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Timestamp: 2019-06-19 06:07:18+00:00

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APROBACIÓN DEFINITIVA EL MODIFICADO DEL ESTUDIO DE DETALLE DE LA ORDENACIÓN DETALLADA DEL SECTOR S1A-18 EN CALLE FILIBERTO VILLALOBOS, 11-23 DE GUIJUELO | Ayuntamiento de Guijuelo
APROBACIÓN DEFINITIVA EL MODIFICADO DEL ESTUDIO DE DETALLE DE LA ORDENACIÓN DETALLADA DEL SECTOR S1A-18 EN CALLE FILIBERTO VILLALOBOS, 11-23 DE GUIJUELO
ACUERDO de 28 de septiembre de 2018 del Pleno del Ayuntamiento de Guijuelo por el que se aprueba definitivamente el modificado del Estudio de Detalle de la ordenación detallada del Sector S1A-18 en la C/ Filiberto Villalobos, 11-23 de Guijuelo, redactado por el arquitecto D. Pedro Miguel Borrego Sánchez, de fecha agosto 2018, promovido por la mercantil PROMOTORA CONREZUR, S.L., (Expte. 323/2018)
“Visto el estado de la tramitación del expediente relativo al modificado del Estudio de Detalle de la ordenación detallada del Sector S1A-18 en la C/ Filiberto Villalobos, 11-23 de Guijuelo, promovido por la mercantil PROMOTORA CONREZUR, S.L., y teniendo en cuenta los siguientes
1.- La Junta de Gobierno Local con fecha de 05/04/2018 acuerda la aprobación inicial del modificado del Estudio de Detalle de la ordenación detallada del Sector S1A-18 de las antiguas Normas Subsidiarias Municipales en la C/ Filiberto Villalobos, 11-23 de Guijuelo, redactado por el arquitecto D. Pedro Miguel Borrego Sánchez, de fecha febrero 2018, promovido por él mismo, que dice representar a la mercantil PROMOTORA CONREZUR, S.L.
En ningún caso puede aprobarse el proyecto de normalización de parcelas de la denominada UNIDAD UN-S1A-18 en la C/ Filiberto Villalobos, 11-23 de Guijuelo, redactado también por el citado arquitecto y con esa misma fecha, sin que, previa o simultáneamente, se apruebe este Estudio de Detalle.
2.- Efectuada consulta sobre la tramitación ambiental, mediante escrito registrado de entrada con fecha 17/07/2018, se considera por la Dirección General de Calidad y Sostenibilidad Ambiental de la Consejería de Fomento y Medio Ambiente que “…el referido estudio de detalle no es previsible que pueda tener efectos significativos sobre el medio ambiente, por lo que no se puede incluir dentro del ámbito de aplicación de la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental.”
3.- Se reciben, antes de la aprobación definitiva, los informes que a continuación se detallan, así como el sentido de los mismos:
FECHA INFORMES RECIBIDOS
SENTIDO DE LOS INFORMES
Servicio Territorial de Fomento
Servicio Territorial de Cultura
(Comisión Territorial de Patrimonio Cultural)
No necesita ser informado
Agencia de Protección Civil
Sin ningún sentido expreso
(Dependencia Provincial de Industria y Energía)
Ministerio de Industria, Energía y Turismo (Dirección General de Telecomunicaciones y Tecnologías de la Información y la Agenda Digital)
Dirección General de Ferrocarriles del Ministerio de Fomento (ADIF)
4.- Se ha cumplimentado el trámite de exposición pública por espacio de un mes en la forma que a continuación se detalla:
1.- Diario “La Gaceta de Salamanca”, de fecha 07/04/2018
2.- Web www.guijuelo.es, de fecha 17/04/2018
3.- Boletín Oficial de Castilla y León, número 79, de fecha 25/04/2018
Salvo error u omisión, durante el plazo de exposición pública de UN (1) mes, contado a partir de la última de las publicaciones realizadas, se ha presentado UNA alegación por parte de Dª. María Teresa y Don Manuel Manzano Parra.
5.- Se ha emitido informe a las alegaciones presentadas por parte del arquitecto redactor del Estudio de Detalle D. Pedro Miguel Borrego Sánchez, proponiendo su desestimación, en sus propios términos.
6.- Con fecha 05/09/2018 se presenta un documento para aprobación definitiva redactado por el arquitecto D. Pedro Miguel Borrego Sánchez, de fecha agosto 2018, que contempla los informes sectoriales con sus indicaciones.
7.- Constan en el expediente informes técnico y jurídico favorables a la aprobación definitiva, del Arquitecto Técnico Municipal y del Adjunto a Secretaría del Ayuntamiento, de fecha 10/09/2018, respectivamente, en los términos y consideraciones que constan en los mismos.
RAZONAMIENTOS JURÍDICOS.-
1.- En el artículo 55.1, en relación con el artículo 54 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, se regula el procedimiento de aprobación del planeamiento de desarrollo, determinando que la aprobación definitiva de los Estudios de Detalle corresponde al Ayuntamiento, el cual deberá resolver sobre la misma antes de doce meses desde la publicación del acuerdo de aprobación inicial, señalando los cambios que procedan respecto de lo aprobado inicialmente.
