Source: http://docplayer.cz/702748-Vyhodnoceni-analyzy-a-komparace-externich-forem-financovani-porizeni-bydleni.html
Timestamp: 2018-04-19 16:07:42+00:00

Document:
Vyhodnocení analýzy a komparace externích forem financování pořízení bydlení - PDF
Vyhodnocení analýzy a komparace externích forem financování pořízení bydlení
Download "Vyhodnocení analýzy a komparace externích forem financování pořízení bydlení"
1 SOUKROMÁ VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ ZNOJMO s.r.o. Bakalářský studijní program: Ekonomika a management Studijní obor: Účetnictví a finanční řízení podniku Vyhodnocení analýzy a komparace externích forem financování pořízení bydlení BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Autor: Pavel Hlávka Vedoucí bakalářské práce: Ing. Oldřich Šoba, Ph.D. Znojmo, duben 2010
4 Prohlašuji, že tato bakalářská práce je mým původním autorským dílem, které jsem vypracoval samostatně. Všechny zdroje, prameny a literaturu, které jsem při vypracování používal nebo jsem z nich čerpal, v práci řádně cituji s uvedením úplného odkazu na příslušný zdroj. V Jihlavě dne.
5 Na tomto místě velmi rád děkuji panu ing. Oldřichu Šobovi, Ph.D. za metodické vedení, konzultace, připomínky a cenné rady, které mi poskytl v průběhu zpracování této práce. Dále bych chtěl poděkovat paní ing. Luďce Jirků, hypoteční specialistce v pobočce KB Jihlava a panu Jiřímu Mátlovi, produktovému manažerovi firmy finance ALBATROS.
6 Abstrakt: Bakalářská práce Vyhodnocení analýzy a komparace externích forem financování bydlení se zabývá popisem a porovnáním produktů sloužících k financování bydlení. Popisuje jejich obecné využití, výhody a nevýhody a zároveň předkládá názorné ukázky průběhu úvěrů v několika variantách modelového příkladu. Vyhodnocení vhodnosti daných variant je posuzováno na základě stanovených kritérií. Cílem práce je doporučení nejvhodnější formy financování v rámci modelového zadání. Klíčová slova: Stavební spoření, úvěr ze stavebního spoření, hypoteční úvěr, překlenovací úvěr, úrok, anuita, bonita. Summary: This Thesis for the Degree of Bachelor of Arts Assessment of the Analysis and Comparison of the Third-party Home Financing Instruments ( Vyhodnocení analýzy a komparace externích forem financování bydlení ) provides a description and comparison of products used for home financing. It describes their general use, advantages and weaknesses. Moreover, it employs several practical examples to present representative financing scenarios. The benefits analysis of the individual variants is based on predetermined criteria. The paper aims to offer recommendations for the best home financing strategies within the bounds of the model scenario. Index of key words: Home financing scheme, home financing credit, mortgage, bridge loan, interest rate, annuity, solvency
7 Obsah Obsah: 1. Úvod a cíl práce Úvod Definice cílů bakalářské práce Metodologie Teoretická část Stavební spoření Fáze spoření Fáze úvěru Úvěr ze stavebního spoření Účel úvěru ze stavebního spoření Řádný úvěr Hodnotící číslo Překlenovací úvěr Mechanismus překlenovacího úvěru Doklady nutné k založení úvěru Hodnotící kritéria Výše úvěru Bonita klienta a zajištění úvěru Fixace a úrokové sazby Výše splátky úvěru Doba splatnosti úvěru Poplatky Celkové výdaje za úvěr Hypoteční úvěr Účel hypotečního úvěru Doklady nutné k založení úvěru Hodnotící kritéria Výše úvěru Bonita klienta a zajištění úvěru Fixace a úrokové sazby Výše splátky úvěru... 26
8 Obsah Doba splatnosti úvěru Poplatky Celkové výdaje za úvěr Výhody a nevýhody externích forem financování pořízení bydlení Výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření Řádný úvěr Překlenovací úvěr Výhody a nevýhody hypotečního úvěru Současná situace na trhu s bydlením Praktická část Realizace komparace externích forem financování dle zvolených kriterií Praktický příklad Úvěr ze stavebního spoření Hypoteční úvěr Kombinace stavebního spoření a hypotečního úvěru Komparace dle zvolených kritérií Výše úvěru Bonita klienta a zajištění úvěru Fixace a úrokové sazby Výše splátky úvěru Doba splatnosti úvěru Poplatky Celkové výdaje za úvěr Vyhodnocení analýzy a komparace externích forem financování dle zvolených kriterií a stanovení doporučení Diskuse Závěr... 58
9 1. Úvod a cíl práce 1. Úvod a cíl práce 1.1 Úvod Každý živý tvor si přeje žít spokojeně a v podmínkách, které si může splnit. Pro člověka je takovým základním požadavkem bydlení. Nároky na způsob bydlení se s pokračujícím vývojem společnosti mění. Zrovna tak se mění i způsoby, jak je možné si vhodnou formu bydlení opatřit. Zatímco pračlověku stačilo najít jeskyni s malým vchodem, bezpečnými prostory a finanční otázku neřešil, lidé středověku již pořizovali větší, bytelná, pevná stavení nebo sídla. Financování takových staveb a sídel již bylo náročné. Souviselo s postavením majitele a možnostmi jeho zdrojů nebo odvahy. Získat takovou stavbu nebo sídlo ve středověku bylo možno z výnosů vlastního léna, dědictvím nebo konfiskací či jinými způsoby s dnešními zákony již neslučitelnými. Později přinesly novověk a současnost do lidského života také další nároky člověka na bydlení a s nimi také formy jeho nabývání. Nejčastější formou nabývání bydlení bylo mít dostatek finančních prostředků ať vlastních nebo zděděných. Také předávání nemovitostí v generacích bylo prodejem, koupí nebo dědictvím. Zvláštní formou bydlení, a to velmi často užívanou, byl a dosud zůstává pronájem nemovitostí nebo bytových prostorů. Mladší, nové generace však byly vždy závislé na movitosti svých předchůdců nebo vlastní dovednosti. Získání dobrého vlastního bydlení nebylo snadné a trvalo velmi dlouho. Společnost druhé poloviny 20. století již k mladým rodinám přistupuje s větším porozuměním a je obecným zájmem poskytnout novým generacím a všem, kteří o to mají zájem, vlastní bydlení. K tomu jsou také ze strany společnosti poskytnuty podmínky různé formy externího financování na pořízení bydlení. Jsou poskytovány finanční prostředky zapůjčované na různou dobu. Nejčastěji se jedná o úvěry ze stavebního spoření a překlenovací úvěry ze stavebního spoření, které lze řadit mezi střednědobé, a vždy jsou splaceny v jedné generaci. Další formou jsou hypotéky úvěry nejčastěji dlouhodobé. Na jejich úhradě se velmi často podílí dvě následující generace rodiny nabyvatele. Volba nejvhodnější formy externího financování pořízení bydlení je pro zákazníky obtížná. Ne každý zákazník má dostatek potřebných informací, aby se mohl rozhodnout. Tato bakalářská práce se zabývá stanovením kritérií, volbou metod pro analýzu a porovnáním různých možností jak externě financovat pořízení bydlení. Lze ji využít jako 9
10 1. Úvod a cíl práce pomůcku pro informaci a argumentaci zákazníkům bankovního domu. Jen zákazník spokojený se službami bankovního domu se vrací k dalšímu obchodu. 1.2 Definice cílů bakalářské práce Cílem bakalářské práce je porovnání různých forem externího financování pořízení bydlení včetně doporučení nejvhodnější formy. Uvedený cíl bude dosažen v dílčích krocích: stanovení hodnotících kritérií analýzy; definice jednotlivých forem externího financování pořízení bydlení; určení způsobu hodnocení stanovených kritérií; provedení analýzy externích forem financování; porovnání výsledků provedené analýzy; zpracování doporučení pro externí financování pořízení bydlení ve vztahu ke stanoveným kritériím. 10
11 2. Metodologie 2. Metodologie Externí formy financování na pořízení bydlení jsou: úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr ze stavebního spoření a hypoteční úvěr. Úvěry ze stavebního spoření jsou podporovány státní účastí na stavebním spoření. Hypoteční úvěry jsou produkty jednotlivých bank. Volba klienta způsobu externí formy financování vlastního bydlení je odvislá od způsobu života, věku a zajištěnosti klienta v době zahájení řízení o způsobu financování. Posoudit jednotlivé formy externího financování na pořízení bydlení a jejich vhodnost pro daného klienta jen na základě zájmu klienta a názoru zástupce banky, nebo stavební spořitelny není jednoduché. Proto je vhodné stanovit kritéria. Jejich vlastnosti a parametry jsou již měřitelné a výsledek rozhodování pro klienta je tak postaven na objektivním hodnocení. Kritéria jsou v této práci volena jak z hlediska vlivu klienta tak i finanční instituce. Jedná se o tato kritéria: - výše úvěru, - bonita klienta a zajištění úvěru, - fixace a úroková sazba, - výše splátky úvěru, - doba splatnosti úvěru, - poplatky spojené s poskytnutím úvěru a - celkové výdaje za úvěr. Nejčastějšími formami externího financování na pořízení bydlení jsou stavební spoření nebo hypotéka případně jejich kombinace. Porovnáním uvedených kritérií bude možno zjistit optimální formu pro toho, kterého klienta. Vlastnosti a parametry jednotlivých kritérií jsou měřitelné. Hodnocení tak lze provést využitím analýzy vlastností jednotlivých kritérií a následně jejich komparací. Tato bakalářská práce je rozdělena na dvě části a doplněna diskusí. První část se zabývá analýzou stanovených kritérií externího financování na pořízení bydlení. Druhá část komparativní představuje vzájemné srovnávání jednotlivých kritérií na konkrétních příkladech. Jsou tak srovnány možnosti financování prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření, resp. překlenovacím úvěrem, hypotečním úvěrem nebo kombinací hypotečního úvěru se stavebním spořením. 11
12 3. Teoretická část 3. Teoretická část 3.1 Stavební spoření Stavební spoření je v současnosti velice oblíbené a hojně využívané, a to zejména kvůli státní podpoře, která z něj dělá bezkonkurenční spořící produkt. Jak už z názvu vyplývá, je určeno pro financování bydlení. Dle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů je vymezení pojmu stavebního spoření následné: Stavební spoření je účelové spoření spočívající a. v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, b. v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, c. v poskytování příspěvků fyzickým osobám (dále jen státní podpora ) účastníkům stavebního spoření. 1 Poskytovateli stavebního spoření jsou v České republice následující stavební spořitelny: - Českomoravská stavební spořitelna, a.s., - Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., - Reiffeisen stavební spořitelna, a.s., - Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., - Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Účastníkem stavebního spoření může být každá fyzická osoba, která má trvalý pobyt v České republice, popřípadě osoba z Evropské unie s povolením k pobytu. V každém případě musí mít účastník přidělené rodné číslo příslušným orgánem České republiky. Počet smluv uzavřených mezi fyzickou osobou a stavební spořitelnou není nijak omezený. Omezena je však státní podpora, která je poskytována pouze na jednu smlouvu. Výjimku tvoří případ, kdy osoba nabyla smlouvu o stavebním spoření dědictvím. 1 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění zákona č. 83/1995 Sb., zákona č. 423/2003 Sb., zákona č. 292/2005 Sb., zákona č. 161/2006 Sb. a zákona č. 342/2006 Sb. 12
