Source: https://verbraucherschutzforum.berlin/2018-07-09/hamburg-trust-htg-deutschland-15-fonds-1-gmbh-co-kg-hoher-jahresfehlbetrag-187873
Timestamp: 2018-07-20 00:59:10+00:00

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Hamburg Trust HTG Deutschland 15 Fonds 1 GmbH & Co. KG - Hoher Jahresfehlbetrag - Verbraucherschutzforum.berlin
Hamburg Trust HTG Deutschland 15 Fonds 1 GmbH & Co. KG – Hoher Jahresfehlbetrag
Auch hier haben wir wieder eine Bilanz, die die Investoren sicherlich nicht erfreuen wird.
Die Hamburg Trust HTG Deutschland 15 Fonds 1 GmbH & Co. KG ist eine Fondsgesellschaft (Fonds KG), die in das Shopping Center MILANEO in Stuttgart investiert. Die Investition erfolgt mittelbar, d.h. über eine Kommanditbeteiligung in Höhe von 32,5 % an der MILANEO Stuttgart KG (Objekt KG).
Die Objekt KG ist Eigentümerin des 29.800 m² großen Grundstücks und der 53.919 m2 großen Immobilie, davon 44.600 m² Ladenflächen und 9.319 m² Lager- und Nebenflächen, des am 9. Oktober 2014 eröffneten Shopping Centers.
Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland war im Jahr 2017 durch ein stetiges Wachstum geprägt. Der Anstieg des Bruttoinlandsprodukts erreichte einen Wert von 2,2 % und lag mit 0,3% erneut über dem Vorjahreswert (Stand 2016: 1,9%).
Haupttreiber dieses anhaltenden Wachstums war die bereits seit mehreren Jahren anhaltend hohe Inlandsnachfrage. Die privaten Konsumausgaben erhöhten sich gegenüber 2016 nochmals deutlich, und auch die staatlichen Konsumausgaben stiegen. Eine weitere Ursache für das deutsche Wirtschaftswachstum lag, wie bereits in den Jahren zuvor, in der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Aufgrund aktueller Indikatoren, wie beispielsweise der Halbierung der Ankaufsvolumina von Staats- und Unternehmensanleihen ab Januar 2018 von 60 auf 30 Milliarden Euro pro Monat durch die Europäische Zentralbank, ist nicht zu erwarten, dass diese geldpolitische Maßnahmen zur Senkung des Zinsniveaus weiter ausdehnt.
Die Inflationsrate in Deutschland, gemessen am nationalen Verbraucherpreisdindex, stieg 2017 deutlich auf 1,8% (2016: 0,5 %) an. Ursachen hierfür waren die bereits beschriebene Geldpolitik der Europäischen Zentralbank in Verbindung mit steigenden Mieten sowie anziehenden Energie- und Nahrungsmittelpreisen.
Einhergehend mit dem Wirtschaftswachstum entwickelte sich der Arbeitsmarkt ebenfalls anhaltend positiv. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes waren im Jahresdurchschnitt 2017 lediglich 5,7% aller potentieller Arbeitnehmer als arbeitslos gemeldet. Im Vorjahresvergleich bedeutete dies einen Rückgang von 0,4% (Stand 2016: 6,1%)
Der Einzelhandel profitierte von stark steigenden Umsätzen. Im dritten Jahr in Folge stieg der Einzelhandelsumsatz um rund drei Prozent und damit viel ausgeprägter als in den Jahren nach der Jahrtausendwende. Die Konsumnachfrage hat sich 2017 erneut sichtbar in der positiven Umsatzentwicklung im Einzelhandel niedergeschlagen. Das Wachstum konzentrierte sich allerdings vor allem auf den Bereich Online-Shopping, welcher mit fast zehn Prozent jährlich überproportional gewonnen hat. Die Mieter von Einzelhandelsflächen reagierten mit einer nachlassenden Expansion und Ablehnung von höheren Mieten. Die Spitzenmieten stagnierten entsprechend. Im Gegenzug drängten vor allem Systemgastronomen stärker in die Innenstadtlagen.
Trotz der sich wandelnden Einkaufsgewohnheiten haben sich insbesondere zwei Entwicklungen positiv auf den stationären Einzelhandel ausgewirkt. Neben wachsenden Umsätzen hat sich das Verkaufsflächenwachstum in Deutschland spürbar abgeflacht. Die Verkaufsfläche wuchs bis 2010 noch jährlich um rund 1,3 Millionen Quadratmeter. Seitdem ist der Zuwachs pro Jahr aber um zwei Drittel gesunden. Dadurch konnte sich die über viele Jahre rückläufige Flächenproduktivität erholen. Für 2017 wurde der Umsatz je Quadratmeter im Durchschnitt deutlich über 3.600 Euro geschätzt.
