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Timestamp: 2018-06-18 14:58:12+00:00

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OBJECTION AU MANDAT EXCLUSIF
Le mandat Calitimo répond à toutes les objections au mandat exclusif
Les quatre objections identifiées au mandat exclusif sont :
Je veux pouvoir vendre moi-même ;
Je ne veux pas être « bloqué » trois mois ;
Un mandat exclusif est moins efficace que plusieurs mandats simples ;
J'ai déjà donné plusieurs mandats…
Vous êtes professionnel de l'immobilier ? Vous pouvez utiliser cet outil.
TGI de Draguignan 20/12/2005
TGI de Draguignan 18/04/2006
TGI de Draguignan 29/11/2006
TI Le Creusot 14/12/2006
Cour d'appel de Besançon 30/01/2008
TI de Nîmes 02/12/2008
TGI de Chalon sur Saône 10/11/2009
TGI de Toulon 12/11/2009
TI de Béziers 29/01/2010
TGI de Montbrison 30/07/2010
TGI d'Arras 18/11/2010
TGI de Bobigny 22/12/2010
TGI de Bobigny 17/01/2011
TI d'Arras 04/03/2011
TGI de Bobigny 14/03/2011
TGI d'Evry 29/04/2011
Le mandat Calitimo est très novateur. Il a été conçu pour que le professionnel puisse répondre à toutes les objections du vendeur concernant l'exclusivité. Mais selon les options sélectionnées, il n'est pas toujours exclusif. Le terme « exclusif » est d'ailleurs pour cela banni de ce mandat ; comme l'a relevé un juge, rien ne l'impose, ce qui est important c'est que les engagements de chacun, mandant comme mandataire, soient clairs, compréhensibles et conformes à la réglementation en vigueur.
Bien sûr il a fait l'objet de quelques contestations sur le terrain, dont certaines se sont retrouvées devant les tribunaux. Nous vous proposons donc un florilège de décisions judiciaires, qui ont toutes validé l'intérêt d'un tel mandat.
L'essentiel bien sûr est qu'il permette au professionnel de mieux accomplir sa mission, de mieux satisfaire ses clients, et il en est fort heureusement ainsi dans l'immense majorité des cas, sans que cela ne se termine par une procédure…
ordonnance de référé, TGI de Draguignan, 20/12/2005
Le juge constate que le mandat Calitimo « n'est pas un mandat exclusif puisqu'il prend en compte l'existence d'intermédiaires préalablement missionnés par les vendeurs, lesdits mandats subsistant parallèlement à celui confié à la société B ».
Il relève que 3 mandats ont été confiés antérieurement et que la vente a finalement été conclue par une agence « ne figurant pas dans la liste contenue dans le mandat confié à la société B ». Il précise « Attendu que les mentions de l'article 10 du mandat ne contiennent aucune difficulté d'interprétation,… »
Pour limiter le nombre de mandats « simples », donc la concurrence stérile qui dilue très fortement les chances de vendre de chaque professionnel, le mandat Calitimo permet de « limiter » le nombre de professionnels intervenant sur une affaire. Ce, naturellement, en contrepartie d'engagements commerciaux forts du professionnel.
Cet accord est licite et doit être respectée. Le mandant qui dans cette affaire, a fait vendre son bien par une agence non prévue au mandat, est lourdement condamné.
ordonnance de référé, TGI de Draguignan, 18/04/2006
« Attendu enfin que le mandat est semi-exclusif qui stipule que l'agence C… est le mandataire exclusif du vendeur, à l'exception des mandats donnés à un certain nombre d'agences expressément mentionnées dans le mandat ; que cette clause est parfaitement licite et claire »
Cette fois le juge a considéré qu'il s'agissait d'un mandat « exclusif sauf… » ; nous trouverons plus loin la qualification de « mandat limitatif »…
Là encore il est reproché au mandant d'avoir confié un autre mandat postérieurement au mandat Calitimo. Et le juge de préciser « cette clause est parfaitement licite et claire ».
ordonnance de référé, TGI de Draguignan, 29/11/2006
« Attendu qu'il n'est pas sérieusement contestable qu'en concluant la vente par l'intermédiaire d'une agence autre que celles figurant dans le contrat de mandat du 9 août 2005, le mandant a commis une faute ; attendu en conséquence que la clause pénale contractuelle convenue entre les parties doit trouver application»
Bien souvent le processus est le suivant : une agence non mandatée contacte le propriétaire, regarde rapidement le mandat Calitimo, prétend que ce mandat est parfaitement illégal en ce qu'il ne contient pas le terme exclusif… et l'incite à donner un coup de canif dans le contrat.
