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Timestamp: 2018-07-18 15:11:09+00:00

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INFORME DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DE MERLIN PROPERTIES, SOCIMI, S.A. EN RELACIÓN CON LA PROPUESTA DE ACUERDO A QUE SE REFIERE EL PUNTO PRIMERO - PDF
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Alfonso Salas Toro
1 INFORME DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DE MERLIN PROPERTIES, SOCIMI, S.A. EN RELACIÓN CON LA PROPUESTA DE ACUERDO A QUE SE REFIERE EL PUNTO PRIMERO DEL ORDEN DEL DÍA DE LA JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA CONVOCADA PARA LOS DÍAS 13 Y 14 DE JULIO DE 2015, EN PRIMERA Y SEGUNDA CONVOCATORIA, RESPECTIVAMENTE, EN RELACIÓN A UNA TOMA DE PARTICIPACIÓN SIGNIFICATIVA EN EL CAPITAL SOCIAL DE LA MERCANTIL COTIZADA TESTA INMUEBLES EN RENTA, S.A. Madrid, a 8 de junio de 2015
2 El presente informe tiene por objeto justificar la propuesta que se somete a la Junta General extraordinaria de Merlin Properties, SOCIMI, S.A. ( Merlin o la Sociedad ) bajo el punto primero de su orden del día, referente a la aprobación de la adquisición de la totalidad de la participación de Sacyr, S.A. en la mercantil cotizada Testa Inmuebles en Renta, S.A., pudiendo llegar la participación de la Sociedad hasta el 100% del capital social de dicha sociedad (la Operación ). 1. Marco normativo que justifica la propuesta de acuerdo El artículo 160, apartado f) de la Ley de Sociedades de Capital establece que es competencia de la junta general deliberar y acordar sobre la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales. El referido artículo dispone igualmente que se presume el carácter esencial del activo (un Activo Esencial ) cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado de la sociedad en cuestión; dicha circunstancia podría darse en el supuesto de la Operación. En el marco de lo anterior, a la vista de la ambigüedad con que está enunciado el citado artículo 160, apartado f) de la Ley de Sociedades de Capital, y dado el carácter reciente de la reforma legislativa en virtud de la cual se introdujo el citado precepto normativo y la escasa experiencia relevante en cuanto a su aplicación práctica, existen diferentes posiciones doctrinales e interpretaciones divergentes en cuanto a la necesidad o no del sometimiento a la aprobación por la Junta General. No obstante, y siguiendo un criterio de prudencia, el Consejo de Administración ha acordado someter a la consideración de la Junta General la aprobación de la Operación. 2. Justificación de la Operación Tal y como resulta del Folleto Continuado de fecha 24 de julio de 2014 de la Sociedad, así como de su propio objeto social, la Sociedad tiene como actividad y estrategia de inversión la adquisición de activos comerciales en el segmento core y core plus de (i) oficinas, (ii) centros y locales comerciales, (iii) naves logísticas y (iv) hoteles urbanos; asimismo, en el marco de dicha actividad y estrategia puede llevar a cabo operaciones corporativas siempre y cuanto las características del activo subyacente estén dentro de su actividad y estrategia. En el marco de su actividad recurrente, la Sociedad ha venido analizando en los últimos meses diferentes operaciones que podrían ajustarse a dicha actividad y estrategia, habiéndose planteado, entre las mismas, la adquisición de una participación significativa (que puede llegar al 100%) en el capital social de la mercantil cotizada Testa Inmuebles en Renta, S.A. ( Testa ), operación que surgió en el marco de la reducción y subsiguiente aumento de capital planteados en la última junta general de Testa
3 Testa es una sociedad domiciliada en Madrid, en el paseo de la Castellana nº 83-85, que fue constituida, en el año 1974 y con la denominación Prima Inmobiliaria, S.A. mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Barcelona, D. Luis Roca Sastre Muncunill; a la fecha su principal accionista es Sacyr, S.A. y su actual configuración jurídico-societaria resultó de la fusión llevada a cabo en el año 2001 entre Vallehermoso, S.A. y Grupo Sacyr, S.A. De la información pública resulta que Testa es titular de una cartera inmobiliaria de más de un millón de metros cuadrados, compuestas de oficinas, centros comerciales, naves logísticas, hoteles, edificios residenciales y suelos. Dichos activos generan unas rentas brutas aproximadas de 159 millones de euros, cifra ligeramente superior a las rentas generadas por la Sociedad. Para más información sobre Testa, los señores accionistas pueden acceder a la información pública que se recoge en la web de esta entidad (www.testainmo.com). La toma de participación en Testa permitiría a Merlin participar (o incluso llegar a ser el socio mayoritario) de una sociedad con activos prime, excelente diversificación de producto, con 1,7 millones de metros cuadrados para ofrecer al mercado en alquiler. 