Source: http://magat.francois.free.fr/LE%20BAIL%20A%20CONSTRUCTION.html
Timestamp: 2018-07-16 19:54:48+00:00

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Le bail à construction (CCH art. L 251 s.) :
‑ oblige à titre principal le preneur à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et lui permet de consentir les servitudes nécessaires à cet effet ;
‑ confère au preneur un droit réel immobilier, librement cessible, hypothécable est consenti pour une durée comprise entre 18 et 99 ans;
‑ confère au preneur la propriété des constructions édifiées et l'obligation de les conserver en bon état d'entretien et d'en supporter les charges et réparations, le bailleur en devenant, sauf stipulation contraire, propriétaire en fin de bail et profitant des améliorations;
- peut stipuler le paiement d'un prix sous diverses formes.
Les dispositions concernant le bail à construction, dont certaines sont d'ordre public, sont issues de la loi n° 64‑1247 du 16 décembre 1964 et du décret n° 64‑1323 du 24 décembre 1964, respectivement codifiés sous les articles L 251‑1 s. et R 251‑1 s. du CCH.
Les trois premières caractéristiques sont essentielles. Si elles font défaut, il ne peut y avoir bail à construction. En l'absence de qualification expresse du contrat, les juges s'attachent à constater leur cumul (CA Paris 16' ch. B 8‑11‑1990: JCP éd. N 1992 Il p. 27).
Le caractère essentiel demeure que le bail à construction implique une mise en valeur spécifique du terrain par l'engagement d'édifier. Un bail à construction ne peut pas stipuler la seule éventualité d'une possibilité de construire (Cass. 3'civ. 11‑6‑1986: Bull. civ. 111 n' 93).
À l'inverse, un bail emportant obligation de construire n'est pas nécessairement un bail à construction. En effet, ce n'est que si le contrat confère l'ensemble des caractéristiques citées ci‑dessus qu'une telle qualification peut être retenue. Mais un contrat de louage ordinaire conserve cette nature même s'il est conclu pour une longue durée et contient une obligation d'édifier (CA Paris 1 ge ch, sect, A 26‑9‑2000: AJOI 2000 p, 955l.
Le bail à construction confère à son preneur un droit réel immobilier (CCH art. L 251‑3). De ce caractère découlent: la libre hypothèque, la libre cession, la possibilité de consentir certaines servitudes. Il s'agit d'un droit de superficie, issu du démembrement temporaire de la propriété du bailleur. La nature du droit est totalement indépendante de l'époque du bail à laquelle on se trouve, et de l'édification des constructions.
Pendant la durée du contrat, le preneur est investi des droits du propriétaire sur la surface du sol et sur le dessus de ce dernier. C'est pourquoi si peu de contraintes sont imposées au preneur.
Le droit réel immobilier conféré au preneur à construction a une valeur propre distincte de la seule valeur des constructions édifiées en vertu du bail ~Cass. 31 civ. 17‑7‑1997, Sté Intercoop c/ cne de Bàs‑Guilbume ~ Defrénois 1997 art, 56703 p. 1418 n' 152, solution rendue en matière d'expropriation).
2. Comparaison avec les autres contrats de longue durée
Bail ordinaire de terrain nu : Le bail à construction ne possède aucune similitude avec le louage d'immeuble ordinaire de droit commun et se trouve soustrait à ses règles,
Édification : L'engagement d'édification peut constituer la contrepartie de la jouissance en vertu d'un bail ordinaire mais demeure étranger à l'essence de cette catégorie de contrat. Dans le bail à construction, l'essentiel n'est pas la jouissance de l'immeuble, mais sa mise en valeur par l'édification d'un bâtiment.
Délivrance : Le bailleur à construction n'est pas tenu aux obligations principales imposées par l'article 1719 du Code civil au bailleur ordinaire.
Affectation : L'affectation de la chose donnée à bail ordinaire peut être très restrictivement définie et doit être scrupuleusement respectée. Elle ne peut être conçue et respec­tée dans )es mêmes termes dans le bail à construction car la destination est absente des dispositions légales ou réglementaires qui le concernent (voir n' 23835).
Cession et sous‑location : Le bail ordinaire personnel peut contenir une interdiction totale ou partielle de cession ou sous‑location (C. civ. art. 1717); le bail à construction doit être librement cessible et autoriser la libre location des constructions édifiées (CCH art. L 251-3 alin 3 et L 251-6). La tacite reconduction possible est organisée par les articles 1738 à 1740 et 1759 du Code civil pour le bail ordinaire, est exclue pour le bail à construction en raison de sa nature. Le contrôle par le bailleur des cessions ou apports du bail est donc exclusif de la nature de bail à construction (CA Paris 19'ch. sect. A 26‑9‑ 2000: MIDI 2000 p. 955).
La stipulation d'une longue durée (supérieure à 18 ans) ne suffit pas à modifier la nature d'un bail ordinaire. il en est de même de l'obligation de construire.
Statut des baux commerciaux : Les baux ordinaires de terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, avec le consentement du propriétaire, sont soumis aux statut des baux commerciaux (« propriété commerciale » : C. com. art. L 145‑1).
Un contrat relatif à ce type d'installation, qualifié à tort de bail à construction, est susceptible d'être disqualifié en bail ordinaire et d'ouvrir enfin de contrat à son titulaire des prérogatives (droit au renouvellement) que n'offre pas la titularité d'un bail à construction.
Bail emphytéotique :
Similitudes : Les règles relatives au bail à construction et au bail emphytéotique présentent des similitudes frappantes en matière de ‑ durée ; ‑ caractère réel du droit conféré possibilité de l'hypothéquer; ‑ libres cessions et apports en société ‑ faculté de consentir les servitudes ; ‑ accession des constructions édifiées au profit du bailleur; ‑ obligations de paiement des charges, taxes et contributions qui grèvent les terra constructions ; ‑ exécution des travaux d'entretien et des réparations relatifs aux constructions.
