Source: https://es.scribd.com/doc/106203274/Calculo-de-la-Depreciacion-en-Bienes-Inmuebles
Timestamp: 2018-01-16 15:37:29+00:00

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Análisis comparativo entre diversos
métodos de cálculo de la depreciación en
Este trabajo pretende comparar muy brevemente los resultados que se obtienen al emplear varios
métodos (disponibles y aceptados en la bibliografía especializada) para el cálculo de los factores de
depreciación, que deben ser aplicados como parte del proceso de Tasación de activos inmuebles, y
las consecuencias que pueden derivarse de la selección de uno u otro método por el perito tasador.
Como se conoce, la Tasación de bienes inmuebles, mediante el método del “costo por reposición
física” se basa en el principio de sustitución, el cual plantea que el valor de un inmueble es
equivalente al de otros de similares características sustitutivos de aquél; y consiste en calcular el
valor que representaría construir una edificación nueva con las mismas características del que se
analiza, de manera de obtener el llamado valor de reposición a nuevo (VRN), deduciendo de dicho
valor las cantidades cuantificables que representan la perdida de determinadas condiciones
constructivas y funcionales, con el objetivo de obtener el valor de la edificación en su estado real al
momento de la Tasación, o sea, su valor neto de reposición (VNR).
En resumen, el valor actualizado de una construcción o valor neto de reposición se obtiene de
sustraer al valor de reposición a nuevo, la cantidad que representa la llamada depreciación del
Depreciación: Literalmente, se entiende por depreciación a la disminución del valor o precio de una
cosa, y es sinónimo de desvalorización, que en economía se identifica como la disminución del
valor de las partidas del activo contable.
En términos de Tasación inmobiliaria, son atribuibles a las edificaciones o construcciones en
general, tres tipos de depreciación:
• Depreciación física: Por envejecimiento del edificio. Supone un desgaste natural de sus
materiales e instalaciones, que resulta mayor, en cuanto menor es la calidad constructiva de
los inmuebles. Se asocia al mal estado de conservación, lo que agrava su deterioro.
• Depreciación económica: Se produce por causas ajenas al edifico, por el deterioro que
sufre el entorno en que se sitúa, debido generalmente a USO, a actividades incompatibles,
asentamiento de población marginal, etc. Algunos especialistas en la materia la identifican
como depreciación ambiental o de ubicación.
• Depreciación funcional: Debido al cambio que ha experimentado el diseño de las
edificaciones, motivado por modernos criterios de funcionalidad, mejor distribución
espacial, los avances tecnológicos, empleo de nuevos materiales de construcción y otros
requerimientos que dificultan la adaptación de la edificación para la función a la cual se
Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que representa en términos de
unidades monetarias la perdida de atributos físicos, estéticos, funcionales, materiales y del adecuado
comportamiento de los elementos constructivos de un inmueble, se utilizan los coeficientes o
factores que, bien a través de “series tabuladas”, (Tablas de Ross – Heidecke y de Fitto – Corvini) o
como resultado de la solución de una formula matemática, se aplican al valor de reposición a
nuevo, minorándolo y obteniéndose así un nuevo valor que plasma el valor real atribuible a la
edificación, según sus condiciones y estado de conservación al momento de realizarse la Tasación.
Lo anterior puede expresarse genéricamente de la siguiente manera:
INR = IRN – Ðcprcciocion
VNR = Valor Neto de Reposición
VRN = Valor de Reposición a Nuevo
Depreciación= (Factor o coeficiente de depreciación) x VRN
Diversas son las tablas y expresiones matemáticas que se pueden encontrar en la bibliografía sobre
Tasación de activos para el cálculo de la depreciación. Incluso, algunos autores plantean que dentro
de una misma construcción no todos los elementos deprecian al mismo ritmo y proponen métodos
de depreciación más complejos.
Este trabajo no pretende analizar la validez de los que aquí se presentan, sino simplemente mostrar
comparativamente los resultados que se pueden obtener de su empleo en casos que mantengan
inalterables sus parámetros de edad, estado de conservación, dimensiones, tipología y uso.
Nétouos ue cálculo ue la Bepieciacion
0tilizauos
1. TABLA BANHDECC: Preparada, según estudios estadísticos, por la Dirección de
Negocios del desaparecido Banco Hipotecario de Crédito y Comercio de CUBA, utilizando
Coeficiente de descuento o depreciación = {1 - (ECA¡ECo)
c (-I¡n)
ECA: Estado de conservación actual en % en relación con el óptima.
