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Timestamp: 2020-01-18 01:29:49+00:00

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Par albert.caston le 04/10/09
Dans le système ancien de la double réception, si la réception définitive n'était pas accordée par le maître de l'ouvrage (ou réputée prononcée par le juge du contrat), les réserves n'étant pas levées le chantier était dit « juridiquement en cours », même si l'ouvrage était utilisé depuis plusieurs années !
Ainsi, la garantie décennale expirait parfois avant d'avoir pu s'ouvrir.
Telle était la jurisprudence : Cass. civ. 3e 27 novembre 1967, AJPI 1969, p. 827 ; Cass. 2 juillet 1970, Calcoen c/ Laminerve ; Cass. 8 mars 1972, Ferrer c/ Bianchina ; Cass. 30 mai 1968, Beufe c/ Coopérative de Reconstruction du Troarn ; Cass. 24 octobre 1972, Sté GTSO et SCI de la Porte d'Albi ; Cass. civ. 3e 25 juin 1974, Bull. cass. no ?262, p. 196 ; Cass. civ. 3e 8 octobre 1974, Bull. cass. no ?337, p. 258 ; Cass. civ. 3e 3 décembre 1974, Bull. cass. no ?447, p. 347 ; Cass. civ. 3e 17 juin 1975, Bull. cass. no 200, p. 154 ; Cass. civ. 3e 15 juin 1977, Bull. cass. no ?260, p. 199 ; voir cependant Cass. civ. 3e 13 juin 1978, Sté départementale d'HLM de l'Isère, GP, 28 octobre 1978, som. p. 11, mais voir Cass. civ. 3e 29 avril 1980, JCP 1980-IV-261.
Le Conseil d'État appliquait les mêmes principes et estimait que la garantie décennale n'avait pas commencé à courir, même onze ans après la réception provisoire, si la réception définitive n'avait pas été prononcée (CE 16 octobre 1968, Association syndicale de Reconstruction de Boulogne Centre, Req. no ?62 730).
La haute juridiction administrative soulignait, classiquement, que la responsabilité décennale ne pouvait être recherchée qu'à partir de la réception définitive :
CE 16 juin 1965, Cabet et Vve Méjean c/ Ville d'Hirson, Lebon p. 362 &ndash; CE 30 mars 1966, Sté industrielle foncière et routière, Lebon p. 254 ; Dr. adm. 1966, no ?168, p. 34 &ndash; CE 16 décembre 1966, Entr. Baeza, Lebon T. p. 1023 ; Dr. adm. 1967, p. 3 &ndash;Ville de Joinville, Lebon T., p. 1268 ; GP 1976-2-676, note F. Moderne). CE 25 JANVIER 1980, CJEG 1981 P. 33 CE 5 FÉVRIER 1982, DONDEL ET AUTRES, LEBON P. 53 ; CE 23 JANVIER 1981, COUDERT ET AUTRES, LEBON P. 23 ; CE 23 NOVEMBRE 1979, SA FISCHER, MTP 31 DÉCEMBRE 1979 ; CE 9 NOVEMBRE 1983, SOCIÉTÉ INDUSTRIELLE DE CONSTRUCTIONS ET D'APPLICATIONS MÉCANIQUES (SICAM) ET AUTRE, 07795, 20105, 20116, 9 NOVEMBRE 1983, LEBON P. 784.
Le Conseil d'État soulevait même d'office le moyen tiré de l'absence de réception définitive (CE 23 octobre 1985, Sté Sibam, arrêt no ?42038 ; voir aussi Souchon 20 janvier 1982, Lebon T., p. 720).
Une des conséquences les plus heureuses du système actuel de la réception unique est donc le maintien de l'entrepreneur sous le régime des obligations contractuelles pour les seuls travaux réservés.
Il est certain que, le délai décennal s'ouvrant à la réception unique, seuls peuvent rester sous le régime des obligations contractuelles de l'article 1147 du code civil, les travaux ayant fait l'objet de réserves à la réception, ou pendant l'année qui suit, (correspondant au délai de la garantie de parfait achèvement).
Depuis la loi de 1978, le chantier ne demeure « juridiquement ouvert » que pour les travaux réservés, et ce, sous le contrôle du juge, dans le cadre prévu par l'article 1792-6 du code civil de la levée de réserves judiciaire.
Encore faut-il que le délai de forclusion de la garantie de parafait achèvement ait été interrompu !
On vise par là deux activités correspondant à une mission administrative et juridique, et donc fondamentalement différentes des obligations techniques ou financières traditionnelles du maître d'oeuvre.
Ces deux domaines, parfois méconnus malgré leurs conséquences éventuellement redoutables, sont :
- l'accomplissement des formalités administratives et la préparation des marchés ;
- le respect des lois, règlements et servitudes ;
I - L'accomplissement des formalités administratives et la préparation des marchés
Le maître d'oeuvre soumet à la signature de son client les demandes tendant à obtenir les autorisations administratives afférentes à l'exécution des travaux. Est-il, à l'occasion de ces formalités, mandataire ou locateur d'ouvrage ?
La Cour de cassation considère que, dans le silence de la convention, l'architecte est mandataire (Cass. civ. 3e 13 juin 1968, Bull. cass. 275-212 ; 8 janvier 1970, Bull. cass. 13-10)
Il est donc essentiel que le contrat de maîtrise d'oeuvre prévoie expressément le cadre juridique choisi, pour éviter toute difficulté : en effet, s'il y a louage d'ouvrage, l'architecte n'est tenu que d'une simple obligation de prudence et de diligence dans l'accomplissement des formalités administratives (Cass. civ. 11 juin 1965, AJPI 1967, p. 26). En cas de mandat sa responsabilité est plus lourde.
Le maître d'oeuvre prépare les projets de marché à passer par le client avec les entrepreneurs.
Avant le rétablissement de la liberté des prix, il a été jugé que l'architecte n'a pas à rechercher si les formules de révision sont compatibles avec la réglementation des prix alors surtout que le maître de l'ouvrage est un promoteur professionnel averti à qui il appartient de s'entourer d'avis qualifiés (Cass. civ. 3e 20 novembre 1974, Bull. cass. no ?419, p. 320).
II - Le respect des lois, règlements et servitudes
Il incombe au maître d'oeuvre de veiller à l'observation des prescriptions législatives et réglementaires applicables aux travaux dont il est chargé.
A - Le respect des lois et règlements
Le fondement de la responsabilité de l'architecte pour violation des lois et règlements est-il à rechercher dans la responsabilité décennale ?
La jurisprudence a répondu par l'affirmative, dans l'hypothèse de non-respect des règlements de sécurité (hygiène, incendie, etc.), parce que de tels manquements compromettent la destination : Cass. civ. 3e 10 mars 1981, Bull. cass. no 49, p. 37 ; Cass. civ. 3e 24 novembre 1987, Bull. cass. no ?187, p. 109.
Cette jurisprudence n'est pas nouvelle :
Cass. civ. 3ème 30 juin 1998. Pourvoi n° 96-20.789 :
Elle s'applique en matière d'urbanisme :
Cass. civ. 3ème 26 mai 2004. Pourvoi n° 02-19.464 :
Cet arrêt est commenté par M. DESSUET (RDI 2004, p. 340).
Un arrêt postérieur a considéré qu'il s'agissait en pareil cas de vices apparents, couverts en l'absence de réserves à la réception :
Cass. civ. 3ème 8 novembre 2005. Pourvoi n° 04-16.932 :
Attendu que, pour condamner in solidum la société Montessuit et l'architecte, M. L..., avec leurs assureurs à indemniser le syndicat des copropriétaires pour les non-conformités aux règles d'urbanisme et de construction, l'arrêt retient qu'il est constant que la construction achevée laissait apparaître une absence de 35 parkings et 220 mètres carrés de surface de stationnement et qu'un certain nombre d'éléments concernant les règles de sécurité étaient absents à la réception de l'ouvrage, que le syndicat des copropriétaires n'était pas présent à la réception, que l'absence d'un nombre important de places de stationnement eu égard au plan d'occupation des sols rendait l'immeuble impropre à sa destination et que celle d'éléments de sécurité constituait des désordres couverts par la garantie décennale ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait relevé que les inachèvements et non conformités contractuelles étaient apparentes à la réception des parties communes et que celle-ci avait été effectuée sans réserves par la SCI, maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé le texte susvisé, le syndicat des copropriétaires venant aux droits de la SCI, n'étant pas recevable à solliciter la réparation de dommages apparents non dénoncés en temps utile ;
L'architecte n'est cependant pas, en principe, tenu d'attirer l'attention du maître d'ouvrage sur les risques que peut laisser subsister la mise en &oelig;uvre d'un permis de construire ne comportant pas de dérogation expresse (Cass. civ. 3e 17 mars 1971, Bull. cass. 196-141).
