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Timestamp: 2020-02-21 17:06:35+00:00

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Hessischer VGH, Urteil vom 20.09.2001 - 4 UE 1212/96 - openJur
Urteil vom 20.09.2001 - 4 UE 1212/96
Hessischer VGH, Urteil vom 20.09.2001 - 4 UE 1212/96
openJur 2012, 23063
Der Kläger ist seit Mitte der achtziger Jahre Eigentümer der Liegenschaft ... in Frankfurt am Main. Die Liegenschaft ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut, das aus einem mit einem Übergang verbundenen Vorder- und Hinterhaus besteht.
Das klägerische Grundstück liegt im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung der Stadt Frankfurt am Main ... . Ein Bebauungsplan existiert für den fraglichen Bereich nicht. Die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten hatte allerdings bereits im Jahre 1985 die Aufstellung eines entsprechenden Planes beschlossen; das Bebauungsplanverfahren wurde jedoch nicht weiter fortgesetzt.
Zwischen dem Kläger und der Beklagten wurde am 10.06.1986 ein Vertrag geschlossen, mit dem dem Kläger eine zweckentfremdungsrechtliche Ausnahmegenehmigung für das 1. Obergeschoss des Vorder- und Hinterhauses der ..., das 2. Obergeschoss des Vorderhauses sowie 60 qm des 3. Obergeschosses des Vorderhauses erteilt wurde. Als Ersatz für die entfallende Wohnfläche verpflichtete sich der Kläger u. a., durch den Ausbau des Dachgeschosses im Vorderhaus neuen Wohnraum zu schaffen sowie die vorhandene Wohnung im 3. Obergeschoss des Vorderhauses der Liegenschaft zu modernisieren. Es wurde eine Vertragsstrafenvereinbarung getroffen. Bezüglich der Vertragsstrafen unterwarf sich der Kläger der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dem Vertrag in sein gesamtes Vermögen.
Am 29.03.1990 beantragte der Kläger, ihm auch für die übrigen 60 qm des 3. Obergeschosses sowie das gesamte 4. Obergeschoss mit 120 qm eine Ausnahmegenehmigung vom Zweckentfremdungsverbot zu erteilen. Zur Begründung gab er an, im Dachgeschoss der Liegenschaft ... sowie durch Ausbau der Mansarden- und Spitzböden der Liegenschaften ... und ... und ... Ersatzwohnraum von insgesamt 390 qm geschaffen zu haben bzw. schaffen zu wollen. Er beabsichtige, seine Praxis in das 3. und 4. Obergeschoss der Liegenschaft ... zu verlegen.
Die Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 12.07.1990 ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die begehrte zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung dürfe nicht erteilt werden, da ein erhebliches und besonderes Interesse an der Erhaltung des Wohnraumes in der ... bestehe, das sich aus planungsrechtlichen Absichten ergebe. Für den fraglichen Bereich befinde sich der Bebauungsplan Nr. 582 in der Aufstellungsphase. Es sei beabsichtigt, für die fragliche Liegenschaft eine Ausweisung als allgemeines Wohngebiet festzuschreiben. Die Erteilung der begehrten Genehmigung hätte zur Folge, dass die städtebaulich gewünschte Festsetzung von Wohnen für den genannten Bereich nicht mehr möglich wäre. Eine Genehmigung würde die angestrebte Wohnraumbindung für den gesamten innerstädtischen Teilbereich verhindern. Da ein besonderes Interesse an der Erhaltung des Wohnraumes in der ... bestehe, sei das Anerbieten von Ersatzwohnraum unbeachtlich. Zudem müsse berücksichtigt werden, dass die gesamte Ersatzwohnraumerstellung in Form von Dachgeschoss- bzw. Mansardenausbauten angeboten werde. Eine zweckentfremdungsrechtliche Anerkennung als Ersatzwohnraum würde wohnungspolitisch den Intensionen der Bundesregierung zur Schaffung von Wohnraum in bisher ungenehmigten Flächen entgegenwirken. Der Ersatzwohnraum werde darüber hinaus zum weitaus überwiegenden Teil in Sachsenhausen angeboten. Aufgrund des nicht vergleichbaren Standortes fehle es an der von der Rechtsprechung geforderten Adäquanz des Ersatzwohnraumes.
Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 18.06.1991 zurück. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Räume im 4. Obergeschosse seien zur Zeit ohne die erforderliche Genehmigung an eine Bank zu Bürozwecken vermietet. Das Zweckentfremdungsverbot sei anwendbar. Das Gebäude ... befinde sich nicht in einem Bereich, der planungsrechtlich als Kerngebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung zu beurteilen sei. Ausnahmegründe, die die Erteilung einer wohnungswirtschaftlichen Ausnahmegenehmigung rechtfertigen könnten, seien nicht gegeben. Entgegen der Auffassung des Klägers seien die fraglichen Räume in der ... weder unbewohnbar noch unvermietbar. Die vom Kläger behauptete Lärm- und Geruchsbelästigung mache eine wohnliche Nutzung nicht unmöglich. In dem fraglichen Bereich würden vielmehr zahlreiche Wohnraummietverhältnisse beanstandungsfrei bestehen. Es handele sich um ein Gebiet, in dem ein Wohnen vehement nachgefragt werde. Der Kläger sei auch nicht zur Sicherung seiner Existenz auf die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung angewiesen. Ein Anspruch auf Erteilung der Ausnahmegenehmigung könne auch nicht aus dem Angebot, Ersatzwohnraum zu schaffen, abgeleitet werden. Der angebotene Ersatzwohnraum sei nicht adäquat. Die Vergrößerung der Wohnfläche im Dachgeschoss der ... stelle keinen akzeptablen Ersatzwohnraum dar, da keine abgeschlossene Wohneinheit entstehe. Auch der Ausbau des Mansardengeschosses in der ... bilde kein geeignetes Ersatzwohnraumangebot, da es sich hierbei um bereits geschützten Wohnraum handele. Der linke Teil des Mansardengeschosses sei seit 14 Jahren durchgehend bewohnt. Zwei der vier Räume des rechten Teiles, die jetzt leer stünden bzw. umgebaut würden, seien zuvor ebenfalls zu Wohnzwecken genutzt worden. Die anderen beiden Räume seien an Mieter der unteren Etagen als Hobby- und Abstellraum vermietet gewesen. Es handele sich damit insgesamt nicht um die Schaffung neuen Wohnraumes, sondern um den Umbau bzw. Ausbau von bereits vorhandenem Wohnraum. Das Mansardengeschoss in der ... sei nach dem maßgeblichen Stichtag ebenfalls wohnlich genutzt worden. Seit 1989 werde es von Herrn ... bewohnt. Im Dachgeschoss sei eine wohnliche Nutzung seit 1975 durch ... und ... festgestellt worden. Auch hier sei nur aus- und umgebaut, nicht aber neuer Wohnraum geschaffen worden. Gleiches gelte für das Ersatzwohnraumangebot in der ... . Auch hier würden im Mansardengeschoss Räume umgebaut, die nach 1972 längere Zeit bewohnt gewesen seien. Der Kläger verhalte sich zudem auch widersprüchlich, wenn er einerseits die Mansarden- und das Dachgeschossräume in der ... als Ersatzwohnraum für die wegfallende Wohnfläche in der ..., andererseits jedoch die gleichen Räume als Ersatzwohnraum für wegfallende Wohnungen in den vorbezeichneten Gebäuden der ... anbiete.
Der Kläger hat am 09.07.1991 Klage erhoben.
Zur Begründung hat er im Wesentlichen vorgetragen, städtebauliche oder bauplanungsrechtliche Absichten rechtfertigten nicht die Verweigerung der begehrten Ausnahmegenehmigung. Ziel des Zweckentfremdungsrechts sei es ausschließlich, die ausreichende Wohnraumversorgung der Bevölkerung durch die Erhaltung der bestehenden Wohnflächen sicherzustellen. Bauplanungsrechtliche Erwägungen seien von der Verordnungsermächtigung nicht gedeckt. Die Beklagte verkenne die Anforderungen, die der angebotene Ersatzwohnraum erfüllen müsse. Ersatzwohnraum könne auch durch den Ausbau von Dachgeschossen gestellt werden. Es genüge, dass sich der Ersatzwohnraum in der gleichen Gemeinde wie der umgenutzte Wohnraum befinde. Für die Umnutzung der 180 qm in der ... stelle er ein beachtliches Ersatzwohnraumangebot von insgesamt 535,75 qm durch den Ausbau der Mansardengeschosse und Spitzböden in den Liegenschaften ... und ..., ... und ... .
