Source: https://www.hausundgrundddf.de/vermieten-corona-krise.html
Timestamp: 2020-07-08 04:22:18+00:00

Document:
Corona | Vermieter FAQs
Corona-Krise Vermieter FAQs
Häufige Fragen von Eigentümern in der Corona-Pandemie
Wir sind auch in dieser extremen Situation weiterhin für Sie da und bearbeiten in einem erheblichen Umfang Ihre Anfragen, die sich durch die Corona-Pandemie ergeben. Wir haben hier einige der uns häufig gestellten Fragen für Sie gesammelt und geben Ihnen Antworten darauf.
Die gesamten Musterschreiben und erwähnten Merkblätter können Sie auf dieser Seite heunterladen. Bitte beachten Sie aber: Sie ersetzen keine Beratung im Einzelfall. Naturgemäß ist nicht jedes Mietverhältnis, jede Situation so, wie die andere. Deswegen können diese Antworten nicht die Beratung im Einzelfall ersetzen.
Wir empfehlen, Anfragen entweder in unserer Hotline zu stellen, per oder schriftlich per Brief einzureichen (bitte denken Sie daran, die notwendigen Unterlagen beizufügen). Bei komplexeren Fragen steht Ihnen natürlich auch unsere weiterhin stattfindende persönliche Beratung durch unsere Juristen zur Verfügung, allerdings aktuell nur telefonisch. Bitte beachten Sie auch abschließend folgendes: Wir leben derzeit in besonderen Zeiten. Viele Situationen sind von der Angst geprägt, sich anzustecken oder mit Unsicherheiten behaftet. Versuchen Sie Lösungen zu finden, die es beiden Vertragspartnern ermöglichen, mit diesen Situationen zurechtzukommen.
Gibt es Wohngeld?
Die Bundesregierung bietet weitreichende Hilfen an, damit die Bevölkerung die Corona-Krise möglichst ohne Schaden überstehen kann. Dazu gehört auch das Wohngeld. Die Antragsvoraussetzungen und die Bewilligungszeiten sind deutlich verbessert worden.
Wie viel Wohngeld einem zusteht lässt sich mit dem Online-Wohngeldrechner ermitteln: https://www.wohngeldrechner.nrw.de/wg/wgrbhtml/WGRBWLKM?BULA=NW
In NRW kann man das Wohngeld bereits online beantragen unter: https://service.duesseldorf.de/suche/-/egov-bis-detail/dienstleistung/606/show
Sollte sich ein Mieter in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befinden, weisen Sie ihn bitte auf die Möglichkeit des Wohngeldbezuges hin. Sie können ihn auch auf die anderen Hilfeleistungen hinweisen, die es derzeit für Wohnraummieter gibt. Mehr
Muss jetzt überhaupt noch Miete gezahlt werden?
Die Bundesregierung hat mit einer schnell beschlossenen Gesetzesänderung reagiert. Sie untersagt es Vermietern, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn die Mieter aufgrund der Corona-Krise ab dem 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 ihre Miete nicht zahlen. Bislang kann das Mietverhältnis gekündigt werden, wenn ein Mieter zwei Mieten nicht gezahlt hat. Die neue Regelung kann bis zum 30.9.2020 verlängert werden. Viele Vermieter aber auch Mieter sind verunsichert, was genau die gesetzlichen Änderungen im Mietrecht jetzt bedeuten. Insbesondere besteht bei Mietern teilweise die Auffassung, dass die Mieten nicht mehr gezahlt werden müssen. Dies ist aber nicht richtig. Zahlt der Mieter nicht, kann die Miete eingeklagt werden.
Deswegen haben wir ein Musterschreiben für Vermieter verfasst, welches die Mieter über die nun geltenden Regelungen informiert. Lediglich eine Kündigung darf der Vermieter wegen der Rückstände, wenn sie denn glaubhaft aufgrund der Corona-Pandemie beruhen, erst einmal bis zum 30.6.2022 nicht mehr aussprechen. Der Mieter muss also entsprechende Unterlagen vorlegen oder andere Nachweise vorbringen, die belegen, dass er aufgrund der Corona Pandemie die Miete nicht zahlen kann. Im Zweifel hat er die Umstände an Eides statt zu versichern.
