Source: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?tag=betriebskosten
Timestamp: 2019-08-22 11:12:14+00:00

Document:
RECHTaktuell | SAWAL & SCHÜLLER | Notare . Fachanwälte . Rechtsanwälte » Betriebskosten
Freitag, 25. Oktober 2013 PDF Version
Tags:Betriebskosten, Betriebskostennachforderungen, Kündigung
Mittwoch, 11. September 2013 PDF Version
Erhält der Mieter eine Betriebskostenabrechnung, so steht ihm unstreitig ein Recht auf umfassende Belegeinsicht zu. Er muss jede Position der Abrechnung nachvollziehen können.
Gewährt der Vermieter dem Mieter dieses Recht nicht, steht dem Mieter nach Ansicht des Landgerichts Bremen ein Zurückbehaltungsrecht zu. Im Klartext bedeutet dies, dass er die Nachzahlung nicht überweisen muss, solange ihm keine Belegeinsicht gewährt wird. Kopien muss ihm der Vermieter jedoch regelmäßig nicht zusenden. Er muss sich grundsätzlich zum Vermiete begeben und dort in die Unterlagen Einsicht nehmen.
Der Abrechnungssaldo ist dann nicht fällig und eine Klage des Vermieters würde abgewiesen werden.
Landgericht Bremen vom 28.03.2012, 1 S 107/11
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3839
Tags:Belegeinsicht, Betriebskosten, Zug-um-Zug, Zurückbehaltungsrecht
Pflicht zur Übersendung von BK-Belegen
Kosten der Gastherme 100% umlagefähig
Freitag, 22. März 2013 PDF Version
Nach einer Entscheidung des BGH sind Kosten der Gasthermenwartung vollständig auf den Mieter umlegbar, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten sei. Auch in einem Formularmietvertrag sei keine Kostenobergrenze erforderlich. Umlagefähig seien stets die angefallenen Betriebskosten. Obergrenze sei das Wirtschaftlichkeitsgebot.
BGH vom 07.11.2012, VIII ZR 119/12
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3623
Tags:Betriebskosten, Gastherme, Umlagefähigkeit, Wartung
Öltankreinigung gehört zu den Betriebskosten
Eigenarbeiten in der Betriebskostenabrechnung
Nebenkostenabrechnung und Hausmeister
Wärmecontracting – Preisgefüge
Höhe der Vorauszahlungserhöhungen
Mittwoch, 19. Dezember 2012 PDF Version
Nach der bekannten Entscheidung des BGH vom 28.09.2011 kann der Vermieter keinen abstrakten Sicherheitszuschlag auf die erhöhten Vorauszahlungen veranschlagen. Viele Vermieter haben dies trotz dessen getan. Für die Streitfälle ist jedoch festzuhalten, dass die Erhöhung nicht insgesamt unwirksam, sondern lediglich in Höhe des Sicherheitszuschlages. Die angemessenen Vorauszahlungen ergeben sich aus den Gesamtkosten der letzten Betriebskostenabrechnung geteilt durch 12. Nur wenn bereits Preissteigerungen für einzelne Positionen feststehen oder angekündigt sind, kann ein entsprechender Aufschlag genommen werden.
BGH vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3520
Tags:Betriebskosten, Erhöhungen, Sicherheitszuschlag, Vorauszahlungen
Mittwoch, 12. Dezember 2012 PDF Version
Gestern ist mein aktueller Artikel auf der Legal Tribune zu verschiedenen Themen der Betriebskostenabrechnung erschienen. Dieser fasst wichtige Entscheidungen des BGH aus diesem und dem vergangenen Jahr zu diesem Thema zusammen. Hier die Einzelüberschriften:
Mieter muss Abrechnung nachvollziehen können
Einseitige Erhöhung der Vorauszahlungen möglich
Räumung bei Zahlungsverweigerung
Vermieter darf auch eigenes Schneeschippen berechnen
BGH nicht per se mieterfreundlich
LTO vom 11.12.2012
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3523
Tags:Betriebskosten, LEgal Tribune, LTO
Mittwoch, 21. November 2012 PDF Version
Rechnet der Vermieter über die Betriebskostenvorschüssen nicht fristgericht ab, kann der Mieter Druck ausüben, indem er die laufenden Vorauszahlungen zurück hält. Dies gilt nach dem BGH für das laufende Mietverhältnis. Ist dieses beendet, kann er statt dessen sogar die geleisteten Vorauszahlungen zurück verlangen.
