Source: https://es.scribd.com/document/160258824/Guia-Hipotecaria-2013
Timestamp: 2019-08-23 08:47:19+00:00

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Métodos Para El Cálculo de Intereses
GUA DE ACCESO AL PRSTAMO HIPOTECARIO
El Banco de Espaa difunde todos sus informes y publicaciones peridicas a travs de la red Internet en la direccin http://www.bde.es.
Se permite la reproduccin para fines docentes o sin nimo de lucro, siempre que se cite la fuente. Versin julio 2013 Banco de Espaa, Madrid, 2013 Imprenta del Banco de Espaa
Presentacin 9 1	Los prstamos y los crditos hipotecarios 11 1.1	Introduccin 11 1.2	Caractersticas 11 1.3	1.4	2.1	2.2	2.3	3.1	3.2	3.3	3.4	Finalidad y tipologas 12 Prstamos y crditos 12 La garanta hipotecaria 13 La responsabilidad universal del deudor y la dacin en pago 13 Ejecucin de la garanta 13 La tasacin 15 El porcentaje de financiacin 16 El nivel de ingresos del prestatario 16 La moneda del prstamo 16
2	Garantas del prestamista en el prstamo hipotecario 13
3	Importe del prstamo 15
4	Plazo 19 5	Tipo de inters 21 5.1	Significado 21 5.2	5.3	5.4	5.5	5.6	5.7	5.8	Tipos fijos y tipos variables 21 Sistemas de indiciacin 22 ndices o tipos de inters de referencia oficiales 22 El redondeo 23 Uso de los suelos y de los techos 24 Los riesgos de los tipos de inters variables: cobertura de la variacin de tipos 24 La tasa anual equivalente (TAE) 25
6	Cmo se paga el prstamo 27 6.1	Introduccin 27 6.2	7.1	7.2	7.3	7.4	7.5	7.6	Sistemas de amortizacin 27 Comisin de apertura 29 Comisin por cambio de moneda 29 Comisin por emisin de cheque bancario 29 Comisin por subrogacin por cambio de deudor 29 Compensacin por desistimiento y compensacin por riesgo de tipo de inters 30 Gastos anejos: tasacin, seguros, gestiones administrativas, notarios, registros e impuestos 30 8	Tramitacin 33 8.1	Informacin previa al contrato 33 8.1.1	8.1.2	8.1.3	8.1.4	La obligacin general de informacin 33 El prstamo responsable 33 Las sucesivas fases de la informacin previa al contrato 34 La informacin en el caso de subrogacin de un prstamo al promotor de la vivienda 37 9	Al contratar 39 9.1	9.2	9.3	Productos vinculados 39 Contenido del contrato 39 La intervencin del notario 39 7	Las comisiones y otros gastos 29
9.4	9.5	10.1
La inscripcin en el Registro de la Propiedad y su trascendencia 40 Las implicaciones fiscales 40 Liquidaciones peridicas y modificaciones del tipo de inters 43 10.1.1	10.1.2	10.1.3	Liquidaciones ordinarias 43 Liquidaciones por morosidad 43 Otras notificaciones 44
10	Relaciones posteriores a la formalizacin del prstamo 43
Modificaciones del prstamo 44 10.2.1	Novacin 44 10.2.2	10.2.3	Subrogacin por cambio de acreedor 45 Amortizacin parcial anticipada 45
10.3	10.4	11.1	11.2	11.3
Cancelacin anticipada 46 La cancelacin registral de la hipoteca 46 La responsabilidad del deudor y la dacin en pago 47 Ejecucin hipotecaria 47 La proteccin de los deudores hipotecarios sin recursos 47 clientes 49
11	En caso de impago del prstamo 47
12	Los sistemas extrajudiciales de resolucin de discrepancias entre las entidades y sus
Anejo I	Anejo II	Anejo III	Anejo IV	Anejo V	Anejo VI	Anejo VII	Anejo VIII	Anejo IX
Productos de cobertura del tipo de inters en prstamos a inters variable 51 Prstamo responsable 53 Informacin de promotores 59 Cuadro resumen de comisiones y compensaciones aplicables en caso de amortizacin anticipada o cancelacin 61 Ficha de Informacin Precontractual (FIPRE) 65 Ficha de Informacin Personalizada (FIPER) 67 Informacin sobre comisiones y tipos de inters ms habituales en prstamos hipotecarios 71 Obligaciones del notario 73 Expresin manuscrita de advertencia de los riesgos del contrato (artculo 6 de la Ley 1/2013) 75
La presente gua se ha elaborado siguiendo el mandato contenido en el artculo 20 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y proteccin del cliente de servicios bancarios y en la disposicin adicional tercera de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social que establece que el Banco de Espaa elaborar esta gua con la finalidad de que quienes demanden servicios bancarios de prstamo hipotecario dispongan, con carcter previo a la formalizacin de los mismos, de informacin adecuada para adoptar sus decisiones de financiacin. En general, la figura del crdito o prstamo hipotecario es muy amplia y puede comprender distintas modalidades, tanto en lo que se refiere al objeto sobre el que recae la hipoteca (un piso, un solar, un local de negocios, etc.) como en lo relativo al prestamista (un banco, una empresa no financiera, un particular, etc.) o al prestatario (una persona fsica, un empresario, un profesional en el ejercicio de su actividad). Sin embargo, la finalidad de la presente gua no es abarcar todos esos supuestos, sino principalmente aquellos en los que: el prestamista sea una entidad de crdito (principalmente bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crdito) y el prestatario sea una persona fsica; y la hipoteca recaiga sobre una vivienda o la finalidad del prstamo sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, as como la subrogacin de prstamos de promotor. Por lo dems, la gua es gratuita y debe estar disponible en todos los establecimientos comerciales y en las pginas electrnicas de las entidades de crdito, as como en la pgina electrnica del Banco de Espaa. En las pginas de Internet del Banco de Espaa (Portal del Cliente Bancario) podr ampliar la informacin bsica contenida en esta gua (www.bde.es/clientebanca/home. htm).
1Los prstamos y los crditos hipotecarios
1.1Introduccin La adquisicin de la vivienda probablemente ser una de las operaciones econmicas ms importantes que una persona realiza a lo largo de su vida. Para poder llevar a cabo esa compra que, normalmente, ser de elevado importe, ser necesario solicitar un prstamo o un crdito, salvo que el comprador tenga ahorros para hacer frente al pago, que normalmente estar garantizado con una hipoteca sobre la vivienda en cuestin. Siendo una operacin de tanta importancia, es fundamental que quienes vayan a solicitar un prstamo o un crdito hipotecario dispongan de informacin suficiente para conocer las caractersticas bsicas de estas operaciones, tanto para poder comparar ofertas y elegir la ms interesante para sus necesidades como para ser consciente de las obligaciones que est asumiendo al contratarla. Aunque en nuestro pas la gran mayora de los prstamos y crditos hipotecarios se contratan con entidades supervisadas por el Banco de Espaa (bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crdito o establecimientos financieros de crdito), otros prestamistas, distintos de esas entidades y no sujetos a la vigilancia del Banco de Espaa, tambin pueden ofrecer al pblico prstamos o crditos hipotecarios. Igualmente, puede ocurrir que intervenga un intermediario de crdito, cuya funcin consiste en presentar, proponer o realizar los trabajos preparatorios para la celebracin de los mencionados contratos entre el prestamista y el prestatario. La regulacin sobre proteccin del cliente financiero en el caso de contratacin de prstamos y crditos hipotecarios con entidades de crdito (bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crdito y establecimientos financieros de crdito) se encuentra en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y proteccin del cliente de servicios bancarios, y en la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de Espaa, a entidades de crdito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesin de prstamos. Sin embargo, cuando se contrata con un prestamista que no es una entidad de crdito, al igual que cuando en la operacin interviene un intermediario de crdito, la normativa aplicable es la contenida en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratacin con los consumidores de prstamos o crditos hipotecarios y de servicios de intermediacin para la celebracin de contratos de prstamo o crdito, y en el Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se desarrolla aquella. Esta gua no se ocupa de las cuestiones referidas a la compraventa de la vivienda. En las pginas de Internet del Portal de Educacin Financiera, creado conjuntamente por la Comisin Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y el Banco de Espaa (http://www. finanzasparatodos.es/), encontrar el lector informaciones prcticas sobre la compraventa de una vivienda que pueden ser de utilidad. 1.2Caractersticas Cuando se trata de un prstamo o crdito de importe elevado, como es el caso de la financiacin de una vivienda, hay dos elementos importantes a tener en cuenta: el precio del dinero que se presta (el tipo de inters) y el plazo de devolucin. Los prstamos hipotecarios son, generalmente, prstamos a largo plazo que tienen una garanta especial para la entidad bancaria que lo concede, y por eso tienen un tipo de inters inferior al de otros tipos de financiacin que no disponen de esta garanta.
Estos prstamos, como se ha dicho, tienen para la entidad que los concede una garanta adicional a la personal de cualquier otro prstamo: la propia vivienda, que se hipoteca a favor de la entidad bancaria (de ah su nombre de prstamos hipotecarios). En caso de que el cliente incumpla sus compromisos de pago, la entidad puede pedir su ejecucin subasta para recuperar la suma prestada pendiente de devolucin, los intereses no pagados y los intereses de demora y gastos del impago, perdiendo el cliente la propiedad de su vivienda. No obstante, con ello la deuda no siempre queda saldada. 1.3 Finalidad y tipologas La finalidad principal del prstamo hipotecario suele ser la adquisicin de una vivienda (un inmueble), aunque tambin puede dirigirse a financiar su construccin, ampliacin o rehabilitacin. El inmueble puede estar destinado a vivienda habitual como sucede en la mayora de los casos o a segunda residencia, o bien puede tener uso comercial oficinas, locales. La financiacin tambin puede tener como finalidad la adquisicin de terrenos, promociones inmobiliarias, etc. En ocasiones, los prstamos hipotecarios se conceden con otras finalidades, como aumentar la disponibilidad de dinero del solicitante con el fin de adquirir bienes de consumo, o bien para reestructurar en un nico prstamo las deudas vigentes de otros prstamos anteriores. Para ello, el propietario de una vivienda la ofrece en garanta a una entidad para acceder de ese modo a un prstamo, normalmente en mejores condiciones de precio (inters) que las existentes para otros tipos de financiacin que no exijan una garanta de este tipo, o bien para reestructurar su deuda global facilitando su liquidacin a largo plazo, con lo que las situaciones de dificultad econmica transitoria pueden mejorar a corto plazo. En ambos casos, si bien la operacin puede parecer atractiva a primera vista, hay que tener en cuenta otros factores para una adecuada valoracin de la operacin a contratar: i) que se est garantizando la devolucin del prstamo con un inmueble que podra perderse en caso de impago; ii) los mayores gastos de formalizacin de un prstamo hipotecario respecto a los de uno personal, y iii) los mayores plazos de los prstamos hipotecarios, que en el caso de ser usados para la financiacin de bienes de consumo podran superar la vida til del bien adquirido. 1.4 Prstamos y crditos Aunque prstamo y crdito son operaciones distintas, en esta gua nos centraremos en los prstamos, al ser ms habituales los prstamos hipotecarios que los crditos hipotecarios, si bien la mayor parte del contenido de esta gua es aplicable a ambos. Comenzaremos diciendo que un prstamo es un producto bancario que permite al cliente (que en trminos mercantiles se denomina prestatario) recibir una determinada cantidad de dinero (el denominado capital o principal del prstamo) de una entidad (el prestamista), con el compromiso de devolver dicha cantidad y los intereses correspondientes, habitualmente mediante pagos peridicos (las llamadas cuotas). Por su parte, un crdito es un producto bancario que permite al cliente (llamado en trminos mercantiles acreditado) ir disponiendo del dinero facilitado por la entidad (acreedora) a medida que lo vaya necesitando, en cualquier cantidad hasta una determinada cuanta (lmite del crdito pactado) y en cualquier momento durante el plazo de tiempo acordado. El cliente deber devolver la cuanta dispuesta, as como los intereses y las comisiones bancarias, en los plazos acordados, si bien tambin puede devolver parcial o totalmente el importe dispuesto antes de su vencimiento, pudiendo volver a disponer de ese importe en futuras ocasiones durante la vida del crdito, si as se ha pactado.
2Garantas del prestamista en el prstamo hipotecario
2.1 La garanta hipotecaria Una caracterstica propia de los prstamos hipotecarios es la garanta especfica, adicional a la personal, que se pone a disposicin de la entidad prestamista, y que, normalmente, es el propio inmueble (vivienda). La existencia de la garanta hipotecaria permite que la entidad de crdito ofrezca un plazo dilatado de devolucin y un precio (tipo de inters) inferior a otras financiaciones, pero tiene como contrapartida la posibilidad de que la entidad, en caso de impago, cobre la deuda (toda o parte) mediante la venta de la vivienda o la ejecucin de la garanta hipotecaria. No obstante, durante la vida del prstamo la vivienda hipotecada es, a todos los efectos, propiedad del cliente (prestatario), quien podr venderla, alquilarla o incluso volverla a hipotecar, siempre que el prestamista no sea perjudicado por alguna de estas operaciones, que en algn caso podr limitar, pero no prohibir. En todo caso, en la escritura (novedad introducida por la Ley 1/2013) deber constar el carcter habitual o no de la vivienda, lo que puede tener transcendencia no solamente fiscal dependiendo de la legislacin vigente en cada momento, sino tambin, en caso de impago, a la hora de la ejecucin de la garanta hipotecaria. 2.2 La responsabilidad universal del deudor y la dacin en pago De todos modos, es importante saber que en la mayor parte de los prstamos o crditos hipotecarios la garanta hipotecaria no limita la responsabilidad del deudor al valor de la vivienda. Con carcter general, si, como consecuencia del impago, se ejecuta la garanta hipotecaria, es decir, la vivienda (vase apartado 2.3) y los fondos obtenidos con la venta de esa garanta no saldan totalmente la deuda, la entidad de crdito podr iniciar actuaciones contra otros bienes del deudor con objeto de intentar recuperar el resto de la deuda pendiente de cobro. Ello es as en virtud del denominado principio de responsabilidad universal establecido en el artculo 1911 del Cdigo Civil, conforme al cual el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros en tanto que la deuda no est totalmente satisfecha. No obstante, existen dos supuestos en los que el principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor no resulta de aplicacin: i) cuando las partes hayan pactado expresamente en la escritura del prstamo la limitacin de la garanta hipotecaria al valor de la vivienda (vase apartado 11.1 de esta gua), y ii) cuando la entidad de crdito acepta, mediante pacto expreso, la denominada dacin en pago, es decir, que el cliente quede liberado de su deuda con la entrega de la garanta (la vivienda). Hasta ahora, en nuestro pas esta circunstancia no ha sido habitual en los prstamos hipotecarios. En cualquier caso, sugerimos consultar el apartado 11.3 de esta gua, por cuanto la dacin en pago se contempla como una de las medidas con los condicionantes de cada caso recogidas en la normativa de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos (Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos). Adems de la responsabilidad patrimonial universal del deudor y de la garanta hipotecaria, en ocasiones las entidades exigen incluso la garanta personal de avalistas, esto es, otra u otras personas que respondan de la deuda con sus bienes en caso de impago, reforzando an ms la posicin acreedora de la entidad bancaria. 2.3 Ejecucin de la garanta Las entidades incorporan en los contratos clusulas que les permiten dar por vencido anticipadamente el prstamo si el deudor deja de atender sus obligaciones de pago por
un plazo al menos equivalente a tres meses, pudiendo entonces reclamar judicial o extrajudicialmente al deudor el importe del capital no amortizado del prstamo junto con los intereses ordinarios y de demora y los gastos devengados hasta la fecha de cobro. As, cuando se den determinadas circunstancias recogidas en el contrato normalmente el impago de las cuotas al menos durante el plazo antes sealado, la entidad prestamista tratar de recuperar no solo la deuda impagada hasta ese momento, sino tambin el importe restante del prstamo, mediante la venta del bien hipotecado, siguiendo el procedimiento de ejecucin judicial establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil o el procedimiento de ejecucin extrajudicial con intervencin de notario, pero fuera de un procedimiento judicial previsto en la Ley Hipotecaria. Si, tras la adjudicacin de la vivienda habitual hipotecada, la suma obtenida fuese insuficiente, podr solicitarse la ejecucin por la diferencia que falte contra quienes proceda. No hay que olvidar que, en ese caso, el ejecutado quedar liberado a modo de quita si su responsabilidad queda cubierta en determinados porcentajes: si satisface el 65 % de la cantidad que quedaba pendiente en cinco aos o bien el 80 % en diez. Adems, si la propiedad de la vivienda se transmitiese en diez aos desde la aprobacin del remate o su adjudicacin, la deuda remanente que debe pagar el ejecutado se reducira en la mitad de la plusvala obtenida en la venta, deduciendo los costes acreditados. Este tema se desarrolla con ms detalle en el apartado 11 de esta gua.
