Source: http://comaroig.es/category/2-administracion-de-fincas/
Timestamp: 2018-05-24 06:24:41+00:00

Document:
2. Administración de fincas Archivos - Asesoria Coma & Roig
On noviembre 14, 2017 By santiagoroig	Posted in 2. Administración de fincascomment
Comunidades de Propietarios: comunicación electrónica con la AEAT obligatoria
On diciembre 9, 2016 By santiagoroig	Posted in 10. Procedimientos, 2. Administración de fincascomment
OBLIGACION DE PERSONAS JURÍDICAS Y ENTIDADES SIN PERSONALIDAD JURIDICA A RELACIONARSE ELECTRONICAMENTE CON LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS
Las comunidades de propietarios pueden apoderar al Administrador para recibir las notificaciones electrónicas. Este trámite se puede hacer de dos formas:
Mediante solicitud de cita previa en la Administración correspondiente de la Agencia Tributaria, donde deberán personarse el Administrador y el Presidentes de la comunidad,
No será necesario que el Presidente de la comunidad se persone ante la Agencia Tributaria, si el documento de apoderamiento es firmado y su firma es legitimada ante un notario.
Subvenciones a la rehabilitación año 2016
On marzo 17, 2016 marzo 18, 2016 By santiagoroig	Posted in 2. Administración de fincascomment
Rehabilitar la fachada de la Comunidad y solicitar una subvención del 25 %
El plazo de presentación de las solicitudes de inscripción a la convocatoria y de presentación de solicitudes de ayudas es el 01 de Marzo y finalizará el 31 de Diciembre de 2.016.
Las solicitudes se tendrán que formalizar en impresos normalizados facilitados por el Consorcio de la Vivienda de Barcelona y se tendrán que dirigir a la oficina de vivienda de cada distrito de la ciudad de Barcelona.
Para la rehabilitación de edificios se propone incluir en la convocatoria los siguientes porcentajes de subvención:
Patologías estructurales: sin un límite.
Mejoras energéticas globales o activas y ascensores: 50 % con un límite de 60.000 euros.
Mejoras energéticas pasivas parciales 35 % con un límite de 30.000 euros
Resto de obras en elementos comunes: un 25 % con un límite de 30.000 eurosS
Elementos comunes y uso privativo: su adquisición por consentimiento tácito
On marzo 11, 2016 marzo 18, 2016 By santiagoroig	Posted in 2. Administración de fincascomment
¿A quién pertenece el uso de la terraza comunitaria?
El criterio de la doctrina es que no se produce la adquisición de la propiedad por usucapión, precisamente por las especiales características de estos elementos comunes, que son en copropiedad, y de pasar a ser privativo supondría una asignación de cuotas y el cambio de todas las demás para seguir con el total de cien centésimas del artículo 3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal.
En este caso, lo que nunca consigue el usuario es que un elemento común pase a tener la consideración de privativo por un uso particular continuado, pero lo que sí se adquiere es el derecho a seguir con este privilegio cuando pasan quince años, que es la acción aplicable a tenor del artículo 1964 del Código Civil, aparte, incluso antes, si existe una actitud de consentimiento tácito de la Comunidad. De este modo se han pronunciado las sentencias de la Audiencia Provincial de Sevilla de 04 de Febrero de 2.014 y de la Audiencia Provincial de Madrid de 29 de Abril de 2.013.
Extracto del artículo de María José Polo Portillo Abogada
La deducción del iva soportado en las Comunidades de propietarios
On agosto 31, 2015 febrero 7, 2016 By santiagoroig	Posted in 01. IVA, 1. Fiscal - Impuestos, 2. Administración de fincascomment
Hay que afinar el lápiz para pagar lo justo.
Deducción del iva soportado por empresarios o profesionales que forman parte de una comunidad de propietarios, cuando los gastos de la Comunidad están directamente relacionados con los ingresos obtenidos por ellos en el ejercicio de su actividad y dichos ingresos se hallan sujetos al iva.
Requisitos de las facturas que debe expedir la Comunidad
Conforme al artículo 97.4 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, redactado por el número 14 del artículo 4 de la Ley 53/2002 de 30/12 de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social:
Conforme al Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación.
Artículo 14 Duplicados de las facturas 1. Los empresarios y profesionales o sujetos pasivos sólo podrán expedir un original de cada factura.
3. Los ejemplares duplicados a que se refiere el apartado anterior de este artículo tendrán la misma eficacia que los correspondientes documentos originales.4. En cada uno de los ejemplares duplicados deberá hacerse constar la expresión «duplicado».