Dieses Recht schränkt der BGH nun durch eine aktuelle Entscheidung ein.
Das Rückforderungsrecht steht dem Mieter dann nicht zu, wenn er bereits im laufenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht hätte ausüben können – dies jedoch versäumt hat.
Das bedeutet, dass man als Mieter tunlich umgehend das Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen ausüben sollte, wenn die Abrechnungsfrist verstrichen ist. Anderenfalls verliert man bei Beendigung des Mietverhältnisses sein Rückforderungsrecht und ist auf den Abrechnungsanspruch verwiesen (im BGH-Fall: leider verjährt).
BGH vom 26.09.2012, VIII ZR 315/11
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3494
Tags:Betriebskosten, Betriebskostenabrechnung, Rückforderung, Zurückbehaltungsrecht
Freitag, 17. Februar 2012 PDF Version
Wenn im Mietvertrag wirksam die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter vereinbart ist, hat dieser alle im Vertrag aufgelisteten Kosten zu tragen. Insbesondere Private Eigentümer führen einige der Arbeiten (Reinigung, Gartenpflege, Schneedienst etc.) in Eigenarbeit aus. Auch diese Kosten sind umlagefähig. Angesetzt werden können die Kosten, die ein Unternehmen für eine vergleichbare Leistung in Rechnung gestellt hätte.
Man sollte meinen, dass dies auch gilt, wenn Verwandte (insbes. Ehepartner oder Kinder) die Arbeiten für den Vermieter ausführen. Immerhin ist die Sachlage vergleichbar, der Mieter erhält eine Leistung, die bei einem Unternehmer Geld gekostet hätte. Anders entschied das Landgericht Berlin (63. Zivilkammer): Umlagefähig seien nur Kosten, die dem Vermieter tatsächlich entstanden seien. Die Umlage von Eigenleistungen sei als enge Ausnahme zu verstehen und können nicht auf kostenlose Leistungen Dritter umgestellt werden.
Das Urteil scheint mir nicht richtig zu sein. Ich meine, es liegt eine vergleichbare Lage vor, so das eine analoge Anwendung von § 1 Abs. 1 BetrKV zulässig sein dürfte. Diese Auffassung wird auch von Schmid im Münchener Kommentar zum BGB geteilt. Es bleibt abzuwarten, ob Revision eingelegt wird. Solange ist es in Berlin riskant, Eigenleistungen von Familienangehörigen. Ggf. muss mit diesen Personen ein Vertrag geschlossen werden. Allerdings sind die Einnahmen dann zu versteuern.
Landgericht Berlin vom 06.12.2011, 63 S 122/11
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3275
Tags:Betriebskosten, Eigenleistung, Umlagefähigkeit
Dienstag, 31. Januar 2012 PDF Version
Morgen wird der BGH über die formellen Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung entscheiden. Im Ausgangsfall hatte die Vermieterin die an das Versorgungsunternehmen geleisteten Abschlagszahlungen und als Verteilungsmaßstab den Vorjahresverbrauch zugrunde gelegt. Das LG Frankfurt hatte entschieden, dass eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht den Grundsätzen der §§ 7-9 HeizkVO entspricht und damit fehlerhaft ist. Allerdings läge kein formeller Fehler vor, so dass lediglich ein 15%iger Abzug nach § 12 HeizkVO vorgenommen werden müsse.
Ich vermute, dass der BGH die Entscheidung nicht kippen wird. Der VIII. Zivilsenat hat in der Vergangenheit gezeigt, dass er nur sehr zügerlich formelle Fehler bei Betriebskostenabrechnungen annimmt. Warum dies bei Heizkostenabrechnungen anders sein sollte, ist nicht klar. Auch hier kommt es m.E. darauf an, dass die Abrechnung rechnerisch nachvollziehbar ist. Falsche Werte sind grundsätzlich materielle Mängel, die zugunsten des Mieters auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden könne. Warten wir ab, ich werde für die LTO berichten.