Le promoteur, maître d'ouvrage professionnel, ayant obtenu une dérogation l'autorisant à édifier un ouvrage élevé, et condamné à verser au voisin une indemnisation pour dépréciation de son fonds, ne pourra recourir contre l'architecte Cass. civ. 3e 19 février 1972, Bull. cass. 134-96).
Il a pourtant été jugé que, même après délivrance d'un permis de construire, alors qu'une dérogation ou l'accord du voisin était nécessaire, la responsabilité de l'architecte peut être engagée. Mais le maître d'ouvrage, dont les services « étaient à même de connaître la législation sur l'urbanisme et auraient dû contrôler l'exactitude des affirmations de l'architecte » (Cass. civ. 4 août 1971, Bull. cass. 162-117) ), conserve à sa charge une partie de l'indemnisation allouée pour démolition partielle de l'ouvrage.
La jurisprudence veille, en réalité, à maintenir l'équilibre de la relation contractuelle, au regard des responsabilités, entre maître d'oeuvre et maître de l'ouvrage, spécialement au regard de l'attitude ou de certaines compétences de ce dernier :
Cass. civ. 3ème 3 mars 2004. Pourvoi n° 02-18.177 :
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que le refus du permis de construire était motivé par le défaut d'intégration du projet dans le voisinage, contrainte qui avait été imposée par l'autorité administrative lors de la délivrance du certificat d'urbanisme, que l'architecte avait attiré l'attention de la SCI sur cette difficulté dès décembre 1994 et avait modifié le projet de permis de construire pour le mettre en conformité avec les contraintes urbanistiques sollicitant l'accord du maître de l'ouvrage qui avait, par ailleurs, lui-même participé à des réunions avec la mairie sur ce point et signé en connaissance de cause, la demande de permis de construire, la cour d'appel a pu retenir, eu égard à la connaissance personnelle des faits par la SCI, professionnelle de la construction, que l'architecte qui avait rempli sa mission sans faillir à son devoir de conseil, avait droit au paiement de ses honoraires ;
Cass. civ. 3ème 7 juin 2005. Pourvoi n° 03-13.164 :
Attendu qu'ayant relevé qu'aux termes d'un courrier adressé par l'architecte antérieurement au refus du permis de construire, Mme Boltz avait été avisée de ce que le projet comportait quatre non-conformités aux règles d'urbanisme, que les dérogations étaient proscrites et que son insistance à déposer la demande de permis de construire sans modifications risquait d'aboutir à un refus, la cour d'appel a pu en déduire que l'architecte n'avait commis ni faute dans l'accomplissement de sa mission, ni manquement à son devoir de conseil ;
B - Le respect des servitudes privées
On peut lire dans un arrêt rendu en 1869 par la Cour de Paris :
« Le premier devoir que la loi et la jurisprudence imposent à l'architecte est de demander à son client la production du contrat d'acquisition du terrain sur lequel le propriétaire a dessein d'édifier la construction, pour s'assurer des conditions particulières du contrat relativement au mode de bâtir et à l'existence des servitudes. » (20 novembre 1869, cité par Moscet, AJPI 1965 p. 559).
Cependant, l'architecte n'est pas responsable du non-respect d'une servitude dont la révélation aurait nécessité une étude approfondie. (Cass. civ. 3e 30 novembre 1971, Bull. cass. 584-415).
Il a de même été jugé, à l'occasion de la violation du cahier des charges d'un lotissement, que l'architecte, non chargé de la direction des travaux, n'encourt aucune responsabilité - bien que le maître d'ouvrage ait été condamné à la démolition - lorsqu'il n'est pas établi que l'homme de l'art ait eu connaissance « que des dérogations étaient nécessaires, qu'elles avaient été sollicitées et refusées » (Cass. civ. 3e 24 janvier 1969, Bull. cass. 79-83 ; 1er avril, Bull. cass. 80-84, 2e arrêt).
Tout dépend de la compétence du maître d'ouvrage en la matière (Cass. civ. 3ème, 4 mars 1971, Bull. cass. 162-117), compétence cependant parfois réduite à peu de choses comme l'illustre l'arrêt suivant :
CASS. CIV. 3e 3 JANVIER 1980, BULL. CASS. No ?1, P. 1 ; JCP 1980-IV, P. 103 :
Une cour d'appel a pu rejeter l'action en garantie formée contre le maître d'&oelig;uvre, par l'acquéreur d'un terrain qui, après avoir construit sa maison à l'intérieur d'une parcelle contiguë ne lui appartenant pas, a été condamné à démolir la construction, dès lors qu'après avoir constaté qu'aucun contrat d'architecte n'était produit, l'arrêt retient que le maître d'&oelig;uvre n'était pas tenu de vérifier le titre de ses clients, alors, surtout, qu'il était chargé de construire au milieu d'un terrain de 12 hectares et que le maître de l'ouvrage lui avait montré ce terrain comme lui appartenant.
Cela étant, en matière de violation de servitude privée, l'erreur est lourde de conséquences car le juge du fond est en droit d'ordonner la démolition des constructions édifiées en violation des règles privées (Cass. civ. 1re 3 décembre 1962, Bull. cass. 511-433 ; Cass. civ. 3e 3 janvier 1980, Bull. cass. no 1, p. 1).
CASS. CIV. 3e 26 JUIN 1979, BULL. CASS. No 142, P. 109 :
Mais attendu que, par adoption des motifs des premiers juges, l'arrêt constate la réalité de l'empiètement et énonce, exactement, qu'aux termes de l'article 545 du Code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, que l'article 555 du Code civil ne trouve pas son application lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage, et que la démolition de la partie de la construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée, quand le propriétaire de ce fonds l'exige, malgré l'importance relativement minime de l'empiètement ; que par ces motifs, la décision se trouve légalement justifiée de ce chef...
Cette jurisprudence ne se dément pas :
Cass. civ. 3ème 8 octobre 2003. Pourvoi n° 01-16.624 :
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant qu'en vertu de l'article 1143 du Code civil, le propriétaire dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l'existence ou de l'importance du dommage, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé
Peu importe la bonne foi du constructeur (pour des semelles de fondation empiétant partiellement chez le voisin : Cass. civ. 3e 23 mars 1999, Juris-Data no 001314). Encore faut-il que le demandeur justifie d'un préjudice personnel directement causé par l'infraction (Cass. civ. 3e 7 juin 1979, Bull. Cass., no 124).
Si, cependant, l'empiétement résulte de la construction d'un ouvrage public, il avait été jugé que l'intangibilité de ce dernier en interdit la démolition (Cass. civ. 3e 3 février 1998, consorts Gibault, arrêt no 166 D, à propos de tirants).
La cour suprême se reconnaît compétente en matière de voie de fait :
Cass. civ. 3ème 30 avril 2003. Pourvoi n° 01-14.148 :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 5 juin 2001), que Mmes Mourareau, Monnereau et Benoît (les consorts Mourareau), propriétaires indivis d'une parcelle située sur le territoire de la commune de Verdun-sur-Ariège, se plaignant de l'empiétement sur cette parcelle d'un bâtiment construit par la commune pour capter l'eau de la source du ''Bals inférieur'', ont assigné la commune pour obtenir la démolition du bâtiment, le rétablissement de la source en son état initial et le paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que pour refuser d'ordonner la démolition du bâtiment empiétant sur la parcelle appartenant aux consorts Mourareau et allouer à ces derniers une certaine somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que le juge judiciaire ne peut ordonner la destruction d'un ouvrage public mais a le pouvoir d'allouer des dommages-intérêts à celui qui subit un préjudice à la suite d'une voie de fait ;
Avant la loi du 9 juillet 1975 sur les clauses pénales, l'application de la clause pénale emportait indemnisation forfaitaire du maître de l'ouvrage, qui ne pouvait demander plus ni obtenir moins, et ce par application de l'article 1152 du Code civil.