Sämtliche Flächen, die erstmals zu Wohnflächen ausgebaut würden, hätten zuvor die Mindeststandards, die für die Anerkennung als Wohnraum zu fordern seien, nicht gewahrt. Sie hätten insbesondere nicht den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entsprochen. Er, der Kläger, habe die Häuser ..., die sämtlich um 1900 errichtet worden seien, vermietet erworben. Die in den Mansarden zeitweilig "wohnenden" Personen habe er geduldet und lediglich einen Betriebskostenanteil, aber keine reguläre Mietzahlung erhalten. Der neu geschaffene Wohnraum müsse, um als Ersatzwohnraum anerkennungsfähig zu sein, keine abgeschlossene Wohneinheit bilden. Die Ausnahmegenehmigung müsse ihm schon im Hinblick auf seine Absicht, seine Arztpraxis in die fraglichen Räumlichkeiten in die ... verlegen zu wollen, erteilt werden. Die neu geschaffenen Wohnflächen in den Mansardengeschossen und Spitzböden der Liegenschaften ... und ... seien auch als Ersatz für eine Umnutzung der Erdgeschosswohnungen in diesen Liegenschaften angeboten worden. Die Beklagte habe dieses Angebot jedoch bisher noch nicht angenommen. Die Beklagte habe auch nicht die prozessualen Konsequenzen aus dem Umstand gezogen, dass sie im Laufe des Verfahrens selbst 101,13 qm als Ersatzwohnfläche anerkannt habe. In Bezug auf die ... gehe die Beklagte zu Unrecht davon aus, dass ... eine Wohnung mit einer Grundfläche von 82,75 qm bewohnt habe. Tatsächlich habe sie lediglich das Zimmer 4 mit einer Grundfläche von ca. 9 qm bewohnt. Das Dachgeschoss in der ... sei als Unterkunft für Obdachlose genutzt worden. Es sei nicht zutreffend, dass das Dachgeschoss der Liegenschaft ... aufgrund einer bauordnungsrechtlichen Verfügung instand gesetzt worden sei. Die Anordnung habe sich auf die darunter liegende Wohnung im 4. Obergeschoss bezogen. Das Dachgeschoss der Liegenschaft ... habe aus 7 einzelnen Mansardenzimmern bestanden, die nicht mit jeweils eigenständigen sanitären Einrichtungen oder Kochgelegenheiten ausgestattet und weder brand- noch wärmegeschützt gewesen seien. Der Umstand, dass die Mansarden in der ... von 1968 bis 1980 von wechselnden Personen bewohnt gewesen seien, obwohl nur eine Gemeinschaftstoilette vorhanden und sich auf dieser Gemeinschaftstoilette ein zusätzlicher Wasseranschluss befunden habe, belege nur, dass das Dachgeschoss lediglich zu einem kurzfristigen Aufenthalt, nicht aber zu einem dauernden Wohnen geeignet und bestimmt gewesen sei. Zutreffend sei, dass der Mieter ... die Mansarden Nr. 1 und 2 links im Dachgeschoss der Liegenschaft ... gegenwärtig noch benutze und ein Umbau dieses Teiles noch nicht stattgefunden habe. Auch in der ... habe es für insgesamt 6 Mansardenzimmer nur eine funktionsfähige Toilette gegeben. Ein Bad sei nicht vorhanden gewesen. Das Bundesverwaltungsgericht fordere für die objektive Eignung als Mindestausstattung einer Wohnung das Vorhandensein eines Kochraumes mit Entlüftungsmöglichkeit, einer Wasserzapfstelle, eines Spülbeckens, von Anschlussmöglichkeiten für Gas- oder Elektroherd sowie einer Toilette und eines Bades. Diese Ausstattung sei in den Mansardenräumen zu keinem Zeitpunkt vorhanden gewesen. Zur Beschaffenheit der als Ersatzwohnraum angebotenen Räumlichkeiten und zu ihrem früheren Zustand hat der Kläger Beschreibungen und Planunterlagen vorgelegt (Bl. 66, 67 und Bl. 106 - 120 der Gerichtsakte).
den Bescheid der Beklagten vom 12.07.1990 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 18.06.1991 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die von ihm beantragte wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung für Teile des 3. Obergeschosses und das 4. Obergeschoss der Liegenschaft ... in Frankfurt am Main zu anderen als Wohnzwecken zu erteilen.
Sie hat vorgetragen, schon aus planungsrechtlichen Gründen dürfe die begehrte Ausnahmegenehmigung nicht erteilt werden. Die für die ... als Ersatzfläche angebotene Wohnfläche von ca. 40 qm ermögliche nicht die Führung eines selbständigen Haushaltes und könne deshalb als Ersatzfläche nicht berücksichtigt werden. Bezüglich der ... hätten die Eheleute ... gemäß Mietvertrag vom 23.07.1975 eine Wohnung mit einer Grundfläche von 82,75 qm im Dachgeschoss angemietet. Gegen die damalige Eigentümerin der Liegenschaft ... sei auf der Grundlage des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes im Jahre 1986 eine Verfügung ergangen, mit der ihr Reparaturarbeiten aufgegeben worden seien. Die Räumlichkeiten hätten nach Abschluss der erforderlichen Instandsetzungsarbeiten wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestanden. Bezüglich der ... habe der ehemalige Mieter ... angegeben, dass er von 1968 bis 1980 gemeinsam mit seiner Mutter und seiner Schwester insgesamt 3 Mansarden im Dachgeschoss bewohnt habe. Während dieser Zeit seien sämtliche Mansarden von wechselnden Mietern bewohnt gewesen. Gravierende Mängel im Dachgeschoss hätten nicht vorgelegen. Bezüglich der ... habe der ehemalige Mieter ... zusammen mit seiner Lebensgefährtin von 1953 bis 1974 im Dachgeschoss insgesamt 3 Zimmer, Küche und Flur selbst genutzt sowie das WC auf der Etage mitbenutzt. Die beiden anderen Zimmer auf der Etage seien zur damaligen Zeit von einer ... bewohnt worden. Eine weitere wohnliche Nutzung der Räumlichkeiten habe danach u. a. durch die Mieter ... (Dachgeschoss links von 1974 - 1991) und ... (Dachgeschoss rechts von 1980 - 1986) stattgefunden. Eine materielle Baurechtswidrigkeit des Wohnens habe nicht vorgelegen. Bei einer wohlwollenden Betrachtung und im Wege des Vergleichs könnten allenfalls 101,13 qm, nämlich ca. 61 qm der ... und 39 qm der ... als Ersatzwohnraum anerkannt werden.
Mit Urteil vom 12.12.1995 hat das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 12.07.1990 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 18.06.1991 verpflichtet, dem Kläger die beantragte Zweckentfremdungsgenehmigung für die Liegenschaft ... in Frankfurt am Main, betreffend 60 qm des 3. OG und 120 qm des 4. OG, zu erteilen.
Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht im Wesentlichen ausgeführt, die zulässige Klage sei begründet. Der Kläger habe einen Anspruch auf die begehrte wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung. Die Zweckentfremdungsgenehmigung sei uneingeschränkt zu erteilen, wenn die in Frage stehende Zweckentfremdung die allgemeine Wohnraumversorgung nicht berühre. Dies sei dann der Fall, wenn es aus besonderen Gründen im öffentlichen Interesse nicht geboten sei, dass ganz bestimmter, bestehender Wohnraum nicht zweckentfremdet werde und wenn ein beachtliches Angebot, Ersatzwohnraum zu schaffen, vorliege. Die Beklagte habe kein besonderes öffentliches Interesse geltend gemacht, das es gebiete, dass der im Streit stehende Wohnraum nicht zweckentfremdet werde. Der Umstand, dass eine Erhaltungssatzung für das Gebiet bestehe und die Aufstellung eines Bebauungsplanes beabsichtigt sei, sei im Rahmen des Zweckentfremdungsrechts unerheblich. Bauplanungsrechtliche oder städtebauliche Gründe dürften im Rahmen des Zweckentfremdungsrechts nicht berücksichtigt werden. Der Kläger habe auch ein beachtliches Ersatzwohnraum gemacht. Der von dem Kläger in der ... und in der ... angebotene Ersatzwohnraum von insgesamt 202,94 qm stelle gegenüber dem Wohnraum in der ... 180 qm, der zweckentfremdet werden solle, ein ausreichendes Ersatzwohnraumangebot dar. Bei den Mansarden in der ... und in der ... hätte es sich vor dem Um- und Ausbau durch den Kläger nicht um geschützten Wohnraum gehandelt. Als Wohnraum seien nur Räume anzusehen, die geeignet seien, auf Dauer bewohnt zu werden. Diese Eigenschaft hätten Räume nur dann, wenn sie als Mindestausstattung einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad aufwiesen. Diese Voraussetzungen seien in Bezug auf die Mansarden nicht erfüllt gewesen. In der ... habe es für die Mansarden nur ein Gemeinschafts-WC gegeben. Das 5. OG in der ... habe über keine Küche und kein Bad verfügt. Der Kläger habe damit nicht geschützten Wohnraum erweitert, sondern überhaupt erst Wohnraum neu geschaffen, der den wegfallenden Wohnraum in der ... ersetze. Alle Voraussetzungen, die die Rechtsprechung für die Schaffung von Ersatzwohnraum aufgestellt habe, seien erfüllt.
Gegen das ihr am 19.02.1996 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 18.03.1996 Berufung eingelegt.
Zur Begründung trägt sie vor, das Verwaltungsgericht habe übersehen, dass das Zweckentfremdungsrecht den Zielen des Städtebaurechts Rechnung tragen und dementsprechend mitwirken solle, dass sich nicht Gebietsentwicklungen verfestigten, die aus städtebaulicher Sicht unerwünscht seien. Mit der Versagung der Genehmigung solle aber gerade unerwünschten Gebietsentwicklungen entgegengewirkt werden. Die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung würde den Zielen des Städtebaurechts nicht nur nicht Rechnung tragen, sondern diese konterkarieren. Die Mansarden seien bereit vor ihrem Umbau in der Vergangenheit sämtlich bewohnt gewesen. Sie hätten die Mindestvoraussetzungen nach § 4 des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes erfüllt. Da auch Nebenräume dem Zweckentfremdungsverbot unterlägen, seien die Mansarden auch im Zusammenhang mit den darunter befindlichen Etagenwohnungen bereits als geschützter Wohnraum anzusehen. In den Spitzböden der in Rede stehenden Liegenschaften seien insgesamt Räume mit einer Gesamtfläche von 170,59 qm entstanden. Bezüglich der Liegenschaft ... seien sowohl die Familie ... als auch Herr ... für das 5. OG gemeldet gewesen. Der Wohnungsmarkt habe sich in Frankfurt am Main nicht so entwickelt, dass die landesrechtliche Verordnung über das Zweckentfremdungsverbot gegenstandslos geworden wäre.
unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 12.12.1995 die Klage abzuweisen.
Er trägt vor, die Berufung sei bereits unzulässig, da die Berufungsschrift keinen bestimmten Antrag enthalten habe. Auf Betreiben der Beklagten sei die früher im 4. Obergeschoss der ... eingemietete Bank ausgezogen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung könnten planungsrechtliche Erwägungen im Zweckentfremdungsrecht nicht berücksichtigt werden und nicht zu einer Versagung einer wohnungsrechtlichen Ausnahmegenehmigung führen. Der Vertrag mit der Beklagten vom 10.06.1996 stehe der Erteilung der begehrten Genehmigung nicht entgegen, da er wegen der Unwirksamkeit der in dem Vertrag enthaltenen Unterwerfungserklärung insgesamt unwirksam sei. Zudem lasse sich dem Vertrag auch eine Wohnraumerhaltungspflicht in Bezug auf die Wohnung im 3. Obergeschoss des Vorderhauses nicht entnehmen. Bereits durch den Ausbau der Spitzböden sei Ersatzwohnraum mit einer Fläche von insgesamt 175,04 qm geschaffen worden. Im Bereich der Spitzböden sei zuvor niemals Wohnraum vorhanden gewesen. Die Mansardenräume in den Häusern ... und ... und ... seien am 01.02.1972 und danach nicht von den Mietern der darunter liegenden Wohnungen angemietet oder genutzt gewesen, sondern seien von Dritten als selbständige Notunterkünfte genutzt worden. Als Notunterkünfte hätten sie keinen geschützten Wohnraum dargestellt. Der Mietvertrag mit den Eheleuten ... habe sich, soweit er dies von der Voreigentümerin wisse, nicht auf das Dachgeschoss bezogen. In Bezug auf das Mansardengeschoss der ... hätten die Raumgrößen den Anforderungen des Wohnungsaufsichtsgesetzes nicht genügt. Die Mansardenräume seien heute weder als Nebenräume von Wohnungen noch als selbständige Wohneinheiten vermietbar und würden vom Wohnungsmarkt zu zumutbaren Bedingungen nicht mehr angenommen. Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag müsse auch berücksichtigt werden, dass in Frankfurt am Main auf dem Wohnungsmarkt keine Mangellage mehr bestehe, sondern das Angebot die Nachfrage übersteige.
Dem Senat lagen vor: Zwei blaue Hefter mit Blatt 1 - 407 der Handakte der Beklagten, vier Hefter vom Klägervertreter überreichter Bauunterlagen, die sich mit den verschiedenen Bauarbeiten in den Liegenschaften des Klägers beschäftigen, darüber hinaus eine Eingangsbestätigung der Stadt vom 22.03.1990 und zwei Planunterlagen, die die ... betreffen. Sämtliche Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung. Auf ihren Inhalt wird ebenso wie auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten ergänzend Bezug genommen.
Die Berufung hat Erfolg. Auf die Berufung der Beklagten ist das Urteil der Vorinstanz abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die fristgemäß erhobene Berufung ist auch sonst zulässig. Die Berufungsschrift enthält zwar entgegen § 124 Abs. 3 VwGO a.F., der vorliegend Anwendung findet, da die Berufung vor dem 01.01.1997 eingelegt wurde, keinen bestimmten Antrag. Das Ziel des Rechtsmittels, die Abänderung der angegriffenen Entscheidung der Vorinstanz und die Abweisung der Klage, ist jedoch aus der Tatsache der Einlegung der Berufung hinreichend deutlich erkennbar. Unter diesen Umständen kann die nähere Bestimmung des Antrages auch nach Ablauf der Berufungsfrist erfolgen (vgl. Kopp, VwGO, 9. Aufl., Rdnr. 5 zu § 124 VwGO m.w.N.). Die nähere Bestimmung des Antrages ist durch die Beklagte mit Schriftsatz vom 20.06.1997 (Bl. 240 der Gerichtsakten) erfolgt. Mit diesem Schriftsatz hat die Beklagte deutlich gemacht, dass sie - unter Abänderung der Entscheidung der Vorinstanz - die Abweisung der Klage erstrebt.
Die Berufung ist auch begründet. Das Verwaltungsgericht hat der auf Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Ausnahmegenehmigung gerichteten Klage des Klägers zu Unrecht stattgegeben. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung der beantragten Zweckentfremdungsgenehmigung für die Liegenschaft ... in Frankfurt am Main betreffend 60 qm des 3. OG und 120 qm des 4. OG.
Rechtsgrundlage für die Beurteilung des von dem Kläger gestellten Verpflichtungsantrages ist Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 04.11.1971 - MRVerbG - (BGBl. I S. 1745, 1752), geändert durch Art. 5 des Gesetzes zur Erleichterung des Wohnungsbaus im Planungs- und Baurecht sowie zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 17.05.1990 (BGBl. I, S. 932) i.V.m. § 1 der Ersten Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung - ZweckentfremdungsVO - vom 25.01.1972 (GVBl. I, S. 19), zuletzt geändert durch die Zehnte Hessische Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung vom 03.12.1991 (GVBl. I, S. 360). Danach darf in Frankfurt am Main Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung des Magistrats zugeführt werden.