Pero según la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 21 de Abril de 2005, no es preciso que en el duplicado de la factura figuren los porcentajes de base imponible y cuota tributaria que les correspondan en función de su participación en la Comunidad, pues dichos porcentajes podrán acreditarse mediante la escritura de división horizontal.
Sí que será precisa dicha especificación cuando la propia Comunidad realice una actividad empresarial a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, por ejemplo cuando arrienda un local.
Los ivas soportados en la rehabilitación, mantenimiento y suministros del local, si corren estos últimos a cargo de la Comunidad, son deducibles por ésta, no por el resto de propietarios.
Consulta V2952-14.
Comentarios al régimen jurídico de la propiedad horizontal de Cataluña, ante el proyecto de reforma del Libro V Título V Capítulo 3º
On enero 20, 2015 By santiagoroig	Posted in 2. Administración de fincascomment
Las Comunidades de propietarios como eje vertebrador de la sociedad civil en Cataluña
Sócrates y sus discípulos según un grabado de una pintura de Pinelli
Anteproyecto de reforma del artículo 553 del Código Civil Catalán
El boletín oficial del Parlamento de Catalunya en Julio de 2.013 publicó el Proyecto de Reforma del Libro V Título V Capítulo 3º relativo al régimen jurídico de la propiedad horizontal . Dicho proyecto no modifica el título de los artículos aunque incluye un nuevo articulo: el 553.47.
En la revisión del Capítulo III del Título V del Código Civil de Cataluña se ha dado solución a gran parte de de los problemas manifestados y contrasentidos detectados en la aplicación de la norma.
Se ha sustituido el término edificio por el de inmueble en todos aquellos preceptos en que se menciona y para poder comprender todas las situaciones que se dan en la propiedad horizontal.
Se hace servir el término restricción en lugar del termino limitación
En cuanto al crédito de la comunidad frente al propietario se ha mantenido la afección real y además se señala su preferència de caràcter especial sobre el elemento privativo con la prelación que en cada caso corresponde según la Ley.
Se amplía a la necesidad de aportar el certificado de hallarse al corriente de pago en las transmisiones lucrativas del elemento privativo, porque la situación en que se halle puede afectar al consentimiento en la adquisición.
Se suprime la obligación de depositar el fondo de reserva en una cuenta bancaria distinta aunque debe llevarse una contabilidad separada del mismo.Se mantiene el criterio de que el establecimiento del régimen de propiedad horizontal requiere el otorgamiento del titulo constitutivo, si bien no es preciso que esté acabada la construcción y para dar seguridad al tráfico jurídico se modifica el articulo 551-2-2 para permitir que para resolver un caso concreto , en defecto de pacto entre los comuneros y de las reglas de comunidad ordinaria a las situaciones de comunidad que reúnan los requisitos de propiedad horizontal y no se hayan configurado formalment, se puedan aplicar las regles de la propiedad horizontal.
Se establece una única convocatoria de la Junta de Propietarios.
El régimen de mayorías se simplifica:
El régimen general es el de mayoría de propietarios y cuotas, de manera que recupera el equilibrio de dobles mayorías.
2)El régimen particular de mayorías cualificadas de 4/5 partes de propietarios y cuotas.
3)El régimen de unanimidad
Se da contenido a la abstención en el voto y al voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común.
Ls nueva redacción distingue entre los acuerdos de formación instantània y los de formación sucesiva. En estos últimos se ha de esperar a comprobar la voluntad de las persones que no han asistido a la Junta.
Se incluye expresamente y se favorece la resolución extrajudicial de conflictos. Y se menciona explícitamente que los propietarios pueden acudir al arbitraje para cualquier custión relativa al régimen.
Se aclaran dudas interpretativas en relación a los términos de impugnación de los acuerdos comunitarios.
Se introducen precisiones en la configuración de los elementos privativos de beneficio común y se suprimen restricciones en el uso y disfrute de los anexos.
Se favorece la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos y se otorga a los propietarios esta facultad con la obligación prèvia de enviar el proyecto técnico a la presidencia o a la administración.
Se establece la obligación de comunicar el cambio de titularidad del elemento privativo con el establecimiento de la responsabilidad solidaria del transmitente respecto de las deudas que se meriten hasta la notificación de la efectiva transmisión a la Comunidad.
Se especifica el procedimiento para reclamar los gastos comunes.
Se suprime la distinción entre elementos comunes de uso restringido y de elementos comunes de uso exclusivo y se instaura un único régimen para los elementos comunes el uso de los cuales puede corresponder a uno o a diversos propietarios de elementos privativos.
ANÁLISIS DE LAS MODIFICACIONES según la lectura del proyecto de ley.
553-1 DEFINICIÓN
Caracteriza al régimen de la propiedad horizontal la existencia de uno o más titulares de la propiedad de al menos un inmueble integrado por elementos privativos y elementos comunes.
