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Timestamp: 2019-04-18 14:37:31+00:00

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Was ist der Ratenplan im Bauträgervertragsgesetz? | Immoredo
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Eberhardt Rechtsanwälte
Der Ratenplan sieht vor, dass der Erwerber Zahlungen nur nach Abschluss und entsprechend der einzelnen Bauabschnitte zu leisten hat.
Das Gesetz sieht hier zwei mögliche Arten des Ratenplans vor, nämlich den Ratenplan A und den Ratenplan B. Die sich im Wesentlichen nur durch die prozentuell unterschiedliche Höhe der einzelnen Raten je Bauabschnitt unterscheiden.
Die größten Fehler beim Zinshausverkauf
Die größten Fehler beim Zinshausverkauf passieren eigentlich schon vorher. Ich bin immer wieder überrascht, wie es Verkäufer schaffen, ihre Häuser, die sie seit Jahren, Jahrzehnten um teures Geld hergerichtet haben, mit schlechten Mietverträgen im Wert zu reduzieren oder gar auf Null zu bringen.Jede Wohnung, die schlecht vermietet ist, mit einem Weitergaberecht oder mit einem Untervermietrecht, oder ein Dachboden, der Weitergabe- und Untervermietrecht hat, oder Sonderrechte an Gärten, minimieren den Wert dieser Wohnung. Im Zweifelsfall, im Extremfall kann das bis auf Null gehen.Also ein Dachboden, so schön kann er gar nicht ausgebaut sein, wo ich ein Weitergaberecht habe auf 68 Jahre, ist für einen Verkäufer nichts wert. Zweiter großer Fehler: Schlichtungsstellenverfahren. Man wird es nicht vermeiden können. Schlichtungsstellenverfahren gibt es in jedem Zinshaus.Wer keine Schlichtungsstellenverfahren will, sollte sich kein Zinshaus kaufen. Manchmal sind sie berechtigt, manchmal sind sie unberechtigt. Bitte nur nicht einen Monat bevor ich plane das Haus zu verkaufen, einen Streit anfangen mit dem Mieter. Gerade private Käufer legen darauf Wert, dass sie ein ruhiges Zinshaus kaufen.Wenn sie jetzt mit jedem Mieter einen Monat bevor sie das Haus verkaufen streiten, wird es teuer werden. Ganz auf den Punkt gebracht, wenn der Mieter auszieht und die Ceranplatte hat einen kleinen Kratzer bitte zahlen sie im trotzdem die Kaution aus, weil sonst kommt er vielleicht auf die Idee ein Mietfeststellungsverfahren zu machen und das zieht sich dann länger, egal wie es ausgeht.
Welche Aufklärungspflichten nach KSchG hat der Makler?
Prinzipiell ist der Makler verpflichtet zuerst einmal zu sagen, dass er Makler ist, dass er gewerbsmäßig Immobilien vertreibt und er hat natürlich auch die Pflicht den Konsumenten sämtliche Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die notwendig sind zum Kauf des Objektes.Darüber hinaus haben wir nicht nur Aufklärungspflichten den KSchG gemäß sondern auch des Verbraucherrichtlinienumsetzungsgesetzes und des Fernabsatzauswärtsgeschäftegesetzes, das sind alles so sperrige Namen, aber sie schützen den Konsument und es gibt überall Rücktrittsrechte an die wir uns zu halten haben.
, MBA, PMM
Was sollten Sie über ein Objekt wissen?
Bei Inseraten ist es notwendig, dass nicht nur die Fläche und der Preis angegeben werden, sondern auch die Kennzahlen des Energieausweises, sowie es wäre ganz dienlich und zweckdienlich, wenn man etwas über die Wohnung hineinschreibt. Das gilt hauptsächlich für Printinserate.Bei den elektronischen Inseraten sind Fotos das um und auf, der Text sollte vernünftig gestaltet sein und natürlich sollten sämtliche Daten die darin genannt werden auch stimmen und der Realität entsprechen. Wichtig wäre auch, dass notwendige Dinge die man zum Verkauf braucht, wie ein Grundrissplan, vielleicht auch in einer Darstellung die der Kunde lesen kann, vorhanden ist und die ihm auch erklärt, was das Objekt für Anordnungen hat, welche Räumlichkeiten und wie das ganze aufgebaut ist.
Was ist der Unterschied zwischen Baurecht und Superädifikat?