Différences relatives : La nécessaire modicité du canon emphytéotique ne peu être opposée à un substantiel loyer en espèces du bail à construction. Si la modicité du canon fut très longtemps d'usage, la redevance du bail emphytéotique être, en réalité, librement fixée; à l'inverse, si le prix du bail à construction est substantiel sa partie fixée en numéraire peut être modique sinon inexistante.
Le bail à construction n'est pas le pendant en milieu urbain du bail emphytéotique milieu rural. Les motifs et la genèse du texte doivent être distingués de son contenu et de sa portée tique définitive.
Les domaines matériels d'application respectifs de ces deux contrats interfèrent ; le preneur à construction et l'emphytéote peuvent, dans leur cadre contractuel respectif, exécuter une réhabilitation.
Si la réhabilitation envisagée est lourde, au point de constituer un acte d'édification obligatoire, c'est au bail à construction qu'il faudra avoir recours,
Différences majeures : La faculté d'apporter des améliorations (culturales ou immobilières) propre au bail emphytéotique s'oppose à l'obligation principale d'édification d'une construction inhérente au bail à construction. Constitue un bail emphytéotique( non un bail à construction le bail d'un terrain nu consenti pour une longue durée au p fit d'une société commerciale qui peut y édifier toute construction mais qui n'a aucune obligation de construire (Cass. 31 civ. 11‑6‑1986: Bull. civ. Ili n, 93).
Cette décision est la seule à avoir opéré récemment la distinction entre ces deux types de contrats.
L'emphytéote n'est pas obligé d'améliorer ou de construire ; la « faculté » que détient preneur à bail emphytéotique n'est pas l'obligation essentielle qui s'impose au preneur, bail à construction. Lorsque le preneur emphytéotique doit améliorer le bien, il peut faire sous de multiples formes et la faculté d'édifier des constructions peut figurer pari les modes contractuels d'amélioration convenus, dès lors que cette édification n'est p, conçue comme l'obligation déterminante de l'emphytéote.
Les obligations souscrites à l'occasion d'un bail emphytéotique peuvent impliquer la charge d'édifier des constructions (Cass, dv. 11‑11‑1861: DP 1862 p. 444) ou obliger à édifier des locaux K Aix‑en‑Provence 20‑10‑1987: AJPI 1989 P. 145) Mais, s'il est envisagé d'imposer au preneur, à titre essentiel, d'édifier une construction, c'est à l'usage du bail à construction qu'il faut avoir recours.
Les privilèges et hypothèques consentis par le preneur à construction s'éteignent à la date convenue pour leur expiration même en cas d'expiration anticipée du bail pour quelque cause que ce soit. En revanche, la résiliation du bail emphytéotique entraîne l'extinction automatique et immédiate des sûretés réelles nées du chef de l'emphytéote.
Par la concession immobilière (Loi du 30‑12‑1967 art. 48 s.) le propriétaire d'un immeuble bâti, ou non, en confère la jouissance pour au moins 20 années moyennant redevance. Comme le bail à construction, la concession échappe au droit commun du louage et possède une durée minimale similaire; mais elle ne confère pas un droit réel de jouissance à titre principal et surtout la construction sur terrain d'autrui, qu'elle permet, n'est pas son but principal.
Le concédant doit rembourser au concessionnaire la plus‑value (ou le coût des dépenses s'il est inférieur).
En fin de concession, le concédant ne peut se livrer dans l'immeuble concédé à une activité analogue à celle du concessionnaire, ou conférer ce droit à autrui, pendant les 5 années sui­vantes Ui du 30‑12‑1967 art. 56).
Bail à réhabilitation :
Le bail à réhabilitation diffère du bail à construction sur de nombreux points en raison de la qualité exigée du bailleur (CCH art. L 252‑1, al. 1), de l'objet limité à l'exécution de travaux d'amélioration pouvant affecter l'immeuble à usage d'habitation (CCH art. L 252‑1, al. 1 in fine), et de la durée minimale d'au moins 12 ans.
Bien que figurant sous un titre commun du CCH, le bail à réhabilitation ne possède aucune analogie avec le bail à construction.
B. Caractères essentiels
La durée du bail est impérativement comprise entre 18 et 99 ans et la prolongation par tacite reconduction est impossible (CCH art. L 251‑1, al. 3). La durée des baux conclus avant le 3 janvier 1976 est comprise entre 18 et 70 ans. Le contrat ne peut prévoir aucun dénouement avant la 18ème année, telle une faculté de congé triennal . Au‑delà de cette durée, tout mécanisme circonstancié, et notamment une durée alternative, peut être envisagé.
La prohibition de la tacite reconduction ne fait pas obstacle à une prorogation convenue d'un commun accord avant l'expiration du bail.
L'exigence de nouvelles constructions ou d'améliorations aux constructions initiales effectuées par le preneur pour justifier une telle prorogation demeure discutée. En pratique, il semble préférable que les parties envisagent le principe de la possibilité d'une telle prorogation dans leur accord initial.
Le droit fiscal ne tire pas, en principe, les conséquences d'une telle prorogation : de façon générale le bail produit, en ce qui concerne les constructions originairement convenues, ses conséquences fiscales à la date initialement fixée pour son expiration .
La durée du bail doit être fixée en considération de son régime fiscal qui n'est pleinement favorable qu'à partir d'une durée de 30 ans. S'il est envisagé une affectation hypothécaire des droits du preneur, celle‑ci ne pourra être effectivement réalisée que si la durée du contrat excède sensiblement celle du financement ainsi garanti.
Compte tenu de sa durée et de sa nature de droit réel immobilier, le bail à cor doit être publié au fichier immobilier de la conservation des hypothèques à peine d’inopposabilité aux tiers. Il peut être établi soit par acte notarié, soit par acte sous seing dans ce dernier cas, il devra être déposé au rang des minutes d'un notaire.
2. Obligation d'édification
L'engagement par le preneur d'édifier des constructions sur le terrain du bailleur élément constitutif principal du bail à construction (CCH art. L 251‑1, al. 1).
La loi n'a pas détaillé la notion d'édification d'une construction en cette matière construction d'un bâtiment neuf sur un terrain nu, correspondent à cette défi surélévation d'un bâtiment existant (que sa propriété soit ou non transmise au preneur),la construction d'ouvrages souterrains.
