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Timestamp: 2019-11-19 13:01:24+00:00

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Nachvertragliche Pflichten eines Hausverwalters? - frag-einen-anwalt.de
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| 19.05.2015 21:12 |
Ich und noch einer bilden eine Erben und Bruchteilsgemeinschaft durch gesetzliche erbfolge(1 Haus u.a in Erbengemeinschaft und eines das uns schon zu Lebzeiten der Erblasserin gehörte, nun als Brichteilsgemeinschaft)
Da dort Mieter sind, haben wir dies einen Verwalter gegeben den wir aber wegen diverser Pflichtverletzung schon kurz danach fristlos kündigen wobei jetzt ein Verfahren läuft( Verwalter akzeptier nur fristgerechte Kündigung und hat die auch akzeptiert sowie die meisten Dinge außer ein Kautionsspaebuch herausgerückt)
Leider haben wir es wohl teilweise versäumt den Vertragspartner vom Wechsel zu informieren bzw haben einige vergessen
Im Fall einer Versicherung ist es deshalb schon fast zum Verfahren genommen, weil der Verwalter uns die Post nicht weiterleitet
Er steht auf dem Standpunkt damit nix zu tun zu haben.
Nun ist in einer aktuellen Sache wohl wieder was schiefgegangen : ein Mieter hat wohl beim Verwalter gekündigt
Wir wunderten uns schon wieso der Mieter seine Kaution nicht will und dachten er ist einfach abgehauen
Offenbar hat es aber mit dem Betreuer des Mieters sowie unserem ehm. Hausverwalter Briefwechsel und das Kündigungsschteiben gegeben das wir vom Verwalter natürlich auch wieder nicht erhielten
Frage : Gibt es die Pflicht das der Hausverwalter uns so was weiterleiten muss, etwa in Form nachvertraglicher Pflichten bzw steht uns bei einem Schaden ein Regress bzw Schadenersatz zu ?
Pflicht Pflicht Kündigung Schadensersatz BGB
19.05.2015 | 21:54
1. Bestehen nachvertragliche Pflichten?
In Ihrem Fall ist in der Tat von einer nachvertraglichen Pflicht Ihres ehemaligen Verwalters auszugehen. Als nachvertragliche Pflicht kommen insbesondere diverse Mitteilungspflichten in Betracht.
Einem Hausverwalter gehen naturgemäß eine Vielzahl von Informationen zu. Wie Ihr Fall zeigt, reißt dieser Informationsstrom auch nach dem Ende der Verwalterdienste nicht automatisch ab. Bereits bei der Bestellung eines Verwalters ist also absehbar, dass der Verwalter auch nach dem Vertragsende wichtige Erklärungen und Schriftsätze in den Angelegenheiten des Eigentümers erhalten wird.
Aus diesem Grunde ist nach dem Grundsatz von "Treu und Glauben" davon auszugehen, dass der Verwalter ungeschriebenen nachvertraglichen Pflichten unterliegt. Ihr Verwalter ist also insbesondere verpflichtet, Ihnen unverzüglich den Zugang von Schriftsätzen mitzuteilen. Hierzu zählen selbstverständlich auch Kündigungen Ihrer Mieter.
2. Bestehen Ansprüche auf Schadensersatz?
Schwieriger zu beantworten ist die Frage nach dem Schadensersatz.
Eine unterlassene oder verzögerte Mitteilung über eingehende Schriftsätze ist eine Pflichtverletzung. Infolge dieser Pflichtverletzung können Schadensersatzansprüche entstehen, sofern Sie einen bezifferbaren Schaden erlitten haben.
Problematisch ist insoweit allerdings, dass Sie es teilweise unterlassen haben, Ihre Mieter sowie sonstige Beteiligte über das Ausscheiden des Verwalters zu informieren. Diese unterbliebene Mitteilung würde vor Gericht aller Wahrscheinlichkeit nach als Mitverschulden eingeordnet.
Infolge dieses Mitverschuldens wäre Ihr Anspruch auf Schadensersatz gemindert. Die Höhe der Minderung ist im Einzelnen eine Frage richterlichen Ermessens. Geht das Gericht zum Beispiel von einem Mitverschuldensanteil von 50 % aus, so wäre Ihr Anspruch in dieser Höhe gemindert.
Nachfrage vom Fragesteller	19.05.2015 | 22:07
Vielen Dank, ergibt sich das also nicht aus dem Gesetz etwa § 280 BGB ?
Sie reden von der Mitschuld
Das verstehe ich nicht, da ich dachte das die Schuld immer noch voll dem einen oder anderen treffen kann
So wie ich sie verstehe ist also einerseits der Verwalter im Rahmen von Treu und Glauben - unabhängig meiner eigenen Nachlässigkeit- verpflichtet Dinge weiterzuleiten
Hier treffen also offenbar zwei Rechte aufeinander der Schaden wird daher gemindert, da ja meine Nachlässigkeit den Verwalter sozusagen nicht aus seinen nachvertraglichen Pflichten erlässt
Sehe ich das richtig und haben Sie vielleicht dazu ein Urteil zur Hand ?
Im net fand ich zum Gefpllungsgehilfen allerdings eine Ausnahme wenn es deliktisch nach § 831 BGB ist
Sehe ich das falsch für meinen Fall ?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.05.2015 | 22:21
Ein aktuelles Urteil zu Ihrem speziellen Fall habe ich leider nicht zur Hand. Die Grundsätze einer nachvertraglichen Pflicht sind allerdings seit langem anerkannt. Verankert sind derartige Pflichten in § 241 Abs. 2 und § 242 BGB.
Der von Ihnen zitierte § 280 BGB regelt sodann die Rechtsfolge der Pflichtverletzung, nämlich das Bestehen eines Anspruchs auf Schadensersatz.
§ 831 BGB findet auf Ihren Fall keine Anwendung. Da wir uns im (nach-)vertraglichen und nicht im deliktischen Bereich befinden, ist § 280 BGB anzuwenden. Diese Vorschrift ist für Sie deutlich günstiger, da hierin das Verschulden gesetzlich vermutet wird.
Die Frage des Mitverschuldens hat der Gesetzgeber in § 254 Abs. 1 BGB geregelt. Hierin heißt es etwas umständlich:
"Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist."
Die Frage des Mitverschuldens ist dabei in der Tat nur für die Höhe Ihres Anspruchs auf Schadensersatz entscheidend. Die nachvertraglichen Pflichten Ihres ehemaligen Verwalters werden hiervon nicht berührt. Betroffen ist lediglich die Frage, wie der Schaden zwischen Ihnen und dem Verwalter "aufzuteilen" ist.
Bewertung des Fragestellers 19.05.2015 | 22:42
"Anwalt gab sich insbesondere auch bei der Nachantwort wirklich Mühe und gab eine aus meiner Sicht qualitative Antwort "
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 19.05.2015
Anwalt gab sich insbesondere auch bei der Nachantwort wirklich Mühe und gab eine aus meiner Sicht qualitative Antwort

References: § 280
 § 831
 § 241
 § 242
 § 280

§ 831
 § 280
 § 254