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Timestamp: 2018-11-15 04:10:47+00:00

Document:
Rechtsanwälte Hohenberg Strauss Buchbauer - Zustimmungserfordernisse bei Bauverfahren im Wohnungseigentum
Zustimmungserfordernisse der Miteigentümer bei
Bauverfahren im Wohnungseigentum
Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Steiermark
LVwG Stmk vom 30.01.2018, LVwG 50.21-1001/2017-5
Gemäß § 22 Abs 2 Z 2 Stmk BauG ist dem Ansuchen um Erteilung einer Baubewilligung unter anderem die Zustimmungserklärung des Grundeigentümers oder des Bauberechtigten, wenn der Bauwerber nicht selbst Grundeigentümer oder Bauberechtigter ist. Die Frage, wer Grundeigentümer der zu bebauenden Grundfläche ist, hat die Baubehörde zu prüfen und als Vorfrage gemäß § 38 AVG unter Anwendung der zivilrechtlichen Vorschriften zu beurteilen. Bei Miteigentumsverhältnissen, insbesondere bei Wohnungseigentum, hängt es von der Art der Bauführung ab, ob alle Miteigentümer zustimmen müssen oder nicht.
Das LVwG Stmk hat in seinem Erkenntnis vom 30.01.2018, LVwG 50.21-1001/2017-5, die Frage des Umfanges des Zustimmungserfordernis unter Zugrundelegung der bisher dazu ergangenen Rsp des VwGH aufgearbeitet und darin eine für die Praxis sehr taugliche Handlungsanleitung niedergeschrieben.
Gegenstand des Verfahrens vor dem LVwG Stmk war, dass in einem Bau-Anzeigeverfahren eine Außenwerbung (anzubringen an einem Wohnungseigentumsobjekt) bei der Baubehörde erster Instanz planbelegt angezeigt wurde. Die Bauwerberin legte dabei die Zustimmungserklärung weiterer, jedoch nicht aller Miteigentümer vor. Die Baubehörde erster Instanz erteilte daraufhin einen Verbesserungsauftrag, da – nach Ansicht der Baubehörde erster Instanz – alle Grundeigentümer ihre Zustimmung nach § 22 Abs 2 Z 2 Stmk BauG geben müssten. Nachdem der Verbesserungsauftrag (Beibringung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer) binnen der gesetzten Frist nicht erfüllt wurde (Bauwerber war der Ansicht, dass ein Mehrheitsbeschluss ausreiche), wies die Baubehörde erster Instanz die Bauanzeige als unzulässig zurück. Dagegen erhob die Bauwerberin Beschwerde an das LVwG Stmk.
Das LVwG Stmk gab der Beschwerde Folge und behob mit Erkenntnis vom 30.01.2018, LVwG 50.21-1001/2017-5, den Zurückweisungsbescheid der Baubehörde erster Instanz. Dabei führte das LVwG aus, dass, wenn die Zustimmung des Grundeigentümers als Beleg des Bauansuchens nachzuweisen ist, die Baubehörde im Falle von Miteigentum als Vorfrage zu prüfen hat, ob ein als Bauwerber auftretender Miteigentümer die Zustimmung der anderen Miteigentümer benötigt (vgl. schon VwSlg. 5236 A). Nach VwSlg. 9284 A ist bei Objekten, die im Wohnungseigentum stehen, das Erfordernis der Zustimmung durch den Grundmiteigentümer nur in einem der jeweils geltenden Vorschrift über die Verwaltungsbefugnisse der Wohnungseigentümer entsprechenden Umfang anzunehmen, danach hängt es von der Art der Bauführung ab, ob die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich ist oder nicht. Aus der bloßen Tatsache der baubehördlichen Bewilligungspflicht ergibt sich noch nicht die Notwendigkeit der Zustimmung aller Miteigentümer nach zivilrechtlichen Vorschriften (VwGH 15.11.1984, 84/06/0126, BauSlg. 332).
Und ob die Zustimmungserklärung – wie im erstinstanzlichen Verbesserungsauftrag gefordert – aufgrund der Bauführung von sämtlichen Miteigentümern vorzulegen ist bzw gewesen wäre wurde seitens der belangten Behörde nicht geprüft. Das LVwG Stmk verwies auf § 29 Abs 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) verwiesen, wonach aufgrund der Betroffenheit eines allgemeinen Teiles der Liegenschaft, der der außerordentlichen Verwaltung zuzurechnen ist, ein Mehrheitsbeschluss ausreichend ist. Unter die Regelung des § 29 Abs 1 WEG 2002 fällt jegliche (durch aktives Handeln herbeizuführende: miet 36.060) Veränderung und nicht nur eine nützliche Verbesserung (wobl 1991/69 = miet 42.443) gemeinsamer Liegenschaftsteile, die über die ordnungsgemäße Erhaltung (§ 28 Abs 1 Z 1) hinausgeht (wobl 1990/87 = miet 42.443), alle substanzändernden, über den Erhaltungszweck hinausgehenden Baumaßnahmen, letztlich auch um Widmung allgemeiner Teile. Beispiele dafür sind die Änderung der Fassade (Miet 30.086/10) sowie die Anbringung eines großen Werbeschildes an der Gassenfassade (Miet 40.048).
Das LVwG Stmk beurteilte die beschwerdegegenständlichen Werbeeinrichtung als eine solche, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 29 Abs 1 WEG 2002) der außerordentlichen Verwaltung unterliegt, weshalb ein Mehrheitsbeschlusses für die Zulässigkeit der Durchführung der beabsichtigten Maßnahme „Außenwerbung“ als ausreichend gesehen wurde. Demzufolge (weil nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetz ein Mehrheitsbeschluss genügt) beurteilte das LVwG Stmk die Erteilung des von der Baubehörde erster Instanz erteilten Verbesserungsauftrags (Beibringung der Unterschriften sämtlicher Miteigentümer) als unzulässig. Denn ein Nachweis gemäß § 22 Abs 2 Z 2 Stmk BauG ist beim (bloßen) Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses (nach dem WEG 2002) bereits dann erbracht, wenn von den Bauwerbern nachgewiesen wird, dass
1. in einer Eigentümerversammlung gemäß § 24 WEG 2002 ein Beschluss der
Mehrheit betreffend die Zustimmung zum Bauvorhaben zu Stande gekommen ist,
2. ein Anschlag des Beschlusses im Haus gemäß § 24 Abs 5 WEG 2002 unter Angabe des Zeitpunktes dieses Anschlages,
3. eine Verständigung der überstimmten Miteigentümer über den Beschluss erfolgt ist und dass die Überstimmten diesen Beschluss innerhalb der vorgesehenen Frist bei Gericht nicht angefochten haben (VwGH vom 24.03.1998, 97/05/0214; VwGH vom 06.10.2011, 2010/06/0008).
Im Lichte dieser Judikatur zeigt sich solcherart zusammenfassend, dass bei Maßnahmen der außerordentlichen (wie auch der ordentlichen) Verwaltung im Anwendungsbereich des WEG 2002 die Zustimmung aller Wohnungseigentümer im Anwendungsbereich des Stmk BauG nicht erbracht werden muss. Es ist die Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer ausreichend.
Mario Walcher/Kerstin Hirn

References: § 22
 § 38
 § 22
 § 29
 § 29
 § 22
 § 24
 § 24