TI Le Creusot, 14/12/2006
« …Il résulte des clauses générales du contrat du 15 janvier 2005, (mandat Calitimo), dont les termes sont parfaitement clairs, lisibles et dépourvus de toute ambigüité pour les co-contractants, que le mandat de vente n'était pas exclusif, puisqu'il n'entraînait pas la révocation des précédents mandats consentis, mais s'avérait limitatif pour les trois mois suivants la signature du contrat puisqu'il privait les vendeurs de la faculté de pouvoir confier la vente de leur bien immobilier à d'autres intermédiaires sur cette période.
Si M. et Mme T contestent avoir eu connaissance de telles obligations, une telle argumentation ne saurait en l'état prospérer. La présentation même du document (milieu de page du document renseigné et signé par les parties) et la police d'écriture retenue (caractères GRAS et MAJUSCULES, suffisamment espacés des autres clauses) contredisent leurs allégations, sauf à démontrer que M. et Mme T étaient illettrés ou mal-voyants ce dont il n'est pas justifié en l'espèce.
Par ailleurs, M. et Mme T ne rapportent pas plus la preuve que leur consentement lors de la signature du contrat ait été entaché d'une erreur ou d'un dol de la part de la C. immobilier dont l'intérêt, au contraire, était manifestement de vérifier l'existence de mandats antérieurs et d'appeler l'attention des époux T sur cette clause pour garantir le paiement de sa commission ».
Dans cette affaire, que nous connaissons bien les clients ont été « manipulés » par un concurrent. Souhaitons que celui-ci aura pris ses responsabilités et les aura dédommagés.
Cour d'appel de Besançon, 30/01/2008
« Mais attendu, ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, que le caractère exclusif du mandat résulte de manière claire et non équivoque de son libellé même et que la vente conclue par l'intermédiaire de Me P l'a été en violation de la clause dès lors que celui-ci ne figure pas au titre des exceptions mentionnées à l'article V du contrat »
Le mandat Calitimo protège même de l'intervention inopportune des notaires négociateurs !
Plus loin le juge reproche aux vendeurs d'avoir laissé l'agence exposée à effectuer en pure perte des démarches pour assurer la vente.
TI de Nîmes, 02/12/2008
« (le mandant) a donc contrevenu à la clause du mandat lui interdisant pendant le cours du mandat de négocier directement ou indirectement la vente du bien désigné dans le dit mandat. Cette violation est sanctionnée par l'application de la clause pénale prévue au mandat »
Cette affaire est à rapprocher de deux arrêts de la Cour de Cassation :
Cour de Cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 30 mai 2006 N° de pourvoi: 04-11208 : « Qu'en se déterminant ainsi, alors que si les époux Y... n'étaient tenus de payer une rémunération ou une commission qu'à l'agence immobilière par l'entremise de laquelle l'opération avait été effectivement conclue, ils avaient néanmoins méconnu l'interdiction contractuelle de vendre par un autre intermédiaire aux acquéreurs ayant visité le bien avec la société Française immobilière, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »
Cour de cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 13 décembre 2005 N° de pourvoi: 03-17695 : « Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d'appel qui relève par motifs propres que les époux X... avaient traité pendant le cours du mandat sans le concours de la société Parage Immobilier avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés par cette société et avaient ainsi commis une faute en violant les engagements qu'ils avaient contractés envers leur mandataire et par motifs adoptés que les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu'elles n'empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps »
L'agence qui a présenté le bien en premier a droit à un dédommagement, si l'affaire est conclue avec les mêmes clients par une autre agence : à condition que le mandat le prévoie. C'est bien sûr le cas du mandat Calitimo.
TGI de Chalon sur Saône, 10/11/2009
« Il s'agit donc bien d'un mandat exclusif mais souffrant d'exceptions expressément limitées à cette exclusivité. Même si le terme « exclusif » n'est pas mentionné, les clauses visées ci-dessus qui confèrent un caractère exclusif au mandat sont parfaitement claires et apparaissent en majuscules »
Le mandat Calitimo respecte parfaitement l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 (loi Hoguet) qui dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, elle doit être mentionnée en caractères très apparents.