Prinzipiell bedeutet beides bauen auf fremden Grund. Das Superädifikat ist aber dafür geschaffen worden, dass nicht beständige Bauten dort errichtet werden, wie Holzschupfen, Lagerhallen oder sonstiges. Das Baurecht aber musste in letzter Zeit verstärkt in Anspruch genommen werden, da die Grundpreise sehr stark gestiegen sind und es immer notwendiger ist um sich leistbaren Wohnraum verschaffen zu können, dass das Baurecht in den Vordergrund tritt.Das Baurecht hat den Vorteil, dass es sowohl vererbbar als auch weitergegeben werden darf. Es zwischen 10 und 100 Jahren abzuwickeln ist und im Baurechtsvertrag ist geregelt, wie es nach Beendigung des Baurechtes zu handhaben ist. Wird das Objekt zurückgekauft vom Eigentümer oder ist eine andere Lösung für das Baurecht vorgesehen.
VRUG und FAGG – was ist das, was bedeutet das für den Konsumenten?
Wohnungsinteressenten sind heute oft sehr verunsichert, weil Makler von ihnen verlangen, dass sie noch vor der Besichtigung Dinge bestätigen wo sie nicht genau wissen, auf welche Verpflichtung sie sich genau einlassen.Prinzipiell sind VRUGG und FAGG eine Erfindung der EU und sollen Konsumenten schützen vor Internetbetrügern bzw. Haustürabschlüssen. Das wir als Branche in diese Kategorie fallen ist eigentlich überhaupt nicht nachvollziehbar, weil wir verkaufen keine Ware über das Internet. Es ist mir zumindest noch nie der Fall untergekommen, wo ein Interessent die Wohnung nicht einmal angeschaut hat, sondern einen Vertrag unterschrieben hat ohne sie zu sehen.Aber es ist nun einmal wie es ist, wir müssen uns danach richten und das hat leider den unangenehmen Begleitumstand, dass die Interessenten noch bevor sie die Wohnung besichtigen bestätigen müssen, dass für den Fall einer Anmietung oder eines Ankaufs sie provisionspflichtig werden, aber wie gesagt nur für den Fall, dass wir verdienstlich sind als Makler und andererseits müssen sie auch darüber belehrt werden, dass sie von diesem Vertrag den sie automatisch abschließen, wenn sie sich eine Immobilie ansehen zurücktreten können, innerhalb von 14 Tagen.Jetzt ist aber oft ein Interessent damit konfrontiert, dass er sagt, wenn ich das nicht unterschreiben will muss ich 14 Tage warten bis ich die Wohnung anschauen kann und das ist weder im Sinne des Vermieters noch im Sinne des Maklers, noch im Sinne des Mieters. Aber wie gesagt er ist ohnedies geschützt, weil er muss erst dann bezahlen, wenn er tatsächlich einen Gegenwert in Form einer angemieteten Wohnung oder eines Wohnungsankaufs bekommt.
Ist diese Unterfertigung schon ein Anbot?
Überhaupt nicht. Im Gegenteil, es soll eigentlich zu seinem Schutz dienen. Er soll darüber informiert werden, welche Möglichkeiten er hat aus einem Vertrag den er automatisch eingeht, auszusteigen.
, MRICS, CIPS
Worauf ist bei der Wohnungsübergabe einer Mietwohnung zu achten?
Werde ich als Maklerin mit der Vermietung einer Wohnung beauftragt begleite ich die Vertragsparteien selbstverständlich auch zur Übergabe. Das Übergabeprotokoll wird von mir mitgebracht und es enthält wesentliche Dinge wie z.B. der Zustand der Wohnung, etwaige Mängel, hier muss man entscheiden zwischen Mängel die vom Vermieter noch zu beheben sind oder Mängel die einfach nur dokumentiert werden um später Streitigkeiten auszuschließen.Es gibt ein Schlüsselübergabeprotokoll und bitte achten sie unbedingt darauf, dass sie alle Bedienungsanleitungen, Gebrauchsanweisungen vorfinden und diese auch wirklich aufheben.Weiters sollte eigentlich spätestens hier der Meldezettel ausgefüllt werden, der auch vom Vermieter zu unterschreiben ist und außerdem wäre auch dringend zu empfehlen zu überprüfen, ob sich das Vertragsobjekt überhaupt zum bedungenen Gebrauch eignet, sollte eigentlich im Vorfeld festgestellt werden aber es passiert ab und an auch, dass jemand eigentlich das Objekt ganz anders nutzen möchte als die Widmung der Wohnung tatsächlich ist.