Cependant, l'article 1231 du même code prévoyait déjà que la peine peut être modifiée par le juge lorsque l'obligation principale a été exécutée en partie, si l'obligation était susceptible d'exécution partielle (Cass. civ. 3 février 1937, DH 1938, som. p. 11). La pénalité pouvait être réduite s'il était établi (constatation nécessaire) que le retard était imputable à la force majeure ou au fait du cocontractant (Cass. civ. 3e 19 octobre 1971, Bull. cass. 495-353 ; Cass. civ. 1re 16 mai 1977, Bull. cass. no 229, p. 181).
La loi no 75-597 du 9 juillet 1975 a modifié l'article 1152 du code civil auquel elle ajoute un second alinéa énonçant : « Néanmoins le juge peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ».
La jurisprudence fait une application croissante de ce pouvoir, qui ne s'entend pourtant que si la clause est manifestement excessive ou dérisoire (Cass. soc. 24 mai 1978, JCP 1978-IV, p. 227), et si le juge est saisi d'une demande en ce sens (Cass. civ. 3e 8 novembre 1978, Sté Saint-Jacques c/ Sté Locabail, GP 2 mars 1979, som.).
Le juge du fait doit répondre aux conclusions alléguant que la victime subit un préjudice supérieur au montant résultant de l'application de la clause (Cass com. 7 novembre 1978, Sté Bail-Équipement, GP 2 mars 1979, som.) et mettre la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur le caractère direct ou indirect du préjudice (Cass. civ. 3e 24 octobre 1978, Sté Stococer, GP 28 janvier 1979, som. p. 9).
Des dommages-intérêts complémentaires à ceux résultant de l'application de la clause pénale peuvent être alloués si la preuve d'un préjudice distinct est apportée (Cass. civ. 3e 30 janvier 1979, Brunet, GP 22 juin 1979, som. p. 9).
Il n'en irait autrement que si le juge du fait décidait d'appliquer purement et simplement la pénalité forfaitaire (Cass. civ. 3e 6 décembre 1978, Sté Mylda, GP 25 mars 1979, som. p. 12 ; Cass. civ. 3e 17 janvier 1979, JCP 1979-IV-p. 98).
Si le juge peut modifier la peine excessive ou dérisoire, il ne lui est pas imposé d'en limiter le montant à celui du préjudice réellement subi : Cass. com. 23 janvier 1979, JCP 1979-V, p. 106.
II - Modalités de mise en oeuvre
La Cour suprême (Chambre Mixte) a dû réagir face à une certaine dérive du juge du fait usant des nouveaux pouvoirs en perdant de vue que le magistrat doit toujours, s'il intervient pour modifier la loi des parties sur ce point, prendre en considération le préjudice effectif ou, à tout le moins, motiver de façon précise sa décision à cet égard.
CASS. CH. MIXTE 20 JANVIER 1978, BULL. CASS. No 1, P. 5 :
Vu l'article 1152 du Code civil tel que modifié ;
Attendu que, pour réduire de deux tiers le montant de l'indemnité résultant de la clause susvisée, la Cour d'appel s'est bornée à énoncer qu'il était « un peu élevé » ; qu'en statuant ainsi sans rechercher en quoi ce montant était manifestement excessif, elle n'a pas donné de base légale à sa décision.
Cette jurisprudence ne s'est pas démentie :
CASS. CIV. 3e 14 NOVEMBRE 1991, BULL. CASS. No ?274, P. 161 :
Ne donne pas de base légale à sa décision réduisant le montant de la pénalité convenue la cour d'appel qui retient que, compte tenu des circonstances de l'espèce, la clause pénale apparaît à tout le moins excessive, sans préciser en quoi son montant était manifestement excessif.
CASS. COM. 11 FÉVRIER 1997, BULL. CASS. No 47, P. 43 :
Le juge ne fait qu'user de son pouvoir souverain lorsqu'il fixe, fût-ce en le réduisant à un franc, le montant de la condamnation qu'il prononce au titre de la clause pénale. Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui, sans se fonder sur la disproportion manifeste entre l'importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé, réduit le montant de la clause pénale en se déterminant par des motifs tirés du comportement du débiteur de la pénalité, de tels motifs étant impropres à justifier à eux seuls le caractère manifestement excessif du montant de la clause.
Cass. civ. 1ère 13 décembre 2005. Pourvoi n° 03-15.386 :
Attendu que pour réduire à cent francs l'indemnité due au titre de la majoration forfaitaire de 10 % contractuellement prévue en cas de non paiement des loyers ou de toute autre somme due en vertu du bail par M. Liazid Aminer, preneur, l'arrêt se détermine "eu égard à l'ensemble des circonstances de la cause" ;
Attendu qu'en statuant ainsi, sans rechercher en quoi ce montant était manifestement excessif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
La peine ne peut être inférieure au préjudice (Cass. civ. 1re 24 juillet 1978, Bull. cass. no 280).
Cass. civ. 1ère 15 novembre 2005. Pourvoi n° 03-14.357 :
Mais attendu que la cour d'appel qui retient que par application des clauses contractuelles, la société Humeau a obtenu la révision du prix d'origine correspondant à une majoration d'environ 37,39 % et qu'il apparaissait dès lors que l'exécution, en sus, de la clause pénale était manifestement excessive, a pris en considération le préjudice pouvant résulter pour la société Humeau de la non exécution du contrat, justifiant ainsi légalement sa décision ;
La clause pénale ne peut être appliquée que pour les travaux objets du marché qui la contient, et non pour des travaux étrangers à la commande, ou qui ont fait l'objet de modifications ultérieures demandées par le maître de l'ouvrage (Cass. 18 avril 1931, Revue juridique et fiscale de l'entreprise 1931, p. 279).
La clause pénale (« pénalités de retard ») prévoyant une indemnisation forfaitaire par jour de retard est applicable sans qu'une mise en demeure soit nécessaire, si la convention ne l'exige pas (Cass. civ. 3e 7 mars 1969, Bull. cass. 208-159 ; AJPI 1972, p. 30). Elle joue dès lors que le délai est fixé au contrat (Cass. civ. 5 juin 1967, Bull. cass. 195-153 &ndash; Cass. civ. 3e 22 avril 1975, Bull. cass. no 98).
La clause pénale souscrite par un entrepreneur est inopposable à son co-traitant même si tous deux sont tenus in solidum à l'égard du maître de l'ouvrage à payer la totalité du préjudice qu'ils ont ensemble provoqué (Cass. civ. 3e 13 novembre 1974, Bull. cass. no 417, p. 319).
Si les travaux à entreprendre chez soi nécessitent, pour leur exécution, d'entrer sur le fonds voisin, l'autorisation pourra - en cas de refus - être obtenue en référé, la demande s'apparentant alors à la mise en œuvre de l'ancienne servitude du « tour d'échelle » :
La jurisprudence est abondante et constante sur ce point :
CASS. CIV. 2e 29 MAI 1979, BULL. CASS. No 166, P. 116 :
Aux termes de l'article 808 du Nouveau Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Ne constitue pas une contestation sérieuse, de nature à rendre incompétente la juridiction des référés, la demande d'un tiers tendant à faire autoriser un expert à pénétrer chez son voisin pour se livrer, sur le bien immobilier de celui-ci, à des fouilles du sol et à des sondages de fondations, à l'occasion d'un litige auquel ce voisin est étranger, dès lors que l'expertise fait suite à un litige ayant opposé les deux voisins et a été ordonnée lors d'une action en garantie consécutive à une condamnation à réparer un dommage causé à l'immeuble du défendeur.
