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Timestamp: 2016-10-26 09:34:48+00:00

Document:
4C.40/2001 (15.06.2001)
4C.40/2001
Composition de la Cour: M. Walter, pr�sident, M. Leu et
Mme Klett, juges. Greffi�re: Mme Godat Zimmermann.
J.________, demanderesse et recourante, repr�sent�e par Me Nicolas Jeandin, avocat � Gen�ve,
B.________, d�fendeur et intim�;
(hausse de loyer; loyers usuels du quartier)
A.- Depuis le 1er avril 1982, B.________ est locataire d'un appartement de sept pi�ces et demie, � Gen�ve. La bailleresse est J.________. Conclu pour trois ans, le bail �tait ensuite reconductible tacitement d'ann�e en ann�e.
Par avis de majoration du 6 d�cembre 1990, non contest�, le loyer a �t� augment� selon l'�chelonnement suivant:
- 26 400 fr. du 1er avril 1991 au 31 mars 1992;
- 28 200 fr. du 1er avril 1992 au 31 mars 1994.
Parall�lement, la prochaine �ch�ance a �t� fix�e au 31 mars 1994, le bail se renouvelant par la suite tacitement d'ann�e en ann�e.
Par avis de majoration du 15 d�cembre 1997, la bailleresse a d�clar� vouloir porter le loyer � 36 000 fr., charges non comprises, du 1er avril 1998 au 31 mars 1999. La motivation de l'augmentation r�sidait en une "r�adaptation partielle aux prix pratiqu�s dans le quartier, art. 269a let. a du CO". B.________ a contest� l'augmentation.
B.- La bailleresse a introduit action devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Gen�ve, qui l'a d�bout�e dans un premier jugement, sans examiner les objets propos�s � titre comparatif. Sur recours de la bailleresse, la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers a annul� le jugement de premi�re instance et renvoy� la cause au Tribunal pour qu'il examine les exemples de comparaison fournis par la demanderesse.
Par ordonnance pr�paratoire du 19 novembre 1999, le Tribunal des baux et loyers a invit� la bailleresse � compl�ter les fiches descriptives d�j� d�pos�es, en joignant toutes pi�ces utiles concernant l'�volution des loyers. La demanderesse a alors produit un compte-rendu des taux hypoth�caires pratiqu�s par la banque cantonale depuis 1920, des lettres de r�gies relatives � l'�volution des loyers dans certains des cas cit�s en exemple, ainsi qu'une nouvelle fiche descriptive d'un appartement.
Dans son jugement du 12 mai 2000, le Tribunal a tout d'abord rejet� la demande subsidiaire d'ouverture d'enqu�tes de la demanderesse. Sur le fond, il a rejet� la demande de hausse de loyer, consid�rant que la bailleresse n'avait pas fourni un nombre suffisant d'�l�ments de comparaison ad�quats.
Statuant le 4 d�cembre 2000 sur appel de la demanderesse, la Chambre d'appel a confirm� le jugement de premi�re instance.
C.- J.________ interjette un recours en r�forme au Tribunal f�d�ral. Principalement, elle conclut � ce qu'il soit constat� que la hausse de loyer notifi�e au locataire est justifi�e, le loyer annuel de 36 000 fr. n'�tant pas abusif et, en cons�quence, � ce que le loyer soit fix� � 36 000 fr. par an, charges non comprises, � partir du 1er avril 1998; � titre subsidiaire, elle demande le renvoi de la cause � l'autorit� inf�rieure pour nouvelle d�cision au sens des consid�rants.
Pour sa part, B.________ propose le rejet du recours.
Par arr�t s�par� de ce jour, la cour de c�ans a rejet� le recours de droit public form� par J.________ contre l'arr�t du 4 d�cembre 2000.
1.- S'agissant d'un bail reconductible tacitement, soit de dur�e ind�termin�e (ATF 114 II 165 consid. 2b), il y a lieu de tenir compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, de l'augmentation de loyer annuel contest�e, puis de multiplier ce montant par vingt (art. 36 al. 5 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1).
En l'esp�ce, rapport�e sur un an, l'augmentation en cause est de 7800 fr. (36 000 fr. - 28 200 fr.); en multipliant ce montant par vingt, il appara�t que la valeur litigieuse � laquelle l'art. 46 OJ subordonne la recevabilit� du recours en r�forme est largement d�pass�e.
