Source: http://obcanske.juristic.cz/549640/index.html
Timestamp: 2020-03-29 03:25:40+00:00

Document:
J§ Občanske právo :	Srovnání nájmu bytu v ČR a SRN
Srovnání nájmu bytu v ČR a SRN
Tento článek se zaměřuje na srovnání právní úpravy nájmu bytu v ČR a SRN. Přitom autor nechce diskutovat všechny aspekty rozsáhle, protože by si to vyžadovalo prostor pro vlastní články, ale soustřeďuje se zejména na rozdíly v právní úpravě.
1. Srovnání právní úpravy
V ČR je úprava nájemního práva obsažena v Občanském zákoníku v § 685 až 723 OZ1. Zahrnuje obecnou úpravu (§ 663 až 684 OZ), nájem bytu (§ 685 až 723 OZ), podnájem bytu nebo jeho části (§ 719 OZ), nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení (§ 717 až 718 OZ), nájem a podnájem nebytových prostor (§ 720 OZ ve spojení se zákonem č. 116|1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů)2. Německá úprava je obsažena v německém občanském zákoníku (BGB)3. Také počíná obecnou úpravou (§ 535 až 548 BGB), navazuje úprava o nájmu obytných prostor4 (§ 549 až 577 BGB), nájem jiných věcí (§ 578-580a BGB), pachtovní smlouva5 (§ 581 až 584b BGB) a pachtovní smlouva o zemědělských statcích (§ 585 až 597). V obou státech pak navazuji na tito předpisy ještě právní předpisy nižší síly6, které se vesměs týkají údajů, jež se průběžně mění.
2. Srovnání pojmových znaků nájemní smlouvy
a) Přenechání práva užívat byt
V obou státech je hlavním pojmovým znakem přenechání práva užívat byt7.
b) Specifikace bytu a příslušenství
Dále se v obou státech specifikuje byt a jeho příslušenství8.
c) Dočasnost
Jak v ČR tak v SRN je možno ujednat nájemní smlouvu na dobu určitou i neurčitou9. Přitom v obou zemích se uplatní právní domněnka, že v případě, že není dohodnuta doba nájmu, má se za to, že byla uzavřena na dobu neurčitou10. V SRN navíc platí, že pronajímatel musí uvést důvody pro které je ochoten uzavřít pouze nájemní smlouvu na dobu určitou11.
d) Úplatnost
Český občanský zákoník preferuje u výše nájemného smluvní volnost. Určité nájmy do roku 2002 regulovala vyhláška MF ČR č.01|200212. Po jejím zrušení Ústavním soudem bylo vládou stanoveno cenové moratorium, které také bylo zrušeno, což znamená že v současné době neexistuje úprava jednostranného zvyšování nájmů a z toho většina právní praxe vyvozuje, že nájemné nelze zvyšovat vůbec13. Na rozdíl od ČR, neexistuji v SRN podoba tzv. ¨regulovaného nájemného¨, jako jej známe v ČR14. Je zde ale regulován postup zvyšování. Zásadně se preferuje smluvní ujednání15. Nájem se může jednostranně zvyšovat k místnímu obvyklému nájmu. Po dobu tří let toto zvýšení však nesmí přesáhnout 20 %. Nezapočítává se do toho však zvýšení k nímž došlo v souvislostí s modernizací obytné prostory16.
V ČR musí mít nájemní smlouva písemnou formu, jinak je neplatná17. V SRN platí, že smlouva o nájmu je zásadně právní úkon neformální18. Jestliže se ale uzavírá nájemní smlouva o obytných prostorách na dobu, která přesahuje jeden rok, nedodržení písemné formy vede k tomu, že nájemní smlouva sice není neplatná, ale platí nevyvratitelná právní domněnka, že je uzavřena na dobu neurčitou19.
3. Změna v osobě nájemce
V zásadě lze rozlišovat čtyři formy změn v osobě nájemce:
a) Přechod nájmu
K přechodu nájmu dochází v ČR u osob taxativně vyjmenovaných v § 706 OZ. Podmínka pro přechod je aby takováto osoba neměla vlastní byt a aby se nejednalo o družstevní byt, kde se nájemcem může stát jen člen družstva20. V SRN je stanoven taktéž taxativně vymezený okruh osob v § 563 BGB. Naproti tomu v SRN ale není stanovena podmínka, že na osobu přejde nájem jen tehdy, nemá-li vlastní byt21. V SRN neexistuje institut společného nájmu manželů22. Z tohoto důvodu je v ustanovení o přechodu nájmu stanovena i priorita manžela nebo tzv. životního partnera (tj. partnera stejného pohlaví) podle zákona o životním partnerství23. Na rozdíl od české úpravy pronajímatel má možnost dát výpověď v případě, že v osobě, na níž nájem přešel, existuje důležitý důvod24.
