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Timestamp: 2019-10-21 15:06:06+00:00

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Bescheidbeschwerde – Einzel – Erkenntnis des BFG vom 21.07.2015, RV/7102874/2007
1. gegen den Feststellungsbescheid betreffend Wertfortschreibung zum 1.1.2005 gemäß § 21 BewG 1955 vom 29. Jänner 2007 (RV/7102874/2007)
2. gegen den Grundsteuermessbescheid zum 1.1.2005 vom 29. Jänner 2007 (RV/7102875/2007)
Für den Grundbesitz Betriebsgrundstück (§§ 59 und 60 BewG 1955), bewertet als gemischt genutztes Grundstück, ***Grundstück*** wird der Einheitswert zum 1. Jänner 2005 mit 64.200 Euro und der gemäß Abgabenänderungsgesetz 1982 um 35% erhöhte Einheitswert mit 86.600 Euro festgestellt.
Zu 2. Der Beschwerde gegen den Grundsteuermessbescheid zum 1.1.2005 (Fortschreibungsveranlagung gemäß § 21 Abs. 1 GrStG 1955) wird teilweise stattgegeben und der angefochtene Bescheid gemäß § 279 Abs. 1 BAO abgeändert wie folgt:
Für den gegenständlichen Grundbesitz wird der Grundsteuermessbetrag auf Grund des Grundsteuergesetzes 1955 idgF mit 167,72 Euro festgesetzt.
Auf Grund baulicher Änderungen übermittelte die Bf. am 19. Dezember 2006 dem Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes bebauter Grundstücke samt Nutzflächenaufstellung. Zu Punkt 6. gab die Bf. an, dass die nutzbare Fläche des Altbestandes 1.791,51 m 2 und die „Lokalzusammenlegung“ 148,78 m 2 beträgt. Unter Punkt 8. „Falls ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins entrichtet wird, Ausmaß der von der Mietzinsbeschränkung betroffenen nutzbaren Flächen, die folgenden Zwecken dienen“: gab die Bf. die gesamte Wohnzwecken dienende nutzbare Fläche, 1.245,47 m 2 und die gesamte gewerblichen Zwecken dienende Fläche, 546,04 m 2 an.
Mit Feststellungsbescheid vom 29. Jänner 2007 wurde vom Finanzamt im Zuge der Wertfortschreibung gemäß § 21 Abs. 1 Z 1 BewG 1955 der Einheitswert zum 1.1.2005 für das Grundstück ***Grundstück**** als gemischtgenutztes Grundstück mit 81.800 Euro und um 35% erhöht mit 110.400 Euro festgestellt. Das Finanzamt nahm dabei eine Kürzung gemäß § 53 Abs. 7a BewG 1955 in Höhe von 30% vor (35.066,7910).
Im selben Formular erließ das Finanzamt den Grundsteuermessbescheid zum 1.1.2005 (Fortschreibungsveranlagung) und berechnete auf Basis des Einheitswertes den Grundsteuermessbetrag in Höhe von 215,32 Euro.
Fristgerecht wurde gegen beide Bescheide Berufung/Beschwerde erhoben. Diese richtet sich ausschließlich gegen die vom Finanzamt gemäß § 53 Abs. 7a BewG 1955 vorgenommene Kürzung in Höhe von 30%. Da das auf dem Grundstück bestehende Wohngebäude im Jahr x2**** errichtet worden war, unterliege jede Vermietung dem Vollanwendungsbereich des MRG. Die normierten gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen kämen für alle Mietobjekte zur Anwendung. Der Anteil der von der Mietzinsbeschränkung betroffenen nutzbaren Fläche betrage 82,49%, dies unter Zugrundlegung der geschäftlich genutzten Flächen im Ausmaß von 627 m2 sowie der zu Wohnzwecken genutzten Flächen im Ausmaß von 1.163,97 m2. Richtigerweise betrage das Ausmaß der Kürzung 60%, wodurch sich ein Einheitswert von 46.700 Euro errechne. Der Grundsteuermessbetrag sei daher unter Zugrundelegung dieses Einheitswertes ebenfalls neu festzusetzen.
Über Schreiben des Finanzamtes vom 23.2.2007 übersendete die Bf. sämtliche Mietverträge in Kopie.
Mit Berufungs/Beschwerdevorentscheidung vom 24. August 2007 gab das Finanzamt der Berufung/Beschwerde mit folgender Begründung teilweise statt:
„Der Begriff "Mietzinsbeschränkung" im Sinne des § 53 Abs. 7 lit. a BewG 1955 ist historisch zu interpretieren, demnach sind unter diesem Begriff nur Mietzinsbeschränkungen im Sinne des Mietengesetzes zu verstehen. Nach dem BGBl. Nr. 800/1994 (Richtwertgesetz) kann für Vermietungen ab 1.3.1994 ein "angemessener Hauptmietzins" vereinbart werden. Dies gilt insbesondere für Wohnungen der Kat. A und B. Diese Mietzinse orientieren sich an einem regionalen Richtwert, Zu- oder Abschläge sind möglich. Diese "angemessenen Hauptmietzinse" kommen dem Preisniveau frei vereinbarter Mietzinse schon recht nahe. Da für Mietverträge, die nach dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden, kein kategoriemäßig beschränkter Mietzins mehr als Obergrenze gilt, sondern ein "angemessener Mietzins", der eine kalkulatorische Gewinnkomponente beinhaltet, gilt dieser Mietzins nicht als ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter.