2.- Contrairement au Tribunal des baux et loyers, la cour cantonale a rejet� la demande de hausse de loyer non seulement en raison du nombre insuffisant d'exemples comparatifs appropri�s, mais encore en raison du d�lai de quatre ans - qualifi� de trop court - qui s'est �coul� depuis la derni�re fixation de loyer.
La demanderesse s'en prend � l'une et l'autre de ces motivations, de sorte que son recours est recevable sous cet angle-l� �galement (cf. ATF 115 II 300 consid. 2a p. 302; 111 II 398 consid. 2b p. 399/400).
3.- En vertu du principe "jura novit curia" (cf.
art. 63 al. 1 OJ), la juridiction de r�forme d�termine d'office quel est le droit applicable.
Le logement lou� par le d�fendeur comporte sept pi�ces et demie; on ignore si la cuisine est comprise dans ce nombre. Au demeurant, l'appartement est compos� en tout cas de six pi�ces de sorte que l'�ventuelle application de l'art. 253b al. 2 CO doit �tre examin�e en l'esp�ce. Selon cette disposition, les art. 269 et suivants CO relatifs � la protection contre les loyers abusifs ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pi�ces ou plus, cuisine non incluse.
La notion de "luxe" s'interpr�te restrictivement; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement d�pass�e, l'impression g�n�rale �tant d�cisive � cet �gard (arr�t non publi� du 1er novembre 1999 dans la cause 4C.265/1999, consid. 6a; Higi, Z�rcher Kommentar, n. 66 ad art. 253a-253b CO; Lachat, Le bail � loyer, p. 80). Selon la fiche produite par la demanderesse, l'appartement lou� par le d�fendeur n'a pas de chemin�e et ne comporte qu'une salle de bains et qu'un WC; en outre, l'immeuble, construit en 1953, n'a pas de buanderie. Sur le vu de ces seuls �l�ments, il est d�j� possible de d�nier au logement en cause tout caract�re luxueux, au sens restrictif exig� par la jurisprudence. D�s lors, le d�fendeur peut b�n�ficier de la protection des art. 269 ss CO.
4.- a) Dans une premi�re motivation, la cour cantonale consid�re que la p�riode de quatre ans qui s'est �coul�e entre le renouvellement tacite du bail - le 1er avril 1994 - et l'entr�e en vigueur de la hausse - le 1er avril 1998 - est trop br�ve pour appr�cier l'�volution du march�. La bailleresse ne pouvait ainsi invoquer le crit�re des loyers usuels pour justifier une augmentation du loyer.
La demanderesse s'inscrit en faux contre cet argument en faisant valoir, d'une part, les r�serves comprises dans l'avis de majoration du 6 d�cembre 1990 et, d'autre part, la port�e restreinte de la jurisprudence invoqu�e par la Chambre d'appel.
b) Selon l'arr�t publi� aux ATF 118 II 130 auquel la cour cantonale se r�f�re, le bailleur ne peut recourir au crit�re des loyers usuels que si le march� a �volu� depuis la derni�re fixation du loyer; cela suppose l'�coulement d'une p�riode suffisamment longue au regard des lois de la statistique (consid. 3b p. 135). Le Tribunal f�d�ral n'a pas fix� cette dur�e. Dans un arr�t non publi� du 29 ao�t 1997 dans la cause 4C.41/1997, il para�t tenir pour suffisant un laps de temps de cinq ans (consid. 2b). Un d�lai de cinq � sept ans a �t� propos� en doctrine, mais uniquement � titre indicatif (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e �d., n. 9 ad art. 269a CO, p. 628). Alors que Higi pr�ne une dur�e de trois ans (op. cit. , n. 126 ad art. 269a CO), Zihlmann pr�f�re une solution au cas par cas (Das Mietrecht, 2e �d., p. 148).