ECO: Estado de conservación óptimo (se toma como 100).
c = lim[1 +
Cuando “n” tiende a infinito
n: Edad de la edificación en años.
En este método se plantea varios rangos de coeficientes que son posibles seleccionar en
dependencia de la relación “ECA/ECO” obtenida. Y, en todo caso, el estado de conservación actual
(o real) en relación con el óptimo, es una apreciación del tasador.
2. TABLA PARA 100 AÑOS DE VIDA ÚTIL: Considera 4 estados de conservación: óptimo,
bueno, regular y malo, y el mismo período de vida útil para todo tipo de construcciones.
TABLA DE 100 AÑOS VIDA ÚTIL
1,00 0,01 0,06 0,20 0,30
2,00 0,03 0,10 0,23 0,32
3,00 0,04 0,12 0,24 0,33
4,00 0,05 0,14 0,25 0,34
5,00 0,06 0,16 0,26 0,35
10,00 0,12 0,22 0,30 0,39
15,00 0,18 0,26 0,35 0,43
20,00 0,22 0,30 0,38 0,45
25,00 0,26 0,34 0,42 0,47
30,00 0,30 0,38 0,45 0,49
35,00 0,34 0,42 0,48 0,52
40,00 0,37 0,44 0,50 0,54
45,00 0,41 0,47 0,55 0,56
50,00 0,43 0,49 0,56 0,59
60,00 0,46 0,51 0,58 0,61
70,00 0,49 0,55 0,59 0,64
80,00 0,52 0,57 0,63 0,67
90,00 0,54 0,59 0,64 0,68
100,00 0,55 0,60 0,65 0,70
3. TABLA DE RELACION EDAD/VIDA ÚTIL: Es la misma tabla para 100 años, pero la
primera columna se interpreta como la relación porcentual entre la edad de la edificación
(vida consumida) y la vida útil estimada según el uso al que se destina la construcción.
4. NORMA ESPAÑOLA (ORDEN 30/11/1994 PARA TASACIONES HIPOTECARIAS):
Establece un régimen de depreciación lineal, según la vida útil asignada a la edificación por
su uso. Se establecen los siguientes periodos de vida útil como máxima:
Para edificios de uso residencial …………………………………………………..... 100 años
Para edificios de oficinas……………………………………………………………. 75 años
Para edificios comerciales…………………………………………………………... 50 años
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica… 35 años
Coeficiente de depreciación: Cd
Cd = (1 - d)
d = edad¡u|da út||
5. CURVAS DE FITTO – CORVINI: Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales se tabulan
los coeficientes de depreciación para edificaciones con vida útil de 30, 40, 60 y 80 años.
Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la edificación se
encuentra en el entorno del 70% de su vida útil, ya que las curvas para las
clasificaciones de los estados de conservación bueno y regular tienden a converger, y la
del estado malo mantiene un desarrollo que da como resultado coeficientes inferiores a
los de los estados anteriores.
La Expresión para usar este método es:
a) Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su
estructura ni en sus acabados.
Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X – 0.1603
b) Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.
Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666
c) Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o
Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968
d) Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su
Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556
Clase 4,5:
Y = 0.0013 X 2 + 0.01166 X + 75.159
e) Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%.
La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero sólo se presenta el correspondiente al
comprendido entre 4 y 5, como: Estado 4.5
• X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil,
• Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciación, del valor nuevo
6. EXPRESION DE ROSS – HEIDECKE: Como se puede apreciar, este método permite la
selección de distintos factores para un mismo estado, en dependencia del criterio del
tasador. El término que expresa la combinación de los criterios de Ross y de Heidecke es el
FÐ = {1 – (
] × C
FD: Factor de depreciación.
E: Edad de construcción o Edad Aparente (o vida consumida).
VUT: Vida útil total o Vida económica sobrante.
C: Calificación del estado de conservación según el criterio de mantenimiento y/o
conservación planteado por Heidecke.
