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Timestamp: 2019-11-18 12:07:51+00:00

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OLG Frankfurt am Main, 03.07.2012 – 20 W 186/12 › Krau Rechtsanwälte
OLG Frankfurt am Main, 03.07.2012 – 20 W 186/12
Im bezeichneten Teileigentumsgrundbuch sind in Abt. I Ziffer 2.1 die Beteiligte zu 1. zu 4/10 und zu Ziffer 2.2 der Beteiligte zu 2. zu 6/10 als Eigentümer des in diesem Grundbuchblatt verzeichneten Grundbesitzes, einem 15/10.000 Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Nr. … gekennzeichneten Tiefgaragenstellplatz, eingetragen. Mit am 20.03.2012 beim Grundbuchamt eingegangenem Antrag haben die Beteiligten zu 1. und 2., die Antragsteller, unter Bezugnahme auf einen notariellen Kaufvertrag vom 31.03.2011 beantragt, den Übergang des Eigentums am betroffenen Tiefgaragenplatz im Grundbuch einzutragen. Zur Begründung haben sie im Wesentlichen ausgeführt, dass sich Kaufvertrag und Auflassung auch auf den Tiefgaragenstellplatz bezogen hätten, der lediglich versehentlich in dem notariellen Vertrag nicht aufgeführt worden sei. Mit Schreiben vom 29.03.2012, auf das verwiesen wird, hat das Grundbuchamt mitgeteilt, dass eine Umschreibung des Eigentums aufgrund dieses Antrags nicht erfolgen könne und die Beteiligten aufgefordert, sich an einen Notar zu wenden. Hiergegen haben die Beteiligten mit Schriftsatz vom 24.04.2012 Beschwerde eingelegt; auf den Inhalt dieses Schreibens wird ebenfalls verwiesen. Durch den angefochtenen Beschluss, auf dessen Wortlaut und Inhalt insgesamt Bezug genommen wird, hat das Grundbuchamt zunächst ausgeführt, dass es sich bei seinem genannten Schreiben lediglich um ein nicht beschwerdefähiges Schreiben gehandelt habe und nunmehr eine beschwerdefähige Entscheidung erfolge. Es hat dann festgestellt, dass dem Antrag des Beteiligten zu 2. auf Eintragung der Berichtigung derzeit nicht entsprochen werden könne, da aus dem Kaufvertrag nicht ersichtlich sei, dass auch die Garage Vertragsgegenstand sei. Die dingliche Einigung sei zwar auszulegen. Es gelte jedoch, dass bei formbedürftigen Erklärungen nur der Wille beachtlich sei, der unter Wahrung der vorgeschriebenen Form erklärt worden sei. Das Grundbuchamt hat weiter ausgeführt: „Wenden Sie sich daher an einen Notar, damit die Form des § 29 GBO in Verbindung mit §§ 873, 925 BGB gewahrt werden kann.“ Es hat sodann „dem Antragsteller“ unter Fristsetzung aufgegeben, das erforderliche Dokument in der Form des § 29 GBO nachzureichen und die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung einzureichen. Bei Nichtbehebung der Beanstandung müsse – so das Grundbuchamt weiter – mit der Zurückweisung des Antrags nach Fristablauf gerechnet werden. Entsprechend der enthaltenen Rechtsmittelbelehrung haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 02.06.2012, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird, gegen den bezeichneten Beschluss vom 07.05.2012 Beschwerde eingelegt, mit der sie sich ausweislich der Begründung dagegen wenden, dass das Grundbuchamt damit ihren Antrag zurückgewiesen habe. Das Grundbuchamt hat durch Beschluss vom 27.06.2012, auf den letztendlich verwiesen wird, „der Beschwerde der Eigentümer A“ gegen die Zwischenverfügung vom 07.05.2012 nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
Die Beschwerde, über die gemäß § 72 GBO nach der erfolgten Nichtabhilfe durch die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt gemäß § 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig. Entgegen der Annahme im Nichtabhilfebeschluss des Grundbuchamts wird aus dem Beschwerdeschreiben vom 02.06.2012 hinreichend deutlich, dass beide Beteiligte Beschwerdeführer sein sollen, nicht lediglich der Beteiligte zu 2.. Sie sind beschwerdeberechtigt, auch wenn sich die angefochtene Zwischenverfügung nur zu dem Antrag des Beteiligten zu 2., „des Eigentümers A“, vom 17.03.2012 verhält (vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 71 Rz. 63). Der angefochtene Beschluss enthält eine anfechtbare Zwischenverfügung. Anders als die Beschwerdeführer meinen, ist durch diesen Beschluss der zuvor gestellte Antrag nicht abgelehnt worden, was sich mit hinreichender Deutlichkeit aus dem letzten Satz des Beschlusses ergibt. Nicht anfechtbar sind zwar grundsätzlich Verfügungen, die keine Zwischenverfügungen im Sinne des § 18 GBO sind. Ob eine anfechtbare Zwischenverfügung vorliegt, ist aufgrund des objektiven Erklärungsinhalts der Verfügung zu beurteilen, wobei ohne Bedeutung ist, dass das Grundbuchamt seine Verfügung als Zwischenverfügung bezeichnet hat oder behandelt wissen will (vgl. dazu die Nachweise bei Demharter, a.a.O., § 71 Rz. 19). Der Senat geht hier von einer Zwischenverfügung aus, da die Rechtspflegerin nach bereits vorangegangener Aufklärungsverfügung Hindernisse aufgezeigt hat, zu deren formgerechter Behebung sie eine Frist gesetzt und Antragszurückweisung angekündigt hat.