3Importe del prstamo
El importe del prstamo tambin denominado capital o principal es el dinero entregado por la entidad bancaria al cliente en concepto de prstamo hipotecario y que este se compromete a devolver, normalmente mediante cuotas peridicas, en el plazo y al tipo de inters pactados. El importe es, adems, una de las variables fundamentales que intervienen en la operacin de prstamo hipotecario, junto al plazo y los tipos de inters pactados, ya que son los factores que determinan la cuota de amortizacin que se va a pagar. Para determinar cul sera el importe del prstamo que el prestatario puede obtener hay que tener en consideracin varios factores: la capacidad de pago del cliente, esto es, la relacin entre sus ingresos y sus gastos, el valor de tasacin de la vivienda, y el porcentaje de financiacin. 3.1 La tasacin Para conseguir una garanta adecuada del prstamo que se va a conceder, el prestamista exigir que el inmueble que se va a hipotecar sea tasado. Esto significa que una entidad debidamente habilitada para ello determine cul es su valor estimado. Al ser el inmueble (la vivienda, generalmente) la principal garanta de estas operaciones, su situacin en el momento de la concesin (construida o por construir, estado de conservacin, ubicacin...) influye en su valoracin. El valor de tasacin permite estimar el valor estable del inmueble que se desea adquirir (que puede ser diferente del precio de compra) y, por ello, condicionar el importe del prstamo que la entidad estar dispuesta a conceder. En cualquier caso, debe tenerse en cuenta que la tasacin es una estimacin de valor de un inmueble (la vivienda) en circunstancias de desarrollo normalizado de los mercados en ese momento y en circunstancias de funcionamiento normal del mercado hipotecario y no supone ninguna garanta de que ese valor se mantendr a lo largo del tiempo. En Espaa estn habilitadas para practicar tasaciones para el mercado hipotecario las sociedades de tasacin, que estn supervisadas por el Banco de Espaa y que deben contar con profesionales adecuados (arquitectos, ingenieros, etc.), aplicar procedimientos rigurosos de tasacin y actuar con independencia respecto a los procesos de concesin del prstamo. La normativa de transparencia seala que el futuro deudor tiene derecho a proponer y elegir, de mutuo acuerdo con la entidad, la persona o empresa que vaya a llevar a cabo la tasacin del inmueble objeto de la hipoteca. En cualquier caso, si, una vez realizada la tasacin (que habr pagado el cliente), no se alcanza un acuerdo con esa entidad para la concesin del prstamo, el banco est obligado a entregar el original del informe de tasacin (y, al menos, una copia, en caso de que finalmente s se contrate el prstamo), de modo que pueda aprovecharse, siendo entregado en cualquier otra entidad con la que se negocie el prstamo a continuacin, ya que las tasaciones sobre la vivienda en cuestin realizadas por una tasadora homologada y que no estn caducadas (caducan a los seis meses desde la emisin del informe de tasacin) han de ser admitidas por todas las entidades, sin que, en ese caso, pueda cobrarse por una nueva tasacin. Ahora bien, si el cliente lleva una tasacin no caducada a otra entidad, la aceptacin del documento de tasacin que presente no significa que la entidad tenga que aceptar el valor de tasacin que se indique en ese documento, ya que la entidad deber hacer
las comprobaciones adicionales que estime necesarias (sin coste para el cliente) y, a la vista de ello, decidir cul ser el valor de tasacin que admite. 3.2 El porcentaje de financiacin Este porcentaje se calcula, en general, como el cociente entre el importe del prstamo hipotecario y el valor de tasacin del inmueble. Normalmente, en las operaciones de adquisicin de la vivienda habitual las entidades no concedern un porcentaje de financiacin que supere el 80% del valor de tasacin. Pero el importe del prstamo que est dispuesta a conceder la entidad no depender solo de ese valor, sino tambin de otros factores (poltica comercial de concesin de prstamos de la entidad, capacidad financiera del solicitante vase apartado siguiente, tipo de inmueble primera o segunda residencia, por ejemplo, aportacin de avales o garantas adicionales, etc.). 3.3 El nivel de ingresos del prestatario Otro aspecto sin duda importante es la capacidad de pago del solicitante, ya que tanto la entidad como el cliente deben procurar que la cuota mensual de amortizacin no supere un determinado porcentaje sobre sus ingresos mensuales netos, de modo que una vez pagada la cuota el cliente disponga de un nivel de ingresos suficiente para atender los gastos habituales de la unidad familiar (en el anejo II, Prstamo responsable, volveremos sobre esta cuestin). Para calcular la capacidad de pago del solicitante, la entidad de crdito tendr en cuenta, adems de los ingresos (netos de impuestos y otras deudas), su historial crediticio para asegurarse de que no hay situaciones de impago, junto a su capacidad de generacin de recursos. Para ello, se valorarn, entre otros: la edad, el estado civil, el nmero de miembros de la unidad familiar, la profesin, el tipo de contrato laboral, el comportamiento con la entidad, la antigedad en el trabajo y en la ciudad de residencia, etc. 3.4 La moneda del prstamo Lo habitual es que el cliente contrate un prstamo hipotecario en la misma moneda en que obtiene sus ingresos, normalmente en euros. Sin embargo, en ocasiones, las entidades pueden ofrecerle contratar un prstamo en moneda diferente del euro, producto de mayor complejidad para el consumidor habitual por los riesgos que a largo plazo pueden surgir. Si se ofrece la posibilidad de contratar un prstamo en moneda distinta del euro, ser porque en ese momento los tipos de inters en esa moneda son inferiores a los tipos de inters de operaciones equivalentes en euros. Antes de contratar un prstamo de esta naturaleza, se deben de tener en cuenta, entre otros, dos aspectos: Si se trata de un prstamo a tipo de inters variable, los tipos variarn a lo largo de la vida del prstamo, al igual que sucede en un prstamo en euros, y por tanto se ver afectada la cuota. Incluso los tipos de inters de una moneda pueden subir, y los de otra, bajar. Adems, en un prstamo en moneda extranjera, las cuotas a pagar se calculan en la divisa en la que se haya contratado el prstamo, y para ello cada vez que tengan que pagarse deber comprarse la divisa correspondiente, por lo que las cuotas tambin oscilarn en funcin del tipo de cambio de dicha divisa respecto al euro, que puede llegar a tener variaciones muy bruscas a lo largo del tiempo. Eso quiere decir que, si esa moneda extranjera sube respecto al euro, sus cuotas en euros se incrementarn en la misma medida. Para cubrirse de esta incertidumbre del tipo de cambio, se puede contratar un aseguramiento del tipo de cambio (cuya contratacin tiene un coste), de modo que el
cliente conozca de antemano a qu tipo de cambio pagar las divisas que tenga que comprar para pagar las cuotas. Por lo tanto, a la hora de valorar la conveniencia de endeudarse en moneda extranjera, el solicitante debe valorar la operacin en su conjunto y considerar si un tipo de inters inicial ms bajo le compensa de los riesgos que va a asumir. Como veremos en el apartado de informacin precontractual, la entidad deber informar detalladamente sobre los riesgos especficos de una operacin de esa naturaleza, y el prestatario, plasmar en la escritura en expresin manuscrita el haber sido advertido de los riesgos derivados de esta operativa (vase anejo IX). La entidad, a la hora de valorar la operacin, tambin tendr en cuenta estos riesgos, por lo que la cantidad que est dispuesta a conceder probablemente sea menor que en el caso de un prstamo en euros.
4Plazo
El plazo de vencimiento o de amortizacin es el tiempo establecido en el contrato de prstamo para su total devolucin. Como este tipo de prstamos son de importe elevado, con el fin de que el importe de las cuotas sea asumible para el deudor, los plazos suelen ser ms dilatados que en el resto de las operaciones de financiacin, en su mayora entre los quince y los treinta aos, o incluso ms, dependiendo de la modalidad de tipo de inters. Las ltimas novedades legislativas establecen incentivos para que las entidades no concedan financiaciones a ms de treinta aos como, por ejemplo, que esas operaciones a plazos mayores no sirvan de garanta para las emisiones de cdulas hipotecarias, pero se mantiene la plena libertad para contratar prstamos a plazos ms prolongados en el tiempo. El plazo, por tanto, ser otro de los aspectos importantes a considerar en el proceso de contratacin con la entidad que va a conceder el prstamo, de modo que las cuotas a pagar sean una cantidad que no suponga una carga excesiva en relacin con los ingresos netos del cliente, teniendo en cuenta el resto de los gastos que tenga comprometidos. En la eleccin del plazo de amortizacin del prstamo se debe tener en cuenta que alargar mucho aquel supone un pago total de intereses mayor, mientras que acortarlo en exceso puede implicar una carga financiera mensual muy elevada. El cliente debe buscar su situacin de equilibro y escoger de comn acuerdo con la entidad un plazo que le permita hacer frente con holgura a los pagos del prstamo. Si bien siempre tendr a su disposicin la posibilidad de realizar amortizaciones anticipadas parciales que acorten este plazo, o incluso reducirlo va novacin (vase apartado 10.2.1), no se debe olvidar que llevar a cabo estas amortizaciones anticipadas o estas novaciones puede suponerle costes: el pago de comisiones y gastos. La cuota que el prestatario tendr que pagar a la hora de amortizar su prstamo hipotecario cuando se trata de prstamos con cuotas constantes (vase apartado 6) depende de tres factores: el importe del prstamo, el tipo de inters y el plazo. Por lo tanto, si no vara el tipo de inters, cuanto mayor sea el plazo del prstamo menor ser la cuota, y, en los casos de prstamos hipotecarios para compra de vivienda, esas menores cuotas pueden ser decisivas para permitir comprar la vivienda. No obstante, cuando los plazos son ya largos, la disminucin de las cuotas es mucho menos perceptible, sobre todo cuanto mayor es el tipo. Esto podemos verlo en el grfico 1, que refleja la evolucin de la cuota en funcin del plazo de un prstamo para distintos tipos de inters. En dicho grfico, para un prstamo de 200.000 euros, si bien la cuota disminuye con el aumento del plazo, la disminucin es menor (la curva cada vez tiene menos pendiente, se va haciendo ms plana) segn vamos alargando el plazo. As, podemos ver que, a medida que aumentamos el plazo, la cuota va disminuyendo, pero cuanto ms alarguemos el plazo la cuota, proporcionalmente, disminuye en menor medida que cuando los plazos son menores. Tambin podemos verlo en el grfico 2, con un ejemplo para un prstamo de 200.000 euros a un tipo de inters del 2,5% (suponiendo que el tipo de inters no cambia a lo largo de la vida del prstamo) y a tres plazos distintos; se refleja, adems, el total que se pagara de intereses en cada uno de los tres casos.
EVOLUCIN DEL IMPORTE DE LAS CUOTAS EN un PRSTAMO DE 200.000 EUROS
TIPO DE INTERS: 2,5 %
TIPO DE INTERS: 5 %
TIPO DE INTERS: 7,5 %
EJEMPLO DE un PRSTAMO DE 200.000 EUROS A UN TIPO DE INTERS FIJO DEL 2,5% en distintos plazos
Plazo: quince aos. Cuota mensual: 1.334.
AMORTIZACIN INTERESES
Plazo: veinte aos. Cuota mensual: 1.060.
Plazo: treinta aos. Cuota mensual: 790.
5Tipo de inters
5.1Significado El tipo de inters es el precio que cobra la entidad de crdito por prestar el dinero al cliente. Se expresa como porcentaje sobre el capital prestado y va referido a un perodo de tiempo concreto (normalmente anual). En ocasiones, se utiliza tipo de inters, tasa de inters e intereses como palabras sinnimas. Sin embargo, habr que entender que el tipo o la tasa de inters se expresa en tanto por ciento y los intereses se miden en unidades monetarias (normalmente euros) y son el resultado de aplicar el tipo de inters al capital del prstamo pendiente de amortizar para el perodo de tiempo que corresponda. En el grfico 3, y a modo de ejemplo, se puede ver la evolucin del ndice de referencia para prstamos hipotecarios del conjunto de entidades (conocido como IRPH), que se construye con los tipos medios de las operaciones de prstamo hipotecario de plazo igual o superior a tres aos concedidas por los bancos y cajas de ahorros, y que es una buena medida de la evolucin en el tiempo del precio de los prstamos hipotecarios en nuestro pas. Junto a dicho ndice se incluye una medida de la evolucin del precio del dinero en el mercado del euro: el ndice oficial eurbor a un ao. No obstante, debe tenerse en cuenta que el tipo de inters y el resto de las condiciones financieras de las operaciones bancarias sern acordados libremente entre las entidades y los clientes. Es decir, los tipos de inters de los prstamos y crditos hipotecarios no estn fijados por ninguna norma: son libres, si bien el cliente deber recibir informacin tanto de este aspecto como del resto de las caractersticas del prstamo antes de contratar (vase apartado 8 de esta gua), sin olvidar que los intereses de demora, en su caso, tendrn determinadas limitaciones que detallaremos en el apartado 10, en lo referido a liquidaciones por morosidad. 5.2 Tipos fijos y tipos variables El tipo de inters puede ser fijo o variable, dependiendo de si se mantiene o no constante a lo largo de la vida del prstamo. Si el tipo de inters contratado es fijo (esta modalidad es hoy poco frecuente en nuestro pas para prstamos hipotecarios) el cliente no tendr la incertidumbre de los cambios que pueden darse en los tipos de inters, algo muy importante en operaciones de larga duracin como esta. No se vera perjudicado por las posibles subidas ni se beneficiara de las bajadas que pudieran tener los tipos. En otras palabras, la cuota ser siempre la misma a lo largo de la vida del prstamo, destinndose su montante al pago de intereses y capital. Uno de los factores que hace que en las operaciones a tipo fijo el tipo de inters normalmente sea superior al de un prstamo a tipo variable de las mismas caractersticas de importe y plazo es que en los prstamos a tipo fijo el cliente (prestatario) no asume el riesgo de incremento del precio del dinero, sino que lo hace el prestamista (la entidad). En todas las operaciones financieras, la reduccin de sus riesgos tiene un coste. En el caso de los prstamos a tipo fijo, la desaparicin de este riesgo para el cliente viene compensada en trminos de tipo de inters ms elevados. Otra caracterstica es que los plazos de los prstamos hipotecarios a tipo fijo normalmente suelen ser significativamente ms cortos que los de los prstamos a tipo variable. Si el tipo es variable, significa que ese tipo de inters se va a ir modificando a lo largo de la vida del prstamo, en las fechas en las que se haya pactado. Evolucionar en
funcin de un ndice o tipo que se acuerda como referencia (por ejemplo, el eurbor) y al que, habitualmente, se le suma un margen o diferencial constante; es decir, est indiciado a dicho ndice o tipo. En resumen, es el prestatario (el cliente) quien asume el mayor riesgo por la variacin del tipo de inters, que es uno de los factores que justifica el que, en el inicio, un prstamo a tipo variable tenga un coste inferior a uno a tipo fijo de iguales caractersticas. Hay prstamos referenciados, por ejemplo, al eurbor ms un diferencial. Ello significa que el prestatario se compromete a pagar los intereses al tipo de inters que corresponda al valor del eurbor en cada momento (o en los momentos que se sealen en la escritura) ms ese diferencial. En ocasiones, en los prstamos a tipo de inters variable hay un plazo inicial (un semestre, un ao, dos aos) en el que el inters es fijo, con objeto de evitar fluctuaciones en los primeros recibos. 5.3 Sistemas de indiciacin Los sistemas de indiciacin o ndices de referencia pueden ser numerosos. No obstante, la normativa espaola exige que solo puedan utilizarse como ndices o tipos de referencia para prstamos hipotecarios con personas fsicas para financiacin de viviendas aquellos que se hayan calculado a coste de mercado, en los que la entidad no pueda influir en su valor mediante acuerdos o prcticas acordadas con otras entidades y solo cuando los datos utilizados se agreguen con un procedimiento matemtico objetivo. Para valorar un ndice a la hora de contratar un prstamo hay que fijarse en la evolucin que ese ndice ha tenido a lo largo del tiempo y no solo en el valor concreto en un momento determinado. En las pginas de Internet del Banco de Espaa (Portal del Cliente Bancario) se puede acceder a esa informacin, en concreto a travs del enlace http://www.bde.es/clientebanca/tipo/referencia/temas/tipos.htm. 5.4 ndices o tipos de inters de referencia oficiales. Un ndice de referencia puede ser cualquiera que cumpla con los requisitos anteriores. No obstante, existe una categora dentro de estos ndices que abarca los habitualmente utilizados. Nos referimos a los denominados tipos de inters oficiales. Los tipos de inters oficiales son unos ndices que son obtenidos o elaborados mensualmente por el Banco de Espaa, que los publica en su pgina electrnica y en el Boletn Oficial del Estado (BOE). Son, por tanto, referencias de fcil acceso, que tambin suelen publicarse en las pginas econmicas de los principales diarios. Tienen varias ventajas, basadas, como acabamos de ver, en su accesibilidad y difusin, su objetividad (al no depender de una entidad o grupo de entidades) y su fiabilidad. Estos tipos, de acuerdo con lo establecido en el artculo 27 de la Orden 2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y proteccin del cliente de los servicios bancarios, son los siguientes: a)	Tipo medio de los prstamos hipotecarios a ms de tres aos, para adquisicin de vivienda libre, concedidos por las entidades de crdito en Espaa; comnmente conocido como IRPH del conjunto de entidades. b)	Tipo medio de los prstamos hipotecarios entre uno y cinco aos, para adquisicin de vivienda libre, concedidos por las entidades de crdito en la zona del euro, elaborado y publicado por el Banco Central Europeo. c)	Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pblica de plazo entre dos y seis aos. d)	Referencia interbancaria a un ao (eurbor).