Ummeldung bei Strom und Gas
Für Immobilienmakler ist auch das Smartphone ein wichtiges Arbeitstool. Ich fotografiere normalerweise die Zählerstände für Gas und Strom und leite sie gleich an Wien Energie weiter, damit der neue Verbraucher eingetragen werden kann.Andererseits dokumentiere ich auch etwaige Schäden und so weiter sehr gerne mit dem Telefon, weil das natürlich viel aussagekräftiger ist als etwas Schriftliches.
Ablauf beim Umbau einer Wohnung
Der Gesetzesgeber hat in der letzten Novelle das Einreichverfahren deutlich vereinfacht und sieht drei Aspekte für eine Einreichung. Der erste Aspekt ist, wenn die Fassade mit Teil des Umbaus ist. Das heißt, wenn ein Fenster neu versetzt wird, eine Fenstertür für einen Balkon eingebaut wird, wenn ein Fenster vergrößert wird. Der zweite Aspekt ist, wenn eine Umwidmung passiert, das heißt, wenn aus einem Büro zum Beispiel eine Wohnung entsteht. Und der dritte Aspekt ist, wenn eine Wohnungstrennwand mit in den Bau einbezogen ist, das heißt, wenn eine Wohnung zusammengelegt oder vergrößert wird.In diesem Fall kommt eine Einreichung zur Anwendung, das heißt, es werden Einreichpläne abgegeben von einem Architekten oder einem planenden Baumeister erstellt, je nach Erfordernis Bezug habende Unterlagen wie zum Beispiel eine Statik oder eine Bauphysik. Erforderlich ist, weiteres ein Grundbuchsauszug und ein Bauansuchen und die erforderlichen Unterschriften von dem Bauwerber, vom Planer, Planverfasser vom Bauführer, diese Unterschrift kann auch nachgebracht werden.In allen anderen Fällen ist ein einfaches Verfahren, das ist der § 62, erforderlich. Der Unterschied zwischen diesen beiden Verfahren ist eigentlich die Verfahrensdauer, also weniger die Unterlagen die beizubringen sind, sondern im Fall der Einreichung hat die Behörde 6 Monate Zeit für die Bewilligung und im anderen Fall können sie nach 4 Wochen mit dem Bau beginnen, sofern sie keine Ablehnung erhalten.
Bmst. Ing.
Scheidenberger
Worauf ist beim Ankauf einer Wohnung technisch zu achten?
Wesentlich beim Ankauf einer Wohnung, speziell im Altbaubereich ist, dass sie nie als Solitär betrachten werden kann, sondern dass das gesamte Haus oder die Substanz des Hauses betrachtet werden muss. Das heißt, ist zum Beispiel beim Gebäude die Steigleitung bereits saniert sowohl Gas als auch Strom, ist das Entrée saniert, ist ein Lift vorhanden? Wenn diese Frage mit Ja zu beantworten ist, dann kann man sich um die Wohnung kümmern. Hier im Speziellen: Wie ist zum Beispiel der Fußbodenaufbau?In Gründerzeithäusern gibt es meist Tramdecken, wenn die zum Beispiel sehr schwingen und schon beeinträchtigt sind, ist eine Verstärkung oder ein Estrich erforderlich. Hier geht die Sanierung schon mal in Kosten. Das heißt, dass ist die Frage, wie viel möchte ich zusätzlich zu meinem Ankauf noch investieren. Ist die Wohnung so geschnitten, dass sie meinen Bedürfnissen entspricht. Kann ich zum Beispiel Trennwände zusätzlich aufstellen. Die nächste Frage gilt den Sanitärinstallationen. Ein Leitungstausch sowohl für die Elektrik als auch für Sanitär ist zu Beginn durchaus zu empfehlen.Am meisten stellt sich heraus, dass in diesem Zusammenhang dann auch Verputz ergänzt oder saniert werden sollte und das sind Dinge die einfach nur zu Beginn einer Sanierung oder eines Einzugs zu machen sind. Das Schmutzaufkommen ist dann einfach drastisch zu hoch, wenn man schon einmal eingezogen ist.
Wer sind bei Umbau der Wohnung oder des Einfamilienhauses die handelnden Personen?
