Source: http://paoloboldrin.it/amministrazione_condomini/faq
Timestamp: 2019-10-15 20:55:10+00:00

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Studio Paolo Boldrin - Domande frequenti
Per il sorgere di un condominio è necessaria l'esistenza di un edificio diviso in parti orizzontali appartenenti ad almeno due proprietari, indipendentemente dalla circostanza che la costruzione sia o meno legittima e dal fatto che le singole parti abbiano o meno diversa destinazione. Perchè si costituista un condominio basterà pertanto la vendita da parte del proprietario originario, a soggetti diversi, dei singoli appartamenti dell'edificio. Non sarà èertanto necessario alcun formale atto costitutivo, ralizzandosi la nascita dell'ente, di pieno diritto, o con la costruzione sul suolo comune o con il frazionamento da parte dell'unico proprietario, anche se non sia ancora intervenuto il rilascio del certificatio di abitabiluità dei singoli appartamenti ed ancor prima della nomina dell'amministratore, dell'approvazione del regolamento e della determinazione delle tabelle millesimali, che sono solo strumenti per la gestione dei comuni interessi.
Il condominio, pur essendo, mero ente di gestione, può assumere validamente obblighi e divenire titolare di diritti secondo quanto disposto dal codice civile e dal regolamento condominiale.
La situazione condominiale diventa tuttavia opponibile ai terzi solo a seguito e dal momento della trascrizione dei singoli atti di acquisto delle proprietà esclusive. Si può concludere sul punto rilevando che nel caso di condominio formato da due soli partecipanti, si debbono applicare le norme dull'amministrazione della comunione in generale ed in particolare gli artt. 1105 e 1106 c.c., com'è previsto dal successivo art. 1139, direttamente attinente al condominio.
Infatti la riduzione a due sole unità del numero di condomini determina necessariamente l'inapplicabilità dell'art. 1136 in tema di costituzione dell'assemblea, di nomina dell'amministratore e di validità delle delibere.
(da MANUALE DEL CONDOMINIO editore BUFFETTI)
CODICE CIVILE: DELLA COMUNIONE IN GENERALE
Articoli dal 1100 al 1116
Art. 1100 – Norme regolatrici –
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge (c. nav. 258 ss. 872 ss.) non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti (2711)
Art. 1101 – Quote dei partecipanti –
Art. 1102 – Uso della cosa comune –
Art. 1103 – Disposizioni della quota –
Art. 1104 – Obblighi dei partecipanti –
Il cessionario (1260) del partecipante è tenuto in solido (1292 ss.) con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.
Art. 1105 – Amministrazione –
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore (872).
Art. 1106 – Regolamento della comunione e nomina di amministratore –
Art. 1107 – Impugnazione del regolamento –
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni (2964) dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte (1109).
Art. 1108 – Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione –
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento. Purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costruzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
Art. 1109 – Impugnazione delle deliberazioni –
nel caso previsto dal secondo comma dell'art. 1105, se la la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune; se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'art. 1105; se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'art. 1108 (1137). L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza (2964 ss.), entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.
Art. 1110 – Rimborso di spese –
Art. 1111 – Scioglimento della comunione –
Art. 1112 – Cose non soggette a divisione –
Art. 1113 – Intervento nella divisione e opposizione –
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione (2646) anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria (2900 ss.).
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione (737 ss.).
Art. 1114 - Divisione in natura -
La divisione in nature, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti (718 ss.).
Art. 1115 - Obbligazioni solidali dei partecipanti -
La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti.
Art. 1116 - Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria -
Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità (713 ss., 757 ss.), in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.
CODICE CIVILE: DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
Articoli da 1117 a 1139
Art. 1117 - Parti comuni dell'edificio -
il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia. Per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Art. 1118 – Diritti dei partecipanti sulle cose comuni –
Art. 1119 – Indivisibilità –
