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Timestamp: 2020-04-05 13:07:21+00:00

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE UN CENTRO COMERCIAL
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE CENTROS COMERCIALES Y DE OCIO.
PULSE CON EL BOTÓN IZQUIERDO DE SU RATÓN SIN NECESIDAD DE REGISTRARSE.
Una cuestión esencial antes de arrendar: el régimen de Propiedad Horizontal.
El arrendamiento de locales en los centros comerciales.
Formularios especiales para arrendamientos de centros comerciales.
Destacan en esta guía los dos formularios especiales de la PARTE CUARTA.
Los centros comerciales y el régimen de propiedad horizontal.
1. La Ley de Propiedad horizontal y los centros comerciales.
2. Estatutos de un centro comercial. Subcomunidades.
3. Reglamento interno en un complejo de tipo comercial.
4. Elementos comunes y privativos
5. División y agrupación de locales en un centro comercial
6. Gastos de un complejo comercial
7. Obras de modernización de un centro comercial
8. Actividades no permitidas y prohibidas
9. Comunidad de servicios.
10. La dirección y administración de un centro comercial.
Caso práctico de constitución de un centro comercial mediante una supracomunidad (parking, hiper y galería comercial), y subcomunidades en la galería comercial.
La validez de cláusulas estatutarias limitativas del destino comercial de los locales
Se entiende que son válidas estas cláusulas limitativas en los Estatutos sin que pueda entenderse afecten al libre comercio.
Las cláusulas prohibitivas del destino de locales a otras actividades ya existentes a la misma galería comercial.
Las limitaciones en los Estatutos de comunidades de propiedad horizontal relativas a centros y galerías comerciales, con la intención, por una parte, de integrar distintos tipos de negocios para completar los servicios a los clientes, y, por otra, de evitar la duplicidad de puestos o tiendas similares dentro del mismo recinto no vulneran las disposiciones de libre comercio y competencia.
Los centros comerciales en la legislación de arrendamientos urbanos.
1. Introducción a la LAU en materia de locales.
a. Arrendamientos para otros usos distintos del de vivienda.
2. Contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 integrados en un centro comercial.
3. Contratos actuales de arrendamiento de locales en centros comerciales
4. Arrendamientos en galerías de alimentación.
5. Arrendamientos de locales anteriores a la apertura del centro comercial.
Los factores de éxito de un centro comercial.
Establecimientos comerciales de un centro comercial en función del mix comercial.
1. Establecimientos ancla o locomotora.
a. Cine, ocio diferencial y restauración.
b. Marcas de referencia.
c. Hipermercados.
2. Establecimientos genéricos.
Estrategias de atracción al centro comercial.
La tasa de disponibilidad y el mix comercial, las claves de la rentabilidad de un centro comercial.
1. Tasa de disponibilidad. Ocupación de un centro comercial.
2. Redistribución de rentas del centro comercial por zonas frías o calientes.
3. El mix comercial requiere una discriminación de rentas.
Rentas y gastos en los centros comerciales.
1. Renta mínima garantizada.
2. Renta variable.
3. Gastos comunes.
4. Gastos de marketing y publicidad.
Discriminación positiva para los establecimientos ancla o grandes marcas de atracción.
1. Mejor localización en el centro comercial.
2. Mejores accesos a zonas logísticas.
3. Ponderación en la cuota de distribución de los gastos comunes del centro comercial.
4. Exclusividad garantizada o restricciones en el tipo de actividad de establecimientos genéricos.
5. Limitación sobre uso de las zonas comunes.
6. Porcentaje ponderando sobre la renta variable.
7. Privilegios en la participación en los gastos de marketing del centro comercial.
8. Privilegios en la renta en función de los m2 alquilados.
9. Descuentos por actividades lúdicas promocionales de los arrendatarios del centro comercial.
10. Precios en función de la actividad del arrendatario. Promoción de la complementariedad.
11. Supuesto especial de propietario del centro con establecimiento ancla en el mismo.
12. Descuentos especiales para garantizar ocupación crítica del centro comercial.
Problemática que debe estar prevista en un contrato de arrendamiento de centro comercial.
