Source: http://www.ceen.es/preguntas-frecuentes/
Timestamp: 2018-01-20 11:04:40+00:00

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Preguntas frecuentes - Soluciones en Arquitectura
Si tienes dudas sobre los certificados energéticos, así como calificaciones y recomendaciones para la mayor eficiencia, en esta sección encontrarás amplia información relacionada con ello.
¿Qué es una certificación energética? Es un procedimiento para certificar energéticamente los edificios o partes de un edificio existente (aquí se incluyen viviendas, oficinas y locales). Surge a través de la aprobación del Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, sobre Eficiencia Energética, según exigencia de la UE.
El Real Decreto obliga a poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios o unidades de éste, un Certificado de eficiencia energética, que constará de la calificación energética del edificio, vivienda, local u oficina, conteniendo información objetiva sobre las características energéticas, consumos, prestaciones y posibles mejoras de la eficiencia energética del inmueble.�
¿Para qué sirve? La finalidad última es la promoción de la eficiencia energética (y las inversiones en ahorro de energía). Mediante la emisión del certificado energético, se informa a los compradores y usuarios de los inmuebles de las características energéticas de los mismos, sus consumos, sus prestaciones y sus posibles mejoras. ¿En qué consiste la certificación energética? A través de un estudio pormenorizado del inmueble, se obtiene una calificación del mismo (desde el nivel A al nivel G), conteniendo un certificado con la calificación energética obtenida. Tal certificado se debe remitir a la administración autonómica correspondiente y quedará en posesión del propietario del inmueble. La certificación energética contiene información objetiva sobre las características energéticas, consumos, prestaciones y posibles mejoras en cuanto a ahorro energético del inmueble. Una buena calificación necesariamente aumentará el valor de un inmueble en un futuro inmediato. ¿A partir de cuándo será necesario? Será necesario en cualquier transacción de vivienda o local comercial (venta/alquiler) a partir del 1 de junio del año 2013. ¿Quién debe realizar el encargo? El encargo lo debe realizar el propietario del inmueble. Según el Artículo 5.1 del Real Decreto 235/2013 sobre Eficiencia Energética: “El promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio, o de su parte, en los casos en que venga obligado por este real decreto. También será responsable de conservar la correspondiente documentación”. ¿Puedo alquilar/vender mi vivienda sin el Certificado Energético? No, a partir de la entrada en vigor del Real Decreto, según el Artículo 11.1.: “La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio”. ¿Qué validez tiene? El Certificado de Eficiencia Energética tendrá una validez máxima de 10 años. ¿Quién lo puede realizar? En el Artículo 8.2. se expone: “El certificado de eficiencia energética de un edificio existente será suscrito por técnicos certificadores que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, o de la certificación energética, elegidos libremente por la propiedad del edificio” (o parte del mismo). Se entiende, por tanto, que pueden realizarlo los Arquitectos, Arquitectos Técnicos, Ingenieros Industriales e Ingenieros Industriales Técnicos. ¿Qué pasa si no certifico energéticamente mi inmueble? Según el R.D. 235/2013, Capítulo V, Régimen sancionador. Artículo 18. Infracciones y sanciones.