2.- Por su parte, el artículo 165 del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, dispone que cuando le corresponda la aprobación definitiva, el Ayuntamiento debe examinar el instrumento de planeamiento de desarrollo de que se trate tanto en cuanto a la legalidad de sus determinaciones como en cuanto a su oportunidad, así como en lo relativo a su adecuación a los instrumentos de ordenación del territorio y a la ordenación general establecida en el planeamiento general vigente. Examinado el instrumento, el Ayuntamiento debe adoptar un acuerdo sobre el mismo antes de doce meses desde la publicación del acuerdo de aprobación inicial. Si no observa deficiencias ni considera necesario ningún cambio o corrección, debe aprobarlo definitivamente en los términos en que fue aprobado inicialmente. Si observa alguna deficiencia, según su naturaleza y gravedad debe optar entre:
a) Aprobarlo definitivamente con subsanación de las deficiencias, mediante la introducción de los cambios, correcciones o incluso innovaciones necesarias, que deben relacionarse motivadamente en el acuerdo de aprobación definitiva.
b) Suspender su aprobación definitiva para que quien promueva el instrumento subsane las deficiencias dentro de un plazo de tres meses a contar desde la recepción del acuerdo.
c) Denegar la aprobación definitiva cuando las deficiencias no sean subsanables o requieran la tramitación de un nuevo procedimiento.
3.- En cuanto a las alegaciones presentadas
ALEGACIÓN PREVIA.
Se dice, con carácter previo a las alegaciones propiamente dichas, “…que su presentación no supone en ningún caso aceptación, expresa ni tácita, del Convenio Urbanístico que fundamenta este Estudio, habiéndose formulado alegaciones en periodo de información pública del Convenio….”
Al respecto, el arquitecto redactor del Estudio de Detalle D. Pedro Miguel Borrego Sánchez, señala “…solo referir que dicha alegación ha sido contestada, informando desfavorablemente respecto a la misma, y únicamente reiterar que la parcela no se halla incluida en el citado convenio, y por tanto no es de aplicación a la misma los acuerdos tomados en el convenio, aprobado definitivamente...
Con respecto a la base legal en la que amparan sus alegaciones, confirmar que en el estudio de detalle, pese a ser un instrumento de planeamiento y no de gestión, la cual se desarrolla en el Proyecto de Normalización presentado conjuntamente, confirmar que las determinaciones del mismo se ajustan al Art. 246 del RUCyL sobre derechos en las determinaciones de parcelación…
No es la cartografía catastral la que determina los derechos urbanísticos, y mucho menos la realidad física de los terrenos objeto de ordenación urbanística.”
Y, por su parte, el arquitecto técnico municipal “Entiendo que esta alegación está fuera de lugar ya que la finca nº 17 no se encuentra incluida en el Convenio Urbanístico aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Guijuelo en el Pleno celebrado el 11/05/2018…”).
Continúan los alegantes diciendo que “Las siguientes alegaciones se basan en lo estipulado en el art. 246 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León…”
Además de su transcripción parece oportuno aclarar dónde se encuadra el citado artículo en el RUCyL: Título III “Gestión Urbanística”, Capítulo III “Actuaciones integradas”, Sección 5ª “Proyectos de Actuación: determinaciones sobre reparcelación”:
“Artículo 246 Definición de derechos
La definición de los derechos de los propietarios y demás afectados por la reparcelación debe realizarse con criterios objetivos y uniformes para toda la unidad de actuación, de acuerdo a las siguientes reglas:
a) Los derechos de los propietarios son proporcionales a la superficie de sus fincas de origen respectivas, incluso si eran exteriores a la unidad de actuación.
b) En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física de los terrenos, debe prevalecer ésta. Si la discordancia se plantea en orden a la titularidad de derechos, dado que la resolución del conflicto corresponde a los Tribunales, el Proyecto de Actuación debe limitarse a constatar que la titularidad es dudosa o litigiosa, según proceda, asumiendo el Ayuntamiento la representación de los derechos e intereses de esas titularidades durante la tramitación del Proyecto de Actuación, salvo convenio entre las partes interesadas.
c) Los propietarios de las obras de urbanización que puedan ser conservadas por resultar conformes con el planeamiento urbanístico y útiles para la ejecución de la actuación tienen derecho a ser indemnizados según el coste de reposición de las obras, corregido según su antigüedad y estado de conservación y con independencia del valor del suelo.
d) Los propietarios de las construcciones y obras de urbanización existentes que no puedan ser conservadas tienen derecho a ser indemnizados según su coste de reposición, corregido según su antigüedad y estado de conservación y con independencia del valor del suelo….
e) Las reglas establecidas en la letra anterior son también aplicables para determinar las indemnizaciones a las que tienen derecho los titulares de servidumbres, cargas, derechos reales, derechos de arrendamiento y demás derechos que deban extinguirse por su incompatibilidad con el planeamiento urbanístico.
f) Los titulares de derechos reales que no se extingan con la reparcelación, aunque no se les mencione, mantienen sus derechos y resultan adjudicatarios en el mismo concepto en que lo eran anteriormente por aplicación del principio de subrogación real.”