1. Renegociación de la renta del arrendamiento del local.
2. Previsión de rescisión del contrato en caso de bajas ventas.
3. Contingencia de los anticipos de renta y garantías a prestar por el arrendatario.
4. Expectativas no cumplidas de afluencias de público al centro comercial.
5. Reformas puntuales en el centro comercial que afectan al acceso o visibilidad de un local.
6. Variación del mix comercial del centro comercial.
7. Elementos arquitectónicos del centro comercial que no cumplen la normativa legal de las licencias.
8. Gastos inesperados por cambios de normativas de los ayuntamientos o comunidades autónomas.
9. Aumento del importe de las cuantías de los gastos comunes sin justificación.
10 Incumplimiento del contrato. Ej.: cláusula de exclusividad.
11. Problemas de seguridad en el centro comercial.
12. Bonificaciones por pérdida de rentabilidad.
13. Cambios de accesos al centro comerciales de forma unilateral por parte del centro comercial.
14. Penalizaciones por incumplimiento de contrato.
Naturaleza y cláusulas en los contratos de arrendamiento de locales en centros comerciales.
1. La naturaleza arrendaticia del contrato de arrendamiento de local en centro comercial.
2. Complejidad en las cláusulas del contrato de arrendamiento de local en centro comercial.
a. Cláusula de confidencialidad.
b. Cláusula de determinación de la renta.
c. Cláusula del cumplimiento del Reglamento de Régimen Interior.
Las cláusulas abusivas en los arrendamientos de centros comerciales. ¿Hasta dónde se puede obligar al arrendatario?
1. Obligación de cumplimiento del Reglamento de Régimen Interior del Centro Comercial.
2. Obligación de cumplimiento del documento técnico.
3. Obligaciones respecto a la inauguración y entrega del local.
a. Apertura del local
b. Plazo de entrega del local al arrendatario.
c. Acta de entrega y recepción.
d. Obras de adaptación.
4. Obligaciones en relación con las condiciones para la explotación del negocio en el local arrendado.
5. Obligaciones respecto a la renta. Cantidad fija mínima garantizada y renta variable.
Obligaciones de información contable y fiscal para el control efectivo de la renta variable.
6. Obligaciones respecto a la promoción del Centro Comercial.
7. Cláusulas exclusivas (explotación del local y renta) y referencias al Reglamento de Régimen Interior del Centro Comercial.
Técnicas de negociación para alquilar un local en un centro comercial.
1. Determinación de la actividad comercial que se desea desarrollar (moda, hogar, servicios, alimentación, etc.)
2. Elección de la fórmula comercial que se considera idónea para entrar en el centro comercial (independiente, franquicia, etc. )
3. Análisis de las posibles operaciones comerciales que existen en el mercado y elección de la más adecuada.
4. Inicio de los contactos preliminares con la promotora o propietaria del centro comercial, en proyecto o construido.
5. Primera visita de las oficinas de la promotora y solicitud de datos del proyecto o del centro comercial:
a) Características del proyecto: superficie, nº de plantas, tipo de aparcamiento, etc.
b) Situación en que se encuentra la operación.
c) Situación de las licencias (comercial y obra).
d) Financiación obtenida.
e) Nombre de las locomotoras firmadas o, en su defecto, previstas.
f) Nombre de las medianas superficies firmadas o, en su defecto, previstas.
g) Explicación de la maqueta y/o infografías. Vista de los documentos audios y videos elaborados.
h) Dossier comercial y planos.
i) Opciones de posibles locales y tarifas.
j) Fecha de apertura prevista (dependiendo de la actividad una fecha puede ser mejor que otra). Las anteriores cuestiones se plantearían encaso de que fuera un centro comercial en proyecto.
En el supuesto de que fuera un centro comercial ya construido, el principal dato a recabar es el punto 5 i).
6. Estudio de Mercado del Comerciante.
a) Accesibilidad, peatonal y viaria.
b) Transporte público.
c) Zona de atracción.
d) Características socioeconómicas.
f) Estimación de la cifra de negocio.
