Source: http://kraken.slv.cz/82ICm4721/2016
Timestamp: 2018-09-24 16:45:10+00:00

Document:
82 ICm 4721/2016
č.j. 82 ICm 4721/2016-176 (sp.zn. KSLB 82 INS 1327/2016)
ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Krajský soud v Ústí nad Labem-pobočka v Liberci rozhodl Mgr. Petrou Havlíčkovou soudkyní ve věci žalobkyně Mgr. Moniky Cihelkové, IČO 662 54 108, se sídlem Vodičkova 37, PSČ 110 00, Praha 1, insolvenční správkyně dlužníka Interma, akciová společnost, IČO 631 45 057, se sídlem Zelené údolí 1019, 460 06 Liberec, proti žalované ARNIKA 2015 s.r.o., IČO 046 28 241, se sídlem Přepeře 227, 512 61 Přepeře, zastoupené JUDr. Lucií Horčičkovou, advokátkou se sídlem Jednořadá 1051/53, PSČ 160 00, Praha 6, o žalobě na určení neúčinnosti smlouvy,
I. Žaloba, jíž se žalobkyně domáhá určení, že smlouva uzavřená dne 18.12.2015 mezi žalovanou a dlužníkem Interma, akciová společnost, IČO 631 45 057, se sídlem Zelené údolí 1019, PSČ 460 06, Liberec, na jejímž základě se dlužník zavázal převést na žalovanou nemovitosti- pozemek parc. č. 2217/37-trvalý travní porost; pozemek parc č. 2217/38-trvalý travní porost a pozemek parc. č. 2221/1-orná půda; to vše zapsané na LV 7454 vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, k.ú. Rochlice u Liberce, obec Liberec isir.justi ce.cz ve výši 2 800 000 Kč, je neúčinný právní úkon, se zamítá.
II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení k rukám JUDr. Lucie Horčičkové, advokátce, se sídlem Jednořadá 1051/53, PSČ 160 00, Praha 6, částku, která bude vyčíslena v samostatném usnesení.
Žalobkyně se žalobou domáhá vyslovení neúčinnosti kupní smlouvy uzavřené dne 18.12.2015 mezi žalovanou jako kupující a dlužníkem Interma, akciová společnost, IČO 631 45 057, se sídlem Zelené údolí 1019, 460 06 Liberec (dále jen dlužník)jako prodávajícím, na jejímž základě se dlužník zavázal převést na žalovanou nemovitosti-pozemek parc. č. 2217/37-trvalý travní porost; pozemek parc č. 2217/38-trvalý travní porost a pozemek parc. č. 2221/1-orná půda; to vše zapsané na LV 7454 vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, k.ú. Rochlice u Liberce, obec Liberec (dále jen nemovitosti), a žalovaná se zavázala uhradit za převod nemovitostí kupní cenu ve výši 2 800 000 Kč. Vklad vlastnického práva byl proveden dne 18.1.2016 (tři dny před zahájením insolvenčního řízení) ke dni 18.12.2015. Z kupní ceny měla být část ve výši 1 765 400 Kč poukázána na účet České spořitelny, a.s. jakožto zástavnímu věřiteli, část kupní ceny ve výši 800 000 Kč měla být poukázána na účet společnosti IZOMAT Stavebniny s.r.o., část kupní ceny ve výši 200 000 Kč měla být poukázána na účet společnosti A-Z PREZIP a.s. a část kupní ceny ve výši 34 600 Kč měla být poukázána na účet dlužníka. Žalovaná složila kupní cenu na jistotní účet pro tento účel zřízený, avšak peníze se do majetkové podstaty dlužníka nikdy nedostaly, jelikož dosud nedošlo ke splnění podmínek pro jejich výplatu. Žalobkyně vyzvala žalovanou k odstoupení od smlouvy, k čemuž nedošlo. Žalobkyně má za to, že kupní cena neodpovídala skutečné ceně nemovitostí, když hodnota nemovitostí dle posudku ze dne 20.11.2017 činila ke dni uzavření smlouvy 4 009 269 Kč. Dlužník byl ke dni uzavření smlouvy v úpadku. V případě, že by bylo dle smlouvy plněno, dostalo by se věřitelům IZOMAT Stavebniny s.r.o. a A-Z PREZIP a.s vyššího plnění na úkor ostatních nezajištěných věřitelů. Kupní smlouva představuje neúčinný právní úkon dle § 240 odst. 1 IZ a dle § 241 odst. 1 IZ. odpovídala tržní ceně. Nemovitosti nabízel dlužník již od dubna 2015 prostřednictvím