Source: https://www.marcociceri.it/locazioni/modelli/fac-simile-contratto-di-locazione-cedolare-secca/
Timestamp: 2019-05-21 00:02:49+00:00

Document:
Fac simile contratto di locazione cedolare secca 2019. Modello da scaricare, editabile Word Marco Ciceri
Fac simile contratto di locazione con cedolare secca affitto 2019.
Contratto di locazione uso abitativo. Modelli da scaricare.
La cedolare secca sugli affitti, è un regime di imposta che sostituisce l’imposta Irpef, l’imposta di registro, l’imposta di bollo, le addizionali comunali e regionali. E’ stata introdotta con il D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23. Nel caso di scelta di questa modalità di tassazione, il locatore rinuncia per tutta la durata del contratto all’adeguamento ISTAT del canone di locazione. In questa pagina potete trovare:
Cedolare secca: fac simile e modelli da scaricare e compilare.
Cedolare secca: quali immobili sono interessati.
Cedolare secca: quando si aderisce.
Cedolare secca: come registrare il contratto.
Cedolare secca: come si paga.
Effetti della cedolare secca sul reddito.
La cedolare secca al 10% per i contratti concordati.
Fac-simile contratto di locazione uso abitativo 4+4 con opzione cedolare secca:
Fac-simile contratto di locazione uso abitativo 4+4 ( no cedolare ):
Modello Raccomandata scelta opzione per la cedolare secca:
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO Ai sensi dell’art. 2 comma 1 della L. 09-12-1998 nr. 431
Art. 2 – Opere di manutenzione straordinaria.
Art. 3 – Oneri accessori.
Art. 4 – Uso dell’immobile.
Art. 5 – Divieto di sub-locazione.
Art. 6 – Esonero danni.
Art. 7 – Stato dei locali.
Art. 8 – Obbligo di visita.
Art. 9 – Divieto di modifiche.
Art. 10 – Regolamento dello stabile.
Art. 11 – Regime della cauzione.
Art. 12 – Obblighi del conduttore.
Art. 13 – Rilascio dei locali.
Art. 14 – Diritto di riservatezza.
Art. 15 – Modifiche contrattuali.
Art. 16 – Elezione di domicilio.
Art. 17 – Spese del contratto.
Al termine di questa pagina troverete a vostra disposizione un fac simile di contratto di locazione con opzione per la cedolare secca da scaricare, compilare ed utilizzare liberamente. Più precisamente sarà possibile scaricare:
Fac-simile di contratto di locazione 4+4 con opzione per la cedolare secca;
Modello di contratto di locazione 4+4 senza opzione per la cedolare secca;
Raccomandata R.R. di comunicazione al locatario di opzione per il regime della cedolare secca.
Tutti i fac-simile di contratto sono liberamente scaricabili e personalizzabili. Sono a disposizione in formato Word (.doc e docx) e in formato Open Office (.odt). Sono disponibili inoltre sia in carta libera che in carta uso bollo, anche con i margini differenziati per le pagine pari e dispari e per la stampa fronte retro. Tuttavia prima di proseguire e scaricare i modelli si riassume di seguito la disciplina della tassazione delle locazioni con il regime della cedolare secca, al fine di scoprire le caratteristiche ed i vantaggi / svantaggi che comporta sia per il conduttore che per il locatore, seguendo questo breve indice di argomenti:
Cedolare secca: quali soggetti possono aderire.L’opzione per la cedolare secca è esercitabile dalle persone fisiche titolari di diritti reali su immobili o di diritti personali di godimento su beni immobili (usufrutto, uso, abitazione). Per espressa previsione normativa l’opzione della cedolare secca è prevista per le sole persone fisiche ed è pertanto esclusa per:
Nel caso il locatario sia una persona fisica ma opera nell’esercizio di una attività o di una impresa, non è possibile avvalersi del regime della cedolare secca. In pratica tale regime di tassazione può essere scelto solo se entrambe le parti del contratto operano da “privati” e non vi è riferimento ad attività di impresa o commerciale.
Si evidenza che anche i contratti di locazione per studenti universitari possono aderire al regime della cedolare secca
Gli immobili per i quali si può aderire al regime della cedolare secca sono quelli appartenenti alle categoria catastali da A1 ad A11 con esclusione della categoria catastale A10 (uffici o studi privati). Sono inclusi anche gli immobili in via di accatastamento in una delle categorie citate.