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3268
Tags:Abflussprinzip, Betriebskosten, formelle Voraussetzungen, Heizkostenabrechnung
Wärmemenge der Warmwasseranlage
Mittwoch, 13. Juli 2011 PDF Version
Den Wohnungseigentümern steht nach Ansicht des BGH bei der Änderung des Umlageschlüssels für die anfallenden Kosten ein weites Ermessen zu. Nach § 16 Abs. 2 WEG werden die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Anteile der Wohnungseigentümer umgelegt.
Hiervon können diese jedoch durch Beschluss abweichen (§ 16 Abs. 3 WEG) und zwar auch rückwirkend soweit noch nicht über das jeweilige Wirtschaftsjahr abgerechnet worden ist. In der Regel ist der Umlageschlüssel in der Teilungerklärung festgelegt. Dann bedarf es grundsätzlich einer einvernehmlichen Änderungsvereinbarung. Liegt jedoch eine sog. Öffnungsklausel vor, so muss nur deren Mehrheitserfordernis eingehalten werden.
Der Umlageschlüssel für Instandsetzungsrücklagen kann hingegen nicht auf Dauer, sondern nach § 16 Abs. IV WEG nur im Einzelfall abgeändert werden.
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2939
Tags:Änderung, Betriebskosten, Umlageschlüssel
Betriebskostenerhöhung bei alten BruttomietvertrÃ¤gen
Überflüssige Kosten
Mittwoch, 15. Juni 2011 PDF Version
Dass die Kosten eines Wärmecontractings bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden können, ist inzwischen hinreichend durch den BGH geklärt (was in der Praxis jedoch nicht bedeutet, dass hiergegen keine Einwände erhoben werden). Der BGH hat in einem kurzen Hinweisbeschluss darauf hingewiesen, dass der Vermieter auch nicht verpflichtet ist, die Preiskalkulation des Contractors darzulegen.
BGH vom 08.02.2011, VIII ZR 145/10
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2875
Tags:Betriebskosten, Contracting, Wärmecontracting
Mittwoch, 18. Mai 2011 PDF Version
Immer wieder wird in Mietrechtsstreitigkeiten von Mietern das Wirtschaftlichkeitsgebot ins Spiel gebracht. Meist mit dem pauschalen Sachvortrag, die abgerechneten Kosten seien doch viel zu hoch. Damit läßt sich vor Gericht in der Regel nicht viel ausrichten.
Wie man den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot als Mieter nachweisen kann, hat das Kammergericht in einem das Gewerbemietrecht betreffenden Fall kürzlich entschieden.
Streitig war die Umlage einer Sonderversicherung. Nachdem das Gericht aufgeführt hatte, aus welchem Grund die Umlagevereinbarung bereits wegen Verstoß gegen § 307 BGB unwirksam war, nimmt es auf das Wirtschaftlichkeitsgebot Bezug. Dieses wird wie folgt definiert:
“Dieses Gebot bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind.”
Der Mieter kann einen Verstoß hiergegen nur nachweisen, wenn er für die konkrete Leistung Vergleichsangebote vorlegt, die wesentlich günstiger sind. Im Fall kam der Mieter seiner sekundären Beweislast nach und reichte deutlich günstigere Vergleichsangebote anderer Versicherungen ein. Hiergegen konnte die Vermieterin nichts Erhebliches vortragen und blieb daher einen Gegenbeweis schuldig. Rechtsfolge: Die gesamte Position ist aus der Abrechnung zu streichen.
Das Kammergericht geht hart mit Vermieterin ins Gericht. Nach dieser Entscheidung ist der Vermieter verpflichtet, regelmäßig Vergleichsangebote einzuholen. Insbesondere bei Leistungen, die einem erheblichen Wettbewerbsdruck ausgesetzt sind. Auf Seiten des Mieters erfordert der Nachweis jedoch einen hohen Aufwand – der in der Praxis fast nie betrieben wird.
Kammergericht vom 07.02.2011, 8 U 147/10
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2795
Tags:Betriebskosten, Wirtschaftlichkeitsgebot