kanceláře GENERA s.r.o. za částku 3 300 000 Kč, avšak bez úspěchu. S ohledem na tuto skutečnost došlo ke snížení kupní ceny. Žalovaná se o prodeji nemovitostí dozvěděla na přelomu října a listopadu 2015 a kontaktovala zástupce dlužníka s nabídkou 2,8 mil. Kč. Žalovaná sama nejednala se společností GENERA s.r.o. Uzavření kupní smlouvy bylo podmíněno souhlasem zajištěného věřitele Česká spořitelna, a.s., věřitel by jistě nesouhlasil s prodejem za nižší cenu. Dle smlouvy o jistotním účtu měl zajištěný věřitel po připsání kupní ceny na jistotní účet vymazat zástavní právo váznoucí na nemovitostech, toto však zajištěný věřitel neučinil. S ohledem na tuto skutečnost se žalovaná obrátila na žalobkyni s žádostí o výmaz zástavního práva. Žalobkyně byla zprvu ochotná k uzavření dodatků ke kupní smlouvě. Později však navrhla, aby došlo k odstoupení od původní kupní smlouvy, byla podepsána společná instrukce ke smlouvě o jistotním účtu, na jehož základě by se finanční prostředky odeslaly na účet majetkové podstaty, a teprve následně by byla podepsána nová kupní smlouva s novou kupní cenou. Žalovaná má za to, že účelem jednání žalobkyně je navýšení její odměny v souvislosti se zpeněžením nemovitostí. Z kupní ceny měl být převážně uspokojen zajištěný věřitel, který by byl uspokojen i v rámci prodeje v konkursu.
Z insolvenčního spisu dlužníka je soudu známo, že dne 21.1.2016 bylo na návrh dlužníka zahájeno insolvenční řízení a usnesením č.j. KSLB 82 INS 1327/2016-A-10 ze dne 3.2.2016 byl zjištěn dlužníkův úpadek a insolvenčním správcem byla ze dne 2.5.2016 byl na majetek dlužníka prohlášen konkurs. Žalobkyně jako insolvenční správkyně dlužníka, je legitimována k vedení sporu. Žaloba byla podána dne 19.12.2016, tedy včas.
Soud nařídil k projednání věci jednání. Provedeny nebyly důkazy označené žalobkyní, a to návrh na vklad práva do katastru nemovitostí ze dne 18.12.2015 a seznam závazků dlužníka, jelikož účastníci učinili nespornými následující tvrzení:
Dne 18.12.2015 byla mezi žalovanou a dlužníkem uzavřena smlouva, na jejímž základě se dlužník zavázal převést na žalovanou nemovitosti zapsané na LV 7454 vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, k.ú. Rochlice u Liberce, obec Liberec (dále jen nemovitosti) a žalovaná se zavázala uhradit za převod nemovitostí cenu ve výši 2,8 mil. Kč. Žalovaná odeslala na jistotní účet částku ve výši 2,8 mil. Kč, která je stále na jistotním účtu vedeném Českou spořitelnou, a.s. Návrh na vklad vlastnického práva žalované k nemovitostem byl podán dne 18.12.2015, vklad vlastnického práva byl proveden dne 18.1.2016 s účinky ke dni 18.12.2015. Dlužník měl ke dni 18.12.2015 několik desítek věřitelů s pohledávkami po splatnosti delší 30 dnů, které nebyl schopen hradit. Ze smlouvy ze dne 18.12.2015 bylo zjištěno, že dlužník upozornil žalovanou, že na převáděných nemovitostech vázne zástavní právo pro Českou spořitelnu, a.s. do výše 5 mil. Kč, do výše 100 mil. Kč a do výše 200 mil. Kč. Dlužník ve smlouvě uvedl, že není v úpadku a úpadek mu nehrozí. Cena za převod nemovitostí měla být uhrazena na jistotní účet vedený Českou spořitelnou, a.s., přičemž Česká spořitelna, a.s. se měla následně vzdát svého zástavního práva. Část ceny ve výši 1 765 400 Kč měla být odeslána na účet České spořitelny, a.s jako mimořádná splátka závazku dlužníka u této banky. Část finančních prostředků ve výši 800 000 Kč měla být odeslána na účet společnosti IZOMAT Praha s.r.o., část ve výši 200 000 Kč měla být odeslána na účet společnosti PREZIP a.s. a část ve výši 34 600 Kč měla být odeslána na účet dlužníka.