Für leerstehende Wohnungen, für die aus diesem Grund kein Mietzins entrichtet wird, ist ebenfalls kein Abschlag zu gewähren. Bei der Ermittlung des Anteiles der von der Mietzinsbeschränkung betroffenen nutzbaren Fläche sind die Wohnräume mit ihrer tatsächlich nutzbaren Fläche, die gewerblichen Zwecken dienenden Räume jedoch nur mit ihrer halben nutzbaren Fläche anzusetzen.
Laut der vorgelegten Mietverträge sind daher 635,42 m 2 für Wohnräume (top 10 und 22 sind dabei inkludiert, da Kat. D) und 132,32 m2 für gewerbliche Zwecke anzusetzen, dies ergibt zur gesamten Nutzfläche einen Anteil von 43%.
Die Kürzung gemäß § 53 Abs.7 lit.a BewG 1955 beträgt daher 45% und der Einheitswert war herabzusetzen. Darüber hinaus war die Berufung jedoch aus den oben angeführten Gründen abzuweisen .“
Der Einheitswert zum 1.1.2005 wurde in der Berufungs/Beschwerdevorentscheidung vom 24. August 2007 mit 64.200 Euro und der um 35% erhöhte mit 86.600 Euro festgestellt, sowie der Grundsteuermessbetrag zum 1.1.2005 an diese teilweise Stattgabe angepasst: 167,72 Euro.
Fristgerecht wurden Anträge auf Vorlage an die Rechtsmittelinstanz gestellt und vom Finanzamt vorgelegt. Die Bf. wandte sich nicht gegen die Berechnung, sondern es ging ihr darum, dass auch der „angemessene Hauptmietzins“ eine gesetzliche Beschränkung des zulässig zu vereinbarenden Hauptmietzinses darstelle, der gemäß § 53 Abs. 7 lit. a BewG zu berücksichtigen sei.
Der Verwaltungsgerichtshof brachte in VwGH 24.9.2014, 2010/13/0131, 2010/13/0135 und 2010/13/0136 - unter Verweis auf Vorjudikatur – zum Ausdruck, dass die nur an den Marktgegebenheiten orientierte Angemessenheitsprüfung des Mietzinses noch keine gesetzliche Beschränkung des Mietzinses im Sinne des § 53 Abs. 7 lit. a BewG 1955 darstelle und damit der angemessene Hauptmietzins nach § 16 Abs. 1 MRG – nicht als Mietzinsbeschränkung nach § 53 Abs. 7 lit. a BewG anzusehen sei. Der Gerichtshof stellte jedoch weiters klar, dass die Rechtsmittelinstanz richtigerweise die Regelungen des "Richtwertmietzinses" als eine den Mietzins beschränkende Vorschrift gemäß § 53 Abs. 7 lit. a BewG gesehen hatte.
Die Bf. gab am 9. Juli 2015 die Stellungnahme ab, dass die Wohnung top Nr. 19 laut Zinsliste eine Nutzfläche von 126,44 m2 habe, der Hauptmietzins 445,47 Euro betrage und die Wohnung top Nr. 20 eine Nutzfläche von 136,74 m2 habe und der Hauptmietzins laut Zinsliste 882,72 Euro betrage. Es sei evident, dass diese Hauptmietzinse keinen angemessenen Hauptmietzins darstellten, vielmehr waren diese Wohnungen zum 1.1.2005 zum Kategoriemietzins vermietet gewesen. Rechne man diese Flächen ein, betrage der Anteil der Mietzinsbeschränkungen zum 1.1.2006 64,38%, was einer Kürzung gemäß § 53 Abs. 7 lit. a BewG von 60% entspräche. Das ergäbe einen Einheitswert von 46.700 und einen erhöhten Einheitswert von 63.000 Euro.
Wie bereits festgestellt, sind nach den Erkenntnissen des VwGH 24.9.2014, 2010/13/0131, 2010/13/0135 und 2010/13/0136 nach § 16 Abs. 1 MRG Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulässig, womit grundsätzlich eine freie Mietzinsvereinbarung nach dem Angemessenheitsprinzip vorgesehen ist. Angemessenheit ist iS einer Orts- und Marktüblichkeit zu verstehen. Deshalb stellt eine solcherart an den Marktgegebenheiten orientierte Angemessenheitsprüfung des Mietzinses gemäß § 16 Abs. 1 MRG noch keine gesetzliche Beschränkung des Mietzinses iSd § 53 Abs. 7 lit a BewG dar. Der Richtwertmietzins nach § 16 Abs. 2 bis 4 MRG stellt hingegen den Mietzins beschränkende Vorschriften dar, da das Richtwertesystem als eine Art Preisregelung dem öffentlichen Interesse an erschwinglichem Wohnraum diente und für diese Werte eine die Ertragsfähigkeit mindernde Wirkung besteht.