Auf den Umbau oder auf die Sanierung gesehen wäre zu empfehlen, zu Beginn ein technischer Sachverständiger, der die Substanz der Wohnung oder des Hauses erkundet. In weiterer Folge ein Architekt, der die Planung, Ausschreibung und die Vergabe übernehmen kann. Je nach Umfang der Sanierung sollte eine örtliche Bauaufsicht einbezogen werden.Die örtliche Bauaufsicht kümmert sich um drei Hauptkomponenten, dass ist die Kosten-, Termin- und Qualitätskontrolle der ausführenden Firmen und sorgt auch für die mängelfreie Übergabe und für die Schlussabrechnung.Der Gesetzgeber hat dem Bauherrn auch das Arbeitsinspektorat mehr oder weniger übertragen. Das ist die Baustellenkoordination, das heißt, sobald sie zwei verschiedene Firmen auf der Baustelle haben, müssen sie einen Baustellenkoordinator beschäftigen, der sich um die Arbeitnehmerschutzbedingungen der ausführenden Firma kümme
Was ist beim Kauf einer Wohnung vom Plan zu beachten?
Also man muss grundsätzlich sagen, dass sehr viele Wohnungen heutzutage vom Plan weg verkauft werden. Das heißt, diese Unterlagen müssen für den Kunden besonders illustrativ und plakativ sein, weil ein Kunde ja nicht viele Wohnungen pro Jahr kauft, sondern das meistens eine Lebensentscheidung ist.Als Kunde empfehle ich diese Unterlagen genau zu sichten, allenfalls sich auch ein räumliches Vorstellungsvermögen darüber zu bilden, um dann nicht eine Überraschung zu erleben. Wenn sie vom Plan weg kaufen, werden sie viel aus dem Internet anschauen müssen und eine besonders umfassende Beratung durch ihren Immobilienberater haben, sodass sie entsprechend zu der Immobilie kommen, die sie sich wünschen und vorstellen.Man kann auch Alternativbeispiele ansehen, man kann aus Referenzprojekten sich entsprechende Objekte ansehen, sodass man dann, wenn man in seine Wohnung kommt und Besichtigungen sind meistens erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich, keine unliebsame Überraschung erlebt.
Kauf einer neuen Wohnung – wann habe ich was zu zahlen?
Also beim Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung, die zum ersten Mal bezogen wird, kommt das sogenannte Bauträgervertragsgesetz zur Anwendung. Dieses Bauträgervertragsgesetz ist ein besonders konsumentenschutzfreundliches Gesetz und schützt den Erwerber vor unrechtmäßigen Bauträgern.Das heißt, man vereinbart einen sogenannten Ratenplan. Ein Treuhänder, der eingesetzt wird und den Kaufvertrag errichtet, hat diesen Ratenplan anhand von Sachverständigengutachten abzuarbeiten. Der Kunde bezahlt an den Treuhänder die komplette Kaufpreissumme und je nach Baufortschritt bezahlt der Treuhänder dann die jeweilige Kaufpreissumme, den Anteil an den entsprechenden Bauträger aus. Die gesamte Kaufpreissumme ist beim Erwerb der Wohnung zu erlegen.Alternativ kann man auch eine Bankgarantie vorlegen, die beim Treuhänder deponiert wird, wo der Treuhänder dann jeweils nach entsprechender Ratenhöhe aus dieser Bankgarantie Kaufpreisanteile abruft.
Welche Sicherheit bietet der Makler?
