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Timestamp: 2020-03-28 23:13:33+00:00

Document:
DOSSIER No:
S13-042601-NP & S13-102102-NP
PG 158425-1 & 158425-2
RICHARD VIENS ET DEBORAH RITZHAUPT
«BÉNÉFICIAIRES»/ DÉFENDERESSES
«ENTREPRENEUR »/ DEMANDERESSE
«Administrateur de La Garantie»
Le 25 et 26 août 2014
« BÉNÉFICIAIRES» / DÉFENDERESSES :
Monsieur Richard Viens et
Madame Deborah Ritzhaupt
[…] Hudson (Québec) […]
« ENTREPRENEUR » / DEMANDERESSE :
«Promise to Purchase» (Pièce A-1).
«Amendments and Notice of Fulfilment of Conditions» (Pièce E-2).
Télégramme de la part du Bénéficiaire Deborah Ritzhaupt (Pièce E-4).
Courriel de Monsieur Alfonso Ballester, courtier immobilier (Pièce B-1).
Formulaire de réception et liste.
Acte de vente (Pièce E-3).
Lettre des Bénéficiaires et confirmation de livraison (Pièce A-4).
Visite des lieux par l’Administrateur (Pièce A-5).
Lettres, bordereaux de réception et Décision de l’Administrateur (Pièce A-5).
Demande d’arbitrage formulée par Me Rock Seguin procureur de l’Entrepreneur (Pièce A-6).
Nomination d’un arbitre au dossier.
Réception des cahiers de pièces.
Visite des lieux par l’Administrateur (Pièce A-7).
Me Rock Seguin a donné avis qu’il cessera de représenter l’Entrepreneur.
Décision de l’Administrateur (Pièce A-7)
Demande d’arbitrage formulée par Me Jean-Gabriel Mercier Rancourt procureur de l’Entrepreneur (Pièce A-8).
Comparution par Me Jean-Gabriel Mercier Rancourt pour l’Entrepreneur.
Avis du Tribunal; audition fixée pour le 25 avril 2014.
Courriel et lettre de la part de Me Rancourt indiquant qu’il cessera de représenter l’Entrepreneur.
Courriel et lettre de la part de Me Jessica Tremblay agissant pour l’Entrepreneur indiquent l’impossibilité de procéder à l’audience fixée pour le 25 avril 2014.
Courriel de la part de Me Tremblay indiquant qu’elle cessera de représenter l’Entrepreneur.
Décision interlocutoire rendue par le Tribunal; audition fixée pour le 25 et 26 août 2014
Lettre de la part du Me Brian Sher agissant pour l’Entrepreneur.
Visite du bâtiment.
[6] Dès le début de l’audience, l’Entrepreneur à confirmer qu’il abandonne sa demande d’arbitrage relative aux Points 1, 2, 3, 4 et 6 de la Première Décision.
[7] Les Points 1, 2, 3, 4 et 6 de la Première Décision, ne font plus partie de la demande d’arbitrage qui est devant le Tribunal.
[8] Il reste donc les points reproduits ci-dessous qui se rapportent aux demandes d’arbitrage à l’instance devant le Tribunal, à savoir :
Point 5 de la Première Décision
bois de construction usage utilise pour la structure d’un plancher
Point 7 de la Première Décision
absence d’un raccord d’aspirateur central au sous-sol
Point 1 de la Deuxième Décision
matériaux usages utilises pour le support de couverture
[9] Le Tribunal examinera les déficiences liées aux Points 5 et 7 de la Première Décision et Point 1 de la Deuxième Décision dans son analyse plus approfondie des faits et des preuves.
[10] Les pièces ont été initialement étiquetées et numérotées « A- » conformément à la numérotation du cahier de pièces produit par l’Administrateur; toutes les pièces que le Bénéficiaire a déposées lors de l’audience ont été numérotées et étiquetées « B - »; toutes les pièces que l’Entrepreneur a déposées lors de l’audience ont été numérotées et étiquetées « E- ».
[11] Les pièces suivantes ont été déposées lors de l’audience et font partie du cahier de pièces produit par l’Administrateur :
Promise to Purchase.
A-3 (en liasse)
A-4 (en liasse)
Lettre des Bénéficiaires et confirmation de livraison.
A-5 (en liasse)
Lettres, bordereaux de réception et Décision de l’Administrateur.
Curriculum Vitae de Monsieur Jacques Fortin, architecte.
[12] Les pièces suivantes ont été déposées lors de l’audience par les Bénéficiaires :
Courriel de Monsieur Alfonso Ballester, courtier immobilier.
B-2 (en liasse)
B-3 (en liasse)
[13] Les pièces suivantes ont été déposées lors de l’audience par l’Entrepreneur :
Rapport d’Inspection prépare par Monsieur Peter Byrne, ingénieur.
Curriculum Vitae de Monsieur Peter Byrne, ingénieur.
Amendments and Notice of Fulfilment of Conditions.
Télégramme de la part du Bénéficiaire Deborah Ritzhaupt en date du 6 février 2012.
exigences leed - annexe 01 35 21a- grille d’évaluation de projet
«national lumber grades authority : standard grading rules for canadian lumber»
Facture de Monsieur Peter Byrne en date de 26 août 2014.
[14] Les parties n’ont pas contesté la compétence ou la juridiction du Tribunal et la juridiction du Tribunal est donc confirmée.
[15] Les témoins suivants ont comparu devant le Tribunal, à savoir :
[15.1] Au nom des Bénéficiaires :
1. Madame Deborah Ritzhaupt;
2. Monsieur Richard Viens;
[15.2] Au nom de l’Entrepreneur :
1. Monsieur Léopold Guay;
[16] Le témoin expert suivant a comparu devant le Tribunal, à savoir :
[16.1] Au nom de l’Entrepreneur :
1. Monsieur Peter Byrne, ingénieur-conseil, a été qualifié à témoigner en tant qu’expert et par conséquent, il a témoigné en ce qui concerne son rapport produit comme la Pièce E-1;
[16.2] Au nom de l’Administrateur :
1. Monsieur Jacques Fortin, architecte a été qualifié à témoigner en tant qu’expert et par conséquent, il a témoigné en ce qui concerne les Décisions;
a. la construction du bâtiment
[17] La maison qui faisait l’objet des demandes d’arbitrage déposées par l’Entrepreneur porte le numéro […], à Hudson, Québec (ci-après, dénommer «Bâtiment»);
[18] L’Entrepreneur a été impliqué dans la construction d’habitations résidentielles depuis environ 40 ans. Selon le témoignage de Monsieur Guay, il a construit une moyenne de 5 à 40 résidences par année.
[19] Dans la présente affaire, l’Entrepreneur a commencé la construction du Bâtiment parfois en 2008; le Bâtiment a été en grande partie achevé en 2012, cependant, il y avait du travail supplémentaire qui devait être effectué.
[20] Bien que le témoignage de Monsieur Guay soit loin d’être clair sur cette question précise, il semblerait que Monsieur Guay initialement se fit construire la maison, ce qui expliquerait la longueur du temps requis pour la construction et finition du Bâtiment; toutefois, a un certain moment il a décidé de mettre la propriété sur le marché pour vente.
b. l’offre d’achat
[21] Les Bénéficiaires étaient propriétaire d’une maison et cherchaient d’acheter une résidence à Hudson, Québec.
[22] Le 1er janvier 2012, les Bénéficiaires ont fait une offre d’achat ("Offre"), et le lendemain, l’Offre a été acceptée par Monsieur Guy [7].
[23] Les principales considérations faisant partie intégrante de l’Offre d’achat étaient :
[23.1] Le prix d’achat était de 400,000 00 $[8];
[23.2] Les Bénéficiaires se réservaient le droit d’inspecter le Bâtiment dans les 60 jours suivant l’acceptation de l’Offre[9];
[23.3] L’acte notarié serait signé au plus tard le 13 avril 2012[10] et le Bâtiment pourrait être occupé par les Bénéficiaires à compter de 13 avril 2012[11];
[23.4] Subséquemment, les Bénéficiaires et l’Entrepreneur ont convenu de signer l’acte notarié au plus tard le 11 avril 2012 à l’occupation à compter de 11 avril 2012[12];
[23.5] La vente du Bâtiment était conditionnelle à la vente de la maison de Bénéficiaires en St-Lazare[13];
[23.6] L’Entrepreneur s’est engagé à fournir aux Bénéficiaires la «GARANTIE de l’APCHQ» au moment de la signature de l’acte notarié[14];
[23.7] L’Entrepreneur s’est engagé à achever les travaux de construction concernant le Bâtiment au plus tard le 11 mars 2012, à l’exception du balcon, qui sera achevé le ou avant le 1er juin 2012[15];
[24] Les Bénéficiaires et l’Entrepreneur ont négocié les modalités et les conditions de l’Offre entre le 1er janvier 2012[16] et le15 janvier 2012[17].
[25] Le 26 janvier 2012, les Bénéficiaires ont renoncé au droit d’inspecter le Bâtiment[18]; le 6 février 2012, les Bénéficiaires ont réitéré à l’Entrepreneur la renonciation à leur droit d’inspecter le Bâtiment[19].
c. la période entre le 1er avril 2012 et le 13 avril 2012
[26] Subséquemment, la relation entre les Bénéficiaires et l’Entrepreneur s’est détériorée, car il semblait que l’Entrepreneur n’était pas disposé à respecter les modalités et conditions relatives à l’achèvement des travaux et la livraison du Bâtiment au plus tard le 11 avril 2012.
[27] Entre le moment où l’Offre était négociée et conclue par les parties en cause et le 13 avril 2012, le jour où l’acte notarié a été signé par les parties en cause, les deux parties avaient consulté des avocats et ont échangé plusieurs lettres de demande; les lettres de demande n’ont pas été déposées auprès du Tribunal et en tout état de cause les questions soulevées dans les lettres ne sont pas liées à la demande d’arbitrage formulée par l’Entrepreneur.
[28] Les rapports entre les parties en cause se dégrader au point de devenir très acrimonieux, en mettant en avant le fait qu’en avril 2012 les Bénéficiaires ont vendu leur maison et ils estimaient que l’Entrepreneur a tiré profit de la situation concernant l’achèvement du Bâtiment pour en soutirer un prix d’achat supérieur à celui convenu en janvier 2012.
c.1 1re inspection du bâtiment
[29] À ce stade, il importe de traiter les faits se rapportant à l’inspection du Bâtiment. Les Bénéficiaires ont amorcé les négociations avec l’Entrepreneur en se fondant sur le fait qu’ils avaient 60 jours pour inspecter le Bâtiment suivant l’acceptation de l’Offre par l’Entrepreneur[20].
[30] Le 26 janvier 2012, les Bénéficiaires ont renoncé à leur droit d’inspecter le Bâtiment[21]. Madame Ritzhaupt a expliqué que la décision de renoncer à l’inspection du Bâtiment était motivée par le fait que les Bénéficiaires achetaient une nouvelle maison et ils s’attendaient à ce que l’Entrepreneur ait utilisé de nouveaux matériaux pour construire le Bâtiment qu’ils achetaient; de plus, l’Entrepreneur s’est engagé à fournir le plan de Garantie de l’APCHQ[22].