13 3. Teoretická část Doba spoření není nijak ohraničena. Pokud ale nechce klient přijít o výše zmíněnou podporu ze strany státu, nesmí své úspory vybrat dříve než po šesti letech. Systém stavebního spoření navíc nabízí možnost výhodných úvěrů, které představují dostupný nástroj k pořízení vlastního bydlení. Úroky zaplacené při splácení úvěrů ze stavebního spoření jsou přitom odečitatelné z daní. 2 Stavební spoření má následující dvě fáze: - fáze spoření, - fáze úvěru Fáze spoření Při zakládání stavebního spoření si klient zvolí výši vkladu, interval ukládání peněz (měsíční, čtvrtletní, roční) a cílovou částku, které chce dosáhnout. Cílová částka je souhrn vložených prostředků, připsaných úroků a státní podpory. Dnes také spořitelny dávají na výběr z několika variant spoření. Je tedy třeba se rozhodnout, za jakým účelem je stavební spoření zakládáno, zda skutečně ke spoření, nebo k získání úvěru ze stavebního spoření. Tyto tarify se obvykle odlišují výší úroků z vkladů a výší úroků z úvěrů. Za uzavření smlouvy o stavebním spoření zaplatí klient obvykle 1 % ze zvolené cílové částky. Samozřejmě je možné čas od času narazit na slevy, které spořitelny poskytují zejména z důvodů získání nových nebo udržení stávajících klientů. Kdykoli během spoření je možné navýšit cílovou částku, za což je účtován úměrný poplatek. Státní podpora je právě to, co činí stavební spoření tak atraktivním. Fáze spoření trvá 6 let, přičemž každoročně je klientovy připsána státní podpora ve výši 15 % z ročně naspořené částky, maximálně však 3000 Kč. Úročení vkladů se v současnosti pohybuje okolo 2 % p.a. Výhodou je, že tato úroková sazba je uvedena ve smlouvě a je tedy pro klienta pevná po celou dobu spoření. Stejně jako u bank, jsou peníze ve stavebních 2 Měšec.cz. Stavební spoření.[online].[cit ]. Dostupné z 13
14 3. Teoretická část spořitelnách ze zákona pojištěny, tudíž jsou jistou investicí. Pozitivem také je, že výnosy, které stavební spoření přinese, jsou osvobozeny od daní. Na rok 2010 schválil parlament státní podporu ve výši 13,4 miliardy korun. Skutečnost bude ovšem odlišná, a to ve prospěch státu. Na podporu dá stát o miliardu méně (viz tabulka č. 1). Podpora klesá již od roku 2005, kdy bylo přiznáno přes 16 miliard Kč. Tabulka č. 1: Výše přiznané státní podpory přiznaná státní podpora 13,26 15,34 16,09 15,78 14,98 14,22 13,26 12,35 růst/pokles (v %) - 15,7 4,9-2,0-5,0-5,0-6,8-6,9 Zdroj: Ministerstvo financí ČR, únor 2010; pro rok 2010 predikce AČSS: Počet smluv ve fázi spoření se rok od roku snižuje (viz graf č. 1). Například za posledních 5 let byl zaznamenán pokles přes 973 tisíc smluv. Úbytek těchto smluv v roce 2009 je přisuzován zejména současným složitým podmínkám hospodářské recese. Graf č. 1: Počet smluv ve fázi spoření k uvedenému datu Zdroj: AČSS: Zatímco rok 2008 byl rekordmanem v počtu nově uzavřených smluv o stavebním spoření, v roce 2009 byl rovněž zaregistrován pokles ve srovnání s rokem předchozím, a to cca o 130 tisíc smluv (více viz graf č. 2). Na druhou stranu však při nižším počtu uzavřených smluv, byl v minulém roce zaznamenán nárůst cílové částky o 6 tisíc Kč oproti roku
15 3. Teoretická část Graf č. 2: Počet nově uzavřených smluv v roce Zdroj: AČSS: Fáze úvěru Stavební spoření nemusí být zakládáno pouze ke spoření, jak je uvedeno výše, ale také z důvodu potřeby získání úvěru na financování bydlení. Splácení takového úvěru probíhá v pravidelných splátkách složených ze splátky jistiny úvěru a úroků z úvěru. Předností tohoto úvěru je, že může být kdykoli zaplacena mimořádná splátka nebo může být předčasně splacen celý, aniž by byl klient jakkoli sankcionován. Výhodou úvěru ze stavebního spoření je zcela bezesporu odečitatelnost úroků z úvěru od daňového základu. Celkový počet úvěrů ze stavebního spoření rok od roku stoupá. Ke konci minulého roku bylo evidováno přes 988 tisíc aktivních úvěrů (více viz graf č. 3). Stejně tak byl zaznamenán i meziroční růst objemu aktuálně poskytnutých úvěrů. Od roku 2008 vzrostl o 40 miliard a od roku 2004 dokonce o více než 180 miliard. Graf č. 3: Počet aktivních úvěrů k uvedenému datu Zdroj: AČSS: 15
16 3. Teoretická část Propad byl zjevný i v počtu poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření. Za posledních 5 let jich bylo založeno nejméně, a to něco přes 128 tisíc, zatímco například rok 2007 byl o více než 36 tisíc přidělených úvěrů bohatší. (více viz graf č. 4) Graf č. 4: Počet poskytnutých úvěrů v jednotlivých letech Zdroj: AČSS: 3.2 Úvěr ze stavebního spoření Účel úvěru ze stavebního spoření Chce-li klient financovat své bydlení a nemá-li naspořenou dostatečnou částku, může zvolit financování formou úvěru ze stavebního. Podmínkou pro jeho získání je, aby byly půjčené peníze použity na zákonem stanovený účel. A to na: - získání bytu, - změnu, úpravu či modernizaci bytu pro bydlení, - výstavbu nebo koupi stavby pro bydlení, získání stavebního pozemku za účelem této výstavby, - úpravu nebytového prostoru na byt, - úhradu závazků vzniklých uhrazením výše uvedených potřeb Řádný úvěr Aby klient dosáhl na řádný úvěr ze stavebního spoření, musí splnit několik podmínek. Musí mít za sebou minimálně dvouleté spořící období, naspořeno určité procento cílové částky (obvykle 40 %), docílit určité výše hodnotícího čísla a být dostatečně bonitní, příp. úvěr zajistit. Pokud některou z uvedených podmínek klient nesplňuje má možnost požádat o druhý typ poskytovaného úvěru, a to o úvěr překlenovací. 3 VICHNAROVÁ, L., NOVÁKOVÁ, J.: Financování bydlení. 1. vydání. 45 s. Brno: Era group spol. s r.o., 2007; ISBN
17 3. Teoretická část Hodnotící číslo Hodnotící číslo je specifický ukazatel, který spořitelny používají k určení výkonnosti a spolehlivosti klienta z hlediska nároku na úvěr, příp. nároku na úrokové bonusy apod. Každá spořitelna si konstruuje svůj vlastní výpočet pro získání hodnotícího čísla (a uvádí ho ve Všeobecných obchodních podmínkách), ale v principu vždy nějakým způsobem zohledňuje celkovou výši cílové částky, aktuální výši zůstatku na účtu a rychlost varianty spoření. 4 Pro ukázku je níže uveden vzorec pro výpočet hodnotícího čísla Modré pyramidy stavební spořitelny. Ta hodnotící číslo nazývá Parametr ohodnocení. Parametr ohodnocení se stanoví v každém termínu ohodnocení a rovná se součinu tří následujících činitelů: Parametr ohodnocení = Suma všech zůstatků Cílová částka Zůstatek na účtu k termínu ohodnocení Minimální zůstatek Koeficient ohodnocení - první činitel je podíl sumy všech zůstatků na účtu a cílové částky. Suma všech zůstatků na účtu účastníka je součet zůstatků na účtu účastníka ve všech proběhlých termínech ohodnocení (zaokrouhlených na celou korunu, pokud nepřevyšují cílovou částku); - druhý činitel je podíl zůstatku na účtu v termínu ohodnocení a minimálního zůstatku na účtu, tento činitel má hodnotu minimálně 1 a maximálně 2,5; - třetí činitel je tzv. koeficient ohodnocení, pro rychlou variantu je roven 14, pro standardní 10, pro pomalou 6. Změnou cílové částky nebo varianty stavebního spoření (čl. 9) lze dosáhnout vyššího nebo nižšího parametru ohodnocení. Vzorec pro výpočet parametru ohodnocení: Parametr ohodnocení se zaokrouhluje na dvě desetinná místa. 5 4 Měšec.cz. Fáze úvěru.[online]. [cit ]. Dostupné z 5 Modrá pyramida stavební spořitelna. Všeobecné obchodní podmínky stavebního spoření. [online]. [cit ]. Dostupné z 17
18 3. Teoretická část Překlenovací úvěr Jak již bylo výše zmíněno, překlenovací úvěr je produkt pro klienty, kteří nesplňují některé z požadavků na poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření. Je poskytován maximálně do výše cílové částky. Úroková sazba bývá po celou dobu trvání fixní, v současnosti však některé stavební spořitelny poskytují pevnou úrokovou sazbu pouze po dobu šesti let. I u tohoto typu úvěru je možné kdykoli zaplatit mimořádnou částku. Jedná se o úvěr, který překlenuje dobu mezi skutečnou potřebou cizích zdrojů a vznikem nároku na úvěr ze stavebního spoření. Na poskytnutí překlenovacího úvěru nemá účastník spoření automatický nárok Mechanismus překlenovacího úvěru Překlenovací úvěr v podstatě funguje tak, že spořitelna rozdělí klientovi jeho stavební spoření na dvě souběžně probíhající části, přičemž v jedné klient nadále spoří z důvodu dosažení požadovaného procenta cílové částky potřebného k poskytnutí řádného úvěru, resp. k dosažení příslušného hodnotícího čísla. V druhé části splácí klient překlenovací úvěr, přičemž tyto splátky jsou ve skutečnosti úroky z celkové částky peněz, tedy i z toho, co klient naspořil na vkladový účet (mechanismus je graficky znázorněn na níže uvedeném obrázku č. 1). Tyto úroky se navíc na rozdíl od klasického úvěru v průběhu času nezmenšují. Překlenovací úvěr je splacen až v době, kdy je klientovi přidělen řádný úvěr ze stavebního spoření. Je tedy zřejmé, že tato forma úvěru se může značně prodražit. uzavření smlouvy Obrázek č. 1: Překlenovací úvěr fáze spoření Přidělení CČ splacení překlenovacího úvěru fáze úvěru čas CČ čerpání překlenovacího úvěru překlenovací úvěr Zdroj: Syrový P., Novotný M. Osobní a rodinné finance, 2. aktualizované vydání 6 SYROVÝ, P., NOVOTNÝ, M.: Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vydání. 85 s. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005; ISBN
