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Timestamp: 2017-08-20 15:41:50+00:00

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23+24/2014 | die-online-bibliothek.de
Die Auferstehung einer Toten? Die Mietvorauszahlung nach Abschaffung der §§ 57c, d ZVG - ZfIR 23+24/2014, Seite 833
Autor: Andrik Abramenko
Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung stellen für den Grundstückseigentümer, aber auch für den Mieter einen gravierenden Einschnitt in der Nutzung der Immobilie dar. Ersterer verliert den Zugriff auf deren wirtschaftlichen Früchte und mit dem Zuschlag auch das Eigentum, Letzterer ist mit einem neuen Vertragspartner konfrontiert. Gerade das Verhältnis von Mieter und Ersteher hat der Gesetzgeber in den §§ 57 ff. ZVG i. V. m. §§ 566 ff. BGB recht eingehend, insbesondere mit dem Ziel geregelt, bestimmte dem Mieter gegenüber dem Voreigentümer zustehenden Rechte auch gegenüber dem neuen Vermieter zu erhalten, umgekehrt aber auch dem Vermieter die wirtschaftliche Nutzung der Mietsache zu ermöglichen. Im Bereich der Vorauszahlungen hat die Rechtsprechung dieses System aber auch über die Aufhebung der §§57c, d ZVG a. F. hinaus sehr mieterfreundlich gehandhabt, was den Missbrauch durch die Schuldner geradezu provoziert hat. Im Folgenden soll untersucht werden, ob im Lichte der neuesten Rechtsprechung weitergehende Beschränkungen erforderlich sind.
Zwangsversteigerung, Zwangsräumung und Selbstmorddrohung - ZfIR 23+24/2014, Seite 838
Zwangsversteigerungen und Zwangsräumungen durchzuführen, ist für den Gläubiger ein langer und schwieriger Weg, wenn sich der Schuldner dem mit allen Mitteln widersetzt. Dabei steht dem Schuldner als letztes Mittel der Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO zur Verfügung. Hierzu wird vielfach eine Lebensbedrohung, insbesondere durch eine Suizidgefahr, geltend gemacht. Immer wieder muss sich das BVerfG mit diesen Fällen befassen. Dabei differenziert das Gericht seine Rechtsprechung immer weiter aus. Das Vorgehen der Fachgerichte findet oft nicht die Billigung des Verfassungsgerichts.
Die Hotelimmobilie in der Zwangsverwaltung - ZfIR 23+24/2014, Seite 842
Autor: Hans-Martin Bergsdorf
Die Verwaltung von Grundstücken, die mit einem Hotel bebaut sind, kann auch den Zwangsverwalter betreffen. Hierbei können verschiedene Konstellationen vorliegen, die im Beitrag beleuchtet werden sollen. Der Aufsatz soliden Praktiker in den Sonderfall der Verwaltung einer Hotelimmobilie einführen und auf Haftungsgefahren aufmerksam machen.
Geldwäscheprävention bei Immobilienmaklern - ZfIR 23+24/2014, Seite 847
Autor: Marion Willems/Michael Jankowski
Die Financial Action Task Force stellt in ihrem aktuellen Third Follow-up Report fest, dass Deutschland bisher zu wenige Maßnahmen zur Bekämpfung der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung ergriffen hat. Insbesondere bemängelt sie die noch unzureichenden Aktivitäten des Nichtfinanzsektors. Zum Nichtfinanzsektor gehört auch die Gruppe der Immobilienmakler. Sie müssen als Verpflichtete die rechtlichen Anforderungen nach dem deutschen Geldwäschegesetz (GwG) vollumfänglich erfüllen. Im Folgenden wird vorgestellt, welche konkreten Pflichten Immobilienmakler zu erfüllen haben. Dabei werden auch Best Practices beschrieben, die im Rahmen der Umsetzung von Geldwäschepräventions-Maßnahmen empfehlenswert sind.
