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Timestamp: 2019-04-25 00:58:31+00:00

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Actos arbitrarios del comprador de vivienda al amparo de la Ley 57/68. Interpretación racional y lógica - Núm. 719, Junio 2010 - Revista Crítica de Derecho Inmobiliario - Libros y Revistas - VLEX 210688149
Actos arbitrarios del comprador de vivienda al amparo de la Ley 57/68. Interpretación racional y lógica
Autor: Patricia Velasco Domínguez
Páginas: 1157-1168
Súbitamente y sin exponente alguno que permitiera a los analistas preverlo, desde el otoño del 2007, el mundo entero se ha visto inmerso en una profunda crisis financiera. El comprador de vivienda sobre plano, también se ha visto sorprendido in fieri por un mercado depresivo y en su lucha por buscarse una oferta a la baja, mucho más atractiva, resuelve arbitrariamente su anterior... (ver resumen completo)
II. La ley 57/1968: fundamento y fin de su existencia
III. Presupuestos de aplicación de la ley 57/68
A) Resolución del contrato.
IV. Exigibilidad de las obligaciones
V. Exceptio Doli
VI. Ejecución del aval o caución
VII. Principio de conservación del contrato y seguridad jurídica
Son muchos los autores que desde hace años claman ante el ataque frontal que está sufriendo la seguridad jurídica en España, y en último término el Estado de Derecho. Renombrados juristas — Eduardo GARCÍA DE ENTERRÍA, Aurelio MENÉNDEZ, Antonio PAU PEDRÓN, Landelino LAVILLA y un largo etcétera—, han denunciado una y otra vez esta situación, provocada en último término, por la tamaña proliferación legislativa huérfana de toda técnica de regulación 1.
Estamos, afirma GARCÍA DE ENTERRÍA 2, ante una invasión progresiva de la actividad normativa del Estado, que, de producir Códigos perfectos permanentes o al menos estables, dispara cada día, en los proclives Boletines Oficiales, decenas y decenas de normas, como una ametralladora. De garante de la libertad, hoy la norma escrita, con su profusión, con su imperfección técnica, con su arbitrismo, cuando no arbitrariedad, se ha convertido en una verdadera amenaza para la libertad. La fácil disponibilidad de los poderes normativos, la generalización de las llamadas «Leyes ómnibus», de las que son ejemplo característico las Leyes llamadas de Acompañamiento de las anuales de Presupuestos, o de Medidas Fiscales, Administrativas, de Orden social, como respuesta a la voluntad imperiosa de cambiar las Leyes eludiendo el lento y formal procedimiento parlamentario por Comisiones especializadas, la multiplicación de centros con poderes normativos, tanto en el espacio nacional 3 como en el transnacional, el apoderamiento de la función de crear Derecho por burocracias más sensibles a veces que a los valores de fondo del Derecho a las simples comodidades de gestión de sus servicios, todo esto ha situado al inerme ciudadano ante una verdadera granizada de Leyes, de Reglamentos, de Instrucciones, Circulares, de normas de varia condición y efectos, que, inevitablemente, le atribulan y le desconciertan 4.
Ciertamente, cae fuera de este caos actual la Ley de 27 de julio de 1968. Ya desde un principio, indicamos que es del todo impensable que esta ley del 68, de carácter netamente administrativo, persiguiera —y persiga— regular un supuesto de rescisión o resolución contractual automática, esto es, aplicable por los Tribunales por el simple hecho de entregar la vivienda comprada, una vez superado el plazo fijado tanto en el contrato como en la garantía prestada. Ello supondría prescindir de todos y cada uno de los principios fundamentales de nuestro Derecho de la contratación, excepción, que resultaría tan extraordinaria, que tendría necesariamente que haber sido objeto de un desarrollo detallado que lo justificara, y no lo ha sido. Pero incluso, admitiendo lo dicho, a efectos meramente dialécticos, su razón de ser resultaría absurda. Como de hecho, absurdo resulta tildar a una Ley española de 1968, de «Pionera en la Defensa de los Consumidores», como afirma algún artículo de revista 5.
II La ley 57/1968: fundamento y fin de su existencia
La compra de una vivienda sobre plano obliga generalmente al comprador a adelantar unas cantidades de dinero a cuenta del precio, antes o durante la construcción de la misma. Precisamente la Ley 57/1968, de 27 de julio, se redacta para imponer la exigencia al promotor vendedor de garantizar la devolución de tales cantidades obligándole a prestar un seguro de caución o aval bancario, protegiendo al comprador frente a situaciones en que la construcción «no llegue a buen fin», es decir, frente a la posible estafa del promotor.
