Source: http://www.condominionews.com/2016/08/obbligo-di-custodia-e-manutenzione-del.html
Timestamp: 2019-06-24 09:41:43+00:00

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Condominio News - Il condominio a portata di mano: Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico
Di solito, il rifacimento (impermeabilizzazione) del lastrico solare si rende necessario quando si verificano infiltrazioni ai piani sottostanti e, oltre alla riparazione del lastrico, occorre anche procedere al risarcimento dei danni agli appartamenti sottostanti, i cui proprietari partecipano alla spesa relativa al risarcimento essendo comunque condomini/comproprietari del lastrico stesso. Ai diritti e prerogative previste dalla legge in favore della collettività dei condomini ovvero di singoli soggetti, corrisponde, per l’inverso, analogo obbligo alla conservazione e manutenzione del lastrico di copertura (artt. 2051 e 1126 c.c. ). Trattasi, come si è detto, di una obbligazione propter rem. Non sussiste alcuna difficoltà logica o giuridica ad ammettere l’esistenza, nella entità materiale apparentemente unitaria configurata dal lastrico solare, di due distinti beni giuridici, i quali rispettivamente adempiono a) alla funzione di copertura dell’edificio, e perciò formano oggetto di condominio, e b) alla funzione di calpestio (che in sintesi esprime altre molteplici utilità), e come tali formano oggetto di proprietà superficiaria o di uso esclusivo. Da quanto sin qui detto, infatti, discende che la manutenzione del lastrico compete esclusivamente al condominio (art. 2051 c.c.). Nessun problema sussisterà se il lastrico è di proprietà condominiale in questo caso per ogni manutenzione/riparazione e risarcimento del danno provvederà il condominio quale proprietario/ custode del bene ex art. 2051 c.c. Nel caso in cui il lastrico sia in proprietà o in uso esclusivo, (ferme restando le due funzione di cui sopra), spetta a tutti i condomini concorrere al pagamento delle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione delle terrazze a livello, avendo esse anche la funzione di copertura del fabbricato.
Il criterio dell’utilitas infatti prevale su quello della proprietà (Cass. 18164/2014), quindi per stabilire la ripartizione delle spese delle terrazze a livello con funzioni di copertura non si fa riferimento al diritto di proprietà delle terrazze medesime, ma al principio “in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.” V’e da sottolineare, poi, che -secondo l’orientamento giurisprudenziale di legittimità - il termine riparazione, adoperato dal legislatore nell’art. 1126 c.c. deve ritenersi equiparato per identità di significato al vocabolo manutenzione (Cass. 2726/2002). La circostanza che un lastrico solare sia attribuito in proprietà o uso esclusivo di uno dei condomini (o di terzo estraneo), infatti, non fa venir meno la funzione primaria dello stesso che è quella di copertura del fabbricato. Detto ciò, il problema da affrontare è quello relativo alle modalità di ripartizione delle spese derivanti da danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà o uso esclusivo, e più precisamente occorre valutare la natura della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva e i conseguenti oneri risarcitori, per i casi in cui il danno non sia direttamente riconducibile al comportamento del proprietario o utilizzatore esclusivo. La giurisprudenza ha originariamente manifestato due orientamenti.
