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Timestamp: 2016-10-27 11:10:53+00:00

Document:
4C.5/2000 (22.03.2000)
4C.5/2000
SI X.________, demanderesse et recourante, repr�sent�e par Me Patrick Blaser, avocat � Gen�ve,
les �poux T.________, d�fendeurs et intim�s, repr�sent�s par Me Milena Guglielmetti, avocate � Gen�ve;
(preuve du loyer usuel)
A.- Par contrat du 14 d�cembre 1987, la Compagnie d'Assurances Y.________ a remis � bail � les �poux T.________ un appartement dans un immeuble � Gen�ve.
Devenue propri�taire de l'immeuble, la SI X.________ a succ�d� � la bailleresse d�s le 1er septembre 1995.
Par lettre du 23 f�vrier 1998, les locataires ont sollicit� une baisse de loyer de 15%, en invoquant la r�duction du taux hypoth�caire et l'�volution du co�t de la vie.
La bailleresse s'y est oppos�e par lettre du 27 f�vrier 1998.
Par avis de majoration du 9 mars 1998, la bailleresse a notifi� une augmentation de loyer, celui-ci devant passer de 18 420 fr. l'an � 19 512 fr. d�s le 1er juillet 1998, puis, en divers �chelons, � 23 880 fr. d�s le 1er juillet 2002. La bailleresse invoquait une adaptation aux loyers usuels. Les locataires se sont oppos�s � la hausse.
Les deux litiges furent joints devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve.
B.- Par jugement du 1er f�vrier 1999, le Tribunal des baux et loyers d�bouta la bailleresse de toutes ses pr�tentions en augmentation du loyer et admit int�gralement la demande de baisse, fixant le loyer � 15 660 fr. l'an d�s le 1er juillet 1998.
Saisie d'un appel �manant de la bailleresse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers, par arr�t du 8 novembre 1999, a confirm� le jugement attaqu� avec suite de frais. La cour cantonale a constat� que la bailleresse avait �t� d�ment invit�e � produire des pi�ces en vue d'�tablir le loyer usuel et que les pi�ces produites, soigneusement examin�es, ne permettaient pas de montrer - compte tenu des exigences de la jurisprudence - quel �tait le niveau du loyer usuel.
C.- La bailleresse recourt en r�forme au Tribunal f�d�ral. Invoquant une violation des art. 8 CC, 274d al. 3 et 269a CO, elle conclut � l'annulation de l'arr�t attaqu� et au renvoi de la cause � l'autorit� cantonale pour nouvelle d�cision.
Les intim�s proposent la confirmation de l'arr�t cantonal.
1.- a) Interjet� par la partie qui a succomb� dans ses conclusions en augmentation du loyer qui lui est d� par ses parties adverses, et dirig� contre un jugement final rendu en derni�re instance cantonale par un tribunal sup�rieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8000 fr. (art. 46 OJ; sur le calcul de la valeur litigieuse en cas de contestation de loyer, cf. ATF 121 III 397 consid. 1, 118 II 422 consid. 1), le recours en r�forme est en principe recevable, puisqu'il a �t� d�pos� en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ).
Il est vrai qu'un recours en r�forme doit normalement contenir des conclusions sur le fond; le Tribunal f�d�ral renonce par exception � cette exigence lorsque, en cas d'admission du recours, il ne serait de toute mani�re pas en situation de statuer lui-m�me sur le fond et ne pourrait que renvoyer la cause � l'autorit� cantonale (ATF 125 III 412 consid. 1b p. 414, 111 II 384 consid. 1 p. 386, 106 II 201 consid. 1 p. 203). Comme la recourante soutient en l'esp�ce qu'il faudrait compl�ter l'administration des preuves, en vertu du droit f�d�ral, pour statuer sur un �tat de fait diff�rent, on peut admettre que le Tribunal f�d�ral ne pourrait de toute mani�re pas statuer sur le fond et que les conclusions, telles qu'elles sont pr�sent�es, sont recevables.
b) Le recours en r�forme est ouvert pour violation du droit f�d�ral, mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 OJ).
Saisi d'un recours en r�forme, le Tribunal f�d�ral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la d�cision attaqu�e, � moins que des dispositions f�d�rales en mati�re de preuve n'aient �t� viol�es, qu'il y ait lieu � rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compl�ter les constatations de l'autorit� cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et r�guli�rement all�gu�s (art. 64 OJ; ATF 119 II 353 consid. 5c/aa p. 357, 117 II 256 consid. 2a, 115 II 484 consid. 2a p. 485 s.).