EVOLUCIN EN EL TIEMPO DE TRES TIPOS DE INTERS DE REFERENCIA OFICIALES
RTO INTERNO DP
e)	Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco aos. f)	El mbor, exclusivamente para los prstamos hipotecarios formalizados antes del 1 de enero de 2000. En el pasado han existido otros tipos de referencia que han dejado de ser considerados oficiales para los nuevos prstamos formalizados a partir del 29 de abril de 2012, y que seguir publicando el Banco de Espaa para su aplicacin a las operaciones vigentes acogidas a ellos, hasta el establecimiento por el Gobierno de un rgimen de transicin que determine qu sucede con los prstamos afectados. Ante posibles dudas que puedan surgir respecto a la continuidad de estos ndices de referencia, conviene consultar la nota informativa publicada por el Banco de Espaa: http://www.bde.es/f/webbde/GAP/Secciones/SalaPrensa/NotasInformativas/Briefing_notes/es/notabe30-04-13.pdf. La definicin de los tipos de referencia oficiales se encuentra en la Circular del Banco de Espaa 5/2012, de 27 de junio. Como decamos, el Banco de Espaa publica mensualmente estos ndices en el Boletn Oficial del Estado. Dado que algunos de ellos se pueden obtener en cuanto finaliza el mes, el Banco de Espaa publica dos resoluciones distintas de carcter mensual, una a principio de mes y la segunda, con los datos que no se obtienen de inmediato, a partir del da 15 de cada mes. El grfico 3 muestra la evolucin de los ndices oficiales en los ltimos aos. En este grfico no incluimos aquellos ndices que han dejado de ser oficiales (mbor, IRPH de bancos e IRPH de cajas) y tampoco los nuevos ndices cuya publicacin acaba de comenzar (el medio de los prstamos hipotecarios entre uno y cinco aos, para adquisicin de vivienda libre, concedidos por las entidades de crdito en la zona del euro elaborado y publicado por el Banco Central Europeo y el de permuta de intereses/IRS al plazo de cinco aos). 5.5 El redondeo A veces, con objeto de simplificar el clculo de la cuota de los prstamos, se pacta que la cifra resultante de la suma del valor del ndice de referencia y el diferencial se redondee al alza o a la baja. La Ley 44/2002, de Medidas de reforma del sistema financiero, estableci que los crditos y prstamos a tipo de inters variable que se formalicen a partir de su entrada en vigor (24 de noviembre de 2002) podrn incorporar el redondeo del tipo de inters, pero nicamente al octavo de punto ms prximo. Posteriormente, una normativa de consumo, la Ley 44/2006, de 31 de diciembre, que modificaba la Ley 26/1984, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios,
vendra a considerar abusivas las estipulaciones que contemplen cualquier posibilidad de redondeo al alza en el precio de los productos o servicios en los contratos suscritos por consumidores. En cualquier caso, corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales de justicia pronunciarse sobre la posible nulidad de esas clusulas y los efectos derivados de tal nulidad. 5.6 Uso de los suelos y de los techos En algunos prstamos hipotecarios se incluyen clusulas por las que se limita la variacin del tipo de inters, lo que comnmente se denominan suelos y techos. Mediante este tipo de clusulas se limitan bien las bajadas del tipo de inters variable resultante de la revisin por debajo de un cierto valor (suelo), bien las subidas (techo), o tanto las bajadas como las posibles subidas. En el caso de que se limiten las subidas, el posible beneficio es para el cliente, ya que, si el tipo de inters llegase a superar dicho lmite (el llamado techo), se aplicara este. Ahora bien, si se limitan las bajadas, en aquellos prstamos que tengan este lmite inferior (el llamado suelo), cuando la aplicacin del tipo de inters pactado diera como resultado un tipo de inters inferior a dicho suelo, se aplicara este y no el resultante de la revisin. Esta situacin beneficia a la entidad prestamista, que de este modo se asegura unos ingresos mnimos en momentos de bajadas de tipos de inters. En cualquier caso, es el cliente quien debe prestar atencin y valorar la diferencia existente entre el suelo y el techo, y la relacin que estos guardan con el tipo de referencia seleccionado. Estas clusulas (clusulas techo, suelo, o techo y suelo) estn previstas en la normativa de transparencia (actualmente en la Orden EHA/2899/2011). Ahora bien, si el prstamo que se ofrece las tiene, en la informacin personalizada con las caractersticas del prstamo que debe facilitar la entidad antes de su contratacin debe hacerse una mencin especfica y especial a las mismas, indicando el tipo mnimo y mximo a aplicar y la cuota mxima y mnima que habra que pagar como consecuencia de la aplicacin de esos techos y suelos. Adems, a raz de la Ley 1/2013, el notario recabar del prestatario su expresin manuscrita de haber sido advertido de este riesgo derivado del contrato. 5.7 Los riesgos de los tipos de inters variables: cobertura de la variacin de tipos Uno de los principales riesgos que asume el cliente al contratar un prstamo hipotecario a inters variable es el derivado de una posible subida de los tipos de inters, dado que, si los tipos suben algo nada descartable en operaciones de tanta duracin, puede encontrarse con dificultades para pagar las cuotas resultantes. Debe tenerse en cuenta que cuanto ms frecuente sea la variacin del tipo de inters mayor es el riesgo apuntado, y la reduccin de ese riesgo, como la de cualquier otro riesgo, tiene costes. Con el fin de minimizar el riesgo del tipo de inters, se puede contratar una cobertura que amortige el impacto que tiene una subida del tipo de inters sobre las cuotas a pagar. De hecho, las entidades de crdito estn obligadas, por la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, a ofrecer al cliente al menos un instrumento, producto o sistema de cobertura del riesgo de incremento del tipo de inters. Su contratacin en un momento determinado y para un perodo de tiempo establecido tiene un resultado neto diferente, dependiendo del producto escogido: a)	Bien un cambio temporal en el pago de los intereses del prstamo, pasando de pagar un tipo variable a pagar un tipo fijo durante ese perodo (un intercambio de intereses, tambin llamado un swap de intereses), o
b)	el establecimiento de un lmite superior (lo que en trminos tcnicos se conoce como un cap), o bien uno superior y otro inferior a la variacin en los tipos de inters (su denominacin tcnica es collar). En el anejo I de esta gua se incluye una descripcin ms detallada de esos productos de cobertura. Es importante tener en cuenta que estas coberturas se ofrecen por perodos cortos, no alcanzando, generalmente, la duracin normal de un prstamo hipotecario, aunque, si se contrata, la entidad, una vez finalizado el perodo de esta cobertura, probablemente ofrezca no es obligatorio hacerlo la posibilidad de contratar otra adaptada al nivel en que se encuentren los tipos de inters en ese momento. La contratacin de este tipo de productos de reduccin de los riesgos de variacin de tipos de inters (swaps o derivados) es una opcin que el cliente ha de valorar analizando con profundidad las implicaciones econmicas y legales de su contratacin y los costes que puede conllevar su posible cancelacin anticipada, que pueden llegar a ser muy importantes. En todo caso, si finalmente se contrata un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de inters, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, el notario recabar del prestatario una expresin manuscrita de haber sido advertido del riesgo derivado del contrato. Existen algunas modalidades de prstamos que tratan de reducir los riesgos de tipo de inters que asumen los clientes, pero no deben confundirse con los instrumentos de cobertura de tipos. As: La contratacin de una modalidad mixta de prstamo a tipo de inters fijo y a tipo de inters variable. Por ejemplo, el 50 % del prstamo a tipo fijo y el otro 50 % a tipo variable. El impacto de una subida de tipos le afectara solo a la parte del prstamo contratada a tipo variable. La contratacin de una modalidad de prstamo a tipo de inters variable con un largo perodo inicial a tipo de inters fijo. Por ejemplo, un prstamo a treinta aos, en el cual los diez primeros aos son a tipo fijo. O tambin los prstamos a tipo variable con revisiones a plazos de tres o cinco aos. Sin embargo, en nuestro pas, estos productos no son habituales. Algunas entidades tambin pueden ofrecer prstamos a tipo variable con cuota fija, especialmente cuando el plazo de amortizacin no es excesivamente largo. En este caso, las oscilaciones del tipo de inters, subiendo o bajando, lo que haran es alargar o acortar el plazo de amortizacin, mantenindose la cuota fija. 5.8 La tasa anual equivalente (TAE) Hemos visto ya que el tipo de inters es el precio que cobran las entidades de crdito por prestar dinero. Adems de ese tipo de inters, tambin cobran determinadas comisiones por la prestacin de los servicios anejos al prstamo y repercuten determinados gastos vinculados a la contratacin de este. Con el fin de poder comparar diferentes prstamos, con condiciones diferentes de tipo de inters, comisiones, gastos, plazos y forma de amortizacin, se utiliza un indicador: la Tasa Anual Equivalente (TAE). La TAE es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, revela el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero, ya que incluye el inters y los gastos y comisiones bancarias teniendo en cuenta tambin la periodicidad con las que se efectan los pagos. La formulacin matemtica y las cuestiones tcnicas sobre el clculo de la TAE se encuentran en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y proteccin del cliente de servicios bancarios.
Las entidades estn obligadas a informar sobre la TAE de sus operaciones en la publicidad que hagan de sus productos, en la informacin precontractual que deben poner a disposicin de sus clientes, en las ofertas vinculantes, en los contratos y en los documentos que tienen que enviar cada vez que se pague una de las cuotas del prstamo. En el caso de los prstamos a tipo de inters variable, no es posible conocer la evolucin futura del tipo de inters, por lo que la TAE se calcula suponiendo que el tipo se mantiene en el valor que tiene en el momento del clculo. En estos casos, la expresin que utilizarn las entidades ser TAE Variable y la entidad deber indicar que esta solo tiene efectos informativos y que variar con las revisiones del tipo de inters. Para calcular la TAE de un prstamo hipotecario, la entidad debe incluir los intereses que el cliente deber pagar (si es a tipo variable, calculados al tipo que resulte de tener en cuenta el valor del ndice ms el diferencial en ese momento), todas las comisiones, los impuestos y cualquier otro tipo de gastos que el cliente deba pagar en relacin con el contrato de prstamo y que sean conocidos por la entidad, con excepcin de los gastos de notara. Tambin deber incluirse el coste de todos los servicios accesorios relacionados con el contrato de prstamo, en particular las primas de seguro, si la obtencin del prstamo en las condiciones ofrecidas est condicionada a la prestacin de tales servicios. En los documentos que se entreguen cada vez que el prestatario pague las cuotas (que se llaman documentos de liquidacin), en lugar de la TAE figurar el coste efectivo remanente (CER), que es la TAE pero calculada teniendo en cuenta solo el tiempo de vida que le quede al prstamo y los importes que tenga que pagar durante ese tiempo.
6Cmo se paga el prstamo
6.1Introduccin La amortizacin es el pago o conjunto de pagos que se realiza para reembolsar a la entidad de crdito el capital prestado. Existen diferentes sistemas de amortizacin o formas de devolucin del prstamo que determinan cmo se estructurar la cuota de amortizacin hipotecaria a pagar por el prestatario, habitualmente con una periodicidad mensual. La cuota de amortizacin (conocida habitualmente como mensualidad cuando su pago tiene esa periodicidad) se compone de dos elementos: Una parte destinada a la reintegracin o devolucin del capital prestado (amortizacin). Otra parte destinada al pago de intereses devengados. La proporcin de la cuota que se destine a amortizacin de capital y al pago de intereses variar dependiendo del sistema de amortizacin escogido. Habr que tener en cuenta que, dado que el pago de intereses se calcula sobre el capital pendiente de amortizar en cada momento, cuanto ms se retrase la devolucin del capital ya sea por el plazo del prstamo o por la forma en la que se estructure la amortizacin mayor ser el pago acumulado de intereses, y adems estos se concentrarn en los primeros aos de vida de la operacin, durante los cuales ser menos significativa la amortizacin de capital incorporada a las cuotas. 6.2 Sistemas de amortizacin Existen diversos sistemas de amortizacin de prstamos, pero el ms utilizado en Espaa es el de cuota constante o sistema francs, que es el que describimos a continuacin. En este sistema de amortizacin, la cuota a pagar, con la periodicidad pactada (mensual, trimestral, etc.), permanece constante durante toda la vida del prstamo, siempre que se trate de prstamos a tipo de inters fijo. Si el prstamo es a tipo de inters variable (la mayor parte de los que hay en Espaa), la cuota permanecer constante para cada perodo de tipo de inters, pero variar en la fecha en que corresponda la revisin del ndice de referencia, volviendo a mantenerse constante en el nuevo valor hasta la siguiente revisin. Este sistema de amortizacin persigue mantener la cuota lo ms estable posible, pagando ms intereses al principio, y aumentando la suma destinada a amortizar el capital conforme van transcurriendo los pagos de las cuotas. En el grfico 4 puede verse lo anterior, para lo que se ha tomado un ejemplo de un prstamo de 200.000 euros a treinta aos a un tipo de inters del 2,5 % con cuotas mensuales y bajo el supuesto de que no vara el tipo de inters. En dicho grafico puede verse como la parte destinada a pagar intereses va disminuyendo (porque va menguando la deuda) y aumentando la parte destinada a amortizar el capital del prstamo. Hay otros sistemas de amortizacin, tales como el de cuota creciente, aquellos otros en los que solo se pagan intereses, abonndose al final la totalidad del capital prestado (o principal), etc., pero son poco utilizados en Espaa. Si la entidad ofrece un sistema de amortizacin diferente deber informar de sus caractersticas. El cliente debe valorar adecuadamente si el sistema de amortizacin que le ofrecen responde a sus intereses: unos menores pagos al principio pueden convertirse en pagos elevados en el futuro.
EJEMPLO DE LOS DIEZ PRIMEROS AOS DE UN PRSTAMO DE 200.000 EUROS A UN TIPO FIJO DEL 2,5% (duracin total, treinta aos)
EJEMPLO DE un PRSTAMO (CON Y SIN CARENCIA) DE 200.000 EUROS A UN TIPO FIJO DEL 2,5% Y A UN PLAZO DE treinta AOS
Sin carencia. Cuota mensual: 790 .
Con carencia y pago de intereses. Cuota mensual: dos aos: 417 . Resto: 828 .
Con carencia y sin pago de intereses. Cuota mensual: dos aos 0 . Resto: 871 .
Otro aspecto que debe tenerse en cuenta en relacin con la forma de devolucin del prstamo es el de los denominados perodos de carencia que las entidades de crdito incluyen, en ocasiones, en sus ofertas de prstamos hipotecarios. En estos casos y durante dicho perodo de carencia, o bien solo se pagan intereses, por lo que el principal del prstamo no disminuye, o bien tampoco se pagan intereses, que se van acumulando al principal del prstamo, incrementando la deuda, por lo que al finalizar el perodo de carencia la deuda es mayor que al inicio. Para que pueda verse el efecto de un prstamo con carencia y sin ella, en el grfico5 incluimos un ejemplo para un prstamo de 200.000 euros al 2,5% y a treinta aos de plazo. Con esas frmulas (u otras similares) se consigue que las cuotas a pagar durante los primeros aos, considerados habitualmente como los ms difciles para un comprador medio de vivienda por ser perodos de ingresos recurrentes ms bajos, sean menores que las de los prstamos que no ofrecen esa solucin, pero se debe tener en cuenta que esa solucin implicar cuotas a pagar ms altas una vez transcurrido el perodo de carencia. Por ello, al valorar las diferentes ofertas que hagan las entidades, el solicitante debe tener muy en cuenta no solo lo que tendr que pagar en los primeros aos, sino tambin las cuotas que deber abonar transcurrido el perodo de carencia, y valorar su capacidad para atenderlas. En el caso de que el tipo de inters del prstamo sea variable, deber, adems, contar con el margen necesario para enfrentarse a la posibilidad de que se incrementen las cuotas si suben los ndices de referencia.
7Las comisiones y otros gastos
Las comisiones bancarias son las cantidades, distintas de los intereses, que las entidades de crdito cobran por la prestacin de sus servicios (por ejemplo, estudiar su solicitud y abrir el prstamo, modificar el contenido de los contratos, cancelar anticipadamente la operacin, etc.). Las entidades pueden tambin repercutir al prestatario los gastos justificados que tengan que pagar a terceros para poder prestar dichos servicios. En cuanto al importe de las comisiones, la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y proteccin al cliente de los servicios bancarios, establece en su artculo 3 que las comisiones percibidas por servicios prestados por las entidades de crdito sern las que se fijen libremente entre dichas entidades y sus clientes, si bien solo podrn percibirse comisiones (o repercutirse gastos) por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos. Las entidades debern informar previamente a los clientes del importe de las comisiones por los servicios que vayan a prestarles, as como del de los gastos que vayan a repercutirles. A continuacin se detallan algunas de las comisiones y gastos ms habituales que podra cobrar la entidad al contratar un prstamo hipotecario. Otras comisiones o compensaciones que pudieran cobrar las entidades por los servicios que prestasen a lo largo de la vida del prstamo corresponden, por ejemplo, al impago de cuotas o a modificaciones contractuales que se pudieran llevar a cabo a solicitud del cliente, en la cancelacin anticipada del prstamo o en las amortizaciones parciales anticipadas (se describen en apartados diferentes de esta gua). 7.1 Comisin de apertura Se cobra de una sola vez y normalmente, pero no siempre, incluye cualquier gasto o coste de estudio o concesin del prstamo. Tambin incluye las gestiones y trmites que se deben realizar correspondientes a la formalizacin de la operacin y puesta a disposicin del cliente de los fondos prestados. Esta comisin suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se presta y generalmente se paga cuando se firma la operacin. Si no incluyen los gastos de estudio de la operacin, la entidad deber detallar estos gastos separadamente. 7.2 Comisin por cambio de moneda En caso de prstamos en divisas, como la entidad pondr a disposicin del cliente el importe del prstamo en euros, la entidad le podr cobrar una comisin por el cambio a euros del importe del prstamo contratado en otra moneda. 7.3 Comisin por emisin de cheque bancario La entidad prestamista puede cobrar comisiones cuando el cliente solicite que esta emita un cheque bancario no a su nombre, sino a nombre de un tercero, como sera el caso, por ejemplo, de que se solicite un cheque a nombre de los vendedores del inmueble, por el importe del prstamo hipotecario concedido para financiar dicha adquisicin. En otras palabras, cuando el prestatario solicita que el capital del prstamo, en el momento de la concesin, se ponga a nombre de un tercero. 7.4 Comisin por subrogacin por cambio de deudor Las entidades pueden establecer comisiones, para aplicar en los casos de una adquisicin de un inmueble ya hipotecado, cuando el comprador de la vivienda decida quedarBANCO DE ESPAA
se (y la entidad lo acepte) con el prstamo hipotecario que tena la vivienda que compra. Es decir, que el comprador se subroga (pasa a ser el nuevo deudor) en el prstamo que tena concedido el vendedor de la vivienda. El caso ms frecuente de subrogacin de deudor es con motivo de la compraventa de viviendas nuevas, en que los compradores se subrogan en la parte del prstamo concedido al promotor para su construccin y que corresponde a la vivienda adquirida. 7.5 Compensacin por desistimiento y compensacin por riesgo de tipo de inters Si se trata de un prstamo hipotecario (sea a tipo de inters fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona fsica (o una empresa de reducida dimensin a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades solo podrn cobrar, por amortizacin anticipada total, y si as lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensacin por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensacin por riesgo de inters (artculos 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007). Los importes que las entidades podrn cobrar en concepto de compensacin por desistimiento no podrn ser superiores: al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortizacin se produce dentro de los cinco primeros aos de vida de la operacin, o al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortizacin se produce en un momento posterior al indicado en el guin anterior. Si se hubiera acordado con la entidad una compensacin inferior a las indicadas, la compensacin a percibir ser la pactada. La compensacin por tipo de inters se rige por las siguientes reglas: En los prstamos a tipo variable, cuya revisin se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podr percibir nada por este concepto. En otros casos, el importe por este concepto ser el pactado con la entidad, pero su cobro solo ser posible si la cancelacin supone una prdida para ella, lo que normalmente ocurrir cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelacin, menores que el que se est pagando. 7.6 Gastos anejos: tasacin, seguros, gestiones administrativas, notarios, registros e impuestos Como consecuencia del estudio y de la formalizacin del prstamo o crdito hipotecario, se producen una serie de gastos que normalmente sern a cargo del solicitante del prstamo, para lo cual la entidad de crdito le puede exigir una provisin de fondos (entregar una cantidad a cuenta para ir pagando los gastos que se produzcan). El primero de ellos ser la tasacin de la vivienda, a la que ya nos hemos referido en el captulo 3. En caso de resultar denegada la operacin solicitada, la entidad deber entregar el original del informe de tasacin al cliente, que es quien ha soportado su coste. Otro ser el seguro de daos. En los prstamos hipotecarios ms habituales, la entidad exigir que suscriba un seguro de daos sobre el bien hipotecado, que cubra, como mnimo, los que puedan producirse por razn de incendio, elementos naturales y otros daos, con el fin de asegurar la conservacin de su valor y la garanta que implica, ya que si se destruye en un siniestro y no existe este seguro, dicha garanta desaparece. Salvo el seguro de daos, no hay ninguna obligacin de contratar ningn otro tipo de seguro. Ahora bien, la entidad podra exigir, para conceder el prstamo en condiciones ms favorables, la suscripcin de otros seguros. Dicha exigencia se enmarca en la libertad de contratacin, por lo que, si la entidad a la que acude el cliente a solicitar un prstamo
le pone como condicin contratar otro seguro, es el cliente quien debe decidir si le interesa la oferta o no, y, en este ltimo caso, dirigirse a otra entidad. Como veremos ms adelante cuando hablemos de la informacin que debe ofrecer la entidad antes de contratar, si la entidad exige la contratacin de cualquier clase de seguro debe informar detalladamente sobre sus caractersticas y coste. Otros posibles gastos sern los siguientes: Los gastos correspondientes a la comprobacin de la situacin registral de la vivienda que vaya a servir de garanta al prstamo, al objeto de comprobar su titularidad (quin es efectivamente su propietario o propietarios) y si esa vivienda tiene alguna carga, es decir, si figura inscrita en el Registro de la Propiedad alguna deuda del propietario de cuyo pago responde la vivienda. Los gastos que cobre el notario por el hecho del otorgamiento de la escritura de hipoteca (aranceles notariales). Los gastos que cobre el Registro de la Propiedad por la inscripcin en el Registro de la constitucin de la hipoteca. Los impuestos correspondientes, como el impuesto de actos jurdicos documentados. Gastos de tramitacin de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de impuestos, ya que es probable que la entidad encargue a una gestora de su confianza la realizacin de esas tareas en su nombre con el fin de asegurarse de que efectivamente se llevan a cabo. Si hubiera otros gastos, estos debern corresponder a la efectiva prestacin de un servicio relacionado con el prstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad de crdito dirigida a la concesin o administracin del prstamo, y del que la entidad haya informado previamente.