Z výpisu LV 7454 vedeného pro k.ú. Rochlice u Liberce ze dne 9.10.2017 bylo zjištěno, že jako vlastník nemovitostí je uvedena žalovaná, na nemovitostech vázne zástavní právo pro Českou spořitelnu, a.s. pro pohledávky ve výši 5 mil, Kč, Kč.
Z listiny č. ZP-12743 ze dne 10.11.2016, bylo zjištěno stanovisko Znalecké společnosti s.r.o., která je zapsána jako znalecký ústav, že obvyklá hodnota nemovitostí žalované činila ke dni 10.11.2016 částku ve výši 4 490 000 Kč.
Ze znaleckého posudku č. ZP-15042 Znalecké společnosti s.r.o. ze dne 20.11.2017 bylo zjištěno stanovisko znaleckého ústavu, který stanovil hodnotu nemovitostí dlužníka ke dni 19.12.2013 na 4 008 500 Kč, přičemž hodnota pozemku 2217/37 byla stanovena ve výši 597 000 Kč, hodnota pozemku 2217/38 byla stanovena ve výši 4 500 Kč a hodnota pozemku 2221/1 byla stanovena ve výši 3 407 000 Kč. Ze znaleckého posudku vyplývá, že hodnota nemovitostí byla stanovena cenou obvyklou, a to s využitím porovnávací metody, kdy znalec ke stanovení průměrné ceny za m2 využil porovnání cen za m2 u obdobných nemovitostí. Ceny za m2 u srovnávaných nemovitostí byly korigovány prostřednictvím koeficientu, který je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů zohledňujících provize realitních kanceláří a nákladů na právní služby, možnost zastavění pozemku, velikost a intenzitu využití oceňovaných nemovitostí vzhledem ke srovnávacím nemovitostem, polohu nemovitostí ve městě, vybavení, příslušenství a prodejnost nemovitostí. Z posudku vyplývá, že nemovitosti se nachází ve východní zastavěné části města Rochlice v zástavbě bytových domů, jedná se o sousedící pozemky, k nimž je zajištěn přístup na zpevněné komunikaci. Znalec doplnil, že pozemek č. 2217/37 a pozemek č. 2217/38 jsou v katastru nemovitostí zapsány jako trvalý travní porost a pozemek č. 2221/1 je zapsán jako orná půda. Znalec vyšel z cen nemovitostí v závěrečné části roku 2016, přičemž takto stanovené ceny redukoval koeficientem 0,893 tak, aby stanovil hodnotu pozemku v době uzavření smlouvy. Ke stanovení shora uvedeného koeficientu použil znalec index vývoje cen nemovitostí v roce 2015 a 2016 z dat Hypoteční banky, a.s. Ve znaleckém posudku je uvedeno, že z návrhu územního plánu města vyplývá, že pozemek č. 2221/1 a část pozemku č. 2217/37 jsou vedeny jako plocha městského bydlení. S ohledem na tuto skutečnost přistoupil znalec ke stanovení ceny obvyklé u pozemku č. 2221/1 tak, že tento pozemek oceňoval jako pozemek stavební. Znalec stanovil hodnotu m2 u pozemku č. 2221/1 v roce 2016 v částce 1 999 Kč, při výměře 1 909 m2 tak hodnota pozemku činila 3 816 091 Kč. Redukcí ceny prostřednictvím koeficientu 0,893 stanovil cenu pozemku v době uzavření smlouvy na částku 3 407 796 Kč. Znalec dále stanovil hodnotu m2 u pozemku č. 2217/38 v roce 2016 činila 4 988 Kč. Redukcí ceny prostřednictvím koeficientu 0,893 stanovil cenu pozemku v době uzavření smlouvy na částku 4 454 Kč. Z výpisu z katastru nemovitostí, který je přílohou znaleckého posudku, vyplývá, že pozemek č. 2217/37 má rozsah 570 m2. Znalec však ocenil pouze část pozemku v rozsahu 338 m2, a to nadvakrát. Jednou stanovil hodnotu m2 v roce 2016 v částce 86 Kč, při výměře 338 m2 tak hodnota pozemku činila 29 068 Kč. Redukcí ceny prostřednictvím koeficientu 0,893 stanovil cenu pozemku v době uzavření smlouvy na částku 25 957 Kč. Podruhé stanovil hodnotu m2 v roce 2016 v částce 1 893 Kč, při výměře 338 m2 tak hodnota pozemku činila 639 834 Kč. Redukcí ceny prostřednictvím koeficientu 0,893 stanovil cenu pozemku v době uzavření smlouvy na částku 571 371 Kč. Na základě shora uvedeného výpočtu pak znalec sečetl nadvakrát stanovené ceny pozemku č. 2217/37, když sečetl částku 29 068 Kč a částku 571 371 Kč, a stanovil hodnotu pozemku v částce 597 400 Kč. Z výše uvedeného tak vyplývá, že se znalec při stanovení ceny pozemku č. 2217/37 dopustil chybného výpočtu.
