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Timestamp: 2019-11-19 06:09:09+00:00

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OLG Frankfurt am Main, 06.03.2017 – 8 U 114/15 › Krau Rechtsanwälte
OLG Frankfurt am Main, 06.03.2017 – 8 U 114/15
Die Berufung des Klägers gegen das am 09.06.2015 verkündete Urteil der 07. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main wird zurückgewiesen.
Das angefochtene Urteil und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung aus beiden Urteilen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages leisten.
Der Streitwert für die 2. Instanz wird auf EUR 1.600.000,- festgesetzt.
Der Kläger nimmt die Beklagten auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch.
Der Kläger war Eigentümer des Grundstücks Straße1 in Stadt1, ein Immobilienobjekt mit 39 Kleinwohnungen, das der Kläger an A verpachtet hat. Wegen des Inhalts des Pachtvertrages wird auf die Anlage K 7 Bezug genommen (Bl. 35 ff. d. A.).
Am 10.01.2012 stand die Zwangsversteigerung des streitgegenständlichen Grundstücks an. In dem Vollstreckungsverfahren wurde ein Wertgutachten eingeholt und der Verkehrswert des Grundstücks mit insgesamt EUR 2,1 Mio. bemessen. Der Kläger war damals selbst nicht in der Lage, ein Darlehen zu erhalten und konnte nicht selbst die finanziellen Mittel aufbringen, um diese Zwangsversteigerung abzuwenden.
Durch seinen Pächter A kamen die Parteien des vorliegenden Verfahrens in Kontakt, um eine Abwendung der Zwangsversteigerung zu ermöglichen. Ein zunächst in Aussicht gestelltes Darlehen wurde nicht vergeben, da auf Seiten der Beklagten keine Zulassung zur Kreditvergabe im Sinne des KWG vorlag.
Letztlich schloss der Kläger mit der Beklagten zu 2) und der B GmbH vor dem Notar C in Stadt2 am 16.12.2011 einen notariellen Kaufvertrag über die genannte Immobilie (UR Nr. …/2011). Wegen dessen Inhalt wird auf die Anlage K 14 (Bl. 52 ff. d. A.) Bezug genommen. Erwerberin war ausweislich des Kaufvertrages auch die Beklagte zu 1). Ausweislich des notariellen Kaufvertrages boten die Beklagten dem Kläger zwei Alternativen an, nämlich den Verkauf des Grundstücks zu EUR 2 Mio. ohne Rückkaufoption und den Verkauf zu EUR 1,6 Mio. mit Rückkaufoption. In letzterem Fall erhielt der Kläger das Recht und die Möglichkeit, das verpachtete Grundstück für ein Jahr weiterhin zu nutzen und eine Rückkaufoption bis zum 16.12.2012. In einer zweiten notariellen Urkunde (UR Nr. …/2011) vereinbarten die Parteien die Rückkaufoption. Die Nutzungsmöglichkeit und die Rückkaufoption waren von verschiedenen weiteren Zahlungen des Klägers abhängig, die auf ein Notaranderkonto einzuzahlen waren. Wegen des Inhalts wird auf Anlage K 15 (Bl. 63 ff. d. A.) Bezug genommen.
Durch diesen Verkauf konnte der Kläger den bereits anberaumten Zwangsversteigerungstermin abwenden. Das Grundstück wurde unter dem 09.05.2012 auf die Beklagten übertragen und die Beklagte zu 1) als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen (Anlage B 1, Bl. 472 ff. d. A.).
Der Kläger zahlte nach Übertragung des Grundstücks die von ihm vertraglich für die Nutzung u.a. geschuldeten monatlichen Zahlungen in Höhe von EUR 9.000,- nicht. Im Mai 2012 forderten die Beklagten die Mieter auf, direkt mit ihnen neue Mietverträge abzuschließen und die Mieten an sie zu zahlen, was ab Juni 2012 so geschah.
