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Änderung des Mietvertrages nichtig? - frag-einen-anwalt.de
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Änderung des Mietvertrages nichtig?
| 06.12.2005 01:42 |
Meine Schwiegermutter hat 2003 ein kleines Gewerbe geerbt, zu dem auch gemietete Büroräume gehören (zu groß und zu teuer). Der Mietvertrag besteht seit 2000, es handelt sich um einen (inzwischen verbotenen) Ketten-Zeitmietvertrag, der sich immer um ein Jahr verlängert, wenn er nicht zum 30.6. gekündigt wird.
Auf meinen Rat hin hat sie diesen Sommer rechtzeitig zum 31.12. gekündigt. Leider hat sie jedoch kurze Zeit später ein "Änderungsangebot" der Vermieterin unterschrieben, welches die Kündigung aufhebt und dafür monatliche Kündigung ab 2006 vorsieht - jedoch mit sechsmonatiger Kündigungsfrist. Mit anderen Worten: Der Vertrag läuft jetzt mindestens bis Juni 2006.
Die Vermieterin hatte in Ihrem "Angebot" jedoch eine 14-tägige Frist gesetzt, binnen derer meine Schwiegermutter das Schriftstück unterschrieben zurücksenden sollte.
Sie hat -wie gesagt - unterschrieben, jedoch erst am 4. August.
Das Schreiben der Vermieterin ist mit dem 15. Juli datiert. Die Frist wurde also überschritten, wenn auch sehr knapp. (Werden Postlaufzeiten gerechnet? Zählt das Wochenende mit?)
Greift durch die Überschreitung der von der Vermieterin selbst gesetzten Frist §148 BGB und ist der Änderungsvertrag damit nichtig????
Immerhin wurde er ja noch nicht in die Tat umgesetzt, so dass der Formfehler dadurch auch nicht "geheilt" werden kann (so nennt man das doch in der Juristensprache...??)
Spielt es eine Rolle, dass es sich um einen Gewerbemietvertrag handelt und meine Schwiegermutter aufgrund des Gewerbes als e.K. im Handelsregister eingetragen ist???
Die Vermieterin wurde am 17.10. auf die Problematik hingewiesen, fühlt sich aber offenbar auf der sicheren Seite. In Ihrem Schreiben vom 15.7. bestätigt sie auch den Eingang der ursprünglichen Kündigung.
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Diese Antwort ist vom 06.12.2005 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
Ihre Rechtsfrage beantworte ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes folgendermaßen:
Nach Ihren Angaben ist eine Kündigung des Mietvertrages erst wieder zum 30.06.2006 rechtlich möglich.
Bereits die erste Kündigung durch Ihre Schwiegermutter konnte vertragsgemäß nur mit Wirkung zum 30.06.2006 erfolgen, und nicht zum 31.12.2005.
Anders als Sie annehmen, ist bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume nämlich ein Kettenmietvertrag auch nach der zum 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform zulässig.
Dies ergibt sich daraus, dass gemäß § 578 BGB bei Geschäftsräumen die Vorschrift des § 575 Abs. 1 BGB (wonach ein Befristungsgrund vorliegen muss) nicht anwendbar ist.
§ 575 BGB ist nur auf Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB anzuwenden (und auch das nur bei Mietverträgen, die nach dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, gemäß der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB).
Durch den Abschluss des neuen Mietvertrages (nicht bereits durch das Änderungsangebot) wurde die erste Kündigung hinfällig.
Zwar führt gemäß §§ 147,148 BGB nur die rechtzeitige Annahme zum Vertragsschluss.
§ 148 BGB (der im Übrigen keine Formvorschrift ist) sieht in der Tat vor, dass die Annahme eines Angebots nur innerhalb einer von dem Antragenden gesetzten Frist erfolgen kann.
Allerdings ist eine solche Frist durch den Antragenden verlängerbar (sie kann lediglich nicht einseitig verkürzt werden).
Diese Verlängerung kann auch stillschweigend geschehen (OLG Hamm NJW 1976, 1212).
Letzteres ist hier der Fall, da die Vermieterin sich offenbar auf die verspätete Annahmeerklärung eingelassen hat.
Nach dem Sinn und Zweck der §§ 147, 148 BGB soll nämlich nur der Antragende davor geschützt werden, dass er durch eine verspätete Annahmeerklärung an einen Vertrag gebunden wird, der für ihn nicht mehr von Interesse ist.
Auf die anderen von Ihnen aufgeworfenen Fragen (Postlaufzeiten, Wochenende, e.K. im Handelsregister) kommt es folglich nicht mehr an.
Wenn Ihre Schwiegermutter sich mit früherer Wirkung von dem Vertrag lösen will, muss sie also mit der Vermieterin erneut verhandeln und versuchen, eine (schriftliche) Aufhebungsvereinbarung zu treffen.
Gelingt dies nicht, sollte sie erneut eine Kündigung innerhalb der nunmehr vereinbarten Frist (schriftlich und zu Beweiszwecken per Einschreiben/Rückschein!) erklären, um wenigstens nicht noch über den 30.06.2006 hinaus vertraglich gebunden zu sein.
Leider kann ich Ihnen keine für Sie, bzw. für Ihre Schwiegermutter günstigere Auskunft geben.
Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „frag-einen-anwalt.de“ für Rückfragen zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort zur Verfügung.
