Source: http://www.portalobydleni.cz/nastroje/specialy/dubnovy-serial-stavime-dum-teoreticka-priprava/
Timestamp: 2018-02-24 06:11:22+00:00

Document:
Portál o bydlení: Dubnový seriál. Stavíme dům - teoretická příprava
Domů » Nástroje » Specialy » Dubnový seriál. Stavíme dům - teoretická příprava
Dubnový seriál. Stavíme dům – teoretická příprava
Optimistické jaro vybízí k optimistickým činnostem. Třeba ke stavbě našeho budoucího domova. Věc je to vážná, obydlí nestavíme na jednu sezonu, teoretické přípravě bychom tedy měli věnovat náležitou pozornost. I proto jí věnujeme seriál měsíce dubna.
Už výběr pozemku, na němž chceme naši ideální představu zhmotnit, je prubířským kamenem našeho odhodlání stavět, kritérií, která bychom měli před jeho koupí sledovat, je bezpočet. Neobejdeme se bez studie stavby, tedy uživatelského zadání, které řeší budoucí dispoziční uspořádání domu tak, jak bude funkčně užíván a jaký bude mít vzhled. Tomuto kroku bychom měli spolu s projektantem věnovat dostatečný časový prostor, jde přece o náš dům, že. Ostatní konstrukční řešení už bude řešit projektant již sám.
Žijeme v době informačního boomu, odolávat budeme muset i lákavým nabídkám výrobců a prodejců „jedinečných“ materiálů a konstrukcí. Jak se orientovat? I o tom bude náš seriál. Provede nás i labyrintem stavebních předpisů, ozřejmí úlohu stavbyvedoucího a dotkne se i otázky financování stavby.
Dubnový seriál. Možnosti zastavění pozemku a napojení na dopravní a technickou infrastrukturu
Dubnový seriál. Studie stavby a energetický návrh
Seriál pokročil k mimořádně důležitému kroku, který musíme udělat na cestě k vysněnému bydlení, ke studii stavby a energetickému návrhu.
Studie stavby – uživatelské zadání je pro uživatele (stavebníka) jedním z nejdůležitějších kroků, který řeší budoucí dispoziční uspořádání domu tak, jak bude funkčně užíván a jaký bude mít vzhled. Tomuto kroku by uživatel měl s projektantem věnovat dostatečný časový prostor. Ostatní konstrukční řešení v této návaznosti bude řešit projektant již sám.
Rodinný dům by měl být rozdělen do několika zón, které by měly být vzájemně odděleny, ale funkčně propojeny. Hlavní částí návrhu jsou společné prostory celé rodiny (vstup, chodby, kuchyně, obývací pokoj, schodiště, garáž, komory, případně účelové prostory – WC, spíž, prádelna apod.). Ty je zapotřebí navrhnout tak, aby se zde celá rodina mohla potkávat, ale zároveň sloužily účelům, na které byly navrženy. Soukromé prostory (ložnice, koupelny, šatny), je dobré oddělit tak, aby zajišťovaly soukromí a klid na odpočinek nebo případnou práci jednotlivým členům rodiny. Technické prostory (kotelna, dílna, komora, garáž apod.), které by měly být přístupné vždy ze společných komunikací, případně z venkovního prostoru a neměly by akusticky rušit ostatní bytové provozy.
Návrh, velikost a vzájemné provázání všech těchto jednotlivých prostor je ovlivněn požadavky a nároky majitele a navrhovaných technologií.
Návrh obytné stavby je ovlivněn požadavky současných právních předpisů na energetickou náročnost budovy, její prostorové uspořádání a orientaci ke světovým stranám. Navržená stavba by měla být v energeticky velmi úsporném standardu, což v praxi znamená:
· volbu takových stavebních materiálů a konstrukcí, které celkový vytápěný prostor zaizolují natolik dobře, že dochází pouze k minimálním tepelným ztrátám;
· zařazení obnovitelných zdrojů energie do systému vytápění, větrání, ohřevu TV a případného chlazení.
Požadavky na úsporné vytápění a ohřev vody splňují kotle na biomasu, kondenzační plynové kotle, rekuperační jednotky, tepelná čerpadla, aktivní a pasivní solární systémy. S těmito zdroji tepla (chladu) koresponduje vytápěcí soustava objektu – nízkoteplotní vytápění s malým teplotním spádem (provedeno podlahovým vytápěním a nízkoteplotními otopnými tělesy).