Die Stadt Frankfurt am Main durfte in den Geltungsbereich der Zweckentfremdungsverordnung einbezogen werden (vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 22.07.1977 - IV N 5/77 - und Urteil vom 22.07.1977 - IV N 12/77 - NJW 1978, 964). Von der Rechtsgültigkeit dieser Verordnung ist auch für den maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht auszugehen, insbesondere ist die Zweckentfremdungsverordnung für Frankfurt am Main nicht gegenstandslos geworden.
Die Verordnungen der Länder, die das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum für bestimmte Gemeinden in Kraft setzen, bleiben grundsätzlich solange gültig, bis sie förmlich aufgehoben werden. Die Voraussetzungen für eine höchstrichterlich anerkannte Ausnahme (vgl. BVerwG, Urteil vom 11.03.1983 - 8 C 102.81 - NJW 1983, 2893), nämlich dass in der Zwischenzeit das Zweckentfremdungsverbot in der betreffenden Gemeinde offensichtlich entbehrlich geworden wäre, liegen in Bezug auf die Stadt Frankfurt am Main nicht vor. Nach der von der Beklagten herausgegebenen und dem Kläger vom Gericht übermittelten "Taschendatenbank Wohnen 2000" waren im Jahre 2000 noch immer 7.289 Haushalte, hiervon 75,6 % Minderverdienende, als wohnungssuchende Haushalte bei der Beklagten registriert. Dies entspricht einer Zahl von 17.570 Wohnungssuchenden. Berücksichtigt man zudem, dass mit diesen Zahlen nur die bereits im Stadtgebiet wohnende Bevölkerung, nicht aber diejenigen erfasst sind, die noch keine Wohnung im Stadtgebiet gefunden haben und daher auch nicht melderechtlich erfasst sind, wie zum Beispiel Studenten, Inhaber eines Arbeitsplatzes in Frankfurt am Main, die außerhalb wohnen, wegen im Berufsverkehr auftretender Staus und sonstiger Probleme mit dem Anfahrtsweg aber ins Stadtgebiet ziehen wollen, sowie Ausländer und Aussiedler, die nach Frankfurt am Main kommen wollen, kann von einem Wegfall einer Wohnraummangellage für Frankfurt am Main nicht die Rede sein. Darüber hinaus genügen zur Ausfüllung des Merkmals "besonders gefährdet" in Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG latente Versorgungsschwierigkeiten als Folge einer Mangelsituation, welche nicht unbedingt durch quantitative Merkmale gekennzeichnet sein müssen. Wesentlich ist vielmehr, ob eine Gemeinde durch sachliche Eigenarten gekennzeichnet wird, die geeignet sind, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschichten negativ zu beeinflussen und ihm so eine spezifische Labilität vermitteln (BVerwG, Urteil vom 11.03.1983 - NJW 1983, 2893 - unter Berufung auf BVerfG, Beschluss vom 02.12.1980, BVerfGE 55, 249, 258). Sachliche Besonderheiten in diesem Sinne pflegen vor allem in Ballungsräumen, in Industriestädten, Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktionen sowie (bei entsprechenden Größenverhältnissen) in Universitätsstädten vorzuliegen. Es bedarf keiner näheren Darlegung dazu, dass die Stadt Frankfurt am Main mit ihrer zentralen Lage im Rhein-Main-Ballungsraum, ihrer Bedeutung als Messe-, Banken- und Verwaltungszentrum, als Standort der Europäischen Zentralbank sowie zahlreicher Konsulate und der größten hessischen Universität qualitative Besonderheiten im vorgenannten Sinne aufweist, die die Versorgung breiterer Bevölkerungsschichten mit Wohnraum zu Mieten, die von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt aufgebracht werden können, spezifisch gefährden. Selbst wenn die Hessische Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Bezug auf Frankfurt am Main gegenstandslos geworden wäre, könnte dies im Übrigen dem Verpflichtungsbegehren des Klägers nicht zum Erfolg verhelfen, sondern würde nur dazu führen, dass das Gericht die Verpflichtungsklage abweisen müsste.
Die Wohnungen im 3. und 4. OG der Liegenschaft ..., für die die Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Ausnahmegenehmigung begehrt wird, unterfallen dem Verbot des § 1 der Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Es ist zwischen den Beteiligten nicht umstritten, dass die Wohnungen zum maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum am 01.02.1972 tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wurden. Unter den Wohnraumbegriff der Zweckentfremdungsverordnung, der sich mit dem entsprechenden Begriff in Art. 6 § 1 Satz 1 MRVerbG deckt, fallen allen Räume, die bei Inkrafttreten des Verbotes zum dauernden Wohnen sowohl geeignet als auch bestimmt waren bzw. später wurden. Die fraglichen Wohnungen waren zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverordnung zum Wohnen geeignet und bestimmt. Es kann auch nicht festgestellt werden, dass der Wohnraum im 3. und 4. OG der Liegenschaft ... unterdessen aus bauplanungsrechtlichen Gründen dem Schutz der Zweckentfremdungsverordnung entzogen worden wäre. Da unter den Schutz der Zweckentfremdungsverordnung nur diejenigen Räume fallen, die geeignet sind, auf Dauer bewohnt zu werden (BVerwG, Urteil vom 01.10.1986 - 8 C 53.85 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 14), ist Wohnraum, der in Gebieten genutzt wird, in denen nach bauplanungsrechtlichen Vorschriften die Wohnnutzung unzulässig ist, nicht schutzwürdig (BVerwG, Urteil vom 02.12.1983 - 8 C 155.81 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 10). Zwar hat der Kläger im Vorverfahren vorgetragen, der fragliche Bereich, in dem sich die Liegenschaft befindet und für den ein Bebauungsplan bisher nicht existiert, sei als Kerngebiet einzustufen. Es kann aber dahingestellt bleiben, ob es sich aufgrund der vorhandenen baulichen Nutzung in der näheren Umgebung der Liegenschaft um ein Kerngebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung oder um ein Mischgebiet oder um ein allgemeines Wohngebiet handelt. In einem allgemeinen Wohngebiet und in einem Mischgebiet wäre die Wohnnutzung allgemein zulässig. Selbst wenn der Charakter der näheren Umgebung der klägerischen Liegenschaft dem eines Kerngebietes entspräche, ergäbe sich daraus nicht die Unzulässigkeit der Wohnnutzung. Zwar ist die Wohnnutzung in Kerngebieten allgemein nur zulässig für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter (§ 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO) bzw. nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplanes (§ 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO), die vorliegend nicht gegeben sind. Sonstige Wohnungen sind jedoch gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig. Auch ein Kerngebietscharakter würde dementsprechend nicht zwingend zu einer bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit einer Wohnnutzung führen. Angesichts der von dem Kläger vorgelegten Übersichtskarte über die Nutzungen im Bereich der ... (Bl. 79 der Gerichtsakten), die für die Straßenseite, auf der sich das klägerische Grundstück befindet, eine keinesfalls unerhebliche Wohnnutzung - nämlich in der ...; lediglich die ... weist keine Wohnnutzung auf - erkennen lässt, liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass sich eine Wohnnutzung in den streitbefangenen Räumlichkeiten nicht mehr in die nähere Umgebung einfügen würde und auch bei Annahme eines Kerngebietes nicht mehr zugelassen werden könnte.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung der begehrten zweckentfremdungsrechtlichen Ausnahmegenehmigung.
Offen bleiben kann dabei, ob einem Erfolg seines Begehrens, soweit es sich auf die Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Ausnahmegenehmigung für 60 qm des 3. Obergeschosses der Liegenschaft bezieht, bereits der Vertrag vom 10.06.1986 entgegensteht, den er mit der Beklagten (Amt für Wohnungswesen) geschlossen hat und in dem der Kläger u. a. als Gegenleistung für die erteilte Ausnahmegenehmigung für das 1. und 2. Obergeschoss die Verpflichtung übernommen hat, die vorhandene Wohnung im 3. Obergeschoss, also die Räumlichkeiten, die jetzt zweckentfremdet werden sollen, zu modernisieren. Insbesondere bedarf es keiner Entscheidung, ob - wie der Kläger meint - die in dem Vertrag (§ 6) enthaltene Unterwerfung des Klägers unter die sofortige Vollstreckung unwirksam ist und ggf. eine Unwirksamkeit nicht nur dieser vertraglichen Regelung, sondern des gesamten Vertrages zur Folge hätte. Nicht entschieden werden muss auch, ob der Kläger mit der als Gegenleistung für einen Wegfall von Wohnraum übernommenen Modernisierungsverpflichtung zugleich die Verpflichtung zum Erhalt dieser Räumlichkeiten zu Wohnzwecken übernommen hat.