19 3. Teoretická část Doklady nutné k založení úvěru U jednotlivých stavebních spořitelen se můžou požadavky na doklady k poskytnutí úvěru ze stavebního spoření lehce lišit. Zpravidla všichni vyžadují následující: - doklad prokazující totožnost a trvalý pobyt na území ČR, - doklady prokazující bonitu klienta (čistý příjem za poslední tři měsíce, uvedení jiných finančních závazků), - doklady k doložení účelu úvěru (např. kupní smlouva, smlouva o budoucí kupní smlouvě, výpis z katastru, stavební povolení, nájemní smlouva apod.), - doklady spojené s ručením, při zajištění nemovitostí aktuální výpis z katastru, odhad hodnoty nemovitosti a její pojistnou smlouvu Hodnotící kritéria Výše úvěru Žádá-li klient o řádný úvěr ze stavebního spoření, musí mít na vkladovém účtu našetřeno zpravidla % cílové částky. Spořitelny tedy poskytují úvěr ve výši % cílové částky. V případě překlenovacího úvěru je možné čerpat až 100 % cílové částky, což se ale samozřejmě promítne jak ve výši úrokové sazby, tak ve velikosti splátek Bonita klienta a zajištění úvěru Bonitou klienta se rozumí prokázání schopnosti splácet úvěr. Žadatel je tedy povinen doložit výši svých čistých příjmů, které musí být vzhledem k výdajům a odhadnuté výši splátek dostačující a navíc s určitou rezervou. Stavební spořitelny požadují zajištění úvěrů především v závislosti na výši úvěru. Vycházejí také z toho, že pokud je žadatel o úvěr aktivním účastníkem stavebního spoření, tak znají jeho platební historii, z čehož lze posoudit jeho platební schopnosti i do budoucna. Pokud navíc nežádá o závratnou částku, stačí mu ručitel, nebo dokonce může získat úvěr zcela bez zajištění. 19
20 3. Teoretická část Fixace a úrokové sazby Úroková sazba úvěrů ze stavebního spoření závisí obvykle na následujících faktorech: - druh úvěru (řádný, překlenovací), - účel úvěru, - délka splácení, - výše splátek, - bonita a zajištění klienta. Úrokové sazby se dnes pohybují v intervalu 3 6 %. Fixace úrokové sazby je obvykle po celou dobu úvěru. U některých překlenovacích úvěrů je fixace pouze na 6 let. Úroková sazba je také závislá na tom, k čemu má být daný úvěr použit. Například se liší úroková sazba úvěru na bydlení od sazby na rekonstrukci. Níže je na příkladu ukázáno, jaké varianty spoření nabízí Modrá pyramida stavební spořitelna. Nabídka a kombinace faktorů, na kterých úroková sazba závisí, se u jednotlivých spořitelen samozřejmě liší. Tabulka č. 2: Úrokové sazby Modré pyramidy stavební spořitelny Varianta Úroková sazba Akontace úvěru Splátka úvěru vklady úvěr (% z CČ) (% z ČC) Rychlá 2 % 5 % 40 % 0,75 % Standardní 2 % 5 % 40 % 0,60 % Standardní 2 % 4 % 40 % 0,90 % Pomalá 2 % 5 % 40 % 0,45 % Pomalá 2 % 4 % 40 % 0,60 % Pomalá 2 % 3 % 40 % 0,75 % Zdroj: Modrá pyramida stavební spořitelna Výše splátky úvěru Výše splátky závisí zejména na velikosti úvěru, resp. cílové částky, délce splatnosti a úrokové sazbě. Obecně platí, že čím jsou zmíněné parametry vyšší, tím je vyšší i samotná splátka úvěru. V tabulce č. 3 je ukázka velikosti splátek jednotlivých spořitelen v modelovém příkladu při výši úvěru ze stavebního spoření 800 tisíc korun. 20
21 3. Teoretická část Tabulka č. 3: Modelový příklad překlenovacího úvěru na rekonstrukci ve výši Kč Zdroj: idnes.cz/finance: tisic-korun.htm Doba splatnosti úvěru Doba splatnosti úvěru se odvíjí zejména od výše měsíční splátky, resp. od zvolené varianty stavebního spoření. Na výběr jsou obvykle nabízeny rychlé či pomalé varianty. V případě volby rychlé varianty je doba splatnosti úvěru rychlejší, z čehož vyplývá, že je nutno počítat s vyššími splátkami. V případě pomalé varianty je tomu naopak. Maximální možná délka splatnosti úvěru nabízená stavebními spořitelny se v dnešní době pohybuje okolo 25 let Poplatky Pokud klient nemá u stavební spořitelny sjednáno stavební spoření, na které pravidelně vkládá peníze, musí při žádosti o úvěr ze stavebního spoření zpravidla počítat s vyššími náklady, než kdyby již spoření nějakou dobu vlastnil. Pokud tedy klient stavební spoření nemá, musí nejprve zaplatit za smlouvu o založení stavebního spoření a poté ještě za smlouvu o založení překlenovacího úvěru. Poplatek za smlouvu o stavebním spoření je obvykle 1% z cílové částky, zpravidla do výše maximálně Kč. S tím samozřejmě souvisí i skutečnost, že pokud klient navýší cílovou částku, opět bude muset spořitelně uštědřit 1 % z navyšované částky. Stejné 21
22 3. Teoretická část procento i maximální hodnota je pak účtována za vyřízení smlouvy o překlenovacím úvěru. Následné překlopení na běžný úvěr je již zdarma. Klient platí pouze v případě, kdy žádá o změnu smlouvy o úvěru. Některé spořitelny vybírají peníze i za zpracování záručních listin. Dále je zpoplatněno vedení účtu, jehož výše se pohybuje obvykle okolo 300 Kč za rok. Za ukončení smlouvy o stavebním spoření před uplynutím šestileté lhůty dá klient na vrub banky obyčejně 0,5 % z cílové částky a navíc přijde o úroky a dotace od státu, z čehož vyplývá, že tento krok se skutečně nevyplatí a učiní ze stavebního spoření prodělečný produkt. Na druhou stranu je dost zásadní fakt, že stavební spořitelny nezpoplatňují nijak mimořádné splátky úvěru nebo jeho předčasné splacení Celkové výdaje za úvěr Klient stavební spořitelny musí počítat s určitým finančním zatížením v průběhu úvěru. Toto zatížení není pouhá splátka úvěru, ale splátka navýšená o poplatky související s úvěrem. Na druhou stranu ovlivňuje výši výdajů možnost využití odpočtu zaplacených úroků z daní, a to ve prospěch klienta. Při hodnocení úvěru, či výběru z více variant, zajímá žadatele o úvěr zejména právě suma výdajů, kterou vynaloží za celou dobu splácení. Vzhledem k tomu, že hodnota peněz v čase klesá, je důležité zaměřit se zvláště na současnou hodnotu těchto výdajů. 3.3 Hypoteční úvěr Další formou financování pořízení bydlení je hypoteční úvěr, který je zároveň rovnocenným konkurentem úvěru ze stavebního spoření, resp. překlenovacího úvěru. Hypoteční úvěr je vymezen v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, část druhá následovně: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních 22
23 3. Teoretická část účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 7 Hypoteční trh zaznamenal v minulém roce značný pokles. V roce 2009 bylo poskytnuto o 37 % méně hypotečních úvěrů, než v roce předešlém a dokonce oproti úspěšnému roku 2007 se dostal na polovinu (viz graf č. 5). Graf č. 5: Objem poskytnutých hypoték (2006 2/2010) Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX: urokove-sazby-klesly-na-dvoulete-minimum/ Současný úbytek hypoték je přičítán zejména probíhající finanční krizi. Lidé se bojí brát na svá bedra dlouhodobější závazky, a to především z důvodu nejistoty zaměstnání a stálého příjmu. Samozřejmě i z druhé strany banky zvýšily nároky na bonitu klientů, aby maximálně eliminovali riziko neschopnosti splácení, což zapříčinilo, že někteří žadatelé, kteří by v minulosti na úvěr pravděpodobně dosáhli, dnes neuspějí. Banky samozřejmě usilují o vyrovnání loňského propadu všemožnými nástroji. Navzájem se předhánějí v nabídkách různých slev a zvýhodnění nově uzavřených úvěrů. Slibují například zvýhodněnou úrokovou sazbu, zvyšují výši financování nebo snižují či zcela vypouštějí poplatky za zpracování. 7 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, část druhá, 29, odst. 3 23
24 3. Teoretická část Účel hypotečního úvěru Zatímco v minulosti se hypoteční úvěry poskytovaly výhradně na financování nemovitostí, v současnosti, a to konkrétně od května 2004 je klient může použít v podstatě na cokoli. Dokonce je možné si sjednat i hypotéku bez udání účelu. Každopádně největší procento poskytovaných hypoték tvoří právě úvěry na bydlení. Mezi účely hypotečních úvěrů na bydlení patří: - nákup nemovitosti (pozemku, bytu, rodinného domu) do vlastnictví, - financování výstavby nemovitosti, vztahuje se také na přístavby, nástavby a vestavby, - zaplacení modernizace nemovitostí rekonstrukcí a oprav, - koupě podílu nemovitostí za účelem vypořádání dědických a spoluvlastnických podílů, - splacení už poskytnutých půjček a úvěrů použitých k investování do nemovitostí Doklady nutné k založení úvěru Doklady potřebné k vyřízení hypotečního úvěru jsou obdobné jako u úvěru ze stavebního spoření. Jsou to: - doklady k prokázání totožnosti, - doklady o výši příjmů a majetkových poměrech, - doklady k nemovitosti (ocenění zastavované nemovitosti, výpis z katastru, pojištění nemovitosti) - doklady o závazcích a pohledávkách, - popř. životní či úvěrové pojištění Hodnotící kritéria Výše úvěru Hypoteční úvěr je možno sjednat až do výše 100 % hodnoty zastavované nemovitosti. Vhodnější pro klienta je ale samozřejmě nižší úvěr, který je zpravidla doprovázen výhodnější úrokovou sazbou a je tudíž pro klienta dostupnější. Banky poskytují hypoteční úvěr o minimální výši obvykle 200 až 300 tisíc Kč. 8 Peníze.org. Hypoteční úvěry hypotéky. [online].[cit ]. Dostupné z 24
25 3. Teoretická část Bonita klienta a zajištění úvěru Stejně jako u úvěru ze stavebního spoření požadují obvykle banky potvrzení o příjmech klienta, pokud ne, potom zpravidla požadují vyšší zajištění a vyšší úrokovou sazbu hypotečního úvěru. Pokud banka pohlíží na klienta jako na málo rizikového, například proto, že zná jeho platební morálku, je na druhou stranu ochotna poskytnout nižší úrokovou sazbu. Sleva se také může vázat na fakt, že má žadatel sjednáno životní pojištění. Nutnou podmínkou sjednání hypotečního úvěru je jeho zajištění nemovitostí, ručitel na rozdíl od stavebního spoření nepostačuje Fixace a úrokové sazby Úroková sazba závisí na několika faktorech. Závisí zejména na: - účelu úvěru, - době fixace, - na výši zajištění úvěru a - bonitě ( kvalitě ) dlužníka. 9 Pokud je účelem hypotéky financování vlastního bydlení, dosáhne klient na nižší úrok, naopak nejvyšší je pro bezúčelné hypotéky. Klient se může setkat s nabídkou fixace úrokové sazby v délce od 1 roku do 30 let, přičemž platí pravidlo, že čím delší je zvolena doba fixace, tím vyšší je poskytován úrok. Výše zajištění úvěru se v úrokové sazbě odráží u všech bank poskytujících hypoteční úvěry. Úrok se zvyšuje se snižující se bonitou klienta a zajištěním. U 100% hypotéky je sazba nejvyšší. Vývoj úrokových sazeb se v čase znatelně mění. Zatímco v roce 2005 klesla průměrná úroková sazba na 3,6 %, loňský rok je považován za katastrofální, průměrná úroková sazba se loni vyšplhala na 5,76 %. V současnosti byl zaznamenán pomalý pokles, dnes se pohybuje okolo 5,37 % (viz graf č. 6). 9 SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. zcela přepracované vydání. 31 s. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2009; ISBN