Sono pertanto esclusi dall’applicazione della cedolare secca:
Gli immobili accatastati come abitativi che sono stati concessi in locazione per farne un uso diverso da quello abitativo (ad esempio uso ufficio, commerciale etc.);
Gli immobili accatastati con una categoria diversa dall’abitativa ma che di fatto vengono impropriamente come abitazione.
Con la circolare nr. 26/E-2011 l’Agenzia delle Entrate ha escluso l’applicabilità ai contratti di locazione di immobili ad “uso foresteria” in quanto la destinazione d’uso prevalente risulta essere di tipo commerciale. E’ possibile invece scegliere l’opzione della cedolare secca per la locazione delle pertinenze di un immobile, purchè il locatore ed il locatario siano la stessa persona e sia evidenziato il legame con l’immobile principale (che deve avere destinazione abitativa).
E’ anche possibile assoggettare alla cedolare una singola stanza ceduta in locazione facente parte di un appartamento. Nel caso l’appartamento abbia più stanze e queste siano date in locazione separatamente a soggetti diversi non è possibile sceglie regimi differenziati di tassazione ma occorre decidere se assoggettarli tutti alla cedolare secca oppure al regime ordinario di tassazione.
Inoltre anche i contratti uso abitativo per studenti uuniversitari possono usufruire della agevolazione della cedolare secca.
Per aderire all’opzione della cedolare secca sono possibili due modalità:
La prima è quella di inserire nel contratto di locazione una clausola espressa dove si manifesta in modo chiaro la volontà di aderire;
La seconda è quella di inviare al conduttore una Raccomandata con avviso di ricevimento nella quale si esprime la volontà di aderire all’opzione per la cedolare secca.
In entrambi i casi è poi necessario indicare l’opzione scelta al momento della registrazione del contratto di locazione. Per le annualità successive alla priva l’opzione va indicata entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. In caso di proroga del contratto dopo i primi 4 anni (sia tacita che espressa ) l’opzione va comunicata entro il termine di 30 giorni dalla decorrenza della proroga del contratto.
Nel caso di contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nell’anno solare per i quali non vi è obbligo di registrazione l’opzione per la cedolare secca si esercita in alternativa:
in sede di registrazione del contratto in caso d’uso.
Il limite dei trenta giorni per anno si calcola sommando anche periodi più brevi di trenta giorni che intercorrono con lo stesso locatario.
L’obbligo è carico di entrambe le parti del contratto ( conduttore e locatario ) e sussiste a prescindere dall’ importo pattuito per la locazione / affitto. L’obbligo di registrazione non sussiste per i contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno solare.
Sono previste tre modalità di registrazione del contratto di locazione:
La prima è la registrazione effettuata presso gli Uffici Territoriali dell’Agenzia delle Entrate;
La seconda è la registrazione on-line, tramite i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
Questa modalità è obbligatoria per:
Per tutti i soggetti che posseggono almeno 10 beni immobili:
Incaricando un intermediario abilitato, che può essere un CAF, una associazione di categoria, un commercialista oppure un soggetto delegato ad effettuare l’operazione.
Di seguito verranno illustrate le tre modalità di registrazione con le indicazioni passo per passo per procedere correttamente all’adempimento obbligatorio.
Registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate:
Tutti i soggetti che non hanno l’obbligo di registrazione telematica, possono registrare il contratto di locazione o affitto recandosi presso una sede territoriale dell’Agenzia delle Entrate ( che può anche essere diversa da quella del luogo di residenza o del luogo dove si trova l’immobile ).
Per la registrazione occorre portare la seguente documentazione:
Almeno due originali del contratto ( oppure un originale e una copia: in tal caso l’Agenzia delle Entrate attesterà la conformità all’originale della copia presentata );
Modello RLI di registrazione debitamente compilato;
Modello RR nel caso si debbano registrare più di un contratto;
In caso di opzione per il regime della cosiddetta cedolare secca non servono né marche da bollo né versamento dell’imposta di registro. In questo caso sussiste l’obbligo di versare l’imposta sostitutiva ( acconto e saldo ) contestualmente al versamento dell’imposta IRPEF.
Se tutti i documenti presentati sono corretti l’ufficio rilascia:
Originale del contratto con vidimazione di avvenuta registrazione ed estremi della stessa;
Ricevuta di avvenuta presentazione, invitando il contribuente a ritornare in un secondo momento a ritirare il contratto registrato e vidimato.
Registrazione on line tramite i servizi telematici ( Fisconline o Entrate ):
Nel caso il contribuente sia obbligato a presentare la registrazione per via telematica ci sono due strade da percorrere:
La prima è tramite la registrazione a Fisconline sul sito dell’Agenzia delle Entrate che è dedicato a:
Contribuenti con più di 16 anni ( inclusi cittadini residenti all’estero);
Società, Enti che non devono presentare dichiarazione per sostituti di imposta per più di 20 soggetti ( modello 770 ) e che non siano già registrati a Entratel;
La seconda è tramite la registrazione a Entratel che è dedicato a:
Società, Enti che devono presentare dichiarazione per sostituti di imposta per più di 20 soggetti ( modello 770 ) e che non siano già registrati a Entratel;
Intermediari ( professionisti, Caf, associazioni di categoria );
Poste Italiane ( per i propri contratti e quelli presentati dai contribuenti agli sportelli );
Società che trasmettono per altre società del gruppo di cui fanno parte;
Il pagamento dell’imposta dovuta a titolo di cedolare secca segue le regole fissate per l’IRPEF. É previsto infatti un versamento in acconto e un versamento a saldo. L’acconto ê pari al 95 % di quanto dovuto per l’anno precedente.
Il pagamento dell’acconto è dovuto se l’imposta supera la somma di 51,65. In questo caso il versamento va effettuato:
1) In un’unica rata entro il 30 novembre, se l’importo supera € 257,52;
2) In due rate, se l’importo supera la cifra di € 257,52, di cui il 40% da pagare entro il 16 giugno e il 60% entro il 30 novembre.
L’acconto può essere versato anche a rate secondo le regole seguite per l’IRPEF.
Per il saldo le scadenze sono le stesse previste per l’IRPEF. Il 16 giugno oppure il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40%.
1840 cedolare secca locazioni, acconto prima rata;
1841 cedolare secca locazioni, acconto secondo rata o unica soluzione;
1842 cedolare secca locazioni saldo.
In caso di presentazione del modello 730 sarà il sostituto d’imposta a procedere alle trattenute e alle eventuali compensazione in sede di elaborazione dei cedolini dei mesi di luglio e novembre.
L’aliquota applicata è pari al 21% del canone complessivo dovuto senza applicare le riduzioni previste per la tassazione ordinaria.
Per i canoni di locazione concordati stipulato ai sensi dell’articolo 2 comma 3 della legge 431/1998 l’aliquota dovuta è pari al 10% del canone pattuito.
Il reddito assoggettato a cedolare secca non rientra nel reddito complessivo ai fini Irpef e nella base imponibile Delle addizionali comunali e provinciali.
Deve però essere considerato nella base di calcolo per determinare i familiari a carico o per calcolare la misura di detrazioni o deduzioni.
In particolare il reddito assoggettato a cedolare secca rientra nel computo del reddito per calcolare gli assegni del nucleo familiare e per calcolare i requisiti di cui alla certificazione ISEE.
L’ articolo 9 comma 1 del d.l. 47 del 28 marzo 2014 prevede per il periodo 2014-2017 che l’aliquota sui contratti di locazione con opzione della cedolare secca a canone concordato è fissata nella misura del 10%. Si ricorda che originariamente nel 2013 l’aliquota era fissata al 15%. Per contratti a canone concordato si considerano quelli stipulati i sensi dell’articolo comma 3 della legge 431 del 1998 che prevedono condizioni contrattuali particolari, fatti sulla base degli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà e le organizzazioni dei conduttori inquilini maggiormente rappresentativi.