Donnerstag, 21. April 2011 PDF Version
Tags:Betriebskosten, Insolvent, Insolvenzforderung, Mieter, § 109 InsO
Donnerstag, 27. Januar 2011 PDF Version
Der im Grundbuch eingetragene Wohnungsberechtigte (§ 1093 BGB) wohnt dort im Zweifel unentgeltlich. Er schuldet insbesondere keine Betriebskosten, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart ist.
Im Fall des BGH vom 18.06.2010, war in der notariellen Bestellung des Wohnungsrechts vereinbart, dass der Berechtigte Betriebskosten zu tragen hat. Konkret ging es darum, ob er hierauf – wie ein Mieter – Vorauszahlungen erbringen muss. Dies verneinte der BGH zu Recht, da eine Vorschusszahlung sei nicht vereinbart. Selbst ein Mieter schuldet nur Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist.
Wird daher ein Wohnungsrecht beim Notar begründet und soll der Berechtigte die Betriebskosten tragen, sollte auch eine Vorschusspflicht ausdrücklich vereinbart werden.
BGH vom 18.06.2010, V ZR 196/09
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2572
Tags:Betriebskosten, Wohnungsberechtigter, Wohnungsrecht
Dienstag, 07. Dezember 2010 PDF Version
Kürzlich hatten wir darüber berichtet, dass Mieter Betriebskostenvorauszahlungen in einem laufenden Mietverhältnis nicht zurückfordern können, wenn der Vermieter nicht fristgerecht eine Abrechnung über die Ausgaben und Vorauszahlungen erstellt.
Dies ist für ein beendetes Mietverhältnis anders zu bewerten. Denn der Mieter hat in diesem Fall keine Möglichkeit mehr durch die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser abrechnet. Das bedeutet, dass bei einem beendeten Mietverhältnis der Mieter auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen klagen kann.
Erteilt der Vermieter jedoch im laufenden Prozess oder danach eine Abrechnung, so erlischt der Rückzahlungsanspruch rückwirkend. Im Falle der Erledigung im Prozess wird der Vermieter in aller Regel die Kosten zu tragen haben. Wird die Abrechnung erst nach Prozessende erteilt, kann der Vermieter die Vollstreckungsversuche des Mieters mit der Vollstreckungsgegenklage abwehren.
“Nach der Rechtsprechung des Senats, […] ist eine Klage des Mieters auf Rückzahlung von Vorauszahlungen, die mangels Erteilung der fälligen Betriebskostenabrechnung Erfolg hat, lediglich “zur Zeit begründet”, so dass der Vermieter auch noch nach Rechtskraft dieser Entscheidung mit einer Abrechnung die Voraussetzung für die Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung schaffen und den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Vorauszahlungen damit nachträglich zu Fall bringen kann.”
Vergisst der Vermieter – was bei einem beendeten Mietverhältnis immer wieder vorkommen kann – über die Betriebskosten fristgerecht abzurechnen, so ist das Kind damit noch nicht in den Brunnen gefallen. Der Vermieter hat weiterhin die Möglichkeit abzurechnen. Nur Nachforderungen sind natürlich nicht mehr möglich, wenn nicht die Voraussetzungen des § 556 Abs. 2 S. 3 BGB vor.
BGH vom 10.08.2010, VIII ZR 319/09
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2177
Tags:Abrechnungsfrist, Abrechnungszeitraum, Betriebskosten, Betriebskostenvorauszahlungen, Rückzahlung
Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen
Mittwoch, 29. September 2010 PDF Version
Nach § 556 Abs. 2 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Hört sich einfach an, kann in der Praxis jedoch kompliziert werden. Insbesondere müssen in der Regel die formellen Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 BGB eingehalten werden. Um diese Frage geht es hier jedoch nicht.