7. Elaboración de plan de negocio para obtención de la financiación.
8. Elección de un local determinado, entre las posibles opciones barajadas, en base a:
a) Situación en el centro comercial.
b) Proximidad a las locomotoras, medianas superficies o escaleras y rampas mecánicas.
c) Zona relacionada con la actividad que se va a desarrollar. Es importante que los locales vecinos sean marcas de reconocido prestigio.
d) Localización alejada de entradas peatonales (salvo ciertas actividades), fondos de saco, dobles pasillos, y, en general, zonas frías en las que no va a existir demasiada frecuentación interior.
e) Facilidad para el abastecimiento de la tienda: muelle de carga y descarga, pasillo de entrega de mercancías, etc.
9. Búsqueda preliminar de la financiación y gestión de posibles avales
10. Segunda visita a las oficinas de la promotora.
a) Elección del local definitivo.
b) Definición de la actividad contractual.
c) Superficie en m2 SBA.
d) Alquiler fijo mensual y anual.
e) Determinación del % sobre la cifra de ventas para establecer el alquiler variable.
f) Número de años de contrato y años de obligado cumplimiento.
g) Gastos Comunes previstos por m2 SBA. Definir qué partidas incorporan estos gastos: sobre todo IBI, seguros, plan plurianual y marketing y publicidad.
h) Pagos que hay que realizar a la firma del contrato. Normalmente son cuatro mensualidades: Dos mensualidades para fianza, una mensualidad para el ECOP (coordinación de obras privativas) y una mensualidad para la campaña de apertura (si el centro comercial no está abierto)
i) Posible aval que garantice el cumplimiento del contrato de arrendamiento.
j) Recepción de la documentación jurídica para análisis del abogado del comerciante: contrato de arrendamiento, reglamento de régimen interior y pliego de condiciones técnicas.
11. Firma del contrato de arrendamiento.
12. Realización de los pagos: Fianza (2 meses), ECOP (1 mes) y Campaña de Apertura, en caso de ser un centro no abierto (1 mes)
13. Seguimiento de la construcción del edificio y verificación del cumplimiento de las condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento (en caso de ser un centro comercial proyectado).
14. Recepción, o no, del local en un período de 3 a 1 mes antes de la apertura, si el centro no está inaugurado. En caso de defectos, subsanación de los mismos.
15. Firma del Acta de Recepción del local.
16. Obtención de las licencias necesarias para la realización de las obras y el ejercicio posterior de su actividad comercial.
a) Licencia de Obras.
b) Licencia de Actividad y/o Apertura.
17. Realización del proyecto de decoración interior y presentación al ECOP (Equipo de Coordinación de Obras privativas).
b) Proyecto de Ejecución.
c) Proyecto de Instalaciones.
18. Contratación de los seguros y realización de las obras, según criterios del ECOP. 19. Inauguración del centro comercial, en caso de ser nuevo, o de la tienda.
20. Apertura del centro comercial o de la tienda, al público.
Fases del contrato de arrendamiento de centros comerciales.
1. El contrato de arrendamiento de centros comerciales.
2. Características del equipamiento del local de un centro comercial.
3. El local de centros comerciales en construcción.
4. Cantidades anticipadas a la firma del contrato de arrendamiento.
5. Duración del contrato de arrendamiento.
6. Cesión, subrogación o subarriendo en el contrato de arrendamiento.
7. El derecho de adquisición preferente.
8. Renuncias del arrendatario en los contratos de arrendamiento en centros comerciales.
9. Acto de entrega y recepción del local.
10. La renta fija y variable en los centros comerciales.
11. Los gastos comunes.
12. Transformación o modificación del local por parte del arrendador.
13. Obligación del comerciante en la reparación, conservación y mantenimiento del local.
14. Obras de mejora por parte del arrendador.
15. Causas de resolución del contrato de arrendamiento.
Cláusulas características del contrato de arrendamiento de un local de centro comercial.
Cláusula de Apertura.
Cláusula de Rescisión Unilateral.
Cláusula de Reubicación.
Cláusula de uso o actividad.
Coeficiente de ponderación.
ECOP (Empresa de coordinación de las obras privativas)
PCT (Pliego de Condiciones Técnicas)
Presupuesto de gastos comunes
Renta variable o renta en porcentaje
Régimen fiscal del arrendamiento de un local en un centro comercial.
1. Impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF)
El pliego de condiciones técnicas. Características constructivas de los locales de un centro comercial.