En la norma vigente se refiere a dos o más titulares.
La redacción propuesta matiza que los elementos comunes son inseparables de los elementos privativos y que los actos de enajenación y gravamen y el embargo de elementos privativos se extiende a la participación que les corresponde en los elementos comunes.
553-2 OBJETO
La norma vigente nos dice que puede constituirse la propiedad horizontal en los casos de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas, de urbanizaciones con relación a las parcelas y de cementerios con relación a las sepulturas.
La nueva redacción introduce una caracterización general de los supuestos concretos: Se puede constituir un régimen de propiedad horizontal en los casos de coexistència en el suelo , vuelo o subsuelo de edificaciones o usos privados y dominio público.
553-3 CUOTAS
Se traslada a otro precepto el apartado 4, según el cual las cuotas se modifican por acuerdo unànime de los propietarios o, si éste no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o estatutos no establecen otra cosa.
553-4 CRÉDITOS Y DEUDAS
Se introduce la novedad de que los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes ordinarios y extraordinarios correspondientes a los tres años inmediatamente anteriores tienen preferència de cobro sobre el elemento privativo con la prelación que determine la Ley.
553-5 AFECCIÓN REAL
En la regulación vigente los elementos privativos responden de las cantidades adeudadas por los titulares o por los antiguos titulares por razón de gastos comunes ordinarios o extraordinarios, que correspondran a la parte vencida del año en que se transmiten y del año inmediatamente anterior.
En la nueva regulación se amplía el plazo de responsabilidad a los tres años inmediatamente anteriores.
Extiende la obligación de aportar el certificado la nueva regulación a los transmitentes de elementos privativos, no sólo pues a los transmitentes, en escritura de transmisión onerosa de un elemento privativo.
553-6 FONDO DE RESERVA
En la nueva regulación ya no es obligatorio que se deposite en una cuenta especial, aunque es preciso contabilizarlo separadamente.
553-7 ESTABLECIMIENTO DEL RÉGIMEN
553-8 LEGITIMACIÓN
Están legitimados para el otorgamiento del titulo constitutivo el propietario o propietarios que lo sean en el momento de otorgarse el titulo constitutivo.
En la redacción vigente se refiere únicamente a los propietarios del inmueble.
En ambas redacciones elpromotor no puede hacer uso de la facultad del articulo 552.11.4.
Dice dicho articulo: “el cotitular o la cotitular que lo sea de las 4/5 partes de las cuotas o más, puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico la participación de los otros cotitulares.”
En la redacción vigente se le impone esta restricción al promotor de haber iniciado la venta de elementos privativos sin haber otorgado el titulo de constitución
La nueva redacción impone esta restricción al promotor que haya transmiitido una cuota indivisa del inmueble.
.La nueva redacción establece la obligación para el propietario que ha enajenado elementos privativos en un documento privado, de reseñar el titulo constitutivo y las normas de comunidad , al otorgar la escritura pública
553-9 ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN Y CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
La nueva redacción dice que las estipulaciones establecidas en la constitución del régimen, o en cualquier otro documento, que impliquen una reserva de la facultad de modificación unilateral del titulo de constitución a favor del constituyente o que le permitan decidir en el futuro asuntos de competència de la junta de propietarios, son nulas.
Dicha estipulación se halla en la redacción vigente el el articulo 553-10
553-10 MODIFICACIÓN DEL TÍTULO DE CONSTITUCIÓN
553-11 ESTATUTOS
Establece como clàusulas vàlidas las que preveen la resolución de conflictos mediante el arbitraje para cualquier cuestión del régimen de la propiedad horizontal.
553-12 REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR
553-13 CONSTITUCIÓN Y RESERVA DEL DERECHO DE VUELO
553-14 EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN
No sufre modificación apreciable.
553-15 –ÓRGANIZACIÓN DE LA COMUNIDAD
En la nueva redacción se establece como nuevo cargo el de la Vicepresidencia. Dicho cargo y el de la Presidencia no pueden recaer en la misma persona.
Establece la posibilidad si lo acuerda la Junta de Propietarios de que los cargos sean remunerados.
También se dice que se ha de velar el que en la designación de cargos no existan motivos disicriminatorios, y en particular por razon de sexo.
553-16- PRESIDENCIA Y VICEPRESIDENCIA
La nueva redacción entre las obligaciones del Presidente se refiere a la de velar por el buen funcionamiento de la Comunidad.
Con respecto a la Vicepresidencia la nueva redacción añade que puede ser nombrado este cargo por la junta y que ejerce las funciones de la presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o inactividad de su titular. También puede ejercer las funciones que la presidencia le delegue expresamente.
