/04, BGHZ 169, 109 unter Tz. 24 bis 26). Im Prozess hat der Darlehensnehmer das von ihm behauptete Wissen der Bank um eine solche arglistige Täuschung zu beweisen. Widerleglich vermutet wird die Kenntnis allerdings, sofern der Verkäufer bzw. ein von ihm beauftragter Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, dem Kunden auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers oder Vermittlers derart evident ist, dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (grundlegend BGH, Urteil vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 unter Tz. 51 ff.).
b) Nach diesen Maßstäben lässt sich ein relevanter Wissensvorsprung der Beklagten bei Abschluss der Darlehensverträge entgegen der Ansicht der Berufung nicht feststellen.
aa) Kenntnis von einer sittenwidrigen Überteuerung des Grundstückskaufpreises und/oder des dem Kläger vom Vermittler Sch. bei wirtschaftlicher Betrachtung so offerierten “Paketes” aus Grundstückskauf und kurz darauf geschlossenem Generalunternehmerbauvertrag konnte die Beklagte nicht haben. Denn weder der Kaufpreis des Grundstücks von 250.000,00 DM noch der “Gesamterwerbspreis” von 1,3 Mio. DM überstieg den gegenüberzustellenden Verkehrswert des Grundstücks bzw. des Paketes um nahezu das Doppelte. Das hat das eingehend sachverständig beratene Landgericht zutreffend festgestellt. Auf die entsprechenden Ausführungen im angegriffenen Urteil wird Bezug genommen (LGU 8 bis 10). Die allein gegen die Verneinung einer sittenwidrigen Überteuerung des Paketpreises gerichteten Angriffe der Berufung geben weder zu einer abweichenden Beurteilung noch zur Einholung eines Obergutachtens, sondern nur zu folgenden Ergänzungen Anlass:
Im rechtlichen Ansatz ist bereits durchaus fraglich, ob der “Gesamterwerbspreis” trotz des Auseinanderfallens von Grundstücksverkäufer und Werkunternehmer die maßgebliche Bezugsgröße für die Feststellung einer sittenwidrigen Überteuerung ist. Zudem stellt der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes bei steuersparmotivierten Immobilienanlagemodellen, die sich nicht im Erwerb von neuen oder bereits sanierten Immobilien erschöpfen, auf einen anderen Prüfungsmaßstab ab. Wird dem Käufer ein solches Anlagemodell als einheitliches Gesamtpaket angeboten, kommt es für die Frage der Sittenwidrigkeit des gesamten Vertragswerkes auf ein besonders krasses Missverhältnis zwischen dem Gesamtaufwand des Käufers und dem Wert des gesamten Leistungspaketes an; dabei sind erzielbare Steuervorteile des Käufers ausdrücklich zu berücksichtigen (BGH, Urteile vom 08.10.2004 – V ZR 18/04, WM 2004, 2349 und vom 17.06.2005 – V ZR 220/04, WM 2005, 1598).
Geht man ungeachtet der vorstehenden Bedenken zugunsten des Klägers von der Maßgeblichkeit der Frage aus, ob und in welchem Umfang der “Gesamtkaufpreis” von 1,3 Mio. DM (= 664.679,44 EUR) am 22.05.1998 den mutmaßlichen Verkehrswert der Immobilie in – hypothetisch – bereits saniertem Zustand überstieg, gelangt man gleichwohl zu keiner relevanten Überteuerung.
(1) Verglichen mit anderen Käufern ähnlicher Objekte in G. im damaligen Zeitraum, musste der Kläger sogar etwas weniger zahlen als der Durchschnitt.
Im Ausgangspunkt spricht nichts dagegen, sondern hält es der Senat für richtig, den Verkehrswert maßgeblich nach der Vergleichswertmethode zu bestimmen (vgl. insoweit sowie zum tatrichterlichen pflichtgemäßen Ermessen auch BGH, Urteil vom 02.07.2004 – V ZR 213/03, BGHZ 160, 8), wie es der vom Landgericht beauftragte Sachverständige F. getan und in seinem Gutachten vom 25.01.2007, in der ergänzenden Stellungnahme vom 15.05.2007 sowie im Rahmen der mündlichen Anhörung vor dem Landgericht am 11.09.2007 eingehend und plausibel begründet hat.