[31] Par conséquent, les Bénéficiaires ne voyaient pas la nécessité d’y inspecter le Bâtiment.
c.2 la 2e inspection du bâtiment
[32] Indépendamment de la renonciation par les Bénéficiaires de l’inspection du Bâtiment, l’Article 17 du Règlement rend obligatoire l’inspection d’une nouvelle maison une fois les travaux achevés et le Bâtiment prêts à être réceptionné par les Bénéficiaires.
[33] Le 13 avril 2012, les Bénéficiaires et l’Entrepreneur ont signé la «LISTE PRÉÉTABLIE D’ÉLÉMENTS À VÉRIFIER ET RÉCEPTION DU BÂTIMENT» («Liste»)[23]. Les circonstances entourant la signature de ladite Liste mettent en évidence l’ampleur de la détérioration de la relation entre les Bénéficiaires et l’Entrepreneur.
[34] Le Bâtiment devait être livré le 11 avril 2012. Étant donné que l’acte notarié[24] et la Liste dataient du 13 avril 2012, l’Entrepreneur n’a pas respecté les termes de l’Offre[25].
[35] En avril 2012 les Bénéficiaires avaient vendu leur maison et, de leur point de vue, l’Entrepreneur mettait à profit cette situation en n’achevant pas le travail en temps opportun et en cherchant à soutirer un prix d’achat supérieur à celui convenu en janvier 2012.
[36] Le 6 avril 2012, la relation entre les parties en cause se résume le mieux par le contenu d’un courriel[26] émanant de l’agent immobilier à Me Rock Seguin qui à l’époque, agissait alors comme le procureur de l’Entrepreneur.
[37] Me Sher, l’avocat de l’Entrepreneur s’opposait d’abord au dépôt de la Pièce B-1 par les Bénéficiaires. Toutefois, par la suite, l’objection a été retirée et la Pièce B-1 fait partie intégrante de la preuve présentée devant le Tribunal.
[38] Le courriel du 6 avril 2012 décrit les circonstances qui prévalaient alors comme suit :
«Further to our telephone conversation I wish to reiterate in writing that I visited the above referenced property to ascertain the completion of the work. As I mentioned to you in my telephone call following the visit the property is approximately 92-95% complete.
The buyers have retained legal counsel Me Guy Martel, and they will provide their attorney with the deficiency list. Please communicate with him at 514 397 3045.
The broker involved Mrs Anne-Marie Ashcroft has advised both parties during the course of this transaction, of their rights and obligations under the promise to purchase for the property in question, and the legal consequences of not respecting the signing date or the agreement.
The vendor has also been advised by the notary about his obligation to supply the certificate of warranty APCHQ, and a certificate of completion in conformity to promise purchase and industry standards. Still pending.
The house should have been completed by March 11 with all inclusions as agreed on the promise to purchase.
Buyers informed me at the visit that they intend to proceed with the purchase and will be present at the signing. Scheduled for April 11, at 1:30 pm at the office of Me Pilliere. As indicated on the Me Pilliere letter dated April 2 2012 that I hand delivered at the meeting on April 4 2012 to you and Mr Guay. Buyers have the intention of exercising their rights fully. Including the right to a pre-occupancy inspection by a qualified or certified or any person of their choice if necessary. The vendor prevented this from materializing by not allowing their buyers friend to visit with them on April 4 at 16:00 hrs.»
[39] Dans son témoignage, Monsieur Guay a décrit les événements entre le 1er avril 2012 et le 13 avril 2012 comme suit :
[39.1] L’achèvement des travaux tel qu’énoncé dans l’Offre n’était pas terminé le 11 mars 2012[27];
[39.2] Le 4 avril 2012, sur les conseils de son avocat, Me Seguin, il a refusé de permettre à un ami des Bénéficiaires d’entrer dans le Bâtiment à l’effet de visiter les lieux avec les Bénéficiaires. Autres qu’il ne faisait pas confiance aux Bénéficiaires, il n’a pas expliqué les raisons pour lesquelles il a été conseillé à ne pas rendre accessibles à des tiers l’inspection du Bâtiment;
[39.3] Le 11 avril 2012, il a rencontré son avocat et il a passé la totalité de la journée au Bâtiment en cause;
[39.4] Lendemain, le 12 avril 2012, il a rencontré au Bâtiment à nouveau son avocat (Me Seguin), les Bénéficiaires et un autre individu, toutefois il n’était pas certain si l’individu concerné était l’avocat des Bénéficiaires;
[39.5] L’annexe jointe à la Liste identifiée comme «annexe à l’étape 5 / rÉception du bâtiment»[28] a été préparé par son avocat, Me Seguin;
[39.6] Le 13 avril 2012, avec son avocat, Me Seguin, ils se sont réunis avec les Bénéficiaires au Bâtiment; le Bâtiment a été inspecté et la Liste et l’«annexe à l’étape 5 / rÉception du bâtiment» ont été signées par les Bénéficiaires[29];
[39.7] Par la suite, dans la soirée du 13 avril 2012, l’acte notarié[30] a été signé par les Bénéficiaires et l’Entrepreneur;
[40] Dans leurs témoignages, Madame Ritzhaupt et Monsieur Viens ont décrit les événements entre le 1er avril 2012 et le 13 avril 2012 comme suit :
[40.1] L’Entrepreneur a manqué à ses obligations d’effectuer le travail au plus tard le 11 mars 2012[31];
[40.2] En ce qui les concernait, c’était simplement une tactique dilatoire de la part de l’Entrepreneur afin de leur soutirer plus d’argent pour l’achèvement des travaux qui aurait dû se terminer avant le 11 mars 2012[32];
[40.3] Avant le 4 avril 2012, les Bénéficiaires ont fait part à l’Entrepreneur de leur intention de procéder de faire inspecter le Bâtiment par un de leurs amis;
[40.4] Le 4 avril 2012, les Bénéficiaires avec leur ami se sont rendus au Bâtiment; toutefois, Monsieur Guy sans qu’une justification ait été fournie a refusé de permettre à leur ami d’entrer dans le Bâtiment;
[40.5] Les Bénéficiaires ont donc été empêchés par l’Entrepreneur d’exercer leur droit d’inspecter le Bâtiment avant la réception du Bâtiment;
[40.6] Les Bénéficiaires étaient prêts à prendre possession du Bâtiment le 11 avril 2012; les déménageurs et les fournisseurs de services comme Hydro et Bell ont été planifiés pour le déménagement et à l’installation et le raccordement des services le même jour;
[40.7] Le 11 avril 2012, les Bénéficiaires se sont rendus au notaire pour signer l’acte notarié; mais Monsieur Guay ne s’y est jamais présenté et l’Entrepreneur n’a pas signé l’acte notarié et n’a pas livré le Bâtiment, le tout conformément aux modalités et aux conditions énoncées par l’Offre;
[40.8] Par conséquent, les Bénéficiaires ont été obligés d’annuler les déménageurs et les fournisseurs de services;
[40.9] Cette situation a entraîné une multitude des échanges entre les avocats représentant les Bénéficiaires et l’Entrepreneur;
[40.10] Le 12 avril 2012, Monsieur Viens s’entretenait avec Monsieur Guay qui l’avait avisé qu’il n’avait pas l’intention de se présenter chez le notaire pour signer l’acte notarié;
[40.11] Le 13 avril 2012, les Bénéficiaires n’étaient pas certains si Monsieur Guy signait l’acte notarié et qu’il livrait le Bâtiment;
[40.12] Selon les Bénéficiaires, au 13 avril 2012, Monsieur Guay refusait de signer l’acte notarié, à moins que les Bénéficiaires aient expressément renoncé à l’obligation de l’Entrepreneur de soumettre aux Bénéficiaires la Garantie de l`APCHQ comme convenu au moment des négociations[33] de l’Offre[34];
[40.13] Les Bénéficiaires ont refusé de renoncer à la condition susmentionnée et, par conséquent Monsieur Guay a accepté avec réticence de se présenter au bureau du notaire pour signer l’acte notarié;
[40.14] Selon les Bénéficiaires, la Liste[35] a été signée au bureau du notaire, car leur maison était vendue, ils n’avaient pas d’endroit où séjourner et, en tant que tels, ils avaient besoin du Bâtiment;
[40.15] Madame Ritzhaupt a déclaré qu’elle et son mari ont été « contraints et ont fait l’objet de chantage » pour les forcer à signer la Liste et l’acte notarié sans avoir au préalable inspecté le Bâtiment;
[41] La pertinence entourant les circonstances de l’inspection du Bâtiment deviendra évidente à l’issue de l’analyse effectuée par le Tribunal en ce qui concerne les arguments soumis par l’Entrepreneur concernant l’application de la Garantie et du Plan.
d. La preuve relative aux déficiences du point 5 de la première décision et du point 1 de la deuxième décision
[42] Les déficiences faisant partie du Point 5 de la Première Décision et du Point 1 de la Deuxième Décision sont directement liées à la réutilisation des matériaux de construction usagés (récupérés) par l’Entrepreneur.
[43] Au cours de l’interrogatoire principal et du contre-interrogatoire, Monsieur Guay avait admis que le panneau de contreplaqué utilisé pour le plancher date d’environ 10 à 20 ans et provenait de sa propre maison; tandis qu’une partie du contreplaqué utilisé sur le toit (le contreplaqué peint blanc) provenait du plafond d’un balcon d’une maison dont il est propriétaire qui était à peu près de 100 ans.
[44] Il est important de souligner que la question relative à la réutilisation des matériaux de construction n’est pas contestée par l’Entrepreneur. Monsieur Guy a admis qu’il avait l’habitude de récupérer et de réutiliser les matériaux de construction d’autres projets de construction.
[45] Dans la présente affaire, l’Entrepreneur considérait que l’utilisation du contreplaqué usagé (récupéré) n’enfreignait pas les codes et normes du Code national du Bâtiment - Canada 2005 (intégrant les modifications du Québec) (ci-après «CNB») et il y aussi le fait qu’il n’a pas d’incidence sur la structure du Bâtiment.
d.1 point 1 de la deuxième décision
[46] En premier lieu, le Tribunal traitera la preuve relative aux déficiences faisant partie du Point 1 de la Deuxième Décision.
[47] Les Bénéficiaires ont produit la Pièce B-2, consistant en une série de 28 photographies prises à l’intérieur du grenier faisant preuve les divers panneaux de contreplaqué utilisés par l’Entrepreneur dans la construction du toit.
[48] Les photographies faisant partie de la Pièce B-2 confirment le témoignage de Monsieur Guay, que les panneaux de contreplaqué ont été réutilisés et récupéré d’autres projets de construction impliquant l’Entrepreneur.
[49] Monsieur Guay a très clairement affirmé dans son témoignage sa philosophie de construction qui consistait à utiliser chaque petit bout de matériel qui est disponible; la philosophie de construction de Monsieur Guay n’y a pas permis de jeter les matériaux de construction non utilisés. Tant que les matériaux de construction non utilisés étaient en bon état, il les a utilisés dans d’autres projets de construction dans lequel il était impliqué.
[50] La photo n°1[36] met en évidence l’utilisation de panneaux de contreplaqué de divers âge et couleur, dont une était peinte en blanc[37].
[51] Les photographies n° 3, n° 4, n° 5, n° 17, n° 25 et n° 27[38] établissent l’utilisation de panneaux de contreplaqué peint en blanc dans les différents endroits du toit.
[52] Les photographies n° 6, n° 8, n° 9 et n° 17[39] confirment le fil de panneaux de contreplaqué allant dans deux directions différentes plutôt que d’être alignés dans la même direction.
