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Le chalet de Courchevel, le dessous de table en suisse et l'article 1321-1 du code civil - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme
Le vendeur connaissait les termites
01h27 25 janv. 2010
Le chalet de Courchevel, le dessous de table en suisse et l'article 1321-1 du code civil
Cet article dispose : "Est nulle et de nul effet toute contre-lettre ayant pour objet une augmentation du prix stipulé dans le traité de cession d'un office ministériel et toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d'une vente d'immeubles ou d'une cession de fonds de commerce ou de clientèle ou d'une cession d'un droit à un bail ou du bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble et tout ou partie de la soulte d'un échange ou d'un partage comprenant des biens immeubles, un fonds de commerce ou une clientèle."
Voici un arrêt qui fait application de cet article :
"Attendu que par acte notarié du 3 août 2000, M. et Mme X... ont acquis des époux Y... un chalet situé à Courchevel 1850, au prix de 21 000 000 francs ; que prétendant avoir acquitté, à la demande des vendeurs et pour leur compte, un supplément de prix occulte, d'un montant de 762 228, 93 euros, entre les mains de M. A..., avocat suisse installé à Genève, les époux X... les ont, par acte du 18 février 2003, assignés en dissimulation du prix de vente et restitution du supplément de prix versé sur le fondement de l'article 1840 du code général des impôts (devenu l'article 1321-1 du code civil) ; qu'à la suite du décès de Jean Y..., sa veuve et ses quatre enfants, ès qualités d'héritiers, ont repris l'instance ; qu'ils font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 21 février 2008) d'avoir jugé, au seul vu d'éléments de fait, qu'était établie l'existence d'un mandat entre les vendeurs et l'avocat pour la perception du complément de prix occulte et de les avoir condamnés à en restituer le montant, alors, selon le moyen, que la preuve d'un mandat ne peut être reçue que conformément aux règles générales sur la preuve des conventions, que ces règles sont applicables non seulement dans les rapports du mandant et du mandataire mais encore à l'encontre des tiers qui ont traité avec celui-ci ; qu'en statuant au vu de seuls éléments de fait, la cour d'appel a violé les articles 1341 et 1984 du code civil ;
Mais attendu qu'en cas de fraude, la simulation peut être prouvée par tout moyen ; qu'il en est ainsi de la dissimulation d'une partie du prix d'une vente d'immeuble, laquelle a notamment pour finalité d'éluder l'application des règles fiscales relatives à l'imposition des transactions immobilières ; qu'ayant constaté l'existence d'une fraude en faisant ressortir, par une appréciation souveraine des faits et de la valeur probante des éléments de preuve soumis à son examen, qu'une partie du prix de vente du bien immobilier avait été dissimulée et acquittée, à la demande des époux Y..., entre les mains de l'avocat suisse qu'ils avaient mandaté à cet effet, la cour d'appel a, par ce seul motif et sans encourir les griefs du moyen, légalement justifié sa décision ;
Et attendu que les griefs des troisième, cinquième, sixième et septième branches ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y..., les condamne à payer aux époux X... la somme de 3 500 euros ;
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour les consorts Y....