26 3. Teoretická část Graf č. 6: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték únor 2010 Zdroj:FINCENTRUM HYPOINDEX: urokove-sazby-klesly-na-dvoulete-minimum/ Výše splátky úvěru Hypotéka se zakládá na anuitním splácení, které se skládá z úmoru (vrácené částky dluhu) a úroku za poskytnutý úvěr. Výše splátky závisí zejména na zvolené výši úvěru, délce splatnosti a délce fixace, resp. výši úrokové sazby. Platí pravidlo, že čím je kratší doba splatnosti, tím je vyšší splátka. Čím delší je zvolena fixace a vyšší úvěr, tím více musíme počítat s nárůstem měsíční splátky. V tuto chvíli je pro klienta důležité řádně kalkulovat, aby docílil takové výše splátky úvěru, aby nebyl zbytečně finančně zatížen, a aby se bance jevil jako schopný splácet. Příklady variability splátek hypotečního úvěru jsou uvedeny v tabulce č. 3. V následující tabulce (tabulka č. 4) je uvedeno několik příkladů výše měsíčních splátek Tabulka č. 4: Měsíční splátka hypotéky vybrané příklady Zdroj: idnes.cz/finance: 26
27 3. Teoretická část Doba splatnosti úvěru Jak již bylo výše zmíněno, délka úvěru se nejvíce odráží ve výši splátek. V současnosti banky nabízejí minimální dobu splatnosti od 5 let a maximální u vybraných institucí až do 45 let. Klient může zvolit takovou délku splatnosti úvěru, aby jej byl schopen splatit v produktivním věku. V opačném případě je nutné přibrat k úvěru spoludlužníka, který tento požadavek splní Poplatky Poplatky u hypotečních úvěrů je rozhodně dobré sledovat, protože stejně jako u úvěru ze stavebního spoření, doprovázejí klienta po celou dobu splácení. Mezi první poplatky, které musí klient vydat, patří odhad hodnoty nemovitosti, kterou bude úvěr zajištěn. Tento odhad se obvykle pohybuje v řádech několika tisíc korun. Ihned po doložení hodnoty nemovitosti je třeba zaplatit poplatek za vyřízení úvěru, který se zpravidla odvíjí od výše úvěru, to znamená, že se může pohybovat v rozmezí od 3000 Kč až do Kč. Klient není osvobozen od poplatků ani v průběhu trvání úvěru, musí platit za vedení účtu či za výpisy v papírové formě. Ani rozhodnutí ve změně podmínek ve smluvní dokumentaci není zadarmo. Cena závisí především na rozsahu změny, která je požadována. Velikost poplatku za malé změny se pohybuje obvykle v řádech stokorun, zatímco za velké změny se mohou vyšplhat až na několik tisíc korun. Mimořádná splátka či předčasné doplacení úvěru mimo skončení doby fixace je také zpoplatněno. Výše této sankce je individuální a u jednotlivých bank se liší. Pro ukázku níže (tabulka č. 4) uvedeny sankce za předčasné splácení v době fixace. 27
28 3. Teoretická část Tabulka č. 5: Standardní poplatek za mimořádnou splátku vybrané příklady ČS Sankce individuální: 149 Kč měsíčně, 1999 Kč jednorázově Hypoteční banka Sankce individuální: 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok, do konce fixace Komerční banka Sankce individuální: do 25 % z výše mimořádné splátky Wüstenrot Volksbank Sankce individuální: Stanovuje se dle podmínek uvedených ve smlouvě Sankce individuální: 0,25 % z mimořádné splátky za každý předčasně splacený měsíc do konce fixace ČSOB Sankce individuální: 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok, do konce fixace UniCredit Bank Sankce individuální: 1 % ze splátky úvěru za každý započatý rok, do konce fixace Zdroj: Údaje jednotlivých bank Předčasné splátky hypoték nemají banky právě v lásce. Je to jednak proto, že mimořádná splátka naruší plynulost toku peněz do banky a jednak proto, že banka předčasným splacením nebo mimořádnými splátkami přichází o budoucí zisk Celkové výdaje za úvěr Pro stanovení celkové sumy vynaložených prostředků za úvěr platí stejné podmínky jako u úvěru ze stavebního spoření. 3.4 Výhody a nevýhody externích forem financování pořízení bydlení Výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření Pro posouzení kladů a záporů úvěrů ze stavebního spoření je vhodné si rozdělit produkt na řádný úvěr a překlenovací úvěr Řádný úvěr Výhody: - fixní úroková sazba po celou dobu splácení, - zpravidla nižší úrokové sazby než u hypotečních úvěrů, - sjednané podmínky úvěru jsou při splácení neměnné, vyjma výše poplatků za vedení účtu, - k uzavření smlouvy o úvěru není striktní podmínkou zajištění nemovitostí, mnohdy postačuje ručitel, 10 Finanční noviny. Kolik stojí mimořádná splátka hypotéky. [online].[cit ]. Dostupné z 28
29 3. Teoretická část - umožňuje financování družstevního bydlení, - poplatky za správu úvěru jsou obvykle nižší než u hypotéky, - možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky z úvěru ze stavebního spoření, - mimořádná splátka či předčasné splacení úvěru bez sankcí. Nevýhody: - nutno spořit minimálně 2 roky, - nutno dosáhnout určité výše cílové částky, - při potřebě rychlých zdrojů je zpravidla nutný překlenovací úvěr, který neposkytuje takové výhody (viz dále) Překlenovací úvěr Výhody: - při žádosti o úvěr není nutné mít nic naspořeno, - úroková sazba je obvykle garantována po celou dobu úvěru, - sjednané podmínky úvěru jsou při splácení neměnné, vyjma výše poplatků za vedení účtu, - na vkladový účet jsou připisovány úroky z vkladu a státní podpora, - vklady jsou ze zákona pojištěny, - postačuje nižší minimální čistý příjem než u hypoték, - možnost sloučení více smluv stavebního spoření v rodině za účelem dosažení výhodnějších podmínek úvěru, - možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky z úvěru ze stavebního spoření, - mimořádná splátka či předčasné splacení úvěru bez sankcí. Nevýhody: - běžně vyšší úroková sazba než u řádného úvěru i hypoték, - splátky překlenovacího úvěru = úroky, - platí se úroky z celé půjčené částky, tedy i z vlastních naspořených prostředků, - dostupná kratší doba splácení než u hypoték, - nutno ručit od určité výše částky úvěru zástavním právem k nemovitosti. 29
30 3. Teoretická část Výhody a nevýhody hypotečního úvěru Výhody: - možnost rozložení splátek na delší dobu než u stavebního spoření, čímž je možné docílit nižších splátek, - při zajištění nemovitostí je možné hypotéku využít na cokoli, - převoditelnost závazku, nemovitost lze prodat i s hypotékou, - státní dotace pro žadatele do 36 let ve formě úrokové dotace 1 % z úrokové sazby, - možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky z hypotečního úvěru. Nevýhody: - po dobu trvání úvěru nejsou stanoveny fixní podmínky, což může způsobit zvýšení úrokové sazby a nárůst splátek, ale i naopak, - sankce za předčasné splacení úvěru v době fixace, - někdy bývá bankou vyžadováno životní pojištění. 3.5 Současná situace na trhu s bydlením V důsledku současné hospodářské situace se objevuje stále více lidí, kteří nemají dostatek finančních prostředků na splácení svých závazků. S rostoucí nezaměstnaností roste i podíl nesplácených úvěrů. Většina bankéřů a ekonomických expertů očekává, že ekonomická krize v plné míře dopadne na obyvatelstvo ČR teprve v letošním roce, kdy bude kulminovat hladina nezaměstnanosti, a tedy i potíže lidí se splácením svých závazků. Podle některých odhadů by se situace měla otáčet k lepšímu v polovině roku. Pesimističtější odhady hovoří spíše až o roku Stav nesplácených hypotečních úvěrů a úvěru ze stavebního spoření není tak dramatický, jako je to například u spotřebitelských úvěrů, ale přece jen se začínají objevovat propady splácení i v této oblasti. Ačkoli platební neschopnost úvěrů na bydlení roste, v případě úvěrů ze stavebního spoření je situace lepší než u hypotečních úvěrů. 11 Hypoindex.cz. Jak splácí své úvěry klienti stavebních spořitelen? [online].[cit ]. Dostupné z 30
31 3. Teoretická část U hypotečních úvěrů uvádí Bankovní registr klientských informací (BRKI) objem pohledávek se 3 nebo více splátkami po splatnosti ke konci minulého roku ve výši necelých 0,3 % z celkové sumy do té doby poskytnutých hypotečních úvěrů. Tato situace se za rok zvýšila téměř o jednu desetinu procenta (viz graf č. 7). Graf č. 7: Objem pohledávek se 3 nebo více splátkami po splatnosti (hypotéky) Zdroj: BRKI U úvěrů ze stavebního spoření je situace lepší než u hypotečních úvěrů, a to zejména z důvodu, že průměrná výše úvěru ze stavebního spoření je nižší než výše hypotečních úvěrů. Dle BRKI dokonce objem pohledávek meziročně klesl. Ke konci minulého roku se objem pohledávek se 3 nebo více splátkami po splatnosti nacházel ve výši 0,027 % v poměru k celkovému objemu poskytnutých úvěrů (viz graf č. 8). Graf č. 8: Objem pohledávek se 3 nebo více splátkami po splatnosti (stavební spoření) Zdroj: BRKI 31
32 4. Praktická část 4. Praktická část 4.1 Realizace komparace externích forem financování dle zvolených kriterií Praktický příklad Účelem této kapitoly je na praktickém příkladu vyhodnotit, jaký způsob financování bydlení je nejvýhodnější pro mladou rodinu. Podkladem pro vyhodnocení modelového příkladu bude porovnání úvěru ze stavebního spoření, překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, hypotečního úvěru nebo kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením. Uvedený příklad je zpracován pro manželský pár, který dosud bydlí u rodičů a uvědomuje si, že s růstem jejich dětí se budou měnit i potřeby bydlení celé rodiny. Pan Jiří Nováček má vysokoškolské vzdělání technického směru a pracuje jako vedoucí střediska údržby ve větším výrobním podniku. Jeho čistý měsíční příjem činí Kč. Od ledna 2003 má u Modré pyramidy, stavební spořitelny a.s. uzavřeno stavební spoření s cílovou částkou Kč. V současné době má na tomto stavebním spoření naspořeno Kč. Předpokládá, že po dosažení cílové částky věnuje celý obnos na financování vlastního bydlení. Od rodičů dostal před dvěma lety peněžitý dar ve výši Kč a ten má uložen na termínovaném vkladu u Komerční banky, a.s. Na běžném účtu vedeném u Komerční banky, a.s, který využívá společně s manželkou, mají kladný zůstatek Kč. Vzhledem k tomu, že pan Jiří by v budoucnosti rád zakoupil za přibližnou částku Kč státní dluhopisy, tak manželé Nováčkovi neuvažují o využití prostředků z běžného účtu na pořízení jejich nového bydlení. Paní Jiřina Nováčková má vysokoškolské vzdělání a pracuje ve směnném provozu místní nemocnice jako diplomovaná zdravotní sestra. Její čistý měsíční příjem činí Kč. Od roku 2007 má u České spořitelny, a.s. sjednán termínovaný vklad, kde má nyní naspořeno celkem Kč. Část finančních prostředků plánuje paní Jiřina využít pro financování pořízení jejich nového bydlení. Paní Jiřina Nováčková žije společně se svojí rodinou v dvoupodlažním rodinném domku rodičů. Manželé Nováčkovi nesplácejí žádnou půjčku. Svým dvěma dětem (4 a 9 let) zajišťují dobré podmínky pro jejich růst a výchovu. V roce 2007 jim založili stavební spoření 32