La alegación primera se fundamenta en lo siguiente:
“La realidad física del terreno, se corresponde con las superficies catastrales.
La superficie catastral del Sector es de 2.731,00 m/2, por tanto, nos corresponde el 20,13%, sin embargo se adjudica un 18,61% puesto que se considera la superficie registral…
Por lo expuesto, se alega lo siguiente:
- 1º Superficie total catastral que se tiene que tomar en cuenta para el porcentaje de reparto es de 2.730,00 m2. Y por resultado Porcentaje de Aportación del a finca Filiberto Villalobos, nº 17 sería 20,13 %.
- 2º No se entiende el por qué se adopta una nueva superficie de 2.562,00 m2 y se sigue dando a las parcelas las superficies registrales, cuando cumpliendo con el Reglamento de Urbanismo de CyL, en su art. 246 y con la reforma de la Ley Hipotecaria en sus artículos 10.1 y siguientes serían las catastrales. Sin embargo se considera esta superficie como adoptada para determinar aprovechamientos y edificabilidades.
- 3º Con relación a las aportaciones y siguiendo nuestro criterio de tomar la superficie catastral de nuestra finca que corresponde a 550 m2 y no la registral ni la de medición, para su cálculo y al ver que para la parcela nº 23 se le ha incrementado la superficie de 171,24 m2 a 265 m2. Consideramos que al no figurar de forma detallada la superficie adoptada de nuestra parcela, se tome para el cálculo de aprovechamiento la superficie de 550 m2.
- Esto supone un incremento en el aprovechamiento total que pasaría de los 6.533,10 m2 indicados en el estudio de detalle a 6.961,50 m2.
También se alega:
- El aprovechamiento de Filiberto Villalobos 17 es de 1.215,97 m2, lo que supone el 18,6125 % del total, mientras que según nuestros cálculos, nos corresponderían 1313,15 m2, lo que supone el 20,13 %. Las superficies catastrales de las fincas figuran en planos adjunto.
- Esto conlleva una diferencia en cuanto a la valoración de la parcela.
Otra alegación:
- En los planos adjuntos, los metros edificables correspondientes no figuran como una parcela independiente, por lo que resulta prácticamente imposible delimitar la parcela resultante.”
Sobre esta alegación, el arquitecto redactor del Estudio de Detalle informa que “…Por tanto, son los títulos, escrituras de propiedad o documento acreditativo de la misma (resolución judicial, documento emitido por la autoridad….), y no los datos catastrales, los que deben prevalecer, y en caso de discordancia, la realidad física.
Superficie real de la U.A. S1A-18
…No es objeto de este modificado la delimitación de la unidad de actuación, que ya quedó delimitada en el planeamiento vigente, al cual se remite el presente modificado, con los pequeños ajustes derivados de la medición topográfica realizada….
No obstante, y para aclarar respecto a la documentación gráfica aportada por el alegante (parcelas catatrales georreferenciadas), se indica a continuación dónde se hallan las diferencias, y por tanto la delimitación real de la unidad de actuación del estudio de detalle.
El origen de las diferencias entre el catastro y la realidad física, se halla en la delimitación del lindero oeste con el PERI S1B-8 de Adif, en base a la cual presentó alegación al vigente estudio de detalle, estimándose la misma conforme a las certificaciones catastrales adjuntas….
Tal y como se refleja, sólo las parcelas correspondientes al nº 19 y 21, son coincidentes con el catastro actual, y son las únicas delimitadas por cerramiento de fábrica que pueden ser objeto de medición real, arrojando una superficie de 297,50 m2 cada una, frente a los 288 m2 y 268 m2 respectivamente, que refleja el actual catastro.
Se delimita así la superficie real de la UA S1A-18, y la medición topográfica según plano del E.D., que arrroja una superficie de 2.468,24 m2 (frente a los 2.460,81 m2 del vigente estudio de detalle, y los 2.313,78 m2 contemplados en las anteriores NNSSMM).
No obstante, la superficie adoptada para la parcela del nº 234, es la superficie registral (según nota simple adjunta), fruto del reconocimiento de esta superficie en el convenio urbanístico aprobado.
Por tanto, la superficie adoptada para la unidad a efectos del reparto del aprovechamiento urbanístico asciende a 2.562 m2.
Toda esta información está detallada tanto en la memoria, como en la documentación gráfica del presente estudio de detalle.”
Reparto del aprovechamiento de la U.A. S1A-18
No es objeto del estudio de detalle, como instrumento de pleneamiento, realizar el reparto del aprovechamiento urbanístico de la unidad de actuación, correspondiente el mismo al instrumento de gestión urbanística, en el caso que bos ocupa el Proyecto de Normalización, al tratarse suelo urbano consolidado con actuaciones aisladas.
…Las superficies catastrales no son vinculantes urbanísticamente respecto a los derechos urbanísticos, y en el caso que nos ocpua, demuestra que se alejan bastante de la realidad, tanto en superficie, como en la delimitación de las mismas, incluso en el incoherencia entre la parcelación catastral actual de la cual se desconoce su origen), y la existente previamente en base a la cual Adif alegó ….