Offen bleiben kann ferner, ob die von der Beklagten angestellten städtebaulichen Erwägungen, wonach aus städtebaulichen Gründen in dem fraglichen Bereich ein besonderes Interesse an der Erhaltung des vorhandenen Wohnraums bestehe und im Falle der Erteilung der wohnungswirtschaftlichen Ausnahmegenehmigung der Gebietscharakter gleichsam "umkippe", eine Versagung der begehrten Genehmigung rechtfertigen. Nicht zu folgen dürfte allerdings der Auffassung des Verwaltungsgerichts und des Klägers sein, dass derartige Erwägungen von vornherein im Rahmen des Zweckentfremdungsrechts unbeachtlich seien und nicht zur Versagung einer Ausnahmegenehmigung führen dürften. Richtig ist zwar, dass die Ermächtigung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschluss vom 04.02.1975, BVerfGE 38, 348, 360) nicht dazu dienstbar gemacht werden darf, Ziele städtebaulicher Art (Erhaltung von geschlossenen Wohnvierteln, Denkmalschutz, Sanierungsvorhaben und dergleichen) zu verfolgen oder allgemein unerwünschte oder schädliche Entwicklungen auf den Grundstücks-, Wohnungs- und Baumärkten zu verhindern oder einzudämmen. Die Ausführungen des Bundesverfassungsgerichts beziehen sich aber nur auf die Erwägungen des Verordnungsgebers zum Erlass bzw. zur Aufrechterhaltung landesrechtlicher Zweckentfremdungsverordnungen. Hingegen ist die Behörde nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bei der Entscheidung über einen Antrag auf Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Ausnahmegenehmigung sogar gehalten, städtebauliche Belange mitzuberücksichtigen. So hat das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 10.05.1985 - 8 C 35.83 - BVerwGE 71, 291, 299) ausgeführt, dass das Zweckentfremdungsrecht den Zielen des Städtebaurechts Rechnung zu tragen und dementsprechend mitzuwirken habe, dass sich nicht Gebietsentwicklungen verfestigten, die aus städtebaulicher Sicht unerwünscht seien. In dem Sinne, dass städtebauliche und soziale Vorstellungen im Rahmen der Genehmigungsentscheidung mitzuberücksichtigen sind, sind auch die Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts im Urteil vom 12.03.1982 (BVerwG 8 C 23.80, Buchholz 310 Nr. 102 zu § 42 VwGO) zu verstehen, wonach im Zusammenhang mit dem Anerbieten von Ersatzwohnraum ausgeführt wird, dass ein solches Ersatzwohnraumangebot unbeachtlich sei, wenn es aus besonderen Gründen im öffentlichen Interesse geboten sei, dass ganz bestimmter bestehender Wohnraum nicht zweckentfremdet werde (vgl. zur Berücksichtigung von städtebaulichen Erwägungen im Rahmen der Erteilung einer Ausnahmegenehmigung vom Zweckentfremdungsverbot auch Böhle, Zweckentfremdung von Wohnraum, 1994, Rdnr. 75 zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG).
Der Kläger hat nämlich, selbst wenn man zu seinen Gunsten davon ausgeht, dass städtebauliche Gründe der Erteilung der begehrten Ausnahmegenehmigung nicht entgegenstehen und weiter unterstellt, dass auch der mit der Beklagten am 10.06.1986 geschlossene Vertrag keine Bindungswirkung zu seinen Lasten entfaltet, keinen Anspruch auf die Erteilung der begehrten Ausnahmegenehmigung.
Ein Anspruch auf Erteilung der Ausnahmegenehmigung unabhängig von einem Ersatzwohnraumangebot muss von vornherein ausscheiden. Unter dem Blickwinkel der von dem Kläger geltend gemachten Existenzgefährdung wäre ein schutzwürdiges berechtigtes Interesse an einer Umwidmung von Wohnraum zur gewerblichen Nutzung nur dann anzuerkennen, wenn ohne die begehrte Ausnahme die bisher inne gehabte Existenzgrundlage in Folge des Verbotes gefährdet werde oder verloren ginge (vgl. BVerwG, Urteil vom 22.04.1994 - BVerwG 8 C 29.29 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 18). Dass durch die Versagung der zweckentfremdungsrechtlichen Ausnahmegenehmigung seine bisher inne gehabte Existenzgrundlage gefährdet wäre, hat der Kläger in substantiierter Weise nicht geltend gemacht, geschweige denn näher und hinreichend belegt. Sein Vortrag, seine Arztpraxis in die fraglichen Räumlichkeiten verlegen zu wollen, rechtfertigt ebenfalls nicht die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung vom Zweckentfremdungsverbot. Eine Eigennutzung der in Rede stehenden Räumlichkeiten wird dem Kläger durch die Versagung der Ausnahmegenehmigung nicht unmöglich gemacht. Eine Eigennutzung kann aber nur zu Wohnzwecken und nicht zu gewerblichen Zwecken erfolgen. Ein vom Zweckentfremdungsverbot betroffener Eigentümer von Wohnraum muss sich grundsätzlich darauf verweisen lassen, benötigten Geschäfts- oder Gewerberaum zu mieten, wenn für seinen Bedarf genügend derartiger Raum in der jeweiligen Gemeinde vorhanden ist (BVerwG, Urteil vom 22.04.1994 - BVerwG 8 C 29.92 - a.a.O.). Dass derartige Räumlichkeiten in Frankfurt am Main nicht vorhanden sind, ist von dem Kläger nicht geltend gemacht worden und auch sonst nicht ersichtlich. Zudem verfügt der Kläger über Praxisräume.
Der Kläger hat aber auch unter Berücksichtigung seines Ersatzwohnraumangebotes keinen Anspruch auf die Erteilung der begehrten Genehmigung.
Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG bestimmt nicht im Einzelnen, wann die Genehmigung erteilt wird. Die Entscheidung über die Erteilung oder Versagung der Genehmigung steht grundsätzlich im pflichtgemäßen Ermessen der Verwaltungsbehörde. Bei der Ausübung des ihr zustehenden Ermessens hat sich die Behörde vom Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und dem sich aus ihm ergebenden Übermaßverbot leiten zu lassen, ohne dabei die grundsätzliche Wertentscheidung des Gesetzgebers, das Zweckentfremdungsverbot als sogenanntes repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt auszugestalten, aus den Augen zu verlieren. Das Zweckentfremdungsverbot soll in Gebieten mit unzureichender Wohnraumversorgung die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken regelmäßig verhindern. Die Genehmigungsbedürftigkeit einer Zweckentfremdung dient nicht der Kontrolle eines vom Gesetz prinzipiell gebilligten oder jedenfalls als wertneutral geduldeten Verhaltens durch die Verwaltung. Die Zweckentfremdung von Wohnraum wird vielmehr für die Gebiete, auf die sich die Ermächtigung des Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG erstreckt, vom Gesetz als sozial unerwünscht missbilligt. Das Zweckentfremdungsverbot soll preiswerten Wohnraum für die großen Teile der Bevölkerung erhalten, die zumal in den Städten nicht in der Lage sind, aus eigener Kraft Wohnraum für sich zu schaffen und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen sind. Die verfassungsrechtlich geforderte, am Gemeinwohl ausgerichtete Nutzung des privaten Eigentums an Wohnraum umfasst das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange dieser Wohnungssuchenden (BVerfG, Beschluss vom 08.01.1985 - 1 BvR 792, 501.83 - BVerfGE 68, 361, 368). Die Genehmigung einer Zweckentfremdung muss nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG immer die Ausnahme von der Regel bleiben, Wohnraum für Wohnzwecke zu erhalten. Die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung liegt zwar im pflichtgemäßen Ermessen der Behörde. Diese darf jedoch von dem Genehmigungsvorbehalt nur Gebrauch machen, um im Einzelfall dem Gebot der Verhältnismäßigkeit Rechnung zu tragen, sofern dies ausnahmsweise erforderlich ist. Ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung ist gegeben, wenn das Ermessen der Behörde aufgrund besonderer Umstände auf Null reduziert ist. Davon ist dann auszugehen, wenn ein beachtliches Ersatzwohnraumangebot (vgl. zu dessen Voraussetzungen BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - BVerwG 8 C 18/96 - NJW 1998, 94 ff.) vorliegt. Liegt nämlich ein beachtliches Ersatzwohnraumangebot vor, so berührt die Zweckentfremdung von Wohnraum die durch ihr generelles Verbot geschützte allgemeine Wohnraumversorgung nicht.