Die schon erstinstanzlich geäußerte, mit abweichenden Einschätzungen einzelner anderer Sachverständiger untermauerte und im Berufungsverfahren nochmals angereicherte Kritik des Klägers, bei der Vergleichswertermittlung müsse der damalige Teilmarkt für besondere, durch die nur bis Ende 1998 möglichen Sonderabschreibungsmöglichkeiten für Investitionen im Mietwohnungsbau in den neuen Bundesländern gekennzeichneten Anlageobjekte unberücksichtigt bleiben, hat weder den Gerichtssachverständigen noch das Landgericht überzeugt. Auch der Senat hält sie nicht für durchgreifend. Zwar trifft es zu, dass nach “Verbrauch” des nur einmal nutzbaren beträchtlichen Steuervorteils, den ein Kapitalanleger als Ersterwerber damals erzielen konnte, die Immobilie später vielfach nicht mehr zum selben Preis losgeschlagen werden kann, der Wiederverkaufswert also geringer ausfällt. Gleichwohl haftete für den Ersterwerb und Vermietungszwecke angebotenen Immobilien der steuerliche Anreiz nun einmal an. In diesem das Marktgeschehen beeinflussenden Umstand liegt kein bei der Wertermittlung auszublendendes “ungewöhnliches” oder “persönliches Verhältnis” i.S.v. § 194 BauGB, § 6 WertV. Denn der steuerliche Anreiz bestand aufgrund gesetzlicher Regelungen und wurde massenhaft genutzt.
Gegen die Heranziehung der vom Gerichtssachverständigen dokumentierten Vergleichsfälle selbst bestehen keine Bedenken, nachdem er die in seinem Ausgangsgutachten bezeichneten Vergleichsobjekte nach Rüge des Klägers, wie rechtlich geboten (BGH WM 1994, 1344), in der ergänzenden Stellungnahme ausdrücklich mit präziser Anschrift benannt hat. Bei den vier nach seiner sachverständigen Einschätzung vergleichbaren Verkäufen sanierter Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit in den Jahren 1997/1998 – mit durchweg größerer Wohnfläche und Quadratmeterpreisen zwischen umgerechnet 1.265,00 EUR und 1.958,00 EUR – hat er einen durchschnittlichen Preis von umgerechnet 1.516,00 EUR je Quadratmeter Wohnfläche ermittelt. Daraus ergibt sich für das streitgegenständliche Objekt mit 478 m² Wohnfläche ein Vergleichswert von rund 725.000,00 EUR, der den tatsächlichen Gestehungspreis des Klägers von umgerechnet 664.679,44 EUR (= 1.390,54 EUR/m²) sogar übersteigt.
Soweit die Berufung beanstandet, der Sachverständige habe die qualitative Vergleichbarkeit der streitgegenständlichen und der Vergleichsobjekte nicht näher dargetan, zeigt sie nicht auf, dass und inwieweit die vom Sachverständigen genau bezeichneten anderen Mehrfamilienhäuser wesentlich höherwertig sind. Die verhältnismäßig geringe Anzahl der Vergleichsobjekte steht der Aussagekraft der Vergleichswertermittlung ebenfalls nicht entgegen, zumal deren Ergebnis im Sinne einer Plausibilitätskontrolle durch weitere Umstände erhärtet wird. So hat der Gerichtssachverständige für den Erstverkauf von fünf als vergleichbar herangezogenen Eigentumswohnungen in sanierten Gründerzeithäusern im damaligen Zeitraum Kaufpreise zwischen umgerechnet 1.400,00 EUR/m² und 2.000,00 EUR/m², im Durchschnitt von 1.707,00 EUR/m² festgestellt. Den höchsten Quadratmeterpreis erzielte dabei die im Jahre 1998 verkaufte und nicht etwa eine der anderen, im Jahre 1997 veräußerten Wohnungen. Ferner weist der vom Kläger selbst vorgelegte VDM-Preisspiegel (K 13) für Eigentumswohnungen in G. mittlerer Größe und normaler Ausstattung – ohne Differenzierung nach Erst- oder Folgeerwerb bzw. nach Erwerb zwecks Vermietung oder Eigennutzung – für das Jahr 1998 Kaufpreise von rund 2.500,00 DM/m² und für die beiden Folgejahre in etwa derselben Höhe aus. Auch dieser Befund, der für sich betrachtet bei Hochrechnung mit 477 m² einen im Lichte des § 138 Abs. 1 BGB gänzlich unauffälligen “Vergleichswert” von knapp 610.000,00 EUR ergäbe, stützt die Zuverlässigkeit der Vergleichswertermittlung des Gerichtssachverständigen.