Z výpovědi JUDr. Mgr. Marcela Petráska ze Znalecké společnosti s.r.o. bylo zjištěno, že vzorky nemovitostí uvedené v posudku ke stanovení ceny obvyklé byly získány ze serveru Sreality.cz s daty v roce 2016. Znalec na jednání předložil výpisy z tohoto serveru ohledně jednotlivých nemovitostí. Znalec doplnil, že srovnávané pozemky nemají stejný rozsah a umístění jako pozemky žalované, v důsledku čehož byla pro stanovení ceny obvyklé nabídková cena těchto nemovitostí redukována prostřednictvím koeficientů, jejichž hodnotu stanovil znalec subjektivně. Tento postup je v souladu se zákonem. Znalec doplnil, že vyšel z územního plánu, který je platný od roku 2002. Na základě tohoto plánu byly na sousedních pozemcích vystaveny bytové domy. Ohledně cen srovnávaných nemovitostí znalec vyšel z ceny, za níž byly nemovitosti nabízeny, zda byly skutečně za tuto cenu prodány, znalec neví, přičemž tato skutečnost není relevantní. Znalec doplnil, že lze využít při posouzení cen nemovitostí i ceny reálné, za něž byly nemovitosti prodány, avšak tato metoda je zkreslující. Znalec potvrdil, že v posudku je chybný výpočet ohledně hodnoty pozemku č. 2217/37, když část tohoto pozemku v rozsahu 338 m2 byla a je dle územního plánu určena jako městská zeleň, a část tohoto pozemku v rozsahu 232 m2 je dle územního plánu určena k zástavbě. Vzhledem k této skutečnosti byla hodnota části pozemku v rozsahu 338 m2 v době uzavření smlouvy 25 957 Kč (338*86*0,893). Hodnota části pozemku v rozsahu 232 m2 činila v době uzavření smlouvy č. 2217/37 pak v době uzavření smlouvy činila 418 141 Kč. Znalec dále doplnil, že při stanovení cen nemovitostí zpětně je třeba využít index vývoje cen, přičemž jediným dostupným zdrojem je index Hypoteční banky, a.s. Ohledně trvalých travních porostů na nemovitostech a trafostanice na pozemku č. 2221/1 znalec uvedl, že tyto skutečnosti při stanovení hodnoty pozemků posuzovány nebyly, jelikož travní porost na nemovitostech představují pouze náletové dřeviny. Trafostanice je umístěna na okraji pozemku, což pro nemovitost znamená určité zhodnocení, jelikož to dokládá, že nemovitost je zasíťována. Znalec doplnil, že to, že se nemovitost neprodá za cenu stanovenou znaleckým posudkem, neznamená, že nemovitost tuto hodnotu nemá.
Soud neprovedl důkaz revizním znaleckým posudkem pro nadbytečnost.
Z odborného vyjádření Miroslava Riegera, který je zapsán v seznamu znalců jako soudní znalec v oboru ceny a odhad nemovitostí, bylo zjištěno kritické stanovisko ke shora uvedenému znaleckému posudku s tím, že znalecký posudek používá neověřitelné podklady, v posudku je dvojí různé ocenění pozemku č. 2217/37, nejsou zdůvodněny použité koeficienty úpravy cen. Kritizována je zejména skutečnost, že nelze hodnotit některé pozemky jako pozemky stavební, jestliže není postaveno na jisto, že schválený územní plán platný v době uzavření smlouvy stanovil, že pozemek č. 2221/1 a část pozemku č. 2217/37 byly určeny k zástavbě a pokud ano k jakému druhu.
