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Mieterhöhung+Frist angemessen?
Dieses Thema "ᐅ Mieterhöhung+Frist angemessen? - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von _Pixie_, 19. November 2011.
_Pixie_ Boardneuling 19.11.2011, 14:30
Habe eine Frage zu o.g. Thema.
Angenommen, ein Mieter ist sehr unzufrieden mit seiner derzeitigen Wohnsituation bzw vorallem der Miete. Seine Kaltmiete wurde schon einmal vor genau einem Jahr von 195€ um 39€ erhöht. Begründung: Anpassung an den Mietspiegel. Der Mieter war damals eigentlich schon nicht wirklich damit einverstanden, vorallem auch, weil die Wohnung nicht gerade umwerfend ist - sie wurde z.B. von dem Vormieter renoviert, sprich Boden verlegt usw+das nicht gerade professionell.. (Das ganze Haus ist wohl auch nicht sehr hochwertig gebaut worden, auch der ehemalige Hausmeister des Gebäudes bezeichnet die Mieten dafür als "zu hoch")
Hinzu kommt, dass die Nebenkosten nicht gerade billig sind+der Mieter auch immer trotz sparsamen Verbrauchs hohe Nachzahlungen zu leisten hat.
Nun jedenfalls erhält er eine weitere Mieterhöhung mit der gleichen Begründung. Diesmal werde die Miete um 21€ erhöht. Nach einem kurzen Gespräch mit der Hausverwaltung sagte man ihm, die letzte Mieterhöhung entspräche irgendeinem Prozentsatz nicht, sodass sie eben nochmal erhöhen könnten - sowas in der Art, das Telefonat war nur sehr kurz.
Der Mieter ist mit erneuten Erhöhung überhaupt nicht einverstanden und kann es sich auch finanziell nicht leisten - wäre also gezwungen, dann auszuziehen
Eigenartig scheinen auch die gesetzten Fristen durch den Vermieter: Der Mieter habe 2 Wochen Zeit, um die "Mietanpassungsvereinbarung" unterschrieben zurückzuschicken und das ganze würde dann ab dem 31. 12. in Kraft treten.
Vielleicht weiß ja jemand Rat.. Würde mich sehr freuen.
Gruß, Pixie
772 V.I.P. 19.11.2011, 15:06
AW: Mieterhöhung+Frist angemessen?
Während wir auf die Änderungen warten, sei die Lektüre der § 558 BGB ff. (Link) und des entsprechenden Abschnitts im Mietrechtslexikon (Link) empfohlen.
Danach sind ggf. auch gezieltere Fragen möglich.
_Pixie_ Boardneuling 19.11.2011, 16:18
Habs geändert, hoffe, es ist jetzt richtig so?
772 V.I.P. 19.11.2011, 16:57
Es schaut ja gar nicht schlecht aus...
Die 39 € von der ersten Erhöhung entsprechen genau dem möglichen Maximum von 20 % innerhalb von drei(!) Jahren - da wäre kein Spielraum mehr für mehr!
In diesem Beispiel wären auch die genauen Termine wichtig:
- Wann wäre die erste Mieterhöhung inkraft getreten?
- Wann wäre die zweite Forderung gestellt worden?
Würde die Erhöhung ausschließlich mit der Anpassung an den Mietspiegel begründet?
Wäre dem Schreiben ein Mietspiegel beigelegt oder präzise beschrieben, auf welchen Punkt des Mietspiegels sich der Vermieter beziehe?
Gäbe es in dem Ort überhaupt einen Mietspiegel?
Welche Fragen ergeben sich aus dem BGB und dem Lexikon?
Shayana Star Mitglied 19.11.2011, 17:25
Ja, is richtig so. Wobei der 558 BGB eigentlich schon alles sagt, was man wissen muss.
War denn die letzte Mieterhöhung auch mit einer solchen Frist, dann könnten die folgenden Urteile interessant sein.
Hat der Mieter aufgrund einer unwirksamen Mieterhöhung zu vile Miete gezahlt, kann er den
Erhöhungsbetrag zurückfordern (LG Mannheim WM 2000, 308; LB München II WM 96,624).
_Pixie_ Boardneuling 19.11.2011, 17:37
Falls das auch wichtig ist: Der Mieter bezog die Wohnung im April 2008.
Die erste Mieterhöhung wurde vom Mieter schriftlich am 16. 11. 2010 verlangt und sollte ab dem 31. 12. 2010 in Kraft treten.
Die zweite nun am 16. 11. 2011, sie würde ab dem 31. 12. 2011 in Kraft treten.