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR condamné les exposants à payer aux époux X... la somme de 762 228, 93 euros perçue à titre de complément outre intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2002 ;
AUX MOTIFS QUE la demande des époux X..., qui trouve son fondement dans un paiement occulte effectué à l'occasion de la vente d'un bien situé en France constatée par un acte notarié signé en France est soumise à la loi française ; que la règle « in pari causa turpitudinis cessat repetitio » n'a pas vocation à s'appliquer, le vendeur étant légalement tenu de restituer à l'acquéreur la fraction du prix dissimulé ; qu'au cas d'espèces, les époux X... versent aux débats la copie d'un chèque de banque daté du 4 juillet 2000 sur la Royal Bank Scotland à l'ordre de « M. et Mrs Y... » d'un montant de 762 253, 22 euros, qu'il est constant et non contesté que ce chèque prétendument remis à l'agence CHATELAT de Courchevel n'a pas été encaissé par les vendeurs et qu'il aurait, aux dires des appelants, été restitué le 23 août 2000 puis annulé le 29 août suivant ; que le 31 août 2000, Monsieur A... a adressé à « Carr Sherppards Crosthwaite – M. Ian C... D...,... » (banquier de Monsieur et Madame X...) une télécopie portant en référence la mention « concerne M. Y... » ainsi rédigée : « pour donner suite à nos entretiens téléphonique d'hier et d'aujourd'hui, je vous confirme que je n'ai pas été crédité du montant de 762 253, 22 euros sur mon compte UBS Genève n°.... Je vous serais très obligé de bien vouloir me confirmer que vous avez été débité de ce montant et que le virement est en cours. Comme je vous l'ai indiqué, mon client attend cette confirmation avant de quitter Genève » ; que cette somme a été effectivement virée sur le compte de M. A... le même jour, ainsi qu'il ressort du relevé du compte ouvert par Monsieur X... dans les livres de la Carr Sheppards Crosthwaite ; que le relevé « Swift » produit aux débats fait en effet apparaître qu'une somme de 762 228, 93 euros a été virée, le 31 août 2000, par la société Carr Sheppards Crosthwaite sur le compte « Megevand A... Z... And Assocs » à l'Union des Banques Suisses (UBS) ; que ces éléments établissent que Monsieur A... était bien le mandataire de Monsieur Y..., désigné comme son « client » dans la télécopie dont s'agit et qu'il a perçu la somme de 762 228, 93 € pour le compte de ce dernier, même si, interrogé sur l'usage qu'il avait fait de la somme virée sur le compte ouvert au nom de « Megevand A... Z... » par les époux X..., notamment sur le point de savoir s'il l'avait versée à Monsieur Y..., et, si tel n'était pas le cas, s'il l'avait restituée aux époux X..., il a opposé le secret professionnel : que ce versement, par les acquéreurs au mandataire du vendeur, moins d'un mois après la signature de l'acte authentique, d'une somme de 762 228, 93 €, correspondant à la différence de prix entre le mandat de vente et le prix exprimé audit acte, démontre suffisamment qu'il s'agissait d'un complément de prix ; qu'il y a donc lieu, infirmant le jugement déféré, de condamner solidairement les consorts Y... à restituer à Monsieur et Madame X... la somme de 762 228, 93 € perçue à titre de complément de prix, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2002 ;
ALORS D'UNE PART QUE la preuve du mandat ne peut être reçue que conformément aux règles générales sur la preuve des conventions, ces règles étant applicables dans les rapports du mandant avec les tiers qui ont traité avec le prétendu mandataire ; qu'en relevant que les époux X... versent aux débats la copie d'un chèque de banque daté du 4 juillet 2000 sur la Royal Banque of Scotland à l'ordre de M. et Mrs Y... d'un montant de 762 253, 22 euros, qu'il est constant et non contesté que ce chèque prétendument remis à l'agence CHATELAT de Courchevel n'a pas été encaissé par les vendeurs et qu'il aurait, aux dires des époux X..., été restitué le 23 août 2000 puis annulé le 29 août 2000, que le 31 août 2000, Monsieur A... a adressé à « Carr Sherppards Crosthwaite – M. Ian C... D...,... » (banquier de Monsieur et Madame X...) une télécopie portant en référence la mention « concerne