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Timestamp: 2018-05-25 14:22:01+00:00

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Miete27. Oktober 2017
Betriebskostenabrechnung, Haushaltsnahe Dienstleistungen, Miete, Wohnraummiete
Ein Mieter kann von seinem Vermieter beanspruchen, in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln, dass der Mieter zum Zwecke der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann.
So muss der Vermieter etwa die Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass bestimmte Nebenkosten sowie Kosten für Frisch- und Schmutzwasser nach einzelnen Beträgen und zugrunde liegenden Leistungen aufgeschlüsselt werden.
In dem hier vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hatten die Mietparteien im Jahr 2014 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin-Charlottenburg geschlossen. Wie häufig war der Mieter auch hier verpflichtet, auf die Kosten für Heiz- und Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten, über die dann periodengerecht abzurechnen war. In der Klausel § 3 Nr. 4 des Mietvertrages war vereinbart, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, dem Mieter eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen. Mit seiner Klage nahm der Mieter den Vermieter dennoch darauf in Anspruch, ihm für das Jahr 2014 eine solche Bescheinigung auszustellen, hilfsweise zumindest verschiedene Positionen, die Frisch- und Schmutzwasser und sonstige Nebenkosten betrafen, nach einzelnen Leistungen und Beträgen aufzuschlüsseln.
Das Landgericht Berlin gab dem Mieter hinsichtlich des eingeschränkten Hilfsklageantrages Recht, nachdem das Amtsgericht Charlottenburg in erster Instanz noch die Klage insgesamt abgewiesen hatte[1]. Der Mieter habe das Recht, zumindest eine Betriebskostenabrechnung von dem Vermieter zu verlangen, anhand derer sich die Beträge ermitteln ließen, die für haushaltsnahe Dienstleistungen erbracht worden seien.
Der Vermieter müsse zwar weder eine „Steuerbescheinigung nach § 35a EStG” erteilen noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als Aufwendungen „für haushaltsnahe Dienstleistungen” einordnen und bezeichnen. Der Mieter müsse jedoch die Möglichkeit erhalten, selbst anhand der Betriebskostenabrechnung zu ermitteln, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewendet worden sind. Dafür sei erforderlich, dass Pauschalrechnungen aufgeschlüsselt und der Anteil der Dienstleistungen ausgewiesen würden. Dem Mieter sei nicht zuzumuten, selbst anhand der Geschäftsunterlagen bei der Hausverwaltung die Einzelrechnungen zusammenzustellen und zuzuordnen. Dies obliege vielmehr dem Vermieter. Für ihn falle kaum messbarer zusätzlicher Aufwand an, wenn er die Betriebskostenabrechnung erstelle bzw. erstellen lasse und in diesem Rahmen die zuvor beschriebenen Erläuterungen in die Abrechnung mit aufgenommen würden. Dieser Verpflichtung könne sich der Vermieter nicht durch die Klausel in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages entziehen. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter unangemessen und sei zudem als überraschend Regelung unwirksam.
Der Mieter hat Anspruch auf Erteilung einer Bescheinigung über die ihm im Jahre 2014 in Rechnung gestellten Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen, die sich allerdings auf eine ergänzende Erläuterung der bereits vorliegenden Betriebskostenabrechnung für 2014 beschränken kann.
Das Landgericht Berlin geht mit der bisher veröffentlichten Judikatur und dem Schrifttum davon aus, dass der Vermieter den Mieter – sei es durch geeignete Gestaltung der Nebenkostenabrechnung, sei es durch Ausstellung einer gesonderten Bescheinigung – gemäß §§ 241, 242 BGB dabei zu unterstützen hat, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen. Dieser Nebenpflicht hat die Vermieterin bisher nicht genügt, denn die Angaben in der dem Mieter erteilten Betriebskostenabrechnung für 2014 vom 21.09.2015 reichen entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht aus, um alle auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenden Kosten zu beziffern und gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen. Eine gesonderte Vergütung für die zu erteilende Bescheinigung steht der Vermieterin nicht zu, da ihr Verwaltungsaufwand mit der Miete hinreichend abgegolten ist. Die Klausel in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages steht dem Anspruch des Mieters nicht entgegen.