8Tramitacin
8.1 Informacin previa al contrato
8.1.1 La obligacin general de informacin
A las entidades financieras, como profesionales en la materia, les es exigible que velen por los intereses de sus clientes, lo que, entre otras cosas, se traduce en la obligacin de facilitar una informacin completa y comprensible de los productos que ofrecen. Mxime cuando, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 1091 del Cdigo Civil, una vez suscritos, las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos. Se pretende garantizar as que el cliente tenga un adecuado conocimiento previo de las caractersticas de la operacin que desea contratar, de modo que pueda adoptar una decisin informada, en funcin de sus necesidades y preferencias, y, al mismo tiempo, pueda comparar diversas ofertas antes de seleccionar la entidad a la quedar ligado financieramente durante un plazo de tiempo que, en el caso de los prstamos hipotecarios, puede llegar a ser muy largo. En los siguientes apartados desarrollaremos estas obligaciones con mayor detalle. Dentro de la obligacin general de informacin al pblico, y con la finalidad de que este pueda tener conocimiento de la poltica de precios (tipos de inters y comisiones) de las distintas entidades y compararlas entre s, las entidades de crdito deben poner a disposicin de los clientes, actualizados trimestralmente, los tipos de inters habitualmente aplicados y las comisiones habitualmente percibidas por los servicios que prestan con mayor frecuencia, entre los que se encuentran los prstamos hipotecarios, as como los gastos repercutidos en dichos servicios, correspondientes al trimestre anterior a la fecha de publicacin de la informacin. Esta informacin tiene por objeto poder efectuar una comparacin entre entidades, pero en ningn caso constituye una oferta ni compromete en modo alguno a la entidad que la hace pblica.
8.1.2 El prstamo responsable
La actual regulacin de la transparencia de las operaciones ha desarrollado los principios previstos en la Ley 2/2011, de Economa Sostenible, con el fin de promover la concesin responsable de prstamos por parte de las entidades de crdito. De este modo se pretende que las entidades solo concedan prstamos a quienes realmente puedan pagarlos, atendiendo adems a los intereses y necesidades de su cliente. Para ello se establecen unos principios (que se reproducen en el anejo II de esta gua) que obligan a las entidades a actuar de forma honesta, imparcial y profesional, atendiendo a la situacin personal y financiera y a las preferencias y objetivos de sus clientes cuando les ofrezcan y concedan prstamos. El solicitante, por su parte, debe facilitar a la entidad la informacin ms transparente, completa y veraz sobre su situacin y sus necesidades financieras, con el fin de que las entidades puedan ofrecerle los productos ms ajustados a ellas; obviamente, sin olvidar siempre el principio de libertad contractual que rige en nuestro sistema financiero. Es obligacin de la entidad evaluar la capacidad del solicitante de cumplir los compromisos de pago que debe afrontar, en caso de que finalmente se le conceda el prstamo. Para ello, la entidad deber: Obtener informacin del propio interesado.
Consultar su historial crediticio, incluida la informacin recogida en la Central de Informacin de Riesgos (CIR) del Banco de Espaa, teniendo en cuenta que, si finalmente no se concediese el prstamo por razn de esta consulta, se har saber al solicitante el resultado de esta. Tener en cuenta los ingresos del solicitante. Evaluar la capacidad del solicitante y de sus garantes (si existen estos) de cumplir las obligaciones de pago, teniendo en cuenta sus ingresos, ahorros, deudas pendientes de saldar, gastos fijos y otras garantas. Hacer una valoracin prudente del inmueble que constituya la garanta hipotecaria, con objeto de que pueda responder efectivamente de la devolucin del capital prestado. Basar su decisin de concesin o no de la financiacin propuesta preferentemente en la capacidad del solicitante de cumplir sus obligaciones de pago durante toda la vida del prstamo, sin tener en cuenta el valor de la garanta. Adems, esa evaluacin de la solvencia del solicitante no debe sustituirse por la suscripcin de seguros de amortizacin u otros productos de cobertura del riesgo.
8.1.3 Las sucesivas fases de la informacin previa al contrato
En materia de asuncin de riesgos crediticios, las entidades son libres para aprobar o denegar las operaciones que les plantean sus clientes, en funcin del estudio riguroso e individualizado del riesgo y de las condiciones propuestas. Para ello, deben tener en cuenta la seguridad, solvencia, liquidez y rentabilidad de la operacin, en funcin de su poltica de concesin de prstamos. Esta poltica puede, adems, cambiar a lo largo del tiempo, dependiendo de factores como la evolucin de los mercados financieros o la situacin econmica de cada momento. Una vez cumplida por parte de la entidad de crdito su obligacin de comunicar al solicitante, en un perodo de tiempo razonable, la denegacin de la operacin de financiacin, no existe ninguna norma de transparencia que exija a la entidad informar sobre las razones que le llevaron a adoptar tal decisin desestimatoria. Se excepta de ello todo lo relativo a la inclusin del solicitante en ficheros de solvencia, pues la entidad s est obligada a informar al cliente del resultado de la consulta que hubiese hecho de tales ficheros.
a) La Ficha de Informacin Precontractual (FIPRE)
Con carcter general, las entidades debern proporcionar informacin sobre los prstamos hipotecarios que ofertan. En primer lugar deben facilitar informacin de naturaleza orientativa, que se ofrecer mediante la Ficha de Informacin Precontractual (FIPRE), que deber estar a disposicin de los clientes, de forma gratuita, en todos los canales de comercializacin utilizados por la entidad. Como caracterstica importante de esta informacin, debe sealarse que el referido documento, que se ha entregado en respuesta a una solicitud de informacin sobre los prstamos que oferta la entidad, no conlleva para la entidad la obligacin de conceder un prstamo, y que la informacin que contiene es meramente orientativa. Tambin deber indicar que se ha elaborado en funcin de la situacin de mercado en ese momento y que la oferta personalizada que posteriormente se haga al cliente puede ser distinta como resultado de la obtencin de informacin de las preferencias del cliente y sus condiciones financieras. En esta ficha, cuyo contenido completo puede verse en el anejo V de la gua, deber incluirse informacin sobre:
El importe mximo del prstamo disponible en relacin con el valor del bien inmueble, el tipo de prstamo y, si as fuera, la circunstancia de tratarse de un prstamo en divisas. El tipo de inters, si es fijo o variable; en este caso, la periodicidad de la revisin; los diferenciales aplicables, as como, si existen, los suelos y los techos de dicho tipo de inters, y las caractersticas de tales limitaciones. Los productos o servicios vinculados que el cliente deba contratar para obtener el prstamo en las condiciones ofrecidas. El coste total del prstamo y los conceptos que lo integran, as como la TAE del prstamo. Los costes para el cliente de una cancelacin anticipada del prstamo.
b) La Ficha de Informacin Personalizada (FIPER)
Una vez que el cliente haya facilitado informacin ms concreta sobre sus necesidades de financiacin, su situacin financiera y sus preferencias, las entidades, si estn interesadas en la operacin, le proporcionarn la informacin personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crdito, con objeto de que el cliente pueda conocer sus caractersticas concretas, valorar sus implicaciones y adoptar una decisin fundada sobre si le interesa o no suscribir el contrato. Esta informacin, de carcter mucho ms especfico, se facilitar mediante la Ficha de Informacin Personalizada (FIPER), que se entregar al cliente, de forma gratuita y siempre antes de que este quede obligado por cualquier contrato frente a la entidad. De forma semejante a lo que hemos visto para la ficha anterior, tambin en la FIPER (cuyo texto completo puede consultarse en el anejo VI) se deben resaltar determinados datos o indicaciones, entre los que destacaramos: Que el documento no conlleva para la entidad la obligacin de conceder un prstamo, y el plazo de validez de la informacin en l contenida. El importe mximo y la duracin del prstamo. El tipo de prstamo, el tipo de inters aplicable y la garanta, as como la advertencia de que el prstamo no se expresa en euros, si este fuese el caso. La TAE y los componentes que se tienen en cuenta en su clculo. La existencia de techo, suelo u otras limitaciones a la variabilidad del tipo de inters, y las caractersticas de tales limitaciones. El importe de cada cuota a pagar, calculadas estas en distintos escenarios de evolucin del tipo de inters, y, en su caso, el tipo de cambio que se utilizar para la conversin, cuando se trata de un prstamo en moneda distinta del euro. La advertencia concreta sobre la variabilidad de las cuotas en operaciones a tipo variable. Las obligaciones que deber cumplir el cliente para beneficiarse de las condiciones del prstamo descritas en la ficha. Costes que debe pagar el cliente. Las condiciones exigidas para la amortizacin anticipada del prstamo y sus costes. Las consecuencias derivadas del incumplimiento de los compromisos del prstamo. Los riesgos que conlleva el prstamo y otras advertencias que la entidad haga constar como tales. Si la entidad ofrece al cliente un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de inters, la entidad tendr que entregar al cliente un anexo a la FIPER, en el que se detaBANCO DE ESPAA
llen las caractersticas del sistema de cobertura ofrecido. En general, deber informarle de: Una descripcin de la naturaleza del instrumento de cobertura, y cuando, por sus caractersticas, no se limite exclusivamente a proteger al cliente de una subida de tipos de inters, deber indicarlo expresamente. Su plazo, y las condiciones para su prrroga o renovacin. En caso de que hubiera que pagarse una prima, su importe. Las posibles liquidaciones peridicas del sistema de cobertura a contratar teniendo en cuenta diversos supuestos que respondan a la evolucin histrica del ndice de referencia cuyo riesgo se pretende cubrir, advirtiendo, en cualquier caso, de que esas liquidaciones pueden ser negativas. El mtodo de clculo del coste que supondra para el cliente una amortizacin anticipada, teniendo en cuenta diversos supuestos que respondan a la evolucin histrica del ndice de referencia. Las caractersticas del prstamo que figuran en esta informacin personalizada, aunque no conllevan ninguna obligacin para la entidad de conceder el prstamo, al haber sido elaboradas teniendo en cuenta la informacin sobre la situacin financiera del cliente, de concedrselo no deberan variar en gran medida de las definitivas, salvo que la informacin facilitada por el cliente no fuera veraz o fuera incompleta, de los resultados de las comprobaciones registrales o la tasacin del inmueble se derivara una situacin imprevista, o se produjera un cambio objetivo en las condiciones de mercado.
c) Comprobaciones que debe efectuar la entidad antes de conceder el prstamo
Una vez que el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado prstamo hipotecario, el informe de tasacin (vase apartado 3.1) es el instrumento utilizado por las entidades prestamistas para, mediante la aplicacin de un determinado porcentaje sobre el valor de tasacin del inmueble objeto de garanta y otras posibles necesidades de fondos, calcular el lmite mximo del importe del prstamo que estn dispuestas a conceder al cliente. Las entidades deben informar a su clientela de la necesidad, en su caso, de realizar la tasacin y de que los gastos que esta genere van a correr a su cargo, requiriendo a tal fin la autorizacin del cliente para adeudrselos; igualmente debern indicarle que la realizacin de la tasacin no conlleva, sin ms, la concesin del prstamo. En caso de resultar denegada la operacin solicitada, las entidades debern entregar el original del informe de tasacin al cliente, si hubiera sido el cliente quien ha soportado su coste (como sucede habitualmente). Teniendo en cuenta el coste que supone hacer una tasacin, en la medida de lo posible las entidades deberan posponer razonablemente la exigencia de esta al momento en que ya se haya realizado un estudio preliminar de la viabilidad de la operacin que contemple el resto de variables intervinientes, entre ellas especialmente la capacidad de pago del cliente. Adems de la tasacin, la entidad prestamista deber verificar en el Registro de la Propiedad la situacin registral del inmueble y evaluar adecuadamente la capacidad financiera del cliente para hacer frente a las obligaciones derivadas del prstamo.
d) La oferta vinculante
Una vez efectuadas las comprobaciones anteriores, el cliente podr solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante. Es decir, la oferta vinculante no es un documento que deba entregar la entidad a los solicitantes de un prstamo hipotecario: el cliente debe
pedirla, lo que siempre es muy recomendable, no solo para conocer los trminos exactos de la oferta, sino tambin con el fin de comprobar si los trminos de este documento se ajustan a los que luego van a constar en la escritura pblica. Esta oferta vinculante se facilitar mediante una ficha de informacin personalizada como la que hemos visto antes, en la que, adicionalmente, se especificar que se trata de una oferta vinculante y su plazo de vigencia (que, salvo excepciones, ser de al menos 14 das naturales). Toda informacin adicional que la entidad facilite al cliente en la oferta vinculante figurar en un documento separado, que deber adjuntarse a la FIPER. Tambin cabe la posibilidad de que, si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que se entrega la FIPER y ambas coinciden ntegramente en cuanto a su contenido, la entidad facilite al cliente todo en un nico documento, si bien deber indicar que se trata de una oferta vinculante.
8.1.4 La informacin en el caso de subrogacin de un prstamo al promotor de la vivienda
Pero qu sucede si el inmueble que va a adquirirse con la financiacin que proporciona el prstamo lo comercializa un promotor? La normativa de transparencia exige a las entidades de crdito que concedan prstamos a constructores o promotores inmobiliarios que, cuando el constructor o promotor prevea una posterior subrogacin de los adquirentes de las viviendas en el prstamo, incluyan, entre los trminos de su relacin contractual con los promotores o constructores, la obligacin de estos de entregar a los clientes la informacin personalizada relativa al servicio de prstamo ofrecido por las entidades. Por tanto, el adquirente de la vivienda puede y debiera exigir, antes de subrogarse en el prstamo concedido al promotor, que este le informe de todos los trminos y clusulas del prstamo que hemos visto en los apartados anteriores, en forma semejante a como lo debera hacer la propia entidad si el prstamo se suscribiera directamente con ella.