La nature d'opérations de rénovation qui, en cas de vente d'immeuble, sont jugées suffisantes pour concerner un immeuble à construire nous semble devoir par similitude être suffisante pour constituer l'obligation d'un preneur à construction.
Le preneur doit assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux d'édification ; il peut faire soit exécuter lui‑même ces travaux, soit déléguer la maîtrise d'ouvrage, soit un contrat d'entreprise générale, ou un contrat de promotion immobilière. Il ne consentir un sous‑bail à construction ou un bail emphytéotique.
Compte tenu de la nature superficiaire de ses droits, le preneur peut, à notre avis librement toute construction supplémentaire.
Le législateur n'a prévu aucune règle relative au délai d'édification ou à la détention des constructions contractuelles.
En pratique, la solution la plus judicieuse consiste à emprunter aux règles de d'immeubles à construire.
Le texte n'impose pas que les constructions à l'édification desquelles S'oblige le fassent l'objet d'une remise en fin de bail. Le bail à construction peut contenir une clause de nivellement par laquelle le preneur s'engage à remettre le terrain libre de tous en fin de contrat.
Cette solution est notamment justifiée lorsqu'à l'issue prévisionnelle du bail les bâtiments contractuels s'avèreront obsolètes.
La seule référence au permis de construire ou au certificat de conformité prévu à l'article L 460‑2 du Code de l'urbanisme est insuffisante pour organiser et contrôler 1 et le respect de l'obligation contractuelle d'édifier.
Aucune garantie d'exécution des obligations du preneur n'est prévue par les textes possible d'introduire un mécanisme inspiré des garanties de financement de 1 ment tel qu'édicté en matière de vente d'immeubles à construire du secteur protégé.
3. Prix du bail
Les obligations susceptibles d'être exigées du preneur à titre de prix du bail revêtent les formes principales suivantes :
‑ le paiement d'un loyer en numéraire périodique (CCH art. L 251‑5, al. 2) ou non
‑ la remise de constructions au bailleur en cours de bail (CCH art. L 251‑5, al. 1)
- la remise de constructions au bailleur en fin de bail (CCH art. L 251‑2).
L'obligation de remettre les constructions contractuelles est celle à laquelle est conféré le rang de contrepartie principale du bail.
C'est l'application de cette règle et son traitement fiscal favorable qui incitent souvent le bailleur à recourir à ce contrat.
Les dispositions de l'article L 251‑2 du CCH sont supplétives et le bailleur peut verser une indemnité au preneur en fin de bail au moment où il devient propriétaire des constructions.
Loyer en numéraire :
Le prix en numéraire, périodique ou non, n'est pas impératif et la seule remise des immeubles en fin de bail peut constituer le seul prix de ce dernier. En pareil cas, si le bail est soumis à la TVA, cette dernière sera perçue sur une « valeur locative » . Le loyer périodique payable en espèces peut être affecté d'un coefficient révisable par période triennale à compter de l'achèvement de l'immeuble. La variation du coefficient est proportionnelle à celle du revenu brut des immeubles (CCH art. L 251‑5), ce dernier s'entendant d'un revenu moyen au mètre carré déterminé comme il est dit à l'article R 251‑1 du CCH.
Les textes relatifs à la révision triennale ne sont pas d'ordre public ; ils sont en pratique le plus souvent écartés.
L'indexation du loyer en espèces est entièrement libre sauf à respecter les règles d'ordre public qui gouvernent l'indexation (C. mon, fin. art. L 112‑1 s.).
Loyer en nature :
Le loyer peut consister en la remise au bailleur d'immeubles ou de fractions d'immeuble construits par le preneur (CCH art. L 251‑5). Il peut s'agir aussi de titres d'une société d'attribution.
Aucune règle ne gouverne les modalités d'une telle remise de locaux; le contrat doit définir l'obligation, organiser ses modalités d'exécution et de contrôle. Il est possible de se référer à la pratique en matière de
cession de terrains moyennant remise de locaux à construire.
En cas de remise à titre de loyer en nature de lots d'une copropriété créée à l'initiative du preneur, la situation qui résulte de la remise de tels locaux prête à interrogation : le bail
est‑il partiellement et à due concurrence éteint par confusion ?
Le contrat peut prévoir à titre de prix la remise de constructions édifiées sur un autre terrain que celui objet du contrat de bail; mais une telle obligation doit demeurer d'une importance réduite par rapport à l'obligation essentielle d'édification d'immeubles sur le terrain contractuel.
4. Droits et obligations en cours de bail
Libre location des constructions édifiées :
Le preneur possède l'entière liberté de location des constructions édifiées par ses soins. Les baux et titres d'occupation de toute nature ainsi consentis s'éteindront à l'expiration du bail (CCH art. L 251‑6). Les locataires du preneur à construction ne pourront donc prétendre à aucune indemnité à l'expiration de leur contrat quelle que soit la nature de cette location et quand bien même serait‑elle soumise au statut des baux commerciaux puisque la disparition du titre de leur bailleur entraîne l'extinction de leur propre bail. La liberté de location doit selon nous s'étendre à la sous‑location du terrain d'assiette non affecté à l'édification des bâtiments contractuels.
En faveur d'une telle solution en matière d'emphytéose, voir CA Bordeaux 21‑4‑1983, Gaz P3Je 1984
Libre cession :
Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société (CCH art. L251-8). Le preneur possède cette faculté pendant toute la durée du contrat. Cette liberté est incontournable et ‑irréductible. Une stipulation organisant, limitant ou prohibant la ce entraîne la nullité du contrat, compte tenu de son incompatibilité avec la libre cession droit réel immobilier.
En raison de la similitude de nature, la solution selon laquelle ne peut pas être emphytéotique un bail non librement cessible compte tenu du caractère essentiel présenté par la libre cE dans un tel contrat (Cass, 3 e civ 10‑4‑1991 : RJDA 6/91 n' 471) est applicable au bail à construction.
Le cédant reste garant du cessionnaire jusqu'à l'achèvement de l'ensemble des constructions que le preneur initial s'est engagé à édifier en application de l'article L 251‑1 art. L 251‑3).