Die bisher veröffentlichten Judikate bejahen einen Anspruch des Mieters auf gesonderten Ausweis der auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenden Nebenkosten[2]. Auch in der Literatur wird ein solcher Anspruch fast durchgehend bejaht[3]. Da der Steuerpflichtige nach § 35a EStG einer gerade auf die steuerbegünstigten Ausgaben bezogenen Rechnung bedürfe, um den Steuervorteil zu erlangen, sei der Vermieter nach §§ 241, 242 BGB verpflichtet, diese Kosten gesondert auszuweisen; das könne im Rahmen der Nebenkostenabrechnung oder vermittels einer gesonderten Bescheinigung erfolgen. Diese Nebenpflicht ergebe sich aus Treu und Glauben und dem Rechtssatz, dass eine Verpflichtung zur Auskunftserteilung bestehe, wenn der Auskunftsverpflichtete die Auskunft unschwer geben könne und der Auskunftsberechtigte ohne die Auskunft an der Wahrnehmung von Rechten gehindert sei[4]. Dem folgt auch Langenberg[5]. Er führt zwar aus, der Vermieter müsse eine gesonderte Bescheinigung über die Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen nicht erteilen, meint aber gleichzeitig, der Vermieter habe die Nebenkostenabrechnung so aufzumachen, dass der Mieter den steuerrelevanten Aufwand beziffern und nachweisen könne.
Im Ansatz folgt das Landgericht Berlin den vorgenannten Quellen und ist ebenfalls der Ansicht, dass der Vermieter es dem Mieter ermöglichen muss, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen. Entgegen den oben zitierten amtsgerichtlichen Entscheidungen bedarf es dazu jedoch nicht grundsätzlich eines „gesonderten Ausweises” der auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenden Nebenkosten. Der Vermieter muss weder eine „Steuerbescheinigung nach § 35a EStG” erteilen, noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als „Aufwände für haushaltsnahe Dienstleistungen” einordnen und bezeichnen. Unter Berücksichtigung der aktuellen Fassung des Hinweisschreibens des Bundeministeriums der Finanzen zu § 35a EStG vom 09.11.2016[6] reicht es vielmehr aus, wenn der Anteil des Mieters „an den vom Vermieter [für haushaltsnahe Dienstleistungen] unbar gezahlten Aufwendungen . . . aus der Jahresabrechnung hervorgeht . . . ”. Dazu findet sich in der Anlage 1 zu dem vorgenannten Hinweisschreiben ein umfangreicher Katalog typischer mietvertraglicher Nebenleistungen, für die jeweils angegeben ist, ob die Aufwände steuerbegünstigt sind oder nicht. So lange und so weit der Mieter und ihm folgend die Finanzverwaltung an Hand der Nebenkostenabrechnung erkennen können, welche der abgerechneten Nebenkostenarten als haushaltsnahe Dienstleistungen einzuordnen sind und welche Einzelbeträge jeweils auf den Mieter entfallen, bedarf es folglich keiner ergänzenden Angaben oder Auskünfte des Vermieters, damit der Mieter die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile erlangen kann.
Ausreichend aber auch erforderlich ist es, die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass der Mieter diejenigen Kosten abgrenzen und beziffern kann, die ihm gerade für erbrachte Dienstleistungen berechnet werden. Dazu wird der Vermieter bei Pauschalrechnungen den auf Dienstleistungen entfallenden Anteil ausweisen müssen, soweit dieser in den Rechnungen angegeben ist. Eine ausdrückliche Bestätigung des Vermieters, dass dessen Zahlungen auf die zu Grunde liegenden Rechnungen unbar erfolgten, erscheint entbehrlich; der Vermieter wird lediglich Ausnahmefälle offen legen und etwaige Barzahlungen beziffern müssen. Die Beurteilung, ob die auf Dienstleistungen bezogenen Aufwände steuerlich begünstigt sein können oder nicht, obliegt nicht dem Vermieter, sondern allein dem Mieter.
Im vorliegenden bedeutete dies: Die dem Mieter für das Jahr 2014 erteilte Betriebskostenabrechnung vom 21.09.2015 wird diesen Anforderungen nur teilweise gerecht. Die Vermieterin führt zwar aus, der Mieter könne die auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenden Kosten an Hand der Abrechnung identifizieren und gegenüber dem Finanzamt geltend machen, und der Mieter hat auch nicht in Abrede gestellt, dass die Berliner Finanzämter Nebenkostenabrechnungen grundsätzlich als Rechnung im Sinne des § 35a Abs. 5 EStG akzeptieren. An Hand der Abrechnung ist jedoch nur für einen Teil der Betriebskostenpositionen erkennbar, ob und inwieweit die Aufwände auf Dienstleistungen entfallen.
