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Timestamp: 2019-02-24 06:01:15+00:00

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Locazione: Corte di Cassazione Sentenza 5973 del 2010 | Federproprietà Abruzzo
Federproprietà AbruzzoDurata della Locazione ad uso Abitativo giurisprudenza LocazioneCassazione Civile, Sezione III, Sentenza 09 marzo 2010 n. 5673
sul ricorso 21809/2006 proposto da:
C.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, V.LE DELLE MILIZIE 22, presso lo studio dell’avvocato TURCO IGOR, rappresentato e difeso dall’avvocato LENTINI Giovanni giusta delega in calce al ricorso;
S.A. (OMISSIS), considerato domiciliato “ex lege” in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato SEGRETO Giuseppe giusta delega in atti;
avverso la sentenza n. 152/2005 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, Sezione Terza Civile, emessa il 18/2/2005, depositata il 30/05/2005, R.G.N. 1862/2004;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 17/02/2010 dal Consigliere Dott. MARIO FINOCCHIARO;
udito l’Avvocato DOMENICO BONACCORSI DI PATTI per delega
dell’Avvocato GIUSEPPE SEGRETO;
Con atto 27 marzo 2003 C.A., premesso di avere concesso in locazione con contratto (OMISSIS) a S. A. un immobile adibito a uso di abitazione in (OMISSIS), e di avere inviato tempestiva disdette in data (OMISSIS), ha intimato sfratto per finita locazione, scaduta in data (OMISSIS), convenendo lo stesso innanzi al tribunale di Sciacca e chiedendo il rilascio dell’immobile.
Costituitosi in giudizio S.A. ha eccepito la esistenza di un precedente contratto di locazione verbale, tra le parti, intercorrente sin dal 1 settembre 1989, tacitamente rinnovatosi di quattro anni in quattro anni, con scadenza naturale al 31 agosto 2005.
Mutato il rito, in presenza della opposizione il giudice adito con sentenza 19 marzo – 17 maggio 2004 ha dichiarato che il contratto inter partes era cessato alla data del 30 settembre 2002, ordinando, per l’effetto, al S. il rilascio dell’immobile, atteso che il contratto stipulato il (OMISSIS) aveva il valore di un nuovo contratto e non era ricognitivo di un precedente accordo.
Gravata tale pronunzia da S.A., nel contraddittorio di C.A. che, costituitosi in giudizio, ha chiesto il rigetto della impugnazione, la Corte di appello di Palermo, con sentenza 30 maggio 2005, ha rigettato la domanda di sfratto per finita locazione con condanna del C. al pagamento delle spese di entrambi i gradi del giudizio.
Per la cassazione di tale ultima pronunzia, non notificata, ha proposto ricorso C.A. con atto 13 luglio 2006, affidato a due motivi.
Resiste, con controricorso, S.A..
1. Costituisce dato certo, non contestato dalle parti e risultante da documenti prodotti in primo grado, in particolare contratti per le forniture di energia elettrica e di gas metano – hanno evidenziato i giudici di secondo grado – che sin dal 1 settembre 1989 il C. ha concesso in locazione al S. – con contratto verbale – l’appartamento oggetto di controversia per un corrispettivo che, per i mesi antecedenti alla stipula del contratto scritto di locazione (OMISSIS), era di L. 500 mila mensili (come provato dalla produzione di copie di 7 assegni bancari di tale importo intestati al locatore).
E’ indubbio – hanno ancora precisato quei giudici – che con il contratto (OMISSIS) le parti hanno voluto attribuire forma scritta al rapporto di locazione già intercorrente tra di loro, essendo rimasti inalterati l’oggetto e il titolo della locazione, la misura del canone, e la durata del contratto, essendo variata esclusivamente la decorrenza del rapporto dal 1 settembre al 1 ottobre, sì che deve concludersi che è mancata una novazione dell’originario rapporto, con la ulteriore conseguenza che, avendo avuto inizio il rapporto il 1 settembre 1989 le successive scadenze quadriennali sono maturate al 31 agosto 1993, al 31 agosto 1997 e al 31 agosto 2001, data nella quale il contratto si è ulteriormente rinnovato altri quattro anni, con scadenza – quindi – al 31 agosto 2005 e non già al 30 settembre 2002 (come erroneamente affermato dal primo giudice).