TGI de Toulon, 12/11/2009
En vertu du mandat Calitimo, la mandante s'engageait notamment :
« à vous (l'agence immobilière) transmettre sans délai les demandes des personnes qui nous contacteraient personnellement. Si la vente est réalisée avec un client présenté à l'agence par le propriétaire, la rémunération de l'agence sera ramenée à 50 % de la rémunération prévue à l'article III »
« que selon l'économie du mandat donné cette clause particulière – contrepartie de l'engagement de la société RC de procéder à des publicités à titre onéreux dans divers supports (affichage, presse écrite, internet) détaillés en première page de l'acte – est parfaitement licite au regard de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et s'impose aux parties en application de l'article 1134 du Code civil »
Il s'agit ici de la sanction du non respect d'une clause classique, dénommée « propriétaire-partenaire ». La mandante aurait dû contractuellement présenter ses acquéreurs à l'agence RC.
TI de Béziers, 29/01/2010
Là encore, la validité du mandat Calitimo est confortée :
« Sur la validité du mandat : à l'appui de leur demande tendant à voir constater la nullité du mandat, les époux J invoquent une violation des dispositions de l'article 78 alinea 1er du décret du 20 juillet 72, lequel exige que la clause d'exclusivité soit mentionnée en caractères très apparents. En l'espèce, le mandat litigieux comporte une clause ainsi rédigée : à compter de ce jour(…) nous ne mandaterons pas d'autres intermédiaires. Il est toutefois fait exception pour les mandats suivants antérieurement confiés par le mandant, lesquels pourront subsister parallèlement au mandat Calitimo… »
Plus loin le juge valide le caractère « très apparent » de la clause litigieuse, qui apparaît en caractères gras, en lettres majuscules et a été insérée « quelques centimètres à peine au dessus de l'emplacement réservé à la signature des mandants ».
TGI de Montbrison, 30/07/2010
Dans cette affaire l'agence CI s'était vue consentir un mandat « exclusif sauf agence GH » ; les deux agences pouvaient donc travailler chacune de leur côté, et que la meilleure gagne…
Le client présenté par l'agence CI a finalement conclu la vente par l'intermédiaire de l'agence GH, au mépris des termes du mandat. Ce qui a été sanctionné par le tribunal :
« Attendu que les époux C confiaient le 15 octobre 2007 à la Sté R agissant sous l'enseigne commerciale CI mandat de vente de leur bien immobilier sis (…) ; que ce mandat souscrit sous le n° 310 fixait le montant de la rémunération du mandataire à la somme de 14 000 € et convenait d'un prix de vente de 294 000 € honoraires inclus ; qu'il était expressément prévu que le mandat confié antérieurement par les mêmes pour le même bien à la société GH subsistait parallèlement au présent ; que sous cette seule réserve le mandat CI se présentait comme un mandat de vente exclusif ; que celui-ci d'une durée de 24 mois stipulait ainsi que les vendeurs s'interdisaient de vendre les dits biens sans le concours de CI, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur présenté par le présent mandataire et ce pendant la durée du mandat et les deux ans suivant son expiration ; qu'il était indiqué que cette prohibition d'une part ne trouvait pas à s'appliquer à une vente réalisée par l'intermédiaire du premier mandataire saisi (agence GH), et d'autre part, en cas de violation, donnait lieu au paiement d'une indemnité à titre de clause pénale égale au montant de la rémunération convenue »
Cette affaire peut être rapprochée du jugement du TI de Nîmes du 02/12/2008.
TGI d'Arras, 18/11/2010
« La SCI E et G a accordé à la société IL un premier mandat exclusif de vente de son immeuble sis à Vitry en Artois signé le 6 août 2008, aux termes duquel aucun autre intermédiaire ne serait mandaté, exception faite des agences AI de Labassée et AS d'Arras, mandatées antérieurement.
En vertu de ce mandat, consenti pour une durée de 24 mois, la société défenderesse s'interdit, entre autres, ainsi qu'il ressort du paragraphe VIII relatif à la durée du mandat et aux obligations du mandant, de négocier directement ou indirectement, pendant le cours du mandat, la vente des biens, ainsi que de vendre sans le concours de son mandataire, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par lui, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration.