CASS. CIV. 3e 15 AVRIL 1982, BULL. CASS. No 93, P. 65 :
On ne saurait reprocher à un arrêt qui retient qu'en vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d'un mur peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d'effectuer des réparations indispensables, d'avoir consacré l'existence d'une servitude d'échelage en l'absence de tout titre conventionnel dès lors que cet arrêt ne reconnaît aucune servitude au profit du fonds du propriétaire de ce mur.
CASS. CIV. 2e 18 JUILLET 1984, BULL. CASS. No ?138, P. 97 :
Il ne saurait être fait grief au juge des référés de s'être déclaré compétent pour autoriser le propriétaire d'un fonds contigu à pénétrer sur le fonds voisin pour faire procéder au crépissage du mur d'une construction dont la démolition pour empiétement était demandée devant les juges du fond, dès lors qu'il a retenu l'urgence que présentait le travail de crépissage ainsi que la nécessité pour son exécution de pénétrer temporairement sur le terrain voisin et a rappelé l'existence d'un différend entre les parties.
Un copropriétaire peut cependant s'opposer au passage par son lot des ouvriers devant effectuer des travaux dans les parties communes, s'il existe une autre voie d'accès (Cass. civ. 3e 8 juin 1988, Bull. cass. no 104, p. 58)
L'autorisation judiciaire est exigée même des agents de l'Administration qui ne sauraient (hors des procédures appropriées) pénétrer de force chez autrui :
CASS. CIV. 1re 3 NOVEMBRE 1982, BULL. CASS. No 314, P. 270 :
Bien que les travaux de curage d'une rivière effectués par des agents d'un syndicat de communes aient le caractère de travaux publics, l'action ayant consisté pour ces agents à pénétrer de force dans une propriété privée, en brisant l'un des pieux de soutien de la clôture de celle-ci, est manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir de l'Administration ou à l'exercice normal d'une activité administrative et constitue, dès lors, une voie de fait dont les conséquences dommageables relèvent de la compétence des tribunaux de l'ordre judiciaire.
Mais c'est toujours au maître de l'ouvrage de se préoccuper d'obtenir en temps opportun les autorisations nécessaires et d'introduire les procédures appropriées :
Cass. civ. 3ème 3 décembre 2002. Pourvoi n° 01-14.623 :
Attendu qu'ayant constaté que les divers éléments présentés ne permettaient pas d'établir que la société Etablissements D... (société D...), entrepreneur, avait été mise au courant de la difficulté tenant au voisinage avant la conclusion du contrat et que ni le devis établi par elle, accepté et signé par la société G…, maître de l'ouvrage, ni le bon de commande ne comportaient de mention relative à l'impossibilité pour la société D... de disposer du tour d'échelle nécessaire à l'exécution du bardage extérieur, dont la réalisation avait été prévue, et relevé, par motifs propres et adoptés, que, la société D... ayant parfaitement rempli son rôle en prenant le contact de la propriétaire voisine pour lui demander l'autorisation de pénétrer sur sa propriété, il ne pouvait être déduit de cette démarche qu'elle avait été informée antérieurement à la signature du contrat, que cette voisine s'opposerait à tout passage, la cour d'appel qui, effectuant les recherches qu'il lui est reproché d'avoir omises, a retenu que le maître de l'ouvrage, à qui il appartenait, sauf convention contraire inexistante en l'espèce, de fournir à l'entrepreneur tous les moyens nécessaires à la bonne exécution du chantier et, s'il y a lieu, d'obtenir des voisins les autorisations indispensables pour que les travaux puissent être réalisés, ne pouvait reprocher à la société D... de n'avoir pu les achever en raison de l'interdiction de passage opposée par la voisine et que ce fait d'un tiers était constitutif d'une cause étrangère exonératoire au sens des dispositions de l'article 1147 du Code civil, a légalement justifié sa décision ;
Afin d'éviter toute contestation, après achèvement des travaux, sur l'état antérieur des ouvrages avoisinants, il est nécessaire de le faire constater contradictoirement et techniquement. Mieux qu'un simple constat d'huissier, répond à ce besoin la pratique du référé préventif afin de désignation d'expert.
L'institution dispose d'assises confortables dans l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».
Cass. civ. 3ème 30 novembre 1976. Pourvoi N° 75-15.508 :
Au titre de l'article 145 du code de procédure civile , le référé sera préférable à l'ordonnance sur requête (par le respect qu'il permet du principe de contradiction). Tous les propriétaires avoisinants devront y être appelés à la requête du maître du nouvel ouvrage qui assignera aussi, par prudence, ses propres constructeurs concernés, au fur et à mesure de leur désignation (maître d'oeuvre, entreprises de démolition, terrassement, gros oeuvre).
Cass. civ. 3ème 27 octobre 2004. Pourvoi n° 03-15.029 :
Cass. civ. 3ème 22 octobre 2002. Pourvoi n° 01-02.541 :
Cass. civ. 1ère 10 avril 1996. Pourvoi n° 94-12.284 :
se rendre sur place : se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission et plus particulièrement les plans et descriptifs de la construction projetée tant en infrastructure qu'en superstructure ainsi que les actes de propriété des avoisinants et des existants à démolir, le cas échéant ; visiter les immeubles constituant la propriété des défendeurs ; indiquer l'état d'avancement des travaux lors du premier rendez-vous ; dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires de la totalité des immeubles voisins ainsi que la propriété du demandeur, afin de déterminer et dire si, à son avis, lesdits immeubles présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, ainsi que leur mode de fondations ou leur état de vétusté ou, encore, consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent, et également, éventuellement, consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l'expertise pour le compte du demandeur ; dresser un constat précis avant démolition, sous la forme d'un pré-rapport ; procéder, sur demande des intéressés, à de nouveaux examens des avoisinants après démolition, après terrassement et après gros-oeuvre et ce jusqu'à hors d'eau ; dresser un pré-rapport avant terrassements, pour le cas où la démolition serait effectuée ou n'existerait pas ; dire à son avis, s'il convient ou non, en cas d'urgence constatée et de réel danger, de procéder à la mise en place et à la réalisation de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l'état qu'ils présentent actuellement et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux à être entrepris pour le compte du demandeur ; fournir de façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ; Disons qu'en cas de besoin et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l'expert, le demandeur pourra éventuellement faire passer sur les propriétés voisines concernées, ses architectes et entrepreneurs à telles fins techniques que l'expert estimera nécessaires ou seulement utiles et qu'en cas de difficulté il nous en sera à nouveau référé ;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du nouveau Code de procédure civile et qu'il déposera l'original et une copie de son rapport au greffe du tribunal avant le, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge de contrôle ;
Fixons à la somme de... francs la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par le demandeur à ce même greffe avant le... ; Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
- le priver de toute possibilité de contestation de la causalité des dommages de voisinage allégués,
CA PARIS 23e CH. 9NOVEMBRE 1990, MARTIN, INÉDIT :
Classiquement, la garantie décennale ne s'attache qu'aux vices graves de nature à nuire à la solidité de l'ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination. Le délai décennal d'épreuve est en effet de nature technique et vise essentiellement à l'habitabilité (clos et couvert).
Il y avait là une vérité première devant la Cour de Cassation jusqu'au 10 juillet 1978, date de naissance d'un nouveau cas d'indemnisation, concernant, pour faute prouvée, des dommages jusqu'alors considérés comme mineurs, leur réparation étant alors accordée sur le fondement de l'article 1147 du code civil.
Voici le texte de cet arrêt de principe (arrêt Delcourt) :
CASS. CIV. 10 JUILLET 1978, BULL. CASS. no ?285, p. 220 :
Attendu que Delcourt, architecte, reproche à l'arrêt confirmatif attaqué de l'avoir condamné à réparation envers les époux Dumont, en raison des fissurations de leur pavillon, construit sous sa direction alors, selon le moyen, « qu'il ressort des dispositions combinées des articles 1792 et 2270 du Code civil, que la garantie décennale des constructeurs ne s'applique qu'aux vices de construction des gros ouvrages que s'ils portent atteinte à la solidité de l'édifice ou le rendent impropre à sa destination, tandis que la présomption de responsabilité de l'article 1792 est subordonnée à la condition que l'ouvrage ait été édifié à prix fait, et que la Cour d'appel, qui ne constate pas cette condition, mais qui relève que les désordres ne sont pas de nature à entraîner la ruine de l'immeuble et à le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné, et qui a ainsi statué par des motifs contraires à ceux des premiers juges, n'a pas légalement justifié sa décision » ;
Mais attendu que la Cour d'appel, qui a relevé que les malfaçons litigieuses, relatives aux gros ouvrages, n'affectaient pas la solidité de la maison et ne la rendaient pas impropre à sa destination, a exactement énoncé que Delcourt ne pouvait donc en être présumé responsable sur le fondement de la garantie décennale de l'article 1792 du Code civil, et que les époux Dumont disposaient dès lors d'une action en responsabilité contractuelle contre cet architecte à condition de démontrer sa faute ; qu'ayant ensuite retenu que les désordres étaient dus à une erreur de conception de Delcourt, elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision...