9Al contratar
9.1 Productos vinculados Con carcter general, la Orden EHA/2899/2011, de transparencia y proteccin del cliente de servicios bancarios, seala en su artculo 12, que Las entidades de crdito que comercialicen servicios bancarios vinculados a la contratacin de otro servicio, financiero o no, debern informar al cliente, de manera expresa y comprensible, sobre la posibilidad o no de contratar cada servicio de manera independiente y en qu condiciones. En caso de que solo resulte posible la contratacin del servicio bancario vinculado a la contratacin de otros en las condiciones ofertadas, se informar al cliente, en la forma prevista en el artculo 11, de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los servicios, en la medida en que este coste est disponible para la entidad, y de los efectos que su no contratacin individual o cancelacin anticipada producira sobre el coste total de los servicios bancarios. En el caso particular de los prstamos hipotecarios, no existe, en principio, limitacin alguna a las condiciones y clusulas que se pueden incluir en un contrato de prstamo. Por tanto, nada impide que una entidad, para conceder un prstamo, exija del prestatario el cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales, como pueden ser, por ejemplo, domiciliar una nmina, contratar un plan de pensiones, un producto de inversin o un seguro de unas determinadas caractersticas, aportar uno o varios fiadores, o que sean varios los prestatarios responsables del pago de las cuotas del prstamo. Por otro lado, en las operaciones a tipo de inters variable, es frecuente que las entidades ofrezcan bonificar el diferencial que, adicionado al tipo de inters de referencia, determina el tipo de inters aplicable, a cambio de la contratacin de determinados productos y/o servicios. Ahora bien, como se ha descrito en los apartados anteriores la entidad debe de haber facilitado la adecuada informacin, tanto en la FIPER como en la oferta vinculante, y dichas condiciones tambin debern constar en el correspondiente contrato. 9.2 Contenido del contrato Los documentos contractuales y las escrituras pblicas en las que se formalicen los prstamos hipotecarios contendrn, debidamente separadas de las restantes, clusulas financieras cuyo contenido mnimo se ajustar a la informacin personalizada prevista en la FIPER que hemos visto en el captulo 8.1.3. En esas clusulas se establecer, entre otras cosas, el tipo de inters aplicable, as como la obligacin de notificar al cliente las variaciones experimentadas en ese tipo de inters. Las restantes clusulas del contrato no podrn, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de esas clusulas financieras. 9.3 La intervencin del notario En el sistema espaol, la ley contempla dos requisitos necesarios para la formalizacin de un contrato de prstamo hipotecario: por un lado, el otorgamiento de la escritura de prstamo ante notario y, por otro, la inscripcin de la misma en el Registro de la Propiedad. Puede escogerse el notario que intervendr en la operacin? El Reglamento Notarial consagra el derecho de los particulares a la libre eleccin de notario, que en el caso concreto de un prstamo hipotecario podr ejercer quien deba satisfacer los derechos arancelarios notariales. El reconocimiento de este derecho pretende facilitar al particular que elija al notario que prefiera, ya que el asesoramiento que reciba sobre las consecuencias del negocio
que va a concluir le ayudar e impedir situaciones de abuso o de imposicin de clusulas inapropiadas o simplemente ilegales. Adems de la eleccin del notario, el cliente, como ya hemos apuntado antes, tiene derecho a examinar el borrador de escritura del prstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres das hbiles anteriores a su otorgamiento; no obstante, tambin puede renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al sealado plazo, siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pblica tenga lugar en la propia notara. Por su parte, el notario otorgante tiene una serie de obligaciones respecto de las operaciones de prstamo hipotecario en las que interviene: aparte de diversas comprobaciones y verificaciones de carcter legal, debe informar a la parte prestataria de un gran nmero de aspectos de la operacin que se formaliza, mencionados en el anejo VIII de esta gua, as como recabar del prestatario que incluya, junto a su firma, una expresin manuscrita en la que el cliente manifieste anejo IX haber sido informado de los riesgos derivados del contrato, cuando este incorpore clusulas suelo y techo; lleve asociada la contratacin de instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de inters, o se conceda en una o varias divisas. 9.4 La inscripcin en el Registro de la Propiedad y su trascendencia Los prstamos hipotecarios tienen una peculiaridad adicional, ya que la inscripcin registral de la escritura de hipoteca tiene carcter constitutivo, es decir, para que la hipoteca quede vlidamente formalizada resulta indispensable que el documento en que se constituya (esto es, la escritura notarial) sea inscrito en el Registro de la Propiedad. Esto significa que, mientras la escritura no conste inscrita, la entidad no puede ejercitar todos los derechos generados por la garanta (la hipoteca) con la que pretende asegurar el reembolso del prstamo. As pues, y aunque la normativa aplicable reconoce expresamente el derecho del prestatario a designar quin va a realizar la gestin administrativa de la inscripcin en el Registro de la Propiedad, es una prctica bancaria generalmente admitida encargar la tramitacin de las escrituras de prstamo hipotecario a una gestora de la confianza de la entidad de crdito, para que esta pueda correr el riesgo que supone entregar el importe del prstamo al cliente antes de la conclusin de dichos trmites, es decir, antes de que la hipoteca est formalmente constituida como garanta del reembolso del prstamo. Asimismo, los clientes normalmente tendrn que satisfacer los gastos de formalizacin y tramitacin de los correspondientes contratos de prstamo hipotecario. Al no existir ninguna norma que establezca taxativamente las cantidades que se pueden exigir al cliente en concepto de provisin de fondos, las entidades debern informar al cliente, previamente a la contratacin, de esta circunstancia, desglosando los distintos conceptos de gastos y procurando, adems, que las provisiones requeridas se ajusten lo ms posible a la realidad, a fin de que el cliente conozca con razonable aproximacin la totalidad de cargas que deber asumir. La Circular 5/2012 del Banco de Espaa impone que las entidades que, antes de iniciar una relacin de negocio, hayan recibido del interesado una provisin de fondos la debern devolver en el plazo mximo de un mes desde la recepcin, en el caso de que finalmente no se formalice el servicio solicitado por el cliente. 9.5 Las implicaciones fiscales Si se va a emplear el prstamo hipotecario en la compra o rehabilitacin de una vivienda habitual, con independencia de los impuestos que puedan gravar la operacin de compraventa (IVA, impuesto sobre transmisiones patrimoniales, etc.), es conveniente informarse
sobre los beneficios fiscales vigentes en cada momento, puesto que pueden suponer un importante ahorro para el prestatario. La legislacin fiscal ha venido estableciendo, hasta finales de 2012, una deduccin en la cuota del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas (IRPF) por inversin en vivienda habitual, con ciertos lmites. Su eliminacin no tiene carcter retroactivo, o sea, quienes la aplicasen antes de esa fecha pueden seguir hacindolo. La deduccin se calcula aplicando el porcentaje que indique la ley en cada caso sobre las cantidades pagadas durante el ao para la compra o rehabilitacin de la vivienda habitual (cuotas del prstamo y dems gastos derivados de este). Algunas comunidades autnomas tienen establecidas ayudas complementarias. No obstante, se debe tener en cuenta que la cuanta de las deducciones, su forma de clculo y las condiciones requeridas para disfrutar de ellas pueden variar de un ao a otro, como de hecho ha sucedido en los ltimos ejercicios fiscales, o incluso lo acabamos de apuntar ser suprimidas en algn momento por el legislador. Por ello es muy aconsejable consultar a la Agencia Tributaria o, en el caso de los residentes en lava, Vizcaya, Guipzcoa y Navarra, a las diputaciones forales correspondientes.
10Relaciones posteriores a la formalizacin del prstamo
10.1 Liquidaciones peridicas y modificaciones del tipo de inters
10.1.1 Liquidaciones ordinarias
Las entidades facilitarn a sus clientes, en cada amortizacin o liquidacin de intereses o cargas financieras que practiquen por el prstamo, un documento de liquidacin en el que se expresar con claridad y exactitud al menos lo siguiente: a)	Saldo deudor sobre el que se aplique la liquidacin. b)	Perodo a que corresponda la liquidacin, con indicacin de fecha inicial y final. c)	Tipo de inters contractual aplicado (con detalle, en el caso de crditos a inters variable, tanto del valor del tipo de referencia como del diferencial aplicado). d)	Importe de la cuota en la moneda original y en la que vaya a efectuarse el cargo, si fueran diferentes. e)	Tipo de cambio aplicado. f)	Importe de los intereses o cargas financieras que resulten. Si durante el perodo de liquidacin experimentara variacin el tipo de inters, se consignarn por separado los perodos de liquidacin de cada uno de los tipos aplicados y el importe de los intereses resultantes. g)	Importe de la amortizacin. h)	Impuestos liquidados, en su caso, con expresin del tipo y la base de clculo. i)	Comisiones aplicadas, con indicacin concreta y claramente diferenciada de su concepto, base y perodo de devengo. j)	Gastos que la entidad pueda haber aplicado en el perodo de liquidacin con indicacin concreta de su concepto, separando claramente cada concepto de gasto, si hubiera varios. k)	Coste efectivo remanente (CER). l)	Nuevo saldo pendiente. No obstante, cuando el prstamo d lugar nicamente a pagos peridicos prefijados (como sucede con las cuotas de un prstamo a tipo fijo), la entrega de los sucesivos documentos de liquidacin podr sustituirse por la inclusin en el contrato de una tabla con todos los pagos o amortizaciones, con sus respectivas fechas, as como con los dems datos previstos en la lista anterior, sin perjuicio de la entrega de los justificantes de cada pago. En caso de modificacin de cualquiera de los datos de la lista, deber entregarse un nuevo documento ntegro que incorpore los nuevos datos.
10.1.2 Liquidaciones por morosidad
Distinta de las anteriores es la liquidacin de cualquier clase de morosidad del prestatario, que se efectuar de forma separada y haciendo constar los siguientes datos: a)	Saldo deudor sobre el que se aplique la liquidacin. b)	Perodo a que corresponda la liquidacin, con indicacin de fecha inicial y final. c)	Tipo de inters contractual de demora aplicado. d)	Importe de los intereses de demora.
e)	Comisiones aplicadas, con indicacin concreta de su concepto, base y perodo de devengo, separando claramente cada concepto que haya dado lugar al devengo de comisin. f)	Gastos que la entidad pueda haber aplicado en el perodo de liquidacin, con indicacin concreta de su concepto, separando claramente cada concepto de gasto, si hubiera varios. g)	Importe total correspondiente a la morosidad en la moneda original y en la que vaya a efectuarse el cargo, si fueran diferentes. h)	Tipo de cambio aplicado. Conviene aadir en este punto que en los contratos hipotecarios suscritos a partir del 15 de mayo de 2013 los intereses de demora se limitan a tres veces el inters legal del dinero (el 4 % en 2013, luego el lmite ese ao sera el 12 %), devengndose nicamente sobre el principal pendiente de pago; esto es, los intereses no se capitalizan. Esta limitacin tambin se aplicar a los intereses de demora previstos en prstamos de esta naturaleza constituidos antes de la fecha sealada y devengados con posterioridad a la misma, as como a los que, habindose devengado antes, no se hubieran satisfecho.
10.1.3 Otras notificaciones
Finalmente, cuando se modifique el tipo de inters del prstamo, las entidades estn obligadas a notificar al cliente esa modificacin. 10.2 Modificaciones del prstamo Vamos a ver ahora las cuestiones referidas a los casos en los que el cliente que concert un prstamo en un momento posterior est interesado en modificar sus condiciones (v. gr. tipo de inters, plazo o reduccin del importe de su deuda anticipando una parte de la misma), o bien desea cancelarlo anticipadamente.
10.2.1Novacin
La novacin modificativa consiste en la renegociacin del prstamo, con la misma entidad crediticia con la que el cliente lo tiene contratado, para cambiar las condiciones del tipo de inters y, en su caso, modificar el plazo u otros elementos del prstamo (ampliar o reducir el capital, cambiar el mtodo o sistema de amortizacin, las garantas personales, etc.). En estos casos hay que tener en cuenta que la entidad no est, en principio, obligada a acceder a la modificacin de condiciones solicitada por el cliente, salvo que se hubiera pactado otra cosa al formalizar el prstamo. Por tanto el prestatario deber negociar con su entidad las nuevas condiciones y, si llegan a un acuerdo, proceder a llevar a cabo la modificacin del contrato, que resultar conveniente elevar a escritura pblica, a pesar de los costes que ello tendr para el cliente. La entidad podr cobrar una comisin por dicha modificacin. No obstante lo anterior, en las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliacin del plazo del prstamo, la entidad bancaria no podr cobrar al prestatario una comisin superior al 0,1 % del capital pendiente de amortizar. Si la novacin tiene otro contenido diferente, podrn aplicarle la comisin que se pacte al respecto. Posteriormente, segn lo antes indicado, se elevara a pblica la modificacin acordada. Las escrituras de novacin que solo modifiquen el tipo de inters y el plazo del prstamo estn exentas del impuesto sobre actos jurdicos documentados; adems de ello, los gastos registrales y notariales se reducen notablemente al existir determinadas bonificaciones en la ley.
10.2.2 Subrogacin por cambio de acreedor
Si la entidad no acepta la modificacin que el cliente le propone, existe la posibilidad de acudir a otra entidad para intentar conseguir mejores condiciones para el prstamo que tiene. Es lo que se llama subrogacin de acreedor, subrogacin que permite al deudor cambiar la entidad de crdito con la que se contrat el prstamo por otra que ofrezca mejores condiciones financieras. El cliente no tendr derecho a cambiar de entidad si la entidad con la que tiene contratado el prstamo ejerce, cumpliendo todas las obligaciones legales, el derecho a enervar, esto es, a igualar o mejorar las condiciones ofrecidas por la nueva entidad. Podr subrogar su hipoteca con otra entidad financiera quien haya contratado un prstamo hipotecario con una entidad de crdito, sea de inters fijo o variable, cualquiera que sea la fecha de su formalizacin y aunque no conste en l la posibilidad de amortizacin anticipada. La nueva entidad que est dispuesta a subrogarse debe, segn lo previsto en la Ley 2/1994, de subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios: Hacer una oferta vinculante al cliente, que este debe aceptar: esto significa que autoriza a esta nueva entidad para que notifique a aquella con la que tiene actualmente contratado el prstamo el cambio de entidad y le requiera la entrega, en el plazo mximo de siete das naturales, de una certificacin donde conste el importe de lo que deber pagar en concepto de capital pendiente, intereses y comisin por cancelacin anticipada o compensaciones por desistimiento y riesgo de tipo de inters. Una vez entregada esa certificacin, la entidad acreedora con la que el prestatario tiene vigente el prstamo tiene derecho, en el plazo de los quince das naturales posteriores, a igualar o mejorar las condiciones ofrecidas por la nueva entidad. Si as lo hace, debe enviarle por escrito, en el plazo de diez das, una oferta vinculante con estas condiciones iguales o mejores; si no lo hace, el procedimiento de la subrogacin seguir adelante. Citarle para elevar a escritura pblica (ante notario) las nuevas condiciones pactadas. Por ltimo, la entidad con la que el prestatario mantena el prstamo podr cobrar las compensaciones por la cancelacin anticipada de este que se hubiesen pactado en su momento, respetando siempre las limitaciones legales existentes (vase anejo IV de esta gua).
10.2.3 Amortizacin parcial anticipada
Si la intencin del prestatario es reducir su deuda, podr amortizar de forma parcial su prstamo. Esta amortizacin podr afectar, bien al plazo del prstamo (acortndolo y manteniendo la cuota que vena pagando), bien a la cuota (reducindola y manteniendo el plazo original), o a ambos elementos (reduciendo la cuota y el plazo). La modalidad depender de lo que el cliente tuviera acordado en el contrato y, caso de no haberse acordado una modalidad concreta, en principio deber respetarse la opcin elegida por el cliente. Si el contrato no contempla expresamente la posibilidad de cancelacin parcial anticipada, se requerir el consentimiento de la entidad acreedora. La entidad, si as figurarse en el contrato, podr cobrarle las compensaciones que estuvieran pactadas, pero con respeto de los lmites legales existentes (vase anejo IV de esta gua).
10.3 Cancelacin anticipada En este caso, el deudor amortiza la totalidad del prstamo antes de su vencimiento, pagando al prestamista el capital pendiente y los intereses devengados hasta ese momento, y la relacin entre ambos se extingue. Esta cancelacin anticipada legitima a la entidad para percibir las compensaciones que estuvieran pactadas, aunque nuevamente deber respetar las limitaciones legales que establece la vigente normativa. En el anejo IV pueden verse dichas limitaciones. 10.4 La cancelacin registral de la hipoteca Una vez extinguida la deuda con la entidad, bien por haber llegado el prstamo a su final, bien por haberse amortizado anticipadamente, resulta conveniente que se lleve a cabo la cancelacin de la inscripcin de la escritura del prstamo en el Registro de la Propiedad. Hay que recordar que los clientes pueden llevar a cabo por s mismos los trmites necesarios para la cancelacin registral de su hipoteca, una vez obtenida la certificacin de haberse pagado la deuda. Tambin pueden encargar dicho trmite a la entidad con la que tenan el prstamo, pero en este caso la entidad le cobrar las comisiones y gastos correspondientes a dicha tramitacin. Por tanto, las entidades financieras nicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente (entendiendo por tal, en las cancelaciones de prstamos hipotecarios, bien el titular del prstamo, bien la persona que est interesada en esta cancelacin notarial). Ahora bien, si el cliente lleva a cabo por s mismo la cancelacin registral (o la encarga a un tercero), no deber pagar a la entidad por la entrega al cliente de la documentacin justificativa de la extincin de la obligacin contractual frente a la entidad (el mero otorgamiento de la carta notarial de pago o la emisin de un certificado de deuda cero) ni por el simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notara que a esos efectos indique el cliente, ya que, en estos supuestos, la actividad desarrollada no es otra cosa que el consentimiento otorgado por el acreedor hipotecario (exigido por el artculo 82 de la Ley Hipotecaria) para la cancelacin de una inscripcin hecha a su favor en virtud de escritura pblica.
11En caso de impago del prstamo
11.1 La responsabilidad del deudor y la dacin en pago En Espaa, la Ley Hipotecaria deja abierta la posibilidad de pactar en la escritura del prstamo hipotecario que la obligacin garantizada (el prstamo) se satisfaga solamente con los bienes hipotecados. En ese caso, la responsabilidad del deudor por razn del prstamo hipotecario quedara limitada exclusivamente al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzara a los dems bienes del patrimonio de ese deudor: nos encontraramos, por tanto, ante una dacin en pago, pero esto solo ocurre cuando as se pacta expresamente con la entidad acreedora al formalizar el prstamo hipotecario o cuando se alcanza tal acuerdo posteriormente. Cuando no exista ese pacto entre el deudor y el acreedor (que es lo que ocurre habitualmente), la hipoteca no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artculo 1911 del Cdigo Civil, de forma que este responde del reembolso del prstamo con todos sus bienes y, adems, la entidad acreedora cuenta con la garanta especfica de la hipoteca. 11.2 Ejecucin hipotecaria En caso de impago de las cuotas del prstamo hipotecario que suponga que el deudor ha incumplido sus obligaciones por un plazo al menos equivalente a tres meses es habitual que el clausulado del contrato contemple la posibilidad de que la entidad prestamista pueda declarar vencido el prstamo e intente recuperar la deuda impagada y el capital pendiente del prstamo mediante la venta del bien hipotecado. Segn se haya pactado en el contrato, puede hacerlo mediante una ejecucin judicial o una ejecucin extrajudicial de la hipoteca. La ejecucin judicial implica que la entidad, si se dan ciertas circunstancias recogidas en el contrato normalmente el impago parcial o total del prstamo, podr poner a la venta el inmueble hipotecado a travs de la intervencin del juzgado. La ejecucin extrajudicial supone que la entidad, si se dan dichas circunstancias, podr poner a la venta el inmueble hipotecado con la intervencin de un notario, pero sin necesidad de acudir a un procedimiento judicial. En determinados supuestos, durante la tramitacin del proceso de ejecucin, el deudor puede rehabilitar el prstamo satisfaciendo los importes pendientes y ponindose al da en su pago, lo que paralizara la ejecucin. Cuando el prestatario incumpla sus obligaciones de pago, antes de abordar acciones como la exigencia del total del prstamo o el recurso a los tribunales, la entidad deber advertir al prestatario de las potenciales consecuencias que supondra el mantenimiento del impago, en trminos de coste por intereses de demora u otros gastos, y de las posibilidades y consecuencias que tendra sobre sus intereses y bienes la potencial ejecucin de la deuda. En la prctica, aun no siendo obligatorio, la entidad tratar de llegar a algn tipo de acuerdo con el deudor para que este se ponga al corriente de sus pagos y se evite de esta forma la ejecucin de la garanta hipotecaria. No obstante lo anterior, el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos, ha introducido iniciativas alternativas (vase apartado siguiente) tendentes a evitar la subasta de la vivienda en caso de incumplimiento por el prestatario de sus obligaciones de pago. 11.3 La proteccin de los deudores hipotecarios sin recursos El citado Real Decreto Ley 6/2012 ha recogido diversas medidas a las que pueden acogerse, en relacin con los prstamos hipotecarios en vigor, aquellos deudores que renan
diversas condiciones indicativas de que los mismos se encuentran incluidos en el denominado umbral de exclusin. El modelo de proteccin establecido se basa en un Cdigo de Buenas Prcticas para la reestructuracin viable de las deudas con garanta hipotecaria sobre la vivienda habitual, cdigo al que, voluntariamente, podrn adherirse las entidades de crdito y otras entidades que, de forma profesional, realizan la actividad de concesin de prstamos hipotecarios, y que est dirigido a las personas comprendidas en el umbral de exclusin. Puede comprobar en el siguiente vnculo, http://www.tesoro.es/doc/SP/legislacion/ normativa/resoluciones/ANEXO%20LISTA%20ENT%20ADHE%20CBP%20PRIMER%20TRIM%202013.pdf, las entidades que se han adherido a dicho cdigo, debiendo estas informar adecuadamente de la posibilidad de acogerse a l en caso de impago de cuotas o de dificultades para afrontar los pagos. En los supuestos regulados en el Real Decreto Ley 6/2012, los intereses moratorios sern, como mximo, los resultantes de sumar a los intereses remuneratorios un 2% sobre la deuda pendiente. Este cdigo incluye tres fases de actuacin: la primera, un intento de reestructuracin de la deuda hipotecaria, y, si no resultara viable la medida anterior, las entidades podrn ofrecer voluntariamente una quita (reduccin) en el capital pendiente. Finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores, estos podrn solicitar,y la entidad deber aceptar, la dacin en pago de la vivienda habitual. Como dacin en pago que es, supondr que la entrega de la vivienda dar lugar a la cancelacin total de la deuda garantizada con la hipoteca, as como del conjunto de responsabilidades del deudor y terceros con origen en esa deuda frente a la entidad. Por otro lado, el 16 de noviembre de 2012 entr en vigor el Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios, cuyo objeto fundamental es la suspensin inmediata y por dos aos de los desahucios de las familias que se encuentren en una situacin de especial riesgo de exclusin. Adems, la Ley 1/2013, que entr en vigor el 15 de mayo de 2013, ha flexibilizado los requisitos para poder aplicar la moratoria de dos aos. Por otro lado, esta ley ha extendido la aplicacin del Real Decreto Ley 6/2012 a avalistas hipotecarios del deudor principal respecto a su vivienda habitual. Adems, los fiadores e hipotecantes no deudores podrn exigir a la entidad acreedora que agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles a ellos la deuda garantizada.