La legislación española, al establecer las normas que deben seguir las sociedades de tasación, define: El valor de mercado de un bien como el precio más probable al que podría venderse, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente (sin vinculación con el vendedor) en una determinada fecha, bajo la hipótesis de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que ninguno de las dos partes tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la propia compraventa, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de una manera ordenada y que se dispusiese de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. Se trata de una definición acorde con las normas de valoración internacionalmente aceptadas y, como se puede observar, está sujeta a diversas hipótesis. Ello obedece a que el valor de cualquier bien puede variar dependiendo de qué sea lo que se pretende estimar. Así, y tomando como punto de partida esa definición, podríamos observar que la misma no nos sirve para, por ejemplo, saber: ¿Cuánto nos costaría reponer ese bien si, por alguna razón, se destruyese íntegramente? Para conocer ese coste tendríamos que calcular lo que se llama el valor de reemplazamiento o reposición, es decir, los gastos que serían necesarios para construir en ese momento un inmueble de las mismas características. ¿Cuánto obtendría el vendedor que pone a la venta el bien? Para calcularlo habría que descontar del precio más probable de venta los impuestos que tendría que pagar por venderlo o los gastos que soportaría al ponerlo en el mercado (por ejemplo, como es muy habitual, a través de una agencia). ¿Cuál sería el precio si el vendedor tuviera una necesidad apremiante de vender el bien? Esa operación la llamaríamos liquidar el bien y, al hacerlo, con seguridad, el vendedor estaría dispuesto a obtener menos dinero que si dispone de un plazo razonable para realizar una venta ordenada, es decir, esperar al mejor comprador. ¿Cuál será el precio de mercado previsible del bien dentro de unos años? En este caso, es seguro que la estimación será más imprecisa que al decir lo que vale hoy y, además, el valorador deberá tener un buen conocimiento de las tendencias del mercado local correspondiente (es decir, el de la localidad donde esté ese bien) y eliminar del precio actual cualquier factor, de oferta o de demanda, que considere que no va a existir en el futuro para ese tipo de bien. En España, las sociedades de tasación al valorar los bienes que se tasan, siguiendo las normas previstas para el mercado hipotecario, tienen que estimar de manera prudente el valor mínimo que sería más cercano al que podría alcanzar el inmueble en un futuro. Para ello deben considerar la posibilidad futura de comerciar con el bien, tener en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones de mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes, y excluir los elementos especulativos del valor (que son aquellos que proceden de comportamientos que tratan de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones del precio , o con las expectativas de cambio del uso o de la edificabilidad, o con otros factores extraordinarios no sostenibles en el futuro). Como decimos, ese valor, que en España y la UE se llama valor hipotecario, puede ser distinto al de mercado en un momento determinado sobre todo si lo que se está produciendo, y se espera que siga pasando, es una caída en el precio de mercado. Y lo mismo ocurriría con muchas otras finalidades (las que tengan efectos fiscales, las propias de una subasta, de una expropiación urbanística, etc.) para las que puede servir una valoración. En definitiva, la valoración no tiene porqué ser la misma según la finalidad para la que la solicite el cliente que la pide a una sociedad de tasación; ésta adaptará su metodología a la petición del cliente y deberá explicarle con la mayor transparencia la naturaleza del valor que está estimando con su tasación y los límites de la misma. Sea como sea, la valoración, para cualquier finalidad, debe ser siempre realizada por un valorador capacitado y experto. En España, la gran mayoría de las valoraciones están a cargo de las sociedades de tasación, sujetas a una regulación muy rigurosa.
Las tasaciones se pueden pedir para muchas cosas, pero quizás la más importante de todas es la que coincide con la petición de un préstamo hipotecario dirigida a adquirir una vivienda. A ella nos referiremos a continuación, aunque haciendo notar que las tasaciones también se suelen pedir para valorar los inmuebles de las empresas, en especial de las entidades financieras (entidades bancarias, compañías de seguros, fondos de inversión inmobiliaria), para valorar patrimonios personales (en herencias por ejemplo), para conocer el valor de las aportaciones no dinerarias a las empresas, etc. Para conseguir una garantía adecuada de un préstamo hipotecario, las entidades bancarias deben pedir una tasación y en el mercado hipotecario español, eso suele exigir que una empresa especializada, una sociedad de tasación homologada por el Banco de España , estime cuál es el valor que puede alcanzar la vivienda, local o industria que se va a hipotecar. Si el banco pretende que el préstamo sirva como garantía de títulos hipotecarios que (bonos, cédulas o participaciones) va a colocar entre inversores de renta fija, el valor de tasación del inmueble limitará el importe del préstamo. En el caso de las viviendas ese límite será el 80% del valor de tasación. No obstante, en otros casos, el banco puede conceder créditos que superen esos límites. Las valoraciones que las sociedades de tasación realizan de cara a la concesión de préstamos hipotecarios deben respetar muchas normas, la mayor parte de las cuáles se encuentran en una Orden Ministerial de 2003, pero lo más importante de esas normas es lo siguiente: • Por una parte obligan a que la tasación proporcione para cada inmueble un valor prudente del mismo a largo plazo, el conocido como valor hipotecario, aunque sea menor que el precio de mercado en el momento de la valoración (ver pestaña de Qué es la valoración). Con ello se pretende que las garantías de que disponen los préstamos hipotecarios sean sólidas y duraderas, dando seguridad a los inversores que adquirirán los títulos hipotecarios que emitan las entidades bancarias. • También tratan de establecer métodos de valoración rigurosos. • Y, finalmente, pretenden favorecer la comprensión, por parte de los clientes, de los criterios seguidos por los profesionales que han hecho la valoración. Para ello, los informes de tasación tienen que incluir necesariamente ciertos datos sobre la vivienda (superficie de la vivienda; situación; estado de conservación; etc) y las razones (precio del m2 en la zona; expectativas de aumento o disminución del precio; etc.) que se tienen en cuenta para fijar su valor. Los informes de tasación tienen una validez de pocos meses pero eso no indica que no hayan tratado de estimar el valor hipotecario de la vivienda en el momento en que se hizo la tasación, sino que si la tasación se hubiera hecho pasados esos meses es muy probable que no hubiera sido la misma porque la realidad del mercado y sus expectativas de variación podrían haber cambiado. Lo anterior no puede tratarse de extraño si se piensa que los valores de aquellos bienes con cotización diaria en mercados profundos, como las acciones negociadas en las bolsas, cambian de valor todos los días. Por eso es muy imprudente pensar que los valores de tasación pueden representar el verdadero valor de los bienes pasados un cierto tiempo desde su estimación. Otros aspectos importantes de la contratación de un préstamo hipotecario pueden apreciarse en la guia hipotecaria elaborada por la Asociación Hipotecaria Española.