Eine sehr hohe. Ich bringe ein Beispiel, welches eine sehr gefährliche Sache ist und zwar, wenn man Privat zu Privat verkauft. Der Privatverkäufer ist oft nicht wissend, welche Risiken er möglicherweise eingeht, denn alle diese Dinge die er nicht angibt, die er nicht als Information weitergibt, können nachher von einem allfälligen Käufer sehr wohl in Anspruch genommen werden oder als Reklamation oder Gewährleistung reklamiert werden.Das bedeutet, die Sicherheit beginnt dort, wo wir als Spezialisten, als Experten diese Immobilie aufbereiten, das heißt die Information beschaffen und auch querchecken und vor allem auf Vollständigkeit überprüfen. Das ist der wesentliche Punkt. Ich glaube nicht, dass irgendjemand eine Information falsch gibt, aber ob er alle Informationen bekannt gibt.Es beginnt beim Energieausweis, das beginnt vielleicht bei einem Elektrobefund der erforderlich ist. Da ist der Check der Baugenehmigung, der Benutzungsbewilligung eines Wohnungseigentumsvertrages und viele, viele Dinge mehr, an die jemand, der nicht jeden Tag Immobilien vermittelt so wie wir, dement entsprechend auch gar nicht denkt. Und diese umfassende Aufbereitung ermöglicht dann auf der anderen Seite, dass ich auch umfassend informiere und damit für beide Vertragspartner eine sehr transparente Abwicklung der Transaktion ermögliche. Und damit Sicherheit bringe. Wenn sich die Rechtsanwälte darum bemühen, das durch die Treuhandabwicklung das Geld sicher auf das Konto des Verkäufers kommt, dann kümmern wir uns darum, dass dieses Geld auch sicher dortbleibt, weil eben keine Gewährleistungs-, Haftungs- oder sonstige Ansprüche entstehen und für den Interessenten die große Sicherheit, dass er das bekommt was er bestellt hat.Das alles drinnen ist, was drauf ist und damit auch er diese Sicherheit genießt, denn die Interessenten wollen ja nicht reklamieren und Prozesse führen, die wollen dann dort mit Freude wohnen und sich auf das Einrichten konzentrieren und nicht nach hinten schauen, sondern nach vorne. Somit haben wir für den Verkäufer, den Vermieter und für den Käufer und den Mieter hier wirklich die Sicherheit, in Ruhe in Zukunft das Geld zu verbrauchen oder auch in dieser neuen Immobilie zu wohnen.
Eine sehr hohe. Ich bringe ein Beispiel, welches eine sehr gefährliche Sache ist und zwar, wenn man Privat zu Privat verkauft. Der Privatverkäufer ist oft nicht wissend, welche Risiken er möglicherweise eingeht, denn alle diese Dinge die er nicht angibt, die er nicht als Information weitergibt, können nachher von einem allfälligen Käufer sehr wohl in Anspruch genommen werden oder als Reklamation oder Gewährleistung reklamiert werden.
Pisecky
Welche baulichen Änderungen darf ich in meiner Genossenschaftswohnung vornehmen?
Eine geförderte Wohnung unterliegt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.Wir haben dort eindeutige Regelungen, welche Veränderungen vorgenommen werden dürfen. Diese finden sich im § 9 des Mietrechtsgesetzes. Keine Zustimmung des Vermieters braucht man für geringfügige Änderungen, die ohne gröberen Aufwand wieder entfernbar sind, wie z.B. kleine Stifterl für Bilder oder auch Haken für einen Spiegel oder eine Verankerung für einen Schrank oder ein Bücherregal.Wenn der Mieter Stromleitungen erneuern möchte, Sanitäreinrichtungen erneuern möchte oder anders haben möchte, wenn Wände zusätzlich gestaltet werden sollen, wenn sie umgelegt werden sollen, also entfernt werden sollen, wenn am Außenbereich des Gebäudes etwas angebracht werden soll, wie z.B. Markisen oder auch Satellitenantennen, wenn Fenster ausgetauscht werden sollen, wenn der Mieter das möchte, all das muss er dem Vermieter fragen und abhängig von diesen Änderungen die der Mieter haben möchte, obliegt es dem Vermieter seine Zustimmung daran zu binden, dass der Mieter wenn er auszieht, das auch wieder in den ursprünglichen Zustand rückbaut. Das geht allerdings nicht bei allen Änderungen, die der Mieter haben möchte. Genaueres dazu steht im § 9 des MRG.
Eine geförderte Wohnung unterliegt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Wir haben dort eindeutige Regelungen, welche Veränderungen vorgenommen werden dürfen. Diese finden sich im § 9 des Mietrechtsgesetzes. Keine Zustimmung des Vermieters braucht man für geringfügige Änderungen, die ohne gröberen Aufwand wieder entfernbar sind, wie z.B. kleine Stifterl für Bilder oder auch Haken für einen Spiegel oder eine Verankerung für einen Schrank oder ein Bücherregal.
Was ist ein unbefristeter Mietvertrag?
Ein unbefristeter Mietvertrag ist ein Mietvertrag der auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird.
Kann der Vermieter jederzeit kündigen?
