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Timestamp: 2020-07-09 04:43:37+00:00

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Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía, mediante la modificación de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, y se modifica la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo
Artículo primero Modificación de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía
Artículo segundo Modificación de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo
Disposición adicional primera Aplicación del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto
Disposición adicional tercera Diagnóstico de la realidad habitacional en la Comunidad Autónoma de Andalucía
Disposición adicional cuarta Condiciones de la intermediación inmobiliaria
LEY POR LA QUE SE ESTABLECE EL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO EN DESAHUCIOS DE VIVIENDAS EN ANDALUCÍA, MEDIANTE LA MODIFICACIÓN DE LA LEY 1/2010, DE 8 DE MARZO, REGULADORA DEL DERECHO A LA VIVIENDA EN ANDALUCÍA, Y SE MODIFICA LA LEY 13/2005, DE 11 DE NOVIEMBRE, DE MEDIDAS PARA LA VIVIENDA PROTEGIDA Y EL SUELO
El Estatuto de Autonomía para Andalucía recoge el derecho a la vivienda como base necesaria para el pleno desarrollo de los demás derechos constitucionales y estatutarios conforme a los artículos 25, 37 y 56 del mismo, concretando el mandato contenido en el artículo 47 de la Constitución Española. Uno y otro texto configuran el marco de actuaciones de los poderes públicos en la promoción de las condiciones necesarias para la efectividad del derecho a la vivienda, en una senda marcada en el Derecho Internacional por el artículo 25.1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos y el artículo 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales.
En cumplimiento de este mandato se promulgaron la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, y la Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda. Sin embargo, dadas las nuevas circunstancias socioeconómicas, en la actualidad se requiere un nuevo impulso legislativo en forma de medidas que, desde una perspectiva global, permitan adecuar el bloque de legalidad vigente a las exigencias que la coyuntura actual presenta, en la búsqueda de las condiciones idóneas de protección del derecho a una vivienda digna.
La presente ley viene a complementar las medidas adoptadas en el ámbito estatal para contribuir a aliviar la situación de los deudores hipotecarios, debiéndose hacer mención concreta a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que supuso la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentran en una situación de especial riesgo de exclusión, plazo que fue ampliado por idéntico tiempo mediante la Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social.
La presente ley se dicta al amparo del título competencial recogido en el artículo 56 del Estatuto de Autonomía para Andalucía, que establece la competencia exclusiva de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de vivienda, urbanismo y ordenación del territorio, y en su ejercicio se respetan las competencias reservadas al Estado en el artículo 149.1.1.ª y 18.ª de la Constitución.
La presente ley modifica la citada Ley 1/2010, de 8 de marzo, y la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo. Respecto de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, la modificación atiende a la responsabilidad de los poderes públicos de adoptar medidas que mitiguen las consecuencias desfavorables del actual escenario de ejecuciones hipotecarias para los grupos sociales más desfavorecidos. Para ello, se añade un nuevo Título IX, que regula el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración de la Junta de Andalucía para adquirir viviendas procedentes de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria o dación en pago, a fin de proceder al alquiler social de las mismas, adjudicándose las viviendas procedentes del ejercicio de estos derechos conforme a lo establecido en el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, salvo en los casos de adjudicaciones a los anteriores titulares de la propiedad de las viviendas sobre las que se ha ejercido el derecho de tanteo o retracto, incrementándose además con ello el parque de viviendas vinculado a políticas sociales.
A tal fin, se establece la posibilidad de que la Administración delimite en el Plan Autonómico de Vivienda los supuestos de aplicación en los que las transmisiones de viviendas, atendiendo a la tipología de las mismas así como a las condiciones socioeconómicas de las personas titulares de las que sean objeto de ejecución hipotecaria o de la dación en pago, se sujeten a los derechos de tanteo y retracto en este tipo de transmisiones forzosas. Tanteo y retracto que, en congruencia con el espíritu de esta reforma legislativa, quedan restringidos a viviendas de una tipología acorde con los objetivos asignados y que se ejercen en beneficio de personas con condiciones socioeconómicas de especial vulnerabilidad.
La regulación de dichos tanteo y retracto legal es respetuosa con la competencia exclusiva del Estado en materia procesal, puesto que se ejerce después de la adjudicación o después del lanzamiento de las personas ocupantes en caso de que este último sea necesario.