So beziehen sich die dem Mieter berechneten Betriebskosten für „Hausreinigung”, „Gartenpflege” und „Hauswart” in vollem Umfang auf Dienstleistungen und werden wohl als Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen berücksichtigungsfähig sein; das gilt entgegen den in der mündlichen Verhandlung geäußerten Bedenken des Mieters nach Anlage 1 zu dem oben zitierten Hinweisschreiben auch für Kosten von „Verbrauchsmitteln” wie beispielsweise Reinigungs- oder Spülmittel, die von den Betriebskosten für „Hausreinigung” umfasst sein mögen. Diese Aufwände können nach dem Hinweisschreiben gegenüber den Finanzbehörden durch bloße Vorlage der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden. Auch die in den „Aufzugskosten” enthaltenen Wartungskosten kann der Mieter an Hand der mit der Betriebskostenabrechnung übersandten Erläuterung beziffern und geltend machen. In der Erläuterung sind sowohl die Einzelrechnungen nach Betrag und zu Grunde liegender Leistung als auch die Vorwegabzüge aufgeführt, sodass der Mieter die ihm anteilig berechneten Wartungskosten abgrenzen und beziffern kann. Entsprechendes gilt schließlich für die in der Position „StraßenRg/Müll” enthaltenen Kosten für Schnee- und Eisbekämpfung, die als Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen steuerbegünstigt sein können; der Mieter kann die ihm insoweit berechneten Kosten an Hand der in der Erläuterung aufgelisteten Einzelrechnungen und Vorwegabzüge abgrenzen und beziffern.
Anders verhält es sich aber mit den Positionen „Nebenkosten Frischwasser”, „Nebenkosten Entwässerung” und „Sonstige BK”. Zwar sind Kosten für die Abrechnung der Be- und Entwässerung sowie für die Ablesung nach dem Hinweisschreiben zu § 35a EStG vom 09.11.2016[7] nicht steuerlich begünstigt. Begünstigt sind aber die anteiligen Kosten für Arbeiten an Zu- und Ableitungen sowie für die Wartung, die sich an Hand der Betriebskostenabrechnung nicht abgrenzen und beziffern lassen. Die Erläuterung zur Abrechnung hilft dabei nicht weiter, denn anders als im Falle der Aufzugskosten sind die den „Nebenkosten” für Frischwasser und Entwässerung zu Grunde liegenden Rechnungen dort nicht nach Betrag und Leistung aufgeführt.
Die als „Sonstige BK” abgerechneten Kosten können jedenfalls insoweit steuerbegünstigt sein, als sie für die Reinigung oder Wartung von Anlagen aufgewandt werden. So verhält es sich beispielsweise mit den Kosten der Feuerlöscherwartung, die ausweislich der Erläuterung als „Sonstige BK” abgerechnet und dem Mieter anteilig belastet wurden. In der Erläuterung nicht weiter aufgeschlüsselt ist aber ein Betrag von 5.013, 93 €, hinsichtlich dessen unklar bleibt, ob er für möglicherweise steuerbegünstigte Dienstleistungen aufgewandt wurde oder nicht.
Kann der Mieter die ihm zustehenden Steuervergünstigungen auf Grundlage der vorliegenden Betriebskostenabrechnung nur teilweise erlangen, so ist die Vermieterin ihrer Nebenpflicht bisher nur unvollständig gerecht geworden und hat folglich die begehrte Bescheinigung zu erteilen. Die Bescheinigung kann sich nach den vorstehenden Ausführungen auf eine ergänzende Erläuterung der erteilten Betriebskostenabrechnung beschränken, in der die in den Positionen „Nebenkosten Frischwasser”, „Nebenkosten Entwässerung” und „Sonstige BK” zusammen geführten Einzelrechnungen nach Beträgen und zu Grunde liegenden Leistungen aufgeführt sind; das weiter gehende Begehren des Mieters ist zurückzuweisen.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2009, wonach ein Vermieter grundsätzlich nicht zur Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet ist[8], steht der ergänzenden Auskunftspflicht der Vermieterin nicht entgegen. Der BGH[9] hat ausdrücklich den Grundsatz bestätigt, „dass eine Verpflichtung zur Auskunftserteilung zwischen den Partnern einer rechtlichen Sonderverbindung auch ohne ausdrückliche Absprache bestehen kann, wenn die eine Seite in entschuldbarer Weise über den Umfang ihrer Rechte im Ungewissen ist, sie sich die zur Vorbereitung und Wahrnehmung dieser Rechte notwendigen Auskünfte nicht auf zumutbare Weise selbst beschaffen kann und die andere Seite die Auskünfte unschwer, d.h. ohne unbillig belastet zu sein, zu geben vermag.” Er sah lediglich diese Voraussetzungen in jenem Fall nicht als gegeben an, da die damaligen Mieter über Art und Umfang ihrer Mietverbindlichkeiten nicht im Ungewissen waren und die begehrte Bescheinigung außerdem für den Vermieter nachteilige Rechtswirkungen mit sich bringen konnte.