[53] La photo n°12[40] met en évidence l’utilisation de 5 panneaux de contreplaqué, de divers âge et couleur.
[54] Les 28 photographies faisant partie de la Pièce B-2 confirment l’utilisation prédominant par l’Entrepreneur, des panneaux de contreplaqué et poutres de soutien usagés dans la construction du toit, récupéré d’autres projets de construction,
d.2 point 5 de la première décision
[55] Les Bénéficiaires ont produit la Pièce B-3, consistant en une série de 6 photographies établissant l’utilisation par l’Entrepreneur des panneaux de contreplaqué usagés sur le plancher, sur lequel les tuiles étaient posées.
[56] Les photographies faisant partie de la Pièce B-3 établissent que le contreplaqué utilisé par l’Entrepreneur semble avoir été peint en noir.
[57] Comme indiqué précédemment, Monsieur Guay a admis que, après avoir rénové sa maison, il a réutilisé le panneau de contreplaqué dans le Bâtiment.
d.3 point 7 de la première décision
[58] L’Entrepreneur n’a produit aucun élément de preuve en ce qui concerne le Point 7 de la Première Décision.
d.4 l’expert peter byrne
[59] Suite à la décision interlocutoire rendue par le Tribunal le 1er mai 2014, l’Entrepreneur a retenu les services de Monsieur Byrne, un ingénieur qui a inspecté le Bâtiment le 27 mai 2014 et a publié son rapport d’expert, Pièce E-1 le 10 juin 2014.
d.4.a point 1 de la deuxième décision
[60] Monsieur Byrne a fait les remarques suivantes à l’égard de la question soulevée par le Point 1 :
«4. Condition de bois de support de la couverture :
En accédant le grenier par la trappe d’accès au plafond de la chambre à couche (Est), la structure du toit est clairement visible. On peut voir tous les éléments structuraux de la couverture incluant les fermes de toit (espacé à 600 mm c/c), les éléments structuraux secondaires et ainsi que les planes angulaires de contreplaqué. (Voir photo 15, 16 et 17).»[41]
[61] Les photographies 15, 16 et 17 sont reproduites ci-dessous :
La photo 15 :
La photo 16 :
La photo 17 :
[62] En examinant la preuve photographique ci-dessus mentionnée, Monsieur Byrne a conclu dans son rapport comme suit :
«En évidence, une grande partie du support de la couverture est en contreplaqué réutilisés, car ils sont peinturés blanc. Ces feuilles de contreplaque blanc ont un fini avec rainures en surface. Généralement, les étampes de classification du fabriquant sont imprimés en usine sur le côté brute de la feuille, Alors, dans ce cas ils seront du coté en contact avec les bardeaux de toiture. L’épaisseur de ces feuilles de contreplaqué (mesuré en place) est de ½ pouce.»[42]
[63] Monsieur Byrne a reconnu dans son rapport ainsi que dans son témoignage que l’Entrepreneur avait utilisé des panneaux de contreplaqué usagés (provenant d’autres projets de construction) dans la construction du toit sur lequel les bardeaux de toiture ont par la suite été apposés.
d.4.b point 5 de la première décision
[64] Monsieur Byrne a fait les remarques suivantes à l’égard de la question soulevée par le Point 5 :
«5. Condition de bois dans la salle de Fournaise (en dessous de la salle de lavage au RDC) :
Dans la salle de fournaise au sous-sol, les murs et plafond ont été dégarnis de leur finition (feuille de gypse). L’isolation a été retirée aussi au mur extérieur vis-à-vis les bouts des solives. Tel qu’indiqué dans le document du APCHQ (décision du 25 mars 2013) la finition a été démoli par le bénéficiaires suite à un problème de plomberie et subséquente fuite d’eau découvert en mai 2012.
Lors de l’inspection du mur au périmètre extérieur, j’ai pu constater l’utilisation de fourrures (fonds de clouage) de bois avec une apparence plus vielles et/ou réutiliser à cause de leurs teints foncés (Voir photo 22)[43]
Lors de l’inspection du plancher au-dessus de la salle de fournaise, j’ai pu constater l’utilisation de bois réutilisé et/ou de l’apparence plus veille à cause de l’effet de noircissement. La fuite d’eau mentionnée a pu mettre à contribution cet effet. Il y a également des traces d’eau. (Voir photo 23)[44]
La photo 23 :
Par contre, il y a une de feuille contreplaquée avec enduit noir, ce qui insinue un matériel réutilisé. (Voir photo 25)[45]
La photo 25 :
Les estampes sur les solives de bois 2x8 ne sont plus visible, mais celles-ci ils sont de dimensions et finis (plané) normalisée, ce qui suggère que ces solives étaient estampées à leur origine.
Dans ce même endroit, on peut constater une solive percée à plusieurs endroits pour le passage des fils électriques et un tuyau de plomberie. (Voir photo 26)[46]
La photo 26»
[65] Monsieur Byrne a reconnu dans son rapport ainsi que dans son témoignage que l’Entrepreneur avait utilisé des panneaux de contreplaqué et poutres de soutien usagés (provenant d’autres projets de construction) dans la construction du plancher.
d.5 l’expert Jacques Fortin
[66] Monsieur François Lalancette, l’Administrateur qui a rendu les décisions, a été remplacé par Monsieur Fortin en février 2014.
[67] Monsieur Fortin, architecte, a visité et inspecté le Bâtiment le 27 mai 2014 et a examiné les Décisions, les photographies et le rapport de Monsieur Byrne.
[68] Monsieur Fortin en tant qu’architecte, possède une expérience dans l’industrie de construction des bâtiments résidentiels; il est bien informé et conscient des normes applicables précisées dans la CNB[47]. Par conséquent, il a été reconnu comme expert.
[69] Ses observations basées sur son inspection du bâtiment confirment que l’Entrepreneur a utilisé des matériaux de construction usagés en ce qui concerne les questions soulevées par le Point 1 de la Deuxième Décision et le Point 5 de la Première Décision; par la suite confirmée par le témoignage de Monsieur Guay.
décisions rendues par l’administrateur
[70] La décision de l’Administrateur en date du 25 mars 2013 à l’égard des points en litige devant le Tribunal est reproduite ci-après :
«FAITS, ANALYSE ET DÉCISION :
5. BOIS DE CONSTRUCTION USAGE UTILISE POUR LA STRUCTURE D’UN PLANCHER
Le bénéficiaire nous a expliqué qu’à la suite d’une fuite d’eau survenue au mois de mai 2012 et causée par le branchement inadéquat de la laveuse à linge au réseau d’égout sanitaire, soit dans la première année de la garantie couvrant les malfaçons, il a dû retirer le gypse se trouvant au plafond de la salle mécanique située sous la salle de lavage - salle d’eau.
Lors des travaux de dégarnissage du plafond, il a été a même de constater que les solives du plancher utilisées furent construites à l’aide de bois usage de couleur foncée et entaillé a plusieurs endroits, sans raison apparente.
Le bénéficiaire a également mentionne que les panneaux du support de plancher sont également usages puisque des traces de couleur noire y sent visibles.
Lors de notre visite, nous avons été en mesure de constater que le bois et les panneaux du support de plancher sont des matériaux réutilises, contrevenant ainsi aux articles 9.3.2.1 et 9.3.2.4 du CNB qui mentionnent que le bois et les panneaux doivent porter la marque de classification du bois pour les solives, de même que le nom, la norme et le type de panneaux.
Lors de notre visite, aucune marque conforme au CNB n’était visible.
L’entrepreneur devra donc procéder aux correctifs requis afin que le bois et les panneaux du support de plancher respectent le CNB, et ce, afin que le plancher retrouve son apparence d’origine, tout en portant une attention particulière pour minimiser les différences de teinte avec l’adjacent et dans le respect des règles de l’art prévalant dans l’industrie de la construction.
7. ABSENCE D’UN RACCORD D’ASPIRATEUR CENTRAL AU SOUS-SOL
Le bénéficiaire nous a expliqué avoir constaté au mois de septembre 2012, soit dans la première année de la garantie couvrant les malfaçons, l’absence d’un raccord pour l’aspirateur central au sous-sol pour permettre ('utilisation dudit aspirateur à cet étage.
L’entrepreneur indique ne pas savoir s’il s’agit d’un oubli et il se questionne à savoir s’il a l’obligation d’installer un raccord d’aspirateur a chacun des étages.
Nous sommes d’avis que si un aspirateur central est installé dans le bâtiment, les prises doivent être présentes à chacun des étages, sans quoi l’installation ne respecte assurément pas les règles de l’art prévalant dans l’industrie de la construction.
Par conséquent, l’entrepreneur devra procéder à la mise en place d’un raccord au sous-sol, en s’assurant que le boyau de l’aspirateur qui y sera branche puisse atteindre toutes les pièces du sous-sol.
ANALYSE ET DÉCISION (points 1 à 7) :
Par conséquent, l’administrateur doit accueillir la demande de réclamation des bénéficiaires à l’égard de ces points.»
[71] La décision de l’Administrateur en date du 23 septembre 2013 à l’égard des points en litige devant le Tribunal est reproduite ci-après :
1. MATÉRIAUX USAGES UTILISES POUR LE SUPPORT DE COUVERTURE
Le bénéficiaire nous a expliqué qu’après avoir constaté que du bois usage fut utilisé afin de construire la structure du plancher de la salle de lavage, tel que dénonce dans le cadre de la plainte 1, il a effectué une visite du vide sous toit au mois de mars 2013 et constate que du bois usage fut également utilise à cet endroit.
Lors de notre visite, il nous fut possible de constater qu’effectivement, des matériaux usages furent utilises pour la construction du support de toiture.
De la peinture blanche et même écaillée recouvre la sous face de la plupart des pièces qui composent le support de couverture et aucune marque de classification, le nom, la norme et le type de panneaux ne sont visibles, tel qu’exige au Code national du bâtiment (CNB).
De plus, les dimensions des pièces varient énormément, obligeant l’entrepreneur à ajouter des supports additionnels afin que les pièces puissent être appuyées.
Il nous fut possible de constater que certaines pièces sont neuves, sur lesquelles il est possible de lire la marque de classification, le nom et le type de panneaux, notamment au versant droit du garage.
Cependant, nous considérons que la superficie du toit étant recouverte par du bois respectant le CNB est négligeable.
L’entrepreneur devra donc procéder aux correctifs requis afin que les panneaux du support de couverture respectent le Code national du bâtiment et que le toit retrouve son apparence d’origine, le tout selon les règles de l’art prévalant dans l’industrie de la construction.
Par conséquent, l’administrateur doit accueillir la demande de réclamation des bénéficiaires à l’égard de ce point.»
[72] L’analyse de la preuve des Messieurs Byrne et Fortin sera traitée plus en détail ci-après.
[73] L’Entrepreneur prétend que l’utilisation des matériaux de construction usagés (provenant d’autres projets de construction) n’enfreint pas les dispositions de la CNB.
[74] L’Entrepreneur soutient par ailleurs que, compte tenu des circonstances de l’espèce, l’Article 2098 C.c.Q. s’applique et la Garantie de l’APCHQ et le Règlement ne s’appliquent pas.