Der Einzelhandel gehört zu den Sektoren, in denen die Digitalisierung besonders deutlich zutage tritt. Die Digitalisierung des Einzelhandels bedeutet jedoch nicht, dass der Konsum nachgelassen hat. Kunden gingen gerne weiterhin in Einkaufszentren. Neben der allgemeinen Aufenthaltsqualität trat das gastronomische Angebot immer stärkter in den Fokus der Kunden. In allen Branchen konsumierten die Kunden allerdings weniger vor Ort in den Geschäften.
Shopping Center Markt als Segment des Einzelhandels
Neben Einwohnerzuwachs und regionaler Wirtschaftsleistung machte sich zunehmend Tourismus im Einzelhandel der Städte bemerkbar. Insbesondere profitierten innerstädtische Einkaufslagen.
Aufgrund der höheren Flächenproduktivität in Verbinding mit der Kaufkraft der Standorte, sowie größerer Kundenzahl mit vielen ausländischen Besuchern stellten innerstädtische Einzelhandelslagen zudem bevorzugte Testmärkte für neue Einzelhandelskonzepte und eine Möglichkeit für den Einstieg in den deutschen Markt für Mieter dar.
Insgesamt wurden 2017 Gewerbeimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von rund 56,8 Mrd. Euro gehandelt. Getrieben wurde die Nachfrage insbesondere von den niedrigen Kapitalmarktkosten. Gegenüber 2016 entsprach dieses Ergebnis einem Anstieg von 7%. Entgegen diesem Trend entwickelte sich die Anlageklasse der Einzelhandelsimmobilien rückläufig mit einem Minus von 9%. Gründe für den Rückgang lagen gemäß JLL nicht in mangelnder Nachfrage, sondern im Mangel an neuen Vermarktungsstarts und gescheiterten Verkaufsprozessen.
Für Einkaufszentren hielten weder die schwächere Flächennachfrage der Mieter, noch stagnierende Mieten die steigenden Kaufpreise bei Einzelhandelsimmobilien auf. Im Ergebnis sank die Anfangsrendite von Einzelhandelsobjekten in zentralen Lagen.
Als sechstgrößte deutsche Stadt (611.666 Einwohner, 2017) konnte Stuttgart seit 2010 ein anhaltendes Bevölkerungswachstum verzeichnen. Seit 1999 stieg die Beschäftigung in der Region Stuttgart fast durchgehend. Die regionale Beschäftigungssituation entwickelte sich auch im Vergleich der Jahre 2015 und 2016 positiv (+2,3%).
Der Einzelhandel in Stuttgart profitierte vom 2,7 Millionen Einwohner großen und wirtschaftsstarkten Einzugsgebiet, woraus gute Ausprägungen bei den Kennziffern für Kaufkraft (113) und Zentralität (122) resultierten. Die ökonomische Bedeutung der Region Stuttgart zeigte sich u.a. darin, dass die 30% der Wertschöpfung des Landes Baden-Württemberg erwirschaftet. Sie lag mit ihrer Wirtschaftsleistung über dem Bundes- und Landesdurchschnitt. Mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraft von 7.145 Euro pro Kopf wies die Region Stuttgart einen deutlich höheren Wert als Deutschland (6.582 Euro) oder Baden-Württemberg (6.838 Euro) auf.
Für die Region Stuttgart wurde für 2017 von einem Einzelhandelsumsatz von über 16,6 Mrd. Euro ausgegangen. Der Einzelhandelsumsatz in der Stadt Stuttgart stieg in 2017 nochmals um 155 Euro pro Kopf (+2,0%).
Nachdem 2014 gleichzeitig innerstädtisch nebem dem MILANEO auch das Gerber mit zusammen rund 60.000 Quadratmetern Verkaufsfläche eröffnet wurde, wuchs bis heute nicht nur das Flächenangebot, sondern auch die Anziehungskraft der Stadt.
Die Fonds KG entwickelt sich weiterhin positiv. Die Objekt KG hat ihre prospektierten Liquiditätsüberschüsse in Höhe von EUR 4,4 Mio. 2017 an die Fonds KG ausgeschüttet. Die betrieblichen Aufwendungen lagen 2017 bei rund 0,3 Mio.Euro, und entsprachen somit den prospektierten Werten.
Die Vermögens- und Finanzlage der Fonds KG ist durch die Kommanditbeteiligung an der Objekt KG und deren Finanzierung geprägt. Das Investitionsvolumen der Fonds KG einschließlich der mit der Fondsauflegung verbundenen Kosten beträgt rund 71,4 Mio. Euro und ist mit 68,0 Mio. Euro Kommanditkapital und einem Agio von EUR 3,4 Mio. finanziert worden.
