Source: https://www.ferner-alsdorf.de/arglistige-taeuschung-beim-hauskauf/
Timestamp: 2020-07-11 21:58:54+00:00

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5 Erkennbare Mängel
6 Ausgewählte Fälle zur arglistigen Täuschung beim Hauskauf
6.1 Arglistige Täuschung über Fußbodenheizung
6.2 Hauskauf: Käufer muss nicht mit extremer Durchfeuchtung der Kellerwände rechnen
6.3 Arglist beim Hauskauf: Feuchte Wände dürfen nicht verschwiegen werden
6.4 Hauskauf: Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest
6.5 Aber: Bei “Mangel” ist Alter des Hauses zu berücksichtigen
7 Culpa in Contrahendo
Der Täuschende kann sich daher nicht darauf berufen, er habe für den Erklärungsempfänger nur „das Beste” gewollt. Über „sein Bestes” soll jeder selbst entscheiden können. Wirkt sich die Täuschung im Ergebnis tatsächlich vorteilhaft für den Getäuschten aus, so wird er ohnehin nicht anfechten; ansonsten aber soll er daran nicht gehindert werden. Nach alledem hat das Tatbestandselement der „Arglist” keine eigenständige Bedeutung; „arg listig” ist mit „vorsätzlich” gleichzusetzen (Münchener Kommentar, BGB, § 123 Rn. 17). Der Handelnde muss die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder für möglich halten, wobei bedingter Vorsatz genügt (Ellenberger in: Palandt, § 123 BGB Rn. 11 ).
Richtig ist allerdings, dass für Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, keine Offenbarungspflicht besteht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH, V ZR 216/14 und V ZR 18/11). Nicht ohne weiteres erkennbar sind aber solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben. In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (BGH, V ZR 18/11 und V ZR 274/16).
Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz im Fall eines Ehepaars, dass sein fünf Jahre altes Fertighaus unter Ausschluss der Gewähr für Mängel jeglicher Art verkaufte. Es informierte den Käufer nicht darüber, dass es ein halbes Jahr zuvor Feuchtigkeit im Untergeschoss festgestellt hatte und es deshalb in einem Wandbereich von mehreren Quadratmetern eine “Horizontalsperre” einbauen ließ. Als der Käufer die Feuchtigkeit entdeckte, fühlte er sich arglistig getäuscht und verlangte Schadenersatz.
Das OLG sprach dem Käufer den Schadenersatzanspruch zu. Es war ebenfalls der Ansicht, dass die Verkäufer den Käufer “arglistig getäuscht” hätten. Sie hätten die Feuchtigkeit in den Wänden mitteilen müssen, da deren Kenntnis für den Käufer ein wichtiges Kaufkriterium gewesen wäre. Trotzdem hatten sie dies unterlassen und billigend in Kauf genommen, dass dem Käufer der Mangel nicht bekannt war. Sie wollten verhindern, dass er bei Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht zu dem vereinbarten Preis geschlossen hätte. Diese Täuschung wog umso schwerer, da die Verkäufer im Vertrag jede Haftung ausgeschlossen und das Vorhandensein von Mängeln verneint hatten. Das OLG entschied jedoch, dass sie sich auf den Haftungsausschluss wegen der Täuschungshandlung nicht berufen konnten (OLG Koblenz, 9 O 327/01). Doch Vorsicht: Alleine Feuchtigkeit für sich ist noch kein Argument von einem Verschweigen auszugehen!
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Hauseigentümers. Dieser hatte sein Hausgrundstück unter Ausschluss der “Gewähr für Fehler und Mängel” verkauft. Das Wohngebäude war im Jahre 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. In der Außenfassade waren Asbestzementtafeln verarbeitet worden. Über diesen Umstand klärte der Verkäufer den Käufer nicht auf, obwohl zuvor bereits ein anderer Kaufinteressent wegen der Asbestverkleidung von seinen Kaufabsichten abgerückt war. Der Käufer verlangte Schadenersatz in Höhe der Kosten für die Asbestsanierung. Land- und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht meinte, eine im Jahr 1980 mit Asbestzementplatten errichtete Hausfassade stelle keinen Mangel dar, der Gegenstand einer Offenbarungspflicht habe sein können. Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluss seien ausgeschlossen.
Aber: Bei “Mangel” ist Alter des Hauses zu berücksichtigen
Eine interessante Klarstellung hat der BGH zum Verhältnis zur cic geschaffen:
Sollte das Vorliegen eines Sachmangels hingegen nicht festzustellen sein, käme eine Haftung der Beklagten aus § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 280 Abs. 1 BGB (culpa in contrahendo) in Betracht. Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache begründen ebenso einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten wie das vorsätzliche Verschweigen von Mängeln (vgl. Senat, Urteil vom 30. März 2001 – V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2553; Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14, NJW 2016, 1815 Rn. 24, insoweit in BGHZ 207, 349 nicht abgedruckt). Dieser Anspruch könnte daher gegeben sein, wenn die Behauptung des Klägers zutreffen sollte, dass die Beklagten Kenntnis von verborgenen Feuchtigkeitsschäden hatten und diese dem Kläger verschwiegen haben. Dies gilt erst Recht, wenn sie der Ehefrau des Klägers auf Nachfrage mitgeteilt haben sollten, über die dem Kläger bekannten Feuchtigkeitsprobleme hinaus gebe es keine Feuchtigkeitsschäden.
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KategorienVertragsrecht & AGB-Recht, Zivilrecht & ZPO Schlagwörteranfechtung, Arglist, beweislast, Gewährleistung & Gewährleistungsrecht, gewährleistungsausschluss, Grundstücksrecht & Immobilienrecht, hauskauf, Kaufrecht & Kaufvertrag, Landgericht Aachen, Oberlandesgericht Düsseldorf, Oberlandesgericht Koblenz, Schadensersatz, Schimmel, schnee
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References: § 123
 § 123
 BGH 
 § 311
 § 280
 § 17