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Timestamp: 2020-08-12 01:29:23+00:00

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Registrazione del contratto di locazione - come si fa - le sanzioni
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Avv. Filippo Giuseppe Tassitani Farfaglia consulenzalegaleitalia.it Registrazione contratto di locazione: come si fa quali le sanzioni
La registrazione del contratto di locazione – indice:
Chi deve registrarlo
Una volta stipulato, il contratto di affitto / locazione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione deve essere effettuata entro e non oltre i 30 giorni successivi alla stipula. È invece di 60 giorni dalla firma del contratto il tempo utile per poter notificare all’inquilino l’avvenuta registrazione. Ma quali sono i rilievi principali di questa iniziativa? E che cosa accade se il contratto di locazione non è registrato?
L’onere è del proprietario di casa
Cominciamo con il ricordare che, come più volte ribadito anche da recente giurisprudenza, l’onere per la registrazione del contratto di affitto ricade nella sfera del proprietario di casa, nelle tempistiche sopra preannunciate.
Considerato tale obbligo, l’affittuario avrà tutto il diritto di richiedere al proprietario dell’immobile una prova che la registrazione alle Entrate sia stata regolarmente effettuata. Allo stesso modo potrà chiedere prova che, contestualmente, sia stata pagata la dovuta imposta. Si tenga conto, in tal proposito, che il proprietario dell’immobile non solo ha l’obbligo di comunicare all’inquilino entro 60 giorni l’avvenuta registrazione del contratto di locazione, bensì ha anche il contemporaneo onere di comunicarlo all’amministratore del condominio, nelle stesse tempistiche.
A questo punto, ci si può ben domandare che cosa accada quando il contratto è registrato fuori dai termini di legge.
Come intuibile, il caso meno grave è rappresentato dall’ipotesi in cui il contratto di affitto venga registrato dopo i 30 giorni, senza che vi siano stati degli accertamenti da parte della stessa Agenzia. In questo caso, infatti, il proprietario dell’immobile potrà sanare la mancanza mediante il ravvedimento operoso, a patto che la regolarizzazione avvenga comunque entro e non oltre l’anno dalla firma del contratto. In questa ipotesi riuscirà a ricondurre la situazione in una condizione di piena regolarità, beneficiando di sanzioni ridotte.
Attenzione, però: come avremo modo di vedere tra qualche riga (e come confermato da una recente senza della Corte di Cassazione che avremo modo di esaminare più diffusamente), il fatto che il proprietario dell’immobile riesca in tal modo a sanare la registrazione tardiva non apre le porte alla “sanatoria” della nullità del contratto nel periodo anteriore alla sua registrazione. Per questo periodo, pertanto, il contratto si considera come mai sottoscritto, e l’inquilino non è tenuto al versamento del canone di locazione.
Affitto da restituire se il contratto non è registrato
Le valutazioni di cui sopra ci permettono di compiere un passo in avanti ancora più significativo, occupandoci della recente sentenza Cass. n. 25503 del 13 dicembre 2016, secondo cui il contratto di locazione non registrato non solo è da considerarsi nullo, bensì i canoni di affitto eventualmente riscossi (in nero) devono essere restituiti.
La sentenza n. 25503/2016 della Cassazione
Il caso di cui si sono occupati i giudici della Suprema Corte è relativo a una donna che ha proposto ricorso contro una pronuncia della Corte di Appello. In tale sede la Corte d’Appello l’aveva condannata a pagare il canone anche se il contratto di locazione non era registrato regolarmente. Per i giudici di secondo grado, infatti, il contratto d’affitto non registrato non dovrebbe intendersi come nullo, ma solo inefficace.
Nei motivi della propria decisione, la Corte ricorda però – dopo aver premesso che “non è in contestazione tra le parti che il contratto di locazione (…) stipulato tra (omissis) e (omissis) non fu mai registrato” – che l’art. 1 comma 346 della l. 30.12.2004 stabilisce chiaramente come “i contratti di locazione (…) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati“. Anticipato ciò, proseguono gli ermellini, “la chiara lettera della legge non consente alcun dubbio sul precetto che esprime: ovvero che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo”.
La sentenza della Corte d’Appello impugnata
La Corte d’Appello era invece di diverso avviso, ritenendo il contratto oggetto del giudizio valido ma inefficace. Ciò si basa sul presupposto che la registrazione del contratto prevista dalla norma fosse una condicio iuris di efficacia del contratto. Una interpretazione che i giudici della Corte di Cassazione dichiarano non poter essere condivisa, e “non solo per l’insuperabile argomento letterale, ma anche alla luce dell’autorevole lettura che della norma in esame ha dato la Corte costituzionale con la sentenza 5.12.2007 n. 420, ove si afferma che la norma in esame ha elevato la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod.civ.”.
La Cassazione ha dunque deciso il rinvio alla Corte d’Appello di Bologna, la quale nel riesaminare la vicenda non solo si atterrà al principio di diritto già enunciato, secondo cui il contratto di locazione non registrato è nullo, quanto anche al principio di diritto secondo cui “la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., o al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.”.

References: sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 sentenza 
 art. 2043
 art. 2041