Nezastupitelným prvkem v energeticky úsporných objektech je dobře navržená a hlavně fungující regulace topného výkonu jednotlivých tepelných zdrojů a její provázání na další zdroje tepla (osvětlovací soustavy, elektrické spotřebiče apod.). Velmi často je na tento systém napojena i soustava vnějšího stínění, která má za úkol snížit případné velké tepelné sluneční zisky.
Důležitou roli v energetické koncepci objektu hraje i hospodaření s dešťovou, případně „šedou“ splaškovou vodou (sprcha, vana, umyvadlo), její akumulace na pozemku s následnou likvidací, s možností jejího zpětného využití jako vody užitkové.
Rozdělení domů podle potřeby tepla na vytápění na m2 za rok [kWh/(m2.rok)]
parametry minimálně na úrovni pasivního domu, velká plocha fotovoltaických panelů
Dubnový seriál. Potřebné podklady, průzkumy a zaměření pro zpracování projektové dokumentace
Pro zpracování projektové dokumentace je zapotřebí získat „mnoho dat“. V následujícím textu najdete přehled všeho, co nelze opominout.
Pro zpracování projektové dokumentace jsou zapotřebí podklady a průzkumy vztahující se ke zjištění a hodnocení současného stavu území (zaměření, průzkum geotechnický, hydrogeologický apod.), krajiny (průzkum archeologický, životního prostředí) a případně průzkum existující stavby (stavebně historický, stavebně technický) v jednotlivých fázích životního cyklu stavby.
Pro zahájení projektových prací na návrh domu stavebník musí zabezpečit, případně pověřit projektanta nebo i jinou osobu, podklady a průzkumy pro projektování. Tyto podklady nejsou součástí základních výkonů projektanta a jsou hrazeny zvlášť.
Pro zpracování projektové dokumentace jsou nutné podklady:
· územní plán, regulační plán;
· místní vyhlášky, upravující požadavky na pozemky a stavby;
· polohopisné a výškopisné zaměření pozemku a staveb nacházejících se na něm;
· zaměření stávající inženýrské infrastruktury a potvrzení jejich správců;
· možnost napojení na inženýrskou infrastrukturu;
· možnost napojení na dopravní infrastrukturu;
Pro zpracování projektové dokumentace jsou nutné průzkumy:
· geologický průzkum – pro stavby rodinných domů zpravidla vyplývá 1. geologická kategorie, která umožňuje využít geologický průzkum ze sousedních pozemků;
· je-li v blízkosti svah, který by mohl ohrozit v budoucnu svou stabilitou pozemek a stavbu na něm – geologický průzkum ohrožujícího pozemku;
· hydrogeologický zjišťující stav úrovně a kolísání hladiny spodní vody a její agresivitu;
· radonový průzkum, případně výskyt jiných výronových plynů;
· archeologický průzkum v místě s rizikem archeologického naleziště, které zajišťuje během výstavby archeologický ústav při zemních pracích. Financování tohoto průzkum u občanů hradí stát;
· průzkum bludných proudů v případě jejich rizika.
Podklady pro zpracování dokumentace pro změnu stávající stavby nebo její odstranění:
· pasportizace stavby;
· zaměření stavby;
· stavebně historický průzkum;
· stavebně technický průzkum, včetně hodnocení nosné konstrukce;
· biologický a mikrobiologický průzkum;
· průzkum z hlediska výskytu azbestu;
· průzkum a laboratorní výsledky z případného nebezpečí kontaminace nebezpečnými látkami;
· průzkum výskytu vlhkosti ve stavbě a její příčiny;
· průzkum degradace stavebních materiálů;
· dendrologický průzkum.
Dubnový seriál. Orientace v „lákavých, jedinečných nabídkách na materiálové a konstrukční řešení“
Jak se ubránit tlaku nabídek výrobců a dodavatelů materiálů a konstrukčních systémů a neztratit rozum? Čtěte následující řádky.
Na internetu i na veletrzích je nabízeno nepřeberné množství těch „jedinečných“ nabídek výrobků a konstrukcí, které si navzájem konkurují a vyzdvihují své vlastnosti.
Stavebník by si měl být vědom, že obchodníci se většinou zaměří pouze na některé vlastnosti výrobku a ostatní pominou, zejména ty, které nejsou pro výrobek výhodné.
Proto stavebník má projektanta (případně technický dozor stavebníka), který má odpovědnost za koordinaci celé stavby, a po projednání se stavebníkem z hlediska technické funkčnosti a vzhledu navrhuje celé řešení. Projektant by měl mít důvěru stavebníka.