En cas de vente, pendant deux ans après l'expiration du mandat, obligation lui est alors faite d'obtenir de son acquéreur l'assurance écrite que les biens ne lui avaient pas été présentés par la société IL »
Les mandants ont été condamnés.
la durée de deux ans du mandat ; de nombreux agents immobiliers sont persuadés à tort qu'un mandat ne peut excéder un an.
la durée d'interdiction de vente à un client présenté par l'agence, après la fin du mandat, est également de deux ans. Cette durée a été validée par la Cour de cassation (Cour de Cassation, Chambre civile 1, 2007-10-02, 06-14238, Inédit )
l'obligation faite au mandant de vérifier si son client n'est pas un client de l'agence, et d'en obtenir l'assurance écrite. Il s'agit là d'une saine précaution !
TGI de Bobigny, ordonnance de référé, 22/12/2010
« Il s'agit donc d'un mandat exclusif mais souffrant d'exceptions expressément limitées à cette exclusivité.
Ce contrat prévoyait notamment que les vendeurs s'interdisaient de négocier directement ou indirectement la vente du bien, s'engageaient à transmettre toutes les demandes qui leur seraient adressées personnellement et s'interdisaient de vendre sans le concours de l'agence à un acquéreur qu'elle leur aurait présenté.
Ces mentions ne contiennent aucune difficulté d'interprétation puisqu'il est clairement indiqué qu'en cas de non respect de ces obligations, les mandants sont tenus au paiement d'une somme à titre de clause pénale correspondant au montant de la rémunération fixée par le mandat. »
Le mandat Calitimo est une nouvelle fois conforté.
TGI de Bobigny, ordonnance de référé, 17/01/2011
« Il convient de relever que le mandat de vente, en date du 9 avril 2008, que les époux L ont confié à la SARL PC, peut être qualifié de semi exclusif dans la mesure où il souffre d'exceptions expressément limitées à cette exclusivité.
Ce contrat prévoyait notamment que les vendeurs s'interdisaient de négocier directement ou indirectement la vente du bien, s'engageaient à transmettre toutes les demandes qui leur seraient adressées personnellement et s'interdisaient de vendre sans le concours de l'agence à un acquéreur qu'elle leur aurait présenté. (…) Ces clauses sont parfaitement licites et claires et sont écrites en gros caractères majuscules »
TI d'ARRAS, 04/03/2011
« Le mandat de vente consenti en l'espèce par les époux D n'était pas exclusif, puisqu'il n'entraînait pas la révocation des mandats antérieurement consentis, mais s'avérait limitatif, interdisant tout nouvel autre mandat pendant le cours du mandat Calitimo.
En l'espèce, la clause interdisant aux époux D de mandater de nouveaux intermédiaires à compter de la conclusion de l'acte est inscrite en capitales d'imprimerie et en caractères gras, ainsi au demeurant que la clause prévoyant la durée du mandat et les modalités de sa résiliation, et a été insérée quelques centimètres au dessus de l'emplacement réservé à la signature des mandants. Elle ne pouvait en conséquence échapper à l'attention de ces derniers et est par ailleurs parfaitement compréhensible.
Par ailleurs, les mandants ont reconnu avant de signer avoir pris connaissance des conditions générales énoncées au recto. Ces conditions comprennent une clause pénale énoncée en capitales d'imprimerie et en caractères gras applicable en cas de non respect de la clause située au dessus mais également en cas d'infraction à une clause du mandat. Cette clause est ainsi elle-même tout à fait apparente. »
Dans cette affaire le mandant avait signé un autre mandat pendant la durée de validité du mandat Calitimo.
TGI de Bobigny, ordonnance de référé, 14/03/2011
Les mandants prétendaient que la rédaction du mandat posait un problème de compréhension, que sa rédaction était « intentionnellement trouble »… Tel n'est pas l'avis du juge, qui, s'il réduit la clause pénale, constate encore que les clauses du mandat Calitimo sont « parfaitement lisibles et claires ».
TGI d'EVRY, affaire n° 09/00254, 29/04/2011
L'agence PI présente un bien à M. et Mme V.
L'agence CI, titulaire d'un mandat Calitimo, fait également visiter ce même bien à M. et Mme V. et conclut la vente.
L'agence PI assigne les vendeurs, M. et Mme W. Elle sera déboutée.
L'inverse n'aurait pas été possible, le mandat Calitimo interdisant au mandant de vendre « directement ou indirectement » à un client présenté par l'agence.
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mandat calitimo chez Edition Préférence
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References: l'article 10
 l'article 6
 l'article 78
 l'article 6
 l'article 1134
 l'article 78