Begründet würde die Erhöhung beide Male damit, dass der Mietzins der angemieteten Wohnung seit geraumer Zeit unverändert geblieben sei und nicht mehr der Miete vergleichbaren Wohnraums entspreche.
In dem Schreiben würde der Mieter zudem darauf hingewiesen, dass der Vermieter dazu berechtigt wäre, die Miete um 20% auf "die ortsübliche Vergleichsmiete" anzuheben. Ein Mietspiegel wäre nicht beigelegt, es gäbe aber einen Mietspiegel des Wohnorts.
Die Einverständnisserklärung, die der Mieter am 16.11.2011 erhält, müsste er bis zum 31.11.2011 unterschrieben zurück schicken. Damit wäre die "Überlegungsfrist von 2 Monaten (§ 558 b BGB)" ja nicht gewährleistet, könnte also eingefordert werden? Würde diese genau 2 Monate ab dem Erhalt des Briefes, also dem 16. 11. gelten? Wäre es für den Mieter ratsam, bei dem Vermieter genauere Informationen über Vergleichswohnungen und die Vergleichsmiete anzufordern?
Da die Miete ja 2010 schon einmal um genau 20% erhöht wurde, wäre nun also eigentlich eine weitere Erhöhung eigentlich nicht rechtens, oder? Das besagt doch die "Kappungsgrenze für Mieterhöhungen" - demnach kann die Miete erst wieder 3 Jahre nach der letzten Mieterhöhung erhöht werden, habe ich das richtig verstanden?
Würde das dann evtl. für den Mieter schon ausreichen, um die Mieterhöhung abzulehnen?
Shayana Star Mitglied 19.11.2011, 17:56
Die Mieterhöhung muss noch nichtmal abgelehnt werden, denn sie ist schlicht unwirksam.
Viel interessanter fände ich die Frage, inwieweit man Miete zurückfordern kann.
Meiner Meinung nach auf jeden Fall für Januar 2011.
Wurde bei der Mieterhöhung die Wohnung wenigstens korrekt in die entsprechende Sparte des Mietspiegels eingeordnet?
_Pixie_ Boardneuling 19.11.2011, 18:13
Unwirksam - weshalb jetzt genau?
Reagiert werden müsste ja schon auf das Schreiben des Vermieters, mit entsprechender Begründung..
Zu dem Mietspiegel steht ja in der Mietanpassungsvereinbarung nur der Satz " Wir weisen darauf hin, dass wir rein rechtlich dazu berechtigt sind, die Miete um 20% auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben (§§ 558 ff., BGB) - Zustimmung laut Gesetz einklagbar. "
Nichts Genaueres.
Shayana Star Mitglied 19.11.2011, 18:28
Unwirksam, zum einen wegen der zu kurzen Frist und zum anderen natürlich, weil die Kappungsgrenze nicht eingehalten wurde.
Von reagieren MÜSSEN kann hier nicht die Rede sein. Man KANN reagieren, wenn man Lust hat.
Schön, dass der 558 zitiert wurde, gelesen wurde er von der Hausverwaltung aber offensichtlich nicht.
Und wenn das wirklich alles ist, was zur Einstufung in den Mietspiegel drin steht und vermutlich auch das letzte Jahr drin stand, dann würd ich mir die zuviel bezahlte Miete zurückholen.
Wurde eigentlich auf das Widerspruchsrecht aufmerksam gemacht?
Und wurde dem Mieter jemals eine Vollmacht vom Eigentümer vorgelegt, dass die Hausverwaltung in diesem Bereich tätig werden darf?
772 V.I.P. 19.11.2011, 18:42
Die Unwirksamkeit hast Du doch selbst schon begründet:
Der fiktive Mieter bräuchte nicht abzulehnen, weil hier seine Zustimmung gefordert wird. Keine Zustimmung = Ablehnung.
Der fiktive Vermieter hat hier so ungefähr alles falsch gemacht was möglich ist.
Der Mieter könnte daher eine Ablehnung formulieren und diese zum geforderten Termin abschicken. Diese könnte unbegründet sein oder wäre wahlweise (und immer nur einzeln!!) so begründen:
(in einer sinnvollen Reihenfolge)
- die Jahresfrist für das Mieterhöhungsverlangen nach §558 I BGB ist nicht eingehalten,
- die 15-Monatsfrist zwischen zwei Mieterhöhungen nach § 558 I BGB ist nicht eingehalten,
- die 3-Monatsfrist nach §558b I BGB zwischen Mieterhöhungsverlangen und Mieterhöhung ist nicht eingehalten,
- die 2-monatige Überlegensfrist für den Mieter nach §558b II BGB ist nicht eingehalten,
- der Beleg zu Vergleichsmieten im Mietspiegel wurde nicht vorgelegt,
- die Kappungsgrenze von 20 % nach §558 III BGB wurde schon durch die vorige Mieterhöhung erreicht.