12Los sistemas extrajudiciales de resolucin de discrepancias entre las entidades y sus clientes
Todas las entidades de crdito estn obligadas a tener un Servicio de Atencin al Cliente y, potestativamente, un Defensor del Cliente; estos son los rganos a los que hay que acudir para formular cualquier queja o reclamacin que tenga su origen en la actuacin de la entidad, si se quiere evitar acudir a instancias judiciales. En la pgina web del Banco de Espaa http://app.bde.es/sac/app/search?CFG=atencionCli.xml&TipoFormat o=XSL&Paginate=OPEN se puede acceder a sus nombres, sus datos de contacto y sus reglamentos. Tambin deber estar esta informacin en todas las oficinas de las entidades y en sus sitios web de Internet. As pues, ante una discrepancia con la actuacin de la entidad, el primer paso es formular una reclamacin o queja, por escrito, ante el Servicio de Atencin al Cliente o ante el Defensor del Cliente de la entidad contra la que se reclame. Estos debern acusar recibo por escrito de las reclamaciones que se les presenten y resolverlas o denegarlas igualmente por escrito y motivadamente. Cuando la reclamacin sea denegada, la peticin del reclamante sea desestimada o transcurran dos meses desde la fecha de su presentacin sin una resolucin, se podr interponer la reclamacin ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de Espaa, que la resolver mediante la emisin de un informe motivado, de carcter no vinculante para las partes. En la siguiente pgina web del Banco de Espaa est a disposicin del pblico la informacin detallada sobre el modo de presentacin de reclamaciones, la tramitacin y la resolucin de reclamaciones por este Servicio: http://www.bde.es/bde/es/secciones/servicios/Particulares_y_e/Servicio_de_ Recl/.
Anejo IProductos de cobertura del tipo de inters en prstamos a inters variable
A continuacin explicamos brevemente estas modalidades de cobertura: a)	Un cambio temporal del tipo de inters variable contratado por uno fijo (lo que suele denominarse permuta financiera de tipos de inters, swap de tipo de inters o IRS. El efecto neto de contratar esa cobertura es que desde ese momento y durante el plazo de duracin de esa cobertura, pase lo que pase con el ndice de referencia, usted pagar los intereses de su prstamo a este tipo fijo acordado. Pero debe tener presente que, en funcin de la evolucin del ndice de referencia, lo que pague segn el citado tipo fijo podra ser superior a lo que le hubiera correspondido pagar de acuerdo con el tipo variable que usted tiene contratado en su prstamo y que ha intercambiado por un tipo fijo. Es decir, que, aunque el valor del ndice de referencia ms el diferencial sea menor que el tipo fijo acordado, usted seguir pagando este tipo fijo, por lo que, si bien en pocas de subidas del ndice cuando la suma del ndice ms el diferencial sea superior al tipo fijo por el que ha cambiado el suyo, usted saldr beneficiado porque no pagar ms que el tipo fijo, en los momentos de bajadas no se beneficiar de estas bajadas, ya que seguir pagando los intereses de su prstamo al citado tipo de inters fijo. Adems, debe tener en cuenta que, si se da esta ltima circunstancia y usted desea cancelar anticipadamente la operacin de cobertura, deber usted abonar una cantidad que puede llegar a ser importante, dependiendo de la bajada que haya registrado el ndice de referencia. Una vez finalizado el plazo para el que se ha contratado esta cobertura, volvern a pagarse los intereses al tipo variable que resulte de la revisin (la suma del ndice de referencia ms el margen). b)	Proteccin contra las subidas del tipo de inters por encima de un lmite (como vimos, en trminos tcnicos se denomina cap). Un cap sobre tipos de inters es una proteccin contra la subida del tipo de inters por encima de un mximo que se fije y para un perodo determinado. Durante ese perodo y mediante el pago de una cantidad (que se denomina prima, pero esta denominacin no debe confundirle, ya que no se trata de un seguro) usted estara a salvo de las alzas del tipo de inters que pudieran producirse por encima del nivel que se hubiera pactado, de modo que, si en el momento de la revisin del tipo de inters la suma del ndice de referencia ms el diferencial supera el nivel prefijado, usted pagara los intereses no al tipo resultante de la revisin, sino al tipo mximo prefijado. Una vez finalizado el plazo para el que se ha contratado esta cobertura, volvern a pagarse los intereses al tipo que resulte de la revisin. La cobertura va cap funciona en trminos prcticos como un seguro (pero, como le hemos dicho, no debe confundirse: no es un contrato de seguros) que cubre al prestatario ante posibles alzas en los tipos de inters y tiene la ventaja de ser un producto fcilmente comprensible. No obstante, exige el pago inicial de una cantidad que debe ser abonada por el cliente en el momento de su contratacin con independencia de lo que ocurra con los tipos de inters posteriormente.
c)	Una proteccin que permite al prestatario fijar simultneamente un lmite mnimo y un lmite mximo al tipo de inters de su prstamo, limitando por tanto la variacin de los tipos de inters a una banda de fluctuacin determinada (en trminos tcnicos, recordemos, se denomina collar). Durante el perodo en que est vigente el contrato de cobertura suscrito, usted estara a salvo de las alzas del tipo de inters, por encima del nivel que se hubiera pactado, pero su tipo de inters no podra bajar por debajo del lmite mnimo pactado. As, si en el momento de la revisin del tipo de inters la suma del ndice de referencia ms el diferencial supera el nivel prefijado, usted pagara los intereses, no al tipo resultante de la revisin, sino al tipo mximo prefijado y, sin embargo, si dicha suma es inferior al lmite mnimo, usted pagar este lmite mnimo. Es importante tener en cuenta que estas coberturas se ofrecen por perodos cortos, no alcanzando, ni de lejos, la duracin normal de un prstamo hipotecario, aunque la entidad, una vez finalizado el perodo de esta cobertura, probablemente le ofrezca la posibilidad de contratar otra adaptada al nivel en que se encuentren los tipos de inters en ese momento. La contratacin de productos de aseguramiento de la variacin de tipos de inters (swaps o derivados) es una opcin que el consumidor ha de valorar, analizando con profundidad las implicaciones econmicas y legales de su contratacin y los costes que pueden conllevar tanto su contratacin como su posible cancelacin anticipada, pudiendo llegar a ser estos ltimos muy importantes. En todo caso, recordemos que el notario recabar del prestatario en la escritura su expresin manuscrita anejo IX en la que manifiesta haber sido advertido del riesgo de la contratacin del instrumento de cobertura del riesgo de tipo de inters.
Anejo IIPrstamo responsable
Se reproduce aqu el contenido del anejo 6 de la Circular 5/2012 del Banco de Espaa sobre:
Principios generales aplicables para la concesin de prstamos responsables Las polticas, mtodos y procedimientos de estudio y concesin de prstamos o crditos a la clientela, a que se refiere la norma duodcima de esta Circular, debern respetar estos principios e incluir al menos los aspectos que se detallan ms abajo. Su concreta aplicacin individual deber realizarse bajo una regla de proporcionalidad all donde sea adecuado atendiendo a las caractersticas de la operacin, en especial a su importe, complejidad e importancia para el cliente, as como al grado de conocimiento del cliente en funcin de la relacin comercial que se haya mantenido con l a lo largo del tiempo: 1 Unos criterios de concesin de operaciones, as como de cuanta mxima de las mismas, que estn vinculados con la capacidad del prestatario para cumplir, en tiempo y forma, con las obligaciones financieras asumidas. Dicha capacidad se estimar bajo el supuesto de la utilizacin de las fuentes de renta habituales del prestatario, sin depender de avalistas, fiadores o activos ofrecidos en garanta, que debern ser siempre considerados como una segunda y excepcional va de recobro para cuando haya fallado la primera. Las entidades debern disponer de informacin fiable y actualizada sobre las referidas fuentes de renta habituales de sus clientes, al menos en el momento de concesin o renovacin de la operacin o en caso de modificacin de alguna de sus condiciones esenciales. 2 Unos mtodos de fijacin de planes de pago realistas respecto de la financiacin concedida, con vencimientos usualmente peridicos y relacionados con las fuentes primarias de generacin de ingresos del prestatario y, en su caso, con la vida til de la garanta. Los planes de amortizacin debern observar una relacin mxima entre el servicio de sus deudas, incluidos todos los pagos recurrentes para atender sus crditos en la entidad y para otras deudas preexistentes declaradas por el interesado o de las que la entidad pueda tener conocimiento por otras vas, y la renta recurrente disponible del prestatario que la entidad pueda evidenciar como procedente de sus fuentes de generacin de ingresos ms habituales. En ningn caso la renta disponible resultante tras atender el servicio de sus deudas podr suponer una limitacin notoria para cubrir decorosamente los gastos de vida familiares del prestatario. 3 Sin perjuicio de lo indicado en los apartados previos, una poltica de concesin de prstamos que establezca, cuando se disponga de garantas reales, una prudente relacin entre el importe del prstamo o crdito, y sus potenciales ampliaciones, y el valor de la garanta, sin tener en cuenta, especialmente en el caso de inmuebles, potenciales revalorizaciones de la misma. La indicada relacin deber considerar adecuadamente los riesgos subyacentes que se aprecien en las garantas, derivados de aspectos tales como el tipo de propiedad, su finalidad o posible uso, su potencial depreciacin o el rea geogrfica en que esta se ubique, y deber ser tanto ms exigente cuanto menos lo sea la fijada entre el servicio de la deuda y las fuentes de generacin de ingresos. En cualquier caso, el incremento de la prudencia en la referida relacin entre el importe del prstamo o crdito y el valor de la garanta no eximir ni, en ningn caso, podr excusar la relajacin de la 53
completa evaluacin de la solvencia del deudor en los trminos indicados en el apartado 1 anterior. Adicionalmente, se establecern procedimientos que eviten prcticas encaminadas a la elusin de la relacin establecida entre el importe del prstamo o crdito y el valor de la garanta, a travs de la concesin de prstamos personales adicionales o complementarios u otras tcnicas similares. Cuando se trate de prstamos destinados a la adquisicin de bienes, una prudente relacin entre el importe y el valor del bien asegurar normalmente un pago inicial sustancial para la compra obtenido de las fuentes de ingresos propias del prestatario. Dicho pago inicial habr de ser tanto mayor cuanto menor sea el arraigo, enraizamiento o utilidad del bien en la satisfaccin de las necesidades bsicas del cliente (as, un inmueble de segunda residencia debera exigir un pago inicial superior al de otro que vaya a constituir la residencia habitual). Del mismo modo, cuando se cuente con otro tipo de garantas, en especial avales o seguros, ello no supondr debilitamiento alguno en el adecuado respeto de los principios establecidos anteriormente ni en el efectivo control y seguimiento de los riesgos asumidos. 4 Una poltica de oferta y comercializacin de operaciones que tome en consideracin la situacin personal y financiera, as como las necesidades e intereses de los clientes, evitando tcnicas de venta que ocasionen que estos puedan llegar a suscribir prstamos o crditos que no se adapten a sus deseos o necesidades y, por tanto, les resulten intiles. A tal efecto, la seleccin de los productos ofertados y la exposicin de sus caractersticas habrn de ser completas. En consecuencia, no deberan citarse exclusivamente las caractersticas favorables o las ventajas econmicas inmediatas o en el corto plazo con ocultacin de otras ms relevantes para el cliente o que adolezcan de inconvenientes en el medio o largo plazo. La aludida poltica deber, asimismo, incluir unos criterios de remuneracin de las personas encargadas de la comercializacin de estas operaciones, ya se trate de empleados o de intermediarios ajenos a la entidad, que incentiven el cumplimiento de estos principios y que, en consecuencia, no estimulen el mero incremento incondicionado del volumen de operaciones. 5 Adecuados procedimientos de gestin y valoracin de garantas que aseguren la efectividad legal y econmica de estas y el mantenimiento en el tiempo de la relacin, para el conjunto de su cartera, a que alude el apartado anterior. En particular, para los prstamos que cuenten con garantas inmobiliarias, la entidad deber contar con una poltica que persiga la calidad de las valoraciones y que incluya procedimientos de seleccin y relacin con los profesionales que se encarguen de las tasaciones, que aseguren de manera continuada su independencia y profesionalidad, y que contemplen la revisin apropiada de la calidad de esas valoraciones. En especial, se deber evitar que los factores u objetivos comerciales de la entidad influyan, por cualquier va, en la actividad de los tasadores. En el caso de que la entidad deba aceptar, conforme a lo previsto en el artculo 3 bis I) de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario, la tasacin aportada por el cliente, ello no la eximir de realizar, a su cargo, las comprobaciones que sean apropiadas para verificar la existencia y el valor sostenible de la garanta. Sin perjuicio de la informacin precontractual exigida en el apartado 14 del Anexo II de la Orden (se refiere a la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y proteccin del cliente de servicios bancarios), antes de la contratacin de crditos o prstamos cuya garanta hipotecaria recaiga sobre el local de negocio donde se ejerza la actividad que constituya el medio de vida del prestatario deber indicarse con claridad si la garanta se limita al valor del bien hipotecado de 54
conformidad con lo que establece el artculo 140 de la Ley Hipotecaria (texto refundido aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946), o se extiende a los dems bienes presentes y futuros del patrimonio del deudor. 6 En el supuesto de concesin de prstamos o crditos en moneda extranjera, unos protocolos de informacin adecuada sobre los riesgos que los mismos suponen para el cliente. La informacin debe ser suficiente para que los prestatarios puedan tomar decisiones fundadas y prudentes, y comprender al menos los efectos en las cuotas de una fuerte depreciacin del euro y de un aumento del tipo de inters extranjero. Adicionalmente, las entidades debern contar con una poltica de concesin de este tipo de prstamos que atienda primordialmente a la estructura de reembolso de los prstamos y a la capacidad de los prestatarios para resistir perturbaciones adversas de los tipos de cambio y del tipo de inters extranjero, por lo que debern establecer reglas de concesin ms estrictas en cuanto a la relacin exigida entre los pagos previstos para hacer frente a la deuda y la renta del prestatario, y entre el importe del prstamo y el valor, en su caso, de la garanta. Debern aplicarse criterios anlogos, referidos exclusivamente a las potenciales variaciones en los tipos de inters, en el caso de prstamos en euros con tipos de inters variables, tanto por lo que se refiere a la informacin que se ha de facilitar a los prestatarios como respecto a las relaciones entre los pagos previstos para hacer frente a la deuda y la renta del prestatario o el valor de la garanta. La informacin sobre la evolucin de los tipos de inters, all donde la entidad haya establecido suelos a sus descensos, se activar tambin, con las oportunas explicaciones sobre su potencial comportamiento, cuando tales suelos comiencen a aplicarse. 7 Una poltica sobre la inclusin de clusulas contractuales y sobre el ofrecimiento de productos financieros de cobertura de los riesgos de elevacin de los tipos de inters y de cambio, que incluya procedimientos para resaltar, del modo que mejor reclame la atencin del cliente, cualquier estipulacin cuyos objetivos o funciones sean diferentes al mero establecimiento de lmites superiores o techos a la variacin de los citados tipos. Cuando concurran esos objetivos o funciones diferentes o cuando el producto adopte un grado de complejidad que dificulte su comprensin, ser esencial que la entidad extreme la diligencia en las explicaciones que se han de facilitar al cliente al que se ofrezcan, con el fin de que este pueda comprender las caractersticas del producto y de que sea capaz de adoptar una decisin informada y evaluar, de acuerdo con sus conocimientos y experiencia, la adecuacin del producto ofrecido a sus intereses. A tal fin, recabarn del cliente la informacin adecuada a sus necesidades y su situacin financiera y ajustarn la informacin que le suministren a los datos as recabados. En el caso de que los productos de cobertura concertados con el cliente supongan el potencial pago por aquel de cantidades diferentes a una mera prima por la existencia del lmite superior ya citado (como, por ejemplo, en el caso de swaps de intereses u otros derivados que contemplen tales pagos), la entidad deber alertar al cliente de tales abonos tan pronto como tenga conocimiento de que pueden producirse con arreglo a lo pactado (y peridicamente mientras concurra tal circunstancia), as como de las posibilidades de que, conforme a lo establecido en el contrato, disponga el cliente para resolver anticipadamente el contrato de cobertura y de los pagos o prdidas que dicha cancelacin pueden ocasionarle. 8 Unas reglas que definan las circunstancias y situaciones en las que la entidad permitira, en su caso, excepcionalmente, operaciones de prstamo o crdito en condiciones fuera de los lmites y condiciones generales aprobados. 55
9 En el caso de incumplimiento de sus obligaciones de pago por parte del prestatario, y antes de abordar acciones como la exigencia del total del prstamo o crdito o el recurso a los tribunales, la entidad deber advertir al prestatario de las potenciales consecuencias, en trminos de coste por intereses moratorios u otros gastos, que supondra el mantenimiento del impago, y de las posibilidades y consecuencias que tendra sobre sus intereses y bienes la potencial ejecucin de la deuda. 10 Una poltica de renegociacin de deudas aprobada por el mximo rgano de gobierno, que considere, para acceder a la renegociacin de las condiciones inicialmente pactadas, al menos, los siguientes elementos: a) una experiencia mnima en la relacin con el prestatario; b) una experiencia de cumplimientos del prestatario durante un perodo suficientemente amplio, o un importe de amortizacin del principal prestado que sea equivalente, y c) un lmite a la frecuencia de renegociacin durante un nmero suficientemente amplio de aos. Al menos en aquellas situaciones en que la renegociacin de las condiciones del contrato implique un incremento significativo del importe total o del plazo de devolucin del prstamo o crdito, o en las que la depreciacin de la garanta lo haga aconsejable, la entidad deber reevaluar la solvencia del deudor. 11 Cuando la concesin del prstamo se vincule, de hecho o como requisito para aquella, a la suscripcin por el deudor de otros servicios, bancarios o no, la entidad deber informar adecuadamente al prestatario de los costes propios de cada uno de esos servicios, y, en el caso de que los mismos fueran prestados por terceros ajenos al grupo de la entidad y esta no dispusiera de informacin exacta sobre su coste, al menos de una estimacin plausible de aquellos costes. Adicionalmente, en los casos en que la concesin del prstamo o crdito hipotecario se vincule con la comercializacin de productos de proteccin de pagos (tales como seguros que cubran dichos pagos en contingencias como el desempleo o la incapacidad temporal del prestatario), la entidad deber contar con procedimientos que aseguren que los productos ofertados puedan proteger efectivamente al deudor, teniendo en cuenta sus circunstancias y caractersticas personales. 12 En los supuestos en que la concesin de prstamos a constructores o promotores inmobiliarios prevea una posterior subrogacin de los adquirentes de las viviendas en el prstamo, la inclusin en el correspondiente contrato de la obligacin de los indicados constructores o promotores de entregar a los clientes informacin personalizada sobre el servicio ofrecido por la entidad, recogida en el artculo 19.3 de la Orden EHA/2899/2011, no eximir a la entidad de asegurarse, antes de aceptar la aludida subrogacin, mediante los procedimientos apropiados, de que el cliente est adecuadamente informado sobre las caractersticas del prstamo. 13 Asimismo, las referidas polticas, mtodos y procedimientos debern detallar: a) Las responsabilidades y facultades delegadas de los diferentes rganos y personas encargadas de la concesin, formalizacin, seguimiento, valoracin y control de las operaciones. b) Los requisitos que debern reunir los estudios y anlisis de las operaciones que se han de realizar antes de su concesin y durante su vigencia. c) La documentacin mnima que deben tener las operaciones para su concesin y durante su vigencia. Dicha documentacin incluir, al menos: los contratos firmados con los clientes y, en su caso, garantes, debidamente verificados para comprobar que no presentan defectos jurdicos que puedan 56
perjudicar la recuperacin de la operacin; la informacin necesaria para poder determinar el valor razonable de las garantas que se hubiesen recibido, incluyendo las oportunas tasaciones, que se debern actualizar con la frecuencia mnima apropiada y siempre que existan indicios de que puede haber un deterioro de su valor; e informacin econmico-financiera que permita analizar la solvencia y capacidad de pago de los clientes y garantes. En la obtencin y conservacin de la documentacin recibida de los clientes, se pondr especial cuidado en respetar la proteccin de los datos personales en los trminos legalmente exigibles, y, en caso de que se deniegue la operacin, adems de esa especial atencin, se cancelarn todos aquellos otros que no sean tiles como potenciales antecedentes de la denegacin.