33 4. Praktická část u Českomoravské stavební spořitelny, a.s. kde každému přispívají roční částkou ve výši Kč. Své příjmy ze zaměstnání mají vedeny na běžném účtu u Komerční banky, a.s. která jim spravuje většinu finančních prostředků. Jsou spolehlivými klienty. V minulosti jim banka již nabízela různé bankovní produkty. Jejich cílem je však si pořídit nové bydlení. Vybrali si novostavbu velmi prostorného bytu s garáží a zahrádkou v prominentní čtvrti města bydliště rodičů. Budou tak mít možnost v době jejich stáří o ně pečovat a pravidelně se stýkat. Cena nemovitosti Kč Odhadní cena nemovitosti Kč Tabulka č. 6: Výpočet čisté mzdy manželů Nováčkových Položka Jiří Nováček Jiřina Nováčková Hrubá mzda Kč Kč Sociální pojištění Kč Kč Zdravotní pojištění Kč Kč Základ pro výpočet daně Kč Kč Záloha na daň Kč Kč Sleva na poplatníka Kč Kč Daň po uplatnění slev Kč Kč Daňové zvýhodnění na děti Kč * 0 Kč Daň po daňovém zvýhodnění Kč Kč Čistá mzda Kč Kč *Daňové zvýhodnění na děti v roce 2009 (2 890 Kč) Zdroj: Vlastní výpočty Manželé si nechávají svoje příjmy zasílat na běžný účet vedený u Komerční banky, a.s. Vzhledem k tomu, že převážnou část svých financí mají vedeny právě u tohoto finančního ústavu, uvažují o nabídce financování bydlení od Komerční banky, a.s., která zná jejich platební morálku a finanční minulost. V případě stavebního spoření je poskytovatelem úvěru Modrá pyramida stavební spořitelna, jejímž akcionářem je právě zmiňovaná Komerční banka, která se spořitelnou úzce spolupracuje. 33
34 4. Praktická část Úvěr ze stavebního spoření Jako první variantu zvažují Nováčkovi financování vlastního bydlení pomocí úvěru ze stavebního spoření. Rozhodli se, že svoje našetřené finanční prostředky (stavební spoření pana Jiřího, peněžitý dar od rodičů a část peněz z termínovaného vkladu paní Jiřiny) použijí na částečné financování pořizované nemovitost a od stavební spořitelny budou tudíž požadovat úvěr ve výši Kč. Jak již bylo výše zmíněno, Nováčkovi budou zvažovat úvěr u Modré pyramidy stavební spořitelny, a to zejména z důvodu, že spořitelna úzce spolupracuje s Komerční bankou, kde mají manželé vedený účet. Lze tedy předpokládat, že spořitelna bude k Nováčkovým přistupovat lépe, protože zná jejich platební minulost a možná jim poskytne i nějakou výhodu právě vzhledem k její spolupráci s Komerční bankou. Vzhledem k tomu, že nesplňují podmínky k poskytnutí řádného úvěru, musí zažádat o překlenovací úvěr. Z nabízených se rozhodli pro pomalou variantu se splátkou úvěru 0,75 % z cílové částky, z důvodu nejnižší možné úrokové sazby řádného úvěru 3 %. Při žádosti o úvěr je mezi klientem a stavební spořitelnou uzavřen Návrh na uzavření smlouvy o stavebním spoření (příloha č. 1), a zároveň je uzavřena Žádost o úvěr (příloha č. 2) včetně Prohlášení k žádosti o úvěr (Příloha č. 3). Nedílnou součástí těchto smluvních vztahů jsou zároveň Všeobecné obchodní podmínky stavebního spořitelní (příloha č. 4) a Všeobecné úvěrové podmínky (příloha č. 5). V první řadě posuzuje spořitelna bonitu klienta, k jejímuž určení je nutné znát výdaje žadatelů. U Modré pyramidy stavební spořitelny se výše výdajů určuje jako součet částek existenčního minima stanovených spořitelnou a 20% rezerva ze splátky (dle tabulky č. 7). Tabulka č. 7: Částky existenčního minima pro výpočet bonity Částka za hlavní osobu Částka za ostatní osoby Rezerva ze splátky Kč Kč 20 % Výpočet splátky Splátka úroků ve fázi překlenovacího úvěru + dospořování + poplatek za vedení účtu (25 Kč) Zdroj: Modrá pyramida stavební spořitelna 34
35 4. Praktická část Základní údaje k úvěru ze stavebního spoření, resp. překlenovacímu úvěru u Modré pyramidy stavební spořitelny: Požadovaná výše úvěru Pořizovací cena bytu Odhadní cena bytu Kč Kč Kč Výše úrokové sazby: - z vkladů 2,0 % p.a. - z překlenovacího úvěru 5,2 % p.a. * - z řádného úvěru 3,0 % p.a. Délka fixace úrokové sazby: - překlenovací úvěr 6 let - řádný úvěr po celou dobu splácení Délka splatnosti úvěru do 20 let Forma zajištění pořizovaná nemovitost Výše zajištění 75 % z odhadní ceny nemovitosti Čisté měsíční příjmy: - pan Jiří Kč - paní Jiřina Kč Měsíční výdaje Kč Poplatky: - uzavření smlouvy o stavebním spoření Kč (1 % CČ, max Kč) - vedení vkladového účtu 300 Kč za rok - smlouva o překlenovacím úvěru Kč (1 % CČ, max Kč) - úhrada za zpracování záručních listin Kč - vedení úvěrového účtu 300 Kč za rok * Výše úrokové sazby je podmíněna tím, že úvěr bude splácen z běžného účtu klienta vedeného u Komerční banky. Pokud tato podmínka nebude splněna, bude uvedená úroková sazba vyšší o 0,2 % p.a. Pozn.: Výše úrokových sazeb a poplatků je platná k
36 4. Praktická část Velikost roční splátky (anuity) se vypočítá následovně: a = CČ k 12 a velikost jedné pravidelné splátky (anuita) CČ výše cílové částky k koeficient splátky úvěru * 12 počet měsíců v roce * (viz tabulka č. 2) a = , a = Kč Nováčkovi by v případě zvolené varianty ze stavebního spoření platili každoročně Kč, což je Kč za měsíc. V případě překlenovacího úvěru, splácí klient úrok a zároveň vkládá část prostředků na vkladový účet. Poté co dosáhne 40 % cílové částky, přičemž bude spořit alespoň dva roky, resp. za předpokladu že dosáhne hodnotícího čísla, bude mu přidělen řádný úvěr ze stavebního spoření. Pro Nováčkovi tedy platí, že až překročí na vkladovém účtu hranici Kč, bude jim přidělen zmiňovaný řádný úvěr. Velikost překlenovacího úvěru (= roční úrok) se vypočítá následovně: PU = CČ ú PU (30E/360) 12 PU překlenovací úvěr CČ cílová částka ú PU úrok z překlenovacího úvěru 30E/360 standard (evropský standard) v čitateli používá měsíce s 30 dny a ve jmenovateli rok s 360 dny. 12 PU = ,052 (30/360) 12 PU = Kč Velikost ročního vkladu na vkladový účet je rozdílem anuity a překlenovacího úvěru, to znamená, že ročně rodina Nováčkových navýší zůstatek na vkladovém účtu o Kč. 12 RADOVÁ, J. a kolektiv. Finanční matematika pro každého. 7 s. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2008, ISBN
37 4. Praktická část V následující tabulce č. 8 je znázorněn průběh překlenovacího úvěru souběžně s dospořováním na vkladový účet. Manželé Nováčkovi dosáhnou na řádný úvěr až po deseti letech. Rok Vklad [Kč] Tabulka č. 8: Průběh překlenovacího úvěru Vkladová část Státní podpora [Kč] Úrok z vkladu [Kč] Stav vklad. účtu [Kč] Překlenovací úvěr Úrok [Kč] Daňová úspora [Kč] Celkem [Kč] Zdroj: vlastní výpočty (MS EXCEL) Průběh řádného úvěru je znázorněn v tabulce č 9. Manželé Nováčkovi budou splácet dalších sedm let roční anuitní splátku Kč, přičemž úrok z řádného úvěru je ve výši 3 %, zbytek (úmor) snižuje dlužnou částku. Rok Dluh [Kč] Tabulka č. 9: Průběh řádného úvěru: Anuita [Kč] Úrok [Kč] Úmor [Kč] Daňová úspora [Kč] Celkem [Kč] Zdroj: vlastní výpočty (MS EXCEL) Pokud budou Nováčkovi financovat bydlení úvěrem ze stavebního spoření, budou jej splácet celkem 17 let. V průběhu splácení je třeba zohlednit také poplatky související s úvěrem a daňové úlevy ze zaplacených úroků (viz tabulka č. 10). Poplatky jsou nejvyšší v prvním roce, skládají se z: 37
38 4. Praktická část - uzavření smlouvy o stavebním spoření + uzavření smlouvy o překlenovacím úvěru + úhrada za zpracování záručních listin + vedení účtu ( Kč Kč Kč Kč) V dalších letech jsou placeny poplatky pouze za vedení a správu účtu. Na druhou stranu mohou manželé Nováčkovi využít možnosti snížení daní o úroky z překlenovacího i řádného úvěru. V obou případech se počítají ve výši 15 % ze zaplacených úroků. Celkové výdaje se spočítají následovně: Celkové výdaje = anuita + poplatky daňová úspora Tabulka č. 10: Celkové výdaje za úvěr ze stavebního spoření Rok Anuita [Kč] Poplatky [Kč] Daňová úspora [Kč] Celkové výdaje [Kč] Celkem [Kč] Zdroj: vlastní výpočty (MS EXCEL) Celkové výdaje úvěru ze stavebního spoření budou Kč. Vypočítané celkové výdaje jsou budoucí hodnotou vynaložených peněz. Ta ovšem není pro Nováčkovi zcela vypovídající, protože dnešní koruna má větší hodnotu než stejná koruna v budoucnu, například za rok. Dnes může být totiž tato koruna investována a za rok přinese určitý výnos (úrok). Současná hodnota koruny za rok se tedy musí snížit o tento úrok, teprve potom bude dostatečně vypovídající. 38
39 4. Praktická část Vzhledem k tomu, že záměrem pana Jiřího je část svých naspořených prostředků investovat do státních dluhopisů, lze předpokládat, že by budoucí výdaje za úvěr investoval také takto. V současné situaci není zcela jednoduché odhadnout výnosnost státních dluhopisů, ale dá se předpokládat, že by se dlouhodobě mohla pohybovat kolem 4 %. Při výpočtu současné hodnoty bude tedy použita tato úroková míra. Současná hodnota se vypočítá na základě následujícího vztahu 13 : SH = SH BH i n BH (1 + i) n současná hodnota budoucí hodnota úroková (diskontní) míra za jedno období (rok) počet období (let) Tabulka č. 11: Současná hodnota celkových výdajů za úvěr ze stavebního spoření Rok Celkové výdaje [Kč] Současná hodnota celkových výdajů [Kč] Celkem [Kč] Zdroj: vlastní výpočty (MS EXCEL) 13 Business center.cz. Současná hodnota. [online]. [cit ]. Dostupné z: 39