Dans la mesure o� un recourant pr�sente un �tat de fait qui s'�carte de celui contenu dans la d�cision attaqu�e, sans se pr�valoir de mani�re pr�cise de l'une des exceptions qui viennent d'�tre rappel�es, il n'y a pas lieu d'en tenir compte.
Il ne peut �tre pr�sent� de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ).
Le Tribunal f�d�ral ne peut aller au-del� des conclusions des parties, mais il n'est pas li� par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 123 III 246 consid. 2, 122 III 150 consid. 3 p. 156, 116 II 209 consid. 2b/cc).
2.- a) La recourante reproche aux juges pr�c�dents d'avoir viol� l'art. 8 CC en statuant sur la base des pi�ces produites, alors qu'ils auraient d�, selon elle, entendre les g�rants d'immeuble et se transporter sur place.
L'art. 8 CC r�partit le fardeau de la preuve entre les parties (ATF 122 III 219 consid. 3c p. 223) et d�termine sur cette base laquelle d'entre elles doit assumer les cons�quences d'un �chec de la preuve (ATF 125 III 78 consid. 3b p. 79). Comme la recourante demande une augmentation de loyer, c'est � elle qu'il appartient, selon l'art. 8 CC, d'�tablir les faits permettant de d�duire son droit. Il n'est donc pas douteux qu'en pareille situation, le fardeau de la preuve incombe au bailleur (ATF 123 III 317 consid. 4a et les r�f�rences).
En parvenant, � l'issue de l'appr�ciation des preuves, � la conclusion qu'un loyer usuel n'�tait pas �tabli, la cour cantonale n'a pas viol� l'art. 8 CC, en tant que r�gle sur le fardeau de la preuve, en tranchant en d�faveur de la demanderesse.
Il a �t� �galement d�duit de l'art. 8 CC un droit � la preuve (ATF 122 III 219 consid. 3c p. 223 et les arr�ts cit�s), ainsi qu'un droit � la contre-preuve (ATF 120 III 393 consid. 4b p. 397, 115 II 305). Ce droit serait viol� si le juge refusait une mesure probatoire en consid�rant � tort que le fait est sans pertinence ou encore s'il admettait ou �cartait un fait contest� sans aucun commencement de preuve (Corboz, Le recours en r�forme au Tribunal f�d�ral, in SJ 2000 II p. 41). Il n'y a cependant rien de semblable en l'esp�ce. La cour cantonale a soigneusement examin� les documents produits par la recourante � titre de moyens de preuve et elle est parvenue � la conclusion que la recourante n'avait pas r�ussi � �tablir des faits permettant de constater un loyer usuel.
L'art. 8 CC ne d�termine pas quels sont les moyens de preuve ad�quats et admissibles. Il ne dicte pas non plus comment le juge peut forger sa conviction (ATF 122 III 219 consid. 3c p. 223, 119 III 60 consid. 2c p. 63).
En examinant les pi�ces produites par la recourante, la cour cantonale a constat� que les �l�ments de comparaison invoqu�s pr�sentaient d'importantes diff�rences par rapport � l'appartement en cause; elle a ainsi proc�d� � une appr�ciation des preuves, qui ne peut pas �tre remise en cause dans un recours en r�forme (cf. ATF 122 III 26 consid. 4a/ aa, 61 consid. 2c/bb, 120 II 97 consid. 2b p. 99, 119 II 84 consid. 3). Savoir si le juge, en plus de la production des pi�ces, devait encore entendre des t�moins ou proc�der � une inspection locale est une question qui touche le choix entre les diverses mesures probatoires concevables; cette question n'est en rien r�gie par l'art. 8 CC, de sorte qu'une violation de cette disposition est d'embl�e exclue.
b) La recourante invoque une violation de l'art. 274d al. 3 CO, en reprochant derechef � la cour cantonale de ne pas avoir entendu les g�rants d'immeuble et de ne pas s'�tre transport�e sur place.
L'art. 274d al. 3 CO institue une maxime inquisitoriale sociale (ATF 125 III 231 consid. 4a). L'autorit� cantonale n'a pas m�connu cette disposition, puisqu'elle a ordonn� d'office l'apport de pi�ces propres � �tablir les �l�ments de comparaison n�cessaires.
Comme les baux donnent habituellement lieu � des documents �crits, on ne voit pas pourquoi la recourante ne pouvait pas apporter les �l�ments de comparaison n�cessaires au moyen de pi�ces. Elle ne tente d'ailleurs m�me pas de l'expliquer ou de l'�tablir. Elle ne pr�tend pas non plus que le contenu des pi�ces produites aurait �t� trompeur et que d'autres mesures probatoires auraient permis de le rectifier.