Das Rechtsmittel der Antragsteller hat auch in der Sache Erfolg. Die angefochtene Zwischenverfügung kann schon aus formellen Gründen keinen Bestand haben.
Eine Zwischenverfügung ist – wie erwähnt – die dem jeweiligen Antragsteller gegenüber ergehende Angabe von Eintragungshindernissen, verbunden mit der Fristsetzung zu deren Beseitigung und der Ankündigung der Zurückweisung bei nicht fristgemäßer Beseitigung. Dementsprechend hat die Zwischenverfügung zu enthalten die Angabe sämtlicher Hindernisse, die der Eintragung entgegenstehen, ferner die Bezeichnung sämtlicher Mittel oder Wege zur Beseitigung der Hindernisse, die klar aufgezeigt werden müssen, und schließlich die Setzung einer Frist zur Beseitigung der aufgezeigten Hindernisse (so zuletzt Senat, Beschluss vom 28.06.2011, 20 W 236/11, unter Hinweis auf Senat Rpfleger 1994, 204; BayObLGZ 1997, 129; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 18 Rz. 102).
Diesen Anforderungen entspricht die hier angefochtene Zwischenverfügung nicht. Sie beruht eventuell auf der wohl als herrschend zu bezeichnenden Rechtsauffassung, dass für die Feststellung des Inhalts der materiell-rechtlichen Erklärung (hier: einer erklärten Auflassung) zwar der Rechtssatz „falsa demonstratio non nocet“ auch beim beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft herangezogen werden kann – worauf die Antragsteller auch hinweisen -, eine entsprechende Falschbezeichnung (vgl. § 28 Satz 1 GBO) jedoch zur verfahrensrechtlichen Unverwendbarkeit der Erklärung führt, es sei denn, die unrichtige Bezeichnung ist erkennbar nur ein Schreib- bzw. Erklärungsfehler, dessen Richtigstellung eindeutig nur auf eine, mit den Erkenntnismitteln des Grundbuchamts klar feststellbare Weise möglich ist (vgl. dazu die Nachweise bei Bauer/von Oefele/Kössinger, GBO, 2. Aufl., § 20 Rz. 167, § 28 Rz. 58; Hügel in BeckOK GBO, Stand 01.06.2012, § 20 Rz. 33, 50 ff., 93; Wilsch, ebenda, § 28 Rz. 97 ff.; Meikel/Böhringer, GBO, 10. Aufl., § 28 Rz. 52; Einleitung G Rz. 44, 121; Demharter, a.a.O., § 20 Rz. 31, je m. w. N.; OLG München FGPrax 2009, 11 [OLG München 23.09.2008 – 34 Wx 76/08]; vgl. auch Senat NJW 2008, 1003). Letzteres will das Grundbuchamt für die wohl im notariellen (Kauf-)Vertrag vom 31.03.2011 enthaltene Auflassung offensichtlich verneinen; es hält jedenfalls die bislang erklärte Auflassung für unzureichend. Die angefochtene Zwischenverfügung weist aber die Mittel und Wege zur Beseitigung eines solchen Hindernisses nicht klar auf. Es bleibt bereits unklar, was das Grundbuchamt mit dem aufgeführten Beseitigungsmittel „das erforderliche Dokument in der Form des § 29 GBO“ meint. Die vorangegangene Bezugnahme auf die §§ 873, 925 BGB und die Aufforderung, sich an „einen Notar“ zu wenden, lässt als nächstliegende Bedeutung darauf schließen, dass das Grundbuchamt die Einreichung einer neuen oder „ergänzenden“ Auflassung verlangen wollte, die auch den Tiefgaragenstellplatz umfasst (vgl. dazu auch Senat NJW 2008, 1003; Demharter, a.a.O., § 20 Rz. 31). Nach herrschender Auffassung und ständiger Rechtsprechung des Senats kann es jedoch nicht Inhalt einer Zwischenverfügung sein, auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das erst die Grundlage einer einzutragenden Rechtsänderung sein soll (vgl. zuletzt etwa den Beschluss vom 28.06.2011, 20 W 236/11, m. w. N.; Demharter, a.a.O., § 18 Rz. 8 ff., 12, 32; Zeiser in BeckOK GBO, Stand 01.06.2012, § 18 Rz. 17; Hügel, ebenda, § 20 Rz. 63). Im Rahmen des § 18 GBO kann den Beteiligten mithin weder eine Auflassung noch die erstmalige Abgabe einer zu einer Eintragung erforderlichen Eintragungsbewilligung