Tendrá también cualquieras otras funciones establecidas por la Ley.
553.17 SECRETARÍA
Se amplia La obligación de custodia de los documentos por la secretaría de un plazo de 2 años a un plazo de 5 años.
553.18.ADMINISTRACIÓN
No se modifica este artÍculo.
553.19 JUNTAS DE PROPIETARIOS
No se modifica este articulo.
553.20. REUNIONES
553.21 CONVOCATORIAS
La presidencia convoca las reuniones. En caso de vacantes, inactividad o negativa de la Presidencia, la puede convocar la Vicepresidencia o en caso de vacante, inactividad o negativa la pueden convocar los propietarios con los requisitos del articulo 553-20-2.
Conforme a la nueva normativa ya no puede convocar la Junta el secretario.
En la nueva regulación se menciona que el envío de la convocatoria puede hacerse por correo electrónico o por otros medios telemáticos, o por correo postal, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constància de su remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.
Dentro del orden del día, se anula la referencia a la primera y a la segunda convocatoria y se dice que ha de constar el día y la hora de la reunión.
523.22 ASISTENCIA
La novedad de este articulo es que se permite la asistencia por videoconferencia o de otros medios telemáticos de comunicación o similares, siempre que lo autoricen los estatutos o la junta de propietarios.
Se expresa que el derecho de asistencia incluye el derecho de voz y de voto, con las excepciones del articulo 553-24.
553.23 CONSTITUCIÓNDiferencia importante con la regulación anterior: al no existir ya dos convocatòries, es que la junta se constituye sea cual sea el número de propietarios asistentes y de las cuotas que les correspondran.
La Junta se constituye pues válidamente con la asistencia de un sólo propietario.
553.24 DERECHO DE VETO
Esta nueva redacción aclara con respecto a la antigua que el derecho de voto se puede ejercer por representación: legal, sería el caso de un poder notarial, orgànica, sería el caso de otorgarse ante un órgano de la junta de propietarios o ante la pròpia junta o voluntària, que sería el caso de hacerse mediante un impreso en que constara el otorgamiento de la representación.
En fin, se establecen para la representación los mismos requisitos que para la delegación.
También se expresa lo que muchos propietarios ya hacían: indicaban en su delegación el sentido de su voto en relación con todos los puntós del orden del día.
553-25 RÉGIMEN GENERAL DE LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS
Para la adopción de acuerdos con mayoría simple en la nueva regulación se requiere doble mayoría de propietarios y cuotas. En la redacción vigente, en segunda convocatoria, la más frecuente, los acuerdos por mayoría simple se adoptan por mayoría de cuotas, no de propietarios.
Determinados acuerdos requieren el voto favorable de los propietarios a quienes afecte: aquellos que modifiquen la cuota de participación, los que priven de las facultades de uso y disfrute de los elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de propiedad horitzontal.
En la redacción vigente este apartado hace únicamente referencia a los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y de goce de cualquier propietario o propietaria.
No hace referencia pues a que esta disminución se refiera a elementos comunes.
En la nueva regulación los propietarios podrán adoptar acuerdos que disminuyan las facultades de uso de los elementos privativos, sin que dicho acuerdo pueda ser retroactivo.
Desaparece la mención a que la Junta puede acordar sin que se incluya en el orden del día la destitución del Presidente o Presidenta, el Administrador o Administradora, el Secretario o Secretaria y emprender acciones legales contra ellos.
Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre un elemento privativo, en el caso que ellos mismos o las personas con quienes conviven o trabajen padezcan alguna discapacidad o sean mayores de 70 años, si no consiguen que se adopten acuerdos referentes a la ejecución de obras para suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores o las innovacions exigibles para la viabilidad o la seguridad del inmueble, podrán solicitarlo a la autoridad judicial.
A los sólos efectos de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y exoneración del pago de gastos por las nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no hayan participado en la votación podrán oponerse al acuerdo por medio de un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente, en el término de un mes desde que ha sido notificado.
553.26 ADOPCIÓN DE ACUERDOS POR UNANIMIDAD Y POR MAYORÍAS CUALIFICADAS
La nueva redacción propuesta detalla todos aquellos acuerdos que precisan unanimidad:
Constituir, enajenar gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común.
Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas ,cubiertas del inmueble o otros elementos comunes a uno o a diversos elementos privativos.
La cesión gratuïta del uso de elementos comunes que tienen un uso común.
La extinción del régimen de propiedad horizontal simple o compleja o su conversión en un tipo de comunidad diferente.
Acordar la integración en una propiedad horitzontal compleja.
Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa a la propiedad horitontal, salvo una disposición estatutària en contra.