Eso depende de la política del banco al que se solicita el crédito. Normalmente, los bancos suelen repercutir ese coste en el cliente, es decir, si quiere obtener el préstamo hipotecario le obligan a obtener una tasación. No obstante, el banco podría pedirla para sí mismo, o hacerla el mismo, en cuyo caso no podría repercutir su coste al cliente. En el caso de que los gastos de tasación corran por cuenta del cliente, éste tiene derecho a recibir una copia íntegra del informe de tasación, o el original si la operación no llega a formalizarse y, en todo caso, la factura del servicio prestado por la sociedad de tasación. En cualquier caso, el cliente tiene derecho a conocer la identidad de los profesionales seleccionados y el precio de la tasación. Desde hace ya bastantes años, la Ley establece que las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien
aportada por el cliente, siempre que sea certificada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y no esté caducada. Naturalmente, la entidad de crédito podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes de la tasación presentada por el cliente y, en cualquier caso, decidir si concede o no el crédito, pero que no podrá cobrarle nada al cliente por dichas comprobaciones.
Una vez elegida la sociedad de tasación (por el cliente o por el banco) que va a llevarla a cabo, la empresa designará a un tasador, que debe ser un arquitecto, superior o técnico y que, previamente a enviarlo a ver el piso, habrá obtenido ciertos datos sobre sus características, ya sea por medio del catastro, del registro de la propiedad o de la información que el propio cliente, o el banco al que se haya pedido el crédito, le hayan proporcionado. El arquitecto designado por la sociedad de tasación visitará la casa por dentro, comprobará su superficie, calidad, estado de conservación y demás características físicas que influyan en su posible valor. El tasador también analizará el mercado de la zona (pidiendo información, consultando datos oficiales y de otros expertos, etc.) para una vivienda de características comparables y, con esa información y la que le pueda proporcionar sobre ese mercado la sociedad de tasación, emitirá un informe estimando el precio que puede alcanzar esa vivienda si se vende en condiciones de mercado. Ese informe, tras ser validado por el servicio de control que tiene su empresa, se entrega al cliente o a quien éste diga. Ese control lo deben ejercer profesionales de la valoración con amplia experiencia que cuenten, además, con todos los procedimientos de control que les da la empresa a partir del conjunto de tasaciones que realice y de datos que obtenga. Con el control, la empresa se asegura de que el tasador que ha hecho el informe cumple con las normas aplicables a la valoración y con los estándares de calidad y rigor valorativo comunes a toda la empresa.
¿Quién es responsable de una mala tasación? Lo es, en primer lugar, la sociedad de tasación que la firma y factura y, en segundo lugar, el tasador que ha hecho el informe correspondiente, por la parte que sea de su exclusiva responsabilidad (por ejemplo los datos resultantes de la inspección ocular de la vivienda, como la superficie, su calidad, estado de conservación, orientación, etc.). Pero no se piense que se puede considerar mala una tasación por el hecho de que, si se hizo, por ejemplo, en octubre de 2007, casi en el punto más alto de los precios durante el boom inmobiliario pasado, hoy el precio de la vivienda sea un 33% menor que aquel valor; y es que esa ha sido la evolución de muchos de los precios de la vivienda.
