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Timestamp: 2020-08-14 09:29:31+00:00

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Art. 657 cod. proc. civile: Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione | La Legge per tutti
Ambito di applicazione; 1.1. Contratto di locazione; 1.2. Esclusione; 2. Legittimazione ad agire; 2.1. Eccezione de iure tertii; 2.2. Legittimazione passiva; 3. Atto introduttivo del procedimento di convalida; 3.1. Natura giuridica; 3.2. Efficacia 3.3. Falsus procurator del locatore; 3.4. Erronea indicazione della data di cessazione del contratto; 4. Ulteriori questioni processuali; 4.1. Contratto di locazione stipulato con un ente pubblico; 4.2. Contratto di locazione stipulato con un concessionario di pubblico servizio; 4.3. Procedimento per la convalida di sfratto e procedimento cautelare; 4.4. Questioni di legittimità costituzionale; 4.5. Sospensione feriale dei termini; 4.6. Concessione dello sfruttamento di una cava di pietra.
La l. 27 luglio 1978, n. 392, non ha abrogato le disposizioni del codice di procedura civile relative al procedimento di convalida di sfratto. Pertanto la domanda volta ad ottenere il rilascio dell’immobile ad uso abitativo per generica «fine locazione» è proponibile, anche dopo l’entrata in vigore della menzionata legge, secondo la disciplina processuale degli artt. 657 ss. c.p.c. Cass. 11 gennaio 1991, n. 192.
Analogamente, l’entrata in vigore dell’art. 447-bis c.p.c. non ha comportato l’abrogazione del procedimento speciale di cui agli artt. 657 ss. c.p.c. che deve sempre essere introdotto con atto di citazione. Pret. Reggio Emilia, 13 maggio 1995.
1.1. Contratto di locazione.
Il procedimento di convalida di sfratto è ammissibile ogni qualvolta cessa un contratto di locazione, alla sola condizione che nell’atto di citazione relativo ne siano indicate le ragioni. Pret. Bergamo, 18 giugno 1989.
In caso di locazione di alloggio di edilizia residenziale pubblica sulla base di un provvedimento di assegnazione a titolo provvisorio, adottato dal sindaco ai sensi dell’art. 18, l. reg. Emilia Romagna 14 marzo 1984, n. 12, per la sistemazione di nuclei familiari caratterizzati da grave disagio abitativo, alla scadenza del termine dell’assegnazione (che non può eccedere la durata di due anni) l’ente locatore ben può ricorrere al procedimento per convalida di sfratto per ottenere il rilascio dell’alloggio, non ostandovi la previsione della citata legge regionale secondo cui il rilascio è disposto autoritativamente dal comune, previa verifica della insussistenza dei requisiti per l’assegnazione. Pret. Bologna, 13 marzo 1996.
1.2. Esclusione.
Non è ammissibile il procedimento per convalida di licenza per finita locazione, alla prima scadenza del contratto per uso abitativo rientrante nell’ambito di applicazione della l. n. 431 del 1998. Trib. Verona, 20 marzo 2003).
Il procedimento per convalida di licenza per finita locazione non è utilizzabile con riferimento al rapporto di leasing immobiliare. (Pret. Milano, 5 aprile 1993, n. 808).
Il procedimento per convalida di licenza per finita locazione non è utilizzabile con riferimento a rapporto locativo avente ad oggetto una quota ideale di comproprietà o contitolarità di altro diritto di un immobile Pret. Roma, 2 febbraio 1993.
Con riguardo ad un procedimento di sfratto per finita locazione relativo ad un immobile in comproprietà, ciascun comproprietario - quale titolare del diritto di concorrere alla gestione ordinaria del bene, con il solo limite del rispetto della volontà della maggioranza - è legittimato ad agire in giudizio, nella presunzione del consenso degli altri alla proposizione dell’azione, salva la possibilità per i comproprietari che rappresentino una quota maggioritaria di opporsi all’azione medesima. Nel caso in cui siano i comproprietari rappresentanti una quota maggioritaria ad agire in giudizio, un eventuale loro interesse personale al rilascio dell’immobile non vale a trasformare la domanda giudiziale in un atto eccedente l’ordinaria amministrazione, atteso che il suddetto interesse non «qualifica» l’atto di gestione, inerendo alla successiva utilizzazione del bene, peraltro rimessa alla determinazione anche degli altri comproprietari e comunque non realizzabile senza un corrispondente vantaggio di tutti. Cass. 13 luglio 1999, n. 7416; conforme Cass. 5 aprile 1995, n. 4005.