Explica muy bien como se obtiene la unanimidad y las mayorías cualificadas.
En el caso de requerirse unanimidad, cuando han votado favorablemente todos los partícipes en la votación y en el término de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por un medio fehaciente.
En el caso de requerirse 4/5 partes cuando ha votado la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas de participación y en el término de un mes desde la notificación del acuerdo, se asume la mayoría cualificada con el cómputo como favorable del voto de los propietarios ausentes que no se han opuesto en este plazo al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
553-27 ACTA
Dos modificaciones importantes en la propuesta legislativa:
Una: No se menciona que el secretario ha de leer los acuerdos adoptados
Dos: Transcurrido el término del articulo 553-26-3 (plazo de un mes para que los ausentes envíen un escrito comunicando al secretario su oposición a uno de los acuerdos que requieren para su aprobación la mayoría de 4/5 partes o la unanimidad) se envía.a los propietarios un anexo al acta en el que se indica si los acuerdos susceptibles de formación sucesiva, ya mencionados, han concluido como efectivos o no, y se hace constar el resultado final de la votación.
553-28 LIBRO DE ACTAS
Desaparece en este artículo la mención de que deben conservarse durante 10 años las convocatorias, comunicaciones, poderes y demàs documentos relevantes de las reuniones.
Dice también que ha de conservarse 5 años en caso de extinguirse el régimen de propiedad horizontal.
553-29- EJECUCIÓN
Se mantiene la ejecutividad de los acuerdos después de que el acta se haya notificado a los propietarios.
553-30- VINCULACIÓN DE LOS ACUERDOS
Con respecto a la no obligación para los propietarios disidentes de no adherirse a los acuerdos relativos a nuevas instal·laciones o servicios comunes, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la Comunidad, se añade que los propietarios solamente podrán disfrutar de las nuevas instal·laciones y servicios comunes si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicando el índice general de preciós al consumo.
Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o por la instalación de ascensores y los que sean necesarios para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio son a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios.
Si derivan de una decisión judicial conforme al articulo 553-25-5 es la autoridad judicial quien fija el importe en base a los gastos ordinarios comunes de la comunidad de propietarios.
Se añade que los propietarios que se opongan o demoren sin causa justificada a las actuaciones u obras necesarias y exigides por la autoridad competente responden individualmente de las sanciones que se puedan imponer en vía administrativa.
553-31-IMPUGNACIÓN
Se precisa que para ejercitar la acción de impugnación es necesario estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la Comunidad o haber consignado su importe, a no ser que se trate de un acuerdo contrario a la Ley.
La acción de impugnación caduca en el plazo de un año en el caso de que los acuerdos sean contrarios a las leyes, al titulo de constitución o a los estatutos, o si atendidas las circunstancias implican un abuso de derechos.
Caducan a los 3 meses si los acuerdos son contrarios a los intereses de la Comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.
Los términos se cuentan desde la notificación del acta o de los anexos.
553-32 SUSPENSIÓN
La impugnación no suspende la ajecutividad del acuerdo.
Pero la autoridad judicial puede adoptar las medidas cautelares que estime convenientes, hasta decretar provisionalmente la suspensión del acuerdo impugado.
En la nueva redacció se suprime “ si entiende que es manifiestamente ilegal o que puede provocar un perjuicio cuya reparación comportaria un coste económico desproporcionado.
553-33 NUEVA DEFINICIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS
Solamente se pueden configurar como elementos privativos de un inmueble las viviendas, los locales y los espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad separada y tienen independencia funcional porque disponen de acceso directo o indirecto a través de un elemento común, a la vía pública.
553-34 ELEMENTOS PRIVATIVOS DE BENEFICIO COMÚN
Sobre los elementos privativos de beneficio común que no lo son por disposición del título
Aquellos elementos que son un elemento común por disposición del título, que les asigna una cuota.
Puede tratarse del piso de la porteria ,del garatge o de un trastero, ,
Aquellos elementos privativos que la Comunidad se ha adjudicado, pero que no puede poner a su nombre por no tener personalidad jurídica Es el caso de salir a subasta un elemento privativo y que se lo adjudique la Comunidad.
Aquellos que la Comunidad adquiere con el acuerdo de su propietario con el objeto de dar servicio a la comunidad.
Sobre los elementos que son comunes porque lo dispone el titulo.
Según la nueva redacción de este articulo estos elementos privativos de beneficio común pertenecen a los propietarios en proporción a la cuota y de manera inseparable de la propiedad del elemento privativo concreto.
Desafección de un elemento común: vivienda de la portera
Y refiriéndose a los elementos privativos de beneficio común que se desafectan, dice que el acuerdo de desafección ha de fijar la cuota de participación y la modificación del resto de cuotas.