Z listiny označené jako znalecký posudek č. 51/2016 vypracovaný Ingrid Zdrahalovou, zapsanou jako soudní znalkyně v oboru ceny a odhad nemovitostí, bylo zjištěno stanovisko této znalkyně k hodnotě nemovitostí žalované k datu uzavření smlouvy. Z listiny vyplývá, že při ocenění byla zohledněna skutečnost, že v platném územním plánu byly pozemky č. 2221/1 a část pozemku č. 2217/37 určeny k zastavění stavbou městského typu a pozemek č. 2217/38 byl určen jako plocha veřejné zeleně. Soudní znalkyně vyjádřila hodnotu m2 u pozemku č. 2217/38 a části pozemku č. 2217/37 (v rozsahu 240 m2) v částce 912,60 Kč, celková cena výše citovaných pozemků tak činila 271 955 Kč. Soudní znalkyně dále vyjádřila hodnotu m2 u pozemku č. 2221/1 a části pozemku č. 2217/37 (v rozsahu 330 m2) v částce 765,18 Kč, celková cena citovaných pozemků tak činila 1 713 238 Kč. Z předložené listiny nevyplývá, jak byly stanoveny koeficienty redukující základní cenu stavebního bylo vypracováno pro potřeby určení výše daně z nemovitosti a nikoliv pro stanovení ceny obvyklé pro případný prodej nemovitosti.
Ze smlouvy o jistotním běžném účtu č. JBÚ/1265/15/LCD ze dne 18.12.2015 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi dlužníkem, žalovanou a Českou spořitelnou, a.s. Na základě této smlouvy byl u citované banky zřízen jistotní účet, na nějž měla být připsána cena za převod nemovitostí dle smlouvy uzavřené mezi dlužníkem jako převodcem a žalovanou jako nabyvatelem. Cena za převod nemovitostí měla být ze strany banky vyplacena ve výši 1 765 400 Kč na účet č. 00465-001/0800, ve výši 800 000 Kč na účet č.ú. 49327004/2700, ve výši 200 000 Kč na účet č.ú. 1201592/0800 a částka ve výši 34 600 Kč na účet dlužníka. Soud konstatuje, že čísla účtů uvedená ve smlouvě odpovídají číslům účtu uvedených ve smlouvě o převodu nemovitostí. Banka měla oprávnění vyplatit shora uvedené prostředky poté, co jí bude předložena řádná kupní smlouva, výpis z katastru nemovitostí o povolení vkladu vlastnického práva a právo žalovaného nebude omezeno žádným jiným věcným právem ve prospěch třetí osoby nebo nemovitosti. Dle smlouvy byla banka oprávněna použít finanční prostředky z jistotního účtu odeslané na účet č.ú. 004658-001/0800 k úhradě dluhů zajištěných zástavním právem. Následně měla banka vydat dlužníkovi prohlášení o vzdání se zástavního práva a poskytnout dlužníkovi součinnost k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí.
Ze svědecké výpovědi Ing. Slavomíra Moleše, člena představenstva dlužníka, bylo zjištěno, že v roce 2014 doporučila dlužníkovi společnost MC Triton Praha prodej nepotřebných aktiv, mezi který náležely i nemovitosti na LV 7454 v k.ú. Rochlice u Liberce. Nemovitosti byly z počátku nabízeny za 3,8 mil. Kč, přičemž tato cena vycházela ze znaleckého posudku, který si nechala vypracovat Česká spořitelna na počátku r. 2014. V srpnu 2014 uzavřel dlužník smlouvu o zprostředkování prodeje se společnost M&M reality. Jelikož se prodej nedařil, byla uzavřena nová smlouva o zprostředkování prodeje se společností GENERA na konci roku 2014, která měla od března 2015 výlučný charakter. Nemovitosti byly nabízeny za sníženou cenu 3,6 mil. Kč po dobu tří měsíců. V červnu 2015 doporučil Ing. Dědek ze společnosti GENERA snížení kupní ceny na 3,2 mil. Po celou dobu bylo vše konzultováno se zajištěným věřitelem Českou spořitelnou a.s. Zajištěný věřitel souhlasil se snížením ceny na 2,8 mil Kč. Od října 2015 bylo jednáno se společností žalované, dokumenty se zajištěným věřitelem. Z výpovědi svědka bylo zjištěno, že dlužník měl s Českou spořitelnou nepsanou dohodu, že část ceny z prodeje zajištěných nemovitostí ve výši cca 60% bude použita na úhradu zajištěných pohledávek, a zbylá část ceny bude použita na úhradu jiných závazků dlužníka. O tom, kteří další věřitelé budou uspokojeni, rozhodoval dlužník ve spolupráci s Českou spořitelnou. Společnosti IZOMAT Stavebniny s.r.o. a A-Z Prezip a.s. byly dvěma hlavními dodavateli stavebního materiálu. Výpovědí Ing. Martina Stašáka, bývalého člena dozorčí rady dlužníka, byla potvrzena výpověď svědka Moleše, že nemovitosti byly zpočátku nabízeny za částku 3,8 mil. Kč, ale jelikož o ně za tuto cenu nikdo neprojevil zájem, byla kupní cena po dohodě se zajištěným věřitelem snížena. Z výpovědi Ing. Tomáše Vrby, bankovního poradce dlužníka u České spořitelny, a.s., bylo zjištěno, že kvůli finančním problémům dlužníka bylo vedením banky rozhodnuto, že musí být snížena úvěrová angažovanost banky, a proto banka souhlasila s prodejem nepotřebného zajištěného majetku dlužníka. Cena uvedená ve smlouvě byla bankou odsouhlasena a na základě vzájemných dohod bylo i určeno, jakým způsobem bude distribuována kupní cena. Takto bylo postupováno i při prodeji jiného zajištěného majetku dlužníka. Aby se neprohlubovaly finanční problémy dlužníka, souhlasila banka s tím, že z části kupní ceny budou hrazeny i jiné pohledávky dlužníka.