Con il decreto interministeriale infrastrutture economia del 14 luglio 2014 è previsto che sia possibile stipulare contratti agevolati anche nei centri in cui non sia stato siglato un accordo tra inquilini e proprietari in base al Decreto Ministeriale 30 dicembre 2002. In tal caso è sufficiente prendere come riferimento l’accordo di un comune vicino ed omogeneo per popolazione oppure adeguare sulla base dell’indice Istat l’importo dell’accordo sottoscritto in base al Decreto Ministeriale 5 marzo 99.
E’ prevista, previa la sussistenza dei requisiti e la verifica della convenienza, la possibilità di passare tra da un canone libero a un contratto a canone concordato. In questo caso è necessario procedere come segue:
1) disdettare mediante il modello RLI il vecchio contratto stipulato a canone libero;
2) successivamente stipulare il contratto a canone concordato, eventualmente facendolo sottoscrivere alle rispettive organizzazioni sindacali
3) infine procedere alla registrazione del nuovo contratto a canone libero con la tipologia L2 ed eventualmente esercitando l’opzione per la cedolare secca.
Ovviamente nel passaggio da un contratto a canone libero a canone concordato, con eventuale opzione della cedolare secca, è onere del locatario verificare la convenienza economica della nuova tassazione. Nel valutare la convenienza economica del passaggio da un contratto di locazione canone libero a quella del canone concordato è opportuno tenere presente che l’articolo 1 comma 53 e 54 della legge di stabilità 2016 punto 2015 è stato previsto una riduzione del 75% di quanto dovuto dal proprietario a titolo di Imu e di tasi per gli immobili locati a canone concordato.
I riferimenti normativi sono il comma 6 bis della legge 22 dicembre 2011 numero 214 per l’IMU e il comma 678 dell’articolo 1 della legge 27 dicembre 2013 numero 147 Per quanto riguarda la TASI.
Uso Bollo – Formato Word
Contratto Uso Bollo – Formato Word margini alternati pagine pari / dispari
Modello Uso Bollo – Formato Open Office
Locazione_senza cedolare secca Locazione_istat_uso_bollo_fronte_retro_Open_Office
Fac simile Open Office
Con la presente scrittura privata il Locatore, Sig. _________________ nato a ________ il _________ C.F.: _____________ residente in ________ Via/Piazza _________ concede in locazione al conduttore, Sig. _______________nato a ___________ il _________ C.F.: _________ residente in ________ Via/Piazza _______ identificato a mezzo di ______________ nr.:___________rilasciata da ____________ che accetta l’unità immobiliare sita in _______ prov. di ________ Via/Piazza _________ nr. _____ scala ___ piano ____ interno composta da nr. ____ vani ed in particolare:
_________________ e dotata dei segenti accessori : arredata / non arredata come da elenco dettagliato che si allega al presente a costituire parte integrante del contratto. L’unità immobiliare è censita al N.C.E.U. di _______ ( __ ), Sezione: _____ , Foglio: ______, Particella: ____, Subalterno ______, Categoria ____, Classe ____, Rendita Catastale Euro : _______, tabella millesimale pari a _____/1000.
La locazione ha la durata di anni _____ dal _________ al ________ e si intenderà rinnovata per ulteriori quattro anni nel caso in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta motivata del contratto ai sensi dell’art. 3 comma 1 della L. 09/12/1998 n. 431 da comunicarsi mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.
Alla scadenza dei primo rinnovo il contratto si rinnoverà tacitamente di quattro anni in quattro anno alle medesime condizioni, salvo che ciascuna delle parti comunichi disdetta, con lettera raccomandata da recapitarsi almeno sei mesi prima della scadenza prevista.
Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo’ recedere dal contratto in qualsiasi momento, dandone comunicazione al locatore mediante raccomandata con preavviso di sei mesi.
