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Fristlose Kündigung wegen Mietforderungen, entstanden aus vermeintlich berechtigten Mietminderungen
Mittwoch, Oktober 31, 2012 @ 02:10 PM
Mit Entsetzen haben die Mieterverbände ein Urteil des BGH ( Urteil v. 11.07.2012 – VIII ZR 138/11 ) kommentiert, wonach der Vermieter gar die fristlose Kündigung aussprechen kann, wenn sich herausstellt, dass ein Mangel, wegen dessen dem Mieter mindert und hier eine entsprechende Summe aufgelaufen ist, tatsächlich vom Mieter zu vertreten ist.
Der Mieter behauptete Schimmelschäden und minderte die Miete. Er war der Überzeugung, dass die Ursache in der Bausubstanz, jedenfalls nicht bei ihm liege. Der Vermieter sah das anders, kündigte, weil durch die Minderungen ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen war und klagte auf Zahlung und Räumung. Im Verfahren stellte ein Gutachter fest, dass die Mängel durch falsches Wohnverhalen entstanden sind. Nun wäre es nach bisheriger Rechtsprechung richtig und konsequent gewesen, den Mieter auf Zahlung zu verurteilen, aber die Räumungsklage, so durfte erwartet werden, hätte abgewiesen werden müssen.
Das Mietrecht und die Rechtsprechung dazu hat in den letzten Jahrzehnten deutlich auf eine soziale Komponente gesetzt und dafür gesorgt, dass dem in der Regel schwächeren Part des Mieters Waffengleichheit zugebilligt wurde. Er musste bisher, wenn er zumindest nicht grob fahrlässig zu Unrecht die Miete minderte, nicht die fristlose Kündigung fürchten, da sonst der Vermieter den Mieter immer unter Druck setzen und damit drohen kann, um den Mieter von Minderungen abzuhalten. Diese bisherige Parität hat der BGH gebrochen. Denn welcher Mieter ist in der Lage und hat die Sachkenntnis um zu beurteilen, warum es in welcher Ecke schimmelt. Künftig wird der Mieter bei leisesten Zweifeln an der Ursache von Mängeln, auch wenn dies erst ein kostenintensives Gutachten wird feststellen können, vom Vermieter die Kündigung befürchten müssen. Nur ein Mieter mit Rechtsschutzversicherung oder entsprechenden Rücklagen wird zuvor z.B ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren einleiten können. Die Zukunft wird zeigen, wem dieses Urteil und in welchem Umfang Nutzen oder Schaden bringen wird. Jedenfalls ist Mietern künftig deutlich von eigenmächtigen Minderungen ohne vorherigen anwaltlichen Rat abzuraten.
Eine überraschende Entgeltklausel für einen Eintrag in ein Internet-Branchenverzeichnis ist unwirksam
Donnerstag, August 2, 2012 @ 01:08 PM
Der BGH hat eine Entscheidung zu der Frage getroffen, ob eine Entgeltklausel in einem Antragsformular für einen Grundeintrag in einem Branchenverzeichnis im Internet nach dem Erscheinungsbild des Formulars überraschenden Charakter hat und deshalb nicht Vertragsbestandteil wird.
Die Klägerin unterhält ein Branchenverzeichnis im Internet. Um Eintragungen zu gewinnen, übersendet sie Gewerbetreibenden ein Formular, welches sie als “Eintragungsantrag Gewerbedatenbank…” bezeichnet. In der linken Spalte befinden sich mehrere Zeilen für Unternehmensdaten. Nach einer Unterschriftszeile, deren Beginn mit einem fettgedruckten “X” hervorgehoben ist, heißt es in vergrößerter Schrift: “Rücksendung umgehend erbeten” und (unterstrichen) “zentrales Fax”. Es folgt die fett und vergrößert wiedergegebene Faxnummer der Klägerin. Die rechte Seite des Formulars besteht aus einer umrahmten Längsspalte mit der Überschrift “Hinweise zum Ersteintragungsantrag, Leistungsbeschreibung sowie Vertragsbedingungen, Vergütungshinweis sowie Hinweis nach § 33 BDSG (Bundesdatenschutzgesetz)”. In dem sich anschließenden mehrzeiligen Fließtext ist unter anderem folgender Satz enthalten: “…Vertragslaufzeit zwei Jahre, die Kosten betragen 650 Euro netto pro Jahr….” Der Geschäftsführer der Beklagten füllte das ihm unaufgefordert zugesandte Formular aus und sandte es zurück. Die Klägerin trug die Beklagte in das Verzeichnis ein und stellte dafür 773,50 € brutto in Rechnung. Die auf Zahlung dieses Betrages gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben.