3. Estructura de la operación Como fue anunciado mediante oportunos hechos relevantes de fecha 9 de junio de 2015 (números de registro y ) emitidos por la Sociedad, previo acuerdo del consejo de administración y con fecha 8 de junio de 2015, la Sociedad y Sacyr, S.A. ( Sacyr ) suscribieron un acuerdo de inversión para la adquisición, en varias fases y por la Sociedad, de la referida participación mayoritaria en el capital social de Testa, la cual que podría llegar al 100% del capital social de esta última (el Acuerdo de Inversión ). El Acuerdo de Inversión recoge la estructura de dicha adquisición, la cual se llevaría a cabo mediante la realización de las operaciones que se indican a continuación: (i) La suscripción por Merlin de un aumento de capital en Testa por importe efectivo de ,01 euros, por el que suscribiría nuevas acciones ordinarias, de veinte céntimos de euro (0,20 ) de valor nominal cada una de ellas, con una prima de emisión de 10, euros por acción, representativas del 25% del capital social de Testa (tras la ejecución de la reducción de capital acordada por su Junta General de Accionistas celebrada el 3 de febrero de 2015). Conforme al Acuerdo de Inversión, dicho aumento de capital fue suscrito y desembolsado por la Sociedad el día de la suscripción del Acuerdo de Inversión. Las nuevas acciones ordinarias de Testa suscritas por Merlin Properties tendrán derecho a percibir el dividendo que, en su caso, apruebe - 3 -
4 distribuir la Junta General de Accionistas de Testa convocada para su celebración en los días 29 ó 30 de junio de 2015 (pero no al dividendo extraordinario ni a las cantidades correspondientes a la reducción de capital acordados por la Junta General de Accionistas de Testa celebrada el 3 de febrero de 2015). (ii) Con sujeción a la aprobación por la Junta General de Accionistas de Merlin para la que este informe se pone a disposición, la posterior adquisición por la Sociedad de acciones de Testa propiedad de Sacyr, por una contraprestación global de ,77 euros, que serán entregadas por Sacyr a la Sociedad en varias fases: (a) (b) en una primera fase, no más tarde del 29 de julio de 2015, Sacyr entregará a la Sociedad acciones de Testa, lo que haría que la Sociedad pasara a ostentar el 50,1% del capital social de Testa; en una segunda fase, no antes del 30 de septiembre de 2015 y no más tarde del 30 de junio de 2016, Sacyr entregará a la Sociedad acciones de Testa, lo que haría que Merlin Properties pasara a ostentar el 99,6% del capital social de Testa. (iii) Al consumarse la adquisición por Merlin Properties del control en Testa, la formulación por Merlin Properties de una oferta pública de adquisición sobre el 100% de las acciones de Testa, conforme a lo previsto en la normativa de aplicación. En relación con dicha oferta, Sacyr convino en el Acuerdo de Inversión, irrevocablemente, inmovilizar sus acciones en Testa y no acudir a la misma. La oferta pública de adquisición se realizaría de conformidad con los siguientes términos y condiciones esenciales (a) (b) (c) De acuerdo con lo previsto en la Ley 24/1998, de 28 de Julio, del Mercado de Valores, en el Real Decreto 1066/2007 y demás disposiciones concordantes de aplicación. Dirigida a todos los titulares de acciones de Testa, excluyendo (i) las acciones de las que sea titular la Sociedad en el momento de formular la oferta, y (ii) las acciones de Testa de las que sea titular Sacyr en el momento de formular la Oferta, que quedarán inmovilizadas de conformidad con lo previsto en el Acuerdo de Inversión. Ofreciendo como contraprestación a los titulares de acciones de Testa a los que la misma se dirija un precio conforme a lo dispuesto en el Real Decreto 1066/2007. Adicionalmente a lo anterior, el consejo de administración entiende oportuno mencionar los siguientes aspectos adicionales: - 4 -
5 (i) (ii) (iii) (iv) dado que la adquisición del control de Testa está condicionada (i) por parte de la Sociedad (como antes ha sido referido) a la aprobación por su Junta General, y, (ii) por parte de Sacyr, a la liberación de la prenda que recae sobre las acciones de Testa, para el caso de que la Sociedad pudiera no tomar el control en Testa (por no aprobarse la operación por su Junta General o en caso de que Sacyr no libere la mencionada prenda hasta poder desprenderse de su total paquete de acciones en Testa), el Acuerdo de Inversión recoge, entre otros remedios, una indemnización convencional recíproca pactada a tanto alzado por los daños y perjuicios ocasionados, de ,57 euros; el precio de adquisición de las acciones de Testa pactado con Sacyr y, en consecuencia, el precio de la oferta pública de adquisición antes mencionados serán objeto de ajuste para reflejar, en su caso, los dividendos distribuidos por Testa tras consumarse la adquisición por la Sociedad de una participación de control en la misma. en el Acuerdo de Inversión se recoge que, con el fin de que Testa pueda beneficiarse del régimen fiscal especial en el Impuesto sobre Sociedades propio de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ( SOCIMIs ), Sacyr, a partir del 29 de julio de 2015, convocará una Junta General de Testa en la que tanto Sacyr como la Sociedad deberán votar a favor de la opción de Testa por el citado régimen especial; Goldman Sachs y Morgan Stanley, han actuado como asesores financieros de la Sociedad en relación con la suscripción y adquisición por ésta de las acciones de Testa, contempladas en el Acuerdo de Inversión. 