Hanno osservato quei giudici, a fondamento della raggiunta conclusione:
- che la sola variazione della misura del canone o del termine di scadenza non sono di per sè indicative di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modalità non rilevanti ai fini della configurabilità di una novazione;
- la novazione oggettiva di un rapporto obbligatorio postula, infatti, il mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, mentre non è ricollegabile alle modificazioni accessorie;
- la novazione, inoltre, deve essere connotata non solo all’aliquid novi, ma anche dagli elementi dell’ animus novandi (inteso come manifestazione inequivoca dell’intento novativo) e della causa novandi (intesa come interesse comune delle parti all’effetto novativo, anche se pur sempre riferiti al precedente rapporto intercorso tra le parti;
- la novazione oggettiva del contratto di locazione va ravvisata nella sola ipotesi in cui le parti sostituiscono alla originaria obbligazione una nuova obbligazione avente oggetto o titolo diverso, purchè risulti in modo non equivoco la volontà di estinguere la precedente obbligazione e di sostituirla con una nuova, manifestazione di volontà certamente non contenuta nel contratto stipulato tra le parti;
- non si ravvisano – conclusivamente – elementi che orientano la volontà univoca delle parti di dare vita a un nuovo rapporto, ma bensì a una semplice efficacia ricognitiva di quello già – tra le medesime – esistente e non vi è dubbio, quindi, che la nuova prevista decorrenza (e conseguente scadenza) sia da ritenere illegittima, perchè inferiore all’obbligatoria durata minima quadriennale.
2. Il ricorrente censura la trascritta sentenza denunziando, nell’ordine:
- da un lato, “violazione e falsa applicazione degli artt. 1230 e 1231 c.c. e dell’art. 1362 c.c.”, atteso che qualora le parti abbiano inteso disciplinare ex novo il rapporto fissando una nuova data di inizio in modo del tutto indipendente e avulso dalle vicende del precedente contratto si è in presenza di un nuovo contratto primo motivo;
- dall’altro, “violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 1 e 79 – Violazione e falsa applicazione degli artt. 1338 e 1419 c.c. – Violazione e falsa applicazione dell’art. 1322 c.c..
Insufficiente e contraddittoria motivazione circa una punto decisivo prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio”, atteso che, anche a ritenere che l’accordo 1 ottobre 1998 privo di efficacia novativa, erroneamente i giudici di appello hanno affermato che la nuova prevista decorrenza, e conseguente scadenza al (OMISSIS), è illegittima perchè inferiore alla obbligatoria minima durata del contratto secondo motivo.
3. Il proposto ricorso è fondato e meritevole di accoglimento.
Nei limiti di cui alle considerazioni che seguono.
3.1. In tema di locazione, ad integrare novazione del contratto non è sufficiente la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi, il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato (Cass. 21 maggio 2007, n. 11672; Cass. 11 gennaio 2006, n. 262; Cass. 4 maggio 2005, n. 9280).
Facendo applicazione del riferito principio alla presente fattispecie si osserva che i giudici a quibus con congrua e adeguata motivazione – insindacabile in questa sede, come evidenziato sopra – hanno escluso che ricorressero sia l’animus, sia la causa novandi.
Deve negarsi, pertanto – decisamente – che con l’accordo del 1 ottobre 1998 le parti abbiano inteso dare vita a un nuovo (o diverso) contratto di locazione.
3. 2. Precisato quanto sopra, si osserva – comunque – che – come puntualmente denunciato da il ricorrente specie con il secondo motivo – i giudici di secondo grado sono incorsi in violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79.
Giusta questa ultima disposizione, in particolare, è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto.
E’ evidente, pertanto, che la legge – contrariamente a quanto, implicitamente, affermato dalla Corte di appello nella sentenza ora impugnata – commina la nullità non a tutti gli accordi in deroga, quanto alla durata del contratto – stipulati all’inizio della locazione o, come nel caso di specie, nel corso di questa -ma esclusivamente agli accordi che, in via diretta o indiretta, limitano la durata legale del contratto.
Certo quanto sopra ritiene la Corte – in termini opposti rispetto a quanto affermato dai giudici di secondo grado, che deve escludersi che la nuova decorrenza (e conseguente scadenza) – prevista con l’accordo del 1 ottobre 1998 – sia da ritenere illegittima, perchè inferiore alla obbligatoria minima durata quadriennale del contratto.