Lorsque, comme en l'esp�ce, le pr�c�dent loyer faisait l'objet d'un �chelonnement et que le contrat a �t� renouvel� tacitement � l'expiration du bail � loyers �chelonn�s, le premier terme de r�f�rence pour juger de l'�volution du loyer correspond � la derni�re reconduction du contrat, comme la cour cantonale l'a bien vu (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb p. 404). Cela �tant, il convient de se demander si la question de la dur�e d�terminante se pose en l'occurrence. En effet, le Tribunal f�d�ral admet, m�me apr�s la reconduction tacite d'un bail � loyers �chelonn�s, le recours � la m�thode absolue si l'une des parties le requiert (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb p. 404; idem pour les loyers index�s, ATF 123 III 76 consid. 4c p. 83; critique sur ce point de Marie-Claire Jeanpr�tre Pittet, in Droit du bail n� 8, 1996, p. 23; voir �galement Lachat, op. cit. , p. 360, qui applique syst�matiquement la m�thode relative dans ce cas).
Point n'est toutefois besoin d'approfondir ces questions pour juger du cas particulier car, comme on va le voir, la seconde motivation d�velopp�e par la cour cantonale justifie � elle seule le rejet de la demande.
5.- a) Selon l'arr�t attaqu�, un seul des dix-neuf exemples fournis par la bailleresse peut servir de point de comparaison avec l'appartement lou� par le d�fendeur, de sorte que le recours aux loyers usuels du quartier n'est pas fond� en l'esp�ce.
La demanderesse reproche � la cour cantonale de n'avoir pas proc�d� � une application conforme de l'art. 269a let. a CO au regard des donn�es recueillies dans les fiches de comparaison. Ainsi, elle met en exergue cinq cas qui, � son avis, pouvaient �tre compar�s au logement occup� par le d�fendeur. De mani�re g�n�rale, elle plaide pour une plus grande souplesse dans l'application du crit�re des loyers usuels, en particulier pour la prise en compte de l'�ge �conomique de l'immeuble.
b) En r�gle g�n�rale, ne sont pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier (art. 269a let. a CO). L'art. 11 al. 1 OBLF (RS 221. 213.11) pr�cise que les loyers d�terminants pour le calcul des loyers usuels dans la localit� ou dans le quartier sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables � la chose lou�e quant � l'emplacement, la dimension, l'�quipement, l'�tat et l'ann�e de construction.
Ces prescriptions correspondent � celles qui figuraient � l'art. 15 al. 1 let. a AMSL, si bien que la jurisprudence d�velopp�e sous l'ancien droit demeure valable (ATF 123 III 317 consid. 4 p. 319).
La notion de loyer usuel dans la localit� ou le quartier rel�ve du droit. Il s'agit d'une question que le Tribunal f�d�ral peut revoir librement lorsqu'il est saisi d'un recours en r�forme. Il importe d�s lors que l'autorit� cantonale indique exactement les crit�res de comparaison qu'elle a utilis�s. Pour le reste, le juge du fait devra proc�der � des comparaisons concr�tes, � la lumi�re des crit�res susmentionn�s, en ayant �gard � l'�volution r�cente des loyers exig�s pour les locaux retenus comme �l�ments de comparaison.
Le fardeau de la preuve incombe au bailleur. Pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque s�curit�, il faut disposer, en r�gle g�n�rale, de cinq �l�ments de comparaison au moins, qui pr�sentent, pour l'essentiel, les m�mes caract�ristiques que le logement litigieux quant � l'emplacement, la dimension, l'�quipement, l'�tat et l'ann�e de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319 et les arr�ts cit�s, confirm� par un arr�t non publi� du 19 ao�t 1997, consid. 4a, reproduit in SJ 1998, p. 218 ss).
c) Pour �carter, dans un premier temps, seize des dix-neuf cas invoqu�s par la bailleresse, la cour cantonale a compar� l'�ge du b�timent, l'�tage, la surface, le nombre de pi�ces et, parfois, l'�quipement des exemples produits avec les m�mes donn�es concernant l'appartement lou� par le d�fendeur.
Il sied d'observer d'embl�e que le crit�re de l'�tage n'est retenu, en tant que tel, ni dans la loi, ni par la jurisprudence de sorte qu'il n'appara�t pas n�cessairement pertinent.
On notera toutefois qu'aucun des exemples fournis n'a �t� refus� sur la base de ce seul crit�re.
Parmi les trois cas restants, la Chambre d'appel a �limin� un objet de comparaison parce qu'il se situait dans le m�me immeuble que le logement lou� par le d�fendeur et un second parce qu'il avait �t� enti�rement modernis� en 1997.