4. Propuesta de acuerdo a la Junta General A continuación se trascribe literalmente el texto íntegro de la propuesta de acuerdo que se somete a la aprobación de la Junta General extraordinaria en relación con el punto primero del orden del día: Primero.- Aprobación, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 160, apartado f), de la Ley de Sociedades de Capital, de la adquisición por la Sociedad de la totalidad de la participación de Sacyr, S.A. en el capital social de la mercantil cotizada Testa Inmuebles en Renta, S.A., pudiendo llegar la participación de la Sociedad hasta el 100% del capital social de dicha sociedad. PROPUESTA DE ACUERDO: Aprobar, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 160, apartado f) de la Ley de Sociedades de Capital, la adquisición por la Sociedad de acciones de la mercantil cotizada Testa Inmuebles en Renta, S.A. propiedad de - 5 -
6 Sacyr, S.A., pudiendo llegar la participación de la Sociedad hasta el 100% del capital social de dicha sociedad, todo ello en términos iguales o sustancialmente similares a los recogidos en el informe elaborado al efecto por el órgano de administración y puesto a disposición de esta junta general en el momento de la convocatoria (la Operación ). En el marco de lo anterior, se acuerda (i) ratificar, en la medida de lo necesario, el aumento de capital ya suscrito y desembolsado por la Sociedad en Testa Inmuebles en Renta, S.A., y (ii) delegar en el consejo de administración, con expresas facultades de sustitución, la posibilidad de llevar a cabo cuantas actuaciones resulten necesarias o meramente convenientes para la conclusión de la Operación y realizar cuantos actos sean necesarios, recomendables, exigibles o convenientes para su más completa ejecución, incluyendo, con carácter meramente enunciativo y no limitativo, los siguientes: (i) (ii) (iii) negociar, pactar, presentar y suscribir cuantos documentos públicos y privados sean necesarios en relación con la Operación conforme a la práctica en este tipo de operaciones, incluyendo en particular, en caso de considerarlo o ser necesario, el otorgamiento de garantías e indemnizaciones que sean necesarias o convenientes, la asunción de compromisos de suscripción o de no transmisión (lock-up) e, incluso, la presentación de una oferta pública de adquisición sobre el 100% del capital social de Testa. obtener la financiación que fuera necesaria para concluir la Operación en la forma y términos que estimen, incluso mediante la ejecución del acuerdo de aumento de capital de la Sociedad, adoptado por la Junta General Ordinaria en pasado 1 de abril de llevar a cabo las correspondientes solicitudes, elaborar y presentar los documentos oportunos en los términos que consideren convenientes, realizando cuantos actos sean necesarios a los efectos de consumar la Operación incluyendo en cualquier caso: (a) (b) redactar, suscribir y presentar ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) cuantos documentos fuera necesarios en el marco de la Operación, asumiendo la responsabilidad por su contenido, así como cuantos escritos, solicitudes, comunicaciones o notificaciones sean requeridas por la legislación aplicable o sean necesarias o convenientes para la ejecución de la Operación; comparecer y realizar cuantas actuaciones sean precisas ante cualesquiera autoridades competentes en cualquier jurisdicción y aprobar y formalizar cuantos documentos públicos o privados resulten necesarios o convenientes para la plena efectividad de la Operación en cualquiera de sus aspectos y contenidos; - 6 -
7 (c) (d) (e) otorgar cuantos documentos públicos y privados se requieran, comparecer ante notario para elevar a público los precedentes acuerdos, así como para subsanar, regularizar, aclarar y armonizar estos acuerdos con el sentido que pueda resultar necesario; comparecer ante cualesquiera organismos o autoridades (incluyendo sin ánimo limitativo la Comisión Nacional del Mercado de Valores, Iberclear y Bolsas de Valores), públicos o privados, suscribir cuantos documentos y realizar cuantas actuaciones sean necesarias para la plena ejecución de los acuerdos anteriores; y redactar y publicar cuantos anuncios o comunicaciones de hecho relevante resulten necesarios o convenientes; (iv) en general, realizar cuantas actuaciones sean necesarias, recomendables, exigibles o meramente convenientes para el buen fin y la completa ejecución de la Operación. * * * * Madrid, a 8 de junio de

References: artículo 160
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 Real Decreto 
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 artículo 160
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