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Timestamp: 2016-12-03 07:00:42+00:00

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120 II 34163. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 13 décembre 1994 dans la cause Caisse de prévoyance X. contre dame R. (recours en réforme)
Formule officielle de fixation du loyer imposée par le droit cantonal lors de la conclusion du bail - conséquences d'un vice de forme (art. 270 al. 2 CO, art. 19 al. 3 OBLF, art. 94B LACC/GE). Le recours en réforme est ouvert (consid. 2). Dans les cantons qui ont fait usage de la compétence offerte par l'art. 270 al. 2 CO, les motifs d'une augmentation de loyer intervenant lors d'un changement de locataire doivent figurer sur la formule officielle (consid. 3). Un vice de forme lors de la notification du loyer initial n'entraîne pas automatiquement la remise en vigueur du loyer payé par le locataire précédent. Il appartient au juge de fixer un loyer approprié en se fondant sur les circonstances de l'espèce (consid. 4 à 7). Faits à partir de page 342
2. Selon l'arrêt attaqué, la hausse de loyer intervenue lors du changement de locataire est entachée d'un vice de forme et, par conséquent, nulle.BGE 120 II 341 S. 343
c) Statuant sur un recours de droit public dirigé contre l'art. 94B LACC, le Tribunal fédéral a eu l'occasion d'observer que cette disposition BGE 120 II 341 S. 344contenait une règle de droit privé cantonal, intervenant directement dans les relations entre bailleur et locataire pour imposer l'utilisation de la formule officielle à la conclusion du bail; il a ajouté que la non-utilisation de la formule officielle entraînait à l'évidence des conséquences civiles, sans qu'il y eût lieu de préciser lesquelles (ATF 117 Ia 328 consid. 2a).
3. Il est constant que la formule officielle du 28 janvier 1992 n'indique pas les motifs de la fixation d'un loyer plus élevé que celui payé par la locataire précédente. Or, le renvoi de l'art. 270 al. 2 CO à la formule officielle de l'art. 269d CO implique nécessairement qu'une augmentation de loyer lors d'un changement de locataire soit motivée sur la formule officielle, à l'instar de celle qui intervient en cours de bail. Cette BGE 120 II 341 S. 345interprétation est confirmée par l'art. 19 al. 3 OBLF qui précise que les exigences posées par l'art. 19 al. 1 OBLF en matière de majoration de loyer, y compris la motivation, sont applicables par analogie à la formule imposée par le droit cantonal lors de la conclusion du bail. La fixation du loyer est bel et bien entachée d'un vice de forme en l'espèce.
a) Les auteurs sont peu diserts sur les conséquences d'un vice de forme - défaut de notification du loyer sur formule officielle ou absence de motivation de la hausse de loyer sur la formule - dans les cantons qui ont fait usage de la possibilité offerte par l'art. 270 al. 2 CO. Certains se BGE 120 II 341 S. 346bornent à citer les rubriques qui doivent figurer sur la formule officielle, sans se prononcer sur les suites éventuelles d'un non-respect de ces exigences (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 37 ad art. 270 CO; PORTNER, Wegleitung zum neuen Mietrecht, 2e éd., p. 151). ZIHLMANN relève pour sa part que l'art. 270 al. 2 CO doit permettre aux cantons d'offrir au nouveau locataire la même information sur ses droits qu'au locataire qui se voit notifier une majoration de loyer en cours de bail (Das neue Mietrecht, p. 165). HIGI soutient qu'un refus de la part du bailleur de communiquer l'ancien loyer (art. 256a al. 2 CO) n'entraîne aucune sanction directe, y compris dans les cantons qui imposent l'usage de la formule officielle lors de la conclusion du contrat (Commentaire zurichois, n. 38 ad art. 256a-256b CO). Enfin, une partie de la doctrine conclut à la nullité de l'augmentation de loyer au début du bail qui n'est pas notifiée dans la forme prescrite et au remplacement du nouveau loyer par le loyer payé par le locataire précédent (LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e éd., p. 196/197; LACHAT/STOLL, Das neue Mietrecht für die PRAXIS, 3e éd., p. 186; ENGEL, Contrats de droit suisse, p. 185/186; RICHARD, Le nouveau droit du bail à loyer - Les dispositions générales, in 6ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1990, p. 15).
En revanche, la finalité de la règle de forme peut être importante pour apprécier la situation juridique résultant du vice de forme, c'est-à-dire ses effets sur les rapports juridiques subjectifs entre les parties. En effet, la prescription de forme détermine les conséquences juridiques que le défaut entraîne dans un cas particulier; si elle ne les prévoit pas expressément, la règle de forme doit être interprétée, en se référant en BGE 120 II 341 S. 347particulier à son but et aux travaux préparatoires (ATF 41 II 585 consid. 2; SCHÖNENBERGER/JÄGGI, op.cit., n. 76 ad art. 11 CO). Lorsque l'invalidité aboutit à des effets contraires, étrangers ou inappropriés à la finalité recherchée, il se justifie de les restreindre, par interprétation téléologique, à la mesure requise par le but de protection visé par la norme violée. En d'autres termes, la portée et les effets de la forme prescrite doivent être limités par le but et le sens de la règle instituant une exigence formelle (SCHMIDLIN, op.cit., n. 24 ad art. 11 CO; OR-SCHWENZER, n. 24 ad art. 11 CO). Ainsi, le caractère impératif de la règle de forme est garanti, tout en évitant des conséquences absurdes sur la situation juridique des parties (SCHMIDLIN, op.cit., n. 28 et 116 ss ad art. 11 CO).