Resultando un coeficiente de aprovechamiento de la parcela del alegante del 18,6125%.
….Se deduce claramente la identificación de la prcela R2 resultante, como la correspondiente a la del alegante, y que se concretará en el proyecto de normalización.”
Sobre esta alegación primera el arquitecto técnico municipal se pronuncia de la siguiente manera:
“En primer lugar informar que el mencionado artículo 246 dispone las reglas que deben seguirse para la definición de derechos de los propietarios en las determinaciones sobre parcelación, por lo que en puridad no es precisa su inclusión en el Estudio de Detalle que es un instrumento de planeamiento y no de gestión.
A pesar de ello debo informar que el apartado b) de dicho artículo dispone que en caso de discordancia entre “los títulos” y la “realidad física de los terrenos”, debe prevalecer esta. La realidad física es lo que realmente mide el terreno, que puede o no coincidir con la superficie que digan los títulos y que no es la superficie catastral.
En este caso la realidad física no admite mucha más discrepancia que los pequeños ajustes que puedan derivarse de la medición topográfica (que ha sido realizada por el promotor y en la que nada tiene que ver el Ayuntamiento como se afirma en su escrito).
En el documento de la Modificación al Proyecto de Estudio de Detalle para la Ordenación del Sector nº 18, redactado por el arquitecto Alejandro González Delgado y aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de 07/07/2005, se incluye la aceptación, como no podía ser de otra manera, de una alegación presentada por RENFE en la que ponía de manifiesto que parte del ámbito del Estudio de Detalle entonces en tramitación se solapaba con la delimitación del PERI de la Unidad de Actuación S1B-8 de las entonces vigentes NNSSMM, cuantificando en unos 170 m2 dicho solape.
El mencionado documento Modificación al Proyecto de Estudio de Detalle para la Ordenación del Sector nº 18 se aprobó definitivamente con esa delimitación, que posteriormente fue recogida en las actualmente vigentes NUM.
Aclarada cual es la realidad física, y por que es esa y no otra, debo también hacer mención que las discrepancias que pudieran existir entre la realidad física de la finca nº 17 y la que pudiera figurar en un título, no podemos aplicarla para ese caso ya que la finca no está inmatriculada y no se ha presentado título alguno en que basar discrepancia alguna.
En cuanto a las diferencias existentes con la finca nº 23, donde si seguimos el mismo criterio debería prevalecer la realidad física, en el Convenio Urbanístico el Ayuntamiento reconoce la superficie que figura en el Registro de la Propiedad de Alba de Tormes (Finca 3808 según Nota Simple incorporada al expediente del Convenio Urbanístico) ya que los propietarios de dicha finca permitieron hace unos 25 años que la administración ocupara parte de la misma para mejorar el acceso desde la antigua C.N. 630 a la Carretera de Fuenterroble, no siendo posible actualmente la delimitación física de la finca original y disponiéndose únicamente de la superficie registral.
También a la afirmación de que “los metros edificables correspondientes no figuran como una parcela independiente, por lo que resulta prácticamente imposible delimitar la parcela resultante” debo reiterarme en que el Estudio de Detalle no es el instrumento adecuado para la delimitación de derechos por tratarse de un instrumento de planeamiento y no de gestión.”
Como ya se dijo en el expediente de aprobación del Convenio urbanístico, cuando el Catastro asigna una titularidad a una parcela catastral, dicho titular se convierte en sujeto de una serie de derechos y de obligaciones jurídicas, principalmente de tipo administrativo y sobre todo fiscal. Las condiciones de veracidad de la titularidad catastral no son jurídicamente comprobadas y, por lo tanto, se pueden considerar como meramente indiciarias, las mismas no producen efectos frente a terceros y en ellas no se apoya el sistema hipotecario español ni el sistema de responsabilidad patrimonial de los ciudadanos.
En cambio, cuando el Registro de la Propiedad español declara la titularidad dominical de una finca registral, lo hace con efectos frente a terceros, es decir, sus declaraciones prevalecen legalmente frente a cualesquiera otras contradictorias que no se encuentren inscritas.
Esto permite generar en las transacciones económicas del mercado privado inmobiliario la confianza plena que el Catastro lógicamente no suministra. Para que se produzcan los efectos jurídicos es precisa la calificación registral de los títulos de propiedad antes de ser inscritos, siendo perfectamente posible que el Estado español, a través de los Registradores de la Propiedad, pueda rechazar la inscripción registral de aquellas titularidades que no reúnan los requisitos legales de forma y contenido necesarios.
Los alegantes son titulares catastrales pero no acreditan ser propietarios o titulares de derechos que consten en el Registro de la Propiedad.
La alegación segunda “Se cuestiona la solución de no construir la totalidad de las parcelas R1 y R2, dejando tres metros de retranqueo hacia la zona del ferrocarril….”
