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Timestamp: 2017-05-28 12:21:04+00:00

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Advogado em Desapropriação Judicial - Andere Neto Advocacia
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Especialistas em Desapropriação
É advogado pós-graduado em Direito Tributário pela FGV-GVLaw e especialista em Direito Imobiliário em São Paulo, onde atua há mais de 15 anos. É membro da Associação dos Advogados de São Paulo e da Ordem dos Advogados do Brasil. Atualmente, atua no escritório como advogado em direito imobiliário e desapropriação.
Desapropriação é o procedimento através do qual o Poder Público toma para si a propriedade alheia, fundamentado em um interesse social ou utilidade pública, mediante o pagamento de uma indenização justa e . Ocorre quando a União, os Estados e/ou os Municípios precisam de um imóvel para realizar uma obra, por exemplo. Assim, ele pode adquirir esse imóvel ou parte dele, compulsoriamente, desde que indenize previamente o proprietário pelo justo valor da sua propriedade.
Como acontece a desapropriação?
O proprietário do imovel recebe uma notificação para tentativa de acordo e, posteriormente, a avaliação de seu imóvel pelo Expropriante. Essa primeira proposta, nem sempre, reflete o real valor de mercado do imóvel.
O proprietário pode ainda recorrer ao Judiciário para questionar o valor oferecido através de uma reavaliação judicial.
Sugerimos que os proprietários de imoveis não assinem documentos sem antes consultar seu advogado de confiança. E se eu não possuir documentos do imóvel?
O primeiro passo é certificar-se que o imóvel está devidamente registrado em seu nome, bem como verificar o pagamento do IPTU ou ITR. Diversos problemas podem ocorrer nesse momento. Os mais comuns são a: (i) necessidade de inventariar o imovel em razão de uma herança; (ii) a necessidade de se obter uma decisão judicial que confirme um contrato particular de compra e venda; e, (iii) se for o caso, ingressar com ação de usucapião para regularizar a propriedade.
De qualquer forma, o melhor movimento é procurar um advogado para certificar a regularidade dos documentos, ou, se for o caso, ingressar com medida judicial cabível.
Publicação do Decreto de Utilidade Publica ou Interesse Social
O Advogado do Expropriante ingressa com o processo de desapropriação judicial
O Advogado do Expropriado contesta e solicita ao Juiz uma nova peritagem judicial
O Juiz nomeia um Perito Engenheiro para nova avaliação judicial do imóvel
O Expropriante é obrigado a depositar o valor da nova avaliação judicial
Após a comprovação do deposito, o Juiz determina a imissão na posse (perda da posse)
O Expropriado tem direito a receber 80% do valor da nova avaliação Judicial
Quais são os passos de um processo de desapropriação?
O que pode ser entendido por utilidade pública?
O que pode ser entendido por interesse social?
Como é feita a avaliação do imóvel desapropriado?
O que diz a legislação brasileira sobre desapropriação?
Quais as principais leis sobre a desapropriação no Brasil?
Quais verbas devem ser incluídas no valor da indenização?
Como os órgãos públicos podem realizar as desapropriações?
O que é Retrocessão? Como e quando ocorre a Retrocessão?
E se você exercer comércio em um imóvel a ser desapropriado?
Por quanto tempo é válido um decreto de utilidade pública? E de interesse social?
Quais as melhores definicções de desapropriação na doutrina?
O que diz o Artigo 15 do Decreto-Lei 3365/41 que dispõe sobre desapropriações por utilidade pública?
O que diz o Artigo 15-A do Decreto-Lei 3365/41 que dispõe sobre os juros compensatórios na desapropriação?
O que diz o Artigo 15-B do Decreto-Lei 3365/41 que dispõe sobre os juros moratórios na desapropriação?
O que diz o famoso Artigo 34 do Decreto-Lei 3365/41 que dispõe sobre o levantamento da indenização na desapropriação?