Der Kläger hat kein beachtliches Ersatzwohnraumangebot gemacht. Er hat weder in der ... noch in der ... noch in der ... neuen Ersatzwohnraum geschaffen, sondern lediglich bereits dort vorhandenen, unter das Zweckentfremdungsverbot fallenden einfachen Wohnraum erweitert und modernisiert.
In der ... bietet der Kläger, nachdem er in Erfüllung des mit der Beklagten geschlossenen Vertrages vom 10.06.1996 dort bereits 36 qm Wohnraum geschaffen hatte, nach erfolgter Dachanhebung als Ersatzwohnraum weitere 40 qm im Spitzboden der Liegenschaft an. Der Kläger hat jedoch insoweit nicht neuen Wohnraum geschaffen, sondern lediglich bestehenden Wohnraum erweitert. Die bloße Erweiterung bereits bestehenden Wohnraumes stellt jedoch kein beachtliches Ersatzwohnraumangebot dar (vgl. BVerwG, Urteil vom 20.08.1986 - 8 C 16.84 - Buchholz 454.51 Nr. 13). Dass es sich um die bloße Erweiterung bereits bestehenden Wohnraumes handelt, ergibt sich daraus, dass der Wohnraum im Spitzboden der Liegenschaft Teil der Wohnung im 5. Obergeschoss des Hauses ... ist. Die 40 qm Wohnraum im Spitzboden der Liegenschaft, die der Kläger als Ersatzwohnraum anbietet, sind nämlich, wie sich aus den vorgelegten Plänen und den eigenen Angaben des Klägers ergibt, Teil der Wohnung im 5. Obergeschoss der Liegenschaft. Die Wohnräume im 5. Obergeschoss der Liegenschaft und der Wohnraum im Spitzboden sind über eine Innentreppe miteinander verbunden. Damit handelt es sich bei dem Wohnraum im Spitzboden nicht um eine selbständige Wohnung. Bei dem angebotenen Ersatzwohnraum muss es sich jedoch, soll das Angebot beachtlich sein, um selbständige Wohnungen handeln (vgl. BVerwG, Urteil vom 20.08.1976 - 8 C 16.84 - a.a.O. sowie Böhle, Zweckentfremdung von Wohnraum, 1994, Rdnr. 100 zu Art. 6 § 1 Abs. 2 Satz 1 MRVerbG).
Auch in Bezug auf die ... liegt kein beachtliches Ersatzwohnraumangebot vor. In der ... hat der Kläger den Spitzboden mit 61,21 qm zu Wohnzwecken ausgebaut. Ferner hat er die zuvor vorhandenen Mansarden zu selbständigen Wohnungen umgebaut, wobei sich der ausgebaute Spitzboden als Teil der Wohnung 1 (Wohnung 1: 64,20 qm + 61,21 qm Spitzboden; Wohnung 2: 39,44 qm) darstellt. Zwar kann Ersatzwohnraum nicht nur durch einen Neubau, sondern auch durch die Sanierung eines Gebäudeteils geschaffen werden. Dies setzt allerdings voraus, dass der vor der Sanierung vorhandene Zustand nicht mehr als Wohnraum hat bezeichnet werden können und damit nicht (mehr) geschützten Wohnraum dargestellt hat. Die vor dem Umbau vorhandenen Mansarden haben jedoch geschützten Wohnraum dargestellt.
Unter dem Schutzbereich der Zweckentfremdungsverordnung fallen alle Räume, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung zum dauernden Wohnen sowohl geeignet als auch bestimmt waren bzw. später bei entsprechender Eignung zum dauernden Wohnen bestimmt worden sind (BVerwG, U. v. 27.11.1985 - 8 C 105/83 - NJW 1986, 1120).
Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverordnung am 01.02.1972 waren sämtliche Mansardenzimmer in der ... bewohnt. Nach den Ermittlungen des Amtes für Wohnungswesen (vgl. Bl. 125 der Gerichtsakten) bewohnte von 1953 bis 1974 der Mieter ... mit seiner Lebensgefährtin drei Zimmer mit Küche und Flur. Das WC auf der Etage wurde mitbenutzt. Die restlichen Mansarden waren zu dieser Zeit von ... bewohnt. Die wohnliche Nutzung der Räumlichkeiten setzte sich danach durch die Mieter ... (Dachgeschoss links von 1974 bis 1991) und ... (Dachgeschoss rechts von 1980 bis 1986) fort. Aus dem Vortrag des Klägers selbst ergibt sich (vgl. Bl. 36 der Gerichtsakte), dass unmittelbar vor dem Umbau des Dachgeschosses des Hauses ... vier Mansarden von italienischen bzw. ceylonesischen Mietern bewohnt waren sowie die beiden weiteren Mansarden als Nebenräume zur Lagerung von Gegenständen dienten. Auch zur Wohnung gehörende und dem Wohnzweck dienende Nebenräume unterfallen aber dem Zweckentfremdungsverbot (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage, E 33). Unter Berücksichtigung der vorstehenden Darlegungen unterliegt es keinem Zweifel, dass die gesamte Dachgeschossfläche mit 103 qm bereits vor dem Aus- und Umbau zu Wohnzwecken bestimmt war.
Den Räumlichkeiten im Dachgeschoss der ... hat vor dem Umbau auch nicht die Eignung gefehlt, auf Dauer bewohnt zu werden.
Zur Beantwortung der Frage, ob Räumlichkeiten (noch) die Eignung hatten, auf Dauer bewohnt zu werden, kann entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht auf die Mindestanforderungen des mittlerweile aufgehobenen § 40 Abs. 2 des 2. Wohnungsbaugesetzes abgestellt werden. Soweit sich die Vorinstanz zur Stützung dieser Auffassung auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 14.12.1990 - BVerwG 8 C 38.89 - NJW 1991, 1966 berufen hat, hat sie verkannt, dass das Bundesverwaltungsgericht auf die Mindestanforderungen des 2. Wohnungsbaugesetzes nicht für die Prüfung der Frage, unter welchen Voraussetzungen vorhandener Wohnraum noch als schutzwürdig angesehen werden kann, sondern - soweit ersichtlich - ausschließlich im Rahmen der Ermittlung des notwendigen Kostenaufwandes für die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit von unbewohnbar gewordenen Räumlichkeiten abgestellt hat.