Art. 1120 – Innovazioni –
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (1).
Art. 1121 – Innovazioni gravose o voluttuarie –
Se l'utilizzazione separata non è possibile l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Art. 1122 – Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune -
Art. 1123 – Ripartizione delle spese –
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (1104; att. 68 ss.).
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in maniera diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Art. 1124 – Manutenzione e ricostruzione delle scale –
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (att. 68 ss.).
Art. 1125 – Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai –
Art. 1126 – Lastrici solari di uso esclusivo –
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nelle spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (att. 68 ss.).
Art. 1127 – Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio –
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altrui condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Art. 1128 – Perimento totale o parziale dell'edificio –
Art. 1129 – Nomina e revoca dell'amministratore -
Art. 1130 – Attribuzioni dell'amministratore –
eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Art. 1131 – Rappresentanza –
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dell'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitegli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato (att.64) ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 1132 – Dissenso dei condomini rispetto alle liti –
Art. 1133 - Provvedimenti presi dall'amministratore -
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsto dall'art. 1137.
Art. 1134 - Spese fatte dal condomino -
Art. 1135 - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini -
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede (att. 66).
Art. 1136 - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni -
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio (att. 67 ss.).
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (1).
(1) deroghe alle maggioranze previste dagli artt. 1120 e 1136 sono contenute nella L. 9 gennaio 1989, n. 13, art. 2 (sull'eliminazione delle barriere architettoniche); nelle L. 24 marzo 1989 n. 122, art. 9 (sulla realizzazione dei parcheggi nei condomini); nella L. 2 gennaio 1991 n. 10, art. 26 (sul contenimento dei consumi energetici); nella L. 17 febbraio 1992 n. 127, art. 15 (sul recupero del patrimonio edilizio).
Art. 1137 - Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea (1) -
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stesse (1109)
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza (2964 ss.) entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
(1) la C. Cost., con Sent. N. 49 del 31 gennaio 1990, ha dichiarato costituzionalmente illegittimo l'art. 1 della legge n. 742/1969 nella parte in cui non prevede che la sospensione dei termini nel periodo feriale si applichi anche al termine di decadenza di trenta giorni previsti dall'art. 1137 c.c. per l'impugnazione delle delibere assembleari.
Art. 1138 - Regolamento di condominio -
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condominio, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (att. 68 ss. 155)
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129 (att.71). esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.
Art. 1139 - Rinvio alle norme sulla comunione -
Articoli dal 61 al 72
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell' Art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea (c.c. 1123), l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione (c.p.c. 642).
Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidamente con questo (c.c. 1292 ss.), al pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condominio moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.
Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal terzo comma dell'art. 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore medesimo.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione (c.p.c. 137).
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 c.p.c.
Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, questa hanno diritto a un solo rappresentante nella a assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126, 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini (69).
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi;
quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Gli articoli 232 e 397 del D.P.R. 29 marzo 1973, n. 156 (Codice postale e delle telecomunicazioni) regolano l'installazione di antenne nel condominio e sostituiscono in parte la legge 6 maggio 1940, n. 554 ("Disciplina dell'uso degli aerei esterni per audizioni radiofoniche").