Nada encontramos con respecto a los elementos adquiridos por la Comunidad y cómo puede poner a su nombre.
553.35 ANEXOS
Los anexos forman parte inseparable del elemento privativo , no tienen cuota especial y son de tutlaridad privativa.
Por ello no se pueden enajenar con independència del elemento privativo al que sirven, però sí se puede ceder su uso.
La nueva regulación no se refiere detalladamente a ellos, como la antigua: plazas de aparcamiento, box o trsateros, por lo que cabría pensar en que podrian caber en la descripción de los anexos elementos como las golfas, los subterráneos…
553.36 USO Y DISFRUTE DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS
Los propietarios de un elemento privativo pueden efectuar obras de conservación y reforma en el mismo siempre que no perjudiquen a los otros propietarios ni a la Comunidad , que no disminuyan la solidez del inmueble ni alteren la configuración o aspecto exterior, aunque lo han de comunicar a la Presidencia o a la Administración de la Comunidad y si las obras comportan una alteración de los elementos comunes, precisarán de un acuerdo de la Junta.
La mayoría necesaria para adoptar este acuerdo serà la del articulo 553. 25.2, también reformado:
mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación y que representan la mayoría simple de sus cuotas de participación, cuando se trata de:
ejecución de obras necesarias para instal·lar infraestructuras comunes o equipos con la finalidad de mejorar la eficiència energètica o hídrica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios,
conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha
individualizar los consumos de agua, gas y electricidad :la
4)instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos, aunque comporte la modificación del titulo y de los estatutos.
En caso de instalación de un punto de recarga individual de vehiculo eléctrico solamente es preciso enviar al presidente o al administrador el proyecto técnico con quince días de antelación al inicio de la obra y la certificación técnica correspondiente una vez finalizada la instalación.
Parece evidente que el consumo deberán pagarlo aquellos que deban hacer uso de la recarga.
La Comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. No obstante se entiende que ha dado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni comporta la ocupación de elementos comunes y la Comunidad no se ha opuesto en el término de caducidad de cuatro años desde que se acabaron.
Conforme al articulo 566.8 del CCC los propietarios de una finca sin conexión a una red general de saneamiento o subministradora de agua, energia, comunicaciones, servicios de nuevas tecnologias u otros servicios, pueden exigir a los vecinos el establecimiento de una servidumbre de acceso de características adecuadas para obtener el servicio y con las conexiones más adecuadas.
Y según el artículo 559.33.3 los propietarios de elementos privativos pueden exigir la constitución de las servidumbres permanentes o temporales. absolutamente imprescindibles para efectuar obras de conservación y suministro de su elemento privativo.
Pero también la Comunidad tiene derecho a establecer servidumbres en elementos privativos diferentes de la vivienda si son indispensables para la ejecución de acuerdos de mejora adoptados por la junta o para el acceso a elementos comunes que no tengan ningún otro. (Artículo 559.33.2
553-37 DISPOSICIÓN DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS
Establece la obligación para la persona que enajena un elemento privativo de comunicar el cambio de titularidad a la secretaría de la Comunidad. Y en tanto no lo comunique responde solidariamente de las deudas comunitarias que puedan generarse.
Es una disposición nueva acertada porque añade una garantia más a la Comunidad.
553-38 OBLIGACIONES DE CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO DE ELEMENTOS PRIVATIVOS
En el articulo reformado se distinguen los siguientes elementos:
Elementos privativo
Con respecto a los elementos privativos dice el articulo reformado que los propietarios los han de conservar en buen estado y mantener los servicios e instalaciones que emplacen.
Desaparece la categoría de elementos privativos de uso restringido: conducciones eléctricas, bajantes, montantes, cañerías que siendo comunitarias se hallan en un elemento privativo.
Con respecto a los elementos comunes dice el articulo 553.44 que la Comunidad ha de conservarlos de manera que se cumplan las condiciones de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad necesarias y ha de mantener en funcionamiento correcto los servicios y las instal·lacions. Los propietarios han de assumir las obras de conservación y reparación necesarias.
Y finalmente con respecto a los elementos comunes atribuidos al uso exclusivo de un propietario dice el articulo 553-43 que los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso exclusivo de un elemento común, asumen todos los gastos de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y de mantenerlos en buen estado.
Las reparaciones que se deban a vicios de la construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos o a reparaciones que afecten o beneficien a todo el inmueble, son a cargo de la Comunidad, a no ser que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación,
553-39 RESTRICCIONES Y SERVIDUMBRES FORZOSAS
La Comunidad puede exigir aquellas servidumbres que deriven de acuerdos comunitarios de mejora adoptados por la junta o para el acceso a los elementos comunes que no tengan ningún otro y las necesarias para la ejecución de los acuerdos de supresión de barreras arquitectónicas.