Eine besondere Form der Modernisierung ist die Ausstattung der Wohnung mit Heizkostenzählern. Nach ¶ 4 HeizkostenVO ist der Vermieter nämlich zur Verbrauchserfassung bei Warmwasser und Heizung verpflichtet. Hieraus folgt jedoch zwingend, dass der Mieter die Installation dieser Geräte dulden muss. Auch ohne formelle Voraussetzungen. Dies ergibt sich direkt aus der VO:
“Er [Vermieter] hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden.”
Genug der Einleitung. Der BGH hat ein kleines Deteil in diesem Dunstkreis entschieden. Die Wohnung des Mieters war bereits mit einem Heizkostenerfassungsgerät ausgestattet. Die Vermieterin wollte jedoch ein zusätzliches Gerät anbringen und das vorhandene umprogrammieren. Hierdurch sollt auch die vom Fallrohr ausgehende Wärme mit erfasst (und abgerechnet) werden. Mit dem Einbau des ersten Gerätes erlischt nach Auffassung des BGH der Duldungsanspruch des Vermieters nicht. Soll nachträglich eine Lücke in der Verbrauchserfassung durch den Einbau eines weiteren Gerätes geschlossen werden, so hat der Vermieter einen Duldungsanspruch gegen den Mieter. Das heißt praktisch: Der Mieter muss die Monteure in die Wohnung lassen.
Zudem hat der BGH entschieden, dass auch das Umprogrammieren vorhandener Geräte und die Umstellung auf drahtlose Erfassung zulässig und daher vom Mieter zu dulden sei.
BGH vom 12.05.2010, VIII ZR 170/09
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1897
Tags:Betriebskosten, Heizkosten, Heizkostenablesung, HeizkostenVO, Verbrauch, Verbrauchserfassung
Und außerdem sind die Heizkosten viel zu hoch!
Montag, 06. September 2010 PDF Version
Sind in einem Mietverhältnis Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart, kann der Vermieter diese nach § 560 BGB in angemessenem Rahmen erhöhen.
Dies geschieht regelmäßig aufgrund einer Abrechnung, die Nachforderungen ausweist. Aufgrund des Nachforderungsbetrages kalkuliert der Vermieter die Vorauszahlungsbeträge neu. Dies ist ein häufiger Streitpunkt. Die Mieter monieren in diesen Fällen regelmäßig, dass die Betriebskostenabrechnung falsch sei und sie daher nicht zur Zahlung der höheren Vorauszahlungsbeträge verpflichtet seien. Ein Irrglaube…
Kürzlich wurde ich auf ein hierzu passendes Urteil des BGH hingewiesen. Es ging um eine Räumungklage. Fraglich war, ob der Vermieter dem Mieter wegen Nichtzahlung der vom Vermieter erhöhten Vorauszahlungsbeträge eine Kündigung aussprechen durfte. Der Mieter war der Ansicht, er sei nicht zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verpflichtet, weil die Abrechnung fehlerhaft sei. Der BGH schreib hierzu deutliche Worte:
“Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutref-fenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvorschüsse unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) er-wähnt, war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der Beklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen.”
Das bedeutet, dass Mieter auch dann der erhöhten Vorauszahlungsbeträge zunächst zahlen müssen, wenn sie die Abrechnungen für fehlerhaft halten. Zudem geht aus der Entscheidung hervor, dass die dauerhaft verweigerte Zahlung der Erhöhungsbeträge einen Grund für eine fristgerechte Kündigung darstellen kann.
BGH vom 28.11.2007, VIII ZR 145/07
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1854
Tags:Betriebskosten, Betriebskostenerhöhung, Erhöhung, Vorauszahlungen
Dienstag, 15. Juni 2010 PDF Version
Nach eine Urteil des Landgerichts Aachen stellt die Belastung des mieters mit überflüssigen Kosten eine Vertragsverletzung dar, die nach § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.
