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Timestamp: 2019-06-25 14:38:47+00:00

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Rechtsanwalt Frankfurt - Privates Baurecht, Bauträgerrecht. Anwalt, Architekt, VOB, Bauträger, Grundstücke, Statik, Grundstück.
Rechtsanwalt Klaus Fischer Zeil 44, Frankfurt
In Bau­sachen geht es i.d.R. um ver­schach­telte Vor­gänge, die sich sowohl in der Ein­zel­be­ur­tei­lung als auch in der Ge­samt­be­wer­tung oft als schwierig dar­stellen.
Kern­probleme ergeben sich z.B. im Be­reich der Be­ur­teilung von Mängeln, Bau­werks­ab­nah­men, Nach­bes­serun­gen im Zu­sam­men­hang mit der B­each­tung von DIN-Vor­schrif­ten u.a. und beim so­ge­nann­ten „stecken­ge­blie­benen Bau“ (Schnitt­stel­len­pro­ble­matik Vor- und Nach­unter­nehmer).
Bei der Bewältigung schwieriger bautechnischer Fragen erfolgt im Bereich der begleitenden anwaltlichen Beratung bis zur Fertigstellung des Objektes die Einholung eines qualitativ hochwertigen Privatgutachtens (falls erwünscht), erstellt von einem Bausachverständigen (Prof. Dr. Ing.). Gleiches gilt auch für auftretende Probleme nach Beendigung des Bauvorhabens.
Aufgrund einer seit ca. 1995 existierenden erfolgreichen Zusammenarbeit mit dem Bausachverständigen wurde oft erreicht, Gutachten als nachweisbar falsch zu überführen; sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich.
Gerne helfe ich Ihnen, wobei wenn möglich, mit dem Ziel, Gerichtsprozesse zu vermeiden.
Hier eine Auswahl häufig auftauchender Themen:
Was ist ein Bauträgervertrag? Was ist ein einfacher Werkvertrag §§ 631 ff BGB)?
Ein Bauträgervertrag ist ein Vertragsverhältnis, wonach das Grundstück an den Erwerber zum Zwecke der Eigentumsverschaffung übertragen werden soll und der Bauträger ergänzend verpflichtet ist, die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder ein vergleichbares Bauwerk vorzunehmen.
Der Bauträgervertrag beinhaltet insofern Elemente des Kaufvertrages und des Werkvertrages.
Wichtig ist die sogenannte Leistungsbeschreibung. (LV). In dieser Darstellung wird die konkrete Bauausführungsart festgelegt. Umso klarer das Leistungsverzeichnis ist, umso weniger rechtliche Probleme sind im Zusammenhang mit der späteren Abwicklung des Vertrages zu erwarten.
Wozu benötige ich bei Baumängeln ein Privatgutachten? Welche Stellung hat der private Sachverständige und das Privatgutachten im Gerichtsprozeß nach neuerer BGH-Rechtsprechung ?
Ein Privatgutachten bei Baumängeln ist in der Regel immer zu empfehlen. Hierbei sollte man allerdings darauf achten, dass Fachkompetenz an erster Stelle steht, da ein derartiges Gutachten in einem späteren Bauprozess eine nicht zu unterschätzende Bedeutung hat.
Wichtig ist allerdings, dass eine Privatbegutachtung nicht zur Hemmung der Gewährleistungsfristen führt. Hierzu ist die Einleitung gerichtlicher Schritte in Form einer Klage oder eines selbständigen Beweisverfahrens (§§ 485 ff ZPO) notwendig.
Nach gängiger BGH-Rechtsprechung muss sich das Gericht bei gegenläufigen Gutachtensergebnissen zwischen Privatgutachten und gerichtlichem Gutachten eingehend mit dem Privatgutachten auseinandersetzen.
Wie sieht die neue Verbraucherregelung aus?
Seit dem 1. Januar 2018 hat der Gesetzgeber verschiedene Neuerungen im Baurecht vorgenommen.
Es wurde ein sogenannter Verbraucherbauvertrag (§ 650 i BGB) geschaffen. Hierbei handelt es sich um einen Vertrag, wodurch sich ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher verpflichtet, ein neues Gebäude herzustellen oder auch erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude vorzunehmen. Den Unternehmer treffen diverse Unterrichtungspflichten zu Gunsten des Verbrauchers. Relevant ist, dass der Verbraucher ein Widerrufsrecht (§ 355 BGB) hat, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet.
Der Unternehmer muss den Verbraucher über das Widerrufsrecht zu belehren.