M. Y... » ainsi rédigée : « pour donner suite à nos entretiens téléphoniques d'hier et d'aujourd'hui, je vous confirme que je n'ai pas été crédité du montant de 762 253, 22 euros sur mon compte UBS Genève n°.... Je vous serais très obligé de bien vouloir me confirmer que vous avez été débité de ce montant et que le virement est en cours. Comme je vous l'ai indiqué, mon client attend cette confirmation avant de quitter Genève », que la somme a été effectivement virée sur le compte de M. A... le même jour, ainsi qu'il ressort du relevé du compte ouvert par Monsieur X... dans les livres de la Carr Sheppards Crosthwaite, que le relevé « Swift » produit aux débats fait en effet apparaître qu'une somme de 762 228, 93 euros a été virée, le 31 août 2000, par la société Carr Sheppards Crosthwaite sur le compte « Megevand A... Z... And Assocs » à l'Union des Banques Suisses (UBS), la Cour d'appel qui décide que ces éléments établissent que Monsieur A... était bien le mandataire de Monsieur Y... désigné comme son client dans la télécopie dont s'agit, et qu'il a perçu la somme de 762 228, 93 euros pour le compte de ce dernier, même si interrogé sur l'usage qu'il a fait de la somme virée sur le compte ouvert au nom de Megevand A... Z... par les époux X..., notamment sur le point de savoir s'il l'avait versée à Monsieur Y... et, si tel n'avait pas été le cas, s'il l'avait restituée aux époux X..., il a opposé le secret professionnel, a violé les articles 1341 et suivants et 1984 et suivants du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le tiers qui contracte avec un mandataire doit s'assurer qu'il a les pouvoirs qu'il prétend avoir, la preuve du mandat ne pouvant être reçue que par écrit, ces règles étant applicables dans les rapports du mandant avec les tiers qui ont traité avec le prétendu mandataire ; qu'ayant seulement relevé que les époux X... versaient aux débats la copie d'un chèque de banque daté du 4 juillet 2000 sur la Royal Bank of Scotland à l'ordre de M. et Mrs Y... d'un montant de 762 253, 22 euros, que ce chèque prétendument remis à l'agence CHATELAT de Courchevel n'a pas été encaissé par les vendeurs et qu'il aurait, aux dires des appelants, été restitué le 23 août 2000 puis annulé le 29 août suivant, que le 31 août 2000, Monsieur A... a adressé à « Carr Sherppards Crosthwaite – M. Ian C... D...,... » (banquier des époux X...) une télécopie portant en référence la mention « concerne M. Y... » ainsi rédigée : « pour donner suite à nos entretiens téléphonique d'hier et d'aujourd'hui, je vous confirme que je n'ai pas été crédité du montant de 762 253, 22 euros sur mon compte UBS Genève …. Je vous serais très obligé de bien vouloir me confirmer que vous avez été débité de ce montant et que le virement est en cours. Comme je vous l'ai indiqué, mon client attend cette confirmation avant de quitter Genève », que cette somme a été virée sur le compte de M. A... le même jour, ainsi qu'il ressort du relevé du compte ouvert par Monsieur X... dans les livres de la Carr Sheppards Crosthwaite, que le relevé « Swift » produit aux débats fait en effet apparaître que cette somme de 762 228, 93 euros a été virée, le 31 août 2000, par la société Carr Sheppards Crosthwaite sur le compte « Megevand A... Z... And Assocs » à l'Union des Banques Suisses pour en déduire que ces éléments établissent que Monsieur A... était bien le mandataire de Monsieur Y..., désigné comme son « client » dans la télécopie dont s'agit, qu'il a perçu la somme de 762 228, 93 € pour le compte de ce dernier, sans relever les éléments de preuve produits par les époux X... permettant d'affirmer que Monsieur A... était le mandataire de Monsieur Y..., la Cour d'appel qui se fonde sur les seules affirmations contenues dans la télécopie du prétendu mandataire, la copie d'un chèque de banque émis par les époux X... daté du 4 juillet 2000 tiré sur la Royal Bank of Scotland à l'ordre de M. et Mrs Y... d'un montant de 762 253, 22 euros dont elle relève qu'il n'a pas été encaissé par les vendeurs et aurait aux dires des époux X... été restitué le 23 août puis annulé le 29 août 2000, et sur la circonstance que la somme a été virée sur le compte de Monsieur