C Factor Criterio
La combinación de los planteamientos de Ross y Heidecke, es el uso más popular entre
los tasadores, debido a que, igualmente mezcla la incidencia de la edad (expresa edad
contra vida útil de manera porcentual) versus el estado de conservación o
mantenimiento (apreciación del tasador), pero que contrario a lo que ocurre con las
curvas de FITTO y CORVINI, (no aplica para edades avanzadas) la ecuación que las
expresa no pierde su funcionalidad en ningún periodo de la vida del bien (suele
expresar de manera congruente los valores del “Factor de Depreciación” tanto para
edades tempranas como para edades avanzadas)
RESULTADOS DE LA APLICACION DE LOS DIVERSOS METODOS
Edificio Utilizado para Oficinas con 20 Años de Edad cronológica (construido) y en
buen estado de Mant. Y Conservación
Valor Rep. Nuevo $ 100.000,00
Tabla Comparativa de Resultados, Utilizando Los Diferentes Métodos de Depreciación
En esta tabla se reflejan los resultados en el cálculo del valor neto de reposición, aplicando los
diferentes métodos disponibles y aceptados en la bibliografía especializada de Tasación de activos,
partiendo en todo momento de características idénticas en cada caso (datos del ejemplo 1).
Edad/V.
(VRN-depreciación)
Vs Promedio
Tabla 100 años 100 20 0,3000 30.000,00 70.000,00 (555,71) -0,79%
Promedio 70.861,25
No obstante, puede observarse la disparidad de estos resultados, ya que dependerían del método
seleccionado por el especialista o perito tasador.
En este caso se debe valuar una edificación con uso industrial no fabril, con 35 años de
antigüedad y en estado de conservación y mantenimiento “regular”.
Valor Rep. Nuevo $ 194.400,00
Como podrá notarse, en este caso las diferencias entre los valores netos obtenidos son
demasiado significativas como para el valor promedio obtenido sea razonable, lo que
demuestra la disparidad de resultados a los que puede llegarse aún partiendo de un mismo
valor de reposición nuevo (VRN)
C0NCL0CI0NES
a) El empleo de diversos métodos de cálculo de la depreciación en el proceso de Tasación
puede conducir a la obtención de resultados muy dispares del valor neto de reposición del
Tabla 100 años 100 35,00% 0,48000 93.312,00 101.088,00 44.067,15 77,28%
Tabla BANHDECC 100 35,00% 0,49010 95.275,44 99.124,56 42.103,71 73,84%
Tabla 100 (en %) 40 87,50% 0,63800 124.027,20 70.372,80 13.351,95 23,42%
FITTO - CORVINI 40 87,50% 0,84600 164.462,40 29.937,60 (27.083,25) -47,50%
Norma Española 35 100,00% 0,00000 - No Aplica
Ross- Heidecke 40 87,50% 0,84268 163.816,99 30.583,01 (26.437,84) -46,37%
Tabla 100 (en %) 35 100,00% 0,65000 126.360,00 68.040,00 11.019,15 19,32%
Promedio 57.020,85
activo inmueble. Además, debe observarse la repercusión de estos valores en los costos y en
las obligaciones tributarias correspondientes para cada entidad.
b) El mayor o menor valor final obtenido (valor neto de reposición) tiene un efecto contable y
económico (sobrevaloración o subvaloración del activo), que repercute en los resultados
económicos de la entidad propietaria del activo, dependiendo de la formula de aplicación
para calcular el VNR y del método de estimación de la depreciación.