D�s lors que les renseignements contenus dans les pi�ces produites - dont la fausset� n'est pas all�gu�e - �taient suffisants pour constater que l'objet n'�tait pas comparable, on ne voit pas ce qu'une audition des g�rants d'immeuble ou un transport sur place aurait pu ajouter.
En cons�quence, on ne discerne pas en quoi la cour cantonale aurait pu violer la maxime inquisitoriale de l'art. 274d al. 3 CO.
c) La recourante invoque enfin une violation de l'art. 269a let. a CO, en soutenant qu'elle a pr�sent� suffisamment d'�l�ments de comparaison et que la cour cantonale a m�connu la notion juridique de loyer usuel.
La jurisprudence a rappel� r�cemment le sens de cette notion et il suffit ici de s'y r�f�rer (ATF 123 III 317 consid. 4). Il a �t� relev� en particulier que, pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque s�curit�, il faut disposer, en r�gle g�n�rale, de cinq �l�ments de comparaison au moins, qui pr�sentent, pour l'essentiel, les m�mes caract�ristiques que le logement litigieux quant � l'emplacement, la dimension, l'�quipement, l'�tat et l'ann�e de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319 et les r�f�rences).
La cour cantonale a constat� que, dans son �criture d'appel, la recourante s'�tait r�f�r�e � onze �l�ments de comparaison. D�terminer ce qu'une partie a d�clar� dans la proc�dure rel�ve des constatations de fait qui lient le Tribunal f�d�ral saisi d'un recours en r�forme (cf. ATF 125 III 305 consid. 3e p. 311; Poudret, COJ, n. 4.2 ad art. 63). On ne saurait reprocher � la cour cantonale de s'�tre limit�e � l'examen des onze cas que la recourante elle-m�me lui pr�sentait comme valables.
Sur ces onze cas, la cour cantonale a constat� que trois appartements avaient une surface qui s'�cartait de plus de 17 % de celle du logement en cause, de sorte qu'ils ne constituaient pas des �l�ments de comparaison valables. D�terminer la surface de ces appartements est une question de fait, qui ne peut �tre revue par le Tribunal f�d�ral saisi d'un recours en r�forme. Dans la jurisprudence, il a �t� admis qu'un appartement dont la surface �tait inf�rieure de 17% � celle du logement litigieux pouvait encore "� la rigueur" servir d'�l�ment de comparaison (ATF 123 III 317 consid. 4b/ cc). En l'esp�ce, l'appartement qui se rapproche le plus de celui lou� par les intim�s est n�anmoins plus petit de plus de 20%, de sorte que la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en �cartant ces trois �l�ments de comparaison.
Dans un autre cas, il a �t� constat� que l'immeuble n'avait pas �t� construit � la m�me �poque et qu'il se trouvait dans un autre quartier. Les constatations faites � ce sujet par la cour cantonale lient le Tribunal f�d�ral. Il n'y a en tout cas pas de violation du droit f�d�ral � exclure comme �l�ment de comparaison un appartement construit en 1949 (alors que l'appartement litigieux date des environs de 1930) qui se situe de surcro�t dans un autre quartier.
La cour cantonale a �cart� �galement trois �l�ments de comparaison, dont les loyers sont tr�s diff�rents, en relevant que ces cas n'�taient pas comparables et que la recourante elle-m�me l'avait admis. La recourante ne discute pas cette question et il n'y a pas lieu d'y revenir.
Ainsi, il appara�t que parmi les �l�ments de comparaison propos�s (onze), sept doivent �tre �limin�s, ce qui n'en laisse plus que quatre, soit un nombre inf�rieur au minimum exig� par la jurisprudence pr�cit�e.
D�s lors, on ne voit pas comment la cour cantonale aurait pu violer l'art. 269a let. a CO en concluant que la demanderesse n'�tait pas parvenue � �tablir que le loyer r�clam� se situait dans les limites des loyers usuels dans le quartier.
3.- Les frais et d�pens doivent �tre mis � la charge de la recourante qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).
2. Met un �molument judiciaire de 4000 fr. � la charge de la recourante;
3. Dit que la recourante versera aux intim�s, cr�anciers solidaires, une indemnit� de 5000 fr. � titre de d�pens;
Lausanne, le 22 mars 2000 ECH

References: art. 8
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 ATF 
 art. 63