Sobre esta alegación, el arquitecto redactor del Estudio de Detalle informa que “…La ordenación de volúmenes es orientativa tal y como se indica, y se concretará en los proyectos edificatarios……
No se establece ningún retranqueo (es un patio de luces), ni se obliga a la realización de vuelos para materializar el aprovechamiento, simplemente es una solución viable, como cualquier otra que se plante en el proyecto de edificación conforme a la ordenanza de aplicación…”
Sobre esta alegación segunda el arquitecto técnico municipal dice:
“Respecto a la primera parte de la alegación únicamente indicar que se trata de una propuesta de ordenación, que cumple con las disposiciones de las vigentes NUM, el promotor de las obras de edificación podrá acomodar la ordenación de volúmenes a su criterios, siempre que cumplan las disposiciones vigentes.
Respecto a la segunda parte reiterar, como se informa en la alegación PREVIA, que la finca nº 17 no está incluida en el Convenio Urbanístico.”
La alegación tercera “De aprobarse el Estudio de Detalle y en consecuencia el proyecto de Urbanización necesario para su desarrollo, entendemos que es necesario ejecutar las obras de urbanización cuando se apruebe definitivamente dicho Estudio de Detalle, pues de esta forma, se contaría con solares urbanizados y prestos para su futura edificación”
Sobre esta alegación, el arquitecto redactor del Estudio de Detalle informa que “…Por tanto, una vez aprobado el proyecto de normalización correspondiente, la parcela del alegante es apta para la edificación, sin más requisito que la licencia urbanística, dado la ausencia de cargas de urbanización respecto de la misma.”
El arquitecto técnico municipal informa en el sentido de que “La urbanización puede realizarse previamente o simultáneamente con la construcción, tal y como dispone el art. 214 del RUCYL.”
En definitiva, tanto los informes técnicos como el jurídico proponen la desestimación de las alegaciones presentadas por Doña Teresa y Don Manuel Manzano Parra.
4.1.- Sobre los informes sectoriales
El arquitecto técnico municipal informa en el sentido que “El Informe desfavorable de la Dirección General de Telecomunicaciones y Tecnologías de la Información es debido a que entiende que, el artículo 3 del documento 2 Normativa del Modificado del Estudio de Detalle indica los actos sujetos a licencia, debe ser modificado y contemplar las excepciones a la necesidad de obtención de licencia a que se refiere el artículo 34 de la Ley General de Telecomunicaciones, la disposición adicional tercera de la Ley 12/2012 y la disposición adicional octava de la Ley 38/1999.
El redactor ha modificado el artículo mencionado en el sentido solicitado por la Dirección General, tal y como se recoge en el Documento para Aprobación Definitiva fechado en Agosto de 2018.
En ese mismo informe se incluye un apartado, ampliamente desarrollado, denominado ADAPTACIÓN DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA A LA LEY 9/2014, DE 9 DE MAYO, GENERAL DE TELECOMUNICACIONES, que nada en absoluto tienen que ver con el expediente en cuestión.”
4.- El artículo 22.2, letra c) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, señala como competencia del Pleno la aprobación que ponga fin a la tramitación municipal de los planes y demás instrumentos de ordenación previstos en la legislación urbanística, por acuerdo de mayoría simple del número legal de miembros de la corporación, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 47.2, letra ll) de la citada Ley 7/1985.
Por todo ello, previo dictamen de la Comisión Informativa correspondiente, propongo al Pleno la adopción del siguiente
PRIMERO.- Desestimar la única alegación presentada por Doña Teresa y Don Manuel Manzano Parra, en base a los antecedentes y razonamientos jurídicos antes indicados, y aprobar definitivamente el modificado del Estudio de Detalle de la ordenación detallada del Sector S1A-18 en la C/ Filiberto Villalobos, 11-23 de Guijuelo, redactado por el arquitecto D. Pedro Miguel Borrego Sánchez, de fecha agosto 2018, promovido por la mercantil PROMOTORA CONREZUR, S.L., en los términos del mismo.
SEGUNDO.- Declarar que el presente acuerdo pone fin a la vía administrativa y contra el mismo caben los recursos que se señalan en la correspondiente notificación.
TERCERO.- Notificar el presente acuerdo a la Comisión Territorial de Medio Ambiente y Urbanismo, acompañando un ejemplar completo y diligenciado del instrumento aprobado en soporte informático, como condición previa a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva, a los organismos que han emitido informes y a quienes hayan formulado alegaciones.
CUARTO.- Asimismo deberá notificarse a la Administración del Estado, a la Diputación Provincial, al Registro de la Propiedad, a la Gerencia del Catastro, a quienes se personaran durante el periodo de información pública y, en caso de iniciativa privada, al promotor. A las cuatro primeras instancias citadas se remitirá un ejemplar del instrumento aprobado en soporte digital, para su publicidad y demás efectos que procedan en cada caso.
QUINTO.- Publicar anuncio de la aprobación definitiva en el Boletín Oficial de Castilla y León y en la página web municipal”.
A) MEMORIA VINCULANTE
1.- JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE
El Estudio de Detalle se consolida en la LUCYL (art. 45) y el RUCYL (ART. 131) como instrumento de planeamiento de desarrollo en el suelo urbano para establecer, completar o modificar la ordenación detallada.