Vorliegend hat die Vermieterin hingegen keinerlei Rechtsnachteile zu befürchten, wenn sie die geschuldete Auskunft über die den einzelnen Betriebskostenpositionen zu Grunde liegenden Dienstleistungen wahrheitsgemäß erteilt; ihr entsteht dadurch weder ein Haftungsrisiko noch ein unbillig ins Gewicht fallender Verwaltungsaufwand. Der Vermieterin ist zwar zuzugeben, dass der Mieter sich die benötigten Informationen auch selbst beschaffen könnte, indem er sich zu den Geschäftsräumen der Vermieterin begibt und dort Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Unterlagen nimmt. Der damit verbundene Aufwand ist ihm aber nicht zuzumuten. Die Vermieterin musste anlässlich der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ohnehin alle Einzelrechnungen prüfen, zuordnen und verbuchen; der zusätzliche Aufwand, die Einzelrechnungen in der Erläuterung zur Betriebskostenabrechnung aufzuführen, wäre minimal gewesen. Es erscheint demgegenüber unverhältnismäßig, den Mieter auf den umständlichen Weg der Einsichtnahme zu verweisen, zumal dieser Umweg nicht nur dem Mieter, sondern allen Wohnraummietern zugemutet würde.
Da der Vermieterin Betriebskostenabrechnung durch kein die dem geschuldete Mieter Ergänzung zuzuordnender der Erläuterung messbarer zur zusätzlicher Verwaltungsaufwand entstanden wäre, steht ihr dafür auch keine zusätzliche Vergütung zu. Dass der Vermieterin nun deshalb geringfügige Aufwände entstehen werden, weil sie die geschuldete Auskunft nicht schon in die Betriebskostenabrechnung aufnahm, ist dem Mieter nicht zuzurechnen und daher im Rahmen der Interessenabwägung nicht zu berücksichtigen.
Die Mietvertragsklausel des § 3 Nr. 4, wonach dem Mieter „vermieterseits kein Nachweis zu etwa in Betriebs- oder Heizkosten enthaltenen ‚haushaltsnahen Aufwendungen‘ im steuerlichen Sinne” geschuldet sein soll, steht dem Anspruch des Mieters nicht entgegen. Ein gesonderter „Nachweis zu haushaltsnahen Aufwendungen” im Sinne einer Steuerbescheinigung steht dem Mieter, wie oben ausgeführt, unabhängig von der Wirksamkeit der Klausel ohnehin nicht zu. Soweit die Klausel geeignet ist und darauf abzielt, die nach Treu und Glauben als Nebenpflicht geschuldete Mitwirkung der Vermieterin an der Verwirklichung der dem Mieter eröffneten Steuervorteile einzuschränken, stellt sie sich als im Sinne des § 305c BGB überraschende und den Mieter im Sinne des § 307 BGB unangemessen benachteiligende – nämlich den Grundsätzen von Treu und Glauben widersprechende – Regelung dar.
Landgericht Berlin, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 18 S 339/16
AG Charlottenburg, Urteil vom 30.September 2016 – 220 C 72/16 [↩]
vgl. AG Charlottenburg – 222 C 90/09, Urteil vom 01.07.2009, GE 2010, 550; AG Hamburg – 49 C 157/09, Urteil vom 09.09.1009, juris [nur gegen Vergütung]; AG Lichtenberg -105 C 394/10, Urteil vom 23.05.2011, GE 2012, 1325 [↩]
Beuermann, GE 2006, 1600; Blümmel, GE 2006, 1597 ff., 1599 und GE 2007, 760 ff., 761 [nicht bei Bruttokaltmiete/Betriebskostenpauschale]; Herrlein, WuM 2007, 54 ff., 56; Kinne, GE 2007, 764 [zweifelnd]; Sauren, NZM 2007, 231 ff., 232; Beck, GE 2007, 1540 ff., 1541 f. [↩]
vgl. AG Hamburg, a. a. O., m. V. a. BGH – X ZR 82/92, Urteil vom 17.05.1994, NJW 1995, 386 ff., 387 [↩]
vgl. Langenberg in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 13. Aufl.2017, § 556, Rn. 373 [↩]
BStBl. I 2016, 1213 ff., Rn. 27, zitiert nach juris [↩]
BStBl. I 2016, 1213 ff., Anlage 1, zitiert nach juris [↩]
vgl. BGH – VIII ZR 238/08, Urteil vom 30.09.2009, GE 2009, 1485 ff. [↩]
a. a. O., Rn. 16, zitiert nach juris [↩]

References: § 3
 § 35
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 § 35
 § 3
 § 305
 § 307
 BGH 
 § 556
 BGH