Většina stavebních výrobků jsou výrobky, u nichž je jejich uvádění na trh regulováno právními předpisy buď na evropské, nebo na národní úrovni. Tyto výrobky se nazývají regulované. U těchto výrobků výrobce/dovozce provádí před uvedením na trh posouzení shody s požadavky právních a technických předpisů; o výsledku je povinen vydávat příslušné doklady a ty poskytovat odběratelům. Ostatní výrobky, které nejsou uvedeny v následujících právních předpisech, jsou neregulované.
Výrobky regulované pro stavby:
· v EU způsob a rozsah regulace stanoví Nařízení Rady a Parlamentu EU č. 305/2011 (CPR); regulované výrobky jsou vyhlašovány v Úředním věstníku Evropské unie (OJEU) formou odkazů na příslušné evropské normy výrobků;
· v ČR jsou stavební výrobky regulovány nařízením vlády č. 163/2002 Sb.; jedná se o výrobky, které nejsou regulovány v EU.
Při navrhování a provádění staveb a výkonu dozoru při provádění staveb je nezbytná znalost vlastností výrobků, rozsahu, formy a způsobu sdílení potřebných údajů výrobcem/dovozcem se svými odběrateli a závaznost těchto údajů. Projektant (autorizovaná osoba) a stavbyvedoucí (autorizovaná osoba) tyto předpisy znají a odpovídají za jejich vzájemnou koordinaci.
Výrobky regulované v EU, obvykle označované CE, jsou výrobky, na které stanoví technické požadavky evropská norma. Vhodnost výrobku pro konkrétní použití v dané stavbě je dána jeho vlastnostmi, které jsou uvedeny v prohlášení o vlastnostech, které musí každý výrobce / dovozce doložit.
Stavební výrobky vyrobené a regulované v ČR, které nejsou regulované v EU, musí být před uvedením na český trh posuzovány podle požadavků nařízení vlády č. 163/2002 Sb., kterým se stanoví technické požadavky na vybrané stavební výrobky.
Dubnový seriál. Územní a stavební řízení
Průběh a zajištění územního souhlasu a stavebního povolení; účastníci výstavby; projednání stavby a zajištění nezbytných smluv.
Podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb. § 76 lze umísťovat stavby jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu. Územní rozhodnutí je podle § 77 zejména pro stavby pro individuální bydlení rozhodnutí o:
· umístění stavby, pro novostavby;
· změně využití území, byl-li původně pozemek určen k jinému účelu;
· dělení nebo scelování pozemků.
Územní rozhodnutí lze nahradit územním souhlasem za podmínek, pokud je záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, a to:
· stavebních záměrů podle §103, a to stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých látek nebo výbušnin, nejedná se o stavbu pro podnikatelskou činnost, je v souladu s územně plánovací dokumentací, je umísťována v odstupové vzdálenosti od společných hranic pozemků nejméně 2 m, plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci; bazén do 40 m2 zastavěné plochy na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci v zastavěném území, umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku;
· ohlašovaných staveb, jejich změn a zařízení;
· změn staveb;
· změn druhu pozemku o výměře nad 300 m2, nejvíce však do 1 000 m2;
· staveb umisťovaných v uzavřených prostorech ohraničených existujícími budovami, pokud odpovídají jejich způsobu užívání, nemění se vnější půdorysné ohraničení a výškové uspořádání prostoru;
· terénních úprav do 1,5 m výšky nebo hloubky o výměře nad 300 m2 nejvíce však do 1 000 m2 na pozemcích, které nehraničí s veřejnými pozemními komunikacemi nebo veřejným prostranstvím), pokud nedochází k nakládání s odpady.
Ohlášení stavby podle § 104 je možné pro jednoduché stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci do 150 m2 celkové zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, terénní úpravy a udržovací práce.
Ostatní stavby musejí mít stavební povolení podle § 108 stavebního zákona. Stavební záměr musí být projednán s ostatními účastníky stavebního řízení a stavebník zpravidla musí mít uzavřeny smlouvy o smlouvách budoucích pro zajištění napojení stavby na média (elektrické rozvody, vodovod), likvidaci odpadů.
Účastníkem stavebního řízení jsou:
· stavebník;
· vlastník stavby, na níž má být provedena změna, není-li stavebníkem;
· vlastník pozemku, na kterém má být stavba prováděna, není-li stavebníkem, může-li být jeho vlastnické právo k pozemku prováděním stavby přímo dotčeno;
· vlastník stavby na pozemku, na kterém má být stavba prováděna, a ten, kdo má k tomuto pozemku nebo stavbě právo odpovídající věcnému břemenu, mohou-li být jejich práva prováděním stavby přímo dotčena;
· vlastník sousedního pozemku nebo stavby na něm, může-li být jeho vlastnické právo prováděním stavby přímo dotčeno;
· ten, kdo má k sousednímu pozemku právo odpovídající věcnému břemenu, může-li být toto právo prováděním stavby přímo dotčeno;
· osoba, o které tak stanoví zvláštní právní předpis, pokud mohou být stavebním povolením dotčeny veřejné zájmy chráněné podle zvláštních právních předpisů a o těchto věcech nebylo rozhodnuto v územním rozhodnutí.