(2) Selbst wenn man hingegen die Verkehrswertermittlung nach der Vergleichswertmethode aus grundsätzlichen Erwägungen oder jedenfalls im vorliegenden Einzelfall, etwa wegen unzureichender Vergleichsdaten, für untauglich erachtete und, wie es der Kläger unter Verweis auf den Renditeobjektcharakter für allein richtig hält, den Verkehrswert ausschließlich im Ertragswertverfahren zu bestimmen hätte, ergäbe sich kein krasses Missverhältnis zum “Gesamtkaufpreis” von 1,3 Mio. DM. Denn der Ertragswert der Immobilie betrug am 22.05.1998 – eine auf diesen Zeitpunkt vorgezogene Sanierung und Modernisierung entsprechend dem erst später verbindlich geschlossenen Bauvertrag unterstellt – rund 1 Mio. DM. Die entsprechende Ermittlung des Sachverständigen F. lässt Fehler nicht erkennen, enthält plausible Begründungen zu den Einzelansätzen und überzeugt insgesamt, so dass der Senat sie zugrunde legt. Die Beanstandungen der Berufung dringen nicht durch.
Insbesondere hat der Sachverständige den Ansatz der seinerzeit nachhaltig erzielbaren Nettomiete nachvollziehbar mit dem damals aktuellen Mietspiegel der Stadt G. begründet. Seine Argumente, innerhalb der dort ausgewiesenen Spanne für sanierte und modernisierte Wohnungen mit vergleichbarer Ausstattung (7,58 DM/m² bis 11 DM/m²; vgl. auch K 39) für das streitgegenständliche Objekt eine leicht über dem Durchschnitt von 9,29 DM/m² liegende Mieterwartung von 10 DM/m² zu bestimmen, leuchten ohne weiteres ein (ruhige Anliegerstraße; Innenstadt in 10 Minuten fußläufig zu erreichen; überdurchschnittliche Qualität des Wohnumfeldes; innerhalb der mittleren Lage eines der guten Wohngebiete). Abstriche bei der nachhaltig erzielbaren Miete wegen der negativen Bevölkerungsentwicklung und hoher Leerstandsquoten hat er nicht für erforderlich erachtet. Auch dies hat er nachvollziehbar begründet. Entgegen der Darstellung der Berufung erhöhte sich die Zahl leerstehender Wohnungen in G. von 6.573 im Jahre 1995 zum 01.01.1999 nicht auf – zu diesem Zeitpunkt in G. insgesamt vorhandene – 38.965 Wohneinheiten, sondern auf ca. 9.700. Davon entfielen nach den vom Sachverständigen bei der Stadt eingeholten Informationen lediglich etwa 10 % auf sanierte Wohnungen, bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand also weniger als 3 %. Überdies standen im Mai 1998 verlässliche aktuelle Daten zur Entwicklung der Leerstandsquoten praktisch nicht zur Verfügung, weil die letzte offizielle Erhebung nach der vom Sachverständigen wiedergegebenen Auskunft des Amtes für Statistik der Stadt G. aus dem Jahre 1995 stammte und eine neue Schätzung aufgrund einer Straßenbegehung erst im Jahre 1999 erfolgt ist. Zur ungünstigen Bevölkerungsentwicklung hat der Sachverständige festgestellt, dass es zwischen 1995 und Ende 1998 in G. zwar einen Rückgang der Einwohnerzahl um 6 % von 66.118 auf 62.076 gegeben hat. Dies bedeutete nach seiner Überzeugung für den Bewertungsstichtag aber im Wesentlichen keine Leerstandsprobleme für sanierte Wohnungen, sondern für Plattenbauten. Da seinerzeit auch keineswegs gewiss war, ob und in welchem Umfang sich der Bevölkerungsschwund in G. fortsetzen würde, begegnet es keinen Bedenken, zur Bemessung der nachhaltig erzielbaren Mieten uneingeschränkt auf den Mietspiegel der Stadt zurückzugreifen und dem allgemeinen wie auch einem bevölkerungsentwicklungsspezifischen Leerstandsrisiko im Rahmen des vom Sachverständigen mit 3 % veranschlagten Mietausfallwagnisses Rechnung zu tragen.
Die für die Ermittlung des bedeutsamen Vervielfältigers des jährlichen Reinertrages der baulichen Anlage relevante Restnutzungsdauer hat der Sachverständige auf 50 Jahre veranschlagt. Das beanstandet die Berufung vergeblich als zu hoch. Schon das vom Kläger vorprozessual selbst eingeholte Gutachten nimmt keine wesentlich kürzere Restnutzungsdauer an (42 Jahre). Unabhängig davon hat der 60 Jahre alte Gerichtssachverständige, der für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken öffentlich bestellt und vereidigt ist und dessen schriftliche und mündliche Ausführungen in erster Instanz insgesamt einen kompetenten Eindruck hinterlassen, seinen Ansatz der Restnutzungsdauer bei der Anhörung durch das Landgericht plausibel gemacht. Neben der Möglichkeit ausgiebiger Berechnungen mit Hilfe von Exceltabellen hat er dabei auch auf einen Erfahrungswert hingewiesen, wonach erheblich sanierte Gebäude wie hier in G., zumal angesichts des bestehenden Ensembleschutzes, eine restliche Lebens-/Nutzungsdauer von 50 Jahren aufweisen.