Planungsunterlagen, die mit der Baumaßnahme zusammenhängen, hat der Unternehmer rechtzeitig zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben. Relevant sind hier insbesondere Unterlagen, die der Verbraucher für eine entsprechende Beweisführung gegenüber den Behörden benötigt.
Welche Rechte habe ich gegen den Architekten aufgrund Bauleitung, Bauplanung und Bauaufsicht?
Die Bereiche der Bauleitung/Bauaufsicht/Bauüberwachung erfassen die Koordination der Bauausführung ebenso wie die Überwachung der zu erbringenden Baumaßnahmen im Hinblick auf Einhaltung der Vorgaben der Baugenehmigung. Weiter wird von der Bauleitung/Bauüberwachung die Überwachung der Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik erfasst.
Soweit in diesem Bereich Pflichtverletzungen des Architekten gegenüber dem Bauherrn/Auftraggeber existieren, haftet Ersterer auf Schadensersatz. Die Bauplanung erfasst – wie der Begriff schon sagt – die Planung des zu errichtenden Bauwerkes. Hierzu gehören die Bauzeichnungen, insbesondere – woraus sich im Falle der Nichtbeachtung u. U. enorme Schadensersatzansprüche ergeben können – die Feststellung des Baugrundes betreffend Grundwassersituation. Die Bauplanung steht insofern am Beginn der Durchführung eines Bauvorhabens. Es gibt diverse Planungsphasen, wie u.a. die Grundlagenermittlung, die Vorplanung, die Entwurfsplanung, die Genehmigungsplanung und die Ausführungsplanung.
Fehler des Architekten im Bereich seiner Planungsarbeiten führen in der Regel zu Schadensersatz, es sei denn, die Planungen sind noch nicht im Bauobjekt verwirklicht/umgesetzt. Dann hat der Architekt die Möglichkeit der Nacherfüllung.
Wie verhält es sich mit der Gewährleistungsklage (Mängelrechte) des Bauherrn sowohl nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als auch nach den Regeln der VOB?
Die sogenannten Gewährleistungsklage unter Inanspruchnahme der Mängelrechte, die der Besteller/Werkvertragspartner geltend machen kann, beruht auf den §§ 633 ff BGB.
Vom Grundsatz her muss der Unternehmer erst einmal dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln verschaffen. (§ 633 BGB)
Ist dies nicht der Fall, das Werk also mangelhaft, hat der Besteller nach § 635 BGBNacherfüllung zu verlangen. Dies führt dazu, dass der Unternehmer den Mangel zu beseitigen oder ein neues Werk herzustellen hat. Weitere Rechte des Bestellers resultieren daraus, dass er von dem Unternehmer für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen Vorschuss verlangen kann. (§ 637 Abs. 3 BGB) Auch hat er das Recht nach unberechtigter Verweigerung des Nacherfüllungsverlangens die Mängel selbst zu beseitigen und Ersatz der damit zusammenhängenden erforderlichen Aufwendungen zu fordern.
Danach kann der Besteller weiterhin auch den Rücktritt vom Vertrag erklären oder die Vergütungsminderung, sowie u. a. Schadensersatz geltend machen. In allen Fällen ist es wichtig, dass die Verjährung der Mängelansprüche mit den im Gesetz vorgesehenen rechtlichen Möglichkeiten gehemmt wird.
Die VOB/B ist die Abkürzung für die Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführungen für Bauleistungen.
Es handelt sich weder um ein Gesetz noch um eine Rechtsverordnung. Daraus resultierend ergibt sich, dass sie dann, wenn sie Inhalt von Bauverträgen sein soll, ausdrücklich, insoweit also, wie ein Vertragsgegenstand, vereinbart werden muss.
Die Mängelansprüche nach der VOB/B richten sich nach § 4 und § 13. § 4 erfasst Leistungen, die schon während der Ausführung mangelhaft oder vertragswidrig sind.
Diese hat der Unternehmer auf eigene Kosten zu beseitigen.
Wenn der Auftragnehmer den Mangel oder die Vertragswidrigkeit zu vertreten hat, so haftet er auch auf Schadensersatz.
Kommt der Auftragnehmer der Pflicht zur Beseitigung des Mangels nicht nach, so kann ihm der Auftraggeber eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen und erklären, dass er ihm nach fruchtlosem Ablauf der Frist den Auftrag entziehen werde. Dieses Recht ist geregelt in § 4 VOB/B.
In § 13 VOB/B ist geregelt, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber die Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme, also zum Zeitpunkt der Entgegennahme des Werkes und der Billigung als im Wesentlichen vertragsgemäß, frei von Sachmängeln zu verschaffen hat. Dies ist dann zu bejahen, wenn die Leistung die zwischen den Parteien vereinbarte Beschaffenheit hat und auch den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ist die Beschaffenheit nicht vereinbart, so ergibt sich, dass die Leistung nur dann als mangelfrei eingestuft wird, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Auftraggeber nach der Art der Leistung erwarten konnte.