1. Características generales de las zonas comunes de un centro comercial.
a. Urbanización exterior y accesos
b. Aparcamiento
c. Paseos comerciales (Mall)
d. Locales y servicios comunes
2. Condiciones de entrega del local de un centro comercial.
Un centro comercial con Equipo de Coordinación de Obras Privativas (ECOP), se ahorra muchos disgustos.
Funciones del Equipo de Coordinación de Obras Privativas (ECOP) de un centro comercial.
Especificar las técnicas de negociación para alquilar un local en un centro comercial.
En primer lugar determinar la actividad comercial que se desea desarrollar (moda, hogar, servicios, alimentación, etc.).
Elegir la fórmula comercial que se considera idónea para entrar en el centro comercial (independiente, franquicia, etc. ).
Analizar las posibles operaciones comerciales que existen en el mercado y elección de la más adecuada.
Inicio de los contactos preliminares con la promotora o propietaria del centro comercial, en proyecto o construido.
Primera visita de las oficinas de la promotora y solicitud de datos del proyecto o del centro comercial:
Estudio de Mercado del Comerciante.
Elaboración de plan de negocio para obtención de la financiación.
Elección de un local determinado, entre las posibles opciones barajadas, en base a:
Búsqueda preliminar de la financiación y gestión de posibles avales
Negociar con la promotora:
Las exclusivas en los centros comerciales.
Caso práctico. Análisis práctico de modelos para estatutos y en el arrendamiento.
Modelo de exclusiva en los Estatutos
Modelo de exclusiva en Contrato de Arrendamiento
Ejercicio de negocio en exclusiva en centro comercial.
Caso práctico. Aspectos jurídicos clave a tener en cuenta en el arrendamiento de centros comerciales. ¿Qué cláusulas del contrato de arrendamiento son negociables?
1. Promesa de arrendamiento o contrato de cosa futura sometido a condición suspensiva.
2. ¿Qué problemas se plantean en los supuestos especiales?
c. Ocio.
d. Family Entertainment Centres
e. Kioscos móviles.
f. Contribución a los gastos comunes del centro.
h. Fianzas y garantías
i. Auditoria y renta variable.
1. Constitución de la propiedad horizontal sobre un complejo en general y un centro comercial en particular.
b. División de la finca en régimen de propiedad horizontal.
c. Subcomunidades de primer grado.
d. Subcomunidad de garajes.
e. Subcomunidad de almacenes.
f. Subcomunidades de segundo grado.
2. Reglamento de régimen interior básico.
Artículo 2. Acceso de la clientela.
Artículo 4. Cierre temporal.
Artículo 5. Rótulos.
Artículo 6. Seguridad y vigilancia.
Artículo 7. Uso de las partes comunes del centro comercial.
Artículo 8. Actividades no permitidas.
Artículo 9. Actividad exclusiva.
Artículo 10. Vías de acceso y de uso y circulación común.
Artículo 11. Aprovisionamiento y entregas.
Artículo 12. Basuras y desperdicios.
Artículo 13. Obras de reparaciones.
Artículo 14. Animales dentro del centro.
Artículo 15. Materias peligrosas.
Artículo 16. Mantenimiento de los locales y elementos de uso común.
Artículo 17. Límites de carga.
Artículo 18. Explotación de máquinas recreativas y de azar.
Artículo 19. Escaparates.
Artículo 20. Entrada del personal.
Artículo 21. Ruidos.
Artículo 22. Seguridad contra incendios.
Artículo 23. Penalización.
Artículo 24. Prevalencia de las obligaciones contractuales.
3. Estatutos de una asociación de comerciantes.
Artículo 3. Ámbito territorial y personal.
Artículo 6. Miembros asociados.
Artículo 7. Ceses de la asociación.
Artículo 10. Asambleas generales.
Artículo 11. Clases de asambleas generales.
Artículo 12. Representación de la asociación.
Artículo 13. Convocatoria de asambleas generales ordinarias y extraordinarias.
Artículo 14. Quórum.
Artículo 15. Asistencia y derecho a voto.
Artículo 17. Actas de la asamblea.
Artículo 18. Competencia de la asamblea.
Artículo 20. Junta directiva.
Artículo 21. Duración de cargos directivos.
Artículo 22. Ceses de la junta directiva.