Anejo IIIInformacin de promotores
En relacin con la informacin a facilitar por los promotores con ocasin de la venta de viviendas, el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre proteccin de los consumidores en cuanto a la informacin a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, establece unos contenidos mnimos, referidos a: Objetividad de la oferta, promocin y publicidad dirigida a la venta de viviendas. Redaccin de los contratos de compraventa de vivienda. Clusulas prohibidas. Como otros contenidos relevantes, aplicables directamente en las comunidades autnomas sin competencia plena sobre la defensa de los consumidores y usuarios, y supletoriamente en aquellas que s tengan dicha competencia plena, merecen destacarse los siguientes puntos: Veracidad de la oferta, promocin y publicidad dirigida a la venta de viviendas. Informacin a disposicin del pblico y autoridades. Informacin detallada sobre el precio de venta de la vivienda. Garantas entregadas a cuenta de vivienda no terminada. Justificacin. Publicidad mediante folletos u otros documentos similares. Obligacin del vendedor de entregar a su costa copia de la documentacin del contrato.
Anejo IVCuadro resumen de comisiones y compensaciones aplicables en caso de amortizacin anticipada o cancelacin
Comisiones y compensaciones aplicables segn la fecha de concertacin de la operacin Comisin por amortizacin anticipada subrogatoria CASO 1: Prstamos hipotecarios a tipo variable concertados con anterioridad al 27/4/03 1 % (o la comisin pactada si es inferior) No habr derecho a percibir cantidad alguna por este concepto si no se pact esta comisin en el contrato 0,5% (o la comisin pactada si es inferior) No habr derecho a percibir cantidad alguna por este concepto si no se pact esta comisin en el contrato 2,5% (o la comisin pactada si es inferior) % pactado 0 0 1 % (o la comisin pactada si es inferior) 0 0 Comisin por amortizacin anticipada no subrogatoria 1 % (o la comisin pactada si es inferior) Compensacin por desistimiento 0 Compensacin por riesgo de tipo de inters 0
CASO 2: Prstamos hipotecarios a tipo variable concertados a partir del 27.4.2003 (a) [siempre que no estuvieran incluidos en el caso 4] CASO 3: Prstamos hipotecarios a tipo fijo [siempre que no estuvieran incluidos en el caso 4] CASO 4: Prstamos y crditos hipotecarios concertados a partir del 9.12.2007 con personas fsicas sobre viviendas o con personas jurdicas que tributen por el rgimen fiscal de empresas de reducida dimensin (b)
Dentro de los 5 primeros aos del prstamo: 0,5 % (o la compensacin pactada si es inferior) Despus: 0,25 % (o la compensacin pactada si es inferior)
Dentro de un perodo de revisin de los tipos inferior a 12 meses: 0 Si se produce ganancia de capital para la entidad (c): 0 Si existe prdida de capital y el perodo de revisin es superior al ao: % pactado o importe de la prdida de capital
a	Fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/2003, que posteriormente se tramit como proyecto de ley y fue aprobado como Ley 36/2003. b	Fecha de entrada en vigor de la Ley 41/2007. A los prstamos hipotecarios que no cumplan las condiciones de esta ley se les aplicar el rgimen anterior (Real Decreto Ley 2/2003 y Ley 2/1994, que sigue vigente). c	La finalidad de la compensacin por riesgo de inters es compensar por el riesgo de tipo de inters que asume la entidad en el caso de amortizacin anticipada. Solo se puede aplicar a los prstamos y crditos con riesgo de tipo de inters, es decir, fijos y mixtos, cuyo tipo de inters se encuentre, en el momento de la cancelacin o subrogacin, por encima del de mercado (siempre que, en el caso de los prstamos a tipo de inters mixto, la revisin de tipos se produzca en un perodo superior al ao).
1 Prstamos hipotecarios a inters variable concertados con anterioridad al 27 de abril de 2003
El artculo 3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios, establece que en las subrogaciones que se produzcan en los prstamos hipotecarios a inters variable, referidos en el artculo 1 de esta Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisin por la amortizacin anticipada de su crdito se calcular sobre el capital pendiente de amortizar de conformidad con las siguientes reglas: Cuando se haya pactado amortizacin anticipada sin fijar comisin, no habr derecho a percibir cantidad alguna por este concepto. Si se hubiese pactado una comisin de amortizacin anticipada igual o inferior al 1%, la comisin a percibir ser la pactada. En los dems casos, la entidad acreedora solamente podr percibir por comisin de amortizacin anticipada el 1%, cualquiera que sea la que se hubiere pactado[...]. De la lectura del citado precepto se desprende que: Al producirse la subrogacin se est llevando a cabo la amortizacin anticipada del prstamo, por lo que la entidad acreedora est legitimada para percibir la comisin pactada en la escritura de prstamo. Esta comisin es distinta de la que, en su caso, se hubiera pactado por subrogacin de deudor. Este artculo solo es aplicable a los prstamos hipotecarios a inters variable. Al margen de esta comisin subrogatoria, la Ley 2/1994 limita al 1 % del capital que se amortiza el porcentaje mximo que las entidades pueden cargar a sus clientes por amortizar anticipadamente su prstamo a inters variable por otros motivos (disposicin adicional 1.).
2 Prstamos hipotecarios a inters variable concertados a partir del 27 de abril de 2003
En la disposicin adicional nica del Real Decreto Ley 2/2003, de 25 de abril, de medidas de reforma econmica, se matiza que en las subrogaciones que se produzcan en los prstamos hipotecarios a inters variable concertados a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 1.1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios, y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortizacin anticipada, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisin por la amortizacin anticipada de su crdito se calcular sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas: Cuando se haya pactado amortizacin anticipada sin fijar comisin, no habr derecho a percibir cantidad alguna por este concepto. Si se hubiese pactado una comisin de amortizacin anticipada igual o inferior al 0,50 %, la comisin a percibir ser la pactada. En los dems casos, la entidad acreedora solamente podr percibir por comisin de amortizacin anticipada el 0,50%, cualquiera que sea la que se hubiere pactado [].
NOTA: En el caso de que los prstamos hipotecarios a tipo variable se hubieran concertado a partir del 9 de diciembre de 2007 y fuera de aplicacin la Ley 41/2007, se deber tener en cuenta lo indicado en el apartado 4.
3 Prstamos hipotecarios a inters fijo
En el caso de los prstamos concertados a tipo de inters fijo (no sujetos a la Ley 2/1994), la comisin aplicable por cancelacin parcial o total anticipada, subrogatoria o no subrogatoria, ser la que se haya pactado en los correspondientes contratos. No obstante, en 1996 el Gobierno emiti una declaracin en la que se recomendaba que en la subrogacin de ciertos prstamos hipotecarios las entidades aplicasen voluntariamente un lmite del 2,5% en la comisin por cancelacin anticipada cuando en virtud de ella el tipo fijo se convierta en una frmula de tipo variable de inters:
El Gobierno, tras la consulta con la Confederacin Espaola de Cajas de Ahorros (CECA) y la Asociacin Espaola de Banca Privada (AEB), considera que sera muy positivo que las entidades de crdito redujeran voluntariamente las comisiones por cancelacin anticipada de los prstamos hipotecarios a tipo de inters fijo, hasta un mximo del 2,5 % de capital pendiente de amortizacin, cuando, en virtud de una subrogacin, dicho tipo fijo se convierta en una frmula de tipo variable de inters. Este lmite mximo del 2,5% sera aplicable a la subrogacin de prstamos hipotecarios cuyo importe inicial hubiera sido inferior a 40 millones de pesetas, rigindose en todo lo dems dichas subrogaciones por lo dispuesto en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios.
En ocasiones, algunos reclamantes invocan el contenido de este acuerdo para los supuestos de cancelacin anticipada de prstamos a tipo fijo en los que no ha tenido lugar una subrogacin de una tercera entidad en el prstamo (por medio de la cual dicho tipo fijo se convierte en una frmula de tipo variable de inters). En esos casos no son de aplicacin el contenido del acuerdo ni, lgicamente, los lmites que establece, de forma que la cuanta de la comisin que se debe aplicar depender de los pactos incluidos en los respectivos contratos, lo que respeta as la normativa bancaria de aplicacin. NOTA: En el caso de que los prstamos hipotecarios a tipo fijo se hubieran concertado a partir del 9 de diciembre de 2007 y fuera de aplicacin la Ley 41/2007, se deber tener en cuenta lo indicado en el apartado 4.
4 Determinados contratos de crdito o prstamo hipotecario concertados a partir del 9 de diciembre de 2007
La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, en sus artculos 7 y siguientes, prohbe el cobro de comisiones por la amortizacin total o parcial, subrogatoria o no, de: los prstamos o crditos hipotecarios en que la hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea una persona fsica; los prstamos o crditos hipotecarios en que el prestatario sea una persona jurdica y tribute por el rgimen fiscal de empresas de reducida dimensin en el impuesto sobre sociedades. En su lugar, tiene la posibilidad de pacto de unas compensaciones, que son de dos clases: por desistimiento y por riesgo de tipo de inters.
Compensacin por desistimiento
No podr ser superior:
Al 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortizacin anticipada se produzca dentro de los cinco primeros aos de vida del crdito o prstamo. Al 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortizacin anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el nmero anterior. Si se hubiese pactado una compensacin por desistimiento igual o inferior a la indicada, la compensacin que percibir la entidad acreedora ser la pactada.
Compensacin por riesgo de tipo de inters
No procede esta compensacin en dos casos: a)	Si la cancelacin anticipada se produce dentro de un perodo de revisin de tipos de inters cuya duracin pactada sea igual o inferior a 12 meses. Es decir, si la operacin es a inters variable y la revisin de los tipos tiene periodicidad anual (o inferior: trimestral, semestral, etc.), la entidad no podra recibir ninguna cantidad por esta compensacin. b)	Si la cancelacin genera una ganancia de capital a la entidad. Para ver si existe una ganancia o una prdida de capital, hay que comparar el capital pendiente en el momento de la cancelacin y el valor de mercado del prstamo o crdito. Si el valor de mercado del prstamo o crdito es superior al capital pendiente en el momento de la cancelacin, hay una prdida de capital para la entidad acreedora por la diferencia. En caso contrario, hay una ganancia de capital. El valor de mercado del prstamo se calcula sumando el valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisin del tipo de inters al valor actual del capital pendiente que quedara en el momento de la revisin de no producirse la cancelacin anticipada. Este valor actual se calcula a un tipo de inters de actualizacin, que ser el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisin. El contrato de prstamo especificar el ndice o tipo de inters de referencia que se emplear para calcular el valor de mercado de entre los que determine el Ministerio de Economa y Hacienda. Mientras no se lleve a cabo esta determinacin por el Ministerio de Economa y Hacienda, la ley dispone que el tipo de inters de referencia que se emplear para calcular si existe ganancia de capital, con independencia del plazo residual del prstamo o crdito hipotecario, ser el tipo vigente de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pblica con vencimiento residual entre dos y seis aos, regulado en la Resolucin de la Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera de 5 de diciembre de 1989. En los casos en que proceda el cobro de la compensacin por riesgo de tipo de inters, su importe ser el pactado en el contrato. La ley admite que en el contrato se pacte una de las dos siguientes posibilidades: Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deber aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelacin. La prdida, total o parcial, que la cancelacin genere a la entidad. En este caso, el contrato deber prever que la entidad compense al prestatario de forma simtrica en el caso de que la cancelacin genere una ganancia de capital para la entidad.
Anejo V Ficha de Informacin Precontractual (FIPRE)
Se reproduce aqu el modelo de FIPRE que figura en la parte A del anejo I de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y proteccin del cliente de servicios bancarios:
(Texto introductorio) El presente documento se extiende el [fecha corriente] en respuesta a su solicitud de informacin, y no conlleva para [nombre de la entidad] la obligacin de concederle un prstamo. La informacin incorporada tiene carcter meramente orientativo. Se ha elaborado basndose en las condiciones actuales del mercado. La oferta personalizada posterior puede diferir en funcin de la variacin de dichas condiciones o como resultado de la obtencin de la informacin sobre sus preferencias y condiciones financieras. 1 ENTIDAD DE CRDITO Identidad/Nombre comercial. Domicilio social. Nmero de telfono. Correo electrnico. Direccin de pgina electrnica. Autoridad de supervisin: [Identidad de la autoridad de supervisin y direccin de su pgina electrnica]. Persona de contacto: [Datos completos de la persona de contacto]. Datos de contacto del servicio de atencin al cliente. 2 CARACTERSTICAS DEL PRSTAMO Importe mximo del prstamo disponible en relacin con el valor del bien inmueble. Finalidad. Tipo de prstamo. (Si ha lugar) Prstamo en divisa. Plazo de amortizacin. Periodicidad de los pagos. 3 TIPO DE INTERS Clase y nivel del tipo de inters aplicable: Fijo. Variable (expresado en tipo de inters de referencia + diferencial).  Variable limitado (expresando el tipo de inters mnimo y mximo y el tipo de inters de referencia + diferencial). En caso de que durante el plazo de amortizacin se modifique la clase de tipo de inters se deber reflejar el plazo en que se aplicar cada tipo. 4 VINCULACIONES Y GASTOS PREPARATORIOS Listado de productos o servicios vinculados para obtener el prstamo en las condiciones ofrecidas. Gastos preparatorios. 5 TASA ANUAL EQUIVALENTE Y COSTE TOTAL DEL PRSTAMO La TAE es el coste total del prstamo expresado en forma de porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas.
La TAE aplicable a su prstamo es [TAE]. Comprende: Tipo de inters. Otros componentes de la TAE. Coste total del prstamo en trminos absolutos. El clculo de la TAE y del coste total del prstamo se basan en los siguientes supuestos: Importe. Tipo de inters. Otros supuestos. 6 AMORTIZACIN ANTICIPADA (Si ha lugar) Compensacin por desistimiento. (Si ha lugar) Compensacin por riesgo de tipo de inters.