c) Finalmente, Concluyo haciendo la siguiente recomendación, dado que el artículo 3° de la
Resolución 762 del IGAC en su parágrafo 1° dice textualmente los siguiente:
“…Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el
estado de conservación, tal como el de Fitto y Corvini…”
De lo anterior se interpreta, que no obliga al uso exclusivo de FITTO Y CORVINI si no que
obliga a utilizar un método para el cálculo de la “DEPRECIACIÓN” de un sistema igual o
similar que considere la EDAD, LA VIDA ÚTIL y EL MANTENIMIENTO o
CONSERVACIÓN, lo cual también sucede con el uso del método de ROSS – HEIDECKE,
pero con la ventaja adicional de que en las edades avanzadas (> del 70% de Vida) el
comportamiento de las curvas de Ross – Heidecke es más congruente. Es por esta razón que
estas curvas son más populares en BRASIL, VENEZUELA, COSTA RICA, MEXICO,
motivado por modernos criterios de funcionalidad. materiales y del adecuado comportamiento de los elementos constructivos de un inmueble. se utilizan los coeficientes o factores que. sino simplemente mostrar comparativamente los resultados que se pueden obtener de su empleo en casos que mantengan inalterables sus parámetros de edad. según estudios estadísticos. – ó Métodos de cálculo de la Depreciación Utilizados 1. que representa en términos de unidades monetarias la perdida de atributos físicos. tipología y uso. Depreciación funcional: Debido al cambio que ha experimentado el diseño de las edificaciones. empleo de nuevos materiales de construcción y otros requerimientos que dificultan la adaptación de la edificación para la función a la cual se destina.com 2 . • Ing. Lo anterior puede expresarse genéricamente de la siguiente manera: Donde: VNR = Valor Neto de Reposición VRN = Valor de Reposición a Nuevo Depreciación= (Factor o coeficiente de depreciación) x VRN Diversas son las tablas y expresiones matemáticas que se pueden encontrar en la bibliografía sobre Tasación de activos para el cálculo de la depreciación. es decir. estéticos. Luis Fernando Restrepo G. utilizando la siguiente expresión: luisferes15@gmail. minorándolo y obteniéndose así un nuevo valor que plasma el valor real atribuible a la edificación. (Tablas de Ross – Heidecke y de Fitto – Corvini) o como resultado de la solución de una formula matemática. MSc.Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 22 de ago. algunos autores plantean que dentro de una misma construcción no todos los elementos deprecian al mismo ritmo y proponen métodos de depreciación más complejos. según sus condiciones y estado de conservación al momento de realizarse la Tasación. estado de conservación. se aplican al valor de reposición a nuevo. Este trabajo no pretende analizar la validez de los que aquí se presentan. los avances tecnológicos. para lograr cuantificar su valor. por la Dirección de Negocios del desaparecido Banco Hipotecario de Crédito y Comercio de CUBA. funcionales. Cálculo de la depreciación Para calcular su magnitud. TABLA BANHDECC: Preparada. dimensiones. mejor distribución espacial. Incluso. bien a través de “series tabuladas”.
10 0.00 70. Luis Fernando Restrepo G. TABLA DE RELACION EDAD/VIDA ÚTIL: Es la misma tabla para 100 años. En este método se plantea varios rangos de coeficientes que son posibles seleccionar en dependencia de la relación “ECA/ECO” obtenida.42 0.34 0. NORMA ESPAÑOLA (ORDEN 30/11/1994 PARA TASACIONES HIPOTECARIAS): Establece un régimen de depreciación lineal. Donde: Ing.04 0.55 0. ECO: Estado de conservación óptimo (se toma como 100).03 0.00 30.26 0. pero la primera columna se interpreta como la relación porcentual entre la edad de la edificación (vida consumida) y la vida útil estimada según el uso al que se destina la construcción.00 10.30 0.59 0.43 0.58 0.00 2. TABLA PARA 100 AÑOS DE VIDA ÚTIL: Considera 4 estados de conservación: óptimo.24 0.45 0.67 0. y el mismo período de vida útil para todo tipo de construcciones.60 0.47 0.14 0. en todo caso.59 0.56 0.00 45.33 0.00 25. MSc.49 0.06 0.00 100.54 0.55 0.49 0.06 0. 2.70 3. el estado de conservación actual (o real) en relación con el óptimo.12 0.42 0.37 0.com 3 .00 35.57 0. es una apreciación del tasador.12 0.38 0.55 0. Y.00 3.50 0.35 0. regular y malo.Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 22 de ago.64 0.30 0.30 0.46 0.48 0.39 0.00 4.00 50.54 0.34 0.00 Estado de conservación Optimo Bueno Regular Malo 0.49 0.22 0.00 40.61 0.20 0. TABLA DE 100 AÑOS VIDA ÚTIL Edad en años 1.43 0.00 80.23 0.38 0. Se establecen los siguientes periodos de vida útil como máxima: luisferes15@gmail.63 0.52 0.51 0.00 60.25 0.00 90.22 0. 4. 1 Cuando “n” tiende a infinito n: Edad de la edificación en años.30 0.68 0.00 15.18 0.26 0.64 0.65 0.56 0.34 0. bueno.45 0.44 0.26 0.05 0. según la vida útil asignada a la edificación por su uso.35 0.32 0.00 20.52 0.47 0.16 0.59 0.41 0.01 0. Coeficiente de descuento o depreciación = 1 / / ECA: Estado de conservación actual en % en relación con el óptima.00 5.