[75] À titre subsidiaire, si la garantie de l’APCHQ et le Règlement s’appliquent, l’Entrepreneur estime que les déficiences faisant partie du Point 5 de la Première Décision et le Point 1 de la Deuxième Décision étaient apparentes au moment de la réception du Bâtiment et ne relèvent donc pas du champ d’application du Règlement.
[76] Finalement, l’Entrepreneur affirme que l’utilisation des matériaux de construction usagés n’a pas d’incidence sur la structure du toit et du plancher.
[77] L’Entrepreneur n’a fait valoir aucun argument concernant le Point 7 de la Première Décision.
Plaidoiries - Bénéficiaires
[78] Les Bénéficiaires affirment que compte tenu du fait qu’ils ont acheté une nouvelle maison ils s’attendaient à ce que l’Entrepreneur n’utilise pas des matériaux de construction usagés.
[79] De plus, les Bénéficiaires soutiennent que l’Entrepreneur n’a pas respecté les normes et modalités prescrites par la CNB.
[80] En dernier lieu, les Bénéficiaires prétendent que les déficiences qui font partie du Point 5 de la Première Décision et le Point 1 de la Deuxième Décision n’étaient pas apparentes au moment de la réception du Bâtiment et relèvent par conséquent du champ d’application du Plan.
[81] Il n’est pas nécessaire de répéter dans son entièreté les arguments avancés par l’Administrateur, puisqu’elles sont amplement énoncées dans la décision rendue par l’Administrateur qui a été reproduite ci-dessus.
[82] Est-ce que l’Entrepreneur a respecté les dispositions des articles 9.3.2.1 et 9.3.2.4 de la CNB?
[83] Est-ce que le non-respect par l’Entrepreneur des normes et modalités de la CNB constitue une malfaçon au sens de l’article 10.3º du Règlement?
[84] Est-ce que les déficiences qui font partie du Point 5 de la Première Décision et le Point 1 de la Deuxième Décision étaient apparentes au moment de la réception du Bâtiment pour effet de rendre inapplicables les dispositions de l’article 10.3º du Règlement?
[85] Est-ce que l’article 2098 C.c.Q. s’applique en l’espèce et peut davantage exclure l’application du Règlement?
[86] Est-ce que la renonciation par les Bénéficiaires au droit d’inspecter le Bâtiment suite à l’acceptation de l’Offre fait un obstacle à l’application de Règlement?
[87] Afin de faciliter une meilleure compréhension de la décision arbitrale par les parties, il est opportun de reproduire ici les articles qui reçoivent application dans la présente cause°:
«°Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, RRQ, c B-1.1, r 8:
2. Le présent règlement s’applique aux plans de garantie qui garantissent l’exécution des obligations légales et contractuelles d’un entrepreneur visées au chapitre II et résultant d’un contrat conclu avec un bénéficiaire pour la vente ou la construction :
«fin des travaux» : la date à laquelle tous les travaux de l’entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs au bâtiment sont exécutés et le bâtiment est en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine;
«parachèvement des travaux» : le parachèvement des travaux relatifs au bâtiment et prévus au contrat original conclu entre le bénéficiaire et l’entrepreneur et celui des travaux supplémentaires convenus par écrit entre les parties;
«réception du bâtiment» : l’acte par lequel le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment qui est en état de servir à l’usage auquel on le destine et qui indique, le cas échéant, les travaux à parachever ou à corriger.
10. La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir :
C.c.Q. L.R.Q. c C-191
DU CONTRAT D’ENTREPRISE OU DE SERVICE
DE LA NATURE ET DE L’ÉTENDUE DU CONTRAT
2098. Le contrat d’entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l’entrepreneur ou le prestataire de services, s’engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s’oblige à lui payer.
DES DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES
§2. — Dispositions particulières aux ouvrages
II. — Des ouvrages immobiliers
2120. L’entrepreneur, l’architecte et l’ingénieur pour les travaux qu’ils ont dirigés ou surveillés et, le cas échéant, le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés, sont tenus conjointement pendant un an de garantir l’ouvrage contre les malfaçons existantes au moment de la réception, ou découvertes dans l’année qui suit la réception.
DU RÉGIME GÉNÉRAL DE LA PREUVE
2811. La preuve d’un acte juridique ou d’un fait peut être établie par écrit, par témoignage, par présomption, par aveu ou par la présentation d’un élément matériel, conformément aux règles énoncées dans le présent livre et de la manière indiquée par le Code de procédure civile (chapitre C-25) ou par quelque autre loi.
A. Fardeau de preuve
[88] Il est un principe bien établi en droit que le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la partie qui présente une demande devant le Tribunal. L’article 2803 se lit comme suit :
«2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.»
[89] L’évaluation de la preuve par le Tribunal est guidée par les principes énoncés à l’article 2804 qui se lit comme suit :
«2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante.»
[90] Conformément à l’article 2811 :
«2811. La preuve d’un acte juridique ou d’un fait peut être établie par écrit, par témoignage, par présomption, par aveu ou par la présentation d’un élément matériel, conformément aux règles énoncées dans le présent livre et de la manière indiquée par le Code de procédure civile (chapitre C-25) ou par quelque autre loi.»
[91] Les règles régissant le fardeau de la preuve permettent au Tribunal d’apprécier la preuve présentée par les parties.[48]
[92] En l’espèce, c’est l’Entrepreneur qui a formulé la demande d’arbitrage et conteste la décision de l’Administrateur que le Point 5 de la Première Décision et le Point 1 de la Deuxième Décision constituent des déficiences non apparentes existant au moment de la réception du Bâtiment par les Bénéficiaires, au sens de l’article 10.3º du Règlement.
[93] L’Entrepreneur a donc le fardeau d’établir par prépondérance de la preuve que l’Administrateur avait erré dans les décisions rendues à l’égard du Point 5 de la Première Décision et le Point 1 de la Deuxième Décision.
[94] Les éléments de preuve présentée à l’audience d’arbitrage par l’Entrepreneur constituent un facteur décisif pour la détermination de ses demandes d’arbitrage.
[95] Le Tribunal examinera et analysera les éléments de preuve présentés par les parties en tenant compte des faits en cause et des dispositions législatives applicables à la situation particulière.
i. Le code national du bâtiment - canada 2005
a. Utilisation de panneaux de contreplaqué sans un marquage de classement
[96] Monsieur Guay a reconnu qu’il avait utilisé des panneaux de contreplaqué et de produits en bois usagés provenant d’autres projets de construction; des panneaux de contreplaqué provenant d’une maison qui était à peu près de 100 ans et des panneaux de contreplaqué provenant de sa propre maison.
[97] L’Entrepreneur prétend que les panneaux de contreplaqué et les produits du bois utilisé pour le toit et le plancher portaient la marque de classification prescrite dans les codes et les normes de la CNB et le National Lumber Grades Authority (« NLGA »).
[98] L’expert de l’Entrepreneur, Monsieur Byrne, a affirmé[49] que tous les matériaux de bois provenant des cours à bois desservant les entrepreneurs et le public général portent une étampe de classification.
[99] Cependant, la prépondérance de la preuve établie qu’à quelques exceptions[50], près, le contreplaqué utilisé pour le toit et le plancher et les poutres en bois ne portaient pas la marque de classification requise pour les produits dérives du bois en question.
b. Le rôle du témoin expert
[100] Le rôle d’un témoin expert a été décrit par l’honorable juge Marie St-Pierre, dans le cas de Widdrington v. Wightman et al, 2011 QCCS 1788 comme il suit :
«legal principles and tools to assess credibility and reliability
[329] With respect to its probative value, the testimony of an expert is considered in the same manner as the testimony of an ordinary witness [314]. The Court is not bound by the expert witness’s opinion. [315»
c. L’expert de l’entrepreneur
[101] Comment l’Entrepreneur concilie-t-il la preuve que quelques panneaux de contreplaqué seulement portaient une marque de classification avec l’affirmation de fait formulée par Monsieur Byrne que tous les matériaux de bois provenant des cours à bois portent une étampe de classification et, par conséquent, le contreplaqué utilisé dans ce cas est conforme aux normes et codes prescrits par la CNB?
[102] L’explication semblait avoir été fournie par Monsieur Byrne qui a affirmé que les marques de classification se retrouvaient sur le côté des panneaux de contreplaqué sur lequel les bardeaux de toit et les tuiles ont été posés.
[103] Monsieur Byrne a conclu que, comme tous les produits dérives du bois sont marqué par les fabricants, les marques de classification étaient couvertes et n’ont donc pu être identifiées.
[104] Cependant, est-ce que la preuve présentée par l’Entrepreneur appuie une telle affirmation?
[105] L’orientation générale de la preuve présentée par l’Entrepreneur s’est consacrée à établir par l’entremise de témoignages de Monsieur Byrne que le contreplaqué utilisé par l’Entrepreneur était de bonne qualité.
[106] En référence au contreplaqué peint en blanc récupéré du balcon de la maison qui était à peu près de 100 ans, Monsieur Byrne a analysé certains échantillons fournis par l’Entrepreneur et il a conclu qu’il était un contreplaqué « de type BCF British Columbia Fir » dont la qualité est supérieure au contreplaqué « de type CFS »[51].
[107] Par conséquent, le contreplaqué utilisé par l’Entrepreneur était structurellement solide et le toit et/ou le plancher ont été construits en utilisant des produits dérivés du bois selon les normes et codes prescrits par la CNB.
[108] Néanmoins, le simple fait que le contreplaqué analysé par Monsieur Byrne aurait été d’une qualité supérieure au contreplaqué de type CFS ne permet pas d’établir que l’Entrepreneur a respecté les normes prescrites par la CNB, qui sera examinée et discutée en détail ci-après.
[109] Ainsi le fait que tous les matériaux de bois provenant des cours à bois portent une étampe de classification ne constitue pas en soi un élément de preuve qu’en l’espèce, l’Entrepreneur a utilisé uniquement de contreplaqué qui portait des marques de classification.
d. L’étampe de classification
[110] L’Administrateur impliqué dans les Décisions a conclu que les Articles 9.3.2.1 et 9.3.2.4 de la CNB n’étaient pas respectés par l’Entrepreneur.
[111] Les Articles 9.3.2.1 et 9.3.2.4 de la CNB se trouvent dans la Partie 9 relative à la construction des maisons et petits bâtiments. L’Article 9.3 prescrit les normes à suivre par l’Entrepreneur dans l’utilisation de matériaux de construction à l’égard de la construction d’une maison, comme c’est le cas en l’espèce.
[112] En l’espèce, l’Entrepreneur a utilisé du bois pour construire la maison. L’Article 9.3.2 intitulée «Bois de construction et produits dérivés du bois» prescrit les normes que l’Entrepreneur est tenu de suivre, à savoir :
«9.3.2.1. Marque de qualité
1) Pour les solives, les chevrons, les fermes et les poutres, ainsi que pour les utilisations prévues au tableau 9.3.2.1., le bois de construction doit porter la marque correspondant à sa qualité déterminée conformément à la norme NLGA «Règles de classification pour le bois d’œuvre canadien» (voir l’annexe A)
9.3.2.2 Classement du bois
1) Sauf dans le cas des solives, des chevrons, des fermes et des poutres, les qualités du bois de construction classe visuellement doivent correspondre aux qualités mentionnées au tableau 9.3.2.1. (voir l’article 9.23.4.2. pour les solives, les chevrons et les poutres et l’article 9.23.13.11. pour les fermes).