Der Bundesgerichtshofs hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Mit Rücksicht darauf, dass Grundeinträge in ein Branchenverzeichnis im Internet in einer Vielzahl von Fällen unentgeltlich angeboten werden, wird eine Entgeltklausel, die nach der drucktechnischen Gestaltung des Antragsformulars so unauffällig in das Gesamtbild eingefügt ist, dass sie von dem Vertragspartner des Klauselverwenders dort nicht vermutet wird, gemäß § 305c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil. Im vorliegenden Fall machte bereits die Bezeichnung des Formulars als “Eintragungsantrag Gewerbedatenbank” nicht hinreichend deutlich, dass es sich um ein Angebot zum Abschluss eines entgeltlichen Vertrages handelte. Die Aufmerksamkeit auch des gewerblichen Adressaten wurde durch Hervorhebung im Fettdruck und Formulargestaltung zudem auf die linke Spalte gelenkt. Die in der rechten Längsspalte mitgeteilte Entgeltpflicht war demgegenüber drucktechnisch so angeordnet, dass eine Kenntnisnahme durch den durchschnittlich aufmerksamen gewerblichen Adressaten nicht zu erwarten war. Die Zahlungsklage ist daher zu Recht als unbegründet abgewiesen worden.
Erneuter Beschluss der Wohnungseigentümer über bereits entstandene, aber nicht erfüllte Verbindlichkeiten von Teileigentümern, ist nichtig
Mittwoch, Juni 13, 2012 @ 09:06 AM
Beschließen Wohnungs-/Teileigentümer mit Mehrheit über die Zahlungspflicht von Rückständen eines Miteigentümers, um die Verbindlichkeit neu zu begründen, so ist dieser Beschluss nicht nur anfechtbar sondern mangels Beschlusskompetenz sogar nichtig ( BGH 09.03.2012, V ZR 147/11 ). Die Wohnungseigentümer beschlossen hier über eine Jahresabrechnung, in der bereits mit früheren Abrechnungen entstandene aber noch nicht gezahlte Verbindlichkeiten eines Miteigentümers erneut eingebaut waren. Der BGH hat unmissverständlich entschieden, dass Rückstände zum einen überhaupt nichts in Jahresabrechnungen zu suchen haben, zum anderen damit keine erneute Verbindlichkeit geschaffen werden kann. Zum einen würde eine Doppelforderung entstehen, zum anderen würde damit gar das Recht der Verjährung umgangen. Für einen solchen Beschluss besitzen die Eigentümer daher keinerlei Kompetenz mit der Folge, dass dieser Teil des Beschlusses über die Jahresabrechnung nichtig ist. Aus diesem Beschluss kann also kein Recht hergeleitet werden. Der betroffene säumige Eigentümer braucht den Beschluss nicht einmal binnen Monatsfrist anzufechten, er kann auch danach noch kostenpflichtig die Nichtigkeit vom Gericht feststellen lassen. Verwalter und Eigentümer seien daher gewarnt, solche Beschlüsse zu fassen.
Teilung eines Wohnungseigentums ohne Änderung der Teiulngserklärung hat keinen Einfluss auf die Kopfanteile des Stimmrechts
Teilt ein Wohnungs-/Teileigentümer sein Teileigentum auf und überträgt es auf nun mehrere anteilige Teileigentümer, so verbleibt es bei den Abstimmungen in der Wohnungseigentümerversammlung bei einer einzigen Kopfstimme, Etwas anderes wäre nur dann möglich, wenn per Vereinbarung mit den übrigen Teileigentümern auch die Teilungserklärung geändert würde. Dies hat der BGH in einer konsequenten Entscheidung klargestellt ( BGH 27.04.2012 V ZR 211/11 ). Die Gruppe der am Teileigentum beteiligten Personen kann also nur einheitlich mit einer einzigen Stimme abstimmen. Auch wenn der Verwalter dieser Aufteilung, bzw. Veräüßerung zugestimmt hat, ändert sich daran nichts.