Initialement, en application de l'article 3, alinéa 3, de la loi du 16 juillet 1964, les cessions étaient tenus des mêmes obligations que le cédant qui en restait garant pendant toute la durée du contrat. Depuis l'entrée en vigueur de la loi n' 75‑1328 du 31 décembre 1975, garantie cesse à l'achèvement des constructions. Il n'est pas possible de rétablir contractuellement une telle solidarité qui altérerait la possibilité de libre cession.
Destination des immeubles édifiés :
Par sa nature, le bail à construction confère des droits très étendus dans la jouissance l'usage des biens contractuels. Le preneur à construction jouit d'une liberté analogue à celle de l'emphytéote. Or ce dernier ne peut pas se voir imposer une clause limitant l'usage auquel il peut affecter les lieux loués (Cass. 3' civ. 13‑5‑1998 n' 770: Bull. civ. 111 n' 101 destination indiquée dans le contrat est donc une destination structurelle, ce qui est toute activité non susceptible d'altérer l'immeuble contractuel.
Cette destination ne s'accorde donc pas avec des clauses restrictives de l'usage du bien inspirées de celles rencontrées dans les baux ordinaires. Toutefois, ceci ne fait pas obstacle à ce que soit clairement indiquée la destination que doit présenter l'immeuble Io sa remise au bailleur en fin de contrat.
Faculté d'affectation hypothécaire :
L'affectation hypothécaire par le preneur de ses droits et des constructions (CCH art. L al. 2) constitue une prérogative déterminante reconnue au preneur à construction. L'une des obligations garanties au moyen d'une telle affectation est entièrement libre.
L'hypothèque ne s'éteint qu'à la date conventionnellement prévue en dépit d'une expiration anticipée du bail par voie de résiliation amiable ou judiciaire (CCH art. L 251‑6).
Ce principe crée une situation très originale. Le bailleur, même s'il reste indépendant son preneur en ne se portant pas caution hypothécaire, demeure après résiliation du dans une situation unique : le droit conféré persiste au regard des créanciers hypothécaires. Il s'agit d'une hypothèse très particulière d'un droit réel à durée définie et irréductible dès lors que le preneur a grevé son droit de sûretés ou privilèges, ce qu'il a entière lit de faire.
La loi ne confère pas aux créanciers hypothécaires un droit de préférence sur l'évent indemnité qui serait prévue au profit du preneur en fin de bail (contrairement à ce q( prévu en matière de concession immobilière).
Ce dispositif particulier ne concerne pas une opération de cession totale ou partielle du construction qui se réalise entre cédant et cessionnaire indépendamment du bailleur 31 civ. 28‑6‑2000 n' 1080: RJDA 9‑10/00 n' 846). La résolution de la cession entraîne extinction sûreté prise du chef du cessionnaire. Le crédit de ce dernier s'en trouve donc en pratique fragilisé. La situation née de la réalisation du gage hypothécaire demeure énigmatique car les tes n'ont pas détaillé le mécanisme en vertu duquel le bailleur et l'adjudicataire se liés par le bail résilié et n'apporte aucune réponse sur le sort des obligations qui ont c( entre la date de résiliation et celle de l'adjudication.
Obligation d'entretien et de réparation :
Le preneur à construction est tenu de conserver en bon état d'entretien pendant la durée du bail les constructions qu'il s'oblige à édifier (CCH art. L 251‑1). Cette obligation concerne les opérations d'entretien
et de réparation de toute nature à effectuer sur les constructions contractuelles (CCH art. L 251‑4, al. 2). Il n'est pas possible de déroger, totalement ou partiellement, à cette obligation sauf à disqualifier le contrat.
La Cour de cassation a dénié le caractère emphytéotique à un bail ainsi dénommé dont le preneur s'engageait à souffrir que le bailleur fasse exécuter les réparations lui incombant (Cass. 3e civ. 7‑10‑1992: RJDA 12/92 n' Il l3~. Cette solution est transposable au bail à construction.
Le texte est muet sur les opérations de réfection.
L'obligation d'entretien présente un caractère continu. Le texte n'organise pas les garanties d'exécution de cette obligation mais un aménagement contractuel est possible.
Le preneur a l'obligation d'acquitter les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu'au terrain (CCH art. L 251‑4).
Perte des immeubles :
En cas de perte des immeubles par cas fortuit ou force majeure, le preneur n'est pas tenu de reconstruire et chacune des parties peut demander la résiliation du bail (CCH art. L 251‑
4 et L 251‑7)«
Le preneur peut démolir les bâtiments existants à charge de les reconstruire (ccH art. L 251‑4).
Pendant la durée du bail, le preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation
des constructions prévues au bail (CCH art. L 251‑3), Cette disposition est d'ordre public (CCH art. L 251‑8)
S'agissant des autres servitudes, actives ou non‑indispensables à la réalisation des constructions, le contrat peut les interdire ou subordonner leur constitution à l'accord préala­ble du bailleur (Cass. 3'civ. 16‑7‑1998 n' 1258: RJDA 10/98 n' 1089).
Immeubles existants :
Les parties peuvent librement convenir du sort des immeubles existants lors de la conclusion du bail (CCH art. L 251‑2). Les immeubles existants peuvent donc être soit conservés
par le bailleur, soit cédés au preneur, voire même loués à ce dernier.
Malgré une rédaction maladroite du texte: « ... à défaut de convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail », il ne semble pas que les immeubles existants soient d'office transférés au preneur, en l'absence de convention, pendant le cours du bail. A défaut d'acte translatif, la solution est en effet difficilement admissible.
Le transfert des immeubles existants pendant la durée du bail ne s'analyse pas en une vente de ceux‑ci. En effet, le preneur à construction est investi d'un droit de superficie qui comprend les droits du propriétaire
sur la surface du sol et sur les superficies, lesquels comprennent alors dans un tel cas les constructions existantes. Il ne s'agit pas de la muta­tion du droit de propriété perpétuelle mais de l'exercice pendant la durée du bail à construction des prérogatives de propriété sur ces édifices.