Dubnový seriál. Výběr zhotovitele stavby
Dnes mimo jiné vysvětlíme, jaká je úloha stavbyvedoucího, technického dozoru stavebníka, stavebního dozoru nebo jaké jsou možnosti stavby svépomocí.
Stavebník podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb., § 160 pro stavby na stavební povolení musí mít zajištěného stavebního podnikatele, který při její realizaci zabezpečí odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím. Stavbyvedoucí musí mít platnou autorizaci podle zákona o autorizaci č. 360/1992 Sb.
U ohlášených staveb podle § 104 může stavbu provádět svépomocí, ale pro stavby pro bydlení musí mít zajištěn stavební dozor stavbyvedoucím, který garantuje stavebnímu úřadu provedení stavby v souladu s ohlášením stavby a projektovou dokumentací.
Stavba svépomocí se může provádět:
· buď vlastními silami, pokud odbornost a síly stavebníka stačí,
· nebo vlastním inženýrským způsobem, že si najímá jednotlivé pracovníky a řemesla a stavbu koordinuje.
Technický dozor stavebníka, na základě příkazní smlouvy podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., vykonává dohled nad prováděním stavby. Rozsah činností, které zajišťuje, je dán smlouvou, a může být individuálně upřesněn. Mezi obvyklé činnosti může patřit před zahájením stavby:
· zpracování stanoviska ke smlouvě o dílo, uzavírané mezi stavebníkem a stavebním podnikatelem – zhotovitelem stavby;
· přebírá projektovou dokumentaci, smlouvy a stavební povolení, seznamuje se s obsahem a podmínkami, jejichž plnění dále sleduje;
· kompletuje podklady a doklady potřebné k předání staveniště;
· po organizační a administrativní stránce zabezpečuje předání staveniště zhotoviteli stavby;
· zajišťuje oznámení o zahájení prací dotčeným orgánům, případně dalším organizacím, které si to vyžádaly ve stavebním řízení;
· organizačně zajišťuje splnění dalších povinností, uložených stavebníkovi ve stavebním řízení;
· kontroluje, zda stavbyvedoucí v souvislosti se zahájením stavby zavedl stavební deník a zapsal do úvodního listu předepsané údaje, včetně potvrzení o převzetí příslušných dokladů, údajů a vytyčení nezbytných pro zahájení prací a zhotovení stavby;
· účastní se kontrolního zaměření terénu zhotovitelem před zahájením prací.
V průběhu stavby zejména:
· upozorňuje zhotovitele zápisem ve stavebním deníku, aby nezahajoval žádné výkopové práce bez řádného polohového a výškového vytyčení podzemních vedení;
· přejímá výrobní dokumentaci pro zhotovení stavby a ověřuje její soulad s předchozí úrovní dokumentace, se stavebním povolením, smlouvou o dílo a dalšími;
· sleduje obsah stavebního deníku a dbá o jeho řádné každodenní vedení a úplnost záznamů zhotovitele v souladu se smluvenými podmínkami, k zápisům připojuje stanovisko, souhlas nebo námitky, přejímá a průběžně vede evidenci kopií všech listů;
· kontroluje dodržování navrženého technologického postupu, kontroluje, zda jsou práce prováděny podle dohodnutých podmínek k příslušným druhům prací a dodávek a v souladu se stanovisky dotčených orgánů, a to ve spolupráci s autorským dozorem projektanta, případně informuje stavebníka;
· prověřuje části dodávek, které budou v dalším průběhu zhotovování stavby zakryty anebo se stanou nepřístupnými, a to na výzvu zhotovitele a za podmínek s ním sjednaných ve smlouvě;
· kontroluje kvalitu prací, zejména betonáže, montáže dílců a konstrukcí, provedení zálivek a provádění prací dokončovacího cyklu, zda materiály, konstrukce a výrobky pro stavbu jsou průběžně dokladovány osvědčením o jakosti nebo o vlastnostech (certifikáty, atesty, protokoly, prohlášení o shodě, prohlášení o vlastnostech atd.) a zda zhotovitel (subzhotovitelé) provádí předepsané nebo dohodnuté funkční zkoušky;
· kontroluje postup zhotovování díla podle časového plánu výstavby a podle podmínek sjednaných se zhotovitelem, upozorňuje zhotovitele na jejich nedodržení a připravuje podklady pro uplatnění sankcí či jiných opatření;