Il canone annuo di locazione è convenuto in Euro : _______ ( Euro ____________/__ ) da corrispondere al domicilio del locatore o secondo le modalità da questi indicate in rate mensili / trimestrali anticipate da versare entro il giorno ___ di ciascun mese.
Per tutta la durata dell’eventuale opzione per la cedolare secca, ai sensi dell’art.3 comma 11 del D.Lgs 14/03/2011 nr. 23, il locatore rinuncia a qualsiasi richiesta di aggiornamento I.S.T.A.T. del canone. In caso di revoca, da parte del locatore, dell’opzione per la cedolare secca durante la vigenza del presente contratto, il canone di locazione sarà aggiornato annualmente in misura pari al 100% delle variazioni dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati registrato dall’I.S.T.A.T. con riferimento al mese di novembre dell’anno precedente.
Quanto sopra dichiarato e pattuito costituisce parte integrante del presente contratto.
Qualora nell’unità locata, sulle parti o sugli impianti comuni del fabbricato venissero eseguite opere straordinarie necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni o in ogni caso di opere di rilevante entità il canone di locazione verrà integrato con una somma pari agli interessi sul capitale impiegato calcolati in base al tasso legale. Tale aumento decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta.
Sono a carico del conduttore le spese relative alle utenze e la tassa rifiuti per le quali il conduttore si farà carico delle voltura dei contratti ove preesistenti. Le spese condominiali saranno versate direttamente all’Amministratore Condominale secondo le modalità e le scadenze da questi indicate.
Sono altresì da considerarsi oneri accessori a carico del conduttore quelli individuati nella “Tabella di ripartizione oneri accessori tra proprietario e conduttore” concordata tra Confedilizia e SuniaSicet-Uniat, registrata all’Ufficio del registro Atti Privati di Roma al numero C/07288 in data 26/02/1999 che le parti dichiarano di conoscere.
L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione per le sole persone costituenti il nucleo anagrafico del conduttore. Il mutamento, anche parziale, della destinazione d’uso convenuta sarà causa di risoluzione del contratto.
Il conduttore non potrà sublocare o cedere in comodato, nemmeno parzialmente, l’immobile dato in locazione salvo consenso espresso per iscritto da parte del locatore. La violazione di quanto sopra sarà considerata causa di risoluzione del contratto.
Il locatore non risponde per danni diretti o indiretti derivanti dal comportamento di altri inquilini o da terzi. Il locatore è esonerato altresì da ogni responsabilità in caso di interruzione di servizi per cause non dipendenti dalla sua volontà.
Ai sensi degli artt. 1583 e 1584 del Codice Civile, il conduttore non potrà reclamare alcun risarcimento di danni qualora dovesse risultare limitato il godimento della cosa locata per interventi di riparazione necessarie, anche differibili, modifiche o migliorie dello stabile o dell’unità locata.
Il conduttore dichiara di aver preso visione dell’immobile e di averlo trovato in buono stato conservativo ed in ogni caso idoneo all’uso convenuto. Il conduttore si impegna altresì a restituirlo al termine della locazione nelle medesime condizioni, salvo il normale deperimento dovuto all’uso.
Il locatore garantisce il locatore circa la conformità degli impianti posti al servizio dell’unità immobiliare, ed eventualmente di quelli condominiali alla normativa in materia di sicurezza vigente. Il locatore consegna / non consegna al conduttore copia della documentazione amministrativa e tecnica relativa alla conformità degli impianti alla normativa vigente.
Il conduttore dovrà consentire, previo avviso, l’accesso all’unità immobiliare al locatore in caso di vendita o per ogni altra necessità.
Il conduttore dovrà consentire la visita dell’unità abitativa locata e, qualora il conduttore vi si opponesse, il contratto si considererà risolto ipso iure, fatto salvo il diritto al risarcimento del danno.
Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro destinazione originaria oltre che agli impianti al loro servizio senza preventivo consenso scritto da parte del locatore.