La préexistence de constructions édifiées par le preneur avant la signature d'un bail écrit ne compromet pas le recours au bail à construction si l'antériorité des relations contractuelles non formalisées est établie et corroborée, ou du moins non contrariée, par des documents antérieurs audit acte (délibération, lettre, dossier de demande de permis de construire.
5. Droits et obligations en fin de bail :
Les textes ne contiennent pas de dispositif détaillé relatif à la fin du bail. A défaut de convention, le bailleur devient propriétaire en fin de bail des constructions édifiées et des améliorations (CCH art. L 251‑2).
1) Le bail peut prendre fin par suite de l'acquisition du terrain d'assiette par le preneur en cours de bail ; dans ce cas, l'acquisition opère extinction du bail par confusion.
2) La résiliation du bail permet au bailleur d'accéder à la propriété des immeubles construits avant l'expiration du bail (cass. com 24.6.1997).
En fin de bail, les charges, baux et titres d'occupation consentis par le preneur s'éteignent (CCH art. L 251‑6). Ni le preneur ni ses occupants ne bénéficient d'un droit au m dans les lieux ou à l'octroi préférentiel d'un bail ou à la perception d'une indemnité en raison de l'absence d'offre d'un tel bail. Il en est ainsi même si la location consentie le preneur à construction relève du statut des baux commerciaux. Le sous‑locataire dans ce cas aucun droit au renouvellement vis‑à‑vis du propriétaire (Cass. 31 civ. 29 Bull. civ. 111 n' 31, rendu en matière d'emphytéose mais transposable au bail à construction).
Il demeure possible d'organiser contractuellement l'octroi d'un droit préférentiel de k à l'issue du bail.
Dans la majeure partie des cas, le bail est conclu en considération de la remise des constructions contractuelles en fin de bail au profit du bailleur. Cette remise peut s'effectuer avec ou sans stipulation d'indemnité. Le sort des constructions supplémentaires tuées par le preneur n'est pas détaillé par les textes. Il est préférable d'adopter un lien explicite du contrat qui range de telles constructions parmi les améliorations accédant au profit du bailleur.
Le preneur est débiteur d'une obligation de conformité lors de la délivrance en fin de bail comme il l'est en fin de période d'édification.
Bail à construction à l'envers : Le bail peut aussi prendre fin par l'acquisition définitive de la propriété du terrain par le preneur.
Cette issue est le plus souvent utilisée lorsque le preneur est un « promoteur » qui construit des immeubles pour les vendre. À l'occasion des ventes en l'état futur d'achèvement le droit au bail à construction est transmis aux acquéreurs; mais ce droit leur confère fin de bail la propriété définitive du terrain. L'analyse juridique exacte de cette situation est encore incertaine, et le fonctionnement de l'immeuble en copropriété pendant durée du bail se heurte à de nombreuses interrogations non résolues.
1. Droits d'enregistrement et TVA
Les baux à construction sont en principe exonérés de TVA (CGI ait. 261, 54).
Mais les parties contractantes peuvent opter pour l'assujettissement du bail à la TVA immobilière (CGI art. 260,51).
La TVA est alors due au même taux et dans les mêmes conditions que pour les acquisitions de terrains à bâtir (voir n" 10603 s.). L'option pour la TVA doit être exercée
dans le contrat de bail par le redevable légal de la taxe.
La TVA doit être acquittée en totalité dès la conclusion du bail, la faculté de paiement sur les encaissements étant exclue pour les baux à construction.
Ces règles sont également applicables aux baux emphytéotiques qui concourent à la production d'immeubles, en cas d'option pour la TVA.
Lorsque la livraison à soi‑même de l'immeuble est taxable, le preneur doit acquitter la TVA sur le prix de revient total de la construction, sauf à exclure le coût du terrain
(loyers) si le bail n'avait pas été assujetti à la TVA immobilière.
1. Lorsqu'un terrain acquis sous le régime de la TVA immobilière est donné à bail à construction, l'option pour l'assujettissement du bail à la TVA doit être exercée par le bailleur.
L'option du preneur en vue de l'exonération du droit de bail est inopérante (CAA Bordeaux 6‑2‑2001 n. 97‑1018, SCI des Remiégères: RJF 6/01 n' 771).
2. Sur le droit à déduction du preneur du bail à construction, voir ci‑après n' 23913.
3. En cas de vente par le preneur des constructions dans les 5 ans de leur achèvement, la TVA est due sur le prix de cession des constructions et des droits du preneur ; il y a lieu d'ajouter, en outre, le montant des loyers non échus dont la charge est transférée à l'acquéreur, sauf si lors de la conclusion du bail les parties n'avaient pas opté pour la TVA immobilière. 4. La cession des droits du bailleur (ainsi que des droits du preneur lorsqu'ils ne sont pas soumis a la TVA immobilière) donne lieu à la perception des droits d'enregistrement de vente d'immeubles (CGI art. 1378 ter).
5. Dans tous les cas, les baux à construction sont dispensés de la taxe de publicité foncière de 0,60 % (CGI art. 743, 19.
6. Pour les loyers perçus jusqu'au 31 décembre 2000, à défaut d'option pour la TVA, les bailleurs étaient soumis à la contribution représentative du droit de bail (CRDB), lorsque
le montant de ceux‑ci avait excédé 36 000 F en 1999 et 12 000 F en 2000. Pour les loyers perçus à compter du le1janvier 2001, la CRD 3 est supprimée. Le bail à construction portant sur la location d'un terrain n'entre pas dans le champ d'application de la contribution sur les revenus locatifs qui concerne uniquement les revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles bâtis achevés depuis 15 ans au moins (CGI art 234 nonies).
Assiette de la TVA :
L'assiette de la taxe est constituée soit par le montant cumulé des loyers (sans tenir compte des clauses de révision), soit par la valeur des immeubles (ou des titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance d'immeubles) remis au bailleur en cours de bail. Dans tous les cas, il est fait abstraction de la valeur du droit de reprise, par le bailleur, des constructions en fin de bail (CGI art. 266,5).