Z výpovědi Ing. Michala Dědka, jednatele společnosti GENERA s.r.o., bylo zjištěno, že citovaná společnost zprostředkovávala prodej nemovitostí dlužníka od dubna 2015, a to formou inzerce, písemných nabídek a osobních prohlídek. V srpnu 2015 byla učiněna nabídku na koupi nemovitostí za částku ve výši 1,8 mil. Kč, přičemž tuto nabídku dlužník odmítl. Prodej nemovitostí žalované byl učiněn bez zprostředkování společností GENERA s.r.o. Svědek nezájem o koupi nemovitostí dlužníka vysvětlil tím, že pozemky dlužníka nebyly pro zájemce o výstavbu bytových domů, což umožnoval územní plán města, lukrativní. Na základě shora provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému zjištění:
Dne 18.12.2015 byla mezi žalovanou a dlužníkem uzavřena smlouva, na jejímž základě se dlužník zavázal převést na žalovanou nemovitosti zapsané na LV 7454 v k.ú. Rochlice u Liberce a žalovaná se zavázala uhradit za převod nemovitostí cenu ve výši 2,8 mil. Kč. Žalovaná odeslala na jistotní účet vedeném Českou spořitelnou, a.s. Vklad vlastnického práva byl proveden dne 18.1.2016 s účinky ke dni 18.12.2015. Dlužník měl ke dni 18.12.2015 několik desítek věřitelů s pohledávkami po splatnosti delší 30 dnů, které nebyl schopen hradit. O této skutečnosti nebyla žalovaná informována. Žalovaná byla upozorněna na skutečnost, že na převáděných nemovitostech vázne zástavní právo pro Českou spořitelnu, a.s. do výše 5 mil. Kč, do výše 100 mil. Kč a do výše 200 mil. Kč, přičemž Česká spořitelna, a.s. se po převodu peněz na jistotní účet měla vzdát svého zástavního práva. Dle smlouvy měla být část ceny ve výši 1 765 400 Kč odeslána na účet České spořitelny, a.s jako mimořádná splátka závazku dlužníka u této banky. Část finančních prostředků ve výši 800 000 Kč měla být odeslána na účet společnosti IZOMAT Praha s.r.o., část ve výši 200 000 Kč měla být odeslána na účet společnosti PREZIP a.s. a část ve výši 34 600 Kč měla být odeslána na účet dlužníka. Dlužník na doporučení společnosti MC Triton Praha započal v roce 2014 s prodejem nepotřebného majetku, mezi nějž náležely i nemovitosti v k.ú. Rochlice u Liberce. S tímto postupem souhlasila i Česká spořitelna, a.s., která poskytla dlužníkovi několik úvěrů, přičemž pohledávky banky byly zajištěny majetkem dlužníka, mimo jiné i nemovitostmi v k.ú. Rochlice u Liberce. Banka si byla vědoma finančních problémů dlužníka, a proto souhlasila s prodejem nepotřebného zajištěného majetku dlužníka. Kupní cena z prodeje zajištěného majetku byla na základě praxe zavedené mezi dlužníkem a bankou použita částečně na úhradu pohledávek banky a částečně na úhradu jiných závazků dlužníka. Nemovitosti v k.