Darüber hinaus bitten wir Ihre Mieter in dem Schreiben, sich bei Ihnen als Vermieter zu melden, damit eine einvernehmliche und tragfähige Lösung für die jetzige Zeit der Corona-Pandemie gefunden werden kann, in die alle unverschuldet hineingeraten sind.
Wird die Miete nicht gezahlt, befindet sich der Mieter dennoch im Verzug. Die Zahlungsverpflichtung des Mieters entfällt nicht, auch wenn der Vermieter erst einmal nicht kündigen kann. Es fallen zu Lasten des Mieters Verzugszinsen von 5 % über dem Basiszinssatz an. Sind am Vertrag nur gewerbliche Vertragspartner beteiligt sind es sogar 9 % über dem Basiszinssatz. Nimmt der Vermieter einen Überziehungskredit bei seiner Bank in Anspruch, kann er sogar diesen Zinsschaden aus dem Gesichtspunkt des Verzugs geltend machen. Geregelt ist dies alles in § 288 BGB.
Mein Mieter ist in Folge der Corona-Pandemie zahlungsunfähig. Wie kann ich eine Stundung vereinbaren?
Viele Vermieter wollen ihren Mietern die Mietzahlung zinslos auf Zeit erlassen. Hier haben wir für Sie eine Mustervereinbarung (Word-Dokument) erstellt. Eine solche Mustervereinbarung kann nicht die Beratung im Einzelfall ersetzen. Bei Fragen sprechen Sie bitte unsere Juristen an.
Welche finanziellen Hilfen gibt es für Menschen, deren Einkommen wegen der Corona-Krise wegbricht?
Die Bundesregierung hat ein umfangreiches Hilfspaket auf den Weg gebracht. Wir haben diverse Optionen für Sie zusammengestellt, über die Sie Ihre Mieter informieren können, falls diese in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind oder werden.
- Soforthilfe für Soloselbständige und Kleinunternehmer bis 10 Beschäftigte
- Notfall-Kinderzuschlag
Details und Kontakte: Merkblatt Staatliche Finanzhilfen COVID-19.pdf
Mieter, die im Zuge der Corona-Krise mit Zahlungsschwierigkeiten rechnen, sollten frühzeitig mögliche Wohngeldansprüche prüfen. Gleiches gilt für selbstnutzende Eigentümer, die beispielsweise Kredite bedienen müssen oder sonstige immobilienbezogene Aufwendungen haben. Hier hilft der Staat mit dem Lastenzuschuss.
Soforthilfe: Förderungen des Landes NRW für Kleinunternehmen und Solo-Selbstständige
Auch Unternehmen in Nordrhein-Westfalen sind mit unterbrochenen Lieferketten, verzögerten Zahlungen und sinkendem Konsum konfrontiert. Das Antragsformular für Finanzhilfen des Landes NRW für Unternehmen ist online unter:
Bankaufsicht erlaubt Kreditstundung
Die Bankenaufsicht erlaubt Kreditstundung: Banken können aktuell bis zu zwei Monatsraten (Zins und Tilgung) stunden, ohne Probleme mit der Bankenaufsicht zu bekommen. Mehr
Das Gewerbe meines Mieters wurde durch Allgemeinverfügung des Landes NRW geschlossen. Kann ein Gewerbe-Mieter die Miete mindern?
Eine Mietminderung im Mietverhältnis ist nur möglich, wenn ein Mangel vorliegt. Nach § 536 BGB muss die Mietsache einen Mangel, d.h. eine für den Mieter ungünstige Abweichung der jetzigen Beschaffenheit von der vom Vermieter geschuldeten Beschaffenheit haben. Die Schließung des Ladenlokals infolge einer Handlung der jeweiligen Stadt oder des Landes stellt keinen Mangel der Mietsache dar.
Mehr: Merkblatt_Gewerbe_Mietminderung.pdf
Kann ein Gewerbe-Mieter das Mietverhältnis wegen der behördlichen Schließung fristlos kündigen?