D.P.R. 29 marzo 1973, n. 156. Art. 232. Limitazioni legali Negli impianti di telecomunicazioni di cui al precedente art. 231, primo comma, i fili o cavi senza appoggio possono passare, anche senza il consenso del proprietario, sia al di sopra delle proprietà pubbliche o private, sia dinanzi a quei lati di edifici ove non siano finestre od altre aperture praticabili a prospetto. Il proprietario o il condominio non può opporsi all'appoggio di antenne, di sostegni, nonché al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro impianto nell'immobile di sua proprietà occorrente per soddisfare le richieste di utenza degli inquilini o dei condomini. I fili, cavi ed ogni altra installazione debbono essere collocati in guisa da non impedire il libero uso della cosa secondo la sua destinazione. Il proprietario è tenuto a sopportare il passaggio nell'immobile di sua proprietà del personale dell'esercente il servizio che dimostri la necessità di accedervi per l'installazione, riparazione e manutenzione degli impianti di cui sopra. Nei casi previsti dal presente articolo al proprietario non è dovuta alcuna indennità.
Art. 397 - Installazione di antenne riceventi del servizio di radiodiffusione I proprietari di immobili o di porzioni di immobili non possono opporsi alla installazione sulla loro proprietà di antenne destinate alla ricezione dei servizi di radiodiffusione appartenenti agli abitanti dell'immobile stesso. Le antenne non devono in alcun modo impedire il libero uso della proprietà, secondo la sua destinazione, né arrecare danno alla proprietà medesima o a terzi. Si applicano all'installazione delle antenne l'art. 232, nonché il secondo comma dell'art. 237. Gli impianti devono essere realizzati secondo le norme tecniche emanate con decreto del Ministro per le poste e le telecomunicazioni. Il regolamento può prevedere i casi in cui le disposizioni di cui al presente articolo si applicano in favore dei concessionari dei servizi radioelettrici ad uso privato. In tale ipotesi è dovuta al proprietario un'equa indennità che, in mancanza di accordo fra le parti, sarà determinata dall'Autorità giudiziaria.
DELIBERE ASSEMBLEARI e RIPARTO DELLA SPESA. Nel caso di installazione di antenna centralizzata comune a tutti i condomini, già preesistente, le delibere che riguardano la manutenzione, riparazione e sostituzione dell'antenna possono essere approvate a maggioranza semplice. Chi non è d'accordo, non può sottrarsi alla spesa.
Inoltre l'assemblea non può vietare l'installazione di antenne ai singoli condomini o imporre la rimozione di quelle esistenti con la scusa che esiste già una antenna centralizzata se non sussistono ragioni valide come un potenziale pericolo o rischio di danneggiamento delle strutture dell'immobile o l'alterazione del decoro architettonico. Una delibera assembleare che vieti l'installazione dell'antenna sarebbe nulla e può essere impugnata in ogni momento anche dopo il termine dei 30 giorni stabilito dall'art. 1137 c.3 del codice civile.
Nel caso non esista l'antenna centralizzata, invece l'assemblea non può obbligare i condomini ad installarne una o a partecipare alle spese di installazione in quanto è soggetta ad utilizzazione separata. Le spese relative all'antenna, vanno divise in parti uguali e non in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo il caso di un regolamento di condominio che disponga diversamente, perché l'utilizzo dell'antenna è uguale per ciascun condomino.
ANTENNA SATELLITARE. L'articolo 2 bis della legge 66 del 16 marzo 2001 ha consentito di approvare l'installazione delle antenne satellitari con la maggioranza semplice di cui al terzo comma dell'art.1136 c.c. Così recita la norma: al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'art.1120, primo comma del codice civile. - Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'art.1136, terzo comma. La disposizione di legge viene comunemente interpretata nel senso che l'assemblea, con la maggioranza semplice, può approvare l'installazione dell'antenna parabolica e che i condomini che erano già collegati alla vecchia antenna terrestre non possono esimersi dal concorrere alle spese per il nuovo impianto.

References: art. 1139

Art. 1100

Art. 1101

Art. 1102

Art. 1103

Art. 1104

Art. 1105

Art. 1106

Art. 1107
 sentenza 

Art. 1108

Art. 1109

Art. 1110

Art. 1111

Art. 1112

Art. 1113

Art. 1114

Art. 1115

Art. 1116

Art. 1117

Art. 1118

Art. 1119

Art. 1120

Art. 1121

Art. 1122

Art. 1123

Art. 1124

Art. 1125

Art. 1126

Art. 1127

Art. 1128

Art. 1129

Art. 1130

Art. 1131

Art. 1132

Art. 1133

Art. 1134

Art. 1135

Art. 1136
 art. 2
 art. 9
 art. 26
 art. 15

Art. 1137

Art. 1138

Art. 1139
 Art. 1136
 Art. 232
 art. 231

Art. 397