A diferencia del anterior Reglamento de Planeamiento, que limitaba su empleo no más allá de establecer alineaciones, rasante y volúmenes, se ha convertido en un instrumento eficaz para dar respuesta a situaciones más complejas surgidas durante el desarrollo urbanístico del suelo, sin tener que recurrir continuamente a modificaciones puntuales del planeamiento general.
Las N.U.M. contemplan para el suelo urbano:
“el Ayuntamiento por iniciativa propia o a instancias de particulares, podrá acudir justificadamente a las figuras de Estudio de Detalle, Planes Especiales de Reforma Interior o de Protección, delimitando previamente el ámbito de planeamiento sin necesidad de tramitar una modificación de las Normas, siempre que no se afecte a las determinaciones generales y se cumplan los requerimientos del art. 132. 3 y 4 del RUCYL.”
“Se justificará la utilización de un Estudio de Detalle cuando la complejidad de materializar el aprovechamiento urbanístico en una parcela o grupo de parcelas sea de especial intensidad debido a razones topográficas, de estructura de la propiedad u otros de carácter físico.”
“El único procedimiento de gestión aplicable es el de actuaciones aisladas, las cuales se señalan en el plano de estructura urbana. Todas las actuaciones aisladas contempladas en estas Normas son del tipo de urbanización y/o normalización desarrolladas mediante gestión privada con arreglo al procedimiento que se prescribe en el art. 213 del RUC
Sin embargo, también el RUCYL (art. 132 y133) establece los medios de control necesarios para evitar la utilización de este instrumento de planeamiento más allá de la ordenación detallada, condicionando su elaboración y aprobación en el caso que se estudia a:
- Coherencia con el planeamiento general (N.U.M.). No pueden suprimir, modificar, ni alterar de ninguna forma las determinaciones de ordenación general. Al mismo tiempo deben respetar los objetivos y criterios de los instrumentos de ordenación del territorio u otros instrumentos de planeamiento expresados con carácter vinculante.
- La modificación de la ordenación detallada debe identificarse y justificarse.
- Cuando se produzca un aumento del aprovechamiento se preverá el incremento proporcional de reservas de suelo para espacios libres públicos y demás dotaciones urbanísticas.
- En suelo urbano consolidado, como es el caso, la ordenación detallada que se establezca, no debe diferir sustancialmente de la vigente.
En el presente Estudio de Detalle no se afecta la ordenación general prevista en las N.U.M., respetando los objetivos y criterios de las Normas, de modo que:
- No se modifica la clasificación del suelo
- No se afectan los sistemas generales (se crea una calle peatonal ya prevista en el anterior E.D., de nueva apertura que formará parte de los sistemas locales de vías públicas)
- No se modifica el índice de edificabilidad establecido para el sector.
- La ordenación detallada no difiere sustancialmente de la vigente, limitándose a ajustar las superficies y volúmenes de la ordenación vigente, dentro de la calificación urbanística, necesarios para poder materializar la totalidad del aprovechamiento y conforme a la estructura de la propiedad existente.
2.- OBJETIVOS.-
Desde el inicio del desarrollo urbanístico del suelo objeto del presente Estudio de Detalle, con la aprobación de las Normas Subsidiarias Municipales con fecha 4 de junio de 1998, han transcurrido casi veinte años sin que se haya completado la transformación del suelo hasta la edificación, reproduciendo a día de hoy una zona degradada en la vía principal de comunicación del municipio.
La configuración física actual del suelo, crea una zona residual en el extremo norte de la unidad de normalización, dado su escaso fondo que repercute en un bajo aprovechamiento urbanístico edificatorio.
Así mismo, es voluntad del Ayuntamiento, el aprovechamiento de este suelo residual, para dotar esta zona del casco urbano de suelo dotacional (espacios libres), de modo que repercuta en una mejora de una zona de relevancia en el municipio (antigua estación de tren).
Con el fin de obtener estos terrenos y adscribirlos al uso de espacios libres públicos, se firma el convenio urbanístico adjunto, por el cual se comprometen los propietarios a la cesión gratuita de los mismos, y por su parte el Ayuntamiento facilitarán la tramitación de los instrumentos de planeamiento y gestión, a fin de poder materializar este objetivo.
De otra parte, la estructura de la propiedad actual, hace más compleja el desarrollo y gestión del suelo de la unidad de normalización.
Por un lado, el propietario de la parcela correspondiente al nº 23 de la C/ Filiberto Villalobos, no tiene posibilidad de materializar sobre la parcela origen (pasará a formar parte de la cesión al Ayuntamiento).
Por otro lado, el propietario del nº 17, tiene su parcela emplazada entre las parcelas del propietario del resto del suelo, promotor del presente estudio de detalle.
Así, el otro objetivo del estudio de detalle, es ajustar la ordenación prevista, sin variaciones sustanciales, de modo que se facilite la materialización del aprovechamiento de cada propietario en parcelas independientes.