Le nouveau-né n'avait pas encore de nom.
Or, Mlle Fossereau, conseiller à la Cour de Cassation, avait publié en 1977 une très importante chronique annonciatrice de cette réforme, appelant de ses v&oelig;ux la création de ce qu'elle dénommait « dommages intermédiaires ». On y trouve la doctrine dont sont ensuite issus de nombreux arrêts postérieurs de la Cour Suprême, étendant tous le domaine d'application de la responsabilité contractuelle de droit commun et reprenant la dénomination choisie, devenue classique :
LE « CLAIR-OBSCUR » DE LA RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS, D. 1977, CHR. P. 1 :
Les... dommages intermédiaires à mi-chemin de la biennale et de la décennale (échappent) à l'une et à l'autre à la fois, car ils concernent les gros ouvrages sans porter atteinte à la solidité de l'immeuble ou le rendre impropre à sa destination (telles les fissures légères seulement inesthétiques d'un mur). Les soumettre à la biennale violerait le critère des gros et menus ouvrages ; les faire entrer dans la décennale violerait celui de « la perte » de l'édifice tel qu'interprété en jurisprudence sauf à vider de tout contenu la notion « d'impropriété à la destination ». Risquant de se révéler plus importants que les dégâts aux menus ouvrages, ces dommages ne peuvent demeurer sans réparation et celle-ci (que la Cour de cassation n'a pas eu encore à examiner) ne peut guère être recherchée que dans les règles de la « contractuelle » trentenaire de droit commun et de l'action à bref délai.
Pis-aller, peut être, mais dans la ligne de la jurisprudence qui, ayant, au vu des textes, assorti de conditions la garantie, doit régler le sort des situations qu'elle laisse en marge de celle-ci. A partir du moment où elle a admis la persistance dans certains cas de la responsabilité de droit commun, il lui sera difficile, dans d'autres, de l'exclure. C'est là un engrenage...
Après l'arrêt DELCOURT, une autre décision, en date du 29 mai 1979 (Mutuelle des architectes français c/ Société Résidence Victor-Hugo) est encore plus caractéristique de cette évolution. Elle concerne des phénomènes d'inondations successives survenues dans des sous-sols à usage de « parkings », sans que cependant l'atteinte à la destination soit telle que les articles 1792 et 2270 soient applicables.
CASS. CIV. 3e 29 MAI 1979, BULL. CASS. No ?117, P. 89 :
Mais attendu que, lorsque les désordres survenus dans les gros ouvrages après réception ne portent pas atteinte à la solidité de l'immeuble et ne le rendent pas impropre à sa destination, l'architecte en est néanmoins responsable si sa faute est prouvée ;
Et attendu que, la Cour d'appel ayant retenu à la charge de Galea, au vu de l'expertise, des manquements aux règles de l'art consistant en une erreur dans la conception et la direction des travaux a, par ce seul motif, justifié sa décision...
La question a été posée du sort et de la compatibilité de cette jurisprudence avec les mécanismes issus de la loi du 4 janvier 1978.
En 1995, la Cour suprême a décidé l'application de cette notion au régime né de la loi de 1978.
CASS. CIV. 22 MARS 1995, JCP 1995 II 22416, NOTE FOSSEREAU ; GP 7/9 JANVIER 1996, NOTE BOUBLI ; RDI 1995, P. 333, OBS. MALINVAUD ; BULL. CASS. No 80, P. 54 :
Mais attendu qu'ayant relevé que les désordres des plafonds et cloisons, non apparents à la réception, n'affectaient pas des éléments d'équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement et, ne compromettant ni la solidité ni la destination de la maison, n'étaient pas soumis non plus à la garantie décennale, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant exactement que la garantie de parfait achèvement due par l'entrepreneur concerné n'excluait pas l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée.
Il est indispensable de reproduire la conclusion de la note de commentaire de l'arrêt (JCP 1995-II-22416) émanant de Mlle Fossereau (magistrat au rapport de qui l'arrêt a d'ailleurs été rendu) :
- dès lors que l'on veut bien admettre sur la lancée de la jurisprudence Delcour, parce qu'un vide demeure entre la décennale et la biennale depuis la loi nouvelle, que les textes, la jurisprudence et même la doctrine, n'y font pas opposition, la continuation de l'application, (sauf à l'aménager), de la responsabilité contractuelle sui generis palliative et prétorienne pour les dommages intermédiaires après la garantie de parfait achèvement ;
- dès lors que l'on admet, en poursuivant la jurisprudence actuelle, que cette garantie spéciale de parfait achèvement n'est ni exclusive ni extinctive d'autres formes de garanties ou responsabilités, l'on peut admettre aussi bien que les dommages intermédiaires survenus dans l'année de la réception, comme ceux qui surviennent après, sont réparables en cas de faute contractuelle de l'entrepreneur concerné, comme des autres constructeurs. La garantie de parfait achèvement par la brièveté de son délai ne doit pas être un piège pour le maître d'ouvrage mais une protection supplémentaire. »
II - Nature des désordres constituant des dommages intermédiaires
Les décisions rendues se situent plutôt dans la ligne de l'arrêt de principe Delcourt du 10 juillet 1978 :
Cass. civ. 3ème 3 janvier 2006. Pourvoi n° 04-18.507 : désordres affectant les peintures, Cass. civ. 3ème 21 juin 2005. Pourvoi n° 02-18.518. : faïençage des façades Cass. civ. 3ème 22 juin 2004. Pourvoi n° 03-13.251 : phénomène de vernissage du primaire et de cloquage des revêtements Cass. civ. 3ème 22 octobre 2002. Pourvoi n° 01-01.539 : travaux de ravalement et d'isolation Cass. civ. 3ème 2 juillet 2002. Pourvoi n° 01-02.013 : produit hydrofuge sur les façades et pignons et les taches noirâtres dues à des moisissures en raison de l'insuffisance de l'épaisseur du produit Cass. civ. 3ème 18 juillet 2001. Pourvoi n° 00-10.027 : décollement des briques en parement de façade, Cass. civ. 3ème 16 mai 2001. Pourvoi n° 99-15.974 : des désordres affectant les peintures des façades, Cass. civ. 3ème 20 janvier 1999. Pourvoi n° 97-15.104 : reprise des cloquages de la peinture en façade arrière.
III - Régime de réparation des dommages intermédiaires
Cette responsabilité dure dix années, à compter de la réception (Cass. civ. 3e 11 juin 1981,CJEG février 1982, p. 74). Ce meme arrêt étend l'obligation à l'entrepreneur.
La question se posait de savoir quelle serait, au regard de l'article 1165 du Code civil (effet relatif des contrats), la position de la Cour de cassation, sa la vigilance sur ce point étant en effet remarquable :
CASS. CIV. 3e 14 JANVIER 1981, BULL. CASS. No ?13, P. 9 :
Viole l'article 1165 du Code civil l'arrêt qui, après avoir constaté l'absence de réception de l'immeuble, énonce que le syndicat des copropriétaires est recevable à exercer contre l'entrepreneur l'action contractuelle en garantie des vices des gros ouvrages, alors que ce syndicat n'était pas partie au marché liant l'entrepreneur à la société de construction.