La Expresión para usar este método es: A = Vn – ( Vn * Y) + Vt Donde: A = avalúo del bien Vn = valor nuevo de la construcción. Y = valor porcentual a descontar. 40. * = multiplicación.com 4 .4581 X + 2. Y = 0.3666 c) Clase 3: pañetes.Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 22 de ago.. CURVAS DE FITTO – CORVINI: Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales se tabulan los coeficientes de depreciación para edificaciones con vida útil de 30..0043 X 2 + 0..0051 X 2 + 0. y la del estado malo mantiene un desarrollo que da como resultado coeficientes inferiores a los de los estados anteriores. Para edificios de uso residencial …………………………………………………. MSc. a) Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados. Luis Fernando Restrepo G.385 X + 17. Para edificios comerciales………………………………………………………….. El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o Y = 0. Vt = valor del terreno.0052 X 2 + 0..1603 b) Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento. El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su luisferes15@gmail. Ing. Y = 0. Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la edificación se encuentra en el entorno del 70% de su vida útil.968 d) Clase 4: estructura. Para edificios de oficinas……………………………………………………………. ya que las curvas para las clasificaciones de los estados de conservación bueno y regular tienden a converger.47 X – 0.. 60 y 80 años. Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica… 100 años 75 años 50 años 35 años Coeficiente de depreciación: Cd Donde: / ú 5.
470 0.com 5 .135 Criterio Nuevo Nuevo regular Regular Reparaciones sencillas Reparaciones sencillas Reparaciones Importantes Reparaciones Importantes En Desecho luisferes15@gmail. VUT: Vida útil total o Vida económica sobrante.660 0.01166 X + 75.159 e) Clase 5: Ing.02216 X + 52. C: Calificación del estado de conservación según el criterio de mantenimiento y/o conservación planteado por Heidecke. E: Edad de construcción o Edad Aparente (o vida consumida).0013 X 2 + 0. 6.Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 22 de ago. La tabla tal como se conoce trae estados intermedios.975 0. MSc.250 0. Y = 0. El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%.5 Además: • X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil. 1 – . • Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciación. este método permite la selección de distintos factores para un mismo estado.0025 X 2 + 0. multiplicado por 100. en dependencia del criterio del tasador. EXPRESION DE ROSS – HEIDECKE: Como se puede apreciar. El término que expresa la combinación de los criterios de Ross y de Heidecke es el siguiente: Donde: FD: Factor de depreciación. como: Estado 4.5: Y = 0.000 0. del valor nuevo calculado. Luis Fernando Restrepo G.820 0.920 0.556 Clase 4. pero sólo se presenta el correspondiente al comprendido entre 4 y 5. ROSS‐HEIDECKE C Factor 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1.990 0.
00 (555.000.96% -15.33 33. Luis Fernando Restrepo G. aplicando los diferentes métodos disponibles y aceptados en la bibliografía especializada de Tasación de activos.00 22.3000 0.00 23.861.800. Útil (%) 20 20 33.71) 674.03% 10.3480 70.71) -0.300.760. debido a que. es el uso más popular entre los tasadores.355.000.00 28.600.59% Promedio 70.33 26.844.700.2224 0.Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 22 de ago.66 Factor Depreciación Monto Depreciación ($) 30.00 m² 250.204.29 2.00 76.00 $/m² $ 100.00 73.00 77.29 (10.144. Ing. pero que contrario a lo que ocurre con las curvas de FITTO y CORVINI.29 (5.53% 8.2330 0.00 Tabla Comparativa de Resultados. Y Conservación Área Costo Valor Rep.400.com 6 . Nuevo 400.25 En esta tabla se reflejan los resultados en el cálculo del valor neto de reposición.400.33 26. (no aplica para edades avanzadas) la ecuación que las expresa no pierde su funcionalidad en ningún periodo de la vida del bien (suele expresar de manera congruente los valores del “Factor de Depreciación” tanto para edades tempranas como para edades avanzadas) RESULTADOS DE LA APLICACION DE LOS DIVERSOS METODOS Ejemplo 1. partiendo en todo momento de características idénticas en cada caso (datos del ejemplo 1).79% 0. Utilizando Los Diferentes Métodos de Depreciación Método de Depreciación Tabla 100 años Tabla BANHDECC Tabla 100 (en %) FITTO .00 71.240.4040 0. MSc.00 26.66 33.21% -7.00 Valor Neto Reposición (VRN-depreciación) Diferencia Vs Promedio ($) Diferencia Porcentual (%) ($) 0.955.2877 0.2660 0.000.770.CORVINI Norma Española Ross.00 40. luisferes15@gmail.29 7.600. igualmente mezcla la incidencia de la edad (expresa edad contra vida útil de manera porcentual) versus el estado de conservación o mantenimiento (apreciación del tasador). Edificio Utilizado para Oficinas con 20 Años de Edad cronológica (construido) y en buen estado de Mant. La combinación de los planteamientos de Ross y Heidecke.200.00 65.00 59.71) 6.Heidecke Tabla 100 (en %) Vida útil (años) 100 100 60 60 75 60 75 Edad/V.230.00 34.71% 4.
Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 22 de ago.71 13.84600 0.275.50% (26.00 Tabla Comparativa de Resultados.40 163.63800 0.124.00000 0.00 Valor Neto Reposición (VRN-depreciación) ($) 101.42% -47.00 99.583. en este caso las diferencias entre los valores netos obtenidos son demasiado significativas como para el valor promedio obtenido sea razonable.937. Ejemplo 2 En este caso se debe valuar una edificación con uso industrial no fabril.48000 0.com 7 . Ing.80 29.50% 100.040. Luis Fernando Restrepo G.020.437.50% 87.CORVINI Norma Española Ross.00 m² 270.25) 77.00% 35.360. Nuevo 720.15 -46.99 126.37% 19.65000 Monto Depreciación ($) 93.00% 87.32% Promedio 57. Área Costo Valor Rep.083. Utilizando Los Diferentes Métodos de Depreciación Método de Depreciación Tabla 100 años Tabla BANHDECC Tabla 100 (en %) FITTO .00% Factor Depreciación 0.067.84% 23.Heidecke Tabla 100 (en %) Vida útil (años) 100 100 40 40 35 40 35 Edad/V.95 (27.20 164.56 70.84268 0. lo que demuestra la disparidad de resultados a los que puede llegarse aún partiendo de un mismo valor de reposición nuevo (VRN) CONCLUCIONES a) El empleo de diversos métodos de cálculo de la depreciación en el proceso de Tasación puede conducir a la obtención de resultados muy dispares del valor neto de reposición del luisferes15@gmail.44 124.00 $/m² $ 194.50% 100.00% 87.60 No Aplica 30.49010 0.103.84) 11.400.00 Diferencia Vs Promedio ($) Diferencia Porcentual (%) 44. puede observarse la disparidad de estos resultados.351. MSc.85 Como podrá notarse.00 95.019.312.15 42.462.027. No obstante.372.01 68.816.28% 73. Útil (%) 35. con 35 años de antigüedad y en estado de conservación y mantenimiento “regular”. ya que dependerían del método seleccionado por el especialista o perito tasador.088.
pero con la ventaja adicional de que en las edades avanzadas (> del 70% de Vida) el comportamiento de las curvas de Ross – Heidecke es más congruente. COSTA RICA. activo inmueble.com 8 . MEXICO. VENEZUELA. Concluyo haciendo la siguiente recomendación. LA VIDA ÚTIL y EL MANTENIMIENTO o CONSERVACIÓN. luisferes15@gmail. MSc. Es por esta razón que estas curvas son más populares en BRASIL. Ing. dependiendo de la formula de aplicación para calcular el VNR y del método de estimación de la depreciación. ARGENTINA. que no obliga al uso exclusivo de FITTO Y CORVINI si no que obliga a utilizar un método para el cálculo de la “DEPRECIACIÓN” de un sistema igual o similar que considere la EDAD. Luis Fernando Restrepo G. que repercute en los resultados económicos de la entidad propietaria del activo. b) El mayor o menor valor final obtenido (valor neto de reposición) tiene un efecto contable y económico (sobrevaloración o subvaloración del activo). c) Finalmente. Además. tal como el de Fitto y Corvini…” De lo anterior se interpreta.Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 22 de ago. dado que el artículo 3° de la Resolución 762 del IGAC en su parágrafo 1° dice textualmente los siguiente: “…Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación. etc. lo cual también sucede con el uso del método de ROSS – HEIDECKE. debe observarse la repercusión de estos valores en los costos y en las obligaciones tributarias correspondientes para cada entidad.
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References: e contrario
 artículo 3

Resolución 
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