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Timestamp: 2019-09-16 08:02:51+00:00

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Mieterhöhung bei Wohnraum – Sonderkündigungsrecht und Te ... / 3 Unabdingbarkeitsklausel | VerwalterPraxis | Immobilien | Haufe
Unwirksame Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters
Vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 1.9.2001 galt für Mieterhöhungen bei Wohnraum das Gesetz zur Regelung zur Miethöhe. Dort war in § 10 bestimmt, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 abweichen, unwirksam sind. Hierbei ist es geblieben. Da die Vorschriften des MHG aber in das BGB überführt worden sind, war es erforderlich, bei jeder einzelnen Bestimmung, die Mieterhöhungen regelt, einen entsprechenden Absatz anzuhängen. Diese Unabdingbarkeitsklausel gilt daher bei allen Mieterhöhungsmöglichkeiten, und zwar auch für die Formvorschriften.
Abweichung zum Mieternachteil
Die Parteien können daher in einem Mietvertrag nicht vereinbaren, dass für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB die Benennung einer Vergleichsmiete genügt.
Dies gilt auch dann, wenn eine gem. § 557 Abs. 4 BGB unwirksame Wertsicherungsklausel den Mieter im konkreten Einzelfall günstiger stellen würde als ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB.
Entscheidend ist nach Ansicht des Gerichts eine verallgemeinernde Betrachtungsweise. Wenn die Parteien aber von vornherein eine Klausel vereinbaren, die den Mieter günstiger stellen soll, z. B., dass die Miete nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden darf, ist eine solche Klausel wirksam.
Abweichungen zum Vorteil des Mieters
Zum Vorteil des Mieters können abweichende Vereinbarungen getroffen werden.
Abweichung zum Mietervorteil
So können auch Mieterhöhungen für einen längeren Zeitraum ausgeschlossen werden.
Die Unwirksamkeit von für den Mieter nachteiligen Vereinbarungen betrifft sowohl den materiellen Gehalt als auch die Verfahrensvorschriften. So kann auch nicht wirksam vereinbart werden, dass der Vermieter sein Verlangen auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht zu begründen braucht. Verstößt eine Vereinbarung gegen die gesetzlichen Bestimmungen, ist sie nichtig. Die Nichtigkeit einer Mietanpassungsklausel erfasst diese insgesamt. Der Rest des Vertrags bleibt indessen wirksam.
Wirksam ist hingegen eine Vereinbarung, wenn der Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zugestimmt hat. In diesem Fall braucht der Vermieter die formellen und materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nicht einzuhalten; § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) und § 302a StGB (Mietwucher) gelten hier aber auch.
Form der Zustimmung
Die Zustimmung ist außer im Fall des § 566 BGB (Mietvertrag über längere Zeit als 1 Jahr) und im Fall der vertraglichen Formbedürftigkeit formfrei; aus Beweisgründen wird aber dringend zur Schriftform geraten. Die Beweislast hat nämlich der Vermieter.
Eine Vereinbarung löst die Wartefrist des § 558 Abs. 1 BGB aus. Kommt eine Vereinbarung nicht zustande, beginnt die Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB nicht zu laufen, da der Vermieter kein formelles Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 BGB gestellt hat.
Scheitern von Verhandlungen
Der Vermieter ist daher jederzeit frei, beim Scheitern der Verhandlungen über eine einvernehmliche Änderung der Miete ein solches formelles Erhöhungsverlangen zu stellen.
Zu beachten ist, dass auch für solche Vereinbarungen das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften gilt.
Über Widerruf schriftlich belehren
Wenn der Vermieter den Mieter in der Wohnung aufsucht, um dort mit ihm über eine Mieterhöhung zu verhandeln, muss er seinen Vorschlag mit einer schriftlichen Widerrufsbelehrung versehen, da sonst der Mieter seine Zustimmung gem. § 355 BGB widerrufen kann.
Dies soll auch gelten, wenn die Verhandlungen in der Wohnung des Vermieters stattfinden oder sogar dann, wenn der Vermieter in einer öffentlichen Gaststätte unverabredet mit dem Mieter eine solche Änderung vereinbart.

References: § 10
 § 558
 § 557
 § 558
 § 5
 § 302
 § 566
 § 558
 § 558
 § 558
 § 355