Artículo 23. Convocatoria, quórum, adopción de acuerdos.
Artículo 24. Presidente.
Artículo 25. Vicepresidente.
Artículo 27. Tesorero.
Artículo 28. Vocales.
Artículo 29. Administrador.
Artículo 30. Comisiones de trabajo.
Artículo 31. Facultades de la junta directiva.
Artículo 33. Pago de las cuotas.
Artículo 37. Disolución.
Artículo 38. Forma y normas de liquidación.
4. Modelo de promesa de arrendamiento para centro comercial en construcción.
8.2.º Estado de entrega.
8.3.º Recepción.
8.4.º Obras a cargo del arrendatario.
9. Del uso del local.
9.1.º Actividades autorizadas.
9.2.º Autorizaciones y licencias administrativas.
9.3.º Explotación comercial.
9.3.º2.º Dirección y logotipo.
9.4.º Mantenimiento y reparaciones.
9.5.º Responsabilidad y reclamaciones.
9.6.º Normas de la comunidad de propietarios.
9.6.º.1.º Normas generales.
9.6.º2.º Aparcamiento.
9.7.º No concurrencia.
9.8.º Accesibilidad al local.
9.9.º Restitución del local.
10. Renta variable.
10.1.º Definición de la cifra de ventas.
10.2.º Obligaciones del arrendatario.
a) Entrega de documentos.
b) Cajas registradoras.
d) Control contable.
10.3.º Sanciones.
11. Revisión de la renta mínima garantizada.
11.1.º Índices.
11.2.º Momentos de la revisión.
11.3.º Carácter esencial de la revisión.
12. Pago de la renta.
12.1.º Comienzo y modalidades generales.
12.2.º Período precedente a la apertura.
12.3.º Ejercicio del año de apertura.
12.4.º Ejercicios siguientes.
13. Reembolso de las cargas comunes.
13.1.º Definición de las partes comunes.
13.2.º Definición de los gastos comunes.
13.3.º Reembolso o pago.
13.4.º Coeficiente.
14. Promoción del centro comercial.
14.1.º Asociación de comerciantes.
14.2.º Aportaciones a la promoción del centro.
14.2.º1.º Cuantías y fechas de pago.
14.2.º2.º Presupuesto de promoción.
14.2.º3.º Gestión del presupuesto.
14.3.º Incompatibilidad de aportaciones.
15. Seguros.
A) Durante el período de construcción.
B) Durante la explotación del centro comercial.
16. Cesión, subarriendo y traspaso.
16.1.º Cesión y subarriendo.
16.2.º Traspaso.
17. Modificaciones contractuales.
18. Indivisibilidad y solidaridad.
19. Incumplimiento.
19.1.º Cláusula general.
19.2.º Condiciones resolutorias.
20. Sanciones generales.
20.1.º Retraso en la apertura del local.
20.2.º Incumplimiento de las condiciones establecidas en el anexo «Técnico».
20.3.º Incumplimiento de las normas de la comunidad. 199
20.4.º Intereses de demora.