Im Fall ging es um Kosten der Müllbeseitigung. Der Mieter machte geltend, dass die Müllcontainer überdimensioniert seien und folglich regelmäßig nicht ausgelastet waren. Die zusätzlichen Kosten wollte er nicht zahlen. Das Landgericht gab ihm Recht. Weisen Mieter Vermieter darauf hin, dass Müllcontainer zu groß für das Müllaufkommen sind, so sollte dies stichprobenartig überprüft und ggf. eine kleinere Tonne bestellt werden. Der Vermieter ist verpflichtet, die Betriebskosten für den Mieter günstig zu halten und überflüssige Kosten zu vermeiden.
Landgericht Aachen vom 08.08.2008, 6 S 87/08
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1678
Tags:Betriebskosten, Müll, Müllbeseitigung
Mittwoch, 19. Mai 2010 PDF Version
Es ist ständige Rechtsprechung des BGH, dass der Mieter im Normalfall in die Räume des Vermieters bzw. der Hausverwaltung kommen muss, wenn er die Betriebskostenbelege einsehen will.
Im Fall des Amtsgerichts München vom 21.09.2009 (412 C 34593/08) wollte der Mieter die Belege abfotografieren. Das verbot der Vermieter.
Das AG München hat entschieden, dass das Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren zulässig ist. Schließlich kann der Mieter ja auch handschriftliche Notizen fertigen. Eine Kopie zu machen, ist lediglich die Ausnutzung moderner technischer Möglichkeiten und hat sogar eine geringere Fehlerwahrscheinlichkeit.
Hausverwaltungen müssen also damit leben, dass der Mieter Betriebskostenbelege in einem mitgebrachten Laptop einscannt o.ä.. Auch wird man wohl dulden müssen, dass er für den Scanner eine Steckdose des Vermieters verwendet. Weitere Mitwirkungshandlungen muss der Vermieter aber nicht erbringen, er muss insbesondere keinen Kopierer o.ä. zur Verfügung stellen.
Wenn der Mieter allerdings eine Übersendung einzelner Belege auf dem Postweg verlangt, muss dies ebenfalls erfüllt werden. Dies gilt aber nicht, wenn er pauschal alle Belege fordert.
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1630
Tags:Abfotografieren, Betriebkostenabrechnung, Betriebskosten, Betriebskostenbelege, Einsichtnahme
Freitag, 19. März 2010 PDF Version
Insbesondere bei Einkaufscentern oder sonstigen großen Vermietern findet man Klauseln im Gewerbemietvertrag, wonach die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden. Die Rechtsprechung hat in der Vergangenheit solche Klauseln häufig ausgehebelt, indem sie sie für zu unbestimmt erklärten.
Nunmehr hat der BGH im Urteil vom 09.12.2009 (XII ZR 109/08) genau solche Klausel für wirksam erkannt. Dort wurden konkret 5,5% der Gesamtmiete als Verwaltungskosten auf alle Mieter umgelegt. Der BGH erachtete diesen Betrag als ortsüblich und die Klausel hinreichend bestimmt.
Auch als allgemeine Geschäftsbedingung sei dies möglich, da die Vereinbarung weder überraschend noch unangemessen sei.
Um jedoch eine überraschende Klausel zu vermeiden, sollte man sich die Stellung eines solchen Satzes im Vertrag genau überlegen. Angemessen ist sicherlich die Erwähnung unter den aufgezählten Betriebskosten.
Als Reaktion auf die Rechtsprechung des BGH ist damit zu rechnen, dass solche Klauseln künftig häufiger anzutreffen sein werden. Vorsorglich sei noch darauf hingewiesen, dass eine Klausel über die Kosten etwa des Centermanagements nicht für wirksam gehalten worden ist. Dort sei der Begriff unklar.
BGH vom 09.12.2009; XII ZR 109/08
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1479
Tags:Betriebskosten, Gewerbemietvertrag, Umlage, Verwaltungskosten
Veröffentlicht in Mietrecht | 1 Kommentar »
Samstag, 06. Februar 2010 PDF Version
Der Gesetzgeber hat mit Einführung der Heizkostenverordnung, insbesondere ¶ 5 II HeizkostenV erreichen wollen, dass der Vermieter den Verbrauch von Wärmeleistung bei den einzelnen Mietern misst und verbrauchsabhängig abrechnet. Hierbei sollen auch Messungenauigkeiten möglichst gering gehalten werden. Wir haben bereits berichtet.