b) Přechod práva na společné nájemce
V obou státech platí, že v případě společného nájmu přechází nájem na ostatní společné nájemce25.
c) Dědění
V ČR se může stát nájemcem prostřednictvím dědictví osoba, jež zdědila podíl v bytovém družstvu26 anebo jinak v rámci univerzální sukcese, když neexistuje osoba uvedena v § 706 odst. 1 OZ27. V SRN dochází vždy k právnímu nástupnictví dědice v rámci univerzální sukcese, když neexistuje osoba podle § 563 BGB28. V takovém případě má jak pronajímatel, tak nájemce právo dát výpověď29.
d) Výměna bytu
Právní úprava ČR umožňuje nájemníkům si písemně ujednat výměnu bytu30. Zásadně se vyžaduje souhlas obou pronajímatelů. V případě, že pronajímatel ale nedá svůj souhlas bez závažných důvodů, je možné jej nahradit rozhodnutím soudu31. Institut výměny bytu právní úprava SRN nezná. Je pouze možné si v rámci autonomie vůle stran představit, že by se dohodli pronajímatele a nájemci, že by si takto ‚vyměnili‘ byty a že by uzavřely obě strany novou smlouvu32.
Česká i německá úprava vychází úprava vychází z nutnosti souhlasu pronajímatele k případnému podnájmu. V ČR tento souhlas přitom musí být písemný33. V obou zemích je také možné dát nájemci výpověď, jestliže souhlas pronajímatele nebyl dán a nájemce přesto uzavřel podnájemní smlouvu34.
V ČR se odpovědnost za škodu řídí kromě některých výjimek ( např. § 668) podle
obecné úpravy o náhradě škody (§ 420 OZ).
Naproti tomu v SRN existuje zvláštní odpovědnost za škodu, která poněkud modifikuje
obecnou odpovědnost. § 536a odst. 1 1.var. BGB stanoví objektivní odpovědnost
pronajímatele v případě, že zde byla určitá vada už při uzavření smlouvy35.
6. Zánik nájmu
V obou státech nájem končí zásadně:
Český Občanský zákoník vyžaduje písemnou formu této dohody36. Německá právní úprava tuto dohodu zvlášť neupravuje, proto se použije obecný princip smluvní svobody, tj. princip neformálnosti37.
b) Uplynutím doby
V případě, že je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou končí uplynutím této doby. V obou státech se přitom po skončení této doby uplatní nevyvratitelná právní domněnka, že se prodlužuje nájem, jestliže strany smlouvy nepodnikli kroky, které by vedli k ukončení nájemního vztahu38 a nájemce užíval byt dále.
Zásadně lze nájem bytu jednostranně ukončit jen výpovědí, a ze strany pronajímatele jen ze zákonem stanovených důvodů39. V SRN přitom judikatura výjimečně připustila nárok nájemce na předběžné ukončení nájemního vztahu, jestliže převáží jeho zájmy nad zájmy pronajímatele a nabízí solventního a důvěryhodného nájemce40. V právní praxi nejčastěji aplikované a nejspornější ukončení je tedy ukončení nájmu výpovědí.Jak ČR, tak SRN předepisuje pro výpověď z nájmu bytu písemnou formu41. Naproti tomu nejdůležitější rozdíly lze spatřit v následujících třech oblastech:
aa) Druhy výpovědí
Česká právní úprava rozlišuje jen výpovědi pronajímatele a nájemce. SRN zavedla vedle tohoto rozlišení ještě institut řádné a mimořádné výpovědi. Mimořádnou výpověď lze dát jestliže druhá strana své povinnosti z nájmu bytu výrazně poruší a jak ze strany pronajímatele, tak ze strany nájemce jí lze dát jen ze zákonem stanovených důvodů42. U nájmu uzavřenou na dobu určitou připadá v úvahu jen mimořádná výpověď. Zásadně se mimořádná výpověď liší od řádné také výpovědí tím, že v některých případech není nutné dodržovat výpovědní lhůtu43. Existuje však také mimořádná výpověď se zákonnou lhůtou44.
bb) Způsob daní výpovědi
Na rozdíl od ČR se v SRN nevyžaduje přivolení soudu k výpovědi. Nájemce ale v SRN může podat písemný odpor proti výpovědi, jestliže by ukončení nájemního vztahu znamenalo pro něho, jeho rodinu nebo pro jiného příslušníka domácnosti nepřípustnou újmu a tento zájem převáží zájem pronajímatele45.
cc) Výpovědní důvody
Podobně jako český právní řád lze výpovědní důvody v právním řádu SRN rozlišovat na ty, které berou úvahu potřebu pronajímatele, na ty kdy nájemce naplňuje nezaviněním způsobem výpovědní důvod (nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele), nebo kde nájemce zaviněně naplňuje výpovědní důvod a na ty, kde je rozhodující povaha bytu v domě zvláštního určení46. Na rozdíl od ČR zde ale nenajdeme kategorií veřejného zájmu a důvod, že nájemce byt nepotřebuje47.
dd) Bytové náhrady
Tento institut, který český právní řád upravuje v § 712 OZ německý právní řád nezná.