Asimismo, se considera necesario abordar una normativa reguladora de la gestión e intermediación inmobiliaria en aras de la seguridad jurídica precontractual, en defensa de las personas consumidoras antes de llegar a la transacción inmobiliaria notarial y registral. Por ello, mediante la modificación de la citada Ley 1/2010, de 8 de marzo, se contempla la regulación de la intermediación en el ámbito objetivo de la normativa sobre el derecho a la vivienda, de forma que exista un control administrativo en pro de la calidad del servicio, exigiéndose la inscripción en un registro público, con indudables ventajas en la protección de los consumidores y usuarios. Consecuentemente, también se contempla la existencia de un régimen sancionador, para que se aplique a las personas que se dediquen a la actividad sin estar inscritas en el registro correspondiente o incumplan las obligaciones que se les imponen.
Junto a ello, se modifica la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, en varios extremos que precisan una adecuación a lo que la práctica inspectora ha evidenciado que son carencias en la defensa de los intereses generales perseguidos por la ley.
De una parte, se incide en la tipificación de conductas, incluyendo como infracciones graves la falta de ocupación de la vivienda por la persona titular, arrendataria o usuaria autorizada o la falta de comunicación preceptiva o de la autorización de transmisión cuando no sea infracción muy grave; también se tipifica la falta de autorización preceptiva en relación con la ocupación y uso de la vivienda. Tales nuevas tipificaciones inciden en el objetivo de ocupación real de las viviendas protegidas, como principal medio para el efectivo derecho de acceso a una vivienda digna.
Por otro lado, se califica como muy grave la no devolución por los promotores de las cantidades percibidas a cuenta en la adquisición de viviendas protegidas cuando se resuelven los contratos o la no entrega de las viviendas, prácticas estas que ocasionan una desprotección de las personas adquirentes en situaciones de especial fragilidad.
También en el ámbito de las infracciones muy graves, se da nueva redacción a la letra e del artículo 20, para tipificar como infracción el incumplimiento del deber de posibilitar la ocupación de la vivienda por personas físicas que reúnan los requisitos, cuando la propiedad de la misma corresponde a personas jurídicas. Esta precisión es necesaria, habida cuenta de las características de la titularidad dominical por personas jurídicas, cuyo deber consiste en cumplir el destino de tales viviendas como domicilio, a través de su ocupación por terceros personas físicas.
Asimismo, se da una nueva redacción a la letra k del artículo 20, al objeto de permitir una mejor regulación de la obligación que permita una mayor claridad en el régimen de las comunicaciones previas a las transmisiones, así como evitar interpretaciones en fraude de ley.
Finalmente, se prevé la posibilidad de imponer multas coercitivas, como forma de incentivar el carácter ejecutorio de los requerimientos de información, comunicación y colaboración regulados en la Ley y se contempla un mecanismo para dotar a las sanciones de una mayor adecuación a la gravedad de la infracción cometida y evitar la existencia de lagunas jurídicas.
«Artículo 19 Financiación
3. En los convenios que se suscriban se incluirá el programa de actuaciones de conservación y rehabilitación a ejecutar, especificando si son subvencionadas o apoyadas por la participación privada, así como las obligaciones concretas que asume cada una de las partes».
Dos. El artículo 43 queda con la siguiente redacción:
«Artículo 43 Medidas a disposición de las personas propietarias de viviendas deshabitadas
2. Todas las medidas recogidas en este artículo estarán en función de las disponibilidades presupuestarias».
Tres. Se añade un artículo 47 bis, en el Capítulo III del Título VI, con la siguiente redacción:
«Artículo 47 bis Programa de cesión de viviendas
2. Se podrán suscribir convenios para gestionar el programa de cesión de viviendas con las diputaciones, con entes locales o con entidades privadas especializadas en la materia».
Cuatro. El artículo 49 queda con la siguiente redacción:
«Artículo 49 Planificación y programación
La Inspección planificará y programará su actuación según objetivos generales o particulares, en atención a su ámbito competencial material y territorial. Anualmente elaborará una memoria de actividad de la que dará cuenta al Parlamento de Andalucía y que deberá estar publicada en la página web de la Consejería competente en materia de vivienda, sin perjuicio de otros medios de publicidad para su consulta por parte de la ciudadanía andaluza».
Cinco. Se añade una letra e al apartado 1 del artículo 53, con la siguiente redacción:
«e) Incumplir los agentes o agencias inmobiliarias las obligaciones y los requisitos para el ejercicio de su actividad, establecidos en esta Ley y sus normas de desarrollo, en su actividad mediadora relacionada con la vivienda».
Seis. La letra d del apartado 2 del artículo 53 queda con la siguiente redacción:
«d) Hacer publicidad u ofertas de vivienda sin haber suscrito la correspondiente nota de encargo».