Nachfrage vom Fragesteller	06.12.2005 | 11:19
Allerdings muss ich wegen zwei Mißverständnissen noch einmal nachfragen:
1.) Mir ist klar, dass der Ketten-Zeitmietvertrag nicht angreifbar ist (Gewerbe + Bestandsschutz).
Trotzdem wurde er doch (zunächst) fristgerecht gekündigt, nämlich am 24.6.05 binnen sechs Monaten zum Jahresende. Nur einer Kündigung NACH dem 30.6. hätte er sich wieder bis zum 31.12. 2006 verlängert.
2.) Es handelt sich lediglich um EIN Schriftstück von Seiten der Vermieterin, welches gleichzeitig Kündigungsbestätigung und Änderungsangebot zum bestehenden Mietvertrag ist.
Es gab also nicht zusätzlich den "Abschluss eines neuen Mietvertrages", sondern lediglich die (leicht verspätete) Annahme des Änderungsangebotes.
1.) Die Ganze Sache hängt ja offensichtlich an der stillschweigenden Verlängerung der Angebotsfrist durch die Vermieterin. Ist die zitierte OLG-Entscheidung in dieser Frage absolut eindeutig oder könnte ein Gericht die Sache auch anders bewerten?
2.) Die Schwiegermutter ist zwar Inhaberin des Gewerbes und hat somit Kaufmannseigenschaft, ist jedoch in derartigen Angelegenheiten vollkommen unbedarft (was in einem fünfminütigen Gespräch auch deutlich wird...).Sie war unsicher, ob sie den Umzug des Büros bis zum Dezember bewerkstelligen könne, und wollte unter beibehaltung der Kündigung lediglich die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis ein oder zwei Monate zu verlängern.
Die Verlängerung um volle sechs Monate (und das noch ein halbes Jahr im Voraus...) war selbstverständlich nicht beabsichtigt und macht angesichts des feststehenden Umzugs ja auch keinen Sinn.
Gibt es eine reelle Chance, die Verträgsänderung über §119 BGB anzufechten?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2005 | 01:15
nachdem die Kündigung bereits am 24.06.2005, also vor dem 30.06.2005 erfolgte, wirkt Sie nach Ihren ergänzenden Angaben in der Tat bereits zum 31.12.2005, wenn in dem Vertag auch eine entsprechende Kündigungsmöglichkeit vorgesehen ist. In Ihrer ursprünglichen Schilderung hieß es, dass laut Vertrag eine Kündigung zum 30.06. eines Jahres erfolgen muss. Sehen Sie mir daher bitte das Missverständnis nach.
Dass die Kündigungsbestätigung und das Änderungsangebot in einem Schreiben erfolgte, ändert nichts daran, dass rechtlich gesehen der Abschluss eines eigenständigen, neuen Vertrages beabsichtigt war.
Nun zu Ihrer eigentlichen Nachfrage:
Nachdem ich mir das zitierte OLG-Urteil näher angesehen habe, komme ich zu dem Schluss, dass die darin enthaltenen Aussage (stillschweigende Verlängerung der First durch Akzeptieren der Verspätung) durchaus verallgemeinerbar ist, obwohl es dort um die Höhe eines Kaufpreises ging.
Eine andere rechtliche Bewertung ist dennoch möglich, wenn man sich stur an den Wortlaut des § 148 BGB hält. Auch habe ich zu Ihrem speziellen Fall trotz intensiver Recherche keine vergleichbare Entscheidung gefunden. Das liegt wohl an der ungewöhnlichen Konstellation, dass sich hier der Antragsgegner und nicht der Antragende auf die Verspätung beruft.
Ihre Schwiegermutter sollte sich daher durchaus auf § 148 BGB berufen und die Reaktion der Gegenseite abwarten.
Eine Anfechtung gemäß § 119 BGB ist dagegen nicht zielführend, da hierunter nur Irrtümer in der Erklärungshandlung, über den Erklärungsinhalt und über verkehrswesentliche Eigenschaften fallen.
Ihre Schwiegermutter war aber nur über den Inhalt des Angebots der Vermieterin im Irrtum.
Dass sie eine andere Rechtsfolge herbeiführen wollte als in dem Angebot ausdrücklich enthalten war, stellt nur einen Irrtum über den Beweggrund dar, der nach absolut herrschender Meinung unbeachtlich ist.
Dass Ihre Schwiegermutter geschäftlich sehr unbedarft ist, führt nur dann zu einem Anfechtungsrecht (gemäß § 123 Abs. 1 BGB), wenn sie von der Vermieterin getäuscht wurde. Dies ist hier aber offenbar nicht gegeben.
Ich gehe auch nicht davon aus, dass hier bereits eine Geschäftsunfähigkeit vorliegt oder etwa eine vorübergehende Störung der Geistestätigkeit, die eine Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts gemäß § 105 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BGB nach sich ziehen würde.
Ich hoffe, nunmehr Ihre Rechtsfrage umfassend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen gutes Verhandlungsgeschick gegenüber der Vermieterin.
"Herzlichen Dank für die ausführliche, kompetente Beantwortung meiner Fragen und die Nachsicht mit meinen "Formulierungsfehlern". Sie haben mir SEHR weitergeholfen! "
Premiere - einseitige Änderung Vertrag?
Vertrag einseitige Änderung der Zahlungsmodalitäten
Änderung Zahlungskonditionen im bestehenden Vertrag
Rücktritt vom (mündl.) Vertrag (§305 BGB)

References: §148
 § 578
 § 575

§ 575
 § 549
 Art. 229
 § 3

§ 148
 §119
 § 148
 § 148
 § 119
 § 123
 § 105