Der Kläger bemühte sich um die Rückübertragung in der Form eines Erwerbs durch Dritte. Ein Termin zur notariellen Beurkundung eines Kaufvertrages an den Kaufinteressenten X & Y GmbH mit Sitz in Stadt3 durch Vermittlung von D am 18.06.2012 kam nicht zustande. Hinsichtlich des konkreten Inhalts des durch den Notar E gefertigten Vertragsentwurf wird auf Anlage K 19, Bl. 79 ff. d. A. Bezug genommen. Die Beklagten erschienen im Notartermin nicht und genehmigten ihn später nicht. Mit Schreiben vom 27.06.2012 teilte der Notar E D mit, dass er Änderungswünsche der Beklagtenseite u.a. im Hinblick auf einen Verstoß gegen § 54 a BeurkG als gescheitert ansieht. Insoweit wird Bezug genommen auf die Rückseite des letzten Blattes von Anlage K 19, Bl. 79 ff. d. A..
Mit anwaltlichem Schreiben vom 11.12.2012, wegen dessen Inhaltes auf die Anlage K 9 Bezug genommen wird, erklärte der Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag wegen der “Vereitelungs- und Verzögerungstaktik” der Beklagten.
In einem diesem Verfahren vorausgegangenen einstweiligen Verfügungsverfahren wurde dem Antrag des Klägers entsprechend den Beklagten verboten, über das Grundstück zu verfügen. Insoweit wird insbesondere auf den Beschluss des Oberlandesgerichts vom 28.01.2013, Az.: 23 W 5/13 (Anlage K 1, Bl. 16 ff. d. A.) Bezug genommen. Wegen der entsprechenden Eintragungen im Grundbuch wird auf Anlage K 2, Bl. 21 d. A. Bezug genommen. Nach Widerspruch der Beklagten gegen die einstweilige Verfügung hat das Landgericht in dem Verfügungsverfahren mit Urteil vom 20.03.2013 (Az.: 2-07 O 355/12, Anlage K3, Bl. 21 RS ff. d. A.) den Beschluss des Oberlandesgerichts vom 28.01.2013 aufrechterhalten und den Widerspruch der Beklagten zurückgewiesen. Nach entsprechendem Antrag der Beklagten im einstweiligen Verfügungsverfahren auf Verpflichtung des Verfügungsklägers zur Erhebung der Hauptsacheklage erfolgte eine entsprechende Fristsetzung.
Der Kläger hat sodann mit Schriftsatz vom 18.04.2013 einen Klageschriftsatz eingereicht und zugleich Prozesskostenhilfe beantragt. Mit Beschluss vom 25.09.2013 hat das Landgericht den Antrag auf Prozesskostenhilfe zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde blieb erfolglos (vgl. insoweit Beschluss des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 23.04.2014, Az.: 23 W 21/14, Bl. 325 ff. d. A.). Unter dem 07.05.2014 hat der Kläger den für das Klageverfahren angeforderten Prozesskostenvorschuss eingezahlt. Eine Zustellung der Klageschrift an die B GmbH erfolgte nicht. Mit Beschluss des Amtsgerichts Aschaffenburg vom 16.05.2014 wurde über deren Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet nun der Beklagte zu 3) zum Insolvenzverwalter bestellt. Die Klage richtet sich nun gegen den Beklagten zu 3) als Insolvenzverwalter über das Vermögen der B GmbH.
Der Kläger hat die Rechtsansicht vertreten, der Kaufvertrag sei gesetzes- und sittenwidrig. Er sei nur zum Zwecke der Verdeckung des eigentlichen Rechtsgeschäfts, des Darlehensvertrages, abgeschlossen worden und habe nur dazu gedient, den Darlehensvertrag zu umgehen. Die Beklagten hätten im Übrigen die schwache und finanziell schwierige Lage des Klägers offenkundig bewusst ausgenutzt. Die Rückkaufoption sei nur eine formale Option gewesen. Der Kläger hätte einzig durch einen freihändigen Verkauf an Dritte den Rückkaufpreis aufbringen können. Zudem habe sich die Beklagte zu 1) zur Sicherung ihrer vertraglichen Forderungen rechtswidrig die Hinterlegung des Kaufpreises und der weiteren Forderungen auf ein Notaranderkonto ausbedungen. Für den Kläger sei daher der Rückkauf von vornherein unmöglich gewesen. Zudem sei laut Kaufvertrag ein Entgelt bzw. eine Entschädigung von insgesamt 11 % bzw. 16 % vereinbart. Hinzu kämen gemäß § 3.3 des Grundstückkaufvertrages monatliche Zahlungen in Höhe von EUR 9.000,- für den Optionszeitraum. Diese seien aufgrund der vorvertraglichen Verhandlungen als Zinsvorauszahlung erfolgt und hätten angerechnet werden müssen. Die Entschädigung in Höhe von insgesamt 11 % bzw. 16 % zuzüglich weiterer EUR 9.000,- pro Monat stehe in einem großen Missverhältnis zur Leistung.