L'acquirente di un immobile concesso in locazione può esercitare l'azione di sfratto per finita locazione, ai sensi dell'art. 657 c.p.c., così come avrebbe potuto il cedente e locatore originario intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto medesimo.
Cassazione civile sez. III 16 aprile 2015 n. 7696
Legittimato ad intimare licenza per finita locazione è anche l’acquirente di un immobile con vincolo storico-artistico, senza che il conduttore possa eccepire la mancata comunicazione della vendita ai fini della prelazione artistica, atteso che la nullità degli atti compiuti in violazione della l. 1° giugno 1939, n. 1089, è stabilita nel solo interesse dello Stato e non può quindi essere fatta valere nei rapporti tra privati. Cass. 12 ottobre 1998, n. 10083; conforme Cass. 12 giugno 1990, n. 5688.
2.1. Eccezione de iure tertii.
Colui che sia convenuto in giudizio dal locatore (o dal comodante) per la restituzione dell’immobile locato (dato in comodato) non può, avvalendosi di un’eccezione de iure tertii, contestare la legittimazione dell’attore allegando la mancanza del diritto reale sul bene in capo al medesimo ovvero il trasferimento a terzi della proprietà del bene, o, ancora, la perdita da parte del medesimo della relativa disponibilità. Cass. 3 febbraio 2004, n. 1940.
2.2. Legittimazione passiva.
È inammissibile il procedimento di sfratto per finita locazione nei confronti degli eredi non conviventi del conduttore deceduto, dovendosi, in tal caso, esercitarsi l’azione ordinaria di rilascio per detenzione sine titulo. L’inammissibilità deve essere rilevata dal giudice anche d’ufficio, riflettendo uno dei presupposti per l’adozione del procedimento speciale. Pret. Salerno, 13 dicembre 1995.
I familiari conviventi, invece, sono tenuti alle spese giudiziali connesse al procedimento di esecuzione dello sfratto, se il conduttore risulta deceduto prima che il procedimento di rilascio venga posto in esecuzione. Pret. Taranto, 20 dicembre 1993.
Atto introduttivo del procedimento di convalida.
3.1. Natura giuridica.
L’intimazione della licenza per finita locazione, in quanto contiene l’ordine al conduttore di riconsegnare l’immobile e la manifestazione di volontà di porre fine al rapporto, è un negozio giuridico sostanziale, ancorché coordinato, nella complessa struttura del procedimento speciale di cui agli artt. 657 e ss. c.p.c., alla richiesta di un provvedimento giudiziale (la convalida) destinato a rendere legale l’intimazione di rilascio. Cass. 20 agosto 1980, n. 4945.
L’intimazione di sfratto per finita locazione - al contrario della intimazione di licenza - non ha carattere negoziale, presupponendo la disposizione di cui al comma 2 dell’art. 657 c.p.c. che il contratto sia già scaduto per effetto dello spirare del termine stabilito ovvero in conseguenza di precedente disdetta; sicché la contestuale citazione per la convalida mira soltanto ad ottenere il titolo per il rilascio forzato dell’immobile e non necessita della sottoscrizione della parte. Cass. 22 febbraio 1985, n. 1590.
3.2. Efficacia.
L’intimazione della licenza di sfratto con la contestuale citazione per la convalida, producendo, ai sensi degli artt. 1596 e 1597 c.c., gli stessi effetti di diritto sostanziale di una comune citazione per la risoluzione del rapporto locatizio, per effetto della scadenza del termine, è idonea a valere come domanda giudiziale di risoluzione del contratto, sia perché esprime la volontà del locatore contraria ad un’eventuale proroga o rinnovazione del rapporto, sia perché contiene la vocatio in ius del conduttore, la cui opposizione trasforma il procedimento di convalida in un procedimento ordinario di cognizione che investe il regime giuridico del rapporto e le norme che lo governano. Cass. 3 febbraio 1999, n. 913.
La summenzionata domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, pur se non formulata espressamente dal locatore, è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l’istanza di convalida di sfratto. Deriva da quanto precede, pertanto, che in esito al giudizio di cognizione ordinaria susseguito alla trasformazione dell’originario procedimento per convalida il giudice deve pronunciare sulla risoluzione e una tale decisione non è viziata di extrapetizione. Cass. 11 febbraio 2005, n. 2853; conforme Cass. 25 agosto 2003, n. 12435.