Cada problema espacial tiene varias soluciones posibles, no todas igual de ventajosas. Cuando las posibilidades se evalúan antes de comenzar la construcción puede haber ahorros importantes de recursos y tiempo. Los arquitectos estamos entrenados para proponer rápidamente varias posibilidades y evaluarlas.
¿Los proyectos diseñados por un arquitecto son más caros?
Esta es una duda frecuente, la verdad es que� cualquier equivocación o cambio, una vez que empieza la obra, es más cara que el proyecto. Haciendo un proyecto con un profesional con experiencia tienes de� ver y analizar varias posibilidades o respuestas distintas a tu necesidad de manera que tu decisión está basada en datos concretos antes de comenzar la obra. Esto mantiene los costos bajo control.
¿ Sólo vale la pena un arquitecto si me proyecto es muy grande o lujoso?
Debido a que generalmente solamente las personas de alto poder adquisitivo contratan los servicios de un arquitecto, es frecuente que nos asocien con proyectos costosos y de lujo.� La calidad del diseño no depende del costo de los materiales ni del tamaño del edificio. Muchas veces el uso eficiente del espacio disponible y la utilización creativa de materiales sencillos logra ahorros importantes.
¿Cuál es la diferencia entre un plano y un proyecto?
Un proyecto es una ventana al futuro, una proyección de lo que podría ser el edificio. Esta visión se presenta en un plano. Nuestro trabajo no es solamente dibujar los plano, sino evaluar las posibilidades y encontrar las mejores.
¿Por qué no incluyen los cálculos estructurales y de instalaciones en los proyectos?
Los cálculos de estructura e instalaciones las realizan profesionales especializados con los que trabajamos en equipo. Para muchas construcciones sencillas estos cálculos no son necesarios y los constructores tienen la experiencia necesaria para trabajar sin ellos. Si en un caso son necesarios podemos suministrar este servicio.
¿El estilo de mi casa lo definen los arquitectos?
Creemos que el estilo y las características particulares de cada casa debe ser escogido por sus propietarios. De acuerdo a lo que requiera cada uno, podemos diseñar solo la distribución, o también sugerir materiales y acabados o asesorar en el estilo más adecuado.
¿Por qué los honorarios no se calculan por m2?
Para muchos casos pequeños el área de construcción no hace una diferencia significativa en la cantidad de trabajo necesario ni en la cantidad de planos que se van a producir. Como creemos en la eficiencia y en cuidar los bolsillos de nuestros clientes no parece justo asociar nuestros honorarios al área de construcción. Por eso preferimos los honorarios por hora de trabajo.
Cada caso y clientes son particulares, pero el proceso para asegurar la total satisfacción no lo es. Por eso proponemos servicios bien definidos, cada uno adaptado a ciertas necesidades. La unidad de medida no son los metros cuadrados sino las horas de dedicación. Buena parte de estas horas se invierten en interactuar con el cliente para entender correctamente sus requerimientos.
¿Qué pasa si no nos gusta el diseño?
Aunque el proceso está pensado para adaptarnos todo lo posible� a las necesidades� y gustos de nuestros clientes, no podemos garantizar la total satisfacción. El pago final no depende de la aceptación de los planos, sino que estos se entreguen correctamente terminados.
Podemos mostrar nuestro portafolio de trabajos, pero creemos que cada caso es diferente y meceré atención particular, por eso no tenemos casas tipo.
¿Ustedes se desplazan a la zona donde está el terreno o la obra?
Creemos que las herramientas de comunicación de las que disponemos en la actualidad nos ayudan a entender los lugares sin tener que trasladarnos a ellos, y en parte por ello podemos ofrecer servicios asequibles.
¿Es indispensable tener planos del terreno?
Cuanto más detallado y confiable sea el levantamiento topográfico o los planos de la vivienda a remodelar, mejores son las posibilidades de que el diseño final se pueda construir sin problemas y sin necesidad de cambios. Si el cliente está dispuesto a asumir el riesgo de tener que modificar el proyecto más adelante, podemos trabajar con medidas aproximadas. También podemos suministrar el servicio de levantamiento de planos.
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References: Real Decreto 
 Real Decreto 
 Artículo 5
 Real Decreto 
 Artículo 11
 Artículo 8
 Artículo 18