Die Parteien haben die in dem Urteil des Landgerichts wiedergebenden Anträge gestellt.
Der Beklagte zu 3) hat die Rechtsansicht vertreten, dass eine Klage gegen ihn als Insolvenzverwalter unzulässig sei, da mangels Vormerkung allein eine Anmeldung der Forderung zur Insolvenztabelle erfolgen könne. Im Übrigen halten die Beklagten die vereinbarten Verträge für ordnungsgemäß vereinbart und praktizierbar. Das Landgericht hat die Klage hinsichtlich des Insolvenzverwalters der B GmbH als unzulässig, im Übrigen als unbegründet abgewiesen. Wegen der Gründe wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils vom 09.06.2015 verwiesen (Bl. 546 ff. d. A.).
Hiergegen wendet sich die Berufung des Klägers, der das Urteil in vollem Umfang zur Überprüfung des Berufungsgerichts stellt. Das Landgericht sei unzutreffend davon ausgegangen, dass es hinsichtlich des Insolvenzverwalters der B GmbH an der Zulässigkeit der Klage fehle. Hinsichtlich des Verfügungsverbotes sei § 106 Abs. 1 Satz 1 InsO analog anzuwenden. Des Weiteren sei das Landgericht fehlerhaft davon ausgegangen, dass ein Rückübertragungsanspruch gegenüber den Beklagten zu 2) und 3) bereits deshalb zweifelhaft sei, weil diese nicht eingetragene Eigentümer des Grundstücks seien. Im Übrigen sei das Landgericht unzutreffend davon ausgegangen, dass es an der Sittenwidrigkeit des Grundstückkaufvertrages fehle. Auch habe das Landgericht fehlerhaft angenommen, dass dem Kläger der Rückkauf nicht wegen § 54 a BeurkG von Anfang an unmöglich gewesen sei. Darüber hinaus habe der Grundstückskaufvertrag auch nach § 138 Abs. 2 BGB keinen Bestand; denn die Beklagten hätten die finanzielle Zwangslage des Klägers ausgenutzt und die zwischen den Parteien vereinbarte Leistung und Gegenleistung hätten in einem auffälligen Missverhältnis zueinander gestanden. Das Landgericht gehe schließlich auch fehlerhaft davon aus, dass der am 11.12.2012 erklärte Rücktritt des Klägers keinen Rückübertragungsanspruch begründe. Eine Fristsetzung sei entbehrlich gewesen.
unter Abänderung des am 09.06.2015 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main, Az.: 2-07 150/13 die Beklagten zu verurteilen,
das Eigentum der Beklagten zu 1) an dem Grundstück Hinter der Straße1, Stadt1, eingetragen im Grundbuch Stadt1, Bezirk …, Blatt …, Flur …, Flurstück 1, 2 und 3 Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von EUR 1.600.000,- an den Kläger zu übertragen.
Dem Kläger Prozesskostenhilfe für die zweite Instanz zu gewähren und ihm Rechtsanwalt F als Rechtsanwalt beizuordnen.
Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihrer erstinstanzlichen Standpunkte. Die Beklagten zu 1) und 2) vertreten darüber hinaus die Rechtsansicht, die im Grundbuch gewahrte einstweilige Verfügung sei zu löschen, da die Unzulässigkeit der Klage gegenüber dem Beklagten zu 3) im Ergebnis dazu führe, dass die Klagefrist gemäß § 926 Abs. 1 ZPO nicht gewahrt worden sei.
A. Die Berufung ist zulässig. Die Einlegungs- und die Begründungsfrist sind gewahrt. Das Rechtsmittel ist nach § 511 Abs. 2 Ziffer 1 ZPO statthaft.
1. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass die Klage unzulässig ist, soweit sie sich gegen den Beklagten zu 3) als Insolvenzverwalter der ursprünglichen Vertragspartnerin, der B GmbH, richtet. Die Voraussetzungen des § 106 Abs. 1 InsO liegen nicht vor. Der durch die einstweilige Verfügung festgestellte Anspruch wurde durch die Klägerseite nicht durch Vormerkung gesichert. Damit ist kein insolvenzrechtlich gesichertes Aussonderungsrecht des Klägers entstanden und er hat seine Klageforderung im Insolvenzverfahren durchzusetzen. Für eine analoge Anwendung des § 106 InsO auf einstweilige Verfügungsverbote gibt allein schon der Wortlaut der Norm keinerlei Anhaltspunkte.
2. Die Klage ist zudem gegenüber allen Beklagten unbegründet.
Die beiden zwischen den Parteien geschlossenen notariellen Verträge sind nicht wegen Sittenwidrigkeit unwirksam. Zutreffend hat das Landgericht ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung mit Bezug auf den Kaufpreis für das streitbefangene Grundstück verneint. Der von den Beklagten gezahlt Kaufpreis ist nicht so gering, dass er weniger als die Hälfte des Verkehrswertes beträgt, wie es für die Anwendung des sog. Wuchertatbestandes nach § 138 Abs. 2 BGB erforderlich wäre. Der Verkehrswert des Grundstücks ist vorliegend entsprechend dem nicht angegriffenen Verkehrswertgutachtens aus dem Zwangsversteigerungsverfahren allenfalls mit EUR 2,1 Mio. im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu bemessen, der Kaufpreis mit vereinbarter Rückkaufoption lag bei EUR 1,6 Mio. Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen werden. Ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung im Sinne des § 138 BGB ergibt sich auch nicht aus den zusätzlich vereinbarten Zahlungen für den einjährigen Besitz und die Nutzungsüberlassung. Auch insoweit kann auf die zutreffenden und Ausführungen des Landgerichts verwiesen werden.
Die Sittenwidrigkeit folgt vorliegend auch nicht aus der Ausgestaltung der Rückkaufoption. Lässt man zugunsten des Klägers einmal dahinstehen, dass die Unwirksamkeit der Rückkaufoption gemäß § 139 BGB ohnedies nicht zwangsläufig auch die Unwirksamkeit des gesondert geschlossenen Kaufvertrages zur Folge hätte, erscheinen die vereinbarten Voraussetzungen, unter denen die Beklagten das streitbefangene Grundstück an den Kläger zurückverkaufen müssen, nicht als sittenwidrig. Die Beklagten haben nach dem Inhalt des geschlossenen notariellen Kaufvertrages ausdrücklich dem Kläger die Wahl gelassen, entweder das Grundstück für eine dem tatsächlichen Wert annährend entsprechende Gesamtsumme von EUR 2 Mio. zu veräußern oder aber einen geringeren Kaufpreis zu erhalten, dann aber mit der Möglichkeit der Ausübung einer vertraglich vereinbarten Rückkaufoption. Bereits vor dem Hintergrund der dem Kläger insoweit eingeräumten Wahlmöglichkeit zwischen diesen beiden Alternativen der Vertragsgestaltung ist nicht ersichtlich, dass die Beklagten eine Notlage des Klägers ausgenutzt haben, um einen Vertragstext durchzusetzen, der dem Kläger zwar formal eine Rückkaufoption einräumt, diese aber an Bedingungen geknüpft ist, die er aus tatsächlichen wie rechtlichen Gründen nicht erfüllen konnte. Zutreffend hat das Landgericht insoweit ausgeführt, dass dem klägerischen Vortrag nicht ansatzweise zu entnehmen ist, dass die in der Urkunde dargestellten Varianten unrichtig sein sollten und er in Kenntnis dieser Grundlagen keine autonome Entscheidung getroffen hat. Hieran ändert auch nichts die Tatsache, dass zunächst ein Darlehen in Aussicht gestellt worden war.