In der Regel handelt es sich bei gewerblichen Mietverhältnissen um befristete Mietverhältnisse, die nicht einfach so gekündigt werden können, sondern entweder automatisch enden oder nur zum jeweiligen Endtermin gekündigt werden können. Kündigungen während eines bestehenden Mietverhältnisses sind nur möglich, wenn Gründe für eine außerordentliche Kündigung, z.B. aus 543 BGB (Nichtzahlung der Miete oder Nichtgewährung des Gebrauchs durch den Vermieter) vorliegen. Teilweise wird von Mietern coronabedingt nun versucht, Mietverhältnisse wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) aufgrund der Corona-Pandemie zu kündigen. Eine rechtliche Anspruchsgrundlage dieser Form ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht erkennbar, weil nur während der Corona-Pandemie eine Schließung des Geschäftsbetriebs angeordnet ist.
Mehr: Merkblatt_Gewerbe_fristlose Kündigung.pdf
Kann der Mieter von mir Schadensersatz für Umsatzausfälle wegen der Schließung verlangen?
Der Vermieter schuldet nur Schadensersatz, wenn er einen Mangel zu vertreten hat. Die Schließung des Ladenlokals/Geschäfts/Restaurants infolge der Corona Pandemie ist nicht durch den Vermieter verschuldet. Deswegen scheidet ein Anspruch auf Schadensersatz des Mieters aus (§ 536 a Abs. 1 BGB).
Zusammenfassung: Merkblatt_Gewerbemietverträge_Covid-19_Pandemie
Muss ich als Vermieter in der Krise weiterhin meine Steuervorauszahlungen/Nachzahlungen oder die Grundsteuer entrichten?
Steuervorauszahlungen/Nachzahlungen
Das Land NRW gewährt unbürokratisch die zinslose Stundung von Einkommensteuerzahlungen/ Vorauszahlungen, wenn versichert wird, dass aufgrund der Coronakrise derzeit eine Zahlung nicht möglich ist. Dasselbe gilt für Gewerbesteuerzahlungen/ Vorauszahlungen. Es kann zudem beantragt werden, dass der Steuermessbetrag herabgesetzt wird.
Beantragt werden kann dies einfach mit einem im Internet herunterzuladen und dort ausfüllbaren Formular:
Nähere Informationen erhalten Sie auf den Seiten der Finanzverwaltung NRW oder bei Ihrem Steuerberater. Bitte beachten Sie, dass unrichtige Angaben zu den Gründen der Aussetzung der Zahlungen/Nachzahlungen nach §§ 370 und 378 der Abgabenordnung strafbar sein können.
Für einen eventuell nötigen Corona-bedingten Erlass oder eine Stundung der Grundsteuer sind grundsätzlich die Gemeinden zuständig, bei den Stadtstaaten die Finanzämter. Einige Gemeinden haben diese Möglichkeit auch bereits angekündigt. Grundsätzlich sind die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass von bis zu 50 Prozent für Vermieter, dass sie unverschuldet einen erheblichen Mietausfall hatten – dies kann auch durch Corona bedingt sein. Ein vollständiger Erlass der Grundsteuer ist für Grundeigentum möglich, dessen Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt – beispielsweise aus Gründen des Denkmal- und Naturschutzes. Allerdings kann ein Antrag zur Grundsteuerermäßigung für dieses Jahr nicht mehr gestellt werden. Die Frist ist am 31.3.2020 abgelaufen.
Neuvermietungen und Umzüge in Zeiten von Corona
Seit dem 23.03.2020, 0:00 Uhr gilt in Nordrhein-Westfalen ein so genanntes Kontaktverbot. Die Verordnung zum Schutz von neun Infizierung mit dem Corona Virus beinhaltet in § 12 ein so genanntes Kontaktverbot.
Sind Besichtigungstermine in Wohnungen weiterhin möglich?
Grundsätzlich ist der Mieter auch in der Corona-Krise verpflichtet, Besichtigungstermine zur Neuvermietung zu gewähren. Ein Anspruch des Vermieters ergibt sich aus § 242 BGB (Treu und Glauben) oder auch aus einer vertraglichen Zutrittsregelung, die allerdings verhältnismäßig und mit einem sachlichen Grund für den Zutritt verbunden sein muss (BGH vom 4.6.2014 – VIII ZR 289/13).