Nach § 13 Abs. 7 VOB/B ergibt sich u.a., dass der Auftragnehmer/Unternehmer bei schuldhaft verursachten Mängeln für Schäden haftet, die aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit resultieren.
Im Übrigen hat der Auftragnehmer dem Auftraggeber den Schaden an der baulichen Anlage zu ersetzen, zu deren Herstellung, Instandhaltung oder Änderung die Leistung dient, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt, der die Gebrauchsfähigkeit erheblich beeinträchtigt und auf ein Verschulden des Auftragnehmers zurückzuführen ist. Einen darüber hinausgehenden Schaden hat der Auftragnehmer allerdings nur unter gewissen weitergehenden Voraussetzungen zu ersetzen.
Was die prozessuale Seite der Gewährleistungsrechte anbetrifft, so ergeben sich hier keine anderen Verfahrensschritte, als die, die generell bei der gerichtlichen Durchsetzung von zivilrechtlichen Forderungen gegeben sind.
Was das Kündigungsrecht des Auftraggebers anbetrifft, so wird auf § 8 VOB/B verwiesen. Der Auftragnehmer seinerseits kann nach § 9 VOB/B unter den dort dargestellten Voraussetzungen kündigen.
Wo liegen die Probleme der Beweisaufnahme in Bausachen / im Bauprozess?
Die Beweisaufnahme in Bausachen ist ein Kapitel für sich.
Sie beinhaltet im Wesentlichen die vorzunehmende Beurteilung durch einen gerichtlichen Sachverständigen im Zusammenhang mit Mängeln. Es kommt häufig vor, dass Unterschiede zwischen dem Ergebnis gerichtlicher Sachverständigentätigkeit und dem Ergebnis eines Privatsachverständigengutachtens vorliegen. Dann hat das Gericht sich mit beiden – auf einer Ebene sich bewegenden – Gutachten inhaltlich auseinanderzusetzen, um die Widersprüche aufzuklären. Besteht nach einer Anhörung des gerichtlichen Sachverständigen, im Hinblick auf das von ihm erstellte Gutachten immer noch ein Widerspruch zum Privatgutachten, muss ein Obergutachten eingeholt werden.
Die Prozedur eines derartigen Vorganges ist oft sehr kostenintensiv, wobei man selten mit eindeutiger Klarheit bei Beginn eines Prozesses voraussagen kann, wie die Beweisaufnahme ausfällt.
Letzteres ergibt sich, wie der Unterzeichner aus vielen Bauprozessen immer wieder erkennen konnte, in den Fällen, wo keine klaren und eindeutigen DIN-Vorschriften existieren.
Es ist ratsam (wenn möglich), in baulichen Rechtsstreitigkeiten, insbesondere bei kleineren Streitwerten, im Wege einer außergerichtlichen gütlichen Einigung ein Ergebnis herbeizuführen, und zwar ohne umfangreiche Gerichtsprozesse, die unter Umständen Jahre dauern können.
Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Textes war Rechtsanwalt Fischer in einem bereits seit 10 Jahren laufenden Bauprozess involviert, wo ein Ende noch nicht vorhersehbar war.
Wie gestalten sich die Gerichtskosten und Anwaltskosten in Bauprozessen?
Was die Gerichtskosten in einem Bauprozess anbetreffen, so darf nicht unbeachtet bleiben, dass die Kosten der gerichtlich bestellten Sachverständigen im Zusammenhang mit der Beweisaufnahme oftmals hoch sind und u. U. in keinem Verhältnis mehr zur Forderungshöhe, um die es prozessual geht, stehen.
Die Anwaltskosten orientieren sich an dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG). Maßgebend ist der Streitwert. Unabhängig davon können unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben Rechtsanwaltsvergütungsvereinbarungen getroffen werden, die sich auf Fixhonorare, Stundesatzhonorare oder auf Mehrfachsätze nach der gesetzlichen Gebührentabelle zum RVG stützen.
Was ist die Maklerverordnung und Bauträgerverordnung (MaBV)?
Was die MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) anbetrifft, so geht es hierbei um die Pflichten der Makler, Darlehens- und Anlagenvermittler, Anlagenberater, Bauträger und Baubetreuer. Besonders relevant ist § 3 MaBV. Darauf wird verwiesen.
Was versteht man unter Architektenbindung?
Die Architektenbindung beschäftigt sich mit dem sogenannten Koppelungsverbot.