9.3.2.4 Marquage des panneaux de contreplaque, de copeaux et de copeaux orientes (OSB)
1) Les panneaux de contreplaque, de copeaux et de copeaux orientes (OSB) de type extérieur utilises comme revêtement mural intermédiaire, support de revêtement de sol ou support de couverture, doivent porter lisiblement sur leur face :
b) la norme à laquelle ils répondent; et
c) la mention «type extérieur». »
[113] Les obligations qui incombent à un Entrepreneur par la CNB sont claires. L’Entrepreneur en utilisant les produits du bois dans la construction du Bâtiment a été tenu de respecter les dispositions prévues par les Articles 9.3.2.1, 9.3.2.2 et 9.3.2.4.
[114] Les Articles en question obligeaient l’Entrepreneur d’utiliser du bois et du contreplaqué qui portaient une marque de classification comme déterminée par le NLGA.
[115] En ce qui concerne l’utilisation du contreplaqué pour le revêtement de toit et sous-plancher comme c’est le cas en l’espèce, l’Article 9.3.2.4 obligeait l’Entrepreneur à utiliser du contreplaqué qui identifiait sur leur face : a) le nom du fabricant; b) la norme à laquelle ils répondent; et c) la mention «type extérieur».
[116] Il convient de noter que l’Article 9.3.2.4 prescrit qu’a) le nom du fabricant; b) la norme à laquelle ils répondent; et c) la mention «type extérieur», «doivent porter lisiblement sur leur face».
[117] Que signifie «doivent porter lisiblement sur leur face» dans les circonstances de l’espèce, quand la preuve établie que la marque de classification et les renseignements prescrits par l’Article 9.3.2.4 n’apparaissent pas sur la majorité du contreplaqué utilisé par l’Entrepreneur dans la construction du toit et sous-plancher?
[118] Monsieur Byrne a déclaré qu’étant donné que tout contreplaqué doit être classé, le contreplaqué utilisé par l’Entrepreneur portait une étampe de classification et était conforme à la réglementation précitée. Selon lui, on ne pouvait pas déterminer les marques fournissant l’information prévue à l’Article 9.3.2.4, alinéas a) à c), car ils se trouvaient du côté sur lequel les bardeaux du toit et/ou les tuiles étaient posés. Ainsi, les marques ont été couvertes.
[119] Les avocats de l’Entrepreneur ont fait valoir qu’une distinction doit être faite entre l’obligation pour le marquage d’être « lisiblement identifié » et qu’il soit «visible». Ils estimaient que la CNB n’exigeait pas les marques d’être visible, mais simplement lisible. Par conséquent, même si les marques ne sont pas visibles, ceci ne signifie pas que les marques sont inexistantes ou qu’ils sont illisibles.
[120] Le Tribunal ne saurait accepter un tel argument, car il contrevient à la raison d’être du CNB, qui renferme les dispositions techniques concernant la conception et la construction de bâtiments neufs. Le CNB établit les dispositions relatives aux quatre objectifs qui sont décrits en détail dans la division A, ce qui inclut «la sécurité».
[121] Comment peut un inspecteur d’un nouveau bâtiment soit en mesure de discerner si un entrepreneur s’est conformé à l’Article 9.3.2.4 si la façade du contreplaqué qu’il regarde ne porte pas les marques indiquant les renseignements prescrits par l’Article 9.3.2.4?
[122] Est-ce qu’un inspecteur est tenu de déduire que les marques se trouvent sur le côté du contreplaqué qu’il est incapable de voir?
[123] De toute évidence, l’Article 9.3.2.4 n’indique pas à l’entrepreneur qu’il doit s’assurer qu’il ne couvre pas les marques. Cependant, est-il nécessaire d’avoir un tel libellé pour qu’un entrepreneur conclue qu’il ne peut couvrir les marques de classification?
[124] Le libellé de l’Article 9.3.2.4 est clair. Il serait absurde de conclure qu’un entrepreneur doit être avisé de ne pas utiliser le côté avec les marques de classification. C’est comme si on devrait aviser un chef « qu’il faut casser des œufs avant faire une omelette ».
[125] De plus, on est tenu de lire l’Article 9.3.2.4 et de lui donner un sens et une application pratique. Sûrement, un entrepreneur ne devrait certes pas se tracasser quant à savoir quel côté du contreplaqué, il peut ou ne peut pas utiliser.
[126] Le libellé utilisé par l’Article 9.3.2.4 permet à tout entrepreneur de comprendre que leur première obligation est d’utiliser du contreplaqué qui portent lisiblement sur leur face : a) le nom du fabricant; b) la norme à laquelle ils répondent; et c) la mention «type extérieur».
[127] Tous les entrepreneurs savent que les bâtiments seront inspectés. Ils savent fort bien que des revendications seront formulées par des bénéficiaires contre tout défaut de matériel ou de fabrication. Les entrepreneurs savent que le respect des normes de la CNB est exigé et un manquement aux normes et codes énoncé dans la CNB aboutira par la prise de mesures pour corriger les déficiences, les conséquences de cette non-conformité.
[128] Afin d’assurer que le contreplaqué identifie lisiblement sur sa face les renseignements prescrits par l’Article 9.3.2.4, les marques doivent se trouver sur le côté accessible à l’inspection à tout moment après que la construction est achevée.
[129] De plus, même si le mot «visible» n’est pas utilise dans l’Article 9.3.2.4 l’obligation nécessitant les marques d’être «lisible sur la face» du contreplaqué impose que les marques de classification doivent être accessibles et aisément vérifiable.
[130] Vu la nature de l’information qui doit être inscrite sur la face du contreplaqué, il s'ensuit que les marques de classification doivent être visibles. Dans le cas contraire, comment peut-on déterminer sur la face du contreplaqué l’information prévue à l'Article 9.3.2.4.
[131] Par conséquent, afin de vérifier les marques de classification avec l’information qui doit être inscrite sur la face du matériau, on ne peut donc qu'en déduire que les marques de classification doivent être visibles.
[132] Si les marques ne sont pas lisibles, les dispositions de l’Article 9.3.2.4 ne sont pas respectées. De la même manière, si le contreplaqué utilisé par l’Entrepreneur ne porte aucune marque, les dispositions de l’Article 9.3.2.4 ne sont pas respectées.
[133] Il est important de noter que la CNB prévoit des normes minimales et que les mesures d’atténuation requises soient suivies. Un entrepreneur peut déroger aux normes prescrites par le CNB à condition que les normes qui sont suivies soient supérieures à la norme minimale prescrite par la CNB.
[134] Dans l’affaire Syndicat Du 3411, Au 3417, Avenue Des Érables et Devex inc., SORECONI 061220001, 2007-06-15, l’arbitre Me Michel A. Jeanniot, a maintenu : «que le Code National du Bâtiment est d’ordre public et que quiconque désire y déroger a le fardeau de prouver que toute telle dérogation rencontre (ou surpasse) les exigences du Code».
[135] Dans l’affaire Boissé et Construction André Taillon inc., SORECONI, 051219002, 2006-05-05, l’arbitre Me Michel A. Jeanniot, a maintenu que :
«[27] L’Entrepreneur peut déroger au Code National du Bâtiment, mais pour se faire, il doit démontrer que sa démarche et/ou sa conception de l’enveloppe (le pare-air) lui permet de déroger au Code et de poser tel qu’il l’a fait (et/ou de ne pas poser tel qu’il l’a fait) le pare-vapeur.. Une fois que le Code National du Bâtiment n’a pas été suivi, et ceci est clairement établit, le fardeau, je suggère, repose sur l’Entrepreneur.
[28] De façon plus précise, l’Entrepreneur peut nous satisfaire que certaines dispositions du Code National du Bâtiment ne s’appliquent pas lorsqu’il établit (et c’est l’Entrepreneur qui a ce fardeau) que le comportement d’un ensemble d’éléments de construction est satisfaisant en remplacement d’une ou plusieurs dispositions du Code National du Bâtiment (du moins en ce qui concerne le contrôle de la condensation). L’Entrepreneur ne s’est pas déchargé de ce fardeau. D’ailleurs, en contre-interrogatoire, l’Entrepreneur nous précise que la conception de l’enveloppe du bâtiment n’est pas de son cru, et bien qu’il n’en est pas absolument certain, il présume que les plans et devis qu’il a acquis et/ou dont il s’est porté acquéreur, prévoient l’installation d’un pare-vapeur.»
[136] En l’espèce, l’Entrepreneur a fait valoir qu’il a respecté la CNB, depuis qu’il a utilisé du contreplaqué conforme. Cependant, comme ce fut le cas dans l’affaire Syndicat Du 3411, Au 3417, Avenue Des Érables et Devex inc. et dans l’affaire Boissé et Construction André Taillon inc., l’Entrepreneur ne s’est pas déchargé de ce fardeau.
[137] En conséquence, le Tribunal conclut que l’Administrateur n'a pas erré et il a parvenu à une conclusion appropriée lorsqu'il a constaté que :
«Lors de notre visite, nous avons été en mesure de constater que le bois et les panneaux du support de plancher sont des matériaux réutilises, contrevenant ainsi aux articles 9.3.2.1 et 9.3.2.4 du CNB qui mentionnent que le bois et les panneaux doivent porter la marque de classification du bois pour les solives, de même que le nom, la norme et le type de panneaux.
De la peinture blanche et même écaillée recouvre-la sous face de la plupart des pièces qui composent le support de couverture et aucune marque de classification, le nom, la norme et le type de panneaux ne sont visibles, tel qu’exige au Code national du bâtiment (CNB).
Cependant, nous considérons que la superficie du toit étant recouverte par du bois respectant le CNB est négligeable.»
[138] En l’absence de tout élément de preuve étayant l’explication de Monsieur Byrne, son avis sur cette question est spéculatif et ne peut par conséquent être considéré par le Tribunal.
ii. Malfaçon
[139] Ce qui constitue une «malfaçon» au sens de l’article 10.3º du Règlement?
[140] Dans l’affaire de Cordeiro et Construction Simon Cousineau inc., 060305001 et 090474, 2006-06-29, l’arbitre Me Masson, a abordé la notion de «malfaçon» et «règle d’art» comme suit :
«[57] Le CONTRAT PRÉLIMINAIRE ET CONTRAT DE GARANTIE, par ailleurs, ne définit pas ce qu’est une «règle de l’art». Il définit cependant «malfaçon» en référant aussi au Code civil du Québec :
“Défectuosité ou défaut de construction tel que visé par les articles 2113 et 2120 du Code civil du Québec.”
[58] La jurisprudence est tout aussi silencieuse à l’égard d’une telle définition.
[59] La doctrine non plus n’a pas définit la «malfaçon».
[60] Du Règlement et du contrat préliminaire on tire donc qu’une «malfaçon» est une défectuosité ou un défaut de construction occasionné par le défaut de se conformer aux règles de l’art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment.»
[141] Le Tribunal fait référence à un article rédigé par Me Stéphane Paquette et publié en ligne[52] qui explique la signification de «malfaçon» comme suit :
«À sa plus simple expression, on pourrait définir une malfaçon comme étant tout élément de la construction d’un bâtiment qui n’est pas conforme aux normes obligatoires applicables à ce bâtiment.»
[142] Dans la présente espèce, les normes obligatoires se trouvent dans les articles 9.3.2.4 du CNB. Depuis les sentences arbitrales dans l’affaire de Cordeiro et celle de l’affaire Truong et Brunelle Entrepreneur inc.[53], les arbitres ont suivi dans leurs sentences, la règle que les non-conformités des normes prescrivent par le CNB constitue une «malfaçon» au sens du Règlement.