21. Renuncia de derechos.
22. Preaviso de resolución.
23. Gastos, derechos e impuestos del contrato.
24. Domicilios.
25. Documentos anexos.
26. Jurisdicción.
5. Contrato de arrendamiento en centro comercial con renta fija.
6. Contrato de arrendamiento en centro comercial con renta variable. Modelo básico.
1 OBJETO DEL ARRENDAMIENTO
2 DURACION
3 LA RENTA Y SU REVISION
3.1 LA RENTA
3.2 REVISIÓN DE LA RENTA MÍNIMA GARANTIZADA
4 CANTIDADES ASIMILADAS A RENTA
4.1 CARGAS DE COMUNIDAD
4.2 FALTA DE PAGO
7 ENTREGA Y APERTURA DEL LOCAL
7.1 ENTREGA DEL LOCAL
7.2 APERTURA DEL LOCAL
8 CONDICIONES PARTICULARES
8.1 DESTINO
8.2 ROTULO DE ESTABLECIMIENTO
9 ESTADO DE ENTREGA DEL LOCAL
9.1 ESTADO DE ENTREGA Y RECEPCION
9.2 OBRAS A CARGO DEL ARRENDATARIO
10 USO DEL LOCAL
10. 1 ACTIVIDADES AUTORIZADAS
10.2 AUTORIZACIONES Y LICENCIAS ADMINISTRATIVAS
10.3 EXPLOTACION COMERCIAL
10.4 MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
10.5 RESPONSABILIDAD Y RECLAMACIONES
10.6 NORMAS DE FUNCIONAMIENTO
10.6.1 NORMAS GENERALES
10.6.2 APARCAMIENTO
10.7 ACCESIBILIDAD DEL LOCAL
10.8 RESTITUCION DEL LOCAL
11 PAGO DE LA RENTA
12 CARGAS O GASTOS COMUNES
12.1 DEFINICIÓN DE LAS PARTES COMUNES
12.2 DEFINICION DE LOS GASTOS COMUNES
17.2 CONDICIONES RESOLUTORIAS
18. 1. RETRASO EN LA APERTURA DEL LOCAL
18.2 INCUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTABLECIDAS EN EL ANEXO TÉCNICO
18.3 INCUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DE LA COMUNIDAD
PRIMER MODELO.
Contrato de arrendamiento de local en un centro comercial.
2. - Exclusión de prórrogas
3. - Resolución anticipada
Tercera. - RENTA.
1.- Renta Anual
2.- Renta Variable Adicional
3. - Renta Variable Adicional
3.1. Base de cálculo. Definición de Cifra de Ventas
3.2. Obligaciones del Arrendatario
a. Entrega de Documentos.
b. Cajas Registradoras
c. Contabilidad y Declaraciones Fiscales
3.3. Indemnizaciones. Resolución del Contrato
4. Actualización de la Renta
a. Índices y Bases
b. Momento de la Revisión
c. Carácter Esencial de la Revisión
5. Pago de la Renta Anual y de la Renta Variable Adicional
a. Devengo
b. Período de Pago de la Renta Anual
c. Liquidación y pago de la Renta Variable Adicional
Cuarta. - CANTIDADES ASIMILADAS A LA RENTA. GASTOS DE FUNCIONAMIENTO Y PROMOCIÓN.
1. Cargas comunes
3. Coeficientes
Quinta. ENTREGA Y APERTURA DEL LOCAL.
2. Superficie del local
3. Estado de entrega y recepción
4. Obras de adaptación.
5. - Autorizaciones y Licencias Administrativas
Sexta.- APERTURA DEL CENTRO Y DEL LOCAL
Séptima. - CONDICIONES DE LA EXPLOTACIÓN
2. Rótulo del establecimiento
3. Explotación Comercial
4. - No concurrencia
5. - Divulgación informativa y publicitaria
Octava. - CONDICIONES DE USO DEL LOCAL
1. Mantenimiento y Reparaciones
2. Responsabilidad y reclamaciones
3. Responsabilidad por daños.
4. Normas de funcionamiento del Centro Comercial, Recreativo y de Ocio.
5. Accesibilidad del local
Novena. - FIANZA
Décima. - CESIÓN Y SUBARRIENDO
Undécima.- SEGUROS
Duodécima. - MODIFICACIONES. SOLIDARIDAD
Décimo tercera. - INCUMPLIMIENTO Y SANCIONES
2. Causas resolutorias
3.1. - Retraso en la apertura del establecimiento.
3.2. - Incumplimiento de las condiciones establecidas en el Anexo Técnico.
3.3. - Intereses de demora.
3.4. - Incumplimiento de la obligación de entrega de cifras de ventas
3.5. - Devolución. Impago de recibos.
3.6. - Incumplimiento del horario de apertura.
3.7. - Incumplimiento de las Normas de Funcionamiento.
Décimo cuarta. - OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL
Décimo quinta. - REGIMEN NORMATIVO
1. - Régimen General
2. - Renuncia al derecho de adquisición preferente
3. - Renuncia al Derecho de Indemnización.
4. - Otras renuncias.
Décimo sexta. - DESALOJO
1. Terminación del contrato
2. Restitución del local
Décimo séptima. - GARANTIA DE EJECUCION DE OBRAS, E.C.O.P. Y CAMPAÑA DE LANZAMIENTO
Décimo octava. - GASTOS, DERECHOS E IMPUESTOS DEL CONTRATO.