Da der Senat schließlich im Gegensatz zur Berufung auch nicht zu erkennen vermag, dass der gerichtliche Sachverständige in anderen Einzelpunkten für die Bewertung wesentliche Umstände falsch beurteilt oder übersehen hat, ist der damalige Ertragswert mit umgerechnet 511.000,00 EUR fehlerfrei und überzeugend ermittelt und deshalb zugrunde zu legen. Der tatsächliche “Gesamtkaufpreis” übersteigt diesen Wert um 30 %, also nicht annähernd um das Doppelte.
bb) Ein Wissensvorsprung der Beklagten in Bezug auf eine arglistige Täuschung des Klägers durch den Vermittler Sch. bzw. die G. bestand ebenfalls nicht. Es lässt sich bereits nicht feststellen, dass der Kläger arglistig getäuscht worden ist.
(1) Die ihm nach seiner Behauptung gegebene Zusicherung zu erzielender Mieten von 10 DM/m², die auch in den beiden vorbereitenden Berechnungsbeispielen kalkuliert waren, bedeutete kein vorsätzliches Vorspiegeln falscher Tatsachen.
Derartige Mieten waren, wie oben ausgeführt, im zweiten Quartal 1998 durchaus marktüblich und konnten zur Grundlage von Prognosen gemacht werden. Tatsächlich hat der Kläger, wie er selbst einräumt, ohne die seit Abschluss der Bauarbeiten bis heute zustande gekommenen Mietverhältnisse näher darzustellen, anfangs jedenfalls teilweise für 10 DM/m² vermieten können und in zwei einzelnen Jahren Vollvermietung erreicht und dabei Überschüsse erzielt (vgl. K 38). Dafür, dass der Vermittler Sch. und/oder die G. die langfristig negative Entwicklung vorhergesehen und deshalb die Unrichtigkeit ihres Mietansatzes erkannt haben, spricht nichts. Selbst die vom Kläger vorgelegte Statistik zur Bevölkerungsentwicklung in G. von 1990 bis 2005 (K 34) gibt für ein vorausschauendes “Wissen” seiner Vertragspartner um eine künftig kontinuierliche Fortsetzung des Einwohnerrückgangs nichts her. So war im auf die Investitionsentscheidung folgenden Jahr 1999 ein Bevölkerungszuwachs um knapp 800 Einwohner oder gut 1 % zu verzeichnen. Wenngleich die sonst aufgelisteten Jahre jeweils Rückgänge ausweisen, belegen der Zuwachs für das Jahr 1999 und die einer Vorausschau innewohnende Unsicherheit die Selbstverständlichkeit, dass niemand sichere Kenntnis von künftigen Bevölkerungsentwicklungen haben kann und Änderungen in der Vergangenheit liegender Entwicklungen möglich sind.
(2) Bewusst unrichtige Informationen gegenüber dem Kläger im Zusammenhang mit den Berechnungsbeispielen, die jeweils eine Betrachtung über einen Zeitraum von zehn Jahren anstellten, lassen sich auch sonst nicht feststellen.
Allgemein sind mit Prognosen zwangsläufig Unsicherheiten und Unwägbarkeiten verbunden. Dies weiß jedermann. Der Ungewissheit, ob Vorhersagen eintreffen, tragen beide Berechnungsbeispiele mit der überschriftlichen Kennzeichnung als “unverbindlich” und der einleitenden Darstellung von “Annahmen” zusätzlich Rechnung.
Dass die von der Berufung nicht ausdrücklich angesprochene Abweichung der tatsächlichen von der im zweiten Berechnungsbeispiel noch zugrunde gelegten Wohnfläche (478 m² gegenüber 502 m²) einer arglistigen Täuschung geschuldet war, ist mangels näheren Vortrages des Klägers nicht anzunehmen. Unabhängig davon fehlt es an jeglichen Anhaltspunkten, dass die Beklagte am 22.05.1998 in Bezug auf die tatsächlich vermietbare Wohnfläche und frühere Angaben der Vertreiber einen besseren Kenntnisstand als der Kläger hatte und dies auch erkennen konnte. Zweifellos durfte sie annehmen, dass die ihr nach Darstellung des Klägers im Vorfeld vollständig überlassenen Unterlagen des Bauträgers samt Baubeschreibung vom 09.05.1998 und Entwurfsplänen vom 12.05.1998 (vgl. zur Datierung der Pläne Anlage zum Gutachten des Gerichtssachverständigen), denen eine nach Wohnungen und einzelnen Räumen aufgeschlüsselte Gesamtwohnfläche von 477,94 m² zu entnehmen war, auch dem Kläger selbst vorlagen.