(Un-)Wirksamkeit formularmäßig vereinbarter Umlage von Verwaltungs-, Instandhaltungs-/Instandsetzungs- und Centermanagementkosten auf den gewerblichen Mieter - mit Anmerkung von Aufderhaar/Jaeger - ZfIR 23+24/2014, Seite 857
Autor: BGH, Versäumnisurteil vom 10.9.2014 - XII ZR 56/11
1. Die Umlage von „Verwaltungskosten" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrags über Geschäftsräume ist weder überraschend i. S. v. § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (im Anschluss an Senatsurteile BGHZ 183, 299 = ZflR 2010,236 (m. Bespr. Lang/Jobst, S. 233) = NJW 2010, 671 und v. 26.9.2012 - XII ZR 112/10, ZflR 2013, 55 (m. Anm. Reichelt/Huperz, S. 59) = NJW 2013,41).
2. Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB (im Anschluss an Senatsurt. v. 6.4.2005 - XII ZR 158/01, ZflR 2005, 692 (m. Anm. Schmid, S. 694) = NJW-RR 2006, 84).
3. Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrags, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gem. §307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (im Anschluss an Senatsurt. v. 3.8.2011 - XII ZR 205/09, ZflR 2011, 819 (m. Bespr. Schweitzer/Ghassemi-Tabar, S. 816) = NJW 2012, 54 und v. 26.9.2012 - XII ZR 112/10, ZflR 2013, 55 (m. Anm. Reichelt/Huperz, S. 59) = NJW 2013,41).
Erwerb eines Miteigentumsanteils durch einzelnen Wohnungserbbauberechtigten an ungeteiltem Erbbaugrundstück bei entsprechend beschränktem Vorkaufsrecht - mit Anmwerkung von Böttcher - ZfIR 23+24/2014, Seite 864
Autor: BGH, Urteil vom 11.7.2014 - V ZR 18/13
1. Ein dingliches Vorkaufsrecht an einem ungeteilten Grundstück kann auf den Erwerb eines noch zu bildenden Miteigentumsanteils an dem belasteten Grundstück gerichtet sein, wenn der zu verschaffende Miteigentumsanteil hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist.
2. An einem Grundstück können mehrere auf den Erwerb von Miteigentumsanteilen an dem belasteten Grundstück gerichtete subjektiv-dingliche Vorkaufsrechte im gleichen
Rang begründet werden.
Übergang beschränkt dinglicher Rechte im Fall der Spaltung nur bei genauer Bezeichnung der dienenden Grundstücke im Ausgliederungsund Übernahmevertrag - mit Anmerkung von Lang/Mittler - ZfIR 23+24/2014, Seite 869
Autor: KG, Beschluss vom 1.8.2014 - 1 W 213-214/14
1. Bei der Spaltung geht das Eigentum an Grundstücken nur dann mit der Registereintragung auf den übernehmenden Rechtsträger über, wenn die Grundstücke in dem Spaltungs- und Übernahmevertrag nach § 28 Satz 1 GBO bezeichnet sind (Anschluss an BGH, Urt. v. 25.1.2008 - V ZR 79/07, ZßR 2008, 463 (m. Anm. Lüke/Scberz, S. 467) = ZIP 2008, 600, dazu EWiR 2008, 223 (Priester)). Eine Nachholung der Bezeichnung im Grundbuchberichtigungsverfahren ist nicht möglich.
2. Sollen bei der Spaltung Rechte an Grundstücken übertragen werden, so gehen auch diese grundsätzlich nur dann mit der Registereintragung auf den übernehmenden Rechtsträger über, wenn die belasteten Grundstücke in dem Spaltungs- und Übernahmevertrag nach § 28 Satz 1 GBO bezeichnet sind (Anschluss an OLG Schleswig, Beschl. v. 26.8.2009 - 2 W 241/08).