Y los propietarios pueden exigir las servidumbres necesarias para el acceso a las redes de suministro de servicios, como el de electricidad para vehículos eléctricos,Y no precisan acuerdo de la Junta.
553.40 LIMITACIONES DE USO
Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal o que perjudiquen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que la ley o los estatutos prohiban.de manera expresa.
El texto ahora vigente està contenido en dos artículos: 40, referido a actividadades en la comunidad y 47, referido a acatividades en elementos privativos.
553-41 ELEMENTOS COMUNES
Son elementos comunes el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y los ascensores, las antenas, y en general, las instalaciones y los servicios de los elemenbtos privativos que se destinan a uso comunitario o a facilitar el uso y el disfrute de los mencionados elementos privativos.
La única modificación de este precepto consiste en suprimir la expresión “servicios situados afuera de las paredes”, como un tipo más de elemento común, corroborando lo que se había venido afirmando respecto a los bienes privativos de uso restringido, en el sentido de que éstos siendo comunitarios se hallarían dentro de las paredes. Al desaparecer esta categoria de bienes, como los conductos de agua, gas, calefacción, redes energéticas, etc., tan comunitarios son si están paredes afuera como paredes adentro.
553-42-43 APROVECHAMIENTO DE ELEMENTOS COMUNES
En el titulo constitutivo o por acuerdo unànime de la junta se puede vincular el uso exclusivo de un elemento común: patios,jardines, cubiertas o terrazas. Esta vinculación no les hace perder su naturaleza de elemento común.
Los propietarios que se benefician de esta vinculación asumen todos los gastos de mantenimiento y conservación y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado.
Las reparaciones que se deban a vicios estructurales originarios o sobrevenidos o a reparaciones que afecten o beneficien a todo el inmueble, son a cargo de la comunidad, a no ser que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación.
553-44 CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO DE LOS ELEMENTOS COMUNES
La Comunidad ha de conservar los elementos comunes del inmueble de manera que cumplan las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad neecsarias y ha de mantener el funcionamiento correcto de los servicios y de las instalaciones. Los propietarios han de assumir las obras de conservación y reparación necesarias.
La nueva redacción suprime la referencia a los bienes privativos de uso restringido, sometiendo a todos los elementos comunes a un mismo régimen de mantenimiento.
553.45 GASTOS COMUNES
Los propietarios han de sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, de acuerdo con las especialidades del titulo de constitución y de los estatutos.
La falta de uso de los elementos comunes no exime de contribuir a los gastos para su mantenimiento, a no ser que una disposición de los estatutos, que únicamente puede referirse a servicios o elementos especificados de una manera concreta, establezca lo contrario y con la excepción del articulo 550-32.2, según la cual los propietarios disidentes no están obligados a pagar los gastos de las nuevas instalacions o por los nuevos servicios comunes que no sean exigibles legalmente, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la Comunidad. Los propietarios sólo pueden disfrutar de las nuevas instalacions o servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y mantenimiento.
La contribución al pago de determinados gastos sobre los cuales los estatutos establecen cuotas especiales diferentes de las cuotas de participación, entre las que se incluyen las de escaleres diferentes, piscinas y zones ajardinadas, se ha de hacer de acuerdo con la cuota específica.
El titulo de constitución puede establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponden a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute desproporcionado de elementos o Servicios comunes como conscuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales. Este incremento también se puede acordar por la junta de propietarios. El incremento nunca puede ser superior al doble de la cuota que le correspondería.
553.46 RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD
La Comunidad responde de las deudas que contrae con sus fondos y créditos y con los elementos privativos de beneficio común. Subsidiariamente responden los propietarios de los elementos privativos en proporción a su cuota de participación.
Para embargar los fondos, los créditos y los elementos privativos de beneficio común, es suficiente con demandar a la comunidasd en la persona de su Presidente.
Para embargar el resto de elementos privativos se ha de requerir al pago a todos los propietarios y demandarles personalment.
553.47 RECLAMACIÓN EN CASO DE IMPAGO DE GASTOS COMUNES
La presidencia o la administración pueden exigir, en un proceso monitorio el pago de las cantidades debidas por los gastos comunes.
La certificación de impago ha de contener:
La liquidación de la deuda con la indicación de los conceptos impagados.
La identificación del acuerdo o de los acuerdos de la junta de propietarios de la cual se derivan las cantidades reclamadas.
La fecha y el lugar donde se han presentado al cobro los recibos impagados.