40 4. Praktická část Z přepočtu na současnou hodnotu je zřejmé, že výše úvěru není tak vysoká, jako kdyby se počítalo s budoucí hodnotou. Pokud bude zohledněn dopad času na hodnotu peněz, Nováčkovi zaplatí Kč (viz tabulka č. 11) Hypoteční úvěr O hypoteční úvěr budou manželé Nováčkovi žádat u Komerční banky, se kterou uzavřou smlouvu o hypotečním úvěru (příloha č. 6), jejíž přílohou je seznam dokladů (příloha č. 7), které budou muset bance předložit. Vzhledem k tomu, že potřebují finanční obnos ve výši 75 % ceny nemovitosti, vyberou hypoteční úvěr Klasik do výše 85 % z ceny zastavené nemovitosti. Výši výdajů potřebnou k posouzení bonity žadatele o úvěr stanovuje Komerční banka jako 1,2 násobek životního minima, jehož výpočet uvádí následující tabulka (tabulka č. 12). Tabulka č. 12: Životní minimum rodiny Nováčkových Členové domácnosti Částka Počet Životní minimum celkem První dospělá osoba v domácnosti Kč 1 Další dospělé osoby v domácnosti Kč 1 Nezaopatřené děti ve věku do 6 let Kč Kč Nezaopatřené děti ve věku 6 15 let Kč 1 Zdroj: Portál MPSV: (vstupní data), vlastní výpočty (výstup) Základní údaje k hypotečnímu úvěru Klasik: Požadovaná výše úvěru Celková cena objektu úvěru Odhadní cena objektu úvěru Výše úrokové sazby Délka fixace úrokové sazby Délka splatnosti úvěru Forma zajištění Výše zajištění Kč Kč Kč 4,95 % p.a. 6 let 20 let pořizovaná nemovitost 75 % z odhadní ceny nemovitosti Čisté měsíční příjmy: - pan Jiří Kč - paní Jiřina Kč 40
41 4. Praktická část Měsíční výdaje rodiny Nováčkových Kč * Poplatky: - zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr Kč - vyhodnocení rizik s nemovitou zástavbou Kč - návrh na vklad zástavního práva Kč - roční správa úvěru Kč * žívotní minimum 1,2 Pozn.: Výše úrokových sazeb a poplatků je platná k Velikost roční splátky (anuity) se vypočítá na základě následujícího vztahu 14 : a = D i 1 - ν n a D i ν n velikost jedné pravidelné splátky (anuita) počáteční hodnota dluhu úroková sazba diskontní faktor ν = 1/(1+i) počet úrokových období, po které se dluh splácí a = a = Kč 0, (1/1,0495) 20 Výše roční splátky při daných podmínkách úvěru by byla Kč, to znamená, že by Nováčkovi museli v tomto případě počítat s měsíčním výdajem Kč. Celková částka anuitní splátky se skládá z úroku a úmoru. Úrok se vypočítá pomocí úrokové sazby z dosud nesplaceného dluhu. Fixní sazba je stanovena na 6 let. To znamená, že se může po uplynutí této doby změnit. V uvedeném případě nejsou předpokládány znatelné výkyvy v úrokových sazbách hypotečních úvěrů, a proto je počítáno po celou dobu splácení se stejným úrokem. 14 RADOVÁ, J. a kolektiv. Finanční matematika pro každého. 101 s. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2008, ISBN
42 4. Praktická část Po odečtení úroku od anuitní splátky je stanovena výše úmoru, o který se nesplacený dluh sníží. Stejně jako u úvěru ze stavebního spoření lze uplatnit odpočet na dani ze zaplacených úroků úvěru. Tato úspora činí 15 % z úroku za rok. Všechny výše zmíněné výpočty hypotečního úvěru jsou za jednotlivé roky uvedeny v následující tabulce č 13. Rok Dluh [Kč] Tabulka č. 13: Průběh hypotečního úvěru Anuita [Kč] Úrok [Kč] Úmor [Kč] Daňová úspora [Kč] Celkem [Kč] Zdroj: vlastní výpočty (MS EXCEL) 42
43 4. Praktická část K výdajům je zapotřebí stejně jako v předchozím případě připočíst poplatky související se založením a vedením účtu. Ty jsou nejvyšší při vyřizování hypotéky, kdy musí klient navíc zaplatit za zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr, za vyhodnocení rizik s nemovitou zástavbou a za návrh na vklad zástavního práva. V průběhu splácení úvěru se platí pouze poplatky za vedení a správu hypotečního úvěru, za předpokladu, že Nováčkovi nebudou měnit podmínky smlouvy. Celkové výdaje jsou tedy stejně jako v předešlém případě součtem anuitních splátek s poplatky a odečtením daňové úspory. Výsledné hodnoty celkových výdajů hypotečního úvěru uvádí tabulka č. 14. Rok Tabulka č. 14: Celkové výdaje za hypoteční úvěr Anuita [Kč] Poplatky [Kč] Daňová úspora [Kč] Celkové výdaje [Kč] Celkem [Kč] Zdroj: vlastní výpočty (MS EXCEL) 43
44 4. Praktická část Celkové výdaje přijdou pana Jiřího a paní Jiřinu při daných podmínkách na Kč. Stejně jako v předchozím případě je třeba zohlednit tuto částku v čase a přepočítat na současnou hodnotu. Tento výpočet se provede stejným způsobem jako u úvěru ze stavebního spoření. Po tomto přepočtu se manželé Nováčkovi dostanou na částku celkových výdajů Kč (viz tabulka č. 15). Tabulka č. 15: Současná hodnota celkových výdajů za hypoteční úvěr Rok Výdaje celkem [Kč] Současná hodnota [Kč] Celkem [Kč] Zdroj: vlastní výpočty (MS EXCEL) Kombinace stavebního spoření a hypotečního úvěru K financování bydlení je možně využít také kombinaci stavebního spoření a hypotečního úvěru. Zejména v případě manželů Nováčkových, by se tato volba mohla projevit zajímavě, a to především proto, že pan Jiří má založeno stavební spoření u Modré pyramidy stavební spořitelny se zůstatkem Kč a cílovou částkou Kč. Vzhledem k tomu, že je toto spoření založeno již v roce 2003, je velice vhodné v něm pokračovat, protože nabízí výhodnější podmínky než současná stavební spoření. Státní 44
45 4. Praktická část podpora je stanovena ve výši Kč a úroky z vkladu 3 % p.a. Průběh spoření, při předpokladu měsíčního vložného ve výši Kč až k dovršení cílové částky, je uveden v následující tabulce č. 16. Při použití stávajícího stavebního spoření nemusí Nováčkovi platit žádné vstupní poplatky. V průběhu spoření platí pouze za vedení účtu. Vzhledem k tomu, že v posledním roce spoření překročí pan Jiří cílovou částku, musí zaplatit poplatek 1 % z jejího navýšení. Rok Tabulka č. 16: Průběh stavebního spoření do dovršení cílové částky Vklad [Kč] Státní podpora [Kč] Úrok z vkladu [Kč] Zůstatek [Kč] Poplatky [Kč] Celkové výdaje [Kč] Celkové výnosy [Kč] * Celkem [Kč] *Započítán poplatek 1 % z návýšení cílové částky ( ,01 = 256 Kč) Zdroj: vlastní výpočty (MS EXCEL) Zároveň by si manželé Nováčkovi sjednali hypoteční úvěr u Komerční banky. Jednalo by se o stejný úvěr i se stejnými podmínkami jako v předchozím případě (kap ), s tím rozdílem, že výše úvěru by byla sjednána na Kč, protože nemohou v danou chvíli použít úspory ze stavebního spoření. K dispozici budou mít pouze peněžitý dar od rodičů a finanční prostředky na termínovaném vkladu paní Jiřiny, čímž pokryjí Kč z ceny nemovitosti. Vzhledem k tomu, že Nováčkovi by měli již jeden výdaj na stavební spoření, bylo by vhodné, aby hypotéka měla nižší splátky, z důvodu nižšího zatížení jejich rodinného rozpočtu. Rozhodli se proto žádat o hypoteční úvěr s délkou splatnosti 25 let. Manželé Nováčkovi mohou i v tomto případě žádat o úvěr Klasik, protože tato částka je ve výši 84 % hodnoty zastavené nemovitosti. Po devíti letech by zaplatili mimořádnou splátku, kterou by našetřili na stavebním spoření. 45
46 4. Praktická část Základní údaje k hypotečnímu úvěru Klasik: Požadovaná výše úvěru Celková cena objektu úvěru Odhadní cena objektu úvěru Výše úrokové sazby Délka fixace úrokové sazby Délka splatnosti úvěru Forma zajištění Výše zajištění Kč Kč Kč 4,95 % p.a. 6 let 25 let pořizovaná nemovitost 84 % z odhadní ceny nemovitosti Čisté měsíční příjmy: - pan Jiří Kč - paní Jiřina Kč Měsíční výdaje rodiny Nováčkových Kč * Poplatky: - zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr Kč - vyhodnocení rizik s nemovitou zástavbou Kč - návrh na vklad zástavního práva Kč - roční správa úvěru Kč - poplatek za mimořádnou splátku až 25 % z mimořádné splátky * žívotní minimum 1,2 Pozn.: Výše úrokových sazeb a poplatků je platná k Kč za dodatek ke smlouvě Komerční banka si účtuje za mimořádnou splátku hypotečního úvěru až 25 % z mimořádné splátky. V případě Nováčkových, lze předpokládat, že tato sankce bude o něco nižší, protože jsou klienty Komerční banky. Na druhou stranu však připraví banku o značnou sumu úroků. Dá se tedy očekávat poplatek ve výši 15 % z mimořádné splátky. K dispozici mají manželé Nováčkovi Kč naspořený ze stavebního spoření, tudíž poplatek z takto vysoké splátky bude Kč. Zároveň musí být zaplacen poplatek za dodatek ke smlouvě o hypotečním úvěru. Poplatky související s mimořádnou splátkou zaplatí manželé ze společně našetřených peněz na běžném účtu a zbývající částky naspořených peněz na stavebním spoření. Průběh hypotečního úvěru včetně mimořádné splátky je znázorněn v tabulce č
47 4. Praktická část Velikost roční splátky (anuita) hypotečního úvěru: a = a = Kč 0, (1/1,0495) 25 Tabulka č. 17: Průběh hypotečního úvěru s mimořádnou splátkou Rok Úrok [Kč] Úmor [Kč] Anuita [Kč] Zbývající dluh [Kč] Poplatky [Kč] Daňová úspora [Kč] Celkové výdaje [Kč] * ** Celkem [Kč] *Zaplacení mimořádné splátky Kč **Doplacení dluhu za dva měsíce Zdroj: vlastní výpočty (MS EXCEL) Jak je vidět, mimořádná splátka by zkrátila délku úvěru o více než 10 let. Ovšem finanční zatížení po dobu prvních devíti let by bylo o něco vyšší než v předchozích dvou případech. Roční anuitní splátka úvěru by byla za daných podmínek Kč, což je Kč za měsíc. Vzhledem k tomu, že by Nováčkovi navíc vkládali peníze po dobu devíti let na stavební spoření, je třeba počítat ještě se Kč měsíčně navíc. Navíc je třeba zohlednit poplatky, které se váží k oběma produktům. Celkové výdaje a zároveň i jejich současná hodnota jsou uvedeny v tabulce č
48 4. Praktická část Rok Tabulka č. 18: Celkové výdaje a jejich současná hodnota Celkové výdaje za hypoteční úvěr [Kč] Celkové výdaje za stavební spoření [Kč] Výdaje celkem [Kč] Současná hodnota celkových výdajů [Kč] Celkem [Kč] Zdroj: vlastní výpočty (MS EXCEL) Při kombinaci hypotečního úvěru se stavebním spořením by Nováčkovi zaplatili celkem Kč. Při přepočítání na současnou hodnotu by se jednalo o částku Kč Komparace dle zvolených kritérií Výše úvěru Tabulka č. 19: Výše úvěru u zvolených variant Požadovaná výše úvěru (Kč) Požadovaná výše úvěru (%) Stavební spoření Kč 100 % cílové částky Hypoteční úvěr Kč 75 % ceny nemovitosti Kombinace Kč 84 % ceny nemovitosti Zdroj: vlastní výpočty U stavebního spoření museli Nováčkovi nejprve přistoupit k překlenovacímu úvěru. Jelikož požadovali úvěr z nově založeného stavebního spoření, museli nejprve naspořit na vkladový účet 40 % cílové částky. U zvoleného hypotečního úvěru Klasik mohli Nováčkovi získat úvěr až do výše 85 %, což pro ně bylo dostačující jak pro volbu samotného hypotečního úvěru, tak i pro jeho 48