Die Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt Räumen, wenn sie einen Missstand oder Mangel aufweisen, der zur Folge hat, dass ein Bewohnen auf Dauer unzulässig oder unzumutbar ist und sich der Mangel oder Missstand nicht mit zumutbaren Aufwand beheben lässt (vgl. BVerwG, U. v. 18.05.1977 - VIII C 44.76 - BVerwGE 54, 54 und seither in ständiger Rechtsprechung, vgl. etwa BVerwG, Buchholz 454.51 Nrn. 7, 8, 11, 16, 17) oder sich der Raum als Wohnraum nicht angemessen vermieten lässt (vgl. BVerwG, Buchholz 454.51 Nrn. 10, 11, 12, 17). Die Unzulässigkeit der Wohnnutzung kann sich insbesondere aus Verstößen gegen das Wohnungsaufsichtsrecht, das Bebauungsrecht, das Bauordnungsrecht oder auch aus Gründen des Immissionsschutzes ergeben. Eine Unzulässigkeit der Wohnnutzung lag in Bezug auf die Mansarden in der ... nicht vor. Eine Wohnnutzung ist unzulässig, wenn die Grenze zur Unbewohnbarkeit überschritten ist und sich der Mangel, der die Unbewohnbarkeit verursacht, nicht mit zumutbaren Mitteln beheben lässt. Das Gebäude in der ... ist nach Angaben der Behörde, die mit denen des Klägers übereinstimmen, in der Gründerzeit errichtet worden. Demgemäß konnte eine Anpassung der Wohnräume an die Anforderungen der Hessischen Bauordnung in allen Fassungen seit dem Jahre 1957 nur verlangt werden, wenn durch die bauliche Anlage die öffentliche Sicherheit gefährdet wurde oder wenn sie ihrem Zweck entsprechend nicht ohne Missstände benutzbar war. Hinsichtlich der Frage, ob ein Missstand gegeben ist, der eine Anpassung der Wohnnutzung an das geltende Recht gebietet, stellt der Senat in ständiger Rechtsprechung (vgl. etwa Senatsurteile vom 20.10.1994 - 4 UE 3605/89 - und vom 07.03.1989 - 4 UE 3335/86 -, gegen beide Urteile wurde die Revision durch das BVerwG nicht zugelassen) auf die Bestimmung des § 4 Abs. 1 des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes vom 04.09.1974 (GVBl. I S. 395) - HWoAufG - ab, wonach Gemeinden bei Vorliegen von im Einzelnen genannten Missständen anordnen können, dass der dinglich Verfügungsberechtigte die bauliche Beschaffenheit des Wohnraumes zur Beseitigung untragbarer Wohnverhältnisse ändert. Derartige Missstände sind in Bezug auf die Mansardenräume in der ... aber nicht vorhanden gewesen. Der Umstand, dass sich der Abort außerhalb der Mansarden befand, reicht nicht aus, um das Fehlen schutzwürdigen Wohnraums zu verneinen, da § 4 Abs. 1 HWoAufG für Toiletten nicht die Anforderung enthält, dass sich diese innerhalb der Wohnung befinden müssen. Das Fehlen einer Querlüftung oder Lüftung über Eck gemäß § 63 Abs. 5 HBO, das der Architekt des Klägers gerügt hat, führt nicht zu einem Missstand nach dem Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetz. Gegen die Annahme, dass die Räume aufgrund von Missständen nicht bewohnbar waren, spricht zudem der Umstand, dass die meisten Räume bis zum Um- und Ausbau des Dachgeschosses durch den Kläger tatsächlich bewohnt waren. Dies lässt vermuten, dass sie ohne Missstände bewohnbar waren. Auch eine Unbewohnbarkeitserklärung durch die nach Landesrecht zuständige Behörde ist nicht ergangen. Selbst wenn man aber mit dem Kläger davon ausgehen wollte, dass die Mansarden in der ..., nachdem sie jahrelang zu Wohnzwecken genutzt worden waren, vor dem Um- und Ausbau Missstände oder Mängel aufwiesen, die ein Wohnen auf Dauer unzulässig oder unzumutbar gemacht hätten, ist nicht ersichtlich, dass sich diese Missstände durch den Kläger nicht mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand hätten beseitigen lassen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 20.08.1986 - 8 C 16.84 - a. a. O.) wäre dies nicht der Fall, wenn die aufzuwendenden Mittel nicht innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können oder die aufzuwendenden Mittel die Kosten des Abbruchs zuzüglich der Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes erreichen. Da es vorliegend nur um Maßnahmen zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit im Sinne eines einfachen Wohnstandards gegangen wäre und die Maßnahmen sich auf das unbedingt Erforderliche zur Wiederherstellung einer objektiven Eignung zum Bewohnen hätten beschränken können, ist offenkundig, dass für ihre Durchführung ein eher geringer finanzieller Aufwand erforderlich gewesen wäre, so dass die Aufwendungen keineswegs die Höhe der Kosten eines teilweisen Abbruchs und einer Neuerrichtung erreicht hätten. Angesichts des eher geringen Umfangs der durchzuführenden Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ist zudem auch offenkundig, dass die aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite hätten ausgeglichen werden können.
Keinerlei Anhaltspunkte liegen dafür vor, dass die Räume im Mansardengeschoss der Liegenschaft ... als Wohnraum vom Markt nicht mehr angenommen worden wären. Die Mehrzahl der Mansardenräume wurde bis zu dem Um- und Ausbau des Dachgeschosses tatsächlich - wenn auch nur als Räume mit sehr einfacher Wohnqualität - zu Wohnzwecken genutzt. Es ist offenkundig, dass die Räume bei einer auch nur geringfügigen Modernisierung etwa durch den Einbau eigener WC's von einem Personenkreis, der auf einfachen, preiswerten Wohnraum angewiesen ist (etwa Studenten, Auszubildende, sonstige einkommensschwache Bevölkerungskreise) nachgefragt worden wären. Davon, dass sich die Räumlichkeiten im Mansardengeschoss der ... als Wohnraum nicht mehr angemessen hätten vermieten lassen, ist zudem deshalb nicht auszugehen, weil der Kläger die Möglichkeit gehabt hätte und es ihm auch zumutbar gewesen wäre, für den Fall, dass die Mansardenräume als Einzelräume tatsächlich nicht mehr vom Markt angenommen worden wären, die Einzelräume zu Wohnungen zu verbinden. Dieser Weg war dem Kläger schon deshalb zumutbar, weil die Mansardenräume auch in der Vergangenheit offenbar nicht selbständig als Wohnungen vermietet worden waren, sondern sich die Mietverträge jeweils auf mehrere Räume des Mansardengeschosses bezogen. Für die Annahme, dass solche Wohnungen vom Markt nicht angenommen worden wären, fehlt jeder Anhaltspunkt.
Hat es sich aber nach alledem bei den Mansarden in der ... um geschützten Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts mit einer Wohnfläche von insgesamt 103 qm gehandelt, so hat der Kläger dort keinen neuen Wohnraum geschaffen, sondern den alten Wohnraum mit der Schaffung von Wohnungen mit 64,20 qm bzw. 39,44 qm lediglich modernisiert und instand gesetzt. Die Wohnfläche von 61,21 qm im Spitzboden der Liegenschaft kann nicht als Ersatzwohnraum anerkannt werden, da sie Teil der Wohnung mit der Grundfläche von 64,20 m im Mansardengeschoss ist, diese lediglich erweitert und damit nicht die für eine Anerkennung als Ersatzwohnraum erforderliche Abgeschlossenheit aufweist und nicht die Führung eines eigenständigen Haushaltes ermöglicht.