Der Vermieter kann, wenn der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz unterliegt, nur aus bestimmten wichtigen Gründen kündigen und diese wichtigen Gründe sind im Mietrechtsgesetz abschließend angeführt.
Kann der Mieter jederzeit kündigen?
Als Mieter können sie einen unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich jederzeit kündigen. Sie müssen sich nur an die Kündigungsfrist halten und sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wird oder wurde, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von einem Monat.
Wann kann der Mieter das erste Mal kündigen?
Nach Ablauf des ersten Monats.
Indexierung heißt Wertanpassung. Das bedeutet, dass der Vermieter den Mietzins entsprechend der aktuellen Preissteigerungen, sohin an die Inflation anpassen darf.
Was ist ein Schwellenwert?
Ein Schwellenwert ist ein bestimmter Prozentsatz, der wird bei der sogenannten Wertsicherungsklausel vereinbart. In der Regel sprechen wir da von 3 – 5%. Darin wird festgehalten, dass erst wenn dieser Schwellenwert erreicht wird seit der letzten Erhöhung, eine neue Erhöhung vorgenommen werden darf.
Was ist eine Indexierung
Was ist eine Untermiete?
Die Untermiete ist ein Mietvertrag mit dem Hauptmieter einer Wohnung, nicht mit dem Eigentümer einer Wohnung. Als Untermieter teile ich das Schicksal des Hauptmietvertrages, das heißt, wenn der Hauptmietvertrag erfolgreich aufgekündigt wird, verliere ich auch meinen Untermietvertrag. Wenn der Hauptmieter seinen Mietvertrag aufkündigt, kann er zwar den Untermieter seinem Vermieter vorschlagen als neuen Hauptmieter. Der ist aber jetzt nicht daran gebunden mich auch als Nachfolger zu nehmen.
Wo ist die Untermiete verboten?
Machen wir es einfacher, Untermiete ist immer dann verboten, wenn das gesamte Objekt untervermietet werden soll und der Hauptmieter dort nicht mehr wohnt. Wenn die Untermiete unverhältnismäßig hoch im Vergleich zur Hauptmiete ist oder wenn aufgrund der Untervermietung so viele Personen in dem Objekt wohnen, dass ein Überbelag besteht, dann ist es jedenfalls verboten.
Die Miete bei einem Untermietvertrag darf maximal 150% der Hauptmiete zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer betragen.
Was ist das Baugrundrisiko?
Das Baugrundrisiko liegt klar auf der Hand, wenn man ein Grundstück kauft, das man nicht kennt. Der Grundstückseigentümer, der jetzt ein Haus darauf bauen möchte, der übernimmt das Risiko einer etwaigen Kontaminierung oder eines möglichen sehr hohen Wasserspiegels oder auch andere Problematiken, wie zum Beispiel bei einem Hanggrundstück die Hangrutschsituation.
Worauf muss der Bauträger achten?
Der Bauträger muss ja ein fertiges Reihenhaus dort hinstellen. Das heißt, der muss im Vorfeld abklären, vor allem mit der Gemeinde, dann mit dem Bausachverständigen, ob dort gebaut werden kann. Und diese Kosten, die bei einem Reihenhaus entstehen, sind Fixpreise. Das heißt, ich weiß von Haus aus, was mich das Reihenhaus kostet.Wenn ich selbst baue, dann habe ich das Problem der Kostengefahr, wenn dieses Grundstück jetzt kontaminiert ist, dann muss ich also diese Entsorgungskosten tragen. Wenn am Grundstück Grundwasser ist, dann muss ich den Dichtbetonkeller herstellen, der natürlich wesentlich mehr kostet als eine normale Kellerbauweise und da liegen die Risiken im Baugrundrisiko.
Unter den Betriebskosten versteht man diejenigen Kosten, die der Vermieter an die Mieter weiterverrechnen kann. Also unabhängig sozusagen neben der Miete einen weiteren Beitrag, den der Mieter zu leisten hat für die Benutzung des Gebäudes. Die Betriebskosten so wie wir sie gemeinhin verstehen, werden üblicherweise im Mietrechtsgesetz geregelt und sind dort abschließend aufgezählt.Darunter versteht man, dass es nicht darum geht, was der Vermieter glaubt was alles Betriebskosten sind, sondern das es dort ganz exakt geregelt sind, welche Positionen weiterverrechnet werden dürfen. Zu beachten wäre allerdings eines, die gesetzliche Regelung des MRG gilt nur im so genannten Vollanwendungsbereich.Das bedeutet, dass wir etwa bei Altbauwohnungen und ähnlichen genau diese Regeln vorfinden, aber schon bei Wohnungseigentumswohnungen die angemietet werden und die nach dem Krieg errichtet wurden oder bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder auch bei Dachgeschossausbauten, die erst in den letzten Jahren errichtet wurden sind, gilt diese Regelung gesetzlich automatisch noch nicht. Das heißt, da müssten Betriebskostenregelungen im Vertrag vereinbart werden.