ú. Rochlice u Liberce měly v době uzavření smlouvy o převodu hodnotu cca 3 830 000 Kč. Výslechem znalce byly odstraněny nejasnosti a chyby ve znaleckém posudku předloženém žalobkyní, znalec mimo jiné doplnil, že pozemek č. 2221/1 a část pozemku č. 2217/37 v rozsahu 232 m2 byly v platném územním plánu označeny jako pozemky určené k zástavbě a z tohoto důvodu hodnoceny jako pozemky stavební. Skutečnost, že hodnota nemovitostí v době uzavření smlouvy, byla vyšší než cena, za níž byly nemovitosti prodány, potvrzují i svědecké výpovědi, z nichž bylo zjištěno, že nemovitosti byly zpočátku nabízeny za částku cca 3,8 mil. Kč. Dlužníkovi ani společnosti GENERA s.r.o., která zprostředkovávala prodej nemovitostí od roku 2015, se nepodařilo nalézt žádné zájemce, kteří by nabídli cenu odpovídající hodnotě nemovitostí. Nemovitosti v k.ú. Rochlice u Liberce byly nabízeny po dobu cca 18 měsíců, přičemž nejvyšší cenu za převod nemovitostí nabídla žalovaná. Ze svědeckých výpovědí bylo zjištěno, že cena za převod nemovitostí byla postupně snižována, přičemž vše bylo soud nezjistil, že by zprostředkování prodeje nemovitostí neprobíhalo řádně a transparentně, když společnost GENERA s.r.o. zajišťující zprostředkování prodeje, nabízela nemovitosti formou inzerce, písemných nabídek a osobních prohlídek. Z výpovědi svědků bylo zároveň zjištěno, že společnosti IZOMAT Stavebniny s.r.o. a A-Z Prezip a.s., které byly uvedeny jako věřitelé, jejichž pohledávky měly být částečně uhrazeny z ceny za převod nemovitostí, byly dvěma hlavními dodavateli stavebního materiálu dlužníka. Z veřejného rejstříku, jakož i z insolvenčního spisu dlužníka, je soudu známo, že hlavní podnikatelskou činností dlužníka bylo provádění staveb, jejich změn a odstraňování.
Podle § 235 odst. 1IZ neúčinnými jsou právní úkony, kterými dlužník zkracuje možnost uspokojení věřitelů nebo zvýhodňuje některé věřitele na úkor jiných. Za právní úkon se považuje též dlužníkovo opomenutí.
Podle § 236 odst. 1 a 2 IZ neúčinností právního úkonu není dotčena jeho platnost; v insolvenčním řízení však dlužníkovo plnění z neúčinných právních úkonů náleží do majetkové podstaty. Není-li možné vydat do majetkové podstaty původní dlužníkovo plnění z neúčinného právního úkonu, musí být poskytnuta rovnocenná náhrada.
Podle § 239 odst. 4 IZ dlužníkovo plnění z neúčinných právních úkonů náleží do majetkové podstaty právní mocí rozhodnutí, kterým bylo odpůrčí žalobě vyhověno. Tím není dotčeno právo insolvenčního správce v případě, že šlo o peněžité plnění nebo že má jít o peněžitou náhradu za poskytnuté plnění, požadovat odpůrčí žalobou vedle určení neúčinnosti dlužníkova právního úkonu i toto peněžité plnění nebo peněžitou náhradu plnění. Vylučovací žaloba není přípustná. Podle § 240 odst. 1 právním úkonem bez přiměřeného protiplnění se rozumí právní úkon, jímž se dlužník zavázal poskytnout plnění bezúplatně nebo za protiplnění, jehož k jehož poskytnutí se zavázal dlužník.
Podle § 241 odst. 3 IZ zvýhodňujícími právními úkony jsou zejména úkony, kterými dlužník a) splnil dluh dříve, než se stal splatným, c) prominul svému dlužníku splnění dluhu nebo jinak dohodl anebo umožnil zánik či nesplnění svého práva, d) poskytl svůj majetek k zajištění již existujícího závazku, ledaže jde o vznik zajištění v důsledku změn vnitřního obsahu zastavené věci hromadné.