1 OZ bude nadále použito jako zkrácená forma pojmu Občanský zákoník.
2 Blíže Knappová, M.|Švestka, J. Občanské právo hmotné II, Aspi, 2002, str. 234.
3 BGB bude nadále použito jako zkrácená forma pojmu Bürgerliches Gesetzbuch, tj. německý občanský zákoník.
4 Tato úprava zahrnuje také úpravu nájmu bytu. Jde tedy o úpravu, která je širší. Blíže k tomuto pojetí Ehlert, H., in: Roth, H.|Bamberger, H.: Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, CH. Beck, 2003, § 535, Rn 115. K tomu přispívá úzké pojetí bytu kdy se v ČR vyžaduje rozhodnutí stavebního úřadu (Srov. Knappová, Marta|Švestka, Jiří: Občanské právo hmotné, Aspi, 2002, str. 244) na rozdíl od SRN kde postačuje účel smlouvy (Srov. Ehlert, H., in: Roth, H.|Bamberger, H.: Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, CH. Beck, 2003, § 535, Rn. 115. Pro účely zjednodušení srovnání autor bude nadále používat pojem byt.
5 V ČR v současné době zahrnuje nynější nájemní smlouva i pachtovní smlouvu.
6 V ČR to byla do roku 2002 například vyhláška ministerstva financí č. 01|2002. V SRN je to například vyhláška o výpočtu služeb č. 02|1990 BGBl, str. 2178.
7 V ČR to vyplývá z § 687 OZ, zatímco v SRN z § 549 ve spojení s § 535 BGB.
8 Srov pro ČR Knappová, M.|Švestka, J. Občanské právo hmotné II, Aspi, 2002, str. 245 pro SRN to vyplývá z nutnosti pojmenovat essentialia negotii.
9 Pro ČR to vyplývá z § 686 odst. 2 OZ a pro SRN z § 575 odst. 1 BGB.
10 Srov. pro ČR § 686 odst. 1 OZ a pro SRN § 575 BGB.
11 Srov. § 575 odst. 1 BGB, kde se stanoví tři možné důvody: potřebuje obytnou prostoru jako byt pro sebe nebo rodinného či osobu příslušnou domácnosti, chce změnit nebo odstranit místnosti nebo je chce pronajmout osobě povinné k službám.
12 Srov. Knappová, M.|Švestka, J. Občanské právo hmotné II, Aspi, 2002, str. 236.
13 Srov. Jehlička, J. in: Jehlička, J.|Švestka, J.|Škárová: Občanský zákoník-komentář, 8. vydání, CH. Beck, 2003, str. 901
14 Existuji zde ale sociální byty, které vznikly státní podporou, kde nájemné nesmí přesahovat určitou výši. Srov. Brox, H. Besonderes Schuldrecht, CH. Beck, 1997, str. 103.
15 Toto nájemné však nesmí přesahovat 20 % výše místního obvyklého nájemného. Kdyby došlo k porušení tohoto pravidla byla by tato smlouva pro rozpor se zákonem neplatná. Srov. k tomu § 134 BGB ve spojení s § 5 odst. 2 Wirtschaftsstrafgesetz. K různým formám sjednání zvyšování nájemného srov. § 557 a n. BGB.
16 Srov. k tomu § 558 BGB.
17 Arg a § 686 ve spojení s § 40 odst. 1 OZ. To neplatí pro smlouvy uzavřené před 1.01.1995.
18 Palandt, H. Kommentar zum BGB, § 535 BGB, Rn. 48.
19 Arg a § 550 BGB.
20 Arg a § 706 odst. 2 a 719 OZ.
21 Srov. § 563 a n. BGB.
22 Místo tohoto právního institutu, který upravuje český právní řád v § 703 OZ se v praxi často bude užívat institut společného nájmu (srov. § 563 BGB).
23 Srov. § 563 odst. 1 a odst. 2 BGB.
24 Srov. § 563 odst. 4 BGB.
25 Srov. pro ČR § 707 odst. 3 OZ a pro SRN § 563a odst. 1 BGB. Srov. ale také Herrmann, U., in: Roth, H.|Bamberger, H. Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, CH. Beck, 2003, § 563a, Rn. 2, který podotýká, že je v německém právu sporné, zda nepřechází nájem také na osoby v § 563 BGB.