Auch bezüglich der ... liegt kein beachtliches Ersatzwohnraumangebot vor. Der Kläger hat hier zwölf Mansardenzimmer zu zwei Wohnungen mit 58,40 qm bzw. 61,50 qm zusammengefasst. Die Wohnung mit 58,40 qm wird - wie in der ... - um einen Spitzboden von weiteren 56,36 qm ergänzt. Zum maßgeblichen Stichtag des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverordnung waren sämtliche Mansarden nach den Ermittlungen des Amtes für Wohnungswesen zum dauernden Wohnen bestimmt und wurden auch so genutzt. Der ehemalige Mieter ... bewohnte in der Zeit von 1968 bis 1980 gemeinsam mit seiner Mutter und seiner Schwester insgesamt 3 Mansarden im 5. Obergeschoss der Liegenschaft (Bl. 125 Gerichtsakten). Er gab an, dass während dieser Zeit sämtliche Mansarden von wechselnden Mietern bewohnt waren. Es sei eine Gemeinschaftstoilette mit einem zusätzlichen Wasseranschluss vorhanden gewesen. Gekocht worden sei auf elektrischen Kochplatten in den Mansarden. Gravierende Mängel im Dachgeschoss hätten nicht vorgelegen. Ein Teil der Mansarden war auch im Jahre 1991 noch durch den Mieter ... angemietet. Zwei weitere Mansarden (vgl. Bl. 37 der Gerichtsakten) waren von Verwandten eines Mieters separat bewohnt. Die anderen Mansarden wurden, so der Architekt des Klägers in seiner Stellungnahme vom 29.08.1991, von Mietern des Hauses als Nebenräume benutzt (Bl. 37 der Gerichtsakten). Die Bestimmung zum Wohnen ist damit auch nicht nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung nicht nachträglich entfallen. Die Mansardenräume wiesen auch die Eignung auf, auf Dauer bewohnt zu werden. Insoweit gilt das zur ... Gesagte in entsprechender Weise. Der Umstand, dass sich der Abort außerhalb der Mansarden befand, reicht auch hier nicht aus, um das Vorliegen schutzwürdigen Wohnraumes zu verneinen, da § 4 Abs. 1 HWoAufG nicht die Anforderung enthält, dass sich die Toiletten innerhalb der Wohnung befinden müssen. Soweit der Kläger darauf verwiesen hatte nämlich, dass die Räume im Mansardengeschoss des Hauses ... zum Teil eine Grundfläche von weniger als 9 qm aufgewiesen hätten, muss er sich entgegenhalten lassen, dass dieser Umstand eine Nutzung der Mansardenzimmer zu Wohnzwecken nach dem Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetz nicht ausgeschlossen hat. Der Kläger bzw. sein Rechtsvorgänger hatte nämlich, entsprechend der von ihnen zum Teil auch geübten Praxis, die Möglichkeit, die Zimmer nicht einzeln zu vermieten, so dass der Anforderung des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes, dass wenigstens ein Aufenthaltsraum der Wohnung eine Grundfläche von mindestens 9 qm hat, entsprochen werden konnte. Der Hinweis des Klägers darauf, dass die Zimmer zum Teil mit 4 Personen überbelegt gewesen seien, lässt nur eine rechtswidrige Vermietungspraxis erkennen, nimmt den Räumlichkeiten aber nicht ihre Eigenschaft, geschützter Wohnraum zu sein. Soweit der Kläger schließlich darauf verwiesen hat, dass die Mansardenzimmer in der ... zum Teil verwahrlost und deshalb unbewohnbar gewesen seien, hätte er oder, wenn dieser Zustand schon zu einem früheren Zeitpunkt eingetreten sein sollte, der damalige Eigentümer die Pflicht gehabt, den Eigentumsgegenstand in dem Zustand zu erhalten bzw. ihn in den Zustand zu versetzen, der ihn altersgemäß geeignet macht, die gesetzlich geforderte "Leistung" an die Allgemeinheit zu erbringen (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.05.1985 - 8 C 35.83 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 12). Zudem wären eventuelle Missstände oder Mängel ebenso wie in der ..., selbst wenn sie vorgelegen haben sollten, auch hier mit zumutbarem Aufwand zu beseitigen gewesen. Auch in Bezug auf die ... ... ist damit neuer Wohnraum nicht geschaffen worden, sondern lediglich bereits dem Schutz des Zweckentfremdungsverbots unterfallender Wohnraum instandgesetzt, erweitert und modernisiert worden. Dem Wohnraum im Spitzboden fehlt auch hier die für die Anerkennung als Ersatzwohnraum erforderliche Abgeschlossenheit. Er stellt sich lediglich als die Erweiterung bereits vorhandenen, geschützten Wohnraumes dar.
Auch in Bezug auf die ... liegt kein beachtliches Ersatzwohnraumangebot durch den Kläger vor. Der Kläger hat hier aus 7 Mansardenzimmern eine Wohnung mit 96,98 qm Grundfläche geschaffen, zu der - als Teil der Wohnung - noch weitere 48,14 qm im Spitzboden hinzu kommen. Ob die Mansardenzimmer zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverordnung, dem 01.02.1972, zu Wohnzwecken bestimmt waren, lässt sich an Hand der dem Gericht vorliegenden Unterlagen nicht feststellen. Dem Schutzzweck der Zweckentfremdungsverordnung unterfallen jedoch auch alle Räume, die später, also nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung, zum dauernden Wohnen bestimmt worden sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 27.11.1985 - 8 C 105.83 - a.a.O.). Zumindest von einer solchen nachträglichen Bestimmung zu Wohnzwecken muss für die Mansardenzimmer in der ... ausgegangen werden, da ausweislich des in der Behördenakte enthaltenen Mietvertrages (Bl. 58, 59 der Behördenakten) 82,75 qm im Dachgeschoss (V. OG) des Hauses ... ab dem 23.07.1975 zu Wohnzwecken an die Eheleute ... vermietet waren. Soweit der Kläger die Auffassung vertritt, der Mietvertrag habe sich nicht auf den Dachgeschossbereich (Mansardenzimmer), sondern die darunter liegende Wohnung bezogen, vermag der Senat seinem Vortrag nicht zu folgen. Dass die Dachgeschosszimmer an die Eheleute ... vermietet waren, wird zum einen durch die Kundendaten der Stadtwerke Frankfurt am Main belegt, die die Eheleute ... vom 11.11.1975 bis 14.05.1980 als Kunden ausweisen (S. 207 Behördenakten) und zum anderen durch die Meldedaten der Beklagten (Bl. 208 - 212 der Behördenakten) bestätigt, die die Eheleute ... als für das V. OG, also das Dachgeschoss, gemeldet erkennen lassen.
Den mithin zumindest nach dem maßgeblichen Stichtag, dem 01.02.1972, zu Wohnzwecken bestimmten Räumlichkeiten hat vor dem Umbau des Dachgeschosses auch nicht die Eignung gefehlt, auf Dauer bewohnt zu werden. Insoweit verweist der Senat auf seine obigen Ausführungen zu den Mansardenzimmern in der ... und der ..., die für die Räumlichkeiten im Dachgeschoss der ... in entsprechender Weise gelten. Zwar ist das Dachgeschoss in der ... 1980 zum Teil ausgebrannt. Der Voreigentümerin des Klägers wurde jedoch mit Verfügungen vom 03.10.1986 und 30.06.1987 aufgegeben, die nach dem Wohnungsbrand erforderlichen Instandsetzungsarbeiten auszuführen. Diese Arbeiten waren 1987 abgeschlossen. Der Dachgeschossbereich stand danach wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung und wurde, zumindest auch zum Teil, seit 1989 wieder durch einen Herrn ... bewohnt. Soweit der Kläger vorträgt, die wohnungsaufsichtlichen Verfügungen hätten sich nicht auf das Dachgeschoss bezogen, vermag der Senat seinem Vortrag nicht zu folgen, da die in den Behördenakten (Bl. 221) enthaltene Verfügung vom 03.10.1986 sich ausdrücklich auf den Dachgeschossbereich des Hauses bezieht. Sollte ein Teil der Mansarden vor dem Umbau leergestanden haben, ändert dies an ihrer Bestimmung zu Wohnzwecken nichts, sondern hat lediglich den Tatbestand der Zweckentfremdung erfüllt. Sollte durch ein (teilweises) Leerstehenlassen der Zimmer eine zur Unbewohnbarkeit führende Verwahrlosung eingetreten sein, hätte der damalige Eigentümer die Pflicht gehabt, die Wohnung wieder in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen.
Hat es sich aber nach alledem auch bei den Mansarden in der ... um geschützten Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts gehandelt, so hat der Kläger auch in der ... keinen neuen Wohnraum geschaffen, sondern den alten Wohnraum lediglich modernisiert und instandgesetzt sowie durch die Schaffung weiterer Wohnfläche im Spitzboden erweitert. Die Wohnfläche im Spitzboden mit 48,14 qm kann wiederum nicht als Ersatzwohnraum anerkannt werden, da sie Teil der Wohnung im Mansardengeschoss ist und damit nicht die für eine Anerkennung als Ersatzwohnraum erforderliche Abgeschlossenheit aufweist und nicht die Führung eines eigenständigen Haushaltes ermöglicht.
Vom Vorliegen eines beachtlichen Ersatzwohnraumangebotes kann schließlich auch nicht im Hinblick auf die Erklärung der Beklagten ausgegangen werden, sie sei bei großzügiger Betrachtungsweise bereit, etwas mehr als 101 qm als Ersatzwohnraum anzuerkennen. Bei dieser Erklärung der Beklagten handelte es sich um ein Vergleichsangebot, das sie im Hinblick auf die Umwidmung von 60 qm in der ... abgegeben hat. Dieses Vergleichsangebot hat der Kläger, zuletzt in der mündlichen Verhandlung, jedoch nicht angenommen. Ein solches Vergleichsangebot bindet den Senat in seiner rechtlichen Beurteilung hinsichtlich des Vorliegens bzw. Nichtvorliegens eines beachtlichen Ersatzwohnraumangebotes nicht.
Als unterlegener Beteiligter hat der Kläger die Kosten des gesamten Verfahrens zu tragen (§ 154 Abs. 1 VwGO).
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10, 711 ZPO in entsprechender Anwendung. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.
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 § 7
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