Source: http://www.gestionecondomini-roma.com/news-7.1166930
Timestamp: 2018-01-19 05:28:45+00:00

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News e normative - news list - news-7.1166930
La sentenza.Il Tribunale di Genova non ha potuto far altro che constatare: che tanto nella proposta di vendita sottoscritta dagli attori, quanto nel successivo contratto preliminare l'immobile era stata indicato, in entrambi gli atti, con la classificazione catastale D/1 verificando, che tali atti erano stati sottoscritti dagli attori che avevano, pertanto, accettato la categoria indicata in contratto. Ha evidenziato a tal proposito che l'identificazione catastale di tale immobile nell'ambito degli atti appena menzionati, supera quella che è stata la qualificazione dello stesso nell'annuncio pubblicitario ove, l'immobile in questione, era stato identificato con il termine “loft studio ufficio”.
A tal riguardo la sentenza ha chiarito che il termine “loft” è una definizione atecnica e puramente descrittiva , ed che lo immobile stesso era utilizzato dal venditore effettivamente come studio-ufficio. Dunque, sottolinea la sentenza, considerato che la terminologia “loft”non si riferisce ad una categoria catastale, e che gli atti successivamente sottoscritti dagli attori ( acquirenti) superano l'annuncio pubblicitario che rientra nell'ambito delle trattative precedenti alla conclusione dell'affare, non può trovare accoglimento la richiesta di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità formulata dagli attori.
Infatti esaminando l'effettivo sviluppo della vicenda, la sentenza ha chiarito, in primo luogo che:“gli attori non possono imputare ad altri soggetti eventuali conseguenze negative derivanti dal non aver correttamente verificato i dati dell'immobile negli atti sottoscritti”.
La sentenza a tal riguardo ha constatato che effettivamente l'indicazione agli atti non fosse corretta poiché gli stessi facevano riferimento al fatto che l'immobile apparteneva alla categoria D/1, mentre in realtà l'immobile apparteneva alla categoria C/2 sigla che il catasto utilizza per indicare “magazzini e locali di deposito”.
Conclusioni. La sentenza evidenzia che al momento dell'acquisto di un immobile e della sottoscrizione del relativo atto è onere dell'acquirente verificare l'esatta identificazione catastale dello stesso, e che nessuna rilevanza può avere l'eventuale descrizione dell'immobile nell'annuncio pubblicitario dato che la fase delle trattative, tra le quali si colloca quella dell'annuncio pubblicitario, viene superata dalla sottoscrizione degli atti di vendita ai quali occorre fare riferimento per stabilire le caratteristiche ( nel caso di specie categoria catastale) dell'oggetto del contratto
In fatto. L'attore impugnava la delibera assunta dalla propria Assemblea in materia di lavori straordinari - e/o asseritamente tali, laddove trattavasi di rifacimento del manto stradale -, agitando diversi motivi di gravame per chiederne l'invalidità.
L'attore lamentava la mancata tempestiva convocazione nel termine di legge; l'adozione di un quorum deliberativo inferiore ai cinquecento millesimi; l'eccesso di potere nella scelta della impresa (anche perché avvenuta per il tramite di una commissione di condomini); infine, la violazione dei criteri millesimali di ripartizione della spesa, disposta in parti uguali. Il termine per impugnare la delibera va in vacanza … e ritorna il 15 settembre
A definire però chi e quando debba pagare ci ha pensato qualche giorno fa la Cassazione con una sentenza [1] che funge da paradigma per districarsi in questa materia. E, secondo i supremi giudici, non ci sono dubbi: si applica la norma apposita inserita nel codice civile [2] secondo cui la spesa relativa è ripartita tra i condomini secondo il seguente criterio
a) metà della spesa viene ripartita in base al valore delle singole unità immobiliari (quindi, secondo millesimi);
b) e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo del singolo appartamento.
Questa disciplina – precisa la Corte nella sentenza in commento – si applica anche nel caso di ricostruzione e manutenzionedell’ascensore. Si aggiunga inoltre che la disciplina prevista dal codice civile appena vista può sempre essere derogata: ma è necessario l’accordo di tutti i condomini preso all’unanimità. Così, per esempio, l’assemblea potrà stabilire di non far pagare le spese in questione agli appartamenti al piano terra o a quelli del sottoscala o del piano rialzato, ma tale decisione richiederà il voto unanime.
Il Codice civile [1] stabilisce che le opere di mantenimento della servitù di passaggio spettano al proprietario del fondo dominante, nella fattispecie titolare della servitù di passaggio. Se, tuttavia, dell’intervento conservativo si giova anche il proprietario del fondo servente, le spese sono ripartite in proporzione ai rispettivi vantaggi. Presupposto per applicare tale regola, comunque, è che le opere di manutenzione siano strettamente necessarie per conservare la servitù. Dunque non potrebbero, per esempio, ripartirsi le spese di abbellimento volute dal proprietario per un proprio piacere estetico. A fornire al giudice tale dimostrazione deve essere il proprietario che chiede al titolare della servitù il rimborso dei soldi spesi. Egli dovrà, in pratica, fornire la prova che l’esecuzione dei lavori si è resa necessaria per poter continuare a utilizzare il bene ai fini della servitù. Nella situazione descritta, si presume che l’intervento conservativo deciso dal proprietario della strada, nonostante spettasse al titolare della servitù, avvantaggerà entrambi ed appare quindi corretta la richiesta di una partecipazione alle spese avanzata dal primo.

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