Umgang mit Suizidgefahr im Zwangsvollstreckungsverfahren (Räumung des Wohnhauses) - ZfIR 23+24/2014, Seite 874
Autor: BVerfG, Beschluss vom 29.7.2014 - 2 BvR 1400/14
Kündigung der Mitgliedschaft des Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft durch den Insolvenzverwalter trotz (nachträglicher) gesetzlicher Neuregelung im GenG - mit Anmerkung von Cymutta - ZfIR 23+24/2014, Seite 876
Autor: BGH, Urteil vom 18.9.2014 - IX ZR 276/13
Die gesetzliche Neuregelung in § 67c GenG rechtfertigt es nicht, auf eine vor ihrem Inkrafttreten vom Insolvenzverwalter ausgesprochene Kündigung der Mitgliedschaft des Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft entgegen der bisherigen Rechtsprechung das insolvenzrechtliche Kündigungsverbot für gemieteten Wohnraum entsprechend anzuwenden (Bestätigung von BGHZ 180, 185 = ZflR 2009, 485 (LS) = ZIP 2009, 875 = ZVI2009, 204,
dazu EWiR 2009, 621 (Weiß)).
Berechnung des Restwerklohnanspruchs nach teilweise gekündigtem Pauschalpreisvertrag durch Abzug nicht erbrachter geringfügiger Leistung von der Gesamtvergütung - ZfIR 23+24/2014, Seite 879
Der Werklohnanspruch des Unternehmers kann im Fall eines vom Besteller teilweise gekündigten Pauschalpreisvertrags, sofern lediglich ganz geringfügige Leistungen ausstehen und keine kalkulatorischen Verschiebungen zu Lasten des Bestellers verdeckt werden können, auch auf die Weise berechnet werden, dass die nicht erbrachte Leistung bewertet und von der Gesamtvergütung abgezogen wird (im Anschluss an BGH, Urt. v. 4. 5.2000 VIIZR 53/99, ZIP2000,1535 = BauR.2000, 1182 = NZBau 2000,375, dazu EWiR 2000, 939 (Siegburg)).
Unangemessene Übersicherung von Gewährleistungsansprüchen (7 % der Auftragssumme) bei AGB-rechtlich vereinbarter zeitweise kumulierter Inanspruchnahme aus Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft - ZfIR 23+24/2014, Seite 880
Autor: BGH, Urteil vom 1.10.2014 - VII ZR 164/12
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers eines Bauvertrags enthaltene Vertragsklauseln, wonach Gewährleistungsansprüche bis zur vorbehaltlosen Annahme der Schlusszahlung des Auftraggebers in Höhe von 7 % der Auftrags- bzw. Abrechnungssumme durch Bürgschaften gesichert sind, benachteiligen den Auftragnehmer unangemessen und sind daher unwirksam (im Anschluss an BGH, Urt. v. 5. 11. 2011 - VII ZR 179/10, ZflR 2011, 433 (LS) = BauR 2011, 1324 = NZBau 2011,410).
Unmittelbarer Auszahlungsanspruch des Auftragnehmers aus einer Finanzierungsbestätigung (der Bank des Bauherrn) bei Auslegung dieser als Bürgschaft oder abstraktes Schuldversprechen - ZfIR 23+24/2014, Seite 880
Autor: OLG Schleswig, Urteil vom 10.4.2014 - 5 U 174/13
1. Ein Direktanspruch des Verkäufers/Bauunternehmers auf Zahlung aus der Finanzierungsbestätigung setzt voraus, dass diese entweder eine Bürgschaft oder ein abstraktes Schuldversprechen der finanzierenden Bank enthält. Dies ist im Wege der Auslegung zu ermitteln. Gegen die Annahme eines abstrakten Schuldversprechens spricht, wenn der Text lediglich mit „Finanzierungsbestätigung" überschrieben, die Erklärung nicht als Garantie oder Bürgschaft bezeichnet wird und die erklärende Bank für die Bestätigung keine Provision verlangt hat.
2. Ein auf Grundlage des Bauvertrags eingeholtes Schiedsgutachten ersetzt nicht die fehlende Zustimmung der Bauherren für Zahlungen aus einer Finanzierungsbestätigung.
