Source: https://www.ra-kotz.de/betriebskostenabrechnung_anforderungen_an_zusammenstellung.htm
Timestamp: 2020-02-21 18:55:55+00:00

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Betriebskostenabrechnung – Anforderungen an Zusammenstellung
Die Klägerin hat keinen Anspruch gemäß § 535 Abs.2 BGB auf Zahlung der für die Jahre 2006 und 2007 noch geltend gemachten Nebenkostennachzahlungsbeträge in Höhe von insgesamt 13.224,10 Euro.
Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Klägerin im Hinblick auf die unter § 7 Ziffer 1 des Mietvertrages enthaltene Regelung, wonach der Vermieter Außenreparaturen sowie Erhaltungsreparaturen trägt, überhaupt einen Anspruch auf Erstattung von Instandhaltungskosten hat. Jedenfalls sind die korrigierten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007, soweit die Klägerin von der Beklagten Zahlung von Instandhaltungskosten in Höhe von insgesamt 13.224,10 Euro verlangt, formell fehlerhaft und daher derzeit nicht fällig.
Diesen Anforderungen werden die hier streitigen Nebenkostenabrechnungen nicht gerecht. Ihnen fehlt eine geordnete, d. h. für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nachvollziehbare Zusammenstellung der Gesamtkosten, und zwar unter einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung in einzelne Abrechnungsposten (vgl. BGH NJW 1982, 573). Ausgangspunkt für die zu fordernde, zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Gesamtkosten in einzelne Abrechnungsposten ist der Mietvertrag, in dem geregelt sein muss und hier in § 2 Ziffer 3 ff des Mietvertrages auch geregelt worden ist, welche einzelnen Nebenkosten der Mieter zu tragen hat.
Die geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren. Denn regelmäßig nur unter Einhaltung dieser im Mietvertrag strukturell vorgegebenen Aufgliederung in der Abrechnung kann der Mieter selbstständig und in der gebotenen einfachen Weise erkennen, ob auch nur solche Kosten in der Abrechnung berücksichtigt worden sind, die er nach dem Mietvertrag schuldet und ob und in welcher Höhe Kosten im Bereich der jeweils auf ihn abgewälzten Kostenarten im Abrechnungszeitraum angefallen sind (BGH NJW 1982, 573; Langenberg, a.a.O., G, Rdnr.131; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 556, Rdnr. 336; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2009, 1489).
Die Klägerin hat die Nebenkostenabrechnungen nicht in dieser gebotenen Form aufgegliedert. Nach ihrem eigenen Vortrag (Schriftsatz vom 8. März 2011, Seite 1 ff) sind die von ihr in den Nebenkostenabrechnungen “unter der Rubrik Instandhaltung” eingestellten Kosten folgenden Ziffern zuzuordnen:
29. Kosten der Klimaanalagen, Kühlanlagen, Abrechnung siehe Ziffer 5.1.2 der Baubeschreibung Anlage 1 zu diesem Vertrag,
Aus den oben dargelegten Gründen wäre die Klägerin verpflichtet gewesen, in den Nebenkostenabrechnungen die unter der Rubrik “Instandhaltungskosten” zusammengefassten Kosten im Einzelnen zu spezifizieren und jeweils den im Mietvertrag unter § 2 Ziffer 3 ff und in der Anlage 5 des Mietvertrages aufgelisteten Kostenarten zuzuordnen.
Wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat, haben sich die Parteien auch nicht etwa dadurch konkludent auf die Zulässigkeit der von der Klägerin vorgenommenen Abrechnungsweise geeinigt, dass die Beklagte die Position “Instandhaltungskosten” in den Jahren 2003 bis 2005 nicht gerügt hat. Zwar kann grundsätzlich eine Vereinbarung über die Umlegung zunächst nicht umgelegter Nebenkosten auch stillschweigend durch jahrelange Übung zustande kommen (BGH, NZM 2000, 961; 2004, 418). Es kann dahin gestellt bleiben, ob diese Rechtsprechung überhaupt analog auf die vorliegende Fallkonstellation Anwendung zu finden hat. Jedenfalls scheitert eine konkludente Einigung schon daran, dass die Beklagte die Abrechnungsmethode der Klägerin lediglich 3 Jahre hingenommen hat und nicht mindestens 6 Jahre, wie von der Rechtsprechung (OLG Celle, OLGR Celle 2007, 11) gefordert.
AG Dortmund Az.: 425 C 5019/12 Urteil vom 19.11.2013 Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe […]
AG Waren, Az.: 106 C 1139/15, Urteil vom 12.10.2017 1. Die Beklagte wird unter Klagabweisung im Übrigen verurteilt, an den Kläger 102,04 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2013 zu zahlen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 5/6 und die Beklagte 1/6 zu tragen. […]
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References: § 535
 § 7
 BGH 
 § 2
 § 556
 § 2