Aus der von der Bf. zum maßgeblichen Stichtag vorgelegten Liste sowie Mietverträge in Kopie geht hervor, dass in der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft zum weitaus überwiegenden Teil Wohnungen für Wohnzwecke vermietet wurden. Für den Großteil der Flächen wurde ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins verrechnet:
Top 10, 11, 13 (Richtwertmietzins gemäß § 16 Abs. 2 MRG), 14, 16, 17, 18 (Richtwertmietzins gemäß § 16 Abs. 2 MRG) und 22.
Hinsichtlich gewerblich genutzter Flächen wurden Flächen im Ausmaß von 264,64 m2 zu gesetzlich beschränkten Mietzinsen vermietet.
Die Bf. gab am 9. Juli 2015 die Stellungnahme ab, dass die Wohnung top Nr. 19 laut Zinsliste eine Nutzfläche von 126,44 m2 habe, der Hauptmietzins 445,47 Euro betrage und die Wohnung top Nr. 20 eine Nutzfläche von 136,74 m2 habe und der Hauptmietzins laut Zinsliste 882,72 Euro betrage. Es sei evident, dass diese Hauptmietzinse keinen angemessenen Hauptmietzins darstellten, vielmehr waren diese Wohnungen zum 1.1.2005 zum Kategoriemietzins vermietet gewesen.
Die Einsicht in die Mietverträge ergab folgendes: Hinsichtlich der Wohnung top Nr. 19 wurde am 23. März 1994 eine Ergänzungsvereinbarung getroffen, die mit Wirksamkeit vom 1. April 1994 Wirksamkeit haben sollte. Der letzte Absatz lautet: „Da das Mietverhältnis länger als ein Jahr gedauert hat, wird der Hauptmietzins für top. Nr. 19 auf Grundlage des § 16 Abs. 1 Zi.5 MRG in Höhe von S 5.038,27 vereinbart. …“
Der Mietvertrag betreffend top. Nr. 20 wurde am 8.6.1994 abgeschlossen. Als Mietzins wurde monatlich S 10.000 vereinbart.
Da aus den beiden Verträgen keine Mietzinsbeschränkung bzw. dass sich der Mietzins nach den § 16 Abs. 2 bis 4 MRG richtet, ersichtlich ist, war die Stellungnahme der Bf. nicht geeignet, eine andere Beurteilung des Sachverhaltes herbeizuführen.
Es ergibt sich somit auf Grund der von der Bf zum 1.1.2005 vorgelegten Liste folgende Berechnung:
1.791,51 m2
Davon Wohnungen mit Mietzinsbeschränkungen neu berechnet laut Liste
+ 714,05 m2
gewerbl. genutzte Fläche 264,64 m2, für die gesetzlich beschränkter Mietzins verrechnet wird (laut BVE) zur Hälfte
+ 132,32 m2
Nach § 53 Abs. 7 lit. a BewG zu berücksichtigende Fläche gegenüber der Gesamtfläche von 1.791,51 m2
846,37m2
d.s. 47,24% ergibt Kürzung um 45%
+72.413,55
+59.301,0048
- 14.825,2512
Kürzung gem. § 53 Abs. 7 lit. a BewG 45%
- 52.600,1866
64.289,1170
86.600 Euro
Trotz Einbeziehung von Top 13 und Top 18 in die Begünstigung ergibt sich gegenüber der Berufungs/Beschwerdevorentscheidung keine Änderung bezüglich der Höhe des Einheitswertes, da der Prozentsatz in der Bandbreite der 45% - Begünstigung verblieb (47% statt 43%).
Die Kürzung gemäß § 53 Abs. 7 lit. a BewG war entsprechen dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 24.9.2014, 2010/13/0131 ua. - unter Außerachtlassung der Flächen, für die ein angemessener Hauptmietzins bezahlt wurde - mit 45% durchzuführen.
79.300 Euro
Aus all diesen Gründen war sowohl hinsichtlich der Berechnung des Einheitswertes, als auch hinsichtlich der Fortschreibungsveranlagung des Grundsteuermessbetrages iSd Berufungs/Beschwerdevorentscheidung vom 24. August 2007 teilweise stattzugeben, im Übrigen waren die Berufungen/Beschwerden abzuweisen.
Die Lösung der Frage, für welche Mietzinse eine für die Kürzung nach § 53 Abs. 7 lit. a BewG relevante gesetzliche Beschränkung besteht, ergibt sich aus dem jüngst ergangenen Erkenntnis des VwGH vom 24.9.2014, 2010/13/0131 ua.
ECLI:AT:BFG:2015:RV.7102874.2007
Findok-Nr: 106059.1, aufgenommen am: 21.08.2015 10:06:41, Dokument-ID: 879d0749-f7d1-4519-bd9a-45e49f4826cd, Segment-ID: 7f153bc1-f61b-4a24-adbb-42c4b4a94312

References: § 21
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 § 279
 § 21
 § 53
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 § 16
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 § 16
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