A..., n'a par là même pas caractérisé la preuve du mandat qui aurait été donné par Monsieur Y... à Monsieur A... pour recevoir ladite somme et la lui remettre et, partant, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles 1341 et suivants, 1347 et suivants et 1984 et suivants du Code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QUE le tiers qui contracte avec un mandataire doit s'assurer qu'il a les pouvoirs qu'il prétend avoir, la preuve du mandat ne pouvant être reçue que par écrit, ces règles étant applicables dans les rapports du mandant avec les tiers qui ont traité avec le prétendu mandataire ; qu'ayant seulement relevé que les époux X... versaient aux débats la copie d'un chèque de banque daté du 4 juillet 2000 sur la Royal Bank of Scotland à l'ordre de M. et Mrs Y... d'un montant de 762 253, 22 euros, que ce chèque prétendument remis à l'agence CHATELAT de Courchevel n'a pas été encaissé par les vendeurs et qu'il aurait, aux dires des appelants, été restitué le 23 août 2000 puis annulé le 29 août suivant, que le 31 août 2000, Monsieur A... a adressé à « Carr Sherppards Crosthwaite – M. Ian C... D...,... » (banquier des époux X...) une télécopie portant en référence la mention « concerne M. Y... » ainsi rédigée : « pour donner suite à nos entretiens téléphonique d'hier et d'aujourd'hui, je vous confirme que je n'ai pas été crédité du montant de 762 253, 22 euros sur mon compte UBS Genève …. Je vous serais très obligé de bien vouloir me confirmer que vous avez été débité de ce montant et que le virement est en cours. Comme je vous l'ai indiqué, mon client attend cette confirmation avant de quitter Genève », que cette somme a été virée sur le compte de M. A... le même jour, ainsi qu'il ressort du relevé du compte ouvert par Monsieur X... dans les livres de la Carr Sheppards Crosthwaite, que le relevé « Swift » produit aux débats fait en effet apparaître que cette somme de 762 228, 93 euros a été virée, le 31 août 2000, par la société Carr Sheppards Crosthwaite sur le compte « Megevand A... Z... And Assocs » à l'Union des Banques Suisses pour en déduire que ces éléments établissent que Monsieur A... était bien le mandataire de Monsieur Y..., désigné comme son « client » dans la télécopie dont s'agit, qu'il a perçu la somme de 762 228, 93 € pour le compte de ce dernier, la Cour d'appel qui n'a relevé aucun élément de preuve établissant que Monsieur A..., avait perçu la somme de 762 228, 93 euros pour le compte de Monsieur Y... et que cette somme lui a été remise, l'avocat n'ayant pas indiqué ce qu'il avait fait des fonds, ce dont il s'évinçait qu'aucune preuve n'établissait que les exposants avaient reçu ces fonds, ne pouvait les condamner à restitution et elle a violé les articles 1341 et suivants, 1347 et suivants et 1984 et suivants du Code civil ;
ALORS DE QUATRIEME PART QUE les époux Y... ont contesté tout mandat donné à Maître A..., aucune preuve n'étant rapportée en ce sens, pas plus que d'une quelconque remise des sommes reçues des époux X..., par Maître A... ; qu'en se contentant de relever les preuves produites établissant que Maître A... avait réclamé le paiement d'une somme de 762 253, 22 euros, que son client attend confirmation du virement de cette somme avant de quitter Genève, la télécopie portant référence « concerne M. Y... », que cette somme a été virée sur le compte de Monsieur A..., le 31 août 2000, que ces éléments établissent que Monsieur A... était bien le mandataire de Monsieur Y..., désigné comme son client dans la télécopie dont s'agit et qu'il a perçu cette somme de 762 228, 93 euros pour le compte de ce dernier, la Cour d'appel qui a seulement constaté qu'est produite une lettre de Monsieur A..., et que la somme a été virée sur le compte de Monsieur A..., ne pouvait affirmer qu'il était démontré qu'il était le mandataire de Monsieur Y... et qu'il aurait perçu les sommes pour le compte de ce dernier, sans préciser en quoi de tels éléments étaient de nature à établir la preuve d'un tel mandat d'avoir à représenter les vendeurs et de percevoir, pour leur compte, lesdits fonds et, partant elle a privé sa décision de base légale au regard des articles 1341 et suivants et 1984 et suivants du Code civil ;