des unmittelbar Betroffenen aufgegeben werden. Entsprechende Erwägungen gelten für den Fall, dass das Grundbuchamt von einem Berichtigungsantrag (des Antragstellers zu 2.) im Sinne des § 22 GBO ausgegangen wäre, wofür Seite 1 des angefochtenen Beschlusses sprechen könnte („Antrag auf Eintragung der Berichtigung des Eigentums“). Einem derartigen Berichtigungsantrag kann dann nicht stattgegeben werden, wenn sich aus der Eintragungsbewilligung oder aus den mit ihr vorgelegten Urkunden und sonstigen Umständen ergibt, dass das Grundbuchamt durch die entsprechende Eintragung unrichtig würde. In diesem Fall ist der Eintragungsantrag unmittelbar zurückzuweisen; eine Zwischenverfügung ist nicht zulässig. Dies entspricht weitgehend einhelliger Rechtsauffassung (vgl. Senat, Beschluss vom 13.12.2010, 20 W 300/10, unter Hinweis auf BayObLG DNotZ 1981, 573; Kuntze/Ertl/Herrmann, GBO, 6. Aufl., § 18 Rz. 28; Bauer/von Oefele/Wilke, a.a.O., § 18 Rz. 15; Demharter, a.a.O., § 18 Rz. 11). Sollte die angefochtene Zwischenverfügung in dieser Weise zu verstehen sein, wäre sie unzulässig und durch das Beschwerdegericht in jedem Fall aufzuheben. Ob die Zwischenverfügung auf derartigen Erwägungen beruht oder ob dem Grundbuchamt andere Mittel der Beseitigung des angenommenen Eintragungshindernisses vorschwebten, kann dem angefochtenen Beschluss nicht entnommen werden. Die diesbezügliche Auflage ist – wie erwähnt – unklar und unzureichend. Die weiter aufgeführte Unbedenklichkeitsbescheinigung hat das Grundbuchamt lediglich zusätzlich und nicht alleine für die beantragte Eintragung für hinreichend erachtet, wie das Schreiben vom 29.03.2012 zeigt. Vor diesem Hintergrund ist die Zwischenverfügung schon deshalb aufzuheben, weil sie nach den oben dargelegten Kriterien nicht so abgefasst ist, dass sie den Antragstellern eine sachgerechte Wahrnehmung ihrer Rechte ermöglicht (so zuletzt Senat, Beschluss vom 28.06.2011, 20 W 236/11, unter Hinweis auf Senat Rpfleger 1994, 204; Meikel/Streck, a.a.O., § 77 Rz. 12 m. w. N.).
Ist mithin die ergangene Zwischenverfügung unzulässig, so ist sie durch das Beschwerdegericht in jedem Fall aufzuheben. Die Entscheidung über den zugrunde liegenden Eintragungsantrag hat dagegen das Grundbuchamt zu treffen, da Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nur die Zwischenverfügung und nicht der Eintragungsantrag selbst ist. Die Entscheidung über diesen ist mithin beim Senat nicht angefallen. Es ist auch nicht Aufgabe des Senats als Beschwerdegericht, vor der abschließenden Entscheidung des Grundbuchamts über dessen in formal unzulässiger Zwischenverfügung vorgebrachte inhaltliche Bedenken zu entscheiden bzw. dem Grundbuchamt zu einer weiteren Verfahrensführung Vorgaben zu machen (std. Rspr. des Senats, vgl. Beschlüsse vom 07.12.2010, 20 W 505/10, und vom 21.12.2010, 20 W 528/10). Solches wäre dem Senat auf der hier nur eingeschränkten Aktengrundlage auch gar nicht möglich, da das Grundbuchamt es unterlassen hat, dem Beschwerdegericht den von den Antragstellern in Bezug genommenen notariellen Vertrag vorzulegen, der sich offensichtlich in anderen Grundakten befindet, und auch die begründenden Ausführungen des Grundbuchamts eine Grundlage hierfür nicht bieten.
Ist die Beschwerde mithin im Ergebnis erfolgreich, bedarf es weder einer Kostenentscheidung noch Ausführungen zur Zulassung einer Rechtsbeschwerde.
OLG Frankfurt am Main, 03.07.2012 – 10 U 215/10 OLG Frankfurt am Main, 03.07.2012 – 21 W 22/12

References: § 29
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 § 75
 § 71
 § 18
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 § 77