Décimo novena. - NOTIFICACIONES. DOMICILIOS
Vigésima. DOCUMENTOS ANEXOS
Vigésimo primera. - OTRAS OBLIGACIONES
1. Libro del Edificio
2. Convenios arbitrales y Compromisos de asunción de responsabilidades
Vigésimo segunda. JURISDICCIÓN
MODELO SEGUNDO.
Contrato de arrendamiento para la galería comercial en parque comercial y de ocio
PRIMERA. - DEFINICIÓN
SEGUNDA. - OBJETO.
TERCERA. - ENTREGA.
A. Condiciones de la Entrega.
B. Medición de superficie.
C. Obras Privativas.
D. Licencias de Apertura y de Obras Privativas.
CUARTA. - APERTURA.
QUINTA. - USO DEL LOCAL.
SEXTA. - DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO.
SEPTIMA. - RENTA.
2. RENTA MINIMA GARANTIZADA
3. DETERMINACIÓN DE LA CIFRA DE VENTAS.
4. OBLIGACIONES DE LA ARRENDATARIA.
OCTAVA. - DEVENGO Y PAGO DE LA RENTA.
A. Devengo y pago de la Renta.
B) Revisión de la renta.
C. Retraso o Impago de la Renta.
DECIMA. - CANTIDADES ASIMILADAS A RENTA.
A. Gastos Comunes.
B. Gastos Individuales.
DECIMO PRIMERA. - OBRAS. MANTENIMIENTO Y REPARACIONES.
DECIMO SEGUNDA. - CONFIGURACION JURIDICA DEL CENTRO
DECIMO TERCERA. - SEGUROS.
DECIMO CUARTA. - DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE.
DECIMO QUINTA. - CESION Y SUBARRIENDO.
DECIMO SEXTA. - OTRAS EXCLUSIONES.
DECIMO SEPTIMA. - RESOLUCION DEL CONTRATO.
DECIMO CTAVA. - NOTIFICACIONES.
DECIMO NOVENA. - ELEVACION A PUBLICO
VIGESIMA. - IDIOMA
VIGESIMO PRIMERA. - PREAVISO POR INCUMPLIMIENTO
VIGESIMO SEGUNDA.- GARANTIA
RELACION DE ANEXOS.
MODELO TERCERO.
Contrato de arrendamiento para la galería comercial.
PRIMERO. OBJETO DEL ARRENDAMIENTO.
TERCERO. USO.
CUARTO. RENTA.
QUINTO. PROHIBICIÓN DE SUBARRENDAR.
SEXTO. ENTREGA DEL LOCAL.
SÉPTIMO. OBRAS.
OCTAVO. CESIÓN DE CONTRATO.
NOVENO. FIANZA.
DÉCIMO. HORARIO.
DECIMO PRIMERO. GASTOS DE SUMINISTROS.
DÉCIMO SEGUNDO. GASTOS DE MANTENIMIENTO DE LAS GALERÍAS COMERCIALES.
DECIMO TERCERO. ZONAS COMUNES.
DECIMO CUARTO. PÓLIZA DE SEGUROS.
DECIMO QUINTO. RÓTULO.
DECIMO SEXTO. FUNCIONAMIENTO INTERNO: ASAMBLEA.
DECIMO SÉPTIMO. RESOLUCIÓN CONTRACTUAL
DECIMO OCTAVO. IMPUESTOS.
MODELO CUARTO.
Tercera. Estabilización de la renta
Cuarta. Aval
Quinta. Duración del contrato
Sexta. Impuestos
Séptima. Gastos generales del Centro Comercial
Octava. Gastos particulares del Local arrendado.
Novena. Reparaciones
Décima. Destino del resto de locales del Centro Comercial
Undécima. Fianza
Duodécima. Obras
Decimo tercera. Seguro.
Decimo cuarta. Horario y apertura.
Decimo quinta. Normas de régimen interior.
Decimo sexta. Publicidad del Local arrendado.
Decimo séptima. Normativa aplicable.
Decimoctava. Desistimiento y resolución
Decimonovena. Gastos del contrato.
Vigésima. Sometimiento a arbitraje.
Vigésimo primera. Elevación a escritura pública.