Podle § 241 odst. 5 IZ zvýhodňujícím právním úkonem není
a) zřízení zajištění závazku dlužníka, obdržel-li za ně dlužník současně přiměřenou protihodnotu; b) právní úkon učiněný za podmínek obvyklých v obchodním styku, na základě kterého dlužník obdržel přiměřené protiplnění nebo jiný přiměřený majetkový prospěch, a to za předpokladu, že nešlo o úkon učiněný ve prospěch osoby dlužníkovi blízké nebo osoby, která tvoří s dlužníkem koncern, a že osoba, v jejíž prospěch byl úkon učiněn, nemohla ani při náležité pečlivosti poznat, že dlužník je v úpadku, nebo že by tento úkon mohl vést k úpadku dlužníka; c) právní úkon, který dlužník učinil za trvání moratoria nebo po zahájení insolvenčního řízení za podmínek stanovených tímto zákonem
Kupní smlouva uzavřená mezi dlužníkem a žalovanou dne 18.12.2015 byla uzavřena krátce před zahájením insolvenčního řízení dlužníka v době, kdy měl dlužník několik věřitelů s pohledávkami po splatnosti delší 30 a více dnů, a byl tedy v souladu s ust. § 3 odst. 1 IZ v úpadku. Ačkoliv dle znaleckého posudku činila hodnota nemovitostí dlužníka v době uzavření smlouvy cca 3,8 mil. Kč, neobjevil se žádný zájemce nabízející tuto kupní cenu. Sám dlužník i banka si byli vědomi skutečnosti, že hodnota nemovitostí činí cca 3,8 mil. Kč a za cenu odpovídající přibližně této hodnotě byly nemovitosti po dobu více než jednoho roku nabízeny, ale bezúspěšně. Soud protiplnění. Cena stanovená znaleckým posudkem představuje objektivní zhodnocení ceny nemovitosti, avšak reálná poptávka na trhu nemusí této ceně odpovídat, tak jako tomu bylo v tomto případě. S ohledem na shora uvedené nemá soud za to, že by uzavřena kupní smlouva představovala tzv. neúčinný právní úkon bez přiměřeného plnění dle ust. § 240 IZ. Část kupní ceny měla být použita na úhradu pohledávek České spořitelny, a.s., jako zajištěného věřitele, přičemž se jedná o věřitele, který je účastníkem insolvenčního řízení dlužníka. Z výtěžku zpeněžení nemovitostí by byl tento věřitel uspokojen i v konkursu. Část kupní ceny měla být použita na úhradu pohledávek společnosti IZOMAT Stavebniny s.r.o. a A-Z Prezip a.s., které byly hlavními dodavateli stavebního materiálu dlužníka a na jejichž dodávkách záviselo, zda bude dlužník schopen vykonávat svoji podnikatelskou činnost, tedy provádění staveb a jejich změn. Z provedeného dokazování bylo zjištěno, že bylo zavedenou praxí dlužníka a České spořitelny, a.s., že část ceny získané z prodeje zajištěného majetku bude použita na úhradu jiných pohledávek dlužníka tak, aby nedocházelo k prohlubování finančních problémů dlužníka. V tomto případě se tak uplatní ust. § 241 odst. 5 písm. c) IZ, které stanoví, že zvýhodňujícím právním úkonem není plnění, na jehož základě získal dlužník přiměřené protiplnění, v tomto případě stavební materiál, přičemž shora citované společnosti nelze označit za osoby blízké dlužníkovi. Vzhledem k výše uvedenému má soud za to, že kupní smlouvu nelze posoudit ani jako zvýhodňující právní úkon dle § 241 IZ. K tomu soud podotýká, že kupní cena složená žalovaným je stále na jistotním účtu a jako taková by měla být převedena na účet majetkové podstaty a použita na úhradu pohledávek zajištěného věřitele. Ke zvýhodnění věřitelů IZOMAT Stavebniny s.r.o. a A-Z Prezip a.s. tak fakticky nikdy nedošlo.
Podle § 155 odst. 1 o.s.ř. obsah rozhodnutí ve věci samé vysloví soud ve výroku rozsudku. Ve výroku také rozhodne o povinnosti k náhradě nákladů řízení; rozhodne-li jen o základu náhrady nákladů řízení, určí její výši v samostatném usnesení.
Žalovaná byla v řízení zcela úspěšná, má tak nárok na náhradu nákladů řízení. Jelikož zástupkyně žalované dodatečně, rozhodl soud pouze o tom, že žalovaná má nárok na náhradu nákladů řízení, které budou vyčísleny v samostatném usnesení.
P o u č e n í: Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání ve lhůtě 15 dnů od jeho doručení, a to písemně, dvojmo, k Vrchnímu soudu v Praze, prostřednictvím Krajského soudu v Ústí nad Labem -pobočky Liberec.
V Liberci dne 14. prosince 2017
Mgr. Petra Havlíčková v.r. soudkyně Za správnost vyhotovení: Vendula Folprecht Svobodová

References: soud 
 § 240
 § 241

Soud 

Soud 
 Soud 
 soud 
 soud 
 § 235
 § 236
 § 239
 § 240
 § 241
 § 241
 § 3
 Soud 
 soud 
 § 240
 § 241
 soud 
 § 241
 soud 
 § 155
 soud 
 soud