01. O Expropriante publica o Decreto de Utilidade Pública ou Interesse Social;
02. Após a publicação, o Expropriante ingressa com o processo de desapropriação judicial;
03. O Advogado do Expropriado se defende através de uma contestação e solicita ao Juiz uma nova peritagem judicial;
04. O Juiz nomeia um Perito Engenheiro de sua confiança para nova avaliação judicial do imóvel;
05. Após a avaliação pericial, o Expropriante é obrigado a depositar o valor da diferença entre a oferta e o novo valor;
06. Após a comprovação do deposito, o Juiz determina a imissão na posse, momento em que o expropriado sai do imóvel;
07. Após deixar o imóvel, o Expropriado tem direito a receber 80% do valor da nova avaliação judicial;
08. É aberto prazo para as Partes (Expropriante e Expropriado) impugnarem o laudo do Perito Judicial;
09. O Perito Judicial, após analisar as impugnações, apresenta o laudo definitivo do valor do Imóvel;
10. Não havendo mais impugnações, o Juiz fixa o valor do imóvel de acordo com o laudo definitivo;
11. É aberto prazo para as considerações finais das partes do processo (Expropriante e Expropriado);
12. O Juiz profere a sentença do processo, dando fim à desapropriação;
13. As partes (Expropriante e Expropriado) podem recorrer da sentença judicial ao Tribunal;
a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, para sua melhor utilização econômica, higiênica ou estética; a construção ou ampliação de distritos industriais; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 1º - A construção ou ampliação de distritos industriais, de que trata a alínea i do caput deste artigo, inclui o loteamento das áreas necessárias à instalação de indústrias e atividades correlatas, bem como a revenda ou locação dos respectivos lotes a empresas previamente qualificadas.(Incluído pela Lei nº 6.602, de 1978)
§ 2º - A efetivação da desapropriação para fins de criação ou ampliação de distritos industriais depende de aprovação, prévia e expressa, pelo Poder Público competente, do respectivo projeto de implantação".(Incluído pela Lei nº 6.602, de 1978)
o aproveitamento de todo bem improdutivo ou explorado sem correspondência com as necessidades de habitação, trabalho e consumo dos centros de população a que deve ou possa suprir por seu destino econômico;
o estabelecimento e a manutenção de colônias ou cooperativas de povoamento e trabalho agrícola;
a manutenção de posseiros em terrenos urbanos onde, com a tolerância expressa ou tácita do proprietário, tenham construído sua habilitação, formando núcleos residenciais de mais de 10 (dez) famílias;
a construção de casa populares;
as terras e águas suscetíveis de valorização extraordinária, pela conclusão de obras e serviços públicos, notadamente de saneamento, portos, transporte, eletrificação armazenamento de água e irrigação, no caso em que não sejam ditas áreas socialmente aproveitadas;
a proteção do solo e a preservação de cursos e mananciais de água e de reservas florestais.;
a utilização de áreas, locais ou bens que, por suas características, sejam apropriados ao desenvolvimento de atividades turísticas. (Incluído pela Lei nº 6.513, de 20.12.77);
Os imóveis são avaliados pelo Expropriante (Governo, Dersa, Concessionária) e, em seguida, é feito um laudo administrativo com o valor do imóvel que será oferecido ao proprietário, que poderá: (i)Aceitar o valor e deixar o imóvel (o que não recomendamos); ou, (ii)Discordar do valor avaliado e ingressar com representação por advogado em uma uma ação chamada de desapropriação judicial, requerendo valor maior ao oferecido.
Neste ultimo caso, será requerido em juízo uma nova avaliação do imóvel. Cabendo ao juiz determinar um perito que fará um laudo provisório. Neste caso, ainda que o valor esteja depositado judicialmente, o proprietário terá que deixar o imóvel, retirando 80% do valor que pediu passando o imóvel ao poder do Expropriante.
Um laudo pericial judicial deve alcançar o valor real de mercado do imóvel, considerando: A inspeção de toda a área e de sua circunvizinhança;
O conjunto de informações prestadas e documentos juntados pelas Partes no processo;
A caracterização do estado atual do imóvel e o de sua circunvizinhança;
Utilizar os parâmetros para produção de Laudos Prévios, estipulados por meio das "Normas para Laudos Prévios nas Ações Expropriatórias nas Varas da Fazenda Pública da Capital", de novembro/2002;
A realização de pesquisa de mercado para apurar o valor de mercado praticado na região de interesse, buscando determinar o valor médio do metro quadrado de terreno;
A obtenção do valor de mercado da propriedade, entendido como a quantia mais provável pela qual se negociaria a venda do imóvel;
A caracterização do estado atual do imóvel e o de sua circunvizinhança; e,
Outros fatores aplicáveis ao caso.