· vyžaduje, aby zhotovitel dodržoval požadavky na bezpečnost zařízení a na požární ochranu podle zvláštních právních předpisů, zachovával pořádek a čistotu a chránil životní prostředí na staveništi a ve vztahu k jeho okolí, stejně jako další veřejné zájmy; v případě neshody informuje stavebníka a vyžádá si jeho rozhodnutí;
· podle rozsahu oprávnění upozorňuje zápisem do stavebního deníku zhotovitele na všechny závady a nedostatky, vyzývá jej k neprodlenému zjednání nápravy a splnění výzvy kontroluje, odsouhlasuje postup při odstraňování, v případě neshody informuje stavebníka a vyžádá si jeho rozhodnutí;
· kontroluje formální, věcnou, cenovou a početní správnost a úplnost oceňovacích podkladů a faktur, jejich soulad se smluvenými podmínkami a předává je stavebníkovi postupem s ním dohodnutým k zaplacení;
· předkládá náměty směřující k hospodárnému budoucímu provozu (užívání) dokončené stavby;
· organizačně zabezpečuje kontrolní dny stavby, připravuje pro ně podklady, vypracovává soupis vad a nedodělků, zúčastňuje se kontrolních dnů stavby;
· účastní se v zastoupení stavebníka kontrolních prohlídek prováděných stavebním úřadem a zpracovává stanovisko k zjištěným skutečnostem a návrhy k nápravě případných nedostatků;
· spolupracuje při zajištění koordinace činnosti se správci technické infrastruktury a při plnění závazků stavebníka ze smluv s nimi uzavřených;
· pořizuje fotodokumentaci průběhu realizace.
Dubnový seriál. Financování stavby
Je potřeba si na jedné straně vyhodnotit celkové náklady stavby včetně nákladů na pozemek, projektovou dokumentaci a další poplatky, které mohou v průběhu a při jejím dokončování nastat. A na druhé straně si postavit možné zdroje financování, a to jak využití vlastních zdrojů (úspory, hotovost, účty), různé úvěry, hypotéky, stavební spoření a podle věku a možností také dotačních programů státu, jako je například Nová zelená úsporám, různých příspěvků pro mladé, kotlíkové dotace a další. Některé z těchto dotací se však proplácejí až dodatečně.
Dobré je počítat i s rezervou, protože se náklady stavby v průběhu realizace mohou změnit. Při finanční rozvaze je třeba brát v úvahu i možnosti čerpání jednotlivých zdrojů, jak termínové, tak systémové, to znamená, kdy budu mít peníze k dispozici, co pro čerpání musím splnit, a které musím použít nejdřív a které později. Pokud bychom všechna tato hlediska nebrali v úvahu, mohlo by dojít k potížím v průběhu financování stavby. Rozdíl může být rovněž při stavbě „dodavatelsky a svépomocí“.
Na českém trhu se v současné době můžeme setkat s pěti stavebními spořitelnami a desítkami bank, které nabízejí úvěry na bydlení. V takovém množství produktů, pokud nemáme v oblasti financování dostatečné zkušenosti, není jednoduché se orientovat. Namísto všudypřítomné reklamy a propagace je výhodnější využít služeb zkušeného finančního poradce, pohybujícího se v tomto oboru. Není vždy důležité jenom úrokové procento, ale výrazně náklady ovlivňují také poplatky a různé další podmínky, jako například účty, pojištění apod. Vždy je dobré nejdříve třeba čerpat vlastní prostředky a až jako poslední hypotéku. Rovněž je třeba si uvědomit, že hypotéka musí být vždy zajištěna zástavou nemovitosti, a až po vložení zástavy do katastru nemovitostí je možné čerpat prostředky.
Současná situace na trhu hypotečních úvěrů je jejich využití nakloněna a úrokové sazby se pohybují na dlouhodobě nejnižších hodnotách.
Dotační a podpůrné programy je možné využít při splnění podmínek konkrétního programu a ve výši, kterou program umožňuje (Nová zelená úsporám, kotlíkové dotace, nízkoenergetické domy, Státní fond rozvoje bydlení – věk). Aktuální podrobné informace a podmínky je nejlépe si vyžádat u poskytovatele.

References: zákona č. 183
 § 76
 § 77
 §103
 § 104
 § 108
 zákona č. 183
 § 160
 § 104