26 § 706 odst. 2 OZ.
27 Arg a § 579 OZ.
28 Arg a § 1922 BGB, který stanoví univerzální sukcesi ve spojení s § 563 BGB, který je lex specialit k tomuto ustanovení.
29 Srov. § 564 BGB.
30 Srov. § 715 a 716 OZ.
31 Srov. § 161 odst. 3 OSŘ. Srov. také Knappová, M|Švestka, J. Občanské právo hmotné II, Aspi, 2002, str. 259.
32 V tom se podstatně liší německé pojetí od českého. Nejvyšší soud v ČR totiž vychází z toho, že strany vstupuji do dohod, které byly už založeny (Sbírka soudních rozhodnutí a stanovisek č. 7|2002).
33 Srov. pro ČR § 719 odst. 1 OZ a pro SRN § 540 odst. 1 a § 553 odst. 1 BGB.
34 Srov. pro ČR Knappová, M.|Švestka, J. Občanské právo hmotné II, Aspi, 2003, str. 261 a pro SRN je takto možné dovodit z ustanovení § 543 odst. 2 č. 2 BGB.
35 Ehlert, H., in: Roth, H.|Bamberger, H. Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, CH.Beck, 2003, § 536a, Rn. 8, který také potvrzuje, že ustanovení o náhradě škody jsou zde po předání věci lex specialit k obecné úpravě. Oberlandesgericht (nejvyšší zemský soud) Düsseldorf v rozhodnutí publikovaném v Neue Juristische Wochenzeitschrift-Rechtssprechungsreport dokonce judikovalo, že objektivní odpovědnost se týká i skrytých vad.
36 Srov. § 710 odst. 1 OZ.
37 Tento princip se vyvozuje z § 311 odst. 1 BGB. Blíže k tomu Ehlert, H. in: Roth, H.|Bamberger, H. Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, CH. Beck, 2003, § 542, Rn. 26.
38 V ČR přitom musí podat pronajímatel návrh na vyklizení u soudu do 30 dnů, zatím co v SRN je to bud nájemce nebo pronajímatel, který druhé straně musí sdělit svoji vůli ukončit nájemní vztah během dvou týdnů.
39 Ujednání, které by zavádělo další možnosti jednostranného ukončení na úkor nájemce by bylo neplatné. Důležité je dále to, že tzv. mimořádnou výpověď lze dát z obou stran jen ze zákonem daných důvodů. Odstoupit od nájemní smlouvy ale lze v SRN před předáním bytu. Srov. k tomu Ehlert, H., in: Roth, H.|Bamberger, H Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, CH.Beck, 2003, § 542, Rn. 27. V ČR nájemce nemusí výpověď odůvodňovat nikdy. Blíže k tomu Jehlička, J., in: Jehlička, J.|Švestka, J.|Škvárová Občanský zákoník-komentář, CH. Beck, 2003, str. 925.
40 Tak například judikovaly: Oberlandesgericht Karlsruhe, Neue Juristische Wochenzeitschrift 1981, 1741, nebo Oberlandesgericht Hamm, Neue Juristische Wochenzeitschrift-Rechtssprechungsreport 1995, 1478.
41 Srov. pro ČR § 710 odst. 1 OZ a pro SRN § 568 odst. 1 BGB.
42 Srov. § 543 odst. 1 BGB a § 569 BGB.
43 Srov. § 543 odst. 1 BGB ve spojení s § 569 BGB.
44 Srov. § 573d BGB.
45 Srov. § 574 odst. 1 BGB, který také stanoví, že odpor nelze podat proti mimořádné výpovědi.
46 K třídění možných důvodů výpovědi z nájmu bytu srov. Knappová, M.|Švestka, J. Občanské právo hmotné II, Aspi, 2002, 255 a n.
47 Arg a contrario § 543, 569 a 573 BGB.
Autor: Kaj Ständer

References: § 685
 § 706
 § 563
 § 706
 § 563
 § 668
 § 536
 § 712
 § 535
 § 535
 § 687
 § 549
 § 535
 § 686
 § 575
 § 686
 § 575
 § 575
 § 134
 § 5
 § 557
 § 558
 § 686
 § 40
 § 535
 § 550
 § 706
 § 563
 § 703
 § 563
 § 563
 § 563
 § 707
 § 563
 § 563
 § 563
 § 706
 § 579
 § 1922
 § 563
 § 564
 § 715
 § 161
 soud 
 § 719
 § 540
 § 553
 § 543
 § 536
 § 710
 § 311
 § 542
 § 542
 § 710
 § 568
 § 543
 § 569
 § 543
 § 569
 § 573
 § 574
 § 543