Fundamenta-se o Direito de propriedade no Art. 5º, XXVI da Constituição Brasileira de 1988 devendo atender a sua função social e estabelece a previsão constitucional de desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante prévia e justa indenização, o que torna plenamente legítima a desapropriação pelo Estado pautada em lei. A Constituição do Brasil garante:
uma indenização prévia, ou seja, você só entrega a sua propriedade após o pagamento (depósito judicial), por parte do Governo; e,
justa, mediante ampla defesa e avaliação da propriedade buscando o preço de mercado.
Art. 5º, XXIV da Constituição Federal de 1988 (CF/88): XXIV - a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição; Art. 22, da Constituição Federal de 1988 (CF/88): Compete privativamente à União legislar sobre: II - desapropriação;
Art. 182, § 3º da Constituição Federal de 1988 (CF/88): As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro;
Art. 182, § 4°, III da Constituição Federal de 1988 (CF/88): Desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais; Decreto Lei 3.365 de 21 de Junho de 1941: Dispõe sobre desapropriações por utilidade pública;
Lei 4.131 de 10 de Setembro de 1962: Define os casos de desapropriação por interesse social e dispõe sobre sua aplicação. Art. 170, III da (CF/88): dispositivo sobre a função social da propriedade; Quais as principais leis sobre a desapropriação no Brasil?
Decreto-lei 3365/41: Dispõe sobre desapropriações por utilidade pública. Conhecida como a Lei Geral das Desapropriações.
Lei 4132/62: Define os casos de desapropriação por interesse social. Nos casos omissos aplica-se o decreto-lei 3365/41.
Decreto-lei 1075/70: Regula a imissão provisória na posse em imóveis residenciais urbanos habitados por seus proprietários ou por compromissários compradores que possuam seus títulos registrados no Registro de imóveis.
Lei complementar 76/93 alterada pela Lei complementar 88/96: Dispõe sobre o procedimento contraditório especial, de rito sumário, para o processo de desapropriação de imóvel rural, por interesse social, para fins de reforma agrária.
Lei 10257/01 (Estatuto da Cidade): Disciplina a desapropriação para fins de política urbana.
Lei 8629/93 e Lei 4504/64 (Estatuto da terra).
Valor de mercado do bem expropriado devidamente avaliado
Despesas acarretadas pela desapropriação, dentre elas as relativas ao “desmonte e transporte de maquinismos instalados e em funcionamento” (art. 25, parágrafo único);
Juros compensatórios: destinam-se a compensar a perda de renda do proprietário. São calculados desde a imissão na posse, na desapropriação direta, ou desde a efetiva ocupação do imóvel, na desapropriação indireta;
Juros moratórios: destinam-se a recompor a perda decorrente do atraso no efetivo pagamento da indenização fixada na decisão final de mérito (STJ, Súmula 70). Os juros compensatórios e moratórios são cumuláveis (STJ, Súmula 12);
Correção monetária: atualização do valor fixado na avaliação, sendo possível, inclusive, em períodos inferiores a um ano;
Primeiramente, Os pressupostos que autorizam a desapropriação são: a necessidade pública, a utilidade pública e o interesse social; e se encontram previstos no artigo 5º, inciso XXIV da Constituição Federal. Também deve ser considerada como requisito a necessidade do pagamento de justa indenização, nos termos contidos em lei.
Duas fases compõem o procedimento da desapropriação: A Fase Declaratória tem por finalidade o preenchimento dos requisitos e pressupostos legais que autorizem a desapropriação, como no caso da declaração de utilidade pública ou interesse social. O Decreto Expropriatório é o instrumento que dá início ao procedimento de desapropriação. O Decreto expropriatório declara os motivos da desapropriação e quais os imóveis que serão desapropriados.
Assim, seguidamente se dá a avaliação do imóvel pelo Desapropriante, quando o morador é chamado para dizer se concorda com o valor da indenização. Havendo acordo, será marcada uma data, dentro de 30 dias, para assinatura do Termo de Desapropriação Amigável e recebimento da indenização. Mas, ressalto que não se deve assinar nenhum documento sem a presença de um advogado.
Já a Fase Executória, diz respeito a efetivação da desapropriação, que poderá ser administrativa, quando o Poder Público e o Expropriado acordam quanto ao valor da indenização ou judicial, quando não há acordo entre as partes quanto ao valor da indenização e o Expropriante tem que ingressar com ação judicial em face do morador.