49 4. Praktická část kombinaci s úvěrem ze stavebního spoření. Nemuseli tedy žádat o hypoteční úvěr do maximální výše 100 % ceny nemovitosti, který by byl rozhodně méně výhodný. U všech variant je možné dosáhnout až 100 % úvěru na financování vlastního bydlení a zároveň platí, že čím je procento úvěru nižší, tím jsou příznivější podmínky daného produktu. Záleží tedy výhradně na individuálním posouzení klienta Bonita klienta a zajištění úvěru Tabulka č. 20: Bonita klienta a zajištění úvěru u jednotlivých variant Produkt Bonita klienta Zajištění úvěru Úvěr ze stavebního spoření Dostatečná Pořizovaná nemovitost Hypoteční úvěr Dostatečná Pořizovaná nemovitost Kombinace Dostatečná Pořizovaná nemovitost Zdroj: vlastní výpočty Bonita rodiny Nováčkových je ve všech třech případech dostatečná. Jejich výše čistých příjmů je Kč, s tím že velikost měsíční splátky ve všech případech bez problému pokryjí z jednoho platu. Ani skutečnost, že spoří dětem na stavební spoření, by neměla být pro Nováčkovi neúnosná. U všech variant počítají se zajištěním úvěru kupovanou nemovitostí. Toto kritérium tedy hodnotí všechny varianty jako přijatelné. K úplnému posouzení je zapotřebí srovnání dalších kritérií Fixace a úrokové sazby Fixace a s ní spojená výše úrokové sazby je velice důležitým atributem při zvažování výběru úvěru. Tabulka č. 21: Délka fixace a úrokové sazby u jednotlivých variant Produkt Fixace Úroková sazba Stavební Překlenovací úvěr 6 let 5,2 % p.a. spoření Řádný úvěr Po celou dobu splácení 3 % p.a. Hypoteční úvěr 6 let 4,95 % p.a. Kombinace 6 let 4,95 % p.a. Zdroj: údaje banky 49
50 4. Praktická část Délka fixace úrokové sazby je ve všech třech případech stejná, a to i u stavebního spoření, protože Modrá pyramida stavební spořitelna poskytuje překlenovací úvěr s pevnou úrokovou sazbou pouze na dobu 6 let. U Nováčkových se délka překlenovacího úvěru očekává na 10 let, tudíž nebude zaručena pevná sazba po celou dobu úvěru, což většinou bývá u úvěrů ze stavebního spoření jednou z největších předností. Nejnižší úrokovou sazbu nabízí stavební spoření, ale až u řádného úvěru a zároveň nejvyšší úrokovou sazbu překlenovací úvěr. Jeden produkt nabízí oba extrémy. Střední cestu poskytuje hypoteční úvěr Výše splátky úvěru Tabulka č. 22: Výše splátek úvěru u jednotlivých variant Produkt Splátka roční Splátka měsíční Úvěr ze stavebního spoření Kč Kč Hypoteční úvěr Kč Kč Kombinace Kč Kč Kč * Kč * * platba stavebního spoření Zdroj: vlastní výpočty Velikost splátky úvěru je kritérium s daleko větší váhou než předchozí kritéria pro rozhodování o volbě financování bydlení. Je zcela zřejmé, že v této oblasti by rozpočet rodiny Nováčkových byl nejvíce zatížen u kombinace úvěru ze stavebního spoření s hypotečním úvěrem. Je ale nutné podotknou, že toto zatížení by bylo pouze po dobu devíti let, v dalších letech by měsíční splátka o Kč klesla a proměnila by tuto formu financování na nejnižší. Nejnižší splátky by Nováčkovi čekaly při volbě hypotečního úvěru, a to po celou dobu splácení. Úvěr ze stavebního spoření má měsíční splátky téměř o dva tisíce korun vyšší Doba splatnosti úvěru Tabulka č. 23: Doba splatnosti úvěru u jednotlivých variant Produkt Doba splatnosti úvěru Úvěr ze stavebního spoření 17 let Hypoteční úvěr 20 let Kombinace 14 let + 2 měsíce Zdroj: vlastní výpočty 50
51 4. Praktická část Kritérium doby splatnosti úvěru nahrává zcela jednoznačně volbě financování hypotečního úvěru v kombinaci s mimořádnou splátkou ze stavebního spoření. Naopak je zcela proti samotnému hypotečnímu úvěru, na který by rodina byla vázána celých 20 let Poplatky Tabulka č. 24: Poplatky u jednotlivých variant Produkt Poplatky Úvěr ze stavebního spoření Kč Hypoteční úvěr Kč Kombinace Kč Zdroj: vlastní výpočty Nejvyšší poplatky jsou zcela jednoznačně u varianty kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením. Důvodem je poplatek za mimořádnou splátku, která byla zaplacena v devátém roce. Snížení dlužné částky o milion korun stála Nováčkovi celkem Kč, a to se právě projevilo v tomto kritériu. Hypoteční úvěr sám o době je dražší na poplatky než úvěr ze stavebního spoření a to i v případě, že u stavebního spoření musel být nejprve přijat překlenovací úvěr a poté až úvěr řádný. Úvěr ze stavebního spoření je tedy v rámci poplatků nejvýhodnější Celkové výdaje za úvěr Tabulka č. 25: Celkové výdaje a jejich současná hodnota u jednotlivých variant Produkt Celkové výdaje (Kč) Současná hodnota celkových výdajů (Kč) Úvěr ze stavebního spoření Kč Kč Hypoteční úvěr Kč Kč Kombinace Kč Kč Zdroj: vlastní výpočty Velice důležitým kritériem ve volbě financování vlastního bydlení je porovnání celkových výdajů za úvěr a zejména současná hodnota těchto výdajů. Největší částku peněz vynaloží Nováčkovi v případě volby hypotečního úvěru a naopak nejméně v případě kombinace hypotečního úvěru s úvěrem ze stavebního spoření. Při přepočtu na současnou hodnotu se ale situace zcela mění. Všechny tři varianty budou stát Nováčkovi přibližně stejnou sumu peněz. To je dáno právě délkou úvěru, která se odráží v současné hodnotě budoucích výdajů. 51
52 4. Praktická část 4.2 Vyhodnocení analýzy a komparace externích forem financování dle zvolených kriterií a stanovení doporučení Dle předchozí analýzy a komparace externích forem financování bydlení dle zvolených kritérií se zdá být pro Nováčkovi nejvhodnější variantou kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením. U stavebního spoření jsou velkou předností smluvní podmínky, kterých se dnes na trhu finančních produktů již nedostává. Státní podpora i úroková sazba je v porovnání s dnešní nabídkou znatelně vyšší a právě to se pozitivně projeví v pokračování stavebního spoření až do dosažení cílové částky. I přesto, že je úvěr o Kč vyšší než v dalších dvou případech, lze výši splátky na úkor délky splatnosti úvěru nastavit stejně, ba dokonce i níže než u zbylých variant. Doba splatnosti není pro Nováčkovi zcela závazná. Vzhledem k tomu, že mají v úmyslu zaplatit mimořádnou splátku, je možné za daných podmínek tuto délku zkrátit o více než 10 let, čímž se vybraná varianta kombinace hypotečního úvěru se stavební spořením stává tou nejkratší a tudíž i nejlepší volbou, což dokládá následné grafické vyjádření (graf č. 9). Graf č. 9: Doba splatnosti úvěru u jednotlivých variant Kombinace Typ financování Hypoteční úvěr Úvěr ze stavebního spoření Počet let Zdroj: vlastní zpracování (MS EXCEL) Zajištění úvěru je u všech variant pořizovanou nemovitostí, jejíž odhadní cena je stejně vysoká jako prodejní, tudíž Nováčkovým zcela bez problému k zaručení stačí. Ve všech třech případech splňují klienti požadavky na bonitu. Fixace úvěru je také ve všech případech stejná, a to dokonce i u úvěru ze stavebního spoření, resp. překlenovacího úvěru, čímž je značně znevýhodněna jeho obvyklá přednost pevné úrokové sazby po celou dobu splácení. Úroková sazba je velice lákavá u řádného úvěru ze stavebního spoření, té ale mohou Nováčkovi dosáhnout až po deseti letech splácení překlenovacího úvěru, u kterého je 52
53 4. Praktická část naopak úroková sazba nejvyšší. I tato situace nahrává volbě kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením. Přesto, že má hypoteční úvěr vyšší úrokovou sazbu než je tomu u řádného úvěru ze stavebního spoření, na druhou stranu má výhodný úrok z vkladů na stavební spoření, který lze pokládat za kompenzaci. Velice důležitou věcí, dle které by se Nováčkovi měli rozhodovat, jsou náklady na úvěr. Jedná se o splátky a poplatky snížené o daňovou úsporu. V grafu č. 10 je zřejmé, že v průběhu prvních 8 let se výdaje pohybují v rozmezí tisíc Kč za rok. Na dolní hranici zmíněného rozpětí se pohybuje hypoteční úvěr a naopak na horní hranici kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením. V devátém roce se velice zásadně vychýlí varianta kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením, načež následuje pokles na dolní hranici výdajů až do konce splácení úvěru. Tento výkyv je dán poplatkem za mimořádnou splátku hypotečního úvěru. Pokud budou Nováčkovi s tímto nákladem počítat, např. tak, že si jej ponechají z prostředků, které mají uloženy na běžném účtu, neměla by tato situace znamenat nijakou hrozbu. Odměnou by jim poté byly nejnižší možné výdaje z vybraných variant a zároveň nejkratší doba splatnosti úvěru, jak již bylo zmíněno. Graf č. 10: Celkové výdaje splácení úvěru u jednotlivých variant (roční) Částka Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč 0 Kč Počet let Úvěr ze stavebního spoření Hypoteční úvěr Kombinace Zdroj: vlastní zpracování 53
54 4. Praktická část Celkové výdaje je vhodné posoudit také dle jejich současné hodnoty. Jak je vidět na grafu č. 11, při přepočtu na současnou hodnotu jsou všechny varianty téměř stejné. Vzhledem k tomu, že současná hodnota není zcela zaručena z důvodu odhadu budoucího vývoje výnosnosti státních dluhopisů, je vhodné přihlídnout k výdajům v budoucí hodnotě. Jak lze z uvedeného grafu vyčíst, tento případ opět potvrzuje jako nejvhodnější variantu volbu kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením. Graf č. 11: Celkové výdaje a jejich současná hodnota u jednotlivých variant Částka Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč 0 Kč Úvěr ze stavebního spoření Hypoteční úvěr Kombinace Typ financování Celkové výdaje za úvěr Současná hodnota celkových výdajů Zdroj: vlastní zpracování 54
55 5. Diskuse 5. Diskuse Po celkovém vyhodnocení jednotlivých forem financování bydlení lze rodině Nováčkových doporučit volbu kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením. Přestože je výše úvěru ze zvažovaných variant nejvyšší, je možné získat díky volbě delší doby splatnosti nižší splátku úvěru a tudíž použít zároveň část financí ke spoření. Podobný názor o volbě délky splatnosti úvěru zastává Mgr. Petr Syrový ve své knize Financování vlastního bydlení, kde se přiklání k názoru, že je rozhodně dobré prodloužit splatnost úvěru na co možná nejdelší dobu a přitom ukládat zbývající peníze na stavební spoření. Pokládá to za vhodnější variantu, než volbu krátké doby splatnosti úvěru s vysokým zatížením. Výběr formy financování bydlení byl proveden na základě vyhodnocení několika kritérií. Nelze se bezhlavě zaměřit pouze na porovnání úroků či výši úvěru. Tutéž myšlenku potvrzuje pan Jiří Zatloukal ve svém příspěvku Hypotéka nebo stavebko? na serveru FinExpert, kde upozorňuje například i na poplatky související s úvěrem, daňová zvýhodnění, či zohlednění časové hodnoty peněz. Všechna tato kritéria byla brána v úvahu při rozhodování o výběru financování bydlení v případě modelového příkladu rodiny Nováčkových. Nováčkovi však musí zanalyzovat také svou situaci a plány do budoucna. To, že je v současnosti jejich příjem dostatečný neznamená, že tomu tak bude i v dalších letech. Záleží jak na stálosti jejich povolání, tak i na nákladech spojených s dětmi, které jak je známo, rostou úměrně s jejich věkem. V neposlední řadě je třeba se zamyslet, jak se budou do budoucna vyvíjet úrokové sazby. Pokud je očekáván znatelný růst sazeb, je vhodné zvolit delší dobu fixace úvěru. Pokud by byl tento růst následován zároveň růstem inflace a mezd, nebyli by Nováčkovi nijak ohroženi a v podstatě by pro ně situace zůstala stejná. Problém by vyvstal v případě, kdyby se rapidně a nárazově úrokové sazby zvýšily. Na tento problém upozorňuje Petr Syrový ve výše zmíněné knize a upozorňuje zejména na to, že by se v takovéto situaci splátka úvěru výrazně zvýšila a přitom by nebyla podpořena růstem mezd. Zároveň ale naznačuje, že tento scénář není příliš pravděpodobný, s čímž lze souhlasit. 55