Lorsque le bail à construction ne stipule à la charge du preneur le paiement au bailleur d'aucun prix ou loyer pendant la durée du contrat, l'administration peut apprécier la valeur vénale réelle du droit immobilier devant servir d'assiette à la TVA en retenant le montant des loyers qui auraient dus être réclamés au preneur pendant toute la durée du bail. Selon le Conseil d'État, ce calcul est conforme à l'article 265, 5 du CGI qui exclut de la base imposable la valeur de reprise des constructions (CE 19‑10‑1994 n° 114852, SCI Paris Lilas: RJF 12/94 n' 1314).
Aucune exigence juridique liée à la nature du bail à construction ou aux dispositions le gouvernant n'impose que le prix d'un tel bail revête impérativement la forme d'un loyer en numéraire, périodique ou non, ou, s'il en est stipulé un, qu'il soit substantiel.
Les titulaires d'un bail à construction peuvent déduire de la TVA exigible à raison de leur activité professionnelle la TVA ayant grevé les constructions qu'ils ont édifiées et sur lesquelles ils disposent de tous les droits attachés à la qualité de propriétaire pendant la durée du bail. Ils peuvent également déduire la TVA afférente au bail à construction lui­ même, lorsque l'option pour le paiement de la TVA a été exercée.
Vente des droits des parties
La vente à un tiers des droits du bailleur n'entre pas dans le champ de la TVA (droits insusceptibles d'être bâtis) ; elle est soumise au droit de vente d'immeubles (CGI art. 1378 ter). L plus‑value est calculée à partir d'une évaluation des droits cédés lors de leur entrée dan le patrimoine du bailleur.
La vente à un tiers des droits du preneur est avant construction, une cession de « droit immobilier à bâtir » : TVA applicable aux tel terrains à bâtir.
après construction, une vente d'immeubles bâtis soumise soit aux droits de mutation soit à la TVA selon qu'elle intervient plus ou moins de cinq ans après achèvement.
La vente au même acquéreur des droits du bailleur et des droits du preneur est soumise la TVA pour le tout si les immeubles construits par le preneur sont achevés depuis moins de cinq ans. Après ce délai, les droits de mutation sont perçus sur le tout dans les conditions ordinaires.
La Cour de cassation a rappelé que dans le bail à construction le preneur bénéficie sur le terrain d'un droit réel immobilier et sur les constructions d'un droit de propriété temporaire et que le bailleur, propriétaire du sol, devient sauf convention contraire, propriétaire des constructions en fin de bail.
Elle en a conclu que par l'effet de la résiliation le preneur perd ce droit de propriété temporaire et permet au bailleur d'accéder à la propriété des immeubles construits avant l'expiration du bail, de sorte qu'entraînant transfert de propriété des immeubles, la résiliation constitue une mutation soumise aux droits d'enregistrement des mutations d'immeubles (Cass. com. 24‑6‑1997 ri' 1695, Sté Agnel‑Tessonnière: RE 11/97 n' 1064 et Cass. com. 19‑62001 n' 1233, Hautcourt Varinier es q. et Époux Lemasson: RJF 10/01 n' 1330).
Si la résiliation du bail à construction intervient moins de cinq ans après la date de l'achèvement de l'immeuble, l'opération, qui s'analyse en une cession, est passible de la TVA (Rép. Fossé: AN 27‑4‑1974 p. 1819).
1. L'administration a relevé que dans l'espèce ayant donné lieu à l'arrêt de la Cour de cassation du 24‑6‑1997 précité, le transfert anticipé des constructions résultait d'une convention entre les parties qui prévoyait le versement d'une indemnité au preneur et en a déduit que cette décision ne remettait pas en cause les règles d'imposition applicables en matière de revenus fonciers lorsqu'il y a retour gratuit des constructions au bailleur (Réa. Delnatte: AN 4‑6‑2001 p. 3246).
2. Sur le régime applicable en cas de résiliation anticipée d'un bail à construction Sans versement d'indemnité, voir n° 23490, précision, 3.
2. Impôts directs
Loyers et autres prestations constituant le prix du bail
a. Les loyers et prestations de toute nature qui constituent le prix du bail à construction ont le caractère de revenus fonciers au point de vue fiscal. Si le bailleur est un particulier, ils sont donc imposables à ce titre ; voir Mémento Gestion immobilière n"' 11500 s. S'il s'agit d'une entreprise ou société, ils sont compris dans ses bénéfices imposables au titre des BIC ou de VIS.
b. Lorsque le prix du bail consiste, en tout ou partie, dans la remise d'immeubles ou fractions d'immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou la jouissance de tels immeubles, la valeur de ces immeubles ou titres, calculée d'après leur prix de revient, constitue également un revenu imposable dans les mêmes conditions que les loyers proprement dits. Mais, dans ce cas, le bailleur peut demander que l'imposition de ce revenu soit échelonnée sur 15 ans (répartition du revenu sur l'année ou l'exercice de l'attribution des immeubles et sur les 14 années ou exercices suivants) (CGI art. 33 ter).
c. Lorsque, selon la règle générale, les constructions reviennent sans Indemnité au bailleur en fin de bail, il convient de faire la distinction suivante :
1. Si la durée du bail est égale ou supérieure à 30 ans, la remise des constructions ne donne lieu à aucune imposition ;
1 Si, au contraire, cette durée est comprise entre 18 et 30 ans, l'impôt n'est dû que sur une valeur réduite en fonction de la durée du bail dans les conditions suivantes : le revenu brut foncier correspondant à la valeur des constructions remises au bailleur est égal au prix de revient de ces constructions, sous déduction d'une décote égale à 8 % par année de bail au‑delà de la dix‑huitième (CGI ann. 111 art. 2 sexies).
Ainsi, par exemple, dans le cas d'un bail d'une durée de 20 ans, le revenu imposable sera égal à 84 % du prix de revient des constructions. En outre, comme dans la situation visée ci‑dessus, le bailleur peut demander que l'imposition de ce revenu soit échelonnée sur 15 ans.
En cas de prorogation du bail, l'administration considère que l'imposition doit être établie au titre de l'année de l'échéance initialement prévue (Rép. Foyer: AN 13‑1‑1986 p. 127).