Keine Nachweiserleichterung für Vertretungsberechtigung ausländischer juristischer Person durch Bescheinigung deutschen Notars über seine Einsichtnahme in ausländisches Register - ZfIR 23+24/2014, Seite 880
Autor: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.8.2014 - 1-3 Wx 190/13
1. Ist dem Grundbuchamt die Berechtigung zur Vertretung einer juristischen Person oder Gesellschaft nachzuweisen, weil von dieser eine zur Eintragung erforderliche Erklärung abgegeben oder eine Eintragung (hier: Löschung der Auflassungsvormerkung und Eintragung des Eigentumswechsels) beantragt wird, so erleichtert § 32 GBO die Führung des genannten Nachweises gegenüber dem (deutschen) Grundbuchamt dahin, dass (u. a.) die im Handelsregister eingetragene Vertretungsberechtigung durch eine Bescheinigung nach § 21 Abs. 1 BNotO nachgewiesen wird.
2. Die durch § 32 GBO, § 21 BNotO für das Grundbuchverfahren gezogenen Grenzen können nicht dadurch überwunden werden, dass einem deutschen Notar die Möglichkeit eingeräumt wird, unabhängig von der Existenz eines aussagekräftigen Registers (hier: beim Companies House Großbritannien) mit voller Beweiskraft eine Bescheinigung auszustellen, mit der er die Vertretungsberechtigung des directors einer englischen private limited Company gegenüber dem Grundbuchamt „aufgrund elektronischer Einsichtnahme" in das englische Register sowie Einsicht in weitere Unterlagen (z. B. minute book) bestätigt.
Bewilligung der Eintragung eines Sondernutzungsrechts durch rechtsgeschäftlichen Vertreter des sich die Zuweisung vorbehaltenen (teilenden) Eigentümers - ZfIR 23+24/2014, Seite 880
Autor: KG, Beschluss vom 14.10.2014 - 1 W 358/14
Wird dem teilenden Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung die spätere Zuordnung näher bestimmter Sondernutzungsrechte zu Sondereigentumseinheiten vorbehalten, schließt dies eine rechtsgeschäftliche Vertretung des Eigentümers bei Bewilligung der Eintragung der Zuweisung nicht aus.
Keine Steuerschuldnerschaft als Leistungsempfänger bei Einbau von Betriebsvorrichtung (hier: Entrauchungsanlage) in ein Gebäude - ZfIR 23+24/2014, Seite 881
Autor: BFH, Urteil vom 28.8.2014 - V R 7/14
Betriebsvorrichtungen sind keine Bauwerke i. S. v. § 13b Abs. 1 Nr. 4 Satz 1 UStG a. F.
Kein berechtigtes Interesse des Steuerschuldners an der Aussetzung der Vollziehung bei Anfechtung ernstlich zweifelhaften Einheitswertbescheids - ZfIR 23+24/2014, Seite 881
Autor: BFH, Beschluss vom 15.4.2014 - II B 71/13
Sittenwidriger mietvertraglicher Baukostenzuschuss bei Vereinbarung des Abwohnens oder der Auszahlung des vierfachen Betrags der aufgewandten Baukosten - ZfIR 23+24/2014, Seite 881
Autor: LG Berlin, Urteil vom 12.3.2014 - 65 S 367/13
Wird durch die Vereinbarung eines Baukostenzuschusses im Rahmen eines Mietvertrags das Grundstück vollständig entwertet und jede Zugriffsmöglichkeit durch den Grundpfandgläubiger vereitelt, liegt sittenwidrige Gläubigerbenachteiligung vor.
Rechtswidriger Duldungsbescheid bei Erlöschen der akzessorischen öffentlichen Last durch (teilweise) Erfüllung der Gebührenforderung - ZfIR 23+24/2014, Seite 881
Autor: VG Köln, Beschluss vom 3.6.2014 - 14 L 692/14
Festsetzung der Grundsteuer gegenüber Ersteher erst ab Folgejahres des Erwerbs - ZfIR 23+24/2014, Seite 881
Autor: VG Lüneburg, Urt. v. 26. 2. 2014 - 2 A 220/13

References: § 765
 § 305
 § 307
 § 307
 §307
 § 28
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 § 67
 § 32
 § 21
 § 32
 § 21
 § 13