Wann fällt bei einer Übertragung keine Immobilienertragsteuer an?
Hier gibt es zwei wesentliche Befreiungen. Es gibt die Herstellerbefreiung und die Hauptwohnsitzbefreiung.Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt zu tragen, wenn der Veräußerer von der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend 2 Jahre seinen Hauptwohnsitz in der Immobilie gehabt hat und den Hauptwohnsitz anlässlich der Veräußerung auch aufgibt. Diese Veräußerung ist umfassend befreit, das heißt sowohl der Veräußerungserlös für das Gebäude, als auch der für den Grund und Boden.Anders ist das bei der Herstellerbefreiung. Hier ist nun der Veräußerungserlös befreit, der auf das Gebäude entfällt und Voraussetzung ist, dass der Veräußerer das Gebäude auch selbst hergestellt hat und es innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Einkunftserzielung verwendet hat.
, LL.M.
Fällt bei Immobilientransaktionen Umsatzsteuer an?
Hier kommt es wesentlich auf die Person des Verkäufers an. Handelt es sich beim Verkäufer um eine Privatperson, kann man die Umsatzsteuer außer Acht lassen.Handelt sich bei der Person des Veräußerers hingegen um einen Unternehmer, im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, dann unterliegt der Verkauf grundsätzlich der Umsatzsteuer. Hier gibt es zwei Unterscheidungen. Der Verkauf ist generell umsatzsteuerbefreit, allerdings kann sich der Verkäufer dafür entscheiden, sehr wohl Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.Es gibt eine Option. Das macht für den Käufer einen großen Unterschied. Handelt es sich um eine Privatperson ist es ein Kostenfaktor, weil 20 % hinzukommen. Handelt es sich dagegen um einen Unternehmer, wird es diesem egal sein, da er sich die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen kann.Auf der anderen Seite muss der Veräußerer überlegen, welche Konsequenzen das für ihn haben kann. Hat er sich z.B. in den letzten 20 Jahren Vorsteuern geholt, gegebenenfalls aus dem Ankauf der Immobilie oder aus der Herstellung oder aus Großreparaturen, sind diese anteilig an das Finanzamt zurückzuzahlen, wenn der Verkauf umsatzsteuerfrei erfolgt.Der Erwerber hat keinen Einfluss auf die Entscheidung. Die Entscheidung liegt ganz alleine beim Veräußerer. Im Normalfall werden die Konsequenzen auch in den Kaufpreisverhandlungen berücksichtigt.
Was ist ein Kaufanbot?
Das Besondere am Kaufanbot ist, dass wenn darin eine Kaufsache und ein Kaufpreis aufgeführt sind, dieses Anbot bereits verbindlich ist, für denjenigen der es abgibt.
Kann das Kaufanbot auch schon bei der Besichtigung gemacht werden?
Das Kaufanbot kann bereits bei der Besichtigung unterschrieben werden. Die Besonderheit hier ist, dass wenn diese Erklärung von einem Konsumenten bei einer Erstbesichtigung abgegeben wird, dieser ein Rücktrittsrecht hat.
Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Register über die Liegenschaften in Österreich, in das jedermann Einsicht nehmen darf. Das bedeutet jeder darf zum Bezirksgericht oder zu einem Notar seiner Wahl gehen und dort einen Grundbuchauszug über eine bestimmte Liegenschaft verlangen.
Das Grundbuch besteht aus Hauptbuch und Urkundensammlung. Beides wird elektronisch geführt. Im Hauptbuch ersieht man die wesentlichen Liegenschaftsdaten. Es besteht aus Aufschrift, Gutsbestandsblatt, Eigentumsblatt und Lastenblatt. Und in der Urkundensammlung sind die Urkunden ersichtlich auf Grund derer eine Eintragung im Grundbuch erfolgt.
Was steht in den einzelnen Teilen?