Nuançant sa doctrine, l'administration admet que la prorogation d'un bail à construction pour raisons économiques a pour effet de différer la remise des constructions au bailleur à l'issue de la période prorogée. Pour l'administration, il s'ensuit que l'imposition en fin de bail de la valeur des constructions au nom du bailleur, prévue par l'article 33 ter du CGI, est également différée jusqu'au terme de la période prorogée (Compte rendu du comité fiscal MOA du 30‑9‑1998: BF 1/99 n'48). Bien que limitée à ce seul motif de prorogation, cette solution rejoint celle du tribunal administratif de Dijon qui avait précédemment jugé que la prorogation d'un bail à construction par la volonté expresse des parties (qui n'est pas expressément proscrite par l'article L 251‑1 du CCH) a pour effet de prolonger le bail et de reporter à ce moment l'entrée de la construction dans le patrimoine du bailleur. L'administration ne peut donc pas inclure dans les résultats du bailleur de l'exercice en cours à la date d'expiration initialement prévue, la valeur de la construction édifiée par le preneur en exécution du bail (TA Dijon 3‑2‑1998 n' 96‑6513: RJF 6/98 n` 683). Le bailleur sera donc imposable à la date de la nouvelle échéance, mais il échappera à toute imposition si la prorogation a pour effet de porter au‑delà de 30 ans la durée totale du bail.
1. À noter que selon le tribunal administratif de Dijon, la notion de bail à con5truction ouvrant droit au bénéfice des dispositions de l'article 33 ter du CGI doit être interprétée strictement : ne répond pas à cette définition un bail à construction conclu pour une durée de 25 ans mais qui prévoit la possibilité d'une résiliation à l'expiration de chaque période triennale admettant ainsi, d'emblée, la possibilité d'une durée inférieure à dix‑huit ans contraire aux dispositions de l'article L 251‑1 du CCH (voir n' 23750) (TA Dijon 9‑3‑1999 n° 98­5656: RJF 6/99 n' 722).
2. Lorsque le preneur est une entreprise soumise aux règles des SIC, les loyers versés sont normalement déductibles des bénéfices imposables de cette entreprise dans les conditions de droit commun,
En outre, l'entreprise locataire peut, par dérogation à la règle prévue en cas de construction sur sol d'autrui, amortir les constructions édifiées sur la durée du bail lorsque celles‑ci doivent revenir gratuitement au bailleur en fin de bail (CGI art. 39 D).
3. En cas de résiliation anticipée sans versement d'indemnité d'un bail à construction, le régime prévu à l'article 33 ter du CGI MO 23940) n'est applicable que si la résiliation intervient après l'expiration de la dix‑huitième année de location. Dans le cas contraire, le revenu foncier doit être imposé au titre de l'année de résiliation du contrat, dans les conditions de droit commun (revenus fonciers pour les particuliers et SIC pour les entreprises) (Rép, Delnatte: AN 4‑6‑2001 p. 3246).
4. Jugé par la cour administrative d'appel de Nantes que la donation‑partage comprenant un ensemble immobilier dont le contribuable a retrouvé l'entière disposition à l'expiration d'un bail à construction, constitue une cession au sens de l'article 33 ter, 1 du CGI, malgré le fait qu'il s'agisse d'une cession à titre gratuit et la circonstance que la donation‑partaqe était assortie d’une clause de réserve d’usufruit. Le revenu foncier représenté par la valeur desdits biens ne peut donc pas bénéficier du régime de l’étalement prévus par cet article.
L'imposition au titre des revenus fonciers de la valeur des constructions édifiées par locataire est exigible à la fin de la période pour laquelle le bail a été initialement conclu même s'il est renouvelé. Pour l'application de l'article 33 ter du CGI, la durée du bail prendre en considération est celle qui a été convenue par le bail à construction d'origine, Voir cependant ci‑avant n' 23940 pour les cas de prorogation.
Lorsqu'un bâtiment supplémentaire est réalisé conformément à un avenant au bail initial le transfert sans indemnité au bailleur de la propriété de l'ensemble des constructions réalisées par le locataire s'effectue à la date d'expiration du bail initial.
Dans cette situation, seul le revenu correspondant à la remise du bâtiment prévu initial ment pourra bénéficier de l'étalement prévu à l'article 33 ter du CGI. Le bâtiment dont 1 construction a fait l'objet de l'avenant doit être considéré comme une simple construction sur le sol d'autrui, le revenu correspondant à son prix de revient étant imposé en totalité à l'expiration du bail (Rép. Sergheraert: AN 3‑6‑1993 p. 2167).
Lorsqu'un bail est prorogé en vue d'édifier de nouveaux locaux, l'administration admet, sau abus de droit, que ces locaux bénéficient de l'étalement.
Transfert du terrain au preneur (location‑vente)
Lorsque le bail à construction est assorti d'une clause prévoyant le transfert de propriété du terrain au preneur moyennant un supplément de loyer, les sommes ainsi versées sont considérées non pas comme des loyers imposables en tarit que revenus fonciers, mais comme le prix de cession du terrain. Lorsque le bailleur est un particulier (ou une société de personnes relevant de l'impôt sur le revenu), la plus‑value réalisée à cette occasion est imposée selon les règles exposées ci‑après.
Le montant de la plus‑value nette est déterminé au moment de la signature du bail d'après la valeur du terrain à cette date et en distinguant selon qu'il s'agit d'une plus‑ value « à court terme », ou « à long terme ».
Pour l'établissement de la plus‑value, la durée de possession prise en compte est la période comprise entre la date d'acquisition du terrain par le bailleur et la date de transfert de propriété en fin de bail (CGI art. 151 quater, al. 2). Le cas échéant, la plus‑value peut bénéficier de l'exonération pour durée de détention.
Lorsqu'il y a lieu à imposition, le bailleur a le choix entre deux solutions pour le paiement de l'impôt:
‑ soit le paiement échelonné de l'impôt sur la durée du bail : cette formule consiste à verser chaque année une « provision » correspondant à l'impôt calculé sur une fraction annuelle de la plus‑value (plus‑value totale divisée par le nombre d'années du bail);
‑ soit le paiement total à l'expiration du bail.