Inoltre, essa può valere come disdetta relativa al contratto di locazione, che costituisce atto negoziale unilaterale e recettizio, espressione di diritto potestativo attribuito ex lege, concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo. La disdetta, infatti, può essere comunicata in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza e, pertanto, è possibile che essa sia contenuta in un atto processuale come l’intimazione di sfratto per finita locazione, nel quale, però, a tal fine, deve essere espressa chiaramente e senza possibilità di equivoci la suddetta volontà del locatore ovvero risultare che la stessa sia presupposta logicamente e giuridicamente. Cass. 12 gennaio 2006, n. 409; conforme Cass. 19 dicembre 2002, n. 27931; Cass. 21 settembre 2000, n. 12496; Cass. 2 agosto 1995, n. 8443.
Essa produce gli effetti della disdetta, anche se processualmente inidonea allo scopo (nella specie, a causa dell’indicazione di una data di scadenza del contratto erronea ed anticipata rispetto a quella effettiva), poiché costituisce, pur sempre, sul piano sostanziale, una valida manifestazione delle volontà del locatore di recedere dal contratto, a partire dalla successiva scadenza contrattuale. Cass. 15 aprile 2011, n. 8729; contra Cass., 14 giugno 1972, n. 1879.
3.3. Falsus procurator del locatore.
La disdetta del contratto di locazione proveniente dal falsus procurator del locatore può essere da quest’ultimo ratificata, ai sensi dell’art. 1399 c.c., con effetto retroattivo nei confronti del conduttore; sicché, ai fini dell’operatività della disdetta, nonché ai fini della legittimazione processuale del falsus procurator, ove questi abbia altresì promosso il procedimento di sfratto per finita locazione, non rileva che la ratifica sia intervenuta dopo la scadenza del termine utile per la comunicazione della disdetta e dopo l’inizio del giudizio di rilascio dell’immobile locato. Cass. 30 maggio 1995, n. 6075.
3.4. Erronea indicazione della data di cessazione del contratto.
La circostanza che il locatore abbia chiesto la convalida ed abbia indicato nell’intimazione una data di cessazione del rapporto erronea non osta né all’accoglimento della domanda di rilascio, sotto il profilo della fondatezza del diniego di rinnovo, quando la convalida sia stata domandata per uno dei motivi legittimanti l’esercizio della facoltà di diniego e questo sia stato specificamente indicato, né all’accoglimento per la scadenza effettiva, convenzionale o legale, in quanto il predetto errore non vale ad escludere l’inequivoca volontà del locatore di riottenere la disponibilità del bene. Cass. 30 maggio 2008 n. 14486.
Ne consegue che la successiva rettificazione del termine finale di cessazione della locazione, indicato nell’atto introduttivo del giudizio, concreta una semplice emendatio (e non un radicale mutamento) della domanda di sfratto per finita locazione perché non ne modifica i presupposti (scadenza della locazione) né l’oggetto (rilascio dell’immobile). Cass. 10 aprile 1992, n. 4390.
Il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l’effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell’atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza, per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione, e pertanto può condannare il conduttore a rilasciare l’immobile in una data futura anche quando la scadenza della locazione non si verifichi nel corso del giudizio. Cass. 19 gennaio 2010, n. 684; conforme Cass. 14 febbraio 2006, n. 16120; Cass. 21 dicembre 2004, n. 23694; Cass. 26 aprile 2004, n. 7927; Cass. 22 settembre 2000, n. 12539.
Ulteriori questioni processuali.
4.1. Contratto di locazione stipulato con un ente pubblico.
Qualora un ente pubblico abbia acquisito il godimento di un immobile mediante un contratto di locazione, l’avvenuta destinazione del bene (con provvedimento contestuale o successivo alla stipulazione del contratto) a sede di pubblico ufficio non è idonea, in mancanza di un successivo provvedimento di carattere ablatorio, a mutare la natura privatistica del rapporto e la sua assoggettabilità alle norme di diritto comune; con la conseguenza che il locatore può agire davanti al giudice ordinario per l’accertamento della cessazione del rapporto e la condanna dell’ente pubblico locatario al rilascio, senza che, riguardo a tale pronuncia, operi il divieto di cui all’art. 4, all. E della l. n. 2248 del 1865, atteso che l’atto con cui è stato impresso al bene un vincolo di destinazione ad utilità pubblica, in quanto emesso al di fuori dei poteri ablatori e quindi in totale carenza di potere, è equiparabile, ancorché formalmente amministrativo, ad un comportamento materiale della pubblica amministrazione non ricollegabile all’esercizio di potestà amministrativa. Cass., Sez. Un., 15 maggio 1990, n. 4176.