Urheberrechtsverletzung durch den Ehepartner des Internetanschlussinhabers
Donnerstag, Mai 24, 2012 @ 10:05 AM
Das Oberlandesgerichts Köln musste über die Frage entschieden, wann ein Internetanschlussinhaber für Urheberrechtsverletzungen haftet, die von seinem den Anschluss mitbenutzenden Ehegatten begangen wurden (Az: 6 U 239/11). In dem zur Entscheidung stehenden Fall wurde über den Internetanschluss der beklagten Ehefrau an zwei Tagen jeweils ein Computerspiel zum Download angeboten.
Die Inhaberin des Urheberrechts an diesem Spiel mahnte die Beklagte ab. Die Beklagte nahm die Abmahnung nicht hin, sondern widersprach. Im anschließenden Rechtsstreit vor dem Landgericht Köln verteidigte sich die Beklagte damit, das Spiel sei nicht von ihr selbst angeboten worden. Der Anschluss sei auch und sogar hauptsächlich von ihrem – zwischenzeitlich verstorbenen – Ehemann genutzt worden. Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben und die Ehefrau zu Unterlassung und Schadensersatz einschließlich Erstattung der Abmahnkosten verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht dieses Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Im Prozess war zum einen die Frage streitig, wer darzulegen und ggf. zu beweisen hat, ob eine Urheberrechtsverletzung vom Anschlussinhaber selbst oder einem Dritten begangen worden ist. Hier hat der Senat die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes fortgeführt, dass zwar eine Vermutung dafür spreche, dass der Anschlussinhaber selbst der Täter gewesen sei. Lege der Inhaber jedoch – wie hier – die ernsthafte Möglichkeit eines anderen Geschehensablaufes dar, müsse der Inhaber des Urheberrechts den Beweis für die Täterschaft führen. Da die Klägerin im vorliegenden Fall keinen Beweis für die Urheberrechtsverletzung durch die beklagte Ehefrau angeboten hatte, war davon auszugehen, dass das Computerspiel von dem Ehemann zum Download angeboten worden war. Somit kam es auf die zweite Frage an, nämlich ob der Anschlussinhaber auch für Urheberrechtsverletzungen haftet, die nicht von ihm selbst, sondern von einem Dritten begangen werden.
Hierzu vertrat das Gericht die Auffassung, dass die bloße Überlassung der Mitnutzungsmöglichkeit an den Ehegatten noch keine Haftung auslöst. Eine solche könne allenfalls dann in Betracht kommen, wenn entweder der Anschlussinhaber Kenntnis davon hat, dass der Ehepartner den Anschluss für illegale Aktivitäten nutzt (was hier nicht der Fall war), oder wenn eine Aufsichtspflicht bestünde. Eine Prüf- und Kontrollpflicht wird angenommen, wenn Eltern ihren Anschluss durch ihre (minderjährigen) Kinder mitnutzen lassen und diese im Internet Urheberrechtsverletzungen begehen. Eine solche Überwachungspflicht bestehe aber nicht im Verhältnis zwischen Ehepartnern. Der Senat hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, da die Frage der Verantwortlichkeit von Internetanschlussinhabern für eine Verletzung von Urheberrechten durch ihre Ehepartner bisher nicht höchstrichterlich geklärt ist.
Pressemitteilung des OLG Köln vom 21.05.2012
Ein Pfarrer bleibt immer im Dienst
Dienstag, April 17, 2012 @ 01:04 PM
Ein Pfarrer im Ruhestand erklärte sich im Jahr 2009 bereit, den Karfreitags-Gottesdienst in seiner früheren Gemeinde zu gestalten und durchzuführen. Kurz vor dessen Beginn brach er sich ein Bein. Die Evangelische Kirche in Hessen und Nassau zeigte den Unfall der Berufsgenossenschaft an, die jedoch eine Entschädigung des Unfalls ablehnte, weil der Pfarrer nicht zum versicherten Personenkreis gehöre. Aufgrund der beamtenrechtlichen Fürsorgepflichten sei er nach dem Recht der gesetzlichen Unfallversicherung versicherungsfrei. Der Pfarrer hingegen führte an, er habe keine Vergütung erhalten und sei wie eine versicherte Person tätig geworden, und klagte gegen die Berufsgenossenschaft.
Beide Instanzen folgten der Argumentation der Berufsgenossenschaft, denn bei einem Pfarrer bestehe – anders als bei einem Beamten – das Dienstverhältnis im Ruhestand fort; er behalte alle mit der Ordination erworbenen Rechte. Die Amtsausübung eines Pfarrers werde damit nach Eintritt des Ruhestandes nicht zu einer ehrenamtlichen Tätigkeit und ein Unfall vor dem Gottesdienst ist damit in Ausübung seines Dienstverhältnisses passiert, auf den die beamtenrechtlichen Versorgungsvorschriften anzuwenden seien.