Allein der Umstand, dass schon bei Statuierung der Rückkaufoption zweifelhaft war, ob der Kläger die erforderlichen Beträge für den Rückkauf würde aufbringen können, reicht für die Annahme der Sittenwidrigkeit des Vertrages deshalb nicht aus, weil die Parteien dies bei Abschluss beider Verträge von Anfang an berücksichtigt hatten. Nur so lässt sich erklären, dass in der Rückkaufoption bereits vorgesehen war, dass auch ein Dritter anstelle des Klägers die Option ausüben kann (OLG Frankfurt am Main, Beschluss v. 23.04.2014, Az.: 3 U 37/14). Allein die fehlende Sicherheit des Dritten für die Leistung seines Kaufpreises rechtfertigt nicht die Annahme einer Sittenwidrigkeit. Eine Sittenwidrigkeit folgt im Übrigen auch nicht daraus, dass der Kläger bei Vertragsschluss keine andere Möglichkeit sah, das Grundstück vor der Zwangsvollstreckung durch Dritte zu retten. Der Kläger war in eine von ihm selbst verursachte Zwangssituation geraten, da er keine finanziellen Mittel aufbringen konnte, die unmittelbare Zwangsversteigerung des streitbefangenen Grundstücks abzuwenden. Der Abschluss des Kaufvertrages mit Rückkaufoption zu dem relativ geringen Kaufpreis ermöglichte dem Kläger die Abwendung der Zwangsversteigerung, die die Beklagten nicht verursacht hatten, sowie die Möglichkeit einer weiteren einjährigen Nutzung und des Rückerwerbs. Dass kein Dritter zu einem entsprechenden Rückkauf bereit gewesen wäre, widerspricht dem eigenen Vortrag des Klägers, der auf kaufwillige Dritte verweist. Insbesondere kann bei der Bewertung der Vertragsgestaltung nicht unberücksichtigt bleiben, dass die gesonderte Einräumung einer Rückkaufoption bei Grundstücksgeschäften nur ausnahmsweise vorkommt, sich die Beklagten also zu einem eher unüblichen Entgegenkommen zugunsten des Klägers verpflichtet haben (OLG Frankfurt am Main, a.a.O.). Auch ein möglicher Verstoß gegen § 54 a BeurkG im Zusammenhang mit der vorgesehenen Zahlung des (Rück-)Kaufpreises auf ein Notaranderkonto steht der Wirksamkeit der Rückkaufoption oder des Kaufvertrages nicht entgegen. Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass ein Verstoß des Notars gegen die Vorschrift die zivilrechtlichen Verträge nicht unwirksam macht (OLG Frankfurt am Main, a.a.O.). Ob es durch die Anwendung der Regelung überhaupt zu einem Verstoß gegen § 54 BeurkG kommen würde, kann danach auf sich beruhen.
Dem Landgericht ist weiter dahingehend zu folgen, dass auch kein Verstoß gegen § 134 BGB ersichtlich ist. Zutreffen hat das Landgericht weiter ausgeführt, dass der mit Schreiben vom 11.12.2012 (Anlage K 17) erklärte Rücktritt keinen Rückübertragungsanspruch des streitbefangenen Grundstücks begründen kann.
C. Hinsichtlich des Begehrens der Beklagten zu 1) und 2), das Verfügungsverbot wegen Nichtwahrung des Frist gemäß § 926 Abs. 1 ZPO aufzuheben, ist ausschließlich das Gericht zuständig, das die Frist nach Abs. 1 gesetzt hat; denn Anordnungs- und Aufhebungsverfahren des § 926 ZPO bilden eine Einheit (Huber in: Musielak/Voit, ZPO, 13. Aufl., § 926, Rn. 21 m.w.N. – zitiert nach beck-online).
D. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 Satz 1 und 2, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da weder eine grundsätzliche Bedeutung der Sache gegeben ist, noch zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).
E. Aus diesen Gründen ist auch der Antrag des Klägers auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für zweite Instanz zurückzuweisen. Im Übrigen fehlt es hier bereits an der seitens des Klägers mit Schriftsatz vom 08.07.2015 angekündigten Nachreichung der Erklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse.
OLG Frankfurt am Main, 08.03.2017 – 11 U 103/15 OLG Frankfurt am Main, 03.03.2017 – 6 W 17/17

References: § 54
 § 3
 § 106
 § 54
 § 138
 § 926
 § 511
 § 106
 § 106
 § 138
 § 138
 § 139
 § 54
 § 54
 § 134
 § 926
 § 926
 § 926
 § 708