3.3. In particolare, avendo il rapporto avuto inizio il 1 settembre 1989, è corretto affermare che le prime due scadenze quadriennali sono maturare al 31 agosto 1993 e al 31 agosto 1997.
Contrariamente a quanto ritenuto dai giudici di secondo grado, peraltro, non può indicarsi al 31 agosto 2001 la scadenza contrattuale successiva a quella del 31 agosto 1997.
Nel vigore del quadriennio 31 agosto 1997 – 31 agosto 2001, infatti, le parti, con lo stabilire la decorrenza del rapporto dal (OMISSIS), hanno, in pratica, previsto che il contratto che, naturaliter in forza degli accordi verbali del 1989 sarebbe scaduto il 31 agosto 2001 sarebbe cessato il 31 settembre 2002. Poichè con una tale pattuizione le parti non hanno limitato la durata quadriennale legale del contratto, ma hanno previsto una durata quinquennale dello stesso in pratica, come si è detto, il contratto cessato il 31 agosto 1997 e che, per assenza di disdetta si era – inizialmente – rinnovato per quattro anni, cioè sino al 31 agosto 2001 è stato, per libero accordo delle parti, rinnovato sino al 30 settembre 2002 è palese che la pattuizione non è intervenuta in violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79, e, per l’effetto deve ritenersi valida.
3. 4. Concludendo, accertato che il contratto – in forza delle legittime modifiche, quanto alla durata -intervenute tra le parti il (OMISSIS), doveva cessare il 30 settembre 2002 e non controverso che il locatore ha, nei termini, intimato disdetta con raccomandata 25 marzo 2002, è palese che il contratto è cessato al 30 settembre 2002.
4. Assume parte controricorrente che nella specie – comunque – il rapporto sarebbe soggetto alla disciplina della sopravvenuta L. 9 dicembre 1998, n. 431, e – di conseguenza – controparte non poteva limitarsi a intimare disdetta, ma doveva indicare, puntualmente, il motivo (tra quelli di cui all’art. 3, comma 1, di tale ultima legge) che giustificasse il diniego di rinnovo alla prima scadenza.
5. L’assunto non coglie nel segno.
In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, la disciplina transitoria di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 14, consente l’applicazione delle norme previgenti, ai contratti in corso per la loro intera durata e ad ogni effetto.
La disdetta è – quindi – legittimamente effettuata alla stregua delle meno gravose regole di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 3, anche nel caso in cui il termine per effettuarla scada dopo l’entrata in vigore della L. n. 431 del 1998.
Pertanto, la L. n. 431 del 1998, art. 2, u.c., va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge, per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare – ma che non ha fatto – anche in base alle vecchie regole, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina:
laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dalla L. n. 392 del 1978, art. 3, il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi della n. 431 del 1998, art. 14, u.c. (in termini, Cass. 17 agosto 2007, n. 17995; Cass. 6 giugno 2008, n. 15005. Analogamente, Cass. 3 novembre 2008, n. 26432; Cass. 28 marzo 2008, n. 8090).
Applicando i principi che precedono al caso di specie si osserva che nel caso concreto non solo è anteriore al sopravvenire della L. n. 431 del 1998 il sorgere del contratto inter partes (come visto sopra non novato per effetto di pattuizioni successive) ma anche la stipulazione della pattuizione del (OMISSIS), con la nuova scadenza del contratto stesso sì che legittimamente la disdetta è stata intimata per il 30 settembre 2002, nel rispetto delle regole di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, piuttosto che di quelle di cui alla L. 9 dicembre 1998, n. 431.
6. Conclusivamente, in accoglimento del proposto ricorso la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio della causa alla stessa Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, perchè proceda a un nuovo esame della controversia alla luce dei principi di diritto esposti sopra, provvedendo, altresì, anche sulle spese di questo giudizio di cassazione.
cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio di cassazione alla stessa Corte di appello di Palermo, in diversa composizione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 17 febbraio 2010.

References: Sentenza 
 Sentenza 
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 Cass. 
 Cass. 
 art. 79
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 art. 79
 art. 14
 art. 3
 art. 2
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