4.2. Contratto di locazione stipulato con un concessionario di pubblico servizio.
La qualità di concessionario di pubblico servizio, spettante al gestore di un impianto di distribuzione di carburante, non sottrae al giudice ordinario le controversie inerenti ai contratti privatistici dal medesimo stipulati, ivi incluso il contratto di locazione dell’area occorrente a detto impianto, anche nel caso in cui il locatore agisca per il rilascio del bene, considerato che, pure in tale ipotesi, la causa non incide, in via diretta, su atti e provvedimenti relativi al rapporto concessorio. Cass., Sez. Un., 8 agosto 1990, n. 8068.
4.3. Procedimento per la convalida di sfatto e procedimento cautelare.
Il procedimento per convalida di sfratto non ha natura cautelare non avendo carattere strumentale rispetto alla emanazione di un ulteriore provvedimento definitivo di cui intenda assicurare la fruttuosità. Si tratta di un procedimento speciale sommario rispetto al quale il provvedimento di urgenza di cui all’art. 700 c.p.c. non si pone in posizione di alternatività e, quindi, rispetto al quale non può allegarsi la natura residuale del provvedimento di urgenza, almeno in tutti quei casi in cui il procedimento per convalida di sfratto (che inizia con un atto di citazione, che può sfociare in un giudizio di merito e che può non consentire la pronuncia dell’ordinanza di rilascio ogniqualvolta la opposizione sia fondata su prova scritta) non sia idonea a rimuovere in tempo utile le cause del periculum. Trib. Milano, 12 gennaio 1995.
4.4. Questioni di legittimità costituzionale.
È rilevante e non manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 657 c.p.c., nella parte in cui non prevede che le cause di lavoro introdotte con intimazione di sfratto, per il rilascio dell’immobile di servizio debbano essere proposte dinanzi al giudice del lavoro anche per la fase monitoria. Trib. Roma, 29 maggio 2000.
4.5. Sospensione feriale dei termini.
Nel procedimento di convalida di licenza per finita locazione o di sfratto, la sospensione dei termini durante il periodo feriale resta esclusa, in forza della deroga contenuta nell’art. 3, l. 7 ottobre 1969, n. 742, in relazione all’art. 92 dell’ordinamento giudiziario (R.D. 30 gennaio 1941, n. 12) solo per la fase sommaria di esso, la quale si conclude, nel caso di opposizione dell’intimato, con la pronuncia o il diniego dell’ordinanza di rilascio e che presenta per sua natura carattere di urgenza, mentre trova applicazione, ai sensi del principio generale stabilito dall’art. 1, l. n. 742 del 1969, per la successiva fase a rito ordinario salvo che l’urgenza sia dichiarata con apposito provvedimento. Cass. 27 maggio 2010 n. 12979; conforme Cass. 7 luglio 2005, n. 14304; Cass. 18 maggio 2005, n. 10387; Cass. 21 gennaio 2000, n. 677; Cass. 25 ottobre 1999, n. 11947; Cass. 13 maggio 1997, n. 4195.
Le cause di sfratto aventi carattere di urgenza, a norma dell’art. 92 dell’ordinamento giudiziario, per le quali perciò non si verifica la sospensione dei termini processuali, sono soltanto quelle che vengono instaurate con il rito di cui agli artt. 657 e ss. c.p.c. per finita locazione o per morosità, non anche quelle ordinarie aventi ad oggetto la decadenza dal diritto alla proroga legale. Cass. 20 marzo 1991, n. 2951.
4.6. Concessione dello sfruttamento di una cava di pietra.
Il contratto che ha per oggetto la concessione dello sfruttamento di una cava di pietra, che è un bene produttivo, deve essere inquadrato nello schema dell’affitto e non nella diversa figura contrattuale della locazione; pertanto, ad esso non sono applicabili le leggi di proroga delle locazioni urbane né la legge n. 392 del 1978, nella parte concernente la disciplina delle locazioni non abitative, né, in ragione della tassatività della previsione dell’art. 657 c.p.c., lo speciale procedimento per convalida di licenza o sfratto. Cass. 10 gennaio 2008, n. 250.

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