1° orientamento: ritiene applicabile l’art. 1126 c.c. anche per la ripartizione ed imputazione del risarcimento del danno derivante da infiltrazioni;
2° orientamento: ritiene applicabile l’art. 2051 c.c. in quanto la responsabilità conseguente ai danni da infiltrazioni provenienti dai lastrici solari è inquadrabile nell’ambito della responsabilità extracontrattuale per i danni da cose in custodia, circostanza diversa dal criterio di ripartizione della spesa prevista dall’art. 1126 c.c.. Il condominio è chiamato a rispondere anche per i danni derivanti da vizi costruttivi relativi a beni in custodia (art. 1669 c.c.). Per questa giurisprudenza anche in ambito condominiale ricorrono i due requisiti per l’applicazione dell’art. 2051 c.c. cioè la periocolosità oggettiva del bene e l’elemento soggettivo riguardante la relazione tra il soggetto e la cosa. Per questo orientamento l’imputazione e la suddivisione devono avvenire sulla base degli artt. 2055-2056-1123-1226-1227 c.c. Oggi appare controverso se la custodia del lastrico solare ex art. 2051 c.c. sia riferibile solo al condomino titolare del diritto di fruizione esclusiva del lastrico che ne abbia il godimento (Cass. 1618/1987; Cass. 12606/1995; Cass. 3465/2012) oppure sia riferibile all’ intero condominio (Cass. 15131/2001; Cass. 25288/15). La Corte di Cassazione con la sua decisione (Cass s.u. 3672/1197) ha mutato l’allora orientamento giurisprudenziale maggioritario che configurava una responsabilità extra contrattuale ai sensi dell’art. 2051 c.c. Secondo le sezioni unite l’art. 1126 c.c. non è solamente una norma contenente il criterio di ripartizione delle spese per i lastrici di uso esclusivo ma una vera e propria fonte di obblighi (propter rem) e di responsabilità verso i danneggiati. Questa decisione ha avuto il merito di fare chiarezza in un ambito certamente contrastato, tuttavia non ha mai convinto del tutto: troppe le complicazioni riguardanti l’applicazione della disciplina sulla responsabilità del debitore (art. 1218 c.c.) per non rendersi conto che la soluzione proposta più che chiarire avrebbe potuto complicare, ed in effetti così è stato se è vero com’è vero, si legge nella sentenza n. 13526, che dopo il 1997 la stessa Cassazione ha specificato l’ambito applicativo del principio prevedendo delle vere e proprie eccezioni. La stessa chiarisce che l’assunta responsabilità per inadempimento delle obbligazioni propter rem non impedisce, ovviamente, che con essa possa concorrere una responsabilità extracontrattuale per tutti i possibili rapporti che possono costituirsi all’esterno di quello condominiale potendo trovare applicazione la diversa responsabilità insita nella custodia e che può far carico, separatamente o congiuntamente, 1) al condominio, 2) al condomino, 3) al proprietario o l’usuario o anche al conduttore, a secondo del rapporto di causalità, incontrando, in tali fattispecie, il limite del caso fortuito. Le perplessità di cui sopra hanno portato nuovamente la Corte di Cassazione con la sentenza 13 giugno 2014, n. 13526, a rimettere al Primo Presidente della Corte la questione relativa alla valutazione della natura della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva. Gli ermellini, nella sentenza in esame, ricordano che esiste un altro articolo del codice civile - riguardante la responsabilità per danni da cose in custodia - il quale meglio si attaglia a delimitare compiti e responsabilità. (art. 2051 c.c.). In sintesi il quesito sottoposto alle sezioni Unite è il seguente: i casi di danno da infiltrazioni provenienti da lastrico solare di proprietà o uso esclusivo - non dipendenti da fatto imputabile al solo utilizzatore - configurano un’ipotesi: a) di inadempimento di un’obbligazione (art. 1126 c.c.) o b) un caso di responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.)? Sul punto la decisione della Corte di Cassazione con al sentenza sez. unite n. 9449/2016 (pubblicata il 10 maggio 2016) ha risolto definitivamente la questione pronunciando il seguente principio di diritto “… in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso dei lastrico solare non sia comune a tutti I condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria dei lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. clv.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio…”. Con tale decisione la Suprema Corte ha confermato la natura extracontrattuale della responsabilità gravante sul condomino titolare del diritto d’uso esclusivo ex art 2051 c.c.; dichiarato la responsabilità concorrente del condominio in base alla norma di norma di cui all’art 1130 nell’ipotesi in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.; il parametro di divisione delle spese resta quello di cui all’art. 1126 c.c.

References: art. 2051
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 Cass. 
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 sentenza 
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