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Timestamp: 2019-12-16 01:47:18+00:00

Document:
WTG Steuerberatung, Am Modenapark 10, 1030 Wien - Immobilienertragsteuer
BFG zur Ermittlung der ImmoESt bei einem großen Garten
Bundesfinanzgericht wendet 1.000 m² Grenze für den Garten im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung des §30 Abs 2 EStG an.
Zwei Ehepartner sind je zur Hälfte Miteigentümer eines Grundstücks, welches aus Gebäude, Garten und Pferdstall besteht. Das Grundstück dient dem Ehepaar seit 1992 als Hauptwohnsitz. Im Jahr 2013 veräußern beide ihren Hälfteanteil um insgesamt € 307.000,–. Die gesamte Liegenschaft hat ein Ausmaß von ca. 12.000 m2, davon entfallen auf die Wohnfläche 125 m2 und den Stall 254 m2, der Rest ist Garten mit unterschiedlicher Flächenwidmung „Baufläche" und „Grünfläche". Für den gesamten Grundstücksverkauf wurde die Hauptwohnsitzbefreiung iSv § 30 Abs 2 Z 1 EStG geltend gemacht. Laut Finanzverwaltung ist dies nicht zulässig, weil bei größeren Grundstücken der 1.000m2übersteigende Grundanteil steuerpflichtig ist. Daher lösen der 1.000 m2 übersteigende Grund und Boden sowie der Stall Immobilienertragsteuer aus.
Nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts (31.8.2017, RV/7101477/2016) ist der steuerpflichtige Kaufpreisanteil nach der Verhältnismethode zu ermitteln. Im Ergebnis ist die Veräußerung des Hauses(zugeordneter Anteil am Erlös 49,33%), die Baufläche iHv 125 m2sowie ein Teil des Gartens im Ausmaß von 1.000 m2(zugeordneter Anteil am Erlös insgesamt 2,29%) steuerfrei. Die dem Pferdestall, den Grün- und Restflächen zugeordneten restlichen 48,38% des Veräußerungserlöses von € 307.000,– ergeben eine Bemessungsgrundlage von € 148.524,– für beide Ehepartner. Da Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) vorliegt, können gem § 30 Abs 4 Z 2 EStG die Anschaffungskosten pauschaliert mit 86% angenommen werden und sind vom Veräußerungserlös abzuziehen. Auf die Differenz ist die Immobilienertragsteuer iHv 25% (Anmerkung: seit 1.1.2016 beträgt der Steuersatz 30%) zu erheben (effektiv somit 3,5% vom steuerpflichtigen Veräußerungserlös). Dies ergibt letztendlich eine Steuer von € 2.599,– pro Person.
Kein Werbungskostenabzug für Kursverluste aus Verkauf einer Immobilie
Nach Ansicht des BFG sind Kursverluste aus der Tilgung von Fremdwährungsverbindlichkeiten nicht als Werbungskosten bei der Grundstücksveräußerung abzugsfähig.
Ein in Italien ansässiger Steuerpflichtiger (= Beschwerdeführer) hat im Jahr 2004 eine Eigentumswohnung in Österreich gekauft, welche er mittels Schweizer-Franken-Kredit finanzierte. Der Beschwerdeführer vermietete die Wohnung und erzielte somit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Jahr 2017 wurde die Wohnung wieder verkauft. Im Zuge dessen wurde der Fremdwährungskredit mit Kursverlusten von ca € 39.000,– getilgt. In der Einkommensteuererklärung 2017 wurde die Regelbesteuerungsoption gem § 30a Abs 2 EStG beantragt, um die bei der Tilgung realisierten Kursverluste als Werbungskosten anzusetzen. Das Finanzamt erließ einen Bescheid ohne die Berücksichtigung der Kursverluste als Werbungskosten und verwies auf den Beschluss des VfGH 29.11.2014, G 137/2014.
In der Beschwerde an das Bundesfinanzgericht wurde vorgebracht, dass die Wohnung mit dem Fremdwährungskredit finanziert wurde und die Nichtabzugsfähigkeit der Kursverluste gegen das objektive Nettoprinzip nach § 4 Abs 1 EStG und § 16 EStG verstöße. Durch die Ausübung der Regelbesteuerungsoption greife das Abzugsverbot nach § 20 Abs 2 EStG nämlich nicht. Zudem wurde zusätzlich auf ein Erkenntnis des VwGH 18.12.2017, Ro 2016/15/0026 verwiesen, in der die Gesetzwidrigkeit der Nichtabzugsfähigkeit angesprochen wurde.