Siete. Se añade un Título IX, con la siguiente redacción:
3. La adjudicación de las viviendas procedentes del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se llevará a cabo conforme a lo establecido en el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, aprobado por Decreto 1/2012, de 10 de enero, salvo en los casos de adjudicaciones a los anteriores titulares de la propiedad de las viviendas sobre las que se ha ejercido el derecho de tanteo o retracto».
Ocho. Se añade una disposición adicional octava, con la siguiente redacción:
«Disposición adicional octava El agente inmobiliario
e) Asegurarse de que se cumple la normativa sobre viviendas protegidas, cuando intervengan en un contrato con dicho objeto».
Uno. La letra f del artículo 19 queda con la siguiente redacción:
«f) El incumplimiento, por parte de la persona destinataria de la vivienda protegida u ocupante autorizado de la misma, de la obligación de ocuparla en los plazos reglamentariamente establecidos o de dar a la misma el destino de domicilio habitual y permanente».
Dos. Se añade una letra i al artículo 19, con la siguiente redacción:
«i) La falta de autorización, visado o comunicación de los documentos públicos o privados que, con carácter preceptivo, hayan de otorgarse o presentarse, en relación con la ocupación y uso de la vivienda protegida».
Tres. Se añade una letra j al artículo 19, con la siguiente redacción:
«j) La falta de comunicación preceptiva por el transmitente o adquirente, así como la ausencia de obtención de autorización de las segundas o sucesivas trasmisiones de la vivienda protegida, en el caso que no sea considerada infracción muy grave».
Cuatro. La letra a del artículo 20 queda con la siguiente redacción:
«a) La percepción por la persona promotora de viviendas protegidas, durante el período de construcción, de cantidades a cuenta del precio sin cumplir los requisitos legales exigidos por la normativa de aplicación, así como la no devolución de las mismas en caso de resolución del contrato y demás supuestos previstos en la normativa en materia de vivienda protegida».
Cinco. La letra e del artículo 20 queda con la siguiente redacción:
«e) El incumplimiento, por persona distinta de la destinataria u ocupante autorizado de la vivienda protegida, de la obligación de dar a la vivienda protegida el destino previsto en su normativa reguladora, o mantenerla deshabitada sin causa justificada durante un plazo superior a tres meses y, en todo caso, dedicarla a usos no autorizados o alterar el régimen de uso de la misma o el que conforme a la legislación urbanística deba tener.
En el supuesto de que la titularidad de las viviendas protegidas sea de persona jurídica, o persona promotora que no cumpla los requisitos para ser destinataria de una vivienda protegida, se entiende cometida la infracción cuando las mismas no hayan cumplido con su deber de posibilitar la ocupación de la vivienda por persona física que reúna los requisitos establecidos al efecto por la normativa aplicable en materia de vivienda protegida».
Seis. La letra k del artículo 20 queda con la siguiente redacción:
«k) La falta de presentación de solicitud de excepción a la prohibición legal de disponer, comunicación u obtención de autorización preceptiva por el titular de la vivienda protegida en las segundas o sucesivas transmisiones de viviendas protegidas efectuadas dentro del periodo legal de prohibición de disponer».
Siete. Se añade un apartado 5 al artículo 21, con la siguiente redacción:
«5. A los efectos previstos en el apartado 3 de este artículo, se considerará que revisten especial gravedad las infracciones en materia de incumplimientos a los deberes de comunicación y autorización previa en las segundas y sucesivas transmisiones de viviendas protegidas cuando el adquirente no cumpla los requisitos para ser destinatario de la misma».
Ocho. Se añade un apartado 6 al artículo 21, con la siguiente redacción:
«6. Con independencia de la acción sancionadora, se podrán imponer de forma reiterada y consecutiva multas coercitivas, hasta un máximo de tres, cuando transcurran los plazos señalados para llevar a cabo una acción u omisión previamente requerida, en lo que se refiere a las obligaciones de aportación, de información, comunicación y colaboración reguladas en esta ley.
La cuantía de cada una de las multas no excederá, para la primera multa coercitiva, de 600 euros; para la segunda multa coercitiva, de 1.500 euros; y, para la tercera multa coercitiva, de 3.000 euros».
El ejercicio de los derechos de tanteo y retracto regulado en esta Ley será de aplicación a las transmisiones de viviendas adquiridas en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria o mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria que se produzcan con posterioridad a la entrada en vigor de la presente ley.