El objetivo último del Estudio de Detalle es dotar al suelo que se estudia de la aptitud necesaria para su completo desarrollo, mejorando la ordenación prevista al crear una zona con aprovechamiento dotacional, dado su bajo potencial aprovechamiento edificatorio, a la vez que se ajusta la ordenación ya prevista para facilitar la materialización del aprovechamiento de los distintos propietarios, de forma ordenada e independiente.
3.- PROPUESTAS DE ORDENACIÓN
Tal y como ya se comentó en el punto anterior, las propuestas de ordenación de las parcelas estudiadas van encaminadas a la obtención de una parcela rotacional destinada a espacios libres, así como al ajuste de la ordenación ya contemplada en el estudio de detalle que se modifica, para facilitar el desarrollo de la unidad de normalización, mediante la materialización del aprovechamiento de cada propietario en parcelas independientes.
DETERMINACIONES Y JUSTIFICACION
A continuación, se relacionan las determinaciones contenidas en la ordenación propuesta y que se reflejan en los correspondientes planos de ordenación:
1.- Delimitación de zona de espacios libres: tal y como se ha descrito anteriormente, y según convenio suscrito con el Ayuntamiento, destinar el extremo norte de la unidad, correspondiente con la parcela nº 23 de la C/ Filiberto Villalobos, y parte de la parcela
nº 19 (105 m2).
2.- Ajustes de ordenación prevista.
- Se amplía la longitud de la manzana 1 prevista en el estudio de detalle vigente hasta el quiebro en la alineación de la fachada a la C/ Filiberto Villalobos, con el fin de dar cabida a todo el aprovechamiento correspondiente a los titulares de las parcelas correspondientes al nº19 y 23 de la misma.
- Como consecuencia del anterior ajuste, se ajustan tanto la calle peatonal de nueva apertura, como la manzana 2, tal y como se refleja en la documentación gráfica.
ORDENACIÓN DE VOLÚMENES
Dentro de las manzanas ordenadas, se propone una ordenación de volúmenes, a concretar en los proyectos de edificación, de modo que se justifica la posibilidad de materializar el aprovechamiento máximo permitido dentro de los parámetros de aplicación contemplados por el presente Estudio de Detalle, así como una posible parcelación que permita materializar el aprovechamiento correspondiente a cada propietario en parcelas independientes, a concretar en el proyecto de normalización, resultando:
S. SUELO
S. PLANTA
AROV.
PERMITIVO
MATERIALIZABLE
174,00m2
R1-V1
585,89 m2
350,80 m2
R2-V1
1.215,97 m2
1.325 m2
R3-V1
*3.511 m2
1416,61 m2
R3-V2
4731,24 m2
R3-V3
277,24 m2
183,94 m2
C. ALINEACIONES
65,65 m2
2468,24 m2
6.533,10 m2
6.791 m2
* 5 plantas y ático retranqueado 3 m.
El aprovechamiento máximo sobre las parcelas brutas originales es de:
2.562 m2 x 2,55 m2/m2 = 6.533,10 m2, de modo que con la ordenación propuesta permite la materialización de todo el aprovechamiento permitido.
EJECUCIÓN DE LA ORDENACIÓN
En suelo urbano consolidado, la gestión urbanística puede efectuarse mediante actuaciones aisladas, sobre parcelas existentes o agrupaciones de parcelas denominadas unidades de normalización (art. 188 del RUCYL).
Dentro de las actuaciones aisladas contempladas en el RUCYL, que pueden ejecutarse por gestión privada, nos encontramos ante una actuación aislada de urbanización y normalización, al tener por objeto tanto adaptar la configuración física de las parcelas como completar su urbanización, a fin de que alcancen la condición de solar según las determinaciones del planeamiento. Estas actuaciones se hallan reguladas en los artículos 216 al 222 del RUCYL.
Por lo tanto, para la ejecución de la ordenación se redactará un Proyecto de
Normalización que abarca la totalidad de los terrenos, conformándose así de la unidad de normalización UN-S1A-18, conforme con el art. 219 del RUCYL, conteniendo los documentos necesarios sobre urbanización.
4.- RESUMEN EJECUTIVO
En cumplimiento del apartado 3 del artículo 25 del RDL 7/2015, de 30 de octubre, por el que sea aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
En la documentación gráfica adjunta se delimita el ámbito en el que la ordenación detallada altera la vigente, coincidente con la delimitación del sector objeto del estudio de detalla, así como el ámbito de gestión de la unidad de normalización delimitada (UNS1A-18).
El cambio sobre la ordenación prevista, consiste principalmente en la delimitación de una zona de espacios libres públicos, en el extremo norte del sector.
En el ámbito del sector se procederá a la suspensión del otorgamiento de licencias urbanísticas hasta la aprobación definitiva de la presente Modificado.
B) NORMATIVA
I.- NORMAS GENERALES DE ACTUACION
Art. 1. Ámbito y jerarquía: la presente normativa, junto con el resto de documentos que componen el Estudio de Detalle, son de aplicación en el ámbito de las parcelas.