El requerimiento de pago hecho al deudor.
Si el deudor se opone, la Comunidad puede instar y los tribunales han de decretar, sin necesidad de caución, el embargo perventivo del o de los elementos privativos del propietario deudor con tal de hacer efectivas las cantidades reclamadas, los intereses y las costes. Eln deudor puede dejar sin efecto el embargo si aporta un aval bancario por la citadaq cantidad.
En caso de imponerse las costes al deudor, se han de incluir los honorarios de asistencia lletrada y de procurador aunque la intervención de estos profesionales no fuera preceptiva según la ley.
553-48-52
553-53-59 PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARCELAS
Se han eliminado las alusiones a la urbanización, término que se ha sustituido por el de propiedad horizontal por parcelas.
Se ha reforzado la mayoría prevista para la extinción de la propiedad horizontal por parcelas y se fija en las 4/5 partes
Proyecto de Reforma del Libro V Título V Capítulo 3º relativo al régimen jurídico de la propiedad horizontal
Rehabilitar un edificio: pasos a seguir por la Comunidad
On diciembre 3, 2014 By santiagoroig	Posted in 2. Administración de fincascomment
A veces de pie en el vestíbulo, otras en un pequeño recinto, en ocasiones en el despacho del Administrador, pero siempre todo debe ser aprobado por ella..
Todo ello parece obvio e innecesario escribirlo. Pero se trata de un procedimiento aconsejado por el Colegio de Administradores de fincas de Barcelona i Lleida y que yo suscribo al 100 por 100.
La Comunidad de propietarios detecta anomalías, desperfectos o lesiones en el edificio que requieren obras de rehabilitación o mantenimiento o se han puesto de manifiesto por la Inspección Técnica del Edificio.
PASOS ACONSEJADOS
Contratación de un técnico
Contactar con un técnico especializado en rehabilitación: arquitecto o aparejador.
El técnico analizará la problemática detectada y emitirá un informe técnico que establecerá la gravedad y urgencia, recomendando las medidas a adoptar.
Creación de un Comité de obras
El Presidente de la Comunidad informa a los vecinos y propone la creación de un Comité de Obras para el seguimiento de las obras de rehabilitación.
La Comunidad acuerda contratar al técnico para hacer una diagnosis, el proyecto de rehabilitación , la dirección de las obras, la coordinación de seguridad y el control económico y todo ello bajo la supervisión del Comité.
Redacción de un proyecto y solicitud de presupuestos
La Comunidad de Propietarios aprueba el proyecto y la realización de las obras.
El Comité de Obras remite el proyecto a diferentes empresas constructoras para la presentación de varios presupuestos.
Dichos presupuestos se remiten al técnico, quien realiza un estudio comparativo de los mismos.
El técnico emite un informe y la Junta escoge a una de las empresas.
Aprobación de un presupuesto y de la o de las derramas
El Comité de obras presenta a la Comunidad en Junta General el proyecto aceptado. Se recomienda prever todos los gastos en que se puede incurrir para evitar desembolsos extraordinarios. Se aprueban las derramas para llevar a cabo las obras.
Redacción de un contrato de ejecución de obra
Se redacta un contrato de obra con la empresa constructora. El técnico puede aportar un modelo. Es aconsejable asesorarse con un abogado.
Se firma el contrato en que se establecen las condiciones técnicas, económicas, garantías, programación y duración de las obras y la fecha de comienzo. Se adjunta el proyecto al contrato.
El técnico tramita la licencia de obras y solicita las subvenciones a que haya derecho.
El Comité de obras contrata un seguro de responsabilidad civil, complementario del que ya tiene la Comunidad, para los posibles riesgos en que se pueda incurrir a causa de las obras.
Antes de iniciar las obras el Administrador solicita a la empresa constructora:
Certificado de hallarse al corriente de pago con la AEAT y con la Seguridad Social, póliza de responsabilidad civil y todo riesgo de la construcción. (TCR)
La empresa constructora presenta el plan de prevención de seguridad y salud de la obra y la carta de garantía. El técnico comunica a la Administración laboral la apertura de un centro de trabajo.
Iniciada la obra se programan visitas de seguimiento con participación del técnico, el comité de obras, el Administrador y la empresa constructora.
El Administrador efectúa el cobro de las derramas aprobadas y el pago de las certificaciones de obra aprobadas por el técnico y con el visto bueno del Presidente o del Comité de obras.
Finalizada la obra el técnico emite el certificado de fin de obra y los documentos que correspondan según las obras realizadas.

References: artículo 3
 artículo 1964
 artículo 97
 artículo 4
 Real Decreto 

Artículo 14
 artículo 553
 resolución 
 resolución 
 artículo 559