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Timestamp: 2017-07-26 02:52:07+00:00

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BGH-Urteil zur Wohnfläche: Es gilt immer die tatsächliche Größe | Miete einnehmen | meineimmobilie.de
Donnerstag, 31.12.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com
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Aktuelles Urteil: BGH ändert seine Rechtsprechung zur Wohnflächenabweichung bei Mieterhöhungen. Stichworte zu diesem Thema
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Mieterhöhung: Was gilt, wenn die Wohnung größer ist als vereinbart
In dem BGH-Fall ging es um die Frage, wie sich eine Wohnflächenabweichung in einem Mieterhöhungsverfahren auswirkt, wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Fläche um 33,95 Prozent größer ist als die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche.
Der Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin stritt sich mit seinem Vermieter um eine Mieterhöhung. Im Mietvertrag war die Wohnfläche der Wohnung mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben.
Tatsächlich war die Wohnung jedoch viel größer, nämlich 210,43 qm. Der Vermieter hatte sich schlichtweg um 33,95 Prozent verrechnet.
Kappungsgrenze darf trotz Wohnflächenabweichung nicht überschritten werden
Als der Vermieter die Miete erhöhen wollte, ging er bei seinen Berechnungen von der richtigen, größeren Wohnfläche statt der im Mietvertrag angegebenen kleineren Wohnfläche aus.
Dadurch kam er auf eine Mieterhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 EUR auf insgesamt 937,52 EUR. Der Mieter rechnete anders: Er ging von der derzeitigen Miete von 629,75 EUR aus und erhöhte diese um 15 Prozent (= gesenkte Kappungsgrenze), so dass er auf einen Mieterhöhungsbetrag von 94,46 EUR kam.
Der Mieter wollte nur einer Mieterhöhung um die 94,46 EUR zustimmen. Der Vermieter verlangte jedoch die 94,46 EUR plus weitere 213,31 EUR wegen der Wohnflächenabweichung.
Das Landgericht gab dem Mieter recht, weil nur eine Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze von 15 Prozent erlaubt sei und 15 Prozent von der Ursprungsmiete eben 94,46 EUR seien.
Der Vermieter berief sich jedoch auf ein BGH-Urteil, wonach ein Vermieter an einer im Mietvertrag vereinbarten Größe nicht festgehalten werden könne, wenn die tatsächliche von der vereinbarten Größe um mehr als 10 Prozent abweiche (BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007 S. 2626).
Der BGH fällte heute ein salomonisches Urteil (BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14): Der Vermieter darf zwar bei seiner Mieterhöhung von der tatsächlichen Größe ausgehen, muss sich aber dennoch an die Kappungsgrenze halten!
Tschüss 10-Prozent-Grenze: BGH ändert seine Rechtsprechung zur Wohnfläche
Schon im Vorfeld hatte der BGH signalisiert, dass er an dieser 10-Prozent-Regel nicht mehr festhalten wolle. Das bedeutet, dass es bei einer Mieterhöhung selbst dann auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen soll, wenn die Wohnfläche um weniger als 10 Prozent überschritten wird – und natürlich erst recht, wenn sie um mehr als 10 Prozent überschritten wird.
Kurzum: Es kommt bei einer Mieterhöhung (und bisher nur da!) demnach immer auf die tatsächliche Wohnfläche an, ganz gleich wie groß die Wohnflächenabweichung laut Mietvertrag ist!
An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung kleiner ist als zehn Prozent, hält der BGH nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist: Hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen. Tatsächliche Wohnfläche gilt, ganz gleich, was im Mietvertrag steht
Dafür, dass es immer auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen soll, spricht auch das System der Vergleichsmiete bei einer Mieterhöhung. Dort wird beim Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Entgelte abgestellt, die in der jeweiligen Gemeinde für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden.
Dabei wird auf objektive Kriterien zurückgegriffen, so dass es bei einer Mieterhöhung immer auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen müsste – ganz gleich, was im Mietvertrag steht und wie groß die Flächenabweichung ist!
* § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
Da es künftig bei Mieterhöhungen immer auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt, kann der Mieter selbst bei geringfügigen Abweichungen überzahlte Mietanteile zurückverlangen. Dieser Rückforderungsanspruch verjährt in 3 Jahren (BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 30/10).
Allerdings beginnt die Verjährungsfrist erst ab Kenntnis von den Umständen zu laufen. Kenntnis hat der Mieter erst dann, wenn er auch das Messergebnis kennt. Ohne Anhaltspunkte ist der Mieter aber nicht verpflichtet, die Wohnfläche nachzumessen.
Der BGH hat in seinem Wohnflächenurteil ausdrücklich klargestellt, dass die Abkehr von der 10%-Regel nur für die Mieterhöhung, nicht aber für Mietminderungen gilt!
Es empfiehlt sich als Vermieter, im Mietvertrag keine Wohnfläche anzugeben, denn damit könnten Sie Rückzahlungsansprüche auslösen, sofern sich herausstellt, dass Ihre Wohnfläche kleiner als vereinbart ist!
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 § 558
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