En todo lo no contemplado en las presentes normas, serán de aplicación las Normas Urbanísticas Municipales (N.U.M.) aprobadas con fecha 2 de agosto de 2010 y publicadas con fecha 22 de mayo de 2012, vigentes y adaptadas a la Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla y León (LUCYL), y al Reglamento aprobado por el Decreto 22/2004, de 29 de enero (RUCYL).
Art. 2. Vigencia y modificaciones: la vigencia del Estudio de Detalle es indefinida.
Se podrá completar o modificar la ordenación detallada mediante un Estudio de Detalle.
Art. 3. Licencia de obras: son actos sujetos a licencia los contemplados en el art. 288 del RUCYL, con la excepción referente a las obras de instalación de infraestructuras de red o estaciones radioeléctricas en edificaciones, conforme al art. 34 de la Ley General de Telecomunicaciones, la disposición adicional tercera de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre y la disposición adicional octava de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre.
Art. 4. Urbanización y construcción simultáneas: será de aplicación el art. 214 del RUCYL sobre urbanización y construcción simultáneas.
II.- REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO
Art. 5. Relación de Usos: se mantienen los usos globales y detallados contemplados en los parámetros de ordenación general de la unidad de actuación delimitada, por los que sólo se contemplan los siguientes usos pormenorizados:
1. Residencial. Manzana compacta grado 1.
2. Uso público:
- Vías públicas
- Espacios libres públicos
Art. 6. Parcelaciones: las parcelas edificables se establecen en los planos con carácter indicativo. La parcelación definitiva podrá estar contenida en el Proyecto de Normalización, que en todo caso respetará las condiciones de parcela mínima establecidas, que no produzcan parcelas inferiores a 100 m2 y con un frente mínimo a fachada de 5 m.
III.- CONDICIONES DE EDIFICACION
Art. 7. Condiciones de Uso:
Se recogen en la ficha del uso pormenorizado Manzana compacta grado 1:
La altura máxima será de 5 plantas (15,50 m.) en las manzanas con fachada a la C/ Filiberto Villalobos, según el plano P4.2 de las N.S.M.
IV.- NORMAS DE URBANIZACION
No se contemplan dado que las únicas obras a realizar, consisten en la pavimentación de una calle peatonal, así como la regularización de las alineaciones.
Estas obras podrán definirse en el proyecto de edificación, cuya licencia en todo caso quedará vinculada a la ejecución de las citadas obras previamente a la recepción de la edificación.
C) RELACIÓN DE TODOS LOS DEMÁS DOCUMENTOS, TANTO ESCRITOS COMO GRÁFICOS, QUE INTEGRAN EL INSTRUMENTO APROBADO:
DOCUMENTO Nº 1 MEMORIA
1.- Objeto del documento
2.- Promotor
3.- Marco legal
4.- Estado actual del suelo
4.1.- Situación topografía, delimitación y superficie
4.2.- Estructura de la propiedad
4.3.- dotaciones urbanísticas existentes
5.- Normativa Urbanística
6.- Tramitación
A. Elaboración
B. Aprobación
7.- Efectos
A. Ejecutividad
B. Publicidad
Memoria Vinculante
- Determinaciones y justificación
- Ordenación de volúmenes
- Ejecución de la ordenación
DOCUMENTO Nº 2 NORMATIVA
I.- Normas generales de actuación
Art. 1. Ámbito y jerarquía
Art. 2. Vigencia y modificaciones
Art. 3.- Licencia de obras
Art. 4.- Urbanización y construcción simultáneas
II.- Régimen urbanístico del suelo
Art. 5 Relación de Usos
Art. 6. Parcelaciones
III.- Condiciones de Edificación
Art. 7. Condiciones de Uso
IV.- Normas de Urbanización
DOCUMENTO Nº 3 ESTUDIO ECONÓMICO
DOCUMENTOS Nº 4 ANEXO I. Convenio Urbanístico
DOCUMENTO Nº 5 PLANOS
01. I01. Situación
02. I02. Estado actual
03. I03. Planeamiento vigente
04. I04. Catastro
01 0 05. Usos pormenorizados
02 0 06. Ordenación volúmenes
03. 0 07. Delimitación Unidad de Normalización
Contra el presente acuerdo, que pone fin a la vía admi­nistrativa, podrá interponerse en el plazo de dos meses, contados desde el día siguiente a la notificación, recurso contencioso-adminis­trativo, en aplicación del artículo 8.1, párrafo final de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencio­so-Administrativa, según redacción dada por la Ley Orgánica 19/2003, de 23 de diciembre, de modificación de la Ley Orgánica del Poder Judicial, ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León con sede en Burgos, de conformidad con el artículo 46 de la citada Ley 29/1998, todo ello sin perjuicio de cualesquiera otras acciones que estime procedentes.
Lo que se hace público en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 61.2 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y artículo 175 del Reglamento que la desarrolla.
En Guijuelo, 03/10/2018
Fdo.: Fco. Julián Ramos Manzano

References: artículo 55
 artículo 54
 artículo 165
 resolución 
 artículo 246
 artículo 3
 artículo 34
 artículo 22
 artículo 47
 artículo 25
 artículo 8
 artículo 46
 artículo 175