[143] En conséquence, les déficiences relevées par l’Administrateur, constituent des «malfaçons» au sens de l’article 10.3º du Règlement.
[144] Pour les raisons évoquées dans la présente Décision, le Tribunal conclut que les déficiences associées aux Point 5 de la Première Décision et Point 1 de la Deuxième Décision sont des «malfaçons» au sens des articles 10.3º du Règlement.
iii. L’intégrité du bâtiment
[145] L’Entrepreneur fait valoir que le contreplaqué utilisé n’affecte pas l’intégrité du Bâtiment.
[146] Le Tribunal ne peut accepter cet argument. Même si l’utilisation du contreplaqué et du bois n’affectent pas l’intégrité du Bâtiment, n’est plus discutable, dans la mesure où depuis 2006, l’article 10 du Règlement a été modifié.
[147] À la suite des modifications de 2006, n’était plus requise d’établir qu’une «malfaçon» n’a pas causé aucun préjudice au bâtiment.
[148] Le Tribunal se réfère à la décision rendue par l’arbitre Me Despatis, dans l’affaire de Truong et Brunelle Entrepreneur inc., où elle a exposé ce qui suit :
«[102] Dans le passé, il est vrai, le Règlement comportait une disposition qui restreignait à sa façon la notion de malfaçon. Avant d’être modifié en février 2006, l’article 10 in fine du Règlement prévoyait que
[le] défaut de se conformer aux règles de l’art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment, notamment celles contenues au Code national du bâtiment du Canada, au Code canadien de l’électricité et au Code de plomberie, constitue une malfaçon sauf s’il ne porte pas atteinte ou n’est pas de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l’utilisation du bâtiment.
[103] Or, ce paragraphe a été abrogé lors de modifications au Règlement en février 2006. Le législateur a alors abrogé la condition voulant que la mise en œuvre de la garantie en raison d’une malfaçon soit subordonnée à ses conséquences susceptibles ou vraisemblables. Depuis février 2006, cette condition a disparu du texte relativement aux malfaçons.
[104] Or, en l’espèce, c’est le texte du Règlement amendé qui régit le cas en litige. En effet, le procureur de l’administrateur a rappelé à bon droit que la modification en question est entrée en vigueur le 23 février 2006 et que le contrat de garantie qui nous intéresse est intervenu après, soit le 10 avril 2006.
[105] De la sorte, la jurisprudence faisant état d’une distinction de texte entre le Règlement et le Code civil du Québec n’est donc plus utile.
[106] Désormais pour cerner la malfaçon définie au Règlement, on peut, on doit, s’en remettre au concept issu de l’article 2120 du Code civil du Québec. Or, selon la jurisprudence pertinente, la malfaçon au sens de l’article 2120 s’entend du fruit d’un travail fait avec des matériaux déficients ou d’un travail mal fait. »
iv. La nature de l’«Offre» et de la garantie prévue par le règlement
[149] En l’espèce, les Bénéficiaires et l'Entrepreneur n’ont pas signé un contrat type généralement identifié un «Contrat préliminaire et contrat de garantie» or «Contrat préliminaire et de garantie» (ci-après «Contrat»).
[150] Le Contrat crée en général des obligations légales et contractuelles assumées par les bénéficiaires et l’entrepreneur et il précise l’étendue de la garantie des obligations de l’entrepreneur prévues dans le contrat de garantie.
[151] En outre, le Contrat fixe les modalités et les limites du plan de garantie ainsi que, pour ses dispositions essentielles, le contenu du contrat de garantie souscrit par les bénéficiaires et l’entrepreneur.
[152] Dans l’ensemble, l’examen d’un contrat type révèle que les modalités du tel contrat reprennent pratiquement mot pour mot certaines des clauses dictées au Règlement[54].
[153] D’ailleurs, il est important d’ajouter que toutes les clauses du Règlement ne se retrouvent pas dans un contrat type. Toutefois l’article 139 du Règlement stipule que «toute clause d’un contrat de garantie qui est inconciliable avec le présent règlement est nulle.».
[154] Dans le cas présent, il est évident que les Bénéficiaires et l’Entrepreneur n’ont pas utilisé un contrat type, comprennent les clauses usuelles qui énoncent l’étendue de la garantie et sa mise en application.
[155] Les Bénéficiaires ont fait une offre d’achat en vue d’acquérir le Bâtiment en utilisant les formulaires utilisés par les agents immobiliers.
[156] L’Offre[55] comprenant les diverses annexes signées par les Bénéficiaires et l’Entrepreneur établir la relation contractuelle entre les parties en cause relatives non seulement à l’achat du Bâtiment, mais également à l’achèvement de la construction du Bâtiment.
[157] Un examen de l’Offre révèle les conditions essentielles assumées par les Bénéficiaires et l’Entrepreneur qui sont équivalant aux modalités et conditions généralement présentes dans un contrat type à savoir :
[157.1] L’identité des parties contractantes[56];
[157.2] L’objet du contrat[57];
[157.3] La description du bien [58];
[157.4] Le prix associé à la construction du Bâtiment[59];
[157.5] La nature du travail à effectuer par l’Entrepreneur[60];
[157.6] La date d’achèvement de la construction du Bâtiment[61];
[157.7] La date de livraison du Bâtiment [62];
[158] Est-ce que l’absence de clauses fixant les modalités et l’application de la garantie ont pour effet de soustraire l’Offre au champ d’application du Règlement?
[159] En l'espèce, l'Entrepreneur a signé la Liste[63] ayant déclaré et garanti que :
Nom de l’entrepreneur / Contractor’s name : 9048-9717 Québec Inc.
Nº d’accréditation / Accreditation No : O-24637
Nom de bénéficiaire / Beneficiary’s name : Deborah Ritzhaupt
Adresse du bâtiment / Address of the building : 151, Charleswood
Nº d’enregistrement / Registration No : U-158425
[160] L'Entrepreneur a répondu aux exigences d’Article 6 du Règlement, en ce qu'il était le titulaire de l’accréditation Nº O-204637 et avait enregistré le Bâtiment dans le cadre du plan de garantie, Nº d'enregistrement : U-158425[64].
[161] En outre, l’Entrepreneur était un entrepreneur au sens de l’Article 1 du Règlement en ce qu’il était une personne titulaire d’une licence d’entrepreneur général l’autorisant à exécuter ou à faire exécuter, en partie, pour le Bénéficiaire (Madame Ritzhaupt) des travaux de construction d’un bâtiment résidentiel neuf lequel était visé par le Règlement.
[162] En vertu d’Article 2.1º a) du Règlement, l’Offre constitue un contrat conclu avec un des bénéficiaires (Madame Ritzhaupt) pour la vente d’un bâtiment neuf destiné à des fins principalement résidentielles et non détenus en copropriété divise par le Bénéficiaire de la garantie.
[163] Les modalités et conditions de la garantie de l’entrepreneur sont énoncées dans le CHAPITRE II, GARANTIE MINIMALE du Règlement.
[164] L'Article 9 du Règlement prescrit les obligations légales et contractuelles de l'Entrepreneur avant la réception du Bâtiment, alors que l'Article 10 prescrit les obligations légales et contractuelles de l'Entrepreneur après la réception du Bâtiment.
[165] Les dispositions pertinentes figurent à l’Article10.3º du Règlement, qui concerne la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l’année qui suit la réception et dénoncées, par écrit, à l’Entrepreneur et à l’Administrateur.
[166] Le Bâtiment construit par l’Entrepreneur était une nouvelle maison. Bien que les Bénéficiaires et l’Entrepreneur n’ont pas signé un contrat type, l’Entrepreneur a accepté et a par la suite fourni aux Bénéficiaires la garantie prévue par le Plan; la garantie a été inscrite auprès de l’Administrateur sous le numéro d’enregistrement : U-158425[65].
[167] Une fois que l’Entrepreneur a accepté de fournir aux Bénéficiaires la garantie de l’APCHQ, les dispositions du Plan deviennent applicables et l’Offre devient assujettie aux dispositions du Plan et du Règlement.
[168] Il est impératif de bien comprendre la nature du Contrat (Offre) dans le cadre des demandes d’arbitrages, et notamment les droits et obligations assumées par les parties contractantes en vertu du Contrat (Offre) et de la garantie prévue par le Règlement.
[169] Le Contrat est réglementé, c’est-à-dire d’un contrat dont le contenu est imposé par le législateur et non par l’Entrepreneur[66]. En l’espèce, même si les modalités de l’Offre n’ont pas été imposées par le législateur, les conditions de la garantie sont légiféré et le Règlement est d’ordre public.[67]
[170] Dans l’affaire Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ c. Desindes, 2004 CanLII 47872 (QC CA), la Cour d’appel du Québec a maintenu ce qui suit :
«[11] Le Règlement est d’ordre public[4]. Il pose les conditions applicables aux personnes morales qui aspirent à administrer un plan de garantie[5]. Il fixe les modalités et les limites du plan de garantie ainsi que, pour ses dispositions essentielles, le contenu du contrat de garantie souscrit par les bénéficiaires de la garantie, en l’occurrence, les intimés.
[12] L’appelante est autorisée par la Régie du bâtiment du Québec (la Régie) à agir comme administrateur d’un plan de garantie approuvé[6]. Elle s’oblige, dès lors, à cautionner les obligations légales et contractuelles des entrepreneurs généraux qui adhèrent à son plan de garantie.
[13] Toutefois, cette obligation de caution n’est ni illimitée ni inconditionnelle[7]. Elle variera selon les circonstances factuelles, notamment selon que le défaut de l’entrepreneur général survient avant ou après la « réception du bâtiment », soit : «l’acte par lequel le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment qui est en état de servir à l’usage auquel on le destine…»[8].»
[171] En l’espèce, l’Entrepreneur était un membre reconnu par le Règlement qui a adhéré au plan de garantie et a obtenu une attestation d’accréditation portant le numéro O-2046637[68]. Le Bâtiment était couvert par une garantie et les dispositions du Règlement s’appliquent et doivent recevoir leur pleine application.
v. La liste et ses effets
[172] L’Entrepreneur et les Bénéficiaires ont signé la Liste qui stipulait sur la première page de ce qui suit :
«La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ> fournit à chaque entrepreneur une liste préétablie d’éléments à vérifier au moment de l’inspection préréception. La liste n’est pas exhaustive. Le bénéficiaire et l’entrepreneur peuvent y ajouter différents éléments qui leur sont d’intérêts communs. La présente liste exclut les éléments touchent les parties communes d’un bâtiment détenu en copropriété divise.»
[173] La Liste constitue la liste préétablie d’éléments à vérifier fournie par l’Administrateur[69] arborant le nom et le logo de La Garanties des bâtiments résidentiels neufs de l’PCHQ Inc.[70]
[174] Page 1 de la Liste constituent la liste de contrôle comme le prescrit le Règlement, qui a donc pour objet d’aider les parties contractantes à réaliser l’inspection d’un bâtiment, à l’extérieur et de l’intérieur du bâtiment avec des zones habituellement trouvées dans une maison, comme chambres à coucher, cuisine, sous-sol et garage.