Auf der Aktivseite hat sich die unter den Finanzanlagen ausgewiesene Kommanditbeteiligung an der Objekt KG zum 31. Dezember 2017 gegenüber dem Vorjahr von EUR 45,0 Mio. auf EUR 43,0 Mio. reduziert. Dies geht auf die 2017 von der Objekt KG an die Fonds KG ausgezahlten Barüberschüsse zurück. Diese Beteiligungseinnahmen sind vollständig an die Anleger ausgezahlt worden. Mit Gesellschafterbeschluss der MILANEO Stuttgart KG, Hamburg, vom 11. August 2017 haben die Gesellschafter eine zusätzliche Pflichteinlage beschlossen. Der Grund für die Kapitalerhöhung lag in der 2016 erfolgten Projektabrechnung. Ausschlaggebend für die Abrechnung der Vermietungsprämie der ECE war die Abweichung der Mieten von der ursprünglichen Mietprognose für die Erstvermietung. Diese zusätzliche Pflichteinlage der Fonds KG in der Objekt KG beträgt bei der Hamburg Trust HTG Deutschland 15 Fonds 1 GmbH & Co. KG 2.437.529,71 Euro. Das Guthaben bei Kreditinstituten hat sich daher im Vergleich zum Jahr 2016 gemindert, der Grund hierfür lag hauptsächlich an der beschriebenen Kapitalerhöhung.
Auf der Passivseite hat sich das Eigenkapital zum Bilanzstichtag gegenüber dem Vorjahr von 53,3 Mio. Euro auf 48,9 Mio. Euro verringert. Die Verringerung beruht auf Auszahlungen an die Anleger (4,1 Mio. Euro) sowie der Verrechnung der Jahresfehlbetrages (0,3 Mio. Euro).
Die Ertragslage der Fonds KG ist aufgrund betrieblicher Aufwendungen durch einen Fehlbetrag von 0,3 Mio.Euro gekennzeichnet (Jahresfehlbetrag 2016: 0,6 Mio. Euro). Dieser Rückgang in den Aufwendungen resultiert im Wesentlichen aus gesunkenen variablen Zusatzvergütungen.
Die Finanz- und Ertragslage der Objekt KG ist durch die Vermietung der Laden-, Lager und Nebenflächen des Shopping Centers MILANEO in Stuttgart stabil und ermöglichte die Auszahlung von Liquiditätsüberschüssen der Objekt KG an die Fonds KG. Der Fonds KG flossen daher 2017 Beteiligungseinnahmen zu, welche die Fonds KG mit der Liquidität ausstattete, die für die Deckung der laufenden Kosten und die in 2017 und im März vorgesehenen Auszahlungen an die Anleger erforderlich ist.
Für 2018 rechnet die Fonds KG mit Beteiligungseinnahmen in Höhe von 3,0 Mio. Euro, sodass sie – unter Einbeziehung der bestehenden Liquidiätsreserve – ihre Verpflichtungen und die geplanten Auszahlungen an die Anleger erfüllen kann.
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes waren be­standsgefährdende Risiken für die Gesellschaft nicht erkennbar. Risiken der künftigen Entwicklung bestehen in den immobilientypischen Risiken auf Ebene der Objekt KG und daraus resultierender niedrigerer Beteiligungseinnahmen der Fonds KG oder Abwertungen des Beteiligungsbuchwertes.
Sowohl die Wertentwicklung der Immobilie als auch die Immobilienerträge und die mit der Immobilienbewirtschaftung verbundenen Kosten können schwanken und sich schlechter als prognostiziert entwickeln. Diesen Risiken wird durch proaktives Center- und Vermietungsmanagement im Rahmen der festgelegten Vermietungsrichtlinien begegnet. Im Rahmen der langfristigen Finanzierung auf Ebene der Objekt KG besteht das Risiko von Zinssteigerungen nach Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist nach dem 31. März 2025.
Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr gezahlten Vergütungen beträgt EUR 287.440,00, die als feste Vergütungen an insgesamt drei Begünstigte gezahlt wurden. Variable Vergütungen, besondere Gewinnbeteiligungen sowie Mitarbeitervergütungen im Sinne von § 24 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 Vermögensanlagengesetz wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht gezahlt.
A. Anlagevermögen 43.022.786,76 44.989.037,59
I. Finanzanlagen 43.022.786,76 44.989.037,59
B. Umlaufvermögen 5.905.908,02 8.325.710,97
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 0,00 1.687,50
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks 5.905.908,02 8.324.023,47
Bilanzsumme, Summe Aktiva 48.928.694,78 53.314.748,56
A. Eigenkapital 48.901.141,09 53.292.669,67
I. eingefordertes Kapital der persönlich haftenden Gesellschafter 48.901.141,09 53.292.669,67
B. Rückstellungen 21.253,69 18.103,89
C. Verbindlichkeiten 6.300,00 3.975,00
davon mit Restlaufzeit bis 1 Jahr 6.300,00 3.975,00
Bilanzsumme, Summe Passiva 48.928.694,78 53.314.748,56
1. Rohergebnis 0,00 2,38
2. sonstige betriebliche Aufwendungen 311.528,58 647.681,27
3. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 0,00 4.666,34
4. Jahresfehlbetrag 311.528,58 643.012,55
Die Hamburg Trust HTG Deutschland 15 Fonds 1 GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Hamburg und ist unter der Nummer HRA 113660 in das Handelsregister des Amtsgerichts in Hamburg eingetragen.
Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine kleine Personenhandelsgesellschaft i.S.d. § 264a HGB i. V. m. § 267 HGB. Die Gesellschaft hat von den größenabhängigen Erleichterungen gem. § 288 HGB für kleine Gesellschaften zum Teil Gebrauch gemacht.
Die Bilanz sowie die Gewinn- und Verlustrechnung sind entsprechend den Bestimmungen des HGB gem. §§ 266,275 HGB gegliedert. Die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB erstellt.
Das Finanzanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten zuzüglich Anschaffungsnebenkosten nach handelsrechtlichen Vorschriften, ggf. mit dem zum Stichtag niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Außerplanmäßige Abschreibungen wurden nicht vorgenommen. Auszahlungen von freier Liquidität in gesellschaftrechtlich zulässiger Weise des Beteiligungsunternehmens an die Gesellschaft werden als ergebnisneutrale Minderungen des Beteiligungsbuchwertes behandelt.
Die Ansätze der Verbindlichkeiten erfolgen zum Erfüllungsbetrag. Zur Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit sind die Angaben im Zusammenhang mit den Verbindlichkeiten in einem Verbindlichkeitenspiegel dargestellt.
Die Vertretung der Gesellschaft obliegt der Komplementärin HTD15 Verwaltungs GmbH, Hamburg. Sie wird durch deren Geschäftsführung wahrgenommen. Zur Geschäftsführerin ist allein die geschäftsführende Kommanditistin, Hamburg Trust Fonds Management HTFM GmbH, Hamburg, („HTFM“) bestellt.
Zu Geschäftsführern der Hamburg Trust Fonds Management HTFM GmbH sind die im Folgenden genannten Personen bestellt:
Herr Dirk Hasselbring, Hamburg, Geschäftsführer (bis 31. Mai 2017)
Herr Dr. Georg Reul, Hamburg, Betriebswirt (ab 1. Juni 2017)
Herr Aldert Lobik, Hamburg, Betriebswirt (ab 1. Juni 2017)
Herr Markus Griese, Hamburg, Rechtsanwalt
Komplementärin: Euro
HTD15 Verwaltungs GmbH, Hamburg
(gez. Kapital Euro 25.000,00) 0,00
Hamburg Trust Fonds Management HTFM GmbH, Hamburg 5.000,00
Direkt- bzw. Treuhandkommanditisten 67.995.000,00
Eigenkapital 31.12.2017 Anteil am Kapital Ergebnis 2017
MILANEO Stuttgart KG, Hamburg 90.613.996,26 32,50 1.414.334,30
Hamburg, den 27. April 2018
(handelnd für die HTD15 Verwaltungs GmbH und die Hamburg Trust Fonds Management HTFM GmbH)
(handelnd für die HTD15 Verwaltungs GmbH)
(handelnd für die Hamburg Trust Fonds Management HTFM GmbH)
davon durch Verpfändung
Restlaufzeit bis Restlaufzeit zwischen Restlaufzeit von mehr von Bankguthaben und Abtretung davon gegenüber
Art der Verbindlichkeit zu einem Jahr einem und fünf Jahren als fünf Jahren Summe von Forderungen gesichert Gesellschaftern
Gesellschaftern 6.300,00 0,00 0,00 6.300,00 0,00 6.300,00
im Vorjahr 3.975,00 0,00 0,00 3.975,00 0,00 3.975,00
Dr. Georg Reul (handelnd für die HTD15 Verwaltungs GmbH und die Hamburg Trust Fonds Management HTFM GmbH)
Christian Daumann (handelnd für die HTD15 Verwaltungs GmbH)
Aldert Lobik (handelnd für die Hamburg Trust Fonds Management HTFM GmbH)
Markus Griese (handelnd für die Hamburg Trust Fonds Management HTFM GmbH)
An die Hamburg Trust HTG Deutschland 15 Fonds 1 GmbH & Co. KG
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Hamburg Trust HTG Deutschland 15 Fonds 1 GmbH & Co. KG, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 25 VermAnlG i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 25 Abs. 3 VermAnlG haben wir auf Basis einer Prüfung des internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
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References: § 24
 § 264
 § 267
 § 288
 § 275
 § 25
 § 317
 § 25