Danach ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Erwerber eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit diesem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen.
Sinn und Zweck ist jegliche Koppelung zwischen Grundstückserwerb und Architektenauftrag zu unterbinden. Es soll vermieden werden, dass ein Architekt bei knapp gewordenem Baugrund ein Grundstück „an der Hand“ hat und deshalb Wettbewerbsvorteile erwirkt.
Der Erwerber darf in der Architektenwahl nicht behindert werden.
Welche Konsequenzen hat die sogenannte Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist gesetzlich geregelt in § 883 ff BGB.
Sie schützt den schuldrechtlichen Anspruch auf dingliche Rechtsänderung (z. B. der aus dem Verpflichtungsgeschäft eines Grundstückskaufvertrages herrührende Anspruch auf Eigentumsübergang), indem sie gefährdende Verfügungen über das betroffene Recht dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam sein lässt. Weiterhin wahrt sie den Rang des geschuldeten Rechtes. Sie ist im Grundstückskaufvertrag alltägliches Sicherungsmittel zugunsten des Grundstückskäufers.
Welche Folgen hat die Bauabnahme? (Beweislasttragung / Beweislastumkehr)
Die Bauabnahme erfasst die Entgegennahme des geschuldeten Werkes und dessen Billigung als im Wesentlichen vertragsgemäß. Sie hat als Konsequenz, dass sich der Erfüllungsanspruch des Auftraggebers auf das konkret abgenommene Werk beschränkt. Die Vergütung/der Werklohn ist fällig. (§ 640 BGB)
Des Weiteren tritt die sogenannte Umkehr der Beweislast ein, was bedeutet, dass nach der Abnahme der Auftraggeber im Falle von Mängeln diese behaupten und beweisen muss, während vor der Abnahme der Unternehmer die Mängelfreiheit behaupten und beweisen muss.
Die Gewährleistungsansprüche beginnen ab diesem Zeitpunkt zu laufen.
Wie oft ist ein Versuch der Nachbesserung der fehlerhaften Werkleistung zumutbar?
Das Nachbesserungsverlangen bei fehlerhafter Werkleistung ist gerichtet auf die endgültige Herstellung eines vertragsgemäßen, mangelfreien Werkes durch diese Nachbesserung, das heißt durch die Beseitigung der Mängel oder durch Neuherstellung eines vertragsgemäßen Werkes.
Wie viele Nacherfüllungsversuche der Bauherr/Besteller zu akzeptieren hat, richtet sich nach dem jeweiligen Einzelfall. Entscheidend ist auf den Gesichtspunkt der Zumutbarkeit weiterer Nachverbesserungsversuche abzustellen. Der Vorschussanspruch gegenüber dem nachbesserungspflichtigen Unternehmer ergibt sich aus § 637 Abs. 3 BGB.
Danach kann der Besteller von dem Bauunternehmer für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen einen derartigen Vorschuss verlangen. Das Wesen dieses Vorschusses liegt darin, dass er einer umfassenden Mängelbeseitigung dienen soll. Damit zusammenhängend ergibt sich gegebenenfalls das Recht des Bauherrn, eine Nachzahlung vom Bauunternehmer zu verlangen, wenn der gezahlte Vorschuss im Zusammenhang mit den Mängelbeseitigungsarbeiten nicht ausreicht. Da der Vorschuss nichts Endgültiges ist, muss der Bauherr nach Durchführung der Arbeiten abrechnen. In diesem Zusammenhang hat der Auftraggeber gegenüber dem Unternehmer Auskunft zu erteilen, wie und in welchem Maße/Umfang er den vom Bauunternehmer geleisteten Vorschussbetrag auf die Nachbesserung der einzelnen Gewerke verwendet hat. Nach § 259 BGB kann der Unternehmer Rechenschaftslegung verlangen. Wenn der Bauherr den Vorschuss nicht zur zweckentsprechenden Nacherfüllung sonder für andere Zwecke benutzt, hat er eine Rückzahlungspflicht.
Wie konkret muss ein <Mangel / Baumangel beschrieben werden? (Ursachendarstellung?)
Die Beschreibung eines Mangels/Baumangels im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen orientiert sich an der sogenannten Symptomtheorie des BGH.
Danach muss der Besteller/Bauherr im Zusammenhang mit seiner Darlegungspflicht gegenüber dem Bauunternehmer den Mangel in seinem äußeren Erscheinungsbild „behaupten“ und „belegen“. Erforderlich ist demnach nur eine hinreichend genaue Bezeichnung von Mangelerscheinungen, die ihrerseits dann einer fehlerhaften Werkerbringung zugeordnet werden. Eine Ursachendarstellung hat der Bauherr nicht zu liefern. Diesbezüglich wäre er auch in der Regel überfordert.