La réponse n'est plus douteuse : l'action ouverte au maître de l'ouvrage peut, en cas de revente du bien construit, être exercée par le nouvel acquéreur. Telle est la doctrine exprirmée par la Cour suprême dans plusieurs arrêts, généralisant la solution à toute mise en &oelig;uvre de l'article 1147 :
CASS. CIV. 3e 26 MAI 1992, BULL. CASS. No ?168, P. 102 :
CASS. CIV. 3e 17 NOVEMBRE 1993, INÉDIT, SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE RÉSIDENCE LE MUGUET, ARRÊT No ?1792 D :
Mais attendu que le sous-acquéreur jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur et dispose contre les locateurs d'ouvrage d'une action contractuelle fondée sur un manquement à leurs obligations envers le maître de l'ouvrage ; que la collectivité des copropriétaires, constituée en syndicat, a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; qu'en relevant souverainement qu'il n'était pas établi que les parkings extérieurs et couloirs d'accès, réalisés après la réception de l'immeuble, aient fait l'objet eux-mêmes d'une réception entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs et en retenant que l'exécution défectueuse par les établissements Koënig, qui avait échappé à la vigilance de l'architecte, engageait la responsabilité contractuelle de ces deux locateurs d'ouvrage, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef...
Cette responsabilité ne s'applique pas en présence d'un dommage non survenu et spécialement s'il n'est ni futur, ni certain :
Cass. civ. 3ème 3 mai 2001. Pourvoi n° 99-17.205 :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, sans dénaturation, que les désordres afférents au bâtiment A ne s'étant pas encore produits alors que le délai d'épreuve était écoulé ou que n'étant pas, compte tenu de leur ampleur très limitée, de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage ni à le rendre impropre à sa destination, l'existence d'un dommage certain n'était pas démontrée, la cour d'appel qui a retenu que la survenance future de ce dommage était marquée d'un tel aléa qu'il ne pouvait justifier les réparations demandées ni sur le fondement de la garantie décennale ni sur celui des dommages intermédiaires, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Il doit en toute hypothèse s'agir de vices cachés :
Cass. civ. 3ème 17 décembre 2003. Pourvoi n° 02-16.322 :
Mais attendu qu'ayant relevé que, les désordres étant apparents, les conditions d'application de l'article 1792 du Code civil n'étaient pas réunies, et qu'ils ne pouvaient constituer des vices intermédiaires qui sont obligatoirement des vices cachés, la cour d'appel, qui n'était pas saisie de demandes fondées sur la responsabilité délictuelle, a, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la qualité pour agir des époux Pujol, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Ainsi transparaît nettement le souci d'aligner sur la responsabilité décennale les nouvelles garanties maintenues après réception, notamment en ce qui concerne :
leur durée ; dix ans, la nature du vice : caché, la qualité à agir : l'action suit la chose. leurs modalités : nécessité de prouver la faute,
D'ailleurs, l'exigence de la preuve de la faute est commune à toutes les responsabilités techniques fondées sur l'article 1147.
La responsabilité décennale que nous connaissons (et que les pays d'Europe qui n'ont pas reçu notre code civil ne nous envient pas...) n'est pas une invention de PORTALIS et consorts.
Elle est issue d'une longue histoire.
Voyons d'abord le code d'Hammourabi : ce dernier (1730-1685 av. J.-C.), roi de Babylone et de Chaldée, avait institué un régime de sanctions assez différent du notre, car particulièrement sévère contre les mauvais constructeurs :
Si la maison construite s'est écroulée et a tué le maître de la maison, l'architecte est passible de mort ; si c'est l'enfant du maître de la maison qu'il a tué, on tuera l'enfant de l'architecte... Si c'est la fortune mobilière qu'il a détruite, il restituera tout ce qu'il a détruit et parce qu'il n'a pas rendu solide la construction et qu'elle s'est effondrée, il restituera la maison à ses propres frais.
Le législateur romain devait se montrer moins cruel. Il instituait une responsabilité de quinze années de l'architecte en matière uniquement de travaux publics (Constitution de Gratien et de Théodose, de l'an 385 de notre ère &ndash; Code De operationis publicis, VIII-12 &ndash; Voir Ulpien, Lib. 24).
L'ancien droit français reprend l'ancien droit romain et l'étend aux travaux privés ; il réduit à dix ans le délai de garantie (Pothier, Traité du contrat de louage, no ?425).
Comme l'exprime un ouvrage du XVIIe siècle :
« C'est une maxime confirmée par plusieurs arrêts, et conséquemment devenue incontestable, que les Maçons, les Charpentiers et les autres Ouvriers de cette sorte sont garands de leurs ouvrages durant dix ans du jour de leur achèvement ; de manière que si pendant ce temps il y survient quelque ruine procédante du vice de l'ouvrage, ils sont obligés de la réparer à leurs dépens. »
Lors de la rédaction du Code civil c'est, dans ses grandes lignes, le droit existant institué, soit par les coutumes, soit par la jurisprudence du Châtelet, qui est adopté. Comme le déclare Bigot de Préameneu au Corps législatif (Fenet, t. XV, p. 594), lors de la discussion de l'article 2270 du futur Code civil de 1804 :
« Il restait un cas qu'il convenait de ne pas omettre, c'est celui de la prescription en faveur des architectes et des entrepreneurs, à raison de la garantie des gros ouvrages qu'ils ont faits ou dirigés. Le droit commun, qui exige dix ans pour cette prescription, a été maintenu. »
Mais en 1804, la profession d'architecte se distingue encore mal de celle d'entrepreneur (Voir Minvielle, Histoire et condition juridique de la profession d'architecte, 1921 &ndash; Saint Maurice, thèse, Grenoble, 1940 ; Saint Chamas, L'Architecte, 1957 ; Liet-Veaux, Le Droit de la Construction, 1987, p. 132 et s.).
Cela s'est traduit dans le code civil dont l'édition d'origine ne consacrait à la matière que quelques articles (art. 1779, 1787 à 1799 inclus), au chapitre III « Du louage d'ouvrage et d'industrie » du titre VIII « Du contrat de louage ». Ce titre VIII est lui-même inséré au livre troisième « Des différentes manières dont on acquiert la propriété ».
Au titre XX du même livre, qui traite de la prescription, l'article 2270 (récemment disparu) disposait qu'après dix ans l'architecte et les entrepreneurs sont déchargés de la garantie des gros ouvrages qu'ils ont faits ou dirigés. Les mots « faits ou dirigés » illustraient la distinction entre l'exécution matérielle par l'entrepreneur et l'activité intellectuelle de l'architecte. Mais l'article 1793 visait « un architecte ou un entrepreneur (qui) s'est chargé de la construction à forfait d'un bâtiment », et l'expression ainsi employée marquait bien la confusion entre les deux professions.
Autre source de complication : le marché à forfait, objet d'une disposition particulière : celle imposant la fixité du prix de l'entrepreneur pour tout ouvrage construit selon un plan arrêté et convenu.
On reconnaît là la « loi d'airain » posée par l'article 1793. Elle fait craindre une fraude consistant à réduire la dépense pour augmenter le profit. Le propriétaire profane doit être protégé et, si un vice se révèle, l'entrepreneur ne s'exonérera alors que par la preuve de la cause étrangère (force majeure, faute de la victime, fait d'un tiers).
C'est ce qu'illustrent les arrêts à l'époque : Cass. Req. 15 juin 1863, DP 63-I-421 &ndash; Cass. 1er décembre 1868, DP 72-1-65 &ndash; Cass. 26 novembre 1873, DP 75-I-20 &ndash; Cass. civ. 24 novembre 1875, DP 77-I-30, de même que la doctrine :
JOURNAL DU PALAIS 1864, P. 100 :
Quand il s'agit d'une construction exécutée dans les conditions ordinaires, c'est-à-dire dont le prix est fixé d'après la nature et l'importance des travaux, on conçoit que l'entrepreneur n'ait aucun motif pour tromper, ni sur la qualité des matériaux, ni sur la profondeur qu'il donne aux fondations : pour les fouilles notamment, il descend jusqu'au sol ferme, solide, pour y asseoir des fondements ; rien ne l'incite à y épargner ses peines, puisqu'il est payé suivant le temps qu'il emploie aux fouilles ou suivant la quantité de déblais qu'il en retire ; mais il n'en est plus de même lorsqu'il s'agit de constructions exécutées à prix fait : c'est dans la différence entre ce prix et le coût des matières employées et des travaux effectués que consiste naturellement le bénéfice de l'entrepreneur ; or, ce bénéfice, l'entrepreneur peut être induit à l'accroître frauduleusement, en ne livrant que des matériaux d'une qualité médiocre, en épargnant, dans le travail des fondations, et le temps et la peine : eh bien ! c'est cette fraude que l'article 1792, spécial pour le cas des constructions établies à forfait, présume de plein droit dès que, dans les dix ans, l'édifice ainsi construit périt en tout ou en partie ; ainsi s'explique naturellement cette disposition légale où chaque expression a sa raison d'être, sa portée et qu'il faut bien se garder de combiner et de fondre avec l'article 2270, qui prévoit des hypothèses toutes différentes.