Die Grundsätze gelten allerdings nicht für die Abrechnung von Kaltwasser. Dies hat der BGH Ende vergangenen Jahres hervorgehoben.
Wenn hier eine Verbrauchsmessung der Gestalt stattfindet, dass ein Zwischenzähler den Verbrauch einer Nutzergruppe (hier: ein Gewerbe) erfasst und der Verbrauch der Wohneinheiten durch Abzug des so erfassten Verbrauchs vom Verbrauchsergebnis des Hauptwasserzählers ermittelt wird, dann sei das korrekt. Der Gesetzgeber habe generell mit § 556 a I BGB sogar eine Abrechnung nach Fläche vorgesehen und damit Ungenauigkeiten bei allen anderen Betriebskostenarten in Kauf genommen.
BGH Urteil vom 25.11.2009, AZ: VIII ZR 69/09
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1335
Tags:Betriebskosten, Heizkosten, Nutzergruppen, Wasserkosten
Mitgehangen ist nicht immer mitgefangen…
Donnerstag, 21. Januar 2010 PDF Version
Das Landgericht Frankfurt/Main hat entschieden, dass ein Vermieter einen Anspruch aus einer Betriebskostenabrechnung nur gegen den (Mit-)Mieter geltend machen kann, an den namentlich das Abrechnungsschreiben gerichtet ist. Dies auch dann wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der eine Mieter für den anderen Mieter Erklärungen des Vermieters entgegen nehmen kann.
Das Gericht begründet die Entscheidung damit, dass ein Zugang mit Rechtswirkung nur dann möglich ist, wenn das Schriftstück demjenigen zugeht, an den es adressiert ist, denn es müsse davon ausgegangen werden, dass nur der Adressat auch berechtigt ist, das Schriftstück zu öffnen.
Da eine Nachforderung innerhalb der Frist des § 556 III BGB mitgeteilt werden muss, ist in solchen Fällen der “vergessene” Mieter klar im Vorteil. Bei nicht bestehender gemeinsamer Kasse dürfte Ã„rger damit im Innenverhältnis vorprogrammiert sein.
LG Frankfurt vom 02.12.2008, 2/17 S 63/08
bestätigt inhaltlich letztlich durch:
BGH Urteil vom 28. April 2010, VIII ZR 263/09
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1242
Tags:Betriebskosten, Mitmieter, Nebenkostenabrechnung, Zugang
Samstag, 16. Januar 2010 PDF Version
… hat der BGH als auf den Gewerbemieter umlegbar angesehen. Er hat damit ein eigenartiges Urteil des OLG Köln aufgehoben, das mehrere Aspekte des Falls nicht getrennt beurteilte.
Der Bundesgerichtshof hat zutreffend festgestellt, dass es keineswegs überraschend sei, dass in einem Gewerberaummietvertrag unter der Position sonstige Betriebskosten Verwaltungskosten aufgeführt sind. Es ist üblich diese Betriebskosten auf den Gewerbemieter umzulegen. (Bei der Wohnraummiete ist dies nicht zulässig)
Bei der Vertragsklausel habe auch keineswegs eine Begrenzung im Hinblick auf die Höhe der Kosten zum Zweck der Transparenz zu erfolgen. Denn der Mieter sei hinreichend durch das allgemeine Gebot der Wirtschaftlichkeit geschützt. Der Vermieter darf ohnehin nur Kosten im Rahmen des Üblichen umlegen und müsse flexibel in der Wahl der Vertragspartner bleiben.
Es sei nicht unklar, was mit “technischer” Hausverwaltung gemeint sei. Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung gehörten hierzu nicht.
Die Frage ob durch sehr niedrig angesetzte Vorauszahlungen ein Vertrauenstatbestand geschaffen sei, der den Vermieter schadensersatzpflichtig machen kann, sei getrennt von der Frage der Wirksamkeit der Klausel zu beurteilen. Ohnedies ist hiervon nur bei Vorliegen besonderer Umstände auszugehen. Der Mieter darf grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass es nicht zu unter Umständen sogar erheblichen Nachzahlungen im Zuge der Betriebskostenabrechnung kommen kann.