In der Aufschrift sieht man das Bezirksgericht das die Liegenschaft führt, die Einlagezahl und die Katastralgemeinde. Im Gutsbestandsblatt sieht man die Grundbuchnummern, die Größe der Grundstücke, die Liegenschaftsadressen. Im Eigentumsblatt ist ersichtlich, wer der derzeitige grundbücherliche Eigentümer ist und im Lastenblatt ersieht man, welche Rechte Dritter, also welche Belastungen an der Liegenschaft eingetragen sind, z.B. Pfandrechte oder Dienstbarkeiten.
Kaution bei Anmietung
Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherstellung für Folgeschäden, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben können. Das können in der Regel Schäden am Mietobjekt sein. Die Kaution wird im § 16b Mietrechtsgesetz geregelt. Hier ist von einer angemessenen Höhe die Rede. Der OGH hat entschieden, dass diese Kaution in der Regel 3 – 6 Bruttomonatsmieten betragen kann.
Ist die Kaution in Bar zu begleichen oder am Sparbuch zu hinterlegen?
Die Kaution kann sowohl in Bar als auch in Form eines Sparbuches hinterlegt werden. Sehr viele Hausverwaltungen akzeptieren allerdings keine Sparbücher mehr. Wichtig ist, dass die Kaution fruchtbringend veranlagt wird, was in der jetzigen Zinssituation nicht unbedingt einfach ist und ganz wichtig, getrennt vom Vermögen des Vermieters veranlagt wird. Das im Falle einer Insolvenz des Vermieters der Mieter keine Schäden zu tragen hat.
Kaution bei Anmietung?
, MRICS
Was ist ein schlichter Vermittlungsauftrag?
Ein schlichter Vermittlungsauftrag ist ein Verkaufsauftrag, der auf meist unbestimmte Zeit abgeschlossen wird und auch nur für eine Seite verbindlich gilt. Mit diesem schlichten Verkaufsauftrag können mehrere Makler gleichzeitig beauftragt werden. Jener Makler, der erfolgreich vermittelt hat, erhält die Provision. Der schlichte Vermittlungsauftrag ist jederzeit kündbar.
Provisionshöhe bei Miete
Die Provision für den Makler im Bereich der Wohnimmobilie ist einerseits auf Seite des Vermieters bis zu 3 Bruttomonatsmieten, auf Seite des Mieters bis zu 2 Bruttomonatsmieten.
Woraus setzt sich die Provision zusammen?
Die Berechnungsbasis für die Provision für den Immobilienmakler ist die Bruttomonatsmiete. Die Bruttomonatsmiete fasst zusammen einerseits den Hauptmietzins oder die Untermiete, den Betriebskostenanteil eventuell auch die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände und auch Betriebskosten für einen Lift zum Bespiel. Was nicht beinhaltet sein darf, sind die Umsatzsteueranteile in den Mieten.
Flödl
Befristeter und unbefristeter Mietvertrag
In Österreich besteht die Möglichkeit einen Mietvertrag auf mindestens 3 Jahre zu befristen. Dies bedeutet, dass dieser nach Ablauf dieser Frist auslaufen würde bzw. zumindest wieder auf 3 Jahre verlängert werden kann. Im Gegensatz dazu gibt es auch den unbefristeten Mietvertrag. Dieser würde auf unbestimmte Dauer abgeschlossen werden.
Kann ein befristeter Mietvertrag zu einem unbefristeten Mietvertrag werden?
Sollte der Vermieter in Österreich die Frist übersehen, würde in einem ersten Schritt die befristete Miete noch einmal auf 3 Jahre verlängert werden. In einem weiteren Schritt, bei einem abermaligen Übersehen dieser Frist, wäre es automatisch ein unbefristeter Mietvertrag.
Wie endet ein Mietvertrag?
Ein Mietvertrag kann entweder durch ablaufende Befristung oder durch Kündigung seitens des Mieters enden. Der Vermieter hat nach § 30 MRG auch die Möglichkeit aus wichtigen Gründen den Mietvertrag aufzukündigen.
Wichtige Gründe für den Vermieter sind einerseits Nichtbenutzung des Mietgegenstandes oder unerlaubte Untervermietung des Mietgegenstandes oder erheblich nachteiliger Gebrauch dieses.

References: § 62
 § 9
 § 9
 § 9
 § 16
 OGH 
 § 30