Este y no otro es el fin que persigue esta Ley, evitar aquellas situaciones en las que desaparezca la sociedad vendedora promotora con el dinero adelantado de los compradores debajo del brazo; o que no teniendo voluntad de construir el vendedor, disfrute durante largo tiempo de un dinero que no es suyo sin pagar interés alguno; o un retraso voluntario y tan intenso en la entrega de la vivienda que llevara a frustrar el fin del contrato.
Afirmaba VILLAR PALASÍ , que el principio de Seguridad Jurídica: «es multivoco, pero apunta en esencia a la necesaria protección por medio de los Tribunales frente al acto arbitrario» 6.
Pues bien, ante esta situación de crisis mundial en la que nos encontramos inmersos, los promotores vendedores de viviendas sobre plano, ven con paroxismo cómo los compradores, que hace varios años firmaron un contrato, perfecto, válido y vinculante, resuelven y/o rescinden caprichosamente el contrato, al ser sorprendidos in fieri por un mercado depresivo de precios, asistiendo de este modo las promotoras, a la retirada masiva de compradores, quienes tomando pretexto en la apariencia de incumplimiento, tratan de zafarse del contrato, con el fin de obtener pingües ganancias, a través de un nuevo negocio, merced al mercado paralelo montado al abrigo de miles de empresas que ofertan desesperadas la venta de inmuebles a la baja para evitar su desaparición causada por la falta de liquidez mundial.
No han faltado sentencias, que ante dicha situación han interpretado la Ley 57/68, concluyendo que cualquier incumplimiento en la entrega de la vivienda sobre plano (también el retraso de un día), faculta al comprador para apartarse de la compraventa, resolviendo y/o rescindiendo la misma, sin que el juzgador pueda entrar a valorar la gravedad del incumplimiento y debiendo incluso de obviar la concurrencia de circunstancias que merecen el calificativo de caso fortuito y que coadyuvaron al citado retraso.
Así lo afirma la SAP de Alicante, Sección 8.ª, de 14 de enero de 2009 (EDJ 2009/19340), en la que, si bien, valorada en su conjunto, resulta acorde con la justicia material, sin embargo realiza, accesoriamente, una interpretación de la Ley del 68 absolutamente errónea y descabellada al afirmar en su Fundamento de Derecho Segundo, párrafo último (sic): « En conclusión, para estimar la acción de resolución de las compraventas no debemos estar al carácter grave del incumplimiento ni a la frustración de las expectativas de los compradores ni al carácter esencial del término para la entrega de la vivienda, sino a los datos objetivos referidos, de un lado, al pago por parte de los compradores de todas las cantidades anticipadas pactadas en contrato y, de otro lado, a la expiración del plazo convenido para la entrega de la vivienda sin haberlo realizado por parte de la promotora. Hasta tal punto se confiere al comprador el derecho a la resolución del contrato cuando concurren las circunstancias antedichas que la Ley 57/1968 impone al promotor la obligación de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas mediante aval o seguro».
Tras esta interpretación, no se han hecho esperar otras sentencias que amparan verdaderos actos arbitrarios de los compradores, realizando aquéllasPage 1161una desviada interpretación sesgada y consecuencista de la Ley del 68 y prescindiendo, como prescinden para ello, de todos y cada uno los principios fundamentales de la contratación en nuestro Derecho e incluso de la propia Ley, apoyándose en la transcrita SAP de Alicante.
III Presupuestos de aplicación de la ley 57/68
Ante un supuesto de hecho como en el que nos encontramos, de retraso en la entrega de la vivienda en virtud de contrato de compraventa sobre plano con entrega de cantidades adelantadas a cuenta del precio, antes o durante la construcción, entendemos que teóricamente podrán ejercitarse por el comprador tanto la acción resolutoria como la acción rescisoria, ahora bien, en caso de litigio, sólo deberá verse estimada tal pretensión si, en el caso concreto, concurren los presupuestos exigidos por nuestro Ordenamiento Jurídico.
A) Resolución del contrato
Esta Ley de corte administrativo no pretende, ni regula, otra facultad especial de resolución de contrato, que no sea la propia recogida...
DE LA CRUZ, Juan L. Teoría de fragmentos. Vitoria, Arte Activo, 2012

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