Eine Vermietung ohne persönlichen Besichtigungstermin sollte grundsätzlich nicht durchgeführt werden, weil dann die Gefahr besteht, dass der Mietinteressent den abgeschlossenen Mietvertrag ohne Grund widerrufen kann. Infektionsschutzregeln oder Angst vor einer Ansteckung sind erst einmal kein Grund dafür, Besichtigungstermine zu verweigern. Allerdings sollten, zum Schutz von Mietinteressenten, Mietern und Eigentümern die allgemein bekannten Vorkehrungen getroffen werden. Massenbesichtigungen sollten nicht durchgeführt werden.
Grundsätzlich sollte hier mit Augenmaß vorgegangen werden, um Mieter, insbesondere wenn sie zu den Risikogruppen gehören, nicht zu überfordern. Allerdings gibt es derzeit auch Mietinteressenten, die ihre Wohnung schon gekündigt haben und damit dringend auf eine Neuvermietung angewiesen sind. Sprechen Sie als Vermieter vorher mit Ihrem Mieter, wie man die Besichtigungstermine so durchführt, dass er nicht unnötig belastet wird und Ansteckungen vermieden werden.
Hier erfahren Sie mehr (PDF-Download)
Ist ein Umzug derzeit, auch mit privaten Helfern, noch zulässig?
Umzüge sind nicht verboten. Firmen dürfen grundsätzlich als Umzugshelfer beauftragt werden. Sie sind allerdings verpflichtet, die notwendigen Schutzvorkehrungen zu treffen. Für private Umzugshelfer gilt aber auch das Kontaktverbot aus § 12 Abs. 1 der Landesverordnung. Wenn immer nur zwei Personen die schweren Teile tragen, ist also ein Umzug auch mit privaten Helfern weiterhin möglich. So kann man zwei Gruppen mit je zwei Personen bilden, die jeweils zu zweit, aber nicht gleichzeitig in der Öffentlichkeit den Umzug bewerkstelligen. Erfahren Sie mehr (PDF-Download)
Gesetzlich ist das Zutrittsrecht für Erhaltungsmaßnahmen in § 555 a BGB geregelt. Ein Mieter muss zum Zwecke der Instandhaltung Zutritt gewähren, umso eher, je dringender die Reparatur ist.
Wie erfolgen Heizkostenabrechnung und Ablesung in Zeiten von Corona?
Im Rahmen der Erstellung einer Heizkostenabrechnung muss das Betreten einer Wohnung erfolgen, um die Heizkostenverteiler an der Heizung abzulesen. Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, das Betreten zu dulden.
Insbesondere bei Verdunstungsröhrchen muss ein Wechsel auf neue Röhrchen zum Stichtag erfolgen, weil sonst die gesamte Abrechnung nicht mehr durchführbar ist. Die Heizkostenablesung ist im Übrigen zwingend (§ 2 der Heizkostenverordnung). Selbst eine Vereinbarung unter den Mietern und dem Vermieter hätte keine Wirksamkeit. Die Heizkostenverordnung gilt als zwingendes Recht auch in der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Bei elektronischen Heizkörperverteiler kommt möglicherweise auch eine Selbstablesung der Mieter in Betracht, wenn sie dies entsprechend technisch richtig durchführen. Auch für die Ablesung der Heizkostenverteiler gilt, dass Lösungen zu finden sind, die Mieter nicht zu sehr belasten. Sprechen Sie mit Ihrem Mieter/der ablesenden Firma, wie die Ablesung durchgeführt werden kann, ohne unnötige Infektionsrisiken zu bedingen. Hier erfahren Sie mehr (PDF-Download)
Was plant die Bundesregierung? Was kommt auf Vermieter zu?
Nun liegt er vor, der Gesetzentwurf der Bundesregierung (EGBGB) zur Einschränkung der Vermieterrechte bei Kündigungen! Auch hier zeigt sich das jahrzehntelange eigentumsfeindliche Procedere in der Politik. Alle Details und wichtige Informationen finden Sie in diesem Merkblatt. Wir sind weiterhin für Sie da! Sprechen Sie uns an, wenn Sie Fragen haben oder Unterstützung brauchen.
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References: § 288
 § 536
 § 12
 § 242
 § 12
 § 555