56 5. Diskuse Délku fixace je vhodné zvážit i z důvodu úmyslu mimořádné splátky úvěru. Vzhledem k tomu, že v modelovém příkladu je splátka provedena v době trvání fixace, stojí tato forma snížení dlužné částky Nováčkovi více než 150 tisíc Kč. Paní Veronika Bučková uvádí ve svém článku Hypotéku? Nebo raději úvěr od stavební spořitelny? na serveru Finance.cz tvrzení, kde doporučuje v případě úmyslu nějaké mimořádné splátky volit kratší délku fixace úrokové sazby. Toto mínění není možná zcela přesné. V případě Nováčkových by zrovna zkrácení doby fixace kupříkladu na rok v souvislosti se záměrem zaplacení mimořádné splátky nesehrálo žádnou roli. Za adekvátní tvrzení lze pokládat, že je pro klienta vhodná volba optimální délky fixace, která bude v souladu s plánem uskutečnění mimořádné splátky. Pokud se po pečlivém zvážení své životní situace a predikce budoucího vývoje skutečně Nováčkovi rozhodnou pro vybranou formu financování, je možné i v případě nepředvídatelných okolností ukončit stavební spoření a použít finanční prostředky pro vlastní potřebu, pro dočasné splácení hypotéky, či k zaplacení nižší mimořádné splátky. Je tedy možné hypoteční úvěr splácet celých 25 let na které byl původně sjednán. Tím se jejich rodinné náklady rázem sníží o korun a výdaje tak dosáhnou nejnižší možné velikosti ze zvažovaných variant. Nováčkovi by také měli uvažovat i o krajním případu, kdy se dostanou do situace platební neschopnosti například z důvodu dlouhodobé nemoci, úrazu či dokonce smrti jednoho z dlužníků. Toto by měli zabezpečit uzavřením rizikového životního pojištění k úvěru, jehož případné plnění by bylo využito právě ke splacení závazku. Navíc uzavření životního pojištění usnadní klientovi schválení hypotečního úvěru. Totéž potvrzuje paní Bučková ve zmíněném článku, která navíc upozorňuje na pozitiva splnění podmínky domicilace, což jsou výhody plynoucí z volby poskytovatele úvěru jako domovské banky klienta, na jehož účet v této bance je pravidelně připisována mzda. Paní Lenka Vichnarová a Jolana Nováková v závěru své publikace Financování bydlení uvádí 7 rad, jak se rozumně zadlužit. Jedná se o následující doporučení 15 : 1. Sečtěte si všechny příjmy a výdaje 2. Ptejte se, kolik bude úvěr stát celkem 15 VICHNAROVÁ, L., NOVÁKOVÁ, J.: Financování bydlení s. 1. vydání. Brno: Era group spol. s r.o., 2007; ISBN
57 5. Diskuse 3. Nesplácejte dluh dluhem 4. Plánujte výdaje s předstihem 5. Pojistěte si neschopnost splácet 6. Problémy avizujte včas 7. Vyjednejte si odklad splátek Toto sedmero rad je velice výstižné, proto by jej měl každý vlastník úvěrové smlouvy přijmout za své. Závěrem lze snad jen doplnit radu poslední, a to: Nikdy nelžete bance, ani sami sobě 57
58 6. Závěr 6. Závěr Bakalářská práce představila současné formy externího financování bydlení nabízené v České republice. Jsou jimi úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr a hypoteční úvěr. V práci jsou nastíněny jejich podmínky poskytnutí, popsány vzájemné rozdíly a vyzdviženy hlavní výhody a nevýhody. Krátce je zmíněna i současná situace na finančním trhu a její dopady na zmiňované úvěrové produkty. Modelový příklad k financování bydlení rozvedený v práci ukazuje, jakým způsobem lze dané produkty využít a kombinovat. Dle stanovených kritérií jsou porovnány jednotlivé varianty a následně je vyhodnocena nejvhodnější v rámci modelového zadání. Samozřejmě, že každý jednotlivý žadatel o úvěr na bydlení má jiné požadavky a nachází se v odlišné situaci. Neexistuje proto žádné striktní pravidlo pro výběr nejvhodnějšího produktu. Záleží výhradně na individuálním posouzení samotného klienta. Je tedy důležité, aby každý sám zhodnotil, jak velký závazek je schopen unést. I když banka analyzuje platební schopnost klienta, může být přece jenom v tomto směru poněkud benevolentnější, než sám klient. Přínosem práce pro čtenáře je zejména možnost seznámení se s danou problematikou, utvoření si určité představy o úvěrech na bydlení a bližší pochopení jejich podstaty. Práce může také posloužit jako návod na provedení analýzy a porovnání jednotlivých forem financování bydlení pro jejich potenciální zájemce. 58
59 Seznam použitých zdrojů Seznam použitých zdrojů RADOVÁ, J. a kolektiv. Finanční matematika pro každého. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2008, ISBN SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. zcela přepracované vydání. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2009; ISBN SYROVÝ, P., NOVOTNÝ, M.: Osobní a rodinné finance. 2. aktualizované vydání. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005; ISBN VICHNAROVÁ, L., NOVÁKOVÁ, J.: Financování bydlení. 1. vydání. Brno: Era group spol. s r.o., 2007; ISBN Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, část druhá, 29, odst. 3 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění zákona č. 83/1995 Sb., zákona č. 423/2003 Sb., zákona č. 292/2005 Sb., zákona č. 161/2006 Sb. a zákona č. 342/2006 Sb. Internetové zdroje AČSS. Grafy stavebního spoření. [online]. [cit ]. Dostupné z: AČSS. Stavební spoření vyčerpá za rok 2010 ze státního rozpočtu o miliardu méně. [online]. [cit ]. Dostupné z: Business center.cz. Současná hodnota. [online]. [cit ]. Dostupné z: Finance.cz. Hypotéku? Nebo úvěr ze stavebního spoření? [online].[cit ]. Dostupné z: 59
60 Seznam použitých zdrojů Finanční noviny. Kolik stojí mimořádná splátka hypotéky. [online].[cit ]. Dostupné z: FinExpert.cz. Hypotéka nebo stavebko? [online].[cit ]. Dostupné z: Hypoindex.cz. Hypoindex únor 2010: úrokové sazby klesly na dvouleté minimum. [online]. [cit ]. Dostupné z: urokove-sazby-klesly-na-dvoulete-minimum/ Hypoindex.cz. Jak splácí své úvěry klienti stavebních spořitelen? [online]. [cit ]. Dostupné z idnes.cz. Infografika. [online]. [cit ]. Dostupné z: idnes.cz. Modelový příklad: Nabídka překlenovacích úvěrů stavebních spořitelen pro rekonstrukci bytu ve výši 800 tisíc korun. [online]. [cit ]. Dostupné z: 800-tisic-korun.htm Měšec.cz. Fáze úvěru. [online]. [cit ]. Dostupné z: Měšec.cz. Stavební spoření.[online].[cit ]. Dostupné z: Modrá pyramida stavební spořitelna. Všeobecné obchodní podmínky stavebního spoření. [online]. [cit ]. Dostupné z: Peníze.org. Hypoteční úvěry hypotéky. [online].[cit ]. Dostupné z: 60
61 Seznam tabulek Seznam tabulek Tabulka č. 1: Výše přiznané státní podpory Tabulka č. 2: Úrokové sazby Modré pyramidy stavební spořitelny Tabulka č. 3: Modelový příklad překlenovacího úvěru na rekonstrukci ve výši Kč Tabulka č. 4: Měsíční splátka hypotéky vybrané příklady Tabulka č. 5: Standardní poplatek za mimořádnou splátku vybrané příklady Tabulka č. 6: Výpočet čisté mzdy manželů Nováčkových Tabulka č. 7: Částky existenčního minima pro výpočet bonity klienta Tabulka č. 8: Průběh překlenovacího úvěru Tabulka č. 9: Průběh řádného úvěru Tabulka č. 10: Celkové výdaje za úvěr ze stavebního spoření Tabulka č. 11: Současná hodnota celkových výdajů za úvěr ze stavebního spoření Tabulka č. 12: Životní minimum rodiny Nováčkových Tabulka č. 13: Průběh hypotečního úvěru Tabulka č. 14: Celkové výdaje za hypoteční úvěr Tabulka č. 15: Současná hodnota celkových výdajů za hypoteční úvěr Tabulka č. 16: Průběh stavebního spoření do dovršení cílové částky Tabulka č. 17: Průběh hypotečního úvěru s mimořádnou splátkou Tabulka č. 18: Celkové výdaje a jejich současná hodnota Tabulka č. 19: Výše úvěru u zvolených variant Tabulka č. 20: Bonita klienta a zajištění úvěru u jednotlivých variant Tabulka č. 21: Délka fixace a úrokové sazby u jednotlivých variant Tabulka č. 22: Výše splátek úvěru u jednotlivých variant Tabulka č. 23: Doba splatnosti úvěru u jednotlivých variant Tabulka č. 24: Poplatky u jednotlivých variant Tabulka č. 25: Celkové výdaje a jejich současná hodnota u jednotlivých variant 61
62 Seznam grafů a obrázků Seznam grafů Graf č. 1: Počet smluv ve fázi spoření k uvedenému datu Graf č. 2: Počet nově uzavřených smluv v roce Graf č. 3: Počet aktivních úvěrů k uvedenému datu Graf č. 4: Počet poskytnutých úvěrů v jednotlivých letech Graf č. 5: Objem poskytnutých hypoték (2006 2/2010) Graf č. 6: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték únor 2010 Graf č. 7: Objem pohledávek se 3 nebo více splátkami po splatnosti (hypotéky) Graf č. 8: Objem pohledávek se 3 nebo více splátkami po splatnosti (stavební spoření) Graf č. 9: Doba splatnosti úvěru u jednotlivých variant Graf č. 10: Celkové výdaje splácení úvěru u jednotlivých variant (roční) Graf č. 11: Celkové výdaje a jejich současná hodnota u jednotlivých variant Seznam obrázků Obrázek č. 1: Překlenovací úvěr 62
63 Seznam příloh Seznam příloh Příloha č. 1: Návrh na uzavření smlouvy o stavebním spoření Příloha č. 2: Žádost o úvěr Příloha č. 3: Prohlášení k žádosti o úvěr Příloha č. 4: Všeobecné obchodní podmínky stavebního spoření Příloha č. 5: Všeobecné úvěrové podmínky Příloha č. 6: Smlouva o hypotečním úvěru Příloha č. 7: Doklady předkládané klientem při podání žádosti o úvěr. 63
64 Příloha č. 1 64
65 Příloha č. 2 65
66 Příloha č. 2 66
67 Příloha č. 2 67
68 Příloha č. 3 68
69 Příloha č. 3 69
70 Příloha č. 4 70
71 Příloha č. 4 71
72 Příloha č. 4 72
73 Příloha č. 4 73
74 Příloha č. 5 74
75 Příloha č. 5 75
76 Příloha č. 5 76
77 Příloha č. 5 77
78 Příloha č. 6 78
79 Příloha č. 6 79
80 Příloha č. 6 80

References: zákona č. 96
 zákona č. 83
 zákona č. 423
 zákona č. 292
 zákona č. 161
 zákona č. 342
 zákona č. 83
 zákona č. 423
 zákona č. 292
 zákona č. 161
 zákona č. 342