Il s'est cependant avéré difficile d'appliquer à l'architecte, exerçant une profession libérale, des textes rédigés pour l'entrepreneur qui est un commerçant. Il a fallu notamment résoudre le problème de la qualification du contrat.
Pour l'entrepreneur, la question était réglée par l'article 1779-3o du Code civil : « Il y a trois espèces principales de louage d'ouvrage et d'industrie :... 3o Celui des entrepreneurs d'ouvrage par suite de devis et marchés. ».
Pour l'architecte, doctrine et jurisprudence hésitaient entre louage d'ouvrage et mandat. Il s'agissait de savoir si l'architecte, dans le cadre de sa mission, représente son client.
L'intérêt de la distinction est essentiel. Le maître de l'ouvrage, en cas de louage d'ouvrage, n'est pas lié par les actes passés par l'architecte avec des tiers à propos de l'ouvrage commandé. Il n'a pas, en l'absence de mandat, à indemniser les pertes subies par son cocontractant dans l'exécution de sa mission. De plus, les responsabilités du mandataire et de l'entrepreneur obéissent à des règles différentes.
Mais on débattait même sur la nature juridique du contrat de l'architecte. En 1904, Barberot, dans son traité, exposait la question comme suit (p. 891 et s.) :
TRAITÉ PRATIQUE DE LA LÉGISLATION DU BÂTIMENT ET DES USINES :
Si l'édifice construit à prix fait, périt en tout ou partie par le vice de la construction, même par le vice du sol, les architecte et entrepreneur en sont responsables pendant dix ans (Art. 1792, C. civ.). &ndash; Assurément le législateur, dans l'article ci-dessus, n'a eu en vue que l'architecte entrepreneur qui passe un marché à forfait avec le propriétaire. Ceci est d'autant plus vrai qu'il était d'usage fréquent, lors de la rédaction du Code civil, que l'architecte se chargeât de la fourniture des matériaux, de leur mise en &oelig;uvre et de la direction des travaux ; il n'y avait là à proprement parler qu'un entrepreneur général et pas trace de la fonction d'architecte telle que nous l'entendons aujourd'hui. Les mots architecte et entrepreneur employés comme synonymes lors de la rédaction du Code civil, sont parfaitement distincts maintenant. L'architecte soucieux de la dignité de la profession se borne à être mandataire du propriétaire dont il a mission de sauvegarder les intérêts. Ses obligations sont réglées au titre du mandat et sa responsabilité, née des articles 1382, 1383 et 2270, est régie par l'article 1992 du Code civil. Entre l'architecte mandataire du propriétaire et l'entrepreneur qui exécute les travaux, il y a opposition constante d'intérêts.
L'architecte n'est pas justiciable de l'article 1792 du Code civil, cela est établi par de nombreux jugements. Cet article ne peut être appliqué qu'à la personne qui traite à prix fait, c'est-à-dire qui fournit la main-d'&oelig;uvre et les matériaux. « Quand des édifices n'ont pas été construits à prix faits par des architectes, l'article 1792 est inapplicable » (Cass., 12 novembre 1844.) Cependant nous croyons qu'il est un point où l'article 1792 peut être opposé à l'architecte ; c'est quand il est question du vice du sol. Nous l'examinons plus loin.
La Cour de cassation, le 21 janvier 1963, a tranché en faveur du louage d'ouvrage.
La question du régime de cette responsabilité (et quelques autres...) ont été ardemment débattues.
En 1930, un ancien auteur, COURCELLE, dans la deuxième édition de son traité, posait ainsi les données de la controverse :
COURCELLE, LÉGISLATION DU BÂTIMENT, 2ème éd. 1930 :
Le propriétaire qui, dans les délais fixés, actionne l'architecte en responsabilité, doit-il, dans les termes du droit commun, démontrer l'existence de la faute dont il se plaint, ou existe-t-il contre l'architecte une présomption de faute, et est-ce à celui-ci à prouver que l'accident s'est produit par une circonstance qui ne saurait lui être imputée ?
Trois opinions se sont fait jour à ce sujet.
Dans la plus récente, on enseigne que ni l'article 1792, ni, a fortiori, l'article 2270, placé au titre de la prescription, n'établissent une présomption de faute contre l'architecte ou l'entrepreneur. L'article 1792 dit bien qu'ils sont responsables, mais il n'établit pas cette responsabilité de plein droit, mais seulement au cas où la perte se produit par le vice de la construction ou du sol, c'est-à-dire par la faute même de l'architecte ou de l'entrepreneur. Par suite, c'est au propriétaire qui a reçu l'édifice à prouver que l'édifice a péri par l'une de ces deux causes. D'après une seconde opinion adoptée par un certain nombre d'auteurs et dont on retrouve des traces dans plusieurs décisions judiciaires, le propriétaire n'aurait rien autre à prouver que la perte de l'édifice, et l'architecte en serait responsable, à moins qu'il ne prouvât que cette perte résulte d'une cause qui ne lui est pas imputable. Mais cette présomption légale de faute n'est écrite nulle part, et si l'on peut, avec raison, considérer comme étant en faute l'architecte lorsqu'il est prouvé que l'édifice a péri par un vice du sol ou par le vice de la construction, ce serait ajouter à la loi, déjà assez rigoureuse, que de le présumer en faute par le seul fait de la perte de l'édifice.
Enfin, un troisième système suivi en jurisprudence fait cette distinction : Présomption de faute, dans l'article 1792, à cause de forfait. Absence de présomption dans les cas auxquels, en dehors du forfait, s'étend l'article 2270.
« Attendu, dit un arrêt de la Cour de cassation du 15 juin 1863, que la responsabilité édictée par l'article 1792 du Code civil n'est applicable à l'architecte que lorsqu'il s'est chargé de construire un édifice à prix fait et que cet édifice a péri en totalité ou en partie dans les dix années par le vice de la construction ; qu'il y a lieu de reconnaître que l'article 2270 n'exige ni la condition du forfait, ni la ruine totale ou partielle de l'édifice, et qu'il s'applique aux cas de grandes réparations ; mais que, dans les diverses hypothèses qui rentrent dans les prévisions de l'article 2270, aucune présomption n'existe contre l'architecte dont la responsabilité se trouve uniquement soumise aux règles tracées par les articles 1382 et 1383 du Code civil. »
Quelle est la raison de cette distinction ?
« Elle saute aux yeux, dit le Journal du Palais : Quand il s'agit d'une construction exécutée dans les conditions ordinaires, c'est-à-dire dont le prix est fixé d'après la nature et l'importance des travaux, on conçoit que l'entrepreneur n'ait aucun motif pour tromper, ni sur la qualité des matériaux, ni sur la profondeur qu'il donne aux fondations : pour les fouilles notamment, il descend jusqu'au sol ferme, solide, pour y asseoir des fondements ; rien ne l'incite à y épargner ses peines, puisqu'il est payé suivant le temps qu'il emploie aux fouilles ou suivant la quantité de déblais qu'il en retire ; mais il n'en est plus de même lorsqu'il s'agit de constructions exécutées à prix fait : c'est dans la différence entre ce prix et le coût des matières employées et des travaux effectués que consiste naturellement le bénéfice de l'entrepreneur ; or, ce bénéfice, l'entrepreneur peut être induit à l'accroître frauduleusement, en ne livrant que des matériaux d'une qualité médiocre, en épargnant, dans le travail des fondations, et le temps et la peine : eh bien ! c'est cette fraude que l'article 1792, spécial pour le cas des constructions établies à forfait, présume de plein droit dès que, dans les dix ans, l'édifice ainsi construit périt en tout ou en partie ; ainsi s'explique naturellement cette disposition légale où chaque expression a sa raison d'être, sa portée et qu'il faut bien se garder de combiner et de fondre avec l'article 2270, qui prévoit des hypothèses toutes différentes. » On a d'ailleurs fait remarquer que cette théorie, pour être conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation, était fort contestable. Comment, en effet, est-il possible d'appliquer l'article 1382 aux fautes contractuelles, même en alléguant le droit commun ? D'après le droit commun la responsabilité de l'entrepreneur et de l'architecte devrait cesser dès la réception de l'ouvrage ; or, c'est précisément pour y déroger que l'article 1792 a été édicté.