Dans les deux cas, le montant imposable de la plus‑value (provision annuelle ou montant total en fin de bail) est revalorisé suivant la même formule d'indexation que le loyer lui même (CGI art. 151 quater, al. 3).
1. Ces dispositions s'appliquent aux baux à construction conclus depuis le 1er janvier 1977.
En ce qui concerne les baux en cours à la date du 1er janvier 1977, la déclaration de la plus value calculée selon les règles ci‑dessus a dû être faite par le bailleur avant le 1er janvier 1978, mais le paiement de l'impôt peut être ‑ comme pour les baux conclus depuis le 111janvier 1977 ‑ soit échelonné, soit réglé en totalité en fin de bail.
2. Lorsque le bailleur est une entreprise relevant des BIC ou de PS, la plus‑value est normalement soumise au régime des plus‑values professionnelles
Vente ultérieure de l'immeuble
Lorsque le propriétaire d'un terrain donné à bail à construction a accédé en fin de bail à la propriété des constructions édifiées par le locataire, le prix d'acquisition à prendre en compte pour l'application, en cas de vente ultérieure du bien, du régime d'imposition des plus‑values prévu aux articles 150 A s. du CGI, dans le cas où le bailleur est un particulier, est constitué par le prix ou la valeur pour lequel ce bien est entré dans le patrimoine du cédant.
Selon l'administration, le prix d'acquisition du terrain s'entend du prix effectivement payé pour son acquisition ou, en cas d'acquisition par voie de mutation à titre gratuit (succession ou donation), de la valeur vénale réelle au jour de cette mutation.
Pour les ventes réalisées depuis le 11 juillet 2001, l'administration considère que le prix d'acquisition de la construction est égal à son prix de revient (Inst. 3‑7‑2001, 8 M‑1‑01). Ce prix de revient correspond au coût de construction pour le preneur, aucune réfaction n'étant à apporter à ce prix.
La durée de possession à retenir pour la détermination du régime fiscal applicable (plus value à court terme ou à long terme) ainsi que pour le calcul de la plus‑value (coefficient d'érosion monétaire et abattement pour durée de détention) est appréciée en tenant compte, pour le terrain, de la date effective d'acquisition par le bailleur et, pour les constructions, de la date d'expiration du bail, initial ou prorogé, ou de sa résiliation anticipée quant bien même l'accession se réaliserait au fur et à mesure de la construction ou de l'incorporation au sol des constructions (Inst. 3‑7‑2001, 8 M‑1‑01).
1. Jusqu'alors J'administration considérait de façon fort critiquable que la valeur des constructions revenant sans indemnité au bailleur était nulle, par définition (en dernier lieu: Rép Vinçon : AN 4‑3‑1999 p. 681). Cette doctrine était en contradiction avec la position que l'administration elle‑même retient lorsque le bailleur est une entreprise (Comité fiscal MOA du 17‑12‑1998) et avec la décision du tribunal administratif de Dijon (TA Dijon 5‑1‑1999 n° 97860: RJF 3/99 n' 314) (solutions admettant toutes deux une réfaction du prix de revient des constructions par année de bail au‑delà de la dix‑huitième dans les conditions indiquées ci‑avant n° 23940).
2. Le prix de cession de l'immeuble doit être ventilé dans l'acte de vente entre la fraction se rapportant au terrain et celle se rapportant aux constructions (CGI ann Il art 74 C).
3. Lorsque le contrat prévoit que le transfert de propriété des constructions s'effectue moyennant le versement d'une indemnité au preneur en fin de bail ou lors de sa résiliation anticipée, le prix (ou la valeur d'acquisition) du terrain est augmenté du montant de l'indemnité versée ou du prix de revient des constructions s'il est supérieur (Inst. 3‑7‑2001, 8 M‑1‑01).
Cession à une société d'un terrain et des droits attachés à un contrat de bail à construction. Le droit d'acquérir par voie d'accession les constructions édifiées par le preneur au terme du bail à construction ‑ qui serait acquis par l'acquéreur d'un terrain grevé d'un bail à construction auprès du précédent propriétaire, constitue pour lui un élément incorporel de son actif immobilisé. Selon l'administration, la répartition du prix global qui serait payé au cédant entre le prix du terrain et le prix de ce droit est effectuée par l'acquéreur sous sa propre responsabilité. Les droits attachés à ce contrat ne peuvent faire l'objet d'un amortissement pendant la durée du bail. En revanche, à l'expiration du bail, leur prix d'acquisition peut être déduit dans la limite du prix de revient des constructions. Dans l'hypothèse où le prix payé excède ce prix de revient, l'excédent peut être amorti sur la durée normale d'utilisation des constructions (Comité fiscal MOA du 30‑11‑2000).
Taxe foncière Le preneur à construction est débiteur de la taxe foncière due au titre de l'immeuble objet du bail à construction (CGI art. 1400, 11).
Constitue un bail à construction au sens de l'article précité le bail par lequel le propriétaire d'un terrain autorise le preneur à édifier une construction et à l'expiration duquel le bailleur a l'obligation soit de reprendre les constructions pour lui‑même, soit d'abandonner le terrain au preneur ou à ses ayants droit ~CAA Nancy 23‑3‑1995 n°189‑944 s. : RJF 6/96 n, 745). Cet arrêt a été censuré par le Conseil d'Ëtat mais seulement en tant qu'il faisait une application prématurée de l'article 1400, il précité du CGI aux faits de l'espèce (CE 24‑3‑1999 n° 170982 : RJF 5/99 nc 582).

References: l'article 1719
 art. 1717
 art. 48
 art. 56
in fine
 l'article 3
 art. 260
 art. 1378
 art. 743
 art. 266
 l'article 265
 art. 1378
 art. 33
 art. 2
 l'article 33
 l'article 33
 art. 39
 l'article 33
 l'article 33
 l'article 33
 l'article 33
 art. 151
 art. 151
 art. 1400
 l'article 1400