Source: http://www.vincenzotopo.it/codice_civile.html
Timestamp: 2018-09-20 07:10:24+00:00

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Nota – Le norme sulla comunione (artt. da 1100 a 1112) quando sono compatibili e non in contrasto con quelle sul condominio, si applicano anche al condominio, per il rinvio contenuto nell’art. 1139 cod. civ.
Quando però si tratta di comunione ordinaria, come nel caso di cortili, strade ecc. in comune fra edifici attigui, si applicano le sole norme sulla comunione che sono le seguenti.
L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune
Nota – Le norme sul condominio (artt. da 1117 a 1139 oltre artt. DD.AA. da 61 a 72 e da artt. DD.AA. 155 a 156) sono state riviste e modificate dalla L. 11 dicembre 2012, n.220, in vigore dal 17 giugno 2013 e successivamente modificate dal D.L. 23 dicembre 2013, n.145, convertito, con modificazioni, dalla L. 21 febbraio 2014, n.9
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gil anditi, i portici, i cortili e le facciate;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione dei locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto da normative di settore in materia di reti pubbliche.
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui le unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.
Art. 1117-ter (Modificazioni delle destinazioni d'uso)
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'Assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare le destinazioni d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'Assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune e negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'Amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione d'Assemblea per fa cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'Assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condomino.
I condomini con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
L'Amministratore è tenuto a convocare l'Assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'Amministratore deve invitare senza idugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
E' consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie e sulle parti comuni di proprietà individuale dell'interessato.
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'Amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionalli, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche della sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonchè i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'Amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L'Assemblea può subordinare la nomina dell'Amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la respnsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
In mancanza dell'Amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei racapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'Amministratore.
Alla cessazione dell'incarico l'Amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriore compensi.
L''incarico di Amministratoreha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'Assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo.
La revoca dell'Amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'Assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'Autorità Giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in casi di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'Assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'Amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'Assemblea, ciascun condominopuò rivolgersi all'Autorità Giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'Amministratore.
3) la mancata apertura e utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni dei cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle provincie o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché degli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti di entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
L'assemblea può anche nominare, oltre l'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.
Art. 1134 (Gestione di inziativa individuale)
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.
Art. 1137 (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea)
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione dela deliberazione per gli assenti.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107.
Art. 1139 (Rinvio alle norme sulla comunione)
Le Disposizioni di attuazione del c.c. dall'Art. 61 al 72 - art. 155, 155-bis e 156
Lo scioglimento e' deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice, o e' disposto dall'autorita' giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall' articolo 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell' articolo 1136 del codice stesso.
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno dell'autorizzazione di questa, puo' ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati all'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell' articolo 80 del codice di procedura civile.
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per deliberazioni indicate dall' articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne e' fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che e' designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Il nudo proprietario è l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli art.1123, 1124, 1126, e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista per l'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o per la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino a euro 800. La somma è devoluta al fondo cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
Il registro indicato dal quarto comma dell' articolo 1129 e dal terzo comma dell'articolo 1138 del codice e' tenuto presso I' associazione dei proprietari di fabbricati.
g) che hanno frequentato un corso di formazione inziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d), ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.
S richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condomino, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.
I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 68 e 69 disp.att.c.c.

References: Art. 1117

Art. 1134

Art. 1137

Art. 1139
 art. 155
 articolo 1117
 articolo 1136
 articolo 80
 articolo 1135
 art.1123
 articolo 1129