[175] La deuxième page de la Liste est reproduite ci-dessous :
«Éléments à parachever / Elements to be completed :
Aucun, l’acheteur accepte et reçoit le bâtiment tel que visité le 12 avril 2012.
Éléments à corriger et à réparer / Elements to be corrected and repaired :
Autres travaux / Other work :
Travaux fournis et installés par le bénéficiaire / Work supplied and installed by the beneficiary :
L’installation du sous-tapis et du tapis est de la responsabilité du bénéficiaire, ce dernier ayant contracté lui-même avec Tapis Galerie Normandie situé a Pointe-Claire.
DÉCLARATION DE RÉCEPTION DU BÂTIMENT / declaration of reception of building
L’entrepreneur et le(s) bénéficiaire(s) déclare(nt) ce que suit: I The contractor and the beneficiary(ies) declare:
Le(s) bénéficiaire(s) accepte(nt) le bâtiment ou la partie privative qui est en état de servir a l’usage auquel on le destine, le tout : I The beneficiary(ies) declare(s) that the building or the private portion is ready to be used for it's intended purpose:
sans réserve/ without reservation
sous réserve de la «Liste préétablie» laquelle prévoit les éléments à corriger et/ou à parachever / under reservation of the «Pre-established list» which indicates the elements to be corected or completed.
N.B. L’acceptation avec ou sans réserve par le bénéficiaire ne concerne que les éléments apparents au moment de la réception du bâtiment.
N.B. Acceptance by the beneficiary, either without reservation or under reservation, concerns only those elements that are apparent at the time of the reception of the building. Should there be differences between the French and English version of the present, the French text shall prevail.
Signature de l’entrepreneur : Léopold Guay 13 avril 2012
Signature du bénéficiaire : Deborah Ritzhaupt 13 avril 2012
Signature du bénéficiaire : Richard Viens 13 avril 2012
[176] Quel que soit le mode et le moment que la Liste a été signée par les Bénéficiaires, il est évident que pour l’Entrepreneur s’était un engagement visant à garantir ses obligations contractuelles et légales énoncées à l’article 10.3º du Règlement, résultant des malfaçons non apparentes découvertes par les Bénéficiaires dans l’année qui suit la réception du Bâtiment.
vi. Les parties sont liées par un contrat d’entreprise
[177] L’Entrepreneur prétend que, en l’espèce les Bénéficiaires et l’Entrepreneur ont conclu un contrat d’entreprise au sens de l’Article 2098 du C.c.Q., et par conséquent l’Entrepreneur est tenu de respecter les articles pertinents du C.c.Q. et non celui du Règlement.
[178] Le Tribunal n’est pas de cet avis. La Cour du Québec dans le cas de Marcoux c. Brunelle Entrepreneur inc., 2009 QCCQ 14228 (CanLII) a reconnu la coexistence entre les obligations résultant d’un contrat d’entreprise prévue à l’Article 2098 du C.c.Q. et les obligations légales et contractuelles d’un Entrepreneur découlant de l’application du Règlement.
[179] En l’espèce, le fait que le Tribunal est confronté à un contrat d’entreprise prévue à l’Article 2098 du C.c.Q, n’entraîne pas automatiquement le non application du Règlement.
[180] Le juge Jean Pierre Archambault a examiné les articles concernés figurant dans le Code civil du Québec applicable à un contrat d’entreprise, et a déclaré ce qui suit :
«[30] Le contrat intervenu entre les demandeurs et la défenderesse est un contrat d’entreprise, au sens de l’article 2098 C.c.Q;
"2098. Le contrat d’entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l’entrepreneur ou le prestataire de services, s’engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s’oblige à lui payer.
[31] L’article 2100 C.c.Q. énonce les obligations de l’entrepreneur qui doit agir selon les règles de l’art avec prudence et diligence et dans le meilleur intérêt de son client:
Lorsqu’ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure."
[32] L’article 2120 C.c.Q. énonce que l’entrepreneur est responsable et tenu de garantir le client contre les malfaçons :
«2120. L’entrepreneur, l’architecte et l’ingénieur pour les travaux qu’ils ont dirigés ou surveillés et, le cas échéant, le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés, sont tenus conjointement pendant un an de garantir l’ouvrage contre les malfaçons existantes au moment de la réception, ou découvertes dans l’année qui suit la réception.»»
[181] Le juge Jean Pierre Archambault a examiné les articles concernés figurant dans le Code civil du Québec applicable à un contrat d’entreprise, et a déclaré ce qui suit :
«[34] Le contrat intervenu entre les parties est un contrat d’entreprise et de services et régi par les dispositions du Code civil du Québec. Il est aussi soumis au «Règlement» de l’APCHQ;
[43] Le Tribunal est d’opinion que «le Règlement» sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne vient pas réduire les droits et recours des acheteurs de maison neuves;
[44] Bien au contraire, «le Règlement» vient ajouter une garantie additionnelle aux garanties déjà prévues au C.c.Q. Il est évident que le but du législateur, en créant ce «Règlement» et le processus qui y est énoncé, était d’ajouter une protection additionnelle en faveur des acheteurs de maisons neuves et non pas de réduire la protection des acheteurs de maisons neuves face aux entrepreneurs en construction;
[45] Ce faisant, il a ajouté un intervenant, qui est l’Administrateur de ladite garantie. Ceci est particulièrement utile dans les cas d’entrepreneurs malhonnêtes qui refusent de donner suite aux demandes des acheteurs de maisons neuves et de respecter leurs obligations, de même que dans les cas d’entrepreneurs qui ferment leurs portes ou font faillite;
[182] L’axe principal de l’argumentation de l’Entrepreneur que les parties étaient régi par un contrat d’entreprise a été construit sur les prétentions suivantes :
[182.1] Les Bénéficiaires ont renoncé au droit d’inspecter le Bâtiment;
[182.2] Si les Bénéficiaires avaient inspecté le Bâtiment, ils auraient pu facilement déterminer que le contreplaqué utilisé par l’Entrepreneur sur le toit et le plancher était usagé et était donc apparent à la réception du Bâtiment;
[182.3] Le fait que l'Entrepreneur a utilisé des matériaux de construction usagés n'a pas d'incidence sur l'intégrité du bâtiment en général et notamment le toit et/ou le plancher.
vii. Renonciation d’inspection
[183] L’Entrepreneur a fait valoir que les Bénéficiaires avaient renoncé à leur droit d’inspecter le Bâtiment. L’Entrepreneur soutient que l’utilisation des matériaux de construction usagés n’était pas caches et était clairement apparente.
[184] Conformément aux modalités de l’Offre, les Bénéficiaires ont renoncé à leur droit d’inspecter le Bâtiment. Cependant, la renonciation au droit d’inspecter le Bâtiment conformément aux modalités de l’Offre ne constitue toutefois pas une renonciation au droit d’inspecter le Bâtiment prescrit par l’Article 17 du Règlement, surtout quand l’Entrepreneur les avait fait signer la Liste[71].
[185] La Cour d'appel dans le cas de la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. c. MYL Développement inc., 2011 QCCA 56 (CanLII) a jugé que le Règlement est d'ordre public.
[186] Les Articles 17, 139 et 140 du Règlement sont d'ordre public et ne peut pas être dérogé.
[187] L’Article 17 du Règlement oblige les Bénéficiaires et l’Entrepreneur d’inspecter le Bâtiment ensemble, avant sa réception. En outre, il impose à l’Entrepreneur l’obligation d’utiliser une liste de contrôle fourni par l’Administrateur, contenant les éléments préétablis à vérifier.
[188] Si dans l’ensemble, conformément aux conditions prévues dans une offre d’achat, un parti avait la possibilité de renoncer à leur droit d’inspecter un bâtiment, toutefois, ce droit ne peut être renoncé en vertu du Règlement.
[189] Les modalités de l’Offre ont permis aux Bénéficiaires de renoncer à l’inspection du Bâtiment. Toutefois, l’Article 139 du Règlement rend toute clause d’un Contrat qui est inconciliable avec le Règlement nul.
[190] Puisque le Tribunal a conclu que l’Offre équivaut à un Contrat la clause permettant aux Bénéficiaires de renoncer à l’inspection du Bâtiment est considérée comme nulle, non avenue et sans effet.
[191] En outre, en vertu de l’Article140 du Règlement, les Bénéficiaires ne peuvent par convention particulière renoncer aux droits que lui confère le Règlement. Ainsi, l’application de l’Article 140 rend en fait inapplicable la renonciation à l’inspection du Bâtiment énoncée dans l’Offre.
[192] En l’occurrence, la renonciation par les Bénéficiaires à leur droit d’inspecter le Bâtiment avant la réception était non seulement un droit, mais aussi une obligation à respecter étant donné que cela était prescrit par l’Article 17 du Règlement et par conséquent les Bénéficiaires ne pouvaient pas légalement renoncer à ce droit; de plus, ni l’Entrepreneur et ni les Bénéficiaires à titre individuel ou collectif ne pouvaient déroger à l’inspection du Bâtiment.
[193] L’Article 17 du Règlement permet aux Bénéficiaires d’inspecter le Bâtiment avec l’aide d’une personne de leur choix.
viii. Les bénéficiaires étaient empêchés d’inspecter le bâtiment
[194] Le 4 avril 2012, les Bénéficiaires ont tenté d’inspecter le Bâtiment avant sa réception. Ils se sont présentés au Bâtiment avec l’un de leurs amis. L’Entrepreneur agissant sur les conseils de son avocat, Me Seguin a empêché l’inspection d’avoir lieu.
[195] Monsieur Guay a indiqué qu’il n’a pas permis à l’ami des Bénéficiaires d’inspecter le Bâtiment, car il ne faisait pas confiance aux Bénéficiaires. Cela semble assez égaré comme argument et sans aucune crédibilité, car à cette époque Monsieur Guay était représenté par son avocat, Me Seguin.
[196] Ainsi, Monsieur Guay savait ou aurait dû savoir les obligations contractuelles et légales d’un entrepreneur émanant de l’Offre et du Règlement.
[197] Le refus de Monsieur Guay de permettre aux Bénéficiaires d’inspecter le Bâtiment avec l’aide d’un ami paraît au Tribunal s’expliquer par la prise de position de l’Entrepreneur à l’époque, qu’en vertu de l’Offre les Bénéficiaires ont renoncé à leur droit d’inspecter le Bâtiment.
[198] Le Tribunal ne saurait ignorer la preuve présentée par les Bénéficiaires (pas contesté par Monsieur Guay) que jusqu’à 12 avril 2012, Monsieur Guay refusait toujours de fournir aux Bénéficiaires la garantie de l’APCHQ et, par conséquent, Monsieur Guay agissait comme s’il n’y aurait pas une inspection du Bâtiment.
[199] Néanmoins, Monsieur Guay savait qu’en vertu d’Article 17 du Règlement le Bâtiment devait être inspecté.
[200] La prépondérance de la preuve amène le Tribunal à conclure que Me Seguin suivant les instructions de son client, Monsieur Guay, a préparé au préalable la Liste et l’annexe ci-jointe.
[201] Le 12 avril 2012, les parties concernées étaient réunies au Bâtiment. Cependant, la Liste n’a pas été signée le 12 avril 2012, car les Bénéficiaires ignoraient encore si Monsieur Guay les fournirait la garantie de l’APCHQ et signerait l’acte notarié.