BGH Urteil vom 09.12.2009; AZ: XII ZR 109/08
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1222
Tags:Betriebskosten, Gewerbemietvertrag, Verwaltungskosten, Vorauszahlungen
Veröffentlicht in Mietrecht, sonstige Rechtsgebiete | Keine Kommentare »
Freitag, 04. Dezember 2009 PDF Version
Es nähert sich die Betriebskostenabrechnungssaison. Wer die Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 2008 gegenüber seinen Mietern nicht bis zum 31.12.2009 abgerechnet hat, ist grundsätzlich mit Nachforderungen ausgeschlossen. Guthaben müssen natürlich trotzdem abgerechnet und ausgezahlt werden.
Der Bundesgerichtshof hatte in diesem Kontext über einen Fall zu entscheiden, in dem die Vermieterin die Betriebskosten aufgrund der Soll-Vorschüsse – d.h. der vom Mieter eigentlich zu leistenden Vorschüsse – abgerechnet hatte. Tatsächlich hatte der Mieter die Vorschüsse nur teilweise entrichtet. Er war der Ansicht, die Betriebskostenabrechnung sei daher formell unwirksam und die Vermieterin könne nun wegen Verspätung keine Nachzahlungen verlangen.
Der BGH entschied, dass ein Vermieter auch grundsätzlich auf Soll-Vorschüssen abrechnen dürfe. Die nicht geleisteten Zahlungen dürften dann vom sich ergebenen Saldo abgezogen werden. Ob diese richtig berechnet seien, sei eine Frage der materiellen Rechtmäßigkeit.
Ergebnis: Vermieter können statt der Ist-Vorschüsse auch die Soll-Vorschüsse in der Betriebskostenabrechnung angeben, wenn die nicht geleisteten Zahlungen berücksichtigt werden.
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1133
Tags:Betriebskosten, ist-Vorschüsse, soll-Vorschüsse
Dienstag, 17. November 2009 PDF Version
Kurz und knapp, der Bundesgerichtshof hat nun die Frage entschieden, ob die Reinigung des Ã–ltanks auf die Mieter umlagefähig ist. Ein deutliches Ja! Es handelt sich nicht um Instandsetzungskosten, sondern um Betriebskosten, die unter § 2 Nr. 4a BetrKV (Kosten der zentralen Heizungsanlage) fallen. Dies gilt auch, wenn die Kosten nicht jährlich, sondern in einem längerem Zeitabstand anfallen.
Der Vermieter kann die Kosten daher in einer Summe in dem Jahr ansetzen, in dem sie tatsächlich angefallen sind. Eine gute Neuigkeit für die anstehende Abrechnungsperiode für Vermieter.
BGH vom 11. November 2009, VIII ZR 221/08
Tags:Betriebskosten, Öltank, Reinigung, Umlagefähigkeit
Donnerstag, 22. Oktober 2009 PDF Version
Heute berichte ich über eine Entscheidung, die schon einige Jahre auf dem Buckel hat, aber aufgrund der aktuellen Wettersituation eine gewisse Aktualität hat.
Vor dem Landgericht Berlin stritten sich Mieter mit ihrem Vermieter um die Abzugsfähigkeit der Kosten für die Anschaffung eines Laubsaugers. In diesem Fall erhielt der Vermieter Recht. Die Kosten könnten auf die Meiter umgelegt werden, weil das Grundstück mehr als 13.000 qm groß war. Durch die Anschaffung könnten andere Betriebskosten eingespart werden, daher sei sie auch für die Mieter langfristig von Vorteil.
Bei kleineren Grundstücken (und das ist immer eine Einzelfallentscheidung) muss allerdings der Besen geschwungen werden. Anschaffungskosten für Großgeräten wie Laubsaugern oder auch Schneeräumgeräte können Vermieter dann nicht auf die Mieter umlegen.
Landgericht Berlin vom 09.03.2000, 62 S 463/09
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=940
Tags:Betriebskosten, Laubsauger, Umlage

References: BGH 

BGH 
 BGH 

BGH 
 BGH 

BGH 
 BGH 
 BGH 

BGH 
 § 1
 BGH 
 § 12
 BGH 
 BGH 
 § 16
 § 16
 BGH 
 BGH 

BGH 
 § 307
 § 109
 BGH 
 BGH 

BGH 
 § 556

BGH 
 § 556
 § 556
 BGH 
 BGH 
 BGH 

BGH 
 § 560
 BGH 
 BGH 
 § 560

BGH 
 § 280
 BGH 
 BGH 
 BGH 

BGH 
 BGH 
 § 556

BGH 
 § 556

BGH 
 BGH 

BGH 
 BGH 
 § 2

BGH