Merke: Der Mieter müsste nichts nachfordern, sondern die Forderung des Vermieters wäre einfach geplatzt!
Nach der Ablehnung hat der Vermieter die Wahl:
- stillhalten,
- klagen (was aussichtslos wäre, solange nicht alle formalen Voraussetzungen eingehalten werden),
- ein neues Mieterhöhungsverlangen schreiben.
Beim nächsten Schreiben könnte wieder die Liste abgeklappert werden, was denn nun noch falsch wäre => neues Ablehnungsschreiben mit einem(!) Grund und zum letzten Termin. So kann das Spielchen weitergehen, bis der Vermieter seine Lektionen gelernt hat.
772 V.I.P. 19.11.2011, 18:45
Das könnte der fiktive Mieter sich aufheben, bis der Vermieter die letzte Ablehnung wegen der Kappungsgrenze geschluckt hat. Dieser Grund und die 15-Monatsfrist würden dann ja für die aktuelle Mieterhöhung entfallen.
Shayana Star Mitglied 19.11.2011, 19:04
Und was für einen Sinn sollte das machen? Braucht der fiktive Mieter eine Beschäftigungstherapie?
... wenn auch der Vermieter eine Beschäftigungstherapie braucht...
Was soll denn die ganze Schreiberei bringen? Nicht reagieren und gut is!!!
_Pixie_ Boardneuling 19.11.2011, 20:03
Bin euch sehr dankbar (!) für die Antworten.
Es gab bei dem Mieter einen Anbieterwechsel, seit 2009 wird das Haus von einem "hauseigenen Verwaltungsunternehmen des Eigentümers" betreut. Von Vollmacht war dabei nicht die Rede.
Nein, es wurde von dem Verwalter bei der Forderung der Mieterhöhung nicht von einem Wiederspruchsrecht gesprochen. Der Mieter hatte die 1. Mietanpassungsvereinbarung mit "unter Vorbehalt" unterschrieben.
Bei der ersten Mieterhöhung wurde ja die Kappungsgrenze eingehalten, dafür aber nicht entsprechende Fristen - Reicht das denn aus, damit der Mieter die zuviel gezahlte Miete zurückverlangen könnte?
ich wollte halt nochmal nachfragen, denn bei diesen Gesetzestexten bin ich immer unsicher, ob ich sie richtig verstanden habe...
Shayana Star Mitglied 19.11.2011, 20:49
Wenn das stimmig ist.......
Nein, es wurde von dem Verwalter bei der Forderung der Mieterhöhung nicht von einem Wiederspruchsrecht gesprochen.
gehört da aber rein!
OK dann zählen wir nochmal auf was bei der Mieterhöhung 2010 gestimmt, bzw. nicht gestimmt hat:
Gestimmt hat:
1. Die Einhaltung der Kappungsgrenze von 20%
....das wars dann auch schon
Nicht gestimmt hat:
1. Die Frist bis zur Zustimmung
2. Keine konkrete Einstufung in den Mietspiegel, sondern nur der Bezug darauf
3. Auf ein Widerspruchsrecht wurde nicht hingewiesen
Meiner Ansicht nach mehr als genug Gründe um die Mieterhöhung von 2010 für unwirksam zu halten und den erhöhten Teil der Miete zurückfordern zu können.
_Pixie_ Boardneuling 20.11.2011, 18:13
Danke, Shayana.
Ich denke, dass damit erst einmal all meine Fragen beantwortet sind - wenn weitere auftauchen darf ich mich ja hier vielleicht noch mal melden?!
Bisher wurde mir jedenfalls schon sehr geholfen
Mieterhöhung Frist nach 558 BGB Aktuelle juristische Diskussionen und Themen 23. September 2013
Mieterhöhung 11% §559 in diesem Fall angemessen? Mietrecht 28. September 2012
Mieterhöhung und Frist Mietrecht 17. Juni 2012
Welche Frist ist angemessen für Telefonanbieter Verbraucherrecht 26. Mai 2009
Welche Frist ist angemessen? Verbraucherrecht 14. Juli 2008

References: § 558
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