La Consejería competente en materia de vivienda suscribirá los correspondientes convenios de colaboración a los efectos de garantizar el deber de comunicación de los órganos judiciales recogido en el artículo 78.1 de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía.
La Consejería competente en materia de vivienda, en el marco de los trabajos que permitan disponer de un diagnóstico de la realidad habitacional en la Comunidad Autónoma de Andalucía permanente actualizado, establecerá un programa marco de acuerdos con las Administraciones Locales y entidades públicas y privadas involucradas en el estudio y desarrollo de las políticas de vivienda, con el objetivo de disponer de este importante instrumento a la hora de abordar sus decisiones y actuaciones conforme a la regulación establecida en el Decreto 141/2016, de 2 de agosto, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020. Para ello dispondrá los fondos necesarios para articular esa cooperación.
1. Las Consejerías competentes en materia de vivienda y consumo articularán desde la entrada en vigor de esta Ley las condiciones legales por las que debe regirse la intermediación inmobiliaria.
2. Esta regulación requerirá que los intermediarios y los establecimientos de intermediación que ejerzan esta actividad preserven los derechos de los consumidores y usuarios que accedan al mercado para la adquisición, en propiedad o en uso, de vivienda.
3. Quienes ejerzan la actividad deberán estar plenamente identificados con sus condiciones de ejercicio en un registro administrativo creado y llevado por la Consejería competente en materia de vivienda, en el que deberán reflejarse, acreditando lo que resulte pertinente, los siguientes datos: identificación personal del intermediario que ejerza en su propio nombre o por cuenta ajena, sea para persona física o jurídica, domicilio de la sede o establecimiento en el que ejerce la actividad, pertenencia o no a Colegio Profesional, formación acreditada, el hecho de si carece de antecedentes penales y los seguros de responsabilidad o caución que cubran su actividad.
4. Tendrá la consideración de intermediario inmobiliario toda persona que se dedique de forma habitual y retribuida, por cuenta propia o ajena, a la prestación de servicios de intermediación, asesoramiento y gestión en la contratación con relación a viviendas que se adquieran en propiedad, derecho real de uso o disfrute o alquiler de cualquier tipo.
5. Reglamentariamente, en el plazo de un año desde la entrada en vigor de esta ley, se desarrollarán tanto el funcionamiento del registro de intermediarios inmobiliarios como las obligaciones que deban imponerse a estos para la defensa del consumidor en cuanto a la información a suministrar a los demandantes, garantía de devolución de cantidades, la suscripción de contrato de servicios, cumplimiento de normativa sobre vivienda protegida y demás exigencias que resulten necesarias.
6. El incumplimiento del intermediario del deber de solicitar la inscripción en el registro creado al efecto tendrá la consideración de infracción grave de entre las previstas en el artículo 53.2 de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, y la falta de aportación de cada uno de los datos inscribibles en el Registro o de cada una de las obligaciones impuestas a los intermediarios para la defensa del consumidor tendrá la consideración de infracción leve de las previstas en el artículo 53.3 de la misma ley.
7. Para la inscripción de los intermediarios colegiados en alguno de los Colegios inscritos en el Registro de Colegios Profesionales de Andalucía bastará con presentar certificado acreditando su condición de colegiado.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72.2, 79 y 80 de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, en tanto no se proceda a delimitar, mediante la correspondiente programación del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, los supuestos de aplicación en los que las transmisiones de viviendas queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto regulados en esta ley, estos últimos podrán ejercitarse con respecto a aquellos inmuebles que reúnan las características propias de vivienda protegida que, en virtud de tal ejercicio, vayan a destinarse a personas incluidas en los grupos de especial protección contemplados en el vigente Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020.
Quedan derogadas cuantas disposiciones legales o reglamentarias se opongan a lo establecido en la presente ley o lo contradigan y, expresamente, el artículo 44, titulado «Agencias de Fomento del Alquiler», de la Ley 3/2004, de 28 de diciembre, de Medidas Tributarias, Administrativas y Financieras, así como el Decreto 33/2005, de 15 de febrero, por el que se regulan las Agencias de Fomento del Alquiler.
La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, salvo las disposiciones de carácter sancionador, que entrarán en vigor a los seis meses desde su publicación.

References: artículo 47
 artículo 25
 artículo 11
 artículo 56
 artículo 149
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 43
 artículo 47
 artículo 49
 artículo 53
 artículo 53
 artículo 19
 artículo 19
 artículo 19
 artículo 20
 resolución 
 artículo 20
 artículo 20
 artículo 21
 artículo 21
 artículo 78
 artículo 53
 artículo 53
 artículo 44