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Timestamp: 2020-02-22 12:24:06+00:00

Document:
Comunicação das deliberações da assembleia de condóminos - ónus da prova
O comando do n.º 6 do artigo 1432.º do Código Civil é de ordem geral – “as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias” -, pelo que o do n.º 2, n.º 3 e n.º 4 do artigo seguinte tem de com ele se articular – “No prazo de 10 dias” (…) “contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária” (…), “No prazo de 30 dias” contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, poderem “sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.”, “O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.” -. Isto quer dizer que as deliberações tomadas têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes por carta registada com aviso de recepção (AR), sendo a partir de tal comunicação que se contam os prazos: o prazo de 10 dias” (…) “para os condóminos ausentes, poderem exigir ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária”, o “prazo de 30 dias”, para os condóminos ausentes “poderem sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem”, o prazo de caducidade (20 dias) do direito de pedir a anulação das deliberações tomadas. É para isso (e para que possam dar o seu assentimento ou manifestar a sua discordância, bem como para poderem pedir uma assembleia extraordinária, sujeitarem a deliberação a um centro de arbitragem e/ou proporem a acção judicial de anulação: artigo 1432.º, n.º 7, artigo 1433.º, n.º 2, n.º 3, e n.º 4, respectivamente, ambos do Código Civil) que as deliberações tomadas têm de ser obrigatoriamente comunicadas aos condóminos ausentes (e não representados) na reunião da assembleia de condóminos, sendo que o prazo de caducidade, se a lei não fixar outra data, só começa a correr no momento em que o direito puder ser legalmente exercido (cfr. artigo 329.º do Código Civil), momento que ocorre precisamente quando a comunicação, que a lei obriga a fazer, chega ao alcance dos condóminos ausentes (e não representados). Doutro modo, bastaria que o administrador do condomínio nunca comunicasse as deliberações tomadas para que os condóminos ausentes (e não representados) nunca pudessem impugnar a reunião da assembleia e/ou pedir a anulação das deliberações por ela tomadas e/ou invocar a sua nulidade e/ou requerer o procedimento cautelar da suspensão das deliberações (ex vi do art.º 398.º do Código de Processo Civil), precisamente por as não conhecerem (e talvez nem saberem que foram tomadas). As deliberações tomadas só não têm que ser comunicadas aos condóminos presentes (ou representados) na reunião da assembleia de condóminos.
A falta de envio da acta ou da comunicação das deliberações da assembleia dos condóminos, a todos os condóminos ausentes (e não representados), produz a ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos relativamente a eles, coarctando-lhes o direito de comunicarem à assembleia dos condóminos o seu assentimento ou a sua discordância (cfr. Artigo 1432.º, n.º 7, do Código Civil), originando ainda a impossibilidade de aceitação tácita ou a possibilidade de impugnação e/ou o requerimento de suspensão das deliberações da assembleia de condóminos (ex vi do art.º 398.º do Código de Processo Civil), a todo o tempo, para anulação ou revogação das deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados (cfr. Artigo 1433.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil) e/ou que devam considerar-se nulas e, como tais, impugnáveis a todo o tempo por qualquer interessado, nos termos do artigo 286.º do Código Civil.
Nas acções que devam ser propostas dentro de certo prazo a contar da data em que o autor teve conhecimento de determinado facto (v. g. artigos 1432.º, n.º 6, 1433.º, n.º 2 a 5, ambos do Código Civil, e 396.º a 398.º do Código de Processo Civil), cabe ao réu a prova de o prazo ter já decorrido, salvo se outra for a resolução especialmente consignada na lei (cfr. art.º 343.º, n.º 2, do Código Civil).
As deliberações da assembleia de condóminos têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes (e não representados), por carta registada com aviso de recepção, no prazo de trinta (30) dias (cfr. art.º 1432.º, n.º 6, conjugado com o artigo 1433.º, n.º 2 a n.º 5, ambos do Código Civil, este último aplicável ex vi dos artigos 396.º a 398.º do Código de Processo Civil).
O administrador do condomínio pode a todo o momento tentar fazer sanar ou corrigir o vício gerador da ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos, comunicando as deliberações a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, sem embargo de os condóminos ausentes (e não representados) poderem arguir – pela via judicial (acção de simples apreciação (falta de diligência do administrador do condomínio), ou por via de excepção (invocando o desconhecimento ou a inexistência de informação atempada e a ineficácia das deliberações)).
Parece adequado e lógico, é mesmo essencial ou fundamental, levar ao conhecimento de todos os condóminos, vivam ou não no prédio, as decisões da assembleia de condóminos.
Básico também será a administração do condomínio conseguir provar que a comunicação foi feita, ou a data em que um condómino que não esteve presente (nem representado) teve conhecimento expresso da deliberação da assembleia de condóminos.
Elaborada a acta, aprovada pelos condóminos presentes e/ou representados, o administrador do condomínio dela enviará cópia a todos os condóminos por meio que assegure o conhecimento da data do seu recebimento (entrega pessoal, mediante recibo, ou carta registada com aviso de recepção, ou por qualquer outro meio que assegure a possibilidade do seu pleno conhecimento (e da respectiva data) pelos condóminos destinatários). Por cautela o administrador do condomínio só deverá executar as deliberações decorrido o prazo para impugnação das deliberações da assembleia de condóminos.

References: artigo 1432
 artigo 1432
 artigo 1433
 artigo 329
 Artigo 1432
 Artigo 1433
 artigo 286
 artigo 1433