ALORS DE CINQUIEME PART QUE les exposants rappelaient n'avoir jamais eu de relation avec les époux X..., ayant été représentés aux actes par un clerc de l'étude, que si les acquéreurs font valoir avoir donné un mandat de recherches au prix de 25 millions de francs dans une précédente procédure ils avaient versé aux débats un mandat de recherche au prix de 22 millions de francs, l'agent immobilier dans le cadre de la procédure de référé indiquant avoir été bénéficiaire d'un mandat de recherche signé des époux X... pour un prix maximal de 22 millions de francs pour une superficie habitable de 400 à 500 m ², que le mandat de recherche et la reconnaissance d'indication sont des documents liant exclusivement les époux X... à l'agent immobilier, que les époux X... n'ont jamais justifié avoir transmis aux exposants la lettre de proposition d'achat au prix de 25 millions de francs ni d'une acceptation de cette proposition, qu'ils prétendent avoir payé un prix officiel de 21 millions de francs et une partie occulte de 5 millions de francs, ce qui représente un montant total de 26 millions de francs alors que les documents communiqués visent un prix de 25 millions de francs, qu'un chèque aurait été donné à un notaire de 2, 5 millions de francs, qu'il aurait été détruit et remplacé par un virement, sans qu'à aucun moment il n'ait été démontré qu'un complément de prix aurait été demandé et par qui ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE SIXIEME PART QUE les exposants faisaient valoir dès lors que la vente a été signée le 3 août 2000 pour la somme de 21 millions de francs, que selon les acquéreurs le chèque de 2, 5 millions de francs leur aurait été restitué le 23 août suivant pour être remplacé par un virement exécuté le 31 août, qu'après avoir, selon leurs affirmations, été contraints d'accepter un prix dissimulé, les époux X... auraient été contraints de faire exécuter un virement huit jours après la restitution du chèque (p. 11) intervenue vingt jours après la vente, alors que la règle générale est qu'un prix dissimulé se paie avant ou concomitamment à la signature de l'acte de vente définitif devant notaire, que si paiement il y a eu le 31 août 2000, il est postérieur à la vente, aucune preuve d'une quelconque contrainte n'étant établie ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS ENFIN QUE les exposants faisaient valoir qu'il ressortait des faits la seule preuve que Maître A... a été le mandataire des époux X... dont il a reçu, par virement, une somme de 762 228, 93 euros, les exposants ayant toujours soutenu n'avoir demandé quoi que ce soit à cet avocat suisse dont il n'ont jamais reçu la moindre somme ; qu'en se contentant de relever les termes d'une télécopie indiquant « concerne M. Y... » dans laquelle l'avocat suisse indiquait « Je vous confirme que je n'ai pas été crédité du montant de 762 253, 22 euros sur mon compte UBS Genève …. Je vous serais très obligé de bien vouloir me confirmer que vous avez été débité de ce montant et que le virement est en cours. Comme je vous l'ai indiqué, mon client attend cette confirmation avant de quitter Genève », que cette somme a été effectivement virée sur le compte de Monsieur A... le même jour, que le relevé swift produit aux débats fait apparaître que cette somme a été virée le 31 août 2000 par la société Carr Sheppards Crosthwaite sur le compte Megevand A... Z... And Assocs. À l'UBS pour en déduire que ces éléments établissent que Monsieur A... était bien le mandataire de Monsieur Y..., désigné comme son client dans la télécopie dont s'agit et qu'il a perçu la somme de 762 228, 93 euros pour le compte de ce dernier, la Cour d'appel qui n'a relevé aucun élément de preuve émanant des exposants de nature à caractériser l'existence d'un mandat entre eux et l'avocat suisse, mais seulement des éléments démontrant l'existence d'un mandat donné par les époux X... à cet avocat, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1341 et suivants et 1984 et suivants du Code civil.

References: l'article 1321
 l'article 1321
 l'article 1840
 l'article 1321
 l'article 700
 l'article 455
 l'article 455