So entscheid das Hessisches Landessozialgericht mit Urteil vom 29.11.2011, Az.: L 3 U 207/10
Der BGH hat die Umrisse geschärft, was eine ortsübliche Vergleichsmiete ist und wie diese zu ermitteln ist ( BGH v. 03.04.2012, VIII ZR 346/10 ) Will ein Vermieter die Wohnraummiete erhöhen steht ihm nur ein eng begrenztes Instrumentarium zur Verfügung. Er kann, wenn vorhanden, sich auf einen örtlichen Mietspiegel berufen, er kann ein Sachverständigengutachten vorlegen oder mindestens 3 Vergleichswohnungen / Vergleichsmieten benennen. Die gewünschte neue monatliche Miete muss sich aber innerhalb der sogenannten örtlichen Vergleichsmiete bewegen. Welche das ist muss notfalls der Zivilrichter über ein Sachverständigengutachten entscheiden. Diese Vergleichsmiete bewegt sich in der Regel innerhalb einer zu ermittelnden Spanne, aus der auch eine punktgenaue Miete errechnet werden kann, was aber der Gutachter wie der Richter darlegen und berechnen muss. Die obere Grenze der ermittelten Vergleichsmietenspanne kann vom Vermieter als künftige Miete verlangt werden,aber nur dann, wenn dieser Wert auch im Rahmen der Ortsüblichkeit liegt, was in der Entscheidung zu erläutern ist. Damit soll ausgeschlossen werden, dass ein Ausreißer wert gleichzeitig die obere erlaubte Grenze wäre.
Anspruch auf Abberufung eines WEG-Verwalters nur in Härtefällen
Dienstag, April 17, 2012 @ 11:04 AM
Liegen gewichtige Gründe vor, um einen Verwalter von Wohnungseigentum vorzeitig abzuberufen, so kann zu einer Eigentümerversammlung ein entsprechender Antrag gestellt werden, § 26 WEG. Ein Anspruch auf einen entsprechenden Beschluss besteht aber nur, wenn eine Fortsetzung der Verwaltertätigkeit für die Gemeinschaft unzumutbar ist ( so BGH v. 10.02.2012, V ZR 105/11 ). Zwar können hinreichende Gründe für eine vorzeitige Beendigung des Verwaltervertrages vorliegen, so z.B der vom Gesetz in § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG vorgesehene Fall, dass der Verwalter keine Beschlusssammlung führt. Der BGH gesteht aber der Eigentümergemeinschaft im Grundsatz die Entscheidungskompetenz zu, ob Sie daraufhin tatsächlich auch eine Abberufung beschließt. Ihr steht nach dieser Entscheidung ein Beurteilungsspielraum zu, der nur dann nicht mehr gegeben sei, wenn eine Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar sei. Man wird also noch stärker als bisher in die Prüfung des konkreten Einzelfalles einsteigen und Fakten sammeln müssen.
Berücksichtigung der Vorauszahlungen bei der Nebenkostenabrechnung
Bisher entsprach es einer weit verbreiteten Auffassung auch in der Rechtsprechung, dass nur dann eine nachvollziehbare formell ordnungsgemäße Abrechnung über Heiz- und Betriebskosten vorliegt, wenn der Vermieter auch die darauf geleisteten Vorauszahlungen aufnimmt und darüber abrechnet. Der Bundesgerichtshof ( BGH ) hat dies nun als bloße Förmelei bezeichnet und entschieden, dass es allenfalls ein inhaltlicher, d.h. materieller Fehler der Abrechnung ist, wenn die Angabe und Einberechnung der Vorauszahlungen – warum auch immer – in der Heiz- und/oder Betriebskostenabrechnung fehlt. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung als solche sei dadurch nicht betroffen ( BGH v. 15.02.2012, VIII ZR 19/11 ). Diese Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf die Art und Weise der Prüfung von Abrechnungen, Fristen für Monierungen und Zahlungen sowie auf die Wirksamkeit der Abrechnung selbst und deren Zustellungszeitpunkt. In seiner Entscheidung wiederholt der BGH im Übrigen seine Anforderungen an den Inhalt und die Wirksamkeit von Abrechnungen.
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 § 33
 § 305
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 § 26
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