Source: https://www.pratsglas.com/es/blog/iva-subarriendo-habitaciones-estudiantes
Timestamp: 2017-11-20 19:27:37+00:00

Document:
IVA de subarriendo de habitaciones a Estudiantes | Serapeum
IVA de subarriendo de habitaciones a Estudiantes
Select ratingGive IVA de subarriendo de habitaciones a Estudiantes 1/5Give IVA de subarriendo de habitaciones a Estudiantes 2/5Give IVA de subarriendo de habitaciones a Estudiantes 3/5Give IVA de subarriendo de habitaciones a Estudiantes 4/5Give IVA de subarriendo de habitaciones a Estudiantes 5/5
Artículo basado en la consulta vinculante V2889-16. Se trata de una persona física que alquila su vivienda a una empresa que a su vez va a destinar al subarriendo por habitaciones a estudiantes. A veces se prestan ciertos servicios de limpieza a los estudiantes. Se trata de conocer la Tributación por el Impuesto sobre el Valor Añadido del alquiler por el particular a la empresa consultante, así como los servicios de subarrendamiento del consultante a los estudiantes.
1.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.
El artículo 5, apartado dos de la misma Ley dispone que "son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.".
Por otra parte, el apartado uno del ya citado artículo 5, contiene una definición propia y específica del concepto de empresario o profesional, considerando como tales a los efectos de dicho Impuesto, entre otros, a "quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.".
Igualmente, el artículo 11 de la Ley 37/1992 define las prestaciones de servicios como toda operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido que, de acuerdo con la Ley del Impuesto no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes. En particular, de acuerdo con los números 2º y 3º del apartado dos del citado artículo 11, se consideran prestaciones de servicios “los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra.” y “las cesiones del uso o disfrute de bienes.".
2.- Por otra parte, el artículo 20, apartado uno, número 23º, de la Ley 37/1992 establece que están exentas, entre otras, las siguientes operaciones:
i') La constitución o transmisión de derechos reales de superficie.”.
Por tanto, los arrendamientos de edificaciones, que a su vez son objeto de una cesión posterior por parte de su arrendatario en el ejercicio de una actividad empresarial, dejan de estar exentos en el Impuesto sobre el Valor Añadido para pasar a estar sujetos y no exentos, y ello con independencia de que la ulterior cesión de los mismos se realice en virtud de un nuevo contrato de arrendamiento, letra f´) del precepto, o en virtud de otro título.
Hay que entender que existe cesión posterior por el arrendatario en el ejercicio de una actividad empresarial y profesional, de forma que el arrendamiento resulta sujeto y no exento, entre otros, en los siguientes supuestos:
- Cesión de la edificación destinada a vivienda por un empleador a favor de sus empleados o los familiares de éstos.
- Cesión de la edificación destinada a vivienda para el ejercicio de una actividad empresarial o profesional.
- Cesión de la edificación destinada a vivienda por cualquier otro título oneroso.
Por el contrario, cuando el arrendatario de una vivienda no tiene la condición de empresario o profesional, pues realiza exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, como señala el artículo 5, apartado uno, letra a) párrafo segundo, de la Ley 37/1992, o actúa, por cualquier otra razón, como consumidor final, ya sea persona física, ya sea una persona jurídica, el arrendamiento de la vivienda estará exento, sin perjuicio de que este consumidor final permita el uso de la vivienda a otras personas.
En consecuencia, el arrendamiento de viviendas objeto de consulta estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, en la medida en que el arrendatario consultante va a subarrendar las viviendas a terceros (estudiantes) en el ejercicio de una actividad económica, salvo que el arrendatario sea alguna de las entidades contempladas en el transcrito artículo 20.Uno.23º, letra b), de la Ley 37/1992.
3.- Por lo que se refiere al subarrendamiento efectuado por el arrendatario consultante a terceras personas físicas (estudiantes), de acuerdo con lo señalado en el apartado anterior de la presente contestación, el arrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre y cuando no se trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención establecidos en el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992.
Por otra parte, también procede analizar determinados servicios prestados por el consultante a los efectos de considerar si concurre la prestación de determinados servicios propios de la industria hotelera.
Según reiterados pronunciamientos de este Centro Directivo, por todas, contestación a consulta vinculante de 17 de febrero de 2015, número V0600-15, cuando el arrendador se obligue a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera durante el tiempo de duración del arrendamiento, los servicios de arrendamiento de vivienda estarán sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido.
El artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992, incluye como ejemplos de servicios complementarios de la industria hotelera, entre otros, los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
Se trata de servicios que constituyen un complemento normal del servicio de hospedaje prestado a los clientes, por lo que no pierden su carácter de servicio de hostelería. Los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo.
4.- En cuanto al tipo impositivo aplicable a la operación, cabe considerar lo establecido por el artículo 91.uno.2.2º de la Ley 37/1992, según el cual se aplicará el tipo reducido del 10 por ciento a “Los servicios de hostelería, acampamento y balneario, los de restaurantes y, en general, el suministro de comidas y bebidas para consumir en el acto, incluso si se confeccionan previo encargo del destinatario.
Según Resolución de esta Dirección General, de fecha 28 de noviembre de 1986 (BOE de 19 de diciembre), por el que se dio contestación con carácter vinculante para la Administración a la consulta formulada por la Confederación de Asociaciones Empresariales de Baleares, el tipo impositivo aplicable en el Impuesto sobre el Valor Añadido a los arrendamientos de apartamentos, cuando el arrendador se obligue a prestar al usuario los servicios complementarios propios de la industria hotelera, será el tipo reducido previsto en la normativa del Impuesto para los servicios de hostelería.
5.- En consecuencia con lo anterior, este Centro directivo informa lo siguiente:
1º- El servicio de arrendamiento que se presta por la persona física a la consultante, que va a subarrendarlo a estudiantes, está sujeto y no exento del Impuesto y quedará gravado al tipo general del 21 por ciento.
2º- Cuando el consultante, arrendatario que va a destinar la vivienda al subarrendamiento, se obliga a prestar a su cliente los servicios complementarios propios de la industria hotelera, el subarrendamiento objeto de consulta estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, tributando al tipo impositivo del 10 por ciento.
3º- En otro caso, cuando el consultante, arrendatario que va a destinar la vivienda al subarrendamiento, no se obliga a prestar a su cliente, los servicios complementarios propios de la industria hotelera, como así parece deducirse del escrito de consulta, el subarrendamiento estará sujeto pero exento del Impuesto sobre le Valor Añadido.

References: artículo 4
 artículo 5
 artículo 5
 artículo 11
 artículo 11
 artículo 20
 artículo 5
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 91
 Resolución