Soweit der Kläger wahrheitswidrige Aussagen der Vertreiber über die Werthaltigkeit der Immobilie geltend macht und sich zur Untermauerung auf den Inhalt der Berechnungsbeispiele stützt, widerlegt nicht zuletzt gerade der Inhalt dieser Berechnungen zumindest den Vorwurf eines arglistigen Verhaltens des Vermittlers Sch. oder der G.. Denn die Prognosen zum Wert der Immobilie nach Ablauf von zehn Jahren, die auf der ersten Seite beider Berechnungsbeispiele im Zusammenhang mit der Ermittlung der Vorsteuerrendite gemacht wurden, sind offensichtlich keine, die an Arglist denken ließen. Die drei dort angenommenen Werte von 100 %, 130 % und 70 % des Kaufpreises waren aus damaliger Sicht weder im Allgemeinen noch im Besonderen krass erfahrungswidrig. Dass der Mietwohnungsmarkt in G. später regelrecht zusammengebrochen ist und das Objekt des Klägers heute nach dessen Vorbringen nur einen 70 % des Gestehungspreises deutlich unterschreitenden Wert hat, ist tragisch. Den Vertreibern kann aber nicht angelastet werden, den Zusammenbruch des Marktes damals als wahrscheinlich vorhergesehen und im erkannten Widerspruch dazu selbst den schlechtesten Fall der dem Kläger geschilderten Wertentwicklung (70 %) noch zu positiv dargestellt zu haben. Hätte eine dramatische künftige Entwicklung seinerzeit einer verbreiteten Einschätzung entsprochen, hätte dies im Übrigen bereits damals zweifellos Niederschlag im Marktgeschehen gefunden.
Auch ansonsten ist eine arglistige Täuschung des Klägers im Zusammenhang mit den ihm präsentierten Musterberechnungen nicht anzunehmen. Insbesondere begründet der jeweilige Abzug bei den Mieteinnahmen von 10 % für Rücklagen und Hausverwaltung ebensowenig einen Arglistvorwurf wie der Ansatz einer Mietsteigerung von 2 % p.a. ab dem vierten Jahr nach Gesamtfertigstellung und Vollvermietung.
(3) Das dem Kläger vom Vermittler Sch. im Vorfeld überlassene Informationsblatt (K 8) hatte erkennbar werbenden Charakter. Es enthielt neben einer Reihe von Werturteilen bei durchweg gefälligen Formulierungen keine unrichtigen Tatsachenangaben. Primär diente es ersichtlich dazu, die Vorzüge der Stadt und einer Altbausanierung als lukrative Kapitalanlage anpreisend hervorzuheben.
(4) Ob schließlich der Vermittler Sch. seinen Pflichten als Anlagevermittler oder -berater nachgekommen ist und den Kläger über alle für dessen Kauf- und Finanzierungsentschluss wesentlichen Umstände gehörig aufgeklärt hat, kann dahinstehen. Eine arglistige Täuschung ist insoweit nicht ersichtlich. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermittler dem Kläger, wie dieser behauptet, das Anlagemodell in den Gesprächen als praktisch risikolos dargestellt hat. Namentlich zur Wertentwicklung der Immobilie trägt der Kläger allerdings selbst vor, es seien drei Szenarien (optimistisch, neutral, worst case) angenommen worden. Die Möglichkeit eines Wertverlustes als Risiko wurde ihm also offenbart. Ferner sprach selbst das anpreisende Informationsblatt (K 8) schon in der Überschrift von einem – wenn auch geringen – Risiko.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Gründe, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 2 ZPO), liegen nicht vor. Der Streitwert entspricht dem Betrag der Grundschuld ohne Zinsen; die teilweise Tilgung der gesicherten Darlehensrückzahlungsansprüche verringert den Streitwert nicht.
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References: § 800
 § 281
 § 767
 § 821
 § 2
 § 3
 § 1
 § 1
 § 1
 § 1
 BGH 
 BGH 
 § 194
 § 6
 § 138