Anejo VI Ficha de Informacin Personalizada (FIPER)
Se reproduce aqu el modelo de FIPER que figura en la parte A del anejo II de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y proteccin del cliente de servicios bancarios:
(Texto introductorio) El presente documento se extiende el [fecha corriente] en respuesta a su solicitud de informacin, y no conlleva para [nombre de la entidad] la obligacin de concederle un prstamo hipotecario. Se ha elaborado basndose en la informacin que usted, [nombre del cliente], ha facilitado hasta la fecha, as como en las actuales condiciones del mercado financiero. La informacin que sigue ser vlida hasta el [fecha de validez]. Despus de esa fecha, puede variar con arreglo a las condiciones del mercado. 1 ENTIDAD DE CRDITO Identidad/Nombre comercial. Domicilio social. Nmero de telfono. Correo electrnico. Direccin de pgina electrnica. Autoridad de supervisin: [Identidad de la autoridad de supervisin y direccin de su pgina web]. Persona de contacto: [Datos completos de la persona de contacto]. 2 CARACTERSTICAS DEL PRSTAMO Importe y moneda del prstamo: [valor] [moneda]. (Si ha lugar) El presente prstamo no se expresa en [moneda nacional]. Duracin del prstamo. Tipo de prstamo. Clase de tipo de inters aplicable. Importe total a reembolsar. Importe mximo de prstamo disponible en relacin con el valor del bien inmueble. (Si ha lugar) Garanta. 3 TIPO DE INTERS La TAE es el coste total del prstamo expresado en forma de porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas. La TAE aplicable a su prstamo es [TAE]. Comprende: El tipo de inters [valor en porcentaje o en tipo de referencia ms diferencial si se tratase de un tipo variable o variable limitado]. [Otros componentes de la TAE]. 4 PERIODICIDAD Y NMERO DE PAGOS Periodicidad de reembolso: [periodicidad]. Nmero de pagos: [nmero]. 5 IMPORTE DE CADA CUOTA HIPOTECARIA [Importe] [moneda]. (Si ha lugar) Las cuotas hipotecarias calculadas en diferentes escenarios de evolucin del tipo de inters cuando el prstamo aplica un tipo de inters variable o variable limitado.
(Si ha lugar) El tipo de cambio utilizado para la conversin del reembolso en [moneda del prstamo] a [moneda nacional] ser el publicado por [nombre del organismo encargado de la publicacin del tipo de cambio] el [fecha]. 6 TABLA DE AMORTIZACIONES La siguiente tabla muestra el importe que ha de pagarse cada [periodicidad]: Las cuotas (columna [n. pertinente]) son iguales a la suma de los intereses pagados (columna [n. pertinente]), el capital pagado (columna [n. pertinente]) y, si ha lugar, otros costes (columna [n. pertinente]). (Si ha lugar) Los costes de la columna otros costes corresponden a [lista de costes]. El capital pendiente (columna [n. pertinente]) es igual al importe del prstamo que queda por reembolsar. [Importe y moneda del prstamo]. [Duracin del prstamo]. [Tipo de inters]. [Tabla]. (Si ha lugar) [Advertencia sobre la variabilidad de las cuotas]. 7 VINCULACIONES Y OTROS COSTES Si desea beneficiarse de las condiciones del prstamo descritas en la presente ficha, debe cumplir las obligaciones que a continuacin se indican: Obligaciones. (Si ha lugar) Observe que las condiciones de prstamo descritas, incluido el tipo de inters aplicable, pueden variar en caso de incumplimiento de las citadas obligaciones. Adems de los costes ya incluidos en las cuotas [periodicidad], este prstamo conlleva los siguientes costes: Costes que deben abonarse una sola vez. Costes que deben abonarse peridicamente. Asegrese de que tiene conocimiento de todos los dems tributos y costes (p. ej., gastos notariales) conexos al prstamo. 8 AMORTIZACIN ANTICIPADA Si decide amortizar el prstamo anticipadamente, consltenos a fin de determinar el nivel exacto de la compensacin en ese momento. Este prstamo puede amortizarse anticipadamente, total o parcialmente: [Condiciones]. [Procedimiento]. (Si ha lugar) Compensacion por desistimiento. (SI HA LUGAR) 9 DERECHO DE SUBROGACIN Si lo desea, puede llevarse a otra entidad de crdito (subrogar) su prstamo an sin el consentimiento de [nombre de la entidad]. 10 DEPARTAMENTO DE ATENCIN AL CLIENTE Departamento de Atencin al Cliente: nombre, direccin geogrfica, nmero de telfono, correo electrnico, persona de contacto y sus datos de contacto. (Si ha lugar) Defensor del Cliente: nombre, direccin geogrfica, nmero de telfono, correo electrnico, persona de contacto y sus datos de contacto. 11 SERVICIO DE RECLAMACIONES DEL BANCO DE ESPAA En caso de desacuerdo con el departamento de atencin al cliente de la entidad de crdito, o transcurridos dos meses sin respuesta del mismo, puede dirigir una reclamacin (o, siempre que lo desee, formular una consulta o queja) al Servicio de Reclamaciones del Banco de Espaa (91 338 6530):
Por escrito dirigido al Servicio de Reclamaciones, C/ Alcal, 48; 28014 Madrid. Por va electrnica, en la pgina http://www.bde.es. 12 INCUMPLIMIENTO DE LOS COMPROMISOS VINCULADOS AL PRSTAMO: CONSECUENCIAS PARA EL CLIENTE [Tipos de incumplimiento]. [Consecuencias financieras y/o jurdicas]. Si tiene dificultades para efectuar sus pagos [periodicidad], pngase en contacto con nosotros a la mayor brevedad posible para estudiar posibles soluciones. (SI HA LUGAR) 13 INFORMACIN ADICIONAL, EN EL CASO DE VENTAS A DISTANCIA (Si ha lugar) La legislacin escogida por la entidad de crdito como base para el establecimiento de relaciones con usted con anterioridad a la celebracin del contrato de crdito es [legislacin aplicable]. La informacin y documentacin contractual se facilitarn en [lengua]. Con su consentimiento, durante la vigencia del contrato de prstamo nos comunicaremos con usted en [lengua o lenguas]. 14 RIESGOS Y ADVERTENCIAS Le rogamos tome nota de los riesgos que conlleva un prstamo hipotecario: Sus ingresos pueden variar. Asegrese de que si sus ingresos disminuyen an seguir pudiendo hacer frente a sus cuotas hipotecarias [periodicidad]. Tiene usted derecho a examinar el proyecto de documento contractual en el despacho del notario autorizante, con la antelacin de 3 das hbiles previos a su formalizacin ante el mismo. (Si ha lugar) Puede usted perder su vivienda si no efecta sus pagos puntualmente. (Si ha lugar) Responde usted ante [nombre de la entidad] del pago del prstamo no solo con su vivienda, sino con todos sus bienes presentes y futuros. (Si ha lugar) Debe tener en cuenta el hecho de que el tipo de inters de este prstamo no permanece fijo durante todo su perodo de vigencia. (Si ha lugar) Debe tener en cuenta el hecho de que el tipo de inters de este prstamo, a pesar de ser variable, nunca se beneficiar de descensos del tipo de inters de referencia por debajo del [lmite mnimo del tipo de inters variable limitado]. (Si ha lugar) El presente prstamo no se expresa en euros. Tenga en cuenta que el importe en euros que necesitar para pagar cada cuota variar en funcin del tipo de cambio de [moneda del prstamo/euro]. (Si ha lugar) Este es un prstamo de solo intereses. Ello quiere decir que, durante su vigencia, necesitar reunir capital suficiente para reembolsar el importe del prstamo en la fecha de vencimiento. Al margen de lo recogido en la presente ficha, tendr que pagar otros tributos y gastos (si ha lugar); p. ej., gastos notariales.
Anejo VIIInformacin sobre comisiones y tipos de inters ms habituales en prstamos hipotecarios
Se reproduce aqu el contenido del anejo 1 de la Circular 5/2012 del Banco de Espaa en la parte que corresponde a prstamos hipotecarios:
Informacin trimestral sobre comisiones y tipos practicados u ofertados de manera ms habitual en las operaciones ms frecuentes con los perfiles de clientes ms comunes que sean personas fsicas La informacin que se ha de consignar en el formato que se establece a continuacin respetar el orden en l establecido para las diferentes operaciones y deber ir precedida de una ADVERTENCIA con el siguiente texto: LA INFORMACIN QUE SE PRESENTA A CONTINUACIN TIENE POR OBJETO FAVORECER LA COMPARACIN ENTRE CIERTOS PRODUCTOS BANCARIOS FRECUENTEMENTE OFRECIDOS A LOS CONSUMIDORES EN ESPAA. LAS INFORMACIONES QUE SE REFLEJAN A CONTINUACIN, Y EN LAS QUE SE RECOGEN DATOS ESTADSTICOS DE CIERTAS OPERACIONES ESTANDARIZADAS CON PERSONAS FSICAS, NO TIENEN CARCTER DE OFERTA NI COMPROMETEN EN MODO ALGUNO A LA ENTIDAD QUE LAS HACE PBLICAS. A) OPERACIONES DE ACTIVO 1 Prstamos hipotecarios. 1.1 Prstamos en euros a tipo de inters fijo (es decir, predeterminado para toda la vida del prstamo), dirigidos a la adquisicin de vivienda habitual por personas fsicas, con LTV (relacin entre el valor del prstamo y el de tasacin de la vivienda) que no exceda del 80%, y que renan las restantes condiciones exigibles para la movilizacin del prstamo mediante bonos o cdulas hipotecarias (entre las que se encuentra la de contar con un seguro de daos). El prstamo deber tener un plazo igual o superior a diez aos, su cuota de amortizacin por capital e intereses deber ser constante, y se entender que el cliente debe contar con una cuenta abierta en la entidad en la que domiciliar los pagos. Informaciones que se han de facilitar: Tipo de inters anual modal de las operaciones del trimestre anterior; comisin de apertura ms frecuente en las operaciones con tipo modal (expresada como porcentaje del importe del prstamo); TAE incluyendo ambos conceptos para el plazo ms frecuente en el que se aplique el tipo de inters modal; coste de la gestin de registrar la hipoteca cuando la entidad asuma, por s misma o a travs de un tercero, dicha tarea (para un prstamo de 100.000 euros); las compensaciones por desistimiento ms frecuentes para plazos residuales superiores a cinco aos; compensacin por riesgo de tipo de inters en la amortizacin anticipada: si se percibe o no en las amortizaciones parciales o totales de la mayora de los prstamos y, de ser as, cul de las dos modalidades previstas en el apartado 4 del artculo 9 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacin del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulacin de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, ha practicado la entidad como ms frecuente y, en caso de tratarse del porcentaje fijo, el modal de esas operaciones. Si en la mayora de esas operaciones se ha dispuesto de la domiciliacin en la entidad de nmina o de un tipo anlogo de ingresos recurrentes, se ha contado con un 71
seguro por el que se garantice a la entidad el pago total o parcial de la deuda pendiente ante determinadas contingencias personales, o se restringe la edad del solicitante de alguna manera, se har constar en observaciones. 1.2 Prstamos en euros con tipo de inters variable vinculado al ndice de referencia oficial eurbor mediante un diferencial predeterminado, dirigidos a la adquisicin de vivienda habitual por personas fsicas, con LTV (relacin entre el valor del prstamo y el de tasacin de la vivienda) que no exceda del 80%, y que renan las restantes condiciones exigibles para la movilizacin del prstamo mediante bonos o cdulas hipotecarias (entre las que se encuentra la de contar con un seguro de daos). El prstamo deber tener un plazo igual o superior a veinte aos, la revisin del tipo deber realizarse anualmente o en perodos ms frecuentes, su cuota de amortizacin por capital e intereses deber ser constante a lo largo de la vida del prstamo (en el caso de que el tipo no variase), y se entender que el cliente debe contar con una cuenta abierta en la entidad en la que domiciliar los pagos. Informaciones que se han de facilitar: Diferencial modal de las operaciones del trimestre anterior; comisin de apertura ms frecuente en las operaciones con tipo modal (expresada como porcentaje del importe del prstamo); TAE incluyendo ambos conceptos por referencia al ndice de referencia medio del trimestre para el plazo ms frecuente en el que se aplique el tipo de inters modal; coste de la gestin de registrar la hipoteca cuando la entidad asuma, por s misma o a travs de un tercero, dicha tarea (para un prstamo de 100.000 euros), y las compensaciones por desistimiento ms frecuentes para plazos residuales superiores a cinco aos. Si en la mayora de esas operaciones se ha dispuesto de la domiciliacin en la entidad de nmina o de un tipo anlogo de ingresos recurrentes, se ha contado con un seguro por el que se garantice a la entidad el pago total o parcial de la deuda pendiente ante determinadas contingencias personales, o se restringe la edad del solicitante de alguna manera, se har constar en observaciones.
Anejo VIIIObligaciones del notario
Se reproduce aqu el contenido de la seccin 4. del captulo II del ttulo III de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y proteccin del cliente de servicios bancarios, referido a la intervencin notarial en la formalizacin de los prstamos hipotecarios:
Seccin 4. Documento contractual y acto de otorgamiento Artculo 29 Documentacin contractual Los documentos contractuales y las escrituras pblicas en las que se formalicen los prstamos contendrn, debidamente separadas de las restantes, clusulas financieras cuyo contenido mnimo se ajustar a la informacin personalizada prevista en la Ficha de Informacin Personalizada. Las dems clusulas de tales documentos contractuales no podrn, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de aquellas. En particular, con las peculiaridades previstas en los siguientes apartados, se fijar el tipo de inters aplicable, as como la obligacin de notificar al cliente las variaciones experimentadas en ese tipo de inters. Artculo 30 Acto de otorgamiento 1 En materia de eleccin de notario se estar a lo dispuesto en el Reglamento Notarial aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944 y dems disposiciones aplicables. 2 El cliente tendr derecho a examinar el proyecto de escritura pblica de formalizacin del prstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres das hbiles anteriores a su otorgamiento. El cliente podr renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al sealado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pblica tenga lugar en la propia notara. 3 En su condicin de funcionarios pblicos y derivado de su deber genrico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarn la autorizacin del prstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente. Asimismo, los notarios informarn al cliente del valor y alcance de las obligaciones que asume y, en cualquier caso, deber: a) Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelacin la Ficha de Informacin Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito, e informar al cliente tanto de la obligacin de la entidad de poner a su disposicin la Ficha de Informacin Personalizada, como de aceptar finalmente las condiciones ofrecidas al cliente en la oferta vinculante dentro del plazo de su vigencia. b)	En el caso de prstamos a tipo de inters variable, comprobar si el cliente ha recibido la informacin prevista en los artculos 24, 25 y 26, y advertirle expresamente cuando se d alguna de las siguientes circunstancias: 1.	Que el tipo de inters de referencia pactado no sea uno de los oficiales a los que se refiere el artculo 27. 2.	Que el tipo de inters aplicable durante el perodo inicial sea inferior al que resultara tericamente de aplicar en dicho perodo inicial el tipo de inters variable pactado para perodos posteriores. 73
3.	Que se hubieran establecido lmites a la variacin del tipo de inters, como clusulas suelo o techo. En particular, el notario consignar en la escritura esa circunstancia, advirtiendo expresamente de ello al cliente e informndole, en todo caso, sobre: ii) Los efectos de estos lmites ante la variacin del tipo de inters de referencia. ii) Las diferencias entre los lmites al alza y a la baja y, de manera especial, si se ha establecido nicamente un lmite mximo a la bajada del tipo de inters. c)	Informar al cliente de cualquier aumento relevante que pudiera producirse en las cuotas como consecuencia de la aplicacin de las clusulas financieras pactadas. En particular deber advertir de los efectos que la existencia, en su caso, de perodos de carencia tendra en el importe de las cuotas una vez finalizados tales perodos; as mismo, advertir de la previsible evolucin de las mismas cuando se hubieran pactado cuotas crecientes o cuando se hubiera previsto la posibilidad de interrumpir o posponer la amortizacin del prstamo. d)	Informar al cliente de la eventual obligacin de satisfacer a la entidad ciertas cantidades en concepto de compensacin por desistimiento o por riesgo de tipo de inters en los trminos previstos en los artculos 8 y 9 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacin del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulacin de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. e)	En el caso de que el prstamo no est denominado en euros, advertir al cliente sobre el riesgo de fluctuacin del tipo de cambio. f)	Comprobar que ninguna de las clusulas no financieras del contrato implican para el cliente comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las clusulas financieras. g)	En el caso de hipoteca inversa deber verificar la existencia del correspondiente asesoramiento independiente. En caso de que la formalizacin de la hipoteca inversa se realice en contra de la recomendacin realizada por el asesoramiento independiente, se deber advertir de este extremo al cliente. h)	Informar al cliente de los costes exactos de su intervencin. 4 La decisin del funcionario por la que deniegue la autorizacin del prstamo o la inscripcin de alguna de sus clusulas deber efectuarse mediante escrito motivado, ordenado en hechos y fundamentos de derecho. Dicha decisin ser recurrible ante la Direccin General de los Registros y del Notariado en los plazos y forma previstos para el recurso de alzada.
Anejo IXExpresin manuscrita de advertencia de los riesgos del contrato (artculo 6 de la Ley 1/2013)
Como captulo aparte y cuestin a la que ya nos hemos referido en esta gua, del artculo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social, surge la obligacin del notario de recabar del prestatario, en el momento de la escritura, una expresin manuscrita suya por la que manifiesta haber sido advertido de los riesgos derivados del contrato, si este incorpora clusulas suelo y techo; si lleva asociada la contratacin de instrumentos de cobertura del riesgo de tipos de inters, o si se concede en una o varias divisas. A continuacin transcribimos el texto determinado al respecto por el Banco de Espaa conforme al mandato dictado por el precepto citado:
Soy conocedor de que mi prstamo hipotecario: ii(i) establece limitaciones [indicar cul/es: suelos y/o techos] a la variabilidad del tipo de inters; i(ii) lleva asociada la contratacin de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de inters [indicar cul], y (iii) est concedido en la/s siguiente/s divisa/s [indicar cul/es]. Adems, he sido advertido por la entidad prestamista y por el notario actuante, cada uno dentro de su mbito de actuacin, de los posibles riesgos del contrato y, en particular, de que: a) el tipo de inters de mi prstamo, a pesar de ser variable, nunca se beneficiar de descensos del tipo de inters de referencia por debajo del [lmite mnimo del tipo de inters variable limitado]; b) las eventuales liquidaciones peridicas asociadas al instrumento de cobertura del prstamo pueden ser negativas, y c) mi prstamo no se expresa en euros y, por lo tanto, el importe en euros que necesitar para pagar cada cuota variar en funcin del tipo de cambio de [moneda del prstamo/euro].
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