MODELO QUINTO.
Contrato de arrendamiento en centro comercial con renta variable y renta mínima garantizada.
1. Objeto del arrendamiento.
3.1. Devengo.
3.2.1. Renta variable.
3.2.2. Renta Mínima Garantizada.
3.3. Revisión de la Renta Mínima Garantizada.
3.4. Forma de pago.
4. Destino y rótulo. Actividades permitidas y prohibidas.
4.1. Destino.
4.2. Rótulo.
4.3. Exclusividad.
4.4. Modificación de actividad.
4.5. Actividades molestas, dañinas o peligrosas.
5.1. Obras de adecuación de la arrendataria.
5.2. Obras de reforma y mejoras de la arrendataria.
5.3. Obras de mejora realizadas por la arrendadora.
6. Conservación del local y reformas del centro comercial.
7. Licencias y permisos administrativos.
8. Entrega y apertura del local.
8.1. Entrega del local.
8.2. Apertura del local.
9. Fianza y otras garantías.
10. Cantidades asimiladas a renta.
11. Regulación del centro comercial. Estatutos y reglamento de régimen interior.
12. Suministros y consumos.
13. Acceso al local.
14. Cesión y subarriendo.
15. Derecho de adquisición preferente, tanteo y retracto.
16. Responsabilidad de la arrendataria. Seguros.
17. Gastos e impuestos.
18. Resolución.
19. Renta variable
19.1. Definición de cifra de ventas.
19.2. Forma de pago.
19.3. Obligaciones de la arrendataria.
19.3.1. Entrega de documentos:
19.3.2. Registro de Operaciones y Caja registradora.
19.3.3. Contabilidad.
19.3.4. Control contable.
19.3.5. Ocultación de documentos
19.3.6. Carácter esencial de las obligaciones.
20. Regulación.
21. Protección de datos de carácter personal.
22. Domicilio para notificaciones y notificaciones.
23. Jurisdicción.
Modelo de oferta de arrendamiento de una planta de galería hipermercado.
Revisión Renta: Anual respecto al IPC General
Gastos Comunidad Local (aprox.): Por determinar en función del coeficiente de ponderación
Pago de la Renta/Gastos: Mensualidades anticipadas, mediante domiciliación bancaria.
(Las cantidades anteriores no incluyen I.V.A.)
Fecha Entrega Local
Inicio Pago Renta: Dos meses desde la entrega del local o desde la finalización de las obras privativas, lo que antes ocurra
Inicio Pago Gastos: Desde la entrega del local
PAGOS A REALIZAR A LA FIRMA DEL CONTRATO
- Fianza Legal (No sujeto a IVA)
(2 mensualidades de renta)
- E.C.O.P.: Equipo Coordinación de Obras Privativas (Sujeto a IVA)
(Una mensualidad de renta)
-Garantía de Buena Ejecución de Obras (No sujeto a IVA)
(Una mensualidad de renta, a devolver)
- Campaña de Lanzamiento, Marketing y Publicidad (Sujeto a IVA)
-Garantía Adicional: Aval bancario
(Seis mensualidades de renta)
Modelo de caso real de contrato en centro comercial.
Objeto del arrendamiento.
Entrega y apertura del local.
Condiciones de la explotación del local
Cantidades asimiladas a renta
Condiciones del uso del local.
Indivisibilidad y solidaridad
Régimen normativo.
Gastos, derechos e impuestos del contrato
Pliego de bases de concurso público para la cesión temporal, en régimen arrendaticio, de una parcela de uso terciario en estación ferroviaria.
Objeto y alcance del concurso
Renta mínima de licitación, vigencia y plazo de ejecución de las obras
Datos generales, usos y obras necesarias
Capacidad de los concurrentes
Proceso de información y entrega de documentación
Otorgamiento y formalización de contratos
Régimen jurídico del documento contractual que regule la cesión objeto del
Revisiones del la renta
Plazos a cumplir por el adjudicatario
Obras de construcción y primer establecimiento
Reversión o reintegración
Exclusión preceptos L.A.U.

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Artículo 27

Artículo 28

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Artículo 31

Artículo 33

Artículo 37

Artículo 38
 Resolución 
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 RESOLUCIÓN 
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