Source: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=29.03.2006&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20191/05
Timestamp: 2020-02-28 18:33:59+00:00

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BGH, 29.03.2006 - VIII ZR 191/05 - dejure.org
https://dejure.org/2006,341
BGH, 29.03.2006 - VIII ZR 191/05 (https://dejure.org/2006,341)
BGH, Entscheidung vom 29.03.2006 - VIII ZR 191/05 (https://dejure.org/2006,341)
BGH, Entscheidung vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05 (https://dejure.org/2006,341)
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Keine vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen bei nicht fristgerechter Betriebskostenabrechnung
Pflichten des Vermieters im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung; Rechte des Mieters bei verspäteter Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter; Rückforderungsanspruch bei ausbleibender Betriebskostenabrechnung
Unterlassene Betriebskostenabrechnung
Keine Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen im laufenden Mietverhältnis; Zurückbehaltungsrecht; Betriebskostenabrechnung
Betriebs- und Heizkostenabrechnung (verspätete) - Rückzahlung der Abschlagszahlungen
BGB § 273 Abs. 1 § 556 Abs. 3
Wohnraummietrecht - Mieter kann Abschlagszahlungen nicht voll zurückfordern
Mietrecht - Rückforderung von Nebenkosten bei unterbliebener Abrechnung
Nebenkostenabrechnungen unwirksam - Mieter können deshalb nicht die Vorauszahlungen zurückfordern
Zurückbehaltungsrecht bei nicht fristgerechter Betriebskostenabrechnung
Kein Rückforderungsrecht
Doch keine Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen
Verspätete Nebenkostenabrechnung gibt Mieter kein Rückforderungsrecht auf geleistete Abschlagszahlungen - Mieter kann aber weitere laufende Nebenkostenvorauszahlungen verweigern
Rückerstattung von Betriebskostenvorauszahlungen bei fehlerhafter Abrechnung (IMR 2006, 42)
AG Hamburg-St. Georg, 17.09.2004 - 920 C 332/03
LG Hamburg, 28.07.2005 - 334 S 71/04
NJW 2006, 2552
MDR 2006, 1397
ZMR 2006, 672
Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der für die nicht fristgemäß abgerechneten Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen kommt in diesem Fall mangels Bestehens einer ausfüllungsbedürftigen Vertragslücke nicht in Betracht (Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.).
Zum anderen kann der Mieter, dem innerhalb der Abrechnungsfrist keine oder nur eine aus formellen Gründen unwirksame Abrechnung erteilt worden ist, im fortbestehenden Mietverhältnis nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552, Rn. 12 ff.;… vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11, NJW 2012, 3508 Rn. 9;… Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, NZM 2010, 857 Rn. 3 f.) nicht die erbrachten Vorauszahlungen zurückfordern, sondern nur die laufenden Vorauszahlungen einbehalten (§ 273 BGB), um auf den Vermieter Druck zur Vorlage einer wirksamen Abrechnung auszuüben.
Mit einer wegen formeller Mängel unwirksamen Abrechnung genügt der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht; vielmehr kann der Mieter in diesem Fall eine erneute Abrechnung verlangen (vgl. etwa Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 13 i.V.m. Rn. 8 mwN).
Das Berufungsgericht hat insoweit die Rechtsprechung des Senats zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters an laufenden Vorauszahlungen verkannt (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.).
Nach der Rechtsprechung des Senats ist ein Mieter zwar berechtigt, die weiterlaufenden Vorauszahlungen nach § 273 BGB zu verweigern, wenn der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht oder nicht ausreichend nachgekommen ist (vgl. etwa Senatsurteile vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 unter II 1 b aa, und vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 d, jeweils mwN).
Der Mieter ist gegen Nachteile, die ihm durch eine verspätete Abrechnung des Vermieters entstehen können, durch den Ausschluss von Nachforderungen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) und das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen (vgl. dazu Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NZM 2006, 533, Tz. 13) hinreichend geschützt.
Während eines laufenden Mietverhältnisses ist der Mieter bereits dadurch ausreichend geschützt, dass er im Falle der verspäteten Abrechnung die Zahlung weiterer Betriebskostenvorauszahlungen bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung gemäß § 273 Abs. 1 BGB verweigern kann (…Senatsurteil vom 27. Januar 2010 - XII ZR 22/07 - NJW 2010, 1065 Rn. 39; BGH Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05 - NJW 2006, 2552 Rn. 11 f.).
Die Voraussetzungen für den vom Bundesgerichtshof im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung entwickelten Rückzahlungsanspruch lagen daher nicht vor (vgl. BGH Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05 - NJW 2006, 2552 Rn. 12).
Da die zurückbehaltenen Betriebskostenvorauszahlungen regelmäßig schnell die Höhe eines etwaigen Rückzahlungsguthabens des Mieters erreichen, kann davon ausgegangen werden, dass der Vermieter die Betriebskostenabrechnung zeitnah erstellen wird, um die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen wieder zu erhalten (vgl. BGH Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05 - NJW 2006, 2552 Rn. 13).
Der unter Umständen äußerst zeitraubende und nicht immer Erfolg versprechende Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung kann dem Mieter nicht zugemutet werden (BGH NJW 2005, 1499; NJW 2006, 2552).
Dies folgt unmittelbar aus der Entscheidung des BGH vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05 - GE 2006, 844.
In einem laufenden Mietverhältnis ist der Mieter berechtigt, die weiterlaufenden Vorauszahlungen auf die Nebenkosten gemäß § 273 BGB zu verweigern (vgl. BGH NJW 1984, 1684 für Gewerberaum; BGH Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05 - GE 2006, 844 = NJW 2006, 2552 für Wohnraum).
Dem Mieter steht mit dem Recht aus § 273 BGB ein starkes Druckmittel zur Verfügung, die einbehaltenen Beträge werden in der Regel schneller die Höhe eines in Betracht kommenden Erstattungsanspruchs aus der versäumten Abrechnung erreichen, als ein Anspruch auf Rückzahlung der Vorschüsse gerichtlich durchgesetzt werden könnte (vgl. BGH Urteil vom 29. März 2006, a.a.O.).
Bei einem beendeten Mietverhältnis steht dem Mieter dieses starke Druckmittel aber nicht mehr zur Verfügung, so dass dem Mieter ein unmittelbarer Rückerstattungsanspruch zusteht, um die Verpflichtung des Vermieters zur ordnungsgemäßen Abrechnung durchzusetzen (BGH Urteil vom 29. März 2006, a.a.O.).
BGH, 22.06.2010 - VIII ZR 288/09
Wohnraummiete: Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen mangels …
BGH, 20.01.2015 - VIII ZR 208/14
Räumungsklage: Verletzung rechtlichen Gehörs bei Übergehen erheblichen …
LG Berlin, 03.07.2015 - 63 S 305/14
Fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrages wegen Zahlungsverzuges: …
AG Berlin-Charlottenburg, 23.06.2010 - 203 C 28/10
Rückforderungsanspruchs von Betriebskostenvorauszahlung: Verjährung?
AG Berlin-Lichtenberg, 17.04.2007 - 6 C 491/06
LG Frankfurt/Main, 26.03.2010 - 11 S 89/09

References: § 273
 § 556
 § 273
 § 273
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 BGH 
 § 273
 BGH 
 BGH 
 § 273
 BGH