a) L'art. 270 al. 2 CO a été introduit lors de la révision totale du droit du bail à loyer, entrée en vigueur le 1er juillet 1990. Aux Chambres fédérales, le débat s'était concentré essentiellement sur la question controversée de la contestation du loyer initial (BO CE 1988, p. 165 ss et 1989, p. 426 ss; BO CN 1989, p. 516 ss). Le Message du Conseil fédéral du 27 mars 1985 prévoyait cette possibilité, sans aucune condition (art. 13 LMSL; FF 1985 I, p. 1473 et p. 1512). Finalement, le Parlement adopta l'art. 61 al. 1 LMSL (art. 270 al. 1 CO actuel), qui soumet la contestation du loyer initial à l'une des deux conditions alternatives suivantes: soit le locataire a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation du marché (let. a), soit le loyer a été augmenté sensiblement par rapport au loyer payé par le précédent locataire (let. b). Les Chambres fédérales votèrent également l'art. 8 al. 2 LMSL (art. 256a al. 2 CO actuel), qui permet au locataire d'exiger la communication du loyer fixé dans le contrat de bail précédent. On assista ainsi au rejet de la proposition de la minorité de la Commission du Conseil national qui voulait assimiler, sur le plan tant formel que matériel, l'augmentation de loyer à la conclusion du contrat et celle intervenant en cours de bail (BO CN 1989, p. 516-519). A la suite de ce débat nourri, Madame Déglise, conseillère nationale, reprit partiellement à son compte deux initiatives des cantons de Fribourg et Genève en proposant l'introduction de l'art. 61 al. 2 LMSL, qui correspond à l'art. 270 al. 2 CO actuel (BO CN 1989, p. 520 et p. 530/531; BO CE 1989, p. 426 et p. 428).BGE 120 II 341 S. 348
c) A l'inverse, il ressort clairement de la ratio legis de l'art. 270 al. 2 CO qu'un vice de forme dans la notification du loyer initial ne peut BGE 120 II 341 S. 349entraîner la nullité du contrat de bail dans son entier. Certes, l'irrégularité touche la fixation du loyer, soit un élément essentiel du contrat de bail (ATF 119 II 347). Conformément aux principes généraux (cf. KRAMER, Commentaire bernois, n. 6 et n. 7 ad art. 2 CO), on pourrait en conclure que le contrat n'est pas venu à chef, faute d'accord valable sur tous les éléments essentiels. Cette conséquence serait toutefois à l'évidence contraire à la finalité de l'art. 270 al. 2 CO. En effet, l'obligation de respecter une forme précise est à la charge exclusive du bailleur et au bénéfice entier du locataire; or, la violation de ce devoir par le bailleur conduirait en définitive à léser le preneur en le privant du logement qu'il entendait louer. Plus généralement, la nullité totale du contrat pour vice de forme se heurterait à l'art. 34septies Cst., dont l'objectif de protection des locataires contre les abus est mis en oeuvre aux art. 253 ss CO.
a) Contrairement à l'opinion défendue par la cour cantonale et une partie de la doctrine citée plus haut (consid. 4a in fine), le loyer payé par le locataire précédent ne peut pas remplacer sans autre le loyer convenu entre les parties, par application analogique de l'art. 269d al. 2 CO. D'une part, l'art. 270 al. 2 CO ne restreint pas la faculté cantonale d'imposer la formule officielle au début du bail aux seuls cas d'augmentation sensible du loyer initial par rapport au loyer précédent (cf. art. 270 al. 1 let. a CO); du reste, l'art. 94B al. 1 LACC a rendu obligatoire l'usage de la formule lors de la conclusion de tout bail d'habitation. D'autre part, l'application analogique de l'art. 269d CO est d'emblée exclue en présence d'une première location; en effet, il n'est pas imaginable que le vice de forme conduise à une cession de l'usage du logement à titre gratuit, alors que les parties s'étaient entendues en tout cas sur le caractère onéreux de ladite cession.BGE 120 II 341 S. 350
Le seul moyen consiste à attribuer au juge le pouvoir de fixer un loyer approprié dans le cas particulier, en tout cas lorsque, comme en l'espèce, BGE 120 II 341 S. 351le locataire a introduit une procédure judiciaire pour contester le loyer initial. Il n'est en revanche pas nécessaire de se demander si et, le cas échéant, à quelles conditions le vice de forme peut être guéri. Jusqu'à la fixation judiciaire du loyer, il est en tout cas exclu que le locataire tombe en demeure (art. 257d CO); en outre, les prestations versées en trop peuvent en principe être répétées.
119 II 347,
117 II 286 suite... ,
87 II 28,
117 III 1,
108 IB 78,
art. 19 al. 3 OBLF suite... ,
art. 5 CC,
art. 19 al. 1 OBLF,
art. 256a-256b CO,
art. 270 al. 1 let. b CO

References: art. 19
 art. 94
 art. 270
 art. 256
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 11
 art. 2
 art. 253
in fine
 art. 270

art. 19

art. 5

art. 19

art. 256

art. 270