La responsabilité décennale est attachée à la chose construite, comme accessoire du droit de propriété. Elle n'est donc pas réservée à celui qui a contracté avec les constructeurs. L'action décennale est ainsi ouverte à l'ayant cause particulier, tiers au contrat d'entreprise, ce qui lui ferme la voie délictuelle à l'encontre du locateur d'ouvrage.
Cependant, le maître de l'ouvrage, qui a vendu, a qualité pour se prévaloir des articles 1792 et suivants du code civil, s'il est assigné par son acquéreur ou subrogé dans les droits de ce dernier (Cass. civ. 3e 18 octobre 1972, Bull. cass. no 531, p. 386 – Cass. civ. 3e 9 juillet 1973, Bull. cass. no 472, p. 344 – Cass. civ. 3e 12 novembre 1974, Bull. cass. no 407, p. 312). La même qualité à agir se retrouve en cas de reprise de l'action du vendeur (Cass. civ. 3e 8 avril 1992, Bull. cass. no 117, p. 71).
Cette exception à la règle selon laquelle la responsabilité décennale est attachée à la chose s'explique par l'idée d'une subrogation anticipée, en faveur de celui-ci qui risque d'être amené à payer et doit donc pouvoir exercer un recours.
De la sorte, si l'action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l'immeuble aux acquéreurs, le maître d'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain :
CASS. CIV. 3e 31 MAI 1995, BULL. CASS. No ?133, P. 89 :
Si, en principe, l'action en garantie décennale se transmet aux acquéreurs avec la propriété de l'immeuble, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer lorsqu'elle présente pour lui un intérêt direct et certain, et il peut invoquer un préjudice personnel.
Tel est le cas lorsque les acheteurs ont formé, contre leur vendeur, une demande fondée sur la garantie des vices cachés de la vente (Cass. civ. 3e 21 mars 1979, Bull. cass. no 73, p. 53 ; CJEG 1980, p. 153 ; JCP 1979-IV-184 ; GP, 16 août 1979, som.), ou lorsque ledit vendeur a été condamné à réparer les vices (Cass. civ. 3e 20 avril 1982, Bull. cass. no 95). Il en va de même s'il a déjà supporté le coût des réfections (Cass. civ. 3e 4 juillet 1979, GP som., 6 décembre 1979).
Un engagement de réparer confère la même qualité à agir :
CASS. CIV. 3e 11 DÉCEMBRE 1991, BULL. CASS. No 314, P. 184 :
Le maître de l'ouvrage peut, postérieurement à la vente de l'immeuble, exercer l'action en garantie décennale si celle-ci présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu'après les réclamations formulées par l'acquéreur, il s'est engagé à remédier aux désordres.
CASS. CIV. 3e 17 JANVIER 1996, BULL. CASS. No 12, P. 8 :
Vu l'article 31 du nouveau Code de procédure civile, ensemble l'article 1134 et l'article 1792 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 6 janvier 1994), que la société Européenne de blanchisserie hospitalière (EBH) a conclu avec le centre hospitalier régional de Brest (CHR) un contrat suivant lequel elle se chargeait de la réalisation et du financement en crédit-bail d'une blanchisserie hospitalière dont il était stipulé que le CHR deviendrait propriétaire 15 ans après ; qu'invoquant des désordres survenus après la réception de 1978, la société EBH a obtenu, en 1986, la désignation d'un expert par ordonnance de référé, puis, en 1989, a assigné en réparation l'architecte et les entrepreneurs, ainsi que leurs assureurs ;
Attendu que, pour déclarer « irrecevable » l'action en garantie décennale de la société EBH contre les locateurs d'ouvrage, l'arrêt retient qu'elle ne précise ni ne chiffre les dommages, que le CHR est devenu propriétaire des locaux en 1991, les a fait réparer, et que la société ne prouve pas qu'il lui ait réclamé le remboursement ou qu'elle ait assumé le coût des réfections, ou ait bénéficié d'une subrogation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la société EBH demandait paiement des réparations telles qu'évaluées à 672 000 francs par l'expert et sans rechercher si, du fait de ses engagements contractuels envers le CHR, la société EBH, maître de l'ouvrage, n'avait pas un intérêt direct et certain à agir contre les locateurs d'ouvrage, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions et n'a pas donné de base légale à sa décision.
CASS. CIV. 3e 3 JUILLET 1996, BULL. CASS. No 167, P. 108 :
Le maître de l'ouvrage peut, postérieurement à la vente de l'immeuble, exercer l'action en garantie décennale si celle-ci présente pour lui un intérêt direct et certain. Manque de base légale l'arrêt qui déclare irrecevable l'action d'un maître de l'ouvrage, qui n'est plus propriétaire, sans rechercher si, en raison de ses engagements envers les acquéreurs, il n'avait pas conservé un intérêt à agir contre les locateurs d'ouvrage, les sous-traitants et les assureurs.
CASS. CIV. 3e 3 MAI 1989, BULL. CASS. No 96, P. 54 :
Manque de base légale l'arrêt qui déclare le maître de l'ouvrage irrecevable à se prévaloir de la garantie légale, sans rechercher, bien qu'il ne soit pas assigné par le syndicat des copropriétaires, ni subrogé dans ses droits, s'il ne conservait pas un intérêt direct et certain à agir contre les locateurs d'ouvrage, en raison de ses engagements envers le vendeur du terrain.
C'est le prêteur de deniers qui est propriétaire des ouvrages. Tant que le preneur n'a pas mis en œuvre sa faculté de rachat, il n'a pas qualité pour exercer l'action décennale (Cass. civ. 3ème, 27 mai 1999 , n° 97-17.599).
Le principe est constant en jurisprudence :
Cass. civ. 3ème 18 janvier 2006. Pourvois n° 03-20.999, n° 04-10.250 :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 13 octobre 2003), que la société Batinorest a donné en crédit-bail à la société Santé assistance promotion un immeuble qu'elle avait acquis, après achèvement, de la Chambre de commerce et d'industrie de Valenciennes, maître d'ouvrage ; que, suite à l'affaissement et à la fissuration du dallage, les sociétés Batinorest et Santé assistance promotion ont assigné les constructeurs et leurs assureurs, sur le fondement des articles 1792 et 1382 du Code civil, pour obtenir réparation de leur préjudice ;
Attendu que pour accueillir la demande de la société Santé assistance promotion en paiement d'une somme de 411 292,80 euros correspondant au coût des travaux de reprise, l'arrêt retient que le crédit-preneur est locataire, qu'en cette qualité il ne peut bénéficier des articles 1792 et suivants du Code civil, que, par contre, il est recevable à agir sur le fondement délictuel ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le crédit-preneur ne pouvait pas demander, sur ce fondement, la somme correspondant à la réparation des désordres de construction, mais seulement l'indemnisation du préjudice en résultant, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Cependant l'habitude s'est prise d'insérer au contrat une clause de mandat habilitant le crédit-preneur à exercer l'action. Elle fait échec au défaut de qualité (Cass. civ. 3ème 16 mai 2001, n°99-19.085 ; Cass. civ. 3ème, 26 mars 2003, n°01-13.321).
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 l'article 545
 l'article 555
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 l'article 1152
 l'article 1231
 l'article 1152
 l'article 1152
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sui generis
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 l'article 2270
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