Tutte le opere realizzate dal conduttore, anche di miglioria, rimarranno a beneficio del locatore al termine del contratto senza alcun compenso, salvo che lo stesso preferisca il ripristino dei locali a cura e spese del conduttore.
Il conduttore dichiara di conoscere ed accettare il “Regolamento di Condominio” ove esistente. Si impegna altresì a rispettare le delibere dell’Assemblea dei Condomini e le disposizioni dell’Amministratore a pena della risoluzione del contratto.
Il deposito cauzionale, costituito con le modalità indicate in premessa, sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza degli obblighi contrattuali assunti.
La cauzione stessa sarà integrata degli interessi legali maturati sulla stessa o di quelli effettivamente corrisposti dall’Istituto di Credito, al netto dei costi e delle spese nel caso sia versata su un libretto di risparmio.
Il deposito cauzionale sarà restituito al conduttore nel caso in cui venga accertata la mancanza di danni diversi dal normale deperimento d’uso e previo perfetto adempimento di tutti gli obblighi contrattuali assunti.
Il pagamento del canone e di ogni altro corrispettivo dovuto anche a titolo di oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Fatto salvo quanto previsto dall’art. 55 della L. 27 luglio 1978 n. 392, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza.
Il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto, quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone stesso, è causa espressa di risoluzione del contratto senza alcuna necessità di diffida, fatto salvo il diritto al risarcimento di eventuali danni subiti in favore del locatore.
In caso di ritardato pagamento, anche parziale, di quanto dovuto a titolo di canone di locazione e oneri accessori come contrattualmente pattuito, saranno dovuti interessi di mora nella misura del tasso legale maggiorato di due punti, fermo restando il diritto del locatore alla risoluzione anticipata del contratto.
Il locatore, in deroga all’art. 1193 del Codice Civile, ha la facoltà di imputare qualsiasi pagamento del conduttore, indipendentemente dalla causale indicata dallo stesso, a quanto dovuto in conto oneri accessori.
Fatto salvo le ulteriori responsabilità per danni causati al locatore, la mancata riconsegna dell’immobile alla data di cessazione del contratto, comporta a carico del conduttore l’obbligo di corrispondere, a titolo di penale, una maggiorazione pari al 25% calcolata sull’ultimo canone, oltre al pagamento del canone stesso.
Il conduttore autorizza il locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione agli adempimenti connessi agli obblighi derivanti dal contratto di locazione ( D.Lgs. 30 giugno 2003 nr. 196 ).
Qualsiasi modifica al presente contrattto non potrà essere effettuata ed essere provata se non in forma scritta.
A tutti gli effetti del presente contratto, ivi inclusa la notifica degli atti giudiziari e la competenza di giudizio, il conduttore elegge domicilio nei locali oggetto della locazione.
Le spese derivanti dal contratto, ivi incluse le spese di bollo sono a carico del conduttore, con esclusione delle spese di registrazione che sono a carico di entrambe le parti in pari misura.
Il locatore si farà carico dell’onere di registrazione del contratto anticipandone le eventuali spese e dandone successiva comunicazione al Conduttore.
Qualsiasi controversia derivante dall’interpretazione, esecuzione, validità ed efficacia del presente contratto, prima di essere portata all’attenzione dell’Autorità Giudiziaria, a richiesta di una delle parti, potrà essere devoluta alle rispettive associazioni di categoria per l’esperimento di un tentativo di conciliazione.
Per quanto non previsto dal presente contratto i contraenti fanno espresso rinvio al Codice Civile, alla L. 9 dicembre 1998 nr. 431, alle norme vigenti in materia ed agli usi locali.

References: Art. 2

Art. 3

Art. 4

Art. 5

Art. 6

Art. 7

Art. 8

Art. 9

Art. 10

Art. 11

Art. 12

Art. 13

Art. 14

Art. 15

Art. 16

Art. 17
 articolo 9