Importante ressaltar que o Expropriante tentará seduzir o morador com valores irreais do imóvel. Digo isso com bastante convicção posto que, meu escritório trabalha há mais de 10 anos e cobra honorários advocatícios apenas sobre a diferença sobre o valor inicialmente oferecido pelo Expropriante e o valor efetivamente recebido pelo morador após a devida valorização judicial do imóvel. O que é Retrocessão? Como e quando ocorre a Retrocessão?
Retrocessão é o direito do proprietário de exigir a devolução do bem, ou o pagamento de indenização, em razão de o Poder Público não ter dado ao imóvel o destino apontado para a desapropriação. “Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizado em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa”. Embora o proprietário tenha direito de preferência não esta obrigado a aceitar (art. 519 do CC).”
A retrocessão é um direito pessoal e não um direito real. Assim, os bens incorporados ao patrimônio público embora não possam mais ser objeto de reivindicação, podem ser objeto de perdas e danos. “Os bens expropriados, uma vez incorporados à Fazenda Pública, não podem ser objeto de reivindicação, ainda que fundada em nulidade do processo de desapropriação. Qualquer ação, julgada procedente, resolver-se-á em perdas e danos” (art. 35 do Decreto-lei 3365/41). Ex: Se o Poder Público vender o imóvel desapropriado para uma pessoa que estava interessada em compra-lo antes da desapropriação, gerará direito à indenização ao antigo proprietário. Embora não possa entrar com reivindicação, terá direito à indenização.
Entretanto, se o Poder Público alterar o destino do bem expropriado, mantendo o interesse público, não há o que falar em direito à indenização. A mudança na finalidade durante a desapropriação, mas mantendo o interesse público denomina-se de tredestinação.
A indenização sobre o fundo de comércio e lucros cessantes deverão ser pleiteadas e devidamente apuradas através de perícia contábil no curso do processo, a fim de que essa fonte de renda seja justamente indenizada para recompor o patrimônio de quem além de perder seu imóvel, perde também sua fonte de renda.
Não só o proprietário que exerce o comércio em seu próprio imóvel tem direito a indenização sobre o fundo de comércio, mas também o locatário/inquilino que lá desenvolve suas atividades empresariais. Indo mais fundo, a melhor doutrina e jurisprudência atualizada entende ser admissível inclusive obstar a liminar de imissão na posse do imóvel, condicionada a realização de perícia contábil para se apurar o valor da indenização pelo fundo de comércio, lucros cessantes e eventuais danos emergentes. Ou seja, não se pode deferir o ingresso liminar do Expropriante na posse do posse sem que se proceda à prévia avaliação e justa indenização aos titulares do fundo de comércio! O consolidado entendimento jurisprudencial, é no sentido de incluir na indenização o valor do fundo do comércio, vez que, evidentemente, não há possibilidade de expropriação do imóvel sem que se afete o ponto comercial nele instalado.	Portanto, é bastante razoável ressarcir o fundo de comércio em caso de cessação das atividades comerciais ou redução de lucros em virtude de mudança causada pela obra pública objeto da desapropriação.
O decreto de utilidade publica tem validade de 5 anos, podendo ser alterado ou revogado. Já decreto de interesse social tem validade de 2 anos, podendo ser alterado ou revogado.
Sobre o tema, temos duas jurisprudências interessantes:
STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 631543 MG 2003/0210210-8 (STJ) Data de publicação: 06/03/2006 Ementa: ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE SOCIAL. CADUCIDADE DO DECRETO EXPROPRIATÓRIO. FALTA DE PROVIDÊNCIAS DE APROVEITAMENTO DO BEM EXPROPRIADO. ART. 3º DA LEI Nº 4.132 /62. I - Quando se tratar de desapropriação por interesse social, o expropriante detém o prazo de dois anos, contados da edição do ato expropriatório, para ajuizar a ação desapropriatória, bem como adotar medidas de aproveitamento do bem expropriado, a teor da previsão do art. 3º da Lei nº 4.132 /62, sob pena de caducidade do decreto expropriatório e da conseqüente inviabilidade do feito. II - Recurso especial improvido.TJ-SC - Reexame Necessário REEX 420375 SC 2010.042037-5 (TJ-SC) DEMOLITÓRIA. CONSTRUÇÃO DE CERCA. RODOVIA. FAIXA DE DOMÍNIO. DECRETO EXPROPRIATÓRIO. PAGAMENTO INDENIZAÇÃO. Não restando concretizada a desapropriação, quer pela falta de pagamento da justa indenização ao expropriado (art. 5º , XXIV , CF/88 ) quer pela caducidade do decreto expropriatório, a titularidade do domínio continua sendo do particular, razão pela qual não pode o Estado exigir a demolição de uma cerca devidamente construída.
