Source: https://www.iberley.es/temas/derecho-superficie-62102
Timestamp: 2020-06-05 00:17:36+00:00

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Derecho de superficie | Iberley
Regulación del derecho de superficie en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre y en la normativa urbanística autonómica
El derecho real de superficie, según el Art. 53 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.
La regulación que de tal derecho realiza el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre debe ser considerada legislación civil dictada al amparo del punto 8 del apdo. 1 del Art. 149 ,Constitución española y no urbanística, por cuanto la regulación del derecho real de superficie como instrumento de política urbanística corresponde a las Comunidades Autónomas.
Sobre el derecho de superficie y su tratamiento en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (al igual que en normas antecedentes, básicamente el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y la Ley 8/2007, de 28 de mayo) se hace preciso hacer un par de consideraciones previas:
Dado el reparto de competencias que "establece" o delimita la conocida y trascendente sentencia 61/1997, de 20 de marzo, del TC, el contenido de lo dispuesto en los Art. 53 y Art. 54 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre es, y así debe ser considerado, legislación civil dictada al amparo del punto 8 del apdo. 1 del Art. 149 de la CE (sin perjucio de los derechos civiles forales especiales, allá donde existan) y no urbanística, por cuanto la regulación del derecho real de superficie como instrumento de política urbanística corresponde a las Comunidades Autónomas.
De la anterior consideración resultarían dos "modalidades" de derecho de superficie (aun cuando esta dualidad no sea cuestión pacífica) cuya distinción puede extraerse de lo expresado, entre otras, por la sentencia del TS de 26 de noviembre de 2002: "Ante la duplicidad normativa de esta forma existente, un importante sector de la doctrina entiende que al presente el derecho de superficie puede revestir dos modalidades: la urbana común o clásica, que por dar satisfacción a intereses puramente particulares y recaer, sobre suelos de esta naturaleza, no tiene por que verse afectada por una regulación distinta de la que establece el Derecho Civil, y la urbanística que al constituir uno de los instrumentos de que la Administración desea valerse para intervenir en el mercado del suelo y promover la construcción de viviendas o de otras edificaciones determinadas en los Planes de Ordenación, ha de someterse a los preceptos imperativos de la Ley del Suelo".
Sentado lo anterior, la regulación que realiza el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, se centra en los siguientes elementos:
En cuanto al contenido, constitución y régimen del derecho de superficie, el Art. 53 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre dispone lo siguiente:
Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años. El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado.
Por lo que respecta a su transmisión, gravamen y extinción,el Art. 54 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre realiza las siguientes consideraciones:
Para completar la delimitación de este derecho real, y antes de buscar la regulación urbanística autonómica del mismo, cabe acudir a lo señalado por TS, Sala de lo Civil, nº 460/2009, de 30/06/2009, Rec. 315/2004: "el derecho de superficie no solo es un derecho real con autonomía y sustantividad propia sino que además su estructura es claramente diferente de la del censo enfitéutico, pues si en ambos hay un doble dominio, el dominio dividido del censo enfitéutico (dominio directo del constituyente y útil del enfiteuta) recae sobre el mismo y único objeto, la finca, en cambio en el derecho de superficie hay dos propiedades separadas que recaen sobre objetos distintos, la que recae sobre la finca que corresponde en exclusiva (a diferencia del derecho de vuelo que hay cotitularidad) al concedente (constituyente del gravamen real), y la que rece sobre la edificación (o, en su caso, plantación), que constituye la propiedad superficiaria (claudicante, en cuanto de duración temporal); y, como consecuencia, el concedente conserva como propietario de la finca todos los derechos del dueño que sean de posible utilización y no incompatibles, en cada caso, con la superficie".
Finalmente, la regulación que la legislación urbanística autonómica realiza del derecho de superficie se encuentra en los siguientes preceptos:
Andalucía ( Art. 77 ,Ley 7/2002, de 17 de diciembre )
Aragón ( Art. 113 ,Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio )
Principado de Asturias ( Art. 226 ,Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril )
Islas Baleares ( Art. 106 de la Ley 12/2017 de 29 de Dic C.A. Baleares (Urbanismo) )
Cantabria ( Art. 239 de la Ley 2/2001 de 25 de Jun C.A. Cantabria (Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo) )
Castilla-La Mancha ( Art. 80-82 ,Decreto Legislativo 1/2010, de 18/05/2010 )
Castilla y León ( Art. 130 ,Ley 5/1999, de 8 de abril )
Cataluña ( Art. 171 ,Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto )
Extremadura ( Art. 95-97 ,Ley 15/2001, de 14 de diciembre )
Madrid ( Art. 178-180 ,Ley 9/2001, de 17 de julio )
Navarra ( Art. 239 a Art. 241 de DF. Legislativo 1/2017 de 26 de Jul C.A. Navarra (TR. de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo) )
País Vasco ( Art. 128-130 ,Ley 2/2006, de 30 de junio)
Murcia ( Art. 232-233 ,Ley 13/2015, de 30 de marzo )
La Rioja ( Art. 185 de la Ley 5/2006 de 2 de May C.A. La Rioja (Ordenacion del Territorio y Urbanismo) )
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Resolución de TEAF Álava, 08-04-2019
Órgano: Tribunal Económico-administrativo Foral De álava Fecha: 08/04/2019
Resolución Vinculante de DGT, V2191-15, 15-07-2015
Órgano: Sg De Impuestos Sobre Las Personas Jurídicas Fecha: 15/07/2015 Núm. Resolución: V2191-15

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