Source: https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/2005/conditions-doctroi-des-psla-pour-des-operations-de-location-accession/
Timestamp: 2019-02-21 11:00:24+00:00

Document:
Conditions d'octroi des PSLA pour des opérations de location-accession - ANIL
N° 2005-21 / A jour au 23 janvier 2019
Loi n°84-595 du 12.7.84 définissant la location-accession / CCH : R.331-76-1 à R 331-76-7 / Arrêté du 4.10.01 modifié/ Arrêté du 26.3.04 modifié / Circulaire du 26.5.04 modifiée par la circulaire du 20.2.06 / CGI : art.1384 A III , art.278 sexies I,4 et 278 sexies 0 A / BOI-BAREME-000016-20190118
Afin de favoriser l'accession à la propriété des personnes modestes, les pouvoirs publics ont mis en place le dispositif de la location-accession (loi du 12.7.84). Il vise à :
mettre en œuvre un statut intermédiaire entre la location et l’accession afin d’élargir le choix offert aux ménages pour se loger et leur permettre de différer éventuellement leur décision d’accéder à la propriété ;
assurer une parfaite sécurité juridique des opérations de location-accession, sécurité que les contrats voisins en vigueur à l’époque n’offraient pas tels que la location-vente ou la location avec promesse de vente.
La location-accession est "le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer par la manifestation ultérieure de sa volonté (…) et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option"; (loi du 12.7.84 : art. 1).
La location-accession repose sur le prêt social location-accession (PSLA), prêt conventionné permettant au vendeur, personne morale (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) de financer des opérations de location- accession pour créer des logements neufs destinés à des ménages modestes en leur apportant un mode d’accession plus sécurisé que les dispositifs d'accession directe actuels.
Le financement d’une opération de location-accession au sens de loi du 12 juillet 1984 par un PSLA permet à l’accédant de bénéficier de certaines garanties (relogement et rachat) et d’avantages fiscaux (TVA à taux réduit et exonération de taxe foncière). En outre, lors de la levée d’option, l’accédant, dès lors qu’il est le premier occupant du logement, peut également bénéficier d’un PTZ (au titre du logement neuf).
Les modalités d'application et d'instruction des demandes d'agrément ont été précisées par une circulaire du 26 mai 2004 modifiée par une circulaire du 20 février 2006.
Le PSLA peut être consenti à des personnes morales (organismes HLM, SEM, promoteurs privés) pour des opérations agréées par l'Etat pour la construction ou l'acquisition de logements neufs faisant l'objet d'un contrat de location-accession et destinés à être occupés à titre de résidence principale par des personnes dont les revenus sont inférieurs, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de location-accession, aux plafonds de ressources de l'ancien dispositif "prêt à taux zéro" (PTZ).
Depuis le 1er janvier 2015, les plafonds de ressources PSLA sont révisés le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac appréciée entre le 1er octobre de l’avant-dernière année et le 1er octobre de l’année précédente (cf. analyse juridique n°2014-18).
Les plafonds de ressources du PSLA en 2019 sont les suivants (arrêté du 26 mars 2004 modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014) :
la somme des revenus fiscaux de référence au titre de l’année N-2 (avis d’imposition 2018 portant sur les revenus 2017 pour un contrat signé en 2019). de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement ;
(CCH : R.331-76-5-1 / arrêté du 26.3.04 modifié : art. 2 et 3)
Pour bénéficier du PSLA, le vendeur doit obtenir un agrément du préfet dans le département et signer une convention avec l'État précisant notamment :
Au 1er janvier 2019 (avis du 17.1.19 relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en l’application de l’article L.351-2 du CCH)
13,46 € 10,35 € 8,91 € 8,55 € 7,94 €
Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année dans la limite de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL) appréciée entre la valeur du 2ème trimestre de l’antépénultième année (N-2) et celle du 2ème trimestre de l’année précédente (N-1) (CCH : R.331-76-5-1II).
Le classement des 77 communes dans la zone A bis résulte, pour les décisions d'agrément PSLA (agrément initial de l'opération) accordées à compter du 1er juin 2011 de l’arrêté du 22 décembre 2010 (JO du 23.12.10).
Pour les décisions d'agrément accordées avant le 1er juin 2011, la zone A bis comprend Paris et ses 29 communes limitrophes : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay- sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes.
le prix de vente du logement ne doit pas excéder un plafond, les plafonds suivants (CCH : art. R. 331-76-5-4) :
Prix maximum HT (en €/ m2 de surface utile) (*)
A bis 4 754
Ce plafond est révisé chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction (ICC) appréciée entre la valeur du 2ème trimestre de l'antépénultième année (N-2) et celui de l'année précédente (N-1). Les plafonds font l'objet d'une publication annuelle au Bofip.
Le prix, non révisable, est minoré de 1 % à chaque date anniversaire de l'entrée dans les lieux.
Pendant une durée de quinze ans suivant l’acquisition de son logement, le ménage bénéficie de la part du vendeur de deux garanties, l'une de relogement, l'autre de rachat qui peuvent être mises en œuvre en cas d’accidents de la vie.
Garantie de relogement (arrêté du 26.3.04 modifié : art. 5)
Ces garanties doivent figurer dans les contrats de location-accession et les contrats de vente.
L'instruction des dossiers est assurée par la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM / ex
DDE) ou le délégataire des aides à la pierre. Le service instructeur vérifie les conditions de délivrance de l’agrément à titre provisoire, notamment eu égard :
La composition du dossier de demande d’agrément est fixée par l’annexe VI de la circulaire n°2006-10 UHC/FB1-FB3 du 20 février 2006.
Depuis le 1er janvier 2018, les opérations PSLA ne sont plus éligibles à l’APL, sauf pour les prêts et contrats de location-accession ayant fait l'objet d'une demande avant le 31 décembre 2017 et à la condition que ce prêt ou ce contrat de location-accession ait été signé avant le 31 janvier 2018.
Dans ce cas, l’occupant bénéficie de l’APL accession pour la totalité de la redevance (y compris pendant la phase locative : circulaire du 20.2.06).
Le taux réduit de TVA à 5,5 % s'applique (CGI : art. 278 sexies I-4 et II sexies 0 A) :
Depuis le 1er janvier 2014, lorsque le logement a été acquis par des personnes physiques, l’application du taux réduit est remise en cause lorsque les conditions requises cessent d’être remplies dans les dix ans suivant l’achèvement des travaux (loi de finances 2014 : art. 284).
En outre, depuis le 1er janvier 2014, lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit de TVA de 5, 5% cessent d’être remplies, le reversement de complément de taxe n’est également pas exigé en cas de survenance, même antérieurement au 1er janvier 2014, pour autant qu’elle soit postérieure à la livraison du logement, pour l’emprunteur ou le coemprunteur des événements suivants : mariage, conclusion d'un pacte civil de solidarité, naissance d'un enfant ou invalidité de l'un des enfants à charge).

References: art.1384
 art.278
 art. 1
 art. 2
 art. 5
 art. 278
 art. 284