[202] La Liste a été signée le 13 avril 2012. Madame Ritzhaupt a déclaré que la Liste a été signée au bureau du notaire dans la soirée du 13 avril 2012. Il n’y a pas suffisamment de preuves présentées par Monsieur Guay pour réfuter cette preuve.
[203] Bien que la Liste porte sur une visite organisée par les Bénéficiaires le 12 avril 2012, pour ce qui est du Tribunal, on note une différence substantielle entre une visite et une inspection du bâtiment en ce que l'Article 17 ne fait pas l’obligation aux parties de visiter le Bâtiment, mais d’inspecter le Bâtiment conjointement.
[204] Selon la prépondérance de la preuve présentée par les Bénéficiaires et l’Entrepreneur, le Tribunal conclut que dans le cas qui nous occupe l’Article 17 du Règlement n’a pas été respecté. Les parties en cause n’ont pas mené une inspection conjointe du Bâtiment et ceci est dû en grande partie au comportement de Monsieur Guay jusqu’à 13 avril 2012.
[205] Même si on accepte la version de l’Entrepreneur, que le Bâtiment furent «visité» par les Bénéficiaires et, en tant que telle, ils auraient pu facilement déterminer que l’Entrepreneur utilisé des matériaux de construction usagés provenant d’autres projets de construction, le Tribunal juge improbable que Monsieur Guay ait été d’accord d’ajouter les déficiences à la Liste ou prendre des mesures pour corriger ces déficiences suivant la réception du Bâtiment.
[206] Au 13 avril 2012, Monsieur Guay savait que les Bénéficiaires ont vendu leur maison. Il savait que les Bénéficiaires étaient désespérés d’en prendre possession du Bâtiment.
[207] Monsieur Guay a démontré par ses actes un refus obstiné de respecter les modalités de l’Offre (l’obligation de fournir la garantie de l’APCHQ) pour en soutirer des conditions de vente plus avantageuses.
[208] D’autre part, les Bénéficiaires ne pouvaient pas se permettre d’attendre. Ils ont signé la Liste préparée par Me Seguin afin d’assurer la signature de l’acte notarié par Monsieur Guay.
[209] Le Tribunal conclut que les Bénéficiaires étaient en fait contraints de signer la Liste préparée par Me Seguin qui agissait alors comme procureur de l’Entrepreneur, et ils n’ont pas eu l’occasion d’inspecter le Bâtiment selon les modalités envisagées à l’article 17 du Règlement.
[210] Au vu de ce qui précède, le Tribunal conclut que l’utilisation des matériaux de construction usagés par l’Entrepreneur n’était pas apparente au moment de la réception du Bâtiment.
[211] C’est un long parcours d’analyser chacune des actions ou omissions de l’Entrepreneur, mais requises afin de déterminer si l’Entrepreneur a commis un manquement à ses obligations contractuelles ou légales.
[212] Le Tribunal conclut que l’Entrepreneur ne se pas acquittés de son fardeau de la preuve en ce qui concerne les Points 5 et 7 de la Première Décision et Point 1 de la Deuxième Décision.
[213] Suivant l’appréciation des faits ainsi que de la preuve versée lors de l’enquête et audition et de la loi, de la doctrine et de la jurisprudence qui sont connues, le Tribunal et d’opinion que les décisions de l’Administrateur du 25 mars 2013 et celle du 23 septembre 2013 ne peut être renversées.
[214] Conformément à l’article 123 du Règlement, et compte tenu du fait que l’Entrepreneur n’a pas obtenu gain de cause, le Tribunal doit répartir à part égale le coût et les frais entre l’Entrepreneur et l’Administrateur.
[215] REJETTE les demandes d’arbitrage de l’Entrepreneur.
[216] MAINTIENT la Décision du 25 mars 2013 sous la plume de François Lalancette de l’Administrateur en ce qui concerne les Points 5 et 7.
[217] MAINTIENT la Décision du 23 septembre 2013 sous la plume de François Lalancette de l’Administrateur en ce qui concerne le Point 1.
[218] ORDONNE à l’Entrepreneur de faire tous les travaux correctifs requis afin que les malfaçons reliées au Point 7 de la Décision du 25 mars 2013, soient corriges, dans un délai de 45 jours suivant la réception de la décision du Tribunal suivant les normes et la règle de l’art et de la manière prévue dans la Décision du 25 mars 2013, soit :
«procéder à la mise en place d'un raccord au sous-sol, en s'assurant que le boyau de l'aspirateur qui y sera branché puisse atteindre toutes les pièces du sous-sol.»
[219] ORDONNE à l’Entrepreneur de faire tous les travaux correctifs requis afin que les malfaçons reliées au Point 5 de la Décision du 25 mars 2013, soient corriges, dans un délai de 45 jours suivant la réception de la décision du Tribunal suivant les normes et la règle de l’art et de la manière prévue dans la Décision du 25 mars 2013, soit :
«L'entrepreneur devra donc procéder aux correctifs requis afin que le bois et les panneaux du support de plancher respectent le CNB, et ce, afin que le plancher retrouve son apparence d'origine, tout en portant une attention particulière pour minimiser les différences de teinte avec l'adjacent et dans le respect des règles de l'art prévalant dans l'industrie de la construction.»
[220] ORDONNE à l’Entrepreneur de faire tous les travaux correctifs requis afin que les malfaçons reliées au Point 1 de la Décision du 23 septembre 2013, soient corriges, dans un délai de 45 jours suivant la réception de la décision du Tribunal suivant les normes et la règle de l’art et de la manière prévue dans la Décision du 23 septembre 2013, soit :
«procéder aux correctifs requis afin que les panneaux du support de couverture respectent le Code national du bâtiment et que le toit retrouve son apparence d'origine, le tout selon les règles de l'art prévalant dans l'industrie de la construction.»
[221] ORDONNE à l’Administrateur de s’assurer que tous les travaux correctifs requis soient exécutés et, à défaut par l’Entrepreneur de s’y conformer, de procéder auxdits travaux dans les trente (30) jours suivant l’expiration du délai alloué à l’Entrepreneur.
[222] CONDAMNE l’Entrepreneur et l’Administrateur conformément à l’article 123 du Règlement sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, à payer à parts égales les coûts et les frais du présent arbitrage.
[7] Pièce A-1, Promise to Purchase «Promise».
[8] Pièce A-1, Promise, PP54715, PP54715, Clause 4; Annex A-Immoveable, AA 23710, clause A33
[9] Pièce A-1, Promise, PP5 clause 5; Annex B-Residential Immoveable, AB 14408, clause B2.4.4715.
[10] Pièce A-1, Promise, PP54715, clause 7.1;
[11] Pièce A-1, Promise, Annex A - Immoveable AA23710, clause A2.1
[12] Pièce A-1, Promise, amendments and notice of fulfillment of conditions AM66431, clause M2.3;
[13] Pièce A-1, Promise, Annex B Residential immoveable, clause B2.1.
[14] Pièce A-1, Promise, amendments and notice of fulfillment of conditions AM66431, clause M2.3;
[15] Pièce A-1, Promise, amendments and notice of fulfillment of conditions AM66431, clause M2.3;
[16] Pièce A-1, Promise, PP54715; Annex A- Immoveable AA 23710; Annex B - Residential Immoveable AB 14408 and Annex G - General AG 27063
[17] Pièce A-1, Promise PP54715; Annex A- Immoveable AA 23710; Annex B - Residential Immoveable AB 14408 and Annex G - General AG 27063
[18] Pièce E-2, amendments and notice of fulfillment of conditions AM67379.
[19] Pièce E-4.
[20] Pièce A-1, Promise PP54715, clause 5; Annex B - Residential Immoveable AB 14408 clause B2.4.
[21] Pièce E-2, amendments and notice of fulfillment of conditions AM67379, clause M2.3.
[22] Pièce E-2, amendments and notice of fulfillment of conditions AM67379, clause M2.3.
[23] Pièce A-2.
[24] Pièce E-3 et Pièce A-2.
[25] Pièce A-1.
[26] Pièce B-1.
[27] Pièce A-1, amendments and notice of fulfillment of conditions AM66431, clause M2.3.
[28] Pièce A-2.
[30] Pièce E-3.
[31] Pièce A-1, amendments and notice of fulfillment of conditions AM66431, clause M2.3.
[32] Monsieur Viens a déclaré que Monsieur Guay s’est plaint à maintes reprises que ses courtiers immobiliers lui avaient fait vendre le Bâtiment à un prix inférieur à la valeur de marché et si les Bénéficiaires voulaient le Bâtiment qu’ils paieraient un supplément pour l’obtenir. Le témoignage de Monsieur Viens n’a pas été contredit par Monsieur Guay.
[33] Monsieur Guay n’a pas contesté le témoignage de Madame Ritzhaupt.
[34] Pièce A-1, Promise, Annex G - General AG 27063, and amendments and notice of fulfillment of conditions AM66431.
[35] Pièce A-2.
[36] Pièce B-2.
[37] Le contreplaqué comme en témoigne la photo 1 de la Pièce B-2 provenait d’une maison qui était à peu près de 100 ans.
[38] Pièce B-2.
[41] Pièce E-1, page 14/35.
[42] Pièce E-1, page 15/35; page 16/35.
[43] Pièce E-1, page 18/35.
[44] Ibid, page 19/35.
[45] Pièce E-1, page 20/35.
[47] Pièce A-9, Curriculum vitae.
[48] Caisse populaire de Maniwaki c. Giroux, [1993] 1 S.C.R. 282.
[49] Pièce E-1, page 22/35 et dans son témoignage
[50] Pièce B-2, la photo Nº 13 établit que le contreplaqué utilisé pour le toit portait une marque de classification; Pièce B-3, la photographie Nº 31 établit que le contreplaqué utilisé pour le plancher portait une marque de classification; Pièce E-1, la photographie Nº 18, établit le contreplaqué utilisé pour le toit portait une marque de classification; Pièce E-1, les photographies Nº 23 et 24 établissent que le contreplaqué utilisé pour le plancher portait une marque de classification.
[51] Pièce E-1, pages 25/35 et 26/35 et le témoignage de Monsieur Byrne.
[52] «Les malfaçons et les accommodements raisonnables»
[53] Me Johanne Despatis, arbitre, 2007-12-013 et 108735-1 (07-140FL), 2009-06-23, paragraphes [96] et [108].
[54] Article 9. 10.2º, 10.3º et 17 du Règlement.
[55] Pièce A-1.
[56] Ibid; clause 1 of the Promise, PP54715.
[57] Ibid; clause 2 of the Promise, PP54715.
[58] Ibid’ clause 3 of the Promise, PP54715.
[59] Ibid; clause 4 of the Promise, PP54715; clause A3 of the Annex A - Immoveable AA23710.
[60] [60] Ibid; clause 7.4 of the Annex G - General AG27063.
[61] Ibid; clause M2.3 of the Annex Amendments and Notice of Fulfillment of Conditions, AM66431.
[62] Ibid; clause 7 of the Promise, PP54715; clause A2 of the Annex A - Immoveable AA23710; clause M2.3 of the Annex Amendments and Notice of Fulfillment of Conditions, AM66431.
[63] Pièce A-2.
[66] Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ c. Desindes, 2004 CanLII 47872 (QC CA)
[68] Pièce A-2.
[69] Article 17, Règlement.
[70] Pièce A-2, première page.
[71] Pièce A-2.

References: §2
 l'Article 9
in fine
 L'Article 9
 l'Article 10
 l'Article 17