Celso Antônio Bandeira de Mello “(...) desapropriação se define como o procedimento através do qual o Poder Público, fundado em necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, compulsoriamente despoja alguém de um bem certo, normalmente adquirindo-o para si, em caráter originário, mediante indenização prévia, justa e pagável em dinheiro, salvo no caso de certos imóveis urbanos ou rurais, em que, por estarem em desacordo com a função social legalmente caracterizada para eles, a indenização far-se-á em títulos da dívida pública, resgatáveis em parcelas anuais e sucessivas, preservado seu valor real." (MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 13 ed. – página 711)
Marçal Justen Filho, entende que a "desapropriação não se trata de um procedimento, mas sim de um ato estatal unilateral, que pressupõe um procedimento prévio, tratando-se, desta forma, do resultado deste procedimento. É unilateral, pois a vontade do poder público se impõe a do proprietário do bem, que poderá apenas discordar quanto ao valor da desapropriação, mas não dela em si, podendo tal entrave ser resolvido na esfera judicial." JUSTEN FILHO, Marçal. Curso de Direito Administrativo. 2 ed. - São Paulo: Saraiva, 2006.
Artigo 15. Se o expropriante alegar urgência e depositar quantia arbitrada de conformidade com o art. 685 do Código de Processo Civil, o juiz mandará imití-lo provisoriamente na posse dos bens;
§ 1º A imissão provisória poderá ser feita, independente da citação do réu, mediante o depósito: a) do preço oferecido, se êste fôr superior a 20 (vinte) vêzes o valor locativo, caso o imóvel esteja sujeito ao impôsto predial;
§2º A alegação de urgência, que não poderá ser renovada, obrigará o expropriante a requerer a imissão provisória dentro do prazo improrrogável de 120 (cento e vinte) dias.
§3º Excedido o prazo fixado no parágrafo anterior não será concedida a imissão provisória.
§4o A imissão provisória na posse será registrada no registro de imóveis competente. O que diz o Artigo 15-A do Decreto-Lei 3365/41 que dispõe sobre os juros compensatórios nas desapropriações?
Artigo. 15-A. No caso de imissão prévia na posse, na desapropriação por necessidade ou utilidade pública e interesse social, inclusive para fins de reforma agrária, havendo divergência entre o preço ofertado em juízo e o valor do bem, fixado na sentença, expressos em termos reais, incidirão juros compensatórios de até seis por cento ao ano sobre o valor da diferença eventualmente apurada, a contar da imissão na posse, vedado o cálculo de juros compostos.
§1o Os juros compensatórios destinam-se, apenas, a compensar a perda de renda comprovadamente sofrida pelo proprietário; §2o Não serão devidos juros compensatórios quando o imóvel possuir graus de utilização da terra e de eficiência na exploração iguais a zero.
§3o O disposto no caput deste artigo aplica-se também às ações ordinárias de indenização por apossamento administrativo ou desapropriação indireta, bem assim às ações que visem a indenização por restrições decorrentes de atos do Poder Público, em especial aqueles destinados à proteção ambiental, incidindo os juros sobre o valor fixado na sentença.
§4o Nas ações referidas no § 3o, não será o Poder Público onerado por juros compensatórios relativos a período anterior à aquisição da propriedade ou posse titulada pelo autor da ação;
O que diz o Artigo 15-A do Decreto-Lei 3365/41 que dispõe sobre os juros moratórios nas desapropriações?
Artigo 15-B. Nas ações a que se refere o art. 15-A, os juros moratórios destinam-se a recompor a perda decorrente do atraso no efetivo pagamento da indenização fixada na decisão final de mérito, e somente serão devidos à razão de até seis por cento ao ano, a partir de 1o de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser feito, nos termos do art. 100 da Constituição.
Artigo 34. O levantamento do preço será deferido mediante prova de propriedade, de quitação de dívidas fiscais que recaiam sobre o bem expropriado, e publicação de editais, com o prazo de 10 dias, para conhecimento de terceiros.

References: Artigo 15
 Artigo 15
 Artigo 15
 Artigo 34
 artigo 5

Artigo 15
 Artigo 15
 Artigo 15

Artigo 15

Artigo 34