Das BFG 17.9.2018, RV/3100614/2018 hat dazu erwogen, dass es für den Werbungskostenabzug einen Zusammenhang zwischen der Einnahmenerzielung und den Aufwendungen geben muss. Kursverluste aus der Finanzierung der Wohnung stehen nicht unmittelbar iZm der Einkünfteerzielung aus Vermietung und Verpachtung, sondern sind Ausfluss einer marktbedingten Kursentwicklung (vgl VwGH 26.1.2017, Ro 2015/15/0011). Auch bei Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen kann nichts anderes gelten - anlässlich der Tilgung eines Fremdwährungskredites errechnete Kursverluste sind nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Zudem führt ein Darlehen, das nachträglich mit einem höheren Betrag zurückzuzahlen ist, zu keinem nachträglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungsaufwand, der als Werbungskosten berücksichtigt werden könnte (VwGH 24.10.1978, Zl. 1006/76). Im Ergebnis sind die Kursverluste der privaten Vermögenssphäre zuzurechnen. Die Beschwerde wurde daher als unbegründet abgewiesen und eine ordentliche Revision für nicht zulässig erachtet. Es wurde aber eine außerordentliche Revision eingebracht (anhängig zur Zahl Ra 2018/15/0114).
Autorin: Karin Schumnik, Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!
VwGH bejaht Einrechung von Mietzeiten bei Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung
Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes muss für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG, wonach dem Veräußerer das Eigenheim innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben muss, das (zusätzliche) Erfordernis der rechtlichen Eigenschaft als Eigentumswohnung während der fünfjährigen Mindestdauer nicht gegeben sein.
Nach einem jüngsten Erkenntnis des VwGH (24.1.2018, Ra 2017/13/0005), ist die Hauptwohnsitzbefreiung auch im Fall der Veräußerung einer vom Mieter erworbenen Genossenschaftswohnung anwendbar, wenn dieser für mindestens fünf Jahre seinen Hauptwohnsitz in dieser Wohnung hatte. Nach § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG sind von der Besteuerung Einkünfte aus der Veräußerung von Eigentumswohnungen ausgenommen, wenn sie dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Auf einen bestimmten Rechtstitel (Eigentum) während der Nutzung, dh auf die Nutzung als Wohnungseigentümer, kommt es – anders als bei der Befreiungsbestimmung gemäß litera a – nicht an. Diese Auslegung entspräche nach dem VwGH auch dem Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung, wonach der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung stehen soll. Durch das Erkenntnis gewinnen „Mietkaufmodelle“ (wieder) an Attraktivität.
VwGH schränkt Hauptwohnsitzbefreiung für ImmoESt ein
Der Verkauf des Hauptwohnsitzes (Eigenheim, Eigentumswohnung) ist unter den Voraussetzungen gem. § 30 Abs. 2 EStG grundsätzlich von der Immobilienertragsteuer befreit. Nach der Praxis der Finanzverwaltung erfasst die Steuerbefreiung beim Verkauf des Eigenheims das Gebäude und die umgebende Grundstücksfläche von 1.000 m2.
An den VwGH (29.03.2017, 2015/15/0025-4) gelangte ein Fall, bei dem der Steuerpflichtige sein Wohnhaus mitsamt einer Grundstücksfläche von ca. 3.700 m2 um 3,2 Mio. € verkaufte. Das Bundesfinanzgericht entschied - anders als zuvor das Finanzamt -, dass die gesamte Grundstücksfläche steuerbefreit sei. Aufgrund der gegen diese Entscheidung erhobenen Revision des Finanzamtes sprach der VwGH aus: Bei einem bebauten Grundstück bildet das Gebäude mit dem Grund und Boden ein einheitliches Wirtschaftsgut. Zu diesem einheitlichen Wirtschaftsgut gehört aber nur jene Grundstücksfläche, die nach der Verkehrsauffassung mit dem Gebäude eine Einheit (= Bauplatz) bildet. Die Beurteilung der üblichen Grundstücksgröße für einen Bauplatz erfolgt für den VwGH nach der Verkehrsauffassung. Soweit die vom Steuerpflichtigen verkaufte Grundstücksfläche die Größe eines für ein Eigenheim üblichen Bauplatzes übersteigt, ist der Verkauf somit steuerpflichtig. Daher gab der VwGH der Revision des Finanzamtes Folge und hob die Entscheidung des Bundesfinanzgerichts als inhaltlich rechtswidrig auf. Die Finanzverwaltung hält iSd Rechtsicherheitsgedankens vorerst an der 1.000 m2 Grenze fest, sodass Grundstücksteile von weniger als 1.000 m2 jedenfalls (weiterhin) in die Hauptwohnsitzbefreiung fallen.

References: §30
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 § 4
 § 16
 § 20
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 § 30
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