Wann greifen Beweiserleichterungen im Bauprozess ein?
Beweiserleichterungen im Bauprozess sind die „Umkehr der Beweislast“ und der sogenannte „Anscheinsbeweis“. Die Umkehr der Beweislast greift dann, wenn es um die Frage des Verschuldens an einem Schaden geht und die Ursache des Schadens aus dem Risikobereich/Gefahrenbereich des Bauunternehmers herrührt. Der Anscheinsbeweis, also der sogenannte „prima-facie-Beweis“ besagt im Wesentlichen zusammenfassend, dass bei Miteinbeziehung aller festgestellten Umstände eines Sachverhaltes ein für die zu beweisende Tatsache nach der allgemeinen Lebenserfahrung typischer Geschehensablauf vorliegt. Dieser sogenannte Anscheinsbeweis ist nicht gleichzusetzen mit einer Umkehr der Beweislast. Ein Anscheinsbeweis kann erschüttert werden, wenn der, zu dessen Lasten er Anwendung finden soll, atypische Umstände darlegt, die den nach allgemeiner Lebenserfahrung angenommenen Erfahrungsgrundsatz erschüttern. Derjenige, der den Anscheinsbeweis mit einem atypischen Umstand angreift, muss Letzteren beweisen.
Wie verhält man sich bei ineinandergreifenden Mängeln von Vorunternehmer und Nachunternehmer bezüglich der jeweiligen Gewerke?
Das Ineinandergreifen von Mängeln des Vorunternehmers und des Nachunternehmers im Zusammenhang mit den jeweiligen Gewerken ist ein in der Baupraxis häufiger Streitkomplex. Grob zusammengefasst bei gleichzeitigem Hinweis auf strittige Rechtsmeinungen ergibt sich, dass die sogenannte Prüfungs- und Anzeigepflicht eines Nachunternehmers greift und im Missachtensfalle die Arbeiten des Nachunternehmers zur Haftung führen, wenn die Mangelhaftigkeit auf die Vorleistung zurückzuführen ist.
Es ist insofern jedem Unternehmer im Zusammenhang mit den, „der Planung entsprechenden Aufbaumaßnahmen“ auf vorangegangene Gewerke zu empfehlen, bei Mängeln sofort den mangelhaften „Vorstatus“ zu rügen und dem Auftraggeber schriftlich mitzuteilen. Die Rechtsprechung in diesem Gesamtkomplex ist allerdings sehr umfassend und keineswegs unstreitig.
Wann kann ein gerichtlicher Sachverständiger wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt werden?
Die Ablehnung eines Sachverständigen wegen Besorgnis der Befangenheit ist dann begründet, wenn ein Grund existiert, der geeignet ist, Misstrauen gegen die Neutralität des Sachverständigen zu rechtfertigen. Abzustellen ist hierbei, ebenso, wie bei der Ablehnung eines Richters wegen Besorgnis der Befangenheit darauf, wie vom Standpunkt der ablehnenden Partei aus objektiv und vernünftig der Sachverhalt zu beurteilen ist.
In diesem Zusammenhang hat die Rechtsprechung z. B. angenommen, dass ein gerichtlicher Sachverständiger, der bereits in dem konkreten Mangelbereich ein Privatgutachten erstellt hat, abgelehnt werden kann. Ebenso ist eine Besorgnis der Befangenheit gegenüber einem gerichtlichen Sachverständigen dann anzunehmen, wenn ein Ortstermin mit nur einer der Prozessparteien abgehalten wird und die andere Partei nicht ordnungsgemäß geladen wurde. Auch eine unsachliche Auseinandersetzung mit einem Privatgutachten eines der Parteien kann einen Grund liefern, den Sachverständigen wegen Besorgnis abzulehnen.
Die Rechtsprechung zu dem Komplex der „ Befangenheitsablehnung“ ist sehr umfangreich und zum Teil auch nicht einhellig.
Das Baurecht bietet durch die sich dauernd ändernde Rechtsprechung viele Überraschungen. Es gibt keine allgemeingültigen Antworten, wie man sich bei Streitigkeiten in Bausachen, gleich auf welcher Seite stehend, zu verhalten hat.
Rechtsanwalt Klaus Fischer: Langjähriger Anwalt für Baurecht und Bauträgerrecht in Frankfurt am Main.

References: § 635
 § 4
 § 13
 § 4
 § 4
 § 13
 § 13
 § 8
 § 9
 § 3
 § 883
 § 637
 § 259