La demanderesse ne conteste pas que dix des cas produits ne sauraient servir d'�l�ments de comparaison avec l'appartement occup� par le locataire. Il reste d�s lors � examiner les neuf autres objets; selon la bailleresse, cinq exemples remplissent les conditions strictes de la jurisprudence leur permettant d'�tre compar�s � l'appartement de r�f�rence et quatre cas doivent �tre pris en consid�ration en se rapportant � l'�ge �conomique de l'immeuble.
aa) Sur ce dernier point, il est clairement �tabli que l'ann�e de construction constitue un crit�re pertinent de comparaison (cf. art. 11 al. 1 OBLF; ATF 123 III 317 consid. 4b/aa p. 320). Vouloir, � l'instar de la demanderesse, comparer des immeubles datant de 1900, 1920 et 1988 avec un b�timent de r�f�rence construit en 1953 au motif que l'�tat des immeubles est �quivalent, reviendrait � enlever toute port�e au crit�re de l'ann�e de construction. Il ne saurait d�s lors �tre fait grief � la Chambre d'appel d'avoir �cart� les quatre objets pr�cit�s pour ce motif.
bb) Parmi les cinq exemples restants, quatre sont situ�s dans des immeubles construits entre 1960 et 1964; ils peuvent, sous cet angle, �tre compar�s au b�timent abritant le logement de r�f�rence. En effet, le Tribunal f�d�ral a d�j� admis que des immeubles datant des deux premi�res d�cennies du si�cle �taient comparables; dans le cas particulier, l'objet de r�f�rence, �rig� en 1907, pouvait �tre compar� tant avec un b�timent construit en 1902 qu'avec un immeuble �difi� en 1920 (ATF 123 III 317 consid. 4b/aa p. 320). En revanche, il n'y a pas lieu d'�tendre la comparaison � l'immeuble datant de 1930 environ, une diff�rence de plus de vingt ans ne permettant en tout cas pas de ranger deux b�timents dans la m�me p�riode de construction.
A ce stade, le nombre de cinq exemples comparables, exig� par la jurisprudence, n'est d�j� pas atteint. De plus, la surface de l'un des quatre objets encore � l'�tude ne figure pas dans les fiches d�pos�es par la demanderesse, � qui pourtant la charge de la preuve incombait. Or, selon la jurisprudence, la dimension du logement est un crit�re d�terminant (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p. 321). A cet �gard, l'indication du nombre de pi�ces ne saurait compenser l'absence de donn�es sur la surface de l'appartement pr�sent� � titre de comparaison.
Sur le vu de ce qui pr�c�de, il n'est pas n�cessaire de poursuivre l'examen des trois exemples restants, un tel nombre �tant de toute mani�re insuffisant pour �tablir les loyers usuels du quartier. Par cons�quent, la cour cantonale n'a pas viol� le droit f�d�ral en confirmant, � la suite du Tribunal des baux et loyers, le rejet de la requ�te en majoration de loyer fond�e sur l'art. 269a let. a CO. Le recours sera rejet� et l'arr�t attaqu� confirm�.
6.- La demanderesse, qui succombe, supportera les frais judiciaires (art. 156 al. 1 OJ). Par ailleurs, le d�fendeur ne se verra pas allouer une indemnit� de d�pens, car il n'est pas repr�sent� par un avocat et n'a pas r�clam� le remboursement de d�bours, ni fait valoir des circonstances particuli�res justifiant l'octroi d'une indemnit� pour perte de temps ou de gain (art. 159 al. 1 et 2, art. 160 OJ, art. 1er al. 2 et art. 2 du tarif pour les d�pens allou�s � la partie adverse dans les causes port�es devant le Tribunal f�d�ral [RS 173. 119.1]; ATF 113 Ib 353 consid. 6b p. 357).
1. Rejette le recours et confirme l'arr�t attaqu�;
2. Met un �molument judiciaire de 4000 fr. � la charge de la demanderesse;
3. Communique le pr�sent arr�t en copie aux parties et � la Chambre d'appel en mati�re de baux et loyers du canton de Gen�ve.
Lausanne, le 15 juin 2001ECH

References: art. 269
 ATF 
 ATF 

art. 63
 art. 269
 art. 253
 art. 269
 ATF 
 art. 269
 art. 269
 ATF 
 art. 11
 ATF 
 art. 160
 art. 1
 art. 2
 ATF